北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第16947号原告北京伟联物业管理有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通苑一区201B楼501室。法定代表人张文英，执行董事。委托代理人周倩，北京市天咨律师事务所律师。委托代理人魏平。被告北京华坤鑫泰商贸有限公司，住所地北京市朝阳区北沙滩1号院（住宅区）8幢8-2-101。法定代表人张英伟，董事长。委托代理人张连河，北京市德山律师事务所律师。委托代理人付春慧。原告北京伟联物业管理有限公司（以下简称：物业公司）与被告北京华坤鑫泰商贸有限公司（以下简称：商贸公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，依法由代理审判员傅静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人周倩、魏平、被告商贸公司的委托代理人张连河、付春慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：原告系具备物业服务企业资质的公司。2013年7月4日，被告与原告签订了《玉汤山庄园物业服务协议》。物业服务协议约定：自2011年10月31日起原告为玉汤山庄园提供物业服务；业主应按其拥有的房屋地上建筑面积交纳物业服务费，具体标准为9元月·平方米，按照年度预收；逾期未足额交纳物业服务费的，被告应当向原告按逾期每日千分之三的标准支付违约金。因被告与玉汤山庄园开发商签有《〈北京市商品房现房买卖合同〉补充协议》，约定被告自办理入住手续之日起6年期间内，开发商将业主应付物业服务费中的3.1元月·平方米部分以补贴形式，直接代业主向原告缴纳，因此，被告应自其办理入住手续之日起6年内按照优惠后的5.9元月·平方米的标准向原告缴纳物业服务费。被告系玉汤山庄园房屋（地上建筑面积316.58平方米）的业主。自2015年7月5日起，被告未再向原告交纳物业服务费，但仍然享受原告所提供的安保、清洁、维修、养护、管理等物业服务。经原告多次催缴物业服务费，被告均以各种理由推脱，至今仍未交纳。目前，被告拖欠原告2015年7月5日至2016年7月4日期间的物业服务费共计22414元人民币。依据物业服务协议约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，被告还应向原告支付自其拖欠物业服务费之日起至判决生效之日止按照同期银行贷款利率的标准计算的违约金（违约金数额暂计至2015年9月30日为256.72元人民币）。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判：1、请求判决被告向原告支付其拖欠2015年7月5日至2016年7月4日期间的物业服务费22414元人民币；2、请求判决被告向原告支付自其拖欠物业服务费之日起至判决生效之日止按照同期银行贷款利率的标准计算的违约金（违约金数额暂计至2015年9月30日为256.72元人民币）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。被告商贸公司辩称：认可我公司接受了原告的物业服务且应当支付物业费，但是不同意原告的诉讼请求。物业服务协议约定物业费是按年度收取，但是并没有约定每年度的哪个月份交付。原告提供的商品房买卖合同上也约定物业费的交付是按年度收取，但约定的收取时间是每年12月30日前。因此原告的起诉没有事实根据，被告应当交物业费，但是没有超过物业服务协议和购房协议约定的交费时间，并不构成违约。经审理查明：2013年7月4日，物业公司与商贸公司签订《玉汤山庄园物业服务协议》（以下简称：《物业服务协议》），约定：“甲方：玉汤山庄园；乙方：北京伟联物业管理有限公司。四、物业服务费及其它服务收费。1、收费项目标准及交费时间：本物业管理区域内物业服务收费方式为包干制。物业服务收费价格为9.00元月·平方米（地上建筑面积）；按照年度预收。”合同中还对双方的权利义务、物业管理服务基本内容、服务质量等事项进行了约定。《物业服务协议》签订后，物业公司为该房屋提供了物业服务，商贸公司未交纳2015年7月5日-2016年7月4日的物业管理服务费。2015年10月，物业公司诉至本院，诉讼请求同诉称，并撤回违约金的诉讼请求。另查，2013年5月6日，商贸公司与北京天时房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》），购买北京市昌平区安四路（即《物业服务协议》中约定的玉汤山庄园）商品房一套，建筑面积为473.24平方米，其中地上建筑面积为316.58平方米。《买卖合同》第二十一条对该房屋的前期物业服务（未成立业主委员会）的相关内容进行约定，其中第（三）款约定：“物业服务企业按照第1种方式收取物业服务费。1、按照年度预收，买受人应当在每年的12月30日前缴费。”同日双方又签订《〈北京市商品房现房买卖合同〉补充协议书》（以下简称：《补充协议》），其中第二条约定：“买受人以年付（即：一次支付一整年的物业服务费）方式，定期按时向物业服务公司缴纳物业服务费。为了实现买受人买房后的利益最大化，出卖人在买受人办理入住手续之日起6年期间内，于买受人支付物业费的同时，将买受人应付物业费中的3.10元月·平方米（地上建筑面积）部分以补贴形式，直接代买受人向物业服务公司缴纳；剩余5.90元月·平方米（地上建筑面积）的物业服务费仍由买受人自行按照和物业服务公司约定的时间与期间缴纳；6年期限届满后，出卖人不再予以补贴，买受人应自行按相关物业服务合同约定的物业费缴纳标准、时间，定期按时全额向物业服务公司缴纳。”第四条约定：“本补充协议内容和《房屋现房买卖合同》所载内容冲突的，以本协议内容为准；本协议未涉及内容或本协议终止后的相关事宜，买卖双方仍按《房屋现房买卖合同》执行。”2013年7月4日，北京天时房地产开发有限公司将上述房屋交付给商贸公司。上述事实，有当事人的陈述、物业公司提交的资质证书、《玉汤山庄园物业服务协议》、《北京市商品房现房买卖合同》、《〈北京市商品房现房买卖合同〉补充协议书》、物业服务费催缴邮单及照片、交接清单、涉案房屋的登记信息档案材料、物业费结算清单及收款收据等证据在案佐证。本院认为：原被告签订的《物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行，被告应当按约定履行给付物业管理服务费的义务。关于物业管理服务费的交纳时间，首先，《买卖合同》中虽约定应在每年12月30日前交费，但在《补充协议》中双方又约定，被告应自行承担的物业管理服务费部分应按照和物业服务公司约定的时间与期间交纳。《补充协议》系对《买卖合同》中关于物业管理服务费交纳等事宜的变更与补充，且两者相矛盾时依约定应以《补充协议》为准。因此本案中物业管理服务费的交纳时间和期间应当依照原被告双方签订的《物业服务协议》确定。其次，《物业服务协议》中约定物业管理服务费的交纳时间为“按照年度预收”，双方对“按照年度预收”的解释存在分歧。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的相关规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。因此，根据“预收”的文字定义、物业行业的交易习惯以及原被告之间前两年的物业管理服务费履行情况，“按照年度预收”应指业主需在每一物业服务年度开始之前预先交纳次年度的物业管理服务费。在本案中，根据原告提交的物业费结算清单及收款收据，可以确定被告应交纳物业管理服务费的期间为每年的7月5日至次年的7月4日，故被告应在每年的7月4日以前预先交纳次年度的物业管理服务费。现原告主张被告交纳2015年7月5日-2016年7月4日的物业管理服务费符合《物业服务协议》的约定，本院予以支持，被告辩称其应在2015年12月30日以前交纳物业管理服务费依据不足，本院不予采纳。物业管理服务费的金额，根据双方约定的计算方式以及房屋地上建筑面积计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告北京华坤鑫泰商贸有限公司给付原告北京伟联物业管理有限公司二○一五年七月五日至二○一六年七月四日的物业管理服务费共计人民币二万二千四百一十四元，于本判决生效后十日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百八十三元，由被告北京华坤鑫泰商贸有限公司负担，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 傅 静二〇一五年十一月十九日书 记 员 雷迎新