吉林省长春市南关区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0102民初1884号
原告：吉林太阳城有限公司，住所地长春市杭州路56号。
法定代表人：汪林朋，总经理。
委托诉讼代理人：王朱绂，北京大成（长春）律师事务所律师。
被告：邓浩，男，汉族，1986年2月11日生，吉林亚泰物业有限责任公司职员，住长春市绿园区。
第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市分行，住所地长春市人民大街18号。
主要负责人：王春江，行长。
委托诉讼代理人：赵鹏飞，该公司职员。
原告吉林太阳城有限公司与被告邓浩、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告吉林太阳城有限公司的委托诉讼代理人王朱绂、被告邓浩、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市分行的委托诉讼代理人赵鹏飞均到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉林太阳城有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原、被告及第三人签订的《个人购房借款及担保合同》，并办理预抵押登记注销手续；3、判令被告将位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家小区Bl幢1单元302号房返还给原告并恢复原状；4、判令被告协助原告办理涉案房屋的商品房预告登记注销手续及商品房买卖合同备案注销手续；5、判令被告支付给原告6万元的借款利息（其中3.5万元自2014年l0月7日起计算，2.5万元自2015年1月7日起计算，按日l‰的利率计算至判决合同解除之日止）；6、依法判令被告向原告支付自2013年8月26日起按每月10188.27元的标准计算至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费，截至2017年4月26日暂计448283.88元；7、判令被告向原告支付违约金305648.10元；8、判令被告应向原告支付的房屋使用费、违约金以及原告向第三人返还购房贷款本金之外的差额部分，与被告支付的购房首付款进行抵销；9、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2013年8月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，被告购买原告开发的太阳世家小区B1幢1单元302室。合同约定房屋总价款1018827元，首付款308827元，余款由被告以按揭贷款支付。因首付款不足，被告于2013年7月12日向原告借款200000元用于支付首付款，并签订《借款协议》，约定被告分六次还款；如未按规定时间还款逾期超过30日的，被告自愿放弃所购房屋的全部权利，房屋所有权归原告，如已入住，主动立即迁出，交回房屋，同时原告无需通知被告即可单方解除购房合同。被告因个人债务问题，拖欠60000元借款至今未予偿还。原告认为，被告未能按照合同约定向原告偿还首付款借款，被告的行为已经构成违约，原告有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告返还房屋。因此，原告提起诉讼，请求依法保护原告的合法权益。
邓浩及中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市分行对吉林太阳城有限公司的诉讼请求无异议。
经本院审理认定如下事实：2013年7月12日，原、被告签订《借款协议（首付分期付款）》，被告向原告借款200000元，该借款用于购买原告开发的太阳世家B1栋1单元302室房屋。该协议第六条二项约定借款逾期超过30日，邓浩自愿放弃所购房屋的全部权利，房屋所有权归吉林太阳城有限公司，如邓浩已经办理入住，需主动立即迁出交回房屋，每延迟一日，徐向吉林太阳城有限公司支付日赔偿金壹万元，如邓浩已装修，对于不适合拆除的部分装修，其所有权归吉林太阳城有限公司，邓浩不主张该部分装修费。因邓浩硬性拆除给吉林太阳城有限公司房屋造成损失的，吉林太阳城有限公司有权要求赔偿。2013年8月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，原告将位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家Bl幢1单元302号房、建筑面积140.8平方米商品住宅，以每平方米7235.99元价格出售给被告，房款共计1018827元。合同第六条约定，被告以住房贷款方式支付购房款；第八条约定房屋交付期限为2013年9月15日。《商品房买卖合同补充协议》第四条一款三项约定，买受人超出90日仍未归还出卖人代还款项的，除按中国人民银行逾期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%违约金，同时出卖人还有权选择解除合同；出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房价款30%的违约金，同时买受人应向出卖人支付自商品房交付使用之日起房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房价款的1%的标准计算。解除合同后买受人有义务将房屋恢复原状，不能恢复原状而导致出卖人遭受损失的，买受人应当承担赔偿责任。此外，买受人自行装修部分不能拆除或拆除导致房屋受损的，其所有权转归出卖人所有，出卖人不予赔偿。2013年7月16日，原、被告及第三人签订了《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》一份，约定被告购买本案商品房在第三人处贷款71万元，贷款期限30年，自2013年10月30日起至2043年10月30日止，原告作为保证人为被告提供阶段性连带责任担保。《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》第六条第一款第一项约定，按月等额本息还款法。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋；第三人亦按合同约定发放了贷款。2017年2月7日，因被告未能按期偿还银行贷款，第三人以邓浩、董洁、吉林太阳城有限公司为被告向长春市宽城区人民法院提起诉讼，请求判令邓浩、董洁、吉林太阳城有限公司偿还贷款本息及罚息。另被告尚有借款60000元未偿还原告。
另查，被告邓浩欠付案外人的欠款，上述房屋已于2014年8月20日被长春市宽城区人民法院执行查封，查封期限二年，并于2016年10月9日再次被长春市宽城区人民法院执行查封，查封期限三年。
本院认为，原、被告于2013年8月15日签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效。原、被告签订上述合同后，被告按约定以按揭贷款的方式交付了全部购房款项、原告也已实际向其交付了房屋，现上述房屋买卖合同已基本履行完毕，被告作为合同权利人已实际取得了涉诉房屋的权利。关于原告是否享有合同解除权的问题。原告与被告和第三人签订的三份合同，原告与被告之间形成的买卖合同关系和借款合同关系，原告与被告和第三人之间形成担保合同关系。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人在向债权人履行了担保责任后，享有向债务人追偿的权利”的规定，原告即使在履行保证责任之后其享有的亦是代位追偿权。原告主张解除合同的依据是《借款协议（首付分期付款）》第六条“2.借款逾期超过30日的，乙方自愿放弃所购房屋的全部权利，房屋所有权归甲方……3.逾期超过30日的，双方除按第六条2款办理之外，甲方无需通知乙方即可单方解除购房合同，将所购房屋转卖他人，乙方已付定金及房款不退”以及《商品房买卖合同补充协议》第四条“③买受人超出90日仍未归还出卖人代还款项的，除按中国人民银行逾期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%违约金，同时出卖人还有权选择解除合同……”，但《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定:“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”。上述规定的情形均是法律对“流质契约”的禁止。《借款协议（首付分期付款）》第六条及《商品房买卖合同补充协议》第四条的实质与“流质契约”的本质是一样的，即在没有经过折价变卖或者拍卖的情况下原告通过解除买卖合同直接获得涉案房屋有违公平合理原则，且违反了抵押权的本质属性，违反了法律关于抵押权流质契约的禁止规定。由于原告与被告之间的房屋买卖合同主合同义务已经实际履行，原告亦已收齐诉争房屋的全部购房款，故原告不能以被告没有履行《中国邮政储蓄银行个人购房担保借款合同》及《借款协议（首付分期付款）》中的还款义务的事实理由，再以买卖合同的卖方的主体地位来主张解除房屋买卖合同，对原告主张解除合同的依据不予支持。关于被告认可原告诉讼请求的问题，因被告欠付案外人欠款，本案所涉房屋已被长春市宽城区人民法院执行查封，解除原、被告签订房屋买卖合同损害案外人的利益，房屋买卖合同亦不应解除。关于原告主张的借款，因本案系房屋买卖合同纠纷，原告可依借款合同另行主张解决。关于原告主张的违约金，由于原告已依约收取了讼争房屋的全部购房款，故其主张被告承担违约金，缺乏事实依据，不予支持。关于原告的其他诉讼主张，与查明的事实不符，其主张于法无据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决如下：
驳回吉林太阳城有限公司的诉讼请求。
案件受理费6985元，保全费5000元，由吉林太阳城有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
代理审判员 张忠国
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 隋 汉