广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1460号
原告（反诉被告）ＸＸ，男，1984年4月4日出生，汉族，住址深圳市福田区。
委托代理人尹艳荣，广东宝城律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐艳玲，女，1979年5月16日出生，汉族，住址湖北省仙桃市。
委托代理人徐勘，广东品方律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行，住所地广东深圳市宝安区建安一路50号，组织机构代码G34777447。
负责人刘评，职务行长。
委托代理人陈杰，男，系该公司职员。
上述当事人房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托代理人尹艳荣、被告徐艳玲及其委托代理人徐勘、第三人中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行（以下简称农业银行宝安支行）的委托代理人陈杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称，2015年3月27日，原、被告签订一份《房地产买卖合同》，合同约定如下：1、被告将位于深圳市宝安区西乡街道中粮锦云花园3栋902号房转让给原告，房地产证号码为深房地字第5000599087号。房产的转让价格为149.5万，定金为10万，合同签订之日支付定金2万，合同签订后四日内支付剩余定金8万元；2、房产有抵押，卖方须于签署本合同之日起五日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记后三日内将房产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；3、卖方应当于收到全部售楼款三日内将该物业交付予买方，并履行办理该物业及附属设施、装饰装修、相关物品清单的交接手续；4、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过七日，买方有权解除合同并选择要求卖方支付转让价款20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。双方合同签订后，原告依约向被告支付了定金10万。原、被告双方于2015年6月1日签订《补充协议》，双方补充约定如下：由原告一次性付款，原告在2015年6月2日前再支付定金20万元给卖方，卖方在收到20万定金后三天内将装修钥匙交给原告。原告按照约定，于2015年6月2日又向被告账户转入定金20万元。2015年4月27日，原、被告双方与农业银行签订一份《二手房交易结算资金托管协议》，原告按照约定将涉案房产剩余购房款119.5万元，委托农业银行监管。三方约定在托管期限内，原、被告双方授权农业银行在收到交易一方或房地产经纪机构提供的已过户到原告名下的房屋所有权证书原件或复印件后，将托管资金全额划转到被告账户。但在原告支付定金、担保公司担保费和办理完资金托管手续后，被告以各种理由拒绝履行合同义务，并单方通知担保公司停止办理赎楼手续，并且撤销担保的公证委托手续，致使合同无法履行。原告多次要求被告继续履行合同，均遭拒绝。基于以上客观事实，原告认为依法成立的合同，对当事双方具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告单方终止合同的行为，已经严重违背的诚实信用原则，也严重侵犯了原告的合法权益。目前深圳市房价上涨过快，即使被告按房屋转让价格的20%赔偿原告，也无法弥补原告的实际损失，因此原告有权根据法律规定，要求被告继续履行合同。被告单方终止合同的违约行为，也客观上阻止了房屋过户和交付条件的成就，被告亦应承担因此造成合同迟延履行的违约责任。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告继续履行原、被告双方2015年3月27日签订的《房地产买卖合同》；二、被告履行对涉案房屋的赎楼、注销抵押、过户至原告名下的义务，具体为被告办理涉案房屋的赎楼、注销抵押登记手续，并将涉案房屋过户至原告名下，产生的费用由原告承担；第三人办理涉案房屋的赎楼、注销抵押手续，并过户至原告名下；三、被告承担因迟延履行合同而产生的违约金（违约金以人149.5万为基数按日万分之五的标准，从2015年6月29日起计算至被告办理涉案房屋过户手续且交付至原告之日止）,暂计至起诉之日止为6,727.5元；四、被告承担本案全部的诉讼费、保全费、担保费。
庭审中，原告明确第三项诉讼请求违约金计算至涉案房屋过户至原告名下之日止,并补充诉称被告于2015年6月2日将涉案房产的钥匙及房屋交付给原告，原告已经进行装修，所以原告没有起诉要求交付涉案房屋。
被告徐艳玲答辩称，一、原告称被告单方通知担保公司停止办理赎楼手续并撤销担保的公证委托手续不是事实。被告已按约定向担保公司签订了服务合同，出具办理赎楼的公证委托书并办理了其他相关手续。被告并未撤销担保公司的公证委托，也没有通知担保公司停止办理赎楼手续。担保公司无法完成赎楼的原因被告并不清楚，合同无法继续履行也不是被告的责任。二、尽管合同约定赎楼是卖方的义务，在担保公司无法赎楼的情况下，卖方需自行赎楼。但在本案中，被告因处于资金困难的境地才低价出售涉案房产，被告根本无力自行赎楼。况且该房产买卖合同版本系提供居间的第三人提供，相关条款并未进行解释也无法进行修改。一旦担保公司无法赎楼，被告就构成违约并面临违约责任，这对被告是不公平的。三、原告在履行合同义务方面存在重大瑕疵，已构成根本违约。首先，原告因自身原因未能依约取得银行贷款承诺函，拖延合同的履行已属违约。被告低价出售房产的目的在于快速获得购房款用于资金周转，但因原告，被告的目的落空。其次，尽管后来被告本着契约精神再给予原告机会，在原告承诺一次性付款并保证被告在2015年7月15日前收到全部售楼款的前提下，于2015年6月1日与被告签订《补充协议》。但截至答辩之日，被告仍未收到剩余售楼款。综上，被告已按照约定履行合同义务，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告徐艳玲反诉称，2015年3月，被告因资金周转需要，急于出售其位于深圳市宝安区西乡街道中粮锦云花园3栋902号的房屋。该房产系被告于2015年7月向开发商购买，当时的成交价为1,602,468元，另被告支付税费共计49,430元。2015年3月27日，经中介居间，被告与原告签订了《房地产买卖合同》，约定被告将该房产以149.5万元的价格转让给原告。合同签订后，原告理应及时向贷款银行办理按揭贷款申请，但截至5月底，原告仍未取得银行贷款承诺函，致使被告已无法按预期收到售房款。期间，被告着实急于用钱，曾向原告提出协议解除合同，但原告一再恳请被告给予宽限期，并承诺将一次性付款给被告。2015年6月1日，双方签订《补充协议》，原告保证被告在2015年7月15日之前收到全部售楼房。但截至提起反诉之日，除定金外，被告未收到任何售楼款项。在本案中，被告不计房屋升值部分，甚至低于购置价十多万元的价格出售涉案房产，目的在于快速得到售楼款用于周转。显然，因原告的原因，被告的合同目的已无法实现。但被告仍本着诚实信用原则，积极履行合同义务，依约向原告交付了涉案房屋。在深圳房价暴涨的形势下，被告未曾返价，甚至拒绝了多个高价购房者。然而，原告却再次违反《补充协议》的约定，并企图通过发送《履约函》及起诉的方式推卸责任，被告实在无法容忍。被告认为，原告的行为已构成根本违约，被告依法享有合同解除权，并有权收回合同项下的房屋。为维护被告的合法权益，故提起反诉，请求判令：一、解除双方于2015年3月27日签订的《房地产买卖合同》；二、原告交纳的30万元定金归被告所有；三、原告立即将位于深圳市宝安区西乡街道中粮锦云花园3栋902号的房屋返还给被告；四、本案诉讼费由原告承担。
原告ＸＸ针对被告的反诉答辩称，一、被告未能领取涉案房屋的购房款系被告拒不履行合同的赎楼、过户义务导致的，与原告无关。双方经协议约定，将房屋尾款的付款条件及时间变更为过户后支付，而非2015年7月15日支付。赎楼和过户义务为被告的合同履行义务，被告拒不履行或者被告委托的第三方未能履行的，均应视为被告违约。二、原告已经履行了买方应承担全部合同义务，涉案房屋已经交付原告进行装修，被告知道深圳地区房屋上涨较快，见利而违背诚信，在房屋过户的最后环节，拒不履行，要求涨价，明显是恶意违约。综上，从涉案合同的签订到合同的履行，原告已依约积极履行合同义务，并不存在根本违约的行为。相反，被告未按约定全面履行自身义务，拒不办理赎楼及单方面终止合同的行为，已经严重违背诚实信用原则，属于根本违约的行为，故请求驳回被告在反诉中对原告的全部诉讼请求。
第三人农业银行宝安支行针对本诉和反诉答辩称，农业银行宝安支行不清楚原、被告之间的买卖关系，但农业银行宝安支行作为合法的抵押权人，农业银行宝安支行的抵押权益应当受到保护。只要贷款被还清，农业银行宝安支行愿意注销涉案房产抵押登记。
经审理查明：2013年7月12日，被告作为乙方与作为甲方的中粮地产（集团）股份有限公司签订了一份《中粮锦云花园房屋买卖协议（商铺）》，约定被告以1,602,468元的价格购买深圳市宝安区西乡街道中粮锦云花园3栋902号铺。
2013年11月28日，深圳市房地产权登记中心向被告颁发了深房地字第5000599087号《房地产证》，被告系深圳市宝安区西乡街道中粮锦云花园3栋902号房地产的权利人，建筑面积62.63平方米，用途为商业性办公，性质为市场商品房。
2015年3月27日，原告作为买方与作为卖方的被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告将上述房地产以149.5万的价格转让给原告。买方同意在合同生效当日向卖方支付定金2万元，合同生效后四日内再向卖方支付定金8万元，定金交由双方所约定第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，买方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金的生效。买方须于2015年4月27日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2015年4月27日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三工作日内补足，如多于合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；上述购房款支付到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续，签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于前述合同之日起五日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的相关手续，买方须协助卖方办理；卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记后三日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。涉案物业没有租约。买卖双方在买方取得银行贷款承诺函，且卖方以取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内办理递件过户手续。过户等税费由买方承担。买方应于收到全部楼款（不含交楼押金）后三日内将物业交付予买方。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同亦对其他相关交易事项进行了约定。
合同签订后，原告依约向被告支付了定金10万元。
2015年6月1日，原告作为买方与作为卖方的被告签订了一份《补充协议》，约定买卖双方协商同意买方一次性付款，买方保证卖方在2015年7月15日之前收到全部售楼款，买方在2015年6月2日前再支付定金20万元给卖方，卖方在收到20万元定金的三天之内将装修钥匙交给买方。
2015年6月2日，原告向被告转账支付20万元。
2015年6月5日，原、被告和第三人农业银行宝安支行签订了《二手楼交易结算资金托管协议》，办理了购房款119.5万元的资金监管手续，并约定第三人农业银行宝安支行在收到交易一方或房地产经纪机构提供的已过户到原告名下的房屋所有权证书原件或复印件后，将托管资金将全额划转到被告账户。
2015年6月19日，被告出具了一份公证委托书，委托深圳市中诚致信融资担保公司等办理案涉交易赎楼、过户事宜。
2015年7月6日，原告向被告发出一份《履约催告函》，称原告已经支付了定金并办理了购房款资金监管，并且代为支付担保公司的担保费，但被告却单方面通知担保公司停止办理赎楼手续，并且撤销担保公司的公证委托手续，致使合同无法履行。现通知被告在收到函件后三日内继续履行合同，办理赎楼和过户手续。
2015年7月8日，原告提起本案诉讼。2015年7月17日，本院依原告申请查封了案涉房地产。
另查明，涉案房地产抵押权人为第三人农业银行宝安支行，被告已经案涉房产交付给原告进行装修。
庭审中，原告称未能办理过户的原因是被告拒不赎楼，包括中介、担保公司及买方的电话均拒不接听，且将银行卡和身份证单方从担保公司撤走，导致担保公司无法办理赎楼手续。被告称被告已按约定与担保公司签订了服务合同，出具了办理赎楼的公证委托书及办理了其他相关手续，至于担保公司无法完成赎楼的原因，被告并不清楚，被告自身也没有赎楼的经济能力。原告称涉案房产是毛坯房，致使银行没有审批贷款承诺；被告称因原告的信用有问题导致无法取得银行贷款承诺。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的房地产证、房地产买卖合同、二手楼交易结算资金托管协议、履约催告函、快递单、转账单、补充协议等证据，被告提交的房地产买卖合同、补充协议等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系合同各方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。原告在案涉合同履行过程中负有支付购房款的合同义务，被告负有注销案涉房地产抵押登记，确保案涉房地产具备过户条件的义务。原告选择银行按揭方式支付购房款，其应当取得银行贷款承诺。但原告在《房地产买卖合同》履行过程中并未取得银行贷款承诺，原告已构成违约，被告本可行使合同解除权。但之后，为促进交易继续进行，原、被告双方签订了《补充协议》，约定原告一次性支付剩余购房款，即表明被告放弃合同解除权，原、被告双方应当按照《补充协议》的约定继续履行合同。但在原告按照《补充协议》约定将剩余购房款足额支付至资金监管账户后，被告并未注销案涉房地产抵押登记，在没有证据证明系原告原因导致未能注销抵押登记的情形下，该未能注销抵押登记致使案涉交易无法办理递件过户应归责于被告，被告已构成根本违约。原告主张未在《补充协议》约定的期限内收到全部购房款，原告已构成违约，并据此提起反诉。但根据上述事实可知，被告未收到全部购房款系其自身违约行为导致，其主张原告违约，没有任何事实依据，本院不予支持；其基于上述主张提出的放诉讼请求，亦没有事实依据，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告有权要求被告继续履行合同，并有权要求被告支付迟延履行期间的违约金。
关于合同继续履行。根据《补充协议》的约定，原告应当将剩余购房款一次性支付给被告。因此，原告应当将剩余购房购房款119.5万元（149.5万-10万元-20万元）一次性支付给被告，被告应当将涉案房地产过户登记至原告名下，并于过户后三日内将涉案房地产实际交付给原告，涉案过户登记所产生的税费由原告承担。
关于迟延履行违约金。本院认为，被告未履行注销案涉房地产抵押登记的义务，致使案涉交易无法履行，因此，迟延履行违约金应当从案涉房地产本应注销抵押登记之日起计算至案涉房地产被注销抵押登记之日止。在深圳市二手房交易实践中，委托担保公司赎楼的，担保公司在一次性购房款被全部监管的情形下才开始启动赎楼，一般情形下一个月内即能完成赎楼。因此，迟延履行违约金应从2015年6月5日起的一个月后开始计算，即从2015年7月5日起计算至案涉房地产注销抵押登记之日止。考虑到原告在案涉交易过程中存在重大违约行为，本院将迟延违约金的计算标准酌定为合同成交价149.5万的每日万分之二。综上，被告应按合同约定的成交价149.5万每日万分之二的标准向原告支付2015年7月5日至案涉房产抵押登记被注销之日止的迟延履行违约金，最迟不得超过本判决指定的注销抵押登记之日。
关于注销涉案房产抵押登记。本院认为，第三人农业银行宝安支行系涉案房地产的合法抵押权人，其合法权益应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，涉案合同所涉交易标的物上存在抵押权不影响涉案合同的履行，被告应当另行提供抵押物或清偿抵押债务等方式注销涉案房产抵押登记；如被告未能注销涉案房产抵押登记，则视为其拒绝注销抵押登记，原告可代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记，原告在代为清偿后有权直接在应付被告的购房款中进行抵扣。第三人农业银行宝安支行对注销涉案房产抵押登记负有协助义务。
关于保全担保费。上述费用并非被告违约行为直接产生的费用，原告亦因支付上述费用获得等价利益，其要求被告支付上述费用，没有合同和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国商业银行法》第四十一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告徐艳玲应于本判决生效之日起三十日内注销深圳市宝安区西乡街道中粮锦云花园3栋902号房地产（房地产证号码为深房地字第5000599087号）抵押登记，第三人中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行予以协助办理注销抵押登记，原告予以协助并承担注销抵押登记的费用（不包含抵押债务）；
二、原告ＸＸ应于本判决生效之日起四十日内支付被告徐艳玲剩余购房款119.5万元（如因被告徐艳玲未履行本判决第一项义务，原告ＸＸ代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，原告ＸＸ可以代为清偿的债务数额直接抵扣该购房款，原告ＸＸ应支付的购房款以抵扣之后的剩余数额为准），被告徐艳玲予以协助；
三、被告徐艳玲应于本判决生效之日起四十日内将上述房地产过户登记至原告ＸＸ名下，原告ＸＸ予以协助，过户登记的税费由原告ＸＸ承担；
四、被告徐艳玲应于本判决生效后三十日内支付原告ＸＸ迟延履行违约金（迟延履行违约金按照成交价149.5万每日万分之二的标准从2015年7月5日计算至案涉房产抵押登记被注销之日至的迟延履行违约金，最迟不得超过本判决第一项指定的注销抵押登记之日）；
五、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求；
六、驳回被告徐艳玲的全部反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18,316元、保全费5,000元，由被告负担，受理费、保全费原告已预交；反诉受理费9,127.5元，由被告负担，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 林斯瑜
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国商业银行法》
第四十一条任何单位和个人不得强令商业银行发放贷款或者提供担保。商业银行有权拒绝任何单位和个人强令要求其发放贷款或者提供担保。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。