四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第1930号
上诉人（原审被告、反诉原告）：薛长凤，女，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川九龙投资集团有限公司，住所地：成都市青羊区。
法定代表人：郭秦，该公司总经理。
委托代理人：佘向前，男，汉族，住四川省成都市锦江区，系该公司职员。
委托代理人：杨清华，四川守信律师事务所律师。
薛长凤因与四川九龙投资集团有限公司（简称九龙公司）租赁合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第4011号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年10月23日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月14日公开开庭进行了审理。上诉人薛长凤与被上诉人九龙公司之委托代理人佘向前、杨清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，足以认定如下事实：2013年1月5日，绵阳科远置业有限公司与薛长凤分别作为甲方（出租方）和乙方（承租方）签订《科远商城房屋租赁合同》，载明：“第一条、租赁商铺位置、面积：甲方同意按下述条款和条件将位于四川省绵阳市临园路西段74号的科远商城一层C区11、12号铺面、建筑面积47.94、47.94平方米的商业物业出租给乙方用于商业经营。第二条、租赁期限：自2013年1月1日起至2013年12月31日止。租赁期满，本合同自行终止。第四条、租赁费用及缴纳方式：租赁费用：租金为每月每平方米人民币55元（建筑面积），每年租金共计人民币63280.80元（大写：陆万叁仟贰佰捌拾元捌角整）。缴纳方式：按年缴纳，一次付清。本合同签定当日乙方向甲方支付一年租金。物管费用综合管理费由租赁方支付。第十二条、退租及续租：1、合同期满时，乙方在同等条件下，拥有该商铺的优先租赁权。乙方如需续租，需在合同期满三十日前提出书面申请，经与甲方协商一致另行签订租赁协议，并办理相关续租手续”。2013年11月1日，绵阳科远置业有限公司向薛长凤发出《通知书》，载明“根据近期绵阳市政府、消防大队、派出所、安监局等政府部门对九龙商厦的综合检查结果，结合我司对商厦的整体经营发展规划，我司决定对商厦的经营环境、经营项目进行整体升级改造。您与我司签订的《房屋租赁合同》于2013年12月31日到期，到期后将不再续签，请各承租户做好撤场准备，并于2014年1月10日之前撤场，撤场的相关手续到九龙商厦管理办公室办理”。薛长凤知悉后，委托四川真道律师事务所杨春律师向四川省科学城九龙置业有限公司发函，表示愿意续租案涉商铺；四川省科学城九龙置业有限公司对此未予同意。2013年12月31日，租赁合同期满，薛长凤并未返还案涉商铺，九龙公司遂于2014年2月8日中断案涉商铺水电供应。
另查明：1.绵阳科远置业有限公司系四川科远实业有限责任公司全资子公司，已于2011年7月21日经四川省科学城工商行政管理局注销。2013年6月20日，中国工程物理研究院下发《关于四川九龙投资集团有限公司与四川科远实业有限公司整合的通知》，明确四川科远实业有限公司成为九龙公司全资子公司、资产整体转移。2013年10月24日，中国工程物理研究院经营资产管理办公室下发《关于九龙集团吸收合并科远实业及其子公司科远置业资产的通知》，明确绵阳科远置业有限公司业已注销、其资产科远商城转至九龙公司。2013年11月28日，九龙公司取得案涉房屋产权证书，后将“科远商城”更名为“九龙商厦”。九龙公司接收绵阳科远置业有限公司资产过程中，薛长凤仍按2013年1月5日《科远商城房屋租赁合同》约定使用案涉商铺。2.2012年7月26日，花园科远商城与东辰集团等九家商城、市场在绵阳晚报发表《关于花园市场商圈告全体市民的联合声明》，载明“花园市场商圈历经近二十年发展，已成为绵阳名副其实的第二商贸中心，感谢广大消费者的一贯信赖。目前，某企业为了达到销售目的，无中生有造谣说花园商圈马上将拆除、搬迁，对这种不负责任的行为，我们坚决反对，并在此郑重声明：1.政府从来没有提出花园市场拆除及搬迁的任何决定和提议。2.目前，花园商圈几大主要市场运营管理方，自持物业占比超过50%，未来还会长期持有，将不会实施任何破坏商圈繁荣的搬迁。3.希望广大市民朋友和商圈经营者，不听信谣传、不盲动，为自己利益着想，珍惜目前来之不易的经营环境和平台，安心经营。4.我们几大市场运营管理方共同承诺：将加大市场升级改造力度，不断完善经营设施，营造更良好的经营环境，永葆商圈活力”。3.本案一审庭审过程中，九龙公司为支持己方主张，提交2013年6月19日、2014年1月15日《绵阳市涪城区公安消防大队责令限期改正通知书》两份、绵阳市涪城区朝阳街道办事处《安全整改通知书》一份作为证据，证明无法续签租赁合同系因消防整改、业态升级需要。其中，2014年1月15日《绵阳市涪城区公安消防大队责令限期改正通知书》载明“具体问题：1.消防车通道上堆放货物，被占用；一层消防通道堵塞。2.二层部分防火卷帘下面放置物品”，“一层消防通道堵塞”字迹与其他内容字迹并不一致，薛长凤质证认为2014年1月15日《绵阳市涪城区公安消防大队责令限期改正通知书》系伪造、案涉商铺不需进行消防整改、九龙公司仅为重装再行出租，九龙公司称“一层消防通道堵塞”系为准确解释前述问题所添加内容。同时，基于2012年7月26日《关于花园市场商圈告全体市民的联合声明》，薛长凤认为九龙公司已向其承诺享有商铺长期租赁权，九龙公司对此观点不予认可并称其正是为履行声明内容才决定对商城进行整改升级、故改造升级与声明内容并不矛盾。4.案涉商铺目前仍由薛长凤占有，九龙公司亦称未将商铺另行出租，本案一审庭审过程中薛长凤并未提供证据证明案涉商铺业已另行出租或者正在对外招租。
以上事实，有房屋租赁合同、通知书、律师函、中国工程物理研究院文件、责令限期改正通知书、联合声明及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
原判认为：当事人双方签订的《科远商城房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。该合同第十二条约定“合同期满时，乙方（被告）在同等条件下，拥有该商铺的优先租赁权。如乙方（被告）需续租，需在合同期满三十日前提出书面申请，经与甲方（原告）协商一致另行签订租赁协议，并办理相关续租手续”。从该约定来看，租赁合同期满后，被告可续租该商铺的前提条件为：1.原告准备继续将该案涉商铺出租；2.第三人欲租赁该商铺；3.被告愿意以与第三人相同的条件租赁该商铺；4.在合同期满三十日前以书面方式向原告提出申请；5.原、被告双方协商一致，并签订新的协议。从案件查明的事实可知，现原告未准备继续出租案涉商铺，即被告续租的前提条件不成就。因此，案件的争议焦点在于原告不出租案涉商铺的理由是否成立。原告提出的理由有二：1.九龙商厦存在消防隐患需要整改；2.原告拟对九龙商厦进行业态升级。被告辩称案涉商铺无需进行消防整改，对此，法院认为，虽然原告提供的2014年1月15日责令立即改正通知书中有其自行添加的“一层消防通道堵塞”等内容，但该内容与“消防车通道上堆放货物，被占用”的表述含义一致，不存在故意伪造证据的情形。且结合原告提供的2013年6月19日责令限期改正通知书和安全整改通知书等证据，足以证明九龙商厦确实存在消防隐患的事实，故原告决定对该商厦进行整改符合相关法律规定。其次，原告作为九龙商厦的所有权人，依法对该商厦享有占有、使用、收益、处分的权利，其因对该商厦进行整体业态升级改造的需要，暂不将案涉商铺对外出租，不违反法律规定。综上，原告不将案涉商铺出租的理由成立。故反诉原告关于主张确认其享有优先承租权，并要求反诉被告与其签订租赁合同的诉讼请求，与事实不符，于法有悖，法院不予支持。合同约定的租赁期满后，被告继续占有、使用案涉商铺，无法律依据和事实依据，应当向原告承担返还商铺的责任。故原告的该项诉讼请求，于法无悖，法院予以支持。被告无权占用原告的商铺至今，拒不返还，必然给原告造成相应的损失，原告主张由被告按2013年度租金标准支付商铺占用费的主张，与其实际损失基本相符，法院予以认可。此外，被告还称原告在《联合声明》中已承诺其享有长期租赁权，故不得收回案涉商铺，但从该声明内容来看，原告未就此作出明确的意思表示，被告的该项辩称，与事实不符，法院不予采信。为依法保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国公司法》第一百七十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，遂判决：一、被告薛长凤在判决生效后立即将位于绵阳市涪城区临园路西段74号的九龙商厦一层C区11号、12号的商铺返还给原告，并承担自2014年1月1日起至实际返还之日止按照每月5273.4元［（47.94平方米＋47.94平方米）×55元／平方米）］的标准计算的商铺占用费；二、驳回反诉原告薛长凤的反诉请求。
宣判后，薛长凤不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回九龙公司的诉讼请求、确认上诉人的优先承租权并续签2014年1月1日至2014年12月31日的房屋租赁合同，案件诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一、一审认定事实不清，上诉人从2008年起至今就承租铺面；九龙商厦是否需要消防整改，行政相对方是被上诉人，后果应当由被上诉人承担；《中物院科研后勤中心关于改造升级九龙商厦清场的答复意见》明确是因消防整改的要求，导致“升级改造和业态改变”；上诉人并没有否认商城需要消防整改，但《限期整改通知》显示属极小的消防隐患，只需要对占道的摊位及堆放的货物清理即可，不需要停业整顿。二、原判决适用法律不当，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，双方在数次签订的租赁合同中均约定“合同期满后，乙方在同等条件下，拥有该商铺的优先承租权”，该条款属受法律保护的有效约定，上诉人有权要求续签合同，被上诉人有义务与上诉人续签合同。上诉人明确表示不续签属严重的违约行为。上诉人从2008年就开始承租案涉门面，房屋租赁合同一年一签，最后一次合同的租赁期限至2013年12月31日，上诉人的本意是计划长期租赁该铺面经营，被上诉人明知这层意思，故特别在其指定的格式合同中明确约定了优先租赁权。租赁期间，上诉人严格按照合同约定缴纳租金及各种税费，遵守相关的管理制度，诚信经营，构建了一个良好的小商品市场。面临周边新生商城的竞争压力，商户大量流失的紧迫情况，被上诉人联合三汇公司、东辰集团、花园批发市场、东辰新天地、三汇装饰、东辰花园商城等企业于2012年7月26日在《绵阳晚报》上向全市人民和上诉人等九龙商城一层商户发出了联合声明，并承诺让上诉人等安心经营。被上诉人本应珍惜来之不易的经营环境，依据公平、诚实信用的原则，与上诉人签订2014年的铺面租赁合同。但被上诉人却在2013年11月1日通知上诉人不再续签租赁合同。被上诉人以消防整改为由，仅提前两个月通知上诉人清场，以达到驱逐上诉人等一层商户的目地，显然属于严重不诚信的行为。
被上诉人九龙公司答辩称：一、我公司一直未否认上诉人的优先承租权，但优先承租权是建立在续租的基础上，在期限届满后，我方可以收回自用，不再出租该房屋。二、我公司与上诉人签订的房屋租赁合同已到期，我公司要求收回房屋的诉讼请求符合法律规定。请求维持一审判决。
本院认为：双方当事人签订的《科远商城房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。本案争议焦点有以下两点：
一、关于九龙公司是否应与薛长凤续签合同的问题。薛长凤称消防大队出具的《整改通知书》上没有要求对一楼进行消防整改，故九龙公司不能以整改的名义要求承租人搬离门面。对此，本院认为九龙公司作为案涉房屋的产权人，有权行使对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利。九龙公司在租赁合同到期后对该房屋进行升级改造，暂不将案涉商铺对外出租，不违反法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，合同约定的租赁期限届满前，九龙公司已于合同到期前两个月提前书面告知薛长凤合同期满后不再续租，现租赁期限已满，合同即告终止，承租人应当返还租赁物；故对薛长凤所提不返还案涉商铺、要求续签租赁合同的上诉请求不应支持。
二、关于薛长凤的优先承租权的问题，薛长凤称根据双方签订的《科远商城房屋租赁合同》第十二条第一款“合同期满时，乙方在同等条件下，拥有该商铺的优先租赁权。乙方如需续租，需在合同期满三十日前提出书面申请，经与甲方协商一致另行签订租赁协议，并办理相关续租手续”的约定内容，请求确认对九龙商厦一层C区11、12号铺面享有优先承租权。因九龙公司诉称要对九龙商厦一层进行升级改造，案涉商铺的后期状况尚不确定，故对薛长凤要求确认对九龙商厦一层C区11、12号铺面享有优先承租权的上诉请求不予支持。如该商铺升级改造完成，薛长凤的优先承租权受到实际侵害后可另行主张权利。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由薛长凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 谦
审 判 员 李华峰
代理审判员 肖玉生
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 毛玉红