浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙04民终453号
上诉人（原审被告）：嘉兴市南湖名胜发展有限公司。住所地：浙江省嘉兴市烟雨*期北公建办公房*层*****号。统一社会信用代码：913304027368711674。
法定代表人：陈保良，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯仲庆，浙江嘉洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯飞博，浙江嘉洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：嘉兴香溢房地产有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区中山怡和园公建房***室。统一社会信用代码：91330402785687032X。
法定代表人：王抒，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐海明，浙江安策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王钱，浙江安策律师事务所实习律师。
原审被告：上海伊富酒店管理咨询有限公司。住所地：上海市嘉定区安亭镇园区路****号*幢****室。统一社会信用代码：91310114588667366F。
法定代表人：康克章，该公司总经理。
上诉人嘉兴市南湖名胜发展有限公司（以下简称南湖名胜）因与被上诉人嘉兴香溢房地产有限公司（以下简称香溢公司），原审被告上海伊富酒店管理咨询有限公司（以下简称伊富公司）合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初2569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
南湖名胜上诉请求：撤销（2016）浙0402民初2569号民事判决，改判驳回香溢公司对南湖名胜的诉讼请求。理由是：（一）一审程序错误。1.香溢公司基于两个不同的法律关系在一个案件中对南湖名胜、伊富公司提起诉讼，违背一事一诉的法律原则。本案应从程序上裁定驳回香溢公司的起诉。2.香溢公司起诉要求南湖名胜赔偿损失，赔偿是基于南湖名胜存在过错，但一审却基于公平原则判决南湖名胜适当补偿香溢公司损失，实质上变更了原告的诉讼请求。3.香溢公司与伊富公司之间的纠纷已经（2013）嘉南巡商初字238号民事判决所解决，香溢公司对伊富公司的起诉违背一事二诉的法律原则。（二）一审酌定南湖名胜补偿香溢公司572万元，存在错误。1.评估报告残值中包含的水晶灯、厨具、冰箱等香溢公司应当能够拆除。2.香溢公司已腾退，则未拆除的部分属于香溢公司对物的遗弃。3.残值评估的时间节点应当是香溢公司腾退完毕的2015年12月23日而非2017年1月9日，故该评估报告不具备真实性和合法性，更何况该报告建立在假设和限制的基础上，不应作为认定损失的依据。4.评估报告是对整个工程造价残值的评估，而根据香溢公司与伊富公司的约定，超过1000万元部分由伊富公司赔偿，但评估报告中又包含了超过1000万元的部分，此部分香溢公司没有依据获得补偿。（三）一审适用法律错误。生效判决已经确认是香溢公司欠付租金，存在根本违约行为，导致租赁合同解除。在香溢公司有过错的情况下，一审适用公平原则，显然是错误的。
香溢公司辩称：（一）本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同司法解释）的规定，因为本案并非单纯的房屋租赁。双方的协议系《房屋及场地租赁协议》，即本案讼争物并非房屋租赁。而香溢公司投入1300万元也并非全用于装饰装修，这在司法鉴定报告中也有反映。并且房屋也是我方建造的，南湖名胜并没有产权证。退一步讲，香溢公司投入的名贵花木、道路、亭台楼阁也不是装饰装修。（二）一审程序正当，合法有据。1.本案讼争物系同一标的物。无论是香溢公司与南湖名胜的房屋租赁合同纠纷，还是香溢公司与伊富公司的承包合同纠纷，其讼争标的物均是揽秀园。而本案主要处理合同解除后对揽秀园项目投入的清算偿付问题，一案审理不仅有利于查明案件事实，而且避免当事人诉累。2.对揽秀园项目的投入进行清算合法有据。香溢公司与南湖名胜的房屋租赁合同解除后，根据合同法与民法总则的相关规定，当事人可以请求损害赔偿。（三）对于香溢公司对讼争物的投入，南湖名胜理应清算偿付。1.香溢公司的1300万元投入已经物化在租赁物内难以恢复原状，在揽秀园相关房屋及现场腾退过程中，南湖名胜已实际接收了上述投入形成的实体财产，并且南湖名胜已就揽秀园项目进行公开招租，南湖名胜必因香溢公司的投入而获得更高的经济利益。2.南湖名胜为伊富公司出具证明，使得伊富公司法定代表人康克章注册了揽秀园饭店，导致案涉标的物出现法律瑕疵。而此后南湖名胜未为租赁物消除该瑕疵，故南湖名胜存在过错。（四）南湖名胜以合同约定装修部分残值不作清算赔偿的抗辩有违公平原则。1.租赁合同中约定的“乙方装修部分的残值不作补偿”是基于对南湖名胜的信任，且是为实现十年租赁经营期限且装修折旧完毕的合同目的而作的约定。如今合同履行三年即被提前解除，而合同并未约定提前解除合同的处理方式和条件，如果适用上述合同约定必将导致香溢公司投入建设的损失。2.揽秀园项目因一方公司的违约行为早已不在香溢公司的掌控中，香溢公司的1300万元投入全部由南湖名胜从伊富公司处接收，使香溢公司既不能占有该投入资金物化的财产，又不能处分相关财产，权益受到损害。综上，请求驳回南湖名胜的上诉请求。
伊富公司述称：（一）伊富公司与南湖名胜为承包关系，在承包关系中，相关的装修投入已折算在承包费中，超额建设费的约定没有法律依据。（二）评估报告中剔除的不应由伊富公司承担的费用在计算超额建设费用时亦应予以剔除。（三）《揽秀园会所建设项目委托管理合同》中约定争议的解决方式为仲裁，超额建设费用部分不属于本案审理范围。
香溢公司向一审法院提出诉讼请求：南湖名胜、伊富公司共同偿付其13406557.70元，并按银行同期贷款利率赔付利息损失（自2013年12月30日起计算，暂计200万元），合计15406557.70元。后变更该诉讼请求为：1.南湖名胜赔偿其剩余价值6970000元；2.伊富公司赔偿其投入款损失12898308元以及自2013年12月30日起的银行利息损失。
一审法院认定事实：2009年12月22日，香溢公司与嘉兴市嘉城资产管理有限公司就揽秀园项目签订《房屋及场地租赁协议》一份，由香溢公司承租位于嘉兴市南湖景区约2300平方米房屋及7200平方米场地，租赁期限为10年，并对租金、违约责任等作了约定，其中协议第六条“房屋及场地装修与维修”约定：“租赁期间乙方如需对房屋进行装修或改善增设他物……征得甲方同意后方可进行，所需手续及费用均由乙方自行办理和承担”；第七条“双方权利义务”第5项约定：“乙方装修部分的残值甲方不作补偿；乙方增设的他物，可拆除的自行拆除，不能拆除的无偿归属甲方所有”。此后嘉兴市嘉城资产管理有限公司因经营发展需要，将上述《房屋及场地租赁协议》的租赁标的资产转给南湖名胜经营管理，2010年8月10日香溢公司发函认可南湖名胜承袭出租人地位，双方又签订补充协议将租期变更为2010年8月1日至2020年7月31日止。香溢公司承租后，于2011年12月29日与伊富公司签订《揽秀园展示中心公共部位经营承包合同》一份，约定由伊富公司（乙方）承包经营揽秀园会所，并约定根据乙方经营模式定位，该场所的园林、安防、装饰工程由甲方负责投入，整体投入不超过1000万元，如有超出部分由乙方出资承担；承包期约为8年，第一年支付100万元，以后按每年递增20万元履行。
上述合同签订后，香溢公司完成了对揽秀园项目园林、装饰工程等建设投入（诉讼中经司法鉴定建设造价为12898308元）。但在此后实际履行过程中，各方当事人之间因多层原因发生纠纷，2013年10月15日香溢公司对伊富公司提起租赁合同纠纷诉讼（案号为该院2013嘉南巡商初字第238号），2013年12月26日南湖名胜因香溢公司欠付租金针对香溢公司提起诉讼（一审案号为该院2014嘉南民初字第28号，二审案号为2015浙嘉民终字第345号）。以上两案该院做出的有关联性的相同判决内容是：解除《房屋及场地租赁协议》并确认《揽秀园展示中心公共部位经营承包合同》已解除，分别责令香溢公司、伊富公司均从租赁物腾退。该两案判决已生效且腾退义务已经执行完毕。
一审法院认为，本案中存在两个合同关系，即香溢公司与南湖名胜之间的房屋租赁合同关系，以及香溢公司与伊富公司之间的承包合同关系。基于上述两份合同存在前后经营上的关联性，同时又因两份合同已经被生效判决所解除，香溢公司向其合同相对方分别提出独立的诉讼请求即主张清算资产或赔偿损失，并未违反合同法的相关规定，可以在一案中进行处理。
关于香溢公司请求南湖名胜赔偿香溢公司因为履行房屋租赁合同所投入部分的残值损失697万元一节，该项请求实质上属于合同解除后对投入财产进行清算范畴。根据合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，香溢公司的该项请求合法有据，而此处还应顾全法律上“恢复原状”与“赔偿损失”等措施的合理平衡。经审查，该院综合考虑以下因素：1.虽然前案即（2014）嘉南民初字第28号民事判决认定系香溢公司逾期不付租金的违约行为导致合同解除，但香溢公司之前出于租赁合同的目的投入高额资金进行园林建设、房屋装饰工程等是客观事实，且在该案腾退义务执行完毕后，投入部分的残值已经发生附合在南湖名胜的房屋场地上，现为南湖名胜占有，客观状况是无法返还或拆除。2.法庭注意到，依据房屋租赁合同司法解释第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，而南湖名胜也提出了不同意利用的抗辩。该院审查认为，合同法总则部分第五、六、七条规定了民事活动应当遵循公平原则、诚实信用、禁止权利滥用等基本原则，基于法律原则高于具体规则的原理，本案应当适用上述合同法的基本原则进行处理，故对南湖名胜不同意利用（庭审中也不愿协商）的抗辩意见不予采纳。另外，对于南湖名胜提出的合同本身已约定“乙方装修部分的残值不作补偿”的意见，该院审查认为，该条内容是当时双方考虑为实现约十年租赁经营期限且装修折旧完毕的合同目的而作的约定，但本案客观上合同履行约三年即被解除，如不予补偿则显然不符合民法上公平、等价有偿等基本原则，故该条辩解意见亦不能成立。综合来看，香溢公司与南湖名胜之间合同解除后的遗留问题，应当采用“适当补偿”的方法。3.补偿的具体数额。根据估价报告对香溢公司投入部分现值的说明，大部分项目依综合成新率50%左右作出现值697万元的估价（明确估价时点为2017年1月9日）。由于该报告的估价时点至本案判决时已有一年的时间差，应考虑该一年的折旧率，故依据本案承包合同中体现的香溢公司投入不超过1000万元分八年折旧完的本意，酌定由南湖名胜补偿香溢公司金额：697万元-125万元（每年平均折旧）=572万元较为合理。综上，本案租赁合同解除后，对香溢公司原先投入园林改造、装修部分的残值，因客观上无法拆除或取回，应归出租方南湖名胜所有，同时根据公平和诚实信用原则由南湖名胜补偿香溢公司572万元。
关于香溢公司要求伊富公司赔偿损失的主张，该院审查认为其主张的损失数额12898308元不能完全成立。理由如下：1.双方为承包经营合同关系，伊富公司是承包人，香溢公司在完成项目建设投入义务后才能交付伊富公司经营；关于资金投入合同约定为香溢公司投入不超过1000万元，如有超出部分则由伊富公司承担。审理中经司法鉴定审价，可以证明香溢公司投入的造价金额达12898308元，故在合同解除后，香溢公司如要主张清算，也仅是其中的超额建设费2898308元成立（且经审查，合同约定纠纷解决方法是诉讼），对香溢公司提出的超出该数额的损失主张不予支持。2.关于利息请求部分。双方自2011年12月签订承包经营合同以来，从未进行对项目建设投入资金额度的结算，合同中也未约定超额建设资金部分需支付利息，故该项请求中的利息主张缺乏依据，亦不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、南湖名胜于判决生效后七日内补偿香溢公司原建设投入残值572万元（同时残值部分归南湖名胜所有）；二、伊富公司于判决生效后七日内支付香溢公司超额建设费2898308元；三、驳回香溢公司其他诉讼请求。一审案件受理费114239元，由香溢公司负担34239元，南湖名胜负担50000元，伊富公司负担30000元；鉴定估价费共计157600元，由香溢公司负担。
各方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查明：（2014）嘉南民初字第28号民事判决认为：香溢公司从2013年8月起拖欠房租至今，经南湖名胜多次催讨未果，已符合单方解除的条件。遂判决确认双方的《房屋及场地租赁协议》于2013年12月30日解除。香溢公司不服该判决，上诉后被（2015）浙嘉民终字第345号民事判决所驳回。
本院认为，香溢公司虽基于不同的法律关系分别对南湖名胜、伊富公司提起诉讼，但却共同指向揽秀园项目，一审在一案中对此进行处理，并无明显不妥。南湖名胜关于本案应裁定驳回香溢公司起诉的上诉理由不能成立。
浙江和诚房地产估价有限公司的估价报告中载明的估价对象为嘉兴市揽秀园项目中香溢公司投入部分，包含建筑物改造、内外部装饰装修、管线铺设、电器、设施设备及室外景观和绿化等。根据香溢公司投入种类的不同，本院逐一分析如下：1.关于电器和相关设施设备。电器和相关设施设备并未与建筑物形成附合，香溢公司可自行拆除，其请求该部分损失缺乏依据。2.关于建筑物改建、内外部装饰装修、管线铺设。生效判决已确认系香溢公司拖欠租金导致其与南湖名胜之间的《房屋及场地租赁协议》解除，南湖名胜对此并不存在过错，而建筑物改建、管线铺设均属于建筑装饰的部分，故对于案涉形成附合的装饰装修物、管线及建筑物改建均应适用房屋租赁合同司法解释第十一条第二款关于“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，因南湖名胜不同意利用装饰装修物且案涉租赁物目前处于招租阶段，南湖名胜并未实际利用该装饰装修物，故香溢公司无权要求南湖名胜赔偿装饰装修的残值损失。香溢公司有关南湖名胜为伊富公司出具证明，存在过错的抗辩已为（2015）浙嘉民终字第345号民事判决认定为不成立，故对该抗辩本院无须再作审查。香溢公司另称租赁物处于伊富公司的控制下致其不能占有、处分相关财产，但（2015）浙嘉民终字第345号民事判决中认定“租赁合同期限内，涉案租赁物一直处于香溢公司的控制管理之下”，故香溢公司的此节抗辩与事实不符，不应予以采信。香溢公司还称南湖名胜没有房产证，也没有“出租房屋的建设工程规划许可证”，而本案的承租物还包括场地，故本案不是单纯的房屋租赁，不应适用房屋租赁合同司法解释的规定。但双方的《房屋及场地租赁协议》约定的租赁标的物包含房屋，房屋建筑面积约2300平方米，故就房屋部分装饰装修物的处理可直接适用房屋租赁合同司法解释的规定。香溢公司所称的出租房屋未取得建设工程规划许可证，按照房屋租赁合同司法解释第二条的规定，其法律效果应当是租赁合同无效。但在前案关于合同解除的诉讼中，香溢公司并未提出此项抗辩，而生效判决已确认合同解除，合同解除的前提是合同有效，故香溢公司在本案中提出此项抗辩与其主张并无关联性，对此不再审查。3.关于室外景观和绿化。景观和绿化是香溢公司为更好的使用房屋对租赁场地进行的建设和改造，该部分不属于房屋的装饰装修，不能适用房屋租赁合同司法解释第十一条的规定。鉴于园林绿化部分与租赁土地已形成附和，客观上提升了租赁土地和房屋的环境，且园林绿化部分不同于装饰装修，在管理维护得当的情况下，反而会增加价值。鉴于此，出租人在收回租赁物的同时，应当对该部分价值对承租人予以补偿。对于补偿的价值，一审法院委托鉴定机构对现值和投入部分分别作出了鉴定意见，参照房屋租赁合同司法解释第十四条第（一）项规定，该部分可以按照造价费用进行计算，按照鉴定意见为1124281元。4.香溢公司主张道路、亭台楼阁为其投资构造，但其并未提供此方面的证据，且浙江和诚房地产估价有限公司的房地产估价报告中对此部分也未作评估，故对香溢公司的该抗辩亦应予驳回。
一审认为本案应适用公平原则、诚实信用、禁止权利滥用、等价有偿等基本原则，由南湖名胜对香溢公司进行适当补偿。但房屋租赁合同司法解释第十一条同时规定了因出租人违约、承租人违约、双方违约、不可归责于双方的事由导致合同解除的情形下对附合的装饰装修残值物的处理方式，可见法律区分了出租人、承租人各自存在过错、同时存在过错以及均不存在过错的情形。一审法院在已认识到系香溢公司违约致合同解除的情况下仍适用公平原则等判决南湖名胜补偿香溢公司损失明显违背房屋租赁合同司法解释第十一条的规定，属于适用法律错误，应予纠正。
因伊富公司未对一审判决其承担责任的部分提出上诉，故本院对其以答辩形式提出的不服一审判决部分不再作审查。
综上，一审判决适用法律错误，导致判决结果失当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初2569号民事判决第二项。即“上海伊富酒店管理咨询有限公司于本判决生效后七日内支付香溢公司超额建设费2898308元”；
二、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初2569号民事判决第一项、第三项；
三、嘉兴市南湖名胜发展有限公司于本判决生效后七日内支付嘉兴香溢房地产有限公司1124281元；
四、驳回嘉兴香溢房地产有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费114239元，由嘉兴香溢房地产有限公司负担84653元，嘉兴市南湖名胜发展有限公司负担7500元，上海伊富酒店管理咨询有限公司负担22086元；鉴定费157600元，由嘉兴香溢房地产有限公司负担。二审案件受理费51840元，由嘉兴市南湖名胜发展有限公司负担10150元，嘉兴香溢房地产有限公司负担41690元。
本判决为终审判决。
审判长 金富祥
审判员 毛 彦
审判员 王世好
二〇一八年六月一日
书记员 胡玉婷