福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第1709号
上诉人（原审原告）黄汾，男，1965年4月23日出生，汉族，现住福州市鼓楼区。
上诉人（原审原告）黄汀，女，1970年12月30日出生，汉族，现住福州市鼓楼区。
委托代理人李荟、陈彬武，福建至理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福建省二建建设集团有限公司，住所地：福州市鼓楼区冶山路105号。
法定代表人游卫华。
委托代理人詹晚春、张伟阳（实习），福建创元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福建省中福置业发展有限公司，住所地：福州市鼓楼区华林路312号。
法定代表人郭宣贵。
被上诉人（原审第三人）王华，男，1977年10月19日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托代理人左向真，福建智君律师事务所律师。
上诉人黄汾、黄汀因与被上诉人福建省二建建设集团有限公司（以下简称二建公司）、福建省中福置业发展有限公司（以下简称中福公司）、王华商品房销售合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2843号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，（一）位于本市湖滨路66号中福西湖花园系被告中福公司开发建设，被告二建公司系该楼盘施工单位。2001年6月28日，中福公司与二建公司签订协议书一份，协议中约定：“中福公司为保证归还拖欠二建公司工程欠款和工程进度款，同意提供“中福西湖花园”64套住宅、74个车位预售登记给二建公司，该住宅和车位由中福公司负责采取封闭式销售，其销售所得全部用于归还二建公司的工程款和工程进度款，二建公司在收到中福公司售出的每笔销售款（每套住宅支付价款平均不少于50万元，车位不少于每位15万元）之日起三天内，负责提供办理该部份房产预售登记的变更手续给中福公司，二建公司同意承担变更费用45000元，其余变更登记费用由中福公司承担；另约定将上述住宅及车位预售登记至二建公司名下；并约定中福公司归还欠款最迟不超过2002年3月，中福公司超过期限不能归还全部欠款本息，二建公司有权将预售登记的住宅、车位拍卖或变卖，从拍卖或变卖的价款中受偿，二建公司有优先购买权等”。2001年7月10日，中福公司与二建公司签订商品房买卖合同，合同中约定，中福公司将中福西湖花园3#楼（西福楼）共计62套房屋（含本案诉争标的）以26500000元价格出售给二建公司，付款方式为以物抵债。上述房屋均办理了预售登记至二建公司名下。
（二）2005年7月19日，案外人张杰辉向中福公司及二建公司提交书面申请，申请内容为“本人欲购中福西湖花园西福楼26D、27D、26-27E住宅两套，请核定价格并注明办理手续的具体办法”。同日，二建公司在该申请书中注明“我司同意在收到福建省中福置业发展有限公司出具的委托我司收取“中福西湖花园”西福楼26D-27D房款1095000元和26E-27E房款1080000元。且收到上述房款后，给予办理解除上述住宅的购房合同及备案登记手续，上述房款抵尚欠我司工程款”。2005年7月22日，原告黄汾、黄汀就中福西湖花园西福楼26-27E与被告中福公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：中福公司将上述房屋以1150200元价格卖给原告，26-27E房屋建筑面积284平方米，其中套内244.42平方米，公摊面积为39.58平方米，双方还约定了其他事项。合同签订后，俩原告向被告中福公司支付了70200元。后俩原告接收了诉争房屋并入住至今。
（三）2007年6月28日，原告委托律师向被告二建公司发函，函中表明“原告与二建公司、中福公司经三方协商，二建公司同意原告购买本案诉争房屋，原告并与中福公司签订了购房合同，原告并支付了商品房买卖的税收等相关费用，原告多次向二建公司要求支付约定购房款并办理原预售合同解除注销登记手续，但二建公司未能明确回复，故要求二建公司在收到本函后及时与原告商定购房款支付事宜，给出二建公司收取上述购房款的收款帐号，在收到购房款后给予办理原预售合同的解除注销登记手续等”。2007年7月3日，二建公司就原告的上述函件委托律师复函，函中表明“二建公司购买诉争房产尚未领取权属证书，不得转让；同时二建公司属国有企业正在进行改制中，故无权处置该资产；二建也从未收到中福公司任何关于诉争房屋的委托函”。
（四）根据福州市人民政府办公厅（2012）14号会议纪要中“关于中福西湖花园西福楼（3#楼）两权证遗留问题”相关会议议定，具体内容有“由于中福公司严重资不抵债，无法付清工程建设相关款项，无法取得建审资料，不能办理质量、消防验收等手续，无法办理项目产权初始登记；二建公司改制在即，尽快处理债权是必要的；由蓝天公司向省二建支付工程欠款，之后，市房屋登记中心将原登记在二建公司名下的商品房和车位合同备案予以注销，由中福公司与蓝天公司指定对象重新签订商品房买卖合同并办理合同备案”。2013年5月25日，第三人王华就本案诉争西湖楼26-27E房屋与中福公司签订商品房买卖合同，以1733770元价格向中福公司购买该房屋，同日，中福公司出具收款收据一份，收据中备注“王华购房款项已由福州蓝天量贩超市有限公司转入省二建公司账户”；并于2013年5月28日办理了诉争房屋的预告登记至第三人名下。另查，2013年4月10日，第三人王华向福州蓝天量贩超市有限公司转款22718055.74元，其汇兑凭证上附言该款为借款。同日，福州蓝天量贩超市有限公司向被告二建公司转款45436111.48元。
另，本案诉争房屋在原告及第三人与中福公司所签订的两份合同中均体现房号为“西福楼26-27E”，但经向福州市房屋登记中心查询，西福楼并无26-27E的登记，相对应的只有26E的编号，经当事人庭审确认，本案诉争房屋应为中福西湖花园3#26E复式单元。
原审法院认为，首先关于诉讼时效，根据物权法相关规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案俩原告诉请确认合同效力并要求被告协助办证，系对物权的主张，不适用民法通则中关于诉讼时效的规定，故对被告二建公司就诉讼时效的辩称主张不予采纳。但本案原告与被告中福公司在签订合同后仅支付一小部分房款，其余房款未及时支付，并长期拖欠，中福公司不仅未催促，且还出具房款已付清的证明，并将诉争房屋交付给原告使用，有悖于常理，明显有恶意串通嫌疑；现诉争房屋已预登记于第三人名下，根据物权先于债权的规定，应认定第三人与中福公司签订的商品房买卖合同成立。原告各项诉请于法无据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经院审判委员会研究决定，判决：驳回原告黄汾、黄汀的诉讼请求。本案诉讼费14520元，由俩原告承担。
一审宣判后，原审原告黄汾、黄汀不服，向本院提起上诉。
上诉人黄汾、黄汀上诉称：一、一审判决认定事实错误和认定事实不清。1．中福公司与二建公司协议约定，包括诉争房屋在内的预售登记给二建公司的房屋，系中福公司为了保证归还二建公司的工程款而以预售登记的方式抵押给二建公司，并约定由中福公司负责销售，销售所得用于归还二建公司的工程款。上诉人提供的《福建省昌源投资股份有限公司（原福建省中福实业股份有限公司）2006年度中期报告全文》、被上诉人王华提供的2001年6月28日中福公司与二建公司的《协议书》可以证实上述事实。2．上诉人于2005年7月19日向二建公司提出购房申请，二建公司当日即在上诉人申请报告上签注意见“我司同意在收到福建省中福置业有限公司出具的委托我司收取中福西湖花园西福楼26D-27D房款1095000元和26E-27E房款1080000元。且收到上述房款后，给予办理解除上述住宅的购房合同及备案登记手续，上述房款抵尚欠我司工程款”。随后，中福公司于同日出具了《委托书》并当面送交二建公司。同年7月22日，中福公司依据二建公司签注的意见与上诉人签署了诉争房屋的《商品房买卖合同》，制作了与二建公司的《解除〈商品房买卖合同〉协议》，填写了《商品房预售合同注销申请审批表》，并在该两份文件中加盖了中福公司的公章。此后，由于二建公司在回复上诉人关于要求其提供收款账号和办理相关手续的律师函时否认收到该《委托书》，上诉人于2007年7月9日亲自将中福公司的《委托书》以邮政特快专递的方式寄送给二建公司法定代表人游卫华。原审判决对该事实未予认定违反相关法律规定，属于认定事实错误。
3．原审判决认为上诉人“在签订合同后仅支付一小部分房款，其余房款未及时支付，并长期拖欠，中福公司不仅未催促，且还出具房款已付清的证明，并将诉争房屋交付使用，有悖于常理，明显有恶意串通嫌疑”，该认定不仅无事实依据，而且歪曲事实，属于严重的认定事实错误。首先，合同未约定购房款的支付期限，但上诉人在合同签订后多年来多次以多种形式要求二建公司提供收款账号以便支付购房款，甚至通过律师发出律师函催促，但二建公司恶意违约，始终拒收购房款，导致上诉人无法缴交剩余购房款。其次，根据二建公司在上诉人申请报告上的签注意见，中福公司仅需向二建公司出具《委托书》，并不负有催促上诉人付款的义务，而中福公司所出具的《交房通知书》仅仅是向上诉人交房的手续，至于该通知书中“已按合同约定交清房款及代收费用”的表述，主要原因是该通知书系中福公司关于中福西湖花园交房的固定格式文本的统一表述，并非特别针对上诉人。4.原审判决关于被上诉人王华是否已支付了购房款的事实认定不清。对王华提交的一份收款收据，以及王华通过银行向福州蓝天量贩超市有限公司支付款项22718055.74元的汇兑凭证和福州蓝天量贩超市有限公司向二建公司转账45436111.48元的进账单，上诉人对其真实性和证明对象均有异议，认为收款收据付款单位系蓝天公司，且汇兑凭证和进账单的时间早于王华与中福公司签订《商品房买卖合同》的时间，金额远大于合同价款，汇款用途系借款，与本案无关，不能证明王华支付了购房款，原审判决并未对王华是否已支付了购房款的事实作出判断。5.王华是诉争房屋所在小区的业主，该事实对本案处理有重要关系，原审判决对该事实未予认定显然是错误的。二、原审判决不但不符合法律规定，而且适用法律错误。1．我国现行法律并没有关于“物权优先于债权”的规定，我国实行的是交付优先或者占有优先的原则，即便有“物权优先于债权”的原则，其适用前提是针对多份合同均有效的情形，如一份是有效合同，另一份是无效合同，就不能适用。2．王华仅取得诉争房屋的预告登记，根据《物权法》第二十条的规定，预告登记的不是不动产物权，而是在于将来发生不动产物权变动的请求权，因此王华并不享有诉争房屋的物权，“物权优先于债权”对本案也不适用。3．原审判决以“物权优先于债权”为由认定“王华与中福公司签订的商品房买卖合同成立”不当，且违反了《物权法》第十五条规定确立的合同效力和物权效力区分的原则。4.违反法律行政法规强制性效力性规定的合同以及具有法律明确规定无效情形的合同才被认定为无效合同，一份合同有效并不能因此否定其他合同的效力，上诉人向二建公司提出购房申请经二建公司同意后，与中福公司签订了《商品房买卖合同》，上诉人依据中福公司的要求支付了相应的款项，中福公司也将诉争房屋交付上诉人使用至今已十年，该合同合法有效，但原审判决对此并未予以正确认定，却以“王华与中福公司签订的商品房买卖合同成立”为由否定上诉人的诉讼请求，包括否定了上诉人与二建公司和中福公司之间的商品房买卖关系以及上诉人与中福公司据此所签订的商品房买卖合同的效力，显然于法无据且适用法律错误。5.中福公司和二建公司相互串通配合将诉争房屋再次转让给王华，而王华本就是诉争房屋所在小区的业主，明知上诉人购买并长期居住使用诉争房屋，仍然以明显不合理低价与二建公司、中福公司签订了诉争房屋的买卖合同，三者之间显然恶意串通，损害上诉人的利益，根据《合同法》第五十二条第二项的规定，王华与中福公司签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，原审判决仅认定“王华与中福公司签订的商品房买卖合同成立”，并未对该合同效力作出认定，明显判非所诉。三、一审法院未依法行使释明权，违反了法定程序。上诉人主张上诉人与二建公司和中福公司之间的商品房买卖关系以及上诉人与中福公司据此所签订的商品房买卖合同为有效合同，王华与中福公司所签订的商品房买卖合同为无效合同，并请求法院依法予以确认。而一审判决否定了上诉人的诉讼请求，也就是说，上诉人主张的合同效力与一审法院作出的认定并不一致。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。但是，一审法院并未依法行使释明权，违反了法定程序。
综上，上诉人与二建公司和中福公司之间的商品房买卖关系以及上诉人与中福公司据此所签订的《商品房买卖合同》没有违反法律和行政法规的强制性禁止性规定，合法有效；二建公司、中福公司在诉争房屋已出售并交付给上诉人使用长达近十年之后再次转让给王华，而王华作为诉争房屋所在小区的业主，明知上诉人购买并长期居住使用诉争房屋，仍然以明显不合理低价与二建公司、中福公司签订了诉争房屋的买卖合同，三者之间显然恶意串通，损害上诉人的利益，王华与中福公司签订的《商品房买卖合同》依法属于无效合同。此外，一审法院未依法行使释明权，违反了法定程序。请求：一、撤销一审判决；二、依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或者裁定发回重审；三、本案一、二审的全部诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人二建公司答辩称：一、中福公司对诉争房屋无处置权，也不具备签约出售的合法主体资格，签订的合同中也未约定付款期限，原审判决认定上诉人与中福公司有恶意串通嫌疑是正确的。二、二建公司未收到《委托书》的事实是清楚的，上诉人与中福公司签订的合同事实上无法履行。三、上诉人提交的《商品房预售合同注销申请审批表》、《解除商品房买卖合同协议》虽有中福公司的盖章，但其公章的真实性及中福公司意思表示的真实性二建公司均无法认可且对此也不知情，即使二建公司对此知情，在上诉人明知二建公司不同意在2005年7月形成的《商品房预售合同注销申请审批表》、《解除商品房买卖合同协议》上签字盖章之后，上诉人在这种情形下应当按照法律规定及早解约、止损。四、上诉人的起诉已经超过了法定诉讼时效，原审关于上诉人的起诉未超诉讼时效的认定错误。五、本案中二建公司与上诉人不存在房产买卖合同关系，应驳回上诉人对二建公司的全部诉请；同时，本案诉争《商品房买卖合同》因出卖方中福公司没有出卖诉争标的房产的主体资格并因中福公司与上诉人共同损害第三人二建公司的利益而无效。六、二建公司对张杰辉的书面单方表态与上诉人无关。七、即使本案诉争的合同合法有效，但无论从上诉人自身和中福公司均存在严重违约行为的角度，还是从上诉人的合同在法律上根本无法对抗二建公司的合同的角度，上诉人的合同目的都无法实现，应予以解除。八、原审适用“物权优于债权”的法律原理完全正确，有关本案诉争标的房产的准物权在上诉人与中福公司签约前已依法登记在二建公司名下，中福公司无权处分讼争房产也无法履行诉争合同，即使本案诉争的合同合法有效，同样应予以解除。根据《物权法》第二十条的规定，中福公司未经预告登记权利人即二建公司的同意，擅自处分他人财产，不发生物权变动的效力。另外，在上诉人提起诉讼之前的2013年5月28日，福州市房屋登记中心就已核发了榕房预YR字第13××36号《房地产预告登记证书》，诉争标的房产的准物权已依法流转至王华名下。至此，中福公司已在事实上更加无法履行本案诉争合同。
综上，上诉人的诉求在事实上和法律上均没有依据，请求二审驳回上诉人的全部诉讼请求，并承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人王华答辩称：一、原审判决认定事实清楚。1.原审判决对中福公司与二建公司关于债权债务安排的相关协议约定已予以确认。2.中福公司出具的《委托书》未当面交送二建公司，上诉人称在2007年7月9日又将《委托书》以邮政快递方式寄送二建公司，但在此之前的2007年7月3日二建公司已明确回复其无权处置诉争房屋。无论《解除商品房买卖合同协议》和《商品房预售合同注销申请审批表》上中福公司的印章是真是假，二建公司并没有在上面盖章确认。由于上述相关证据未得到认可和印证，原审未予认定是正确的。3.原审认定上诉人与中福公司有恶意串通嫌疑有事实依据。4．根据被上诉人提供的相关证据可以证明合同、付款、预告登记，均已完成。5．被上诉人是不是诉争房屋所在小区的业主与本案无关。二、原审判决适用法律正确。不动产物权变动只有依法办理登记，物权才能够有效地设立或发生变动，这就是“物权优于债权”的意思，已经预告登记的权利人的债权有优先实现的权利，且二建公司没有收到委托收款文件及实际收到购房款，也没有办理诉争房屋解除购房合同及备案登记手续的情况下，中福公司就与上诉人签订了《商品房买卖合同》，该合同没有付款时限、没有交房时间、没有违约责任的约定，中福公司在没有收到房款的情况下，给上诉人出具了确认已交清房款的《交房通知书》并将诉争房屋交付上诉人使用，损害了第三人利益，故上诉人与中福公司签订的《房屋买卖合同》是无效的。三、原审认定被上诉人与中福公司签订的《商品房买卖合同》有效故而驳回了上诉人的诉求，并无违反法定程序。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人中福公司未作答辩。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
被上诉人二建公司在二审审理过程中向本院提交《（2013）××民初字第××号民事判决书》，证明二建公司与中福公司签订的包含诉争房产在内的购房合同被法院生效判决认定为有效合同。上诉人黄汾、黄汀认为该证据是2013年的案号，现在才提供，不属于新证据，不应采纳作为审理依据，上诉人请求是确认上诉人与中福公司签订的合同有效，中福公司与二建公司的合同是否有效与本案无关。被上诉人王华对上述证据没有异议。本院经审查认为，被上诉人二建公司提交的证据与本案审理缺乏关联性，故不予采纳。
根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，诉讼时效的客体为债权请求权。上诉人黄汾、黄汀的诉讼请求为物权请求权，不适用诉讼时效的规定。故被上诉人二建公司提出上诉人的诉讼请求超过诉讼时效缺乏法律依据，本院不予采纳。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这说明在商品房买卖合同合法有效前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。即如有数个买受人，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。
《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这说明不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，应予依法支持，以确保依法办理了预告登记手续的商品房买卖合同的物权履行。即如有数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求。
本案中，根据福州市人民政府办公厅（2012）14号会议纪要，被上诉人王华于2013年5月25日就本案诉争房屋与被上诉人中福公司签订《商品房买卖合同》，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二建公司于2007年7月3日就已复函上诉人诉争房屋不得转让且其无权处置，上诉人主张王华与中福公司、二建公司之间恶意串通的依据不足。虽然上诉人于2005年7月22日就与被上诉人中福公司签订《商品房买卖合同》并入住至今，但根据上述相关法律规定，现诉争房屋已预告登记在王华名下，王华已取得物权登记效力，上诉人与中福公司签订的《商品房买卖合同》也已无法履行。另外，本案一审亦不存在严重违反法定程序的情形。综上，上诉人的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。至于上诉人认为二建公司恶意违约，可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费14520元，由上诉人黄汾、黄汀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁文伟
代理审判员 符海燕
代理审判员 缪 羽
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 卢灵真