沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初4119号
原告：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区五里河街71号。
法定代表人：黄凯，该公司董事长。
委托代理人：代刚，该公司员工。
委托代理人：卢金保，该公司法务。
被告：顾建军，沈阳市恒建塑钢金属门窗有限公司经理。
原告沈阳万科物业服务有限公司与被告顾建军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员祝仰宝独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈阳万科物业服务有限公司的委托代理人代刚，被告顾建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳万科物业服务有限公司诉称，原告于2000年进驻沈阳万科花园新城小区，并于2001年12月2日起至今连续与该小区的业主委员会多次签订物业服务合同，约定原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告在该段期间也实际接受了原告提供的服务。按照合同约定：住宅部分按1.5元/平/月收取，如业主延期交费的，每逾期一日按照应交纳物业费总额的万分之五计算违约金。原告按照合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，可是被告一直拖欠2015年1月1日至2016年3月31日期间的物业费，原告一直向被告催要未果，故起诉来院，请求法院判决被告支付沈阳市沈河区方南路9-1号361房屋自2015年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费4,185元、违约金150元，诉讼费由被告承担。
被告顾建军辩称，原告陈述的房屋位置、面积、欠费期间属实，我不交费是因为2014年原告起诉过我，当时因为万科开发商赔偿我一个车位，无偿使用，但是物业公司向我要地下车位的物业费，我没有交，物业公司就不给我车位进门卡。2014年原告起诉我的时候，物业公司答应我可以给我一个车位的进门卡，现在卡给我了，一个月一刷，车位可以使用。我是顶楼，屋顶漏水，物业公司给修完后，屋内因为是电采暖，电热膜不热，去年物业公司答应给我更换电热膜，但是我物业费交纳后，物业公司来过我这3次，但是因为谁来花这笔钱的问题，均没有给更换。从我购买该房屋，房屋就有质量严重问题，顶楼设计有缺陷，开发商偷工减料，地面厚度应当是200，但是现在是120，质量监测站有备案。现在我的意见是如果原告不给我更换电热膜，我就不同意交纳物业费，我要与原告官司打到底，我与万科有一个保密协议，万科赔偿我车位无偿使用20年，物业费10年我都没有交纳，均是开发商给我交纳的，如果无法解决，我就准备将保密协议公布。
经审理查明，被告居住于沈阳市沈河区方南路9-1号361，建筑面积186平方米，属于万科花园新城小区，一直由原告提供物业服务。
2010年3月19日，沈阳万科花园新城业委会作为甲方，原告作为乙方签订《花园新城物业服务合同》，约定由原告为万科花园新城小区提供物业服务，自2010年1月1日至2011年12月31日止，如合同到期同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意形成终止或解除本合同的协议，收费标准为住宅人民币1元/月/平方米，车库人民币0.5元/月/平方米。任何一方依据法律规定及合同约定决定提前终止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应至少提前3个月书面通知对方。该合同到期后，双方未续签合同，但原告一直为园区提供物业服务。
2013年6月3日，沈阳市沈河区丰乐街道万科社区委员会对万科花园新城业委会发出《关于通知万科花园新城业主委员会组织召开业主大会临时会议的通知》，内容是2013年5月24日至6月2日，其依据“沈阳万科花园新城部分业主联名提议撤换业主委员会”的要求，对联名提议的686户业主身份进行了核实，截至6月2日，已有314户业主情况属实，占园区总户数1404户的22.4%，核实建筑面积总计50665.77平方米，占园区建筑总面积242969平方米的20.9%，故请万科花园新城业主委员会接通知后7日（6月9日）内给予答复，并在法定期限15天（6月24前）内组织召开万科花园新城临时业主大会。
2013年6月27日，万科社区委员会对万科花园新城全体业主发出《关于召开万科花园新城业主大会临时会议的通知》，内容是有符合条件的业主联名提议召开业主大会临时会议，其已向万科业委会下发通知，限期召开业主大会临时会议，但因万科业委会未按期召开，万科社区委员会经请示上级主管部门，定于7月13日至7月22日组织召开业主大会临时会议，拟定两项议题：1、是否同意终止现任万科花园新城业主委员会委员资格；2、是否同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务。
2013年7月24日，万科社区委员会对万科花园新城全体业主发出《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》，内容是对上述两项议题经户数和专用面积双过半业主同意，形成决议如下：一、同意终止现任万科花园新城业主委员会委员资格；二、同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务。
2013年10月31日，万科社区委员会对万科花园新城全体业主发出《关于召开万科花园新城续签物业服务合同并调整物业费标准业主大会临时会议的通知》，内容是2013年7月13日至2013年7月23日，花园新城召开了业主大会临时会议，表决通过了“同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务”，因原物业合同已于2011年12月31日到期，故依据相关法规，需要召开业主大会，表决万科花园新城物业合同并续签。经请示上级主管部门，此次业主大会临时会议采用书面征求意见的形式，召开时间为2013年11月15日至12月5日。
2013年12月11日，万科社区委员会对万科花园新城全体业主发出《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》，内容是对上述“是否同意调整物业费标准”召开了业主大会临时会议，经户数和专有面积双过半业主同意，从2014年1月1日开始实施物业服务费标准如下：住宅人民币1.5元/月/平方米，车库人民币0.75元/月/平方米。
2016年4月，原告起诉来院，要求被告支付2015年1月1日至2016年3月31日的物业服务费。
另查，2003年5月15日，沈阳万科城市花园开发有限公司作为甲方，被告及李兵（沈阳市沈河区方南路9-1号362房屋业主）作为乙方签订《协议》一份，约定乙方投诉361、362两处房屋存在质量问题，甲方本着实事求是，为客户负责的态度，就乙方室内工程质量问题，与乙方进行友好协商，达成如下协议：1、甲方负责对牵晴苑7#361室内工程质量问题进行维修，乙方配合甲方维修。……3、甲方同意承担牵晴苑7#361五年物业管理费作为对乙方的补偿，即自2004年3月25日至2009年3月25日期间的物业管理费由甲方直接支付物业公司。……5、乙方同意甲方对此问题的最终解决方式，并承诺不再就上述问题再要求甲方承担任何其他责任。同日，原、被告签订《花园新城车位租赁协议》，约定甲方将沈阳万科花园新城牵晴苑8#地下12号车位租予乙方作停车使用，租期20年，自2003年7月1日至2023年7月1日，租金依照双方2003年5月13日签订的有关协议执行，租赁期满后，该车为由甲方收回。
上述事实，有当事人陈述、2010年3月19日《花园新城物业服务合同》、《关于通知万科花园新城业主委员会组织召开业主大会临时会议的通知》、《关于召开玩万科花园新城业主大会临时会议的通知》、《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》、《关于召开万科花园新城续签物业服务合同并调整物业费标准业主大会临时会议的通知》、《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》、协议、车位租赁协议等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告与万科花园新城业主委员会签订的物业合同于2012年1月1日到期后，因与业委会未能协商一致，故未能续签合同，2013年7月和11月，万科社区委员会两次组织召开了万科花园新城业主大会临时会议，作出决议，终止现任万科花园新城业主委员会委员资格，同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务，从2014年1月1日开始实施物业服务费标准为住宅人民币1.5元/月/平方米，车库人民币0.75元/月/平方米。
根据我国原住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。”、第五十一条“业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。”、第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”的规定，万科社区委员会经万科花园新城专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，在向业主委员会发出通知，要求业主委员会召开业主大户临时会议而业主委员会逾期未能召开的情况下，受丰乐街道委托，组织召开万科花园新城业主大会临时会议，符合该指导规则的规定，2013年7月和11月召开的两次业主大会临时会议符合法定程序，根据国务院《物业管理条例》第八条、第十一条、第十二条的规定，上述业主大会临时会议决议对园区全体业主具有法律约束力，被告作为小区业主应受业主大会会议决议的约束。因此，原告在未经选举产生新的业主委员会的前提下，虽然未能提供合法有效的物业合同，但依据业主大会临时会议决议，诉请被告支付2015年1月1日至2016年3月31日的物业服务费，理由正当，应予支持，被告应交物业费数额为4,185元（186平方米×1.5元/月/平方米×15个月）
关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于被告提出的房屋质量问题。就被告房屋存在的质量问题，被告已与房屋开发单位签订了协议，房屋开发公司同意为被告维修并给予补偿，被告房屋多年未维修好也应是房屋开发单位的原因，与物业公司无关，故被告以此拒交物业费，依据不足。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告顾建军于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳万科物业服务有限公司2015年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费4,185元；
二、驳回原告沈阳万科物业服务有限公司其他诉讼请求。
被告顾建军如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费50元，减半收取25元，由被告顾建军承担。
本判决为终审判决。
审判员 祝仰宝
二〇一六年七月七日
书记员 马 勇