湖北省崇阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂崇阳民再字第00003号
原审原告李某，女。
委托代理人刘昕，湖北佳成律师事务所律师。
原审被告湖北恒顺房地产开发有限公司。
法定代表人张某某，该公司总经理。
委托代理人李晓，湖北君祥律师事务所律师。
原审原告李某与原审被告湖北恒顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月18日作出（2012）鄂崇阳民初字第00710号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年5月26日作出（2014）鄂崇阳民监字第00002号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2014年6月26日公开开庭进行了审理。本院于2014年7月21日作出（2014）鄂崇阳民再字第00003号民事判�，原审原告李某不服，上诉至咸宁市中级人民法院，咸宁市中级人民法院于2014年12月5日作出（2014）鄂咸宁中民再终字第16号民事裁定，裁定撤销崇阳县人民法院（2014）鄂崇阳民再字第00003号民事判决，本案发回崇阳县人民法院重审。本院依法组成合议庭，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原审原告李某的委托代理人刘昕、原审被告湖北恒顺房地产开发有限公司委托代理人李晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月17日，原审原告李某诉称，2010年6月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定：原告购买由被告开发的赤壁市“世纪大厦”项目第一层102号商铺，面积168.2平方米，单价21000.00元／m2，总价款人民币3532200.00元。同时约定，被告应当在2010年12月30日前向原告交付经验收合格的商品房，如逾期交房，被告应按已付房款的日万分之三向原�支付违约金，有关该房屋的产权证在交房后90日内办妥并交付原告，否则按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告至今不能依约向原告交付产权证书。为此，请求人民法院依法判决由被告向原告交付房屋和房屋产权证书，承担逾期办证违约金35322.00元，承担迟延交房违约金按付房款的日万分之三自2010年12月30日计算至交房之日止，并承担本案诉讼费。
原审被告湖北恒顺房地产开发有限公司辩称，答辩人因经营管理不当，现已被政府接管，并将世纪大厦查封，且答辩人从未收到原告李某的购房款，不存在履行义务和办理房产证的义务，所争议的房屋是拆迁返建房，已交付还建人，合同无效。故应驳回原告的诉讼请求。
原审查明，被告湖北恒顺房地产开发有限公司是具有房地产开发资质的企业法人，以出让的方式取得位于赤壁市河北大道编号为（2008）赤土建字第084号的地块土地使用权，该地定名为世纪大厦，面积2807.02平方米，并办理了建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商业用地使用证、商品房销售许可证。2009年2月主体工程竣工验收。
2010年6月22日，原告李某与被告湖北恒顺房地产开发有限公司签订商品房买卖合同1份，主要内容为：1、原告（称买受人）向被告（称出卖人）购买所开发承建的赤壁市河北大道世纪大厦第一层102号商铺，该房建筑面积168.20平方米，每平方米计价21000元，总金额3532200元；2、付款方式，买受人于2010年6月22日支付人民币1772200元，余款1760000元办理银行按揭贷款；3、买受人逾期付款的违约责任，逾期后30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实付金额之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合�继续履行；4、交房的期限为2010年12月30日；5、出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过30日，对已交付房款按日万分之三支付违约金，超过30日后买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部付款，并对买受人累计已付款的1%支付违约金；6、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理权属登记，否则按房价的1%支付违约金等约定，当即双方在合同上签字并盖章。合同签订后，双方又签订补充协议1份，约定：1、买受人签订本合同时必须与出卖人签订《商铺租赁合同》；2、甲方（出卖人）负责为买受人办理购房证，即《房产证》、《土地证》、其费用300元整由买受人负担，契税按购房款总额的4%由买受人承担缴纳，由出卖人代收；3、买受人按国家统一规定标准向赤壁市房产局缴纳维修基金，由出卖人代收等约定，同时约定如本协议与合同内容有冲突，以本补充协议为准。后原告李某给付购房款3532200元，被告湖北恒顺房地产开发有限公司出具收据2份，被告在约定的期限未将原告所购的商铺交付，也未按约办理房屋产权证和土地使用证，故原告李某起诉来院。
同时查明，2010年1月29日，被告湖北恒顺房地产开发有限公司与赤壁市世纪房屋销售有限公司签订《承包出售房地产协议书》，双方约定将被告承建的“世纪大厦”1至4层的商场及5至31层的商品房全部委托赤壁市世纪房屋销售有限公司销售，双方就房屋的价格，房款的收取、代销佣金、不足部分的补偿均进行了约定。尔后，被告湖北恒顺房地产开发有限公司财务专用章2的印章及其有关手续已交给赤壁市世纪房屋销售有限公司管理经营。2010年6月22日，被告湖北恒顺房地产开发有限公司与原告李某签订商品�买卖协议后，原告李某将其2笔合计3532200元购房款给付赤壁市世纪房屋销售有限公司，该公司出具了湖北恒顺房地产开发有限公司财务专用章2的收据。2011年9月7日，本院在（2011）崇民初字第129号民事判决中认定原告（即赤壁市世纪房屋销售有限公司）完成了向李某销售房屋的行为，被告（湖北恒顺房地产开发有限公司）因此应向原告支付佣金的事实。原告李某未按约定交清契税。
原审认为，原告李某与被告湖北恒顺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》未违反法律的规定，属有效合同，应依法予以保护。本案中，原告李某依合同的约定付清购房款，现世纪大厦经验收合格，符合交付，但被告湖北恒顺房地产开发有限公司至今未将商铺交付给原告，也未办理房产证和土地使用证。为此，原告主张由被告交付商铺，办理房产证、土地使用证，承担逾期�房的违约责任的请求于法有据，本院予以支持，但其主张被告承担逾期办证的违约金，因原告未按约交清契税，该请求不予支持。被告湖北恒顺房地产开发有限公司抗辩该公司未收到购房款无事实和法律依据，其理由不能成立，其主张不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百四十条之规定，判决：一、由被告湖北恒顺房地产开发有限公司向原告李某交付赤壁市世纪大厦第一层102号商铺；二、由被告湖北恒顺房地产开发有限公司为原告李某所购商铺办理房屋产权证、土地使用证，办证税费由原告承担；三、由被告湖北恒顺房地产开发有限公司按房屋价款3532200元的日万分之三向原告李某支付自2010年12月31日至本判决确定交房之日止的逾期交房违约金；四、驳回原告李某请求由被告湖北恒顺房地产开发有限公司承担逾期办证的违约金的诉讼请求。上述给付内容及办证限本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费31080元，由原告负担3000元，被告负担28080元。
本院再审过程中，原审原告李某称，被拆迁人对超出的房屋面积无优先取得权，其余的与原审诉称一致。
原审被告湖北恒顺房地产开发有限公司辩称，原审原告诉求不成立，答辩人根本不认识原审原告，亦未与原审原告签订房屋买卖合同。原审原告所述的房屋，是刘某某、卢某某夫妇的还建房，有合同、收据为证。因此，该争讼的房屋应是刘某某、卢某某夫妇的。庭审中，湖北恒顺房地产开发有限公司出示了与卢某某、刘某某签订的《拆迁安置补偿协议》、《商品房买卖合同》、《租赁合同》等书证。
本院再审查明，案外人刘某某、卢某某夫妇与被告湖北恒顺房地产开发有限公司于2007年4月12日签订《拆迁安置补偿协议》，约定恒顺公司拆除刘某某、卢某某所有的位于汇丰楼（赤马港办事处河北大道）两间门店77平方米，还建安置同等面积门店（即现在的“世纪大厦”第一层102号商铺），超出面积按市价补足。2009年4月5日，刘某某、卢某某与恒顺公司签订了租赁合同，由刘某某、卢某某将拆迁还建门店租给恒顺公司，经营方为德克士餐厅，恒顺公司于2009年10月1日前将其商铺交给德克士餐厅，租期10年。2009年10月18日，双方签订《商品房买卖合同》，由刘某某、卢某某补足超出原拆迁门店面积款840000元，并于2009年10月22日交清房款。2010年6月22日，恒顺公司与原审原告李某签订《商品房买卖合�》，恒顺公司又将“世纪大厦”第一层102号商铺以3532200元的价格卖给李某，引起纷争。
本院重审原告诉称、被告辩称与再审一致，本院重审查明的事实与再审查明的事实相同。另查明2014年11月14日，赤壁市人民法院已受理被告恒顺公司破产清算，原告李某于同年12月7日在赤壁市人民法院申报债权。
本院重审认为，本案属于一起一房数卖纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案原审原告李某与原审被告湖北恒顺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及李某已履行的相关义务，均后于本案原审被告湖北恒顺房地产开发有限公司与案外人卢某某、刘某某签订的《拆迁安置补偿协议》、《商品房买卖合同》、《租赁合同》及卢某某、刘某某已履行的相关义务。因此，原告李某与被告湖北恒顺房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同无效，不予保护。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）鄂崇阳民初字第00710号民事判决；
二、驳回原审原告李某的诉讼请求。
原审案件受理费31080元，由原审原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数�出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。
审 判 长 章文良
审 判 员 张 松
人民陪审员 曾蒲生
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 王 康
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的条件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是有第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序审理，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第�条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
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