重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0237民初3549号
原告（反诉被告）：孙宗梅，女，1973年7月7日生，汉族，城镇居民，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：赵本田（特别授权），重庆江晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江小艳（一般授权），重庆江晟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈昌爱，男，1975年9月1日生，汉族，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：董健成（特别授权），重庆鹏腾律师事务所律师。
原告孙宗梅（反诉被告）与被告陈昌爱（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告孙宗梅的委托诉讼代理人赵本田、被告陈昌爱及其委托诉讼代理人董健成均到庭参加诉讼，本案现己审理终结。
原告孙宗梅（反诉被告）向本院提起诉讼请求：1.要求被告支付原告房屋租金63600元，并自2016年6月16日起按欠付租金额的1%支付迟延履行金至付清款项时止；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年5月16日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于巫山县，租赁给被告作为婴儿产品商品房使用，租赁期10年，每年租金63600元，于每年的6月15日作为第二年的最后租金缴纳期限。租赁合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用至今，但被告未按照合同的约定于2016年6月15日前向原告缴纳次年的租金63600元。原告认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，被告应当严格按照合同的约履行租金支付义务，现被告拖欠租金的行为己构成违约，被告应承担合同履行义务和违约责任。
被告（反诉原告）陈昌爱向本院提起民事反诉状，要求1.确认原、被告签订的《商铺租赁合同》无效。2.判决反诉被告孙宗梅返还保证金20000元。事实及理由：我是经营婴幼儿产品的经营者。2011年5月16日，与被反诉人孙宗梅签订《商铺租赁合同》，约定孙宗梅将坐落于巫山县广（建筑面积212m2）租赁给我作婴幼儿商品库房使用，租赁期限为10年，每年租赁为63600.00元。按照约定，我向被反诉人缴纳了20000.00保证金。该房屋位于车库引道下面，房屋的左后两面直接用堡坎当墙壁，没有任何通风口，堡坎长期浸水，特别是下雨天，神女广场人行道上渗漏的雨水直接滴到屋内，房屋长期阴暗潮湿，我库存的婴幼儿食品及衣物多次被霉坏，给我造成巨大经济损失。该房屋属独门屋，没有消防疏散通道，作为仓库，存在消防安全隐患，不能当地下仓库使用。因此，我在所缴纳房租使用期满前，告知对方不再租赁房屋。后被反诉人要求我对其补偿，没有与我达成一致意见。被反诉人反将我诉之法院，要求我继续履行合同。
反诉人陈昌爱起诉后，经到巫山县城乡建设委员会查询，该房屋处规划许可不应建设房屋。根据《重庆市城市规划管理技术规定》的规定，房屋与堡坎的间距最少不得小于3米。该房屋直接用堡坎当墙壁，既不通风、防潮、防火，更是直接威胁租赁者的生命财产安全。被告将这样的房屋租赁给我，依法属无效合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向人民法院提起反诉讼，请求支持反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对原、被的身份证明、山发改[2009]第127号文件、工程竣工验收安全等级评定书、检测报告、收据、房屋内外照片、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收意书、工程竣工图、《商铺租赁合同》，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认其证据效力并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
经审理查明，2011年5月16日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，该合同约定，原告孙宗梅（反诉被告）将坐落于附C区，租赁给被告（反诉原告）陈昌爱作为婴儿产品商品库房使用，租赁期10年（即2011年7月15日至2021年7月15日止），该物业面积212平方米，租金为25元/平方米/月，合计年租金为63600元，合同签订后，被告（反诉原告）陈昌爱按合同约定向原告（反诉被告）孙宗梅支付了房屋租赁保证金2万元，原告（反诉被告）孙宗梅也依约将租赁房屋交付被告（反诉原告）陈昌爱使用，后被告陈昌爱（反诉原告）按合同约定支付租金至2016年7月15日止。2016年7月，原、被告产生纠纷，一直未达一致成协议。2016年10月14日原告（反诉被告）孙宗梅向本院提起诉讼要求被告（反诉原告）陈昌爱支付2016年7月16日至2017年7月15日的租金63600元。2016年10月23日，被告（反诉原告）陈昌爱向原告（反诉被告）孙宗梅邮寄了《解除租赁合同通知书》，要求与原告解除2011年5月16日双方签订的《商铺租赁合同》。审理中，被告（反诉原告）陈昌爱于2016年11月9日向本院提起反诉，要求确认原、被告之间签订《商铺租赁合同》无效，并要求被告（反诉被告）孙宗梅返还房屋租赁保证金20000元。
另查明，原、被告所签订的《神女广场租赁合同》所涉房屋实际系“神女广场”建筑的六楼附C区车库的一面墙壁和道路堡坎以及与巫山县高唐街道广东路的路基等形成的建筑物，出租方安装了卷帘门作为房屋使用。“神女广场”建筑的建设单位是巫山县城市建设投资公司，施工单位是巫山县村镇建设工程有限公司。原告（反诉被告）孙宗梅在审理中陈述，对本案所涉出租房屋无所有权，是原告从施工单位是巫山县村镇建设工程有限公司租来的，只有使用权，但未向本院提交证据证明。
本院认为，从本案的证据来看，整个“神女广场”建筑是经过了建设规划、建设工程验收合格的，但本案所涉租赁房屋不是“神女广场”建筑规划许可中的房屋或商铺，是墙壁与堡坎等之间形成的长方形建筑改成的房屋，该房屋未经过建设工程规划许可，原告将未取得建筑规划许可的房屋出租给被告，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故反诉原告陈昌爱要求确认与被反诉人孙宗梅于2011年5月16日签订的《商铺租赁合同》无效，并要求被反诉人孙宗梅返还保证金20000元，符合法律规定，本院予以支持。按《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效，因该合同取得财产应予返还，不能返还的或无必要返还的，应当折价补偿。双方均有过错的，应担各自承担相应的责任。本案中，导致原、被告于2011年5月16日签订的《商铺租赁合同》无效，原、被告双方均有过错。原告要求给付2016年7月16日至2017年7月15日的租金636000元，不符合法律规定，但签于本案的实际情况，原、被告己形成了多年的租赁关系，且被告确实也使用了该租赁房屋，本院确定由被告（反诉原告）陈昌爱支付原告（反诉被告）使用该租赁房屋的使用费4个月（从2016年7月16日至2016年11月9日原告提起反诉之日），共计21200元（25元/平方米×212平方米×4个月）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）孙宗梅与被告（反诉原告）陈昌爱于2011年5月16日签订的《商铺租赁合同》无效。
二、原告（反诉被告）孙宗梅返还被告（反诉原告）陈昌爱房屋租赁保证金20000元。
三、被告（反诉原告）陈昌爱支付原告（反诉被告）孙宗梅房屋使用费21200元。
上述款项品除后，由被告（反诉原告）陈昌爱支付原告（反诉被告）孙宗梅1200元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3098元，减半收取1549元，由原告（反诉被告）孙宗梅负担549元，被告（反诉原告）陈昌爱负担1000元；反诉费695元，由原告（反诉被告）孙宗梅负担500元，被告（反诉原告）陈昌爱负担195元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行的最后一日起计算。
审判员 何 玲
二〇一六年十一月二十三日
书记员 杜琼瑶