广东省中山市中级人民法�
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1261号
上诉人（原审原告）：叶其源，男，1958年3月24日出生，汉族，住广东省罗定市。
委托代理人：邓德锴，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人：李映辉，广东非凡律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：刘华，男，1985年3月11日出生，汉族，住湖南省衡山县。
上诉人叶其源因与被上诉人刘华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年8月3日，叶其源（甲方）与刘华（乙方）签订一份编号为20110803号租赁合同，约定叶其源将位于中山市坦洲镇十四村网髻路53号101、102、104场地租赁给刘华使用。租赁期限为2011年8月3日至2015年8月3日。租赁期间，2014年8月3日之前每月租金为人民币8500元，之后每月租金为人民币9350元。甲方2011年8月5日将钥匙或场地交给乙方装修，装修期为15天，装修期间甲方不收取租金，租金从2011年8月20日计，以上租金不包括水，电，电话，卫生，税费等费用；乙方在第一次交纳租金时，应同时向甲方支付10000押金，该押金在合同期满后且乙方无违约的情况下，双方结清所有费用后10日内无息退还给乙方。乙方须在当月5号前向甲方交纳当月的租金和管理费，每逾期一日，乙方则按未付款的总额的1%支付给甲方滞纳金加本金。如在逾期超过15日仍未能缴清租金，管理费，水电费等费用，则视乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方所交纳的合同押金及进场费不予退还，乙方必须在七天内离场，并结清所欠租金等费用，如未能结清，甲方有权继续向乙方追讨，并按每日1%计算违约金；乙方租赁期间所产生的水，电，电话，卫生，税费以及在租赁期间的其他费用由乙方自行承担；乙方在租赁期间有权分租或转租给第三方，第三方不得从事餐饮行业，违法行业，甲方必须配合乙方将乙方已租场地转让给第三方经营，在不影响甲方正常收租的前提下，甲方不得收取任何费用。如甲方不履行相关职责，视为违约，转让只能为合同期内；租赁期间，如乙方需要中途解除合同，甲方已收取的押金及广告费不予退回，以作为向甲方支付的违约金（不包括因乙方其他违约行为所应承担的违约金，赔偿金）；合同提前终止或合同期满终止后乙方应自终止之日起七天内退场，在此期间内乙方必须全部退出任赁场地，将可搬动的物品，由乙方自行迁走，其它固定装修无偿归由甲方所有。乙方逾期搬离的，除补交租金外，每日按月租金总额的3%交违约金，直至乙方全部退出为止。乙方超过三十日仍未退场的，甲方有权留置乙方物品，并按乙方占用场地的实际天数缴付租金及违约金；在租期不满，甲方不得以任何方式解除合同，否则一切损失由甲方承担。合同还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，叶其源依约将商铺交付给刘华使用。刘华承接商铺后经营服装，并自2011年8月20日向叶其源交纳租金。庭审中，叶其源主张刘华交纳租金的明细如下：2011年8月20日至2012年1月20日每月交纳租金8500元；2012年2月20日至4月20日每月交纳租金7500元；2012年5月20日至6月20日每月交纳租金6500元；2012年7月20日至2013年2月20日每月交纳租金7500元；2013年3月20日交纳租金8000元；2013年4月20日至2015年3月6日每月交纳租金7500元。刘华则主张其交纳的租金明细如下：2011年8月20日至2013年2月20日每月交纳租金8500元；2013年3月20日交纳租金8000元；2013年4月20日至2015年2月20日每月交纳租金7500元。2015年2月3日，叶其源以刘华拖欠其租金为由，诉至原审法院，诉讼请求：1.解除叶其源、刘华签订的编号为20110803租赁合同；2.刘华腾退位于中山市坦洲镇十四村网髻路53号101、102、104场地；3.刘华支付自2012年2月21日起至实际返还之日止的租金本金（暂计至2015年2月21日止所欠的租金为42100元）及滞纳金（以实际计算至返还之日止的租金为本金、按照每日1%的标准自2012年2月21日起计算至实际付清之日止，暂计至2015年2月21日为5000元）；4.刘华承担诉讼费。
原审法院另查：2011年8月4日，因叶其源与案外人毕传梦、王维就案涉商铺发生纠纷，叶其源向中山市公安局坦洲分局报警处理。2011年9月5日，公安机关向叶其源作调查，叶其源称：……2008年4月份，我把位于中山市坦洲镇十四村网髻�53号的铺面租给王维、毕传梦做发廊，跟我签订合同的是毕传梦。今年（2011年）8月份毕传梦与王维将发廊转给他人，我的下一手给了我20000元续租费，我与毕传梦的合同也结束了……2011年8月，案外人毕传梦、王维将案涉商铺转租给刘华，为此刘华支付了“续租费”给叶其源。2011年9月7日，叶其源、毕传梦、王维三方签订一份补充协议书，载明：因叶其源、王维、毕传梦转让发廊（在案涉商铺经营）之事发生纠纷，现重新说明90000元转让之事，毕传梦已收65000元。余下25000元由叶其源已收，扣毕传梦欠铺租5000元。毕传梦的合同是2012年4月25日止。2014年4月25日至2015年8月3日由叶其源与刘华续签，续签费5000元。现经叶其源与毕传梦协商好，叶其源退还余下15000元给毕传梦，以后叶其源、刘华与毕传梦转让的款项之事一切勾销，没有任何经济纠纷。
原审法院又查�庭审中，刘华提供其与叶其源的视频对话，对话内容如下：
刘华：我很感激您以前同意给我降租，你也知道我以前从来都没有少交您一分钱租金。
叶其源：行了，你就按现在的租金交，交到8月30号，到时候我跟律师说说，这事就算了，我最多就这样了。
刘华：你的意思是说现在我继续交租，按7500元交，交到8月30号？
叶其源：是的，是的，到时候给我就算了。
刘华：那您二楼还没到期怎么办？
叶其源：二楼合同还有一年零三个月，我也同他说了，我要加层，他妈的还同我说要我承担空调和床的钱，空调好像装了15台。空调如果是新的我可以考虑按5折6折收，床我就不要了。
刘华：这样嘛，二楼做到什么时候，我就做到什么时候。
叶其源：行了，你就按我刚才说的，按照7500元交到8月30�。
刘华：你以前也说过按7500交，可现在你又要起诉我。
原审法院再查：2013年4月5日，刘华向叶其源交纳租金时，叶其源出具一份收据给刘华，其中载明：今收到3月20日至4月20日租金7500元，等龙信百货开业后一至二个月以后按合同收费。2015年3月18日，中山市坦洲镇十四村新万悦购物广场出具一份证明，称：我司位于中山市坦洲镇网髻路十一号龙信百货商场现更名为新万悦购物广场龙信百货，经装修后于2013年9月29日重新开张营业。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，租赁合同系叶其源、刘华的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。叶其源主张刘华在履行合同期间未足额交纳租金以及未交纳押金，存在违约行为理应解除租赁合同，返还案涉商铺。根据《中华人民�和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依合同约定，在2011年8月3日至2015年8月3日的租赁期间，2011年8月至2014年7月每月的租金为人民币8500元，2014年8月至2015年8月的租金为9350元月。叶其源认为刘华自2012年2月开始未依约足额支付租金，但未提供合法有效的证据证实。2013年4月5日，刘华交纳了同年3月20日至4月20日的租金7500元，并由叶其源出具收款收据，其中显示“等龙信百货开业后一至二个月以后按合同收费”等字样应视为经双方协商同意自龙信百货开张后一至二个月内每月的租金降为7500元。龙信百货于2013年9月29日重新开张营业，为此最迟于2013年11月后刘华应按原合同约定的每月8500元交纳租金，但刘华仍按每月7500元交纳，叶其源也未�出异议。结合刘华与叶其源的视频对话分析，叶其源已经默认刘华自2013年4月开始按每月7500元交纳租金，且在谈话中同意刘华一直按此标准交纳租金至合同期限届满之日。故原审法院认定叶其源与刘华自2013年4月开始至合同届满之日就每月租金降为7500元达成合意。而在庭审中双方也确认在上述期间按每月7500元的标准交纳了租金，故刘华并不存在欠缴租金的行为。另，在租赁合同中未约定未交纳押金可以作为解除合同的条件，也不符合法律规定。综上，叶其源主张刘华欠缴租金及押金解除租赁合同缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回叶其源的诉讼请求。案件受理费978元减半收取489元（叶其源已预交），由叶其源负担。
上诉人叶其源不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定自2013年4月份起至合同期满，双方就每月租金降为7500元达成合意，进而认定刘华不存在拖欠租金行为。该认定没有事实依据。1.刘华提供的录音光碟的完整内容可总结如下内容：叶其源同意刘华继续履行合同至合同期限届满；叶其源同意刘华自2015年2月14日起按每月7500元交纳租金至合同期限届满，但条件是刘华必须在合同期满及时将租赁物返还给叶其源；叶其源从未认可2015年2月14日以前的租金按每月7500元交纳；刘华多次设套让叶其源说出同意按每月7500元交租，但叶其源从未认可。上述内容反证刘华自认未足额交付租金的事实，这与刘华庭审期间主张2011年8月20日至2013年2月20日每月足额交租相矛盾，故应采信叶其源关于2012年2月20日起刘华没有足额交租的主张。2.从2013年4月5日的收据内容可知，叶其源同意降租的期限仅限于2013年3月20日至龙信百货公司重新开张后的一两个月内。叶其源从未认可2013年3月20日以前的租金按每月7500元的标准交纳，也未认可龙信百货公司重新开张二个月后的租金按此标准交纳。2013年11月份之后，刘华仍按7500元标准交纳租金，叶其源并非没有异议。相反，叶其源多次要求刘华按合同交租，刘华均托辞推搪，叶其源才无奈提起诉讼。一审判决对录音证据断章取义，对2013年4月5日的收据歪曲解读，从而认定叶其源默认刘华欠租行为。原审认定完全违反客观事实，也不符合常理。三、除2013年3月20日至2013年11月份的租金降为7500元是经叶其源同意的之外，其余未足额支付租金属刘华拖欠的租金。刘华拖欠租金的证据确凿，应予以认定。综上，原审判决认定事实严重错误，请求二审法院撤销原判，改判：1.刘华向叶其源支付2012年2月21日起至2015年2月14日拖欠的租金38450元；2.刘华向叶其源支付2015年2月14日起至实际返�涉案场地之日所拖欠的租金（暂计至2015年6月22日共拖欠7400元。如合同期满刘华如约归还场地，叶其源将该部分租金予以退还。）；3.刘华向叶其源支付相应的滞纳金（以拖欠的租金为本金，按每日1%标准，自2012年2月21日起计至实际清偿之日止）；4.刘华承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人刘华辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查：叶其源与刘华的视频对话录音发生于2015年2月14日。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的主要焦点为双方是否对合同租金进行了变更。叶其源主张刘华自2012年2月起未依约支付足额支付租金，叶其源并未对此提供相应证据证实。即使叶其源的该主张属实，如叶其源不同意�低租金，其可采取要求补交乃至解除合约等措施，但长期以来叶其源并未对此提出异议。2013年4月5日，叶其源出具的收款收据显示“今收到3月20日至4月20日租金7500元，等龙信百货开业后一至二个月以后按合同收费”字样，表明叶其源同意降低租金。二审上诉期间，叶其源也明确表示2013年3月20日至2013年11月期间的租金降低经过其同意。龙信百货开业两个月后，刘华仍按每月7500元交纳，叶其源同样未提出异议。2015年2月14日叶其源与刘华的录音对话中，叶其源仍同意按每月7500元标准交纳租金至合同期限届满。上述事实表明双方在合同履行过程中变更了合同，对租金进行了降低，叶其源关于刘华拖欠租金的主张不成立。原审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费978元（上诉人叶其源已预交），由上诉人叶其源负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 张群立
代理审判员 赖晓筠
二〇一五年十月十三日
书 记 员 黄锦洋
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