四川省眉山市中�人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川14民终521号
上诉人（原审被告）罗华，男，1972年10月1日出生，汉族，农民。
委托代理人段文全，四川洪运律师事务所律师。
上诉人（原审被告）罗琼英，女，1976年12月10日出生，汉族，农民。
委托代理人段文全，四川洪运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）文从光,男，1958年7月15日出生，汉族，居民。
委托代理人丁松林，四川衡平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨润芝，女，1963年9月10日出生，汉族，居民。
委托代理人丁松林，四川衡平律师事务所律师。
上诉人罗华、罗琼英为与被上诉人文从光、杨润芝房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省丹棱县人民法院(2015)丹民初字第596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人罗华、罗琼英及其委托代理人段文全，被上诉人文从光、杨润芝及其委托代理人丁松林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：文从光、杨润芝系夫妻，均为丹棱县张场镇河湾村5组（原张场镇郭坝村二组）村民。罗华、罗琼英系夫妻，均为丹棱县双桥镇隆兴村5组（原双桥镇隆兴村2组）村民。文从光与罗华于2006年2月27日签订了《售房协议》，载明：“兹有张场镇郭坝村二组文从光自愿将自己临街门面房屋二间转让给双桥镇隆兴村2组罗华，经双方协商，达成如下协议：……3.文从光负责将房屋产权证、土地使用证、建房手续交与罗华；4.罗华收到房屋产权证、土地使用证、建房手续后一次性付给文从光购房款102000元”。该《售房协议》由当时张场镇郭坝村二组组长李文龙执笔书写，文从光的姐夫李锦谟、文从光的哥文从学、文从光的邻居罗从舟分别在《售房协议》上的“中介方”处签名。文从光与罗华签订《售房协议》时杨润芝不在场，但当时文从光、杨润芝在一起共同生活，杨润芝、罗琼英均未在《售房协议》上签名。《售房协议》签订当天，罗华付了文从光部分房款。文从光将房屋腾空，并于10天后将诉争房屋交付给罗华、罗琼英。罗华、罗琼英已给付文从光、杨润芝购房款101500元。诉争房屋为一楼一底的砖混结构的房屋共13间（二楼有3间卧室、1间客厅、2间杂物间、1间浴室，底楼有2间门市、1间厨房、2间杂物间，2间杂物间的下面是1间地下室）。罗华、罗琼英对诉争房屋装修后于2006年4月起在该房屋居住生活（经商）至今。建议加入原审原告的诉讼请求？建议加入原审原告的诉讼请求？
本案诉争房屋系文从光、杨润芝于婚后在其承包的集体土地上修建，并于1998年6月以杨润芝（枝）的名义办理了《集体土地建设用地使用证》，载明：土地使用者杨润芝；地址张场郭坝二组；建筑占地106.4平方米；用途住宅；东与街道相连，南、西与王俸祥相连，北与李应碧相连。2009年5月2日，罗华对诉争房屋所占用的土地申请办理集体土地使用权证，丹棱县人民政府于2009年9月向罗华颁发了《集体土地使用权证》，载明：土地使用权人罗华（户）；土地所有权人张场镇河湾村5组；座落张场镇河湾村5组；地类（用途）农村宅基地；使用权类型批准拨用宅基地；使用权面积102.945平方米。本案诉争房屋位于丹棱县张场镇场镇下正街，所占用的土地属于张场镇河湾村5组的集体土地。文从光、杨润芝向罗华、罗琼英出售诉争房屋未经其集体经济组织同意。以杨润芝（枝）的名义对诉争房屋办理的《集体土地建设用地使用证》至今未被注销，原件在罗华、罗琼英处。文从光、杨润芝户口簿上现在登记为城镇居民，除本案诉争房屋外，其二人在张场镇河湾村5组另有100多平方米的房屋（占用土地仍为集体土地）。罗华、罗琼英户口簿上现在登记为农村居民，在双桥镇隆兴村5组仍有承包土地。罗琼英的父亲罗孝松在双桥镇隆兴村5组取得了农村宅基地使用权，罗华、罗琼英在双桥镇隆兴村5组未取得农村宅基地使用权。罗华、�琼英在丹棱县城已购买商品房一套。
原审认为，本案争议的焦点是文从光与罗华签订的《售房协议》是否有效。文从光与罗华签订《售房协议》时，杨润芝与文从光在一起共同生活，且诉争房屋位于文从光、杨润芝居住房屋的对面，文从光与罗华签订《售房协议》后，文从光便将诉争房屋腾空并于10日后交付罗华、罗琼英使用，杨润芝诉称其对售房不知情与常理不符，杨润芝虽未在《售房协议》上签名，但并不能因此否认其对售房行为不知情，故对杨润芝诉称文从光与罗华签订《售房协议》时未经其同意，不予认可。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》于2008年3月28日发布，而文从光与罗华签订《售房协议》的时间是2006年2月27日，故对罗华、罗琼英关于国办发[2007]71号文件对双方的房屋买卖行为无溯及力的辩解予以支持。文从光与罗华签订的《售房协议》虽系双方真实意思表示，并已实际履行，但当事人的民事行为应当遵守法律的规定，双方签订的虽为《售房协议》，但在房屋买卖房地一体的格局下，房屋转让的同时必然涉及对该房屋所占宅基地使用权的转让，故对罗华、罗琼英关于双方签订的《售房协议》买卖的是房屋而不是宅基地的辩解不予支持。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：宅基地属于农民集体所有。宅基地使用权与享有者特定的身份相联系，只有本集体经济组织成员才享有宅基地使用权，文从光、杨润芝将其房屋出售给罗华、罗琼英，损害了集体经济组织的权益。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该规定属于法律的效力性强制性规定，依照�中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，文从光与罗华签订的《售房协议》应认定为无效协议，文从光、杨润芝要求确认双方签订的《售房协议》无效的请求符合法律规定，依法应予支持。最高人民法院审判委员会于1984年8月30日讨论通过的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第64条：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用”的规定，与《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定不一致，最高人民法院审判委员会讨论通过的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》虽未明确废止，但《中华人民共和国土地管理法》是全国人民代表大会常务委员会制定并于1999年1月1日起施行的法律，而最高人民法院审判委员会讨论通过的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》属司法解释且发布于1984年8月30日，根据法律的效力优于司法解释、新法优于旧法的原则，本案应优先适用《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。故对罗华、罗琼英关于公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用的辩解，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”、第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，文从光、杨润芝要求罗华、罗琼英返还诉争房屋的请求符合法律规定，依法应予支持。同时，文从光、杨润芝因出售本案诉争房屋所取得的购房款101500元也应该返还给罗华、罗琼英。文从光、杨润芝明知本案诉争房屋所占用的土地为村集体土地仍出售给罗华、罗琼英，对《售房协议》无效，文从光、杨润芝应承担主要责任。至于罗华、罗琼英因签订的《售房协议》无效所受到的损失，在本院向其释明后未在本案中提出反诉，故本案不予处理，可另行通过合法途径解决。为此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、文从光与罗华于2006年2月27日签订的《售房协议》无效；二、文从光、杨润芝于本判决生效之日起九十日内将购房款人民币101500元返还给罗华、罗琼英；三、罗华、罗琼英于本判决生效之日起九十日内将本案诉争房屋腾退给文从光、杨润芝。一审案件受理费5800元，由文从光、杨润芝负担4640元，罗华、罗琼英负担1160元。
上诉人罗华、罗琼英上诉称：1、双方之间买卖房屋的行为是经过集体经济组织、政府同意的，该买卖协议由原郭坝村二组组长执笔书写，村集体还就买卖房屋事宜出具过说明，后经罗华申请，丹棱县政府给罗华颁发《集体土地使用证》；2、房屋买卖后，该宅基地所有权人仍是原集体经济组织，在该组织同意的前提下，双方的买卖行为并没有侵害集体经济组织的权益；3、原审适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定认定合同无效系适用法律错误，该条文仅禁止土地用于非农业建设，但不禁止土地用于农业用途，双方的买卖行为也未改变该宅基地的农业用途；4、我国现行法律并不禁止农村居民转让宅基地使用权及房屋，基于物权原理，其有权处分房屋所有权；5、本案合同已经签订并履行长达十年，被上诉人此时要求返还房屋有悖诚实信用原则，破坏交易安全。综上，请求二审撤销原判，依法改判驳回文从光、杨润芝诉讼请求。
被上诉人文从光、杨润芝辩称：双方签订的协议违反法律效力性、强制性规定，应属无效，宅基地与享有者特定的身份相联系，只有本集体经济组织成员才享有本集体的宅基地使用权，故该合同自始无效，基于合同取得的房屋也应当返还。综上原审认定事实清楚，审理程序合法、判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的其余事实与原审查明的基本事实一致，本院予以确认。
本院二审另查明：2007年12月25�，丹棱县张场镇河湾村村名委员会出具情况说明：经河湾村查实，（案涉）房屋及土地一切权属为罗华所有，情况属实。
文从光、杨润芝在张场镇河湾村5组另有100多平方米的房屋，占用的土地仍为宅基地。
以上事实，有丹棱县张场镇河湾村村名委员会情况说明、双方当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，结合本案双方诉辩意见，本案的争议焦点为：1、双方签订的《售房协议》是否合法有效；2、协议若无效，案涉房屋是否应该返还。
关于本案第一个焦点。
首先，本案文从光与罗华所签订《售房协议》项下房屋系建在原郭坝村2组（现河湾村5组）的集体土地上，也就是建在文从光、杨润芝二人享有使用权的宅基地上。在农村房屋买卖房地一体的格局下，转让农村房屋的同时也必然会涉及宅基地使用权的转让。
其次，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条的相关规定，宅基地应属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，只有本集体经济组织成员才享有宅基地使用权。文从光将宅基地使用权转让给非本集体经济组织成员的行为损害了集体经济组织的权益，也违反了集体经济组织的成员权属性。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”和第六十三条：“农村�体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，可见我国法律规定禁止农村村民将宅基地转让给非本集体经济组织成员。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，文从光与罗华签订的《售房协议》依法应认定为无效协议。
关于本案第二个焦点
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方签订的《售房协议》无效后，一般应当返还因合同取得的财产。但是，结合本案的实际情况，因文从光、杨润芝在张场镇河湾村5组另有100多平方米的房屋，占用的土地仍为宅基地，故案涉房屋及宅基地返还后，文从光、杨润芝将拥有两处宅基地，从而与《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定不符；其次，罗华、罗琼英在购买该处房屋后，已经通过合法途径办理了《集体土地使用权证》，河湾村村委会也已经出具说明同意罗华、罗琼英的购买事实；最后，本案房屋买卖系双方自愿，房屋已交付10余年，罗华、罗琼英也投入了资金进行了修缮，且文从光、杨润芝直到2013年才提出该协议无效，若此时要求返还房屋，有悖于诚实信用及公平原则。故本院认为，案涉房屋由罗华、罗琼英继续占有、使用更为妥当，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效后，没有必要返还的，应当折价补偿，本案罗华、罗琼英在购买房屋时已经支付文从光、杨润芝101500元，对该价款双方当时均无异议，故该款已经足以补偿房屋价值。
综上，原审认定基本事实清楚，审理程序合法，但因适用法律错误导致部分处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持四川省丹棱县人民法院(2015)丹民初字第596号民事判决第一项，即维持“原告文从光与被告罗华于2006年2月27日签订的《售房协议》无效”；
二、撤销四川省丹棱县人民法院(2015)丹民初字第596号民事判决第二项；
三、驳回文从光、杨润芝的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费5800元，由文从光、杨润芝负担4470元，由罗华、罗琼英负担1330元；二审案件受理费2330元，由文从光、杨润芝负担1330元，由罗华、罗琼英负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 唐 部
审判员 余 鹏
审判员 张澌岷
二〇一六年六月二十三七日
书记员 杨 可