内蒙古鄂多斯市东胜区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第7654号
原告侯秀林，男，汉族，1960年2月20日出生。
委托代理人姜永强，系内蒙古永晟律师事务所律师。
被告雷宇，男，汉族，1984年9月11日出生。
被告李娜，女，汉族，出生年月不详，现住址同上。
本院于2014年10月23日立案受理了原告侯秀林诉被告雷宇、李娜民间借贷纠纷一案，本案依法由代理审判员崔婉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告侯秀林及其代理人、被告雷宇到庭参加了诉讼，被告李娜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告诉称，2014年1月29日原告侯秀林、被告雷宇、李娜签订了《房屋顶账协议》，协议约定：被告共欠原告100万元，被告将其所有的位于东胜区伊煤路40号街坊蒙欣花园小区7号楼1单元1203室房屋抵顶给原告，被告于2014年4月20日将房屋及房产手续交付原告，如违约承担协议价30%违约金。协议签订后，被告违反约定，不履行交房及房产手续义务，反而隐瞒房屋被法院查封的事实，导致双方签订的合同无法履行，原告诉至人民法院，要求解除原被告于2014年1月29日签订的《房屋顶账协议》，由被告偿还借款100万元并赔偿违约金30万元。
针对诉讼请求所主张的事实与理由，原告向法庭提供了以下证据予以佐证：
1、证据一，《房屋顶账协议》原件一份，证明2014年1月29日双方签订房屋顶账协议，在签订该协议时被告欠原告借款100万元，被告需在2014年4月20日前将涉案房屋交付原告且被告协助原告办理产权过户手续。双方约定了违约责任，如果一方不履行协议内容，应向对方承担总房价的30%的违约金，被告至今未协助原告办理过户手续，也未向原告交付房屋及房产手续；
2、证据二，房产信息查询单一份，证明涉案房屋已经被查封，原被告签订的房屋顶账协议无法履行。
被告雷宇辩称，不同意原告的诉讼请求，同意解除房屋顶账协议，但是签订该协议的本意并非以房抵债，而是以房屋作为抵押，等债务偿还完毕后被告有权收回房屋；不同意偿还借款100万元，被告已经偿还了50多万元；不同意给付违约金，因为房屋抵顶协议并非以房抵债所以不存在没有协助办理过户手续而产生的违约责任。
被告李娜未到庭，也未提交答辩状。
针对其答辩理由，被告向法庭提供收条原件8份（其中4张收条附有建设银行转账凭条）和建设银行存款凭条1份，证明被告向原告已偿还借款49万元即100万元已经偿还了49万元，另证明100万元未约定利息；
在庭审质证中，被告对原告提供的证据一的真实性认可，对证明的问题不认可，当时签订协议的时候，并不是要以房抵债，而是以房作为抵押，且当时被告尚欠原告40多万，当时写成100万元是因为原告的大儿子对被告说，先写成100万元，后来如果被告能将房屋卖出去，被告欠原告多少钱就还多少钱，因为当时原欠条就是100万元且原告给被告打的收条被告没有具体核算总数，所以就写打成了100万元，故本院对原告提供的证据一的真实性予以认定；被告对原告提供的证据二的真实性及证明的问题均认可，故本院对该证据予以认定。原告对被告提供的证据的真实性认可，对证明的问题部分不认可，本金已经偿还了44万元，尚欠本金56万元，且100万元约定了利息。故本院对被告提供的证据的真实性予以认定。
经审理查明，原告侯秀林与被告雷宇于2014年1月29日签订了《房屋顶账协议》，被告将其所有的位于东胜区蒙欣花园7号楼1单元1203室的房屋抵顶了欠原告的100万元借款。协议中第五条约定：被告于2014年4月20日将顶账楼房及房产手续交付原告，协议中第六条约定：协议签订后，由被告协助原告共同办理顶账房屋的产权过户手续，但所需税费由原告承担。协议中第七条约定：原被告必须全面认真履行协议约定义务，否则支付对方协议总价30%的违约金，并赔偿相关经济损失。另查明，协议中乙方李娜的签字由雷宇代签。
又查明，被告李娜于2011年4月15日给原告汇款10万元，被告李娜于2011年4月28日给原告汇款10万元，被告李娜于2011年5月28日给原告汇款10万元，被告李娜于2011年7月16日给原告汇款5万元，被告雷宇于2011年9月18日给原告汇款2万元，被告雷宇于2011年8月11日给原告汇款7万元，被告雷宇于2011年10月11日给原告汇款3万元，被告雷宇于2011年11月15日给原告汇款1万元，被告雷宇于2012年2月27日给原告汇款1万元，以上共计汇款49万元。
本院认为，原、被告签订的房屋顶账协议，因抵顶的房屋未能办理过户手续，所以债权人即本案原告要求债务人即本案被告承担继续偿还借款的责任，故本院认为虽然原被告签订了房屋顶账协议，但因本案房屋是由抵顶借款所产生的，故本案实为民间借贷纠纷。
庭审中，被告同意解除原被告双方签订的《房屋顶账协议》，且被告也认可房屋因被法院查封，无法履行过户手续，另依据《中华人民共和国合同法》九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，因本案涉及的抵顶房屋已被法院查封，致使合同目的无法实现，属于法定解除的条件，故关于原告要求解除原被告双方签订的《房屋顶账协议》的诉讼请求本院予以支持。关于被告辩称，本案签订的顶账协议，实为抵押协议，待被告还清借款后，被告有权收回房屋。根据原被告双方签订的《房屋顶账协议》中第一条载明：截止2014年1月29日被告总计欠原告现金100万元；第二条明确约定了用东胜区蒙欣花园7号楼1单元1203室的房屋抵顶原告现金100万元；且第五条约定了交付房产手续的时间；第六条、第七条约定了被告协助原告办理过户手续的义务及违约责任。故本院认为，该协议并未体现本案房屋名为抵顶实为抵押的事实，故对被告辩称不予采信。
关于被告辩称，100万元借款已偿还49万元的事实，虽然被告出具的收条中（2011年4月15日至2011年9月18日）显示了原告收到的金额和下欠金额，其中2011年9月18日的收条中显示：“雷宇下欠侯秀林伍拾陆万元整”，但被告提交的收条及汇款凭证，时间跨度为从2011年4月15日至2012年2月27日，而本案中顶账协议的签订日期为2014年1月29日，且顶账协议中第一条载明：截止2014年1月29日被告总计欠原告现金100万元。另结合原告陈述，原告称顶账协议中的100万元是由多笔借款的本金和利息形成的，且关于已偿还欠款的事实，被告未向法庭提供其他证据予以佐证，故本院对被告答辩借款已偿还49万元的事实不予采信。
关于被告雷宇的代签行为，原告称被告雷宇与李娜系夫妻关系，100万元借款属于其夫妻共同债务，但原告未向法庭提供证据证明，且李娜也未对雷宇的签字行为进行追认，故对原告要求李娜承担共同偿还100万元借款及违约金的诉讼请求不予认定。
关于违约金，原告自认协议中的100万元是由56万元本金加上之前未付利息和之后未付利息组成的，且因本案并非房屋买卖合同关系，本案房屋系顶账房屋，且抵顶的借款已包含本金和利息，故关于原告主张的违约金本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告侯秀林与被告雷宇于2014年1月29日签订的《房屋顶账协议》；
二、被告雷宇于本判决书生效之日起十日内偿还原告侯秀林借款100万元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8250元，由被告雷宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
代理审判员 崔 婉
二〇一五年四月十六日
书 记 员 巴特尔