福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第702号
上诉人（原审被告）郭明华，男，1961年3月20日出生，汉族。
委托代理人江长祥，福建宇凡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈月英，女，1954年12月19日出生，汉族。
委托代理人陈景云、王典忠，福建向高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林惠光，男，1961年2月11日出生，汉族。
原审被告马思芳，女，1974年12月5日出生，汉族。
原审第三人曾明香，女，1971年7月18日出生，汉族。
上诉人郭明华因与被上诉人陈月英、林惠光及原审被告马思芳、原审第三人曾明香案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2013）融民初字第1650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，被告林惠光与第三人曾明香于1992年12月23日登记结婚，于2006年8月4日登记离婚；被告林惠光、马思芳于2008年3月27日登记结婚。郭明华与林惠光、马思芳民间借贷纠纷一案，原审法院经审理查明林惠光于2009年3月1日、3月20日向郭明华分别借款25万元、20万元，且认定该债务为林惠光、马思芳夫妻共同债务，并于2012年6月18日作出（2012）融民初字第2616号民事判决，即林惠光、马思芳共同偿还郭明华借款45万元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2012年4月19日起计算至本判决确定的还款之日止）。郭明华依据该生效判决向原审法院申请执行，被执行人为林惠光、马思芳。执行过程中，原审法院于2012年9月21日作出（2012）融审执字第570号执行裁定书，查封了登记在被执行人林惠光名下的坐落于福清市融城镇后埔街11号楼506单元商品房一套。2012年12月4日案外人陈月英以被执行人林惠光已将上述被查封的商品房转让其等为由提出异议，要求原审法院解除对该商品房的查封。原审法院经审查于2013年2月25日作出（2012）融执外异字第32号执行裁定书，驳回案外人陈月英提出的查封异议。原告陈月英不服该裁定，遂于2013年3月19日向原审法院提起诉讼。另查明，讼争房屋系拆迁交换受福清市第一拆迁工程处安置产业，1994年6月14日林惠光作为户主签订了《拆迁补偿过渡安置协议书》，同意拆迁人拆迁其于1979年分家析产取得的后埔街64号建筑面积48.64平方米的房屋，拆迁补偿费包括旧房补偿费、过渡补贴费等计7866元作为安置房购置预缴金，待交房时按实际面积结算，多还少补。1997年5月29日林惠光为该安置房补交了24663元。房屋所有权及土地使用权分别于2002年5月28日、2010年8月3日登记在被告林惠光名下，权证号为融房权证R字第××号、融玉屏国用（2010）第C13783号，房屋坐落于福清市玉屏街道（原融城镇）后埔街11号楼506单元，建筑面积126.94平方米。房屋两权证现由原告持有。
原审法院认为，当事人争议的主要事实和证据，原审法院分析认定如下：（一）关于原告陈月英与被告林惠光之间是否存在真实的房屋买卖关系。原告陈月英为证明其主张提交了2000年7月15日《房屋卖断契》，并申请证人陈某甲、陈某乙出庭作证，被告郭明华对其真实性有异议，一是林惠光未到庭，卖断契是否林惠光签字无法确认，二是从该卖断契纸张新旧程度、笔迹渗透程度看不是2000年签订的，有可能是双方串通伪造，认为应对此进行鉴定。原审法院认为，被告郭明华于第一次庭审时对《房屋卖断契》提出质疑，原审法院要求其庭后限期提交书面鉴定申请，具体说明鉴定目的、要求等，并告知不提交申请的法律后果，但被告郭明华至今未提交，其虽有异议，却未真正履行申请鉴定的举证义务，且对此亦未提出其他足以反驳的相反证据。庭审中作为林惠光之妻马思芳对林惠光签名字样予以认可。同时，原告为进一步证明交易的真实性，庭后申请了在该卖断契分别作为中间人、在场人的陈某甲、陈某乙出庭作证。证人陈某甲陈述了其作为介绍人参与了房屋买卖的整个过程，包括房屋信息来源、交易磋商过程、价款支付、交房情况、介绍费收取等细节，较为客观可信；证人陈某乙系原告之弟，陈述了其姐夫在日本国，陈月英要求帮忙买房，交易的房屋已装修，付款时先付定金2万元，签订合同之日再支付23万元等情况，证人陈某乙虽与原告有利害关系，但其陈述基本能与原告及证人陈某甲陈述相吻合，且诸如买房等重大事项，近亲属陪同并作建议亦属合理，不能仅仅从证人与当事人的关系上完全否认证言的真实性，否则不仅有悖情理，且显失公平。另外，原告为证明第三人曾明香拒绝协助办理房屋过户手续，提交诉讼前与曾明香之间的对话录音资料，曾明香经原审法院依法送达，未提出异议，该证据的真实性应予认定。该证据主要载明：曾明香表示林惠光卖房时未通知她，当时她在新加坡（2006年回国）按原先号码打电话回家，一妇女接电话后说该房屋已卖给她，其当即表示不同意卖房，现在不同意签字协助，否则之前有人要求协助办理房产证就已签字。该录音证据亦可说明讼争房屋买卖远早于郭明华与林惠光上述借贷发生之时。综上，被告郭明华主张原告与被告林惠光恶意串通，捏造房屋买卖事实以规避债务缺乏依据，不予采信。应认定原告陈月英与被告林惠光之间就讼争房屋所签订的《房屋卖断契》是真实的。据此，可认定如下事实：林惠光作为卖断人、陈月英作为买断人，双方于2000年7月15日签订《房屋卖断契》，约定林惠光因拆迁从福清市城区道路改建第一指挥部所得一套坐落于福清市融城镇后埔街11号楼506单元套房，以25万元转让给陈月英所有；林惠光保证该套房的产权属于其个人所有，且没有抵押等任何法律纠纷；今后林惠光应无条件协助陈月英办理该套房的产权变更手续，办理费用由陈月英承担；自签订本卖断契之日，陈月英一次性支付给林惠光转让款25万元；本卖断契自签订之日起生效。陈某甲、陈某乙分别作为中间人、在场人在该卖断契上签字确认。
（二）关于原告陈月英对讼争房屋是否已占有使用。原告主张订立合同时房屋已装修，其添置了一些家具于几天后即入住讼争房屋至今，并提交了福清市自来水公司水费清单、福清供电有限公司融城营业厅历月抄表明细、福清供电有限公司融城营业厅2009年明细及缴费单、户名陈月英中国工商银行活期历史明细查询单、户名陈月英于2001年7月2日开户的中国工商银行存折、电表照片，并申请证人陈某丙、吴某出庭作证。被告郭明华对上述证据的真实性及证明对象有异议。原审法院认为，除照片及证人证言外，上述证据均盖有相关供水、供电公司及工商银行的印章，被告郭明华提出的辩解理由不足以反驳该证据，应对其真实性予以确认。根据有效证据，水费清单载明用户陈月英，地址“后埔街锦云11-5**”手写字样上加盖印章，且2001年7月至2011年11月期间的收费日期及水费均能与陈月英工商银行历史明细相符；供电公司明细单载明用电地址福清市玉屏街道后埔街锦云综合楼506，以及应收年月、电量和电费等，此外在2009年度缴费单上还明确了缴费方式系经工商银行代扣，该收费日期及相应电费均能与陈月英工商银行历史明细相符，且上方手写并加盖印章的工商银行代扣账号与陈月英工商银行存折账号一致。上述事实证明了玉屏街道后埔街锦云11－5**房屋的水电费由原告陈月英长期缴纳。虽然没有直接证据证明证人陈某丙、吴某与原告为邻，但被告马思芳确认了证人陈某丙系林惠光之兄林惠民的儿媳，陈某丙陈述2009年结婚后住在夫家，与原告相邻，该证言能与马思芳庭审陈述相符，有一定的证明力。综合上述证据的证明力以及现场勘查时原告及家人已在房屋中等候等案件相关情况，可认定讼争房屋由原告陈月英占有使用。
综上事实，原审法院认为，关于原告陈月英与被告林惠光订立的《房屋卖断契》效力问题。被告郭明华主张林惠光出卖时未经房屋共有人曾明香同意，且事后未追认，应为无效。该抗辩理由涉及到标的物处分权与合同效力的关系，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中规定了“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，林惠光缔约时即使未经其他共有人同意，也不影响该合同的效力，故上述主张不能成立，应不予支持。被告郭明华主张订立合同时房屋两权证未办理，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条强制性规定，合同应为无效。该法第三十八条第六项规定了未依法登记领取权属证书的不得转让，该法条目的在于限制权利人不明的房地产转让，但不意味着禁止这类房屋的交易，从立法本意上看，该规定应属于管理性规范，且林惠光转让时房屋已安置并已装修入住，权利人并非不明，该无效主张亦缺乏依据，不予支持。上述《房屋卖断契》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且转让后房屋确已登记在林惠光名下，该房屋买卖合同依法成立并生效。因此，原告诉请确认该《房屋卖断契》有效，应予支持。我国物权法规定了不动产物权变动的原因行为和结果行为相区分的原则，不动产物权的设立、转让须经依法登记才发生效力，房屋买卖合同只是确立所有权转移的请求权，原告基于房屋买卖的原因行为不能直接取得不动产物权，不动产物权能否取得，还要依赖合同相对方义务的履行情况以及登记机构登记这一法律事实的支持和满足，故原告直接请求确认讼争房屋为其所有，于法无据，应予驳回。原告基于买卖合同关系占有使用讼争房屋多年，该房屋办理权属登记于转让之后，并由原告持有两权证，且审理中林惠光经原审法院依法送达后，对原告相应主张并未提出异议。结合证人陈某甲、陈某乙关于原告已支付房屋全部价款的证言，以及交易时双方关于购房款自签订本卖断契之日，陈月英一次性支付给林惠光转让款25万元的约定等因素综合考虑，原告虽未提交购房款支付凭证，但其关于已支付全部价款的主张较为客观，应予采信。从本市办理房屋产权转移登记实践看，即使房屋登记在夫妻一方名下，房管部门一般也会要求出卖人夫妻共同签字才能办理过户登记，曾明香自述于2006年回国，且在诉讼前即不同意原告提出协助办理房屋过户手续的要求，故房屋产权未能办理过户登记是由于原告意志以外的原因造成的，同时原告作为买受人，依日常生活经验，必然也会追求房屋所有权权能的完整，应认定原告对房屋产权未过户登记不存在过错。综上，原审法院认为，原审法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，针对讼争房屋实施强制执行，现购买该房屋的案外人即原告根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，要求停止对该房屋执行，经本案审查，其已经支付房屋全部价款并实际占有，且对未办理房屋过户登记手续没有过错，故原告该诉请有事实与法律依据，原审法院予以支持。关于原告要求解除对上述房屋的查封，则应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故本案中对原告要求解除查封的请求不作处理。关于原告要求被告林惠光及第三人曾明香协助办理讼争房屋过户登记手续，该诉请系房屋买卖合同的履行层面问题，不属于本案执行异议之诉的审理范围，本案亦不作处理。被告林惠光、第三人曾明香经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决：一、确认原告陈月英与被告林惠光于2000年7月15日签订的《房屋卖断契》有效；二、对坐落于福清市玉屏街道（原融城镇）后埔街11号楼506单元房屋［融房权证R字第××号、融玉屏国用（2010）第C13783号］停止执行；三、驳回原告陈月英的其他诉讼请求。本案受理费5050元，由原告陈月英负担3030元，被告郭明华负担1010元，被告林惠光负担1010元。
宣判后，原审被告郭明华不服，向本院提起上诉。
上诉人郭明华上诉称：1、陈玉英应依法对其与林惠光之间存在真实的房屋买卖关系承担举证责任，上诉人不承担任何举证责任。关于购房款25万元如何支付，陈月英与证人陈某甲一个述称现金支付，一个述称银行转账，明显矛盾；证人陈某乙系陈月英弟弟，双方存在直接利害关系；二份证人证言不能作为定案依据。曾明香未到庭应诉，有关对话录音资料是否为曾明香本人陈述，陈月英没有其他证据可以证明，原审法院认定该录音的真实性明显不当。陈月英一审中未能提供有效证据证明《房屋卖断契》上“林惠光”签名的真实性，应承担举证不能的不利后果。原审判决认定陈月英与林惠光签订的《房屋卖断契》是真实的，明显没有事实根据。2、讼争房屋在2007年7月15日尚未取得土地和房屋权属证书，依法不得转让。即使《房屋卖断契》是真实的，讼争房屋系林惠光与曾明香夫妻共同财产，曾明香没有在《房屋卖断契》上签字，陈月英也没有证据证明曾明香对此曾追认，并承认曾明香不同意出卖房屋而拒绝协助办理产权变更登记，可见林惠光当时是无权处分讼争房屋。因此，《房屋卖断契》应依法认定为无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款的适用前提是标的物所有权已经转移，且该条款也只是规定确认合同无效的请求不予支持，不等于无效合同能够转化为有效合同。讼争房屋至今未能办理产权过户登记，陈月英属于恶意受让房屋，曾明香有权追回房屋，原审法院的判决不仅剥夺了曾明香追回房屋的权利，而且让本因自己的过错不能取得房屋所有权的陈月英取得了房屋所有权，显失公平、公正。原审法院判决确认《房屋卖断契》有效没有法律依据，是错误的；陈月英只能另行起诉林惠光承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿。3、如前所述，陈月英没有提供有效证据证明其已向林惠光支付全部购房款，原审法院以林惠光经法院依法送达对陈月英的主张未提出异议以及陈月英关于已支付全部价款的主张较为客观为由，采信陈月英已支付全部价款，明显没有事实根据。陈月英提供的自来水公司消费清单等证据无法体现是讼争房屋产生及使用人为陈月英，原审法院却综合该证据及现场勘查时陈月英及家人已在房屋中等候等相关情况，认定讼争房屋由陈月英占有使用，明显不当。陈月英受让讼争房屋时明知房屋未取得权属证明和未经共同共有人同意以及办理产权过户登记时需要曾明香协助等情况，就存在重大过错；在知道曾明香拒绝协助办理产权过户后，陈月英也没有采取有效途径解决问题，由此可见，未能办理过户登记完全是陈月英主观过错造成。因此，法院对讼争房屋采取执行措施，是合法有效的，原审法院判决停止执行是错误的。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人陈月英的诉讼请求；一、二审诉讼费由二被上诉人承担。
被上诉人陈月英答辩称：1、陈月英提供的证据足以证明陈月英在胞弟陪同下经中间人介绍于2000年7月15日与林惠光在自愿、合法的情况下签订《房屋卖断契》，陈月英已支付全部购房款。上诉人没有相关证据证明陈月英提供的证据是虚假的。房屋买卖合同不因是否登记而影响效力，讼争《房屋卖断契》是有效的。2、讼争房屋系林惠光婚前祖遗房屋拆迁安置而来，是林惠光婚前个人财产，第三人曾明香作出放弃权利的表示，上诉人无权确认属于夫妻共同财产。陈月英购买房屋后因故未能办理产权过户手续，林惠光所享有的所有权是受到限制的所有权。陈月英基于与林惠光之间的买卖合同对讼争房屋合法占有，虽非无权，但具有权利推定、占有保护、占有持续三大功能，可以对抗上诉人的请求。3、陈月英付清购房款后即收房、装修和入住使用，至今已十多年。转让时房屋权属证书尚未办理，无法办理过户手续；权属证书颁发后，陈月英曾多次要求林惠光和曾明香协助办理过户手续，但林惠光怠于履行，曾明香以已与林惠光离婚为由予以推脱，致使产权过户手续至今尚未办理，陈月英对此没有过错，且房屋买卖远早于上诉人与林惠光借贷的发生。林惠光和曾明香应继续履行合同，将房屋过户到陈月英名下。陈月英已支付购房款，且实际占有和管理讼争房屋，若强制执行陈月英正在占有使用中的房屋，不仅对陈月英不公，也会对社会秩序造成破坏。因此，上诉人的上诉没有事实基础也不合法，请求依法驳回。
被上诉人林惠光未作答辩。
原审被告马思芳、原审第三人曾明香均未作陈述。
经审理查明，根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证以及二审的审理情况，本院确认一审认定主要事实清楚。
本院认为，本案争议焦点首先在于被上诉人陈月英与被上诉人林惠光于2000年7月15日签订的关于讼争后埔街11号楼506单元房产的《房屋卖断契》是否有效。《房屋卖断契》上有陈月英与林惠光的签名确认，中间人陈某甲和在场人陈某乙亦出庭作证，可以认定系陈月英和林惠光真实意思表示。上诉人郭明华虽对其真实性有异议，但未提供足以反驳的证据，本院不予采纳。虽然在签订《房屋卖断契》时讼争房屋尚未办理相关权属登记，但从相关拆迁安置材料看，讼争房屋系林惠光分家析产所得房屋拆迁安置而来，且之后登记的房屋所有权人和土地使用权人也是林惠光，即使《房屋卖断契》未经林惠光当时的配偶曾明香签字确认，陈月英仍完全有理由相信林惠光有权对讼争房屋作出处分。退一步说，就算林惠光将讼争房屋出卖给陈月英时对讼争房屋不具有完全的处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条有关规定，法院亦不能以出卖人对标的物没有所有权或者处分权为由认定《房屋卖断契》无效。因此，原审法院认定《房屋卖断契》有效，并不违反法律规定，本院予以维持。
关于能否停止对讼争房屋的执行，争议焦点主要在于陈月英是否支付全部房价款和实际占有房屋以及陈月英对未办理房屋过户登记手续是否存在过错。虽然陈月英未能提交有关支付房价款的书面凭证，但结合证人陈某甲、陈某乙二位证人的证言，《房屋卖断契》中仅约定房价款自签订卖断契之日陈月英一次性支付给林惠光以及多年来林惠光从未主张过陈月英未支付全部房价款等情形，原审法院认定陈月英已支付全部房价款，并无不当。根据陈月英提交的银行账户、水、电表抄表明细和多位证人的证言，足以证明陈月英已实际占有使用讼争房屋多年。讼争房屋在2010年才办理土地使用权登记，且从陈月英提供的与曾明香的通话录音看，曾明香始终拒绝协助办理房屋过户登记手续，因此，讼争房屋未办理过户登记手续的原因不在于陈月英。上诉人主张陈月英受让房屋时明知过户登记时需要曾明香协助，对未办过户登记手续存在重大过错，依据不足，本院不予采纳。综合以上分析，可以认定陈月英已支付全部房价款并实际占有讼争房屋多年，对未办理房屋过户登记手续亦不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，陈月英诉请停止对讼争房屋的执行，于法有据，应予以支持。
综上，上诉人的上诉请求，依据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人郭明华的上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费5050元，由上诉人郭明华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓如
代理审判员 李文颖
代理审判员 庄彩虹
二〇一四年五月十二日
书 记 员 龚 蓉