山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终126号
上诉人（原审原告）：黄淑钦，女，1958年10月7日生，汉族，住福建省闽侯县。
上诉人（原审原告）：张文艳，女，1984年11月11日生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：吕新光，山东沛然律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：威海亿鑫房地产开发有限公司，住所地山东省威海市文登区文山东路9号。
法定代表人：潘茂锬，经理。
被上诉人（原审被告）：文登市文山实业总公司，住所地山东省威海市文登区文山东路29-2号。
法定代表人：赵辰光，经理。
委托诉讼代理人：于舒，山东钟鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵磊，山东昀明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘茂锬，男，1948年9月23日生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
上诉人黄淑钦、张文艳因与被上诉人威海亿鑫房地产开发有限公司（以下简称亿鑫公司）、文登市文山实业总公司（以下简称文山实业）、潘茂锬房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2016）鲁1003民初1273号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄淑钦、张文艳上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：1.黄淑钦、张文艳提交的威海市文登区中央龙湾11号楼11－27、11－28号房屋（以下简称案涉房屋）的购房补充协议中明确约定购房款2600000元，二人提交的何秀民转给张在章的600000元有亿鑫公司法定代表人潘茂锬出具的收条，该付款无需何秀民追认，原审对该600000元不予处理不当。2.黄淑钦、张文艳出具的收据上加盖“文登市文山实业总公司中央龙湾收款专用章”，收款人处有“潘瑾”签字，与文山实业对外出售中央龙湾房产的收据上的盖章及收款人相同，说明文山实业对收款专用章所涉文件的效力是认可的，其应承担相关法律责任，无论文山实业是否实际收到购房款都应当承担连带还款责任。3.双方合同明确约定无论案涉房屋是否作为售楼处使用，亿鑫公司均租赁案涉房屋，现亿鑫公司私自处分案涉房屋致黄淑钦、张文艳利益受损，应当向二人支付租金以弥补损失。
亿鑫公司未予述辩。
文山实业答辩称，案涉房屋系亿鑫公司出售给黄淑钦、张文艳，购房款全部由亿鑫公司收取，租赁合同也由亿鑫公司与黄淑钦、张文艳履行，文山实业未参与、未收款，不应承担连带赔偿责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
潘茂锬未予述辩。
黄淑钦、张文艳向一审法院起诉请求：1.解除黄淑钦、张文艳与亿鑫公司签订的购房补充协议；2.判令亿鑫公司、文山实业、潘茂锬连带返还黄淑钦、张文艳购房款2600000元；3.判令亿鑫公司按月租金40000元，并自2012年4月至合同解除之日止支付黄淑钦、张文艳租金。一审庭审中变更诉讼请求第三项为：要求亿鑫公司自2014年9月至合同解除之日按每月40000元支付租金。
一审法院认定事实：1.黄淑钦、张文艳与亿鑫公司签订的购房补充协议是否应当予以解除。综合黄淑钦、张文艳提交的2011年1月29日购房补充协议、2011年1月24日及1月25日建设银行转账凭条及加盖文登市文山实业总公司中央龙湾收款专用章的收款收据看，可以认定二人与亿鑫公司订立房屋买卖合同，约定由二人购买亿鑫公司开发的案涉房屋，双方间形成房屋买卖合同关系。据查明，案涉房屋已于2016年12月8日由一审法院执行局根据（2014）威仲字第3153号仲裁裁决，将预售合同登记备案在案外人文登市空港货运有限公司名下。黄淑钦、张文艳二人主张案涉房屋无法按照合同约定办理产权过户手续，致使其合同目的无法实现，要求解除合同，符合法定的合同解除情形，予以支持。2.关于购房款的返还问题。其一，通过黄淑钦、张文艳提交的转账凭条及文山实业出具的收款收据可以认定，黄淑钦、张文艳为案涉房产向亿鑫公司支付购房款2000000元，在合同解除的情形下上述款项应予返还。关于黄淑钦、张文艳主张的何秀民转账给张在章的600000元也系购房款，一审法院认为该600000元并非黄淑钦、张文艳二人自行支付，也未得到何秀民的追认，亦无亿鑫公司的盖章确认，无法认定系案涉房屋的购房款，关于该600000元可由案外人何秀民另行主张权利，本案不予一并处理。其二，关于黄淑钦、张文艳要求亿鑫公司、文山实业、潘茂锬连带返还购房款有无法律依据。黄淑钦、张文艳自认其与亿鑫公司签订房屋买卖合同，而亿鑫公司为有限责任公司，潘茂锬系公司的法定代表人，其要求潘茂锬承担连带责任于法无据，不予支持。黄淑钦、张文艳主张2000000元购房款由文山实业收取，但从二人提交的收款收据看，其上并未加盖文山实业的财务专章，二人也未提交其他证据证实该2000000元实际由文山实业收取，故对黄淑钦、张文艳要求文山实业承担连带责任的诉讼请求不予支持。3、关于黄淑钦、张文艳要求亿鑫公司支付租金的问题。二人要求亿鑫公司支付自2014年9月起至合同解除日的租金，但根据实际情况，案涉房屋至本起诉讼时已不作为售楼部使用，在二人未提交证据证实亿鑫公司自何时起不再租用案涉房屋作为售楼部的情况下，对于黄淑钦、张文艳要求亿鑫公司支付至合同解除时的租金的诉讼请求不予支持。
一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，合同解除后已经履行的，应根据履行情况和合同性质，恢复原状、采取其他补偿措施或者要求赔偿损失。本案中，因案涉房屋已预售登记在案外人名下，导致黄淑钦、张文艳订立合同目的无法实现，二人要求解除合同于法有据，予以支持。黄淑钦、张文艳已经支付的购房款也应由亿鑫公司根据法律规定予以返还。关于其他诉讼请求，因黄淑钦、张文艳不能提供证据或者所提证据不足以证实其主张，应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除黄淑钦、张文艳与亿鑫公司于2011年1月29日签订的购房补充协议；二、亿鑫公司返还黄淑钦、张文艳购房款2000000元，于判决生效后十日内付清；三、驳回黄淑钦、张文艳对文山实业的诉讼请求；四、驳回黄淑钦、张文艳对潘茂锬的诉讼请求；五、驳回黄淑钦、张文艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36560元，由黄淑钦、张文艳负担16904元，由亿鑫公司负担19656元；保全费3020元，由黄淑钦、张文艳负担1624元，由亿鑫公司负担1396元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。黄淑钦、张文艳提交下列证据：证据一、汇款说明一份、户籍证明、身份证材料一宗，拟证实何秀民是张文艳婆婆，何秀民系替张文艳向潘茂锬指定的中央龙湾楼盘专用户头（收款人张在章）汇款600000元；证据二、福建省福州市鼓楼公证处公证员出具的公证书一份，证实何秀民就其系受儿媳张文艳委托转账事实的陈述过程予以公证。证据三、商品房买卖合同二份、发票一张、收款收据三份，证实文山实业对外出售中央龙湾房产时的收据上加盖“文登市文山实业总公司中央龙湾收款专用章”、收款人都是“潘瑾”，由文山实业出具税票，文山实业应承担连带责任。文山实业对证据一的真实性有异议，认为户籍证明、身份证等材料无法确认真实性，何秀民的汇款说明不具有证据效力，证人应出庭作证；对证据二的真实性没有异议，但认为即使转账行为属实，文山实业也不应对该款项负还款义务；对证据三中购房合同的真实性无异议，但认为文山实业系将中央龙湾工程项下的部分土地使用权转让给亿鑫公司，亿鑫公司进行实际开发建设并以其自己的名义销售，文山实业不参与合同的签订和履行，不清楚购房者的付款情况，文山实业只需要协助亿鑫公司办理销售房屋的产权登记手续，其享受固定利益，不承担开发和销售风险，“文登市文山实业总公司中央龙湾收款专用章”是亿鑫公司私刻的，其未授权亿鑫公司使用，也不了解印章的使用情况，文山实业不承担责任。
对二审争议的事实，本院认定如下：2011年1月29日，亿鑫公司与黄淑钦、张文艳签订购房补充协议，主要内容是：甲方（亿鑫公司）将案涉房屋以2600000元的价格出售给乙方（黄淑钦、张文艳），乙方将案涉房屋租给甲方做售楼部，装修等费用由甲方承担，月租金为40000元。2011年1月24日、25日黄淑钦分两笔共向潘瑾转款2000000元。2011年1月25日亿鑫公司向黄淑钦、张文艳出具收据一张，载明收到案涉房屋定金2000000元，收据上加盖“文登市文山实业总公司中央龙湾收款专用章”，收据上有“潘瑾”签字。2011年4月29日，何秀民受张文艳委托向“张在章”（亿鑫公司股东之一）账户转款600000元，潘茂锬出具收到条，载明收到黄淑钦购买中央龙湾项目店面款共计人民币600000元，并写明收款户名为张在章及卡号。2016年8月9日，案涉房屋被仲裁裁决办理产权登记备案手续至案外人名下。
另查明，中央龙湾小区的部分商品房由文登市文山实业总公司与购房人签订商品房买卖合同，合同中写明文山实业的委托代理人为“潘瑾”，在收款收据上均加盖“文登市文山实业总公司中央龙湾收款专用章”。
再查，本院（2015）威民一初字第65号民事判决查明，中央龙湾项下部分土地使用权登记在文山实业名下，该部分项目以文山实业的名义办理了建设审批手续；2007年6月28日，亿鑫公司与文山实业、天福路街道办事处签订合作合同一份，约定文山实业依法取得中央龙湾工程的土地使用权及相关开发建设手续，亿鑫公司进行实际开发建设并以自己的名义进行销售，并约定了双方之间的其他权利义务。
本院认为，黄淑钦、张文艳与亿鑫公司签订的购房补充协议因合同目的不能实现而被解除，合同解除后黄淑钦、张文艳有权要求返还房款或赔偿损失。
关于黄淑钦、张文艳上诉请求中所提600000元房款的认定问题。在二人同亿鑫公司签订的购房补充协议中约定，案涉房屋的购房款为2600000元，其中600000元系何秀民向张在章汇款，亿鑫公司的法定代表人潘茂锬已为二人出具600000元的收条，并在收条中写明该款系“中央龙湾项目店面款”，同时写明收款账户为张在章，而张在章确系亿鑫公司股东，潘茂锬出具收条系职务行为，应认定亿鑫公司收取该笔款项；现黄淑钦、张文艳又在二审中提交情况说明和身份情况证实该款系为张文艳交房款所汇，何秀民对该情况亦予以证明并对证明过程予以公证，以上证据之间能够相互印证、相互吻合，证实该600000元系黄淑钦、张文艳向亿鑫公司交付购房款的事实具有高度盖然性。购房补充协议解除后，该600000元应由亿鑫公司返还给黄淑钦、张文艳。
关于返还2000000元房款的义务主体问题。黄淑钦、张文艳所交房款2000000元的收据上盖有“文登市文山实业总公司中央龙湾收款专用章”，而根据已查明的事实，中央龙湾小区的部分项目是文山实业办理的相关建设审批手续，商品房买卖合同上的出卖方是文山实业，签订了正式商品房买卖合同的商品房的收据上均加盖“文登市文山实业总公司中央龙湾收款专用章”，文山实业辩称其对“文登市文山实业总公司中央龙湾收款专用章”的使用不知情与常情相悖；根据商品房买卖合同及银行转账凭条，文山实业在商品房买卖合同中写明其委托代理人是“潘瑾”，而在黄淑钦、张文艳的收据上签有“潘瑾”的字样，该2000000元的收款账户名为“潘瑾”，可以认定该笔款项的收款人为文山实业至于亿鑫公司与文山实业之间权利义务的约定，系二者内部关系的约定，不能作为二者对外承担责任的抗辩。亿鑫公司之行为对购房补充协议解除有过错，文山实业在购房补充协议解除后，应当返还收取的2000000元房款，故亿鑫公司、文山实业应共同返还该款。双方可在对外承担责任后依约协商或诉讼解决双方之间的责任分担问题。
关于黄淑钦、张文艳所提要求亿鑫公司支付租金的问题。黄淑钦、张文艳与亿鑫公司之间的租赁关系与购房协议在同一合同中约定，但该关系与房屋买卖关系并非同一法律关系，不宜在本案中一并解决，黄淑钦、张文艳可就此事另案起诉或协商解决。
综上所述，黄淑钦、张文艳的上诉请求部分成立，本院对一审判决予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持山东省威海市文登区人民法院（2016）鲁1003民初1273号民事判决第一项、第四项，即（一）解除黄淑钦、张文艳与威海亿鑫房地产开发有限公司于2011年1月29日签订的购房补充协议；（四）驳回黄淑钦、张文艳对潘茂锬的诉讼请求；
二、变更第二项为：威海亿鑫房地产开发有限公司、文登市文山实业总公司共同返还黄淑钦、张文艳购房款2000000元，于本判决生效后十日内付清；
三、变更第三项为：威海亿鑫房地产开发有限公司返还黄淑钦、张文艳购房款600000元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回黄淑钦、张文艳其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费36560元，二审案件受理费16904元，合计53464元，由黄淑钦、张文艳负担14635元，亿鑫公司负担23894.5元、文山实业负担14934.5元。保全费3020元，由黄淑钦、张文艳负担826元，亿鑫公司负担1350元，文山实业负担844元。
本判决为终审判决。
审判长 郑华章
审判员 蒋 涛
审判员 张燕妮
二〇一八年六月十四日
书记员 李冬菊