北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8818号
上诉人（原审被告）：冷丽荣，女，1977年12月22日出生。
委托诉讼代理人：杨明利，北京市易行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京古比客餐饮管理有限公司，住所地北京市怀柔区青春路5号1号1层。
法定代表人：刘元熙，总经理。
被上诉人（原审原告）：刘天杨，男，1966年7月23日出生。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。
上诉人冷丽荣因与被上诉人北京古比客餐饮管理有限公司（以下简称古比客公司）、刘天杨房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2018）京0118民初3616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冷丽荣上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用全部由古比客公司、刘天杨承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、冷丽荣与古比客公司、刘天杨之间签订的《房屋租赁合同》，因古比客公司、刘天杨严重违反合同约定，且对房屋主体结构造成安全隐患，冷丽荣及居委会、小区物业、密云区建委已经多次要求古比客公司、刘天杨停止作业，恢复原状，古比客公司不予理睬，已损害到社会公共利益。因此，双方签订的《房屋租赁合同》应当解除而非继续履行。1.古比客公司、刘天杨与冷丽荣之间签订的《房屋租赁合同》约定，古比客公司、刘天杨承租涉案房屋的目的限于微整形、美容服务行业，但经冷丽荣查询，古比客公司的经营范围不包含合同约定的微整形、美容服务，其不具备经营资格。在这种情况下，冷丽荣所有的涉案房屋是否会面临行政处罚或者查封是未知的。另外，刘天杨系古比客公司的监事，但是，一审法院对于刘天杨与冷丽荣签订《房屋租赁合同》的行为系职务行为还是个人行为、以及刘天杨是否是适格当事人的问题均未查清。在古比客公司、刘天杨未提供相应的资格证据证明的情况下，冷丽荣有权行使不安抗辩权，要求解除合同。二、古比客公司、刘天杨系违约在先。在冷丽荣、居委会、小区物业及密云区建委与古比客公司、刘天杨沟通要求其停止继续施工的情况下，古比客公司、刘天杨仍未停止侵害。基于此，冷丽荣将门锁钥匙更换，系防止危害扩大。这不仅是对自身利益的维护，也是对社会公共利益的维护。古比客公司、刘天杨之违约行为导致的损害后果，冷丽荣不应承担责任。冷丽荣的行为未造成古比客公司、刘天杨的损失扩大，不应赔偿其损失。古比客公司、刘天杨应将涉案房屋恢复原状并赔偿冷丽荣的损失。三、本案不应由法院管辖。《房屋租赁合同》第5条约定，双方若协商不成，提交仲裁委员会仲裁。四、一审法院判决有误。冷丽荣延期交钥匙是事实，但是一审法院判令冷丽荣赔偿古比客公司、刘天杨租金25000元的判决缺乏法律依据。五、一审法院超出古比客公司、刘天杨诉讼请求判决，违反法定程序。
古比客公司、刘天杨辩称，同意一审判决，不同意冷丽荣的上诉请求。1.关于管辖。古比客公司、刘天杨与冷丽荣在合同中虽约定了仲裁，但是亦可由人民法院审理。2.冷丽荣对事实进行了夸大。古比客公司从事的主要是微整形活动，在运营过程中欲安装电梯，以便更好地经营。因安装电梯而进行的施工活动，确实对邻居造成了影响。但是，在邻居向古比客公司反映后，古比客公司便开始恢复原状，在此过程中，冷丽荣将门锁上。3.古比客公司、刘天杨的行为未构成根本违约。虽然古比客公司、刘天杨的施工行为有过错，但是古比客公司、刘天杨已经及时止损，是冷丽荣导致损失扩大。4.一审法院判决冷丽荣赔偿租金有法律依据。一审法院多次组织古比客公司、刘天杨与冷丽荣进行调解，在古比客公司、刘天杨同意恢复原状的情况下，冷丽荣仍然拒绝交付钥匙，由此造成的损失应该由冷丽荣承担。
古比客公司、刘天杨向一审法院起诉请求：1.判令冷丽荣立即将位于北京市×4号门脸交付给古比客公司、刘天杨使用；2.判令冷丽荣赔偿古比客公司、刘天杨经济损失从2018年1月15日计算至实际交付房屋之日止，按月25000元计算；3.本案诉讼费由冷丽荣负担。
一审法院认定事实：2017年11月20日，冷丽荣（甲方）与古比客公司、刘天杨（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：古比客公司、刘天杨租赁冷丽荣所有的位于北京市密云区×4号门面房，租赁期限：自2017年12月1日至2020年12月1日止，年租金30万元，2020年12月1日至2023年12月1日止年租金34万元；支付方式为年交，首付日期为2017年11月20日。自第二年起，每年提前一个月付清下一年房屋租金，物业费、供暖费、卫生费一起交付甲方；租赁期间，乙方承担水、电、供暖、物业、宽带等；甲方给予乙方10天装修期，2017年11月20日至2017年11月30日止。乙方权利义务第3条约定：乙方在未经甲方同意的情况下，不得对房屋结构及附属设施进行改动。2017年11月20日，古比客公司、刘天杨向冷丽荣支付2017年12月1日至2018年11月30日租金30万元、押金3万元、2017年暖气费、物业费等费用。2018年1月15日，因古比客公司、刘天杨在装修过程中，冷丽荣认为古比客公司、刘天杨破坏房屋原有结构，擅自在二层打洞欲安装电梯，更换原有地砖、将暖气片改为地暖等行为。为此，将涉案房屋门锁更换，拒绝古比客公司、刘天杨继续装修房屋，故古比客公司、刘天杨诉至一审法院。
该案在审理过程中，古比客公司、刘天杨向一审法院提交双方签订的《房屋租赁合同》及向冷丽荣交付房屋租金、押金、供暖费、物业费收据，对上述证据的真实性，冷丽荣予以确认；冷丽荣向一审法院提交涉案房屋所有权证书、装修现场照片、电话录音，证明涉案房屋所有权及古比客公司、刘天杨破坏原有结构的证据。并向一审法院提交反诉状，反诉要求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、古比客公司、刘天杨赔偿冷丽荣损失暂估30万元；3、古比客公司、刘天杨承担该案诉讼费及冷丽荣因该案支出的其他费用。经质证，古比客公司、刘天杨承认装修房屋改变原有结构的事实，认为：1、二层打洞准备安装电梯，因冷丽荣不同意此方案，已将洞口封上；2、因涉案房屋原有地砖档次低，准备更换大理石地砖；3、将原有暖气片、门窗更换属实，如果冷丽荣不同意更换，同意恢复原状。为了避免扩大损失，一审法院就是否解除或继续履行合同进行了调解，调解方案一、古比客公司、刘天杨向冷丽荣赔偿恢复原状的金额，或者由古比客公司、刘天杨自行恢复原状后，冷丽荣退还部分租金；调解方案二、冷丽荣交付房门钥匙，由古比客公司、刘天杨继续装修，装修标准高于原有装修结构，锁门期间的损失由古比客公司、刘天杨承担。古比客公司、刘天杨表示同意退还其20万租金即可，冷丽荣只同意退还5万元，故古比客公司、刘天杨与冷丽荣未达成一致；冷丽荣拒绝第二种调解方案的意见，不同意交付房屋钥匙。一审法院要求冷丽荣对恢复原状的损失数额进行鉴定，但冷丽荣未在一审法院规定的期限内提交鉴定申请，也未在法定期限内交纳反诉费用。
一审法院认为，古比客公司、刘天杨与冷丽荣签订的房屋租赁合同是双方自愿签订且不违反法律规定，该合同合法有效。古比客公司、刘天杨与冷丽荣均应按合同约定履行义务。古比客公司、刘天杨与冷丽荣签订的房屋租赁合同约定，甲方给予乙方10天装修期，乙方在未经甲方同意的情况下，不得对房屋结构及附属设施进行改动。根据上述约定，双方在签订合同时，冷丽荣允许古比客公司、刘天杨进行房屋装修，但古比客公司、刘天杨在装修前应向冷丽荣提交装修设计方案，经冷丽荣同意后方可装修。冷丽荣亦应在古比客公司、刘天杨装修初期，对古比客公司、刘天杨装修情况予以监督，对争议问题予以及时的制止。因古比客公司、刘天杨装修房屋现状已经形成现实，一审法院在给予双方调解过程中，冷丽荣坚持解除双方签订的房屋租赁合同，因双方对退还租金及赔偿装修金额未达成一致，冷丽荣应向一审法院提交装修损失的鉴定申请，但其未在一审法院规定的期限内提交鉴定申请，也未交纳反诉费用，故一审法院视为其放弃解除房屋租赁合同的反诉请求。一审法院为了避免扩大损失，在古比客公司、刘天杨同意恢复原状的情况下，要求冷丽荣将房门钥匙交给古比客公司、刘天杨，但冷丽荣拒绝交付房门钥匙，为此造成损失继续扩大。因古比客公司、刘天杨按照合同约定已将涉案房屋房租等相关费用交付给冷丽荣，冷丽荣应按照合同约定履行交付房屋的义务，故古比客公司、刘天杨要求冷丽荣交付涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持；对于冷丽荣更换门锁给古比客公司、刘天杨造成的租金损失问题，因古比客公司、刘天杨在装修房屋时未经冷丽荣同意，应视为其违反合同约定，对锁门造成的租金损失应承担一定责任；而冷丽荣在既不交纳反诉费亦不提交鉴定申请的情况下，在古比客公司、刘天杨同意恢复原状的情况下，又不交出房门钥匙，应承担由此给古比客公司、刘天杨造成扩大损失部分的责任，对损失数额，由一审法院根据双方的过错程度予以酌定。判决：一、冷丽荣于判决生效之日起七日内将位于北京市密云区×4号门面房交付给北京古比客餐饮管理有限公司、刘天杨使用，北京古比客餐饮管理有限公司、刘天杨对已经损坏的原房屋装修材料恢复原状，如不能恢复，装修标准应高于其租赁房屋之前的房屋装修标准；二、自二〇一八年四月十一日起至冷丽荣交付涉案房屋房门钥匙之日止，冷丽荣以月租金二万五千元的标准，赔偿北京古比客餐饮管理有限公司、刘天杨的租金损失。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的相关事实予以确认。
本院认为：古比客公司、刘天杨与冷丽荣签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，因装修问题双方产生争议。根据查明的事实，古比客公司、刘天杨在装修过程中存在破坏房屋结构的行为，构成违约，冷丽荣对此有权提出异议，但冷丽荣并未依法行使合同解除权。在一审法院审理过程中，古比客公司、刘天杨同意恢复原状，且装修标准不低于原状，在此情况下，租赁合同具备继续履行的条件，一审法院判令合同继续履行，并无不妥。冷丽荣虽于一审中提出解除租赁合同的反诉请求，但未按法律规定交纳反诉费用，应视为未提起反诉，故对其解除租赁合同的相关诉讼请求，本院不予处理。合同继续履行的情况下，冷丽荣应当向古比客公司、刘天杨交付租赁房屋。在一审法院释明后，冷丽荣仍拒不交付租赁房屋，故对于古比客公司、刘天杨因不能使用房屋而产生的损失，一审法院参照租金标准判令冷丽荣予以赔偿，并无不当。冷丽荣不同意赔偿损失的上诉意见，本院不予采纳。关于冷丽荣上诉提出古比客公司不具备经营微整形、美容服务资格，冷丽荣有权行使不安抗辩权等上诉意见，因涉案房屋尚未装修完毕，并未开始经营，古比客公司能否取得经营资格尚不确定，冷丽荣据此主张行使不安抗辩权，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于刘天杨的主体资格问题，其在《房屋租赁合同》上与古比客公司共同签字，应作为共同承租人行使权利、履行义务。关于冷丽荣上诉提出本案不应由法院管辖的意见，根据查明的事实，冷丽荣于一审诉讼期间未提出管辖异议，并应诉答辩，应视为一审法院有管辖权，故冷丽荣的该项上诉意见，不符合法律规定，本院不予采纳。关于冷丽荣上诉提出一审法院超出古比客公司、刘天杨诉讼请求判决，违反法定程序一节，因恢复原状且装修标准不低于原状系古比客公司、刘天杨自愿履行的义务，一审法院予以判决并无不当，不属于违反法定程序。
综上所述，冷丽荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2350元，由冷丽荣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 贾 旭
审 判 员 张 慧
二〇一八年七月二十六日
法官助理 李晓晴
法官助理 贾云航