湖南省益阳市资阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）资民二初字第365号
原告蔡谷珍，女，1956年8月25日出生，汉族，住益阳市资阳区。
委托代理人桂连，湖南万维律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告益阳中禾置业有限公司，住所地益阳市资阳区临江路资江明珠。
法定代表人陈雅辉，公司董事长。
委托代理人文兰萍，湖南求剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告蔡谷珍与被告益阳中禾置业有限公司（以下简称中禾公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年9月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员叶柯适用简易程序于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人桂连、被告的委托代理人文兰萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年10月16日，原告与被告签订《益阳市商品房买卖合同》（合同编号：2013002389），由原告购买被告名下开发的资江明珠小区第二栋2601号房屋。合同约定：原告按一次性付款方式支付购房款人民币489262元，每平方米3765元；被告于2013年10月16日交付房屋，在交房后90日内办理初始登记，以取得产权证书，并在初始登记后180日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办妥土地使用权证。原告依约于2013年10月16日交清全部购房款人民币489262元，被告依约于2013年10月16日前交付房屋，根据《益阳市商品房买卖合同》约定，被告应于2014年7月13日为原告办妥房屋所有权证，并于2015年1月9日办妥土地使用权证，但直至起诉之日止被告仍未办妥房屋相关产权证书，被告已违反合同约定，严重侵害原告合法权益。
依据《益阳市商品房买卖合同》第19条的约定，因被告原因，致使原告未能在约定期限内办理房屋相关产权证书，且原告不解除合同的，自合同规定期限内的第二天起至实际办妥之日止，被告按已付房款的日万分之一向原告支付违约金。至起诉之日止被告延期办理房屋所有权证648日。原告为维护自身的合法权益，依法起诉，请求法院判令：1、被告向原告支付违约金31704.15元（算至起诉之日止），之后按已付房价款的日万分之一支付违约金直至被告为原告实际办妥房屋权属证书之日止；2、被告承担本案诉讼费。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、原告与被告签订的《益阳市商品房买卖合同》，欲
证明原被告签订合同的时间以及房屋面积、房款总价、房屋相关权属证书的办理时间、及违约责任的详细情况。同时证明已经房管局登记备案，对原被告双方都具有约束力，被告违反合同第十九条之约定，应承担日万分之一的违约金。
证据2、原告的购房交款凭证，欲证明原告已按合同的约定
全额交纳了购房款。
证据3、原告提供的由被告出具的物业费收费凭据，欲证明被告在合同约定的期限内向原告交付了房屋。
证据4、原告提供的由被告出具的房屋税费收据，欲证明原告已在规定的期限内全额交纳了相关办证费用，而被告违约未在规定的期限内将相关权属证明办理完毕。
被告辩称：一、《益阳市商品房买卖合同》第十九条关于产权登记日期的约定不是答辩人真实意思的表示，也不符合答辩人与被答辩人交付房屋后实际办证的情况，对答辩人没有约束力。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第18条及合同第十九条的约定，逾期办证一是由于政府规划的变电设施不到位以及供电审批改造工程的滞后、二是由于部分业主损坏消防设施导致消防验收的滞后所致，非因答辩人的原因或责任，答辩人不应承担违约责任。三、被答辩人直到起诉都没有向答辩人递交办证的相关资料，答辩人的办证义务为协助办证义务。在被答辩人没有向答辩人递交相关办证资料的情况下，答辩人是不可能为被答辩人办理房屋产权证的，且依据合同十九条约定，如因被答辩人原因，致使答辩人不能在规定期限内为被答辩人办理权属证书的，不是答辩人支付被答辩人违约金，而是自本合同规定的期限的第二天起至实际办理登记手续之日止，被答辩人按日向答辩人支付已付房款万分之一的违约金。为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提交了以下证据：
第一组证据：证据1、中禾公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及身份证复印件；证据2、原告与中禾公司的《益阳市商品房买卖合同》。欲证明，1、根据双方合同约定的第十条约定我们选择的验收方式是单栋验收合格，不是综合验收合格。合同约定的办证时间是综合验收后的时间，否则就是消防验收也不可能完成，所以被告不可能在合同约定的时间办证；2、合同第十九条中约定由于出卖人的责任，出卖人才承担逾期办证的责任，所以被告承担违约责任的前提，是被告存在过错，是过错责任。
第二组证据：证据1、湖南省电力公司益阳电业局《小河口电排等配电工程设计审查会议纪要》（益电便客服（2010）38号）；证据2、湖南省电力公司益阳客户服务中心《供电方案答复单》；证据3、中禾公司等用电业扩例会会议纪要（益电阅（2012）102号）；证据4、中禾公司（资江明珠小区一、二期）10KV配电与“一户一表”工程施工合同；证据5、益阳电网高压用户供电调度协议；证据6、资江明珠后段施工工期安排；证据7、关于资江明珠住宅小区供电工程滞后的情况说明，欲证明被告逾期办证是由于政府规划的电力设施不到位以及供电改造工程审批滞后所导致的。外线完工投入使用已经到了2013年9月份，之前不能完成消防验收。
第三组证据：证据1、中禾公司资江明珠项目部致湖南盛世太平物业服务有限公司《工作联系单》；证据2、中禾公司发给湖南盛世太平物业服务有限公司《律师函》；证据3、湖南盛世太平物业服务有限公司发给中禾公司《律师回复函》及附件《关于资江明珠业主入户花园违章整改的报告》、《关于公摊面积封闭的禁止通知》、《装修违约通知书（存根）》；证据4、部分业主损坏消防设施的照片原件；证据5、中禾公司致益阳市公安消防支队《关于资江明珠B栋住户投诉问题的函》；证据6、业主《关于强烈要求终止资江明珠A、B栋1-4号户型入户庭院南北窗户拆除整改的申诉》及中禾公司《回复函》；证据7、中禾公司资江明珠项目部给益阳市公安消防支队及上级消防主管部门《关于资江明珠消防验收事项的情况》的报告；证据8、益阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书（益公消验字（2014）第0003号）；证据9、益阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书（益公消验字（2014）第0037号），欲证明被告逾期办证是由于部分业主损坏消防设施导致消防验收滞后所致，直至2014年9月份才消防验收合格。
第四组证据：证据1、中禾公司资江明珠A、B栋《益阳市房地产综合（初始登记）预受理资料收件单》；证据2、中禾公司资江明珠B栋2601号大产权证，欲证明虽然消防验收滞后，但在消防验收合格之后，被告及时向房管部门提交材料办理产权证，所以被告及时履行了合同约定的办证义务。
经过开庭质证，被告质证认为：对原告提交的证据及合同的真实性和合法性无异议，原告蔡谷珍的交房时间应认定为2013年12月31日。对其证明目的有异议，按照房屋买卖合同第十九条的约定，出卖人不应当承担的责任，只有在出卖人有责任的情况下，才承担责任，不是无过错责任。出卖人的逾期办证责任，为过错责任。对证据3物业收据与被告方无关联性，是原告与物业公司签订的合同，被告只是第三方。对证据4契税的交纳应当以房管局最终核准的数据为准。
原告质证认为：对第一组证据：合同系格式条款合同，系被告出具，关于相关办证时间和交房时间都是双方已经约定好的，被告对于其能不能按时交房，应当有一定的预见性。对第二组证据：原告不知情，也与原告无关，对该组证据的真实性及关联性都有异议，而且证据2证明了被告供电方案的申请日期为2011年6月23日，而原告在之前就与被告签订了房屋买卖合同，而被告在2011年6月23日才申请供电方案，证明被告怠于履行自身的义务。对第三组证据：该组证据与原告无关，对该证据的关联性有异议，不能够达到被告的证明目的；即便如被告所说是由于部分业主损坏消防设施导致办证滞后，而被告也未及时采取措施进行修复工作，正能证明被告违约。对第四组证据：恰好证明被告违反合同中关于初始登记的约定，因为被告应于交房后的90日之内办理房产初始登记，而实际上被告于2015年1月4日才申请房产的初始登记。
本院认证如下：原告提交的证据1、证据2、证据3和证据4具备合法性、真实性和关联性，能证明原告向被告购房、交款、收房的事实，本院确认其证明力。被告提交的第一组证据能证明中禾公司的主体资格、原告向中禾公司购房及双方的约定内容等事实，具备合法性、真实性和关联性，本院确认其证明力。第三组证据的证据8、证据9能证明资江明珠A、B栋建设工程直至2014年9月18日才消防验收合格，其原因不是由于部分业主损坏消防设施导致消防验收滞后而导致办证滞后，本院确认其证明力。第二组证据、第四组证据和第三组证据的证据1-7不具备证据的关联性，不能达到被告主张自己公司非根本违约或有法定免责情形而不应承担逾期违约责任的证明目的，本院对其证明力不予确认。
经审理查明，2013年10月16日，原告蔡谷珍与被告中禾公司签订《益阳市商品房买卖合同》一份，合同约定：1、原告向被告购买资江明珠项目中的第2幢26层2601号预售商品房，该商品房价款按建筑面积计算，总金额（人民币）489262元。付款方式及期限为：一次性付款，房款489262元于合同签订之日支付；2、交付期限及条件：被告应当在2013年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的该商品房交付原告使用；3、被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：供水、供电在交房时达到使用条件；4、关于产权登记的约定：被告应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，原告不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；5、物业服务：被告以公开招标方式选聘益阳盛世太平物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理。收费的起始时间为房屋交付之日起等。原告于合同签订之日2013年10月16日向被告一次性支付房价款489262元，并交纳房屋税费21481元。原告于2013年10月16日接受了资江明珠项目中第2幢2601号房屋交付，并开始向益阳盛世太平物业管理有限公司交纳房屋物业管理费。被告未按合同约定在商品房交付使用后270日内办妥原告的房屋所有权证，且逾期办证至今，双方协商未果，故酿成纠纷。
另查，自原、被告房屋交付之日2013年10月16日至2015年9月11日，共计695天，扣除合同约定的办理房屋所有权证期限270天，实际逾期办理天数为425天，以原告已付房款489262元为基数按日万分之一计算金额为20793.64元。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，故合同合法有效。被告所提该合同第十九条关于产权登记日期的约定不是被告的真实意思表示，也不符合被告与原告交付房屋后实际办证的情况，对被告没有约束力之抗辩依法不能成立，本院不予采纳。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。依照合同约定，中禾公司负有在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证的合同义务。由于中禾公司未按合同约定履行上述义务，其行为已构成违约，故中禾公司依法应承担继续履行合同并按合同约定逾期按日向原告支付已付购房款日万分之一违约金的违约责任，原告的诉讼请求本院应予支持。但原告主张逾期办理土地使用权证违约金的诉讼请求，因其为重复计算违约金，且根据合同约定条件未成就，本院不予支持。被告关于逾期办证一是由于政府规划的变电设施不到位以及供电审批改造工程的滞后、二是由于部分业主损坏消防设施导致消防验收的滞后所致，非因被告的原因或责任、三是原告没有向被告递交相关办证资料，被告只负协助办证义务，故不应承担违约责任的抗辩，因该理由并不能改变其已经违约的事实，亦不能成为免除其违约责任的法定理由，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：
被告益阳中禾置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告蔡谷珍违约金20793.64元（算至2015年9月11日），之后按已付房价款的日万分之一支付违约金直至被告为原告实际办妥房屋所有权证之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为296元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 员 叶 柯
二〇一五年十月十九日
代理书记员 龚伟芳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。