山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第732号
上诉人（原审被告）袁明军。
委托代理人邓巍，山东贝恩斯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）欧明国。
委托代理人张新红，山东倡通律师事务所律师。
委托代理人李延杰，山东倡通律师事务所律师。
原审被告翟敏。
上诉人袁明军因与被上诉人欧明国拆迁安置补偿纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2012）黄民初字第2931号民事判决，于2013年1月24日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员孙付担任审判长并主审本案，代理审判员孙琦、代理审判员王楷参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2013年3月6日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人袁明军及其委托代理人邓巍，被上诉人欧明国的委托代理人张新红、李延杰，原审被告翟敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
欧明国在一审中诉称，1996年12月30日，欧明国与袁明军签订《关于后湾村民宅的转让协议》，欧明国将其所有的位于社区原房号27号（后改为95号）的二层楼房（房屋所有权证号：青房字第10**号，正房面积70.82m2）卖给袁明军，房屋转让款62900元。2010年11月18日，欧明国同袁明军签订《房屋买卖补充协议》，约定该房屋过户给袁明军后，社区对该房屋及欧明国的优惠政策袁明军不得享有，均由欧明国享有。袁明军仅对拆迁补偿本房屋的面积（70.82m2）享有所有权。2011年1月19日，袁明军将该处房屋登记在其配偶翟敏名下，房屋产权证号：青房地权监证字第0055492号。2012年9月份，后湾社区进行旧村改造，根据后湾社区的“拆一还一”拆迁政策，该处二层楼房的补偿面积为70.82m2。但二层楼房的由来是因黄岛油库规划建设，后湾老居民整体拆迁，社区统一拆迁了欧明国等二十户居民的房屋，给包括欧明国在内的二十户老居民安置了二层楼房，现老居民的四间房都能置换160m2的楼房。所以，社区与二层楼房户达成仲裁裁决，同意对二层楼房户按四间平房给予拆迁安置。参照四间平房来安置袁明军购买的楼房，是基于欧明国老村民的固有待遇，安置的最终拆迁补偿面积优惠至160m2。按照双方所订的《房屋买卖补充协议》约定，四间平房的安置面积与二层楼房的安置面积之差部分，应归属欧明国，现袁明军拒绝返还该拆迁利益。为维护欧明国的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、袁明军、翟敏返还欧明国房屋补偿差额面积89.18m2或支付相应价款499408元；2、本案诉讼费用由袁明军承担。
袁明军、翟敏在一审中共同辩称，欧明国所主张事实与实际不符，本人没有取得房屋补偿差额面积89.18m2。本人因社区拆迁取得160m2补偿面积，是按照黄岛办事处后湾社区居委会《致社区居民的一封信》公示的房屋拆迁补偿方案，以及2012年9月22日后湾社区居委会与本人签订的《房屋拆迁安置补偿协议））的约定取得的。在法律上，拆迁补偿房产属于物权置换所得，房产面积增加或减少，与欧明国没有丝毫关系，与双方的房产买卖行为没有丝毫的关联。因此，欧明国诉讼无理，其诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，应当判决驳回其诉讼请求。
原审法院查明：一、欧明国系青岛市黄岛区黄岛街道办事处后湾社区居民，在原后湾村有平房三间。1978年，为建设黄岛油港码头，国务院港口建设领导小组批复同意对黄岛后湾村进行拆迁。欧明国的三间平房被拆除，青岛市黄岛区黄岛街道办事处后湾社区居民委员会将统一建设的位于后湾社区27号（现为95号）的二层楼房（上下层各两间，共四间）安置给欧明国。二、1983年2月30日，后湾社区居委会（当时名为“后湾大队”）作出《房屋确权规定》，将位于后湾社区95号的二层楼房（四间）确权给欧明国，并规定：“将社员原有的自有旧房顶新房，差价补款；有旧房五间以上者，多余一间大队付款一百五十元；四间者两不找；三间者向大队交款一百四十九元”。按照上述规定，欧明国向后湾社区居委会交纳了房款249元（其中100元属村前边位置所加）。三、1989年1月12日，青岛市房产管理局签发青房黄岛字第1027号房屋所有权证，该证载明：“所有权人欧明国；所有权性质私有；房屋座落黄岛区后湾村27号；幢号1，间数贰，建筑结构混合，层数1，建筑面积（平方米）18.92，使用情况非住宅；幢号2，间数陆，建筑结构混合，层数2，建筑面积（平方米）70.82，使用情况住宅。”四、1996年12月30日，欧明国与袁明军签订《关于后湾村民宅的转让协议》，协议约定：甲方欧明国，乙方袁明军；甲方在青岛市黄岛区黄岛镇后湾村原房号后湾27号，现房号后湾村95号，并持有青房黄岛字第1027号房屋所有权证，甲、乙双方本着自愿的原则达成如下协议：（一）该民宅东至杨金玉，西至岳桂兰，房屋面积按青岛黄岛字第1027号为准.（二）本房屋一次性转让，转让费陆万贰仟元一次性付清。甲方将房权证（法定证明）交乙方持有。（三）本房屋乙方暂不办理过房手续，乙方有权在任何时候办理过户手续，甲方应无偿协助乙方办理有关手续，但不再承担任何费用。（四）自即日起甲、乙双方确认有关水电等费后，以前的由（有）甲方负责，以后的由乙方负担。今后若村内收取其它费用由乙方负担。甲方欧明国、乙方袁明军、见证人薛元平均在该协议落款处签名并捺有手印。该转让协议签订后，欧明国将该房屋交付袁明军使用。五、2010年11月18日，欧明国同袁明军就该处房屋又签订《房屋买卖协议》（补），该补充协议约定：“卖方：欧明国，买方：袁明军。经双方协商一致同意，卖方愿将后湾村95#房屋卖给袁明军，具体事宜如下：因后湾村95#房属村拆迁房，此房过户给袁明军后，本村对本房屋及原主人欧明国的优惠政策袁明军不得享有（如养老、独生子等一切待遇）均有欧明国享有，袁明军无条件协助办理，但本房屋拆迁所补给的本房屋的面积属袁明军所有。为了诚信，袁明军愿将过户后新房屋产权证给欧明国保存至拆迁后。本协议一式二份，具有法律效益，双方各执一份，双方签字后生效。如有未尽事宜，双方协商解决。卖方：欧明国，买方：袁明军”。双方均在该补充协议上签名并捺有手印。六、袁明军与翟敏系夫妻关系。2011年1月19日，袁明军将该处房屋登记在其配偶翟敏名下，房屋产权证号：青房地权监证字第0055492号，该证载明：房地产权利人翟敏；房地坐落开发区后湾；共有情况单独所有；房屋状况：建筑面积89.74m2，规划用途储藏室、住宅。附记：档案保管号：权0049351；备注：此档案原为平房A-1954号档案；原路名为黄岛区后湾村27号；储藏室建成年代为1985年；地址明细信息：95栋1层：用途为储藏室；建筑面积为18.92m2。95栋2层：用途为住宅；建筑面积为70.82m2。七、2012年，涉案房屋所在的后湾社区居委会进行旧村拆迁改造，按照当时的《后湾社区小区规划改造管理试行办法》的规定，对拆迁的原二层楼房按照“拆一还一”的原则，以确权后合法实际建筑面积兑换新楼房同等数目的建筑面积。涉案房屋产权登记的建筑面积是70.82m2，该四间安置楼房又面临新的拆迁，欧明国请求确认对于现有的二层房屋享有四间正房的拆迁利益，符合法律规定，判决确认欧明国对位于青岛市黄岛区黄岛街道办事处后湾社区97号的两层四间楼房享有按四间正房计算的拆迁利益。八、2012年11月3日，青岛市黄岛区黄岛街道办事处后湾社区居委会出具证明，证明2012年政府对后湾社区实施改造拆迁，依据拆迁办法，欧明国原27号二层楼房的拆迁应置换楼房面积70.82平方米。但因后湾的二层楼房居民对拆迁安置办法提出异议，后社区居委会决定对后湾社区的二层楼房居民给予按其原有四间平房给予拆迁安置。九、2012年9月22日翟敏与青岛市黄岛区黄岛街道办事处后湾社区居委会签订《后湾社区房屋拆迁安置补偿协议》，约定：袁明军、翟敏有合法正房4间，每间合法正房应安置面积合计40平方米，应安置楼房面积共计160平方米；袁明军、翟敏选择货币补偿面积80平方米，按5665元／平方米计算，货币补偿的金额为453200元。
原审法院认为，本案应为房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点是欧明国能否按照双方协议的约定分享涉案房屋的拆迁补偿利益。根据庭审查明的事实和相关法律规定，原审法院分析判定如下：
欧明国将涉案房屋出卖给袁明军后，双方通过买卖协议和补充协议对双方的权利和义务作出了约定，其中补充协议约定本村对本房屋及原主人欧明国的优惠政策均由欧明国享有，但本房屋拆迁所补给的本房屋的面积属袁明军所有。该补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有法律约束力。涉案房屋的拆迁安置面积之所以从70.82平方米提高到160平方米，是为该房屋系拆除欧明国原有的三间旧房，并按照社区的要求交纳了一间正房的房款后取得的安置楼房，其差额应该属于双方补充协议中约定的“对本房屋的优惠政策”。按照双方补充协议的约定，该89.18平方米的差额部分应该归欧明国所有。翟敏已经跟所在居委会签订了拆迁安置协议，该协议中翟敏选择的货币补偿面积是80平方米，货币补偿的价格按5665元／平方米计算，故袁明军、翟敏应该按照该标准返还欧明国房屋拆迁安置差额面积补偿款505204.7元（5665元／平方米×89.18平方米），而欧明国主张499408元，符合法律规定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：袁明军、翟敏于判决生效之日起10日内支付欧明国房屋拆迁安置差额面积补偿款499408元。案件受理费8791元，减半收取4395.50元，保全费3020元，共计7415.50元，由袁明军、翟敏承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，袁明军不服原审判决，上诉至本院。袁明军上诉称，该案件的基本事实如下：欧明国在黄岛区后湾村95号享有89.74平方米的合法房产（见青房黄岛字第1027号《房屋所有权证书》）。1996年12月30日，欧明国与袁明军签订了《关于后湾村民宅的转让协议》，约定欧明国将该房屋以6.2万元的价格一次性转让于袁明军，面积按青房黄岛字第1027号《房屋所有权证书》为准（建筑面积合计89.74平方米，0055492号房产证附记该房产住宅面积70.82平方米，储存室18.92平方米），特别约定“乙方”（袁明军）有权在任何时间办理过户手续，“甲方”（欧明国）应无偿协助办理有关手续，但不再承担任何费用，随后双方办理房屋交接。2010年10月，袁明军在办理房产登记变更时，房产局根据规定要求卖房人欧明国到房产局当面签署《房房屋买卖契约》和《房屋转移登记申请书》，欧明国当时知道该房屋要拆迁，主张因拆迁给予的养老和独生子的优惠政策由他享有，提出签订补充协议，否则就拒绝配合，袁明军提出不能影响损害其房产利益，欧明国同意。双方于2010年11月18日签订了《房屋买卖协议（补）》，约定“此房过户给袁明军后，本村对本房屋及原主人欧明国的优惠政策袁明军不得享有（如养老、独生子女等一切待遇），由欧明国享有，袁明军无条件协助办理，但本房屋拆迁所补给的本房屋的面积属袁明军所有”。2011年1月19日，该房屋登记在翟敏名下。2012年9月初，黄岛区后湾社区向辖区业主袁明军、翟敏夫妇送达《致社区居民的一封信》，告知本次拆迁安置补偿的原则和方式为物权置换补偿，“按当时政策分配的每户两层四间楼房按四间确认正房间数，面积按56平方米确认，1978年分房以后添建扩建的均作附房认定”（第三条），明确说明不是按照每个业主持有的房产面积换算补偿安置面积，而是按照四间合法正房确认，每间合法正房安置面积合计40平方米（第五条）。9月22日，后湾社区与后湾村95号业主翟敏（产权人）签订《后湾社区服务拆迁安置补偿协议》，再次明确安置补偿方式为物权（面积）置换补偿，沿袭《致社区居民的一封信》告知的换算方式，按照袁明军夫妇合法正房四间，每间安置补偿楼房40平方米共计安置补偿160平方米。该《协议》签订后后湾社区又针对约定的内容向袁明军夫妇下发了一份《房屋安置补偿明摆帐》，再一次明确了《协议》约定的物权置换补偿原则和安置补偿楼房面积的换算系数和方法。
以上事实中存在争议的是《房屋买卖协议（补）》。该协议约定五项基本内容，三项无争议，两项有争议，第一项是后湾村95号房过户给袁明军，第二项是由于后湾村95号房是拆迁房，本村对本房屋的优惠政策袁明军不得享有（如养老、独生子等一切待遇）均由欧明国享有，袁明军无条件协助办理，第三项是本村对原主人欧明国的优惠政策袁明军不得享有（如养老、独生子等一切待遇）均由欧明国享有，袁明军无条件协助办理，第四项是本房屋拆迁所补给的本房屋的面积属袁明军所有，第五项是袁明军愿将过户后新房屋产权证给欧明国保存至拆迁后。第一、三、五项双方无争议，第二、四项存在争议，上诉人理解，第二项表述了如下的内容：优惠主体是本村，指青岛市黄岛区后湾社区居委会，惠顾对象是本房屋，指上诉人袁明军买受的89.74平方米，优惠政策内容是养老、独生子等一切待遇。简单说，是对89.74平方米房屋给予的优惠权益，采用列举方式界定其范围是养老、独生子女等一切待遇，由于无法列举全部内容，用第四项明确袁明军权益的方式来排除欧明国优惠权益的范围，第四项是对第二项优惠范围的进一步明确和补充，按照该第四项的指引，本次物权置换补偿的160平方米补偿面积应当全部归于袁明军所有。
但是一审判决虚拟事实，把物权置换补偿的单一补偿方式虚拟成物权置换补偿加优惠政策补偿的混合补偿方式。前述的事实和证据，证明后湾村本次拆迁安置补偿的方案和《协议》当中，仅仅约定了物权置换补偿一个补偿方式和补偿面积换算的系数，没有约定除此以外的第二种补偿方式，没有约定后湾村社区对欧明国个人以及后湾村95号的任何特殊补偿。这说明任何人都无权依照《房屋买卖协议（补）》的约定来分割袁明军夫妇获得的安置补偿面积，但是，一审判决第七页第五行表述70.82平方米与160平方米的“差额应该属于双方补充协议中约定的'对本房屋的优惠政策'，该89.18平方米的差额部分应该归原告所有”，这种表述就是虚拟事实，把物权置换补偿的单一方式虚拟成混合补偿方式。这种结论，没有任何事实基础，没有任何证据支撑。同时，一审判决片面强调第二项内容，忽略甚至规避第四项内容，损害上诉人利益，偏袒被上诉人的利益。
一审判决遗漏审判事项。《房屋买卖协议（补）》内容是什么一审判决没有审查评判。一种理解其内容是对原协议《关于后湾村民宅的转让协议》的变更补充，变更补充了原协议对交易面积的约定，但是由于原协议的基础关系是房屋买卖，约定欧明国将该房屋以6.2万元价格一次性转让于袁明军，面积按青房黄岛字第1027号《房屋所有权证书》为准（建筑面积合计89.74平方米），而《房屋买卖协议（补）》没有约定与原协议相关联的面积、单价、价款支付时间及方式等内容，而是约定该房屋拆迁补偿后的预期利益分配，理解为对原协议的变更补偿太过牵强；另一种理解是，房屋买卖协议（补）》是附条件赠与合同，所附条件即是拆迁安置补偿协议当中的优惠政策，当拆迁安置合同出现安置补偿优惠政策时，赠与合同生效，约定内容是拆迁补偿后的预期利益分配，界定为附条件赠与合同较为贴切。如果界定为附条件赠与合同，那么，对协议所附生效条件的内容应当明确界定，对协议所附条件是否成就应当明确界定（对赠与合同生效时间明确界定），对协议是否生效应当明确界定，对上诉人抗辩、被上诉人的诉讼主张是否代表撤销赠与，应当明确界定。
综上事实和理由，请求二审法院：一、判决撤销青岛市黄岛区人民法院（2012）黄民初字第2931号民事判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求。二、被上诉人承担一、二审的诉讼费、保全费。
被上诉人欧明国答辩称，一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，袁明军的上诉请求无事实和法律依据，应依法判决驳回上诉人的上诉请求。上诉人不是本社区居民，其不能享有该社区居民待遇。社区给予讼争房屋四间平房的拆迁安置权益不是物权的置换，而是基于答辩人的老社区居民待遇。因此，超出讼争房屋的安置面积按协议约定属答辩人所有。一审庭审中，答辩人提交的相关证据共同证明了：上诉人签协议置换的160m2的楼房，其中有89.18m2是基于二层楼房是从1978年原老居民即答辩人拆迁平房置换的原因，且在1998年办证前老居民（即涉案房屋是答辩人欧明国）交纳249元而获得了现在按四间平房安置的老居民待遇。1、社区出具的《证明》，证实了房屋1978年因建港被拆除，现讼争房屋安置给答辩人。1983年，答辩人根据社区制定《房屋确权规定》交纳249元，按四间安置楼房确权。现依据拆迁办法的规定该房屋原应置换楼房面积70.82m2，但社区96户二层楼房居民对此提出异议，其中部分居民代表提起诉讼。后社区为避免诉讼费用损失，及不让老社区居民因建港拆迁吃亏，决定对社区居民的二层楼房户给予按其原有四间平房的拆迁安置。社区给予四间平房的拆迁安置是基于答辩人1978年的拆迁和拆迁换房后交纳的249元房款和答辩人的老社区居民待遇。2、《致社区居民的一封信》，是在部分二层楼房户的居民代表与社区就拆迁权益提起诉讼后，社区为减少讼累，促进社会和谐而制发的，社区拆迁户人手一份。该信函与答辩人的其他证据相互关联，相互支持，相互印证，共同证明讼争房屋所享受的拆迁优惠，是社区对1978年因建港的拆迁户给予的优惠措施，而该拆迁优惠措施正是基于答辩人的老社区居民待遇。上诉人户籍并非社区居民，其无权享有该社区居民待遇。
一审判决上诉人支付答辩人房屋拆迁安置差额面积的补偿款499408元，符合法律规定，应予维持。《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知义务、协助、保密等义务。”在双方两份协议均合法有效的情况下，结合上述法律规定，上诉人仅对讼争房屋拆迁补偿的面积（70.82m2）享有所有权，不能享有社区基于老社区居民待遇而给予的超出房屋面积的安置面积，该超出的安置面积，按协议约定依法应当履行返还义务。因上诉人已经选择货币补偿面积80平方米，所以，一审判决上诉人支付答辩人该房屋拆迁安置差额面积的补偿款499408元正确。
一审判决未遗漏审判事项，上诉人上诉请求无事实和法律依据，依法不成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律得当。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法判决驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
经审理查明，2012年11月3日，后湾社区居民委员会出具《证明》，主要内容如下：2012年政府对我社区实施改造拆迁，依据拆迁办法，欧明国原27号二层楼房的拆迁应置换楼房面积70.82m2，社区96户二层楼房居民对该拆迁办法提出异议，其中原有居民代表提起诉讼。根据生效判决确认：后湾的二层楼房居民享有按四间平房拆迁安置的权利。所以，社区为避免更多的诉讼费用损失及不让老社区居民因1978年的拆迁吃亏，决定对后湾社区的二层楼房居民给予按其原有四间平房的拆迁安置。二审查明的其他事实与原审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案的焦点是超出原房屋产权面积70.82m2拆迁安置的部分面积是否属于“对本房屋的优惠”。根据袁明军与欧明国于2010年达成的补充协议，当时双方均知晓涉案房屋即将拆迁，双方约定“本村对本房屋及原主人欧明国的优惠政策袁明军不得享有”，属于欧明国享有，但“本房屋拆迁所补给的本房屋的面积属袁明军所有”。因2010年双方签订补充协议时，原涉案房屋执行“拆一还一”的拆迁政策，即原涉案房屋为70.82平方米产权面积，拆迁亦应得70.82产权面积。因此，对于该补充协议中约定的属于袁明军所有的“本房屋拆迁所补给的本房屋的面积”应当理解为70.82平方米的产权面积。拆迁安置面积超出该产权面积的部分，如果能够确定是出于“对本房屋的优惠”，则超出部分应当属于原产权人欧明国享有，如果不能确定拆迁安置超出部分是否属于“对本房屋的优惠”，则属于双方对此约定不明。据此，正确处理本案的关键就是拆迁安置超出原房屋产权面积70.82m2的部分是否属于“对本房屋的优惠”。根据本案查明事实，2012年原涉案房屋迁时，拆迁政策发生了变化，不再执行“拆一还一”政策，结合后湾村社区出具的证明，可以证实“依据拆迁办法的规定该房屋原应置换楼房面积70.82m2，但社区96户二层楼房居民对此提出异议，其中部分居民代表提起诉讼。后社区为避免诉讼费用损失，及不让老社区居民因建港拆迁吃亏，决定对社区居民的二层楼房户给予按其原有四间平房的拆迁安置。”可见，涉案房屋按照新的拆迁政策比原“拆一还一”拆迁政策多出的部分面积并非“对本房屋的优惠”，而是另有其他原因。由于双方在签订补充协议时并未预见到将来拆迁政策的变化，故对于非因“对本房屋的优惠”而多出的拆迁安置部分的归属没有约定，或者说约定不明。本院依据诚实信用和公平公正原则，该多出的安置面积应当由双方各分担一半。因袁明军、翟敏已要求按货币补偿并签订协议，故对于一审认定多出的安置补偿款499408元，由袁明军、翟敏向欧明国支付一半即249704元。
综上，原审法院将拆迁多出部分面积认定为“对本房屋的优惠”，属于认定事实错误，从而导致处理结果不当，本院依法予以改判。袁明军的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更青岛市黄岛区人民法院（2012）黄民初字第2931号民事判决主文为：上诉人袁明军、原审被告翟敏于本判决生效之日起10日内支付欧明国房屋拆迁安置差额面积补偿款249704元；
二、驳回被上诉人欧明国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8791元，减半收取4395.50元，保全费3020元，共计7415.5元，由欧明国和袁明军、翟敏均担。二审案件受理费4396元，由欧明国和袁明军、翟敏各承担一半即2198元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 付
代理审判员 孙 琦
代理审判员 王 楷
二〇一三年七月二十六日
书 记 员 王 繁
书 记 员 王媛媛