南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第5209号
原告王建华，男，1965年12月28日生，汉族。
委托代理人张懿娣，江苏宁嘉律师事务所律师。
被告李靖，女，1970年2月18日生，汉族。
委托代理人解衍奇，男，汉族。
被告杜培峰，男，1963年9月7日生，汉族。
委托代理人高中林，天津宝德律师事务所律师。
原告王建华与被告李靖、杜培峰民间借贷纠纷一案，原告王建华于2015年9月29日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告王建华的委托代理人张懿娣，被告李靖及其委托代理人解衍奇，被告杜培峰的委托代理人高中林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王建华诉称，被告李靖、杜培峰因购房需要，于2015年1月29日与原告签订《抵押借款合同》，向原告借款400000元整，借款期限自2015年1月29日至2015年4月28日止。根据合同约定，被告李靖以自己所有的房产（南京市梦都大街176-1号x室，房产证号为宁房权证建转字第××号）为债务设定了抵押担保并办理抵押登记，原告获得《房屋他项权证》，抵押担保范围为借款本金及利息、违约金、逾期利息、律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等实现债权的全部费用。合同签订后，原告已经依照合同约定将被告所借款项支付给被告，但两被告在合同到期后迟迟不能归还本金。原告现诉至法院，请求判令：1、被告李靖、杜培峰偿还原告王建华借款本金400000元，并支付违约金（自2015年4月29日至实际给付之日止，按年利率24%计算）；2、确认原告王建华对被告李靖所有的南京市梦都大街176-1号x室房屋享有优先受偿权。
被告李靖辩称，被告李靖系被告杜培峰任法定代表人公司的员工，被告杜培峰曾购买了一些房产，并要求被告李靖等人代持，与被告李靖等人签订了代持协议，约定被告杜培峰系房屋实际所有人，被告杜培峰如需贷款或抵押、变卖，被告李靖等人要无条件配合。被告李靖代持的房产位于南京市梦都大街176-1号x室。2015年1月29日，被告李靖在原告王建华、被告杜培峰的欺骗下，与原告王建华签订了抵押借款合同，合同签订后，被告李靖配合原告办理了抵押登记手续，原告将借款汇入被告杜培峰账户，而被告杜培峰该笔借款系“新贷还旧债”，被告李靖不是借款人，也未收到借款，是在原告王建华、被告杜培峰等人欺骗下，在借款合同上签字。请求法院驳回原告王建华对被告李靖的诉讼请求。因抵押房产实际所有人系被告杜培峰，同意原告王建华对该房产享有优先受偿权。
被告杜培峰辩称，被告李靖不是借款人，也未收到借款，不应承担责任。被告杜培峰愿意偿还原告王建华借款。
经审理查明，2015年1月29日，王建华与李靖、杜培峰签订抵押借款合同一份，约定：李靖、杜培峰向王建华借款400000元，借款期限为三个月，自2015年1月29日起至2015年4月28日止，借款月利率为2.0%，自王建华出借资金实际到李靖、杜培峰指定银行账户之日起计算，每月支付一次利息，款项交付分两次，第一次120000元，第二次280000元。李靖、杜培峰以位于南京市梦都大街176-1号x室房产作为上述借款的抵押担保，抵押期限为自本借款合同生效之日起至李靖、杜培峰还清王建华全部借款本息为止。抵押担保的范围包括借款本金及利息、违约金、逾期利息、律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等实现债权的所有费用，李靖、杜培峰未能按本合同约定的时间归还本金的，则承担违约金，违约金为应还本金的每日千分之二，违约金计算至本金清偿之日止，本合同履行过程中发生争议的，由双方协商解决，协商不成，可以向合同签订地（南京市秦淮区）法院提起诉讼等。同时，王建华和李靖、杜培峰还签订还本付息清单一份，单独对还款付息时间进行了约定。抵押借款合同签订后，李靖和王建华又签订了南京市房地产抵押合同，办理了上述房屋抵押登记手续，王建华取得了宁房他证建字第3201**号房屋他项权证，其中抵押登记时间为2015年1月30日，登记债权数额为400000元。
上述抵押借款合同签订期间，李靖、杜培峰向王建华出具借款收据两份，其中一份载明：“借款人李靖、杜培峰今向出借人王建华借款人民币壹拾贰万元整，小写120000元，本借款人现确认已收到该笔借款。且该笔借款已进入本借款人指定的以下银行账户内：开户行：交通银行南京广州路支行，户名：杜培峰，帐号62×××48.借款人（签字）手摸：李靖、杜培峰。”另一份借款收据金额为280000元，其余内容与上一份一致。2015年1月29日、2月2日，王建华分别将330000元、770000元汇入上述杜培峰的银行账户。上述款项中400000元系本案借款合同出借款项。
审理中，李靖、杜培峰一致确认杜培峰系南京市梦都大街176-1号x室房屋的实际所有人，李靖系该房屋的名义所有人，并提供借名购房协议予以佐证。李靖系杜培峰任法定代表人的天津市鲁华环境艺术工程有限公司员工。
以上事实，有当事人陈述、抵押借款合同、房地产抵押合同、还本付息清单、借款收据、他项权证、银行交易对账单等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。本案中，根据现有证据，应系被告杜培峰与原告王建华协商借款事宜，后因原告要求进行抵押担保，而被告杜培峰名下的房产又登记在被告李靖等人名下，故被告杜培峰又指示其员工被告李靖等人与原告分别签订了抵押借款合同，办理了抵押登记手续，自该借款过程，各方当事人在签订抵押借款合同、办理抵押登记手续时应对案涉款项实际系由被告杜培峰使用知情。原告在2015年1月29日、2月2日汇款数额和原告与被告李靖等人分别签订的抵押借款合同中约定的借款总额一致，原告将款项汇付至被告杜培峰的个人账户，故应确认该借款实际为被告杜培峰使用。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”根据该规定以及前述确认，应认定被告杜培峰与被告李靖等人间存在委托代理合同关系，而各方当事人对此均知情，故案涉抵押借款合同应依法直接约束原告与被告杜培峰。被告杜培峰未按照约定返还借款，应承担违约责任。由此，本院对原告要求被告杜培峰返还借款并支付违约金的诉讼请求予以支持，对原告要求被告李靖承担还款责任的请求不予支持。原告要求被告杜培峰按年利率24%支付违约金低于抵押借款合同约定的违约金支付比例，又不违反国家有关限制借款利率（含违约金）的规定，本院予以采纳。在抵押借款合同中有关借款事宜直接约束原告与被告杜培峰后，被告李靖虽不再是借款合同的当事人，但鉴于其对借款及抵押一事知情，抵押物登记在其名下，被告李靖还配合原告办理了抵押登记手续，故抵押权设定合法，被告李靖应承担抵押担保责任。由此，本院对原告要求被告李靖承担抵押担保责任的诉讼请求亦予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零六条、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第一百七十条、第一百七十九条、第一百九十五条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告杜培峰应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王建华借款本金400000元，支付自2015年4月29日起至实际给付日止的违约金（以本金400000元为基数，按年利率24%计算）。
若被告杜培峰未按约履行上述第一项确定的义务，原告王建华有权依法处置被告李靖名下位于南京市建邺区梦都大街176-1-x室的抵押物（宁房他证建字第3201**号房屋他项权证载明的房地产），并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得的价款按抵押权登记顺位优先受偿（以债权数额400000元为限）。
驳回原告王建华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7817元，由被告杜培峰负担（被告杜培峰应负担的上述费用已由原告王建华预交，被告杜培峰在本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接给付原告王建华）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）。
审 判 长 陶 宁
人民陪审员 雷国俊
人民陪审员 胡连霞
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 张小燕