浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温苍民初字第1167号
原告：李玉松。
原告：陈丽霞。
上列两原告共同委托代理人：何李红。
被告：谢作疆。
委托代理人：吴世文。
被告：谢秉销。
被告：蒋刘玉。
被告：姜莉妹。
被告：谢尚安。
法定代理人：姜莉妹。
被告：谢晶晶。
法定代理人：姜莉妹。
原告李玉松、陈丽霞为与被告谢作疆、谢秉销、蒋刘玉、姜莉妹、谢尚安、谢晶晶房屋买卖合同纠纷一案，于2013年8月23日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员李正中适用简易程序，于2013年10月11日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年1月9日第二次公开开庭进行了审理。原告李玉松、陈丽霞的共同委托代理人何李红，被告谢作疆的委托代理人吴世文，被告谢秉销到庭参加诉讼。被告蒋刘玉、姜莉妹、谢尚安、谢晶晶经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李玉松、陈丽霞起诉称：2007年5月14日，被告谢秉销（肖）将自建的坐落于苍南县灵溪镇大浃头村谢屋老人院西首一间坐东朝西一层砖木混合结构，占地面积长为15.50米，宽为7.50米的房屋出售给原告李玉松、陈丽霞，原告当天按约支付全部购房款共计195800元。事后，经原告了解得知，涉案房屋并非契据上所写的1992年以前所建，且该房被列为违章建筑已被拆除。当时购得涉案房屋时以“谢秉肖”“蒋刘花”一名，谢秉肖与谢秉销系同一人，蒋刘花与蒋刘玉系同一人。谢作焕于2012年5月份因故身亡。另，原告多年在外经营生意，去年回老家过年才得知此事，于是原告要求被告退还已支付的购房款及赔偿利息损失，各被告均以种种理由予以推拖。为此，原告诉请判令：一、原、被告签订的房屋契据无效；二、被告返还原告支付的购房款195800元并赔偿利息损失（自2007年5月15日起至法院确定还款之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）；三、本案诉讼费由被告负担。
原告在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：
1.原告身份证，用以证明原告的身份情况；
2.被告人口信息，用以证明被告的身份情况；
3.证明二份，用以证明谢秉销与谢秉肖系同一人、蒋刘玉与蒋刘花系同一人的事实；
4.房契，用以证明原、被告签订房屋买卖协议的事实；
5.婚姻登记表，用以证明谢作焕与被告姜莉妹婚姻关系的事实。
被告谢作疆答辩称：一、谢作焕以及被告谢作疆在涉案房屋的买卖契据上按指印是因原告的要求，原告不能据此要求被告承担责任。二、涉案房屋买卖合同已履行完毕，被告不承担责任。综上，被告谢作疆与此次房屋买卖没有关系，请求驳回原告的诉讼请求。
被告谢作疆在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：
1.航拍图、农保图以及苍南县灵溪镇大浃头村民委员会证明，用以证明涉案房屋系1992年以前所建，为谢秉销所有的事实；
2.申请证人谢某、刘某甲出庭作证。证人谢某出庭作证陈述：其与被告系地方人，与原告系亲戚关系，原、被告签订房屋买卖契约时我是作为中介人；当时原告问我谢秉销是否有猪圈卖，后来双方洽谈好价格为195800元，并在我店铺里签契约，让我做中介，我当时连契据的内容也没看就在契据上签字了；猪圈是谢秉销建造，卖的时候已经没有喂猪了，购房款195800元是现金交付给谢秉销，如果是老房子，在当时一间市场价是30万元左右，谢秉销儿子在契据上按指印是原告要求的。证人刘某乙出庭作证陈述：其与被告系地方人；原告购买涉案房屋时拿着图纸，当时知道是猪圈，1992年前建造，有航拍图；猪圈属谢秉销所有，以前是喂猪用的，双方写契据过程我不在场，当时价格我也不知道，我到的时候就签字；至于契据上是否有谢秉销儿子签字我不知情。上述两证人证言用以证明涉案房屋系被告谢秉销所有，于1992年前所建造，出售该房屋是被告谢秉销个人处分自己财产，被告谢作疆当时在买卖契约上签字是因原告所要求，原告购买时明知是猪圈的事实。
被告谢秉销答辩称：双方买卖涉案房屋事实，原告在看过房屋、商定价格后自愿购买，买卖时涉案房屋建成已20多年，当时是合法建筑。综上，应驳回原告的诉讼请求。
被告谢秉销在本院指定的举证期限内，没有提供证据材料。
被告蒋刘玉、姜莉妹、谢尚安、谢晶晶未作答辩，在本院指定的举证期限内也没有提供证据材料。
本院依据原告李玉松、陈丽霞以及被告谢作疆、谢秉销的申请向浙江苍南工业园区管理委员会调取相关证据材料，该委于2013年12月17日出具的关于苍南县＊＊东侧建筑物拆除说明，用以证明涉案建筑物始建于1992年10月31日航拍前，原为牲畜栏，后改建为堆放杂物的非住宅类建筑，根据苍南县拆迁补偿安置政策不予安置补偿，苍南工业园区管理委员会已于2009年秋组织相关单位予以拆除。
原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，并经审查，本院认为，鉴于被告谢作疆、谢秉销对原告的证据1、2、4、5均没有异议，对其证明力予以确认。对原告的证据3，被告谢作疆有异议，认为系原告伪造，但对证明载明的内容没有异议，被告谢秉销没有异议。本院认为，原、被告均非苍南县灵溪镇站前居民委员会辖区居民，该居委会对谢秉销与谢秉肖系同一人、蒋刘玉与蒋刘花系同一人的事实并不清楚，其出具的证明不具有证明力，对其证明力不予认定，但对原告的待证事实被告谢作疆、谢秉销均无异议，本院对该事实予以确认。对被告谢作疆的证据1，原告对其真实性有异议，认为航拍图、农保图没有单位盖章，原告并不知道房屋为猪圈，若知情也不会以195800元购买，对村委会证明，认为形式不合法，没有负责人签字，村委会不能证明涉案房屋为合法建筑；被告谢秉销没有异议，认为涉案房屋当时是作猪圈使用。本院认为，航拍图、农保图虽系复印件，但经本院向苍南工业园区管理委员会调查核实后对其真实性予以确认，能够证明涉案房屋建于1992年以前；对于村委会证明，因没有村委会负责人签字，不符合形式要件，对其证明力不予认定。对被告谢作疆的证据2，原告认为证人谢某的证言能够证明涉案房屋在原告购买时空置，原告不知道是猪圈的事实，被告谢秉销对证人证言没有异议。本院认为，证人证言系证人对其亲身感知的事实的陈述，较客观真实，结合原告提供的涉案房屋拆除前的照片所反映的房屋结构、形状，能够证明购买时原告明知涉案房屋原系猪圈的事实，至于出售涉案房屋是否属被告谢秉销个人处分自己财产，并不是证人所能够证明的，对该部分证明力不予认定。对于浙江工业园区管理委员会于2013年12月17日出具的关于苍南县＊＊东侧建筑物拆除说明，原告没有异议，但认为出具的说明中认为建筑物属于房屋不是牲畜栏，被告谢作疆没有异议。本院认为，该证据符合民事诉讼有效证据的基本特征，对其证明力予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。被告蒋刘玉、姜莉妹、谢尚安、谢晶晶未出庭应诉，视为其放弃质证权利。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：谢作焕（已去世）以及被告谢作疆均系被告谢秉销的儿子。被告蒋刘玉系谢秉销的妻子。被告姜莉妹系谢作焕的妻子，被告谢尚安、谢晶晶系谢作焕与姜莉妹的子女。2007年5月14日，被告谢秉销以谢秉肖名义将坐落于苍南县灵溪镇大浃头村谢屋老人院西首一间坐东朝西一层砖木混合结构，占地面积长为15.50米、宽为7.50米的涉案房屋以195800元价格出卖给原告李玉松、陈丽霞，双方签订契据一份，谢作焕以及被告蒋刘玉、谢作疆在契据上以出卖人身份签字捺印，谢某作为中介人、刘某乙作为见证人也分别在契据上签字捺印。签订契据当天原告按约支付了全部购房款，被告交付了涉案房屋。此后，原告一直闲置涉案房屋，并未居住使用。涉案房屋于2009年被相关单位拆除后，原、被告就购房款返还及损失赔偿事宜发生纠纷。
另查明：涉案房屋始建于1992年10月31日航拍前，原为牲畜栏，后改建为堆放杂物的非住宅类建筑，根据苍南县拆迁补偿安置政策不予安置补偿，苍南工业园区管理委员会已于2009年秋组织相关单位予以拆除。
本院认为：涉案标的物原为牲畜栏，后改建为堆放杂物的非住宅类建筑，该标的物使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告并非被告所在村村民，与被告并非同一集体经济组织成员，该标的物的买卖行为违反了《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地的使用权不得转让的禁止性规定以及国家法律关于农村房屋买卖的相关强制性规定，应认定为无效。原告请求确认原、被告之间签订的关于涉案标的物买卖的契据无效，理由正当，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告主张被告返还购房款195800元，理由正当，应予支持。被告谢作疆辩称涉案标的物系被告谢秉销个人所有，其在契据上签字是因原告要求所致，本院认为，不管涉案标的物系被告谢秉销个人所有还是系被告谢秉销、蒋刘玉、谢作疆与谢作焕共同共有，蒋刘玉、谢作疆与谢作焕当时系完全民事行为能力人，知道或应当知道在买卖契据上以出卖人身份签字捺印的法律后果，其作为该买卖关系的合同当事人应承担相应的合同责任。因此，被告谢作疆的辩称理由没有事实与法律依据，不予采纳。由于谢作焕已经死亡，被告姜莉妹、谢尚安、谢晶晶作为谢作焕的第一顺序继承人，应在其所继承谢作焕的遗产范围内承担清偿责任。关于原告请求被告赔偿购房款的利息损失，本院认为，根据证人证言以及原告提供的涉案标的物拆除前照片，可以证明在签订契据时原告已了解涉案建筑物的结构、形状，明知该建筑物原作猪圈使用而签订买卖合同，存在过错，因此，原告要求利息损失没有事实根据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第六十二条、第六十三条和《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李玉松、陈丽霞与被告谢秉销、蒋刘玉、谢作疆以及谢作焕于2007年5月14日签订的关于苍南县灵溪镇大浃头村谢屋老人院西首坐东朝西一间一层砖木混合结构建筑物的买卖契据无效；
二、被告谢秉销、蒋刘玉、谢作疆于本判决生效后三十日内返还原告李玉松、陈丽霞购房款195800元；
三、被告姜莉妹、谢尚安、谢晶晶在继承谢作焕的遗产范围内对上述第二项价款的给付承担清偿责任；
四、驳回原告李玉松、陈丽霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5137元，由原告李玉松、陈丽霞负担921元，由被告谢作疆、谢秉销、蒋刘玉、姜莉妹、谢尚安、谢晶晶负担4216元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费5137元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，帐号19×××13。逾期不交按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 李正中
人民陪审员 林爱鹤
人民陪审员 李方景
二〇一四年二月十八日
书 记 员 林超方
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第二条……
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
……
第八条……
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：浙江苍南农村合作银行，帐号：201000040285037，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。