湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00106号
上诉人（原审原告）李忠付。
被上诉人（原审被告）襄阳帝豪房地产开发有限公司（以下简称帝豪房地产公司）。
法定代表人谢琼，该公司经理。
上诉人李忠付因与被上诉人帝豪房地产公司房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院于2014年9月28日作出的（2014）鄂襄州张湾民初字第00175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月22日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员张耀明、陈瑞芳参加的合议庭，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人李忠付、被上诉人帝豪房地产公司的法定代表人谢琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李忠付诉称：2012年11月28日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由原告租赁被告的位于襄州区航空路龙街D栋P02号面积为157.9平方米的商铺三间，租赁期一年，自2012年12月18日至2013年12月18日，年租金37896元。租赁期限届满前三个月内，由原告向被告提出续租申请，双方续签租赁合同，租赁期限届满之日，原告不续租的情况下，无条件退房，且不得破坏已装修部分及房屋结构。该合同履行期限届满前三个月内，原告多次找到被告要求续签合同，被告总是以各种理由推诿、搪塞，不与原告续订合同，但默许原告续租一年，并已收取原告2014年1月至6月份租赁费。2014年5月20日，被告不经协商向原告发出收房通知书，要求解除与原告的租赁合同。并于6月18日停止租用房屋内的水电供应，造成原告在此期间无法生产经营。原告认为被告单方强行解除合同的行为违反法律规定，停水停电给原告造成巨大经济损失。故请求人民法院判令被告解除合同的行为无效，并要求被告停止侵害，排除妨碍，赔偿原告经济损失35000元。
原审被告帝豪房地产公司辩称：被告在2014年对外出租商铺条件为租金40元／㎡，租期为半年，是原告不愿意增加租金和签订半年租期合同，而非被告不与原告签订合同。原告在2014年1月17日向被告公司帐户汇入20041元，但被告并未默许原告续租一年。原告在合同期限届满前，未提前三个月续签租赁合同和交纳租金，已丧失续租权，被告可根据原合同约定，无需与原告协商，可直接收回房屋。被告多次通知原告交还房屋，原告不予理会。被告在2014年5月20日向原告下达最后通知，限期要求原告退还房屋，否则停止水电供应，原告仍不予理会，被告才停了原告的水电，责任完全在原告。原告还未经被告许可将三间商铺中的一间出租给了贾双清，违反租赁合同第二条约定。因原告拖欠租金、没有租赁合同、强占被告房屋、擅自转租，构成违约，已丧失对原合同租赁房屋的续租权。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2012年11月28日，原（乙方）、被告（甲方）签订龙街商铺租赁合同一份，约定被告出租其位于襄州区航空路龙街D栋P02号面积为157.9平方米的商铺给原告经营熟食；年租金37896元；租赁期限为12个月，从2012年12月18日至2013年12月18日；租赁期届满时，租赁关系自然终止，甲方无须另行通知乙方，若双方均有意续租，乙方可在租期届满前三个月提出续租申请，并签订续租合同；租赁期限届满前三个月内，由乙方向甲方提出续租申请，双方续签租赁合同，租赁期限届满之日，乙方不续租的情况下，无条件退房，且不得破坏已装修部分及房屋结构；甲方安排物业公司统一管理，管理费2842元／年；双方还约定了租金及相关费用支付方式、违约责任、争议解决方式等内容。合同签订后，原告交纳了租金，开始使用承租的商铺。2013年12月18日，原告找到被告要求按原合同房租标准等内容签订续租一年的合同，被告则要求原告按照每月每平方米40元的标准交纳租赁费用，且只同意签订半年期租赁合同。后原、被告经过协商，达成口头协议：被告同意原告继续租赁被告的三间商铺，租期从2013年12月19日至2014年6月17日，租金及管理费为20041元。2014年1月17日，原告向被告提供的帐户内存入现金20041元。2014年5月20日，被告向原告发出《房屋租赁合同期满收房通知书》和短信通知，因原告在合同到期日前三个月内未与被告签订租赁合同，视为原告不再续租，被告将于2014年6月17日24时停止对龙街D栋P02号租赁房屋的水电供应，要求原告提前做好准备，将房屋内的所有物品腾出，将房屋返还给被告。2014年6月18日，被告对龙街D栋P02号商铺停止水电供应。
原审另查明：2014年4月16日，原告李忠付与案外人贾双清签订了一份《龙街商铺租赁合同》，约定原告将龙街D栋P02号商铺中80平方米的商铺出租给贾双清使用，租期从2014年2月26日至2014年8月26日。2014年7月18日，因商铺停水停电，贾双清之妻吴勤英与原告发生争执，经襄阳市公安局襄州区分局肖湾派出所民警调解，襄州区公安分局于2014年7月25日作出行政调解书，调解意见为李忠付赔偿吴勤英停水停电造成的损失及用具损坏费用10300元，并退还吴勤英66天房租费8000元，合计18300元。
原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原、被告于2012年11月28日签订的龙街商铺租赁合同约定的租赁期届满日为2013年12月18日，双方的权利义务因原、被告的相互履行完毕而终止。原、被告之间达成的口头协议，是新的合同，根据口头协议的内容，可以确定被告继续出租龙街D栋P02号商铺三间门面给原告使用至2014年6月17日，原告也支付了20041元的租赁费及管理费，被告在2014年6月17日之前，并未停止对三间商铺的水电供应，双方的口头协议已经实际得到履行，并不存在被告解除租赁合同的事实。原告诉称被告默许原告续租一年的事实，未提交任何证据加以证明，被告也表示未默许原告续租一年，故原审法院无法确认被告同意原告在2013年12月18日之后再续租一年的事实，对原告要求确认被告解除合同行为无效的诉讼请求，不予支持。被告在2014年5月20日通知原告，被告将在2014年6月17日之后停止水电供应，收回房屋，并不违反法律规定。原告在收到被告收房通知后，没有与被告签订新的房屋租赁合同，被告没有义务继续向三间商铺供应水电，故被告于2014年6月18日对龙街D栋P02号商铺停止水电供应，不违反法律和合同约定。原告诉请被告停止侵害，排除妨碍的诉讼请求，原审法院不予支持。原告与被告口头约定的续租期间为2013年12月19日至2014年6月17日，但原告将三间商铺中的一间半转租给贾双清，约定的租期为2014年2月26日至2014年8月26日，显然超出了原、被告之间约定的租赁期限，超出部分，属于无效约定。贾双清之妻吴勤英与原告达成的行政调解协议书关于2014年6月18日及之后李忠付赔偿贾双清、吴勤英损失的约定，与本案被告无关。被告在2014年6月17日之前，已经完全履行了将租赁物交付给原告使用、收益的义务，原告提交的证据并未证明因被告原因造成原告停业的事实，故对于原告赔偿停业经济损失35000元的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李忠付的诉讼请求。案件受理费600元、减半收取300元，由原告李忠付负担。
上诉人李忠付不服原审上述判决，向本院提出上诉称：自从龙街菜市场开业，商户们进去只做了一年，年底下了个通知书，收回市场全部店面。当时，被上诉人考虑我店装修费太高，在办公室对我说：“你的房子再让你做半年，我没同意。后来被上诉人回答我：“那就再让你做一年吧”。之后只做了半年，就不履行承诺了。当时开庭指控被告，被告低头不语，没有任何反驳表态，这说明被告默认了。要是被告当时不承认，我就传证人作证。另外，如果只让我做半年，我为什么给吴勤英签到2014年8月26日呢？这不符合逻辑。被告不守承诺，造成吴勤英停业损失10300元。我今年加盟川古香烤鸭，只开了一个月，逼迫停业，总损失35000元。故请求二审人民法院为我做主，公正裁决。
被上诉人帝豪房地产公司辩称：上诉人所称只是一面之词，要以合同为准。
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：上诉人李忠付主张其与被上诉人帝豪房地产公司于2012年11月28日签订租期一年的房屋租赁合同期满后，被上诉人帝豪房地产公司承诺将租赁期再延长一年，没有提交相应证据予以证明，本院不予支持。在本案审理中，被上诉人帝豪房地产公司对其承诺将租赁期再延长一年，予以否认，上诉人李忠付称一审开庭时，就延长租赁期限之事指控被上诉人帝豪房地产公司，被上诉人没有任何反驳，在庭审中，被上诉人帝豪房地产公司对上诉人李忠付的上述指控，拒绝回答，并不构成被上诉人帝豪房地产公司对双方房屋租赁合同延长一年予以默认与追认。上诉人李忠付称被上诉人帝豪房地产公司默认延长租赁期一年，理由不能成立。上诉人李忠付称其与贾双清所签房屋租赁合同期限可以看出其与被上诉人帝豪房地产公司在双方签订的房屋租赁合同期满后只续立半年租赁合同不合逻辑，但上述逻辑推理无法与合同相对方在缔结合同时作出承诺的意思表示等同。上诉人李忠付请求被上诉人帝豪房地产公司赔偿其因提前退房而产生的经济损失，因无相应事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费660元，由上诉人李忠付负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 张耀明
审判员 陈瑞芳
二〇一五年三月十六日
书记员 余以祥