杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第501号
原告：章利军。
委托代理人：陈钟，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
委托代理人：卢晓倩，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
被告：杭州精欧置业有限公司。住所地：杭州经济技术开发区6号路*号*幢***室。
法定代表人：刘丐算，该公司董事长。
委托代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。
委托代理人：汪凌萍，浙江天册律师事务所律师。
原告章利军与被告杭州精欧置业有限公司（以下简称精欧公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月3日公开开庭进行了审理。原告章利军委托代理人陈钟、卢晓倩及被告精欧公司委托代理人汪凌萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告章利军起诉称：2012年7月6日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，购买由被告开发的杭州经济技术开发区荣寓5幢2单元1003室房屋。无论被告对外宣传还是双方签订合同的磋商过程中，被告均承诺赠送原告面积，且双方签订的合同所附平面图的专有部分也明确约定了赠送面积的结构型式、空间尺寸和朝向等。但被告交付的房屋赠送面积部分没有底板，不具有相应使用功能，其行为已构成违约，原告有权要求被告赔偿损失。案涉房屋入户门外开90度设计违反《住宅设计规范》，其开启后与墙面距离为23厘米，无法搬入家具且妨碍通行，紧急情况发生时存在无法疏散的安全隐患，故被告瑕疵交付案涉房屋已构成违约，应承担整改入户门的责任。被告于2014年1月25日交房，超出双方约定的2013年10月31日前交房的时限，且合同约定的违约金低于被告逾期交房造成原告的损失，原告有权要求调高违约金。被告提供的《浙江省商品房买卖合同》项下《补充协议》第十四条第10款关于产权证书交付期限随被告延迟交房相应顺延的约定系免除自身责任、排除原告主要权利的格式条款，应确认无效。此外，被告对外宣传赠送相应面积房屋，但交付时赠送面积没有楼底板，不具有相应使用功能，其未履行赠送面积的义务，应赔偿相应损失。案涉房屋入户门外开90度的设计违反《住宅设计规范》，其开启后与墙面距离为23厘米，妨碍通行，存在安全隐患，应承担整改入户门的责任。现原告对被告提起诉讼，请求判令：一、被告因未交付赠送面积赔偿原告损失51353.97元（按照赠送面积4.4平方米×商品房单价12404.34元计算损失）；二、被告将外开90度的入户门整改为外开180度；三、被告承担逾期交房违约金18162.56元（逾期85日，每日按已交付房价款的万分之二计算）；四、确认《补充协议》第十四条第10款约定无效；五、被告承担逾期交付房屋权属证书的违约金1068.39元。
原告为证明其主张的事实，向本院提交下列证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》、钱江晚报、今日早报、网页资料（打印件），用以证明原告购买被告开发的房屋，双方签订商品房买卖合同，被告承诺赠送面积，双方在合同所附平面图的专有部分也约定了赠送面积的结构型式、空间尺寸和朝向等。
2、关于精欧荣寓业主提出事项的答复、关于赠送面积的现场照片，用以证明交付的赠送面积部分没有底板，不具有相应使用功能，被告自认赠送面积部分违法，被告已无法履约。
3、关于入户门开启后与墙面距离的照片、黄金眼、小强热线、房产快报、新闻大直播，用以证明涉案房屋入户门违反设计规范，妨碍通行且存在安全隐患，被告逾期交付房屋，逾期办产证系被告施工逾期、绿化、消防等重大过失问题造成。
4、房屋所有权证、商品房交接书，用以证明被告逾期交付房屋权属证书，应承担违约责任。
5、楼书单页，用以证明原告拿到的楼书单页上挑空阳台部分属于赠送面积。
6、房屋权属证书，用以证明被告未按合同约定交付具有1个阳台的房屋，构成根本性违约，被告称阳台系赠送，但房屋权属证明书表明该部位不属于原告房屋专有部分，证明被告赠送的面积权属不明，构成违约。
7、商品房买卖合同，用以证明本案商品房买卖合同约定逾期交房违约金万分之一过低，原告主张挑高至万分之二符合市场行情。
被告精欧公司辩称：1.关于赠送面积问题。被告向原告交付的商品房符合双方合同约定，不存在未交付赠送面积的情形。买卖合同附件户型图对原告所购商品房的户型结构进行了明确标识，其中包括了套内赠送面积及套外挑高阳台部分，原告陈述的没有底板部分是指挑高阳台上空部分，该部分是下层业主挑高阳台的上空，本身就没有隔板，不属于赠送面积，该部分也已经在户型图上标明。2.被告交付的商品房经过了交房竣工验收，符合法律要求。原告所购商品房入户门为高层防盗门，不仅符合住宅设计规范标准、防盗门规范标准，在日常使用中也更为实用、美观，原告要求将防盗门整改为外开180度缺乏法律依据，也无法更好起到防盗门的要求。3.关于交房逾期的问题。原、被告双方签订的买卖合同第十条的约定符合行业惯例，被告在交付房屋时已经足额向原告支付交房违约金，原告也已经明确签字确认，双方已就逾期交房事宜处理完毕，原告现又提出支付逾期交房违约金违反双方约定及法律规定。4.关于逾期办证违约金的问题。补充协议第十四条第10款是经双方协商后签订的，并非被告的格式条款，该约定的内容符合房屋竣工交付条件后方可办理产权证的规定，也符合相关法律法规关于预售商品房应当自商品房交付起90日内办理权证的要求。该条款仅是合理剔除逾期交付期间的办证责任，该条款是关于顺延办证的合理条款，否则，要求被告承担逾期交付和逾期办证的双重责任既有失公平也违背常理。该条款真实、合法、有效，双方均应当遵守。被告于2014年1月25日交房，于2014年4月29日办出产权证，根据被告关于交房后90日内的条款约定，被告不应承担逾期办证的违约责任。综上，请求法院驳回原告的诉请。
被告精欧公司向本院提交如下证据：
1、竣工验收备案表，用以证明被告向原告交付的商品房已通过竣工验收并备案，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。
2、业主交房流转表，用以证明原告于2014年5月21日办理领房手续并确认完成交房。
3、款项结算确认单
4、网上银行转账凭证
以上证据共同用以证明关于面积补差款、物业专项维修资金及被告应付原告的逾期交房违约金已进行确认，被告已将上述款项相抵后的余款支付至原告账户。
5、楼书单页，用以证明被告售房楼书已对原告所购商品房户型空间进行明确标识，并与原被告双方《商品房买卖合同》附件一的户型空间一致。
经庭审质证，本院认证如下：对于原告提出的证据，被告对证据1-1《浙江省商品房买卖合同》三性无异议，认为该户型图表明被告赠送原告的面积是挑高阳台，平面图上折线部分是指楼下业主阳台的挑高部分，该部分在合同约定时就没有隔板，并非被告赠送原告的面积。对证据1-2、1-3、1-4的形式真实性予以认可，但对内容的合法性、真实性、关联性均不认可，该资料部分是属于媒体报道，报道方并非被告，也不属于被告的宣传广告，不应对被告直接发生效力。有部分资料是销售广告，该广告仅为要约邀请，双方对商品房的约定应以买卖合同为准。对证据2-1答复，三性均无异议，但对证明内容有异议。对证据2-2照片，无法确认是否取自案涉房屋，但对于被告商品房外有挑高阳台上空部分无异议。被告并未承诺要将挑高阳台的上空部分赠送给原告，如果原告要搭隔板，是原告的自行装修行为，应由原告报批后自行承担费用。对证据3-1照片，真实性无异议，对证明内容有异议，该商品房已经竣工验收并备案，符合国家强制性规定标准，符合法律和合同约定的交付条件，不存在原告所述违反法律规范的情形。对证据3-2、3-3、3-4，对证据三性及证明内容均有异议，该新闻仅原告单方面向媒体披露的素材。对证据4，三性均无异议，对证明内容有异议，被告按照合同补充协议第十四条第10款约定，被告可以根据交房时间将交证时间顺延，无需承担违约责任。对证据5，三性及证明内容均有异议，原告在举证时提到该证据是原告与被告起争执时从被告办公室取得的，该份楼书系被告制作，但并未对外公开发售，原告提交的此份楼书非对外发售的版本。即使楼书与买卖合同不一致，也应该以买卖合同为准，而不应以楼书为准。对证据6，三性无异议，对证明内容有异议，原告称房屋产权证上没有挑高阳台的画法，这恰恰说明挑高阳台是不计入建筑面积，是被告额外赠送的。对证据7，形式真实性予以确认，对关联性、证明内容等有异议。本院对证据1-4、证据6的真实性予以确认，并作为定案依据。对证据5，被告提出异议，结合原告陈述楼书系被告工作场所取得，故对其证明目的不予确认。证据7与本案无关联，本案中不予认定。
对于被告提出的证据，原告认为证据1系事后补的，真实性无法确认，对其证明对象有异议，原告提交的证据可以证明被告没有履行合同中约定的赠送面积等义务，符合竣工验收条件并不能证明被告交付的房屋符合合同约定；被告提交的证据可以证明因被告施工原因造成交房延期，导致交证延期。对于证据2的真实性无异议，关联性有异议，原告的收房行为不能表明原告免除了被告逾期交房的违约责任，也不能证明原告认可被告交付房屋是符合合同约定的，且该证据与本案纠纷无任何关联。对于证据3，原告对其签字部分真实性无异议，但在原告签字时只有打印的数据、房号，没有其他内容，因此对手写部分有异议。原告只是确认收到交房违约金的具体金额，但不能证明原告放弃主张剩余违约金及放弃主张未赠送面积的违约责任。原告对证据4的真实性无异议，但对证明对象有异议，原告签字只是对收到违约金的确认，不能证明双方权利义务就此了结。对证据5的三性均有异议，该证据系被告为本次诉讼单方制作，没有对外发布过，原告也从未收到；原告对其证明对象有异议，原告取得的楼书单页与被告提交的不同，被告存在多次修改楼书企图掩盖赠送专有面积的事实。经比照证据的法定要件，本院认为，被告证据1-4客观真实，应予确认。原告对证据5提出的异议成立，本院不予确认。
本院经审理查明：2012年7月6日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：原告购买由被告开发的杭州经济技术开发区荣寓5幢2单元1003室房屋，建筑面积86.13平方米，每平方米单价为12404.34元，总价款为1068386元；被告应当在2013年10月31日前交房，逾期不超过90日，自最后期限的第二天起至实际交付之日止，每日按已交付房价款万分之一支付违约金；被告承诺于2014年1月30日前得土地、房屋权属证书，约定日期起90日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任。该合同项下《补充协议》第十四条第10款约定：若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。此外，合同附件一房屋平面图显示朝南方向有一空间有折线标注（即中空位置空间）。合同签订后，被告于2014年1月25日逾期交房，并于2014年4月30日逾期交付《房屋所有权证》。被告交付的商品房有一个赠送阳台，另有一处中空（无楼底板）面积，入户门系外开90度设计，开门时过道距离为23厘米左右。
2011年10月27日，钱江晚报地产广告载明：精欧荣寓有相当可观的多重赠送面积。同日，今日早报载明“精欧荣寓小户型附赠面积达15平方米左右”。
本院认为：原被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及其《补充协议》，系其真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按约履行各自的义务。一、关于赠送面积的问题。被告在其前期广告宣传中承诺精欧荣寓超值面积赠送，小户型附赠面积达15平方米左右，大户型附赠面积达20平方米左右，该承诺具体明确，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大的影响，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于认定广告为要约的规定，故该相关广告宣传应视为要约。但是，原被告双方签订的购房合同附件一所附户型图显示朝南方向有一空间有折线标注（即中空位置空间），表明被告赠送原告的面积是挑高阳台，平面图上折线部分是指楼下业主阳台的挑高部分，该部分在合同约定时就没有隔板，并非被告赠送原告的面积。该部分关于赠送面积的表示，因合同签订晚于广告宣传，当视为双方对广告宣传中赠送面积变更的确认，故实际赠送面积应当以此为准。二、关于入户门外开角度问题。因案涉房屋已通过竣工验收并备案，工程质量符合现行国家工程质量验收规范要求，故原告诉请无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于逾期交房违约金问题。双方对被告逾期交房85天的事实无异议，故被告应根据双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金，且被告已按该标准足额支付给原告，原告要求调高违约金标准的诉请于法无据，本院不予支持。四、关于《补充协议》第十四条第10款效力问题。由于该款系双方真实意思表示，不符合法定合同无效情形，故原告主张该款无效于法无据，本院不予支持。根据合同约定，被告逾期交房85天，逾期交证90天，依该款约定，按逾期交房期限顺延，被告逾期交证日期应为5天，故根据合同约定，被告应按已付房价款0.1%的标准向原告承担逾期交证违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州精欧置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告章利军支付逾期交证违约金1068.39元；
二、驳回原告章利军其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1568元，由原告章利军负担1540元，被告杭州精欧置业有限公司负担28元。原告章利军于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州精欧置业有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行杭州湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
审 判 长 邱洁健
审 判 员 申 宁
人民陪审员 林祥宽
二〇一五年六月八日
书 记 员 高 源