山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）菏民一终字第626号
上诉人（原审被告）：济宁惠联恒通投资担保有限公司。
法定代表人：刘凡航，该公司经理。
委托代理人：靳涛，山东公明政和律师事务所律师。
委托代理人：白广河，山东公明政和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖萍。
委托代理人：姜涛，山东荣清律师事务所律师。
上诉人济宁惠联恒通投资担保有限公司（以下简称惠联公司）因与被上诉人肖萍商品房销售合同纠纷一案，不服山东省单县人民法院（2014）单民初字第1468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月22日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定，当事人对以下事实无异议：
1、原告惠联公司成立于2006年6月20日，经营期限至2026年6月19日，经营范围是项目投资（不含国家有专项规定的项目）、经济合同履约担保、担保服务。该公司不具备房地产开发资质。
2、2011年5月24日，原、被告签订编号为238的《房屋买卖合同》，据载内容：肖萍购买惠联公司开发的孙溜镇阳光稻香里小区商品房5号楼东7户房屋（建筑面积183.82平方米）及车库（建筑面积18.86平方米），并一次性支付购房款270000元。其中第五条约定：出卖人应当于2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的房屋交付买受人使用；第六条约定：被告逾期不超过365日，……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。
3、原、被告签订购房合同项下的房屋并未交付。
当事人对下列事实有异议：1、涉案购房合同的法律效力？2、原告主张赔偿损失的事实和法律依据？
关于涉案购房合同是否有效的问题。
原告认为：被告惠联公司进行商品房开发没有相关审批手续，没有商品房预售许可证明、开发占用的土地没有办理农用地转为建设用地审批手续，所开发的房屋属于国家禁止的“小产权房”，且不能为原告办理相关权属证书，被告的行为违反了国家的相关规定，与原告签订的房屋买卖合同当属无效。
原告为支持其诉讼主张，提交了：1、2011年5月24日原、被告签订的房屋买卖合同；2、原告缴纳权属证书工本费80元的收款收据；3、2009年7月21日单县国土资源局对被告作出的编号为单国土资监字（2009）第0402号的行政处罚决定书，证明被告公司未经批准占用孙溜镇孙溜村一般耕地进行非法建设，国土部门对其做出了没收非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，并予以罚款的行政处罚；4、2010年11月11日，单县住房和城乡建设局对被告作出的编号为单建停字（2010）第39号责令停止违法行为通知书，证明被告公司建设的阳光稻香里工程相关建设手续未办理完全，违反了建筑法的规定。责令被告停止违法行为。
被告惠联公司认为：对原、被告签订的购房合同以及缴纳权属证书工本费收据的真实性、合法性、关联性没有异议，对单县国土局、单县住房和城乡建设局作出的行政处罚决定真实性无异议，但认为与本案没有关联性。
被告为支持其诉讼主张，提交下列证据：孙溜镇人民政府、孙溜村委与济宁斌盛建筑工程有限公司、惠联公司签订的孙溜镇新农村建设工程协议书及新农村建设扶持奖励合同，证明被告在孙溜镇进行施工建设是经镇政府同意的。
原告对前述证据质证认为，1、要求被告提交孙溜镇新农村建设工程协议书原件，且认为该协议书不具有合法性，协议第2条约定在规划用地范围内，设计建设用地。被告应当提交规划许可证、建设用地许可证。第5条第3项约定了土地租金1000元／亩／年，明显违反国家禁止以租代征的国家强制性规定；2、新农村建设扶持奖励合同不具有合法性，被告没有建设开发资质，协议内容违反了法律规定。
原审法院经审查认为，原告提交的《房屋买卖合同》、《单国土资监字（2009）第0402号的行政处罚决定书》、编号为《单建停字（2010）第39号责令停止违法行为通知书》，能够证明被告公司与原告签订的房屋买卖合同中的涉案房屋没有办理相关建设手续。
关于原告主张赔偿损失150000元如何认定的问题。
原告主张，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定原告可以主张购房款一倍的赔偿责任，现原告仅向被告惠联公司主张15万元的赔偿请求权。
被告惠联公司质证认为，涉案购房合同合法有效，要求继续履行合同，不同意原告返还购房款和赔偿15万元损失的诉讼请求。
原审法院经审查认为，原告主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定处理涉案纠纷有法可依。
根据前述证据，原审法院确认以下法律事实：2011年5月，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告支付购房款270000元，被告惠联公司在集体土地上进行商品房开发，且并未取得土地使用权证书、商品房预售许可证明，且不能为原告办理相关权属证书。
另查明2011年5月，中国人民银行三至五年同期贷款利率为6.65%。
综上，原审法院认为，本案争议焦点为：1、涉案购房合同的法律效力？2、原告主张赔偿损失的事实和法律依据？
关于争点一，原审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》规定：集体土地使用权除用于农民的宅基地、农村公共设施、公益事业和乡镇集体企业用地等情形外，不得用于其他非农业建设，要进行建设必须使用国有土地。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十七条第（六）项和第（七）项规定，未依法登记领取权属证书的和法律、行政法规规定禁止转让的房地产不得转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同是无效的。被告惠联公司与单县孙溜镇人民政府签订“孙溜镇新农村建设工程协议书”后，所建房屋占用土地仍是集体土地。原告没有房地产开发资质，房屋建成后亦未办理商品房预售许可证等基本审批手续。此类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，国土房管部门不会进行购房合同备案，没有真正的产权。同时被告公开对外出售在集体土地上所建设的房屋，与原告购房时欲取得房屋产权的目的相悖。由于原、被告双方签订的房屋买卖合同违反了行政法规的强制性规定，因此，双方的房屋买卖合同是无效的。故对原告要求确认编号为238的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求予以支持。对被告惠联公司主张涉案购房合同已依法成立并有效的抗辩意见不予采信。
关于争点二，原审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第九条规定出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《商品房买卖司法解释》将调整对象明确为因商品房买卖合同发生的纠纷案件，即房地产开发企业建造并向社会公开出售的房屋买卖行为，出卖人主体仅限于房地产开发企业。本案被告不是房地产开发企业，依法不能适用该解释。
综上，原审法院认为，原、被告签订的购房合同因违反国家行政法规的强制性规定，依法确认为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告要求被告惠联公司返还购房款270000元于法有据，应予支持。关于原告要求被告赔偿150000元的损失，虽不能适用商品房买卖司法解释的规定，但因《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案中被告惠联公司没有房地产开发资质，却在集体性质土地上进行开发建设，并对外公开销售且在购房合同中许诺销售房屋没有产权纠纷，存在重大过错。虽原告无权依照《商品房买卖司法解释》向被告主张赔偿损失150000元，但考虑到在2011年5月24日一次性付清房款，被告公司实际占用房款，并结合被告对涉案购房合同无效存在重大过错，故在本案中被告公司应自2011年5月24日按照中国人民银行同期同类年贷款利率6.65%向原告支付利息损失。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十七条第（六）项和第（七）项之规定，判决如下：一、确认原告肖萍与被告济宁惠联恒通投资担保有限公司签订的编号为238的《房屋买卖合同》无效；二、被告济宁惠联恒通投资担保有限公司于判决生效后十日内返还原告肖萍购房款270000元及利息损失（利息损失自2011年5月24日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期同类年贷款利率6.65%计，以后损失另行计付）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，由原告肖萍负担2714元，被告济宁惠联恒通投资担保有限公司负担4886元（原告已垫付，待被告履行本判决书确定的义务时一并支付给原告）。
上诉人惠联公司不服上述民事判决，向本院上诉称：一、惠联公司是单县人民政府招商引资的企业，对于本案所涉及的开发项目，是经过镇政府明确许可的，如果有过错的话，也是单县镇政府存在过错。二、原判决适用法律错误。1、原判决中“本院经审查认为，原告主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定处理涉案纠纷有法可依”，系适用法律错误。上诉人没有房地产开发资质，不属于上述司法解释中的房地产开发企业，不能适用上述司法解释。2、双方所签《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律和社会公共利益，符合《中华人民共和国合同法》关于合同成立生效的相关规定。3、上述《房屋买卖合同》不违反《中华人民共和国合同法》的禁止性规定。三、原判决书中有关内容相互矛盾，造成事实认定不清，错误判决。原判决书第5页中“本院经审查认为，原告主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定处理涉案纠纷有法可依”。第6页中“本案被告不是房地产开发企业，依法不能适用该解释（商品房买卖司法解释）”，第7页中“虽不能适用商品房买卖司法解释的规定”，最后判决又依据该司法解释作出。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律矛盾且错误，请求二审法院查清事实后，撤销原判决，依法改判或发回重审。
被上诉人肖萍答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求没有事实和法律依据，政府是否有过错不属于本案审理范围。上诉人与政府的关系与本案不是同一法律关系，本案一审按照合同法规定对本案审理符合法律规定，本案涉案房屋所占用土地系一般耕地，农业用地不得改变农业用途。上诉人明知房屋建设占用土地系耕地，在单县国土资源局、单县建设局于2009年7月和2010年11月对上诉人作出行政处罚，责令停止违法行为的情况下，上诉人仍于2011年将房屋出售于被上诉人，存在重大过错。小产权房虽然是普遍存在，普遍存在并不等于合法存在。请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人上诉请求。
本院二审审理认定的事实与原审判决认定事实基本一致。
本院认为，双方当事人争议的焦点是所签订《房屋买卖合同》的是否有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。上诉人惠联公司虽与单县孙溜镇人民政府签订“孙溜镇新农村建设工程协议书”，但并未改变土地性质，所建房屋占用土地仍是农民集体所有的土地。上诉人在涉案房屋所占用的集体土地上进行房地产开发，用于非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。且被上诉人肖萍不是该涉案房屋所占用土地所属集体经济组织孙溜行政村的成员，无权购买涉案房屋。综上所述，双方所签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，因此，该《房屋买卖合同》无效。
关于本案适用法律问题。《商品房买卖司法解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。据此，《商品房买卖司法解释》调整范围为因商品房买卖合同发生的纠纷案件，出卖人主体仅限于房地产开发企业。本案上诉人不是房地产开发企业，不具有房地产开发资质，故本案依法不适用该解释。据此，原判决中“本院经审查认为，原告主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定处理涉案纠纷有法可依”，属表述错误。原判决在说理部分也明确认为，本案依法不能适用该司法解释。二审经审查，原判决适用法律方面，引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，属引用法律条文错误。但判决主文并非依照该条文作出，故对判决结果的正确性没有影响。另外，原判决中的“《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十七条第（六）项和第（七）项”存在文字错误，应为“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项和第（七）项”。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，虽存在表述错误及文字错误，但未影响正确判决，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7600元，由上诉人济宁惠联恒通投资担保有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
代理审判员 李 兴
代理审判员 张宪明
二〇一四年十二月九日
书 记 员 刘启国