福建省连江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民初字第259号
原告（反诉被告）：叶宁，女，1992年8月24日出生，汉族，住连江县。
委托代理人：叶国勋［系原告（反诉被告）的父亲］，男，1962年11月23日出生，汉族，住连江县。
被告（反诉原告）：福州永昇房地产开发有限公司，住所地连江县凤城镇玉荷西路口（招亮实业）招亮宾馆三层。
法定代表人：刘永柱，董事长。
委托代理人：刘欣、曾雪萍，福建汇成律师事务所律师。
原告叶宁与被告福州永昇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理后，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2014年1月22日作出（2014）连民初字第259-1号民事裁定书，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，提出上诉。福州市中级人民法院于2014年3月6日作出（2014）榕民终字第953号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2014年5月4日，被告向本院提起反诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托代理人叶国勋、被告（反诉原告）的委托代理人曾雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶宁诉称：2011年3月24日，原告与被告福州永昇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于连江县商品房，建筑面积243.98平方米，购房总价款为2233947元，原告按合同约定履行付款义务。合同约定“第八条交付条件与期限。出卖人应于2011年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；……。第九条第一项出卖人逾期交房的违约责任。……；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金。……”。但是，被告未能在约定的时间内（在2011年12月31日前）将验收合格的商品房交付原告使用，直至2013年8月7日才将商品房交付原告使用，逾期交房不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，被告的行为己构成违约，现原告要求继续履行合同，按合同约定被告应当向原告支付违约金人民币390047元（从2012年1月1日计至2013年8月7日止）。据此，原告为维护自身合法权益，依法向贵院起诉，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金人民币390047元（暂计至2013年8月7日）。2、本案的诉讼费由被告承担。
被告福州永昇房地产开发有限公司辩称：一、本案存在答辩人可以顺延交房日期的合同约定和法律规定的情形，经顺延后，答辩人的交房日期系在合同约定的期限内。（一）本案存在合同约定的答辩人可以顺延交房日期的情形。首先，连江县玉荷西路西端道路及通信管道市政工程，因征地、拆迁、设计变更等多种因素，政府部门多次临时要求停工，从而直接导致讼争商品房的施工材料无法及时进场、工程管网无法及时定位安装等，造成交房日期延误至少464天，该情形属于《商品房买卖合同》约定的政府临时决定造成施工延误。其次，2012年1-6月25日连江县雨水量显著偏多，雨天日数共110天。其中大雨天数达19天，暴雨天数达3天。该情形属于上述合同约定的不可抗力造成施工延误的情形。因此，根据上述《商品房买卖合同》的约定，答辩人可以按照实际延误天数顺延交房日期至少485天。
（二）本案存在法律规定的答辩人可顺延交房日期的情形。
《福建省高院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答﹥》第19条规定：“依照双方当事人的约定，买受人付款义务应当先于或者与出卖人的交房、办证义务同时履行的，买受人逾期支付全部或部分购房时，出卖人可以行使后履行抗辩权或者同时履行抗辩权，其交房、办证的期限可予以相应顺延。”根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告应于合同签订当日向答辩人支付购房首付款673947元、并应于2011年6月21日前交清全部购房款。但是，事实上，原告直至2011年7月8日才向答辩人支付完毕全部购房款，构成了逾期付款，逾期付款16天。据此，根据福建省高院的上述司法解释，答辩人依法可以按照原告逾期付款的天数顺延交房日期16天。综上，答辩人可顺延交房日期达501天，经顺延后，答辩人不存在逾期交房的违约行为。
二、在答辩人通知原告办理交房手续时，原告应前往收房；原告拒不收房的，由此产生的违约责任应当由原告承担，原告无权要求答辩人按已付购房款万分之三的标准向其支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第八条约定，“答辩人应当在2011年12月31日前，将符合约定条件的商品房交付原告使用，如果在规定日期内未达到约定条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、原告有权拒绝交接，按逾期交房由答辩人承担违约责任；2、原告同意接收，答辩人支付被答辩人2000元违约金”。根据双方选择的处理方式，即便在答辩人通知的交房时间（2012年6月8日）、讼争商品房未达交付条件，那么原告也应按照答辩人通知的日期接收房屋，通知交房后的违约金按照总额2000元计算，而不能按照前述第1种处理方式即按照《商品房买卖合同》第九条计算。
三、答辩人通知原告前来办理交房手续时，原告应前往接收房产，原告拒不前往接收房产，还要求答辩人向其支付违约金至2013年8月7日，是没有事实和法律依据的。首先，答辩人通知原告要求其于2012年6月8日前来办理交房手续。然而，原告直至2013年8月7日才来办理交房手续。因此，应当以答辩人首次通知原告交房之日，即2012年6月8日止，来确认答辩人的交房时间。其次，即便按原告所说，答辩人在2012年6月8日通知其前来办理交房手续时，讼争商品房未达交付条件。那么，2012年5月16日，讼争商品房通过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位竣工验收，并于2012年8月29日取得《连江县公安消防大队建设工程验收消防备案单》后，讼争商品房已达到了交付条件。故原告最迟应在接到通知时接收房产，但原告实际上并未如期接收，因此，计算逾期交房时间至多只能计算至2012年8月。
四、原告主张的逾期交房违约金标准过分高于因逾期交房给原告造成的损失，因此，即使答辩人需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至讼争商品房租金标准的130%。原告主张按照《商品房买卖合同》第九条，即如答辩人逾期交付房产的，按原告已付购房款万分之三的标准向其支付逾期交房违约金。但是，根据我国《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”又据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”答辩人认为，因商品房出卖人逾期交房给买受人造成的仅仅是租金收入的损失，上述司法解释第十七条关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定也证明了这一点，因此，应按讼争房的租金标准来确定因逾期交房给原告造成的损失。讼争商品房在2012年期间的租金标准不超过10元／平方米，243.98平方米的月租金不超过2440元，而讼争合同约定的在此期间逾期交房违约金每月高达20106元，可见，在此期间约定的逾期交房违约金过分高于因逾期交房给原告造成的租金收入的损失，因此，应将在此期间约定的逾期交房违约金标准减少至讼争房租金标准的130%即每月不超过3172元，每日不超过106元。
综上所述，答辩人认为：本案中，答辩人并无逾期交房的事实，原告要求答辩人向其支付逾期交房违约金的主张是没有事实和法律依据的。为此，恳请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告福州永昇房地产开发有限公司诉称：2011年3月24日，反诉原告与反诉被告叶宁签订了《商品房买卖合同》一份，约定反诉被告购买反诉原告开发的座落于连江县玉荷西路533号的江山豪庭17座02号商品房，建筑面积为243.98平方米，购房款为人民币2233947元。反诉被告应在合同签订当日支付人民币673947元作为首付款，剩余购房款人民币156万元由反诉被告申请按揭贷款，若该部分按揭贷款不能在《商品房买卖合同》签订后90天内发放，则反诉被告应自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按贷款额的日万分之三向反诉原告支付违约金。反诉被告应在反诉原告通知交房日期内到反诉原告指定地点办理房屋交接手续，并缴清全部税费款项，逾期未来办理的，视为反诉原告已交房，反诉被告应按每延期一日交纳保管金人民币10元。《商品房买卖合同》签订后，反诉被告支付了购房首付款，但是对于按揭贷款部分，反诉被告直到2011年7月8日才向反诉原告支付。反诉被告的行为已构成了逾期付款，根据合同约定，应向反诉原告支付逾期付款违约金，违约金按日万分之三的标准计算，自2011年6月22日起计至2011年7月8日止，共16天，为人民币7488元。另外，反诉原告通知反诉被告要求其于2012年6月8日前来办理交房手续。然而，反诉被告直到2013年8月7日才来办理交房手续。根据合同约定，反诉被告应向反诉原告支付相应的保管金，保管金按照10元／日计算，自2012年6月9日起计至反诉被告办理完交房手续之日2013年8月7日止，为人民币4240元。现因反诉被告拒不支付上述款项，反诉原告为维护自身合法权益，特根据民事诉讼法的相关规定，向贵院提起反诉，请求判令：1、反诉被告立即向反诉原告支付逾期支付购房款的违约金人民币7488元；2、反诉被告立即向反诉原告支付拖欠的保管费，保管费按照10元／日的标准，自2012年6月9日起计至反诉被告办理完交房手续之日2013年8月7日止，为人民币4240元；3、本案的诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告叶宁辩称：一、合同补充协议第一条第一款第4项有约定，若因买受人原因，使得银行无法在90日内发放贷款，那么买受人应承担日万分之三的违约金，反诉原告福州永昇房地产开发有限公司如主张系反诉被告原因导致逾期交房，那么应举证证明。二、反诉原告认为贷款不能按期发放的原因是反诉被告造成的，不是事实。贷款已于2011年6月15日按时批下来了，但反诉原告没有如期通知反诉被告前往银行办理相关手续，之间耽误的时间应由反诉原告承担。三、反诉原告诉求逾期支付购房款的违约金已超过法定的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。因此，即使本案中是由于反诉被告的原因导致银行按揭贷款不能在《商品房买卖合同》签订后90天内发放。反诉原告的诉讼请求也已超过《商品房买卖合同》签订的时间2011年3月24日后的90天起二年的时效。双方约定反诉被告在反诉原告交付的房屋达到交房条件时才能收房，但反诉原告交付的房屋未达到验收条件。四、2012年8月29日，反诉原告的商品房方交付验收合格，在此之前该房屋未竣工验收，不具备交房条件。根据合同第八条约定，要同时具备三个条件才算具备交房条件，即竣工验收合格、生活设施达到设计要求、小区内部的道路绿化等公共配套设施、基础设施应按规划设计建设完成。2012年8月29日单体验收还未达到交房条件，而且小区的绿化、道路等基础设施都还没有完全建设完成，不符合交房条件，所以反诉被告予以拒接。2013年6月20日与2013年6月30日这两个时间点，房屋单体验收合格，但是基础设施仍未建设完成。2012年9月30日，反诉被告收到反诉原告要求办理产权通知书一份，反诉原告认为该产权通知即具备交房条件不是事实，这只能代表反诉原告通知反诉被告办理产权证，不能证明该房实际已具备交房条件，也不能证明反诉原告出具了交房通知书。五、对于交房时间，反诉被告认为2013年8月7日，虽然江山豪庭未通过验收，但是反诉被告有接收了房屋，物业管理费从2013年6月开始交纳，因此反诉被告认为反诉原告逾期交房的违约时间应至2013年8月7日比较合适。退一步说，根据合同第11条约定，原告的商品房达到交付条件后，出卖人应书面通知买受人交房，所以即使如反诉原告所述2012年8月29日具备交房条件或反诉原告认为2012年9月30日具备交房条件了，根据该条规定，反诉原告还得再次通知反诉被告房屋已具备交房条件，可以交房。但是反诉原告于2013年6月20日、2013年6月30日才通知反诉被告交房，所以反诉被告认为违约时间要至少算至2013年6月20日。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
本案在审理过程中，原告（反诉被告）提供如下证据（均系复印件）：
A1、编号：MF-2007-01-№0287490《商品房买卖合同》1份。以此证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》是合法、有效，具有法律约束力，双方应全面履行合同约定。被告（反诉原告）的行为已违反了“合同第八条房屋交付条件与期限，第十条规划、设计变更约定，第十一条交接”的规定，已构成逾期交房，应根据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任承担。
A2、《销售不动产统一发票（自开）》发票联3张。以此证明原告（反诉被告）已根据《商品房买卖合同》第六条规定，履行交付全部购房款义务，不构成逾期付款。
A3、《贷款审批通知书》1份。以此证明贷款已如期审批。
被告（反诉原告）提供如下证据（均系复印件）：
B1、《个人（法人按揭）贷款发放通知单》1份。以此证明根据《商品房买卖合同》的约定，原告（反诉被告）对所购买的商品房剩余购房款156万元，由其以向银行申请按揭贷款的方式，在合同签订后90天向被告（反诉原告）支付。然而原告（反诉被告）直到2011年7月8日才支付，属于合同约定的逾期付款违约行为，因此，应向被告（反诉原告）支付逾期支付购房款的违约金。同时，交房日期应当予以顺延。
B2、（1）《建设工程施工合同》1份、连江县玉荷西路西端道路工程设计图11张，（2）《工程开工报审表》、《现场实际施工进度汇报》、《设计修改通知单》各1份、《停工通知》、《复工通知》复印件各3份，（3）连江县建设局《关于同意﹤连江县江山豪庭南面出入口连接线施工图设计文件﹥的批复》1份，（4）连建纪要（2012）4号《玉荷西路西端道路工程竣工验收会议纪要》1份，（5）现场照片9张，（6）《“江山豪庭”南面连接线道路施工证明》1份，（7）排水及雨水管总平面图1张，（8）《“江山豪庭”雨污管道竣工验收报告》1份，（9）“江山豪庭花园附属及配套设施”的《建设工程施工合同》1份，（10）《工期补偿申请报告》1份。以此证明“江山豪庭”项目北面大门是邻连江县玉荷西路西端道路；南面出入口是朝连江县江滨路，其连接线是邻连江县江滨路。连江县玉荷西路西端道路及通信管道工程属于连江县建设局发包的市政工程，合同工期总日历天数120天（有效工作日）。该工程于2010年10月18日开工后，因部分地段征地、拆迁工作未完成，设计变更，原自来水管主干与设计污水管相冲突，县供水公司需对自来水管道进行搬迁改造等问题，而停工464天。一直到2012年9月26日，连江县建设局才对连江县玉荷西路西端道路及通信管道工程进行验收。连江县玉荷西路西端道路及通信管道市政工程停工，直接导致讼争商品房的施工材料无法及时进场、工程管网无法及时定位安装等，造成交房日期延误至少464天。
B3、《气象证明书》1份。以此证明2012年1-6月25日连江县雨水量显著偏多，雨天日数共110天。其中大雨天数达19天，暴雨天数达3天。
B4、（1）连江县公安消防大队《建设工程竣工验消防收备案单》1份，（2）《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》1份。以此证明本案讼争房产已具备交付条件。
B5、（1）《入伙通知书》（存根联）1份，（2）挂号信《查单》1份。以此证明被告（反诉原告）已通知原告（反诉被告）于2012年6月8日办理交房手续。
B6、（1）《入伙通知书》（存根联）1份，（2）《国内特快专递邮件详情单》1份。以此证明被告（反诉原告）通知原告（反诉被告）于2012年7月23日办理交房手续。
B7、（1）《关于“江山豪庭”联体住宅办理房屋所有权证的通知》1份，（2）《国内特快专递邮件详情单》1份。以此证明被告（反诉原告）于2012年9月30日向原告（反诉被告）发出通知，告知讼争房产已具备办证条件，要求其前来办理房屋所有权证。
B8、国内特快专递邮件查单1份。以此证明被告（反诉原告）
以邮寄方式向原告（反诉被告）送达了证据B6（1）、B7（1）。
B9、（1）《关于再次提示尽快办理“江山豪庭”房屋交付手续及领取办理房地产权属证书材料的通知》1份，（2）《国内标准快递》详情单1份。以此证明被告（反诉原告）再次通知原告（反诉被告）前来办理交房手续。
B10、《江山豪庭业主交房验收表》1份。以此证明原告（反诉被告）于2013年8月7日与被告（反诉原告）办理了交房手续。
经质证：被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的证据A1真实性、证明对象无异议。只能证明贷款审批下来。对证据A2真实性无异议，证明对象有异议，发票记载的时间证明了原告（反诉被告）的贷款超过90日发放，原告（反诉被告）存在违约行为。对证据A3的真实性无异议，但未载明贷款的具体发放日期，也不满足原告（反诉被告）的贷款在90日发放的条件。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的证据B1、B2（1）-B2（4）、B2（7）、B2（9）、B3-B7、B9、B10真实性无异议，证明对象有异议；认为证据B1，无法证明按揭贷款未能如期发放的原因是原告（反诉被告）造成的。证据B2（1）-B2（4）、B2（7）、B2（9），只能证明玉荷西路市政工程延期的事实，不能证明与江山豪庭逾期交房的因果关系。更不能证明是该工程施工期的延期直接造成“江山豪庭”工程的延误。停工通知2010年10月1日在2011年3月24日签订《商品房买卖合同》之前就已存在，在此情况下，被告（反诉原告）应知道市政停工，但不知道何时能够复工，仍与原告（反诉被告）签订合同，说明市政施工与江山豪庭逾期交房没有影响。即便有影响，被告（反诉原告）也应及时通知原告（反诉被告）。对证据B2（5）、B2（6）、B2（8）、B2（10）的真实性和证明对象均有异议，证据B2（5）不能确定拍摄时间，证据B2（6）、B2（8）、B2（10），不是来源于权威部门出具的，都是施工单位、被告（反诉原告）下属单位出具的，他们之间存在利害关系，缺乏可信性。对证据B3，认为雨量显著偏多是正常现象，不属于合同约定的免责事由，就算属自然灾害也应提前书面通知业主。对证据B4，认为不符合合同第八条约定的交房条件。对证据B5、B6、B9，认为原告（反诉被告）有收到信件，但被告（反诉原告）在交房条件未达到时就通知交房，属于无效证据。对证据B7，认为被告（反诉原告）交付的房屋不具备交房条件，原告（反诉被告）没有办法办理土地证。对证据B8的真实性与证明对象无异议。对证据B10，认为原告（反诉被告）的物业管理费从2013年6月份开始交纳，不存在延期收房的事实。
本院认为：原告（反诉被告）的证据A1，被告（反诉原告）的证据B8，相对方对真实性和证明对象均无异议，故予以采信。
原告（反诉被告）的证据A2、A3，被告（反诉原告）对真实性无异议，故予以采信。证据A2，证明原告（反诉被告）支付购房款的金额和被告（反诉原告）出具发票时间。证据A3，证明原告（反诉被告）申请银行贷款于2011年6月16日获得审批。
被告（反诉原告）的证据B1、B2（1）其中《建设工程施工合同》、证据B2（2）其中《现场实际施工进度汇报》、《停工通知》、《复工通知》、B2（3）、B2（4）、B2（7）、B2（9）、B3-B7、B9、B10，原告（反诉被告）对真实性无异议，故予以采信。证据B1证明原告（反诉被告）于2011年7月8日向被告（反诉原告）支付购房款156万元。证据B2（1）其中《建设工程施工合同》、证据B2（2）其中《现场实际施工进度汇报》、《停工通知》、《复工通知》、及证据B2（4），证明连江县玉荷西路西端及通信管道工程建设的施工及延期的基本情况。证据B2（1）其余的《连江县玉荷西路西端道路工程设计图》、证据B2（2）其余的《工程开工报审表》、《设计修改通知单》，其内容已被前述已认定的相关部分证据B2（1）、证据B2（2）、及证据B2（4）的证明内容涵盖，故不作重复认定。证据B2（3），证明连江县建设局于2011年7月27日原则同意被告（反诉原告）实施其报送的《连江县江山豪庭南面出入口连接线施工图设计文件》。证据B2（5），因缺乏相关证据证明其真实性，故不予采信。证据B2（6）、B2（8），其虽提供原件核对，但从内容来看，均是施工方福建省辰山建筑工程有限公司出具，而施工方与被告（反诉原告）有利害关系，故不予采信。证据B2（7），不能证明已经施工图审查单位审查通过，故不能采信。证据B2（9），证明被告（反诉原告）将江山豪庭花园附属及配套设施工程发包给福建省辰山建筑工程有限公司，并签订《建设工程施工合同》。证据B2（10），不足以证明出具方福建省永泰县第三建筑工程有限公司与江山豪庭项目的关系，故不予采信。证据B3，证明连江县2012年1—6月25日气象情况。证据B4（1），证明本案商品房所在的17#楼联排住宅于2012年8月20日在福建消防信息网上进行消防备案。证据B4（2），证明本案商品房所在的17#楼于2012年5月16日通过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位竣工验收合格。证据B5，证明原告（反诉被告）于2012年5月31日收到证据B5（1）。证据B6、B7、B8，证明原告（反诉被告）于2012年7月13日收到证据B6（1），于2012年10月1日收到证据B7（1）。证据B9，证明原告（反诉被告）于2013年7月1日收到证据B9（1）。证据B10，证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2013年8月7日办理交付商品房手续。
根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的陈述和上述已确认的有效证据，对本案主要事实作如下认定：
2011年3月17日，原告（反诉被告）叶宁向被告（反诉原告）福州永昇房地产开发有限公司购买其建设的位于连江县凤城镇玉荷西路533号江山豪庭17座2号商品房一套，并支付首付购房款人民币673947元，双方于2011年3月24日签订编号：MF-2007-01-№0287490《商品房买卖合同》（含附件）一份。该《商品房买卖合同》约定：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房的用途为住宅……，位于所在建筑设计标高±0.000［地上］第1-3层。建筑层数地上最高3层，地下1层……建筑面积共243.98平方米……第四条计价方式与价款。……2、按套计算，该商品房总价款为（人民币）零千贰佰贰拾叁万叁千玖百肆拾柒元整。……第六条付款方式及期限……3、按揭：买受人应于本合同签订当日交齐首付房款人民币￥673947元（大写……）。余款人民币￥1560000元（大写……）。由买受人向银行申请按揭贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任。……第八条交付条件与期限。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；自然灾害、因政府临时决定造成出卖人无法正常施工等，非出卖人所能控制的延误，按实际延误顺延，并及时书面告知买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：……（2）逾期超过日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。2、……第十条规划、设计变更的约定。下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人通知交房日期内到出卖人指定地点办理房屋交接手续，并缴清全部税费款项，逾期未来办理，出卖人均视为买受人已交房，除应缴纳物业管理费用外，并按每延期壹日交纳保管费人民币拾元整计算，且该房屋的毁损等风险责任即日起均由买受人承担。第十二条……第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……”其中《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议，即《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》约定：“……一、按揭贷款付款方式及违约责任根据《合同》第六条的约定，若买受人选择采用银行按揭贷款的方式支付购房款，买卖双方应遵守以下条款约定：……3、买受人应于《合同》签订后7天内将办理按揭贷款所需全部有效材料送交出卖人，供银行审查，逾期按申请贷款总额的日万分之三支付违约金。买受人须于出卖人发出‘按揭贷款签约通知书’之15日内，按银行相关规定，带齐有关证件到指定地点办理签署贷款的一切手续，买受人保证其向出卖人提供的材料真实、完整和可靠，如因材料不真实、不齐全或不规范等原因而影响办理按揭贷款，由买受人承担逾期交付材料的违约责任。4、若因买受人原因，使银行按揭贷款不能在本《合同》签订后90天内发放，则买受人应按贷款额的日万分之三向出卖人支付违约金，若因买受人资信等原因，银行拒绝办理按揭贷款，出卖人有权选择下列处理方式：……”《商品房买卖合同》签订后，剩余购房款人民币156万元，原告（反诉被告）向银行申请按揭贷款，银行于2011年7月8日发放，原告（反诉被告）于同日向被告（反诉原告）支付。
2012年5月16日，讼争商品房坐落的江山豪庭17座通过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位竣工验收合格。2012年5月31日，原告（反诉被告）收到被告（反诉原告）于2012年5月28日作出的《入伙通知书》，通知原告（反诉被告）于2012年6月8日办理交付讼争商品房手续。2012年7月13日，原告（反诉被告）再次收到被告（反诉原告）于2012年7月11日作出的《入伙通知书》，通知原告（反诉被告）于2012年7月23日办理交付讼争商品房手续。原告（反诉被告）收到上述通知后，前往办理讼争商品房交付手续时，因认为讼争商品房未达到交付条件，拒绝接收。2012年8月20日，讼争商品房坐落的江山豪庭17座在福建消防信息网上进行消防备案；2012年8月29日，连江县公安消防大队作出连公消验备（2012）0007号《建设工程竣工验消防收备案单》。2012年9月28日，被告（反诉原告）作出《关于“江山豪庭”联体住宅办理房屋所有权证的通知》，内容是“我公司开发的‘江山豪庭’联体住宅已于2012年5月竣工验收，并已完成办理房屋所有权初始登记工作。现请您于2012年9月28日前提供完备的材料（清单附后），到连江县房产管理交易所办理房屋所有权证。”该份通知，被告（反诉原告）于2012年9月30日邮寄，原告（反诉被告）于2012年10月1日收到，之后未与被告（反诉原告）办理讼争商品房交接手续。2013年6月20日，被告（反诉原告）作出《关于再次提示尽快办理“江山豪庭”房屋交付手续及领取办理房地产权属证书材料的通知》，提醒、提示原告（反诉被告）尽快前来办理商品房交付手续，领取有关办理房地产权属证书的相关材料，并于2013年6月30日邮寄，原告（反诉被告）于2013年7月1日收到。2013年8月7日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）办理讼争商品房交付手续。
另查明，江山豪庭北面大门是邻连江县玉荷西路西端道路。连江县玉荷西路西端道路及通信管道工程属于连江县建设局发包的市政工程，合同工期总日历天数120天（有效工作日）。该工程于2010年10月18日开工后，从2010年11月1日至2012年4月10日期间，因部分地段征地、拆迁工作未完成，设计变更，原自来水管主干管与设计污水管相冲突，县供水公司需对自来水管道进行搬迁改造等问题，而停工3次，每次停工均超过30天，3次停工计464天并顺延工期。2012年9月26日，连江县建设局对连江县玉荷西路西端道路工程K0＋020－K0＋510地下雨污水管、电力管道等工程进行验收，评定该工程质量等级为合格；并作出连建纪要（2012）4号《玉荷西路西端道路工程竣工验收会议纪要》。江山豪庭南面出入口是朝连江县江滨路，其连接线是邻连江县江滨路。2011年7月27日，连江县建设局对被告报送的《连江县江山豪庭南面出入口连接线施工图设计文件》作出原则同意实施的批复意见。而玉荷西路是被告（反诉原告）开发江山豪庭小区运送建材进出的唯一道路，遇政府修建玉荷西路工程，工期被多次顺延，客观上对被告（反诉原告）开发的江山豪庭小区建设工期进度存在一定的影响。被告（反诉原告）对政府工程顺延工期是知道的，亦清楚对其按期交房的影响，但没有按合同约定向原告（反诉被告）出具书面告知。
据连江县气象局统计，连江县2012年1—6月25日雨天日数共110天，较历年偏多12天，其中大雨天数为19天，暴雨天数3日。
综上所述，本院认为：原告（反诉被告）叶宁向被告（反诉原
告）福州永昇房地产开发有限公司购买其建设的位于连江县凤城镇玉荷西路533号江山豪庭17座2号商品房一套，并签订编号：MF-2007-01-№0287490《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按合同约定享受权利和履行义务。原告（反诉被告）在《商品房买卖合同》签订之前，已向被告（反诉原告）先行支付首付购房款人民币673947元，之后于2011年7月8日向被告（反诉原告）支付了剩余购房款156万元，履行了交付全部购房款人民币2233947元的义务。而被告通知原告于2012年6月8日、2012年7月23日办理讼争商品房交付手续时，讼争商品房虽于2012年5月16日通过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位竣工验收合格，但尚未达到交付使用条件，故原告当时有权拒绝交接商品房，其责任在于被告。被告作为江山豪庭小区的开发商，对于政府修建位于其开发的江山豪庭小区北向大门外的玉荷西路西端道路应当是知道的，但对政府工程多次因故临时顺延工期，作为发包方的连江县建设局是不可能预知的，被告更无法预知，但不因此免除被告没有按照《商品房买卖合同》第八条第四款约定履行书面告知义务。本案中，政府工程在施工过程中多次临时顺延工期，每次顺延工期均超过30日。按照双方合同约定，被告应当在上述政府工程出现第一次临时顺延工期时，在发生顺延工期之日起30日内书面告知原告（买受人），但是被告没有履行该告知义务。此后本案中政府工程多次出现临时顺延工期，每次临时顺延工期时间均不止30天，被告都没有按约在发生临时顺延工期之日起30日内履行书面告知义务，存在违约，应承担违约责任。但不可否认的是政府工程临时顺延工期，非被告所能控制的，客观上与被告逾期交房存在一定的影响因素。原告作为购房人，因购买江山豪庭小区房屋，客观上应当知悉江山豪庭小区大门外政府发包修建的玉荷西路西端道路工程经常停工的事实以及政府工程顺延工期会对福州永昇公司逾期交房造成影响。因此，基于本案的客观事实，可以采纳被告减轻承担逾期交房违约金的请求。
由于讼争商品房至2012年8月29日止，已通过消防验收备案，符合交付条件，故原、被告从次日即2012年8月30日起就可办理交付手续。同时，原告还于2012年10月1日收到被告作出的《关于“江山豪庭”联体住宅办理房屋所有权证的通知》，说明原告此时更应知道被告已通知办理讼争商品房交付手续。因此，被告逾期交房的违约时间从《商品房买卖合同》第八条约定的讼争商品房交付期限2011年12月31日届满次日即2012年1月1日起至消防验收备案之日2012年8月29日止计242天，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，酌定由被告承担50%逾期交房违约金计81092.28元（2233947元×日万分之3×242天×50%）。
被告提出按照《商品房买卖合同》第八条约定的第2种处理方式计算违约金即由被告支付原告违约金人民币2000元，因不符合该条款约定的讼争商品房在规定日期内未达到约定条件，原告同意接收的前提条件，故不予采纳。
因前述已认定讼争商品房从2012年8月30日起就可办理交付手续，而反诉被告没有前往办理，故反诉被告应按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，向反诉原告支付从2012年8月30日至2013年8月7日止计342天的讼争商品房保管费人
民币342元（342天×10元／天）。
反诉原告主张反诉被告支付自2011年6月22日起至2011年7月8日止共计16天的逾期支付购房款的违约金人民币7488元，因银行未在2011年3月24日《商品房买卖合同》签订后90日内发放贷款，反诉原告从次日即2011年6月23日起就已知道其权利已受到侵害，但直至2014年5月4日才主张逾期支付购房款的违约金，已超过了请求人民法院保护民事权利为二年的诉讼时效，反诉被告提出诉讼时效抗辩成立，故反诉原告主张逾期支付购房款的违约金请求，依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告福州永昇房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付原告叶宁逾期交房违约金人民币81092.28元。
二、反诉被告叶宁应在本判决生效之日起10日内支付反诉原告福州永昇房地产开发有限公司保管费人民币3420元。
三、驳回原告叶宁的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告福州永昇房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币7150元，由原告叶宁负担5323元，被告福州永昇房地产开发有限公司负担1827元。反诉受理费人民币46.6元，由反诉原告福州永昇房地产开发有限公司负担25元，反诉被告叶宁负担21.6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 溶
人民陪审员 谢逞辉
人民陪审员 张师荣
二〇一四年十二月八日
书 记 员 吴锦楠
附注（法律条文）：
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、（执行申请提示）
“执行申请提示”指《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”