江西省余干县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1127民初587号
原告（反诉被告）吴涤。
委托代理人吴琦金，代理权限为特别授权（代为起诉,变更、放弃诉讼请求，参与调解、和解,提起上诉、申请执行、代领执行款及代收法律文书等一切诉讼权利）。
被告（反诉原告）：李晓娟。
委托代理人韩芳，江西干越律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理，依法由审判员吴卫宾适用简易程序进行了审理。2016年4月20日，被告向本院提起反诉，2016年4月29日，本院依法裁定将该案转为普通程序并于2016年6月20日公开开庭进行了审理，原被告及其委托代理人吴琦金、韩芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年1月5日，原被告签订房屋租赁合同，双方约定，2016年3月1日付清1年租金。原告应在2016年3月1日前把自己经营店里的设备清理出来，等待被告交付租金进入，但被告一直未来接房、交付租金，构成违约。双方就合同履行进行了多次协商，未能达成一致意见。被告的违约行为给原告造成的损失有，原告为将房屋出租被告而提前终止原二楼房屋租赁合同，赔偿对方10000元，房屋空闲两个半月未收租金28125元，同时，因原告过早退出自营的汽车美容，贱卖经营设备，造成100000元损失。原告原自用房屋，6人从事汽车美营，年收入20万元。根据合同第九条第三款第五项规定，原告有权解除合同，并可同时要求被告依合同第十二条约定按总租金30(支付违约金。为维护自身合法权益，特诉请，要求解除租赁合同，被告赔偿原告损失19.5万元。
被告辩称：被告为履行租房合同，交付了1万元定金，签订了房屋装饰合同，支付了设计费，根本不存在违约意图。而原告进行房屋加层，房前到处堆放沙硪等建筑材料，被告根本无法对租赁房屋进行装饰。被告不租，原告很快就将房屋高价出租他人，没有造成任何损失，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求应予驳回。
被告反诉称：原被告于2016年1月5日签订了房屋租赁合同，被告交付1万元定金，并支付了5000元二楼搬迁费，约定2016年3月1日我交付租金，原告交付出租房屋。合同签订后的1月22日，我就承租的房屋与设计公司签订了房屋装饰合同，并支付了设计费2000元。一个月后，我带装饰工人去出租房屋处，装饰工人看后说，上面在加层，房屋不能进行装饰。对这种情况，签订合同时双方考虑欠妥，当即我就与原告进行了协商，但没有达成一致意见。依据合同第三条和第七条第一款，我要求原告提供房屋产权证明及加层后安全证明，原告不予理睬。出租房屋交付的3月1日，被告叫人前往出租房屋处察看，情况依然如故，上面在加层，门前堆了好多建材，我根本无法进行装饰房屋。鉴此，我只得停付租金，与装饰公司解除合同。合同签订时，我对原告提供的合同没有仔细阅读，合同中有不公平条款，如我违约需承担总租金300(的违约金，即243万元，原告违约只需承担总定金的300(违约金，即3万元。原告交付的出租房屋，被告根本无法使用，原告应承担违约责任，支付违约金3万元，赔偿损失7000元。另请求确认合同所订的违约责任条款显失公平。
原告对被告的反诉辩称：2016年3月1日前，原告把出租房屋清理好，等待被告接房。在此，双方没有异议，2016年3月6日是，被告突然向我发出同意解除合同的短信。我是3月1日前就开始加层，被告没有提出任何反对意见。他说房屋加层，致使其无法使用房屋，纯属捏造，其实，他不租房屋是另有他因。被告2016年3月6日明确不履行合同，单方面终止合同，已构成违约，应承担违约责任。被告的反诉请求与法相悖，应予驳回。
举证、质证、认证情况是：
原告（反诉被告）为证明自己主张提供的证据有：1、房屋租赁合同，旨在证明双方于2016年1月5日签订了房屋租赁合同；2、所租房屋权属证明，旨在证明出租房屋的合法性；3、短信记录，旨在证明对方同意解除合同；4、光碟，旨在证明多次向对方催收租金情况；5、解除协议，旨在证明因房屋出租对方，出租人赔偿第三人损失1万元的事实；6、拍摄照片、原告（反诉被告）与案外人房屋租赁合同，旨在证明涉案房屋出租案外时间、价款及损失情况。
被告(反诉原告)对原告（反诉被告）的证据的质证意见是：1、对合同的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，该合同的条款具有违法性。2、对权属证明三性没有异议；3、对短信记录的真实性没有异议，但不能达到原告所要证明的目的；4、对光碟的真实性没有异议；5、对解除协议三性有异议；6、对原告与案外人房屋租赁合同的三性有异议，不能证明原告损失情况。
被告（反诉原告）为证明自己的主张提供的证据是：1、被告（反诉原告）与装饰装修公司签订设计合同、装饰装修费发票，旨在证明被告（反诉原告）与装饰装修公司签订的装修该租赁房屋合同，并支付了2000元的设计费用；2、租赁房屋的照片4份，旨在证明原告（反诉被告）无法提供符合要求的房屋予被告（反诉原告）。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供证据的质证意见是：1、被告（反诉原告）与装修公司签订的合同是复印件，且合同有涂改，对真实性有异议；对发票关联性有异议，真实性没有异议。2、对照片的三性有异议，该照片并不是3月1日的照片，照片存在虚假。
应被告（反诉原告）申请，李波阳、李贵新出庭作证，均证实原告进行房屋加层，被告无法对租赁房屋进行装饰。
本院认证意见是：一、原告（反诉被告）证据，证据1、作为完全民事行为能力的原被告，2016年1月5日签订的房屋租赁合同，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。被告（反诉原告）认为合同违约条款显失公平，应属无效，此主张与事实不符，有悖于法律规定，条款系双方真实意思表示，体现了意思自治的法律精神，倘若显失公平，也只能主张撤销、变更，不属主张无效情形；证据2、3、4，因被告（反诉原告）就其真实性不持异议，故可作认定本案事实依据；证据5，系原告（反诉被告）与案外人的民事行为，对本案被告（反诉原告）的权利义务无实质影响，无作认定必要；证据6，综合案件的全部材料、结合房屋市场租赁情况，原告（反诉被告）旨在证明涉案房屋租赁时间、价款，本院予以认可；二、被告所提供证据，本院认可原告的质证意见，不作认定本案事实依据；证人的陈述意见，因其对意见没有阐述理由，本院不作认定本案事实依据。
据以上述认证意见，本院确认如下案件事实：
2016年1月5日，原被告双方签订房屋租赁合同，约定原告（反诉被告）将其位于余干县玉亭镇三星花园三星街三层楼房出租给被告（反诉原告）经营；租期自2016年3月1日至2021年4月1日；年租金是前3年年租金135000元，第4年租金148500元，第5年租金163000元，每年的3月1日一次性付清当年租金；在租赁期间，原告（反诉被告）应保证出租房屋的结构坚实安全。原告（反诉被告）若房屋加屋，则应在2016年6月底完成，被告应积极协助配合；被告未按约定缴交房租，原告（反诉被告）有权解除合同，并按约定总租金的300％支付违约金。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）预付1万元定金。合同签订后，被告（反诉原告）未按约定前往原告处进行出租房屋交接，支付租金。此后，原告（反诉被告）曾多次向被告催要租金未果。2016年3月6日，被告（反诉被告）用手机短信的形式回复原告，房屋租赁合同同意解除，定金1万元没收。2016年3月19日，原告（反诉被告）就涉案房屋与他人签订房屋租赁合同，约定租期于2016年5月15日开始，前4年年租金为22万元，第5年租金24.2万元，第6年租金26.62万元。
本院认为：2016年1月5日，原被告双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，合法有限，双方应受之约束。合同生效后，因被告（反诉原告）未按合同约定进行出租房屋交接，缴交租金，双方就房屋租赁合同进行了解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力规定。原告（反诉被告）以被告（反诉原告）违约为由，主张被告（反诉原告）赔偿损失，并无不当，但主张赔偿损19.5万元的数额过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加到；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释(二(》第27条当事人通过反诉或者抗辩的方式请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款规定调整违约金的，人民法院应予支持、第28条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持、第29条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。该些规定说明：1、除履约违约金外，违约金本质上就是对损失的赔偿，损失赔偿与支付违约金不可合并执行；2、违约金的调整实行的是当事人主义，法院不得主动进行调整；3违约金的数额是以实际损失为基础，考虑相关因素、公平合理地予以确定。原告（反诉被告）为履行房屋租赁合同，过早将其经营的汽车美容店拆除，退出经营，贱卖机器设备等所造成损失是因其“过早”所致，与被告（反诉原告）没有任何牵连，所造成的损失应由其自行承担。现房屋出租收入较之出租前原告（反诉被告）6人经营汽车美容的年20万元收入并不会短少，原告诉称10万元损失与事实不符。因被告违约，造成原告（反诉被告）房屋闲置两个半月，原告主张被告赔偿28125元，本院认定属实际损失，应予支持。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）赔偿实际损失后，再按总租金的30(支付违约金,有违赔偿损失与违约金共同执行的规定，本院不予支持。根据合同关于违约金的支付约定，结合原告（反诉被告）实际损失情况，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付赔款38125元。合同解除权是形成权，合同解除通知一经送达对方，即发生法律效力，无须法院确认，故原告（反诉被告）解除合同的请求本院依法不作审理。被告（反诉原告）反诉主张原告（反诉被告）支付违约金3万元，赔偿损失7000元，本院不予支持。其理由是：被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）交付房屋时对房屋进行加层，导致其无法使用房屋，属交付不符合约定，原告（反诉被告）构成违约。原告的这一说法，与事实不符。合同第七条约定原告可在2016年6月前进行房屋加层，在加层过程中，被告（反诉原告）应积极协助配合。从合同约定上看，原告并未违反约定；从客观上看，原告（反诉被告）加层，并不会导致被告（反诉原告）从根本上不能使用房屋。当然，原告加层，可能会对被告（反诉原告）造成不便，双方应容忍、协商，被告（反诉原告）终止合同，构成违约，由此造成的损失应由其自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于合同法司法解释二》，第27条、第28条、第29条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李晓娟于本判决生效之日赔偿原告（反诉被告）吴涤损失38125元。
二、驳回被告李晓娟（反诉原告）诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2550元,由原被告各负担1275负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日十五日向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审 判 长 吴卫宾
人民陪审员 张小华
人民赔审员章少兰
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 刘小宾