湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0802民初1254号
原告（反诉被告）伍冰峰。
原告（反诉被告）刘三妹。
共同委托代理人杨志刚，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。
共同委托代理人高尚，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司，住所地张家界市永定区办事处教场居委会鑫成大厦。
法定代表人刘效君，总经理。
委托代理人张歆，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告（反诉被告）伍冰峰、刘三妹诉被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司（以下简称“鑫成公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月20日受理。在诉讼过程中，被告(反诉原告)向本院提起反诉，请求原告（反诉被告）支付房屋面积补差款和办证税费，本院依法由审判员欧汉平适用简易程序公开开庭对本案本诉及反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）伍冰峰、刘三妹的共同委托代理人杨志刚、高尚，被告（反诉原告）鑫成公司的委托代理人张歆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）伍冰峰、刘三妹诉称：原告（反诉被告）于2010年11月3日购买了商品房，并于同日与被告（反诉原告）签订了《张家界市商品房买卖合同》。该合同约定被告（反诉原告）应于2011年12月31日前将符合约定的商品房交付给原告（反诉被告），在商品房交付使用后180日内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告（反诉被告）房屋所有权证，之后180日内办好对应的土地使用权证。现原告（反诉被告）依约履行了全部合同义务，被告（反诉原告）依约应于2013年6月30日前为原告（反诉被告）办妥房屋所有权证，否则应按日支付已付房款万分之一的违约金。但被告（反诉原告）到2014年11月3日才为原告（反诉被告）办理了房屋所有权证，迟延办理房产证达16个月之久。为此，原告（反诉被告）为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）迟延办理房屋所有权证违约金11704元；2、被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）伍冰峰、刘三妹为证实其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、《张家界市商品房买卖合同》（复印件）一份；
2、房屋所有权证（复印件）二份。
以上证据拟证明原、被告（反诉原告）之间存在买卖合同关系，被告（反诉原告）逾期为原告（反诉被告）办理房产证的行为已构成违约，应当承担违约责任的事实；
被告（反诉原告）鑫成公司辩称：1、房产证办证逾期不是被告（反诉原告）的原因造成的，行政主管部门拖延办证所致，被告（反诉原告）没有违约，不应承担违约责任。2、被告（反诉原告）完成房屋初始登记即应视为完成办证义务，在之后的房屋所有权登记过程中，原、被告（反诉原告）之间是委托关系，即被告（反诉原告）受原告（反诉被告）委托办理房屋所有权证、土地使用权证的手续；3、原告（反诉被告）实际上的损失很小，几乎没有损失，如需被告（反诉原告）承担违约责任，也只是以原告（反诉被告）的实际损失为限，如果法院认定被告（反诉原告）违约，被告（反诉原告）请求降低违约金标准；4、“交付使用”的时间是履行办证义务的起始时间，该时间点应是原告（反诉被告）的实际接收房屋的时间，不应是合同约定的交房时间。同时，被告（反诉原告）鑫成公司针对原告（反诉被告）伍冰峰刘三妹提起反诉，其反诉称：依照合同约定，产权面积与合同约定面积发生差异的，以面积差乘以合同约定单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算经双方确认后支付。本案原、被告经双方共同确认，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）补交面积补差款987元及税费40元。但原告（反诉被告）至今没有支付。现请求原告（反诉被告）支付上述款项共计1027元。
被告（反诉原告）鑫成公司为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据；
1、《鑫城君泰入伙手续表》复印件一份，拟证明被告（反诉原告）给原告（反诉被告）交房的实际日期。
2、鑫成君泰一期业主房款结清表（含税费清算表）复印件一份，拟证明原告（反诉被告）欠付面积补差款及税费的事实。
经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据未提出异议，但认为不能达到原告（反诉被告）的证明目的。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提出的证据1未提出异议，对证据2未发表明确质证意见。本院经审查认为，原、被告（反诉原告）双方提交的证据均真实、合法，与本案的处理具有关联，依法予以认定。
根据本院确认的证据和双方当事人的陈述，可以对本案事实作如下认定：
2010年11月3日，原告（反诉被告）伍冰峰、刘三妹与被告（反诉原告）鑫成公司签订了《张家界市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的位于张家界市永定区大庸桥办事处鑫成·君泰住宅小区（一期）项目中的第2幢B单元6层B605号住宅房一套。房屋建筑面积84.04平方米，房屋总价款为243843元，首付款73843元，原告（反诉被告）已于2010年10月30日付清，余款采用银行按揭方式支付。合同约定被告（反诉原告）交房时间为2011年12月31日前。合同第十八条还约定：出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列方式处理：即买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。合同第八条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，则“以合同面积与产权面积只差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算经双方确认后支付”。
合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）依约履行了付款义务。被告（反诉原告）于2012年1月2日将房屋交付原告（反诉被告）使用，2014年11月3日为原告（反诉被告）伍冰峰、刘三妹办理好所购房屋的房屋所有权证（产权证记载该房屋由原告（反诉被告）伍冰峰、刘三妹共同共有）。在房屋办证过程中，经过对房屋测绘，原告（反诉被告）所购房屋的实际产权面积84.38平米，比合同约定面积84.04平方米多出0.34平米。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）逾期办理房屋所有权证已构成违约，遂诉至本院。
另查明，鑫成·君泰住宅小区（一期）项目于2012年6月26日进行了竣工验收，并于2012年7月10日通过了竣工验收备案。
本院认为，原告（反诉被告）伍冰峰与被告（反诉原告）鑫成公司签订的《张家界市商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告（反诉原告）均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告（反诉原告）未在合同约定的期限内办妥原告（反诉被告）所购房屋所有权证，已构成违约，应承担违约责任。被告（反诉原告）辩称房屋所有权证办证逾期不是被告（反诉原告）的原因造成的，而是行政部门拖延办证所致。对此，被告（反诉原告）没有提供相关证据证实，本院不予采信。
关于办证逾期时间的计算，依照合同约定，被告（反诉原告）应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告（反诉被告）的房屋所有权证。本案中，被告（反诉原告）将房屋交付使用的实际时间为2012年1月2日。以此为被告（反诉原告）履行办证义务的起始时间，那么被告（反诉原告）至迟应当在2013年6月30日前为原告（反诉被告）及原告刘三妹办妥房屋所有权证。而被告（反诉原告）至2014年11月3日才为原告方办妥房屋所有权证，违约逾期共计491天。原告方诉称应以合同约定交房时间即2011年12月31日为被告（反诉原告）履行办证义务的起始时间，以期延长违约逾期时间。本院认为，上述观点均缺乏事实依据，不符合合同约定，故不予采纳。
关于逾期办证违约金的计算标准，根据合同约定，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续且买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。但是，根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，被告（反诉原告）提出违约金约定过高，请求适当调减。对此，本院认为，因原告方未提供任何证据证实因被告（反诉原告）的逾期办理房屋所有权证的行为给原告方造成的实际损失，本院综合考虑本案合同履行情况以及被告（反诉原告）在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理的原则，适当将逾期交房违约金计算标准由日万分之一下调为日万分之零点三。据此计算，被告（反诉原告）应当支付给原告（反诉被告）的违约金为4789元（243843元×491日×0.00003）。
关于被告（反诉原告）所辩称的逾期办证违约时间只应计算至被告（反诉原告）实际完成房屋初始得登记之日止，以及房屋所有权证的办理，是原、被告之间的委托关系，不是被告（反诉原告）的合同义务，不应计算为违约期限的抗辩观点，本院认为，涉案合同对原、被告双方的权利义务有明确约定，在一定期限内为原告方办理房屋使用权证，是合同约定的被告（反诉原告）应当履行的合同义务之一，故本院对该辩护观点不予采纳。
对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付房屋面积补差款527元的反诉请求，本院认为，双方当事人在购房合同中明确约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算经双方确认后支付。而原告（反诉被告）所购房屋的产权登记面积84.38平米，比合同约定面积84.04平方米多出0.34平米，原被告双方诉前已共同确认房屋面积补差款987元，因此被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）支付房屋面积补差款987元，理由正当，应予支持。被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）补交房屋办证税费40元，对此，原，被告双方已于诉前签字确认，原告（反诉被告）应予支付，故对该反诉请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司自本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）伍冰峰、刘三妹支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计4789元；
二、原告（反诉被告）伍冰峰、刘三妹自本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司支付房屋面积补差款987元及税费40元；
三、驳回原告（反诉被告）伍冰峰、刘三妹的其他诉讼请求。
本诉案件受理费92元，适用简易程序审理减半收取46元，由被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司负担。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）伍冰峰、刘三妹共同承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 员 欧汉平
二〇一六年六月二十八日
代理书记员 郑 运
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提起反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。