湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂随州中民二终字第00108号
上诉人张绍凤，女，汉族，1957年8月17日出生。
上诉人叶盼盼，女，汉族，1984年10月29日出生。系张绍凤之女儿。
上诉人叶丹娜，女，汉族，1986年3月27日出生。系张绍凤之女儿。
上诉人叶兰兰，女，汉族，1987年12月16日出生。系张绍凤之女儿。
上诉人叶磊磊，男，汉族，1989年8月16日出生。系张绍凤之儿子。
上述五上诉人的委托代理人张绍东（代理权限：代为诉讼，代为调解、和解），男，汉族，1961年3月12日出生。系上诉人张绍凤之弟。
委托代理人徐成（代理权限：一般代理），随州市曾都区东城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）湖北随州农村商业银行股份有限公司。
法定代表人赵雁鸿，董事长。
委托代理人成红刚（代理权限：一般代理），湖北神农律师事务所律师。
委托代理人汪盛强（代理权限：一般代理），该行职员。
上诉人叶兴旺因与被上诉人湖北随州农村商业银行股份有限公司（以下简称随州农商行）房屋买卖合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2012）鄂曾都民初字第02163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，上诉人叶兴旺于2014年8月6日因病死亡，本院裁定中止审理。叶兴旺的继承人张绍凤、叶盼盼、叶丹娜、叶兰兰、叶磊磊申请参加诉讼。本院依法组成由审判员袁涛担任审判长，审判员吕丹丹、代理审判员李小辉参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人张绍东、徐成，被上诉人随州农商行的委托代理人成红刚、汪盛强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告随州农商行诉称：叶兴旺用其房屋抵押在我行贷款20万元，到期后叶兴旺未予偿还，与我行签订以房抵贷协议，我行按协议履行，但叶兴旺未按协议约定履行协助办理房屋过户手续。现请求人民法院依法确认我行与叶兴旺签订的以房抵贷协议书有效，并判令叶兴旺协助我行办理该房屋的过户手续。
原审被告叶兴旺辩称：随州农商行主体资格不适格，双方争议的房屋已由曾都区人民法院（2010）曾民初字第1055号和随州市中级人民法院（2011）随中民一终字第22号民事判决书确认。本案以房抵贷协议违反相关法律法规，其房屋系夫妻双方共同财产，我个人签订的以房抵贷协议无效。请求人民法院不支持随州农商行的诉讼请求。
原审查明：叶兴旺于1999年在原随州市西城办事处双龙寺居委会六组取得国有土地使用权后，开发房屋5间7层14套。2002年6月10日叶兴旺以该房屋所有权证、国有土地使用权证作抵押在随州农商行曾都支行（原随州市农村信用合作联社西城信用社）贷款20万元用于房屋开发，约定2003年6月9日还清。逾期后，该社多次催还贷款无果。2005年10月该社催款时叶兴旺以无款为由，同意用抵押的房屋作价35万元偿还贷款。该社采取登报形式招售房屋，案外人吴祥华以31.6万元房价欲购该房屋，该社同意后，于2005年10月10日签订了出售房协议书，约定：西城信用社（甲方）、吴祥华（乙方），甲方将位于沿河大道北端的房屋出售给乙方，并达成如下协议：一、所售的房屋属一楼门面房四间，二楼住房两套，具体面积以房产证和土地使用证为准。二、总售房屋成交金额为31.6万元，签合同时付18万元，下余13.6万元待甲方交原始房产证和土地使用证时全部付清。具体时间签定合同后二十日内。三、甲方必须保证在签合同后二十日内交清所售的全部房屋，以交钥匙为准。四、乙方自己负责办理房产证和土地使用证过户，甲方负责提供两证原始证件，办理两证过户所发生的各种费税一律由乙方自己承担，甲方概不负责等条款。同月17日该社与叶兴旺签订了以房抵贷协议书，西城信用社（简称甲方）、叶兴旺（简称乙方）：因乙方于2002年6月11日开发房屋缺乏资金，向甲方申请借款20万元，根据当时合同约定用其开发的房屋作抵押。借款到期后，由于乙方无资金偿还借款本息，经双方协商并达成如下以房抵贷协议：1、乙方自愿将位于沿河大道双龙寺六组（党校南隔壁）的门面房四间，二楼住房两套（建筑面积以房产证、土地使用证为准）抵给甲方偿还借款本息。2、所抵房屋按照协商价为35万元，甲方抵收乙方借款本息25万元（其中本金20万，利息5万元）后由甲方支付乙方现金10万元。3、所支付现金10万元的方式实行分期支付，第一期由乙方编制应付建房时结欠的工程款和预收房屋的租金名单，由甲方支付现金，领款人和乙方同时签字。第二期待办好房产证、土地使用证后支付。4、乙方必须保证所抵的房屋水、电、路三通，并负责现租房屋房的搬迁，以交钥匙为准，并负责提供办证所需证件和协助签字等工作，办理两证由甲方负责，费用由甲方支付，但此房交易前所发生的其他纠纷和制造的经济损失一律由乙方负责，具体交易时间为签定协议后五天之内。该协议签订后，随州农商行抵收乙方借款本息25万元，并支付现金10万元给叶兴旺，叶兴旺将该房屋交给随州农商行，并在协议书上注明“此合同执行完毕”。随州农商行将该房屋所有权证、国有土地使用权证及钥匙交给案外人吴祥华，案外人吴祥华将房屋装修后出租至今。而后，案外人吴祥华在房管部门办理过户手续时，按有关规定要求原房屋所有权人签字。后吴祥华找叶兴旺办理该房屋过户手续，叶兴旺要求随州农商行给予一定的经济补偿，吴祥华不同意，为此双方产生纠纷，案外人吴祥华便找随州农商行。后随州农商行找叶兴旺协助办理房产过户手续，叶兴旺以答辩理由不同意办理，双方发生纠纷，随州农商行诉至法院。
另查明，随州市农村信用合作联社于2012年8月28日经中国银行监督管理委员会湖北监管局批准变更为湖北随州农村商业银行股份有限公司。2012年9月27日经中国银行监督管理委员会随州监管分局批复湖北农村商业银行股份有限公司可设分支机构。随州市西城农村信用合作社变更为湖北随州农村商业银行股份有限公司曾都支行，营业地址：湖北省随州市烈山大道256号。
再查明，叶兴旺与张绍凤系夫妻关系。
原审法院认为：叶兴旺用其依法享有国有土地使用权的土地开发房屋抵押贷款，逾期后经借贷双方同意用其房屋抵偿贷款，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。随州农商行取得该房屋后将该房屋出售给案外人，并无不当，虽三方签订的两个协议时间不一致，但并不影响协议的履行。且随州农商行按协议结清了叶兴旺以房抵贷后的余款。叶兴旺书面表明协议执行完毕，说明随州农商行与叶兴旺以房抵贷协议是双方真实意思的表示，随州农商行的诉请应予支持。叶兴旺辩称随州农商行主体资格不适格，双方争议的房屋已由曾都区人民法院（2010）曾民初字第1055号和随州市中级人民法院（2011）随中民一终字第22号民事判决书确认，本案以房抵贷协议违反相关法律法规，其房屋系夫妻双方共同财产，我个人签订的以房抵贷协议属无效协议。原审法院认为，随州农商行系曾都支行的主管单位，对叶兴旺诉讼符合法律规定，叶兴旺庭审中列举的法律文书并未发生法律效力，涉案的房屋以抵偿贷款系双方当事人真实意思表示。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定，本案以房抵贷涉及的划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。关于夫妻一方签订协议出售共有住房的效力问题。本案中，叶兴旺夫妻一方为代表与随州农商行签订了以房抵贷协议，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，受让人受让该不动产或者动产时是善意的，且以合理的价格转让，受让人取得该不动产或者动产的所有权。本案中随州农商行、叶兴旺签订抵贷协议，随州农商行支付房款，符合善意取得的规定，故即使售房一方不同意转让房屋，也不影响合同的效力，随州农商行依法可取得房屋所有权。根据民法通则的相关规定，无权代理经过被代理人追认后有效。叶兴旺以自己的名义开发的房屋，该房屋土地使用证、房屋所有权证都是叶兴旺一人的名字。在随州农商行贷款也是其个人名义，叶兴旺以自己名义与随州农商行签订以房抵贷协议，并不存在侵犯第三人的合法权利。故叶兴旺所辩称的理由不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十四条、第五十五条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条之规定，判决：一、湖北随州农村商业银行股份有限公司与叶兴旺于2005年10月17日所签订的《以房抵贷协议书》合法有效。二、叶兴旺于判决生效之日起三日内协助湖北随州农村商业银行股份有限公司办理房屋及土地所有权过户相关手续。案件受理费8000元，财产保全费4000元，合计12000元，由叶兴旺负担。
上诉人叶兴旺不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决对原审原告的主体资格认定错误。原审原告在庭审中没有提交其股份改造、变更过程及有关部门的批准手续，没有审查争议的抵押贷款资产是由新的企业继承还是该资产已经剥离原企业的事实，原审法院仅凭企业法人营业执照来认定，显然错误。2、原审判决认定“抵押的房屋作价35万元偿还贷款。该社采取登报形式招售房屋”的事实错误，该房屋的买卖并未按照公开透明的方式，或经该房屋的所有人同意，也没有通过竞价、拍卖的方式，是有关人员暗箱操作，违法进行，损害上诉人的利益。原审判决中认定“案外人找叶兴旺办理该房屋过户手续，叶兴旺要求随州农商行给予一定的经济补偿，遂发生纠纷”也与事实不符，上诉人与案外人从未接触，直到打官司，上诉人才知道自己的房屋被被上诉人无权处分给了案外人。原审判决认为“随州农商行取得该房屋后将该房屋出售给案外人，并无不当”属认定错误，被上诉人自始至终就没有取得该房屋的所有权，原审判决直接认定被上诉人取得房屋所有权，取代了行政管理部门的职权。3、原审判决适用法律错误。双方签订的“以房抵贷”协议内容不合法，该协议违反《担保法》第五十七条的规定。以房抵贷协议签订后，并没有完备不动产物权转移的法定条件，上诉人签订此以房抵贷协议的目的是将该房屋抵给被上诉人，待经济条件好转后再赎回房屋。该争议的房屋土地性质是国有划拨土地，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，划拨土地不能转让、出租、抵押，以房抵贷协议没有取得相关部门批准，也没有交纳土地出让金，损害国家利益。该房屋属上诉人夫妻共有财产，而原审判决没有认定该事实及法律的规定，剥夺了共有人张绍凤的权利。被上诉人先将房屋出卖给了案外人，后才与上诉人签订以房抵贷协议，明显是恶意串通，而原审判决却认定为善意取得，显失公正。原审判决引用《物权法》第106条断章取义，该条第三款规定：受让人依法签订不动产或者动产使用权，应当登记，而本案中该不动产应当登记而没有登记，故原审判决认定房屋已经转移明显错误。3、原审判决程序违法。在一审庭审当中，上诉人的妻子张绍凤作为房屋的共有人，申请参加诉讼，但原审法院不予准许，剥夺了当事人的诉讼权利。另该案没有实施诉讼保全行为，却在判决书中出现了保全费。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，审理程序违法，请求二审法院依法撤销原判，改判《以房抵贷协议书》无效。
被上诉人随州农商行辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人二审期间向本院提交以下证据：
证据一、叶兴旺与张绍凤的结婚证书。证明目的：争议的房屋系二人夫妻共有财产，叶兴旺与信用社签订以房抵贷协议书未经共有人张绍凤的书面同意而无效。
证据二、叶兴旺的户口簿。证明目的：证明叶兴旺与各上诉人之间的夫妻、父女、父子关系。
证据三、叶兴旺办理的土地使用权证和房屋所有权证。证明目的：争议的房屋土地使用权性质是国有划拨土地，依照《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以房抵贷协议书违反上述法律规定，应属无效协议。
经庭审质证，被上诉人对上诉人提交的证据的真实性均无异议。除对证据二的证明目的无异议外，对其它证据的证明目的均有异议，认为：在叶兴旺生前使用涉案的房屋进行抵押借款、还款以及以房抵贷协议书签订后，叶兴旺领取了部分款项，对房屋进行了交付，在此后多年的时间张绍凤没有提出异议，证明张绍凤是知道并认可的。涉案房屋的土地使用权、房屋所有权登记均是叶兴旺一人，被上诉人有理由相信叶兴旺有权处置涉案房屋。关于划拨土地使用权转让的问题，法律并没有规定不能转让，只是在转让时，受让人要交纳土地出让金，故以房抵贷协议书应为有效合同。
对上述无异议的证据，本院予以采信。由于本案争议的焦点是涉案《以房抵贷协议书》是否有效，故对上述合同效力的相关证据是否予以采信，在本院认为部分予以阐述。
经审理查明：原审判决认定事实属实。另查明，叶兴旺原土地使用权证于2000年4月25日办理，证号为随国用（2000B）字第277号，土地使用权人为叶兴旺，土地用途为住宅用地，土地使用权类型栏处为空白，与该土地使用权证相对应的国有土地使用权登记卡中记载的土地来源为转让（合建）。前述的土地使用权证遗失后叶兴旺于2014年7月28日补办了新的土地使用权证，土地使用权人为叶兴旺，证号随国用（2014B）字第4194号，该证登记的土地用途为住宅用地，土地使用权类型为划拨。
本院认为：本案的争议焦点是叶兴旺与随州农商行于2005年10月17日签订的《以房抵贷协议书》是否有效？涉案的房地产应如何处理？
关于涉案的《以房抵贷协议书》的效力问题。叶兴旺与被上诉人随州农商行签订的《以房抵贷协议书》实为房地产买卖合同。该合同对房屋所有权和土地使用权的变更约定，“乙方（叶兴旺）负责提供办证所需证件和协助签字等工作，办理两证由甲方（随州农商行）负责，费用由甲方支付，但此房交易前所发生的其他纠纷和制造的经济损失一律由乙方负责”，双方签订合同并未违反法律、法规强制性规定，叶兴旺转让给被上诉人随州农商行的房屋所占有的土地虽为划拨性质，但双方在转让房屋时，并没有违背划拨土地的用途，擅自将划拨土地用于房地产开发，损害国家利益或社会公共利益等违法行为。涉案的房屋自2005年交付给被上诉人随州农商行至今，叶兴旺与被上诉人随州农商行以房抵贷的合同目的已实现，尚余双方共同办理房屋所有权和土地使用权转让手续等合同义务，双方应当继续遵循诚信原则，按照订立合同的目的，严守国家法律的规定，为履行后续合同义务作出具体安排并实际履行。据此，本院认定叶兴旺与被上诉人随州农商行签订的《以房抵贷协议书》为有效合同，双方应遵循诚实信用原则，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《城市房地产管理法》、《国有土地出让和转让暂行条例》等法律、法规的相关规定，为被上诉人随州农商行办理房屋所有权证和土地使用权证的过户手续。涉案房地产的房屋所有权证和原遗失的土地使用权证，以及新补办的土地使用权证中均记载的是叶兴旺一人独有，没有记载产权共有人，使被上诉人随州农商行足以相信叶兴旺可以代表其妻子张绍凤处置该房地产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项规定：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”上诉人认为该房地产的买卖未经张绍凤的同意而无效的上诉理由亦不能成立。
关于涉案的房地产应如何处理的问题。如上所述，叶兴旺与被上诉人随州农商行签订的《以房抵贷协议书》有效。上诉人上诉要求确认该合同无效的上诉理由不能成立。双方应当继续履行合同约定的办理房屋所有权和土地使用权转让手续的合同义务。如需变更用地性质为出让，尚需履行规划审批及报经有批准权的人民政府批准、与土地管理部门签订出让合同等法定程序；如不改变用地性质，要变更部分划拨用地使用权人，也需报有批准权的人民政府审批。故被上诉人随州农商行要求上诉人协助办理土地使用权和房屋所有权转让手续的请求，目前尚不具备办证的法定条件，被上诉人随州农商行的该诉讼请求应予驳回。原审判决认定事实部分清楚，但适用法律错误，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持随州市曾都区人民法院（2012）鄂曾都民初字第02163号民事判决第一项；
二、撤销随州市曾都区人民法院（2012）鄂曾都民初字第02163号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人湖北随州农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。
二审案件受理费6550元，由上诉人张绍凤、叶盼盼、叶丹娜、叶兰兰、叶磊磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 涛
审 判 员 吕丹丹
代理审判员 李小辉
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 石继武