江苏省泰州市海陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1202民再12号
原审原：泰州市奕通物业管理有限公司，住所地江苏省泰州市口泰路40号。
法定代表人：叶庆生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：薛莹，江苏胜泰律师事务所律师。
原审被告：刁建波，男，1970年10月10日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。
原审被告：许易，女，1972年5月10日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。
两原审被告共同委托诉讼代理人：杨耀武，男，1967年3月27日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。
原审原告泰州市奕通物业管理有限公司（以下除判决主文部分以外简称奕通公司）与原审被告刁建波、许易物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月8日作出（2017）苏1202民初283号民事判决，已经发生法律效力。2017年10月27日，我院作出（2017）苏1202民申10号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭再审，再审期间，中止原判决的执行。本院再审立案受理后，依法另行组成合议庭进行了公开开庭审理，原审原告奕通公司的委托代理人薛莹，两原审被告的委托代理人杨耀武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告奕通公司原审中诉称，2014年8月份，原审原告与尊园花苑业主委员会签订《尊园花苑物业管理服务合同》，合同中约定原审原告为原审被告提供物业服务。2014年9月份，原审被告一与被告二为尊园花苑9幢102室至109室、9幢111室的业主。在原审原告为该小区提供物业服务后，截止到2016年12月31日，两原审被告从2014年9月份拖欠原审原告物业费共计12645元。后经原告多次催告下，两被告拒不履行自身的义务，其行为违反了《物业服务合同》约定以及《合同法》相关规定，请求本院判令被告支付物业服务费12645元及违约金；本案诉讼费用由被告负担。
两原审被告原审中辩称，其虽是9号楼的业主，但于2017年1月2日才正式收房，在之前使用人为开发商的施工队伍，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审认为，被告刁建波于2014年3月24日与江苏华辰房地产开发有限公司（以下简称华辰公司）签订购房协议，约定：华辰公司向刁建波出售该批房产，华辰公司负责将房屋所有权证办理到刁建波等名下，刁建波同意在办理好房屋所有权证后仍由华辰公司“泰茂城”项目的施工队伍免费使用直至工程结束，但最长不超过2016年2月底。2014年3月24日、25日被告刁建波、许易分别办理了尊园花苑9幢102至109室及111室共有所有权登记，成为房屋的所有权人即业主。原告与尊园花苑业主委员会订立的物业管理服务合同，依法对原、被告具有约束力，原、被告均应当按照合同约定履行各自的义务。原告所提供的证据足以证明其已依约提供了物业服务，被告应当依约履行缴纳物业服务费用的义务。被告作为房屋所有权人，对华辰公司项目部施工队使用该房明知且认可，双方就物业费的缴纳并无约定，根据合同约定，被告应支付其9幢102室自2014年10月1日起至2016年12月31日止期间的物业服务费894.73元（2元/平方米/月×27个月×23.67平方米×0.7）、9幢103室自2014年10月1日起至2016年12月31日止期间的物业服务费926.1元（2元/平方米/月×27个月×24.5平方米×0.7）、9幢104室自2014年10月1日起至2016年12月31日止期间的物业服务费989.23元（2元/平方米/月×27个月×26.17平方米×0.7）、9幢105室自2014年10月1日起至2016年12月31日止期间的物业服务费2150.06元（2元/平方米/月×27个月×56.88平方米×0.7）、9幢106室自2014年10月1日起至2016年12月31日止期间的物业服务费1435.27元（2元/平方米/月×27个月×37.97平方米×0.7）、9幢107室自2014年10月1日起至2016年12月31日止期间的物业服务费1578.91元（2元/平方米/月×27个月×41.77平方米×0.7）、9幢108室自2014年10月1日起至2016年12月31日止期间的物业服务费1560.76元（2元/平方米/月×27个月×41.29平方米×0.7）、9幢109室自2014年10月1日起至2016年12月31日止期间的物业服务费1560.76元（2元/平方米/月×27个月×41.29平方米×0.7）、9幢111室自2014年10月1日起至2016年12月31日止期间的物业服务费1044.31元（2元/平方米/月×27个月×28.95平方米×0.7）。于法有据，应予支持。合同约定物业费每年缴纳一次，缴费时间为每期到期前一个月。现被告未依约交纳物业服务费用，原告主张自2017年1月1日起按日万分之五的标准计算，在法律允许的范围内，可予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百六十二条、第二百三十九条之规定，判决如下：一、被告刁建波、许易于本判决生效之日起十日内支付原告泰州市奕通公司自2014年10月1日起至2016年12月31日止期间9幢102、103、104、105、106、107、108、109、111室的物业服务费合计12190.13元，并按日万分之五的标准计算违约金（自2017年1月1日起至本判决实际履行之日止按12190.13元起算）；二、驳回原告泰州市奕通公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币58元（已减半收取），由原告泰州市奕通公司负担8元，被告刁建波负担50元（原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内迳交原告）。
再审中，原审原告泰州市奕通公司诉称，继续坚持原审中陈述的事实及理由，认为泰州市海陵区法院作出的（2017）苏1202民初283号判决书基本事实正确，请求驳回驳回原审被告的再审请求，维持原判。
原审两被告辩称，原审被告因尊园花苑九号楼的开发商拖欠案外人的债务，于2014年9月24日签订购房协议，将九号楼的房屋过户到原审被告名下。因房屋被开发商租给工程队使用，故未办理交房手续给原审被告。2017年1月原审被告才收回房屋，与原审原告办理了交房手续。请求撤销泰州市海陵区人民法院（2017）苏1202民初283号民事判决书，重新判决驳回原审原告的诉讼请求。
本院再审查明，2014年9月24日，华辰公司（甲方）与杨耀武、刁建波（乙方）以及周雷（丙方）签订购房协议，协议约定乙方向甲方购买商品房及甲方向丙方借款事宜共同达成如下协议：“一、乙方拟向甲方购买泰州市尊园花苑楼盘9号楼101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室、109室、111室、113室、114室，双方分别于2012年10月13日和2012年9月17日签订商品房买卖合同，根据目前市场行情，双方认定此批商品房总价为人民币贰仟万元整；二、该购房款由丙方代为支付，并从甲方所欠丙方的借款中扣除（甲、丙两方与浙江泰合建设有限公司、钟炳文、钟英武于2014年3月5日签订的金额为肆仟陆佰万元的《借款合同》），当甲方向乙方开具购房发票后，就视为丙方代乙方向甲方支付了购房款；三、扣除该购房款后，甲方还欠丙方本金人民币陆佰万元整及相应利息，该欠款仍需按原《借款合同》规定的还款期限（2014年5月31日）还清本金，并支付2014年5月31日到实际还款日所欠利息；四、当甲方将欠丙方及其关联人（翟汉寅、翟润晴）的所有借款还清后，甲方有权本人或指定人向乙方回购该批房产，回购金额仍为人民币贰仟万元整，回购期须在还清所有欠款后三个月之内，若在规定的回购期之内，乙方拒绝转让该房产，则双方重新以实际开票金额确认该批房产价格，冲抵甲方欠款；五、甲方负责将房屋所有权证办理到乙方名下，且甲方向乙方出售该批房产，以及甲方向乙方回购该批房产所涉及的相关税费，均由甲方承担，如乙方自行办理房屋所有权证，则乙方垫付的相关税费待房屋所有权证办理完毕后由甲方返回乙方；六、因甲方“泰贸城”项目的施工队伍暂住在该批房产内，乙方同意在办理好房屋所有权证后仍由施工队伍免费使用，直至工程结束，但最长不超过2016年2月底。”2014年9月25日，华辰公司协助将尊园花苑楼盘9号楼102至109室、9号楼111室的房屋所有权转移登记至刁建波、许易名下。2015年，华辰公司要求原审被告习建波给付案涉房屋购房款诉至法院，原审被告刁建波在该案庭审中同意华辰公司进行回购，后一审法院（2015）泰海民初字第2380-2391号12份生效民事判决认定双方之间不形成商品房买卖合同关系，判决驳回了华辰公司的诉讼请求。
2015年至2016年9月16日期间，奕通公司多次发函给华辰公司催要包括案涉房屋在内的从2014年8月1日起相应的物业服务费，收费明细中注明案涉房屋为“已售未入伙”，华辰公司均未提出异议。2016年4月，原审被告刁建波向南通六建公司发函要求该公司搬离案涉房屋，后该公司回复称房屋系向华辰公司租用，与原审被告刁建波无关。2017年元旦前夕，原审被告自行占有控制案涉房屋，并于2017年1月2日向奕通公司缴纳了包括案涉房屋在内的2017年1月1日至6月30日期间的物业服务费2万元，该公司开具收据。
以上事实以双方当事人陈述、购房协议、（2015）泰海民初字第2380-2391号12份民事判决书、函及回复函、收款收据等证据予以佐证。
再审查明的其他案件事实与原审查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是：刁建波、许易是否应当向奕通公司支付案涉房屋2014年10月1日至2016年12月31日期间的物业服务费12190.13元及逾期违约金。现阐述如下。
《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，一方面，虽然案涉房屋产权已于2014年9月25日登记至原审被告名下，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，不动产交付以转移占有为前提，而华辰公司并未将案涉房屋转移给原审被告占有，故应认定案涉房屋未交付。至于原审被告与华辰公司于2014年9月24日签订的《购房协议》第六条的约定，根据原审被告与华辰公司就案涉房屋交易的实际情况及该协议的全部内容来分析，该条款并非对房屋交付方式的约定，并未改变转移占有的房屋交付方式，不能因原审被告在该条款中同意在办理好房屋所有权证后仍由华辰公司安排的施工队使用该房而改变房屋未交付给原审被告的事实。故依据上述规定，案涉房屋交付前的物业服务费不应由原审被告交纳。另一方面，根据（2015）泰海民初字第2380-2391号生效民事判决认定的事实，原审被告与华辰公司之间并非真实的房屋买卖关系，且从案涉《购房协议》第六条“在办理好房屋所有权证后仍由施工队伍免费使用”的约定可知，原审被告在取得案涉房屋产权后至实际占有房屋之前并未从该房获得任何利益，根据权利义务相一致原则，该房屋上述期间的物业服务费也不应由原审被告承担。因此，结合上述两方面情形，原审被告刁建波、许易以房屋未交付为由拒付2014年10月1日至2016年12月31日期间物业服务费，于法有据。原审判令原审被告刁建波、许易支付上述物业服务费错误，应予纠正。
综上，原审被告刁建波、许易的再审请求成立，予以支持。原审判决认定事实错误，适用法律错误，应予改判。依照《物业管理条例》第四十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百二十六条规定，判决如下：
一、撤销江苏省泰州市海陵区人民法院（2017）苏1202民初283号民事判决；
二、驳回泰州市奕通物业管理有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费58元，由原审原告奕通公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 仲伟忠
人民陪审员 翟小春
人民陪审员 董庆赛
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 殷忠萍