广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第234号
上诉人（原审被告）：蒋铁汉，男，汉族，1959年10月29日出生。
委托代理人：沙志强，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：梅婵，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈嘉嘉，女，汉族，1980年4月22日出生。
原审第三人：蒋旭，女，汉族，1985年3月23日出生。
上诉人蒋铁汉与被上诉人陈嘉嘉、原审第三人蒋旭因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1573号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈嘉嘉起诉请求法院依法判令：1、解除陈嘉嘉与蒋铁汉签订的《房产买卖合同》；2、蒋铁汉向陈嘉嘉双倍返还定金2万元整；3、本案诉讼费用由蒋铁汉承担。
原审法院经审理查明，2014年7月9日，陈嘉嘉（买方）、蒋铁汉（卖方代理人）签订《房产买卖合同》，约定将蒋旭（卖方）所有的位于深圳市罗湖区阳光新干线家园x座x号房产转让给陈嘉嘉，房产证号为深房地字第20004183**号，房产有抵押，卖方自己赎楼，房产的转让价格为人民币1760000元，定金人民币2万元，买方在合同签订当日支付人民币2万元；买方须于2014年7月25日之前支付首期款人民币51万元，并进行资金监管，买方应在买卖双方办理首期款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料；任何一方不履行本合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价10％的违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。第十五条特别备注：①双方均清楚产权人蒋旭，身份证（230403198503230124）不能到场签署本合同，现由其父亲蒋铁汉（身份证230403195910290112）办理阳光新干线家园x座x号物业房产转移交易手续，产生的纠纷由其父亲蒋铁汉负责，②室内物品：空调三部、热水器、抽油烟机、煤气灶各一部。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。
（二）2014年7月9日，陈嘉嘉通过转账向蒋旭交付定金人民币2万元，蒋铁汉出具收据。后蒋旭将该定金返还给陈嘉嘉。蒋旭向陈嘉嘉表示其不再出售涉案房产。
原审法院认为，涉案房屋是蒋旭所有的房屋，蒋铁汉在未取得蒋旭的授权的情况下以蒋旭的名义出售房产，因此，蒋铁汉将房屋转让构成无权处分，无权处分行为无效。但是该行为无效并不必然导致《房产买卖合同》无效。就物权变动的原因与结果的区分而言，处分物之合同是标的物物权发生变动的原因，物权能否发生变动则属于物权变动的结果。处分人无权处分只应对标的物物权能否发生变动产生影响，而不能决定合同是否有效。从合同的时间程序看，一个合同基本可以分为合同成立、合同履行、合同消灭等阶段。对于无权处分他人之物的合同，仅仅涉及合同能否履行以及合同相对人能否实现合同履行结果而取得标的物所有权的问题，而与合同本身的效力无关。就负担行为与处分行为的区分而言，负担行为仅仅是设定请求权的法律行为，行为本身并不导致既有权利发生变化，而处分行为则是直接导致既有权利内容变更、转移、设定负担或者消灭的法律行为。就本案所涉房屋转让，负担行为表现为房屋转让合同，是债权债务发生的原因，处分行为表现为房屋过户登记，是房屋转让合同履行的结果，导致所有权转移。处分行为的有效是以处分人具有处分权为要件，而负担行为不以负担义务人具有处分权为有效条件。因此，应当从物权变动的原因与结果以及负担行为与处分行为的区别来区分合同的效力与合同的履行，倘若不加以区分地一概认定合同无效，则导致对善意相对人的合同履行利益保护不足，善意相对人在合同履行利益受到损害的情况下无从请求无权处分人承担违约责任。综上，无权处分无效是指处分行为无效而非合同（负担行为）无效，合同的效力应当取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。就本案涉案《房产买卖合同》而言，合同是各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。
涉案房屋的权利人蒋旭并未在《房产买卖合同》签名，其不是合同的一方当事人。鉴于涉案房屋的权利人蒋旭不同意出售房产，因此，虽然《房产买卖合同》有效，但已经无法履行，陈嘉嘉要求解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。合同无法履行的原因在于房屋出售人蒋铁汉不具有房屋的处分权，蒋铁汉存在过错，应当承担违约责任，陈嘉嘉有权依据合同中约定的违约责任条款要求蒋铁汉双倍返还买方支付的定金。蒋铁汉应向陈嘉嘉支付违约金人民币2万元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除陈嘉嘉与蒋铁汉于2014年7月9日签订的《房产买卖合同》；二、蒋铁汉在本判决生效之日起十日内向陈嘉嘉支付违约金人民币20，000元。如果蒋铁汉未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币150元，由蒋铁汉负担。
上诉人蒋铁汉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第二项，判令蒋铁汉无需支付2万元违约金；二、陈嘉嘉承担本案一审及二审的诉讼费。上诉事实和理由：一、蒋铁汉在本案中的行为属于“无权代理”，一审判决认定为“无权处分”，存在法律适用错误。本案中，蒋铁汉在签订《房屋买卖合同》时，是以代理人身份签订的。《房屋买卖合同》第十五条明确说明产权人为蒋旭。且陈嘉嘉已自认未取得蒋旭对蒋铁汉的书面授权。前述事实已说明：蒋铁汉并未以自己的名义出卖房屋，而是作为蒋旭的代理人代其出卖房屋，且陈嘉嘉知情。因此，本案中蒋铁汉的行为是无权代理而非无权处分。
二、本案中的《房屋买卖合同》属于无代理人订立的合同，其效力为效力待定，因被代理人拒绝追认，该合同自始不发生效力。一审判决认为该合同有效，存在法律适用错误。由于蒋铁汉的行为属于无权代理，根据《合同法》第48条，无权代理人订立的合同属于效力待定的合同，未经被代理人追认，自始无效。
三、陈嘉嘉并非善意无过失，不是善意相对人。本案中，陈嘉嘉清楚知悉蒋铁汉不是标的房屋的所有权人，却从未与实际所有人蒋旭联系核实其出卖意向或其父亲的代理权，也不要求取得蒋旭的书面授权。陈嘉嘉前述行为不合常理，蒋铁汉有理由怀疑其目的不纯，有故意骗取违约金的可能。相对人并非善意无过失，甚至可能是故意而为之，依据《合同法》第48条，行为人无需承担责任。综上所述，蒋铁汉的代理行为因未取得房屋所有人蒋旭的授权，属于无权代理行为，房屋买卖合同因未得到蒋旭的追认，自始无效。陈嘉嘉明知蒋铁汉代理权不明而不加查证，不属于善意第三人，蒋铁汉无需承担过错责任。因此，恳请深圳市中级人民法院依法撤销原审判决相关判项，支持蒋铁汉的诉讼请求。
被上诉人陈嘉嘉口头答辩称：要求二审法院维持一审判决。
原审第三人蒋旭经本院合法传唤未到庭，亦未作答辩。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追人，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。涉案房屋由蒋旭所有，蒋铁汉在未取得蒋旭同意的情况下代理蒋旭与陈嘉嘉签订涉案房屋买卖合同的行为构成无权代理，事后亦未得到蒋旭的追认，故该合同对蒋旭不发生效力，但对蒋铁汉和陈嘉嘉构成约束。蒋铁汉应当承担相应的违约责任。蒋铁汉主张陈嘉嘉非善意相对人，但未举证加以证明，本院不予采信。
综上，上诉人蒋铁汉的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决查明事实清楚，虽认定事实不当，但实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币300元由上诉人蒋铁汉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
代理审判员 庄 齐 明
代理审判员 张 睿
二〇一五年三月十三日
书 记 员 李开宇（兼）