云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5302民初1677号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司云浮分公司。住所地：广东省云浮市。
负责人：陈宇辉，总经理。
委托代理人:张钊，该分公司员工。
委托代理人：钟少娟，该分公司员工。
被告：钟啟良，男，汉族，1976年12月18日出生，住云浮市。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司云浮分公司（以下简称“碧桂园物业公司”）诉被告钟啟良物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月1日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月10日公开开庭进行了审理，原告碧桂园物业公司的委托代理人张钊、钟少娟到庭参加诉讼，被告钟啟良经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业公司诉称：2010年10月8日，云浮市碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《云浮碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对云浮碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。2010年11月12日，被告购买云浮碧桂园某某某街某某某号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《云浮碧桂园前期物业服务协议》。该协议约定，被告应当于每月1日前向原告支付物业服务费417.78元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。2014年11月，被告开始拖欠原告物业服务费，至2016年8月拖欠的款项已经达9191.16元。2016年4月27日，原告向被告发出《律师函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2014年10月起代被告支付居民住户卫生费、垃圾处理费、水费、污水费、楼道照明电费分摊、电梯电费分摊、二次供水电费分摊、路灯照明电费分摊、绿化用水分摊费用共计人民币418.14元，原告多次向被告催要，但是至今未能支付。为维护自身合法权益，据此，请求法院判令：1、被告向原告支付物业服务费9191.16元（暂计至2016年8月）；2、被告支付违约金给原告（以当月所欠物业费为计算基数按每日5‰计付违约金至被告付清物业服务费之日止；暂计至2016年9月16日的违约金数额为14095.90元）；3、被告向原告支付从2014年11月起至2016年8月止的居民住户卫生费、垃圾处理费、水费、污水费、楼道照明电费分摊、电梯电费分摊、二次供水电费分摊、路灯照明电费分摊、绿化用水分摊费用共计418.14元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。
原告为其陈述事实提供的证据有：
1、企业名称变更核准登记表，证明原告于2015年12月28日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司云浮分公司。
2、营业执照、云浮碧桂园前期物业服务合同，证明原告属取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务有限公司的分公司，接受云浮市碧桂园房地产开发有限公司选聘，对云浮碧桂园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。
3、商品房买卖合同、补充协议及附件附录、云浮市房地产测绘所实测面积、云浮碧桂园前期物业服务协议、被告物业移交书、入住登记表、收楼通知书及签收回执，证明被告是某某某街某某某号房的房屋产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任。
4、银行代扣费用协议、银行扣费失败的证明，证明被告未能按照双方签订的前期物业服务协议缴纳物业服务费。
5、供电所出具的电梯、二次供水、楼道照明用电缴付证明、发票，证明被告房屋的电梯、二次供水、楼道照明产生的公共用电已由原告代为缴纳完毕，原告有权向被告收取上述费用。
6、费用欠费明细（物业服务费、违约金、居民住户卫生费、垃圾处理费、水费、电费、污水费、楼道照明电费分摊、电梯电费分摊、二次供水电费分摊、路灯照明电费分摊、绿化用水分摊）、物业服务费催交函及签收回执，证明被告自2014年11月开始长期拖欠物业服务费、违约金及代收代交的居民住户卫生费等费用，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。
被告钟啟良没有提出答辩，在诉讼中亦没有提供证据。
经审理查明：2010年10月8日，原告与案外人云浮市碧桂园房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为其提供物业管理服务，物业服务费按月交纳，云浮市碧桂园房地产开发有限公司、业主或物业使用人应在公历每月1日前交纳当月物业服务费、公共水电分摊。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、公共水电分摊费用等。
2010年11月12日，原告碧桂园物业公司（乙方）与被告钟啟良（甲方）签订一份编号为101****的《前期物业服务协议》，约定：乙方为甲方所购位于云浮碧桂园某某某街某某某号房提供物业服务，建筑面积为210.72㎡，花园面积为47㎡；物业管理的服务内容包括：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的维护和管理；（三）协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备；（四）公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，包括园区内公共文化体育场所、公园及有关设施设备；（五）、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；（六）、公共环境与卫生的管理服务，包括公共场所、道路、房屋共用部位的清洁卫生；（七）、交通与车辆停放秩序的管理服务；（八）、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理；(九）装饰装修管理服务；(十）社区文化工作的管理服务等。物业服务费采取包干方式，甲方交纳物业管理服务费用按该物业的房屋建筑面积每月2元/㎡计收；本园区二次供水、电梯、公共照明等共用设施设备运行和按质监部门规定对共用设施设备进行检测的费用及因本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电、费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，由甲方按实际费用和约定方式及标准向乙方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。乙方交纳费用时间：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，乙方采用银行代扣的方式领取物业服务费，扣费时间为公历每月1日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费；甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，情节严重的，乙方可向人民法院起诉。合同还对双方的其他权利义务作了详细约定，双方分别在合同上盖公章或签名捺印。同日，被告与案外人云浮市碧桂园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，所购房屋为云浮市云城区环市中路云浮碧桂园云浮碧桂园某某某街某某某号房，建筑面积为210.72㎡，云浮市碧桂园房地产开发有限公司应于2012年3月30日前将上述房屋交付给被告。
2012年3月13日，云浮市碧桂园房地产开发有限公司向被告发出收楼通知书，通知被告可于2012年3月30日交付房屋，物业服务费从2012年4月1日起计收。2012年3月30日，被告与云浮市碧桂园房地产开发有限公司签订物业及资料移交书，交付房屋及钥匙等给被告。庭审中，原告称根据房管局的实测，被告房屋的实测面积为208.89㎡
被告交纳了至2014年10月止的物业管理费，但是，从2014年11月起至2016年8月止，被告共拖欠物业管理费9191.16元（2元/㎡×208.89㎡×22个月）、路灯照明电费分摊193.24元、绿化用水分摊224.90元。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告碧桂园物业公司与被告钟啟良签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。双方均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告碧桂园物业公司已按约定为被告钟啟良提供了物业管理服务及相关费用代缴服务，但被告钟啟良未按期支付管理费及代缴水电费等，已违反了合同约定，构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告要求被告钟啟良支付拖欠的从2014年11月起至2016年8月止的物业管理服务费共9191.16元和公摊水费、电费等418.14元，合理合法，本院予以支持。
按照合同约定，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，业主应在公历每月1日前交纳当月物业服务费、公共水电分摊。原告采用银行代扣的方式领取物业服务费，扣费时间为公历每月1日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费，逾期交纳的，原告有权要求被告从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。因此，原告碧桂园物业公司请求被告钟啟良支付逾期付款违约金，理由成立，本院予以支持。当月的违约金在当月的第2日起算，暂计至2016年8月31日为16054.53元(详见附表)，现原告请求计算至2016年9月16日的违约金共为14095.90元，属对其权利的处分，本院予以支持；从2016年9月17日起至付清日止以尚欠物业服务管理费9191.16元为本金按每天5‰计算。
欠费月
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欠费金额
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开始日期
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结束日期
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天数
|
日利率
|
违约金
---|---|---|---|---|---|---
2014年11月
|
417.78
|
2014-11-2
|
2016-8-31
|
669
|
5‰
|
1397.47
2014年12月
|
417.78
|
2014-12-2
|
2016-8-31
|
639
|
5‰
|
1334.81
2015年1月
|
417.78
|
2015-1-2
|
2016-8-31
|
608
|
5‰
|
1270.05
2015年2月
|
417.78
|
2015-2-2
|
2016-8-31
|
577
|
5‰
|
1205.29
2015年3月
|
417.78
|
2015-3-2
|
2016-8-31
|
549
|
5‰
|
1146.81
2015年4月
|
417.78
|
2015-4-2
|
2016-8-31
|
518
|
5‰
|
1082.05
2015年5月
|
417.78
|
2015-5-2
|
2016-8-31
|
488
|
5‰
|
1019.38
2015年6月
|
417.78
|
2015-6-2
|
2016-8-31
|
457
|
5‰
|
954.63
2015年7月
|
417.78
|
2015-7-2
|
2016-8-31
|
427
|
5‰
|
891.96
2015年8月
|
417.78
|
2015-8-2
|
2016-8-31
|
396
|
5‰
|
827.20
2015年9月
|
417.78
|
2015-9-2
|
2016-8-31
|
365
|
5‰
|
762.45
2015年10月
|
417.78
|
2015-10-2
|
2016-8-31
|
335
|
5‰
|
669.78
2015年11月
|
417.78
|
2015-11-2
|
2016-8-31
|
304
|
5‰
|
635.03
2015年12月
|
417.78
|
2015-12-2
|
2016-8-31
|
274
|
5‰
|
572.36
2016年1月
|
417.78
|
2016-1-2
|
2016-8-31
|
243
|
5‰
|
507.60
2016年2月
|
417.78
|
2016-2-2
|
2016-8-31
|
212
|
5‰
|
442.85
2016年3月
|
417.78
|
2016-3-2
|
2016-8-31
|
183
|
5‰
|
382.27
2016年4月
|
417.78
|
2016-4-2
|
2016-8-31
|
152
|
5‰
|
317.51
2016年5月
|
417.78
|
2016-5-2
|
2016-8-31
|
122
|
5‰
|
254.85
2016年6月
|
417.78
|
2016-6-2
|
2016-8-31
|
91
|
5‰
|
190.09
2016年7月
|
417.78
|
2016-7-2
|
2016-8-31
|
61
|
5‰
|
127.72
2016年8月
|
417.78
|
2016-8-2
|
2016-8-31
|
30
|
5‰
|
62.67
合计
|
3633.4
|
16054.53
被告钟啟良经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告钟啟良应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付计至2016年8月止的物业服务管理费9191.16元以及公摊水费、电费等418.14元给原告云浮市碧桂园物业管理有限公司。
二、被告钟啟良应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金14095.90元【违约金暂计至2016年9月16日，从2016年9月17日起至付清款日止以9191.16元为本金按每天5‰的标准计算】给原告云浮市碧桂园物业管理有限公司。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费392元（该款原告已预交），由被告钟啟良负担。公告费860元（原告已预交300元），由被告钟啟良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 申少斌
审 判 员 刘星荣
人民陪审员 杜亚全
二〇一七年四月十三日
书 记 员 麦绮莹
冯秋梅