湖南省常德市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）常行终字第72号
上诉人（原审原告）常德市凌云城建综合开发有限公司。住所地常德市武陵区城北办事处柏子园社区洞庭大道***号。
法定代表人罗德勤，董事长。
委托代理人陈言军，湖南合策律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）澧县房地产管理局。住所地湖南省澧县澧阳镇解放中路。
法定代表人毛文军，局长。
委托代理人ＸＸ。
委托代理人胡一飞，湖南中锋律师事务所律师。
上诉人常德市凌云城建综合开发有限公司（以下简称凌云公司）因与被上诉人澧县房地产管理局（以下简称澧县房管局）房屋行政处罚一案，不服湖南省澧县人民法院（2012）澧行初字第6号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭审理了本案。上诉人凌云公司的委托代理人陈言军、被上诉人澧县房管局的委托代理人ＸＸ、胡一飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2009年9月27日，凌云公司与该公司澧县分公司澧县项目部负责人罗华林签订授权委托书，委托罗华林为公司的全权代理人，就位于澧县澧阳镇解放中路丁公桥“金利商城”开发项目对外签订商品房买卖合同。2010年2月22日，凌云公司澧县分公司负责人罗华林与龚妮丽签订合同编号为20090067107-108号《金利商城商品房买卖合同》，合同约定将“金利商城”107、108号房屋卖给龚妮丽，出卖人签章为“常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章”，委托代理人为罗华林。同日，龚妮丽与上述商品房出卖人一并签订《门面合作经营合同》。2010年5月21日，凌云公司澧县分公司作为出租方，与承租方湖南九芝堂零售连锁有限公司签订了《房屋租赁合同》，将“金利商城”107、108号房屋出租给湖南九芝堂零售连锁有限公司使用。2011年6月30日，罗华林与林德矿、胡小英签订了合同编号为20090067108号的《金利商城商品房买卖合同》，合同约定将“金利商城”108号房屋卖给林德矿、胡小英，出卖人签章“常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章”，委托代理人签章“罗华林”。与龚妮丽所签的合同在形式上完全一致。
2009年11月23日，罗华林与周翔签订了没有合同编号的《金利商城商品房买卖合同》，合同约定将“金利商城”105号房卖给周翔，出卖人签章为“常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章”，委托代理人签章为“罗华林”。2011年4月21日，罗华林与谭建新签订了合同编号为20090067105号的《金利商城商品房买卖合同》，合同约定将“金利商城”105号房卖给谭建新，出卖人签章为“常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章”，委托代理人签章为“罗华林”。与周翔所签的合同在形式上完全一致。
2011年7月18日，凌云公司代理人余先桃与林德矿、胡小英共同向澧县房管局申请办理房屋转移登记手续，并提交了相关材料。澧县房管局通过审查后，于2011年7月26日为林德矿、胡小英颁发了“金利商城”108号房屋的房屋产权证，证号为711003727。龚妮丽得知情况后，于2011年12月19日向澧县人民政府申请行政复议，并向澧县公安局报案。2012年4月9日，澧县房管局认定凌云公司存在“一房二卖”和采取售后包租方式销售未竣工商品房的违法行为，遂对该公司作出澧房罚字（2012）第1号行政处罚决定，责令凌云公司60日内改正违规行为，并对其处以罚款60000元。该公司不服，诉至法院。
原审法院认为：凌云公司澧县分公司负责人罗华林是凌云公司授权委托的特别授权代理人，其代理范围为“金利商城”开发项目对外签订商品房屋买卖合同，故罗华林销售、签定买卖合同的行为就是凌云公司法人的行为。另外，湖南省高级人民法院（2012）湘高法行终字第75号行政判决书、湖南省澧县人民法院的（2012）澧刑初字第254号刑事判决书均未认定“常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章”系伪造。澧县房管局是法定的房屋登记行政管理机关，其将“金利商城”商品房“一房二卖”的违法行为，认定为凌云公司的违法行为并无不妥。其作出的行政处罚决定程序合法、认定事实清楚、处罚幅度适当，依法应予支持。同时，罗华林还系凌云公司澧县分公司项目部负责人，足以让他人确信其有权代表凌云公司开展业务活动，罗华林伪造公司印章与凌云公司用人不当、管理不善有直接关系，凌云公司不能以下属违法犯罪为由损害第三人的合法权益。原审法院遂判决：维持澧县房管局澧房罚字（2012）第1号行政处罚决定。案件受理费50元由凌云公司负担。
凌云公司不服，向本院上诉称：原审法院认定罗华林以凌云公司名义与龚妮丽、林德矿、周翔、谭建新签订的商品房买卖合同合法有效，属于认定事实不清；罗华林伪造“常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章”与他人签订商品房买卖合同涉嫌犯罪，该行为应由罗华林个人承担责任，与凌云公司无关；被上诉人在作出澧房罚字（2011）第1号行政处罚决定时，未审查相关商品房买卖合同的合法性，也没有相关的生效法律文书和证据作为处罚依据。综上，凌云公司请求二审法院撤销湖南省澧县人民法院作出的（2012）澧行初字第6号行政判决，撤销澧县房管局作出的澧房罚字（2011）第1号行政处罚决定。
澧县房管局辩称：罗华林对“金利商城”项目中的商品房销售行为不存在超越权限问题；凌云公司无证据证明，罗华林以凌云公司名义与龚妮丽等人签订的商品房买卖合同上加盖的“常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章”系伪造。综上，澧县房管局请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审时，凌云公司向本院提交了本院于2014年1月20日作出的（2013）常民一撤字第14号民事裁定书，拟证明罗华林与龚妮丽等人签订的《商品房买卖合同》以及《门面合作经营合同》上加盖的‘常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章’系罗华林伪造，其以凌云公司名义与龚妮丽等人签订的合同是无效的合同。本院认为，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十二条第（三）之规定“原告或者第三人提供的在举证期限届满后发现的证据。”属于新证据，因此，该份证据材料具有真实性、合法性且与本案有关联，应予采信，但该份证据材料不能证明罗华林与龚妮丽等人签订的《商品房买卖合同》以及《门面合作经营合同》是无效的合同。
本院二审查明的事实与原审判决认定一致。
本院认为，双方当事人对于澧县房管局的行政处罚主体资格及处罚程序均无争议，本案争议的焦点在于：澧县房管局能否以凌云公司为行政处罚相对方作出行政处罚决定；凌云公司是否实施了“一房二卖”、“售后包租”的违法行为。
澧县房管局应当以凌云公司为行政处罚相对方。
凌云公司书面委托罗华林为该公司澧县分公司“金利商城”项目的负责人、全权代理人，并在授权委托书中明确了罗华林有权就“金利商城”项目对外签订商品房买卖合同，因此，罗华林以凌云公司名义与龚妮丽等人签订商品房买卖合同的行为是履行职务的行为，该行为所产生的后果应由凌云公司承担，凌云公司有权对罗华林履行职务情况进行监督、制约，而凌云公司对罗华林的履职情况疏于监督、管理，因此，澧县房管局以凌云公司为行政处罚相对方是正确的。
二、凌云公司“一房二卖”、“售后包租”的违法事实清楚。
凌云公司于2009年11月23日，将“金利商城”105号房卖给周翔后，又于2011年4月29日该房卖给谭建新。该公司于2010年8月2日，将“金利商城”217号房卖给曹龙后，又于2011年4月29日将“金利商城”217号房卖给谭建新。该公司于2010年2月22日，将“金利商城”107、108号房卖给龚妮丽后，又分别于2010年9月30日、2011年6月30日将107号房卖给刘辉，108号房屋卖给林德矿、胡小英。凌云公司在“金利商城”项目竣工验收前，于2009年10月29日与谢朝权、廖秋霞就“金利商城”233号房签订《门面合作经营合同》，于2010年2月22日与龚妮丽就“金利商城”107、108号房签订《门面合作经营合同》。由此可见，凌云公司在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品再行销售给他人和采取售后包租方式销售未竣工商品房的违法事实清楚，违反了《商品房销售管理办法》（建设部第88号令）第十条、第十一条第二款的规定。凌云公司辩称：“常德市中级人民法院（2013）常民一撤字第14号民事裁定书已认定罗华林与龚妮丽等人签订的《商品房买卖合同》以及《门面合作经营合同》上加盖的‘常德市凌云城建综合开发有限公司销售专章’系罗华林伪造，罗华林的行为是其个人行为，其以凌云公司名义与龚妮丽等人签订的合同是无效的合同。”本院认为，凌云公司的该项辩解意见不能成立。首先，凌云公司已书面委托罗华林为该公司澧县分公司“金利商城”项目的负责人、全权代理人，并在授权委托书中明确了罗华林有权就“金利商城”项目对外签订商品房买卖合同，其与龚妮丽等人签订合同的行为是职务行为。其次，在罗华林与龚妮丽等人签订的《商品房买卖合同》上加盖了罗华林本人的私章，即使《商品房买卖合同》上加盖的‘常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章’系罗华林伪造，也不影响合同的效力。最后，已经生效的湖南省高级人民法院（2012）湘高法行终字第75号行政判决书、湖南省澧县人民法院的（2012）澧刑初字第254号刑事判决书均未认定“常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章”系伪造。
综上所述，被上诉人澧县房管局对上诉人凌云公司作出的澧房罚字（2011）第1号行政处罚决定程序合法、事实清楚应予维持。原审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律、法规正确，应予维持。上诉人凌云公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人常德市凌云城建综合开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 遥
审 判 员 王继春
审 判 员 曾丰琪
二〇一四年九月二十九日
代理书记员 黄 莺
附：本判决引用的相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉；维持原判；
（二）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。