广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0404民初309号
原告（反诉被告）郑阳，男，1987年8月22日出生，汉族，住湖北省襄樊市襄城区。
原告（反诉被告）张玉连，女，1989年6月8日出生，汉族，住珠海市金湾区。
共同委托代理人王萍，广东华大律师事务所律师。
被告（反诉原告）珠海市成泰置业有限公司，住所地：广东省珠海市拱北夏湾港昌路246号208室。
法定代表人邓伟群。
委托代理人谢春暑，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人谢翔，广东德赛律师事务所实习律师。
原告郑阳、张玉连诉被告珠海市成泰置业有限公司，以及被告珠海市成泰置业有限公司反诉原告郑阳、张玉连房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员郭美玲独任审判，于2016年3月11日公开开庭进行审理，两原告的共同委托代理人王萍，被告的委托代理人谢春暑、谢翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年6月1日与被告签订了《珠海市商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于珠海市金湾区红旗镇成行路珠光新城10幢2单元501房。原告已支付总房款596，172元。依合同约定，被告应于2014年2月28日前将房屋交付原告，但被告至2014年5月1日才交付，逾期交房63天，共产生违约金18，780元。原告遂起诉请求判令：1、被告支付逾期交房违约金人民币18，780元（从2014年3月1日起，按每日万分之五，以596，172元为本金，计至2014年5月2日止）。
原告向本院提交以下证据：1、《珠海市商品房买卖合同》，2、发票联两份。
被告答辩称，一、因出现了《商品房买卖合同》及其补充协议所约定的交付期限相应顺延的情况，导致交楼日期相应顺延。根据买卖合同及补充协议约定，被告不应承担违约责任。买卖合同第七条交付期限约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。补充协议第6.3条约定：交付期限相应顺延的情况有：（3）施工期间发生恶劣天气，包括台风、大雨或以上天气（以气象资料为准）等；（7）因政府或公共事业部门原因导致的延误；（8）受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、政策影响而导致的其他延误等。当发生上述情况，该商品房交付期限应当相应顺延，出卖人不承担违约责任。造成本项目交付日期顺延主要有两方面的原因。1、恶劣天气原因影响工期。至珠光新城二期项目初步验收，工程施工期间经历了8次台风，影响工期达21天，经历暴雨和大雨（不包括台风期间雨天）天气，影响工期达47天。因暴雨、大暴雨、台风影响工期共计68天。过多的雨天对基础分部、主体分部、门窗分部、涂饰分部的施工影响较大，导致施工方无法正常施工，严重影响了工期。台风、暴雨、大暴雨恶劣天气有珠海市公共气象服务中心出具的证明，以及监理单位出具的证明加以佐证，属于前述买卖合同及补充协议约定的据以延期交楼的情形。根据买卖合同及补充协议的约定，出卖人不应承担违约责任。2、政策变更原因影响工期。在本项目配电方案取得珠海市供电局批复（2012年10月9日获批）后的设计过程中，配电工程现行国家行业标准发生变动，原供电方案不符合南方电网新的配电要求，原供电方案必须修改，已完成的配电工程设计也需重做。重新申报供电方案，设计单位须按新的方案重新进行配电工程施工图设计。新的供电方案于2013年2月1日获批，2013年5月初按新的配电方案完成配电施工图设计，导致后续预算造价、招标等工作相应顺延，影响总工期至少60天。配电工程国家行业标准的变更属于政策变更，亦属于买卖合同及补充协议约定“受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、政策影响而导致的其他延误”的情形，根据买卖合同及补充协议的约定，出卖人不应承担违约责任。二、被告已于2014年4月30日取得《竣工验收备案表》，具备商品房交付的条件，被告已于2014年5月1日将房屋交付给原告。买卖合同第七条约定交付条件为该商品房已完成竣工验收备案手续，并取得竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。被告已于2014年4月30日取得本项目的《竣工验收备案表》，具备商品房交付的条件，且被告已于2014年5月1日向原告送达收楼通知，根据补充协议9.4条“买受人应当在房屋交付通知送达十日内与出卖人办理房屋交付手续，逾期即视为房屋已按期交付”的约定，被告已于2014年5月1日将房屋交付给原告。三、买卖合同约定的逾期交楼违约金过高，应予以调整。《最高人民法院商品房买卖合同纠纷司法解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条：“规定逾期交付使用房屋的损失额，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据以上条款，双方买卖合同中约定的违约金每天0.05%的标准明显高于原告的实际损失。根据珠海陆地土地房地产估价有限公司出具的《珠光新城二期房地产租金评估报告》显示，与原告相同地段、相同户型的房屋租金为人民币16元／平方米，即整套房每月的租金为人民币886.2元（147.7平方米），原告延期2月的损失为人民币1，772.4元，原告依据合同主张的违约金已远远超出原告实际损失的30%，根据前述《最高人民法院商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，应认定为违约金约定过高，违约金应予以减少。四、原告逾期办结银行贷款手续，应按照买卖合同的约定承担违约责任。补充协议第5.2条明确约定：买受人应在买卖合同签订后20日内办结银行按揭贷款手续，办结银行按揭贷款手续是指：1）向银行提供了符合银行按揭贷款要求的全部相关资料；2）按银行要求签署了贷款合同等全部法律文件。依据买卖合同及补充协议约定，原告应于2013年6月21日前办结银行贷款手续，但原告并未在此时限内办结。直至2014年1月8日才最终办结银行贷款手续。根据补充协议第7.1条“买受人逾期办结银行按揭贷款申请手续的，视为买受人逾期付款，买受人应按买卖合同第八条第1种方式承担逾期付款的违约责任”的约定，原告的行为已构成违约，应当承担违约责任。五、根据补充协议第5.9条“付款方式由买受人自行选择，买受人选择按揭贷款付款方式的，不免除买受人支付房款的义务，也不因此将付款义务转让给银行，买受人应积极提交并签署（包括补签）向银行贷款所需要的全部材料，并促使银行（包括但不限于提交全面真实的资料、担保、催告等）在签订本买卖合同90日内将全部房款支付到出卖人账号。如买受人未在上述约定时间内将全部房款支付至出卖人的账号，则视为买受人逾期付款，买受人应按买卖合同第八条承担违约责任”的约定，原告未能在上述时间内提交、签署（包括补签）完整的贷款资料，原告并没有在签订买卖合同后90日内促使银行将全部房款支付到被告账号，原告的行为已构成违约，应承担违约责任。综上，被告是因出现合同中约定的事由而延期交房，主观上不存在过错。原告请求支付违约金诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。
被告内向本院提交以下证据：1、2012年1月1日至2013年10月22日珠海市受热带气旋影响情况；2、珠海市红旗自动站2012年1月1日至2013年10月22日大雨级别以上（日降水量≥28mm）记录；3、监理单位出具的关于因恶劣天气原因停止施工的证明、监理单位广东中火炬监理咨询有限公司珠海分公司的工商登记资料；4、珠海市安监站加强台风暴雨季节建筑施工安全生产管理；5、关于切实加强汛期房屋市政工程施工安全管理工作的通知；6、供电方案答复通知书（2012年10月9日）；7、供电方案答复通知书（2013年2月1日）；8、珠海供电局2013年1月21日《业扩业务协调会会议纪要》；9、房地产租金估价报告；10、房屋建筑工程竣工验收备案表（2014年4月30日）；11、工作联系单（珠海电力建设工程有限公司）；12、珠江晚报新闻报道；13、珠光新城二期因供电方案变更计划工期与实际工期对比说明；14、珠光新城二期收楼公告、入伙通知书、售楼通知书及邮寄单；15、商品房买卖合同附件。
被告反诉称，被告与原告于2013年6月1日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的珠光新城10栋2单元501房，房屋总价款为人民币596，172元，付款方式为银行按揭贷款付款。原告于2013年6月1日前支付首期款合计人民币206，172元，剩余房款人民币390，000元选择银行按揭贷款方式支付（银行按揭贷款手续须在合同签订后20日内办结）。原告违反合同约定，未能在合同约定的期限内（2013年6月21日前）办结银行按揭贷款手续（直至2014年1月8日才办结），根据合同补充协议第5.2条明确约定，买受人应在买卖合同签订后20日内办结银行按揭贷款手续，办结银行按揭贷款手续是指：1）向银行提供了符合银行按揭贷款要求的全部相关资料；2）按银行要求签署了贷款合同等全部法律文件。根据补充协议第7.1条“买受人逾期办结银行按揭贷款申请手续的，视为买受人逾期付款，买受人应按买卖合同第八条第1种方式承担逾期付款的违约责任”的约定，原告的行为已构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。另根据补充协议第5.9条“付款方式由买受人自行选择，买受人选择按揭贷款付款方式的，不免除买受人支付房款的义务，也不因此将付款义务转让给银行，买受人应积极提交并签署（包括补签）向银行贷款所需要的全部材料，并促使银行（包括但不限于提交全面真实的资料、担保、催告等）在签订本买卖合同90日内将全部房款支付到出卖人账号。如买受人未在上述约定时间内将全部房款支付至出卖人的账号，则视为买受人逾期付款，买受人应按买卖合同第八条承担违约责任”的约定，原告未能在上述时间内提交、签署（包括补签）完整的贷款资料，原告并没有在签订买卖合同后90日内促使银行将全部房款支付到被告账号，原告的行为已构成违约，应承担违约责任。被告反诉请求判令：1、原告支付逾期付款违约金共计人民币39，195元；2、诉讼费用由原告承担。
原告答辩称，1、关于补充合同约定的延期交楼条件的问题。原告认为在原告与被告签订房屋买卖合同时，房屋已经完工，在施工过程并不存在被告所说的各种恶劣天气因素的顺延。有关恶劣天气原因顺延的条款是显失公平条款。被告也没有向原告方进行明示。该条款属于无效条款。2、关于被告称逾期交楼违约金过高的问题。原告认为该违约金的标准是被告单方制订的。并不是原告方强加给被告的。每日万分之五的标准也没有超过法律规定的民事案件中同期银行借款利率四倍的标准。该违约金的约定在没有违反法律的强制性规定的情况下依法有效。被告在此时提出违约金过高而请求调整是违背诚实信用原则。3、被告的反诉请求已超过诉讼时效，合同约定自合同签订后90日付款，被告早就知道其权利被侵害，但被告2016年1月才主张逾期付款的违约金。
本院在开庭前依被告的申请向工商银行珠海吉大支行调查了原告办理银行贷款的相关事实，工商银行珠海吉大支行向本院出具了调查复函。本院又调取了（2015）珠金法民一初字第312号民事判决书及生效证明。
经审理查明，一、《商品房买卖合同》及其附件签署的基本情况。2013年6月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及附件，约定原告向被告购买位于珠海市金湾区红旗镇成行路288号的珠光新城第10栋2单元501房，房屋总价款为人民币596，172元。附件对《商品房买卖合同》的主要条款及付款方式等作了补充约定。上述合同及附件均有原告的签名及按捺指模、盖有被告公章。
二、关于交房期限及逾期交房违约责任的约定。《商品房买卖合同》第七条约定交房日期为2014年2月28日前，交房标准为商品房完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》，如遇特殊原因出卖人可据实予以延期。《补充协议》第6.1条约定，特殊原因除遭遇不可抗力外，还包括非出卖人所能控制的客观原因包括但不限于因政府部门原因导致验收延误、受国家及市政府颁布的法律、法规及政策等影响而导致延误等。《补充协议》第6.3条约定，交付期限相应顺延的情况包含：……（3）施工期间发生恶劣天气，包括台风、大雨或以上天气等；……（10）受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、政策影响而导致的其他延误等；……《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。
三、关于付款方式及逾期付款违约责任的约定。《商品房买卖合同》第六条约定买受人按按揭方式付款，详见合同附件。附件《付款方式》约定，买受人应于2013年6月1日前付清首期款（含定金）人民币206，172元，余款共计人民币390，000元由买受人向银行申请按揭贷款支付给出卖人。买受人应在买卖合同签订后20日内办结银行按揭贷款手续（按银行要求提交并签署按揭申请所需的全部资料文件），并交清相关费用。
四、房款支付情况。开票日期为2013年6月1日的发票联显示，原告已经支付首期购房款人民币206，172元。开票日期为2014年1月8日的发票联显示，余款人民币390，000元也已经付清。另外，工商银行珠海吉大支行的复函称，2013年6月16日，银行将原告申请按揭贷款的资料上报审查。
五、房屋交付情况。涉案的珠光新城二期（4、6至11、14、17、19至21、34-35、40、42、44至46栋）于2014年3月21日竣工验收，于2014年4月30日取得《竣工验收备案表》。同日，被告向原告邮寄收楼通知书，通知原告收楼。原、被告双方在庭审中确认涉案房屋于2014年5月2日交付。
六、关于是否存在恶劣天气及政策变更导致顺延交房的情况。（一）关于恶劣天气的影响，第一，本院调取的已经发生法律
效力的（2015）珠金法民一初字第312号民事判决中载明：“本院在审理期间向珠海市公共气象服务中心调取2013年5月29日（合同生效之次日）至2014年10月1日（停止施工截止之日）期间的天气数据：珠海市红旗自动站数据显示，2013年6月15日、24日，7月17日、25月、26日，8月14日、15日、19日、24日、31日，9月2日、4日、23日、30日为大雨天气共14天。”第二，广东中火炬监理咨询有限公司珠海分公司作为工程监理方于2014年6月6日就珠光新城二期因恶劣天气原因停止施工出具了一份证明，反映工程施工期间凡遇台风及大雨以上级别天气关键路线工程均停工，最后一次停工日期为2013年10月1日。第三，珠海市金湾区建设工程安全监督站的短信通知显示，在台风或暴雨天以上气来临之际会向工地发出预警通知。从2013年5月20日至2014年3月21日，安监站共发出通知9次。（二）关于供电方案的影响，供电方案答复通知书及本院调取的上述生效判决载明，因政策调整需要原告重新申请报批的供电方案于2013年2月1日已获审批通过。
以上事实有《珠海市商品房买卖合同》、购房发票2012年1月1日至2013年10月22日珠海市受热带气旋影响情况、珠海市红旗自动站2012年1月1日至2013年10月22日大雨级别以上（日降水量≥28mm）记录、监理单位出具的关于因恶劣天气原因停止施工的证明、监理单位广东中火炬监理咨询有限公司珠海分公司的工商登记资料、珠海市安监站加强台风暴雨季节建筑施工安全生产管理、关于切实加强汛期房屋市政工程施工安全管理工作的通知6、供电方案答复通知书（2012年10月9日）、供电方案答复通知书（2013年2月1日）、珠海供电局2013年1月21日《业扩业务协调会会议纪要》、房地产租金估价报告、房屋建筑工程竣工验收备案表（2014年4月30日）、工作联系单（珠海电力建设工程有限公司）、珠江晚报新闻报道、珠光新城二期因供电方案变更计划工期与实际工期对比说明、珠光新城二期收楼公告、入伙通知书、售楼通知书及邮寄单、商品房买卖合同附件、工商银行珠海吉大支行出具了调查复函、（2015）珠金法民一初字第312号民事判决书及生效证明及开庭笔录在卷佐证。
本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为被告是否逾期交房，以及原告是否逾期支付房款。
一、关于被告是否逾期交房的问题
原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方真实意思的表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，本院予以认可。《商品房买卖合同》第七条约定了被告应在2014年2月28日前将“完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》”的房屋交付原告使用。但直至2014年3月21日涉案工程才竣工验收，2014年4月30日才取得《竣工验收备案表》，双方实际交房日期为2014年5月2日，本院对被告迟延交房的事实予以确认。被告主张其具备合同及附件约定的顺延交房的情形。
情形一，施工期间发生恶劣天气。本院认为，双方在《补充协议》第六条约定了，台风、大雨或以上天气属于交付期限相应顺延的情况，上述恶劣天气无法避免、非被告所能控制，对被告据此主张予以延期的辩称，符合合同的约定，本院予以采信。被告提交的停止施工证明期限从2012年4月6日至2013年10月1日止。2013年10月1日之后，被告没有提供相关停工证明。珠海市金湾区建设工程安全监督站在此后亦再无因台风及暴雨以上天气向被告发出过预警通知。本院认为2013年10月1日后的台风及大雨以上天气与工期延期不具有因果关系。本案中，本院仅认定合同签订之日即2013年5月25日至2013年10月1日期间发生的台风及大雨以上级别天气作为顺延情形。结合双方提供的证据，涉案房屋所在珠海市金湾区红旗镇2013年大雨以上记录共26天，其中2013年5月25日大雨以上天气共14天。因此，本院确认符合合同约定的可顺延交付期限的天数为14天。情形二，施工期间发生政策变更。被告辩称，因配电工程国家行业标准变动需重新调整供电方案以及重新设计配电施工图，导致后续工作相应顺延影响工期至少60天。本院认为，被告提交的供电方案答复通知书及本院调取的供电方案合同显示，新的供电方案已于2013年2月1日审批通过，被告此即可评估后续工作对工程工期的影响。而双方的《商品房买卖合同》系在2013年5月25日签订，符合合同约定的可顺延交付期限的情形应只限定于合同签订后发生的情形。被告以合同签订前就已经发生的事实作为抗辩事由，无法律依据，违背合同约定，本院不予支持。综上，被告合理顺延交付房屋天数为14天，本院确定被告应交房日期顺延至2014年3月14日前，被告直至2014年5月2日才通知收楼，逾期交房天数计为49天。
二、关于逾期交房违约金是否过高的问题
被告辩称根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额计算方法，违约金数额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，因涉案房屋同地段相同户型房屋每月租金为886.2元，即原告延期2个月的租金损失只有1772.4元，故《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金远远高于租金损失的30%，属于约定违约金过高。对此，本院认为该司法解释是指在合同没有约定的情形下可以按租金标准计算违约金，而本案中并不适用。《商品房买卖合同》已明确了违约责任的承担方式以及违约金的计算方法，该条款对双方均具有约束力。被告逾期交房，且没有举证证实违约金过分高于损失。被告应当按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。被告的上述抗辩，本院不予采信。违约金应以涉案房屋总房款人民币596，172元为基数，按日万分之五和逾期交房49天的标准计算为人民币14，606元。
三、关于原告是否逾期付款的问题
根据《商品房买卖合同》附件《付款方式》第二条的约定，原告应于2013年6月1日前向被告付清首期款（含定金）人民币206，172元，余款共计人民币390，000元由买受人向银行申请按揭贷款支付给出卖人。买受人应在买卖合同签订后20日内办结银行按揭贷款手续，并交清相关费用。开票日期为2013年6月1日的发票联显示原告最迟已于当日向被告支付了首期款人民币206，172元。开票日期为2014年1月8日的发票联显示，被告已经就剩余房款人民币390，000元向原告开具发票。换而言之，最迟在2014年1月8日，原告或者银行已经将剩余房款人民币390，000元向被告支付。对此，被告是清楚的、明知的。再者，被告并未提出证据证明在其2016年1月28日向本院提交反诉状之前有向原告提出支付逾期付款违约金的要求。原告在庭审中辩称被告的反诉请求超过了诉讼时效。本院认为，原告的抗辩有事实和法律依据，本院予以采纳。对于被告的反诉请求，本院依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十一条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）珠海市成泰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）郑阳、张玉连支付逾期交房违约金人民币14，606元［596，172元×（5／10000／日）×49日］；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回被告（反诉原告）珠海市成泰置业有限公司的反诉请求。
本案本诉受理费人民币135元，由原告（反诉被告）郑阳、张玉连负担人民币30元，被告（反诉原告）珠海市成泰置业有限公司负担人民币105元；本案反诉受理费人民币390元，由被告（反诉原告）珠海市成泰置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员 郭美玲
二〇一六年三月十四日
书 记 员 赵思远