江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常商终字第161号
上诉人（原审被告）常州市新天地物业管理有限公司。
法定代表人赵伟峰，该公司董事长。
委托代理人郝秀凤、金科，江苏东晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常州市风雷电器有限公司。
法定代表人葛佳斌，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）江苏武进港务有限公司。
法定代表人封云虎，该公司总经理。
委托代理人佘上能，江苏东能律师事务所律师。
上诉人常州市新天地物业管理有限公司（以下简称新天地公司）因与被上诉人常州市风雷电器有限公司（以下简称风雷公司）、江苏武进港务有限公司（以下简称武进港务公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2013）天民初字第610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人新天地公司委托代理人郝秀凤、金科、被上诉人风雷公司法定代表人葛佳斌、武进港务公司委托代理人佘上能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人风雷公司一审诉称：风雷公司承租了武进港务公司名下的位于本市盛世名门小区15号楼一楼部分房屋用于经营及存放音响设备，租赁期限自2010年10月20日至2011年10月20日，该房屋由新天地公司物业管理。该房屋二楼一直处于空置状态，并且室内消防设施部分零件缺失。2011年10月18日，盛世名门小区进行消防试水时，二楼消防设施大量喷水，并渗漏至风雷公司用于存放音响设备的承租房屋内，造成风雷公司承租房屋内装修受损、音响设备被毁。后在武进港务公司、新天地公司到现场后，共同将店内未受损失的货物搬离，已受损的货物封存在店内。风雷公司起诉至法院，要求武进港务公司及新天地公司连带赔偿风雷公司的货物损失281310元、装修损失21900元、租金损失20804元等，共计344014元。
被上诉人武进港务公司一审辩称：1、武进港务公司无过错，发生水灾是由于消防笼头丢失造成的，系开发商交房时的过错导致；即使有责任，武进港务公司也不应当承担连带责任；2、评估报告提到的损失是发生水灾前音响和装修的市场价，并不是发生水灾的直接损失金额，封存的货物还有残值，损失金额应为扣除残值之后的金额；3、关于风雷公司主张的租金，目前房屋仍由风雷公司使用，原先的租赁期限截止至2011年10月20日，到期后双方未续租合同，风雷公司仍继续使用房屋但未支付租金，不需另行租房存放物品。风雷公司提到的租金是其另行开店发生的租金，与本案无关。
上诉人新天地公司一审辩称：新天地公司不应承担赔偿责任，首先，风雷公司音响电器产品及室内装饰、家具受损是因为漏水而导致水淹造成的，而漏水是因为武进港务公司专有部位消火栓阀门被拆除，在消防供水压力测试时导致水流外泄造成。其次，新天地公司在得到公安部门需要进行消防供水压力测试的通知后，不仅对小区内所有公共部位的消防设施进行检查，且在小区内张贴告示通知所有业主近期要进行供水压力测试，业主专有部位的消防栓需自行检查，因此新天地公司作为物管单位已经尽到了其应尽的义务，不应承担赔偿责任。
原审法院经审理查明：2008年7月，武进港务公司与常州盛业房地产置业有限公司（以下简称盛业公司）签订《商品房买卖合同》，由武进港务公司购买坐落于盛世名门15－1号楼房屋，合同约定盛业公司选聘的前期物业管理企业为新天地公司。该房屋原为上下三层，各商铺分别独立，由于武进港务公司与盛业公司另行约定由盛业公司承担该房屋一层与二层商铺室内楼梯及二层隔墙拆除工作，故房屋交付时，一楼仍为各自独立的商铺，二楼成为相通的空间，有开放楼梯供上下通行。盛世名门小区实行业主自治管理后，仍委托新天地公司进行物业管理。自2009年起，武进港务公司即与风雷公司成立租赁关系，约定风雷公司租赁上述房屋1层部分商铺（租赁面积110平方米）用于经营，2010年10月22日，双方签订书面《房屋租赁协议》1份，约定租赁期限自2010年10月20日至2011年10月20日，租金为20000元，租赁期限内由风雷公司承担物业费用。武进港务公司将房屋交付风雷公司后，风雷公司对房屋进行装修，用于出售音响设备的经营活动，风雷公司已经支付租金至2011年11月20日。2011年10月，新天地公司在盛世名门小区内张贴通知，内容为10月18日将在小区内进行消防供水压力检测。由于15－1号楼二层内消防栓部件缺失，当天进行供水压力检测时，水大量从消防栓水管内喷出，并渗漏至一楼，导致风雷公司承租房屋内装修受损，部分电器被毁。风雷公司赶至现场后，待新天地公司、武进港务公司也到达现场后，将未受损的部分电器搬离。2011年10月27日，风雷公司起诉至法院，要求新天地公司、武进港务公司赔偿其损失。
诉讼中，该院根据风雷公司的申请，依法委托常州常申房地产估价与资产评估有限公司对其所受损失进行评估，经评估，风雷公司因漏水造成的装修和家具损失为21900元，音响电器产品（主要包括现代、先锋等品牌的音箱、功放、低音炮、液晶电视等电器产品139项）损失价值为281310元。风雷公司为此花费鉴定费用20000元。
庭审中，双方确认风雷公司受损的电器目前仍存放于15－1号楼出租房屋内。武进港务公司和新天地公司认为该部分受损电器仍有部分价值，但风雷公司、武进港务公司和新天地公司各方均不对此申请司法鉴定。
原审法院认为，建筑区划内的共用设施，属于业主共有，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《江苏省物业管理条例》的规定，物业共用设施设备是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地等。因此，消防设施是一种固定消防工具，作为建筑物的附着物，属于物权法和《江苏省物业管理条例》所规定的共有设施设备，其产权应当归全体业主共同共用，管理权由业主共同行使。涉案的盛世名门小区实行小区自治管理，业主集体将其共同管理权中的具体管理事务交给新天地公司进行，由新天地公司代为处理相关事务，因此，消防设施的管理权主体为新天地公司。根据《江苏省消防条例》规定，住宅区内的物业服务企业应当对管理区域内的建筑消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，应当定期对消防设施进行检测、检验、维修和保养，确保消防设施完好有效。该案造成漏水的事故消防栓虽然安装于武进港务公司所有的房屋内，但其属于物业共用设施，由新天地公司进行维护管理。而根据房屋的实际情况，房屋的用途为相对开放的商铺，并非居民住宅类独立私密的空间，事故消防栓安装于该房屋二层，有开放楼梯可供通行，并且该二层部分一直空置，新天地公司完全可以对消防栓进行必要的维护，其未能尽到管理义务，导致风雷公司的财产受损，应当承担相应的民事赔偿责任。新天地公司抗辩事故消防栓安装于武进港务公司的专有部分，其已经尽到物业管理义务的意见，该院不予采纳。但风雷公司在漏水事故发生后，未及时搬运受损电器，而是等武进港务公司、新天地公司赶至现场后才搬运电器，客观上扩大了损失，亦应承担相应的责任。综合双方过错大小及该案实际情况，该院酌情确定由新天地公司承担80%的赔偿责任，其余损失由风雷公司承担。风雷公司认为武进港务公司、新天地公司共同侵权，要求承担连带赔偿责任的意见不符合法律规定，该院不予采纳。风雷公司主张的赔偿请求中，装修和家具损失21900元符合法律规定，该院予以支持；音响电器产品损失为281310元，该评估方法为市场法、成本法，符合法律规定，又因新天地公司主张受损电器存在残值，但其又不申请对此进行司法鉴定，故该院确定受损电器由新天地公司赔偿其应承担的部分后，存放于承租房屋内的受损电器归新天地公司所有；风雷公司主张另行租赁房屋的租金损失20804元，由于风雷公司系在其于武进港务公司租赁期限届满前3天遭受房屋漏水事故，故该院确定风雷公司该部分损失为164元。综上，风雷公司的各项损失合计303374元，由新天地公司赔偿247112元，其余损失由风雷公司自理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十条、第七十三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《江苏省物业管理条例》第十九条第（一）项、第四十六条第（六）项、《江苏省消防条例》第十七条、第十八条的规定，遂判决：一、新天地公司于判决发生法律效力之日起十日内向风雷公司赔偿损失247112元，风雷公司存放于盛世名门15－1号楼租赁房屋内受损的139项现代、先锋等品牌的音箱、功放、低音炮、液晶电视等电器产品归新天地公司所有（具体交接数量以评估报告中列明清单为准）。二、驳回风雷公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6160元、鉴定费20000元，合计26160元，由风雷公司负担1153元，新天地公司负担25007元。
上诉人新天地公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清、证据不足。（一）造成漏水事故的消防栓属于业主专有部分的设施，不应由新天地公司负责维护管理，故新天地公司并非管理人也不是侵权主体，对于涉案电器损失不应承担赔偿责任。1、涉案造成漏水事故的消防栓安装在武进港务公司所有的房屋内，无论房屋是商铺还是住宅，都属于私人空间，消防栓在二楼房屋中间，二楼房门加锁后，物业不可能未经房主同意就进入房间。2、武进港务公司作为业主，是事实上的管理者，应当对消防栓的丢失以及维护承担责任。一审中，武进港务公司声称消防笼头丢失是开发商交房时过错造成的，说明武进港务公司对于消防笼头的丢失是明知的，二楼虽然一直空置，武进港务公司有责任和义务来保证自己房屋内的消防设施完整，但武进港务公司从未通知新天地公司消防笼头丢失。（二）涉案电器损失的评估报告对损失范围的界定不当，不能作为风雷公司损失的依据。原审法院委托常州常申房地产估价与资产评估有限公司出具的《常申资评鉴（2012）2号评估报告》只是将纳入评估的产品的价值进行评估，并没有对产品的受损程度、产品的残值及是否可以再次销售进行评估，没有客观反映风雷公司的实际损失，不能作为风雷公司损失的依据。（三）、装修损失判决由新天地公司承担没有依据。根据风雷公司与武进港务公司签订的《房屋租赁协议》第六条第4款，租赁期满后武进港务公司不对风雷公司的装修作任何补偿。涉案漏水事故发生时，前述《房屋租赁协议》即将期满，事实上风雷公司也没有重新进行装修，因此，除了《分部分项工程量清单与计价表》第9、10、11、12项中所提到的地毯、开票台、8门书柜等可拆卸部分外，其他添附装饰物为风雷公司本来就应该承担的经营成本损失，将其纳入漏水事故损失而要求新天地公司承担有失公平。二、原审法院适用法律错误。1、根据《江苏省建筑消防设施维护管理规定》的规定，专有部分的建筑消防设施由业主和使用者各自负责维护管理，而物业服务企业在未接受建筑业主、使用者委托对建筑消防设施实施维护管理的情况下，仅对共用建筑消防设施维护管理。据此，涉案漏水事故的消防栓在武进港务公司房屋内，属于业主专有部分，应由武进港务公司和风雷公司按照其签订的租赁合同约定实施维护管理，新天地公司并非本案侵权主体，不应当承担赔偿责任。2、原审法院根据《江苏省物业管理条例》来认定本案事故消防设施属于共有设施设备，其产权归全体业主共同共有是错误的。根据《江苏省物业管理条例》第九十二条第二款的规定，“本条例所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性问题设施和共用设施设备的房屋等”。涉案消防栓位于武进港务公司的房屋之内，该房屋除武进港务公司外任何人都无法进入，属于业主专有空间，其房间内的消防栓自然属于业主专有部分，不属于《江苏省物业管理条例》所称的“由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备”，其维护和管理义务应由武进港务公司承担，新天地公司仅对共用建筑消防设施维护管理。综上，请求撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人风雷公司答辩称：损失是由原审法院派人来看了现场评估后作出的，只要把损失赔偿给我。
被上诉人武进港务公司答辩称：1、消防栓漏水是在二楼，但是开关是在地下车库一层，以前也进行过消防试水，由于二楼是开放的，任何人都可以进去。物业公司知道二楼消防栓缺失的情况，所以以前试水时将地下一层的开关关闭，没有造成漏水事故。本案的漏水事故是由于物业公司在试水前疏忽了将开关关闭，造成水灾，具有明显过错，应承担相应责任。2、由于法院判决是将电器归物业公司所有，所以该电器的价值是多少已经没有关系。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理，对原审查明的案件事实予以确认。
本院归纳二审争议焦点为：1、武进港务公司是否应当承担赔偿责任；2、风雷公司的损失及赔偿责任如何分担；3、受损物品存在残值，如何处理。
关于争议焦点1，本院认为，涉案的消防栓在武进港务公司的房间内，作为业主，武进港务公司对其房屋内的消防栓负有安全保障义务。武进港务公司明知消防栓损坏，但其并未对此进行维修，亦未有证据证明其向小区的物业即新天地公司报修。《侵权责任法》第六条第一款规定：“行为人因过错侵害他人权益，应当承担侵权责任。”因此，对涉案消防栓损坏导致风雷公司的财产损失，武进港务公司应当承担安全保障不作为的侵权责任。
关于争议焦点2，本院认为，原审法院依据法定程序对风雷公司的受损情况进行了评估，装修和家具损失21900元、音响电器产品损失为281310元，本院依法予以认定。风雷公司主张另行租赁房屋的租金损失20804元，由于风雷公司在租赁期限届满前3天遭受房屋漏水事故，原审法院确定租赁损失为164元，本院予以维持。因此，风雷公司的各项损失合计303374元。涉案的消防栓在盛世名门小区的建筑区划范围之内，属于该小区公共的消防设施，由该小区全体业主共有，新天地公司作为盛世名门小区全体业主聘用的物业管理单位，对涉案的消防栓具有维护、管理的义务。根据《江苏省消防条例》规定，住宅区内的物业服务企业应当对管理区域内的建筑消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，应当定期对消防设施进行检测、检验、维修和保养，确保消防设施完好有效。新天地公司并未对涉案的消防栓进行及时的检测、维修，进而发生漏水事故，导致风雷公司的财产损失，因此，新天地公司对事故的发生存在过错，应当承担相应的赔偿责任。风雷公司在漏水事故发生后，未及时搬运受损电器，而是等相关各方赶至现场后才搬运电器，客观上扩大了损失，亦应承担相应的责任。综合各方过错大小及本案实际情况，本院酌情确定新天地公司承担60%的赔偿责任、武进港务公司承担20%的赔偿责任，其余20%的损失由风雷公司负担。
关于争议焦点3，本院认为，受损物品存在残值，但各方均不申请对此鉴定，涉案的事故发生在2011年10月，距今近3年时间，受损的电器产品残值已所剩无几。本院酌定风雷公司承担20%的损失，既考虑到风雷公司应承担扩大损失的责任，亦考虑到风雷公司作为专业公司对受损物品进行处理更为妥当。因此，受损物品归风雷公司，由风雷公司处理。
综上，新天地公司的部分上诉理由具有事实和法律依据，本院依法予以支持。原审法院事实认定不清，适用法律有误，判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销常州市天宁区人民法院（2013）天民初字第610号民事判决。
二、常州市新天地物业管理有限公司于本判决送达之日起十日内向常州市风雷电器有限公司赔偿损失182024.4元。
三、江苏武进港务有限公司于本判决送达之日起十日内向常州市风雷电器有限公司赔偿损失60674.8元。
四、存放于盛世名门15－1号楼租赁房屋内受损的139项现代、先锋等品牌的音箱、功放、低音炮、液晶电视等电器产品归常州市风雷电器有限公司所有，由其处理。
五、驳回常州市风雷电器有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6160元、鉴定费20000元，合计26160元，由风雷公司负担5000元，新天地公司负担16160元，武进港务公司负担5000元。二审案件受理费6160元，由风雷公司负担1200元，新天地公司负担3760元，武进港务公司负担1200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 时 坚
审 判 员 赵德升
代理审判员 邹玉星
二〇一四年七月七日
书 记 员 陆岷孜