吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终2934号
上诉人（原审原告）：中国石化销售有限公司吉林石油分公司，住所：长春市绿园区洛阳街39号。
法定代表人：仲伟，董事长。
委托诉讼代理人：曲桂林，吉林钟言宇德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春市宽城区富丽大酒店，住所：长春市宽城区铁北四路*号。
经营者：苗德林，男，汉族，1953年1月20日出生，住长春市南关区亚泰大街3080号东头道街*****单元***室。
委托诉讼代理人：孙莹，该单位员工。
委托诉讼代理人：狄宝君，吉林新锐律师事务所律师。
原审第三人：长春市文具厂，住所：长春市宽城区铁北四路*号。
法定代表人：鲍卫兵，厂长。
委托诉讼代理人：夏龙，该厂副厂长。
上诉人中国石化销售有限公司吉林石油分公司（下称中石化吉林公司）因与被上诉人长春市宽城区富丽大酒店（下称富丽酒店）、原审第三人长春市文具厂（下称文具厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院于2018年4月28日作出的（2017）吉0103民初2960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中石化吉林公司一审诉求：1.判令被告立即将坐落于长春市宽城区铁北四路8号房屋腾出（搬出费用自负）交付给原告使用：2.判令被告立即向原告支付自2016年1月1日起至今未缴纳的房屋租金人民币87500元（按被告与文具厂签订合同的标准每年7万元计算1年零3个月）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年9月15日，被告与文具厂签订了为期五年的房屋租赁合同，文具厂将位于长春市宽城区铁北四路8号厂房及车间二楼租赁给被告用于经营富丽酒店，年租金7万元。2007年1月22日，广州市番禺石油企业公司（下称番禺公司）办理了产权登记手续，取得了文具厂位于长春市宽城区铁北四路8号房屋的所有权，后番禺公司被广东省石油企业集团公司（下称广东石油公司）吸收合并。2010年4月2日，原告与广东石油公司签订房地产转让合同，广东石油公司将该地区房屋转让给原告，并于2016年8月16日完成房屋变更登记手续，房屋登记至原告名下。原告与被告就迁出房屋事宜进行协商，被告对此不予理会。2016年8月24日，原告向被告发出了限期搬离房屋的公告和律师函，但被告仍未在期限内搬出。
富丽酒店一审辩称：被告系房屋的合法使用权人。2005年9月15日，被告与文具厂（涉案房屋原产权人）订立了《房屋租赁合同》，约定文具厂将本单位院内厂房800平方米房屋租赁给被告使用，2010年9月15日租赁期限届满后，文具厂仍按合同向被告收取房租，被告继续使用该房屋。2015年9月3日，文具厂为被告出具《情况说明》，被告将经营场所中的两间房屋供文具厂办公，一切手续办理和资金均由被告负责，文具厂承诺免租期限为2015年10月25日至2017年10月24日。2016年2月期间，文具厂负责人称由于减免房租导致文具厂拖欠工人工资，与被告协商交纳二年房租10万元，其余部分减免。被告如约交纳房租，同年2月25日，文具厂出具收条，将租赁期限延续至2019年10月24日。根据文具厂出具的收据，原告应继续履行原租赁合同至租赁期限届满，无权要求被告腾出。文具厂作为涉案房屋的原始所有人，在房屋出售后作为买受人番禺公司的代理人收取房租，在被告承租期间，番禺公司从未出面对该房屋直接主张权益，应视为对文具厂代理权的承认，其代理行为是合法有效的。原告应继续履行原租赁合同直至租赁期限届满。原告主张的租金，因被告已向文具厂交纳，原告应向其代理人主张权益。
文具厂一审述称：2006年12月28日，在铁北指挥部领导牵头下，番禺公司、中石化吉林公司、长春拖拉机厂等有关领导到文具厂进行土地交接。交接会上，番禺公司领导正式委托文具厂领导班子及留守人员进行全面管理，房租由文具厂继续收取，代管费用另行支付。此后，文具厂忠实履行管理职责，按照与租赁户签订的租赁合同收取房租对房屋进行管理。2016年4月，中石化吉林公司左经理及文具厂夏厂长召集租赁户，宣布产权已过户到中石化吉林公司，之前文具厂与各租赁户签订的合同，收取房租的票据均有效。后来我单位得知，该公司没有办理产权变更登记，实际是在2016年8月才变更到中石化吉林公司。富丽酒店自2005年与文具厂签订的《租赁合同》，该合同于2010年到期后，我单位接受番禺公司委托履行职责，与富丽酒店继续履行原合同，定期收取租赁费用，2016年2月收取富丽酒店房租，期限至2019年10月24日，出具了收据。中石化吉林公司、文具厂都应当认可该事实。
一审法院查明：2005年9月15日，富丽酒店与文具厂签订《房屋租赁合同》，约定文具厂将位于长春市宽城区铁北四路8号文具厂院内厂房面积800平方米租赁给富丽酒店使用，租赁期限自2005年9月15日至2010年9月15日，年租金6万元。租赁合同到期后，双方没有续签租赁合同，但文具厂仍继续收取富丽酒店租金。2016年2月25日，文具厂出具收款收据一张，载明收到富丽酒店2018年至2019年10月24日的租金，收款金额为10万元，加盖文具厂公章。另查明，1987年3月31日文具厂取得租赁给富丽酒店使用房屋的所有权证；2007年1月22日番禺公司取得了该房屋所有权；2016年8月16日中石化吉林公司完成房屋变更登记手续，同年9月26日，房屋登记至中石化吉林公司名下。
一审法院认为：被告富丽酒店与第三人文具厂签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。通过中石化吉林公司诉状陈述及相应证据，在中石化吉林公司取得租赁房屋所有权前，对租赁房屋实际管理人为文具厂。在租赁期限届满后，富丽酒店虽然没有与文具厂续签租赁合同，但富丽酒店仍在继续使用租赁物，文具厂对此没有提出异议且继续收取富丽酒店租金至2019年10月24日，故应视为富丽酒店与文具厂原租赁合同继续有效。中石化吉林公司取得房屋所有权是在富丽酒店与文具厂租赁期间，依据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，故中石化吉林公司取得所有权不影响富丽酒店与文具厂签订的原租赁合同效力。因富丽酒店与文具厂租赁合同的租赁期限至2019年10月24日，故对中石化吉林公司的第一项诉讼请求不予支持。富丽酒店已向文具厂交纳了租赁期间的租金，故对中石化吉林公司要求富丽酒店支付租金的主张本院不予保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、二百二十九条的规定，判决如下：驳回原告中国石化销售有限公司吉林石油分公司的诉讼请求。案件受理费4050元，由原告中国石化销售有限公司吉林石油分公司负担。
中石化吉林公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人将案涉房屋交还上诉人，并支付自2016年1月1日起至无权占有房屋期间的使用费87500元，或发回重审。主要理由：1.一审认定上诉人取得案涉房屋所有权前文具厂为房屋实际管理人，文具厂收取被上诉人租金至2019年10月24日，应视为被上诉人与文具厂的原租赁合同继续有效错误。首先，2007年1月22日案涉房屋产权已变更至番禺公司名下，而文具厂与被上诉人签订的租赁合同早已于2010年9月15日到期，且无证据证明广东石油公司授权文具厂对各租户进行管理并收取租金，因此文具厂无权在房屋产权变更后向被上诉人及其他租户收取租金，被上诉人在与文具厂的合同到期后继续占有使用房屋属于无权占有；其次，案涉房屋于2007年1月22日产权变更为番禺公司后，广东石油公司曾多次通过张贴公告等形式向文具厂各住户通知产权变更的事实，被上诉人对此完全知情。其仍然向文具厂支付租金，文具厂继续收取租金，明显属于双方恶意损害广东石油公司的合法权益，不发生法律效力。2.一审判决适用法律错误。首先，《中华人民共和国合同法》第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效。而本案中，被上诉人与文具厂的租赁期间届满后，文具厂既非房屋产权人，又非有权出租的管理人，其不具有合法出租人权利和资格；其次，《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。而本案中，被上诉人与文具厂的租赁合同早已于2010年9月15日到期，一审法院认定合同继续有效缺乏事实和法律依据。
富丽酒店二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。
文具厂二审述称：我单位是受番禺公司委托管理和出租案涉房屋的，虽然番禺公司未给我单位书面授权，但番禺公司在2006年时曾与我单位签订过一个交接协议，并且在2016年时，中石化吉林公司刘经理、中石化长春分公司左经理，还有中石化吉林公司的委托诉讼代理人曾一起给各租户开过会，认可我单位与各租户之间签订的租赁合同。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1.二审中，法庭询问文具厂是否有证据证明番禺公司、广东石油公司或者中石化吉林公司曾授权过文具厂代为管理和对外出租案涉房屋，并收取租金。文具厂仅提供了一份2006年12月28日长春拖拉机制造厂与文具厂及番禺公司签订的《土地、房产交接协议书》，未能提供其他任何书面证据，并且该《土地、房产交接协议书》未约定文具厂有权代表番禺公司对外出租房屋、收取租金。2.因文具厂提出中石化吉林公司的刘某经理和左某某经理曾在2016年给各租户开过会，认可文具厂管理和出租房屋的行为，法庭要求中石化吉林公司提供刘某和左某某的书面说明材料。2018年7月23日，刘某和左某某向法庭出具了书面情况说明，均否认曾授权文具厂出租案涉房屋、收取租金。
本院认为：富丽酒店虽然已向文具厂支付了2018年至2019年度的房屋租金，且文具厂允许富丽酒店可以承租使用案涉房屋至2019年10月24日，但因案涉房屋产权早已不属于文具厂所有，而文具厂虽然主张番禺公司和中石化吉林公司曾授权其对外出租房屋，却未能提供任何有效证据证明，番禺公司、广东石油公司及中石化吉林公司虽然在本案起诉前一直未对案涉房屋行使管理权和出租权，但不能因此产生文具厂有权管理和出租房屋的法律后果，因此应当认定文具厂没有出租案涉房屋及收取租金的权利，进而富丽酒店亦构成无权占有房屋，故中石化吉林公司以房屋所有权人身份主张富丽酒店腾退房屋具有事实和法律依据，应当予以支持。关于中石化吉林公司主张富丽酒店支付的房屋占有使用费，因中石化吉林公司系于2016年9月26日取得的案涉房屋所有权，比照中石化吉林公司认可的文具厂与富丽酒店之间租赁合同约定的租金标准（年租金6万元），至中石化吉林公司起诉之日（2017年7月28日）为10个月时间，故富丽酒店应当给付中石化吉林公司房屋占有使用费5万元。至于富丽酒店已向文具厂多支付的部分房屋租金，富丽酒店可以另案向文具厂主张返还。
综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市宽城区人民法院（2017）吉0103民初2960号民事判决；
二、被上诉人长春市宽城区富丽大酒店于本判决生效后一个月内从上诉人中国石化销售有限公司吉林石油分公司所有的位于长春市宽城区铁北四路8号的房屋中迁出，并将该房屋交还给上诉人中国石化销售有限公司吉林石油分公司；
三、被上诉人长春市宽城区富丽大酒店于本判决生效后立即给付上诉人中国石化销售有限公司吉林石油分公司房屋占有使用费人民币50000.00元；
四、驳回上诉人中国石化销售有限公司吉林石油分公司的其他诉讼请求；
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计8100.00元，由上诉人中国石化销售有限公司吉林石油分公司负担4617.00元，被上诉人长春市宽城区富丽大酒店负担3483.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
二〇一八年七月二十三日
书 记 员 林星辰