广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初1173号原告：温玉杰，男，1949年8月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被告：麦有祥，男，1950年12月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。原告温玉杰与被告麦有祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温玉杰到庭参加诉讼，被告麦有祥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告温玉杰向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还原告购买由被告开发的斗门区井岸镇新堂村城市商业广场二层B区71号铺位的投资款150000元及利息损失17550元（以150000元为本金，从2014年12月31日起至返还本金之日止，按银行3年的定期存款利率计算）；2、要求被告管辖的新创物业发展有限公司偿还租赁合同约定的2016年第4季度的租金3323元；3、要求被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告打着政府重点扶持的旗号，大力宣传他开发的新堂城市商业广场项目，他声称数万家品牌商家将会抱团入驻，即买即收租金，并且租金将年递增至20%。本人受其蛊惑，于2014年8月25日向被告指定的斗门区井岸镇一诺地产投资咨询物业代理部交纳了15万元，被告本人也出具了收到此款的收据。我与被告签订的合作书约定，他应当于2014年12月31日将新堂城市商业广场的二层B区71号铺交付给本人。合作书第八条同时约定，如果逾期三个月无法交房，被告应在90个工作日内将本人的投资款及相应的利息退还本人。但如今已经过去三年四个月仍未交房，也未退还我的投资款及相应的利息。本人与被告管辖的新创物业发展有限公司于2015年11月23日签订的租赁合同中，第四条第二项约定，自2016年7月1日起至2017年6月30日止，由被告向本人返租13291元，但只返还了9969元，尚有3323元至今未返还。本人起诉被告的理由，完全是由于他虚假宣传，严重违约，并且对本人采取不通知，不理睬，不履行合同的态度。为此本人多次打他的工作电话，总是打不通，我又到他的办公室询问，工作人员一问三不知。我还多次与被告管辖的新创物业发展有限公司的林经理联系，但其不是不接电话就是关机。后来经过朋友帮忙查到了被告其他手机号，可接电话的却是个女人，他自称认识被告，并答应我尽快联系他，可从此便没了下文，等到我再打电话，已经被拉黑了。显然这一切都是被告自导自演的金蝉脱壳之计，意图在于耍赖到底。后来我还去找过被告的合作伙伴，即土地的权属人斗门井岸镇新堂村经济合作联社，遭遇到的也是推诿和敷衍。我认为这一切不公平，都与被告违约有直接关系，所以我要对他提起诉讼。本人年届70周岁，现退休在家，半年前又做了大手术，花费巨大，为此事我几番联系被告，均无果而终，为维护我的合法权益，现向人民法院提起诉讼。被告麦有祥缺席，未作答辩，也未提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据举证、质证。对当事人提交的证据本院认定如下：对原告提交的全部证据真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院确定的为准。经审理查明，新堂村经济联社作为甲方与新创公司作为乙方于2007年2月10日签订《合作开发合同书》，约定双方合作开发新堂村城市商业广场。合同主要内容为：甲方提供斗府国用（2003）第04210100261号的用地16068平方米作为合作条件，乙方全额带资开发建设新堂村城市商业广场的全部费用作为合作条件，合作期限为40年，从2007年1月1日起至2046年12月31日；新堂村城市商业广场建设竣工后，甲方不参与经营管理，由乙方按用地面积16068平方米每月底支付利益给甲方；新堂村城市商业广场建设竣工后，乙方全权经营和管理新堂村城市商业广场的物业，依法经营和对外招租，自负盈亏，但不得出让；新堂村城市商业广场建设中和经营管理过程中所涉及的债务由乙方负责。2014年2月17日，作为甲方的麦有祥与作为乙方的原告温玉杰签订《注资建房合作书》，合同主要内容为：乙方向甲方合作注资150000元，甲方以其享有的珠海市斗门区井岸镇新堂村城市商业广场二层B区71号商铺的使用权抵资，使用权期从2012年10月31日起至2051年12月31日止；甲方收取乙方合作注资款的凭据为“合作建房收款专用收据”（即收款凭证），由甲方签字确认；乙方在2014年8月27日一次性交纳注资款150000元（含定金20000元）给甲方；上述物业（含土地）的权属人为新堂村经济联社；甲方需向权属人申请办理使用人《物业使用权证》并发给乙方；合作书一式三份，甲乙双方各执一份，权属单位执一份；经甲、乙双方及权属人签字盖印后产生效力。该合作书甲方落款处加盖有麦有祥的印章，新堂村经济联社在该合作书“权属单位（见证）”处加盖印章。原告温玉杰于2014年8月22日向被告支付20000元，于2014年9月10日向被告支付130000元。原告温玉杰收到收据一张（日期：2014年8月25日），收据载明“今收到温玉杰交来新堂城市商业广场二层B区71号商铺注资金150000元”，收款单位处加盖有麦有祥的印章。后原告温玉杰收到上述商铺的“物业使用权证”，其上注明房屋性质为集体，地号为预2101223，土地性质为村集体所有。另查明，斗府国用（2003）第04210100261号土地的使用权人为珠海市斗门区井岸镇新堂村民委员会，使用权类型为国有划拨土地使用权，地号为预2101223，起诉前并未办理土地使用权出让手续。新创公司系一人有限责任公司，麦有祥系其唯一自然人股东。案涉商铺并未交付。当事人确认案涉注资建房合作书未经有批准权的人民政府批准。再查明，2015年11月23日，原告与珠海市新创物业发展有限公司签订《租赁合同》，约定将案涉商铺租赁给珠海市新创物业发展有限公司，租期10年，其中自2016年7月1日至2017年6月30日的租金为13291元。原告已经收到租金9969元，尚欠3323元未支付。本院认为，在案涉注资建房合作书中，原告温玉杰作为提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”，案涉注资建房合作书应当认定为房屋买卖合同，故本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条的规定“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”，案涉房屋转让，该房屋使用范围内的土地使用权随之转让。因案涉土地为国有划拨土地，且未办理土地使用权出让手续，案涉注资建房合作书也未经有批准权的人民政府批准，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，案涉注资建房合作书无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原告温玉杰要求返还房款150000元，于法有据，本院予以支持。关于利息损失问题。本院酌定利息损失，以150000元为基数，按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率，从2014年9月10日起计至本院确定的付款之日止。案涉土地性质为集体用地，原告温玉杰与被告麦有祥将建筑在案涉土地之上的房屋进行买卖并支付、收取房款，对款项的利息损失均存在过错，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方应各自承担相应责任，本院酌定由被告麦有祥赔偿原告温玉杰利息损失的一半，原告温玉杰自行承担一半利息损失。关于原告主张被告支付返租款3323元的诉讼请求，因原告系与珠海市新创物业发展有限公司签订的租赁合同，虽然被告系该公司的法定代表人，但该公司是独立法人，根据合同的相对性，原告应当向珠海市新创物业发展有限公司主张此项权利，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告麦有祥于本判决发生法律效力之日起七日内向原告温玉杰返还款项150000元；二、被告麦有祥于本判决发生法律效力之日起七日内向原告温玉杰支付利息损失的50%（利息损失计算方式如下：以150000元为基数，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率，从2015年9月10日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回原告温玉杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1859元，保全费1375元，共计3234元（原告温玉杰均已预交），均由被告麦有祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  马雁峰二〇一八年六月三十日书记员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。