陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0825民初2238号
原告高某，男，汉族.
委托代理人邹某，某某律师事务所律师。
被告陕西某某房地产开发有限公司
法定代表人洪某某，系该公司经理。
委托代理人郑某某，男，系该公司技术员。
委托代理人赵某某，某某律师事务所律师。
原告高某与被告陕西某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月8日、2016年5月12日、2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告高某的委托代理人邹义、被告某某公司的委托代理人郑国春、赵一雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高某诉称，2010年8月26日被告定边县金宇房地产开发有限责任公司（后变更为陕西鸿涛房地产开发有限公司）与原告签订了《棚户区土地及房产开发合同书》《拆迁补偿安置合同书》，合同约定，被告拆除原告位于定边县木业北街的房屋，使原告该房所占用的土地，其房屋产权证号为：定证国字第3-0026**号，土地使用权证号为：定证国用（97）字第3-6016号（说明土地使用权虽在原告名下，但是与另一被拆迁户韩克各使用一半，对此被告知情，而且与韩克另有合同）。合同签订后，原告于2016年11月10日将房产及土地使用证交给了被告，被告也依约给原告支付了土地补偿款人民币312000元，时到2011年8月8日，原、被告又签订了补偿协议给原告安置补偿的房屋为融华世家小区２号楼２单元1302室，原确认在定边县木业北街安置补偿的商用门面房21平方米，如不能兑付，将以我们诉讼的请求予以补偿价款。请求事项：1、判决确认原告与被告所签订的《棚户区土地及房产开发合同书》、《拆迁补偿安置合同》、《棚户区开发补充协议》有效；２、被告按照合同约定给原告交付位于定边县融华世家小区的２号楼２单元1302室住宅一套，面积166.6平方米，如不能交付按照房屋价款442680元给予补偿。３、要求被告给原告返还门面房，如不能交付按照房屋价值为37.81万元补偿。４、要求被告承担鉴定费用4000元；5、本案诉讼费均由被告承担。
原告高某向法庭提交以下证据：
１、棚户区土地及房产开发合同书，证明原、被告签订的补偿合同；
２、拆迁补偿安置合同一份，证明2010年8月26日签订，高某只负责领取款项，再不具有其他责任。
３、鸿涛公司的收条一支，证明被告收到原告房产证及土地证各一份。
４、棚户区开发补充协议，证明协议确定了由原告给被告交付房屋，同时也确认了被告公司的名称变更情况。
５、新华北街及木业北街房地产开发补偿款支付明细单，融华世家住宅小区安置确认单，确定了被告给甲方置换房屋的层数及平米数，2-2-1302室。
６、棚户区土地及房产开发合同书（复印件），是被告与韩克签订的，证明被告与韩克另有补偿合同，并非是由现在的原告全权代理。
７、折迁补偿安置合同（复印件），被告与韩克签订的，证明补偿款应由韩克本人领取。
８、被告给韩克出据的收条一支（复印件），证明被告已收回韩克的房产证.
9、鉴定费票据一支，证明原告因鉴定门面房的价值所花费的鉴定费4000元，因由被告承担。
被告某某公司辩称，第一，原、被告于2010年8月26日签订《棚户区土地及房产开发合同书》《拆迁补偿安置合同》合同成立后，但并未立即生效。第二，原告在签订合同后，也未按照合同约定配合被告办理土地证和房产证的过户手续。第三，被告对陕西森融房地产评估有限公司做的《房地产司法鉴定评估报告》持有异议，被告认为，该楼盘开盘时的销售价格为：4000－6000元不等，当时正值地产与房价井喷之际，价格都未达到鉴定报告中的每平米18003元的价格。如上所述，被告认为，由于被答辩人的违约以及其他原因，导致双方签订的《棚户区土地及房产开发合同书》《拆迁补偿安置合同》《棚户区开发补充协议》不具备生效条件，从而导致合同整体无效。请确认以上合同无效，驳回原告的诉讼请求。
被告某某公司向法庭提交以下证据：
1、新华北街及木业北街房地产开发收据两支，证明高某已在被告处领取498800元，两家的土地都是由原告全权负责的。
2、证人周杨出庭作证，证明某某征用原告的房子，征用后一直由其居住着，在2015年10月10日原告突然来了让证人一家腾房。后一个星期后原告就又来了要求在一个星期之内将房子腾空，证人一家在2015年10月22日就将房子腾空了。
3、土地使用权证号为：定证国用（97）字第3-6016号，房屋产权证号为：定证国字第3-0026**号，定边县房权证定边镇字第3-0026**号，证明原告只是将房产证及土地证交付给了被告，并未发生变更登记。
4、商品房买卖合同两份，（鸿涛公司与王琳签订，鸿涛公司与李晓梅签订的），证明门面房的开盘价为4000-6000元不等。
现在宣读一下本院依职权调取如下证据：
1、荣华世家2-2-1302号房产马瑜的谈话笔录及购房合同一份，证明被告已将融华世家的房产卖给了马瑜，每平米3500元。总价为442680元，
2、本院通过中级人民法院委托陕西森融房地产评估有限责任公司对位于定边镇木业街北街的21平米的商业用房的价格进行了评估，该门面房价值378100元。
经庭审质证
被告对原告所举的证据１、2、3、4的真实性均无异议；对证据５的真实性无异议，对证明目的有异议，不具有合同效力，只是前期的确认单据；对证据６、７、８均无异议；对鉴定费因原、被告签订的合同是无效的，被告不应向原告支付商业房款，故该鉴定费不应由被告承担。
原告对被告所举的证据1的真实性无异议，但原告领取了自己的部分，对于韩克的款领没有领原告不清楚，韩克的款是由其自己认领的；原告对证据2证人证言有异议，因为证人是被告公司的职员，而且系孤证，不能证明本案真实情况，证人在法庭上也说他不认识原告，故说明原告并没有到其房子让其腾房，而且房子是公司让其住的，应该是公司让证人腾房而不是原告，故原告认为证人的证言是假的；对被告所举的证据3真实性无异议，说明原告早已将房产证及土地证交到被告处，至于有没有过户，按照合同约定其产权过户应由被告具体实施，原告只是配合，但原告从来没有接到被告要求配合的通知，所以责任在于被告；对证据4的形式要件有异议，该两份合同的真实性无法确认，是不是王琳、李晓梅本人签订的无法确认，其二这两份合同并不能证明当时原、被告所确认的商品房的价格，所以应以评定为准，符合事实更符合法律规定。
本院对原、被告所举的证据作如下认定：
对于原告提供的8组证据，因被告对真实性均无异议，故对真实性均予以确认，对原告所举的证据5的证明目的被告有异议，但是该证据是被告的真实意思反映，能够证明被告已经将房产2-2-1302室确认给了原告，故对证明目的也予以确认，对证据9因属于原告必要开支，且系被告违约造成的损失，应由被告承担，故本院予以确认。
对被告所举的证据1的真实性因原告无异议，予以确认，对证明目的原告有异议，但是从被告提供的证据来看，领款人是原告与高亚玲，证明被告知道土地使用权是原告与韩克共有，高亚玲拒绝领款，不能证明原告违约，故对其证明目的不予确认；对证人证言的真实性通过调查本院予以确认，但对证明目的不予认可，原告已经将土地证及房产证交予被告，原、被告签订的合同已经生效，被告对该房屋具有合法的使用权，证人办理该房屋不能证明原告违约，故对证明目的不予确认；对证据3的真实性原告无异议，但因原告已经履行将房产证与土地证交付被告的义务，被告未过户不能证明是原告的责任，故对被告的证明目的不予确认；对被告提供的两份合同，只能证明被告给他人出售的价格，不能证明开盘价，故不予确认。
对本院依职权调取《商品房买卖合同》，因原、被告双方均无异议，故予以确认；对陕西森荣房地产评估有限公司作出的估价报告，虽然被告有异议，但是该鉴定意见是有资质的鉴定机构出具的，被告仅以价格过高抗辩，本院不予支持，故对该证据予以确认。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2010年8月26日定边县金宇房地产开发有限责任公司（以下简称金宇公司）与原告签订了《棚户区土地及房产开发合同书》约定金宇公司拆除原告位于定边县定边镇木业北街的房屋，房屋产权证号为：定证国字第3-0026**号，土地使用权证号为：定证国用（97）字第3-6016号，全部房屋面积折算为166、6平方米，金宇公司置换给原告楼房一套，预定面积为166、6平方米。同时签订《拆迁补偿安置合同书》，合同约定金宇公司征用原告国有土地及集体土地使用权向其补偿合计624000元。2010年11月10日原告将上述房产及土地使用证交给了金宇公司。由于原告所占用的土地有一半系原告的姐夫韩克所占用（土地证登记在高某名下，房产证彼此独立），故2010年12月15日原告与其姐姐高亚玲（韩克的妻子）共同领取补偿款374000元。2011年8月8日，原、被告签订《棚户区开发补充协议》约定由被告承继金宇公司与原告签订的合同，除公司名称变更外，所有涉及的相关补偿、置换面积、交房日期等所有内容不变，并约定被告置换给原告166.6平方米的住宅楼一套后，剩余的平方米兑换到13层，不足部分原告按楼房开盘价格计算，总价合计后，被告优惠给原告2万元；木业北街商用房21平方米被告按照开盘价支付给原告；剩余款项124800元，一次性支付给原告。同一天，原告领取补偿款124800元，高亚玲拒绝领取。2013年原、被告签订《新华北街及木业北街棚户区拆迁改造建设项目（融华世家）住宅小区安置确认单》，确定置换给原告的住宅房号是2号楼2单元1302号，房屋面积126.48平方米。后被告建成了融华世家小区，但原告的房地产并不在一期工程范围内，未进行修建，被告安排其员工周杨居住。2015年4月21日，被告与案外人马瑜签订了《商品房买卖合同》，被告将确认给原告的融华世家小区2号楼2单元1302号房屋以平方米3500元的价格卖给了马瑜，合计房款442680元，目前该房产由马瑜管理使用。被告以高亚玲未领取补偿款为由认为原告已经违约，不履行合同义务，并已经腾离原告的已被征收的房屋，原、被告发生争议，原告诉至本院。
另查明，位于定边县定边镇木业北街21平方米的商业用房经陕西森融房地产评估有限责任公司评估，出具房地产司法鉴定估价报告，该房产价值37.81万元。
本院认为，虽然《棚户区土地及房产开发合同书》、《拆迁补偿安置合同》是原告同金宇公司签订的合同，但是因原、被告在《棚户区开发补充协议》约定被告已经承继了之前原告与金宇公司的合同，故被告是本案适格的当事人。被告抗辩在《棚户区土地及房产开发合同书》第七条约定“如有一户不能与开发商达成协议，影响被告的整体开发，由原告自行协商，妥善解决，如不能达成共识，合同无效。”认为原、被告签订的合同都无效，该抗辩理由本院不予支持，因为从原、被告履行合同来看，被告已经向原告支付了大部分补偿款，原告已经向被告递交了房产证和土地证，被告的员工在原告的房屋中居住两年，均能证明原、被告已经在履行合同，只是未履行完毕，被告已经建成了融华世家小区，不能证明被告与拆迁户未达成协议，故该约定不能对抗合同的效力，且以上合同均是原、被告双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属于合法有效的合同。有效的合同受法律保护。合同双方应该按照合同约定履行权利义务。被告将确认给原告的房产出卖给他人，已经构成违约，应该将卖房款支付给原告。对于原、被告约定的按照开盘价支付给原告21平方米商业用房的约定，因原、被告未约定开盘价具体数额，且被告未举证证明开盘价格，原告通过司法鉴定评估房价的方式本院予以认可。对于鉴定费，属于原告评估房产的必要开支，且是因被告违约不履行合同造成的原告的损失，故应由被告承担鉴定费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告高某与被告陕西鸿涛房地产开发有限公司签订的《棚户区土地及房产开发合同书》、《拆迁补偿安置合同》、《棚户区开发补充协议》有效。
二、被告陕西鸿涛房地产开发有限公司于本判决生效之日后十日内向原告高某支付融华世家小区2号楼2单元1302号商品房的卖房款、位于定边县定边镇木业北街21平方米的商业用房的价款、鉴定费4000元，合计人民币860780元。
如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12107元，由被告陕西鸿涛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 闫学某
审 判 员 袁佩佩
人民陪审员 崔维信
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 郭亚军