辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2431号
上诉人（原审被告）：张绪敏，男，1957年3月10日出生，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：付振东，辽宁正直律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：齐兴伟，男，1960年10月15日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
上诉人张绪敏因与被上诉人齐兴伟房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2014）东陵民二初字第943号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年10月10日开庭公开审理了本案，上诉人张绪敏及其委托代理人付振东，被上诉人齐兴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告齐兴伟诉称，请求判令：原、被告于2012年4月27日签订《房屋租赁合同》1份，约定被告承租原告所有的房屋，合同明确约定，被告需提前一个月支付租金，依据合同，被告应于2014年3月27日之前支付本年度房租，但经原告多次索要，被告拒不支付，原告无奈诉至法院，请求法院判令解除双方签订的房屋租赁合同，被告将房屋退还给原告，并由被告承担本案诉讼费用。
原审被告张绪敏辩称，首先，原、被告签订的房屋租赁合同截止到原告起诉之日，被告尚未构成合同根本违约，还能够实现合同目的，因此尚未达到解除合同的法律条件；其次、被告积极给付原告租金，而原告不接受租金；根据合同法规定一方违约另一方应当通知对方解除合同，产生异议后可以向法院提起诉讼，现原告方并没有通知被告解除合同，因此，本案合同不应予以解除。
原审法院经审理查明，原、被告于2012年4月12日签订《房屋租赁合同》1份，约定被告承租原告所有的位于沈阳市浑南新区浑南中路10-14号9门建筑面积为207.80平方米房屋，租赁期间为2012年4月27日起至2017年4月27日止，租金为前三年每年110，000元，第四年租金130，000元，第五年租金140，000元，租金按整年支付，上打租金，提前一个月支付；合同同时约定，未经原告书面同意，被告擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的，利用该房屋进行违法活动的，拖欠房租一个月以上的，原告有权扣留抵押金，并收回房屋。合同签订后，被告交付第一年租金110，000元及押金10，000元，原告将房屋交付被告使用。2013年8月份，被告向原告交付第二年租金110，000元。在此期间，被告曾向原告提出将承租房屋转租的打算，原告口头同意其转租，但前提条件是在转租前要通知原告，经原告同意后才可签订转租协议。2013年9月份，被告在未通知原告的情况下将承租房屋转租，直到2014年4月份，原告催要下一年度租金时才得知被告转租房屋的事实。现因被告一直拖欠租金未付，原告来院起诉，要求解除租赁合同，并由被告退还房屋。
原审法院另查明，本案涉案房屋系齐兴伟与郑艳共同所有，郑艳对房屋租赁一事知晓且并无异议。
原审法院再查明，被告虽同意支付第三年度租金，但要在原告与次承租人重新签订房屋租赁协议的前提下才能支付。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋租赁合同上明确约定被告未经原告同意擅自转租房屋或拖欠房租一个月以上的，原告有权解除合同、收回房屋，虽然原告口头同意被告将房屋转租，但已明确表示是在其知情并同意的前提下才可以签订转租协议，现被告背着原告转租房屋，且拖欠租金至今，违反双方合同约定，应承担相应违约责任，故原告要求解除合同、收回房屋的诉讼请求，本院予以支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告齐兴伟与被告张绪敏于2012年4月12日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效后立即解除；二、被告张绪敏于本判决生效后十五日内将位于沈阳市浑南新区浑南中路10-14号9门建筑面积为207.80平方米的房屋退还给原告齐兴伟。案件受理费100元，由被告张绪敏负担。
宣判后，张绪敏不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销一审法院民事判决，依法改判或发回原审法院重审；二、驳回被上诉人一审各项诉讼请求。三、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。主要上诉理由：一、上诉人将承租房屋转租给他人，已经经过了被上诉人同意。上诉人在租赁期间，曾向被上诉人提出要将承租房屋转租给他人，当时被上诉人也口头予以了同意。就此事实，一审法院已查清。可是，一审法院认为，上诉人在转租之前还要再通知被上诉人。依据法律规定，转租行为的发生，要经过出租方的同意和认可。但是法律并未明文规定，需经过出租方几次同意方可转租。被上诉人的口头同意应该同样具有法律效力。所以，上诉人认为，一审法院的判决结果认定案件事实不清。二、上诉人没有拖欠被上诉人房屋租金。对于上诉人将房屋转租给他人的事实被上诉人早已知晓，基于此事实，上诉人与他人签订了房屋租赁协议，即被上诉人明知该房屋的实际经营人和使用人已不再是上诉人，而是第三人。所以被上诉人提出上诉人拖欠其房屋租金是完全没有事实和法律依据的。故上诉人认为，一审法院以此理由解除《房屋租赁合同》是没有依据的。
被上诉人齐兴伟答辩称：同意原审判决。一、我曾经口头同意过可以转租，但是转租事实实际发生之前必须要通知我，必须有我的书面确认，原合同也是这么约定的。上诉人转租的时候没有通知我，致使转租行为持续一年时间，到下一年该收取房租的时候，我才发现此房屋被转租了。二、关于拖欠房租事宜，因为我不知道房屋转租到第二年与上诉人交涉下一年房租的时候发现上诉人已将房屋转租，因为我跟上诉人有合同协议，其本应交给我房租，到目前为止已经拖欠了六个月的房租至今未交。根据原合同规定，房租是提前一个月上打租，如果违背约定，我方就可以解除合同。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有《房屋租赁合同》、房产证等证据材料及当事人陈述，经当事人庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人张绪敏与被上诉人齐兴伟所签订的《房屋租赁合同》是否应予解除的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于上诉人张绪敏与被上诉人齐兴伟签订的《房屋租赁合同》是否应予解除的问题，本院认为，上诉人、被上诉人双方所签订的《房屋租赁合同》第四条第4款明确约定：“未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人。若擅自转租，甲方有权终止合同。”第七条第2款第（1）项明确约定：“…乙方拖欠房屋壹个月以上的，甲方有权扣留抵押金，并收回房屋。”现上诉人张绪敏已将案涉房屋出兑给案外人，其转租行为并未取得被上诉人的书面同意，被上诉人在原审庭审及本院庭审中均明确表示不同意上诉人张绪敏的房屋转租行为，且上诉人张绪敏亦未按合同约定按期支付2014年全年租金，故上诉人张绪敏的行为构成违约，被上诉人齐兴伟有权解除租赁合同并收回房屋，因此原审法院判令解除双方所签订租赁合同，上诉人返还案涉房屋是正确的，本院予以维持。
关于上诉人所提其转租他人已经过被上诉人同意之主张，本院认为，按照双方所签租赁合同的约定，上诉人转租案涉房屋必须取得被上诉人的书面同意，虽然在租赁合同的履行过程中，被上诉人对转租行为存在口头同意，但被上诉人明确表示其口头同意存在一定前提，即上诉人需要给被上诉人一些补偿，但事实上，双方对于补偿问题并未达成一致，被上诉人亦未对上诉人的转租行为进行书面确认，且上诉人转租行为发生在2013年9月，而上诉人告知被上诉人该事实的时间为2014年4月，故对上诉人该上诉主张，本院不予支持。关于上诉人所提上诉人没有拖欠被上诉人租金之主张，本院认为，在本院庭审中，上诉人亦承认其并未交纳2014年的租金，租赁合同的相对方为上诉人与被上诉人，与案外人并无关系，承担支付租金的义务主体应为作为承租人的上诉人，故上诉人该上诉主张因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张绪敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十月十一日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；