广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河市民二终字第384号
上诉人（一审原告）：卢贵标，居民。
上诉人（一审原告）：冉银丝，居民。
二上诉人共同委托代理人：韦福恩，广西大壮律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：南丹县吉朗房地产开发有限责任公司。
法定代表人：吴荣辉，该公司总经理。
委托代理人：吴林吉，该公司副总经理。
委托代理人：莫单，南丹县骏达物业有限责任公司总经理。
上诉人卢贵标、冉银丝因商品房预售合同纠纷一案，不服南丹县人民法院（2014）丹民初字第72号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月17日受理后，依法组成由审判员韦海平担任审判长，代理审判员吴利萍、陈一锋参加的合议庭，于2015年12月18日公开开庭审理了本案。书记员杨艺欣担任记录。上诉人卢贵标、冉银丝的共同委托代理人韦福恩，被上诉人南丹县吉朗房地产开发有限责任公司（以下简称吉朗公司）的委托代理人吴林吉、莫单到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年11月15日，吉朗公司经南丹县建设局颁发《商品房预售许可证》对外预售在建中的吉朗新城公寓（俗称“吉朗三期”）。2009年3月1日，卢贵标、冉银丝与吉朗公司就吉朗三期Ｄ区5号楼签订了《商品房买卖合同》，合同约定付款方式是银行按揭方式；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因买受人原因造成住宅不能在规定期限内取得房产权属证书的，由买受人承担全部责任。如因出卖人的责任造成住宅不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人可以退房，出卖人则在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付购房价款的3%赔偿买受人的损失。买受人不愿退房的，出卖人则按已付房价款的5%向买受人支付违约金”。同日，以卢贵标、冉银丝为委托人、吉朗公司为被授权人，向南丹县房地产管理所出具了一份授权委托书，委托书内容为：“南丹县房管所，兹授权南丹县吉朗房地产开发有限责任公司为本人在南丹县房管所代办购新城公寓房产各种手续的代理人，发生的相关费用我本人根据有效发票金额付给代理人，委托权限：□1、代理按揭贷款预抵押登记；□2、代理房屋产权证；□3、代理房屋土地使用权证；□4、代理保险业务；□5、代理按揭贷款手续；□6、资料修改；□7、全权代理。委托期限：□1、长期；□2、年月日至年月日。并注明选择的委托项目在其□内打“√”，不予授权的项目在□打“×”。卢贵标、冉银丝分别在代理按揭贷款预抵押登记、代理房产权证、代理房屋土地使用权证、代理按揭贷款手续、全权代理项下“√”，委托期限是长期。”
2009年10月31日，卢贵标、冉银丝在《房屋验收确认书》签字。
2009年4月27日，吉朗公司在南丹县房管所完成该套房屋抵押备案登记；同日，南丹县房管所向南丹建设银行出具《南丹县房屋抵押备案登记证明》；又经吉朗公司的《个人住房借款最高额保证合同》的保证，由卢贵标、冉银丝向南丹建设银行按揭贷款，2010年4月17日，吉朗公司出具收讫房款514536元的销售不动产统一发票给卢贵标、冉银丝。
2012年11月7日，卢贵标、冉银丝等新城公寓独立式业主向吉朗公司发出了《关于要求立即支付违约金和交付房屋所有权证、土地使用权证的通知》，通知内容为：“南丹县吉朗房地产开发有限责任公司，我们是购买你公司开发的吉朗三期独立式楼房的住户，于2008年分别与你公司签订《商品房买卖合同》，并根据你公司的通知，于2009年10月30日之后接收房屋。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，你公司应在交付房屋后360日内将我们申请办理房产证的资料提交给房管部门，如因你公司原因使我们不能按时取得房屋产权证书的，你公司应向我们支付购买房屋价款5%的违约金。现你公司交付房屋给我们已经有三年时间，但你公司并未为我们办理得房屋所有权证，你公司已经构成违约，应当依约向我们支付购买房价款5%的违约金。你公司应当在为我们办理得房屋所有权证书之后，凭房屋所有权证书为我们办理国有土地使用证，但你公司至今也未为我们办理房屋所有权证及国有土地使用证。鉴于你公司不能及时办理两证的违约行为已经给我们造成了巨大的经济损失，为此，特向你公司提出如下要求：1、请你公司在收到此通知之后，立即按合同支付购房款5%的违约金给我们；2、请你公司在收到此通知之后，立即将我们的房屋所有权证、土地使用权证交付我们”。吉朗公司当日签收该通知书。
另查明，卢贵标、冉银丝购买的新城公寓（独立式楼房）Ｄ区5栋之房产证吉朗公司已经办理完毕，现因卢贵标、冉银丝之按揭贷款原因抵押给银行。2009年10月31日，吉朗公司收取了为卢贵标、冉银丝办理房产证的相关费用，南丹县财政局为其出具了契税完税证，实缴计税金额15436元。
又查明，广西三匹虎自治区级自然保护区管理处（以下简称三匹虎管理处）原有土地位于吉朗公司开发的新城公寓楼盘规划的土地一侧，因三匹虎管理处该宗土地不符合城建规划，2007年12月6日，三匹虎管理处与吉朗公司签订了土地置换协议，县人民政府同意由吉朗公司进行整体开发并由国土、住建部门按照办理土地置换手续进行相关的置换报批手续。2012年12月11日，南丹县人民政府作出批复，同意三匹虎管理处原有用地与雪梨坡小区置换建设用地，并责成国土局收回原三匹虎管理处持有的国有土地使用证并予以注销。2013年1月28日，南丹县住建局、国土局为吉朗公司颁发了编号分别为建字第451221200800069-1、451221200800069-2的《建设工程规划许可证》和丹国用（2012）第5030113625号国有土地使用证（改证包含置换后的三匹虎原占土地）。
一审法院审理认为：本案是商品房预售合同纠纷。吉朗公司将建设中的新城公寓房屋预先出售给卢贵标、冉银丝，卢贵标、冉银丝通过银行按揭贷款等筹资支付房屋价款514536元给吉朗公司，吉朗公司交付房屋给承购人居住，双方之间签订的商品房买卖合同已经履行完毕。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对合同双方均具有法律约束力。
本案中，双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定房屋所有权移转登记的具体义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”、《城市商品房预售管理办法》第十二条“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件”的规定，吉朗公司仅负有协助卢贵标、冉银丝办理房产登记义务，非双方约定吉朗公司不负有为卢贵标、冉银丝办理房产证的义务。双方当事人在签订《商品房买卖合同》的当日，卢贵标、冉银丝、吉朗公司双方向南丹县房管所出具授权委托书，授权吉朗公司为房屋购买人办理房屋产权证事宜，该委托书是在房屋买卖合同之后对办理房产权属证照事宜的补充约定，该授权委托关系并没有就委托吉朗公司办理房产证的期限、违约责任进行约定。违约责任的承担是一方违反合同约定的义务而产生的民事责任，判定吉朗公司是否构成违约，就是探究其是否违反了双方签订的《商品房买卖合同》约定的义务。结合本案，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中约定吉朗公司的义务为“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而吉朗公司在2009年4月27日在南丹县房管所已完成该套房屋抵押备案登记、同日南丹县房管所向南丹建设银行出具《南丹县房屋抵押备案登记证明》，经吉朗公司的《个人住房借款最高额保证合同》的保证，由卢贵标、冉银丝向银行按揭贷款，并于2010年4月17日支付了房款514536元给吉朗公司，其已经按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，将办理房产证照所需的材料递交房管所审核并办理了按揭贷款手续，已经向相关部门提供了必要的证明文件，且吉朗公司已经依据授权委托书实际完成了为卢贵标、冉银丝办理房屋产权证的委托事宜，故卢贵标、冉银丝要求吉朗公司依据《商品房买卖合同》第十五条承担逾期办证违约责任即按照已付购房款的5%支付违约金25726.80元，没有事实和法律依据，该院不予支持。
双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定吉朗公司负有为购买人办理土地使用权证变更登记的具体义务，吉朗公司亦未收取卢贵标、冉银丝办理土地使用权证书的相关费用。同理，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等有关办理土地使用权变更义务的规定，申请办理房屋国有土地使用权权属证照主体是商品房的购买人，作为房地产开发企业的吉朗公司仅负有协助商品房购买人办理土地使用权变更并提供必要证明文件的义务。卢贵标、冉银丝与吉朗公司签订的授权委托书所授权予吉朗公司办理的业务范围明确指向的是房地产管理登记部门南丹县房地产管理所，该授权委托书虽然记载有“办理房屋土地使用权证”委托权限的约定，但南丹县房地产管理所并非办理土地使用权证业务范围的行政部门，故该授权委托书的该项委托权限已经超越了授权委托书接收单位的行政主管范围，该项权限视为没有授权。故卢贵标、冉银丝没有授权给吉朗公司代办土地使用权证，依照上述法律规定，应由卢贵标、冉银丝自行办理土地使用权证，吉朗公司负有协助办理的义务。卢贵标、冉银丝亦无证据证明其已去土地管理部门办理土地使用权证时吉朗公司拒不履行协助办理土地使用权证的义务的事实，故卢贵标、冉银丝请求吉朗公司依法向土地主管部门递交应提交的材料、支付其应支付的费用的诉讼请求，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条之规定，判决：驳回卢贵标、冉银丝的诉讼请求。案件受理费443元，由卢贵标、冉银丝自行负担。
上诉人卢贵标、冉银丝不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，支持卢贵标、冉银丝一审诉讼请求，一、二审案件受理费由吉朗公司负担。事实和理由：
一、一审法院将《商品房买卖合同》第十五条中的“房屋产权属证书”认定为“房产权属证书”，并理解为“房屋所有权证”是错误的。经对照建设部、国家工商行政管理局《关于印发﹤商品房买卖合同示范文本﹥的通知》（建住房（2000）200号），可以认定，双方签订的《商品房买卖合同》就是使用该通知的商品房买卖合同示范文本。该示范文本的第十五条只使用了“房地产权属证书”一词，没有使用“房屋产权属证书”，可见，是吉朗公司将“地”字错打成“屋”字。目前我国的房地产权属证书是由建设部和国土资源部统一制作并监制的，但在实际操作中，有的地方实行的是房屋所有权证书和土地使用权证书分开的制度，有的实行的是二证合一的制度。在二证合一制度下，“房地产权属证书”就是指房地产所有权证；在二证分开制度下，“房地产权属证书”是指房屋所有权证和土地使用权证。南丹县实行房屋所有权证书和土地使用权证书分开的制度。
二、一审认定吉朗公司己履行完合同第十五条约定的义务，未构成违约，是错误的。合同第十五条规定吉朗公司负有两个义务，一是在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，二是保证卢贵标、冉银丝在规定期限内取得“房地产权属证书”的义务。从本案的具体情况看，吉朗公司没有实际履行完合同规定的第一个义务，即备案的义务。因在商品房交付使用后360日内，吉朗公司无法提供合格的办理权属登记所需的资料给产权登记机关，即在2010年10月26日前（交房日期2009年10月31日加上360日）吉朗公司无法取得合格的《建设工程规划许可证》和《国有土地使用证》，吉朗公司实际取得该两证的时间是2013年1月。吉朗公司也没有履行完合同规定的第二个义务，即保证卢贵标、冉银丝在规定期限内取得“房地产权属证书”的义务。现先就房屋所有权证的办理情况来看，吉朗公司为卢贵标、冉银丝办理完毕房屋所有权证的时间是2013年1月11日。《商品房买卖合同》第十五条约定的“不能在规定期限内取得房屋产权属证书的”中的“规定期限”，可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定（“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”）来界定，即为：2010年1月31日前（自房屋交付使用之日起90日）。可见，吉朗公司应保证卢贵标、冉银丝在2010年1月31日前取得房屋所有权证，但吉朗公司是在2013年1月11日才为卢贵标、冉银丝办理得房屋所有权证，已经构成违约。
三、一审法院对卢贵标、冉银丝与吉朗公司签署的《授权委托书》的性质理解错误。一审法院把卢贵标、冉银丝签署的《授权委托书》视为“补充约定”，认为具有合同的性质。卢贵标、冉银丝认为，卢贵标、冉银丝签署的《授权委托书》不具有合同的性质，不是对双方的权利和义务作“补充约定”，而仅仅是一个单方授权的法律行为。因《授权委托书》不是《委托代理合同》，故双方没有必要就办证的期限和违约责任作出新的约定。卢贵标、冉银丝与吉朗公司就办证产生的违约责任仍然体现在《商品房买卖合同》的第十五条中。
四、《授权委托书》的指向对象错误，并不能免除吉朗公司为卢贵标、冉银丝办理土地使用权证的义务。结合《商品房买卖合同》第十五条的规定和卢贵标、冉银丝签署的《授权委托书》来看，卢贵标、冉银丝与吉朗公司已经一致同意由吉朗公司代理卢贵标、冉银丝去办理房屋所有权证和土地使用权证。本案中房屋所有权证的办理就是吉朗公司根据《商品房买卖合同》第十五条的规定和卢贵标、冉银丝签署的《授权委托书》去办理的。土地使用权证的办理情况也应当是同样的情形。如果吉朗公司认为《授权委托书》的指向对象错误导致其无法为卢贵标、冉银丝办理土地使用权证，其完全可以要求卢贵标、冉银丝重新签署合格的《授权委托书》让其去办理土地使用权证，因本案中的《授权委托书》也是吉朗公司单方制作的。但吉朗公司从未向卢贵标、冉银丝提出过《授权委托书》有误要求重新签署的问题。吉朗公司在庭审中也从未提出过卢贵标、冉银丝未向国土部门提出办理土地使用权证的请求，故其无法配合的问题。所谓《授权委托书》指向对象错误和卢贵标、冉银丝无证据证明自己已向国土部门申请办理土地使用权证的说法，均是一审法院为吉朗公司找的托词，目的就是帮吉朗公司开脱责任。
综上所述，吉朗公司逾期为卢贵标、冉银丝办理房屋所有权证，没有为卢贵标、冉银丝办理土地使用权证，已经构成违约，应当承担违约责任，支付违约金给卢贵标、冉银丝。一审法院故意偏袒吉朗公司，判决驳回卢贵标、冉银丝的诉讼请求是错误的。请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持卢贵标、冉银丝一审的诉讼请求。
吉朗公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，结果客观、合法，应予以雏持，请求驳回卢贵标、冉银丝的上诉请求。事实及理由：
一、卢贵标、冉银丝的第一项请求与客观事实不符，本案在合并审理过程中，合议庭已将卢贵标、冉银丝第一项诉讼请求在庭审时已单独向卢贵标、冉银丝进行了释明，卢贵标、冉银丝没有对第一项诉讼请求进行变更，法庭驳回其第一项诉讼请求，合理合法。且吉朗公司已经提供相关材料并于2012年12月在土地登记管理部门办理得该地块包括三匹虎地块在内的国有土地使用证，由吉朗公司承担的相关规费及办证费用早已缴清，不存在由法院判令吉朗公司提交材料及支付费用的情况，即吉朗公司已经履行完应履行的义务。法律明确规定办证的义务人不是开发商，而是购买人，卢贵标、冉银丝不能将买受人的义务强加给开发商，卢贵标、冉银丝的第一项请求没有合同的约定，且卢贵标、冉银丝的房屋产权证已经办得，现抵押给银行，不管房产证现在是否办得，都没有给卢贵标、冉银丝造成任何经济损失，在这种情况下卢贵标、冉银丝还上诉要求开发商在没有违约的情况下支付违约金，扰乱社会正常的经济秩序，耗费司法资源，况且违背法律的规定，这种行为是可耻的，法院不应该支持。
二、吉朗公司并没有违约，不应承担违约责任。1、由于当时我国商品房开发管理工作尚未完善，因此南丹房管所并不受理房屋登记备案这一项业务，但按客户按揭贷款的需要，吉朗公司已按规定时间及房管部门当时的要求，向房管部门提供相关备案材料，为卢贵标、冉银丝办理了房屋抵押登记备案，也只有房屋权属情况办理备案登记到卢贵标、冉银丝名下，卢贵标、冉银丝才能如期向银行贷款，吉朗公司已完成了合同约定的在360日内备案登记的义务，并没有违约。卢贵标、冉银丝于2009年3月1日签订合同，交付房屋时间为2009年10月31日，但是吉朗公司于2009年4月27日已经为卢贵标、冉银丝办理了备案登记。2、《授权委托书》的性质是属于商品房买卖合同的补充协议，是对办证事宜另外进行了具体的约定，是另一法律关系，本案是商品房预售合同纠纷，不是合同代理纠纷，法院应另案处理，不应将商品房预售合同约定的违约责任套用在委托代理合同上。3、根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，办理房屋所有权登记手续和土地使用权的主体是商品房的购买人，而不是作为开发商的吉朗公司，开发商只负有协助办理义务，合同中也未约定由吉朗公司负责全权办理，而且吉朗公司不收取代理费，只收代为办证所需的费用，是无偿服务。况且在实际办证事宜上，房管部门还要求买受人亲自到场，并且亲笔签字，这些是吉朗公司无法代办的。吉朗公司无偿的服务，卢贵标、冉银丝却要求吉朗公司作出赔偿，有违常理，法院不应支持。4、根据合同法的精神，违约金应是补偿性而不是惩罚性的，吉朗公司一直在积极为卢贵标、冉银丝办证且未中断过，投入了巨大的人力物力财力，没有违约的故意和事实，卢贵标、冉银丝不能将吉朗公司积极协助的态度，变成是办证的主体和应当的强制性的义务，这个观点有违法律的规定。其次，《商品房买卖合同》第15条未约定办理房屋所有权登记的期限，《授权委托书》委托期限是长期，也证明合同第15条仅指吉朗公司负有向房管部门备案登记的义务，而不是办理房屋所有权登记的义务。5、导致吉朗公司延迟办证的问题上，本案是具有特殊性。吉朗公司通过合法程序和手续公开招拍挂取得7876.97平米的土地，开发时吉朗公司的所有预售手续是齐全合法的，这在《商品房买卖合同》第一条：“项目建设依据”和第二条：“商品房销售依据”中双方已有明确的，根据相关法律法规规定预售商品房所依据的五证吉朗公司的合法所有的，这五证发证时间均是在2008年4月至10月之间，该房屋也是在合法取得这五证规划范围内，而与卢贵标、冉银丝签订合同时间是2008年11月22日，吉朗公司与三匹虎置换地是在2007年11月15日就已经在政府及其行政部门的指导下发生置换事实行为，这些由于政府土地规划问题导致的一系列连环问题的发生，并非吉朗公司能掌控的，从而不是吉朗公司的原因所致，不能归责于吉朗公司，况且在签订合同前这些现状问题经过多次国土部门上报，三匹虎管理处多次请示，卢贵标、冉银丝已经了解这些规划情况，根据《商品房买卖合同》第十条规划、设计变更的约定：“买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。追根历史遗留问题：广西区级三匹虎自然保护区计划要建设单位小区，因不符合城市建设规划，被限制建设，必须进行置换后搬迁，而置换后这块仅1127平米的土地将无法规划建设，无法公开招拍挂，县政府及规划部门为提高该宗土地利用率，在县人民政府及其行政部门的指导下，吉朗公司与三匹虎保护区于2007年11月15日签订了土地置换协议，而签订置换协议前三匹虎已经通过出让方式取得该块土地证，应县人民政府和国土部门的要求，需等安置三匹虎置换地到雪梨坡处的土地证办好后才能换证，将1127m2土地证办理在吉朗公司名下。但特殊情况是，在政府主导指导下，将三匹虎置换到位于雪梨坡土地是无手续用地，需等县国土部门层层报批，待广西区政府、国土厅下批文后，三匹虎的新置换的土地证才能办得，这样才能将三匹虎的土地证与我们买得的土地合并办证，由于三匹虎土地证负责报批办证的国土部门迟迟没有办得，从而影响我们公司与三匹虎合并土地证的发放，继而影响卢贵标、冉银丝房产证的办理是有特殊原因的。在这个事情上，土地报批手续的工作应当属政府及部门的日常工作事务和职责，土地置换是县政府和政府部门的决定和行为。政府的行政行为影响到某些事态的发生是吉朗公司无法弥补和控制的，是不可抗力，吉朗公司也无能为力。6、退一万步讲，即使法院判定吉朗公司具有违约行为，卢贵标、冉银丝应当以实际损失为基础，来计算产生的违约损失赔偿，卢贵标、冉银丝并没有证据证明其损失，吉朗公司不应当支付违约金。本案中，卢贵标、冉银丝是银行按揭抵押贷款的，现在房产证办得了也是抵押给了银行，无论现在房产证是延迟办得还没有办得，都不会给卢贵标、冉银丝带来任何的损失影响。7、按照《商品房买卖合同》第15条约定的向登记机关提供备案材料的期限，吉朗公司实际上也并没有违约，根据合同约定吉朗公司有充足的时间向登记机关提供备案材料。首先，《商品房买卖合同》第八条关于交付房屋期限的约定：如是按揭方式付款的，资金全部到达买房账户后X天（计算时间因各户签订合同时间不同而有所不同），结合买卖合同第十五条，商品房交付使用时间应当是卢贵标、冉银丝交完全部购房款的时间，加上合同特别约定的日期再加上360日为吉朗公司提交备案材料给登记机关的期限。就本案卢贵标、冉银丝是2009年3月1日签订合同，交房时间是2009年10月31日，但吉朗公司已于2009年4月27日就已为卢贵标、冉银丝办理备案登记。其次，根据吉朗公司提供的证据2.3.4.5.6五证取得时间均在2008年，证明吉朗公司具备提交备案的条件。两点共同证明吉朗公司并不存在违约的行为。三、违约责任是一方违反合同义务而产生的民事责任。判定本案吉朗公司是否构成违约，就是探究其是否违反了双方签订的《商品房买卖合同》约定的义务。《商品房买卖合同》第十五条关于吉朗公司的义务为“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。提供材料备案义务与办理房屋所有权证义务是不同的义务，履行义务的主体也是不同的。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，申请办理房屋所有权、国有土地使用权权属证照主体是商品房的购买人，吉朗公司作为房地产开发企业负有协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要证明文件的义务。而本案卢贵标、冉银丝以吉朗公司未在规定的期限内为其办理房屋所有权证和国有土地使用证已构成违约为由提出诉讼请求，没有合同约定，也没有相关法律支持。《商品房买卖合同》第十五条是在办理房产权属证书不能的情况下，归责于一方的情形而适用的违约责任承担的约定，双方在签订商品房买卖合同之后，对房屋权属证照办证的权利义务另有授权委托。现卢贵标、冉银丝以办证不及时、不办理国有土地使用证为由，依据《商品房买卖合同》条款请求吉朗公司负担办证的违约责任，与法律规定和合同之约定不相符。因此，卢贵标、冉银丝请求吉朗公司按已付购房款总额的5%支付违约金的诉讼请求，没有法律依据，应不予支持。
一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，判决结果客观、合法，适用法律正确，也是参照本院相同的判例判决，请求维持原判，不予支持卢贵标、冉银丝的诉讼请求。
二审期间，卢贵标、冉银丝提供下列新证据：建设部、国家工商行政管理局《关于印发〈商品房买卖合同示范文本〉的通知》，拟证明双方所签订的合同就是使用示范文本，示范文本第十五条只使用了“房地产权属证书”，合同引用错一个字成为“房屋产权属证书”。吉朗公司质证对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为示范性文本与强制性文本不同，合同示范文本并非强制适用的合同文本。吉朗公司提供下列新证据：1、吉朗公司与韦福恩签订的《商品房买卖合同》，拟证明合同约定土地使用权证由出卖人配合买受人办理。2、南丹县人民政府《2015年第五次县政府常务会议纪要》，拟证明迟延办证是由于政府的原因导致。3、（2015）河市民二终字第23号民事判决书，拟证明同类案件本院认定的事实跟一审法院一致，即双方存在两个法律关系，一个是商品房买卖关系，一个是委托办证关系。卢贵标、冉银丝质证认为：证据1、2、3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院认为，卢贵标、冉银丝提供的新证据与本案无关联性，不能证明双方签订的合同使用了该合同示范文本；吉朗公司提供的新证据1、3与本案无关联性，不予采纳；证据2不能证明待证事实，不予采纳。
卢贵标、冉银丝对一审查明的下列事实有异议：1、将合同第十五条中的“房屋产权属证书”错误引用成“房产权属证书”；2、认定三匹虎管理处与吉朗公司签订土地置换协议的时间为2007年12月6日错误；3、认定县政府同意吉朗公司整体开发三匹虎管理处原有土地错误。经审查，本院认为，1、合同第十五条原文使用的是“房屋产权属证书”一词，一审事实部分对该条款是原文引用，但引用不准确，故卢贵标、冉银丝异议1成立；2、吉朗公司提供的土地置换协议落款时间为2007年12月6日，故卢贵标、冉银丝异议2不成立；3、县政府同意三匹虎管理处与吉朗公司进行土地置换，吉朗公司取得原三匹虎管理处的土地，故一审认定县政府同意吉朗公司整体开发并无不当，卢贵标、冉银丝的异议3不成立。
一审查明的事实除合同第十五条的“房屋产权属证书”错误引用为“房产权属证书”外，其余事实属实，本院予以确认。
二审另查明，卢贵标、冉银丝一审诉讼请求为：1、判令吉朗公司向土地登记管理部门提供其应当依法提交的材料，支付其应当支付的费用，协助办理卢贵标、冉银丝在新城公寓所购房屋范围的土地使用权变更登记；2、判令吉朗公司向卢贵标、冉银丝支付违约金514536元×5%＝25726.80元，案件受理费由吉朗公司负担。
本院认为：一审认定吉朗公司与卢贵标、冉银丝签订的商品房买卖合同有效正确。
综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点为：1、吉朗公司是否负有为卢贵标、冉银丝办理土地使用权证的义务。2、吉朗公司是否构成违约。
关于焦点一。本院认为，合同双方当事人的权利义务，应当以合同约定的权利义务为准；合同未作约定的，以法律法规规定的权利义务为准。具体到本案，首先，吉朗公司与卢贵标、冉银丝对《商品房买卖合同》第十五条约定的“房屋产权属证书”一词有不同的理解，卢贵标、冉银丝理解为“房地产权属证书”，吉朗公司理解为“房产权属证书”，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，对“房屋产权属证书”的理解应按照所使用的词句确定其真实意思，而“房屋产权属证书”一词并未涉及土地，故应理解为“房产权属证书”。其次，《商品房买卖合同》第十五条约定吉朗公司关于产权登记的义务为“在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，并未约定吉朗公司负有为卢贵标、冉银丝办理土地使用权证的义务。而根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，办理土地使用权证和房屋所有权证的义务人均为购买人，房地产开发企业仅负有协议办理并提供必要的证明文件的义务，故吉朗公司不负有为卢贵标、冉银丝办理土地使用权证的义务。
关于焦点二。本院认为，卢贵标、冉银丝未能举证证实吉朗公司在合同约定的期限内未将办理权属登记需要由吉朗公司提供的资料报产权登记机关备案，亦不能举证证实吉朗公司拒不履行协助其办理权属登记的义务，故不能认定吉朗公司构成违约。卢贵标、冉银丝主张吉朗公司还负有保证其在规定期限内取得房地产权属证书的义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因此，吉朗公司未构成违约，对卢贵标、冉银丝请求吉朗公司履行备案、协助办理土地使用权变更登记及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
代理审判员 吴利萍
代理审判员 陈一锋
二〇一六年二月十六日
书 记 员 杨艺欣