广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法龙民初字第1306号
原告中国工商银行股份有限公司佛山龙江支行，住所佛山市顺德区龙江镇文华路1号奥斯登堡豪庭P24-P31、P51-P53及商业中心首层之二。
负责人邹健。
委托代理人卢志豪，系该行职员。
委托代理人黄劲昌，系该行职员。
被告张顶忠。
被告谭汉秀。
被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司，住所佛山市顺德区北滘镇碧江大桥边。
法定代表人杨文杰。
委托代理人刘强，系该公司职员。
委托代理人李兴黎，系该公司职员。
原告中国工商银行股份有限公司佛山龙江支行诉被告张顶忠、谭汉秀、佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月9日立案受理后，依法由审判员欧阳希适用简易程序独任审判，于2015年2月11日公开开庭进行了审理。原告�国工商银行股份有限公司佛山龙江支行的委托代理人卢志豪、黄劲昌，被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司的委托代理人李兴黎到庭参加诉讼，被告张顶忠、谭汉秀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司佛山龙江支行诉称，被告张顶忠和原告于2011年6月13日签订一份《个人购房借款／担保合同》（编号A：［住房］字［佛山分］行［龙江］支行（2011）年［094］号），约定被告张顶忠向原告借款504000元，用于购买位于佛山市顺德区龙江镇龙洲西路113号碧桂园豪庭九街12座1802室房屋，借款期限20年，从2011年8月19日起至2031年8月19日止。被告张顶忠、谭汉秀以其购买的上述房产为借款提供抵押担保，并办理了预售商品房抵押备案登记手续。
合同签订后，原告依约发放了贷款。现由于被告张顶忠连续多期拖欠贷款�息未还，依据合同约定，原告有权解除合同并要求被告张顶忠提前清偿全部贷款本息，并对抵押物享有优先受偿权。
另被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司和原告于2010年8月5日签订了一份《按揭业务担保合作协议》（编号：［工行佛山分］行（2010）年［001］号），约定被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司为购买碧桂园豪庭房屋的借款人提供保证担保，故依据协议规定，原告有权要求被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司对以上借款本息承担连带清偿责任。
综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告张顶忠于2011年6月13日签订的《个人购房借款／担保合同》（编号A：［住房］字［佛山分］行［龙江］支行（2011）年［094］号）；2.被告张顶忠、谭汉秀偿还借款本金465805.02元和至偿还全部本金止的利息（利息计算方法：�计至2014年10月22日的利息为4860.71元）；3.原告对被告张顶忠名下坐落于佛山市顺德区龙江镇龙洲西路113号碧桂园豪庭九街12座1802室房屋享有优先受偿权；4.被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司对以上贷款本息承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由三被告承担。
诉讼中，原告明确其第二项诉讼请求为：被告张顶忠、谭汉秀偿还借款本金465805.02元及利息（利息计算方法：暂计至2015年1月14日的逾期利息为10414.15元（其中利息为10134.22元、罚息279.93元，其后的利息按合同约定利率加收40%计至实际清偿之日止）。
被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司辩称，根据《按揭业务担保合作协议》约定，若购房者拖欠贷款本息、逾期利息的，原告承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的部分，再请求被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司承担连带清偿责任。
依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”规定，原告应先实现对物的担保。
另外，根据《按揭业务担保合作协议》第五条第三款第四项的约定，本案中，原告仅在被告张顶忠连续两期未支付贷款的情况下书面通知了被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司，之后并未书面通知，故被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司无需对连续未支付第五期（含第五期）起的贷款利息及逾期利息不承担连带保证责任。
被告张顶忠、谭汉秀既不到庭参加诉讼，也没有向本庭说明正当理由，视为其放弃质证和抗辩的权利。
诉�中，原告提供的证据及被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司的质证意见如下：
1.原告的营业执照、组织机构代码证、金融许可证，被告张顶忠、谭汉秀身份证复印件各1份，广东省居住证1份，户口本1份，被告谭汉秀出具的同意借款授权书1份，被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司的营业执照、组织机构代码证复印件各1份，证明原、被告的诉讼主体资格，被告张顶忠、谭汉秀为夫妻关系；
被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司的质证意见：对其真实性无异议。
2.商品房买卖合同1份，个人购房借款／担保合同1份，贷款借据第一联、第五联、发放凭证各1份，按揭业务担保合作协议1份，证明被告张顶忠与被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司签订商品房买卖合同，被告张顶忠向被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司购买位于顺德区龙江镇龙�西路113号九街五座1001号房产，被告张顶忠与原告签订个人购房借款／担保合同，约定原告向被告张顶忠发放贷款504000元，并约定了相应的利息及违约责任，原告依照约定发放了相应的贷款。原告与被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司另外签订了按揭业务担保合作协议，被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司为被告张顶忠提供保证担保；
被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司的质证意见：对其真实性无异议。
3.通知书3份，逾期贷款名单1份，欠款情况表1份，历史明细记录1份，证明由于被告张顶忠延续多期拖欠原告的贷款本息未还，所以原告向被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司发函，要求被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司承担保证责任，欠款情况表写明了截止至2014年10月22日为止被告张顶忠的所有的欠款情况。
被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司的质证意见：对三份通知书有异议，因为上面没有签收人的签名及公章，不能证明被告已经收到上述三份通知书，被告对欠款情况表真实性有异议，因为该份表是原告方单方制作，对历史明细记录、逾期贷款名单无异议。
诉讼中，被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司提供的证据及原告的质证意见如下：
预告商品房抵押登记证明1份，证明涉案房产已经办理抵押权预告登记，银行已经获得商品房的抵押登记，有权对商品房优先行使抵押权。
原告的质证意见：无异议。
诉讼中，被告张顶忠、谭汉秀未提供证据。
经庭审质证、辨证，本院对上述证据材料作以下认证：
关于原告提供的证据1-2，被告提供的证据，双方均对真实性无异议，可以作为定案依据，本院予以确认。
关于原告提供的证据3，双方对其真实性无异议的部分，本院予以采信。关于欠款情况表，原告提供了利息详细计算说明，本院认为，其计算合理，本院予以采信。
根据采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院查明的事实如下：
2011年5月14日被告张顶忠与被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y125562），约定被告张顶忠向被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司购买坐落于佛山市顺德区龙江镇龙洲西路113号碧桂园豪庭九街12座1802室的房屋，总价款720778元，采用银行按揭分期付款方式支付购房款，被告张顶忠作为买受人须在合同签订时支付216778元购房款，及向贷款银行办理按揭申请手续，并须在2011年6月14日前支付尚余的购房款504000元。
2011年6月13日原告与被告张顶忠签订了一份《个人购房借款／担保合同》（编号A：［住房］字［佛山分］行［龙江］支行（2011）年［094］号），约定：1.�告张顶忠为购买上述坐落于佛山市顺德区龙江镇龙洲西路113号碧桂园豪庭九街12座1802室的房屋向原告借款504000元，借款期限20年，具体借款起止时间以借款借据为准；2.借款利率以借款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定，据此确定的借款利率以借款凭证记载为准，若遇国家贷款基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；3.未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的借款，按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收40%确定；4.以按月等额本息还款法偿还贷款本息，还款日与贷款实际发放日相对应，借款人应从贷款发放的次月开始还款；5.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，即构成违约，贷款人有权请求解除合同；6.被告张顶忠、谭汉秀以其购买的上述房产为其前述借款提供抵押担保。
被告谭汉秀出具同意借款授权书，确认同意被告张顶忠借上述款项。
合同签订后，原告于2011年8月19日向被告张顶忠发放了504000元贷款，在同日的《贷款借据》上，双方约定初始贷款利率为年利率7.4025%。
之后，就上述被告张顶忠购买的房产，原告与被告张顶忠办理了预购商品房抵押备案手续，备案号为Y125562。
其后，被告张顶忠连续三个还款日均未能偿还到期的借款本息。截止至2015年1月14日的逾期利息为10414.15元（其中利息为10134.22元、罚息279.93元），实欠的借款本金共465805.02元。原告在被告张顶忠第三次逾期偿还到期的�款本息后通知被告方。
另查，原告于2014年12月9日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，并于2015年1月14日将起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等法律文书送达至被告张顶忠。
再查，2010年8月5日中国工商银行股份有限公司佛山分行作为甲方（贷款银行）与被作为乙方（开发商）的被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司签订《按揭业务担保合作协议》（编号：［工行佛山分］行（2010）年［001］号），约定甲方对购买佛山市顺德区龙江镇世埠西华路东侧碧桂园豪庭项目房产、并符合规定贷款条件的购房者提供抵押贷款，乙方同意为上述购房者提供连带责任保证，保证范围包括购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用，保证期限为自甲方将贷款划入乙方指定的账户之日至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日，在保证�间内若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足清偿的，就不足清偿部分甲方向乙方请求承担连带清偿责任。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷，原告与被告张顶忠签订的《个人购房借款／担保合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护。合同既已成立，双方当事人均应按照合同约定恪守各自的权利义务。原告作为贷款人，依约向被告张顶忠出借贷款504000元，被告张顶忠应当按照合同约定如期还款。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务�或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”上述债务发生在被告张顶忠、谭汉秀夫妻关系存续期间，应视为夫妻共同债务，被告谭汉秀应当承担共同清偿责任。
现被告张顶忠连续三个月未按时足额偿还到期的借款本息，显属违约，应当按照合同约定及法律规定承担相应的违约责任。
由于被告张顶忠上述违约行为，依照双方约定原告有权解除《个人购房借款／担保合同》，且被告张顶忠亦同意解除合同，又因原告并无证据证明其在起诉前已向被告张顶忠发出了解除合同的通知，因此，本院以本案起诉状副本送达之日为合同解除日，确认原告与被告张顶忠签订的《个人购房借款／担保合同》于2015年1月14日解除。
《个人购房借款／担保合同》既已解除，被告张顶忠应向原告全额清偿截止至2015年1月14日尚欠的借款本金、利息（含复利）及其后的利息�又因截止至2015年1月14日被告张顶忠累计拖欠的逾期利息为10414.15元（其中利息为10134.22元、罚息279.93元），实欠的借款本金共465805.02元，故被告张顶忠应向原告清偿前述欠款，以及支付2015年1月14日起至清偿之日止的利息，利息的计算标准应按合同约定的罚息利率计付，即按约定利率基础上加收40%计付。
另就被告张顶忠用于担保的房屋双方已办理了预购商品房抵押备案手续，故原告诉请对该房屋享有优先受偿权，理据充分，本院予以支持。
由于被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司与中国工商银行股份有限公司佛山分行签订《按揭业务担保合作协议》，对购买佛山市顺德区龙江镇世埠西华路东侧碧桂园豪庭项目房产、并向中国工商银行股份有限公司佛山分行贷款的购房者提供连带责任保证，现被告张顶忠未能清偿尚欠的借款本息，该债务发生在约定的保证期间内，被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司作为连带责任保证人未尽担保义务，应承担相应的责任。由于被告张顶忠作为主债务人在本案提供了物的抵押担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任”的规定，在折价或者以拍卖、变卖上述被告张顶忠用于担保的抵押房产清偿被告张顶忠上述债务不足部分，由被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司承担连带清偿责任。
根据原告与被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限�司签订的《按揭业务担保合作协议》第五条第三款第四项的约定，“购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方（原告）应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方（被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司），如果甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。”原告应当在被告张顶忠连续逾期第四期后向被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司发出书面通知，但是原告未能提供证据证明其履行了该项义务，所以，被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司无须对第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带保证责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民�和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告中国工商银行股份有限公司佛山龙江支行与被告张顶忠签订的《个人购房借款／担保合同》（编号A：［住房］字［佛山分］行［龙江］支行（2011）年［094］号）于2015年1月14日解除；
二、被告张顶忠、谭汉秀应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司佛山龙江支行偿还借款本金465805.02元及利息［利息计算方法：暂计至2015年1月14日逾期利息为10414.15元（其中利息为10134.22元、罚息279.93元），自2015年1月14日起至清偿之日止的利息以本金465805.02元为基数，按合同约定的罚息利率计付，即按合同约定借款利率基础上加收40%计付（合同约定的借款利率，按借款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定；若遇国家贷款基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率上浮比例确定并执行新的利率；若遇国家贷款基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准，并按约定的利率上浮比例确定并执行新的利率）］；
三、原告中国工商银行股份有限公司佛山龙江支行对被告张顶忠购买的坐落于佛山市顺德区龙江镇龙洲西路113号碧桂园豪庭九街12座1802室的房屋（广东省商品房买卖合同编号：Y125562；预购商品房抵押备案号为Y125562号），在折价、拍卖或变卖所得价款范围内享有优先受偿权；
四、若折价、拍卖或变卖第三判项的抵押物不足清偿第二判项债务的，对不足清偿部分的债务【不含第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息】，由被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司佛山龙江支行的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取为4179.99元（已减半收取），由被告张顶忠、佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 欧阳希
二〇一五年二月十五日
书记员 张捷云