北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10318号
上诉人（原审原告）：中投信融（北京）国际投资管理有限公司，住所北京市朝阳区。
法定代表人：黄健胜，董事长。
委托诉讼代理人：宋文裴，北京国舜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张陶然，女，汉族，1985年1月23日出生，该公司员工。
上诉人（原审被告）：北京伊莎雅轩医疗美容医院有限公司，住所北京市朝阳区来春园28号楼1层101内AF101-1，2层201内AF201-1、AF202、AF202-1、AF202-2、AF202-4。
法定代表人：马路洲，经理。
委托诉讼代理人：李勃，北京市亿达律师事务所律师。
上诉人中投信融（北京）国际投资管理有限公司（以下简称中投信融公司）因与上诉人北京伊莎雅轩医疗美容医院有限公司（以下简称伊莎雅轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初2105号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中投信融公司上诉请求：1.请求法院撤销一审判决，改判支持中投信融公司的一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费由伊莎雅轩公司承担。事实及理由：一、一审法院认定事实部分不清，判决驳回中投信融公司解除租赁合同请求的依据不足。二、一审遗漏了中投信融公司在一审时要求伊莎雅轩公司自合同签订之日起（即2016年6月1日起）至2017年6月1日拖欠数额为8万元。三、中投信融公司虽延迟开具发票，但对伊莎雅轩公司未造成任何经济损失。
伊莎雅轩公司称不同意中投信融公司的上诉请求，具体理由同其上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回中投信融公司的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审法院认定9年租赁合同的租金标准有误。2.一审法院对2017年4月12日《协议书》的性质及中投信融公司2017年9月5日出具发票行为应承担的责任，认定有误。3.租赁合同双方对于房主就租金支付有协议，一审法院未查明处理。二、一审法院适用法律错误。
中投信融公司称不同意伊莎雅轩公司的上诉请求，具体理由同其上诉请求。
中投信融公司向一审法院起诉请求:1、要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求伊莎雅轩公司在七日内将房屋腾退给中投信融公司；2、要求伊莎雅轩公司给付截止到2017年12月31日前拖欠的租金138782.15元，并按照年租金3492546.3元的标准支付自2018年1月1日开始是实际腾退房屋之日止的占有使用费；3、要求伊莎雅轩公司给付延迟付款违约金291045.525元；4、要求伊莎雅轩公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年1月25日，中投信融公司与马某某签订房屋租赁合同，约定由中投信融公司将北京市朝阳区××号楼底商、建筑面积共计3100平方米房屋出租给马某某。房屋用途为美容外科医院经营。租赁期限自2015年5月1日至2025年4月30日共计十年。租金标准2.95元/平方米/天（其中已包含物业费用），年租金总计3337925元。房租每年上调2%。中投信融公司向马某某交付房屋时，马某某向中投信融公司支付房屋租赁保证金60万元。当日，中投信融公司还与伊莎雅轩公司签署两份房屋租赁合同，中投信融公司签约人为其法定代表人孙某某，伊莎雅轩公司签约代表是马某某。中投信融公司与伊莎雅轩公司在其中一份合同中约定，中投信融公司将坐落于北京市朝阳区××号楼底商、建筑面积共计3100平方米房屋出租给伊莎雅轩公司，用于美容外科医院经营。房屋租赁期限自2015年5月1日至2016年5月31日，免租期六个月，用于伊莎雅轩公司进行室内装修。年租金总计1968962元（其中已包含物业费用），租金起算时间自2015年5月1日，租金于2015年5月一次性付清。中投信融公司向伊莎雅轩公司交付房屋时，伊莎雅轩公司向中投信融公司支付房屋租赁保证金60万元。中投信融公司交付的房屋不符合合同约定，严重影响伊莎雅轩公司使用以及中投信融公司不履行维修义务致使伊莎雅轩公司无法正常使用房屋等情形，伊莎雅轩公司有权单方解除合同，中投信融公司应按月租金的100%向伊莎雅轩公司支付违约金；伊莎雅轩公司不支付或不按约定支付租金达20日以及擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、将房屋全部或部分转租第三人等情形，中投信融公司有权单方解除合同，伊莎雅轩公司应按月租金的100%向中投信融公司支付违约金。中投信融公司与伊莎雅轩公司签署的另一份房屋租赁合同，除租赁期限、年租金总额及支付方式与上一份房屋租赁合同不同外，其余包括租赁场地、合同的解除以及违约责任等，均与上一份房屋租赁合同相同。该份房屋租赁合同约定的房屋租赁期限自2016年6月1日至2025年4月30日。租金标准2.95元/平方米/天（其中已包含物业费用），年租金总额3424065元，房屋租金每年上调2%；租金起算时间自2016年6月1日；租金每六个月支付一次，每次租金提前15日支付。中投信融公司收取租金后，应向伊莎雅轩公司开具收款凭证。伊莎雅轩公司向中投信融公司支付的原租赁保证金60万元，继续作为伊莎雅轩公司向中投信融公司支付的租赁保证金。
合同履行期间，中投信融公司法定代表人孙某某与伊莎雅轩公司签约代表马某某于2017年4月12日签署一份协议书，内容是“甲方将来春园小区27-28号楼底商出租给乙方，作为开办医疗美容医院使用，现甲方在乙方交纳租房房租情况下，未开具房租发票。经双方协商，自2017年4月12日起七日内甲方开具房租发票给乙方。如超过此期限，甲方自2017年4月13日起免每日房租。发票开具最晚不得超过2017年5月4日，否则除免房租还承担所造成的损失。”庭审中，双方确认伊莎雅轩公司已向中投信融公司支付了2017年5月31日之前的租金，并确认伊莎雅轩公司未向中投信融公司支付2017年6月1日至2017年12月31日的租金。2017年12月26日，伊莎雅轩公司支付中投信融公司1694491元。
本案在审理期间，法院建议中投信融公司与伊莎雅轩公司协商解决，双方均表示愿意和解。经法院主持调解，双方表示在继续履行合同的基础上，中投信融公司免除伊莎雅轩公司一个月租金，作为中投信融公司逾期向伊莎雅轩公司开具发票应承担的相应违约责任。但是，由于伊莎雅轩公司要求按照2.95元/平方米/天的标准调整年租金总额，而中投信融公司坚持主张3424065元年租金数额，双方因此未能和解。
一审法院认为：本案双方争议有两点，一是伊莎雅轩公司未向中投信融公司支付租金是否构成违约；二是双方在房屋租赁合同中约定的租金单价与年租金总额的差异。关于第一点争议，根据中投信融公司法定代表人孙某某与伊莎雅轩公司签约代表马某某于2017年4月12日签署的协议书，伊莎雅轩公司未向中投信融公司支付租金，是因中投信融公司在伊莎雅轩公司交纳房租的情况下，未向伊莎雅轩公司开具房租发票。中投信融公司承诺于2017年5月4日前为伊莎雅轩公司开具发票，但中投信融公司实际于2017年9月5日才为伊莎雅轩公司开具发票。可见，伊莎雅轩公司未向中投信融公司支付租金事出有因，伊莎雅轩公司中断向中投信融公司支付租金，符合双方约定，不构成违约。中投信融公司未在约定的期限内向伊莎雅轩公司开具发票，其行为构成违约，应向伊莎雅轩公司承担相应的违约责任。关于第一点争议，法院认为，伊莎雅轩公司成立于2015年8月10日，在伊莎雅轩公司成立之前，伊莎雅轩公司签约代表马某某即以本人身份与中投信融公司签署房屋租赁合同，由马某某向中投信融公司承租了房屋。按照中投信融公司与马某某签约单价2.95元/平方米/天以及建筑面积3100平方米计算，年租金总计3337925元。中投信融公司与伊莎雅轩公司签约日期虽同为2015年1月25日，但从双方约定的2016年6月1日的租赁起始日期及租金起算日期判断，双方履约起始时，伊莎雅轩公司已经成立，只是在签约日期上延续了中投信融公司与马某某的签约日期。中投信融公司与马某某以及中投信融公司与伊莎雅轩公司均约定租金每年上调2%，中投信融公司与伊莎雅轩公司履约起始日期及租金起算日期，晚于中投信融公司与马某某履约起始日期及租金起算日期一年，以基础租金3337925元及每年递增2%标准计算，2016年6月1日至2017年5月31日租金为3404683.5元，与双方约定的3424065元相差19381.5元。可见，伊莎雅轩主张以2.95元/平方米/天即年基础租金3337925元作为2016年6月1日至2017年5月31日的租金，不符合双方约定。另外，中投信融公司与伊莎雅轩公司约定的基础年租金3424065元，数额细化到个位数，可以认定系双方约定的基础年租金金额。伊莎雅轩公司主张以2.95元/平方米/天调整年基础租金数额的主张，没有事实依据。
综上所述，中投信融公司与伊莎雅轩公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。伊莎雅轩公司未向中投信融公司连续支付租金的行为不构成违约，中投信融公司据此主张解除合同不能成立，法院不予支持。中投信融公司未依约为伊莎雅轩公司开具发票的行为构成违约，应向伊莎雅轩公司承担相应的违约责任。法院酌情确定由中投信融公司免除伊莎雅轩公司一个月的租金，作为中投信融公司承担违约责任而向伊莎雅轩公司支付的违约金。关于伊莎雅轩公司欠付中投信融公司租金数额，按照年租金递增2%的标准计算，2017年6月1日至2018年5月31日租金为3492546.3元，伊莎雅轩公司已付中投信融公司1694491元，尚欠中投信融公司1798055.3元。扣除一个月租金291045.52元作为中投信融公司向伊莎雅轩公司支付的逾期开票违约金，伊莎雅轩公司应再给付中投信融公司2017年6月1日至2018年5月31日期间租金1507009.78元。中投信融公司要求伊莎雅轩公司支付利息及违约金，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：一、北京伊莎雅轩医疗美容医院有限公司于判决生效之日起十日内给付中投信融（北京）国际投资管理有限公司二〇一七年六月一日至二〇一八年五月三十一日期间租金一百五十万七千零九元七角八分。二、驳回中投信融（北京）国际投资管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费一万七千零九十六元，中投信融（北京）国际投资管理有限公司负担七千九百一十五元（已交纳），北京伊莎雅轩医疗美容医院有限公司负担九千一百八十一元（判决生效之日起七日内交纳）。
本院二审中，各方均未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，本院二审争议的焦点在于违约责任承担及相应的租金计算方式问题。本案中，双方签订的租赁合同中明确约定了租金的计算方式及租赁期间，在合同履行期间，由于开具房租发票问题引发争议，就此双方于2017年4月12日签订了相应的协议书解决此事，依照上述协议书的记载，由于中投信融公司未在约定期限内出具租金发票，伊莎雅轩公司才迟延缴纳租金，一审法院认定中投信融公司违约，具有事实和合同依据，按照双方约定扣减一个月租金，处理正确。根据案件具体情况，确定的年租金总额，亦符合本案实际。
综上，中投信融公司、伊莎雅轩公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费68384元，由中投信融（北京）国际投资管理有限公司负担34192元（已交纳），由北京伊莎雅轩医疗美容医院有限公司负担34192元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
审 判 员 张印龙
审 判 员 赵 霞
二〇一八年八月二十日
法官助理 陈亢睿
法官助理 眭 立
书 记 员 李月明