黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑民终字第162号
上诉人杨艳（原审原告），女，1982年7月7日出生。
委托代理人张长瑛，黑龙江福诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）牡丹江市东安区江达小额贷款股份有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区七星街95号。
法定代表人盖文玥，该公司法人。
委托代理人梁九业，牡丹江鼎坤律师事务所律师。
委托代理人徐文煜，牡丹江鼎坤律师事务所律师。
原审第三人牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地东安区东三条路长安街南。
法定代表人李成斌，该公司经理。
上诉人杨艳与被上诉人牡丹江市东安区江达小额贷款股份有限公司（以下简称江达公司）、原审第三人牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）案外人执行异议之诉一案，牡丹江市中级人民法院于2015年4月21日作出（2015）牡民初字第14号民事判决。杨艳不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨艳委托代理人张长瑛，被上诉人江达公司委托代理人徐文煜、梁九业到庭参加诉讼，银邦公司经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，2011年10月1日，银邦公司向徐海英借款14280000元，银邦公司出具借据。为保证还款，银邦公司出具21套商品房买卖合同，其中怡美嘉园第15幢000113号建筑面积146.88平方米的房屋及怡美嘉园第15幢000115号建筑面积112.23平方米房屋的商品房买卖合同是银邦公司与杨艳签订的。该两份商品房买卖合同于2011年10月9日签订并于同日在牡丹江市房产管理局登记备案。因银邦公司未按约定偿还本息，徐海英向牡丹江市中级人民法院提起诉讼，请求银邦公司偿还其包括14280000元在内的欠款本金共计3378万元，利息15191600元，诉讼中双方达成调解协议，约定银邦公司于2013年7月30日前将徐海英借款本息偿还完毕，牡丹江市中级人民法院于2013年7月15日下发（2013）牡商初字第64号民事调解书。
另查明，2014年12月5日银邦公司为杨艳办理了上述两户商品房的入户手续，2014年12月6日牡丹江天和物业管理有限公司与杨艳签订了该两户商品房的物业管理服务合同，并于当日向杨艳出具了该两户商品房的物业费收据。
再查明，2013年7月22日牡丹江市中级人民法院在执行江达公司申请执行银邦公司借款合同纠纷一案中，查封了上述两户商品房。杨艳于2014年8月28日提出书面异议，牡丹江市中级人民法院于2014年9月22日作出（2014）牡法执字第6-9号执行裁定书，驳回杨艳的异议请求。杨艳于2014年12月29日签收该裁定书，于2015年1月9日向牡丹江市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，请求确认该两户房屋归其所有，并停止对两户房屋的强制执行。
杨艳一审诉称：杨艳于2011年10月9日与银邦公司签订了两份商品房买卖合同，购买银邦公司开发的怡美嘉园第15幢000115号、第15幢000113号房屋，合同签订后杨艳向银邦公司全额交纳了7779900元购房款和相关的契税。购买后，银邦公司将诉争房屋交付给杨艳，杨艳对该房屋进行了装修改造，并合法占有、使用至今，银邦公司承诺为杨艳办理相关的房产登记手续。（庭审中杨艳又称其没有缴纳相关契税，没有对房屋装修改造。）根据《合同法》第六十条、第一百三十条及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，银邦公司应当配合原告办理房屋过户手续。综上，执行裁定书驳回杨艳作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。杨艳在收到执行裁定书后十五日内起诉，请求：1.确认怡美嘉园房产图号为400-470-4／3-15，第15幢000115号，建筑面积112.23平方米房屋和房产图号为400-470-4／3-15，第15幢000113号，建筑面积146.88平方米房屋归杨艳所有；2.停止对上述两户房屋的强制执行。
江达公司一审辩称：1.杨艳与银邦公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，银邦公司为杨艳所出具的商品房买卖合同是基于杨艳的亲属徐海英出借给银邦公司款项，为保证其权利实现而以银邦公司为其开出的商品房买卖合同的形式进行的担保。杨艳未交纳任何购房款；2.2013年7月22日，牡丹江市中级人民法院以（2013）牡商初字第67-1号协助执行通知书查封了本案所诉争的房屋。查封是人民法院采取的一种不准任何人使用、处理财产的一种措施，为此，银邦公司在法院采取查封措施后的交付房屋的行为不具有法律效力。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
银邦公司经合法传唤未到庭答辩。
原审法院判决认为，2011年10月1日，银邦公司向案外人徐海英借款，并出具借据。为了保证还款，银邦公司出具了包括本案诉争的其与杨艳签订的2份商品房买卖合同在内的21套商品房买卖合同，是以签订商品房买卖合同的方式为借款提供担保。本案诉争的两份商品房买卖合同在牡丹江市房产管理局依法办理了登记备案手续。借据及商品房买卖合同均是各方当事人的真实意思表示，是合法有效的。如银邦公司未按期偿还徐海英的借款，徐海英可要求银邦公司继续偿还其借款，也可要求银邦公司履行商品房买卖合同，以借款抵付商品房买卖合同中约定的房款，从而取得诉争房屋的所有权。因借款到期未偿还，徐海英向本院提起诉讼，请求银邦公司偿还借款，双方达成调解协议，约定银邦公司于2013年7月30日前将借款本息偿还完毕，牡丹江市中级人民法院于2013年7月16日下发（2013）牡商初字第64号民事调解书。徐海英在借款未按期偿还时，选择的是要求银邦公司继续偿还借款，至2013年7月22日本案诉争房屋被查封时，其未要求银邦公司履行与其签订的商品房买卖合同。且签订商品房买卖合同后对诉争房屋未办理预告登记或产权过户登记，不具有对抗善意第三人的效力。因在本案诉争房屋查封前，杨艳与银邦公司未履行双方所签订的本案诉争房屋的商品房买卖合同，杨艳未取得诉争房屋的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和第二十六条第一款：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，诉争房产查封后，银邦公司向杨艳交付诉争房屋的行为，不影响对该房屋的强制执行。因此，杨艳请求确认其对诉争两户房屋享有所有权，请求停止对该房屋强制执行的主张不成立，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零四条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十六条第一款之规定，判决驳回杨艳的诉讼请求。案件受理费66213元，由杨艳负担。
杨艳不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判诉争房屋所有权归杨艳所有，诉讼费用由江达公司承担。理由为：1.原审法院认定事实错误。本案诉争房屋是真实买卖行为，一审判决书中对于杨艳提交的商品房买卖合同和备案登记的事实均予以确认，现一审判决书认定诉争房屋买卖行为是为借款担保错误。杨艳与银邦公司签订商品房买卖合同后，办理了备案登记手续，应视为杨艳已经交纳了全部购房款，合同自成立时生效，杨艳主张商品房买卖合同合法有效应受法律保护。2.一审判决适用法律错误，杨艳与银邦公司签订的商品房买卖合同主体合法，标的物指示明确，意思表示真实，内容不违反法律规定，应认定为有效，一审判决认定为抵押借款担保适用法律错误。3.杨艳的付款行为应视为已经完成。合同价金的给付不是决定合同是否有效的唯一条件，给付方式可以分为现金给付、银行转账方式给付、以物抵债方式给付、以债务抵偿方式给付等，无论哪一种方式，只要合同双方当事人认可且不违反法律规定，均应受到法律保护。银邦公司并未对商品房买卖合同的真实性、合法性提出异议，且认同杨艳已经实际购得此房并支付了相关价款，并为杨艳办理了入户手续，可以证实银邦公司承认杨艳是诉争房屋的所有权人，该买卖行为应受法律保护。4.杨艳已经合法占有诉争房屋。银邦公司已于2012年12月27日实际向杨艳交付了房屋，但因银邦公司房屋销售手续问题一直未正式办理入户手续，根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，杨艳对未办理过户登记手续没有过错，法院不应查封。5.徐海英与银邦公司之间是否存在借款关系以及徐海英如何选择银邦公司给付借款的方式与杨艳无关，原审法院以案外人的行为确认杨艳买卖行为无效没有事实及法律依据，损害杨艳的合法利益，应予撤销。
江达公司辩称：1.杨艳在一审中明确陈述，徐海英与银邦公司间借款抵押物为21套商品房买卖合同，包括本案诉争房屋。杨艳二审称本案诉争房屋是买卖行为，与其在一审中的陈述相矛盾。2.本案诉争房屋买卖合同是基于借款抵押签订的，杨艳并未缴纳任何购房款，一审中杨艳举证证实银邦公司向徐海英借款的金额为1428万元，而用于抵押的房屋的价值为23983681元。杨艳举示的证据不能证明其缴纳了购房款。3.杨艳办理诉争房屋入户手续在法院对诉争房屋依法查封之后，也是在法院已经驳回杨艳的执行异议后，因此杨艳占有房屋是不合法的，不受法律保护。4.一审中杨艳明确向法庭陈述本案诉争房产是基于徐海英与银邦公司之间的借款而签订的，而徐海英已基于自己对银邦公司所享有的债权提起诉讼并已进入执行程序，基于同一法律事实而产生的法律关系不能进行重复保护。综上，杨艳的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
银邦公司经传唤未到庭答辩。
杨艳为证明自己的上诉主张，向本院举示四组证据。
证据一：银行转账凭条5张，内容为2011年10月9日，通过韩继学中国农业银行帐户向于淑清转款100万元，代理人李雅娜；2011年10月9日通过中国银行向于淑清帐户现金存款150万元，代理人李雅娜；2011年10月9日通过韩继学中国银行帐户向于淑清帐户转账400万元，代理人李雅娜；2011年10月11日，通过中国银行向于淑清帐户现金存款83万元，代理人李雅娜；2011年10月11日，通过中国农业银行网上银行向于淑清帐户转账42.6万元。意在证明杨艳已经通过韩继学帐户向银邦公司支付购房款775.6万元。
江达公司质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明的问题有异议，证据一中的100万元、400万元、83万元交易单上均记载为现金存款，无法证明是杨艳向银邦公司所缴纳的购房款，并且该组证据与一审时杨艳向法庭出具的证据证明的问题相矛盾，不能作为认定案件事实的依据。
本院认证认为，双方当事人对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对证明的问题，该证据中的转账凭证中两张为现金存款，代理人为李雅娜，另外三笔为从韩继学帐户中转款，均存至于淑清的帐户，上述证据不能证明杨艳交款事实，杨艳交付上述款项后，未要求银邦公司开具收款凭证，亦不合常理。且杨艳在原审及执行案件中一直主张其与银邦公司并非真实商品房买卖，而是为借款设定抵押，杨艳举示的该证据不足以推翻其原审主张，本院对该证据证明的问题不予采信。
证据二：杨艳于2015年11月19日出具情况说明一份，内容为江达公司申请查封本案诉争房产已于2015年7月22日到期，江达公司未申请继续查封。意在证明江达公司不具备本案诉讼主体资格。
江达公司质证认为，对该证据的真实性及证明的问题均有异议。该证据为情况说明，说明人是本案当事人杨艳，无法判断其真实性，不具备相应法律效力。诉争房屋房产档案中确实记载没有续封，但法院也没有解除对该房屋的查封。2014年1月法院对江达公司所查封的房屋委托评估机构进行评估，江达公司已经缴纳了相关评估费，因此房屋没有续封的法律后果不能由江达公司承担。
本院认证认为，杨艳举示的证明为其自己所述，并无房产部门相关资料佐证，江达公司对其真实性不予认可，本院对该证据不予采信。
证据三：2015年5月13日银邦公司出具承诺函一份，内容为银邦公司就本案诉争房产归属作出承诺，银邦公司及李成斌就本案诉争房屋向牡丹江市中级人民法院、江达公司。徐海英出具了不同内容的证明文件，主要是因银邦公司对江达公司借款到期未还，出于面子为江达公司出具证明和承诺函，牡丹江市中级人民法院向李成斌了解情况时，李成斌认为房屋已经交付杨艳，无论银邦公司如何说都不会影响杨艳的权利，因此银邦公司向法院及江达公司出具了说明文件。现就房屋真实情况重新说明，诉争房屋是银邦公司与杨艳的真实买卖行为，银邦公司早已实际向杨艳交付房屋，但办理入户手续为2014年12月6日，银邦公司有义务继续履行与杨艳签订的商品房买卖合同，银邦公司出具其他承诺函或证明内容与本承诺函不一致时，以本承诺函为准。意在证明杨艳与银邦公司之间房屋买卖合同的真实性。
江达公司质证认为，对该证据的真实性及证明的问题均有异议。该承诺函只有银邦公司公章，没有相关工作人员签字，无法证明其真实性。该证据与原审中银邦公司为江达公司出具的证明及法院向银邦公司法定代表人李成斌所作的笔录证实的内容是完全相反的，不能作为认定案件事实的依据。
本院认证认为，银邦公司在本案中先后出具了多份内容不同的文件，所做证明及承诺前后矛盾，对于该份证据本院不予采信。
证据四：证人徐海英、韩继学、李雅娜出庭作证。徐海英证言称银邦公司因急需资金，徐海英帮助杨艳与银邦公司协商，购买本案诉争房屋，杨艳购买的房子虽未办理正式进户，但已经实际控制了房产。徐继学证言称杨艳为其亲属，用其身份证开立帐户存储资金。李雅娜证言称杨艳所举示的银行转款均是其操作，其与杨艳一起在牡丹江的银行办理转款业务。意在证明杨艳购买本案诉争房屋并已经支付了全部价款。
江达公司质证认为，对于三位证人的证言有异议，证人徐海英陈述杨艳购买本案诉争房屋，与原审中杨艳的主张及证据相矛盾。2013年牡商初字第64号调解书中也记载徐海英为借款，银邦公司拿出21套房屋作为抵押，本案杨艳购买的2套诉争房屋属于21套房屋之内。证人韩继学当庭自认不认字，什么都不知道，证言不是自己书写，其证言不能作为定案依据。证人李雅娜称其与杨艳一起去银行转款，如此大数额的转账票据上没有杨艳的一份签字，杨艳既然已经去转款，无需李雅娜代为办理，该证言不合常理。综上，三位证人的证言均不能证明杨艳购买诉争房屋的事实，不能作为定案依据。
本院认证认为，徐海英的证言与其在（2013）牡商初字第64号案件中陈述不一致，同（2013）牡商初字第64号民事调解书认定的事实相矛盾，对于其证言不予采信。韩继学在本院庭审中并未宣读证言，对于本院要求其说明出庭证明的问题称自己什么都不知道，对于其证言本院不予采信。证人李雅娜出庭证明杨艳转给银邦公司购房款均由其操作，杨艳举示的银行凭证上确实显示为李雅娜操作，但并没有杨艳一同操作的相关证据，无法证明其欲证明的事实，本院对其证言不予采信。
本院经审查确认原审法院认定的事实。
另查明，2014年9月16日，杨艳在牡丹江市中级人民法院案外人执行异议听证过程中，明确主张本案诉争房屋不是购买的，对于是支票还是现金支付不清楚，对于诉争房屋是抵押还是购买亦称不知道。
2015年3月11日，杨艳在原审庭审中举示证据一，内容为借据一份，收据一份，意在证明银邦公司向徐海英借款人民币1428万元，其中包括本案诉争房屋的购房款777.33万元，借款期限自2011年10月1日起至2011年12月31日至，约定抵押物为21套商品房买卖合同，建筑面积2697.78平方米，并办理相关备案手续。杨艳在庭审中主张，双方就同一款项先后签订借款合同及商品房买卖合同，并约定借款到期不能偿还，履行商品房买卖合同，两个合同均依法成立并生效，杨艳可以通过履行商品房买卖合同取得房屋所有权。徐海英出借的钱其中一部分是杨艳的，本案实际是由徐海英借银邦公司钱的基本事实引发的以房抵债，杨艳通过合同主张自己房屋产权。
银邦公司于2014年12月28日出具承诺书，内容为杨艳购买本案诉争房屋是真实买卖，杨艳已经支付全部购房款，并于2014年12月6日实际交房办理入户。2015年2月10日，银邦公司出具证明，内容为银邦公司向徐海英借款，为保证款项的安全性，银邦公司以杨艳名义开出了怡美嘉园21套商品房买卖合同，包括本案诉争房屋，目的是为借款做抵押，杨艳并没有实际向银邦公司交付购房款，银邦公司为杨艳办理入户并非银邦公司真实意思表示。2015年3月7日，银邦公司在法院调查笔录中称，本案诉争房屋是为向徐海英借款抵押担保，包括本案诉争房屋在内的21套房屋均开在杨艳名下，杨艳并没有交付诉争房屋购房款。
本院认为，本案争议焦点在于杨艳对于本案诉争房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应符合在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产的要件。第二十九条对就开发商名下的商品房提出的执行异议作出了例外规定，如所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，不以交付占有为要件。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条虽然规定为“实际占有该财产”，未采用“合法占有”的表述，但该规定第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人，亦否定了在法院查封后交付房屋行为的效力。
本案中，杨艳主张其交付房款的事实证据不足，且与其在执行异议程序及执行异议之诉一审程序中主张的事相矛盾，不能认定其已经交付了诉争房屋全部房款。且杨艳主张银邦公司已于2012年12月27日实际向其交付了诉争房屋，亦未提供相关证据证明。银邦公司为其办理入户手续在法院已经对房屋依法查封之后，银邦公司将诉争房屋交付给杨艳的行为不能对抗申请执行人江达公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、二十六条之规定，杨艳在法院依江达公司申请查封诉争房时并未合法占有该财产，诉争房屋为门市房，亦不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋的条件，因此，杨艳对于诉争房屋的物权期待权不足以排除法院对于银邦公司与江达公司债务纠纷案件的执行，原审法院判决驳回杨艳诉讼请求并无不当。
综上，杨艳的上诉请求没有事实及法律依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费66213元，由杨艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王广厚
代理审判员 牛国梁
代理审判员 王成慧
二〇一五年十二月二日
书 记 员 文 佳