沈阳市辽中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0122民初5327号
原告：李福荣，男，1953年8月18日出生，汉族，退休工人，现住沈阳市辽中区。
委托代理人：陈冬，辽宁英伟律师事务所律师。
委托代理人：智春萍，女，汉族，无职业，现住沈阳市辽中区。
被告：燕会友,男,1949年7月14日出生，汉族,退休人员,现住沈阳市辽中区。
委托代理人：卞宇杰，辽宁常兴律师事务所律师。
被告：孙明浩，男，1955年9月4日出生，汉族，无职业，现住沈阳市和平区。
委托代理人：孟庆龙，男，汉族，无职业，现住沈阳市辽中区。
第三人：邵英河�男，1957年5月15日出生，汉族，无职业，现住沈阳市辽中区。
委托代理人：曲敬念，辽宁大义律师事务所律师。
第三人：王凤芝，女，1957年6月10日出生，汉族，无职业，现住沈阳市辽中区。
委托代理人：曲敬念，辽宁大义律师事务所律师。
第三人：辽中县供销联营有限公司，住所地沈阳市辽中区。
法定代表人：燕会友，公司经理。
委托代理人：卞宇杰，辽宁常兴律师事务所律师。
原告李福荣与被告燕会友、孙明浩、第三人邵英河、王凤芝、辽中县供销联营有限公司（以下简称辽中联营公司）物权确认纠纷一案，本院2016年10月20日受理后，依法由白新颖担任审判长，与审判员刘治兵、人民陪审员郭忠武组成合议庭，适用普通程序,分别于2017年1月23日、2017年5月9日公开开庭进行了审理，原告李福荣委托代理人陈冬、智春萍、被告燕会友委托代理人卞宇杰（同为第三人辽中联营公司委托代理人）、被告孙明浩委托代理人孟庆龙、第三人邵英河和王凤芝及共同代理人曲敬念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李福荣诉称，坐落于辽中区商业街117号的房屋是被告燕会友所建设。2000年1月5日，经燕会友申请，房产部门将该房屋登记为第三人邵英河所有。2001年5月1日，被告燕会友和孙明浩达成协议将该房屋用于抵顶工程款。2003年8月20日，孙明浩以309,000元将该房�出售给原告。房屋登记所有人为邵英河，当天由第三人王凤芝（邵英河妻子）到房产部门配合原告办理了过户更名手续。后经多次诉讼，2007年9月12日，房产部门撤销原告对该房屋所有权登记。
2014年，经辽中区信访局、公安局、住建局各部门联合调查，确认以下事实：邵英河的房屋所有权登记手续为燕会友代办；邵英河未支付房款，不存在真实房屋买卖合同关系；燕会友将房屋抵顶给孙明浩后，孙明浩又将房屋卖给原告。根据调查结果，2015年11月19日，房产管理部门将房屋所有权恢复登记在原告名下，邵英河不服提起行政诉讼，要求撤销该行政行为，法院以房屋未确权为由，撤销了房产部门的登记。
原告认为，虽案涉房屋原始登记在邵英河名下，但邵英河未付房款，房屋原产权人为燕会友。案涉房屋经燕会友抵帐给孙明浩后，孙明浩再次转让给原告，这些事实业经各部门联合调查属实。原告是案涉房屋最终受让者，一直占有使用该房屋。为此，原告请求确认燕会友与孙明浩签订的抵账协议、孙明浩与原告签订的房屋买卖协议有效，确定原告系辽中区商业街*号房屋的所有权人，判令燕会友、孙明浩协助办理房屋产权过户手续。
被告燕会友辩称，原告所述属实，两个协议均系当事人真实意思表示，合法�效。原告的诉讼请求符合事实及法律规定。
被告孙明浩辩称，燕会友欠本被告钱，用四套房屋顶了账，房产证是燕会友所办。本被告把这四套房屋都卖了，其中有一套卖给原告了，不知道后期出现纠纷。
第三人邵英河、王凤芝述称，本案房屋应归本第三人所有。1998年9月30日，第三人从辽中联营公司购买了本案房屋。房产部门于2000年1月6日下发了房屋所有权证。购房后，房屋一直闲置。2004年9月，本第三人发现房屋被他人占有。经查房产档案得知，此房于2004年4月6日已过户到原告名�。房屋过户行为，第三人邵英河未到场也未授权他人代为办理。法院生效法律文书确定，不能认定原告购房行为是善意。第三人要求房产部门恢复房屋所有权登记时，被告知二被告签过以房抵债协议，房屋产权不清，不能办理所有权登记。
辽中联营公司享有房屋的土地使用权，房屋所有权原属于该公司。第三人向公司交了30万元的房款，公司开具了收据。燕会友表示由出售方代办产权证；办理房屋所有权证的介绍信中明确第三人是房屋所有权人。为第三人办理房屋所有权的申请表中所有权人栏为邵英河,初审和复审意见栏均为产权清楚、证件齐全、可以确权。鉴于亲属关系，燕会友代为领取房证并抵押贷款，第三人将房屋借给燕会友的儿子做生意。房屋是第三人所购，并非燕会友或者燕会友的单位所有，燕会友无权处分，以房抵债无法律依据。抵债协议中也未注明房屋归燕会友所有，协议第三条写明房屋过户日期，但燕会友不敢去办理过户手续，实为欺骗行为。孙明浩与原告的买卖合同自然无效。为此，第三人向燕会友提起诉讼，请求法院判决第三人是房屋的所有权人，驳回被告的诉讼请求。
第三人辽中联营公司述称，原告所述属实，两个协议均系当事人真实意思表示合法有效。原告的诉讼请求符合事实及法律规定。
经审理查明，被告燕会友系第三人辽中联营公司法定代表人。1998年，有关部门将第三人辽中联营公司综合楼列入基础建设项目计划。2000年房产管理部门将位于辽中区商业街*号2150幢*层建筑面积为180平方米的房屋登记在第三人邵英河名下,该房屋一直未交付邵英河使用。第三人邵英河和王凤芝系夫妻关系。2001年，燕会友与被告孙明浩签订以楼抵债协议，协议约定：燕会友所在公司欠孙明浩借款40万元无力偿还，将商业街*号正房，东起第2、3号一至二层门市楼作价60万元抵偿欠款；孙明浩将商业街117号东起第2号*层住宅楼一套作价20万元归燕会友所有（抵楼款找差价）；抵债房屋所有权、土地使用权归孙明浩。签订抵债协议后，孙明浩将抵债房屋出租给原告亲属智春华。2003年8月20日，孙明浩与李福荣签订房产交易契约，契约约定孙明浩将本案房屋以309,000元出售给李福荣，李福荣支付了房屋价款。当日，第三人王凤芝携带房屋所有权证、户口登记簿、自己及邵英河身份证到房产登记部门并在房屋共有权人转让房地产同意书、沈阳市房地产转让合同、沈阳市房地产登记发证申请审批书上签字捺印，以上材料，燕会友代替邵英河签字捺印，后两份材料案外人智春萍代替原告签字捺印。王凤芝签名下的日期为2003年8月20日，智春萍签名下的日期为2004年4月6日。2004年4月8日，房产管理部门为李福荣颁发了房屋所有权证。邵英河对上述房产登记行为不服，向房产管理部门提出异议，并多次向法院提起行政诉讼。其中房屋共有权人转让房地产同意书中有印刷体“转让房地产同意书”等字样，沈阳市房地产登记发证申请审批书王凤芝签字页有“此页由买卖双方填写、转让方签字”等字样。2006年8月25日，房产管理部门以李福荣办理所有权过户登记手续违反法律规定为由，注销了李福荣的房屋所有权登记。李福荣向本院起诉，要求确认其与邵英河、王凤芝之间的房屋买卖合同有效，本院（2006）辽民权初字第1250号判决支持李福荣之请求，邵英河、王凤芝提起上诉，沈阳市中级人民法院（2007）沈中民(2)房终字第517号判决以不能认定李福荣购房行为善意为由，撤销一审判决，驳回李福荣之请求。
嗣后，因该房屋所有权的确定和登记，邵英河、王凤芝、李福荣多次涉诉，但行政诉讼案件判决并未判令房产部门对房屋所有权予以登记，民事案件未进行实体审理。
2015年11月19日，房产管理部门将房屋所有权恢复登记在原告名下，邵英河不服，向沈阳高新技术产业开发区人民法院提起二起行政诉讼案件：（2016）辽0192行初31号案件，邵英河要求撤销恢复李福荣房产登记的决定并恢复自己对案涉房屋的所有权登记，法院以房屋产权不清的状态下房产部门不应该恢复邵英河对房屋的所有权登记为由，判决驳回邵英河的诉讼请求，邵英河不服上诉后，沈阳市中级人民法院2016辽01行终字589号判决对一审判决予以维持；（2016）辽0192行初82号案件，邵英河要求撤销恢复登记的决定，法院以房屋权属处于不清状态，房产管理部门无权对房屋权属进行认定为由，判决撤销了房产管理部门的恢复决定，判决已经生效。
因房屋所有权不清，李福荣提起本次诉讼，邵英河和王凤芝以有独立请求权第三人的身份参与诉讼。
上述事实，有当事人陈述、辽中县供销合作社联合社文件、辽中县计划经济委员会文件、公司登记情况查询卡、沈阳市私有房屋产权登记申请表、私有房屋产权登记调查审批表、1998年9月30日专用收款收据、介绍信、国有土地使用证、公安机关询问笔录（被询问人燕春兰、燕会友）、以楼抵债产权所属协议书、房屋交易契约、沈阳市房地产转让合同、房屋共有权人转让房地产同意书、沈阳市房地产转让登记发证申请审批书、邵英河�注销的房屋产权证、1998年8月25日和9月25日的收据、关于注销李福荣房屋所有权证（沈房权证辽中字第019775号）的决定、关于注销李福荣房屋所有权的决定、本院（2006）辽民权初字第1250号民事判决书、沈阳市中级人民法院（2007）沈中民（2）房终字第517号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2008）辽立二民申字第02246号民事裁定书、本院（2007）辽民房第30号民事裁定书、沈阳市中级人民法院（2007）沈房（2）民终字第1062号民事裁定书、本院（2011）辽民三初字第57号民事裁定书、本院（2005）辽行初字第18号行政判决书、本院（2005）辽行初字第35号行政判决书、本院（2006）辽行初字4号行政判决书、本院（2006）辽行初字第22号行政判决书、沈阳市中级人民法院（2007）沈行终字第88号民事判决书、本院（2008）辽行初字第00001号行政判决书、沈阳市中级人民法院（2008）沈行终�第205号行政裁定书、本院（2008）辽行初字第00046号行政判决书、沈阳市中级人民法院（2009）沈行终字第212号行政判决书、本院（2010）辽行初字第1号行政判决书、沈阳市中级人民法院（2010）沈中行终字第127号行政判决书、沈阳高新开发区人民法院（2016）辽0192号行初31号行政判决书、（2016）辽0192行初82号行政判决书、沈阳中级人民法院（2016）辽01行终589号行政判决书等证据予以证明，已经庭审质证，在卷佐证，本院予以确认。
本院认为,本案的核心争议点是：邵英河、王凤芝是否实际购买了案涉房屋，二人是否为该房屋的所有权人；孙明浩与燕会友签订的抵债协议是否有效、孙明浩与李福荣之间的房屋买卖合同行为是否有效，李福荣是否能取得该房屋所有权。
邵英河、王凤芝是否实际购买了案涉房屋，二人是否为该房屋的所有权人的问题。虽房产登记部门原登记邵英河为房屋所有权人，二人持有总额为30万元的辽中联营公司开具的楼款收据两张，但因该房屋价值较大，购房后二人并未管理使用该房屋，并且孙明浩将房屋转让给李福荣后，在自己与李福荣之间没有房屋转让关系的条件下，王凤芝携带房屋所有权证、户口登记簿、自己及邵英河身份证到房产登记部门在房屋共有权人转让房地产同意书、房地产转让合同、房地产登记发证申请审批书上签字捺印，认定二人实际购买了案涉房屋不符合常理。
孙明浩与燕会友签订的抵债协议是否有效、孙明浩与李福荣之间的房屋买卖合同行为是否有效的问题。抵债协议中约定，燕会友所在公司欠孙明浩借款40万元无力偿还，将商业街*号正房，东起第2、3号一至二层门市楼作价60万元抵偿欠款；孙明浩将商业街*号东起第2号*层住宅楼一套作价20万元归燕会友所有（抵楼款找差价）；抵债房屋所有权、土地使用权归孙明浩。燕会友系辽中联营公司法定代表人，根据协议内容，可认定辽中联营公司与孙明浩之间成立了的代物清偿合同，该协议中本案房屋代物清偿涉及部分约定，是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性效力规定，合法有效。抵债协议签订后，孙明浩与李福荣签订了房屋转让合同，李福荣已支付房屋价款并使用�房屋，房屋转让合同亦是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。原告李福荣作为房屋买受人，有权要求房屋出卖人即孙明浩协助办理房屋所有权变更登记手续。现房屋管理部门未对房屋所有权登记，辽中联营公司、孙明浩均有义务按照代物清偿合同、买卖合同顺次协助李福荣办理房屋所有权初始登记、所有权变更登记手续。
因抵债协议注明燕会友的公司欠孙明浩借款，且辽中联营公司享有该房屋所在土地的土地使用权，可认为抵债是公司行为，并非合同当事人，故原告要求燕会友协议办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、2001年5月1日被告燕会友代表第三人辽中县供销联营有限公司与被告孙明浩签订的《以楼抵债产权所属协议书》中本案房屋所涉部分约定合法有效；
二、2003年8月20日原告李福荣与被告孙明浩签订的《房产交易契约》合法有效；
三、原告李福荣享有2000年1月6日原沈房权证辽中字第*****号房屋所有权证所登记的坐落为辽中县辽中镇商业街*号的建筑面积为180平方米的房屋之所有权；
四、被告孙明浩、第三人辽中县供销联营有限公司于本判决生效之日起30日内共同协助原告李福荣依法办理本判决第三项所指房屋所有权初�登记、变更登记等手续；
五、驳回第三人邵英河、王凤芝要求确认享有本判决第三项所涉房屋所有权的诉讼请求；
六、驳回原告李福荣的其他诉讼请求。
案件受理费8,890元(缓交)，由第三人辽中县供销联营有限公司承担4,890元、被告孙明浩承担4,000元。
本案所有原、被告及第三人，如不服本判决，均可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 白新颖
审 判 员 刘治兵
人民陪审员 郭忠武
二〇一七年八月三十日
书 记 员 王一好