广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0403民初328号
原告珠海市中港城物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区湖心路2223号东方威尼城4栋2269号。组织机构代码666503405。
法定代表人邓锐标，董事长。
委托代理人孔静，广东华大律师事务所律师。
委托代理人廖丽娜，广东华大律师事务所实习律师。
被告庄华坤，男，1974年6月30日出生，汉族，住广东省惠东县。
被告林小兵，男，1972年4月12日出生，汉族，住广西壮族自治区梧州市苍梧县。
被告刘桂铭，男，1972年4月24日出生，汉族，住广西壮族自治区梧州市苍梧县。
原告珠海市中港城物业管理有限公司（以下简称中港城公司）诉被告庄华坤、林小兵、刘桂铭物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告中港城公司的委托代理人孔静到庭参加诉讼，被告庄华坤、林小兵、刘桂铭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中港城公司诉称：原告自2007年9月10日起为海逸豪庭小区提供物业服务，其后与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定原告为海逸豪庭小区提供物业服务，电梯住宅每月每平方米建筑面积1.5元，楼梯住宅每月每平方米建筑面积1元，若业主逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金。被告是海逸豪庭小区业主，拖欠物业服务费，经原告多次催缴至今未支付。故原告诉至法院要求被告支付自2010年11月至2015年12月的物业服务费8618元、违约金8144元，本案受理费由被告承担。
原告中港城公司对其诉称向本院提交如下证据：
1．不动产权登记表，拟证明被告是涉案小区的业主；
2．《物业管理合同》一份，拟证明原告为涉案小区提供物业服务的事实；
3．证明二份，拟证明原告为涉案小区提供物业服务的事实；
4．物业管理费、水电费催缴函及照片一组，拟证明原告向被告催收物业服务费的事实。
被告庄华坤、林小兵、刘桂铭缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。
原告提交的证据，经当庭出示，本院对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性及关联性予以确认，原告提交的证据4没有其他证据予以佐证，本院不予采信。
经审理查明：珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司与原告中港城公司签订《物业管理合同》，合同未注明签订时间。该合同约定由原告中港城公司为位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号的海逸豪庭小区提供物业服务，物业服务费为楼梯住宅每月每平方米1元，电梯住宅每月每平方米1.5元；物业服务费缴纳日期为每月15日前支付上月管理费；拖欠物业服务费违约金为从逾期之日起按每日千分之一计算违约金；约定的服务期限为自2009年1月1日起至业主委员会成立止。
2015年11月18日，珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会出具证明，证明2007年9月10日起原告中港城公司开始为案涉小区提供物业服务。
2015年12月4日，珠海市斗门区白蕉镇人民政府出具证明，证明自2007年9月10日起原告中港城公司开始为案涉小区提供物业服务。
另查明，被告庄华坤是位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号（海逸豪庭）9栋2单元402x房的原权属人，该房产建筑面积92.58平方米，该房为电梯住宅，总层数为11层。案涉房产是被告庄华坤2009年向珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司购买，缮证日期为2012年2月16日。被告林小兵于2013年向被告庄华坤购买案涉房产，缮证日期为2013年7月4日。被告刘桂铭于2013年向被告林小兵购买案涉房产，缮证日期为2013年7月16日。案外人魏祝福、李燕于2016年向被告刘桂铭购买案涉房产，缮证日期为2016年1月7日。
本院认为，原告没有提交证据证明其是案涉小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明案涉小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。因此，案涉小区建设单位与原告签订的物业管理合同，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。
虽然案涉小区建设单位与原告签订的物业管理合同无效，但原告实际上为案涉小区提供了物业服务，被告作为案涉小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告主张被告支付物业服务费，依法有据，本院予以支持。原告主张被告按每月每平方米1.5元的标准支付物业服务费，符合珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，本院予以支持。
原告主张三被告拖欠2010年11月至2015年12月的物业服务费。本院认为，根据原告提交的证据不动产权登记表，可以确定被告庄华坤于2012年2月16日办理了案涉房产的产权登记，应当视为2012年2月16日前案涉房产已经交付被告庄华坤使用，因此被告庄华坤应当从2012年2月16日起支付物业服务费。被告林小兵于2013年7月4日从被告庄华坤处购得案涉房产，又于2013年7月16日将案涉房产转让给被告刘桂铭，被告刘桂铭又于2016年1月7日将案涉房产转让给案外人魏祝福、李燕，因此2012年2月16日至2013年7月3日期间，被告庄华坤是案涉房产的业主，2013年7月4日至2013年7月15日期间，被告林小兵是案涉房产的业主，2013年7月16日至2016年1月6日期间，被告刘桂铭是案涉房产的业主。原告要求三被告对2010年11月至2015年12月的全部物业服务费承担责任，没有依据。根据上述案涉房产权属登记变更的时间，本院确定2012年2月16日至2013年7月3日的物业服务费应当由被告庄华坤承担，2013年7月4日至2013年7月15日的物业服务费应当由被告林小兵承担，2013年7月16日至2015年12月31日的物业服务费应当由被告刘桂铭承担。
经本院核算，被告庄华坤应承担的2012年2月16日至2013年7月3日的物业服务费为2299.69元（92.58平方米×1.5元×（16个月＋13天÷28天＋3天÷31天））。被告林小兵应承担的2013年7月4日至2013年7月15日的物业服务费为53.76元（92.58平方米×1.5元×（12天÷31天））。被告刘桂铭应承担的2013年7月16日至2015年12月31日的物业服务费为4098.9元（92.58平方米×1.5元×（29个月＋16天÷31天））。原告主张超出本院核算部分本院不予支持。
由于原告与案涉小区建设单位签订的物业管理合同无效，故原告援引该合同约定的违约金计算标准，要求被告支付欠付物业服务费的违约金，没有依据，本院不予支持。由于被告欠付物业服务费的行为确实给原告造成了一定的利息损失，故本院确定被告应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付其欠付物业服务费的利息，由于原告仅主张至2015年12月31日的违约金，故被告应当支付从其欠缴当月的次月16日起计至2015年12月31日止的利息。原告要求三被告连带承担支付违约金的责任没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告庄华坤于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付2012年2月16日至2013年7月3日的物业服务费2299.69元及拖欠物业服务费的利息损失（以其欠缴当月的物业服务费为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从其欠缴物业服务费当月的次月16日计至2015年12月31日）；
二、被告林小兵于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付2013年7月4日至2013年7月15日的物业服务费53.76元及拖欠物业服务费的利息损失（以53.76元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2013年8月16日计至2015年12月31日）；
三、被告刘桂铭于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付2013年7月16日至2015年12月31日的物业服务费4098.9元及拖欠物业服务费的利息损失（以其欠缴当月的物业服务费为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从其欠缴物业服务费当月的次月16日计至2015年12月31日）；
四、驳回原告珠海市中港城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费220元（原告珠海市中港城物业管理有限公司已预交），由原告珠海市中港城物业管理有限公司负担135元，由被告庄华坤负担30元，由被告林小兵负担1元，由被告刘桂铭负担54元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 曹晓南
代理审判员 刘改宏
人民陪审员 邝宏毅
二〇一六年七月七日
书 记 员 梁泳媚
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《物业管理条例》
第二十四条第二款住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。