台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1002民初4687号
原告（申请执行人）：张哲学，男，1958年4月7日出生，汉族，住浙江省临海市。
委托诉讼代理人：卢修永，浙江星册律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡菊仙，浙江星册律师事务所律师。
被告（案外人）：台州鼎泰海洋世界开发有限公司，住所地浙江省台州市台州海洋广场—海豚剧场。
法定代表人：王群燕，财务总监。
委托诉讼代理人：金颖波，浙江多联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张霞，浙江多联律师事务所律师。
被告（被执行人）：台州中泰置业有限公司，住所地浙江省台州市广场中路38号3楼。
法定代表人：邵为军，执行董事。
原告张哲学与被告台州鼎泰海洋世界开发有限公司（以下简称鼎泰公司）、被告台州中泰置业有限公司（以下简称中泰置业）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用普通程序，分别于2016年8月4日、9月2日两次公开开庭进行了审理。原告张哲学的委托诉讼代理人卢修永、被告鼎泰公司的委托诉讼代理人金颖波、张霞均到庭参加诉讼。被告中泰置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张哲学向本院提出诉讼请求：涤除被告中泰置业与被告鼎泰公司对坐落于台州海洋广场—海豚剧场的房地产（以下简称讼争房产）的租赁关系，准许不带租拍卖讼争房产。事实和理由：原告张哲学与被告中泰置业的民间借贷纠纷一案，本院的判决生效后，原告张哲学申请强制执行。2015年11月3日，原告收到本院（2015）台椒执民字第2410号带租拍卖告知书，本院以被告中泰置业与被告鼎泰公司之间对讼争房产存在租赁关系为由，拟对被告中泰置业所有的讼争房产进行带租拍卖。为此，原告提出异议，认为被告中泰置业已于2014年5月22日将讼争房产抵押于原告，而被告鼎泰公司成立于2014年12月4日，对讼争房产不享有租赁优先权。事实是，本案讼争房产一直由台州中泰海洋广场有限公司（以下简称海洋广场公司）经营使用，与被告鼎泰公司没有直接关系，即使案外人金国健与被告鼎泰公司之间的承包经营合同是真实的，也只是内部承包关系，不影响海洋广场公司经营的主体资格，因此，本案讼争房产的拍卖与被告鼎泰公司无关。被告鼎泰公司提供给法院的租赁材料，真实性不容易审查，也不能确定被告鼎泰公司对讼争房产享有租赁权。至于被告中泰置业与被告鼎泰公司之间的纠纷，关系复杂，应另案解决。
被告鼎泰公司辩称：台州海洋广场—海豚剧场从2007年起一直由海洋广场公司租赁经营。2013年5月1日，被告鼎泰公司的原法定代表人金国健与被告中泰置业订立台州市房屋租赁合同，由金国健承租台州海洋广场—海豚剧场，租期自2013年5月1日至2033年4月30日，年租金71499元。2013年12月18日，金国健又与海洋广场公司订立承包经营合同，取得海洋广场公司对台州海洋世界的经营权，承包期间自2014年1月1日至2033年12月31日。为开展承包经营活动，金国健与其他管理人员投入了大量的资金对旅游相关项目进行改造和建设，并于2014年12月4日一起组建了被告鼎泰公司，金国键也将其对讼争房产的租赁权转让给被告鼎泰公司，由被告鼎泰公司继受讼争房产的租赁权。台州海洋世界景区为国家4A级景区，旅游项目主要包括海洋馆游览、海豚剧场表演和极地馆等主题活动，本案讼争房产是海豚剧场表演活动的场所，如果被单独拍卖，必然割裂海洋世界主题旅游项目的统一，损害台州海洋世界4A级旅游景区的形象，对台州旅游产业和教学实践活动造成损失。被告鼎泰公司认为，其依法取得的对讼争房产的租赁权和承包经营权应当得到法律的保护，要求驳回原告的诉讼请求。
被告中泰置业未作答辩。
原告张哲学为支持其诉讼主张，向本院提交并当庭出示了下列证据：
证据一：原告的居民身份证、被告中泰置业的工商登记基本情况及组织机构代码证、被告鼎泰公司的工商登记信用信息，证明原、被告的主体适格。
证据二：本院（2015）台椒执民字第2410号带租拍卖告知书，证明本院拟对本案讼争房产进行带租拍卖的事实。
证据三：本院（2016）浙1002执异8号执行裁定书，证明原告对带租拍卖讼争房产提出异议被本院驳回的事实。
证据四：房地产抵押合同、房权证台字第××号房产权证、台开国用（2006）第6357号土地权证、台房他证台字第143040**号他项权证、邵为军身份证各一份，证明本案讼争房产为被告中泰置业所有、被告中泰置业已抵押给原告的事实。
原告张哲学提供的证据均为复印件。
被告鼎泰公司的质证意见：对原告张哲学提供的所有证据真实性均无异议。
被告鼎泰公司为支持自己的主张，向本院提交并当庭出示了下列证据：
证据一：台州市房屋租赁合同、补充协议书各一份，证明被告鼎泰公司原法定代表人金国健承租了本案讼争房产并转由被告鼎泰公司继受租赁权的事实。
证据二：承包经营合同、补充协议书、海洋广场公司营业执照各一份，证明被告鼎泰公司原法定代表人金国健承包海洋广场公司经营权并转让给被告鼎泰公司的事实。
证据三：房屋租赁登记备案证、房屋租赁备案说明各一份，证明被告鼎泰公司承租讼争房产后向房屋管理部门进行备案登记的事实。
证据四：海洋世界门票收入分成协议、补充协议各一份，证明协议各方就如何处置被告中泰置业、海洋广场公司债务协商一致的事实。
证据五：银行付款回单5张、发票一张、吴云英证明一份，证明被告鼎泰公司缴纳税款、支付租赁费用等事实。
证据六：海洋广场公司返还租金发放表若干、台州海洋广场北幢商务楼租赁合同书、收条各二份，证明被告鼎泰公司原法定代表人金国健租赁海豚剧场、承包经营海洋广场公司后租赁费、承包费的去向，用途是垫付返租租金，被告鼎泰公司成立后由鼎泰公司继续垫付的事实。
证据七：水、电费发票若干，证明被告鼎泰公司原法定代表人金国健承包经营海洋广场公司后支付水电费的事实。
证据八：被告鼎泰公司的章程、章程修正案、工商变更登记情况各一份，证明被告鼎泰公司设立时的法定代表人为金国健，2015年6月2日后变更为王群燕。
证据九：浙江名牌产品证书和海洋广场公司申报材料，证明台州海洋世界为国家4A级景区，经营权属于海洋广场公司。
证据十：金国健出具的说明二份，证明金国健租赁讼争房产、承包经营海洋广场公司及组建被告鼎泰公司等事实。
证据十一：结婚证一份，证明金国键与吴云英是夫妻。
被告鼎泰公司提供的证据除金国健出具的两份说明是原件外，其余均为复印件。
原告张哲学的质证意见：对证据八、证据九、证据十一的真实性无异议，但认为与本案争议事实无关，其中证据八被告鼎泰公司的经营范围中并没有“海洋馆经营与管理”、“日用百货、工艺美术品、海洋观赏生物批发零售”等，被告鼎泰公司即使经营海豚剧场的表演，也属违法经营，证据九证明海豚剧场由海洋广场公司经营。对其他证据，由法院审查证据原件，若被告鼎泰公司不能提供证据原件，原告不予质证。其中：对证据一有异议，讼争房产是由海洋广场公司承租经营的，一处房产不可能同时存在两个租赁关系，且金国健承包海洋广场公司是2013年12月18日，签订租赁合同是2013年5月1日，这段时间金国健没有经营，承租行为可疑，应该是被告中泰置业为逃避债务而与金国健签订的虚假合同。即使该租赁合同成立，也不能对抗原告的抵押权，因为金国健与被告鼎泰公司是两个独立的主体，被告鼎泰公司成立于2014年12月4日，原告取得抵押权是2014年5月22日，金国健的权利转让不能对抗原告的抵押权。对证据二的真实性有异议，承包经营合同中没有支付承包费用的约定，存在伪造的可能，即使承包经营合同真实，也是金国健与海洋广场公司的内部承包关系，与本案无关，且被告鼎泰公司承继经营权在原告取得抵押权之后，承包权不能对抗原告的抵押权。对证据三的真实性无异议，但对证明内容有异议，租赁登记备案只是一个登记公示形式，备案登记机关对租赁合同的效力、租金、租期起始时间等具体事实没有审查权，也不承担因租赁纠纷而产生的责任。被告鼎泰公司成立于2014年12月，办理租赁登记是2015年6月8日，确认租赁起始时间是2013年5月1日，明显错误。原告与被告中泰置业民间借贷案件于2015年3月判决，办理备案登记在此之后，应是被告中泰置业为了逃避债务而为，真实性存疑。对证据四的真实性、关联性均有异议，2014年12月之前，被告鼎泰公司、金国健未支付过租金，2015年6月19日只支付一次租金，说明是为逃避债务才支付，门票收入分成只是海洋广场公司内部管理的材料，与本案租赁关系无关。对证据五的关联性有异议，从银行付款凭证的内容看，无法证明系支付租金，特别是被告鼎泰公司成立后，付款人仍是金国健，不符合公司财务操作要求，这些凭证应当是金国健与海洋广场公司的其他经济往来，与本案无关。对证据六的关联性有异议，台州海洋广场北幢商务楼租赁合同书、海洋广场公司返还租金发放表均是海洋广场公司的经营行为，不能与被告中泰置业就抵押房屋的租金支付等同，本案讼争房产不存在返租问题，金国健作为海洋广场公司的经营管理人，也不能代替海洋广场公司承担个人责任，或者代表被告鼎泰公司主张系其为被告中泰置业垫付返还租金。对证据七的真实性无异议，但水电费发票付款主体是海洋广场公司，与被告鼎泰公司和金国健均无关，也与本案争议无关。对证据十，金国健作为证人应出庭作证，仅写两份说明，不能作为证据使用，且金国健对海洋广场公司既主张租赁关系，又主张承包关系，说明金国健与海洋广场公司是内部承包关系。综上，总的质证意见是：本案讼争房产抵押于2014年5月22日，在此之前金国健与被告中泰置业签订的租赁合同存在伪造的可能，金国健也没有租金支付的充足凭证，讼争房产实际由海洋广场公司承租，金国健没有租赁权，也不能与被告鼎泰公司就租赁权发生转让。金国健与海洋广场公司是内部承包关系，讼争房产抵押权设立后，租赁主体仍是海洋广场公司。被告鼎泰公司成立于2014年12月，即使有租赁权，也是在抵押权之后，不能对抗原告的抵押权。
被告鼎泰公司针对原告的质证意见补充认为，对证据一房屋租赁合同，若被告鼎泰公司不能成为主张讼争房产租赁权的权利主体，而金国健又已将租赁权转让给鼎泰公司，那么，就没有主体可以主张讼争房产的租赁权了，因此这两个主体的租赁权是承继关系，无法割裂，否则被告鼎泰公司的权益就无法得到保护。对证据三房屋登记备案，抵押权从办理抵押登记时生效，但房屋租赁备案是对租赁合同的确认，应从合同成立时租赁权就产生。对证据四门票收入分成协议，台州海洋世界的门票现为160元一张，游客可游三个地方，其中就包括观看海豚剧场的表演。由于被告中泰置业有巨大债务，仅海洋国际酒店应支付各购房户的返租款每年就600多万，金国健只能从海洋世界门票的收入中先支付各购房户的返租租金，作为支付给被告中泰置业的租金和对海洋广场公司的承包费。
为查明本案事实，本院依职权调取并出示了下列证据：
证据一：本院（2015）台椒商初字第253号民事判决书一份，证明原告张哲学与被告中泰置业的民间借贷纠纷案已经本院审理并判决生效。
证据二：本院（2015）台椒执民字第2410号执行裁定书、（2015）台椒执民字第2410-1号执行裁定书各一份，证明本院在执行中查封并裁定拍卖本案讼争房产。
本院依职权调取的证据均为复印件。
原告张哲学、被告鼎泰公司对本院出示的上述证据一、证据二均无异议。
被告中泰置业未提供证据，也未陈述质证意见。
本院认证如下：对原告张哲学提供的证据一至证据四，被告鼎泰公司提供的证据七至证据九、证据十一，本院调取的证据一、证据二，原、被告对证据的真实性均无异议，本院均予以采信，其中原告对被告鼎泰公司提供的证据八经营范围的质证意见，本院认为，被告鼎泰公司的住所地即为台州海洋广场
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海豚剧场，证明被告鼎泰公司实际占有本案讼争房产，虽然其经营范围中没有“海洋馆经营与管理”，但不能否认其与本案有实体利益关系，是适格的主体。对被告鼎泰公司提供的其他证据，本院已核实原件，与复印件无异，故针对原告的质证意见认证如下：对被告鼎泰公司提供的证据一，被告中泰置业与金国健的房屋租赁合同意思表示明确，主要条款约定符合规范，结合金国健妻子吴云英于2013年8月9日的付款和海洋广场公司、被告中泰置业的法定代表人同为邵为军的事实，本院对该证据予以采信，认定金国健于2013年5月1日承租了本案讼争房产。再结合被告鼎泰公司提供的证据二承包经营合同、证据九台州海洋世界专属海洋广场公司经营并当时确实由海洋广场公司经营的事实以及原告对证据真实性无异议的证据五缴纳税款的相关凭证，本院认定金国健于2013年12月18日承包了海洋广场公司的经营权，因此，本院对被告鼎泰公司提供的证据一中的补充协议书也予采信，认定金国健于2014年12月16日将其对讼争房产的租赁权转移给被告鼎泰公司，并得到被告中泰置业的同意。原告虽对该证据一、证据二有异议，认为该二份证据虚假，但没有提供证据证明自己异议的主张，不能证明金国健与海洋广场公司有其他的法律关系，也不能解释金国健及其妻子吴云英支付给海洋广场公司证据五中的各笔款项的其他用途，因此本院对原告的异议意见不予采信。对被告鼎泰公司提供的证据三，因被告鼎泰公司成立于房屋租赁登记备案证中确认的房屋租赁起始时间之后，登记机关也没有对房屋租赁起始时间的审查义务，故原告认为不能由此确认房屋租赁起始时间为2013年5月1日的异议成立，本院只确认被告鼎泰公司于2015年6月8日办理了对讼争房产的租赁备案登记这一事实。对被告鼎泰公司提供的证据四、证据六、证据七，结合被告鼎泰公司提供的证据二、证据十以及海洋广场公司的经营范围包括住宿、餐饮服务等事实，本院确认金国健及后来的被告鼎泰公司将讼争房屋的租金用于支付被告中泰置业需支付各购房户的返租款。
据此，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实：本案讼争房产的建筑面积1191.65平方米，为被告中泰置业所有。2014年5月22日，被告中泰置业因资金周转所需，向原告张哲学借款7000000元，同时以本案讼争房产提供抵押担保并于当日办理了抵押登记手续。借款到期后，因被告中泰置业未归还借款，原告张哲学于2015年1月12日向本院提起诉讼。同年3月19日，本院作出（2015）台椒商初字第253号民事判决，责令被告中泰置业返还给原告张哲学借款本金7000000元并支付利息、赔偿为实现债权而支出的律师代理费等，同时，原告张哲学对本案讼争房产的折价款或拍卖、变卖后所得的价款在上述款项范围内享有优先受偿权。该判决生效后，原告张哲学向本院申请执行，本院于同年9月9日作出（2015）台椒执民字第2410号执行裁定，查封了本案讼争房产，并于同年10月23日告知原告张哲学拟对本案讼争房产带租拍卖。2016年4月25日，本院作出（2015）台椒执民字第2410
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1号执行裁定，拍卖本案讼争房产。原告张哲学对带租拍卖提出异议。本院经听证审查，于2016年5月17日作出（2016）浙1002执异8号执行裁定，驳回原告张哲学的异议。原告张哲学不服，于2016年6月7日向本院提起本案诉讼。
另查明，被告中泰置业和海洋广场公司的法定代表人均为邵为军。被告中泰置业在建成台州海洋世界的相关房产后，成立海洋广场公司进行经营。海洋广场公司的经营范围包括住宿、餐饮服务、商铺租赁、海洋馆经营与管理、海洋观赏生物等，其中海洋国际酒店位于海洋广场北幢商务楼，为海洋广场公司返租被告中泰置业出卖的房产，海洋馆包括热带雨林馆、海洋风情馆、海底隧道馆游览、海豚剧场表演等相关主题活动。台州海洋世界为国家4A级景区，本案讼争房产即为海豚剧场表演活动的场所。2013年5月1日，案外人金国健与被告中泰置业订立房屋租赁合同，约定由金国健承租本案讼争房产，租期自2013年5月1日至2033年4月30日，年租金为71499元。2013年12月18日，金国健又与海洋广场公司订立承包经营合同，约定海洋广场公司将包括海豚剧场表演在内的台州海洋世界经营权承包给金国健，承包期自2014年1月1日至2033年12月31日。至此，金国健从被告中泰置业处取得海豚剧场房产的租赁权，从海洋广场公司处取得台州海洋世界的经营权。金国健在取得海豚剧场的租赁权和经营权后，与海洋广场公司其他管理人员组建团队进行经营。因台州海洋世界的经营权专属于海洋广场公司，故金国健的团队一直以海洋广场公司名义经营。期间，由于被告中泰置业和海洋广场公司的财务紧张，金国健应支付的讼争房产的租金，主要用于支付海洋国际酒店的返租租金。2014年12月4日，金国健及其团队组建设立被告鼎泰公司，公司的住所地即为台州海洋广场—海豚剧场，金国健也自任法定代表人。同年12月16日，金国健将对本案讼争房产的租赁权和对海洋广场公司的承包经营权转让给被告鼎泰公司，并分别经被告中泰置业和海洋广场公司的同意。2015年6月2日，被告鼎泰公司的法定代表人变更为王群燕，同年6月8日，被告鼎泰公司对本案讼争房产作了租赁登记备案。至今，该讼争房产仍由被告鼎泰公司占有并经营管理。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，抵押权先于租赁权的，抵押权人在实现抵押权时，租赁合同对承租人的权益没有保护作用，反之，租赁权先于抵押权的，抵押权人在实现抵押权时，租赁关系可以对抗抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条亦规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据上述规定，租赁权要对抗抵押权，需要租赁权设定在先。而根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”的规定，租赁权的成立，又以承租人占有租赁物为要件。本案中，案外人金国键于2013年5月1日承租了被告中泰置业的本案讼争房产，并已实际占有该房产以海洋广场公司名义对外经营，2014年12月4日被告鼎泰公司成立时，金国健又将讼争房产的租赁权转让给被告鼎泰公司，并自任法定代表人，因此，不管是金国键个人承租，还是被告鼎泰公司后来的承租，金国健一直占有本案的讼争房产，某种意义上也可以理解为金国健租赁了讼争房产是用于开办鼎泰公司，讼争房产的租赁权由此得到承继，继续由金国键在享有，因此被告鼎泰公司取得讼争房产的租赁权可以追溯至2013年5月1日，早于原告张哲学于2014年5月22日取得的对讼争房产的抵押权，更早于本院于2015年9月9日的查封。原告张哲学认为被告中泰置业与金国健的租赁合同是虚假合同，因没有提供证据证明，本院不予采信。被告鼎泰公司提供的证据足以证明其从金国健处承继了对本案讼争房产的租赁权。
综上所述，被告鼎泰公司取得对本案讼争房产的租赁权先于原告张哲学取得抵押权，原告张哲学要求涤除被告鼎泰公司租赁权的理由不能成立。被告中泰置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：
驳回原告张哲学的诉讼请求。
本案受理费46800元，由原告张哲学负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 长 叶华斌
审 判 员 丁卫忠
人民陪审员 朱俏军
二〇一六年十一月四日
代书 记员 杨 萍
附件：
本案判决所依据的法律和法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第三百一十三条
对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的;
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。