北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8875号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京现代佰隆物业管理有限公司，住所地北京市海淀区学院路20号院炼化楼三层363号。
法定代表人：衣龙，董事长。
上诉人（原审被告、反诉原告）：衣龙，男，1976年7月11日出生，汉族，住北京市西城区。
上述二上诉人之委托诉讼代理人：冷迅，男，1993年7月20日出生，汉族，北京现代佰隆物业管理有限公司职员。
上述二上诉人之委托诉讼代理人：刘越，北京市中灿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京袋鼠宝贝教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区黄寺大街15号二层210室。
法定代表人：罗永婷，总经理。
委托诉讼代理人：苏义杰，男，1990年3月7日生，汉族，北京袋鼠宝贝教育科技有限公司职员。
上诉人衣龙、北京现代佰隆物业管理有限公司（以下简称现代佰隆公司）因与被上诉人北京袋鼠宝贝教育科技有限公司（以下简称袋鼠宝贝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初1065号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
衣龙、现代佰隆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回袋鼠宝贝公司的一审全部诉讼请求，支持现代佰隆公司、衣龙的一审反诉请求。一审反诉请求中的租金计算至一审反诉时止，即2018年3月13日，因二审诉讼请求不能增加，故之后的租金衣龙、现代佰隆公司另诉，不放弃主张；一、二审诉讼费用由袋鼠宝贝公司承担。事实与理由：一、一审法院对上锁一事的责任认定存在重大错误，在无法查清上锁人的情况下，不应判定由现代佰隆公司承担违约责任；二、诉争租赁场地经营状况良好，不存在袋鼠宝贝公司主张的无法经营的情况；三、袋鼠宝贝公司至一审反诉前拖欠租金达5个月之久，已构成根本违约，应当向现代佰隆公司承担违约责任；四、衣龙作为现代佰隆公司的法定代表人，签署合同属于职务行为，也未出现财产混同的情况，不应在本案中承担任何责任；五、截至今日，袋鼠宝贝公司的工商登记地址仍然在诉争房屋内，导致袋鼠宝贝公司不能再另行出租，应当给付从合同解除之日起的房屋占有使用费。
袋鼠宝贝公司辩称：同意一审判决，不同意衣龙、现代佰隆公司的上诉请求。1.基于合同的约定，现代佰隆公司有义务提供可以正常使用的房屋，诉争房屋用于商务经营，不同于普通住宅租赁，诉争房屋在现代佰隆公司的管理范围内；2.袋鼠宝贝公司自从因房屋加装门锁后一直无法经营，大众点评评论不能作为认定袋鼠宝贝公司是否正常经营的依据；两个商户并未被上锁可以正常经营的情况与本案无任何联系；一审中袋鼠宝贝公司提交过黄寺公司发给袋鼠宝贝公司的函，明确说明要求袋鼠宝贝公司腾退房屋。
袋鼠宝贝公司向一审法院起诉请求：1.解除袋鼠宝贝公司与现代佰隆公司就位于北京市朝阳区黄寺大街15号二层210号房屋签订的房屋租赁合同；2.现代佰隆公司、衣龙连带退还装修押金31800元、租赁保证金70384元、房租35192元；3.现代佰隆公司、衣龙连带给付违约金105576元；4.现代佰隆公司、衣龙连带赔偿会员卡退费损失10639元、加盟费损失50000元、装修残值损失50000元。
现代佰隆公司、衣龙向一审法院反诉请求：袋鼠宝贝公司给付现代百隆公司欠付租金156780元（自2017年10月30日起计算至2018年3月13日止，按日租金1157元计算）。
一审法院认定事实：袋鼠宝贝公司与现代佰隆公司于2017年4月6日签订《房屋租赁合同》，约定袋鼠宝贝公司承租现代佰隆公司210号房屋，该物业产权面积：178平米；租赁期满或合同解除后，袋鼠宝贝公司添置的可移动新物可自行收回，而对于袋鼠宝贝公司固定装修的部分，具体处理方法为：袋鼠宝贝公司放弃收回；该物业租赁期自本协议由2017年4月30日起生效，到2020年4月29日起终止；现代佰隆公司交付该房屋时，袋鼠宝贝公司应向现代佰隆公司支付租赁保证金70384元，租赁保证金不得抵扣房屋租金，租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由袋鼠宝贝公司承担的各项费用外，剩余不计利息七个工作日内如数返还袋鼠宝贝公司；现订起租年租金422305元，单平米6.5元/每天，支付方式：第一年按半年缴纳，袋鼠宝贝公司应按届满日期提前30日支付；付款方式：现金转账或支票，户名：衣龙；袋鼠宝贝公司的装修或改造行为必须符合国家及北京市的有关规定，应保证房屋主体结构不被破坏和使用安全，不得减损房屋的建筑面积；租赁期内，现代佰隆公司应保障该物业及其附属设施处于适用和安全的状态；现代佰隆公司有下列情形之一的，袋鼠宝贝公司有权单方解除合同，退还租金和押金：现代佰隆公司违约提前收回房屋的；袋鼠宝贝公司有下列情形之一的，现代佰隆公司有权单方解除合同，收回该物业：袋鼠宝贝公司在租赁期间，如未按时缴纳现代佰隆公司租金及其他各项费用满15天，并由袋鼠宝贝公司按违约金额的5%每天向现代佰隆公司支付违约金，如缴纳日届满30天袋鼠宝贝公司仍未交付租金和其他费用，现代佰隆公司有权解除合同并扣除袋鼠宝贝公司保证金；签约后，如因现代佰隆公司原因需提前收回房屋，现代佰隆公司应提前60日通知袋鼠宝贝公司，并赔偿袋鼠宝贝公司三个月租金作为违约金。上述合同的承租方由案外人苏义杰落款签字确认，庭审中，各方均认可苏义杰系代表袋鼠宝贝公司行使职务行为，合同实际承租人为袋鼠宝贝公司。
就此，袋鼠宝贝公司已付现代佰隆公司租赁保证金70384元、装修押金31800元及半年的房屋租金。但各方就半年房屋租金的租赁期间存争议，袋鼠宝贝公司主张自2017年5月23日支付租金至2017年12月22日，现代佰隆公司、衣龙主张自2017年4月30日支付租金至2017年10月29日。审理中，各方于2018年3月18日办理完毕房屋交接手续，现代佰隆公司、衣龙并给付袋鼠宝贝公司恢复原状、垃圾清运损失500元，双方同意在判决书中一并予以确认。
各方均认可合同履行过程中，210号房屋被增加了一道门锁，致袋鼠宝贝公司无法进入使用。就此，袋鼠宝贝公司主张系由现代佰隆公司于2017年11月21日加锁；现代佰隆公司、衣龙表示对加锁具体日期不清楚，但并非现代佰隆公司加锁，现代佰隆公司于2017年12月30日左右得知此事后已联系破锁，后由袋鼠宝贝公司自行加锁，此后未继续经营使用，据其了解，袋鼠宝贝公司与其装修公司存在争议，可能由该装修公司加锁。
庭审中，各方均同意解除涉案合同。就此，袋鼠宝贝公司主张系现代佰隆公司增加门锁、提前解除合同；现代佰隆公司、衣龙表示系袋鼠宝贝公司逾期支付租金，致其行使合同解除权进行解除。
庭审中，袋鼠宝贝公司还向法院提交了：1.苏义杰与现代佰隆公司工作人员王伟微信聊天记录，显示王伟“起租5月23号，免租期2017年5月23日至2017年6月22日，待您公章下来后，重新签订房屋合同”；2.现代佰隆公司于2017年11月15日出具的《缴费通知》，写明袋鼠宝贝公司现需缴纳2017年12月23日至2018年6月22日房租211152.5元，并应提前30日于2017年11月23日支付；3.北京城乡黄寺商厦有限公司（以下简称黄寺公司）于2017年11月19日出具的告知函，写明因现代佰隆公司未按照合同支付房屋租金及其他费用，将于2017年11月26日终止与现代佰隆公司之间的房屋租赁合同，并要求袋鼠宝贝公司于11月26日腾退房屋；4.黄寺公司起诉现代佰隆公司房屋租赁合同纠纷案受理案件通知书复印件；5.210号房屋自2017年11月23日至12月12日房门照片，显示房门共有两道门锁；6.退款信息登记及微信转账截图，显示会员卡退费共计10639元；7.北京市装饰装修工程施工合同及电子银行业务回单，显示装修费共计102958.2元；8.品牌加盟合同、收据、签购单及电子银行业务回单，显示加盟费87000元、消保金5000元、设备款78100元；9.《鱼乐贝贝改造工程》、报价单、收条及电子银行业务回单，显示改造费用21000元。就此，现代佰隆公司、衣龙表示对证据4真实性无法确认，并未收到传票；对证据1-3、5-6真实性均认可，但证据1、2属附条件，以袋鼠宝贝公司成立后重新签订合同为前提，证据5所示门锁非其增加；对证据7-9真实性不认可。
现代佰隆公司、衣龙还向法院提交了：1.袋鼠宝贝公司于2017年7月7日出具的、由袋鼠宝贝公司法定代表人罗永婷签字的《处罚通知单》，写明因袋鼠宝贝公司在没有缴纳制冷费的情况下，私自使用空调，罚款2492元；因袋鼠宝贝公司两批工人在施工现场睡觉，罚款20000元。衣龙、现代佰隆公司并表示以上均应自装修押金中扣除，剩余同意退还。2.衣龙、现代佰隆公司盖章出具的《出门证》，显示袋鼠宝贝公司于2017年12月13日携出两个柜子，拟证明210号房屋已被破锁，袋鼠宝贝公司可自行出入。3.案外人陈治强工作证及证人证言，显示陈治强为北京名飞装饰公司的工作人员，出具证言称：因袋鼠宝贝公司拖欠装修费，于2018年3月17日发现袋鼠宝贝公司搬离210号房屋，遂增加安装门锁。就此，袋鼠宝贝公司表示对证据1真实性认可，但对罚款内容不认可；对证据2真实性不认可，系衣龙、现代佰隆公司自行盖章出具，无袋鼠宝贝公司签字确认；对证据3真实性不认可，且装修公司仅认可于3月17日加锁。
庭审中，证人马某到庭做证称：我是210号房屋隔壁商铺的经营人员，自2017年11月至今一直在正常经营店铺。2017年年底或2018年年初，我方曾收到黄寺公司与物业公司的通知，具体内容记不清了，但没有人给商铺上锁。对210号房屋商铺上锁的情况均不清楚，二层其他商铺都在正常经营，没有被加锁的情况。
证人张某到庭做证称：我是210号房屋对面商铺的经营人员。今年春节前，我方曾收到黄寺公司的通知，表示与现代佰隆公司存在纠纷，但没有要求我方腾房，也没有人给我们加锁，一直在正常经营。对210号房屋商铺上锁的情况均不清楚。二层其他商铺基本都在正常经营，没有加锁的情况。就以上证人证言，袋鼠宝贝公司表示对真实性、关联性均不认可，现代佰隆公司、衣龙表示对真实性认可。
审理中，法院向黄寺公司进行调查询问，对方答复称未曾因与现代佰隆公司的纠纷，对现代佰隆公司的租户包括“鱼乐贝贝”店面安装门锁。法院向陈治强进行调查询问，对方答复称因与袋鼠宝贝公司存在纠纷，曾于2018年3月17日对涉案门店挂锁，但未上锁，此前包括2017年11月，双方当时沟通良好，未曾对涉案门店进行加锁。
一审法院认为：袋鼠宝贝公司与现代佰隆公司于2017年4月6日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均同意解除合同，法院对此不持异议。就合同解除，结合袋鼠宝贝公司提交的双方微信聊天记录及现代佰隆公司于2017年11月15日出具之《缴费通知》，可认定袋鼠宝贝公司已付半年租金系支付至2017年12月22日，袋鼠宝贝公司应于2017年11月23日支付下一阶段租金，考虑到此时210号房屋已被增加门锁，袋鼠宝贝公司主张其享有履行抗辩权，应属合理，现代佰隆公司、衣龙主张袋鼠宝贝公司逾期支付租金，致合同解除，法院难以采信。且结合案件证据及各方庭审所述，可认定支付租金一节并非合同难以继续履行的事实原因，合同未能继续履行的事实原因系210号房屋被增加门锁、致袋鼠宝贝公司难以继续承租使用房屋。现各方均未能举证证明由哪方加装门锁，现代佰隆公司作为出租方，未能保障房屋处于适租状态，应就此承担违约责任。同时应考虑到，加装门锁并非房屋无法使用的绝对状态，且未有证据证明现代佰隆公司具有出租权利瑕疵，袋鼠宝贝公司未能及时采取措施消除使用障碍，亦应就合同解除承当相应的责任。
就袋鼠宝贝公司第二项诉讼请求，就装修押金一节，现代佰隆公司以袋鼠宝贝公司私自使用空调、装修工人在施工现场睡觉主张扣除押金22492元，数额应属较大，但现代佰隆公司未举证证明该扣除存在合同依据，根据涉案合同，袋鼠宝贝公司现已完成装修并投入使用，可认定未造成对房屋主体结构的破坏，亦未减损房屋的建筑面积，现代佰隆公司应予全额退还装修押金。就租赁保证金一节，如上所述，难以认定袋鼠宝贝公司存在违约行为，现代佰隆公司应予全额退还。就袋鼠宝贝公司第三项诉讼请求，现难以认定系现代佰隆公司提前解除合同致合同未能继续履行，袋鼠宝贝公司据此主张违约金无合同依据，法院难以支持。就袋鼠宝贝公司第四项诉讼请求，结合庭审证据及合同履行期限、双方责任等，法院酌情判定现代佰隆公司赔偿会员卡退费损失、加盟费损失及装修残值损失共计8万元。
就租金一节，现袋鼠宝贝公司于2018年3月18日向现代佰隆公司交还房屋，应承担截止该日期的租金，但结合证据，可认定袋鼠宝贝公司自2017年11月23日未能实际使用房屋，就此，法院酌情判定袋鼠宝贝公司给付现代佰隆公司租金3万元。
此外，各方均同意袋鼠宝贝公司给付现代佰隆公司恢复原状、垃圾清运损失500元，并要求在判决书中一并予以确认，法院对此不持异议。就衣龙一节，合同约定现代佰隆公司应收取之租金向衣龙进行给付，可认定现代佰隆公司与衣龙并未财产独立，袋鼠宝贝公司主张衣龙承担连带责任，于法有据，法院予以支持。
一审法院判决：一、解除北京袋鼠宝贝教育科技有限公司与北京现代佰隆物业管理有限公司就位于北京市朝阳区黄寺大街15号二层210号房屋签订的房屋租赁合同。二、北京现代佰隆物业管理有限公司、衣龙于判决生效之日起七日内连带退还北京袋鼠宝贝教育科技有限公司装修押金三万一千八百元、租赁保证金七万零三百八十四元。三、北京现代佰隆物业管理有限公司、衣龙于判决生效之日起七日内连带赔偿北京袋鼠宝贝教育科技有限公司会员卡退费损失、加盟费损失及装修残值损失共计八万元。四、北京袋鼠宝贝教育科技有限公司于判决生效之日起七日内给付北京现代佰隆物业管理有限公司房屋租金三万元。五、北京袋鼠宝贝教育科技有限公司给付北京现代佰隆物业管理有限公司恢复原状、垃圾清运费五百元（已履行完毕）。六、驳回北京袋鼠宝贝教育科技有限公司的其他诉讼请求。七、驳回北京现代佰隆物业管理有限公司、衣龙的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8101元，由北京袋鼠宝贝教育科技有限公司负担6129元（已交纳）；由北京现代佰隆物业管理有限公司、衣龙连带负担1972元（于判决生效之日起七日内给付北京袋鼠宝贝教育科技有限公司）。一审反诉费1596元，由北京现代佰隆物业管理有限公司、衣龙连带负担1321元（已交纳）；由北京袋鼠宝贝教育科技有限公司负担275元（于判决生效之日起七日内给付北京现代佰隆物业管理有限公司、衣龙）。
二审中，衣龙、现代佰隆公司提交：证据1，2018年7月24日在国家企业信息网查询的袋鼠宝贝公司的工商登记情况网页打印件，证明截止2018年7月24日，袋鼠宝贝公司并没有办理工商注册登记的变更，导致诉争房屋无法出租，因为新的租户无法在诉争场地办理工商登记。证据2，2018年5月15日，一审判决后，现代佰隆公司负责人冯德君与袋鼠宝贝公司负责人苏义杰之间的微信记录打印件，证明袋鼠宝贝公司拒绝办理工商注册登记变更。袋鼠宝贝公司对上述两份证据的真实性均认可，证明目的不认可。袋鼠宝贝公司的确没有办理变更工商注册地址，地址仍在诉争场地，但袋鼠宝贝公司未拒绝办理变更手续，微信聊天记录不是完整的。一审中现代佰隆公司、衣龙均未向袋鼠宝贝公司主张过要求办理变更工商注册地址。
袋鼠宝贝公司提交于天眼网查询的现代佰隆公司、衣龙与黄寺公司在北京市朝阳区人民法院开庭的公告网页打印件一份，证明黄寺公司与现代佰隆公司、衣龙有重大纠纷。衣龙、现代佰隆公司对上述证据的真实性及证明目的均不认可，该公告并非人民法院的正式公告，而是第三方平台公司的截屏。现代佰隆公司、衣龙确实与黄寺公司存在诉讼，但时至今日并未进行实际审理，目前佰隆大厦的营业正常，二层除袋鼠宝贝公司外的9个商户全部正常经营。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。现代佰隆公司与袋鼠宝贝公司签订的《房屋租赁合同》系双方自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；现双方均同意解除该合同，且已实际于2018年3月18日完成交接，本院对双方合同解除不持异议。关于涉案房屋上锁的问题，客观上涉案房屋确实被锁，但是基于目前的证据情况，法院不能确认上锁的具体行为人，但是作为出租人的现代佰隆公司对于保证承租人正常使用涉案房屋具有合同义务，其未能保障房屋处于适租状态，应承担相应的合同责任；同时房门加锁并不导致房屋绝对无法使用，袋鼠宝贝公司亦未及时采取措施造成损失扩大，亦应对双方合同解除承担相应责任。一审法院在综合了双方的责任、履行情况等因素后，认定双方均对合同解除承担相应责任无误，本院予以确认。在此基础上，一审法院酌情判令现代佰隆公司退还装修押金、租赁保证金、会员卡退费损失、加盟费损失及装修残值损失以及袋鼠宝贝公司应支付的租金数额并无不妥，本院不予调整。另外，衣龙作为现代佰隆公司的法定代表人，签署合同属于职务行为，但是现代佰隆公司作为正常登记注册、经营的法人应有其自有的银行账号，其正常的经营行为应该通过其自有的银行账户进行，但本案的租金收取却进入了衣龙的个人账户，衣龙也没有提供证据证明其向公司转交了相关的租金，故一审法院在此基础上认定衣龙与现代佰隆公司存在财产混同无误，本院予以维持。
关于现代佰隆公司、衣龙提交的袋鼠宝贝公司工商注册的情况，证明袋鼠宝贝公司未变更工商登记一节，因双方的本诉、反诉请求均不涉及相关问题，故本案不予处理；如果双方因此产生纠纷，可以通过合法程序另行主张权利。
综上所述，衣龙、现代佰隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3192元，由北京现代佰隆物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
审 判 员 孙 妍
审 判 员 薛 妍
二〇一八年七月二十五日
法官助理 吴 琳
书 记 员 陆九阳