辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终11158号
上诉人（原审原告）：沈阳市北陵农场，住所地沈阳市皇姑区陵东街北农里。
法定代表人：刘勇，该农场厂长。
委托代理人：徐志国，辽宁安行律师事务所律师。
委托代理人：丁萍，辽宁安行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市北陵汽车修配厂，住所地沈阳市皇姑区黄河北大街**号。
法定代表人：鲍晓龙。
委托代理人：张明春，辽宁名熙律师事务所律师。
委托代理人：李娜，辽宁名熙律师事务所律师。
上诉人沈阳市北陵农场（以下简称“北陵农场”）因与被上诉人沈阳市北陵汽车修配厂（以下简称“修配厂”）房屋买卖合同纠纷一案不服沈阳市于洪区人民法院[2016]辽01**民初3533号民事裁定，向本院提出上诉。本院于2016年10月13日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
北陵农场一审诉称：1996年由国家投资购买位于沈阳市于洪区黄河北大街90号面积为3263平方米综合楼一栋共七层，并划拨给修配厂所有。修配厂于同年7月9日取得产权证书，所有权性质为全民所有。1996年8月27日，北陵农场与下属企业修配厂签订《结算综合楼明细》，即房屋买卖合同，约定北陵农场以1,536,173元购买综合楼7层房产（以下建成“诉争房产”）。1999年12月31日双方履行签署合同，北陵农场支付全款。2000年1月17日修配厂向北陵农场出具收款收据并交付房屋，北陵农场将诉争房产载入企业固定资产账目。2004年3月1日，北陵农场出具《证实材料》证明自购买上述房产后，北陵农场将其中7楼的3间办公室出租其下属农垦建设集团第五分公司（以下简称“第五分公司”）使用，承租人已支付了租金，且至今第五分公司应在使用。2006年修配厂进行企业资产评估确认现有的固有资产账目，在报告中明确列明：企业享有综合楼资产面积为2000平方米。那么，结合七层综合楼的合计面积为3263平方米，也间接证明了综合楼中1263平方米（诉争房产）的房产属于北陵农场所有。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有无权的，应予支持”之规定，本案诉争房产应属北陵农场所有。综上所述，本案事实清楚，修配厂法律责任明确，为维护北陵农场合法权益，起诉至贵院，请求：一、请求人民法院依法确认位于沈阳市于洪区黄河北大街90号综合楼5至7层的所有权人为北陵农场；二、请求人民法院依法判令修配厂协助北陵农场办理变更位于沈阳市于洪区黄河北大街90号综合楼5至7层房产的物权登记；三、本案诉讼费用由修配厂承担。
修配厂一审辩称：一、北陵农场不具有诉讼主体资格。北陵农场主张沈阳市于洪区黄河北大街90号综合楼五、六、七层房产所有权归其所有证据不足。该房屋自始就是修配厂所有的房产，并且办理了房屋产权登记，取得该房屋的所有权。北陵农场主张其购买了该房产理由不能成立。其一，房屋买卖合同为要式合同。依据合同法的原则，应当签订买卖合同，北陵农场与修配厂之间没有签订房屋买卖合同，不符合法律规定。其二，国有房屋买卖须经本级人民政府批准。根据《中华人民共和国企业国有资产法》第五十三条“国有资产转让由履行出资人职责的机构决定。履行出资人职责的机构决定转让全部国有资产的，或者转让部分国有资产致使国家对该企业不再具有控股地位的，应当报请本级人民政府批准。”买卖国有房屋需要得到本级人民政府的国有资产管理部门的批准才可进行交易，北陵农场与修配厂之间的买卖国有房屋的行为没有报请、获得本级人民政府批准，也不是本级人民政府国有资产管理部门的决定，所以不符合法律规定，双方之间的国有房屋买卖无效。其三，国有房屋的买卖需要进行评估。根据《中华人民共和国企业国有资产法》第五十五条“国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。”及第四十三条“国家出资企业的关联方不得利用与国家出资企业之间的交易，谋取不当利益，损害国家出资企业利益。本法所称关联方，是指本企业的董事、监事、高级管理人员及其近亲属，以及这些人员所有或者实际控制的企业。”国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则，国有资产的转让应当依法评估后由国有资产管理部门认可或国有资产管理部门报本级人民政府核准的价格确定最低转让价格，再进行交易。可以看出国家为了保护国有资产的安全、保值，出售国有资产，评估是必经程序。而本案没有对买卖的房屋进行评估。再者北陵农场与修配厂在国有房屋进行交易时，北陵农场与修配厂属于关联方，修配厂是北陵农场的下属企业，本身就存在利害关系。不符合法律的规定，双方确认的数额无效。其四，没有办理房屋产权登记。房屋是不动产，取得房屋所有权的法定条件是应当办理产权登记。没有办理产权登记变更的，不发生物权变动的法律后果。北陵农场没有办理房屋产权变更登记，就没有取得该房的物权，因此，就不具有北陵农场的主体资格。在2007年4月10日于洪区中小企业局向北陵农场发送关于处理历史遗留问题的函中有北陵农场的回复“同意将办公楼的五、六、七层划转给北陵汽车修配厂，一并转属于洪区中小企业局管理，并按相关政策办理国有资产划转手续。”该回复不能证明其取得诉争房屋的所有权归北陵农场，但是，能够证明北陵农场已经放弃诉争房屋的权利。既然放弃了该房屋的权利，因此，就没有诉讼的主体资格。二、北陵农场的诉求无事实和法律依据，应依法驳回起诉。本案中北陵农场在事实和理由中提到修配厂企业转制沈中意评报字【2006】第30号资产评估报告书是2006年4月17日发生的，在2007年4月10日于洪区中小企业局向北陵农场发送关于处理历史遗留问题的函中有北陵农场的回复“同意将办公楼的五、六、七层划转给北陵汽车修配厂，一并转属于洪区中小企业局管理，并按相关政策办理国有资产划转手续。”从中可看出，关于沈阳市于洪区黄河北大街90号综合楼五、六、七层房产进行了重新约定现已划转给修配厂。修配厂所有的房屋所有权证体现建筑物为一共七层，建筑面积为3263平方米，包含诉争的五、六、七层房屋。依据《中华人民共和国物权法》第十六条:“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。......”及第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。.....”故，位于沈阳市于洪区黄河北大街90号综合楼五、六、七层的房屋依物权法的规定，房屋所有权是属于修配厂。综上所述，无论依据事实，还是依据法律的规定，位于沈阳市于洪区黄河北大街90号综合楼五、六、七层的所有人均为修配厂，北陵农场没有取得该房屋的所有权，不具有北陵农场的诉讼主体资格。故请求法院查明事实，依法驳回北陵农场的起诉。
原审法院审理查明：涉案房产系国有资产，土地系国有划拨土地。修配厂原系北陵农场下属单位，直属沈阳市农垦公司。2003年3月3日，修配厂依沈阳市市政府政策，转属于洪区管理，涉案房屋由其主管部门一并划转。
原审法院认为，《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》在受案范围上，明确规定人民法院受理平等民事主体间在企业产权制度改造中发生的民事纠纷案件，但对于政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人(指政府行政行为指向的直接相对人)向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。本案涉案房产已于2003年3月3日由其主管部门划转给沈阳市于洪区，故北陵农场就涉案房屋的权属不能提起民事诉讼。
原审法院依据《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三条之规定，裁定如下：驳回原告的起诉；案件受理费100元免收。
宣判后，北陵农场不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销一审裁定，将本案发回重审。上诉理由：国有产权交易不包括案涉房屋，案涉房屋不属于国有产权转让范围，不属于国有企业转制遗留问题。本案纠纷是国有产权转让前独立民事主体之间房屋买卖合同物权登记附随义务履行的问题，属于法院受案范围。
本院认为，本案纠纷系政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中所发生，根据《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》的规定，本案不属于民事诉讼受理问题。原审法院裁定驳回上诉人起诉并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年十月十八日
书 记 员 路柠檑
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条规定：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。