江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终22号
上诉人（原审原告）朱碗灯。
上诉人（原审原告）李梅英。
上述两上诉人共同委托代理人王立春，江苏天择律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）严凤祥。
委托代理人严凤琴。
委托代理人吴建生，江苏兴坛律师事务所律师。
上诉人朱碗灯、李梅英因与被上诉人严凤祥返还原物纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2015）坛朱民初字第00503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。
原审查明：朱碗灯、李梅英系夫妻关系，朱洪卫系朱碗灯、李梅英之子。朱碗灯、李梅英、严凤祥及朱洪卫均系金坛区薛埠镇石马村委会河南村村民。原金坛县茅麓乡人民政府于1985年6月8日向朱碗灯家庭颁发建字第31号准建证，同意朱碗灯家庭在金坛区薛埠镇石马村委会河南村3号（原谢庄村委会第二村民小组）使用宅基地180㎡建设楼房二层三间73㎡，平房1.5间34㎡。朱碗灯于1986年在上述宅基地上建成四下三上楼房一幢（涉案房屋）、附房两间。涉案房屋只有一个楼梯间和卫生间，均位于涉案房屋中部。原金坛市人民政府于1997年3月20日向朱碗灯颁发第010号村镇房屋所有权证，向朱洪卫颁发第011号村镇房屋所有权证，确认涉案房屋东边两下一上房屋所有权人为朱洪卫（建筑面积为134.40㎡），涉案房屋西边两上两下房屋（建筑面积为101.84㎡，即诉争房屋）所有权人为朱碗灯。原金坛市人民政府于1997年9月向朱碗灯颁发坛集建（97）字第13100209号集体土地建设用地使用证，向朱洪卫颁发坛集建（97）字第13100208号集体土地建设用地使用证，确认涉案房屋土地使用权由朱洪卫与朱碗灯各享有60.8㎡，其中朱碗灯享有部分位于涉案房屋西边。
2005年2月22日，朱洪卫（甲方）与严凤祥（乙方）签订购房协议，主要载明：甲方将位于金坛区薛埠镇石马村委河南村自己的全部住房出售给乙方，总价25000元，本人的茶叶田给乙方种植，所有山地、树木、井、水塘归乙方所有。朱洪卫当日在购房协议上甲方栏签字，严凤祥当日在购房协议上乙方栏签字。除朱洪卫及严凤祥的签字外，购房协议的其他内容均由朱碗灯书写。在购房协议签订之前，朱洪卫居住于涉案房屋西边二楼第二间。购房协议签订后，严凤祥于2005年将购房款25000元全部支付朱碗灯，朱碗灯将涉案房屋钥匙、准建证、集体土地建设用地使用证交付严凤祥，后严凤祥多次对涉案房屋进行装修。除涉案房屋外，严凤祥在常州市金坛区薛埠镇石马村村民委员会（以下简称石马村委会）没有其他房屋。
2015年4月16日，朱洪卫、朱碗灯、李梅英以遗失上述集体土地建设用地使用证为由，分别补领坛集用（2015）第0100020号、（2015）第0100021号集体土地使用证。2015年6月5日，朱洪卫、朱碗灯、李梅英以遗失上述村镇房屋所有权证为由，分别补领金坛市房权证村镇字第××号、CZ××94号房屋所有权证。
2015年8月10日，朱碗灯向原审法院提起诉讼，请求判令严凤祥返还私自占用朱碗灯、李梅英的住房，并承担本案诉讼费。严凤祥则辩称，朱碗灯出卖的是整幢楼房及附房，当时朱碗灯、李梅英与朱洪卫并未分家，购房协议是朱碗灯书写，房款分两次支付，全部由朱碗灯收取，严凤祥于当年年底付清房款后，朱碗灯将房屋准建证、土地使用证、钥匙交付严凤祥。请求依法驳回朱碗灯、李梅英的诉讼请求。
一审中，朱碗灯陈述：签订购房协议书时，其与朱洪卫并未分家；严凤祥购买的房屋包括涉案房屋中的楼梯间及附房两间；自购房协议签订至今，其每年回老家祭祖一次。
原审法院认为，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民住房允许在同一集体经济组织范围内转让。本案的争议焦点为购房协议中的住房是否包括诉争房屋。购房协议签订时，朱碗灯、李梅英与朱洪卫并未分家，朱洪卫的住房位于涉案房屋二楼西边，购房协议主要内容系朱碗灯书写，购房款系朱碗灯收取，涉案房屋钥匙、准建证、集体土地建设用地使用证也系朱碗灯交付严凤祥，双方又系同村村民，朱碗灯每年回老家祭祖，其对诉争房屋买卖不知情的陈述不能成立，结合严凤祥提供的涉案房屋准建证、集体土地建设用地使用证和证人证言及严凤祥对涉案房屋多次装修的事实，可以认定朱碗灯与严凤祥达成了由严凤祥购买包括诉争房屋在内房屋买卖的合意，购房协议中的住房包括诉争房屋，此系双方当事人的真实意思表示，从朱碗灯、李梅英生活状态分析，该意思表示效力也及于李梅英，朱碗灯与严凤祥均系石马村委会村民，石马村委会通过出具证明的方式事实上同意朱碗灯及朱洪卫将涉案房屋出售于严凤祥，故朱碗灯与严凤祥之间关于诉争房屋的农村房屋买卖合同合法有效。诉争房屋应归严凤祥所有，朱碗灯、李梅英请求判令严凤祥立即返还私自占用朱碗灯、李梅英的住房的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。对严凤祥提出的驳回朱碗灯、李梅英诉讼请求的辩解意见，予以采纳。据此，原审判决：驳回朱碗灯、李梅英的诉讼请求。案件受理费40元，由朱碗灯、李梅英负担。
上诉人朱碗灯不服原审判决，向本院提出上诉，称：1、上诉人之子朱洪卫与被上诉人严凤祥于2005年2月22日签订的房屋买卖合同，系朱洪卫将自己所有的住房卖给严凤祥，而朱碗灯的房屋具有独立的产权，其买卖行为没有涉及朱碗灯的房屋，对朱碗灯房屋其没有处置权。虽然朱碗灯代书了合同并收取了房款，但这并不能推定朱碗灯将自己的房屋卖给严凤祥。2、关于房屋有关手续的交付，朱碗灯并没有将手续交给严凤祥，只是房屋手续一直放在家里没有拿走，是严凤祥自己从朱碗灯家里拿走。3、一审法院认定朱碗灯每年回去祭祖与事实不符，朱碗灯没有回去，每年都是儿子回去，严凤祥的证人也证明这一事实。4、关于严凤祥提供的证人证言不能作为定案的依据，买卖合同是在常州签订的，那些证人根本不在场，他们也不知道当时的买卖情况，这些证人也没有到庭质证，所以证人证言不能作为定案依据。村民委员会出具的证明是严凤祥庭后提交，没有经过庭审质证，不能作为证据使用，而村委会并不知道具体的买卖行为。5、1997年，朱碗灯与朱洪卫分别领取了独立的房屋产权证，朱碗灯依法取得了诉争房屋的独立产权，根据《物权法》和《合同法》的相关规定，未经授权其他人无权处置房屋所有权人的财产。6、严凤祥知道该房屋是由朱碗灯建成的，如果严凤祥想买整栋房子，应该与朱碗灯签订合同，现签订的合同也能明确买卖的房屋就是朱洪卫的房子。请求二审法院依法改判，支持朱碗灯一审的诉讼请求。
被上诉人严风祥辩称，房子是一个整体，如果部分出卖，会区分清楚具体的房间，从房子的结构来看也不能是部分出卖，也不可能把全部房产的土地证和准建证以及房屋的所有钥匙和房产交付给我们，也不可能此后多次装修而不提出异议。在当时农村房屋不值钱的情况下，也不可能花25000元买部分房子。村上许多村民都知道他们出卖的是整个房产，这是众所周知的事实。一审查明事实清楚，证据充分，法律适用正确，应予维持。
二审中查明的事实与一审相同。
本院认为，合同双方当事人均应当严格按照合同约定诚实守信全面履行合同义务。本案双方当事人的主要争议焦点为上诉人朱碗灯是否将其所有的房屋一并出卖给被上诉人严凤祥。根据业已查明的事实，应当认定，上诉人于2005年将其所有的房屋出卖给被上诉人严凤祥的事实成立。主要理由如下：1、涉案房屋虽然分别登记在上诉人与其儿子朱洪卫名下，产权各自独立，但从房屋建筑结构及使用功能来看，系整体建筑，整个房屋共用一个上下楼梯及卫生间，如果分割出售，协议应当明确楼梯的归属、共用部位及走向，但协议中无此约定，明显有违常理。2、从协议签订后的实际履行情况来看，被上诉人付清房款后，上诉人交付了两户房屋的权属证书及全部房屋，虽然上诉人提出权属证书及房屋系被上诉人私自占用，但无证据证明，故应当根据被上诉人实际持有的权属证书及占有使用的房屋状况认定上诉人在协议签订后，向被上诉人交付了二户房屋的权属证书及房屋。3、从房屋交付后被上诉人实际使用时间并进行装修的事实情况来看，房屋于2005年交付由被上诉人使用，至今已近10年时间，期间被上诉人亦进行了装修，审理中上诉人也无证据证明曾对原登记在其名下的房屋向被上诉人主张过权利。综上，上诉人上诉理由与事实不符，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人朱碗灯、李梅英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李银芬
审 判 员 杨 迪
代理审判员 张丛卓
二〇一六年二月十七日
书 记 员 石 琳