广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终14612号上诉人(原审被告)：毛桂英，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：董志祥，住黑龙江省讷河市，与毛桂英关系。被上诉人(原审原告)：广州市普晖房地产代理有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区。法定代表人：冷丽纯，该司总经理。委托诉讼代理人：卢玉婷、廖海燕，广东广岭律师事务所律师。上诉人毛桂英因与被上诉人广州市普晖房地产代理有限公司（以下简称普晖公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市黄浦区人民法院（2016）粤0112民初2426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人毛桂英代理人董志祥与被上诉人普晖公司代理人廖海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛桂英上诉请求：1、撤销(2016)粤0112民初2426号民事判决，改判驳回普晖公司的诉讼请求;2、涉诉一、二审诉讼费用由普晖公司承担。事实和理由：一审法院认为，本案普晖公司与毛桂英以及案外人签订的《房地产买卖合同》中存在居间合同的部分，是当事人的真实意思表示，毛桂英应当按照合同的约定支付中介费用；毛桂英主张房屋贷款年限的问题，不属于合同的约定范围，不影响中介费的支付。为此，不认同毛桂英的抗辩理由，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条等规定，支持了普晖公司要求支付剩余的中介费用的请求。毛桂英认为，一审法院认定事实错误，适用法律错误。理由如下：普晖公司的确促成了毛桂英与案外人签订《房地产买卖合同》，但根据合同的约定，普晖公司除提供相应的信息促成双方签订合同外，还应当办理房地产中介的居间服务，为双方房地产的过户提供中介服务。按照行业的规定，该中介服务除促成双方签订合同外，还包括办理涂销抵押、查册、办理按揭贷款、办理过户登记等各项的手续。普晖公司应当贯彻合同法诚实信用原则，真实有效地为房地产买卖双方提供服务，根据委托人的要求进行操作。但根据毛桂英提供的录音材料，普晖公司已经明确确认，其在提供上述房屋中介服务时，没有严格按照毛桂英的要求对房屋贷款年限进行有效处理，致使毛桂英的贷款年限从要求的20年缩减为15年，直接加重了毛桂英的负担。同时，普晖公司在向毛桂英提供该贷款年限的过程中，作出虚假的承诺，称行业中一般申请二十年是没有问题，并确保能帮助毛桂英申请到二十年的贷款期限；在得知银行不同意二十年的贷款年限后，普晖公司故意隐瞒该事实，直至在其要求毛桂英到银行签订贷款合同时，毛桂英才得知二十年的贷款年限的要求不被支持，致使毛桂英在此情况下无法拒绝签订合同。由此可以看出，普晖公司完全不按照毛桂英的要求提供中介居间服务。而一审法院在对该普晖公司不按照双方的约定履行义务方面，没有具体查清事实，仅依照《房地产买卖合同》中的部分居间条款，不结合案件事实和行业的要求，认定普晖公司已经完全履行其义务，是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，普晖公司在提供中介服务的过程中，直接损害了毛桂英的合法权益，其不仅不能获得中介服务费，还应当就毛桂英的损失承担赔偿责任。普晖公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。毛桂英上诉主要提到贷款年限问题，该问题并不属于房屋买卖合同的组成部分，贷款年限问题主要是看毛桂英个人资信情况，由银行根据毛桂英提交的贷款资料进行审批后才决定的。贷款年限问题并不属于普晖公司可以控制和承诺的范围，且普晖公司在促成毛桂英与案外人签订买卖合同的过程中从未向毛桂英承诺过可以取得20年限的贷款，仅是表示可以为其向银行作出20年限的贷款申请，但具体的贷款年限要银行出具贷款同贷书后才能确定，而且为毛桂英办理贷款也是按揭公司负责，并不属于普晖公司负责的范畴。而且在银行的同贷书下来后，明确确定贷款年限为15年的情况下，毛桂英也未向银行或者普晖公司提出异议，甚至按照同贷书的要求与银行签订贷款合同，涉案房屋已经过户到毛桂英名下，因此普晖公司认为所谓的贷款年限问题，仅是毛桂英为了拖欠中介费的理由，没有事实和法律依据。普晖公司向一审法院起诉请求:1.毛桂英立即向普晖公司支付所欠剩余咨询及中介服务费5000元及违约金（自过户登记之日起，逾期每日按5000元的1%为标准计算至付清之日止）暂计至起诉之日为5000元；2.本案案件受理费由毛桂英承担。一审法院认定事实：经普晖公司提供居间服务，2014年4月25日，普晖公司（经纪方）、毛桂英（买方）、案外人余胜（卖方）签订了《房地产买卖合同》，约定：毛桂英购买余胜所有的位于广州经济技术开发区青年路东园二街xx号xxx房（以下简称案涉房屋），该房屋建筑面积76.1758平方米，成交价660600元。合同第十三条载明，基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方应支付人民币10000元予经纪方作为咨询及中介服务费，在本合同签订之日向经纪方支付人民币伍仟元整，剩余中介费于过户当天一次性付清；第十四条载明，在签署本合同后，经纪方全权代理本次交易服务。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。一审庭审中，毛桂英认为约定的违约金额过高，请求一审法院予以调整。合同签订后，毛桂英向普晖公司支付中介费5000元。2014年6月23日，案涉房屋过户登记到毛桂英及董志祥名下。为证明普晖公司未全部履行合同义务，造成毛桂英房贷压力过大，毛桂英提交与普晖公司工作人员的谈话录音，普晖公司确认真实性，否认关联性，认为：贷款手续是通过按揭公司办理，普晖公司只是协助沟通，毛桂英的贷款年限审批要以银行审核为准,且录音中显示，批示房贷时已向毛桂英方说明了房贷年限。以上事实，有《房地产买卖合同》及附件、《广州市不动产登记查册表》及当事人陈述等证据予以佐证。一审法院认为，普晖公司、毛桂英及案外人余胜签订的《房地产买卖合同》中，本案涉及的房屋居间合同的部分，是当事人的真实意思表示，对普晖公司、毛桂英双方均具有法律约束力，双方应诚信履行。根据合同约定，毛桂英应于房屋过户当天向普晖公司支付剩余中介服务费5000元，毛桂英一审庭审中提出了房屋贷款年限问题不在合同约定范围，不影响中介费的支付。现案涉房屋已于2014年6月23日过户至毛桂英及董志祥名下，毛桂英依约应向普晖公司支付剩余中介费5000元。另根据《房地产买卖合同》第十四条约定，毛桂英逾期支付中介费的，每逾期一日，按应付费用的1%向普晖公司支付违约金。毛桂英逾期支付中介费的行为已经构成违约，普晖公司有权向毛桂英主张逾期付款违约金，但合同约定的违约金1%/日的标准过高，一审法院酌情调整为每日按照应付款的0.05%的标准计算，违约金以不超出本金5000元为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年8月1日作出如下判决：一、被告毛桂英在本判决书生效之日起十日内向原告广州市普晖房地产代理有限公司支付所欠中介服务费5000元及违约金（违约金每日按照应付款的0.05%的标准，从2014年6月24日计算至实际付清本金之日止，违约金以不超出本金5000元为限）。二、驳回原告广州市普晖房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告毛桂英负担。原告已经预缴之受理费，本院不予退还，由被告在履行判决义务时迳付原告。经庭询调查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对毛桂英的上诉请求与普晖公司的答辩意见，分析如下：从毛桂英与普晖公司签订的《房地产买卖合同》内容来看，该合同中对房屋贷款年限问题并未作明确约定，而相关银行放贷年限以该行审核申请贷款人资信等情况确定，普晖公司对此并无决定权。本案毛桂英对于普晖公司为其办理的按揭贷款还贷年限存在争议，拒不支付未付中介服务费5000元，但有关还贷年限未达毛桂英本人预期仅涉及普晖公司对毛桂英造成的损失问题，与其应承担支付中介服务费义务并无关联，其可另循合法途径解决。因涉案房屋已完成交易并且已转移登记至毛桂英名下，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。普晖公司要求毛桂英依合同支付未付中介费5000元于法有据，一审法院予以支持并无不妥。对普晖公司主张毛桂英支付逾期支付中介费的违约金，一审法院酌情调整为每日按照应付款的0.05%的标准计算，违约金以不超过本金5000元为限并无不当，本院予以维持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人毛桂英上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由毛桂英负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  万力平二〇一六年十一月十八日书记员  杨仁义王心怡