江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣10民终403号
上诉人（原审原告）：洪友江，原江西临川酒厂职工。
被上诉人（原审被告）：江西临川酒业有限公司，住所地江西省抚州市临川区抚临路19号。
法定代表人廖昶，执行董事。
委托诉讼代理人：范林轩，系公司员工，代理权限为一般授权。
委托诉讼代理人：何为民，系公司员工，代理权限为特别授权。
上诉人洪友江因与被上诉人江西临川酒业有限公司（以下简称临川酒业公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2016）赣1002民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年6月22日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月19日公开开庭审理了本案。上诉人洪友江，被上诉人江西临川酒业有限公司委托代理人范林轩、何为民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洪友江上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人赔偿上诉人店面优先购买权损失144万元，诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：上诉人是原江西临川酒厂职工，大约1998年杨灿龙调入酒厂那年，酒厂门前拆迁旧房改建，楼下店面由厂里职工优先承租，我经过千辛万苦租到了进门南边3号店（简称南3号），一切租金都是洪友江的名字。2004年，被上诉人开始卖国有资产，其中我的店面也卖了，当时我在温州，没有得到厂里任何通知，本应谁出资谁购买，但我的店面竟然被卖给了没有出资的人。我作为出资人之一，没有得到购买店面的资格，而部分无关人员没有出资建店，却反而购得店面，让人感到特别气愤。由于受到不公平对待以及没有得到店面优先购买权，我长期到处上访，并没有得到满意解决，万般无奈，起诉至临川区人民法院。由于该案的部分关键证据材料在被上诉人手中，上诉人无法获得，在原审法院审理当中，上诉人申请人民法院依法到被上诉人处调取相关证据，谁知原审法院没有认真履职，在尚未查清事实的时候草率判决驳回上诉人的诉请。
被上诉人临川酒业公司辩称：按照法律规定，谁主张谁举证，请上诉人举证证明享有优先购买权。
洪友江向一审法院起诉请求：要求被告赔偿原告店面优先购买权损失144万元。
一审法院认定事实：洪友江系原江西临川酒厂职工，2001年原江西临川酒厂根据国家相关政策进行企业改制，改制为临川酒业公司。1998年原江西临川酒厂老厂门前拆迁旧房改建，改建后原江西临川酒厂老厂临街一些店面由洪友江等人承租。对于承租期限，洪友江自述租赁期限是到2004年7、8月，具体时间记不清楚，对此洪友江并未提供租赁合同等相关证据加以证实，仅提供了老厂临街店面租金一览表（2001年至2003年期间），该租金一览表中显示洪友江承租涉案店面合同到期日为2003年12月7日，临川酒业公司对洪友江承租涉案店面的事实及期限均否认。2015年8月28日，临川区工信委出具了一份“关于洪友江未买到老酒厂店面情况说明”，该份情况说明的主要内容为：2004年为了盘活企业资金，原江西临川酒厂决定将老酒厂店面共25间根据位置不同以8000元／㎡均价对外公开销售，对外公开出售的原则是：在同等价格条件下，优先承租人购买，如承租人不买，则优先酒厂职工购买，如承租人和酒厂职工均无意愿购买，则面向社会公开销售。当时大部分承租人认为价格偏高没有购买，最后大部分店面向社会公开销售。据了解，当年老县委旁边的商品房价仅为700元／㎡，而对面的店面价格仅为5000元／㎡。2015年8月31日原临川酒厂工会副主席李万雄向洪友江出具了一份“关于临川酒厂职工投资建店的情况说明”，该份说明记载的主要内容为：临川酒厂（老厂）宿舍建设时，临街有一些店面，需要个人投资，然后用投资的钱冲减店租，冲减余额为零后，个人承租的店面需要重新支付现金；在购买店面时（当时只是投资承租），洪友江与分管店面承租的负责人付根水发生矛盾，据说还发生打斗，后来交付厂部处理，洪友江方得店面；在收取洪友江店租时，洪友江不愿支付租金，还有一些问题未得解决，主要是关于购买厂部股份问题，当时由我和工会主席王海涛多次上门催缴，未得到租金，后来由厂部出面，方收取租金，后来出卖时，我已离开此项工作。庭审中，李万雄未到庭作证，临川酒业公司对李万雄出具上述情况说明的真实性予以否认。此外，洪友江还自述其出资了3.8万元取得了原临川酒厂进门南门3号店面的承租经营权，但并未就此提供相关出资证据。洪友江认为临川酒业公司侵犯其涉案店面的优先购买权，其自已根据同地段店面价值评估计算，涉案店面现在价值应为36㎡×40000元／㎡=144万元，故诉至本院，要求临川酒业公司赔偿其店面优先购买权损失144万元。
洪友江于2015年以未享受优先购买权为由将原江西临川酒厂负责人及杨灿龙、王海涛、刘启发三人诉至法院，法院于2015年12月3日以洪友江起诉的临川酒业公司主体错误为由裁定驳回洪友江的起诉。
一审法院认为，对租赁房屋的优先购买权是指承租人依照法律规定或合同约定，在出租人出卖租赁房屋于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利，在没有合同约定的情形下，该优先购买权只是法定权利。且承租人对出租人出卖的租赁房屋享有优先购买权的前提条件是只有基于租赁关系且出租人在租赁合同的存续期间内出卖租赁房屋，基于投资人的身份并不具有法定的优先购买权。本案中，虽然洪友江主张其承租涉案店面是一直租到2004年7、8月，具体时间记不清楚，但对此并未提供相关证据予以证明，也未得到临川酒业公司的认可。洪友江提供的老厂临街店面租金一览表（2001年至2003年期间）未经过临川酒业公司加盖公章或法人签字确认，且临川酒业公司庭审中予以否认，故对该租金表的真实性、合法性、关联性无法认定，即使该租金表是真实的，也仅能证明洪友江承租涉案店面的租赁期限到期日为2003年12月7日，而并不能证明此后双方当事人的租赁合同关系继续存续。此外，洪友江也没有证据证明其在临川酒业公司出卖涉案店面时欲以第三人同等价格购买承租店面，故洪友江没有相关证据证明出租人出卖租赁房屋时其仍与出租人存在租赁合同关系，其关于以承租人身份对涉案店面享有优先购买权的主张的事实依据不足。再者，洪友江既没有证据证明其投资人的身份，也没有提供证据证明有合同约定投资人享有优先购买权。综上，洪友江的诉讼请求所依据的证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于﹤适用中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决驳回洪友江的诉讼请求。案件受理费17760元，由洪友江负担。
二审期间，上诉人洪友江提供两组证据：1、1996年9月30日饶友泉集资建房款收据复印件一张，证明被上诉人把这些发票和收据全部销毁了，没有开具正式的发票和收据，收的钱被贪污了。2、被上诉人出售原江西临川酒厂21号店面的收据四张以及契税完税证一张（均为复印件），证明证据已经被销毁了，没有开具正式的发票和收据，收的钱被贪污了。
被上诉人临川酒业公司质证认为发票收据是事实，我方也认可。但是收据和上诉人优先购买权没有关联性。
本院对洪友江提供的上述两组证据的真实性予以确认，但因其不是洪友江投资款的收据，也不是出售涉案店面的票据，故与本案不具有关联性。
二审对一审法院经审理查明的双方无争议的事实予以确认。
本案经调解，未能达成调解协议。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，承租人的优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优先于其他人购买的权利。其前提条件是出租人在出卖租赁物时，承租人与出租人之间存在租赁关系。本案中，上诉人洪友江虽然以出资建店面款项折抵店面租金的方式承租了原江西临川酒厂的店面，但洪友江未提供双方签订的有关出资建店的合同和租赁合同，不能举证证实租赁期限。洪友江在二审庭审时诉称其出资建店面的款项3.8万元折抵租金到有《老厂临街店面租金一览表》之前即2001年，在此之后，《老厂临街店面租金一览表》记载的租金系其实际交纳的租金，涉案店面一直租到2004年7、8月份。经查，洪友江在一审期间提供的《老厂临街店面租金一览表》为2001年至2003年期间，《老厂临街店面租金一览表》记载的洪友江合同到期时间为2003年12月7日。对于2003年12月7日之后双方的租赁关系是否仍在存续，洪友江未提供租赁合同、交纳租金的有关证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故洪友江主张2004年出租人出卖店面时，双方仍存在租赁关系的事实依据不足，洪友江认为被上诉人侵犯了其承租人优先购买权的理由不能成立，不予支持。关于洪友江主张被上诉人侵犯了其作为店面出资人的优先购买权的问题。首先，法律规定的是共有人享有优先购买权，并未规定出资人享有优先购买权。洪友江主张其基于出资人享有的优先购买权，不是法定权利，洪友江也未能举证证明双方在合同中约定了该项权利。其次，按照洪友江的陈述，其出资建店面的款项在之后承租店面过程中已折抵了租金。因此，洪友江上诉认为被上诉人侵犯了其作为店面出资人的优先购买权，不具有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，上诉人洪友江的上诉理由不能成立，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17760元（免交），由上诉人洪友江负担。
审判长 刘长峰
审判员 邹志伟
审判员 谢志国
二〇一六年九月十二日
书记员 杨 甜