广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第1194号
原告王媛。
委托代理人覃佐，崇左市江州区太平镇法律服务所法律工作者。
委托代理人张燕春。
被告谢天舜。
委托代理人谢茂辉。
第三人广西升禾房地产经纪有限责任公司，住所地南宁市青秀区鲤湾路10号柳沙大厦9楼。
法定代表人韦龙川，该公司董事长。
原告王媛与被告谢天舜，第三人广西升禾房地产经纪有限责任公司（以下简称“升禾公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行审理。原告王媛的委托代理人覃佐、张燕春，被告谢天舜的委托代理人谢茂辉到庭参加诉讼。第三人升禾公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因被告庭后提交新证据，本院依法变更合议庭后，于2015年9月8日第二次公开开庭进行审理。原告王媛，被告谢天舜的委托代理人谢茂辉到庭参加诉讼。第三人升禾公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王媛诉称：原告有一房产位于南宁市西乡塘区北大南路6号滨江骏景广场A座1404号（以下简称“1404号房”）需要出让，委托第三人为中介机构负责办理。随后被告通过第三人看上了原告的房产。为此，原告和被告、第三人于2014年8月17日签订了《房地产买卖（经纪）合同》（合同编号：MM2014228），约定被告以57万元的价格购买1404号房；被告于合同签订的当天交付定金2万元、首期房款15万元，剩余房款40万元由被告通过公积金贷款支付。原告收到该款后7天内腾出房屋并通知被告进行验收交接，被告在收到通知之日起7日内办理房屋接收手续。另外合同还在补偿条款说明：该房价以房子现状带固有装修完好无损出售给被告。同时合同还就其他事项做了约定。
合同签订当天，被告按约定支付了购房定金2万元，原告也依约积极办理产权过户登记手续。两个星期之后，原告将需要搬迁1404号房内设施事项通知了第三人。第三人随即告知被告前来监督，被告明确表示由第三人负责监督搬迁事项即可。原告随即在第三人的监督下，将1404号房内的电视、洗衣机、电冰箱、衣柜等不属于固有装修的财产搬离。被告对原告搬离房屋设施的行为没有任何异议，并按照约定向银行贷款，准备支付剩余房款。2014年12月的一天，被告通知原告：其所申请的贷款已经取得批准，其信用能力不足以贷款40万元，只能贷款38万元，剩余2万元只能通过现金支付，要原告进行房屋验收交接。同年12月24日，被告向原告支付了现金2万元，原告将房产过户更名，并完成了房屋验收交接手续。第三人于2015年1月下旬将被告房产证从房管局领回，原告在2015年3月27日查询被告贷款支付房款的资金到位情况时发现，2015年3月24日被告贷款转入原告账户的金额仅有35万元，比原先告知原告贷款38万元的数额少了3万元。为此，原告向被告多次索取余款，被告却不予理会。原告无奈即报告了第三人请求帮助解决。第三人在无法帮助原告追讨的情况下，只好将已办理到被告名下的房产证暂停交付。
被告提出墙面存在的瑕疵，墙面确实留下了电视机大小的面积没有贴上墙纸，仅为刮了腻子的白墙。该位置原本因悬挂电视机原告在装修时才未贴上墙纸。由于双方未约定将家电连同房屋一同出售，因此原告在搬离非固有装修的财产时将电视机拆走，才露出了墙面。2014年12月24日，原、被告与第三人一同到1404号房进行验房交接，原告将房屋的钥匙、房卡、物业缴费单、电费缴费单都交付给被告。当天，原告已经向物业部门缴清房屋的水电、物业等费用。1404号房的燃气管道费用确实曾有欠款，但因原告早已委托中介将房屋出售或出租，不在该房居住，燃气公司无法入户抄表才造成欠费，起诉后原告已将该费用结清。至于数字电视，原告已经办理停户手续，交房后原告将数字电视机顶盒留在了1404号房，故而无法将该机顶盒取出至相关部门办理注销手续。
原告认为，原告与被告、第三人所签订的《房地产买卖（经纪）合同》是在自愿、平等、互利的基础上签订的，是合法有效的合同，原告依约履行了所有义务，而被告却没有尽到义务，应承担支付房款、逾期付款违约责任。原、被告无法协商解决，为维护自身合法权益，原告只好提起诉讼，请求法院判决：1、被告立即支付购房余款3万元；2、被告支付逾期付款违约金600元（按银行同期贷款年利率6%计算，由2014年12月25日至2015年4月25日止，逾期4个月，以后另计）；3、本案全部诉讼费由被告承担。
被告谢天舜辩称：原、被告及第三人签订的《房地产买卖（经纪）合同》约定，原告应在移交房屋时结清该房所产生的费用，并在收到银行贷款的7个工作日内通知被告进行验收房屋交接手续。但是，原告没有按合同约定履行，没有通知被告验房，因此原告要求被告支付的3万元应依法处理后再确定。至于逾期付款违约金，因为合同中没有约定，况且事情是由于原告逾期不通知被告验房办理交接手续所致，被告不同意承担。
原告多次提及其通知被告办理了房屋验收交接手续，是想以此为借口，不想结清交房前产生的费用。被告确实在2014年12月24日看了房，并收到了第三人交付的房屋钥匙，但是交付钥匙不等于交付房屋，其他中介机构还持有该房钥匙。当天，被告发现电视机墙面存在瑕疵，是因原告未经被告、第三人同意，私自搬走电视机、洗衣机、冰柜等家具，造成了大约80公分×50公分面积墙纸的损坏。按照合同约定，原告应将房屋以现状带固有装修完好无损出售给被告。经第三人多次协调，原告同意赔偿300元给被告，但因被告至今仍不能接收入住该房，产生的实际损失过大，被告无法接受。被告经了解并请装修工评估，重新装修贴上墙纸需要500元，该费用应由原告支付。被告的其他损失还有：2015年1月至7月房屋物业费135元／月，约需1000元，应由原告负担；数字电视费用，原告停止使用后，未办理停机手续，产生长停违约金约为240元，该违约金应由原告承担；原告未按约定办理房屋验收交接手续，致使被告未能接收房屋入住，但被告自2015年3月24日获得银行贷款起每月偿还贷款2100元，损失共计12600元，该款应由原告支付；原告未按合同约定的时间办理房屋过户手续，并提出等到被告贷款批下来，直至2015年元月才办理过户给被告，构成逾期过户，应向被告赔偿违约金；原告自2015年3月24日收到贷款后至今未办理房屋交接手续，构成逾期交房，应向被告赔偿违约金。
被告认为，合同各方当事人都应当遵守合同约定，有权追究违约方的责任，维护守约方的利益。由于原告确实存在逾期办理房屋验收交接、逾期过户的行为，致使被告至今未能接收入住，造成被告实际损失，该损失应由原告承担，并从3万元房款中相应扣减，恳请法院支持。
第三人升禾公司未提交书面意见。
经审理查明：2014年8月17日，原告（甲方）王媛与被告（乙方）谢天舜、第三人（经纪方）升禾公司签订一份《房地产买卖（经纪）合同》（合同编号：MM2014228），约定甲方自愿将其所有的位于南宁市滨江骏景广场A座1404号房以现状带固有装修完好无损转让给乙方，并由第三人提供房地产经纪服务。房屋建筑面积96.86平方米，房屋总价57万元，乙方在合同签订时向甲方支付定金2万元，并将首付款15万元支付至贷款银行账户以用于还贷解押，余下的房款40万元待乙方向住房公积金管理中心申请公积金贷款支付，如有差额，由乙方负责补足。合同第六条“房屋过户手续的办理”约定：“6.1乙方须于2014年8月24日前向银行申请按揭贷款，并提交办理银行按揭贷款所需的全部资料。甲方保证积极配合乙方办理按揭贷款手续，并提交按揭所需的全部资料。……6.3若甲方房屋仍由贷款（借款）尚未清偿且存在抵押的，各方应按如下时间完成相应手续：第一，甲方应在签订本合同之日起柒个工作日内向贷款银行（债权人）申请提前还款。第二，甲方应在贷款银行（债权人）通知还款之日起柒个工作日内还清所欠的贷款（借款）本息。（如甲方以乙方支付的首付款用于还款解押的，乙方应将首付款转入贷款银行（债权人）账户，视为乙方已履行支付首付款的义务。）第三，甲方应在贷款银行（债权人）提供该房产抵押注销资料之日起柒个工作日内到房屋产权交易中心办理抵押注销登记手续。第四、抵押注销手续办理完毕之日起柒个工作日内，甲乙双方须到相关税务机关办理相关税费的缴纳或减免手续；第五，税费缴纳或减免手续办理完毕之日起柒个工作日内，甲乙双方须到房屋产权交易中心办理产权过户手续；第六，乙方须于可领取新的房产证之日起柒个工作日内，到房屋产权交易中心办理按揭贷款抵押登记手续（若有）……”。第九条“房屋交接”约定：“9.1甲乙双方同意，甲方于收到银行贷款柒个工作日内腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的柒日内办理房屋接收手续。……9.3甲方应在移交房屋时结清该房屋所产生的费用，并向乙方移交该房屋的水电、煤气、卫生、数字电视、通讯、物业等配套设施过户所需的各项材料……”。第十一条“违约责任”约定：“11.1……11.2甲方逾期交房，每逾期一日，应按房款的万分之一向乙方支付违约金。乙方逾期收房，每逾期一日，违约方按房款总额的万分之二向守约方支付违约金，直至办理或配合为止。11.3一方逾期或未办理、未配合办理或未能办理房屋过户登记所需的相关手续的，视为违约，每逾期一日，违约方按房款总额的万分之二向守约方支付违约金，直至办理或配合为止……”。
合同签订当天，被告依约向原告交付了购房定金2万元。2014年9月4日，被告向原告母亲张燕春交付购房首付款15万元。2014年12月24日，被告再次向原告交付购房款2万元。原告或其母亲均向被告出具了相应的收条。被告向南宁住房公积金管理中心区直分中心申请住房公积金贷款后，中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行于2015年3月24日向原告支付了贷款35万元。至此，被告向原告交付房款共计54万元。2015年初，原告协助被告办理了1404号房的转移登记手续。此后，原告多次向被告催讨余下房款均未果，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。被告应诉后，提出前述答辩意见。经本院询问，被告表示其提出要求原告承担逾期交房、逾期过户等违约责任之主张，系作为抵扣房款的抗辩理由。
另查明：2014年12月24日，原告腾出1404号房，并通过第三人将1404号房的钥匙交付给被告，被告收到了该房钥匙。当天，原告向物业部门缴清了1404号房2014年3月-12月的水电费、物业费，2014年3月的生活垃圾处理费，还于2015年8月9日向燃气公司缴清了燃气管道费用，并在2015年8月30日取消了燃气代扣业务。被告持钥匙看房时发现原电视机墙悬挂电视机的位置留下了约为电视机大小面积的墙面未贴有墙纸。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人升禾公司两次庭审经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃陈述意见和质证的权利。
原告、被告、第三人于2014年8月17日签订的《房地产买卖（经纪）合同》系各方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并依法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。
按照《房地产买卖（经纪）合同》约定，1404号房的购房总价为57万元，现被告支付了54万元，尚欠3万元未付，故原告有权要求被告支付余下购房款3万元。至于被告要求扣减房款的多项抗辩理由，本院分别作出认定：（1）墙面瑕疵。双方约定原告将1404号房以房子现状带固有装修完好无损出售给被告。按照原、被告的陈述，墙面瑕疵为取走该位置原悬挂的电视机后，显露出来的墙体上存在墙纸缺失。在被告不能举证该瑕疵为原告腾房时对墙体装修造成的损坏情况下，电视机背后未粘贴墙纸并不违背社会一般人的日常生活经验，故该墙面瑕疵可以认定为房屋出售时原有状态，被告要求原告承担瑕疵担保责任的主张缺乏事实依据，本院不予支持。（2）水电、燃气、数字电视、物业等费用。原告提交的证据足以证实其己结清2014年12月之前的水电、物业费用，2015年8月之前的燃气管道费用。按照房地产交易习惯，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，即为通常的“交钥匙”。因原、被告未在合同中对房屋的交付使用方式有过特别约定，故原告以交钥匙的方式将房屋转移给被告占用，应认定原告履行了房屋的交付义务。原告已在2014年12月24日向被告交付了房屋，自2015年1月起1404号房产生的水电、物业费用应由被告自行承担。至于数字电视费用，原告已停止使用数字电视，被告认为产生了长停滞纳金却未能提交证据支持，本院不予采信。（3）银行贷款及利息，该费用属于被告购房应负担的成本，其要求原告承担的主张于法无据，本院不予支持。至于被告要求原告承担逾期交房、逾期过户等违约责任，因被告仅以此作为抗辩理由，并未作为独立的反请求向本院提出，故本院在本案中不予处理，不宜在本案讼争的房款中扣减，可由当事人自行协商，或另案处理。据此，被告提出扣减房款的抗辩理由均不能成立，其应向原告付清余下购房款3万元。至于逾期付款违约金，自银行贷款发放之日即2015年3月24日起可以确定被告未能依约足额支付房款。经原告催讨，被告仍未予支付，其行为已构成违约，给原告造成一定经济损失。现原告主张按银行贷款利率计付逾期的利息损失符合法律规定，本院予以支持，并从逾期之日起算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谢天舜支付原告王媛购房款30000元；
二、被告谢天舜赔偿原告王媛逾期付款利息损失（以30000元为基数，自2015年3月25日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。
案件受理费565元（原告王媛已预交），由被告谢天舜负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处；户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户；账号：01×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁萃华
人民陪审员 刘设海
人民陪审员 张有德
二〇一五年十月二十日
书 记 员 何梅龙
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。