河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
河南省许昌市中级人民法院
民事判决书
（2018）豫10民终1634号
上诉人（原审被告）：杨国平，男，1976年2月2日出生，汉族，住河南省尉氏县。
被上诉人（原审原告）：徐秀真，女，1952年2月8日出生，汉族，住许昌市魏都区。
委托诉讼代理人：王锟，河南君志合律师事务所律师。
上诉人杨国平因与被上诉人徐秀真房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2018）豫1002民初460号
民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨国平、被上诉人徐秀真的委托代理人王锟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨国平上诉请求：裁定撤销河南省许昌市魏都区人民法院（2018）豫1002民初460号民事判决，将案件发回重审。事实及理由如下：上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同时，被上诉人曾表示允许上诉人转让房屋，上诉人不仅按时向被上诉人交纳租金，而且还向上家缴纳了85000元的转让费，被上诉人对此知情，而且这也是行业的习惯。上诉人在使用租赁房屋过程中，一直按约定按时交纳租金。2017年11月底，上诉人欲转让房屋，但被上诉人表示上诉人无权转让，并要求解除与上诉人之间的租赁合同，上诉人表示租赁合同尚未到期，不同意解除合同。然后被上诉人恶意利用合同条款的约定，不再与上诉人协商，上诉人与被上诉人联系不上，无法交纳租金。被上诉人的行为属单方违约行为，一审法院的判决支持了被上诉人从自己的恶意行为中获得利益，一审的判决应予纠正。上诉人知道被上诉人不愿继续履行合同的意思后，就开始将自己的物件搬离房屋，在收到被上诉人的解除合同通知前，上诉人已经腾空了房屋，上诉人调取的房屋用电、用水情况，可以看出2018年1、2、3月份房屋处于无人使用状态。根据上诉人一审提交的证据也可以看出被上诉人拒接上诉人的电话，被上诉人没有和上诉人沟通过或催交房租过。上诉人通过熟人和发信息的发式向被上诉人转告已经腾空房屋的情况后，被上诉人仍不联系上诉人办理交接手续，导致损失进一步扩大，根据合同法的相关规定，被上诉人应对扩大损失的部分承担责任。
被上诉人徐秀真答辩称，2015年3月11日上诉人双方签订了房屋租赁合同，上诉人房租付至2017年11月30日，在此之后上诉人并未支付房租，被上诉人依据是合同约定于2017年12月9日以邮寄的方式向上诉人送达了终止并解除房屋租赁合同的通知，2017年12月13日上诉人收到了该通知书既没有腾空房屋也没有办理交接手续而是恶意占用被上诉人的出租房屋，在一审中被上诉人提供了通知书以及房屋的现状的照片，上诉人的物品依然在租赁房屋内没有挪出，并且上诉人采用锁门的方式拒绝腾出房屋由此造成的损失应当由上诉人承担，而且在本案上诉人之前作为被上诉人的代理人见到了本案的上诉人，催促本案上诉人将房屋腾空交给被上诉人，上诉人以给被上诉人缴纳的有转让金为由拒绝返还房屋。故上诉人的上诉理由不能成立。
被上诉人徐秀真向一审法院起诉请求：1、依法判令被告返还原告(魏都区劳动路中段八一路口南一百米路东临街门面房面积120平米)租赁房屋，并支付原告2017年12月1日起至2018年1月2日期间的房屋租金3300元；2、依法判令被告支付自2018年1月3日起至返还租赁房屋之日止的房屋租金(按每日100元计算至返还原告之日止)。本案诉讼费用由被告负担。
原审法院认定事实，2015年3月1日，原告徐秀真与被告杨国平签订房屋租赁合同，合同约定原告徐秀真将位于许昌市魏都区劳动路中段自建临街门面房出租给被告杨国平使用，使用期限为二年，自2015年3月1日起至2017年2月底，租金为每月3000元，每三个月1日前支付三个月的租金。租赁期间，被告未按合同约定的时间交纳租金的，每逾期一天按月租金的0.3%交纳违约金，逾期超过7天不交纳租金的，原告可以终止合同，收回租赁房屋。租赁期限届满后，原被告协商由被告杨国平继续使用房屋，合同租赁期限顺延一年至2018年2月28日。后被告杨国平支付房屋租金至2017年11月30日，不再向原告徐秀真交纳租金。2017年12月9日，原告徐秀真以邮寄方式向被告杨国平送达了《终止并解除房屋租赁合同通知书》，告知其自通知书送达时，终止并解除原被告双方于2015年3月1日签订的房屋租赁合同，并要求被告杨国平于房屋租赁合同解除后三日内腾空该租赁房屋，并办理交接手续。2017年12月13日，被告杨国平收到上述通知书，并于2017年12月16日，向原告徐秀真送达赔偿损失通知书。原被告双方就房屋租赁事宜协商未果，被告未搬出房屋，仍继续占有、使用所承租房屋至今。后原告起诉至法院，形成本案纠纷。
原审法院认为，原告徐秀真与被告杨国平之间所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容合法，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同的约定履行合同义务。被告杨国平支付房屋租金至2017年11月30日，后不再向原告徐秀真交纳租金，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，租赁期间被告杨国平逾期超过7天不交纳租金的，原告徐秀真可以终止合同，收回租赁房屋。2017年12月13日，被告杨国平收到原告徐秀真以邮寄方式送达的《终止并解除房屋租赁合同通知书》时，应视为解除双方的租赁合同，被告杨国平应于房屋租赁合同解除后三日内腾空该租赁房屋，并及时把房屋返还原告徐秀真。被告杨国平不及时返还原告徐秀真租赁房屋，也已构成违约，应承担违约责任。按照房屋租赁合同的约定，自2017年11月30日后，被告杨国平超期占用房屋，应以每日100元的标准按实际占用天数向原告徐秀真支付房屋占有使用费。被告杨国平辩称的理由，证据及法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告杨国平将所承租原告徐秀真位于许昌市魏都区劳动路中段自建临街门面房腾空交还原告徐秀真；二、本判决生效之日起十日内，被告杨国平自2017年12月1日起至实际返还房屋之日止按照每日100元的标准支付原告徐秀真占用期间的房屋占有使用费。案件受理费100元，减半收取50元，由被告杨国平负担。
二审中被上诉人徐秀真出示了一审庭审后拍摄的涉案租赁房屋的照片。证明：房子由上诉人杨国平锁着，上诉人杨国平的物品还在租赁房屋内没有挪出。
上诉人杨国平根据被上诉人徐秀真提供的证据发表质证意见为：我通知书明确表示里边的物品不要了，而且提供的合同是以前的一个合同，不是现在合同。照片上的锁是我锁上的，但是我在通知书上明确说明这个锁徐秀真来我可以打开。
本院针对徐秀真提供的照片经审核后认为，因上诉人杨国平对该照片拍摄内容的真实性无异议，本院对此予以确认。
本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。
本院认为，本案中，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，租赁期间杨国平逾期超过7天不交纳租金的，徐秀真可以终止合同，收回租赁房屋。经查，杨国平支付房屋租金至2017年11月30日，后不再向徐秀真交纳租金，上诉人杨国平诉称其交纳租金，被上诉人徐秀真拒不接收，但未提供相关证据支持其主张。后徐秀真以邮寄方式向上诉人杨国平邮寄了《终止并解除房屋租赁合同通知书》，上诉人杨国平应于房屋租赁合同解除后3日内腾空房屋，并及时把涉案房屋返还给出租方徐秀真，但上诉人杨国平未履行上述义务，对此上诉人杨国平应承担违约责任。虽上诉人杨国平诉称其通知被上诉人徐秀真交接房屋，但被上诉人徐秀真拒绝接收房屋，因此，上诉人杨国平不应对扩大损失的部分承担责任。结合本案案情，因《终止并解除房屋租赁合同通知书》系被上诉人徐秀真向杨国平发出，被上诉人徐秀真作为出租方无理由不接收涉案房屋，上诉人杨国平的该诉称有悖常理，故一审判决杨国平自2017年11月30日后，按每日100元的标准支付超期占用房屋使用费并无不当。上诉人杨国平的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
综上所述，杨国平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由杨国平负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋家康
审判员 尤 薇
审判员 刘 兵
二〇一八年五月十四日
书记员 王沛文
执行催告通知书
履行义务人：
根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：
1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。
2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。
3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。
4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。
5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。
6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。
7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。
8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。
9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。
10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。
邮编：461000
地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口