辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民初769号原告（执行案外人）：高权，男，1996年9月12日出生，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：桓绍武，辽宁峰慧律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国建筑第八工程局有限公司东北分公司，住所地辽宁省大连市沙河口区高尔基路237号。负责人：李献运。委托诉讼代理人：孙璐，辽宁法大律师事务所律师。第三人（被执行人）：大连开发区泰乐房地产开发有限公司，住所地大连经济技术开发区翠南小区2号楼1-6-1。法定代表人：武金祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹殿卫，辽宁君广泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：高源，辽宁君广泽律师事务所律师。原告高权与被告中国建筑第八工程局有限公司东北分公司（以下简称中建八局东北分公司）、第三人大连开发区泰乐房地产开发有限公司（以下简称泰乐公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高权的委托诉讼代理人桓绍武、被告中建八局东北分公司的委托诉讼代理人孙璐、第三人泰乐公司的委托诉讼代理人高源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高权向本院提出诉讼请求：1.请求判令不得执行高权购买的位于大连市白石湾15-5-1号房屋；2.确认位于大连市白石湾15-5-1号房屋唯一所有权人为原告高权。事实和理由：2008年9月8日，高权与泰乐公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，高权购买泰乐公司位于大连经济技术开发区白石湾15-5-1号房屋，建筑面积205.01平方米，高权已按约定于2008年9月8日向泰乐公司交付全部购房款1,025,050元。交付房款后，高权即入住该房屋。2017年，当高权得知因中建八局东北分公司与泰乐公司建设工程施工合同纠纷一案，大连市中级人民法院已将案涉房屋查封后，高权于2017年9月向大连市中级人民法院提出异议，请求依法解除对案涉房屋的查封。大连市中级人民法院作出（2017）辽02执异430号执行裁定书，以”高权与泰乐公司签订案涉房屋书面买卖合同的行为发生在法院查封之后”为由，驳回了高权的异议请求。因此，高权诉至大连市中级人民法院，请求支持其诉讼请求。因高权与泰乐公司签订《商品房买卖合同》时，对该房屋已被法院查封的情况完全不知情。法院及债权人并未以任何方式通知高权不要与泰乐公司签订《商品房买卖合同》，致使高权在不知情的情况下向泰乐公司交付房款，并实际占有该房屋。故高权对该房屋系善意取得，应受法律保护，不能因债权人或法院的不当行为而让高权承担退房的责任。中建八局东北分公司辩称，不同意原告高权的诉讼请求。案涉房屋经由中建八局东北分公司申请查封在先，而高权与泰乐公司的买卖合同签订在后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，高权与泰乐公司的买卖房屋的行为不得对抗中建八局东北分公司。关于高权主张的善意取得，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，不应适用于本案。泰乐公司述称，同意原告高权的诉讼请求。因中建八局东北分公司与泰乐公司之间还有其他的纠纷，且该纠纷现已有生效的判决，该份判决进入执行程序后，与案涉的判决所产生的结果相抵顶，且泰乐公司已经就案涉判决的执行提起了执行异议，有待后续结果的产生。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：在中国建筑第八工程局大连公司（以下简称中建八局大连公司）诉泰乐公司建设工程施工合同纠纷的另案中，本院于2012年2月4日作出（2005）大民房初重字第94号民事判决，判决：一、解除中建八局大连公司与泰乐公司签订的建设工程施工合同及其他补充协议；二、泰乐公司于判决生效之日起10日内给付中建八局大连公司工程款18,179,769.66元等；三、中建八局大连公司对上列工程款享有优先受偿权；四、驳回双方其他诉讼请求等。中建八局大连公司及泰乐公司均不服该判决，提起上诉。辽宁省高级人民法院于2013年11月25日作出（2012）辽民一终字第00151号民事判决，维持大连市中级人民法院（2005）大民房初重字第94号民事判决第一、三项；撤销第四项；变更第二项为泰乐公司于判决生效之日起10日内给付中建八局大连公司工程款25,132,387.64元等。该判决书发生法律效力后，因泰乐公司未履行义务，中建八局大连公司向本院申请强制执行。在该案诉讼过程中，本院于2006年6月25日作出（2005）大民房初重字第94-2号民事裁定及协助执行通知，查封了案涉房屋。上述房屋续封至今。2015年1月26日，本院作出（2015）大执审字第38号执行裁定，变更中国建筑第八工程局有限公司大连分公司为本案的申请执行人。2017年6月26日，大连市沙河口区市场监督管理局出具变更登记核准通知书，载明中国建筑第八工程局有限公司大连分公司变更名称为中建八局东北分公司。在本院执行申请执行人中建八局东北分公司与被执行人泰乐公司建设工程施工合同纠纷一案中，高权作为案外人对执行标的即案涉房屋提出书面异议，本院经审理于2017年10月19日作出（2017）辽02执异430号执行裁定，裁定驳回高权的异议请求。高权提交显示签订日期为2008年9月8日的《商品房买卖合同》，约定：高权购买泰乐公司开发的位于白石湾15幢5层1号房屋，商品房用途为住宅，建筑面积为205.01平方米，总金额为1,025,050元。高权还提交了下列材料：1.加盖泰乐公司财务专用章的专用收款收据一张，载明收款日期为2008年9月8日，付款单位为高权，收款事由为15-5-1房款，结算金额为1,025,050元；2.2017年10月10日以案涉房屋”服务费”为收款事由的两张增值税发票；3.2009年11月9日高权作为业主签字确认的《房屋验收确认书》；4.2014年11月19日大连东山热力有限公司开具的案涉2014年11月5日至2015年4月5日期间8平方米的民建采暖费及滞纳金236.50元；5.案涉房屋的《住宅使用说明书》；6.案涉房屋的《大连市前期物业管理服务协议》；7.高权2012年8月20日在案涉房屋安装固定电话的业务受理单；8.2012年至2013年的采暖费票据，2012年至2013年停车费票据及车位租赁申请单，2012年度的燃气费收据，2012年-2014年及2017年度的部分电费票据，2013年至2014年的宽带费票据。9.大连金普新区不动产登记中心出具的高权无房屋登记信息的查询证明。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。就本案诉争而言，高权应当举证证明其与泰乐公司之间存在真实的房屋买卖关系，且同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形，进而证明其享有足以排除强制执行的民事权益。但综合已查明的事实，高权提供的现有证据不足以排除中建八局东北分公司的强制执行。本案中，本院依照中建八局大连公司的申请，查封案涉房屋的时间系2006年6月25日，而高权提供的其与泰乐公司之间的商品房买卖合同的签订时间系2008年9月8日，该时间晚于案涉房屋的查封时间，即高权在法院查封案涉房屋之后才与泰乐公司签订的商品房买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的”在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，不能排除对案涉房屋的强制执行。高权虽举证证明其实际入住案涉房屋，但不能否认其购买房屋时房屋已被查封的事实。泰乐公司就已查封的案涉房屋另行出卖给高权，以转移财产的行为，不能对抗申请执行人中建八局东北分公司。据此，高权要求不得执行案涉房屋的诉请依据不足，本院不予支持。关于高权主张确认其系案涉房屋唯一所有权人的诉请，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房屋至今仍登记在泰乐公司名下，高权并未实际取得案涉房屋的所有权，故其主张要求确认系案涉房屋所有权人的诉请，本院不予支持。关于高权主张其对案涉房屋已被查封的情况并不知情，故其与泰乐公司签订的商品房买卖合同有效一节，本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：”下列房地产，不得转让：......（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；......”以及《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》关于”北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同......”的规定，泰乐公司擅自将已被法院查封的案涉房屋转让给高权，在法庭辩论终结前查封未被解除，且中建八局东北分公司不同意该房屋买卖行为，不论高权是否知晓案涉房屋已被查封的情况，泰乐公司与高权签订的商品房买卖合同均应认定为无效合同。关于高权主张其对案涉房屋系善意取得一节，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得的构成要件之一是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。而本案中，案涉房屋登记在泰乐公司名下，并未登记在高权名下，不符合善意取得的条件，故高权对案涉房屋不构成善意取得，对于高权的该项诉讼理由无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条之规定，判决如下：驳回原告高权的诉讼请求。案件受理费14,025.45元（原告高权已预交），由原告高权承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  董凯审判员  吕瑛审判员  刘畅二〇一八年一月十九日书记员  王亮相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。