江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初6204号原告：王贝贝,女,1982年1月26日生,汉族。委托诉讼代理人：卞凤华，江苏众贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨斌，江苏众贤律师事务所实习律师。被告：左健，男,1979年3月11日生，汉族。委托诉讼代理人：石磊，江苏诺法律师事务所律师。第三人：南京链家房地产经纪有限公司，住所地在南京市鼓楼区华侨路56号大地建设大厦17楼。法定代表人：左晖，该公司董事。委托诉讼代理人：李尚，该公司南京清江花苑门店经理。委托诉讼代理人：亓娜，该公司法务。原告王贝贝与被告左健、第三人南京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王贝贝的委托诉讼代理人卞凤华、杨斌，被告左健的委托诉讼代理人石磊，第三人链家公司的委托诉讼代理人李尚、亓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王贝贝向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行2015年12月4日与原告就买卖南京市鼓楼区虎踞路XX号303室不动产签订的《南京市存量房屋交易合同》，将该房屋不动产权属转移变更至原告名下；2、被告向原告支付违约金37万元；3、第三人协助原、被告办理不动产权属转移手续。事实和理由：2016年5月7日，原、被告经第三人居间，签订了《南京市存量房屋交易合同》，约定被告将其所有南京市鼓楼区虎踞路XX号303室房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告；总价款为185万元等等。合同签订后，原告按约向被告支付了定金10万元，但被告却明确拒绝继续履行合同，并拒绝协助原告办理银行贷款审批手续，已构成根本违约。原告多次沟通未果，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告左健辩称：1、原告既主张继续履行合同，又主张根本违约的违约金37万元，二者自相矛盾；2、2016年5月7日，原、被告签订了房屋买卖合同，2016年5月10日，涉案房屋被划入了南京市芳草园小学、29中学施教区，因此被告认为本案应适用情势变更原则解除合同，如继续履行合同，会使得被告女儿受教育的权利受到侵害，不符合公平原则；3、本案是房屋买卖合同纠纷，并非居间合同纠纷，因此原告的第三项诉讼请求不应在本案中予以理涉。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人链家公司陈述，对于原告主张第三人协助办理涉案房屋不动产权属转移登记手续的诉讼请求，第三人愿意协助。本院经审理认定事实如下：被告系南京市鼓楼区虎踞路XX号303室房屋（建筑面积74.96平方米，以下简称涉案房屋）的所有权人，于2000年2月18日取得该房屋的房屋所有权证。2016年5月7日，被告（甲方，出售方）与原告（乙方，购买方）签订了一份《南京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的涉案房屋出售给乙方；房屋转让款为185万元；乙方于2016年5月9日向甲方支付定金10万元；乙方于批贷后5个工作日内将首付款44万元解交监管账户；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为129万元，用于支付房屋转让价款的余额；乙方同意于2016年5月14日前与贷款银行签订借款合同；甲方同意乙方以商业贷款方式支付购房款；甲方同意乙方自留尾款2万元，不存入监管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；自批贷之日起5个工作日内，甲、乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲方拿到全部房款后5个工作日内正式交付房屋；甲方应于出件后30个工作日内将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出；办理各种手续应当缴纳的税费由乙方承担；除本合同其他条款另有规定，甲、乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款每日万分之五的违约金；甲方若拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应当向乙方支付数额为总房价款20%的违约金；甲、乙双方约定首付款为43万元，尾款为3万元；甲方承诺该房屋学籍未占用等等。原、被告以及第三人又于2016年5月7日签订了《居间服务合同》，约定第三人为上述交易提供居间服务；原、被告委托第三人办理房屋权属变更登记手续及相关事宜；居间代理费为39960元，由原告承担等等。上述合同签订当日，原告向被告支付了定金10万元。2016年5月9日，原告向第三人支付了居间代理费39960元。2016年5月10日，涉案房屋所在学区调整为南京市芳草园小学凤凰校区以及南京市第二十九中学初中部的施教区。在此之前，涉案房屋属于南京市凤凰街小学的施教区。2015年5月11日，被告以涉案房屋被划入上述学区为由，向原告提出解除合同，原告未予同意。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。双方争议事实为：双方关于涉案房屋所签订的《房地产买卖中介合同》是否具备法定解除的条件，以及被告是否曾以学区调整为由要求原告额外支付房款。被告为证明其主张，提供如下证据：1、户口登记簿以及南京市中华路幼儿园出具的《证明》，证明被告的女儿出生于2012年7月6日，目前入学于该幼儿园，两年后满入学年龄；2、《第二十九中初中部通告》、《南京市芳草园小学凤凰校区招生通告》、《南京鼓楼区公办中小学2016年施教区划分公开》，证明2016年5月10日涉案房屋被划入南京市芳草园小学凤凰校区及二十九中学区，该客观情况发生属于被告订立合同时无法预见的情形，构成情势变更。原告对于被告提交的上述证据1的真实性、合法性、关联性予以认可；对于证据2不予认可，认为不符合法律规定的证据形式，且涉案房屋的学区调整与否与本案房屋买卖合同履行无关。对于被告提交的证据，本院认证如下：对上述证据的合法性、真实性均予以认可，关联性不予认可。第三人提交了其工作人员与被告妻子在2016年5月16日至6月6日期间就涉案房屋交易事宜进行协商的短信记录照片，其中2016年5月31日的短信记录显示被告妻子曾以涉案房屋学区调整为由要求原告加价20万元、30万元，但均遭到了原告的拒绝。被告对于第三人提交的证据的真实性、合法性、关联性均不予以认可。对于第三人提交的证据，本院结合本案案情以及所有短信记录内容，对于该份证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。庭审中，原告表示如被告协助办理网签合同和贷款审批手续，原告在资金监管账户设立后五个工作日内将首付款43万元解缴至资金监管账户，余款129万元由贷款银行直接汇入资金监管账户，如在被告配合办理的情况下，超过两个月贷款未能发放或数额不足，原告同意用现金方式补齐该款。本院认为，原、被告就买卖涉案房屋签订的《南京市存量房屋买卖合同》，系双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。关于原告主张继续履行合同的问题。涉案合同签订后，原告即按约向被告支付购房定金，并向第三人支付居间代理费，履行其合同义务。在合同履行过程中，被告因认为涉案房屋所在教育区划范围调整且涉案房屋的市场价格上涨，明确表示不愿意继续履行合同。被告无法定理由拒不履行合同，其行为已构成违约，原告有权要求其承担继续履行等违约责任。被告应按照合同约定配合原告办理贷款审批、资金监管账户设立、不动产权属转移登记等合同义务。庭审中，原告已明确表示了在被告配合办理贷款审批以及资金监管账户的情况下各阶段房款的支付方式，并表示如贷款在两个月内愿意以现金方式支付余款，因此该房屋买卖合同具备继续履行的条件。故对原告主张继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。除原告已支付的10万元定金以外，原告在被告协助办理贷款审批以及资金监管账户设立后的五个工作日内将首付款43万元解缴至资金监管账户；在原告解缴首付款后的五个工作日内，被告应配合原告办理涉案房屋的不动产权属转移手续，相关税费及手续费由原告承担；原告在取得不动产权属证书之日后两个月内通过银行贷款方式将余款129万元汇入上述资金监管账户，如逾期原告在五日内以现金方式补齐该款；被告在取得上述两笔款项共计172万元后的五个工作日内将涉案房屋腾空、交付原告，并迁出涉案房屋内所有户籍关系，原告在接收房屋时向被告支付尾款3万元。关于被告是否有权解除合同问题。被告认为合同签订后因涉案房屋所在学区调整，如继续履行合同，会影响其女儿就学，对其明显不公，请求依据情事变更原则解除合同。对此本院认为，首先，涉案房屋原位于南京市凤凰街小学的施教区内，但被告仍将涉案房屋进行出售，因此被告以学区调整后如出售涉案房屋影响其女儿受教育权利，如继续履行合同对其明显不公的意见，本院不予采纳。其次，涉案合同系买卖双方充分协商而签订，双方在订立合同时对于合同价款、付款方式等内容均无异议，双方应严格按照合同履行。因此被告曾以涉案房屋学区调整为由要求原告额外支付20万至30万元的房款的行为，不符合合同约定及法律规定，原告有权予以拒绝。再次，中小学施教区范围调整系教育行政部门工作职责。涉案房屋位于南京市鼓楼区，该区近年来亦有对辖区内相关中小学学区进行调整的情形。被告作为出卖人在案涉合同签订时，对于可能发生的该房屋学区调整以及由此带来的房屋市场交易价格调整等应有预见。综上，涉案房屋学区的调整，并不构成情势变更。被告据此解除合同的抗辩意见，不符合法律规定，本院不予采纳。关于原告主张的违约金问题。涉案合同约定了迟延履行的违约情形，亦约定了在被告根本违约时，原告有权解除合同，并要求被告按房屋总价款的20%支付违约金即37万元。被告抗辩继续履行合同与根本违约的违约金不能同时适用，实际上是申请对违约金的标准予以调整。对此，本院认为，我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告要求继续履行合同的诉求已得到法院支持，现其仍要求被告支付基于根本违约、合同解除情形下而承担的违约金，不符合合同约定以及法律规定，本院对此不予支持。综合本案案情，本院酌定被告应给付原告违约金4万元。关于原告主张第三人配合原、被告办理涉案房屋不动产权属转移手续的问题。因第三人表示愿意予以配合，故对原告的该项诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王贝贝与被告左健继续履行关于南京市鼓楼区虎踞路XX号303室房屋签订的《南京市存量房屋买卖合同》（原告在被告协助办理贷款审批以及资金监管账户设立后的五个工作日内将首付款43万元解缴至资金监管账户；在原告解缴首付款后的五个工作日内，被告配合原告办理上述房屋的不动产权属转移手续，相关税费及手续费由原告承担；原告在取得不动产权属证书之日后两个月内通过银行贷款方式将余款129万元汇入上述资金监管账户，如逾期，原告在五日内以现金方式补齐该款；被告在取得上述两笔款项共计172万元后的五个工作日内将上述房屋腾空、交付原告，并迁出上述房屋内所有户籍关系，原告在接收房屋时向被告支付尾款3万元）；二、被告左健在本判决生效之日起十日内向原告支付违约金4万元；三、第三人南京链家房地产经纪有限公司在原告王贝贝与被告左健履行上述第一项内容时，协助原告王贝贝与被告左健办理南京市鼓楼区虎踞路XX号303室房屋的不动产权属转移登记手续。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24560元，减半收取12280，保全费5000元，合计17280元，由原告负担1375元，被告左健负担15905元（此款原告已预付，被告在本判决书生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员  周磊二〇一六年八月十八日见习书记员  高悦