湖北省宜昌市夷陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0506民初1167号
原告：湖北三峡农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码914205000526428657，住所地宜昌市夷陵区平云一路64号。
法定代表人：钟想传，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨乐毅，湖北普济律师事务所律师。
被告：伍海林，男，汉族，1978年4月4日出生户籍地重庆市云阳县，住宜昌市伍家岗区。
被告：彭桃英，女，汉族，1986年11月8日出生户籍重庆市云阳县号，宜昌市伍家岗区室。
被告：湖北信邦置业有限公司，统一社会信用代码91420506052609555F，住所地宜昌市夷陵区鸦鹊岭镇梅林村四组。
法定代表人：杨军，该公司董事长。
原告湖北三峡农村商业银行股份有限公司（以下简称三峡农商行）与伍海林、彭桃英、湖北信邦置业有限公司（以下简称信邦公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨乐毅及三被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三峡农商行向本院提出诉讼请求：1.判令三被告连带清偿原告借款212756.83元（其中本金203226.61元，利息9530.22元，该利息暂计算至2018年3月21日，之后按照年利率6.37%计算至实际清偿之日）；2.判令三被告协助办理抵押登记；3.判令原告对预告抵押登记房屋的拍卖、变卖价款优先受偿；4.由被告承担本案诉讼费等费用。事实和理由：2014年被告伍海林、彭桃英与原告签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，向原告借款250000元，用于购买被告信邦公司开发的商品房。合同主要内容还包括：1.借款期限120个月，借款利率为基准利率，首次执行年利率6.15%，在合同期内如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按照调整后相应期限档次的基准利率和借据确定的浮动幅度确定新的借款利率；未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款）在规定的利率基础上上浮30%计收罚息。2.还款方式为等额本息还款，每月21日为还款日。3.保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，保证的范围为借款本金、利息、罚息等债权人实现债权的一切费用，保证期限为借款履行期限届满之日起二年。4.借款人未按照合同约定时间及金额归还借款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期并立即收回未偿还的本息。5.对履行合同中发生争议的，由贷款人所在地法院管辖，贷款人所在地位宜昌市夷陵区鸦鹊岭镇。合同签订后，原告依约了履行放款义务，但被告伍海林、彭桃英未按照合同约定的时间履行还款义务，原告按照合同约定宣布贷款提前到期。鉴于被告伍海林、彭桃英未依约还款构成违约，被告信邦公司作为连带责任保证人应对借款本息承担清偿责任，故诉至法院，依法维护原告合法权益。
三被告均承认原告在本案中所主张的事实，但被告伍海林、彭桃英认为，伍海林在信邦公司工地务工，因该公司无钱支付工资，以房屋抵付工程款，办理的贷款手续。信邦公司承诺一年内还清该贷款，我们也曾催促该公司还款，直到起诉，才知道没还。庭审中，双方当事人还确认了以下事实：2014年12月8日，借款人（购房人、抵押人）伍海林、彭桃英与贷款人三峡农商行、保证人（房屋出售人）信邦公司三方签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，伍海林、彭桃英以365490元总价购买信邦公司开发的鸦鹊岭镇金鸾名苑小区9号楼1单元2楼010204号房，首付115490元，三峡农商行为伍海林、彭桃英贷款250000元，由信邦公司提供阶段性连带责任保证，借款人伍海林、彭桃英以该房屋提供抵押担保。2014年12月11日，以三峡农商行鸦鹊岭支行为预告登记权利人、伍海林和彭桃英为预告登记义务人，办理夷陵区房预鸦鹊岭字第5002274号预购商品房抵押登记，产籍号为06-2000-0009-010204。2014年12月22日，三峡农商行向伍海林在该行开立的银行账户转款250000元，伍海林、彭桃英在借款凭证上签字确认。从2015年1月22日起，三峡农商行每月21日按合同约定从伍海林银行账户扣收贷款本息，至2017年4月18日共扣收73487.19元，同年4月22日扣收2666.84元、6月21日扣收0.05元，合计扣收本息76154.08元。之后，该账户再无其他进项款项，伍海林、彭桃英也未通过其他方式还款，其下欠借款本金203226.61元。双方当事人均认可房屋买卖合同约定的交房时间为2015年12月31日；至本案庭审辩论结束，信邦公司尚未与伍海林、彭桃英办理交房手续。伍海林与彭桃英于2007年登记结婚。
本院认为，一、关于合同效力及违约责任。本案所涉《住房（商业用房）按揭借款合同》由双方当事人亲自具名签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应按合同约定履行。原告三峡农商行已依约向被告伍海林、彭桃英履行了借款给付义务，但伍海林、彭桃英在2017年4月22日之后再未依约向三峡农商行偿还到期借款本息，以自己的行为表明其不再履行合同义务，构成违约；原告依据该合同第十六条“（二）借款人违约，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……3.宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项”约定，宣布贷款于提前到期，符合《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”规定，本院予以支持；原告宣布提前到期，由此产生的法律后果就是有权要求被告一次性偿还全部债务，原告要求被告伍海林、彭桃英清偿借款本金203226.61元并按合同约定利率支付利息，且计算至2018年3月21日的到期利息9530.22元并未超出合同约定，本院予以支持；原告主张从2018年3月22日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率加收30%计收罚息，符合合同约定，亦未超出法定标准，本院对其判令被告按照年利率6.37%偿付自2018年3月22日至实际清偿之日止利息的请求予以支持。被告伍海林、彭桃英辩称信邦公司承诺清偿该借款本息，系另一民事法律关系，不属本案调整范围。
二、关于阶段性连带保证责任。按照信邦公司在《住房（商业用房）按揭借款合同》中的承诺，信邦公司为伍海林、彭桃英借款提供的保证责任阶段约定为自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止。但时至今日，信邦公司未将案涉房屋交付买受人即本案被告伍海林、彭桃英，超过合同约定的交房时间、办证时间两年有余，因信邦公司怠于履行交房、办证和办理抵押登记义务，违反合同约定，故其阶段性连带保证责任依法不能免除，原告要求其对借款本息承担连带清偿责任的请求符合法律规定，本院予以支持。
三、关于抵押登记。办理房屋交接手续是办理不动产登记、设定抵押权的前提和基础。案涉房屋尚未办理交接手续，不具备办理抵押登记条件，本院对原告请求判令三被告协助办理抵押登记的请求暂无法予以支持。
四、关于优先受偿权。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，在完成房屋交付、取得不动产登记证书并办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，所设立的抵押权未生效，权利人可在办理正式的房屋抵押登记后主张优先受偿权。鉴于案涉房屋仅办理了预告抵押登记，尚未办理正式抵押登记，故三峡农商行尚不享有抵押权，更无法实现抵押权，原告要求对该房屋拍卖、变卖价款优先受偿权之请求尚不具备法定要件，本院不予支持。
综上，三被告应连带清偿原告借款本金203226.61元、2018年3月21日之前的利息9530.22元，并以203226.61元为基数按照年利率6.37%偿付原告自2018年3月22日起至实际清偿之日止的利息；原告其他诉讼请求尚不具备法定要件，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、由被告伍海林、彭桃英在本判决生效后三十日内偿还原告湖北三峡农村商业银行股份有限公司借款本金203226.61元、2018年3月21日之前的利息9530.22元，并以203226.61元为基数按照年利率6.37%计付2018年3月22日至实际清偿之日的利息，利随本清。
二、被告湖北信邦置业有限公司对被告伍海林、彭桃英的上述给付义务承担连带清偿责任。
三、驳回原告湖北三峡农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4491元，减半收取计2245.50元，由被告伍海林、彭桃英、湖北信邦置业有限公司负担。上述费用已由原告代为交纳，由被告在履行给付义务时一并转付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 张静波
二〇一八年七月三十日
书记员 谈梦华