广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初17384号
原告（反诉被告）：区志辉，澳门特别行政区居民，男，1990年1月23日出生，
委托诉讼代理人：郑景光，广东阐博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖辉，广东阐博律师事务所律师。
被告（反诉被告）：麦巧权，男，1955年5月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：谢敏贤，广东国慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁敏杰，广东国慧律师事务所律师。
原告区志辉与被告麦巧权土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用普通程序审理。被告提起反诉，本院予以受理并将反诉与本诉合并审理。本案于2016年12月15日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人郑景光，被告的委托诉讼代理人谢敏贤、梁敏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告父亲区海航与被告于2005年8月1日签订的《土地转租合同》；2.被告将涉讼土地恢复原状；3.被告向原告返还上述《土地转租合同》项下土地；4.被告向原告支付拖欠的租金（自2016年8月1日起至返还涉讼土地之日止，每日租金218元）；5.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告出生于佛山市南海区，父亲是区海航，母亲是陈和标。区海航于2011年3月26日病逝。2005年1月1日，区海航与西樵镇上金瓯渡一村民小组签订《土地使用权承包合同》，约定区海航向上金瓯渡一村民小组承包一块面积为27.3亩的土地，承包期从2005年1月1日起至2035年1月1日止。2005年8月1日，区海航与被告签订《土地转租合同》，约定区海航将其从上金瓯渡一村民小组承租的工业用地一块转租给被告，面积约16亩，租期从2005年8月1日起至2018年7月31日止，租金65000元/年，每5年递增10%，签订合同后一次性支付一年租金，第二年租金在第一年期满十天内支付，如此类推至租期满为止。区海航病逝后，原告于2011年8月15日与上金瓯渡一村民小组协商一致，将《土地使用权承包合同》中区海航的权利义务一并转让给原告，并履行了书面的更名手续。被告对此知悉并继续履行合同，按时支付租金至2016年7月21日。按《土地转租合同》的约定，被告应于2016年7月21日至2016年7月31日期间向原告支付2016年8月1日至2017年7月31日的租金78650元，但被告没有按时交租。后原告分别于2016年9月5日、10月24日通过快递向被告发送《催收租金通知书》和《律师函》，但被告仍然不支付租金，已逾期超过90天。据原告了解，被告未经原告同意擅自将土地转租给他人。被告的行为已构成严重违约，根据合同法第二百二十四条、二百二十七条的规定，原告有权解除《土地转租合同》并要求被告返还土地；原告将涉讼租赁物交付被告使用时未加建建筑物，被告在土地上有自建物，被告应将涉讼土地恢复至没有建筑物的状态；被告应向原告支付至返还土地之日止的租金。起诉状中的被告“麦考权”为笔误，应为“麦巧权”。为此，原告提起诉讼。
被告辩称，1.原告目前为澳门特别行政区永久性居民，非涉讼土地发包方上金瓯村渡一村民小组的成员，其户口性质也为非农业户口。根据土地承包法第十八条、第十九条、第四十八条之规定，取得土地承包经营权的前提条件必须经过上金瓯村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。区海航死亡后，原告直接与上金瓯渡一村民小组变更承包主体的方式违反上述程序性规定，原告未能取得涉讼土地承包经营权，故其并非本案适格的诉讼主体。2.涉讼合同相对方区海航于2011年去世，其法定继承人为配偶陈和标和原告，被告在区海航去世后一直向陈和标支付租金，未有证据显示原告是通过合法程序继承区海航的合同权益，原告直接承受涉讼土地承包经营权的权利义务损害了陈和标的权益，陈和标应作为本案的当事人参与诉讼。3.原告在催告函中并未证明其为涉讼土地权益的继承人，且被告一直向陈和标支付租金，故原告要求被告向其支付租金不具有相应的效力。律师函是专业函件，表征法威，其准确性要求较高，原告发送的律师函的收件人是“麦考权”，而非被告，故该律师函对被告不具有效力。原告发送律师函时其代表区海文已恶意损害涉讼土地上的厂房，且倾倒大量垃圾，导致实际使用人陈贻炎无法继续使用租赁物，原告发送的函件有违事实，催告无效。4.被告不存在违约行为，原告伙同他人损害租赁物给被告造成损失，被告无需支付租金。涉讼土地及上盖建筑物被原告侵害后，被告于2016年7月份未再使用涉讼租赁物，其后的租金不需支付。5.陈贻炎、南海区西樵上金瓯镀一村民小组与本案有利害关系，应当作为本案的当事人参与诉讼。
被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告赔偿租金损失96800元；2.原告向被告赔偿厂房损毁经济损失200000元；3.原告担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告与区海航是好友。2005年8月1日，区海航将其向南海区上金瓯渡一村民小组承包的土地（面积约16亩）在经得发包人的同意下转租给被告使用，双方签订《土地转租合同》，约定租赁期限从2005年8月1日起至2018年7月31日止，按约定，2017年8月1日至2018年7月31日被告应付的租金为78650元。区海航2011年离世后，被告一直向其配偶陈和标支付租金。被告在租用土地后经出租人同意先转租给池永春，其在租赁土地上建造厂房经营西樵闽德建材加工厂，后转名为佛山市南海西樵福德建材厂并转由陈贻炎经营。被告转租给陈贻炎的租期至2018年7月1日，按约定，2016年7月1日至2018年7月1日的租金为127050元/年。2016年4月，区海航的胞弟区海文及村小组找到被告，要求被告与其一起赶走陈贻炎，代表区海航收回土地，并对被告进行补偿。被告认为转租期限尚有两年，违约有失诚信故拒绝协助。2016年7月18日，因陈贻炎未按约定支付租金，被告到租赁场地收租，发现厂房被恶意损害，现场还有车辆向租赁场地倾倒工业垃圾。被告多次向村小组投诉，区海文与村小组口头承诺补偿被告450000元，但一直未履行。原告在租期内连同他人损害租赁物，导致被告无法继续转租，造成被告租金损失及厂房损毁，原告应承担赔偿责任。
原告针对被告的反诉辩称，1.原告并未对被告造成任何侵害，被告要求赔偿租金损失96800元没有事实依据。被告将涉讼土地转租给第三方并与第三方约定租金未经原告确认同意，被告与第三方的租金纠纷与本案无关，原告对被告转租的租金损失不负任何合同与法律上的责任。2.原告没有损毁被告的厂房，被告也没有任何证据证明原告损毁其厂房。被告没有任何权属证据证明其厂房的存在及状况，也没有任何评估报告证明其厂房被人损毁而造成损失200000元。即使被告的厂房确实存在并遭受损毁而损失200000元，也与原告无关。被告要求原告赔偿厂房损毁经济损失200000元没有事实和法律依据。3.被告的反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回，反诉费用应由被告负担。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的澳门永久性居民身份证，与原告的港澳居民来往内地通行证、佛山市南海区西樵镇东碧社区居民委员会出具的证明相印证，本院对其真实性予以确认；2.原告出示的土地使用权承包合同、合同更名证明，加盖了合同相对方佛山市南海区西樵镇上金瓯村渡一村民小组的印章及鉴证单位佛山市南海区西樵镇上金瓯村的承包合同管理专用章，本院对其真实性予以确认；3.被告出示的照片，原告虽有异议但未能举证推翻，本院对其真实性予以确认；4.被告出示的刻录光盘、录音资料文字整理，未显示对话人员的身份，本院不予审查；5.被告出示的信访回执是原件，本院对其真实性予以确认。
本院经审理认定事实如下：
2005年1月1日，佛山市南海区西樵镇上金瓯村渡一村民小组（甲方，以下简称上金瓯村渡一村民小组）与区海航（乙方）签订《土地使用权承包合同》，约定甲方经民主议定，决定将依法取得的土地使用权进行发包，承包项目名称：位于渡一小组村口外海土地，面积27.3亩；承包期限从2005年1月1日起至2035年1月1日止；甲方提供上述土地给乙方开办废品回收铁场；每年向甲方缴交承包款89540元，每五年递增10%，以此类推；等等。2005年4月1日，佛山市南海区西樵镇上金瓯村作为鉴证单位对上述合同进行了鉴证。
2005年8月1日，区海航（甲方）与被告（乙方）签订《土地转租合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将工业用地一块转租给乙方，面积约16亩，转租期限从2005年8月1日起至2018年7月31日止；租金每年65000元，每五年递增10%；乙方从签订合同后一次性支付一年土地租金给甲方，第二年租金在一年期满前十天内支付，如此类推至租期满为止；乙方租用土地所开办工厂必须符合政府环保允许的行业；等等。被告支付土地租金至2016年7月31日。
区海航于2011年3月26日死亡。区建玲及原告区志辉的父亲是区海航、母亲是陈和标
2011年8月15日，上金瓯村渡一村民小组在其与欧海航于2005年1月1日签订的《土地使用权承包合同》上注明“由于乙方病逝，经甲方同意把本合同的乙方转为原乙方的儿子区志辉”。佛山市南海区西樵镇上金瓯村作为鉴证单位加注了“同意”意见并加盖其承包合同管理专用章。
2016年10月24日，原告的委托诉讼代理人郑景光向被告的户籍地址寄送一份《律师函》，要求支付2016年8月1日至2017年7月31日的租金78650元。被告签收了该邮件。
原告于2016年10月31日提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述涉讼土地上加盖了建筑物并开办工厂，被告确认涉讼土地上加盖了厂房。本院于2017年1月9日对陈和标、区建玲作笔录，陈和标、区建玲均表示同意本案权利全部由区志辉进行主张，其不参与诉讼。
本院认为，关于原告的主体资格问题。区海航与上金瓯村渡一村民小组于2005年1月1日签订的合同虽然名称为《土地使用权承包合同》，但合同内容为上金瓯村渡一村民小组将集体土地租给欧海航开办废品回收铁场使用，区海航向上金瓯村渡一村民小组支付租金，所以双方实质为土地租赁合同关系。本案中，区海航于2011年3月26日死亡，上金瓯村渡一村民小组于2011年8月15日同意将上述合同的承租方变更为原告，并经上级村集体组织审核鉴证，原告由此取得承租人地位。区海航已死亡，其因与被告签订的《土地转租合同》产生的权益应由其继承人进行主张，陈和标、区建玲均表示同意本案权利全部由原告进行主张，故原告有权提起本案诉讼。被告辩称原告并非本案适格主体，本院不予采纳。
本案为土地租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中涉讼土地是农民集体所有的土地，在未办理土地证及未被批准为建设用地用途的情况下，区海航将该土地有偿出租给被告作非农业用途（工业用地使用），违反了法律、行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，涉讼合同为无效合同。合同无效，自始无法律约束力，原告请求解除上述合同，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因合同取得的财产应予返还。被告未举证证明已返还基于涉讼合同占用的土地，原告请求被告返还，本院予以支持。地上建筑物已构成对土地的添附，拆除涉讼土地上的建筑物不符合经济原则，应以现状返还为宜，原告请求被告拆除涉讼土地上的建筑物，本院不予支持。
虽然涉讼合同无效，但被告在实际控制使用涉讼土地期间仍应按合同约定标准向原告支付土地使用费。根据涉讼合同的约定，2016年8月1日至2017年7月31日的租金为78650元，被告应按6554.17元/月（78650元÷12个月）的标准向原告支付2016年8月1日起至实际返还涉讼土地之日止的使用费。原告的请求超出本院核定的部分，本院不予支持。
被告主张区海文拆除涉讼土地上其中一间厂房，造成其厂房损失200000元，且因原告损毁厂房并在涉讼土地上倾倒废料，导致厂房的承租人无法继续使用厂房，造成被告租金损失96800元。被告主张的上述损失实际是基于侵权法律关系，而被告未提供充分有效的证据证明拆除厂房、损毁厂房及在涉讼土地上倾倒废料的行为系原告实施或授权他人实施，且原告否认授权区海文处理与被告的关系，故被告应承担举证不能的法律后果。被告反诉请求厂房损失200000元、租金损失96800元，本院均不予支持。被告可在确认侵权人后另行向侵权人主张权利。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告麦巧权应于本判决发生法律效力之日起十日内返还其与区海航于2005年8月1日签订的《土地转租合同》项下的土地予原告区志辉；
二、被告麦巧权应于本判决发生法律效力之日起十日内支付按6554.17元/月计算的自2016年8月1日起至上述第一项实际履行之日止的使用费予原告区志辉；
三、驳回原告区志辉的其他诉讼请求；
四、驳回被告麦巧权的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序结案，案件受理费295.95元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉费2876元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 方 菲
审 判 员 胡方平
人民陪审员 周惠霞
二〇一七年三月二十日
书 记 员 林浩成