上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第832号
上诉人（原审被告）余增强。
委托代理人陈少军，浙江五磊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈玮。
委托代理人唐红光，北京盈科（上海）律师事务所律师。
原审第三人傅卫卫。
上诉人余增强因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月26日受理后依法组成合议庭，于2014年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人余增强的委托代理人陈少军，被上诉人沈玮及其委托代理人唐红光到庭参加了诉讼。原审第三人傅卫卫经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，涉案房屋的原权利人为沈玮。
2010年8月19日，沈玮与余增强签订《上海市房地产买卖合同》，合同载明，由沈玮以转让款90万元�价格将涉案房屋出售给余增强。合同原载明，沈玮、余增强双方共同于2010年11月15日前向房地产交易中心申请办理涉案房屋转让过户手续，后该日期改动为2011年11月15日，旁有余利芬及余增强的签名。
2010年8月20日，沈玮出具《委托书》，沈玮作为委托人委托受托人余利芬全权办理涉案房屋的抵押登记以及注销手续、代为签订买卖合同以及撤销买卖合同、领取房地产转让价款及银行贷款、代为办理交易过户、登记手续等事项。委托期限自委托书签署之日起至受托人完成上述委托事项之日止。
2010年9月11日，上海市嘉定公证处对沈玮出具的上述《委托书》办理了公证。
涉案房屋于2011年2月21日过户至余增强名下。
2011年8月，余增强与第三人傅卫卫签订《抵押借款协议》，由余增强向第三人借款100万元。2011年9月1日，第三人作为抵押权人在涉案房屋上进行了抵押登记，�权数额为100万元。
2011年12月6日，涉案房屋被浙江省慈溪市人民法院采取了财产保全。
2011年12月26日，上海市徐汇区人民法院就沈玮诉案外人石雪姣、刘镇钢民间借贷纠纷一案作出（2011）徐民一（民）初字第4880号民事判决，判决案外人石雪姣、刘镇钢返还沈玮借款60万元。
2012年12月，沈玮诉至原审法院，请求判令：1、沈玮与余增强之间签订的房屋买卖合同无效；2、余增强涤除在涉案房屋上的抵押（抵押权人为第三人傅卫卫的100万元及浙江省慈溪市人民法院的查封）后，将涉案房屋过户至沈玮名下。余增强辩称，不同意沈玮的诉讼请求。第三人傅卫卫无陈述意见。
对于余增强付款的情况，沈玮自认收到余增强支付的52.30万元，其余款项未收到；余增强则认为已经通过转账及现金方式全额支付了90万元，但并未提供任何证据予以佐证。
沈玮、余增强均确认，案外人余利芬与余增强系姐弟关系，余利芬现已去世。
涉案房屋由沈玮居住至今，从未实际交付给余增强。余增强在庭审中表述买房前曾经看房并多次催促沈玮搬离，但均未提供相应证据予以佐证。
庭审中，沈玮提供了一份录音资料，形成时间为2012年9月7日，录音资料的内容为沈玮及其朋友、司机一同去浙江省慈溪市桥头镇余增强的家中，与余增强协商解决本案争议的对话。对话中，余增强多次提及沈玮欠款不还并要求沈玮还款等内容，也曾同意沈玮将欠款归还后将涉案房屋还给沈玮。
原审认为，沈玮与余增强虽然签订了买卖合同，但涉案房屋一直由沈玮居住使用至今；余增强对于房款的全额支付并未提供相应证据，且作为购房人，其应当于购房之前详细查看房屋现状、于购房付款后及时催促交房，方符合常理，本案中并无证据证明余增强有此类积极行为，结合双�的陈述，法院认为，沈玮与余增强之间并无买卖的真实意思表示，现沈玮向法院起诉要求确认房屋买卖合同无效，法院依法予以支持。
合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，由于本案中涉案房屋上已存在由余增强作为义务主体的第三人的抵押登记及其他人民法院的财产保全，涉案房屋的过户客观上存在障碍，目前不具备办理过户手续的条件，故法院对于沈玮要求将涉案房屋过户至沈玮名下之诉情在本案中暂不予处理。同时，鉴于沈玮、余增强双方并非真实的买卖，双方有关钱款的收付及返还问题，双方可另行结算或另案主张。
需要指出的是，沈玮作为具有完全民事行为能力的个人，应当知悉己方签订房屋买卖合同及出具委托书委托他人将涉案房屋交易过户至余增强名下可能产生的法律后果，其对于本案纠纷的发生亦负有相应责任，故本案相关公告费、�讼费由沈玮、余增强各半负担。
原审法院审理后于二〇一三年十一月二十日作出判决：一、原告沈玮与被告余增强就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回原告沈玮的其余诉讼请求。公告费人民币560元，由原告沈玮与被告余增强各半负担人民币280元。案件受理费人民币12，800元，由原告沈玮与被告余增强各半负担人民币6，400元。
判决后，余增强不服，上诉至本院称：一、上诉人买房前看过房，双方签订《上海市房地产买卖合同》后，上诉人又通过转账和现金的方式全额支付了90万元房款。但由于时间已久，上诉人对付款的相关细节已记忆模糊，就连被上诉人自认的上诉人转账支付给被上诉人的52.30万元，上诉人也记不清了。买房后上诉人还多次催促被上诉人搬离，因此双方之间是真实的房屋买卖。二、被上诉人是一个完全民事行为能力人，且有一定的文化，其在一审中也承认《上海市房地产买卖合同》及《委托书》等文件上“沈玮”的签名是其本人所签，不存在欺诈、胁迫等情形。因此，双方签订的《上海市房地产买卖合同》不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形。请求二审在查清事实后依法改判驳回被上诉人沈玮的原审诉请。
被上诉人沈玮辩称：一、上诉人没有提供现金支付房款的收据，且合同上也没有中介的盖章，双方没有真实的房屋买卖的意思，也不符合正常房屋买卖的情形，而是案外人借款需要抵押财产，但其没有财产，故找被上诉人将涉案房屋作借款担保。二、被上诉人是通过案外人及放高利贷的人认识上诉人的，上诉人也没有看过房，在录音记录中上诉人也多次提到“欠款不还”、“没有还过一次”，上诉人的姐姐也是放高利贷的，因此双方签订的《上海市房地产买卖合同》�无效的。请求二审依法维持原判。
原审第三人傅卫卫未作答辩。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，鉴于上诉人余增强与被上诉人沈玮之间就涉案房屋存有《上海市房地产买卖合同》，现沈玮以涉案房屋系为案外人提供借款担保，双方之间并非真实的房屋买卖为由提起本案诉讼，要求确认该买卖合同无效，则本案的争议焦点是双方之间到底是真实的房屋买卖还是借款担保的意思表示。对此，本院认为，按照常理，房屋卖售人的主要义务是交付房屋，主要权利是收取房款；买受人的主要义务是支付房款，主要权利是占有、使有、收益、处分房屋。而本案中，作为买受人的余增强应当提供其已全额支付房款的证据，但其未能完成该举证义务，即未有证据证明其履行了买受人的主要义务，而同时，余增强又未对涉案房屋实际占有、使用等，即并未行使一个买受人的主要权利，不符合一般买受人的行为模式。相反，涉案房屋现仍由作为卖售人的沈玮占有、使用，同时，生效判决亦支持了沈玮要求案外人石雪娇、刘镇钢返还借款60万元的诉讼请求，表明沈玮与石雪娇、刘镇钢之间存在借款合同法律关系，而该事实，与沈玮所称的其以涉案房屋为他人作借款担保相吻合。同时，结合余增强与沈玮双方先前并不认识、但又未经过中介公司居间而签订买卖合同及沈玮出具《委托书》全权委托办理涉案房屋事宜的余利芬系余增强的姐姐，且余增强与沈玮交涉过程中，余增强多次要求沈玮还款，在此情况下，可以认定余增强与沈玮之间签订的《上海市房地产买卖合同》仅系沈玮为他人借款而以涉案房屋提供担保，而非双方真实买卖涉案房屋之意思表示，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》不发生买卖合�的法律效力，因此，沈玮的诉讼请求，客观有据，可予支持。原审据此所作判决并无不当，本院依法维持。但沈玮作为完全民事行为能力的成年人，应当谨慎判断自己行为的法律后果，从本案中吸取教训。至于本案判决未对相关后果进行处理的问题，由于涉案房屋已存有抵押登记及法院查封等客观情况，本案中难以一并处理，故双方可另行要求解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12，800元，由上诉人余增强负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年八月二十日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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