上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初45334号原告：孙广伦，男，1949年10月31日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：孙维维，女，1980年8月9日生，汉族，住上海市浦东新区。原告共同委托诉讼代理人：沈青，上海恒为律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：徐文骏，上海恒为律师事务所律师。被告：唐吉华，男，1971年2月26日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。被告：吉顺元，男，1942年10月24日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。被告：陈琴，女，1976年11月7日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：唐某某，女，2003年11月14日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：陈琴(系被告唐某某之母)，住同被告唐某某。被告：唐吉芳，女，1973年6月11日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。被告：计秀芬，女，1994年8月26日生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：上海祥庆置业有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路XXX号。法定代表人：顾桂兴。委托诉讼代理人桂志勇，男，上海祥庆置业有限公司工作。原告孙广伦、孙维维与被告唐吉华、吉顺元、陈琴、唐某某、唐吉芳、计秀芬及第三人上海祥庆置业有限公司(以下简称祥庆置业)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理后，依法适用普通程序。由审判员张盈担任审判长，与人民陪审员曹璐、高天明组成合议庭，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告孙广伦、孙维维及其共同委托诉讼代理人沈青、被告陈琴兼被告唐某某的法定代理人到庭参加了诉讼。被告唐吉华、吉顺元、唐吉芳、计秀芬及第三人祥庆置业经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙广伦、孙维维向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告唐吉华与两原告于2014年1月28日关于上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)签署的《动迁房买卖合同》(以下简称买卖合同)有效；2、判令被告办理系争房屋的产权登记于被告唐吉华名下，第三人祥庆置业予以协助；3、判令被告唐吉华在完成产权登记后并在限制交易期满后，协助两原告办理系争房屋产权过户至两原告名下的手续；4、判令被告唐吉华向原告支付逾期办理小产证违约金，按每日人民币500元(以下币种相同)计算，自2016年1月1日起算至被告唐吉华实际办理房屋小产权登记日止；5、判令被告唐吉华承担原告律师费50,000元；6、判令被告唐吉华承担为诉讼保全所支出的担保费5,000元；7、判令被告唐吉华承担本案诉讼费用及保全费用。事实与理由：2013年12月25日，原告孙广伦与被告唐吉华通过中介公司的居间就上海市浦东新区高清路XXX弄XXX号XXX室房屋(实际地址为上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋即本案系争房屋)签署《动迁房转让协议》，约定原告以170万元的价格购买，为此原告支付定金5万元。2014年1月28日，两原告与被告唐吉华再行就系争房屋签署买卖合同，双方约定了付款时间及金额，并对合同的权利义务作出了明确的约定。买卖合同签署后，原告陆续支付房款，截止2014年12月27日，原告支付被告唐吉华150万元。于此同时，被告将系争房屋交付原告，原告装修后居住使用至今。2015年4月，系争房屋的大产权核准登记至第三人祥庆置业名下。2016年5月，被告唐吉华提出要求原告支付剩余房款，原告表示依照约定，余款应在办理过户后支付，被告唐吉华明确表示若不支付剩余房款，其将系争房屋出卖他人，并在2016年6月16日告知原告房屋又出售他人。原告认为，被告应当遵守诚信原则，在大产证办理出来后及时办理小产证，被告唐吉华在将房屋出售原告后又表示将房屋另售他人，更是严重违约，侵害了原告的合法权益，故原告提起诉讼，诉如所请。案件审理中，原告撤回了第三项诉讼请求。被告陈琴及唐某某共同辩称，系争房屋系被告动迁安置所得，家庭共安置房屋共计五套。被告吉顺元是被告唐吉华及唐吉芳的父亲，被告唐吉华与被告陈琴在动迁时为夫妻关系，唐某某系两人生育之女，2012年9月5日被告唐吉华与被告陈琴办理离婚手续，被告计秀芬系被告唐吉芳之女。被告陈琴与唐某某认为，系争房屋连大产证都没有办理出来，没有交易条件，同时买卖合同仅是原告与被告唐吉华的合意，房屋还有其他的权利人，被告陈琴及唐某某并不知道房屋交易情况，没有在签约现场也未在买卖合同上签字，是直到收到法院的传票时才知晓房屋被出售的情况。被告认为该买卖合同是无效的，侵犯了被告陈琴及唐某某的权利，对于其他诉请也不同意。被告唐吉华、吉顺元、唐吉芳、计秀芬未作答辩。第三人祥庆置业曾至本庭述称，上海市浦东新区高青路4567弄1-4、7-42号房屋的权利于2015年4月24日核准登记至第三人名下，目前关于系争房屋在内的相关房屋小产证已经可以办理，相关动迁安置人员带好相应的材料，第三人是可以配合办理小产证登记手续。但鉴于系争房屋为动迁安置房，根据政策，房屋办理小产证后尚不能进行交易过户，请法院依法处理。经审理查明，2010年11月9日，以上海市浦东新区土地资源储备中心作为拆迁人与吉顺元、唐吉芳、唐吉华等作为被拆迁人就上海市浦东新区潘姚村唐家队唐家宅XXX号房屋签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用同等价值产权房屋调换)》，其中登记可申请建房人员为吉顺元、唐吉华、唐吉芳、陈琴、唐某某、计秀芬，约定由拆迁人安置被拆迁人产权房屋包含系争房屋在内共计五套。其中吉顺元为唐吉华及唐吉芳之父，唐吉华与陈琴原为夫妻关系，生育一女唐某某，计秀芬为唐吉芳之女。2012年陈琴与唐吉华通过上海市浦东新区民政局办理了离婚手续，离婚协议中对女儿唐某某的抚养问题进行约定，并载明无财产分割，无债务处理。2015年4月24日，包含系争房屋在内的本市浦东新区高青路4567弄1-4、7-42号房屋产权核准登记至第三人祥庆置业名下。2013年12月25日，以被告唐吉华作为卖售人(甲方)与原告孙广伦作为买受人(乙方)订立《动迁房转让协议》，约定系争房屋系甲方家庭原房屋动拆迁补偿安置配购，原房屋所有权人唐吉华，拆迁安置人员为吉顺元、唐吉华、唐吉芳、陈琴、唐某某及计秀芬；甲方承诺，经原房屋拆迁安置人口协商一致，本房屋由甲方所有，甲方对本房屋享有排他性的处分权，与他人无共有关系和权属争议，其他人对本房屋不享有所有权、居住权，原房屋拆迁安置人口对甲方出售本房屋知情、同意；双方同意房屋转让价款为170万元，第一期5万元已于合同签订前以定金形式支付甲方；……。当日，唐吉华出具承诺书一份，表示系争房屋的所有人一致同意出售系争房屋，因产权人中5人有事未能到场签字，由产权其他成员代为签字同等生效，签字人承诺，就出售系争房屋事宜已告知相关隐性共有人，该共有人已全部知道并同意出售系争房屋，如共有人对房屋出售提出异议，不同意出售系争房屋，承诺人愿意为此承担所有法律及经济责任。2014年1月28日，以被告唐吉华作为出卖人(甲方)与原告孙广伦、孙维维作为买受人(乙方)再行对系争房屋签署买卖合同，约定付款为第一期5万元于本合同签订前以定金形式支付甲方，本合同签订后转为房款；第二期55万元在合同签订后次日支付到甲方的指定银行账号；第三期80万元在该小区开盘物业交付钥匙给甲方并与乙方交接房屋当日支付给甲方；第四期为30万元，于本房屋限制交易期届满，双方共赴本房屋所在地房产交易中心，由甲方将房屋过户乙方名下后当日内支付或银行按揭支付；本合同签订后当日内，甲方应将本房屋所涉的动拆迁补偿安置协议及身份证、户口本、结婚证复印件交付乙方保管，双方同意，甲方于本小区物业开盘交付钥匙二日内腾出本房屋并通知乙方进行验收交接；……在本房屋所在小区大产证办出后，甲方应在收到拆迁协议拆迁人、拆迁实施单位或物业公司的办理房屋产权的通知后30日内办理本房屋房产证；甲方保证在申办本房屋产权证时，本房屋所有权人登记为甲方唐吉华一人；……甲、乙双方确认，房屋限制交易期届满后五日内，双方共同向本房屋所在地房产交易中心申请办理产权转移登记手续；本合同相应条款中对甲方有特殊的违约约定的，按该特殊的违约约定执行，除此之外，甲方未按本合同办理相关事宜的，每逾期一日，应向乙方支付违约金按每日500元违约金支付给乙方，合同继续履行；逾期超过30日，乙方有权解除合同，并要求甲方支付房屋总价款100%的违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失(包括但不限于预期利益损失，即房屋限制交易期届满后的房屋市场价值与本合同约定房价款的差额、装修损失、乙方聘请律师维权费用等)且乙方经济损失超过甲方应支付的违约金时，经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿；……。签约当日，原告向被告唐吉华支付55万元，唐吉华出具房款收据；2014年3月19日、5月6日唐吉华分别出具房款收据，确认收到原告支付房款共计60万元；2014年12月27日，被告唐吉华出具两份房款收据，一份确认收到20万元房款，注明“房屋已交割”，该日，原告确认接收系争房屋，另一份收据被告唐吉华确认收到10万元房款，并注明“此款系尾款中先付壹拾万整，最后尾款还有贰拾万整”的内容。原告交接系争房屋后，一直由其居住使用，并承担房屋中产生的相关费用。2016年5月，原告表示收到被告唐吉华的短信，短信中表示要求提前支付房屋的尾款部分，并提出若不支付要将系争房屋另售他人的意见，之后明确表示把房屋卖给他人，以及家人不同意将房屋卖给原告，要出来与原告谈一谈的内容。为此，原告于2016年6月与上海恒为律师事务所签署《委托代理合同》，委托该所对其与唐吉华等关于房屋买卖合同纠纷中担任其代理人，并为此支付律师费5万元，签约后三日内支付3万元，待一审判决终结后再支付2万元，2016年6月16日原告转账支付3万元，上海恒为律师事务所出具3万元的律师费发票。为诉讼中保全系争房屋，原告又与上海金驹融资担保有限公司签署《委托提供财产保全担保协议》，约定该公司为原告在诉讼期间查封系争房屋体统担保函，为此缴纳担保服务费5,000元。以上事实，由经庭审质证的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用同等价值产权房屋调换)》、《动迁房转让协议》、承诺书、《动迁房买卖合同》、房款收据及转账凭条、上海市房地产登记簿、《委托代理合同》、上海增值税普通发票等及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告孙广伦、孙维维与被告唐吉华于2014年1月28日就系争房屋所签署的买卖合同是签约人的真实意思表示，被告陈琴及唐某某提出系争房屋在签订买卖合同时连大产证都没有，合同为无效，本院认为，至原告提起诉讼时，包含系争房屋在内的大产证已经登记至第三人名下，第三人也表示目前系争房屋可以办理小产证，故买卖合同的标的属于合法交易对象，合同并未违反相关法律、法规强制性规定，系争房屋依其性质虽在一定的期限内权利限制转移，但不影响债权合同的订立及效力；同时被告陈琴、唐某某以其作为系争房屋的安置权利人之一，未在买卖合同上签字、不知晓房屋出售为由提出买卖合同无效的意见，亦并非法律上判断合同是否具有法律效力的要件，也不符合法律规定的合同无效情形，该仅是买卖合同的效力是否及于签约人唐吉华之外的其他权利人、买卖合同能否能够继续履行的范畴。由此，原告要求确认其与被告唐吉华于2014年1月28日就系争房屋所签署的买卖合同有效，于法有据，本院予以确认。现原告要求各被告办理系争房屋的小产证登记至被告唐吉华一人名下的手续，第三人予以协助，对此本院认为，系争房屋目前具备至相关部门办理小产证的条件，原告除提供被告唐吉华一人的陈述及承诺外，并没有提供任何证据证明，将系争房屋登记在被告唐吉华一人名下系所有安置权利人共同协商一致的结果，在买卖合同中也没有体现其他安置人员的确认，原告要求所有被告将系争房屋小产证办理在被告唐吉华一人名下，没有合同及法律依据，在本院释明下，原告坚持该请求，本院难以支持。至于原告要求被告唐吉华按照每天500元的标准支付逾期办理小产证的违约金，对此本院认为，根据合同约定，房屋所在小区大产证办出后，被告唐吉华应在收到拆迁协议拆迁人、拆迁实施单位或物业公司的办理房屋产权的通知后30日内办理本房屋房产证，目前原告在未能提供相关部门是否通知或者何时通知被告办理小产证的事实的情况下，仅根据自行估算要求被告承担2016年1月1日起至办理小产证登记间的违约金，没有事实依据，同时，根据相关政策，系争房屋目前办理了小产证后也不符合上市交易的条件，当前还不具备继续要求被告唐吉华完成将产权过户至原告名下的义务，由此对原告而言，并未因被告的行为遭受实际损失，故原告要求被告唐吉华承担因其本案诉讼而支付的律师费及担保服务费，本院亦难以支持。被告唐吉华、吉顺元、唐吉芳、计秀芬经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。第三人祥庆置业经本院传票传唤未到庭应诉，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：一、确认原告孙广伦、孙维维与被告唐吉华于2014年1月28日关于上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《动迁房买卖合同》有效；二、驳回原告孙广伦、孙维维的其余诉讼请求。案件受理费4,787元，诉讼财产保全费5,000元，由原告孙广伦、孙维维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 盈人民陪审员  高天明人民陪审员  曹 璐二〇一六年十二月十二日书 记 员  杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。