四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）攀民终字第258号
上诉人（原审被告）张东远，男，汉族。
上诉人（原审被告）李祥君，女，汉族。
被上诉人（原审原告）高云美，女，汉族。
委托代理人杨丽，攀枝花市东区法律服务所法律工作者。
上诉人张东远、李祥君因与被上诉人高云美房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2013）攀东民初字第798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年3月27日，张东远和高云美签订了一份《房产转让协议》。协议约定：“张东远自愿将位于攀枝花市东区炳草岗泰隆苑14-2号住房转卖给高云美，销售房价按张东远与泰隆售楼部所签房价为准；高云美于2008年3月27日先行支付张东远购房款20万元；其余款项在张东远将转让手续全部办结至高云美名下后，由高云美一次性付给张东远；转让手续由张东远办理，所发生的费用由张东远承担，转让手续在两月内办理完毕，如超期，由张东远支付高云美违约金2万元，在此期间，高云美不能要求张东远自行毁约，否则，张东远将不退还高云美所付购房预付款，同时高云美……。”协议签订当日，张东远在收到高云美支付的购房款项20万元后给高云美出具了“今收到高云美处支付购房款200000元（贰拾万元整）”的收条。2008年6月17日，高云美收到张东远移交攀枝花市东区榕树街泰隆苑14-2号住宅门钥匙一套五把。2012年10月10日，张东远收到高云美支付的14万元房款后，给高云美出具了“今收到高云美处付购房款140000元（壹拾肆万元）整”的收条；2012年10月16日，张东远和高云美签订了《房地产买卖契约》，约定：“张东远自愿将位于攀枝花市东区榕树街37号6栋14-2号住宅（建筑面积126.61平方米）出售给高云美，双方议定成交价为463393元，由高云美在2012年10月16日前一次性付清，张东远亦在2012年10月16日将房屋交付高云美，移交房屋时的土地使用权一并转移给高云美……。”2012年10月17日，双方在办理房屋登记过户时，高云美给张东远出具了“今欠张东远购房款180000元正（根据购房协议多退少补），十日内还款（注：若贷不到公积金，则延后），一个月时间，否则按欠款金额的日千分之五支付违约金”的欠条。2012年11月8日高云美转款16万元给张东远，其后，张东远以高云美尚欠2万元房款为由向高云美追索，高云美以其多付款为由起诉，要求判令：张东远退还其多交的房款77447元，支付违约金2万元，李祥君承担连带责任。
原审法院同时查明，张东远、李祥君系夫妻。2012年10月17日，高云美、张东远、李祥君到攀枝花市地方税务局第二直属分局开具了高云美为付款方，张东远、李祥君为收款方交纳购房款463393元的发票；当日，高云美交纳了39851（代张东远交纳30583.94元＋自己应当交纳9267.86元）元的税款，向攀枝花市房地产管理局交纳了房屋登记费用990（代张东远交纳380元＋自己应当交纳460元＋150元）元，向攀枝花市国土资源局交纳了土地使用权登记费用10元后，高云美取得了攀枝花市东区榕树街37号6栋14-2号房屋的所有权［房屋所有权人为：高云美、房屋所有权证号：攀房权证东私字第000788**号、土地使用权证号：攀国用（2012）第08211号］登记权属证书。经攀枝花市东区人民法院诠释法律，高云美放弃了要求张东远、李祥君给付违约金2万元的诉请。
原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2008年3月27日，高云美与张东远签订《房产转让协议》后，作为买受人的高云美在签约当日按约支付了房款20万元；2012年10月10日支付了14万元，按约履行了支付房款的义务，依法享有获得买卖标的物的权利。作为出卖人的张东远，未在双方合同约定的履行期限两个月内办理转让手续，已经违约，应当按双方约定承担违约责任。但双方在2012年10月16日签订的《房地产买卖契约》作为对双方在2008年3月27日签订的《房产转让协议》的补充，该协议确认了双方买卖标的物的成交价为463393元。双方约定签约当日高云美一次性付清货款，张东远亦将房屋交付高云美。但张东远直至2012年10月17日才为高云美办理了房屋登记手续，高云美亦在同年11月8日才支付李祥君房款16万元，即双方均未按约定履行义务，双方均存在违约行为，各自应承担相应责任。自双方签约至高云美获得买卖标的物的所有权，高云美共向张东远、李祥君夫妇支付了房款50万元，代张东远交纳税款30583.94元，房屋交易费380元。依据双方签订的《房产转让协议》约定转让费用由张东远承担和2012年10月17日，高云美给张东远出具的欠条约定多退少补的原则及双方确认买卖标的物成交价463393元。高云美多付给张东远、李祥君房款36607元和代张东远、李祥君交纳30583.94元的税费，依法应当由张东远、李祥君夫妇退还给高云美。高云美要求张东远、李祥君夫妇退还房款36607元和给付垫付的税款30583.94元的诉请，有证据证实，依法予以支持。张东远、李祥君所提高云美所述与事实不符，双方在政务中心过户时，高云美出具欠购房款18万元的欠条后只支付了16万元，尚欠2万元才是事实的意见，与查明的事实不符，依法不予采信；所提不再要求高云美给付2万元房款，如果高云美还纠缠不清，就由法院依法判处的意见，已依法评述。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第六十一条，第一百三十条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：张东远、李祥君于本判决生效后十日内退还多收高云美的房款36607元；给付高云美代交纳的税费30583.94元，共计67190.94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取1118元，由张东远、李祥君承担。
原审宣判后，张东远、李祥君不服，向本院提起上诉称，2008年3月27日，上诉人将位于攀枝花市东区榕树街泰隆苑14-2号住宅原价转让给高云美，双方约定，高云美首付20万给上诉人，两个月内过户。期限届满后，高云美称将钱投资煤炭生意了，暂无法支付房款，并让上诉人代付每月的按揭款，待她资金回笼后再过户。至2012年10月止，上诉人垫付了25万余元的按揭款。后因上诉人投资矿山严重亏本，债务太多，怕这些债务影响了高云美购买的这套住房，才通知高云美赶快过户。2012年10月17日办理过户手续时，双方已经协商，由高云美支付一切房屋过户费用；同时，高云美因购房款不够，便向上诉人出具了18万元的欠条，并承诺了还款期限和违约金。2012年11月8日高云美如约支付给了上诉人16万的欠款，高云美尚欠上诉人2万元购房款。2012年11月的一天，上诉人又再次找到高云美催要欠款，高云美当即拿出2万元准备支付给上诉人，但后又拒付，称要重新对帐。综上，双方当事人虽然签订了《房产转让协议》，但后来突发变故，双方又重新进行了约定，高云美亦予以认可，否则她不会出具18万元的欠条以及从银行汇款16万元给上诉人。故，原审判决认定事实不清，请求二审法院查明事实后撤销原判，依法改判。
被上诉人高云美辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明，2012年10月16日，张东远、李祥君与高云美签订的《房地产买卖契约》第七条约定：“上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。”其余事实与原审法院查明的基本事实一致，有相关证据予以佐证，本院依法予以确认。
本院认为，高云美与张东远于2008年3月27日签订的《房产转让协议》，及张东远、李祥君与高云美于2012年10月16日签订的《房地产买卖契约》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。《房地产买卖契约》明确约定了房地产成交价为463393元及办理过户手续所需缴纳的税费由双方按规定各自承担，而自双方签订《房产转让协议》、《房地产买卖契约》至2012年11月8日，高云美共向张东远、李祥君支付了50万元房款，代张东远交纳税款30583.94元，故原审判决认定高云美多付给张东远、李祥君房款36607元和代张东远、李祥君交纳30583.94元的税费，依法应当由张东远、李祥君夫妇退还给高云美，符合本案客观事实和法律规定，本院依法予以确认。
张东远、李祥君所提根据协议的实际履行情况及约定，高云美已经支付的50万元即为其应支付的房款，高云美并未多支付房款，否则高云美不会出具18万元的欠条和转账支付16万元给上诉人，而高云美仍尚欠房款2万元，只是不再要求高云美给付的意见，与《房产转让协议》、《房地产买卖契约》的约定不符，且未提交确实充分的证据证明其主张，又不得对方当事人的认可，本院依法不予支持。虽然高云美在2012年10月10日前已经支付张东远34万元，并于2012年10月17日出具了欠购房款约18万元的欠条，又于2012年11月8日再次转账支付16万元，实际支付总额为50万元，超出了《房地产买卖契约》约定的成交价463393元，但高云美于2012年10月17日出具的欠购房款约18万元的欠条中注明了“根据购房协议多退少补”，其于2012年11月8日再次转账支付16万元的行为亦不能证明双方当事人此前已经对房屋价款重新进行了口头约定，故本院对张东远、李祥君的该项上诉理由不予支持。张东远、李祥君所提双方当事人在办理过户手续时约定由高云美承担一切过户费用的上诉理由，因其未提交确实充分的证据证明，且不得对方当事人的认可，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10100元，由张东远、李祥君负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐贝贝
审判员 刘 立
审判员 衡 心
二〇一四年四月九日
书记员 张玉梅