辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第819号
上诉人（原审原告）：马红梅，女，汉族，1978年3月25日出生，户籍地沈阳市沈北新区。现住址沈阳市铁西区。
上诉人（原审原告）：徐炳涛，男，汉族，1977年6月29日出生，户籍地吉林省龙井市开山屯。现住址沈阳市铁西区。
被上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司，住所地沈阳市铁西区北一中路19号。
法定代表人：朱望生，系该公司董事长。
委托代理人：杨帆，女，1981年1月20日出生，汉族，系该公司员工。
委托代理人：赵庆波，系辽宁仲达律师事务所律师。
上诉人马红梅、徐炳涛与被上诉人沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第697号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍主审、审判员丁广昱参加评议的合议庭公开审理了本案，本案已审理终结。
原审原告马红梅、徐炳涛诉称，2011年3月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应在2012年3月31日前将符合条件的商品房交付给原告，由于当时不具备条件又没收到书面正式通知，所以于2013年6月24日才收房入住，收房时被告要求原告必须将采暖费、物业费补交后方能入住。但房屋不具备交付使用条件，且物业也达不到服务标准，故请求法院判令被告退还其2012年11月25日至2013年3月31日采暖费2053元；退还2013年物业费927元；退还装修吊装费1580元；并承担本案诉讼费用。
原审被告沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告的第一、二项诉讼请求属于双方的物业合同纠纷范畴，第三项属于侵权赔偿范围，这两方面的内容不能在本案中合并审理；2、采暖费和物业费指2012年到2013年，上述两项收费被告方有合法的合同依据主要是原告与沈阳国际纺织服装城开发公司在订立商品房买卖合同时，同时签订了业主公约，该文件有原告签署的姓名并按指，其中第六章三十二条五项明确约定了收费的起算时间，而且开发公司于2012年11月22日向原告发出了电话入住通知，同月的27日开出了书面的告知入住文书，并随付发出物业内容的文书即入伙通知，可见被告基于上述收取的相关费用具有约定上的依据，而关于有关物业服务设施尚存在一定的瑕疵或不足，这不属于原告拒绝缴纳物业费和采暖费的合理依据。
原审法院经审理查明，二原告与沈阳国际纺织服装城开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买其开发的座落于沈阳市铁西区景星北街18甲8号1-20-2号商品房一套，房屋建筑面积96.5平方米。合同第八条约定被告应当在2012年3月31日将单体水、电、暖通验收合格的商品房交付给原告使用。同年，二原告对《景星花园业主临时公约》签字确认，该《临时公约》约定被告为景星花园全体业主提供物业服务，小区住宅物业费收费标准为：每平方米建筑面积每月1.6元，购置房屋以开发商通知入伙的时间开始收取物业管理费，如果在通知的入伙时期内，业主不按期入伙，则从《入伙通知书》中的入伙期当日开始计收物业管理费，预收一年物业管理费。沈阳国际纺织服装城开发有限公司与被告沈阳纺织服装城商业管理有限责任公司签订《景星花园前期物业服务合同》，合同约定后者为景星花园小区提供物业服务，管理期限至第一届业主委员会成立之日，时间不超过三年，超过三年，合同另签。2013年6月24日，原告向沈阳国际纺织服装城商业管理有限公司交纳了2012年11月25日至2013年3月31日的采暖费2053元及物业费1853元。
另查，被告向国电东北（沈阳）热力有限公司已交纳景星花园1-10号楼2012-2013年度采暖费。
再查明，2012年11月19日，沈阳国际纺织服装城开发有限公司通过拨打电话的形式通知原告收取房屋，后又于2012年12月1日以邮寄挂号信的形式发出了入伙通知书及关于景星花园商品房办理交房的再次通知。
原审法院认为，在前期物业管理阶段，由建设单位和物业公司签订的物业管理合同，对继受该物业的业主具有约束力。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。本案诉争园区沈阳国际纺织服装城开发有限公司与被告沈阳纺织服装城商业管理有限责任公司签订的《景星花园前期物业服务合同》系有效合同，对该园区业主具有约束力。因原告与沈阳国际纺织服装城开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，作为建设单位的沈阳国际纺织服装城开发有限公司向原告出示了《景星花园业主临时公约》，并要求其签字确认。当事人应当按照约定履行自己的合同义务。该公约中明确约定了物业费的收取标准，同时约定购置房屋以开发商通知入伙的时间开始收取物业管理费，如果在通知的入伙时期内，业主不按期入伙，则从《入伙通知书》中的入伙期当日开始计收物业管理费，预收一年物业管理费。
关于原告方要求被告返还2013年度入住前的物业费及采暖费的问题。原告主张其于2013年6月24日收房前没有实际入住，不应交纳物业费及采暖费，因被告向法庭出示的证据证明其已于2012年12月1日按照原告方地址邮寄发出《入伙通知书》，原告方庭审辩称其未收到通知书且仅向法庭提交2012年12月17日的视频资料证明房屋不具备交房条件而拒收房屋，该证据不足以证明其主张，且园区内其他大部分业主亦按期入住，因原告自身原因未在建设单位通知的时间内办理入住，在此期间产生的物业费及采暖费应由原告自行承担，原告主张被告返还缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告主张要求被告赔偿其吊装费的问题，因该笔费用的发生与物业服务无关，故原告方该项诉求缺乏法律依据，本院不予支持。
建设一个祥和、文明的小区不仅需要物业公司按照物业委托合同的约定履行其职责，更需要业主的理解、支持与配合。争议园区在入住时可能会存在一些瑕疵或不足，原告要倾听业主的不同意见，努力提高服务质量，使业主享受超值服务，双方共创一个文明、和谐的小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告马红梅、徐炳涛的诉讼请求。案件受理费50元，由二原告承担。
宣判后，上诉人马红梅、徐炳涛不服，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第697号民事判决，依法改判被上诉人退还上诉人2012年11月25日至2013年3月31日采暖费2053元；退还物业费927元；退还装修吊装费1580元。2、全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、没有证据证明被上诉人于2012年11月19日、2012年12月1日向上诉人发出收房通知。被上诉人出示了电话单、中国邮政查询单两份证据，但是在被上诉人出示的电话单中没有被上诉人给上诉人打电话的通话记录，邮政快递单只有邮局收到被上诉人交邮的文书，没有上诉人收到信件的证明文书。二、被上诉人交付房屋不符合合同约定的交房条件，上诉人有权拒绝收房“入伙”。因房屋不达标而导致上诉人不接收房屋的，被上诉人无权根据其与开发商签订的《前期物业服务合同》收取物业费、采暖费等。另，被上诉人无权收取装修吊装费。三、被上诉人物业服务不达标应降低收费标准；已经收取的物业费应部分返还。
被上诉人沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司辩称：上诉人的请求没有依据，上诉人上诉第三项一审并没有提及，我们认可一审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有上诉人、被上诉人双方当庭陈述，上诉人提供的商品房销售合同、购房发票、契证、物业发票、采暖费及吊装费收据、沈阳市供热管理办公室沈阳市物价局监督检查分局文件（沈供热{2009}12号）、视频资料；被上诉人提供的2010年原告签署的业主公约及商品房买卖原始合同及补充协议、前期物业服务合同、2012年11月19日电话通知记录单，2012年11月27日发出交房的再次通知的文件及相应的入伙通知书、邮寄确认单、收条、主体工程验收报告、转账支票存根等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：沈阳国际纺织服装城开发有限公司与你上诉人签订的《景星花园前期物业服务合同》合法有效合同，对该园区业主具有约束力。因上诉人与沈阳国际纺织服装城开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，作为建设单位的沈阳国际纺织服装城开发有限公司向上诉人出示了《景星花园业主临时公约》，并要求其签字确认。当事人应当按照约定履行自己的合同义务。该公约中明确约定了物业费的收取标准，同时约定购置房屋以开发商通知入伙的时间开始收取物业管理费，如果在通知的入伙时期内，业主不按期入伙，则从《入伙通知书》中的入伙期当日开始计收物业管理费，预收一年物业管理费。
关于被上诉人是否应返还2013年度入住前的物业费及采暖费的问题。上诉人主张其于2013年6月24日收房前没有实际入住，不应交纳物业费及采暖费，因被上诉人向法庭出示的证据证明其已于2012年12月1日按照上诉人地址邮寄发出《入伙通知书》，上诉人称其未收到通知书，在一审提交2012年12月17日的视频资料证明房屋不具备交房条件而拒收房屋，且园区内其他大部分业主亦按期入住，因上诉人自身原因未在建设单位通知的时间内办理入住，在此期间产生的物业费及采暖费应由上诉人自行承担，本院对上诉人的此项上诉请求不予支持。
关于被上诉人是否应退还上诉人装修吊装费的问题，因该笔费用的发生与物业服务无关，上诉人将吊装费交给了吊装公司并未交给被上诉人，故上诉人此项上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一五年四月二十八日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；