山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁04民终79号上诉人（原审原告）：秦元泰，男，1996年7月2日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：金辉、刘存文，山东金罡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟士昌（曾用名钟世昌），男，1963年11月2日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：李克娥（钟士昌之妻），住山东省滕州市。委托诉讼代理人：徐颜，山东滕达律师事务所律师。原审被告：陈晨，女，1984年8月30日出生，汉族，现羁押于山东省女子监狱。上诉人秦元泰因与被上诉人钟士昌、原审被告陈晨房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2015）滕民初字第2045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦元泰上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由钟士昌承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定秦元泰与陈晨存在买卖关系，与钟士昌之间不存在买卖合同关系，这一认定是错误的。一是该房初始登记为秦元泰，陈晨不享有所有权、处分权；二是2012年12月4日变更登记也是由秦元泰直接变更到钟士昌名下的；三是钟士昌在公安机关的询问材料中称其与秦元泰订有买卖协议（该协议是在滕州一中门口的车上签订，只签订一份在钟士昌处，钟士昌据有此协议，以备后患。对己有利就拿出来，称是买秦元泰的房子，对己有害便说没有合同，是买陈晨的房子），因公安机关对其询问时，陈晨已被刑事拘留。也因此钟士昌据实陈述：和秦元泰有买卖协议，买房与陈晨无关。四是在这之前，钟士昌是非常清楚陈晨负债累累的经济状况的，钟士昌应该知道陈晨不可能有房出售的。况且钟士昌知道陈晨利用苹果花园3-3-905室诈骗刘思祥的事实。要不然钟士昌不会一再追问陈晨房子是谁的，和原房主什么关系。因此，钟士昌明知陈晨对该房无所有权、无处分权。二、钟士昌与陈晨恶意串通事实是清楚的。一方面陈晨向秦元泰称：因其名下贷款多，得用其表哥钟士昌的名义买房贷款；一方面对钟士昌称其和秦元泰的父亲有工程款纠纷兑的房子，况且钟士昌也对秦元泰称是陈晨的表哥。直到发生纠纷时，钟士昌还在为陈晨打掩护，说陈晨坑不了你，她去坑别人的钱也会还你。再者说，如前所述，钟士昌是非常清楚陈晨负债累累的经济状况的，钟士昌应该知道陈晨不可能有房出售的。也显然可以看出：钟士昌与陈晨恶意串通，低价购买秦元泰的房子，恶意抵消他们之间的债务。三、一审判决适用法律错误。假设是陈晨转让给钟士昌的房产，那么秦元泰依据《物权法》第一百零六条规定请求判令钟士昌将房产返还也有充分的法律依据。钟士昌取得房产并不构成善意取得。钟士昌购买房产并非出于善意，二是不仅未给付合理对价，而是恶意抵消陈晨原欠高利贷；三是未办埋产权登记。因此不构成善意取得。该房也应该返还秦元泰。四、关于将购房合同的购买人变更为钟士昌的缘由，一审判决认定事实错误。一审卷宗中徐宜梅陈述“陈晨当时说苹果花园还有两套房子，她本人贷款贷不出来，需要以她表哥钟士昌的名义购买房子办理这套房子变更手续……”。关于涉案房产更名到钟士昌的名下的原因，徐宜梅与陈晨的询问笔录（笔录第二页倒数第8行起）、秦福军询问笔录的描述相互一致，彼此印证，具有案件事实的客观真实性。上述案件卷宗证据可以证实，陈晨作为购买人本人不显名，意图假借钟士昌的名义签订买卖合同。事实上，钟士昌、李克娥均依陈晨要求，以表哥、表嫂身份介入购买人的更名活动中。陈晨建议将购买人由秦元泰更名为钟士昌名下，法律上具有陈晨借钟士昌签订房屋买卖合同的法律性质。虽然购房合同的购房人姓名记载为钟士昌，但从陈晨的更名目的看，钟士昌不是涉案房产的实际权利人。2.钟士昌在房产更名过程中的行为表现不具有善意性，秦元泰有权向钟士昌追回涉案房产或主张房款。（1）在一审时，钟士昌辩称是陈晨出于与其用房抵债之目的，介绍钟士昌介入陈晨的更名活动中。而从钟士昌、李克娥的公安询问笔录看，钟士昌、李克娥的陈述不具有一致性，相互矛盾，在案证据材料不能证明钟士昌是作为陈晨身份与秦元泰办理更名手续。（2）在办理更名手续过程中，钟士昌、李克娥均按照陈晨的要求以虚构的陈晨的表哥表嫂出现并介入更名活动。（3）在办理更名过程中，钟士昌当时已经发现合同记载的原房主为秦元泰而并非陈晨，在与秦元泰面对面办理更名时稍加询问即可获得真相，钟士昌没有任何作为。钟士昌前述各种非正常的行为表现，显然不是善意第三人的善意表现。（4）即便在更名后，陈晨与钟士昌达成的以房抵债合同，由于交易标的为不动产，且陈晨未足额交清涉案房款，未取得相关物权权利，陈晨与钟士昌之间房屋买卖协议也仅仅为合同债权债务转让协议。依据《合同法》“当事人一方经对方同意，可以将自己的权利和义务一并转让给第三人”（八十八条）之规定，钟士昌与陈晨的合同转让协议也是无效的。综上，从《物权法》、《合同法》看，钟士昌不具有占有涉案房产的法律依据，依据《物法权》第一百零六条规定，秦元泰有权向钟士昌追回涉案房屋或主张追索房款。一审判决判令钟士昌不承担支付房款责任，明显违背法律规定和案件事实，依法应予纠正。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实后发回重审或依法改判。钟士昌辩称，关于秦元泰的补充上诉观点，因庭前钟士昌未收到任何关于补充的上诉意见，实质是变更了秦元泰的上诉观点，请求法庭不予审理补充上诉观点，钟士昌仅答辩上诉状中意见，钟士昌认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。秦元泰向一审法院起诉请求：判令钟士昌、陈晨给付购房款45万元。一审法院认定事实：2012年大约10月左右，陈晨通过滕州市苹果花园5-2-204室张贴的售房电话与秦元泰之母徐宜梅联系，与徐宜梅约定价格为64万元。2012年11月15日，陈晨向秦元泰之母徐宜梅出具保证书，内容为：“陈晨自愿购买苹果花园5-2-204住房一套，现交订金4万元，一个月之内付尾款60万元，如付不清，卖方收回该房屋，订金不退。2012年11月15日，陈晨（签名、捺印）。”徐宜梅交付陈晨房屋钥匙。陈晨随即联系人卖房以赚取差价。陈晨亦让钟士昌、李克娥帮忙联系买家，但未卖出。后陈晨与钟士昌约定由钟士昌以60万元购买此房。2012年12月4日，秦元泰出具变更申请：秦元泰自愿将在山东美铭投资置业有限公司所开发苹果花园定购的房子5号楼2单元204号申请变更为钟世昌。由此产生的一切后果与山东美铭投资置业有限公司无关。申请人秦元泰（签名、捺印），接收人：钟士昌。之前数日，秦元泰并向钟士昌出具变更证明，内容为：“本人自愿将苹果花园5-2-204房屋转让于钟士昌，后果自负。秦元泰（签名、捺印），2012年11月15日。”2012年12月4日，秦元泰在向滕州市房地产开发管理办公室出具的证明上签字，山东美铭投资置业有限公司在该证明上盖章，申请对苹果花园5楼2单元204室原买受人秦元泰的原备案号为A276的备案合同做变更，买受人变更为钟士昌。出卖人山东美铭投资置业有限公司与买受人钟士昌于2012年12月4日签订了商品房买卖合同，房屋为苹果花园第5幢2单元2层204号房，商品房屋价格为：5-2-204商品房143.09㎡，单价2900元，金额414961元；5-2-204储藏室10.84㎡，单价2300元，金额24932元，合计439893元。第八条付款方式及期限：总房款439893元，买方需于2013年1月4日前一次性付清。该合同于同日（2012年12月4日）在滕州市房地产开发管理办公室备案，备案号为滕备号A276号。山东美铭投资置业有限公司于2012年12月5日向钟士昌出具了苹果花园5-2-204房款439893元的收据及13450元的住宅专项维修资金专用收据。该439893元及13450元收据所列钱款原系秦元泰所交。备案合同变更后，陈晨与李克娥、钟士昌双方算账，用陈晨所借李克娥款、利息和欠李克娥美容费用共45万元抵房款，钟士昌支付陈晨现金15万元。2013年3月17日，陈晨向钟士昌出具收条，内容为：秦元泰房款买主钟世昌已将60万元正全部支付给我本人，我与秦元泰之间债权债务与钟世昌无关系。且秦元泰亦同意将苹果花园5-2-204的房子所有权又转让给钟士昌并办理过户手续。2013年3月17日。另查明，2012年12月，钟士昌装修房屋之后，秦元泰之父秦福军阻止装修，陈晨承诺一定付清剩余房款。后陈晨支付秦福军15万元，陈晨并应秦福军要求向其出具还款保证书，承诺所欠房款45万元于2013年3月还清，并由他人作为担保人在还款保证书上签名。诉讼中，一审法院对秦福军、徐宜梅进行调查，秦福军、徐宜梅称：滕州市苹果花园5-2-204房屋是秦福军、徐宜梅夫妻出资给秦元泰买的，房子属于秦元泰所有。还查明，2013年4月22日，滕州市公安局对秦福军进行询问，秦福军陈述：2012年9月份，我妻子徐宜梅卖我家苹果花园小区5号楼2单元204室的房子，刚开始我没有过问，陈晨和徐宜梅联系买房，骗取了徐宜梅的信任，讲好房价64万元后在2012年10月份交了4万元定金，她要求办理购房合同房主变更手续，承诺变更手续后就给余款60万元。陈晨以自己贷款多为由要求把房主变更为她的表哥钟士昌身上。2012年12月4日，秦元泰到了苹果花园售楼处，写了变更申请和证明，办好手续后陈晨一直不付剩余房款，后来发现我们的房子有人装修，经了解是钟士昌在装修，我阻止他们不让施工，然后我联系陈晨到房子里，钟士昌的媳妇说这个房子被陈晨给她抵账了，我说这个房子陈晨只给了我4万元钱，这是诈骗，陈晨承诺3月22日给齐钱，钟士昌的媳妇也说“肯定没有问题”，我当时没再说什么，当天下午我到紫藤美容院找到钟士昌和他的媳妇，我对他们说不让他们再装修了，我讲明：这个房子没有给我钱，这个房子是我卖给陈晨的，你们没有给我钱，她拿这个房子抵账在法律上不认可，你们不要再装修了，否则你们自己倒霉，到期后陈晨不给钱我一定走司法手续。到3月22日，我联系陈晨，她以家里奶奶、父亲去世等理由又拖到现在。我听说陈晨因诈骗被抓了，我就来报案了。2013年5月2日，滕州市公安局对陈晨进行讯问，陈晨供述：我对钟士昌、李克娥说我有一套苹果花园的房子要卖，让他们帮着联系买家，他们也联系了人看房，但是没卖出去，最后钟士昌、李克娥两口子说他们要这套房子，我们讲好房价60万元。因为以前我经常借他们的钱欠他们的情，我就答应这个价格。钟士昌、李克娥当时许的给现金，我觉得能拿到钱还给徐宜梅就同意了。钟士昌、李克娥要求我先给他们办理房主变更手续，然后再给钱，我也答应了。在2012年12月的一天，我找到徐宜梅要求变更购房合同的房主，我没给徐宜梅说实话，我以自己贷款多以后不好贷款为由，要求徐宜梅把房主变更为我表哥的名下，徐宜梅也同意了。我把钟士昌、李克娥带到苹果花园售楼处，我对他们说如有别人问就说是亲戚关系,他们同意了。然后徐宜梅把她的儿子秦元泰带到售楼处，原房主是秦元泰的名字，我给徐宜梅介绍说钟士昌、李克娥两口子是我的表哥表嫂，然后他们双方没有交流，就在售楼处办理了变更申请，房产就变更为钟士昌。之前几天，我和钟士昌、李克娥一起到新一中学校门口，钟士昌要求签一个卖房协议，我和徐宜梅联系的在那见面，钟士昌、李克娥两口子对徐宜梅说和我是亲戚关系，说了一会话，等秦元泰中午放学后签了一个协议。……讯问人：钟士昌、李克娥知道你没付清房款吗？陈晨答：不知道。讯问人：他们知道你的想法吗？陈晨答：不知道。……钟士昌、李克娥没有给我60万元房款，而是把我叫到他家算账，我之前借他们32万元，按月息2分算了8万元利息，这样就是40万元，我在李克娥开的紫藤美容院做美容用了3万多元，最后他们给我16万元钱把账算清了，那时我觉得不同意也没办法把房子要回来了，我的计划被打乱了，我也没有钱付徐宜梅家的房款了。……我本意是倒卖房子赚钱，实际上造成了用徐宜梅家的房子兑账的后果。2013年5月9日，滕州市公安局对钟士昌进行询问，钟士昌陈述：（2012年）12月份的一天中午，陈晨就联系了这套房子的原房主秦元泰，秦元泰是一中的学生，他的妈妈跟着来，我们在一中西校门口见了面，我要求秦元泰签了一张把房子卖给我的协议，我问陈晨房主怎么是秦元泰的名字，陈晨给我解释说她和秦元泰的爸爸之间有工程款的事，别的事不要我问了，在签完协议之后两天中，陈晨带着我和李克娥到苹果花园小区售楼处，和秦元泰母子俩一起办了房主变更手续，这样这套房子就过户到我的名下了。2013年5月9日，滕州市公安局对李克娥进行询问，李克娥陈述：我问她（陈晨）为什么是秦元泰的名，她（陈晨）说秦元泰的父亲欠她的工程款，把这套房抵给她了。2012年12月4日，陈晨向秦元泰的母亲介绍我说是她二嫂。2015年1月8日，一审法院对陈晨调查，陈晨陈述：我告诉钟士昌和李克蛾房子是我和秦元泰的父亲合伙做工地，秦元泰家兑账给我的。钟士昌和李克娥也没问什么。2015年6月18日，一审法院对陈晨的调查，陈晨陈述：她（徐宜梅）不知道我把房子卖给钟士昌，我告诉徐宜梅用我表哥钟士昌的名字贷款还徐宜梅的房款，在这种情况下徐宜梅才同意过户（即办理房屋买卖合同）。……我告诉钟士昌，我与徐宜梅家有生意，账务还未算清，我没有告诉他房款未付清。在滕州市房地产开发管理办公室的滕州市《商品房买卖合同》备案情况登记表记载：买受人秦元泰于2010年11月3日签订合同的5-2-204备案编号为A276的房屋更名为钟士昌。2015年1月19日，一审法院就公诉机关滕州市人民检察院指控陈晨犯诈骗罪一案作出(2013)滕刑初字第638号刑事判决，对公诉机关指控陈晨的第3起事实，即陈晨以非法占有为目的、诈骗徐宜梅45万元的事实不清，证据不足，不予认定。一审法院认为，本案的争议焦点：一是秦元泰出卖房屋的合同相对人，即秦元泰与谁存在房屋买卖合同关系；二是钟士昌、陈晨是否存在恶意串通行为。秦元泰主张与钟士昌签了一份房屋买卖协议在钟士昌手中，钟士昌辩称自己在侦查阶段所称的“要求秦元泰签了一张把房子卖给我的协议”，该协议即落款为2012年11月15日的变更证明。秦元泰未提供证据证明其主张的房屋买卖协议，且秦元泰主张与秦福军在陈晨诈骗案中所述相悖。钟士昌提供了其持有的秦元泰签署的2012年11月15日变更证明，钟士昌主张自己在侦查阶段所称的“要求秦元泰签了一张把房子卖给我的协议”即落款为2012年11月15日的变更证明的主张成立。陈晨与秦元泰之母徐宜梅联系后商定价格，并出具了一个月内支付剩余房款60万元的条据，陈晨与秦元泰之间成立房屋买卖合同。后陈晨在钟士昌、李克娥帮忙联系出售房屋未成的情况下，钟士昌与陈晨达成口头买卖的合同，陈晨在隐瞒秦元泰一方及钟士昌一方的情况下，让秦元泰直接将与山东美铭投资置业有限公司签订的房屋买卖合同更名钟士昌为买受人，钟士昌取代秦元泰成为新合同的当事人，因秦元泰更名是在陈晨的指示之下完成，秦元泰申请更名是对陈晨履行合同义务，而非与钟士昌达成房屋买卖合同，另从秦元泰之父秦福军阻止钟士昌装修时的情况及秦福军要求陈晨出具还款保证书的情况分析，秦元泰一方亦无与钟士昌有买卖合同的合意。从钟士昌、陈晨的陈述分析，2013年5月9日钟士昌答：陈晨给我解释说她和秦元泰的爸爸之间有工程款的事，别的事不要我问了。2015年1月8日陈晨称：我告诉钟士昌和李克娥房子是我和秦元泰的父亲合伙做工地，秦元泰家兑账给我的。2013年5月2日，滕州市公安局对陈晨进行讯问，陈晨供述钟士昌、李克娥不知道其没付清房款亦不知道其想法；2015年6月18日陈晨称：她（徐宜梅）不知道我把房子卖给钟士昌，我告诉徐宜梅用我表哥钟士昌的名字贷款还徐宜梅的房款，在这种情况下徐宜梅才同意过户（即办理房屋买卖合同）。……我告诉钟士昌，我与徐宜梅家有生意，账务还未算清，我没有告诉他房款未付清。说明钟士昌与陈晨间不存在恶意串通的事实。秦元泰要求陈晨给付房款45万元，符合法律规定，予以支持。要求钟士昌给付45万元，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告陈晨支付原告秦元泰房款45万元，于判决生效之日起10日内履行完毕；二、驳回原告秦元泰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，由被告陈晨负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，法庭询问秦元泰房子是卖给了谁？秦元泰回答：认为卖给了陈晨，同时是应陈晨的要求，因为其贷款贷不出来，将房屋挂名在钟士昌的名下，是与陈晨买卖合同履行的一种继续，与钟士昌不存在买卖合同。本院对一审查明的其他事实依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、涉案位于滕州市苹果花园小区5号楼二单元204室房产的买卖合同主体应当如何确定;二、钟士昌与陈晨之间是否存在恶意串通的行为。关于焦点问题一,根据一审查明的事实,2012年10月份左右，陈晨是看到涉案房屋所张贴的售房电话遂与秦元泰之母徐宜梅联系了购买事宜,并商定价款为64万元。之后于2012年11月15日，陈晨向徐宜梅出具保证书载明：“交付定金4万元，一个月之内付尾款60万元，如付不清，卖方收回房屋，定金不退。”同日，秦元泰向钟士昌出具变更证明：“本人自愿将苹果花园5-2-204房屋转让于钟士昌，后果自负。”2012年12月4日，秦元泰出具申请：“秦元泰自愿将在山东美铭投资置业有限公司所开发苹果花园订购的房子5号楼2单元204号申请变更为钟士昌。由此产生的一切后果与山东美铭投资置业有限公司无关。”当日，涉案房产在滕州市房地产开发办公室备案合同变更买受人为钟士昌，商品房买卖合同的当事人变更为山东美铭投资置业有限公司、钟士昌。其后，陈晨与李克娥、钟士昌算账，用陈晨所借李克娥款项的本息及所欠美容费用共计45万元抵房款，钟士昌另支付陈晨现金16万元。再后，钟士昌装修涉案房屋，秦元泰的父亲秦福军予以阻止，陈晨承诺付清余款。其后，陈晨支付秦福军15万元，并应其要求出具还款保证书，承诺所欠房款45万元于2013年3月还清，并由他人提供还款担保。通过一审查明并认定的事实，涉案房屋的买卖行为系在陈晨和秦元泰之间产生，钟士昌在买卖事实行为的过程中，系购房人陈晨指示售房人秦元泰转让房产权利的承受人。虽然，钟士昌是涉案房屋的实际占有人和权利人，但是，钟士昌不是秦元泰所售涉案房屋买卖合同的当事人，自始至终秦元泰不认可钟士昌购买房屋，其卖房的合同相对人是陈晨。通过秦元泰的父亲阻止钟士昌装修房屋，并向陈晨索要房款要求出具保证书并寻求他人担保，能够证实，秦元泰一直认定买房人是陈晨。另外，通过秦元泰在二审的陈述，涉案房屋的买方是陈晨。因此，一审认定陈晨是购房人，并判令陈晨支付所欠房款，处理并无不当。关于焦点问题二，所谓“恶意串通”，行为人应当有共同的故意和意思联络，意图损害他人利益。在本案中，陈晨从向秦元泰购房时起，钟士昌并不知晓；后陈晨向钟士昌推售房屋，钟士昌才与其发生用房抵账的事实。秦元泰在陈晨的要求下将涉案备案购房合同变更为钟士昌。在公安机关对陈晨的讯问笔录中,公安人员问：“钟士昌、李克娥知道你没付清房款吗？”陈晨回答：“不知道”。公安人员又问：“他们知道你的想法吗？”陈晨回答：“不知道。”对陈晨的讯问笔录还记载：“这次我本意是倒卖房子赚钱，实际上造成了用徐宜梅家的房子兑帐（账）的结果。”在公安机关对钟士昌的询问笔录中,钟士昌陈述：“我问陈晨房主怎么是秦元泰的名字，陈晨给我解释说她和秦元泰的爸爸之间有工程款的事，别的事不要我问了。”根据陈晨及钟士昌在公安机关对案件事实的各自陈述,不能得出双方有共同故意和意思联络损害秦元泰财产权益的行为。故，陈晨与钟士昌之间恶意串通不成立。秦元泰以钟士昌手中据有买卖协议为由，主张陈晨与钟士昌存在恶意串通，对此，一审法院经审查认为买卖协议即是2012年11月15日的变更证明，并无不当，秦元泰的主张亦不能成立。秦元泰对其上诉请求在一、二审均未能提供充分有效的证据加以证实，本院不予支持。综上所述，秦元泰的上诉请求不能成立，应不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由秦元泰负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  孙中海审判员  李 帅二〇一八年六月十九日书记员  马馥君