南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）玄商初字第1012号
原告上海银行股份有限公司南京分行，住所地在南京市北京东路22号和平大厦。
负责人许建华，该行行长。
委托代理人邹彬彬，该公司职员。
委托代理人张红叶，江苏世纪同仁律师事务所律师。
被告吴进，男，汉族，1978年6月11日生。
被告余桂荣，女，汉族，1977年1月19日生。
原告上海银行股份有限公司南京分行（以下简称上海银行）诉被告吴进、余桂荣借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海银行的委托代理人邹彬彬、张红叶到庭参加诉讼，被告吴进、余桂荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海银行诉称，被告吴进和被告余桂荣系夫妻关系。2010年4月18日，原告与被告吴进、余桂荣签订了《个人住房借款担保合同》一份，约定，两被告向原告贷款人民币43万元，贷款期限240个月，贷款执行利率为中国人民银行公布的20年期基准年利率的0.7倍，并随人民银行对基准利率的调整而调整，还款方式为每月等额本息；如未按合同约定期限归还贷款本息的，对所欠本金，原告有权在合同约定的执行利率水平加收30%按日计算罚息；以所欠利息，原告有权在本合同约定的执行利率上加收30%按日计收复利，罚息和复利利率根据人民银行规定的利率调整而调整。借款合同并约定，如两被告连续3个月（3期）或累计6个月（6期）未按合同约定履行还款义务的，原告有权要求两被告提前偿还全部借款本息和其他的应付款项并依法行使抵押权。
借款合同还约定，被告以南京市鼓楼区X号X幢X单元402室房产向原告提供贷款抵押担保，为此，原告与被告签订《南京市房地产抵押合同》一份，其中约定抵押合同所对应担保的主债合同即为贷款合同。该抵押合同于2010年4月22日经房产管理部门登记，同日，原告取得房屋他项权证。
2010年4月23日，原告向两被告发放了全部贷款人民币43万元。两被告自2010年5月起开始还款，但自2012年4月起停止还款，至原告起诉之日，两被告已连续3期逾期未还。为此，原告为实现债权，产生律师费用12000元，现两被告经原告多次催收仍不予还款，故诉至人民法院，请求判令：1、解除原告与两被告之间的借款合同。2、被告吴进、余桂荣立即偿还原告借款本金人民币403236.19元，计至2012年7月16日利息4960.66元、罚息69.83元（暂合计408266.68元），从2012年7月17日起至合同解除之日按借款合同约定的利率标准计算的利息、罚息，以及从合同解除之日起至判决确定的给付之日止，以上述本金为基础，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮50%计算的逾期罚息。3、两被告承担律师费12000元。4、如两被告未清偿上述第二项、第三项请求下债务，原告有权对鼓楼区X号X幢X单元402室房产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
被告吴进、余桂荣未应诉，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，2010年4月18日，原告与被告吴进、余桂荣签订了《个人住房借款担保合同》一份，约定的主要内容有，1、借款金额人民币43万元，用于购买住房，借款期限240个月，预计从2010年4月18日起，至2030年4月18日止。实际借款起始日期以借款凭证所载放款日期为准，到期日期按借款期限顺延，贷款有宽限期的，宽限期起始日与到期日期也相应顺延。2、截至本合同签订日，本合同项下贷款适用中国人民银行公布的20年期基准年利率，现为5.94%。双方约定，本合同项下贷款的执行利率为基准利率的0.7倍。3、还款方式为等额本息，每月还款2641.65元，每月20日为还本付息日。4、个人住房商业性贷款期限超过一年的，借款当年执行合同所确定的利率，以后各个年度的贷款利率采取“一年一定”的办法，即原告根据中国人民银行公布的每年十二月三十一日的个人住房商业性贷款利率，以及本合同约定的基准利率倍数，确定下一年度个人住房商业性贷款执行利率，并由原告根据调整后的执行利率，重新计算被告的月还本付息额。利率的执行期限从下一年度一月一日至该年度的十二月三十一日。在贷款期内，如遇中国人民银行调整贷款利率，当年12月20日至12月31日按原利率按日计息，次年1月1日至1月19日，按新利率按月计息。5、本合同项下贷款到期后，被告未按本合同的约定清偿贷款本息及其他相关费用的，原告从贷款逾期之日起按本合同执行利率水平上加收30%按日计收罚息，对贷款余额按本合同贷款利率计收利息，对未收取利息部分按本合同利率水平上加收30%按日计收复利。罚息和复利利率根据中国人民银行规定的利率调整而调整。6、贷款期间，被告连续3个月（3期）或累计6个月（6期）未按合同约定履行还款义务，原告有权提前收回全部未偿债务。2010年4月22日，被告吴进向原告上海银行出具《个人贷款划款委托书》指定原告上海银行将人民币43万元借款转入刘晓宁在上海银行南京鼓楼支行开立的结算帐户上。2010年4月23日，原告上海银行向刘晓宁帐户转入人民币43万元。
另查明，2010年3月8日，被告吴进与刘晓宁签订南京市存量房买卖合同一份，由被告吴进出资634100元购买刘晓宁名下位于南京市鼓楼区X街道X号X幢X单元402室房产。并于2010年4月6日在南京市房产管理局办理了产权变更登记，产权证号：鼓转字第39XXXX号。2010年4月22日，被告吴进与原告上海银行签订南京市房地产抵押合同一份，将其名下位于南京市X号X幢X单元402室的房产向原告上海银行设立抵押，担保金额为43万元。担保期限自2010年4月18日起至2030年4月18日止。同日，原、被告双方在南京市房产管理局办理了他项权登记。
还查明，被告吴进、余桂荣自2012年4月20至今已连续3期以上未能按时履行还款义务，截至2012年7月16日仍欠原告上海银行本金403236.19元，利息4960.66元、罚息31.14元、复利44.73元。
又查明，2012年7月20日原告上海银行为主张债权与江苏世纪同仁律师事务所签订《法律服务委托合同》一份，约定律师费12000元，原告已支付律师费6000元。
以上事实由《个人住房借款担保合同》、个人贷款划款委托书、个人贷款凭证、《个人住房借款担保合同》、《南京市存量房买卖合同》、《南京市房地产抵押合同》、还款情况明细清单以及庭审笔录等证据予以佐证。
本院认为，原告上海银行与被告吴进、余桂荣签订的《个人住房借款担保合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应属有效。合同签订后，原告上海银行依约向被告吴进、余桂荣发放了43万元借款，但被告吴进、余桂荣自2012年4月20日开始，已连续3期以上未能履行还款义务，其行为构成了《个人住房借款担保合同》中项下借款人违约事件，应为违约，原告上海银行据此有权解除《个人住房借款担保合同》并依据合同约定提前收回借款。对原告要求被告吴进、余桂荣立即偿还借款本息的诉讼请求，应予支持。被告吴进将名下位于南京市鼓楼区X街道X号X幢X单元402室房产为其借款设立抵押，双方间的抵押合同亦合法有效，现被告吴进、余桂荣未能履行到期债务，原告有权依法以该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。关于原告上海银行主张律师费12000元的意见，因原、被告在《个人住房借款担合同》中未约定借款人逾期还款时需承担原告的律师费用，故本院不予支持。据此，按照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、解除原告上海银行股份有限公司南京分行与被告吴进、余桂荣之间签订的《个人住房借款担保合同》。
二、被告吴进、余桂荣于本判决生效之日起十日内偿还原告上海银行股份有限公司南京分行本金403236.19元及相应利息、罚息、复利（截止2012年7月16日的利息4960.66元、罚息31.14元、复利44.73元，2012年7月17日至判决确定给付之日的利息、罚息、复利按借款合同约定的标准计收）。
三、原告上海银行股份有限公司南京分行对被告吴进名下位于南京市X街道X号X幢X单元402室房产（产权证号：鼓转字第39XX**号）享有优先受偿权。
四、驳回原告上海银行股份有限公司南京分行其他诉讼请求。
本案案件受理费7604元，保全费2770元，公告费300元，共计10674元，由原告负担218元，被告负担10456元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（开户行：南京市农业银行鼓楼支行，账号：033401059040001276）预交上诉案件受理费。
审 判 长 王剑锋
代理审判员 吕 彬
人民陪审员 潘秀华
二〇一二年十一月二十日
见习书记员 戴 笠