安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终3005号
上诉人（原审原告）：吴建华，女，1979年11月15日出生，汉族，住安徽省庐江县。
委托诉讼代理人：王平，安徽原声律师事务所律师。
委托诉讼代理人：傅成林，安徽原声律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李德荣，男，1966年1月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
被上诉人（原审被告）：刘荆，女，1974年2月13日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
以上两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：童阳，安徽巨铭律师事务所律师。
以上两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：李蕾，安徽巨铭律师事务所律师。
上诉人吴建华因与被上诉人李德荣、刘荆房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初3586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后,依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴建华上诉请求：撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初3586号民事判决，改判支持吴建华的一审诉讼请求，并由李德荣、刘荆承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决仅对李德荣、刘荆返还吴建华42万元购房款的事实予以查明，但是未对吴建华因不同意终止合同，将李德荣、刘荆返还的10万元又转账回去的事实予以查明。
2、一审判决认为高军和李德荣共同签名的《事实叙述》系证人证言并未予认定，明显错误。2016年3月1日，李德荣到顺驰公司要求终止合同，其后要求经纪人高军写下《事实叙述》并签字确认，故该《事实叙述》并非为证人证言，而应认定为书证，李德荣签字即代表其已认可书证的内容。因《事实叙述》中已经载明李德荣系因其家庭原因要求终止合同，该证据形成于双方起诉之前，具有较强的可信度，能够客观地反映出合同未能履行的原因，并非存在有重大误解或显失公平等情形。
3、一审判决认定合同是在吴建华隐瞒真实身份关系的情形下签订有违公平诚信原则，没有依据。披露合同双方的身份信息并非合同双方的法定义务。合同法第十二条以列举的方式规定了八种合同内容条款，亦未要求披露身份、职业等信息。只要交易双方提供了姓名、身份证号、家庭住址、联系电话等基本信息，合同的主体要素即是完备的，有无披露身份不影响合同的效力，只要合同价款符合市场价，等价有偿，应为合法有效。
4、一审判决认定李德荣知悉情况后立即提出解除合同并于当日返还购房款，明显与事实不符。李德荣、刘荆于2016年1月30日要求吴建华追加10万元首付款，次日双方在李德荣、刘荆家中更改《补充协议》，当日李德荣、刘荆便知悉了吴建华系顺驰公司员工的身份，但李德荣、刘荆并未立即提出解除合同，直至2016年3月1日才到中介公司要求解除合同，并于当日返还32万元，2016年5月8日再次返还10万元。
5、吴建华已经提交充分证据证明李德荣、刘荆系因房价大幅度而故意违约，但一审判决并未认定。首先，吴建华已经依据合同约定及时支付了定金及首付款，付款义务没有任何违约。其次，根据刘荆2016年6月24日在二手房交易平台的留言即“房主现在考虑卖200万”，与案涉房屋交易价96.5万元相差甚远，也足以证明李德荣、刘荆系因案涉房屋大幅度升值而恶意违约。再者，高军与李德荣共同签订的《事实叙述》中，李德荣已经明确表明其系因家庭原因要求终止合同，该份证据构成李德荣的自认，足以表明合同不履行系李德荣的原因而非吴建华违约。
6、一审判决认定李德荣提起撤销之诉，案涉合同被认定为可撤销合同，故吴建华要求继续履行合同的请求缺乏事实依据。该认定是在一审法院（2016）皖0111民初5179号判决书尚未生效的情形下作出的，明显缺乏事实依据和法律依据。
李德荣、刘荆辩称，吴建华的上诉请求无事实和法律依据，请求予以驳回。1、吴建华系顺驰公司业务主任，其与中介人员黄本玲、高军恶意串通，损害李德荣、刘荆的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，案涉《存量房买卖合同》及《补充协议》应为无效合同。2、退一步说，即使案涉合同并非无效，也属于可撤销合同。李德荣、刘荆委托中介机构买房，是基于对中介机构的信任，认为中介机构能提供交易平台，为不特定的人提供售房信息，从而实现“多人竞价、价高者得”利益最大化的委托目的。但吴建华隐瞒其身份，利用其执业优势地位，人为地阻断了李德荣、刘荆想通过中介机构向不特定的人提供售房信息的渠道，使李德荣、刘荆处于利益不平衡的弱势地位，导致利益受损。吴建华的行为违反了《中华人民共和国合同法》诚实信用原则及告知义务，违反了《房地产经纪管理办法》关于房屋经纪人员不得承购自己提供经纪服务的房屋的规定，违反了《消费者权益保护法》关于从事中介服务的经营者不得采取欺骗、恶意串通等手段损害消费者权益的规定，使李德荣、刘荆产生重大误解，欺骗李德荣、刘荆签订显失公平的合同。若李德荣、刘荆当初知晓吴建华是中介人员，根本不会向其出售案涉房屋。李德荣、刘荆在得知吴建华是中介公司业务主任后，方知上当受骗。故李德荣、刘荆行使撤销权，符合法律规定。同时，因吴建华的欺骗行为导致本案诉讼，给李德荣、刘荆造成了实际损失，根据合同约定，李德荣、刘荆有权扣留吴建华的10万元定金不予退还。3、关于2016年3月1日的《事实叙述》，其内容仅是高军自说自画，是中介人员利用其自身优势形成，并非李德荣、刘荆的真实意思表示，且高军在一审未出庭接受法庭询问，该证据不能作为认定案件事实的根据。一审判决综合全部案情和其他证据加以判定，不认可《事实叙述》内容的效力完全正确。
吴建华向一审法院起诉请求：1、判决李德荣、刘荆继续履行《存量房买卖合同》，立即协助吴建华将合肥市滨湖区包河大道与环湖大道交口合肥万达文旅城9幢604室房屋的产权及土地使用权转移登记在吴建华名下；2、判决李德荣、刘荆立即注销合肥市滨湖区包河大道与环湖大道交口合肥万达文旅城9幢604室房屋的抵押登记；3、判决李德荣、刘荆立即赔偿吴建华损失20万元；4、判决李德荣、刘荆承担本案全部诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：2015年11月13日，李德荣、刘荆在第三人顺驰公司居间下，与吴建华签订一份《存量房买卖合同》，约定李德荣、刘荆以96.5万元向吴建华转让万达文旅城9幢604室房屋一套，建筑面积约118.99平方米，2015年11月20日前交付卖方10万元（含定金），2016年3月30日前存入托管账户26.5万元，并于当日办理存量房买卖手续，余款以商业贷款15万元和公积金贷款45万元方式支付等。同日，双方签订一份《补充协议》，约定签约当天支付1万元定金，余款11月20日之前补齐，房产过户及买方付清全部房款之后三日内办理房屋交接手续；逾期按总房款的万分之三支付违约金，房产权过户产生的税费等均由买方承担等。该《补充协议》手书部分内容为：定金及首付款用于卖方偿还银行按揭贷款，不足部分卖方自行解决；若有违约，则由违约方支付守约方双倍定金作为赔偿。之后，双方在《补充协议》中增加一项“买方于2016年1月31日前支付部分房款10万元，过户日期为房产证下达十日内”的约定。签约当日，吴建华向刘荆支付1万元定金，2015年11月19日再次支付了9万元。2016年1月31日，吴建华向刘荆转账支付购房款10万元。2016年2月4日，李德荣向银行预约了2月底提前还贷。同年2月25日，吴建华向李德荣转账支付购房款22万元。
一审法院另查明，顺驰公司工作人员黄本玲、高军通知刘荆到顺驰公司与吴建华签订《存量房买卖合同》，李德荣姓名由刘荆代签，双方第二次见面在李德荣、刘荆家中，吴建华就《补充协议》追加了10万元购房款。之后双方约见地点均在李德荣、刘荆家中。因黄本玲每次填写相关内容均通过吴建华，引起李德荣怀疑并经查询得知吴建华是顺驰公司的主管，李德荣遂于2016年3月1日到顺驰公司要求终止合同，并于当日返还吴建华32万元，2016年5月8日又返还10万元。2016年4月12日，案涉房屋的房产（合产字第××号号）登记在李德荣名下。
一审法院认为，关于双方争议的不履行合同原因，吴建华提交了的高军手书的关于李德荣因家庭原因中止合同的《事实叙述》，李德荣、刘荆认为其在高军所写的《事实叙述》上签名是基于中介公司介绍买房都是如此操作。因高军与吴建华是同事关系，具有利害关系，高军未出庭接受质证，故不能以此认定李德荣、刘荆违约不履行合同。同时，案涉《存量房买卖合同》系经第三人顺驰公司居间签订，且吴建华当时供职于该公司，与本次交易的中介人员黄本玲、高军系同事关系的事实存在。同一天签订的《经纪合同》及《存量房买卖合同》均约定出售价格为96.5万元，而签约时吴建华及中介人员均未介绍吴建华系顺驰公司员工，吴建华相对于李德荣一方具有执业优势，双方所掌握市场行情信息、所具有的交易经验不对等，该合同是在隐瞒了吴建华真实身份关系的情形下签订，此行为有违公平、诚信原则。事实上，当李德荣一方知悉情况后立即提出解除合同并于当日返还了购房款，其行为反映出签约违背了李德荣的真实意思表示，其不愿继续履行具有合理性。住建部《房地产经纪管理办法》第二十五条明确规定了“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋”。因此，吴建华隐瞒其真实身份，购买其所在公司中介的房屋，会导致李德荣一方享有的权利小于吴建华一方，有悖行业规范。因吴建华未能证明李德荣、刘荆违约不履行合同，而李德荣已向法院提起撤销之诉，案涉合同被认定为可撤销合同，故吴建华要求继续履行合同、办理房产过户及注销抵押权并赔偿损失的诉求，缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回吴建华的全部诉讼请求。案件受理费15286元、财产保全费5000元，合计20286元由吴建华负担。
二审中，吴建华申请高军出庭作证。高军到庭陈述，其系顺驰公司庐阳中心负责人，与吴建华、黄本玲都是同事关系；案涉合同签订时，吴建华是顺驰公司三孝口店的经理，高军并没有参与合同的签订，在双方发生争议协商时，李德荣知道了吴建华的身份；《事实叙述》出具之前李德荣就与合同经手人黄本玲说要终止合同，后通过中介公司协调，因双方关于赔偿的事情没有谈好，故2016年3月1日高军应李德荣的要求写了《事实叙述》，李德荣、吴建华均在现场，李德荣说因为家庭原因要终止合同，也在《事实叙述》上签字了；《事实叙述》并没有任何高军个人的主观意愿；据了解，李德荣把钱退了，但吴建华不同意；之前并不知道《房地产经纪管理办法》，2016年初房产局对经纪公司有个整治活动，公司才知道，但吴建华的合同是在2015年签订的，且交易价格符合市场价。
吴建华认为，高军的证言能够证明《事实叙述》是应李德荣的要求书写，李德荣因其家庭原因要求终止合同，但实际上是因为房价上涨，并非是合同价明显低于市场价，不存在重大误解或显失公平；《房地产经纪管理办法》约束的是经纪公司和经纪人员，吴建华仅是经理，并非经纪人员，其购买案涉房屋不违反法律规定。李德荣、刘荆质证认为，高军作为证人一审未出庭，二审出庭作证违反规定；高军与吴建华系同事关系，对其证言的三性均有异议；《事实叙述》是高军的单方表述，通过高军的陈述，其也是在李德荣、刘荆与吴建华发生争议后才介入此事的；李德荣、刘荆是在知晓吴建华的真实身份后才要求终止合同的，并不是因为家庭原因；吴建华作为房产经纪公司经理，未事先告知其真实身份，其行为违反法律规定。本院认为，高军代表顺驰公司与李德荣签订了《房地产经纪合同》，其本人又系顺驰公司庐阳中心负责人，与吴建华亦系同事关系，《房地产经纪管理办法》于2011年4月1日实施，故高军作为中介公司负责人称对该行业规范不知情，不符合常理；李德荣、刘荆也正是因为吴建华签订合同时隐瞒了真实身份才产生争议，故高军现作为吴建华申请的证人作证，因其与吴建华具有利害关系，对其证言及证明目的本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，李德荣与顺驰公司签订的《房地产经纪合同》上载明签约地点为顺驰公司三孝口分公司。李德荣、刘荆作为原告亦向一审法院起诉了吴建华，请求撤销双方签订的《存量房买卖合同》以及《初充协议》。一审法院作出（2016）皖0111民初5179号民事判决，支持了李德荣、刘荆行使合同撤销权的请求。吴建华对该案判决不服向本院提起上诉。本院于2018年8月7日作出(2018)皖01民终3004号民事判决，驳回了吴建华的上诉。
本院认为，李德荣、刘荆委托顺驰公司出售房屋，系基于对顺驰公司作为房地产中介服务的信赖，为不特定的人提供售房信息，以实现作为委托人的李德荣、刘荆利益最大化的目的。吴建华作为案涉房屋的购买方与李德荣、刘荆签订合同时，其身份系顺驰公司三孝口店的经理，李德荣也是在顺驰公司三孝口分公司签订的《房地产经纪合同》，且李德荣、刘荆一审提交的网页资料信息亦显示吴建华系经纪人，从事二手房交易长达六年之久，对二手房买卖流程熟悉透彻。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承租、承购自己提供经纪服务的房屋。故吴建华明知案涉房屋已由李德荣、刘荆委托顺驰公司提供中介服务，却隐瞒了其真实身份与李德荣、刘荆签订案涉合同及补充协议，明显违反行业规范，亦有违诚实信用原则。吴建华基于其房地产经纪人员身份，对于二手房交易的市场行情信息的及时了解程度、交易流程的熟练程度以及交易经验等情况，相对于李德荣、刘荆一方，明显具有执业优势，双方的合同地位并不平等。即便按吴建华所说，其交易价并未低于李德荣、刘荆的委托价，但从常理上判断，吴建华决定购买案涉房屋时，已经失去了居间人的中立地位，吴建华若为追求自己的购房目的和购房利益，不可能再去为委托人李德荣、刘荆争取案涉房屋最大的交易升值空间。李德荣、刘荆在得知吴建华的真实身份后及时要求解除合同并同时返还了吴建华购房款，足以证明李德荣、刘荆对于吴建华的交易身份不认可，案涉合同的签订违背了李德荣、刘荆的真实意思表示。李德荣、刘荆在另案中提起的撤销权之诉经法院判决予以支持，虽本案的一审判决以另案的判决结果作为认定依据时，另案判决尚未生效，但鉴于吴建华对另案的上诉已被本院驳回，李德荣、刘荆与吴建华签订的《存量房买卖合同》以及《补充协议》已经终审判决确认应予撤销，故吴建华本案中仍要求李德荣、刘荆继续履行合同的上诉请求不能成立，本院不予支持。因案涉合同被撤销原因系因吴建华隐瞒其真实身份，作为房地产经纪人员承购自己公司中介的房屋所致，故其上诉主张李德荣、刘荆应当赔偿损失的请求亦不能成立，本院亦不予支持。
综上所述，吴建华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15286元，由吴建华负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一八年八月十日
书记员 罗 晶
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。