湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民三终字第85号
上诉人（原审被告）徐运良。
上诉人（原审被告）李义兴。
二上诉人共同委托代理人潘峰，湖南慎明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谢文。
被上诉人（原审被告）胡纯涛。
上诉人李义兴、徐运良与被上诉人谢文、胡纯涛因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省江永县人民法院（2013）江永法民初字第332号民事判决，于2014年2月17日通过一审法院向本院提出上诉，湖南省江永县人民法院移送案卷后因未向胡纯涛送达民事判决书、上诉状副本，本院遂将案卷退回，一审法院送达相关法律文书后又于2015年3月5日移送案卷，本院于同日立案受理，并对本案进行书面审理，依法由审判员彭样平担任审判长，与审判员李飞，代理审判员张海燕组成合议庭，于2015年3月18日在本院第十审判庭对上诉人李义兴、徐运良及被上诉人谢文进行询问。代理书记员吴雪芳担任记录。本案现已审理终结。
原审查明：2012年8月21日，被告徐运良、李义兴将拥有产权坐落江永县潇浦镇永明中路家家顺大厦第一层的商铺租赁给被告胡纯涛经营，时间自2012年12月21日起至2015年12月20日止。2013年3月22日，被告李义兴、徐运良（房屋所有人）、胡纯涛（出租方）与原告谢文（承租方）三方协商，签订了一份《租赁合同》。合同约定，原告承租的商铺套内面积约700平方米，租赁期限自2013年5月1日起至2018年4月30日止，租赁一年为一期，每半年支付一次租金，2013年5月1日至2015年4月30曰，承租方（原告谢文）给付出租方（被告胡纯涛）每期租金为人民币380，000元，每半年提前一个月支付一次租金190，000元；2016年5月1日至2018年4月30日，承租方（原告谢文）给付房屋所有人（被告李义兴、徐运良）每期租金为人民币480，000元，每半年提前三个月支付一次租金240，000元。合同签订后第二天，原告向被告胡纯涛交纳定金10万元。此后，原告积极为接手商铺作准备工作，对商铺进行装修设计、订制货柜等。2013年4月30目原告准备接手商铺时，被告胡纯涛未按合同的约定将商铺交给原告，原告多次发短信给被告胡纯涛要求协商商铺交接事宜，而被告胡纯涛未予正面回应，并于2013年5月14、15日退给原告租金98，000元。2013年5月15日，原告谢文委托律师发函给被告李义兴、徐运良、胡纯涛要求进一步协商商铺租赁事宜。2013年5月17日，被告李义兴、徐运良、胡纯涛将商铺另行租赁给李长百、钟华山、喻建良。原告要求三被告赔偿损失协商未果，遂于20l3年6月24日诉至法院，请解除原、被告签订的《租赁合同》；判令三被告立即返还原告已交的部分定金2，000元；双倍返还原告已交的定金100，000元；赔偿原告各项损失400，000元。在诉讼过程中，一审法院多次组织原、被告进行调解及当事人自行庭外和解，双方因分歧较大无法形成统一意见。
住4，0后在合理期限内仍未履行，故原、被告应承担相应的违约责任；原判认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当依照约定全面履行自己的义务。由于被告李义兴、徐运良、胡纯涛未按合同的约定将商铺交付给原告使用，经原告催告后在合理期限内仍未履行，且将商铺另行租赁给他人经营，被告应承担相应的违约责任，故对于原告要求被告双倍返还定金、赔偿损失及解除原、被告签订的《租赁合同》的诉请，符合法律规定的部分，依法予以支持。被告先后收受定金100，000元，已退还98，000元，按照法律规定的定金罚则，被告尚应向原告支付102，000元。原、被告签订《租赁合同》后，原告因商铺装修设计及货柜订制必然产生一定的损失，由于协商赔偿事宜是原告单方的行为，未通知被告参与，同时原告提供的证据（收据）不属规范票据，又未提供有效的损失评估证据，故参酌原、被告的协调意见及本案的实际情况，对装修设计及货柜定制的损失分别酌定为20，000元、60，000元。原告到江永与被告签订《租赁合同》、协商交换商铺及赔偿事宜所产生的差旅费用，酌情支持3，000元。原告诉请的其他损失．因无相应有效的证据证实，依法不予支持。被告徐运良、李义兴辩称“只是以房屋所有人的身份，而不是以出租人的身份与原告谢文签订合同，且没有向原告谢文收取任何定金或押金，不应承担责任”，经查，《租赁合同》第四条约定，从2016年5月1日起至2018年4月3O日止期间的租金，由原告谢文给付被告李义兴、徐运良，由此可以判断被告徐运良、李义兴既是房屋所有人，也是《租赁合同》中约定的受益人，故原告要求被告徐运良、李义兴与被告胡纯涛共同承担违约责任的诉请，予以支持。被告李义兴、胡纯涛抗辩提出，“原告未按约定交足半年租金，有违约行为”，因租赁合同约定提前一个月支付半年租金，是约束原告在接手商铺后的租赁期限内履行交付租金义务，未约定原告在2013年5月1目前给付被告半年的全部租金，即应以交付商铺为前提，且被告从未向原告催收过租金，故被告李义兴、胡纯涛的该项抗辩意见不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）、（三）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告谢文与被告徐运良、李义兴、胡纯涛于2013年3月22日签订的《租赁合同》予以解除；二、被告徐运良、李义兴、胡纯涛于本判决生效之日起十日内向原告支付定金100，000元并返还原告谢文预交的定金2，000元，合计102，000元；三、被告徐运良、李义兴、胡纯涛于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢文各项经济损失83，000元；四、驳回原告谢文的其他诉讼请求。本案案件受理费8，820元，由原告谢文负担5，570元，被告徐运良、李义兴、胡纯涛负担3，250元。被告徐运良、李义兴、胡纯涛负担的案件受理费，原告谢文已预交垫付，故由被告徐运良、李义兴、胡纯涛直接支付给原告谢文。
宣判后，原审被告徐运良、李义兴不服，上诉称：1、2013年3月22日签订的《租赁合同》分两个不同阶段，本案纠纷发生在胡纯涛与谢文第一阶段租赁合同过程中，两上诉人不是纠纷当事人；2、租赁合同未约定给付定金作为债权的担保，谢文支付的10万元属履约保证金，并非担保法规定的定金，且胡纯涛已退还，两上诉人不应共同返还定金；3、被上诉人谢文提出赔偿损失，既不符合客观实际，又未提供充分证据，两上诉人不应赔偿83，000元；4、根据合同法司法解释，不能既判双倍返还定金又判赔偿损失；请求二审法院撤销原审判决第二、三项中两上诉人支付定金100，000元并返还预交定金2，000元，赔偿经济损失83，000元。
被上诉人谢文答辩称：1、租赁合同上胡纯涛、徐运良、李义兴三人同时签字，应当由其三人共同承担责任；2、谢文在一审提供的证据可以证实10万元系定金；3、一审法院对谢文提供的损失证据进行过调查取证；请求二审法院维持原判。
二审期间，三方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为：本案焦点有，一、两上诉人是否应当承担返还定金的义务；二、两上诉人是否存在违约行为；三、赔偿损失与定金条款能否同时适用。
（一）定金的法律效力在于，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，本案双倍返还定金的义务不应由两上诉人承担，理由如下：1、三方签订的租赁合同约定2013年5月1日至2015年4月30日期间，谢文直接将租金交付胡纯涛，与两上诉人不发生经济往来；2、租赁合同中未约定定金条款，两上诉人并不知晓10万元系定金性质；3、收取10万元定金是用于交纳第一阶段的租金，从定金收条也可看出收取10万元定金系被上诉人胡纯涛一人所为；故两上诉人提出“不应共同返还定金”的上诉理由，本院予以采信。（二）按照约定将租赁物交付承租人是出租人的基本义务，本案租赁合同签订后，两上诉人作为租赁房屋的所有权人没有及时交付房屋，诉争房屋转租他人经营已成客观事实，被上诉人胡纯涛提出诉讼前与谢文已口头解除租赁合同但无确凿证据，故两上诉人作为租赁房屋的所有权人理应承担赔偿损失的违约责任。众所周知开办大型商店前期需进行装修、定货，解除合同势必会给被上诉人谢文造成损失，谢文一审也提交了大量装修、定货合同和赔偿损失的票据以及证人证言，故两上诉人提出“被上诉人谢文提出赔偿损失，既不符合客观实际，又未提供充分证据，两上诉人不应赔偿83，000元”的上诉理由，本院不予采信。（三）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条可知，法律禁止的是违约金和定金条款的同时适用，而本案租赁合同中未约定出租方违约后向对方支付一定数额的违约金，一审法院按承租人的实际损失给予判决，系适用合同法规定的“赔偿损失”的违约责任，而法律并没禁止定金条款与赔偿损失的同时适用，故两上诉人提出“不能既判双倍返还定金又判赔偿损失”的上诉理由，于法无据，本院不予采信。
综上所述，原判事实清楚，适用法律准确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、维持湖南省江永县人民法院（2013）江永法民初字第332号民事判决第一、三、四项；
二、变更湖南省江永县人民法院（2013）江永法民初字第332号民事判决第二项为：被上诉人胡纯涛于本判决生效之日起十日内向被上诉人谢文返还定金102，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费维持不变，二审案件受理费8，820元，由上诉人徐运良、李义兴负担3，000元，被上诉人胡纯涛负担5，820元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭样平
审 判 员 李 飞
代理审判员 张海燕
二〇一五年四月十五日
代理书记员 吴雪芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。