江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港唐民初字第00605号
原告祁二波。
被告南通中盛地产有限公司，住所地南通市永兴路18号。
法定代表人洪世贵，该公司总经理。
委托代理人陈柳华、王丹丹，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。
原告祁二波与被告南通中盛地产有限公司（以下简称“中盛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月27日受理后，依法先由审判员沈静独任审判，后因案情需要依法组成合议庭，于2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告祁二波、被告中盛公司的委托代理人陈柳华、王丹丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告祁二波诉称，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，购买位于南通市中港城30幢903室的房产一套，该房屋建筑面积为122平方米，房屋总价为863349元。原告拿房后发现房屋外部墙面有裂痕，并且有用涂料修补、粉刷过的痕迹，每次遇到雨天后，房屋内部墙面裂纹均有渗水。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1.判令解除原、被告之间签订的商品房买卖合同；2.判令被告退还原告购房款人民币863349元及同期银行贷款利息（从2014年11月22日起至判决生效之日止）；3.判令被告向原告承担违约金人民币69930元（从2014年11月22日起至起诉之日止）；4.判令被告赔偿本案房屋质量缺陷造成的市场交易价格损失即房屋贬值损失（按合同金额的百分之五计）；5.判令被告赔偿原告因本案房产无法入住所造成的租房租金损失（按每月1500元从2014年11月22日起至判决生效之日止）；6.判令被告承担本案房屋司法鉴定费、诉讼费等费用。
被告中盛公司辩称，1.房屋买卖必须是主体结构存在质量问题影响到安全的才可以解除合同，本案并不符合上述情况；2.被告从未否认过存在裂缝的事实，也一直同意就存在的裂缝进行维修，原告提出司法鉴定针对的是房屋存在主体结构的安全隐患，用于证明其要求解除买卖合同而进行的鉴定，因此在鉴定结论不能支撑其解除合同的要求和房屋不存在主体结构安全的情况下，被告不予承担司法鉴定费用；3.被告销售的房屋已经过综合验收并备案，符合交付的约定条件，且在与原告交付验收的材料中，原告也没有提出裂缝的问题，因此原告与被告的房屋交付手续在合同约定的时间内办理完毕，不存在被告违约的情形。故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年11月22日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，原告购买中港城30幢9单元903号房屋，并另行约定原告付清房款后被告交房。上述房屋已于2014年9月26日取得通建竣验（2014）063号建筑工程竣工验收备案证明书。原告通过按揭贷款缴清房款，2015年1月7日被告将该房产与原告进行了交接，原告在房屋交付验收清单上签名（注明前后阳台的钢化玻璃破碎）。交房后，原告发现该房南面阳台外墙体（立柱）有一条裂痕，在裂痕部位有用涂料修补粉刷过的痕迹，阳台的里面转角墙面有不同程度的水渍，涂料变色泛黄且有不同程度的脱落，房屋的后面阳台也有不同程度的裂纹和涂料剥脱现象。原告向物业公司报修后，物业公司派人上门维修，原告没有同意，并且当庭也表示不需要被告维修。
另查明，原告曾以“被告在原告购买房产之时掩盖该房存在质量问题，存在欺诈情形”为由，于2015年3月16日诉至本院，要求撤销与被告签订的商品房买卖合同并返还购房款。本院经审理后，以（2015）港民初字第00234号民事判决书判决如下：被告按照《城市房地产管理法》第44条的规定取得了预售许可证后与原告订立房屋买卖合同，买卖的房屋也经过竣工验收合格，本院认为原被告之间的纠纷应为被告履行合同不符合规定，交付的房屋存在质量瑕疵，而非以欺诈手段订立合同。本院在审理过程中，曾协调通过维修、赔偿损失或调换房屋的方式调解，终因原告坚持要求退房未成。鉴于原告请求撤销《商品房买卖合同》于法无据，本院不予支持，判决驳回原告祁二波的诉讼请求。目前，上述判决已经生效。
又查明，在本院审理期间，原告申请对案涉房屋渗水原因和裂缝所属部位、裂缝成因和损伤性进行鉴定，经南通天平房屋安全司法鉴定所查勘，鉴定意见如下：1.南阳台东南角、西南角以及北阳台东北角室内墙面有渗漏痕迹。由于阳台构造柱与梁连接部位外墙粉刷层产生裂缝，因此下雨时，雨水从裂缝处渗入室内。2.南阳台东南角、西南角以及北阳台东北角外墙面粉刷层有明显水平裂缝，裂缝主要是由于施工过程中，构造柱与梁之间间隙局部嵌填细石混凝土不密实或未填细石混凝土或砂浆，细部处理不符合施工图要求所致。3.上述裂缝不影响结构构件安全，但裂缝部位渗水对正常使用有所影响，建议对裂缝部位进行维修。
以上事实有双方当事人当庭陈述、商品房买卖合同、购房发票、照片、建筑工程竣工验收备案证明书、商品房移交单、房屋交付验收清单、维修任务单、鉴定报告、司法鉴定费发票、（2015）港民初字第00234号民事判决书等证据予以证实，本院予以确认。
经当事人确认，本院归纳本案的争议焦点为：一.案涉房屋存在质量问题是否符合解除原被告之间商品房买卖合同的条件；二.因上述房屋的质量问题是否造成原告的损失以及该损失是否应当由被告承担。
关于争议焦点一，本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的《商品房买卖合同》成立并生效。已经成立并生效的合同，其解除是需要一定条件的，具体有以下几种情形可以解除合同：1.《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2.第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠因不可抗力致使不能实现合同目的的；㈡在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的；㈤法律规定的其他情形。现原告主张解除合同的理由是被告销售的房屋存在质量缺陷；被告则抗辩认为涉案房屋不存在主体结构质量问题，没有严重影响原告居住，不符合合同可解除的法定条件。对此争议本院认为，本案中显然不存在约定解除的情形，就房屋存在质量问题是否致使不能实现合同目的，或是否符合法定解除的其他情形，应当严格按照法律规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人要求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。可见，对于房屋存在质量问题是否符合解除合同的条件，应从房屋是否存在主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用来界定。本案中，案涉房屋经鉴定不存在影响结构构件安全的问题，但裂缝部位渗水对正常使用有所影响，鉴定部门建议对裂缝部位进行维修。因此，本案不属于上述法律规定可以解除的情形，故原告请求解除《商品房买卖合同》、退还购房款及利息的诉请于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点二，原告认为被告交付的房屋有缺陷，根据《商品房买卖合同》的约定，被告交付不合格房屋的行为属于延期交付，按照约定应承担违约责任，故原告要求被告按照已付款的万分之三赔偿违约金。本院认为，原被告均认可口头约定待原告付清房款后被告交付房屋，被告亦按照上述规定如期履行了交付义务，且案涉房屋已于2014年9月26日取得建筑工程竣工验收备案证明书，符合合同约定，故原告要求被告承担逾期交房责任的诉请没有事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿因无法入住的租金损失，依据查明的事实，案涉房屋存在的质量瑕疵尚不足以造成原告无法入住，且原告亦自认要求被告暂不进行维修，故原告目前未能入住不能归责于被告，对原告的该项诉请，本院不予支持。原告主张被告承担因房屋质量缺陷造成的市场交易价格损失，对此应当由原告承担证明实际损失发生的责任。原告未能举证证明其上述主张，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，应承担举证不能的不利后果。故对原告的该诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告祁二波的诉讼请求。
案件受理费13438元、鉴定费10000元，由原告祁二波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13438元（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中行西被闸支行）。
审 判 长 钱徐宁
审 判 员 沈 静
代理审判员 成雅枢
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 陈晓雯