江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第2722号
原告李千骐。
委托代理人郭志刚，江苏鹿鼎律师事务所律师。
委托代理人段婵，江苏鹿鼎律师事务所实习律师。
被告昆山宝业房产开发有限公司，住所地昆山市开发区长江路，组织机构代码73825108-4。
法定代表人郑钦煊，董事长。
委托代理人ＸＸ，江苏柏庐律师事务所律师。
委托代理人高波，江苏柏庐律师事务所律师。
原告李千骐因与被告昆山宝业房产开发有限公司（以下简称宝业公司）商品房销售合同纠纷一案，向本院起诉。本院于2013年6月21日立案受理后，依法组成合议庭依法公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原告李千骐诉称：2009年11月25日，原告与被告签订了《商品房购销合同》一份，合同约定，原告购买被告开发的位于昆山市开发区长江路西侧裕元新天地广场高层公寓商品房一套，房号为X幢XXXX号；建筑面积122.05平方米；单价10733.306元／平方米；交付期限为2010年6月30日前。合同还对双方的其他权利义务内容作出约定。但在房屋交接过程中，原告发现被告所交付的房屋存在诸多质量问题，根本无法入住，而被告却久拖不予整改。后在原告多次要求下，被告在长达两年的时间里反复进行整改，直至2012年12月17日还有部分质量问题没有整改好。因被告的原因导致原告所购买的房产没有被实际交付使用。故请求法院判决：1、被告赔偿原告损失255453.6元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告宝业公司答辩称：1、被告已将符合交付使用条件的房屋交付给原告。根据双方合同约定，被告交房条件是取得昆山市建设局核发的交付备案证书。而被告已于2010年5月28日取得了昆山市建设局核发的交付使用备案证书，可证明涉案房屋已满足交付使用条件。原告实际接收被告交付的房屋并已入住。2、原告房屋出现的质量问题为轻微质量问题，有些根本不能认定为质量问题，这些问题根本没有严重到影响原告对房屋的居住使用。被告本着善意和尽量满足客户要求的原则出发，为原告解决问题，满足其高标准的要求，但原告不能以此来反证被告交付的房屋存在严重质量问题。3、对原告提出的所谓的房屋质量问题，被告已为其全部解决，原告不存在其他损失，且原告也未提供损失证据以及计算的依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2009年11月25日，李千骐与宝业公司签订《商品房购销合同》一份，约定：李千骐购买昆山市黄河中路369号X号XXXX室房屋一套，建筑面积为122.05平方米，单价10733.306元／平方米，金额为1309999.9973元；交付期限为，2010年6月30日前，交付条件为该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书；出卖人逾期交房的违约责任为，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已收房价款万分之二点一的赔偿金，合同继续履行，支付赔偿金的时间未实际交房3天之内；有关于交接方面的约定为，出卖人有权选择如下任何一种处理方式，（1）买受人必须在接到出卖人交房通知后按交房通知规定日期到出卖人处办理交接手续，否则视为出卖人已经完成交房，或（2）买受人逾期10天不办理交房手续的，出卖人有权单方解除本合同，同时买受人支付出卖人商品房总房价款的10%的违约金；合同附件四即《合同补充协议》第9条约定，在商品房交付过程中，除出卖人不具备本合同第11条规定的交房条件外，买受人不得以其他任何理由拒绝办理交房手续，否则视为出卖人完成交房手续。除出卖人不具备本合同第11条规定的交房条件外，交房中买受人的任何意见虽然不影响交房，但均应告知出卖人，出卖人在合理的时间内提出解释，如为出卖人的过错，出卖人应及时给予纠正，如非出卖人的过错，出卖人应本善意给予协助。合同还对其他相关内容作出了约定。合同签订后，李千骐向宝业公司付清房款1309785元。
就宝业公司开发的昆山市黄河中路369号5号楼，昆山市住房和城乡建设局于2010年5月28日颁发《昆山市商品房屋交付使用备案证书》。2010年5月29日，宝业公司向包括李千骐在内的109户统一邮寄发送了收楼信，通知李千骐于2010年6月11日下午14时40分办理交房手续。李千骐认为收楼信在2010年7月才收到。
2010年8月3日，李千骐的代理人“李林淑芬”在《房屋验收交接单》中签字，该交接单注明：客餐厅部位，入户门及门窗部位，门有伤痕；墙面，靠主卧由裂纹。主卫部位，门有印子。南卧室部位，墙面有裂纹，顶有裂纹；地面大理石有裂纹。客卫部位，天花板上面有水湿印。厨房部位，门、窗有伤。阳台部位，南侧有裂缝，阳台大理石有裂缝。在需要整改说明部分列明，储藏室修补涂料。同日，李千骐向吉田千翔物业管理（昆山）有限公司缴纳了涉案房屋2010年7月1日起至2010年12月31日期间的物业管理费2343元及领取涉案房屋钥匙。
2012年11月8日，李千骐代理人“李林淑芬”在《房产验收交接单》中签字，该交接单注明：业主于2009年11月25日购该房，双方于2010年8月3日房屋交接验收时，发现房屋存在诸多质量问题，无法入住。经过开发商多次修复，双方于2012年11月8日对该房屋再次进行验收。验收结论如下：公共部分墙裂维修，不合格；被子遗失2套；门刮伤待修补。宝业公司工作人员苟晓慧以及物业公司工作人员黄悦在该交接单上签字。
2012年12月17日，李千骐代理人“李林淑芬”在《房产验收交接单》中签字，该交接单注明：我方于2009年11月25日购房，于2010年8月3日房屋交接验收时，发现房屋存在诸多质量问题，经过开发商多次修复，我方将于2012年12月17日再次进行验收，验收结论如下：全部面板检查更换；X号XXX主卧门补漆，以上问题2012年12月25日处理完毕，除以上问题全部验收合格。宝业公司工作人员苟晓慧在该交接单中签字。
在庭审过程中，宝业公司申请苟晓慧、黄悦出庭作证。苟晓慧出庭作证主要内容为：2012年11月8日和2012年12月17日的两份《房产验收交接单》是李千骐的妻子李林淑芬写好之后让我签字的，我只签了一个名字别的什么都没有写，打印部分的内容我也没有看，他们让我针对维修的状况进行签字。宝业公司在交房之后，已经维修过一次，后来李千骐提出第二次维修。当时我去看过，墙上有一些细微的裂缝，天花板上有一些裂纹，还有房顶上有一些小黑点、灰尘。黄悦出庭作证主要内容为：房屋存在一定的质量问题，主要集中的墙面的裂纹上，但不存在无法入住的问题。李千骐之所以来找物业公司，因为物业公司收取了物业费，物业公司也受开发商宝业公司的委托办理相关事项。
以上事实，有《商品房购销合同》、《房屋验收交接单》一份、《房产验收交接单》两份、收据、《昆山市商品房屋交付使用备案证书》、庭审笔录等予以证实，本院予以确认。
本院认为：李千骐实际至2010年8月3日才至楼盘现场办理验收手续，但宝业公司于2010年5月29日向包括李千骐在内109户集体发送了收楼信，李千骐虽对宝业公司提供的邮寄凭证予以否认，但未提供反证，且在诉讼中认可在2010年7月收到了收楼通知。综上，应认定宝业公司在合同约定交房期限届满前已履行了通知交房义务。
虽2010年8月3日在涉案房屋交房验收时存在质量问题，本院就此认为，首先，双方签订的《商品房购销合同》已经明确宝业公司交房的唯一条件是取得《昆山市商品房交付使用备案证书》，而宝业公司在2010年5月28日取得备案证书，故宝业公司交房符合合同约定条件；其次，李千骐代理人李林淑芬在《房屋验收交接单》上签字并同时缴纳物业费，领取钥匙，可以视为宝业公司已实际交付房屋，李千骐已接收涉案房屋；另外，从《房屋验收交接单》反映内容看，涉案房屋的质量问题主要涉及墙面裂纹等，并不足以导致涉案房屋无法使用。综上理由，本院认定涉案房屋存在的质量问题并不影响房屋实际交付。至于涉案房屋存在的质量问题，李千骐可通过及时要求宝业公司维修的途径和方式维护权利。
本案中李千骐诉请的请求权基础和事实依据是宝业公司未按合同约定期限实际交房，故要求宝业公司从合同约定房屋交付期限届满第二日即2010年7月1日起至于2012年12月17日止按《商品房购销合同》约定逾期交房每日万分之二点一标准赔偿逾期交房损失及物业费损失。如上所述，本案中宝业公司不存在逾期交房之情形，故李千骐诉请的请求权基础和事实依据不能成立，本院不予支持。诚然，涉案房屋因存在质量问题需要维修，必然会给李千骐造成相应损失，但该损失的确定因综合考虑维修的合理期限，权利人、义务人是否怠于行使权利等多方面因素，与本案中李千骐之诉请在请求权基础上存在实质上的差异，故本院对此不予理涉，李千骐可另行主张权利。据此，本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李千骐的诉讼请求。
案件受理费5132元，由原告李千骐负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 徐 琰
代理审判员 吕 彬
代理审判员 马歆悫
二〇一四年七月九日
书 记 员 孙 倩