云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5302民初966号原告：林水生，男，汉族，1977年4月23日出生，住广东省云浮市。原告：陈旭凤，女，汉族，1979年2月28日出生，住广东省云浮市。原告林水生、陈旭凤的共同委托代理人：刘永源，广东翔浩律师事务所律师。被告：云浮市云城房地产开发公司。住所地：云浮市。法定代表人：许为维。委托代理人：叶木全，广东百润律师事务所律师。委托代理人：罗泽华，广东百润律师事务所律师。原告林水生、陈旭凤诉被告云浮市云城房地产开发公司（以下简称“云城房地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理后，依法由审判员申少斌独任审理，于2016年8月25日公开开庭进行了审理，其后，原告林水生、陈旭凤向本院提交《中止诉讼申请书》，本院于2016年9月26日作出（2016）粤5302民初966号民事裁定书，裁定本案中止审理。中止事由消失后，本院于2017年2月9日恢复审理，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告林水生、陈旭凤的共同委托代理人刘永源，被告云城房地产的委托代理人叶木全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林水生、陈旭凤诉称：2011年3月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买云浮市市区某某区某某阁某栋某某某号房，该商品房建筑面积共99.39平方米，总金额人民币366700元。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部的房款，并且交齐全部的税款。该商品房买卖合同约定，出卖人应当在2011年9月12日前将商品房经验收合格后交付买受人使用，同时约定了出卖人应当在商品房交房使用后180日内办理房地产权属证书完毕，但被告迟延了884天办理。原告因向被告购买某某区某某阁某栋第某层某区某某号车位又与被告签订了另外一份《商品房买卖合同》，总金额人民币26000元。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部的房款，并且交齐全部的税款。该商品房买卖合同约定，出卖人应当在2012年7月23日前将车位经验收合格后交付买受人使用，同时约定了出卖人应当在车位交付使用后90日内办理房地产权属证书完毕，但被告迟延了1002天办理。被告出卖的房屋和车位均没有在合同约定的时间内办理好权属证书，明显构成了违约，并且经过原告的多次催告以及向被告主张权利，被告均以各种理由推脱，被告的行为已严重损害了原告的利益。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期办理房产权属证书违约金58369.1元（房屋违约金以366700元为本金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息利率计算884天为54027.1元；车位违约金以26000元为本金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息利率计算1002天为4342元）。2、诉讼费用由被告承担。原告林水生、陈旭凤为证明其主张，向本院提供证据如下：1、身份证，证明原告的主体资格。2、广东省商品房买卖合同，证明原告与被告签订商品房买卖合同的事实和双方的权利义务。3、发票，证明原告已向被告支付房款的事实。4、房地产权证，证明被告迟延办理房产证的事实。被告云城房地产辩称：1、原告的诉讼请求没有合同及法律依据，被告不需支付违约金，应当驳回原告的请求；2、原告计算违约金不符合约定，合同第十五条第3点约定买受人不能在商品房交付使用后540天内取得房地产权属证书的，出卖人按银行同期利率进行计算，并不是原告所述的贷款利率；3、原告把办理房屋权属登记备案与取得房屋权属证书相混淆，备案时间是180天，以此时间计算违约金不符合约定。被告云城房地产为证明其主张，向本院提供证据如下：营业执照、组织机构代码证、法人代表证明书、身份证。某某区建设用地规划图纸。3、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、建设工程开线、复线、验线《证明书》、《云浮市房产管理局收件收据回执》。4、《某某阁某幢网签销售房屋明细表》。5、云国土规验字第2011-059号《建设工程规划验收合格证》、《工程竣工验收报告》、编号为GD301701号《竣工验收备案表》。6、《房地产测绘委托书》、测绘面积确认时间。7、《委托书》、《商品房屋产权权属申请表》、《收件收据》、《商品房屋产权权属证明书》及存根、《办理房地产管理业务须知（2）》。8、档案袋、《土地测绘委托书》、《土地测绘申请书》、《土地登记委托书》、绘测图纸、《补充完善资料告知书》。9、《档案袋》、《关于某某区规划情况的说明》、《关于某某区某某阁某幢土地面积差异情况说明》、《申请》、云府国用（2003）第00039号证土地面积细化情况表、规划变更图纸、《退件说明》。10、《告知书》、《关于云浮市云城房地产开发公司总平面规划变更的批复》。11、《关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见》。12、《征询函》、《关于云城房地产开发公司某某开发区某某阁某栋办证问题的复函》。13、《广东省商品房屋买卖合同》、粤房地权证云字第000003****号《房地产权证》。14、车位《广东省商品房买卖合同》。被告在第二次开庭审理后提供的证据有：被告于2017年2月27日向云浮市住房和城乡管理局发出的《征询函》、云浮市住房和城乡管理局于2017年3月1日出具的《复函》。云浮市住房和城乡建设局于2014年6月16日出具的收件收据（存根）。经审理查明：2011年3月17日，原告林水生、陈旭凤（买受人）与被告云城房地产（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：1103067），合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区某某区街道办文化大楼西侧、编号为云府国用（2010）第001***号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名某某区某某阁某幢。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：某某阁某幢某层某某某号房。……该商品房合同约定建筑面积共99.39平方米，其中，套内建筑面积85.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.77平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额366700元。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：买受人选择银行按揭方式的，买受人双方签订本合同支付当时首期（人民币）：116700元整；银行按揭贷款（人民币）：25万元整。第八条：交付期限。出卖人应当在2011年9月12日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金。3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。双方分别在合同上盖公章或签名捺印。之后，原告林水生、陈旭凤（买受人）与被告云城房地产（出卖人）又签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201304****），该合同约定：原告林水生、陈旭凤向被告云城房地产购买某某区某某阁某幢第某层某区某某号车位；建筑面积共8.57平方米，其中，套内建筑面积4.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.37平方米；该商品房属现房，按套出售，总价款为26000元整；2011年12月19日支付全部房款26000元整；出卖人应当在2012年7月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设部门验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；买受人不能在车位交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付车位款的每日银行同期利率计算付给买受人，至实际交付日止。其中附件四合同补充协议第12条约定：经双方约定，如摩托车位不能办理房地产权证，只能办理权属证明书的情况下，出卖人不承担一切责任。上述合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定，双方分别在合同上盖公章或签名捺印。上述合同的落款时间为空白，对于签订时间双方有分歧，原告称合同于2010年12月28日签订，被告云城房地产称当时车位未明确能否办理权属证书，故双方于2013年4月3日明确可以办理后才补签订。上述合同签订后，原告林水生、陈旭凤已按约定支付了全部购房款。原告称涉案商品房于2011年9月12日收楼，车库于2012年7月23日收楼；被告云城房地产称商品房于2011年11月1日竣工验收后收楼，车库于2013年4月3日收楼。原告于2014年8月11日领取了涉案商品房的权属证书，于2015年7月20日领取了涉案车库的权属证书。另查明，2011年10月13日，被告出具了云浮市某某区某某阁二期某幢工程的《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》，当天，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在该表上盖章确认，注明验工验收结论为“合格。”云浮市某某区某某阁二期某幢工程于2011年11月8日竣工验收备案。2011年12月12日，被告云城房地产向云浮市住房和城乡管理局提交了《房地产测绘委托书》等相关资料办理房地产确权。2013年1月31日，被告云城房地产取得了《商品房屋产权权属证明书》。2013年3月14日，被告云城房地产向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交资料办理权属证书。2013年7月10日，云浮市国土资源和城乡规划管理局经审核，发现已建成的某某区某某阁二期某幢商品楼占地与原发证用地界线偏差较大，与原规划不相符，且比原发证超面积5.64㎡。为此，云浮市国土资源和城乡规划管理局将办证资料退回，并告知被告云城房地产报审用地规划变更方案后再申请办理换发证登记。2014年1月13日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向被告云城房地产发出《关于云浮市云城房地产开发公司总平面图规划变更的批复》（云国土规划函【2014】10号），同意被告云城房地产报审批的位于云浮市云城城西榃石塘的某某区总平面规划变更方案。2014年4月21日，云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局联合发文《关于印发的通知》（云建办[2014]16号），该通知载明：“三、历史问题衔接。本通知发出前办理的房地产转移登记，土地使用权类型为出让的，如未办理土地分摊手续的，可暂不办理，待发生转移登记时再按本通知处理。”又查明，2010年8月4日，云浮市规划测量队对被告云城房地产建设涉案楼房进行开线，并出具了《建设工程开线证明书》。2010年10月19日，云浮市规划局工程管理科进行了复线及验线，并出具《云浮市规划建设工程复线证明书》、《云浮市规划建设工程验线证明书》。2012年11月12日，被告云城房地产向房管部门递交办理初始登记的资料。2013年7月10日，云浮市国土资源和城乡管理局以被告云城房地产建成的涉案楼房占地与原发证用地界线偏差较大，与原规划不相符为由，将办证资料退回给被告云城房地产。根据被告云城房地产提供的由云浮市国土资源和城乡规划管理局于2016年3月17日出具的《关于云城房地产开发公司某某开发区某某阁某栋办证问题的复函》载明：在2014年1月13日，我局向你公司发出了《关于云浮市云城房地产开发公司总平面图规划变更的批复》，但批复发出后，我局再没有收到你公司重新入件申请换发土地使用证登记的资料。被告提供的《办理房地产管理业务须知》载明：办事程序，窗口受理、实地测绘、产权所初审、复审、产权科审批、窗口收费、发证、归档。诉讼中，原告明确表示，其要求被告按年利率6%计算违约金。被告在第二次开庭审理后，于2017年2月27日就云浮市市区某某区某某阁某栋初始登记及实地测绘问题向云浮市住房和城乡管理局进行征询。2017年3月1日，该局向被告《复函》，载明：一、正常办理房地产测绘一般是30个工作日，你公司委托测绘入件时间是2011年12月12日，出具测量结果时间是2012年9月28日。二、根据《房屋登记办法》规定，国有土地范围上房屋所有权登记的法定办理时限为30个工作日，根据《房屋登记办法》规定，特殊情况可延长办理登记时间。你公司初始登记的入件时间是2012年11月15日，完成登记时间是2013年1月14日。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告林水生、陈旭凤与被告云城房地产签订的两份《商品房买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，两份合同均合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。综合双方的陈述，本案争议的主要焦点是被告云城房地产是否应当承担逾期办证的违约责任问题。双方在合同中约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金。3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产证书实际交付日止。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因上述合同约定的第2项为格式条款，第3项为非格式条款，故根据上述法律规定，本案应适用第3项。被告是否存在违约行为，首先需确定被告何时交楼。双方当事人签订的合同约定，卖方应于2011年9月12日前交付房屋，而合同同时规定了房屋交付的条件是商品房经建设部门验收合格。从本案现有证据反映，涉案商品房到2011年10月13日才经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收。根据现有证据未能足以认定被告何时将涉案房屋交付原告使用，故本院认定2011年10月13日经验收合格为房屋交付日。根据合同约定，被告应于房屋交付使用后180日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并且在540天内进行产权登记，即被告应于2012年4月10日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并于2013年4月5日前进行产权登记。被告于2012年11月14日到房管部门办理初始登记，并于2014年8月11日进行产权登记，未在上述约定的期限内办理。至于被告是否构成违约，根据合同的约定，只有由于出卖人的原因造成未能按时办证，出卖人才需承担违约责任。被告抗辩认为在办理登记手续期间，因办证部门的原因致其未能在约定的时间内办理登记手续，故其无需承担违约责任。根据被告提供的，由云浮市国土资源和城乡规划管理局于2016年3月17日出具的《关于云城房地产开发公司某某开发区某某阁某栋办证问题的复函》，2013年3月14日，被告向国土部门申请办理换发土地证及土地使用权分摊转让手续，2013年7月10日，国土部门以已建成的楼房占地与原发证用地界线偏差较大，与原规划不相符，且比原发证超面积5.64平方米，为此，将资料退回，并要求被告报审用地规划变更方案后再申请办理换发证登记。被告提供规划部门出具的开线证明书、复线证明书、验线证明书证实，其根据规划部门的规划进行建设，故产生已建成的楼房占地与原发证用地界线偏差较大的情形不能归责于被告。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”根据上述司法解释的规定及合同的约定，只有由于出卖人的原因造成的违约行为，出卖人才承担违约任。因被告于2013年3月14日向国土部门申请办理换证及分摊手续后，被国土部门以上述理由退件，被告根据国土部门的要求办理了报审用地规划变更方案，并于2014年1月13日完成了报审用地规划变更方案手续，因需重新办理报审用地规划变更方案的原因不是由被告引起的，故上述时段（2013年3月14日至2014年1月13日共305天）不应计入违约时间。本案逾期办理房屋权属证书的违约时间为：原告于2011年10月13日收楼，于2014年8月11日取得房产证，经过了1032天，减除双方约定的办证时间540天，再减除不能归责于被告的原因而延误的时间305天，违约时间为187天。原告主张的违约时间，部分请求合理，部分不合理，对合理部分，本院予以支持，对于不合理部分，本院予以驳回。因合同没有约定被告应按银行规定的何种利率计算违约金，故根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，应按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率计算违约金。原告明确表示要求被告按年利率6%计付违约金，因该利率未超过银行规定的逾期贷款利率，故本案应按年利率6%计算违约金。原告已支付了购房款366700元，故被告应支付违约金11428.82元(366700元×187天×6%÷360天=11428.82元）给原告。关于逾期办理车位权属证书的违约责任的问题。双方在合同中约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金。3、买受人不能在商品房交付使用后540内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人。原告于2012年7月23日接收车位，于2015年7月20日取得房产证，经过了1092天，减除双方约定的办证时间540天，再减除不能归责于被上诉人的原因而延误的时间305天（从2013年3月14日至2014年1月13日），违约时间为247天，原告主张的违约时间，部分请求合理，部分不合理，对合理部分，本院予以支持，对于不合理部分，本院予以驳回。因合同没有约定被告应按银行规定的何种利率计算违约金，依照上述司法解释规定，应按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率计算违约金。原告明确表示要求被告按年利率6%计付违约金，因该利率未超过银行规定的逾期贷款利率，故本案应按年利率6%计算违约金。原告已支付了购房款26000元，故被告应支付违约金1070.3元(26000元×247天×6%÷360天=1070.3元）给原告。上述两项违约金合计为12499.12元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告云浮市云城房地产开发公司在本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金12499.12元给原告林水生、陈旭凤。二、驳回原告林水生、陈旭凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1260元，适用简易程序审理，减半收取630元（该款原告已预交），由原告林水生、陈旭凤负担484元，被告云浮市云城房地产开发公司负担146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  申少斌二〇一七年三月十五日书记员  麦绮莹冯秋梅