四川省眉山市彭山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1403民初499号
原告：彭山珠江村镇银行股份有限公司，住所地：四川省眉山市彭山区蔡山东路223号，统一社会信用代码：915114005727685849。
法定代表人：孟志新，董事长。
委托诉讼代理人：杜冬莉，该公司员工。（特别授权）。
委托诉讼代理人：刘天平，该公司员工。（特别授权）。
被告：刘光利，男，生于1970年2月20日，汉族，四川省眉山市彭山区人，住四川省眉山市彭山区。
被告：冯万如，女，生于1970年5月30日，汉族，四川省眉山市彭山区人，住四川省眉山市彭山区。
被告：四川临川房地产开发有限公司眉山市彭山分公司，住所地眉山市彭山区凤鸣北路2号，统一社会信用代码：915114220644659071。
法定代表人：王勤，经理。
原告彭山珠江村镇银行股份有限公司（以下简称，彭山珠江村镇银行）与被告刘光利、冯万如、四川临川房地产开发有限公司眉山市彭山分公司（以下简称，临川房地产彭山分公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘天平、被告刘光利到庭参加诉讼,被告冯万如、被告临川房地产彭山分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告彭山珠江村镇银行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告刘光利、冯万如签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：1000004201500006）；2、判令被告刘光利、冯万如立即归还原告借款本金305011.87元及截止到还清日的利息、罚息、复息。合同期限内，对正常本金计算正常利息，对未按期归还的本金按月计算罚息；自合同解除之日起至债务清偿完毕之日止，对未归还的本金按月计算罚息；对上述拖欠的全部利息按月计算复息；正常利率标准为4.9‰/月，罚息和复息利率标准为7.35‰/月。3、判令被告临川房地产彭山分公司对上述债务来担连带清偿责任；4、判令原告对被告刘光利、冯万如名下位于彭山区××路××1-2(栋）1层9号、1-2（栋）1层10号的商品房拍卖、变卖所得的价款在债权范围内有优先受偿权；5、判令上述被告承担本案的全部诉费、保全费、公告费和其他实现债权的费用。事实和理由：2015年10月13日，原告与被告临川房地产彭山分公司签订了《楼宇按揭合同协议》，约定：原告为被告临川房地产彭山分公司开发建设并依法销售的位于彭山区××路××号的“锦秀苑”商品楼宇进行按揭合作，被告临川房地产彭山分公司为原告发放的所有购买该楼宇的购房人每一笔购房贷款提供无条件、不可撤销的连带保证责任。
2015年10月22日，原告与被告刘光利、冯万如签订《楼宇按揭合同》（合同编号：1000004201500006），约定：原告向被告提供借款人民币叁拾叁万元整，借款期限为拾年，具体以借据为准。原告与被告刘光利、冯万如于2015年10月27日签订了借款借据（编号：1000004201500006001），同日原告向被告刘光利、冯万如发放借款33万元，到期日为2025年10月21日，目前执行的月利率为4.9‰，还款方式为按月等额还本付息。《楼宇按揭合同》第22条22.1约定，合同项下贷款利率按照中国人民银行的同期同档次基准利率上浮20%执行，贷款利息按月收回。上述借款利息及本金已逾期，逾期本金、利息、罚息经原告多次催收，借款人及保证人至今未归还。被告临川房地产彭山分公司未履行保证责任。根据《楼宇按揭合同》相关约定，我行有权提前收回借款本息。综上所述，鉴于被告未能按约定和原告要求归还借款，使原告的合法权益受到严重侵害，特向贵院提起诉讼，并恳请贵院支持原告上述请求。
被告刘光利辩称，对原告的诉求和事实与理由没有意见，由于现在没有偿还能力，愿将抵押的房子拍卖后偿还借款本息。
被告冯万如未到庭，也未提供书面答辩意见。
被告临川房地产彭山分公司未到庭，也未提供书面答辩意见。
本院经审理认定事实如下：被告刘光利、冯万如系夫妻关系。被告刘光利与被告临川房地产彭山分公司(原四川临川房地产有限公司彭山分公司)于2015年6月27日签订《商品房买卖合同》，该合同约定，房屋共同买受人为冯万如，被告刘光利购买被告临川房地产彭山分公司开发建设销售位于眉山市彭山区××路“××”××1-2（栋）1层9号、1-2（栋）1层10号的商铺房，价款分别为415471元、265112元，房款以按揭贷款方式和部分现金支付方式等内容。该《商品房买卖合同》已在眉山市彭山区房产管理局办理了备案登记，合同备案号分別为:388XX、388XX。
2015年10月13日，原告与被告临川房地产彭山分公司签订了《楼宇按揭合同协议》，该合同约定，原告为被告临川房地产彭山分公司开发建设并依法销售的位于彭山区××路××号的“锦秀苑”商品楼宇进行按揭合作。被告临川房地产彭山分公司为原告发放的所有购买该楼宇的购房人每一笔购房贷款提供无条件、不可撤销的连带保证责任，保证责任不因借款合同的无效或解除而免除。连带保证责任的期限自原告依其与购房人签订的《楼宇按揭合同》将贷予购房者的款项划入购房人的帐户之日起，至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）起两年。在上述担保期内，如借款人不按期偿还贷款，被告临川房地产彭山分公司愿意履行连带保证责任。保证范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用（即诉讼费、律师费、差旅费、评估费等为实现债权而发生的费用）等内容。
2015年10月22日，原告与被告刘光利、冯万如签订《楼宇按揭合同》（合同编号：1000004201500006），该合同约定，原告向被告刘光利、冯万如提供借款人民币叁拾叁万元整，借款期限为拾年，具体以借据为准。被告刘光利、冯万如按月等额归还借款本息，供款总期数为120期，每月还款日为20日。被告若在还款期限内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或者全部借款到期超过三个月仍未清偿的，原告即可以合法的方式对抵押进行处分以实现债权。被告任意一期供款的违约，即为对原告全部借款的违约，原告可采取相应的方式实现全部债权。被告违反本合同规定之任何条款，可能影响原告债权实现的，原告有权单方解除本合同，要求被告立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿。被告按揭房产为与发展商签订的编号为388XX、388XX的商品房买卖合同项下规定的房产，地址彭山区××路××1-2-1-9号、1-2-1-10号，成交价格为陆拾捌万零伍佰捌拾叁元整。本合同项下贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率上浮20%执行，贷款利率按约计收。原告有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止，被告不能按期支付的利息，原告有权在贷款到期后按罚息利率计收复利等内容。
2015年10月23日被告刘光利、冯万如自愿以按揭房产位于彭山区××路××1-2（栋）1层9号、1-2（栋）1层10号的商品房向原告提供抵押担保，并在眉山市彭山区房产管理局办理了预购商品房抵押预购登记（他项权利证书为：彭房预抵彭山字第152XX、152XX号）。
原告与被告刘光利、冯万如于2015年10月27日签订了《借款借据》（编号：1000004201500006001），借据上载明了借款金额人民币33万元，借款用途购买商品房，借款月利率为4.9‰，还款方式为按月等额归还本息，到期日为2025年10月21日。同日原告向被告刘光利、冯万如发放借款33万元。
另査明，原告提交被告刘光利、冯万如借款往来明细及流水显示，被告刘光利、冯万如从2016年10月20日起未按月等额还本付息，截止2017年3月23日尚欠原告借款正常本金294159.73元，逾期本金6543.09元，呆滞本金4309.05元，利息7469.79元，罚息279.55元。
还査明，涉案房屋现未竣工验收，也未交付给被告刘光利、冯万如。原告向被告刘光利、冯万如催收过借款，被告刘光利、冯万如至今未偿还借款本息。
上事实有原、被告身份证明、营业执照复印件；《商品房买卖合同》、收据；《楼宇按揭合同协议》、被告临川房地产彭山分公司的营业执照、税务登记证、开户许可证、机构信用代码证、组织机构代码证复印件；《楼宇按揭合同》、《借款借据》、预购商品房抵押备案审批表、他项权利证书；被告刘光利、冯万如结婚证复印件；被告刘光利、冯万如贷款信息查询清单和贷款业务查询明细及原、被告在庭审中陈述等证据在案佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”第一百九十七条“借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。”本案中，原告与被告临川房地产彭山分公司所签订的《楼宇按揭合同协议》、原告与被告刘光利、冯万如签订的《楼宇按揭合同》、《借款借据》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人应依照合同约定履行各自的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”本案中，原告按约向被告刘光利、冯万如出借贷款33万元后，被告刘光利、冯万如从2016年10月20日起拒不履行偿还借款本息的义务，属违约行为。现原告请求解除与被告刘光利、冯万如签订《楼宇按揭合同》，证据充分，理由正当，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。”第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。”第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”本案中，被告刘光利、冯万如未按合同约定归还借款，且原告与被告刘光利、冯万如签订的《楼宇按揭合同》、《借款借据》中关于利息、罚息、复利的计算标准不违反法律规定，原告主张被告刘光利、冯万如归还借款并按合同约定支付利息、罚息、复利，证据充分，理由正当，本院支持其合理部分，即从2017年3月24日起按双方约定的利率计算罚息、复利至本判决确定履行之日。
根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第二十一条第一款“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的,按照约定。”本案中，被告临川房地产彭山分公司与原告签订了《楼宇按揭合同协议》，原告请求被告临川房地产彭山分公司对上述款项承担连带清偿责任，证据充分，理由正当，本院予以支持。
根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第二款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”第四十六条“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。”《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中，被告刘光利、冯万如与原告签订了《楼宇按揭合同》，并就抵押的被告刘光利、冯万如名下的位于眉山市××路××1-2（栋）1层9号、1-2（栋）1层10号的商品房依法办理了抵押登记，原告请求在抵押物拍卖或变卖后相应优先受偿权，证据充分，理由正当，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（二）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：
一、解除原告彭山珠江村镇银行股份有限公司与被告刘光利、冯万如于2015年10月22日签订《楼宇按揭合同》。
二、被告刘光利、冯万如于本判决生效之日起十日内归还原告彭山珠江村镇银行股份有限公司借款本金人民币305011.87元，截止2017年3月23日的利息7469.79元，罚息279.55元，以及2017年3月24日以后的逾期罚息（逾期罚息以本金305011.87元为基数，以月利率7.35‰为标准计算至本判决确定的本金履行之日止）、复利（从欠息次月起以之前所欠利息为基数，以月利率7.35‰为标准计收复利至本判决确定的本金履行之日止）。
三、被告四川临川房地产开发有限公司眉山市彭山分公司对上列债务承担连带清偿责任。
四、原告彭山珠江村镇银行股份有限公司对被告刘光利、冯万如抵押的位于眉山市××路××1-2（栋）1层9号(合同签约备案号:388XX，他项权利证书为：彭房预抵彭山字第152XX)、1-2（栋）1层10号（合同签约备案号:388XX，他项权利证书为：彭房预抵彭山字第152XX）的商品房，有权以该财产折价或者拍卖、变卖后所得价款在上述款项范围内享有优先受偿权。
五、驳回原告彭山珠江村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2938元（原告已垫交），由被告刘光利、冯万如、四川临川房地产开发有限公司眉山市彭山分公司负担，由三被告在本判决确定的归还本金之日一并直接支付给原告彭山珠江村镇银行股份有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判员 岳龙建
二〇一七年三月二十九日
书记员 甘 强