北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第11560号
原告（反诉被告）北京首都开发股份有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街183号京宝花园二层，注册号110000005020731。
法定代表人刘希模，董事长。
委托代理人林忠国，北京市中伦文德律师事务所律师。
委托代理人张国香，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
被告（反诉原告）郭晓贵，男，1956年11月14日出生。
委托代理人杨红星，北京市贵银律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京首都开发股份有限公司（以下简称首开公司）与被告（反诉原告）郭晓贵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2014年9月22日作出（2014）海民初字第21778号民事裁定，郭晓贵不服该裁定提出上诉。北京市第一中级人民法院于2015年2月2日作出（2015）一中民终字第01158号民事裁定，撤销本院（2014）海民初字第21778号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。首开公司之委托代理人张国香与郭晓贵及其委托代理人杨红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
首开公司诉称，2001年4月4日，我公司与郭晓贵签订了《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）和《曙光花园延期付款合同》（以下简称延期付款合同），合同约定对方购买我方开发的位于北京市海淀区四季青乡曙光花园望山园×号楼12层5号房（以下简称1205号房屋），总价款为569000元。其中签订合同时对方应支付33650元，向银行申请按揭贷款450000元，剩余房款85350元我方同意对方按照延期付款合同延期付款，自2001年4月起三年内平均分36期免息付清。买卖合同第七条约定，如郭晓贵未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，我方有权解除合同，对方应按累计应付款的2%向我方支付违约金。但自2002年5月起，对方开始拖欠银行按揭贷款，也不再依照延期付款合同支付分期付款。2002年11月，我公司履行保证责任，代对方清偿了拖欠银行的全部贷款本息，共计443000元。郭晓贵共计向我方已支付了房款69090元，现我方起诉要求解除我公司与郭晓贵于2001年4月4日签订的买卖合同，对方应将1205号房屋返还我方；要求郭晓贵支付违约金9998.2元、支付房屋使用费1366008元（自2001年5月9日暂计算至2015年5月8日），并承担本案诉讼费。
郭晓贵辩称，法院应驳回对方的诉讼请求。我与首开公司于2001年4月4日签订的买卖合同已履行完毕，房屋的所有权已属于我。对方承担保证责任后，只能依法向我追偿，但无权收回房屋，双方之间是债权债务关系，对方无权要求解除房屋买卖合同。我的违约行为仅发生在我与银行签订的《房屋抵押贷款》和与对方签订的延期付款合同的履行过程中，对方无权依据上述合同中的违约条款主张买卖合同的解除。首开公司未能依照合同约定为我办理房屋所有权证，已构成严重的违约，故我方提起反诉，请求法院判令首开公司为我方办理1205号房屋所有权证。
首开公司针对郭晓贵的反诉辩称，对方至今仍未付清全部房款；多份生效法律文书均证明我方对房屋拥有所有权；双方买卖合同和延期付款合同均明确约定开发商承担担保责任后有权解除买卖合同，并收回房屋；延期付款合同本身是作为买卖合同在付款方式及违约责任方面的补充协议，我方有权依据延期付款合同主张解除买卖合同；延期付款合同约定只有在对方付清全部房款并缴清相关税费后，我方才可与其或代理人共同办理房屋产权过户手续，但对方至今未付清，故我方未办理房产证行为没有违约；对方2005年3月13日自行书写重新购房申请，对我公司解除合同、收回房屋的行为予以认可；对方的反诉主张无事实和法律依据，请求法院驳回。
经审理查明，首开公司的原名称为北京天鸿宝业房地产股份有限公司（以下简称天鸿宝业公司），2008年4月11日，经北京市工商行政管理局核准，名称变更为首开公司。
2001年4月4日，郭晓贵（买受人）与天鸿宝业公司（出卖人）签订买卖合同，约定郭晓贵以569000元购买1205号房屋，付款方式为按揭付款方式，买受人应于合同签订后60日内办理完按揭手续，逾期视为违约；第七条、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款……逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，郭晓贵按累计应付款的2%向首开公司支付违约金；出卖人应当在2001年6月5日前……将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人逾期每日按已付房款万分之一向买受人支付违约金，但最多不超过已付房款的百分之二；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交北京市仲裁委员会仲裁。
同日，郭晓贵（乙方）与天鸿宝业公司（甲方）还签订了延期付款合同，约定根据甲方提供的优惠付款方式，总房款的15%即人民币85350元由甲方代乙方垫付，乙方承诺按特长免息延期方式偿还甲方垫付款项，乙方自2001年4月4日起，三年内平均分36期免息付清，前35个月每月末还款人民币2370元，第36个月末还款人民币2400元，乙方应于2004年4月4日前还清；一、总房款的80%由银行提供按揭，乙方应于签订正式预售契约同时备妥按揭资料并交予甲方，并于签订正式预售契约后30日或指定时间即2001年5月4日前办妥按揭付款手续，逾期甲方有权解除契约并没收定金，将该房产另行出售；乙方必须按本合同规定的期限和金额向甲方支付所欠款项。如有任何一期违约，乙方同意并授权甲方可按以下办法对乙方予以处罚：1.逾期不支付应交款的，按欠缴款项每日1%支付违约金，逾期3个月仍未缴清的，甲方有权并可代表乙方单独指令有关部门中止对乙方所购房产的水、电、燃气和热力供应；2.无论任何原因，乙方连续或累计逾期超过6个月仍未缴清应交款的，则为乙方根本违约，甲方有权单方面解除《商品房买卖合同》及本合同，并责令乙方限期搬出，该房产自甲方解约通知发出之日收归甲方所有，并可另行处置，乙方已交房款扣除定金、迟付违约金及房屋使用费（每平方米每月人民币100元）和相关费用（如有）后，予以退回。二、为保证正式预售契约及本合同的有效履行，乙方在此特作如下承诺和保证：……3、乙方不得以任何理由拖延或迟延支付甲方代垫款项或银行按揭贷款，否则按本合同第一条处理。
2001年5月9日，郭晓贵入住1205号房屋，其为购房向银行贷款450000元支付给首开公司，贷款期限15年，首开公司为该贷款还款的保证人。2002年4月24日前郭晓贵按期偿还了12期银行贷款，本息合计44352.12元，含本金19741.94元和利息24610.18元，并偿还了首开公司代垫的85350元房款中的28440元。此后郭晓贵未按期还贷款，也未按约定分期支付首开公司垫付房款，其在庭审中陈述称因2002年5月其前妻起诉离婚，离婚案件中涉及到1205号房屋，其当时因为有私心，担心房屋判给前妻，还贷等于替前妻还了，故想看判决结果再决定是否还贷。2002年11月22日，首开公司向贷款银行履行了保证责任，代郭晓贵还清了银行的全部贷款，本息合计共443000元，含本金430258.06元和利息12741.94元，现1205号房屋的房产证登记在首开公司名下。2005年3月13日，郭晓贵曾向首开公司申请重新购买1205号房屋，首开公司未同意。现郭晓贵仍在房屋内居住。
另查，2001年年底，郭晓贵前妻高燕婕在北京市西城区人民法院向郭晓贵起诉离婚，该院于2004年5月18日出具（2002）西民初字第4101号民事判决书认定1205号房屋系婚后购置的共同财产，判决该房屋归郭晓贵所有，购房欠款由郭晓贵负责偿还。首开公司了解到该判决书内容后，于2007年11月30日就该案向北京市西城区人民法院申请再审，2008年3月11日，（2008）西民监字第3号民事裁定书裁定该案再审。（2008）西民再初字第2号民事判决书认定1205号房屋应交还天鸿宝业公司即首开公司，该房产已不再属于高燕婕与郭晓贵的夫妻共同财产，撤销了1205号房屋归郭晓贵所有的判决内容。
郭晓贵与首开公司所签买卖合同中约定发生争议时提交北京市仲裁委员会仲裁。首开公司于2003年向北京仲裁委员会申请仲裁，（2003）京仲裁字第0338号裁决书裁决解除双方于2001年4月4日签订的房屋买卖合同、郭晓贵将1205号房屋归还给天鸿宝业公司，郭晓贵支付天鸿宝业公司违约金1185.62元、房屋使用费40000元。2013年首开公司依据该裁决书向北京市海淀区人民法院申请执行，执行期间郭晓贵提出异议，要求不予执行。本院（2013）海执异字第76号执行裁定书以仲裁庭未能按照《北京仲裁委员会仲裁规则》的有关规定进行合法有效的送达，损害了郭晓贵在仲裁程序中的合法权益，故不予执行上述裁决书。对该裁定书首开公司不服，提出复议，北京市第一中级人民法院（2013）一中执复字第779号执行裁定书维持了海淀区人民法院的裁定。
2014年7月18日，首开公司向本院起诉郭晓贵房屋买卖合同纠纷。2014年9月22日，本院做出一审裁定，以双方应按合同约定通过仲裁解决纠纷为由驳回首开公司的起诉。北京市第一中级人民法院于2015年2月2日以适用法律错误为由，发回本院重审。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、曙光花园延期付款合同、房屋进住通知单、银行进帐单、（2003）京仲裁字第0338号裁决书、申请书、（2002）西民初字第4101号民事判决书、（2008）西民监字第3号民事裁定书、（2008）西民再初字第2号民事判决书、（2013）海执异字第76号执行裁定书、（2013）一中执复字第779号执行裁定书、（2014）海民初字第21778号民事裁定书、（2015）一中民终字第01158号民事裁定书、交款通知单、还贷明细等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。首开公司与郭晓贵所签订的买卖合同、延期付款合同均系双方当事人的真实意思表示，且无损害国家、集体或者第三人利益、损害社会公共利益及违反法律、行政法规强制性规定的内容，故上述合同合法有效，双方均应按合同约定内容履行各自的义务。延期付款合同的主要内容系对按揭贷款、分期付款、违约责任等买卖合同条款的进一步具体约定，从内容上看系对买卖合同的补充与变更，与买卖合同具有同等法律效力。
本案中，郭晓贵出于其个人原因，自2002年5月起拖延支付首开公司代垫款项和银行按揭贷款，根据买卖合同和延期付款合同的约定，已构成根本违约，首开公司有权解除买卖合同，收回房屋。故对于首开公司请求解除与郭晓贵的买卖合同，郭晓贵将1205号房屋返还该公司的诉讼请求，本院予以支持。首开公司主张郭晓贵应按买卖合同第七条约定的累计应付款的2%向其方支付违约金9998.2元，本院认为，该条约定的累计应付款乘以2%的违约金应为银行贷款以外的应付未付剩余款项，即85350元-26069元乘以2%计算所得违约金，即1185.62元，故对于首开公司该项诉讼请求本院予以部分支持。至于首开公司主张的房屋使用费1366008元，考虑郭晓贵系根据双方合同合法入住，且双方关于合同应否解除问题历经长时间的仲裁审理和诉讼一直未能解决，故对首开公司的该项诉讼请求，本院不予支持。郭晓贵主张其已取得房屋所有权，从而要求首开公司为其办理争议房屋所有权证，但其作为违约方至今仍未付清全部房款，从而导致合同解除，其无权取得房屋所有权，故对其主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除北京首都开发股份有限公司与郭晓贵于二ＯＯ一年四月四日签订的买卖合同，郭晓贵于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区曙光花园小区望山园×号楼一二Ｏ五号房屋腾空后返还给北京首都开发股份有限公司；
二、郭晓贵于本判决生效后七日内向北京首都开发股份有限公司支付违约金一千一百八十五元六角二分；
三、驳回北京首都开发股份有限公司的其它诉讼请求；
四、驳回郭晓贵的反诉请求。
如果郭晓贵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万七千一百八十四元，由北京首都开发股份有限公司负担一万七千一百六十九元，已交纳；由郭晓贵负担十五元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费五十元，由郭晓贵负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费一万七千一百八十四元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡 光
审 判 员 王 婷
代理审判员 ＸＸ鸽
二〇一六年三月十六日
书 记 员 王文敬