广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第445号
原告：董菁，1961年4月15日出生，住广州市越秀区。
原告：董烨，1986年9月15日出生，住址。
两原告共同委托代理人：刘秀，广东同益律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：邓淑媛，广东同益律师事务所律师助理。
被告：姚欣，男，1983年9月15日出生，住广州市海珠区。
被告：区健刚，男，1973年9月16日出生，住广州市越秀区。
被告：李文帆，住广州市荔湾区。
被告：广州德亿房地产开发有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：李文帆。
原告董菁、董烨诉被告姚欣、区健刚、李文帆、广州德亿房地产开发有限公司（以下简称德亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘秀到庭参加诉讼。被告姚欣、区健刚、李文帆、广州德亿房地产开发有限公司经本院合法传唤，公告期满无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
两原告诉称，两原告与四被告于2011年签订了《商铺买卖合同》，合同约定原告购买被告姚欣、区健刚、李文帆位于广州市越秀区福今东路15～17号地下二层商场（东山776）负二层160号商铺，原告按合同约定支付了164640元购铺款。因被告不能如约交付商铺，经双方协商，于2012年5月31日达成《商铺买卖合同补充协议》，该协议第二条约定被告分9期退还原告交纳的购房款164640元，第五条约定若被告未按照本协议的约定按时足额支付其中任何一笔退款，则原告可要求被告立即一次性退回全部购房款，并承担自原告支付购房款之日起至退回全部购房款之日止每日万分之五的违约金，第八条约定德亿公司对出卖人的债务承担连带担保责任。《商铺买卖合同补充协议》签订后，被告仅支付了补充协议约定的前两期退款义务，经原告多次催告，至今尚未履行付款义务。因此，原告请求法院判决：1、被告姚欣、区健刚、李文帆退回原告购房款128419元及违约金（以164640元为基数，自2011年6月7日起至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计付）；2、被告德亿公司对上述债务承担连带清偿责任。
四被告无答辩。
经审理查明，2012年5月31日，两原告与四被告签订《商铺买卖合同补充协议》，其中载明：出卖人1：姚欣；出卖人2：区健刚；出卖人3：李文帆；销售代理：广州德亿房地产开发有限公司；买受人：董菁、董烨；买受人于2011年与出卖人签订了《商铺买卖合同》，合同约定买受人购买出卖人位于广州市越秀区福今东路15～17号地下二层商场（东山776）负二层160号商铺，买方按合同约定支付了164640元购铺款。买卖合同经平等协商，现就上述合同作如下修改和补充：出卖人同意买受人的要求，分期无息退回买受人的购房款，在出卖人退回买受人全部购房款后，《商铺买卖合同》自动解除；退款总金额为164640元，退款期限如下：2012年6月15日前退款12%，即人民币19757元；2012年8月15日前退款10%，即16464元；2012年10月15日前退款10%，即16464元；2012年12月15日前退款18%，即29635元；2013年2月15日前退款10%，即16464元；2013年4月15日前退款10%，即16464元；2013年6月15日前退款10%，即16464元；2013年8月15日前退款10%，即16464元；2013年10月15日前退款10%，即16464元；若出卖人未按照本协议的约定按时足额支付其中任何一笔退款，则买受人可要求出卖人立即一次性退回全部购房款，并承担自买受人支付购铺款之日起至其退回全部购铺款之日止每日万分之五的违约金，并可依据《商铺买卖合同》提起有关诉讼或申请仲裁。广州德亿房地产开发有限公司对出卖人的债务承担连带担保责任。若在执行本协议过程中发生争议，各方应尽量协商解决，协商不成则任何一方均可向商铺所在地人民法院提起诉讼。在协议下方载明手写字迹“退款请付入如下账号：姓名：董菁银行：工商银行广州环市中路支行卡号：62×××29”等。
两原告为证实四被告未按上述合同约定的时间退款，向本院提交了合同中约定退款账户（户名：董菁，账号62×××29）在2012年6月1日至2014年6月1日期间的银行流水明细一张，记载：账号62×××90于2012年6月15日向原告账户转入9878元，于2012年6月18日向原告账户转入9878元，账号62×××31于2012年11月12日向原告账户分别转入6381元和4939元。上述金额共计31076元，两原告称上述四笔进账是四被告向两原告退还的购铺款项，此外四被告无其他退款。
另查明，原告董菁于2011年5月15日向被告德亿公司支付认购涉案商铺定金款10000元，于5月16日补交定金款10000元，两原告于2011年6月7日向被告德亿公司支付涉案商铺首期款144640元。
案外人姚成珍于2013年将四被告诉至本院，要求四被告返还房款及支付迟延退款的滞纳金。在该审庭审中被告姚欣出示：2011年4月28日经公证的《授权委托书》（复印件），该委托书载明：“委托人：区健刚、姚欣、李文帆；受委托人：广州德亿房地产开发有限公司；委托人是座落在广州市越秀区福今东路11～14号地下二层商场及越秀区福今东路15～17号地下二层201房的产权人，三委托人共同委托受委托人为合法代理人，以委托人名义全权代表委托人办理上述房屋的下列第（一）、（二）、（三）合计（三）项手续及签署有关文件：一、代为对上述房产进行宣传策划和对外销售；二、代为与商铺购买人签订《认购书》、《商铺买卖合同》；三、开具相应的收款收据；受委托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均以承认。此委托书有效期从签署之日起两年内有效。”被告德亿公司、李文帆、区健刚称亦持有该委托书，真实性没有异议。本院于2013年5月30日作出（2013）穗越法民三初字第1106号民事判决书判决：一、于该判决生效之日起十日内，被告李文帆、姚欣、区健刚向原告姚成珍一次性返还购房款174600元；二、于该判决生效之日起十日内，被告李文帆、姚欣、区健刚向原告姚成珍支付迟延返还购房款的违约金（从2013年1月2日至2013年1月16日，每日按54000元的万分之三计；从2013年1月25日起计至被告实际返还购房款之日止，每日按174600元的万分之三计，违约金总额以不超过本金174600元为限）；三、驳回原告姚成珍的其他诉讼请求等。该判决已于2013年6月25日发生法律效力。
本院认为，四被告经本院以公告方式合法传唤，无正当理由理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、答辩等诉讼权利。原告与被告姚欣、区健刚、李文帆签订的《商铺买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。按双方约定，被告姚欣、区健刚、李文帆应于2013年10月15日前分期向原告退还全部购房款164640元，但根据原告举证，被告姚欣、区健刚、李文帆至今仅退还购房款31076元的行为已构成违约，三被告应退还余下购房款并承担相应违约责任。根据上述合同约定，若出卖人未按照本协议的约定按时足额支付其中任何一笔退款，则买受人可要求出卖人立即一次性退回全部购房款，并承担自买受人支付购铺款之日起至其退回全部购铺款之日止每日万分之五的违约金。被告姚欣、区健刚、李文帆尚应向原告退还购房款133564元，原告主张被告退还128419元的行为是对其民事权利的自由处分，不违反法律的相关规定，因此本院予以支持；被告姚欣、区健刚、李文帆存在逾期退款行为，原告主张被告姚欣、区健刚、李文帆依照合同约定，支付自2011年6月7日至实际退款之日的违约金，被告方未有任何相反证据予以反驳，故本院予以照准，但因被告方已退还原告部分购房款，根据公平原则，违约金的计算基数应扣除该款以应退未退购房款即128419元为宜。关于被告德亿公司是否应承担连带担保责任问题，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，债权人应自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，逾期保证人免除担保责任。本案中被告方于2012年11月12日最后一次逾期且不足额退还购房款的行为已构成违约，原告应至迟于2012年11月12日的次日起6个月内即在2013年5月12日前起诉被告德亿公司承担连带保证责任，本案原告于2014年2月11日才提起诉讼，已经超过追究被告德亿公司保证责任的法定期限，故原告主张被告德亿公司对上述债务承担连带责任的诉求于法无据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定判决如下：
一、被告姚欣、区健刚、李文帆于本判决发生法律效力之日起三日内，将广州市越秀区福今东路11～14号地下二层商场（东山776）负二层160号商铺的购铺款余款128419元一次性退还给原告董菁、董烨。
二、被告姚欣、区健刚、李文帆于本判决发生法律效力之日起三日内，一次性将逾期返还购房款的违约金（自2011年6月7日起至实际支付之日止，以128419元为基数，按照每日万分之五的标准计付，违约金总额以不超过128419元为限）支付给原告董菁、董烨。
三、驳回原告董菁、董烨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4470元，公告费333元，由原告董菁、董烨负担50元，被告姚欣、区健刚、李文帆负担4753元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 雪
人民陪审员 陈 燕
人民陪审员 敖凤兰
二〇一四年七月十七日
书 记 员 潘洁莹