广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初1401号原告：珠海国基房地产开发有限公司，住所地珠海市斗门区白蕉科技园虹桥四路商业中心B区2栋二楼。组织机构代码57017880-4。法定代表人：岑兆雄，董事长。委托诉讼代理人：郭明文，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑壮亮，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。被告：陈锦波，男，1989年3月28日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。第三人：中国工商银行股份有限公司珠海分行，住所地珠海市吉大景山路19号工商银行大厦，统一社会信用代码9144040070799343XL。负责人：潘强，行长。委托诉讼代理人：李影，该公司员工。委托诉讼代理人：林耀华，该公司员工。原告珠海国基房地产开发有限公司（以下简称国基公司）诉被告陈锦波、第三人中国工商银行股份有限公司珠海分行（以下简称工行珠海分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国基公司的委托诉讼代理人郭明文，第三人工行珠海分行的委托诉讼代理人李影、林耀华到庭参加诉讼。被告陈锦波经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告国基公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2014年7月28日签订的《珠海市商品房买卖合同》及补充协议，并判令被告向原告支付房款总额20%的违约金185447.4元；2.请求判令被告于判决生效之日起十日内协助原告办理珠海市××区白蕉镇××时代××城花园××房的预告登记注销手续；3.请求判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费8000元；4.本案诉讼费由被告承担。2017年1月17日，原告国基公司撤回第2项诉讼请求。事实理由：2014年7月28日，被告与原告签订《珠海市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向原告购买位于珠海市××区白蕉镇××时代××城花园××房，房屋总价款927237元，其中首期款为50000元，第二期款237237元，剩余款项640000元以按揭贷款的方式支付。2014年8月20日，原告与被告、第三人签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向第三人借款640000元，以涉案房产作为抵押担保，同时原告作为保证人，对贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，被告拖欠多期贷款及利息，原告多次履行担保责任，经原告多次催促，被告拒不偿还。鉴于原告已按约定承担了担保责任，同时委托了律师代理本案，并支付了8000元的律师费，故原告根据合同约定向法院提起诉讼，要求被告承担违约责任。原告国基公司对其诉称向本院提交如下证据：1．《珠海市商品房买卖合同》及补充协议一份，拟证明被告向原告购买涉案房产及双方的相关约定；2.《珠海市商品房销售预告登记表》一份，拟证明涉案房屋已办妥预告登记手续；3．《个人购房借款∕担保合同》一份，拟证明被告向第三人借款，原告承担保证责任；4．《存款扣收通知书》一组，拟证明因被告未按约定向第三人还款，原告多次履行担保责任；5．《存款扣收确认书》一份，拟证明内容同上；6.《催还代偿款通知书》及快递单一组，拟证明被告向原告发出通知，催促其履行还款义务；7.《解除通知书》及快递单一份，拟证明因被告未按约定偿还贷款且原告已履行担保责任，原告向被告发出通知解除涉案商品房买卖合同；8.《收楼通知书》及快递单一份，拟证明原告向被告发出收楼通知，要求被告办理收楼手续；9.《催收楼通知书》及快递单一份，拟证明内容同上；10.《法律服务委托合同》、律师费发费、付款凭证各一份，拟证明原告因委托律师办理本案诉讼支出的律师费；11．存款扣收确认书一份，拟证明因被告未按约定向第三人还款，原告多次履行担保责任；12．《催还代偿款通知书》及快递单一组，拟证明被告向原告发出通知，催促其履行还款义务；13．个人贷款综合归还清单三份，拟证明原告代被告清偿了全部借款及利息。被告陈锦波缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。第三人工行珠海分行述称：第三人作为债权人因为被告未按约定履行还款义务，现要求被告提前清偿借款，并要求原告承担连带保证责任，第三人对涉案房产处置所得价款享有优先受偿权。第三人工行珠海分行对其述称向本院提交如下证据：1．借款凭证三份，拟证明第三人已按约定向被告发放了贷款；2．贷款明细表一份，拟证明被告未能按约定归还借款本息；3．贷款催收函及快递单一份，拟证明第三人已向被告发出催收通知；4．陈锦波户口登记本复印件一份、身份证复印件一份，拟证明被告的身份信息；5．预告登记证一份，拟证明案涉房产已办理抵押权预告登记；6．无婚姻登记记录证明一份，拟证明被告的借款是个人债务；7.《个人购房借款∕担保合同》一份，拟证明第三人与原、被告签订了借款合同和担保合同。本院依法调取的证据：商品房预购查询结果、不动产限制（查封）登记表各一份。原告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人提交的证据本院认定如下：对原告、第三人提交的证据的真实性、合法性及关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月28日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于珠海市××区白蕉镇××房，建筑面积111.74平方米，总价款927237元；买受人于2014年7月28日内支付首期房款50000元，于2014年8月28日内支付房款237237元，剩余640000元于2014年7月28日前向出卖人指定银行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金等。同日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定如乙方选择以银行按揭方式付款给甲方，乙方须按合同第六条约定期限前往甲方指定的银行办理银行按揭申请手续并提交全部所需资料，否则，每逾期1日，乙方须按申请按揭贷款金额按同期银行按揭贷款利率的2倍计付违约金给甲方；乙方逾期办理银行按揭申请超过30日，或因乙方的原因致使乙方提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准，甲方有权要求乙方在15日内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款，如乙方仍未在15日内一次性支付剩余房款，则甲方有权按合同第八条第1(1)点的违约金计算标准从上述15日期限届满之日起向乙方收取违约金；同时甲方也有权解除合同，并要求乙方支付相当于房款总额20%的违约金，甲方将在乙方已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给乙方；因为乙方违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求甲方承担担保责任的，甲方承担担保责任后，有权采用包括解除合同等方式，向乙方追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此支付的诉讼费、律师费，并有权向乙方收取该商品房价款总金额20%的违约金。2014年8月20日，被告作为借款人，第三人作为贷款人，原告作为保证人，三方签订《个人购房借款∕担保合同》约定被告为购买涉案房产向第三人借款640000元，借款期限30年，还款方式为按月等额本息还款法，原告承担连带责任保证。第三人分别于2015年9月30日、11月4日、12月24日，2016年1月27日、2月24日向原告发出存款扣收通知书，通知原告因被告未按约定足额偿还本息，要求原告承担担保责任。2016年6月7日，原告与广东南方福瑞德律师事务所签订《法律服务委托合同》，约定由该事务所为原告在本案中提供委托诉讼代理的法律服务，原告于2016年9月26日支付代理费8000元。在庭审中，原告与第三人确认原告已于2016年11月21日代被告清偿了全部借款本金及利息。第三人当庭表示对原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》没有异议。另查明，位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路某房已于2015年2月6日办理商品房预购登记，预购证号xxxx，预购方为被告陈锦波，预售方为原告国基公司，总售房款927237元，建筑面积111.74平方米。该房产无抵押预告登记，但有预查封登记，限制文号（2016）粤0402民初4334号。本院认为，原告与被告之间的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》是在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。因被告未按约定向第三人偿还按揭贷款，第三人要求被告提前偿还借款本金及利息，原告作为担保人向第三人履行了担保责任，清偿了全部借款及利息，涉案房产上没有抵押权预告登记。因此，原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，要求被告支付违约金和律师费，符合双方在《〈商品房买卖合同〉补充协议》中约定的解除条件及违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法”的规定，原告请求解除合同，被告按合同约定支付违约金及律师费，依法有据，本院予以支持。根据原、被告在涉案合同中的约定，被告应当向原告支付房价款总金额20%的违约金，即185447.4元（927237元×20%），向原告支付本案的律师费8000元。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃抗辩和质证的权利，依法承担相应的不利后果。综上，原告的诉讼请求依法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、解除原告珠海国基房地产开发有限公司与被告陈锦波于2014年7月28日签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》；二、被告陈锦波于本判决生效之日起七日内向原告珠海国基房地产开发有限公司支付违约金185447.4元；三、被告陈锦波于本判决生效之日起七日内向原告珠海国基房地产开发有限公司支付律师费8000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4168元（原告已预交），由被告陈锦波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  董 凯审 判 员  何 莹人民陪审员  梁国裕二〇一七年一月二十二日书 记 员  黄晓敏