江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终3576号上诉人（原审被告）：上海凯路登汽车科技有限公司，住所地在浙江省宁波市江北区洪塘工业园洪大路188号。法定代表人：程宝来，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨骏，浙江甬润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州华泰国茂房产中介服务部，住所地在江苏省徐州市淮海食品城华泰市场办公室。经营者：张宏明，该服务部经理。委托诉讼代理人：陈启洪，男，1962年10月7日出生，汉族，该公司职工，住江苏省徐州市云龙区。原审被告：程国，男，1986年10月6日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区。原审被告：王衍福，男，1987年2月4日出生，汉族，住江苏省徐州市。上诉人上海凯路登汽车科技有限公司（以下简称凯路登公司）因与被上诉人徐州华泰国茂房产中介服务部（以下简称华泰中介服务部）、原审被告程国、王衍福租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2016)苏0303民初1818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯路登公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、华泰中介服务部在未取得涉案房屋转租权的情况下将房屋出租给凯路登公司系无权处分，涉案合同应系无效合同。1-A-64房屋所有人系于金超，其与华泰中介服务部签订的合同明确约定未经其同意，华泰中介服务部不得租赁，可知华泰中介服务部没有转租权；1-A-65房屋所有人系哈宝林，其系与徐州�泰国贸综合市场服务有限公司签订的租赁合同，可知华泰中介服务部并非承租人，即使华泰中介服务部系承租人，其亦无权转租；华泰中介服务部就1-A-66房屋是否享有出租权在一审中并未举证证明，应承担举证不能的不利法律后果。二、即使合同有效，因华泰中介服务部的违约行为也导致了合同无法继续履行。华泰中介服务部对涉案房屋无处分权，无法交付给凯路登公司使用，事实上其亦未将房屋交付给凯路登公司，且凯路登公司一审提供的证据也能证明1-A-66房屋并未腾空，客观上无法交付。另外，测谎内容与申请内容并不一致，系孤证，也不具备合法的证据形式，故心理测试分析意见书不能作为定案依据。三、即使合同有效，且系凯路登公司的违约行为导致合同解除，一审法院对责任承担的认定也属不当。凯路登公司支付的4万元系租金，而非保证金，一审法院�此认定该笔款项系应支付的违约金错误。另外，一审法院根据合同约定认定凯路登公司支付本应免受的装修优惠期内的房租，实际系由凯路登公司支付违约金。由上所述，则凯路登公司需支付两笔违约金，不符合法律规定。华泰中介服务部辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王衍福述称：华泰中介服务部没有交付房屋和钥匙，其承诺4间门面房，但凯路登公司到现场时只有3件门面，2间正在营业，无法装修，其中1间门面房至今仍在营业，并未清理。另外，华泰中介服务部并不享有租赁权。程国二审未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。华泰中介服务部向一审法院起诉请求：依法判令凯路登公司、程国、王衍福给付租金21500元、违约金17200元、赔偿金13000元并承担本案诉讼费用。事实与理由：凯路登公司于2015年11月有意租赁华泰中介服务部座落于徐州市淮海食品城华泰一号楼市场门面及商铺面积为430平方米，考虑其租期为5年有利于市场稳定发展，通过与原承租商户协商，华泰中介服务部自愿承担违约金13000元并与该商户解除了租赁合同后，于2015年12月15日与凯路登公司签订一份《商户经营管理合同书》，约定凯路登公司租赁该门面和商铺。合同签订后，优惠期满，凯路登公司没有交纳租金。华泰中介服务部催要租金时得知凯路登公司在食品城其他地方另行租赁商铺，并已经开业。华泰中介服务部为维护自身利益，避免产生更大损失，于2016年3月底向凯路登公司发送解除《商户经营管理合同书》，并要求其于2016年4月6日前缴纳尚欠房屋租金21500元和违约金17200元，但凯路登公司置之不理，华泰中介服务部故诉至法院。一审法院审理查明：2009年5月15日，徐州市商业贸易总公司与陈启洪签订合同书，由陈启洪（乙方）投资购买或承租徐州市商业贸易总公司（甲方）的淮海食品城小食品酒类市场进行开发经营，其中甲方1号楼自有房产以双方约定价格出售给乙方，由乙方投资装修、宣传、招商、启动市场。2009年6月17日，陈启洪出资成立徐州华泰国茂综合市场服务有限公司，公司类型为有限责任公司，法定代表人为陈启洪。2014年3月28日，徐州华泰国茂综合市场服务有限公司（甲方）与华泰中介服务部（乙方）签订协议一份，约定：1、甲方启动经营的华泰国茂综合市场招商工作由乙方负责统一招商，由甲方同意管理接受甲方的监督（合同原文）。2、甲乙双方共同合作，相互配合，相互支持，相互监督，风险共担，收益共享。3、乙方完全相信甲方，乙方全权委托甲方代为经营管理。4、甲方承担乙方的人员工资经营管理费用，物业服务费按2元/平方米。协议签章处，甲方有“徐州华泰国茂综合市场服务有限公司”印章和陈启洪签字，乙方有“徐州华泰国茂房产中介服务部”印章及负责人张宏明签字。2015年12月15日，华泰中介服务部（甲方）与王衍福、程国（乙方）签订商户经营管理合同书。合同第一条约定，甲方食品城华泰市场内＿号租给乙方使用。第五条约定，经营期限、租赁价格、管理费用的确定：合同签订第一年确定为（按建筑面积）1、因乙方为电商，市场给予扶持，减免所有物业服务费。2、合同期限为五年，即从2016年元月1日起至2020年3月1日止。3、装修优惠期为贰个月，即从2016年元月1日至2016年3月1日止。4、华泰一号楼市场门面及商铺面积约430平方米。a、租金单价：2016年3月1日至2017年3月1日86000元。b、租金单价：2017年3月1日至2018年3月1日102000元。c、租金单价：2018年3月1日至2019年3月1日108000元。d、租金单价：2019年3月1日至2020年3月1日118000元。e、租金单价：2020年3月1日至2021年3月1日128000元。第六条约定，保证金制度：1、乙方须在签订本合同同时向甲方交纳保证金肆万元整，水电押金伍佰元整。3、经营期满费用结清，乙方退房甲方验收合格后退还保证金。第八条约定，合同的变更及解除：1、乙方在经营期内确需在中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴的费用，乙方所交租金及保证金无偿归甲方。第九条约定，违约责任：合同条款的任一条双方都必须严格执行，守约方有权要求违约方承担违约赔偿责任，并解除合同。赔偿数额以合同年限未缴租金余额进行赔偿。乙方如合同违约，甲方给予乙方的优惠政策及免收的房租，乙方应一律补偿给甲方。1、甲方未按期交付出租商铺给乙方使用，甲方按实际交付期限计收租金。3、房屋租金、物业费、市场管理费、水电费等乙方应缴的费用，乙方应及时缴纳，在租金到期前一个月缴清下期租金。否则甲方有权关停其经营资格，扣押其商品冲抵欠缴费用。欠缴费用每逾期一天，按总缴费用额的1%每日加收违约金，逾期二十天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同，收回商铺，保证金不予退还，乙方应承担全部违约责任。合同附件房屋平面图记载“门面房3间（1-A-64为60.44㎡、1-A-65为60.44㎡、1-A-66为97.2㎡），（1-4-104、1-4-117、1-4-118、1-4-057、1-4-065、1-4-066、1-4-067为211.92㎡），合计430㎡”。华泰中介服务部提交的该份合同为复印件，在合同签章处，甲方有“徐州华泰国茂房产中介服务部合同专用章”和陈启洪的签字，乙方有程国和王衍福的签字捺印。凯路登公司提交的该份�同为原件，在甲方有“徐州华泰国茂房产中介服务部合同专用章”，乙方有程国和王衍福的签字捺印，并有“上海凯路登汽配有限公司”签字字样及“上海凯路登汽车科技有限公司”的印章。合同签订后第三天即2015年12月18日，凯路登公司（原名称上海凯路登汽配有限公司）向赵紫琪账户打款40000元。备注：房租。2015年12月20日，华泰中介服务部出具委托书一份，载明“现委托赵紫琪代收我公司与凯路登公司的所有款项”。签章处，盖有“徐州华泰国茂房产中介服务部”印章。2016年7月2日，徐州市淮海食品城管理处和徐州市商业贸易总公司出具书面证明一份，证明淮海食品城徐州华泰国茂综合市场服务有限公司为1号楼市场的投资、运营、管理方。该市场购房业户的产权手续因食品城历史原因正在办理中，其余产权属于徐州商业贸易总�司，并出租给华泰国茂综合市场服务有限公司使用。一审法院另查明：2013年3月25日，华泰中介服务部（甲方）与于金超（乙方）签订返租业主门面房协议书，约定甲方返租乙方门面房1-A-64号进行统一经营，合同期暂定三年，从2013年4月1日至2016年3月31日，甲方按每月壹仟元支付租金给乙方。2015年4月1日，徐州华泰国茂综合市场服务有限公司与哈宝林签订营业房委托租赁合同，约定哈宝林委托徐州华泰国茂综合市场服务有限公司出租经营淮海食品城小食品酒类市场1号楼1-A-65号店铺。2015年4月13日，徐州华泰国茂综合市场服务有限公司与陈兴信签订商户经营管理合同书，约定陈兴信承租华泰市场内1-A-64、65号门面房两套，租期两年，即自2015年5月10日至2017年5月9日，租金为每月每套1180元。2015年12月19日，双方签订协议解除2015年4月13日签订的商户经营管理合同，�州华泰国茂综合市场服务有限公司赔偿陈兴信搬运费3000元和拆减租金10000元，共计13000元。一审审理过程中，对于华泰中介服务部是否实际交付交付房屋、哪一方存在违约行为双方各执一词，为此华泰中介服务部提交了双方在签订合同后对于履行合同一事双方之间的电话通话录音，凯路登公司质证后认为华泰中介服务部陈述虚假，经向凯路登公司法律释明，凯路登公司坚持要求对华泰中介服务部是否实际交付房屋及哪一方违约的陈述进行测谎鉴定。经该院委托，华东政法大学刑事司法学院心理测试室对双方陈述的可信度进行了心理测试。测试分析意见为：1、根据本次测试结果，受测试人陈启洪对有关徐州华泰国茂房产中介服务部与程国、王衍福涉案房屋租赁合同纠纷陈述的可信度较高。2、受测试人王衍福对其与徐州华泰国茂房产中介服务部房屋租赁合�纠纷陈述的可信度较低。3、受测试人程国对其与徐州华泰国茂房产中介服务部房屋租赁合同纠纷陈述的可信度较低。一审法院认为：一、关于租赁合同关系责任主体的认定。1.关于出租方主体的认定。华泰中介服务部提供的商户经营管理合同书，虽然为复印件，但合同内容与凯路登公司提供的合同书相同，仅在签章处有所不同。华泰中介服务部提供的合同书中，在甲方签章处，有“陈启洪”的签字，而陈启洪系徐州华泰国茂综合市场服务有限公司的法定代表人，因此可以认定徐州华泰国茂综合市场服务有限公司对华泰中介服务部与凯路登公司签订“商户经营管理合同书”的行为是予以认可的。同时，结合陈启洪与徐州市商业贸易总公司签订的投资经营淮海食品城小食品酒类市场1号楼的合同书、徐州华泰国茂综合市场服务有限公司的营业执照、徐州华泰国茂综合市场服务有限公司与华泰中介服务部签订的协议，可以认定华泰中介服务部是本案适格主体。2.关于承租方主体的认定。华泰中介服务部提供的商户经营管理合同书乙方代表人处有“程国”的签字、乙方还有“王衍福”字样签字，凯路登公司提供的商户经营管理合同书乙方处，除有二人签字外，还加盖有“上海凯路登汽车科技有限公司”的印章。结合华泰中介服务部出具的委托书“现委托赵紫琦代收我公司与凯路登公司的所有款项”以及上海凯路登汽配有限公司（原名称，现为凯路登公司）转账给赵紫琦账户4万元的收款凭证等，可以认定该合同的实际承租人为凯路登公司，程国系凯路登公司签订合同的代表人，其与华泰中介服务部缔结合同系履行职务的行为。一审庭审中，华泰中介服务部认可王衍福系介绍人，因其不放心才要求王衍福在合同上签字，故王衍�并非涉案房屋的实际承租人。二、关于涉案租赁合同效力的认定。双方均具有相应的缔约能力，且签订租赁合同均为双方的真实意思表示，合同内容明确亦不违反法律禁止性规定，故涉案租赁合同依法成立并生效，双方应当依据合同约定履行己方义务。华泰中介服务部出租的房屋位于淮海食品城华泰一号楼市场。根据徐州市淮海食品城管理处和徐州市商业贸易总公司出具的证明可知，淮海食品城华泰一号楼市场的投资、运营和管理方为徐州华泰国茂综合市场服务有限公司。2014年3月28日，徐州华泰国茂综合市场服务有限公司与华泰中介服务部签订协议，协议约定徐州华泰国茂综合市场服务有限公司将淮海食品城华泰市场的招商工作委托给华泰中介服务部，并由其负责经营管理。结合华泰中介服务部又通过和徐州华泰国茂综合市场服务有限公司签订委托租�合同的形式取得了涉案房屋1-A-65和1-A-64的经营权，可以认定华泰中介服务部具备履行涉案租赁合同的能力。凯路登公司虽抗辩华泰中介服务部未取得涉案门面房1-A-66的房屋租赁权，但并未举证证明，故该院对该抗辩理由不予认可。三、关于双方是否存在违约行为的认定。在双方签订的租赁合同中，约定租期五年，从2016年1月1日起至2020年3月1日止，但未对如何交付房屋予以明确约定。凯路登公司辩称华泰中介服务部未向其交付钥匙且交付的房屋未完全腾空即未完全交付房屋，认为华泰中介服务部违约，并提供了商某的证人证言，称2016年1月3日程国雇佣其装修涉案房屋。根据该陈述可知，程国在2016年1月3日之前已经接收到华泰中介服务部交付房屋的指示。证人商某称涉案房屋没有腾空，但无法准确陈述房号，同时凯路登公司提供的照片亦无时间显示，无法证明是何时的房屋状况。对于涉案租赁房屋是否已实际交付，虽然双方各执一词，但根据华泰中介服务部提供的双方在签订合同后就给付保证金及租金以及凯路登公司是否继续履约等相关事宜的通话录音，并参考对双方关于是否交付房屋、哪一方违约所做的心理测试，能够证明双方在签订房屋租赁合同后，华泰中介服务部已经依约履行了房屋交付义务，凯路登公司的抗辩主张证据不足。涉案租赁合同约定，装修优惠期为2016年元月1日至2016年3月1日。铺位租金按年收取，先交费后使用。装修期满后，凯路登公司没有依约交付租金，已构成违约，应当承担违约责任。四、关于责任承担的问题。关于违约金的性质，《合同法》第114条等规定已确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。违约�应以非违约方的实际损失为基础。双方在签订的《商户经营管理合同书》第六条保证金制度约定：1、乙方须在签订本合同时向甲方交纳保证金肆万元整（按半年房租计算），水电押金伍佰元。第九条违约责任约定：3、房屋租金、物业费、市场管理费、水电费等乙方应缴的费用，乙方应及时缴纳，在租金到期前一个月缴清下期租金。否则甲方有权关停其经营资格，扣押其商品冲抵欠缴费用。欠缴费用每逾期一天，按总缴费用额的1%每日加收违约金，逾期二十天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同，收回商铺，保证金不予退还，乙方应承担全部违约责任。合同签订后，凯路登公司向华泰中介服务部支付了保证金4万元，该4万元华泰中介服务部陈述为履约保证金。对于该4万元保证金的性质应认定为凯路登公司未能按照合同约定支付房屋租金等费用而承担的�约金。华泰中介服务部在收取该4万元保证金之外又主张凯路登公司按照每日1%（计算20天）支付违约金17200元不符合法律规定，该院不予支持。凯路登公司抗辩称该4万元为预付的租金并要求返还，与双方合同约定不符，该院不予支持。凯路登公司在租赁合同签订后虽然没有实际使用涉案房屋，但已取得涉案房屋的使用权益，因此，凯路登公司应当支付房屋租金。因凯路登公司违反合同约定，则装修优惠期也应支付房租。华泰中介服务部于2016年3月28日通过EMS快递向凯路登公司邮寄《解除合同通知》，经查询EMS快递，凯路登公司于2016年4月2日签收，故承租期限应认定为2016年元月1日至2016年4月2日。双方约定2016年3月1日至2017年3月1日的租金单价为86000元。依据此标准可以计算出月租金为7167元（86000元/年÷12月）。华泰中介服务部要求凯路登公司给付3个月租金21500元，该院予以支持。华泰中介服务部主张的赔偿金13000元，系其在与凯路登公司签订房屋租赁合同之前与他人之间所产生的费用，该笔费用并非凯路登公司的违约行为所造成，故对该主张，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，判决：一、凯路登公司于判决生效之日起十日内向华泰中介服务部支付租金21500元；二、驳回华泰中介服务部其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1092元，由华泰中介服务部负担500元，凯路登公司负担592元（因华泰中介服务部已预交，凯路登公司在履行义务时直接支付给华泰中介服务部）。鉴定费9000元由凯路登公司负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于涉案房屋租赁合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，凯路登公司主张因华泰中介服务部未取得涉案房屋的转租权，故涉案房屋租赁合同无效。对此，本院认为，首先，华泰中介服务部一审所举证据能够证明其享有淮海食品城华泰市场的招商经营权，其已完成初步举证责任，凯路登公司虽主张华泰中介服务部不享有转租权，但并未举出有效证据对之加以证明。其次，�权处分亦非法律规定的合同无效的情形。因此，对凯路登公司关于涉案房屋租赁合同无效的上诉主张，本院依法不予采信。二、关于华泰中介服务部有无履行合同约定的交付义务的问题。首先，凯路登公司申请的证人商某一审中陈述程国于2016年1月3日安排其去装修，可知华泰中介服务部已于该日期前通知凯路登公司接收涉案房屋。商某虽又陈述房屋没有清理干净，但其并不能明确未清理的房屋门牌号。另外，凯路登公司提供的照片亦无拍摄日期，无法证明房屋状况。其次，一审法院于2016年10月20日至涉案房屋现场进行勘查时涉案房屋虽存在租赁情形，但华泰中介服务部已于2016年3月通知凯路登公司解除涉案合同，故一审法院现场勘查时所拍摄的照片亦不能反映华泰中介服务部交付房屋时的状况。再次，涉案房屋租赁合同签订日期为2015年12月15日，华泰中介�务部一审提供的2015年12月31日、2016年1月5日、2016年1月9日的录音资料可以证明该服务部一直在要求凯路登公司履行合同义务，但凯路登公司仅以“老板一直没有确定”、“老板在国外”、“不是很满意”为由进行回应，并未明确对房屋交付问题提出异议。另外，凯路登公司虽在2016年3月29日的录音资料中反映所谓的劳保装修问题，但在华泰中介服务部在该录音中已作出合理解释的情况下，凯路登公司亦未明确对房屋交付问题提出异议。由上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，结合通话录音中所反映的事实，本院依法认定华泰中介服务部已经履行了交付涉案房屋的义务。另外，一审法院并未将测谎结论单独作为认定案件事实的依据，并无不当。三、关于凯路登公司主张的已支付的4万元款项性质及违约金问题。首先，涉案房屋租赁合同签订日期为2015年12月15日，该合同第六条“保证金制度”明确约定“凯路登公司须在签订本合同同时向华泰中介服务部缴纳保证金肆万元整”，凯路登公司于2015年12月18日向华泰中介服务部指定的账户转款4万元，该转账凭证中虽将款项备注为“房租”，但结合凯路登公司的转款时间及转款金额，能够认定其于2015年12月18日支付的4万元系保证金。其次，涉案房屋租赁合同签订后，华泰中介服务部给予凯路登公司两个月装修优惠期，该承诺系华泰中介服务部对按约收取凯路登公司租金权利的处分，减轻了凯路登公司支付租金的负担。该合同亦约定了“凯路登公司如违约，华泰中介服务部给予凯路登公司的优惠政策及免收的房租，凯路登公司应一律补偿给华泰中介服务部”，在凯路登公司违约后，华泰中介服务部要求凯路登公司支付自合同成立后至解除期间的租金并非要求其支付违约金，而是根据合同约定要求凯路登公司支付不予免除的租金，并未增加凯路登公司的负担，故对凯路登公司关于“一审法院支持凯路登公司支付两笔违约金”的上诉主张，本院依法不予采信。综上，上诉人上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1092元，由上诉人上海凯路登汽车科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏志名审判员  苏 团审判员  单德水二〇一七年十一月二十七日书记员  刘思蒙