江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02832号
上诉人（原审原告）�五大。
委托代理人张峥嵘，江苏瑞慈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘彬。
委托代理人张耀华，江苏友诚（南通）律师事务所律师。
原审第三人南通恒业房地产开发有限公司，住所地南通市华侨花苑1幢商办楼。
法定代表人曹军，总经理。
上诉人俞五大因与被上诉人刘彬、原审第三人南通恒业房地产开发有限公司（以下简称恒业公司）合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第00446号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年8月6日，刘彬（乙方）与第三人恒业公司（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定：一、甲方出租房屋坐落于华侨花苑1幢商办楼三楼，建筑面积877.22㎡。二、租赁期�为三年，即从2007年10月1日起至2010年9月30日止，租赁费用为每年18万元，三年共计租金54万元。三、付款方式：乙方租房后租金按季平均支付，于每季第一个月的2日前以现金形式交至甲方账户，……。六、乙方的权利义务：5、未经甲方书面同意，乙方不得擅自处置资产，不得转租、转让、转包或用于抵押担保等，否则甲方有权解除合同，乙方承担一切法律及经济责任，并赔偿甲方的经济损失。……协议最后注明同意延期五年，并由恒业公司盖章确认。
2013年9月30日，俞五大与刘彬签订内部承包协议一份，甲方刘彬将位于南通市华侨花苑1幢商办楼3楼金华浴城承包给乙方俞五大。协议约定：一、甲方将金华浴城给乙方承包经营，承包后所有经营收益归乙方所有，乙方协议确定缴纳承包费用。二、内部承包期限从合同签订起至2015年9月30日止之前，如果房东要加�租和其它事，和甲方无关，一切由乙方承担。乙方经营后对外继续以甲方名义经营，2015年9月30日甲方与房东租赁期满后，甲方协助乙方与房东签订租赁协议，并办理相关证照，到期房东不愿将房产租与乙方，由乙方自行与房东协商，甲方不承担任何责任和经济损失。如房东在甲方与房东房屋租赁到期后，房东不愿意继续将房屋承租给甲方的，甲方对乙方不负任何经济责任。三、承包费用总计壹佰贰拾捌万元整，乙方于双方办理交接时付款玖拾陆万伍仟元整，2013年12月30日、2014年3月30日、2014年6月30日、2014年9月30日、2014年12月30日、2015年3月30日、2015年6月30日前各支付肆万伍仟元整。四、本协议签订后，金华浴城内的所有物品和设施归乙方所有，甲方不得擅自处置，否则乙方有权要求甲方赔偿相关损失。……
2013年9月30日，俞五大向刘彬支付92万元，刘彬出�收条一份，载明兹收到俞五大转让金华浴场费用，92万（玖拾贰万元整）。2015年1月12日，恒业公司委托江苏李华律师事务所律师李华向刘彬发送律师函，该律师函载明：2015年1月初，恒业公司发现你将房屋擅自以所谓“内部承包”的形式转租给俞五大，并收取了巨额转让费。你的行为已经违反了房屋租赁合同的约定，构成违约。现恒业公司特委托本律师告知你，自2015年1月12日起，恒业公司与你终止房屋租赁合同，收回房屋，并追究你的违约责任，俞五大于2015年1月13日收取该函件。2015年1月16日，恒业公司向俞五大发送腾房通知，告知其依据恒业公司与刘彬签订的房屋租赁合同，合同约定刘彬未经恒业公司书面同意转租的，恒业公司有权解除合同。现恒业公司发现刘彬擅自将该处房屋转租于你，恒业公司认为刘彬的行为已构成根本违约。恒业公司已于2015年1月12日向刘彬发出律师函，已解除与刘彬的房屋租赁合同。要求俞五大于接到该通知之日起2日内立即将南通市华侨花苑1幢商办楼三楼的房屋返还于恒业公司，如逾期拒不返还该房屋，恒业公司将授权律师，通过法律程序处理，届时将要求俞五大承担逾期腾房期间的占有使用费及其他涉案损失。
2015年1月18日，俞五大与第三人恒业公司签订房屋返还交接单，载明：交房人俞五大于2015年1月15日接到收房人恒业公司的腾房通知后，交房人俞五大即与刘彬联系，核实华侨花苑1幢商办楼三楼的房屋租赁事宜。现确认恒业公司与刘彬之间的房屋租赁合同的真实性，交房人为减少纠纷，防止损失扩大，故与收房人联系，双方同意今日办理华侨花苑1幢商办楼三楼的房屋返还手续。双方对华侨花苑1幢商办楼三楼的房屋进行现场勘查，收房人认为该房屋符合返还条件，予以接受。
诉讼中，双方确认金华浴城的实际承包费为92万元，承包协议中约定的其余费用为房屋的房租，2013年9月27日刘彬已支付2013年第四季度的房屋，所以双方约定自办理交接手续时付款96.5万元，其中的4.5万元即为2013年第四季度的房屋，之后的房租一直由俞五大直接向第三人恒业公司交纳。
诉讼中，刘彬提供了2015年3月26日在金华浴城的消费发票及2015年4月1日的照片，证明案涉金华浴城至2015年4月1日仍在经营，俞五大对此不予认可，称其在2015年1月已将房屋交换第三人恒业公司。第三人恒业公司代理人邢飞鸿对发票和照片不予认可，但其在2015年6月17日回答法庭提问时称“要给俞五大腾房的时间，现在是否营业不清楚。我们给的腾房时间是在3个月内。现在房子还在俞五大手里。”第三次庭审时其代理人曹荣称房屋已于2015年1月收回，收回后出租给了李刚。
原审法院认为，俞五大与刘彬之间订立的内部承包协议系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点为，刘彬是否应当返还俞五大的承包费用。协议签订后，俞五大按照协议的约定支付了承包费92万元，双方均认可协议签订以后的房屋租金按时支付给了第三人恒业公司，第三人恒业公司在两次庭审中对案涉房屋何时交接做出了截然不同的两种陈述，其陈述可信度明显较低。双方承包协议签订后，案涉房屋租金自2013年12月30日起一直由俞五大缴纳，第三人恒业公司称其并不清楚房屋租金实际由谁缴纳，却在今年1月向俞五大送达了腾房通知并办理房屋交接，明显有违常理，第三人应当知道案涉浴城由刘彬承包给俞五大经营。由于第三人直接向俞五大收取案涉房屋的房租，在第三人发出腾房通知后俞五大未经过刘彬而直接与第三人进行房屋交接的行为，与刘彬无涉，对俞五大要求解除与刘彬之间的内部承包协议并由刘彬返还承包费的诉讼请求，法院难以支持。原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决驳回俞五大的全部诉讼请求。
宣判后，上诉人俞五大不服一审判决，向本院提起上诉称，双方于2013年9月30日签订协议，约定刘彬将案涉金华浴城转让给俞五大经营，俞五大接手金华浴城以后，一直以刘彬的名义缴纳房租，直到2015年1月14日，俞五大收到恒业公司的腾房通知时，才知道刘彬不具有房屋的转让权。俞五大收到腾房通知后不久便将房屋交付恒业公司，一审法院认定俞五大未经刘彬同意直接向恒业公司交房的观点不能成立，转租是以租赁权的存在为基础，当恒业公司与刘彬终止租赁关系时，转租关系也归于消灭，俞五大继续使用房屋没有依据。因为被上诉人的不诚信行为导致俞五大作出错误判断，由此产生的损失应由其负担。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人刘彬答辩称，俞五大主张其向第三人交还房屋与事实不符，金华浴城至今仍然由俞五大在经营，在2015年4月7日、6月17日一审开庭前，经现场查看案涉房屋内的浴城仍在营业。俞五大称案涉房屋已经租给李刚经营，并提供了碧中海浴城的登记资料。但经庭后核实，案涉房屋内实际经营浴城的字号为星湖温泉，与碧中海浴城无涉。在2015年6月17日开庭时，第三人恒业公司明确表示要给俞五大腾房时间，现在房子还在俞五大手中，相关手续是为了增加房租而制作。刘彬转让给俞五大的是金华浴城经营权及相应设备设施，如果房屋所有权人要求�除合同，俞五大应该与刘彬交接，而不是与第三人直接交接。到目前为止，原有设备设施仍被使用占有，并没有向刘彬交接。案涉浴城还在持续经营，俞五大与恒业公司串通损害被上诉人利益。一审法院的判决正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人恒业公司二审中未应诉答辩。
经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
二审中，俞五大陈述，自己之前一直从事浴室经营，在与刘彬签订内部承包协议之时，已经知道案涉房屋的实际所有权人是恒业公司。接手金华浴城以后，俞五大是以刘彬的名义交付房租，在2014年12月底，俞五大无意中说漏了嘴，恒业公司知道是俞五大在实际经营浴城。刘彬陈述，签合同时恒业公司的法定代表人曹军不在家，俞五大频繁要求内部承包，刘彬把其与恒业公司的合同给俞五大看，俞�大坚持要签合同。
本院认为，本案的争议焦点为刘彬应否返还俞五大金华浴城的承包经营费用。根据2013年9月30日内部管理承包协议第二条的内容可知，俞五大在与刘彬订立合同之时已经知道案涉房屋的实际所有权人并不是刘彬，其应当预见到相应风险，在未征得房屋实际所有权人同意之前，俞五大坚持与刘彬订立内部承包协议，其应承担相应风险。根据内部承包协议约定，乙方经营后对外继续以甲方名义经营，而俞五大在2014年12月底无意中说漏嘴，致使恒业公司提前发出腾房通知收回房屋，其对恒业公司提前收回房屋致使内部承包协议不能继续履行负有责任。俞五大在接到腾房通知后，也理应通知刘彬，由刘彬与恒业公司进行交接或协商，俞五大未经过刘彬直接与第三人进行交接的行为，造成刘彬无法通过协商挽回损失的后果，刘彬投资的金华浴城相关设备设施目前仍在案涉房屋内被用于经营浴室，俞五大既未通知刘彬相关事宜，也未经将金华浴城的营业资质及经营设备设施等交还刘彬，其要求解除内部承包协议并返还部分承包费的诉讼请求，无事实与法律依据，本院碍难支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6187元，由上诉人俞五大负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 高 雁
代理审判员 郭相领
二〇一六年二月十六日
书 记 员 王 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定