吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第382号
上诉人（原审被告）：赵杰，男，1964年4月12日生，汉族，住所地长春市绿园区。
委托代理人：吴晶波，吉林邦安律师事务所律师。
委托代理人：钟山，吉林邦安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈岚，女，1972年9月4日生，汉族，住所地长春高新技术产业开发区。
委托代理人：马克庆，吉林马克庆律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：吕明，男，1973年3月9日生，汉族，住所地长春市朝阳区。
被上诉人（原审被告）：郭风珍，女，1947年8月11日生，汉族，住所地德惠市。
被上诉人（原审被告）：高中良，男，1947年11月19日生，汉族，住所地德惠市。
被上诉人（原审被告）：高洪晶，女，1977年6月6日生，汉族，住所地长春市南关区。
被上诉人（原审第三人）：刘国英，男，1953年1月15日生，汉族，住所地长春市南关区。
上诉人赵杰因确认合同无效纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2014）长高开民初字第1761号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵杰及其委托代理人吴晶波、钟山，被上诉人陈岚的委托代理人马克庆，被上诉人吕明，被上诉人高洪晶到庭参加诉讼。被上诉人郭风珍、高中良经法院传票传唤，被上诉人刘国英经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
陈岚一审诉称：1998年5月16日，陈岚与吕明依法登记结婚，婚后双方因感情不和离婚，离婚协议约定登记在陈岚名下的长春高新技术产业开发区怡众名城小区34A栋102室归陈岚所有。2010年11月16日，吕明和高洪晶恶意串通，与他人冒名顶替在吉林省长春市信维公证处以伪造的陈岚身份证及陈岚与吕明的结婚证，办理了陈岚、吕明委托高洪晶售房的委托书公证书，2011年3月14日高洪晶持该公证书将房屋以1万元价格转卖给其亲属高中良、郭风珍，该房屋于2011年4月22日产权更名为郭风珍，后吉林省长春市信维公证处于2011年11月10日撤销了该份公证书。2011年5月16日高中良、郭风珍在吉林省长春市信维公证处办理了委托刘国英售房的委托书公证书，2011年5月19日刘国英以18万元价格将该房屋转卖给赵杰，2011年5月26日房屋产权更名为赵杰。两次房屋买卖合同应均属无效，陈岚合法取得的财产依法受法律保护，故诉至法院，要求判令：1、高洪晶与郭风珍于2011年3月14日签订的《房屋转让合同》无效。2、郭风珍与赵杰于2011年5月19日签订的《房屋转让合同》无效。3、案件受理费由被告承担。
赵杰一审辩称：我是通过正常合法的手续买的房子，看完房子付的款，办完产权证给的钱，到档案室也去了，房屋买卖合同有效，要求驳回陈岚的诉讼请求。
吕明一审述称：陈岚诉状对有关吕明的叙述事实没有异议，吕明与高洪晶在2010年初认识的，吕明与其有过借贷关系，在2010年的11月份左右，吕明因借款20万元与高洪晶进行商议，高洪晶需要吕明有抵押物，吕明和她说了只有与前妻有一栋怡众名城的房屋，但是产权属于吕明前妻，高洪晶说可以用假的委托买卖合同，作为抵押，借款三个月，因为当时没有吕明前妻的身份证的原件和复印件，高洪晶说也不能作为真实的买卖，吕明就相信了高洪晶，后来在2010年11月16日，吕明与高洪晶在信维公证处共同提供假的身份证离婚证制作假的买卖委托合同，后来在3个月之后，吕明因尾款没有及时归还，吕明与高洪晶协商延期一段时间，但她在2011年3月14日，在未经吕明知情的情况下，将此房屋非法的进行了委托交易，因为没有吕明的签字确认，也没有通知吕明，吕明也没有拿到任何的卖房款。后来知道此事以后与高洪晶沟通，在此期间，在2011年4月22日还款5万元，2011年5月6日还款17.5万元，高洪晶也同意把买卖房屋退还给陈岚，剩余的7.5万元吕明与高洪晶沟通在一个月左右归还。但高洪晶在2011年5月19日，在未与吕明沟通的情况下，又将房屋转卖给其他第三人。吕明认为吕明欠高洪晶的欠款吕明可以归还，但是高洪晶非法转卖陈岚的房屋应予以归还。
高洪晶、郭风珍、高中良、刘国英一审未出庭答辩。
一审法院经审理查明：1998年陈岚与吕明依法登记结婚，婚后于2005年购买了坐落于长春高新技术产业开发区光谷大街2008号怡众名城小区34A栋102室114.80㎡房屋一套，并于2007年2月6日办理了产权证，产权证号为长房权字第10600460**号，房屋所有权人为陈岚，后双方因感情不和于2009年5月27日离婚，离婚协议约定登记在陈岚名下的该房屋归陈岚所有，并由陈岚及其父母等家人一直居住至今。吕明为了从高洪晶处借款，以此房屋进行抵押，借看孩子之机，从陈岚家偷出陈岚的房屋产权证，于2010年11月16日，吕明和高洪晶与他人冒名顶替陈岚，在吉林省长春市信维公证处以伪造的陈岚身份证及陈岚与吕明的结婚证，办理了陈岚、吕明委托高洪晶售房的（2010）吉长信维证字第22200号委托书公证书，2011年3月14日高洪晶持该公证书将房屋以1万元价格转卖给其亲属高中良、郭风珍，该房屋于2011年4月22日产权更名为郭风珍，产权证号为长房权字第10601313**号。后吉林省长春市信维公证处于2011年11月10日撤销了该份（2010）吉长信维证字第22200号公证书，并认定该公证书自始无效。2011年5月16日高中良、郭风珍在吉林省长春市信维公证处办理了委托刘国英售房的（2011）吉长信维证字第9769号委托书公证书，2011年5月19日刘国英与高洪晶持该公证书将房屋转卖给赵杰，在长春市房产档案馆备案的房屋转让合同中转让价格为18万元，赵杰当庭提供的刘国英与赵杰同日另签订的一份房屋转让合同中转让价格为50万元，赵杰交给刘国英房款现金2.5万元，当日赵杰向高洪晶银行卡中汇款47.5万元，刘国英给赵杰出具了收赵杰购房款现金2.5万元、转账47.5万元的收条一份，赵杰于2011年5月26日按计税金额18万元缴纳了契税等各项费用，并将房屋产权更名为赵杰，产权证号为长房权字第10601340**号。
一审法院认为：陈岚与吕明离婚后争议房屋归陈岚所有，吕明将陈岚的房屋产权证偷出，和高洪晶与他人冒名顶替陈岚，在公证处以伪造的陈岚身份证及陈岚与吕明的结婚证，办理了陈岚、吕明委托高洪晶售房的委托书公证书，高洪晶持该公证书将房屋以1万元价格转卖给其亲属高中良、郭风珍，后公证处撤销了该份公证书，并认定该公证书自始无效，因吕明和高洪晶及其亲属高中良、郭风珍属于恶意串通，损害了房屋所有权人陈岚的利益，因此高洪晶与郭风珍于2011年3月14日签订的《房屋转让合同》应认定为无效。之后，在高洪晶的操纵参与下，高中良、郭风珍在公证处办理了委托刘国英售房的委托书公证书，刘国英与高洪晶持该公证书将房屋又转卖给赵杰，在长春市房产档案馆备案的房屋转让合同中转让价格为18万元，赵杰也是按计税金额18万元缴纳了契税等各项费用，虽然赵杰当庭提供了刘国英与赵杰同日另签订的一份房屋转让合同中转让价格为50万元，赵杰交给刘国英房款现金2.5万元，当日赵杰向高洪晶银行卡中汇款47.5万元，刘国英给赵杰出具了收赵杰购房款现金2.5万元、转账47.5万元的收条一份，但因为刘国英与高洪晶均未出庭，无法认定该份50万元的房屋转让合同的真实性，及赵杰向高洪晶银行卡中汇款47.5万元是否为购房款，况且高洪晶也并非该次房屋买卖的当事人或代理人，赵杰当庭虽陈述去看了房，但不能准确描述房屋情况，购房价格也明显低于市场价格，而且该房屋由陈岚及其父母等家人一直居住至今，否认有人来看过房，也否认其他人有该房屋钥匙，因此该次房屋转让亦应推定为恶意串通，并且也损害了房屋所有权人陈岚的利益，故刘国英代理郭风珍与赵杰于2011年5月19日签订的《房屋转让合同》亦应认定为无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、高洪晶与郭风珍于2011年3月14日签订的《房屋转让合同》无效；二、刘国英代理郭风珍与赵杰于2011年5月19日签订的《房屋转让合同》无效。案件受理费人民币11750元，由高洪晶负担。
宣判后，赵杰不服上诉至本院，其上诉理由主要为：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1.一审法院推定赵杰与刘国英之间恶意串通签订合同认定事实不清，证据不足。2011年5月19日案涉房屋出售时房屋登记在郭风珍名下，郭风珍有权处分其名下的房产。刘国英持有的（2011）吉长信维证字第9769号公证书合法有效。2011年5月16日郭风珍、高中良委托刘国英出售郭风珍名下的房屋，并就该份委托合同在公证处进行了公证。虽然公证处撤销了前手的公证书，但本次签订合同当事人的公证书并未撤销，刘国英的受托人地位仍然具有公证效力。赵杰按照合同约定足额支付了房屋价款50万元，刘国英出具了收到赵杰购房款“现金贰万伍仟元”“银行转账肆拾柒万伍仟元”的收条各一份，并于同日办理了更名过户手续。以上事实均有充分证据证明，表明赵杰买卖交易是善意的，且合情合理。赵杰与前手交易者均不相识，本次交易是通过房地产中介机构完成的，且签订合同的当事人持有合法授权的公证书，并且赵杰到卖房现场看过房屋，按照合同约定支付了全部的价款。赵杰完全是善意的，根本不存在恶意串通行为。一审在没有证据支持的情况下，违反证据规则，仅凭主观推断认定恶意串通，事实不清，证据不足。本案前手可能存在恶意串通，但不能仅凭推定认定后手也存在恶意串通。前手交易人即使有欺诈行为，根据善意取得制度，应由欺诈责任人向受害人承担赔偿责任，不应当将此种责任转嫁到善意取得人身上。二、一审法院适用法律错误。一审法院根据《合同法》第五十二条第二项判决赵杰与刘国英恶意串通签订的房屋买卖合同无效，适用法律错误。根据上述内容，赵杰与刘国英没有恶意串通，而是根据法律规定和合同约定，根据郭风珍名下的产权证和刘国英的代理进行买卖活动，赵杰支付了全部价款50万元，根据物权法规定，案涉房屋已更名至赵杰名下，整个买卖过程赵杰符合善意取得规定。即使本案的前手恶意串通，后手的出售方可能存在欺诈赵杰的主观故意，那么也仅是欺诈的后果，并不能导致合同无效。同时应当适用合同法第五十四条和物权法第106条，驳回陈岚第二项诉讼请求。为了维护赵杰的合法权益，正确区分欺诈和恶意串通的法律后果，正确适用善意取得制度，请求贵院支持赵杰的请求。综上，请求撤销原审判决第二项，判决确认案涉房屋为赵杰所有。
吕明二审答辩称：一审认定事实清楚，刘国英代理郭风珍与赵杰签订的房屋转让合同无效。第一个房屋买卖合同无效，公证是虚假的，而且第二个房屋买卖合同是虚假的，不存在真实的买卖。
高洪晶二审答辩称：郭风珍与赵杰签订的房屋买卖合同是有效的。高洪晶与吕明陈岚签过房屋买卖合同，房子卖给了高洪晶，高洪晶在任何情况下的转让都应是有效的，否则其与高洪晶签订合同的行为则属于诈骗行为，如果公证书也是无效的话，吕明属于诈骗。
陈岚二审答辩称：一审法院判决应得到认可，一审法院认定事实清楚，涉案合同是无效的，理由是：第一、赵杰与郭风珍、高中良房屋买卖无效，具体体现为：高中良郭风珍取得陈岚房屋程序违法，高中良郭风珍持有虚假的公证书，骗取房屋登记管理部门把登记在陈岚名下的房屋进行了产权转移登记，后因公证处依法撤销了该公证书，并确认该公证书自始无效，高中良郭风珍办理的产权登记也就不具有法律效力，因此，其在违法情况下取得的房屋登记证书不具有房屋事实上的所有权，不能证明其是该房屋实际上的所有权人，所以高中良郭风珍持伪造材料骗取的虚假公证书取得的产权登记证书再次进行转移登记不具有房屋产权的所有权的合法性，故转让行为无效，其与赵杰签订的转让合同也是无效的。
郭风珍、高中良、刘国英二审未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
除一审查明的事实外，本院二审另查明：
赵杰二审自述：因外孙女上学方便，想在案涉房屋所在小区购房，2011年5月15、16日左右在位于汽车厂的兴达中介看到了案涉房屋的出售信息，通过中介认识的刘国英。当时中介说房价是五十五、六万元。2011年5月18日和刘国英一起看的房子，看房的时候屋里没人，刘国英拿钥匙开的门，屋内有装修但东西凌乱，格局是三室两厅，一进屋是大厅，南北各一个屋，就看过一次房子，之前庭审说是两室两厅是有个小屋我没算。刘国英说他跟他儿子在房子里住，一个月之内交房。当时觉得房子便宜就决定买了。2011年5月19日到房屋产权中心更名过户，看到了房产证，刘国英和高洪晶均到场。为了少交税在房地局备案的合同写的房价是18万，私下又跟刘国英签了协议约定房价为50万。办完手续我交付了房款50万，刘国英说他没有卡就给高洪晶卡转了47.5万元，另外还有2.5万元的现金给了刘国英，刘国英出的50万元的收条。买房给了中介五万元的中介费，中介的苗胜龙出具了一份手续费五万元的收条，五万元包括手续费、过户费和中介费。买完房子后我去要两次房子，其中一次是在2011年6月份的一个星期天，陈岚和吕明后来回来了，吕明说房屋现在不能交付，后来派出所也去了。第二次去要吕明和陈岚表示让我等一等。
本院认为：1.各方对高洪晶与郭风珍之间《房屋转让合同》因恶意串通而无效没有争议，赵杰上诉要求撤销一审判决第二项并依据善意取得制度确认案涉房屋归其所有，因本院案由为确认合同无效纠纷且吕明不同意二审法院对赵杰确权的诉请一并进行审理，本院对此不予审理，仅审理刘国英与赵杰签订的《房屋转让合同》效力问题。2.刘国英代理郭风珍与赵杰买卖房屋的行为应推定为恶意串通，案涉《长春市房屋转让合同》无效。理由：首先，从各方提交的书面证据及赵杰二审陈述表明郭风珍于2015年5月16日委托刘国英出售案涉房屋，赵杰最晚当日即得知该房屋出售信息，二日后单独与刘国英看房，次日即决定购买案涉房屋并办理产权过户手续及交付全部房款，于一周后取得房屋产权证。赵杰在郭风珍委托刘国英卖房的同时即得到案涉房屋信息，并于三日内完成了选房、看房、买房及办理更名过户的全部环节，而这一系列过程中并未见到“房主”郭风珍，房款既未交给“房主”郭风珍，亦未交给“代理人”刘国英，有违常理。其次，赵杰陈述购买案涉房屋系为其外孙女上学方便，即自住而非进行投资，购房乃一般家庭重大支出，理应三思后慎重选择，购买二手房时更应留意房屋使用状况，而赵杰在一审法院询问其房屋状况时既未能准确说出房屋户型，亦对陈岚及其家人一直居住在案涉房屋不知晓。赵杰二审庭审时解释因仅看过一次房，案涉房屋有一小屋其未算入卧室数量，其解释进一步说明即便赵杰在买房前看过房也未尽合理注意义务，构成重大过失，难属善意。再次，赵杰陈述其与刘国英并不相识，通过中介购买案涉房屋，但并未提供从中介购房的相关证据，虽然其庭后向法院提交了一份苗胜龙出具的《收条》载明“收到赵杰购房款手续费5万元整2015年5月19日”，但因刘国英及苗胜龙均未出庭，无法核实该收条的真实性，故赵杰主张其与刘国英签订的《房屋买卖协议》有效缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审认定合同无效并无不当。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院2015年第四十八次审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11750元二审案件受理费8800元，由被上诉人高洪晶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 杨 安