广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民再18号
上诉人（原审被告）：南宁市君怡酒店，住所地南宁市江南区五一中路*****号（二桥南）。
投资人：周顺潮，该酒店总经理。
委托代理人：林乐，广西欣源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南宁市江南区江南街道办富德村民委员会第十三村民小组，住所地南宁市江南区五一西路二桥南。
负责人：雷永带，该村民小组组长。
委托代理人：雷舜安，广西全德律师事务所律师。
上诉人南宁市君怡酒店（以下简称君怡酒店）与被上诉人南宁市江南区江南街道办富德村民委员会第十三村民小组（以下简称富德十三组）租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月9日作出（2013）南市民一终字第1397号民事判决，已经发生法律效力。君怡酒店不服该判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。该院于2014年4月29日作出（2014）桂民申字第153号民事裁定，提审本案并于2014年9月18日作出（2014）桂民提字第84号民事裁定书，裁定撤销本院（2013）南市民一终字第1397号民事判决和南宁市江南区人民法院（2013）江民一重字第2号民事判决，将本案发回南宁市江南区人民法院重审。南宁市江南区人民法院重审后于2015年12月30日作出（2015）江民再初字第1号民事判决，上诉人君怡酒店不服该判决，向本院提起上诉，本院依法另行组成合议庭，于2016年5月4日公开开庭审理了本案。上诉人君怡酒店的委托代理人林乐，被上诉人富德十三组的负责人雷永带及委托代理人雷舜安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告富德十三组重审时诉称，富德十三组的原村民小组长唐君贤上任后，未经村民讨论同意，即与村内的其他几名村民于2007年10月18日及2009年10月29日与君怡酒店就“富德综合楼”和“周边土地”的出租事宜，签订了《租赁合同书》及《补充协议》和《补充协议（之二）》。合同签订后，唐君贤一直未将签订合同的事实和合同内容告知村民；事隔多时，村民在获知唐君贤违规签订合同和获悉所签合同的内容后，对唐君贤违法侵犯村民合法权益和肆意损害村民利益的签约行为极为震怒，纷纷要求罢免其小组长的职务和拒绝追认与本案君怡酒店的前述合同及补充协议。富德十三组认为，本案讼争的租赁合同及其补充协议，签订前没有通过村民会议讨论同意，违反了法律法规的强制性规定，并缺乏法定的要件。为此，富德十三组在与君怡酒店交涉无果后，根据有关法律的规定提起诉讼，请求法院依法确认唐君贤等人署名以富德十三组名义与君怡酒店于2007年10月18日及2009年10月29日所签订的《租赁合同书》及其《补充协议》、《补充协议（之二）》无效；请求法院判令本案诉讼费用由君怡酒店承担。
原审被告君怡酒店答辩称，一、双方于2007年10月18日及2009年10月29日所签订的《租赁合同书》、《补充协议》及《补充协议（之二）》，已经过了村民会议的民主议定程序，合同的订立符合我国《村民委员会组织法》的规定，也没有违反国家现行法律规定，依法应属有效合同；二、关于富德十三组提交的《村民证明（一）》是没有证明效力的，不能作为认定案件事实的证据；三、本案的重要事实都表明富德十三组的村民对2007年及2009年延长租赁合同是知道的，这些合同的签订与村民的利益并不冲突。综上，双方于2007年10月18日及2009年10月29日所签订的《租赁合同书》《补充协议》及《补充协议（之二）》应当受我国《合同法》的保护，请求法院依法驳回富德十三组的诉讼请求。
南宁市江南区人民法院重审查明，2001年7月1日，富德十三组与君怡酒店签订了一份《租赁合同书》，合同书约定：“富德十三组将集体所有的位于南宁市五一中路二桥南的富德综合楼及周围停车场，出租给君怡酒店用于经营餐饮旅业及其他服务业，租赁期为2001年7月1日至2011年6月30日止”。富德十三组的村民小组长唐青云及村民代表等6人在合同上签名，周顺达在合同上签名并加盖君怡酒店印章；7月15日，富德村民委员会在合同上签署“双方信守合同”的意见，并加盖村委会印章。2007年10月18日，富德十三组的村民小组长唐君贤及村民代表等6人与君怡酒店又签订了一份《租赁合同书》和《补充协议》，合同书约定：富德十三组将集体所有的位于南宁市五一中路二桥南的富德综合楼及周围停车场出租给君怡酒店用于经营餐饮旅业及其他服务业；租赁期为壹拾肆年，自2007年7月1日至2021年6月30日；本合同签订后，以前所签订的租赁合同书及补充协议书作废，以新合同为准”。富德十三组的村民小组长唐君贤及村民代表等6人在合同上签名，周顺达、李少芳在合同上签名并加盖君怡酒店印章；10月19日，富德村民委员会在合同上签署“监证”字样，并加盖村委会印章。2009年10月29日，富德十三组的村民小组长唐君贤及村民代表等5人与君怡酒店再签订了一份《补充协议（之二）》，《补充协议（之二）》约定：“在乙方原来的租赁合同上，再延长13年的租赁期，作为甲方（抵偿乙方）因兴建新的富德综合楼时，规划收回乙方停车场的使用面积531.71平方米（所造成）的损失……”。富德十三组的村民小组长唐君贤及村民代表等5人在协议上签名，李少芳在协议上签名并加盖君怡酒店印章；11月2日，富德村民委员会在《补充协议（之二）》上签署“监证”字样，并加盖村委会印章。
另查明，富德十三组先后于2007年8月25日、2009年7月12日，召开村民会议，讨论“君怡加年”和“土地出租及君怡解决方案”，两次会议均未通过决定。2011年6月29日，富德十三组召开村民会议，讨论“是否追认2007、2009年签订的合同”，会议表决结果为“不同意履行富德村十三组与君怡酒店2007、2009年签订的合同”。随后，富德十三组通过邮政特快专递书面通知君怡酒店，但快递邮件无人签收。2011年11月16日，富德十三组以双方签订的租赁合同及补充协议无效为由将君怡酒店诉至一审法院。
南宁市江南区人民法院重审认为，租赁合同是承租人在一定期限占用、使用租赁物而取得收益的合同，租赁期限是租赁合同的主要内容。虽然涉诉的《租赁合同书》、《补充协议》和《补充协议（之二）》签订之前，租赁合同关系在富德十三组与君怡酒店之间即已存在，但由于涉诉《租赁合同书》、《补充协议》和《补充协议（之二）》调整了双方之前约定的租赁期限，将不足4年的剩余租期延长到27年，并作出“本合同签订后，以前所签订的租赁合同书及补充协议书作废，以新合同为准”的约定，因此，涉诉《租赁合同书》、《补充协议》和《补充协议（之二）》的签订，构成了对原来合同内容的实质变更。况且，富德十三组与君怡酒店均认为，涉诉《租赁合同书》、《补充协议》及《补充协议（之二）》的签订，属于村集体民主议定事项，须经村民会议讨论决定方可办理。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第（八）项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，经村民会议讨论决定方可办理。富德十三组的原村民小组长及部分村民代表，未经村民会议讨论同意，即以富德十三组名义与君怡酒店签订涉诉《租赁合同书》、《补充协议》和《补充协议（之二）》，既违反了法律规定，亦损害了富德十三组的利益，事后又未得到富德十三组的追认；因此，涉诉《租赁合同书》、《补充协议》和《补充协议（之二）》无效。经本院释明，双方均表示不需要在本案中处理合同无效之后的法律问题。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第（八）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款之规定，判决：一、确认南宁市江南区江南街道办富德村民委员会第十三村民小组与南宁市君怡酒店于2007年10月18日签订的《租赁合同书》及《补充协议》无效；二、确认南宁市江南区江南街道办富德村民委员会第十三村民小组与南宁市君怡酒店于2009年10月29日签订的《补充协议（之二）》无效。案件受理费100元，由南宁市君怡酒店负担。
君怡酒店不服判决，向本院提起上诉称，一审判决程序违法、存在认定事实不清及认定案件事实的错误等情况，应予以撤销并依法改判。（一）富德十三组所出具的2013年10月30日的《村民证明（一）》有部分村民签名不是本人签名，不具有法律意义上的证据的真实性，同样也不具有证据的合法性和关联性。一审判决就该证据的认定有误。（二）2012年3月20日江南法院依职权向本案合同签订时的队长唐君贤所调取的《民事询问笔录》是法院依职权调取的证据，不掺杂着当事人的因素，更具有证明力，依法应当作为本案的定案依据。一审法院判决不确认该笔录，导致判决认定事实不清、证据不足。（三）上诉人在与被上诉人签订本案合同之前看过会议记录，上面记载经过村民开会讨论并有“经会议讨论同意君怡加14年”、“经会议讨论同意君怡方案”等字样，甚至后面还有村委加盖公章及“鉴证”字样。江南法院甚至还就此事调取了询问笔录，上诉人已经穷尽其举证责任。被上诉人认为没有经过开会讨论的，其应当提供更高效力的证据予以证实，但被上诉人所举证的《村民证明（一）》部分村民的签名不真实，不具有证明效力，被上诉人无有效的证据推翻上诉人的证据，被上诉人应承担举证不能的后果。（四）关于会议记录的认定问题。一审判决认定两次村民会议记录“只是会议签到记录，不是会议表决记录”没有依据。（五）被上诉人解除与上诉人的合同（或者宣告无效），是因为现任队长与前任队长不和，并且现任队长与案外人另外签订了一份《租赁合同》，才要求确认无效。事实上，上诉人所交的租金是每年40万元，并没有侵害被上诉人村民合法权益。若合同确认无效涉及到上诉人的损失很难得到落实，请求上级法院作出公正判决，以维护投资人的合法权利。（六）本案涉及的合同如果没有经过村民讨论通过，那么当时签订合同的人员及村委加盖公章的人员，主观上故意以欺骗手段骗取上诉人的财物，符合《刑法》第二百二十四条的规定，构成合同诈骗罪，建议法院移送公安机关处理，并对本案进行中止审理，待公安机关确定有无诈骗嫌疑再行开庭审理。综上，请求：一、撤销南宁市江南区人民法院作出的（2015）江民再初字第1号民事判决书；二、确认上诉人与被上诉人于2007年10月18日签订的《租赁合同书》及《补充协议》有效；确认上诉人与被上诉人于2009年10月29日签订的《补充协议（之二）》有效。三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人富德十三组答辩称，一、2013年10月30日的《村民证明（一）》，在本案中不是唯一的孤证，本案还有大量的证据相互印证了本案案件事实即上诉人与被上诉人于2007年10月18日签订的《租赁合同书》及《补充协议》、2009年10月29日签订的《补充协议（之二）》没有经过村民会议讨论决定是无效的。二、唐君贤本人即是本案争议合同的签订者，一审法院2012年3月20日对其所作的《民事询问笔录》不能作为本案的证据。三、按法律规定，本案合同有效的证明责任应由上诉人承担。四、对村民签到表的性质问题。签到表不能代表形成表决决议，上诉人认为签到即代表形成表决决议，无法律依据。五、关于被上诉人为什么要申请法院确认合同无效的问题。本案诉争的合同不是村民的真实意思表示，如何处理是法律赋予村民的正当权利，村民们有权依法行使。上诉人明知唐君贤没有代理权，还要跟唐君贤签订合同，故合同无效所造成的损失，不管有无、不管大小，均应由上诉人承担。六、本案不涉及合同诈骗，上诉人认为本案应移送公安，待公安机关确定有无诈骗嫌疑再行开庭审理，无事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本案的争议焦点：1、君怡酒店与富德十三组于2007年10月18日签订的《租赁合同书》、《补充协议》及于2009年10月29日签订的《补充协议（之二）》是否合法有效。2、本案是否遗漏当事人南宁市江南区江南街道办富德村民委员会。
君怡酒店提交了2009年7月5日的会议记录，该记录载明“本组会议（君怡租地面积减少提出方案）”，接着是到会人员签到。
富德十三组质证认为，会议讨论的内容是之后加上去的，会议并没有对君怡租地面积减少进行讨论。
本院经审查认为，2009年7月5日的会议记录记载确实是“本组会议（君怡租地面积减少提出方案）”，富德十三组认为该内容是之后加上去，没有证据证实，本院不予确认。
上诉人君怡酒店对原审查明的事实第10页第二段倒数第三行“富德十三组通过邮政特快专递书面通知君怡酒店，但快递邮件无人签收”有异议，认为君怡酒店不清楚富德十三组是否寄过书面通知。
本院经审查认为，富德十三组在原审中已提交邮政快递单证明其通过邮政特快专递将通知寄给君怡酒店，但邮件无人签收，故君怡酒店的异议不成立。
被上诉人富德十三组对原审查明事实第10页第二段顺数第一行“富德十三组先后于2007年8月25日、2009年7月12日召开村民会议，讨论‘君怡加年’和‘土地出租及君怡解决方案’”有异议，认为这两次会议并没有讨论‘君怡加年’和‘土地出租及君怡解决方案’”，而是讨论其他内容，会议记录的内容是之后加上去的。
本院经审查认为，君怡酒店提交的2007年8月25日及2009年7月12日的会议记录记载这两次村民会议讨论的内容确实是“君怡加年”和“土地出租及君怡解决方案”，富德十三组提出会议记录的内容是之后加上去的没有证据证实，富德十三组的异议不成立。综上，上诉人君怡酒店、被上诉人富德十三组的异议均不成立，本院对原审查明事实予以确认。
另查明，富德十三组于2009年7月5日召开村民会议，会议记录载明“本组会议（君怡租地面积减少提出方案）”，但未通过决议。
本院认为，关于君怡酒店与富德十三组于2007年10月18日签订的《租赁合同书》、《补充协议》及于2009年10月29日签订的《补充协议（之二）》是否合法有效的问题。由于上述合同均涉及到富德十三组集体财产，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第（八）项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村民集体财产权，经村民会议讨论决定方可办理。故本案所争议的焦点问题即是上述合同的签订是否经过村民会议讨论决定。对于此问题，虽然君怡酒店提交了2007年8月25日、2009年7月5日、2009年7月12日村民会议记录，但从记录的文字内容看，2007年8月25日的会议记录载明的会议内容是“讨论君怡加年”，注明“补误工”，接着是“到会人签名”，村民签名之后是“经会议讨论同意君怡加14年”；2009年7月5日的会议记录内容有“本组会议（君怡租地面积减少提出方案）”，接着是“签到”；2009年7月12日的会议记录载明的会议内容是“土地出租及君怡解决方案”，接着是“签到”，村民签名之后是“经会议讨论同意君怡的方案同意土地出租”。可以看出，村民三次签字，都记载为“到会人签名”和“签到”，且其中一次会议还特别注明了“补误工”的内容；由此可见，记录中的村民签字只代表签到，而并非是确认表决。其次，从记录的内容顺序看，2007年8月25日及2009年7月12日两次会议在村民签字之前，只有会议讨论的内容，没有会议讨论的结果，这表明村民签字时，会议尚未形成表决意见，而2009年7月5日的会议记录在村民签字之后没有记载任何内容，因此，到会村民的签字行为代表的不可能是“表决意见”，而仅仅只是会议签到，君怡酒店提交的上述会议记录只是会议签到记录不是“会议表决”记录，故富德十三组原村民小组长及部分村民，未经村民会议讨论同意与君怡酒店所签订的《租赁合同书》、《补充协议》、《补充协议（之二）》违反了法律规定，损害了富德十三组村民的利益，事后又未得得到富德十三组的追认，是无效的。经法院释明，君怡酒店、富德十三组均表示不需要在本案中处理合同无效之后的法律问题，双方当事人可另行解决。综上，原审法院判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持南宁市江南区人民法院（2015）江民再初字第1号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗建燕
审 判 员 陆 宁
代理审判员 曾 涛
二〇一六年六月十七日
书 记 员 覃英煌
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。