福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第4129号
原告中国建设银行股份有限公司莆田分行，住所地：莆田市文献西路1129号。
负责人黄勇超，行长。
委托代理人李远航，男，汉族，住福建省莆田市城厢区，系原告员工。
委托代理人吴宁，男，汉族，住福建省莆田市秀屿区，系原告员工。
被告林美珠，女，汉族，住福建省莆田市涵江区。
委托代理人戴光兴、梁水英（特别代理），福建莆光律师事务所律师。
被告莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区镇海居委会西社小区10#楼27、29号。
法定代表人张建雄，董事长。
委托代理人王福生（特别代理），福建升恒律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司莆田分行（以下简称：建设银行莆田分行）与被告林美珠、被告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称：正鼎公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李远航、吴宁，被告莆田市正鼎房地产开发有限公司的委托代理人王福生到庭参加诉讼，被告林美珠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建设银行莆田分行诉称，被告林美珠于2014年2月14日向原告借款人民币241万元整，双方约定借款有效期限为15年，由被告莆田市正鼎房地产开发有限公司提供阶段性连带保证责任，并以被告林美珠所有的位于荔城区霞林办事处荔园路与八二一大街交叉口西北侧正鼎日出第6幢1-4层109号房的房产作抵押。借款合同约定借款人未按合同约定还本付息和支付相关费用的，原告有权停止向被告发放贷款，有权解除本合同，提前收回发放借款本息，并有权依法处分抵押物，要求担保人提前履行担保责任。后被告未能按约定还款，截止2015年10月19日，被告已累计超过1期未能按期归还贷款本息，共欠原告贷款本2249694.4元及相应的利息（含复利、罚息）11780.25元。原告催讨未果，故请求判令：一、解除编号为350636508-2012-20130315041号的《个人住房借款合同》；二、被告林美珠立即偿还原告贷款本金人民币2249694.4元及该款自2015年10月14日起至贷款还清之日止按合同约定的标准计算的利息（含复利、罚息）；三、原告对被告林美珠所抵押的位于荔城区霞林办事处荔园路与八二一大街交叉口西北侧正鼎日出第6幢1-4层109号房的房产（商品房买卖合同号：××号）折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；四、被告莆田市正鼎房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；五、以上被告承担本案诉讼费用及其他费用。
被告正鼎公司辩称，一、正鼎公司是为被告林美珠提供了连带保证责任，但是截至2015年6月26日，已经替被告林美珠垫付了按揭购房款及相应的利息共计188698.73元，该款项应当在被告的房产拍卖价款中予以优先受偿；二、因为正鼎公司系为被告林美珠做担保，也是受害方，故诉讼费应当由林美珠承担，不应由正鼎公司承担。
被告林美珠未作答辩。
在本院审理过程中，原告在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据：
一、原告营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原告诉讼主体适格。
二、被告林美珠身份证复印件一份，证明被告诉讼主体适格。
三、350636508-2012-20130315041号《个人住房借款合同》、个人贷款支付凭证复印件各一份，证明1、被告林美珠向原告借款241万元的事实，原告已经依约向被告发放贷款，履行了合同约定的义务；2、借款人未按合同约定偿还贷款本息的，债权人有权要求借款人立即归还贷款本息；3、借款人未按合同约定偿还贷款本息的，债权人有权要求借款人按合同约定计收罚息与复利；4、被告莆田市正鼎房地产开发有限公司为被告林美珠的借款提供连带责任保证担保，在被告林美珠未按合同约定履行债务时，原告有权要求正鼎公司立即履行担保责任；
四、编号为C2××××448号的《商品房买卖合同》、莆房预城厢字第YDC201304479号《房屋预告登记证明》各一份，证明原告对位于城厢区霞林办事处荔园路与八二大街交叉口西北侧（地块二）（6#109）的房产［商品房买卖合同号C2××××448号］享有合法抵押权，被告未按约还款时原告可行使抵押权，对该房产折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；
五、中国建设银行个人贷款对账单、拖欠明细表各一份，证明被告林美珠未按约定还款的事实及其拖欠原告本息的情况。
对原告提供的证据，被告正鼎公司均无异议。
在本院审理过程中，被告正鼎公司在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据：建设银行单位客户专用回单四张，证明正鼎公司替林美珠垫付款项188698.73元。
对被告正鼎公司提供的证据，原告无异议。
本院审查认为，因原告对被告正鼎公司提交的证据无异议，被告正鼎公司对原告提交的证据亦无异议，而被告林美珠未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利，原告及被告正鼎公司提供的证据真实、合法有效，本院依法予以确认。
经庭审举证、认证，本院认定本案事实如下：
2013年8月27日，原告作为贷款人与被告林美珠作为借款人、被告正鼎公司作为保证人，签订编号为350636508-2012-20130315041号的《个人住房借款合同》，约定：被告林美珠向原告借款人民币241万元整，借款期限为2013年8月27日至2028年8月27日；执行年利率为基准利率，不上浮不上调；罚息利率为年利率；借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；被告正鼎公司为本案贷款提供的担保方式为抵押加阶段性连带保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止；若借款人未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系。2013年9月13日，被告林美珠将其所有的坐落于城厢区霞林办事处荔园路与八二大街交叉口西北侧（地块二）（6#109）的房产办理预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司莆田分行。该房产至今尚未办理抵押登记。2014年2月14日，原告依照合同约定向被告林美珠发放贷款241万元。
本案借款发生后，由被告正鼎公司偿还原告借款本金188698.73元，自2015年10月14日起二被告均未按约定还款，现尚欠本金2249694.4元及该款自2015年10月14日起至还清之日止按合同约定计算的利息、复利、罚息未还。
综上所述，本院认为，被告林美珠、正鼎公司与原告建设银行莆田分行签订的《个人住房借款合同》，意思表示真实，内容合法有效，本院依法予以确认。各方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原告依约向被告林美珠发放了贷款，但被告林美珠未按合同约定履行还款责任，故原告有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期并解除合同。被告林美珠对尚欠的借款本金及合同约定的利息等承担偿还责任。本案被告林美珠的房产办理了预购商品房抵押权预告登记，但并未办理抵押登记，故原告主张对拍卖、变卖被告林美珠的房产所得优先受偿，不符合法律规定，本院不予支持。被告正鼎公司为本案借款提供阶段性保证责任，并与原告约定：保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。在未办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人未收到他项权证之日前，正鼎公司仍应承担相应的连带保证责任。原告主张被告正鼎公司对被告林美珠的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。被告林美珠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除编号为350636508-2012-20130315041号的《个人住房借款合同》；
二、被告林美珠应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司莆田分行借款本金2249694.4元及该款自2015年10月14日起至还清借款之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利；
三、被告莆田市正鼎房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司莆田分行的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币25092元，由被告林美珠、莆田市正鼎房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 林 少 斌
审 判 员 何 冠 荔
人民陪审员 卓 一 娟
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 张郑冰冰
附：本案相关的法律法规
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。