广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法石民初字第1030号
原告：广东某物业服务有限公司XX分公司。
法定代表人：陈某。
委托代理人：尚某、余某，系广东某物业服务有限公司XX分公司的员工。
被告：刘某。
委托代理人。
原告广东某物业服务有限公司XX分公司诉被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人尚某、被告刘某的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广东某物业服务有限公司XX分公司诉称：案外人刘某甲于2009年1月购买了华某XX园XX苑X座X号的商品房，该商品房的建筑面积为286.41平方米及花园面积101.7平方米，后该房屋被番禺区人民法院裁定过户给被告。根据《前期物业管理服务合同》，由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每月每平方米2.5元、花园每月每平方米0.5元的标准按时向原告支付物业服务费，如被告逾期支付物业服务费，每逾期一天应向原告支付所拖欠物业服务费0.5％的违约金。被告收楼后入住之后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告未能按约支付物业费，以及临时服务费、水某、有线电视费、污水某。从2013年1月起至2014年8月止，被告共拖欠物业管理费15337.20元（违约金按中国人民银行同期贷款年利率暂计算至2014年8月份合共805.20元），临时服务费60元，有线电视费340元，水某520.8元，污水某351.54元。被告的违约行为对整个华某XX园小区的正常物业管理造成了严重的影响。为了维护原告的合法权益，保障华某XX园小区物业管理服务工作的正常运行，原告特向法院起诉，具体诉讼请求如下：1、被告向原告支付自2013年1月至2014年8月的物业服务费15337.20元，临时服务费60元，有线电视费340元，水某520.8元，污水某351.54元；2、被告向原告支付至全部拖欠物业服务费支付完毕止的违约金805.20元（暂计至2014年8月份）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告刘某辩称：一、被告停交物业管理费并非恶意，因原告承诺给予受害减免补偿。被告一家人自2009年1月居住在涉诉房屋，但后来由于家门前建新楼房，日夜施工，导致生活环境恶化，被告遂与某街X、XX、XXX、XXXX号业主到原告处进行谈判，2014年7月中旬，原告同意减免某街业主2年的物业管理费作为补偿，但因被告属于二手业主而未被减免物业管理费。二、某街业主停交物业管理费的时间比被告还要长。三、没有缴纳有线电视费、水某、污水某等1272元属粗心大意，被告会尽快支付。四、请求法院判令原告对被告作出相应受害减免补偿并承担本案的全部诉讼费用。
经审理查明：原告广东某物业服务有限公司华某分公司隶属于广东某物业服务有限公司，是具有从事物业管理资质的企业。位于广州市番禺区南村镇某园XX苑XX座XX房原是刘某名下的房产，该房产建筑面积286.41平方米，花园面积101.66平方米。后于2012年年中，该房屋被本院裁定过户至被告名下，被告至今未办理该房屋的权属证明书，但该房屋一直由被告及其家人居住使用。
原告与涉诉小区开发商广州某房地产开发有限公司签订《XX园前期物业服务合同（某苑）》，约定由原告对XX园五期（某苑）进行物业管理；物业服务费的收费标准按照物业或商品房的房屋建筑面积每月每平方米2.0（带电梯首层住宅单元）／2.2（带电梯二层至四层住宅单元）／2.5元（带电梯五层及以上住宅单位／别墅），花园面积每月每平方米0.5元，室内车位的每月40元；缴纳物业管理费的时间为每月10日前；小区内停车场属开发商所有、委托原告管理并代收场地使用费；水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理所产生的费用及其他费用由相关部门按规定标准向业主或物业使用人收取，如有需要，有关部门可委托原告代收代缴水某、电费、燃气费、通讯费、有限电视费、生活垃圾处理费及其他费用；业主逾期缴纳物业管理费，每逾期一天需向原告缴纳所拖欠物业服务费的0.5％的违约金，如业主拖欠由原告代收代缴的水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理等费用，该费用已由原告代为垫付的，则原告有权追讨，业主应及时清偿并支付相应的违约金（滞纳金）；合同有效期为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，合同有效期届满后，原告和开发商若无异议，合同有效期自动续约三年，但小区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。上述合同还对其它事项进行了相关约定。
上述合同签订后，原告依约提供了物业管理服务，自2013年1月起被告未向原告缴纳物业管理费用，原告遂于2014年10月21日将被告诉至本院，要求被告支付2013年1月至2014年8月期间拖欠未缴的物业管理费等及违约金。
另查明：涉诉房产所在小区至今没有成立业主委员会。
再查明：2013年1月至2014年8月期间，被告未向原告支付临时服务费60元，原告代被告垫付有线电视费340元、水某520.8元、污水某351.54元。对此，被告无异议。
还查明：本院于2011年12月12日作出（2009）番法执字第8132-5号民事裁定书，裁定广州市番禺区南村镇某园XX苑XX座XX房房屋的所有权及相应的其他权利归刘某乙所有，上述财产权自该裁定送达刘某乙时起转移。
在庭审过程中，被告称其门前的工地于2009年年底到2011年年底施工期间对被告居住造成影响，并提供了若干照片证明其主张。同时，被告确认自2012年年初该工地没有对其产生影响。被告称原告免除了其他4户邻居的物业管理费，并提供了相关证人证言拟证明其主张，对此，原告称因使用了其中一户的房屋而免除了其部分物业管理费，对被告主张的其他意见不予认可。
以上事实有XX园前期物业服务合同、房地产权情况证明、欠费清单、照片、证人证言等及庭审笔录予以证实。
本院认为：《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案房屋所在小区至今尚未无成立业主委员会，原告根据其与开发商广州XX园房地产开发有限公司签订的《XX园前期物业服务合同》对涉案房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业管理费。虽然原告没有与被告本人签订物业管理服务合同，但原告已向包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务关系。原告向被告提供了基本的物业服务，因此原告有权向被告收取物业服务费。原告主张被告按房屋建筑面积286.41平方米、2.5元／平方米／月，花园面积101.66平方米、0.5元／平方米／月的标准即每月766.86元计付物业管理费，符合合同约定，且上述费用未超过政府指导价规定的标准，故原告主张被告支付2013年1月至2014年8月期间的物业管理费合共15337.2元，本院予以支持。被告享受物业服务后，未按合同约定缴纳物业管理费，已构成违约，除清偿拖欠物业服务费外，还应支付违约金。由于涉诉合同中约定的违约金标准为每日0.5％，现原告主张被告自逾期之日起至全部付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。
被告享受了原告提供的物业维修服务，应支付相应服务费用，原告主张被告支付临时服务费60元，被告亦无异议，对原告的上述主张，本院予以支持。鉴于原告为被告垫付了2013年1月至2014年8月期间有线电视费340元、水某520.8元、污水某351.54元、现原告主张被告支付上述费用，被告亦无异议，对原告的该项主张，本院予以支持。
被告以涉诉房屋前方工地施工影响其正常的居住生活、且原告亦免除了其他邻居的物业管理费为由，要求原告减免其物业管理费。首先，被告确认其自2012年年中成为涉诉房屋的权属人；其次，工地施工的时间为2009年年底至2011年年底，2012年始没有造成影响，而本案中，原告要求被告支付的物业管理费期间自2013年1月至2014年8月；再次，即使原告免除部分业主的物业管理费，亦是其自由处分自身权利，与减免被告的物业管理费没有必然关系。因此，被告要求原告减免其物业管理费的意见，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
被告刘某应于本判决发生法律效力之日起七日内支付缴纳2013年1月至2014年8月期间拖欠的物业管理服务费15337.2元、临时服务费用60元、有线电视费340元，水费520.8元，污水费351.54元合共16609.54元及违约金（违约金以每月应交纳物业管理费766.86元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别从次月11日起计付至本判决确定的缴付之日止，每月物业管理服务费的违约金分期计算，以本金为限）给原告广东某物业服务有限公司XX分公司；
本案诉讼费118元，由被告刘某负担。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黎碧云
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 陈 瀚