广东省惠州市博罗县人民法院文件稿头
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邓远标
2011-10-20
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已核稿。
朱友良2011-10-13
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石湾人民法庭
钟伟志
二〇一一年十月十三日
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编名
（2011）惠博法民一初字第861号民事判决书
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广东省惠州市博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）惠博法民一初字第861号
原告一：覃嫦，女，1977年4月12日出生，汉族，身份证住址：广东省博罗县。
原告二：钟树光，男，1968年1月11日出生，汉族，身份证住址：广东省博罗县。
上述两原告诉讼代理人：温雪珍，女，1984年9月29日出生，汉族，身份证住址：广东省博罗县。
被告一：林绍康，男，1972年9月13日出生，汉族，身份份号码：441322197209135213，身份证住址：广东省博罗县。
被告二：陈秀兰，女，1972年12月23日出生，汉族，身份证住址：广东省博罗县。
原告覃嫦、钟树光诉被告林绍康、陈秀兰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告覃嫦及其诉讼代理人温雪珍，被告林绍康、陈秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告起诉称，两原告与两被告于2010年12月21日签订《转让协议》，双方约定：两被告将位于石湾镇西田村委会西埔村长份（土名）的一栋两层楼房转让给两原告，总转让价20万元，原告当日通过转账方式支付10万元给被告二，被告二收到10万元后，将双方签订的协议书收藏起来，既不履行房屋交付义务，也不还已收转让款给原告。为保障原告的合法权益，根据有关法律规定，特向法院提起起诉，望法院给予支持。
两原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
1.2010年12月21日的中国建设银行转账凭条，证明原告转账10万元给被告二陈秀兰。
2.2010年12月21日的收据，证明被告一林绍康收到原告钟树光房屋款10万元整。
被告一辩称，对两原告的起诉无意见。
被告一对其陈述的事实提供的证据有：
2010年12月20日的证明一份，证明被告一、被告二所建房屋占有的土地系宅基地。
被告二辩称，1、原告违约在先，协议约定乙方（两原告）在签订协议当日一次性付款15万元，当日两原告才付了10万元，还欠5万元，是原告违约在先。2、原告说2011年2月1日付清尾数，转让协议写明6个月付清，若原告方未付清作为违约处理。直到现在还没有付清，期限届满之后可以加收10%的违约金。3、我方不会支付10万的利息，因为原告违约在先，我方不会承担任何责任及支付利息。4、原告买我方房屋的时候，当时约定是转账方式一次性转账15万给被告，转了10万元之后，原告要求被告一写下收据之后，余下5万元两原告至今未付。
被告二对其陈述的事实提供的证据有：
1.工商银行存款凭条，证明原告支付10万元给被告一，被告一抢了被告二的银行卡，致使被告二不能取到10万元。
2.转让协议一份，证明原告违约。
在庭审中，原、被告就双方所提供的证据进行了质证，
被告一对两原告所提供的证据一、证据二无异议；被告二对原告提供的证据一无异议，对证据二关联性不能确认。两原告、被告二对被告一提供的证据无异议。两原告对被告二提供的证据一关联性、合法性不予认可，对证据二无异议。被告一对被告二提供的证据一真实性没异议，认为被告二从工商银行取出存款，被告一不知情；对证据二的真实性不予认可，认为证据二不是原件。
本院经审查，对原告提供的证据一，由于两被告无异议，本院予以认定，对证据二，该收据是由被告一所写，且被告一对该收据无异议，本院予以认定。对被告一提供的证据，因博罗县石湾镇西田村民委员会及博罗县石湾镇西田村西埔村民小组经济合作社不是土地行政管理部门和房产管理部门，无权对讼争的土地和房屋进行确权，因此本院对该证明不予认定。对被告二提供的证据一，由于是由金融机构出具的，本院对其真实性予以认定；对证据二，根据原、被告双方的供述，本院对其真实性予以认定。
经审理查明，两原告与两被告于2010年12月21日签订《转让协议》，双方约定甲方（两被告）将位于石湾镇西田村委会西埔村长份（土名）的一块土地及地上建筑物（占地面积140平方米，地上有一栋两层的楼房，建筑面积为300平方米，东至林绍云屋地，南至钟树深房屋，西至林绍康房屋，北至马增结房屋）转让给乙方（两原告），同时甲乙双方商定转让价格为贰拾万元整（￥200000）元。乙方在签订本协议之日一次性付款15万元，2011年2月1日前付清余款5万元，逾期末付清的，甲方有权按拖欠款每月加收10％的违约金，逾期6个月未付清的，作乙方违约处理，转让金不予退回，土地及地上建筑物交回甲方。协议签订后，原告一于2010年12月21日通过银行转账方式支付10万元给被告二，同日被告一写下收据给原告二收执。原告认为，被告二收到10万元后，将双方签订的协议书收藏起来，既不履行房屋交付义务，也不返还已收转让款给原告，为保障原告的合法权益，遂向本院起诉，请求判令：1、两被告连带返还房屋转让金10万元给两原告，并支付同期贷款利息（利息从2010年12月21日计算至被告还款之日止）。2、本案诉讼费用由两被告承担。
另查明，双方协议转让的土地至本案一审辩论终结前两原告并未办理土地使用权证或宅基地使用权证，土地上所建的两层楼房亦未办理房屋所有权证。
本院认为，两原告与两被告于2010年12月21日签订的《转让协议》虽系双方自愿签订，但双方协议转让的土地未办理土地使用权证或宅基地使用权证，土地上所建的两层楼房亦未办理房屋所有权证，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，第一百五十一条规定“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”，第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”。另《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；”，第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，”，第三款规定“农村村民住宅用地，经（乡）人民政府审核，由县级人民政府批准；”，第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，因此两原告与两被告签订的《转让协议》违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。”及第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。”，两原告与两被告签订的《转让协议》被确认无效，两被告基于合同收取两原告的10万元应予以返还。由于合同无效，双方都有过错，故对原告要求的利息损失，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十一条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告覃嫦、钟树光与被告林绍康、陈秀兰于2010年12月21日签订的《转让协议》无法律效力。
二、被告林绍康、陈秀兰应在本判决发生法律效力之日起七日内，返还原告覃嫦、钟树光的购房款100000元。
三、驳回两原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，两被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给两原告。
案件受理费2300元，由两原告承担1000元，两被告承担1300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长朱友良
代理审判员钟伟志
人民陪审员冯国娟
二0一一年十月十三日
书记员钟建文