广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤02民终665号上诉人（原审被告）：肖章红，女，1966年10月7日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：裴文锋，广东粤北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑小侠，男，1974年1月12日出生，汉族，住广东省韶关市武江区，现住广东省韶关市武江区。被上诉人（原审原告）：李丽云，女，1965年1月12日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人肖章红因与被上诉人郑小侠、李丽云房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2017）粤0203民初591号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人肖章红的委托诉讼代理人裴文锋、被上诉人郑小侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖章红上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判肖章红无需向郑小侠支付装修款、防水补漏维修款及自来水管道改装共计59303.3元;2.判令郑小侠向肖章红支付2007年10月至今共十年涉案房屋的使用费120000元（1000元/月）。事实和理由：一、一审审判诉讼程序严重违反法律规定，本案应当发回重审。本案的审理程序从简易程序转变为普通程序后，2017年11月9日的开庭没有依法向肖章红送达开庭传票，致使肖章红未能出庭参加诉讼，剥夺了其答辩、举证和辩论的权利。肖章红直至2017年12月18日才收到一审法院通过邮寄送达的一审判决书。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.李丽云与郑小侠之间签订的《购房协议书》和《购房补充协议》约定肖章红权利义务的条款属于无效条款。该两份协议约定了肖章红相应的权利义务，但是肖章红对此没有认可，该两份协议条款对肖章红没有约束力，一审判决依据上述两份协议判决肖章红承担相应的义务没有法律依据。2.一审判决认定郑小侠一直按时支付供楼款与事实不符。其一，肖章红与郑小侠没有签订任何协议，也没有委托、同意由郑小侠支付供楼款，肖章红只是同意李丽云支付供楼款；而在此期间，郑小侠和李丽云多次延迟支付供楼款，致使肖章红被银行征信系统列入失信人名单，给肖章红造成的损失无法估量，这一损失应当由郑小侠和李丽云作出赔偿。3.根据《购房协议书》的约定，李丽云在还清按揭贷款后，肖章红协助李丽云办理产权过户手续，而现在郑小侠要求肖章红协助郑小侠办理产权过户手续没有合同约定；而且现在郑小侠、李丽云都没有还清按揭贷款，因为郑小侠尚未履行还清按揭贷款的义务，肖章红协助李丽云办理产权过户手续的协议约定的条件未成就，因此不存在所谓的肖章红多次借故推托的事实。一审判决认定肖章红的行为已构成根本违约与事实严重不符，即使是有违约行为也是郑小侠违约，而不是肖章红违约。4.一审判决认定郑小侠的所谓损失包括装修款、防水补漏维修、自来水管道改造安装共计59303.3没有提供符合法律规定的证据证明，一审判决认定的赔偿金额没有事实根据。5.即使判决解除或者当事人协议解除《购房协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，李丽云、郑小侠从2007年11月开始占有和使用肖章红所有的涉案房屋，应当按照同地段同面积的租金水平赔偿肖章红占用房屋的损失，如果郑小侠、李丽云对房屋有损坏的，也应该恢复原状和赔偿损失，一审判决没有对此进行认定是错误的。郑小侠辩称，肖章红上诉称一审法院没有向其送达开庭传票，此与郑小侠无关，是一审法院的问题，其他意见与一审法院判决书认定一致。李丽云经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。郑小侠、李丽云向一审法院起诉请求：1.判令解除肖章红、郑小侠、李丽云之间的连环房屋买卖协议；2.判令肖章红赔偿郑小侠的按揭款及添附财产损失259597.15元；3.判令肖章红赔偿郑小侠无法取得房屋导致的房屋差价损失14万元；4.诉讼费由肖章红负担。一审庭审中，郑小侠变更第二项诉讼请求为要求肖章红赔偿损失共计216532.62元，其中购房款40000元、按揭款98875.47元、办证费6733.85元、装修费48000元、不宜拆卸的家电（空调）损失11620元、防水补漏维修费8000元、自来水管道安装费3303.3元。一审法院认定事实:2000年1月12日，肖章红以150174元的价格向韶关市俊穗房地产开发有限公司购买了位于韶关市××区××江北路××房屋××（面积为75.09平方米）。同年1月20日肖章红在中国建设银行韶关市分行办理了按揭贷款15万元。此后一直由肖章红支付银行按揭贷款。同年6月20日，肖章红确认收楼。2007年11月1日，肖章红与李丽云签订一份《购房协议书》，约定从2007年10月份起银行的按揭贷款每月1047元由李丽云续供，李丽云支付购房款38000元给肖章红，按揭贷款还清后，肖章红协助李丽云办理产权过户手续，房屋产权归李丽云所有。徐巧燕作为证明人签名。之后，涉案房屋的银行按揭贷款由李丽云续供。2009年5月21日，李丽云与郑小侠签订一份《购房协议书》，约定郑小侠以人民币40000元购买涉案房屋。协议签订当日，郑小侠将协议约定的40000元购房款支付给李丽云。同年9月25日，李丽云又与郑小侠签订了一份《购房补充协议》，约定：双方于2009年5月21日签订的购房协议书后，郑小侠即拥有该商品房的所有权，该商品房的按揭贷款由郑小侠以现金或银行卡代扣的方式继续在原按揭贷款账户缴纳，直到供完为止；郑小侠在供完该楼房款项后，李丽云要连同肖章红协助郑小侠办理产权过户手续。上述李丽云与郑小侠的协议签订后，郑小侠遂对涉案房屋进行了装修，共支付装修款48000元，并购买了家用电器后实际入住使用涉案房屋至今。期间郑小侠一直按时支付供楼款，截止至2017年4月，郑小侠累计支付按揭贷款本息98875.47元。2014年3月28日，郑小侠应肖章红的要求，为涉案房屋办理房产证。因尚有银行按揭贷款未缴清，涉案房屋无法直接办理到郑小侠名下。肖章红要求继续将房产登记在其名下，所需费用由郑小侠支付，并保证等郑小侠支付完银行按揭贷款后马上办理过户手续。郑小侠表示同意，并为此支付办证费用6733.85元。2016年，因房屋漏水，郑小侠与韶关市通兴建筑装饰工程有限公司签订《房屋漏水维修合同》，对房屋进行了补漏维修，共支付维修费8000元。同年7月，因韶关市自来水公司对小区供水进行“一户一表”改造，郑小侠为此支付管道安装费3303.3元。2017年初，郑小侠拟一次性还清银行按揭贷款余额，以办理涉案房屋的变更登记，李丽云表示无异议，愿意配合，而肖章红多次借故推托。郑小侠遂到韶关市不动产登记中心对涉案房屋进行查询，查档结果显示，肖章红已于2014年9月28日将涉案房屋办理了余额抵押登记，抵押权人为梁亚娟，权利价值为10万元。郑小侠、李丽云认为肖章红的行为涉嫌欺诈，已导致房屋产权变更登记无法实现，遂向一审法院提起本案诉讼。另查明，根据韶关市不动产登记2017年5月的不动产查档证明显示，2017年4月江湾名庭湾畔轩交易价格为建筑面积单价每平米2998元。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。李丽云与肖章红及郑小侠与李丽云分别签订的《购房协议书》、《购房补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，虽然协议条款不够完备，但协议内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的协议，对双方均具有法律约束力，肖章红、郑小侠、李丽云、均应按协议约定全面履行。现由于肖章红私自将已实际出卖给李丽云、李丽云又转卖给郑小侠的涉案房屋进行二次抵押，导致房屋的实际权利人郑小侠的房产登记权利受到侵害，合同目的已无法实现，肖章红的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，郑小侠、李丽云要求解除三方之间的连环购房协议，符合法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，郑小侠要求肖章红赔偿损失，有事实和法律依据，该院予以支持。关于郑小侠具体的损失项目和金额，一审法院分析认为，1、购房款；虽然郑小侠支付的购房款为40000元，但该40000元是支付给李丽云的，肖章红实际收取的购房款为李丽云支付的38000元，肖章红应承担的返还购房款应为38000元，故郑小侠要求肖章红返还40000元，依据不足，一审法院予以部分支持。至于差额部分2000元，郑小侠未对李丽云提出请求，一审法院不予处理。2、按揭贷款；截止至2017年4月，郑小侠累计支付的按揭贷款本息为98875.47元，该款属于郑小侠的实际损失，肖章红应予赔偿。3、办证费；现涉案房屋在办理登记权利人为肖章红时，郑小侠支付了办证费用6733.85元，该款属于郑小侠的实际损失，肖章红应予赔偿。4、装修、维修费用及管道安装费；郑小侠购买了涉案房屋后，对房屋进行了装修投入、防水补漏维修及自来水管道改造安装，共计59303.3元，一审法院予以认定，现因肖章红的违约行为，导致郑小侠已无法再继续合法占有、使用该房屋，肖章红应对郑小侠的上述投入损失承担赔偿责任。5、不宜拆卸的家电（空调）损失；空调拆卸后导致价值贬损，郑小侠重置确会遭受部分损失，但郑小侠主张原价赔偿，理由不充分，一审法院不予支持。综合考虑残值因素，一审法院酌情确定肖章红应赔偿郑小侠重置添附财产损失6000元。6、房屋差价损失；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本案中，郑小侠对于肖章红、郑小侠、李丽云三方连环购房协议履行后可获得的利益是隐形的，即为购房成本的大幅降低，肖章红在订立协议时亦应当预见其违约行为因房价上涨而给郑小侠带来的增加购房成本的损失，故郑小侠主张赔偿因无法取得涉案房屋而导致重新购买同地段房屋的差价损失，合理合法，一审法院予以支持。结合韶关市不动产登记2017年5月的不动产查档证明显示，2017年4月江湾名庭湾畔轩交易价格为建筑面积单价每平米2998元，与郑小侠的初始购买单价差价为998元，故郑小侠的损失计算为74940元。上述六项共计肖章红应予赔偿。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，于2017年12月11日作出（2017）粤0203民初591号民事判决：一、解除李丽云与肖章红于2007年11月1日签订的《购房协议书》；二、解除郑小侠与李丽云于2009年5月21日签订的《购房协议书》及于2009年9月25日签订的《购房补充协议》；三、肖章红应于判决发生法律效力之日起十日内支付赔偿款283852.62元给郑小侠。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6647.99元，财产保全费1620元，合计8267.99元，由郑小侠负担1090元，肖章红负担7177.99元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。肖章红提交了：1.中国人民银行征信中心于2015年1月20日出具的《个人信用报告》打印件一份，其中记载：2000年1月26日中国建设银行广东省分行发放的150000元个人住房贷款，2020年1月26日到期，截至2014年11月，余额55368元，逾期金额1016元，最近5年内有25个月处于逾期状态，没有发生过90天以上逾期。拟证明郑小侠没有按期还款，构成违约。2.中国建设银行个人贷款对账单（复印件）一份，拟证明郑小侠不按期还款，给肖章红的银行信用造成损坏。3.借款人为肖章红的中国建设银行2018年1月3日个人贷款还款凭证（复印件）一份，拟证明郑小侠不自行还款，由肖章红自行向银行还贷8014.03元。郑小侠质证认为：1.对《个人信用报告》的真实性有异议，其是按照肖章红的要求于每个月26日将还款存到按揭账户里，有时会迟几日还款，但均没有超过3个月。肖章红的个人信用不是郑小侠造成的。2.个人贷款对账单没有加盖银行公章，对真实性有异议。肖章红的个人信用不是郑小侠造成的，其只是逾期两三天即还款给银行。3.还款凭证日期为2018年1月3日，郑小侠早于2017年4月10日即起诉肖章红，之后就没有还款了。对肖章红提交的证据，本院分析认定如下：郑小侠承认有时没有按时偿还银行贷款，中国人民银行征信中心于2015年1月20日出具的《个人信用报告》对此也予以证实，而郑小侠是否对肖章红构成违约及是否给肖章红的银行信用造成损坏，不属于本案审理的范围，本院不予确认。对于肖章红提出郑小侠并未按时支付供楼款，对此，郑小侠在二审时也承认有时会迟几日偿还银行贷款，因此，一审法院认定郑小侠一直按时支付供楼款与事实不符，本院予以纠正。对一审查明的其他事实，本院予以确认。肖章红在二审时陈述其对郑小侠与李丽云签订《购房协议书》、《购房补充协议书》是知情的，并同意李丽云将涉案房屋转让给郑小侠。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院仅对肖章红上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据肖章红的上诉意见和郑小侠的答辩，本案争议焦点是：一、一审法院送达程序是否违反法律规定；二、肖章红应否向郑小侠支付赔偿款；三、肖章红请求郑小侠、李丽云赔偿其个人信用损失及支付涉案房屋十年的使用费应否支持。一、关于一审法院送达程序是否违反法律规定的问题。经二审询问肖章红，肖章红认可其住址、电话均与郑小侠、李丽云提交的起诉状所记载的一致。根据一审卷宗材料显示，一审法院在以简易程序开庭前，曾多次电话联系肖章红，但均无人接听。一审法院工作人员曾前往肖章红家的住址，并对应诉通知书、传票等诉讼材料作留置送达。一审法院于2017年7月11日作出（2017）粤0203民初591号之一民事裁定，对本案转为普通程序审理。一审法院之后向肖章红邮寄送达2017年8月8日、9月15日的开庭传票、转换开庭程序的裁定书及变更合议庭成员通知书，均因逾期未领而被退回。在无法联系肖章红向其送达传票等诉讼文书的情况下，一审法院对肖章红进行公告送达，于2017年11月9日开庭，并作出缺席判决。一审法院送达程序符合法律规定，并无剥夺肖章红的辩论权利。肖章红关于一审法院送达程序违反法律规定的理由不成立，本院不予采纳。二、关于肖章红应否向郑小侠支付赔偿款的问题。1.肖章红与李丽云签订的《购房协议书》是双方真实意思的表示，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。李丽云将涉案房屋转让给郑小侠，并先后签订《购房协议书》和《购房补充协议书》，虽然上述协议约定了合同相对人之外的肖章红协助郑小侠办理产权过户手续的义务，肖章红亦未在上述协议上签名，但肖章红对上述协议知情，并同意李丽云将涉案房屋转让给郑小侠，而且肖章红将涉案房屋登记在自己名下的过户手续办理费用均系由郑小侠支付。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，李丽云已将其的权利义务转让给郑小侠，因此，肖章红应按照约定向郑小侠履行自己的义务。2.涉案房屋借贷期限为2000年1月21日至2020年1月21日，郑小侠拟于2017年初一次性还清银行贷款余额。但肖章红对涉案房屋办理了余额抵押登记，该抵押登记至今尚未解除，导致涉案房屋产权变更登记无法实现，肖章红的行为构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，郑小侠、李丽云请求解除三方之间的连环购房协议于法有据。3.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，郑小侠要求肖章红赔偿有关损失，有事实和法律依据。郑小侠支付了银行贷款98875.47元，涉案房屋过户给肖章红的办证费用6733.85元；郑小侠重置添附财产及因无法取得涉案房屋而导致重新购买同地段房屋均会产生费用损失，一审法院酌情确定重置添附财产6000元及依据查档数据确定郑小侠赔偿差价损失74940元并无不当。对于肖章红提出房屋装修款、防水补漏维修费、自来水管道改造安装费共计59303.3元应不予认定的意见，现因肖章红的违约行为令郑小侠无法再继续合法占有、使用涉案房屋，郑小侠的投入受到损失，一审判决肖章红对郑小侠上述投入损失承担赔偿责任并无不当，本院予以维持。三、关于肖章红请求郑小侠、李丽云赔偿其个人信用损失及支付涉案房屋十年的使用费应否支持的问题。肖章红在一审时未提出上述诉请，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，因肖章红与郑小侠、李丽云无法在二审期间就上述问题达成协议，肖章红可另行主张权利。综上所述，肖章红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5557.79元，由肖章红负担。本判决为终审判决。审判长 李 罡审判员 黄颖红审判员 梁晓芳二〇一八年七月二十日书记员 李 娟