辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民再92号上诉人(原审原告)：张义龙。委托诉讼代理人：李丹，大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：郑德海，北京大成（大连）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大连金潮房地产开发有限公司。法定代表人：孙万贵。上诉人张义龙与被上诉人大连金潮房地产开发有限公司（以下简称“金潮公司”）确认合同有效纠纷一案，辽宁省普兰店市人民法院于2013年10月23日作出（2013）普民初字第4318号民事判决。该判决发生法律效力后，经该院审判委员会讨论决定，于2015年11月25日作出（2015）普立二民监字第5号民事裁定，再审本案。大连市普兰店区人民法院于2016年7月21日作出（2015）普民再初字第13号民事判决。张义龙不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张义龙及其委托代理人李丹、郑德海到庭参加诉讼，被上诉人大连金潮房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张义龙上诉请求：撤销大连市普兰店区人民法院（2015）普民再初字第13号民事判决，改判确认案涉协议有效。事实和理由：1.上诉人与被上诉人之间签订的《预售公建网点协议》，系双方真实意思表示，上诉人已按约定交付房款，被上诉人亦交付房屋，上诉人已实际入住该房屋，且案涉网点系被上诉人经政府相关机关审批开发建设的，其享有该网点的所有权和处分权，故应认定该协议合法有效，一审判决以被上诉人未取得商品房预售许可证为由认定案涉协议无效是错误的；2.案涉协议签订于2012年3月20日，而普兰店市城乡规划建设局是在2015年2月5日出具证明禁止大连某成房地产开发有限公司（以下简称“某成公司”）出售房屋，故该证明时间在协议之后且通知对象是某成公司，对被上诉人金潮公司没有约束力，不影响案涉协议的有效性；3.上诉人与被上诉人签订《预售公建网点协议》后，双方都没有对该协议的有效性提出过质疑，并且所有购房者同被上诉人进行的房屋买卖行为，都是采取这种形式，如法院认定该预售协议无效，将损害合法购房者的权益；4.案涉《预售公建网点协议》不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该协议不是商品房预售合同，应为商品房预约合同，一审判决认定事实错误。被上诉人大连金潮房地产开发有限公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。张义龙向一审法院起诉请求：请求法院确认原、被告之间签订的《预售公建网点协议》有效。一审法院认定事实：2012年3月20日，原、被告之间签订《预售公建网点协议》，约定被告开发的影前二期续建工程项目金潮花园，计划于2011年7月末动工，2011年末竣工，2012年4月交付使用。一、预售网点位置：普兰店市影前二期金潮花园，具体位置位于轻工市场路南，影前二期金潮12#东至西第二号网点，允许购房户张义龙购买。二、面积金额：购买网点面积为85.54平方米，单价为每平方米12000元，合计1026480元，大写：壹佰零贰万陆仟肆佰捌拾元整。三、交款时间：本协议签订后，先交付1026480元，全部交清。合同签订当天，原告交付全部购房款1026480元，被告给原告开具一张专用收款收据。该协议签订后，被告既未与原告签订商品房买卖合同，也未向原告出具商品房买卖发票。直至2013年9月27日，被告向原告交付案涉房屋的钥匙，原告进住该房屋。另查明，2015年2月5日，普兰店市城乡规划建设局出具证明，证明记载：经查询，大连某成房地产开发有限公司开发的影前二期（10#、12#、13#、16#、17#，共计5栋楼），未核发商品房预售许可证。规建局于2013年3月20日，向某成公司发出书面通知，禁止该公司进行房屋销售。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售须取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。原审原告虽与原审被告签订了预售公建网点协议，但原审被告并未取得该项目的商品房预售许可证明，故双方签订的预售协议因违反法律的强制性规定而无效。至于原审原告所称市规建局发出的禁止销售通知是在其与原审被告签订预售合同之后，且系针对大连某成房地产开发有限公司的并非针对本案原审被告，不应影响其与原审被告签订的预售合同的有效性，规建局何时发出禁止销售通知以及向谁发出禁止销售通知均不是预售合同有效与否的条件，故该主张于法无据，不予支持。综上，原一审认定预售公建网点协议有效属认定事实有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销（2013）普民初字第4318号民事判决；二、原审原告张义龙与原审被告大连金潮房地产开发有限公司于2012年3月20日签订的《预售公建网点协议》无效。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院二审认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得损害社会公共利益。本案系确认合同效力纠纷案件，关于合同的效力，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案争议合同为《预售公建网点协议》，该协议出售的房屋为普兰店市影前二期金潮花园12#东至西第二号网点，根据普兰店市城乡规划建设局出具的证明记载，金潮花园12#房屋未取得商品房预售许可证，庭审中上诉人张义龙对上述事实均予以认可，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉《预售公建网点协议》因未取得商品房预售许可证应为无效，上诉人主张确认该合同有效没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张的合同已经履行完毕，并已实际入住及规建局向某成公司下发的禁止房屋销售通知对金潮公司没有约束力的上诉理由，本院认为，案涉协议是否履行及通知是否向金潮公司下发均不能否认案涉房屋未取得商品房预售许可证的事实，亦不能成为确定合同效力与否的条件，故上诉人的该项上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。关于上诉人主张案涉《预售公建网点协议》不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该协议不是商品房预售合同，应为商品房预约合同的上诉理由，本院认为，首先，从名称来看，案涉《预售公建网点协议》中“预售”二字已经能够证实案涉协议为商品房预售合同，而非商品房预约合同；其次，从内容来看，案涉《预售公建网点协议》涉及了房屋的位置、面积、单价、交款方式等，这些内容是商品房预售合同的必备条款；最后，从协议履行来看，该协议签订后，张义龙交付全部购房款，金潮公司出具收款收据，并于2013年9月27日交付房屋，由张义龙使用至今，即双方已经完全履行该协议。综上，该协议应为商品房预售合同，而非预约合同，上诉人的该项上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市普兰店区人民法院（2013）普民初字第4318号民事判决和（2015）普民再初字第13号民事判决；二、驳回上诉人张义龙的诉讼请求。原审案件受理费100元，再审案件公告费520元，二审案件受理费100元（上诉人张义龙已预交），共计720元，由上诉人张义龙负担。本判决为终审判决。审判长  刘振喜审判员  祝 贺审判员  赵述云二〇一七年四月五日书记员  张 宁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。