湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）永中法民一终字第355号上诉人（原审被告）黄象珠。上诉人（原审被告）雷晓萍。被上诉人（原审原告）杨辉章。委托代理人刘世亮，湖南济人律师事务所律师。上诉人黄象珠、雷晓萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁远县人民法院（2014）宁法民一初字第271号民事判决，于2014年7月30日提起上诉。原审法院于2014年9月18日报送案件，本院于2014年9月22日受理后，依法由审判员周伟平担任审判长，与审判员郑霓、吕伟文组成合议庭，代理书记员甄园园担任庭审记录，于2014年10月9日上午在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。上诉人黄象珠、雷晓萍，被上诉人杨辉章及委托代理人刘世亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原告杨辉章与被告黄象珠、雷晓萍曾经都在宁远县邮电局工作，黄象珠曾任局长，雷晓萍是会计，杨辉章为普通职工。被告黄象珠与雷晓萍系夫妻关系。二被告在原宁远县邮电局家属房（现在宁远电信公司院内）五栋四楼有一套公用住房。1993年6月10日，宁远县邮电局根据宁远县人民政府有关房改文件精神，制定了《宁远县邮电局房改实施方案及管理办法》（以下简称房改方案），该房改方案的主要内容为：“（一）有权购买公用住房的条件：1.凡家住县城，且在县城常住户口的无私房户，支局系企业内部双职工和在企业允许的基础上同意以户为单位向企业申请购买一套标准价格的公用住房。……（三）计价标准。第三、四、五栋为新房，其售价按其房改办核定价格执行。即220／㎡。……（五）职工购买公用住房的规定。1.职工按标准价购买公用住房付清房价款，三年后允许出租或出售（由于组织原因调出本单位不受限制）。出租、出售时在价格同等条件下，企业有优先租用权、购买权和收回权。2.该房屋只限于出租、出售给本单位职工，不允许出租、出售给企业外任何人员。3.因组织需要调动后，职工所购房可按市场价格转让给企业内其他职工或由企业收回。……”被告黄象珠依据此房改方案，于1993年7月10日与宁远县邮电局签订了《宁远县单位公有住房买卖合同》，合同约定宁远县邮电局同意将座落在县城九嶷南路161号5栋4层1号框架结构的住房一套出售给黄象珠，房价总金额为23，463.26元，减除住房补贴额，工龄补贴额，单位优惠20%，实际购房款为14，392.49元。被告黄象珠在合同签订后，于1993年7月20日办理了房改集资建房字第938**号房屋所有权证，该房屋所有权证中载明：所有权人为“黄象珠”，所有权性质为“私户”，共有权人为“邮电局”，产权来源及时间为“九三年房改购房”，房屋状况为“五幢401号”，建筑面积为“104.56㎡”，附记中载明为“已衔接，个人产权61%”。1998年，宁远县邮电局因政策分家改制，被告黄象珠、雷晓萍先后调离宁远县邮电局，到永州市邮电局工作。2005年1月，因二被告做煤矿生意需要资金，雷晓萍回到宁远筹集款项，此时原告当时因结婚需要一套房子，并与被告雷晓萍协商，愿意借给雷晓萍10万元，借款期限为一年，不要利息，雷晓萍自愿将涉案房屋以5万元的价格转让给原告。雷晓萍向原告出具了两份收据，第一份收据载明：“今收到杨辉章借款人民币10万元（借期一年不计息，到期还本）。2005年元月21日。经收人雷晓萍，负责人黄象珠。”另一份收据载明：“今收到杨辉章买黄象珠房子人民币伍万元（房子座落在宁远县电信局内家属房一套，待黄象珠回家后写协议，房产证、房门钥匙及房产管业全归杨辉章所有）。2005年元月21日。经收人雷晓萍，负责人黄象珠。”该两份收据中黄象珠的名字均为被告雷晓萍代签。协议达成后，原告依约向被告雷晓萍给付了10万元借款和5万元购房款，共15万元。雷晓萍将房屋所有权证、房门钥匙交付给原告。从此，原告一直居住该房屋至今。现因房屋过户需要二被告协助，但二被告认为双方的房屋买卖行为不成立，是无效的，拒绝协助原告办理。因此，原告向法院提起诉讼。原判认为，（一）根据我国《合同法》规定，合同成立一般具有以下要件：一是合同双方当事人具有相应的民事行为能力；二是当事人双方意思表示一致；三是合同标的明确具体。本案原告与被告雷晓萍都具有完全行为能力，双方都对房屋买卖交易达成一致意见，原告给付被告雷晓萍购房款5万元，被告向原告交付房产证、房门钥匙及其房屋管业。房屋交易中双方当事人、转让价款，房屋面积及位置等都明确具体，因此，原告与被告雷晓萍之间的房屋买卖关系成立。被告黄象珠提出“房屋转让应签订书面转让合同，房屋转让应采用书面形式，本案双方并未达成书面的合同，不符合法律法规对房屋买卖法定形式的要求”的答辩理由，经核实，该收据已具备了房屋买卖合同的基本要素，且双方当事人已实际履行了该合同。因此，该答辩意见不予采纳。（二）《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：一、夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。二、夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案被告雷晓萍向原告出具的收据中黄象珠的名字系雷晓萍代签，房屋产权虽登记在黄象珠名下，但因二被告是夫妻，被告黄象珠当时不在宁远，而且原、被告之前都已相当熟悉，被告雷晓萍又拥有该房屋的产权证和房门钥匙，原告当时有理由相信涉案房屋转让经过了二被告的协商，是二被告的真实意思表示。在房屋交付后近十年的时间，被告黄象珠亦未提出异议，未向原告主张房屋权利，他知道或者应当知道涉案房屋已被雷晓萍转让给原告的事实。收据中载明的“待黄象珠回家后写协议”，应视为对房屋买卖的事实再予以书面确认的条款，不能认为必须经黄象珠书面认可并签订正式房屋转让合同才能生效，否则原告向被告雷晓萍给付借款和购房款，被告向原告交付房屋等等由此产生的并已履行的合同权利义务则无从谈起。（三）《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发（1994）43号）第二十一条第三款规定：“职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比例确定。职工以标准价购买的住房，一般住用五年后可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权和租用权。售、租房收入再补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳有关税费用，单位和个人按各自的产权比例进行分配。”从该条款可以看出，国务院并没有对住用五年以上的部分产权房转让作出禁止性规定。宁远县人民政府在1993年出台了房改政策，其中《关于〈宁远县城镇住房制度改革实施方案〉的补充性规定》第5项规定，职工按标准价购买的公用住房付清房价款，三年后允许出租或出售（调出本县的不受三年限制）。该规定也未对部分产权的房改房交易进行限制。本案涉案房屋共有人宁远县邮电局，于1993年6月根据宁远县政府房改政策，出台了房改方案，该方案规定住房可出售给本单位职工，如因组织需要调动的，职工所购房可按市场价转让给其他职工。而被告黄象珠正是当时房改方案的制定者之一，他应对本单位房屋转让的相关规定清楚明白，而本案房屋交易的主体原都为本单位职工。（四）原宁远县邮电局于1998年改制分家，现涉案房屋产权共有人系宁远电信公司，而宁远电信公司认为若被告黄象珠愿意转让则公司无异议，愿协助原告办理相关过户手续。另外，根据国家房改政策，政府鼓励部分产权房所有人补交房屋和土地款后，房产部门可办理100%产权证，国土部门办理土地出让手续。因此，对于涉案房屋39%的共有产权，原告可以按规定补交房价款和土地款及相关税费，取得完全产权。综上所述，原告与二被告的房屋买卖行为成立，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告提出“原告与被告雷晓萍的房屋买卖行为不成立，是无效的”答辩意见，理由不成立，不予采纳。因被告黄象珠、雷晓萍对涉案房屋只有61%产权，因此，双方当事人的房屋交易只限于61%产权份额，对另外39%单位共有产权，因原宁远县邮电局改制分家，应由该单位的产权继受人享有共有权。协助原告办理房屋过户手续，是房屋卖方即二被告的附随义务，因此，对原告要求二被告协助办理涉案房屋的过户手续的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第三十六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：由被告黄象珠、雷晓萍在本判决生效之日起十五日内，协助原告杨辉章办理宁远县舜陵镇九嶷路161号电信公司家属房五栋401号（房改集资建房字第938**号）房屋所有权（61%份额）变更手续，将该房屋过户至原告杨辉章名下。案件受理费1，050元，由被告黄象珠、雷晓萍负担。宣判后，原审被告黄象珠、雷晓萍不服上述判决，以“上诉人雷晓萍无权处分本案房产，且本案房产是部分产权，因此，原审判决损害了国家利益和上诉人的合法权益”等为由，向本院提起上诉。请求依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人杨辉章答辩称：上诉人雷晓萍卖房给被上诉人的行为属表见代理，双方当事人是在房产共有人即中国电信股份有限公司宁远分公司未主张优先权的情况下达成的房屋买卖协议，该协议没有违反国家法律法规的强制性规定，应当合法有效。请求驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审期间均未提供新的证据。二审审理查明的事实与一审认定的事实相一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案争执焦点是双方房屋买卖合同是否合法有效。一、黄象珠与雷晓萍系夫妻关系，且杨辉章与雷晓萍、黄象珠曾经都在同一单位工作，雷晓萍将权属黄象珠的房产卖给杨辉章，杨辉章有理由相信系雷晓萍、黄象珠的共同意思表示。雷晓萍出具给杨辉章的购房款收据上表明“待黄象珠回家后写协议”，但至今未与杨辉章写协议的理由，黄象珠在二审期间解释为“要等新的政策出来”，该解释说明黄象珠当时是知道雷晓萍处分本案房产，也认可雷晓萍将房产卖给杨辉章的行为。且雷晓萍将收取的卖房款在二审期间陈述用于了家庭建设。同时，黄象珠对雷晓萍将房产卖给杨辉章并已实际交付杨辉章居住、使用多年，一直未向杨辉章提出异议，双方的买卖行为，已发生法律效力。二、本案房产虽登记所有权人黄象珠（个人产权61%），共有权人为邮电局（39%），但宁远县邮电局在本案双方当事人一审诉讼期间不但未主张优先权，而且还出具证明表明，对黄象珠把房屋转让给杨辉章没有异议，愿意协助办理相关手续。综上所述，本案双方房屋买卖合同合法有效。上诉人黄象珠、雷晓萍提出“上诉人雷晓萍无权处分本房产，且本案房产是部分产权，因此，原审判决损害了国家利益和上诉人的合法权益”的理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人黄象珠、雷晓萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  周伟平审 判 员  郑 霓审 判 员  吕伟文二〇一四年十月十二日代理书记员  甄园园