北京市延庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第02734号
原告北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会，住所地北京市延庆县永宁镇南张庄村，组织机构代码：79408425-X。
法定代表人李万田，村主任。
委托代理人李双武，男，1970年6月7日出生。
委托代理人周尚珍，男，1962年2月23日出生。
被告北京来祥养殖中心，住所地北京市延庆县永宁镇南张庄村东北2000米，组织机构代码：67174008-5。
法定代表人张来祥，养殖中心经理。
委托代理人朱敬利，女，1986年5月17日出生。
原告北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会与被告北京来祥养殖中心房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会的法定代表人李万田、委托代理人李双武、周尚珍与被告北京来祥养殖中心的法定代表人张来祥、委托代理人朱敬利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会诉称，2010年7月14日，我村委会与被告签订一份《租赁协议》，将位于村东肉鸡养殖区（包括鸡舍16栋）租赁给被告，租赁期限自2010年7月14日至2030年7月13日，为期20年。租金为每年10万元，但因鸡舍设计问题需改造维护，故双方约定2010年度租金为5000元。2011年被告未交纳租金。2012年1月，被告交纳2万元后就再未交过租金。同年11月3日，延庆遭遇特大暴雪，16栋鸡舍因自然灾害倒塌，但此后被告仍占据养殖区，故其占用养殖区仍然应该给付租金。自2010年7月14日签约起至2013年末，被告仅支付租赁费2.5万元，尚欠租金28万元仍未给付。因合同中第三条明确约定：如被告逾期三个月不交租金，我村委会有权解除合同。为了维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令被告支付拖欠的租赁费28万元，解除租赁合同，并由被告承担本案诉讼费用。
被告北京来祥养殖中心辩称，原告所述与事实不符。我中心并没有拖欠租金，无违约行为。按照双方租赁协议，鸡舍的正常使用年限为10年，10年期满后，我中心有权改造转产，租赁期满后，如不再续租，原告应就我中心投入的地上物评估作价，给予适当补偿。2010年9月14日，我中心依约交纳当年的租金5000元。关于2011年度的租金：2011年1月24日，由于鸡舍自来水外线管道埋得较浅，造成鸡场自来水全部冻结，不得不冬季修理；同年4月30日，为防止今后不再出现水管冻结情况，对自来水进行整体改造。两次维修花费共计27354元。同年5月8日，由于鸡舍防水质量不合格，刮风将所有防水刮掉，无法正常生产，又重新为16栋鸡舍重做防水，花费162680元。自来水与防水维修费用共计190034元。我中心与原告协商后，均同意各负担部分修缮费用，所有费用我中心负担11万元，原告负担8万元，因此2011年度的租金变更为2万元，年底付清即可，为此时任村委会主任张振林将同年5月13日村委会会议记录复印件交我中心留做凭据。我中心于2012年1月13日（春节前）交纳2万元租金。关于2012年度的租金：由于当时原告欠我中心工程款36万余元，我中心于2012年1月1日向张振林送达《债务抵销通知》，租金从原告所欠工程款中扣减，折抵2012年度全年的租金，原告无异议。因此，我中心不存在任何违约，更不存在拖欠租金的事实。相反，由于2012年11月3日下雪，原告出租的鸡舍全部倒塌，至今无法使用。截至鸡舍坍塌，2012年度的实际租金应为8.33万元。鸡舍坍塌后由于标的物灭失，不应由我中心继续给付租金。对于租赁的鸡舍，我中心进行了大量投入，因为鸡舍倒塌损失共计170余万元。原告至今也未修缮鸡舍，履行双方的租赁协议，因此原告属于违约。我中心认为，双方约定鸡舍的使用年限为10年，但仅仅出租给我中心两年半就全部倒塌，因此原告租赁的鸡舍有严重的质量问题，由于鸡舍质量不合格而倒塌，造成我中心的投入受到损失。正常的处理方式，应该是原告重新修建鸡舍，继续履行租赁协议，并依法赔偿我中心投入的费用。如果原告不修建鸡舍，我中新自行修缮，那么应该用未来的租金，抵顶我中心修建鸡舍的费用，双方继续履行协议。总之，无论是按照法律，还是依照约定，原告自身违约在先，其要求解除租赁协议，没有任何事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年7月14日，原告北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会与被告北京来祥养殖中心签订一份《租赁协议》，原告将位于延庆县永宁镇南张庄村村东肉鸡养殖区，包括鸡舍16栋（新建8栋、原有8栋），相应占地约35亩租赁给被告，租赁期限为20年，自2010年7月14日起至2030年7月13日止。双方约定租金为每年10万元，每半年缴纳一次，于每年的1月31日和7月31日前缴纳。同时协议约定：由于新建鸡舍尚未完成且存在设计不合理，原有鸡舍需进行改造维护，原告决定收取2010年度的租金为5000元。2010年9月14日，被告依约交纳当年的租金5000元。2011年上半年，因租赁鸡舍的自来水与防水出现问题被告需要维修，被告自行出资做账，此后与原告协商。原告于2011年5月13日召开两委会，当日的会议记录载明：“关于本村鸡场抢修自来水、机械、人工费用27354元，鸡舍做防水162680元，合计190034元。经两委会与承包人张来祥协商，本次费用由张来祥负担110000元，由村委会负担80000元。年底张来祥向村委会交租金20000元，自此以后，鸡场再出现防水问题，与村委会没有关系，由承包人负责。”会后，时任村委会主任张振林将该会议记录复印件交与被告的法定代表人张来祥。被告于2012年1月13日向原告交纳2万元租金。2010年8月8日，原告与张来祥签订一份《建设工程施工合同》，将村中部分街道的路面硬化、路缘、边沟工程承包给张来祥。工程完工验收后，由于延庆县新农村建设办公室没有拨款到位，原告未给张来祥结清工程款，张来祥无法及时结算工人工资。2011年8月30日，张来祥与被告签订一份《债权转让协议》，协议转让方为张来祥（甲方），受让方为北京来祥养殖中心（乙方），该协议载明：“转让方于2010年承包延庆县永宁镇南张庄村的路面硬化工程，现南张庄村委会尚欠甲方工程款358360.12元，其中合同内186000.12元，洽商工程172360元。现甲方决定将永宁镇南张村委会拖欠的工程款的债权转让给乙方，由乙方负责向南张庄村委会主张相关债权，行使包括抵销、转让、诉讼等任何权利。”事后，张来祥将此债权转让情况口头通知时任村委会主任张振林。2012年1月1日，被告北京来祥养殖中心向张振林送达《债务抵销通知》，该通知载明：“永宁镇南张庄村委会：我养殖中心与你方于2010年7月14日签订了租赁协议，由于你方现在尚欠我方工程款36余万元，现在根据《合同法》的规定通知你方，从你方所欠来祥养殖中心的工程款中扣减，折抵2012年全年的租金。特此通知。”同年11月3日，延庆县遭遇特大暴雪，涉案鸡舍被大雪压塌，无法继续使用。灾后，被告在鸡舍废墟上简易地支起三个鸡舍勉强使用，目前16栋鸡舍已不具备正常的养殖条件。2014年4月14日，原告诉至本院，要求被告支付拖欠的租赁费28万元，并解除双方的租赁合同。本案在审理过程中，经调查，张振林认可被告所言及相关证据，其承认村委会决定将2011年的租金调整为2万元，承认张来祥曾通知其债权转让一事，承认被告曾将债务抵销通知送达于他。原告对张振林在调查笔录中的陈述存有异议，认为张振林不应混淆法律关系，工程款是发生在租赁鸡舍之后的行为，被告不能用工程款抵销2012年的租金。此外，因被告坚持认为鸡舍并非因雪灾倒塌，而是因原告租赁的鸡舍质量不合格而倒塌，其申请对原告出租的鸡舍的承重墙是否达到国家要求的承重标准进行鉴定，经双方协商，本院委托北京市建设工程质量第一检测所有限责任公司司法鉴定所进行鉴定，2014年10月8日，该鉴定所以“没有明确的鸡舍鉴定标准”为由决定不予受理，退回鉴定。后双方再次协商，另行委托北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心进行鉴定，2014年12月18日，被告要求撤回鉴定申请，但仍坚持答辩意见，此案双方未能协商解决。
上述事实，有双方当事人的陈述、租赁协议、2011年自来水、防水维修费用清单及村委会会议记录、建设工程施工合同及村委会会议记录、工程欠款合同书及村委会会议记录、债权转让协议、债务抵销通知、租金收据、调查笔录等在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点为合同权利义务终止与否以及租金是否需要给付两个问题。其一，关于合同权利义务是否应当终止的问题。本案在审理过程中，在本院充分释明后，原、被告双方均未能提供证据证明鸡舍倒塌是可归责于对方的原因所致，故本院认定涉案16栋鸡舍的倒塌系2012年11月3日延庆暴雪灾害所致，“11.3”特大暴雪系历史罕见的自然灾害，属于民法上的不可抗力。现鸡舍倒塌后养殖区闲置，除被告简易支起的三栋鸡舍外，其余全部已成废墟，鸡舍已不具备正常的养殖条件，合同目的不能正常实现。根据合同法的相关规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人双方均有权解除合同，故对于原告要求解除合同的主张，本院予以支持。其二、关于涉案租金是否需要给付的问题。因2011年租金经过双方协商，原告召开两委会讨论决定当年的租金调整为2万元，且将内部会议记录副本交与被告，故原告再要求其给付已免除的8万元租金没有事实依据，本院不予支持。对于2012年以后的租金应当分两个阶段分析。首先，2012年1月至鸡舍倒塌共10个月的租金计算应为8.3万余元（10万元／12＊10），因张来祥对原告享有近36万元的路面硬化的工程款债权，其将此债权转让给被告的行为已通知原告时任村主任张振林，故债权转让后，被告对于原告即享有到期的工程款债权。此后，被告主动提出将其已到期债权与应给付原告的2012年租金抵销，且将抵销通知送达原告时任村主任张振林并得到其同意，且事后双方租赁权利义务继续履行，租赁关系正常存续，故在此期间内的租金可视为已给付完毕。其次，因鸡舍全部倒塌系延庆特大暴雪所致，无法归责于被告，故依据法律规定，自租赁鸡舍全部毁损后的租金，被告作为承租人有权不再支付。因此，原告要求被告给付2012年与2013年租金的主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十四条、第九十九条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会与被告北京来祥养殖中心于2010年7月14日签订的《租赁协议》。
二、驳回原告北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会的其他诉讼请求。
案件受理费二千七百一十三元，由原告北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会负担二千六百六十三元，已交纳；由被告北京来祥养殖中心负担五十元，于本判决书生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 赵若浩
人民陪审员 姜亦芳
人民陪审员 卫宏英
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 宋铁映