宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第1730号
上诉人（原审被告、反诉原告）屈光平，男，1981年9月29日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）银川新语堂外语培训中心，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人王怡，该中心校长。
委托代理人柴军，宁夏海潮律师事务所律师。
上诉人屈光平因与被上诉人银川新语堂外语培训中心（以下简称新语堂中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第3394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人屈光平、被上诉人新语堂中心的委托代理人柴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，新语堂中心、屈光平于2013年9月签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，新语堂中心将其承租的420平方米办公用房转租给屈光平，租赁期限5年，自2013年9月6日起至2018年9月5日止，年租金14万元，第一年按半年交，交款方式为转帐，转入新语堂中心会计赵某某账号621226290200345xxxx；租金须在每年9月5日前五日内交付，如拖欠租金，应按年租金3%支付违约金；屈光平应向新语堂中心交付押金1万元，合同终止后房屋设施无损坏时全部退还；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，如承租方不再使用出租方的房屋后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；租赁期间，由于承租方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由承租方负责；出租方在承租期间保证水、电、暖的正常使用。合同签订后，新语堂中心将房屋交给屈光平，屈光平用于公司办公场所。2014年2月26日，屈光平向新语堂中心交付2013年9月6日至2014年3月6日期间的租金7万元。因屈光平未向供暖方交纳采暖费，导致2014年春节放假期间其承租房水管破裂，给其造成了一定的损失，故屈光平房租余款至今未付，为此新语堂中心诉至法院，请求判令：一、屈光平向新语堂中心支付租金21万元及违约金4200元、物业费及其它费用12138元；二、本案诉讼费由屈光平承担。屈光平称其另外以现金交付的方式向新语堂中心交纳租金2万元，但未提交证据，新语堂中心亦不认可。庭审中，新语堂中心放弃要求屈光平支付物业及其它费用12138元的主张；双方当事人申请庭外和解30天。
原审法院认为，新语堂中心、屈光平之间签订的《房屋租赁合同》系双方之间的真实意思表示，虽系转租，但签约至今已将近两年，房屋所有权人并未对转租提出异议，故该合同合法、有效。新语堂中心向屈光平交付房屋后，屈光平应按约向新语堂中心交纳租金。双方约定屈光平应于每年9月5日前五日内将租金交给新语堂中心，因合同签订于2013年9月6日，故第一年的租金不可能于当年9月5日之前交付。合同中约定第一年按半年交，2014年2月26日，屈光平向新语堂中心交付租金7万元的收据上写明交纳的期间是2013年9月6日至2014年3月6日，证明双方约定的第一年按半年交正确的理解应为第一年的租金每半年交一次，而不是第一年的租金按半年的租金计算。综上，屈光平至今仍拖欠新语堂中心租金21万元，按约定应予支付并承担逾期支付的违约责任，违约金按双方约定计算，为4200元（140000元×3%）。虽然双方约定新语堂中心应保证水、电、暖的正常使用，但新语堂中心并不是热力供应人，且屈光平未交纳采暖费也是冬季无暖的原因，双方也约定了维修责任由屈光平承担，故承租房屋水管破裂导致损失的责任不应由新语堂中心承担，对屈光平的反诉请求不予支持。关于屈光平称其以现金交付的方式向新语堂中心交纳2万元租金，因其未提交证据证实，且新语堂中心不认可，故不予采信。关于张某某支付的4万元，因其付款账号与新语堂中心、屈光平约定的不是同一账号，且张某某又不能出庭为屈光平作证，故该4万元不能认定是张某某替屈光平支付的房租。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告屈光平于本判决生效之日起七日内向原告银川新语堂外语培训中心支付2014年3月7日至2015年9月5日期间的房屋租赁费21万元及违约金4200元；二、驳回被告屈光平的反诉诉讼请求。本诉案件受理费2348元，由原告银川新语堂外语培训中心负担126元，被告屈光平负担2222元；反诉案件受理费2839元，由被告屈光平负担。
屈光平上诉称，一、一审认定屈光平拖欠房租21万元错误。1、屈光平承租房屋后，已经向新语堂中心支付房租13万元，但新语堂中心不能保证水电暖的正常使用，导致屈光平无法使用。为此，屈光平多次发函要求新语堂中心协商解决此事，但是新语堂中心却一直推脱。2014年5月，屈光平以其公司的名义向新语堂中心发函告知：由于其无法保证水电暖的正常使用，房租减半收取。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，屈光平将租金减少为每年7万元，符合法律规定，且新语堂中心收到该通知后未表示异议，一审法院对通知也予以采信，应当认定为双方协议变更房租数额为每年7万元。2、涉案房屋水电暖不能正常使用，房屋已经不符合居住条件，屈光平曾多次与新语堂中心协商解除合同，新语堂中心拒不协商，并一直阻止屈光平解除合同，故意扩大损失范围，新语堂中心应承担扩大损失后的房租。一审法院认定屈光平拖欠房租21万元，忽略房屋无法供暖的事实，属于认定事实错误。二、一审法院认定屈光平违约并支付违约金4200元与事实不符。屈光平与新语堂中心的房屋租赁合同租金由每年14万元变更为7万元，新语堂中心已收到通知，认可该事实，故屈光平不存在拖欠房租的行为，不应当承担违约金。三、新语堂中心无法保证涉案房屋的正常使用，属于严重违约。虽然新语堂中心不是热力供应公司，但是在新语堂中心出租房屋时已经知晓涉案房屋无法供暖，其亦不是热力供应人，却在签订合同时保证水电暖的正常使用，新语堂中心应当知晓该条款的含义，其在供暖期内无法保证供暖，严重违约。由于无法供暖导致水管冻裂，新语堂中心不能保证被租房屋的正常使用，且不履行维修义务，其行为严重违反了合同的约定及法律的规定，因此，屈光平要求解除合同，符合法律规定。原审忽视新语堂中心违约的事实，判决驳回屈光平解除合同的诉讼请求错误。四、屈光平要求新语堂中心赔偿屈光平财产损失140000元、误工费20000元、装修费125200元，于法有据，合情合理，应予以支持。1、屈光平在租赁涉案房屋后，购买了一套价值为28万元的办公实木家具，由于新语堂中心在采暖期内未能提供暖气，致使水管破裂，屈光平用于办公的实木家具因被水浸泡无法修理，所以新语堂中心应赔偿屈光平财产损失14万元。2、屈光平在承租后，征得新语堂中心同意将房屋装修，共花费装修费125200元。因新语堂中心违约，无法保证水电暖的使用，致使屈光平提出解除合同，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条规定，新语堂中心应当赔偿屈光平装修损失125200元。综上，请求依法：1、撤销（2015）兴民初字第3394号民事判决第一项，依法改判屈光平不向新语堂中心承担2014年3月7日至2015年9月5日期间的房屋租赁费21万元及违约金；2、撤销（2015）兴民初字第3394号民事判决第二项，依法解除屈光平与新语堂中心签订的《房屋租赁合同》，改判新语堂中心赔偿屈光平财产损失14万元、装修费12.52万元；3、本案一审案件受理费、反诉费、二审案件受理费由新语堂中心承担。
二审期间，上诉人屈光平未提交新的证据材料。
被上诉人新语堂中心辩称，一、关于租金交纳问题。相关票据证明屈光平交了7万元租金，张某某交的4万元租金是自己的而不是替屈光平交的。二、合同中对违约金有明确的约定，屈光平没有按时交纳租金，构成违约，应当依照约定支付违约金。三、2013年9月6日屈光平开始使用房屋，如果当时水电暖有问题屈光平当时就应该起诉新语堂中心，而不是等到新语堂中心诉讼时才提出相应的抗辩理由。四、屈光平主张自己的损失没有提供证据证明。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分。请求驳回屈光平的上诉请求，维持一审判决。
二审期间，被上诉人新语堂中心未提交新的证据材料。
本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、新语堂中心、屈光平之间签订的《房屋租赁合同》合法、有效，双方应按照合同履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。双方在《房屋租赁合同》约定：第三条租金和押金：1、每年租金为人民币14万元整。第十四条通知：1、根据本合同需要发出的全部通知必须采用（书信、传真、电报、当面送交等方式）传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。虽然屈光平提交了内容为“每年房租只缴纳7万元”的书面通知，但其没有提供有效证据证明其向新语堂中心送达了该组证据，且新语堂中心对其该组证据不予认可，故屈光平关于其以向新语堂中心发函通知的方式与新语堂中心协商将租金由每年的14万元变更为每年7万元的主张不能成立。因屈光平没有提供证据，故屈光平关于其以现金方式向新语堂中心交纳租金2万元的主张不能成立。屈光平为证实案外人张某某代其向新语堂中心支付房租4万元的主张，向原审提交了转账凭证和证明，但该转账凭证记载的账号与其与新语堂中心约定的新语堂中心的账号不一致，张某某亦未出庭为其作证，且新语堂对此证据不予认可，故屈光平该项主张因没有其他有效证据佐证而不能成立。即原审认定屈光平至今仍拖欠新语堂中心租金21万元的事实正确，予以维持。二、新语堂中心与屈光平签订的《房屋租赁合同》约定：第三条租金和押金：3、乙方（屈光平）须在每年9月5日前五日内将租金交给甲方（新语堂中心）；5、承租方（屈光平）必须按照约定时间向出租方（新语堂中心）缴纳租金。但本案的事实是，屈光平至今仍拖欠新语堂中心租金21万元。即屈光平未按期支付新语堂中心租金，违反了双方的约定，属违约行为，按照约定屈光平应承担向新语堂中心支付违约金的民事责任。三、双方在《房屋租赁合同》约定：第四条租赁期间房屋修缮：如承租方不再使用出租方的房屋后，承租方不得破坏已装修部分及房屋结构。第十条合同终止：1、本合同期限届满，双方不再续签合同的；2、双方通过书面协议解除合同；3、因不可抗力致使合同目的不能实现的；4、当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的。同时《房屋租赁合同》第四条约定：承租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。但本案的事实是，因屈光平未向供暖方交纳采暖费，导致2014年春节放假期间其承租房水管破裂，即屈光平关于解除合同、新语堂中心应赔偿其财产损失14万元、装修损失125200元的主张不能成立。综上，屈光平的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5187元，由上诉人屈光平负担。
本判决为终审判决。
审判长 范宁萍
审判员 裴良玉
审判员 施 蔚
二〇一五年十二月二十五日
书记员 张 伟
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条?第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。