黑龙江省牡丹江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黑10执异14号
案外人梁燕玲，女，1955年4月5日出生，汉族。
申请执行人彭景旻，男，1981年9月19日出生，汉族。
被执行人穆棱市正圆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省穆棱市八面通镇民主委，组织机构代码76270681-9。
法定代表人梁勇，男，董事长。
被执行人穆棱市兴河商联房地产开发有限公司，住所地黑龙江省穆棱市马桥河镇跃进委，组织机构代码58381942-0。
法定代表人刘金元，男，董事长。
在本院执行彭景旻申请执行穆棱市正圆房地产开发有限公司、穆棱市兴河商联房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人梁燕玲对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人梁燕玲称，位于穆棱市八面通镇永圣花园小区1号楼菜市路由西向东第10号门市房（由东向西9号门市房）及1号楼菜市路由西向东第10号门市房（由东向西9号门市房）后身所对应的车库，由穆棱市正圆房地产开发有限公司开发后又与穆棱市兴河商联房地产开发有限公司合作开发并取得了房产销售相关手续，其于2010年6月21日购买穆棱市八面通镇永圣花园小区1号楼菜市路由西向东第10号门市房及1号楼菜市路由西向东第10号门市房后身所对应的车库，与穆棱市正圆房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》且交付了全部房款，案外人认为房屋和车库所有权归其所有，申请将已查封的房产予以解封。
本院查明，申请执行人彭景旻与穆棱市正圆房地产开发有限公司、穆棱市兴河商联房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年7月21日作出（2014）牡民初字第60号民事调解书，调解书确认：一、被告穆棱市正圆房地产开发有限公司、穆棱市兴河商联房地产开发有限公司给付原告彭景旻工程款25431680元、利息3280000元，共计28711680元；二、如被告穆棱市正圆房地产开发有限公司和穆棱市兴河商联房地产开发有限公司有任何一期未按时给付，被告穆棱市正圆房地产开发有限公司、穆棱市兴河商联房地产开发有限公司应立即给付原告彭景旻剩余的全部工程款和利息违约金；三、原告彭景旻在二被告应给付原告工程款及利息违约金中依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定享有优先受偿权。（2014）牡民初字第60号民事调解书生效后，彭景旻向本院申请执行。本院于2014年8月13日立案，案号为（2014）牡法执字第68号。在执行过程中，本院于2014年8月19日作出（2014）牡法执字第68号执行裁定书，裁定查封穆棱市兴河商联房地产开发有限公司所有的位于穆棱市八面通镇运东街、菜市路、红旗街、北三路范围内，永圣（盛）花园小区中包含案外人梁燕玲提出异议在内的1号楼菜市路由西向东第10号，由东向西9号门市房〔（2014）牡法执字第68-11裁定书体现为1号楼东起9号，房产号110〕及1号楼菜市路由西向东第10号门市房后身所对应的车库（梁燕玲称现位置为2号楼4号车库，房产号112）等共计175套房产。2016年8月18日，本院作出（2014）牡法执字第68-11号执行裁定书，裁定查封穆棱市兴河商联房地产开发有限公司所有的位于穆棱市八面通镇永圣花园小区包含案外人梁艳玲提出异议在内的1号楼菜市路由西向东第10号，由东向西9号门市房，〔（2014）牡法执字第68-11裁定书体现为1号楼东起9号，房产号110〕及1号楼菜市路由西向东第10号门市房后身所对应的车库（梁燕玲称现位置为2号楼4号车库，房产号112）等共计31套房产。
2010年6月21日，案外人梁艳玲与被执行人穆棱市正圆房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定案外人购买穆棱市八面通镇永圣花园小区1号楼菜市路由西向东第10号门市房，由东向西9号门市房〔（2014）牡法执字第68-11裁定书体现为1号楼东起9号，房产号110〕及1号楼菜市路由西向东第10号门市房后身所对应的车库（梁燕玲称现位置为2号楼4号车库，房产号112），门市房购房款为70万元，车库购房款为5万元。案外人梁燕玲分别于2010年6月21日、2010年6月30日、2011年4月18日和2012年5月28日向穆棱市正圆房地产开发有限公司支付40万元、10万元、5万元和15万元，共计70万元。案外人梁燕玲称，购买上述房产用于居住和商用。经本院向穆棱市房地产管理处调查，案外人梁燕玲名下无用于居住的房屋。
另查，穆棱市八面通镇永圣花园小区，原由穆棱市正圆房地产开发有限公司拆迁开发，在永圣花园小区开发建设过程中，由于穆棱市正圆房地产开发有限公司手续不全，曾被穆棱市建设主管部门责令停工。2013年11月，穆棱市兴河商联房地产开发有限公司作为开发单位介入该工程。2014年3月6日穆棱市正圆房地产开发有限公司（甲方）与穆棱市兴河商联房地产开发有限公司（乙方）签订《协议书》一份，协议主要内容：一、由于甲方开发资质未年检，为了将永圣花园小区开发手续尽快办理完毕，甲方同意以乙方开发资质进行办理项目各种相关手续；二、双方约定，甲方于2014年3月1日前就该项目对第三人所形成各种经济关系，由甲乙双方共同承受，共同享有权利，承担义务，共担风险。三、甲乙双方原有的权利和义务继续履行，原合同协议继续生效；四、此项目竣工验收手续由乙方负责，小区物业由甲方负责。2014年，穆棱市兴河商联房地产开发有限公司取得该工程建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2016年7月22日，穆棱市兴河商联房地产开发有限公司取得永圣花园1、2、3号楼商品房预售许可证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案被执行人穆棱市正圆房地产开发有限公司是永圣花园小区的拆迁人，2014年3月6日穆棱市正圆房地产开发有限公司与穆棱市兴河商联房地产开发有限公司所签订的协议书是合作开发协议，而非转让协议，穆棱市正圆房地产开发有限公司没有在穆棱市兴河商联房地产开发有限公司介入后退出永圣花园小区工程，穆棱市兴河商联房地产开发有限公司于2016年7月22日已经取得了商品房预售许可证，应当认定争议房屋的买卖合同有效。案外人梁燕玲名下没有用于居住的房屋，其称所购商品房用于商用和居住，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，故案外人梁燕玲提出的对1号楼菜市路由西向东第10号，由东向西9号门市房〔（2014）牡法执字第68-11裁定书体现为1号楼东起9号，房产号110〕的异议理由成立，其异议请求本院予以支持。案外人梁燕玲购买的车库并非用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件，故其对车库的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
一、中止对被执行人穆棱市兴河商联房地产开发有限公司所有的位于穆棱市八面通镇永圣花园小区1号楼东起9号门市房（房产号1**）的执行。
二、驳回案外人梁燕玲的其他异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孙钦刚
审判员 张 微
审判员 杨弘智
二〇一七年三月二十四日
书记员 鲍起佳