福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0322民初5506号原告：方永胜，男，1973年9月14日出生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：谢平健，福建侬来律师事务所律师。被告：福建省万融房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市仙游县鲤南镇翔安北街999号中奥兰溪首府售楼部。法定代表人：陈建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈天生，男，该公司员工。委托诉讼代理人：林俊敢，福建诚毅律师事务所律师。原告方永胜与被告福建省万融房地产开发有限公司（以下称为万融公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方永胜委托诉讼代理人谢平健、被告万融公司的委托诉讼代理人陈天生、林俊敢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方永胜向本院提出诉讼请求：一、依法判决责令万融公司限期办理位于仙游县的房屋权属证书；二、依法判决责令万融公司支付逾期办证的违约金13932元，违约金计算办法：以全部房价款483781元为基数，自2015年9月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际取得商品房权属证书日止，违约金暂计至2017年9月7日。事实与理由：方永胜于2011年8月10日与万融公司签订《商品房买卖合同》一份，约定其向万融公司购买中奥·兰溪首府2号楼302室，总价483781元。合同约定，万融公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由万融公司提供的资料交付买受人。如因万融公司原因，其不能在商品房交付使用后90日内取得商品房权属证书，买受人不退房的，万融公司应承担自逾期之日起每日按已付款的0.002%向其支付违约金。方永胜已交清购房款及办证所需税、费给万融公司，万融公司于2013年2月4日将该商品房交付给方永胜。但万融公司未在合同约定的期限内办理权属证书，逾期天数达1520天，已构成严重违约，应向买受人支付违约金，由于合同约定违约金过低，导致万融公司怠于办证，请求按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。万融公司辩称，一、原告所购买的房屋自被告交付使用后90日内未取得房屋权属证书，责任不在于被告，被告依约无须承担违约责任，涉诉房屋已具备产权登记条件，但政府拆迁未到位，局部商业网点无法施工建设，故仙游县不动产登记管理中心不予办理房屋权属登记，按附件六第四条第四项约定出卖人不承担违约责任，万融公司无须承担违约责任。二、原告诉求按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金没有依据。三、被告在2013年就开始向政府申请办证，但由于政府拆迁不到位，导致被告无法办证。按照规划设计，2号是主楼与裙楼店面应统一施工，因为政府拆迁没有到位，导致裙楼店面不能动工建设，所以导致无法办证。围绕诉讼请求方永胜提交商品房买卖合同、销售不动产统一发票及代、扣税费收据，万融公司提供土地使用权变更登记审批表、房屋建筑面积测量报告、仙游县城区建设工程规划条件核实意见书、工程竣工验收备案表，上述证据双方均没有异议，本院予以确认并将复印件在卷佐证。关于万融公司是否承担逾期办证责任问题，本院结合万融公司提供的承诺函、现场照片、合同附件六，分析认定如下：万融公司提供的承诺函、涉诉商品房所在楼房现场照片、国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用权转让合同、仙游县鲤南镇人民政府证明各一份、土地使用权证一份、仙游县鲤南镇人民政府会议纪要两份，仅能说明万融公司与政府之间土地使用权供需关系，而没有提供不动产登记部门出具的涉案房屋不能办证原因的证明，因此不能证实涉案房屋无法办证的原因是因政府没有交付净地或拆迁不到位造成的。退一步讲，即使是因拆迁不到位导致不能如期办证，但作为开发商的万融公司在与方永胜签订商品房买卖合同时就知道或应当知道仙游县人民政府供地因存在拆迁未到位的情况对今后的房屋交付和办证时间将有重大影响，却仍开发建设本案涉诉房屋，并与方永胜签订商品房买卖合同时约定交房和办证期限，该约定对双方当事人是有约束力的。双方所签订的附件六关于逾期办证事项的约定与合同约定的事项有重大变化，万融公司没有履行明确的提示义务，故以该条款进行抗辩理由不能成立。因此，万融公司以政府拆迁不到位作为其逾期办证免责的事由没有依据，万融公司应按双方签订的商品房买卖合同的约定承担逾期办证责任。万融公司提供的国有土地使用权转让合同系万融公司与案外人之间的国有土地使用权转让关系，与本案没有直接关系，亦不能证明万融公司有免责事由。综上认定，结合当事人陈述，本院认定以下事实：2011年8月10日，方永胜与万融公司签订《商品房买卖合同》一份，约定方永胜购买万融公司开发的坐落仙游县鲤南镇玉田片区Ｄ地块中奥·兰溪，总价款为483781元。合同第十四条约定：万融公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由万融公司提供的资料交付方永胜。如因万融公司原因，方永胜不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，方永胜不退房的，万融公司自逾期之日起每日按方永胜已付款的0.002%向方永胜支付违约金。方永胜向万融公司付清购房款483781元并缴纳办证相关费用12759元。万融公司已于2013年2月4日向方永胜交房，现涉诉商品房权属未登记在方永胜名下。本院认为，方永胜与万融公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效。万融公司收取方永胜缴纳的办证所需税费，视为万融公司接受方永胜的委托代办相关权属证书，双方事实上形成委托办证关系，万融公司有义务将涉诉商品房权属证书办理登记在方永胜名下。本案审理中，万融公司陈述，不动产登记部门同意对涉案商品房楼盘予以进行确权发证，涉诉商品房具备确权发证的条件，故对方永胜提出要求万融公司履行办证义务的诉讼请求，本院予以支持。双方已于2013年2月4日完成了交房手续，依合同约定方永胜未在约定的期间90日内取得房屋权属证书，万融公司应按合同约定承担逾期办证违约金的民事责任，方永胜请求万融公司自2015年9月8日起支付逾期办证违约金符合合同约定的违约金起算点。原、被告约定违约金计算方法系双方真实意思表示，没有违反法律规定，应按双方约定的标准和计算方法支付，万融公司承担的逾期办证违约金应以购房款483781元的30%为限。方永胜主张双方约定逾期办证违约金过低，但未提供证据证明其因本案商品房逾期办证所造成的实际损失大于按合同约定计付的违约金，故其提出按中国人民银行同期同类贷款利率计付的请求，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条规定，判决如下：一、福建省万融房地产开发有限公司应于本判决生效之日起六十日内将位于仙游县鲤南镇玉田片区D地块中奥·兰溪首府第2幢302号商品房权属登记在方永胜名下，方永胜应予以必要的配合；二、福建省万融房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给方永胜逾期办理商品房权属证书的违约金，违约金计算方法为：自2015年9月8日起计至涉诉商品房权属登记在方永胜名下之日止，按购房款483781元的日万分之零点二计算;上述逾期办理商品房权属证书的违约金以购房款483781元的30%为限；三、驳回方永胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248元，减半收取计124元，由方永胜负担60元，由福建省万融房地产开发有限公司负担64元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  黄福仙二〇一七年十一月十七日书记员  陈 添附：本案相关的法律法规及申请执行提示一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据四、《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。