浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙06民终1117号上诉人（原审被告）孙国军。被上诉人（原审原告）上虞市绿洲房地产开发有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道后村。诉讼代表人上虞市绿洲房地产开发有限公司清算组。清算组负责人金尧坤，清算组组长。委托代理人（特别授权）陈芳芳，浙江舜杰律师事务所律师。上诉人孙国军为与被上诉人上虞市绿洲房地产开发有限公司（以下简称绿洲房产公司）合同纠纷一案，不服绍兴市上虞区人民法院（2015）绍虞民初字第2317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：位于绍兴市上虞区百官街道后村家园33幢1403室房屋系原告绿洲房产公司开发，该房屋建筑面积为237.56平方米。因原告未向案外人履行相关判决确定的义务，2011年8月22日，绍兴市中级人民法院委托杭州市拍卖行有限公司绍兴分公司对该房屋进行拍卖。被告孙国军以146万元的最高价竞得。2011年9月15日，绍兴市中级人民法院作出（2011）浙绍执民字第3、60-5号执行裁定书，裁定上述房屋归被告孙国军所有，但被告至今未办理房屋过户登记手续。杭州拍卖行有限公司绍兴分公司在《拍卖特别规定》中明确告知：本标的在办理标的所有权转移过程中发生的（含拍卖前、后）应当由出卖人、买受人交纳的所有税款及费用（含欠缴水、电、物管等费用），均由买受人承担及支付。根据浙江省物价局《关于进一步规范管道燃气设施预埋和改造收费的通知（浙价资【2012】128号）文件规定，新建住宅项目开发企业应当将交纳的管道燃气设施预埋费计入新建住宅开发建设成本，不得在住房销售价格以外向购房者另行收取。2012年7月1日前，房地产开发企业与购房者在房屋买卖合同中对管道燃气建设预埋或开户费用交纳另有约定的，从其约定。原上虞市人民政府关于同意实施《上虞市住宅区物业维修专项资金管理暂行办法》的批复（虞政发【2001】51号，于2009年4月27日废止）文件规定，高层建筑的物业维修专项资金按每平方米20元标准提取，由住宅开发建设单位向购房者代为收取，不计入住宅销售收入。在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内由开发建设单位向市物业主管部门预交。业主转让房屋所有权时，结余的物业维修专项资金不予退还，随房屋所有权同时过户。被告所购房屋所涉天然气安装费3000元和房屋维修基金4751.2元，原告在开发房产时（房屋被拍卖以前），已统一分别缴纳给上虞市天然气有限公司和上虞市房地产管理中心。原告于2015年5月4日向被告发送催款函，要求被告在收函后10日内缴纳上述两项费用。原审法院认为：根据拍卖行为发生时的本地一手商品房买卖交易习惯，在浙价资【2012】128号文件实施前，天然气安装费一般由业主在购房款之外另行交纳；交纳物业维修基金为业主之法定义务，一般不计入房屋价款，依照相关规定，物业维修基金必须由开发商预先交纳后自行向业主收取。本案拍卖的系开发商名下的一手商品房，应适用上述交易习惯。且拍卖须知中已明确告知拍卖标的所有权转移过程中发生的（含拍卖前、后）应当由出卖人、买受人交纳的所有税款及费用（含欠缴水、电、物管等费用），均由买受人承担及支付。故被告应在拍卖价款之外负担上述两项费用。在开发商向房地产管理部门交纳物业维修基金、向天然气公司缴纳天然气安装费后，其向业主收取上述费用的权利属于一般债权，适用诉讼时效的相关规定。但由于双方未约定上述债务的履行期限，诉讼时效应从原告要求被告履行义务的宽限期届满之日起计算，故本案未过诉讼时效，对于原告之诉请，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决：被告孙国军支付原告上虞市绿洲房地产开发有限公司天然气安装费3000元、房屋维修基金4751.2元，合计7751.2元，限于判决生效后十日内履行。本案受理费50元，减半收取25元，由被告孙国军负担。上诉人孙国军不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案系拍卖合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，原审判决法律基础认定错误。因拍卖标的产生的法律纠纷当属拍卖合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，基于合同相对性原则，被上诉人并非拍卖合同的当事人，既非拍卖的委托人，亦未参与到拍卖程序中，其无权基于合同关系提起诉讼。二、合同纠纷案件审理应以合同为准，拍卖须知未明确告知天然气安装（初装）费、房屋维修基金由买受人承担，原审判决错误。天然气安装（初装）费、房屋维修基金属一次性费用，与水、电、物管等费用性质不同，根据实践中双证齐全的房屋的买卖交易习惯，天然气安装（初装）费、房屋维修基金等一次性费用包含在房屋总价中，开发商无权另行收取。本拍卖须知未明示买受人需另行支付天然气安装（初装）费、房屋维修基金，则上诉人有理由相信房屋拍卖总价款中已包含该两笔费用，被上诉人要求上诉人支付两笔费用无法律基础。三、原审判决以虞政发（2001）51号文件、交易习惯为依据判决上诉人支付天然气安装（初装）费、房屋维修基金错误。虞政发（2001）51号文件不属于法律规范，只是一种相关政府政策，处理合同纠纷应以法律、法规为依据，且该文件在2009年4月27日已废止。新虞政办发（2009）103号文件在2009年4月27日已经施行，根据该文件第八条规定，“建设单位应当在签订购房合同时向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人绿洲房产公司答辩称：一、本案是房屋买卖合同关系，被上诉人系大的房屋产权者，因被上诉人与案外人的经济纠纷，本案房屋通过拍卖这个特殊的方式进行买卖，上诉人通过公开拍卖的方式拍得该房屋，双方的房屋买卖合同关系成立且生效。拍卖仅仅是一个出售房产的方式。二、上诉人在拍得该房产之前，被上诉人已经为该房产代为缴纳了相应的房屋维修基金4751.2元和天然气建设开户费3000元。关于房屋维修基金，《物业管理条例》第54条明确规定，住宅物业，住宅小区的非住宅物业或者与单幢住宅楼相连的非住宅物业的业主，应该按照国家有关规定缴纳专项维修资金。根据《浙江省住宅物业维修专项资金管理暂行办法》第五条规定，物业维修基金由住宅区开发建设单位向购房者代为收取，根据上虞市人民政府虞政发（2001）51号文件《上虞市人民政府关于同意实施的批复》第五条规定，物业维修专项资金由住宅开发建设单位向购房者代为收取，不计入住宅销售收入。在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内由开发建设单位向市物业主管部门预缴；第六条规定，住宅物业维修专项资金按建筑面积每平方米10元标准提取，高层建筑、别墅等的物业专项维修资金按每平方米20元标准收取。显然，物业维修专项基金的缴纳主体为业主。事实上，上述物业维修基金和天然气安装费均未包含在房价当中，被上诉人根据当地当时的政策及相关法律规定，按照规定代为缴纳上述两笔费用，在出售房产时应由业主另行向被上诉人支付代为缴纳的费用。而且，涉案拍卖须知的第十条、拍卖特别规定中均对此明确规定，故上诉人应向被上诉人支付上述两笔费用。三、双方之间的房屋买卖合同关系成立且已生效，根据我国《合同法》等相关法律规定，合同生效之后，当事人就质量、价款或者报酬等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。事实上，根据双方所在地的一手商品房买卖交易习惯，在浙价资（2012）128号文件实施前，天然气安装费用一般为业主支付购房款外另行缴纳，缴纳物业维修基金为业主的法定义务，不计入房屋价款，物业维修基金必须由开发商预先缴纳后自行向业主收取，且拍卖须知对此也明确告知。综上，原审法院认定事实清楚，判决合法合理，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。双方当事人在二审中均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审查认为，本案的争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付物业维修资金4751.2元和天然气安装费3000元。本案中，拍卖特别规定第十条明确提示：本标的在办理标的所有权转移过程中发生的（含拍卖前、后）应当由出卖人、买受人交纳的所有税款及费用（含欠缴水、电、物管等费用），均由买受人承担及支付，而根据《物业管理条例》第七条第（四）款规定，业主在物业管理活动中，应履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务；第五十四条第一款规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，缴纳物业维修资金是业主的法定义务，因被上诉人在本次拍卖之前代为缴纳了业主应承担的物业维修资金4751.2元，故原审法院判令上诉人作为买受人根据拍卖特别规定和相关法律规定承担该笔物业维修资金，并无不当，本院予以维持。关于天然气安装费的问题，原审法院根据拍卖特别规定和拍卖行为发生时的本地一手商品房买卖交易习惯，判令作为买受人的上诉人承担天然气安装费3000元亦无不当，本院亦予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙国军负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑森轶审 判 员  楼晓东代理审判员  李丹丹二〇一六年六月二十七日书 记 员  刘莎莎