湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂咸宁中民三终字第137号
上诉人（原审被告）李定南
上诉人（原审被告）吴岳建
被上诉人（原审原告）毛萍
委托代理人金涛，系被上诉人毛萍丈夫。委托代理权限为一般代理。
委托代理人吴永胜，湖北泰元律师事务所律师。委托代理权限为一般代理。
原审被告卢金
上诉人李定南、吴岳建因与被上诉人毛萍、原审被告卢金房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2013）鄂通城民初字第02452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2006年12月28日，中国农业银行通城县支行（以下简称农行通城支行）与原告毛萍签订了一份房屋买卖合同协议，原告毛萍向农行通城支行交清了购房款，又向有关职能部门交纳了税费，并取得了隽国用（2011）第104694号土地使用权证。2007年12月10日，被告李定南在熊湘来介绍下与原告毛萍签订购买原农行通城支行沙堆营业所两间三层楼的房屋买卖合同书，该合同书中以原告毛萍、介绍人熊湘来为甲方，被告李定南为乙方。合同书主要内容为：“甲方将二间三层楼房出售给乙方，总金额为174000元，甲方负责办理土地使用权证手续，其税费由甲方负责”。被告李定南当场支付购房款60000元。此后原告毛萍多次向被告李定南催收未交房款114000元，被告李定南没有给付。2008年2月5日，被告李定南以其向熊湘来缴纳了房款40000元为由，只向原告毛萍写下欠房款72000元的借条，并在借条上约定2008年3月支付40000元，2008年4月支付30000元。原告毛萍与熊湘来委托合同纠纷一案中，通城县人民法院作出（2008）通民初字第349号民事判决，判决由熊湘来将其收取李定南的购房款42000元返还给毛萍。该案诉讼中，被告李定南向沙堆法庭缴纳购房款10000元。故被告李定南还应向原告毛萍支付下欠购房款62000元，并按2％的月利率承担利息。截止2013年6月30日李定南应支付利息为104480元，本息合计166480元。另因被告李定南至今占用被告卢金所购房产的二楼，未向曾经的房屋产权所有人原告毛萍、被告卢金交付任何费用，被告李定南应该向现房屋产权人被告卢金退还所占房屋。原告毛萍为此提起诉讼。请求判决被告李定南向原告毛萍支付购房款62000元，并按2％的月利率承担利息，截止2013年6月30日李定南应支付利息为104480元，共计166480元。并由被告李定南返还至今占用被告卢金所购房产的二楼。
2007年10月23日，被告吴岳建在熊湘来介绍下与原告毛萍签订购买原农行通城支行沙堆营业所两间门店的购房协议书，该协议书以原告毛萍为甲方，被告吴岳建为乙方。协议书约定：“每个门店价格为76000元、二个门店共计152000元；房屋清理改装费用为每个门店1000元，共计2000元，房内隔墙与隔壁实算进行平摊，甲方负责办理土地使用权证手续，其税费由甲方负责”。被告吴岳建应付房款154000元，当场支付购房定金45000元。2008年2月6日，被告吴岳建缴纳购房款10000元。2008年3月22日，原告毛萍为甲方，被告吴岳建为乙方，双方签订房屋买卖补充协议，其主要内容“被告吴岳建缴纳购房款50000元；余款在甲方办妥土地使用证后一次性付清”。原告毛萍与熊湘来委托合同纠纷一案中，被告吴岳建向沙堆法庭缴纳购房款3100元，至今欠购房款45900元。因原告毛萍多次向被告吴岳建催收未交购房款，被告吴岳建没有给付。被告吴岳建应当偿还原告毛萍欠款45900元及利息60500元（截止2013年6月30日），共计106400元。另被告吴岳建在建房时因违背合同伸出阳台应赔偿原告毛萍损失10500元，总计116900元。原告毛萍为了维护自已的合法权益，向原审法院提起诉讼。请求依法判决被告吴岳建清偿所欠原告毛萍购房款45900元及利息60500元（截止2013年6月30日），共计106400元。另对于被告吴岳建违背合同伸出的阳台应赔偿10500元，总计116900元。
2007年11月5日，廖成夫在熊湘来介绍下与原告毛萍签订购买原农行通城支行沙堆营业所1间门店及门店后部分房屋的购房协议。2008年2月29日，廖成夫在征求原告毛萍同意的情况下将该协议中的房屋转让给被告卢金，原告毛萍与被告卢金重新签订协议书。该协议书中以原告毛萍为甲方，被告卢金为乙方。协议书的主要内容为：“门店价格86000元，与熊湘来相邻楼房二层共150平方米，价值57000元，空地基31.5平方米，价值10080元，公摊面积50.5平方米，价值10100元，以上共应付房款163180元；甲方负责办理土地使用证手续，其税费由甲方负责”。已支付购房定金130000元，至今欠购房款33180元。被告卢金应该向原告毛萍支付欠购房款33180元，利息19244元（截止2013年6月30日），共计52424元。原告毛萍为了维护自已的合法权益，向原审法院提起诉讼。请求依法判决被告卢金清偿所欠原告毛萍购房款33180元及利息19244元，共计52424元。
原审认为，原告毛萍与农行通城支行签订一份房屋买卖合同协议，原告毛萍取得了隽国用（2011）第104694号国有土地使用权证后。原告毛萍再分别与被告李定南、吴岳建、卢金签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。原告毛萍分别与被告李定南、吴岳建、卢金签订协议当日，原告毛萍即按协议约定将房屋和空地基分别交付给被告李定南、吴岳建、卢金占有和使用。被告李定南、吴岳建、卢金分别已实际支付了112000元、108100元、130000元购房款给原告毛萍，并由被告李定南、吴岳建、卢金对剩余欠购房款出具欠条确认。但原、被告双方对剩余欠购房款的履行期限未有约定，亦未约定利息。自协议签订至今，被告李定南、吴岳建、卢金仍分别欠购房款为62000元、45900元、33180元。另原告毛萍诉求被告吴岳建在建房时因违背合同伸出阳台赔偿原告毛萍损失10500元的理由，应予以支持。被告李定南、吴岳建、卢金对剩余欠购房款104000元、45900元、33180元的支付存在滞后履行情形，该滞后履行行为与双方之间对剩余欠购房款的履行期限，以及原、被告双方约定不明等因素不无关系。根据相关法律规定，履行期限不明确的，原告毛萍可以随时要求被告李定南、吴岳建、卢金履行，但应当给对方必要的准备时间。结合协议中由甲方（原告毛萍）负责办理乙方（李定南、吴岳建、卢金）土地使用权证手续，其税费由甲方（毛萍）负责等约定内容，以及被告李定南、吴岳建、卢金分别向原告毛萍出具购房款欠条等情形，可见原告毛萍对被告李定南、吴岳建、卢金短时间内支付全部剩余欠购房款存有困难应有所预期。但结合双方签订合同及交付房屋时间至原告毛萍起诉之时，被告李定南、吴岳建、卢金对支付剩余购房款应具备充足的准备时间；原告毛萍诉求被告李定南、吴岳建、卢金分别立即支付剩余购房款给原告毛萍，应予以支持。原告毛萍诉求被告李定南返回占用被告卢金购买属被告卢金所有的二楼房屋的请求，亦应予以采信。原告毛萍诉求被告李定南、吴岳建、卢金支付剩余购房款承担相应利息的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李定南向原告毛萍返还购房款62000元；被告李定南自动腾出占用二楼被告卢金的房屋。二、被告吴岳建向原告毛萍返还购房款45900元；因违背合同伸出阳台赔偿原告毛萍损失10500元。三、被告卢金返还原告毛萍购房款33180元。四、驳回原告毛萍的其它诉讼请求。上述义务在本判决发生法律效力后二十日内履行完毕。本案收取案件受理费2600元，被告李定南负担1300元，被告吴岳建负担800元，被告卢金负担500元。
上诉人李定南不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审遗漏了当事人熊湘来，程序违法。本案购房协议是被上诉人毛萍及其授权委托人熊湘来与上诉人李定南签订的，该购房协议合法有效。在通城县人民法院（2008）通民初字第349号民事判决书确定毛萍与熊湘来是委托关系之前，熊湘来代理被上诉人毛萍收取上诉人李定南的购房款的行为都是有效的。上诉人李定南实际支付被上诉人毛萍及其授权委托人熊湘来购房款有160000余元，不应重复支付购房款给被上诉人毛萍。原审不依法追加熊湘来为当事人参加诉讼，在没有任何法律依据的情况下判决上诉人李定南支付给熊湘来的购房款无效，再次判令上诉人李定南重复支付购房款给被上诉人毛萍不合法。二、根据双方当事人签订的购房协议，被上诉人毛萍应按约定履行办证义务，而被上诉人毛萍并未履行。原审对此只字未提。三、原审采信证据不当。上诉人支付的购房款收条和在购房前做下水道工资、出售鞭炮及被上诉人用红砖砌墙恢复损失的应进款项，原审法院均未予认定不当。且对被上诉人请十几人用红砖砌墙拦住上诉人大门口，逼迫上诉人出具欠条的非法证据予以采信，明显偏袒被上诉人。四、被上诉人毛萍及其丈夫逼迫上诉人李定南出具72000元欠条后，直至2013年12月底才向法院起诉，已超过诉讼时效，原审对此亦只字未提。五、原审判决“被告李定南自动腾出占用二楼被告卢金的房屋”中的房屋是上诉人李定南从廖成夫处购买而来，上诉人李定南并代廖成夫付清了下欠的购房款，有熊湘来的收款收条为证，原审判决由上诉人李定南自动腾出该房屋错误。请求二审依法撤销原判，发回重审。
上诉人吴岳建不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审遗漏了当事人熊湘来，程序违法。本案购房协议是被上诉人毛萍及其授权委托人熊湘来与上诉人吴岳建签订的，该购房协议合法有效。在通城县人民法院（2008）通民初字第349号民事判决书确定毛萍与熊湘来是委托关系之前，熊湘来代理被上诉人毛萍收取上诉人吴岳建的购房款的行为都是有效的。上诉人吴岳建实际支付被上诉人毛萍及其授权委托人熊湘来购房款有150000余元，不应重复支付购房款给被上诉人毛萍。原审不依法追加熊湘来为当事人参加诉讼，在没有任何法律依据的情况下判决上诉人吴岳建支付给熊湘来的购房款无效，再次判令上诉人吴岳建重复支付购房款给被上诉人毛萍不合法。二、根据双方当事人签订的购房协议，被上诉人毛萍应按约定履行办证义务，而被上诉人毛萍并未履行。原审对此只字未提。三、原审采信证据不当。上诉人吴岳建支付的购房款收条和在购房时做下踏步、水泥、砖和介绍费及被上诉人用红砖砌墙恢复损失的应进款项，原审法院均未予认定不当。且对被上诉人请十几人用红砖砌墙拦住上诉人吴岳建大门口，逼迫上诉人出具欠条的非法证据予以采信，明显偏袒被上诉人。四、被上诉人毛萍及其丈夫逼迫上诉人吴岳建出具欠条后，直至2013年12月底才向法院起诉，已超过诉讼时效，原审对此亦只字未提。五、2007年底金涛和熊湘来即已向上诉人吴岳建收取了阳台和门店该进费共2800元，没有理由重复交纳。请求二审依法撤销原判，发回重审。
被上诉人毛萍辩称：一、熊湘来与毛萍的委托合同关系在通城县人民法院审理的（2008）通民初字第349号委托合同纠纷案中已终止了，本案无须追加熊湘来为当事人参加诉讼。二、被上诉人毛萍与两上诉人签订的房屋买卖协议是合法的，房屋买卖应支付购房款后才能办证。三、两上诉人是自愿向被上诉人毛萍出具欠条的，没有逼迫行为，该欠条合法有效。四、熊湘来收取两上诉人的购房款在通城县人民法院审理的（2008）通民初字第349号委托合同纠纷案中已结清，该案开庭审理中审判人员已明确通知两上诉人不能将购房款交付给熊湘来或被上诉人毛萍，只能交给法庭。现该案已审理完毕，并确定了两上诉人下欠被上诉人毛萍的购房款数额，故两上诉人应将欠条上的款项给付被上诉人毛萍。两上诉人的上诉理由不能成立，请求二审维持原判。
原审被告卢金未到庭陈述意见。
经审理查明：一、通城县人民法院审理的（2008）通民初字第349号毛萍与熊湘来委托合同纠纷案中，李定南、吴岳建均作为第三人参加了诉讼。通城县人民法院于2011年11月18日对该案作出一审判决：“一、解除原告毛萍与被告熊湘来的口头销售原沙堆营业所房屋合同。二、被告熊湘来收第三人李定南购房款42000元，应返还支付原告毛萍。三、原告毛萍支付被告熊湘来劳务报酬20000元。四、上述二、三项款项相抵后，被告熊湘来应支付原告毛萍22000元，于本判决生效后五日内履行。五、驳回原告毛萍其他诉讼请求。”熊湘来对该案的上述判决不服提起上诉，本院于2012年4月10日作出（2012）鄂咸宁中民三终字第00061号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”二、（2008）通民初字第349号毛萍与熊湘来委托合同纠纷案中2008年5月15日的《庭审笔录》记载：“……审（审判长）：卖了几户人，多少钱？金（金涛，系毛萍丈夫、委托代理人）：3户，吴岳建依合同15.4万，已付10.5万元，钱是我收的。李定南依合同17.6万，已付6万元给我，熊湘来收4.2万。吴（吴岳建）：我实把4300元给熊湘来，其它我做了一些事未结账。金：廖成夫依合同163180元。我收11万，熊湘来收1000元，还欠53180元。熊（熊湘来）：是这个数字。审：李定南、吴岳建对下欠款有什么想法？李（李定南）：该付的我们会付。吴：是的。审：剩下的钱交到法庭来，可以吗？手续可以找法庭。李：可以。吴：可以。审：两周之内把钱交到法庭来，以前付过不管付给谁有效。因为原告已申请财产保全？吴：一个月之内。审：5月月底前结清。李：要延长点时间。审：和吴岳建一样，在月底前交来。……”三、（2008）通民初字第349号民事判决认定了以下事实：“……被告（熊湘来）又接受委托分户销售房屋的委托，原告（毛萍）与廖成夫、吴美祥、李定南、吴岳建分别签订房屋买卖协议，2008年2月19日廖成夫经原告同意转让给卢金。吴美祥应付款60000元，已付40000元，欠款20000元已向原告出具了欠条；卢金应付款163180元，已付原告130000元，欠款33180元已向原告出具了欠条；李定南应付174000元，已付原告60000元，付被告熊湘来42000元，欠款72000元向原告出具了欠条；吴岳建应付154000元，已付原告105000元。……诉讼过程中，本院口头通知第三人李定南、吴岳建不得向原、被告继续交款，第三人李定南、吴岳建同意将款项交法庭，后第三人李定南交沙堆法庭10000元，第三人吴岳建交沙堆法庭3100元。”四、上诉人李定南、吴岳建主张其向被上诉人毛萍出具欠条系受胁迫而为，但李定南、吴岳建在通城县人民法院审理的（2008）通民初字第349号毛萍与熊湘来委托合同纠纷案中并未主张该事实，对于下欠购房款的事实亦未持异议，且吴岳建并无向毛萍出具欠条的事实。五、上诉人李定南主张原审法院判决的“占用二楼被告卢金的房屋”系从廖成夫处购买，与（2008）通民初字第349号民事判决认定的事实“2008年2月19日廖成夫经原告（毛萍）同意转让给卢金”不符。六、上诉人李定南、吴岳建主张其均未收到（2008）通民初字第349号民事判决书，经本院查阅（2008）通民初字第349号民事一审案件卷宗材料，在通城县人民法院于2011年12月9日向李定南、吴岳建送达（2008）通民初字第349号民事判决书的《送达回证》上，有李定南、吴岳建的签名。该签名经本院向上诉人李定南、吴岳建核实，均未否认签名的真实性。七、被上诉人毛萍请求上诉人吴岳建赔偿因违背合同伸出阳台给其造成的损失10500元，在本案一、二审诉讼中均未能举证证明。
原审查明的其它事实属实，本院继续予以认定。
本案争议焦点是：一、原审是否遗漏当事人熊湘来。二、被上诉人毛萍的诉讼请求是否超过了诉讼时效。三、上诉人李定南、吴岳建欠被上诉人毛萍购房款数额的认定问题。四、上诉人李定南主张原审法院判决的“占用二楼被告卢金的房屋”系从廖成夫处购买的事实是否成立，原审判决“被告李定南自动腾出占用二楼被告卢金的房屋”是否得当。五、原审判决上诉人吴岳建“因违背合同伸出阳台赔偿原告毛萍损失10500元”是否得当。
关于以上争议焦点，本院认为：一、本案房屋买卖合同法律关系中，案外人熊湘来仅仅是房屋出卖人即被上诉人毛萍的委托代理人，并非房屋买卖合同的实际权利义务人。通城县人民法院审理的（2008）通民初字第349号毛萍与熊湘来委托合同纠纷案件发生效力后，毛萍与熊湘来之间的委托与被委托关系即已终止，案外人熊湘来在本案的房屋买卖合同中纠纷已不享有任何权利或承担义务，其不符合本案房屋买卖合同纠纷当事人的主体资格。因此，原审并未遗漏当事人熊湘来。二、关于上诉人李定南、吴岳建所欠购房款的具体金额及购房款应给付的对象等合同权利义务问题，双方当事人在本案诉讼之前存在争议。2011年11月18日通城县人民法院作出的（2008）通民初字第349号民事判决和2012年4月12日本院作出的（2012）鄂咸宁中民三终字第00061号民事判决，已对本案双方当事人房屋买卖合同中相关争议的权利义务问题进行了确认。从确认本案双方当事人合同相关权利义务之日起至被上诉人毛萍向原审法院提起诉讼之日2013年11月26日止，并未超出法定二年的诉讼时效。上诉人李定南、吴岳建主张被上诉人毛萍的起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。三、上诉人李定南主张其实际支付被上诉人毛萍及其授权委托人熊湘来购房款有160000余元，上诉人吴岳建主张其实际支付被上诉人毛萍及其授权委托人熊湘来购房款有150000余元，与李定南、吴岳建在通城县人民法院审理的（2008）通民初字第349号委托合同纠纷案庭审诉讼中的陈述不符，与该案已发生法律效力的民事判决认定的事实不符。两上诉人主张的上述事实均不能认定。且在（2008）通民初字第349号委托合同纠纷案中，通城县人民法院已“口头通知第三人李定南、吴岳建不得向原、被告继续交款，第三人李定南、吴岳建同意将款项交法庭，……”因此，上诉人李定南、吴岳建即使在此后有向案外人熊湘来交付购房款的行为，亦因其行为与法院的通知和其自己的承诺相违背而无效。原审根据已发生法律效力的（2008）通民初字第349号民事判决认定的事实“……李定南应付174000元，已付原告60000元，付被告熊湘来42000元，欠款72000元向原告出具了欠条；吴岳建应付154000元，已付原告105000元。……诉讼过程中，本院口头通知第三人李定南、吴岳建不得向原、被告继续交款，第三人李定南、吴岳建同意将款项交法庭，后第三人李定南交沙堆法庭10000元，第三人吴岳建交沙堆法庭3100元”。结合该判决作出后上诉人李定南、吴岳建未另行支付购房款给被上诉人毛萍的事实，认定上诉人李定南欠购房款62000元，吴岳建欠购房款45900元正确，本院继续予以认定。四、上诉人李定南虽主张原审法院判决的“占用二楼被告卢金的房屋”系从廖成夫处购买，但该主张其在通城县人民法院审理的（2008）通民初字第349号委托合同纠纷案中并未提出，且与该案已发生法律效力的（2008）通民初字第349号民事判决认定的事实“……被告（熊湘来）又接受委托分户销售房屋的委托，原告（毛萍）与廖成夫、吴美祥、李定南、吴岳建分别签订房屋买卖协议，2008年2月19日廖成夫经原告同意转让给卢金。……”不符，本院不予支持。原审判决“被告李定南自动腾出占用二楼被告卢金的房屋”时未明确腾退房屋指向的主体欠妥，本院予以纠正，应由上诉人李定南返还所占用的经被上诉人毛萍同意出售给卢金的房屋给被上诉人毛萍。五、被上诉人毛萍请求上诉人吴岳建赔偿因违反合同伸出阳台给其造成的损失10500元，因未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。原审判决上诉人吴岳建“因违背合同伸出阳台赔偿原告毛萍损失10500元”不当，应予以撤销。
此外，上诉人李定南、吴岳建主张原审对于被上诉人毛萍未履行办证义务只字未提，因上诉人李定南、吴岳建在原审诉讼中对此未提出反诉请求，本案不予审理。上诉人李定南、吴岳建提出其出具欠条时受到被上诉人的胁迫而主张欠条无效，因在通城县人民法院审理的（2008）通民初字第349号委托合同纠纷案中李定南的欠条已经出具，而李定南、吴岳建均未主张其受到胁迫出具欠条的事实，也未否认欠购房款的事实，且上诉人吴岳建根本无出具欠条的事实存在而不能成立。上诉人李定南出具给被上诉人毛萍的欠条有效，上诉人吴岳建欠被上诉人毛萍购房款的事实亦应予以认定。上诉人李定南主张在购房前做下水道工资、出售鞭炮及被上诉人用红砖砌墙恢复损失的应进款项，上诉人吴岳建主张的在购房时做下踏步、水泥、砖和介绍费及被上诉人用红砖砌墙恢复损失的应进款项，均与本案房屋买卖合同不是同一法律关系，且两上诉人在二审诉讼中并未举证证明，亦未提出其应进款项的具体数额，故两上诉人的上述主张，均不予支持。
综上，上诉人李定南的上诉理由均不能成立，本院不予支持；上诉人吴岳建上诉主张其不应赔偿被上诉人毛萍因违反合同伸出阳台而造成的损失10500元的上诉理由成立，本院予以支持。原判认定事实部分不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省通城县人民法院（2013）鄂通城民初字第02452号民事判决主文第三项、第四项。
二、变更湖北省通城县人民法院（2013）鄂通城民初字第02452号民事判决主文第一项、第二项为“一、上诉人李定南欠被上诉人毛萍购房款62000元，并返还所占用的经被上诉人毛萍同意出售给卢金的房屋给被上诉人毛萍。二、上诉人吴岳建欠被上诉人毛萍购房款45900元。”
上述一、二项给付金钱和返还财产义务，由上诉人李定南、吴岳建、原审被告卢金于本判决送达之日起二十日内履行完毕。
一审案件受理费2600元，由上诉人李定南负担1063元，上诉人吴岳建负担787元，原审被告卢金负担569元，被上诉人毛萍负担181元；二审案件受理费2100元，由上诉人李定南负担1063元，上诉人吴岳建负担640元，被上诉人毛萍负担397元。
本判决为终审判决。
审判长 熊 魁
审判员 杨荣华
审判员 王洪斌
二〇一四年九月二十三日
书记员 成 刚
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；