福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第6377号
原告许安，男，1975年9月16日出生，汉族，教师，住福安市。
委托代理人夏毅生，福安市中心法律服务所法律工作者。
被告王寿清，男，1957年6月27日出生，汉族，无业，住福安市。
被告林叶珠，女，1963年1月19日出生，汉族，原籍福建省福安市人，住台北市万华区。
委托代理人郑惠坤，福建正联律师事务所律师。
原告许安与被告王寿清、林叶珠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人夏毅生、被告许安、被告林叶珠的委托代理人郑惠坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告林叶珠原系被告王寿清妻子，两人于1996年8月6日离婚。2014年12月1日被告因急用钱，通过中介，将自有的位于阳头街道工业路153号房屋出让给被告，双方协商合意后，订立了《房屋买卖合同》及《房地产买卖契约》，总
成交价为500000元整。按合同约定，原告当日应向被告交付定金50000元及受付交让款200000元，第二天即12月2日被告将出让房屋移户变更登记到原告名下，原告再向其交付剩下的250000元。合同订立后，被告再次以急用钱为由，央求原告相信其诚意，当日将全部价款支付给被告，以解燃眉之急。出于信赖，原告当日即将全部受让款500000元打入被告福安农行6228481543071927113个人账户，被告收款后也向原告出具了收到卖房款定金50000元及价款450000元的收条各一张。不料，被告全部收到价款后，却一直以种种理由拖延为原告办理移户登记变更手续，延至2015年5月2日，在原告的催促下，被告向原告具结了《交房协议承诺书》，要求原告将二楼暂借给被告使用2015年8月2日归还给原告，同时办理好房屋土地一切相关过户手续给原告。至今年8月2日承诺的时间届满，被告仍以种种理由推延，继续住在二楼，仍拒不履行办理两权证过户变更登记手续，致原告虽占有该出让房屋，但至今未能实现完整的物权享有。另则，基于被告长时间多次借故拖延办理登记过户手续的事实，现原告有理由相信被告系属故意拖延，诚信缺欠。其行为严重侵害了原告的合法权益。
综上原告认为：依法成立的合同，应受法律保护，况且被告已全部收取对价款，但却至今据不办理登记过户手续，其行为不但违法，也有悖社会公序良俗，严重侵害原告的合法权益。现具情起诉，请求贵院依法判令：一、俩被告履行福安阳头工业路153号房屋出让给原告的登记过户手续之义务；二、本案诉讼费由被告承担。
被告王寿清辩称，因为我做生意需要资金，但我老婆不在家，我的贷款手续不健全，没有办法贷款，才从案外人陈孝荣处借钱。我在2012年3月从中介人陈孝荣处借了50万元，当时我与中介人陈孝荣签订了借款合同。2014年11月26日，我与陈孝荣结算了一下总计欠借款本金及利息80多万元。因为我经济困难，原告与陈孝荣是朋友关系，陈孝荣就把我的房屋手续转给原告，之后我与原告就签订了房屋买卖合同。2014年12月1日签订房屋买卖合同，当时有受到原告的威胁、胁迫，但是原告确实是把钱转入我账户，当天我就把钱转到陈孝荣账户。三天后原告说不做这笔生意，叫我把钱还给他。之后没有办法，到2015年8月1日，我把三层的钥匙交给原告，而我自己住在二楼。我的两权证于2012年2月就押在陈孝荣，到2014年12月1日陈孝荣把产权证转给原告。我与被告林叶珠是在1996年离婚的。房屋的产权证于1999年期间由林叶珠去办理的，产权证登记我的名字。
被告林叶珠辩称，一、本案涉房屋系两被告在婚姻关系存续期间的共同财产。答辩人林叶珠与被告王寿清于1991年10月份按福安市民间风俗习惯举办婚礼结为夫妻，次年5月26日生育女儿，取名王圣婕。1994年5月10日两被告为了生育第二胎，双方补办了结婚登记，证号安阳办字第027号，1995年下半年开始建房，房屋坐落于福安市阳头街道工业路153号，农历年底竣工后迁入新房居住，1996年5月19日生育儿子取名王泽丰。因案涉房屋当时没有办理产权证，1996年8月6日被告在阳头办事处办理离婚登记，共同财产没有进行分割，双方仍然居住在涉案房屋。1999年间被告王寿清因涉嫌贩毒被拘，后来被判刑送往监狱劳动改造，在此期间，答辩人于1999年9月15日到房管局补办了房屋产权登记，产权人以被告王寿清名义登记。答辩人于2000年1月24日到房管局领取房屋所有权证。答辩人林叶珠后来与台湾人结婚后，于2009年2月23日户口迁往台湾，案涉房屋在两被告婚姻存续期间建造的，属夫妻共同财产，至今尚未分割。
二、本案房屋买卖合同未征得共有人同意，被告王寿清擅自处分共同共有的房屋，属于无效行为，所签订的合同也系无效合同。原告许安与被告王寿清于2014年12月1日签订了《房屋买卖合同》一份，将两被告共同共有的房屋出售给原告，但未经答辩人签字，事后也未征得答辩人同意，依据《物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者集体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案被告王寿清处分共同财产时未经答辩人同意，其与原告签订的房屋买卖合同属于无效合同。
三、本案原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法予以驳回。原告诉请要求两被告履行办理房屋登记过户手续，但其所依据的《房屋买卖合同》属于无效合同，同时本案原告的取得也不符合《物权法》第106条规定的善意取得的必备条件。因此，原告的主张没有法律依据，不能成立。
本案在审理过程中，原、被告对以下的事实无争议，本院予以确认。
俩被告于1994年5月10日办理结婚登记手续，结婚证号：安阳办字第027号。1996年5月19日生育男孩王泽丰。1996年8月6日，双方办理离婚手续，离婚证号：安阳办字第026号。
座落于福安市阳头街道工业路153号的房屋，产权人登记为被告王寿清，1999年11月16日办理房屋所有权证，证号：福安市房权证城区阳头字第××号，2009年12月14日办理国有土地使用权证，证号：安政国用（2009）第3958号。上述权属证件在原告处。
落款时间为2014年12月1日的《房地产买卖契约》，原、被告均在契约上签名，内容：约定被告王寿清将座落于福安市阳头街道工业路153号房地产出售给原告王寿清，房地产的成交价格为50万元人民币，签订契约时交付定金5万元，被告王寿清应协助原告办理房地产权属转移过户及变更登记手续。
原告许安于2014年12月1日，通过原告本人的中国农业银行储蓄卡分二笔给被告王寿清汇款共计50万元。同日，被告王寿清出具二张收条给原告，确认收到上述款项。
落款时间为2015年5月2日的《交房协议承诺书》，内容为：被告王寿清已将福安市阳头工业路153号房屋卖给原告许安，交房时间已到期，二楼暂借给王寿清使用三个月，同时办理相关过户手续给原告。
本案双方当事人争议的焦点为，本案原告许安与被告王寿清签订的《房屋买卖契约》的效力以及原告的诉讼请求能否予以支持。对此，本院予以分析、查明并认定。
原告认为，原、被告之间的房屋买卖合同是有效的，应当受法律保护。1、本案的事实符合法律特征，交易之前原告已经尽到审查义务，本案的产权证是登记在被告王寿清的名下，没有被告林叶珠的名字，且被告在1996年时就已经离婚了，从事实上说，俩被告已经离婚19年，足以让人相信是个人财产。原告方已经全部支付对价款。从相关证据可以证明。本案的涉案房屋在由原告实际控制，被告王寿清的陈述是不客观。原告是善意取得财产，不违法，是合法的。2、根据物权法第106条规定，原告是以合理的价格转让，转让的动产也得到被告的配合，即便俩被告是共有人。但根据民法通则解释第89条的规定，本案原告是善意买受人，被告林叶珠可以向被告王寿清主张损害赔偿。参照婚姻法司法解释1第十七条以及解释3第11条的规定，原告的诉求应当得到法律的保护。并提供以下证据：1、原告身份证，证明原告主体情况；2、被告王寿清身份证复印件，证明被告王寿清的身份情况；3、离婚证，证明被告林叶珠主体身份情况及两被告早于1996年8月6日离婚的事实；4、房屋买卖合同、房地产买卖契约，证明房屋买卖事实；5、农业银行转账凭单、收条、交房协议承诺书，证明原告已全额支付对价款及占有使用该房屋的事实；6、被告出卖房屋的房权证、土地证，证明被告出让的房屋合法、有效。
被告王寿清认为，原先的初衷是借钱做生意。如果是房屋买卖的话，按照当时的物价，我的房子可以买到一百多万元。当时因为借钱做生意，才签订的合同。我签订的买卖合同是违背自己的意愿的。并提供以下证据：1、释放证明，证明我期间在服刑，房产证都是被告林叶珠办理的；2、房屋买卖合同，证明整个事件的来源都是因为我向陈孝荣借款而来的。
被告林叶珠认为，本案原告与被告王寿清的买卖合同是否有效，从庭审来看，房屋买卖合同是无效的。本案涉案的房屋性质是俩被告夫妻关系存续期间的共同财产，俩被告是夫妻关系，是合法的婚姻关系，在1991年到1994年是事实婚姻关系，1994年到1996年是合法婚姻。本案涉案的房屋是俩被告婚姻关系存续，根据婚姻法的规定可以认定为夫妻共同财产。被告王寿清与原告签订的买卖合同，是被告王寿清擅自处分行为，是无效。根据物权法第97条规定，是要经过共同共有人的同意。被告王寿清擅自处分，今天被告林叶珠才知道，且没有得到被告林叶珠的追认，是无效的。物权法第106条的规定，原告并不符合善意取得的情形。根据被告王寿清的陈述，根据当时的物价，50万元的价格不是合理的价格，按市场价有150万元，且原告没有提供合理的房屋评估依据。本案是不动产应当要办理过户登记，本案涉案的房屋没有办理过户登记，这个也不符合善意取得的第三条规定。从本案的事实和法律依据不符合善意取得的条件，也不符合的客观情况。原告的陈述由原告实际占有，但被告王寿清陈述仍然居住在该房屋内。本案被告王寿清擅自与原告签订的买卖合同，是无效的。至于俩被告离婚十几年没有分割财产，因为被告的女儿在福安，被告从台湾回来还有居住。产权证登记被告王寿清的名下是因为用地许可证和建房许可证都是被告王寿清的名字，是属于正常情况。并提供以下证据：1、被告林叶珠的身份证，证明林叶珠的身份情况；2、户口本、结婚证，证明被告林叶珠与王寿清于1991年10月至1994年5月10日之间为事实婚姻关系，并生育一儿一女。1994年5月10日补办结婚登记；3、用地许可证、建房许可证，证明涉案房屋土地于1986年福安县政府已颁发建设用地许可证和建房许可证，1999年9月15日产权才正式登记，土地使用权证到2009年12月才登记。
本院认为，为了保护正常的生产、生活秩序，促进合理、公平交易，保护社会的诚信原则，对于当事人签订的合同是否应有效应严格依照法律规定。本案涉及买卖房屋的产权证、土地使用权证分别办理于1999年和2009年，证件上的产权人登记为被告王寿清，而俩被告已于1996年离婚，被告王寿清于2014年将房屋出售给原告许安，从产权证登记的时间来看，许安完全有理由合理的相信被告王寿清出售的房屋系被告王寿清个人所有财产，作为受让人的许安已经尽到审查义务。即便被告林叶珠是房屋共有权人，许安购买该房屋，在法律上许安也是善意的受让人，因为本案中没有证据证明，原告许安在购买房屋前已被被告王寿清告知该房屋系共有房屋。在本案的审理过程中，双方均没有申请对涉案房屋进行价格评估，是否合理对价尚不明确，该证明责任应由作为出卖方的被告王寿清提供证据证明，且被告王寿清在本案审理过程中亦未提出撤销合同的反诉。同时，被告王寿清已将出售房屋的房屋所有权证以及国有土地使用权证还有房屋钥匙交给原告许安，在一定的程度上原告已经实际占有该房屋。被告王寿清不但与原告签订了房屋买卖契约，而且还再次承诺交房并协助原告办理房屋过户手续，被告王寿清在签订合同及履行合同的过程中，负有不可推卸的责任，那么原告在善意的、有偿的取得房屋的情况下，依最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，原告善意、有偿取得被告王寿清转让的房屋，应当维护原告的合法权益。对其他共有人的损失由擅自处分共有财产的赔偿。综上，本案原告许安与被告王寿清签订的房屋买卖契约及交房承诺书等合同合法有效，被告王寿清应将座落于福安市阳头街道工业路153号的房屋过户至原告名下。
经庭审质证，认证，对本案的主要事实可作如下认定。
被告王寿清与被告林叶珠于1994年5月10日办理结婚登记手续，结婚证号：安阳办字第027号。1996年8月6日，双方办理离婚手续，离婚证号：安阳办字第026号。座落于福安市阳头街道工业路153号的房屋，产权人登记为被告王寿清，1999年11月16日办理房屋所有权证，证号：福安市房权证城区阳头字第××号，2009年12月14日办理国有土地使用权证，证号：安政国用（2009）第3958号。2014年12月1日，原告许安与被告王寿清签订《房地产买卖契约》，约定被告王寿清将座落于福安市阳头街道工业路153号房地产转让给原告王寿清，房地产的成交价格为50万元人民币，同日，原告许安通过原告本人的中国农业银行储蓄卡分二笔给被告王寿清汇款共计50万元，被告王寿清出具二张收条给原告，确认收到上述款项。2015年5月2日原告许安又与被告王寿清签订《交房协议承诺书》，内容为：被告王寿清已将福安市阳头工业路153号房屋卖给原告许安，交房时间已到期，二楼暂借给王寿清使用三个月，同时办理相关过户手续给原告。涉案房产的权属证书已交由原告收执。
综上所述，本院认为，原告许安与被告王寿清签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未出现《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，本案买卖合同已经生效，合同当事人双方应当切实全面履行合同，原告支付了合同约定的价款，被告王寿清未按约交付房屋，被告王寿清的行为违约，应承担相应民事责任。被告林叶珠主张是房屋的共有权人，本案中没有证据证明，原告许安在购买房屋前已被被告王寿清告知该房屋系共有房屋，原告许安已尽到作为受让人的审查义务，也可认定原告系善意受让人。在本案的审理过程中，双方均没有申请对涉案房屋进行价格评估，是否合理对价尚不明确，被告王寿清主张房屋价款不合理，该证明责任应由作为出卖方的被告王寿清提供证据证明，但被告王寿清在本案审理过程中未提出撤销合同的反诉。同时，被告王寿清已将出售房屋的房屋所有权证以及国有土地使用权证还有房屋钥匙交给原告许安，在一定的程度上原告已经实际占有该房屋。被告王寿清不但与原告签订了房屋买卖契约，而且还再次承诺交房并协助原告办理房屋过户手续，被告王寿清在签订合同及履行合同的过程中，负有不可推卸的责任，原告在善意的、有偿的取得房屋的情况下，其合法权益依法应得到保护。若被告林叶珠存在损失，应由擅自处分共有财产的被告王寿清赔偿。故被告王寿清有义务将座落于福安市阳头街道工业路153号的房屋的房屋所有权以及国有土地使用权证变更登记于原告许安名下。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，判决如下：
被告王寿清应于本判决生效后十日内将座落于福安市阳头街道工业路153号房屋的房屋所有权证以及国有土地使用权证变更登记于原告许安名下。
本案诉讼费8800元，由被告王寿清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 林志坚
代理审判员 翁慧娟
人民陪审员 郑 辉
二〇一六年一月十二日
书 记 员 林 瑜
附页：
一、民事执行申请提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律条文未规定履行期间的，从法律条文生效之日起计算。
本案所引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
2、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但善意第三人、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。