杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初2395号
原告：张鸣璨。
委托代理人：周红飞，浙江隽杰律师事务所律师。
委托代理人：张杰。
被告：杭州爱家物业服务有限公司，住所地：杭州市西湖区莫干山路533号。
法定代表人：陆斌斌，副总裁。
委托代理人：姜永平，系公司员工。
委托代理人：王燕，系公司员工。
原告张鸣璨诉被告杭州爱家物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理后，依法由代理审判员康毅适用简易程序独任审判，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告张鸣璨的委托代理人周红飞、张杰，被告杭州爱家物业服务有限公司的委托代理人王燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张鸣璨起诉称：2016年3月27日，原、被告签订《房屋出租托管合同》一份，合同编号为XW0042530，约定原告将坐落于杭州市上城区霞晖北村3幢13号502室的房屋交与被告出租托管，托管期限为2016年3月30日至2017年3月29日止，托管租金为每月4909元，按照季度支付租金，首次付款日期为2016年4月15日，违约金为两个月租金等，同时在其他事项约定中特别约定“如乙方向甲方逾期支付租金超过十五天则视为违约，乙方按第九条中的第4条约定承担责任”（即乙方须支付甲方两个月租金作为违约金）。合同签订后，原告就将该房屋的钥匙交给被告，积极履行了合同约定的义务。2016年4月1日，双方还正式签署了房屋交割清单。但其后被告却于2016年4月27日突然向原告发来一份书面通知函，单方通知原告解除上述合同，且其所称的邻居告知“该房屋马上要拆迁”、“未配备相关物品”两个理由亦极为荒唐。原告至今未看到该房屋需要拆迁的公告或收到相关通知，所托管房屋为新装修、设施齐全，双方签署的房屋交割清单已经明确表明被告接收该房屋的时候对房屋现状无异议，现被告竟然以邻居传言等莫须有的理由单方面通知原告解除合同，实在有违契约精神和其大公司的企业形象，且已经构成严重违约。故原告诉至法院，请求依法判令：1、依法确认被告向原告发出的解除双方签订的《房屋出租托管合同》的通知无效；2、被告继续履行与原告签订的《房屋出租托管合同》，并向原告支付房屋托管租金24545元（按月租金4909元的标准，自2016年4月5日起暂计至2016年10月4日），违约金9818元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告杭州爱家物业服务有限公司答辩称：原告委托其父亲张杰与被告确实签订了房屋出租托管合同，但原、被告之间的法律关系为委托托管关系，并非租赁关系，原告系委托被告寻找客户，出租房屋。合同签订后，被告带客户上门看房，但是邻居告知案涉房屋已经开始拆迁，导致租客不愿意承租该房屋，被告与原告进行联系但原告并未回应。被告认为即使原告对被告提出的解除合同的事宜有异议，也应该与被告进行协商，而不是在两个月之后直接起诉。被告在此前已经提出书面解除合同，原告并未提出异议，故被告不应承担合同解除之后的房租及违约金。根据合同约定，即使该房屋不属于拆迁范围，在被告发出解除函但原告并未提出异议的情况下，被告不愿意继续履行该合同也可以在支付原告两个月违约金的基础上解除合同，因此请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告张鸣璨为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：
1、房屋产权证，证明原告系案涉房屋的所有权人；
2、房屋出租托管合同，证明原、被告签订的房屋出租托管合同及对双方权利义务的相关约定；
3、房屋交割清单，证明原、被告双方已经对案涉房屋进行交割，且交割时被告对房屋现状无异议；
4、通知函，证明被告单方面通知原告解除双方合同，已构成严重违约。
被告杭州爱家物业服务有限公司为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：
5、房屋出租托管合同，证明原、被告之间的合同关系应以此份合同为准；
6、原告出具的授权委托书，证明双方之间是委托托管关系，原告委托被告出租案涉房屋的事实；
7、委托书，证明原告委托其父亲办理出租业务的事实；
8、4月5日的房屋交割清单，证明双方交割的真实情况。
庭审中，原、被告均对上述证据进行了质证，发表质证意见如下：被告杭州爱家物业服务有限公司对证据1、证据4的三性均无异议；对证据2的真实性有异议，已经更改过了，认为应该以被告提交的为准；对证据3的真实性无异议，但认为被告也持有一份交割清单，应该以被告提交的为准。原告对被告提交的证据5中与原告一致的内容予以认可，对第一页中日期修改予以认可，承认经业务员要求同意将出租日期延后，但对第二页其他约定事项手写部分划掉不予认可，认为手写部分系经原告方要求特意补充上去，如果双方商定后将此删除应该将原告所持有的合同也一并修改；对证据6的三性无异议，对证明对象有异议，认为双方之间并非托管关系，按照合同约定被告应该按期支付租金，实际上就是包租，双方之间是租赁关系；对证据7的三性均无异议；对证据8真实性有异议，认为双方在2016年4月1日在涉案房屋进行现场交割，当时被告业务员提出要求合同起租期延后，原告同意，故租赁合同起租日期延至2016年4月5日，若在2016年4月5日已经进行交割，则被告不可能要求将起租日期延期至2016年4月5日。
综合原、被告举证、质证的情况，本院作如下认证：证据1、3、4、7真实、合法，且与本案相关联，本院予以认定；证据2与证据5，对两份证据中一致的内容予以认定，对证据5中合同第二条、第三条中修改的部分，原告无异议，本院予以认定，对合同第十一条中手写文字部分，原告主张该手写文字系合同签订当日被告应原告要求添加，故原告代理人张杰在其后签字予以确认，被告认可合同签订时确实添加了上述手写文字，但主张上述改动未经其领导确认所以将上述文字划掉，被告未能提供证据证明将上述手写文字划掉系经双方协商一致，故本院对证据2中合同第十一条内容予以认定；证据6，对其真实性、合法性予以认定，对证明对象将综合全案予以认定；证据8，真实性无法确认，本院不予认定。
经审理，本院对本案事实作如下认定：原告张鸣璨系杭州市上城区霞晖北村3幢13号502室房屋所有权人。原告张鸣璨于2016年3月27日出具委托书一份，载明：“本人张鸣璨委托父亲张杰前来爱家物业办理霞晖北村3幢13号502室房屋出租及代收租金事宜”。同日，原告张鸣璨（作为甲方，委托方）与被告杭州爱家物业服务有限公司（作为乙方，受托方）签订《房屋出租托管合同》一份，约定：甲方将位于杭州市上城区霞晖北村3幢13号502室房屋交由乙方进行出租托管；托管期自2016年4月5日至2017年4月4日止；托管期租金为4909元/月；租金按季支付，乙方于每季向甲方支付租金，首次付款日期为2016年4月30日；甲方同意乙方可以其名义直接出租、确定租金、收取租金及相关费用、向承租方提起诉讼，合同第十一条其他约定事项处手写添加“①本合同第九条4条增加第（3）项，即‘如乙方向甲方逾期支付租金超过十五天，则视为违约，乙方按第玖条第4条约定承担责任……’”，双方还就其他相关事项作出了约定，合同落款处有“张杰”签字及被告公司盖章。后双方于2016年4月1日就案涉房屋进行了交割，并签订《房屋交割清单》一份，对房屋所涉费用及屋内设施进行了清点，合同其他约定处有手写文字，载明：双方于2016年3月27日签订的房屋出租委托合同，其中手写的合同内容由我公司徐兴蚊填写，后期由于腾飞提供配套服务。审理中，被告认可徐兴蚊、于腾飞均为被告公司业务员。2016年4月27日，被告向原告寄送通知函一份，称双方签订的《房屋出租托管合同》于2016年4月27日解除，原告认可于2016年4月28日收到该解除通知。后双方就合同是否应继续履行产生争议，遂成诉讼。
本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告订立的《房屋出租托管合同》是房屋租赁合同还是委托合同；二、被告是否有权解除《房屋出租托管合同》。
对于争议焦点一，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原、被告于2016年3月27日订立的《房屋出租托管合同》约定“租金为4909元/月”、“甲方同意乙方可以其名义直接出租、确定租金、收取租金及相关费用”等内容更加符合房屋租赁合同的法律特征，双方成立房屋租赁合同法律关系。《房屋出租托管合同》中关于委托的内容，系对上述租赁关系中被告收益权利实现所采取的一种形式，本质上为双方租赁合同法律关系所吸收。
对于争议焦点二，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告主张依照合同第九条第五款第二项所载明的房屋因政策需要拆除导致合同不能继续履行，从而主张合同解除，但被告并未提交证据证明房屋确实面临拆迁；另，被告主张支付两个月违约金即可单方解除合同，不符合合同约定及法律规定，故被告无权解除《房屋出租托管合同》。原告要求被告继续履行双方于2016年3月27日签订的《房屋出租托管合同》，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付2016年4月5日至2016年10月4日期间的租金24545元，依照合同约定，被告应于2016年4月30日支付首期租金9818元（4909元/月×2个月，扣除一个月免租期租金，计算至2016年7月4日）；原告主张第二期租金支付日期为2016年6月30日，被告认为第二期租金支付日期应为2016年7月30日，对此，本院认为，双方合同签订于2016年3月27日，根据先付后用的交易习惯，综合合同一个月免租期的约定，本院对原告的主张予以支持，被告应于2016年6月30日支付原告第二期租金14727元（4909元/月×3个月，计算至2016年10月4日）。原告诉请被告支付违约金9818元，被告抗辩该违约金过高，要求法院依法调整，本院结合合同的履行情况及被告的过错程度依法予以调整，被告应支付原告违约金1000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州爱家物业服务有限公司于2016年4月27日通知原告解除《房屋出租托管合同》的行为无效；
二、被告杭州爱家物业服务有限公司继续履行其与原告张鸣璨于2016年3月27日签订的《房屋出租托管合同》；
三、被告杭州爱家物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告租金24545元（按月租金4909元，暂计算至2016年10月4日止）；
四、被告杭州爱家物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告违约金1000元；
五、驳回原告张鸣璨其他诉讼请求。
如果被告杭州爱家物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费659元，减半收取329.5元，由原告张鸣璨负担110.5元，被告杭州爱家物业服务有限公司负担219元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
代理审判员 康 毅
二〇一六年七月十八日
书 记 员 侯艳芳
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