成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金牛民初字第6656、6656-1号
原告（反诉被告）黄某某。
委托代理人杨再万，四川汇韬律师事务所律师。
被告（反诉原告）李某某。
被告（反诉原告）余某某。
被告（反诉原告）邹某某。
三被告的共同委托代理人蒋志荣，四川运逵律师事务所律师。
原告黄某某诉被告李某某、余某某、邹某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，三被告提出了反诉请求，本院予以准许。2013年10月16日，黄某某申请诉讼保全，本院予以准许。2013年10月17日，本院裁定限额查封了李某某价值400000元的财产。本案依法由审判员阳宇航独任审判，于2014年1月7日对本、反诉案件公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）黄某某的委托代理人杨再万，被告（反诉原告）李某某、余某某、邹某某的共同委托代理人蒋志荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某某本诉称，三被告系位于成都市金牛区蜀光路19号附＊号门市本草堂药房的合伙人。2009年5月27日，三被告以李某某的名义与房屋所有人周欢签订房屋租赁合同，租期5年，租金10000元／月。2010年8月16日，三被告与原告签订药店转让协议书，约定三被告将其承租的房屋转让给原告，转让费450000元。原告依约给付了三被告转让费用，并对该房屋进行了重新装修，独立经营。2012年7月23日，李某某向成都市金牛区人民法院起诉周欢确认房屋租赁合同效力，周欢反诉李某某请求解除二者之间的租赁合同，原告作为第三人参加了诉讼。经过两级法院审理，解除了周欢与李某某签订的租赁合同，李某某、黄某某退房给周欢。三被告擅自转让房屋的行为经法院生效判决确认违法，该行为给原告造成了巨大的经济损失，三被告应当退还转让金并赔偿损失。故原告诉至法院，请求确认原告与三被告于2010年8月16日签订的《药店转让协议书》无效；判令三被告连带给付原告房屋转让费、装修损失、药品损失合计450000元；本案诉讼费用由三被告承担。庭审中，黄某某主张对租赁房屋进行装修，另外造成的装修损失为240780元，并在执行中另行与房屋所有权人签订租赁合同导致多支付房屋租金，要求三被告予以赔偿。
被告李某某、余某某、邹某某本诉辩称，黄某某要求确认《药店转让协议书》无效的诉请不能成立，该协议不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。黄某某主张的房屋转让费、装修损失、药品损失450000元没有计算依据，450000元是药店转让费，包含了营业设备等的价值，其中铺面转让费仅11万元。黄某某开设药店的铺面被房东收回，对其损害仅为租期未履行的7个月时间（截止2013年11月11日），损失为16700元（总租期46个月，从2010年8月16日起至2014年6月11日止，即为110000元÷46个月×7个月=16700元）。此外，黄某某明知三被告无权转让，双方对该损失的造成负有同等责任，故三被告仅应承担的损失额为8370元（16700元÷2=8370元）。原告与三被告双方签订的《药店转让协议书》是有效的，对于该协议书中租期条款未完全履行，双方均有过错，故请求法院判令三被告只承担因无法履行造成的损失一半的责任。
反诉原告李某某、余某某、邹某某反诉称，2009年5月27日，反诉三原告与房东周欢签订《房屋租赁合同》，约定租赁周欢所有的位于成都市金牛区蜀光路19号附＊号的商业用房，租期为五年，从2009年6月12日开始计算。反诉三原告租赁该房屋后，以该出租房屋为经营场所开设了“康延堂大药房”。2010年8月16日，反诉三原告与反诉被告黄某某签订了《药店转让协议书》，将康延堂大药房转让给黄某某，导致租赁房屋的使用权在事实上发生转移。2012年6月25日，周欢以合同约定不得将房屋转租给他人为由，向反诉三原告发出解除合同通知书，要求解除房屋租赁合同并收回出租房屋。为此，反诉三原告与周欢发生纠纷并经法院审理后判决反诉三原告与反诉被告向周欢腾退房屋，反诉三原告从2012年6月12日起按月租金10000元向周欢支付房屋使用费至房屋腾退时止。根据最高人民法院的相关司法解释的规定，应当由房屋实际使用人支付使用费。该出租房屋一直由黄某某经营使用，也应由其按合同约定支付使用费。黄某某从2012年6月12日起就未支付房屋使用费，其行为违反了合同约定，给反诉三原告造成了损失，故黄某某应当承担赔偿损失的责任。故反诉三原告请求判令黄某某支付从2012年6月12日起至2013年11月止的房屋使用费140000元并承担执行费2318元；反诉案件受理费由黄某某承担。
反诉被告黄某某反诉辩称，通过两级法院审理，确认了本案是房屋转租，不是药店转让。反诉三原告与黄某某签订的租赁合同中，反诉三原告未能按约履行合同义务致黄某某合同目的不能实现，造成的损失应由其承担。黄某某在周欢执行腾退房屋时申请延长执行期限至2013年11月20日，并支付了期间的使用费30000元。此后黄某某与房屋所有权人另行签订了房屋租赁协议。黄某某应当支付使用期间的房屋租金，但反诉三原告应当退还房屋转让费并赔偿损失。
经审理查明，李某某、余某某、邹某某三人合伙经营康延堂大药房，于2009年5月27日以李某某名义向周欢租赁位于成都市金牛区蜀光路19号附＊号房屋（以下简称租赁房屋）作为经营场所。李某某与周欢签订的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定租赁房屋的租期为5年，从2009年6月12日起至2015年6月11日止；租金为每月10000元，先交费后使用，每半年收取一次；在租赁期内，李某某不得将租赁房屋转让他人等。此后，周欢向李某某交付了租赁房屋和未计入租赁合同的位于成都市金牛区蜀光路19号2栋＊单元＊层＊号房屋用作经营。2012年6月，周欢在向李某某收取下半年租金时发生纠纷，周欢以李某某将房屋转租给黄某某为由要求解除租赁合同并诉至本院请求确认解除合同通知的效力并要求李某某、黄某某腾退房屋，支付使用费。经审理，本院（2012）金牛民初字第5064号民事判决书中认定了李某某向黄某某转租租赁房屋的事实，判决确认周欢于2012年6月25日向李某某发出的解除合同通知有效；李某某、黄某某于判决生效之日起十五日内向周欢腾退位于成都市金牛区蜀光路19号附＊号门面；李某某从2012年6月12日起按每月10000元向周欢支付房屋使用费至腾退时止。判决后，李某某向成都市中级人民法院提出上诉，二审判决维持原判。
另查明，2010年8月16日，李某某、邹某某、余某某三人与黄某某签订了《药店转让协议书》（以下简称转让合同），约定李某某、邹某某、余某某三人将其位于成都市金牛区蜀光路19号附＊号铺面开设的金牛区康延堂大药房转让给黄某某使用，转让金额为450000元；黄某某履行原租赁合同中李某某的权利义务，经营场地的租金按10000元／月支付，每半年交付一次，租期到2015年6月11日止。此后，李某某、余某某、邹某某向黄某某交付了康延堂大药店，药店经营场地为租赁房屋和未计入租赁合同的成都市金牛区蜀光路19号2栋＊单元＊层＊号房屋。黄某某经营期间，租金付至2012年6月11日止，交付方式为黄某某直接向李某某交付，再由李某某交付给原房东周欢。黄某某接手药店后，对药店进行了部分改造、装修，经营药店和茶馆。2012年7月13日，黄某某与李某某、邹某某、余某某三人再次签订《协议》（以下简称补充协议），明确双方于2010年8月16日签订转让合同时约定的450000元组成为药品价值200000元、半年房租60000元、各项设施设备折价80000元、房屋转让费110000元。
又查明，案外人房东周欢依据（2012）金牛民初字第5064号民事判决书向本院申请执行，要求李某某支付从2012年6月12日起至2013年8月11日止的房屋使用费140000元；黄某某腾退租赁房屋。执行中，李某某向周欢支付了黄某某实际使用期间的房屋使用费140000元，并支付了执行费2318元；黄某某与李某某达成执行和解协议，由黄某某使用租赁房屋至2013年11月20日止，使用期间按10000元／月支付房屋使用费。为此，黄某某向周欢支付了2013年8月20日至2013年11月20日的房屋使用费30000元。2013年11月18日，黄某某与陈玉亮就成都市金牛区蜀光路19号附＊号房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为三年，从2013年11月21日起至2016年11月12日止，租金为21000元／月，房租每年递增5%。2013年11月21日，黄某某与周欢就成都市金牛区蜀光路19号2栋＊单元＊层＊号房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为三年，从2013年11月21日起至2016年11月20日止，租金为40000元／年。庭审辩论终结前，黄某某一直在租赁房屋内进行经营活动。2013年11月21日至2014年6月11日期间，黄某某因使用租赁房屋多支付房屋租金73700元【（21000-10000）元／月×6个月＋（21000-10000）元／月÷30天／月×21天=73700元】。
以上事实，有本诉原告、反诉被告的起诉状及答辩状、股份合作协议、房屋租赁合同、药店转让协议书、协议、收条、（2012）金牛民初字第5064号民事判决书、（2013）成民终字第1702号民事判决书、执行笔录、租赁房屋照片及庭审笔录在案佐证。
本院认为，本诉原告与本诉三被告签订的转让合同及补充协议包含两部分内容，一是药店作为整体财产转让，包括药店内药品及设施设备折价转让；二是药店经营场地的转租，包括转让费及房屋租金。对于财产转让的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第三十二条：“合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用。合伙经营积累的财产，归合伙人共有”、《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，药店的药品、设施设备系邹某某、李某某、余某某三人的合伙财产，三人有权转让合伙财产。对于房屋剩余租期的转租问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百二十五条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本诉原告与本诉三被告签订的转让合同涉及房屋转租部分，已经违反了邹某某、李某某、余某某与原房东签订的租赁合同的约定及法律规定，租赁合同因未经出租人同意已经解除，故本诉原告与本诉三被告签订的转让协议中涉及房屋转租的部分应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同……自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效”、第五十八条：“合同无效……后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，黄某某无权要求退还转让合同中涉及财产转让的价款280000元。关于转让合同中的半年租金60000元及转让费110000元是否应当返还的问题。租赁合同属于继续合同，在租赁期内，承租人使用出租人的财产而支付租金，系连续性给付，对于已经履行的部分具有不可消灭的性质。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，黄某某已经实际使用租赁房屋，应当支付相应租金。黄某某支付的租金与李某某向原房东周欢支付的租金一致，故黄某某无权要求李某某、余某某、邹某某退还使用期间的租金60000元。转让费是承租人在有权转租的情况下，次承租人为获得剩余的租赁权而向转让人所支付租金之外的一种对价。转让合同中约定的租金及房屋设施的其他合理费用已经明确并已支付，李某某、余某某、邹某某没有转租权，收取转让费没有法律依据且已经超出了其三人的实际支出，故应当向黄某某返还110000元转让费。对于黄某某主张房屋租金上涨、装修损失问题。本诉原告与本诉三被告均知晓租赁合同约定不得转租，但双方仍然不经原出租人同意私自签订转让合同，导致转让合同部分无效，双方均有过错，应当各自承担各自的损失。无效合同中，当事人的损失应为订立和履行合同所支出的各种费用。对于黄某某主张的房租上涨的租金损失，不属于缔约过失责任的损失范围，故本院不予支持。对于黄某某主张的装修损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人承担。……”之规定，黄某某未提供其经李某某、余某某、邹某某同意装修的相应证据，故本院不予支持。
对于李某某、余某某、邹某某的反诉请求要求黄某某支付使用费140000元及执行费的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、……，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾退房屋占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，李某某代表其三合伙人已经实际向原房东周欢支付了2012年6月12日至2013年8月11日期间黄某某实际使用租赁房屋的占有使用费，黄某某应当向李某某支付。故李某某、余某某、邹某某要求黄某某支付使用费140000元的诉讼请求，本院予以支持。对于本院生效判决确认的李某某应当承担的义务，李某某逾期履行，相应执行费用，应由其三合伙人共同承担。故李某某、余某某、邹某某要求黄某某支付执行费的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十六条、第五十八条、第二百二十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、李某某、余某某、邹某某在本判决生效后3日内向黄某某返还房屋转让费110000元；
二、驳回黄某某的其他诉讼请求；
三、黄某某在本判决生效后3日内向李某某、余某某、邹某某支付租赁房屋占有使用费140000元；
四、驳回李某某、余某某、邹某某的其他反诉请求。
双方如果未按照本判决书指定的期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行债务期间的利息。
本诉案件受理费8150元，减半收取4075元，诉讼保全费2520元，合计6595元，由黄某某负担4500元，李某某、余某某、邹某某负担2095元；反诉案件受理费1550元，减半收取775元，由黄某某负担700元，李某某、余某某、邹某某负担75元（本、反诉案件受理费均由本、反诉原告垫付，本、反诉被告在履行判决时一并向本、反诉原告支付）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 阳宇航
二〇一四年七月三日
书记员 何 娜