广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初8962号原告：刘廷霞，女，1977年12月1日出生，汉族，身份证住址湖北省汉川市。委托诉讼代理人：陈冠荣，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：范新华，广东香山律师事务所律师。被告：康树海，男，1970年10月19日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。被告：周文，女，1973年7月3日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。第三人：中山市创二房地产服务有限公司，住所地广东省中山市西区富华道250号长乐村综合楼首层二卡，统一社会信用代码91442000723837146Q。法定代表人：杨志军，总经理。委托诉讼代理人：肖雪燕，该司员工。原告刘廷霞与被告康树海、周文，第三人中山市创二房地产服务有限公司（以下简称创二公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘廷霞委托诉讼代理人陈冠荣，第三人创二公司委托诉讼代理人肖雪燕到庭参加诉讼，被告康树海、周文经本院依法公告传唤，公告期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘廷霞诉称，2015年5月20日，由两被告作为卖方、由原告作为买方、由创二公司作为经纪方，三方签订了房地产买卖合同，约定被告以36万元的价格将其名下的中山市石岐区富丽路嘉盈苑×幢×××房及富康路嘉盈苑×幢××号车房转让给原告，支付方式为合同签订后支付定金1万元，定金之外的首期款17万元在递件过户当天支付，剩余房款18万元由原告以二手楼按揭贷款的方式在该房过户后支付。合同签订当天，原告向两被告支付了购房定金1万元（两被告收款后按照约定把该定金托管于创二公司）。同时，原告按照约定向创二公司支付了中介费6000元。合同签订后，原告向银行提出了二手房按揭贷款的初审申请（申请额度为18万元）。2015年6月26日，被告康树海约原告到创二公司，单方面提出解除合同，要求创二公司把托管的定金1万元退还给原告（创二公司在当天把1万元退还给原告），但被告康树海拒绝承担违约责任。为此，原告特诉至本院，请求判令：1.解除原告与两被告于2015年5月20日签订的关于中山市石岐区富丽路嘉盈苑×幢×××房及富康路嘉盈苑×幢××号车房的房地产买卖合同；2.两被告向原告支付违约金64800元。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：确认原告与两被告于2015年5月20日签订的关于中山市石岐区富丽路嘉盈苑×幢×××房及富康路嘉盈苑×幢××号车房的房地产买卖合同已于2015年6月26日解除。原告对其诉讼请求以及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.房地产买卖合同；2.国有土地使用证、房产证；3.定金收据、中介费收据；4.价格意见函、个人信用报告；5.证明；6.（2016）第×××号委托代理合同、广东增值税普通发票。因被告康树海、周文下落不明，本院依法公告通知其应诉，公告期届满后，两被告未到庭应诉、质证、举证。诉讼过程中，两被告向本院邮寄民事答辩状，辩称，一、两被告未违约，而原告存在违约行为。2015年5月20日，两被告因急需用款，通过第三人就涉案房屋出售与原告并签订了房地产买卖合同，原告同意以36万元受让两被告的上述房产。合同还约定原告应当于合同签订后7日内向银行申请按揭贷款，贷款额度为18万元。若因贷款政策致使银行不予批准原告的按揭贷款申请，原告可以另筹款项（最迟在合同签订后80天内）把房款付清给两被告。合同签订后，原告按揭贷款申请迟迟未获得银行批准，两被告于2015年7、8、9月份多次要求原告支付房款，但原告置之不理。2015年9月中旬，两被告明确告知原告，若其在2015年9月30日前仍不付清房款，两被告将解除2015年5月20日签订的房地产买卖合同，后原告仍未在宽限期内付清房款，故两被告解除了房地产买卖合同并立即告知原告。2015年6月26日两被告在江苏省常州市钟楼区，不存在原告诉称的两被告约其到第三人处单方提出解除合同一事。根据常理，若如原告所称，两被告于2015年6月26日单方解除了合同，不会在急需资金周转的情况下，直到2015年10月份才将涉案房屋出售给他人。两被告因原告违约依法解除合同并立即通知原告后，要求第三人将托管的1万元定金交给两被告时，才得知第三人未经两被告同意就将1万元定金退还给原告。两被告认为，第三人出于担心两被告继续要求其赔偿1万元，与原告串通，为原告出具虚假《证明》，以达到证明两被告违约的非法目的。二、原告应当根据合同约定向两被告承担违约责任。原告未按合同约定支付房款，且在宽限期内仍不付款，致使两被告迟迟不能解决资金周转困难，才导致两被告依法解除房地产买卖合同。所以，原告应当向两被告承担合同约定的违约责任。三、若人民法院认定两被告违约，两被告认为解除房地产买卖合同并未造成原告损失，原告也未提供充分证据证明其损失所在。现两被告请求人民法院根据原告的实际损失调整其要求两被告承担违约金的数额。综上，两被告认为，原告在其违约且两被告已依法解除合同的情况下要求两被告承担违约责任，没有事实和法律依据，两被告请求人民法院查明本案事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人创二公司述称，本案房屋交易是通过第三人进行的。签订合同之后，原告需要银行按揭方式付款，而被告急需用钱，不想等银行按揭贷款，被告找到可以一次性付款的客户，所以就想解除合同，而原告也同意解除合同，第三人只是协助原被告办理解除合同手续。第三人创二公司对其陈述没有提供证据。本院经审理认定事实如下：2015年5月20日，原告刘廷霞（买方），被告康树海、周文（卖方）与第三人创二公司（经纪方）三方签订房地产买卖合同，约定：买卖双方交易的房地产位于广东省中山市××区××路××房及××路××号车房；转让价格为36万元，买方于签订合同后一个工作日内支付定金1万元；买方于签订合同后7天内申请按揭，申请按揭贷款的额度为18万元；定金及按揭贷款之外的剩余房款，在买卖双方到交易所递件申请过户前支付完毕；如果由于卖方毁约、重大违约等原因而导致合同解除的，卖方除了把已收款项返还给买方之外，另由卖方按该房地产转让成交价的18%赔偿给买方；合同履行过程中如产生争议的，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方承担；合同备注定金由中介方托管；合同还约定了其他事项。同日，原告向两被告支付定金1万元，并将该1万元定金托管于第三人创二公司。签订合同后，原告于2015年5月25日委托评估机构对涉案房产价值进行评估，于2015年5月26日向东亚银行（中国）有限公司珠海分行提出按揭贷款的初审申请。后因两被告将涉案房屋转让给案外人，原告遂于2016年5月5日诉至本院，主张前述实体权利。另查，第三人创二公司于2016年4月18日出具证明，证实原被告签订房屋买卖合同后，被告康树海与原告刘廷霞于2015年6月26日到第三人处。被告康树海单方面要求解除合同，并要求将托管于第三人处的定金1万元退还给原告。后第三人按照被告康树海指示将定金1万元退还给原告。又查：原告为本案诉讼聘请律师需要支付律师费6000元。本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应恪守履行。原告刘廷霞按照合同约定履行了支付定金、申请银行贷款等合同义务，但两被告于2015年6月26日通过第三人创二公司向原告退还定金1万元并单方要求解除合同，后将涉案房屋出售给案外人的行为已经构成违约，故本院确认原告刘廷霞与被告康树海、周文于2015年5月20日签订的房地产买卖合同中关于买卖双方的权利义务内容已于2015年6月26日解除，并由两被告承担支付违约金等违约责任。两被告辩称本案合同是因原告按揭贷款未获银行批准且在宽限期内未付清房款而导致违约，且第三人创二公司未经两被告同意将定金退回原告的辩解，两被告并未提供充分有效的证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，其应承担举证不能的不利后果。关于原告主张的违约金应否调整问题。原告刘廷霞主张违约金64800元（按转让总价款36万元的18%计算），两被告认为该违约金过高，请求法院调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，原告刘廷霞未能提供充分有效证据证明其主张的违约金未超过其实际损失的30%，故本院认定64800元的违约金过高，应予调整。原告所交定金数额少，且两被告于签订合同后一个多月即向原告退还定金10000元，考虑到两被告违约后在较短的时间里及时向原告退还了定金，原告可及时另行寻找合适房源以避免损失扩大，根据公平及诚信原则，本院酌情确定违约金以35000元为适宜，超出部分不予支持。综上，原告刘廷霞诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认原告刘廷霞与被告康树海、周文于2015年5月20日签订的房地产买卖合同中关于买卖双方的权利义务内容已于2015年6月26日解除；二、被告康树海、周文于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘廷霞支付违约金35000元；三、驳回原告刘廷霞的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7672元（原告已预交），由原告刘廷霞负担700元，被告康树海、周文负担6972元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张文辉审 判 员  刘 宇人民陪审员  邓杏妹二〇一六年十一月三十日书 记 员  李绮湘刘佳林