辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第492号
上诉人（原审原告、反诉被告）李秒元，男，无职业。
委托代理人李丹，系辽宁尊和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张岚，女，系个体工商户。
被上诉人（原审被告、反诉原告）包莲花，女，系个体工商户。
上诉人李秒元因租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院作出的（2013）旅民初字第1642号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告（反诉被告）李秒元诉称，原、被告签订了摊位租赁合同，被告私自撕毁合同，断水断电甚至武力驱逐原告，阻止原告继续经营。2013年4月10日，双方发生冲突，原告及家属遭到被告殴打。被告的行为侵害了原告的利益，故诉至法院，请求判令被告返还租赁合同未履行期间的租金人民币3766元；判令被告赔偿原告提前解除合同给原告造成的损失50000元。
二被告（反诉原告）辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告于2012年8月20日签订了一份《房屋租赁合同》，被告将旅顺口区启新街27号二层西区3号面积35平方米的房屋租给原告，期限自2012年9月28日至2013年9月27日，租金每年16600元。原告分别于2012年9月份和11月份向被告支付5000元和6000元，共计11000元，尚欠5600元没有支付。双方合同不存在解除和不能履行的情况，故提起反诉，要求原告支付被告租金5600元。
大连市旅顺口区人民法院经审理查明，2012年8月20日，包莲花、张岚作为共同出租方，李秒元作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：出租方将座落于大连市旅顺口区启新街27号的房屋二层西区3号，面积35平方米租给承租方使用，租赁期限自2012年9月28日至2013年9月27日，租金一年16600元，承租方保证提前2个月向出租方支付租金，承租方按年度向出租方支付租金，承租方按年度将当年租金一次性付清。合同签订后，包莲花、张岚将房屋交给李秒元使用，李秒元于2012年8月20日向包莲花支付租金5000元，于2012年10月14日向张岚支付租金6000元，合计支付租金11000元。2013年4月10日，张岚认为李秒元拖欠租金，就采取了一些限制李秒元摊位经营的措施，为此与李秒元发生争执，张岚、李秒元分别被公安机关处以罚款的行政处罚。
大连市旅顺口区人民法院认为，李秒元与张岚、包莲花签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依照合同约定，租赁期限自2012年9月28日至2013年9月27日，李秒元认为其实际经营从2012年10月28日开始，2012年9月28日至2012年10月28日期间因没有装修好未营业，故要求返还此期间租金，原审法院未予支持。依照合同约定，承租方须提前两个月一次性交清全年房租，李秒元认为合同对租金交付没有约定时间的意见，原审法院未予采纳。李秒元于2012年8月及10月共交付房租11000元，未按合同约定时间交清房租，构成违约。从法院调取的公安行政卷宗可以看出，2013年4月10日，张岚因认为李秒元拖欠租金确实采取了一些限制李秒元摊位经营的措施，双方为此还发生了争执。但没有证据表明李秒元因此向张岚、包莲花主张过解除租赁合同，同时也没有证据证明李秒元因此就退出了其所租摊位，故无法认定张岚的行为已经达到使李秒元无法经营的程度。依照法律规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本案双方当事人在诉讼（2013年8月15日）之前均未提出解除合同，故在诉讼之前，双方的合同未解除。本案也无法认定李秒元的实际经营期限。李秒元如认为2013年4月8日张岚的行为严重影响其经营，可以主张解除合同，但李秒元却未要求解除合同，故李秒元认为其实际经营期限截止2013年4月8日，要求张岚、包莲花返还其已交付的2013年4月8日之后的租金，不予支持。张岚、包莲花如认为李秒元欠租金，可以依照法律规定要求解除合同，但张岚却未主张解除合同，而采取了限制李秒元经营的措施，存在过错，故张岚、包莲花反诉要求李秒元支付剩余租金5600元的请求，不予支持。关于李秒元要求张岚、包莲花赔偿因提前解除合同给其造成的损失50000元的诉讼请求，因没有证据证明张岚、包莲花提前解除了合同，同时也缺乏有效证据证明李秒元的损失情况，故对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，原审法院判决：一、驳回原告（反诉被告）李秒元的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）张岚、包莲花的反诉请求。案件受理费1144元，其他诉讼费50元，合计1194元，由原告（反诉被告）李秒元负担，反诉费25元由被告（反诉原告）张岚、包莲花负担。
宣判后，原审原告李秒元不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。其主要上诉理由是：1.原审认定事实错误。在租赁期限届满前，张岚、包莲花实际已收回并控制租赁物，造成李秒元无法进入店铺经营，对方已构成违法解约，应承担违约责任。双方发生冲突正是因为李秒元对张岚和包莲花的解约理由提出异议引发的。另外，合同中没有约定租金的缴纳时间，李秒元只要在租期内缴纳租金即不构成违约，所以对方解约没有合法依据。一审时，李秒元已提供了损失方面的证据，应得到支持。2.原审适用法律错误。按照法律规定，出租人以实际行动表明不履行合同的，李秒元作为承租人可以在合同期限届满之前要求出租人承担违约责任。且案涉的合同是因为出租方的原因造成提前终止，出租方应赔偿承租人李秒元的损失。
原审被告张岚、包莲花均表示服从原审法院判决。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。还查明，张岚、包莲花在公安机关对其询问中均表述，因李秒元欠付租金，该二人将李秒元的店铺门关了。
本院认为，当事人对其主张有责任提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案关于上诉人的上诉观点，从查明的事实可以看出，双方在《房屋租赁合同》中已约定，承租方需提前2个月向出租方支付租金，承租方按年度向出租方一次性支付租金。现承租人李秒元并没有按照合同约定履行义务，故构成违约。但即使李秒元违约，根据合同约定出租方张岚、包莲花应先行向李秒元发出限期缴纳租金的通知，如李秒元仍拒不缴纳，才有权解除合同。现张岚、包莲花未提供证据证明已向李秒元发出过限期缴纳租金的通知，即私自将案涉店铺的门关闭，以致李秒元无法正常经营，故李秒元要求张岚、包莲花退回未经营期间的租金合理，应予支持。双方约定的租赁期限自2012年9月28日始，计算至双方发生争议的2013年4月10日，共计195天，故张岚、包莲花应退回的租金为2131.51元（11000元-16600元÷365天×195天）。至于李秒元提出合同中未约定租金的支付时间，与查明的事实不符，不予支持。关于李秒元提出实际经营时间是2012年10月28日，应从此日期开始计算租金一节，与合同约定不符，且张岚、包莲花不予认可，对此项主张亦不予支持。关于李秒元提出的损失问题，双方在合同中并未约定提前解除合同需承担的违约责任以及装修损失如何承担，且案涉合同的解除起因是李秒元未按期缴纳租金，故对李秒元此项主张同样不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市旅顺口区人民法院（2013）旅民初字第1642号民事判决第二项；
二、撤销大连市旅顺口区人民法院（2013）旅民初字第1642号民事判决第一项；
三、张岚、包莲花于本判决生效之日起十日内返还李秒元租金2131.51元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回李秒元的其他诉讼请求。
一审案件受理费1144元，其他诉讼费50元，合计1194元，由李秒元承担1144元，由张岚、包莲花承担50元；反诉费25元由张岚、包莲花承担；二审案件受理费1144元，由李秒元承担1094元，由张岚、包莲花承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 侯学枝
代理审判员 刘冬艳
二〇一四年四月十一日
书 记 员 王 亮