湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂11民终949号
上诉人（原审被告）：陈春娥，女，1961年2月2日出生，汉族，住湖北省浠水县。
委托诉讼代理人：陈学东，湖北华浩诚信律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）：浠水县港航管理所，住所地湖北省浠水县清泉镇跃龙门路**号。
法定代表人：潘国东，该所所长。
委托代理人：陶磊，湖北众之声律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人陈春娥因与被上诉人浠水县港航管理所房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省浠水县人民法院（2015）鄂浠水民初字第00927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后，依法组成由审判员詹德先担任审判长，审判员刘小成、骆骥参加的合议庭，并于2016年8月3日公开开庭审理了本案。上诉人陈春娥的委托诉讼代理人陈学东、被上诉人浠水县港航管理所的委托诉讼代理人陶磊到庭参加了诉讼。现已审理终结。
上诉人陈春娥不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，改判驳回浠水县港航管理所要求返还租赁房屋及赔偿经济损失的诉讼请求。1、陈春娥与浠水县港航管理所的租赁合同并没有依法解除，浠水县港航管理所无权要求上诉人返还租赁物。自2013年5月15日起，双方实际比照原来的租赁合同一直在履行，上诉人也一直按照原来的租金标准交纳租金，被上诉人对租赁行为一直没有提出异议，应当认定后来的租赁行为合法有效。上诉人至今没有收到被上诉人解除租赁合同的通知，双方的租赁合同应继续有效。一审法院认为被上诉人要求上诉人退房为解除合同的通知显然不当，只有先解除合同，才能要求退房，在合同未依法解除的情况下，浠水县港航管理所无权要求陈春娥返还租赁房屋。2、2013年5月15日原租赁合同到期后，陈春娥一直继续使用租赁物，被上诉人也按照原来的租金标准收取了部分租金，原来租赁合同应继续有效，因此陈春娥只应按原来租赁合同约定的租金标准支付后来的租金，一审法院判决按照5.9万元／年的标准支付租金没有事实和法律依据。
被上诉人浠水县港航管理所答辩称，1、浠水县港航管理所与陈春娥的租赁关系在2013年5月15日后为不定期租赁，浠水县港航管理所已经提前通知，双方的租赁关系即解除，浠水县港航管理所要求陈春娥退房具有事实依据和法律依据。2、超出租赁的期限给浠水县港航管理所造成了损失，损失应以浠水县公共资源交易中心的竞租价格计算。故请二审法院驳回陈春娥的上诉，维持原判。
浠水县港航管理所向一审法院起诉请求：1、判令或调解陈春娥腾退房屋并向浠水县港航管理所返还租赁房屋；2、判令或调解陈春娥向浠水县港航管理所支付租金10397元（按照23000元／年，自2014年5月16日至2014年10月31日）；赔偿因其拒不退租给浠水县港航管理所造成的经济损失43643元（按照59000元／年，自2014年11月1日计算至2015年8月1日，超期顺延）。
一审法院认定事实：陈春娥自2005年起租赁浠水县港航管理所位于浠水县清泉镇车站东路2号办公楼二楼至四楼。2012年5月30日，浠水县港航管理所（甲方）与陈春娥（乙方）签订书面“房屋租赁合同”，租赁期限自2011年5月16日至2013年5月15日，年租金为23000元。该“房屋租赁合同”中约定：租赁期满后，如果甲方不出租，乙方无条件在一个星期内将房屋退还给甲方，乙方经营期间房屋装修，甲方不承担费用，经营用的物品等由乙方负责处置，甲方不存在作价处理。2013年5月15日合同期满后，浠水县港航管理所、陈春娥没有订立书面合同，陈春娥继续承租该房屋，并向浠水县港航管理所缴纳了2014年5月15日前的租金。后，浠水县港航管理所根据《浠水县行政事业单位经营性国有资产管理办法》等有关规定，委托浠水县公共资源交易中心对该办公楼及门面公开招租。2014年9月5日，浠水县港航管理所、浠水县公共资源交易中心发出招租公告。2014年9月24日，浠水县公共资源交易中心对该办公楼二至四楼进行公开招租，他人以59000元的价格取得该房屋1年的使用权，陈春娥未竞租成功。2014年9月29日，浠水县港航管理所向陈春娥发出“通知”一份，其内容为“陈春娥：2014年9月25日，浠水县公共资源交易中心对县港航所老办公楼2-4层房屋进行了公开招租，根据县公共资源交易中心现场竞租结果，你未承租。按照双方合同约定，请你在2014年10月31日前自行退房，否则造成法律责任自负”。陈春娥在“通知”上注明：通知我收到，搬走我不同意。因陈春娥拒不退出承租的房屋，浠水县港航管理所诉至一审法院。
一审法院认为，浠水县港航管理所、陈春娥于2012年5月30日签订的房屋租赁合同，合法有效，租赁合同期满后，陈春娥继续使用该承租房屋，浠水县港航管理所没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。浠水县港航管理所于2014年9月29日向陈春娥发出“通知”，要求陈春娥于2014年10月31日前自行退出房屋，浠水县港航管理所已尽到在合理期限之前通知的义务，浠水县港航管理所、陈春娥的租赁合同自2014年11月1日起解除，故浠水县港航管理所请求陈春娥腾退并返还租赁的房屋，符合法律规定。虽合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力，故浠水县港航管理所请求陈春娥支付自2014年5月16日起至2014年11月日前的租金，符合法律规定，予以支持。陈春娥认为浠水县港航管理所没有向其发出解除合同通知，双方的租赁合同依然有效，其意即2014年9月29日的通知不是解除双方租赁合同关系的通知，对此，一审法院认为：首先，从浠水县港航管理所、陈春娥订立的房屋租赁合同中的用语来看，浠水县港航管理所、陈春娥约定的“租赁期满后，如果甲方不出租，乙方无条件在一个星期内将房屋退还给甲方”表明，陈春娥退房即表明浠水县港航管理所与陈春娥不建立房屋租赁合同关系、浠水县港航管理所不将房屋出租给陈春娥。现在浠水县港航管理所在合同有效成立的情况下要求陈春娥退房，其解除合同关系的意思表示明显。其次，从租赁合同的性质及目的来看，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。出租人将租赁物交付承租人后，在非合同到期通知承租人依约返还、退出租赁物的情况下，出租人通知承租人返还、退出租赁物，要求收回租赁物，其解除合同的意思表示是其应有之义。因此，本案浠水县港航管理所向陈春娥发出的腾退房屋的通知即是解除合同的通知，该通知导致浠水县港航管理所、陈春娥间的房屋租赁合同自通知规定的期限止合同解除的法律效果，故对陈春娥的上述意见，不予采纳。陈春娥在合同解除后，拒不退出租赁房屋，构成侵权，侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价或者其他方式确定。因浠水县港航管理所的房屋经竞拍其出租价为59000元／年，故浠水县港航管理所请求陈春娥按照该标准赔偿其损失，符合法律规定，予以支持。遂判决：一、陈春娥腾退并向浠水县港航管理所返还本案涉讼的租赁房屋；2、陈春娥支付浠水县港航管理所自2014年5月16日至2014年10月31日的房屋租金10397元（按照23000元／年的标准，自2014年5月16日至2014年10月31日）；三、陈春娥赔偿浠水县港航管理所经济损失43643元（按照59000元／年的标准，自2014年11月1日计算至2015年8月1日，以后顺延）。上述事项，均限判决生效后30日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人陈春娥与被上诉人浠水县港航管理所在二审法定举证期限内均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，原审查明的事实属实。
本院认为，结合已经查明的事实可知，2013年5月15日租赁合同期限届满后，上诉人陈春娥与被上诉人浠水县港航管理所之间形成了不定期租赁合同关系，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，浠水县港航管理所于2014年9月29日向陈春娥发出“通知”，要求陈春娥在2014年10月31日前自行退出房屋，表明浠水县港航管理所已尽到在合理期限之前通知承租人的义务，陈春娥与浠水县港航管理所的租赁合同自2014年11月1日起解除。陈春娥上诉提出退房通知不能代替解除合同的通知、应先行解除合同才能要求退房，对此，本院认为，陈春娥未能成功竞租涉案房屋后，浠水县港航管理所依法向陈春娥发出了退房通知，通知主要内容就是要求陈春娥在2014年10月31日之前退房，该所向陈春娥发出的通知要求其退房即表明浠水县港航管理所不再将涉案房屋租赁给陈春娥，明显包含了解除双方租赁合同的意思表示，上诉人辩称双方之间租赁合同未解除的理由不能成立。因陈春娥参加了涉案房屋的对外竞租活动，但未能竞租成功，其与浠水县港航管理所之间的租赁合同于2014年11月1日解除，其在合同解除后拒不腾退房屋已构成侵权行为。浠水县港航管理所在2014年11月1日后本应可以获取每年59000元的租金收入，正是因为陈春娥拒不腾退房屋导致浠水县港航管理所无法向合法竞租人交付房屋，陈春娥的侵权行为给浠水县港航管理所造成的直接损失应由其承担，即自2014年11月1日起，陈春娥应按照59000元／年的标准向浠水县港航管理所赔偿经济损失。陈春娥上诉提出只需按照原租赁价格标准向浠水县港航管理所支付后来的租金的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈春娥的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1151元，由上诉人陈春娥负担。
本判决为终审判决。
审判长 詹德先
审判员 刘小成
审判员 骆 骥
二〇一六年十一月七日
书记员 董 欢