广东省化州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0982民初372号
原告（反诉被告）吴XX悦文，男，汉族，19XX86年X8月X11日出生，住茂名市茂南区油城六路三横巷**号大院**号****房。
身份证号码：44090219860811********。
委托代理人苏海、曾诗涵（实习），广东南天竹律师事务所律师。
被告（反诉原告）邹XX易达，男，汉族，19XX88年X12月X19日出生，住化州市河西街道办西湖X二路X一横巷***号。
身份证号码：44098219881219********。
委托代理人李太贤、程恳，广东大贤东宇律师事务所律师。
原告吴悦文XX诉被告邹易达XX房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。被告提起反诉，本院对原诉与反诉公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人苏海、曾诗涵及被告（反诉原告）委托代理人李太贤、程恳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴悦文XX诉称，2014XX年X5月X6日，原、被告双方经过充分协商，签订了《房屋租赁合同》，约定由被告将位于化州市河西街道办化合公路边的自建楼房出租给原告开设酒店，租赁期限X十五年，合同对免租期、租金支付及违约责任等作了约定。合同签订后原告即投入大量的资金对涉案房屋按酒店标准装修，并于XX2014年X9月X4日向工商局申领了化州市乐丰XX商务酒店《营业执照》。因旅馆为特许经营，依法应有消防配套设施，20XX14年X年6月X11日原告与广东南安消防工程有限公司茂名分公司签订《消防公程合同》，约定由该公司承建原告酒店的消防配套设施工程，工程造价为175，000XX元。XX2016年X1月X29日，化州市公安消防大队向原告发出《建设工程消防设计备案不合格通知书》，通知原告因涉案建筑物属于二类高层民用建筑，根据《建筑设计防火规范》等标准，该建筑的以下消防设计不合格：“1、该工程南北面的防火间距不符合规范要求，不符合《建筑设计防火规范》5.5.2条的规定；2、该工程消防车通道不符合规范要求，不符合《建筑设计防火规范7.1.2条的规定》”因此，原告虽然对酒店已装修完好，但因无法完成消防配套设施的建设，也无法办理特种行业经营许可，无法开展经营活动，损失惨重。原、被告签订《房屋租赁合同》时明确约定租赁房屋为经营旅业，但经公安消防部门检查，不符合相关标准。根据《房屋租赁合同》第六条第二款“甲方保证支付乙方的房屋符合房屋安全标准，……”的约定及《商品房屋租赁管理办法》第六条“有下列情形之一的房屋不得出租：……（二）不符合安全、防灾等工程建设强制标准的；”和《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期内保持租赁物符合约定的用途。”的规定，被告明知其房屋不能做酒店用途，却将涉案房屋出租给原告作酒店明显违法。根据《合同法》52条（五）项及五十八条规定，被告应返还租金X22万元和保证金X5万元；同时应赔偿原告对房屋装修的直接损失1，603，039.65XX元和律师费25，000XX元，被告还应当赔偿原告自起诉日起至被告付清上述款项之日按年利率6%计算的利息损失给原告。并承担本案的诉讼费用。
被告邹易达XX答辩和反诉称，一、双方签订的《房屋租赁合同》是经协商一致签订的合同，没有违反《合同法》第五十二条规定；二、按合同的约定，办理行政审批和营业执照的义务是被答辩人，我方只提供交付房屋产权资料的便利，被答辩人要求赔偿损失无事实和法律根据；三、租赁房屋报建手续合法完备，产权合法完全符合出租的要求；四、到目前为止，被答辩人只交付45，000XX元履约保证金，还有5000XX元未支付给答辩人；五、被答辩人无权要求返还履约保证金、租金及赔偿损失。根据《房屋租赁合同》第四条，被答辩人按量缴纳租金是其义务，其无权要求返还，且还要继续支付；答辩人按合同约定履行，无违约行为，履约保证金当然无需退还，况且被答辩人至今仍拖欠租金144，000XX元；六、被答辩人主张其装修损失为1，603，039.65XX元无事实和法律依据。20XX14年X5月X6日，反诉人与被反诉人签署了《房屋租赁合同》，约定反诉人将位于化州市河西街道办化合公路边的房屋一幢八层租赁给被反诉人作商业用途，租期15年（2014XX年11月1日至2029年10月30日），自2014XX年11月1日开始计算租金，租赁期头五年内每月租金为24，000XX元，从租赁期第六年起，租金标准每三年递增一次，递增幅度为10%，双方约定租金按月缴交，必须于每月10日前付清当月租金。合同签订后被反诉人开始装修并进行营业。XX2015年X1月开始，被反诉人迟延支付租金，20XX16年X1月X27日，被反诉人支付了XX2015年X9月份租金后就拒绝支付租金，其行为已严重违约，根据《合同法》第二百二十六条规定，反诉人有权要求被反诉人支付拖欠的租金，从XX2015年X10月X1日起算至付清租金之日期止为XX144，000元，按合同第四条第三项约定，被反诉人应按月利率1%支付逾期付款违约金，暂计至起诉日为XX5040元；按合同第十四条约定，被反诉人应支付违约金50，000XX元。
原告吴悦文XX对被告的反诉答辩称，《房屋租赁合同》违法无效；合同无效的过错和责任在于反诉人，因此造成的损失依法应由其承担。被告提起的反诉不成立，请求驳回其反诉请求。
经审理查明，原告在化州市河西街道办北岸化合线公路边F-36、37号地上建有一幢八层楼房，持有《广东省建设工程施工图审查合格书》、2014XX年2月18日化州市城建局核发的《化州市建设工程规划验收合格证》和2014XX年6月3日化州市人民政府核发的粤房地权证化市西房地字第××号《广东省房地产权证》。2014XX年5月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定“甲方的房屋已竣工验收，产权证在办理之中。一、甲方（邹易达XX）同意将位于化州市河西街道办化合公路边的自建楼房一幢共八层全部租赁给乙方（吴悦文XX）；二、甲方同意乙方将承租房屋用作商业用途（包括但不限于用作开设酒店〈含住宿、餐饮〉、休闲娱乐、商场等）。乙方营业需办理行政审批和营业执照时，甲方应无条件提供上述房屋产权资料并及时给予足够的配合，确保乙方无条件顺利通过审批和领取营业执照。三、租赁期限十五年，自2014XX年11月1日起至2029年10月30日止。四、租金标准及支付方式：1、租赁期头五年（2014XX年10月31日至2019年10月31日）每月租金为24，000元；从第六年起，租金标准每三年递增一次，…。2、租金按月缴交，乙方须于每月的10日前付清当月的租金给甲方。3、乙方不按时支付租金，应按月利率1%计付逾期付款违约金给甲方。乙方拖欠租金总额达6个月租金总额时，甲方有权解除租赁合同收回房屋。五、本合同签订之日，乙方支付履约保证金五万元给甲方。…六、甲方须保证房屋报建手续合法完备、房屋产权合法，保证房屋产权清晰无争议、无抵押、无涉及到其他纠纷。甲方保证支（交）付给乙方的房屋符合房屋安全标准，符合民用建筑的质量标准，…。十四、甲乙双方应恪守本合同，一方违约，应向守约方支付违约金五万元，造成守约方损失的，违约方应全额予以赔偿。十五、本合同所称乙方损失包括但不限于：乙方直接投入的装修损失、投入营业设施、机械损失、如全面履行乙方可得的预期利润、乙方为维权开支的诉讼费、公证费、律师费。……”合同订立后，被告向原告交付了涉案房屋，原告随即投入资金在免租期期间对房屋进行装修，后来付保证金四万五千元（原告主张付五万元，但没有收款凭证证实，被告承认收到四万五千元）给被告。2014XX年9月4日，原告向工商行政管理局申请了化州市乐丰商务酒店有限公司《营业执照》，10月20日，向税务部门申领了《税务登记证》。在装修期间原告与广东南安消防工程有限公司茂名分公司签订《消防公程合同》，约定由该公司承建原告酒店的消防配套设施工程，以化州市XX乐丰商务酒店有限公司名义与茂名致为机电设备有限公司签订《化州市XX乐丰商务酒店5P6T热水工程》合同，与新青年（深圳）家居用品发展有限公司、广州九方家具制造有限公司等签订《家具购销合同》购进酒店家具，与广州长隆酒店用品有限公司签订《客房酒店用品合同书》购进酒店用品，与茂名市新粤宝冷气有限公司签订合同安装冷气设备等等，原告装修完毕后化州市XX乐丰商务酒店对外开始试业，自2014XX年11月份开始原告向被告交纳租金，缴交日期分别为2014XX年12月29日（缴交2014XX年11月份租金24，000元）、2015年3月4日（缴交2014XX年12月份租金24，000元）、2015年4月21日（（缴交2015年1月份租金24，000元）、2015年9月18日（缴交2015年3-8月份租金100，000元，被告减免了44，000元）、2016年1月27日（缴交2015年9月份租金24，000元）。由于经营酒店属特种行业，要取得《特种行业经营许可证》才允许经营，2015年3月20日和7月28日，化州市公安局治安出入境管理大队一中队向原告发出《停业整顿通知书》和《通知》，责令原告停止营业。2016年1月29日，化州市公安局消防大队向原告发出《建设工程消防设备检查不合格通知书》，该工程的消防设计不合格，主要存在下列问题：“1、该工程南北面的防火间距不符合规范要求，不符合《建筑设计防火规范》5.5.2条的规定；2、该工程消防车通道不符合规范要求，不符合《建筑设计防火规范7.1.2条的规定》”原告认为双方签订《房屋租赁合同》时明确约定租赁房屋用途为经营酒店、旅业，但被告提供的房屋不符消防规范，被告明知其房屋不能作酒店用途却将房屋出租给原告做酒店违法，向本院提起诉讼；被告认为原告拖欠租金违反约定，向本院提起反诉。
本院认为，原、被告自愿签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，合同内容未违反法律法规的强制性规定，故上述租赁合同应属合法有效，双方均应切实履行。对于双方争议的问题，本院归纳分析如下：
其一，关于合同效力的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”被告邹易达XX的房屋报建手续完备、房屋产权合法，符合房屋租赁的条件。根据最高人民法院（2003民一他字第11号《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定“关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”按照《中华人民共和国消防法》（1998）第十条的规定，被告用于租赁的房屋不属于按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程，被告交付给原告的房屋经验收合格符合安全的标准，向消防机构申报消防安全检查的义务人为原告吴悦文XX，其应在经消防、环保、规划等有关部门对经营场地检查验收合格，并取得相应行政许可证照后方可正式开业经营。本案原告认为被告邹易达XX明知其房屋不能作酒店用途却将房屋出租给其做酒店。但按《房屋租赁合同》第二条约定“甲方同意乙方将承租房屋用作商业用途…”，该条款是被告邹易达XX同意原告吴悦文XX作商业用途使用房屋，至于租赁房屋能否作酒店用途是原告吴悦文XX自己的责任。因而被告邹易达XX不是明知其房屋不能作酒店用途却将房屋出租给原告吴悦文XX做酒店的情形，原告主张合同无效没有事实和法律依据，其诉讼请求理应驳回。
其二，原告吴悦文XX要求被告邹易达XX赔偿房屋装修损失1，603，039.65元和律师费损失25，000元的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，原告吴悦文XX对租赁房屋进行装修、开业筹备，并自行办理相关报批手续等均属其义务，原告作为商业经营者，应充分了解该房产现状，考虑经营中面临的各种商业风险并承担相应的后果。原告吴悦文XX对于租赁房屋因未成功获得行政许可从而无法开业经营，该风险应由原告吴悦文XX自行承担；房屋租赁合同属合法有效的合同，至今仍在履行，该合同未经终止或解除，被告也没有存在过错情形，原告吴悦文XX投入装修、购进酒店用品等费用应由自己负责；基于合同合法有效，未因合同的无效造成原告吴悦文XX的损失，原告依《房屋租赁合同》第十五条约定要求被告赔偿房屋装修损失1，603，039.65元和律师费损失25，000元的请求本院予以驳回。
其三，关于租金、履约保证金的处理问题。依照法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告已经依约将合同标的物涉案房屋交付原告使用，原告一直实际占有并使用涉案房屋，因此亦应相应负担履行支付租金的义务，而原告没有如期缴纳租金，已经构成违约。原告应实际支付给被告的租金从2015年10月10日起至2016年3月10日止（被告反诉日是3月28日，合同约定是每月10日前）六个月（包括10月份租金，每月24，000元）共款144，000元。租赁合同中约定，原告逾期支付租金的，从逾期支付的次日起按月利率1%计付应缴租金逾期支付的违约金。至于租赁合同对“履约保证金”应如何处理的问题。本案的租赁合同约定，租赁期届满或双方中途解除合同，被告应将履约保证金无息退还。本案“履约保证金”并没有明确约定一方违约时可作为违约金、予以没收或双倍返还，其真正意图是为了督促承租人及时缴纳租金等费用，以及在承租人欠交费用或其他违约行为情况下对出租人利益予以保障。由于双方在合同中约定履约保证金是在合同履行完毕或双方中途解除合同的情况下由出租人予以返还，现合同未履行完毕和解除，原告要求退还履约保证金本院不予支持。
其四、关于被告反诉要求原告支付违约金五万元的问题。
本案原告逾期支付租金违反合同约定，应当承担违约责任。合同中第四条第3项对逾期支付租金的违约行为约定了违约金的罚则，被告按合同第十四条约定要求原告支付违约金五万元所依据的违约事实也是原告逾期支付租金的事实，逾期支付租金违约处罚条款在合同中第四条第3项专门已作了约定，被告亦主张权利，被告再要求按合同第十四条主张逾期支付租金的违约金五万元是重复主张权利，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）吴悦文XX于本判决生效之日起十五日内一次性支付给被告（反诉原告）邹易达XX租金144，000元（计至2016年3月10日止）及逾期支付租金的违约金（自2015年10月10日起计至实际付清之日止，以当月实际应缴租金为本金，按照月利率1%计算）。
二、驳回原告（反诉被告）吴悦文XX的全部诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）邹易达XX的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费46852元，反诉费4280元共51，132元，由原告吴悦文XX承担50，000元，由被告邹易达XX承担1，132元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。
审 判 长 陈家明
审 判 员 徐学军
人民陪审员 陈学业
二〇一六年五月十日
书 记 员 ：赵宇