广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2324号
上诉人（原审被告）：深圳市耀L实业有限公司，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：郭L书，公司董事长。
委托代理人：卢X辉，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：卢晓H，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市资A物业开发有限公司，住所地：深圳市宝安区宝城三区新安X路68号。
法定代表人：杨C勇，董事长。
委托代理人：钟J颖，住所地：广东省深圳市宝安区，系该公司职员。
委托代理人：张N轩，广东深天正律师事务所律师。
上诉人深圳市耀L实业有限公司（以下简称耀L公司）因与被上诉人深圳市资A物业开发有限公司（以下简称资A公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第1730号民事判决，向本院提起上诉。本院�法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年7月11日资A公司、耀L公司签订《租赁合同书》，内容为：资A公司将位于深圳市宝安区新安街道新安X路资A商务大厦整体出租给耀L公司，建筑面积共计约26000平方米，总层数17层，其中地下室一层；耀L公司先垫资负责完善涉案房产后续建筑装修工程，所投入垫资金额不得少于人民币2000万元；资A公司给予耀L公司48个月装修免租期，作为耀L公司垫资投入完善涉案房产的各项配套设施设备所需要的各项费用；租赁期限20年，从2007年8月1日至2027年7月30日止，其中抵免租期从2007年8月1日至2011年7月30日止，实际租期11年，即从2011年8月1日起至2022年7月30日止，活租期从2022年8月1日至2027年7月30日止；耀L公司从2011年8月1日起至2013年7月30日止，于每月5号前向资A公司缴当月租金人民币52万元，从2013年8月1�起逐年递增租金，即2013年8月1日至2014年7月30日每月租金人民币546000元，2014年8月1日至2015年7月30日每月租金人民币572000元，2015年8月1日至2016年7月30日每月租金人民币598000元，2016年8月1日至2017年7月30日每月租金人民币624000元，2017年8月1日至2018年7月30日每月租金人民币650000元，2018年8月1日至2019年7月30日每月租金人民币676000元，2019年8月1日至2020年7月30日每月租金人民币702000元，2020年8月1日至2021年7月30日每月租金人民币728000元，2021年8月1日至2022年7月30日每月租金人民币754000元，活租期双方根据市场租金价格另行协商；耀L公司应缴纳履约保证金人民币300万元；耀L公司必须依约交付租金费用，如逾期拖欠租金费用，每逾期一天，由资A公司按逾期金额的千分之三加收滞纳金，如逾期拖欠30天租金或所拖欠的费用超过50万元以上，资A公司有权收回租赁房屋，租赁合同自然终止无效，没收保证金，并追缴耀L公司所欠的一切费用，耀L公司所投入的一切装修设备及不动产，无条件归资A公司所有，耀L公司不得拆迁破坏。合同签订后，资A公司向耀L公司交付了涉案房产，耀L公司向资A公司缴纳了履约保证金人民币300万元。耀L公司承租涉案房产期间，经常拖延支付租金，至今2015年8月租金还拖欠人民币37.8万元，9月份之后的租金未再支付。
另查明，涉案资A商务大厦登记在资A公司名下。资A公司为进行本案诉讼委托了广东深天正律所律师代理诉讼，支付律师费人民币177456.8元。
资A公司诉至原审法院，请求：1、资A公司与耀L公司于2007年7月11日双方签订的房屋租赁合同立即终止。并立即收回租赁房产（资A大厦）；2、没收耀L公司履约保证金人民币3000000元；3、耀L公司支付逾期支付房租滞纳金人民币1152840元，暂计至2014年1月20日至2015�8月14日，应支付至实际清偿租金之日止）；4、耀L公司立即支付拖欠自2015年7月至2015年8月租金人民币1120000元，租金应实际计算至租赁物收回之日止；5、耀L公司承担本案的律师费人民币177456.8元；6、本案的诉讼费用由耀L公司承担。
原审法院认为，资A公司、耀L公司之间的《租赁合同书》未违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。资A公司依约向耀L公司交付涉案房产，耀L公司自2015年8月起拖欠租金，其行为已构成违约。《租赁合同书》约定如耀L公司逾期拖欠费用超过50万元，资A公司有权收回租赁房屋，租赁合同自然终止。耀L公司2015年8月拖欠租金人民币37.8万元，且至今未付2015年9、10月份租金，已达到双方租赁合同中约定的解除条件，故对资A公司起诉要求解除与耀L公司的租赁合同的诉讼请求，原审法院予以支持，耀L公司应立即搬离涉案房产。耀L公司所拖欠的租金应立即支付给资A公司。《租赁合同书》约定若耀L公司拖欠费用超过50万元，资A公司有权没收保证金，因此，耀L公司缴纳的履约保证金人民币300万元，资A公司有权不予退还。关于资A公司主张的逾期支付房租滞纳金，因没收的履约保证金已经能够弥补资A公司的经济损失，故对本项诉讼请求，原审法院不予支持。对于资A公司主张耀L公司承担本案律师费的诉讼请求，因无法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款、第一百四十四条之规定，判决：一、资A公司与耀L公司签订的《租赁合同书》于本判决生效之日起解除，耀L公司应于本判决生效之日起二十日内搬离涉案房产；二、资A公司有权没收耀L公司支付的履�保证金人民币300万元；三、耀L公司应于本判决生效之日起五日内向资A公司支付拖欠的租金，租金数额为：2015年8月份租金人民币378000元，2015年9月之后的租金按如下标准计算至本判决指定的搬离之日止（2015年9月至2016年7月每月人民币598000元，2016年至2017年7月每月人民币624000元，2017年8月至2018年7月每月人民币650000元，2018年8月至2019年7月每月人民币676000元，2019年8月至2020年7月每月人民币702000元，2020年8月至2021年7月每月人民币728000元，2021年8月之后每月人民币754000元）；四、驳回资A公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费人民币49952元，由资A公司负担12192元，由耀L公司负担37760元。
上诉人耀L公司不服原审判决，向本院提起�诉，请求：1、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第1730号民事判决并驳回资A公司对耀L公司的全部诉讼请求；2、本案的全部诉讼费用由资A公司承担。事实与理由：
第一，从租赁期限的起算期看，耀L公司没有违约。1、《租赁合同书》签订时，涉案房产为在建烂尾工程，不具备合法的出租条件。根据《合同法》第212条，耀L公司与资A公司签订《租赁合同书》时，涉案在建工程已烂尾14年，根本不具备出租使用的条件。为此，耀L公司委托有关设计单位对涉案在建工程重新设计，并陆续向有关政府部门重新申请规划、施工、消防等审批手续，在取得有关审批手续后，耀L公司开始委托第三方施工。2、租赁期限应自涉案房产具备合法出租条件之日起算，同时，免租期应相应顺延。2008年7月25日，深圳市宝安区建设局颁发建设工程施工许可证，准许耀L公司施工。2009年12月30日深圳市公安局消防支队宝安大队做出深公消验（2009）BHX0184号建设工程消防验收意见书，认定涉案房产主体合格，在消防方面具备二次装修条件。2011年11月30日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局颁发编号为深规土建验BA-2011-0082号建设工程规划验收合格证。2012年8月14日，涉案房产取得房地产证。至此，涉案房产具备合法的出租条件，租赁合同期限开始起算，同时，免租期相应顺延，即从2012年8月14日起至2016年8月13日止。3、耀L公司没有拖欠资A公司租金。如上所述，免租期为2012年8月14日至2016年8月13日，截止资A公司起诉时仍在免租期内，耀L公司根本就不可能拖欠资A公司的租金，更何况，耀L公司自2011年8月起至就开始向资A公司交租，至今，已累计多支付资A公司47个月租金。第二，从租金的交付期限看，耀L公司也没有违约。《租赁合同书》第4条第2款没有约定2013年8月1日至2022年7月30日期间的交租日期，双方没有就此达成任何补充协议，根据合同有关条款或者交易习惯也无法确定交租期限。根据《合同法》第61条和《合同法》第62条第4项的规定，耀L公司可以随时履行，即耀L公司没有违约。上诉人口头补充称，一、本案一审法院未查明任何事实，显然属于事实不清。二、本案因为资A公司房屋在没有合法取得产权证，并经消防验收合格的情况下，就以所谓的用耀L公司先期垫资的方式，变相的收取了所谓免租期内的巨额的租金，此种情形下，资A公司收取租金既不合法也不合理。耀L公司认为应将该部分多收的房租冲抵耀L公司在合法租赁期限内所欠租金。三、双方对于2013年8月1日以后的租金支付时间没有约定，耀L公司依法可以在每年届满时支付当年租金。因此，资A公司诉称耀L公司逾期支付租金的说法缺乏�据。四、即使耀L公司存在逾期支付租金的行为，资A公司也未依法通知耀L公司解除合同，其以起诉方式直接要求解除合同不符合法律规定。
被上诉人资A公司口头答辩称，一审法院认定的事实清楚，证据充分，适用法律适当，应该驳回上诉，维持原判。二、关于耀L公司提到的租赁条件问题，在2010年9月1日，我们在租赁办公室与耀L公司签订了房屋租赁合同，允许其出资，耀L公司在2010年9月14日已经开始出租盈利。所以根本不像耀L公司所讲的不符合出租条件，因为我们也知道出租条件只要有建设许可证就可以出租的，在事先已经盈利的情况下，这时再谈免租期不到，是荒唐的。三、合同第4条第1款已经约定，每月5日前向甲方交当月的租金，第2款是递增条款。对耀L公司口头陈述的补充意见，我们认为没有事实依据，应该驳回。
本院经审理查明，原�查明的事实无误，本院予以确认。
另查，资A公司原审提交了资A商务大楼1601房的房地产权证书，显示该房产于2012年8月14日进行了产权登记。本院对该证据予以确认。
涉案资A商务大厦于2008年取得建筑工程施工许可证，2011年11月4日取得竣工验收备案收文回执，2011年11月30日取得建设工程规划验收合格证。
耀L公司于2010年9月14日开始对外出租涉案房产。
耀L公司在资A公司于2015年8月10日在原审起诉时拖欠2015年7月租金52.2万元以及2015年8月的租金57.2万元；截至原审判决之日（2015年10月22日），耀L公司拖欠2015年8月租金37.8元以及2015年9月、10月的租金；之后耀L公司分别于2015年10月23日支付了12.8万元，11月9日支付5万元，11月13日支付5万元，12月18日支付2万元。由上，耀L公司迄今仍拖欠2015年8月份租金13万元，且未支付2015年9月之后的租金。
本院认为，涉案资A商务大厦已经报建并取得了房地产权证书，耀L公司与资A公司签订的《租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。
合同约定双方为按现状出租，耀L公司在签订合同时已知涉案房产的状态，应当按合同约定的租金起计时间支付涉案房产的租金，其上诉主张免租期应延长的理由不成立，本院不予支持。
关于每月租金的支付时间，耀L公司主张涉案合同没有明确约定2013年8月之后租金的支付时间，其不构成迟延支付租金。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，双方当事人在付款时间约定不明的情况下，应当按合同的有关条款和交易习惯确定。因双方约定在2013年8月之前的租金应在每月5日前支付当月租金，故虽然合同未明确约定2013年8月之后每月租�的支付时间，耀L公司仍应在每月五日前履行支付租金的义务。依此，耀L公司在资A公司于2015年8月10日在原审起诉时拖欠2015年7月租金52.2万元以及2015年8月的租金57.2万元，依据双方合同约定，拖欠租金达到50万元，资A公司有权请求解除涉案合同并要求没收租赁保证金。原审相关处理正确，本院予以确认。
关于拖欠的租金的数额，原审的计算无误，但因耀L公司在原审判决后又支付了部分租金，耀L公司迄今拖欠2015年8月的租金13万元，且未支付之后的租金，故对原审的相关判项应予相应改判。
综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，但因二审发生新的事实，本院予以相应改判。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第1730号民事判决第一、二项；
二、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第1730号民事判决第三项为：深圳市耀L实业有限公司应于本判决生效之日起五日内深圳市资A物业开发有限公司支付拖欠的租金，租金数额为：2015年8月份租金人民币130000元，2015年9月之后的租金按如下标准计算至本判决指定的搬离之日止（2015年9月至2016年7月每月人民币598000元，2016年至2017年7月每月人民币624000元，2017年8月至2018年7月每月人民币650000元，2018年8月至2019年7月每月人民币676000元，2019年8月至2020年7月每月人民币702000元，2020年8月至2021年7月每月人民币728000元，2021年8月之后每月人民币754000元）；
三、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第1730号民事判决第四项；
四、驳回深圳�资A物业开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。
本案一审案件受理费人民币49952元，由资A公司负担12192元，由耀L公司负担37760元；二审案件受理费30800元，由资A公司承担1800元，耀L公司承担29000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定�式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。