湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终715号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宜昌市同德医药零售连锁有限公司深圳路连锁店，住所地宜昌高新区深圳二路12-1号。统一社会信用代码91420500879168735N。
负责人：余铨，该连锁店经理。
委托诉讼代理人：刘威，湖北西陵律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：周四清，男，汉族，1964年11月30日出生，住宜昌市伍家岗区。
委托诉讼代理人：顾雄，湖北百思特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘国萍，男，汉族，1973年6月17日出生，住湖北省宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：肖军，湖北前锋律师事务所律师。
上诉人宜昌市同德医药零售连锁有限公司深圳路连锁店（以下简称同德药店）、周四清因与被上诉人潘国萍房屋租赁合同纠纷一案。不服宜昌市三峡坝区人民法院（2017）鄂0591民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
同德药店上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回潘国萍的诉讼请求；确认同德药店与潘国萍于2015年7月1日签订的《房屋租赁协议》于2016年8月14日终止。2、撤销一审判决第二项，改判：确认同德药店与潘国萍于2015年7月1日签订的《房屋租赁协议》于2016年8月14日终止；潘国萍返还同德药店已支付的2016年8月15日至2017年6月30日的房租74750元及押金7000元。事实及理由：1、一审法院仅凭徐燕向潘国萍出具的两份收条认定潘国萍向徐燕、郑卫交纳房租194380元、押金7000元属认定事实错误。2、潘国萍系涉案房屋的次承租人，并非承租人。在周四清向同德药店主张其为房屋使用权人后，同德药店已将有关情况如实向潘国萍进行了反映，潘国萍此时并未提及2015年2月1日与徐燕签订的租赁合同。而潘国萍此前与同德药店签订的租赁合同时所提交的其与徐燕签订的合同经确认为虚假合同。在此情形下，双方于2015年2月1日所签订的合同不应作为本案认定事实的依据，应视为潘国萍系从余万珍处转租取得涉案房屋的使用权，依据余万珍的租赁合同，潘国萍承租房屋的期限应于2016年8月14日到期。3、一审法院适用法律错误。一是潘国萍在与同德药店签订合同时所提交的2015年2月1日的《租赁合同》是一份非徐燕签字的虚假合同，该合同系其与徐燕恶意串通并事后补签。二是因该合同约定的租金明显与市场相悖，有违公序良俗原则。三是潘国萍与徐燕于2015年2月1日签订的租赁合同并未实际履行。4、同德药店在与徐燕、周四清、余万珍、潘国萍就涉案房屋使用权协商时，徐燕明确表示涉案房屋于2016年8月14日之后的使用权人为周四清，且徐燕与潘国萍就补偿事宜达成一致意见。本案发生后，徐燕以书面形式确认了周四清的使用权，并表示愿意以补偿方式弥补潘国萍的损失。
周四清上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认潘国萍与徐燕于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》无效，或将本案发回重审。2、由潘国萍承担二审案件受理费。事实及理由：1、周四清有权提起上诉。一审判决虽然未直接对周四清的权利义务加以确认，但间接损害了周四清的合法利益。徐燕作为涉案房屋的所有人，在其已经与周四清签订房屋租赁合同之后，又将房屋出租给潘国萍，潘国萍又将涉案房屋出租给同德药店。一审判决潘国萍与同德药店继续履合同，损害了周四清向同德药店主张租金的权利。2、潘国萍与徐燕签订的租赁合同虽约定租金300000元，但并未约定租金的支付时间和方式，不符合常理。同时因该合同可能存在恶意串通的情形，徐燕向潘国萍出具收条不足以证实双方已实际履行了合同。徐燕对周四清负有4000000余元债权，周四清为弥补自己损失，与徐燕签订房屋租赁合同与委托租赁合同，其目的是为了弥补自身损失。
潘国萍针对同德药店的上诉答辩称：1、潘国萍与徐七音符磨合，即向徐燕支付了租金，截止目前，潘国萍一直在使用涉案房屋，因此，双方签订的租赁合同合法有效。2、一审判决认定事实清楚，证据充分。请求二审法院依法驳回同德药店的上诉请求。针对周四清的上诉答辩称：周四清在一审中放弃独立请求权，因此，对本案没有上诉权。
潘国萍向一审法院起诉请求：1、同德药店立即向其支付租金78000元；2、由同德药店承担诉讼费用。
同德药店向一审法院提出反诉请求：1、确认同德药店与潘国萍2015年7月1日签订的《房屋租赁协议》于2016年8月14终止；2、潘国萍返还同德药店已向其支付的2016年8月15日至2017年6月30日的租金74750元及租房押金7000元。
一审法院判决认定事实：2014年5月12日，案外人余万珍与房屋所有权人徐燕、郑卫签订《房屋租赁协议》，约定将位于宜昌市开发区深圳二路12—1号一楼总面积86平方米的门面出租给余万珍使用，租期从2014年8月15日至2016年8月14日，租金130000元，押金7000元。2015年2月1日，潘国萍与徐燕、郑卫签订《房屋租赁协议》，约定将上述门面出租给潘国萍使用，租期从2015年2月1日至2022年8月1日，租金300000元，押金7000元；潘国萍可转让、转租。2015年2月1日、2月4日，潘国萍支付徐燕、郑卫租金194380元，并支付余万珍押金7000元，还将徐燕已收取余万珍的租金予以退还。2015年7月1日，潘国萍与同德药店签订《房屋租赁协议》，约定将案涉房屋出租给同德药店，租期从2015年7月1日至2022年8月1日，租金每年78000元，押金7000元，需提前一个月支付下一年房租。同日，同德药店向潘国萍交纳押金7000元并支付租金78000元（2015年7月1日至2016年6月30日），2016年6月7日支付潘国萍租金78000元（2016年7月1日至2017年6月30日）。
另认定，2014年8月27日，周四清与徐燕签订《房屋租赁协议》，约定“甲方（徐燕）现有深圳二路12—1号一楼门面，现分别租与（1）110平方，关文飞，到期时间：2015年11月18日；（2）86平方，余万珍，到期时间：2016年8月14日；（3）30平方，潘国琼，到期时间：2017年12月15日。3家到期后租赁权交与乙方（周四清）。”并约定将上述门面均出租给周四清使用，案涉房屋的租期从2016年8月14日至2036年8月13日，租金为80元/平方米；并备注“甲方在乙方承租20年内还清乙方借款，乙方将该门面归还甲方”。2015年1月13日，徐燕、郑卫因与周四清的借款合同纠纷被宜昌市中级人民法院强制执行，徐燕在法院执行庭陈述：2010年3月份和周四清签订了将房屋出租给周四清的协议，后面又签了几个协议，“周四清把房屋转租委托给我，只要超过20元/平方米的租金都归他，所以后面出租合同是以我的名义和外人签的，但其实是周四清在收益”。
同德药店据周四清所提交的上述材料，2016年8月14日与周四清签订了《房屋租赁合同》，约定周四清将案涉房屋出租给同德药店，租期从2016年8月14日至2036年8月13日，前三年租金每月6500元。同德药店已支付周四清至2017年12月31日前的租金78000元。现案涉房屋仍由同德药店租赁使用。
一审法院认为：2014年8月27日，案涉房屋所有权人徐燕与周四清签订的《房屋租赁协议》，约定待案涉房屋2016年8月14日租赁期限到期后，将此后的租赁权交与周四清承租20年，根据该协议，周四清的租赁权应从2016年8月14日后享有。2015年2月1日，潘国萍与徐燕、郑卫签订《房屋租赁协议》，约定从该日起享有20年租赁权，潘国萍的租赁权应从2015年2月1日起享有。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。鉴于潘国萍取得租赁权在先，且徐燕已将房屋交付给潘国萍占有使用，潘国萍也支付了租金对价，案涉房屋的承租人应为潘国萍。周四清和徐燕之间的租赁合同与潘国萍和徐燕之间的租赁合同，性质上均属债权合同，不具有优先效力，在潘国萍与徐燕的合同已实际履行的情况下，周四清的租赁合同已无标的可供实际履行，周四清可另行向徐燕主张合同违约责任。潘国萍取得房屋租赁权后，与同德药店签订《房屋租赁协议》，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。同德药店在周四清主张权利后与其签订租赁合同，并向周四清支付租金，系其对自己权利的处分，但不能对抗其应向潘国萍承担的合同义务，同德药店关于其与周四清签订租赁合同是经潘国萍确认的陈述，潘国萍予以否认，且无相关证据予以证实，一审法院不予采信。同德药店现依然承租案涉房屋，并不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，同德药店应按约支付潘国萍租金78000元。同德药店反诉请求终止与潘国萍的租赁合同，但并无约定或法定终止合同事由，该请求无事实和法律依据，一审法院不予支持，其基于合同终止而产生的返还租金和押金的请求，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、同德药店在判决生效后十日内支付潘国萍租金78000元。二、驳回同德药店的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费875元（潘国萍已预交），一审反诉案件受理费922元（同德药店已预交），共计1797元，均由同德药店负担。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。
经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为：1、徐燕于2015年将其所有的房屋租赁给潘国萍并已将房屋交由潘国萍控制、转租，潘国萍已经实际取得该房屋的租赁权。周四清与徐燕2014年签订的租赁合同是约定徐燕待他人租赁期满后于2016年8月将房屋交付给周四清，即周四清在2015年并未取得房屋的使用权，不能对抗潘国萍。即使徐燕于2010年将房屋租赁给周四清、周四清又委托徐燕转租，则周四清与徐燕双方之间形成委托代理关系，徐燕将涉案部分房屋出租给潘国萍所产生的法律后果对周四清具有约束力，周四清不能对抗潘国萍
2、潘国萍依据其与徐燕、郑卫签订的《房屋租赁协议》，将涉案房屋转租给同德药店，其行为并不违反法律规定，也不违反潘国萍与徐燕、郑卫所签订的《房屋租赁合同》的约定，故潘国萍与同德药店签订的《房屋租赁合同》应认定为有效。一审法院据此判决同德药店向潘国萍支付欠付租金正确，本院予维持。同德药店要求确认2015年7月1日其与潘国萍签订的《房屋租赁协议》于2016年8月14日终止并由潘国萍返还租金78000元的上诉理由不能成立，本院不予支持。
3、周四清以第三人的身份参与了一审诉讼，但其在一审中并未提出与其有关的诉讼请求，故周四清对一审判决依法不享有上诉权，本院予以驳回。
综上所述，同德药店的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4422元（宜昌市同德医药零售连锁有限公司深圳路连锁店已预交2672元、周四清预交1750元），由宜昌市同德医药零售连锁有限公司深圳路连锁店负担2672元；周四清预交的二审案件受理费1750元，本院予以退还给周四清。
本判决为终审判决。
审判长 高见成
审判员 闫玲玲
审判员 胡建华
二〇一八年四月十三日
书记员 张鹏炜