广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第813号
上诉人（原审原告）黄泰霖。
上诉人（原审原告）郭少洁。
两上诉人共同委托代理人李斌泉，广东国晖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）泛城房地产顾问（深圳）有限公司。
法定代表人卢航，该公司董事长。
委托代理人周扬。
委托代理人蔡丽春。
上诉人黄泰霖、郭少洁与上诉人泛城房地产顾问（深圳）有限公司（以下简称泛城地产公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第7号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：讼争房屋是位于深圳市福田区莲花西路的X轩x房，该房建筑面积92.98平方米，用途为生产基地，登记在黄泰霖、郭少洁名下，其中黄泰霖占90%的份额，郭少洁占10%的份额。郭少洁为黄泰霖的母亲。
2010年7月27日，郭少洁（甲方、出租方）与泛城地产公司（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将讼争X轩X号房出租给泛城地产公司做商业用途使用，租赁期限自2010年7月1日起至2013年6月30日。甲方于2010年7月1日前将讼争房屋交付给乙方，乙方应于2010年7月15日前交付首期租金。甲方交付房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金33472元，甲方向乙方返还租赁保证金应同时满足下列条件：（1）合同期满，乙方没有拖欠租金等费用；（2）乙方没有拖欠工人工资。2010年7月1日至2011年6月30日期间，每月房租16736元；2011年7月1日至2012年6月30日期间，每月房租17666元；2012年7月1日至2013年6月30日期间，每月房租18596元。从2010年7月1日起计租，乙方应于每月15日前支付每月租金。租赁期间的水电费、卫生费、房屋物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用由泛城地产公司承担。房屋租赁管理费及租赁税由双方各自承担50%，由乙方先行缴纳后再从租金中扣除甲方应承担的50%。出现下列情形之一时，甲方可就因此遭受的损失，向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金：（1）拖欠租金达30天以上；（2）拖欠可能导致甲方损失的各项费用达10000元以上。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权根据上述情形向乙方提出变更合同条款或者解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）。乙方拖欠租金达30天以上，甲方有权停水、停电，单方解除合同，收回房屋。合同终止后，乙方应于1日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或者不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址：甲方联系电话为159××××3598，甲方送达地址为深圳市福田区X商务大厦X。乙方联系电话为8832×××0，乙方送达地址为深圳市福田区福华三路市中心区东南时代X大厦X。送达地址未经书面通知，一直有效。一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达。如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。黄泰霖追认郭少洁与泛城地产公司签订的房屋租赁合同。
合同签订后，黄泰霖、郭少洁将讼争房屋交付给了泛城地产公司，泛城地产公司向黄泰霖、郭少洁交付了租赁保证金33472元。
另查，2012年8月24日，泛城地产公司按郭少洁在合同预留的联系电话和地址致函郭少洁，以经营困难为由，请求解除租赁合同，告知郭少洁于2012年8月31日前配合办理资产搬迁、注销合同备案登记、接收物业、退还租赁保证金。2012年8月27日，该函投妥。
泛城地产公司已结清截至2012年8月31日的租金、物业管理费、本体维修基金、水电费等费用，以及截至2012年6月30日的租赁管理费和租赁税。因房屋租赁管理局按季度收取租赁管理费和租赁税，至泛城地产公司2012年8月底退租时，不满一个季度，泛城地产公司无法缴纳2012年7、8月两月份的租赁管理费和租赁税。自2012年9月1日起，泛城地产公司未再支付租金和物业管理费、本体维修基金。
因黄泰霖、郭少洁收函后，未前来办理房屋交接手续，泛城地产公司又分别于2012年10月18日、2012年10月26日按郭少洁预留的电话和地址致函郭少洁，要求郭少洁接收房屋、办理交接手续。上述两份函件分别于2012年10月25日、2012年11月2日投妥。
再查，2012年10月12日，郭少洁按泛城地产公司预留的电话和地址致函泛城地产公司，要求泛城地产公司支付拖欠的租金和缴纳拖欠的物业管理费等费用。2012年10月23日，该邮件被退件，理由为电话联系无此人。2012年11月7日，郭少洁按泛城地产公司预留的电话和地址致函泛城地产公司，以泛城地产公司拖欠自2012年9月起的租金以及管理费、水电费等费用为由，通知泛城地产公司解除合同，要求泛城地产公司于2012年11月15日前交还房屋，逾期按双倍租金标准支付赔偿金。2012年11月8日，该邮件被退件，理由为上门无此人。
2013年1月15日，泛城地产公司接收了原审法院送达的起诉状副本。泛城地产公司代理人蔡丽春于当日向起诉状记载的黄泰霖、郭少洁联系电话发送短消息，要求郭少洁尽快联系泛城地产公司，办理房屋交还手续。次日，黄泰霖、郭少洁代理人李斌泉回复短消息，要求泛城地产公司尽快结清拖欠的租金、赔偿金、物业管理费等费用，交还房屋，并表示双方争议的事项待法院另行裁判。
双方至今没有办理房屋交接手续。原审法庭要求双方最迟于2013年2月28日前办理房屋交还手续。
原审庭审时，泛城地产公司陈述为尽快交还房屋，泛城地产公司多次发函、前往郭少洁在合同预留的送达地址和身份证住址寻找，但均无法找到郭少洁。泛城地产公司收到起诉状后，前往讼争房屋查看，发现黄泰霖、郭少洁已在讼争房屋内张贴招租广告。
郭少洁于2012年11月21日交纳了讼争房屋2012年7月1日至2012年10月31日期间的租赁管理费1487.68元、租赁税3302.65元，以及2012年9月至11月期间的本体维修基金169.75元（每平方米每月0.25元），物业管理费1673.64元（每平方米每月6元）。
双方因讼争房屋自2012年9月1日起的空置损失如何承担协商未果，诉至原审法院。
黄泰霖、郭少洁在原审中诉请：1、确认郭少洁与泛城地产公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》已于2012年11月8日解除；2、泛城地产公司立即将位于深圳市莲花西路X轩X号房地产交还给黄泰霖、郭少洁；3、泛城地产公司向黄泰霖、郭少洁支付所拖欠的房租及赔偿金65086元（2012年9月1日至2012年11月15日期间，每月房租为18596元，2.5个月共计46490元；从2012年11月16日起每月的赔偿金为37194元，暂算至2012年11月30日的赔偿金为18596元，最终赔偿金计算至泛城地产公司实际交还房屋之日止）；4、泛城地产公司向黄泰霖、郭少洁返还垫付的房屋租赁管理费、租赁税以及物业管理费4138元；5、泛城地产公司承担本案诉讼费。
原审法院认为：郭少洁与泛城地产公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律或行政法规的效力禁止性规定，因黄泰霖又追认郭少洁的上述行为，该合同对黄泰霖、郭少洁和泛城地产公司具有法律约束力，双方应按约全面履行自己的义务。
关于争议的作为承租方的泛城地产公司是否可以提前退租的问题。原审法院认为，泛城地产公司可以提前退租。理由如下：（1）在审判实践中，通说认为解除权人仅限于守约方，违约方无权请求解除合同。但合同法并没有规定，违约方无权请求解除合同。合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。上述情形即为强制履行请求权的排除事由。出现事实上的不能与法律上的不能的情形，无论是守约方或者是违约方，均可请求解除合同，法院更是可以无须当事人主张，主动进行干预审查，解除合同。（2）法律还规定了人身上不能、经济上不能等排除强制履行的抗辩事由。在出现人身上不能和经济上不能的抗辩事由，导致合同无法继续履行时，违约方也可以请求解除合同。经济上不能，是指履行费用过高，它作为强制履行的抗辩事由的基础在于诚实信用原则。如果履行所必要的费用与债务人给付利益之间的关系严重不成比例，仍然要求债务人履行，不利于社会经济的整体发展，也有违诚实信用原则。从债务人利益角度考虑，如果债务人的履行破坏了给付与对待给付之间的平衡的话，继续履行的法律后果对债务人可能过于严厉，有违等价有偿的交易原则。（3）当违约方继续履行合同所需的财力、物力已超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。（4）本案中，合同约定的租赁期限至2013年6月30日届满，泛城地产公司于2012年8月通知郭少洁，请求退租，构成提前解约的违约行为。但其提前退租在于经营困难，如泛城地产公司不能请求解除合同，要求其在承租房屋内继续经营，一方面，泛城地产公司不但无法实现订立合同的目的，还将支付租金，泛城地产公司的损失会进一步扩大，泛城地产公司承担的责任过于严厉；另一方面，黄泰霖、郭少洁收取租金的债权也无法实现。黄泰霖、郭少洁作为出租人，与其要求泛城地产公司继续承租，还不如解除合同，及时收回房屋，另行出租，要求泛城地产公司承担相应的违约责任。因此，本案中，作为承租方的泛城地产公司，可以在承担相应违约责任的前提下，提前退租。
关于如何确定泛城地产公司应承担的违约责任的问题。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原审法院认为，泛城地产公司应承担如下违约责任：（1）合同解除后，泛城地产公司继续占有使用讼争房屋，没有合法的事由，泛城地产公司应将讼争房屋交还给黄泰霖、郭少洁。但合同法同时规定，合同的权利义务终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，在接到泛城地产公司通知交还房屋时，黄泰霖、郭少洁应于协助，共同办理讼争房屋的交接手续。（2）合同约定，黄泰霖、郭少洁返还租赁保证金须满足合同期满，没拖欠租金等费用的条件。泛城地产公司在租赁期限届满前，提前退租，无权向黄泰霖、郭少洁请求返还租赁保证金。（3）合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，合同约定，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达。泛城地产公司于2012年8月24日按黄泰霖、郭少洁预留的送达地址向黄泰霖、郭少洁邮寄的函件，已于2012年8月27日投妥。黄泰霖、郭少洁应按泛城地产公司通知的时间，于2012年8月31日与泛城地产公司办理房屋交还手续。黄泰霖、郭少洁怠于履行协助和受领义务，导致损失的进一步扩大，无权就扩大的损失要求泛城地产公司赔偿。考虑到租赁市场的交易习惯，以及请求退租的提前通知、收房和重新出租的合理期限，原审法院酌情认定泛城地产公司在2012年8月请求提前退租之后，再承担两个月的租金等费用，即泛城地产公司承担租金等费用截止到2012年10月31日。按照上述方法计算，泛城地产公司还须承担以下责任：（1）赔偿2012年9月、10月的租金损失37192元（18596元／月×2月）；（2）2012年7月至10月的租赁管理费、租赁税的50%，计2395元【（1488元租赁管理费＋租赁税3302元）÷2】、2012年9月至10月的物业管理费、本体维修基金，计1162元（92.98平方米／月·元×0.25元×2＋92.98平方米／月·元×6元×2月）。自2012年11月1日起的损失，黄泰霖、郭少洁无权再请求泛城地产公司赔偿。对黄泰霖、郭少洁请求超过上述的部分，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条之规定，判决：一、黄泰霖、郭少洁与泛城地产公司就X轩X号房签订的《房地产租赁合同》于2012年8月31日解除；二、泛城地产公司应与黄泰霖、郭少洁于2013年2月28日前共同办理X轩X号房的交还手续，泛城地产公司将X轩X号房交还给黄泰霖、郭少洁；三、泛城地产公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向黄泰霖、郭少洁赔偿租金损失37192元、租赁管理费与租赁税损失2395元、物业管理费与本体维修基金损失1162元；四、驳回黄泰霖、郭少洁的其他诉讼请求。若泛城地产公司未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1531元（已由黄泰霖、郭少洁预交），因本案适用简易程序审理，减半收取765.50元，由黄泰霖、郭少洁负担321.50元，泛城地产公司负担444元。
泛城地产公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1撤销原审判决第二项、第三项，驳回黄泰霖、郭少洁的诉讼请求。2．黄泰霖、郭少洁承担一审、二审的案件受理费、公告费、保全费等全部诉讼费用。
事实和理由：一、原审法院未查明部分案件事实，对事实的认定不准确。根据房屋租赁市场交易习惯，泛城地产公司与黄泰霖、郭少洁签约时约定保证金的目的是当出现泛城地产公司提前退租可能导致黄泰霖、郭少洁需要重新寻找承租人的情形时，泛城地产公司以此保证金补偿黄泰霖、郭少洁。在租赁合同无其他违约责任条款的情况下，此保证金的性质实为双方约定的当泛城地产公司提前退租时所承担的违约责任。该判决确认了黄泰霖、郭少洁没收了相当于两个月租金的租赁保证金。即不应在没收租赁保证金的情况下，黄泰霖、郭少洁恶意不履行协助和受领租赁房屋义务而要求泛城地产公司承担所谓的租金等赔偿责任。二、一审法院已经认定黄泰霖、郭少洁应按泛城地产公司通知的时间，于2012年8月31日与泛城地产公司办理房屋交接手续，且认定黄泰霖、郭少洁怠于履行协助和受领义务，则其无权就扩大的损失主张赔偿。故从2012年9月1日起，因黄泰霖、郭少洁怠于履行协助和受领租赁房屋产生的租金、物业管理费以及租赁税费等相关费用，不应转嫁给泛城地产公司。三、原审法院适用法律错误，且违反了公平原则。2012年8月，泛城地产公司因长期经营困难，无力再履行租赁合同，出于维护黄泰霖、郭少洁的利益考虑，及时通知黄泰霖、郭少洁于8月底提前退租、并请求其办理租赁房屋交接等手续，但因黄泰霖、郭少洁自身原因，其变更了通讯地址与联系电话的情况下不通知泛城地产公司。黄泰霖、郭少洁知悉泛城地产公司己于2012年8月底搬出租赁房屋后就自行进入，开始招租，仍拒不联系泛城地产公司。
郭少洁、黄泰霖不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决中第一项、第三项、第四项内容，并依法予以改判；2、泛城地产公司承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实和理由：一、郭少洁、黄泰霖与泛城地产公司所签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应当遵从诚实信用的原则严格按照合同的约定履行义务。二、本案不存在任何法律上或者事实上不能履行的情形。1、本案中没有任何证据证明泛城地产公司出现经营困难。2、泛城地产公司向法院提交的告知函、催告函、反映函这三份文件，均未提及其经营困难的情况，泛城地产公司在2012年8月23日的告知函中提及：“由于您在合同中所留的联系电话号码已过有效期，我司无法联系上您。特此函告，请于8月27日前与我司相关人员联系，沟通租赁事宜。逾期未与我司联系的，我司解除与您签订的租赁合同，租赁关系立即终止，并请您在8月31日之前配合我司办理资产撒迁、合同注销、接收物业、退还租赁保证金人民币33472元及其他后续事宜。”可见，泛城地产公司在单方提出解除合同，在未与郭少洁、黄泰霖友好协商解除租赁事宜的情况下，即要求郭少洁、黄泰霖在短期内与其办理移交手续，且还要退还租赁保证金。3、泛城地产公司多次提到无法与郭少洁、黄泰霖联系，实际上是歪曲事实，郭少洁、黄泰霖之前使用159××××3598、135××××9980这两个手机号码，由于159××××3598号码的手机被盗后无法补办电话卡，但135××××9980号码是一直在使用，泛城地产公司也一直知道郭少洁、黄泰霖的联系方式，双方在2012年10月8日及9日还在电话中协商租赁事宜，且泛城地产公司在2012年10月15日的催告函及2012年10月23日的反映函等快递详情单中清楚写明郭少洁、黄泰霖郭少洁的联系电话为：159××××3598和135××××9980。另外，泛城地产公司在原审庭审中说其已在2012年8月底已经搬离涉案房屋，但泛城地产公司在2012年10月15日的催告函中却提到；“但是您一直对此不闻不问，拒不配合，物业管理处不放行，我司无法从上述物业搬出资产。”可见，泛城地产公司这种说法是自相矛盾的。三、原审判决存在适用法律错误，严重损害了郭少洁、黄泰霖的合法权益。郭少洁、黄泰霖与泛城地产公司所签订的《房屋租赁合同》属于合法有效的合同，因此泛城地产公司在租赁合同期限届满之前，没有出现法定或约定解除合同的条件下，且租赁合同不存在任何履行不能的前提下，泛城地产公司作为违约方是无权单方提出解除租赁合同。原审法院错误适用法律，认定双方的租赁合同于2012年8月31日已经解除，损害了郭少洁、黄泰霖的合法权益。四、郭少洁、黄泰霖在履行合同过程中不存在任何违约或怠于履行合同义务的行为，原审判决对郭少洁、黄泰霖极不公平。郭少洁、黄泰霖在签订租赁合同后已依约将出租的房屋交给泛城地产公司使用，并于2010年07月27日与泛城地产公司共同办理租赁合同登记备案手续［合同登记（备案）编号为福HL0240791，郭少洁、黄泰霖一直严格按照合同的约定履行自己的义务，在泛城地产公司出现拖欠租金的情况下即及时发函催告，经两次催告仍无效果的情况下才正式发函提出解除合同，并及时在网上发布招租信息，且由于泛城地产公司一直占用涉案房屋，无法及时将房屋再次出租，郭少洁、黄泰霖的做法完全是合情、合理、合法且相当审慎的。郭少洁、黄泰霖在履行合同过程中不存在任何违约或怠于履行合同义务的行为。
泛城地产公司答辩称：答辩意见同上诉状。
郭少洁、黄泰霖答辩称：答辩意见同上诉状。
本院经审理查明，泛城地产公司于2012年8月24日、2012年10月18日、2012年10月26日发给郭少洁的函件中均未提及系因经营困难而要求解除合同。
2013年2月25日，泛城地产公司与郭少洁办理了房产移交手续，泛城地产公司将涉案商铺的钥匙交还郭少洁，双方约定商铺内的物品做废弃物处理。
泛城房地产顾问（深圳）有限公司缔梦园公司2012年度已经进行了年检。
黄泰霖、郭少洁就涉案商铺支付了2012年12月的本体维修基金和物业管理费共计581.13元，2012年1月至3月的本体维修基金和物业管理费1743.3元。
二审审理中，泛城地产公司主张其在2012年8月31日搬离了涉案商铺，黄泰霖、郭少洁予以否认，本院要求黄泰霖、郭少洁提交涉案商铺2012年8月之后的水电费单据，黄泰霖、郭少洁未予提交。
原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，郭少洁与泛城地产公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。黄泰霖追认了郭少洁签订合同的行为，故上述合同对黄泰霖、郭少洁和泛城地产公司均具有约束力，各方应依约全面履行自己的义务。
关于泛城地产公司是否能解除《房屋租赁合同》。泛城地产公司在租赁期限尚未届满之前请求退租已构成了违约。原审认为，泛城地产公司因经营困难，继续履行合同的费用过高，依据合同法一百一十条的规定，泛城地产公司虽然是违约方，亦可以解除合同。本院认为，守约方享有合同解除权是合同法的基本原则，合同法一百一十条赋予违约方的合同解除权是此原则之例外，但本案不适用合同法一百一十条：首先，该法条的适用范围是当事人履行非金钱债务的行为，而泛城地产公司作为承租方，主要合同义务为支付租金，此系履行金钱债务；其次，判断履行费用是否过高应当有明确的依据，本案中，泛城地产公司在2012年8月24日、2012年10月18日、2012年10月26日发给郭少洁的函件中均未提及要求解除合同的原因，泛城地产公司仅在原审开庭时表示当时因为经营困难而无法继续履行合同，虽然泛城地产公司二审提交了2011年度的审计报告的复印件，但郭少洁、黄少霖不予认可，该报告亦不能证明泛城地产公司2012年度的经营情况，另外，泛城地产公司在2012年进行了正常的年检，故泛城地产公司的证据不足以证明其是因为经营困难而要求解除合同，应承担举证不能的责任。由上可见，泛城地产公司并没有提前解除涉案合同的权利，其于2012年8月24日发出的函件并不能构成解除合同的效力。
泛城地产公司于2012年8月24日发出的函件系依照双方当事人在合同中约定的地址寄出，该函件亦显示为投妥。虽然黄少霖、郭少洁认为其并未收到该函件，但依据合同约定，该函件应视为已送达。泛城地产公司主张其已于2012年8月31日搬离涉案房产，黄少霖、郭少洁虽然不予认可，但在本院要求黄少霖、郭少洁提交涉案房产8月之后的水电费单据时，黄少霖、郭少洁并未提交，故应认定泛城地产公司在2012年9月开始未继续使用涉案房产。黄少霖、郭少洁在泛城地产公司没有继续使用涉案房产的情形之下，应当及时采取措施，以防止损失的进一步扩大。考虑到重新招租的期限，郭少洁于2012年11月7日发出解除合同的通知是在合理期限内履行解除合同的权利，本院予以认可。涉案合同于2012年11月8日解除，故泛城地产公司应当支付合同解除之前的房屋租金41470元（18596元／月×2.23月）、管理费以及本体维修基金1296元（92.98平方米×0.25元／月×2.23月＋92.98平方米×6元／月×2.23月）、以及租赁管理费、租赁税2395元【（1488元租赁管理费＋租赁税3302元）÷2】。泛城地产公司拖欠租金超过30天，黄泰霖、郭少洁依约有权没收其租赁保证金。
涉案合同2012年11月8日解除之后，双方应当及时办理房产交接的手续，而双方直到2013年2月25日才办理房产移交手续，并对商铺内的物品进行处理，这期间的房屋使用费、物业管理费以及本体维修基金、租赁管理费、租赁税应为出租方的损失，应由造成损失的责任人承担。从双方提交的证据来看，双方当事人虽然都要求尽早办理交接手续，但又因为2012年9月之后的费用如何处理争执不下而未办理交接手续导致损失的不断扩大，泛城地产公司亦有物品在涉案房产内未予及时处理，故对2012年11月8日之后的房屋损失的造成双方均有责任，本院酌情判令泛城公司按合同约定的租金标准的一半即9298元／月的标准支付房屋使用费（2012年11月8日至2013年2月25日）33473元（9298元／月×3.6月）。关于2012年11月之后的物业管理费和本体维修基金、租赁管理费、租赁税的损失，因黄泰霖、郭少洁在原审中未提出主张，本院对此不予处理，黄泰霖、郭少洁可另寻法律途径解决。黄泰霖、郭少洁认为泛城地产公司未及时搬离，依据合同应当承担双倍租金的违约责任的理由不成立，本院不予支持。
至于2013年2月25日之后的房屋使用费，双方已办理了交接手续，黄泰霖、郭少洁亦请求计算房屋使用费到交还之日止，故本院对此不予处理。
综上，原审认定事实和适用法律部分有误，本院予以纠正。上诉人黄泰霖、郭少洁的上诉部分有理，本院予以部分支持，泛城地产公司的上诉没有事实以及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、变更深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第7号民事判决第一项为：“黄泰霖、郭少洁与泛城房地产顾问（深圳）有限公司就X轩X号房签订的《房地产租赁合同》于2012年11月8日解除”；
二、变更深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第7号民事判决第三项为：“泛城房地产顾问（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向黄泰霖、郭少洁支付租金41470元、租赁管理费与租赁税2395元、物业管理费与本体维修基金损失1296元”；
三、撤销深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第7号民事判决第二、四项；
四、泛城房地产顾问（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向黄泰霖、郭少洁支付房屋使用费33473元；
五、驳回黄泰霖、郭少洁的其他诉讼请求。
若泛城房地产顾问（深圳）有限公司未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1531元，减半收取为765.5元，由黄泰霖、郭少洁负担230元；泛城地产公司负担535.5元；二审案件受理费1638元（黄泰霖、郭少洁与泛城地产公司分别预交819元），由黄泰霖、郭少洁负担491元；泛城地产公司负担1147元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 聂 效
代理审判员 许莹姣
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 陈晓莹