北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第06096号
原告（反诉被告）齐士花，女，1955年7月24日出生。
原告（反诉被告）齐士杰，女，1963年8月6日出生。
原告（反诉被告）齐士怀，男，1957年10月2日出生。
三原告委托代理人安艳芳，北京市大乾律师事务所律师。
被告（反诉被告）齐振声，男，1940年6月21日出生。
被告（反诉原告）申真，女，1986年8月2日出生。
委托代理人黄颖惠，北京市昌兴律师事务所律师。
原告（反诉被告）齐士花、齐士杰、齐士怀与被告（反诉被告）齐振声、申真（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）齐士花、齐士杰、齐士怀及其委托代理人安艳芳，被告（反诉原告）申真及其委托代理人黄颖惠到庭参加了诉讼。被告（反诉被告）齐振声经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告齐士花、齐士杰、齐士怀诉称：2001年11月18日，齐振声在明知北京市昌平区×镇×村×号院（以下简称×村×号院）系我们三人的共同财产的情况下，将其私自从齐士怀处购买的该院内的房屋以五万元的价格卖给了申真。2012年12月19日，经北京市昌平区人民法院判决确认齐士怀与齐振声签订的房屋买卖合同无效。我们三人系涉案房屋的合法权利人，而齐振声作为城镇居民无权享有集体经济组织成员的宅基地使用权，其行为侵害了我们三人的合法权益，违反了物权法及土地管理法的规定。据此我们诉至法院，请求：1.判令齐振声与申真签订的房屋买卖合同无效；2.判令申真腾退房屋给我们；3.诉讼费由齐振声和申真负担。
被告齐振声未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
被告申真辩称：我没有侵犯法律的尊严，也没想侵犯齐士花等人的利益。×村×号院的房屋纠纷是齐士花等人自己导演的，我只是被他们牵扯进来的受害者。当年齐士怀在经济利益的驱使下自愿把房屋按当时合理的价格卖给了他人。这么多年过去了，国家发展了，齐士怀等人又在个人利益的驱使下想把×村×号院要回去。我作为本地区农户，没有法律规定我不可以在本地区解决住房问题，我住在×村×号院没有改变农村宅基地的使用性质，而齐士花等人早已不是农村户口了，所以其没有权利要求我腾退×村×号院。
反诉原告申真诉称：2001年11月18日，齐振声将×村×号院内的北房五间出售给我，我对该院内北房五间进行翻建、装修，新建、装修了东、西、南房数间，重建围墙、铺设地面，并对水电路整体进行改造，现我针对齐士花等人的起诉提出反诉，请求：1.判令齐士花、齐士杰、齐士怀、齐振声支付我补偿款项586029元；2.判令齐士花、齐士杰、齐士怀、齐振声返还我购房款5万元。
反诉被告齐士花、齐士杰、齐士怀辩称：不同意支付申真补偿款项，因为我方没有收取申真的购房款，所以不同意返还申真的购房款。
反诉被告齐振声未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：×村×号院落原为齐奎分家所得，张淑红是齐奎之妻，齐奎于1950年病故。1954年齐春宽倒插门与张淑红结为夫妻。齐士花、齐士杰、齐士怀均系齐春宽与张淑红之子女，齐春宽于1985年去世，张淑红于1996年去世。2012年5月7日，永陵村村委会出具证明证实齐士花、齐士杰、齐士怀对祖业产（×村×号院）都有继承权。
2000年6月24日，齐士怀（卖方）与齐振生（买方）签订《买卖房屋契约》，内容为：齐士怀自愿将个人所有的伍间北房卖给齐振生，该院东至跨院东墙根，南至齐×1北房后沿墙根（齐×1此房没有后墙散水），南至伍间房西山墙，北至该房北墙后散水北沿。该房协商价格为贰万元人民币（包括该院所有不动产）。该房屋买卖契约自双方签字后立即生效，不得反悔。房款买方已付清。契约上有村干部孟××和见证人齐×2、齐×1、齐×3的签字。齐振声的户口性质为居民。
2001年11月18日，齐振生（卖方）与申真（买方）签订《买卖房屋契约》，内容为：房屋原主以五万元的价格将五间北房（原齐士怀）的房卖给沙河镇的申真，东墙根前30公分，前院房后墙外50公分为东院，前院的滴水和散水西墙为自己所有。自己房后有50公分散水。自付款后，双方不得反悔，因房屋的事双方不再为对方承担任何责任。（钱已付清）。协议由申真、齐振生签字，并由中介人及村书记、村民主任签字，加盖村委会公章。申真购买×村×号院原有北房五间后，对原北房五间进行了内部装修，并在该院内新建东房4间、南房3间、西房2间。
2012年齐士花、齐士杰、齐士怀诉至本院，要求确认齐士怀与齐振声签订的房屋买卖合同无效，并要求齐振声腾退×村×号院内房屋。本院经审理认定，涉案房屋属于农村住宅，齐振声作为城镇居民，不享有农村集体经济组织成员所享有的宅基地使用权，其与齐士怀签订的买卖房屋契约内容涉及到农村房屋所有权及宅基地使用权的买卖，违反了土地管理法相关规定，故双方签订的协议应属无效，因涉案房屋已由齐振声出卖给申真，故对齐士花等人要求腾退房屋的诉讼请求依法不予支持。该判决现已生效。2014年4月齐士花、齐士杰、齐士怀再次诉至本院，请求同其诉称。本案审理过程中，经申真申请，本院委托北京大地盛业房地产土地评估有限公司对×村×号院区位补偿款、房屋及附属物重置成新价进行鉴定，鉴定结论为该院内房屋重置成新价为152389元，装修及附属物重置成新价为21256元，宅基地区位补偿价为412384元。申真预付鉴定费2300元。
上述事实，有（2012）昌民初字第6878号民事判决书、《买卖房屋契约》、《房地产估价报告》、发票及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：齐士怀与齐振声就×村×号院签订的《买卖房屋契约》已经生效判决确认无效。齐振声将×村×号院转卖给申真，因申真并非永陵村村民，其购买×村的房屋违反了《中华人民共和国土地管理法》有关农村村民住宅用地的相关规定，故对齐士花等人要求确认齐振声与申真签订的《买卖房屋契约》无效的诉讼请求本院予以支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于《买卖房屋契约》无效，齐士怀作为出卖方，应当知道其房屋坐落的宅基地为永陵村集体组织所有，农村集体的宅基地不能向本村集体成员以外的人转让，齐士怀在宅基地和房屋转让若干年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该房屋买卖合同无效，此行为有悖诚实信用原则，故齐士怀应对合同无效所造成的后果承担主要责任。申真并非永陵村集体经济组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。鉴于申真对×村×号院进行了新建及添附，从减少损失、便于使用考虑，申真应将基于无效《买卖房屋契约》所取得的×村×号院以现状返还给齐士花、齐士杰、齐士怀；齐士花、齐士杰、齐士怀应对合同无效给申真造成的损失对申真予以赔偿。赔偿的具体数额，由本院根据评估结果和双方对合同无效的过错责任比例，酌情予以判定；因本院在判定损失具体数额时会一并考虑宅基地及房屋的价值，故对申真要求返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）申真与被告（反诉被告）齐振声于二○○一年十一月十八日签订的《买卖房屋契约》无效。
二、原告（反诉被告）齐士花、齐士杰、齐士怀于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）申真宅基地区位补偿价损失二十八万八千六百六十九元及房屋、附属物重置成新价损失十七万三千六百四十五元，共计四十六万二千三百一十四元。
三、被告（反诉原告）申真在原告（反诉被告）齐士花、齐士杰、齐士怀给付第二项的赔偿金后十日内将位于北京市昌平区×镇×村×号院的房屋（北房五间、东房四间、南房三间、西房两间）腾退并交还原告（反诉被告）齐士花、齐士杰、齐士怀。
四、驳回被告（反诉原告）申真的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千零五十元，由被告（反诉原告）申真与被告（反诉被告）齐振声分别负担五百二十五元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费一万零一百六十元，由被告（反诉原告）申真负担二千七百七十五元（已交纳），由原告（反诉被告）齐士花、齐士杰、齐士怀负担七千三百八十五元，于本判决生效后七日内交纳；鉴定费二千三百元，由被告（反诉原告）申真负担六百二十八元（已交纳），由原告（反诉被告）齐士花、齐士杰、齐士怀负担一千六百七十二元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 田雅娟
人民陪审员 张 峰
人民陪审员 兰海燕
二〇一四年十二月一日
书 记 员 娄月娇