江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）睢民初字第02164号
原告商丽。
委托代理人刘柏，男，1973年8月10日生，汉族。
委托代理人周修旺，江苏恒毅律师事务所律师。
被告江苏地杰房地产开发有限公司，住所地睢宁县东升街8号帝壹城销售部。
法定代表人王江斌，该公司董事长。
委托代理人杨志宏，江苏金合律师事务所律师。
原告商丽与被告江苏地杰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月2日立案受理后，依法先由代理审判员梁爽适用简易程序独任审判，后组成合议庭，分别于2013年9月24日、2014年3月19日公开开庭进行了审理。原告商丽的委托代理人周修旺、刘柏，被告江苏地杰房地产开发有限公司的委托代理人杨志宏于第一次庭审到庭参加诉讼，原告商丽的委托代理人刘柏、被告江苏地杰房地产开发有限公司的委托代理人杨志宏于第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告商丽诉称：2010年12月8日，原告与被告签订了两份商品房买卖合同，原告购买被告开发的帝壹城小区3幢2单元303室（面积为118.94平方米、价款为426514元）、3幢-1单元8号车库（面积为7.86平方米、价款为24350元）。根据合同约定，被告应在2012年1月28日前将已取得商品住宅使用批准文件的住房和已取得备案文件的车库交付给原告；若被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从2012年1月29日起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；被告应在商品房交付后360日内将办理产权证书所需要的资料报产权机关备案，否则按银行同期存款利率标准支付违约金；原告应承担水、电、燃气、太阳能购买和安装的费用；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约履行了支付房款的义务，但时至今日，被告没有将符合约定条件的房屋交付给原告。被告还将一楼电梯口封死。虽经原告多次交涉，但仍然没有结果。
综上，原告认为，被告逾期交房向原告按日支付已交付房价款万分之一的违约金标准太低，应该予以调整至日万分之五。合同中关于水、电、燃气、办理产权证的条款及原告承担太阳能购买和安装费用的条款属于无效条款，应该予以撤销。被告将一楼电梯口封死的做法是错误的，被告逾期交付房屋的行为已违约，其应当承担相应的违约责任。为了维护原告的合法权益，特诉请法院依法判令：1、将两份商品房买卖合同第九条调整为：若被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从2012年1月29日起按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；2、确认两份商品房买卖合同第十五条无效；3、确认两份商品房买卖合同补充协议（一）第2、4条约定无效；4、被告恢复一楼电梯通行；5、被告支付延期交房违约金123987元；6、被告负担本案的诉讼费用。
被告江苏地杰房地产开发有限公司辩称：双方签订的合同是当事人真实意思表示，条款是合法有效的，原告要求调整违约金条款没有事实和法律依据。我公司将在两个月内恢复一楼电梯通行。原告不应在上房之前要求被告支付违约金，因此请依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年12月8日，原告商丽与被告江苏地杰房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同两份，原告购买被告开发的帝壹城小区第3幢2单元303号商品房（建筑面积为118.94平方米、价款为426514元）、第3幢-1单元8号车库（建筑面积为7.86平方米、价款为24350元）。根据双方签订的合同第八条约定，被告应在2012年1月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得商品住宅交付使用批准文件的商品房以及已竣工验收备案的车库交付给原告使用。如被告未按合同规定的期限将该商品房及车库交付原告使用，则逾期不超过90日的，自2012年1月29日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同补充协议（一）第2条规定“水、电、燃气、有线电视、电话、宽带以及房屋公共维修基金、契税、交易费等所有政府规定的相关费用由买受人自理”、第4条规定“太阳能热水器设备由出卖人统一采购、统一安装，交房前买受人必须据实支付采购和安装费用（不超出市场同品牌同规格产品的价格）”。对付款方式的约定为在2010年12月8日付首付款，余款在2011年1月2日前付清。逾期付款超过五日的，被告有权解除合同，原告按累计应付款的5%支付违约金。
另查明，原告于2010年12月8日支付第3幢2单元303号商品房首付款128514元、第3幢-1单元8号车库首付款7350元，于2011年2月24日支付第3幢2单元303号商品房余款298000元、第3幢-1单元8号车库余款17000元。
因被告江苏地杰房地产开发有限公司未能按约定的日期将房屋及车库交付使用，其遂于2012年11月25日作出承诺，主要内容为：对帝壹城小区1号、2号、9号、10号、3号、8号、11号楼于2013年4月25日取得工程竣工验收合格证（规划、质检、设计、施工、监理等部门），于2013年4月28日交付房屋；如按时交房，则2012年11月26日至2013年4月28日期间按日万分之一点五补偿，如不能按时交房，则2012年11月26日至2013年4月28日期间按日万分之二补偿；如2013年4月28日不能交付使用，则自2013年4月29日起按日万分之三计算至交房为止。
再查明，被告于2014年2月11日将涉案房屋及车库交付原告使用，并表示同意将一楼电梯尽快恢复通行。原告遂表示其第四项诉讼请求另案主张，并变更第五项诉讼请求为：被告向原告支付违约金（以450864元为基数、以日万分之五为标准自2012年1月28日起计算至2014年2月11日止）。
上述事实，有当事人的陈述，商品房买卖合同、销售不动产统一发票、公证书等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原告商丽与被告江苏地杰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。原告要求将合同第九条的违约金计算系数由万分之一调整至万分之五，要求确认合同第十五条以及合同补充协议（一）第2条和第4条无效，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”双方签订的合同及其附属的补充协议并不存在以上合同无效的法定情形，故本院对原告该两项诉讼请求不予支持。
关于逾期交房而产生的违约金，根据合同约定，被告应于2012年1月28日前将符合条件的商品房及车库交付原告使用，但其直至2014年2月11日才将房屋交付，违反合同约定，应承担相应的违约责任。虽然合同约定若被告逾期交房，合同继续履行的，被告应当自2012年1月29日起至实际交付之日止、按日支付已交付房价款万分之一的违约金。但因被告于2012年11月25日作出承诺，即2012年11月26日至2013年4月28日期间按日万分之贰补偿、2013年4月29日起按日万分之三计算至交房为止。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”被告作出的上述承诺不存在无效或者可撤销的法定情形，因此应当充分尊重当事人的意思自治，相应的违约金应当按照被告承诺的系数来计算，即原告主张的违约金应当为66322.09元（450864元×0.1‰×301天（即2012年1月29日至2012年11月25日）＋450864元×0.2‰×153天（即2012年11月26日至2013年4月28日）＋450864元×0.3‰×288天（即2013年4月29日至2014年2月11日）］。虽然被告抗辩原告迟延支付购房款、应承担相应的违约责任，但其未能提供证据证明其在诉讼时效期间向原告主张权利，因此本院对原告关于诉讼时效已过的抗辩意见予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告江苏地杰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告商丽逾期交房违约金66322.09元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3180元，由原告商丽负担1479元，由被告江苏地杰房地产开发有限公司负担1701元（鉴于原告已预交，被告在履行还款义务时将应负担部分一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 梁 爽
人民陪审员 彭美华
人民陪审员 胡永政
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 于 佩
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。