广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1821民初1704号原告：广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司，住所地佛冈县石角镇沿江东路佛冈奥园商业街1号，统一社会信用代码914418210667166425。法定代表人：万立安，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邹春娟，系该公司员工。委托诉讼代理人：庄雪华，系该公司员工。被告：陈晓岚，女，1978年9月2日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司（以下简称：广州奥园物业公司）与被告陈晓岚物业服务合同纠纷一案，本院2016年11月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告广州奥园物业公司的委托诉讼代理人庄雪华、邹春娟到庭参加了诉讼；被告陈晓岚经本院合法传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。原告广州奥园物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业管理服务费，其中被告的物业属于别墅，物业管理服务费按2元/平方米的标准计算；被告的物业管理服务费暂计至2016年12月31日止共计人民币20547元（详见附件1）；二、判令被告以所欠物业费为计算基数，按照每日千分之二的标准计算并支付违约金至被告付清物业服务费之日止。暂计至2016年12月31日的违约金数额为19392.26元（详见附件1）。以上合计为39939.26元；三、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：自2014年4月起，原告从广东雅博物业服务有限公司佛冈分公司（下简称“雅博物业”）接管佛冈奥园小区，并与佛冈同力盛投资发展有限公司（下简称“同力盛公司”）签订了《前期物业服务合同》，被告案涉物业包含在佛冈奥园小区内。据此，雅博物业与被告就涉案物业先签订了《前期物业服务协议》，同时，被告也对同力盛公司的《临时管理规约》作出了书面承诺。《前期物业服务协议》及《临时管理规约》均约定物业管理服务费的缴纳周期为每6个月预交一次，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之二缴纳滞纳金。合同签订后，原告依约向被告涉案物业提供物业管理服务。但被告拖欠原告物业管理服务费一直未交，被告的行为已构成违约，应依照合同约定向原告支付违约金。原告认为，被告为佛冈奥园小区业主，原告与被告签订的《前期物业服务协议》应依法对被告具有约束力，被告应当遵守合同约定向原告缴交物业管理费。现被告拖欠上述费用的行为已侵害原告的合法权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，望贵院依法裁判，支持原告上述诉讼请求，以维护原告的合法权益。在法定举证期限内，原告向本院提交的证据有：1、营业执照，证明原告具备提供物业服务的资格；2、前期物业服务合同、佛冈奥园接管公告，证明原告自2014年4月15日起受委托为佛冈奥园提供物业服务；3、房屋买卖合同及补充协议，证明被告是涉案物业的业主身份；4、钥匙、资料签收表、《前期物业服务协议》，证明2014年4月15日前，广州雅博物业服务有限公司佛冈分公司为佛冈奥园小区提供物业服务的事实；5、临时管理规约，证明被告承诺遵守该规约，包括按时交纳管理费；6、律师函，证明原告定期向被告主张债权，诉讼时效应中断；7、债权转让协议，证明原告有权向被告主张广州雅博物业服务有限公司佛冈分公司的债务；8、广东省收费许可证，证明物业管理服务费的收费标准。庭审中，原告表示被告拖欠的物业费产生的违约金可以按月息2%计算。被告陈晓岚未答辩，在法定举证期限内也未向本院提交任何证据。本院经审理认定事实如下：2007年10月26日，被告陈晓岚与开发商佛冈同力盛投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于佛冈县石角镇沿江东路佛冈奥园别墅南区47栋三层楼房，建筑面积342.45平方米。合同补充协议第9条约定：“买受人愿意接受出卖人依法委托的物业管理公司对该商品房进行管理，并在合同签订时与该物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》。同日，由已取得对佛冈奥园小区业主物业管理服务权限的广东雅博物业服务有限公司佛冈分公司（甲方）与被告陈晓岚（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议主要内容是：“……前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会依法与物业管理企业签订新的《物业管理合同》生效时止的物业服务……第四条：一、乙方交纳费用时间：自入伙通知书上载明入伙之日起计，办理入伙手续时一次交纳六个月管理费。水电周转金：别墅：600元/户；二、单价：别墅按建筑面积计算2.00元/月/平方米……乙方在连续三个月未交纳物业管理相关费用，甲方将采取法律诉讼方式追缴物业管理费及滞纳金，由此产生的费用由乙方交纳……”，同时，被告陈晓岚对《业主临时公约》作出了书面承诺。2009年6月27日，被告陈晓岚已收楼，其每月应缴的物业管理费为：684.9元（按物价部门2元/㎡/月计算，即342.45㎡×2元/㎡/月=684.9元）。原告广州奥园物业公司于2012年12月25日成立并领取了《企业法人营业执照》，营业执照核定的经营范围为物业管理等。营业期限为：2012年12月25日至2030年06月06日。2014年4月3日，佛冈县物价局颁发《广东省收费许可证》给原告。该证标注的收费项目“一、物业管理服务费：（一）住宅区的收费标准均为2.00元/㎡/月”。2014年4月1日，开发商佛冈同力盛投资发展有限公司（甲方）与原告广州奥园物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同主要内容是：“……甲方选聘乙方对佛冈奥园小区实施前期物业管理服务事宜……第一条：物业名称、类型、地点、面积：甲方将位于佛冈县石角镇沿江东路佛冈奥园小区共计128万平方米的住宅、商铺、别墅物业交给乙方管理，乙方负责该物业小区日常维护管理等全面工作；第六条：1、包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，按房产证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。服务费标准：其中别墅为2元/㎡/月；第三十七条：合同期限为5年，即自2014年4月1日起至2019年4月1日止……”。2014年4月15日，广东雅博物业服务有限公司清远分公司（甲方）与原告广州奥园物业公司（乙方）签订《债权债务转让协议》，同年4月16日，原告广州奥园物业公司向佛冈奥园小区全体业主发出接管公告，正式接管佛冈奥园小区物业服务事宜并提供管理服务至今，被告陈晓岚所有的别墅位于小区范围内。被告缴交了2014年6月30日前的物业管理服务费，自2014年7月至2016年12月的物业管理服务费未缴交，故其拖欠原告的物业管理服务费共30个月，费用为20547元（即684.9元/月×30个月=20547元），原告经多次追付无果，遂诉至本院。本院认为，本案是因业主与小区物业管理公司之间就物业管理服务费用问题引发的物业服务合同纠纷。原告广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司作为有资质的物业服务公司，经佛冈同力盛投资发展有限公司选聘为佛冈奥园小区的物业服务公司，接管了广东雅博物业服务有限公司清远分公司对佛冈奥园小区的物业管理权限，并于2014年4月16日起正式对佛冈奥园小区的物业包括被告所有的别墅南区47栋提供物业服务。原告作为物业服务公司，被告作为业主，客观上一直存在提供和接受物业服务的事实，彼此形成的物业服务合同关系，各方应按照约定全面履行义务。原告已经依约提供物业服务，完成了其应承担的义务。被告作为业主，应当按照双方签订的合同支付相应的物业服务费，但被告自2014年7月起至今未履行缴纳物业服务费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担相应的违约责任。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”及参照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，原告有权要求区内业主支付物业管理服务费用；被告有交纳物业服务费用的义务。物业管理服务费用，应以佛冈县物价局批准核定的收费标准计算确定；至于违约金问题，由于双方约定从逾期交纳之日起按日收取欠缴费用2‰的违约金过高，且原告庭审中表示可以按月利率2%计算，因此，被告逾期缴纳物业费所产生的违约金应从逾期之日起按月利率2%分段计算违约金至付清物业服务费之日止为宜。另，由于原告允许物业服务费可以每6个月缴交一次，而被告从2014年7月1日起未缴交物业服务费，因此，违约金最迟应从2015年1月1日起算。故此，原告诉请要求被告支付自2014年7月至2016年12月共30个月的物业管理服务费用20547元及违约金有合法的依据，本院予以支持。被告陈晓岚经依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关的民事诉讼权利，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第六条、《物业管理条例》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告陈晓岚自本判决发生法律效力之日起十日内付清自2014年7月1日起计至2016年12月31日止的物业管理服务费用合计20547元给原告广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司；二、限被告陈晓岚自本判决发生法律效力之日起十日内支付暂计至2016年12月31日止的违约金4931.28元【依实际欠缴费用按月利率2%从每一缴费周期逾期之次日起分段计至付清物业服务费之日止。其中第一期自2015年1月1日起开始逾期，以此类推】给原告广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司；三、驳回原告广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司的其他诉讼请求。案件受理费798元，由原告广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司负担361元，被告陈晓岚负担437元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  王恩宽审 判 员  罗泽伟人民陪审员  钟南炽二〇一七年三月十日书 记 员  蓝华青附佛冈县人民法院账户：户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户行：中国农业银行股份有限公司佛冈石角支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。