江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆张民初字第00348号原告昆山益群农产品有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇柏庐路251号。法定代表人潘小三，该公司董事长。委托代理人何沈君，江苏沉浮律师事务所律师。被告陈爱明。原告昆山益群农产品有限公司（以下简称益群公司）与被告陈爱明土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法由代理审判员李志辉独任审判，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，适用普通程序于2015年10月13日和2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告法定代表人潘小三（参加第一次庭审）、委托代理人何沈君，被告陈爱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益群公司诉称：原告主要从事农产品生产销售工作。2012年6月6日，原告与昆山市星火农副业技术推广中心签订了《张浦镇土地经营权承包合同》，约定自2013年1月1日起由原告承包经营张浦镇星金蔬菜基地（千亩蔬菜园项目），承租期限为十年。为了提高生产效率，保证蔬菜供应，原告将部分土地分散转租给他人。其中原告同被告于2013年12月28日签订了《土地租赁协议书》，由被告承租原告位于张浦镇千亩蔬菜园F区的18.2亩土地，并约定租金一年一付，先付后用，租期为五年。被告依约定支付了2014年度的租金。依照原被告约定，被告应于2014年12月底支付2015年度的土地租金，但被告却拒绝支付土地租金。原告自2014年底至2015年4月底多次向被告催讨，但被告依旧拒绝支付租金并继续使用土地。原告为此甚至于2015年4月20日通过向张浦派出所报警请求协调处理此事，但被告仍不予配合。原告认为，被告拒绝支付土地租金的行为属于《中华人民共和国合同法》第九十四条约定的法定解除情形。因此，原告依法行使法定解除权合法合理。被告实际使用了原告经营的土地，应当按照双方《土地租赁协议书》第三条关于按时支付土地租金的约定支付其实际使用期间土地的租金，并在解除协议后，按该标准赔偿其违法侵占行为对原告造成的损失。被告逾期不交租金的行为属于《土地租赁协议书》第五条中5.2条中第1条规定的情形，依照合同应当按10%支付滞纳金。因被告本人拒绝签收原告解除合同通知，原告无法达到《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”之条件，故原告诉至法院，要求判令：解除原被告《土地租赁协议书》，被告返还侵占原告土地总计18.2亩；被告自2015年1月1日起按每月96元/亩的价格赔偿原告被侵占土地租金损失，直至其实际返还侵占土地为止；被告支付逾期付款违约滞纳金2093元；诉讼费用由被告承担。被告陈爱明辩称：2015年的租金我确实没有支付。2014年时，原告在我承租土地上施工、打桩，影响了我的正常种植生产，并造成了我的损失，其中鸡毛菜的损失约为3500元，西瓜损失约为1000元左右。因打桩导致我少种白菜5000多棵，损失约为20000元左右。在原告方赔偿我上述损失后我愿意按照合同约定交付租金，我认为原被告的《土地租赁协议书》不符合解除条件。经审理查明：2012年6月6日，原告与昆山市星火农副业技术推广中心签订了《张浦镇土地经营权承包合同》一份，约定原告承包土地面积350亩，土地位置位于高效研究基地南，古城路西，其中大棚设施面积为180亩，露地面积为170亩，房屋4区1002.5平方米，泵站2座，喷滴灌系统2套，变压器1只及地下电缆、电器等设备；承包期限自2013年1月1日至2022年12月31日止，共10年；承包土地用途为叶菜类蔬菜为主。双方还约定了各自权利义务及其他事项。2013年12月28日，原告（甲方）与被告陈爱明（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定被告租赁种植F区露地面积18.2亩，种植类型叶蔬菜为主；土地租赁期限为2014年1月1日至2018年12月30日。合同约定第一年的租金1150每年每亩，共计20930元；第二年的租金1200每年每亩，共计21840元；第三年的租金1250每年每亩，共计22750元；第四年的租金1300每年每亩，共计23660元。（注：因2014年度租金已经支付，故该第一年、第二年、第三年、第四年对应的年度分别为2015年度、2016年度、2017年度、2018年度）。付款方式为先交租后用土地，于上一年的12月1日前支付下一年度的租金。其中关于租赁方式，双方明确约定：甲方提供现状的土地，所有农业设施均由政府和甲方负责建设及布局。乙方不得擅自改变及增设，在承包期限内乙方必须爱护甲方的一切财产，并承担正常设施维修，承包期届满应完好无损地归还甲方。中途不得转租他人，如有转租他人的行为，甲方有权予以收缴，押金不退。关于滞纳金，协议书第五条第二款第一项规定：“乙方必须按时主动交纳土地承包金和各类费用，如发现逾期不交按10%收取滞纳金，不得有异议”。合同签订后，被告按约支付2014年度的租金。另查明：2015年4月20日，原告出具解除土地租赁协议书通知一份，通知载明：“本公司与你在2013年12月28日签订《土地租赁协议书》，现在2015年的土地租金在2014年12月28日已到支付期间，截止本通知出具之日，你已拖欠租金四个月。本公司认为你拖欠土地租金的行为严重违背合同规定，严重侵犯公司权益，公司特此通知与你解除双方土地租赁协议，请你在三天内从场地中清离并向公司补缴拖欠四个月资金总计人民币6977元”。该解除土地租赁协议书通知，被告于2015年5月22日收到。上述事实有原告提供的张浦镇土地经营权承包合同、土地租赁协议书、解除土地租赁协议书及快递回执以及原被告在庭审中的陈述等证据所证实。本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，按双方约定，被告应于2014年12月底支付2015年度的土地租金。被告经原告多次催促，仍未能支付，应当按照合同的约定承担相应的违约责任。被告辩称因原告在其承租土地上施工、打桩，影响了正常种植生产，并造成了损失约为24500元，在原告赔偿其损失后才愿意按照合同约定交付租金。因被告未能举证证明其损失，同时亦未提起独立的损失诉请，本院对该辩称不予支持。关于损失问题，被告可另案主张。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。被告未按《土地租赁协议书》之约定履行支付租金义务，且经原告多次催促，仍未履行。原告主张解除合同符合法律规定。庭审中原被告一致确认被告收到解除土地租赁协议书通知的时间为2015年5月22日，故本院认定解除原被告《土地租赁协议书》的时间为2015年5月22日。合同解除后，被告应当将原承租土地18.2亩返还原告。被告未能返还原承租土地，继续占用土地，影响了原告的经营活动，对于原告因此所产生的土地租金损失，被告应当赔偿。原告主张自2015年5月1日起按照每月96元/亩价格计算，本院认为，土地租金损失应自原被告《土地租赁协议书》解除之次日起即2015年5月23日起计算。至于原告主张之每月96元/亩价格，本院参考原被告签订《土地租赁协议书》约定之租金，认为该价格属于合理范围，本院予以支持。至于合同期内的租金，被告亦应予以支付，具体计算期限为2015年1月1日至2015年5月22日，按照双方约定的2015年度租金20930元的标准计算。具体金额为8143元（20930/365*142）元。关于滞纳金，双方约定，被告必须按时主动交纳土地承包金和各类费用，如发现逾期不交按10%收取滞纳金。现被告未依约支付土地承包金，原告主张按2015年度租金20930元的10%主张滞纳金，即2093元，本院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原告昆山益群农产品有限公司与被告陈爱明2013年12月28日签订《土地租赁协议书》于2015年5月22日解除。一、被告陈爱明于本判决生效后三十日内迁让出其占用的原告昆山益群农产品有限公司承包的位于高效研究基地南，古城路西，千亩蔬菜基地的F区露地18.2亩。二、被告陈爱明于本判决生效后十日内支付原告昆山益群农产品有限公司2015年1月1日至2015年5月22日土地租金8143元。三、被告陈爱明于本判决生效后十日内赔偿原告昆山益群农产品有限公司因占用土地而产生的损失（从2015年5月23日至被告陈爱明迁让18.2亩土地为止，按每亩每月96元计算）。四、被告陈爱明于本判决生效后十日内支付原告昆山益群农产品有限公司滞纳金2093元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60。案件受理费2030元，由被告负担。该款原告已经预交，本院不再退还，被告在履行上述款项时一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李志辉人民陪审员  盛永林人民陪审员  徐明芳二〇一六年六月二十日书 记 员  汤 诚1、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。