丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1102民初1980号
原告（反诉被告）：丽水市白云山生态林场。住所地：丽水市中山街**号。
法定代表人：黄文松，林场场长。
委托代理人（特别授权）：尹芙蓉，浙江博翔律师事务所律师。
被告（反诉原告）：施雪琴，女，1966年1月3日出生，汉族，住丽水市。
委托代理人（特别授权）：徐金荣，男，1962年1月28日出生，汉族，住址同上。
委托代理人（特别授权）：刘邦根，浙江泽厚（丽水）律师事务所律师。
原告丽水市白云山生态林场与被告施雪琴房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月29日向本院起诉，本院受理后，被告提起反诉，本院依法受理后，依法组成由审判员黄野松担任审判长，审判员徐晨璐、人民陪审员诸葛诚参加评议的合议庭，于同年8月24日公开开庭进行了审理。原告丽水白云山生态林场的委托代理人尹芙蓉、被告施雪琴及其委托代理人徐金荣、刘邦根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丽水市白云山生态林场诉称：被告施雪琴原为原告处职工。为转换林场内部经营机制，1994年1月28日，原告与被告前身丽水地区实验林场签订了《北山农田承包合同》，约定将原告所有的坐落于丽水市莲都区原丽阳商店边农田6.35亩发包给被告种植小径竹、雷竹等，承包期限为1994年1月1日至2005年12月31日，承包期间被告对承包地有生产经营及产品销售权，被告的生产费用及工资自负。合同签订后，上述场地遂交被告管理使用。合同期限届满后，被告与原告前身丽水市实验林场于2006年1月1日重新就上述场地签订了《北山农田承包合同》，合同约定上述场地继续由被告承包使用至2008年12月31日止，被告保证承包期限内合法经营，并约定在承包期内未经同意不得在承包土地上建设建筑物，承包期满后被告应自行拆除恢复土地原状或无偿归发包人所有。该合同期满后，被告未及时将场地交还原告。且该期间，被告严重违反合同约定，在承包土地上建造建筑物，并经营了现名称为“白云休闲鱼庄”的餐馆，并在2010年期间，被告将上述场地及门口店面均出租给他人使用、收取租金。自2015年5月份至今，“白云休闲鱼庄”未予经营，一直处于停业状态。2016年1月6日，被告因符合法定退休年龄已办理了退休手续。鉴于此，原告致函要求被告于2016年3月10日前腾空场地并交还原告处理，被告未予理会。后原告就此事与其多次约谈，被告拒绝腾空。为此，原告依法诉请判令：一、被告立即腾退出其承租的丽水市莲都区中山街北端现名称为白云休闲鱼庄的场地（承租时名称为莲都区北山苗圃，面积约6.35亩），并将场地交还给原告；二、被告支付2010年2月1日至腾空日止的土地占有使用费用（其中场地费用计算方式为：2010年2月1日至2011年4月30日期间的租金为12万元，2011年5月1日至2013年4月30日期间的租金按每年16万元计算，2013年5月1日至今的费用按每年20万元计算，暂计至2016年3月10日止为101万元；店面租金为40万元）。
被告施雪琴答辩并反诉称：被告系原告单位在编职工，并于2016年1月办理退休。原告为减轻负担，故以转换林场内部经营机制为由，于1994年1月28日与被告（及何宝森）签订了一份《北山农田承包合同》，主要内容为：原告将坐落北山原丽阳商店边E号区块6.35亩土地发包给被告独立经营；在承包期内，其承包经营收入全部归被告所有，原告不再支付被告工资和报销医疗费用；承包期限自1994年1月1日起至2005年12月31日止。经原、被告口头协商，原告同意被告利用承包土地开办休闲鱼庄。被告于是着手筹建基础设施，并于1998年7月2日经工商注册登记，由原告“浙江省丽水地区实验林场”盖章，向工商所出具证明同意被告开办鱼庄，被告因此成立丽水市莲都区白云休闲鱼庄，开始经营农家乐，上述土地承包合同履行各无异议。2006年1月1日，原、被告重新签订《北山土地承包合同》，主要内容为：原告仍将北山6.23亩土地继续租赁给被告开办休闲鱼庄使用，每年由被告交付土地租赁费5800元，而原告每月发给被告生活补助费480元，租赁期限自2006年1月1日至2008年12月31日。在合同期间被告陆续投资100多万元进行建设，至2008年8月合同即将到期时，原告因规划建立林业防火基地而继续收回该租赁地块。因此，原告与丽水市林业建设发展有限公司（下称林建公司）签订协议，特别授权林建公司代为办理收回事宜，并委托林建公司对被告鱼庄场地附属物进行评估和办理补偿手续。2008年8月1日，林建公司与被告签订协议，主要内容为：1、被告承租的北山苗圃地块由原告收回，地上建设附属物由林场给予补偿；2、本协议签订后，在市林业部门不使用的前提下仍归被告暂时使用。如果林业部门需要使用应提前一个月通知，被告必须在一个月内无条件腾空归还，地面建筑物不得拆除；3、任何一方未能遵守协议，应赔偿另一方因此受到的损失等。协议签订生效后，原告申报的林业防火基地未获批准，从而致使该协议并未实际履行。此后，原告一直没有对收回补偿事宜作出任何处理，同时也没有要求收回鱼庄场地。2010年间，原告陆续投入资金400多万元扩建鱼庄基础设施，原告对此无异议，并于2011年12月13日出具产权证明证实：“坐落于丽水市实验林场苗圃的房产权属归施雪琴所有，用于餐饮服务”。被告持该证明办理了白云休闲鱼庄工商注册登记，并得到多方认可，被评为省四星农家乐。2016年3月21日，原告突然向被告发出书面通知，以被告达法定退休年龄并与原告不存在劳动人事关系未由，单方要求被告腾空休闲鱼庄房屋场地，并交付租金。被告认为：一、本案系土地租赁合同纠纷，对于案涉土地权属原告与当地村委会一直存在争议。原告对于涉案的土地至今未依法取得土地权属证书，故原告诉请被告腾退案涉场地于法无据。二、原、被告签订的北山土地承包合同效力待定，因为该合同是否有效取决于原告是否取得土地权证。即使该合同有效，鉴于双方对该合同部分条款已有变更，即双方于2006年1月1日签订的原合同约定的“乙方（被告）在承包土地上的附属物，承包期满后乙方应自行拆除恢复土地原状或无偿全部归甲方（原告）所有”已被2008年8月1日的《补充协议》约定的“乙方承租的北山苗圃由市实验林场收回，乙方在该地块建设的附属物由甲方给予补偿。”所变更，因此，双方应按照变更后的合同履行。三、双方虽签订了补充协议，但由于林业部门一直无需使用，故该土地至今仍归被告租赁使用。根据合同法规定，租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此，原告在收回出租地块时，应当按照约定给予被告地上附属物相应补偿。现被告要求法院对租赁土地上的附属物进行评估，并由原告按照评估确定的价款给予被告相应的经济补偿。为此原告提起反诉，要求原告支付被告租赁地块附属物补偿款300万（以评估价款为准）。
原告丽水市白云山生态林场针对被告反诉辩称：一、案涉土地权属问题。1952年因需调换苗圃，与农民签订相关协议并附有相关农民名单，发放了通知稿和名单，在原告承租时还是北山苗圃，承租的地方确实是原告所有。二、反诉状中被告提及到承包合同的补偿。被告提到补偿时实际上对其所提交的补充协议作了歪曲的的理解，该条款制订的前提是2008年基于林业防火基地的成立时，实验林场要收在收回的情况下同意给予其补偿，在实际操作过程中进行了相应的补偿。三、对案涉补偿的问题。根据双方所签订的合同及标的物的实际情况，原告是不应予以补偿的。四、被告所提的情况部分不事实，具体为：在其反诉状第3页中提到2010年期间陆续资金400万元扩建鱼庄基础建设不事实，在2010年之后被告实际上将鱼庄已经转租给他人，实际投资人并非被告。
经审理本院认定：1994年1月28日，原浙江省丽水地区实验林场与被告施雪琴、何宝森签订《北山农田承包合同》一份，约定由施雪琴、何宝森承包经营北山原丽阳商店边E号农田（包括店铺），合同期限至2005年12月31日止。2006年1月1日，原丽水市实验林场与被告签订《北山土地承包合同》一份，约定由被告承包同一地块即北山原丽阳商店边E号农田（包括店铺），面积6.23亩，期限3年（2006年1月1日至2008年12月31日）。合同第四条约定：“在承包期限内，未经甲方（原告）同意不得在承包土地上建设建筑物。乙方（被告）在承包土地上的附属物，承包期满后乙方应自行拆除恢复土地原状或无偿全部归甲方所有。”“承包期内，乙方不得将本合同所涉土地擅自转让给他人经营，否则，甲方有权提前终止本合同，土地上的附属物一概无偿归甲方所有。”2007年4月7日，丽水市实验林场被撤销，成立丽水市白云山生态林场。2008年，原告因拟归还建设林业防火基地，要求被告搬迁。丽水市林业建设发展有限公司就搬迁补偿事宜与被告签订了《补充协议》，协议约定：“本协议签订后，在市林业部分不适用的前提下，仍归乙方（被告）暂时使用”。原告为此向被告支付了拆迁补偿费30万元。后未实际进行拆迁工作，被告仍然在原地承包经营。2015年8月12日，丽水市国土资源局做出《限期拆除告知书》，责令原告自行拆除白云休闲鱼庄内的违法建筑。2016年1月28日和3月1日，原告两次向被告发出通知，以被告已退休且合同期限已届满为由要求被告腾房并支付未付租金。2016年4月25日，被告申请对案涉的北山苗圃地块四至范围内的附属物价值进行评估鉴定。本院为有利于案件的进一步处理，组织双方召开庭前会议，双方对纠纷的调解和下一步处理达成一致：被告要求的继续承租方案，原告予以拒绝。对于被告提出的补偿方案及鉴定申请，原告认为：“为了妥善解决案件，我们同意对地上附着物进行评估鉴定，具体的补偿方案依法处理或者另行协商。”双方对合同终止时间一致确定为2016年3月10日。后由法院委托鉴定，丽水经济资产评估有限公司做出认定案涉土地上的附属物价值2999791元，该次评估产生鉴定费5000元，由被告预交。
另查明，被告曾将案涉土地上的房屋出租给案外人张勇华，双方的租赁合同约定了2010年至2015年的租赁期间的租金标准和支付方式，其中2014年5月至2015年4月这一年的租金标准为200000元。合同还约定合同期内如遇政府拆迁，张勇华在案涉土地上新修建筑物及装修的补偿分配方案。
另查明，案涉场地内的建筑物因违法已于2016年10月30日被依法拆除。
本院采用并据以认定上述事实的证据有：原告提供的原告营业执照、组织机构代码、法人证明、被告身份信息、丽水市机构编制委员会文件、丽水县人民政府发稿、浙江省丽水林场报告、丽水县人民政府通知稿及调换的庙前村民名单、北山农田承包合同2份、个体工商户登记情况、报告及房屋租赁合同一份、限期拆除告知书及通知、行政处罚决定书2份、拆迁安置协议书、估价报告、附属物补偿清单、领款单，被告提供的施雪琴身份证、北山农田承包合同、个体工商户申请开业登记资料、北山农田承包合同情况说明、北山土地承包合同、白云山生态林场与丽水市林建公司签订的协议、丽水市林建公司与被告签订的补充协议、白云休闲鱼庄设施照片、原告要求收回承包地块的书面通知以及当事人的庭审陈述。被告提供的残疾证与浙江省农办、旅游局文件与本案没有关联性，不予采用。被告提供的由原告出具的产权证明，从形式上说该份证明本身标注了仅供办理工商注册登记用，从内容上说，只能证明原告自认对案涉的房产没有所有权，所有权系对世权，单纯原告认可不足以证明被告对案涉房屋享有所有权。被告提供的照片，可以证明案涉土地上的房产及经营情况即案涉土地上进行经营的经营户有白云休闲鱼庄、白云手工面馆、白云大馄饨店、小珍副食品店等，不能证明上述房屋的所有权归属。
本院认为：原、被告签订《北山土地承包合同》，系当事人真实意思表示，双方均应依约履行。该合同至2008年12月31日届满后，双方没有续订合同，而被告仍继续使用案涉土地，原告直至2016年1月才提出异议，本院认定双方之间自2009年1月1日起成立不定期的合同关系。审理过程中，双方对合同终止时间达成一致，即2016年3月10日终止，本院予以确认。合同终止后，根据合同约定“在承包期限内，未经甲方（原告）同意不得在承包土地上建设建筑物。乙方（被告）在承包土地上的附属物，承包期满后乙方应自行拆除恢复土地原状或无偿全部归甲方所有。”原告诉请被告腾空案涉土地并交还原告，符合法律规定，但因案涉场地实际已经腾空完毕，故对该诉请不予支持。被告辩称的原告并非案涉土地所有权人无权主张，原告系依据合同约定内容主张权利，并非基于所有权，故对被告该抗辩不予采纳。原告诉请支付2010年2月1日至腾空日止的土地占有使用费、店面租金，因案涉合同自2016年3月10日解除，该时间之前，被告应按照合同约定标准即每年5800元支付承包费用。该时间之后，因合同已解除，考虑到该合同签订基于特定历史背景，原告与被告签订合同带有一定程度安置员工的性质，现被告已退休，就目前的情势而言，该价格已远低于市场价，本院根据被告与案外人张勇华签订的《房屋租赁合同》确定的价格作为被告应支付占有使用费的标准，并结合本案的具体情况酌定被告应参照前述标准支付占有使用费。被告反诉原告支付附属物补偿费，对此本院认为，首先，现有证据不足以证明案涉地块上的附属物全部归属被告所有，故被告按照评估出的全部附属物价值作为损失要求赔偿，无事实依据。即便部分附属物归属被告，被告亦未能证明具体哪部分附属物归其所有，以本案的具体情况看，不能排除被告与其他次承租人对附属物归属亦有争端，故在被告未能举证证明附属物归属明晰确定之前，其诉请全部附属物价值的赔偿，缺乏事实依据。其次，2008年双方的确就土地上附属物补偿达成过一致意见并付诸评估，但该次协议针对的是因筹办林业防火基地事宜，且在土地实际并未收回且被告继续经营的情况下，原告亦已给付了被告30万元的补偿费。本案中原告系以被告已达退休年龄且合同期限届满为由要求被告搬离，就合同内容而言，双方并没有约定在合同期满后原告需要对附属物进行补偿。而在庭审会议时双方达成的协议中，原告对此的态度是为妥善解决案件同意进行评估，具体的补偿方案依法处理或者另行协商。可见，原告只是同意了被告提出的评估申请，并未允诺按照评估价值进行赔偿，故无法认定双方有按照评估价值进行赔偿的合意。再次，案涉场地内的地上建筑物因涉及违法被拆除，客观上被补偿物已灭失，双方达成的就建筑物进行补偿的初步意向实际无法履行。综上，基于双方没有按评估价值进行赔偿的合意；评估对象客观上与归属于被告的附属物不完全对应；补偿物已灭失等三个原因，本院对被告的反诉诉请予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、被告施雪琴于本判决生效后十五日内支付原告丽水市白云山生态林场承包费用35420元（从2010年2月1日起按照年租金5800元的标准计算至2016年3月9日止）及占有使用费128767元（从2016年3月10日起按照年租金200000元的标准计算至2016年10月30日止）；
二、驳回原告丽水白云山生态林场的其他诉讼请求。
三、驳回被告施雪琴的反诉诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费17490元，由原告丽水白云山生态林场负担15000元，由被告施雪琴负担2490元；反诉案件受理费30800元，由被告施雪琴承担；鉴定费5000元，由原告丽水白云山生态林场与被告施雪琴各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 黄野松
审 判 员 徐晨璐
人民陪审员 诸葛诚
二〇一六年十一月三十日
代书 记员 江煜剑