河南省漯河市郾城区人民法院民 事 裁 定 书（2017）豫1103民初1号原告（反诉被告）：郭琳琳，女，1978年4月1日出生，汉族，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：王绍功，男，1953年7月9日出生，汉族，住漯河市郾城区。被告（反诉原告）：陈卫东，男，1964年11月20日出生，汉族，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：刘群才，男，1966年8月10日出生，汉族，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：李汇海，男，1963年8月11日出生，汉族，住漯河市源汇区。原告郭琳琳诉被告陈卫东房屋租赁合同纠纷及被告陈卫东反诉原告郭琳琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日作出（2015）郾民初字第00809号民事判决，原告郭琳琳和被告陈卫东均不服判决提起上诉，漯河市中级人民法院于2015年12月18日作出（2015）漯民终字第01850号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2016年1月20日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2016年5月31日作出（2016）豫1103民初322号民事判决，被告陈卫东不服判决提起上诉，漯河市中级人民法院于2016年11月21日作出（2016）豫11民终1549号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2017年1月3日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭琳琳的委托诉讼代理人王绍功、被告陈卫东及其委托诉讼代理人刘群才、李汇海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭琳琳向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2014年11月1日至2015年10月31日的租金130万元。2、根据合同第七条第（二）项约定，乙方缴纳租金超过一个月的应向甲方缴纳10%的违约金132000元。3、自逾期之日起直至结清租金之日按照3%向甲方缴纳拖欠租金利息39600元。4、根据合同第十条第2项约定，如甲乙方任何一方需提前中止合同，均提前一个月通知�方，且违约金按照合同约定期限内的未履行年限的租金数额10%向对方支付违约金，因被告违约应向原告支付未履行合同部分违约金660000元。5、中止双方租赁合同，从起诉之日起。6、根据合同第十条第1项约定，本合同租金为税后租金，乙方应缴纳5%营业税62500元、7%城建税4375元、3%教育附加1875元、2%地方教育附加1250元、12%房产税150000元、印花税8236.80元，合计228236.80元。7、本案诉讼费由被告负担。事实与理由，2013年5月14日，被告租赁原告坐落在郾城区××路与淞××路交叉口财富中心A、B座二层商铺作为商业用途，双方签订了书面《商铺租赁合同》约定，租期从2013年11月1日至2019年10月31日，2016年10月31日前每年租金为132万元。租金缴纳时间为每年11月1日前缴清下一年度的全部租金。如乙方未按时补齐第一年租金，甲方有权解除合同，乙方所交诚意�不予退还，乙方所投入装修等全部归甲方所有，被告应承担与该房屋水电费、物业费等在内的各项费用。现被告长期拖延2014年11月1日至2015年10月31日期间的租金未付，被告的行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告陈卫东辩称，1、漯河市舒漫置业发展有限公司（以下简称舒漫置业公司）和郭琳琳在租赁合同签订过程中，有恶意串通并故意欺瞒出租屋实际面积对被告进行合同诈骗行为。原告郭琳琳与舒漫置业公司法人刘宏磊已触犯《刑法》，其用恶人先告状的行为，有意用民事诉讼掩盖刑事犯罪行为主体目的明显。2、原告郭琳琳并非涉案的房主，房屋租赁主体不适格，郭琳琳向法庭提供其与舒漫置业公司之间造假买卖合同欺骗法庭，不能以此证明郭琳琳就是涉案房屋产权的拥有者。被告在被逼迫与原告郭琳琳乘人之危和受欺骗情况�签订的诈骗《租赁合同》，不是被告的真实表示。被告与郭琳琳不存在涉案房屋租赁上的法律关系，诈骗合同自始无效。3、原告郭琳琳是涉案房屋诈骗合同的租赁义务纳税人，在其单位制定的格式化诈骗合同中，霸道表示房屋租赁税由被告支付明显违反国家税法强制条款，法庭不应支持。4、再审法庭作出被告再支付郭琳琳一年租金132万元的判决没有法律依据，是违规和错误的判决。5、涉案租赁房屋至今未交付原告，原因是原告不配合，过错不在被告。原告要求被告支付至起诉之日租金及承担相应违约责任的主张没有事实与法律依据，应依法予以驳回。6、判决结果早知道，郭琳琳操纵其表弟杨洋偷折商铺门头，对被告造成直接损失。被告陈卫东向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的商铺租赁合同无效；2、反诉被告赔偿反诉原告由无效合同造成的各项经济损失；3、诉讼费、反诉费由反诉被告承担。原告郭琳琳辩称，第一，关于房屋产权问题是根据税务部门的调查为准，房屋所有人是郭琳琳，并且被告缴纳的租金都是缴纳到郭琳琳账户。合同有效无效是根据地税调查部门的结果与处罚决定为准；第二，我方认为租赁合同就一份，反诉方认为租赁合同有2份，反诉人需要拿出第一份合同证据并拿出第一份合同的交款证据。合同有效无效根据被告交付的租金和意向金可以证明，2013年9月5日，由反诉人代理人刘群才交入郭琳琳账户23万元，2013年9月16日，反诉人代理人刘群才交入被反诉人郭琳琳账户29.4万元，2013年11月15日，反诉人代理人李汇海交入被反诉人账户60万元，2013年11月21日，反诉人代理人刘群才交入郭琳琳账户22.6万元，2013年5月14日，由反诉人代理人李汇海交入王兰花账户意向金7万元�合计142万元，其中132万元为租金，10万元为保证金。这几笔款刚好符合合同约定；第三，被告没有将房屋返还，是否造成损失，如果被告拿出证据证明损失，我们也要增加诉讼请求。第四，反诉人从租赁至今未交过物业费，物业上不会让反诉人拉东西，所以原告不敢接钥匙。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和提供的证据，本案涉及以下事实：2013年初，被告陈卫东经考察欲租赁漯河市嵩山路与淞江路交叉口舒漫置业公司开发的“财富中心”18、19号楼二层商铺，当时由舒漫置业公司招商部吴某负责接洽，达成意向后，被告陈卫东于2013年5月14日通过李汇海支付了7万元意向金，双方之间签订有房屋租赁合同。据原告提供的《商铺租赁合同》记载，甲方（出租方）郭琳琳，乙方（承租方）陈卫东，乙方自愿租用甲方位于郾城区××�与淞××路交叉口沙田锦绣天地项目财富中心A、B座二层商铺，建筑面积约2200平方米；租期6年，从2013年11月1日至2019年10月31日，第一周期（2013年11月1日至2016年10月31日）每年租金132万元，第二周期（2017年11月1日至2019年10月31日）每年租金142.56万元；租金每年交纳一次，乙方应当提前一个月结清下一年度的租金，合同签订之日乙方先预交10万元诚意金作为合同保证金，剩余租金132万元于2013年11月1日前交清，以后每年10月31日前交纳下一年租金，如乙方未按时补齐第一年租金，甲方有权解除合同，乙方所交诚意金不予退还，乙方所投入装修等全部归甲方所有；乙方如未按约定期限及时交纳租金，则按照拖欠租金数额的10%向甲方支付违约金，同时自逾期之日直至结清租金之日按照月息3%向甲方支付拖欠租金利息，如拖欠日期超出三十日，则甲方还有权单方终止合同和收回商铺，乙方应当在接到甲方终止合同通知之日起十日内清理房屋内物品与设施，逾期视为乙方放弃，甲方有权自行处分；本合同约定的租金为税后租金，乙方所需租赁发票所产生的税费均有乙方承担，甲方配合提供完税资料；如甲乙双方任何一方需提前中止本合同，均需提前一个月通知对方，且违约方须按照本合同约定期限内的未履行年限的租金数额的10%向对方支付违约金。合同落款时间为2013年5月14日，被告陈卫东在乙方落款处签字的时间为2013年12月11日。2013年9月5日、9月16日、11月15日、11月21日，被告陈卫东分别通过刘群才和李汇海向郭琳琳的银行账户支付23万元、29.4万元、60万元、22.6万元，对此，原告称上述款项135万元，加上2013年5月14日支付的7万元意向金，合计142万元，其中132万元是房屋租金，10万元是租赁保证金。被告陈卫东�付款金额无异议，但对《商铺租赁合同》有异议。被告陈卫东辩称，2013年初被告与舒漫置业公司招商部吴某协商房屋租赁事宜后，于2013年8月15日与舒漫置业公司签订了涉案房屋的租赁合同，合同约定租金45元/平方，年租金118万元，半年支付一次59.4万元，由于合同当时涂改较乱，被告签字后留舒漫置业公司整理，同时开始进场装修房屋，并根据2013年9月4日吴某代表舒漫置业公司发出的“工作联系单”，在合同尚未到手的情况下，于9月5日和9月16日两次向吴某提供的银行账号交齐了半年的租金59.4万元（2013年5月4日7万元、2013年9月5日23万元、2013年9月16日29.4万元）。但之后到手的合同却是本案中原告提供的和被告当初所签内容不一致的合同，租金改为50元/平方，年租金132万元，一年一交，被告提出异议后，原告表弟陈铁、杨洋采取断电断水、商铺门前堆放垃圾的方式逼迫被告签订了第二份《商铺租赁合同》，该合同是被告在舒漫置业公司法定代表人刘宏磊及郭琳琳的恶意串通和欺骗下无奈所为，不是被告的真实意思表示。庭审中，原舒漫置业公司招商部经理吴某作为被告陈卫东的证人出庭作证，吴某称，被告系证人在舒漫置业公司负责招商部时的客户，和被告所谈租赁合同事宜由其负责，2013年5月4日交的7万元定金交到舒漫置业公司财务了，当时谈合同经舒漫置业公司老板刘宏磊同意是45元/平方，第一次签合同是证人吴某经手的，因被告提出合同涂改较为严重，陈铁就把涂改的合同收回去了，但是改好的合同拿回来变成了50元/平方，也不再让我负责，改成杨洋负责了，后来半个月之后我又听被告说合同变成了55元/平方，中间因为被告说停水停电了，还找我协调过一次。另据询问，吴某称，和被告谈租赁事宜时涉案房屋�权归舒漫置业公司，证人也是代表舒漫置业公司和被告洽谈合同事宜并交付涉案房屋的，证人曾经代表舒漫置业公司给被告送达“工作联系单”，催促被告交房租，至于租金交到郭琳琳个人账户上，作为公司员工，打钱到哪个账户听从老板和老板娘的意见，第一次签租赁合同时，出租方落款是空白的，不是合同双方面签的，签合同是以舒漫物业公司的名义签的，因为舒漫置业公司没有租赁权，且税比较高，所以舒漫物业公司把房子全部租下来以后再对外出租，至于舒漫物业公司和舒漫置业公司的关系，证人称不知道法定代表人都是谁，但是开会时都在一块儿。庭审中，原、被告双方另对原告郭琳琳的诉讼主体资格发生争议，被告辩称原告主体不适格，原告为证明自己诉讼主体资格，向本院提交2013年1月20日郭琳琳与舒漫置业公司所签三份《商品房买卖合�》及2012年11月22日舒漫置业公司给郭琳琳出具的三份购房款收据，欲证明郭琳琳在舒漫置业公司购买了嵩山路沙田锦绣天地小区第18幢2层201、202号房、第19幢2层201号房，建筑面积分别为775.34平方米、477.10平方米、774.94平方米，房屋价款分别为3489030元、2146950元、3487230元。2015年10月21日，经原一审查明，涉案房屋均已备案至刘政良（未成年）名下，郭琳琳系刘政良的母亲。被告对房屋买卖合同的真实性提出异议，并提供三份在漯河市郾城区地方税务局备案的内容一致，落款日期不同的房屋买卖合同，房屋买受人变更为刘政良。针对被告提出的异议，原告未能提供支付购房款的银行流水以证明购房款的具体支付方式及日期。另查明，被告陈卫东在诉讼过程中提出反诉，后于2017年3月26日撤诉。本院认为：房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人行使出租权系对财产进行处分之行为，而处分权是财产所有权项下对财产进行占有、使用、收益、处分四项权能之核心，是财产所有权之最基本的权利，一般情况下，处分权由所有权人享有，但非所有权人亦可基于一定理由依法享有处分权。本案中，双方对本诉中原告的诉讼主体资格发生争议，故首先应厘清《商铺租赁合同》所涉合同主体身份。据原告提供的《商铺租赁合同》记载，合同出租方（甲方）落款签字为“郭琳琳”，承租方（乙方）落款签字为“陈卫东”。郭琳琳在本案中具有双重身份，即舒漫置业公司高管和公司法定代表人刘宏磊之妻（现已离婚），以及涉案房屋备案所有权人刘政良的法定代理人。根据证人吴某于2013年9月4日发出的“工作联系单”，发送单位为舒漫物业公司，内容为催告被告根据租赁合同及时将房租打到公司账上，并明确逾期后，公司将解除双方的租赁合同。证人吴某作证时称其代表的是舒漫置业公司，签租赁合同是以舒漫物业公司的名义进行，而舒漫置业公司和舒漫物业公司的人员在开会时都是在一起的，说明二者系关联公司，连工作人员都对二公司的关系理不清，那么作为承租人的被告更加无法区分舒漫置业公司和舒漫物业公司的关系。证人吴某同时称，租金打到郭琳琳的账户上是公司的指示，所以被告将租金打到郭琳琳的个人银行账户并不意味着被告认可合同的相对方就是郭琳琳，也不能证明事实上合同的相对方确实是郭琳琳。虽然原告郭琳琳提供有三份房屋买卖合同，欲以证实其在签订本案《商铺租赁合同》时已成为涉案房屋的买受人，但基于郭琳琳在舒漫置业公司的身份，其取得房屋买卖合同具有极为便利的条件，在被�对房屋买卖合同真实性及购房款收据提出异议时，原告未能提供银行流水证实购房款的交付事实，不能证明郭琳琳确已在签订合同时基于真实的房屋买卖交易成为房屋买受方。而如果郭琳琳签订合同时代表的是舒漫置业公司，那么其在合同上签名之行为即系职务行为，其权利义务应由舒漫置业公司承受，基于此，郭琳琳作为本案原告的诉讼主体资格并不适格。根据原一审查实的涉案房屋备案信息，作为租赁物的房屋均备案在刘政良名下，而原告也认可房屋所有权人以房管局备案为准。如果郭琳琳签订合同时代表的是刘政良，那么郭琳琳作为刘政良的法定代理人，其将房屋对外出租之处分行为是基于法律赋予监护人的代理权，而非房屋所有权，其权利义务同样应由刘政良承受，享有合同利益的主体应为刘政良，主张租金和其他财产损失的主体亦为刘政良，郭琳琳可以作为刘政良的法定代理人参加诉讼，但不能取代刘政良的诉讼主体地位。基于此，郭琳琳作为本案原告的诉讼主体资格亦不适格。对本案反诉部分，被告陈卫东自愿撤诉，不违反法律规定，不影响国家、集体和他人的合法权益，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第十六条、第十八条、第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条、之规定，裁定如下：一、驳回原告郭琳琳的起诉。二、准许被告陈卫东撤回反诉。本诉受理费28734元予以退还给原告郭琳琳，反诉受理费100元，减半收取50元，由被告陈卫东负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日�十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于漯河市中级人民法院。审判长  王国胜审判员  许凤梅审判员  陈质彬二〇一七年三月二十七日书记员  王 帅