福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽03民终2409号
上诉人（原审原告）：郑建新，男，1956年2月16日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。
上诉人（原审原告）：刘文祥，男，1948年5月30日出生，汉族，居民，住福建省莆田市涵江区。
被上诉人（原审被告）：莆田市荔城区西天尾镇后卓村第十四村民小组，住福建省莆田市荔城区西天尾镇后卓村**组。
组长：郑金辉。
被上诉人（原审第三人）：郑金堂，男，1950年12月25日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。
被上诉人（原审第三人）：林建国，男，1984年1月26日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：李志海、游素玉，福建湄海律师事务所执业律师。
上诉人郑建新、刘文祥因与被上诉人莆田市荔城区西天尾镇后卓村第十四村民小组（以下简称后卓村第十四村民小组）、郑金堂、林建国土地租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑建新、刘文祥上诉请求：1.撤销莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初95号民事判决。2.撤销后卓村第十四村民小组（代表郑金堂）把租赁给郑建新使用的山地另行出租给林建国的无效协议。确认郑建新继续承包和经营该租用后卓村第十四村民小组（代表郑金煌、郑元宝）的山地是合法、有效的。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。郑建新于2000年3月9日与后卓村第十四村民小组签订《关于租用工区后面水泥路××及渠道下××一片山地的协议》后，投资大量资金在租用场地上，后卓村第十四村民小组不能以任何借口收回山地，否则必须赔偿郑建新的一切经济损失。2.郑金堂发送给郑建新信息没有要求“收回出租给郑建新（股东刘文祥）山地”，郑建新、刘文祥没有放弃本案争议山地的协议以续租权。一审认定没有事实依据。3.后卓村第十四村民小组应当告知郑建新并取得刘文祥同意，才能把该山地转租给林建国，但后卓村第十四村民小组、郑金堂背着郑建新、刘文祥，将本案争议的山地转租给林建国是无效的，一审法院适用法律不当。
郑金堂辩称：一审判决正确，要求维持原判。
林建国辩称：1.林建国与后卓村第十四村民小组所签订的租赁合同合法有效，不存在无效或可撤销的前提，郑建新、刘文祥无权要求撤销该合同，且其要求撤销合同缺乏事实和法律依据。2.郑建新与后卓村第十四村民小组的原租赁合同并没有存在继续承包和经营的事实，郑建新要求继续承包和经营没有事实依据，缺乏法律依据，不能成立。3.一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律恰当，应当维持，郑建新、刘文祥的上诉不能成立，应予驳回。
后卓村第十四村民小组未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。
郑建新、刘文祥向一审法院起诉请求：撤销后卓村第十四村民小组把租赁给郑建新使用的山地另行出租给林建国的协议。确认郑建新、刘文祥继续承包和经营该租用后卓村第十四村民小组山地是合法、有效的。
一审法院认定事实：郑建新自2000年3月9日起通过签订协议使用后卓村第十四村民小组所有的位于工区后面水泥路××及渠道下××一片山地，作为其经营莆田县西天尾建新采石场的加工场地，租期15年，至2015年3月8日租期届满，郑金堂于2015年2月1日以手机短信向郑建新发出租赁至将到期的提示。2015年6月6日郑建新等合伙人向林建国转让了采石场加工场上全部的生产设备及建筑物，期间采石场收到了莆田市荔城区西天尾镇人民政府荔城西监（拆）第2015129号限期2015年4月10日拆除机械及地面物的通知书，郑建新一直未向后卓村第十四村民小组提出续租要求，2015年5月26日后卓村第十四村民小组与林建国就郑建新原租用以上的山地签订《关于租用工区后面水泥路××及渠道下××一片山地的协议》并约定自双方签字后生效。2015年11月11日郑建新在对莆田市荔城区西天尾镇人民政府、郑金堂、后卓村第十四村民小组提起行政诉讼中才提出续租要求。郑建新、刘文祥以2014年6月30日合伙继续经营本案争议的山地为由作为原告主体提起本案诉讼，因双方在原告诉讼主体资格、本案争议的协议是否可撤销、续租山地是否有效等方面意见不一，无法达成和解协议，致诉讼。一审法院认为，基于司法解释明文规定，没有起字号的合伙组织没有独立的当事人资格，由全体合伙人作为当事人，所以刘文祥与其合伙人郑建新在诉讼请求相同时可一同作为原告的诉讼主体，郑建新同时也是合伙负责人，其行为包含诉讼行为的法律后果由全体合伙人承担。本案郑建新在与后卓村第十四村民小组的原土地租赁合同中约定优先承租权是债权性质的优先缔约权，但郑建新在原租赁土地租期届满前并未在合理期限内及时向后卓村第十四村民小组主张继续租赁合同，原合同到期终止后，郑建新转让了采矿权相关的租地协议及加工设备和建筑物，势必改变了租赁土地用于加工石仔的场地用途，其优先承租权的前提条件有变，达不到优先缔约权时，出租人有权收回租赁物，又本案争议土地使用应当遵守土地管理有关的规定，在行政机关尚未对本案争议土地作出强制不得使用或批准使用等行政管理行为之前，后卓村第十四村民小组收回租赁物后以合同的约定向林建国提供本案争议土地并已付之使用，故双方也已形成土地租赁合同法律关系。郑建新因长期使用土地并投资设施形成的资产在合同到期后权益归属和优先缔约权均基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，不能对抗现已经实际承租的善意第三人。本案后卓村第十四村民小组与林建国之间的协议，并无发生无效或可撤销的情景，应确认已经发生法律效力。所以郑建新要求撤销出租人后卓村第十四村民小组与第三人林建国签订的租赁合同，并且要求直接适用后卓村第十四村民小组与原承租人郑建新签订的租赁合同，不能成立，不予支持。后卓村第十四村民小组与林建国已签订土地租赁合同并由林建国实际占有，郑建新要求在同等条件下续签合同也已无可能。郑建新应当对长期使用而享有的优先租赁权行使的条件、行使的方式等加以明确约定，以减少纠纷的发生，有效保障自身的合法权益。据此，为维护正常经济秩序，保护合法租赁的正当权益，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（一）项、第九十八条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十条规定，判决：驳回郑建新、刘文祥的诉讼请求。本案案件受理费100元，由郑建新、刘文祥负担。
本院二审期间，各方当事人均没有提供新的证据。
经审理查明，郑建新、刘文祥对一审法院认定的事实异议如下：1、对“至2015年3月8日租期届满”有异议，认为第三期租期凭证中有注明租期到年底，郑金堂一审提供的第三期租期凭证是伪造的；2、对“郑金堂于2015年2月1日以手机短信向郑建新发出租赁至将到期的提示”有异议，认为郑建新并没有收到短信，即使收到信息，信息也没有说郑建新现在不承包，且信息与刘文祥有关系；3、对“郑建新一直未向后卓村第十四村民小组提出续租要求”有异议，认为郑建新一直找后卓村第十四村民小组当时的组长郑金堂要求续租；4、对“2015年11月11日郑建新在对……提起行政诉讼中才提出续租要求”有异议，认为2014年6月30日之前就对山地续租提出异议。郑建新、刘文祥对一审法院认定的其他事实没有异议。郑金堂、林建国对一审法院认定的事实没有异议。后卓村第十四村民小组未到庭也未对一审法院认定的事实提出书面异议，视为其对一审法院认定的事实没有异议。本院对一审法院认定的各方当事人均没有异议的事实予以确认。
本院认为，郑建新与后卓村第十四村民小组签订的《关于租用工区后面水泥路××及渠道下××一片山地的协议》虽有约定期满后郑建新如需再租，后卓村第十四村民小组应给予续租用，但租赁期满后，郑建新在收到郑金堂向其发出租赁即将到期的手机短信提示后，没有即时明确向后卓村第十四村民小组提出要求继续承租，且将租赁场所上的采石场加工场地及机械设备转让给林建国。本案是郑建新以个人名义与后卓村第十四村民小组签订的协议，并不是以郑建新、刘文祥合伙体名义与后卓村第十四村民小组签订的协议。现后卓村第十四村民小组已将本案讼争的标的物出租给林建国，并交付使用，故一审法院判决驳回郑建新、刘文祥的诉讼请求并无不当。综上所述，郑建新、刘文祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由郑建新、刘文祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄珊珊
审判员 陈利强
审判员 许秋红
二〇一七年九月二十八日
书记员 翁丽芬
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清楚的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。