浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金永民初字第00560号
原告：朱美华（反诉被告）。
原告：方正高（反诉被告）。
两原告的共同委托代理人：周跃军（特别授权）。
被告：陈香仁（反诉原告）。
委托代理人：周跃明（特别授权）。
委托代理人：陈延军（特别授权）。
原告朱美华、方正高与被告陈香仁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法由审判员季玲玲适用简易程序进行审理。2015年4月2日，被告陈香仁向本院提起反诉，经审查，本院予以受理。同日，被告陈香仁向本院提出财产保全申请，要求查封、冻结原告所有的价值130万元的财产，并已提供担保，本院于2015年4月13日裁定予以准许，并已执行。2015年4月14日，本院依法对本案公开开�进行了审理。原告朱美华及委托代理人周跃军，被告陈香仁及其委托代理人周跃明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱美华、方正高起诉称：两原告系夫妻关系。2003年，原告朱美华参与浙江永康农村合作银行组织的集资建房。2004年11月15日，被告与两原告签订了一份信用联社集资房户头转让协议书，将待建的集资房转让给被告，约定转让款为76000元，另行支付原告已支付给浙江永康农村合作银行的首付款14万元。协议签订后，由于国家政策变化，单位集资房取消，改为房屋建成后商品房买卖。因此，原、被告之间变更为二手房屋买卖，除转让费外，房屋价款和相关费用按浙江永康农村合作银行最终确定数据计算。2014年7月30日，原告选中了坐落于永康市江南街道城南路156号1303室，建筑面积为151.73平方米，房屋价款为1172872.90元，从属购房的相关费用124357.73�，合计为1297230.63元。2014年8月12日，原告与浙江永康农村合作银行签订了房屋买卖合同。2014年12月15日，两原告取得了房屋权属证书（永康房权证江南字第××号）。此前，被告除支付原告76000元转让费外，已另行支付原告或代原告支付购房及从属购房的相关费用55万元，剩余购房款项747230.60元，经原告催要，被告未予支付。原告认为，原告与浙江永康农村合作银行系一手房屋买卖法律关系，被告与原告之间系二手房买卖法律关系。现被告要求原告协助过户，两原告同意，但被告理应按约付清上述款项。为此，两原告诉请要求：1、判令被告支付购房款及从属购房相关费用747230.63元；2、由被告承担诉讼费用。
为证明其本诉请求，原告朱美华、方正高在举证期限内向本院提供了以下证据材料：
一、信用联社集资房户头转让协议原件、结婚证复印件各1份，证明原、被告�方于2004年11月15日签订集资房买卖协议并约定被告给付原告转让费7.6万元，其他全部费用都由被告支付以及两原告是夫妻关系的事实。
被告陈香仁的质证意见：结婚证复印件无异议，本院予以采纳；被告对信用联社集资房户头转让协议的真实无异议，证明目的有异议，认为这份协议只能证明后续集资款由被告支付，而不是原告所主张的其他从属购房相关费用都由被告支付的事实。本院认为，该份协议符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。
二、房屋买卖合同、选房确认书、房款结算告知书原件各1份，证明原告于2014年8月12日与浙江永康农村合作银行签订房屋买卖合同，约定房屋单价7730元/平方米，购房款为1172872.9元，加上其他费用总价为1297230.63元，并确认诉争房产的具体坐落位置的事实。
三、销售不动产统一发票、房产证原件各1份，证明诉争房产的价格与合�相一致，以及原告已经取得讼争房产所有权的事实。
（房屋买卖合同、选房确认书、房款结算告知书、销售不动产统一发票、房产证原件当庭核对无异予以退还）
四、契税缴纳凭证原件3页，证明原告已经缴纳税费，该费用由浙江永康农村合作银行代缴以及原告已经取得房屋所有权证书的事实。
被告陈香仁对上述证据二、三、四的质证意见：真实性均无异议，证明目的有异议，认为上述证据是原告与浙江永康农村合作银行之间发生的，对被告不具有约束力，同时，证据中显示的单价、房屋总价以及契税等都是为了按照市政府的会议纪要来履行作证之用产生的，并不是原告与浙江永康农村合作银行之间的真实交易价，上述费用其实并不是原告所缴纳，也不是浙江永康农村合作银行代缴的，而是从原告缴纳的集资款以及大平方套房找补小平方套房的款项中予以扣除�。本院认为，被告陈香仁的质证意见成立，本院对上述三组证据的真实性予以确认，对其证明目的不予认定。
针对原告的本诉请求，被告陈香仁答辩如下：
一、原告诉称由于国家政策变化，单位集资房取消，改为集资房买卖，这一说法与事实不符，永康农村合作银行一直未有取消单位集资建房，理由如下：1、被告在2008年9月28日、2009年9月20日、2010年10月8日分三次总共41万元以原告名义交到浙江永康农村合作银行统一集资房户头；2、从永康市政府专题会议纪要的文字内容来看，政府是认可单位集资的，2008年10月24日关于职工联合建房有关政策原则的若干意见就是对关于如何集资建房的原则进行规定；3、本案涉案房屋不可能由原来的集资房变更为商品房，因为商品房是由房地产开发企业开发建设，并向社会公开出售的房屋，显然永康农村合作银行还是职工都不具备房地产开发企业的资质。
二、原告诉称原、被告之间变更为二手房买卖，除了转让费用，房屋价款和相关费用按照浙江永康农村合作银行最终数据计算的说法也与事实不符，理由如下：1、因为双方所签订的信用联社集资房户头转让协议依法有效，对这个协议双方没有变更、也没有解除，按照法律规定也不存在协议变更或者解除的情况；2、房屋价款实际上就是原来被告方所缴纳的集资款，准确的说这个集资款是526503.1元，这个房价是按照本案涉案房屋的面积乘以集资房平均价格3470元/平方米计算出来的；3、根据永康农村合作银行的综合楼处置实施方案，超过166.07平方米的大面积套房应当找补给小面积的套房不足的部分。
三、原告诉称从属购房的费用12万多元，被告方对金额本身没有异议，但对其表达为从属于购房的相关费用有异议，该笔款项包括契税、营业税、预收的物业管理费、房屋维修基金和垃圾清运费等，垃圾清运费等费用并非是从属于购房的费用。
四、原告的诉讼请求不能成立，理由如下：1、原、被告双方所签订的信用联社集资房户头转让协议依法有效，该协议没有变更，没有解除，被告已经按照协议约定全部履行了付款的义务；2、747214.63元的数据是由房款结算告知书中列明的1297230.63元减去被告已经支付的55万集资款计算出来的，按照这样算的话，等于原告认为被告方原先应当支付给原告的购房款及从属相关费用是1297230.63元，这是没有任何事实根据和法律依据的；3、1297230.63元的款项由两部分组成，一部分是原告所讲的其他从属费用124357.73元，另外一部分就是购房款1172872.90元，被告认为124357.73元这笔费用，永康农村合作银行已经从被告的集资款中扣除，不存在支付原告的事实，另外1172872.90元这一笔购房款中的622792.90元是空的，原告方不需要支付，原告也没有支付，永康农村合作银行不需要支付，不应当支付，也没有支付；4、因为原告与永康农村合作银行签订的房屋买卖合同是按照7000多元一个平方计算的，售房发票等主要是为了做房地产过户手续和内部平衡账目所用，2009年，永康市政府作出会议纪要，认为涉案房屋的缴税价格应当按照现在市场交易评估价即8000元/平方米来进行缴税，因政府规定的处置价格和房屋价格3470元/平方米有差价，所以就产生了75万元，因此，75万及刚才说的62万多元实际上是空的，原告方同浙江永康农村合作银行真正的房款应是526503.1元，原、被告无需再缴纳。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
针对其辩解，被告陈香仁在举证期限内向本院提供了以下证据材料：
一、浙江省农村信用社现金缴款单原件1份、复印件2份，证明被告已按照协议�的约定及交易习惯支付被告转让款以及及后续集资款的事实。
原告朱美华、方正高的质证意见：真实性无异议，证明目的有异议，认为现金缴款单上的款项来源是原告朱美华，所以被告只是代朱美华交付给浙江永康农村合作银行。本院认为，该份证据可以证明被告陈香仁所主张的待证事实，本院对该份证据予以采纳。
二、关于职工联合建房有关政策原则若干意见复印件、永康农村合作银行综合楼套房处置实施方案（讨论稿）复印件、浙江永康农村合作银行综合楼资产处置方案（草案）复印件各1份，证明原告的诉讼请求中747230.63元的来源以及及该笔款项实际是空的事实。
原告朱美华、方正高的质证意见：1、真实性无法确认，因该组证据均系复印件且没有盖章，关于职工联合建房有关政策原则若干意见是2008年的文件，已过多年，其他方案都是讨论稿或是草案，没有正式稿，即使浙江永康农村合作银行讨论过，也不能证明就是按照该文件实施；2、原、被告之间系二手房屋买卖关系，且被告也曾提到原告与浙江永康农村合作银行之间的法律关系对被告是没有约束力。本院认为，该组证据虽系复印件，但同类案件的生效民事判决书【注：（2015）浙金民终字第225号】已确认其真实性，故本院对该组证据的真实性予以确认。
反诉原告陈香仁反诉称：2004年11月15日，被反诉人朱美华、方正高与反诉人签订信用联社集资户头转让协议一份，约定被反诉人将信用社集资房户头转让给反诉人，转让费76000元以及被反诉人原已预交的集资款14万元，合计216000元，反诉人在2004年11月15日付8万元，2004年11月30日前付136000元。协议签订后，反诉人按约支付了216000元。后续集资款由反诉人以被反诉人名义交纳。从2008年9月28日至2010年10月，反诉人以被反诉人朱美华的名义先后三次将集资款存入永康市信用社集资建房统一账户共计41万元。2014年7月底，永康农村合作银行最终确认，被反诉人朱美华的集资房屋坐落于永康市江南街道城南路156号1303室。被反诉人在选房确认书上签字确认。现涉案房屋的房产证件已做至被反诉人名下，但被反诉人没有履行协助过户义务。为此，反诉原告诉请要求：1、判令反诉人陈香仁与被反诉人朱美华、方正高于2004年11月15日签订的《信用联社集资房户头转让协议》有效；2、判令被反诉人朱美华、方正高协助办理坐落于永康市江南街道城南路156号1303室的房地产过户手续；3、判令浙江永康农村商业银行股份有限公司（原永康市信用联社）因涉案房屋而给付的购房找补款2769.37元属反诉人所有；4、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。在本案审理过程中，反诉原告陈香仁自愿撤回第3项诉讼请�。
为证明其反诉请求，反诉原告陈香仁在举证期限内向本院提供了信用联社集资房户头转让协议原件一份，证明原、被告双方在2004年11月15日就涉案集资房签订协议书，该协议系集资房集资资格转让的事实。
反诉被告朱美华、方正高的质证意见：真实性无异议，但因政策变化，集资房在政策上已不存在，双方事实上已变成二手房买卖。本院认为，该份协议符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。
针对反诉原告的反诉请求，反诉被告朱美华、方正高答辩称：
一、反诉原告的第一项诉讼请求是关于转让协议效力的问题，反诉被告认为该转让协议除了因情势变迁外的其他内容是有效的，理由如下：1、根据国家和省政府的相关文件规定，浙江永康农村合作银行集资建房已经取消，集资房并不存在，后来改为房屋建造后定向购置的房产，而不是集资房，同样，双方已�实际行为变更了部分的合同，浙江永康农村合作银行与反诉被告改为定向购置，反诉被告购得一手房房屋，反诉原告愿意购买这个房屋，这个房屋实际上是二手房，并且反诉要求朱美华、方正高履行过户手续，事实上就是撇开了集资房的概念；2、根据反诉被告对转让协议的理解，是反诉被告收取相关费用后，按照一手房的价格卖给反诉原告，反诉被告在7.6万元以外不再加价。
二、反诉被告的第二项诉讼请求，反诉原告无异议，也同意过户，但反诉被告享有先履行抗辩权，没有付清的房款应当由反诉原告先支付，同时诉讼费用不应当由反诉被告承担。
针对其辩解，反诉被告朱美华、方正高未向本院提供证据。
根据原、被告双方在庭审中的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：
两原告系夫妻关系。2003年，原告朱美华参与浙江永康农村合作银行�织的集资建房。2004年11月15日，原告朱美华与被告陈香仁签订信用联社集资房户头转让协议书一份，约定朱美华自愿将信用联社集资房户头转让给陈香仁所有（当时尚未确定具体位置及建筑面积），转让款为76000元，朱美华在2004年9月3日已付建房款14万元，陈香仁应付朱美华总共216000元，立协议之日付定金8万元，2004年11月30日前支付朱美华136000元；立协议后，朱美华有义务协助陈香仁以后建房及产权过户的一切手续。协议签订后，陈香仁除向朱美华支付216000元外，又分别于2008年9月28日、2009年9月20日、2010年10月8日以朱美华的名义向永康市信用联社集资建房户各缴纳集资建房款16万元、10万元、15万元，合计41万元。2014年7月30日，浙江永康农村合作银行确认原告朱美华认购的房屋坐落于永康市江南街道城南路156号1303室，建筑面积为151.73㎡。2014年12月15日，两原告取得了�屋所有权证（证号：永康房权证江南字第××号）。
本院认为，原告朱美华、方正高与被告陈香仁签订的协议书，系双方的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。协议签订后，原、被告双方均应按照协议约定全面履行各自义务。该协议实质上系原告将自身预期可取得的购房权利整体转让给被告，本案中，被告陈香仁已按照《信用联社集资房户头转让协议书》支付原告转让款，并已履行向浙江永康农村合作银行缴纳集资购房款的义务，且浙江永康农村合作银行已确认房屋的具体位置，诉争房产也已具备过户登记条件。故被告陈香仁要求两原告协助办理坐落于永康市江南街道城南路156号1303室的房地产过户手续的反诉请求，理由充分，本院予以支持。两原告要求被告支付购房款及从属购房相关费用747230.6元的本诉请求，因两原告自始未向浙江永康农村合作银行实际缴纳，原告也未能提供证据证明该笔款项系其所有，故原告的诉请，证据不足，本院不予支持。另，反诉原告陈香仁自愿撤回第3项反诉请求，并不违反法律规定，也未损害朱美华、方正高的利益，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认原告朱美华、方正高与被告陈香仁于2004年11月15日签订的《信用联社集资房户头转让协议》有效。
二、由原告朱美华、方正高于本判决生效之日起十日内协助被告陈香仁办理坐落于浙江省永康市江南街道城南路156号1303室的房屋所有权证及国有土地使用证的过户手续。
三、驳回原告朱美华、方正高的本诉请求。
本诉案件受理费5636元（已减半收取），由本诉原告朱美华、方正高负担；反诉案件受理费8250元（已减半收取），保全费5000元，合计13250元，由反诉被告朱美华、方正高负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 季玲玲
二〇一五年五月十一日
代书记员 吕卓毅