湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初5685号原告：刘辉，男，1965年8月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：何佩虎，湖南国风德赛律师事务所律师。原告：肖立红，女，1964年6月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：何佩虎，湖南国风德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子宜，湖南国风德赛律师事务所实习律师。被告：长沙市雨花区三重才园业主委员会，住所地长沙市雨花区韶山北路482号三重才园小区。负责人：戴金安，主任。委托诉讼代理人：杨泽，湖南云天律师事务所律师。原告刘辉、肖立红与被告长沙市雨花区三重才园业主委员会（以下简称被告）业主撤销权纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘辉的委托诉讼代理人何佩虎，原告肖立红及其委托诉讼代理人何佩虎、王子宜，被告的委托诉讼代理人杨泽到庭参加了诉讼；后因案情复杂，依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理，原告刘辉、肖立红的共同委托诉讼代理人何佩虎，被告的委托诉讼代理人杨泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告公布2017年4月《长沙市三重才园业主表决票》情况；2.撤销被告作出的对三重大厦外墙进行维修的决定。事实与理由：2017年4月，被告向长沙市雨花区三重才园业主发放《长沙市三重才园业主表决票》，对表决票内所涉1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、2、3、4、5、6、7、8、9、10等项征集表决意见。同年4月10日，被告作出业主意见建议汇总情况，并制作出《关于三重才园小区议事事项业主表决票统计结果》。2017年4月18日，被告向侯家塘街道办事处及水院社区居委会作了《关于三重小区大厦外墙脱落及小区设施改造业主表决情况汇报》。2017年5月8日，被告向三重才园全体业主及租户发出《三重大厦外墙施工告知书》，告知书称被告决定对三重大厦外墙进行维修。原告认为，依据《物权法》第七十条、七十八条的规定和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件》�十二条的规定，被告作出的上述决定应当依法予以撤销，理由如下：一、被告作出的决定违反法律规定的程序。1.被告在召开业主大会时违反了《物业管理条例》第十四条规定，未对表决票事项在小区公告；2.被告没有按照有关规定的方式召开会议来确定表决票所涉事项，违反了《三重才园小区业主大会及业主委员会议事规则》第27条的规定；3.被告所送达表决票，未按照《三重才园小区业主大会及业主委员会议事规则》第十四条有关规定进行说明，被告擅自违法作出了对三重大厦进行高达数十万元维修的决定；4.被告计票统计结果错误，违反了关于“改建、重建建筑物及其附属设施”应当经专有部分占建筑物面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的规定。二、被告作出的决定侵害原告合法权益。被告的个别委员操纵业委会，在违反法律规定程�召开业主大会情况下，作出“如果采取1-3方案，1至4楼的业主（包括原告）需要承担总造价的大头大半左右70%左右”的决定，损害了原告的合法权益，同时，决定“如果1-4楼业主不愿意增加维修分摊比例，动用结余小区资金进行外墙维修”，损害了包括原告在内的全体业主的共有财产利益。被告辩称，1.关于外墙维修的必要性和紧迫性的问题。自2016年开始，涉案小区的外墙砖经常脱落，存在重大安全隐患，为此，街道、社区和安监部门多次要求小区进行整改。2.关于投票方案、投票表决合法性的问题。投票表决的程序是合法的，依法依规进行，程序公开透明；3.投票表决是可以采取书面形式的，在业委会议事规则中有此项规定，投票只需要征得过半数同意，是根据业委会自管物业实施细则第二点规定的。对外墙维修使用的不是物业维修基金，而是物业�理结余资金，与公共资金不同。目前，维修的工作已经在开展，被告已着手组织工作，已经进行了招标公告、选定维修单位等。综上，原告的诉求只是为了私利，没有事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘辉、肖立红系长沙市雨花区三重才园小区业主。长沙市雨花区三重才园小区第二届业主委员会成立于2012年10月27日，任期五年，业委会成员为：戴金安、王明庭、须艳云、王群利、涂建武。并已向长沙市雨花区侯家塘街道办事处备案，备案通知书编号为20120218。2012年11月7日，被告向三重才园小区全体业主发送《公告》，载明经达到法律规定的物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主的同意通过，三重才园小区实施业主自管物业，并由业主委员会具体实施，此外，《长沙市雨花区三重才园小区业主自治规章》《业主委员会自管物业实施细则》自公告之日起正式生效。因小区外墙砖多次脱落，2016年7月29日，水院社区居委会向被告发送《关于要求对三重大厦外墙进行维修的通知》，载明三重大厦外墙砖已经多次发生脱落，如不紧急修理，将严重影响业主的正常生活和出行安全，为解决广大业主迫切要求的安全出行问题，要求被告尽快组织维修公司进场维修。2017年4月，被告向小区业主发放《长沙市三重才园业主表决票》，表决事项共10项，表决意见为赞成、反对、弃权，其中1-1表决事项为“自5月7日高层墙体水泥坠落情况发生，外墙经职能部门围挡后，给广大业主带来极大的不�，业委会通过业主代表表决公示，否定了先用结余资金维修方案后，积极与街道社区多次衔接，由街道安监站通过其专业认可了两个维修方案，现在对于两个方案进行表决”，1-2、1-3表决事项分别为价格包干66080元、220500元的两项安全维修方案（以下简称6万方案、22万方案）,其中22万方案为：“外墙5楼以下裙房除临街1至2楼的广告位以外墙体与线脚全部拆除；采用防水砂浆找平防水处理，再用505防水专业胶参水泥砂浆找平，最后按照喷涂‘健霸真实漆’处理”。2017年4月18日，被告向侯家塘街道办事处及水院社区居委会发出《关于三重小区大厦外墙脱落及小区设施改造业主表决情况汇报》，载明为了尽快解决大厦外墙脱落及小区设施改造等问题，被告组织业主进行了投票表决，表决内容及结果在小区进行公示，所附《关于三重才园小区议事事项业主表决票统计结果》内列明如下内容：小区总套数为134套，总建面积为24230.47㎡（按收物业管理费的面积标准核算面积），已签表决票产权人多户房按一人计票为7户，已签表决票的建筑面积（按户标准）为16441.11㎡，已签表决票汇总为91票，其中关于维修外墙表决票数支持6万方案为13票、支持22万方案为68票、弃权6票、反对4票，统计人数比为67.9%（计算标准91÷134）、面积比为67.8%（计算标准16441.11÷24230.47）。2017年5月8日，被告向三重才园全体业主及租户发出《三重大厦外墙施工告知书》，载明因三重大厦外墙石材幕墙年久松动坠落，且存在违章搭建等安全隐患，为了解决外墙的安全隐患，经大多数业主同意，业委会决定对三重大厦外墙进行维修，并就具体施工流程及注意事项进行了告知。另查明，《三重才园小区业主大会及业主委员会议事规则》第十三条规�：“按照有利于业主大会会议召开的原则，本物业区域业主大会会议将视情况采用集体讨论或书面征求意见方式召开”；第十四条就采用书面征求意见方式的程序予以了详细规定。《业主委员会自管物业实施细则》第七条“设施设备添置、维修”第（二）项规定：“共用设施设备大中修更新费用（单次费用5000元以上），首先应从物业管理费用及共有部分经营所得收益中支出，费用支出应经全体业主代表及全体业主委员会委员共同过半数同意。如物业管理费及收益不足以支付，则应召开业主大会筹集及使用物业维修基金。”庭审中，被告确认其公告采纳的是22万方案，就资金来源，双方共同确认由三部分组成：由开发商交给被告的业主支付的维修基金、业主支付水电费结余的差额部分、物业的其他收入。本案审理过程中，被告提交了2017年4月业主所投《长�市三重才园业主表决票》，原告对此统计结果为支持22万方案的为59票，代表的产权面积为10382.45㎡，其中业主签名的为44票，面积为7760.71㎡。经本院统计，其中赞成22万方案的为63票（含部分未提交授权委托书的非业主签名投票），所代表的产权面积为10655.87㎡，同意6万方案的为13票。本院认为，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定:……（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施”；第十二条第三款规定：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。三重才园小区大厦外墙脱落维修涉及建筑物附属设施的改建，且22万方案涉及小区维修基金的使用。根据上述规定，均应取得专有部分占建�物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案争议焦点在于被告决定选用22万外墙维修方案的程序是否合法、决议是否有效。被告采取书面征求意见的形式投票确定外墙维修方案，形式上未违反法律规定，但表决同意的小区业主人数、专有面积比均应达到三分之二以上。根据被告制作的《关于三重才园小区议事事项业主表决票统计结果》，经本院统计，赞成22万方案的为63票，所代表的产权面积为10655.87㎡，人数及专有面积比均未达到三分之二；即使按被告的统计结果，赞成22万方案的为68票，人数比也未达到三分之二，被告径行决定采纳22万方案进行大厦外墙维修没有合法依据，原告要求撤销被告该项决定，有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩称本案应适用《业主委员会自管物业实施细则》第七条第（二）项规定，而该条�定仅为共用设施设备大中修（5000元以上）中不涉及物业维修基金的更新费用支出，与本案情形不相符合，且业委会或业主大会的自治管理条例均不得违反相关法律法规，就专项维修资金的使用及改建建筑物附属设施均应遵守《物业管理条例》的明文规定，故被告辩称本院不予采纳。在本案审理过程中，被告已向原告提交2017年4月《长沙市三重才园业主表决票》相关情况，故原告第一项诉讼请求不再支持。本院另需指出，根据本案查明事实，三重大厦的外墙维修系涉及小区广大业主切身安全利益的重大事项，被告组织业主投票并牵头维修事项应予肯定。本案中，原、被告争议焦点实质在于维修方案的选择，本院撤销被告作出的22万方案，系基于表决程序及结果未达到法定标准，被告此后仍应及时组织业主就外墙维修事项投票表决，消除小区外墙砖脱落的安�隐患。表决前，应加大对外墙维修必要性、迫切性的宣传力度，以期全体业主达成共识；在对具体维修方案进行表决时，应就方案确立的依据、利弊、费用等情况予以充分说明，按照法定程序进行投票表决，包括原告在内的业主则应积极理解、配合业主委员会的相关工作，共建美好家园。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销被告长沙市雨花区三重才园小区业主委员会作出的对三重大厦外墙采用220500元方案进行维�的决定；二、驳回原告刘辉、肖立红的其他诉讼请求。本案受理费80元，由被告长沙市雨花区三重才园小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张建国人民陪审员  朱利人人民陪审员  周海清二〇一八年五月十八日书 记 员  甘梦月附：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服�企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物�面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民�院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。