甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第1098号
原告（反诉被告）：.
法定代表人：芦世平，该校校长。
委托诉讼代理人：吴继红，甘肃惠普律师事务所律师。
被告（反诉原告）：城关区曹家巷添添小厨,.
经营者：张希同，该个体工商户经营者。
委托诉讼代理人：张自虎，.
委托诉讼代理人：刘方玲，甘肃正天合律师事务所律师。
原告（反诉被告）兰州市第二中学（以下简称二中）诉被告（反诉原告）城关区曹家巷添添小厨（以下简称添添小厨）返还原物纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，被告提起管辖权异议。本院依法作出裁判后，被告就管辖权异议提起上诉，在兰州市中级人民法院审理期间，被告又撤回上诉。后被告又以赔偿装修损失为由，在举证期限内提出反诉，本院依法合并审理，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告二中委托诉讼代理人吴继红、被告添添小厨委托诉讼代理人张自虎、刘方玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即将兰州市城关区曹家巷19-21号一楼铺面面积96.96平方米的房产恢复原状并返还给原告；2、被告向原告支付上述房产的占用费30541元，并从2015年9月20日起按每月4363元计算至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：兰州市城关区曹家巷19-21号建筑面积96.96平方米，使用面积72.72平方米房屋为原告二中所有。被告自2015年2月20日起无权占有、使用涉案房屋至今。被告行为损害了原告合法权益。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。
被告辩称，原告诉讼请求无事实及法律依据，被告使用涉案房屋系有权占有。现原告提交的租赁合同租赁期限虽为一年，但事实上原、被告口头约定租赁期限为五年，一年期合同届满后重新续签。被告认为原告应当履行约定，由被告继续使用涉案房屋。
被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告赔偿装饰装修损失25万元。2、本案本诉、反诉全部诉讼费用由原告承担。事实和理由：2014年初被告为经营特色餐饮与原告商谈租赁其房屋的相关事宜，双方商谈时被告表示其经营餐饮为粤式风味，需对租赁房屋进行大量装饰装修，并安装相关设施设备，特别需要从天然气公司申请安装天然气管道，装饰、装修造价成本高，所以要签订5-8年的长期租赁合同，否则装修成本都无法收回。原告表示其与租赁户签订租赁合同都是一年一签，但承诺租赁合同到期后仍与被告续签合同，让被告放心装修经营。被告得到原告可长年租赁使用房屋的承诺后，即于2014年2月20日与原告签订了《房屋租赁合同》，租赁原告位于曹家巷19-23号、面积为96.96平方米的房屋，月租金为4363元。合同签订后，被告为了达到经营条件即投入大量资金对租赁房屋进行装饰、装修并添附设施、设备。由此产生相关费用25万元。2014年3月被告装修后即正常营业。但至2015年2月被告向原告交付第二年度房租时，原告不接受租金，但也未告知不能继续租赁房屋。直到2015年7月被告才得知原告起诉其腾房。被告认为，被告基于原告承诺方与其签订《房屋租赁合同》并投入了大量资金用以装修、添附。现原告违反双方约定，在被告使用租赁房屋一年半后即要求收回租赁房屋，给被告造成了巨大的经济损失。故被告提起反诉。
原告针对被告的反诉请求辩称，装修损失问题，原告不承担任何责任，因为对此租赁合同已有明确约定装修费用由被告自行承担。原告并未承诺被告可长期租赁使用涉案房屋。原、被告已约定合同期满后可以选择涉案商铺的装修部分归原告所有还是由被告拆走并承担费用，对此不应有争议。故原告认为被告的反诉讼请求是没有事实和法律依据的。
本院经审理认定事实如下：被告个体工商户营业执照登记名称为城关区曹家巷添添小厨，2014年2月20日被告以粤式风味小厨名义与原告签订了房屋租赁合同，合同约定原告将位于兰州市城关区兰州二中曹家巷综合楼、门牌号为曹家巷19-23号（现门牌号变更为19-21号）出租予被告，房屋建筑面积96.96平方米、使用面积为72.72平方米。该房屋租赁期限为1年（2014年2月20日-2015年2月19日），每月租金为4363元，租赁期满后原告有权收回出租房屋，被告应如期交还。另约定如被告续租需与原告重新签订租赁合同。对于装修部分，双方约定被告如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，需事先征得原告同意后才可施工。租赁期满或者因被告责任导致退租的，除双方另有约定外，原告有权选择依附于房屋的装修归原告所有、要求被告恢复原状、向被告收取恢复工程实际发生的费用三种权利中的任意一种。该合同签订后，被告即于2014年3月20日与甘肃凌智环境艺术设计工程有限公司签订商业店面装修工程施工合同，由该公司对涉案房屋进行了装修。被告因装修花费147878.54元。被告因进行餐饮经营，对涉案房屋进行天然气设备安装，花费22000元。2015年房屋租赁合同到期后，原告即向被告要求返还房屋，并于2015年11月19日向本院提起诉讼。现涉案房屋仍处于被告管理之下。
2016年7月21日，被告委托代理人刘方玲向原告现任总务处副主任制作询问笔录，询问笔录反映原告口头承诺被告长期使用涉案房屋，但因2015年3月相关部门出具文件要求收回出租房屋，致使原告无法继续对外出租房屋。且原告对于被告装修涉案房屋知情。
本院确认的上述事实，有原告提供的房屋租赁合同，被告提供的房屋租赁合同、税务发票、装修合同、询问笔录以及双方当事人在法庭上陈述的庭审笔录在案为凭，这些证据已经质证和本院审查，可以采信。
本院认为，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告签订的租赁合同已于2015年2月19日到期，在未重新签订租赁合同情形下，原告有权要求被告返还租赁房屋并支付占用费，同时可以要求被告恢复原状。被告负有返还、恢复原状、支付占有使用费的后合同义务。故对于原告诉讼要求被告对涉案房屋恢复原状并返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。对于原告诉讼要求被告支付2015年2月20日-2015年9月19日期间占用使用费30541元，并以每月4363元标准支付占有使用费直至将涉案房屋恢复原状并返还原告之日止的诉讼请求，本院亦予以支持。
关于被告反诉要求原告赔偿装饰、装修损失25万元的诉讼请求。在案件审理过程中，被告申请对于装修现值进行评估，因被告随后提交了装修费用的增值税统一发票，故再未进行评估。综合考虑本案案情及商业习惯，被告租赁涉案房屋经营餐饮并投入资金进行装饰、装修、添附，应有长期租赁使用的意思表示。结合本案被告代理人制作的询问笔录，可合理推定原告作出过可续签租赁合同的承诺，但现因客观原因无法继续出租涉案房屋。对于被告因投入装饰、装修和安装天然气设备而产生的费用169878.54元，考量上述因素、租赁合同约定、涉案房屋现由被告占有经营状态，原告应以30%比例对被告进行补偿，补偿金额为50963.5元，剩余70%部分由被告自行承担。故对于被告的该项反诉请求，本院予以部分支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告城关区曹家巷添添小厨于判决生效之日起15日内将位于兰州市城关区曹家巷19-21号一楼铺面（城关区曹家巷添添小厨）恢复原状并返还予原告兰州市第二中学。
二、被告城关区曹家巷添添小厨于判决生效之日起15日内向原告兰州市第二中学支付占有使用费30541元（2015年2月20日-2015年9月19日）；2015年9月20日至被告恢复原状并返还上述房屋之日期间的占有使用费以每月4363元标准计算。
三、原告兰州市第二中学于判决生效之日起15日内向被告城关区曹家巷添添小厨支付装修、装饰补偿费50963.5元。
如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费673元，减半收取336.5元，由被告城关区曹家巷添添小厨承担。反诉费2525元，减半收取1362.5元，由被告城关区曹家巷添添小厨承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
代理审判员 陈建林
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 李晶晶