湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初5799号原告：刘霆，男，1972年11月26日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：高利斌，湖南正强律师事务所律师。被告：余晓俊�女，1956年8月6日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。被告：中国工商银行股份有限公司长沙北站路支行，住所地在湖南省长沙市开福区大王家巷26号。负责人：桂晖，行长。委托诉讼代理人：唐鹏，男，1978年11月6日出生，住湖南省长沙市开福区。原告刘霆（以下简称原告）诉被告余晓俊、中国工商银行股份有限公司长沙北站路支行（以下简称工行长沙北站路支行）抵押权纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高利斌，被告工行长沙北站路支行的委托诉讼代理人唐鹏到庭参加了诉讼，被告余晓俊经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告余晓俊将长沙市雨花区劳动东路143�第1幢1单元701号房屋(权证号码：71××78)房屋抵押给被告工行长沙北站路支行的抵押行为无效；2、撤销被告工行长沙北站路支行对位于长沙市雨花区劳动东路143号第1幢1单元701号房屋（权证号码：71××78）的抵押权；3、二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告余晓俊及案外人湖南省阳庄房地产开发公司商品房销售合同纠纷一案，经长沙市雨花区人民法院于2013年12月18日作出(2013)雨民初字第970号民事判决：一、湖南省阳庄房地产开发公司与余晓俊就湖南省长沙市第l幢l单元701号房屋于2002年11月19日签订的《商品房买卖合同》无效；二、湖南省阳庄房地产开发公司协助原告办理位于湖南省长沙市第1幢1单元701号房屋的房屋权属凭证；三、驳回原告的其他诉讼请求。该判决生效后，原告向长沙市雨花区人民法院申请强制执行，该院于2014年5月26日作出(2014)雨执字第00729-1号执行裁定书，裁定：将位于湖南省长沙市第1幢l单元701号房屋（权证号码：长房权证雨花字第××号）的所有权证办理至原告名下。在执行过程中法院查明，该房屋实际登记在被告余晓俊名下，被告余晓俊于2010年用该房屋抵押贷款，抵押给了被告工行长沙北站路支行，贷款总额为88万元。该房屋从1996年购房开始，一直由原告及家人居住至今，当地社区居委会已出具证明，生效民事判决业已确认原告为该房屋的实际所有人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”该条司法解释已明确，不动产登记只是不动产物权的一种公示手段，并非确定物权的唯一依据。在现实生活中，不动产登记薄登记的权利人可能与真实权利人不一致，登记的权利人可能并非真实权利人。因此，涉案房屋的真实权利人应以实际履行所有权权能的一方享有，而非仅以不动产登记薄登记的为准。涉案房屋虽登记在被告余晓俊名下，但房屋的所有权已实际依法由原告享有。原告作为涉案房屋的真实权利人，被告余晓俊并非涉案房屋的真实权利人，对涉案房屋无处分权。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故被告余晓俊的无权处分行为，即以涉案房屋设定抵押权的行为是否有效，应依据原告是否行使追认权或被告余晓俊是否重新获得房屋所有权而定。但原告并未追认被告余晓俊的行为有效，余晓俊也未重获房屋所有权。被告工行长沙北站路支行在办理抵押贷款的过程中仅核实了产权证登记情况，而没有实地考察抵押物的现实状况，对发放贷款和抵押物未尽审慎审查义务，导致原告居住使用至今并合法所有的涉案房屋被设置了抵押权，而被告余晓俊始终未曾实际占有房屋。依据中国银行业监督管理委员会于2010年2月12日颁布的《个人贷款管理暂行办法》第十三条、第十四条之规定，银行发放贷款应对抵押物的价值及变现能力进行实地调查。被告工行长沙北站路支行对应有的调查内容未履行审慎审核义务，客观上存在重大过失，不可能适用抵押权的善意取得。综上，原告作为涉案房屋的真实权利人，在未经原告同意的情况下，被告余晓俊与被告工行长沙北站路支行设定的抵押权无效。被告余晓俊未答辩。被告工行长沙北站路支行辩称，1、我行在发放贷款前依法查询了涉案房屋登�信息，2010年时涉案房屋房产证上的权利人为被告余晓俊而非原告。2、我行核实了贷款人的基本情况、担保意愿、还款方式、还款能力，且委托了具备相应资质的评估机构去房屋所在地对抵押物的价值和变现能力进行实地调查，客观履行了尽职调查的义务。3、我行在核实了涉案房屋权利属性和实物属性相一致且进行了评估的情况下才向被告余晓俊发放了贷款，不存在任何过失。根据物权法及相关法律规定，我行在不知被告余晓俊无处分权情况下尽到了合理注意义务，且向被告余晓俊发放了贷款，不存在任何过失，应适用善意取得制度，对涉案房屋享有合法的抵押权。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，诉争商品房位于长沙市雨花区，2010年12月8日登记在被告余晓俊名下，房屋所有权证号为：长房权证雨花字第××号。2010年12月31日，被告余晓俊与�告工行长沙北站路支行签订一份《个人借款担保合同》，约定：被告余晓俊向被告工行长沙北站路支行借款880000元用于装修，借款期限为10年，从2010年12月31日起至2020年12月31日止，贷款利率为贷款发放时的基准利率上浮20%确定，被告余晓俊以其名下的位于长沙市雨花区房屋作为借款抵押；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告工行长沙北站路支行向被告余晓俊发放了贷款880000元。经湖南思远四达房地产评估咨询有限公司对上述房屋价值预估后，被告工行长沙北站路支行与被告余晓俊双方于2011年1月6日办理了上述房屋的抵押登记，被告工行长沙北站路支行取得了房屋他项权证（权证号为：房他证雨花字第××号）。另查明，原告诉被告余晓俊及案外人湖南省阳庄房地产开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月18日作出(2013)雨民初字�970号民事判决：一、湖南省阳庄房地产开发公司与被告余晓俊就湖南省长沙市第l幢l单元701号房屋于2002年11月19日签订的《商品房买卖合同》无效；二、湖南省阳庄房地产开发公司协助原告办理位于湖南省长沙市第1幢1单元701号房屋的房屋权属凭证；三、驳回原告的其他诉讼请求。该判决生效后，原告向本院申请强制执行，本院于2014年5月26日作出(2014)雨执字第00729-1号执行裁定书，裁定：将位于湖南省长沙市第1幢l单元701号房屋（权证号码：长房权证雨花字第××号）的所有权证办理至原告名下。因该房屋办理了抵押权登记，原告遂于2017年8月21日诉至本院，请求判如所诉。以上事实，有《个人借款担保合同》、本院(2013)雨民初字第970号民事判决书及(2014)雨执字第00729-1号执行裁定书、证明、不动产登记情况表、房屋所有权证及他项权证、湖南思远四达房地产评估咨询有限公司2010-S530《预估函》、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，根据本院生效民事判决的认定，被告余晓俊取得涉案房屋产权并非出于善意，其与湖南省阳庄房地产开发公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》已被认定为无效，并判令将涉案房屋产权恢复登记至原告名下。但涉案房屋此前登记在被告余晓俊名下，对一般民事主体而言，基于不动产登记具有公信力，债权人因信赖不动产登记而从事交易，除非有相反的证据存在，法律可推定其为善意。本案中，被告工行长沙北站路支行对被告余晓俊与湖南省阳庄房地产开发公司之间的房地产买卖行为存在瑕疵并不知情，该行依据其与被告余晓俊签订的《个人借款担保合同》向被告余晓俊发放了贷款，委托评估公司对涉案房屋进行了预估，并办理了抵押登记手续，原告未能提供证�证明被告工行长沙北站路支行与被告余晓俊就涉案房屋设置抵押权系恶意串通，故上述《个人借款担保合同》中的抵押内容部分依法应属有效，被告工行长沙北站路支行善意取得了涉案房屋的抵押权。原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中国人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条，《中国人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘霆的其他诉讼请求。本案受理费80元，公告费560元，合计640元，由原告刘霆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 �唐战胜人民陪审员 庞 昌 阳人民陪审员 黄 忠 伟二〇一八年一月二十九日书 记 员 王 晓 纯附：《中华人民共和国合同法》第四十四条法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）�林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。