贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终2910号
上诉人（原审被告）：阮忠华，男，1965年12月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：黄彬，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中天城投集团城市建设有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区黔灵镇渔安村村委会办公室。
法定代表人：张智，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱雄，男，1991年10月3日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，该公司员工。
委托诉讼代理人：胡菲琪，女，1990年3月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，该公司员工。
上诉人阮忠华因与被上诉人中天城投集团城市建设有限公司（以下简称中天城投集团）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5720号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人阮忠华的委托诉讼代理人黄彬，被上诉人中天城投集团的委托诉讼代理人胡菲琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
阮忠华上诉请求：一、撤销原判、依法改判；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、合同解除权有除斥期间，逾期解除权消灭。2015年12月被上诉人明知上诉人向中信银行申请的按揭贷款失败，2016年4月上诉人收到被上诉人的律师函，被上诉人均未在法律规定的期限内行使解除权。2017年3月双方签订的《自办按揭补充协议》将解除权时间确定为60个工作日贷款期限届满，被上诉人也未在法定期限行使解除权。一审法院认定被上诉人拥有合同解除权属于事实认定错误。2、贷款申请未获审批后上诉人要求一次性付款被拒绝，不应当承担违约金。3、被上诉人工作人员承诺可以贷款导致上诉人签订合同并支付首付款，在房价飙升时，被上诉人又拒绝收取剩余房款，一审判决有违公平原则。
中天城投集团辩称，1、2017年3月15日签订的《自办按揭补充协议》及《承诺书》系双方对《商品房买卖合同》履行时间的变更；2、依据《补充协议》约定，2017年4月16日阮忠华应将其自办的按揭贷款拨到被上诉人账上，但其未申请到贷款亦未履行付款义务，故该解除权行使截止日期为2018年4月16日，被上诉人行使解除权并未超期；3、因阮忠华为房开企业负责人导致多家银行贷款不成，其亦未按照协议约定履行付款义务，被上诉人有权行使解除权并要求其承担违约金。
中天城投集团向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告双方于2015年8月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：ＣＤ0195）及《自办按揭补充协议》；2、判决被告向原告支付违约金19,800元，原告有权从被告已交付的款项中优先予以抵扣；3、判决被告有权单方申请办理云岩区渔安安井片区未来方舟第Ｄ12组团Ａ栋1单元12层15号房屋的预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；4、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年8月31日，被告阮忠华基于购买原告开发的位于云岩区渔安安井片区未来方舟Ｄ12组团（Ａ）1单元12层15号房屋与原告签订了《商品房买卖合同》，该合同第八条约定“买受人以银行按揭付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款198,164元，余款198,000元以银行按揭支付”。2017年3月15日，被告向原告出具《承诺书》，载明：“本人阮忠华于2015年8月31日购买中天未来方舟组团Ｄ12栋Ａ单元12楼10-16号房，缴纳首付款1,408,856元，贷款／元，并于当日签订商品房买卖合同，现因个人原因于2017年3月15日向贵公司申请自办按揭贷款并承诺30天（2017年4月16日）内办理完贷款，将全款拨到甲方账上。本人自愿承担从贵公司发律师函时间2016年5月22日之日起支付违约金（贷款金额每天万分之一）至下款之日止。如因本人自办按揭贷款导致下款时间超过约定时间，贵公司有权按照合同条款解除合同，期间所产生的一切费用及违约金由本人承诺自行承担”。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《自办按揭补充协议》，协议约定：“一、乙方于2015年8月31日购买了甲方销售的中天未来方舟Ｄ12组团Ａ栋1单元12层10-16号房一套，总价2,807,857元，签订ＣＤ0195-ＣＤ0195号《商品房买卖合同》，并支付1,408,856元首付款。二、现乙方申请自行办理该房139.9万元，经与甲方协商后，甲方同意乙方的申请。三、本补充协议签订后，乙方应尽快办理贷款手续，并于2017年4月16日前将贷款全额拨到甲方账上，且须在2017年4月19日内持银行放款凭证到我司更换收据，逾期视为乙方违约，双方同意按下列条款进行处理：（注：下款时间为60个工作日）1、甲方有权终止合同，乙方所购的商品房由甲方另行销售，并按未付房款金额的10%向乙方收取违约金。2、若乙方愿意继续履行合同的，且经甲方同意后，合同继续履行，根据逾期天数及欠款金额，甲方有权每天按本协议所指贷款总额的万分之一向买受人收取违约金。四、本协议与《商品房买卖合同》有同等法律效力，属于合同不可分割部分，如有相斥，以本协议为准”。被告于2015年8月31日向原告支付了购房首付款198,164元，余款198,000元至今未向原告支付。原告已将上述合同办理了备案登记。
一审法院认为，原、被告于2015年8月31日签订的《商品房买卖合同》及于2017年3月15日签订的《自办按揭补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。被告采取银行按揭贷款的方式购买了原告开发的位于云岩区渔安安井片区未来方舟Ｄ12组团（Ａ）1单元12层15号房屋，但在向原告支付了首付款198,164元后，未按照合同约定按期向原告支付剩余购房款198,000元，被告构成违约。按照双方约定，原告有权解除合同并要求被告按照逾期应付款198,000元的10%向原告支付违约金，故对原告要求“解除原告与被告双方于2015年8月31日签订的《商品房买卖合同》及2017年3月15日签订的《自办按揭补充协议》并由被告支付违约金19,800元”的诉请，予以支持。因该房屋现已办理商品房预售合同备案登记在被告名下，现原告依约定有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告应当协助原告办理撤销该房屋的商品房预售合同备案登记。对于原告向被告主张的撤销房屋手续的全部费用，因该费用尚未发生，原告该主张没有依据，故不予支持。
关于被告所称的第一点辩解意见与第四点辩解意见，本案争议点主要在于原告的合同解除权是否超过行使期间及原告能否行使解除权，2017年3月15日原、被告签订了《自办按揭补充协议》，该协议约定被告于2017年4月16日前未支付剩余房款，逾期则视为违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”，该自办按揭补充协议对解除权没有约定，双方当事人在还款期届满后均没有催告，原告有权在2018年4月16日前行使合同解除权，本案截止诉讼被告仍未履行付款义务，原告当然有权解除合同，故对被告的上述意见，不予采信。对被告称“至今未支付剩余房款是原告不愿收取所致，不承担违约金”的意见，被告仅提供被告公司的两名工作人员的证言及短信予以证实，但上述证据不足以证实被告在多次贷款未果的情况下，原告不收取剩余房款的事实，且在双方签订的《自办按揭补充协议》中，原告已将原告公司开户银行及账号情况的资料移交被告，故对被告的该主张不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告中天城投集团城市建设有限公司与被告阮忠华于2015年8月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＣＤ0195）及2017年3月15日签订的《自办按揭补充协议》；二、被告阮忠华于本判决生效之日起十日内一次性支付原告中天城投集团城市建设有限公司违约金19,800元；三、被告阮忠华于本判决生效之日起十日内协助原告中天城投集团城市建设有限公司办理云岩区渔安安井片区未来方舟Ｄ12组团（Ａ）1单元12层15号房屋的预告登记和《商品房买卖合同》备案登记；四、驳回原告中天城投集团城市建设有限公司其余诉讼请求。案件受理费295元，由被告阮忠华负担（该款原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付给原告）。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本案事实，有双方当事人提供的《商品房买卖合同》、《自办按揭补充协议》、《承诺书》及交款发票等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，本案所涉《商品房买卖合同》、《自办按揭补充协议》及《承诺书》均系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。
本案的争议焦点是被上诉人行使解除权是否已过除斥期间。
2015年8月31日双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定上诉人阮忠华采取银行按揭贷款的方式购买商品房，但在支付首付款后，上诉人阮忠华未能办理到银行按揭贷款，其后双方当事人于2017年3月15日签订《自办按揭补充协议》且上诉人出具《承诺书》，对上诉人阮忠华履行付款义务的时间作出了变更。按照《自办按揭补充协议》及《承诺书》的约定，如因阮忠华自办按揭贷款导致下款时间超过2017年4月16日，被上诉人有权按照合同条款解除合同，期间所产生的一切费用及违约金由阮忠华自行承担。也就是说合同明确赋予一方当事人单方解除合同的权利，而并未约定行使解除权的期限，当解除条件成立时，被上诉人即可以行使解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，被上诉人有权在2018年4月16日前行使合同解除权，现被上诉人于2017年8月2日向贵州省贵阳市云岩区人民法院起诉解除合同，并未超过解除权行使期间，故对上诉人阮忠华关于被上诉人超过行使解除权期限的主张，本院不予采信。上诉人阮忠华主张贷款失败后要求一次性付款被拒绝，不应当承担违约金。由于双方在《商品房买卖合同》上约定因买受人原因未能获得贷款，需在合同约定期限内支付剩余款项，才不承担违约责任。后在《自办按揭补充协议》中约定逾期银行未下款，则被上诉人有权解除合同，并按未付房款金额的10%收取违约金，否则需被上诉人同意上诉人才能继续履行，并根据逾期天数按贷款总额的日万分之一交纳违约金。现被上诉人并未同意上诉人继续履行合同，也未同意上诉人不交纳违约金，且在阮忠华自行出具的《承诺书》中亦明确“如因本人自办按揭贷款导致下款时间超过约定时间，贵公司有权按照合同条款解除合同，期间所产生的一切费用及违约金由本人承诺自行承担”，故对该上诉主张本院不予支持。关于上诉人认为受工作人员诱导买房的主张，因上诉人并未就此提供证据，且合同是对双方当事人权利义务进行约束达成一致的意思表示，当事人自身对约定事项负有谨慎审查义务，故本院对此不予支持。一审法院认为因该房屋已办理商品房预售合同备案登记在阮忠华名下，解除《商品房买卖合同》后，阮忠华应当协助中天城投公司办理撤销该房屋的商品房预售合同备案登记，但在判决主文部分却表述错误，本院对此予以纠正。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5720号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5720号民事判决第三项；
三、阮忠华于本判决生效之日起十日内协助中天城投集团城市建设有限公司办理云岩区渔安安井片区未来方舟Ｄ12组团（Ａ）1单元12层15号房屋的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续及预告登记的注销手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费295元，由上诉人阮忠华负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙珑
审判员 刘妍
审判员 韦娟
二〇一八年六月十二日
书记员 吴洪