浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终2411号
上诉人（原审原告）：褚金海，男，1951年6月27日出生，汉族，住天台县。
委托诉讼代理人：周玲，浙江京衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江天台永超房地产开发有限公司，住所地：天台县始丰街道汇泉西街27号，组织机构代码09232430-0。
法定代表人：朱朝阳，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：原耀东，浙江鑫家律师事务所律师。
上诉人褚金海因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2016）浙1023民初1418号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原�法院审理认定，2005年10月19日，原告褚金海与案外人天台县建安房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买天台县建安房地产开发有限公司开发的金色广场小区第A2幢802室房屋，由案外人天台县建安房地产开发有限公司在2007年12月31日前交付涉案商品房。购房合同签订后，案外人天台县建安房地产开发有限公司因资金链断裂申请进行破产清算，该院于2012年7月16日裁定受理案外人天台县建安房地产开发有限公司破产清算一案。2014年1月3日，该院依法委托台州市产权拍卖有限公司拍卖案外人天台县建安房地产开发有限公司所有的天台县始丰新城“金色广场”在建房地产项目，案外人徐学根、周显达、苏正富于2014年1月22日以最高价竞得“金色广场”在建房地产项目。2014年6月13日，根据案外人徐学根、周显达、苏正富的申请，该院依法裁定天台县始丰�城金色广场在建房地产（项目共计十八层框架建筑4幢、六层框架建筑1幢、裙楼及地下室）的所有权归被告永超房产公司所有，被告永超房产公司在收到裁定书之日起三十日内到天台县国土资源局办理相关产权过户登记手续。被告接手“金色广场”在建房地产项目后将其更名为“财富国际”项目，涉案房屋原为金色广场小区第A2幢802室，现为财富国际小区A2幢802室。2014年12月19日，该院裁定对案外人天台县建安房地产开发有限公司债权人会议通过的《破产财产分配方案》予以认可。2014年12月26日，该院确认了包括原告在内的258位债权人的债权，原告褚金海的债权总额经确认为524446.20元，其中优先债权额为213032.20元，普通债权额为311414.00元。另查明，原告方在未取得合法依据的情况下于2011年12月左右入住涉案房屋。2014年下半年左右，政府组织人员对包括原告在内的原金�广场自行入住的住户从涉案小区搬离。2014年11月份左右，包括原告在内的二十几户购房户与被告公司销售部沟通，意向继续购买原先已经装修入住的商品房，并要求被告在房屋改造时尽可能保留原先状态。为此，被告于2014年12月4日按照原告的改造要求向其出具住宅交付标准一份，该份标准记载“尊敬的业主：你购买的财富国际4幢802室房屋，由于前期你方对室内部分进行了简单装修，为了更好的配合整个小区改造工程，现我方征求你方意见后，特对你的房屋作出如下交房标准：1、墙面：不动按原状，业主自行处理；2、顶面：不需处理，业主自行处理……”。住宅交付标准达成后，被告多次与包括原告在内的该批购房户沟通，但因商品房价格无法达成一致意见，故双方至今未签订商品房买卖合同，原告也未向被告支付过购房款。2015年1月19日，被告取得了财富国际小区商品房预售许可证，财富国际小区的商品房对外进行公开销售，案外人张东友于2015年6月30日与被告签订商品房买卖合同，购得了本案讼争的财富国际小区A2幢802室房屋。现原告以被告出具住宅交付标准的行为系对案外人天台县建安房地产开发有限公司原商品房合同义务的承继为由起诉至该院，要求被告方交付涉案房屋。
原审法院审理认为，不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。具体至本案中，首先，案外人天台县建安房地产开发有限公司进入破产清算程序后，其所开发的天台县始丰新城“金色广场”在建房地产由该院依法委托台州市产权拍卖有限公司组织拍卖，案外人徐学根、周显达、苏正富以最高价竞得上述标的物。事后，根据案外人徐学根、周显达、苏正富的申请，该院于2014年6月13日裁定金色广场在建房地产项目的所有权归被告永超房产公司所有。据此，被告永超房产公司取得的涉案楼盘所有权系“干净”的产权，其取得所有权的行为不存在对原开发商天台县建安房地产开发有限公司权利义务的承继问题。其次，在原开发商天台县建安房地产开发有限公司进入破产程序后，原告在向天台县建安房地产开发有限公司管理人进行债权申报时已提出继续履行合同、交付房屋的要求，管理人进行核查并经债权人会议通过，否定了原告交付房屋的请求，而是对原告的债权金额予以了确认，据此，原告与原开发商天台县建安房地产开发有限公司的商品房买卖合同应视为解除，故亦不存在原告所主张的对原合同权利义务的承继问题。再者，被告永超房产公司通过司法拍卖程序竞得涉案楼盘后，原、被告虽达成住宅交付标准，但该份住宅交付标准显然尚不�备商品房买卖合同的主要构成要件，双方之后亦一直未签订正式的买卖合同，原告亦未向被告支付过购房款，因此，被告出具住宅交付标准的行为只能视为双方的一个重新缔约磋商行为。在原、被告最终未达成新的购房合同的情况下，原告显然不然再凭借原商品房买卖合同约定的权利义务而要求被告方履行交付涉案房屋的义务。据上所述，原告要求被告交付涉案房屋的请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告褚金海的诉讼请求。本案受理费人民币6730元（原告预交），由原告褚金海负担。
宣判后，褚金海不服，向本院提起上诉称：一、一审法院将一般合同效力纠纷定性为房屋买卖合同纠纷错误，超出了本案实际诉争的法律关系。上诉人在一审提出的诉请是“判令被告按约速向原告交付财富国际小区4幢802室（建筑面积130.93㎡）”，完全是基于被上诉人2014年12月4日出具给上诉人《住宅交付标准》中内容约定而主张，即被上诉人在《住宅交付标准》中表示“尊敬的业主：你购买的财富国际4幢802室房屋，由于前期你方对室内部分进行了简单装修，为了更好的配合整个小区改造工程，现我方征求你方意见后，特对你的房屋做好如下交房标准”而且案件争议焦点也是围绕着“2014年12月4日原被告签订的住宅交付标准能否视为被告方承接了原房地产商天台建安公司的合同义务”，明显系一般意义上合同效力纠纷。二、一审法院无论在依职权调取证据上，还是证据的取舍上完全偏颇，替代被上诉人承担举证义务，导致举证责任失衡。一审法院主动向被上诉人员工调查取证的做法违反了相关法律规定，对上诉人提交的《住宅交付标准》随意认定为缺乏证明效力的无效证据，对被上诉人提交的证据均确认为有效证据有失公平。三、对相关事实认定明显不清。2011年12月，上诉人入住涉案房屋，是在2012年7月一审法院受理天台县建安房地产开发有限公司破产清算前，是基于之前合同约定的交房时间和涉案房屋基本建设已完工的情况下。2014年搬离是基于《住宅交付标准》的约定，被上诉人明确表示在小区水电等配套设施和公用部位整体改造好后交还给上诉人。一审认定双方多次沟通，但因商品房价格无法达成一致意见，双方至今未签订商品房买卖合同错误。该事实仅是被上诉人一面之词，无任何证据可佐证，自《住宅交付标准》达成后从未与上诉人沟�过，或者向被上诉人提出要求变更、撤销《住宅交付标准》。四、被上诉人出具给上诉人单方制作的《住宅交付标准》在性质上是就上诉人住宅房屋修复、小区环境整体改造标准达成协议，而非商品房买卖协议，这从《住宅交付标准》内容上可以反映出来，被上诉人至今从未提出过变更或撤销《住宅交付标准》，被上诉人清楚出具该份标准给上诉人后所应承担的义务。一审法院认为该《住宅交付标准》不具备商品房买卖合同主要构成要件，只能视为双方重新缔约磋商行为明显故意偷换概念，转移论题，逃避交付涉案房屋义务，有失公正性。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
浙江天台永超房地产开发有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法�认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人在一审所提的诉请系要求被上诉人交付讼争房屋，不论是上诉人所主张的被上诉人承继了天台县建安房地产开发有限公司的权利义务还是双方之间已达成新的合同，其请求权基础仍是基于双方存在房屋买卖合同，故一审法院将案由定性为房屋买卖合同纠纷并无不当。本案所争议的是双方所达成的《住宅交付标准》是否可视为被上诉人承继了天台县建安房地产开发有限公司与上诉人所签订的商品房买卖合同中的权利义务。本院认为，被上诉人与原楼盘开发商天台县建安房地产开发有限公司系不同的主体，被上诉人通过司法拍卖程序取得了包括涉案房屋在内在建房地产项目的所有权，所取得的标的上并未设置与上诉人相关的权利义务负担，其取得在建房地产项目的所有权不存在承继原楼盘开发商权利义务问题。且在原楼盘开发商天台县建安房地产开发有限公司进入破产程序后，破产管理人并未选择与上诉人继续履行合同，而是对上诉人的债权予以确认，故上诉人与原楼盘开发商天台县建安房地产开发有限公司之间所签订的合同已经解除，所以也不存在被上诉人承继原楼盘开发商权利义务的基础。至于双方达成的《住宅交付标准》的问题，该份协议中并未约定被上诉人承继原楼盘开发商天台县建安房地产开发有限公司与上诉人所签订的合同权利义务，也没有就购买涉案房屋各项事宜达成一致意见，上诉人至今也未向被上诉人支付过购房款，上诉人仅凭《住宅交付标准》不足以证实双方达成了新的购房合同或被上诉人愿意承继原楼盘开发商天台县建安房地产开发有限公司与上诉人所签订的合同权利义务，故上诉人要求被上诉人交付涉案房屋缺乏事实和法律依据，一审未予支持得当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6730元，由上诉人褚金海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 谦
审 判 员 徐黎明
代理审判员 黄 磊
二〇一六年十二月二十九日
代书 记员 郭巧燕