安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖03民终168号
上诉人（原审被告）：张文亮，男，1962年5月23日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市蚌山区。
委托诉讼代理人：万钧，安徽径桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴亮，安徽径桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马文军，男，1969年1月30日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市。
委托诉讼代理人：徐德忠,安徽治邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭志宏，男，1977年6月6日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市禹会区。
被上诉人（原审被告）：张海艳，女，1976年12月16日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市禹会区。
上诉人张文亮因与被上诉人马文军、郭志宏、张海艳案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2015）禹民一初字第1415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张文亮的委托诉讼代理人吴亮，被上诉人马文军的委托诉讼代理人徐德忠到庭参加诉讼。被上诉人郭志宏、张海艳经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
张文亮上诉请求：1、撤销一审法院判决，依法改判恢复执行；2、马文军、郭志宏、张海艳承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未考虑马文军实际支付购房款情况以及债权债务转移的生效条件，单方认定其支付了全部购房款明显错误。首先，从事实上来说，马文军并未支付全部购房款，即使计算其起诉之日2015年11月24日，其实际支付购房款也不到总房款的一半。郭志宏、张海艳与马文军签订房屋买卖合同，约定房屋转让款为36万元，现金支付118600元，剩余241400元贷款由马文军代为偿还，贷款期限自2011年4月6日起至2031年4月6日止，每月还款为1878.68元。其次，郭志宏、张海艳与马文军签订委托协议，委托马文军代替偿还房贷，该房屋贷款债务转移行为因未征得贷款银行的同意自始无效，因为法律明确规定债权人同意是债务转移的生效要件，不以双方是否进行公证而发生改变。最后，一审法院认定马文军实际支付了全部购房款损害了贷款银行的利益，因为贷款银行未收到全部贷款，马文军也未出具证据证明。马文军与郭志宏、张海艳签订委托支付的效力仅限于双方之间，对贷款银行来说，债务人仍然是郭志宏、张海艳，马文军的还款行为系自愿行为，并不导致债务的转移。二、一审法院回避了同一合议庭作出的两份结果相互矛盾的判决。2013年8月20日，张文亮向蚌埠市禹会区人民法院起诉郭志宏、张海艳民间借贷纠纷一案，并申请财产保全，后该院于2013年10月10日作出（2013）禹民一初字第00713号民事判决，判决郭志宏、张海艳偿还相应借款。2013年8月20日，马文军向蚌埠市禹会区人民法院起诉郭志宏、张海艳房屋买卖合同纠纷一案，该院同一合议庭于2013年10月12日作出（2013）禹民一初字第00714号民事判决，判决郭志宏、张海艳将张文亮诉前申请查封的房屋过户给马文军。从禹会区法院同一合议庭作出的以上两份判决来看，（2013）禹民一初字第00714号民事判决存在以下问题：第一，合议庭明知涉案房屋存在尚未偿还完毕的银行贷款，未对剩余房屋贷款问题进行处理径行要求过户明显错误；第二，合议庭在作出该判决前也明知该房产已被查封，在未进行解封的情况径行判决过户直接导致了无法执行的问题。相对来说，（2013）禹民一初字第00713号民事判决无论从程序还是实体均符合法律要求，应给予执行。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持张文亮的上诉请求。
马文军答辩称：在马文军与郭志宏的房产交易过程中，郭志宏夫妇已经签署了收到全部房款的收条，只是由于部分房款需要归还给银行，而委托马文军代为办理归还手续，这在公证书中是有明确载明的，因此本案不存在债务转移问题。同时，也可以证明马文军已经支付了全款，至于马文军是否按照委托的要求办理归还银行借款的手续，并不影响马文军付款的事实。关于两份判决书的问题，两份判决书均是依法作出，并没有相关当事人提出上诉、申诉，该两份判决书已经生效，本案的审理范围不应当包括两份判决书。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
郭志宏、张海艳未作答辩。
马文军向一审法院起诉请求：判令停止对蚌埠市高科花园203号楼5-1-2号房屋的执行并解除查封。
一审法院查明：2013年1月22日，马文军与郭志宏、张海艳就位于安徽省蚌埠市高科花园203号楼5-1-2号房屋签订买卖合同。同时双方于2013年1月22日在安徽省蚌埠市众信公证处办理公证,公证委托马文军办理涉案房屋买卖过户手续,并将该房屋交付给马文军。2013年1月23日，由郭志宏出具了360000元的房款收条，其中现金支付房款118600元，银行按揭房款及利息241400元。马文军自2013年1月起每月现金存入郭志宏还贷账户1874元到2015年11月。再查明：2013年8月20日，马文军向蚌埠市禹会区人民法院起诉郭志宏、张海艳房屋买卖合同纠纷一案。2013年10月12日蚌埠市禹会区人民法院（2013）禹民一初字第00714号判决书作出判决：郭志宏、张海艳于判决生效之日起十日内把高科花园203号楼5-1-2号（权证字号：房地权蚌私字第426272号，建筑面积83.74平方米）房屋过户给马文军。另查明：2013年8月20日张文亮向蚌埠市禹会区人民法院起诉郭志宏、张海艳民间借贷纠纷一案，2013年10月10日蚌埠市禹会区人民法院（2013）禹民一初字第00713号判决书作出判决：1、郭志宏、张海艳于判决生效后十日内偿还张文亮借款本金人民币200000元；2、郭志宏于判决生效后十日内偿还张文亮借款本金人民币140000元；3、驳回张文亮其他诉讼请求。另查明：蚌埠市禹会区人民法院于2013年1月28日作出（2013）禹民保字第00009号民事裁定书，诉前保全查封了被执行人郭志宏名下位于安徽省蚌埠市高科花园203号楼5-1-2号的房产（产权证号为：××号），查封期限二年。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”本案中，马文军与郭志宏、张海艳于2013年1月22日签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，所涉房产虽未办理变更登记，但不影响转让协议效力。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案房屋的转让款360000元，其中马文军现金支付房款118600元，余下的银行按揭房款及利息241400元由马文军自2013年1月起每月现金存入郭志宏还贷账户抵付购房款，且马文军已实际偿还该按揭贷款，相对于郭志宏、张海艳而言，马文军已支付全部购房价款。本案中马文军与郭志宏、张海艳签订房屋买卖合同后，双方于2013年1月22日在安徽省蚌埠市众信公证处办理公证，公证委托马文军办理涉案房屋买卖过户手续，并将该房屋交付马文军实际占有。涉案房屋未办理过户登记手续，除因合同约定之外，亦因郭志宏购买该房屋时向银行办理了按揭贷款，按揭贷款期限至2031年，在未还清银行按揭贷款前，难以办理过户手续，故马文军对未办理过户登记不存在过错。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零八条、第三百一十条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决：停止安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2013）禹民保字第00009号民事裁定书对位于安徽省蚌埠市高科花园203号楼5-1-2号（产权证号：房地权蚌私字第426272号）房产的执行。案件受理费80元，由张文亮、郭志宏、张海艳负担。
二审期间，各方当事人除一审举证外，均未向本院提供新的证据。经审查，一审法院判决认定事实清楚，本院予以确认。
综合各方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：马文军对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益？马文军要求对涉案房屋停止执行并解除查封的诉讼请求能否成立？
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，买受人请求排除对买卖标的物的强制执行，须满足以下条件：一是买卖关系依法成立且买受人支付了全部价款；二是买受人实际占有标的物；三是买受人对财产未办理过户登记手续不存在过错。本案中，虽然马文军与郭志宏、张海燕签订了房屋买卖合同，且郭志宏出具了360000元的房款收条，但从客观事实分析，房款收条出具时马文军实际支付的现金只有118600元，即使加上已还按揭贷款，马文军亦未足额偿还全部购房款360000元。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的排除强制执行的法定条件。而且，在银行按揭贷款未能清偿的情况下，由于涉案房屋上仍存在抵押权负担，在抵押权消灭之前，该房屋亦不具备办理产权过户登记的条件。据此，买受人马文军不仅事实上未能全额支付购房款，而且由于按揭贷款的存在，在涉案房屋的产权过户问题上还受到抵押权的限制，故马文军对涉案房屋不享有排他性物权，其无权请求排除法院对涉案房屋的强制执行。因此，马文军要求对涉案房屋停止执行并解除查封的诉讼请求，不具有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2015）禹民一初字第1415号民事判决；
二、驳回马文军的诉讼请求。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由马文军负担（已交纳）。
本判决系终审判决。
审 判 长 张 凯
审 判 员 陈二伟
代理审判员 胡松涛
二〇一七年四月十九日
法官 助理 李小芹
书 记 员 王亭亭
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。