南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第645号
原告广西壮族自治区直属机关修建大队。
法定代表人覃世清，该大队大队长。
委托代理人唐小明，广西双贺律师事务所律师。
被告南宁市宏龙湘派酒楼，个体工商户。
经营者王翠荣。
被告王翠荣。
被告张正龙。
三被告共同的委托代理人邓世诚，广西金益律师事务所律师。
三被告共同的委托代理人李劲邦，广西金益律师事务所律师。
原告广西壮族自治区直属机关修建大队（以下简称“修建大队”）与被告南宁市宏龙湘派酒楼（以下简称“宏龙酒楼”）、王翠荣、张正龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，组成由审判员梁娟担任审判长，与审判员蓝丹丹、代理审判员刘东海参加的合议庭，书记员秦翔华担任记录，于2016年1月6日公开开庭审理了本案。原告修建大队的委托代理人唐小明，三被告共同的委托代理人邓世诚、李劲邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告修建大队诉称，2008年4月30日，原告（甲方，出租方）与被告宏龙酒楼（乙方，承租方）签订《房屋租赁协议》。协议约定，原告将第一幼儿园的位于植物路48号的4号教学楼的第一层转租给被告宏龙酒楼，租赁期限自2008年5月1日起至2010年4月30日止，年租金为10万元。后被告要求增加租赁三间铺面，原告同意。被告张正龙（实际经营者）在协议最后补写“包括花店共计壹拾叁万柒仟捌百元整”字样，其中有一间已经被拆迁，被拆迁的铺面租金每年为17800元，因此实际租金为每年12万元。另约定年租金分两次交纳，即每年的元月底及6月底前交纳。如乙方无故拖延，每拖延一天，统一收滞纳金千分之一。协议到期后，双方未再签订新的书面合同。被告自2010年5月1日至今没有交纳任何费用，参照原协议有关租金和滞纳金的约定，被告应赔偿原告各项损失合计1282800元。经原告多次催促，被告仍拒绝交纳，也拒绝返还房屋。原告认为被告行为已侵害原告合法权益，遂诉至法院，请求：1、解除双方租赁合同，判令被告恢复原状返还占用的房屋；2、判令被告赔偿各项损失合计1282800元，其中房屋占用费（租金）66万元，违约金622800元（自2010年5月1日起暂计至2015年10月30日，之后另计），并由三被告承担连带责任；3、本案诉讼费用由三被告承担。三被告对原告陈述的事实基本认可，对原告要求与被告解除合同、返还房屋无异议。但辩称：1、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付租金或拒付租金的诉讼时效为一年，故认为原告诉请的租金从起诉之日往前一年的租金未超过诉讼时效，其余租金已过诉讼时效，因此原告起诉之日起一年之前的租金请求因超过诉讼时效不予认可；2、修建大队不是业主，涉案房屋是广西壮族自治区直属机关第一幼儿园（以下简称“第一幼儿园”）租给原告的，因第一幼儿园拖欠被告的拆迁补偿款，被告享有先履行抗辩权；3、原告诉讼请求中的违约金也过高，应予调整。
经审理查明，被告宏龙酒楼为个体工商户，工商登记的经营者是被告王翠荣，但实际经营者是被告王翠荣的女婿张正龙。植物路48号的4号教学楼的产权人是第一幼儿园。2008年4月30日，原告经产权人第一幼儿园同意，将其承租自第一幼儿园的位于植物路48号的4号教学楼其中的第一层转租给被告宏龙酒楼。被告张正龙代表被告宏龙酒楼（乙方，承租方）与原告修建大队（甲方，出租方）签订了一份《房屋租赁协议》，双方在协议中约定，甲方将租赁自第一幼儿园的位于植物路48号的4号教学楼的第一层转租给乙方，由乙方自主经营政策允许的产业；租期从2008年5月1日起至2010年4月30日止；年租金为10万元，第2年租金保持不变。合同第四条约定：如乙方无故拖延交租，每拖延一天，统一收滞纳金1‰；第六条约定：租用期间，乙方可以进行不影响房屋安全结构的内部装修；第九条约定：租期满，乙方须保持房屋结构、门窗完好和水、电、排污畅通。协议签订后，原告将房屋交付被告宏龙酒楼用于经营酒楼。之后被告要求增加租赁三间铺面，经原告同意后，被告张正龙在原协议第二页底部补写“包括花店共计壹拾叁万柒仟捌佰元整”字样，后因其中一间铺面被拆除，原告与被告宏龙酒楼均确认被告承租的房屋租金为每年12万元。合同履行期间，被告宏龙酒楼均按时支付了相应租金。合同到期后，被告宏龙酒楼仍使用承租的房屋至今，但从2010年5月1日起未再支付任何租金，原告遂诉至法院。另查明，第一幼儿园于2010年5月26日与南宁市城市建设投资发展总公司签订了《南宁市城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》，双方对植物路第一幼儿园所有的被拆迁房屋实行货币补偿达成一致意见。
以上事实，有《房屋租赁协议》、第一幼儿园出具的《证明》、《南宁市城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》、桂编（1999）19号《广西壮族自治区机构编制委员会文件》、《国有土地使用权证》、1996年10月9日南宁市规划管理局审批材料，当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
综合双方当事人的意见，本案的争议焦点是：1、原告要求三被告连带支付房屋占有使用费（租金）66万元及违约金是否有事实和法律依据？
本院认为，原告与被告宏龙酒楼签订的《房屋租赁协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。双方签订的书面合同期限至2010年4月30日届满，合同期限届满之后双方未再订立书面合同，但被告宏龙酒楼仍继续使用承租房屋，原告没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，××没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原、被告双方的租赁合同自2010年5月1日开始转为不定期租赁合同。原合同约定的租金标准、违约责任等，在双方不定期租赁期间仍继续适用。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但××解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告要求解除与被告宏龙酒楼的不定期租赁合同，并要求三被告返还占用的房屋。三被告在庭审中也表示愿意解除不定期租赁合同并返还房屋。现原告以起诉方式主张解除合同，符合法律规定，依法应予准许。本案中，本院向三被告送达民事诉状的时间为2015年11月24日，可以确认被告收到诉状之日即为接到了原告解除合同的通知之日，酌情给予被告一个月的合理期限，故可以确认原告与被告宏龙酒楼的租赁合同已于2015年12月24日解除。因合同是以被告宏龙酒楼的名义签订，该酒楼工商登记的经营者是被告王翠荣，被告张正龙是实际经营者，因此，三被告都有义务在合同解除后将租赁物返还原告（××），故原告关于解除合同、返还占有房屋的诉讼请求本院予以支持。因原、被告双方在签订原租赁合同时并未约定租期满后被告必须恢复原状返还原告，原告也未能提供证据证明被告在租赁期间内破坏房屋结构，造成房屋损坏，因此原告要求被告恢复原状的诉请不予支持，三被告将租赁房屋按照其2008年至今合理使用后的状态返还给原告即可。
关于原告要求三被告连带支付房屋占有使用费（租金）的问题。三被告辩称，关于租金的部分诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，直至开庭审理时被告仍占用承租自原告的房屋，双方的合同履行期限虽较长，但双方之间的法律关系只有一个，虽然在不定期租赁合同中，每一期租金看似属于不同的债务，但因该债务具有整体性和同一性，实质应为同一债务的分期履行，故应以最后一期租金履行期限届满之日起计算诉讼时效，原告要求三被告支付租金的诉求并没有超过诉讼时效，故对三被告的辩解不予采纳，原告要求三被告交纳租金有事实和法律依据，本院予以支持。因双方的租赁关系由定期租赁关系转为不定期租赁关系，且双方未订立新的书面合同，被告宏龙酒楼于该协议到期后继续缴纳的租金应参照该协议标准（即每年12万元）履行，故被告宏龙酒楼应从2010年5月1日起按每年12万元的标准继续支付租金至2015年12月24日，因被告至今仍实际占用涉案房屋，故应从2015年12月25日起参照每年12万元的标准支付房屋占有使用费至实际返还该房屋之日止。被告辩称，其承租自原告的房屋产权人为第一幼儿园，第一幼儿园拖欠被告的拆迁补偿款，故被告享有先履行抗辩权。本院认为，被告宏龙酒楼承租的房屋产权人确实为第一幼儿园，但被告的转租行为是经过第一幼儿园的同意的，转租行为合法有效，而本案的租赁合同双方当事人为原告修建大队和被告宏龙酒楼，在本合同中，原告修建大队没有任何违约行为而使被告享有先履行抗辩权，故被告的辩解本院不予采纳。因本案的被告宏龙酒楼为被告王翠荣经营的个体工商户，而实际经营者为张正龙，而张正龙为王翠荣的女婿，由此可以认定，被告宏龙酒楼这个个体工商户，是以家庭经营的模式进行经营的，根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条的规定，个体工商户家庭经营的，以家庭财产承担债务。故原告诉请租金、土地占有使用费的负担应由被告宏龙酒楼以及以被告王翠荣、张正龙的家庭财产共同承担支付义务，本院予以支持。
关于原告要求三被告连带支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方在原协议中约定：“年租金分两次性交付，，即每年的元月底及6月底前交纳。”被告宏龙酒楼应在每年的1月底及6月低支付租金每半年租金，但被告宏龙酒楼自2010年5月1日起就未再支付租金，按原协议的约定，被告宏龙酒楼每日应按拖欠租金总额的1‰支付相应的违约金。三被告认为原合同约定违约金的标准过高，要求法院予以调整。本院认为违约金以补偿性为原则，兼具惩罚性。守约方向违约方主张违约金应当以其遭受的实际损失为基础，并以不超过实际损失的30%为限。承租人逾期支付租金，给××造成的实际损失主要是其应收租金的利息收益。故三被告提出双方合同约定按应付租金每天1‰计付的违约金过高、并请求予以调整，本院予以支持。结合诉争合同的实际履行情况、被告的主观过错、原告的预期利益，并根据公平及诚实信用原则，本院将被告应向原告支付违约金的计算方法调整为原告应收租金的利息收益的1.3倍，以被告每期应付租金为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。由被告宏龙酒楼以及以被告王翠荣、张正龙的家庭财产共同承担。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条的规定，判决如下：
一、原告广西壮族自治区直属机关修建大队与被告南宁市宏龙湘派酒楼的不定期租赁合同已于2015年12月24日解除；被告南宁市宏龙湘派酒楼、王翠荣、张正龙将承租自原告的房屋返还给原告；
二、被告被告南宁市宏龙湘派酒楼、王翠荣、张正龙共同支付原告广西壮族自治区直属机关修建大队租金及房屋占有使用费（租金计算标准：按年租金12万元的标准，从2010年5月1日起支付至2015年12月24日止；房屋占有使用费计算标准：从2015年12月25日起至实际返还房屋之日止，按每年12万元的标准计付）；
三、被告被告南宁市宏龙湘派酒楼、王翠荣、张正龙共同支付原告广西壮族自治区直属机关修建大队违约金（违约金计算标准：1、2010年5月1日起至2011年4月30日应付租金的违约金，以12万元为基数，从2011年4月30日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；2、2011年5月1日起至2012年4月30日应付租金的违约金，以12万元为基数，从2012年4月30日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；3、2012年5月1日起至2013年4月30日应付租金的违约金，以12万元为基数，从2013年4月30日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；4、2013年5月1日起至2014年4月30日应付租金的违约金，以12万元为基数，从2014年4月30日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；5、2014年5月1日起至2015年4月30日应付租金的违约金，以12万元为基数，从2015年4月30日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；6、2015年5月1日起至2016年4月30日应付房屋占有使用费的违约金，以12万元为基数，从2016年4月30日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算）；四、驳回原告广西壮族自治区直属机关修建大队的其他诉讼请求。
本案案件受理费16345元（原告已预交），由原告广西壮族自治区直属机关修建大队负担5345元，被告宏龙酒楼、王翠荣、张正龙共同负担11000元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费16345元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，帐号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
梁娟梁娟
蓝丹丹蓝丹丹
刘东海刘东海
二〇一六年四月二十九日
书记员 秦翔华