安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0881民初3241号原告：杨太升，男，1969年3月19日出生，汉族，务工人员，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：梅强，安徽文都律师事务所律师。被告：安徽金梦源置业有限公司，住所地安徽省桐城市经济开发区，统一社会信用代码913408816694642886（1-1）。法定代表人：夏吉斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵冰，安徽同合律师事务所律师。倪凌，安徽同合律师事务所律师。原告杨太升与被告安徽金梦源置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨太升的委托诉讼代理人梅强，被告安徽金梦源置业有限公司的委托诉讼代理人赵冰、倪凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨太升向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付违约金7755元；二、判令被告为原告架设双回路供电线路。事实与理由：2014年4月28日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于桐城市文昌街道办事处金源华府小区第×幢××室的房屋，总价款为550000元，同时约定被告应在2015年10月31日前将经验收合格的商品房交付给原告，到期后被告通知原告去领房屋钥匙，但并没有向原告出具房屋验收合格的证明，原告事后得知该房屋的竣工验收合格时间为2016年3月20日，所以被告具有明显的欺诈和违约行为，按照合同的约定其交房的时间应为2016年3月20日，延迟交房141天，应付违约金7755元。另外，被告在销售房屋广告中明确说明该小区为桐城首家双回路供电小区，该承诺具体、明确，应为要约，对于原告决定购买该小区的房屋起到了极其重要的影响，但原告住进该小区后才发现，被告并没有为小区架设双回路供电线路，没有履行其发出的要约义务，属于违约行为，原告要求其继续履行该义务。被告安徽金梦源置业有限公司辩称：被告安徽金梦源置业有限公司辩称：一、被告已经按照合同约定按时通知原告交付房屋，并已经办理交房手续，没有逾期交房的事实，原告的违约金诉求不能成立。二、被告已经按照承诺为金源华府小区安装双回路电线，只是小区外干线没有架设完成，现正在处理当中，故原告第二项诉求也不能成立。本院经审理认定事实如下：被告安徽金梦源置业有限公司在桐城市文昌大道与安合路交汇处开发的金源华府商服、住宅小区于2013年1月29日开盘。被告在“金源华府开盘优惠政策”宣传单中宣称，该小区为“双回路供电小区，额外附加值约2万元/套”。2014年4月28日，原告杨太升和被告安徽金梦源置业有限公司于签订《商品房买卖合同》一份，言明原告于2014年4月27日一次性支付房款55万元的方式，购买被告开发的金源华府小区第×幢××室预售商品房一套，双方约定：被告应于2015年10月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，如被告未按合同规定的限期将商品房交付原告使用，则按逾期时间分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付限期的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同规定的最后交付限期的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。2015年10月26日，原告在被告制作的《金源华府房屋交接流转单》及《金源华府房屋交付验收表》上签名并领取房屋钥匙。2016年9月28日，原告以房屋竣工验收合格时间迟延141天，且被告没有按照承诺架设双回路供电线路为由，向本院提起诉讼，要求被告给付延期交房违约金7755元，并为原告架设双回路供电线路。另查：金源华府小区第4幢楼于2014年11月20日完工。2015年4月6日，建设单位安徽省金梦源置业有限公司、监理单位安徽省恒信工程监理有限公司、施工单位安徽省桐玉建设投资集团有限公司、设计单位浙江金瑞建筑设计有限公司共同提出工程质量竣工验收报告，经公安消防、规划、城建档案管理等专业管理部门验收合格后，桐城市建设工程质量监督站于2016年3月20日对金源华府小区第4幢楼核发《工程竣工验收报告》。2014年4月1日，被告与桐城市电力实业有限责任公司就金源华府小区配电安装工程签订《电力工程建设合同书》一份，约定由桐城市电力实业有限责任公司采用包工包料方式为金源华府小区安装“三相交流50HZ双电源、双回路”供电线路，主供电源为“110KV投子变10KV专用线路”，备用电源为“110KV投子变10KV文昌16线路”，工程总造价为3531775元，合同签订后十日内付款1500000元，设备进场安装时付款1500000元，余款在工程验收合格正式送电前一次性付清。目前，金源华府小区内配电工程及备用电源接火工程已施工结束，桐城市电力实业有限责任公司已履行合同发包内容，但因110KV投子变10KV专用线路未受委托建设，故金源华府小区双回路供电中有一路电源暂未接入。被告于2014年8月7日、同年9月4日、同年9月30日、2016年12月15日分别向桐城市电力实业有限责任公司支付工程款100万元、50万元、50万元和50万元，合计支付工程款250万元。目前，金源华府小区内配电工程及备用电源接火工程已施工结束，桐城市电力实业有限责任公司已履行合同发包内容，但因110KV投子变10KV专用线路未受委托建设，故金源华府小区双回路供电中有一路电源暂未接入。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、原告接收房屋后以被告交付房屋时“未经验收合格”为由，主张追究被告逾期交房的违约责任，是否符合法律规定。二、被告在商品房的销售广告和宣传资料中允诺架设双回路供电线路，是否应当视为合同内容。一、商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第5条规定，“出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时‘未经验收合格’为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持”。现原告在向本院提起诉讼前，被告已取得工程竣工验收报告并向有关部门备案，故对原告主张追究被告逾期交房的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。由于被告在商品房的销售广告和宣传资料中允诺架设双回路供电线路，言明额外附加值约2万元/套，该宣传资料对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，虽未载入商品房买卖合同，但其允诺的双回路供电应当视为合同内容。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，法律上或者事实上不能履行的除外。被告与桐城市电力实业有限责任公司就金源华府小区配电安装工程签订电力工程建设合同，约定供电方式为“三相交流50HZ双电源、双回路”，因城市规划变更致双回路供电线路未接通，并非法律上或者事实上不能履行，现原告要求被告架设双回路供电线路并供电，符合法律规定，本院予以支持。被告虽在开盘的宣传单中承诺架设双回路供电线路，但未约定履行期限，考虑到实际履行需要一定的时间，且被告尚在履行中，给予六个月时间较为适宜。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告以被告交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；原告要求被告架设双回路供电线路并供电的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，本案经本院审委会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、被告安徽金梦源置业有限公司于本判决生效后六个月内架设双回路供电线路并供电；二、驳回原告杨太升的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告杨太升负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 郎 祎二〇一六年十二月二十八日书记员 陈佳伟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。