上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终306号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海齐翼汽车电器有限公司，住所地上海市。
法定代表人陈冬梅，董事长。
委托代理人华琪，上海中夏旭波律师事务所律师。
委托代理人许文彬，上海中夏旭波律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海汽车电器总厂，住所地上海市。
法定代表人郭吕敏，总经理。
委托代理人许云菲，上海市信能仁律师事务所律师。
委托代理人沈加全，上海市信能仁律师事务所律师。
上诉人上海齐翼汽车电器有限公司（以下简称齐翼公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第3465号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人齐翼公司的法定代表人陈冬梅及委托代理人华琪、许文彬，被上诉人上海汽车电器总厂（以下简称汽车总厂）的委托代理人许云菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市杨浦区翔殷路XXX号产权人为上海汽车工业（集团）总公司。上海汽车工业（集团）总公司委托汽车总厂经营管理系争房屋，汽车总厂有权对外签订租赁合同，管理期间发生纠纷，应以汽车总厂名义进行诉讼。
2001年9月20日，汽车总厂、齐翼公司就系争房屋签订第一份《房屋租赁合同》，约定：汽车总厂将其合法拥有的坐落在上海市杨浦区惠民路XXX号建筑面积为151.79平方米及翔殷路XXX号乙建筑面积为6651.6平方米，合计为6803.39平方米的房屋出租给齐翼公司使用，用途为经营及工业；房屋租期五年，到期后双方续签，本合同生效日期为乙方取得法人营业执照之日；附表中约定第一年年租金为人民币（以下币种均为人民币）123，069.70元，第二年年租金172，297.58元，第三年年租金196，911.52元，第四年年租金221，525.46元，第五年年租金246，139.40元，第六年以后直至承租人结束承租止，租赁费全部参照第五年金额计。原审审理中，汽车总厂、齐翼公司确认齐翼公司未支付过押金。之后，双方续签租赁合同。
2002年2月5日，汽车总厂、齐翼公司签订《上海市产权交易合同》，约定汽车总厂全资投资的“上海齐翼实业总公司”所有员工编制还保留在汽车总厂企业内，齐翼公司为支持国企改革，吸收汽车总厂企业60名富裕职工（以劳务输出形式）。2002年2月6日该合同经上海技术产权交易所审核盖章生效。
2013年，汽车总厂、齐翼公司签订最后一份《房屋（场地）租赁合同》，约定：汽车总厂出租给齐翼公司的房屋（场地）座落在本市翔殷路XXX号乙和安国路XXX号。翔殷路XXX号乙占地面积5460平方米，建筑面积6651.6平方米，安国路XXX号建筑面积144平方米；本合同为续租合同；该房屋租期半年，租期自2013年3月26日起至2013年9月25日止；汽车总厂、齐翼公司约定该房屋半年租金为123，069.5元；如齐翼公司逾期支付租金，则每逾期一日，齐翼公司应按日租金的一倍向汽车总厂支付逾期违约金，如齐翼公司逾期超过二个月，则汽车总厂除有权要求齐翼公司按照本合同约定补交租金及逾期违约金之外，还有权提前终止合同，并要求齐翼公司赔偿汽车总厂因合同提前终止所造成的相关损失；齐翼公司须申请并得到汽车总厂书面同意方可将该房屋部分转租；租赁期满后，汽车总厂有权收回房屋，齐翼公司应如期交还，本合同即终止；租赁合同期满或解除，除汽车总厂同意齐翼公司续租外，齐翼公司必须在租赁期满后30个工作日内搬迁出属于齐翼公司的所有资产及相关人员，搬离该房屋；齐翼公司到期没有返还该房屋，每逾期一日，应向甲方支付日租金的双倍租赁费；齐翼公司不接受双倍的租赁费，汽车总厂有权收回该房屋，将该房屋内的租赁物搬离，且不负责保管的责任。搬离费用由齐翼公司支付。原审审理中，关于违约金约定，齐翼公司表示约定过高，要求法院予以减少。
2014年10月28日，汽车总厂单方委托银信资产评估公司出具《上海齐翼汽车电器有限公司搬迁补偿费用评估咨询说明》。评估咨询结论为：1、可搬迁及其设备的搬迁费1，130，400元，2、不可搬迁及其设备的补偿费141，800元，3、企业搬迁其它损失补偿费2，810，600元，其中因企业搬迁导致的停产、停业损失补偿2，660，600元，因企业搬迁导致的产品认证费用150，000万元，合计4，082，800万元。原审审理中，汽车总厂认为该评估报告只是汽车总厂单方面委托评估，汽车总厂从未承诺齐翼公司按评估结论补偿，该评估报告并不能够作为补偿依据。
原审法院另查明，汽车总厂就安国路XXX号房屋的租赁事宜曾向上海市虹口区人民法院（以下简称虹口法院）提起诉讼，虹口法院审理后于2014年10月30日作出判决：上海齐翼汽车电器有限公司将上海市虹口区安国路XXX号房屋（场地）返还给上海汽车电器总厂。判决生效后，汽车总厂申请执行，虹口法院执行庭于2015年3月主持双方达成执行和解协议，要求实际使用人于2015年3月搬离安国路XXX号房屋。
原审审理中，双方确认系争房屋租金支付至2012年12月25日。汽车总厂称其曾于2013年9月1日向齐翼公司寄送《关于翔殷路XXX号地块终止租赁的函》，通知齐翼公司合同到期不再续签，要求齐翼公司结清租费并与2013年10月30日前将系争房屋返还汽车总厂。齐翼公司表示没有收到过该函件。
2015年9月14日，汽车总厂诉至原审法院要求：1、齐翼公司迁出并返还汽车总厂系争房屋；2、齐翼公司按每月20，511.58元的标准，向汽车总厂支付2012年12月26日至2013年9月25日的租金184，604.22元，3、齐翼公司支付2013年9月26日至齐翼公司迁出之日止的房屋使用费，按每月20，511.58元计算；4、齐翼公司支付汽车总厂逾期违约金676，882元；5、本案诉讼费由齐翼公司承担。审理中，齐翼公司提出反诉，要求：1、汽车总厂赔偿齐翼公司搬迁损失8，244，703.46元；2、汽车总厂修复漏水厂房，并赔偿齐翼公司因房屋严重漏水所导致的维修费用65，144.67元、浸水设备报废导致损失200，000元。
汽车总厂考虑到齐翼公司搬迁确实需要相关费用及齐翼公司的实际经济状况，自愿在齐翼公司搬出系争房屋后补偿2，300，000元。
原审法院认为，汽车总厂、齐翼公司签订的《房屋（场地）租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按约履行。该合同租赁期限于2013年9月25日终止，合同到期后双方未续签，齐翼公司现应按约向汽车总厂返还房屋。现汽车总厂要求齐翼公司搬离系争房屋之诉请，于法有据，原审法院予以支持。汽车总厂要求齐翼公司支付合同期内欠付租金及合同期结束后的房屋使用费，于法不悖，原审法院予以支持。至于租金和房屋使用费的金额，应扣除安国路XXX号房屋面积后据实计算。考虑到系争房屋确实曾发生漏水，齐翼公司不付租金系事出有因，且齐翼公司提出违约金约定过高，要求法院予以减免，对于违约金数额，原审法院酌情予以确定。
汽车总厂、齐翼公司的租赁合同并未约定合同到期后汽车总厂需赔偿齐翼公司搬迁损失费，故齐翼公司反诉要求汽车总厂赔偿搬迁损失费之请求，于法无据，原审法院难以支持。现仍留在齐翼公司处工作的7名汽车总厂员工，汽车总厂承诺如齐翼公司搬离系争房屋不再经营，愿意接受这7名员工返回总厂工作。至于退休前5年仍留在齐翼公司处工作的员工，其为齐翼公司提供劳务，齐翼公司获得相应劳务成果，并据此支付相应劳动报酬，现齐翼公司要求汽车总厂承担50%工资费用，显失公平，原审法院不予支持。齐翼公司称房屋严重漏水，但未提供要求汽车总厂予以修复的证据，也没有充分证据证明设备损坏与漏水有关，齐翼公司要求支付浸水设备报废损失费之反诉请求，原审法院难以支持。合同到期，齐翼公司要求汽车总厂补偿租金损失，于法无据，原审法院不予支持。
考虑到齐翼公司搬迁确实需要费用及齐翼公司的实际经济状况，汽车总厂自愿在齐翼公司搬出系争房屋后给予齐翼公司2，300，000元经济补偿，原审法院予以准许。
原审法院审理后作出判决：一、上海齐翼汽车电器有限公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区翔殷路XXX号房屋，并将上述房屋返还给上海汽车电器总厂；二、上海齐翼汽车电器有限公司应于判决生效之日十日内向上海汽车电器总厂支付上海市杨浦区翔殷路XXX号房屋2012年12月26日至2013年9月25日的租金，共计人民币180，648元；三、上海齐翼汽车电器有限公司应于判决生效之日十日内向上海汽车电器总厂支付上海市杨浦区翔殷路XXX号房屋使用费，按每月人民币20，072元计算，自2013年9月26日起计算至实际迁出之日止；四、上海齐翼汽车电器有限公司应于判决生效之日十日内向上海汽车电器总厂支付违约金人民币20，000元；五、准上海汽车电器总厂自愿支付上海齐翼汽车电器有限公司补偿款人民币2，300，000元，该款于上海齐翼汽车电器有限公司实际返还上海市杨浦区翔殷路XXX号房屋之日起十日内支付；六、上海齐翼汽车电器有限公司要求上海汽车电器总厂支付搬迁损失人民币8，244，703.46元之诉请，不予支持；七、上海齐翼汽车电器有限公司要求上海汽车电器总厂支付因房屋严重漏水所导致的维修费用人民币65，144.67元及浸水设备报废导致损失人民币200，000元之诉请，不予支持。
齐翼公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：齐翼公司在改制时为汽车总厂吸纳了大量劳动力就业，并为此承担巨额费用，汽车总厂当时承诺将系争厂房出租给齐翼公司，只要齐翼公司愿意承租，就可一直续租。现齐翼公司仍愿意继续租赁系争厂房，汽车总厂要求齐翼公司搬离显然违背其承诺。齐翼公司作为一家尚在正常经营的工厂，汽车总厂之前自行评估搬迁费用就要400多万元，而齐翼公司的实际搬迁损失远高于评估价格。原审法院任由汽车总厂随意推翻其自行出具的评估报告，属于认定事实不清。另外，由于系争厂房长期严重漏水，而汽车总厂未尽维修义务，导致齐翼公司的设备浸水损毁，齐翼公司不得不自行维修部分厂房设备，并暂停支付租金。原审法院一方面确认确实存在漏水，一方面又不支持齐翼公司主张的维修费用和设备损失，并要求齐翼公司支付逾期付租的违约金，显属错判。综上请求二审法院依法改判，驳回汽车总厂的全部诉讼请求，支持齐翼公司的全部反诉请求。
被上诉人汽车总厂辩称，双方的租赁合同业已到期，汽车总厂从未承诺齐翼公司可一直租赁使用系争厂房，故汽车总厂有权要求齐翼公司搬离系争厂房。根据合同约定，日常维修保养和房屋的中修、小修应当由齐翼公司负责。齐翼公司主张的漏水损失没有依据，且对于齐翼公司的漏水报修，汽车总厂也进行维修过。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：当事人双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现合同约定的租期业已届满，汽车总厂要求齐翼公司搬离系争厂房，并支付欠付的租金及房屋使用费，于法有据，应予支持。齐翼公司上诉称汽车总厂曾承诺其可一直租赁使用系争厂房，汽车总厂对此予以否认，齐翼公司亦未能提供证据予以证明，本院对此不予采信。租赁合同到期后，承租人搬离租赁场地系其合同义务，现齐翼公司要求汽车总厂赔偿搬迁损失，没有合同和法律依据。关于房屋维修问题，根据合同约定，齐翼公司应做好系争厂房的维护保养工作，负责房屋的日常维修，较大维修费用双方协商解决。因齐翼公司使用不当造成该房屋损坏的，由齐翼公司负责修缮和赔偿。所以对于系争厂房的日常维修应由齐翼公司负责，若需要大的维修，则齐翼公司应当通知汽车总厂。然本案中，齐翼公司未能提供证据证明当汽车总厂负有维修系争厂房的责任时，齐翼公司及时通知了汽车总厂，亦不能证明其所主张的损失与房屋漏水之间存在因果关系，其主张的损失的具体金额亦缺乏依据。况且汽车总厂亦自愿补偿齐翼公司230万元。原审法院考虑本案综合情况，酌情判令齐翼公司支付汽车总厂违约金2万元并无不妥。综上，齐翼公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币35，685元，由上诉人上海齐翼汽车电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一六年三月三十日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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