天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终3812号
上诉人（原审被告）：米盖尔（天津）制衣有限公司，住所地天津市河北区民主道47号。
法定代表人：XULIMINGJIANG(徐明江)，总经理。
委托诉讼代理人：沈星雨，该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：王亮，天津允公律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：喜百乐集团有限公司，住所地天津市和平区滨江道209号。
法定代表人：徐昕，总经理。
委托诉讼代理人：王亮，天津允公律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：米盖尔（天津）皮草服饰有限公司，住所地天津市西青经济开发区赛达国际工业城B3-10号。
法定代表人：徐昕，总经理。
委托诉讼代理人：王亮，天津允公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津中孚国际集团有限公司，住所地天津市河西区友谊路1号。
法定代表人：边贵昌，董事长。
委托诉讼代理人：郭维，天津天关律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市孚泰制衣有限公司，住所地天津经济技术开发区洞庭路89号。
法定代表人：李永年，董事长。
委托诉讼代理人：郭维，天津天关律师事务所律师。
上诉人米盖尔（天津）制衣有限公司、喜百乐集团有限公司、米盖尔（天津）皮草服饰有限公司因与被上诉人天津中孚国际集团有限公司、天津市孚泰制衣有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2017）津0105民初4330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
米盖尔（天津）制衣有限公司、喜百乐集团有限公司、米盖尔（天津）皮草服饰有限公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第一项，并改判驳回二被上诉人对三上诉人提出的腾交涉案房屋的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋产权至今未变更登记在二被上诉人名下，其并不享有涉案房屋物权。三上诉人自1995年起承租涉案房屋，安置了大量工人就业，如判决腾房，将造成企业停产及工人失业的严重后果。
天津中孚国际集团有限公司、天津市孚泰制衣有限公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，审判程序合法。不同意三上诉人的上诉请求，请求依法驳回。
天津中孚国际集团有限公司、天津市孚泰制衣有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告米盖尔（天津）制衣有限公司、被告喜百乐集团有限公司、被告米盖尔（天津）皮草服饰有限公司立即自位于天津市河北区厂房（五层共计1464.3平方米）及院内办公楼（363.42平方米）中搬出，并交付给原告天津市孚泰制衣有限公司使用；2.判令被告米盖尔（天津）制衣有限公司向二原告支付违约金166440元（截止2017年5月22日）；3.判令被告米盖尔（天津）制衣有限公司向二原告支付自2017年7月1日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费（按照每日4328.8元计算）；4.判令被告喜百乐集团有限公司对上述款项承担连带保证责任；5.本案诉讼费由三被告承担。
一审法院认定事实：原告天津市孚泰制衣有限公司系原告天津中孚国际集团有限公司设立的子公司。坐落河北区北安，工业用厂房一幢共计五层（建筑面积4164.30平方米）和一幢共计二层（建筑面积363.42平方米）的房屋所有权人登记为天津市雨衣厂。1993年5月天津市雨衣厂更名为天津市春雷制衣公司，1997年11月根据天津市服装联合总公司津服（1997）36号文件，撤销了天津市春雷制衣公司法人资格，成立了具有非法人资格的天津中孚国际集团有限公司春雷分公司。2002年1月根据天津纺织集团（控股）有限公司津纺控资发〔2002〕8号文件，同意天津中孚国际集团有限公司组建天津市孚泰制衣有限公司，天津市孚泰制衣有限公司组建后，原天津中孚国际集团有限公司金杯分公司、珠峰分公司、孚盛分公司和春雷分公司将整体资产及负债包括人员全部投入到天津市孚泰制衣有限公司，成为天津市孚泰制衣有限公司的非独立法人的分公司，即天津市孚泰制衣有限公司金杯分公司、天津市孚泰制衣有限公司珠峰分公司、天津市孚泰制衣有限公司孚盛分公司和天津市孚泰制衣有限公司春雷分公司。2004年11月天津市孚泰制衣有限公司以津孚泰办字〔2004〕16号文件，决定撤销了天津市孚泰制衣有限公司所属三个分公司，即天津市孚泰制衣有限公司春雷分公司、天津市孚泰制衣有限公司珠峰分公司、天津市孚泰制衣有限公司金杯分公司的行政管理职能，其对外一切债权债务由天津市孚泰制衣有限公司负责。另查，自1995年起，被告米盖尔（天津）制衣有限公司就开始承租坐落河北区北安的涉案房屋，先后与天津市春雷制衣公司及原告天津市孚泰制衣有限公司针对上述房屋签订了房屋租赁合同，并缴纳了50000元保证金。2013年10月25日，原告天津市孚泰制衣有限公司曾向一审法院起诉要求判令被告米盖尔（天津）制衣有限公司、被告喜百乐集团有限公司自河北区民主道47号厂房（4164.3平方米）及办公楼（363.42平方米）搬出腾空并交还原告；判令被告向原告支付自2012年7月1日起至2013年6月30日止的房屋占有使用费996000元。后双方自行达成和解协议，原告天津市孚泰制衣有限公司于2014年11月18日撤诉。撤诉当日，原告天津中孚国际集团有限公司、原告天津市孚泰制衣有限公司与被告米盖尔（天津）制衣有限公司、被告喜百乐集团有限公司再次就涉案房屋签订了《租赁合同》，该合同约定：出租方：天津中孚国际集团有限公司、天津市孚泰制衣有限公司（以下简称甲方）；承租方：米盖尔（天津）制衣有限公司（以下简称乙方）；保证方：喜百乐集团有限公司（以下简称丙方）。根据《中华人民共和国合同法》等法律法规，本着自愿、平等、诚实信用的原则，甲、乙、丙三方就房屋租赁事宜，经协商一致，签订本合同，以资供三方共同恪守。第一条租赁物概况，甲方将位于天津市河北区（原合同河北区民主道47号）厂房一座（共计五层4164.3平方米）以及院内办公楼（二层363.42平方米）（以下简称租赁物）租赁给乙方使用；本租赁物的功能为厂房、办公以及乙方自有卖场（只出售自有产品），出租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意后方可执行，否则视为乙方违约。第二条租赁期限，1、租赁期限为两年，即从2014年11月1日起至2016年10月31日止。2、租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将租赁物退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须在合同届满前2个月书面向甲方提出申请，同等条件下乙方享有优先承租权。3、租赁未到期，双方均不得无故提前解除本租赁合同。第三条租赁费用，1、乙方每年向甲方支付租金合计人民币158万元。2、乙方支付的租金不含水费、电费、物业费、宽带上网费、有线电视费、取暖费等费用在内。甲、乙双方签订合同时，由乙方向甲方支付5万元保证金。待合同履行期满或提前解除合同时作为乙方结清租赁期间所产生应由乙方承担的水费、电费、物业费、宽带上网费、有线电视费、暖气费等费用的保证金，多退少补。如乙方结清租赁期间应由乙方承担的各项费用，甲方一次性退还前述保证金。3、……水、电、蒸汽费用每月初10号之前缴纳上月费用；取暖费按采暖季缴付，采暖季的首月10号前一次性缴付整个采暖季的取暖费；其他费用同租赁物租金同期交付。4、维修费：乙方接受租赁物时，已经对租赁物进行了认真仔细的检验，对租赁物的所有方面均已了解，双方一致认为租赁物完好无损，符合乙方使用要求及本合同的要求。租赁期间，租赁物的维修及相关费用由乙方负责。5、使用该租赁物进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳，其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用。第四条租金支付，1、签订合同时乙方向甲方支付保证金5万元，同时乙方必须在每月15日前向甲方支付当月租金（前十一个月每月支付租金13万元，第十二个月支付租金15万元）。租赁物的租金每年按—%递增。2、乙方实际支付的租金、保证金等以甲方开具的企业往来收据为准。第五条担保条款，1、租赁物租赁实行租金加保证人（丙方）的方式，即承租人在按约定缴纳租金的基础上还应当提供保证人（丙方）对本合同项下的相关款项承担连带保证责任。2、丙方作为保证人为乙方提供保证完全出于自愿，其在本合同项下的全部意思表示真实。3、如乙方未按本合同履行相关义务，甲方可直接向丙方追索。4、保证范围包括但不限于本合同项下的乙方应支付甲方的租金、保证金、押金等相关款项，以及乙方出现违约时应支付甲方的违约金、滞纳金、相应的损害赔偿金和甲方为实现本合同目的所支付的律师费用、诉讼费用等。5、保证期间为：2年（保证期间自乙方履行本合同义务的履行期限届满之日起算）。6、保证人的条件：……第六条甲、乙双方的权利和义务……第七条租赁物的装修，1、如乙方必须对租赁物进行装修、改造，要事先向甲方提交装修、改造设计方案，并经甲方书面同意，否则乙方擅自装修，造成租赁物损坏的乙方应恢复原状并赔偿损失。如需相关政府部门同意的，须同时向政府有关部门申报审批。如装修、改造方案可能对公用部分、租赁物结构及其它相邻用户影响的，乙方应对方案予以修改，否则甲方有权制止乙方施工，改建、装修及相关费用由乙方承担。2、合同期满后，装修、改建增加的附属物产权无条件属甲方所有，乙方不得拆除、损坏、亦无权要求甲方予以补偿。第八条违约责任，1、遇有不可抗的原因（如：战争、地震等重大自然灾害）导致合同无法履行可自行终止，甲、乙双方互不赔偿，甲方退还未能履行剩余时间的租金。2、在租赁期间如遇规划拆迁、改造，企业按规定退出、破产等情况本合同自行终止。甲、乙双方互不赔偿，甲方退还未能履行剩余时间的租金。3、甲方的违约责任，甲方不履行本合同所规定的任何义务，乙方有权要求限期履行；拒不履行的，乙方有权解除合同，因此所遭受的经济损失，有权要求赔偿。4、乙方的违约责任，4.1、乙方发生以下情形的，甲方有权立即解除合同并收回出租租赁物及附属设施，乙方应向甲方支付年租金30%的违约金，并且甲方有权就不足弥补损失的部分继续向乙方追索：……4.2、乙方未能按合同规定期限交付保证金或押金的，每逾期一日，应承担应交租金的千分之二的违约金；乙方逾期30天不能交付的，甲方有权解除合同。4.3、乙方未能按本合同规定期限支付租金及其他费用，每逾期一日，乙方应承担所交租金或其他费用千分之二的违约金，逾期30天，视同乙方提前终止合同，甲方有权要求乙方付清全部欠款和违约金，并要求乙方立即腾清租赁物及附属设施，甲方亦有权采取措施停止对租赁物及附属设施的水、电、气的供应。4.4、本合同因租赁期满或合同约定或法定原因而终止时，乙方未能及时向甲方腾还租赁物及附属设施的，乙方应按本合同所确定的租金标准的两倍向甲方支付合同终止日至实际腾还租赁物及附属设施之日止的使用费；自本合同终止之日起5天内仍未能将租赁物及附属设施腾清交还的，屋内所有乙方入住人员的物品视为乙方入住人员放弃所有权，甲方有权进行处置。4.5、……4.6、……第九条通知送达……第十条保密……第十一条其他约定……第十二条争议解决方式……第十三条其他……出租方：天津中孚国际集团有限公司（盖章），天津市孚泰制衣有限公司（盖章），2014年11月18日。承租方：米盖尔（天津）制衣有限公司（盖章），2014年11月18日。保证人：喜百乐集团有限公司（盖章），2014年11月18日。上述《租赁合同》签订后，二原告如约履行了合同义务，但被告米盖尔（天津）制衣有限公司却未能及时支付租金，截止2016年10月16日被告米盖尔（天津）制衣有限公司共拖欠二原告380000元租金未付。目前，二原告与被告米盖尔（天津）制衣有限公司及被告喜百乐集团有限公司之间所签订的《租赁合同》履行期限已届满，双方未再重新订立房屋租赁合同。但涉案房屋仍由被告米盖尔（天津）制衣有限公司，被告喜百乐集团有限公司，被告米盖尔（天津）皮草服饰有限公司使用。此外，在本案审理过程中，被告米盖尔（天津）制衣有限公司及被告喜百乐集团有限公司先后向原告天津中孚国际集团有限公司支付了合同履行期间所拖欠的租金380000元及2016年11月1日至2017年6月30日的房屋使用费1060000元。现二原告以诉称理由起诉至一审法院，庭审中，被告米盖尔（天津）制衣有限公司表示，原告天津中孚国际集团有限公司及原告天津市孚泰制衣有限公司均非涉案房屋的所有权人，均不具备起诉腾房的主体资格，故不同意向原告天津市孚泰制衣有限公司腾交涉案房屋。被告喜百乐集团有限公司表示，其担保期限已过，故不同意承担连带保证责任。被告米盖尔（天津）皮草服饰有限公司则表示，其与被告米盖尔（天津）制衣有限公司及被告喜百乐集团有限公司的抗辩意见一致。该案经一审法院主持调解，双方未获一致。
一审法院认为，原告天津市孚泰制衣有限公司与被告米盖尔（天津）制衣有限公司系长年的房屋租赁合同关系。涉案房屋的所有权人虽登记为天津市雨衣厂，但经过企业名称变更及企业的改制重组，现天津市雨衣厂（1993年5月更名为天津市春雷制衣厂）的所有资产及债权债务均归属到原告天津市孚泰制衣有限公司，因此原告天津市孚泰制衣有限公司作为要求三被告腾房的诉讼主体，并无不当。2014年11月18日，原告天津中孚国际集团有限公司、原告天津市孚泰制衣有限公司作为出租方与承租方被告米盖尔（天津）制衣有限公司及保证人被告喜百乐集团有限公司就涉案房屋所签订的《租赁合同》系各方合议后订立的，是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认合法有效。由于上述《租赁合同》履行期限届满后，原告方未再与被告米盖尔（天津）制衣有限公司进行续签，因此被告米盖尔（天津）制衣有限公司继续占有使用涉案房屋，已无合法依据，故对于二原告要求被告米盖尔（天津）制衣有限公司及涉案房屋的共同使用人被告喜百乐集团有限公司、被告米盖尔（天津）皮草服饰有限公司将坐落河北区北安厂房一幢（五层4164.3平方米）以及院内办公楼一幢（二层363.42平方米）腾空交予原告天津市孚泰制衣有限公司的诉讼请求，一审法院依法予以支持。因被告米盖尔（天津）制衣有限公司对于2016年10月16日至2017年5月22日期间拖欠二原告租金380000元未付的事实并无异议，故对于二原告要求被告米盖尔（天津）制衣有限公司支付上述期间违约金的诉讼请求，一审法院依法予以支持，但由于双方在《租赁合同》中约定的违约金（每日千分之二）标准过高，应予以调整，具体以按照中国人民银行同期同类贷款利率支付为宜。对于二原告要求被告米盖尔（天津）制衣有限公司支付自2017年7月1日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费（按照每日4328.8元计算）一节，二原告的该项诉讼请求，符合相关法律规定，且被告米盖尔（天津）制衣有限公司对于按照每日4328.8元的标准计算房屋使用费并无异议，故二原告的该项主张，一审法院予以支持。对于二原告要求被告喜百乐集团有限公司对被告米盖尔（天津）制衣有限公司应支付的款项承担连带保证责任一节，根据《租赁合同》中“担保条款”的约定，二原告要求被告喜百乐集团有限公司承担连带保证责任的主张，并未超过保证期间，故二原告的该项请求，一审法院亦予以支持。另外，待被告米盖尔（天津）制衣有限公司与原告天津市孚泰制衣有限公司办理完涉案房屋交接手续后，原告天津市孚泰制衣有限公司应将收取的保证金50000元返还被告米盖尔（天津）制衣有限公司。
一审法院判决：一、本判决生效后三个月内，被告米盖尔（天津）制衣有限公司，被告喜百乐集团有限公司，被告米盖尔（天津）皮草服饰有限公司将坐落河北区北安厂房一幢（五层4164.3平方米）以及院内办公楼一幢（二层363.42平方米）腾空交予原告天津市孚泰制衣有限公司；二、本判决生效后十日内，被告米盖尔（天津）制衣有限公司以拖欠的租金380000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告天津中孚国际集团有限公司、原告天津市孚泰制衣有限公司支付2016年10月16日至2017年5月22日的违约金；三、被告米盖尔（天津）制衣有限公司自2017年7月1日起至实际腾房之日止按照每日4328.8元的标准向原告天津中孚国际集团有限公司、原告天津市孚泰制衣有限公司支付涉案房屋使用费；四、被告喜百乐集团有限公司对上述款项的给付承担连带责任；五、待被告米盖尔（天津）制衣有限公司与原告天津市孚泰制衣有限公司办理完诉争房屋的交接手续后五日内，原告天津市孚泰制衣有限公司返还被告米盖尔（天津）制衣有限公司保证金50000元；六、原告天津中孚国际集团有限公司、原告天津市孚泰制衣有限公司其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17587元、保全费5000元，合计22587元，由被告米盖尔（天津）制衣有限公司、被告喜百乐集团有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为二被上诉人是否有权主张三上诉人腾交涉案房屋。依据一审法院审理查明的事实，涉案房屋的所有权人虽登记为天津市雨衣厂，但经过企业名称变更及企业的改制重组，现天津市雨衣厂的所有资产及债权债务均归属于天津市孚泰制衣有限公司。天津中孚国际集团有限公司、天津市孚泰制衣有限公司作为出租方与承租方米盖尔（天津）制衣有限公司及保证人被告喜百乐集团有限公司就涉案房屋所签订的《租赁合同》已届期满。综上，各方当事人签订的租赁合同履行期限已届满，二被上诉人作为涉案房屋的所有权人，请求判令三被上诉人腾交涉案房屋，事实和法律依据充足，本院应予维持。
综上所述，三上诉人米盖尔（天津）制衣有限公司、喜百乐集团有限公司、米盖尔（天津）皮草服饰有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由三上诉人米盖尔（天津）制衣有限公司、喜百乐集团有限公司、米盖尔（天津）皮草服饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘应红
审 判 员 王 路
代理审判员 姚 琦
二〇一八年七月十二日
法官 助理 刘 锟
书 记 员 于 蓓
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……