四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第54号
上诉人（原审原告，原审反诉被告）四川来伊份食品有限公司。住所地：成都市成华区建设北路三段*号龙湖三千星座*幢*单元*********号。
法定代表人施辉，执行董事。
委托代理人曹华，四川英特信联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，原审反诉原告）成蜀阳。
委托代理人魏娟，四川亚峰律师事务所律师。
上诉人四川来伊份食品有限公司（以下简称来伊份公司）因与被上诉人成蜀阳房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第1831号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年12月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月11日公开开庭进行了审理。上诉人来伊份公司的委托代理人曹华，被上诉人成蜀阳的委托代理人魏娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，2011年10月14日，来伊份公司与成蜀阳签订《房屋租赁合同》一份，约定成蜀阳将位于成都市武侯区广福桥街30号附48号房屋一间出租给来伊份公司经营使用，租期36个月，从2011年10月26日起至2014年10月25日止，合同生效后来伊份公司向成蜀阳支付履约保证金1万元，月租金11111元，租赁期内租金总额为399996元，租金交纳日期为2011年10月26日交纳2011年10月26日至2012年10月25日期间租金133332元，2012年10月10日交纳2012年10月26日至2013年10月25日期间租金133332元，2013年10月10日交纳2013年10月26日至2014年10月25日期间租金133332元。如一方违反合同义务、承诺、保证或者声明，应承担相当于当期三个月租金的违约金并赔偿对方因此受到的所有损失。当天，成蜀阳将房屋、门锁、钥匙交给来伊份公司，来伊份公司并向成蜀阳支付了履约保证金1万元。2012年11月7日，来伊份公司向成蜀阳支付了2012年10月26日至2013年10月25日期间租金133332元。
2012年12月4日，来伊份公司向成蜀阳发出《通知》，内容为：因公司经营战略的调整，拟提前关闭严重亏损的从成蜀阳处租赁的武侯区广福桥街30号附48号门店，为此决定提前终止合作，提前终止该门店的房屋租赁合同关系，并于近期安排专人与成蜀阳协商提前终止租赁合同的具体方式及相关事宜。2013年2月20日，来伊份公司向成蜀阳发出《关于办理解约手续的告知函》，内容为：来伊份公司已经关闭了武侯区广福桥街30号附48号门店，已于2012年12月3日解除了双方的《房屋租赁合同》，要求成蜀阳收到函件后三日内退还剩余租金。
2013年2月25日，成蜀阳向来伊份公司寄送了《关于“关于办理解约手续的告知函”的回复》，内容为：接到来伊份公司要求解除合同的通知后，多次与来伊份公司协商解除租赁合同事宜，并提出1.来伊份公司应赔偿相当于三个月的违约金，补偿解除合同后所缴纳的税费；2.解除合同的条件和日期应由双方协商达成一致意见，以书面形式签订房屋租赁解除合同，房租的交纳也应以解除合同生效日期止，来伊份公司在2013年2月20日函中“于2012年12月3日已解除双方的房屋租赁合同”是违反合同规定的。之后，双方协商未果。庭审中，来伊份公司将租赁房屋的钥匙交还给成蜀阳。
另查明，成蜀阳交纳了2012年10月1日至2013年9月30日的房租收入133336元的房屋出租税10666.56元。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《房租支付明细表》、《房屋交接单》、《通知》、《函》、《关于办理解约手续的告知函》及当事人陈述在案证实。
原审法院认为，来伊份公司与成蜀阳签订《房屋租赁合同》，在合同履行过程中，来伊份公司以经营亏损为由，于2012年12月4日向成蜀阳发出《通知》，提出提前终止该门店的房屋租赁合同关系。由于来伊份公司仅在《通知》中表示了提前解除合同的意思，而没有明确主张解除合同，因此，该《通知》不发生解除合同的效力。来伊份公司在2013年2月25日向成蜀阳发出的函，及成蜀阳随后的回函，均属双方对解除合同的协商行为，亦不发生解除合同的效力。庭审中，来伊份公司和成蜀阳均同意解除合同，故原审法院综合案件实际情况，确认双方签订的《房屋租赁合同》于2013年6月3日解除。
《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。来伊份公司支付了2012年10月26日至2013年10月25日期间租金133332元，截止2013年6月3日，来伊份公司应承担的房屋租金为91480.6元（按实际天数计算），剩余房租为41851.4元（133332元-91480.6元）。该剩余部分房租应由吴迪退还来伊份公司。因双方均未提出涉案租赁房屋存在损坏情况，故成蜀阳还应向来伊份公司退还履约保证金10000元。
由于来伊份公司提前要求解除合同，虽然成蜀阳表示同意，但来伊份公司的行为仍然具有违约性，应依约赔偿成蜀阳的损失。合同约定违约方应承担相当于当期三个月租金的违约金，虽然来伊份公司提出违约金过高，但鉴于来伊份公司提前解约时间给成蜀阳造成租金收入减少额高于违约金，以及成蜀阳已经支付了解约后的房租税金的实际情况，故原审法院对来伊份公司主张违约金过高的主张不予采纳。因此，来伊份公司应向成蜀阳支付违约金为33333元（11111元×3）。由于双方已经约定了违约金，故对成蜀阳要求来伊份公司赔偿税金损失不予支持。据此，原判遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，判决：一、确认来伊份公司与成蜀阳之间的《房屋租赁合同》于2013年6月3日解除；二、成蜀阳应于判决生效之日起五日内向来伊份公司退还剩余房屋租金41851.4元及履约保证金10000元，退款金额共计51851.4元；三、来伊份公司于判决生效之日起五日内向成蜀阳支付违约金33333元。四、驳回来伊份公司的其他本诉请求；五、驳回成蜀阳的其他反诉请求。本诉案件受理费1440元，由来伊份公司负担，反诉案件受理费317.5元，由成蜀阳负担。
宣判后，原审原告，原审反诉被告来伊份公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，确认来伊份公司与成蜀阳签订的《房屋租赁合同》于2012年12月4日解除；判令成蜀阳退还剩余房屋租金118995.23元及履约保证金10000元。其主要上诉理由为：原判认定事实错误。因来伊份公司经营原因，停止在成都的经营业务，来伊份公司于2012年12月3日向成蜀阳发出解除《合同》函件，成蜀阳已收到。后来伊份公司又于2013年2月25日向成蜀阳发出函，要求成蜀阳办理物业交接手续，但成蜀阳不予办理，从上述事实可以看出，来伊份公司解除双方签订的合同是明确的，解除时间应是2012年12月3日，原判认定以开庭时间作为解除合同的时间与事实不符。成蜀阳在一审中主张的损失没有事实和法律依据，原判判令来伊份公司承担的违约金过高。
被上诉人成蜀阳辩称，原判认定事实清楚，证据充分，应予维持。
经二审审理查明的事实和证据与原审相同，本院予以确认。
本院认为，来伊份公司与成蜀阳何时解除双方签订的《房屋租赁合同》是本案争议的焦点。来伊份公司上诉认为，在合同履行过程中，因经营亏损，其于2012年12月4日向成蜀阳发出《通知》，提出提前终止该门店的房屋租赁合同关系。因此双方的租赁合同关系于2012年12月4日已解除。本院认为，虽来伊份公司以自身经营困难为由向成蜀阳送达《通知》、《函》，表示了提前解除合同的意思，而此后成蜀阳的回函，均属双方对解除合同的协商行为，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定的协议解除和法定解除的情形，不发生解除合同的效力。故来伊份公司提出双方的租赁合同已于2012年12月4日解除，不符合法律规定，本院不予支持。在原审庭审中，来伊份公司和成蜀阳均同意解除合同，故原审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2013年6月3日解除并无不当，本院予以支持。对来伊份公司上诉请求成蜀阳退还剩余房屋租金118995.23元，与本案查证事实不符，本院不予支持。对履约保证金10000元，原判已判令由成蜀阳予以退还，故来伊份公司上诉退还履约保证金的请求，属重复请求，本院不予支持。对来伊份公司提出原判认定的违约过高，与本案查证违约金系双方自愿约定，且针对是三年租赁期限的约定不符，故本院亦不予以支持。综上，原审审判程序合法。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变。二审案件理受理费2880元，由上诉人来伊份公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周继锋
审 判 员 魏云霞
代理审判员 李婧杰
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 朱 希