安徽省宿州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）皖13行终109号
上诉人（原审第三人）：徐子方，男，1949年3月21日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
上诉人（原审第三人）：徐明秋，女，1975年10月24日出生，汉族，住址同上。系徐子方长女。
上诉人（原审第三人）：徐铁军，男，1979年8月1日出生，汉族，住址同上。系徐子方长子。
上诉人（原审第三人）：徐建军，男，1981年7月4日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。系徐子方次子。
上列四上诉人委托代理人：潘景飞，安徽大泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宿州市房地产管理局，住所地安徽省宿州市淮河西路39号。
法定代表人：宋成远，局长。
被上诉人（原审原告）：刘友亮，男，1958年3月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
被上诉人（原审原告）：赵月玲，女，1963年1月24日出生，汉族，住址同上。系刘友亮之妻。
原审第三人：徐晓秋，女，1977年6月2日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。系徐子方次女。
上诉人徐子方、徐明秋、徐铁军、徐建军因被上诉人刘友亮、赵月玲诉被上诉人宿州市房地产管理局房屋权属行政登记一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院于2016年3月10日作出的（2012）宿埇行初字第00043-1号行政判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日受理后，依法由审判员潘庆飞担任审判长，与审判员程旭、代理审判员庄明义共同组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2003年11月19日，宿州市房地产管理局为徐子方颁发了房地权宿字第××号《房地产权证》，载明房地产权利人为徐子方，房地坐落为宿州市大隅口东北角大楼。徐明秋、徐晓秋、徐铁军、徐建军系房屋共有权人。
原审法院查明：1987年，宿州市糖业烟酒公司、家电公司、蔬菜公司分别购买宿州市淮海中路大隅口商业大楼的部分房产，其中二楼全部由家电公司购买。一楼门厅南侧是一旋转楼梯专供二楼使用。1988年，家电公司将旋转楼梯拆除，建一直行式楼梯，一楼大厅形成南北宽4.2米，东西长9.8米的门面房，并办理了产权证。1995年12月，刘友亮与家电公司签订协议，租用上述门面房经销自行车。家电公司收取刘友亮的房租直至2004年。1997年，因家电公司不能按期归还埇桥支行的贷款，被埇桥支行诉至法院。该案在宿州市中级人民法院执行时，家电公司与埇桥支行达成和解协议，将其在商业大楼中属于该公司的全部房产包括涉案房屋抵偿贷款，埇桥支行办理了98××64号房产证。2001年6月12日，徐子方以42万元的价款，购买蔬菜公司所有的大隅口商业大楼一楼两间门面房经营“南洋布庄”，该门面房与刘友亮、赵月玲经销自行车的门面房相邻。2003年5月14日，埇桥支行与徐子方签订协议，将刘友亮、赵月玲承租经营自行车的门面房以5.5万元价格卖给徐子方，协议还约定涉案房屋占用人员由徐子方清理。2003年11月，徐子方将从蔬菜公司购买的房产和涉案门面房一起重新办理了产权证，即本案诉争的20××14号房产证。2004年4月8日，徐子方以刘友亮、赵月玲侵占涉案房屋向法院起诉，要求刘友亮、赵月玲搬出侵占的房屋并赔偿损失。刘友亮、赵月玲应诉时得知涉案房屋被家电公司抵债给埇桥支行，埇桥支行又将该房屋转让给徐子方。遂于同年5月11日提起民事诉讼，请求法院判令上述抵偿、买卖协议无效、确认其优先购买权。宿州市埇桥区人民法院于2004年11月2日作出（2004）宿埇民一初字第1261号民事判决，驳回刘友亮、赵月玲的诉讼请求。刘友亮、赵月玲不服，提出上诉。宿州市中级人民法院于2005年4月27日作出（2005）宿中民一终字第199号民事判决，驳回上诉，维持原判。刘友亮、赵月玲仍不服，申请再审。宿州市中级人民法院于2011年5月9日作出（2006）宿中民一再终字第40号民事判决：1、撤销宿州市中级人民法院（2005）宿中民一终字第199号民事判决和宿州市埇桥区人民法院（2004）宿埇民一初字第1261号民事判决；2、确认刘友亮、赵月玲对涉案房屋享有优先购买权；3、埇桥支行与徐子方之间的房屋买卖协议无效；4、驳回刘友亮、赵月玲的其他诉讼请求。2013年6月8日，安徽省人民检察院作出皖检民行抗（2013）88号民事抗诉书，认为宿州市中级人民法院（2006）宿中民一再终字第40号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，且适用法律确有错误，向安徽省高级人民法院提出抗诉。2015年7月6日，安徽省高级人民法院作出（2013）皖民提字第00057号民事判决，认定徐子方2001年购买蔬菜公司门面房与刘友亮、赵月玲相邻经营，明知刘友亮、赵月玲承租涉案房屋，且在与埇桥支行的转让协议中还约定由其清理占有人，徐子方不属善意第三人。检察机关抗诉关于徐子方2001年购买蔬菜公司房屋，与埇桥支行形成共有关系，是涉案房屋的共有人，有优先购买权的理由不能成立。刘友亮、赵月玲1995年向家电公司租赁涉案房屋，徐子方2001年向蔬菜公司购买房屋经营“南洋布庄”，徐子方购买的房屋与刘友亮、赵月玲租赁的涉案房屋是相邻的两个部分，分属两个单位，二者之间并非共有，徐子方与埇桥支行不能形成共有关系；检察机关抗诉关于刘友亮、赵月玲与埇桥支行没有签订房屋租赁合同，没有形成租赁关系的意见亦不能成立。刘友亮、赵月玲从1995年开始租赁涉案房屋至今，是涉案房屋的实际承租人。1999年后虽然没有签订租赁合同，但仍按原合同约定向家电公司交纳房租至2004年。刘友亮、赵月玲不知涉案房屋抵偿给埇桥支行，未向其缴纳房租没有过错。根据买卖不破租赁原则，埇桥支行取得涉案房屋后原租赁合同继续有效，刘友亮、赵月玲与埇桥支行依法形成新的租赁关系。宿州市中级人民法院再审认定事实清楚，适用法律正确，维持宿州市中级人民法院（2006）宿中民一再终字第40号民事判决。
另查明：2004年1月7日，宿州市埇桥区糖业烟酒公司（原宿州市糖业烟酒公司）认为宿州市房地产管理局给徐子方颁发本案诉争的20××14号房产证的行为侵犯其合法权益，提起行政诉讼，宿州市埇桥区人民法院作出（2004）埇行初字第09号行政判决，驳回宿州市埇桥区糖业烟酒公司的诉讼请求。
一审法院认为：根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题解释第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，徐子方于2004年4月8日以刘友亮、赵月玲侵占涉案房屋向法院起诉，刘友亮、赵月玲应诉时得知涉案房屋被家电公司抵债给埇桥支行，埇桥支行又将该房屋转让给徐子方，徐子方办理了20××14号房产证。从刘友亮、赵月玲于2004年5月11日提起民事诉讼，确认买卖协议无效、具有优先购买权，直到宿州市中级人民法院2011年5月9日作出（2006）宿中民一再终字第40号民事判决的处理期间应当扣除。合理扣除刘友亮、赵月玲与徐子方之间民事争议处理期间后，其于2012年6月18日向本院提起行政诉讼并不超过2年的起诉期限。被告及第三人认为原告提起行政诉讼超过起诉期限的理由不能成立。宿州市中级人民法院（2012）宿中行终字第00085号行政裁定，认为刘友亮、赵月玲与被告的颁证行为有法律上的利害关系。宿州市中级人民法院（2006）宿中民一再终字第40号民事判决和安徽省高级人民法院（2013）皖民提字第00057号民事判决，已确认刘友亮、赵月玲对涉案房屋享有优先购买权及埇桥支行与徐子方之间的房屋买卖协议无效，埇桥支行与徐子方之间的房屋买卖协议自始无效。被告依据无效的协议向第三人颁发房地产权证，其颁证行为主要证据不足，应予撤销。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决撤销被告宿州市房地产管理局于2003年向第三人徐子方、徐明秋、徐铁军、徐建军、徐晓秋颁发的房地权宿字第××号《房地产权证》。案件受理费50元，由被告负担。徐子方、徐明秋、徐铁军、徐建军不服，提起上诉。
徐子方、徐明秋、徐铁军、徐建军上诉称：一、一审判决以刘友亮、赵月玲对争议房产享有优先购买权为由撤销徐子方等人持有的产权证，明显错误。优先购买权是期待权，而不是既得权，刘友亮、赵月玲享有优先够买权，不等于优先购买权一定能实现，该权利的实现需要一系列的条件同时具备才能成就。因刘友亮、赵月玲至今尚未实现优先购买权，一审判决撤销徐子方等人持有的产权证明显不当。二、本案诉争的产权证被已生效的判决羁束，刘友亮、赵月玲的起诉依法应当驳回。《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条均规定，诉讼标的已为生效裁判所羁束的，已经立案的应当裁定驳回起诉。2004年1月，宿州市埇桥区糖业烟酒公司就本案争议的房产证向宿州市埇桥区人民法院提起行政诉讼，该院经审理认定本案争议的房产证合法有效，作出（2004）埇行初字第09号行政判决。本案诉争的房产证被已经生效的行政判决确认合法有效，刘友亮、赵月玲的起诉依法应当驳回。三、刘友亮、赵月玲提起的诉讼已超过起诉期限，其诉讼请求依法应当驳回。2004年，徐子方等人对刘友亮、赵月玲提起房屋侵权赔偿诉讼，并在该案的诉讼期间就已经将本案争议的房产证作为证据在法庭举证，刘友亮、赵月玲当时已知道行政行为存在，刘友亮、赵月玲直至2012年6月才提起行政诉讼，明显超过法律规定的起诉期间。一审判决依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，认定刘友亮、赵月玲的起诉超过诉讼时效期间，明显适用法律错误。首先，该条明确指出是对房屋登记行为提起行政诉讼的，而刘友亮、赵月玲在2012年6月份之前并未提起行政诉讼。其次，该司法解释从2012年11月18日实施，而刘友亮、赵月玲的起诉期限应在2004年知道登记行为后两年内，即2006年以前。司法解释不能溯及既往，一审判决适用该司法解释明显错误。四、一审判决认定事实错误。涉案的房产证记载的面积为106.86平方米，系徐子方购买宿州市埇桥区蔬菜公司的三间房产（81.7平方米）和农业银行宿州支行的房产（25.16平方米）组成，本案实际争议的应当农业银行转让的25.16平方米房产。而一审判决认定徐子方购买蔬菜公司的房屋为两间，争议面积为4.2米×9.8米，与事实明显不符。五、一审法院违反法定程序。本案第三人徐晓秋已定居法国多年，一审法院未依法通知其参加诉讼，徐晓秋本人也未到庭参加诉讼，一审法院径行作出判决，明显违反法定诉讼程序。一审判决对徐晓秋身份证号码的认定也完全错误。六、一审被告主体不适格。宿州市已设立不动产登记管理局，房地产管理局不再是房地产管理的职能部门，刘友亮、赵月玲将宿州市房地产管理局列为被告，主体明显不当。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法驳回刘友亮、赵月玲的诉讼请求。
经审理查明：原审判决认定案件基本事实清楚，本院予以确认。
另查明，2015年9月22日，宿州市机构编制委员会下发《关于整合市不动产登记职责的通知》（宿编（2015）41号），成立宿州市不动产登记局，将宿州市房地产管理局承担的房屋登记职责划入该局。
本院认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条（二）项之规定，提起诉讼应当有明确的被告。第二十六条第六款之规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，宿州市房地产管理局自2015年9月22日职权已发生变更，不再承担房屋登记职责，不应作为本案被告。一审法院应告知刘友亮、赵月玲所诉被告不适格，并征求其是否同意变更被告。一审法院未予告知，违反法定程序，影响了刘友亮、赵月玲的诉讼权利。宿州市不动产登记局作为本案适格被告未能参加一审的诉讼，亦影响了其诉讼权利的行使。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院于2016年3月10日作出的（2012）宿埇行初字第00043-1号行政判决；
二、本案发回安徽省宿州市埇桥区人民法院重审。
审 判 长 潘庆飞
审 判 员 程 旭
代理审判员 庄明义
二〇一六年十月二十日
书 记 员 李枚娟
附法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第二十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。
经复议的案件，复议机关决定维持原行政行为的，作出原行政行为的行政机关和复议机关是共同被告；复议机关改变原行政行为的，复议机关是被告。
复议机关在法定期限内未作出复议决定，公民、法人或者其他组织起诉原行政行为的，作出原行政行为的行政机关是被告；起诉复议机关不作为的，复议机关是被告。
两个以上行政机关作出同一行政行为的，共同作出行政行为的行政机关是共同被告。
行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告。
行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。