浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0225民初2869号原告：象山县再生资源交易市场管理有限公司（统一社会信用代码：9133022506664698X6）。住所地：浙江省象山县经济开发区滨海大道西段北侧。法定代表人：范炳富，该公司董事长。委托代理人：周联镇，该公司员工。被告：张伟良，男，1971年12月23日出生，汉族，个体工商户，住象山县。原告象山县再生资源交易市场管理有限公司（以下简称再生资源公司）与被告张伟良房屋租赁同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月12日公开开庭进行了审理，原告再生资源公司的委托代理人周联镇，被告张伟良到庭参加诉讼。审理中，双方申请本案继续适用简易程序进行审理，延长审限三个月及庭外和解45天，本院予以准许。本案现已审理终结。原告再生资源公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年7月1日至2016年5月31日期间的租金40920元，并支付自2015年7月1日起至实际付款之日止，按月利率20‰计算的逾期付款利息。原告再生资源公司据以提出上述诉请的事实与理由如下：2014年9月1日，被告张伟良承租原告经营管理的象山县再生资源交易市场1号楼东约465平方米的商铺，约定租期为2014年9月1日至2015年6月30日，月租金为3720元，在签订租赁合同时一次性付清；若逾期或拒绝支付租金的，根据《象山县再生资源交易市场招投标须知》（以下简称“《招投标须知》”）的规定，从逾期之日起，按月利率20‰计算利息。租期届满后，被告仍使用原告的商铺，但拒付租金，截止2016年5月31日，被告拖欠原告租金40920元。经催讨未果，故诉请法院处理。被告张伟良答辩称：对双方之间存在租赁关系及尚欠原告部分租金未付事实无异议，但原告诉请的租金应按优惠90%计算，利息损失过高，且违约利息的计算不能适用原租赁合同的约定。理由如下：1.因其承租案涉商铺并未通过竞标程序，双方签订租赁合同时原告亦未向被告出示相关招投标文件，故即使其存在违约行为，原告亦不应以《招投标须知》中的违约责任主张利息损失；2.退一万步讲，即使《招投标须知》对被告有约束力，因双方约定的租期至2015年6月30日结束，到期后被告继续使用租赁物的，除租金按原约定标准支付外，违约责任不能直接适用原合同约定的相关条款；3.因市场行情的变化等原因，双方约定自2015年7月1日起房租按原标准的90%计算，且双方此前因原告长期未给被告配偶陈敏芳承租的露天场地供电导致被告夫妻重大经济损失事项，协商在租金方面给予减免或由原告另行给予被告方补偿，后协商未果，故合同到期后，双方未续签合同。为证明其诉称事实，原告向本院提供如下证据：1.《招投标须知》一份，拟证明被告逾期交付租金及按约定应支付利息的事实；2.《象山县再生资源交易市场租赁经营合同》（已履行完毕，现为不定期合同）一份，拟证明租金计算标准的事实；3.发票一组及电工的工作日记一份，拟证明自被告承租后相关露天场地等电力供应正常的事实。为证明其辩称事实，被告张伟良向本院提供其夫妻与证人张某夫妻的谈话录音U盘一个，拟证明因原告长期未给被告夫妻承租的相关场地供电，导致被告方重大损失的事实。审理中，为查明2016年1月1日后原告对其他相关租户有无给予10%的租金优惠及原告是否长期未向被告夫妻承租的相关场地供电导致被告方损失等事实，本院分别与证人林某、张某制作谈话笔录。证人林某陈述称，其系案涉原告经营管理的6号西商铺的承租经营户林正法的父亲，原告召集经营户就房租优惠10%的时限、条件等开会时，其就提出无法在2015年12月31日前付清房租，可能要逾期10天左右，后于2016年1月8日实际按应付租金本金的90%缴纳，且按应付租金本金以月利息1.2%计算并支付了逾期8天的利息；原告作为国有资产管理者，存在诸多不公平、不合理之处。证人张某陈述称，其系案涉原告经营管理的14号商铺的承租经营户，最初未承租露天场地，大约一年后承租商铺后的露天场地，承租一年后不再承租露天场地；最初承租时场地未安装电表、未供电，后来安装好后其不需要用电，过段时间机器搬过去、安装好后发现没电，无法使用，原告不供电的理由是证人拖欠房租，后来付清房租，可以用电时，因行情不好，用电加工不合算，所以就退出露天场地的租赁了；被告张伟良夫妻的情况与其一致，原告以被告等租户房租未付原因断电的时间不长，但具体多长记不清；其按原告通知要求付2015年度房租，故享受了90%的优惠。经质证，被告对原告提供的证据1、2、3本身的真实性无异议，但认为证据3不能证明原告及时向被告夫妻经营的相关露天场地供电的事实，本院对其真实性予以确认，对上述证据的关联性等将结合其他情况予以综合认证。原告质证认为被告提供的电话录音U盘及证人张某的陈述部分真实，其他部分与事实不符，实际上在被告方承租后除了春节期间因安全隐患原因停电10天左右外一直对被告供电；原告质证对证人林某的陈述本身无异议，但认为其并未明确该承租户租金本金可优惠10%，对未收取的该10%其并未放弃，逾期8天的利息以月利率1.2%按本金全额计算并实际收取。本院对被告提供的谈话录音U盘及证人证言将结合庭审陈述等情况综合认证。综合双方诉辩陈述、举证与质证意见，本院认证及庭审等情况，本院认定本案基本事实如下：被告张伟良与另案被告陈敏芳系夫妻。2014年9月1日，原、被告签订《象山县再生资源交易市场租赁经营合同》一份，约定被告承租原告经营管理的位于象山县丹西街道滨海大道西端北侧的象山县再生资源交易市场1号楼东的铺位用于再生资源回收、加工、储存，铺位房屋面积465平方米，约定的租赁期限为1年（自2014年9月1日至2015年6月30日止），2014年9月1日至2015年6月30日期间的租金37200元在签订租赁合同时一次性付清。原告于2014年9月1日前向被告交付标的物，逾期交付的，每迟延一天的，向被告支付违约金1000元，超过30天的，被告可以解除合同；本合同终止或解除后，被告应及时向原告交还标的物，否则每迟延一天，赔偿原告经济损失1000元。双方的其他违约责任，按《招投标须知》的规定承担，《招投标须知》无规定的，按以后制定的《市场管理细则》的规定执行。《招投标须知》与《象山县再生资源交易市场租金优惠办法》、铺位（场地）示意图、铺位（场地）的标底，是本合同不可分割的组成文件，本合同内容与《招投标须知》不一致的（合同签订的时间和首年租金的支付时间除外），以《招投标须知》的规定为准。2013年5月31日，筹备成立原告再生资源公司的宁波海阳总公司曾向本案被告张伟良及其妻子陈敏芳（另案被告）等再生资源经营单位（户）公开发布《招投标须知》，该《招投标须知》第七“特别约定”2有关于“中标人延付或拒付租金的，从逾期之日起，按月利率20‰计算利息；超过三个月未付的，合同解除，留置支付租金及利息的货物后清场”的规定；另宁波海阳总公司在发布《招投标须知》的同时，发布了《象山县再生资源交易市场招（投）标报名须知》，该招投标须知明确各承租户投标报名的时间为2013年6月3日至4日两天。2015年上半年，原告鉴于废旧物资市场行情变化及各承租人的实际情况，告知各承租经营户对2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金，可分二期收缴，每期各50%，第一期缴纳时间为2015年8月15日至8月31日，第二期缴纳时间为2015年12月15日至12月31日，若每期按时足额缴清租金的，享受本期租金总额10%的优惠，否则取消优惠，并对所欠租金按月利率1.2%计息。被告以原告应给予其租金本金10%的优惠，且因原告长期未给以其妻子陈敏芳名义承租经营的露天场地供电导致其夫妻承租经营的商铺等均无法对废旧物资及时加工等损失为由，要求减免部分租金并赔偿其损失为由拒付至今。审理中，原告当庭保证不存在其他经营户在2015年12月31日后支付2015至2016年度第二期租金，仍给予10%优惠的情况，承诺如被告能举证证明存在该等情况，可以给予被告夫妻同样的优惠待遇；且认可因存在安全隐患及用电损耗问题等原因对案涉整个市场统一停电一两个月时间的情况。审理中，本院对证人林某与张某制作谈话笔录，综合证人陈述及双方举、质证意见与庭审陈述等情况，本院确认案涉原告经营的市场存在其他经营户逾期支付2015至2016年度第二期房租本金仍享受10%优惠，以及原告曾因故在一定时间内未及时给被告张伟良夫妻经营的露天场地等供电、对其经营产生部分不利影响的事实。本院认为，在案涉双方租赁合同期满后，被告张伟良继续使用案涉商铺进行经营，原告亦无异议，故2015年7月1日后双方之间就案涉商铺形成事实上的不定期租赁关系，租金标准可参照原租赁合同。本案的争议焦点在于被告未付的租金本金应否享10%的优惠与双方对应否支付利息及支付利息损失的标准。综合原告对证人林某陈述的相关质证意见及原告方的当庭承诺等情况，被告关于其欠付的租金本金应享受10%的优惠的辩称有事实和法律依据，本院予以采信。对原告关于被告未按相关通知要求分两期支付2015年7月1日至2016年5月31日期间的租金，应按《招投标须知》约定的月利率2%承担逾期付款利息的主张，被告辩称其承租案涉商铺并未采用招投标形式，被告并未参与招标，且约定的合同租赁期满，故不应适用《招投标须知》的约定承担逾期付款利息；另外，因原告长期未给其夫妻经营的露天场地供电导致其经营损失。综合证人张某与原告方的相关陈述及被告未就未及时供电的相关损失金额进一步举证等情况，本院采信被告关于其承租案涉商铺并未实际通过招投标程序及双方合同约定的租期已届满的部分辩称，将其应承担利息损失的计算方法确定为：按欠付租金本金金额，以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失。对原告关于以欠付租金本金为基数，按《招投标须知》约定以月利率2%计收利息的主张，本院不予支持；对被告要求原告赔偿其因未及时供电的损失并以损失另行抵扣租金的辩称，在现有证据条件下，本院不予采信。基上分析，本院将被告张伟良应支付原告2015年7月1日至2016年5月31日期间的租金及自2015年7月1日起的逾期付款利息损失核算如下：参照双方约定2015至2016年度月租金3720元×90%×11个月＝36828元，利息以该期间内欠付租金40920元为基数，自2015年7月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张伟良在本判决生效后30日内支付原告象山县再生资源交易市场管理有限公司案涉商铺的租金36828元，并以截止2015年7月1日欠付租金本金40920元为基数，支付自2015年7月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的逾期付款利息；二、驳回原告象山县再生资源交易市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费823元，减半收取411.5元，由原告象山县再生资源交易市场管理有限公司承担111.5元，由被告张伟良承担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员  王云奖二〇一六年十一月四日书记员  朱黄雅