北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9218号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市顺义食品总厂，住所地北京市顺义区新顺东街路南。
法定代表人：闫岩，经理。
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金街生活消费品市场中心，住所地北京市顺义区府前中街路南。
法定代表人：杨东燕，经理。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：宁井红，女，1971年2月27日出生，北京思泰华商贸公司职员。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：贾海鹏，北京颐合中鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京林吉建筑装饰装璜有限公司，住所地北京市顺义区物流园八街9号院6号楼3层301室。
法定代表人：宋闯，经理。
委托诉讼代理人：李长岗，北京首润律师事务所律师。
上诉人北京市顺义食品总厂（以下简称顺义食品厂）、北京金街生活消费品市场中心（以下简称金街消费品中心）因与被上诉人北京林吉建筑装饰装璜有限公司（以下简称林吉公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初18823号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人顺义食品厂、金街消费品中心之共同委托诉讼代理人宁井红、贾海鹏，被上诉人林吉公司之法定代表人宋闯、委托诉讼代理人李长岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顺义食品厂、金街消费品中心上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持顺义食品厂、金街消费品中心请求确认《房屋有偿使用合同》及补充协议继续履行的合同期限至2019年8月19日止（超过20年部分无效）的诉讼请求；2.诉讼费由林吉公司承担。事实及理由：顺义食品厂、金街消费品中心因与林吉公司之间履行《房屋有偿使用合同》产生争议，以租赁合同纠纷为案由向一审法院立案。一审法院在没有释明的情况下直接变更案由为合资、合作开发房地产合同纠纷，其结果导致本案认定事实和判决结果的错误。一、针对本案争议，顺义食品厂、金街消费品中心与林吉公司之间唯一的法律文件依据为《房屋有偿使用合同》及补充协议，无论从合同条款还是实际履行情况分析，均不具有合资、合作开发房地产的性质，因此一审法院案由认定错误，认定事实错误。构成合资、合作开发房地产合同纠纷的前提，应是双方签订的合同内容具有以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。而本案争议的合同内容完全没有相关约定，是典型的房屋租赁合同。二、涉案《房屋有偿使用合同》及补充协议从合同名称及内容上看，都是典型的租赁合同。因此顺义食品厂、金街消费品中心主张确认《房屋有偿使用合同》及补充协议继续履行的合同期限至2019年8月19日止（超过20年部分无效）的诉讼请求应予支持。双方签订《房屋有偿使用合同》的时间是1999年8月18日，当时的《中华人民共和国经济合同法》未对租赁合同的租赁期限作出规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条的规定，应当适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，双方签订的《房屋有偿使用合同》及补充协议中租赁期限超过20年的部分无效。
林吉公司辩称：同意一审判决，不同意顺义食品厂、金街消费品中心的上诉请求。1.本案案由为合资、合作开发房地产合同纠纷。顺义食品厂、金街消费品中心与林吉公司在涉诉地块曾经有三个合同、涉及三块土地，前两块土地纠纷以诉讼的形式解决，案由均是合资、合作开发房地产合同纠纷。双方是合作关系，本案不是租赁合同纠纷，涉诉地块在（2013）顺民初字第11871号民事判决中确认案由也是合资、合作开发房地产合同纠纷，一审法院对案由的认定正确，事实认定也正确，林吉公司服从一审判决，请求二审法院予以驳回。2.关于共担风险、共享利润问题。从整体上看，顺义食品厂、金街消费品中心要启动金街市场，林吉公司对涉诉地块进行了投资。从局部看，顺义食品厂、金街消费品中心都有巨大的商业利益，而且林吉公司也支付了拆迁使用费。顺义食品厂、金街消费品中心是开发商业街，其利润非常可观，涉诉房屋变成了整体开发是有整体效果的。综合来看应该是双方共担风险、共享利润。
顺义食品厂、金街消费品中心向一审法院起诉请求：1.顺义食品厂、金街消费品中心与林吉公司于1999年8月18日签订的《房屋有偿使用合同》及2001年2月20日签订的《房屋有偿使用合同补充协议》中部分内容因政府规划、占用无法继续履行，于判决生效之日起部分解除（剩余部分为598.24平方米）；2.上述《房屋有偿使用合同》及补充协议部分解除后，确认继续履行的合同期限至2019年8月19日止（超过20年部分无效）；3.诉讼费由林吉公司负担。
林吉公司向一审法院反诉请求：1.将原审案由变更为合资、合作开发房地产合同纠纷；2.顺义食品厂、金街消费品中心返还被侵占部分土地的土地使用费、拆迁损失费违约金916734元以及上述款项自1999年8月20日起至给付日止同期银行贷款利率的利息。3.诉讼费由顺义食品厂、金街消费品中心承担。
一审法院认定事实：2013年，林吉公司作为原告诉被告顺义食品厂、金街消费品中心、顺义供销社合资、合作开发房地产合同纠纷一案，案号为：（2013）顺民初字第11871号。在该案中，林吉公司诉称为“1999年8月6日、1999年8月18日、2001年2月20日，被告顺义食品厂、金街中心与原告林吉公司签订协议书，约定在金街市场工程改造后，双方共同开发经营北京金街生活消费品市场，市场的主要部分归被告经营，涉诉协议所涉及的房屋和场地交由原告经营和管理。被告还承诺允许原告与第三方合作经营。协议签订后，原告与第三方国泰大厦签订了合作协议。2007年8月23日，因金街市场进行商业改扩建，在双方就改扩建相关问题未达成一致意见的情况下，三被告用暴力手段强行拆除了原告的房屋，被告的违约行为给原告带来了巨大的经济损失。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院要求判令：三被告赔偿原告因拆除原告房屋（四层楼房）致使原告无法继续出租造成的损失共计7971.6万元（费用计算方法：房屋面积800平方米，租金按照6.5元每平方米每日计算至合同结束，6.5元×800平方米×365天×42年=7971.6万元）；案件受理费由被告承担”。
在（2013）顺民初字第11871号民事案件中，法院经审理查明如下事实：“1999年，顺义食品厂对厂址进行改造，开办北京顺义金街综合市场。2002年12月25日，顺义食品厂设立金街中心，经营范围包括承办北京金街生活消费品市场等。2002年12月底，北京顺义金街综合市场变更名称为北京金街生活消费品市场。2003年，北京金街生活消费品市场的主办单位由顺义食品厂变更为金街中心。现顺义食品厂已经不实际经营。另查一，1999年8月18日，北京金街综合市场作为甲方与乙方林吉公司签订《房屋有偿使用合同》，内容为：经过甲、乙双方共同充分协商本着发挥各自优势，平等互利的原则，决定由甲、乙双方投资，决定开发利用北京顺义金街市场，开发经营商业、服务业及其它在金街市场内开办的经营项目，为了明确甲、乙双方的权利义务，自愿签订土地房屋有偿使用合同。条款如下：一、甲方责任。1.甲方将自己所属的顺义区府前街以金街市场内北头西侧（原聚合园美食城）现有的平房（结构、砖瓦、水泥）21间，该房建筑面积724平方米，房屋场地1155平方米（详见附件平面图），及院内水、电、暖设施提供给乙方有偿使用，搞商业、服务业、经营及开发各种服务项目；2.甲方同意在合同期限内，经有关部门批准对原有的房屋进行合理改造和扩建（向前扩4米）。甲方协助乙方办理房屋翻建、改造的有关手续，其各种费用由乙方支付；3.在合同期限内，甲方于1999年8月10日向乙方移交提供的房屋和场地。甲方保证乙方经营期间及翻建改造扩建房屋期间的水、电、暖的供应。其供应限量为水1000吨每月、电50千瓦、暖724平方米。二、乙方责任。1.乙方在合同期内经甲方同意对甲方提供的房屋、场地进行改造、翻建和扩建，其全部费用由乙方自负。2.在合同期限内，乙方有权合法、合理并依本合同的约定经营开发利用房屋和土地，自主经营、自负盈亏及经营其它项目，自己负责办理经营范围项目的有关手续。3.在签订合同时，乙方必须支付给甲方的房屋有偿使用费人民币130万元。上述费用乙方于1999年8月20日付清。（乙方用金街市场工程改造款抵顶土地有偿使用费）。4.乙方在合同期限内负责对自己经营的房屋装修、设备、流动资金和扩建房屋及相关设施的全部费用的投入……。三、合同期限。此合同期限共50年，自1999年8月20日起至2049年8月19日……。五、违约责任。合同一经签订，双方必须认真遵守，如任何一方无故违约，罚违约金200万元，并赔偿因此给对方造成的实际经济损失。六、财产处理。合同期满或中止，地上建筑物（不动产）及财产无偿归甲方所有。地面上可动资产（动产）及财产无偿归乙方所有。七、在合同履行期间，如遇有政府规划和不可抗力造成经济损失，甲、乙双方各自负其责，就有关问题双方可另行协商，如国家补偿的费用，房屋补偿归乙方所有，土地补偿归甲方所有……。该协议底部盖有北京顺义金街综合市场、林吉公司的公章。顺义食品厂盖章确认，该合同经北京市顺义区公证处公证。在该公证书中还有一北京顺义金街综合市场与林吉公司于1999年8月6日签订的协议书，内容为：甲方：北京顺义金街综合市场（原北京市顺义食品厂），乙方：林吉公司。经双方充分协商，就甲方解除与郝某租赁协议事宜达成如下协议：一、经乙方提议，双方通过协商，甲方于99年8月7日前解除与郝某租赁协议。二、甲方因解除与郝某租赁协议而赔偿郝某的违约金搬迁费等总额105万元，全部由乙方承担，乙方在99年8月4日前将105万元足额交付甲方。三、原郝某租赁协议标的由甲、乙双方合作开发，由乙方确定项目并投资进行的承包经营。1999年8月18日，顺义食品厂与林吉公司再次签订一份《房屋有偿使用合同》，合同内容与林吉公司与北京金街综合市场签订的《房屋有偿使用合同》内容一致。上述合同涉及国有土地登记的使用人为北京市顺义区供销合作联合社，使用证号为京顺国用（2002初）字第0044号，登记日期为2002年9月20日。房屋登记的所有权人为北京市顺义食品厂，房屋所有权证号为顺集字第XXXX号，登记日期为1989年5月25日。1999年8月20日，顺义供销社出具《证明》，载明：顺义区供销合作社同意其下属单位北京顺义金街综合市场，现有座落在市场西北侧平房21间，其建筑面积724平方米，场地1155平方米。其房屋产权均属于顺义金街综合市场所有（原顺义食品厂权属）。同意该单位同北京林吉建筑装饰装璜有限公司签订房屋有偿使用合同。对上述合同，林吉公司主张签订《房屋有偿使用合同》的主体是北京顺义金街综合市场、顺义食品厂和林吉公司，因涉诉土地的登记使用权人为顺义供销社，且顺义供销社对签订该协议同意且认可，故顺义供销社也应为适格的被告；又因北京顺义金街综合市场后变更为北京金街生活消费品综合市场，而该单位的主办单位由顺义食品厂变更为金街中心，所以金街中心亦为适格被告。三被告称该合同相对方是顺义食品厂和林吉公司，且现合同已无法履行。就《房屋有偿使用合同》中约定的130万元房屋有偿使用费如何支付，三被告提交了两张发票证实已用金街大市场工程改造款进行了抵顶。两张发票显示2000年3月2日，北京四通建设工程总公司林吉建筑公司为“金街大市场”开具130万元工程款的发票，同月，顺义食品厂向林吉公司开具了交占地费130万元的发票。林吉公司对此表示认可。2001年2月20日，顺义食品厂与林吉公司签订《〈房屋有偿使用合同〉补充协议》，载明：1999年8月18日，双方以友好协商签订了《房屋有偿使用合同》，甲方已将房屋724平方米及场地1155平方米交由乙方使用。在甲方协助下，乙方已将房屋进行了翻建和改造。现双方经协商，对乙方正在使用的房屋和土地达成补充协议如下：1.甲方同意在合同期限内，经有关部门批准，乙方可在所使用的场地范围内增建建筑物。甲方应协助乙方办理有关建筑审批手续，其各种费用由乙方支付。2.乙方在所使用的场地范围内改造和增建建筑物，全部费用乙方自负。3.经甲乙双方协商一致，本合同方可中止履行。4.在合同履行期间，非遇政府为公益目的征用土地和不可抗力发生致合同不能履行时，本合同不解除。政府征用土地的，房屋和经营损失的补偿归乙方所有，土地补偿归甲方所有。2002年3月26日，顺义食品厂（甲方）与林吉公司（乙方）签订《土地买卖协议》，约定：甲乙双方经友好协商，甲方愿将食品总厂内北头西侧（原聚合园美食城）平房21间，建筑面积724平方米，房屋场地1155平方米，卖给乙方，在独立自主互利互惠共同发展的基础上，达成如下协议：1.甲方愿将房屋场地1879平方米的土地卖给乙方，协商价格每平方米1250.67元。合计金额235万元。2.乙方交清房价款后，甲方将食品总厂内北头西侧（原聚合园美食城）1879平方米的国有土地交给乙方。3.在甲方的协助下，由乙方办理土地过户转移变更手续。手续齐全后，再由乙方申请办理土地出让手续。4.付款时间：99年8月付清。林吉公司称签订《土地买卖协议》就是为了将土地使用权过户给林吉公司，但最终因一些原因没有变更成功。《土地买卖协议》中所说的金额235万元实际上指的是1999年8月6日北京顺义金街综合市场与林吉公司签订《协议书》中约定林吉公司需要支付的105万元和1999年8月18日北京顺义金街综合市场、顺义食品厂与林吉公司签订《房屋有偿使用合同》中约定的林吉公司应支付的130万元房屋有偿使用费。三被告对《土地买卖协议》表示该协议实际的签订日期是2002年9月，因协议所涉土地属于顺义供销社而非顺义食品厂，性质属于划拨土地，故上述协议应属无效……另查三、2004年，顺义区政府制定《顺义区商业规划（试行）》，该规划包括《房屋有偿使用合同》所涉及房屋和场地在内的区域建设“金街商业街”。2006年，顺义区政府将商业中心区金街片区改造工程列为2007年拟实施的重点建设工程，并决定采取联合入市方式进行市场化运作，预计2007年4月份启动，2008年11月底前完成。2007年8月15日，顺义区政府要求金街商业区改造项目由供销社具体负责，“必须在2007年9月底前完成拆除工作，达到场地平整条件”。2007年3月2日，金街中心、顺义食品厂向宋自林发出《通知》，该通知写明：“根据顺义区政府关于2007年对金街综合市场改造规划的安排，为配合区政府实施这一重点工程，特向全体商户告知，金街市场将于2007年4月5日全面停水、停电。望全体商户接此通知后，积极配合做好各项搬迁撤离工作。届时对于涉及租赁合同内容的相关事宜协商解决。2007年8月24日，《房屋有偿使用合同》所涉及房屋被拆，场地被占用。2008年11月14日，北京市国土资源局顺义分局向顺义区人民政府发的京国土顺[2008]151号关于收购顺义区府前中街商业金融项目的请示中，载明“顺义区府前中街商业金融项目（金街改造项目）位于顺义区府前中街，占地面积53445平方米，用地性质为商业金融。该项目宗地内有北京市顺义区供销合作联合社、北京渔阳兴顺房地产开发公司等六个产权单位，目前供销社已经出资，将宗地内产权单位给予补偿并完成拆迁、拆除工作，宗地已达到自然平整……建议由区土地储备中心与宗地内的产权单位签订《收购协议》，鉴于供销社已先行对宗地内的产权单位完成了拆迁补偿工作，所以区土地储备中心支付收购款的方式为待交易结束，且竞得人将补偿费支付给区土地储备中心到账后，区土地储备中心再将405647009.57元支付给供销社，不再向其他产权单位支付收购款，具体支付方式另行约定。2008年，北京市土地整理储备中心顺义区分中心将顺义供销社享有使用权的涉诉土地收购。庭审中，顺义供销社认可涉诉土地地上物的拆迁拆除补偿费、土地平整费、规划评估等工作所发生的费用均由其领取，且与收购方约定就收购土地签订的有关协议、合同及相关权力自动终止，并保证在收购土地时，在收购土地范围内的土地和房屋及其他地上附着物未设定任何抵押、留置或其他担保措施，无任何被司法机关查封、冻结等情形，没有转让、出租行为，无出租入股或其他合作，没有任何权属纠纷，宗地交付后，如果有未向收购方披漏或者未解决而留存及与交付前有关的债务及纠纷，由顺义供销社继续承担或负责解决……另查四、2010年，林吉公司将顺义供销社、顺义食品厂、金街中心作为被告诉至法院，称2007年8月24日，金街市场进行商业改扩建，在相关问题未达成一致意见的情况下，顺义供销社、顺义食品厂、金街中心强行拆毁了公司所建部分房屋，占用了公司所建消防蓄水池，公司虽多次与其协商，但其拒不停止侵权行为。故要求判令：被告停止在林吉公司经营管理的场地上施工，并将侵占的房屋、场地、消防水池、停车场恢复原状。后北京市平谷区人民法院作出（2010）平民初字第5504号民事判决书驳回了林吉公司的诉讼请求。后林吉公司上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）。二中院经审理后认为林吉公司明确其以侵权为由提起本案诉讼，但根据其提供的证据，不能证实涉案房屋、场地系被市场中心、顺义供销社、顺义食品厂拆除。对此其应承担相应的后果。现林吉公司要求市场中心、顺义供销社、顺义食品厂停止在涉诉的场地上施工，并将房屋、场地、消防水池、停车场恢复原状，缺乏依据，法院难以支持……因涉案房屋、场地被拆除产生的损失问题，可另行解决。2011年8月，二中院做出（2011）二中民终字第14985号民事判决书，驳回上诉，维持原判。”
2015年9月18日，顺义法院作出（2013）顺民初字第11871号民事判决书判决“一、被告北京市顺义食品总厂、北京市顺义区供销合作联合社、北京金街生活消费品市场中心共同赔偿原告北京林吉建筑装饰装璜有限公司损失八百五十万元，于本判决生效后三十日内执行；被告北京市顺义食品总厂、北京市顺义区供销合作联合社、北京金街生活消费品市场中心对前述债务承担连带清偿责任；二、驳回原告北京林吉建筑装饰装璜有限公司其他诉讼请求”。上述判决现已发生法律效力。
另查，顺义食品厂、金街消费品中心提交的北京市顺义区人民政府2011年12月26日出具的《国有土地使用证》〔编号为京顺国用（2011）划第×号〕记载：土地使用权人为北京市顺义区供销合作联合社，座落为顺义区府前中街南侧，地号为×，图号为I-6-8-【16】，地类（用途）为商业服务业，使用类型为划拨，使用权面积为598.24㎡，其中独用面积598.24㎡。
庭审中，顺义食品厂、金街消费品中心称现北京市顺义区供销合作联合社享有的土地使用权面积为598.24㎡，其他土地使用权已经于2009年3月26日由北京顺桥房地产开发有限责任公司取得，故其与林吉公司签订的《房屋有偿使用合同》及补充协议应部分解除，仅剩余598.24㎡可继续履行；林吉公司不认可顺义食品厂、金街消费品中心关于剩余部分为598.24㎡的陈述，认为剩余部分应为965㎡，虽然部分土地已经变更登记，不是在顺义食品厂、金街消费品中心名下，但现在的土地使用权人与顺义食品厂、金街消费品中心存在关联关系，顺义食品厂、金街消费品中心仍是该地块的实际控制人，故剩余部分965㎡应按照合同约定继续履行。
上述事实，有双方当事人陈述、（2013）顺民初字第11871号民事判决书、国有土地使用证等证据在案佐证，可作为认定案件事实之依据。
一审法院认为：第一，关于涉案《房屋有偿使用合同》及补充协议应否部分解除问题。因《房屋有偿使用合同》及补充协议涉及的土地、房屋确实因政府规划被征用或拆除，故《房屋有偿使用合同》及补充协议签订以后客观情况发生了重大变化，继续履行原合同亦不能实现合同目的，故顺义食品厂、金街消费品中心请求变更涉案《房屋有偿使用合同》及补充协议并无不当，法院予以支持。顺义食品厂、金街消费品中心称现北京市顺义区供销合作联合社享有的土地使用权面积为598.24㎡，并提供《国有土地使用证》佐证，虽林吉公司辩称剩余部分土地面积应为965㎡，但其未提交相关证据予以证明，法院不予采信，故双方应以《国有土地使用证》记载的面积及宗地图继续履行《房屋有偿使用合同》及补充协议。
第二，关于涉案《房屋有偿使用合同》及补充协议履行期限问题。顺义食品厂、金街消费品中心主张双方存在租赁关系，合同履行期限最长应为20年，超过20年的部分无效，法院（2013）顺民初字第11871号民事案件中涉及的《房屋有偿使用合同》及补充协议与本案相同，该案案由系合资、合作开发房地产合同纠纷，且从涉案《房屋有偿使用合同》及补充协议的内容来看，双方存在合资、合作关系，并非租赁关系，故涉案《房屋有偿使用合同》及补充协议继续履行部分的履行期限应依照合同的约定，故顺义食品厂、金街消费品中心请求确认继续履行的合同期限至2019年8月19日止的诉讼请求无法律及事实依据，法院不予支持。
第三，关于林吉公司反诉主张的返还被侵占部分土地的土地使用费、拆迁损失费违约金916734元以及利息问题。因涉案《房屋有偿使用合同》及补充协议已经部分变更，涉案土地面积确实减少，故顺义食品厂、金街消费品中心应返还林吉公司无法使用土地部分的费用，因涉案土地系因政府征收所致，并非顺义食品厂、金街消费品中心原因，故林吉公司主张的违约金、利息，法院不予支持。关于应返还的具体数额，法院将根据合同约定的履行期限、合同标的额、涉案土地被征用时间及被征用面积等酌情确定。
综上，一审法院判决：一、确认北京市顺义食品总厂（原北京市顺义县食品总厂）、北京金街生活消费品市场中心（原北京顺义金街综合市场）与北京林吉建筑装饰装璜有限公司于1999年8月18日签订的《房屋有偿使用合同》以及北京市顺义食品总厂（原北京市顺义县食品总厂）与北京林吉建筑装饰装璜有限公司于2001年2月20日签订的《房屋有偿使用合同补充协议》涉及的土地面积按照《国有土地使用证》〔编号为京顺国用（2011）划第×号〕记载的土地面积（598.24㎡）及宗地图继续履行，超过上述面积的部分解除；二、北京市顺义食品总厂、北京金街生活消费品市场中心返还北京林吉建筑装饰装璜有限公司九十一万六千七百三十四元，于判决生效之日起七日内履行；三、驳回北京市顺义食品总厂、北京金街生活消费品市场中心其他诉讼请求；四、驳回北京林吉建筑装饰装璜有限公司其他反诉请求。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人，承租人最主要的义务是按照约定交付租金。合资、合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。在一方以资金为投入，另一方以土地使用权为投入的合作开发房地产合同中，双方当事人的真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作。合资、合作开发关系的成立必须具备三个法定条件：一是共同投资，即合作方以包括土地、资金等作为资本，投入到合作项目之中；二是共享利润，即合作各方对合作开发建设的利润按约定比例共同分配利益；三是共担风险，即合作各方不仅仅享有对合作项目的利润分配，更要按照约定比例承担合作项目的经营风险及不利后果。本案中，根据《房屋有偿使用合同》、《房屋有偿使用合同补充协议》的约定，顺义食品厂、金街消费品中心将座落在市场西北侧平房21间，建筑面积724平方米，房屋场地1155平方米及院内水、电、暖设施提供给林吉公司有偿使用，房屋有偿使用费130万元，期限50年，自1999年8月20日至2049年8月19日止。虽然约定“双方本着发挥各自优势，平等互利的原则，决定由甲、乙双方投资，决定开发利用北京顺义金街市场，开发经营商业、服务业及其它在金街市场内开办的经营项目”，但并无双方共同投资、共担风险、共享利润的任何约定，也没有合资、合作开发房地产的用词。从其实质内容分析，不符合合资、合作开发房地产合同的要件。从实际履行来看，顺义食品厂、金街消费品中心仅收取固定数额的租金，并未与林吉公司有合资、合作开发房地产的行为。因此，《房屋有偿使用合同》、《房屋有偿使用合同补充协议》的法律性质应为租赁合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条的规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。另根据该法第四百二十八条的规定，本法自1999年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》自1999年3月15日通过至1999年10月1日施行有长达6个半月的过渡时期，社会公众具有知晓合同法内容的机会，而且合同当事人也有学习和了解合同法的义务，在合同法颁布以后实施以前成立的合同，当事人已经考虑了合同法的因素。本案中，双方当事人在合同法实施以前签订《房屋有偿使用合同》，但应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。《房屋有偿使用合同》虽然约定了租赁期限为50年，亦系双方真实意思表示，但违反了合同法关于租赁期限的强制性规定，超过20年的部分当属无效。认定20年的有效期起算时间也是从合同法实施日起计算，而不是租赁合同的起租日开始计算。《房屋有偿使用合同补充协议》是《房屋有偿使用合同》的从合同，因此涉案《房屋有偿使用合同》、《房屋有偿使用合同补充协议》的租赁期间超过2019年10月1日的部分应属无效。
综上所述，顺义食品厂、金街消费品中心的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初18823号民事判决第一项、第二项；
二、撤销北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初18823号民事判决第三项、第四项；
三、北京市顺义食品总厂（原北京市顺义县食品总厂）、北京金街生活消费品市场中心（原北京顺义金街综合市场）与北京林吉建筑装饰装璜有限公司于一九九九年八月十八日签订的《房屋有偿使用合同》以及北京市顺义食品总厂（原北京市顺义县食品总厂）与北京林吉建筑装饰装璜有限公司于二○○一年二月二十日签订的《房屋有偿使用合同补充协议》超过二○一九年十月一日的部分无效；
四、驳回北京市顺义食品总厂、北京金街生活消费品市场中心的其他诉讼请求；
五、驳回北京林吉建筑装饰装璜有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费70元，由北京林吉建筑装饰装璜有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费6484元，由北京市顺义食品总厂、北京金街生活消费品市场中心共同负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费70元，由北京林吉建筑装饰装璜有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
审 判 员 玄明虎
审 判 员 江 惠
二〇一八年八月二十日
法官助理 李 君
书 记 员 祖志贤