湖北省武汉市蔡甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂蔡甸民二初字第00476号
原告（反诉被告）孙军。
原告（反诉被告）庞蕾，系原告孙军之妻。
委托代理人孙军，代理权限为特别授权，系原告庞蕾之夫。
被告（反诉原告）武汉国龙房地产开发集团有限公司，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街工农路37号鑫江花园9栋1楼。
法定代表人姚磊，该公司总经理。
委托代理人李尚银，湖北法正联合律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）孙军、庞蕾与被告（反诉原告）武汉国龙房地产开发集团有限公司（以下简称国龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月23日受理后，依法由审判员周文华适用简易程序独任审判，于2015年11月23日第一次开庭进行了审理，因案情复杂，本院于2016年2月16日裁定将本案转为普通程序审理，并依法组成由审判员周文华担任审判长，与人民陪审员黄义洲、梁剑峰参加的合议庭，于2016年3月9日第二次开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙军、原告（反诉被告）庞蕾的委托代理人孙军、被告（反诉原告）国龙公司的委托代理人李尚银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）孙军、庞蕾诉称，2013年3月1日，二原告与国龙公司签订了定购协议，约定二原告购买国龙公司所有的位于蔡甸城区五层街鑫江莲郡三期2栋107号商铺，预测面积为58.55平方米，单价为11614元，总价68万元。协议签订后，二原告如约于2013年3月向国龙公司支付了购房款34万元。2014年4月，国龙公司通知二原告已竣工，要求二原告支付尾款。二原告与国龙公司工作人员协商按揭支付，并于2014年4月17日再次支付14万元。2015年7月3日，国龙公司通知二原告办理相关手续时，二原告得知所购商铺面积缩水，减少面积5.03平方米。二原告与国龙公司协商按实际面积支付购房款遭拒绝。请求判令：1、二原告与国龙公司签订的购房协议有效，确认该房屋归二原告所有；2、由国龙公司承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，二原告变更其诉讼请求为：1、原、被告签订的购房协议有效，被告需按照原购房协议主要内容签订正式商品房买卖合同并于30天内提供办理房产证所需的相关材料；2、被告承担本�诉讼费用。
被告（反诉原告）国龙公司辩称并诉称，二原告要求我公司提供银行按揭手续，事实上应是二原告向我公司和银行提供按揭手续。我公司愿意签订合同，但二原告应该按照订购协议的约定签订。双方在订购协议中，约定的房屋还没有建成，订购协议的面积只是暂测面积，实际面积应该以实测面积为准。另外，最高法院的相关司法解释的前提是购房款已付清，实际面积的履行按照实测面积处理，但二原告并没有付清购房款。请求判令驳回二原告的诉讼请求，同时请求判令：1、确认双方签订的定购协议解除，门面归国龙公司，且不退还已收取的34万元的首付款。2、反诉费由二原告承担。
原告（反诉被告）孙军、庞蕾辩称，一，国龙公司没有按照定购协议第七条履行；二，关于定购协议第三条，�原告于2014年再次付款，足以证明再次履行付款义务，与此同时二原告表示要办理按揭贷款，但是没有国龙公司的相关证明文件，故无法办理按揭手续。同时根据2015年7月份催告函的内容显示，该催告函没有任何内容显示要二原告承担违约责任，故请求判令驳回国龙公司的反诉请求。
经审理查明，2013年3月1日，国龙公司（甲方）与孙军（乙方）签订1份定购协议，约定：一、乙方自愿定购国龙*鑫江莲郡三期2栋107号商铺，暂测面积58.55㎡，单价11614元／㎡，总价68万元；......三、乙方在协议签订后7日内付清首付款34万元，待该楼盘在2014年3月28日竣工之日起30日内办理按揭手续或全额付款手续；......七、乙方未能按第三条约定时间办理按揭手续或全额付款手续，甲方有权将乙方定购的商铺另售给他人，乙方所交首付款不予退还�本定购协议同时失效。协议签订后，孙军、庞蕾即向国龙公司支付首付款34万元，2014年4月17日，孙军向国龙公司支付购房款14万元。2015年初，国龙公司将该商铺交付给孙军、庞蕾使用。2015年7月2日，国龙公司向孙军、庞蕾发出催办函，要求孙军、庞蕾在2015年7月10日前办理相关手续，否则按协议执行。同年8月13日，国龙公司向孙军发出告知函，载明应在2014年3月28日竣工之日起30日内办理按揭手续或全额付款手续，至今未来办理，公司本着人性化服务，于2015年7月2日催办未果，按照协议第七条，公司有权将该商铺另售他人，所交首付款不予退还，定购协议同时失效。该函发出后，国龙公司于2015年8月20日前收回了该商铺。2015年9月8日，孙军向国龙公司发出催告函，说明了前期双方订立定购协议的情况，认可2014年4月17日是在国龙公司电话通知之后支付购房款14万元，并要求国龙公司签订正式商品房买卖合同及提供办理按揭的手续。
另查明，国龙*鑫江莲郡1、2号楼系国龙公司开发的位于武汉市蔡甸区蔡甸街五层街的商品房开发项目，该项目于2013年1月16日取得武汉市住房保障和房屋管理局颁发的商品房预售许可证，经武汉市金鑫房地产测绘有限公司预测，2栋107号商铺的面积为58.55㎡。2013年3月10日，国龙公司组织有关方在现场进行了竣工验收，均认为工程质量合格，同意验收，2014年9月30日，武汉市蔡甸区城乡建设局对该工程进行了备案登记。2014年11月7日，武汉市金鑫房地产测绘有限公司对2栋107号商铺进行了实测，其面积为53.52㎡。
本案在审理过程中，经释明，在认定定购协议有效，且需继续履行的情况下，国龙公司要求孙军、庞蕾承担自2014年5月1日起，以14万元为基数，年利率为24%的损失。
上述事实，有双方当事人的陈述、定购协议、发票、收据、催办函、告知函、催告函、预测报告书、测绘终结报告书、竣工验收原始记录表、预售许可证、工程竣工验收备案证明等证据予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，孙军与国龙公司于2013年3月1日签订的定购协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按协议约定及法律规定履行各自的义务。国龙公司在协议约定的竣工日期（2014年3月28日）后，已通知了孙军、庞蕾，孙军、庞蕾在接到通知后又交纳了购房款14万元。此后，双方发生争议，孙军、庞蕾主张在又交纳了购房款14万元后要求国龙公司签订正规的商品房买卖合同，并提供相应手续以便办理未付款的按揭手续，国龙公司主张应先由孙军、庞蕾提供办理未付款按揭的相应手续后再签订正式商品房买卖合同，从行规及常理来看，应该由双方签订正式的商品房买卖合同后才能办理按揭手续，且孙军、庞蕾已按定购协议的约定支付70%以上的购房款，故纠纷形成的责任在国龙公司，其主张无事实和法律依据，本院不予支持。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十二条的规定，本院对国龙公司主张孙军、庞蕾变更诉讼请求不符合法律规定的主张，不予支持，国龙公司应按定购协议的约定的单价按实测面积与孙军、庞蕾签订正式的商品房买卖合同。关于办理房产证事宜，双方可以在正式的商品房买卖合同中另行约定。如前所述，本纠纷形成的责任在国龙公司，故其确认双方签订的定购协议解除，门面归国龙公司，且不退还已收取的34万元的首付款或要求孙军、庞蕾承担自2014年5月1日起，以14万元为基数，年利率为24%的损失的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）武汉国龙房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三十日内与原告（反诉被告）孙军、庞蕾签订正式的商品房买卖合同。
二、驳回原告（反诉被告）孙军、庞蕾的其它诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）武汉国龙房地产开发集团有限公司的反诉请求。
本案案件受理费5300元，反诉费10016元，合计人民币15316元，由被告（反诉原告）武汉国龙房地产开发集团有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17079501040003967；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周文华
人民陪审员 黄义洲
人民陪审员 梁剑峰
二〇一六年五月二十日
书 记 员 陈湘乾