甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民三终字第181号
上诉人（原审原告、反诉被告）张回焕，男，1973年6月28日出生，汉族，住甘肃省秦安县。
委托代理人柳向奎，甘肃方域西涛律师事务所律师。
委托代理人秦美虎，甘肃方域西涛律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈有栋，男，1955年4月17日出生，汉族，兰州陇昊板材有限公司经理，住兰州市七里河区。
委托代理人麻天旺，甘肃天旺律师事务所律师。
委托代理人刘鹏飞，甘肃天旺律师事务所律师。
上诉人张回焕、上诉人陈有栋因房屋租赁合同纠纷一案，均不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第810号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张回焕的委托代理人秦美虎，上诉人陈有栋的委托代理人麻天旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年9月18日，张回焕与陈有栋签订房屋租赁合同，合同编号：20120918-01。约定陈有栋将位于兰州市城关区天平街55号第三层002室房屋出租给张回焕经营餐饮使用，建筑面积为636.06平方米。租期自2012年9月18日起至2016年5月25日止。租金支付方式按6个月支付，每6个月提前15日付款。双方约定张回焕应向陈有栋支付114490.5元保证金，张回焕已向陈有栋交纳了76327.20元房屋租赁保证金，剩余保证金未交纳。张回焕于2013年4月15日起每月向陈有栋支付房屋租金，陈有栋收款后向张回焕出具收据，房屋租金交至2014年6月15日。另查，2012年11月15日，张回焕在承租商铺中经营火乐美音乐餐吧，2014年4月28日，因张回焕经营的火乐美音乐餐吧产生的噪音过大，影响到案外人三新公司所经营宾馆的正常营业及入住人员的正常休息。经三新公司告知后张回焕采取相应隔音措施，但噪音影响仍未消除，案外人三新公司停止向张回焕供应营业用电。随后张回焕向案外人三新公司做出书面承诺改行。2014年4月30日，因张回焕店内有冷冻货物须搬走，故张回焕向三新公司再次书面承诺，并由陈有栋担保停电时间延迟至2014年5月3日。2014年5月3日三新公司停止向张回焕供应营业用电，涉案房屋现处于闲置歇业状态，房屋仍由张回焕占有。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张回焕与陈有栋之间签订的房屋租赁合同是当事人之间真实意思的表示，双方的约定内容不违反法律禁止性规定，租赁合同合法有效，予以确认。庭审中双方当事人均同意解除合同，故对张回焕的该项诉讼请求及陈有栋的该项反诉请求均予以支持。关于张回焕诉请装修损失、转让费的请求及张回焕反诉辩称陈有栋不履行合同义务的意见，张回焕与陈有栋签订的合同约定房屋用途为餐饮，张回焕经营的项目为音乐餐吧，陈有栋通过合同示明的方式告知承租人在使用房屋时不能影响相邻业主的权益。但张回焕在实际经营火吧期间，未能有效的进行隔音处理，造成噪音超标，影响他人。因此，三新公司停止向张回焕供电，其停止供电的行为并未侵权，且行为适当。停止供电的责任应归责于张回焕，张回焕应自行承担停止供电后所产生的相应后果。另张回焕在承诺书中亦承认噪音影响的问题，承诺改行。故对张回焕诉请装修损失的请求不予支持，对张回焕辩称陈有栋未履行合同义务的意见不予采信。另转让费是张回焕向第三方支付的承接该房屋发生的费用，该费用与陈有栋无法律上的因果关系，故对该项诉请不予支持。关于陈有栋反诉请求张回焕支付房屋租金的请求，张回焕于2014年5月3日因停电停止营业至今，陈有栋在明知张回焕无法继续经营的情况下，应解除合同，收回房屋，防止损失继续扩大。现张回焕未实际经营，陈有栋仍继续收取房屋租金的行为属于就扩大的损失要求的赔偿，对该项诉请不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除张回焕与陈有栋于2012年9月18日签订的房屋租赁合同。二、张回焕于本判决生效之日起十五日内向陈有栋腾交位于兰州市城关区团结新村街道天平街55号第三层002室房屋。三、驳回张回焕的其他诉讼请求。四、驳回陈有栋的其他反诉请求。案件受理费21838元，由张回焕承担，反诉费854元，由陈有栋承担。
宣判后，张回焕与陈有栋均不服上述判决，分别向本院提出上诉。
张回焕上诉称，自2014年4月28日起，陈有栋无法给上诉人正常供电，张回焕多次找陈有栋要求解决并履行合同义务，但陈有栋却一再推诿，不履行合同义务，系陈有栋未履行保证租赁房屋供电设备的正常使用义务及维修租赁物的义务。张回焕承诺停电是由于受到胁迫情形下做出的，不属于张回焕的真实意思表示。在没有证据佐证的情况下，原审法院认为张回焕经营音乐餐吧期间造成噪音超标，显属认定事实错误。因陈有栋不履行合同义务，其理应赔偿给张回焕造成的全部损失。综上，原审判决认定事实错误，导致适用法律错误，恳请二审法院依法撤销原审判决，改判陈有栋赔偿张回焕的装修损失168200元及转让费200000元，本案诉讼费用由陈有栋承担。
陈有栋答辩称，张回焕的上诉请求与事实不符，因张回焕在经营中噪音过大，业主反映强烈，物业公司多次要求张回焕予以整改，张回焕承诺整改不了自愿由三星包装公司停电，该事实有张回焕的书面承诺在卷佐证，停电是由张回焕的前期违约造成的，并不是陈有栋的附随义务。陈有栋在租赁过程中已经给与张回焕足够时间，而张回焕到目前依旧没有履行合同约定的保证金，不能正常履行合同也不及时返还房屋，给陈有栋造成了损失。原审法院认定事实基本正确，但对陈有栋的诉请不予支持是错误的。
陈有栋上诉称，张回焕于2014年3月28日支付了两个月租金，租金交付至2014年6月15日，且分两次共支付房屋租赁保证金10000元，张回焕的此行为表明其履约能力及履约意愿在2014年6月15日前没有变化。2014年4月28日，张回焕向兰州三新包装有限责任公司出具保证书，保证在三天之内停业改行，也正是因为此原因，陈有栋才能确信张回焕要继续经营，原审判决却以陈有栋明知张回焕无法继续经营应解除合同，防止损失扩大为由驳回陈有栋的诉请，属于认定事实错误。且在2014年6月16日张回焕拒绝支付租金后，陈有栋享有合同解除权，其既可以选择解除合同，也可以选择在合理时间内等待张回焕履约，其与2014年9月4日通过诉讼方式要求解除合同，等待张回焕履约时间属于合理时间，该期间遭受的损失，其有权要求赔偿。综上，原审在认定事实错误的基础上，适用法律错误，恳请二审法院撤销原审判决第四项，判令张回焕支付自2014年6月16日至2014年8月15期间租金76327.2元，以及自2014年8月16日至实际返还房屋之日期间的租金，本案诉讼费用由张回焕承担。
张回焕针对陈有栋的上诉请求及理由答辩称，因陈有栋未履行供电义务且放任该行为，其有权拒绝支付自2014年6月15日以后的租金，其所称的交易习惯并不是合同约定成俗的习惯，鉴于陈有栋不履行义务在先，恳请二审法院驳回陈有栋的上诉请求。
二审审理中张回焕与陈有栋均未向法庭提交新证据。经本院查明的事实除原审判决查明事实中“2012年4月30日，因张回焕店内有冷冻货物须搬走……”的该时间为双方均认可的2014年4月30日外，其他事实与原审判决查明事实一致，予以确认。
本院认为，结合张回焕与陈有栋双方各自的上诉请求、事实和理由，以及双方各自反驳对方诉请的答辩意见，二审中双方争议的焦点为：一、张回焕要求陈有栋赔偿其装修损失和转让费有无事实依据和法律依据；二、陈有栋诉请张回焕支付自2014年6月16日至实际返还房屋日期期间的租金是否应予支持。
关于上诉人张回焕要求陈有栋赔偿其装修损失和转让费有无事实依据和法律依据的问题，本院认为，民事主体应依照合同约定诚实守信的全面行使各自权利和履行义务。既然张回焕与陈有栋签订的合同对各自权利和义务已有明确约定，双方就应该依照合同约定积极履行义务和行使权利，共同积极促使合同目的实现。合同签订后，双方履行了各自的义务。在张回焕经营期间将餐厅改变成音乐餐厅，根据张回焕分别于2014年4月28日出具保证书及2014年4月30日向案外第三方出具的承诺书表明，系其经营的火吧噪音影响原因其保证停业改行，并同意停电时间，由陈有栋对推迟停电进行担保，张回焕亦在庭审中承认系因案外第三方的断电行为导致其不能正常营业，故断电行为并非是陈有栋行为，即致使合同不能继续履行并不是陈有栋有违反合同约定的行为，张回焕在承诺期限内未妥善解决其承诺事项，致使餐厅不能继续经营，应由其自行承担所遭受的损失，其主张系陈有栋不履行义务的违约行为造成餐厅不能经营，陈有栋应赔偿其装修损失及转让费的上诉请求及理由显然缺乏事实依据和法律依据，本院对此不予支持。
关于上诉人陈有栋诉请张回焕支付自2014年6月16日至实际返还房屋日期期间的租金是否应予支持的问题，根据双方庭审陈述的事实，系因案外第三方的断电行为致使张回焕经营的音乐餐厅无法经营，陈有栋对张回焕的停业缘由及时间是知晓的，在张回焕停业后未积极采取有效督促措施，妥善解决因停业给双方造成的损失，却自行以其享有合同解除权为由，认为其等待张回焕履约时间属于合理时间，该期间遭受的损失其有权要求赔偿，但未能举证证明其采取措施积极协商解决合同不能继续履行的事实，故不排除其放任损失扩大的可能性，且在其明知因案外第三方原因致使张回焕不能经营情况下，再要求张回焕承担陈有栋自行等待的期间及停业以后的租金亦显失公平，故陈有栋的该诉请本院亦不予支持。
综上，上诉人张回焕与上诉人陈有栋的上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人张回焕交纳的二审案件受理费21838元由其自行负担，上诉人陈有栋交纳的二审案件受理费854元由其自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海军
代理审判员 邵云和
代理审判员 刘宝成
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 吕品月