上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第352号
原告钱丁荣。
原告钱钢。
上列两原告的共同委托代理人顾昱临，上海思信律师事务所律师。
被告李焱。
委托代理人王全荣，上海市经纬律师事务所律师。
被告钱俊。
第三人上海银行股份有限公司黄浦支行。
负责人周乐。
委托代理人陈建勋。
第三人陈芳。
原告钱丁荣、钱钢与被告李焱、钱俊确认合同无效纠纷一案，本院于2015年2月28日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，通知上海银行股份有限公司黄浦支行（以下简称上海银行黄浦支行）、陈芳作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告钱丁荣、钱钢及其共同委托代理人顾昱临，被告李焱的委托代理人王全荣，被告钱俊，第三人上海银行黄浦支行的委托代理人陈建勋到庭参加诉讼。第三人陈芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告钱丁荣、钱钢诉称，钱丁荣与孙杏梅系夫妻，钱钢、钱俊系两人之子，孙杏梅于2012年死亡。2004年，钱俊与李焱恶意串通，由钱俊私自拿走孙杏梅的房产交易原件资料，并找他人冒充孙杏梅，从而将孙杏梅所有的上海市宝山区通河二村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）恶意登记至李焱名下。故钱丁荣、钱钢起诉要求确认就系争房屋签订的房屋买卖合同无效，系争房屋恢复登记至孙杏梅名下。
被告李焱辩称，首先，孙杏梅在2004年签订买卖合同时即应已知晓房屋交易一事。因系争房屋上存在银行贷款未还，上海银行黄浦支行曾于2008年上门催讨，孙杏梅于2008年起也应已知晓系争房屋交易一事，故本案现已超过诉讼时效。其次，李焱购买系争房屋的手续是正常、合法的，李焱支付了房款，并登记为产权人。交易时，钱俊带来一个女人，并告诉李焱这个女人就是孙杏梅，现在钱丁荣、钱钢并没有证据证明买卖合同并非孙杏梅本人所签。再者，系争房屋的原始权利人是孙杏梅，钱钢对系争房屋没有权利，其原告主体不适格。最后，生效判决已确定李焱应承担偿还上海银行黄浦支行贷款的责任，且系争房屋上的另一抵押权人陈芳也已起诉要求李焱偿还债务。如果系争房屋的买卖合同无效，李焱不应当承担上述所有债务。
被告钱俊辩称，李焱与钱俊是同事。2004年，钱俊想用钱，听中介公司说可以套取贷款，故由中介公司安排，先将系争房屋从公房购买成产权房，再过户给李焱，以套取银行贷款人民币27万元。交易手续都是由中介公司负责操作，孙杏梅从未参与，而是由中介公司找了一个女人冒充。钱俊获得贷款27万元后，用于支付购买系争房屋产权的费用、中介费、契税等费用。李焱每月的购房贷款也由钱俊偿还，还了两年后就无力偿还了。综上，同意钱丁荣、钱钢的诉讼请求。
第三人上海银行黄浦支行述称，要求保护其合法权利。
第三人陈芳未作陈述。
经审理查明，2004年10月15日，孙杏梅经核准登记为系争房屋的房地产权利人。孙杏梅于2012年死亡，其继承人为丈夫钱丁荣，其子钱俊、钱钢。
2004年10月18日，孙杏梅（出卖人、甲方）与李焱（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房地产转让价款43万元。合同第四条约定，甲方于2004年12月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，自本合同签订之日起三十日内，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定，本合同签订后，乙方于2004年10月18日支付1万元作为定金，乙方于2004年10月23日前支付9万元。乙方于2004年12月10日前（银行放贷后三日）支付30万元。
2004年11月11日，李焱经核准登记为系争房屋的房地产权利人。同日，上海银行上工支行（现变更为上海银行黄浦支行）经核准登记为抵押权人，债权数额为27万元。2006年6月19日，陈芳经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为5万元。
审理中，各方当事人一致确认，孙杏梅生前一直与家人共同居住在系争房屋内，现系争房屋仍由钱丁荣、钱俊等家人居住。李焱、钱俊一致确认，银行贷款由钱俊取得，钱俊偿还了一段时间后，就没有再还；陈芳的借款也是通过中介公司借的，借款实际由钱俊取得，至今未还。钱丁荣、钱钢、钱俊表示，因孙杏梅已死亡，如合同无效，系争房屋的权利应返还至孙杏梅的继承人名下，但考虑到本案实际情况，钱俊、钱丁荣自愿放弃对于系争房屋的继承，系争房屋登记至钱钢名下；钱钢愿意偿还上海银行黄浦支行及陈芳的借款，由钱钢负责涤除抵押权。
钱丁荣、钱钢表示，直至2008年，上海银行黄浦支行上门催讨贷款，孙杏梅及家人才知道系争房屋已出售。由于房屋交易材料上有钱俊的签字，孙杏梅及家人才知道是钱俊在操作这件事情，并找钱俊解决此事。孙杏梅曾委托律师准备起诉，但因孙杏梅身体及经济情况等原因，未能起诉。孙杏梅及其家人也一直想找李焱解决此事，但钱俊、李焱因其他事情涉嫌刑事犯罪被拘留了一段时间，孙杏梅及家人无法联系到李焱。
钱俊表示，李焱从未上门看过房，也没有支付过购房款。2005年起，钱俊去青浦工作，没有回家。直至2008年、2009年，上海银行黄浦支行上门催讨贷款，家人才知道此事。但家人无法与钱俊取得联系。直至2012年，钱俊因刑事犯罪被关押，家人才联系上了钱俊，并零零碎碎谈了此事。钱俊至2014年2月被释放。
李焱表示，李焱与钱俊是同事，钱俊说需要钱做事情，要将其母亲的房子出售，故由钱俊找了中介公司。李焱一直处于从属地位，由钱俊带了一个女人过来办手续，并告诉李焱这个人就是孙杏梅，李焱一直认为这就是孙杏梅。李焱已付清了房款，但不记得于何时支付了房款、支付了多少房款、以何种方式支付了房款及房款的来源等细节。孙杏梅曾经出具过收条，但李焱也不记得孙杏梅出具过几张收条，现在也找不到收条了。购房贷款一直由钱俊偿还，由于钱俊没有还清贷款，故李焱也没有要求交房。
另查明，系争房屋原为公有住房，住房调配单载明，租赁户名钱丁荣，家庭主要成员孙杏梅、钱俊。2004年8月23日，钱丁荣、孙杏梅、钱俊、钱钢签订《职工家庭购买公有住房协议书》，约定，房屋承租人钱丁荣，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋，上述所购房屋确定为一人所有，共有份额为钱俊。经约定的所有权人同意，委托钱俊代为办理购买公有住房一切手续。2004年8月31日，宝房集团（甲方，出售人）与孙杏梅（乙方，购房人）签订《上海市公有住房出售合同》，约定，乙方自愿购买系争房屋，房屋全部售价25，845元。
审理中，钱丁荣、钱钢表示，《职工家庭购买公有住房协议书》及《上海市公有住房出售合同》均不是孙杏梅本人所签，但本案中不要求处理《上海市公有住房出售合同》无效的后果。
以上事实，有原告钱丁荣、钱钢提供的上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、上海市公有住房出售合同、职工家庭购买公有住房协议书等，被告李焱提供的上海市房地产登记申请书等，及各方当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。
本院认为，2004年10月18日，孙杏梅与李焱就系争房屋签订了房地产买卖合同，此后，李焱经登记为系争房屋的房地产权利人。现本案的争议焦点在于系争房地产买卖合同是否真实有效，钱丁荣、钱钢是否具有起诉资格，及诉讼请求是否超过诉讼时效。
关于第一个争议焦点，纵观本案案情，系争房地产买卖合同存在诸多不合常理的情形。首先，从房款的支付情况来看，李焱表示已付清了所有款项，钱丁荣、钱钢及钱俊均不予认可，李焱应当就其主张提供证据证明，但李焱未能提供证据证明。且购房至今虽时隔十余年，但对于购房这种生活中的重大事宜，李焱却无法说明房款的支付时间、支付方式、房款来源、收条的出具情况等基本购房信息，故对于李焱表示其已付清房款的主张，本院难以采信。其次，从贷款的偿还情况来看，李焱作为购房人理应自行偿还贷款，但贷款却由钱俊偿还，与交易常理不符。再者，从房屋交付情况来看，买卖合同约定，孙杏梅应当于2004年12月10日前腾出系争房屋，但系争房屋至今尚未向李焱交付，李焱也从未向孙杏梅及其家人主张交付房屋，有违常理。第四，从系争房屋上设定的抵押权来看，李焱于2004年经核准登记为系争房屋的产权人，时隔近两年之后，陈芳于2006年经核准登记为系争房屋的抵押权人，但陈芳的借款却是由钱俊操作并获取，这与由产权人处分房地产权利的惯例不符。综上，结合各方当事人的陈述，钱丁荣、钱钢、钱俊关于系争房屋买卖合同并非当事人购买房屋的真实意思表示的主张，更为可信，本院应予采信。
关于第二个争议焦点，鉴于孙杏梅已于2012年死亡，钱丁荣、钱钢作为孙杏梅的继承人，起诉要求确认孙杏梅与李焱间的买卖合同无效，并无不妥。关于第三个争议焦点，诉讼时效的客体为请求权，而本案当事人要求确认合同无效的权利为形成权，该诉讼为确认之诉，故本案不属诉讼时效的适用范围。李焱关于诉讼时效的抗辩理由没有法律依据，本院不予采信。
综上，钱丁荣、钱钢起诉要求确认系争房地产买卖合同无效的诉讼请求，可予准许。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。钱钢现自愿清偿上海银行黄浦支行及陈芳的债权，与法不悖，可予准许。上海银行黄浦支行、陈芳应当在债务结清之后注销抵押，李焱应当在抵押权注销后，将系争房屋的权利返还给孙杏梅。鉴于孙杏梅已死亡，系争房屋应当返还给其继承人。钱丁荣、钱俊均表示愿意放弃对于系争房屋的继承，愿意将系房屋返还给钱钢，与法不悖，可予准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第二百四十条的规定，判决如下：
一、孙杏梅与被告李焱就上海市宝山区通河二村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、原告钱钢于本判决生效之日起十日内，以清偿债务为前提，注销上述房屋上的抵押权，第三人上海银行股份有限公司黄浦支行、陈芳予以配合；
三、被告李焱于上述房屋上的抵押权注销之日起十日内，将上述房屋的房地产权利过户给原告钱钢。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取为3，875元，由被告李焱、钱俊各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一五年四月十四日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国继承法》
第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。
……
四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
……
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。