上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民五（商）初字第143号
原告中国建设银行股份有限公司上海虹口支行。
负责人赵志勇。
委托代理人董慧芯，上海精诚海众律师事务所律师。
被告叶杨辉。
原告中国建设银行股份有限公司上海虹口支行与被告叶杨辉金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人董慧芯律师到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月8日，原告与被告叶杨辉签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定贷款人（抵押权人）为原告，借款人（抵押人）为叶杨辉，借款金额为人民币300万元，借款人借款所购买并作为抵押物的住宅用房为上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号XXX-
XXX层；借款期限为360个月，预计从2010年11月8日起至2040年11月8日止，起息日以首次放款时贷款支付凭证所载实际房款日期为准，到期日作相应调整；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调18%，该利率自起息日至贷款全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；还款方式为等额本息还款法；本合同项下贷款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；当发生借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情况的构成违约，借款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权利，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利等；抵押担保的范围包括本合同项下的贷款本金、利息、罚息以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限�诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、执行费、公告费等）等；2010年11月16日，原、被告至房地产登记部门办理了抵押房产的抵押登记，取得了《上海市房地产登记证明预告登记（预购商品房抵押）》。2010年12月1日，原告向被告发放了300万元借款。被告自2012年10月起发生拖欠。现要求被告偿还贷款本金2，905，452.39元，支付截止至2014年2月11日的欠付贷款利息、罚息225，392.59元；支付本金2，905，452.39元自2014年2月12日起至实际清偿日止按照《个人住房（商业用房）抵押借款合同》约定利率计付的利息及罚息。同时，原告要求享有对该抵押物拍卖或变卖以优先归还上述贷款和相关费用的权利。
原告为支持其诉讼请求和事实主张提交了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》、上海市房地产登记证明预告登记（预购商品房）、上海市房地产登记登记信息、贷款放行通�书、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单等证据材料。
被告叶杨辉未作答辩。
鉴于被告未到庭参加诉讼，本院对原告的陈述以及提供的证据进行审核，经查明，确认原告所述事实属实。
审理中，本院查明：上海市房地产登记册信息显示，本案所涉上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋的产权登记受理日期为2012年1月4日、核准日期为2012年1月10日，此外，该房屋还登记有抵押权人为原告、登记证明号为松XXXXXXXXXXXX、原他项权利证号为松XXXXXXXXXXXX的抵押权，债权金额为300万元，该抵押权登记的受理日期为2012年1月4日、核准日期为2012年1月10日。该房屋上其他抵押权登记的受理、核准日期或司法限制的起始日期均在2012年1月10日之后。
审理中，经原告申请，本院依法裁定冻结被告银行存款3，162，691.74元，或查封、扣押其相等价值的财产。
本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》系合同双方真实意思的表示，依法具有法律约束力。原告提供的贷款放行通知书、个人贷款支付凭证已证明其向被告发放了300万元借款。被告借款后未能按约履行还款义务显属违约，原告要求被告归还原告借款本金余额2，905，452.39元并支付相应的借款利息、罚息，理由正当，本院应予支持。对于原告要求对本案所涉房屋行使抵押权优先受偿这一诉讼请求，鉴于该房屋所涉抵押权的预告登记在房屋所有权初始登记核准当日即转为房地产抵押权登记，且该登记任何案外第三人均可通过依法查询明知，具有公示公信效力，并未损害案外第三人的合法利益，此外，原、被告签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》明确约定了抵押权的担保范围，登记簿记载的300万元仅仅是记载的债权数额，不是担保范围，抵押权担保的范围及于债权本金、利息、罚息、复利、违约金及贷款人为实现债权而发生的相关费用等，故原告要求就抵押财产享有以拍卖或者变卖所得价款优先归还上述贷款本息和实现债权费用的诉讼请求本院予以支持。被告叶杨辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告叶杨辉于本判决生效之日起10日内返还原告中国建设银行股份有限公司上海虹口支行借款本金2，905，452.39元，支付截止至2014年2月11日的欠付贷款利息、罚息225，392.59元；并支付以本金2，905，452.39元为基数自2014年2月12起至实际支付之日止按原告与被告签订的《个人住房（商业用房）�押借款合同》约定利率、罚息利率计算的利息、罚息；
二、若被告未按期履行上述付款义务，原告有权向法院申请强制执行，并与被告协议以位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋折抵，或者向法院申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告所有，不足部分由被告清偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费31，846.76元、财产保全费5，000元、公告费300元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈 丽
代理审判员 桂华乔
人民陪审员 张俊彪
二〇一四年六月三十日
书 记 员 王 潇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。