广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4468号
上诉人（原审原告）：王炳忠，男，1968年7月28日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：陈旭成，广东悦盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贡杰，广东悦盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司。住所地广东省中山市。
法定代表人：温少松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。
上诉人王炳忠因与被上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初12043号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人王炳忠上诉请求：撤销一审判决，改判永怡公司向王炳忠支付逾期办证违约金，以451940元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率（即日万分之二点六三）从2014年2月1日起计算至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计人民币50000元。事实和理由：一审适用法律有误。一、双方签订的商品房买卖合同第十四条第二款“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定违反合同法第三十九条、第四十条的规定，应当认定为无效条款。商品房买卖合同是由永怡公司提供的格式合同，在签订合同时，是不能进行任何修改的。上述条款的约定即无论永怡公司逾期多长时间办理房产证，其承担的违约金数额仅为4519.4元。对于永怡公司的违约行为，合同设置了违约金的上限仅为4519.4元，而对于王炳忠的违约金的支付金额没有上限的规定，如果王炳忠延迟付款超过90天的，永怡公司可以解除合同并收取90388元的违约金或者是不解除要按日万分之二（即每日90.38元）计算违约金，如果延迟付款到起诉之日王炳忠则要支付的违约金达90000元以上，显然这样的责任约定是极不对等的。二、王炳忠诉请的违约金的计算标准符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，并且与商品房买卖合同第七条中规定的王炳忠违约的责任对等，根据责任对等和公平的原则，应当予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金开始计付时即2014年2月1日起，中国人民银行五年期贷款年利率为6.4%。又根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》[2003年12月10日银发【2003】251号]“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%－50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%－100%”的规定，双方的合同约定2011年1月31日前交付房屋，商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案，一年的工作日为251天，房屋交付使用三年后即2014年2月1日前将房地产权属证书办好，也即违约金应从2014年2月1日算起，年贷款利率6.4%，逾期贷款年利率：6.4%×150%＝9.6%，日利率为：万分之二点六三。三、商品房买卖合同约定的违约金数额仅有几千元，也远远不能弥补因没有办理房产证对王炳忠造成的损失，根据合同法第一百一十四条第二款的规定，一审也应当按照上述王炳忠的请求，来确定违约金的计算标准。
被上诉人永怡公司辩称，1.逾期办理房产证书的主要原因不在永怡公司，永怡公司已向相关行政部门提交综合验收的资料，但相关行政部门因相关规定标准变化、管理机构变化、相关步骤无时间约束等导致不能办结验收手续，进而影响永怡公司无法按照商品房预售合同之约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，责任在于相关行政部门，并非完全在于永怡公司，王炳忠要求永怡公司支付逾期办证违约金事实依据不足；2.王炳忠主张违约金的数额没有事实和法律依据，双方已约定了一次性的违约责任，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，双方约定的是一次性的违约责任而非持续性的违约责任，王炳忠变更原合同约定的一次性违约责任为持续性违约责任，没有事实和法律依据；3.王炳忠没有举证证明其存在实际损失，永怡公司最主要的义务是将商品房交付使用，所有权的转移和权属证书的办理只是附随义务，逾期办证不影响王炳忠的居住使用目的，也不影响其出租、出售；4.本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的约定，永怡公司认为只有在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定两者均不存在的前提下，才可以选择适用该条款，因案涉商品房买卖合同对违约金已有明确约定，在合同约定有违约金的前提下，不可以适用上述条款；5.合同约定的违约金为一时性债权，应从约定或法定的期限届满之次日开始起算诉讼时效，王炳忠主张违约金已经超过法定2年的诉讼时效。6.双方签订的合同不属于格式合同，是由国土部门提供的合同文本，且格式合同也不是必然无效，双方约定逾期办证赔偿1%是合理的，因为开发商除了办证义务还有其他义务，办证义务只是附随义务。7.违约金应以实际损失为基础，实际损失必须是可量化的，而不是概括性的。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王炳忠于2016年6月12日向一审法院起诉请求：1.永怡公司向王炳忠支付逾期办证违约金，以451940元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率从2014年2月1日起计算至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计为50000元。
一审法院认定事实：涉案合同第十四条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任导致王炳忠不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，王炳忠不退房，永怡公司按已付房价款的1%向王炳忠支付违约金。一审法院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：永怡公司应当在2011年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给王炳忠。因此，永怡公司应于2011年2月1日起算730个工作日内，即2014年1月2日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司抗辩称因相关办证部门政策变化导致办证迟延，非因其过失导致，不应由其承担逾期办证违约责任。对此，永怡公司没有向一审法院提交相关证据证明因何种政策变化导致办证迟延，亦没有证据表明相应政策变化对其办证产生的影响程度，且永怡公司在长达730个工作日的期限内仍未能按合同约定履行办证义务亦是极不合情理的。永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。王炳忠诉请判令永怡公司支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持。
对逾期办理房产证的违约金，合同对逾期办证违约金有约定的，依合同约定。本案中，双方对于逾期办证违约金的约定为按已付房价款的1%计算。王炳忠主张合同约定的逾期办证违约金过低，应提供相应证据予以证明。王炳忠未向一审法院提供相关证据佐证其上述主张，应承担举证不能的责任，对其主张，一审法院不予采信。因此，永怡公司应按合同约定向王炳忠支付4519.4元（451940×1%）逾期办证违约金。
对于本案诉讼是否超过法定两年诉讼时效的问题。案涉合同对于逾期办证违约金所约定的虽然为定额1%，但永怡公司至今仍未履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的办证义务，永怡公司的逾期办证违约行为一直处于持续状态，本案诉讼时效的起算时间最迟应当在永怡公司履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的办证义务或合同解除之日。因此，本案并未超过法定两年诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：永怡公司于一审判决生效之日起七日内向王炳忠支付逾期办证的违约金4519.4元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取为525元（王炳忠已预付），由王炳忠负担478元，永怡公司负担47元（永怡公司负担部分于一审判决生效之日起七日内径付王炳忠）。
本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与王炳忠签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。双方签订商品房买卖合同的目的之一系转让涉案商品房的权属。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉案商品房权属尚未变更，永怡公司负担的主要合同义务并未履行完毕，其行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。
关于违约金数额，王炳忠主张永怡公司应支付自合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止的逾期办证违约金，并认为双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算标准过低，要求法院以中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准进行增加调整的诉求。本院认为，针对本案涉及的违约情形，商品房买卖合同中的相关约定是如买受人不退房的，则由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即双方已在合同中明确约定了未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任。本案由于王炳忠并未举证证明从合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止，因永怡公司违约导致其不能取得房地产权属证书而所造成的具体损失数额，故也无法认定合同约定的违约责任低于上述期间实际造成的损失。王炳忠应对此承担举证不充分的法律后果，一审法院根据双方约定的违约责任条款，确定永怡公司应按已付房价款的1%向王炳忠支付逾期办证违约金符合双方合同约定，本院予以维持。
另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上所述，上诉人王炳忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人王炳忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 罗海欣
梁秀玲