湖南省衡阳市雁峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民一初字第181号
原告谢宏伟，男。
委托代理人吴萍菲，湖南天弋律师事务所律师。
被告衡阳市申泰置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市雁峰区先锋路31号。
法定代表人朱忠莲，该公司董事长。
委托代理人廖曜中，湖南衡州律师事务所律师。
委托代理人邓定林，男。
原告谢宏伟因与被告衡阳市申泰置业有限公司（以下简称申泰公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2014年7月29日诉至本院。本院受理后，经审理依法作出（2014）雁民一初字第187号民事判决。申泰公司不服，提出上诉。衡阳市中级人民法院经审理依法作出（2015）衡中法民一终字第150号民事裁定书，裁定本案发回重审。在重审过程中，被告申泰公司提起反诉，请求本院判令原告谢宏伟赔偿被告申泰公司经济损失4895万元。本院依法作出裁定，对被告申泰公司的反诉不予受理。被告申泰公司不服该裁定提出上诉，湖南省衡阳市中级人民法院依法作出驳回被告申泰公司的上诉，维持本院裁定的终审裁定。本院依法另行组成由审判员张玉文担任审判长，审判员段仁良，代理审判员方芳参加的合议庭，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告谢宏伟及其委托代理人吴萍菲，被告申泰公司法定代表人朱忠莲及其委托代理人廖曜中、邓定林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢宏伟诉称：谢宏伟与申泰公司于2010年9月9日签订了《房产抵股份转让款协议》，谢宏伟于2010年9月29日按合同约定将房款支付给申泰公司。双方签订的协议约定：申泰公司应当于2012年5月31日前，将衡阳市先锋路先锋银座项目（即衡阳市雁峰区先锋路南城雅郡楼盘）第三层房屋（面积为1318.52平方米）交付给谢宏伟；逾期未交付商品房时，自2012年6月1日起，按已交付房款月息3%计付违约金给谢宏伟。至今申泰公司未按照合同约定将房屋交付给谢宏伟，谢宏伟于2013年3月12日诉至法院，经法院判决后申泰公司上诉至衡阳市中级人民法院，衡阳市中级人民法院已判决驳回上诉，维持原判。但至今申泰公司一直未向谢宏伟交付房屋，现请求法院：1、判令申泰公司向谢宏伟支付因其违约造成的资金占用损失2776800元（按月息2%从2013年4月1日起至2014年9月1日止，及以后延期交付的资金占用损失）；2、本案诉讼费用由申泰公司负担。
原告谢宏伟为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据1、《房产抵股份转让款协议》，用以证明申泰公司应于2012年5月31日前，将竣工验收合格并通过备案后的房屋交付给谢宏伟。申泰公司的房屋一直不符合交付条件，违约至今；证据2、《收据》，用以证明谢宏伟已按约履行了付款义务；证据3、（2013）雁民一初字第93、94号民事判决书，（2013）衡中法民一终字第265、266号民事判决书，（2014）湘高法民申字第131、132号民事裁定书，用以证明生效的裁判文书已经认定申泰公司未能按约交房，构成违约，应按已交房款每月2%的标准支付违约金。且原判决仅计算至2013年3月31日，申泰公司应支付从2013年4月1日至其按约交房时违约金；证据4、湘检民（行）监【2015】43000000157、155号不支持监督申请决定书，用以证明本案双方属于买卖合同，申泰公司存在违约，谢宏伟出售六套房屋不能认定为接受本案所涉房屋。
被告申泰公司答辩称：原告所述不实，申泰公司已经将七套住宅及门面交付给谢宏伟，谢宏伟也已经卖掉了六套住宅，谢宏伟不要的部分就选择性地说申泰公司违约；房屋没有验收的根本原因在于谢宏伟，谢宏伟私自改变了设计图纸，所以不能办理房屋相关手续，责任在于谢宏伟本身。且谢宏伟多次带人闹事，公安也做过多次调查；总合同有五个被告，现在谢宏伟只起诉了申泰公司，法院虽作了裁定，但申泰公司认为是不合理的；申泰公司认为原告诉请的赔偿金额及违约金数额过高，谢宏伟多次起诉，都是基于同一事实，同一申泰公司，属于重复起诉，请求驳回谢宏伟的诉讼请求。
被告申泰公司为支持其答辩意见，向本院提交了下列证据：证据1-7、《交房交接单》、《收据》、《南城雅郡商品房交房入住收费一览表》，用以证明该房屋是由本案原告谢宏伟转让的房屋，受让人张华妹、徐小琼、唐丰果、谢拥华、ＸＸ红、吕琳、李洪珍、武诚在约定期限支付费用，衡阳市申泰公司不存在违约；证据8-9、《商铺委托经营合同书》，用以证明该房屋是由湖南中汉商业管理公司代销，权属人赵鲜娥、黄景林、刘奕在约定期限支付费用和按期启用营业至今；证据10、《南城雅郡》工程竣工验收报告；证据11、《南城雅郡工程质量验收记录》，证据10-11用以证明该南城雅郡项目经过权威机关依法验收合格，申泰公司对该项目后期进行委托销售和管理，符合交付使用规定；证据12、《房产抵股份转让款协议》，用以证明A.申泰公司与谢宏伟的股份转让款和抵偿物交付约定以及价值的约定，B.该协议约定交房时间、期限，C.违约及计息约定自行废止；证据13、《商品房预售许可证》衡预证字（2010）第251号，用以证明申泰公司的“南城雅郡”项目的营业用房、商品住宅房的预售行为等符合法律规定；证据14、《交房通知书》及特快专递，用以证明申泰公司依照双方在《协议书》的约定实施交房事实；证据15、《房产抵押股份转让款明细表》，用以证明申泰公司将抵债商品房和营业用房抵偿股份，其房价以“95”折优惠给谢宏伟；证据16、《谢宏伟股份转让抵房房源表》,用以证明申泰公司依照《协议》约定，将七套商品房和第三层营业用房抵偿的具体数据；证据17、《收据》及证明六份，用以证明申泰公司不存在违约，谢宏伟已接受申泰公司移交的商品房和营业用房。同时，谢宏伟已收到第三人的房款无权要求赔偿损失，衡阳市雁峰区法院作出93、94号《民事判决书》和衡阳市中级法院作出186、187号《民事判决书》违背事实，违反法律规定，制造错案；证据18、《衡阳市商品房销售合同》，用以证明申泰公司收到谢宏伟书面通知后，将商品房分批、分户在网上签订《合同》及房款由谢宏伟收取的事实，本案系谢宏伟恶意诉讼；证据19、《商品房内部认筹意向书》的处理函并附授权委托书，用以证明谢宏伟在申泰公司单位额外销售七套商品房，以获取销售中溢价奖励。但该七套商品与抵偿的房屋无关事实；证据20、衡阳市城乡规划局“关于对历史遗留问题建设项目‘南城雅郡’规划认定意见的复函”（2015年9月22日）；证据21、衡阳市住房和城乡建设局“关于历史遗留问题建设项目‘南城雅郡’工程报建验收情况的复函”（2015年10月26日）；证据22、衡阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书（2015年8月14日）；证据23、衡阳市非税收入征收管理局“关于处理房屋产权办证遗留问题的复函”（2015年11月11日）；证据24、衡阳市国土资源局“关于申泰置业（南城雅郡项目）有关问题的回函”（2015年12月1日）；证据25、市城区房屋产权办证遗留问题土地处理审批表。上述证据20-25，用以证明申泰公司交房条件成就。
对于原告谢宏伟提供的证据，被告申泰公司质证意见如下：对证据1-4的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议。
对被告申泰公司提供的证据，原告谢宏伟质证意见如下：对证据1-9的客观性、合法性、关联性（以下简称“三性”）均有异议，与本案没有任何关联；对证据10-11的三性均有异议，该竣工验收报告系申泰公司单方组织，未通过行政主管部门的认定，不能证明申泰公司房屋具备交房条件；对证据12的三性均有异议，与本案没有任何关联；对证据13的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据仅能证明该房产具备预售条件，不能证明其达到双方合同约定的交房条件；对证据14的三性均有异议，申泰公司通知交房不能证明该房屋具备交房条件；对证据15-19的三性均有异议；对证据20-25不能证明房屋验收合格并备案，备案表需要有规划、消防、人防、环保等十多个部门盖章。
本院对原、被告提供的证据通过质证后作如下分析认定：原告谢宏伟提供的证据1-4的真实性，被告申泰公司均无异议，本院予以确认。被告申泰公司提供的证据1-9客观真实，能证明本案所涉“南城雅郡”项目商品房销售使用情况，谢宏伟虽持异议，但未能提供证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果，对上述证据本院予以确认；证据10-11只能证明申泰公司组织了勘查、设计、建设、监理等公司对工程竣工进行了验收程序；证据12客观真实、来源合法，本院予以确认；证据13-14的真实性对方无异议，本院予以确认；证据15-19能证明申泰公司房屋抵偿谢宏伟具体情况及房屋处理情况，谢宏伟虽持异议，但未能提供证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果，对上述证据本院予以确认；证据20-25能证明相关职能部门对“南城雅郡”项目处理意见，本院予以确认。
依据本院确认的上述证据及双方当事人庭审陈述，本院确认如下事实：
2010年8月10日，原告谢宏伟与被告申泰公司及第三人签订了《项目投资股份转让协议书》，双方约定谢宏伟将其在申泰公司开发的南城雅郡（又名先锋银座）项目因投资享有的权利、义务转让给申泰公司及第三人，协议主要内容如下：1、项目地点及名称：地点为衡阳市先锋路31号，名称为衡阳市申泰置业有限公司“南城雅郡”项目，又名先锋银座；6、转让金额为人民币1096.957万元；7、付款方式：本协议签订之日起三日内付款50万元，协议签订之日起二十三日内再付55万元，余下的转让款以南城雅郡项目第三层营业房抵付，不论房价涨跌，均按6500元/平方米计价，第三层营业房房款和已付105万元之和不足抵销转让款时，申泰公司及第三人同意用南城雅郡项目的住宅房按营销部价格9.5折结算抵付转让款，以上房产面积最终以产权部门测绘的实际产权面积为准；8、上述房屋交付期限为2012年5月31日止，如逾期交房，则从2012年6月1日起按谢宏伟所认购房产的金额，由申泰公司及第三人承担月息3%的损失。
2010年8月29日、9月9日，申泰公司与谢宏伟根据双方于2010年8月10日签订的《项目投资股份转让协议书》，另行分别签订了“南城雅郡”七套住房，一层商铺的《房产抵股份转让款协议》来抵偿谢宏伟股份转让款。其中本案所涉房产抵股份转让款协议内容为：双方同意将衡阳市先锋路南城雅郡（即先锋银座）项目第三层整层（约1318.52平方米）的房产抵股份转让款。谢宏伟向申泰公司认筹的南城雅郡（即先锋银座）第三层整层商品房建筑面积为1318.52平方米，面积有差异的以产权机关实际测量的产权面积为准；房价为6500元/平方米，合计总房款为人民币8570380元，首付款7713342元，尾款于房产峻工验收合格并通过备案后，申泰公司交钥匙时一次性付清；申泰公司须于2012年5月31日前将房屋交给谢宏伟使用，逾期未交房，从2010年6月1日起，按已交房款月息3%计付违约金给谢宏伟。合同签订后，谢宏伟即依约付清了首付款7713342元（该款系从申泰公司应付给谢宏伟的股份转让款中抵扣），申泰公司向谢宏伟出具了收款收据。
2010年12月份起，谢宏伟将上述七套房屋中六套住房陆续出售他人，为此申泰公司以其名义与买受人分别签订了《商品房买卖合同》。2012年5月31日约定交房期限届满之后，申泰公司未按合同约定向谢宏伟交付房屋。2012年10月18日、10月21日，申泰公司向谢宏伟邮寄了书面交房通知书，谢宏伟收到书面通知后，因申泰公司未能出具《房屋峻工验收备案表》，认为不符合交房条件，遂拒绝收房。在本案审理期间，申泰公司一直未向本院递交南城雅郡楼盘的《房屋峻工验收备案表》。
2013年3月12日，谢宏伟就衡阳市先锋路先锋银座项目第三层商铺、1205号房屋向本院分别提起诉讼，要求申泰公司支付因延期交房造成的资金占用损失。本院于2013年8月5日就二案作出一审判决，分别判决申泰公司支付谢宏伟人民币1542668.4元和65237.6元（均按已交房款每月2%的标准从2012年6月1日计算至2013年3月31日），谢宏伟和申泰公司均不服提起上诉，衡阳市中级人民法院经审理后于2013年12月6日作出判决，驳回上诉，维持原判。申泰公司遂向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2014年6月9日作出裁定，驳回申泰公司的再审申请。该二案现已执行到位。
另查明，本案所涉的房屋项目名称前期为“南城雅郡”，现名为“先锋银座”，系申泰公司负责开发建设。项目于2009年9月动工，共28+1层，第一至三层为商铺，第四层以上均为住宅。房屋第一至二层由湖南省中汉商业管理有限公司委托经营管理，从2012年8月份起使用至今。第三层为闲置状态，第四至六层系公寓，目前为土建装修状态，第七层以上住房从2010年8月陆续出售之后现已使用。申泰公司于2010年8月29日、9月9日与谢宏伟签订《房产抵股份转让款协议》时，该房屋项目已办理了国土使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证。2010年12月15日申泰公司取得“南城雅郡”项目商品房预售许可证。嗣后，“南城雅郡”项目作为历史遗留问题建设项目，衡阳市公安消防支队于2015年8月14日出具“建设工程消防验收意见书”，综合评定该工程消防复验合格。衡阳市城乡规划局于2015年9月22日复函认为该项目基本符合城区房屋产权办证遗留问题规划认可条件，现予以规划确认。衡阳市住房和城乡建设局于2015年10月26日复函同意该项目进入遗留问题房屋产权办证程序。衡阳市非税收入征收管理局于2015年11月11日复函称该项目已结清相关规费，同意为其办理产权登记。衡阳市国土资源局于2015年12月1日回函同意该项目的业主可凭房屋所有权证来办理分户国有土地使用证。
本院认为，原告谢宏伟与被告申泰公司签订的《房产抵股份转让款协议》具备了商品房买卖合同的主要内容，且申泰公司出具了收取购房款的收条，故该协议应当认定为商品房买卖合同。该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。协议中约定“尾款于房屋竣工验收合格并通过备案后，申泰公司交钥匙时一次性付款”，应当理解为首先是房屋通过竣工验收合格并通过备案，然后申泰公司交房屋钥匙，最后谢宏伟一次性支付购房款尾款。该条款实际上即明确了尾款支付方式，也明确了交房屋钥匙的条件，而交钥匙即为交房。申泰公司答辩称该条款只是谢宏伟交付房屋尾款的前提，而不是交房条件的意见，理由不成立，本院不予采纳。按照该协议约定，申泰公司交房时应当具备“竣工验收合格并备案”这一条件，同时根据建筑相关法律规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，即房屋竣工验收合格是交房的法定条件。申泰公司未能出具《房屋竣工验收备案表》，谢宏伟拒绝收房即符合协议约定也符合法律规定。申泰公司答辩称房屋没有验收的原因在于谢宏伟私自改变了设计图纸，因申泰公司不能提供证据证明，故对该辩称意见本院亦不予采纳。申泰公司答辫称其已经将七套住房及一层商铺交付谢宏伟，不存在违约，其理由是谢宏伟将其中六套住房已经转卖。本院认为谢宏伟与申泰公司签订《房屋抵股份转让款协议》后，谢宏伟取得的是合同的权利与义务即债权，而不是房屋所有权即物权，其转让的也是合同的权利与义务，其转让行为不能视为商品房买卖合同中的交房行为。何况上述七套住房、一层商铺的抵股份转让款合同均是各自独立签订的，且本案诉争房屋并不存在上述转让的情况。故对申泰公司上述辩称意见，本院不予支持。因此，申泰公司未能按照合同约定出具《房屋竣工验收备案表》即未达到合同约定的交房条件，未能在合同约定的期限内按约定条件交房，构成违约，应当承担违约责任。原告谢宏伟要求被告申泰公司支付其违约造成的资金占有损失的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。但资金占用损失的计算标准本院根据以下方面考虑酌情予以调整。一是庭审中，申泰公司提出谢宏伟要求赔偿数额过高；二是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条等规定，违约金具有以补偿为主，以惩罚为辅的双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式，因此对数额过高的违约金，人民法院可根据实际情况适当进行调整，以维护民法公平和诚实信用原则。本案中根据约定逾期交房按已交房款每月3%的标准计算违约损失，明显过高。因此，本院酌情调整按已交房款按中国人民银行同期贷款利率计算违约损失。申泰公司答辩称本案系重复诉讼，本院认为谢宏伟原来提起诉讼时，仅对前期违约损失主张权利，本院亦是根据“当事人有权在法律规定的范围内处分其民事权利”的原则依法裁判，但申泰公司逾期交房的违约行为一直处于延续状态，谢宏伟针对原生效判决未作处理的后期损失部分另行主张权利并不违反法律规定，故申泰公司该抗辩理由没有法律依据，本院不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告衡阳市申泰置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告谢宏伟人民币1155672元（按已付房款7713342元，按中国人民银行同期贷款年利率6%、5.6%、5.35%、5.1%、4.85%、4.6%、4.35%从2013年4月1日起至2015年12月1日止分段计算）；
二、驳回原告谢宏伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费29014元，由被告衡阳市申泰置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 张玉文
审 判 员 段仁良
代理审判员 方 芳
二〇一六年四月二十九日
代理书记员 李 晨
校对人：李 晨
注：本案适用法律条款见附页
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。