上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初17764号
原告：上海大骏百货有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：满冬梅，总经理。
委托诉讼代理人：陈妤霞，上海市昆仑律师事务所律师。
被告：梅连清，男，汉族，1974年12月17日生，户籍地安徽省蚌埠市。
原告上海大骏百货有限公司与被告梅连清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海大骏百货有限公司委托代理人陈妤霞到庭参加诉讼。被告梅连清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海大骏百货有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》和《经营管理合同》于2016年6月24日解除；2.判令被告向原告支付租金自2016年6月8日至实际办理日止的租金损失(按每天每平方米1.2元计算)及物业管理费(按每天每平方米1元计算)；3.判令被告向原告支付违约金138,856元；4.本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告上海大骏百货有限公司变更诉讼请求为：1.请求确认原、被告之间于2014年10月20日签订编号为XD-041的《房屋租赁合同》和《经营管理合同》于2016年6月17日解除；2.判令被告向原告支付自2016年6月8日至2016年8月8日的租金损失25,315.49元及物业管理费21,096.24元；3.判令被告支付原告违约金138,856元；4.判令被告向原告支付原告代为垫付的燃气费3,870元及电费338.63元。后被告于庭审中自动调低了违约金的数额，要求被告支付原告违约金50,000元，并放弃了请求被告支付原告代为垫付的燃气费3,870元及电费338.63元的诉请。事实和理由：2014年10月20日，上海贤瑞资产管理有限公司与被告梅连清签订编号为XD-401的《房屋租赁合同》和《经营管理合同》。约定被告租赁上海市奉贤区沪杭公路、西闸路口“连城商业广场”1号楼3层1-3012、1-3013、1-3014、1-3015号，面积共计345.84平方米，租赁期限自2014年12月8日至2019年12月7日。每一年租金按每天每平方米1元计算，后逐年上涨，物业管理费按每天每平方米1元计算。《房屋租赁合同》约定了双方的权利义务及违约责任等，《经营管理合同》亦约定了双方的权利义务及商场的管理制度等内容。2015年9月7日，上海贤瑞资产管理有限公司经奉贤区市场监督管理局核准，变更名称为上海大骏百货有限公司。2016年6月17日，因被告未按时向原告缴纳租金及物业管理费，原告向被告发送《违约终止合同通知函》，告知因被告未缴纳相关费用，被告行为已构成违约，原告有权终止合同，并要求被告按照租赁合同约定承担违约责任。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查，对原告提交的证据予以确认并在卷作证。
被告梅连清未到庭应诉，亦未向提交任何证据。
经审理，本院认定事实如下：原告上海贤瑞资产管理有限公司(甲方)与被告梅连清(乙方)于2014年10月20日签订编号均为XD-041的《房屋租赁合同》和《经营管理合同》，约定被告租赁原告经营管理的上海市奉贤区沪杭公路、西闸公路路口(沪杭公路228弄)“连城商业广场”1号楼3层3012、3013、3014、3015的商铺(下称“系争房屋”)，用于经营“好味佳”中式快餐。系争房屋建筑面积为345.84平方米。租赁期限为自2014年12月8日至2019年12月7日。双方约定租金标准为：2014年12月8日至2015年12月7日，每天每平方米按1元计收，年租金为126,232元；2015年12月8日至2016年12月7日，每天每平方米按1.2元计收，年租金为151,480元；……。租金支付方式为：采取“先付后用，付3月押3月”的原则，以每3个月为一期支付。本合同正式签署之日，乙方向甲方一次性支付首期3个月的租金31,558元，以后在每期最后一个自然月的15日前，向甲方支付下期3个月租金。物业管理费的约定为：甲方目前对该物业管理费暂时约按照租用建筑面积每天每平方米1元核算。物业管理费的支付方式为，本合同正式签署之日，乙方向甲方或管理公司一次性支付首期3个月的物业管理费31,558元，以后按3个月提前预付的方式，与租金同期支付给甲方或管理公司。双方约定“乙方应于本合同正式签署之日向甲方支付该房屋租赁保证金63500元。”“租赁保证金的作用在于：保证乙方完整履行本合同的所有合同义务以及附随义务。甲方有权直接从租赁保证金中抵扣如下费用：4.1.2.1任何由于乙方经营过程中所发生的费用，乙方应付应未付的，包括但不限于租金、物业管理费、市政设施费、滞纳金、电费、水费、煤气费、天然气费、通讯费、违约金、赔偿金、维修维护费、占用使用费和其他有关费用；……；4.1.2.3甲方因乙方违约行为提前解除本合同，乙方应向甲方支付的违约金及赔偿甲方的损失；……。”双方在“合同的变更和解除”一节中明确约定：“甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。甲方有权向乙方索取乙方提前进场装修期间所免去的所有租金和物业管理费和其他费用。此外，乙方还须支付给甲方违约金：违约金为乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和他费用%2B当年六个月的租金%2B六个月的物业管理费之和的金额。……12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项任何一项超过7日的；……”。双方在“房屋的交还”一节明确约定：“13.1乙方应于租赁届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。……13.2乙方同意：在乙方未依本合同13.1条约定的交还房屋当日，甲方可选择由公证人员或律师或无利害关系的第三方在场的前提下开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。……”
合同签订后，被告按约向原告缴纳了租赁保证金63,500元。原告于合同签订当日将系争房屋实际交付于占有使用。被告应于2016年5月15日前支付下一期的租金和物业管理费，但被告未能依约按时支付，后原告经结算，被告已经支付2016年6月7日之前的租金和物业管理费，自2016年6月8日起的租金和物业管理费，被告尚未支付。2016年6月14日，原告向被告送达《违约通知函》，通知被告逾期支付租金达18天，已构成违约，可于“发函之日起2个工作日内，即2016年6月15日12：00前缴纳所有应付而未付的费用。如届时未能按时缴纳”，原告则按约追究被告的违约责任。该《违约通知函》由被告签字确认。后2016年6月17日，被告通过张贴方式向原告送达《违约终止合同通知函》，告知被告因其未付下一期租金已“逾期25天，已严重构成违约”，原告有权按照合同约定“书面通知乙方终止合同，并且贵方自合同解除之日起7日内，将房屋交还我司，即贵司于2016年6月24日12：00前交还房屋。逾期不交还的，我司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止贵司使用，并有权单方面将该房屋内的物品搬至甲方或管理公司指定位置，因此造成的一切后果由贵司自行承担。……此外，贵方还须支付我司违约金：违约金为当年六个月的租金%2B六个月的物业管理费之和的金额。……”
原告诉至本院后，本院征得双方当事人的同意，委托上海市奉贤区人民调解委员会对本案进行调解，因双方分歧太大，未能达成调解协议。后原告于2016年8月8日将系争房屋清场，并租赁于案外第三人。
另，上海贤瑞资产管理有限公司于2015年9月7日经上海市奉贤区市场监督管理委员会核准，企业名称变更为上海大骏百货有限公司。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订了合同编号均为XD-041的《房屋租赁合同》和《经营管理合同》，从合同的内容看，《房屋租赁合同》约定的是租赁关系双方的主要权利义务，《经营管理合同》约定的是商场经营管理方面内容，故可认定《经营管理合同》为《房屋租赁合同》的从合同属性。依据本案查明的事实，原告按约向被告交付了房屋，履行了自己的义务，被告在租赁合同期限届满前应依约履行支付租金和物业管理费的义务。但被告未按约向原告支付租金和物业管理费，且经原告催缴，被告仍未在合理的期限内支付，系其以自己的行为表明不履行合同主要债务，显属违约，原告依约享有合同解除权。原告于2016年6月17日书面通知被告终止合同权利事宜，本院依法确认原告已经履行了解除合同的通知义务，故对原告主张确认双方于2016年6月17日解除《房屋租赁合同》和《经营管理合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告依法应向原告支付合同解除前的租金和物业管理费以及赔偿合同解除后因占有使用系争房屋而给原告造成的损失。根据合同的约定，被告应于合同提前解除之日向原告交还房屋，且原告在通知被告终止合同事宜时给予了被告交还房屋的合理期限，但被告未按照约定交还房屋，原告依据合同的约定有自行腾空收回房屋的权利，原告于2016年8月8日将对系争房屋清场，后租赁于他人使用，原告要求被告赔偿清场之前按照《房屋租赁合同》约定的租金和物业管理费标准计算的损失，于法无悖，本院予以支持。被告逾期支付租金，依约应向原告承担违约责任，《房屋租赁合同》中约定了违约金的计算方式，被告主动调低违约金的数额至50,000元，于法无悖，本院予以支持。关于租赁保证金，本院认为，合同中明确约定了租赁保证金中可抵扣的费用为“包括但不限于租金、物业管理费……甲方因乙方违约行为提前解除本合同，乙方应向甲方支付的违约金及赔偿甲方的损失”，故原告不予返还租赁保证金的意见，本院难以采信，但原告有权抵扣因乙方违约给原告造成的损失。被告梅连清经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，应承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、确认原告上海大骏百货有限公司与被告梅连清于2014年10月20日签订为编号XD-041《房屋租赁合同》及《经营管理合同》于2016年6月17日解除；
二、被告梅连清于本判决生效之日起十日内支付原告上海大骏百货有限公司自2016年6月8日至2016年8月8日期间的租金及占有使用费等损失25,315.49元及物业管理费21,096.24元。
三、被告梅连清于本判决生效之日起十日内支付原告上海大骏百货有限公司违约金50,000元。
四、被告梅连清应支付原告上海大骏百货有限公司的上述第二、三项款项，合计96,411.73元，抵扣租赁保证金63,500元，被告梅连清需再支付原告32,911.73元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,210元，减半收取计1,105元，由被告梅连清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 许力涛
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 宋 苏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。