广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第125号
原告：周功扇。
委托代理人：邱志强，广西诺尔律师事务所律师。
委托代理人：于伍福，广西诺尔律师事务所实习律师。
被告：南宁铁西达房地产有限责任公司，住所地：南宁市高新区。
法定代表人：唐犹豪，董事长。
委托代理人：高明润。
委托代理人：周曼娅。
原告周功扇与被告南宁铁西达房地产有限责任公司（以下简称铁西达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月17日受理后，依法由审判员刘孙丽适用简易程序于2014年3月24日公开开庭进行了审理。原告周功扇的委托代理人邱志强，被告铁西达公司的委托代理人高明润、周曼娅到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告双方向本院申请七个月进行庭外和解，后双方未达成和解协议。本案现已审理终结。
原告周功扇诉称：2006年1月，被告到浙江举行招商会推介其开发的楼盘，承诺给投资客户以优惠。原告当时决定购买一间商铺，2006年2月1日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，购买位于南宁市友爱南路的商铺，约定：所购商铺建筑面积12.21平方米，总价为132923元；付款方式为银行按揭付款，买受人先交付首期款50%共66923元；被告于2006年2月28日前将房屋交付原告使用；交付房屋后360日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。之后原告向被告支付了约定房款，完全履行了自己的付款义务。被告交房后与原告协商返租用于统一经营，但时至今日被告却违反关于产权登记约定，至今未向房产管理行政部门办理权属备案登记。为此原告多次催促被告去办理房屋产权登记手续，被告总是找种种借口拖延不办。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应完全履行各自的义务，原告已履行了付款义务，而被告只是将房屋交付使用，但转移房屋所有权的义务至今尚未履行，明显构成违约，依据《合同法》第一百零七条的规定，应承担相应的违约责任。为了自己的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决：1、确认合同有效，判令被告于判决生效后十日内向南宁市房产局办理产权登记备案手续，为原告办理房屋所有权登记手续，履行转移房屋所有权义务；2、本案诉讼费用全部由被告承担。
原告周功扇对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、居民身份证，证明原告主体资格。证据2、电脑咨询单，证明被告主体资格。证据3、商品房买卖合同，证明原告与被告存在合法有效的商品房买卖合同关系。证据4、收款收据，证明原告已经履行付款义务。证据5、南“两公司”办《函》，证明涉案商铺不属处理“两公司”问题工作组要求暂缓交易商品房之列，可以办证。证据6、《委托租赁协议》和《协议书》，证明被告向原告交付房产的约定以及原告将该房产（商铺）委托租赁给被告的事实。证据7、房屋分户平面图，证明房屋所在位置及面积。
被告铁西达公司辩称：原告购买的商铺在铁西达公司买受时楼面基础已经固定，被告在原有基础上建设，建成后商户的购买合同面积与实际测绘面积有差异，套内面积变更也有部分出入，被告多次与房产规划局等相关部门协商重新测绘，市政府、市“两公司”工作组也多次组织相关部门开协调会，最终没能解决该问题。按照国家房产部门规定，所有测绘面积以房产局测绘为准，被告同意按照国家规定执行，因合同面积的差异问题，按照房产部门规定，应可以按多退少补的方式解决。但商户不同意按合同差异面积进行多退少补的方式解决面积差。被告在多方协调无果的情况下同意商户退铺，已经进入到商户退铺的环节，根据统计，90%的业主要求退铺。被告委托第三方公司出资回购，第三方公司要求被告统一办理64户回购事宜，如被告办理其中少部分商户房产证，第三方公司则不同意再回购余下商铺。被告已与第三方公司合作成功办理第一批退铺共14户商户，面积约为400平米，被告卖给浙江商户的该批铺面共计64户约1800平米，现尚余1400平米共50户意见不统一，部分商户要求办证（该批十五户商户要求办证，其中部分手续不全，部分商户有欠款等原因），余下商户要求按照第一批商户的退铺方法进行处理，导致被告无法推进回购工作。如果被告帮这批客户办理房产证，要求办理退铺的商户不同意办理，这样的情况让被告进退两难。本案原告未足额交清房款，只缴纳了50%的房款，也未办理房屋登记备案手续。原告在交清房款后方能办证。
被告铁西达公司为其辩解在举证期限内未向法庭提交证据。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据均无异议。本院对上述当事人无异议的证据予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：南宁市友爱南路系被告铁西达公司开发建设，铁西达公司已取得该楼盘的商品房预售许可证。2006年2月1日，原告周功扇（买受人）与被告铁西达公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买位于南宁市友爱南路二层商铺，该商品房属框剪结构，建筑面积共12.21平方米，套内建筑面积5.67平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.54平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10886.40元，总金额132923元；出卖人应当在2006年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任；买受人同意按银行按揭付款的方式付款，即买受人签署本《商品房买卖合同》时交纳首期款，共占全部房价的50%，计66923元；剩余房款占全部价款的50%，此款由买受人向银行申请按揭，共计66000元。此外，合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告交付了商铺。原告于2007年11月20日向被告交付了房款66923元后，至今未向被告支付剩余房款，亦未办理银行按揭贷款。广西房地产评估咨询有限公司对涉案商铺进行测绘之后确定该房屋产权面积为12.15平方米。南宁市友爱南路已于2007年1月综合验收合格。原告主张被告至今未为其办理房屋产权备案登记，遂诉至本院，提出前述诉请。
诉讼过程中，经本院向南宁市房产管理局核实，本案涉案商铺于2009年3月16日被南宁市中级人民法院查封，并进行了查封登记，目前该商铺仍处于被查封的状态。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，商品房买卖合同自开发商、买受人签订后即成立，且我国目前没有法律、行政法规规定商品房买卖合同应当办理批准、登记等手续才生效，故该类合同自双方依法签订时即生效。本案中，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》未进行登记备案，但因该合同中未约定以办理登记备案手续为该合同的生效条件，而该合同是双方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的禁止性规定，故该合同应为合法有效。
本案中，原、被告双方签订合同之后，原告仅向被告支付了房款66923元，至今未向被告支付剩余房款，亦未办理银行按揭贷款。根据合同约定，因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。原告作为买受人，向出卖人支付房款是其先履行的合同义务，但原告至今未付清其应付的房款，其无权要求被告履行为其办证的合同义务。并且，本案涉案商铺现在已被法院查封，在该商铺未解封之前，该商铺是无法办理转移过户手续的。此外，涉案商铺还存在被法院拍卖或变卖的可能，故原告主张被告为其办理房屋权属证书的请求，事实上无法实现，该合同存在事实上的履行不能。因此，原告诉请被告向南宁市房产局办理产权登记备案手续，并为其办理房屋所有权登记手续，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告周功扇与被告南宁铁西达房地产有限责任公司于2006年2月1日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；
二、驳回原告周功扇的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由原告周功扇负担25元，被告南宁铁西达房地产有限责任公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘孙丽
二〇一四年十一月四日
书记员 吴腾睿
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。