江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭民初字第2931号
原告江苏省盐城市人民检察院，住所地盐城市人民南路*号。
法定代表人戴飞，该院检察长。
委托代理人李加超、郭慧，江苏一正律师事务所律师。
被告盐城市亭湖区金剑酒楼。
经营者郭晓猛，居民。
原告江苏省盐城市人民检察院（以下简称市检察院）与被告盐城市亭湖区金剑酒楼（以下简称金剑酒楼）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月7日受理后，依法依法由审判员吕建生适用简易程序独任审判于同年10月30日公开开庭进行了审理。后本案经裁定转为普通程序并依法组成合议庭，于2016年1月30日公开开庭进行了审理。原告市检察院的委托代理人郭慧、被告金剑酒楼经营者郭晓猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告市检察院诉称，2009年10月1日，原、被告双方签订租赁合同，约定原告将位于盐城市人民中路7号第一间向西的房屋租赁给被告从事餐饮经营，租期自2009年10月1日至2014年10月1日，租金合计20万元。合同到期后，原、被告双方未再续签合同，但被告一直未让出租赁房屋。因被告租用的房产已被财政局回购，原告分别于2015年3月5日、2015年7月17日向被告发出书面通知要求被告让房并付租金，但被告一直未予履行。诉请法院判令：一、被告立即返还原告位于盐城市人民中路7号第一间向西的房屋。二、被告按年租金4万元支付自2014年10月2日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费。三、没收被告押金2万元。
被告金剑酒楼辩称，一、案涉合同对承租方是不公平的，当时我们承租方不同意签，原告承诺先签之后再说的。二、承租的房屋存在维修费，虽然合同上未约定，但原告口头承诺过要补偿我方房屋维修费的。三、若原告能免除我方未交的租金，再补偿10万元就同意让房。如不能补偿10万元，就让我方再无偿使用两年，同时还要退还2万元押金。
经审理查明，2009年10月1日，市检察院（甲方）与金剑酒楼（乙方）签订租赁合同一份，合同主要约定：“乙方租赁甲方位于人民中路7号金剑大酒店平房及一楼等餐厅，建筑面积413平方米，讲庭院面积110平方米用于经营餐饮，租期期限自2009年10月1日至2014年10月1日止，租金合计为20万元，以现金方式一次性付清。支付限期上年度12月底支付下年度的租金，其中第一年即2009年10月1日至2010年10月1日免交。第二年2010年10月1日至2011年10月1日4万。第三年2011年10月1日至2012年10月1日5万。第四年2012年10月1日至2013年10月1日5万。第五年2013年10月1日至2014年10月1日6万。乙方如改造营业用房等应征得甲方书面同意，使用好甲方交付乙方的固定资产。租期期间装修、装饰和添置设备，费用由乙方全部承担。合同终止时，乙方不得以任何理由提出转让，营业用房及乙方装修装潢部分要保持现状无偿移交给甲方，属于乙方设备物品，由乙方自行处理，甲方既不承担乙方购置的物品设备的费用，也不负责对乙方物品设备的收购及处理。甲方无条件收回乙方所租用房屋及属于甲方的物品，乙方如不让出租房，超过一天按原租金的两倍标准计算房屋占用费。如故意损坏，甲方不返还乙方的全部押金。租期期间，乙方不得转让或转租他人，如续租必须提前一个月向甲方提出书面申请，在同等条件下优先，可签定续租合同。乙方不得以金剑大酒店的名义为他人担保和实施经营范围以外的经济行为，否则，责任由乙方自负。乙方如存在利用租赁的房屋进行非法活动、拖欠租金5日以上、擅自改变房屋结构以及毁坏甲方配置的设施、违反上述合同义务的，甲方有权单方解除合同。租赁期间，如因不可归责于乙方事由而造成租赁的房屋部分损毁、灭失的，按实际缩小的面积和时间相应降低年租金。如与政府征地拆迁，甲方应把政府房屋拆迁补偿费中的装饰损失费折价算给乙方。合同签订之日，乙方向甲方支付押金2万元。租期期间，如乙方无违约行为，期满时，甲方将全部押金返还乙方（不付息），如乙方违约则不予返还。
合同签订后，市检察院将房屋交付金剑酒楼，金剑酒楼向市检察院交纳押金2万元。合同期满后，金剑酒楼未能让出房屋。市检察院行政装备处于2015年3月5日向金剑酒楼发出书面通知，通知载明：“我院与贵酒店签订的合同已于2014年10月1日到期，合同期满后没有续签，贵酒店此前租用的房产已被市财政局回购，根据市财政局要求，请贵酒店于2015年5月1日前自行搬出。逾期不搬，将依法采取措施。”该通知发出后，金剑酒楼未能让房。2015年7月17日，市检察院又向金剑酒楼发出书面通知，要求其在收到通知后15天内自行搬出，逾期不搬，将依法采取措施。金剑酒楼的经营者郭晓猛在该通知上签字。后因金剑酒楼未能让房，市检察院于2015年9月7日院诉至本院。
本院认为，原、被告于2009年10月1日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违背国家法律和行政法规，属于有效合同。
㈠关于原告要求被告返还租赁房屋的问题。
本案中，原、被告签订的租赁合同于2014年10月1日期满，期间，因市财政局对被告承租的房产进行回购，原告已按合同约定提前告知被告合同履行期满后不再续租。合同期满后，原告两次发通知要求被告让房，被告收到该通知后未能按通知要求返还房屋，仍然一直占有并使用涉案房屋没有依据。审理中，被告辩称要求原告免除租金并赔偿损失10万元及维修费，因双方合同中对此未约定，本院不予采信。故原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。
㈡关于原告要求被告按原合同年租金4万元支付房屋使用费的问题。
原、被告租赁合同期满后，因双方未能签订新的租赁合同，被告仍继续占用租赁的房屋，被告应向原告支付至实际交还租赁房屋期间的使用费。因原、被告双方所签合同时约定合同到期后被告如不让出租房，超过一天按原租金的两倍标准计算房屋占用费，该约定对被告明显不对等，现原告主张被告仍按原合同租金标准4万元向原告支付房屋使用费符合法律规定，本院予以支持。
㈢关于原告要求没收被告押金2万元的问题。
原、被告双方合同中约定被告向原告支付2万元押金，如被告违约2万元押金不予返还。原、被告合同到期后，原告多次发通知要求被告在合同期满后腾让房屋，被告均未能让房，应认定被告违约，此押金2万元的性质应认定为原、被告履行合同约定的违约金。但就原告的实际损失来看，原告主张违约金2万元过高，本院予以调整被告承担实际损失的30%，即15000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
被告盐城市亭湖区金剑酒楼应于本判决生效之日起十日内将位于盐城市人民中路7号第一间向西的房屋交付原告江苏省盐城市人民检察院。
被告盐城市亭湖区金剑酒楼应于本判决生效后十日内按每年4万元的标准向原告江苏省盐城市人民检察院支付从2014年10月2日起至实际交房之日的房屋使用费。
被告盐城市亭湖区金剑酒楼应于本判决生效后十日内支付原告江苏省盐城市人民检察院违约金15000元（被告交纳的押金2万元不予返还，予以冲抵，剩余部分冲抵房屋使用费）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1630元，由被告盐城市亭湖区金剑酒楼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1630元。
审判长 陈律心
审判员 吕建生
审判员 郝 燕
二〇一六年二月十七日
书记员 谷 萍
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少
的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。