上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1624号
原告（反诉被告）杭荣江。
原告（反诉被告）韩晓秋。
上述二原告的共同委托代理人周军，上海市千方律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴燕。
被告（反诉原告）陈艺艺。
上述二被告的共同委托代理人丁曙光，上海久远律师事务所律师。
原告（反诉被告）杭荣江、韩晓秋与被告（反诉原告）吴燕、陈艺艺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月20日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理，于2014年7月4日公开开庭进行了审理。原告杭荣江及两原告的共同委托代理人周军、被告吴燕及两被告的共同委托代理人丁曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭荣江、韩晓秋诉称：原告通过上海居远房地产经纪事务所居间介绍，将位于松江区九亭镇九亭大街XXX弄XXX号XXX室房屋出售给两被告，双方于2013年11月27日签订了《上海市房地产买卖合同》。签约后，原告共计收到被告支付的房款57万元（含定金6万元）。买卖合同第六条约定的最晚过户时间为2014年1月31日，且补充条款第9条约定一方未按照约定履行自己义务且逾期达15日的，另一方有权单方解除合同，违约方应按照买卖合同约定总房价的20%向守约方支付违约金。合同签订后，原告积极履行各项义务，被告却一再拖延履行合同，经原告多次催告，被告均置之不理。被告的行为构成严重违约，故原告起诉要求：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告支付违约金256，000元。
被告吴燕、陈艺艺辩称：办理过户手续应为原告的主要义务，而非被告的主要义务，双方签订的买卖合同未约定相关的合同解除权，法律规定中也没有原告可行使法定解除权的情形，且合同中也没有针对过户约定相应的违约责任，故请求驳回原告的诉讼请求。如果法院判决被告承担违约金，则认为违约金过高，要求调整。同时被告认为原告拒绝办理该房屋的过户手续，故提起反诉，要求判令：原告继续履行与被告签订的《上海市房地产买卖合同》（包括原告将涉案房屋过户给被告；被告支付原告89万元房款；被告支付原告房屋尾款2万元；原告将涉案房屋交付给被告，并将水电煤过户给被告）。
针对被告吴燕、陈艺艺的反诉请求，原告杭荣江、韩晓秋辩称：签订买卖合同后原告积极履行义务，被告未在2014年1月31日前配合原告办理过户手续，原告多次催告，被告置之不理。根据补充条款第9条约定，原告有权解除合同。故请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2013年11月28日，原告杭荣江、韩晓秋作为卖售人（甲方）、被告吴燕、陈艺艺作为买受人（乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），合同载明：甲乙双方通过上海居远房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方位于松江区九亭镇九亭大街XXX弄XXX号XXX室的房地产，转让价格为128万元。第六条约定，双方确认在2014年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。第十一条约定，经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款（一）第九条约定，甲乙双方若有任何一方未按照本买卖合同的约定全面履行自己的义务（除补充条款第1、2条外），则：甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金，逾期超过十五日，则乙方有权单方面解除本合同，并且甲方应向乙方支付本合同约定总房款20%的违约金；乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未支付款万分之五的违约金，逾期超过十五日，则甲方有权单方面解除合同，并且乙方应向甲方支付本合同约定总房款20%的违约金。合同附件三约定，……若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲乙双方至上海市松江区房地产交易中心办理房屋交易过户手续，且交易中心出具受理单当日，补足该不足部分。
2013年11月27日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同之补充协议》，约定除买卖合同确定成交之合同价128万元外，被告另支付20万元作为装修、家具、家电及其他补贴款给原告。
2014年4月28日，原告杭荣江向被告吴燕发送短信，称：买卖合同约定最晚过户日期为2014年1月31日，现该日期早已超过，但你一直无故拒不配合过户。此前已多次催讨你过户你均一再拖延。现再次催告你，望你于本函发出后五日内尽快配合过户，否则将解除与你签订的买卖合同并按合同约定追究违约责任。2014年5月13日，原告杭荣江再次向被告吴燕发送短信，称：因你一再拖延办理交易过户和付款，经多次催告均置之不理，你的行为已构成根本违约。故特此通知：从本通知发出之日起解除与你签订的《上海市房地产买卖合同》（编号：XXXXXXX）。当日，原告向被告发送律师函，声明：因被告拒不配合过户的行为构成根本违约，从本函发出之日起，解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及相关协议，并要求被告按照总房款20%支付违约金。
买卖合同签订后，被告共计支付原告房款57万元，后因房屋未按期办理过户，双方产生争议，遂涉诉。
另查明：2014年6月9日，被告与中信银行股份有限公司上海张江支行签订《中信银行个人购房借款合同》，贷款金额为89万元，用于购买松江区九亭镇九亭大街XXX弄XXX号XXX室房屋，同时该房屋也是本贷款合同的抵押物。
以上事实，由上海市房地产买卖合同、上海市房地产买卖合同之补充协议、付款收据、中信银行个人购房借款合同及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告在《上海市房地产买卖合同》中约定转让价为128万元，而双方在《上海市房地产买卖合同之补充协议》中又约定了20万元作为装修、家具、家电及其他补贴款，据此本院认定双方交易的真实价款应为148万元。《上海市房地产买卖合同》中有关价款的约定显然是为了逃避国家税收，已侵害国家利益。双方有关作低价款的约定应为无效。关于《上海市房地产买卖合同》及其补充协议的其他条款均系双方真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点为逾期未办理过户手续系哪方的原因所致以及买卖合同应否继续履行。对此，本院分析如下：
首先，审理中被告陈述，买卖合同签订后，被告及时去办理了贷款手续，但当时为年末，银行对放贷管理较紧，所以未能获得贷款审批手续。又因过户需要提供银行审批的贷款合同，故被告曾与原告协商，请求原告宽限过户期限，但遭原告拒绝。之后，被告积极办理贷款手续，终于在2014年6月获得银行审批。从被告的上述陈述可以得知，因被告自身未获得银行放贷审批，导致其无法按照买卖合同的约定与原告办理过户手续，故被告存在逾期办理过户手续的违约行为，进而影响了原告收取房款。办理房屋过户手续，需原、被告双方相互配合才能完成，而非原告一方可以独立操作，故被告认为过户系原告方主要义务，原告无权就过户问题追究被告的违约责任的抗辩意见，本院不予采信。因被告之原因导致逾期过户，超过15日的，原告可以根据补充条款（一）第九条的约定行使合同解除权。被告确认已收到原告于2014年5月13日发出的解除买卖合同及相关协议的律师函，故本院确认原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《上海市房地产买卖合同之补充协议》已解除。
其次，关于原告主张的违约金问题。当事人在合同中可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现被告认为违约金过高，请求法院予以调整。“过分高于”损失的标准应当以约定的违约金数额是否过分高于违约方的违约行为所造成的守约方的损失为标准，在原告未提供相关证据证明其损失的情况下，本院根据合同履行情况及公平原则，酌情调整违约金为合同总价款的10%，即128，000元。
最后，关于被告方已支付的房屋价款，合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告应当于合同解除之日将被告已支付的房屋价款57万元返还被告。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）杭荣江、韩晓秋与被告（反诉原告）吴燕、陈艺艺签订的《上海市房地产买卖合同》及《上海市房地产买卖合同之补充协议》已解除；
二、被告（反诉原告）吴燕、陈艺艺支付原告（反诉被告）杭荣江、韩晓秋违约金128，000元；
三、原告（反诉被告）杭荣江、韩晓秋返还被告（反诉原告）吴燕、陈艺艺购房款570，000元；
四、上述第二、三两项相互折抵后，原告（反诉被告）杭荣江、韩晓秋于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）吴燕、陈艺艺442，000元；
五、驳回被告（反诉原告）吴燕、陈艺艺的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5，220元，减半收取2，610元，反诉案件受理费40元，合计诉讼费2，650元，由原告（反诉被告）杭荣江、韩晓秋负担1，140元（已付），由被告（反诉原告）吴燕、陈艺艺负担1，510元（已付40元，余款1，470元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 惠 蕙
二〇一四年七月十八日
书记员 方晓婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条……
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。