上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初15531号
原告徐泳鹤，男，汉族，1950年7月24日出生。原告徐潇，女，汉族，1982年11月16日出生。委托代理人施菊英(系原告徐潇之母)，女，汉族，1951年7月16日出生。被告上海锦鸿房地产开发经营有限公司。住所地上海市黄浦区学院路XXX号XXX室。法定代表人朱军，该公司经理。委托代理人孙备军。委托代理人张又幸。原告徐泳鹤、原告徐潇诉被告上海锦鸿房地产开发经营有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐泳鹤、原告徐潇之委托代理人施菊英、被告委托代理人孙备军及张又幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐泳鹤、原告徐潇诉称：2013年5月15日，两原告向被告签约购买位于上海市学院路XXX号一层商铺。两原告按约全面履行合同义务，但被告始终未能办妥系争房屋产权过户手续。两原告现诉请要求(1)被告履行房屋买卖合同，且被告将系争房屋产权过户登记至两原告名下；(2)被告支付两原告违约金人民币100,000元；(3)被告支付两原告购房补偿款人民币62,000元。两原告提供以下证据：1、2013年5月15日《定金合同》、收款收据及房地产登记收件收据，以证明两原告向被告购买系争房屋并已支付全部房款。2、2013年6月19日被告所发《告知书》，以证明被告未能按期办理合同网签事宜，且被告至今未曾交付房款发票，故两原告现要求被告支付违约金人民币100,000元。3、2013年8月6日《协议书》，以证明买卖双方曾约定如被告未能按期办理合同网签事宜，则被告须再行给予两原告房款优惠人民币62,000元，故两原告现要求被告支付购房补偿款人民币62,000元。4、2013年7月10日《协议书》，以证明违约金及购房补偿款之依据。5、2014年6月5日《验收单》及《商铺入户通知书》，以证明两原告支付全部房款后已实际入住并使用系争房屋。6、《上海市商品房出售合同》，以证明当时网上合同签订事宜未能按期办理。被告上海锦鸿房地产开发经营有限公司辩称：两原告向被告购房属实，同意将系争房屋产权过户登记至两原告名下；对于两原告诉请之违约金，因被告之后已实际办理合同网签事宜，故对该项违约金诉请不予认可；对于两原告诉请之购房补偿款，两原告实际支付房款较约定房款减少人民币30,000元，故两原告所称购房补偿款人民币62,000元，两原告已实际享受该项房款优惠计人民币30,000元。被告对两原告提供证据形式真实性均无异议；对两原告提供证据1证明内容予以确认；对两原告提供证据2称合同网签事宜最终实际办理，故对两原告所称违约金不予认可；对两原告提供证据3称两原告实际支付房款数额少于约定房款数额计人民币30,000元，故两原告所称人民币62,000元房款优惠中，两原告已实际享受房款优惠人民币30,000元；对两原告提供证据4-6质证意见同上述意见一致。被告未向本院提交相关证据。经审理查明：2013年5月15日，原告徐泳鹤与案外人上海置天实业有限公司(下称置天公司)签订《定金合同》一份，约定(1)原告徐泳鹤以认购总价人民币980,000元认购位于上海市黄浦区学院路XXX号、建筑面积计17.99平方米之房屋，认购定金为人民币20,000元；(2)原告徐泳鹤于2013年5月15日前支付首付款人民币20,000元(含定金)，于2013年6月10日一次性支付房款余款人民币960,000元。签约后，原告徐泳鹤陆续支付房款共计人民币950,000元(含定金)。2013年6月19日，被告向原告徐泳鹤发出《告知书》，称(1)原告于2013年5月15日认购被告名下系争房屋，约定销售总价人民币950,000元均已全部付清；(2)通知原告徐泳鹤于之后15个工作日内签订《商品房买卖合同》及《委托管理合同》，并换取发票；(3)如届时原告徐泳鹤未能取得正式发票、未能签署上述合同，则认定系被告违约，经双方商定违约金为人民币100,000元；(4)如发生上述(3)之情形，则被告于15个工作日后1日即退还原告徐泳鹤房款人民币950,000元及违约金人民币100,000元。2013年7月10日，因被告未能完成告知书所涉事项，双方另行签订《协议书》一份，称(1)现开票已完成，但网签合同尚未完成；(2)双方约定于本月底之前完成网签合同，如届时未能完成网签事宜，则告知书内容继续生效；(3)如于本月底完成网签合同，则原核实之总价再行下浮人民币62,000元作为给予买方之补偿。2013年7月底，被告未能按约完成网签合同。2013年8月6日，原告徐泳鹤与被告再行签订《协议书》一份，约定(1)被告于10个工作日内完成网签合同；(2)如2013年8月20日前未能完成网签，则告知书内容继续生效，且按告知书内容退款；(3)如2013年8月20日可完成网签合同，则原核定之总价再行下浮人民币62,000元作为给予买方之补偿。2013年8月20日，系争房屋登记办理抵押权注销手续。2013年12月10日，两原告作为买方与被告就系争房屋买卖事宜签订《上海市商品房出售合同》并办理网上合同签订事宜。2014年6月5日，原告徐泳鹤与被告办理系争房屋验收及入户手续。2014年8月26日，系争房屋被法院予以司法限制，导致被告未能办理系争房屋产权过户手续，两原告就此起诉来院，要求被告配合将系争房屋产权过户登记至两原告名下，同时要求被告支付两原告违约金人民币100,000元，另外要求被告支付两原告购房补偿款人民币62,000元。另查明：系争房屋曾于2014年8月26日被法院予以司法限制，该项司法限制现已被登记注销。以上事实，由两原告提供的《定金合同》、收款收据、房地产登记收件收据、《告知书》、《协议书》(2份)、《验收单》、《商铺入户通知书》、《上海市商品房出售合同》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案所涉合同及协议书均系签约各方据各自真实意思表示依法签订，而被告所发《告知书》系被告依法作出之书面承诺，故上述文件均具有法律效力，各签约方均应恪守约定之义务。针对两原告要求被告配合办理产权过户登记之诉请，鉴于系争房屋之司法限制现已被登记注销，被告对产权过户亦无异议，故本院对两原告该项产权过户诉请依法予以支持。对于两原告另外两项诉请，两原告诉请依据系本案所涉《告知书》及2份《协议书》，根据所涉3份文件之文意，买卖双方约定内容实质应当归纳为(1)如被告可在2013年8月20日之前完成网签合同，则双方之间继续进行房屋买卖事宜，被告在原核定之总价人民币950,000元基础上再下浮人民币62,000元作为给予买方之补偿；(2)如被告未能在2013年8月20日完成网签合同，则双方结束房屋买卖，被告退还买方已付房款人民币950,000元，同时被告支付买方违约金人民币100,000元。而买卖双方实际交易过程中，网签合同系于2013年8月20日之后方予完成，而买卖双方在此情形下，并未按照《告知书》及2份《协议书》约定内容结束房屋买卖及办理后续房款、违约金结算事宜，鉴此，买卖双方实际交易情形有别于买卖双方协议约定内容。对于两原告诉请之违约金，鉴于该项违约金支付前提系买卖双方结束房屋交易，现买卖双方实际并未结束房屋交易，故本院对两原告违约金诉请依法予以驳回。对于两原告要求被告支付补偿款人民币62,000元之诉请，协议书约定该项补偿款支付前提系网签合同于2013年8月20日之前完成且买卖双方继续进行房屋买卖交易。现买卖双方在网签合同未能届时完成情形下均选择继续进行交易，而被告在继续交易情形下，相较于支付补偿款所约定之网签合同时间，被告之违约情节更为严重，故从公平合理原则出发，被告对所承诺之补偿款仍然负有支付义务。至于被告称之前已实际给予买方房款优惠人民币30,000元一节，鉴于被告在发出之《告知书》中明确协议销售总价为人民币950,000元，故该房款数额应当依法认定为经被告核定之销售总价，即所涉《协议书》中所称“原核定的总价”，根据文意表示，被告按约应当在该项原核定总价人民币950,000元基础上再行下浮人民币62,000元作为给予买方之补偿，鉴此，本院对被告辩称意见依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告上海锦鸿房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告徐泳鹤、原告徐潇将位于上海市黄浦区学院路XXX号1层、建筑面积为17.99平方米的商铺产权变更登记至原告徐泳鹤、原告徐潇两人名下；二、被告上海锦鸿房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐泳鹤、原告徐潇补偿款人民币62,000元；三、驳回原告徐泳鹤、原告徐潇要求被告上海锦鸿房地产开发经营有限公司支付违约金人民币100,000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,540元(原告徐泳鹤、原告徐潇已预付)，适用简易程序减半收取为人民币1,770元，原告徐泳鹤、原告徐潇共同负担人民币1,055元，被告上海锦鸿房地产开发经营有限公司负担人民币715元，本院退还原告徐泳鹤、原告徐潇人民币1,770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李 慧
二〇一六年九月十二日
书记员 薛文辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……