辽宁省沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0114民初4469号
原告：付永梅，女，1952年8月15日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
被告：金碧物业有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市于洪区。
法定代表人：阎明，该公司经理。
委托诉讼代理人：解华，女，1979年3月29日出生，汉族，该公司法务员，现住沈阳市大东区。
原告付永梅与被告金碧物业有限公司沈阳分公司（以下简称“物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付永梅、被告金碧物业有限公司沈阳分公司委托诉讼代理人解华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告按原告购买房产约定的物业费每平米每月1.8元执行；2、请求被告返还多交的物业费721.98元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年1月31日原告购买位于沈阳市皇姑区文大路221-5号1-9-1一处房产。2014年11月18日至2015年10月31日被告收取原告物业费用3321.6元是按照每平米每月2.3元计算的，并未按照购买时签订的《合同补充协议》收取，侵犯了原告的财产权利，被告多收取的721.98元没有任何法律依据，故原告诉至人民法院请求人民法院支持原告诉求，并要求被告按照《合同补充协议》执行物业费为每平米每月1.8元的标准。
被告物业公司辩称：不同意原告的诉求，2012年和原告所签订的《商品房买卖合同》补充协议中约定的物业服务费每月每平方米1.80元，但该条也同时约定了政府调整除外，故在2012年底，《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》第十八条规定，为规范入住管理物业服务企业在业主办理入住手续期间，不得向业主乱收保证金、管理费、服务费、电梯使用费等，物业服务企业存在上述行为的由所在区县级房产主管部门责令改正，拒不改正的由执法部门查处。根据该市政府文件的规定，被告向被告所属的集团公司申请将电梯使用费添加到物业服务费中一并收取，并按照建设部2003年130号《前期物业管理招标投标管理暂行办法的规定》由建设单位通过招投标的方式选聘有资质的物业管理企业。2013年5月29日，包括原告入住的楼栋在内，沈阳恒大雅苑一期前期物业服务项目由公开招标方式选聘被告为物业服务企业。中标后，我公司已向沈阳市皇姑区房产局进行了备案，相关证据提供法庭。被告认为我公司作为前期物业服务公司，与原告对物业费由每月每平方米1.80元调整为每月每平方米2.30元已经进行了协商，并按照每月每平方米2.30元收取至2017年8月，合同法第七十七条规定，当事人协商一致的可以变更合同，原告作为具有完全民事行为能力的成年人，合同一方既本案被告对该合同的内容（价款）进行变更，即使合同相对方（本案原告）没有明确表示拒绝，但原告已经按变更后的内容既每月每平方米2.30元履行了合同，也就是说合同双方虽然没有对合同内容的变更进行书面的约定，但已经通过实际履行的方式默示调整了原合同约定，按照合同法的规定，可视为双方当事人对合同变更已经达成一致，而合同的变更实质在于使变更后的合同替代原合同，因此变更后的合同双方应按变更后的内容履行义务，该案的原告已经按变更后的合同条款缴纳了26个月的物业费，被告作为合同相对方也进行了相对的物业服务，故双方对合同的变更已经进行了实质意义上的履行，因此被告无须对变更价款差价部分进行返还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年2月25日，原告购买沈阳嘉俊置业有限公司开发及销售的位于沈阳市皇姑区文大路221-5号1991室商品房（建筑面积120.33平方米）作为住宅使用，原告与沈阳嘉俊置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1404015883）第八条交付期限中约定，出卖人应当在2014年10月31日前将上述商品房经验收合格后交付给买受人。《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第2条中有明确约定，买受人同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由金碧物业有限公司沈阳分公司为原告购买上述房产所在园区提供物业管理服务，买受人应当接受并遵守出卖人与物业管理公司签订的《前期物业服务协议》，其物业管理服务费按每月每平方米1.80元的标准收取，但政府调整除外。沈阳嘉俊置业有限公司按约定期限交房，原告2014年10月29日办理入住手续，向被告物业公司预交了2014年11月1日至2015年10月31日期间（共12个月）物业服务费3321.6元。
另查明，2012年10月24日，沈阳市人民政府办公厅在本市区域内发布《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》[沈政办发（2012）83号]，其中第七条第七款规定：新建住宅区选聘前期物业服务企业，成立业主大会、业主委员会的住宅区重新选聘物业服务企业，一律以公开招标方式选聘。第六条第十三款规定：大力推行市场化收费机制。物业服务收费价格通过招投标竞争机制形成，取消政府核定和收费许可证制度。第六条第十八款规定：物业服务企业在业主办理入住手续期间，不得强制业主选择指定的装修、运输、安装等队伍及电器、建材等供应商，不得向业主乱收保证金、管理费、服务费、电梯使用费等，不得限制业主合理使用电梯等共用设施设备。
2013年5月20日，被告物业公司将已经地区物业公司、地区营销部审核、地区公司董事长审核、物业管理中心审核、集团营销中心审核、集团直管营销副总裁审批的《关于申请重新核定沈阳恒大雅苑项目物业服务费收取标准的请示》向恒大地产集团领导递交呈批报告，内容为：沈阳恒大雅苑于2012年7月对物业服务标准进行申请核定，原集团核定标准为：住宅1.8元/m2˙月、公寓2.5元/m2˙月、商业及综合楼3.0元/m2˙月、学校1.5元/m2˙月；电梯费12元/人˙月。根据《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》[沈政办发（2012）83号]文件，第十八条明确规定从2013年起新交付使用的物业，物业服务企业不得向业主收取电梯使用费，因此沈阳恒大雅苑客服中心拟申请将电梯使用费添加到物业服务费中一并收取，现对物业服务费收费标准申请重新核定，物业服务费收取标准分别为：住宅2.3元/m2˙月、公寓3.0元/m2˙月、商业及综合楼3.0元/m2˙月、学校1.5元/m2˙月。（以上申请的物业服务费中均包含电梯使用费，电梯费不另外收取）附件：1、2012年7月沈阳恒大雅苑物业服务费收取标准的请示2、沈政办发（2012）83号文件。妥否，请领导批示。
2013年5月，沈阳嘉俊置业有限公司作为招标人，沈阳宏阳物业招投标代理有限公司为招标代理单位对于恒大雅苑（一期）前期物业服务项目（总建筑面积为133282.77平方米，其中住宅101120.96平方米，公寓、商业24943.03平方米，业主会所5190.22平方米）采用公开招标方式选聘物业服务企业，通过召开开评标会议，经评标委员会综合评审推荐后，确定被告物业公司为恒大雅苑（一期）前期物业服务项目的中标人。
2013年5月29日，沈阳市皇姑区房产局向沈阳嘉俊置业有限公司发送000368号《中标备案回执》，内容为：“你公司提交的恒大雅苑住宅小区前期物业管理中标备案的资料收悉。经审核，符合建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》（建住房[2003]130号）及《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》（沈房发[2005]4号）的要求，准予备案”，并加盖沈阳市皇姑区房产局物业管理招投标专用章。
2013年5月29日，沈阳嘉俊置业有限公司向被告物业公司发出《中标通知书》，《中标通知书》中记载“中标的物业服务费标准为住宅每月每平方米建筑面积2.30元（含电梯费），商业每月每平方米建筑面积公寓、商业3.00元（含电梯费），其他每月每平方米建筑面积业主会所3.00元”。物业服务时间、服务内容及服务标准按中标人投标文件及《前期物业服务合同》中的相关条款执行。请接到本通知后，于2013年6月16日前，派法定代表人或授权委托人到沈阳嘉俊置业有限公司签订《前期物业服务合同》”。
2013年6月21日，被告物业公司与沈阳嘉俊置业有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同第十四条第一款对于住宅房屋物业服务费收取标准的约定，与中标通知书中确定的物业服务费收取价格一致，为每建筑平方米2.30元。
本院认为：业主委员会成立之前，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同的效力及于全体业主，全体业主及物业公司均应按照前期物业服务合同约定全面履行义务。本院按照原告交纳的物业费计算，被告一直按照建筑面积每月每平方米2.30元的标准向原告收取的物业服务费。本案的争议焦点为被告物业公司以包含原电梯费的每月每平方米2.30元收费标准向原告收取物业服务费是否属于违约行为。
首先，关于原告与沈阳嘉俊置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件对于物业服务费收费标准约定的法律效力。《物业管理条例》第二十五条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。实践中，因开发商基于与物业公司之间的合同关系或委托关系，在与业主签订的《商品房买卖合同》附件中对于前期物业服务合同内容的约定合法有效。本案原告与沈阳嘉俊置业有限公司于2014年2月25日签订的《商品房买卖合同》附件对于物业服务费收费标准的约定，对于物业买受人和物业公司均具有法律约束力。
其次，关于原电梯费并入物业服务费收取的合法性问题。从物业服务费的构成上看，《物业服务收费管理办法》第十一条第三款规定：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：“……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”、“……8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用”，电梯作为大型共用设施设备在运行管理维护过程中发生的保险费、年检费、维保费、电费等多种费用（除大修、中修和更新、改造费用外）均可在物业服务费中依法列支；从物业服务费收费变化上看，《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》[沈政办发（2012）83号]出台之前，本市电梯费实行政府定价，按照每人每月12元的标准在物业服务费之外单独收取，在2012年10月24日上述文件下发之后，在物业招投标中已经取消电梯费，这部分费用纳入物业服务费中收取，不再单独收取，物业服务费收费价格通过招投标竞争机制形成，取消政符核定和收费证可证制度，物业服务费的收费完全按照中标价格收取。
再次，关于原电梯费并入物业服务费收取的程序性问题。2013年5月，沈阳嘉俊置业有限公司作为招标人，采用公开招标方式选聘物业服务企业，沈阳嘉俊置业有限公司在招标过程中参考了沈政办发（2012）83号文件下发之前其建设入住小区的原有物业服务费价格及文件下发后需将电梯费纳入到物业服务费中收取的成本上涨因素，综合考量后的物业服务费价格作为标底，通过招投标竞争机制，确定被告物业公司为为恒大雅苑（一期）提供物业服务的物业服务企业，中标合同经相关部门监督审查备案，沈阳嘉俊置业有限公司与本案被告于2013年6月21日签订了与中标价格一致的《前期物业服务合同》并无不当。
最后，关于被告物业公司与沈阳嘉俊置业有限公司于2013年6月21日签订的《前期物业服务合同》法律效力问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定（建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持），本案被告物业公司通过建设单位沈阳嘉俊置业有限公司公开招投标程序，中标成为为恒大雅苑（一期）提供物业服务的物业服务企业，沈阳嘉俊置业有限公司代表全体业主与被告物业公司签订以中标价格为物业服务费收费价格的《前期物业服务合同》，该合同双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，为合法有效合同。该合同对于恒大雅苑（一期）全体业主及被告物业公司具有法律约束力。因2013年6月21日签订的《前期物业服务合同》在物业费收取标准上与2014年2月25日原告与沈阳嘉俊置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件对于物业服务费收费标准的约定不一致，视为对原合同内容的变更，应以后签订的合同，即以沈阳嘉俊置业有限公司与本案被告于2013年6月21日签订的《前期物业服务合同》中约定的物业费标准，作为被告物业公司的收费标准。
综上所述，被告物业公司按照与沈阳嘉俊置业有限公司于2013年6月21日签订的《前期物业服务合同》中约定的建筑面积每月每平方米2.30元的物业服务费收费价格向原告收取物业服务费不属于违约行为，于法有据，原告主张被告物业公司退还多收取物业费的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告付永梅的诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告付永梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 王彦艳
二〇一八年七月十日
书记员 高 娜