湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施中民终字第00259号
上诉人（原审原告）向春燕，教师。
委托代理人（特别授权）覃宇权，男，生于1976年7月17日，土家族。
被上诉人（原审被告）利川市国泰物业管理有限责任公司，住所地：利川市龙船大道1号，组织机构代码：66227991-X。
法定代表人李芙蓉，该公司经理。
委托代理人（特别授权）李崇明，男，生于1956年7月25日，土家族。
委托代理人（特别授权）张明俊，男，生于1968年2月6日，土家族。
被上诉人（原审被告）利川市大茂电器商贸有限责任公司，住所地：利川市清江大道198号，组织机构代码：79056274-4。
法定代表人陈渝，该公司总经理。
委托代理人（一般授权）曾慧，男，生于1969年1月29日，汉族。
上诉人向春燕因与被上诉人利川市国泰物业管理有限责任公司（以下简称国泰物业公司）、利川市大茂电器商贸有限责任公司（以下简称大茂电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第01188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
向春燕在一审中起诉称，向春燕于2007年11月1日在利川市国泰房地产开发有限责任公司（以下简称国泰房地产公司）购买了位于利川市清江大道195号的国泰大厦一楼8号门面房。2007年11月6日，向春燕与国泰物业公司签订《委托租房协议》，约定由国泰物业公司招商代租房屋5年（从2008年1月1日起至2012年12月31日止），期满后如需继续委托双方再行协商签约。约定期满后，国泰物业公司在未与向春燕进行任何商议的情况下，擅自将该门面房又租给大茂电器公司，租期长达12年，且未将租金的增长情况向向春燕说明，其行为严重侵害了向春燕的合法权益。为此，向春燕现向法院起诉，请求判决：1.确认国泰物业公司与大茂电器公司于2010年1月4日所签订的《国泰大厦铺面租赁合同》中涉及向春燕所有商铺的部分内容无效；2.判令国泰物业公司与大茂电器公司返还向春燕房屋；3.判令国泰物业公司与大茂电器公司赔偿向春燕房产被其侵占期间的租金（从2012年12月31日起至国泰物业公司与大茂电器公司返还房屋之日止，按年租金3350元／平方米计算）；4.由国泰物业公司与大茂电器公司承担本案全部诉讼费用。
国泰物业公司在一审中答辩称，国泰房地产公司在出售国泰大厦铺面时，向业主承诺的是16年回本，由一楼铺面业主一起委托国泰物业公司整体对外招租可以保证实现，向春燕采信后才购买9号商铺并与其他业主都委托国泰物业公司对外招租。《委托租房协议》中虽写有委托租赁5年，但该合同目的是保证向春燕16年收回成本，在此前提下最长可以出租16年。国泰物业公司已将该铺面出租给大茂电器公司的情况通报了向春燕，向春燕是清楚并认可的，多年来也未提出异议。国泰物业公司是受向春燕委托，为了向春燕的利益而将涉案房屋租给大茂电器公司，在此过程中无隐瞒、虚构事实行为，故国泰物业公司不同意向春燕的诉讼请求。
大茂电器公司在一审中答辩称，大茂电器公司与国泰物业公司签订合同时，国泰物业公司与向春燕系协商好了的。大茂电器公司因投资大，周期长，不可能只租几年，大茂电器公司与国泰物业公司签订的合同有效。
原审查明，向春燕与国泰房地产公司于2007年11月1日签订《商品房买卖合同书》一份，约定：向春燕购买位于利川市清江大道195号的国泰大厦一楼8号商品房一套，该商品房的用途为商用，建筑面积共42.86平方米，价款共计942920元，交房时间为2007年12月31日前。2007年12月13日，利川市房地产管理局给向春燕颁发了《房屋所有权证》，其中登记的建筑面积为42.86平方米，设计用途为商用。
2007年11月6日，向春燕（甲方）共同与国泰物业公司（乙方）签订一份《委托租房协议》，约定：甲方于2007年11月在国泰房地产公司购买的国泰大厦一楼8号房屋，支付房款总额为人民币942920元；甲方现自愿将该房委托乙方招商代租5年，年租金以支付房款总额除以16年计算；第一年租金自2008年1月1日计算，下一年起在1月31日一次性领取次年房租58933元；如期满后甲方需续委托，双方再行协商签订委托租房协议。
2010年1月4日，国泰物业公司（甲方）与大茂电器公司（乙方）签订《国泰大厦铺面租赁合同》一份，约定的主要内容为：1.甲方受业主委托，以甲方名义将位于利川市清江大道国泰大厦一楼楼梯间朝东第一、第二间和第三间半间及楼梯间后段（建筑面积共计301.58平方米）出租给乙方经营使用，租期共12年（自2010年1月10日起至2022年1月9日止）；2.年租金分别为：第一年至第三年（2010年1月10日至2013年1月9日）每年258800元，第四年271740元，第五年274328元，第六年276916元，第七年279504元，第八年282092元，第九年284680元，第十年287268元，第十一年2289856元，第十二年292444元，并于每年1月30日前支付本年度租金。
向春燕在向国泰物业公司领取了2008年1月1日至2012年12月31日期间的房租后，于2013年5月提起诉讼。庭审中，向春燕要求确认国泰物业公司与大茂电器公司签订的房屋租赁合同中涉及向春燕的房屋在2012年12月31日以后的部分内容无效，经利川市人民法院释明仍不同意变更该诉讼请求。
原审认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，向春燕将其购买的商铺委托国泰物业公司招商代租，双方成立委托合同关系。国泰物业公司在委托期限内，基于向春燕等人的委托而以自己名义与大茂电器公司签订的《国泰大厦铺面租赁合同》系处理委托事务的行为，该合同直接约束向春燕与大茂电器公司。虽然向春燕与国泰物业公司签订的《委托租房协议》中约定招商代租5年，但该协议中同时又约定每年房屋租金按房款总额除以16年计算，故大茂电器公司有理由相信国泰物业公司有权将涉案房屋出租16年。向春燕亦未提交证据证明国泰物业公司与大茂电器公司有恶意串通，损害国家、集体或第三人利益等合同无效情形，故该房屋租赁合同应属有效。国泰物业公司与大茂电器公司要求确认该租赁合同部分无效的诉讼请求于法不符，不予支持。因该房屋租赁合同约定的租赁期限尚未届满，该合同亦未依法解除，故向春燕要求国泰物业公司与大茂电器公司返还涉案房屋的诉讼请求于法无据，不予支持。同时，大茂电器公司基于租赁合同关系正当使用国泰物业公司与大茂电器公司房屋的行为并非侵占，向春燕关于国泰物业公司与大茂电器公司侵占其房产的主张与事实和法律不符，其要求国泰物业公司与大茂电器公司按市场价赔偿侵占期间的房屋租金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告向春燕的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。
上诉人向春燕不服一审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实错误。向春燕与国泰物业公司签订的《委托租房协议》中约定的委托代租期限为5年，即从2008年1月1日起至2012年12月31日止。“将本人购买的私房（铺面）交给乙方负责招商代租5年”清楚地载明了委托招商代租的期限是5年。“年房屋租金以支付房款总额除以16年计算”仅仅是双方对租金计算标准和方式的约定。故，一审判决认定向春燕委托国泰物业公司负责招商代租16年缺乏依据。大茂电器公司作为依法成立的法人，在签订合同的过程中，应尽到合理的注意义务，且其法律意识和注意程度应当远远高于一般主体。但大茂电器公司未提供任何证据证明其尽到了合理的注意义务和审查义务。故，一审判决认定大茂电器公司有理由相信国泰物业公司在代租期限满5年后还有代租权缺乏证据证实。二、一审判决适用法律错误。国泰物业公司虽然辩称将房屋出租给大茂电器公司的情况通报了向春燕，但其未提交任何证据证实。一审判决对国泰物业公司的行为是否合理合法，主观上是否具有过错未作认定，系故意回避国泰物业公司应当承担法律责任的事实。一审判决将租金计算标准与房屋代租期限混为一谈，是错误的。国泰物业公司超越代理权限与大茂电器签订合同，应当根据《中华人民共和国合同法》第48条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。由于一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判支持向春燕的全部诉讼请求；由国泰物业公司按《委托租房协议》的约定赔偿经济损失；由国泰物业公司、大茂电器公司承担一、二审案件诉讼费用。
向春燕在二审中未向本院提交新的证据。
被上诉人国泰物业公司答辩称，一、一审判决认定事实并无错误。1、判决书的“本院查明”部分是认定案件事实，“本院认为”部分是对案件如何处理进行说理、论证。“大茂电器公司有理由相信国泰物业公司有权将涉案房屋出租16年”是一审判决进行的说理，并不属于认定事实。故，向春燕认为一审判决认定事实错误的理由不能成立。2、一审判决认定大茂电器公司相信国泰物业公司有权将涉案房屋出租16年是有道理的。（1）大茂电器公司作为出租方，审查了国泰物业公司的租房资格和权限。招租中，国泰物业公司表明是受业主委托代租商铺，出示了房产资料和《委托租房协议》，大茂电器公司审查确认，委托期是5年，国泰物业公司有代理租房权；协议对房屋的租赁期限未作限制，从租金计算方法可以看出合同目的是16年回本，国泰物业公司可以在《委托租房协议》签订之日起16年内租房。（2）国泰物业公司曾电话向业主通报代租的情况，业主同意出租12年，大茂电器公司的工作人员现场听见、看见。故，国泰物业公司与大茂电器公司根据业主的意见，最终确定租赁12年。如果向春燕不续委托，国泰物业公司将不再办理从大茂电器公司收取租金向其转交的业务，并与向春燕结算5年内的租金收付。业主与大茂电器公司根据《中华人民共和国合同法》第402条的规定，直接办理租金的收付。二、国泰物业公司无越权代理行为及过错。1、租期超过五年并不是越权代理。（1）《委托租房协议》约定的是国泰物业公司代为出租房屋并转交租金的委托期5年，而不是向春燕的房屋出租期为5年。委托合同应既约定委托代理的期限，又约定处理代理事务的权限。向春燕与国泰物业公司签订的《委托租房协议》只约定了处理委托事务的租金标准、租金计算办法和租金起算时间和按年结付办法，对于具体租几次、每次出租的期限并无限制。该协议并未约定租金的截止时间，也未约定收回房屋的时间。故，“代租5年”是委托期限而不是房屋租赁期限。在对外租房次数、租赁期限并未约定的情况下，国泰物业公司为了向春燕的利益，实现向春燕确定的租金收入，只要不违背合同目的，可以在实际招商中，根据招租情况，实际订立和解除合同。向春燕系将委托代理期限与租金计付期限混为一谈。（2）人民法院对国泰物业公司在出租前，向向春燕进行通报的事实应予以认定。鉴于当时商铺出租困难，大茂电器公司要求承租时间较长，为了慎重，国泰物业公司电话通知了向春燕。大茂电器公司在一审中陈述了该通报的事实，大茂电器公司当庭证实事实与国泰物业公司陈述的一致。故，国泰物业公司就房屋租赁情况通报了向春燕的事实应当得到认定。（3）整体出租应以大多数人意见为准。国泰大厦业主均同意和明知国泰物业公司是代为整体出租。大茂电器公司整体租用一楼的6个商铺和二楼49个商铺。二楼所有业主均认可国泰物业公司与大茂电器公司签订的租赁协议，并要求继续履行。向春燕在大茂电器公司经营使用其房屋的三年中从未提出过异议。向春燕现在提出异议的原因是认为其商铺位于一楼，收回自租方便，不顾整体利益。国泰物业公司的代理行为是否越权应当由大多数业主说了算。2、国泰物业公司是无偿代理，一切都是为了业主利益，没有任何过错。为保证业主16年回本，国泰物业公司承担了向业主垫付租金的责任。在出租困难的情况下，国泰物业公司与大茂电器公司签订12年的租赁合同完全是为了全体业主的利益。综上，向春燕的诉讼请求无事实及法律依据，请求二审法院维持原判。
为支持其上诉理由，国泰物业公司向本院提交如下证据：
证据一，1、国泰物业公司与大茂电器公司签订的《国泰大厦铺面租赁合同》（二楼）；2、1-6号门面的五份《委托租房协议》。拟证明，国泰大厦商城一、二楼是作为整体一起出租给大茂电器公司的。二楼涉及的业主是49户，若要解除合同，大茂电器公司就会要求一、二楼一起解除。
被上诉人大茂电器公司答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
大茂电器公司在二审中未向本院提交新的证据。
经组织质证，向春燕质证认为国泰物业公司提交的证据一中的《国泰大厦铺面租赁合同》是涉及二楼铺面的，与向春燕没有关系。大茂电器公司对国泰物业公司提交的证据一的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院认证认为，国泰物业公司提交的证据一与本案不具有关联性，本院不予采信。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，大茂电器公司已将本案《国泰大厦铺面租赁合同》中约定的房屋租金向国泰物业公司支付至2015年1月9日。
综合上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：2010年1月4日国泰物业公司与大茂电器公司签订的《国泰大厦铺面租赁合同》中涉及向春燕的商铺超过委托期限的部分有效还是无效。针对上述争议焦点，本院分析评判如下：
向春燕与国泰物业公司签订的《委托租房协议》明确约定委托代租期限为5年。如期满后需续委托，双方再行协商签订委托租房协议。从现有的证据来看，在5年代租期满后，双方并未续签委托租房协议。因此，自2013年1月1日起，国泰物业公司对向春燕的铺面不再享有代租的权利。本案国泰物业公司与大茂电器公司签订的《国泰大厦铺面租赁合同》中约定的租赁期限为2010年1月10日至2022年1月9日，其中租赁期限为2013年1月1日至2022年1月9日的部分超出了国泰物业公司与向春燕约定的代理期限。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。国泰物业公司辩称将向春燕的铺面出租给大茂电器公司的情况通报了向春燕，向春燕是清楚并认可的抗辩理由，缺乏事实依据。因此，国泰物业公司与大茂电器公司签订的《国泰大厦铺面租赁合同》因超越了代理权限，致使该租赁合同中涉及到向春燕的房屋超期租赁的部分内容无效。《委托租房协议》中所约定的“房屋租金以支付房款总额除以16年计算”，该约定只是对房屋租金计算标准的约定，并非对代租期限的约定。原判决以此为由认定大茂电器公司有理由相信国泰物业公司享有16年的代租权，缺乏依据。故，向春燕要求确认国泰物业公司与大茂电器公司签订的租赁合同中涉及到向春燕的铺面超期租赁的部分无效的诉讼请求符合法律规定，具有事实和法律依据，应当予以支持。合同无效产生双返的法律后果。故，国泰物业公司与大茂电器公司应当将涉案铺面返还给向春燕。同时，国泰物业公司因越权代理给向春燕造成的租金损失应当予以赔偿。由于向春燕起诉要求按年租金3350元／平方米的标准计算房屋被占用期间的租金损失，依据不足，对于该计算标准本院不予采纳。鉴于大茂电器公司已向国泰物业公司将房屋租金支付至2015年1月9日，对于向春燕的房屋被占用期间的租金损失，本院酌定按照向春燕与国泰物业公司所签订的《委托租房协议》中约定的租金标准，由国泰物业公司进行赔偿。
综上，上诉人向春燕的上诉理由成立，一审判决适用法律错误。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销湖北省利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第01188号民事判决；
二、确认2010年1月4日利川市国泰物业管理有限责任公司与利川市大茂电器商贸有限责任公司签订的《国泰大厦铺面租赁合同》中涉及向春燕的房屋从2013年1月1日至2022年1月9日的租赁内容无效；
三、利川市国泰物业管理有限责任公司和利川市大茂电器商贸有限责任公司于本判决生效之日起30日内将位于湖北省利川市清江大道195号的国泰大厦一楼8号房屋返还给向春燕；
四、利川市国泰物业管理有限责任公司按照58933元／年的标准赔偿向春燕房屋被占用期间（从2013年1月1日起至房屋腾退之日止）的租金损失。
五、驳回向春燕的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，由利川市国泰物业管理有限责任公司负担；二审案件受理费80元，由利川市国泰物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱华忠
审 判 员 李 丽
代理审判员 刘 君
二〇一四年五月二十日
书 记 员 谭绍丹