云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2015）文民二初字第684号原告鲍廷欢，麻栗坡县人，麻栗坡县。委托代理人彭天星，云南君山律师事务所律师（特别授权）。委托代理人陈刚，云南君山律师事务所律师（特别授权）。被告云南晟阳房地产开发有限公司，组织机构代码证号：7972XXXX-X。法定代表人王志阳，系公司董事长。住所地：文山市。委托代理人陈文熙，云南（文山）华汇律师事务所律师（特别授权）。委托代理人农贵友，云南（文山）华汇律师事务所实习律师（特别授权）。原告鲍廷欢与被告云南晟阳房地产开发有限公司（以下简称云南晟阳公司）商品房预约合同纠纷一案。本院于2015年6月15日受理后，于2015年9月9日转为普通程序，分别于2015年7月27日适用简易程序、2015年9月21日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鲍廷欢及其委托代理人彭天星、陈刚，被告云南晟阳公司的委托代理人陈文熙、农贵友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲍廷�诉称，被告于2012年5月2日以“文山市晟阳房地产开发有限公司”名义（该公司未在工商部门登记）与原告签订的《【望华帝景】房屋认购协议书》，约定：1、原告以2926元/㎡的价格向被告认购“望华帝景”住宅小区B2户型04层01号商品房；2、协议签订时原告向被告交纳认购金10万元，并于2012年8月31日前签订正式《商品房买卖合同》；3、如果原告在本协议约定期内没有如期签订商品房买卖合同或没有按约定时间交纳后续房款，将视为原告自动放弃该房的拥有权，被告有权将该房屋另行出售（被告退还原告所交纳的定金）。合同签订当日，原告将5万元认购款支付给被告工作人员吉震明，该工作人员出具收条由原告收执。此后原告便一直等待被告通知签订正式商品房合同，但无音讯。综上，原、被告签订认购协议后，原告多次找被告协商买房或退款事宜，被告均只愿将�购款抵2.5万元房款或退款2.5万元，协商无果。为此，原告诉至法院要求判令解除原、被告双方于2012年5月2日签订的《【望华帝景】房屋认购协议书》，判令被告向原告返还已支付认购房款5万元并承担本案诉讼费。原告针对其主张，提交以下证据：1、《望华帝景房屋认购协议书》一份，证明被告于2012年5月2日以“文山市晟阳房地产开发有限公司”名义与原告签订房屋认购协议，协议约定原告以2926元/㎡的价格向被告认购“望华帝景”住宅小区B2户型04层01号商品房等双方的权利义务；2、《收条》一份，证明认购协议签订当天，原告即向被告员工吉震明交纳5万元认购金，吉震明出具收条给原告，并于收条上注明该5万元系“望华帝景”住宅小区B栋1单元401号房定金；3、吉震明身份证复印件一份，证明吉震明系被告公司员工；4、“望华帝景”业主李明星与被告签订的房屋认购协议书复印件一份，证明被告于2012年5月均是以“文山市晟阳房地产开发有限公司”名义与购房业主签订房屋认购协议；5、“望华帝景”业主李明星与被告签订的正式购房协议尾页复印件一份，证明“望华帝景”住宅小区系被告开发投资建设的小区，被告认可以“文山市晟阳房地产开发有限公司”名义所签订的认购协议；6、购房协议的合同补充协议复印件一份，证明“望华帝景”住宅小区系被告开发投资建设的小区，被告认可以“文山市晟阳房地产开发有限公司”名义所签订的认购协议；7、视听资料一份，证明原告于起诉前到被告售房处协商处理本案，但被告工作人员告知原告只能退回2.5万元或只能折抵2.5万元房款，吉震明原系被告公司员工，其收款行为公司予以认可，以“�山市晟阳房地产开发有限公司”名义与原告签订的房屋认购协议，被告予以认可；8、望华帝景“吴丽”的名片及与原告的通话录音，证明吴丽属于被告公司的销售经理，其电话为135XX****XX，销售热线8888888/2199666，被告收到原告5万元房屋认购金，吉震明系被告公司员工的事实；9、内资企业登记基本情况表，证明被告公司的登记情况。经质证，被告云南晟阳公司对原告列举的证据质证认为对第1组证据真实性合法性没有异议，对关联性有异议，我方属于云南晟阳房地产开发有限公司而不是文山晟阳房地产开发有限公司，并不能证明原告想要证实的内容；对第2组证据三性均不认可，首先在收款人处根本看不出是谁签字的，其次原告再三强调收款人为吉震明，但在收条上看不出来，光凭这收条也不能证明收款人为被告公司的员工；对第3组证�三性均不认可，不能说随便找个身份证复印件就称其是被告公司的员工；对第4、5、6组证据三性均不认可，首先是复印件，不能证明协议内容，这是可以随便造假的，不予认可；对第7组证据三性均不认可，无论是声音还是视频，根本听不出看不出是什么，该组证据是偷拍的，是否是偷拍被告公司，如果是应该作为非法证据作为排除，经我方核实，如果是偷拍的我方公司，那么我方追究是否侵犯了我方商业秘密，我方认为不可作为证据使用；对第8组证据，证据提交时间不合法，名片本身是与本案没有关联性，同时证明不了吴丽是被告公司的员工，原告提交的录音真实性不予认可，手机上看得出录音的文件名是与谁，但文件名是可以更改的，其次该份录音证明不了原告的通话对象是否是原告所说的吴丽，是否是被告公司的员工，与本案没有关联性，同时在通话录音里面没有听到吉震明就是被告公司的员工，通话内容没有人承认说是收到原告的5万元钱，该份证据没有任何证明力；对第9组证据只能证明我公司的登记情况，证明不了文山市晟阳房地产开发有限公司与云南晟阳房地产开发有限公司是同一家公司。本院认为，原告提交的第1组证据，只能证明原告与文山市晟阳房地产开发有限公司签订了认购协议，但不能证明文山市晟阳房地产开发有限公司是以被告云南晟阳公司的名义签订，本院予以部分采信；原告提交的第2-8组证据，不能证明原告主张的事实，本院不予采信；原告提交的第9组证据客观真实，本院予以采信。被告云南晟阳公司辩称，1、本案被告主体不适格，应裁定驳回起诉或判决驳回原告诉讼请求。从原告提交的民事起诉状可以看出，原告所谓将5万元认购款交给了“吉震明”，对其真实性我们无法查证，�使真如原告所言，但原告没有将购房款交给开发商，作为一份房屋认购协议书，且对方为一家房地产开发公司，不管从法律角度还是依据交易习惯，原告都应将房屋认购款交给开发商，而不是随意交给个人；重要的是本案中吉震明并非被告职工，故吉震明的行为不能代表被告公司的行为，所以本案被告主体不适格，不应将云南晟阳公司列为被告。3、本案诉讼时效已过，即使协议书生效，原告也丧失了胜诉权。根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，本案已过诉讼时效，原告已丧失了胜诉权。即使原告所持房屋认购协议书系与被告所签，则双方于2012年5月2日签订“认购协议书”，约定于2012年8月31日前签订正式《商品房买卖合同》，换言之，即使开发商没有通知原告来签订正式的《商品房买卖合同》，原告依�认购协议也知道或应当知道在2012年8月31日后其权利受到损害，但自2012年8月31日至今已逾3年，原告并未向法院请求保护其民事权利，故本案诉讼时效已过，原告已丧失了胜诉权。综上所述，本案中依法不应将云南晟阳公司列为被告，同时根据诉讼时效的法律规定，原告也已丧失了胜诉权，恳请人民法院在查明事实的基础上作出裁定驳回起诉或判决驳回诉讼请求。被告云南晟阳公司未向本院提交证据。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：2012年5月2日，原告鲍廷欢与文山市晟阳房地产开发有限公司签订《望华帝景房屋认购协议书》，约定原告认购文山市晟阳房地产开发有限公司开发的望华帝景住宅小区B2户型04层01号房，建筑面积135.65㎡，单价2926元/㎡，总价为396853元。原告认为被告云南晟阳公司是以“文山市晟阳房地产开发有限公司”的名义签订的合同，其已将5万元定金交给被告云南晟阳公司的员工吉震明，现原告要求解除协议，由被告云南晟阳公司返还认购房款5万元。本院认为，原告鲍廷欢与文山市晟阳房地产开发有限公司签订《望华帝景房屋认购协议书》，原告未提交合法有效的证据证明被告云南晟阳公司授权文山市晟阳房地产开发有限公司与其签订认购协议，也未能提交合法有效的证据证明收条上的收款人“吉震明”是被告云南晟阳公司的员工及被告云南晟阳公司收到原告5万元的认购房款，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告鲍廷欢的诉讼请求。案件受理费1050元，由�告鲍廷欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  温录波审判员  刘胜娟审判员  苏忠卫二〇一五年十一月十二日书记员  向文局