湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第04468号
上诉人（原审原告）谭志杰，1982年7月1日。
委托代理人杨皓云，湖南琨霖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南长大投资置业有限公司，住所地长沙市大托乡黑石村汪子头组。
法定代表人李和平，董事长。
委托代理人王正刚，湖南同湘律师事务所律师。
委托代理人李国文，湖南同湘律师事务所律师。
上诉人谭志杰因与被上诉人湖南长大投资置业有限公司（以下简称长大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2013）天民初字第3374号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年1月29日，谭志杰（买受人）与长大公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定谭志杰购买彩虹都家园项目中的第4幢N单元21层2106号房（以下简称2106号房），该商品房单价为每平方米4768.71元，总金额429136元，约定出卖人应当在2011年1月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续……”。合同第十七条约定：“在签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人应当在办理收房手续前交存物业维修资金。买受人未按规定交存维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。”合同第十九条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付100元的违约金。”附件四合同补充协议第8条约定：“根据政府对相关物业维修基金的交存规定，买受人应当在办理交房手续前去长沙市维修基金管理中心办理好所购房屋维修基金的交存手续（交存手续的办理可由买受人委托出卖人代收代缴或由买受人自缴），出卖人将根据长沙市维修基金管理中心所开据的《长沙市物业维修资金缴款凭证》办理交房手续。否则，出卖人有权拒绝交房，同时，由买受人承担房屋延期交付、延期办理产权证的责任。”谭志杰于2011年7月6日向长沙市物业维修资金管理中心缴纳了物业维修资金，谭志杰、长大公司于2011年9月28日办理了交房手续，并共同签署了房屋交接确认书，其中谭志杰确认“已于2011年1月31日前收到湖南长大投资置业有限公司发出的《交房通知书》”。长大公司于2013年6月18日为谭志杰办妥了2106号房的房屋所有权证。
原审法院另查明，谭志杰所购房屋的部分同幢业主未能在合同约定期限内缴纳物业维修资金。为完成该幢商品房的初始登记，长大公司于2013年4月3日为至该日仍未缴纳物业维修资金的该幢业主向长沙市物业维修资金管理中心垫付了房屋维修资金。
原审法院认为：谭志杰与长大公司签订的《长沙市商品房买卖合同》、系双方真实意思表示、合法有效，双方当事人应当根据合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为一、谭志杰是否延迟交存物业维修资金；二、长大公司是否应承担逾期办理房屋产权证的违约责任。一、谭志杰是否延迟交存物业维修资金。关于谭志杰应当交存物业维修资金的时间，谭志杰主张为实际办理交房手续前，而长大公司主张为依约应当办理交房手续前，即长大公司应当交房的2011年1月31日。原审法院认为，因合同明确赋予长大公司在谭志杰交存物业维修资金前拒绝交房的权利，如采纳谭志杰意见，则会形成只要长大公司拒绝在谭志杰交存物业维修资金之前交房，谭志杰就不会违约的悖论。故合同第十七条，谭志杰应当在“办理收房手续前”交存物业维修资金的约定，应当理解为合同约定的应当办理收房手续的时间之前。但原审法院亦不认可长大公司所主张的2011年1月31日，因为合同第十条的交付期限的约定是针对出卖人即长大公司的义务性规定，而根据第十一条，买受人即谭志杰应当在长大公司的书面通知送达之日起30天内对房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。故谭志杰应当办理收房手续的时间为收到谭志杰书面通知30日内，谭志杰应当在此之前交存物业维修资金。因谭志杰、长大公司双方已在房屋交接确认书中共同确认谭志杰已于2011年1月31日前收到长大公司发出的交房通知书，故谭志杰最迟应当于2011年3月2日前交存物业维修资金。而本案中，谭志杰至2011年7月6日才向长沙市物业维修资金管理中心交存物业维修资金，已构成违约。二、长大公司是否应承担逾期办理房屋产权证的违约责任。根据合同第十九条的约定，长大公司应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥谭志杰的房屋所有权证。但合同补充协议第8条同时约定：“根据政府对相关物业维修基金的交存规定，买受人应当在办理交房手续前去长沙市维修基金管理中心办理好所购房屋维修基金的交存手续（交存手续的办理可由买受人委托出卖人代收代缴或由买受人自缴），出卖人将根据长沙市维修基金管理中心所开据的《长沙市物业维修资金缴款凭证》办理交房手续。否则，出卖人有权拒绝交房，同时，由买受人承担房屋延期交付、延期办理产权证的责任。”本案中，首先，谭志杰确有延迟交存物业维修资金的行为；其次，除谭志杰外，还有其他业主未按时交存物业维修资金，为了办理整幢商品房的初始登记，长大公司于2013年4月3日为至该日仍未缴纳物业维修资金的该幢业主向长沙市物业维修资金管理中心垫付了房屋维修资金，2013年6月18日为谭志杰办妥了2106号房的房屋所有权证，可见长大公司并未滥用补充协议第8条的约定恶意延迟履行办理房屋产权证的义务，现长大公司依据补充协议第8条的约定主张由谭志杰自行承担延期办理产权证的责任的答辩意见，原审法院予以采纳，对于谭志杰请求长大公司支付延期办理房屋产权证违约金32400元的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：驳回谭志杰的诉讼请求。本案受理费600元，由谭志杰负担。
谭志杰不服原审判决，向本院提起上诉称：1、谭志杰不存在迟延缴纳物业维修资金的违约行为，谭志杰之所以在2011年7月6日缴纳物业维修资金系因长大公司提供的房屋存在严重质量问题，谭志杰依据合同条款主张的正当抗辩事由。2、长大公司应当承担逾期办理房屋产权证的违约责任。综上所述，请求撤销原判，依法改判，由长大公司承担本案诉讼费用。
长大公司答辩称：谭志杰所称的房屋存在质量问题，明显证据不足；即使房屋存在质量问题，谭志杰可以依据合同约定追究长大公司关于房屋质量问题的违约责任，但谭志杰应当在合同约定的期限内缴纳房屋维修资金；原审判决驳回谭志杰的诉讼请求正确，应该予以维持。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：本案争议焦点为长大公司是否应承担逾期办理房屋产权证的违约责任。
谭志杰与长大公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格履行合同约定。根据双方合同约定，长大公司应当在2011年1月31日前将符合合同约定的商品房交付给谭志杰使用，在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥谭志杰所购商品房的房屋所有权证，但谭志杰应在办理交房手续前办理好所购房屋维修基金手续，否则，长大公司有权拒绝交房，由谭志杰承担房屋延期交付、延期办理产权证的责任。本案中，因谭志杰未按合同约定期限办理所购房屋的维修基金手续，至2011年7月6日才向长沙市物业维修资金管理中心缴纳了物业维修资金，2011年9月28日与长大公司办理收房手续，导致房屋未能按合同约定期限交付，长大公司为谭志杰办理房屋所有权证的期限亦应合理顺延，故长大公司虽未按约定期限办理房屋所有权证，但违约责任不在于长大公司，故谭志杰要求长大公司承担逾期办理产权证的违约金的诉讼请求不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费600元，由谭志杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年十月八日
书记员 汤英姿
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。