上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初2181号
原告俐马向荣房地产开发(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人马文清。
委托代理人袁文勇，上海市新华律师事务所律师。
委托代理人刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。
被告维诗凯亚休闲俱乐部(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人汪旭。
被告上海西部百货有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表代表人苏洪涛，董事长。
上列两被告共同委托代理人管瑜，上海国创律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人王曙东，上海国创律师事务所律师。
第三人上海澳客维诗休闲健身服务有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人李东晓。
委托代理人樊曙亮，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
第三人上海浦东新区民办菲索幼儿园，住所地上海市浦东新区。
负责人池文静。
委托代理人仇如愚，上海大邦律师事务所律师。
委托代理人赵硕，上海大邦律师事务所律师。
原告俐马向荣房地产开发(上海)有限公司(以下简称俐马向荣公司)诉被告维诗凯亚休闲俱乐部(上海)有限公司(以下简称维诗凯亚公司)、上海西部百货有限公司(以下简称西部百货公司)及第三人上海澳客维诗健身休闲服务有限公司(以下简称澳客维诗公司)、上海浦东新区民办菲索幼儿园(以下简称菲索幼儿园)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，被告西部百货公司提出管辖权异议，本院依法裁定驳回管辖权异议，并经上海市第一中级人民法院裁定维持。本案依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告俐马向荣公司的委托代理人袁文勇、刘庆伟、被告维诗凯亚公司及西部百货公司的共同委托代理人管瑜、第三人澳客维诗公司的法定代表人李东晓、第三人菲索幼儿园的委托代理人赵硕到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。
原告俐马向荣公司诉称，2014年2月28日，案外人上海俐马向荣碧云房地产有限公司(以下简称俐马向荣碧云公司)与被告维诗凯亚公司及西部百货公司签订《房屋租赁合同》，约定俐马向荣碧云公司将位于上海市浦东新区云山路XXX号房屋出租给被告维诗凯亚公司，租赁期为10年零10个月，即自2014年3月1日起至2016年6月30日止，2016年7月1日至2016年12月31日期间租金为人民币(以下币种同)300万元/年；租金每个季度支付一次，被告维诗凯亚公司应于每个租赁季度即将开始的5天前付清该季度的租金，租赁期间被告若需要对租赁房产进行分隔、装潢的，必须经出租方书面同意方可实行，未经出租方书面同意，被告维诗凯亚不得擅自将租赁房产整体或部分对外进行转租，也不得实施将租赁房产转包、出借、交予他人使用、与他人共同使用或将承租权与他人交换、转让等一切改变、变相改变房屋租赁合同项下租赁关系的行为。租赁合同还约定相应的违约责任等。被告西部百货公司自愿作为被告维诗凯亚公司的担保人，向俐马向荣碧云公司提供连带责任的保证担保。担保范围包括被告维诗凯亚公司应付的房屋租金、各项费用、逾期付款滞纳金、违约金、赔偿金以及因被告维诗凯亚公司违约而发生的诉讼费等各项费用。被告西部百货公司的保证期间为被告维诗凯亚公司主债务履行期届满之日起的两年。保证期间，俐马向荣碧云公司将主债权转让给第三人的，被告西部百货公司在保证担保的范围内进行承担担保责任。2014年9月1日，俐马向荣碧云公司与两被告签订房屋租赁合同补充协议，约定将免租期延长三个月，即自2014年3月1日起至2016年9月30日止，其他合同条款及内容不变。鉴于2014年12月，俐马向荣碧云公司将物业整体出售给原告，故根据租赁合同约定，原告与俐马向荣碧云公司及两被告于2015年3月28日签署合同主体转让协议书，将房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议中甲方俐马向荣碧云公司自2015年1月1日起变更为原告。但在租赁期间，被告维诗凯亚公司未按约履行，发生多处违约行为，如拖欠2016年10月至12月租金75万元，虽经原告催讨至今未付，又如在未经申报的情况下，对房屋进行破坏性装修，在原告发现并制止后，被告才于2016年11月7日以邮件方式向原告提交所谓商榷函、项目改造申请表和修缮计划书。由于该方案对游泳池及周边区域和水疗SPA区域的改造破坏了租赁房屋结构和整体风格等，故原告第二天即回复被告相关意见。此外，被告还引进第三人上海善禾健康咨询有限公司租赁水疗SPA区域，并挂在第三人澳客维诗公司名下开展经营，变相转租了房屋。鉴于此，原告于2016年11月24日致函被告维诗凯亚公司解除双方租赁合同及租赁合同补充协议，同时要求被告返还房屋及相应设备，并结清各项费用。被告西部百货公司为被告维诗凯亚公司的义务向原告提供连带责任担保，故其应承担相应担保责任。两第三人作为次承租人，实际占有使用租赁房屋，应搬离租赁房屋。故原告起诉，要求：1、确认原告与被告维诗凯亚公司签订的房屋租赁合同及补充协议已经于2016年11月25日解除；2、被告维诗凯亚公司将系争房屋及设施设备返还原告；3、被告维诗凯亚公司向原告支付租金455,480元及滞纳金22,875元(其中房屋租金计算至2016年11月25日止。滞纳金以75万元为基数，自2016年9月26日至2016年11月25日；以455,480元为基数，自2016年11月26日至实际清偿之日止，按每日万分之五标准计算)；4、被告维诗凯亚公司支付房屋使用费41,096元，以租金(300万元/年)为标准，自2016年11月26日起至房屋实际返还之日止；5、要求被告维诗凯亚公司支付违约金，其中依据合同第16.3条规定的违约金30万元；依据合同13.1条规定，按日租金二倍的标准，即每天16,438元，自2016年12月3日(第八天)起算至实际返还之日止；6、被告西部百货公司对被告维诗凯亚公司的上述第3.4.5项付款义务承担连带清偿责任；7、判令第三人澳客维诗公司立即搬离系争房屋；8、判令第三人菲索幼儿园立即搬离系争房屋；9、本案诉讼费用由被告承担。
被告维诗凯亚公司及西部百货公司共同辩称，对于原告诉请主张的滞纳金和违约金，认为合同约定的违约金过高，要求法院降低。对其他的诉请没有异议。对滞纳金和违约金计算的基数都没有异议，具体的起算日期也没有异议。同时不同意原告要求被告返还相应设备设施的请求。
第三人澳客维诗公司述称，公司是和西部百货签订的运营合同，澳客维诗公司进行场地的运营管理，以纽绍克尔健身公司的名义对外经营。公司向维诗凯亚公司支付租金，租金有晚付的情况，但是现在有没有付清现在不清楚，要回去查一下。需要说明一下，2017年3月6日晚上，公司正常经营的过程当中，突然来了20多个人把大门锁了，第二天把工作人员也赶出去了，公司的员工用品、包括公司的材料、法人章等都全部在里面，到现在还没有拿到。另外，公司引进了一个合作方，要推出一个太极项目，合作方出老师，公司出场地，并需要对场地进行改建，公司跟西部物业协商过，要对局部物业进行改建，3月6日晚上是在改建过程中。
第三人菲索幼儿园述称，第三人与被告维诗凯亚公司签订了租赁合同，作为次承租人，其享有承租权，原、被告的纠纷和第三人没关系，如果法院判决解除原、被告的租赁关系。幼儿园希望能和原告协商，由幼儿园继续租赁系争房屋。另外，如果幼儿园存在损失，会另行向被告主张赔偿。幼儿园目前还在正常营业，是幼儿托班，租金是正常支付的。
经审理查明：租赁房屋原登记在俐马向荣碧云公司名下。2014年2月28日，俐马向荣碧云公司、维诗凯亚公司及西部百货公司签订《房屋租赁合同》，约定由维诗凯亚公司承租位于上海市浦东新区云山路XXX号房屋(以下简称租赁房产)，建筑面积6117.73平方米，租赁期为10年10个月，自2014年3月1日起至2024年12月31日止，交付日期为2014年2月28日前，同时约定经双方盖章生效后的租赁房产及设备设施家具交接清单作为本合同的补充条款，与本合同同时终止。合同第5.3条约定，俐马向荣碧云公司给予维诗凯亚公司28个月的免租期，自2014年3月1日起至2016年6月30日止，免租期内维诗凯亚公司无需向俐马向荣碧云公司支付租金但须承担实际发生的与使用租赁房产有关的一切费用；若维诗凯亚公司原因致使租赁房产交付日至本合同提前终止日期间不足36个月的，维诗凯亚公司不再享有免租期，维诗凯亚公司应在本合同提前终止后的3日内向俐马向荣碧云公司补缴原定的免租期租金，逾期支付的，每逾期一天应按逾期款项的万分之五支付滞纳金；若俐马向荣公司按照上述约定要求维诗凯亚公司补缴免租期租金的，租金标准按照每年300万元计算。第六条约定，2016年7月1日至2016年12月31日期间租金为300万元/年，2017年1月1日至2017年12月31日租金为人民币420万元/年……租金每个季度支付一次，被告维诗凯亚公司应于每个租赁季度即将开始的5天前，付清该季度的租金(如遇节假日则顺延至节假日后的第一个工作日)，逾期支付的，每逾期一日，则维诗凯亚公司应按逾期款项的万分之五支付滞纳金；合同签订之日，维诗凯亚公司应向俐马向荣碧云公司支付75万元作为租赁保证金。合同第十条约定，维诗凯亚公司因经营需要可以对租赁房产进行必要的分隔、装潢，相关的方案必须符合国家有关规定，且不得改变租赁房屋的现有整体风格，上述工程事先须经俐马向荣碧云公司书面同意，按规定向有关部门报批，有关部门批准后方可实行……租赁期届满或非俐马向荣碧云公司过错而导致本合同提前终止时，俐马向荣碧云公司对维诗凯亚公司进行的装修、扩建、改建部分不要求恢复的，则无偿归俐马向荣碧云公司所有，俐马向荣碧云公司也不向维诗凯亚公司作任何经济补偿，俐马向荣公司要求恢复的，维诗凯亚公司应自付费用将租赁房屋、设备及配套设施恢复至本合同附件(二)规定之状态。第十一条约定，未经俐马向荣碧云公司同意，维诗凯亚公司不得擅自将租赁房屋整体或部分对外进行转租，也不得实施将租赁房屋转包、出借、交于他人使用、与他人共同使用或将承租权与他人交换及转让等一切改变、变相改变本合同项下租赁关系的行为……维诗凯亚公司转租租赁房产的，订立的转租合同须经本合同俐马向荣碧云公司同意并备案后方可生效。第十二条约定，租赁期间俐马向荣碧云公司有权出售或转让租赁房屋的整体或其任何部分，维诗凯亚公司放弃优先购买权；根据买卖不破租赁原则，若俐马向荣碧云公司出售或转让租赁房产的整体或其任何部分后，应书面通知维诗凯亚公司并配合维诗凯亚公司办理租赁合同主体变更手续。第十三条约定，租赁期限届满或本合同提前终止后的7日内，维诗凯亚公司将恢复后的房屋归还俐马向荣碧云公司，否则，从合同终止后的第8天起至实际归还日止，维诗凯亚公司须每日向俐马向荣必须公司支付相当于日租金2倍的违约金，并赔偿俐马向荣碧云公司因此受到的全部损失。第十四条约定，俐马向荣碧云公司有权采取措施使租赁房产免受损坏和侵害。第十六条约定，维诗凯亚公司有下列情形之一的，俐马向荣碧云公司有权(采取包括但不限于停止水、电、燃气、通讯的供应，使用等措施)提前终止本合同，收回租赁房产并不承担任何责任，俐马向荣碧云公司提前终止本合同的，所收的租赁保证金不予退还，并有权要求维诗凯亚公司支付30万元违约金，如租赁保证金、违约金不足以赔偿俐马向荣碧云公司损失的，俐马向荣碧云公司有权继续向维诗凯亚公司追索，本合同自俐马向荣碧云公司书面通知到达维诗凯亚公司时解除：……(3)维诗凯亚公司逾期支付租金或其他应付费用累计达30日以上的；……(5)未经俐马向荣碧云公司书面同意，维诗凯亚公司擅自装修、改建、增容或改变租赁房产结构的；(6)未经俐马向荣碧云公司书面同意，维诗凯亚公司擅自转租、变相转租或改变租赁房产用途的……第十八条约定，为确保维诗凯亚公司切实履行本合同项下的一切义务和责任，西部百货公司自愿作为维诗凯亚公司的担保人向俐马向荣碧云公司提供担保，西部百货公司提供的担保责任为连带责任保证，担保范围包括但不限于租金、维诗凯亚公司应付俐马向荣碧云公司的各项费用、逾期房款滞纳金、违约金、赔偿金以及因维诗凯亚公司违约而发生的诉讼费等各项费用；西部百货公司在本合同项下的保证是独立的、不可撤销的、持续的担保；西部百货公司在本合同项下的保证期间为维诗凯亚公司主债务履行期届满之日起两年；保证期间，俐马向荣碧云公司依法将主债权转让给第三人的，俐马向荣碧云公司在原保证担保的范围内继续承担保证责任。2014年9月1日，俐马向荣碧云公司、维诗凯亚公司及西部百货公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定租赁期内俐马向荣碧云公司同意给予维诗凯亚公司免租期调整为31个月，即自2014年3月1日起至2016年9月30日止。2015年3月28日，俐马向荣碧云公司、维诗凯亚公司、西部百货公司及原告签订《合同主体转让协议》，约定，各方同意租赁合同和补充协议中甲方俐马向荣碧云公司自2015年1月1日起变更为原告，即由原告作为出租人享有和承担租赁合同和补充协议中约定的各项权利义务；租赁合同和补充协议除主体变更为原告外，其他条款均不变，合同各方应按约履约；俐马向荣碧云公司已经收取维诗凯亚公司租赁保证金75万元由俐马向荣公司直接转付给原告；此次租赁合同和补充协议的主体变更不影响西部百货公司作为维诗凯亚公司的担保人地位，西部百货公司将继续履行按租赁合同和补充协议的约定承担担保责任。2016年10月26日，云山路XXX号105室房屋被核准登记至原告名下。2016年11月7日，维诗凯亚公司向俐马向荣碧云公司发送商榷函，表示在不破坏原有建筑主体及风貌的前提下提出改造方案，修缮工作包括：网球场回廊修理、室内泳池墙顶粉刷、外墙体粉刷、现有工程、健身设备修缮、更新；改造项目包括：全场灯光改造、餐厅区域上加钢结构隔层、增设新的前台接待区域、室内泳池在不破坏原场地的基础上搭建钢构速搭可移动标准泳池设备、原操房与壁球房打通形成新型健身区、原器械区升级成为多功能操房、男女更衣室升级成顶棚、更换设施、翻新干湿桑拿房。2016年11月8日，原告发送《关于俱乐部场所改造和修缮申请的回复》给维诗凯亚公司，不同意维诗凯亚公司提出在现有室内泳池上方搭建一套钢结构移动标准泳池设施、不同意变更室内泳池上方屋顶的装饰吊顶、不同意在泳池餐厅区域上加钢结构加层、搭阁楼等改建、不同意移出原有泳池边的仿真植物；不同意在俱乐部外墙(锅炉房外墙)破墙开门开设通道进入地下健身区域、不同意在水疗SPA或周边区域作任何改变现状的装修行为；不同意对壁球房作任何形式的敲墙、改变现状的装修，并重申立即停止一切未经原告书面同意的改建及装修工程。2016年11月8日，原告向维诗凯亚公司寄送信函，原告要求维诗凯亚公司支付2016年10月至2016年12月租金75万元。2016年11月24日，原告向维诗凯亚公司发送解约函，表示因维诗凯亚公司在租赁期间发生多次违约行为，如拖欠2016年10月至12月租金、未经同意对房屋进行破坏性装修、擅自转租或者变相转租等行为，故函告：双方签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》自维诗凯亚公司收到本函之日起解除；务请维诗凯亚公司收到解约函之日起7日内将房屋及设施、设备归还原告并结清各项费用；原告保留按照《房屋租赁合同》等有关约定追究维诗凯亚公司违约赔偿责任等；维诗凯亚公司于2016年11月25日收到该解约函。
另查明，2015年8月7日，维诗凯亚公司与上海澳克健身服务有限公司及上海纽绍克健身服务有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由维诗凯亚公司将上海市浦东新区云山路XXX号105C座约6000平方米房产出租给上海澳克健身服务有限公司，并约定了租赁期限、租金支付、违约责任等。2014年8月22日，维诗凯亚公司与上海蒙特梭利投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由维诗凯亚公司将上海市浦东新区云山路XXX号1-2层房产约3200平方米出租给上海蒙特梭利投资管理有限公司，并约定租赁期限、租金支付、违约责任等。后维诗凯亚公司、上海蒙特梭利投资管理有限公司及菲索幼儿园签订《房屋租赁合同补充协议》，约定维诗凯亚公司与上海蒙特梭利投资管理有限公司于2014年8月22日签订的《房屋租赁合同》承租方变更为菲索幼儿园，租赁房产地址变更为上海市浦东新区云山路XXX号105B座等。
审理中，各方当事人确认云山路XXX号105室分为105B及105C,105B房屋由第三人菲索幼儿园使用，105C房屋由澳客维诗公司使用；2017年3月6日晚，原告对澳客维诗公司使用部分场地进行清场，该部分房产目前由原告实际掌控，双方并未办理交接手续。
上述事实，由房屋租赁合同、上海市房地产权证、房屋租赁合同补充协议、合同主体转让协议书、不动产权证、催款函、商榷函、关于俱乐部场所改造和修缮申请的回复、解约函及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。俐马向荣碧云公司与两被告之间签订租赁合同及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，之后合同主体经当事人一致同意后变更为原告，各方当事人应按照合同约定履行。被告维诗凯亚公司在合同约定的免租期届满后，未按照约定支付租金，原告提出解除合同，并要求维诗凯亚公司支付租金及使用费、承担相应违约责任并无不当，现两被告除对于返还设备的请求不予认可，同时认为滞纳金违约金标准过高要求予以调整外，对于原告其余诉请均无异议，故对被告无异议部分诉讼请求本院予以准许。对滞纳金标准，本院结合原告由此遭受的损失等，酌情调整为日万分之三；对于原告依据合同第十六条主张的解除合同违约金30万元，根据双方合同约定，因维诗凯亚公司原因导致合同提前解除，原告有权没收维诗凯亚公司支付的租赁保证金并另行要求维诗凯亚公司支付30万元违约金，考虑到双方合同约定租赁期限以及免租期的约定，本院认为对于该违约金标准尚属合理；对于原告依据合同第十三条主张的违约金，该违约金针对维诗凯亚公司逾期返还房屋的违约行为，违约金兼具补偿性和惩罚性，考虑到原告已经据实向维诗凯亚公司主张相应的房屋使用费，故本院酌情调整该违约金标准为每日4,100元。对于原告要求返还设备设施的请求，维诗凯亚公司未确认房屋移交时设备设施的交接情况，审理中原告提交移交设施、设备清单，该设施、设备清单上无原告方与被告盖章，虽不符合双方合同约定的交接清单亦应经双方盖章生效后作为合同补充条款的约定，但根据双方往来信函情况可以看出在维诗凯亚公司接收租赁的房产时确实接收了房产内的设施设备；之后原告方在未办理交接的情况下对澳客维诗公司实际使用场地进行清场，对于原告清场当日场地内留存物品与原告实际交付设施设备存在不一致，原告并未提供足够的证据，故在该场地已由原告实际掌控的情况下，原告再行要求被告返还相应的设施、设备的请求，本院难以支持。两第三人系房屋实际使用人，故原告要求两第三人搬离租赁房屋并无不当，但鉴于第三人澳客维诗公司实际使用部分房产已由原告在双方未办理交接手续的情况下实际掌控，故澳客维诗公司从该房产内搬离其所有物品时原告应予以配合。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告俐马向荣房地产开发(上海)有限公司与被告维诗凯亚休闲俱乐部(上海)有限公司之间就上海市浦东新区云山路XXX号房产签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年11月25日解除；
二、第三人上海澳客维诗休闲健身服务有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区云山路XXX号105C房产，原告俐马向荣房地产开发(上海)有限公司予以配合；
三、第三人上海浦东新区民办菲索幼儿园于本判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区云山路XXX号105B房产;
四、被告维诗凯亚休闲俱乐部(上海)有限公司在第三人上海澳客维诗休闲健身服务有限公司、上海浦东新区民办菲索幼儿园搬离房屋后十五日内将上海市浦东新区云山路XXX号房产返还原告俐马向荣房地产开发(上海)有限公司；
五、被告维诗凯亚休闲俱乐部(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告俐马向荣房地产开发(上海)有限公司支付租金455,480元(2016年10月1日至2016年11月25日)及滞纳金(滞纳金以75万元为基数，自2016年9月26日至2016年11月25日；以455,480元为基数，自2016年11月26日至实际清偿之日止，按照每日万分之三标准计算)；
六、被告维诗凯亚休闲俱乐部(上海)有限公司向原告俐马向荣房地产开发(上海)有限公司支付房屋使用费(以300万元/年为标准，自2016年11月26日起至房屋之际返还之日止)；
七、被告维诗凯亚休闲俱乐部(上海)有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告俐马向荣房地产开发(上海)有限公司违约金30万元；
八、被告维诗凯亚休闲俱乐部(上海)有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告俐马向荣房地产开发(上海)有限公司违约金(自2016年12月3日起算至实际返还之日止，按照每日4,100元标准计算)；
九、被告上海西部百货有限公司对被告维诗凯亚休闲俱乐部(上海)有限公司的上述第五、六、七、八项付款义务承担连带清偿责任；
十、驳回原告俐马向荣房地产开发(上海)有限公司的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16,317元，减半收取计8,158.50元，由被告维诗凯亚休闲俱乐部(上海)有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周婉
二〇一七年六月二十一日
书记员 刘露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
1、第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。