山东省菏泽经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）菏开民初字第807号
原告侯瑶，女，1984年11月24日出生，汉族，市民，户籍地鄄城县鄄城镇孙膑南路***号*单元***号。
委托代理人吴祥松，山东九洲苑律师事务所律师。
委托代理人吴昱，山东九洲苑律师事务所律师。
被告菏泽市大元置业有限公司。
法定代表人季建平，该公司董事长。
委托代理人巩海岩，山东诚维律师事务所律师。
委托代理人黄洪伟，男，1983年1月17日出生，汉族，该公司副经理，户籍地菏泽市牡丹区牡丹路34号。
原告侯瑶与被告菏泽市大元置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2013年11月11日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月17日公开开庭进行了审理。原告侯瑶及其委托代理人吴祥松，被告菏泽市大元置业有限公司的委托代理人巩海岩、黄洪伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告侯瑶诉称，2011年3月2日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将国贸中心B3-30005号房卖与原告，总房款428259元，被告应当于2012年9月18日前将房屋交付原告，否则自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付已交房款每日万分之四的违约金。自原告签订合同付款之日起至2013年9月30日被告通知交房之日止，已延迟交房377天，根据合同约定应当支付原告违约金64581.45元，但被告仅支付原告41665.11元违约金。请求依法判令被告支付原告其余延迟交房违约金22916.34元，诉讼费用由被告负担。
被告菏泽市大元置业有限公司辩称，一、原告应按照合同约定向被告支付按揭贷款290000元，由于原告办理按揭贷款不及时，直至2011年3月31日才办理完毕按揭贷款手续，贷款到帐之日是2011年6月9日，逾期86天，交房期限应依法顺延86天。原告已构成违约，应承担违约责任，被告不应承担逾期交房的违约责任。二、原告所诉违约金过高，应当依法予以减少，以造成损失30%为标准减少。根据最高法院司法解释规定，逾期交房的损失按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。双方约定的违约金日万分之四明显高于实际损失，应依法以造成损失的30%为标准予以减少。三、原告违反约定，在办理银行按揭贷款时提供虚假材料，被告为原告的贷款提供担保，原告的行为已违反诚实信用原则。四、被告施工工地发现元代古船，对古船的发掘影响了施工进度，此期间应予扣除。综上，被告不应再向原告支付违约金，原告诉请应予以驳回。
经审理本院认定，2011年3月2日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买被告位于菏泽市中华路以南和平路西侧国贸中心第B2B3幢2单元B3-30005号房屋，建筑面积94.94平方米，总价款为428259元；付款方式为：合同签订日首付款138259元，剩余款项290000元办理银行按揭贷款，逾期付款在30日内，自本合同规定的应付款期限次日起至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人经出卖人同意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限次日起至实际支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金；出卖人应当于2012年9月18日前，向买受人交付经验收合格并符合合同约定的商品房，逾期交房不超过30日，自合同规定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之四的违约金；逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。双方另行签订的补充协议约定：一、买受人以申请银行按揭贷款的方式向出卖人支付部分房款时，买受人须在本合同签订之日起七日内，向出卖人指定的贷款银行提交申请贷款所需的真实、有效、合法、完整的申请资料并交清相关费用，办理按揭贷款手续并签署相关的法律文件，逾期视为买受人未能按期付款，按合同约定的买受人逾期付款的违约责任处理；二、买受人逾期付款的（包括按揭贷款），出卖人有权在买受人付清该商品房的房款前不予办理入住手续，且不因此承担任何逾期交房的违约责任，同时按合同约定，视同买受人的原因未能按期交付方式处理。合同签订当日，原告支付被告首付款138259元。剩余房款290000元办理了按揭贷款，原告在菏泽市住房保障和房产局办理抵押完成之日为2011年3月31日，该贷款到达被告账户时间为2011年6月9日。2013年10月7日，被告向原告交付了房屋。被告已向原告支付逾期交房违约金41665.11元。
2010年9月17日，被告国贸中心B区建筑工地发现元代古船。被告曾于2011年3月向菏泽市市政府、开发区管委会及市文物局，以书面报告形式称为古船的发掘做了大量辅助工作，对整体项目施工、招商和销售等带来不可预估的潜在影响，请求尽快搬移古船。被告提供菏泽市文物事业管理处出具的证明一份，内容为：2010年9月17日在国贸中心B区项目建设现场发现古沉船，发掘工作由山东省文物考古研究所进行，直至2011年5月发掘工作结束。被告国贸中心B区建筑工地施工单位为中建二局第一建筑工程有限公司，监理单位为山东贝特建筑项目管理咨询有限公司。上述单位出具的证明显示，根据相关政府部门的要求，被告国贸中心B区建筑工地自2010年9月17日至2011年6月11日停工268天。2013年5月20日，被告在大众网发表致国贸中心业主函，声明国贸中心B2、B3号楼将于2013年7月30日交付，B1号楼将于2013年9月30日交付，B4号楼将于2013年11月30日交付；该公司所开发的国贸中心住宅B1、B2、B3号楼绝不会因B1号楼下发现古沉船而推卸自己的责任，该公司将严格按购房合同中的违约条款执行。被告在案件审理过程中，对原告提出反诉，认为原告在办理按揭贷款中违约，要求解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，但被告未按规定预交反诉费用。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原、被告所签订的商品房买卖合同，符合法律规定，为有效合同。有效的合同应得到全面、正确的履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被告在建设过程中，因工地挖掘出考古文物，在当地属于有重大影响意义的事件，虽然原、被告签订合同在古沉船被发现之后，不可抗拒的意外因素已经产生，但对该文物的保护、甄别、发掘工作均是由相关部门进行的，被告对此无法控制和预测，对其所需时间的长短同样无法进行有效准确的判断，故此期间并非被告原因所造成的延迟，应从被告交房期间中予以扣除，此期间为101天。被告实际交付房屋时间为2013年10月7日，距离合同约定的2012年9月18日逾期384天，扣除101天后尚有283天，被告应支付原告逾期交房违约金48478.92元（428259×283×4÷10000）。被告辩称原告逾期办理按揭贷款逾期86天，此期间应从交房期间中扣除，并由原告承担相应的违约责任，原、被告所签补充协议明确约定：原告提供按揭贷款所需资料及办理按揭贷款手续并签署相关的法律文件为合同签订后七日内，逾期办理视为买受人未能按期付款，按合同约定的买受人逾期付款的违约责任处理，违约责任双方作了明确约定，并未约定此期间从交房期间中扣除，故被告关于从交房期间中扣除逾期办理贷款期间的答辩意见，本院不予采纳。被告要求原告承担逾期办理贷款的违约责任，原告办理按揭贷款手续时，在房产部门办理抵押手续完成之日为2011年3月31日，原告已完成了合同约定的需要其提交资料或办理按揭的必要手续，至于此后贷款何时到达被告账户，则需要银行部门审批拨款等环节完成，并非是原告能够完成的行为，故原告逾期办理贷款的期间为合同约定的签订之日起七日（2011年3月9日）至办理完毕抵押手续之日（2011年3月31日），此期间共计22天，按照合同约定的违约条款，原告应承担的违约金为2552元（290000×22×4÷10000）。扣除被告已向原告支付的违约金41665.11元和原告应承担的违约金2552元后，被告应支付原告逾期交房违约金4261.81元（48478.92－41665.11－2552）。被告反诉请求与原告解除合同，但未预交诉讼费用，故对该反诉请求本院不予审理。关于被告在大众网的单方声明，单方更改了交房时间，未经原告认诺，不产生法律效力；关于被告在《致业主函》中表示不会因B1号楼发现沉船而推卸责任，将严格按照合同约定执行违约条款的声明，本院认为不可抗力属于法定的免责事由，不因当事人的意志而转移，且该声明中被告也未表示因其它部门对沉船的发掘、保护等工作而延误的交房时间通通计为违约时间，所以该声明不能视为被告事先已对原告诉请违约金的计算方式表示认可。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告菏泽市大元置业有限公司支付原告侯瑶违约金4261.81元，限判决生效后五日内付清；
二、驳回原告侯瑶的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费373元，由被告菏泽市大元置业有限公司负担50元，原告侯瑶负担323元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 朱秋英
审 判 员 李 斌
人民陪审员 邵传红
二〇一四年三月十九日
书 记 员 陈 玮