广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深龙法民三初字第280号
原告（反诉被告）：刘国平
委托代理人：蓝明，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人：邹丽娴，广东世纪华人律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：廖财德
委托代理人：陈朝阳，广东一龙律师事务所律师。
委托代理人：戴传熙，广东一龙律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘国平诉被告（反诉原告）廖财德占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蓝明、被告廖财德及其委托代理人陈朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年6月11日，深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局向原告发出了深房地字第60002562**号权利证书，明确位于龙岗区平湖镇新南村顺昌街77号，宗地号为G05425-0842，宗地面积为1422.78平方米的土地使用性质为厂房，使用年限为50年，从1999年3月5日至2049年3月4日止。原、被告双方于2004年6月1日签订了一份《租用房屋合同书》，租赁合同中约定：原告为出租人（甲方），被告为承租人（乙方），甲方将位于平湖镇新南村（平湖机关幼儿园旁边）二栋楼房出租给乙方使用，租赁期限自2004年6月1日起至2014年5月30日止，租期10年，前五年每月租金为23000元，后五年每月租金根据周围实际情况，双方协商解决，租金上下浮动在10%以内。乙方于每月15日之前交付租金，原告收取被告押金5万元。所有水、电费按照当地供水、供电部门规定缴费。原告与被告签订租赁合同后，原告按照合同约定交付了租赁物给被告使用，双方签订的合同于2014年5月30日到期。原告根据《租用房屋合同书》第五条第三款的规定给予了被告3个月的免租期，并在合同到期后免租期到期前以短信方式通知被告于2014年8月30日免租期满搬离。被告不仅在租赁期间未经原告同意，擅自在租赁物所在的范围内占用土地约500平方米搭建了一平房仓库，出租给第三人使用，收取租金牟利。在双方签订的合同约定的免租期满后仍霸占着土地和平房仓库，拒绝返还给原告，继续出租牟利，原告多次与被告协商，要求被告停止侵害，恢复原状，但被告均不理睬，拒不接受原告提出的解决方案。为维护原告合法权益，起诉请求判决：1、被告立即停止侵权并将原告拥有的位于平湖街道禾花社区顺昌街77号宗地号G05425-0842项下侵占的土地500平方米及地上仓库建筑物返还给原告；2、被告赔偿侵占土地给原告造成的损失88000元；3、被告承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，原告委托湖南省地质测绘院深圳分院对土地进行测绘，原告变更诉讼请求为：1、被告立即停止侵权，将原告拥有的位于平湖街道凤凰社区顺昌街77号宗地号G05425-0842项下侵占的土地427.84平方米及所搭建的铁皮房返还给原告；2、被告赔偿侵占土地给原告造成的损失132000元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，1、原告所诉请的返还的建筑物是没有房产证的，所以该建筑物是否为违章建筑，如果属于违章建筑，是否应该拆除或者维持现状、补办手续等处理都需要政府部门进行认定和处理，所以法院审理该案的前提还不明确，不属于法院审理范围，应当驳回原告的该项诉讼请求。2、涉案的建筑物是因为被告合法承租原告的物业而加建的配套设施，原来是作仓库使用的，是长期存在的，原告不可能不知情，所以加建的建筑物是原告同意和许可的，被告是合法占有该建筑物。作为孳息，既然合同解除，原告应该给予相应的补偿。3、被告目前没有侵占该土地，只是原告未给予涉案建筑物的补偿，双方存在争议。4、原告所要求的损失是132000元，没有事实依据，也没有证据支持。原告所主张的只是一块空地。事实上涉案建筑物所占有的土地并非在原告的房产证的范围内，所以不存在侵占土地损失的事实。
针对原告的起诉，被告提出反诉称，根据双方签订的《租用房屋合同书》的约定，被告合法取得租赁房屋及土地的使用权，在租赁期内，被告在反诉人的土地范围之外建筑了500平方米的仓库，花费了30万元。现原告要求被告返还该仓库，被告认为没有事实和法律依据，因为该仓库没有经过报建手续，属于违章建筑，法院应判决恢复原状，折除该仓库。如果判定该仓库归原告，则原告应对被告建造该仓库所花费的成本费用给予补偿。因此被告反诉请求判决：1、原告补偿被告所建仓库等建筑物的造价30万元（以评估价为准）；2、本案诉讼费用由原告承担。本案审理过程中，被告第1项反诉请求变更为141687元。
原告对被告的反诉答辩称，1、被告在承租原告房屋期间，未经原告同意擅自在原告的厂房土地范围内搭建仓库，对外进行出租营利，其行为已经超越了原、被告双方在租赁合同中所约定的权利义务范围，被告的行为侵占了原告依法拥有的涉案厂房的土地使用权的权益。其行为是属于侵权行为。2、涉案厂房的土地使用权原告已依法办理了土地使用权证，是原告合法拥有的财产。经湖南省地质测绘院深圳分院对被告所搭建的仓库所占用的土地均属于在原告拥有的土地使用权范围之内。因此，被告侵害原告的土地使用权益证据是充分的。3、原告诉请其是合法占有涉案的仓库和项下的土地，要求原告赔偿其搭建建筑物的损失没有任何的事实依据。理由是：该仓库的搭建原告并没有同意，也没有任何证据证明原告对其搭建的行为亦予认可；其所收取的租金全部归其所有；该搭建没有经过任何部门批准，属于违章搭建的违法建筑；该行为是被告在承租原告厂房期间其自身所为，在房屋租赁期满后，被告应无条件退还所承租的厂房及土地，清退所有的违章或违法建筑，确保原告能合法使用涉案的厂房。但被告在清退时以该仓库是其搭建为由，向原告提出了高额的补偿费用，原告认为其请求超出了双方租赁合同所约定的范围，没有合同和事实依据，请求法院予以驳回。
经审理查明，2004年6月1日，原告与被告签订一份《租用房屋合同书》，合同约定：原告将位于深圳市龙岗区平湖镇新南村（平湖机关幼儿园旁边）二栋楼房出租给被告使用，租期期限10年，自2004年6月1日至2014年5月30日，前五年每月租金为23000元，后五年每月租金根据周围实际情况，双方协商解决，租金上下浮动在10%以内。被告于每月15日之前交付租金，原告收取被告押金5万元。所有水、电费按照当地供水、供电部门规定缴费。被告如果租满10年，原告应该在最后3个月免租金给被告使用，不再收任何房租费用（2014年6月1日至8月30日为免租期）。
原告与被告签订租赁合同后，原告按照合同约定交付了租赁物给被告使用。租赁期间，被告在涉案厂房旁边空地上搭建了铁皮房等临时建筑，并将该临时建筑出租给案外人使用。2014年8月30日租赁合同约定的租赁期及免租期到期后，被告搬离了合同租赁的厂房，但由于双方对铁皮房及相应土地存在争议，被告未将该土地交还给原告，遂产生本案纠纷。
另查明，2007年6月11日，深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局向原告颁发了《房地产证》（深房地字第60002562**号），该证确认位于龙岗区平湖街道新南村顺昌街77号厂房的权利人为刘国平，宗地号为G05425-0842，宗地面积为1422.78平方米，土地用途为工业用地，使用年限为50年，从1999年3月5日至2049年3月4日止，厂房建筑面积为1294.14平方米。
2014年12月14日，湖南省地质测绘院深圳分院作出一份《深圳市龙岗区用地红线房屋测点报告》，根据该报告结论，龙岗区平湖街道凤凰社区顺昌街77号G05425-0842号宗地范围内厂房实际占地范围外属于原告的土地面积为427.84平方米（389.57平方米+38.27平方米）。
另说明，1、原告提供一份被告与案外人袁雪华于2013年1月1日签订了《租用房屋合同》（复印件），以证明被告将搭建的仓库出租给案外人使用，租赁期限为2013年1月1日至2014年12月30日，第一年租金3800元、第二年租金4000元。2、原告提供两份收款收据（复印件），以证明廖财德2014年9月1日收取案外人一楼仓库租金4000元、2014年1月1日收取电白餐厅房租2200元。3、原告提供一份由案外人陈刚于2015年8月19日出具的证明，内容为其于2010年2月至2014年8期间租用顺昌街77号第三间房用于经营餐馆，每月租金为2000元至2200元。庭审后，原告对其诉讼请求第2项诉讼主张的被告赔偿侵占土地给原告造成的损失132000元作出说明，认为在被告在履行租赁合同期间未经原告同意擅自搭建铁皮房，并将其中389.57平方米出租给袁雪华，2013年租金为3800元/月，2014年租金为4000元/月，租金共计88000元（2013年1月租金2000元、2月份免租）。被告将38.27平方米出租给陈亚刚，2012年2月至2014年8月的租金为2200元/月，租金共计44000元，两项合计132000元。
2017年3月25日，深圳市鹏盛星辉资产评估事务所作出深鹏盛评字[2017]第018号《报告书》，对涉案土地上的仓库等建筑物价值的评估结论为141687元。
庭审中，本院征求双方意见，是否同意在本院组织下对涉案的土地及地上建筑物进行移交，被告表示不同意移交，同时被告亦不同意自行拆除相关地上建筑物。
本院认为，原告与被告之间签订的《租用房屋合同书》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。根据房地产权证书确认，原告对宗地号为G05425-0842号1422.78平方米土地拥有合法使用权和厂房拥有合法所有权，同时该宗地范围包括厂房旁边的涉案空地。根据测绘报告显示，厂房周边属于原告的土地面积为427.84平方米。被告签订租赁合同并使用租赁厂房期间，自行在厂房旁边的空地上加盖临时建筑，因该建筑无合法报批报建手续，属于违法建筑。合同到期后，被告理应拆除相关违法建筑，将涉案土地及厂房一并返还给原告，但被告仅在合同到期后将厂房移交给原告，而未将厂房周边属于原告的土地返还给原告，该行为构成了违约。故原告起诉请求被告返还该土地，符合法律规定，本院予以支持，被告应将该土地恢复原状，并返还给原告。
关于原告主张的132000元损失问题，原告明确该损失为被告在2013年1月至2014年12月期间的租金收入。而双方合同到期时间为2014年8月30日（含免租期），合同到期后，被告理应拆除涉案土地的相关违法建筑、恢复原状后将土地交还给原告，但被告未返还，应支付占用期间的占用费，故损失应从2014年9月1日起计算，参照市场指导价标准，本院酌定占用费为3000元/月，故被告应支付2014年9月1日至12月31日期间占用费12000元。对于2015年1月之后的占用费，因原告未主张，本案不予处理。
关于被告反诉主张该临时建筑造价损失问题，首先，合同中并未约定被告可自行在厂房周边空地上搭建临时建筑，被告也未证明其搭建行为有得到原告同意。因租赁合同约定的租期已经到期，被告理应将厂房及土地返还给原告，合同未约定原告在收回土地时需就地上建筑物对被告进行补偿。其次，因该建筑物无合法报批报建手续，属于违法建筑，故对出租人而言其在土地收回之后亦无法对涉案建筑物进行合法的利用，因此，原告与被告之间并不构成不当得利关系，被告不能据此请求补偿。故对于被告要求原告对建筑物进行补偿的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告廖财德应于本判决生效后三十日内将位于深圳市龙岗区平湖街道新南村顺昌街77号宗地号为G05425-0842号土地范围内的厂房旁的土地返还给原告刘国平（具体土地范围以国土部门确定的宗地红线范围为准）。
二、被告廖财德应于本判决生效后十日内支付原告刘国平土地占用费12000元。
三、驳回原告刘国旺的其他诉讼请求。
四、驳回被告廖财德的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2940元，反诉案件受理费2900元，评估费20000元，合计25840元，由原告负担2000元，被告负担23840元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘国旺
人民陪审员 欧肖林
人民陪审员 林耿星
二〇一七年十二月十日
本件与原本核对无异
书 记 员 王 娜