上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终5791号
上诉人（原审被告）：范蕊蕊，女，1989年12月5日出生，汉族，住陕西省汉阴县。
委托诉讼代理人：姚剑，上海清辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海华谊集团化工实业有限公司，住所地上海市浦东新区杨新路61号2006-2008室。
法定代表人：王锦淮，执行董事。
委托诉讼代理人：魏佳璐，上海市ＸＸ律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江建平，上海市ＸＸ律师事务所律师。
原审被告：上海市闵行区旺发餐饮店，登记经营地上海市闵行区江川东路1050号1幢2楼201、202室。
经营者：范蕊蕊。
委托诉讼代理人：姚剑，上海清辰律师事务所律师。
上诉人范蕊蕊、被上诉人上海华谊集团化工实业有限公司（以下简称“华谊公司”）与原审被告上海市闵行区旺发餐饮店（以下简称“旺发餐饮店”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初7727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人范蕊蕊及原审被告旺发餐饮店的共同委托诉讼代理人姚剑、被上诉人华谊公司的委托诉讼代理人魏佳璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人范蕊蕊上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、三项，改判确认其与被上诉人华谊公司就上海市闵行区XX路XX号XX大厦二楼西北面、面积为200平方米的房屋（以下简称“涉案房屋”）所签订的《房屋租赁合同》（以下简称“系争合同”）于2014年12月24日解除、范蕊蕊无需支付违约金和2016年1月21日至2016年5月17日的租金。
事实和理由：华谊公司已于2014年12月24日以律师函的方式单方面解除了系争合同，此后就不应再收取房租，更不存在违约金；华谊公司在2016年2月8日之前就已给涉案房屋加了锁；范蕊蕊在2015年1月办妥营业执照后，一直在涉案房屋内经营，直至2016年1月21日华谊公司加锁，加锁即收回涉案房屋，范蕊蕊此后就无法继续经营，亦无需支付租金；华谊公司加锁之后，范蕊蕊在2016年2月底、3月初左右，通过报警的方式，让华谊公司派人来开门，范蕊蕊随即取走了大部分物品，2016年5月17日只是拿走了一台空调；华谊公司在一审中提交落款签名为“范蕊蕊”、日期为2016年5月17日的《承诺书》一份，该份文件上的签名和捺印均不是范蕊蕊所为，范蕊蕊也不清楚是否系合伙人范某所为，范蕊蕊现不知道范某的下落。
被上诉人华谊公司辩称，其曾于2015年2月起诉范蕊蕊，案号为（2015）闵民五（民）初字第979号（以下简称“闵979号案件”），诉请要求解除系争合同、范蕊蕊搬离涉案房屋并支付拖欠的租金和违约金，范蕊蕊在该案审理中明确不同意解约，经一审法院释明，华谊公司觉得继续履约较为可行，故撤回了该案的起诉；此后，华谊公司于2015年7月提起（2015）闵民五（民）初字第1733号案件（以下简称“闵1733号案件”）的诉讼，仅诉请要求范蕊蕊支付欠租及违约金，并无解约、搬离的诉求；因此，虽然华谊公司在2014年12月24日提出过解约，但此后范蕊蕊仍持续在涉案房屋内经营约一年之久，华谊公司在前案诉讼中也不再主张解约，故系争合同实际上仍在继续履行；2016年初，范蕊蕊忽然离开涉案房屋、停止经营，华谊公司在无法与范蕊蕊取得联系的情况下，为了保护涉案房屋的安全及双方的财产权益，才加了锁；事实上，闵1733号案件一审判决后，范蕊蕊虽提起上诉，但连二审法院都无法与之取得联系，可见范蕊蕊当时确实处于失联状态；2016年春节后并非范蕊蕊或其合伙人范某前来取物，而是华谊公司从未见过的人员，即便如此，在对方报警后，华谊公司也开了锁，可见华谊公司加锁绝非拒绝履约；《承诺书》是由范某在2016年5月17日取走最后一批物品时代签的，当时范蕊蕊也未露面，范某曾参加过闵1733号案件庭审的旁听，华谊公司就代签一事向范某确认过，现范某下落不明；综上，一审判决正确，二审应予维持。
原审被告旺发餐饮店述称，同意上诉人范蕊蕊的上诉请求，其意见与范蕊蕊完全一致。
华谊公司诉至一审法院，请求判令：1.确认华谊公司与范蕊蕊、旺发餐饮店签订的系争合同于2016年5月17日解除；2.范蕊蕊、旺发餐饮店共同支付租金人民币（以下币种均为人民币）185,707.05元（以租金17,574.80元每月为标准，自2015年7月1日起至2016年5月17日止）；3、范蕊蕊、旺发餐饮店共同支付违约金37,141.41元，以欠付租金的20%计算；4、范蕊蕊、旺发餐饮店承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：位于上海市闵行区XX路XX号的房屋是上海XX集团有限公司下属全资子公司上海华谊集团房地产有限公司所有。2011年1月，上海华谊集团房地产有限公司将上述房屋的权利全权授权委托华谊公司负责管理（包括对外出租、代收租金、代为诉讼等一切权利），并对托管区域内的安全、消防及租赁管理引起的纠纷负责。委托期限自2011年1月1日至2018年12月31日止。
2013年1月20日，华谊公司（作为出租方，签约甲方）与范蕊蕊（作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》一份（即系争合同），约定：由甲方将涉案房屋出租给乙方作为餐饮烧烤店使用（附图）。租赁期自2013年3月1日起至2018年2月28日止。物业装修免租期自2013年3月1日至2013年4月15日，该期间租金减免，但所使用的水、电、气等公用事业费和物业费按实际使用费用结算，由乙方承担。月租金为16,425元，年租金总计为197,100元，每两年7%递增（即2013年3月1日至2015年2月28日，每年租金为197,100元，月租金为16,425元；2015年3月1日至2017年2月28日，每年租金为210,897.60元，月租金为17,574.80元；2017年3月1日至2018年2月28日，每年租金为225,660元，月租金为18,805元）。租金每4个月支付一次，每次支付65,700元，每次支付必须提前5个工作日，先付后用。乙方在签订本合同的同时支付首次租金。物业管理费3元/平米/月。交付物业管理公司，每4个月一付,每次支付必须提前5天，先付后用。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付租房保证金共计32,850元。租赁期满时，甲方收取乙方的租房保证金，除可用以抵充本合同约定的应由乙方承担的费用外，应无息归还乙方。乙方应严格遵守本合同的约定，按时足额交付租金、管理费以及水、电费等。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方必须按月租金的0.3%支付违约金。逾期支付超过十日的，甲方有权无条件终止本合同，保证金不予退还，乙方还应承担违约责任。乙方的经营活动应符合国家有关法律法规规定。在开业或经营前，应向甲方出示各类证照原件，并提供相应的复印件。合同期满时，乙方必须确保该房屋原有的正常使用状态。若过去曾在该地办理过工商注册等的，必须注销。甲方经书面验收合格后退还租赁保证金。否则按违约处理，保证金不予退还。该合同还对当事人的其他权利义务作出了约定。签约后，华谊公司将涉案房屋交付范蕊蕊经营使用，范蕊蕊也按约向华谊公司支付至2014年10月31日止的租金等相关费用。
2014年10月，上海市食品药品监督管理局闵行分局因范蕊蕊未经许可从事餐饮服务，向范蕊蕊发送了《立案通知书》、《询问（调查）通知书》及《行政处罚决定书》，对范蕊蕊在涉案房屋内经营的“151℃石锅鱼店”，因未取得《餐饮服务许可证》，擅自对外经营火锅8天，作出行政处罚：1.没收食品原料10KG；2.罚款4,000元整。范蕊蕊、旺发餐饮店于2014年10月23日向上海市食品药品监督管理局闵行分局缴纳了上述4,000元罚款。但当范蕊蕊前往上海市食品药品监督管理局闵行分局办理餐饮服务许可证时，发现华谊公司先前出租给案外人上海XX有限公司（上一家租赁户）在涉案房屋内的餐饮服务许可手续未能注销，致使范蕊蕊无法办理其在涉案房屋内的餐饮服务许可证。因华谊公司迟迟未能配合范蕊蕊办理上述注销手续，导致范蕊蕊于2014年11月1日起拖延支付华谊公司的租金。
2014年11月24日，华谊公司向范蕊蕊发送《催款通知书》，称“您所欠租金自2014年11月-2015年2月共计65,700元，物业管理费2,400元，电费516元，根据合同第七条违约责任：乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方必须按月租金的0.3%支付违约金。逾期支付超过十日的，甲方有权无条件终止本合同，保证金不予退还，乙方还应承担违约责任。”但该通知书在上门向范蕊蕊送达时遭到拒绝。2014年12月24日，华谊公司委托律师向范蕊蕊发送《律师函》，称范蕊蕊“未依约支付2014年11月-2015年2月的租金65,700元，且未经华谊公司同意擅自拆除承租房屋西北侧临时用房的墙体，重新搭建，侵占了楼道底楼的消防通道。现华谊公司多次向你催讨租金，你均不予理睬，故华谊公司经研究决定，解除与你签订的《房屋租赁合同》，并请在收函后三日内迁出租赁房屋并按实结清租金，否则将依法提起诉讼追究违约责任，由此所产生的一切损失包括诉讼费等均由你承担。”范蕊蕊在收到上述律师函后，既未向华谊公司付清拖欠租金，也未迁出涉案房屋。
2014年12月，上海市食品药品监督管理局闵行分局通过公告程序完成了将案外人上海XX有限公司原先注册在涉案房屋内的餐饮服务许可注销手续。之后，范蕊蕊取得了餐饮服务许可证，并于2015年1月6日办理了旺发餐饮店的工商营业执照。
一审法院另查明，2015年7月，华谊公司起诉至一审法院（即闵1733号案件），请求判令范蕊蕊支付截至2015年6月30日止的拖欠租金及违约金，范蕊蕊辩称因上一家承租户的工商信息未注销，导致其无法办理餐饮许可及营业执照，遭到了行政部门的罚款，无法正常经营。法院经审理后于2015年10月26日作出一审判决，认为华谊公司先前出租给案外人上海XX有限公司（上一家租赁户）在涉案房屋内的餐饮服务许可手续未能注销，致使范蕊蕊、旺发餐饮店无法办理其在涉案房屋内的餐饮服务许可证。后又因华谊公司迟迟未能配合范蕊蕊办理上述注销手续，致使范蕊蕊无法及时办理其在涉案房屋内的餐饮服务许可证及营业执照，由此或多或少在一定程度上对经营带来影响，对此双方均存在一定过错，但相对而言，作为出租方的华谊公司应承担主要责任。由此可见，范蕊蕊于2014年11月1日起拖延向华谊公司支付租金存在一定的客观理由，并非是主观上存在违约的故意。因此，法院根据该案的实际情况、当事人的过错程度等综合因素，酌定范蕊蕊自2014年11月至同年12月（办证期间）的租金按每月14,782元的计算标准向华谊公司支付（16,425元X90%），其余时段的租金仍按双方合同约定的租金标准支付。同时由于范蕊蕊于2014年11月1日起拖延向华谊公司支付租金属事出有因，故对华谊公司要求范蕊蕊支付逾期付款违约金之诉请，法院不予支持。该案一审判决作出后，范蕊蕊不服提起上诉[案号为（2016）沪01民终831号]，但经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院于2016年4月11日作出民事裁定书，裁定按撤诉处理、双方均按原审判决执行。
2016年2月底，华谊公司将涉案房屋门上加锁，范蕊蕊于同年3月取出涉案房屋内的部分物品，于同年5月17日将涉案房屋内的空调搬离。范蕊蕊的合伙人范某于同年5月17日签署《承诺书》一份，表示范蕊蕊及旺发餐饮店承诺不再租赁使用涉案房屋，于该日迁出相应设备设施，于当日未搬离完毕由房东任某，同意华谊公司在迁出后自行收回房屋，租赁期间拖欠的租金等事宜由法院依法处置。范蕊蕊搬离后，华谊公司收回了涉案房屋。2016年11月18日，范蕊蕊与华谊公司委托诉讼代理人电话沟通诉讼事宜。
一审法院认为：华谊公司、范蕊蕊签订的系争合同，系签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应信守并依约履行。现本案的争议焦点为系争合同是否已解除、租金的支付标准及违约责任如何承担。
关于争议焦点一，范蕊蕊认为华谊公司曾向其发送律师函要求解除租赁协议，双方的租赁协议已于2014年年底解除。虽华谊公司确曾发送解除函件，但因营业执照办理问题范蕊蕊拖延支付租金，系争合同经生效判决确认继续履行，故范蕊蕊的该意见法院不予采信。范蕊蕊占用涉案房屋经营使用，但自2015年7月1日起的租金一直未能支付。依据系争合同约定，逾期付款超过十日，华谊公司可解除合同。又实际履行过程中，范蕊蕊已经于2016年5月17日将物品搬离，法院确认系争合同于该日解除。关于争议焦点二，范蕊蕊认为因执照办理问题及房屋漏水问题，故应降低房租标准支付至2016年1月21日。关于执照办理问题，范蕊蕊已于2015年1月取得餐饮许可并办理出营业执照，就该延误造成的损失已于闵1733号案件中作出处理。关于房屋漏水，范蕊蕊并未能向法院提交证据予以证明，故对于范蕊蕊要求降低租金标准的请求，法院不予支持。关于范蕊蕊主张华谊公司于2016年1月21日已经将涉案房屋上锁、故此后的租金不予支付的主张，法院认为，从范蕊蕊提交的录音证据来看，华谊公司代理人陈述范蕊蕊、旺发餐饮店搬离的时间为1月21日，但并未确认此时已将房屋上锁。而从华谊公司当庭陈述，及与范蕊蕊的通话录音来看，华谊公司于2016年2月底将涉案房屋上锁，故法院确认范蕊蕊应按照合同标准支付2015年7月1日起至2016年2月29日止的租金140,598.40元。至于自2016年3月1日起至2016年5月17日的租金，虽范蕊蕊仍占有涉案房屋，但华谊公司已将房屋加锁，范蕊蕊无法实际经营，故该期间的租金法院酌定按照70%计算，计31,351.17元，故范蕊蕊共计需向华谊公司支付租金171,949.57元。关于争议焦点三，范蕊蕊长期未付租金已属违约，华谊公司要求解除合同符合双方合同约定。又系争合同约定范蕊蕊每逾期一日支付租金，必须按月租金的0.3%支付违约金，自2015年7月至今已逾一年半，华谊公司自愿降低为未付租金的20%并非过高，法院予以支持，范蕊蕊应向华谊公司支付违约金34,389.91元。
关于范蕊蕊已支付的保证金，因双方租赁合同已解除，为避免当事人讼累，法院一并处理。就违约金华谊公司同意抵扣范蕊蕊欠付的租金及违约金，符合合同约定，法院予以支持，华谊公司应于范蕊蕊付清租金及违约金后予以返还。关于华谊公司认为旺发餐饮店为实际经营人、属于债务的加入，故要求旺发餐饮店支付租金及违约金的诉讼请求，法院认为，债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。在本案中，旺发餐饮店并未与华谊公司或范蕊蕊达成债务承担的约定，即使其为实际经营人并不能视为其属债务加入，华谊公司的该诉讼请求法院不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定,于二〇一七年二月二十七日作出判决，判决如下：一、确认系争合同于2016年5月17日解除；二、范蕊蕊于判决生效之日起十日内向华谊公司支付自2015年7月1日起至2016年5月17日止的租金171,949.57元；三、范蕊蕊于判决生效之日起十日内向华谊公司支付违约金34,389.91元；四、华谊公司于判决生效之日起十日内向范蕊蕊返还保证金32,850元；五、驳回华谊公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,674.36元，财产保全费1,222.99元，二项合计4,897.35元，由范蕊蕊负担。
二审中，各方当事人都没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的基本事实无误，本院予以确认。
本院另查明，在闵979号案件庭审中，范蕊蕊当庭答辩：“不同意解除合同；……因为原告的原因，导致我无法办理出营业执照而无法正常经营，所以不同意解除合同。”后华谊公司于2015年5月29日撤回该案的起诉。在闵1733号案件庭审中，范蕊蕊当庭答辩：“房租的确没有支付，是从2014年11月1日开始欠付的。租金的总计也是确认的，但是没有支付。……没有执照无法经营，所以租赁房屋后我方一直没有营业和盈利，故相关的房租都缴纳不起，这是原告的责任，……。”闵1733号案件一审判决后，范蕊蕊提起上诉，本院根据范蕊蕊确认的送达地址，以法院专递方式寄送法律文件，均因“收件人迁移新址不明”而被邮政机构退回；回执联显示，范蕊蕊在2016年1月5日、2月5日、3月5日均不在涉案房屋内。范蕊蕊在本案一审中提交的录音整理材料记载：“‘魏（华谊公司代理律师）：……范蕊蕊这个人后来就没见过，从在闵行法院开完庭，就再也没见过。范：对，我妈做手术。”以上事实有闵979号、闵1733号、（2016）沪01民终831号及本案一审案卷材料为证，应予认定。
本院认为，当事人一方依照法律规定或者合同约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据查明事实，上诉人范蕊蕊在闵979号案件中明确拒绝解除合同，且在2015年1月办妥营业执照后持续占用涉案房屋从事经营；被上诉人华谊公司则在闵1733号案件中未再主张解约，而仅要求上诉人支付截至2015年6月30日止拖欠的房租及违约金；讼争双方的上述言行，应视为同意继续履行系争合同。上诉人主张系争合同已于2014年12月24日解除，依据并非充分，本院无法采信。
上诉人主张被上诉人将涉案房屋加锁即为收回租赁物。然根据讼争双方陈述及举证的内容，结合本院在另案中的送达情况，可以确认上诉人至少在2016年1月至2月期间处于离开涉案房屋、难以联络的状态。在此情况下，被上诉人就加锁原因所作的解释，具有相对合理性，本院予以采信。原审认定系争合同于上诉人自行搬离涉案房屋的最后日期即2016年5月17日解除，与法有据，本院应予维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院无法支持。余者原判已阐述详尽有据，本院不再赘述。
综上所述，上诉人范蕊蕊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,395.09元（上诉人范蕊蕊预付人民币1,222.99元），由上诉人范蕊蕊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……