福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终1894号
上诉人（原审原告）：漳州巨凯房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市。
法定代表人周云，董事长。
委托诉讼代理人：陈昱，福建联合信实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白茹，福建联合信实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：崔冬霞，女，1977年10月15日出生，汉族，住四川省西充县。
委托诉讼代理人：赖惟金，福建瀛坤律师事务所律师。
上诉人漳州巨凯房地产开发有限公司（以下简称巨凯公司）与被上诉人崔冬霞商品房销售合同纠纷一案，巨凯公司于2016年3月3日向龙海市人民法院提起诉讼，龙海市人民法院受理后，于2016年6月29日作出（2016）闽0681民初1311号民事判决，巨凯公司不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭，于2016年9月5日公开开庭审理了本案。上诉人巨凯公司委托诉讼代理人白茹，被上诉人崔冬霞委托诉讼代理人赖惟金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
巨凯公司上诉请求：撤销原审判决主文第二项，依法改判支持上诉人一审提出的全部诉讼请求。即判令被上诉人向上诉人支付违约金76200元（按日200元计算，自2015年2月6日计算至2016年2月22日，暂计381天，应计至实际交房日）；被上诉人向上诉人支付面积差异的差额购房款6916元；被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1．巨凯公司依约向被上诉人履行了可办理正式交房手续的通知义务，被上诉人可办理交房而未前往办理交房手续，应当依照合同约定向巨凯公司支付逾期收房违约金。被上诉人要求调整违约金，应负有证明违约金过高的举证义务，一审法院采用酌情确定违约金为日40元的做法缺乏法律依据，被上诉人应当按照日200元来计算违约金至实际交房日。2．被上诉人负有依约向上诉人巨凯公司交付房屋差额购房款的义务。上诉人一审提交的龙海市建设规划测绘队出具的《商品房面积测量报告》系权威机构出具，其他业主取得的《房屋所有权证》载明的产权登记面积与《商品房面积测量报告》一致，也与《交付入住使用通知书》中测算一致，故上诉人主张面积差异的差额购房款应予以支持。
被上诉人崔冬霞辩称，1．上诉人在本案中所提请的关于违约金的诉讼请求是没有事实与法律依据的，依法应予以驳回。房屋自2015年2月6日起已视同交付；上诉人诉请依据的是《阳光明居买卖合同补充协议》第七条，但该约定加重购房者义务，依法对上诉人不适用；在被上诉人起诉上诉人逾期交房判决生效之前，涉案房屋是否具备交房条件尚处于争议之中，而且在该二审判决书生效之后，上诉人也没有再次向被上诉人书面通知交房的时间。2．如果法院最终认定被上诉人需要向上诉人承担违约责任，那么被上诉人的违约责任依法也应自被上诉人起诉上诉人逾期交房的二审判决生效且上诉人再次书面通知被上诉人交房之日起算；同时，上诉人并未提交相应的证据证明其实际损失，合同约定的违约金过高，请求法院进行调整。3．上诉人关于产权面积差异购房款的诉请，没有事实与法律依据。依据《合同》第五条约定，只有在房屋交付后才存在面积差异的购房款确认及支付问题。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。
巨凯公司向一审法院起诉请求：判令崔冬霞向巨凯公司支付违约金76200元（按日200元计算，自2015年2月6日计算至2016年2月22日，暂计381天，应计至实际交房日）；判令崔冬霞向巨凯公司支付面积差异的差额购房款6916元。
一审法院认定事实：2013年4月5日，巨凯公司与崔冬霞签订《商品房买卖合同》及《阳光明居买卖合同补充协议》，约定崔冬霞向巨凯公司购买位于龙海市浮宫镇田头村“阳光明居”6幢315号房产。巨凯公司应当于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付崔冬霞使用。《阳光明居买卖合同补充协议》第七条约定，“1．出卖人应在合同约定的商品房交付日之前向买受人发出商品房交付通知书，并在厦门或漳州的主要媒体上公告商品房交付事宜，买受人应按交付通知书或公告规定的时间，亲自或书面委托他人持有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定时间内办理交接手续，则视为买受人对该商品房一切所属设施均无异议并同意接收该房产，在通知或公告约定的交房截止日期之次日起所产生的物业管理费及该房产应分摊的公共部位的管理、维修及保养费用、公用水电费分摊、维修基金等，均由买受人承担，买受人并按日向出卖人支付违约金人民币贰佰元整。该房产的保修期亦从通知或公告约定的截止日之次日起计算。2．商品房的风险自该房屋交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按交付通知或公告约定的日期办理该房屋的验收交接手续或因买受人原因致使该房屋交付延迟的，则自通知或公告约定的截止日之次日起该房屋的风险责任及产生的费用转移由买受人承担。”《商品房买卖合同》第五条约定，“商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1．建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。”2015年1月16日，巨凯公司开发的“阳光明居”商住小区二期6#、7#楼工程通过工程竣工验收合格。2015年2月2日，阳光明居1#-7#楼工程经网上消防备案，该工程未被确定为抽查对象。2015年2月5日，巨凯公司通过海峡导报刊登公告，通知崔冬霞于2015年2月6日办理交房手续。2015年2月11日，巨凯公司向崔冬霞邮寄《交付入住使用通知书》。崔冬霞至今未到现场办理讼争商品房的交接手续。经巨凯公司委托，龙海市建设规划测绘队对讼争房屋的面积进行测量，讼争房屋的面积为77.36平方米。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《阳光明居买卖合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。（一）关于逾期收房违约金问题。该院认为，涉案商品房于2015年1月16日经竣工验收为合格工程，于2015年2月2日进行消防备案登记，至此已符合交房条件。巨凯公司通知崔冬霞于2015年2月6日办理交房手续，崔冬霞无正当理由拒绝交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。崔冬霞已依约支付价款，虽未及时办理交房手续，但巨凯公司未说明其因此遭受了相应的损失，其主张违约金按日200元进行计算，标准偏高。崔冬霞请求对违约金进行适当调整，理由成立，该院予以采纳。综合考量本案的实际情况，该院酌情确定违约金为日40元的标准进行计算。巨凯公司于2015年2月5日通过《海峡导报》刊登交房公告，于2015年2月11日向崔冬霞邮寄《交付入住使用通知书》，已履行了通知义务，崔冬霞应从2015年2月12日起至起诉之日（2016年3月3日），按日40元的标准向巨凯公司支付违约金15440元（40元／天×386天）。（二）关于面积的差额购房款问题。该院认为，《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理的约定，明确注明合同约定面积与产权登记面积发生差异才会产生差额购房款。讼争房屋尚未办理产权登记手续，产权登记面积与合同约定面积的差额尚未明确。巨凯公司依据测量报告主张面积差异的差额购房款6916元，依据不足，不予支持。判决：一、崔冬霞于本判决生效之日起十日内支付漳州巨凯房地产开发有限公司违约金15440元。二、驳回漳州巨凯房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1878元，适用简易程序减半收取939元，由漳州巨凯房地产开发有限公司负担765元，崔冬霞负担174元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。巨凯公司对一审查明的事实均没有异议，崔冬霞辩称其至今未收到巨凯公司催收房屋的书面通知，但未提供证据予以证明，综合巨凯公司一审提交的邮寄清单及当事人一审庭审陈述，本院对崔冬霞提出的该事实异议不予采信，据此，本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，崔冬霞签订的本案《商品房买卖合同》载明的“阳光明居”6幢315号建筑面积为75.84平方米，总价款345000元，一次性付清。
本案的争议焦点为：（一）崔冬霞是否应当向巨凯公司支付违约金76200元？（二）一审判决未支持巨凯公司关于面积差额购房款的主张是否合理？
关于争议焦点（一），主审人认为，首先，本案讼争房屋于2015年2月2日进行消防备案登记后，已符合合同约定的交房条件。巨凯公司以《海峡导报》刊登交房公告、挂号信邮寄《交付入住使用通知书》等方式履行了通知义务，但崔冬霞未及时前往办理交房手续，违反合同约定义务，应承担相应的违约责任。其次，巨凯公司一审未举证其因崔冬霞违约而造成的损失，且崔冬霞主张调整合同约定的违约金，一审法院据此对违约金进行调整，并无不当。且因崔冬霞至今仍未办理交房手续，仍处于违约的状态，故一审仅支持违约金计算至起诉之日，后续的违约责任，巨凯公司可以另案主张。因此，一审判决认定违约期间从2015年2月12日起至起诉之日，酌情确定违约金为15440元，并无不当。
关于争议焦点（二），主审人认为，产权登记面积与合同约定面积的差额尚未明确。首先，因本案房屋尚未交付，且讼争房屋尚未办理产权登记手续，合同约定支付面积差额购房款的条件未成就。其次，一审判决认为巨凯公司提交的测量报告依据不足，经二审庭审释明后，上诉人仍未在举证期限内提交本案相关产权登记证明书。且一审判决未支持面积差额购房款，不影响上诉人的诉权，上诉人可待产权登记面积与合同约定面积的差额确定后，再另行主张。因此，一审判决未支持巨凯公司关于面积差额购房款的主张，并无不当。
综上所述，本院认为，上诉人巨凯公司与被上诉人崔冬霞签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同成立并生效。合同签订后，崔冬霞已履行付款义务，巨凯公司具备交房条件，但经巨凯公司通知交房，崔冬霞逾期收房，应承担相应的违约责任。如上述争议焦点（一）分析，上诉人巨凯公司主张崔冬霞支付违约金76200元，一审判决认定违约期间从2015年2月12日起至起诉之日，酌情确定违约金为15440元，并无不当。如上述争议焦点（二）分析，产权登记面积与合同约定面积的差额尚未明确，一审判决未支持面积差额补偿款，并无不当。上诉人巨凯公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1530元，由上诉人漳州巨凯房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林银木
代理审判员 陈雅璇
代理审判员 吴晓剑
二〇一六年十一月二日
书 记 员 曾剑坤
附注引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。