湖南省湘乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0381民初2436号
原告：谭小琴。
委托诉讼代理人：蒋炜，湖南湘原律师事务所律师，特别授权。
被告：湖南伟燕房地产开发有限公司。（以下简称伟燕公司）。
委托诉讼代理人：付喆政，湖南法至律师事务所律师，一般代理。
第三人：中国银行股份有限公司湘乡支行。（以下简称中国银行）
委托诉讼代理人：戴静，湖南湘晋律师事务所律师，�别授权。
委托诉讼代理人：龙燕，湖南湘晋律师事务所律师，一般代理。
原告谭小琴与被告伟燕公司、第三人中国银行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谭小琴及其委托诉讼代理人蒋炜、被告伟燕公司委托代理人付喆政、第三人中国银行的委托代理人戴静、龙燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
谭小琴向本院提出诉讼请求：请求法院依法解除原告谭小琴与被告伟燕公司签订的湘乡市望春门办事处向阳云翠楼11B栋111号房、117号房、201房及湘乡市新湘路壕塘社区12组云翠楼1单元115号房《商品房买卖合同》，并判令被告伟燕公司返还上述购房按揭款、手续费用999860.94元及按月利率1%补偿利息。后变更诉讼金额为1099727.12元。事实和理由：原告谭小琴与被告伟燕公司分别于2014年8月4日、2014年8月27日签订了湘乡市望春门办事处向阳路云翠楼11B栋111号房、117号房、201房及湘乡市新湘路壕塘社区12组云翠楼1单元115号房《商品房买卖合同》。原告谭小琴分别于2014年8月4日、8月27日总计向被告伟燕公司支付购房款3942080元，该四房屋总计价款为7842080元，尚欠伟燕公司的余额3900000元由原告谭小琴向第三人中国银行办理了抵押按揭贷款，至今仍然每月还款。但时至今日，被告伟燕公司仍未将上述房屋交付原告谭小琴，却将部分房屋交付他人占有使用。特起诉至法院。
伟燕公司辩称，不同意解除合同。
第三人中国银行辩称：原告要求与被告解除商品房买卖合同并不影响原告与第三人签订的个人商业贷款合同的效力，即使原告通过诉讼解除了商品房买卖合同，也应该按照合同的约定向第三人履行还款义务，同时按照法律规定，当事人有权处分自己的诉讼权利，本案中原告仅要求解除与被告的商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定，只有在当事人请求解除商品房贷款合同才予以支持，故本案应围绕商品房买卖合同进行。
原告围绕诉讼请求向本院依法提交了如下证据：
1、商品房买卖合同四份及预收款发票四张，拟证明①原告谭小琴于2014年8月4日、8月27日分两次与被告伟燕公司签订了起诉书所述的四处房产的商品房买卖合同；②原告已向被告伟燕公司支付了房屋预付款3942080元；
2、商业用房贷款合同三份，拟证明原告谭小琴用相关房产向银行办理了抵押贷款；
3、担保费用、保险费用、登记费、服务费发票各一张，拟证明原告为办理房屋手续用去45860元。
4、按揭还款信息单，拟证明至2017年2月10日止原告总计支付银行按揭款1053867.12元；
5、房屋现场照片，拟证明房屋未交付甚至部分房屋已不可交付。
6、拆迁安置协议，拟证明被告已将房屋抵押给刘泳，刘泳又将房屋进行了出租。
被告伟燕公司对原告提交的证据质证如下：对证据1中的四份合同无异议，对预收款发票真实性无异议，但仅凭四张发票不能证明原告已经支付了预收款的全部款项，当时付完首付款后又由刘武伟返还回去了；对证据2、3无异议；对证据4不清楚，以银行答辩为准；对证据5的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，华帝橱柜是在营业，但不能证明是哪个门面；对证据6的真实性有异议，协议签订的门面与原告起诉的四个门面不一致，且协议上没有加盖被告公司的公章，不是被告所达成的协议，不能达到原告的证明目的。
第三人中国银行对原告提交的证据质证如下：对证据1中合同的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，对发票的真实性、合法性、关联性均有异议；①商品房合同中约定的交房时间是2012年，交房60日内约定解除条件成就，无论其依照约定解除权还是法定解除权，其除斥期只有1年，原告提出诉讼请求解除合同已过除斥期间。②根据原、被告陈述，原告并未向被告支付首付款，仅仅是被告出具了发票，原告在履行合同中本身就存在违约行为，违约方不享有合同解除权。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但是原告的诉讼请求是解除商品房�卖合同，并没有要求解除贷款、抵押合同，即使解除商品房买卖合同，原告仍应按贷款抵押合同向第三人履行合同义务；证据3与第三人无关；对证据4中具体数字待与原告账户核对；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，被告不能确认现场门面就是本案所诉争门面，银行也不能予以确认；对证据6协议的真实性、合法性、关联性均有异议，协议不是原件，也不完整，被告公司也没有盖章确认，且协议中的云翠楼1号楼1号门面不是本案所涉房屋。
被告伟燕公司为支持自己的答辩意见，向本院提交了如下证据：
7、四份房屋买卖合同，拟证明原、被告于2014年签订了四份房屋买卖合同，并对相关内容进行了约定，其中的111号、117号、201号门面约定的交付时间是2012年12月11日。
8、租房协议，拟�明115号门面于2014年8月28日已经由原告出租，说明被告已将门面交付给了原告。
9、2013年9月30日原告写给中国银行的承诺书，拟证明原告已经将111号门面用经营实门、衣柜，说明当时已经将门面交付给了原告。
10、照片，拟证明原告已经对外发布广告有意出租，说明房屋已经交付给了原告。
11、银行汇款记录及伟燕公司购房款的收据，拟证明原告于2014年9月4日和10月22日支付的1493536元并没有支付给公司，2014年7月31日的2866000元入账后立即转出，原告并未支付首付款给被告公司。
原告谭小琴对被告伟燕公司提交的证据质证如下：对证据7的真实性、合法性、关联性无异议；对证据8的真实性有异议，该协议在被告急需钱用，要原告在银行贷款时所虚构的；对证据9无异议；�证据10的真实性有异议，原告不知情；对证据11的真实性无异议，但房屋并没有实际交付，贷款一直是原告在偿还。
第三人中国银行对被告伟燕公司提交的证据质证如下：对证据7的质证意见与原告提交证据1一致；对证据8与第三人无关，不发表质证意见；对证据9的真实性需核实；对证据10无异议；对证据11请法庭核实。
第三人中国银行没有向本院提交证据。
本院对原、被告提交的证据作如下认证：对原、被告双方均无异议的证据1、2、3、4、7依法予以认定；对证据5，被告及第三人均有异议，且原告没有其他证据证实照片上的房屋系本案诉争房屋，也不能证实房屋未交付，故本院不予认定；对证据6系复印件且不完整，被告及第三人均有异议，本院不予认定；证据8原告陈述是为办理银行贷款所�构的，被告没有提交其他证据证实租赁关系的存在，本院依法不予认定；证据9、10原告有异议，被告没有提交其他证据证实本案诉争房屋已交付，本院不予认定；证据11原告及第三人对真实性没有异议，结合原、被告的当庭陈述，本院对该证据依法予以认定。
根据原、被告的当庭陈述及本院采信的证据，本院查明如下事实：2014年7月25日、8月27日原告谭小琴与被告伟燕公司签订了湘乡市望春门办事处向阳路云翠楼11B栋111号房、117号房、201号房及湘乡市新湘路壕塘社区12组云翠楼1单元115号房的《商品房买卖合同》，并办理了产权登记手续。2014年10月15日、11月5日原告谭小琴以上述房产作为抵押向中国银行办理了按揭贷款，自2015年1月10日起每月贷款由原告负责偿还。此后，原告就交付房屋没有向被告进行催告。2016年12月原告以被告伟燕公司将部�房屋交付他人使用，不能实现合同目的为由诉至本院，要求解除合同。
另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》中第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定如下“…逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累付款的1%向买受人支付违约金…”
本院认为，合同一经订立，双方均应信守合同。单方解除合同须符合法定或约定的解除条件、解除程序和解除期限，否则不发生合同解除的效力。同时解除权是形成权，逾期不行使的，解除权消灭。本案中原、被告在《商品房买卖合同》中对解除条件、解除程序进行了约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。原、被告在买卖合同中约定房屋交付时间为2012年12月31日，而合同签订时间为2014年显然不符合常理。原告在审理过程中陈述本案诉争的房屋应在办理按揭贷款前进行交付，而原告分别于2014年10月15日、11月5日与第三人中国银行签订《商业用房贷款合同》，根据双方约定逾期超过60日即可解除合同，即从自2014年11月5日起经过60日（至2015年2月5日）为解除权发生之日。逾期后原告没有向被告进行催告，则解除权应自解除权发生之日起一年内行使，即应在2016年2月4日前提起诉讼。原告于2016年12月起诉要求解除合同超过了除斥期间，解除权消灭。故对于原告的诉讼请求，本院依法不予支持。原告以被告将部分房屋交付他人占有使用为由起诉，因原、被告签订《商品房买卖合同》后以原告谭小琴的名义进行了产权登记，原告谭小琴已经取得了本案诉争房屋的所有权，根据物权优先原则，可以向房屋占有使用人行使物权请求权。第三人中国银行辩称，《商品房买卖合同》解除与否不影响原告与第三人签订的个人商业贷款合同的效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为�独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷…”。本案原告仅请求解除买卖合同，未就商业贷款合同起诉，故原告对于第三人中国银行的按揭贷款仍应履行偿还义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告谭小琴的诉讼请求。
本案诉讼费14000元，由原告谭小琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 贺 玫
审判�吴志华
人民陪审员 王彩云
二〇一七年三月六日
书 记 员 杨思培
附相关法律条文
中华人民共和国合同法
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当�人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。