北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9271号
上诉人（原审原告）:张雪怡，女，1977年4月27日出生。
委托诉讼代理人：张冰，北京科宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张羽，北京科宇律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）:田会荣，女，1953年4月22日出生。
委托诉讼代理人：拜北斗，北京市君祥律师事务所律师。
上诉人张雪怡因与上诉人田会荣房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初5882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张雪怡上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判田会荣向张雪怡给付逾期交房违约金20万元，田会荣赔偿张雪怡家电损失1万元；2.一、二审诉讼费用由田会荣承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。根据张雪怡与田会荣之间签署的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），张雪怡于2016年2月23日向田会荣支付完全部房款后，田会荣应于2016年3月23日之前自行搬出并交付房屋给张雪怡，并在2016年3月25日之前办理物业交割。但直到2016年4月26日，田会荣依然霸占房屋不肯搬出，并且直到2016年6月2日才办理完物业交割手续。首先，一审法院认定张雪怡主张按照购房款的20%计算违约金，但张雪怡只主张按照10%计算违约金，而不是一审法院认定的20%。其次，一审法院认为在《买卖合同》和《补充协议》中应当同时具备张雪怡退房和田会荣构成根本违约时，按照购房款的20%计算违约金。但是根据《买卖合同》和《补充协议》的内容来看，补充协议第四条第2款第二段“甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金”。从上述内容上看，只需要田会荣构成根本违约时按照购房款的20%计算违约金，而不需要具备张雪怡退房的要件。因此，张雪怡主张违约金是有合同依据的，法院应当按照合同约定判决田会荣承担违约责任。再次，田会荣不仅存在逾期交房的违约行为，还存在逾期办理物业交割手续的违约行为，因此在计算违约金时，不应当参照《补充协议》第四条第1款，而应当参照《补充协议》第四条第2款向张雪怡支付相当于房屋总价款的20%的违约金。最后，一审法院认为张雪怡主张的卫浴设施赔偿，没有提交证据予以佐证，但在通州区人民法院（2017）京0112民初41516号案件的审理过程中，田会荣已经承认从房屋中搬走浴霸、电子马桶盖、燃气热水器，还有一些家具。根据《买卖合同》约定，田会荣已经在《买卖合同》中将这些作价十万元卖给张雪怡。二、一审法院适用法律错误。田会荣的违约行为严重损害张雪怡的合法权益，并给张雪怡造成了较大的经济损失，应承担相应的赔偿责任。一审法院根据张雪怡的实际损失情况，酌定违约金额为4万元。但事实上，张雪怡为办理房产交割，特意从加拿大乘坐飞机回到国内，交通费、住宿费、时间成本损失不止4万元。
田会荣辩称，不认可张雪怡的上诉请求。第一，当时张雪怡一直在加拿大生活没有出现，3月23日交房到期日，田会荣多次联系张雪怡，因其在国外，无法进行交接。张雪怡提交的行程单及住宿记录也能说明此事实。在双方《买卖合同》第7页第6条第2款关于房屋交付内容中明确约定交付时应当履行的手续，没有约定代收房屋的人。4月26日双方进行房屋交接，签署了短期租赁合同，田会荣不属于逾期交房。为了给张雪怡规避部分税款，《买卖合同》中房屋价值200万元，家电10万元，后签订的租赁协议中田会荣将家具折抵租金2600元，折抵时间为2016年3月23日至2016年6月1日。
田会荣上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张雪怡的诉讼请求；2.案件诉讼费由张雪怡承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。截至2016年3月23日，田会荣多次联系张雪怡要求其进行收房，但其始终未回国，且双方并未约定可由他人代收房屋，从而导致田会荣无法将房屋交付给张雪怡。张雪怡回国后，于2016年4月27日与田会荣签订租赁合同，约定由田会荣及其家人使用涉案房屋至2016年6月1日。至2016年6月1日，双方进行物业交割，田会荣搬离房屋，双方《买卖合同》履行完毕。田会荣未进行交付房屋系张雪怡的原因造成的，田会荣不构成违约。
张雪怡辩称，不认可田会荣的上诉请求。一审时张雪怡提交证人证言，张雪怡一直委托他人进行收房，田会荣以房屋装修为由一直拒绝交房。签订《买卖合同》与物业交接时均为张雪怡找中介办理，为催促田会荣交房，张雪怡特意从加拿大回国。签订《买卖合同》时张雪怡对此不了解，均为他人代办，搬出房屋时家具、家具家电均已一同搬走。
张雪怡向一审法院起诉请求：1.判令田会荣向张雪怡支付逾期交房违约金20万元；2.判令田会荣赔偿张雪怡家具电器损失1万元；3.案件诉讼费由田会荣承担。
一审法院认定事实：2015年12月10日，田会荣作为出卖人与张雪怡作为买受人签订《买卖合同》，约定田会荣将其位于北京市×733号房屋（以下简称733号房屋）出售给张雪怡。合同第四条“成交价格、付款方式及资金划转方式”项下约定房屋成交价格为200万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价10万元。当日，田会荣作为出卖人（甲方）、张雪怡作为买受方（乙方）与案外人北京链家房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订《补充协议》，约定733号房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为210万元。协议第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”第7款“物业交割”约定：“甲乙双方应当在甲方收到全部房款后30日内（请约定具体时间或条件）自行办理物业交割手续。丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（大写）贰万元整作为物业交割保证金；该保证金应按照以下第1种方式支付：（1）甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方……”
上述协议签订后，截至2016年2月23日，张雪怡已向田会荣支付了除物业交割保证金之外的全部房款（含贷款）。双方共同确认按照约定，田会荣应于2016年3月23日之前与张雪怡办理物业交割手续并搬离733号房屋。
另查：因田会荣未能及时搬离733号房屋，2016年4月27日，张雪怡作为出租人与田会荣之子王某作为承租人签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》（以下简称《房屋租赁合同》），约定由王某承租733号房屋，租赁期限自2016年4月27日至2016年6月1日，月租金为2600元。当日，王某又作为甲方与张雪怡作为乙方签订《协议》，约定：“甲方将洗衣机1台、空调3台、电热水器1台、冰箱1台、衣柜2组、床2张、沙发1组折合租金款居住到2016年6月1日至上面物品转移给乙方。”2016年6月1日，张雪怡委托朋友在链家公司工作人员高某的陪同下与田会荣、王某进行了物业交割，田会荣、王某将《协议》约定物品与房屋一并转移交付给了张雪怡。2016年6月2日，张雪怡向王某汇款支付了物业交割保证金2万元。
关于双方未按时办理房屋交接的问题，在（2017）京0112民初41516号案件审理过程中，法官问田会荣为何没有在2016年3月23日之前搬走，田会荣称其新房没有装修好。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”据此，法院认定田会荣因新房装修未能在合同约定的期间搬离涉案房屋，存在违约。
关于逾期交房产生的违约责任，第一，双方签订的《买卖合同》第七条“违约责任”项下约定：“（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。”该违约条款的约定中，并没有对逾期15日买房人即该案张雪怡未退房时如何向田会荣主张违约责任。对此，张雪怡称即使其不解除合同，田会荣亦应该承担购房款20%的违约责任。第二，双方签订的《补充协议》第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”项下约定：“……7、物业交割：甲乙双方应当在甲方收到全部房款后30日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币贰万元作为物业交割保证金。……”第四条“违约责任”规定：“1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。……”庭审中，张雪怡称第四条第一款是对买卖合同的补充，是一般条款与特殊条款的区别，第二款是针对物业交割的问题，没有对逾期交房做出说明。
关于违约金，田会荣主张如果存在违约金，张雪怡主张的违约金数额过高，具体赔偿数额由法院酌定；张雪怡称依据双方之间的合同，田会荣应当向张雪怡按照购房款的20%予以赔偿。
关于张雪怡主张的浴霸等损失，双方签订的《补充协议》第五条“其他”项下列明了装饰、装修、家具、家电等附属设施清单，约定田会荣将房屋内卫浴设备设施、整体橱柜、地板、墙壁、门、窗及油烟机一台、灶台一个一并转移交付给张雪怡。张雪怡称双方曾约定田会荣将房屋内电动马桶盖、浴霸、燃气热水器等交付给张雪怡，在一审法院（2017）京0112民初41516号案件审理过程中，法官问张雪怡双方口头约定被告将屋内所有家具电器全部转移给张雪怡所有，除《买卖合同》及证人证言外是否还有其他证据，张雪怡表示没有。在本案庭审中，张雪怡亦明确表示没有其他证据向法庭提交。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张雪怡与田会荣签订的《买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行义务。依照上述合同，田会荣未在2016年3月23日之前向张雪怡交付房屋，构成违约，故对于张雪怡要求支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”张雪怡主张按照购房款20%计算违约金，该计算标准在《买卖合同》及《补充协议》中均为张雪怡退房、田会荣构成根本违约时采用，因双方于2016年6月1日完成房屋交接手续，视为双方之间的《买卖合同》履行完毕，张雪怡按照购房款20%主张违约金于法无据，一审法院不予支持。具体计算标准，参照《补充协议》第四条第1款，根据田会荣违约程度及张雪怡的实际损失情况，法院酌定违约金数额为4万元。关于张雪怡主张的卫浴设施赔偿，因其未向一审法院提交证据予以佐证，一审法院不予支持。综上判决：一、田会荣给付张雪怡违约金4万元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回张雪怡的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张雪怡提交：一、张雪怡飞机票具体行程单明细复印件一张，证明张雪怡为催促田会荣交房，2016年4月24日特意从国外飞回北京，4月30日飞回温哥华，飞机票价格为7912.5加元；二、张雪怡2016年4月26日在北京宝辰饭店入住交纳房费收据复印件一张，证明张雪怡在入住饭店期间支付房费1881.63元。证据一、二共同证明张雪怡产生的损失。田会荣发表质证意见如下：证明目的不认可。田会荣没有违约，不认可证据的合理性。4月26日张雪怡回京，双方之间没有任何矛盾，交通费、住宿费不是直接损失。本院对上述证据的真实性及证明目的将结合本案事实综合予以认定。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：根据双方的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为田会荣是否存在违约行为以及违约金的支付标准问题；张雪怡要求田会荣给付的家具电器损失1万元能否支持的问题。
关于违约责任的认定，根据查明的事实，双方《买卖合同》及《补充协议》约定田会荣应在2016年3月23日之前向张雪怡交付房屋，但是田会荣未能按照上述日期交付房屋。关于未能按期交房的原因，在（2017）京0112民初41516号案件审理过程中，田会荣自认因新房装修未能在合同约定的期间搬离涉案房屋，故对于田会荣上诉提出的因张雪怡不在国内而没能收房的上诉意见，本院不予采纳。虽然其后张雪怡作为出租人与田会荣之子王某作为承租人于2016年4月27日签订《房屋租赁合同》，双方最终于2016年6月1日办理了房屋交付及物业交割，但该行为并不能否定田会荣已经出现的违约事实，不能免除田会荣的违约责任。关于违约金的数额问题，一审法院根据田会荣违约程度及张雪怡的实际损失情况，酌定违约金数额为4万元，数额合理。张雪怡上诉主张20万元违约金，本院不予支持。
关于家具电器损失，张雪怡并未能提供家具电器品牌、型号、价格等能够证明其具体损失的证据，故本院不予支持。
综上所述，张雪怡、田会荣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4500元，由张雪怡负担3700元（已交纳），由田会荣负担800元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 贾 旭
审 判 员 张 慧
二〇一八年八月十四日
法官助理 李晓晴
书 记 员 陈 玥