北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第11417号
上诉人（原审被告、反诉原告）李艳，男，1963年1月4日出生。
委托代理人李大伟（李艳之子），1984年2月6日出生。
委托代理人聂世国，北京市亚奥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）芮金英，女，1947年5月21日出生。
委托代理人马强，北京市大瀚律师事务所律师。
上诉人李艳因租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第9459号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李艳之委托代理人李大伟、聂世国，被上诉人芮金英及其委托代理人马强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年7月，芮金英诉至原审法院称：李艳及案外人张志辉与北京市大兴区黄村镇太福庄村经济合作社（下称太福庄村经济合作社）于2005年5月18日签订了土地承租合同，该合同约定太福庄村经济合作社将北京市大兴区黄村镇太福庄村北侧86.48亩的土地出租给李艳及案外人张志辉。后我与李艳于2009年1月1日签订了《土地租赁合同》，双方约定李艳将自己承租的太福庄村经济合作社北侧约1665平方米土地转租给我。双方在合同中约定“合同期内乙方增添的一切生产生活设施和房屋归乙方所有，乙方有权将其使用土地及地上物转租他人，有权在该宗土地上建筑生产、生活用房。”合同签订后，我在涉案土地上建造房屋，后被城管拆除。我要求确认双方于2009年1月1日签订的《土地租赁合同》无效；要求李艳赔偿我工人工资26.87万元、房屋防水5.46万元、彩钢板及安装费8.7万元、楼板3.84万元、水泥10.035万元、石子4.5万元、铁砣3.6万元、型钢2.25万元、大门6.643万元、砖222497元、过梁3480元；诉讼费用由李艳承担。
李艳答辩并反诉称：芮金英仅交纳了2009年1月1日至2009年12月31日的租金，其余年份租金一直没有交纳。芮金英对于土地的性质和用途完全知晓，我没有欺诈行为。我已经履行了告知义务，合同第五条中有明确注明。合同是有效合同，有村委会盖章。赔偿损失不认可，收据的票据无法显示用途，从事种植、养殖业不需要这么大投资。鉴于芮金英长期不交纳租金且擅自改变涉案土地用途，我提起反诉，要求确认双方于2009年1月1日签订的《土地租赁合同》无效；给付占有使用费90000元（系自2010年1月1日至2014年12月31日期间的占有使用费）；反诉费用由芮金英承担。
芮金英对针对李艳的反诉答辩称：对于合同无效，我没有意见。涉案场地被有关机构强制拆除后，李艳实际已经收回，我方没有再使用，我方使用期限的租金已经交纳完毕。
原审法院经审理认为：结合生效的（2012）大民初字第1385号民事裁定书的审查认定看，双方当事人之间签订的租赁合同，应属无效。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李艳将不具备建筑资质用地条件的土地出租给芮金英，对于合同无效，负有主要过错，芮金英未尽到审慎注意义务，应承担次要责任；对芮金英建房而未产生应有价值所带来的损失，应当承担赔偿责任。就芮金英建房所产生的损失一节，芮金英在房屋被拆除后，应当采取措施进一步降低损失，诸如将相应建筑材料变卖等，对此芮金英存在一定程度上的扩大损失，法院在确定李艳赔偿数额时予以考虑该情节。就损失数额一节，芮金英提交的证据确实不够规范，考虑到农村建房实际情况斟酌其证据情况，并辅以照片等材料，法院酌情确定李艳赔偿芮金英损失50万元。对李艳反诉要求给付使用费一项，考虑到芮金英基于该合同无法产生使用利益，其要求给付使用费的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年7月判决：一、芮金英与李艳于2009年1月1日签订的《土地租赁合同》无效；二、李艳于判决生效后十日内后赔偿芮金英损失五十万元（含工人工资、房屋防水、彩钢板及安装费、楼板、水泥、石子、铁砣、型钢、大门、砖、过梁等建房投入）；三、驳回芮金英的其他诉讼请求；四、驳回李艳的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李艳不服，上诉至本院，主张：芮金英未尽审慎查明义务，在明知涉案土地的用途和使用性质后还将其用于非农建设，应承担主要责任；芮金英提交的证据存在瑕疵，不能证明其实际损失；涉案土地由芮金英实际控制，其理应支付占用期间的使用费，故要求撤销原判，改判驳回芮金英的全部诉讼请求，支持我方反诉请求。芮金英同意原判。
经审理查明：2005年5月18日，太福庄村经济合作社（出租方，甲方）与李艳、张志辉（承租方、乙方）签订《土地承租合同》，甲方将本村北侧，土地面积86.48亩，以现状出租给乙方从事种、养业。
2009年1月1日，芮金英（曾用名：瑞红英）与李艳签订《土地租赁合同》，合同约定：“李艳同意将北京市大兴区黄村镇太福庄村经济合作社北侧约1665平方米合2.5亩土地出租给芮金英；芮金英在该约合2.5亩土地上投资兴建建筑、生产、生活、仓储等用房；租赁期为26年，自2009年1月1日起至2035年5月18日止；双方合同协定的租金为每亩每年8000元人民币，全年土地租金20000元人民币；付款方式为年付；芮金英有独立经营权，李艳不得干涉，芮金英经营如有违法行为后果自负；承租期内，李艳有义务协助芮金英办理承租项目的各种审判手续，费用由芮金英支付；芮金英施工过程中，如遇上级部门或其他个人干涉阻挠，使施工无法进行时，由李艳出面协商。”2008年12月24日，李艳收到韩凤君交来土地租赁定金10000元；2009年2月14日，李艳收到芮金英交来的一张30000元的支票。
原审庭审中，双方当事人均确认第一年度租金已结清，其后年度芮金英未再向李艳交纳费用。芮金英提交的其与陈×签订的《承建协议书》载有：芮金英把大兴区黄村镇太福庄村的养殖基建工程发包给陈×，建筑面积约2150平方米，按建成实际面积计算，每平方米125元计算，进场芮金英要给付5%的进场费，施工期间芮金英按月进度的80%给工程款工程完工芮金英付清工程全款；上述协议签订日期为2009年3月20日。2009年3月28日，陈×收到工程款
13500元；2009年4月27日，陈×收到工程款50000元；2009年5月26日，陈×收到工程款5200元；2009年5月27日，陈×收到工程款30000元；2009年6月27日，陈×收到工程款60000元；2009年6月29日，陈×收到工程款11万元。2009年8月1日，陈×收到芮金英给付的防水工程款54600元。另，芮金英提交的票据显示：芮金英购买砖222497元、过梁3840元、型钢22500元、塑钢窗66430元、铁砣36000元、大门61475元、水泥100350元、楼板38400元、石子45000元、彩钢板及安装费87000元。针对上述建房的费用，李艳不予认可。
芮金英所建房屋没有经过审批，后被城管部门认定为违章建筑，城管部门将房屋拆除。芮金英陈述，上述房屋被拆除后，废齐砖块存放于涉案场地上，后发现丢失，2010年6月30日，芮金英向北京市公安局大兴分局黄村派出所报案（以盗窃报案），后未被立案。原审法院现场勘察时，涉案场地上正有案外人正在堆放材料。
另查，芮金英曾向原审法院提起租赁合同之诉，后原审法院作出（2012）大民初字第1385号民事裁定书，裁定驳回芮金英起诉。该判决已发生法律效力。
本院审理中，芮金英自述建房时间为2009年阴历2月到5月，2009年阴历10月左右房屋被拆，期间并没有实际经营。证人陈×出庭作证，证明了建房时间、规模及花费。李艳认为证人证言不属于新证据，不予质证。
上述事实，有《土地承租合同》、《土地租赁合同》、《承建协议书》费用票据、照片、证人证言及双方当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：芮金英与李艳签订的《土地租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李艳主张芮金英在签订合同及建房时明知涉案土地不能用于非农建设，因合同中明确约定涉案土地的用途为投资兴建建筑、生产、生活、仓储等用房，根据举证原则李艳对其主张负有举证责任。对于芮金英在本案审理中提交的李艳与太福庄经济合作社之间签订的《土地承租合同》复印件，芮金英解释称系发生损失后从其他租户手中取得，签订合同及建房时起其没有见到该合同，亦并不知晓土地用途的限制。现李艳并未提供充分证据证明芮金英明知涉案土地用途存在限制仍从事非农建设，芮金英的上述解释亦无不符合常理之处，故本院对李艳的该项主张不予采信。芮金英虽然对合同具有审慎审查的义务，但李艳主动将不具备建筑资质的土地出租给芮金英用于建设，李艳对于合同无效的过错大于芮金英，应负有主要责任。关于芮金英的损失数额，虽然芮金英提供的票据有欠规范，但综合照片、《承建协议书》、证人证言及票据已基本能够反映出建房的规模及花费情况，原审法院考虑到农村建房的实际情况及李艳的过错程度酌情等诸多情况确定的赔偿数额并无明显不妥。关于李艳主张的2010年1月1日至2014年12月31日期间的占有使用费，因涉案土地上的建筑已于2010年1月1日之前被拆除，自拆除之日起芮金英已无法再使用涉案土地，李艳应将涉案土地及时收回，李艳对涉案土地疏于管理，无权要求芮金英支付上述期间的占有使用费。综上，李艳的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费13250元，由芮金英负担5117元（已交纳），由李艳负担8133元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费1025元，由李艳负担（已交纳）。二审案件受理费14275元，由李艳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖荣远
代理审判员 曹 雪
代理审判员 冷济光
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 董 红