上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12408号
上诉人（原审原告）：上海君逸包装材料有限公司，住所地上海市松江区车墩镇松金路9296号9幢。
法定代表人：张正明，总经理。
委托诉讼代理人：周文革，北京市京大（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖恩田，北京市京大（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海怡志仓储有限公司，住所地上海市松江区松金公路9296号8幢。
法定代表人：谢旭萍，经理。
委托诉讼代理人：程耀祖，上海德禾翰律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：上海米市渡仓储有限公司，住所地上海市松江区车墩镇松金公路9258号2幢。
法定代表人杨吉泉，负责人。
委托诉讼代理人：陈俊洁，上海磊天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。
上诉人上海君逸包装材料有限公司（以下简称“君逸公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人君逸公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持君逸公司的原审全部诉请。
事实和理由：君逸公司承租上海市松江区XX公路XX号XX栋XX室厂房（以下简称“系争厂房”）后进行生产，至2015年11月2日接到政府的催告书才得知系争厂房系违法建筑将要拆除，上诉人停工搬家必然造成损失。上海怡志仓储有限公司（以下简称怡志公司）提供系争厂房未告知系违法建筑，君逸公司无从预见。合同无效，怡志公司理应承担全部过错责任。
被上诉人怡志公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。
被上诉人上海市XX有限公司（以下简称XX公司）辩称，一审判决正确，要求维持原判。
2016年1月5日，君逸公司诉至一审法院，请求判令：一、确认双方签订的房屋租赁合同无效；二、怡志公司、XX公司连带赔偿君逸公司各项损失人民币（下同）549,805元（停电误工损失198,972元、怠工损失234,000元、搬家费80,000元、押金13,000元、返还房租23,833元）。
一审法院认定事实：2010年12月11日，君逸公司法定代表人与怡志公司签订《租赁合同》一份，约定怡志公司将系争厂房出租作为仓库加工使用，建筑面积为1,072平方米，租赁期限自2011年1月1日起至2016年1月1日止。租金支付方式为：1、年租金为156,000元，先付后用，每三个月支付一次，每次支付提前10天；2、保证金为13,000元，除用以抵扣合同约定由君逸公司承担的费用外，租赁关系终止时无息返还；3、电费按1.25元/度计算，水费按4元/吨计算，水、电收费标准随国家调整而同比例调整；4、2014年1月1日至2016年1月1日租金递增10%，年租金为171,600元。其他条款约定：1、如国家建设政府征地等不可抗力因素，致使合同无法履行的，怡志公司提前二个月通知君逸公司，怡志公司退还已经支付租金中尚未使用期间的租金和保证金，君逸公司无条件搬离系争厂房；2、租赁期间，系争厂房由怡志公司负责维修保养，系争厂房内部装修由君逸公司负责。合同另对其他事项作出了相应的约定。
上述合同签订后，君逸公司按约向怡志公司支付了保证金13,000元，怡志公司按约将系争厂房交付君逸公司使用，君逸公司已将租金支付至2015年12月31日。
另查明：2015年3月18日，案外人上海市松江区规划和土地管理局向上海市松江区车墩镇人民政府（以下简称“车墩镇政府”）出具《关于上海市松江区车墩镇人民政府协助调查函的复函》，写明：位于松江区XX镇XX公路XX号搭建的建筑物（位置详见附表），建筑面积108,457.21平方米，未核发《建设工程规划许可证》。
再查明：2015年10月29日，案外人车墩镇政府发出《告知书》，载明：位于上海市松江区XX公路XX号区域内的厂房属于违法建筑。车墩镇政府已经向XX公司送达了相关法律文书，限期自行拆除。车墩镇政府将于2015年11月上旬对上述区域内违法建筑进行停水、停电，11月中旬组织力量进行整治拆除。车墩镇政府要求各承租户在2015年11月上旬自行搬离上述区域。逾期不搬离的，由强制拆除所造成的一切损失及后果自负。
2015年11月2日，案外人上海市XX公司（以下简称“XX公司”）向XX公司发出《停电通知书》，告知XX公司将于2015年11月9日起停止供电。
同日，车墩镇政府向XX公司发出《限期拆除违章建筑催告书》，要求XX公司自收到催告书之日起三日内自行拆除位于上海市松江区XX公路XX号区域的违法建筑。
2016年5月25日，法院在审理（2016）沪0117民初123号一案中向XX公司发出《协助调查函》，调查位于上海市松江区XX公路XX号区域停止供电时间。同年6月6日，案外人XX公司《复函》，明确位于上海市松江区XX公路XX号区域停止供电时间为2015年11月11日。
审理中，怡志公司认为保证金13,000元中应扣除水、电费4,051元。
一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因本案系争厂房未取得建设工程规划许可证，故君逸公司、怡志公司就系争厂房所签订的《房屋租赁合同》无效。就本案君逸公司、怡志公司之间就租赁合同无效的过错责任而言，怡志公司明知未取得建设工程规划许可证仍将系争厂房出租给君逸公司，应承担主要责任；君逸公司作为承租人，签约前未谨慎审查系争厂房的相关情况，应承担次要责任。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然，君逸公司、怡志公司之间的《房屋租赁合同》无效，但君逸公司仍应参照合同约定的标准向怡志公司支付其占有使用系争厂房期间的占有使用费，因系争厂房已于2015年11月11日被停止供电，自此君逸公司已经无法正常使用系争厂房，故怡志公司应当将自2015年11月11日起至同年12月31日期间的占有使用费23,970元返还给君逸公司，现君逸公司仅主张23,833元，系君逸公司处分自己的权利，法院予以准许。另怡志公司应向君逸公司返还保证金13,000元，怡志公司要求扣除水、电费4,051元，缺乏依据，法院不予采纳。关于君逸公司要求XX公司承担连带责任，缺乏依据，法院不予支持。
关于君逸公司主张的各项损失，因合同无效的损失赔偿性质为缔约过失赔偿，现君逸公司提供的证据尚不能证明其所主张的各项损失确实存在，且该各项损失并非在订立合同时基于对怡志公司方信赖而产生的损失，君逸公司作为承租人在签约时应当预见系争厂房可能因合法性问题予以返还或拆迁的法律风险，故君逸公司的上述主张，于法无据，法院不予支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一六年九月十三日作出判决：一、上海君逸包装材料有限公司与上海怡志仓储有限公司就位于上海市松江区XX公路XX号XX栋XX室厂房的租赁合同关系无效；二、上海怡志仓储有限公司于判决生效之日起十日内返还上海君逸包装材料有限公司占有使用费23,833元；三、上海怡志仓储有限公司于判决生效之日起十日内返还上海君逸包装材料有限公司保证金13,000元；四、驳回上海君逸包装材料有限公司其余的诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,016元，由上海君逸包装材料有限公司负担10,296元（已付），上海怡志仓储有限公司负担720元（于判决生效之日起七日内交付法院）。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人君逸公司主张导致合同无效的全部过错均属于怡志公司，其无法预见。本院认为，承租人对于租赁房屋是否合法具有谨慎的注意及审查义务，本案的系争厂房无任何合法规划、建设证明，君逸公司应该了解、反之应承担承租该厂房相应的法律风险。原审认定怡志公司承担合同无效主要责任，君逸公司承担次要责任符合本案事实，本院予以认同。至于君逸公司主张的各项损失，因其无证据证明该损失客观存在，本院难予支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人君逸公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8,930元，由上诉人上海君逸包装材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一七年二月四日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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