河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫08民终733号
上诉人（原审被告）王温州，男，1981年1月5日出生，汉族。
委托代理人赵炳利，温县第一法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张国成，男，1962年8月51日出生，汉族。
委托代理人王红建，河南新潮律师事务所律师。
上诉人王温州与被上诉人张国成房屋租赁合同纠纷一案，原审原告张国成于2015年7月21日向河南省温县人民法院提起诉讼，请求：1、要求解除原被告之间的租房合同并责令被告立即清腾出租赁房屋。2、要求被告支付2014年5月1日至2015年5月1日房租4万元。3、要求被告支付2015年5月2日至被告将租赁房屋交付给原告之日止的房租（房租按照每年4万元计算）。4、本案诉讼费用由被告承担。河南省�县人民法院于2016年1月12日作出（2015）温民一初字第00317号民事判决，王温州不服，向本院提起上诉。本院2016年2月29日受理本案后，依法组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人王温州及其委托代理人赵炳利，被上诉人张国成委托代理人王红建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年5月1日原被告签订了房屋租赁合同，原告将位于温县县城司马大街中段锦城家园临街楼北段四层楼房带三间门面房租给被告。被告交租金交到2014年5月，之后租金不再交付。在2013年12月31日被告经营的宾馆停业关门不再经营。在2014年9月20日被告未经原告同意把其租赁原告的临街三间门面房以每年40000元的租金租赁给了崔定坤用于汽车租赁经营。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且双方也按照协议约定履行了合同。原告向被告交付房屋后，被告应当按照合同的约定按时支付房租。由于被告未支付租金及未经原告同意擅自转租的行为违反合同约定的义务，因此原告请求解除租赁合同予以支持。2010年5月1日，原被告对2010年以后的每年租金约定不明，合同约定2010年以后的租金根据市场价格双方协商，是一种不确定的状态，无法对2010年以后的租金进行准确确认。结合2014年9月20日王温州与崔定坤签订的房屋租赁合同应对2014年以后的租金作适当调整，酌定为20000元。原告要求按照每年40000元的租金价格支付2014年5月1日至2015年5月1日租金，及2015年5月2日至被告把租赁房屋完好交付给原告之日期间的租金不予支持。
原审法院判决：一、解除原被告之间2010年5月1日签订的租房合同；二、被告王温州在判决生效后十日内支付原告2014年5月1日至2015年5月1日租金20000元；三、被告王温州应在判决生效后十日内将所租原告张国成的房屋交于原告张国成，迟延交付的按每年20000元的租金价格计算至被告王温州将房屋交给原告张国成之日止；四、驳回原告张国成的其他诉讼请求。案件受理费1019元，原告张国成负担219元，被告王温州负担800元。
王温州不服原判，向本院提起上诉称：原判决认定事实错误，证据不足。1、一审法院认为“被告未支付租金及未经原告同意擅自转租的行为违反合同约定的义务，因此原告请求解除租赁合同予以支持。”是错误的。上诉人并未将该处房屋转租于他人，而是崔定坤与上诉人合伙经营，只是为了办理工商营业执照双方出具的租赁协议书，实际上并没有行为的发生，亦没有收取租赁费，双方系合伙经营，崔定坤占八成股份，王温州占二成股份。故一审法院认定事实�误。2、一审法院酌定租金为20000元缺乏事实依据。上诉人与被上诉人所签订合同约定年租金为15000元，以后年租金根据市场价双方协商。王温州称截止20l4年的每年租金均为15000元，被上诉人以40000元一年的租金价格计算没有事实法律依据，并且其也没有任何证据来证明从2010年起至2014年上调过租金，而一审法院酌定为20000元缺乏事实依据，故租金应当按照每年15000元计算。3、一审庭审，被上诉人未提供相关证据证明诉争的位于温县城司马大街中段锦城家园临街楼北段四层楼房带三间门面房屋的所有权系其合法所有，如果法院认定该所房产属张国成所有，那么国家颁布的《物权法》就没有存在的意义了。4、上诉人租赁的该处房屋用于生意经营，因该处房屋下雨漏水以及张国成在上诉人租赁的房屋上方继续加盖建筑物，以致于上诉人的房屋内财产损失以及漏水致租赁房�内装饰装修的损坏，这等等一系列的损失应当由原告方来承担，与本案有直接因果关系，请求二审法院依法支持上诉人的反诉请求，要求被上诉人赔偿损失约80000元。综上，一审法院认定事实错误，证据不足，适用法律错误。请求：1、依法撤销温县人民法院（2015）温民一初字第00317号民事判决，撤销一审判决，改判驳回张国成的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
张国成答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，判决公平合理，请求驳回上诉，维持原判。
根据各方当事人的上诉、答辩及陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案争议焦点为：1、张国成是否具备本案诉讼主体资格；2、王温州是否将房屋转租，张国成请求解除双方租赁合同有无依据；3、原审将租金酌定为20000元是否有法律依据。
针对争议焦点，王温州的主张是，被上诉人房屋系小产权房，不具备租赁房屋资格，其在租房时没有备案，该租赁合同无效。上诉人并未将房屋转租，该租房协议系双方合伙在工商局办理营业执照签订的，而且已经专门打电话告知张国成。原合同约定15000元租金，原审酌定20000元，超出合同约定。上诉人投资500000元用于经营，如果解除合同会造成上诉人重大损失。提前解除合同也没有法律依据。
针对争议焦点，张国成的主张是，上诉人和被上诉人签订的租房合同以及被上诉人提供的国有土地使用权确认书，均能证明张国成系本案适格主体。根据上诉人在一、二审中提供的证据，不能明确证明其转租行为是一个合伙行为，相反被上诉人提供的工商局备案的房屋租赁合同能明确证明其向外转租。上诉人一审中当庭认可有一年未缴纳租金，其擅自转租并且改变房屋用途，因此根据合同�和租赁合同约定，被上诉人解除租房合同有合法依据。关于房租20000元，比照上诉人与他人签订的转租协议适当上涨，结合租赁合同第二条，完全是合理要求。因此请求驳回上诉，维持原判。
二审中，王温州提供以下证据：1、合伙协议一份，证明上诉人与崔定坤系合伙关系，上诉人并不是将房屋转租给崔定坤。2、证人王某出庭作证，以证明王温州与崔定坤在2014年期间合伙经营宾馆、汽车租赁的事实。又证明王温州在2014年期间经营汽车租赁时与被上诉人协商、改变经营范围的事实。
针对以上证据，张国成质证后认为，合伙协议不能对抗上诉人在工商行政部门登记存档的房屋租赁合同效力，对该协议真实性有异议。证人陈述前后矛盾，其说过并没有参与上诉人和崔定坤的经营，但他知道全部过程。上诉人与崔定坤的协议是2014年8月1日，但证人说他是2014年7月份见到过协议。证人证言不真实。
针对以上证据，本院认为，王温州与崔定坤签订的房屋租赁合同，详细的约定双方租赁期间的权利义务。现王温州称双方系合伙关系，但其并未提供双方合伙经营期间的账目以及盈利情况等证据印证其主张，故该证据并不能有力的证实双方合伙经营的事实，故本院对以上证据不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。2010年5月1日张国成与王温州签订的租赁合同，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。但王温州并未按照合同的约定按时支付2014年5月以后的租金，且于2014年9月20日将该房屋转租给案外人崔定坤，构成违约。故张国成要求解除双方签订的租赁合同，于法有据，本院予以支持。王温州称其并未将该房屋转租，而是�崔定坤合伙经营宾馆和汽车租赁公司，但其提供的证据并不能有力的证明双方合伙经营的事实，故对王温州的该项上诉理由，本院不予采纳。关于原审法院将租金酌定为20000元是否适当的问题。双方合同约定第一年租金15000元，以后年租金根据市场价格双方协商。故双方对2010年以后的租金约定不明，原审法院结合2014年9月20日王温州与崔定坤签订的房屋租赁合同对2014年以后的租金作适当调整，酌定为20000元，并无不当，本院予以支持。关于张国成是否具备本案诉讼主体资格的问题，根据双方签订租赁合同的事实以及一审中张国成提供的国有土地使用权确认书，可以认定张国成具有本案诉讼主体资格。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1019元，由上诉人王温州承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 亮
审 判 员 董翠果
代审判员 朱 海
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 赵文培