山东省聊城市东昌府区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1502民初2851号
原告：柳怀旺，男，1962年10月21日出生，汉族，山东金柱集团有限公司职工，住山东省聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：王苗苗，女，山东金柱集团有限公司职工。
被告：临清市嘉和置业有限公司，住所地山东省临清市古楼新村。
法定代表人：周建明，董事长。
委托诉讼代理人：程承，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：腾永亮，山东荣润律师事务所律师。
原告柳怀旺与被告临清市嘉和置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳怀旺的委托诉讼代理人王苗苗，被告临清市嘉和置业有限公司的委托诉讼代理人程承、腾永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柳怀旺向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告借款15300680元并按年利率24%支付自2013年5月7日至实际给付之日的利息；2、判令原告优先受偿拍卖、变卖被告已办理抵押备案手续的“山东临清?运河半岛”项目62套商品房所得价款；3、本案的诉讼费、保全费等一切相关费用均由被告负担。事实与理由：2013年3月份，被告欲向原告借款，口头承诺月利率为2.7％，并自愿以其开发的临清市新华办事处古运河以北、规划经一路以西“山东临清?运河半岛”项目的62套商品房为该笔借款提供抵押担保。2013年3月26日，被告就其提供抵押担保的62套商品房为原告在临清市房地产管理处办理了抵押备案登记并签订了《商品房买卖合同》，在办理完毕抵押备案登记后，原告于2013年4月3日向被告提供了15850840元借款。后原告与被告于2014年6月13日签订《协议书》，该协议书重新明确了借款本金及按照月利率2.7％的标准计算利息，并再次重申被告以其为原告在临清市房地产管理处办理完毕抵押备案登记手续的62套商品房为该笔借款本金及利息提供抵押担保。至今，经原告多次催要，被告仅偿还550160借款本金及461883.46元利息，其余本息拒不偿付，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。
被告临清市嘉和置业有限公司辩称：1、本案借款的实际出借人是山东金柱集团有限公司，而非原告柳怀旺，且金柱公司出借资金的来源为银行贷款，依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条第（一）项的规定，应认定本案借贷合同无效，所以主张利息的请求于法无据，不应予以支持；2、原告对涉案房屋主张抵押权的诉求同样没有事实和法律依据，不能成立，请法院依法予以驳回；3、被告已归还金柱公司1012043．46元款
项，现只欠金柱公司26337956.54元款项，且原告和金柱
公司的请求已超诉讼时效，不具有胜诉权，应依法驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了商品房买卖合同、收款收据、网上银行电子回单、山东金柱集团有限公司证明、民事起诉状、协助执行通知书、协议书、说明等证据，被告提交了记账凭证、收据、款项支付审批表等证据，本院组织当事人对以上证据进行了交换和质证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年3月份，被告向原告借款，为保证借款及时归还，原告与被告于2013年3月26日签订《商品房买卖合同》二十二份，合同约定由原告购买被告开发的位于临清市经一路以西、古运河以北的运河半岛项目商品房二十二套，房号分别为：12＃－7（即12号楼7室，下同）、12＃－8、13＃－2、13＃－4、13＃－5、13＃-6、13＃-7、13＃-8、28＃-1、28＃-2、28＃-3、20＃-5、20＃－6、20＃－7、21＃－1、21＃－4、21＃－5、21＃－6、25＃－3、5#商业楼、6#商业楼、7#商业楼，除5#商业楼、6#商业楼、7#商业楼外，其他十九套商品房的买卖合同均在临清市房地产管理处进行备案。2013年4月3日，山东金柱集团有限公司受原告委托向被告账户支付15850840元，同日，被告向原告出具了交款人为原告的购买以上二十二套房屋的收款收据二十二份，二十二份收据显示总金额为15300680元。2013年5月21日被告退还给原告房款275080元、违约金11883.46元，2013年6月5日被告退还给原告房款275080元，原告分别为被告出具了收据。
之后，因被告将5#商业楼、6#商业楼、7#商业楼抵押给案外人，致使双方发生纠纷，继而原告将被告起诉至聊城市中级人民法院，审理期间，双方于2014年6月13日达成协议：双方解除5#商业楼、6#商业楼、7#商业楼的《商品房买卖合同》，被告将其位于临清市经一路以西、古运河以北的运河半岛项目商品房四十四套登记到原告名下；被告承诺在2014年12月30日前将原告的所有购房款15300680元及其利息（利息以15300680元为基数按照月利率2.7%从2013年4月3日计算至实际还款之日）全部还清。2014年6月13日，原告与被告就上述四十四套商品房签订四十四份《商品房买卖合同》，四十四套商品房房号分别为：12－1－604（即12号楼1单元604室,下同）、12－2－604、13－1－604、13－2－601、15－1－604、15－2－601、18－1－402、19－1－202、19－2－402、21－1－601、21－1－602、21－2－602、22－1－402、23－1－402、23－1－502、23－2－401、26－1－202、26－1－401、26－1－501、26－1－502、26－2－502、27－1－401、27－1－501、27－2－201、27－2－401、27－2－501、27－2－402、28－1－601、28－1－602、28－2－601、28－2－602、29－1－601－1（601）、29－1－602（602－1）、29－2－601（601－1）、29－2－602、29－3－601（601－1）、29－3－602（602－1）、30－1－601、30－2－602、30－3－601、30－3－602、31－1－601、31－1－604、31－2－603，以上四十四份《商品房买卖合同》均在临清市房地产管理处进行备案。之后，双方协商解除了26－1－202商品房的《商品房买卖合同》。2015年10月13日，被告退还给原告房款450000元，原告为被告出具了收据。2014年6月13日协议约定的还款时间过后，虽经原告多次催要，被告未履行还款义务。
本院认为，虽然原告与被告签订了《商品房买卖合同》，并约定了相关权利义务，但从本院查明的事实可以确认，双方签订《商品房买卖合同》系作为原告向被告出借15850840元民间借贷合同关系的担保。原告将15850840元出借给被告，被告承诺在2014年12月30日前将所欠原告15300680元（15850840元-退还房款550160元）及其利息（利息以15300680元为基数按照月利率2.7%从2013年4月3日计算至实际还款之日）全部还清，双方之间的民间借贷关系成立并生效。被告已退还原告的房款1000160元（275080元+275080元+450000元）应视为偿还原告借款本金，付给原告的违约金11883.46元应视为偿付利息，同时，被告承诺的月利率2.7%（年利率32.4%）超法律规定的民间借贷利率上限（年利率24%），故本院依法确定由被告偿还原告借款本金14850680元（15300680元-450000元）并按年利率24%支付自2013年5月7日至实际给付之日的利息。因作为民间借贷合同关系担保的位于临清市经一路以西、古运河以北的运河半岛12＃－7、12＃－8、13＃－2、13＃－4、13＃－5、13＃-6、13＃-7、13＃-8、28＃-1、28＃-2、28＃-3、20＃-5、20＃－6、20＃－7、21＃－1、21＃－4、21＃－5、21＃－6、25＃－3、12－1－604（即12号楼1单元604室,下同）、12－2－604、13－1－604、13－2－601、15－1－604、15－2－601、18－1－402、19－1－202、19－2－402、21－1－601、21－1－602、21－2－602、22－1－402、23－1－402、23－1－502、23－2－401、26－1－401、26－1－501、26－1－502、26－2－502、27－1－401、27－1－501、27－2－201、27－2－401、27－2－501、27－2－402、28－1－601、28－1－602、28－2－601、28－2－602、29－1－601－1（601）、29－1－602（602－1）、29－2－601（601－1）、29－2－602、29－3－601（601－1）、29－3－602（602－1）、30－1－601、30－2－602、30－3－601、30－3－602、31－1－601、31－1－604、31－2－603共六十二套房屋已在房地产管理进行了合同备案，故如果被告不履行本判决确定的付款义务，原告可以依据本判决申请强制执行以上房屋。原告的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告称其与山东金柱集团有限公司存在借贷关系，与原告不存在借贷关系，但其提交的证据不足以证明其主张，本院对其主张的该事实不予认定。被告还称已归还金柱公司1012043．46元款项，但根据本院查明的事实，以上款项属于偿付原告的借款及利息，与金柱公司无关。被告又称原告的诉讼请求已超诉讼时效，但未提出证据予以证实，本院不予认定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十九条规定，判决如下：
一、被告临清市嘉和置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告柳怀旺借款14850680元并按年利率24%支付利息（利息支付方式为以下两部分之和：以15300680元为基数自2013年5月7日至2015年10月13日，以14850680元为基数自2015年10月14日至实际给付之日，履行时扣除已付11883.46元利息）；
二、如被告临清市嘉和置业有限公司不履行本判决第一项确定的付款义务，原告柳怀旺可以依据本判决，申请强制执行位于临清市经一路以西、古运河以北的运河半岛12＃－7、12＃－8、13＃－2、13＃－4、13＃－5、13＃-6、13＃-7、13＃-8、28＃-1、28＃-2、28＃-3、20＃-5、20＃－6、20＃－7、21＃－1、21＃－4、21＃－5、21＃－6、25＃－3、12－1－604（即12号楼1单元604室,下同）、12－2－604、13－1－604、13－2－601、15－1－604、15－2－601、18－1－402、19－1－202、19－2－402、21－1－601、21－1－602、21－2－602、22－1－402、23－1－402、23－1－502、23－2－401、26－1－401、26－1－501、26－1－502、26－2－502、27－1－401、27－1－501、27－2－201、27－2－401、27－2－501、27－2－402、28－1－601、28－1－602、28－2－601、28－2－602、29－1－601－1（601）、29－1－602（602－1）、29－2－601（601－1）、29－2－602、29－3－601（601－1）、29－3－602（602－1）、30－1－601、30－2－602、30－3－601、30－3－602、31－1－601、31－1－604、31－2－603共六十二套房屋；
三、驳回原告柳怀旺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费113604元，减半收取56802元，财产保全费5000元，由被告临清市嘉和置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审判员 周爱军
二〇一八年八月三日
书记员 田 振