湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘05民终1013号上诉人（原审原告）：李少良，男，1965年5月26日出生，汉族，农民，住洞口县。委托诉讼代理人：吴刚强，湖南富强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹华山，男，1963年3月20日出生，汉族，农民，住洞口县。委托诉讼代理人：陈叶兰，湖南道宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢中明，洞口县平溪江法律服务所法律工作者。原审第三人：宁双连，女，1965年1月25日出生，汉族，农民，住洞口县。委托诉讼代理人：尹刚，湖南方廉律师事务所律师。原审第三人刘某，女，1971年6月2日出生，汉族，农民，住洞口县。原审第三人：李言京，男，1992年11月10日出生，汉族，农民，住洞口县。原审第三人：李某某，男，2002年12月20日出生，汉族，农民，住洞口县。李言京、李某某的法定代理人：刘某，女，1971年6月2日出生，汉族，农民，住洞口县。刘某、李言京、李某某的委托诉讼代理人：廖志和，洞口县黄泥江法律服务所法律工作者。上诉人李少良因与被上诉人尹华山、原审第三人宁双连、刘某、李言京、李某某合同纠纷一案，不服湖南省洞口县人民法院（2017）湘0522民初461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李少良的委托诉讼代理人吴刚强，被上诉人尹华山的委托诉讼代理人陈叶兰、谢中明，原审第三人宁双连的委托诉讼代理人尹刚，原审第三人刘某及其和李言京、李某某的共同委托诉讼代理人廖志和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李少良上诉请求：1、撤销原审判决，支持上诉人原审诉讼请求或将本案发回重审；2、判令尹华山协助办理房屋过户手续；3、确认李少良、尹华山于2011年3月18日签订的买房协议有效。事实与理由：一、行政诉讼案人民法院虽判决撤销洞口县房产局为李少良登记的房屋产权证，但并没有认定李少良与尹华山之间买卖协议无效。二、原判认定事实错误。1、李少良与尹华山签订房屋买卖协议时宁双连虽未在场，但也属表见代理。宁双连称自己不知情不符合客观事实。如果宁双连真不知情，那么双方房屋买卖协议中就不会约定由李少良支付给宁双连2万元；2、涉案房屋产权证上只有尹华山个人名字，且没有证据证明尹华山和宁又连是夫妻关系，并办了房屋产权过户手续，房产部门尽到了登记审核义务，程序合法；3、根据《婚姻法》及司法解释的规定，夫妻在婚姻关系存续期间可以对夫妻财产进行约定分配，尹华山与宁双连签订的离婚协议已对房屋财产进行了分配；4、李少良付了购房款，办理了房产登记，属善意第三人；5、原审法院没有对上诉人在一审时要求确认合同有效的请求作出判决，只在判决书主文中驳回诉讼请求，违反了法律规定。尹华山答辩称：1、该房屋属尹华山、宁双连夫妻共同财产，尹华山无权处分，双方签订的卖房协议，只要共有人宁双连不追认，则属无效；2、李少良对尹华山、宁双连夫妻没有离婚是明知的。尹华山和宁双连的离婚协议只是双方家庭矛盾的反映，至今没有离婚，该私下签订的离婚协议书不具有法律效力。房产局的房产登记簿上明确记载涉案房屋系尹华山和宁双连夫妻共有；3、李少良与其妻叔刘燕标合谋，诱使尹华山恶意处分夫妻共同财产。刘燕标利用担任宁双连所在村委会主任职权，私自在尹华山、宁双连离婚协议上盖章，并出具虚假证明二人已离婚，骗取洞口县房产局产权变更登记。邵阳中院已判决予以撤销；4、尹华山签订卖房协议是被诱骗。刘燕标证实自己为尹华山提供赌资，诱使尹华山欠下赌债，再与李少良串通逼尹华山卖房，且李少良的房款也是交付给刘燕标，并且出现两份内容不一致的买卖房屋协议，很明显李少良买房不具有善意。原审第三人宁双连述称：1、李少良和尹华山之间的买房协议尚未成立，更未生效；2、退而言之，买卖协议中的房屋系尹华山与宁双连夫妻共有房产，尹华山系无权处分，没有得到宁双连的追认，该协议无效；3李少良明知尹华山和宁双连没有离婚，却与尹华山签订买房协议，侵犯了宁双连的合法权益，明显具有恶意；4、李少良、刘燕标与尹华山为侵犯宁双连的财产，一起实施恶意串通行为。原审第三人刘某、李言京、李某某述称，买房合同合法有效。李少良向一审法院起诉请求：1、确认双方房屋买卖协议有效；2、判令尹华山协助办理房屋过户手续。一审法院认定事实：宁双连、尹华山夫妻于2002年在洞口县醪田镇修建临街门面房屋一座，建筑面积815.83平方米。因尹华山沉溺于赌博，宁双连为逼其改掉赌博恶习，于2005年2月28日与尹华山签订了《离婚协议》，协议的第二条约定，一切债务、债权及房子都归乙方（尹华山）所有，乙方（尹华山）应给付甲方（宁双连）现金20000元。协议签订后，宁双连前往广东务工，与尹华山无联系，协议未实际履行，至今宁双连与尹华山未办理离婚登记。与尹华山同村村民刘燕标知道尹华山因赌债所逼，于是代理李少良买尹华山的房屋，2007年李少良与尹华山签订了《房地产买卖协议》，协议约定：甲方（尹华山）房屋1栋坐落在醪砖混结构三层、建筑面积为816.94平方米，土地面积331平方米，（洞国土）2005字*****号，现甲方将该房地产有偿转让给乙方（李少良），具体协商如下：一、房地产总价款268000元；二、房地产款一次性付清；三、该房地产过户一切税费由乙方负责；四、空口无凭，特立此据，如有违约，违约方承担房地产总价款的30%违约金；五、本协议一式四份，甲乙双方各执1份，国土、房产备存一份。落款日期为2007年9月8日。协议签订后，尹华山将与宁双连共建的建筑面积815.83平方米的楼房卖给了李少良。2011年3月18日，李少良与尹华山持宁双连与尹华山于2005年2月28日签订的离婚协议，以及落款日期2007年9月8日李少良与尹华山签订《房地产买卖协议》，在宁双连未到场的情况下办理了房产过户登记手续。当天，李少良又与尹华山签订了《买房协议》，约定该房屋价款为670000元。协议约定：1、从2011年3月18日办理房产过户手续起，整栋房屋产权归李少良所有；2、在过户办理手续时，宁双连及子女不在场，以宁双连与尹华山分手的协议为准，任何人与尹华山有关经济往来及事项，都不得以任何理由对房产进行非法手段推翻；3、说明：67万元，在过户前已付给尹华山38万元，过户时付尹华山包括抵押贷款15万，共24万元，累计付款62万元，余下5万元，宁双连2万元，尹显期2万元，廖名根1万元，其他与尹华山有关经济往来与李少良无关，落款日期为2011年3月18日。2014年宁双连回家得知其共有的房屋被卖后，便提起诉讼确认2007年9月8日李少良与尹华山签订《房地产买卖协议》无效。2015年1月，该协议被法院确认无效，后宁双连又提起行政诉讼撤销了洞口县房产局2011年3月18日为李少良登记的“洞房权证醪田镇字第××号”房屋产权证，并变更登记在尹华山、宁双连名下。一审法院认为，本案系合同纠纷，案涉房屋系尹华山与宁双连的夫妻共有财产。尹华山与宁双连虽在离婚协议中对夫妻共有财产进行了约定处理，但尹华山与宁双连没有办理离婚登记手续，该离婚协议并未发生法律效力，尹华山与宁双连仍是合法夫妻，其家庭财产仍属夫妻共同财产，在未经宁双连同意的情况下，尹华山与李少良签订房屋买卖合同，处分了宁双连的不动产，宁双连又拒绝追认，故李少良与尹华山于2011年3月18日签订的买房协议无效。李少良应当知道尹华山与宁双连没有离婚，且明知尹华山与宁双连签订离婚协议未发生法律效力，案涉房屋属宁双连与尹华山的共有财产，因此李少良在签订该合同和受让房屋时并不是善意，李少良不能取得案涉房屋的所有权。故对原告的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，判决：驳回李少良的诉讼请求。二审中，李少良提交了对尹华山和李少良的问话笔录，尹华山提交了对李少良的问话笔录和尹光法、米久葵的证人证言，宁双连提交了与尹华山的离婚协议、房地产权属管理档案，对上述证据，经质证，各方对于证据的真实性不持异议，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审认定事实一致，二审对原审认定事实予以认可。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方争议的焦点是李少良购买尹华山的房屋是否符合善意取得，房屋买卖协议是否有效。本案具体评判意见是：李少良与尹华山于2007年9月8日和2011年3月18日分别两次签订房屋买卖协议，并于2011年3月18日到房产局办理房产过户手续，李少良在明知尹华山并非房屋唯一所有权人的情况下仍签订协议，且双方于2007年9月8日签订的房屋买卖协议已被法院生效判决认定为无效，房产过户登记也已被法院生效判决撤销，该房屋买卖不符合《物权法》第一百零六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定的善意取得制度的规定，双方签订的房屋买卖协议应认定无效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，善意取得必须同时具备三个构成要件：（一）受让人受让不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让财产依照法律规定应当登记的必须已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。从已查明的事实看，涉案房屋系尹华山与宁双连的夫妻共同财产，尹华山无独自处分权，李少良对此应是明知的，双方在2011年3月18日的《买房协议》第2条中也记载“在办理过户手续时，宁双连及其子女不在场，以宁双连与尹华山的分手协议为准……”，且尹华山与宁双连的《离婚协议书》并非司法文书或婚姻登记部门出具的夫妻财产分割登记，不具有法律效力，故可印证李少良明知宁双连与尹华山共有该房屋，在购买房屋时并不符合善意的要求，李少良提出尹华山和宁双连通过《离婚协议书》对房屋进行了分配、系善意取得的理由均不能成立。尹华山以不具法律效力的《离婚协议书》为依据，以尹华山个人名义与李少良签订房屋买卖协议，是一种无权处分行为，不构成表见代理，不符合表见代理之要件，故李少良提出尹华山签订协议的行为系表见代理的理由不能成立。尹华山在2004年办理的房屋产权证上虽然只有尹华山一个人的名字，但是这种登记方式符合当时的法律规定，房屋登记档案中“所有权人家庭成员情况”一栏中也登记有宁双连的名字，且宁双连和尹华山的夫妻关系已被生效的民事判决和行政判决予以认定，故李少良提出产权证只有尹华山的名字，没有证据证明尹华山和宁双连系夫妻，尹华山系有权处分的理由不能成立。原审判决在本院认为部分已对李少良要求确认合同有效的请求作出评判，认定其与尹华山签订的买房协议无效，在判决书主文中驳回了李少良的诉讼请求，符合法律规定，故李少良提出没有对其要求确认合同效力的请求作出判决的理由不能成立。综上，李少良的上诉请求与理由均不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10500元，由上诉人李少良负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 毅审 判 员  蒋志强审 判 员  申 杰二〇一七年八月十五日代理书记员  王静雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……