四川省会东县人民法院民 事 判 决 书（2016）川3426民初1373号原告：会东县宝利创投有限公司。法定代表人：易驰雄，职务：总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：彭阳俊，男，1990年10月7日出生，汉族，四川省万源市人，公司职工。委托诉讼代理人：陈思万，男，1963年2月9日出生，汉族，四川省米易县人，公司职工。被告：李玲，女，1988年5月15日出生，傈僳族，四川省会东县人，教师，本科文化。委托诉讼代理人：李国香，男，1963年2月14日出生，傈僳族，下岗职工，高中文化。原告会东县宝利创投有限公司诉被告李玲商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法由审判员罗海学使用简易程序于2016年10月27日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付购房余款74772元；2、请求判令被告按照中国人民银行一年期同期贷款利率四倍，支付原告迟延付款的违约金（违约金从2015年3月23日计算至被告实际支付完毕原告购房余款之日止）；3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系会东县三鑫路北段（体育场片区）“宝利国际香江”楼盘开发商。2015年3月22日，原告作为出卖人与作为买受人的被告签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。约定：被告购买原告“宝利国际香江”2幢4单元3层3号商品房，预测建筑面积为128.73平方米，预测建筑面积单价为4150元，房屋总价款为534230元；付款方式为按揭付款方式：本协议签订之日支付房款的30%，计164230元，其余房款370000元由买受人通过申请银行贷款方式支付；买受人逾期付款违约责任为：按逾期应付款万分之二/日支付违约金，面积差异约定为：以房屋测绘机构测绘面积为准，按合同约定的单价互补面积差价款。后房屋测绘单位最终实测的上述商品房的建筑面积为133.68平方米，则按照合同约定，该商品房的总价款应当为554772元。然而截止今日，上述商品房的按揭贷款早已发放，但是被告仍欠原告房屋余款74772元，经过原告的多次催促，其拒不支付。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”之规定，请求法院调整违约金，按照原告的第二项诉讼请求支付违约金。被告辩称，原告诉称不实，是其在编造谎言，欺骗法庭。本案的根本事实：2014年4月1日，被告的母亲李树芬与原告签订《国际香江商品房认购协议》，2014年9月25日，被告父亲李国香、母亲李树芬与原告签订《商品房买卖合同》及其他相关协议。后因被告父母不属于首次购房，享受的政策相对严格一些，经协商将此房转在被告名下。2015年3月22日，被告及其父母李国香、李树芬到会东县公证处办理《商品房买卖合同》解除协议公证。随后由被告与原告签订《商品房买卖合同》，原告称要在房管局备案后返还一份给被告，但至今没有返还给被告。本案存在的争议是，《国际香江认购协议》约定在签订《商品房买卖合同》时交10万元购房款抵12万元购房款。原告事后不履行义务。另外，《商品房买卖合同》约定在2015年12月交房，事实上原告预售房屋至今未经主管部门验收，仍然不符合交房条件，也就是说原告违约，被告已经交11万元购房款，应当由原告按银行同期利息的150%支付利息。现在很多购买人认为预售房存在质量问题和安全隐患，正在通过其他方式要求解决。综上所述，原告捏造事实，对客户不诚信，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告向法庭举出以下证据：1、李国香交款凭据1份，拟证明被告向原告支付房款10万元的事实。2、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各1分，拟证明原被告之间存在房屋买卖关系及约定条款内容的事实。3、会东县旧城改造—体育馆片区TYC-B-1地块商住楼屋面积测绘报告，拟证明原告于2015年9月25日已实测房屋面积，达到交付条件。被告向法庭举出以下证据：收据1张，拟证明被告向原告支付房款11万元的事实。2、国际香江商品房认购协议1份，拟证明原、被告签订《商品房买卖合同》时所交10万元抵12万元的事实。3、公证书1份，拟证明被告只欠原告34230元。4、照片2张，拟证明原告交房与预售效果图结构有改变，原告构成违约。5、照片1张，拟证明房屋已经有裂痕，达不到交付条件。6、照片1张，拟证明被告所购房屋一套存在安全隐患。法庭对原告所举证据进行了质证，当事人也充分发表了意见，现对原告所举证据作如下综合认定：1、原告所举第1份证据，被告无异议，该证据可观者很是，本院予以采信。2、原告所举第2份证据，被告无异议，该证据客观真实，本院予以采信。3、原告所举第3份证据，被告有异议，认为原告所举证据没有配套合格证，仅仅是测量面积结论，未达到交付的标准。本院认为，该证据能够证实对被告所购房屋进行了实测，不能反映出是否达到交房条件。因此，对该证据，本院对其真实性予以采信。4、被告所举第1份证据，原告无异议，该证据，本院予以采信。5、被告所举第2份证据，原告有异议，认为认购协议是2014年4月11日签订的，在签订买卖合同之前，不再抵12万元的范畴内，当天只交了1万元，因此不认可。本院认为，该证据客观真实，内容有约定，在签订房屋买卖合同当天给付10万元抵购房款12万元，因此，对该证据，本院予以采信。6、被告所举第3份证据，原告对真实性和合法性无异议，对关联性有异议。认为公证书的当事人与本案当事人不一致。本院认为，该证据能够证明原告与被告之父母去公证处公正解除合同内容，不能够证明本案被告李玲只欠原告购房余款34230元的证明目的，该证据，本院仅对其真实性予以采信。7、被告所举第4份证据，原告有异议，认为房屋结构通过相关审批手续进行同意变更，并非被告家这套具体变更。本院认为，被告所举证据证明原告违约在先，改变房屋结构，照片不能证明原告自行改变房屋结构违反合同约定，证据不够充分，本院不予采信。8、被告所举第5份证据，原告有异议，认为房屋质量问题是通过相关机构鉴定结论为准，并非一张照片能够证明。本院认为，被告所举照片一张不能够购房屋存在重大质量瑕疵，房屋质量是否存在瑕疵应当由相应的鉴定结论，该证据，本院不予采信。9、被告所举第6份证据，原告有异议，认为被告所购房屋安全隐患并非一张照片能够证明。本院认为，被告所购房屋的质量及安全隐患均应当由相应的资质机构鉴定为准，证据不充分，本院不予采信。综合分析本案证据材料，结合庭审中当事人的陈述及查明的情况，可以认定以下事实：2015年3月22日，原告会东县宝利创投有限公司与被告李玲签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。约定：被告购买原告“宝利国际香江”2幢4单元3层3号商品房，预测建筑面积为128.73平方米，预测建筑面积单价为4150元，房屋总价款为534230元；付款方式为按揭付款方式：本协议签订之日支付购房款的30%，计164230元，其余房款370000元由买受人通过申请银行贷款方式支付。原、被告签订合同后，按揭贷款部分按时给付，首付部分被告已向原告支付11万元。另查明，被告李玲所购房屋最终实测面积为133.68平方米，比签订合同时多了4.95平方米，并且原被告所签订房屋买卖合同中约定，被告所购房屋面积误差的处理方式为：以最终实测面积为准，按照合同约定的单价双方互补面积差价款。本案存在的争议焦点：1、被告父母李国香、李树芬与原告签订的认购协议书交付10万元抵12万元是否对被告李玲继续适用。2、被告所购房屋最终实测面积133.68平方米，比预售面积128.73平方米多的4.95平方米，被告是否应当支付原告。3、被告是否应当按照中国人民银行一年同期贷款利率的四倍支付原告自2015年3月23日至实际付清时止的违约金。本院认为：被告李玲之父母李国香、李树芬与原告签订的认购协议书，约定交付10万元抵12万元是事实，但是原告与李国香、李树芬之间的买卖合同经过公正已经合法解除。被告要求其父母叫10万元首付抵12万元对其继续适用的主张，并没有得到原告的认可，被告也未向法庭举出证据证明该事实的成立，应当由被告承担举证不力的不利法律后果。因此，被告要求原告认可认购协议已给付2万元的购房款的主张，本院不予认可。另外，原告与被告签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。被告所购房屋面积误差的处理方式为：以最终实测面积为准，按照合同约定的单价双方互补面积差价款。综上所述，原告要求被告给付购房余款74772元的诉讼请求，本院予以支持。另外，商品房买卖涉及的金额较大，根据交易习惯出卖人应当给予买受人合理的付款期限，本案中原告作为出卖人在自己提供的格式合同中要求被告合同签订之日支付30%的首付款，2015年3月22日双方合同签订当日，被告就没有支付30%的首付所欠的购房款，原告也在签订合同当时就知道被告违约，确仍继续与被告签订合同，现原告要求被告自签订合同的第二天2014年9月25日起承担违约金，原告在签订合同之时存在明显故意，扩大损失，原告对违约金的产生存在一定的责任。同时，原告在合同中约定的万分之二/日的违约金是属于逾期在60日以内，与本案的事实不相符，并且原告没有提供证据证明该约定的违约金过分低于实际造成的损失，属于举证不力，应当由原告自行承担相应的不利法律后果。综上所述，原告要求被告支付购房余款的诉讼请求应予支持，原告要求被告按照中国人民银行一年期同期贷款利率四倍支付迟延付款违约金的诉讼请求不予支持。最后，被告虽然辩称原告的房屋不符合效果图标准、没有政府部门审批颁发的合格手续、存在质量问题、有安全隐患，但被告并未提供合法有效的证据。综上所述，原告要求被告支付购房余款的诉讼请求应予支持，原告要求被告按照中国人民银行一年期同期贷款利率四倍支付迟延付款违约金的诉讼请求不予支持。依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百五十九，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李玲于本判决生效后30天内向原告会东县宝利创投有限公司支付购房余款74722元，二、驳回原告会东县宝利创投有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1670元，减半收取人民币835元，由被告李玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。审判员  罗海学二〇一六年十一月十四日书记员  姚万琦附：本判决主要适用的法律条款附本判决适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第一百五十九买受人应当按照约定的数额支付价款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。