山东省烟台经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0691民初1084号
原告：韩金亮，斗山机床（烟台）有限公司员工。
被告：烟台塔山临海置业有限公司，住所地烟台经济技术开发区泰山路18号。
法定代表人：曹庆礼，董事长。
委托代理人：于民，山东康桥（烟台）律师事务所律师。
委托代理人：郑勇，山东康桥（烟台）律师事务所律师。
原告韩金亮诉被告烟台塔山临海置业有限公司（以下简称塔山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩金亮、被告塔山公司委托代理人郑勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩金亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理烟台经济技术开发区临海君天下5号楼1单元4层402号商品房的产权登记手续；2.判令被告向原告支付延期办理产权登记的违约金168301元（暂计算至2016年3月9日，自2016年3月10日起至房产登记办理完毕之日的违约金）；3.被告向原告退还因房屋面积误差导致的多付房款3382元；4.被告承担本案诉讼费、保全费及原告因诉讼支出的其他费用。事实与理由：原、被告双方于2009年5月20日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的临海君天下5号楼1单元402室房产（面积57.53平方米）。原告支付全部房款后，被告于2009年12月30日交房给了原告。按双方合同第十五条的约定，被告应当在房屋交付使用后240个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告未在约定的时间内履行上述义务。原告在未接到被告任何办理产权登记通知的情况下，2014年中旬从邻居得知可以办理产权登记的消息，之后联系被告办理产权登记事宜。被告于2016年3月8日为原告出具了购房发票，但拒绝为原告办理产权登记。被告已经违约，应向原告支付逾期办证违约金168301元，并应为原告办理房屋产权登记手续。根据双方合同第五条的约定，房屋交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异在3%以内的，据实结算房价款，涉案房屋实测面积为56.83平方米，与合同约定面积57.53平方米误差为0.7平方米，被告应退还原告多支付的房款3382元。
被告塔山公司辩称，1.关于逾期办证违约金问题，原告起诉已过诉讼时效。按原告诉状中自认的交房时间2009年12月和双方合同约定的办证时间：自商品房交付使用后240个工作日，原告知道或应当知道其权利受到侵害的最早期限为2010年年底，而原告于2016年起诉显然早已过了诉讼时效期间；2.原告选择以按套计价的方式与被告签订商品房买卖合同，虽有面积差异存在，但这种按套计价的方式不适用双方合同第五条约定的面积差异处理的解决办法。3.原告已声明放弃基于双方房屋买卖合同的一切追索权。因此，原告起诉没有法律依据，且已放弃实体权利，被告正在给原告办理房屋产权登记，望驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2009年5月20日，原告与被告（原名烟台金沙滩旅游度假村有限公司）签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落于烟台经济技术开发区临海君天下5号楼1单元4层402号商品房（该商品房所在土地的规划用途为“商服”，商品房的用途为“商务大厦”），建筑面积57.53平方米，按套计算，总房款278000元。当事人选择按套计价的，不适用合同第五条关于面积差异处理的约定。合同第八条约定了交房期限，内容为：出卖人应当在2009年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定，内容为：出卖人应当在商品房交付使用后240个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房款的5%赔偿买受人损失。3、买受人不退房，则出卖人按已付房款每日万分之三向买受人支付逾期违约金。合同第十八条约定：买受人的房屋仅作“居住”使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。上述合同签订后，原告付清房款278000元。2009年12月30日，被告向原告交付涉案房屋。
2016年3月8日，被告为原告开具购房发票，并代收了涉案房屋的公共维修基金。涉案房屋已具备办理产权登记手续的条件，被告同意协助原告办理产权登记手续。
另查，涉案工程于2009年5月12日经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位联合验收合格，公共资金已收取。被告于2013年取得涉案工程的竣工验收备案许可证号（烟开房建备字2013第020），于2013年4月15日在烟台经济技术开发区房产管理处办理了初始登记。
对以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票，本院调取的初始登记证明等为证，双方当事人无争议，本院予以确认。
本案争议焦点是原告是否有权向被告主张逾期办证违约金。
原告主张办证属于物权行为，不适用诉讼时效的规定，逾期办证违约金属于办证行为的附属行为，应和办证一样不适用诉讼时效的规定；涉案房屋至今未办证的原因在于被告一直未给原告开具购房发票，被告的行为已构成违约，理应支付逾期办证违约金。原告为证明其主张，提交证据：通话录音三份（包括2016年2月16日原告与被告工作人员的通话录音两份、2016年3月7日原告与被告财务部王科长的通话录音一份），内容为原告起诉前多次向被告催要购房发票，但被告一直未给开具，导致原告无法办理房屋产权登记手续。被告质证称，无法确定与原告通话人员是否是被告员工，而且该行为均发生在2016年3月8日之前，在2016年3月8日原告向被告书面承诺放弃了基于已签订的商品房买卖合同的一切追索权，因此，原告提交的上述三份录音证据没有意义，不能证明其主张。
被告主张原告要求逾期办证违约金的诉请已过诉讼时效，且原告已声明放弃基于双方商品房买卖合同的一切追索权，应驳回原告的该项诉讼请求。被告为证明其主张，提交证据：原、被告双方于2016年3月8日签订的协议书，内容为“乙方（原告）已充分了解和清楚所购房产不完全满足住宅规划技术指标。乙方自愿放弃相应权益并要求将该建筑规划设计用途由商务、酒店调整为住宅（该项目土地性质由商服调整为商住），办理住宅用途的房产证（居住用途的土地使用权证）。甲方（被告）负责办理该项目规划变更手续，并承担所需的费用；乙方（原告）提供必要的协助，且乙方已知晓甲方是为维护乙方的根本利益，故乙方同意放弃基于已签订的《商品房买卖合同》的一切追索权。自本协议签订之日起，土地规划变更等手续完成后办理房产证、土地证，此前双方关于办证时限的约定，以本协议为准。”可证明原告已放弃实体权利，本案原告诉讼没有请求权的基础，应予驳回。原告质证称，对该协议书的真实性无异议，但对被告的证明内容有异议，原告是在迫于无奈的情况下签订的，如不签被告就不给办理产权登记手续，该协议书的内容明显违背公平、公正原则，也不符合民事行为中的诚实信用原则，且被告的协议书是重复使用的格式合同，相关要求原告放弃权利的内容没有向原告做明显的提示，也未向原告进行说明，相关格式条款没有法律效力，原告要求撤销该协议书。
本院认为，原、被告于2009年5月20日签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行义务。根据合同第十五条的约定，被告最迟应于交房之日（2009年12月30日）起240个工作日（即2010年8月30日）前将竣工备案资料报送烟台开发区建设房管局才完成其合同义务。本案被告于2013年取得涉案工程的竣工验收备案许可证，于2013年4月15日才完成初始登记，履行完毕合同义务，所以被告存在未及时报送备案资料的违约行为，应承担2010年8月31日至2013年4月15日期间的违约责任。违约金责任的承担作为一种债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。原告最迟应自2013年4月16日起两年内主张，但原告直到2016年3月才向本院提起诉讼要求被告支付逾期办证违约金，明显超出了《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效期间。至于此后原告仍未取得房产证的原因，原告也未举证证明系被告的原因所导致。因此，不能要求被告承担逾期办证违约金。
本案原、被告于2016年3月8日签订的协议书是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效。原告主张该协议书系被告采取胁迫手段在显失公平的情况下签订，应予撤销，但未提交证据证明，本院对其主张不予支持。根据2016年3月8日协议书的内容可知，原告了解和清楚涉案房产不完全满足住宅规划技术指标，认可该房产现状下的各项规划技术指标，并承诺同意放弃基于已签订的《商品房买卖合同》的一切追索权。因此，原告再要求被告支付逾期办证违约金，于法无据，本院不予支持。
鉴于原告已将涉案房屋的房款全部付清，其要求被告协助办理涉案房屋的权属证书的请求，合理合法，本院予以支持。
涉案房屋的购房发票中记载的房屋测绘面积56.83平方米，与合同约定面积57.53平方米，确实存在面积差异。虽然双方签订的商品房买卖合同第五条对商品房交付后面积存在差异的处理方式作了约定，但同时该条第二款也明确约定“当事人选择按套计价的，不适用本条约定。”双方在合同第四条明确约定按套计算商品房价款，因此，原告主张被告退还房屋面积差价款，没有依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告烟台塔山临海置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告韩金亮办理烟台经济技术开发区临海君天下5号楼1单元4层402号房的权属证书至原告韩金亮名下。
二、驳回原告韩金亮的其他诉讼请求。
案件受理费3734元减半收取1867元，由原告韩金亮负担1767元，被告烟台塔山临海置业有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 陈婧
二〇一六年九月二十三日
书记员 赵冉