河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民三终字第29号
上诉人（原审被告、反诉原告）苑胜棋，男，1966年11月20日出生。
委托代理人杨国庆，河南向东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王孝萍，女，1967年1月15日出生。
委托代理人倪显利，男，1964年9月15日出生，与王孝萍系夫妻关系。
上诉人苑胜棋与被上诉人王孝萍租赁合同纠纷一案，王孝萍于2013年1月28日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求判决：1、被告归还原告的房屋；2、被告赔付原告从2012年10月1日至归还房屋止每年租金89000元及利息；3、判决从2011年9月1日至被告归还房屋为止的损失，每月租金800元及利息；4、被告应按协议平分给原告的2500元；5、判决被告按合同约定支付原告违约金400元。苑胜棋于2013年2月7日提起反诉，请求确认合同无效，要求返还不当得利款3万元。商丘市梁园区人民法院于2013年10月12日作出（2013）商梁民初字第509号民事判决后，苑胜棋不服提出上诉。本院于2014年1月3日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人苑胜棋及委托代理人杨国庆、被上诉人王孝萍及委托代理人倪显利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年9月16日，原、被告签订房屋租赁合同，从2009年10月1日起原告将主房是其父亲王某某所有的院内的车库出租给被告使用，该车库没有所有权证。双方约定：在租赁期间房屋改建、日常修缮由承租人负责，费用由承租人承担；承租人擅自将房屋转租他人、拖欠租金累计达2个月的，出租人有权终止合同、收回房屋，承租人逾期不搬出房屋，承担出租人的损失；承租人逾期交付租金应支付违约金200元，未按时交付房屋支付违约金200元。2011年10月1日双方又签订了出租补充协议，约定从2011年10月1日起每年租金36000元，从72000元的基础上，再增加的租金由出租方和承租方平分；2012年10月1日退还房屋，不再租赁。租赁期间被告对租赁房屋有部分改建、修缮，费用是被告支付。2009年10月1日至2012年3月30日被告支付原告租金70000元，2012年10月1日前不超过年租金72000元的租金被告已经支付完毕。2012年1月-10月期间，年租金78000元，比补充协议72000元，年增加6000元平分，每月增加租金500元。从2012年10月1日后苑胜棋每年的租金是89000元，被告没有支付原告。
原审法院认为，双方出租使用的车库，改建前后，在法庭辩论终结前没有取得房屋所有权证，也没有建设工程规划许可证，该房屋还不能认定为合法建筑，房屋建设违反行政法规的强制性规定，王孝萍将房屋出租给苑胜棋，其房屋租赁合同无效。合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议条款的效力，因该合同取得的财产应当予以返还。合同无效双方都有过错的，应当各自承担相应责任。双方约定2012年10月1日退还房屋，不再租赁，苑胜棋应当将房屋交还王孝萍。租赁期间苑胜棋应当按照合同约定支付王孝萍租金，双方的补充协议约定从2011年10月1日起72000元的基础上，再增加的租金由出租方和承租方平分，年租金78000元，比补充协议72000元年增加6000元平分，每月增加租金500元平分得250元，按照王孝萍的诉求，苑胜棋应当支付其期间10个月的租金2500元，依法应予支持。从2012年10月1日租赁合同到期后，苑胜棋每年收的租金是89000元，该租金89000元的数额，是王孝萍在苑胜棋没有归还房屋的损失，每日89000元÷365日=243元／日，依法应当由苑胜棋承担，王孝萍请求加付利息损失，不予支持。因双方的租赁合同无效，双方不存在对原合同的违约，王孝萍请求苑胜棋支付其约定的违约违约金400元，不予支持。王孝萍诉求住宅房的损失，与租赁合同纠纷，不是同一法律关系，另行处理。苑胜棋反诉请求王孝萍返还租金3万元，没有提供合法有效证据，不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、被告苑胜棋归还原告王孝萍本案出租房屋，于判决生效之日起10日内履行完毕。二、被告苑胜棋支付原告王孝萍从2011年10月1日起至2012年10月1日租赁合同到期增加的租金平分给原告的2500元，于本判决生效之日起5日内付清。三、被告苑胜棋赔偿原告王孝萍从2012年10月1日租赁合同解除至被告归还房屋之日止的损失，每日243元。于判决生效之日起5日内付清。四、驳回原告王孝萍的其他诉讼请求。五、驳回被告苑胜棋的反诉请求。一审案件受理费100元，反诉费275元，由被告苑胜棋负担。
上诉人苑胜棋上诉称：1、原审认定事实不清、证据不足。一是涉案房屋所占用的土地坐落在商国用（2000）第4360号土地上，2009年10月该宗土地执行给商丘市财政局，明显与被上诉人无关。后经政府部门催缴，上诉人缴纳了国有土地租金。二是涉案房屋系上诉人自行出资建造，不存在返还争议房屋的问题。三是上诉人已缴纳了国有土地使用费，原审判决上诉人赔偿自2012年10月1日租赁合同解除至被告归还房屋之日止的损失每日243元错误。2、原审判决适用法律错误。本案涉案房屋为上诉人所建，占用的国有土地上诉人也已向政府缴纳了租金，不应赔偿被上诉人损失。3、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。本案争议房屋系上诉人占用国有空地自行出资建造，被上诉人无权收取租金，应返还收取上诉人的租金3万元。请求撤销原判，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人王孝萍答辩称：1、原审认定事实清楚，证据充分。一是该案房屋的土地执行给的单位是“商丘市发展投资有限公司”而不是“商丘市财政局”，但该公司并没有和被上诉人签订拆迁补偿协议进行补偿，被上诉人对院落仍有所有权、居住权和出租权。二是该案房屋是多年的老建筑，虽然被上诉人不具有合法的产权，但具有无可争辩的物权。三是上诉人缴纳的所谓“占有国有土地租金”，开票单位是“商丘市火车站广场管理处”，并不是涉案土地的所有人。2、原审适用法律正确。一是签订合同时已约定承租方负责改造，且涉案房屋位于被上诉人的院里，并非是上诉人新建。二是因院内土地的使用权是合法取得，原审适用《中华人民共和国合同法》第五十七条、五十八条判令上诉人赔偿损失正确。上诉人要求返还已缴纳的3万元租金不应支持。请求驳回上诉，维持原判。
根据双方的诉辩观点，合议庭归纳该案的争议焦点是，1、原审判决由上诉人返还房屋并赔偿损失有无事实依据。2、原审判决适用法律是否错误。3、上诉人要求被上诉人返还已交的3万元租金应否支持。
双方当事人对此争议焦点无异议并进行了论辩。
二审庭审中，上诉人苑胜棋向本院提交了如下证据：1、交纳占用国有土地租金的3000元数额票据一份。2、火车站广场管理处证明一份。3、《行政处罚事先告知书》一份，证明上诉人自2012年10月1日至2013年12月31日向政府缴纳了国有土地租金，被上诉人无权收取房屋租金。原审判决上诉人仍应按合同约定支付被上诉人租金每日243元无事实依据。4、违章房屋外观照片，证明涉案房屋为新建活动板房，原审认定为改建房屋明显错误，且该房是由上诉人出资兴建并向政府缴纳占有国有土地使用费，根本不存在房屋返还问题。5、中共商丘市委办公室行政科证明一份。6、租赁合同一份，证明中共商丘市委办公室行政科将之前出具的证明作废，原审不应以作废的证明作为认定案件事实的依据。上诉人从未租赁过被上诉人所称的车库，新建房屋费用是由上诉人出资的。
被上诉人王孝萍的委托代理人对上诉人提交的上述证据有异议，认为上诉人提供的证据1和本案无关，证据2没有出具证明的具体负责人，不符合证据规定的证明。证据3苑胜棋的名字明显是后添上去的，位置也不对，被上诉人房屋的位置在门北侧。证据4只是局部照片，但不是整体的综合照。证据5来源不合法，是上诉人代理律师冒充梁园区法院公职人员到商丘市委办公室行政科对领导进行威胁才出具的证明。对证据6合同真实性没有异议。
本院经审查认为，上诉人提供的证据6即租赁合同一份，双方均无异议，本院予以确认。上诉人提供的证据1证据2证据3、虽然有火车站广场管理处出具的证明交了3000元的占用国有土地租金，但因收款单位是商丘市梁园区市容管理局火车站广场管理处，不能证明上诉人缴纳的是占用国有土地租金。上诉人提供的证据4照片一组及证据5，被上诉人不认可且无其他有效证据相印证，本院不予采信。
二审查明事实与一审查明事实基本相同。
本院认为，涉案租赁房屋没有取得房屋所有权证，也没有建设规划许可证，且该房屋所占用的土地为国有土地，违反了行政法规的强制性规定，双方所签订的合同为无效合同。但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方于2009年9月16日签订租赁合同后，又于2011年10月1日签订了补充协议，约定从2011年10月1日起每年租金36000元，从72000元的基础上再增加的租金双方平分。2012年1-10月份，年租金为78000元，比补充协议72000元增加了6000元，故平分后每月为250元。2012年10月1日之后，虽然双方没有约定租赁费的数额，但一审中被上诉人王孝萍向法庭提供的录音录像资料证明苑胜棋将涉案房屋已转租他人，年租赁费用89000元，该租金为没有归还房屋的损失，原审以此判决上诉人按收取的租金每日243元（89000元÷365天）支付被上诉人房屋占有费，至房屋交付之日止基本适当。上诉人称涉案房屋系其所建，被上诉人无权收取租金及应返还收取的租金30000元，但未提供合法有效的证据支持，且如果是其所建房屋，再与被上诉人签订租赁合同不合常理，故其该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于涉案房屋是否返还问题。虽然涉案房屋是在被上诉人王孝萍家的门楼及院墙所改建，但双方签订的租赁合同明确约定：“房屋的改建由承租方负责，费用由承租方承担”。且2011年10月1日补充协议又约定，2012年10月1日退还房屋不再租赁，故王孝萍主张返还租赁房屋应予支持。
综上，原审程序合法，判决结果基本正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费275元，由苑胜棋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 文志林
审 判 员 彭世峰
代理审判员 孙昊培
二〇一四年十月十五日
书 记 员 时 淼