广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1886号
上诉人（原审被告，反诉原告）：肖光青。
上诉人（原审被告）：何细华。
委托代理人：肖光青，系何细华丈夫。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳招商物业管理有限公司
法定代表人：龚涛，董事长。
委托代理人：全立，广东朗�律师事务所律师。
委托代理人：朱苗苗，广东朗正律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：深圳招商新安置业有限公司
法定代表人：王立，董事长。
委托代理人：万鑫，男，汉族。
委托代理人：张陈民，男，汉族。
上诉人肖光青、何细华因物业服务合同纠纷一案不服广东省深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，肖光青、何细华于1993年向深圳黄金台实业有限公司购买了位于深圳市宝安区XX区前进路1栋XXX房，建筑面积为79.98平方米。1994年3月11日，肖光青、何细华与深圳黄金台实业有限公司签订《公共契约》，约定深圳黄金台实业有限公司仓储公司服务部（即深圳黄金台仓储实业有限公司，后更名为深圳招商新安置业有限�司）作为涉案小区的物业管理机构，收费标准为0.35元每月每平方米，新安置业退出涉案小区后由深圳招商物业管理有限公司（以下简称招商物业）接手对该小区进行物业管理服务，但招商物业未与各业主签订书面物业管理服务合同，该小区未成立业主委员会。
招商物业于2011年11月17日向何细华邮寄了物业服务费催收单。
2012年5月1日，招商物业上调了涉案小区的物业管理费（含本体维修基金）由原来0.75元每月每平方米上调至1.35元每月每平方米。
经原审法院向深圳市宝安区新安街道文汇社区工作站查询，该工作站向原审法院复函称涉案小区现由招商物业黄金台管理处进行管理，至于该管理处何时进驻该小区，由于物业管理处当初没到社区进行备案，工作站无法提供该管理处进驻的具体时间。
经原审法院向深圳市宝安区住宅局查询，该局向原审法院复函称涉案楼�由深圳黄金台实业有限公司开发建设，项目宗地号为A007-0187，质量监督部门核定该项目竣工验收日期为1993年9月2日。关于物业管理费收取标准备案问题。该小区的物业管理费用的收取标准由当事人在物业管理服务合同中约定，不须报我局审核，故我局没有该项目收取物业管理费用标准的相关资料。关于专项维修基金专用帐户备案问题。根据《深圳经济特区物业管理条例》、《深圳市物业专项维修资金管理规定》等相关法规政策规定，我市1994年11月1日前竣工验收的项目暂不属于首期归集的物业专项维修资金追缴范围，故该项目未在我局登记备案。
招商物业向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、肖光青、何细华向招商物业支付2005年1月1日至今（暂计至2013年1月31日）所欠管理费6291.2元、维修基金312.8元、水费66.9元、排污费27.9元、垃圾费18.2元，共计6717元；2、肖光�、何细华向招商物业支付拖欠上述费用的利息，按中国人民银行同期贷款利率自欠费之日起计至判决生效之日止，暂计为1000元；3、肖光青、何细华支付本案全部诉讼费。
肖光青向原审法院提起本案反诉，请求判令：1、肖光青无需向招商物业支付任何费用和利息，停止餐厅对业主的侵权，恢复商铺功能；2、招商物业向肖光青支付精神赔偿金1元；3、全部诉讼费用由招商物业承担。
原审法院认为，根据国务院《物业管理条例》第三十四条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案中肖光青、何细华居住的小区原由新安置业进行物业管理属实，新安置业确认于2004年3月1日将物业管理事项交予招商物业，深圳市宝安区新安街道文汇社区工作站的复函可以证实涉案小区的物业管理为招商物业，故肖光青、何细华虽然未与招商物业签订书面的物业服务合同，但双方已经形成事实上的物业服务关系，招商物业为该小区提供了物业服务，肖光青、何细华应向招商物业支付相应的物业管理费。至于物业服务费的标准，虽然肖光青与深圳黄金台实业有限公司于1994年3月11日签订的《公共契约》中约定的物业费用标准为0.35元每月每平方米，但根据（2013）深宝法民三初字第156号案件中胡志凌于2004年5月18日向新安置业支付的2004年5月份管理费61元（胡志凌房屋面积为81.56平方米）可以推断，涉案小区物业管理费（含本体维修基金）的收取标准为0.75元每月每平方米，该数额与招商物业计算物业管理费的标准相吻合。招商物业称于2012年4月已经征求涉案小区80%的业主同意提高物业服务收费标准，原审法院认为，《广东省物业管理条例》第二十九条第二款规定，物业已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出，报所在地县级以上人民政府价格行政主管部门核定。涉案小区未成立业主委员会，招商物业上调物业管理费应根据《深圳市住宅物业服务收费指导标准》规定的程序进行，即由区主管部门会同街道办事处在征求该住宅区业主或使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地居民委员会与物业服务企业参考指导标准协商确定。本案中招商物业并未依照该程序上调物业管理费，根据《最高人民法院关于审理物业服务合纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、行政法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。故对招商物业请求肖光青、何细华按照上调后的收费标准支付费用的诉请不予支�，肖光青、何细华应按照0.75元每月每平方米的标准（即每月60元）向招商物业支付物业管理费（含本体维修基金）。因招商物业、肖光青、何细华未签订书面的物业服务合同，双方对肖光青、何细华支付物业管理费的时间未作约定，故对招商物业诉请肖光青、何细华支付物业管理费的利息，原审法院不予支持。
关于招商物业请求肖光青、何细华支付水费、排污费、垃圾费等费用，原审法院认为，招商物业、肖光青、何细华未签订书面的物业服务合同约定上述费用的代收行为，招商物业也未提交相应的证据证明已经代肖光青、何细华缴纳，故对招商物业主张上述费用的诉请，原审法院不予支持。
关于肖光青、何细华辩称招商物业的诉请已经超过诉讼时效的问题。招商物业于2011年11月17日向肖光青邮寄了催收函件，虽然肖光青、何细华不予认可收到该函件，但招商�业邮寄详情单上的地址系肖光青、何细华居住地，该催收行为可导致诉讼时效的中断，原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，故肖光青、何细华向招商物业支付物业管理费的诉讼时效起算点为2011年11月17日倒退两年即2009年11月16日，肖光青、何细华应向招商物业支付自2009年11月16日至招商物业起诉请求的日期即2013年1月31日止共38个月零15天的物业管理费。
关于肖光青反诉招商物业停止对业主的侵权、恢复商铺功能、支付精神损害赔偿金等诉请，原审法院认为，招商物业并非餐厅及商铺的所有权或使用权人，肖光青未提交相应的证据证明招商物业实施了侵权行为，故对肖光青的反诉请求原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第三十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、肖光青、何细华于判决生效之日起五日内向招商物业支付深圳市宝安区XX区前进路1栋XXX房自2009年11月16日至2013年1月31日期间的物业管理费（含本体维修基金）2310元；二、驳回招商物业的其他诉讼请求；三、驳回肖光青、何细华的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费25元，由招商物业负担15元，肖光青、何细华负担10元。反诉受理费25元，由肖光青、何细华负担。
上诉人肖光青、何细华不服原审判决，向�院提起上诉，称：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、认定事实方面：一审法院对事实认定不准。（一）1、新安置业与小区业主签有《公共契约》物业服务合同，该合同成立并生效，到目前仍然未终止和未失效，如果新安置业被认定为退出涉案小区物业管理服务，那么新安置业己构成根本性违约，肖光青、何细华要求新安置业承担违约责任，并继续履行合同义务。物业服务合同具有强烈的人格相对性，当事人双方互相信任，是合同成立和维持的人格基础。《深圳经济特区物业管理条例》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条均有相关规定。2、根据《深圳经济特区物业管理条例》第七十二条、第七十四条、第七十五条之规定，足以认定招商物业接手行为无效，主体不合法。合同的形式有：口头、书面、�示、其它形式（如视听资料形式）。物业管理行为是双方法律行为，物业服务合同需经过“要约”和“承诺”阶段才能成立。而物业服务合同是要式合同，书面合同，且只能采取书面形式，不能采取口头形式，须报房地产主管部门备案。若违反约定形式、法定形式的法律后果，依《合同法》第36条之规定，原则上合同不成立，例外情形下合同成立。但例外情形同时符合下列两个条件：（1）一方已经履行主要义务；（2）对方接受的。除法律有明文规定或者当事人双方事先约定外，任何一方不得单方规定对方沉默行为的法律效力。况且肖光青、何细华一直以来就积极反对招商物业与新安置业之间的私下交易行为，不符合法定的接受条件。根据合同的相对性，涉及管理费问题招商物业应当根据招商物业与招商地产的委托合同向招商地产主张。（二）一审法院仅凭招商物�的一份模糊不清的快递单复印件就认定肖光青、何细华收到物业服务费催收单，这种推定是没有法律依据的。这些快递单到底寄给谁的？谁签收？招商物业完全不能举证，法院却错误采纳。（三）深圳市宝安区新安街道文汇社区工作站对同一事实，却出具了三份不同内容的证明，同时该两份证明均表示物业管理处未进行备案，既然未备案请问工作站是依据什么来认定事实。（四）有利于招商物业以及新安置业的证据，一审法院可以以职权调查，关于被盗案件的事实，一审法院却为何不依职权到公安机关查明事实？（五）涉案小区住宅大面积外墙漏水，消防设施不全，新安置业未及时履行维修义务。（六）2012年3月1日的招商物业公告，说明其2012年4月1日退出1号住宅楼的物业管理，法院怎么还能判决肖光青、何细华支付管理费？招商物业提供的所谓的“欠费清单”，在2010年12月之前未收取本体维修基金，请问以同样的收费标准，2010年12月之前的本体维修基金到哪里去了？招商物业与新安置业合谋将商住楼二楼，改变使用功能为餐饮出租。依据《深圳经济特区服务行业环境保护管理办法》第五条应当禁止。
二、法律适用方面：（一）收费依据：新安置业与业主签订的《公共契约》约定的管理费为0．35元每月每平方米，（2013）深宝法民三初字第156号案件中胡志凌于2004年5月18日向新安置业支付的2004年5月份管理费收据，本来是证明与新安置业之间有物业服务关系，证明招商物业提出2004年3月1日接管黄金台小区与事实不符，工作站证明不实。但法院却采纳推定物业收取费用标准，违背了法院的中立性。物业管理费有合同约定从约定。依据《深圳市住宅物业服务收费指导标准（多层）》最低的5级收费标准为：综合管理费0.18元／平方�，共用部位共用设施设备日常运行维护0.12元／平方米，清洁卫生0.08元／平方米，园林绿化0.04元／平方米，公共秩序维护0.18元／平方米，招商物业出示证明材料能符合以上基本收费标准哪几项？（二）根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条，《深圳经济特区物业管理条例》第九十一条、《深圳经济特区物业管理条例》第七十五条、《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条、《深圳经济特区物业管理条例》第一百一十一条、《深圳市房屋本体维修基金管理规定》第十五条，招商物业、新安置业既没有缴纳专项维修基金，也未建立专项维修基金专户，一审法院判决肖光青、何细华缴纳缺乏法律依据。（三）混淆法律关系，如果招商物业接手黄金台小区是依据与招商地产签订的《黄金台项目物业管理委托合同》，那么涉及物业管理收费纠纷应当向招商地产主�。
综上，肖光青、何细华认为原审法院有认定事实不清，适用法律不当的错误，请求：1、依法发回重审或撤销原审判决，驳回招商物业对肖光青、何细华的诉讼请求，支持肖光青、何细华所有诉讼请求；2、一审、二审所有诉讼费用均由招商物业承担。
招商物业口头答辩称：新安置业已经确认将小区的物业管理服务移交给招商物业，同时深圳市宝安区新安街道文汇社区工作站的复函也证实了涉案小区物业由招商物业提供，因此肖光青、何细华与招商物业之间已经形成了事实的物业服务关系，其应当向招商物业支付维修基金及其他相关费用。上诉所涉及的其他事实与本案没有关联性，是另外的法律关系。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院二审期间查明：一、深圳市住房和建设局出具的深建物管（2013）102号《关于深圳招商物业管理�限公司物业管理资质情况的复函》载明：经查阅《关于公布2004年第一批审核合格物业管理企业名单的通告》（深国房（2004）72号），招商物业属于2004年第一批审核合格的物业管理企业名单，资质核定等级为二级。
二、各方当事人均确认招商物业黄金台管理处于2012年3月1日作出编号为HJT（外）2012-004的《关于退出黄金台1号住宅楼物业管理的告示》。
三、在原审庭审过程中，同批系列案的另案［（2013）深宝法民三初字第151号］当事人陈映新确认，2007年7月1日前的管理费用由招商物业直接从其工资里扣除。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷案件。招商物业向涉案小区提供物业管理服务，有深圳市宝安区新安街道文汇社区工作站出具的复函及招商物业黄金台管理处出具的告示予以佐证，肖光青、何细华作为涉案小区业主，虽未与招商物业签订书面的物业服务合同�但双方已形成事实上的物业服务关系，原审判决适用法律正确，本院予以确认。关于涉案小区物业费用标准的问题，本院认为，深圳市住房和建设局在其复函中已确认，招商物业于2004年取得二级物业管理企业资质，其按照0.6元每月每平方米的最低五级标准收取物业管理费，并不违反法律、法规的规定。从同批系列案的另案当事人陈映新关于管理费用的陈述可知，招商物业最晚于2007年7月已向涉案小区提供物业管理服务并收取管理费用，肖光青、何细华在原审庭审过程中亦确认其收到了招商物业寄出的物业服务费催收单，故原审法院判令肖光青、何细华按照在同批系列案中另案已查明的胡志凌所交物业管理费用的标准支付2009年11月16日至2013年1月31日期间的物业管理费（含本体维修基金）共计2310元，处理结果并无不当，本院予以维持。肖光青、何细华虽上诉称招商物�未合法取得涉案小区的物业管理权，但新安置业确认其已于2004年3月1日停止对涉案小区的物业管理，招商物业随后进入涉案小区提供物业管理服务，亦直接向涉案小区业主收取管理费用，故招商物业向涉案小区提供物业管理服务并非由新安置业转委托，不属于《物业管理条例》第四十条所禁止的情况，亦不存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款所规定的应当被确认无效的委托合同，故肖光青、何细华的上诉理由不成立，本院不予采信。当事人如因新安置业退出涉案小区发生纠纷，可另循法律途径解决。关于餐厅侵权的问题，本院认为，招商物业并非餐厅的所有权人或使用权人，肖光青要求招商物业停止侵权没有事实和法律依据，原审判决适用法律正确，本院予以维持。至于肖光青、何细华上诉所称偷盗、外墙漏水、消防设施不全、未建立专项维修基金专户等问题，当事人在一审期间并未提出独立的诉讼主张，本案中不予审理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人肖光青、何细华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年九月十五日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定�
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。