云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终3457号
上诉人（原审被告）：徐猛，男，1971年2月16日生，汉族，高中文化，无业，现住云南省昆明市西山区。
委托诉讼代理人：周晓妹，利民法律服务所法律工作者，特别授权代理。
委托诉讼代理人：冯权，利民法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：李富昆，男，1963年5月10日生，汉族，高中文化，云南省委老干所活动中心员工，现住云南省昆明市西山区。
委托诉讼代理人：艾荣立，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：李艳莉，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人徐猛因与被上诉人李富昆房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第5221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人徐猛的委托代理人周晓妹、冯权，被上诉人李富昆的委托代理人艾荣立、李艳莉已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人徐猛的上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求。二、本案一、二审案件受理费由谁承担由法院依法判决。其主要的事实及理由为：一审法院认定案件事实错误，证据不足，适用法律有误。上诉人是昆明市安都房地产经纪有限公司员工，其与被上诉人签订《房屋买卖合同》系职务行为。被上诉人与上诉人于2014年8月1日签订合同的地点是“安都房产葡萄区营业部”，且在签订合同当日，双方当事人还签订了《委托合同》，可以说明被上诉人在签约当时就已经知道其是和昆明安都房地产经纪有限公司发生的居间购买行为。本案涉案的房屋价款与事实不符，双方当事人实际约定的房屋价款不可能高于360000元。一审法院未查清被上诉人与案外人付鸭琼的关系，就做出上诉人未支付尾款的定论，属于事实不清，证据不足。综上，请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人李富昆辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉。
李富昆向一审法院起诉请求：1、由被告立即支付原告购房款200000元及利息42887.8元（按照同期人民银行贷款利率四倍在2014年9月15日起计算至该款支付给原告之日止，42887.8元系暂计算至2015年7月31日）；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院确认的案件事实：2014年8月1日，原告作为卖方（甲方），被告作为买方（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定被告向原告购买原告所有的坐落于昆明市弥勒寺新村129号2幢5层7号的房屋（房屋产权证号：20××22），售价为400000元，签订合同之日需交付定金242000元，过户完毕后支付定金外的房款共计158000元，并约定双方于2014年8月1日完成房产委托买卖合同。该合同尾部有原、被告的签字及手印。同日，原告作为委托人、被告作为受托人签订了《委托合同》并在云南省昆明市明信公证处进行了公证，《委托合同》约定在涉案房屋符合出售条件的情况下由被告代为出售，被告“有权决定售房对象及售房价格”并“办理上述房屋所有权转移登记相关手续”，原被告双方在合同尾部签字并按印。庭审中原被告一致陈述被告在签订《房屋买卖合同》当日支付了房款200000元。2014年8月5日，原告向被告发送短信称“李富昆中国银行滇池路支行卡号45×××56”，被告回复“收到”。2014年9月15日，被告以原告委托代理人的名义与案外人李国照、申少平签订了《房屋买卖合同》约定由案外人李国照、申少平购买涉案房屋，约定房价为360000元，合同尾部有被告及案外人李国照、申少平的签字及按印。另2016年3月22日下午经被告申请，一审法院对案外人程池进行了询问并制作了询问笔录。案外人程池陈述其委托被告以被告本人名义购买涉案房屋，双方存在委托关系，并认为房款已经付清，付款时原告曾写过收条但没有在其手上。庭审中，被告陈述其系按案外人程池的口头要求向原告购房，其与案外人程池之间系委托关系，由程池负责实际付款，全款已经付清并通过其支付给原告，付款方式包括现金支付及转账，但没有书面的委托材料；支付房款首付时其与程池、原告及伏鸭琼四人均在场，实际约定的房款是357000元，首付款200000元是从程池账户中取出现金后支付原告的，尾款是由案外人姜传红按原告要求在2014年8月4日支付伏鸭琼的。对此，原告陈述其不认识伏鸭琼及姜传红，没有收到过房屋尾款，并认为其在2014年8月5日曾短信要求被告付款被告亦回复“收到”，被告却在2014年9月4日就已向伏鸭琼打款，时间上存在矛盾，不能证明其向伏鸭琼转账是支付本案的房款。另庭审中，被告陈述涉案房屋出售案外人李国照后，李国照向其支付了房款，其收款后又转账给程池。庭审中，本案向原告释明被告与案外人程池存在委托关系并询问原告意见，对此原告陈述其不要求追加案外人程池作为被告，认为其不清楚被告与程池间的口头委托，本案未付款项应当由被告支付。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，原告主张其与被告之间存在房屋买卖关系要求被告支付房款200000元，并提交了2014年8月1日双方签订的《房屋买卖合同》就此加以证明，对此被告虽陈述其根据案外人程池的委托以本人名义与原告签订的房屋买卖合同，不是实际购房人，并主张本案约定房款为357000元，本案尾款已经按照原告要求向案外人伏鸭琼支付，但就本案而言，虽案外人程池认可其与被告存在委托关系，但本案并无证据证明被告向原告披露了程池作为委托人的身份，亦不能证明本案纠纷的产生系因案外人的原因导致，且原告亦已选择被告主张权利，故应当由被告作为本案房屋买卖合同的相对人承担相应的权利义务。另本案中被告主张本案涉案房屋的实际售价为357000元，但原告对此予以否认，且本案中亦无其他证据能够佐证这一观点，故对此亦不予采信。此外本案中虽被告提交了多份银行流水用于证明其向案外人伏鸭琼支付了涉案房屋的尾款，但从其提供的2014年8月4日姜传红向伏鸭琼“转账支取”156800元的银行流水中并不能看出该款与本案的直接关联，被告亦不能就其所述“按原告要求支付伏鸭琼”的情况举证，原告亦否认与伏鸭琼之间的关系，被告并不能举证证明伏鸭琼与原告之间存在指定收款的关系，故对其这一抗辩理由亦不予采信。原、被告、签订的《房屋买卖合同》权利义务明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，本案中并无证据证明被告除已支付的房款200000元外仍向原告支付了剩余200000元的房款，结合本案原被告陈述的实际交易过程、合同中对于签订委托买卖合同的相关约定以及原被告间的短信往来以及房屋买卖交易习惯，可以看出被告于2014年8月1日与原告签订《房屋买卖合同》后同时签订《委托合同》，其已经具有了“决定售房对象及售房价款”、“办理上述房屋所有权转移登记相关手续”的权利，虽未将涉案房屋过户至被告名下，但已实际达到了这一效果，且被告亦陈述其已将涉案房屋出售给第三方并实际收到了案外人支付的房款，故被告应当向原告支付剩余的房款200000元。另就原告主张由被告按照人民银行同期贷款利率的四倍向其支付2014年9月15日至原告实际付清房款之日止的利息主张，在原被告双方于2014年8月1日签订《委托合同》后，被告已经实际取得了出售涉案房屋办理房屋过户的权利，故其应当向原告支付剩余尾款，但其并未支付尾款，违反了双方约定，对原告造成了资金占用损失，故应由被告按照人民银行同期贷款利率上浮30%向原告支付2014年9月15日至实际付清购房尾款200000元之日止的损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：由被告徐猛于本判决生效之日起十五日内向原告李富昆支付房款人民币200000元，并按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%向原告李富昆支付2014年9月15日至实际付清剩余房款200000元之日止的损失。
双方当事人在二审中并未提交新的证据，对于一审法院所确认的事实，除对于涉案房屋的实际约定价款金额有争议外，对于其他事实均无异议，本院对于双方当事人无异议的事实依法予以确认。对于上诉人有异议的事实，因其未能提交相应证据予以证实，故本院不予确认。同时，上诉人提出一审法院未同意其申请追加案外人程池及付鸭琼的申请。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》的行为是否属于职务行为、应否由上诉人向被上诉人支付购房尾款200000元及相应的实际损失？
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，上诉人提出其是昆明市安都房地产经纪有限公司员工，其与被上诉人签订《房屋买卖合同》系该公司的职务行为。但其未能提交合法、有效的证据证实被上诉人有理由相信上诉人是履行前述公司的职务行为，同时，在一审庭审中，案外人程池认可是其委托上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》。但因经一审法院向被上诉人释明，被上诉人明确表示其只针对上诉人主张权利。上诉人向案外人付鸭琼打款，因此，应当由上诉人承担举证责任证实其向该案外人打款的行为就是向被上诉人履行支付购房尾款的行为，现因上诉人不能举证证实该事实，故对于上诉人的该上诉请求亦不予支持。故应当由上诉人向被上诉人承担该合同所约定的相应支付购房尾款及欠付该款的实际损失。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4943元由上诉人徐猛负担。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一六年十一月十一日
书记员 马 娜