南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第6293号
原告（反诉被告）南京银都（集团）有限责任公司，住所地南京市秦淮区水西门大街2号
法定代表人张杰，总经理。
委托代理人王和，江苏华成律师事务所律师。
被告（反诉原告）南京润明光学眼镜店，住所地南京市秦淮区朝天宫西街46-6。
经营者夏栋庭，男，1959年9月16日生。
委托代理人姚希崇，江苏海越律师事务所律师。
委托代理人戴进，江苏海越律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京银都（集团）有限责任公司（以下简称银都公司）与被告（反诉原告）南京润明光学眼镜店（以下简称润明眼镜店）房屋租赁合同一案，银都公司于2015年11月18日向本院起诉，本院于同日立案受理。润明眼镜店于2016年4月1日提起反诉。依法组成合议庭于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉）银都公司的委托代理人王和，被告（反诉原告）润明眼镜店的经营者夏栋庭、委托代理人姚希崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）银都公司诉称，2010年9月7日，银都公司与润明眼镜店签订《租赁协议》，银都公司将本市秦淮区朝天宫西街46号第11间门面房（以下简称诉争房屋）出租给润明眼镜店，承租期限自2010年9月14日至2011年9月13日，年租金19000元，此后双方未再签订租赁协议。2015年1月22日，银都公司向润明眼镜店发出解除协议通知，告知其合同自收到解除函之日解除，要求其收到函后一个月内搬出。现期限已届满，但润明眼镜店未按通知履行义务。故银都公司诉至本院，请求判令：1、确认银都公司与润明眼镜店签订的《租赁协议》于2015年1月22日解除；2、润明眼镜店立即腾空返还诉争房屋，并按照19000元/年的标准承担2015年6月13日至生效判决确定的返还房屋之日止的房屋使用费；3、润明眼镜店承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）润明眼镜店辩诉称，1、诉争房屋所有权人并非银都公司，双方在2011年之前签订租赁协议，可视为房屋所有权人的授权，2011年至2014年期间银都公司收取房租可视为房屋所有权人的委托代收，2015年6月14日之后润明眼镜店不再向银都公司交纳房租，此时双方不再有任何关系，润明眼镜店占有房屋不退让，属于侵权行为，侵权的对象应当是房屋所有权人，现银都公司以产权人的身份起诉润明眼镜店，主体不适格；2、银都公司诉称与润明眼镜店仅签订了一年的租赁协议，显属不真实，事实上双方的租赁关系自2002年延续至2015年6月30日，且都有协议，润明眼镜店一直按约交付租金，而银都公司拒不履行承诺及法定的附随义务，拒绝开具租金发票，违约在先；3、银都公司在委托律师发出律师函后，经协商一致，银都公司认可租赁关系延续至2015年6月30日，润明眼镜店已向银都公司支付该期间租金，银都公司也以默示积极行为接收了租金，证明双方之间建立了租赁关系，双方意思表示真实、合法、有效，故润明眼镜店不存在承担该期间的房屋使用费；4、银都公司于2015年4月16日对润明眼镜店采取粗暴野蛮的手段，拉闸断电，至今没有恢复，严重阻碍润明眼镜店的经营，其诉求等同于租金的房屋使用费，于法无据。润明眼镜店认为，银都公司在与润明眼镜店租赁关系生效期内，故意拉闸断电行为，应视为其单方终止协议，根据约定应向润明眼镜店支付违约金1900元，并赔偿润明眼镜店因此造成的停工停产损失，故润明眼镜店提起反诉，请求判令：1、银都公司赔偿润明眼镜店经济损失36777.8元；2、银都公司支付润明眼镜店违约金1900元。
原告（反诉被告）银都公司辩称，1、银都公司与润明眼镜店自《租赁协议》期满后存在不定期租赁合同关系，润明眼镜店自2015年1月起不再向银都公司支付房租，银都公司于2015年1月22日发出解除合同通知，解除不定期租赁关系，之后银都公司也多次上门要求润明眼镜店交还房屋，润明眼镜店口头答应迁出但一直没有迁出，并于2015年4月在银都公司不知情的情况下向银都公司帐户汇入9500元，但事实上双方的租赁合同已于2015年1月解除；2、因润明眼镜店一直不迁出房屋，银都公司只在2015年4月16日断电，当天民警出警后即恢复供电，且润明眼镜店一直在使用诉争房屋，现其为了不付房租而提出赔偿损失的理由不能成立；3、润明眼镜店提出的经营损失均不真实，其要求赔偿损失没有事实及法律依据；4、润明眼镜店明知银都公司要求解除合同，而霸占使用房屋，其主张违约金亦无法律依据。
经审理查明，诉争房屋产权现登记在南京市建邺区商业网点建设办公室名下。1998年4月10日，南京市建邺区商业网点建设办公室将包含诉争房屋在内的本市秦淮区朝天宫西街46号底层13间门面房转让给银都公司，转让价款共计2007200元，银都公司付清房款即拥有产权，但双方一直未办理产权过户手续。2011年9月7日，银都公司（甲方）与润明眼镜店（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方向乙方提供诉争房屋即朝天宫西街46号第11间门面房，租期自2011年9月14日至2012年9月13日，年租金19000元，先付后租；另付押金1000元，承租期满一个月后归还，合同期满乙方享有优先承租权，但必须提前一个月向甲方提申请。合同期满后，润明眼镜店继续承租使用诉争房屋。2015年1月22日，银都公司委托律师向润明眼镜店发出律师函，通知其将收回诉争房屋自行使用，解除租赁合同关系，要求润明眼镜店收到函后一个月内落实搬迁事宜。润明眼镜店于当日收到该函。
2015年4月7日，润明眼镜店向银都公司账户汇入9500元，其主张系2014年12月14日至2015年6月13日期间的房屋租金。银都公司认可收到该笔款项，主张该款系润明眼镜店在知晓租赁合同已解除的情况下自行汇入，不能证明双方存在新的租赁关系，银都公司同意该笔款项可冲抵润明眼镜店应当支付的房屋使用费。
2015年4月22日，润明眼镜店以银都公司断电为由报警，民警出警后因银都公司无人在场，登记备案。后润明眼镜店自他处接电继续经营，自5月起不再向银都公司交纳电费。
以上事实，有房屋登记簿、协议书、《租赁协议》、收据、接处警工作登记表以及当事人陈述等予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，出租人可以随时解除合同。本案银都公司与润明眼镜店签订的《租赁协议》租期已经届满，双方未续签租赁合同，形成不定期租赁合同关系，银都公司作为出租人可以随时解除合同。银都公司于2015年1月22日向润明眼镜店发出解除合同的通知，双方租赁关系于当日解除。房屋租赁合同解除后，承租人应当及时腾空并交还房屋，并结清合同解除后继续占用房屋期间的房屋使用费。现润明眼镜店以银都公司未开具租赁发票等为由拒绝交还房屋，于法无据，银都公司要求润明眼镜店腾空返还诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于房屋使用费，润眼眼镜店实际支付房屋使用费至2015年6月13日，银都公司主张按原合同约定的19000元/年的标准计算之后的房屋使用费，润明眼镜店则辩称银都公司自2015年4月16日起中断对诉争房屋的供电，其无权按合同约定的标准收取费用。对此，本院认为，润明眼镜店已于2015年1月22日发函解除与润明眼镜店的不定期租赁关系，并给予一个月的搬家期限，期限届满后润明眼镜店仍拒绝搬出，致银都公司无法按期收回房屋，银都公司参照原合同标准要求润明眼镜店支付房屋使用费，并无不当；润明眼镜店现所举证据不足以证明银都公司自2015年4月16日起至今中断并拒绝对诉争房屋供电，且即便银都公司存在中断供电的行为，亦系其在合同解除后要求收房的私力救济行为，润明眼镜店在此情况下仍拒绝交还房屋并继续占有、使用，势必应当承担出租方即银都公司无法按时收回房屋的损失赔偿责任，润明眼镜店相关辩解，无事实及法律依据，本院不予采纳。同时，对于润明眼镜店主张违约金及经济损失的反诉请求，因银都公司解除合同不违反法律规定及合同约定，润明眼镜店所举证据亦不足以证明其存在相关经济损失，故润明眼镜店的反诉请求，不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）南京银都（集团）有限责任公司与被告（反诉原告）南京润明光学眼镜店2011年9月7日签订的《租赁协议》于2015年1月22日解除。
二、被告（反诉原告）南京润明光学眼镜店于本判决生效之日起十五日内将南京市秦淮区朝天宫46号第11间门面房（润明眼镜）腾空返还原告（反诉被告）南京银都（集团）有限责任公司。
三、被告（反诉原告）南京润明光学眼镜店于本判决生效之日起十五日内按19000元/年的标准向原告（反诉被告）南京银都（集团）有限责任公司支付自2015年6月14日起至生效判决确定的被告（反诉原告）南京润明光学眼镜店腾空返还房屋之日止的房屋使用费
四、驳回被告（反诉原告）南京润明光学眼镜店的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元、反诉案件受理费383.5元，共计433.5元，由被告（反诉原告）南京润明光学眼镜店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号:43×××18）
审 判 长 朱教莉
审 判 员 陶建涵
人民陪审员 孙丽萍
二〇一六年五月二十七日
见习书记员 洪 飞