四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）乐中民初字第3146号原告：乐山银丰缘物业管理有限公司，住所地：四川省乐山市中区。委托代理人：涂德银，男，1973年10月29日出生，汉族，公司员工，住四川省乐山市五通桥区。委托代理人：董达君，四川海棠律师事务所律师。被告：乐山艾丽碧丝房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区。原告乐山银丰缘物业管理有限公司（以下简称银丰缘物业公司）与被告乐山艾丽碧丝房地产开发有限公司（以下简称艾丽碧丝房开司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告银丰缘物业公司的委托代理人涂德银、董达君到庭参加诉讼，被告艾丽碧丝房开司无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银丰缘物业公司诉称：2008年1月8日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，约定原告为被告开发的位于乐山市市中区*路*号（现*中路*号）的*·*商住小区提供前期物业服务，合同期限为2008年1月1日至2010年12月31日止；合同期满前1月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议；物业服务费由业主按照拥有物业的建筑面积交纳，高层、小高层住宅1元/月·平方米，商业物业底楼2元/月·平方米，商业物业二楼、三楼1.5元/月·平方米；业主应于通知交房之日起交纳物业服务费；物业服务费每季度第1月的1-10日按季交纳等。2011年1月1日，被告与原告就《前期物业管理服务合同》签订《补充协议》，约定物业服务期限自2011年1月1日起至业主委员会成立与新的物业公司签订物业服务合同生效时止，服务事项、服务标准及争议解决适用《前期物业管理服务合同》等。签约至今，该小区未成立业主委员会。原告依约履行物业服务义务，被告无正当理由拒不向原告交纳其拥有产权的多个物业的物业服务费。原告多次催收，被告不予理睬。现诉至人民法院请求判令：被告支付原告物业费共计94665元[1-1-8-3号物业2010年1月至2011年12月的物业费2988元（124.5元×24个月）、1-1-14-3号物业2010年1月至2010年12月的物业费1494元（124.5元×12个月）、1-1-22-5号物业2010年1月至2015年8月的物业费5660元（83.24元×68个月）、1-1-26-3号物业2010年1月至2015年8月的物业费10833元（153.44元×68个月）、1-1-27-3号物业2010年1月至2015年8月的物业费10833元（153.44元×68个月）、1-1-28-3号物业2010年1月至2015年8月的物业费10833元（153.44元×68个月）、1-1-29-3号物业2010年1月至2011年4月的物业费1455元（153.44元×16个月）、1-1-30-1号物业2010年1月至2011年3月的物业费1434元（95.6元×15个月）、1-1-30-3号物业2010年1月至2011年6月的物业费2761元（153.44元×18个月）、1-1-31-3号物业2010年1月至2011年7月的物业费2915元（153.44元×19个月）、1-1-32-3号物业2010年1月至2010年6月的物业费920元（153.44元×6个月）、2-1-10-2号物业2010年1月至2015年8月的物业费5595元（82.29元×68个月）、2-2号门市2010年1月至2015年8月的物业费14557元（259.96元×56个月）、2-3号门市2010年7月至2015年8月的物业费15348元（251.62元×61个月）、2-4号门市2010年7月至2015年8月的物业费7039元（113.54元×62个月）]。被告艾丽碧丝房开司未应诉答辩。经审理查明：原告系具备物业管理三级资质的物业管理企业。2008年1月8日，被告与原告签订《前期物业服务合同》，约定被告选聘原告为位于乐山市市中区*路*号（现*中路*号）的*·*商住小区提供前期物业管理服务；物业服务费由业主按照拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层、小高层住宅1元/月·平方米，商业物业底楼2元/月·平方米，商业物业二楼、三楼1.5元/月·平方米；业主应于被告通知交房之日起交纳物业服务费；每季度第1月的1-10日按季交纳物业服务费；合同期限自2008年1月1日起至2010年12月31日止；合同期满前1月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，未能达成协议的，被告应在合同期满前选聘新的物业管理企业等内容。该合同还约定了其他事宜。2011年1月1日，被告与原告签订《关于的补充协议》，约定物业服务期限自2011年1月1日起至业主委员会成立与新的物业公司签订物业服务合同生效时止；各项服务事项、服务标准及争议解决适用《前期物业服务合同》。2015年5月27日，原告通过中国邮政的国内小包邮件（邮政小包单号：9900169390402）向被告邮寄催款通知，催收2010年1月1日起至2015年4月30日止的物业费共计48225.04元。另查明，市中区*中路*号*幢*单元*-*层住宅由被告进行商品房初始登记。审理中，原告申请本院调查核实乐山市市中区*中路*号1幢1单元8楼3号、1幢1单元14楼3号、1幢1单元22楼5号、1幢1单元26楼3号、1幢1单元27楼3号、1幢1单元28楼3号、1幢1单元29楼3号、1幢1单元30楼1号、1幢1单元30楼3号、1幢1单元31楼3号、1幢1单元32楼3号、2幢1单元10楼2号、2幢1单元1楼2号门市房屋的权属登记信息，以证明被告系上述物业的业主。经本院依法调取上述房屋权属登记信息，在被告初始登记后，1幢1单元8楼3号建筑面积124.5平方米，于2012年7月12日发生产权变更；1幢1单元14楼3号建筑面积124.5平方米，于2013年6月27日发生产权变更；1幢1单元26楼3号建筑面积153.44平方米，于2015年8月19日发生产权变更；1幢1单元27楼3号建筑面积153.44平方米，于2013年8月19日发生产权变更；1幢1单元28楼3号建筑面积153.44平方米，于2013年12月12日发生产权变更；1幢1单元29楼3号建筑面积153.44平方米，于2012年4月11日发生产权变更；1幢1单元30楼1号建筑面积95.6平方米，于2012年1月13日发生产权变更；1幢1单元30楼3号建筑面积153.44平方米，于2013年12月18日发生产权变更；1幢1单元31楼3号建筑面积153.44平方米，于2012年5月3日发生产权变更；1幢1单元32楼3号建筑面积153.44平方米，于2013年12月30日发生产权变更；2幢1单元10楼2号建筑面积82.29平方米，于2013年5月10日发生产权变更。2幢1单元1楼2号门市建筑面积129.98平方米，现仍登记在被告名下，1幢1单元22楼5号无该房屋登记信息。上述事实，有企业登记档案信息、《前期物业服务合同》、《关于的补充协议》、资质证书、国内小包邮件详情单、催款通知、房屋信息摘要、房屋登记记录以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原告与被告签订的《前期物业服务合同》和《关于的补充协议》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，故合同依法成立，受法律保护，原、被告均应按约享受权利、履行义务。关于被告交纳前期物业费应于何时起止的问题。原告与被告签订的《前期物业服务合同》、《关于的补充协议》约定了物业服务期限自2008年1月1日起至至业主委员会成立与新的物业公司签订物业服务合同生效时止，同时业主应于被告通知交房之日起交纳物业服务费。本院认为通知交房之日的举证责任在被告，因为被告未应诉答辩，应承担不利后果，故本院酌情从2010年1月1日起至产权变更时间止确认被告应交纳前期物业费的时间。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，原告已通过邮寄催款通知的方式向被告书面催收2010年1月1日起至2015年4月30日止的物业费，被告仍未交纳，故原告要求被告交纳物业费符合法律规定，本院予以支持，并依据已查明的房屋权属信息确认物业费如下：1幢1单元8楼3号房屋物业费原告主张2988元符合法律规定；1幢1单元14楼3号房屋物业费原告主张1494元符合法律规定；1幢1单元26楼3号房屋物业费9820元（153.44㎡×1元/月·㎡×64个月）；1幢1单元27楼3号房屋物业费6751元（153.44㎡×1元/月·㎡×44个月）；1幢1单元28楼3号房屋物业费7365元（153.44㎡×1元/月·㎡×48个月）；1幢1单元29楼3号房屋物业费原告主张1455元符合法律规定；1幢1单元30楼1号房屋物业费原告主张1434元符合法律规定；1幢1单元30楼3号房屋物业费原告主张2761元符合法律规定；1幢1单元31楼3号房屋物业费原告主张2915元符合法律规定；1幢1单元32楼3号房屋物业费原告主张920元符合法律规定；2幢1单元10楼2号房屋物业费3291元（82.29㎡×1元/月·㎡×40个月）。共计41194元。2幢1单元1楼2号门市建筑面积129.98平方米，现仍登记在被告名下，但原告在诉请中未主张该房产的物业费，另1幢1单元22楼5号经查无该房屋登记信息，故本院对这两处房产的物业费不予确认。原告主张2-2号、2-3号、2-4号门市的物业费，但未提供证据证明该三处门市系被告所有，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告乐山艾丽碧丝房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告乐山银丰缘物业管理有限公司从2010年1月1日起至2015年4月30日止期间的物业费共计41194元（位于乐山市市中区*中路*号1幢1单元8楼3号、1幢1单元14楼3号、1幢1单元26楼3号、1幢1单元27楼3号、1幢1单元28楼3号、1幢1单元29楼3号、1幢1单元30楼1号、1幢1单元30楼3号、1幢1单元31楼3号、1幢1单元32楼3号、2幢1单元10楼2号房屋的物业费）二、驳回原告乐山银丰缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2168元，由被告乐山艾丽碧丝房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长  谢 凯审 判 员  谢雨杉人民陪审员  汪 霞二〇一六年二月十九日书 记 员  何 珊