广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）珠香法民一初字第1694号
原告：邵国杰，男，汉族，1962年8月22日出生，住珠海市香洲区，
委托代理人：赖伟光，广东诚迅达律师事务所律师。
被告：张君妹，女，汉族，1988年6月8日出生，住珠海市香洲区，
被告：深圳霸菱实业发展有限公司清算组，住所地：深圳市罗湖区人民南路天安大厦1905号。
负责人：张伙记。
原告邵国杰诉被告张君妹、深圳霸菱实业发展有限公司清算组所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邵国杰的委托代理人赖伟光到庭参加诉讼。被告张君妹、深圳霸菱实业发展有限公司清算组经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，逾期没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告邵国杰诉称，1994年7月，原告挂靠广东省岭南工业（深圳）建筑珠海工程公司（以下简称岭南工程公司）名义垫资施工华飞城物业管理大楼基础桩工程，因建设单位珠海市华飞实业发展总公司（以下简称珠海华飞公司）、中山市华飞实业有限公司拖欠工程款，原告以岭南工程公司名义向珠海市香洲区人民法院提起诉讼，香洲区人�法院作出（1995）珠香经初字第611号民事判决书，判决上述被告支付工程款人民币718700元及滞纳金236000元（详见民事判决书）。
1996年，香洲区人民法院以（1996）珠香执字第452号对该案立案执行。经法院执行，被执行人支付了459750元，尚欠本息65万元。1996年5月4日，香洲区投资管理有限公司、香洲区建设委员会与珠海华飞公司签订《珠海经济特区拱北房产公司产权转让协议书》，珠海华飞公司以转让金额2150万元受让拱北房产公司的财产。1998年10月20日，邓立团代表珠海华飞公司、拱北房产公司与原告达成执行和解协议，珠海华飞公司、拱北房产公司自愿以其开发的珠海市中立花园C幢402、703、E幢403、503、6××号共五套房屋折价697500元给被执行人抵偿债务（超出债务47500元部分退还拱北房产公司）。1998年10月21日，香洲区人民法院作出（1996）珠香执字第452号之�民事裁定书，裁定珠海经济特区拱北房产公司的珠海市中立花园C幢402、703、E幢403、503、6××号共五套房屋抵偿被执行人所欠债务65万元，自裁定之日起该五套房屋归申请执行人所有。后得知C幢703房被陈瑞龙申请执行案先行查封，1999年5月4日，双方重新达成协议，同意只用C幢402、E幢403、503、602房屋抵偿债务。2001年1月8日，香洲区人民法院作出（1996）珠香执字第452号协助执行通知书送给珠海市房地产登记交易管理中心，通知该中心协助办理珠海市中立花园C幢402、E幢403、503、602房屋产权过户手续，但因中立花园当时处于烂尾状态无法办理产权登记，珠海市房地产登记中心拒绝签收裁定书、协助执行通知书。2001年5月16日，法院将该4套房屋执行移交原告使用，而房屋产权过户手续则一直未能办理。
2001年10月17日，岭南工程公司出具《证明》，证明原告出资承�工程，抵工程款的中立花园C幢402、E幢403、503、6××号共四套房屋的所有权归原告所有。2002年12月19日，原告与朱志成订立房屋转让合同，将E幢503房转让给朱志成，后双方发生房屋买卖合同纠纷，原告诉至香洲区人民法院，法院作出（2008）香民一初字第343号民事判决书，认定原告挂靠岭南工程公司施工，用以抵债的中立花园C幢402、E幢403、503、6××号共四套房屋所有权归原告个人所有，判决解除合同和返还E幢503房屋，该民事判决书现已生效。除E幢503房屋外，C栋402房屋等三套房屋自2001年5月16日至今一直由原告占有使用，十多年来未有任何人对上述房屋权属提出异议。
2011年12月22日、2012年2月14日，原告查询珠海市房地产登记中心档案，得知被告（一）与被告（二）于2011年10月10日签订《房地产买卖合同》，被告（二）以价款119250元将产权属于原告所有的中立�园C栋402房转让给被告（一）。两被告明知C栋402房已归原告所有的事实，但两被告在填写《房地产登记询问表》时作“不存在产权纠纷”的虚假陈述，骗取了房地产权证。
原告认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。很明显，从（1996）珠香执字第452号之四民事裁定书生效之日起，拱北房产公司名下的中立花园C幢402房屋所有权即转移为原告所有。两被告明知该房屋已归原告所有和使用，仍于2011年10月10日签订合同转让原告房屋，两被告签订合同属于恶意串通损害第三人利益，根据合同法第五十二条第二项的规定，应确认该合同无效。据此，原告请求法院确认拱北华平路2号3单元402房屋产权归原告所有。
原告的诉讼请求如下：1、确认两被告于2011年10月10日签订的《房地产买卖合同》无效；2、确认位于珠海市香××区××单元402（旧址：中立花园C幢402）房屋所有权归原告所有。
原告对其诉称提交如下证据：1.（1995）珠香经初字第611号民事判决书;2.（1996）珠香执字第452号之四民事裁定书；3.（1996）珠香执字第452号协助执行通知书；4.珠海经济特区拱北房产公司产权转让协议书；5.珠海市香洲区人民法院和解笔录；6.珠海市香洲区人民法院执行笔录；7.证明；8.（2008）香民一初字第343号民事判决书；9.生效证明书；10.珠海市房地产买卖合同；11、被告产权转移登记申请书；12.被告房地产登记询问表；13.房地产权登记表；证据14.珠府建函【2002】第130号文件；15.市长办公会议纪要；16.深圳市市场经济管理局官网被告深圳霸菱实业发展有限公司清算组主体信息资料；17.2015.11.17南方都市报记者采访文章；18.1996珠香�字第452号民事裁定书送达回证；19.2002年12月4日华平社区居委会出具的门牌变更证明；20.2016年5月17日华平社区居委会出具的证明；21.水费清单以及水费发票；22.施工合同；23.结算表。
被告张君妹、深圳霸菱实业发展有限公司清算组未提交答辩状和证据。
经审理查明，1996年5月4日，珠海市香洲区投资管理有限公司（转让方1、甲方）、珠海市香洲区建设委员会（转让方2、乙方）与珠海市华飞实业发展总公司（接收方、丙方）签订了一份《珠海经济特区拱北房产公司产权转让协议书》，主要内容为：一、甲乙双方同意把珠海经济特区拱北房产公司（被转让方、丁方）的区属资产产权有偿转让给丙方；二、被转让方珠海经济特区拱北房产公司，成立于1989年，注册资金1950万元；三、产权转让条件和转让方式：1.甲、乙双方同意将目前丁方占用的区属资产产权有偿转让给丙方，丁方被转让后的全部产权归丙方所有，转让后原拱北房产公司的资产、盈亏问题和债权债务问题一要由丙方承担并自行解决。2.转让金额为2150万人民币。四、协议签定后三方的权利和义务：1.甲、乙、丙三方签定协议，在扣除原借款1950万元后，余款200万元分两期支付：丙方即日汇给甲方首期转让款50万元，余下150万元在协议签定后两个月内付清。若余下150万元未能在协议签字后两个月内付清，视为丙方违约，甲、乙双方有权终止协议并没收已交转金。2.甲、乙双方向丙方移交丁方后，被转让企业成为丙方下属的自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的经济实体。3.甲、乙双方按有关规定对被转让企业进行法人代表和主管部门变更注册登记，丙方须出具有关文件给有关部门。4.签订本协议后，丙方享有丁方所资产产权。12.本协议书自签署之日起生效。
1996年5月9日，本院作出（1995）珠香经初字第611号民事判决书，该判决书查明：1994年7月21日，广东省岭南建筑珠海工程公司与珠海市华飞实业发展总公司签订了一份建筑安装施工合同。由珠海市华飞实业发展总公司将其位于中山市三乡古鹤的华飞城物业管理大楼基础桩工程发包给广东省岭南工业（深圳）建筑珠海工程公司施工。为了该工程方便在中山市报建备案，同年11月22日，广东省岭南工业（深圳）建筑珠海工程公司与中山市华飞实业有限公司在原合同的基础上又签订了一份合同。但实际上是由珠海市华飞实业发展总公司、中山市华飞实业有限公司共同履行该合同的义务，对此，珠海市华飞实业发展总公司、中山市华飞实业有限公司均无异议。合同规定，工程总等价为人民币216万元，实行大包工干。……合同还规定，如被告不按期付工程款，�按拖欠的款项乘银行规定的利率支付利息等有关条款。该判决书判令：珠海市华飞实业发展总公司、中山市华飞实业有限公司尚欠广东省岭南工业（深圳）建筑珠海工程公司的工程款人民币718700元及逾期付款的滞纳金236000元，合计954700元，于本判决书发生法律效力之日十日内清还给广东省岭南工业（深圳）建筑珠海工程公司。原告邵国杰系该案中广东省岭南工业（深圳）建筑珠海工程公司的委托代理人，身份为该公司施工队队长。
1998年10月20日上午，申请人广东省岭南工业（深圳）建筑珠海工程公司与被执行人珠海市华飞实业发展总公司在本院的主持下，签署了和解笔录，主要内容为：被执行人愿意以珠海市中立花园C幢402、703、E幢403、503、6××号共五套房屋折价697500元给被执行人抵偿所欠申请人的债务，超出债务47500元部分由申请执行人退还。原告邵国�作为广东省岭南工业（深圳）建筑珠海工程公司的委托代理人、邓立团作为珠海市华飞实业发展总公司的委托代理人在笔录上签名。
1998年10月21日，本院作出（1996）珠香执字第452号之四民事裁定书，该裁定书申请执行人为广东省岭南工业（深圳）建筑珠海工程公司，被执行人为珠海市华飞实业发展总公司，主要内容为：本院依据已经发生法律效力的本院（1995）珠香经初字第611号民事判决书，于一九九六年七月九日向被执行人发出执行通知，责令被执行人在一九九六年七月十五日前履行付款义务。在执行过程中，本院已执行459750元，尚欠本息65万元。现珠海经济特区拱北房产公司自愿以珠海市中立花园C幢402、703、E幢403、503、6××号共五套房屋折价697500元给被执行人抵偿所欠申请人的债务，超出债务47500元部分由申请执行人退还拱北房产公司。该裁定如下：�海经济特区拱北房产公司以珠海市中立花园C幢402、703、E幢403、503、6××号共五套房屋给被执行人抵偿所欠申请人的债务65万元，自裁定之日起该五套房屋归申请执行人广东省岭南工业（深圳）建筑珠海工程公司所有。该裁定书于1998年10月29日送达被执行人珠海市华飞实业发展总公司。
2001年1月8日，本院向珠海市房地产登记交易管理中心发出（1996）珠香执字第452号协助执行通知书，主要内容为：本院于1998年10月21日作出（1996）珠香执字第452号之四民事裁定书，裁定珠海经济特区拱北房产公司以珠海市中立花园C幢402、703、E幢403、503、6××号房屋抵偿债务。1999年5月4日，双方重新达成协议只用其中四套房屋（C幢402、E幢403、503、6××号）抵偿债务。5月7日，本院以（1997）珠香执字第165号之二民事裁定书另行查封C幢703，后于2000年7月28日裁定将C幢703抵偿给另一债�人陈瑞龙。请贵中心按照（1996）珠香执字第452号的裁定事项，协助办理珠海市中立花园C幢402、E幢403、503、6××号房屋产权过户手续。
2001年5月15日上午，本院执行员通过强制执行措施将珠海市中立花园C幢402、E幢403、503、6××号等房屋交付给申请人广东省岭南工业（深圳）建筑珠海工程公司。原告邵国杰作为广东省岭南工业（深圳）建筑珠海工程公司的代理人在执行笔录上签名。
2001年10月17日，广东省岭南工业（深圳）建筑珠海工程公司出具一份证明：我公司承接的珠海市华飞实业发展总公司的建筑工程，是由我公司邵国杰个人出资承建，因珠海市华飞实业发展总公司无法履行付款义务，则以珠海市中立花园C幢402、E幢403、503、6××号共四套房屋抵工程款，所以此四套房屋的所有权归邵国杰个人所有，特此证明。
另查明，根据调取珠海�房地产交易中心关于珠海市中立花园C幢402房屋的相关文件资料显示以下内容：
1、1998年5月28日，珠海经济特区拱北房产公司（卖方、甲方）与深圳霸菱实业发展有限公司（买方、乙方）签订一份商品房购销合同，主要内容为：“甲方以转让方式取得位于和平路东侧的地块的土地使用权，……甲方经批准，上述地块上建设商品房，现定名中立花园，主体建筑物的性质为商住楼，属框架结构，建筑层数为7层，工程建设规划许可证号为982230339。乙方向甲方购买商品房建筑面积共45平方米第C幢肆层402号房，该商品房单位售价定为人民币每平方米2650元，总金额为人民币壹拾壹万玖千贰佰伍拾元整。……1998年5月28日前支付全部房价款的100%，计人民币壹拾壹万玖千贰佰伍拾元。”在商品房购销合同的落款处注明：“已办理预购登记，98.6.17”，加盖了珠海市房屋�易管理所的公章。1998年5月28日，珠海经济特区拱北房产公司出具收款收据一份，载明：“兹收到深圳霸菱实业发展有限公司交来购中立花园C栋402号房45㎡，金额大写壹拾壹万玖千贰佰伍拾元。经手人：张。”
3、2011年1月3日，深圳霸菱实业发展有限公司经股东会决议，成立深圳霸菱实业发展有限公司清算组。2011年1月30日，深圳霸菱实业发展有限公司清算组在深圳市市场监督管理局备案登记。2011年9月23日，深圳霸菱实业发展有限公司清算组决议将珠海市拱北华平璐2号C栋402房、403房、404房转让给张君妹。
3、2011年8月21日，珠海市人民政府第194号《关于中立花园楼盘历史遗留问题会议纪要》，载明：珠海经济特区拱北房产公司开发的中立花园位于拱北夏湾××路，批准用地面积4871.21平方米，建筑面积9642.9平方米，功能为商住。2000年，该楼盘由于开发商原因造成烂尾，导致该楼盘业主多次上访。在市政府的介入和协调下，部分业主办理房地产权问题得到有效解决。2011年，中立花园楼盘第一、二商铺已完成各项验收及确权手续。会议明确：由市国土、税务部门依法追收地价及相关税费，市房地产登记中心审核相关权属资料后为深圳霸菱实业发展有限公司购买的中立花园楼盘一、二层商铺及C栋部分房屋办理房地产权证。
4、2011年10月9日，被告深圳霸菱实业发展有限公司清算组于被告张君妹填写的关于珠海市拱北华平璐2号中立花园C栋402房的房地产登记询问表，其中对第5个问题：申请登记房地产不存在产权纠纷，是否属实？回答为：是。对第7个问题：申请登记房地产不存在查封或预查封等权利限制情况，是否属实？回答：是。对第8个问题：申请登记房地产没有出租，是否属实？回答：是。
5、2011年10月10日，深圳霸菱实业发展有限公司清算组申请办理珠海市拱北华平路2号3单元402房的产权转移登记。
6、2011年10月10日，深圳霸菱实业发展有限公司清算组（甲方、转让方）与被告张君妹（乙方、受让方）签订一份《房地产买卖合同》，约定：“甲方拟将位于珠海市拱北华平路2号C栋402的房地产转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产；……甲、乙双方议定该房地产按总价交易，交易总金额为人民币壹拾壹万玖仟贰佰伍拾元整；……双方同意于2011年10月1日前由甲方将该房地产交付给乙方使用。……”落款处甲方的签章为深圳霸菱实业发展有限公司清算组，乙方签章为张君妹。深圳霸菱实业发展有限公司清算组与张君妹向珠海市房地产登记中心递交了房地产权转移登记申请书。
7、2011年10月26日，被告张君妹申请办�珠海市拱北华平路2号3单元402房的产权转移登记。2011年10月31日，珠海市拱北华平路2号3单元402的房产登记在被告张君妹名下，权证号码：010××××5887。
本案在审理过程中，本庭向原告邵国杰本人就案涉房屋的产权状况做了调查，邵国杰相关陈述如下：我当时挂靠在广东省岭南工业（深圳）建筑珠海工程公司名下进行珠海市华飞实业发展总公司在中山市三乡华飞城综合楼的项目施工。当时没有签订内部协议，但是该工程施工合同是由我签订的。中立花园C栋402房是1998年裁定书下来后，我与香洲法院的工作人员到拱北房产公司，在香洲法院执行局的工作人员见证下，拱北房产的工作人员把钥匙交给我了。该房产现在我在居住使用。在我居住使用期间，只有2012年我起诉张君妹之前，张君妹打过一个电话给我，她说这个房产是她的，没有其他人对该房屋的产权提出过异议。我曾想找张君妹落实这个产权问题，但是后来打电话打不通，也找不到这个人，所以才到法院起诉。
原告邵国杰为证明中立花园C栋402房是由其居住使用提供了以下证据：1、2002年12月4日，珠海市香洲区拱北街昌平社区居民委员会出具一份门牌变更证明，载明：“业主名称：邵国杰，新物业名称、新门牌呈：拱北华平路2号3单元402。”2、2011年10月10日，珠海市香洲区拱北街昌平社区居民委员会出具一份门牌变更证明，载明：“旧物业名称、原门牌号：夏湾华平路东侧中立花园C幢402，新物业名称、新门牌呈：拱北华平路2号3单元402。”该证明下加盖了珠海市香洲区拱北街昌平社区居民委员会、珠海市公安局拱北派出所的公章。3、2016年5月17日，珠海市香洲区拱北街昌平社区居民委员会出具一份证明，载明：“兹本辖区常住人员邵国杰，性别：男，身�证号码：，现住本辖区××中立花园××房。2007年已居住本址。特此证明。4、水费清单以及水费发票，证明拱北华平路2号3单元402房自2007年4月开始至今的水费，是通过邵国杰银行账户扣款的方式缴纳的。5、物业管理费收据，2010年后中立花园C栋402房的物业管理费由邵国杰交纳。
再查明，被告张君妹在庭审后到法庭查阅案卷材料，并称，前几天我准备到房产中心办理我所在工作单位的房补事宜，房产中心的工作人员告知我名下的房产已被查封，我了解到查封的案号和法院后到法院查询。在本庭告知被告张君妹本案已经开庭审理，处于待判决阶段，被告张君妹在法庭指定的期限内未到庭陈述案情亦未提交书面情况说明。
以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，一、关于被告张君妹与被告深圳霸菱实业发展有限公司清算组签订的《房地产买卖合同》的效力。2001年1月8日，本院作出（1996）珠香执字第452号协助执行通知书，要求房地产管理部门协助办理案涉珠海市中立花园C幢402房的过户手续。因当时中立花园尚处于烂尾状态，不具备办理产权证的条件，房地产部门没有办理。之后，根据市政府会议纪要，在具备办理产权证的情况下，被告深圳霸菱实业发展有限公司清算组与被告张君妹在2011年10月同一时间办理产权登记以及房屋过户登记手续。从（1996）珠香执字第452号的执行笔录以及原告邵国杰提供的相关居住证据来看，自2001年5月15日起，本院通过强制执行措施将珠海市中立花园C幢402房屋交付给广东省岭南工业（深圳）建筑珠海工程公司，该房屋至今一直由原告邵国杰居住使用。两被告在签订房地产买卖合同时未向房地产登记部门如实填写房地产登记询问表，隐瞒了案涉房屋的真�状况，在签订房地产买卖合同、办理产权变更登记后，更没有到案涉房屋现场实地查看，主张权利。由此可见，两被告关于案涉房屋的买卖行为不符合常理，所签订的房地产买卖合同属于恶意串通、损害第三人利益，应认定为无效合同，被告张君妹据此取得案涉房屋的产权当然也不构成善意取得。
二、关于（1996）珠香执字第452号之四民事裁定书是否产生物权变动的效力。1998年10月21日，本院作出（1996）珠香执字第452号之四民事裁定书，裁定以案涉的珠海市中立花园C幢402等房屋给被执行人抵偿所欠申请人的债务65万元，自裁定之日起该五套房屋归申请执行人广东省岭南工业（深圳）建筑珠海工程公司所有。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。该条明确了在上述三种情况下，不动产物权不经登记或交付，可以直接生效。（1996）珠香执字第452号之四裁定书已于1998年10月29日送达当事人，之后又于2001年1月8日向珠海市房地产登记交易管理中心发出（1996）珠香执字第452号协助执行通知书。因此，本案所涉的珠海市中立花园C幢402房的所有权应自1998年10月29日起归广东省岭南工业（深圳）建筑珠海工程公司所有，被告深圳霸菱实业发展有限公司于1998年6月17日办理的预购登记不能对抗该裁定书的效力。之后广东省岭南工业（深圳）建筑珠海工程公司出具证明该房屋的所有权归邵国杰个人所有，实际上一直由原告邵国杰居住使用。故原告邵国杰关于该房屋产权确认的请求，合法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告张君妹与被告深圳霸菱实业发展有限公司清算组于2011年10月10日签订的《房地产买卖合同》无效；
二、确认珠海市拱北华平路2号3单元402房（权证号码01××87）的所有权归原告邵国杰所有。
本案受理费人民币4382元，保全费1166元，合计5548元，由被告张君妹、深圳霸菱实业发展有限公司清算组负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 欧
审 判 长 欧绍强
审 判 员 杨 凡
人民陪审员 王建军
二〇一六年九月二十日
书 记 员 朱丹君
张燕