贵州省遵义市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）黔03民终1526号上诉人（原审原告）：郑世明，男，1957年11月12日出生，汉族，重庆市人，住重庆市南岸区。上诉人（原审原告）：毛维庆，女，1956年2月11日出生，汉族，重庆市人，住重庆市南岸区。被上诉人（原审被告）：贵州务川宝达置业有限公司，住所地：贵州省遵义市务川自治县都濡镇银杏大道。法定代表人：董文善上诉人郑世明、毛维庆因与被上诉人贵州宝达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2017）黔0326民初2042号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郑世明、毛维庆的上诉请求：一、撤销一审裁定，改判确认双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议有效；二、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定上诉人与被上诉人之间系民间借贷关系，属于认定事实错误；二、一审认为双方房屋买卖价格只有500万元，房屋均价为1240元/平方米，从而推断双方之间的买卖协议不是真实意思表示，属事实认定错误。综上所述，请求支持上诉人的请求。上诉人郑世明、毛维庆向一审法院起诉请求：一、请求法院确认原告与被告签订的0052号《商品房买卖合同》、0053号《商品房买卖合同》及补充协议生效；二、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：被告是2013年4月23日依法成立的房地产开发企业，法定代表人董文善。2014年期间，被告依法取得建设遵义市务川自治县“香榭里”项目有关的备案、土地使用、建设规划、工程规划、工程施工等手续，项目建设施工后，又取得了该项目商品房的预售许可证。2015年1月6日，原告与被告签订了0052号《商品房买卖合同》和0053号《商品房买卖合同》。0052号合同约定:被告将其依法取得建设开发权的商品房项目“香榭里”的第1幢第2层2-1号商品房出售给原告，该商品房的规划用途为商业用房，建筑面积1410.79㎡，套内建筑面积1119.10㎡；合同约定，按照套（单元）计算，商品房总价款为150万元；买受人应当在2015年1月6日前支付全部房价款；出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。0053号合同约定:被告将其依法取得建设开发权的商品房项目“香榭里”的第1幢第3层3-1号商品房出售给原告，该商品房的规划用途为商业用房，建筑面积1486.98㎡，套内建筑面积1119.10㎡；合同约定，按照套（单元）计算，商品房总价款为150万元；买受人应当在2015年1月6日前支付全部房价款；出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。两份品房买卖合同签订后，原告于2015年1月7日向被告支付了两套房屋300万元的购房款，被告当日出具了收款收据。（被告向原告出具了500万元的收款收据，500万元除了两套房屋的价款外，还包括原告向被告购买的其它两套商品房价款，其他两套商品房合同编号尾号分别为0049、0051号，价款分别为50万元、150万元。）。2015年2月10日，被告与原告就0052号合同和0053号合同分别签订了补充协议，补充协议对原合同约定的购房价款进行更正。0052合同的补充协议内容为：由于出卖人工作人员误将房屋定金在150万元在主合同第七条第2款写为房屋总价款，现买卖双方予以更正，该套商品房总价款403万元，原交付的购房定金150万元直接转为购房款。0053合同的补充协议内容为：由于出卖人工作人员误将房屋定金在150万元在主合同第七条第2款写为房屋总价款，现买卖双方予以更正，该套商品房总价款320万元，原交付的购房定金150万元直接转为购房款。自上述商品房买卖合同及补充协议签订一年多来，被告未能按约交付房屋。原告多次找被告交涉，被告认为由于商品房买卖合同及补充协议未经房屋登记部门备案，因此不承认合同及补充协议的效力。原告认为，双方在平等自愿的原则下签订商品房买卖合同及其补充协议，符合法律的规定，没有备案不影响合同的效力。现在双方在合同效力上产生争议，原告诉至法院，请求人民法院依法确认原告与被告签订的商品房买卖合同及其补充协议生效，以维护原告的合法权益。一审法院认定事实：务川宝达公司系房地产开发公司，在务川××新区（政务服务中心旁）开发建设“务川香榭里”楼盘。2015年1月6日，郑世明、毛维庆与务川宝达公司签订编号分别为2015000049、2015000051、2015000052、2015000053的四份商品房买卖（预售）合同，四份合同均未作备案登记。2015000049号合同约定：被告将“务川香榭里”楼盘的第1幢1层1-1号的商品房（商业用房）出卖给原告，该商品房的建筑面积292.70㎡，套内建筑面积217.65㎡，房屋总价款50万元。2015000051号合同约定：被告将“务川香榭里”楼盘的第1幢1层1-2号的商品房（商业用房）出卖给原告，该商品房的建筑面积841.35㎡，套内建筑面749.35㎡，房屋总价款150万元。2015000052号合同约定：被告将“务川香榭里”楼盘的第1幢2层2-1号的商品房（商业用房）出卖给原告，该商品房的建筑面积1410.79㎡，套内建筑面积1119.10㎡，房屋总价款150万元。2015000053号合同约定：被告将“务川香榭里”楼盘的第1幢3层3-1号的商品房（商业用房）出卖给原告，该商品房的建筑面积1486.98㎡，套内建筑面积1119.10㎡，房屋总价款150万元。2015年1月7日，原告通过中国工商银行转账500万元给被告，被告出具“今收到郑世明人民币500万”的收据。另查明：被告2014年10月30日向原告借款100万元，被告每月支付利息35000元，共10次支付利息350000元。被告2015年3月5日向陈燕账户转账275000元、2015年4月8日向陈燕账户转账275000元、2015年5月4日向陈燕账户转账225000元、2015年6月2日向陈燕账户转账250000元，被告共向陈燕账户转账1025000元。原告郑世明系贵州三江聚能贸易有限公司法定代表人（地址：贵州省麻江县），陈燕在其公司工作，原告郑世明与陈燕的帐户有多次转账记录。在案件审理过程中，本院依法向原告释明是否变更诉讼请求，原告拒绝变更。一审法院认为，民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。本案中原告2015年1月6日购买的四套商品房的建筑面积共4031.82㎡（292.70㎡＋841.35㎡＋1410.79㎡＋1486.98㎡），房价款500万元，作为商业用房的均价只有1240元/㎡。原、被告房屋买卖价格明显低于市场价格，且被告出具的“今收到郑世明人民币500万”的收据，与一般购房收据也有差异，原、被告的房屋买卖行为完全悖于一般房屋买卖合同的情形，结合被告在2014年10月向原告借款并支付利息、被告向原告工作人员陈燕转账的案件事实，原、被告的法律关系为民间借贷法律关系，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，本院已依法向原告释明变更诉讼请求。原告拒绝变更，应裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，裁定如下：驳回原告郑世明、毛维庆的起诉。案件受理费90元，由本院退还原告郑世明、毛维庆。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院在二审中查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是：郑世明、毛维庆于2016年1月20日与务川宝达公司签订的《商品房买卖合同》是否属于“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”是指以签订买卖合同作为保障借款债权实现的方式，实质系对民间借贷合同的一种担保，双方并无房屋买卖的真实意思表示。对于郑世明、毛维庆与务川宝达公司签订的《商品房买卖合同》性质的认定，应当结合合同签订原因、约定的权利义务是否对等、合同履行是否符合一般交易习惯等综合进行判断。本案中，郑世明、毛维庆与务川宝达公司于2015年1月6日签订四份《商品房买卖合同》，以500万元的价格向务川宝达公司购买了其开发的“务川香榭里”楼盘面积为4031.82㎡的商业用房，该四份合同所约定的房屋价格均系固定总价，其中“务川香榭里”第1幢1层1-2号、2-1号、3-1号房屋的面积不同，但价格均为150万，且双方约定的价格明显低于市场价格。郑世明、毛维庆与务川宝达公司于2015年1月6日签订的四份《商品房买卖合同》并未约定定金及定金条款，但双方于2015年8月17日签订的《定金返还协议》中，约定由务川宝达公司双倍返还定金400万元。此后，郑世明、毛维庆以务川宝达公司约定返还的定金作为购房款，又于2016年1月20日与务川宝达公司签订2016000148号和2016000149号《商品房买卖合同》，前述四份《商品房买卖合同》、《定金返还协议》、两份《商品房买卖合同》的签订过程、合同约定内容、合同价格与一般商品房买卖合同的交易习惯明显不符，且约定的价格明显低于市场价。郑世明曾于2014年10月借款100万元给务川宝达公司、务川宝达公司向其支付利息350000元等事实，与郑世明陈述该借款在签订购房时将借款转为购房款，并不再支付利息，但与宝达公司在郑世明、毛维庆购房后向其支付的利息的事实相矛盾，一审法院认定郑世明、毛维庆与务川宝达公司于2016年1月6日签订的《商品房买卖合同》系以买卖合同作为民间借贷合同的担保并无不当。一审法院在审理过程中已向郑世明、毛维庆释明变更诉讼请求，但郑世明、毛维庆拒绝变更，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，应裁定驳回起诉。综上所述，上诉人郑世明、毛维庆的上诉请求不能成立；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。二审案件受理费90元，由上诉人郑世明、毛维庆负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  张启飞审 判 员  梁华勇代理审判员  贺灿灿二〇一八年三月十三日书 记 员  钟永海