福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民初字第1113号
原告章开聪，男，1978年10月21日出生，汉族，住福建省永春县。
委托代理人刘娟、郑文峰，福建泉中律师事务所律师。
被告泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室，组织机构代码72644151-8。
法定代表人王东伟，董事长。
委托代理人苏志松、黄素春，福建顺济律师事务所律师。
原告章开聪与被告泉州市华祥房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法由审判员庄玉燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告章开聪的委托代理人刘娟、郑文峰、被告泉州市华祥房地产开发有限公司的委托代理人黄素春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2009年11月2日签订《商品房买卖合同》，约定原告分别以205427元、148825元的价格向被告购买址在洛江区双阳中心区祥光花苑三期6#楼XXXX室、XXXX室的商品房。合同还约定，出卖人应当在2010年12月31日前将该商品房交付买受人使用，并应在交付使用后60日内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付购房款，被告于2011年4月1日将商品房交付原告使用。但时至今日，原告仍未取得房屋权属证书。根据合同约定，被告应自逾期之日（2011年7月1日）起每日按原告已付款的万分之五向原告支付违约金。为最大限度保障原告的合法权益，原告暂时先向被告主张自2012年7月21日起至实际办证之日止的违约金，余下违约金待日后另行主张。请求判令：1、被告立即为原告办理址在洛江区双阳中心区祥光花苑三期6#楼XXXX室、XXXX室商品房的权属证书；2、被告向原告支付自2012年7月21日起至实际办证之日止的违约金（截至起诉之日，违约金暂计132844元。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为判令：1、被告立即向原告交付办理房屋权属登记所需由被告提供的资料；2、被告向原告支付自2012年7月21日起至实际办证之日止以205427元和148825元为基数，每日按万分之五计算的违约金。
被告辩称，一、原告诉求中违约金的截止标准没有依据，且被告已于2014年8月1日书面通知原告办理相关手续。二、原告主张违约金亦缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。1、根据合同约定，只有在因被告的原因导致买受人无法按时取得房屋权属证书的情况下，被告才承担相应的违约责任，但本案中，买受人之所以无法按时取得房屋权属证书，系因不可抗力及第三人原因引起的，并非可归责于被告的原因造成的。根据被告提供的证据表明，因双阳街道办事处的拆迁进度迟缓，延长拆迁期限，导致工期延误，且因拆迁面积不足，导致规划变更、容积率调整等这些不可抗力导致了规划验收无法通过，延误办证期限。被告自始至终都竭尽全力地与政府部门协调，为原告能尽快办理产权证而努力，并未有懈怠。而政府部门在办证过程中需要多项审批手续，直到2014年政府部门相关手续才办理完整。本案中被告只需尽到协助义务，由于政府部门的手续问题，导致延期办证，并非被告原因引起，无需承担相应违约责任，即使有违约的问题，相应期限也应当顺延。2、根据原告的主张，被告于2011年4月1日将商品房交付给原告使用，因其未能于商品房交付后90日内（即2011年7月1日前）取得房产证，故其要求被告承担相应违约责任。则根据该主张，逾期办证的时间点为2011年7月1日，其于2014年8月26日起诉要求被告承担违约责任已过两年诉讼时效，其主张不能得到支持。双方当事人的违约金是以已付房款作为计算标准的，原告至今未提交支付房款数额的证据，故对违约金不应予以支持。三、本案中约定的违约金明显过高，依法应予调整。
经审理查明，2009年11月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》二份，约定由原告向被告预购买祥光花苑三期6#楼XXXX号房和XXXX号房，总金额分别为205427元、148825元。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之五向买受人支付违约金”。原告已支付购房款205427元和148825元。诉争的楼房至今未办理房屋所有权初始预登记。被告于2014年7月20日作出《办理产权分户证通知书》及《业主办理产权分户证须知》，通知原告于2014年8月30日前办理相关手续，原告确认于2014年8月份收到。双方确认房屋交付时间为2011年4月1日。
另查明，因拆迁问题，泉州市房地产管理局曾多次批复同意延长双阳祥光花苑三期建设用地工程房屋拆迁期限，延长期限至2008年10月12日止。2007年2月25日泉州市城乡规定局出具给泉州市华祥房地产有限公司建设工程规划许可证，建设项目名称为祥光花苑三期3#、4#、5#、6#楼，建设规模为地上34758平方米，地下为9571.29平方米。2005年3月25日，经泉州市洛江区人民政府准予B0317号地块国有土地使用权注册登记，土地使用权面积为7894.92平方米。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定原告向被告购买的商品房位于上述B0137号地块，面积也是7894.92平方米。2014年3月12日被告与泉州市国土资源局洛江分局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，由被告补交土地出让金。
本院认为，1、原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。2、关于被告是否将办理权属登记需由其提供的资料交付给原告及是否存在逾期办证违约责任的问题。根据原、被告的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。本案诉争商品房于2011年4月1日交付使用后，虽然被告向原告发出《办理产权分户证通知书》及《业主办理产权分户证须知》，但被告至今未办理房屋所有权初始预登记，办理房屋权属证书材料尚未齐全，原告仍无法办证。故对被告主张其已将材料全部交付给原告，本院不予采纳。对原告请求被告向原告交付办理房屋权属登记所需由被告提供的资料，本院予以支持。因被告未能在约定交付商品房的60日内办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书，故被告应承担逾期办证的违约责任。被告提出因拆迁及规划、调高容积率等不可抗力及第三人原因导致被告无法按时通过专项验收而拖延办证，但其2005年3月25日经政府批准获得的土地使用权地块、面积与原告约定商品房所在地的地块B0137号、面积7894.92平方米一致，其提供延长拆迁至2008年10月12日也在原、被告签订合同之前。从本院调取的2013年10月21日泉州市国土资源局洛江分局泉国土资洛（2013）101号请示及2013年11月27日泉州市洛江区人民政府泉洛政文（2013）134号批复来看，祥光花苑三期编号为B0317号地块在2007年9月27日前已经相关规划行政主管部门批准调高容积率，说明被告在签订本案《商品房买卖合同》前就已明知调整容积率；又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房预售条件，应当交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证、持有建设工程规划许可证等，被告未补交土地出让金就开始预售商品房，并与原告签订《商品房买卖合同》，责任在于被告；且原、被告签订的合同系在规划许可确定面积之后，又因祥光花苑三期楼盘有的业主已办理房屋所有权证书，故对被告主张无法办证系不可抗力及第三方行为导致，本院不予采纳。3、本案是否超过诉讼时效及计算违约金的起始日期。由于双方约定逾期办证支付违约金是每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金，属于按日计付违约金，诉讼时效也应按日单独计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告应从权利被侵害的二年内主张权利，但原告直至2014年8月26日才向本院起诉，又没有诉讼时效中断的事由，故诉讼时效应倒推二年即原告请求自2012年8月27日起逾期办证违约金予以保护，逾期办证违约金也应从2012年8月27日起计算。现原告请求从2012年7月21日起，已部分超过诉讼时效，被告提出超过诉讼时效，本院部分采纳。4、逾期办证违约的截止日期。鉴于被告未能提供其已经将办理诉争商品房权属登记需由其提供的资料交付给原告的证据，其应当自2012年8月27日起分别按已付房价款205427元、148825元的日0.02%向原告支付违约金，直至其履行完该协助办证义务时止。之后，不属于被告应履行的协助义务，故对原告要求违约金计算至实际取得权属证书止，本院不予采纳。被告至今未办理房屋所有权初始预登记，无论被告是否通知原告办理产权分户登记，原告都无法办理房屋所有权证书。故违约金应计算至被告将办理权属登记需由被告提供的资料交付给原告止，被告主张违约金计算截止至通知原告办理分户止，本院不予采纳。5、本案违约金是否应予调整的问题。原告要求按约定已付款日万分之五的标准计付违约金，被告提出对约定的违约金予以调整。之前，本院对同楼盘出卖方与买受方约定按日0.05%或0.00005%计算逾期办证违约金，均统一调整按日0.02%计算，且原告未提供其存在损失的证据，故本案予以调整按日0.02%计算逾期办证的违约金为宜。对原告要求按已付款的日万分之五计算违约金，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、被告泉州市华祥房地产开发有限公司应将办理址在洛江区双阳中心区祥光花苑三期6#楼XXXX号、XXXX号商品房权属登记需由其提供的资料交付给原告章开聪。
二、被告泉州市华祥房地产开发有限公司应向原告章开聪支付自2012年8月27日起至被告泉州市华祥房地产开发有限公司将办理诉争商品房权属登记需由其提供的资料交付给原告章开聪止按已付房款205427元的日0.02%计算的违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，若未满一年按实际天数计算）。
三、被告泉州市华祥房地产开发有限公司应向原告章开聪支付自2012年8月27日起至被告泉州市华祥房地产开发有限公司将办理诉争商品房权属登记需由其提供的资料交付给原告章开聪止按已付房款148825元的日0.02%计算的违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，若未满一年按实际天数计算）。
四、驳回原告章开聪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2957元，减半收取1478.5元，原告章开聪负担861.1元，被告泉州市华祥房地产开发有限公司负担617.4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 庄玉燕
二〇一四年十一月十五日
书记员 赖昕晟
附：
一、所引用的法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
2、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
4、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
二、申请执行依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。