天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初80414号原告：天津市万洁物业管理有限公司，住所地天津经济技术开发区泰祥路12号。统一社会信用代码91120116239687473R。法定代表人：孟长有，总经理。委托诉讼代理人：孟长顺，公司员工。委托诉讼代理人：朱妍，公司员工。被告：高金生，男，1956年10月14日出生，汉族，住天津经济技术开发区，原告天津市万洁物业管理有限公司诉被告高金生物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理后适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孟长顺、朱妍，被告高金生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业管理费21012元；2、请求判令被告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金16389.36元；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告与开发商于2004年11月1日签订的《桐景园小区住宅前期物业管理服务合同》，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告自2008年6月1日至2016年12月31日未向原告支付物业费21012元，滞纳金16389.36元，合计37401.36元。原告多次催缴，被告拒不支付，向法院提起诉讼，请求依法判决给付。原告提交欠费催收情况登记表、缴费通知书、物业资质证书、收费备案表、巡视记录、清扫记录、维修记录、前期物业服务合同、物业服务合同等证据予以证明。被告辩称，对房屋面积、地址、欠缴日期没有异议。其房屋性质为住宅，应按照住宅的收费标准1元/平米/月收取物业费。原告的卫生、保安、设施设备、绿化不到位。对已经超过诉讼时效的部分不予支付。被告提交房产证复印件、照片等证据予以证明。本院经审理认定的事实如下：2003年2月26日原告与天津泰丰工业园投资（集团）有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定原告为天津泰丰工业园投资（集团）有限公司开发建设的坐落于天津经济技术开发区东至泰华路，西至南海路，南至第四大街，北至第五大街的桐景园小区提供物业服务。该合同的期限为2003年2月28日开始至物业首次确定物业管理服务企业，并签订物业服务合同之日终止。上述物业服务合同对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、双方权利义务、物业管理服务费用、交费时间、违约责任等条款均进行了约定。对于物业管理服务费标准，合同约定住宅房屋按建筑面积1元/平米/月的价格，非住宅房屋按照2元/平米/月的价格收取。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米1.5元由业主交纳。备注显示：配备电梯消防的2-5层，按照1.3元/平米/月，配备电梯、二次供水、消防的6-10层按1.5元/平米/月，配备电梯及多层住宅按照1元/平米/月收取。合同约定的交费时间为每月8日前，逾期交纳的应按照物业费的万分之五缴纳违约金。2009年12月31日，原告与桐景园业主委员会签订《天津市住宅物业服务合同》约定2009年12月31日至2012年12月30日期间，原告继续为该小区提供物业服务。合同约定物业费采取包干制的形式收取，其中住宅物业管理服务费1元/平米/月，商业用房2元/平米/月，电梯、消防、二次供水等机电设施设备的运行维护管理费用按照0.2-0.5元/平米/月的标准收取，业主应于每月10日前缴纳，逾期交纳的应按照物业费的万分之五缴纳违约金。合同到期前，原告同桐景园业主委员会再次续签合同，期间为2013年1月1日至2015年12月31日，约定物业管理服务费的标准为多层住宅1元/平米/月，高层住宅1.3元和1.5元/平米/月，商业用房2元/平米/月，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照0.2-0.6元/平米/月的标准收取，合同约定每月10日前缴纳物业费，逾期交纳物业费的应按照物业费的万分之五缴纳违约金。2015年12月31日原告同桐景园业主委员会签订《临时服务协议》，约定2016年1月1日至2016年6月30日期间仍由原告提供物业服务，此后虽未再签订物业服务合同但原告仍实际提供物业服务。被告未向原告交纳2008年6月1日至2016年12月31日期间的物业费。被告系天津经济技术开发区第四大街95号4门××室业主，该房屋面积为102.78平方米，房屋性质为住宅，属于多层，无电梯、二次供水等梯泵费用的产生。诉争期间，原告向被告提供了相应的物业服务，但在卫生、安保、设施设备维护、绿化方面双方均认可存在瑕疵。被告未向原告支付相应物业费。原告于2016年底通过电话的形式向被告催收过物业费。原告另提交2009年12月15日和2015年12月31日的张贴的缴费通知单的照片复印件，用以证明此前物业费的催收情况，照片仅显示门牌号××，原告未能提交照片的原始证据。以上事实，有当事人双方提交的证据及所做的陈述予以证明。本院认为，原告与天津泰丰工业园投资（集团）有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，原告同桐景园小区业主委员会签订的《天津市住宅物业服务合同》及《临时服务协议》系双方的真实意思表示、合法有效。被告作为合同约定小区的业主，应受合同的约束。关于诉讼时效一节，被告提出诉讼时效抗辩，对于已经超过诉讼时效的部分不予认可。本案的物业合同存在前期物业服务合同普通物业服务合同两种。其中，原告所主张的2008年8月1日至2009年12月30日期间的前期物业合同所对应的物业费被告主张已经超过了诉讼时效，虽原告提交缴费通知的照片予以证明，然原告并未提交该照片的原始证据，提交的证据亦未能反映出系张贴于涉案房产，无法达到诉讼时效中断的目的。故，本院确认此部分物业费已经超过诉讼时效；对于2009年12月31日至2012年12月30日期间物业费，虽该期间系普通物业服务合同，但从合同最后一期履行期间届满之日即2012年12月10日开始计算，亦已超过诉讼时效，原告提交的证据无法达到时效中断的目的，本院确认此期间确已超过诉讼时效；对于2013年1月1日至2015年12月31日期间属于普通物业服务合同的性质，诉讼时效应从该合同内最后一期物业费履行期限届满之日，即2015年12月10日开始计算，截止2017年1月13日原告起诉之日尚未超过诉讼时效，被告应当支付此期间的物业费。2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费，并未超过两年的诉讼时效，被告应予支付此期间的物业费。关于物业费数额一节，2008年8月1日至2012年12月31日期间的物业费期间的物业费已经超过诉讼时效，对原告所主张的此部分物业费不予支持。关于2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业费，并未超过诉讼时效，其中2016年7月1日至2016年12月31日期间双方虽不存在书面物业服务合同，但原告实际提供了物业服务，被告应按照原合同标准支付此期间的物业费。被告的房屋属于多层，性质为住宅，按照合同约定应以1元/平米/月的标准支付物业费。故，此期间的物业费为102.78平方米×1元/平米/月×48个月=4933.44元。另，原告提供的物业服务在卫生、安保、绿化等方面存在瑕疵，据此可酌情扣减5%，籍以促进原告提升服务水准。最终，被告应向原告支付的物业费数额为4686.77元。原告诉请支付的滞纳金系违约金性质，因原告物业管理确实存在瑕疵，被告亦存在拒交物业费的合理抗辩，故针对原告支付滞纳金的诉请，不予支持。依照《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告高金生于本判决生效之日起十日内向原告天津市万洁物业管理有限公司支付物业费4686.77元；二、驳回原告天津市万洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述义务应于本判决生效之日起十日内履行，如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费735元，由原告承担685元，被告承担50元，被告承担的部分于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张 艳代理审判员  张红杰人民陪审员  刘荣欣二〇一七年八月十日书 记 员  王天远附：法律释明1．《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。