广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终17151号上诉人（原审被告）：陈伟超，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：杜少英，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：陈婉君，住广州市海珠区。委托代理人：陈伟超、杜少英，系陈婉君的父母。被上诉人（原审原告）：广东省湛江航运集团有限公司驻广州办事处，住所地广州市越秀区。负责人：陈莹，该办事处责任代表。委托代理人：吴承泽，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：郑滨锐，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人陈伟超、杜少英、陈婉君（下称陈伟超等三人）因与被上诉人广东省湛江航运集团有限公司驻广州办事处（以下简称航运公司）物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初3711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈伟超等三人上诉请求：撤销一审判决第一、三判项。事实理由如下：一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。一、陈伟超等三人与航运公司就涉案房屋存在租赁关系，一审判决书认定事实错误。陈伟超父亲租住涉案房屋后，陈伟超与杜少英于1986年开始搬进涉案房屋居住，陈伟超父亲去世后，陈伟超继续租住涉案房屋，直到航运公司起诉前，航运公司从未对此提出过异议，且航运公司提供的《广州市昌岗东路256号宿舍登记表》记载陈伟超是“子继租”该房屋，可见陈伟超等三人与航运公司就涉案房屋存在租赁关系是客观事实，双方存在合意。换言之，陈伟超等三人与航运公司就涉案房屋达成一致的意思表示，就是陈伟超等三人以陈伟超父亲租赁该房屋的条件继续租住该房屋。二、《危房维修搬移协议》并未否定或者变更陈伟超等三人与航运公司就涉案房屋的租赁关系，航运公司不能要求以市场价计算房租。（一）《危房维修搬移协议》约定维修完工后陈伟超等三人方可搬回涉案房屋，再次证实了陈伟超等三人与航运公司就涉案房屋存在租赁关系，而该协议约定的“完善居住手续”，陈伟超等三人的理解是办理好居住登记手续或者补签书面租赁合同，并未否定或者变更原租赁关系。（二）双方就涉案房屋租金未有新约定之前，陈伟超等三人应按照原约定交租。另外，涉案房屋十分老旧，且几家人共用厨卫设备，居住条件较差，生活甚为不便，航运公司要求按照临近地段的市场价计算租金，而不是按照同一栋楼房其他租户的交租标准计算租金，显失公平。三、补充如下：陈伟超的父亲是航运公司的员工，职务为船长。工作几十年至退休。2000年病故，1986年左右作为职工福利分到现住房。从此一家人在此生活30年。因为是砖木结构的共用厨房、大厅、厕所的原因未能幸运地房改。一直都是交纳一定的租金有偿使用。约十多年前，航运公司在现住房屋楼道贴出告示。内容如下：因为楼房破旧，单位无钱维修，住户自己管理自己。单位从此不再收取租金，亦不负责维修和安全问题，期间航运公司未过问过涉案的住房和居住在这里的职工和家属，期间所有的维修和费用都是由我自己支付。2014年9月，航运公司进行危房维修工程，在陈伟超等三人未搬离的情况下，强行施工，期间生活受到严重影响。为配合对方维修工作，外出租住五个月协助维修，期间费用自理，7月工程完成后理应搬回居住。因航运公司提出租金和合同未达成共识。希望航运公司尊重历史，妥善解决历史遗留问题。一视同仁、合理、公平的解决问题。综上所述，陈伟超等三人上诉请求二审法院依法改判。被上诉人航运公司二审答辩称：一、陈伟超等三人与航运公司就涉案房屋不存在租赁关系。因航运公司与陈伟超父亲之间的劳动关系，双方就涉案房屋存在租赁关系，但该租赁关系并不当然延续到陈伟超等三人；且在陈伟超的父亲去世后，至本次诉讼之前，航运公司曾屡次要求陈伟超等三人完善居住手续，否则要求收回房屋，有通知、律师函和照片为证，但陈伟超等三人置若罔闻，遂导致本次诉讼。二、《危房维修搬移协议》约定的“完善居住手续”，本意是航运公司想与陈伟超等三人建立租赁关系，但陈伟超等三人违反协议约定，航运公司作为产权人有权收回涉案房屋。三、双方拟签订的《住宅租赁合同》中约定的租金，正是因为考虑到涉案房屋的实际状况，航运公司才在市场价租金的标准上打了五折又打了八折，并且与同一栋楼的其他租户的交租标准一致，对陈伟超等三人是公平的。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈伟超等三人的全部上诉请求。航运公司于2016年5月13日向一审法院提起本案诉讼，主张：其系涉案房屋所有人，航运公司将该房屋提供给陈伟超父亲作为员工宿舍租住。陈伟超父母过世后，陈伟超继租该房屋并由陈伟超等三人共同租住，但一直未付租金。2014年9月开始，涉案房屋进行危房维修工程。2015年3月16日，陈伟超等三人与航运公司签订了《危房维修搬移协议》，明确约定：“维修完成，乙方搬回原地居住前，必须与甲方完善居住手续”。涉案房屋在2015年7月15日完成危房维修工程。但陈伟超等三人未与航运公司签订《住宅租赁合同》，于2015年7月擅自入住。航运公司曾多次向陈伟超等三人催签租赁合同及催收租金和水费等款项，但陈伟超等三人均以种种理由不予办理。故航运公司诉请法院判令：1.陈伟超等三人立即清空腾退坐落于广州市海珠区昌岗东路256号301房的房屋；2.陈伟超等三人向航运公司支付两年房屋租金2221.8元（26.45平方米×3.5元/平方米×24个月），房屋占用费3919.89元（26.45平方米×15.6元×9.5个月，自2015年7月15日暂计至2016年4月30日），水费13.95元（5吨×2.79元/吨）。陈伟超等三人一审答辩称：陈伟超等三人一直想与航运公司谈，但航运公司没有派人与陈伟超等三人谈。陈伟超等三人想与航运公司调解，愿意以一定的租金去缴纳，因为陈伟超等三人已经在涉案房屋居住二十多年。另外陈伟超等三人对航运公司起诉的租金标准有异议，因为同一栋大楼有两种收费标准不合理，涉案房屋是父辈留下来的，只有十几平方米，如果按航运公司要求的标准计算租金，陈伟超等三人负担不起。一审法院经审理查明：房管部门于1993年4月30日核发的海珠区昌岗东路256-258号楼的产权资料载明：所有权人为广东省湛江航运公司驻广州联络处；所有权性质为全民所有；等。2015年3月16日，航运公司与陈伟超签订《危房维修搬移协议》约定：（甲方责任）负有危房维修完工，经验收合格后乙方可搬回原地；维修完成，乙方搬回原地居住前，必须与甲方完善居住手续；等。一审诉讼中，航运公司表示：要求陈伟超等三人支付租金的时间为2014年5月14日至2015年7月14日（26.45平方米×3.5元/平方米×14个月），撤销其他部分租金的诉讼请求。陈伟超等三人表示：不清楚现在涉案房屋市场租金是多少；对水费没有意见；从1986年开始搬进涉案房屋，陈伟超父亲从航运公司工作三十多年直至退休；陈伟超等三人与航运公司没有约定使用年限和租金；之前的租金是在陈伟超父亲工资中扣除，但单据没有保留。航运公司为证明其主张，还提交了以下证据：1、广东省湛江海运集团公司于1994年5月30日发出的《关于原“湛江航运公司广州联络处、海安办事处”改称的通知》、广东省湛江航运集团有限公司于2002年7月16日发出的《关于广州办事处和广州船务公司更名注册的通知》、湛江市工商行政管理局于2016年4月8日出具的《企业机读档案变更登记资料》，上述资料显示“广东省湛江航运公司驻广州联络处”先后变更名称为“广东省湛江海运集团公司驻广州联络处”、“广东省湛江航运集团有限公司驻广州办事处”。2、2015年3月的《广州市昌岗东路256号宿舍登记表》，该表载明：“301北房”的承租面积为26.45平方米，陈伟超是“子继租”。3、广州市国土局房地产管理局、物价局于2001年7月30日作出的《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》，该通知载明：公房租金从每平方米使用面积平均月租金3.00元，调整到3.50元；等。陈伟超等三人对上述证据的真实性没有异议。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，航运公司是涉案房屋的所有权人，则其对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。根据航运公司与陈伟超等三人的陈述，航运公司和陈伟超父亲之间存在劳动关系、就涉案房屋存在租赁关系。现该职工已死亡，虽然该职工之家属即陈伟超等三人继续使用涉案房屋，但前述租赁关系并不必然延续到陈伟超等三人。本案中，双方之间并无租赁合同，陈伟超等三人也未提交证据证明其本人曾交付过租金，故双方之间就涉案房屋并不存在租赁关系。至于航运公司以租金名义要求陈伟超等三人支付2014年5月14日至2015年7月14日的费用。因航运公司和陈伟超父亲之间的历史关系，且航运公司主张的租金是以公房租金标准计算，故航运公司的上述主张也并无不妥。但，因航运公司与陈伟超2015年3月16日签订《危房维修搬移协议》即涉案房屋在此之后并不适宜居住，而航运公司也称陈伟超等三人于2015年7月才搬回涉案房屋，故此期间即4个月的租金应予扣除。因此，航运公司要求陈伟超等三人支付2014年5月14日至2015年3月16日的租金26.45平方米×3.5元/平方米×10个月=698.25元的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。陈伟超等三人作为实际使用人对航运公司提交的《广州市昌岗东路256号宿舍登记表》中登记的房屋面积26.45平方米并未提出异议，故一审法院对此面积予以采纳。陈伟超签订了《危房维修搬移协议》，则其应在搬回涉案房屋前与航运公司完善居住手续。陈伟超等三人未遵守上述约定自行使用涉案房屋，则航运公司作为产权人有权收回涉案房屋并收取陈伟超等三人相应的使用费。故航运公司要求陈伟超等三人清空腾退涉案房屋以及支付2015年7月15日之后的房屋使用费的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。房屋使用费应以市场价租金标准计算为宜，且因市场价租金可随时间变化而变化，故应以有资质的评估公司评定的为准，并以航运公司主张的每月26.45平方米×15.6元=311.22元为限。陈伟超等三人对航运公司主张的水某的金额和标准没有异议，故一审法院对航运公司的该部分诉讼请求予以支持。航运公司撤销部分租金的诉讼请求，是对自身诉讼权利的处分，并无不当，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2016年8月9日作出判决如下：一、被告陈伟超、杜少英、陈婉君在本判决生效之日起10日内腾空广州市海珠区昌岗东路256号301房（26.45平方米）的房屋，并将该房屋交还给原告广东省湛江航运集团有限公司驻广州办事处；二、被告陈伟超、杜少英、陈婉君在本判决生效之日起10日内向原告支付上述房屋自2014年5月14日至2015年3月16日租金698.25元；三、被告陈伟超、杜少英、陈婉君在本判决生效之日起10日支付上述房屋的占用费（自2015年7月15日至三被告实际腾空、交还房屋之日止，按有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金的标准计算，每月以原告主张的311.22元为限）；四、被告陈伟超、杜少英、陈婉君在本判决生效之日起10日内向原告支付水费320.85元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被告陈伟超、杜少英、陈婉君承担。上述受理费已由原告预交，原告同意上述被告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给原告。本案二审期间，上诉人陈伟超等三人当庭提交照片八张，拟证明涉案房屋现状比较破旧，按照市场评估价计算租金较高；陈伟超的父辈在涉案房屋居住20多年，分房的时候并没有完成房改手续；十几年前因房屋比较破旧航运公司没有收取租金，一直由陈伟超等三人进行维修和管理；2015年对方提出维修涉案房屋重新收取租金，但维修后房屋仍然存在漏水现象，并且双方未能对租金标准协商一致，也没有签订租赁合同，一审判决租金标准不合理，另要求两年一签租赁合同；陈伟超的父辈应当享有福利分房，当时涉案房屋不符合房改的条件，故无法进行房改；陈伟超作为职工子女，仍然具有在涉案房屋居住的权利，法院不应当判令陈伟超等三人搬出涉案房屋。航运公司对此质证称：对照片的真实性、合法性没有异议；陈伟超的父辈是航运公司职工，故航运公司主张按照优惠价格每平方3元给对方居住，但陈伟超等三人现不是单位职工，需要按照新的租金标准计算；考虑到房屋的实际状况，航运公司也没有完全按照市场价格收取租金；同一栋楼租金标准是一致的，不存在厚此薄彼的现象。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对陈伟超等三人的上诉主张，认定如下：一、双方是否存在租赁合同关系，陈伟超等三人有无权利继续居住使用涉案房屋的问题。首先，根据陈伟超等三人与航运公司的陈述及所举证据，航运公司和陈伟超父亲之间基于劳动关系而就涉案房屋存在租赁关系。陈伟超等三人作为同住家属亦一直居住使用涉案房屋多年。陈伟超父亲去世后，虽陈伟超等三人作为同住家庭继续使用涉案房屋，但陈伟超等三人与航运公司一直未签订租赁合同，亦无证据证明其本人曾交付过涉案房屋的租金。一审据此认定陈伟超等三人与航运公司不存在租赁合同关系，并无不妥。其次，陈伟超与航运公司签订了《危房维修搬移协议》，已明确陈伟超等三人应在搬回涉案房屋前与航运公司完善居住手续。虽航运公司提供的《广州市昌岗东路256号宿舍登记表》载明“301北房”，陈伟超是“子继租”，但仅为航运公司单方登记的意思表示，陈伟超等三人至今对航运公司提出的租金标准不予认可。而缔结租赁合同关系属双方当事人行使民事权利义务的行为，需要双方自行协商，因双方未能就租金标准等租赁合同的主要事项达到一致意见，未能签订租赁合同，法院亦无权强制双方进行缔约。依照《中华人民共和国物法权》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，航运公司作为涉案房屋所有权人，其对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。陈伟超等三人未与航运公司形成租赁合同关系，现航运公司作为产权人诉请收回涉案房屋，并无不妥。另外，陈伟超等三人提出的生活住房困难等问题，可另循途径解决，并不能当然成为其不予搬迁的理由。为此，陈伟超等三人该项上诉主张缺乏事实和法律依据，其主张继续居住使用涉案房屋，本院不予支持。二、陈伟超等三人上诉主张2015年7月15日起的涉案房屋使用费标准应与其他租户的租金标准一致的问题。一审法院判令陈伟超等三人应向航运公司支付2014年5月14日至2015年3月16日期间的费用及标准，双方均无异议，本院不作赘述。陈伟超等三人自2015年7月15日自行实际使用涉案房屋，理应向航运公司支付房屋使用费。至于房屋使用费标准，因双方未作约定，一审认定以有资质的评估公司评定的标准为准且以航运公司主张的每月使用费标准为限，公平合理。陈伟超等三人的该项主张依据不足，本院不予采纳。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人陈伟超等三人的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈伟超、杜少英、陈婉君负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一六年十二月二十三日书记员  璩方慧