河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫08民终755号
上诉人（原审第三人）:焦作市中站区农村信用合作联社，住所地焦作市解放西路中站段安嘉公园绿洲**号商务楼*号。
法定代表人：郎勇生，理事长。
委托诉讼代理人：丁云霄，河南达成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：原晓峰，男，1985年7月11日生，汉族，现住焦作市山阳区。该单位职工。
被上诉人（原审原告）:闫留根，男，1961年9月5日生，汉族，现住焦作市解放区。
委托诉讼代理人：闻新华,河南华凌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：耿海中,河南华凌律师事务所律师。
原审被告：焦作市三维房地产开发有限公司，住所地焦作市解放路三维商业广场。
法定代表人：许冰，经理。
委托诉讼代理人：王炳豫，河南博联律师事务所律师。
上诉人焦作市中站区农村信用合作联社（以下简称中站农信社）因与被上诉人闫留根、原审被告焦作市三维房地产开发有限公司（以下简称焦作三维公司）确认合同效力纠纷一案，不服焦作市解放区人民法院（2017）豫0802民初3629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
中站农信社上诉请求：一、撤销原判。二、驳回闫留根的诉讼请求。三、上诉费由闫留根承担。事实和理由：一、中站农信社与焦作三维公司签订的抵押合同合法有效。中站农信社与焦作三维公司签订抵押合同时，焦作三维公司对抵押物拥有物权，持有房管部门颁发的房产证，抵押合同签订后，依法进行了抵押物登记，抵押登记机关给中站农信社颁发了抵押物他项权证。抵押物在抵押时未查封冻结、抵押，产权明晰无争议，根据《中华人民共和国物权法》“第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、“第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”、“第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，焦作三维公司为自己所有的房屋设定抵押，合法有效，不存在任何法律障碍。二、中站农信社与焦作三维公司签订抵押合同，中站农信社尽到了充分注意，并无任何过错，是善意取得。中站农信社与焦作三维公司签订抵押合同时，并不知道抵押物曾经卖给了闫留根，也不知道闫留根的按揭贷款，更不知道闫留根与焦作三维公司签订的回购协议，闫留根也未提出任何异议。经房管部门审核办理了抵押登记之后，中站农信社给借款人发放了900万元贷款。根据《中华人民共和国物权法》“第一百零六条规定，中站农信社取得抵押物权，闫留根有权向焦作三维公司请求赔偿损失。三、闫留根在中站农信社与焦作三维公司签订抵押合同时，并未取得物权。闫留根起诉焦作三维公司确认物权的诉讼，发生在中站农信社与焦作三维公司签订抵押合同之后，根据《中华人民共和国物权法》“第二十八条规定。生效判决产生的物权设立不具有溯及力，不能作为本案的定案依据。四、闫留根存在过错。闫留根在购买房屋之后，长达八年不去办理过户手续，任由原审被告利用房产证进行贷款担保，并在抵押之前闫留根又与焦作三维公司签订回购协议，其物权请求并不坚定，从闫留根购房签订合同、抵押按揭贷款、解除抵押、签订回购、诉讼确认漫长的过程看，中站农信社有充分理由相信闫留根与焦作三维公司存在串通，意在损害中站农信社的抵押物权，把闫留根的债权转化为物权，达到逃废金融债权的目的。
闫留根答辩称，一、中站农信社与焦作三维公司签订的抵押合同无效。本案涉案房产的实际所有权人为闫留根是不争的事实（已经生效判决确认）。闫留根已经按约支付房款，并对该房产行使了占有、使用、收益等所有权权益，同时为向焦作三维公司支付剩余房款还办理了贷款抵押登记，该公示行为也足以证明该房产的所有权人为闫留根。但焦作三维公司在明知涉案房产属于闫留根的情形下，仍违法将涉案房产抵押给中站农信社，该行为已经严重侵害了闫留根的合法财产权，该行为构成无权处分且焦作三维公司事后未取得处分权也未得到闫留根的追认，故抵押合同当然无效。二、中站农信社未尽到审慎审查、审慎经营的注意义务，存在重大过错，根本不符合善意取得条件。中站农信社在办理贷款过程中，应首先审查借款人的相应经营状况及资质、借款用途、收入及财产状况以及偿债能力等诸多要素，但中站农信社并未经调查落实，特别是在对涉案房产的调查上，中站农信社知道该房产可能存在争议，以所谓的在报纸上发出通告作为掩饰。中站农信社作为专业金融机构，未履行审慎经营义务，且已涉嫌违法发放贷款，存在明显的重大过错。银监会《个人贷款管理暂行办法》第十三条、第十四条、第十五条等规定要求，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实。中站农信社在一审中提供的种种证据从商业准则而言不可能审核通过发放贷款。根据《物权法》第十七条规定，在有证据证明真实所有权人并非是不动产权属证书上登记的所有权人时，应认定该抵押物并非权属证书上登记的所有权人。尤其当抵押人是开发商时，中站农信社应当认真审核抵押物的真实权属情况。但中站农信社却未遵守合理的商业准则和管理规范，未履行审慎调查义务，存在重大过错。三、闫留根不存在任何过错。闫留根作为涉案房产的所有权人，在毫不知情的情况下遭遇了自己的巨额财产被违法抵押的事实，内心的挣扎和痛苦可想而知。为了维护自己的合法财产权益，不得不经历多次诉讼，闫留根是本案唯一的受害方，法律应当保护其合法财产权。综上所述，中站农信社的上诉根本没有事实和法律依据，请求予以驳回，维持原判。
焦作三维公司答辩称，不认可我方和闫留根有恶意串通行为，其他同中站农信社意见。
闫留根向一审法院起诉请求：1.依法确认焦作三维公司与中站农信社签订的合同编号为中农焦抵012016008号《抵押合同》无效；焦作三维公司与中站农信社应立即解除设定在焦作市三维商业广场第一层东西5-6轴、南北N-
P-Q-R轴房产(即焦作市××××号)上的抵押登记；2.本案诉讼费由焦作三维公司、中站农信社共同承担。
一审法院认定事实：焦作市解放区解放中路908号的焦作市三维商业广场系本案焦作三维公司开发建设，该商场建成后，焦作三维公司将商场内部1—6层分为不同区域并部分对外销售。2003年9月22日，闫留根（××）与焦作三维公司（出卖人）签订一份编号为GF-2000-0171第047000919号的《商品房买卖合同》，合同约定：“闫留根向焦作三维公司购买位于该商场一层东西5-6轴，南北N-
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R轴的商业用房屋。该房单价为每平方米15000元，总金额为肆佰伍拾万元。付款方式为：××于2003年9月22日付房产定金五十万元整，于2003年9月22日付房款壹佰伍拾万元整（1500000元）含定金，于2004年4月3日付房款叁拾万元整（300000元），剩余房款贰佰柒拾万元整（2700000元）由银行提供按揭贷款。交付期限：在2005年4月1日前，出卖人将符合本合同约定的商品房交付给××使用。产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”双方分别在合同上签字盖章确认。合同签订以后，闫留根依合同约定在2004年4月3日之前，支付了房款共计1800000元。2003年9月22日，闫留根作为出租方，焦作三维公司作为承租方签订了《房地产租赁合同》，合同约定闫留根将所购买的该房产出租给焦作三维公司，焦作三维公司按季向闫留根支付租金，闫留根对涉案房产实际占有并行使了使用、收益等权益。
闫留根为支付剩余房款2700000元，2004年4月3日，闫留根、焦作三维公司及广东发展银行股份有限公司郑州分行金水路支行签订了《房屋按揭贷款合同》，合同约定闫留根为购买上述房产向该银行贷款2700000元，贷款期限为60个月，自2004年4月22日至2009年4月21日，闫留根以涉案房产作抵押，焦作三维公司为合同借款保证人。河南省焦作市公证处对该合同进行公证。焦房他字第按04354号他项权证上载明涉案房产的房屋所有权人为闫留根。2007年4月17日，闫留根将所欠广东发展银行股份有限公司郑州分行金水路支行贷款结清，2016年4月5日，广东发展银行股份有限公司郑州分行金水路支行向焦作市房地产交易所出具了结清证明，房屋他项权证号：焦房他字第按04354号，房屋坐落：焦作市三维商业广场第一层东西5-6轴、南北N-
P-Q-R轴债务结清，同意办理预购商品房抵押权预告登记注销。
2016年3月31日，焦作三维公司以给闫留根办理不动产登记为由将闫留根的购房合同及收款收据收走，但焦作三维公司一直未为闫留根办理不动产权登记。为此，闫留根于2017年5月16日诉至焦作市解放区人民法院，要求焦作三维公司协助闫留根办理位于焦作市三维商业广场第一层东西5-6轴、南北N-
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R轴面积为300平方米的不动产登记。2017年8月7日，本院（2017）豫0802民初1846号民事判决，确认涉案房产为闫留根所有,因涉案房产现处于抵押状态，不具备办理房屋权属登记备案手续的条件，焦作三维公司在具备办证条件后十日内协助闫留根办理上述房产的权属登记手续。
2016年3月31日，焦作市三维商业广场有限公司和闫留根就三维广场北门一楼300平方的商品房达成回购协议，该商品房即本案所涉案房产，焦作市三维商业广场有限公司愿将闫留根的该房产以900万元的价格进行回购，在2016年6月底之前将回购款一次性支付给闫留根，如不能支付购房款，焦作市三维商业广场有限公司需在2016年6月底之前将闫留根的房产证等手续办好交给闫留根，但焦作市三维商业广场有限公司未能履行该协议。焦作市三维商业广场有限公司和焦作三维公司的法定代表人均为许冰，但均系独立法人。
2016年5月27日，中站农信社在焦作日报上刊登通告，通告内容为：“王艳清拟用焦作三维公司位于焦作市××××号，房屋产权证号为焦房权证解字第××号房产，在中站农信社作抵押贷款，如有异议，及时和我方联系”。2016年5月31日，中站农信社和案外人王艳清签订《借款合同》，借款金额为900万元，借款使用期限为2016年5月31日至2018年5月31日，借款用途为购买黄金饰品，焦作三维公司于2016年5月31日在未通知闫留根的情况下与中站农信社签订了合同编号为中农信抵012016008号《抵押合同》，将解放区解放中路902号房产抵押给中站农信社，并于当日办理了抵押登记，他项权证号为焦房他证解放字第201624**号，该证书载明房屋所有权人为焦作三维公司，房屋座落的位置为解放区解放中路902号。2016年5月31日，中站农信社将900万元借款转入了王艳清尾号为99×××47的账号内，2016年6月1日，中站农信社按照借款合同及王艳清的委托将900万元借款由王艳清的尾号为99×××47的账户内转入了其交易对手焦作市华德服饰有限责任公司尾号为75×××07的账户内，2016年6月1日当天，900万从焦作市华德服饰有限责任公司尾号为75×××07的账户全部被转出，其中800万元显示为购钢材款（明显和焦作市华德服饰有限责任公司营业执照所载明的经营范围不符），另外100万元又转回王艳清的账户后，被转入焦作市三维广场有限公司。
另查明：通过从焦作市房产管理局及焦作市地名委员会办公室调取相关证明及预售许可证、图纸，以及结合焦作三维公司出具的证明，能够确定焦作市××××号房产与焦作市三维商场一层东西5-6轴，南北N-
P-Q-R轴位置的房产系同一处房产。
一审法院认为：首先，焦作三维公司将涉案房产抵押给中站农信社的行为是否合法有效？《中华人民共和国物权法》第四十条规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人，担保物权人在行使权力时不得损害所有权人的权益。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。结合本案来分析：闫留根就涉案房产于2003年9月22日与焦作三维公司签订了《商品房买卖合同》、《房地产租赁合同》，闫留根按合同约定交纳房款后取得了对涉案房产实际占有，并行使了使用、收益等权益。但焦作三维公司却违反《商品房买卖合同》的约定，在2016年3月31日收到闫留根的购房合同及收据的原件后，不仅不配合闫留根将已于2006年12月1日办至焦作三维公司名下的焦房权证解字第××房产证为闫留根办理该房产的过户手续，反而在闫留根不知情的情况下，于2016年5月31日和中站农信社签订《抵押合同》，以该房产作抵押为案外人王艳清的900万借款提供抵押担保。本院已经发生法律效力的（2017）豫0802民初1846号民事判决确认涉案房产为闫留根所有，焦作三维公司并非是涉案抵押房产的真实的所有权人，其将涉案房产抵押给中站农信社的行为违反上述法律规定，系无权处分的行为，并且其抵押行为事后也没有得到闫留根的追认，应依法认定无效。焦作三维公司当庭辩解，因和闫留根签订有回购协议，依据回购协议其有权处分该涉案房产。经查：因回购协议的甲方为焦作市三维商业广场有限公司，乙方为闫留根，而本案被告焦作三维公司并非回购协议的当事人，焦作市三维商业广场有限公司和焦作三维公司的法定代表人虽然为同一人，但两个公司均系独立法人，故该回购协议与焦作三维公司并无关联，焦作三维公司的辩解理由不能成立。
其次，中站农信社是否能适用善意取得制度取得涉案房产的抵押权？中站农信社作为专业金融主体和职业贷款人，理应具备有完备的贷款交易经验和相关的专业法律知识，故其应将遵守合理的商业准则和管理规范，并履行相应的审慎经营义务作为其善意的客观标准。根据银监理会颁布的相关规定，贷款人除据此审查房屋权属及合同相对方的真实意思表示外，贷款人还应在受理贷款申请后履行尽职调查职责，对个人贷款申请的内容和相关情况的真实性、准确性以及完整性进行调查核实。焦作三维公司虽然在签订《抵押合同》时提供了登记其名下的房产证，但该房产证系“大证”，中站农信社作为本地的金融机构应当对焦作三维公司出售商铺的经营模式情况具有一定的了解，而中站农信社并未到涉案抵押房产处进行实地考察，如进行实地考察会便能查清该房产的具体位置，也未到房产管理部门对该房产的状况进行进一步的调查，对该房产前期设定有抵押，该房产的所有权人为闫留根的情况并不了解和掌握。中站农信社在焦作三维公司是否系涉案房产真正的产权人不确信的情况下，2016年5月27日在焦作日报上发了一篇通告后，2017年5月31日就和焦作三维公司签订了《抵押合同》，由此可以看出中站农信社在签订《抵押合同》前没有对抵押物进行相应的考察来规避贷款风险，在真正产权人不明的情况下，就和焦作三维公司签订了《抵押合同》，中站农信社在贷款交易过程中未遵守合理的商业准则和管理规范，对应有的调查内容未履行审慎的审核义务，客观上存在着重大过失，其行为违反了银监会颁布的《个人贷款管理暂行办法》第十三条、第十四条、第十五条的相关规定，中站农信社的行为不符合法律规定的善意取得条件，不能适用善意取得制度获得涉案房屋的抵押权。原审法院判决：一、依法确认焦作三维公司与中站农信社签订的合同编号为中农焦抵012016008号《抵押合同》无效；二、焦作三维公司与中站农信社应在本判决生效后三日内到焦作市房地产交易管理所和不动产登记部门解除设定在焦作市三维商业广场第一层东西5-6轴、南北N-
P-Q-R轴房产(即焦作市××××号)上的抵押登记。案件受理费50元，由焦作三维公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，涉案房产归闫留根所有，闫留根自2003年9月22日起对涉案房产就实际占有并行使了使用、收益等权益。2004年4月3日，闫留根为支付剩余2700000元房款，还以涉案房产所有权人的身份、向广东发展银行股份有限公司郑州分行金水路支行贷款2700000元，焦作三维公司为该借款保证人。河南省焦作市公证处对该借款进行了公证。焦房他字第按04354号他项权证上载明闫留根为涉案房产的房屋所有权人。焦作市解放区人民法院（2017）豫0802民初1846号民事判决，又确认涉案房产为闫留根所有。所以，焦作三维公司将涉案房产抵押给中站农信社，事后又未得到闫留根的追认，该行为系无权处分的行为，应依法认定无效。
中站农信社在办理涉案房产的抵押过程中，中站农信社作为专业金融主体和职业贷款人，未履行尽职调查职责，对个人贷款申请的内容和相关情况的真实性、准确性以及完整性进行调查核实。对该房产前期闫留根出租、设定抵押的情况不了解和掌握，在明知该借款合同的实际借款人是焦作三维公司的情况下，违规对外贷款，客观上存在着重大过失，其行为违反了银监会颁布的《个人贷款管理暂行办法》第十三条、第十四条、第十五条的相关规定，中站农信社的行为不符合法律规定的善意取得条件，不能适用善意取得制度获得涉案房屋的抵押权。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确。中站农信社的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由焦作市中站区农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审判长 何云霞
审判员 董亚峰
审判员 武丽娟
二〇一八年二月二十六日
书记员 曹钟文