吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浑民二初字第343号
原告程永群，男，1972年5月30日生，汉族，个体业主，住浑江区。
原告付洪伟，女，1975年8月5日生，汉族，个体业户，住浑江区。
二原告委托代理人曲慧刚，白山市浑江区七道江镇长海法律服务所法律工作者。
被告白山市兴达房地产开发有限公司。
住所地：白山市浑江区通江路*****号。
法定代表人黄武行，系该公司总经理。
委托代理人孙雁歧，男，1954年9月2日生，汉族，系该公司法律顾问，住临江市。
原告程永群、付洪伟诉被告白山市兴达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员于青平独任审判，公开开庭进行了审理，原告程永群及二原告委托代理人曲慧刚、被告白山市兴达房地产开发有限公司委托代理人孙雁歧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年原告为被告开发建设的兴达花园小区8#、9#、10#住宅楼外墙保温工程，被告用8#楼至9#楼中间裙房（兴达花园小区住宅楼第12-3栋南数第二门市房）抵顶工程款，并保证2010年11月30日入户（保证通水通电），如不能按期入户，被告按每月2000元给付原告房屋租金，至入户为止。工程结束后，2010年11月30日原告要求入住兴达花园小区住宅楼第12-3栋南数第二门市房。由于被告原因该房屋没有通水通电，不能交付给原告使用，原告多次找被告协商解决交房入户及违约赔偿等问题，被告均让原告继续等待，但至今被告也未能将该房通水通电并交付原告使用，导致原、被告签订的房屋买卖合同无法实现。故原告诉至法院，要求：一、解除原、被告签订的兴达花园小区住宅楼第12-3栋南数第二门市房买卖合同，返还购房款423360元；二、被告给付原告自2010年11月30日起每月2000元房屋租金损失直至将购房款全部返还之日时止。
被告辩称：一、对原告起诉被告不认可，因原告没有解除合同的法律依据；二、被告多次催告原告办理入户手续，原告不办理，目的是要解除合同返还房款，因而是原告违约，而非被告违约；三、若原告能够到物业办理入户手续，交纳装修保证金、维修基金、卫生费、物业管理费等，手续办完后，物业可立即通水通电。
法庭审理过程中，原告为证明其事实主张，举证如下：
1.2010年10月14日承诺协议书1份，证明被告同意用本案争议房屋抵顶拖欠原告的工程款，并承诺在2010年11月30日保证供水供电入户，若不能按期入户则按每月2000元给付原告房屋租金，直至入户为止；
2.2011年8月31日原、被告签订的预购房屋协议书1份和房款收据2张，证明本案争议房屋原告已经一次性支付全部房款423360元，至今被告未能将本案争议房屋施工完毕，并经验收合格达到使用标准支付给原告，已经构成违约，致使原告合同目的不能实现，请求依法解除房屋买卖合同，返还房款并赔偿每月2000元房租损失；
3.结婚证复印件2份，证明二原告是夫妻关系。
被告质证：对证据1真实性无异议，因被告于该协议规定时间内通知被告到物业办理入户手续，原告拖至今日拒不办理，应属原告违约；对证据2真实性无异议，原告未到物业公司交纳装修保证金、维修基金、卫生费、物业管理费等费用，和办理入户手续，因此，物业不给供水供电，责任在于原告未能按物业规定的程序履行和交款，因此，原告不能入户及无水无电的主要原因在于原告，原告又以该理由进行诉讼，目的是想返还工程款，因此拒绝履行两份协议，如原告能到物业将上述款项交纳完毕，办理入户手续，次日便能通水通电；对证据3无异议。
被告提供如下证据：
被告于2014年7月7日出具的情况说明1份，证明兴达花园二期工程虽经过验收，但经市政府同意后入户，工程实际已经竣工，只因施工单位拒不提交验收资料，室内的水管和电缆、电线因原告未入户导致部分丢失和损坏，我方同意在其办理完入户手续时为其通水通电。
原告质证：对该情况说明中的第1、2、3项无异议，但对第4项有异议，房子的门一直处于关闭且锁门的状态，不可能被偷盗。
关于本案证据，本院认证如下：
对于原告提供的证据1、2、3，被告对证据1、2真实性无异议，对证据3无异议，且其与本案具有关联性，故本院予以采信。
对于被告提供的证据，原告对其中的第1、2、3项无异议，但对第4项有异议，因前三项内容为被告自认的内容，故本院予以采信，对于第4项内容，因无其他证据加以佐证，其真实性无法确定，故本院不予采信。
根据当事人的起诉、答辩、举证、质证、认证和辩论，本院对以下案件事实予以确认：二原告系夫妻关系，原告程永群于2010年10月14日与被告签订《承诺协议书》，约定被告以其开发建设的门市房一套抵顶欠原告程永群为被告完成外墙保温工程的工程款，该承诺书约定抵顶给原告程永群的房屋于2010年11月30日入户，并保证通水通电。如不能按期入户，被告按照每月2000元的标准向原告程永群支付房屋租金，至入户时止，租金每两个月结算一次。原告付洪伟于2011年8月31日与被告签订《预购房协议书》，约定原告付洪伟向被告购买兴达花园小区住宅楼第12-3栋南数第二门市、砖混结构、建筑面积约为117.6平方米的门市房屋一套，原告付洪伟一次性向被告交付423360元全部房款，约定交工日期为2012年12月30日。被告并于2011年8月31日向原告出具收到408293元外墙保温顶房款和15067元的12-3南数2门市差价款的收据2张。本案争议房屋至今未验收，被告至今未办理房屋预售许可证。
综上所述，本院认为，原告程永群于2010年10月14日与被告签订的《承诺协议书》，在原告付洪伟于2011年8月31日与被告签订《预购房协议书》后被取代，因为《预购房协议书》对《承诺协议书》的主体进行变更，对合同的内容进行了明确及变更，故《承诺协议书》的权利义务已经终止，二原告与被告的一切权利义务以《预购房协议书》为依据，即原告程永群与被告之间欠工程款的的债权债务关系已经转化为原告付洪伟与被告间的买卖商品房的法律关系。对于原告付洪伟与被告签订的《预售房协议书》，因在本案审理的过程中，被告自认其尚未取得商品房预售许可，因而被告无权预售该房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原告付洪伟与被告签订的《预购房协议书》无效。因该协议自始无效，故无所谓解除。且因《预购房协议书》无效，因此应当恢复到协议书未签订前的状态，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因协议书签订后，原告付洪伟已经向被告交纳全部购房款423360元，且被告未交付房屋，故被告应当将购房款423360元返还给原告付洪伟。
对于原告要求被告给付原告自2010年11月30日起至购房款全部返还之日止每月2000元房屋租金损失的诉讼请求，虽该事项在《承诺协议书》中作出约定，但因其被后签订的《预购房协议书》所取代，且在《预购房协议书》中未对该事项作出约定，故视为原、被告未对该事项作出约定。且二原告无证据证明其有该部分损失，故对该项诉讼请求本院不予支持。
综上，根据合同自由原则，及依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：
一、原告付洪伟与被告白山市兴达房地产开发有限公司于2011年8月31日签订的《预购房协议书》无效。
二、被告白山市兴达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即返还原告付洪伟购房款423360元。
三、驳回原告程永群和付洪伟的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7650元减半收取，由被告白山市兴达房地产开发有限公司承担3825元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。
代理审判员 于青平
二〇一四年七月三十日
代书 记员 李奕潼