福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0402民初1645号原告：福建三明海欣物业管理有限公司，住所地三明市三元区。法定代表人：林国勋，董事长。委托诉讼代理人：潘长辉，福建邱宁江律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。被告：张万法，男，1972年10月10日出生，汉族，住三明市梅列区。被告：杨月姬，女，1973年1月26日出生，汉族，住三明市梅列区。原告福建三明海欣物业管理有限公司（以下简称海欣物业公司）与被告张万法、杨月姬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海欣物业公司的委托诉讼代理人潘长辉，被告张万法到庭参加诉讼，被告杨月姬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海欣物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令张万法、杨月姬支付拖欠的物业费2055.6元（从2014年9月1日计至2016年3月14日）、公摊水电费310.9元（从2013年8月1日计至2015年12月31日）、电梯维保费607.5元（从2013年3月15日计至2016年3月14日）、电梯年检费73.5元（从2013年3月15日计至2013年12月31日、从2015年1月1日计至2015年12月31日），合计3047.5元；2.判令张万法、杨月姬支付违约金914.25元（按拖欠费用的30%计算）。事实和理由：2013年3月15日，海欣物业公司与张万法、杨月姬所在的梅列区盛景嘉园业主委员会签订了《盛景嘉园物业服务合同》。该合同对物业管理范围、期限、物业服务内容、双方权利义务、物业服务费、水电公摊费，电梯维保、年检费、违约责任等相关事宜作了约定。根据该合同约定，业主支付物业服务费的标准为多层住宅每平方米每月0.4元、高层住宅每平方米每月0.8元、商业物业每平方米每月1元。如业主违反约定，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之五标准向海欣物业公司支付违约金。另外，在该合同附件二中对水电公摊费、电梯维保、年检费等计算方式作了明确约定。张万法、杨月姬系上述物业服务合同中的盛景嘉园小区11幢403室商品房业主和使用人，该房屋建筑面积104.843平方米。按照法律规定，该物业服务合同对张万法、杨月姬具有约束力。海欣物业公司签订物业服务合同后一直为该小区提供物业服务至2016年3月14日，然而张万法、杨月姬自2013年3月15日起开始拖欠海欣物业公司物业服务费、公摊水电费、电梯维保费、电梯年检费，合计3047.5元。期间，海欣物业公司曾多次联系张万法、杨月姬催要未果。海欣物业公司与张万法、杨月姬所在的盛景嘉园小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效。张万法、杨月姬作为小区业主，依法应当按照合同相关约定，向海欣物业公司支付物业费及相关费用。张万法辩称，本案是合同纠纷案件，但合同上没有其名字，也没有其签名。其一直在外地打工，每年过年就回来住一个月，对小区业委会与海欣物业公司签订的物业合同不知情，连海欣物业公司何时进场和出场都不清楚。另张万法已经交过2013年至2014年的物业费，2015年至2016年的物业费是没有交，因为2015年其去交费时，要求海欣物业公司把账算清楚，然后再付钱，但是海欣物业公司没有把钱算清楚，后面又撤走了，所有才没有交钱。杨月姬未做答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经开庭审理，查明如下事实：1.2013年3月15日，海欣物业公司与梅列区盛景嘉园业主委员会签订了《盛景嘉园物业服务合同》，合同约定：业主支付物业服务费的标准为多层住宅每平方米每月0.4元、高层住宅每平方米每月0.8元、商业物业每平方米每月1元；物业服务费从物业交付之日起按季度收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月5日前向海欣物业公司支付物业服务费；如业主违反约定，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之五标准向海欣物业公司支付违约金。2.张万法、杨月姬系盛景嘉园小区11幢403室商品房业主，该房屋建筑面积104.843平方米。海欣物业公司根据合同约定，为盛景嘉园业主提供各项物业管理服务。张万法、杨月姬从2014年9月1日至2016年3月14日拖欠物业费1551.68元，从2013年8月1日至2015年12月31日拖欠公摊水电费310.9元，从2013年3月15日至2016年3月14日拖欠电梯维保费607.5元，从2013年3月15日至2013年12月31日、从2015年1月1日至2015年12月31日拖欠电梯年检费73.5元，各项费用合计2543.58元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。张万法、杨月姬系盛景嘉园业主，海欣物业公司与梅列区盛景嘉园业主委员会签订的《盛景嘉园物业服务合同》对张万法、杨月姬具有约束力。海欣物业公司对盛景嘉园小区提供物业管理服务，张万法、杨月姬应向海欣物业公司交纳相应的物业管理服务费，故对海欣物业公司要求张万法、杨月姬支付拖欠交纳物业服务费的诉讼请求，符合法律规定和当事人约定，予以支持。对于张万法辩解其已经交纳2013年至2014年的物业费问题，海欣物业公司说明其只是主张从2014年9月份之后的物业费，并再次查账回复，张万法、杨月姬尚未交纳2014年9月1日至2016年3月14日的物业费，故对张万法关于其已经交纳2014年物业费辩解，因其无法提供相应凭证佐证，证据不足，不予支持。张万法、杨月姬未按合同约定及时支付物业服务费已构成违约，应承担违约责任。物业合同中约定，物业服务费按季度收取，业主应于每月5日前向海欣物业公司支付物业服务费，如业主违反约定，未能按时足额支付物业服务费，应按日0.5%计算逾期违约金，但该违约金计算标准过高，应调整为按人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。故海欣物业公司要求张万法、杨月姬按拖欠费用的30%支付违约金的诉讼请求，没有合同依据和法律依据，应以每季度应付物业服务费及水电公摊费累计数为基数，按银行同期同类贷款利率的1.3倍计付违约金。杨月姬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、张万法、杨月姬应于本判决生效之日起三日内支付给福建三明海欣物业管理有限公司物业管理服务费及水电公摊费共计2543.58元；二、张万法、杨月姬应于本判决生效之日起三日内支付给福建三明海欣物业管理有限公司拖欠物业管理服务费及水电公摊费产生的违约金（该违约金自2013年7月6日起以每季度应付物业服务费及水电公摊费累计数为基数，按银行同期同类贷款利率的1.3倍计至款项清偿之日止）；三、驳回福建三明海欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由张万法、杨月姬负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 员 王红东二〇一八年六月二十九日法官助理 张慧闽书 记 员 许 羚附：本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。