上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第460号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海振丰长岛房产开发有限公司。
委托代理人孙颖，上海市金石律师事务所律师。
委托代理人汤甫臣，上海市金石律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海陌生人餐饮管理有限公司
委托代理人颜鸣初，上海欧森律师事务所律师。
上诉人上海振丰长岛房产开发有限公司（以下简称振丰公司）与上诉人上海陌生人餐饮管理有限公司（以下简称陌生人公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第23120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月30日受理后，依法组成合议庭，于同年3月3日公开开庭进行了审理，振丰公司之委托代理人孙颖、汤甫臣、陌生人公司之委托代理人史德麟、颜鸣初到庭参加了审理，本案现已审理终结。
原审查明，系争房屋产权登记于振丰公司名下。2010年2月9日，振丰公司作为出租方（甲方）、陌生人公司作为承租方（乙方），双方就系争房屋签订《租赁合同》，约定振丰公司将系争房屋出租给陌生人公司使用，出租房屋仅限于经营陌生人餐饮（涉及许可证经营的，应由乙方在开业前自行申领证照），租赁面积约为487.86平方米。合同约定租赁期限为8年，自2010年3月1日起自2018年2月28日止。甲方同意2010年3月1日将房屋按现状交付给乙方先行装修，免租期为90天。租金约定为：起始租金为人民币（下同）3.6元／平方米／天，租赁期内租金从第三年度开始逐年递增，递增率为前一年度的日租金增加5%。租金按二个月为一期支付：先支付后使用。首期租金支付时间为签约当天，总计为106，842元，以后乙方应在每期末的七天内支付下一期租金，若乙方逾期支付租金，应按应付租金的日万分之五向甲方支付滞纳金。合同第四条约定，保证金为106，842元，甲方应于租赁期满时，且乙方已腾空点清所有物品、办妥各种手续和付清所有应付费用后七天内无息退还。合同第八条第七款约定，乙方应按合同及附件约定向甲方交付租金及其他应交付的费用，乙方未按时支付租金等，按应支付总额的日万分之五向甲方支付违约金，乙方如逾期付款超过三十天的，除每天按拖欠额的日万分之五向甲方支付违约金外，甲方可以单方面解除本合同、收回本房屋、继续追缴欠款，并不予返还乙方履约保证金。合同第九条（变更和解除本合同的条件）第五款约定，如因甲方原因导致本合同被解除，则乙方有权要求甲方赔偿遭受的实际损失，如因乙方原因导致本合同被解除，则乙方无权就租赁房屋内的装修装潢向甲方要求任何补偿，已付保证金不予返还，并赔偿甲方遭受的实际损失。合同第十条（违约责任）第二款约定，乙方逾期支付租金或者不足额支付租金超过三十天的，甲方有权终止本合同，无条件停止供水、供电，甲方自行迁出该房屋内所有物品代为保管，并可以收回该房屋另行出租，保证金不予退还，乙方的屋内装修装潢视作放弃。合同第十二条约定，本合同有关事宜之通知，均应当面送达或以书面形式邮寄。邮寄通知时应以本合同所载之地址为送达地址，并一经发出满三日即视为送达。合同签订当日，振丰公司将系争房屋大产证复印件、环保设施竣工验收的准予许可决定书复印件、工程竣工消防验收合格的意见复印件、排水许可证复印件交付给陌生人公司，供陌生人公司办理营业执照所用。
合同签订后，陌生人公司向振丰公司支付保证金106，842元，振丰公司向陌生人公司交付了房屋，陌生人公司进行装修后经营餐饮业务。一审庭审中，双方确认陌生人公司支付了2013年11月30日之前的房屋租金。
2011年7月，陌生人公司向振丰公司发出《律师函》，内容为因振丰公司未向陌生人公司提供餐饮所需的必要文件，以致陌生人公司在办理分支机构环境卫生许可证和食品卫生许可证时受阻等，要求振丰公司履行合同附随义务。
之后，因陌生人公司未办理营业执照，工商管理部门分别于2011年8月、2011年12月、2013年7月对陌生人公司采取了相应的行政处罚措施，共处以行政罚款3万元。
2014年2月14日，振丰公司向陌生人公司发出《解约函》，内容为：因陌生人公司逾期支付租金等，振丰公司通知陌生人公司解除合同，要求陌生人公司支付物业管理费、逾期租金及滞纳金等，并提出，陌生人公司应于2014年2月20日前清空房屋内的自有物品并于同日内将房屋恢复至房屋交付时状态归还，如逾期未按原样归还房屋，振丰公司有权按照租赁合同的约定自行进入承租房屋，对现场留存的物品及装饰装潢等进行处置，由此产生的费用由陌生人公司承担等。
2014年2月15日，该《解约函》送达陌生人公司。陌生人公司于2014年2月24日向振丰公司发出《关于﹤解约函﹥的回函》，内容为：双方已于2013年10月上旬协商终止租赁合同，陌生人公司已于2013年12月25日将房屋钥匙交还给振丰公司，振丰公司解约函中所述非事实；因振丰公司未履行合同约定的附随义务，属违约在先；不同意按照解约函的内容处理终止合同事宜，要求双方再次协商等。
2014年2月底，双方就系争房屋租赁合同解除事宜进行了协商，未能达成一致。2014年3月，振丰公司自行进入系争房屋拆除了屋内装潢，之后，振丰公司将系争房屋另行出租给案外人上海＊＊＊＊餐饮管理有限公司。
2014年6月26日振丰公司诉诸原审法院，请求判令：确认双方签订的租赁合同解除，陌生人公司向振丰公司支付租金141，033.65元（自2013年12月1日起至2014年2月12日止）及滞纳金1，350.90元（以2013年12月的租金为本金，自2014年1月1日起至2014年2月15日止以45天计，按日万分之五的标准计算）、拆除费及外墙修复费85，000元、合同解除违约金（以上述各项总额为本金，按日万分之五标准，自2014年2月15日起计算至付款日止），租赁合同保证金不予退还，诉讼费由陌生人公司承担。
陌生人公司反诉诉请判令：振丰公司返还保证金106，842元、赔偿经济损失（罚款）3万元、赔偿其他损失371，473元、支付合同解除违约金160，263元，反诉费由振丰公司承担。
一审庭审中，陌生人公司陈述其于2013年12月26日将房屋钥匙返还给振丰公司工作人员曲政，故双方租赁合同应于返还钥匙当日解除，振丰公司对此不予认可，自述其于2014年3月拆除装修时砸锁进入系争房屋。
一审审理中，法院向上海市浦东新区＊＊＊＊街道市政科工作人员作调查，其答复：“现在是我们街道环评预审，新区审核，预审就是听居民意见等，包括公共污水管、油烟净化达标、噪声是否影响，我们有标准……长岛路那儿居民投诉非常厉害，街道主持做隔音屏措施，进行改造项目；做隔音屏项目，但陌生人（餐饮）公司不肯付费用，他们原来就不符合；做完后，检测就合格了；2014年9月变成了＊＊＊＊（公司），＊＊＊＊公司付了费用，通过了（环评）预审……”。
原审认为，双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。
现陌生人公司拒付租金的主要抗辩理由是振丰公司未协助陌生人公司办理分支机构的营业执照，系振丰公司违约。本案中，租赁合同约定陌生人公司在开业前自行申领许可证经营的证照，振丰公司出租的房屋属合法建筑、权属明确，相关证据也证明振丰公司在签订租赁合同当天向陌生人公司提供了有关房屋权属证明等材料，履行了配合陌生人公司办理证照的义务。因此，陌生人公司上述抗辩证据不足，法院不予采信。振丰公司主张要求陌生人公司支付2013年12月1日起至2014年2月12日的租金141，033.65元及12月份租金滞纳金，符合合同约定，法院予以支持，滞纳金计算金额有误，法院予以调整。
现陌生人公司未按约支付房屋租金，构成违约，振丰公司据此于2014年2月14日发函解除租赁合同，符合合同约定，双方租赁合同于解除函送达日即2014年2月15日解除，振丰公司诉请要求确认租赁合同解除，法院予以支持。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除系陌生人公司违约造成，振丰公司主张没收陌生人公司支付的保证金，符合合同约定，法院予以支持。陌生人公司反诉要求振丰公司返还保证金，法院不予支持。至于振丰公司主张的违约金，其将租金、滞纳金、拆除费等一并计入本金的计算方法法院不予支持，陌生人公司应以未付租金为本金支付相应违约金，自2014年2月16日起至实际付款之日止，按日万分之五标准计算。陌生人公司提出违约金过高要求调整的意见，法院认为，违约金不仅具有填补损失的功能，亦具有一定的惩罚性作用，双方当事人约定的违约金只要不过分高于造成的损失的，法院应充分尊重双方就违约金标准达成的合意。现陌生人公司要求调整违约金，但并未作相应举证，法院对其调整违约金的意见不予采纳。
至于振丰公司主张拆除费及外墙修复费85，000元，法院认为，双方合同约定的解除合同违约责任已对合同解除情况下违约一方可能给另一方造成的损失作了预估，振丰公司另行主张上述费用，与合同约定不符，法院不予支持。陌生人公司反诉要求振丰公司支付经济损失（罚款）3万元、合同解除违约金160，263元，基于上述理由，法院亦不予支持。陌生人公司反诉要求振丰公司支付其他损失371，473元，法院认为，虽振丰公司自述其于2014年3月自行进入系争房屋拆除了原有装修，但振丰公司已于2014年2月14日《解约函》中已告知陌生人公司要求其清空房屋内自有物品、恢复装修，同时，陌生人公司亦自述其于2013年12月26日将房屋钥匙交还给振丰公司，按照一般理解，交还房屋钥匙的行为表明放弃了房屋内物品的处置，更何况，双方于2014年2月底协商合同解除事宜未成，若陌生人公司主张系争房屋内物品，更应及时搬出，以免造成损失扩大。故对陌生人公司反诉要求振丰公司赔偿其他损失，基于上述理由，且陌生人公司亦未对其房屋内尚存的现状作相应举证，法院对该项诉请亦不予支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二〇一四年十二月十一日判决：一、上海振丰长岛房产开发有限公司与上海陌生人餐饮管理有限公司之间的《租赁合同》解除；二、上海陌生人餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海振丰长岛房产开发有限公司租金141，033.65元及滞纳金1，325.16元；三、上海陌生人餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海振丰长岛房产开发有限公司违约金（以141，033.65元为本金，自2014年2月16日起至实际付款日止，按日万分之五标准计算）；四、上海陌生人餐饮管理有限公司已付保证金106，842元由上海振丰长岛房产开发有限公司没收，不予退还；五、驳回上海振丰长岛房产开发有限公司的其余诉讼请求；六、驳回上海陌生人餐饮管理有限公司的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6，725元，减半收取计3，362.50元，由振公司负担849.50元，陌生人公司负担2，513元，反诉案件受理费3，683元（已减半），由陌生人公司负担。
判决后，振丰公司不服，上诉称，原审判决部分认定事实不清、适用法律不当。拆除费及外墙修复费85，000元系租约到期后陌生人公司应承担的恢复原状义务，其未履行而由振丰公司履行，陌生人公司应承担之。租约中违约金系弥补因陌生人公司违约导致解约的损失，与前者不具包含性，故上诉请求撤销原审判决第五项，改判支持其原审全部诉讼请求。
陌生人公司辩称，不同意振丰公司上诉请求，原审法院该项判决正确，请求维持。同时其上诉称，原审认定事实错误，振丰公司在陌生人公司停业后砸门闯入并实际控制了标的房屋，造成其设备、设施损失，原审未予认定错误；关于其被工商部门罚款3万元系振丰公司不履行租约附随义务即提供陌生人公司办理分支机构营业执照的（应由出租人提供）各项文件导致，原审未认定该事实错误；原审未确认故上诉请求判令撤销原判第一至四项、第六项，改判支持其原审反诉请求等。其交还房屋钥匙即双方已协商解除租约，违约金起算时间错误提早。
振丰公司表示不同意陌生人公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查明，双方2010年2月9日签订的《租赁合同》载明，“在租赁期限内，甲方（振丰公司）应提供乙方（陌生人公司）办理乙方分支结构营业执照所需的应当由甲方提供的各项文件”。
本院认为，上诉人振丰公司与上诉人陌生人公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同约束双方当事人按约全面履行。根据查明事实，承租人陌生人公司未按约支付租金，出租人振丰公司函告解约符合合同及法律规定。陌生人公司上诉主张其之前已交还钥匙等，但始终未能举证证明该待证事实，值得注意的是，即使该事实状态存在，仅依之显然不能证明双方就合同解除达成一致或解约这一法律状态的成立，陌生人公司主张解约时间应为交钥匙日缺乏证据，相关请求缺少法律依据，本院难以采信。
关于房屋设备及财产损失正如陌生人公司主张其首先是事实问题，一、二审期间陌生人公司未能举证证明所谓损失的客观性及其处于标的房屋内，该主张因法律事实基础欠缺不能成立。
关于罚款损失理由实际与陌生人公司主张的拒付租金抗辩相同，根据查明事实，双方签约后，振丰公司向陌生人公司提供了一系列文件供其办理营业执照，尽管后者实际未能办出执照，但必须指出，前者此项义务属配合义务，显然非确定由振丰公司代办执照。根据交易惯例，其提供的文件应属已有的或可能办理的以振丰公司为主体办理的相关文件，诉讼中陌生人公司始终没有证明该等文件的名目及与其办理营业执照间的关联性。值得注意的是，尽管陌生人公司在签约一年半后函告振丰公司要提供上述文件，但履行中其始终未向振丰公司说明文件的具体名目甚至相关类型。应该认为，陌生人公司未能证明振丰公司于此存在主观履约过错及客观违约行为，其上诉主张振丰公司承担其未办理执照造成的工商罚款损失，缺乏依据。
关于拆除费及外墙修复费，应该认为，其逻辑上属于解约损失的直接内容，双方期前将之纳入预期损失，在交易惯例及逻辑上是合理的。振丰公司诉讼中未能证明本案当事人间存在异于普通房屋租赁交易的特别情形，从而需要将该部损失在独立于普通之解约损失预期之外。应该认为，本案如在确定解约违约金基础上再行计算拆除费及外墙修复费缺乏事实依据，振丰公司该请求，本院不能支持。
据此，原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。两上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，421元，由上诉人上海振丰长岛房产开发有限公司负担1，365元，由上诉人上海陌生人餐饮管理有限公司负担9，056元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……