辽宁省沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0114民初1777号
原告：王铁宏，男，汉族，现住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：刘君顺，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被告：张晶，女，汉族，现住沈阳市和平区。
被告：孙广才，男，汉族，现住沈阳市和平区。
第三人：沈阳市靓玉房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区平马路12-5号。
法定代表人：卢玉朝，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘福义，辽宁诚信为民律师事务所律师。
原告王铁宏与被告张晶、被告孙广才、第三人沈阳市靓玉房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王忠泽担任审判长、与人民陪审员金凤、人民陪审员王丽霞组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告王铁宏及其委托诉讼代理人刘君顺、被告张晶、被告孙广才、第三人沈阳市靓玉房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘福义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认法库县法库镇金牛街玉龙一品小区7号楼121室房产归原告王铁宏所有；2、请求人民法院判令终止执行法库县法库镇金牛街玉龙一品小区7号楼121室房产；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月18日，沈阳市于洪区人民法院对张晶、孙广才与沈阳市靓玉房地产开发有限公司借款合同纠纷一案作出（2016）辽0114民初6482号判决，判令沈阳市靓玉房地产开发有限公司自判决发生法律效力之日起15日内向张晶、孙广才偿还借款本金188万元及利息（以未给付的借款本金为基数，按年利率24%计算；从2014年7月23日计算至判决发生法律效力之日止）。在诉讼期间，张晶、孙广才申请贵院查封了法库镇金牛街玉龙一品小区7号楼121室房产。2018年1月，原告王铁宏对查封房产向于洪法院提出书面异议，要求解除对该房产的查封，于洪法院于2018年1月23日作出（2018）辽0114执异14号执行裁定书，裁定驳回案外人王铁宏的执行异议。原告王铁宏认为，原告与第三人靓玉公司已经于2014年9月12日签订商品房买卖合同，并已经全额付给公司347616元购房款，公司已经向原告出具收款收据同时第三人靓玉公司将房屋交付给原告。原告已经向物业交纳了全年的物业费，并交纳了垃圾清运费、电费。交纳相关费用后，原告一直向公司主张将该房屋办理备案手续及房证，但公司以各种理由推脱，拒绝为原告办理合同备案手续，导致该房屋没有备案。通过前述事实可以看出，原告是该房屋的实际权利人，被告申请法院对该房屋进行查封不当。综上，依据我国《民诉法》、《民诉法解释》的规定，特向贵院提起诉讼，请依法判决。
被告张晶、孙广才辩称：第三人与张晶、孙广才民间借贷纠纷一案经法院判决已经生效，进入执行对第三人开发的房产进行查封，因该房屋并未备案在原告名下，因此该房屋是否出卖，我们并不知情。
被告沈阳市靓玉房地产开发有限公司辩称：第一，我公司和原告签订商品房买卖合同客观、真实，我公司已经向原告交付房屋，原告也已经支付了全额购房款；第二、我公司与被告在执行过程中已经达成和解协议，按照协议约定，我公司已经向被告给付现金57万元，同时两套门市房也备案到张晶名下，协议已经履行完毕，所以我公司同意终止对原告房屋的执行，我公司也同意对张晶差额部分进行还款。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告张晶与被告孙广才系夫妻关系，另案原告张晶（本案被告）、另案原告孙广才（本案被告）起诉另案被告沈阳市靓玉房地产开发有限公司（本案第三人）借款合同纠纷一案，由本院于2016年5月18日立案受理，案件审理过程中，原告于2016年5月30日向本院提出财产保全申请，申请查封沈阳市靓玉房地产开发有限公司位于沈阳市法库县法库镇金牛街玉龙一品1单元201等11处房产，本院于2016年5月30日作出（2016）辽0114民初6482号民事诉讼财产保全裁定书，裁定对沈阳市靓玉房地产开发有限公司位于沈阳市法库县法库镇金牛街玉龙一品1单元201等11处房产予以查封。法库县房产管理部门依上述裁定及协助执行通知书对沈阳市靓玉房地产开发有限公司位于沈阳市法库县法库镇金牛街玉龙一品1单元201等11处房产予以预查封（查封）。2016年9月18日，本院作出（2016）辽0114民初6482号民事判决，判决：“一、被告沈阳市靓玉房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张晶、孙广才偿还借款本金188万元及利息（以未给付的借款本金为基数，按年利率24%计算；从2014年7月23日计算至判决发生法律效力之日止）；二、驳回原告其他诉讼请求”、“案件受理费减半收取14529.6元，保全费5000元，均由被告沈阳市靓玉房地产开发有限公司负担”。上述判决生效后，因沈阳市靓玉房地产开发有限公司未履行（2016）辽0114民初6482号民事判决确定的给付义务，2017年3月1日，张晶（孙广才）申请执行沈阳市靓玉房地产开发有限公司履行上述判决内容的（2017）辽0114执1169号执行案件，由本院立案受理。执行过程中，案外人（本案原告）王铁宏向本院提出执行异议申请，请求撤销本院作出的（2016）辽0114民初6482号民事诉讼财产保全裁定书，解除对位于法库县法库镇金牛街玉龙一品7号楼1单元201室房屋的查封。2018年1月22日本院立案受理上述（2018）辽0114执异14号执行裁决案件，2018年1月23日，本院作出（2018）辽0114执异14号执行裁决书，认为：虽然案外人王铁宏就位于法库镇金牛街玉龙一品小区7号楼1单元201房产在本院查封之前就已签订了合法有效的书面买卖合同并已支付了房屋的全部价款，但是案外人王铁宏并未提供任何证据证明非因自身原因未办理争议房产的过户登记手续，裁定：驳回案外人王铁宏的异议。王铁宏因不服（2018）辽0114执异14号执行裁决，在15日内向本院起诉，本院于2018年2月1日受理本案原告王铁宏提起的案外人执行异议之诉。
另查明，（2017）辽0114执1169号执行案件执行过程中，虽然沈阳市靓玉房地产开发有限公司于2017年5月2日与张晶、孙广才私下达成和解协议，但因沈阳市靓玉房地产开发有限公司未完全按照该和解协议约定履行全部给付义务，该执行案件仍在继续执行过程中。
再查明，涉案位于法库县法库镇金牛街玉龙一品7号楼1单元201室房屋（建筑面积96.56平方米），是本案第三人沈阳市靓玉房地产开发有限公司开发建设并销售的住宅商品房，2013年11月8日，第三人沈阳市靓玉房地产开发有限公司取得对于其开发、销售的玉龙一品小区7号楼住宅商品房的《商品房预售许可证》，2014年6月30日，玉龙一品小区7号楼进行竣工验收，2015年9月23日玉龙一品小区7号楼取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，2015年9月25日，第三人沈阳市靓玉房地产开发有限公司向法库县房产管理部门提交《房屋所有权初始登记申请书》。涉案房屋现初始登记备案在本案第三人沈阳市靓玉房地产开发有限公司名下。2014年9月12日，本案第三人沈阳市靓玉房地产开发有限公司与本案原告王铁宏签订《商品房买卖合同》，合同约定本案原告王铁宏以每平方米3600元，总金额347616元的价格购买本案第三人向其出售的上述房屋，合同第六条约定付款方式为一次性付款，即“买受人于2014年9月12日一次性付购房款人民币叁拾肆万柒仟陆佰壹拾陆元整”，第八条房屋交付期限约定为“该商品房经验收合格”，第十五条关于产权登记约定为“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。2014年9月12日，王铁宏向沈阳市靓玉房地产开发有限公司交付全部购房款347616元，沈阳市靓玉房地产开发有限公司为王铁宏开具相应数额的专用收款收据一张，上面加盖沈阳市靓玉房地产开发有限公司财务专用章，同日，王铁宏向涉案房屋所在小区物业沈阳美卉物业管理有限公司法库分公司交纳2014年度物业费1136元、垃圾清运费320元、电费200元，沈阳美卉物业管理有限公司法库分公司为其开具相应数额专用收款收据各一张，王铁宏领取了第三人沈阳市靓玉房地产开发有限公司向其交付的涉案房屋钥匙，涉案房屋钥匙。2015年9月12日，王铁宏向沈阳美卉物业管理有限公司法库分公司交纳2015年9月12日至2015年12月31期间物业费330元，沈阳美卉物业管理有限公司法库分公司为其开具相应数额专用收款收据一张，2016年1月5日、2017年1月10日、2018年1月29日，王铁宏分三次向沈阳美卉物业管理有限公司法库分公司交纳2016年度、2017年度、2018年度物业费各1136元，沈阳美卉物业管理有限公司法库分公司为其开具相应数额专用收款收据各一张。
原告王铁宏现在其自有产权的沈阳市铁西区虹桥路13号楼1-12-2室房屋中居住。
由于第三人沈阳市靓玉房地产开发有限公司内部工作疏忽原因，造成包括涉案房产在内的200多本商品房买卖合同丢失，导致第三人沈阳市靓玉房地产开发有限公司未能及时给包括本案原告王铁宏在内的众多购房者办理房屋备案手续及房屋所有权登记手续。
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案争议焦点为原告对于涉案房屋是否享有足以排除本院强制执行查封措施的物权期待权。
关于审查原告是否享有足以排除执行的物权期待权的法律依据问题。因本案原告购买涉案房产属于房地产开发企业名下的新售商品房，原告王铁宏作为执行案件的案外人对于涉案房屋查封执行措施提出执行异议之诉，对该案外人执行异议之诉的审查，有适用上述司法解释第二十八条、第二十九条的可能性，故应结合本案事实，确定作为审查原告是否享有足以排除执行的物权期待权的法律依据。从上述规定区别上看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了无过错不动产买受人的物权期待权，第二十九规定了商品房消费者的物权期待权，两者相比，第二十九条重在保护房地产开发企业开发销售的预售商品房，且要求购买该房产的消费者，应当属于名下无其他用于居住房屋的刚性商品房消费者。考虑到本案原告与第三人签订《商品房买卖合同》当日，第三人即将涉案房屋钥匙交于原告，并非预售商品房，且原告目前在涉案房屋之外的自有产权房屋居住的实际情况，本案应以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，作为审查原告是否享有足以排除执行的物权期待权的法律依据。
关于本案原告对于涉案房屋是否享有足以排除本院强制执行查封措施的物权期待权问题。首先，从原告与第三人之间签订的《商品房买卖合同》上看。原告向法庭提供的《商品房买卖合同》能够证明，原告于2014年9月12日与第三人就涉案房屋买卖签订《商品房买卖合同》，该合同为规范文本商品房买卖合同，合同中明确了当事人名称、商品房基本情况、位置、房号、价款、交付方式等商品房买卖所需的一般条款，合同内容不违反法律、行政法规强制性效力性规定，属于合法有效合同。因该合同签订时间早于本院对于涉案房屋的执行查封时间，故其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第一项的相关规定；其次，从原告对于涉案房屋的占有上看。根据原告向法庭提供的，涉案房屋所在园区物业公司沈阳美卉物业管理有限公司法库分公司于2014年9月12日为原告出具的收取涉案房屋2014年度物业费、垃圾清运费、电费的专用收款收据，于2015年9月12日、2016年1月5日、2017年1月10日、2018年1月29日为原告出具的收取涉案房屋2015年9月12日至2015年12月31期间、2016年度、2017年度、2018年度物业费的专用收款收据，结合原告与第三人对于2014年9月12日交付涉案房屋钥匙事实的一致陈述以及原告现占有房屋的现实状态，可以认定本案原告从2014年9月12日收房至今一直实际占有涉案房屋。本案原告于2014年9月12日实际占有涉案房屋，该时间早于本院对于涉案房屋的执行查封时间，但根据原告与第三人之间签订的《商品房买卖合同》第八条，房屋交付期限约定为“该商品房经验收合格”，因涉案房屋于2014年6月30日进行竣工验收，于2015年9月23日取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，故本案原告2014年9月12日收房时，该房屋尚不具备“该商品房经验收合格”的合法交付条件，但因本院对涉案房屋的查封时间在涉案房屋取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》之后，故即使依上述时间计算，原告对该房屋的合法占有时间也早于本院对于涉案房屋的执行查封时间，故原告对于涉案房屋的占有，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第二项的相关规定；再次，从原告购买涉案房屋购房款的支付上看，原告提供的沈阳市靓玉房地产开发有限公司为原告出具的时间为2014年9月12日，数额为347616元的购房款专用收款收据，能够证明2014年9月12日王铁宏向沈阳市靓玉房地产开发有限公司付清全部购房款，因原告在本院查封涉案房屋之前已向第三人付清全部购房款，故其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第三项的相关规定；最后，从涉案房屋至今未办理房屋产权登记手续的原因上看。2015年9月25日，第三人沈阳市靓玉房地产开发有限公司向法库县房产管理部门提交《房屋所有权初始登记申请书》后涉案房屋开始具备办理房屋产权证书条件，但第三人承认是由于第三人公司内部工作疏忽原因，造成包括涉案房产在内的200多本商品房买卖合同丢失，导致第三人未能及时给本案原告王铁宏办理房屋备案手续及房屋所有权登记手续，故涉案房屋至今未房屋产权登记手续的原因是由于第三人过失原因导致，并非因本案原告的原因导致。故其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项的相关规定。综上，本案原告对于涉案房屋享有民事实体权利，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于无过错不动产买受人享有的物权期待权之规定，可以排除本院对于涉案房屋采取的辽01**民初6482号民事诉讼财产保全查封措施[现延续为（2017）辽0114执1169号执行案件的执行查封措施]，对于原告提出本院应终止执行法库县法库镇金牛街玉龙一品小区7号楼121室房产的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告提出人民法院依法确认法库县法库镇金牛街玉龙一品小区7号楼121室房产归其所有的诉讼请求。本案原告以转移涉案房屋所有权为目的，与第三人签订《商品房买卖合同》，享有请求第三人为协助办理房屋产权登记行为的请求权，根据我国物权法的相关规定，在涉案房屋所有权登记至原告名下之前，原告并不享有涉案房屋所有权。故对于原告在本案中提出的上述确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、不得执行位于法库县法库镇金牛街玉龙一品7号楼1单元201室的房屋；
二、驳回原告王铁宏的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告张晶、孙广才负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王忠泽
人民陪审员 金 凤
人民陪审员 王丽霞
二〇一八年六月二十九日
书 记 员 马晓明