江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民初字第0529号
原告陆志良。
原告周小芳。
委托代理人古锐（受陆志良、周小芳的特别授权委托），上海市协力（无锡）律师事务所律师。
被告宜兴市恒兴置业有限公司，住所地宜兴环科园兴业路88号。
法定代表人施洪飞，该公司董事长。
委托代理人施健（受该公司的特别授权委托），该公司经理。
委托代理人王龙杰（受该公司的特别授权委托），上海市万达律师事务所律师。
原告陆志良、周小芳与被告宜兴市恒兴置业有限公司（以下简称恒兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月8日公开开庭进行了审理。原告陆志良、周小芳的委托代理人古锐，被告恒兴公司的委托代理人施健、王龙杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆志良、周小芳诉称，2012年7月10日他们根据与宜兴市惠安置业有限公司（以下简称惠安公司）签订的商品房订购单委托儿子陆舟向惠安公司支付了的海德名园三期27幢2502室的购房款62万元，此后惠安公司未按承诺为其签约也未交房，故只得向法院起诉，请求判令恒兴公司继续履行合同办理交房过户手续、支付违约金6.2万元、支付从2012年7月10日起至判决生效之日止按银行贷款利率计算的利息损失。
被告恒兴公司辩称，他公司签发的授权委托书上明确了授权范围及内容，惠安公司的违法行为与他公司无关，购房过程中陆志良、周小芳也有过错且未证实已付清房款，对于违约主张不予认可，请求驳回陆志良、周小芳的诉讼请求。
经审理查明，2010年9月28日恒兴公司向惠安公司签发《委托授权书》一份，授权书载明“恒兴公司现委托惠安公司作为我公司合法委托代理公司，授权其代表我公司进行海德名园三期的楼盘销售工作。在整个代理过程中该代理公司应严格按照国家相关法律法规进行规范操作，如未按照国家相关法律法规操作，由此产生的一切法律后果与恒兴公司无关，一并由惠安公司承担。代理公司无权转换代理权”。同年11月8日就海德名园三期的住宅与商铺的销售事宜由惠安公司与恒兴公司签订《合作销售协议》2份，对于住宅的销售协议中约定，惠安公司负责三期楼盘前期的广告策划与宣传事宜，三期楼盘的开盘价为11200元／平方米……，对于商铺的销售协议中约定，商铺面积暂估为4297.79平方米，销售单价定为11800元／平方米……，协议还约定了违约责任等条款。同年10月27日恒兴公司取得了海德名园三期（27#-29#）40428.5平方米的预售许可证，许可证中载明商品房设计使用性质为住宅、商业。嗣后惠安公司做了大量的楼盘策划、广告工作，并销售了约定的房产，也支付了部分房款给恒兴公司。2012年9月22日惠安公司与恒兴公司签订了《终止合同协议》，内容为解除前面所订的2份合作销售协议。终止协议后恒兴公司并没有收回《委托授权书》，也没有对外进行公告，相反惠安公司还于2012年9月28在《宜兴日报》上刊登了整版海德名园三期楼盘销售广告。诉讼中陆志良、周小芳提供了2012年7月10日的POS机刷卡单1份（金额61万元）、陆舟的载有POS机消费61万元的流水记录、2012年7月10日惠安公司向陆志良、周小芳开具收到27幢2502室房款62万元的收款收据、惠安公司叶志峰出具的于2013年3月10日之前为27幢2502室签约开发票的承诺、于2013年4月15日前为陆志良、周小芳签约的承诺。2014年11月18日本院在江苏省镇江监狱依法询问叶志峰，叶志峰述称，2012年8月29日的整版广告恒兴公司管理人施健是知道的，协议终止后恒兴公司口头答应由他继续销售房屋的，所以会有整版的广告，陆志良、周小芳购房是事实，付款62万元，房款未付清。2013年5月1日陆志良、周小芳的侄子周旭东向公安机关报案称，2012年7月10日他通过惠安公司为姑父陆志良姑母周小芳定购了海德名园27幢2502室的房子，并与叶志峰签约房价为102万元，当时就付款62万元，付款后要求叶志峰签订正式合同，由于叶志峰拿不出合同，所以后续款项未付，因签不到房退不到款，叶志峰遂两次承诺办理购房合同。庭审中陆志良、周小芳还申请证人陆某甲出庭作证，陆某甲到庭述称：他于2011年5月到惠安公司任职，2013年解散时离开的，他与陆志良、周小芳无亲戚关系，当时是他接待了陆志良、周小芳，2012年7月份起海德名园的房价90%由他与客户谈，陆志良、周小芳看了海德名园27幢2502室后对户型比较满意，当时就签了定购单并付给管财务的汤副总1万现金、还刷卡31万，当时谈的价格是价格表打8.2折，在总价的基础上他还单独向叶志峰申请降低2万元，具体单价不记得了，房价大概是一百零几万元，陆志良、周小芳共付款62万元是事实。恒兴公司对证人所作证词无异议，并坚持认为承诺非恒兴公司所作，应由惠安公司承担法律责任。2013年6月9日陆志良、周小芳在宜兴市住房保障和房产管理局官方网站上查询，公示的海德名园三期的售房信息代理销售商仍为惠安公司，公司销售经理人为叶志峰。2014年3月3日陆志良、周小芳向本院提起诉讼。
另查明，叶志峰于2013年5月3日向公安机关投案，5月10日被刑事拘留，6月9日被逮捕，无锡市人民检察院指控被告人叶志峰犯合同诈骗罪，于2014年4月3日向无锡市中级人民法院院（以下简称无锡中院）提起公诉，2014年10月8日无锡中院作出了（2014）锡刑二初字第0005号刑事判决书，判决书中明确：惠安公司成立于2010年3月，公司股东及法定代表人均为叶志峰。叶志峰因支付民间借贷高额利息、投资失误等原因造成公司经营困难，导致巨额债务无力偿还，遂于2011年12月至2013年2月间，以为恒兴公司、宜兴恒东房地产开发有限公司等代为销售商品房、商铺为名，采取假冒房主出售他人商铺、伪造恒东公司印章、虚构取得相关商铺销售权及将已出售房屋一房两卖等手段，骗得被害人张某甲、张某乙、于某、陈某、陆某乙、王某、黄某、杨某、杨斌等人购房款共计4922.1万元，用于偿还公司债务等。无锡中院判决叶志峰犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身；涉案尚未追缴的赃款继续追缴，无法追缴的，责令被告人叶志峰退赔并发还被害人。刑事案卷中有惠安公司销售海德名园的情况统计表，其中惠安公司销售的与2502室同面积的27幢2302室的销售总价为102万元。
上述事实，有委托授权书、商品房定购单、银行交易记录、收款收据、本院询问笔录及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中惠安公司与恒兴公司于2010年9月28日签订了委托授权书，双方之间即形成了代理与被代理的法律关系，惠安公司根据委托授权书授权的销售海德名园三期楼盘的代理权限，对外销售房屋所引起的法律后果应由被代理人恒兴公司承担。本案中尽管陆志良、周小芳未能提供定购单，但根据叶志峰所作的收到陆志良、周小芳购房款62万元的陈述、周旭东向公安机关所作当时约定房屋总价为102万元的陈述、证人陆某甲所作陆志良、周小芳购买房屋的总价为一百零几万元并已付款62万元的证词内容看，可以认定陆志良、周小芳与惠安公司之间确实存在本案所涉房屋的买卖合同关系，虽然恒兴公司抗辩称陆志良、周小芳无法证明房屋的总价以及支付款项的情况，但恒兴公司对证人证词并无异议，参考惠安公司销售的同幢同面积的2302室的价格，综合分析后可以确认陆志良、周小芳的房屋价格为102万元。鉴于诉讼中陆志良、周小芳坚持要求继续履行合同，恒兴公司也未要求解除合同，从维护交易稳定的原则出发，陆志良、周小芳要求继续履行合同的诉请于法有据，本院予以支持。我国合同法规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。因陆志良、周小芳尚有40万元的房款未予支付，故其要求恒兴公司承担违约责任的诉请于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第六十六条、第一百零九条、第一百一十条之规定，判决如下：
一、恒兴公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助陆志良、周小芳办妥海德名园三期27幢2502室房屋的交付与登记过户手续，同时陆志良、周小芳应向恒兴公司给付房款40万元。
二、驳回陆志良、周小芳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1.1209万元已由陆志良、周小芳垫付，该款由陆志良、周小芳负担0.4209万元，恒兴公司负担0.7万元，并于本判决发生法律效力之日起三十日内将该款直接给付陆志良、周小芳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 陆长平
代理审判员 庄 妍
人民陪审员 宗 瑛
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 吴 渊