广东省汕尾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕尾中法民一终字第127号
上诉人（原审被告）陈顶岳，男，汉族，1969年4月1日生，海丰县人，住海丰县。
委托代理人辛炳流，广东真鹰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）海丰县海城镇北门社区居民委员会。
负责人陈焕如，职务主任。
委托代理人陈疋，广东展业律师事务所律师。
上诉人陈顶岳因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省海丰县人民法院（2015）汕海法民一初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈顶岳及其委托代理人辛炳流、被上诉人海丰县海城镇北门社区居民委员会（下称北门居委）的委托代理人陈疋到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，陈顶岳于1997年开始租用北门居委位于海丰县海城镇车站路北门居委商住楼底层第6、7间门市开办蓬布店，第6、7间门市租期至2013年1月31日止。后因北门居委需对商住楼底层门市重新招租，陈顶岳于2013年1月28日通过公开竞标招租的形式，以月租金人民币（下同）10500元竞得海丰县海城镇车站路北门居委商住楼底层第6间门市（下称诉争门市），双方于2013年3月8日签订《租赁合同》，合同其中约定：租赁期限3年，从2013年3月10日至2016年3月9日止，租金每月10500元；陈顶岳需交2个租金作为信用保证金；每六个月的首月10日前预付一次租金，陈顶岳如拖欠租金1个月，北门居委有权终止合同，收回门市，信用保证金作为违约金处罚不予退还；房产税由北门居委负责等。陈顶岳租用后，租金交至2014年9月9日止，2014年9月10日起陈顶岳交付租金给北门居委时要求北门居委出具发票，但北门居委没有发票，陈顶岳拒绝交付租金。北门居委多次以书面形式通知陈顶岳交纳租金，否则终止合同等。陈顶岳也多次以书面形式告知北门居委，要为其出具发票。2014年9月10日起陈顶岳没有支付租金，北门居委遂于2015年1月6日向原审法院起诉，请求判决：1、解除《租赁合同》，陈顶岳返还租赁物；2、陈顶岳返还租金36750元（截止至起诉之日）；3、陈顶岳承担本案诉讼费用。案经调解，双方各执已见，调解未果。
原审法院认为，北门居委与陈顶岳签订的《租赁合同》，系双方自愿签订，没有违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同成立有效，依法受法律保护。本案中，北门居委已提供相应门市给陈顶岳使用、收益，陈顶岳应当依约定支付相应租金给北门居委，但陈顶岳经北门居委多次催告，仍不交纳租金，构成根本性违约，陈顶岳应当承担相应违约责任。北门居委作为出租人，已经多次函告陈顶岳，但陈顶岳经催告后仍不支付租金，北门居委请求解除合同，符合法律规定，依法应予支持。陈顶岳以北门居委未开具发票作为拒付租金抗辩理由，但双方没有在租赁合同上明确约定开具发票，并且租金的支付与发票的开具属于不同法律关系，故陈顶岳抗辩理由依法不予支持。陈顶岳提出北门居委出租给陈顶岳的房屋租金明显高于其他承租户，北门居委收取的租金显失公平，不合理，但陈顶岳是通过公开竞标招租的形式租得门市，系自愿与北门居委签订合同，故陈顶岳要求降低租金的收取，缺乏事实依据，依法不予支持。北门居委请求陈顶岳支付2014年9月10日起至2014年12月26日止租金36750元，事实清楚，证据充分，依法应予支持。原审法院依照《中国人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除北门居委与陈顶岳于2013年3月8日签订的《租赁合同》。二、陈顶岳应予本判决生效之日起10日内将海丰县海城镇车站路北门居委商住楼底层第6间门市归还北门居委。三、陈顶岳应予本判决生效之日起10日内付还北门居委租金36750元（2014年9月10日起至2014年12月26日止）。案件受理费820元，减半收取，计款410元，由陈顶岳负担。
上诉人陈顶岳不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）上诉人自1997年租赁被上诉人的诉争门市至今按时交付租金，并多次要求被上诉人在收取租金时开具合法票据（税票）但被拒绝，被上诉人只开收款收据不开合法票据属严重违法。2014年9月10日前，上诉人准备交付租金时又要求被上诉人开具合法票据才交纳，上诉人不仅不开具合法票据反而诉称上诉人不交租金。原审判决没有查清这一事实，并认为交付租金与开具合法票据是两个不同的法律关系属错误。被上诉人收取租金后不开具合法票据（税票）已经违法在先，并损害了上诉人的利益，原审判决适用法律严重错误。（二）原审法院理应判令双方继续履行《租赁合同》，判令双方解除《租赁合同》，无告知上诉人享有变更诉讼请求和请求补偿门市装修款的权利，属于程序违法。若判决合同解除，被上诉人应补偿上诉人的装修损失，具体数额请求评估确定。（三）2013年3月间，被上诉人没有按招标投标法规定的程序对诉争门市及相邻几间门市进行招租，假借招标投标的名义违规违法操作，将与涉案门市相邻且面积相同的门市以每月2500元出租，后将涉案门市以过分高于时价的10500元租金出租给上诉人。因此，上诉人请求判令涉案门市按每月租金2500元计算。综述，原审判决程序违法，认定事实不清，适用法律不当。请求：1.撤销原审判决第一、二、三项；2.改判上诉人与被上诉人于2013年3月8日签订的《租赁合同》除高出市场价部分租金继续履行；3.上诉人租赁被上诉人位于海丰县海城镇车站路北门居委商住楼底层第6间门市的租金按每月2500元计算。按合同约定，上诉人接受被上诉人租金合法票据（税票）的同时付清租金；4.驳回被上诉人的其他诉讼请求。5.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人北门居委答辩称：租赁合同不违反法律规定，真实合法有效，对双方均有约束力。上诉人没有履行交纳租金的义务，构成根本性违约，解除租赁合同所产生的责任应由其自行承担。被上诉人保留因上诉人的违约造成损失主张赔偿权利。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
庭审中，上诉人陈顶岳提交《交租金照片》、《电话录音翻译摘录》、《情况反映》、《海丰县纪委在北门社区开会录音翻译摘录》、《租赁合同》（含国土证），拟证明被上诉人北门居委拒开发票及提高租金、阻止上诉人续租及提高租金等事实。被上诉人北门居委提供《合作改造北门居委会旧区合同书》、《建设图纸及平面图》、《国有土地使用证》及《建设用地规划、建设规划许可证申请表》，拟证明诉争门市所在整栋楼房的土地使用权登记在被上诉人名下的事实。经质证，双方对另一方提供的上述证据的证明力均不予认可。本院查证意见下文详述。
本院经审理查明，原审认定事实基本清楚，予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。诉争焦点是双方当事人在履行租赁合同中是否存在违约行为及因此产生合同解除与否、法律责任的问题。本案中，陈顶岳以北门居委拒不开具发票、虚抬租金等为由拖欠自2014年9月10日至现的租金，其所述事由缺乏依据。现分述如下：
关于双方当事人在履行租赁合同中是否存在违约行为的问题。
一是涉案《租赁合同》的效力认定问题。经查，北门居委所举证据能够相互印证诉争门市系其合法建造房产的事实，且门市已由陈顶岳承租使用多年，双方对彼此之间形成租赁关系均无异议。而陈顶岳所举证据仅能显示本案当事人因租赁关系发生纠纷，各抒己见无法调和的情形；且多数证据缺乏原件核对及无法直接证实对方存在恶意欺诈等可撤销或变更的情形。况且陈顶岳与北门居委于2013年3月8日重新签订租赁合同后至2014年9月，才以价位虚高为由抗辩变更租金，但未在法定期限内主动行使撤销或变更权利。因此，合同当事人均应信守合同约定，全面履行义务和恰当行使抗辩权利，确保交易秩序的稳定。
二是从双方交易习惯而言。陈顶岳1997年间承租北门居委的诉争门市，期间双方多次续签《租赁合同》。在合同履行中，陈顶岳支付租金后北门居委则出具收据加盖单位印章，该付款方式已成为双方的交易习惯并一直沿用至2014年9月间因发票问题发生纠纷。因此，双方付款方式已沿用十几年而形成固定的交易习惯，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，因《租赁合同》未明确约定发票作为收讫租金凭据的内容，故双方应遵循上述交易习惯履行合同。
三是从租赁合同的含义分析。北门居委已将涉案门市交付陈顶岳承租经营使用至今，即其已履行合同的主要义务。陈顶岳使用北门居委的门市经营获利应负有给付租金的义务。经查，涉案《租赁合同》并无明确约定北门居委收取租金时应出具发票的义务，合同约定北门居委负担房产税系双方对法定应付税费对外负担的约定。现北门居委虽未出具发票，但其出具《收款收据》的行为并没有损害陈顶岳正常使用租赁门市获利的事实。故双方约定的合同目的仍可正常实现。据此，陈顶岳使用北门居委的门市但长期拖欠租金显然违反了合同平等对价交易的原则。如其对北门居委未履行纳税义务可另行依法向相关部门检举追责。
综上所述，北门居委未依法缴纳房产税确有不妥之处，但此并未加重陈顶岳继续履行合同的义务，也不妨碍其使用诉争门市的合同目的。故北门居委按双方多年形成的交易习惯出具收款凭证不存在重大违约行为。反而，陈顶岳使用租赁门市经营但又以无发票凭证为由拖欠租金的行为不符双方交易习惯，损害了北门居委收取租金的权益。
关于涉案《租赁合同》解除与否及法律责任的问题。如上所述，陈顶岳在无故拖欠2014年9月10日起至现的租金已构成根本性违约。根据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人可以约定有一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原审判决解除双方签订的《租赁合同》应属正确。至于陈顶岳主张对方赔偿因合同解除财产损失一项，因其存在根本性违约且所述装修财物系单方所为而缺乏事实依据，且在原审时已明知对方诉讼请求情形下亦未主张权利，故本院对陈顶岳的该项主张不予采信。
据此，陈顶岳的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币820元，由上诉人陈顶岳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 莫秀春
审 判 员 叶剑亚
代理审判员 施伟强
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 詹维敏