福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0203民初7797号原告：张国平，男，1954年12月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被告：苏小�，女，1984年9月12日出生，汉族，住福建省龙海市海澄镇罗坑村云****号，现住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：陈剑英，女，1960年4月2日出生，汉族，住福建省龙海市港尾镇浯屿村浯屿***号，现住福建省厦门市思明区，系苏小燕的婆婆。原告张国平与被告苏小燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案，依法适用简易程序公开审理。原告张国平、被告苏小燕的委托诉讼代理人陈剑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国平向本院提出诉讼请求：1、判令准予原告与被告解除房屋租赁合同，并判令被告立即将厦门市思明区（现门牌为××之一）四楼、五楼交还原告自行使用；2、责令被告立即将拖欠的租金交付给原告（该租金损失从2017年10月1日计�至被告实际归还承租房止）。事实和理由：座落在厦门市思明区房屋为原告所有，上世纪50年代被房改，房改期间，房屋主管部门将镇邦路90房屋四楼（面积约为50平方米）由房屋主管部门代管。1984年10月，房地产主管部门落实侨房政策，将该房屋退改，交还厦门市海沧华侨三都联谊会。退改后，由林月丽居住，双方未订立租赁合同，陈剑英不知何原因居住在讼争房，据此，厦门市海沧华侨三都联谊会曾于2017年8月31日提起物权保护纠纷诉讼，状告陈剑英。在诉讼中陈剑英称该讼争房的门牌号系××而非108号。2017年8月1日原告将讼争房屋转租给苏小燕并与其订立了房屋租赁合同，该合同约定原告将讼争房四楼、五楼出租给被告，被告每三个月向原告交付租金6600元，被告先行支付了二个月租金计人民币4400元整。基于上述原因，厦门市海沧华侨三都联谊会于2017年11月8日向贵院提出撤诉，并经贵院（2017）闽0203民初13563号裁定书准予撤诉。但撤诉后被告却未依约履行承租合同的缴款义务，经原告数次催讨后被告仍不予履行，对此，原告认为被告行为已经构成根本性违约，并通知被告解除房屋租赁合同，但被告均不予理睬。另，原告是联谊会聘请来的维护讼争房屋的人。2017年7月有签订书面的委托合同，合同约定联谊会每月按管理房屋每平方米16元的标准支付酬劳（包含维修费、水电费等维护费用）。苏小燕辩称，陈剑英及家人在讼争房屋四楼住了十几年了，是向谢亚禄承租的，有与谢亚禄签订租赁合同。房租是交给谢亚禄的，水电表是自己安装的，2006年开始的月租金是600元。谢亚禄是林月丽的阿姨，据说林月丽是三都联谊会的职工。后四楼漏水，家里有9口人居住，就于2016年搭建铁皮屋，当时左邻右舍都在搭建铁皮屋。装修连同搭建铁皮屋大概共花费8万元，其中搭建铁皮屋花费4万元。承租讼争房屋之前陈剑英及家人住在大同路，陈剑英的表弟住讼争房屋边上，是他告诉陈剑英讼争房屋出租的事。陈剑英向联谊会反映讼争房屋的情况都是通过谢亚禄，谢亚禄从2017年6月份就没再收取房租，后来三都联谊会让原告来承包讼争房屋，可能是三都联谊会领导变更了才换成原告。原告原本说按照一平方35元的标准收取房租，陈剑英表弟承租的三楼租金大概每月1500元，要是被告承租的四楼每月1500元也可同意，但是五楼自行搭盖的每月要收700元租金是不同意的。三都联谊会起诉陈剑英的时候，联谊会不承认陈剑英与张国平签订的合同，也称不认识张国平。此前交的两个月的房租给杨海燕，三都联谊会也称没有收到。因为联谊会不承认原告的身份及被告与原告签订的合同�故被告不敢再交房租给张国平。关于签订讼争合同的过程，陈剑英当时有在场，陈剑英不同意就在楼上不下去签合同。当时被告正怀孕，怕与原告发生纠纷影响胎儿，被告就与原告签订合同。7月份的确没有收租金，是对方同意的。8、9月份的租金已经交了。后因公司起诉陈剑英，法庭上公司律师称与张国平签订的合同不算，就不敢再交租金给张国平。公司起诉的案件撤诉后，原告和杨海燕要陈剑英签订一份声明，声明无偿将五楼的搭盖交给原告，陈剑英不同意，双方的矛盾就更激烈了。围绕诉讼请求，张国平提交了厦门市房地产管理局第298号文件及厦门市房地产调查登记表、厦杏侨联（1998）04号文件及厦海侨联（2005）01号文件、房屋租赁合同书和撤诉裁定书、短信、证明、厦门市海沧华侨三都联谊会出具的《通知》二份（落款时间分别为2017年4月28日和2018年4月3日）、厦门市海沧华侨三都联谊会出具的书面证明作为证据。围绕抗辩意见，苏小燕提交了（2017）闽0203民初13563号案件庭审笔录、收款收据、通知、协议书、身份证复印件、收据、照片作为证据。本院组织了证据交换和质证，对上述证据本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：厦门市思明区的产权人为厦门市海沧华侨三都联谊会（以下简称三都联谊会）。2017年4月28日，三都联谊会发布《通知》载明：“根据马来西亚槟城‘三都’联络总局提议，经厦门海沧华侨三都联谊会（原三都联络分局）董事会研究，决定将联谊会所属的位于门市思明区××、104号、108号的二楼、三楼、四楼房产统一委托专人物业管理，今决定于2017年7月1日起委托张国平先生进行物业统一管理。”三都联谊会将该《通知》张贴在厦门市思明区门口。2017年8月1日，张国平（出租方，甲方）与苏小燕（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》（以下简称讼争合同），约定：甲方将厦门市思明区4楼及5楼（以下简称讼争房屋）出租给乙方，租赁用途为居住，租赁期限自2017年8月1日至2021年7月30日，每月租金2200元；乙方应每三个月向甲方交付6600元，第二次付款应提前10日付款；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达15日以上的甲方有权提前解除合同收回房屋；甲方保证拥有此房产租赁期内100%使用权，若在租赁期内有关于此房产产权及使用权的争议，甲方负责解决；等等。讼争合同签�时案外人杨海燕陪同张国平与苏小燕进行了协商，张国平要求苏小燕将租金支付至杨海燕名下银行账户。讼争合同签订后，苏小燕依约向杨海燕名下账户支付了2017年8月、9月的租金，但数日后杨海燕将租金退回。又隔数日，苏小燕再次将2017年8月、9月的租金汇入杨海燕名下账户，此后杨海燕未再退回。2017年8月20日，三都联谊会至本院提起（2017）闽0203民初13563号物权保护之诉，诉请陈剑英返还讼争房屋、拆除顶楼违建、赔偿租金损失等。该案庭审中三都联谊会的委托诉讼代理人称：张国平未取得三都联谊会授权出租讼争房屋，三都联谊会仅授权张国平管理讼争房屋；三都联谊会不知道杨海燕，三都联谊会与杨海燕没有任何关系；谢亚禄不是三都联谊会的工作人员，三都联谊会与谢亚禄没有任何关系，三都联谊会从未授权谢亚禄出租讼争房屋。2017年11月8日，三都联谊会申请撤回该案起诉，本院裁定予以准许。2017年12月31日，三都联谊会出具《证明》载明：“经董事会研究决定，把××、104号、108号住房承包租赁给张国平先生管理，时间五年（从2016年7月至2021年6月），租赁期间可以自住或转让。”2018年4月24日，三都联谊会出具《证明》载明：“张国平于2017年8月1日与苏小燕订立了《房屋租赁合同书》，该合同书约定张国平将思明区××4楼及5楼，面积计110平方米，租赁期限从2017年8月1日至2021年7月30日，租金为每季度6600元整。对此，我会没有异议，并同意张国平的上述转租行为。今后在转租过程中产生的一切纠纷，均由张国平自行处置。”截至本案法庭辩论终结，苏小燕未支付2017年9月之后的租金，苏小燕及其家人仍居住在讼争房屋之内。本院认为，张国平与苏小燕签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，双方均应依约全面履行。苏小燕主张在签订合同时张国平有胁迫行为，但无证据证明，对其该抗辩本院不予采信。根据合同约定，苏小燕自2017年8月1日起应每三个月向张国平支付租金6600元，此后支付下季度租金应提前10日付款。迄今为止苏小燕仅支付了2017年8月、9月的租金，存在租金未付的情形，张国平据此主张解除合同。对此本院认为，苏小燕未付租金系由于存在不可归责于苏小燕的事由：首先，苏小燕按照张国平向杨海燕账户汇入的租金曾被杨海燕退回，苏小燕再次汇款后杨海燕方接收；其次，在苏小燕支付租金的情况下，三都联谊会起诉要求苏小燕搬离�争房屋，在该案庭审中三都联谊会代理人明确表示张国平没有取得转租授权。因存在上述租金退回和案外人主张权利的情况，张国平存在未依约保证苏小燕正常使用房屋的情形，苏小燕有理由怀疑张国平是否有权转租房屋，苏小燕据此停止支付租金属于依法行使抗辩权，不应认定构成违约。故对张国平关于解除合同的诉讼请求，本院不予支持。此后，张国平履行合同义务与产权人三都联谊会进行协调，并取得三都联谊会关于有权转租讼争房屋的书面追认，现苏小燕已可明确张国平有权转租房屋，其止付租金的合理事由已消失，应依约向张国平支付租金。根据合同约定，讼争房屋的租金自2017年8月1日起每三个月支付一次，由于苏小燕已支付2017年8月、9月的租金，故截至本判决作出之日苏小燕还应向张国平支付自2017年10月1日至2018年7月31日期间的租金共计22000元。综上所述，对张国平的诉讼请求，本院部分支持。应指出，此后苏小燕应当依约支付租金，否则可能构成违约导致合同解除等不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、苏小燕于本判决生效之日起十日内向张国平支付租金22000元；二、驳回张国平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费200元，张国平负担100元，苏小�负担100元，款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 郭泽喆二〇一八年七月九日代书记员 杨雅玲附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。