北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8127号
上诉人（原审原告）：冯煜，男，1956年11月8日出生，汉族，住北京市昌平区。
被上诉人（原审被告）：北京市第一建筑工程有限公司，住所地北京市西城区右安门内大街75号
法定代表人：田文杰，董事长。
委托诉讼代理人：徐崇林，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：肖一峰，女，该公司职工。
上诉人冯煜因与被上诉人北京市第一建筑工程有限公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初8689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
冯煜上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判我一审全部诉讼请求。事实和理由：我是诉讼时才知道北京市第一建筑工程有限公司（下称一建公司）已将全部物业服务转给其下属公司，该行为没有经过我和业主大会的同意，事实上也没有增加任何服务项目，2017年以前，一建公司没有向我主张过任何权利；双方不存在事实上的物业服务合同关系。
一建公司辩称：同意一审法院判决。冯煜说的《买卖契约》约定的公共维修费用等费用与我公司主张的垃圾清运、卫生费、化粪池清掏是日常管理费用不是一回事。关于收取物业费、物业管理处向业主告知过，物业公司也有告示，冯煜与我公司对过账，应视为催交物业费。我公司从2009年开始就没有再收取过绿化和卫生费，小区内所有的物业服务都是由一家公司提供的。
冯煜向一审法院起诉请求：一建公司为我北京市西城区西便门西里6号楼4层②-4-413房屋（下称涉案房屋）出具2001年2月22日至2017年7月31日期间物业费结清的证明。
一审法院认定事实：2001年2月22日，一建公司（甲方）与冯煜（乙方）签订《房屋买卖契约》，约定甲方将涉案房屋，总建筑面积42.57平方米出售给乙方，成本价立契房价为27699元，乙方交纳公共维修基金为1107元；甲、乙双方在售房手续办理完毕后，应遵守以下规定：1.售出的单元房，其供暖费的支付，高层楼的电梯、高压水泵的有关费用，按届时北京市的政策办理。2.乙方住房内的各项维修费用(届时政策规定由单位支付的款项除外)均由乙方负担。乙方不得私自拆改房屋的结构及公共设施。楼房的共用部位，共用设施的维修费用，从公共维修基金的利息中支付，不足部分，由乙方按各自占有房屋建筑面积的比例分摊。3.乙方以成本价购买的住房，产权归个人所有，按有关政策，可依法进入市场。4.其他未尽事宜，按《北京市职工购买住宅楼房管理办法》和《北京市私有住宅楼房管理与维修办法》等有关文件执行。
2001年5月，涉案房屋的产权登记至冯煜名下，登记产权来源为房改售房。2016年12月6日，冯煜与魏青签订《存量房买卖合同》，约定冯煜以280万元价格将涉案房屋出售与魏青。
另查，一建公司于2007年1月取得物业管理企业资质证书，资质等级为叁级。2011年9月15日，一建公司发布《北京市第一建筑工程有限公司自管房屋、基地物业管理办法》，其中十七条第一款规定由一建公司物业管理分公司负责管理的职工楼房宿舍，按市政府、市房管局物业管理办法及公司规定的交费标准由承租人或购房人按时缴纳房租、供暖、水电、卫生、垃圾清运、化粪池清掏等相关物业管理费用，第五款规定凡属公司产权或已购房的转为私产的住房，均须按政策要求正常使用，如出售房产，必须通知所属物业管理处上报物业分公司审核后按相关政策、规定办理相关手续，第六款规定凡居住和使用一建公司所属，由物业管理分公司管理的房产，如需办理各种房产手续、开具各种房产证明或盖章，由物业分公司对其房产与使用人的关系及有无欠费等情况进行认真审核，确认无误后由物业管理分公司开具相关证明。第十八条规定，物业管理分公司负责组织和协调承租公房及房改房售后公用部分、公用设施的使用、维修。第二十一条规定，本办法自公布之日起开始实施。此办法未及事宜，均按有关政策和规定办理，并执行《北京市居住小区物业管理办法》和《北京市物业服务收费管理办法（试行）》等相关文件。
为证明主张的事实，一建公司提交了一建公司物业管理分公司于2011年12月31日、2013年10月16日与涉案房屋所在小区其他业主签订的两份《物业管理服务协议（多层）》（下称《协议》）。《协议》中约定，物业管理费标准的制订及收取办法，按照《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》执行，并就物业管理服务费用的负担主体及标准进行了具体约定。一建公司主张涉案房屋的物业管理收费标准应参照上述两个合同中约定的标准，即绿化费0.55元/每建筑平方米﹒年，小修费0.91元/每建筑平方米﹒年，中修费2.10元/每建筑平方米﹒年，化粪池清掏费0.30元/每建筑平方米﹒年，小区公共设施维修费1.00元/每建筑平方米﹒年，管理费2.4元/每建筑平方米﹒年，税费按物业管理费用总和的5.5%加收，上述物业管理费用合计每建筑平方米每年7.66元，另有生活垃圾清运费30元/户﹒年（代）。据此，涉案房屋每年物业管理费（含垃圾清运费）为356元。
冯煜述称，将涉案房屋出售后去居委会结清卫生费时，居委会告知不再收取卫生费，并让冯煜去一建公司处开具证明。一建公司以冯煜未交清物业费为由拒绝出具结清证明，双方由此涉诉。法院组织双方当事人进行协商，但双方当事人各持己见。
一审法院认为，一建公司具有物业管理企业资质，一建公司物业管理分公司为一建公司的分支机构，其从事民事活动产生的权利义务由一建公司承担。结合现有证据及冯煜的诉讼主张，可以认定一建公司为涉案房屋所在小区的物业管理企业。一建公司虽未与业主冯煜签订书面的物业服务合同，但双方已经形成事实上的物业服务合同关系。冯煜要求一建公司出具物业费结清证明，属于一建公司的职责范围。一建公司发布的《北京市第一建筑工程有限公司自管房屋、基地物业管理办法》第十七条第六款规定也明确了一建公司对于开具结清证明有审核有无欠费的权利。本案中，冯煜要求开具2001年2月22日至2017年7月31日期间物业费结清的证明，一建公司抗辩称冯煜仍欠缴2010年至2017年期间的物业费，庭审中冯煜自认尚未向一建公司缴纳2010年至2017年期间的物业费，因此，本案的争议焦点为冯煜是否为2010年至2017年期间的物业费的适格缴纳主体。
涉案房屋为房改房，房改房物业管理服务关系有其历史原因，涉及民生和稳定问题，故应遵循北京市相关文件的规定。《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（即京发改[2005]2662号）第八条规定，“物业服务费用由业主交纳。政府另有规定的除外。”《关于按房改出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》（即京建物[2006]30号文）规定:“《北京市物业服务收费管理办法（试行）》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位和房改购房人，仍应按《北京市物业服务收费管理办法（试行）》实施前物业服务收费水平和缴纳责任主体维持不变，其中，按房改政策出售公有住宅的单位和房改购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。”依据上述规定，一建公司未与冯煜约定过涉案房屋物业服务费用的缴纳主体，涉案房屋的物业费缴纳主体不变，即适用《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1997]第196号文）规定的由产权人与住户分别负担各自应负担的物业费项目。本案中，一建公司既是产权人，也是物业管理人，产权人负担的项目应由一建公司自行负担，一建公司不得以产权人负担项目未结清为由拒绝为冯煜出具物业费结清证明。庭审中冯煜认可未缴纳涉案房屋2010年至庭审期间的物业费，也无证据证明冯煜已经付清了涉案房屋住户个人应负担物业费项目，故对冯煜的诉讼请求法院不予支持。冯煜可待住户个人所负担物业费项目结清后，再向一建公司主张相关权利。冯煜关于一建公司未公布过物业费收支情况以及一建公司应赔偿其两倍物业费的主张，与本案不属同一法律关系，法院不予审理，冯煜可另案解决。据此，一审法院于2018年6月19日判决：驳回冯煜诉讼请求。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，一审法院考虑到涉案房屋为房改房，房改房物业管理服务关系有其历史原因，涉及民生社会稳定问题，故认定本案应遵循北京市相关文件的规定处理相关物业管理问题，并无不当。具体到本案，《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（即京发改[2005]2662号）第八条规定，“物业服务费用由业主交纳。政府另有规定的除外。”《关于按房改出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》（即京建物[2006]30号文）规定:“《北京市物业服务收费管理办法（试行）》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位和房改购房人，仍应按《北京市物业服务收费管理办法（试行）》实施前物业服务收费水平和缴纳责任主体维持不变，其中，按房改政策出售公有住宅的单位和房改购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。”依据上述规定，一建公司未与冯煜约定过涉案房屋物业服务费用的缴纳主体，涉案房屋的物业费缴纳主体不变，即适用《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1997]第196号文）规定的由产权人与住户分别负担各自应负担的物业费项目。本案中，一建公司既是产权人，也是物业管理人，产权人负担的项目应由一建公司自行负担，一建公司不得以产权人负担项目未结清为由拒绝为冯煜出具物业费结清证明。另因冯煜认可未交纳涉案房屋2010年至庭审期间的物业费，也无证据证明冯煜已经付清了其个人应负担物业费项目，故对冯煜要求一建公司开具物业费结清证明的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。冯煜可待其个人所负担物业费项目结清后，再向一建公司主张相关权利。
综上所述，冯煜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由冯煜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘苑薇
审判员 孟 龙
审判员 王 云
二〇一八年八月十日
书记员 耿 玉