北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8868号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴翔，男，1979年10月14日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王建海，男，1981年12月22日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：阚文颖，北京大成律师事务所律师。
原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：陆闪闪，女，1987年10月11日出生，北京麦田房产经纪有限公司职员。
委托诉讼代理人：李宇，女，1989年5月13日出生，北京麦田房产经纪有限公司职员。
上诉人吴翔与上诉人王建海、原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初12681号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴翔及其委托诉讼代理人刘桂薇、上诉人王建海之委托诉讼代理人阚文颖、原审第三人麦田公司之委托诉讼代理人陆闪闪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吴翔上诉请求：1．撤销一审判决第三项，改判王建海向吴翔支付逾期办理房屋过户手续的违约金（自2017年4月1日起算至吴翔实际取得所有权证书之日止，每逾期1日按房屋总价款万分之五的标准计算，暂计算至上诉之日为2041650元）；2．一、二审诉讼费由王建海承担。事实和理由：一审法院在事实认定及法律适用上存在错误。第一，关于违约金的主张。北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》（以下简称《通知》）规定：自2016年12月15日起，通过经纪公司成交的房款必须进行强制性的资金监管。该《通知》导致吴翔与王建海签订的房屋买卖合同履行方式发生变更，但属于程序性的变更事项，对双方的实体权利义务不产生影响，双方均有按照《通知》的规定调整房款监管方式、继续履行合同的义务。《通知》下发后，王建海在能履行的前提下，拒绝配合吴翔及麦田公司按照《通知》的要求办理房款的监管及网签手续，且吴翔在《通知》下发后要求解除合同。王建海的行为，应当认定其对延迟履行存在一定的主观过错。此外，王建海曾于《通知》下发前的2016年10月8日向吴翔提出解除双方签订的房屋买卖合同。因此，《通知》的规定并非是导致王建海延期履行的根本原因，而是房屋市场的价格上涨所致。第二，关于受理费的承担。根据《人民法院诉讼收费办法》第十九条的规定：案件受理费由败诉的当事人负担。双方都有责任的由双方分担。既然一审法院支持吴翔继续履行合同的诉讼请求，由吴翔承担50%的诉讼费用是没有法律依据的。
王建海辩称：不同意吴翔的上诉请求和理由。第一，2016年12月15日《通知》颁布后，是吴翔反复要求王建海修改条款，而王建海不同意，才造成合同后续没有履行，所以王建海没有违约。第二，2017年3月17日，北京市关于商品房317新政执行后，吴翔与麦田公司又再次提出修改合同，进而再次导致合同无法履行。王建海认为2016年的通知不影响本案合同的履行，不修改合同也可以继续履行。2017年新政时，早已超过吴翔首付款的支付时间，此种情况下，王建海享有先履行抗辩权，有权拒绝吴翔要求的过户和网签。第三，吴翔所述2016年10月8日王建海书面提出解除合同与事实不符，在该日期之前是吴翔应当支付定金的时间，吴翔在支付约定的两笔定金时出现了多次延迟，王建海对吴翔的履约诚意产生怀疑，希望吴翔提供相关资金证明，双方就此事产生了误解，但王建海并未发出过解除合同的通知。第四，诉讼费应由法院进行认定。
麦田公司述称：同意一审判决，对吴翔的上诉请求没有意见。
王建海上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回吴翔一审全部诉讼请求；2．确认王建海与吴翔于2016年7月29日签订的房屋买卖合同及补充协议于2017年4月1日解除；3．吴翔支付王建海违约金2094000元；4．本案一审诉讼费、二审诉讼费、保全费均由吴翔承担。事实和理由：第一，一审认定《通知》对合同有实质影响、合同约定的付款方式已不具有履行性，属认定错误。合同附件二第二条已经对建委资金监管做了预设，若双方已约定以银行监管方式付款，则买受人授权银行将资金划转至资金监管账户。《通知》颁布后，吴翔多次要求王建海变更合同，王建海也多次明确表示合同可以继续履行，不同意变更，可以随时配合办理银行资金监管。2017年3月28日，双方按照原合同签订了614万购房款的银行监管协议。至此，双方已按原合同继续履行合同。但此后吴翔拒绝向监管账户支付监管资金。第二，一审认定吴翔的行为不构成违约，属认定错误。吴翔多次延迟支付定金，令王建海严重怀疑吴翔的履约诚意。吴翔拒绝支付614万购房款，截至王建海向吴翔发解除函之日，延迟付款已长达62天，系严重违约，早已触发合同约定的解除条件。王建海主张合同解除，有事实、合同及法律依据。第三，一审“依据诚实信用原则，认为双方签订的房屋买卖合同及补充协议应以继续履行为宜”是错误的。该做法严重干预了合同当事人的意思自治，违反了合同法最重要的“合同自由原则”。在吴翔已经严重违反了合同约定的实质付款义务情况下，应适用违约责任及合同解除条款。第四，一审未查明吴翔的资金能力。一审判决仅以吴翔提交的手机银行截图，既无名字也无账号，便认定其有资金能力，明显认定事实证据不足。即使能够证明，也不能说明吴翔在诉讼期间有资金能力。第五，吴翔的严重违约行为，已给王建海造成了巨大的经济损失。本案的合同履行期，正是北京房价大涨之时，且期间出台了严厉的限购政策。王建海签订本合同是为了换房，但是在吴翔对此拒绝付款，拖延支付的情况下，王建海如再买房，不但要多支出涨价后的房款，还要经受严厉的限购限贷政策。
吴翔辩称：不同意王建海的上诉请求。一、北京市建委11月11日发布的通知，执行时间是2016年12月15日，通知执行期间刚好在本案合同履行期间，双方签订房屋买卖合同时，建委还没有强制性规定，所以双方选定是通过银行监管。房屋网签合同总价是500万元，贷款350万元，剩余150万元就必须打入建委的资金监管账户上，双方合同约定的614万打入银行的监管账户是无法执行的，所以吴翔与麦田公司就多次要求修改合同，合同中确实对资金监管有约定，但是从银行监管账户可以自动转移到建委强制性监管账户是无法实际执行的，王建海说可以通过银行自动转入建委，所以我们才到银行开立银行监管账户，后来银行说无法达到该目的，吴翔才一直没有打款。整个合同履行过程中吴翔并没有任何违约情形，吴翔与麦田公司多次催促王建海履行合同，但王建海多次拒绝，所以违约方、过错方是王建海。合同约定定金80万支付时间是2016年7月29日支付20万，2016年8月4日支付60万，但实际吴翔支付时间为2016年7月29日20万，2016年8月2日支付40万，剩余20万在8月6日支付，吴翔只有20万元逾期两天支付，而且逾期支付后王建海多次要求吴翔承担违约责任，后吴翔也无奈接受王建海要求吴翔按照总房款的日万分之五支付违约金。317新政后吴翔并未因政策影响而提出修改合同，是在王建海提出吴翔是否可以一次性付款情况下，吴翔说可以协商进行一次性付款。整个合同履行过程中始终是王建海违约，所以王建海认为其有抗辩权是不能成立的。吴翔在一审时将银行存款单向法庭出示，所以王建海主张吴翔没有履行能力是不符合事实的。此外，吴翔称支付的定金60万元都经王建海确认，并且王建海也没有提出异议。在2016年10月8日时，王建海就说过不卖房屋，比《通知》时间早，而且2016年10月8日后，一直无法联系到王建海，到2017年3月王建海才出现。吴翔在2016年12月初就拿到了出售自己房屋的860万购房款。
麦田公司述称：不同意王建海的上诉请求，同意吴翔的答辩意见，另外补充一部分事实：2016年9月底王建海到麦田公司提出吴翔逾期支付定金2天，也提出房价上涨，自己出售价格亏了，不想履行合同，后来麦田公司联系吴翔希望双方见面协商合同履行事宜，2016年10月8日双方都到麦田公司，当时王建海提出不想履行合同，吴翔表示愿意继续履约，而且一审时提交的证据可以证明，2016年11月、12月王建海处于失联状态，麦田公司业务员一直发微信、短信提醒王建海应当办理相关事宜，王建海一直没有回复，后来春节时也告知王建海要提前联系，吴翔想继续沟通合同履行、资金监管事宜，王建海也一直未回复。2017年3月左右王建海与麦田公司员工联系表示不办理建委资金监管，要求麦田公司找建委协调，麦田公司明确发函件告知王建海建委与银行监管只是名称不同，不影响其收取购房款，但王建海以此为由不配合办理后续核验、网签等手续，在麦田公司多次催促下，王建海才配合办理核验手续，但后来因为网签价格的问题，王建海不配合办理网签。最后王建海直接发函说吴翔根本违约，要求解除合同。
吴翔向一审法院起诉请求：1．判令王建海继续履行双方于2016年7月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同）及补充协议，将位于北京市朝阳区建国路×号×号楼×层×号房屋（以下简称涉案房屋）过户至吴翔名下，并将房屋交付给吴翔；2．判令王建海支付自2016年10月8日至吴翔实际取得所有权证书之日止的逾期办理房屋过户手续的违约金；3．判令王建海支付居间服务费157050元、证据保全费用4000元。
王建海向一审法院提出反诉请求：1．判令确认双方于2016年7月29日签订的房屋买卖合同及补充协议于2017年4月1日解除；2．判令吴翔支付违约金2094000元。
一审法院认定事实：涉案房屋登记在王建海名下，建筑面积159．53平方米。2016年7月29日，王建海（出卖人）与吴翔（买受人）签订房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售涉案房屋，该房屋未设定抵押，该房屋成交总价为1047万元，净房屋价格为500万元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、搬迁补偿金等价格为547万元，具体付款方式及期限的约定见附件二。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的乙方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起柒日内向另一方当事人提供证明。
附件二约定买受人以自行交接方式支付定金80万元，该笔定金作为购房款的一部分，具体支付时间为：签订本附件当日支付20万元，剩余60万元于2016年8月4日前支付。出卖人同意将购房款3万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。买卖双方应于2017年3月20日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为350万元。买受人于2017年1月30日前支付出卖人购房款614万元，支付方式为银行资金监管。全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付甲方。若管理部门要求通过存量房自有交易资金监管账户划转交易资金，买受人应于办理权属转移登记手续前将交易资金支付至监管账户。如买受人已将全部或部分交易资金支付出卖人，出卖人应于办理权属转移登记手续前，将已收取的所需监管的交易资金支付至监管账户。若买卖双方约定以银行资金监管方式支付上述交易资金，则买受人授权银行于办理权属转移登记手续前将上述交易资金划转至存量房自由交易资金监管账户。买卖双方应于贷款批复后10个工作日办理税、费缴纳手续。买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后30个工作日办理房屋权属转移登记手续。出卖人未将该房屋出租，应于过户前并且于2017年4月1日前将该房屋交付买受人。买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交交割的每日0．5‰向守约方支付逾期违约金。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同，任一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。
同日，王建海与吴翔签订补充协议，约定出卖人确认该房屋《契税完税凭证》的填发日期为2012年3月19日，该房屋《房屋所有权证》的登记日期为2012年3月19日，该房屋为出卖人家庭北京市自用唯一生活用房，该房屋至2017年3月19日自用满五年。同日，王建海、吴翔与麦田公司签订《居间服务合同》，并与福建金诚丰担保有限公司北京分公司签订《房屋交易保障服务合同》。同日，吴翔支付麦田公司居间服务费157050元。
2016年7月30日，吴翔支付王建海定金10万元，2016年7月31日，吴翔支付定金5万元，2016年8月1日，吴翔支付定金5万元，2016年8月3日，吴翔支付定金40万元，2016年8月6日，吴翔支付定金20万元。
2016年10月8日，王建海向吴翔表示因其未按合同约定支付定金构成违约，信用存疑，故不再履行合同。2016年10月28日，吴翔支付王建海逾期支付定金的违约金10470元。2016年12月14日，吴翔的购房资格核验通过。
2016年11月11日，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称为北京市住建委）与中国人民银行营业管理部联合发布《通知》，规定委托经纪机构达成交易的，买卖双方在完成存量房网签前，应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，在完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有资金。《通知》自2016年12月15日起执行。2017年1月6日，麦田公司向王建海发送《通知函》，告知其配合办理房源核验及《通知》出台后买卖双方需沟通办理资金监管的事宜。
2016年12月29日至2017年2月20日，吴翔多次通过短信和微信的方式催促王建海配合办理银行资金监管事宜，但王建海未回复。就上述短信及微信记录，吴翔委托北京市东方公证处进行公证，自行支付公证费4000元。2017年2月15日，吴翔向王建海发送《关于办理银行资金监管账户的催促函》。2017年3月15日，涉案房屋房源核验通过。2017年3月28日，吴翔、王建海与上海浦东发展银行股份有限公司北京东×××《个人交易资金监管业务协议》。2017年4月1日，王建海向吴翔发送《解除函》。
一审庭审中，吴翔主张继续履行房屋买卖合同，同意一次性向王建海支付剩余购房款，并就此提交账户资金明细予以佐证。经询，王建海表示涉案房屋内存放有其个人物品，偶尔会在房屋内居住。
另查，一审法院依吴翔的申请对涉案房屋采取财产保全措施，查封期限自2017年3月31日至2020年3月30日，吴翔自行支付保全费5000元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，吴翔与王建海签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实的意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人应当本着诚实信用的原则，全面履行各自的合同义务。在合同履行过程中，北京市住建委《通知》的施行，对双方当事人签订的房屋买卖合同的履行产生了实质影响，合同约定的付款方式已不具有继续履行的可能，致使双方就资金监管数额发生争议，属于因不可归则于双方当事人的原因，双方均不构成违约，互不承担违约责任。根据现有证据可知，《通知》实施后，吴翔具有继续履行合同的意思表示，并积极配合王建海协商合同变更事宜，现其目前仍具有购买涉案房屋的资格及能力，依据诚实信用原则，法院认为双方签订的房屋买卖合同及补充协议应以继续履行为宜。故对于吴翔要求王建海继续履行房屋买卖合同及交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于吴翔主张的违约金、居间服务费和证据保全费的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。对于王建海要求解除合同的反诉请求，因吴翔在履行上述合同过程中，并不存在根本违约行为，故王建海无权要求解除该合同，法院对此不予支持。对于王建海提出支付违约金的反诉请求，法院一并予以驳回。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、吴翔于判决生效后七日内向王建海支付购房款九百六十七万元；二、王建海于收到判决第一项购房款当日协助吴翔办理位于北京市朝阳区建国路×号×号楼×层×号房屋的所有权过户手续，将上述房屋过户并交付给吴翔；三、驳回吴翔的其他诉讼请求；四、驳回王建海的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吴翔与王建海签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人应当本着诚实信用的原则，全面履行各自的合同义务。吴翔与王建海在合同履行过程中，北京市住建委与中国人民银行营业管理部联合发布《通知》，该《通知》的施行导致双方就资金监管数额发生争议，房屋买卖合同约定的付款方式已不具有继续履行的可能，对房屋买卖合同的履行产生了实质影响。因《通知》导致合同履行的争议属于因不可归则于双方当事人的原因，吴翔与王建海均不构成违约，互不承担违约责任。《通知》实施后，吴翔具有继续履行合同的意思表示，并积极配合王建海协商合同变更事宜，现其目前仍具有购买涉案房屋的资格及能力，依据诚实信用原则，一审法院支持吴翔要求王建海继续履行房屋买卖合同及交付房屋的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。吴翔主张王建海违约，要求王建海支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于王建海主张吴翔在履行房屋买卖合同过程中存在根本违约行为，并以此为由要求解除合同并支付违约金的一审反诉请求，亦缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。
综上所述，吴翔、王建海的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费120317元，由吴翔负担23133元（已交纳），由王建海负担97184元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸海荣
审 判 员 孙 京
审 判 员 张 帆
二〇一八年八月十三日
法官助理 张钰鑫
书 记 员 王秋岩