福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第763号
原告厦门巨鹏飞旅游开发有限公司，住所地厦门市思明区槟环岛东路观音山商业街17号，组织机构代码55620313-7。
法定代表人刘凯玲，总经理。
委托代理人刘志军。
被告中汇通（厦门）商贸发展有限公司，住所地厦门市思明区槟榔西里197号第四层B17单元，组织机构代码67826269-6。
法定代表人张凤英，董事长。
委托代理人范庆华，福建永时律师事务所律师。
原告厦门巨鹏飞旅游开发有限公司（下称“巨鹏飞公司”）与被告中汇通（厦门）商贸发展有限公司（下称“中汇通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员吴兆安独任审判，于2014年1月17日公开开庭进行了审理。原告巨鹏飞公司委托代理人刘志军，被告中汇通公司委托代理人范庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告巨鹏飞公司诉称，原告巨鹏飞公司与被告中汇通公司于2011年8月16日订立租赁合同，约定被告租赁原告在观音山商业街A1栋商铺（建筑面积为805.43平方米）作为商会会所，租赁期限为6年4个月，自2011年9月1日起至2017年12月31日止，免租期为2011年9月1日至2011年12月31日。第1-2个租赁年度的月租金为100元／月／平方米×805.43平方米=80543元，免租期后第1-3个租赁年度的物业管理费为9元／平方米／月。租金与物业管理费按季度支付，被告应于每季度起租月开始前5日内支付。关于水电费用，被告应在收到原告的付款通知后的5个工作日内支付给原告。原告依约向被告交付约定商铺，并给予被告4个月的免租期。被告于2012年6月未与原告办理交接便关门歇业至今，期间未向原告支付任何租金、物业管理费和水电费，原告于2012年11月5日公证送达被告《通知函》，要求被告于2012年11月20日前腾空租赁房屋交付原告，并结清与原告的租金和费用，但被告置之不理，持续占有并使用房屋至今，原告无奈诉至法院，诉请判令：1、确认原告与被告之间的租赁合同已于2012年11月5日起解除；2、判令被告支付其所拖欠原告2012年1月1日-2012年10月31日期间的租金805430元、物业管理费72488.7元和水电费37102元，计915020.7元，并按日千分之三计付从拖欠之日起至判决确定的付款之日止的逾期付款违约金；3、判令被告按合同约定的讼争房屋租金标准的两倍向原告支付自2012年11月5日起至实际退还之日的房屋占有使用费；4、判令被告承担违约责任，按二个月租金的标准向原告支付违约金161086元；5、判令被告承担全部的诉讼费用。庭审中，原告当庭调整违约金标准为按照同期银行贷款利率的四倍标准计算。
被告中汇通公司辩称，被告自2011年8月16日与原告签订租赁合同后，就严格按约定向原告支付保证金161086元和装修保证金161086元，其中装修保证金待装修完毕后按合同约定自动转为2012年1月、2月的租金。如果需要计算违约金的话，违约金标准应当按照同期银行贷款利率的四倍计算。被告装修过程中，因租赁房屋自身缺陷，导致店面已装修好的部分面积因漏雨受损，损失10万元，该部分损失原告同意转为抵扣房屋租金。由于店面地理位置较为偏僻，导致商场经营不佳，经原告和被告双方协商，原告同意被告暂先欠着租金，待以后再处理。原告于2012年6月在没有任何通知情况下，擅自将被告承租房屋各个进出门焊接封死，导致被告无法继续使用，合同已无法继续履行下去。所以原告主张被告要支付从2012年1月1日-2012年10月31日的租金、物业管理费、水电费，并要求支付逾期付款违约金，与事实不符，不应得到法律支持，同时要求支付自2012年11月5日起至实际退还之日止的房屋占有使用费和违约金，也不能得到法律的支持。原告要求支付的租金、物业管理费、水电费等费用已超过诉讼时效。原告的严重违约行为，给被告造成严重的损失，应承担赔偿的责任。
经审理查明，原告巨鹏飞公司与被告中汇通公司于2011年8月16日订立房屋租赁合同，约定被告向原告承租位于厦门市思明区观音山商业街A1栋商铺（建筑面积为805.43平方米）作为商会会所，租赁期限为6年4个月，自2011年9月1日起至2017年12月31日止，免租期为2011年9月1日至2011年12月31日，第1-2个租赁年度的月租金为100元／月／平方米×805.43平方米=80543元，免租期后第1-3个租赁年度的物业管理费为9元／平方米／月，租金与物业管理费按季度支付，被告应于每季度起租月开始前5日内支付；如被告在本合同规定的租赁期限届满后未与原告签订续租合同，也未在本合同约定的时间内归还该物业而继续占用租赁场所，其占用不能视为合同延期或合同续订，在占用期间被告需支付相当于按租赁期最后一年约定的月租金标准的200%的使用费；被告在收到原告水电费及水电公摊的付款通知后的5个工作日内按月或按抄表周期支付给原告；被告拖欠租金、物业管理费、水电费及水电公摊的，应向原告支付拖欠天数乘以拖欠金额的千分之三的违约金，逾期支付超过20日的，原告有权采取停水、停电等措施；被告应在签约当日向原告支付相当于2个月租金计161086元作为押金，另在房屋交付当日支付161086元作为装修保证金，装修保证金在免租期结束后予以等额充抵首期租金，合同期满后，在被告付清租赁期间应交的一切费用并将本合同项下租赁物完好交还原告验收后，原告应在30日内将押金无息退还给被告；被告拖欠租金、物业管理费、水电费及水电公摊等费用达1个月以上的，原告有权要求被告立即更正违约行为，并支付违约金（相当于按违约当年度月租金标准计算的2个月的租金），原告也有权选择解除合同并强行清场，同时追究被告的违约责任；原、被告双方须保证，在本合同中所提供的地址、联系电话、传真号码为真实、合法、有效之通讯地址、联系电话及传真号码；本合同项下的所有通知、文件、指令或联系函件等均应以书面形式按双方在本合同中提供的地址、传真号码发出，租赁期间，任何一方联系地址、电话、传真号码更改时，应在更改后三日内书面通知对方等。合同签订后，原告将讼争房屋交由被告使用，被告向原告交付了161086元押金及161086元装修保证金，此后被告未再支付任何费用。2012年11月2日，原告通过公证方式向被告《租赁合同》确定的地址邮寄《通知函》，该函称被告于2012年6月份在未与原告办理任何手续的情况下私自撤场，同时未交纳2011年10月起的租金、物业管理费等，通知即日起解除双方签订的《租赁合同》，要求被告于2012年11月20日前腾空并交付房屋，并结清租赁期间尚欠费用。
庭审中，原告自述为了防盗，保护被告财产安全，于2013年11月左右将店面焊死，但主大门仍然可以进出。被告称自2013年6月起店面被原告焊死，主大门加了一把新锁，被告无法进出。
以上事实有原告提供的《租赁合同》、《欠费通知单与商业街商家水电收费表》、《公证通知函》、《邮政特快专递详情单》和被告提供的《记账凭证》、《银行电子回单和电子转账凭证》、《店面被焊接封掉照片》以及当事人在案庭审笔录予以佐证，故对上述事实，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法，应确认为有效合同。被告关于房屋漏雨进行修复装修花费10万元原告同意抵扣租金以及因店面地点偏僻生意不好原告同意其延期支付租金的辩解，无相关证据佐证，本院不予采纳。被告拖欠租金已达数月之久，原告依据合同约定享有解除权，原告通过公证方式向被告《租赁合同》确定的地址邮寄送达《解除合同通知函》，视为已经送达被告，本院确认原、被告双方的《租赁合同》于2012年11月5日解除，原告该项诉讼请求，本院予以支持。因被告违约合同解除，原告根据合同约定要求被告支付相当于2个月租金标准的违约金161086元，合理合法，本院予以支持。
关于诉讼时效问题。原告主张的是被告2012年1月以来所欠的租金、物业管理费等，且原告已于2012年11月2日向被告邮寄《解除合同通知函》，就被告所欠租金等进行了催讨，构成诉讼时效的中断，故原告的起诉未过诉讼时效，被告的答辩意见，本院不予采纳。
关于合同期内被告拖欠租金、物业管理费及水电费的金额问题。本院认为，根据合同约定，2012年的月租金标准为80543元，被告支付的161086元装修保证金可以冲抵首期租金，故被告所欠原告2012年1月1日至2012年10月31日的租金应为80543元×10个月-161086元=644344元；根据合同约定，物业管理费为每平方米每月9元，故被告所欠2012年1月1日至2012年10月31日的物业管理费应为805.43×9元×10个月=72488.70元；根据合同约定，被告在收到原告水电费及水电公摊的付款通知后的5个工作日内按月或按抄表周期支付给原告水电费，原告提供的催收通知没有被告相关人员的签字确认，提供的相关水电费发票也无法证实与本案的关联性，故原告水电费方面的诉讼请求，本院不予支持。至于违约金，原告根据被告的答辩意见，庭审中变更为同期银行贷款利率的四倍标准计算违约金，本院予以支持。
关于解除合同后使用费的标准问题。本院认为，合同约定如被告在本合同规定的租赁期限届满后未与原告签订续租合同，也未在本合同约定的时间内归还该物业而继续占用租赁场所，其占用不能视为合同延期或合同续订，在占用期间被告需支付相当于按租赁期最后一年约定的月租金标准的200%的使用费，是对合同期限届满后使用费标准的约定，该约定带有惩罚性质，应当严格适用，而本案双方系因一方行使解除权而使双方《租赁合同》终止，并非期满终止，原告要求按照前款约定的标准计算使用费，没有事实和法律依据，使用费可以参照租金标准予以支持。关于被告占用房屋的期限问题。本院认为，根据被告提供的照片，结合原告关于“为了防盗，保护被告财产安全，于2013年11月左右将店面焊死，但主大门仍然可以进出”的自认，本院认为截止至2013年11月，讼争店面已由原告实际控制，此后的使用费原告无权再主张。被告关于原告2013年6月就焊死控制店面的意见，没有提供相应证据佐证，被告关于时间点的答辩意见，本院不予采纳。综合以上两点，本院认定被告占用房屋期间的使用费为80543元×12个月=966516元。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告厦门巨鹏飞旅游开发有限公司与被告中汇通（厦门）商贸发展有限公司2011年8月16日签订的《租赁合同》于2012年11月5日解除，被告中汇通（厦门）商贸发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门巨鹏飞旅游开发有限公司支付违约金161086元；
二、被告中汇通（厦门）商贸发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付其拖欠原告厦门巨鹏飞旅游开发有限公司租金644344元、物业管理费72488.7元及相应的逾期付款违约金（其中102289.61元自2012年1月5日起算，263375.61元自2012年2012年4月5日起算，263375.61元自2012年7月5日起算，87791.87元自2012年10月5日起算，均计至本案生效判决确定之日止，按同期银行贷款利率的四倍计算）；
三、被告中汇通（厦门）商贸发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告厦门巨鹏飞旅游开发有限公司房屋占有使用费966516元；
四、驳回原告厦门巨鹏飞旅游开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。
本案案件受理费10700元，由原告巨鹏飞公司负担700元，被告中汇通公司负担10000元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 吴兆安
二〇一四年五月二十六日
代书记员 薛佳希
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。