文书内容重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0109民初3458号原告：重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号投资大厦28层，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人：张映龙，总经理。委托诉讼代理人：张雪，重庆树深律师事务所律师。委托诉讼代理人：敖鸣凤，重庆树深律师事务所律师。被告：唐定均，男，汉族，1982年8月29日出生，户籍所在地四川省达县，现住四川省成都市。原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称城投公司）诉被告唐定均房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员卫珊珊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人张雪、敖鸣凤，被告唐定均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的租赁合同，被告立即向原告返还租赁房屋；2、判令被告向原告支付拖欠的租金127609.12元（暂时计算至2018年4月14日，另以250.88元/天的标准从2018年4月15日起计算至合同解除之日止，且以250.88元/天的标准支付自合同解除之日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费）；3、判令被告向原告支付因拖欠租金产生的违约金38282.74元（违约金按拖欠租金的30%计算）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更第二项诉讼请求为：要求被告支付租金130981元，并从218年7月14日起按250.88元/天的标准计算占用使用费至原告搬离并交付房屋之日止。事实和理由：2013年10月8日，原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告唐定均签订了一份《蔡家两江民居商业配套房屋（商铺）租赁合同》。合同约定原告将位于重庆市北碚区蔡家两江民居公租房项目XX路XX、XX号附XX、XX号商铺（该商铺建筑面积283.8平方米）及其设施出租给被告使用。租赁期限为5年，从被告方实际接房之日即2014年4月15日起至2019年4月14日止。其中免租期12个月。后原被告签订补充协议，约定租赁期为2014年7月15日至2019年7月14日，增加3个月免租扶持期（具体时间为2015年4月15日至2015年7月14日）。租金按照建筑面积计算，租赁期内第一、二年度的租金单价为每月25元/平方米，第三季度的租金单价为25.75元/平方米，第四季度的租金单价为26.52元/平方米，第五季度的租金单价为27.32元/平方米，以“先交租金后使用”的方式按季度预付租金，且须提前30日交纳下一季度租金，该合同还对违约责任等进行了明确约定。原告于2014年4月15日向被告交付了商铺。被告从2016年10月15日开始欠缴租金，截止2018年4月14日，商铺应收租金为220173.97元，实收租金92564.85元，被告已拖欠租金127609.12元。就被告欠租事宜，原告曾多次向被告口头及书面催收租金，但均无效果。故诉至法院维护自身利益。被告唐定均辩称：对租金的计算标准无异议，对截止2018年4月14日共拖欠租金108401.67元无异议，之后我们还一直在使用租赁房屋。我们拖欠了近一年的租金是是事实，但因为原告从2018年6月5日就断电，导致我们准备的食材全部坏掉，所以我认为从2018年6月5日起就不应该再计算租金。我不同意解除租赁合同，我们合同还没有到期，到2019年才到期，同时是因为原告的房屋存在质量问题，导致我们无法正常使用，我们才没有交租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的动产权证书、《蔡家两江名居商业配套房屋（商铺）租赁合同》、补充协议、两江名居商铺交房确认书、欠租催收通知书等书证材料等证据及原被告双方当事人在庭审中陈述，本院予以确认并在卷佐证。本院依法认定如下事实：2013年10月8日，原、被告双方签订的《蔡家两江名居商业配套房屋（商铺）租赁合同》，原告将位于重庆市北碚区XX路XX、XX号附XX、XX号商铺出租给被告，该商铺建筑面积283.8平方米，租赁期限为5年，合同上面记载的租赁期从2014年4月15日起至2019年4月14日止。租金按建筑面积计算，租赁期内租金单价为：租金按照建筑面积计算，租赁期内第一、二年度的租金单价为每月25元/平方米，即7095元/月，第三季度的租金单价为25.75元/平方米，即7308元/月，第四季度的租金单价为26.52元/平方米，即7526元/月，第五季度的租金单价为27.32元/平方米，即7753元/月，以“先交租金后使用”的方式按季度预付租金，且须提前30日交纳下一季度租金，被告唐定均在签订合同时一次性缴纳履约保证金21285元。按照合同约定，从2017年2月15日-2018年7月13日，被告唐定均尚欠租金共计130981元。因被告唐定均拖欠租金近一年，原告要求解除租赁合同起诉来院。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付约定租金。承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。唐定均作为承租人，应当按照合同约定按时缴纳租金。但被告拖欠租金的时间长达一年有余，原告城投公司根据双方签订的《蔡家两江名居商业配套房屋（商铺）租赁合同》第九条“拖欠房租累计15日以上的，甲方有权立即单方面终止合同，收回该房屋”的约定要求解除《蔡家两江名居商业配套房屋（商铺）租赁合同》，要求唐定均立即返还租赁房屋，并按合同约定计算租金至合同解除日（2018年7月13日）止的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。有关租金，双方确认2014年7月15日-2018年4月14日所欠租金108401.67元。原告主张2018年4月15日-2018年7月13日租金为250.88元/天*90天=22579.2元，共计拖欠租金130981元。被告有异议，认为原告从2018年6月5日开始断电，故此后租金不应计算。本院认为，被告一直占用使用租赁房屋，拖欠租金长达一年以上，原告在提起诉讼之后从2018年6月5日起才采用断电措施以达到促使被告主动搬离商铺的目的，根据租赁合同第九条第一款的约定，被告异议不成立，故被告唐定均应支付租金130981元，抵扣被告已缴纳的保证金21285元，被告尚欠租金109696元；从218年7月14日起按250.88元/天的标准计算占用使用费至原告搬离并交付房屋之日止。有关违约金。被告逾期支付租金，应当按合同约定支付违约金。有关被告唐定均抗辩称因原告提供的房屋存在工程问题给其经营造成的损失才没有按时支付租金，所以不同意支付违约金问题，本院认为因上述问题发生在2014年，与被告不支付租金没有直接关系，且双方已于2014年11月达成了《补充协议》，故被告以此为由不支付租金，不构成合法的抗辩理由，被告延期支付租金，应按照合同约定支付违约金。有关被告损失问题可以与原告协商或另案诉讼解决。对城投公司要求按欠付租金的30%主张违约金的诉讼请求，本院认为该违约金金额过高，酌情认定按欠付租金的10%计算违约金为10970元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告唐定均于2013年10月8日签订的《蔡家两江民居商业配套房屋（商铺）租赁合同》。二、由被告唐定均于本判决生效之日起三日内腾空、交还所租赁的重庆市北碚区XX路XX、XX号附XX、XX号商铺。三、由被告唐定均于本判决生效之日起三日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司租金109696元，并支付违约金10970元；从2017年7月14日起以250.88元／天为标准计算房屋占用费，直至将房屋交还原告为止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3618元，减半收取1809元，由被告唐定均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，在收到缴费通知后七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审判员  卫珊珊二〇一八年七月十三日书记员  潘 静