安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0503民初1768号
原告：陈鸿旭。
被告：马鞍山恒大安粮置业有限公司。
委托代理人：畅文亚，公司员工。
委托代理人：方洁，公司员工。
原告陈鸿旭与被告马鞍山恒大安粮置业有限公司（简称恒大置业公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年4月11日立案受理后,依法由审判员张晔适用简易程序,于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告陈鸿旭，被告恒大置业公司的委托代理人畅文亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈鸿旭诉称：原、被告于2013年2月2日签订恒大御景湾X栋XX室商品房预售合同。原告已经按合同规定的时间内付清购房款64.0304万元，被告应在2015年6月30前向原告交付房屋。虽然合同第十五条第三项约定“出卖人至少应在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续”，但原告至今未收到被告的书面通知，合同第十五条第一项约定“不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为交付、买受人检查该商品房的前提条件”，即被告不得提出超出合同内容之外的交房条件。但在原告通过第三方得知交房并前去办理交房手续时，被告违反合同约定，要求原告到与房屋交付无关的物业办理交房手续，并以缴纳相关物业税费及签署物业文件为前提，原告拒绝这个明显违约的条件后，拒绝履行相关交房手续。2015年7月至2016年2月期间，原告多次交涉，被告仍坚持违反合同条款交付房屋，直到今日，被告仍然不同意按合同条款交房，并至今未与原告履行交房手续。由于被告的原因，使得合同交房日期滞后至今达9个多月，给原告造成损失。按照合同第十一条第二项条款的规定，被告给予原告相应的赔偿，原告为此与被告进行了交涉，但被告不予同意。现原告请求法院判令被告立即交房并支付违约金17288.21元。
恒大置业公司辩称：物业公司与被告不是同一家企业，而是两个完全独立的民事主体。被告不存在原告所称的违约行为，原告是因为自身原因拒绝办理收房手续。被告于2015年5月份按照合同约定通知原告进行收楼，并告知需预收半年的物业服务费，且根据原告与金碧物业管理有限公司马鞍山分公司签订的前期物业服务协议中第六条的规定，物业综合服务费按照原、被告签订的商品房买卖合同约定的房屋交付之日的次月起计收，原告在收楼时计清并向物业公司交纳6个月的物业费。因此，原告在交房时向物业公司交纳物业费有相应的合同依据，被告没有向原告收取物业费，被告不存在违约之处。根据商品房预售合同补充协议第九条的约定，双方同意以被告书面通知的收楼日为交房日期，若原告未按照通知的日期办理房屋的验收交接手续，则视为原告已同意该房屋符合交付条件并已实际交付原告，同时，原告应向被告聘请的物业管理公司交纳物业管理费及相关费用。原告自2015年7月5日起多次到被告处看房，并已在所购房屋内封闭阳台和要求安装燃气管道，原告以自己的行为接收房屋并行使了占有使用房屋的权利。事实上，被告不存在逾期交付房屋的情形，是原告不愿向物业公司交纳应该交纳的物业费而故意不与被告办理收房手续，过错在原告。
经审理查明：2013年2月2日，陈鸿旭与恒大置业公司签订《马鞍山市商品房预售合同》。该合同第三条和第五条约定：陈鸿旭购买恒大置业公司开发的位于本市花山区恒大御景湾小区X栋XX室房屋，建筑面积102.04平方米，房款为640304元。合同第十条和第十一条约定：出卖人应当在2015年6月30日前将上述房屋交付给买受人使用，如未按照约定的期限交付该商品房，则按照下列方式处理：1、逾期在180日之内，自2015年7月1日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年7月1日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十五条规定，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为交付、买受人查验该商品房的条件。合同附件六对上述房屋的室内装修及配套设施标准进行了约定。另外，双方在《补充协议》中约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自《马鞍山市商品房预售合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴纳物业管理费及相关费用。合同签订后，陈鸿旭按照约定向恒大置业公司支付了房款。恒大置业公司委托金碧物业有限公司马鞍山分公司（简称金碧物业公司）向陈鸿旭交付房屋。2015年7月5日，陈鸿旭签收了准予入住通知书，并进行验房，发现房屋存在厨房平开窗关不严、卫生间洗漱盒右侧有缺口、地砖空鼓、西卧室窗户右下角有空洞等六处缺陷。因物业公司要求先交纳物业费才交房，陈鸿旭不同意交纳，故涉案房屋未能交付。2015年10月14日、10月27日、11月6日、11月14日、11月16日，陈鸿旭到金碧物业公司领取了涉案房屋的钥匙，并在金碧物业公司工作人员制止的情况下进行了部分室内装修和设施安装。2015年11月25日下午，陈鸿旭通知燃气公司到室内安装燃气管道，金碧物业公司认为其未履行收房手续，故拒绝其再次在室内施工，陈鸿旭报警后，双方仍未能协商一致。2015年12月27日，陈鸿旭及爱人到涉案房屋内进行查看，向金碧物业公司提出要求对大阳台东侧墙面开关和水龙头进行下降高度处理，对大阳台已封阳台下方进行贴磁砖处理，对厨房有施工瑕疵的灶台台面进行更换处理。金碧物业公司认为，大阳台水龙头、开关及贴磁砖等问题均已达到收房标准并无质量问题，物业公司可以帮忙处理上述要求，但需陈鸿旭自行提供材料；至于厨房灶台施工瑕疵，物业公司已经联系相关单位进行处理。2015年12月30日，陈鸿旭又签收了准予入住通知书。2016年1月1日，金碧物业公司联系陈鸿旭爱人就相关问题进行处理，陈鸿旭爱人表示家中有事暂无精力和时间处理此事。庭审中，陈鸿旭认为涉案房屋符合了交付条件。
另查明：陈鸿旭与金碧物业公司签订了《前期物业服务协议》，该协议第六条约定，物业综合服务费按照业主与开发商签订的本物业《商品房买卖合同》约定的本物业交付之日的次月起计收。物业服务企业在业主收楼时，计清并预收六个月物业综合服务费。同时，陈鸿旭也签署了承诺书，表示同意遵守恒大御景湾小区的临时管理规约及使用守则，并同意承担违反临时管理规约及使用守则的相应责任。
上述事实，有经庭审质证、本院予以采信的陈鸿旭、恒大置业公司的当庭陈述、身份证、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、全国企业信用信息公示系统查询单、商品房预售合同及补充协议、照片、视频、报警记录、入住通知书、前期物业服务协议、临时管理规约、验房记录、情况说明等证据材料在卷佐证，足以认定。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。陈鸿旭与恒大置业公司签订的《马鞍山市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。陈鸿旭履行支付房款的义务后，享有要求恒大置业公司按约交付房屋的权利。金碧物业公司作为恒大置业公司的委托交房人，其交房行为的法律后果应由恒大置业公司承担。根据合同的约定，陈鸿旭购买的房屋为精装房，恒大置业公司应当于2015年6月30日前交房。由于向陈鸿旭交付房屋是恒大置业公司的合同义务，而双方签订的商品房预售合同中并没有约定交纳物业费为交付房屋的前置条件，故无论金碧物业公司是否有权向陈鸿旭收取物业费，都不应当在陈鸿旭不交纳物业费的情况下拒绝交房。因恒大置业公司未履行交房义务，违反了合同约定，其应当承担逾期交房的违约责任。由于恒大置业公司没有提供证据证明书面通知了陈鸿旭收房，且逾期交房的责任在于恒大置业公司，故对恒大置业公司认为陈鸿旭已经同意书面通知的收楼日为交房日期的观点，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。陈鸿旭在2015年10月14日以后多次到金碧物业公司领取涉案房屋钥匙，并对涉案房屋进行了部分装修和设施安装，该行为表明恒大置业公司在向陈鸿旭交付房屋钥匙时并没有以交纳物业费为前提，且陈鸿旭自2015年10月14日起也实际占有使用了涉案房屋，故符合法律规定的转移交付房屋的条件。鉴于此，陈鸿旭仍然要求恒大置业公司立即交房，缺乏依据，不予支持。恒大置业公司应当向陈鸿旭支付自2015年7月1日起至2015年10月13日止的违约金6723元（640304×0.0001×105）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下：
一、被告马鞍山恒大安粮置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈鸿旭支付自2015年7月1日起至2015年10月13日止的逾期交房违约金6723元；
二、驳回原告陈鸿旭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费232元，减半收取116元，由被告马鞍山恒大安粮置业有限公司负担45元，原告陈鸿旭负担71元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 张 晔
二〇一六年六月二十三日
书记员 潘家旻
附：本案适用的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。