烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书（2014）福民初字第301号原告：中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行，住所地：烟台市芝罘区幸福南路389、391号。负责人：刘飞，行长。委托代理人：吕文强、曹蕾，山东西政律师事务所律师。被告：张景浩，男，住韩国江原道原州市园洞。委托代理人：王旭，徐卫，山东君辰律师事务所律师。被告：何景锋，男，汉族，住东营市东营区东二路***号。委托代理人：刘福平，山东博旭律师事务所律师。被告：李周革，男，朝鲜族，住烟台市福山区永安街。被告：李春玉，女，朝鲜族，住烟台市福山区福海路。被告：刘静，女，汉族，住烟台市福山区富华街。委托代理人：赵四海，男，汉族，住址同上。被告：柳绍杰，女，汉族，住烟台市福山区汇福街。委托代理人：王树崇，男，汉族，住址同上。被告：烟台市宏荷房地产开发有限公司，住所地：烟台市福山区北一路。法定代表人：郭肇斌，总经理。委托代理人：史海涛，山东信力源律师事务所律师。被告：何红，男，汉族，住湖南省长沙市天心区书院路。委托代理人：史海涛，山东信力源律师事务所律师。被告：刘聪，男，汉族，住湖南省株洲市石峰区清水路。委托代理人：史海涛，山东信力源律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行与被告张景浩、何景锋、李周革、李春玉、刘静、柳绍杰、烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹蕾、被告张景浩委托代理人王旭、被告何景锋委托代理人刘福平、被告李周革、被告李春玉、被告刘静委托代理人赵四海、被告柳绍杰代理人王树崇、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司、被告何红、被告刘聪共同委托代理人史海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有�公司烟台幸福支行诉称，被告张景浩、何景锋、李周革、李春玉、刘静、柳绍杰虽然就位于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号楼101号房屋、福海阳光花园2号附1号楼905、906、1711、1810、1811号的房产支付了全部购房款、办理了入住手续、交纳了公共维修基金、房产证税费、有线电视费且已经实际占有，从而主张对该房产享有所有权，但是福山区房产交易管理处并未就上述房产的购买合同进行备案登记。本案应以福山区房产交易管理处登记备案的房产确定房屋所有权。因此，当被告烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪与原告因借款合同发生纠纷时，原告根据房产交易管理部门的登记备案，申请查封了涉案房产。原告的查封并无不妥。被告张景浩、何景锋、李周革、李春玉、刘静、柳绍杰的主张因其未办理合同备案登记，故不能对抗第三人。原告请求法院依法许可原告对位于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号楼101号房屋、福海阳光花园2号楼附1号楼905、906、1711、1810、1811号房屋许可执行。被告张景浩辩称，2010年5月10日，我与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订了购房合同，以2385000元购买了座落在烟台市福山区福海路149号福海阳光花园二号楼101号185平方米房产。2010年10月30日，我向开发商缴纳了物业费3100元和办理房产证税费73973元，并对该房产进行了交接。2013年7月16日，我在租赁房产时，查知所购房产已于2012年12月31日由烟台市中级人民法院以（2013）烟商初字第3号民事裁定书查封了该房产，2013年5月24日烟台市福山区人民法院又以（2013）福立保第26号进行了轮后查封。2013年7月19日，我提出执行异议，要求解除对涉案房产的执行。2014年8月1日福山区人民法院以（2013）福执异字第497-1号执行裁定书对涉案�产中止执行。综上，我认为原告所诉，缺乏事实和法律依据，请求依法驳回对其的诉讼请求。被告何景锋辩称，2012年7月13日，我与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订房屋买卖合同一份。2012年7月15日，我全额交纳房款45万元。随后，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司向我交付了1811号房产，我实际占有使用该房产。2012年7月15日，我也于一并交纳办理房产证相关税费但房产证尚未办理。我不存在任何过错，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告李周革辩称，2007年11月26日，我与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订房屋买卖合同一份。2007年11月26日，我交纳房款146509.02元。随后，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司向我交付了905号房产。我实际占有使用该房产，不存在任何过错，不同意原告的诉讼请求。被告李春玉辩称，2007年11月26日，我与被告烟台市宏�房地产开发有限公司签订房屋买卖合同一份。2007年11月26日，我交纳房款145644.66元。随后，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司向我交付了906号房产，我实际占有使用该房产，不存在任何过错，不同意原告的诉讼请求。被告刘静辩称，2010年6月21日，我与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订房屋买卖合同一份，交纳房款328911元，办理入住手续，交纳房产公共维修基金。随后，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司向我交付了1711号房产。我实际占有使用该房产，我方不存在任何过错，请求驳回原告诉讼请求。被告柳绍杰辩称，2012年9月14日，我与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订房屋买卖合同一份，交纳房款318072元。随后，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司向我交付了1810号房产。2012年9月17日，双方办理了房屋交接手续，我一直居住至今。我方实际占有使�该房产，并交纳公共维修基金等费用，不存在任何过错，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告烟台市宏荷房地产开发有限公司、被告何红、被告刘聪辩称，同上述被告答辩意见。经审理查明，2012年，中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行因借款担保合同纠纷一案，将烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪诉至烟台市中级人民法院。在诉讼中，中国工商银行股份有限公司向烟台市中级人民法院申请财产保全，请求冻结烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪存款4000万元人民币或查封相应价值的其他财产。2012年12月24日，烟台市中级人民法院作出（2013）烟商初字第3-1号民事裁定书，裁定查封烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪价值4000万元的财产。2012年12月31日，烟台市中级人民法院依据（2013）烟商初字第3-1号民事裁定书查封了烟台市宏荷房�产开发有限公司位于福山区福海路149号福海阳光花园未办理预售备案登记的房产，查封期限为两年。2013年4月15日，烟台市中级人民法院作出（2013）烟商初字第3号民事判决：一、烟台市宏荷房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行借款本金3430万元及利息（计算至2012年12月13日为37698.99元，自2012年12月14日至本判决生效之日，仍按借款合同的约定计付）。二、烟台市宏荷房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行律师代理费损失868400元。三、中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行对烟国用（2008）第30046号土地所有权证项下的国有出让土地使用权在2009年北马路字第036号借款合同项下的借款本金2000万元及相应的利息、律师代理费损失等抵押担保的范围内享有优先受偿权。四、中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行对烟福房在抵第20100004号在建工程抵押登记证明项下的抵押物在2010年北马路字第07号借款合同项下的借款本金600万元及相应的利息、律师代理费损失等抵押担保的范围内享有优先受偿权。五、中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行对烟福房在抵第20100004号追加在建工程抵押登记证明项下的抵押物在2010年幸福字第018号借款合同项下的借款本金830万元及相应的利息、律师代理费损失等抵押担保的范围内享有优先受偿权。六、何红、刘聪对烟台市宏荷房地产开发有限公司上述第一项、第二项给付义务承担连带清偿责任。判决后，双方均未提起上诉，该判决于2013年5月15日生效。2013年6月17日，因执行工作需要，烟台市中级人民法院立案执行的申请执行人中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行与被执行人烟台市宏荷房地产开发有限公司借款合同纠纷一案指定由本院执行。涉案房产被查封后，张景浩、何景锋、李周革、李春玉、刘静、柳绍杰向本院提出执行异议，2014年8月1日，本院经审查作出（2013）福执异字第497-1号执行裁定书，裁定中止对位于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号楼101号房屋、福海阳光花园2号楼附1号楼905、906、1711、1810、1811号房屋的执行。中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行不服该裁定书，于2014年9月19日向本院起诉本案。2010年5月10日，被告张景浩与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订商品房合同，约定被告张景浩以2385000元购买被告烟台市宏荷房地产开发有限公司开发的位于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号楼101号房产，付款方式为签订合同时一次性付清全款。被告张景浩主张，2010年5月10日其向被告烟台市宏荷房地产开发有限公司全额交付房�2385000元，并办理了房屋交接手续，缴纳了公共维修基金3100元和办理房产证税费73973元，现已将涉案房屋租赁给案外人董德浩。被告张景浩为证明其主张，提交如下证据：1、商品房买卖合同一份。2、2010年5月10日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：张景浩，项目：房款，金额：2385000元。3、福海阳光花园入伙手续确认书一份。4、2010年10月30日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：张景浩（101#商铺），项目：公共维修基金，金额：3100元。5、2010年10月30日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：张景浩（101#商铺），项目：办证税费，金额：73973元。6、2010年10月30日，被告张景浩与张欢关于涉案房产签订的房地产租赁合同一份，约定租赁期限为三年，租金为10万元；2013年8月16日，被告张景浩与董德浩关于涉案房产签订的房租租赁合同书一份，约定租期为五年（2013年9月16日至2018年9月16日），租金第一年为7万元，第二年到第三年为8万元，第四年到第五年为9万元。原告、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪对被告张景浩提供的证据及主张均无异议。2012年7月13日，被告何景锋与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订商品房合同，约定被告何景锋以450000元购买被告烟台市宏荷房地产开发有限公司开发的位于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号附1号楼1811号房产，付款方式为签订合同时一次性付清全款。被告何景锋主张，其向被告烟台市宏荷房地产开发有限公司全额交付房款450000元、公共维修基金1518.72元、有线电视费250元、办证税费6853元，现被告何景锋实际占有涉案房产。被告何景锋为证明其主张，提交如下证据：1、商品房买卖合同一份。2、2012年7月15日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：何景锋，项目：2附1-1811房款，金额：450000元。3、2012年7月15日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：何景锋，项目：公共维修基金，金额：1518.72元。4、2012年7月15日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：何景锋，项目：办证税费，金额：6853元。5、2012年7月15日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：何景锋，项目：有线电视费，金额：250元。6、用户购电收据三张，时间分别为2014年4月�2014年9月、2015年1月，客户名称均为：何景峰，用户编号均为37201811。原告、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪对被告何景锋提供的证据及主张均无异议。2007年11月26日，被告李周革与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订商品房合同，约定被告李周革以146509.02元购买被告烟台市宏荷房地产开发有限公司开发的位于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号附1号楼905号房产，付款方式为签订合同时一次性付清全款。被告李周革主张，2007年11月26日，其向被告烟台市宏荷房地产开发有限公司全额交付房款146509.02元，缴纳了公共维修基金740.88元和办理房产证税费1674.39元，现已将涉案房屋租赁给案外人景美媛。被告李周革为证明其主张，提交如下证据：1、商品房买卖合同一份。2、2007年11月26日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专�章收款收据一张，载明客户名称：李周革，项目：房款，金额：146509.02元。3、2010年6月27日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：李周革，项目：公共维修基金，金额：740.88元。4、2010年6月27日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：李周革，项目：办证税费，金额：1674.39元。6、2015年3月22日，被告李周革与景美媛关于涉案房产签订的房屋租赁合同一份，约定租赁期限为一年，自2015年3月24日起至2016年3月24日，租金为800元/月。原告、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪对被告李周革提供的证据及主张均无异议。2007年11月26日，被告李春玉与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订商品房合同，约定被告李春玉以145644.66元购买被告烟台市宏荷房地产开发有限公司开发的位于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号附1号楼906号房产，付款方式为签订合同时一次性付清全款。被告李春玉主张，2007年11月26日，其向被告烟台市宏荷房地产开发有限公司全额交付房款145644.66元，缴纳了公共维修基金740.88元和办理房产证税费1665.74元，现已将涉案房屋租赁给案外人尹凤伟。被告李周革为证明其主张，提交如下证据：1、商品房买卖合同一份。2、2007年11月26日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：李春玉，项目：房款，金额：145644.66元。3、2010年6月27日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：李春玉，项目：公共维修基金，金额：740.88元。4、2010年6月27日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：李春玉，项目：办证税费，金额：1665.74元。6、2014年11月14日，被告李春玉与尹凤伟关于涉案房产签订的房屋租赁合同一份，约定租赁期限为一年，自2014年11月14日起至2015年11月14日，租金为800元/月。原告、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪对被告李春玉提供的证据及主张均无异议。2010年6月21日，被告刘静与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订商品房合同，约定被告刘静以328911元购买被告烟台市宏荷房地产开发有限公司开发的位于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号附1号楼1711号房产，付款方式为签订合同时一次性付清全款。被告刘静主张其向被告烟台市宏荷房地产开发有限公司全额交付房款328911元，缴纳了公共维修基金1518.72元和办理房产证税费5281.87元，现被告刘静在涉案房产居住至今。�告刘静为证明其主张，提交如下证据：1、商品房买卖合同一份。2、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章山东省烟台市房地产企业预收款收据一张，载明付款单位：刘静，收款单位：烟台市宏荷房地产开发有限公司，项目名称：福海阳光花园，项目地址：福山区福海路149号2附1座1单元17层1711户，金额：328911.00。3、2010年6月21日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：刘静2附1-1711，项目：公共维修基金，金额：1518.72元。4、2010年6月21日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：刘静2附1-1711，项目：办证税费，金额：5281.87元。6、2011年11月12日，烟台市福山有线电视管理局出具的山东省地方税务局电视网络收费专用发票一张，载明姓�：刘静，地址：福山区永安街福海阳光001号1711室，安装费：250.0。7、2011年4月19日，烟台市宏梦物业管理有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：2附1-1711，项目：物业管理费：434元，电梯费162元。8、2013年1月20日，烟台市宏梦物业管理有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：公1711，项目：电费，金额：200元。9、2013年3月26日，烟台市宏梦物业管理有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：公1711，项目：水费，金额：725元。10、2014年12月10日，用户购电收据一张，载明客户名称：刘静，用户编号：37201711，金额：220元。原告、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪对被告刘静提供的证据及主张均无异议。2012年9月14日，被告柳绍杰与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订商品房合同，约定被告柳绍杰以318072元购买被告烟台市宏荷房地产开发有限公司开发的位于烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号附1号楼1810号房屋，付款方式为签订合同时一次性付清全款。被告柳绍杰主张，2012年9月14日，其向被告烟台市宏荷房地产开发有限公司全额交付房款318072元，缴纳了公共维修基金1535.52元和办理房产证税费4874.08元，并与烟台市宏梦物业管理有限公司就涉案房产签订前期物业管理服务协议，现被告柳绍杰对涉案房屋实际占有使用至今。被告柳绍杰为证明其主张，提交如下证据：1、商品房买卖合同一份。2、2012年9月14日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：柳绍杰，项目：2附1-1810房款，金额：318072元。3、2012年9月17日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收�一张，载明客户名称：柳绍杰，项目：公共维修基金，金额：1535.52元。4、2012年9月17日，被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：柳绍杰，项目：办证税费，金额：4874.08元。5、2012年9月17日，被告柳绍杰（乙方）与烟台市宏梦物业管理有限公司（甲方）签订的前期物业管理服务协议，载明乙方所购房屋基本情况：座落位置2栋18号楼1810号，建筑面积91.4平方米。6、2012年9月17日，烟台市宏梦物业管理有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：2公1810，项目：装修押金：1000元。7、2012年9月17日，烟台市宏梦物业管理有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：2公1810，项目：服务费，金额：80元，项目：电卡，金额：20元。9、2012年9月17日，烟台市宏梦物业管理有限公司出具的盖有公司财务专用章收款收据一张，载明客户名称：2公1810，项目：电费，金额：100元。原告、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪对被告柳绍杰提供的证据及主张均无异议。另查明，涉案房屋在交易后并未出具发票也未办理产权证书。以上事实，有原告提供的执行裁定书、送达回证，被告张景浩提供的商品房买卖合同、确认书、收款收据、房地产租赁合同、房租租赁合同书，被告何景锋提供的商品房买卖合同、收款收据购电收据，被告李周革提供的商品房买卖合同、收款收据、房屋租赁合同，被告李春玉提供的房屋买卖合同、收款收据、房屋租赁合同，被告刘静提供的房屋买卖合同、收款收据、发票、购电收据，被告柳绍杰提供的商品房买卖合同、服务协议、收款收据本院调取的民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、法律文书生效证明�送达回证、执行裁定书及本院调查笔录、庭审笔录在案为凭。本院认为，《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案的争议焦点就是诉争房产是否属于《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形。首先，关于购房款支付的问题。被告张景浩、何景锋、李周革、李春玉、柳绍杰、刘静均主张已经向被告烟台市宏荷房地产开发有限公司全额交付房款，并提供被告烟台市宏荷房地产开发有限公司出具的收据。原告、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪对此均无异议。本院认为，该�据载明的客户名称、项目及金额内容均与张景浩、何景锋、李周革、李春玉、柳绍杰、刘静所提供的商品房买卖合同约定的内容一致，故对被告张景浩、何景锋、李周革、李春玉、柳绍杰、刘静已全额支付涉案房产房款的主张应予支持。其次，关于实际占有使用涉案房产的问题。被告张景浩、何景锋、李周革、李春玉、柳绍杰、刘静所提供的公共维修基金、有线电视安装费、水费、电费等收款收据及房屋租赁合同，均足以证明被告张景浩、何景锋、李周革、李春玉、柳绍杰、刘静已实际占有涉案房产，或自己居住使用，或已经出租，且原告、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司、何红、刘聪对此均无异议，故对被告张景浩、何景锋、李周革、李春玉、柳绍杰、刘静已实际占有涉案房产的主张应予支持。再次，关于未办理过户的过错问题。被告张景浩、何景锋、李周革、李春玉、柳绍杰、刘静均已缴纳办证税款，且因法院将涉案房产查封，故导致未能办理产权过户登记手续，被告张景浩、何景锋、李周革、李春玉、柳绍杰、刘静对此并无过错。此外，原告也未提供任何证据证明被告张景浩、何景锋、李周革、李春玉、柳绍杰、刘静与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司存在恶意串通损害其利益行为的证据。综上，涉案房产符合前述司法解释第十七条规定的应当解除查封的情形。被告张景浩、何景锋、李周革、李春玉、柳绍杰、刘静对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权利，故对原告要求许可对涉案房产继续执行的请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行的诉讼请求。案件受理费100�，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 玮人民陪审员  邹积东人民陪审员  鹿爱琴二〇一五年六月一日书 记 员  吕寿芹