广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第1249号
上诉人（原审被告、反诉原告）：韶关市宏泰房地产发展有限公司。
法定代表人：黄学武，公司总经理。
委托代理人：袁浪，安徽东石律师事务所律师。
委托代理人：杨北京，该公司代理总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟军胜，男，1978年10月18日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴凤珍，女，1977年12月2日出生，汉族。
委托代理人：潘电财，韶关市浈江区乐园法律服务所法律工作者。
上诉人韶关市宏泰房地产发展有限公司（以下简称宏泰公司）因与被上诉人钟军胜、吴凤珍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月27日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2012年2月24日，钟军胜、吴风珍（买受人）与宏泰公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，由钟军胜、吴风珍向宏泰公司购买位于韶关市浈江区韶南大道北76号景秀苑2幢303房（房屋建筑面积98.18㎡，套内建筑面积84.98㎡，公摊面积13.2㎡），该合同第四条（计价方式和价款）约定：“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4729.92元，总金额人民币401949元；第八条（交付期限）约定：出卖人应在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外出卖人可据实予以延期；第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定，出卖人如逾期交房不超过90日的，则从约定交房的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条（交接）约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人按合同价款月万分之三向出卖人承担违约责任”。合同第十五条（产权登记）约定：“出卖人在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”；此外，合同附件四《合同补充协议》第二条约定：商品房面积以房管部门测定的为准，正负差大于3%的，多退少补；……第六条约定：出卖人以信函、电话、小区告示的方式告知买受人收楼时间，业主接电话或信函，10日内必须到出卖人指定的部门办理交楼手续，如果业主未在规定的时间内前来办理交楼手续视为默认，从小区告示之日起计算为已交付时间；……。合同签订后，钟军胜、吴风珍向宏泰公司交清了全部购房款401949元。2012年5月25日，景秀苑商住楼1幢、2幢经建设单位宏泰公司、监理单位中国轻工业西安设计工程有限责任公司、施工单位韶关市浈江建筑安装工程公司、勘察单位韶关市曲江区建筑设计室、设计单位中国华西工程设计建筑有限公司验收发出《建筑工程竣工验收报告》，验收结论为：“……工程主体结构施工操作规范，现场管理良好，材料符合要求，经现场监理工程师实测实量，楼层、墙体等主要偏差均在允许范围内。水电安装均符合设计要求及施工规范，满足使用功能。并经查，施工质量资料基本齐全。对本工程各分部、分项工程综合评定，本工程质量等级为合格”。2012年8月4日，对钟军胜、吴风珍购买的韶关市浈江区韶南大道北76号景秀苑2幢303房，宏泰公司出具《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，《住宅质量保证书》上记载竣工验收时间为2012年4月25日，交付使用时间为2012年8月4日。2013年1月25日，涉案房屋所在建筑工程经相关部门审核办理了竣工验收备案登记手续。2013年5月22日，韶关市房产测绘管理所对房屋进行测绘，同年6月14日，钟军胜、吴风珍办理房屋产权登记手续，该房屋登记的建筑面积为97.33㎡，套内建筑面积82.19㎡，公摊面积15.14㎡。
宏泰公司为了证明在《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期（2012年8月1日）之前景秀苑商住小区1、2幢已经竣工验收及宏泰公司在此期间履行了通知业主收楼的义务，提交了验收日期为2012年5月25日景秀苑商住小区1、2幢的《建筑工程竣工验收报告》及宏泰公司张贴在景秀苑商住小区墙壁上致景秀苑各业主的2012年5月28日《告示》照片（内容为“尊敬的业主：景秀苑小区已通过相关部门的验收，可以交付使用。敬请各业主见告示后到售楼部办理收楼手续。特此通告。韶关市宏泰房地产发展有限公司。2012年5月28日”），认为涉案商品房在2012年5月25日已经竣工验收合格，符合交付使用条件，宏泰公司于2012年5月28日在小区内以张贴告示方式通知业主收楼。此外，宏泰公司提交盖有中国电信股份有限公司韶关分公司网络运营部公章的电话为826×××3（宏泰公司电话）的《2012年4月1日至8月31日期间通话记录》（记载了宏泰公司于2012年4月29日、5月25日、6月2日用号码为826×××3的电话与钟军胜手机的通话记录及时长），用以证明宏泰公司除了张贴《告示》外，还采用电话通知的方式通知钟军胜、吴风珍收楼。而钟军胜、吴风珍表示即使宏泰公司电话通知钟军胜、吴风珍收楼，但因宏泰公司于2012年8月4日才出具涉案房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，不符合《商品房买卖合同》第十一条（交接）“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”的交房条件，故钟军胜、吴风珍没有如期收楼，且《住宅质量保证书》上记载涉案房屋的交付日期为2012年8月4日，故该商品房交房时间应为2012年8月4日。
关于落地窗的漏测面积，宏泰公司提出在出售商品房时，有4.64平方米落地窗没有计算在房屋面积内，要求钟军胜、吴风珍按单价4729.92元／㎡补偿21946.82元；而钟军胜、吴风珍对此提出落地窗本身是房屋结构不可分割部份，并且已列在房屋套内面积内，不存在漏测面积，不同意支付该补偿款。
另查明：长沙富菱达电梯有限公司证明宏泰公司开发的景秀苑1幢、2幢商品楼房所有电梯于2012年4月22日全部安装并验收合格，交付给宏泰公司使用；韶关市自来水安装公司证明景秀苑1幢、2幢商品楼房供水系统于2012年5月18日前全部安装到1幢、2幢楼房的各户，交付给宏泰公司使用；湘潭潭州电力建设有限公司证明景秀苑1幢、2幢商品楼房供电系统于2012年5月12日前全部安装到1幢、2幢楼房的各户，交付给宏泰公司使用；韶关港华燃气有限公司证明景秀苑1幢、2幢商品楼房共132户于2012年4月安装燃气完毕并经验收合格，具备燃气点火条件。
2014年4月24日，钟军胜、吴风珍向原审法院提起诉讼，诉称：2012年2月24日，钟军胜、吴风珍（买受人）与宏泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下称合同），主要约定有：一、钟军胜、吴风珍购买宏泰公司建设的位于韶关市浈江区韶南大道北76号景秀苑2幢303号商品房一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积共98.18㎡，其中，套内建筑面积84.98㎡，公用分摊建筑面积13.2㎡；该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为4729.92元／㎡，总金额为401949元。二、该商品房合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。三、宏泰公司应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给钟军胜、吴风珍使用；宏泰公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付给钟军胜、吴风珍使用，逾期超过90日后，钟军胜、吴风珍要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宏泰公司按日向钟军胜、吴风珍支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，宏泰公司应当书面通知钟军胜、吴风珍办理交付手续；双方进行验收交接时，宏泰公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，宏泰公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；宏泰公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，钟军胜、吴风珍有权拒绝交接。四、宏泰公司应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由宏泰公司提供的资料报产权登记机构备案；如因宏泰公司的责任，钟军胜、吴风珍不能在规定期限内取得房地产权属证书的，钟军胜、吴风珍不退房，宏泰公司按已付房价款的0.2%向钟军胜、吴风珍支付违约金。合同签订后，钟军胜、吴风珍按合同约定付清了全部购房款401949元，但宏泰公司却未能按合同约定在2012年5月1日前交付商品房。钟军胜、吴风珍所购的商品房于2012年8月3日才通过竣工验收，经验收合格。之后，宏泰公司又延迟将办理权属登记需由宏泰公司提供的资料报产权登记机构备案，导致钟军胜、吴风珍至2013年9月6日才取得房地产权证。依据合同第十五条之约定，宏泰公司未能在合同约定的期限内办理房地产权属证书，应当向钟军胜、吴风珍支付逾期办证的违约金803.9元。宏泰公司于2012年8月4日才将商品房交付给钟军胜、吴风珍使用，逾期交房共94天。虽然宏泰公司逾期交房，但钟军胜、吴风珍要求继续履行合同。为此，钟军胜、吴风珍请求原审法院判令：1、宏泰公司支付逾期交房的违约金11331.96元；2、宏泰公司支付逾期提供办证资料的违约金803.9元。3、宏泰公司承担本案诉讼费用。
宏泰公司则于2014年5月19日答辩、反诉称：一、合同约定涉案房屋交付使用的时间是2012年5月1日前，该房屋于2012年5月25日通过验收，宏泰公司曾通过张贴告示的方式及在2012年29月29日、5月25日、6月2日等多次电话通知业主收楼，但钟军胜、吴风珍迟迟不收楼，不存在宏泰公司逾期交房的事实，请求驳回钟军胜、吴风珍主张逾期交房违约金和逾期提交办证资料违约金的诉讼请求；二、宏泰公司在出售商品房时，有4.64平方米落地窗没有计算在房屋面积内，要求钟军胜、吴风珍补偿落地窗的漏测面积4.64平方米，补偿单价为4729.92元，金额为21946.82元；三、同类案件、同类诉求，（2013）韶浈法民一初字第908号、909号、910号民事判决书认定宏泰公司提供的2012年5月25日通过的验收报告是真实有效的，（2013）韶仲调解字第297号、298号调解书，业主认可宏泰公司的竣工验收时间为2012年5月25日，且对宏泰公司于2012年5月28日张贴收楼告示未表示异议。请求原审法院判令：1、钟军胜、吴风珍补偿4.64平方米落地窗面积购房款21946.82元；2、驳回钟军胜、吴风珍主张宏泰公司支付逾期交房屋违约金和逾期提交办证资料违约金共12138.86（笔误，应为12135.86）元的请求。
钟军胜、吴风珍对宏泰公司的反诉请求辩称：一、宏泰公司提出的反诉请求缺乏事实依据和法律依据。1、宏泰公司与钟军胜、吴风珍于2012年2月6日签订《景秀苑认购协议书》，明确约定以该房建筑面积为98.18㎡，套内面积84.98㎡，并以建筑面积98.18㎡，按单价为4094元／㎡计款，共房款为401949元。之后，于同年2月24日，双方订立了《商品房买卖合同》，合同与协议主体不变，商品房不变，总房款还是401949元不变，只不过从认购书的以建筑总面积按单价4094元／㎡计房款换算成《商品房买卖合同》中的以套内面积按单价4729.92元／㎡计房款。宏泰公司已将公共部位房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑的销售单价内，从而说明钟军胜、吴风珍承担并支付商品房分摊面积15.14㎡的价款。2、《商品房买卖合同》约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应承担法律责任。钟军胜、吴风珍与宏泰公司订立了《商品房买卖合同》，合同对房屋买卖的相关约定明确如有纠纷，按合同约定条款处理，违约方应承担相应的违约责任。二、宏泰公司提出驳回钟军胜、吴风珍的本诉请求没有事实和理由。三、宏泰公司提出向钟军胜、吴风珍追收补交落地窗另计面积理由不成立。商品房从外到内都是由宏泰公司（开发商）设计，不是钟军胜、吴风珍（买受人）自行改变、添加，房屋整体面积已在房产部门登记核准，钟军胜、吴风珍请求驳回宏泰公司的反诉请求，支持钟军胜、吴风珍的本诉请求。
原审法院认为：钟军胜、吴风珍与宏泰公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。双方对宏泰公司已交付房屋、钟军胜、吴风珍已履行支付购房款义务的事实没有异议，该院予以认定。该院对钟军胜、吴风珍的诉讼请求、宏泰公司的反诉请求分析认定如下：一、关于钟军胜、吴风珍主张宏泰公司支付逾期交房的违约金11331.96元的诉讼请求。双方争议的焦点是宏泰公司是否延期交房、应否承担违约责任的问题。履行交房义务的前提条件是房屋必须达到交付标准，只要在合同约定的交付日期，且房屋达到交付标准，买受人就有义务收楼。如在约定的交付日期房屋未达到交付标准，可视为延期交付，延期时间从合同约定的收楼日期计算至房屋达到交付标准日止，买受人对达到交付标准的房屋不予收楼，此后的时间不应计算在延期期间内。在房屋达到交付标准前，买受人已实际收楼的，以实际交付使用日期为延期交房的截止日期。宏泰公司称按其提供的《建筑工程竣工验收报告》，涉案房屋已于2012年5月25日通过竣工验收，达到合同约定的交付标准。但根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》【建房（2010）53号】第三条加强预售商品住房交付和质量管理中第（十一）项的要求：“……商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料”。结合本案，宏泰公司在向钟军胜、吴风珍交付涉案房屋时，不仅应向钟军胜、吴风珍出示《建筑工程竣工验收报告》，还应出示其已在当地主管部门备案的相关的竣工验收备案登记手续，而涉案房屋所在建筑工程被准予竣工验收备案时间为2013年1月25日，也就是说涉案房屋在2013年1月25日才达到交付标准，合同虽约定房屋于2012年5月1日前交付使用，且宏泰公司也履行了通知收楼的义务，但实际上2012年5月1日涉案房屋并未达到交付标准。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》证明涉案房屋交付使用时间为2012年8月4日，因此，宏泰公司主张涉案房屋已于2012年5月25日达到交付标准的抗辩理由不成立，该院不予采信。综上，宏泰公司未能在双方约定的交付期限内向钟军胜、吴风珍交付达到交楼标准的房屋，应按合同第九条约定承担违约责任。合同约定交房日期为2012年5月1日，竣工验收备案日期为2013年1月25日，鉴于钟军胜、吴风珍于2012年8月4日实际接收宏泰公司交付的房屋，延期时间计至实际收楼日。宏泰公司交房逾期94天，应按日向钟军胜、吴风珍支付已交付房价款万分之三的违约金，即401949元×0.0003×94天=11334.96元，钟军胜、吴风珍该项诉讼请求合理合法，予以支持。关于钟军胜、吴风珍要求宏泰公司支付逾期提供办证资料的违约金803.9元的诉讼请求。合同第十五条（产权登记）约定：“出卖人在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”。涉案房屋交付日期为2012年8月4日，钟军胜、吴风珍提交的《房地产权证》证明涉案房屋于2013年6月14日办理房屋登记手续。宏泰公司未能举证证实其已按合同约定在交付商品房后120日内，将办理权属登记须由宏泰公司提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，按购房价款401949元的0.2%向郑锋支付违约金，即401949元×0.2%=803.9元。因此，钟军胜、吴风珍主张宏泰公司按照合同约定支付逾期提供办证资料的违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。二、关于宏泰公司主张钟军胜、吴风珍补偿4.64平方米落地窗面积购房款21946.82元的反诉请求。钟军胜、吴风珍与宏泰公司签订的《商品房买卖合同》未涉及落地窗面积的内容，涉案房屋已办理《房地产权证》，韶关市房产测绘管理所对房屋进行测绘，房屋平面图并未涉及落地窗面积的内容，宏泰公司没有合法的依据要求钟军胜、吴风珍按落地窗面积补偿购房款，对宏泰公司该项反诉请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年9月22日作出（2014）韶浈法民一初字第452号民事判决：一、韶关市宏泰房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内给付钟军胜、吴风珍逾期交房的违约金11331.96元。二、韶关市宏泰房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内给付钟军胜、吴风珍逾期提供办证资料的违约金803.9元。三、驳回韶关市宏泰房地产发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104元，反诉费795元，合计899元。由韶关市宏泰房地产发展有限公司负担。
宏泰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决事实认定不清，适用法律不准确，理应予以纠正。一、关于法律适用问题。关于本诉部分，钟军胜、吴风珍诉讼请求宏泰公司承担延期交房违约责任及延期办理房产证违约责任，原审判决支持了钟军胜、吴风珍的诉讼请求。原审判决认定的事实与客观事实并不相符，判决适用的法律明显不正确。原审判决认定“关于主张宏泰公司支付逾期交房的违约金的诉讼请求。双方争议的焦点是宏泰公司是否延期交房，应否承担违约责任的问题。履行交房义务的前提条件是房屋必须达到交付标准，只要在合同约定的交付日期，且房屋达到交付标准，买受人就有义务收楼。如在约定的交付日期房屋未达到交付标准，可视为延期交付。”原审法院对此案的焦点争议问题的总结归纳以及对焦点问题法律逻辑推理分析都是正确的，但遗憾的是，原审法院的判决恰恰在如何界定房屋达到交付标准的事实认定以及法律适用出现了明显重大错误。（一）原审判决对本案房屋是否达到交付标准援引的法律依据是住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号）。原审法院对本案核心的、关键的、焦点的争议问题在法律适用上的错误直接导致了事实认定及判决的错误。1、原审法院判决直接援引作为依据的是住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》【建房（2010）53号】，此通知的性质不属于法律、行政法规、也不属于部门规章。更甚，此通知在性质上还不属于规范性文件，规范性文件一般指法律范畴以外的其他具有约束力的非立法性文件，一般以条例、规定、通告、办法、决定等方式体现。准确而言，【建房（2010）53号】通知属于住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的规范性公文。规范性公文是党政机关、社会团体、企事业单位在公务活动中所形成的有法定效力和规范体系的公文，是为了管理和开展各项行政工作而制定，带有规章制度性，它为行政工作提供了标准和范式。2、从住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》【建房（2010）53号】的内容来看，以及从原审判决援引此通知第三条第（十一）项条款的具体内容来分析。此通知的对象是各省、自治区住房和城乡建设厅，其内容主要是为了进一步加强房地产市场行政监管力度，很明确的符合上述1所述的规范性公文的性质及特征。原审判决援引此通知第三条第（十一）项条款的具体内容是“各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括……”，此条款的内容很明确是住房和城乡建设部对如何加强商品住房交付使用条件的地方性立法的一个指导意见，原审判决直接援引此通知作为处理依据明显不当。3、综上，住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》【建房（2010）53号】作为一个规范性公文，不具有法律普遍约束力，不能作为本案的法律适用依据。（二）《商品房买卖合同》第八条明确约定了房屋的交付期限为2012年5月1日，并约定了房屋交付给买受人使用的条件是该商品房经验收合格。而本案中，交付的商品房于2012年5月25日已通过竣工验收，符合合同约定的交付条件。2013年1月25日为备案时间。原审判决以住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》【建房（2010）53号】第三条第（十一）项条款部分内容，作为本案房屋交付条件是否成立的标准判断，认定2012年5月25日竣工验收并不具备交付条件，而是以2013年1月25日备案时间作为符合交付条件的时间，这种认定是错误的，于法无据，理应得到纠正。1、原审判决以上述部门的一个规范性公文的条款，直接认定《商品房买卖合同》第八条的约定归于无效，适用法律不当，应适用《中华人民共和合同法》的规定处理本案。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》【建房（2010）53号】不属于法律、行政法规，原审判决引用此通知判定合同双方的约定条款无效当属严重的法律适用不准。3、法律、法规对商品房的交付标准有相关规定，但没有任何法律、法规规定商品房经竣工验收合格，但未经备案，禁止交付使用。（1）《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。（2）《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格15日内，将建设工程竣工验收报告报建设行政主管部门进行备案，建设行政主管部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量标准规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。由此可见，经竣工验收合格，可交付使用。同时，竣工验收合格是办理竣工验收备案的前提条件。（3）住房和城乡建设部《房屋建筑工程市政基础设施工程竣工验收规定》第三条明确规定了建设主管部门为工程竣工验收的监督管理单位。第八条规定建设主管部门在履行监督管理时应对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正。（4）住房和城乡建设部《房屋建筑工程市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向备案机关备案，备案机关收到报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。综上，双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付房屋条件未违反法律规定，我国目前的法律亦未规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用。二、关于本案事实认定部分。（一）关于本案符合交付房屋条件的时间认定及证据。1、宏泰公司提交的《建筑工程竣工验收报告》证实涉案商品房于2012年5月25日竣工验收合格。2、（2013）韶中法民一终字第991号民事调解书，证实涉案同一小区景秀苑小区业主贺培兵承认宏泰公司提交的2012年5月25日《建筑工程竣工验收报告》的内容和日期合法有效，主动撤销对宏泰公司延期交楼违约赔偿的诉求。3、（2013）韶浈法民一初字第910号、第908号、第909号生效的民事判决，均明确认定宏泰公司提交的2012年5月25日《建筑工程竣工验收报告》为竣工验收合格时间和符合交付房屋条件时间。4、（2013）韶仲调字第296号、第297号、第298号、第299号韶关市仲裁委员会调解书均明确涉案同一小区景秀苑业主李永泉人等认可宏泰公司的竣工验收时间为2012年5月25日。综上所述，充分证明2012年5月25日应为本案符合双方合同约定的房屋交付条件的时间。而原审判决认定2013年1月25日备案时间为符合交付条件时间与事实不符，于法无据。（二）关于宏泰公司通知收楼的事实与时间，以及是否存在延期交楼事实及证据。1、2012年5月25日，通过工程竣工验收合格。2012年5月28日，宏泰公司通过收楼《告示》的形式通知小区所有业主，宏泰公司已具备交楼条件，并通知业主及时收楼。（2013）韶仲调字第296号、第297号、第298号、第299号韶关市仲裁委员会调解书中景秀苑业主李永泉等人均表示对宏泰公司于2012年5月28日张贴《告示》，通知收楼的事实没有异议。2、2012年2月24日，双方签订《商品房买卖合同》约定房屋交付使用的时间为2012年5月1日。2012年6月2日，在钟军胜、吴风珍交清房款后，宏泰公司以电话形式多次通知钟军胜、吴风珍收楼，宏泰公司为此提供了电话清单予以证实。3、宏泰公司与钟军胜、吴风珍在《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条约定：出卖人以信函、电话、小区告示的方式告知买受人收楼时间，如果业主未在规定的时间内前来办理交楼手续视为默认，从小区告示之日起计算为已交付时间。（三）《住宅质量保证书》中载明的“竣工验收时间”及“交付使用时间”的说明。1、本案中，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》均为所有小区业主来宏泰公司售楼部领取时，售楼人员根据其领取当日时间填写的“交付使用时间”，而非实际收楼时间；“竣工验收时间”的填写属于售楼人员随意填写，在现有与本案共同审理的（2014）韶浈法民一初字第451号、第449号、第452号案件中，出现的“竣工验收时间”分别为“2012年11月12日”、“2012年12月26日”、“2012年10月13日”、“2012年4月25日”等，这充分证明“竣工验收时间”属于售楼人员随意填写。2、（2013）韶浈法民一初字第910号民事判决查明的事实认定该案当事人（涉案小区的另一业主）收楼时间为2012年6月12日，而其《住宅质量保证书》所写“交付使用时间”却为2012年10月20日，这也证明售楼人员是根据其领取《住宅质量保证书》当日时间填写的“交付使用时间”。综上，在宏泰公司已完全具备交付房屋条件，并以告示、电话通知等方式在双方约定交付时间前多次通知钟军胜、吴风珍收楼，但钟军胜、吴风珍因自身原因未能及时收楼的情况下，因受小区其他前期向宏泰公司提起诉讼的业主的影响，捏造事实，以图追究宏泰公司本不成立的延期交付责任。钟军胜、吴风珍这种事实不成立的诉求理应驳回。三、关于本案判决或仲裁在认定事实与适用法律的统一性问题。1、原审判决不予认定涉案房屋于2012年5月25日达到交付标准，而是以住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》【建房（2010）53号】第三条第（十一）款内容为依据，认定符合交付条件的时间为备案时间2013年1月25日，据此认定宏泰公司延期交付房屋，但在判决中又以《住宅质量保证书》中所写的房屋交付使用时间2012年8月4日（在备案时间前）作为延期违约天数计算，该处理与原审法院之前的处理相冲突，若原审法院的观点成立，《住宅质量保证书》中所写的房屋交付使用时间因未备案而不符合交付条件。2、宏泰公司建设的同一小区景秀苑其他业主在2013年诉讼时，（2013）韶浈法民一初字第910号、第908号、第909号生效的民事判决全部认定2012年5月25日是符合合同约定的交付房屋条件时间，以实际交付房屋与约定交付时间的延期天数计算违约天数与违约责任，与本案的判决完全不同。3、（2013）韶仲调字第296号、第297号、第298号、第299号韶关市仲裁委员会调解书中景秀苑业主李永泉等人认可宏泰公司的竣工验收时间为2012年5月25日，并对宏泰公司于2012年5月28日张贴《告示》通知收楼的事实没有异议，这与本案判决认定的事实存在冲突。4、（2014）韶仲裁字第046号韶关市仲裁委员会裁决书认定涉案小区房屋买卖合同有效，并以双方约定的“退回对方后互不承担任何其他法律责任”不违反法律规定，驳回了申请仲裁人（业主）的全部请求。四、关于反诉部分。宏泰公司在一审反诉钟军胜、吴风珍，主张钟军胜、吴风珍向宏泰公司支付4.64平方米落地窗面积购房款21946.82元，是有事实依据的。双方作为《商品房买卖合同》的民事主体，就合同买卖的标的物存在的争议，均应以事实为依据，对涉案房屋进行实际的重新测量，才是尊重事实的做法。而不应简单以已办理房地产权证、韶关市测绘管理所已经对房屋进行测绘为由，简单粗暴的驳回宏泰公司的反诉请求。请二审法院能以事实为依据，重新测量涉案房屋的实际面积，判决支持钟军胜、吴风珍向宏泰公司支付4.64平方米落地窗面积购房款21946.82元，以维护宏泰公司的合法权益。综上所述，宏泰公司请求本院：1、撤销原审判决第一项、第二项、第三项。2、驳回钟军胜、吴风珍一审所有诉讼请求。3、判决钟军胜、吴风珍向宏泰公司支付4.64平方米落地窗面积购房款21946.82元。4、判决钟军胜、吴风珍承担本案所有的诉讼费用。
宏泰公司于二审询问时向本院提交了以下证据：一、（2013）韶中法民一终字第991号民事调解书；二、（2013）韶浈法民一初字第855号、第908号、第909号、第910号民事判决书；三、（2013）韶仲调字第296号、第297号、第298号、第299号调解书；四、（2014）韶仲裁字第044号、第045号、第046号裁决书；五、部分客户的《住宅质量保证书》。用以证明生效的法律文书已确认涉案房屋的竣工验收时间为2012年5月25日及宏泰公司在《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期前已履行了告知收楼义务。
钟军胜、吴风珍答辩称：一、原审法院认定事实正确。本案是房屋买卖合同纠纷案，双方应当按照《商品房买卖合同》全面执行。合同第八条约定应当在2012年5月1日前交付使用，该楼房于2012年8月4日才通过竣工验收，拖延94天，按合同第九条约定，宏泰公司应支付钟军胜、吴风珍迟延交房违约金（401949元×0.0003×94元=11334.96）。合同第十五条（产权登记）约定“出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案”，但宏泰公司延误至2013年6月14日才办理产权登记，按合同第十五条约定，宏泰公司应支付钟军胜、吴风珍迟延提交产权登记资料违约金即（401949元×0.2%=803.9元）。因此，原审法院根据双方订立的《商品房买卖合同》的约定，认定本案的事实正确。二、宏泰公司提起上诉理由不充分，证据不足。宏泰公司在本诉中提出的上诉理由与本案无关联，也没有新的证据支持。反诉部分要求钟军胜、吴风珍支付4.64平方米落地窗面积购房款21946.82元，也没有理由。落地窗面积在整套房屋的整体面积范围内，在房产权证内，根本不能分割。原审法院对此作出正确的认定。三、原审法院适用法律正确，程序合法。原审法院在审理本案过程中，经过几次开庭，在无法调解的情况下，根据本案相关事实与理由，适用正确的法律，作出公正的判决。因此，钟军胜、吴风珍请求二审法院维持一审判决，驳回宏泰公司的上诉请求。
二审查明：1、生效的（2013）韶浈法民一初字第908号、第909号、第910号民事判决书认定宏泰公司出售的景秀苑商住小区1、2幢于2012年5月25日竣工验收合格并于同日取得《建筑工程竣工验收报告》，宏泰公司分别于2012年7月7日、7月14日、6月12日向业主发出收楼通知，景秀苑2幢603房、2幢906房、2幢506房业主分别自认于2012年10月至11月间、2012年底、2012年9月至10月间入住；2、（2013）韶仲调字第296号、第297号、第298号、第299号调解书中景秀苑1幢702房、1幢304房、1幢602房、1幢504房的业主与宏泰公司双方均确认宏泰公司出售的景秀苑商住小区的竣工验收时间为2012年5月25日，上述各业主对宏泰公司于2012年5月28日张贴收楼告示的事实没有异议。
二审询问时，宏泰公司述称对原审判决第二项，即对原审法院判决宏泰公司于判决生效之日起十日内给付钟军胜、吴风珍逾期提供办证资料的违约金803.9元没有意见；钟军胜、吴风珍对宏泰公司一审提供的《2012年4月1日至8月31日期间通话记录》（记载了2012年4月29日、5月25日、6月2日宏泰公司用号码为826×××3的电话与钟军胜的手机通话，时长分别为133、304、154）表示没有异议，亦承认此期间宏泰公司打过电话给钟军胜、吴风珍，但认为不能证明该电话的内容是宏泰公司通知钟军胜、吴风珍收楼，亦可能是通知其他事宜，但钟军胜、吴风珍未提供相反的证据佐证；另钟军胜、吴风珍对宏泰公司一审提供的《告示》表示异议，认为《告示》上的时间（2012年5月28日）不真实，有可能是倒签，亦有可能是诉讼后才张贴的，但钟军胜、吴风珍未提供相反的证据佐证。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、关于宏泰公司是否逾期向钟军胜、吴风珍交付房屋的问题。二、关于原审法院以宏泰公司逾期提供办证资料为由，判决宏泰公司向钟军胜、吴风珍支付违约金803.9元的问题。三、关于宏泰公司主张钟军胜、吴风珍补偿4.64平方米落地窗面积购房款21946.82元的反诉请求，原审法院未予支持是否错误的问题。
一、关于宏泰公司是否逾期向钟军胜、吴风珍交付房屋的问题，首先应认定宏泰公司开发的景秀苑1幢、2幢商品楼房于何时竣工验收合格。景秀苑1幢、2幢商品楼房经建设单位宏泰公司、监理单位中国轻工业西安设计工程有限责任公司、施工单位韶关市浈江建筑安装工程公司、勘察单位韶关市曲江区建筑设计室、设计单位中国华西工程设计建筑有限公司共同验收后由上述单位组成的验收组出具《建筑工程竣工验收报告》，该报告的验收日期为2012年5月25日，同日，上述验收单位在该报告上签名、盖公章，验收结论为：“……对本工程各分部、分项工程综合评定，本工程质量等级为合格”。故本院确认宏泰公司开发的景秀苑1幢、2幢商品楼房于2012年5月25日竣工验收合格。
《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期为2012年5月1日，宏泰公司提供了盖有中国电信股份有限公司韶关分公司网络运营部公章的电话为826×××3（宏泰公司电话）的《2012年4月1日至8月31日期间通话记录》（记载了宏泰公司于2012年4月29日、5月25日、6月2日用号码为826×××3的电话与钟军胜手机的通话记录及时长），用以证明宏泰公司采用电话通知的方式通知钟军胜、吴风珍收楼。因宏泰公司在未达到合同约定的房屋交付条件（竣工验收合格）之前于2012年4月29日通知钟军胜、吴风珍收楼，违反《商品房买卖合同》第八条（交付期限）：“出卖人应在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备'商品房经验收合格'，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的约定，视为没有通知。宏泰公司于2012年5月28日在小区内以张贴告示方式通知钟军胜、吴风珍收楼，依据《合同补充协议》第六条：“出卖人以信函、电话、小区告示的方式告知买受人收楼时间，业主接电话或信函，10日内必须到出卖人指定的部门办理交楼手续，如果业主未在规定的时间内前来办理交楼手续视为默认，从小区告示之日起计算为已交付时间”的约定，2012年5月28日应视为宏泰公司交付房屋的时间，故宏泰公司逾期交付房屋27天，依照《商品房买卖合同》第九条（出卖人逾期交房的违约责任）：“出卖人如逾期交房不超过90日的，则从约定交房的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行”的约定，宏泰公司应按日向钟军胜、吴风珍支付已交付房价款万分之三的违约金，即401949元×0.0003×27天=3255.78元。原审判决宏泰公司向钟军胜、吴风珍支付逾期交房的违约金正确，但计算逾期交房天数错误，本院予以纠正。
长沙富菱达电梯有限公司证明宏泰公司开发的景秀苑1幢、2幢商品楼房所有电梯于2012年4月22日全部安装并验收合格，交付给宏泰公司使用；韶关市自来水安装公司证明景秀苑1幢、2幢商品楼房供水系统于2012年5月18日前全部安装到1幢、2幢楼房的各户，交付给宏泰公司使用；湘潭潭州电力建设有限公司证明景秀苑1幢、2幢商品楼房供电系统于2012年5月12日前全部安装到1幢、2幢楼房的各户，交付给宏泰公司使用；韶关港华燃气有限公司证明景秀苑1幢、2幢商品楼房共132户于2012年4月安装燃气完毕并经验收合格，具备燃气点火条件。依据上述单位的证明，结合景秀苑2幢603房、2幢906房、2幢506房业主分别自认于2012年10月至11月间、2012年底、2012年9月至10月间入住的事实，参照《全省民事审判工作会议纪要》第一条第6项：“房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如约定违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条等法律、行政法规的强制性规定，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求。具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气是否可以正常使用”的规定，足以确认景秀苑1幢、2幢商品房在2012年5月25日竣工验收合格，已达到《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件，亦满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，故宏泰公司在2012年5月28日通知钟军胜、吴风珍收楼不违反上述规定。
虽然住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》【建房（2010）53号】第三条（加强预售商品住房交付和质量管理）第（十一）项：“……商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料”中对房屋的交付条件除了要求商品房达到竣工验收合格外，还要求达到在当地主管部门备案的条件，但由于住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》【建房（2010）53号】不属法律、法规，因此，只要《商品房买卖合同》的约定不违反法律、法规的强制性规定，就应按照合同的约定（商品房经验收合格）履行交付房屋义务。故原审法院以房屋是否取得验收备案作为交付条件是否成就不妥，本院依法予以纠正。
二、关于原审法院以宏泰公司逾期提供办证资料为由，判决宏泰公司向钟军胜、吴风珍支付违约金803.9元的问题。二审询问时，宏泰公司表示对该项判决没有意见，本院予以维持。
三、关于宏泰公司主张钟军胜、吴风珍补偿4.64平方米落地窗面积购房款21946.82元的反诉请求，原审法院未予支持是否错误的问题。涉案房屋已办理《房地产权证》，韶关市房产测绘管理所对房屋进行测绘，宏泰公司未提供证据证明该测绘漏测落地窗面积，宏泰公司没有合法的依据要求钟军胜、吴风珍按落地窗面积补偿购房款，故原审法院对宏泰公司该项反诉请求不予支持正确，本院予以认同。
综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律不当。宏泰公司的上诉理由部分成立，对其有理部分本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第452号民事判决第二项。
二、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第452号民事判决第三项。
三、变更广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第452号民事判决第一项为“韶关市宏泰房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付钟军胜、吴风珍逾期交房的违约金3255.78元”。
四、驳回韶关市宏泰房地产发展有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费104元，反诉费795元，由钟军胜、吴风珍负担80元，韶关市宏泰房地产发展有限公司负担819元。钟军胜、吴风珍向原审法院预交的案件受理费104元，由原审法院退回24元，韶关市宏泰房地产发展有限公司应向原审法院交纳24元。
二审案件受理费652元，由钟军胜、吴风珍负担326元，韶关市宏泰房地产发展有限公司负担326元。韶关市宏泰房地产发展有限公司于二审预交的案件受理费652元，由本院予以退还326元，钟军胜、吴风珍应向本院交纳326元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 邓小华
代理审判员 邹征衡
二〇一五年二月十三日
书 记 员 戴新苗