福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0203民初4678号
原告（反诉被告）：丁素君，女，1969年3月2日出生，汉族，住浙江省天台县。
委托诉讼代理人：颜良材，福建均融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张长炜，福建均融律师事务所律师。
被告（反诉原告）：易钦发，男，1985年2月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：刘晓娥，福建旭丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘楠楠，福建旭丰律师事务所律师。
原告丁素君与被告易钦发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，被告易钦发提出反诉，本院决定合并审理，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，于2018年4月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁素君的委托诉讼代理人颜良材，被告（反诉原告）易钦发的委托诉讼代理人刘晓娥、刘楠楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁素君向本院提出诉讼请求：1．易钦发支付丁素君逾期付款违约金485640元；2．易钦发赔偿丁素君律师代理费30000元。事实和理由：2017年7月25日，丁素君与易钦发签订一份《房产买卖协议》，约定：易钦发以13680000元的价格向丁素君购买厦门市思明区莲兴路51号702室房屋（以下均称讼争房屋）；易钦发应于2017年8月10日前支付购房款7180000元（含定金）、2017年10月10日前支付购房款6500000元；双方应于2017年9月10日前办理讼争房屋交易过户登记手续；丁素君应于2018年1月1日将讼争房屋交付给易钦发使用；合同签订后，双方不得中途违约，否则违约方除向守约方承担总额百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；若易钦发不能按时支付房款，每逾期一日，应向丁素君支付房屋成交总价0.05%的违约金。合同签订后，丁素君依约履行了讼争房屋的交易过户及交付义务；但易钦发却未能按时支付购房款，其直至2017年12月19日才付清所有购房款，逾期天数合计71天，应承担相应的违约责任。
易钦发辩称，1．在《房产买卖协议》履行过程中，易钦发申请的银行贷款未能及时获得发放，易钦发立即与丁素君进行沟通，双方协商一致同意易钦发延期付款，此后易钦发支付了全部购房款，故易钦发不存在逾期支付购房款的违约行为。2．如果法院认定易钦发存在逾期支付购房款的违约行为，《房产买卖协议》约定的违约金也过高，请求法院酌情予以减少。易钦发依约于2017年8月10日前付清首期购房款（含定金）7180000元。剩余购房款6500000元，在银行贷款没有按时发放的情况下，易钦发也多次分批积极周转资金予以支付，最终于2017年12月19日支付完毕全部剩余购房款。如果法院认定易钦发支付剩余购房款6500000元的行为构成违约需要支付违约金，丁素君主张违约金每日按房屋成交总价的0.05%计算，也明显过分高于丁素君的损失；违约金应以付款期限届满应付但未付金额作为计算违约金的基数，分别按应付未付金额的逾期天数，并以最高不超过中国人民银行同期贷款利率罚息日利率计算。3．丁素君要求易钦发赔偿律师代理费没有事实和法律依据。《房产买卖协议》第十二条第1款约定“甲（丁素君）、乙（易钦发）双方在签订本协议后不得中途违约。否则违约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等”，第2款约定“若乙方不能按时支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过5日仍未履约的，视为违约。守约方有权解除合同，同时违约方应按本条第一款的约定承担违约责任”，可见，这两个条款分别规定了两种不同情形的违约责任，第1款适用于根本违约的情形，第2款适用于一般违约但非违约方仍有期待利益选择继续履行合同的情形；第2款特别约定在一方丧失期待利益而选择解除合同的情况下，违约方应按第1款约定承担违约责任。因此，只有在违约方构成根本违约导致合同目的落空时，守约方才有权按第1款的约定主张律师代理费；相反，如果合同目的没有落空，守约方没有主张解除合同，合同并未赋予守约方主张律师代理费的权利。事实上，双方当事人已经完成交易，丁素君没有选择解除合同，其自然也没有选择按第1款约定主张违约金，而是按第2款约定主张违约金，故丁素君要求易钦发支付律师代理费不符合合同约定，也没有法律依据，应当予以驳回。综上，请求法院驳回丁素君的诉讼请求。
易钦发向本院提出反诉请求：丁素君立即支付易钦发逾期交房违约金47880元。事实和理由：2017年7月25日，易钦发与丁素君签订一份《房产买卖协议》，约定易钦发以13680000元的价格向丁素君购买讼争房屋，丁素君应于2018年1月1日前将讼争房屋交付给易钦发使用，若丁素君不能按时交付讼争房屋，每逾期一日，应每日按成交总价的0.05%支付违约金。合同签订后，易钦发于2017年12月19日前支付完毕全部购房款，但丁素君直至2018年1月8日才将讼争房屋交付给易钦发使用，丁素君逾期7天交付房屋的行为已经构成违约，应按约定支付易钦发逾期交房违约金。
丁素君对易钦发的反诉辩称，1．双方当事人已于2018年1月1日进行了讼争房屋的交接手续，易钦发在当日对讼争房屋的家具进行清点后接收了房屋并向丁素君出具了交房清单。2．易钦发以讼争房屋钥匙的交接时间作为讼争房屋的逾期交付时间没有依据。2018年1月1日交房当天，易钦发当天要更换门锁故表示不需要丁素君的钥匙，而且当时中介处也有讼争房屋的钥匙。后在2018年1月4日，丁素君通过中介要求易钦发交付讼争房屋的钥匙，所以双方当事人在2018年1月4日做了钥匙交接单；但不能以钥匙的交接作为交房时间点，因为丁素君在此之前已经将整个房屋主体交付给了易钦发。综上，请求法院驳回易钦发的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：
2017年7月25日，在厦门市兰言店房地产行销策划有限公司的居间下，丁素君（作为甲方）与易钦发（作为乙方）签订一份《房产买卖协议》，约定：乙方向甲方购买讼争房屋，成交总价为13680000元；乙方应于2017年7月28日前支付购房定金2000000元、2017年8月10日前支付购房款7180000元（含定金）、2017年10月10日前支付购房款6500000元；双方应于2017年9月10日前办理讼争房屋交易过户登记手续；甲方应于2018年1月1日将讼争房屋交付给乙方使用，2018年1月1日前讼争房屋所产生的物业、水电等费用由甲方自行结算；中介服务费全部由乙方承担。前述合同第十二条第1款约定“甲、乙双方在签订本协议后不得中途违约。否则违约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等”，第2款约定“若乙方不能按时支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过5日仍未履约的，视为违约。守约方有权解除合同，同时违约方应按本条第一款的约定承担违约责任”。
上述合同签订后，易钦发分别于2017年7月26日、2017年7月28日、2017年7月29日支付丁素君购房定金100000元、1000000元、900000元，于2017年8月10日支付丁素君购房款5180000元。后易钦发分别于2017年10月11日、2017年10月12日、2017年10月31日、2017年11月18日、2017年12月19日支付丁素君购房款1000000元、500000元、1000000元、1000000元、3000000元。
2018年1月1日，丁素君与易钦发的代理人易海生、居间方的员工程龙签署一份《厦门市思明区莲兴路51号0702室房屋交房家电家具清单》，该清单中载明了讼争房屋内的家具家电情况以及电表、煤气表的读数。
2018年1月，丁素君与易钦发的代理人易海生签署一份《钥匙交接单》，载明“厦门市思明区莲兴路51号702室钥匙交接”。易钦发提供的《钥匙交接单》原件显示落款日期为“2018年01月08日”，该日期系由易海生在打印的“2018年1月4日”基础上涂改形成；易钦发对此解释称因为当时打印的日期不正确，钥匙实际交接的日期就是2018年1月8日，所以对原打印的日期进行了修正。
审理中，厦门市兰言店房地产行销策划有限公司出具一份《证明》，载明“2018年1月1日，丁素君与易海生（易钦发的父亲）签署房屋交房家电家具清单，双方在房屋内部看了一下，双方对家具家电盘点了一下，但丁素君尚还有些物品没有清理走，未交付钥匙。丁素君与易海生于2018年1月8日签署房屋钥匙交接单并交付钥匙”。
丁素君委托律师参加本案诉讼，因此支出律师代理费30000元。
双方当事人有争议的事实为：丁素君于何时将讼争房屋交付给易钦发使用？
本院分析认为，根据在案事实及证据，应当认定丁素君是于2018年1月4日将讼争房屋交付给易钦发使用。首先，房屋的交付实质上涉及房屋的移转占有，在一般情况下应以房屋钥匙的交接作为房屋是否交付的判断标准。其次，《厦门市思明区莲兴路51号0702室房屋交房家电家具清单》的内容涉及讼争房屋内的家具家电情况以及电表、煤气表的读数，并无有关钥匙交接的内容；对家具家电及电表、煤气表的读数进行清点和确认，并不当然意味着双方当事人完成了房屋的交付手续。第三，在2018年1月1日之后，双方当事人确实进行了钥匙交接手续并签署了《钥匙交接单》。丁素君答辩时对此进行的解释，合理性尚不充分。故应以讼争房屋钥匙的交接作为丁素君向易钦发交付讼争房屋的判断标准。第四，《钥匙交接单》打印的落款日期为2018年1月4日，涂改后的日期为2018年1月8日，易钦发主张涂改日期是因为打印的日期不正确，丁素君对此予以否认，易钦发作为《钥匙交接单》的持有人应对日期的涂改已获得丁素君的同意或符合客观实际承担举证证明责任。从时间上看，打印的日期与涂改后的日期相差四天，日期间隔较大，一般情况下打印日期出现此种错误的可能性较小，故丁素君的主张合理性尚不充分。第五，讼争房屋的中介服务费系由易钦发负担，其与居间人之间存在一定的利害关系，故居间人厦门市兰言店房地产行销策划有限公司向易钦发出具的《证明》的证明力较低。因此，易钦发所举示的证据不足以证明《钥匙交接单》落款日期的涂改征得了丁素君的同意或符合客观实际，应承担相应的不利后果。综上，本院认定丁素君是在2018年1月4日向易钦发交付讼争房屋。
本院认为，丁素君与易钦发签订的《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方应依约全面履行。
按照《房产买卖协议》的约定，易钦发应于2017年7月28日前支付购房定金2000000元，但其至2017年7月29日才将该款项全部支付完毕，逾期1天；易钦发应于2017年10月10日前支付剩余购房款6500000元，但其直至2017年12月19日才将该款项全部支付完毕，逾期70天；易钦发逾期支付前述两笔购房款的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。丁素君要求逾期付款违约金每日按讼争房屋成交总价13680000元的0.05%计算，考虑易钦发逾期付款的金额与讼争房屋成交总价之间相差的金额确实较大，故易钦发主张逾期付款违约金过高请求予以适当减少，本院予以支持。充分考虑丁素君主张的逾期付款损失情况以及预期利益等因素，结合易钦发的逾期付款情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定逾期付款违约金每日可按当期应付款总额的0.05%计算；经计算，易钦发应支付给丁素君的逾期付款违约金为228500元（2000000元×0.05%×1天+6500000元×0.05%×70天）。
按照《房产买卖协议》的约定，丁素君应于2018年1月1日将讼争房屋交付给易钦发使用，但其直至2018年1月4日才交付，逾期3天，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。易钦发主张逾期交房违约金每日按讼争房屋成交总价13680000元的0.05%计算，丁素君明确表示其不要求进行减少调整，本院对此予以照准。经计算，丁素君应支付给易钦发的逾期交房违约金为20520元（13680000元×0.05%×3天）。
关于丁素君主张的律师代理费问题。从《房产买卖协议》第十二条第1款及第2款的内容来看，这两款适用的违约情形及违约责任的具体构成不并相同，第1款应当认定为适用于一方当事人存在根本性违约行为的情形。易钦发逾期支付购房款的行为属于迟延履行合同义务，并不构成根本性违约，故丁素君根据《房产买卖协议》第十二条第1款的约定要求易钦发支付律师代理费，缺乏依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、易钦发于本判决生效之日起十日内支付丁素君逾期付款违约金228500元；
二、丁素君于本判决生效之日起十日内支付易钦发逾期交房违约金20520元；
三、上述第一项、第二项中的给付义务相互抵付后，易钦发应于本判决生效之日起十日内支付丁素君207980元；
四、驳回丁素君的其他诉讼请求；
五、驳回易钦发的其他反诉请求。
本诉案件受理费4478元，由丁素君负担2494元，易钦发负担1984元。反诉案件受理费498元，由易钦发负担285元，丁素君负担213元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 刘宪昌
二〇一八年五月十五日
代书记员 李 馨
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。