湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第03051号
原告：宁凡平，男。
委托诉讼代理人：罗伊丽，湖南融源律师事务所律师。
被告：湖南友文置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云工业园。
法定代表人：张志文。
委托诉讼代理人：王炼斌，广东广和律师事务所律师。
原告宁凡平与被告湖南友文置业有限公司（以下简称友文置业公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宁凡平的委托诉讼代理人罗伊丽、被告友文置业公司委托诉讼代理人王炼斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宁凡平诉称，2012年9月，宁凡平与友文置业公司达成协议，借款给友文置业公司。2014年1月28日，双方签订一份《代建协议书》，宁凡平委托友文置业公司代建长沙市天心区暮云工业园（原长沙县暮云镇）新兴科技产业园（以下简称新兴科技产业园）C区3栋5层01号厂房，总房价126.65万元，待友文置业公司取得预售许可证后三日内签订《商品房买卖合同》。同日，通过抵扣借款方式，宁凡平向友文置业公司支付了代建款。友文置业公司取得预售许可证后，却未与宁凡平签订《商品房买卖合同》。宁凡平请求判令：一、确认宁凡平与友文置业公司签订的《代建协议书》合法有效；二、友文置业公司协助宁凡平办理新兴科技产业园C区3栋5层01号厂房预售合同登记备案；三、友文置业公司协助宁凡平向产权登记机关报送权属登记所需资料，办理厂房所有权过户手续；四、诉讼费由友文置业公司承担。诉讼中，宁凡平变更事实、理由及诉讼请求为：2012年9月10日，李长国、彭柏钧、李再喜、宁凡平、彭小玲、曾和林共同借款2100万元给湖南友文食品有限责任公司（以下简称友文食品公司）、友文置业公司，借期三个月，月息二分。后友文食品公司、友文置业公司未如期全额归还借款本息。借款人遂与友文食品公司、友文置业公司达成协议，利息133.3万元于2013年10月31日付清，500万元借款本息由友文食品公司用销售款偿还，1100万元借款由友文置业公司以新兴科技产业园11套工业厂房作为抵押担保，抵押担保方式为：彭柏钧、李再喜、李长国三人以售楼部挂牌销售价的50%与友文置业公司签订《代建协议书》，其中，以李长国的名义签订新兴科技产业园A3栋201、202号厂房，彭柏钧的名义签订新兴科技产业园A3栋103、104、105、108、109、110号厂房，李再喜的名义签订新兴科技产业园C3栋401号、C4栋401、402号厂房。至2014年1月28日，友文食品公司未偿还500万元借款本息，各方再次协商后达成协议，以友文置业公司开发的新兴科技产业园C区3栋5层01号厂房按售楼部挂牌销售价的50%与宁凡平签订《代建协议书》作为抵押担保，如友文置业公司取得预售许可证后，仍不能还清借款本息，所欠债务执行《代建协议书》，以房抵债，友文置业公司协助宁凡平办理产权过户手续到宁凡平指定公司名下。2015年7月，友文置业公司取得了预售许可证，其时，仍欠宁凡平等人借款本息，宁凡平遂要求友文置业公司将厂房过户至指定人名下，但友文置业公司拒不将厂房过户。宁凡平请求判令：一、友文置业公司立即归还借款本金126.65万元，利息45.594万元（利息按每月2%计算至归还之日，暂计算至2015年7月28日）。二、友文置业公司不履行偿还借款本息，则宁凡平对拍卖、变卖友文置业公司名下的湖南省长沙市天心区暮云工业园（原长沙县暮云镇）新兴科技产业园C区3栋5层01号房屋价款享有优先受偿。三、本案诉讼费由友文置业公司承担。
友文置业公司答辩要点：一、借款2100万元的民间借贷纠纷已由邵东县人民法院、邵阳市中级人民法院进行审理、判决，而本案双方基础法律关系是双方签署的工业厂房《代建协议书》，实为商品房买卖合同纠纷或确认合同效力纠纷。二、长沙市人民政府《关于进一步规范工业地产发展暂行办法》第十四条规定，个人不得购买工业厂房。宁凡平不具有购买工业厂房资格，《代建协议书》因违反政府规定依法无效。合同无效非友文置业公司原因所致，友文置业公司只应承担返还代建款义务。三、友文置业公司已向宁凡平退还84.93万元，应予抵扣应退代建款。
经审理查明：2012年9月10日，宁凡平、彭小玲、李长国、彭柏钧、李再喜、曾和林共同借款2100万元给友文食品公司、友文置业公司，约定借期三个月，月息二分。次日，彭小玲将2100万元转账给友文食品公司账户内。2013年10月31日，宁凡平、彭小玲、李长国、彭柏钧、李再喜、曾和林与友文食品公司、友文置业公司对2100万元借款本息进行结算，友文置业公司、友文食品公司法定代表人张志文在原始借据上注明“2013年10月31日已归还1600万元，暂欠500万元”。2014年1月28日，宁凡平与友文置业公司签订两份《代建协议书》，其中一份约定：宁凡平以单价1490元每平方米、总价款126.65万元委托友文置业公司代建位于新兴科技产业园C区3栋5层1号厂房，该126.65万元从友文置业公司、友文食品公司所欠宁凡平的500万元借款中扣除。另一份约定：宁凡平以单价1490元每平方米、总价款84.93万元委托友文置业公司代建位于新兴科技产业园C区3栋5层3号厂房，该84.93万元从友文置业公司、友文食品公司所欠宁凡平的500万元借款中扣除。
另查明：一、彭小玲、李长国、彭柏钧、李再喜、曾和林五人共同向本院出具一份《承诺书》，主要内容为：（2015）天民初字第03051号案件中宁凡平主张的126.65万元本金及利息实际是属于宁凡平、彭小玲、李长国、彭柏钧、李再喜、曾和林六人的共同债权，现彭小玲、李长国、彭柏钧、李再喜、曾和林五人同意宁凡平一人向友文置业公司追索该笔债权，不再就该笔债权另行主张。二、2015年，宁凡平、彭小玲、李长国、彭柏钧、李再喜、曾和林向邵东县人民法院起诉，要求友文置业公司、友文食品公司归还借款，支付利息。经两审终审，2016年9月18日，邵阳市中级人民法院作出（2016）湘05民终1114号民事判决书，该判决书对宁凡平与友文置业公司的《代建协议书》效力未予审理，将C区3栋501号代建款126.65万元从借款中予以了相应核减，判令友文置业公司、友文食品公司共同偿还宁凡平、彭小玲、李长国、彭柏钧、李再喜、曾和林207.4293万元及按月利息20‰支付自2015年10月21日至实际偿还之日的利息。三、2014年3月12日，宁凡平出具一份《授权委托书》，委托曾和林“办理湖南友文置业有限公司工业厂房C区3栋501号的退房及退款手续”，款项付至其妻子彭小玲账户。2014年4月17日，友文置业公司向彭小玲账户支付84.93万元。在已生效（2016）湘05民终1114号民事判决书中，第五页“自2013年10月31日至2015年7月31日，友文置业公司、友文食品公司陆续向宁凡平等人偿还借款本息282.43万元”中的282.43万元包含了前述84.93万元，已计入友文食品公司、友文置业公司已归还宁凡平等人款项中。
上述事实，有原、被告身份信息、（2015）邵东民初字第3129号民事判决书、邵东县人民法院《证明》及庭审笔录、（2016）湘05民终1114号民事判决书、《代建协议书》、《收据》、银行交易凭证、友文置业公司科目明细账、预售许可证、借款协议、借据、《授权委托书》、证人证言、当事人陈述、开庭笔录等予以证实，足以认定。
本院认为，双方争议焦点主要在于：一、关于双方当事人之间法律关系的性质问题。依据证据规则，直接证据、原始证据相对于传来证据、间接证据具有较高的证明力。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系的情形下，即便存在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，认定外化法律关系是当事人真实意思的体现和反映，藉此传达和树立诚实守信的价值导向。本案中，《代建协议书》证据属于原始证据、直接证据，应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。《代建协议书》内容为商品房预约合同性质，即通过原始证据、直接证据可以认定双方系商品房预约合同关系。宁凡平主张前述行为系对借款进行抵押担保，但未就此提供相应的直接证据、原始证据，尚不足以证明当事人之间签订《代建协议书》系借款的担保方式，应承担不利法律后果。综上，本院认定双方系商品房预约合同关系，本案为房屋买卖合同纠纷。二、关于合同解除及款项返还、利息计算问题。其一，合同订立后，经双方协商一致，可以解除。长沙市人民政府《关于进一步规范工业地产发展暂行办法》第十四条规定，工业地产项目用房（含生产性及非生产性用房）的购买人限定为生产、销售、科研型企业法人或总部经济法人，不得以个人名义购买。涉诉厂房为工业地产性质用房，宁凡平作为自然人，不具备购买主体资格，双方的合同因违反前述规定而不能实际履行。又宁凡平诉求归还款项、友文置业公司辩称愿意归还款项，双方前述行为表明各自均无继续履行《代建协议书》之意愿，愿意解除合同，本院对此予以确认。其二，合同解除后，友文置业公司应向宁凡平返还款项。双方未就解除《代建协议书》是否支付利息作出明确约定，但友文置业公司实际占用了宁凡平款项，本院酌情判令其向宁凡平支付代建款126.65万元自2014年1月28日计算至友文置业公司还款之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。友文置业公司辩称其已经向宁凡平退还C区3栋501号房屋的代建款84.93万元，宁凡平主张该84.93万元系退还C区3栋5层03号房屋的代建款，已在（2016）湘05民终1114号民事判决书中予以抵扣，本案中不应重复计算。本院经审查认为，因已生效的另案民事判决书中已经认定该款、予以抵扣借款本息，本案中不宜重复认定、抵扣，对友文置业公司的辩解，本院不予采信。其三，宁凡平主张其对拍卖、变卖涉诉房屋价款享有优先受偿权，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、限被告湖南友文置业有限公司于本判决生效后十日内向原告宁凡平返还126.65万元及利息（自2014年1月28日至实际偿还之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息）；
二、驳回原告宁凡平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12646元，由被告湖南友文置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李俊才
人民陪审员 易云辉
人民陪审员 廖利辉
二〇一七年二月十四日
书 记 员 甘 甜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定何其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。