浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2008）善民一初字第76号
原告：盛华成。
原告：盛奥。
法定代理人：盛华成，身份事项及住址同上，系原告盛奥父亲。
法定代理人：吴梅。
原告：吴毓。
法定代理人：吴曦。
法定代理人：姚慧青。
上述三原告委托代理人：卢军。
被告：嘉善亭桥女人房屋置换有限公司。
法定代表人：史东波。
委托代理人：颜伟新。
原告盛华成、盛奥、吴毓与被告嘉善亭桥女人房屋置换有限公�（以下简称“房屋置换公司”）房屋买卖合同纠纷一案本院于2007年12月25日受理后，依法组成合议庭于2008年4月24日公开开庭审理了本案。原告盛奥法定代理人吴梅、原告吴毓的法定代理人姚慧青及三原告的委托代理人、被告房屋置换公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛华成、盛奥、吴毓起诉称：2007年2月5日，原告与被告签订了《房屋转让协议书》一份，协议约定：被告将其所有的座落于魏塘镇亭桥南路266-2××号房屋转让给原告，房屋转让价格人民币2405115元，被告同时承诺该房产产权清楚。协议同时对过户过程中的税费承担方式、付款方式、房屋交付日期及交付方式、租金的归属、违约责任等均作了明确的约定。协议签订后，原告依合同的约定履行了自己的付款义务，但被告始终以各种理由推脱其应当履行的相应义务。为此，原告于2007年6月18日、12月5日分两次以邮政特快专递的形式给被告发去《通知书》和《催告函》，催促被告立即办理房屋过户及交接手续，同时承担相应的违约责任，但被告对此置之不理。原告认为，被告未按协议约定将房屋过户至原告名下、迟延交付房屋、不协助原告办理有关手续等一系列行为严重侵犯了原告的合法权益，同时构成违约。据此，原告诉至法院请求：1、判令被告将其名下的坐落于魏塘镇亭桥南路266-2××号房屋过户至原告名下；2、判令被告协助原告办理房屋的银行10年期按揭贷款手续，在庭审辩论中又表示愿意一次性付清房款；3、判令被告立即与原告按约定办理房屋交接手续；4、判令被告支付违约金人民币1205115元：5、判令被告支付房屋租金28600元；6、本案的诉讼费用由被告承担。
被告房屋置换公司答辩称：一、《房产转让协议书》已经无效。理由1、合同中共同购房三人中，仅有完全民事行为能力的盛华成一人在购房合同上签字，盛奥、吴毓均为限制民事行为能力人又未签字，被告当即催告盛华成，未成年人购房必须由法定代理人代为签订购房合同，或由未成年人签字后，法定代理人在一个月内予以追认，否则合同无效。2、原告虽向被告付过款，因对盛奥、吴毓共同购房事宜尚在追认过程中，被告向原告收取的并不是购房款而是暂收款。3、盛奥、吴毓的法定代理人取得购房合同后，至今没有就盛奥、吴毓的购房事宜对合同相对人作出追认，应当视为对购房合同拒绝追认。4、2007年6月18日，被告收到了原告的通知书，对共同购房追认事宜只字不提，却要求被告在七天内通知原告到银行办理按揭手续，被告予以拒绝是因被告已催告原告在取得购房合同后未在一个月内予以追认，由此已经导致购房合同无效。5、2007年12月7日，�购房合同无效的情况下，被告又收到原告方的催告函。要求被告协助办理房屋按揭贷款、交付房屋及过户、承担违约责任，却对原告共同购房合同是否经过追认只字不提。6、2007年12月23日，原告为诉讼需要，原告盛奥、吴毓的法定代理人才制作一份追认书交给法院，这样的追认无效。二、没有履行房产转让协议义务的是原告及其法定代理人。1、由于原告盛奥、吴毓的法定代理人没有依法履行追认义务，使合同无效；2、原告没有直接向被告支付购房款，也没有通过银行按揭贷款向被告支付购房款，原告无权要求被告承担违约责任。三、房产转让协议是一份无法履行的合同。由于合同中的购房人盛奥、吴毓均为限制民事行为人，不符合法定借款人的条件，即使合同有效也无法履行。四、如房产转让协议可以履行违约责任也在原告，根据合同第五条的规定，原告已付的1205115元已经被被告没收，原告无事实和法律依据来向被告主张违约金1205115元。五、三原告要求被告通知原告到银行办理相关按揭手续没有法律依据。六、原告要求将亭桥南路266-2××号房屋过户至名下，由于原告与被告之间没有合法有效的购房合同，也没有支付购房款，无权主张诉争房屋的过户权。收取租金是出租人的权利，原告至今没有依法取得出租房屋所有权，无权取代被告收取出租房屋的租金。综上，原告诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求一审法院依法驳回原告的诉讼请求，依法保护被告应有的合法权益。
原告为自己的主张在庭审中当庭提交了如下证据：
1、原告盛华成、盛奥身份证复印件、原告吴毓户籍证明各1份、户口簿3本、被告工商登记材料1份，证明：原、被告诉讼主体资格；
经质证，被告无异议。
2、亭桥女人街定金协议1份、收款收据2份�证明：房屋转让协议订立之前的定金协议具体情况及已支付定金100000元；
经质证，被告代理人认为：对上述证据的真实性没有异议，但该份定金协议并没有履行，当时定金协议签订的时候并没有定金。对于支付的100000元没有异议，但这是暂收款，不是定金。
3、房产转让协议书1份、收款收据13份，证明：房屋权属主体及本案原告又交付房款1105115元的事实；
经质证，被告代理人认为：对证据真实性无异议，但按照顺序来讲，被告已通知原告盛奥、吴毓在合同上签字，但是没有签字，该合同无效。收款票据上注明是暂收款。
4、邮政快递书2份、通知书及催告书各1份，证明：原告向被告发出书面函要求被告按照合同的约定履行自己的义务及被告签收的事实情况；
经质证，被告代理人对收到原告方的通知书及催告书表示无异议，但认为在此之前原告方来过被告单位要求把款项取回去，要回的日期和利息无法达成协议。况原告方在发这个通知书的时候，因其中二原告系未成年人贷款无法办理。
5、追认书2份，证明：本案原告盛奥、吴毓的法定代理人对由盛华成出面代表盛奥、吴毓签订行为表示追认；
经质证，被告代理人表示被告方没有收到此2份追认书，且认为追认书是原告起诉后提交法院的，事实上一直都没有追认。
6、房产证复印件1份，证明：所争议房产的产权证上填发日期是2007年5月1日；
经质证，被告代理人无异议。
被告未举证。
经庭审，对原告所举的证据1、2、6，被告对其真实性均无异议，依法予以确认。原告在庭审中所举证据5即原告盛奥、吴毓的法定代理人对原告盛华成的签约行为予以追认的书函，此系原告之间认可行为，原告间现对此均无异议，应当予以确认。
为此，结合原、被告双方当事人在法庭上的�述，本院依法予以确认的事实如下：
被告房屋置换公司系从事房地产中介服务的由自然人投资的有限责任公司。2007年1月23日，由原告盛华成出面与被告房屋置换公司签订了《亭桥女人街定金协议书》一份，约定：卖方为被告房屋置换公司，买方为原告盛华成，位置系亭桥路266-268商铺，面积165.87平方米，单价14500元／mm，总价2405115元，定金为100000元。此后，原告盛华成付款100000元给被告房屋置换公司，被告于2007年1月25日出具收据二张（每张收据载明50000元）。2007年2月5日，由原告盛华成出面，以购房人“盛华成、盛奥、吴毓”为受让方与被告房屋置换公司签订了一份《房屋转让协议书》，该协议约定：被告将其现有的座落于魏塘镇亭桥南路266-2××号房屋转让给原告，房屋转让价格人民币2405115元，被告同时承诺保证该房产产权清楚。协议对过户过程中的税费承担方�约定：由原告方支付契税、印花税、房产证工本费、物业管理费，其它费用由被告承担。协议对付款方式约定：原告2007年1月23日首付人民币100000元，第二次2007年2月5日付款1105115元，余款1200000元四月份办理按揭10年。房屋交付日期、方式及租金归属约定：按出租房屋原有租期到期后交给原告方，租期2007年11月30日止，但出租房屋现有期内租金2007年4月1日开始，租金归原告所有，租金为人民币28600元，交房时按图纸交付，有楼梯、水电分户。对违约责任的约定：如原告方违约，被告方可没收原告方已付款1205115元，作为被告方损失费；如被告方违约，则全额返还原告方已付款1205115元，并赔偿原告方1205115元。该协议内容并由作为“丙方”的嘉善县广信房产代理有限责任公司签字确认是原、被告双方的意愿，是真实的。协议签订后，原告方依合同的约定履行了首付及第二期的付款义务，被告在签约的同日出具收据十三张（十二张收据各载明收款90000元，一张收据载明收款25115元）。至此，原告已付款总额为人民币1205115元。
2007年5月1日被告取得了魏塘镇亭桥南路266-2××号房产所有权证。原告以被告未履行相应的转让义务为由，于2007年6月18日、12月5日分两次以邮政特快专递的形式给被告发去《通知书》和《催告函》，催促被告立即办理房屋过户及交接手续，同时要求承担相应的违约责任。2007年12月23日，原告盛奥的另一法定代理人吴梅、原告吴毓的法定代理人吴曦、姚慧青出具了追认书，对原告盛华成的签约等受让房产行为予以追认。2007年12月25日原告以“被告未按协议约定将房屋过户至原告名下、迟延交付房屋、不协助原告办理有关手续等一系列行为严重侵犯了原告的合法权益，构成违约”为由诉至本院。被告于2007年12月28日以“另一案房产讼争尚未审结”为由，向本院提出中止审理的申请，本院经审查后认为，原告的中止审理的申请符合法律规定，遂依法裁定中止审理。恢复审理的庭审后，2008年5月30日因施端与嘉善苏嘉房地产开发有限公司承租人优先购买权纠纷一案向嘉兴市中级人民法院提起诉讼，而该案的审理结果与本案有直接关系，故本案依法再次中止审理。现上述优先购买权一案已结案，且已生效。
本院认为：坐落在嘉善县魏塘镇亭桥南路的266-2××号房产系登记在被告名下的房产。原告方通过与被告签订协议转让上述房屋，签订协议时签约人原告盛华成及被告方人员都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为转让法律允许买卖的财产，且双方对转让房产所作出的约定，没有损害国家和社会公共利益，因此双方所签协议依法成立，对双方当事人均具有法律约束力，任何�方未取得对方同意，都不能擅自解除该协议。虽然，房产转让协议书上作为受让人之一的原告盛奥、吴毓没有签字，且两原告尚未成年，是限制民事行为能力人，但作为受让人之一原告盛华成系完全民事行为人，这对出卖方的被告来讲并不影响与原告盛华成房屋买卖关系的存在，即使可能因代理权限而产生纷争也与原告盛华成有关。更何况原告盛华成又是原告盛奥的法定代理人之一，事后盛奥、吴毓的法定代理人均对原告盛华成的代理买受行为予以追认。被告认为对原告曾“催告过”的辩解无证据予以证实，无法予以采信。为此，原、被告所签订的房屋转让协议应属有效。至于被告收款后以“暂收款”的形式出据给原告是一种被告单方出具收款形式而已，此应当视为原告支付给被告的购房款项。双方当事人应当依照法律的规定，按照协议的约定继续履行，至于原�盛奥、吴毓能否参与办理按揭贷款由此可能产生的后果由原告方自行承担，但现原告愿一次性付清余款以取得所涉房产之请求，应当予以准许。被告在房产所有权证依法取得后，经过原告催告要求至今未将房产交付原告也未协助原告办理相关过户等转让手续，有悖诚实信用的原则，有损交易的安全，为此被告应当承担相应的违约责任，但原告要求被告支付违约金人民币1205115元明显过高，以支付原告已付房款1205115元的35%计421790元为妥，至于原告要求的房屋租金请求可在取得房产后另行向承租人主张。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条第一款、第四十七条、第四十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告嘉善女人房屋置换有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告盛华成、盛奥、吴毓支付违约金421790元；
二、原告盛华成、盛奥、吴毓于本判决生效之日起十五日内向被告嘉善女人房屋置换有限公司付清尚余房款1200000元；
上述原、被告给付款项如果未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、被告嘉善女人房屋置换有限公司于本判决生效之日起十五日内将其名下的位于嘉善县魏塘镇亭桥南路266-2××号过户给原告盛华成、盛奥、吴毓所有，其中所产生的契税、印花税、房产证工本费由原告承担。若逾期未办妥，被告嘉善女人房屋置换有限公司则以每日万分之二点一（以2405115元为基数）向原告支付罚息，至办妥之日止；
四、驳回原告盛华成、盛奥、吴毓的其他诉讼请求。
本案受理费16143元、保全费5000元�合计诉讼费21143元（原告已预交），由原告负担1143元，被告负担20000元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 吕学强
人民陪审员 陈金元
人民陪审员 孙利荣
二〇〇九年一月二十日
书 记 员 俞洁琼
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。