北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终8846号上诉人（原审被告）：常青，女，1966年10月7日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：党英，河北宏扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董杨，男，1989年2月22日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：连瑾，女，1989年10月10日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审第三人）：郭宝峰，男，1978年8月31日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：高彬，男，1977年11月22日出生，北京住北京市朝阳区，系北京利隆鑫泽投资担保有限公司推荐。被上诉人（原审第三人）：满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区汤立路218号3层303。负责人：梅虹，总经理。委托诉讼代理人：吴阳，男，1984年8月28日出生，该公司员工。上诉人常青因与被上诉人董杨、连瑾、郭宝峰及满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初55243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。常青上诉请求：1.撤销一审判决并将本案发回重审；2.撤销一审判决第二项，并部分改判二万元定金由收款人郭宝峰退还董杨；3.撤销一审判决第三项所谓违约金，并改判驳回该项诉讼请求；4.改判董杨、连瑾、郭宝峰及满懿公司连带赔偿侵占我408室房屋31个月租金损失217000元（计算公式：从2015年10月1日至2018年5月30日止、月租金7000元＊31个月=217000元）；5.改判董杨、连瑾、郭宝峰及满懿公司连带赔偿扩大我支付贷款利息损失1844400元（从2015年10月1日至2018年3月30日止、计算公式：房屋价值318万元按本款额月息24%=月息63600元*29个月=1844400元）。事实和理由：1.原审严重违反法定程序。我诉董杨夫妇确认房屋买卖合同无效纠纷案的审理结果直接影响到本案董杨夫妇诉我案件实体处理结果，而我诉董杨夫妇案件生效时间为2018年3月10日，本案一审开庭时间为2018年1月12日，故本案违反民诉法第150条（五）规定中止诉讼情形，当属严重违反法定程序撤销发回重审范畴。此外，原审未处理本案申请回避程序，因原审法官在审理我诉董杨一案中，适用简易程序15个月结案，属严重违反法定程序并被举报，且另外还有原审法院另两名执行法官拒不送达我扣押财产裁定书、扣押财产清单造成我700多万元损失，因而我已提起国家赔偿。本案管辖虽然应当是原审法院，但原审法官是我举报对象，且该法院是我申请赔付义务机关，因此，法官及原审法院均应自动回避审理本案，但原审并未对本案申请回避作出处理，显然严重违反法定程序。另外，本案缺席审理违反法定程序，原审法院未依法通知我交纳诉讼费和未审理反诉请求而缺席按撤诉处理裁判违法。2.原审认定事实不清、适用法律错误、裁判结果错误。原审认定本案买卖已查封房产的合同合法，欠缺法律支持。原审未查明、论证房屋中介挂网公示本房产交易行为是否违法。董杨和郭宝峰擅自买卖我房产，均拒绝我看买卖合同书并拒绝告诉我买卖房产价款，原审未查明论证清楚他们拒绝告诉的行为目的。原审未查明论证清楚考虑评估价后的飙升市场价、网挂价高、低价交易的罕见交易行为。原审并未查明论证清楚郭宝峰暴力驱赶涉案房屋原承租人，并擅自将我房屋交给董杨夫妇无偿侵占31个月之行为的善与恶性质，原审裁判我退还董杨2万元定金和支付316000违约金缺乏法律依据。董杨夫妇无偿侵占我房屋31个月，原审未裁判董杨承担我房租损失，有失公平。董杨、连瑾辩称，同意一审法院判决，不同意常青的上诉请求。郭宝峰辩称，同意一审法院判决，不同意常青的上诉请求。满懿公司辩称，同意一审法院判决，不同意常青的上诉请求。董杨、连瑾向一审法院起诉请求：1.判令解除董杨与常青20**年10月29日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令常青返还董杨购房定金2万元；3.判令常青支付董杨违约金31.6万元；4.判令常青支付董杨因房价上涨而产生的房屋差价损失130万元；5.判令常青配合董杨前往朝阳区税务部门办理涉案房屋的退税手续，常青在收到退款后7日内将税款交付董杨，逾期按年利率24%计算日息（判决书中的货币均为人民币）。常青向一审法院邮寄《民事答辩反诉状》提出如下反诉请求：1.判令董杨、连瑾、郭宝峰、满懿公司连带赔偿408号房屋租金损失20.3万元。2.判令董杨、连瑾、郭宝峰、满懿公司连带赔偿常青支付贷款利息损失1844400元。因常青经一审法院依法传唤无正当理由拒不到庭应诉，一审法院对其反诉按自动撤诉处理。一审法院认定事实：常青于2006年10月29日登记为408号房屋所有权人。2014年12月10日，常青给郭宝峰出具经北京市方正公证处公证的《委托书》，内容为：委托人常青是408号房屋所有权人，因事务繁忙，故委托郭宝峰为我的代理人，全权代表我办理如下事项：1.前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合相关法律政策的前提下，代为办理预约还款并提前偿还借款，领取解押材料、签署相关文件，代为解除抵押手续，并领取解押后的房产证及相关解押材料；2.在符合依法出售的前提下，代为核查房源，代我们办理此房的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为确定房屋价格、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续、代为办理与出售此房交税、退税等相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为调取原始购房合同及契税发票，代为交付房屋，代为处理房屋内财产，代为办理房屋核验，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为办理房产交易中涉及的银行资金托管、资金监管与资金解冻等相关手续并签署相关文件；代为办理房地产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件，且代收房款，提款手续；3.代为办理上述房产的抵押登记等相关事宜，代为签署抵押协议，并领取抵押后的房产证及他项权利证；代为办理注销与上述房产相关的抵押登记事宜，签署解押协议，并领取注销抵押登记后的房产证等相关证件；4.代为办理房屋所有权证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证。受托人郭宝峰在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果，受托人可多次重复使用本委托书。委托期限：自委托之日起至委托事项办完为止。受托人有转委托权。2014年12月10日，408号房屋上设立了抵押登记，抵押方式为一般抵押，抵押权人为耿毅。董杨与连瑾于2015年11月4日登记结婚。2015年10月29日，经满懿公司居间介绍，郭宝峰代理常青（卖方）与董杨（买方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：常青将408号房屋出售给董杨，成交价158万元；买方于签约当日支付定金2万元，买方向商业银行拟贷款130万元；交易房屋有抵押，卖方于2015年12月31日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续；出卖人应当保证房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如任何一方因违反承诺，导致不能办理必要手续及房屋产权转移登记的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20％赔偿守约方的损失。董杨于签约当日支付了定金2万元，郭宝峰给董杨出具了收据。2015年12月7日，双方的买卖合同办理了网上签约手续，网签合同成交价为172万元。常青配合董杨及其配偶连瑾办理了按揭贷款手续，以408号房屋为抵押拟向光大银行贷款120万元用于支付购房款，2015年12月，光大银行审批同意发放该贷款。2015年12月13日，常青与董杨共同前往税务机关办理了408号房屋买卖缴税手续，董杨出资代常青缴纳了契税17200元、个人所得税222293.35元，缴税税基均为172万元。2016年1月14日，常青与董杨办理了首付款资金监管手续，将35万元首付款打入了常青名下光大银行账户。2016年1月，常青与董杨一同前往过户大厅办理过户手续时，发现因常青涉及诉讼导致408号房屋被法院查封，无法办理过户。2016年1月20日，常青（甲方、出卖人）、郭宝峰（甲方代理人）、董杨（乙方、买受人）、满懿公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方经丙方居间就408号房屋签订了房屋买卖合同及补充协议，现双方就未尽事宜做出如下补充：1.因甲、乙双方在办理完网签手续、贷款手续及缴税手续后，上述房产被司法查封，无法办理转移登记手续，甲乙双方决定：原合同约定的办理转移登记手续时间顺延至2016年3月10日前办理完毕。其他事项，双方按照原房屋买卖合同及原补充协议规定的执行。2.签订此补充协议二日内，甲方将此房交付给乙方。3.本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力，原合同与原补充协议与本补充协议不一致的以本补充协议为准。郭宝峰于签署《补充协议》当日将408号房屋交付董杨使用。因无法办理过户，经双方协商，常青配合办理手续，于2016年3月25日将资金监管账户中的35万元首付款退还给了董杨。常青于2016年8月16日出具《声明书》，撤销了就出售408号房屋一事对郭宝峰的委托授权。408号房屋产权登记信息显示，因常青涉及民事诉讼及执行案件，408号房屋于2015年1月6日被北京市怀柔区人民法院（以下称怀柔法院）查封，2015年5月20日、2016年10月10日又被一审法院轮候查封。怀柔法院曾于2017年在淘宝网对408号房屋进行司法拍卖，当时408号房屋经过评估的起拍价为3180123元。因董杨申请执行异议，怀柔法院于2017年6月撤回了拍卖委托。常青于2016年10月起诉董杨、连瑾，要求确认常青与董杨签订的408号房屋买卖合同无效。案件经一审法院审理于2017年10月30日以(2016)京0105民初63662号民事判决书驳回了常青的诉讼请求。常青提起上诉，二审于2018年3月5日维持原判。一审法院认为，常青与董杨签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。常青要求确认合同无效的请求已经法院生效判决予以驳回，常青在本案中所提买卖合同无效的答辩意见均无事实和法律依据，一审法院不予采信。对于常青所称郭宝峰胁迫、欺诈常青并损害其利益一节，常青可与郭宝峰另行解决。买卖合同签订后，董杨如约履行了付款义务，因常青涉及民事诉讼，导致408号房屋被司法查封，无法办理过户手续。因常青违反合同约定义务，导致董杨无法实现合同目的，董杨要求解除买卖合同的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。董杨要求常青返还定金2万元的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。董杨要求常青配合办理退税手续，将税款返还董杨，如逾期应支付利息的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。董杨亦应将408号房屋返还常青，并配合解除该房屋的买卖合同网签登记手续。双方合同约定，在因出卖人未履行权利瑕疵担保义务而导致无法办理房屋产权转移登记的情况下，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20％赔偿守约方的损失。董杨依据该项合同约定，要求常青支付违约金31.6万元的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于董杨、连瑾要求常青赔偿房屋差价损失130万元的诉讼请求，董杨、连瑾在2016年1月已发现408号房屋被查封，应当及时采取措施减少损失。但董杨、连瑾仍要求继续履行合同，未采取适当措施。且董杨、连瑾从2016年1月20日起接收408号房屋并使用至今，考虑到该房屋租金水平，董杨、连瑾因居住房屋所获利益以及一审法院判决支持的违约金数额已可以弥补董杨、连瑾的合理损失。综合考虑董杨、连瑾支付房款的情况，双方合同履行情况，依据公平原则，董杨、连瑾要求常青赔偿房屋差价损失的诉讼请求一审法院不予支持。常青经一审法院依法传唤未到庭应诉，一审法院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、董杨与常青于2015年10月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于判决生效之日解除。二、常青于判决生效之日起30日内向董杨、连瑾返还购房定金二万元。常青于判决生效之日起10日内配合董杨前往税务部门办理北京市朝阳区×路×号院号楼C单元408号房屋的退税手续，并在收到退款后7日内将契税一万七千两百元、个人所得税二十二万二千二百九十三元三角五分交付董杨。如常青未按时配合办理退税并将税款退还董杨，从逾期之日起以税款总金额二十三万九千四百九十三元三角五分为基数，按照月利率2％的标准向董杨支付利息至常青将税款二十三万九千四百九十三元三角五分退还董杨之日止。董杨、连瑾于判决生效之日起30日内将北京市朝阳区×路×号院号楼C单元408号房屋返还常青。三、常青于判决生效之日起30日内向董杨、连瑾支付违约金三十一万六千元。五、驳回董杨、连瑾的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。庭审中，常青、董杨、连瑾均认可408号房屋已被怀柔法院拍卖，拍卖价格为270万元。本院认为，根据本案查明的事实，因常青要求确认合同无效的请求已被法院生效判决驳回，故各方均应按合同约定履行各自义务。在买卖合同签订后，董杨如约履行了付款义务，但因常青涉及其他民事案件，408号房屋被法院查封，无法办理过户手续。现因合同已不能实际履行，合同目的无法实现，故一审法院判决解除双方间的买卖合同，本院不持异议。合同解除后，常青理应返还定金并配合董杨办理退税手续，将税款返还董杨，如逾期则应支付相应的利息，而董杨亦应将408号房屋返还常青。因双方合同约定，在因出卖人未履行权利瑕疵担保义务而导致无法办理房屋产权转移登记的情况下，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20％赔偿守约方的损失。因常青的行为导致合同无法履行，故其理应支付违约金。因常青在一审诉讼中并未提出反诉，故其要求董杨给付租金及贷款利息损失，不属于本院审理范围；对于常青上诉主张一审法院程序违法一节，经本院审查，其主张缺乏依据，本院不予采纳。综上，一审判决处理结果并无不当，本院予以维持。对常青的上诉意见，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7998元，由常青负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 张岚岚二〇一八年八月十七日法官助理 黄 璐法官助理 单海涛书 记 员 邸 硕