浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0424民初1743号
原告（反诉被告）：王利平，女，1978年11月17日出生，汉族，住海盐县。
委托诉讼代理人：朱峰，浙江海威特律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐仁华，男，1961年3月19日出生，汉族，住海盐县。
委托诉讼代理人：李海明，何小李，浙江海兴律师事务所律师。
原告王利平与被告徐仁华合同纠纷一案，原告于2017年3月29日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由代理审判员管仁亮独任审判，并于2017年5月4日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，并依法由审判员林少辉担任审判长，与代理审判员管仁亮、人民陪审员沈季达组成合议庭，于2017年7月26日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告委托诉讼代理人朱峰，被告及其委托诉讼代理人李海明到庭参加诉讼。第二次开庭原告委托诉讼代理人朱峰，被告及其委托诉讼代理人何小李到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王利平起诉称：2016年12月12日，原、被告双方协商一致后，签订协议约定：由被告经营的欣欣棋牌室转让给原告经营，原告向被告支付转让费人民币90000元，被告应在协议签订后向原告交付原承租人顾卫星与海盐县城市建设管理处的租赁合同及相关资料，并协助原告办理与房屋所有权人海盐县城市建设管理处的房屋续租协议。双方约定：若被告未能办妥与房屋所有权人之间的房屋续租协议的，双方之间的协议为无效协议，被告自愿退还原告转让费用。合同签订后，原告先行向被告支付了60000元转让款以及2017年1-3月份的房屋租金，并对欣欣棋牌室进行了必要的装修以利于下一步的经营活动。2017年3月10日左右原告接到通知，称原、被告签订协议涉及的房屋将由嘉兴市正联产权拍卖有限公司于2017年3月17日下午，对今后屋面的承租权进行公开竞拍。进过激烈竞拍，涉案房屋五年的租赁权由案外人金伟拍得，原告在竞拍后随即联系被告，告知被告竞拍结果并要求被告及时返还转让费用，但被告收到原告的通知后没有回复。原告认为，双方签订协议时，被告既未告知原告涉案房屋的租期几近届满，又未告知原告涉案房屋的续租将以公开竞拍的方式决定，导致原告在签订协议后，无法合法取得涉案房屋的租赁权，导致协议无法履行，故诉至法院，请求（已变更）：1、确认原、被告签订的协议无效；2、被告立即返还原告转让款60000元；3、被告赔偿原告损失人民币4540元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告徐仁华答辩称：原、被告双方之间的协议合法有效，原告没有取得涉案房屋的租赁权，是因其放弃竞拍，过错在于原告，所以不足以推翻双方签的协议。被告按照协议的约定履行了义务，原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告徐仁华反诉称：2016年12月12日，反诉原、被告签订协议一份，协议约定反诉原告将勤俭南路河滨小区商用房第二间欣欣棋牌室转让给反诉被告，转让价款为人民币90000元，反诉原告移交原承租人顾卫星与海盐县城市建设管理处的租房合同，并协助反诉被告与海盐县城市建设管理处续签协议。协议签订后，反诉原告按约履行协议义务。反诉被告给付反诉原告转让款人民币60000元，尚欠反诉原告转让款36000元，并由反诉被告向反诉原告出具欠条，欠条载明反诉被告欠反诉原告店面转让费（欣欣棋牌）人民币36000元。2017年3月，海盐县城市建设管理处对转让店面设计的房屋租赁权进行拍卖。反诉原告协助反诉被告竞拍，反诉被告参与竞拍，但在竞拍中放弃竞拍，其行为违约。双方签订的协议合法有效，反诉被告未支付反诉原告所欠转让款的行为，损害了反诉原告的合法权益，故请求：1、反诉被告立即支付反诉原告店面转让款人民币36000元；2、反诉被告支付反诉原告利息损失人民币42.90元（自2017年4月1日暂计算至同年4月10日，之后的利息计算至判决确定的给付之日）；3、反诉被告负担本案诉讼费用。
反诉被告王利平答辩称：反诉原、被告在签订协议后，反诉被告已经支付了部分转让费用，但是由于反诉原告在签订协议时隐瞒了涉案房屋进行竞拍承租权的事实，在反诉被告参与竞拍过程中，由于竞拍价超出了底价将近一倍，反诉被告无法承受如此高额的租赁费用，所以竞拍没有成功，根据双方的协议约定，反诉原告未能协助反诉被告签订租赁协议，存在违约，故请求驳回反诉原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）为支持其主张，向本院提交以下证据：
1、协议、收条各一份，用以证明被告将欣欣棋牌室转让给原告，原告已支付被告转让费60000元的事实。
2、收条一份，用以证明原告接受涉案承租房后装修支付的壁纸款项3000元的事实。
3、拍卖成交确认书（复印件）一份，用以证明涉案承租房由案外人金伟竞拍成功的事实。
4、短信记录（复印件）一份，用以证明原告要求被告退还转让费的事实。
5、工商银行现金存款凭条一份，用以证明原告在2017年3月16日缴纳了10000元保证金后参与了涉案承租房竞拍活动的事实。
6、通知一份，用以证明海盐县园林市政局告知各承租户，涉案承租房的管理主体由之前的海盐县城市建设管理处变更为海盐县园林市政局后，再次移交海盐县滨海园林有限公司进行管理，且已于2013年2月和2014年6月告知各承租户租期内不得擅自进行房屋内部装修、不得转租等的事实。
7、销售维修服务部售货凭证、搬运费收条各一份，用以证明原告于2017年5月28日因涉案承租房空调拆卸及搬运而支付了拆卸费540元、搬运费1000元的事实。
被告质证认为：对证据1的协议没有异议，但认为协议第四条与第五条的约定是相互冲突的，从第五条约定看，协议签订之日生效，协议的有效与无效不能由双方当事人约定而定。对收条没有异议，但原告据此要求被告返还60000元有异议；对证据2的真实性没有异议，但对关联性有异议；对证据3的真实性的没有异议，但对关联性有异议，只能证明原告参与竞拍后放弃了竞拍的权利，其在未能获得承租房屋权利上存在过错；对证据4形式上的真实性予以确认，但内容的真实性不予确认，短信提出合同无效及退还转让款是原告的单方意思表示，被告并未确认；对证据5没有异议，但认为该证据不能证明被告在协议履行中存在过错的事实；对证据6不予认可，认为形式上是复印件，从内容上也不知晓其中的内容，与本案无关联；对证据7的真实性没有异议，但对关联性有异议，原告后期经营事项产生的费用，与本案没有关联性。
本院认证意见：被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、7的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据6，结合本院向海盐县园林市政局调取的证据材料，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。
反诉原告（被告）为支持其反诉请求，向本院提交以下证据：
1、转让合同（复印件）一份，用以证明反诉原告与顾卫星于2016年7月14日签订了转让合同，被告由此从顾卫星处取得了涉案承租房的事实。
2、协议一份，用以证明反诉原告将欣欣棋牌室转让给反诉被告的事实。
3、欠条一份，用以证明反诉被告尚欠反诉原告店面转让费36000元并出具欠条的事实。
反诉被告质证认为：对证据1不予认可，认为系事后伪造；对证据2没有异议，但认为根据双方约定，反诉被告未能与涉案承租房管理主体签订续租协议，该协议无效，反诉原告应当退还反诉被告转让费用；对证据3真实性没有异议，但认为已经支付反诉原告60000元，尚欠金额应为30000元而非36000元。
本院认证意见：对证据1为复印件，反诉被告不予认可，本院亦对其真实性无法核实，故不予认定；对证据2，反诉被告没有异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；对证据3，结合反诉被告在审理过程中对36000元予以确认，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。
依原告的申请，本院向海盐县园林市政局调取了房屋租赁协议书一份、海盐县机构编制委员会文件一份、河滨小区物业商业用房移交单一份、房租费发票二份、关于河滨小区物业商业用房租赁的通知一份、照片九份、关于租赁房公开招租的通知一份及询问笔录一份、情况说明一份。
原告质证认为：对房屋租赁协议书没有异议，该份证据证明涉案承租房在租赁期间承租人明确不得转租，假如需要转租，需要与出租人终止出租协议，再与其他人签订协议，因此，顾卫星与被告签订转让协议无效，原告与被告签订的协议亦无效；对海盐县机构编制委员会文件没有异议；对河滨小区物业商业用房移交单没有异议；对房租费发票没有异议，认为顾卫星与海盐县城市建设管理处之间的房屋租赁协议书于2014年12月31日到期后，顾卫星并未与出租方签订书面协议，虽其缴纳房租，但顾卫星与出租方之间的关系应为不定期租赁关系，被告亦无权将涉案承租房转让给原告；对关于河滨小区物业商业用房租赁的通知没有异议，认为该份通知中出租方明确了涉案承租房在租赁期内不得转租，并告知了顾卫星，顾卫星将涉案房屋的承租权转让给被告是的；对照片没有异议；对关于租赁房公开招租的通知没有异议，原告确实在与被告签订协议后接到上述通知，并参与了竞拍；对询问笔录没有异议，认为该份证据可以证明海盐县园林市政局就涉案承租房在出租期间已经向顾卫星告知了相关不得转租及租赁权竞拍的事宜；对情况说明没有异议。
被告质证认为：对房屋租赁协议书、海盐县机构编制委员会文件、河滨小区物业商业用房移交单、房租费发票、照片、询问笔录、情况说明均没有异议；对关于河滨小区物业商业用房租赁的通知没有异议，对顾卫星签字没有异议，从通知的内容看以确认原来房屋租赁协议到期后，按照当时的情况，如果继续租赁，暂时不签订书面合同，但2014年12月31日之后，能否转租通知中并未明确；对关于租赁房公开招租的通知真实性没有异议，通知中明确原来的租户到2017年2月25日前办理业务，因此租赁期限截止到2017年2月25日前均可以正常使用。
本院认证认为：上述证据系海盐县园林市政局制作并提供，本院对于上述证据的真实性、合法性及关联性予以认定。
本院经审理查明：2016年12月12日，原、被告就整体转让勤俭南路河滨小区商用房第二间欣欣棋牌室有关事宜双方签订了协议一份，约定：1、被告转让欣欣棋牌室所有的装修及设备和经营权。转让价格为90000元；2、协议生效后双方的债权债务由双方各自承担，无不牵连；3、协议签订后被告移交原房租主顾卫星同海盐县城市建设管理处租赁合同及相关资料，协助乙方做好交接手续；4、被告协助原告将河滨小区商业用房第二间欣欣棋牌室与出租房屋方海盐县城市建设管理处签订好续租协议，若不能与出租房屋方签订续租房屋协议，此转让协议为无效协议，被告退还原告转让费；5、双方签字后协议生效。同日，被告向原告出具收条一份，载明：“今收到王利平欣欣棋牌室转让款人民币60000元”。2016年12月20日，原告向被告出具欠条一份，载明：“欠徐仁华店面转让费（欣欣棋牌）人民币36000元整，王利平”。2017年2月24日，原告向顾卫星支付9000元，并由顾卫星作为房租费于同年3月2日支付于海盐县滨海园林建设有限公司。2017年3月16日，原告向嘉兴市正联产权拍卖有限公司支付10000元拍租费，并于同年3月17日参与了涉案承租房五年租赁权的竞拍，后由金伟拍得。2017年3月21日，原告向被告发送短信，内容为：“徐仁华先生，我与你订立的棋牌室转让协议，现由于房屋产权人海盐县建设管理处的房屋已被他人竞拍成功五年的承租权，导致你我之间订立的合同已无法履行，按照协议上的承诺希望你在三日内将收取的转让费全额退返给我们。在收到转让款后我会立即房屋钥匙退还你方”。据原告陈述其于2017年5月28日与金伟办理了房屋交接手续，并支付了空调、麻将桌、桌椅搬运费1000元，拆空调费用540元。另，根据原告出示的收条，其于2016年12月21日支付了胡建良贴墙纸款3000元。
2012年1月4日，顾卫星（乙方）与海盐县城市建设管理处（甲方）签订了房屋租赁协议书，约定：出租房位于武原镇勤俭南路河滨小区物业商业用房南第二间，面积为165.36㎡，其中底层面积为78㎡，二层面积为87.36㎡；租赁期限为3年，自2012年1月1日至2014年12月31日止。租赁期满后，续租方式按相关规定执行；租赁房屋的租金2012年度为2700元/月，2013年度为2850元/月，2014年度为3000元/月；乙方必须在租赁协议签订的同时向甲方缴纳房屋保证金4800元；承租方责任：乙方在租赁期内，不得转租他人。如乙方需转让的，应首先与甲方终止租赁协议，由甲方另行签订租赁协议。顾卫星亦支付了相应的租金。2017年7月4日，海盐县园林市政局出具情况说明：“原海盐县城市建设管理处（现更名为海盐县园林市政局）与顾卫星于2012年1月4日签订的房屋租赁协议书中约定的租赁期限为2012年1月1日至2014年12月31日，租赁期限为三年。至于顾卫星提供的2014年1月4日签订的房屋租赁协议书期限与我单位存档的房屋租赁协议书不一致，且其提供的房屋租赁协议书备注内容不认可。”
海盐县机构编制委员会于2014年6月18日发布《关于县住建局事业单位优化设置方案的批复》（盐编【2014】44号），同意县园林绿化管理处与县城市建设管理处整合为海盐县园林市政局，撤销县园林绿化管理处、县城市建设管理处事业建制。海盐县园林市政局于2014年12月31日下发了关于河滨小区物业商业用房租赁的通知，顾卫星在意向续租处签名，该通知明确：“海盐县城市建设管理处现更名为海盐县园林市政局。2013年2月27日，该局曾给各承租户发函，要求在租期内不要擅自进行房屋内部装修，不得转租等。2014年6月，城建处工作人员上门与各承租户沟通，告知不得转租，不要再内部装修，具体新一轮如何租赁另行通知。截止今天，本轮租期（2012年1月1日-2014年12月31日）时间已满。河滨小区物业商业用房如何租赁上级还未给予回复。若各承租户还想继续承租，则从2015年起参照上一轮‘房屋租赁协议书’2014年度标准执行，为3000元/月。仍旧按三个月为单位预交租金，每季度5号前一次性缴纳。（园林市政局为账户12×××35）；本期计划继续租赁的暂时不签订合同，接上级文件通知后，再另行告知回收”。2016年11月28日，海盐县园林市政局下发了关于河滨小区物业商业用房更换管理主体的通知：“各承租人：2013年2月27日曾给各承租户发函，要求在租期内不要擅自进行房屋内部装修，不得转租等；2014年6月，城建工作人员上门与各承租户沟通，告知不得转租，不要再内部装修了，具体新一轮如何租赁另行通知。2014年12月又发告知书，告知管理主体由原先的海盐县城市建设管理处更改为海盐县园林市政局。现接上级通知，河滨小区物业商业用房移交海盐县滨海园林有限公司管理。从2017年起所有租赁事宜，由该单位发文通知”。2017年7月4日，本院就关于河滨小区物业商业用房更换管理主体的通知向海盐县园林市政局办公室工作人员左丹作了询问笔录一份，关于上述通知何时张贴、张贴位置、各承租户收到通知后的回复及张贴通知时是否有拍照问题，左丹陈述“就是我们出具该通知的时间也就是2016年11月28日”、“是张贴在他们的店铺门口，即包括顾卫星在内的其他租户，同时进入店中，向顾卫星等其他租户发放了通知，他们均已收到”、“他们都说知道了”、“有的，我们都拍了，可以提供”。2017年2月16日，海盐县滨海园林建设有限公司向顾卫星发放了关于租赁房公开招租的通知，顾卫星在签收人处签字，该通知如下：“欣欣棋牌-
顾卫星-139××××6221女士：坐落于海盐县××街道××路（河滨小区）南起第3、4间出租房将于近期公开招租。现将有关事宜通知如下，1、您与海盐县城市建设管理处签订的《房屋租赁合同》业已到期；该房产现将公开招租，各户应于2017年2月25日前到海盐县滨海园林建设有限公司办理有关手续并缴清相关费用，以避免双方造成相互不必要的影响……3、在公开招租后，竞得者应遵循相关对顶，再行签订租赁合同……注：2014年12月31日前原租赁人，将可享有优先承租权。”
结合，原、被告之间的诉辩以及庭审中的举证、质证，本院归纳本诉部分的争议焦点：
1、原、被告所签订的《协议》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告认为依据该协议的第四条，被告未能协助原告与涉案承租房的管理主体签订续租房屋协议，故，协议无效。
本院认为，虽双方协议第四条约定“被告协助原告将河滨小区营业用房第二间欣欣棋牌与出租房屋方海盐县城市建设管理处签订好续租协议，若不能与出租房屋方签订续租房屋协议，此转让协议为无效协议，被告退还原告转让费”；但原告并未提供证据证明上述协议存在合同无效的情形，且协议第五条约定“双方签字后协议生效”，因此，双方签订的协议应当合法有效。双方在协议第四条的约定实际上是约定了合同解除的条件，即原告未能与出租房屋方签订续租房屋协议，被告应返还转让费。
2、原告未能与涉案承租房管理方签订房屋租赁协议责任方是否为被告。
本院认为，第一，根据双方在协议第四条约定，被告因未能协助原告与涉案承租房的管理方签订续租协议，存在违约行为，被告应当退还原告转让费。第二，结合本院向海盐县园林市政局调取的相关材料，海盐县园林市政局已多次告知顾卫星涉案承租房不得擅自装修，不得转租，且2016年11月28日再次将通知送达顾卫星及涉案承租房处，再次明确告知不得擅自装修，不得转租。且根据被告陈述2016年7月14日，被告与涉案承租房的承租者顾卫星签订了转让合同，转让金额为100000元，海盐县园林市政局通知告知时，是在顾卫星与被告签订转让合同之后，被告与原告签订协议之前，故被告应当知晓涉案承租房不得擅自装修、不得转租的事实。虽被告表示其并不知晓上述事实，但其未提供证据予以证明，本院不予采信。第三，被告从顾卫星处获得涉案承租房承租权的转让价款为100000元，而被告就涉案承租房向原告的转让价款为90000元，二次转让仅仅距离5个月，且被告损失10000元，显然有违常理。因此，本院认定在原告未能与涉案承租房的管理主体签订房屋续租协议上，被告是责任方，其应当退还原告转让款。
至于被告认为海盐县滨海园林建设有限公司于2017年2月16日下发了关于租赁房公开招租的通知，已告知原告，原告亦参与了涉案承租房承租权的竞拍，因中途放弃竞拍，而未获得涉案承租房的承租权，是因原告自身过错造成。但原告获知涉案承租房承租权拍卖的事实是在与被告签订协议之后，被告亦未提供证据证明其在双方签订协议前或签订协议时告知了原告上述拍卖事实以及原告在未能与涉案承租房签订房屋续租协议上存在违约行为，故本院对被告的上述意见不予采信。
3、原告主张被告返还转让费60000元、赔偿损失4540元及被告要求原告支付转让款36000元、支付利息损失应否获得支持。
本院认为，因被告在原告未能与涉案承租房签订房屋续租协议上存在违约行为，故双方签订的协议的解除条件达成，原告主张被告返还转让费，本院予以支持。另，原告确认其与涉案承租房的竞拍者金伟已于2017年5月28日办理了房屋交接手续，原告自2016年12月12日受让涉案承租房后至2017年5月28日，其实际经营了5个多月，结合实际，本院酌定被告返还原告转让款55000元。
至于原告主张的装修壁纸损失3000元、空调拆卸费540元、搬运费1000元，被告对上述金额予以确认。本院认为，原告的空调拆卸费、搬运费合计1540元，因原告并未将涉案房屋的空调及麻将桌返还被告，原告主张该1540元条件尚未成就，其可在双方办理交接时主张，故原告的该主张缺乏依据，本院不予支持。至于原告主张的壁纸损失3000元，属其协议签订后的正常经营支出，本院不予支持。
另，原告确认其已领取涉案房屋原承租户顾卫星租赁房屋时的押金4800元，以及原告需承担的自2016年12月12日起至同年12月31日的租金1200元，故被告要求原告需返还被告押金及租金6000元（4800元+1200元），本院予以支持。被告未能协助原告与涉案承租房的管理主体签订房屋续租协议，存在违约行为，故其要求原告支付后续的转让款30000元及支付利息损失，缺乏依据，本院不予支持。
综上，被告需向原告返还的转让款应为49000元（60000元-5000元-6000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告徐仁华返还原告王利平转让款49000元，由被告于本判决生效之日起十日内清结；
二、驳回原告王利平的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告徐仁华的反诉诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1414元，由原告王利平负担340元，被告徐仁华负担1074元；反诉案件受理费700元，由反诉原告徐仁华负担583元，反诉被告王利平负担117元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 林少辉
代理审判员 管仁亮
人民陪审员 沈季达
二〇一七年九月十四日
书 记 员 褚莉萍