广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第1005号
上诉人（原审被告）：张西东，男，1963年5月16日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：南雄市粮食购销有限公司。
法定代表人：李铭忠，经理。
委托代理人：黄平岛，南雄市雄州法律服务所法律工作者。
上诉人张西东因与被上诉人南雄市粮食购销有限公司（以下简称粮食购销公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省南雄市人民法院（2014）韶雄法民一初字第144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2010年5月18日，粮食购销公司与张西东签订《里东粮站租赁合同》。该合同约定粮食购销公司将珠玑里东粮站出租给张西东使用，租赁期限五年，即从2010年8月1日起至2015年7月31日止，合同签订之日起，张西东交押金5000元给粮食购销公司，租赁期满后，经粮食购销公司验收，张西东无违约，粮食购销公司将所有押金退还给张西东（不计息）；租金支付方式及时间：月租金为1000元，张西东按年度一次性缴交租金给粮食购销公司，缴交时间为每年的8月5日前，逾期一个月未交，张西东接粮食购销公司通知后仍不缴纳时，粮食购销公司有权单方面终止合同，并作张西东违约处理……租赁期间，如出现政府行为使用，双方自然终止合同，张西东无条件搬迁……。合同签订后，粮食购销公司、张西东均按合同约定履行。
在原审法院审理过程中，粮食购销公司认为涉案房产虽没有办理产权证，但属其使用处分，并提交南雄市国有资产监督管理委员会出具的《关于南雄市珠玑镇里东粮站情况说明》，内容为：“座落于珠玑镇里东的里东粮站是南雄市粮食管理储备局在1958年出资建成的……2010年南雄市国资办成立后，里东粮站由国资办监管，粮食局一直在管理使用，是2011年统计在册的国有资产。”南雄市粮食管理储备局出具《关于南雄市珠玑镇里东粮站的证明》，内容为：“里东粮管所是我局在1958年出资建成使用的，我局所属的乡镇粮管所于2002年6月转制后，我局把该所交由我所属企业粮食购销公司经营，管理至今，并由该公司收取房租。”证明涉案房屋的占有权、使用权、受益权归粮食购销公司，处分权属南雄市人民政府所有。张西东质证认为，涉案房屋所有权，经查证国资委没有登记在册，不属粮食购销公司所有。
另查明：瑞丽康化工有限公司的法定代表人是张西东。2012年3月31日，南雄市人民政府作为甲方，瑞丽康化工有限公司作为乙方，双方签订《南雄市人民政府投资协议书》，其中协议约定：“……1、甲方同意乙方在南雄市珠玑镇里东粮管所投资建设瑞丽康化工有限公司，主要从事精细化工产品。甲方同意以每亩8.3万元（含地上附着物）土地出让金出让给瑞丽康化工有限公司，项目规划用地面积约9亩（具体面积以红线图为准），土地出让金合计747000元，项目分两期总投资1000万元……2、甲方将项目用地红线范围内的国有建设用地使用权通过土地交易法定程序出让给瑞丽康化工有限公司……”。因拟拍卖里东粮站地块出让，南雄市人民政府于2013年4月27日作出会议纪要，内容为：……国土局查实里东粮所地块是否曾确权……于5月下旬做好招拍挂的前期工作，粮食局要保证该地块无争议，珠玑镇政府要协助粮食局协调解决可能存在的争议。国资办要按照规范程序，将该地块从粮食局收为国有后，再交由市国土局，由国土局准备招拍挂工作。珠玑镇政府要继续做好瑞丽康化工有限公司的联系跟踪服务工作……。”在二审调查询问期间，粮食购销公司主张，该协议书只是投资意向，张西东未支付一分钱给南雄市人民政府。张西东表示，因手续未办好，故每亩8.3万元的土地出让金未支付。因里东粮站的土地未确权，张西东以租赁的房屋权属有争议，拒不支付2013年1月1日后的租金。为此，粮食购销公司以张西东未交纳租金，多次与张西东协商解决未果，遂产生本案纠纷。
2014年5月20日，粮食购销公司向原审法院提起诉讼，诉称：双方于2010年5月18日签订《里东粮站租赁合同》，约定由张西东租赁使用座落在雄州镇青云西路40号里东粮站，租金为每月1000元，按年度一次性交纳，须在每年8月5日前交纳。但从2013年1月起，张西东拒付租金，且一直占用粮站，至起诉之日止己经拖欠17个月租金，粮食购销公司多次和张西东协商催收，张西东均不支付所拖欠的租金。请求原审法院判令：1、张西东支付所欠房租（2013年1月至2014年5月）共计17个月，每月1000元人民币，合计17000元。2、诉讼费由张西东负担。
原审法院认为：涉案房屋虽没有办理产权证，但粮食购销公司提交了南雄市国有资产监督管理委员会《关于南雄市珠玑镇里东粮站情况说明》，证明涉案租赁房产的占有权、使用权、受益权归粮食购销公司所有，处分权归南雄市人民政府所有，有国有资产监督管理委员会盖章确认的书证为凭，故粮食购销公司主张涉案房产使用权人属粮食购销公司所有，证据充分，该院予以确认。双方签订的《里东粮站租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，视为有效合同。合同有效，即具有法律约束力，合同当事人均应全面、适当履行合同所确定的义务。本案中，涉案房屋使用权、受益权、占有权属粮食购销公司所有，双方约定了按年度一次性缴交租金即每年8月5日前缴纳租金，但张西东从2013年1月1日开始至2013年8月的未按合同约定交纳租金，属违约行为。故粮食购销公司主张要求按合同约定疑缴纳租金的请求，该院予以支持。即2013年1月1日起至2013年8月止应缴纳的租金为1000元／月×8个月=8000元。而对于2013年9月至3014年5月的租金，因双方约定结算方式为年度结算，该部分请求未到缴纳期限，故对该部份请求，不予支持。张西东抗辩称涉案租赁房产因无产权而拒付租金，理由不足，该院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，于2014年8月15日作出（2014）韶雄法民一初字第144号民事判决：一、张西东应于判决生效之日起五日内向南雄市粮食购销有限公司支付租金8000元。二、驳回南雄市粮食购销有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费113元，由南雄市粮食购销有限公司负担58元，张西东负担55元。
张西东不服原审判决，向本院提起上诉称：一、里东粮站属南雄市粮食局使用的国有资产，2010年5月18日，双方签订《里东粮站租赁合同》，约定由张西东租赁里东粮站。合同签订后，双方依约履行，张西东将租金交至2012年12月31日。2012年3月31日，张西东与南雄市人民政府签订《南雄市人民政府投资协议书》，约定：南雄市人民政府以每亩8.3万元将约9亩的里东粮站出让给瑞丽康化工有限公司，出让费共747000元。瑞丽康化工有限公司的实际出资人、管理人员和法人代表是张西东。因为张西东是协议标的租赁人，不存在交付，所以自《投资协议书》签订之日起，张西东就是里东粮站的所有权人。但由于涉案的里东粮站产权手续至今未办好，影响张西东的投资和生产，但南雄市人民政府下属的国土资源管理局进行了测绘后，表示手续的办理需要南雄粮食局协助，南雄粮食局的主要领导不配合，导致至今产权手续未办好。二、原审法院遗漏了重要的当事人南雄市人民政府，影响对案件的正确审判。里东粮站的审判结果与南雄市人民政府有法律上利害关系，在南雄市人民政府没有申请参加本案诉讼时，原审法院应通知其参加诉讼，才能有利于对本案的正确审判。三、依据合同约定，租赁应终止。投资协议生效后，张西东与粮食购销公司不是租赁关系，而是所有权的转移关系，未办好手续的过错是粮食购销公司，不能再收租金。自2012年4月1日起，《里东粮站租赁合同》终止，现仅仅是南雄市人民政府下属部门的不作为，导致了产权手续至今仍无办理，过错在于南雄市人民政府。而粮食购销公司是南雄市人民政府的授权委托单位，实际代表南雄市人民政府，就应该承担授权人的过错，因此，粮食购销公司不应再收取租金。反而应退回张西东还多交了2012年4月1日至2012年12月31日的租金9000元及5000元押金。据此，张西东请求本院：一、撤销原审判决，驳回粮食购销公司的诉讼请求；二、《里东粮站租赁合同》自2012年3月31日终止，自此无需张西东支付租金；三、粮食购销公司返还多支付的租金9000元及押金5000元；四、诉讼费由粮食购销公司负担。
粮食购销公司答辩称：里东粮站由粮食购销公司管理使用，而张西东于南雄市人民政府签订的投资协议是一份未履行的协议，该协议需经土地交易法定程序出让才产生法律效力，因未经法定程序，张西东亦未支付出让金，该投资协议不具有法律效力。即使出让完成，亦不构成粮食购销公司要求支付租金的法律障碍。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院主要围绕上诉人张西东的上诉请求进行审查。因张西东在原审法院未提起反诉，故其请求终止与粮食购销公司签订的《里东粮站租赁合同》及返还9000元租金和5000元押金的上诉请求，本院不予处理。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、原审判决是否遗漏必要诉讼参与人；二、张西东应否依照《里东粮站租赁合同》的约定支付租金。
一、关于原审判决是否遗漏必要诉讼参与人的问题。张西东主张遗漏当事人南雄市人民政府的问题，因南雄市人民政府不是租赁合同的当事人，而且南雄市人民政府下属的南雄市国有资产监督管理委员会亦明确里东粮站是由国资办监管，南雄市粮食管理储备局管理使用，南雄市粮食管理储备局则明确授权给粮食购销公司管理，因此，南雄市人民政府不是必要的诉讼参与人，张西东该上诉理由不成立，本院予以驳回。
二、张西东应否依照《里东粮站租赁合同》的约定支付租金。张西东主张其与南雄市人民政府签订投资协议，约定南雄市人民政府将里东粮站所属的地块以每亩8.3万元的价格出让给瑞丽康化工有限公司，而瑞丽康化工有限公司的实际出资人、管理人员和法人代表是张西东，故张西东已经是里东粮站的所有权人，故不存在支付租金的问题。因《南雄市人民政府投资协议书》明确约定，涉及该协议的地块需经法定程序转让，但现在张西东亦明确手续尚未办理，土地出让金尚未支付，张西东尚未取得《里东粮站租赁合同》所涉的房屋所有权，涉案租赁房产的占有权、使用权、受益权在目前仍归粮食购销公司所有。因此，双方仍应依照《里东粮站租赁合同》的约定继续履行合同，作为承租人的张西东仍应向粮食购销公司交纳租金。故张西东此上诉理由不成立，本院予以驳回。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。张西东的上诉主张不成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费110元，由张西东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 亮
代理审判员 神玉嫦
代理审判员 朱应麟
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 梁晓芳
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