文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初13533号原告：佛山市南海区九江镇水南村沙涌股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区九江镇水南村。负责人：邓伟传，社长。委托诉讼代理人：黄国荣，广东天舜律师事务所律师。被告：夏兵，男，1971年10月17日出生，汉族，住湖北省石首市。委托诉讼代理人：李峰，广东聚�华律师事务所律师。委托诉讼代理人：周夏文，广东聚英华律师事务所律师。原告佛山市南海区九江镇水南村沙涌股份合作经济社与被告夏兵租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月8日公开开庭审理了本案。原告的负责人邓伟传、委托诉讼代理人黄国荣，被告的委托诉讼代理人李峰、周夏文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《沙涌社综合楼二、三楼租赁合同》；2.被告向原告支付租金48368.1元；3.被告向原告支付2016年2月1日至2016年8月16日期间的逾期付款违约金5450.66元，2016年8月16日后至被告实际清偿租金之日止按中国人民银行贷款基准年利率4.8%的1.5倍即年利率7.2%计算的逾期付款违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理�：2011年12月1日，原、被告签订《沙涌社综合楼二、三租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定被告向原告承租位于九江镇水南社区沙涌综合楼二、三层的外工员工宿舍（以下简称“涉讼租赁物”），租期自2012年2月1日至2017年1月31日，每年租金148368.1元应于当年1月30日前付清；逾期支付租金达一个月的，原告有权收回物业、没收押金。被告迟延支付2016年应交租金，经原告催讨，被告才于2016年7月19日支付了35000元、8月10日支付了65000元，至今仍拖欠48368.10元。参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，被告逾期支付租金，应向原告支付2016年2月1日至7月19日共169日逾期付款违约金4946.15元（4.8%×150%÷365×169×148368.1）、7月20日至8月9日共20日逾期付款违约金447.26元（4.8%×150%÷365×20×113368.1）、8月10日至8月16日共6日逾期付款违约金57.25元（4.8%×150%÷365×6×48368.1）,8月16日以后至被告实际清偿租金之日止的逾期付款违约金应按人民银行贷款基准年利率4.8%×150%，即年利率7.2%计付。被告辩称，原、被告间签订租赁合同的目的是为被告使用涉讼租赁物进行经营，因涉讼租赁物不具备房产证和土地证，也未通过消防验收，被告无法利用该租赁物经营，也无法居住使用，租赁合同存在无效情形，故被告无需支付租金，原告应退还押金并赔偿相应损失。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对被告有异议的原告证据照片打印件3张，本院将综合案件的审理进行认定。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：涉讼租赁物所在土地的使用权人为原告，性质为工业用地，土地权属证号为南府集用（2014）第0301025号。2011年12月1日，原、被告签订租赁合同，约定被告向原告承租涉讼租赁物，租期5年，2012年2月1日至2017年1月31日期间每年租金148368.1元，每年1月30日前交清当年租金，逾期支付超过一个月的，视为被告违约，原告有权收回租赁物并没收押金；被告应支付押金38000元，该款在合同期满、被告交清一切应交租金费用后无息退还；被告在中途违约的，押金不予退还；对于租赁物内的门、窗及一切属于原告的东西不得损坏，如损坏被告负责维修；由原告购买的铁床，租期结束被告必须原数无损归还。原告于2016年7月19日开具收据确认收到被告支付的2016年租金35000元、于8月10日开具收据确认收到被告支付的2016年租金65000元。2016年8月16日，原告就本案�纷向佛山仲裁委员会申请仲裁。同日，佛山仲裁委员会以仲裁协议无效为由作出（2016）佛仲不受字第042号不予受理通知书，决定不受理该仲裁申请。同月18日，原告向本院提起诉讼。本院认为：本案为租赁合同纠纷，原告未能举证证明涉讼租赁物取得建设工程规划许可证并经竣工验收合格，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的租赁合同因违反法律的强制性规定而无效。因无效合同不存在解除的可能，故原告请求解除租赁合同的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。虽然租赁合同无效，但被告使用涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照租赁合同的约定支付使用费予原告。被告辩称涉讼租赁物不符合其用于经营的目的，但不能举证证明双方签订租赁合同时�该约定；被告主张原告出租的租赁物存在无法正常使用的情形，经查，被告提交的租赁物现状的照片只是反映租赁物存在一定的瑕疵，不能体现租赁物存在影响居住使用的情况，结合被告实际使用涉讼租赁物超过四年、租赁合同约定被告应维护门窗及建筑物设施的情形，被告请求本院调整使用费标准的理据不足，本院不予采纳。综上，被告应参照租赁合同约定，按照148368.1元/年的标准计付使用费予原告。经核算，扣除被告已经交付的100000元（35000+65000），被告还应支付截至庭审之日（2016年10月8日）止共251天的使用费1749.71元（148368.1×251÷366-100000）予原告，并应从2016年10月9日起至实际返还涉讼租赁物予原告之日止，按406.49元/天（148368.1÷365）的标准继续计付使用费予原告。因租赁合同无效，原告诉请被告支付逾期付款违约金没有合同依据。因租赁合同无效，故被告只需按照实际使用租赁物的时间计付使用费予原告，且最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定的情形仅适用于买卖合同关系，故原告主张的本金及利率计算标准均没有依据，本院不予采纳。鉴于被告逾期支付使用费确实给原告造成利息损失，本院根据公平原则，根据被告至庭审日欠付使用费的情况及中国人民银行同期（半年期）贷款利率水平，酌定被告应支付利息损失2237.08元予原告（具体核算见下表），并对原告超出上述核定的诉请不予支持。欠款金额起算日截止日天数利率利息101749.712016.2.12016.7.181694.35%2049.3566749.712016.7.192016.8.9224.35%175.011749.712016.8.92016.10.8614.35%12.72合计2237.08综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告夏兵应于本案判决发生法律效力之日起十日内支付截至2016年10月8日的使用费1749.71元予原告佛山市南海区九江镇水南村沙涌股份合作经济社，并应从2016年10月9日起至实际返还《沙涌社综合楼二、三楼租赁合同》项下位于九江镇水南社区沙涌综合楼二、三层的外工员工宿舍44间予原告之日止，按406.49元/天的标准继续计付使用费予原告。被告夏兵应于本案判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付使用费的利息损失2237.08元予原告佛山市南海区九江镇水南村沙涌股份合作经济社。驳回原告佛山市南海区九江镇水南村沙涌股份合作经济社的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1145.46元，减半收取计572.73元（原告已预交），由原告负担547.73元，由被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  谢晓东二〇一六年十一月十一日�记员车惠青