北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京03民终2421号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑莹，女，1972年10月22日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）谢华东，男，1970年9月27日出生。
二上诉人之共同委托代理人李松，北京市东元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王建，男，1955年1月17日出生。
委托诉讼代理人马珣，北京市众鑫律师事务所律师。
上诉人郑莹、谢华东因与被上诉人王建房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第38736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢华东、上诉人谢华东与上诉人郑莹之共同委托诉讼代理人李松，被上诉人王建及其委托诉讼代理人马珣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑莹、谢华东上诉请求：撤销一审判决，依法改判1.解除郑莹、谢华东与王建签订的《北京存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）；2.判令王建支付郑莹、谢华东违约金106万元（按合同总价530万元的20%计算）；3.一、二审的案件受理费及反诉案件受理费由王建承担。事实和理由：1.一审法院认定“郑莹、谢华东未按照合同约定的时间和委托书约定的时间协助王建办理房屋过户手续，违反合同约定，构成违约”属于认定事实错误，是由于王建自身的原因导致涉诉房屋未能及时办理过户手续；2.王建迟迟不按时办理过户手续的真正原因，是其另外一套房屋的出卖手续尚未完成，造成购买510号房屋成为第二套房屋，税费差价悬殊。王建称为配合郑莹、谢华东开庭才不进行完税，与事实不符；3.王建曾书写承诺，要求我方办理公证委托手续，由其女儿代办税费缴纳、过户等四项事宜，所产生的法律后果和风险由王建承担，一审判决对该关键性的证据未予采纳；4.王建在得到由其女儿代办纳税、过户手续的委托后，在长达84天的委托期内不去办理过户，直至委托期的最后一天即2015年6月30日才办理交税，已构成严重违约。
王建辩称，同意一审判决，不同意郑莹、谢华东的上诉请求和理由，认为王建已经按照合同条款足额支付房款，在此前提下，郑莹、谢华东才给王建开具了交税和过户的公证文件，并交付房屋。因郑莹、谢华东与原房屋开发商之间有诉讼，希望王建暂缓过户，所以王建没有在规定的时间内完成过户。2015年6月30日，王建在公证书规定的时间内完成了交税，不存在违约行为。
王建向一审法院起诉请求：判决郑莹、谢华东510号房屋过户给我所有，并以530万为基数，自2015年7月4日起至实际给付之日止，按照每日万分之五的标准，向我支付违约金，并承担案件全部诉讼费用。
郑莹、谢华东向一审法院反诉请求：判令解除我们与王建之间签订的买卖合同，判令王建向我们支付违约金106万元（按合同总额530万元的20%计算），并承担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年2月5日，王建作为买受人、郑莹、谢华东作为出卖人签订《买卖合同》，约定：出卖人将510号房屋卖于买受人，房屋成交价格为5300000元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信等费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移至买受人名下。本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件二。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。当事人双方同意，按附件二约定的时间或条件，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。定金买受人以自行交接方式支付定金人民币
200
000元，该笔定金作为购房款的一部分，具体支付时间为签订本附件当日支付人民币20000元，剩余180000元于2015年2月6日前（含当日）支付。解押款抵押权人北京银行，抵押金额为370000元，出卖人承诺除上述抵押外，该房屋不存在其他抵押及担保。出卖人应于2015年5月1日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。物业交接保证金：出卖人同意将购房款人民币50000作为物业交接保证金，于物业交接完毕后当日支付。买受人以银行资金托管方式于2015年5月30日前支付出卖人购房款人民币2
050000元。买受人以自行交接方式于2015年3月20日前支付出卖人购房款人民币3000000元。全部托管款项于权属转移登记手续办理完毕后解冻。具体内容以买卖双方与资金托管机构签订的托管协议为准。若管理部门要求通过存量房自有交易资金监管账户划转交易资金，买受人应于办理权属转移登记手续前将交易资金支付至监管账户。如买受人已将全部或部分交易资金交付出卖人，出卖人应于办理权属转移登记手续前，将已收取的所需监管的交易资金支付至监管账户。买卖双方应于2015年5月30日前办理税、费缴纳手续。买卖双方应于取得《契税完税凭证》后三个工作日内办理房屋权属转移登记手续。若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理权属转移登记手续的时间顺延。若税务部门、权属登记部门要求预约办理税、费缴纳或权属转移登记手续的时间，则买卖双方应于上述约定时间向税务部门、权属登记部门预约，并按最终预约时间共同办理。出卖人未将该房屋出租，应于过户后当日，将该房屋交付买受人。买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担。买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。
合同签订后，王建于2015年2月6日向郑莹支付200000元，2015年3月19日向郑莹支付3000000元，2015年4月7日向郑莹支付930000元和1
120000元，共计5250000元。
审理中，王建、郑莹、谢华东均表示在2014年4月7日，郑莹、谢华东将登记在郑莹名下510号房屋的房屋所有权证交由王建保管。现510号房屋由王建居住使用。
审理中，王建向法庭申请证人刘×到庭作证。刘×当庭陈述称：王建与郑莹、谢华东交易是通过其所在公司居间中介的，该公司还参与了房屋过户，负责房产交易手续，包括网签、交税、过户，办理完毕后终止服务，但本交易过户未最终完成，过程中该公司一直催促卖方过户，因为税费已经交纳完毕，卖方一直未配合过户。郑莹、谢华东对刘×证言的真实性、关联性均不予认可。
审理中，王建表示因为谢华东有涉及到510号房屋的诉讼，该诉讼需要房产证的原件，且开庭时间为2015年6月16日，如果按照合同约定2015年5月份办理税费、过户等手续，那么谢华东在2015年6月16日就无法提供房产证原件，所以根据谢华东的要求其才迟延到2015年6月30日办理过户手续。郑莹、谢华东对王建陈述不予认可，并向法庭提供北京市中信公证处公证书，系郑莹、谢华东所作委托书，写明：我们同意出售坐落于×楼510号的房产，现因工作繁忙，办理有关事宜诸多不便，特委托王×全权代理我办理该房产的如下事宜：1、代为办理出售上述房产之相关手续；至房管部门查阅相关档案资料，变更产权证信息，变产权证等；办理房源核验，房源核验撤销；办理网上签约，网上签约注销及相关手续；2、代为办理上述房产交税、产权过户等相关手续；3、代为办理国有土地证过户手续；4、代为办理公共维修业基金的过户子续譬受托人在上述委托范围内所进行的代理活动，办理有关事项，签署有关文件本人均承认：受托人有转委托权，委托期限自本委托书签署之日起至2015年6月30日止。郑莹、谢华东表示系因房屋交易中有50000元尾款问题，需要等到物业费、管理费等所有费用交纳完毕后，才能支付，为了履行合同，其找到物业公司要求出具证明，但是物业公司建议其起诉开发商，起诉的时候考虑到房屋已经出售了，在诉讼中也提到了房屋在出售过程中，其起诉的那个诉讼案件不影响本案房屋过户。王建对以上证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，并向法庭申请调取郑莹、谢华东另案2015年6月16日的开庭笔录。王建、郑莹、谢华东对法院调取的2015年6月16日开庭笔录的真实性均予以认可。郑莹、谢华东对王建的证明目的不予认可，表示王建交纳税费时间迟延，导致无法办理过户手续，责任在王建一方，是因为王建在北京市西城区有房屋出售，导致延迟，并向法庭申请到北京市西城区房屋管理局调取王建售房的相关信息。北京市西城区房屋管理局出具北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书，写明王建于2015年5月13日提出房屋转让申请。王建、郑莹、谢华东对以上证据的真实性予以认可，但王建表示与案件无关联性。
一审法院认为，王建与郑莹、谢华东之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性法律规定，是合法、有效的。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，王建依约按期向郑莹、谢华东支付了除物业交接保证金50000元外的购房款，积极主动履行合同义务，郑莹、谢华东未按照合同约定的时间和委托书约定的时间协助王建办理房屋过户手续，违反合同约定，构成违约。故对王建之要求郑莹、谢华东协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，法院予以支持；对郑莹、谢华东之要求解除合同、王建支付违约金之反诉请求，法院不予支持。郑莹、谢华东表示合同中针对房屋过户问题约定的违约金数额过高，且法院认为案件中确实存在谢华东另案诉讼的问题，故综合考虑案件的实际情况，法院酌情确定违约金数额。针对物业交接保证金50000元，王建表示待郑莹、谢华东提供物业证明后可以支付，郑莹、谢华东未向法庭出示合同中约定于物业交接完毕后当日支付的相关证据，故双方可就此问题协商，如未达成一致可另案主张。判决：一、郑莹、谢华东于判决生效后十日内协助王建办理×楼510号的房屋过户手续。二、郑莹、谢华东于判决生效后十日内支付王建违约金二十万元。三、驳回郑莹、谢华东的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52992元，由郑莹、谢华东负担（王建已交纳，郑莹、谢华东于判决书生效后十日内支付王建）。反诉案件受理费55970元，由郑莹、谢华东负担（已交纳）。
本院二审期间，双方均未提交新证据。
另查，王建于2015年4月7日书写承诺一份，主要内容为：由于买受人王建本人原因，无法按合同过户。现由出卖人郑莹委托王法慧（王建本人指派）办理510号房屋的出售过户手续，所可能产生的法律后果和风险由王建承担。
二审诉讼中，经本院询问，王建改变一审陈述，称之所以没有在房屋买卖合同约定的2015年5月30日前办理税、费缴纳手续，是因为第一次双方前往缴费时，由于谢华东的身份证复印件上有书写痕迹，不符合相关规定才没有办理，第二次是在2015年5月30日后，拿着郑莹、谢华东出具的委托书自行前往办理。郑莹、谢华东对此不予认可，认为当时双方前往办理涉案房屋税费手续时，由于王建另有一套房屋，存在两套房屋缴纳税费过高的问题，王建主动提出要将自己另一套房屋过户完后，再过户涉案房屋，并要求郑莹、谢华东为王建的女儿做授权公证以办理后续缴税及过户手续。且第一次前往缴税时，谢华东本人亦在场，即便身份证复印件有问题，也可以重新复印一份递交。
郑莹、谢华东称2015年7月3日王建提出要求二人协助过户，郑莹、谢华东要求王建正式道歉即可以不要求对方承担违约责任，但王建非但不道歉，还执意提起诉讼，故其坚决要求解除合同。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案二审的争议焦点为，买卖双方合同未能如约履行是由于哪一方的违约行为造成；该违约行为应承担何种法律后果。
本案中，买卖双方在合同履行初期并无矛盾，王建依约向郑莹、谢华东支付了除交房保证金之外的全部购房款，后王建未能在2015年5月30日前完成缴税。对于未能办理缴税手续的原因，双方各执一词。郑莹、谢华东主张是由于王建需等待其自有其他住房出售后再办理510号房屋的缴税手续，以减少税款。而王建先是主张其未能及时缴税、过户是为配合郑莹、谢华东的其他诉讼，后又在二审诉讼中改变陈述，称由于郑莹、谢华东协助其办理缴税时在证件复印件上书写了字迹，故无法缴税。本院认为，郑莹、谢华东于2015年6月16日与案外人进行诉讼时虽要求王建协助提供了房产证原件，但该事实的存在并不能推导出郑莹、谢华东曾提出由于诉讼需要，要求王建延后办理缴税、过户的结论。另外，根据双方签订的合同内容及郑莹、谢华东办理委托书将包括缴税、过户等事项委托给王建女儿；谢华东既然本人已到场协助王建办理缴税，其证件复印件上是否有书写痕迹并不能构成王建缴税之阻碍的生活常理，本院对郑莹、谢华东的主张予以采信。王建未能按合同约定的时间完成缴税义务，其行为已构成违约。王建违约后，双方产生纠纷，郑莹、谢华东未配合王建办理过户手续，二人的行为不构成违约，王建无权要求其承担违约责任。一审判决对此事实认定有误，本院予以纠正。
有关王建应承担的违约责任。《买卖合同》附件二第七条规定：买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约房按成交价格的每日千分之五向守约方支付逾期违约金；自逾期之日其超过十五个工作日仍为履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。郑莹、谢华东主张依据上述合同条款行使合同解除权。本院认为，违约行为可以区分为轻微违约行为和重大违约行为。约定解除权可以以轻微的违约行为作为解除合同的条件，但必须以双方明确清楚的约定为前提。郑莹、谢华东与王建在本条中没有明确清楚第约定一切程度的违约都可作为解除合同的条件，而仅是笼统的约定为“逾期履约”，这样的约定不能反映出双方当事人就轻微违约可解除合同已达成合意。同时，结合合同法维护交易稳定的立法精神，本条的“逾期履约”应理解为逾期履行合同的主要义务或导致对方订立合同的目的不能实现的根本违约行为。本案系房屋买卖纠纷，郑莹、谢华东订立合同的主要目的是通过出卖房屋获取价款，王建已依约履行了付款义务，其虽迟延缴纳税款导致过户日期延后，但没有达到使得郑莹、谢华东订立合同目的不能实现的程度，不构成重大违约，更不属于根本违约行为，故郑莹、谢华东不能行使合同解除权。考虑到王建迟延缴纳税款造成双方无法如期过户，对郑莹、谢华东造成不便，其应向二人适当支付违约金。有关违约金的数额，本院将结合合同约定的标准，以及王建违约的情节酌情予以确定。
综上所述，郑莹、谢华东的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决在认定违约主体等事实部分存在错误，本院予以改判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第38736号民事判决第一项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第38736号民事判决第二项、第三项；
三、被上诉人王建于本判决生效后十日内支付上诉人郑莹、谢华东违约金八万元；
四、驳回被上诉人王建的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人郑莹、谢华东的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费52992元，由王建负担52992元（已交纳）。一审反诉案件受理费55970元，由郑莹、谢华东负担48874元（已交纳）,由王建负担7096元（于本判决书生效后十日内支付郑莹、谢华东）。二审案件受理费55970元，由郑莹、谢华东负担48874元（已交纳），由王建负担7096元（于本判决书生效后十日内支付郑莹、谢华东）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 薛 妍
代理审判员
周艳雯
二〇一七年三月六日
书 记 员 潘园园
书 记 员 杜超男