山西省孝义市人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）晋1181民初482号
原告：吕梁民泰房地产开发有限公司。住所地:孝义市建西街***号。统一社会信用代码911411006764206707。
法定代表人：周继明，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ强，山西森浩律师事务所律师。
被告：王海银，男，1984年8月14日生，汉族，山西省孝义市大孝堡乡长兴村人，住本市府前东街祥和新苑小区西门东城烤肉店内，公民身份号码1423011984********。
委托诉讼代理人：刘永兴，男，1983年12月21日生，汉族，孝义市驿马乡法律服务所法律工作者。
原告吕梁民泰房�产开发有限公司与被告王海银商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吕梁民泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ强，被告王海银的委托诉讼代理人刘永兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕梁民泰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告给付原告房款214.1195万元，违约金17.7422万元（违约金暂计算至2018年2月28日，应按日万分之5标准计算至付清购房款之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月3日，原、�告签订《商品房买卖合同》1份，合同约定被告购买原告开发建设的位于孝义市府前东街祥和新苑小区沿街商铺一套，建筑面积776.63平方米，价款504.8万元，交房费用9.3195万元，共计514.1195万元。付款方式为分期付款，至2016年12月30日全部付清；逾期付款以日万分之五支付违约金。截止2017年4月23日，被告欠原告房款214.1195万元，应付违约金67.4267万元。2017年4月24日至2018年2月23日，被告给付原告违约金75.7万元。为了维护原告的合法权益，依法提起以上诉讼请求。
被告王海银辩称，被告已经给付原告购房款3757000元，仅欠原告1384195元。被告不同意也不应当承担任何违约金。原告陈述的75.7万元不是被告支付的违约金而是购房款。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法的解释》（二）第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可认定为合同法第114条第2款规定的过分高于造成的损失。因此，被告不应当向原告支付任何违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告吕梁民泰房地产开发有限公司提供的证据为，1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》1份，证明双方签订的商品房买卖合同合法有效。被告存在违约行为，应按合同约定日万分之五计算给付原告违约金直至给付完毕之日止；2、原告自制违约金计算表1份，证明被告应付原告违约金的数额。被告王海银对原告的证据1认为，该约定违反了合同法第54条第1款第2项的规定，只约定了买受人的违约责任，没有约定出卖人的违约责任，该合同约定显示公平，不予认可；并认为合同约定的是商铺，但根据相关职能部门批准的是住宅，导致原告无法办理不动产登记，而在合同中未约定出卖人的违约责任，原告存在重大违约情形。对证据2中被告给付原告375.7万元予以认可。被告王海银提供的证据为收据29支、转账凭证8支和承兑汇票1支，证明被告向原告共计支付购房款375.7万元。原告对收到被告的375.7万元无异议，但认为对于收据中的75.7万元，应以违约金计算，且有的盖的是民泰祥和新苑物业收费章，其余认可是收到被告的购房款。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下:
2014年9月3日，原告吕梁民泰房地产开发有限公司（即出卖人）与被告王海银（即买受人）签订《商品房买卖合同书》，被告向原告购买位于孝义市府前东街祥和新苑小区建筑面积为776.63平�米的商铺，每平方米6500元，总计购房款5048000元，交房费用93195元，共计5141195元。合同第三条付款及付款方式约定为：买受人按分期付款方式付款，即于2014年9月3日首付30万元，第二期于2014年12月30日付1093195元（包含交房费93195元），第三期、第四期、第五期、第六期分别于2015年6月30日、2015年12月30日、2016年6月30日、2016年12月30日付937000元。第四条买受人逾期付款的违约责任为按逾期时间分别处理（不作累加）:具体为1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付�之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；本条中的逾期应付款指依照本合同第三条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。第五条交付期限:买受人支付首付款的同时，出卖人交付房产。该商铺已于被告交付原告首付款之时交付被告。被告共给付原告款项375.7万元。
本院认为，原告吕梁民泰房地产开发有限公司与被告王海银签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容明确、形式合法，属有效协议。合同签订后，�方均应按合同约定履行各自义务。原告向被告交付房屋后，被告理应依约给付原告购房款。本案中，原告对被告给付款项中的75.7万元，认为系被告支付原告的违约金，且陈述双方对以上违约金进行了口头约定。对此约定原告未能提供相关证据予以证实，而被告又不予认可；且被告为原告出具的收据记载的收款事由均为房款，故本院对原告主张75.7万元应为违约金的主张，不予支持。被告给付原告的375.7万元应以被告交付原告的购房款予以认定。被告应给付原告购房款及交房费用共计5141195元，核减被告已给付的购房款375.7万元外，被告还应给付原告剩余购房款1384195元。关于原告主张被告按日万分之五支付逾期违约金，虽双方在协议中对支付逾期违约金进行了约定，但关于逾期违约金的约定明显偏高，依法应予调整，兼顾原告已实际交付被告房产，被告给付原告购房款的实际履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，该违约金应以被告未给付原告的购房款1384195元的20%计算为276839元。至于被告王海银辩称，被告购买的房产根据相关职能部门批准是住宅，导致被告无法办理不动产登记。对此，双方在合同中未作约定且被告也未向本院提供相关证据，本院不予采信。
综上所述，原告的部分诉讼请求，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第�十九条之规定，判决如下：
一、被告王海银给付原告吕梁民泰房地产开发有限公司购房款1384195元；
二、被告王海银给付原告违约金276839元；
（上述一、二项于判决书生效后十五日内付清。）
三、驳回原告吕梁民泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，�当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25349元，由原告吕梁民泰房地产开发有限公司负担5600元，被告王海银负担19749元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。
审判员任建恩
审判员张征全
人民陪审员张爱红
二〇一八年五月三十日
书记员任芷筠