河北省张家口市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀0702民初819号
原告：闫玉芳，女，1964年11月26日出生，汉族，现住沽源县。
委托诉讼代理人：曹建民、闫有金，河北金源律师事务所律师。
被告：张海军，男，1980年1月15日出生，汉族，现住张家口市沽源县。
被告：马纬国，男，1991年12月30日出生，汉族，现住张家口市桥东区。
被告：张文亮，男，1965年11月22日出生，汉族，现住沽源县。
被告：梁廷花，女，1968年1月15日生，汉族，现住沽源县，系张文亮之妻。
被告：沽源县港湾餐饮娱乐有限公司，住所地沽源县平定堡镇西围子。
诉讼代表人：沽源县港湾餐饮娱乐有限公司管理人。
委托诉讼代理人：郑永生，河北华研律师事务所律师。
原告闫玉芳与被告张海军、马纬国、张文亮、梁廷花、沽源县港湾餐饮娱乐有限公司（以下简称港湾公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫玉芳及其委托诉讼代理人曹建民、闫有金，被告张海军、马纬国，被告港湾公司的委托诉讼代理人郑永生到庭参加诉讼，被告张文亮、梁廷花经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告闫玉芳向本院提出诉讼请求：1.判决撤销张家口市桥东区人民法院下达的（2018）冀0702执异50号执行裁定书，停止执行（2016）冀0702执216号执行裁定书，即停止对原告购买的坐落于沽源县（房屋所有权证号为张房权证沽房字第××号；房屋所有权人为张文亮）（以下简称涉案房产）的强制执行，解除对该房屋的查封。2.要求确认原告与被告张文亮、梁廷花签订的《商铺买卖合同》合法有效，并确认坐落于沽源县归原告所有；3.判决由被告张文亮协助、配合原告办理该房屋不动产物权变更过户登记手续（该房屋交易价格140万元）；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：张家口市桥东区人民法院（2015）东商初字第599号民事调解书发生法律效力，被告张海军、马纬国向人民法院申请强制执行，2016年3月17日张家口市桥东区人民法院下达（2016）冀0702执216号执行裁定书，查封冻结了坐落于沽源县（房屋所有权证号为张房权证沽房字第××号，房屋所有权人为张文亮）。原告认为该房屋属原告所有，贵院的查封冻结行为是错误的、侵害了原告的合法权益，并于2018年4月27日依法向张家口市桥东区人民法院提出书面执行异议被驳回，现原告认为该裁定错误，提出执行异议之诉，理由如下：一、原告闫玉芳与被告张文亮、梁廷花借款合同真实有效。原告与被告张文亮、梁廷花于2015年7月27日签订了借款合同，二被告向原告借款1000000元，且该借款合同经过沽源县公证处公证，张文亮、梁廷花以坐落于沽源县作为抵押担保，并将该商铺的房屋所有权证书交由申请人闫玉芳保管。二、《以物抵债协议》、《商铺买卖合同》不违反国家有关法律法规的强制性规定，真实有效。被告张文亮、梁廷花与原告闫玉芳于2015年9月30日签订了《以物抵债协议》和《商铺买卖合同》该协议及合同约定。由于张文亮、梁廷花无力偿还申请人的1000000元借款，将沽源县抵顶出售给原告。三、原告已支付购买查封房屋的全部价款。2015年10月2日，原告与张文亮、梁廷花签订《商铺买卖合同补充协议》说明该商铺价值1400000元，要求原告再另行给付400000元购房款，当日原告将购买商铺的差价400000元给付张文亮，并由张文亮出具收条。四、原告已实际占有查封商铺，该商铺的物权已发生转移。2015年以来，被告张文亮已将该查封商铺交付原告，原告已实际占有、使用并出租该商铺2年多，买卖行为己全部完成，该商铺的物权已转移到原告手中。五、2016年3月17日张家口市桥东区人民法院下达（2016）冀0702执216号执行裁定书，查封冻结了坐落于沽源县。2018年4月27日，原告闫玉芳依法向张家口市桥东区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2018年5月14日，张家口市桥东区人民法院作出（2018）冀0702执异50号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院提起诉讼。综上，原告认为，依据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的。不影响合同效力”，《民事诉讼法》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错。人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告与张文亮双方签订的商铺买卖合同有效，在交付合理对价后，并实际占有涉案房屋，且原告在本案中并无过错，完全符合物权善意取得的法律规定。故人民法院不得查封、扣押冻结属于原告的财产，为了保护原告的合法权益，特提起执行异议诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。
被告张海军、马纬国辩称，桥东法院首次查封涉案房产是在2015年10月12日。原告闫玉芳与被告张文亮、梁廷花签订的以物抵债协议属虚假协议，理由一是该协议与沽源县公证处于2015年11月11日出具的公证债权文书（以下简称218号公证书）相矛盾。既然双方已达成以物抵债协议，原告闫玉芳在2015年9月30日之后就应当主张物权而不是主张债权，依据公证书效力优于自然人之间私自订立的协议的证据优先原则，应当以218号公证书为准。理由二是原告闫玉芳不能提供给付1400000元房款的银行交易流水，只能推导以物抵债协议是虚假协议或未实际履行的协议。理由三是原告闫玉芳向沽源县人民法院申请执行218号公证书，其主张的仍是债权而不是物权，沽源县出具的执行裁定书和218号公证书均是国家机关出具的文书，证明力显然优于以物抵债协议和商铺买卖合同。在桥东法院首次查封房屋后，原告的丈夫张建林还和张海军主动协商共同以物抵债事宜，协商未果后，原告闫玉芳便实施了与张文亮、梁廷花签订以物抵债协议和商铺买卖协议、申请执行公证债权文书、起诉办理房屋过户等一系列对抗法院保全的行为。原告闫玉芳和被告张文亮、梁廷花签订的以物抵债协议和商铺买卖合同是虚假的，没有约束力，不能对抗法院的查封，而且《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定的是先买卖后查封，而且是居住性住房和有真实证据证明买受人确已支付全部价款。
被告港湾公司辩称，港湾公司于2016年申请破产，已进入破产程序，管理人对本案本诉不做评价。
被告张文亮、梁廷花未到庭、未答辩。
本院经审理认定事实如下：张海军、马纬国与张文亮、梁廷花、港湾公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月16日作出（2015）东商初字第599号民事调解书，调解内容为：一、被告张文亮、梁廷花、沽源县港湾餐饮娱乐有限公司共计拖欠原告张海军、马纬国借款本金500000元，截止到2015年11月16日月2%的利息40000元；二、三被告于2015年11月16日支付二原告本金288000元；2015年12月31日前支付剩余本金212000元；三、如三被告按协议内容清偿完毕全部本金，则二原告放弃2015年11月16日之前利息40000元。如未按期履行，则加付该利息及以后每月2%的利息。调解书生效后，被告张文亮、梁廷花、沽源公司未按生效调解书确定的时间履行全部义务，张海军、马纬国向本院申请执行剩余本金224620元及利息40000元，共计264620元。本案诉讼过程中，本院于2015年10月12日查封冻结了张文亮名下的涉案房产，查封期限自2015年10月12日到2018年10月11日止。2018年4月13日，本院对上述房屋进行了续封，查封期限为三年，自2018年4月13日至2021年4月12日。另查明，被告张文亮、梁廷花于2015年4月1日向原告闫玉芳借款1000000元，闫玉芳转款给付950000元，扣除了50000元利息。2015年7月27日借款到期后双方另行出具借条确认借款，还款时间为2015年9月27日。为此双方签订借款合同并办理（2015）沽证经字第32号公证书，借款合同中约定将涉案房屋作为抵押，房屋所有权证交由原告闫玉芳保管。2015年11月11日，原告闫玉芳和被告张文亮、梁廷花办理（2015）沽证经字第218号执行证书，确认被告张文亮、梁廷花欠款本金1000000元，利息144000元，执行财产为涉案房产，并向沽源县人民法院申请强制执行。另外，原告闫玉芳和被告张文亮、梁廷花于2015年9月30日签订以物抵债协议和商铺买卖合同，2015年10月2日签订补充协议，约定将涉案房产以1400000元卖给原告闫玉芳，张文亮向原告闫玉芳出具收条确认收到400000元房款。被告张海军、马纬国对此提出异议，认为不是双方的真实意思表示，是虚假的。
庭审中，原告闫玉芳提交了如下证据：1、河北省张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702执216号执行裁定书和（2018）冀0702执异50号裁定书复印件二份；2、村信用社打款回单及借条各一份、公证书两份，欲证明被告张文亮、梁廷花向原告借款1000000元的事实；3、以物抵债协议一份、商铺买卖合同、商铺买卖合同补充协议、收条一份欲证明涉案房产已出售给原告，原告已实际占有涉案房产；4、房屋租赁协议二份、租房合同一份、暖气接口费收据、缴费条、收费凭证各一份，欲证明2015年10月至今原告为涉案房屋的实际所有人；5、房屋所有权证书一份、声明一份，欲证明涉案房产不属于破产财产，张文亮有权处分。被告张海军、马纬国对借条质证称不予认可，银行回单金额为950000元，与借条金额不一致，时间也不对应；对物抵债协议一份、商铺买卖合同、商铺买卖合同补充协议质证称不予认可，称不是双方的真实意思表示，原告所享有的只是债权请求权，并非物权；对收条质证称不予认可，称没有银行流水佐证，不能证明实际给付情况；对租房合同的真实性不予认可，原告擅自修改了2015年5月12日的合同签字；对其他证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。被告港湾公司对张文亮的声明不予认可，称张文亮在2016年申请破产时将涉案房屋申报为破产财产，港湾公司存在股东出资不到位的情况；对其他证据不发表质证意见。
被告张海军、马纬国提交了本院协助执行通知书及送达回证各一份，欲证明查封涉案房屋的时间为2015年10月12日；提交了（2015）沽证经字218号执行证书、（2015）沽执字第322-1号执行裁定书、（2015）沽执字第322号执行通知书，欲证明原告申请执行内容为欠款，并未主张涉案房屋的物权。原告对以上证据的真实性无异议，但不认可其关联性，认为债权的形成并不影响物权的取得及物权的法律效力。港湾公司对以上证据无异议，认为根据法律规定涉案财产需要等到破产程序终结后才能进入下一步。被告张文亮、梁廷花港湾公司未提交证据。本院另外调取了沽源县人民法院（2017）冀0724民初199号民事裁定书一份，是闫玉芳于2017年2月24日以建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷为案由起诉被告张文亮、梁廷花，要求被告管理涉案房屋的过户手续，沽源县人民法院经审理于2017年3月2日裁定驳回闫玉芳的起诉，理由为：“本院于2016年受理的多个涉及港湾公司、张文亮、梁廷花案件中，已认定张文亮、梁廷花、港湾公司构成财产混同；港湾公司已于2016年12月7日向本院提出破产重整申请，……根据港湾公司提交的申请及其所提交的证据，本案中涉案的汇源主题酒店应为破产财产，是否包含本案所涉商铺需要管理人接管后核实。在破产案件受理后，原告应依据《中华人民共和国破产法》中关于债权申报的规定行使权利，故原告闫玉芳的起诉不符合法定受理条件。”原告质证称起诉过该案件，但未收到过该文书。经查实原告拒绝签收，视为送达。被告方对该裁定书质证称无异议。
以上证据经双方质证，对原告提交以物抵债协议、商铺买卖合同、商铺买卖合同补充协议和收条，需综合本案事实予以认定。对于原告提交的房屋租赁协议和租房合同一份，真实性无法确认，不予采信。对于张文亮2017年1月12日出具的声明，因其在2016年申请破产时将涉案房产列为破产财产，之后又作出不同表述，前后矛盾，应以沽源县人民法院的破产程序认定为准，对该声明不予采信。对原、被告双方提交的其他证据的真实性本院予以认定，对证明目的综合本案事实予以认定。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。现涉案房产仍然登记在被告张文亮名下，未发生不动产物权转让的效力。原告闫玉芳和被告张文亮、梁廷花之间存在借贷关系的事实清楚，在相应公证文书中明确表述涉案房产是用于抵押担保，此为双方之间的基础法律关系。至于之后形成的以物抵债协议和买卖合同，综合考虑原告闫玉芳在此之后向沽源县人民法院申请强制执行的标的仍然是债权，起诉主张过户依据的案由仍然是抵押权，以及被告张文亮在2016年12月申请港湾公司破产时仍将涉案房产列入破产财产，以上行为表明原告闫玉芳和被告张文亮、梁廷花在以物抵债协议和买卖合同形成后，并未实际按买卖合同的意思处理涉案房产，原告行使的仍然是债权、抵押权，被告张文亮在破产申报时也未表示涉案房产已经出售而是申报为破产财产，故不能够认定以物抵债协议和买卖合同是双方的真实意思表示。而且，原告闫玉芳所谓补交400000元房款的证据仅为收条一张，并无转款凭证予以佐证，原告陈述是一次性现金给付，给付地点在庭审中前后表述不一致，考虑交易金额的大小和交易习惯，本院认为对该400000元实际给付的事实无法予以确认。至于原告闫玉芳针对涉案房屋缴纳暖气接口费和暖气费，相应票据的时间为2016年10月和2017年9月，均在本院查封时间2015年10月12日之后，原告也未提交其他有效证据证明其在本院查封涉案房产之前已经实际占有涉案房产。综上，现有证据不足以证明原告闫玉芳已取得涉案房产的物权或享有足以排除强制执行的民事权益。此外，沽源县人民法院生效的（2017）冀0724民初199号民事裁定书认定张文亮、梁廷花、港湾公司构成财产混同，港湾公司已于2016年12月7日提出破产重整申请，涉案的汇源主题酒店应为破产财产，认为在破产案件受理后，原告应依据《中华人民共和国破产法》中关于债权申报的规定行使权利，故以原告闫玉芳的起诉不符合法定受理条件为由裁定驳回其起诉。这更佐证了涉案房产因涉及破产程序，原告无权直接主张确认涉案房屋归其所有并办理过户手续。综上，原告闫玉芳对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求不应支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告闫玉芳的诉讼请求。
案件受理费17500元，由原告闫玉芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 王凯隆
人民陪审员 侯利英
人民陪审员 霍俊玲
二〇一八年六月二十一日
书 记 员 白 丽
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条:对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。