重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰法民初字第01999号
原告曾召霞，女，1973年10月19日出生。
委托代理人孙国峰，重庆天宇三星律师事务所律师。
委托代理人沈凤鸽，重庆天宇三星律师事务所律师。
被告陈权伦，男，1962年11月4日出生。
被告陈国云，男，63岁。
被告陈刚，男，1971年12月9日出生。
委托代理人敖永生，重庆洪宇律师事务所律师。
原告曾召霞与被告陈权伦、陈国云、陈刚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾召霞的其委托代理人孙国峰、沈凤鸽、被告陈刚的委托代理人敖永生到庭参加了诉讼。被告陈权伦、陈国云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾召霞诉称：2006年11月10日，被告陈刚与被告陈权伦签订《工程承包合同》，约定被告陈刚将丰都县的建房工程以大包干的方式发包给被告陈权伦承建，工程款以被告陈权伦出售该栋的房屋价款冲抵。2007年3月29日，被告陈权伦又将其承包的该工程转包给被告陈国云承建。2007年4月7日，原告与被告陈权伦签订《售房预约登记协议》，约定被告陈权伦将冲抵工程款的丰都县住房出售给原告。双方在签订合同后，原告按约定支付被告陈权伦购房款90000元。2012年7月，原告回家要求被告陈权伦交付房屋，却发现被告陈权伦下落不明，遂要求被告陈刚、陈国云代为陈权伦交付房屋，但其拒绝履行原告与被告陈权伦所签购房合同。鉴于三被告拒绝交付原告所购房屋，导致原告与被告陈权伦所签订的《售房预约登记协议》不能履行。请求人民法院依法判决：1、解除原告与被告陈权伦签订的《售房预约登记协议》；2、三被告连带赔偿原告经济损失40万元。
被告陈刚辩称：原告与被告陈刚没有合同关系，也未收取原告购房款，因此，被告陈刚不应对原告与被告陈权伦签订的合同承担合同义务，故请求人民法院依法驳回原告对被告陈刚的诉讼请求。
被告陈权伦、陈国云未作答辩。
经审理查明：陈刚是丰都县楼房的开发商。2006年6月，陈刚准备将丰都县楼房修建工程发包给陈权伦承建，但要求陈权伦向其缴纳保证金100万元。因陈权伦无钱支付保证金，便准备将该工程转包给陈国云承建。2006年6月5日，陈国云向陈权伦缴纳了保证金50万元，同时，陈权伦也向陈国云出具了50万元的保证金收条。同日，陈权伦作为甲方与作为乙方的陈国云签订了《工程承包协议书》，约定将滨江路加油站左边（侨心中学对面）小区开发工程（即滨江路18号楼）以大包干的形式发包给陈国云。同年12月5日，陈国云再次向陈权伦缴纳保证金10万元。
2006年11月10日，陈权伦在向陈刚缴纳了45万元保证金后，双方签订了《工程承包合同》，该合同主要约定：“甲方：陈刚乙方：陈全（权）伦甲方将滨江路18栋计13786.9㎡的房建工程采取大包干（包工、包料、包质量、包进度、包安全）的方式发包给乙方承建。该工程的工程款支付办法。甲方应付乙方的工程总价款，门面抵20%，住宿房抵80%，滨江路临街门面均价4000元／㎡，临江门面均价2500元／㎡，住宿楼以均价1300元／㎡，抵房结算工程款，乙方出售抵房部分，售房手续在甲方处办理”等。2007年3月30日，陈刚在另收到陈权伦工程保证金55万元（该款实为陈国云缴纳）后，便通知陈权伦入场施工。
2007年3月29日，陈权伦作为甲方与作为乙方的陈国云签订了《工程承包补偿协议》，该协议主要约定：“一、乙方必须在2007年3月30日前交齐保证金60万元给甲方。否则视为违约，违约按原合同执行。二、甲方向乙方借款人民币50万元（不付利息），作建设方办理手续费周转金，待工程基础完工后退还。这是甲方与乙方合作的前提条件，否则甲方将工程收回另行安排。三、甲方与业主方缴纳的工程保证金40万元，乙方进场施工时逐步还给乙方周转。四、乙方缴纳保证金后，甲方发进场通知书给乙方，乙方必须进场施工。五、原合同甲方在乙方提取现场管理费由原总价的5%改变为3%执行，此款在工程款中逐步支付。六、甲方支付乙方的工程款抵门面、住宿，由乙方出售，出售合同书和交款必须通过甲方签字盖章后生效，以便甲方办理有关售房手续”等。双方在签订补偿协议后，陈国云便入场施工。
2007年4月7日，陈权伦提供一份甲方署名为“重庆希翼建设有限公司滨江路三标段工程部办公室”的《售房预约登记协议》格式合同，与曾召霞（乙方）签订了《售房预约登记协议》，该协议主要约定：“一、乙方预定房屋在丰都县房，建筑面积110平方米。该房的用途为住房，属框架结构。二、计价方式与价款：甲、乙双方协商一致，该房的价款按建筑面积计算，该房单价为（人民币）1410.00元，总金额为（人民币）155100.00元（大写壹拾伍万伍仟壹佰元正），该房的建筑面积确认以房管所实测建筑面积为准，甲、乙双方多退少补。三、付款方式及期限：（3次）甲、乙双方签订本协议后乙方向甲方缴预约金（人民币）玖万元正。第二次付款：主体工程修至三楼时再交总价的30%。第三次付款：交钥匙和房产证时付总价的10%。交房时间：2008年5月底交户（付）使用。乙方付了预约金后，今后付款与恒安公司正式售房合同同步，交款金额手续由甲方办理交给乙方。四、乙方违约责任：乙方与甲方签订本协议后，乙方违约，必须付甲方违约金总价6%。甲方违约责任：甲方与乙方签订本协议后，甲方负责乙方签订恒安公司正式售房合同，否则甲方违约，必须付乙方违约金（人民币）总价7%。六、产权证办理：……乙方承担的税费必须由乙方负责等。甲方代表：陈权伦（私章）乙方代表：曾召霞（签名、盖章）2007年4月7日”。双方在协议签订后，曾召霞于当日支付陈权伦购房款9万元，同时，陈权伦也向曾召霞出具了收条，该收条载明：“交款单位：曾召霞收款方式：现金人民币（大写）玖万元正收款事由：购房（房屋，面积110㎡，单价1410元／㎡）财会主管：陈权伦（私章）2007年4月7日”。
陈国云在组织人员挖好基础和砌好围墙后，因该楼建工程未办理相关审批手续，被丰都县人民政府责令停止修建。2007年6月，陈权伦因无钱偿还他人借款，便更换手机号码外出躲债。2010年，陈刚在办理完相关建房审批手续后，陈国云以重庆黄金建设（集团）有限公司的名义（实为挂靠）重新与陈刚签订了《工程承包合同》，该合同主要约定，若开发商无钱支付工程款，就将30套住房以及4套住房冲抵工程款，陈国云有权出售，但必须通过陈刚签字同意等。陈国云在修建该楼建工程中，陈刚未将陈权伦预售给曾召霞的房屋用以冲抵陈国云工程款，而是留与自己处理。2012年6月，丰都县建房工程竣工。陈权伦原出售给曾召霞的房屋被陈刚出售给刘震，并于2015年3月10日办理了房地产权证，该房地产权证载明：“权利人：刘震坐落：丰都县房屋建筑面积121.89㎡套内面积106.88㎡”。
在本案诉讼中，曾召霞向本院提出申请，要求对陈权伦出售给自己的房屋的市场价值进行司法评估。本院受理后，依法委托重庆市道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司对讼争房屋的市场价值进行司法评估。2015年9月29日，该公司依法作出重道资评鉴字（2015）第93号司法鉴定报告书，确定估价对象在价值时点2015年8月24日的估价结果为：人民币46.56万元。详见如下：权利人：刘震坐落：丰都县403号（丰都县）楼层：4房屋用途：成套住宅建筑面积（㎡）：121.89评估单价（元／㎡）：3820元评估总价：46.56元备注：清水房价值。
另查明，陈权伦将尚未修建的丰都县房屋（现住址为丰都县）预售给曾召霞，陈刚、陈国云并不知晓。
上述事实，有原、被告的陈述、《工程承包合同》、《工程承包协议书》、《工程承包补偿协议》、《售房预约登记协议》、购房款收据、司法鉴定报告书等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。
本院认为，被告陈权伦、陈国云在答辩期内不作答辩，并经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对原告曾召霞所举证据质证权利以及对本案实体抗辩权的放弃；原告曾召霞所举证据符合证据的真实性、合法性、关联性要件，本院依法予以采信。原告曾召霞与被告陈权伦签订的《售房预约登记协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，合同当事人应当依约履行自己的义务。合同签订当日，原告曾召霞按约定向被告陈权伦交付房款9万元。但在合同签订后，因该建筑未办理审批手续而被政府责令停建，加之被告陈权伦外出躲债，后被告陈刚便将该楼建工程发包给被告陈国云承建，且该楼竣工后，被告陈刚又将被告陈权伦预售给曾召霞的房屋出售给他人所有。导致被告陈权伦无法交付该房屋，其已实际无法完成其交付义务，本案房屋买卖合同无法继续履行，原告的合同目的已无法实现，该合同应当予以解除。
合同解除之后，被告陈权伦收取的房款90000元应当返还给原告曾召霞，此外，因合同不能履行而受到损失的原告有权要求被告陈权伦赔偿，即承担违约责任。虽然原告与被告陈权伦在《售房预约登记协议》约定“甲方（陈权伦）违约，必须付乙方（曾召霞）违约金（人民币）总价7%。”，但被告陈权伦的违约行为给原告造成的实际损失远高于双方预先在合同中约定的违约金金额，现原告以经评估的房屋现价值46.56万元作为其实际损失基数，并结合已交房款金额，要求被告赔偿损失40万元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于房屋价值在这几年迅速上涨，故本案的处理应以履行合同后所获得的利益作为原告的实际损失。对于如何确定原告曾召霞的损失问题，本院认为，本案讼争房屋的建筑面积现确认为121.89㎡，根据原告曾召霞与被告陈权伦在合同中约定的“该房的价款按建筑面积计算，该房单价为1410.00元／㎡，总金额为人民币155100.00元，该房的建筑面积确认以房管所实测建筑面积为准，甲、乙双方多退少补”。因此，原告曾召霞应支付陈权伦购房款171864.9元（1410元／㎡×121.89㎡），而原告曾召霞实际支付的房款为90000元，占应付房款的52.3667%，故原告曾召霞的实际损失应为（465600元×52.3667%）243819.42元（含应当返还的房屋价款90000元）。
对于被告陈刚、陈国云是否承担连带责任的问题。本院认为，被告陈权伦将尚未修建的房屋预售给原告后，未告知被告陈刚、陈国云，且被告陈刚、陈国云也未与原告曾召霞签订房屋买卖合同，根据合同相对性原则，被告陈刚、陈国云不应承担连带赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、本判决发生法律效力后，原告曾召霞与被告陈权伦于2007年4月7日签订的《售房预约登记协议》解除；
二、被告陈权伦在本判决发生法律效力后15日内退还原告曾召霞购房款90000元，并赔偿原告曾召霞经济损失153819.42元，共计243819.42万元；
三、驳回原告曾召霞的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告陈权伦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审 判 长 刘海兵
人民陪审员 吴仁莲
人民陪审员 陈艳娟
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 谭秋红