黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑03民终232号
上诉人（原审被告）王宏图，男，39岁。
委托代理人路滨，律师。
被上诉人（原审原告）鸡西龙腾物业管理有限公司。
法定代表人赵百伟，经理。
委托代理人王红霞，女，该公司职工。
委托代理人张振世，女，该公司职工。
上诉人王宏图因物业服务合同纠纷一案，不服鸡冠区人民法院（2015）鸡冠民初字第1531号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人王宏图的委托代理人路滨，被上诉人鸡西龙腾物业管理有限公司的委托代理人王红霞、张振世到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，被告王宏图购买了鸡冠区龙域嘉苑住宅小区7号楼3单元702室，建筑面积151.02平方米的房屋。2013年4月22日鸡西市鸡冠区龙域嘉苑业主委员会（甲方）与原告鸡西龙腾物业管理有限公司（乙方）签订物业服务委托合同，约定甲方委托乙方对鸡西市鸡冠区龙域嘉苑小区物业进行管理。合同内容为：“根据有关法律、法规在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将龙域嘉苑委托于乙方实行物业管理，订立本合同……第四条、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理……第十四条、负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、电梯费……第十八条、委托管理期限为一年，自2013年4月23日起至2014年4月22日止……第二十二条1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.20元向业主或物业使用人收取……第二十三条、车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：车库600元/年/个”。2014年、2015年鸡西市鸡冠区龙域嘉苑业主委员会与原告鸡西龙腾物业管理有限公司续签物业服务委托合同，委托管理期限分别为2014年5月1日至2015年4月30日、2015年5月1日至2016年4月30日，其他内容同上。但原告实际向业主收取住宅物业管理服务费按建筑面积每月、每平方米0.88元收取。原告自2013年4月23日提供物业服务至今，被告一直以原告未按物业服务委托合同的约定履行物业职责为由拒绝交纳物业费。原告收取的2013年至2015年每年的物业费均为2826.77元，包括:住宅物业服务费1594.77元（0.88元/平方米/月×151.02平方米×12月）、电梯费612元/年、车库600元/年/个、声控灯费用20元/年。原、被告协商未果，原告诉至法院要求被告给付拖欠的2013、2014、2015年三年的物业费共计8480元。庭审中被告提供4张照片证实小区没有实行封闭式管理、夜晚小区内没有照明、车库内车辆无人管理、垃圾无人清理，原告有异议，提出仅凭4张照片不能证实原告没有尽到相应职责。
原审法院认为，鸡西市鸡冠区龙域嘉苑业主委员会与原告签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，合同依法成立，依法成立的合同，自成立时生效。双方均受到合同内容的约束，均应当按照合同约定履行各自的义务。现原告已经提供了物业服务，被告系该小区的业主，应受到该物业服务合同的约束，同时应当按照合同约定向原告交纳相应的物业服务费用。原告与鸡西市鸡冠区龙域嘉苑业主委员会签订物业服务委托合同中约定住宅物业服务收费价格为1.2元／平方米／月，现原告实际按0.88元／平方米／月收取，不超过双方在合同中约定的价格，不违反法律规定，电梯费及车库使用费在物业服务委托合同中亦有明确约定，故对上述费用本院予以支持。原告要求被告交纳2013年4月23日至2016年4月30日拖欠的物业费，因物业服务委托合同中未约定每年物业费的具体交纳时间，原告庭审中称每年交纳物业费用没有约定具体时间，应按被告与原告实际履行的合同期限计算至2016月1月12日。对原告主张声控灯费用20元/年，因在合同中无明确约定，本院不予支持。被告辩称原告对小区没有实行封闭式管理、夜晚小区内没有照明、车库内车辆无人管理、垃圾无人清理，因被告未提交有效证据证实，故对其辩解理由，本院不予采纳。综上，原告应收取的物业费为：2013年物业费2806.77元、2014年物业费2806.77元、2015年5月1日至2016年1月12日物业费1976.27元（2806.77元÷365天×257天），合计7589.81元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告王宏图于本判决生效后十日内给付原告鸡西龙腾物业管理有限公司自2013年4月23日至2016年1月12日期间的物业费7589.81元；二、驳回原告鸡西龙腾物业管理有限公司其他诉讼请求。
宣判后，被告王宏图不服，向本院提起上诉，主要上诉理由是：一、上诉人已提供充分证据证实被上诉人未尽到服务合同约定的各种维修养护管理职责，已构成严重违约，根据《合同法》第六十七条的规定，上诉人合法行使先履行抗辩权，有权拒绝履行缴费义务。二、原审判决按照每平方米0.88元收取物业费没有事实依据且违反法律规定。一方面被上诉人提供了鸡西市物价局2015年1月出具的关于龙域嘉苑小区物业服务收费有关事宜的批复，文件中规定了收费标准按照鸡冠区物业管理中心评定的服务等级对应的收费标准收取，但是被上诉人在原审中没有提供鸡冠区物业管理中心对其进行评定的服务等级，被上诉人没有证据证实应收取物业费的标准。因此一审判决上诉人按照每平方米0.88元支付物业费没有法律依据。另一方面根据《黑龙江省物业服务收费管理办法》的规定我省住宅小区物业费实行的是政府指导价收费，该规定属于强制性规定，物业部门与业主在物业服务合同中约定物业费收费标准行为无效。三、被上诉人在物业合同中约定2013年为试用期，不收取物业费，故原审判决上诉人支付2013年度物业费存在错误。综上，请求二审法院在查清事实后改判。
被上诉人以原审判决正确进行答辩。
本案二审争议的焦点是：1、上诉人是否应向被上诉人交纳物业费；2、原审判决支付的物业费标准是否正确。
二审期间，双方当事人均未提交证据。
二审查明的事实与一审查明认定的事实一致。
本院认为，关于上诉人所称被上诉人存在违约行为，上诉人不应支付物业费的问题，因上诉人未能提供充分证据证实被上诉人存在违约行为，故对上诉人该请求依法不予支持。关于上诉人所称的原审判决按照每平方米0.88元收取物业费没有事实依据且违反法律规定的问题，鸡西市鸡冠区龙域嘉苑业主委员会代表全体业主与被上诉人签订的物业服务合同不违反法律、法规的效力性强制性规定，上诉人作为龙域嘉苑业主应按合同中约定的物业费交费标准交费，现被上诉人主张的物业费标准低于合同约定的标准属于对自己权利的处分，符合法律规定，故对上诉人该上诉理由依法不予支持。关于上诉人所称2013年物业服务合同中约定为2013年4月23日至2014年4月22日期间为试用期，不收取物业费的问题，因上诉人一审认可被上诉人提供的物业服务合同，该合同载明了收费标准，且上诉人未能提供该年度免收物业费的证据，故对上诉人该上诉理由依法不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人已交纳），由上诉人王宏图负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 季学平
代理审判员 高雪峰
代理审判员 于永强
二〇一六年六月三日
书 记 员 谭宇亭
本判决所依据的法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。