江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门民初字第0063号
原告海门市海门街道五港新村社区居民委员会，住所地海门市海门镇海兴中路265-3号。
法定代表人顾惠冲，主任。
委托代理人施桦，江苏东洲律师事务所律师。
被告周士祥。
委托代理人钱锦斌，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被告ＸＸ风。
被告海门市友爱房地产有限公司清理组，住所地海门市三阳镇长寿路。
代表人沈建新，组长。
原告海门市海门街道五港新村社区居民委员会（以下简称五港居委会）与被告海门市友爱房地产有限公司清理组（以下简称友爱公司清理组）所有权确认纠纷一案，本院于2014年2月7日立案受理后，准许周士祥、ＸＸ风作为本案第三人申请参加诉讼。本院依法组成合议庭经审理于6月25日作出了（2014）门开民初字第00151号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉。江苏省南通市中级人民法院于12月16日作出（2014）通中民终字第2244号民事裁定，撤销一审判决，发回本院重审。本院于2015年1月27日重新立案后，依法另行组成合议庭。经审查，本案属案外人对执行标的主张实体权利，案由应更正为“案外人执行异议之诉”。经释明，原告增加了“要求海门市人民法院停止对诉争房产的执行措施”的诉讼请求，并同意将申请执行人即原审第三人周士祥、ＸＸ风变更为本案第一、二被告参加诉讼。本案于4月3日公开开庭进行了审理，原告五港居委会法定代表人顾惠冲及其委托代理人施桦、被告周士祥及其委托代理人钱锦斌、被告ＸＸ风、被告友爱公司清理组代表人沈建新到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
原告五港居委会诉称，根据原五港村委会与海门市友爱房地产开发有限公司（以下简称友爱公司）的约定，友爱公司在开发建设中占用五港村原村部房屋及土地折算其投资，由友爱公司以诉争房屋置换。为此，海门市国土资源局于2003年12月17日对友爱公司通过竞拍方式取得的海门镇R-2802号住宅用地作出的海土竞成字（2003）第23号成交确认书第六条规定，友爱公司无偿提供五港村委会合计建筑面积300平方米的办公用房。房屋建成后，友爱公司按约交付了坐落于海门镇五港新村901幢204室、304室以及海门镇秀山西路432号门面房共约300平方米的房屋，作为原五港村委会以及更名后原告的办公用房使用至今。但是，因诉争房屋的产权登记于友爱公司名下，故作为友爱公司债权人的被告周士祥、ＸＸ风分别依据各自生效的民事判决书申请执行诉争房屋，侵害了原告的合法权益。为此，要求确认海门市海门街道五港新村901幢204室、304室及秀山西路432号门面房产权归其所有，并要求停止对诉争房产的强制执行措施。
被告周士祥辩称，不动产物权以登记为准，诉争房屋登记于友爱公司名下，此前也不存在原告与友爱公司有关诉争房屋所有权转移的合同依据。故作为债权人申请执行友爱公司所有的房屋，与原告无关，应驳回原告的全部诉讼请求。
被告ＸＸ风辩称，与被告周士祥的辩称意见一致。
被告友爱公司清理组辩称，在开发建设的施工项目竣工后，友爱公司已按约向原告交付了房屋，并在五港居委会于2011年8月12日出具的收条中，亦注明产权过户事宜由其自行办理。因此，公司清理组不是适格的被告，不应当承担任何意义上的民事责任。
经重审查明，原告五港居委会前身为海门市海门镇五港村村民委员会（以下简称五港村委会）。2002年4月22日，五港村委会与海门市三嘉禽业有限公司（以下简称三嘉禽业公司）签订“协议书”，约定：公司建造约2500平方米的五层楼房一幢，其中政府减免占用原村部1.3亩办公用地部分的土地出让金，作为村里投资，由公司将该楼底层西侧门面两间100平方米，二、三层各不少于100平方米左右，合计建筑面积300平方米的房屋归村里所有，其余房屋产权归公司所有等内容。当地镇政府及法律服务所也在该协议书上分别盖章。协议订立后，因三嘉禽业公司无房地产开发建设资质，其公司负责人陆新以友爱公司下属第三开发部经理的名义，于2003年11月9日与友爱公司签订了“开发房地产内部承包协议书”后，将案涉楼房的开发建设单位转为友爱公司。同年12月17日，友爱公司通过公开竞拍方式取得了海门镇R-2802号住宅用地（即案涉楼房）土地使用权，在海门市国土资源局作出的海土竞成字（2003）第23号“成交确认书”第六条规定，竞得人（即友爱公司）无偿提供五港村委会（一至三层每层建筑面积100平方米）合计建筑面积300平方米的办公用房。在该楼竣工后，友爱公司将该楼底层门牌号为海门镇秀山西路432号的门面房（建筑面积87.45平方米）以及该楼二、三层门牌号分别为海门镇五港新村901幢204室、304室（建筑面积分别为101.63平方米）交付五港村委会使用。2005年9月，原五港村委会更名为五港居委会后，该诉争房屋由原告继续使用至今。2006年1月19日，诉争房屋的产权被登记在友爱公司名下。
被告ＸＸ风、周士祥作为申请执行人分别依据本院生效的（2010）门民初字第0013号民事判决书、（2013）门民初字第0394号民事判决书申请执行。本院先后立案执行，并分别于2013年7月8日、10月11日作出了执行裁定书，查封了被执行人友爱公司名下的诉争房屋。对此，原告作为案外人提出了执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查，并于2013年12月13日作出了驳回原告执行异议的（2013）门执异字第0002号执行裁定书。原告在12月18日收到了该执行裁定书后，于2014年1月2日提起本案诉讼。
另查明，友爱公司于2011年12月被依法吊销营业执照，于2012年3月成立清理组。
以上事实，由原告提供的协议书、内部承包协议书、土地使用权成交确认书、诉争房屋产权证，本院（2010）门民初字第0013号民事判决书、（2013）门民初字第0394号民事判决书、（2013）门执字第1356-1号民事裁定书、（2013）门执异字第0002号执行裁定书和相关法律文书的送达回证，以及当事人的庭审陈述等证据，予以证实。
在重审中，原告就诉称理由和主张还提供：一、2011年10月10日盖有原告和友爱公司印章的“协议”复印件，主要内容：五港村原村部1.3亩办公用地政府减免土地出让金的费用及村办公室142平方米的房屋建安价折算建设资金，友爱公司承担建房所需的其它一切规费和资金，并同意将案涉房屋置换给五港居委会。该协议左下角盖有海门市海门镇人民政府印章并签有“同意。10/10”的字迹。二、盖有原告印章、落款日期为2011.8.12的“收条”复印件，主要内容：收到友爱公司交付诉争房屋的产权证、土地证，明确产权过户事宜由原告自行办理。三、原告于2013年11月向海门市房地产监理所提出的“申请书”复印件，主要内容：要求将诉争房屋的产权人变更为原告。友爱公司清理组盖章并注明“情况属实、同意变更2013.11.19”，海门市海门高新技术产业园区管理委员会盖章并注明“同意变更2013.11.18”，海门市房产交易登记中心盖章并注明“根据海土竞成字（2003）第23号确认书，开发商应无偿提供社区用房300平方米”。
经质证，被告周士祥认为，收条时间在所谓协议之前，协议内容不真实，原告与友爱公司涉嫌虚假诉讼的行为；友爱公司进入清算无权对外处置财产，故清理组在申请书上的签同意变更，亦没有权力；且三份证据均无原件，不予认可。被告ＸＸ风还认为，原告的执行异议申请说三嘉禽业公司同意将底楼西侧房屋给原告，与保全的中间房屋不冲突；原告申请书上的取得房屋时间与其执行异议申请书上的不一致。被告友爱公司清理组无质证意见。
本院认证意见，原告在重审中提供的三份书证复印件，均无原件印证，虽与待证的案件事实有一定关联，但被告周士祥、ＸＸ风均提出异议，且也不符合书证应当提供原件的证据规则要求，故对该三份书证复印件缺乏真实性、合法性，不予确认。
本院重审认为，原五港村委会所处地段进行的房地产开发建设项目，因三嘉禽业公司无房地产开发建设资质而由友爱公司承接，客观上亦是由三嘉禽业公司负责人陆新借友爱公司下属第三开发部名义以内部承包方式承建。因此，友爱公司虽未与原五港村委会重新签订协议，但对原五港村委会与三嘉禽业公司协议的内容特别是产权置换的约定，是明知和认可的。这也从友爱公司之后无条件接受该地块土地使用权“成交确认书”中“无偿提供五港村委会合计建筑面积300平方米办公用房”的义务，得到印证。而且，按照当时房屋拆迁安置的相关法律规定，友爱公司作为开发商占用原五港村委会村部房屋及1.3亩办公用地应当依法进行安置补偿，故友爱公司认可和承接了原五港村委会与三嘉禽业公司协议的权利和义务，并按约将诉争房屋交付，属房屋拆迁安置补偿中产权置换的形式，符合相关法律规定和约定的内容。被告友爱公司清理组对此亦不持异议。因此，友爱公司虽将属于原五港村委会安置房产权登记在其名下显然有误，但依照拆迁安置相关法律规定和约定，以及海门市国土资源局作出的“成交确认书”，现被告友爱公司清理组对此亦不持异议。故诉争房屋产权应属五港村委会即现原告五港居委会所有。
综上，原告五港居委会主张诉争房屋产权的诉讼请求，理由成立，依法支持。因诉争房屋产权不属于被执行人，故原告五港居委会要求停止对诉争房产执行措施的诉请，符合法律规定，应予支持。被告周士祥、ＸＸ风辩称诉争房屋已登记友爱公司名下而否定原五港村委会应享有的合法财产权，有悖事实和法律规定，不能成立。公司注销后，作为负责公司债权债务清算而成立的公司清理组在民事诉讼中具有诉讼当事人的主体资格，被告友爱公司清理组辩称其在本案中不具有被告主体资格的理由，不能成立。鉴于引起诉争房屋产权争议的是原五港村委会和友爱公司，故本案诉讼费由原告五港居委会与被告友爱公司清理组各半负担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第四十二条第三款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：
一、确认海门市海门街道五港新村901幢204室、304室及秀山西路432号门面房的产权归原告海门市海门街道五港新村社区居民委员会所有。
二、本院停止对本判决第一项所涉房屋的强制执行。
案件受理费人民币21000元，由被告海门市友爱房地产有限公司清理组负担10500元，原告海门市海门街道五港新村社区居民委员会负担10500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费人民币21000元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行营业部；账号：47×××82）。
审 判 长 陆 艳
人民陪审员 陆建英
人民陪审员 黄 芬
二O一五年七月十七日一五年七月二十日
书 记 员 姚 丹