广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终937号
上诉人（原审被告）：郭湛斌，男，1970年8月1日出生，汉族，居民，住新兴县。
委托代理人：梁小玲，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：新兴县新美不锈钢制品有限公司。地址：新兴县。
法定代表人：黄丽珍。
委托代理人：苏楚腾，该公司经理，住肇庆市。
上诉人郭湛斌因与被上诉人新兴县新美不锈钢制品有限公司租赁合同纠纷一案，不服新兴县人民法院作出的（2016）粤5321民初927号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人郭湛斌上诉请求：1、判令撤销新兴县人民法院作出的（2016）粤5321民初927号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：一、一审法院认定事实错误，本案中，是被上诉人违约在先，未履行《租赁合同》的约定向上诉人提供收取定金、租金票据，上诉人无奈才拒付租金。上诉人在《租赁合同》签订后，于2015年11月20日、12月29日向被上诉人支付定金共150000元，于2016年1月27日支付租金35000元；依商业惯例及《租赁合同》第四章第四条第二款：“甲方（被上诉人）收取租金时，向乙方（被上诉人）出具租金收据（有效票据）确认”的约定，从上诉人第一次支付第一笔定金开始就向被上诉人讨要收取定金的收据及租金的发票，但是被上诉人却多次拖延出具票据给上诉人，并要求上诉人承担应由被上诉人自己承担的电费，否则不予开具票据给上诉人，上诉人因此行使不安抗辩权拒付租金进行对抗。后来，虽然上诉人支付了租金共260000元，再至2016年10月14日、2016年10月15日、2016年10月18日、2016年10月19日共向被上诉人支付租金共120000元，经上诉人与被上诉人指定的联络人凌家俊协商讨要租金票据，凌家俊仍不愿意出具。本案并非是上诉人违约而是被上诉人违约，因此上诉人不同意解除《租赁合同》，《租赁合同》的解除条件尚未成就，不应解除，更不应该没收上诉人交付的定金。
二、被上诉人应该证明其已经开具租赁发票。原审法院认定上诉人提出因被上诉人不出具租金收据而拒交租金不属违约，但没有证据证明，故而不予采纳上诉人的该抗辩意见。上诉人认为，从举证角度，被上诉人没有向上诉人开具票据是客观不存在的事实，对于客观不存在的事实，上诉人无法举证证明，应该按照举证责任倒置，由被上诉人承担举证义务，证明其已经开具租赁发票。
三、目前为止，上诉人已经向被上诉人支付了定金150000元及租金415000元，但是被上诉人未向上诉人开具任何票据，上诉人的租金开支无法做账导致上诉人的税负增加，造成了上诉人的损失，上诉人要求被上诉人应向上诉人出具，否则因此造成该部分损失及其他损失，应向上诉人赔偿。
综上，一审法院认定事实错误，上诉人为此向贵院提起上诉，请支持上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。
上诉人补充事实与理由如下：因为被上诉人的经营范围没有出租的经营权利，无法出具合法的租赁发票，且经上诉人多次催促，被上诉人也没有出具，所以上诉人已于2016年12月23日搬离涉案的租赁物，上诉人同意搬离租赁物当天解除合同，解除合同是被上诉人的原因造成，所以上诉人请求撤销一审判决的第二、三项判决。关于租金，上诉人同意支付至搬离租赁物当天。
被上诉人新兴县新美不锈钢制品有限公司辩称：被上诉人认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉，支持一审判决。对于没有开具发票的问题，被上诉人在2016年3月4日向上诉人发出了催告通知书，上诉人并没有作任何关于没有开具发票的事实的回应。根据双方签订的合同第4章租金与支付方式的约定，被上诉人只是出具租金收据，而不是发票，被上诉人收到租金已开出了收据。在双方签订的合同第6章税收与费用的约定，明确相关税费由上诉人负责，如果上诉人要求被上诉人开具发票，应承担相应税费。对于上诉人在2016年12月23日搬离租赁物，被上诉人并不知情，也没有办理相关的交接手续，被上诉人认为搬离人办理交接手续之日即为解除合同之日。
新兴县新美不锈钢制品有限公司向一审法院起诉请求：1、解除新兴县新美不锈钢制品有限公司与郭湛斌于2015年10月22日签订的《租赁合同》，责令郭湛斌在限期内返还租赁物及借用物件给新兴县新美不锈钢制品有限公司；2、新兴县新美不锈钢制品有限公司已收取郭湛斌的150000元定金归新兴县新美不锈钢制品有限公司所有；3、郭湛斌支付63000元违约金给新兴县新美不锈钢制品有限公司，并确认租赁物内一切固定装修设施归新兴县新美不锈钢制品有限公司所有；4、郭湛斌支付拖欠租金250000元给新兴县新美不锈钢制品有限公司（租金暂计至2016年7月30日）；5、案件受理费由郭湛斌承担。
一审法院认定事实：2015年10月22日，新兴县新美不锈钢制品有限公司作为甲方、郭湛斌作为乙方，双方共同签订了一份《租赁合同》。合同约定：1、甲方将位于新兴县XX镇XX路XX号仓库、办公楼、生活区、空地等（约8300平方米）土地标的物出租给乙方使用。2、租赁用途：用于经营生意等。3、租赁期限：2015年12月1日起至2020年11月30日止，共五年。4、租金及交付方式：每月租金50000元，每月10日前乙方将租金存入甲方指定的银行账户（账号：622208202000004XXXX，户名：凌家俊，开户行：中国工商银行XX支行）。5、签订合同时，乙方交纳150000元定金给甲方，该定金在本合同期满之日起5个工作日内，如乙方不违约，甲方全额无息退还定金给乙方；乙方逾期30天付清租金的，甲方有权解除合同并没收乙方定金；甲方违约的，双倍返还定金给乙方。6、甲方应于2015年12月1日前交付租赁物给乙方，逾期交付的，乙方有权向甲方按3000元/天收取违约金（甲乙双方协商同意延展除外）。7、乙方承租期间实际发生的水、电、电话、有线电视、互联网等费用，按用者自付的原则负担，乙方直接向有关部门缴纳。8、乙方逾期支付租金连续达30天以上，甲方有权选择提前终止合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失。甲方据此终止合同时，应提前10天书面通知乙方，乙方应及时搬迁并交回租赁物，租金照实结算；乙方无权要求返还已缴纳的履约保证金。9、甲方违反合同约定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方合同权益受到实质损害的，乙方有权提前终止合同，并提前10天书面通知甲方。甲方应及时退还乙方结余的款项和履约保证金，租金、水电费照实结算。10、甲方无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付逾期付款违约金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金之日千分之三的违约金。此外，合同还约定了双方其他权利义务。
合同签订后,郭湛斌于2015年11月20日支付了50000元定金给新兴县新美不锈钢制品有限公司。2015年12月8日，新兴县新美不锈钢制品有限公司将租赁物交付给郭湛斌。2015年12月28日，郭湛斌就租赁房屋内所属新兴县新美不锈钢制品有限公司的其余物品向新兴县新美不锈钢制品有限公司立下了借据一份，该借据载明：“新兴县新美不锈钢制品有限公司，原冲配车间有三面墙三箱铜芯电缆9米+23米+23米，模具车间三面墙三箱铜芯电缆7米+10米+9米，原圆片车间三箱铜芯电缆28米。蓝色铜芯电缆240平方，18米*3条。黄色铜芯电缆120平方，18米。黑色铜芯三线95平方，70米。黑色铜芯三线75平方，70米。黑色铜芯三线35平方，70米。500千瓦变压器一个。2015年12月4日抄水表034000立方。电表268.36度。由变压器房至厂外高压1000伏供电网接表处1000伏高压三线铜芯电缆350米。（埋地下）以上电缆数量和物品是属新美公司所有，不得损坏、自行裁断，否则按价赔偿。现请租赁方确认签名。签名：郭湛斌日期：2015年12月28日”。2015年12月29日，郭湛斌再次向新兴县新美不锈钢制品有限公司支付了100000元定金，该款连同2015年11月20日支付的定金，合共150000元。合同履行过程中，郭湛斌于2016年1月27日通过银行转账方式向新兴县新美不锈钢制品有限公司支付了35000元。之后由于郭湛斌并没有依约按时交付租金，2016年3月4日，新兴县新美不锈钢制品有限公司向郭湛斌发出了书面的催告通知书，通知郭湛斌即日起7日内付清拖欠的全部租金，否则新兴县新美不锈钢制品有限公司将依法解除涉案合同，收回租赁物。2016年3月11日，郭湛斌通过银行转账分别支付10000元、50000元给新兴县新美不锈钢制品有限公司；之后,又分别于2016年5月3日支付50000元、2016年6月20日支付50000元、2016年8月8日支付100000元给新兴县新美不锈钢制品有限公司。但由于新兴县新美不锈钢制品有限公司、郭湛斌双方对郭湛斌2016年1月27日所支付的35000元，3月11日支付的10000元，合共45000元是否为郭湛斌交付的租金，以及新兴县新美不锈钢制品有限公司有无向郭湛斌出具收取定金、租金票据的问题存在意见分歧，郭湛斌在2016年8月8日最后一次付款后，便不再向新兴县新美不锈钢制品有限公司付款。新兴县新美不锈钢制品有限公司经多次向郭湛斌追讨尚拖欠的租金无果，遂于2016年7月15日起诉至法院，提出前述诉讼请求。庭审中，新兴县新美不锈钢制品有限公司、郭湛斌双方确认至2016年8月8日止，郭湛斌共向新兴县新美不锈钢制品有限公司付款445000元，其中含定金150000元。新兴县新美不锈钢制品有限公司对要求郭湛斌支付计至2016年7月30日止的租金250000元变更为要求郭湛斌支付计至2016年9月30日止的租金250000元（2016年10月1日起的租金，按照月租金50000元的标准，计至郭湛斌腾退之日止），并放弃了要求郭湛斌支付违约金63000元，确认租赁物内一切固定装修设施归新兴县新美不锈钢制品有限公司所有的诉讼请求。
诉讼中，郭湛斌认为其拖欠租金是因为新兴县新美不锈钢制品有限公司一直没有出具收取租金的票据，但郭湛斌对此并无提供证据予以证实。
诉讼中，新兴县新美不锈钢制品有限公司提供了2015年12月18日电费增值税发票、2016年1月22日36217.29元的电费增值税发票、2016年1月26日211.03元的电费（实为逾期交付电费的违约金）发票各一份，客户抄表结算复核单三份，拟证实新兴县新美不锈钢制品有限公司代郭湛斌缴纳了2015年12月1日至2016年1月1日用电所产生的电费及违约金合共36428.32元，该段时间用电量为20度工业用电，由于没有用够额定电量产生了变损费才需要交30000多元。新兴县新美不锈钢制品有限公司认为，郭湛斌于2015年12月8日搬入租赁物，由于当时郭湛斌尚未开立用电户，郭湛斌遂请求借用新兴县新美不锈钢制品有限公司的账户用电，新兴县新美不锈钢制品有限公司便没有到供电局注销账户。之后，郭湛斌使用新兴县新美不锈钢制品有限公司账户产生了上述电费及违约金，由于郭湛斌所用的账户为新兴县新美不锈钢制品有限公司账户，故新兴县供电局多次催讨新兴县新美不锈钢制品有限公司交款，为此，新兴县新美不锈钢制品有限公司才代缴该笔费用；郭湛斌于2016年1月27日向新兴县新美不锈钢制品有限公司支付的35000元，3月11日支付的10000元，合共45000元，其中包含郭湛斌偿还新兴县新美不锈钢制品有限公司代付的电费及违约金36428.32元，以及郭湛斌向新兴县新美不锈钢制品有限公司支付的变压器赔偿款9000元。对新兴县新美不锈钢制品有限公司该证据，郭湛斌提供了其经营的新兴县珈珈金属制品有限公司2016年2月、3月的电费单，证实其是在2016年1月8日才得到供电局批准安装自己的用电账户开始用电，并认为郭湛斌在2015年12月8日进场，进场时水电均无，新兴县新美不锈钢制品有限公司所述电费是新兴县新美不锈钢制品有限公司在2015年12月8日郭湛斌进场前使用的20度工业用电才产生的，与郭湛斌无关。
另查明，租赁房屋原为新兴县新美不锈钢制品有限公司办公地，郭湛斌租赁用于经营新兴县珈珈金属制品有限公司。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同为新兴县新美不锈钢制品有限公司、郭湛斌双方真实意思表示，内容无违反法律强制性规定，合法有效。新兴县新美不锈钢制品有限公司、郭湛斌应按照合同约定履行各自权利义务。本案争议焦点为：1、郭湛斌拖欠新兴县新美不锈钢制品有限公司租金多少？2、涉案合同解除条件是否成就？对上述争议焦点，一审法院研判如下：
一、关于郭湛斌拖欠新兴县新美不锈钢制品有限公司租金的问题。案件中，新兴县新美不锈钢制品有限公司认为郭湛斌交付的款项中的45000元为新兴县新美不锈钢制品有限公司代郭湛斌垫付的电费以及郭湛斌对新兴县新美不锈钢制品有限公司的赔偿款9000元，应在郭湛斌所交租金中扣除；郭湛斌则认为新兴县新美不锈钢制品有限公司所述的电费为新兴县新美不锈钢制品有限公司自己使用产生，不应由郭湛斌负担，新兴县新美不锈钢制品有限公司所述的45000元为郭湛斌交付的租金。对此，一审法院认为，根据涉案合同约定，水电费用者自付，由郭湛斌直接向有关部门缴纳。郭湛斌在2015年12月8日进场，新兴县新美不锈钢制品有限公司则自认其是在2015年12月3日交付租赁物，而诉争电费单对应的客户核算单显示计费时段为2015年12月1日至2016年1月1日且用电量为20度工业用电，由于该时间段既包含了新兴县新美不锈钢制品有限公司交付租赁物前的时间段，又包含了郭湛斌进场时间段，无法确定电费是谁使用产生，而新兴县新美不锈钢制品有限公司提供的证据又不足以证实电费为郭湛斌使用产生，故新兴县新美不锈钢制品有限公司认为其所述电费为代郭湛斌缴交，并由此郭湛斌向新兴县新美不锈钢制品有限公司赔偿9000元，合共45000元，应在租金中扣除的意见，理据不足，一审法院不予支持。郭湛斌向新兴县新美不锈钢制品有限公司交付的445000元，扣除150000元定金后，余下295000元应全部为租金。经一审法院核算，该295000元租金包含了2015年12月1日至2016年4月30日止的租金250000元（50000元/月×5个月），以及2016年5月的租金45000元（295000元-250000元）。对于2016年5月份余下的5000元租金，郭湛斌未支付。且2016年6月起的租金，郭湛斌至今未交。郭湛斌认为因2015年12月租金新兴县新美不锈钢制品有限公司、郭湛斌经口头协商为45000元，故其已交清了计至2016年5月30日止的租金，由于新兴县新美不锈钢制品有限公司对此予以否认，郭湛斌对此又未提供证据证明新兴县新美不锈钢制品有限公司减免租金，故郭湛斌该抗辩意见，证据不足，一审法院不予采纳。
二、涉案合同解除条件是否成就的问题。根据合同约定，郭湛斌逾期30天交付租金，新兴县新美不锈钢制品有限公司可解除合同。现郭湛斌拖欠2016年5月份的5000元租金及2016年6月起的租金至今未交，合同约定的解除条件已成就。新兴县新美不锈钢制品有限公司请求解除涉案《租赁合同》以及郭湛斌腾退租赁物及借用物品给新兴县新美不锈钢制品有限公司，理据充分，一审法院予以支持。郭湛斌提出其因新兴县新美不锈钢制品有限公司不出具租金收据而拒交租金不属违约，不同意解除合同的抗辩意见，但没有提供证据予以证实，故对郭湛斌该抗辩意见，一审法院不予采纳。郭湛斌认为新兴县新美不锈钢制品有限公司存在迟延交付的违约行为，由于郭湛斌未在本案请求新兴县新美不锈钢制品有限公司承担违约责任，对此一审法院不作处理。郭湛斌可另寻法律途径予以解决。
对于新兴县新美不锈钢制品有限公司请求已收取的150000元定金归新兴县新美不锈钢制品有限公司所有的问题。涉案合同约定如郭湛斌逾期30日付清租金，新兴县新美不锈钢制品有限公司有权解除合同并没收定金；新兴县新美不锈钢制品有限公司违约的，双倍返还定金给郭湛斌，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；….”的定金罚则。现郭湛斌拖欠多月租金，已属违约，根据上述法律规定及合同约定，定金应由新兴县新美不锈钢制品有限公司没收。又根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条第二款：“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”的规定，由于郭湛斌已履行了约6个月的交付租金义务，占总合同期限的十分之一，未履行部分占总合同期限的十分之九，依法新兴县新美不锈钢制品有限公司只能按照未履行合同的比例收取定金，即归新兴县新美不锈钢制品有限公司所有的定金为135000元（150000元×9/10），余下15000元（150000元-135000元）应返还郭湛斌。
对于新兴县新美不锈钢制品有限公司请求郭湛斌支付计至2016年9月30日的租金250000元，由于案件辩论终结在2016年9月30日前，尚未到新兴县新美不锈钢制品有限公司请求的交付租金时间，故一审法院对该诉讼请求纠正为郭湛斌向新兴县新美不锈钢制品有限公司支付拖欠的2016年5月的5000元租金以及2016年6月1日起的租金（以月租金50000元为基数，从2016年6月1日起计至腾退租赁物之日止）。但由于新兴县新美不锈钢制品有限公司还需返还15000元定金给郭湛斌，该款项可在租金中予以扣除。
鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、新兴县新美不锈钢制品有限公司与郭湛斌于2015年10月22日签订的《租赁合同》于判决发生法律效力之日起解除，郭湛斌应于合同解除之日起十日内腾退租赁物及借用物品（借用物品清单详见2015年12月28日郭湛斌出具《借据》）给新兴县新美不锈钢制品有限公司。二、郭湛斌向新兴县新美不锈钢制品有限公司交付的135000元定金，归新兴县新美不锈钢制品有限公司所有。三、郭湛斌于判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的2016年5月份租金5000元以及2016年6月1日起计的租金（以月租金50000元为基数，从2016年6月1日起计至郭湛斌腾退之日止，所计得租金总额须扣减新兴县新美不锈钢制品有限公司应退还给郭湛斌的定金15000元）给新兴县新美不锈钢制品有限公司。如果郭湛斌未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4122.5元，由新兴县新美不锈钢制品有限公司负担875元、郭湛斌负担3247.5元。
二审中，上诉人提供证据一、银行转账记录，证明上诉人在2016年10月14日、10月15日、10月18日、10月19日向被上诉人共支付了12万元租金。证据二、电话录音、录音对话记录，证明上诉人向被上诉人支付了租金12万元后，请求被上诉人出具票据，被上诉人仍要求上诉人承担不应承担的电费后，才给予出具。证据三、被上诉人工商登记档案，证明被上诉人的工商登记档案的经营范围显示，其并不具备出租的经营范围，自然不可能向被上诉人出具租金发票，故而一再借故拖延向上诉人出具租金发票。证据四、搬离租赁物的通知、邮政快递单，证明上诉人已经通知被上诉人其已经搬离租赁物以及搬离租赁物的理由。对此，被上诉人确认收到12万元租金；认为证据二来源不合法，属于私下录音，在谈话过程中，押金以及开始两个月的租金已开具了收据，后来未有开具收据，被上诉人当时打电话只是要求上诉人减除3万元的电费，剩余部分开具租金收据；对证据三无异议，因为场地的权属是被上诉人的，所以被上诉人对该地块与房屋拥有处置权，如出租，且证据三与是否开具发票无关联；对证据四，上诉人只是通知搬离了，并无要求与被上诉人办理房屋与出租物的交接手续，从而证明该出租物虽然搬离，但没有办理交接手续。
被上诉人提交房产证复印件，证明涉案出租屋的权属是被上诉人的，被上诉人有出租、转让等权利。
原审查明的事实与本院二审查明的一致，本院予以确认。
另查明，在二审中，双方当事人确认上诉人在2016年10月14日、10月15日、10月18日、10月19日向被上诉人共支付了12万元租金，且被上诉人表示可以作为上诉人尚欠的租金予以抵减。上诉人认为其已于2016年12月23日搬离了涉案租赁物，并表示通过快递方式向被上诉人发出搬离的通知，被上诉人表示在上诉人搬离后一周才知道上诉人搬离，双方确认上诉人已腾空了租赁物，但被上诉人认为上诉人没有办理交接手续，也没有归还租赁物，所在法律上仍未搬离。
再查明，被上诉人在一审主张上诉人所交的295000元中的45000元不应作为租金，而作为支付电费及赔偿款予以扣除，一审法院对被上诉人该请求没有支持，双方对此没有提起上诉。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。涉案租赁合同为双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定行使权利和履行义务。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点有：1、涉案租赁合同应否解除，如解除，何时解除。2、上诉人尚欠被上诉人的租金是多少。
关于第一个争议焦点问题。上诉人认为被上诉人不出具发票才拒付租金，主张是被上诉人违约在先，故不同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，在被上诉人已将出租物交付给上诉人使用的情况下，作为承租人的上诉人有义务向被上诉人交付租金，双方在合同中并没有约定上诉人向被上诉人交付租金是以被上诉人开具发票为前提，因此，上诉人认为被上诉人没有开具发票违约在先并拒付租金，并以此为由不同意解除合同，缺乏理据，本院不予采纳。双方在合同中约定了上诉人逾期30天交付租金，则被上诉人可解除合同，直至被上诉人在2016年7月15日起诉时，上诉人已拖欠2016年5月的5000元租金及2016年6月起的租金未付，逾期超过了30天，此时解除合同的条件已成就。上诉人主张已在2016年12月23日撤离租赁物。虽然被上诉人认为上诉人未归还借用物及未办理交接手续而不确认上诉人的搬离，但双方在二审中确认上诉人已腾空了租赁物，且被上诉人是将租赁物交付给上诉人以收取租金，借用物并非其收取租金的依据。因此，在被上诉人确认上诉人腾空了租赁物情况下，且结合被上诉人在上诉人搬离后一周了解该搬离的事实，本院确认双方在2015年10月22日签订的《租赁合同》于2016年12月31日解除，并确认上诉人在判决生效之日起十日内归还借用物品（借用物品清单详见2015年12月28日上诉人出具《借据》，并详见本判决书附表）。
关于第二个争议焦点问题。双方已在一审确认截止至2016年8月8日，上诉人共向被上诉人支付了445000元，其中包含150000元定金。被上诉人在一审主张上诉人所交的295000元中的45000元不应作为租金，而作为支付电费及赔偿款予以扣除，一审法院对被上诉人该请求没有支持，双方对此没有提起上诉，本院予以维持，并确认上诉人截止至2016年8月8日支付了295000元的租金。同时由于双方当事人确认上诉人在2016年10月14日、10月15日、10月18日、10月19日向被上诉人共支付了12万元租金，且被上诉人表示可以作为上诉人尚欠的租金予以抵减，故本院确认截止至2016年10月19日，上诉人共向被上诉人支付了415000元的租金，且该租金包含了2015年12月1日至2016年7月30日止的租金40万元（50000元/月×8个月），以及2016年8月份的租金15000元（415000元-400000元）。对于2016年8月份余下的租金35000元，上诉人未支付。
虽然被上诉人一审主张已收取上诉人的定金15万元不予以返还，但由于直至被上诉人起诉时，上诉人已履行了约6个月支付租金的义务，占总合同期限的十分之一，未履行部分占总合同期限的十分之九，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款的规定，认定被上诉人只能按未履行合同的比例收取定金135000元，剩余15000元应返还给上诉人，并无不妥，本院予以确认。另外，被上诉人一审起诉请求上诉人支付至2016年9月30日的租金，因在本案二审期间，上诉人履行支付该租金的期限已届至，因此，上述剩余15000元定金可在2016年8月份未支付的租金35000元中予以扣除，扣除后尚欠20000元未支付。据此，本院确认上诉人应支付2016年8月份租金20000元及2016年9月至12月的租金20万元，合共22万元给被上诉人。
综上，一审判决适用法律正确，但认定事实部分不清，以致实体处理部分有误，本院依法予以纠正。上诉人郭湛斌的上诉请求，缺乏理据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）的规定，判决如下：
一、维持新兴县人民法院（2016）粤5321民初927号民事判决第二项及受理费部分。
二、撤销新兴县人民法院（2016）粤5321民初927号民事判决第一、三项。
三、新兴县新美不锈钢制品有限公司与郭湛斌于2015年10月22日签订的《租赁合同》于2016年12月31日解除，郭湛斌在本判决发生法律效力之日起十日内归还借用物品（借用物品清单详见2015年12月28日上诉人出具《借据》，并详见本判决书附表）。
四、郭湛斌于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年8月份租金20000元及2016年9月至12月的租金200000元，合共220000元给新兴县新美不锈钢制品有限公司。
五、驳回新兴县新美不锈钢制品有限公司的其他诉讼请求。
如果郭湛斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费6925元，由上诉人郭湛斌负担4062元，被上诉人新兴县新美不锈钢制品有限公司负担2863元。
本判决为终审判决。
审判长 邓建勇
审判员 罗晓红
审判员 陈洁涛
二〇一七年三月十七日
书记员 冯梓叶