北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06024号
上诉人（原审被告）杨×1，男，1930年11月18日出生。
委托代理人张云娣，北京市北方律师事务所律师。
委托代理人王瑞斋，北京市北方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）杨×6，男，1981年10月23日出生。
委托代理人张天越，北京东然律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王×，女，1940年1月18日出生。
法定代理人杨×2，女，1958年2月11日出生。
委托代理人李博雅，男，1984年2月4日出生。
上诉人杨×1、杨×6因与王×确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第10419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王×于2013年2月向原审法院起诉称：杨×1有严重的脑梗，医院判定为高危病人，半身不遂坐轮椅18年。这些年病情反复多次，头脑经常不清楚，思维不清晰，记忆力不是很好。王×有轻度精神疾病，有一定行为能力，能料理自己的生活，病情平稳。杨×1私自于2010年5月21日背着王×，将夫妻共同居住的北京市朝阳区×房屋（以下简称涉案房屋）卖给杨×6，完全没有考虑王×的个人利益，致使日后生活居无定所没有保障。王×与杨×1系夫妻关系，涉案房屋系双方的夫妻共同财产，杨×1将房屋过户给杨×6时王×并不知情，也不在场，也没有签字，杨×1擅自将涉案房屋出卖行为应属无效。
王×与杨×1于1957年结婚，杨×1系再婚，王×系初婚，杨×1婚前育有一子杨×3，杨×1和王×育有三个子女，即杨×2、杨×4、杨×5，杨×6是杨×3的儿子。涉案房屋是上世纪90年代用王×和杨×1二人的工龄买房，登记在杨×1名下，现王×和杨×1在涉案房屋内分屋居住。涉案房屋过户时王×和子女都不在现场，交付购房款情况也不知道，合同价款过低，系虚假买卖。考虑到王×今后的生活居住，现诉请法院判决确认杨×1与杨×6于2010年5月21日就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》无效。
杨×1辩称：王×所述家庭情况属实。我与杨×6签订的《存量房买卖合同》有效，在涉案房屋买卖之前，我征求过王×的意见，王×也表示同意。涉案房屋已过户给杨×6，当时签有协议约定在杨×6的爷爷奶奶百年之后把涉案房屋给杨×6，王×一直在涉案房屋居住，房产转移并没有实际侵害王×的居住权。涉案房屋是上世纪90年代买的公房，建筑面积72.21平米，登记在杨×1名下，系杨×1和王×的共同房屋。涉案房屋的成交价格为31万元，以现金方式给付的。
杨×6辩称：王×是限制行为能力人，在关于监护人资格的诉讼中法院询问王×的卖房意见，王×说涉案房屋是杨×3出钱买的，在王×住到百年之后，卖房的事就不管了。买房时我承诺我爷爷奶奶在涉案房屋住到百年之后再把房子给我，根据相关法律规定王×的请求不应支持。
原审法院经审理查明：杨×1曾与其前妻生育一子杨×3，杨×6系杨×3之子，后杨×1与王×结婚，并生育了二子一女，分别为长子杨×4、次子杨×5，之女杨×2。北京市残疾人联合会于2009年9月8日为王×发放残疾人证，上载王×为精神残疾×级，监护人姓名处未填写，有效期为十年。
北京市朝阳区管庄地区丽景苑社区居委会于2013年2月1日出具《指定监护书》，内容为：“丽景苑社区在经过深入了解情况、召开居民议事会和多次调解无效的情况下，本着有利于被监护人的利益、符合实际情况和兼顾家庭和谐的原则，经过慎重讨论，根据杨×2、杨×5提出做为×室残疾人王×监护人的书面申请，现指定杨×2、杨×5为王×的监护人”。杨×1于2013年2月26日向法院提起诉讼，以王×未经司法机关宣告为无民事行为能力人为由，要求撤销上述《指定监护书》。法院于2013年8月19日作出（2013）朝民特字第11147号民事判决书，判决驳回申请人杨×1的申请。
涉案房屋原为杨×1名下的房屋。杨×1与杨×6于2010年5月21日签订一份《存量房屋买卖合同》，约定杨×1以312380元的价格将涉案房屋转让给杨×6，双方已办理房屋权属转移登记手续。杨×1和杨×6均称购房款以现金形式给付，但未就此提交相应证据材料；王×称对购房款交付情况不知道，房屋过户时也不在场，合同价款过低。涉案房屋现登记房屋所有权人系杨×6，登记时间为2010年5月21日，登记建筑面积为72.21平方米，房屋所有权证号为X京房权证朝字第××号。王×和杨×1均在涉案房屋内居住。杨×1和杨×6认可涉案房屋为杨×1与王×的夫妻共同财产。
另查，杨×1曾于2012年作为王×的法定代理人起诉杨×2要求返还王×的户口本、身份证、残疾证、医疗卡，北京市东城区人民法院于2012年12月19日作出（2012）东民初字第11115号民事判决书，判决杨×2返还上述证件。后杨×2不服该判决提起上诉，又于2013年1月28日申请撤回上诉。
原审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得损害他人的合法权益。本案中，涉案房屋系王×与杨×1的夫妻共同财产，杨×1与杨×6签订的《存量房屋买卖合同》处分了涉案房屋，合同价格明显低于市场价，且未有证据显示已实际支付房款，损害了王×的利益。杨×6与王×和杨×1系亲属关系，在明知涉案房屋系王×与杨×1的夫妻共同财产的情况下签订《存量房买卖合同》，其不属善意第三人，故王×要求确认杨×1与杨×6于2010年5月21日就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效，于法有据，法院予以支持。
据此，原审法院于2014年3月作出判决：确认杨×1与杨×6于二〇一〇年五月二十一日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
判决后，杨×1、杨×6不服，上诉至本院请求撤销原判，依法改判驳回王×的原审诉讼请求。杨×1、杨×6的上诉理由为：第一，原审法院未查明2010年5月21日签订涉案合同期间，王×是否具备相应的民事行为能力；上诉人已提交了王×2010年曾同意将诉争房屋过户给杨×6的书面意见及录音证据。第二，签订涉案合同时，杨×1作为房屋产权人也是王×的法定代理人，所签订的合同合法有效。第三，杨×6已实际支付了全部房款，原审法院认定合同价格明显低于市场价格缺乏依据。第四，王×知晓并同意签订涉案合同，杨×6正是知道王×同意买卖房屋且杨×1有权代表王×才签订涉案合同，并支付相应房款，不存在恶意串通，杨×6属于善意第三人。王×同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、《存量房屋买卖合同》、《指定监护书》、残疾人证、诊断证明书、民事判决书等在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。该法第九十七条规定，处分共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国民法通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。本案中，杨×1、杨×6既称涉案合同经过了王×同意，又称签订涉案合同时杨×1是王×的法定代理人。涉案房屋系杨×1与王×的夫妻共同财产，属二人共同共有，所以涉案合同签订时，如果王×民事行为能力不受限，杨×1处分涉案房屋应经王×同意；如果王×民事行为能力受限，且杨×1可以作为王×的监护人，杨×1处分涉案房屋也不得擅自处分王×的财产，侵害王×的合法权益。现有证据无法证明，涉案合同签订时经过了王×的明确同意或者杨×1的处分行为是为了王×的利益。
我国物权法第一百零六条规定，善意取得不动产需受让人受让该不动产时是善意的，且以合理的价格受让。本案中，杨×6与王×和杨×1系亲属关系，其明知涉案房屋系王×与杨×1的夫妻共同财产，以312380元的价格购买位于北京市朝阳区×号建筑面积为72.21平方米的房屋，明显低于市场价格，且现有证据不足以证明杨×6实际支付了购房款，故王×要求确认杨×1与杨×6于2010年5月21日就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效，于法有据，本院予以支持。综上，杨×1、杨×6的上诉主张不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件35元，由杨×1、杨×6负担（王×已交纳，杨×1、杨×6于本判决生效后七日内给付王×）。二审案件受理费70元，由杨×1、杨×6负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年五月七日
书 记 员 陈 茜