河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驿民初字第6402号
原告驻马店市金桂置业房地产开发有限公司。
法定代表人李桂月，董事长。
委托代理人黄东亮，河南一帆律师事务所律师。
被告付仅娥，曾用名付某，女，1969年3月10日出生，汉族。
原告驻马店市金桂置业房地产开发有限公司（以下简称金桂置业）诉被告付仅娥商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员贾红独任审判，公开开庭进行了审理。原告金桂置业的委托代理人黄东亮到庭参加诉讼，被告付仅娥经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告金桂置业诉称，2010年10月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的桂月园6栋东单元6层东户房屋，总价款79万元，首付款316000元，余款474000元向工商银行按揭，原告对该按揭贷款提供阶段性连带责任保证，同时双方签订《商品房买卖合同》附件四补充协议，该协议第二条约定“办理个人住房贷款的。××如果累计三个月未向贷款银行还款，致使银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，并对合同约定的商品房另行出售，同时扣除××已付总房款的19%作为违约金”。合同签订后，原告如期交房，但被告拖欠银行贷款累计达12期，工商银行要求原告承担连带保证责任，从原告的保证金账户上扣划414489.67元，给原告造成严重的经济损失。为此请求判令：1、解除原、被告于2010年10月22日签订的商品房买卖合同；2、被告将商品房买卖合同项下的房屋恢复原状并返还给原告并支付合同约定的违约金150100元。
被告付仅娥未答辩。
经审理查明，2010年10月22日，原告金桂置业（出卖方）与被告付仅娥（××）签订（JG-2010-06010601）《商品房买卖合同》一份，约定：“由××购买出卖人位于驻马店市文化路西段南侧桂月园6幢东1单元6层东户房；建筑面积为336.77平方米，每平方米为2345.815元，总房款为790000元；付款方式：按揭贷款××于2010年10月22日付首付款316000元，同时提供按揭贷款所需资料，并承担相关费用，余额474000元银行贷款，××应于签订合同壹个月内将贷款手续办理完毕；房屋交付期限为2010年12月31日前交付等条款”。原、被告于同日签订的合同补充协议附件四，该附件四第二条约定：“办理个人住房贷款的，××如果累计三个月未向贷款银行还款致使银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，并对合同约定商品房另行出售，同时扣除××已付总房款的19%作为违约金”。合同签订当日，被告付仅娥向原告支付首付款316000元。2010年12月8日原告金桂置业向被告付仅娥交付了本案的诉争房屋。2010年12月26日，付仅娥（借款人）与中国工商银行股份有限公司驻马店解放路支行（贷款人，以下简称驻马店工商银行）、金桂置业（保证人）三方签订《个人购房借款担保合同》一份，约定：“贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款474000元（大写：肆拾柒万肆仟元）；本合同项下贷款用于购买自建坐落于驻马店市文化路桂月园6号楼东1单元6层东户，建筑面积336.77平方米一套；贷款期限20年；借款人授权贷款人将贷款一次性划入驻马店市金桂置业房地产开发有限公司账号（17×××01），贷款从贷款人账户划出即视为贷款人的贷款义务履行完毕，划出日即为实际放款日；还款：借款人按月等额本息还款（按月计息），如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日，最后一日还款日为贷款到期日，借款人应从贷款发放的次月开始还款；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物清单：抵押人付仅娥、房产位置驻马店市文化路西段南侧桂月园6幢东1单元，6层东户房，建筑面积336.77平方米、抵押物价值790000元；保证担保，保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定；10.2、阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；20.2、抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋他项权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务，在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管，如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人足额赔偿损失；保证人不按本合同约定履行保证责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，自至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。贷款人扣收款项不足以清偿借款人所有债务的，贷款人有权决定清偿顺序，扣收保证人的定期存款…”等条款。该借款担保合同签订后，驻马店工商银行于2011年1月14日，将贷款474000元一次性划入驻马店市金桂置业房地产开发有限公司账号（17×××01）。2011年12月24日，付仅娥逾期贷款本金1031.61元、利息2417.92元；2012年1月14日，付仅娥逾期贷款本金1004.97元、利息2577.72元；2013年3月24日，付仅娥逾期贷款本金592.95元、利息0.32元；2013年6月24日，付仅娥逾期贷款本金50.67元、利息0.03元；2013年7月24日，付仅娥逾期贷款本金1126.22元、利息1478.32元；2013年12月14日，付仅娥逾期贷款本金655.9元；2014年9月14日，付仅娥逾期贷款本金1215.4元、利息1404.02元；2015年1月14日，付仅娥逾期贷款本金19.5元；2015年6月14日，付仅娥逾期贷款本金1322.66元，利息1684.93元；2015年8月14日，付仅娥逾期贷款本金1336.25元，利息1294.42元；2015年9月14日，付仅娥逾期贷款本金1343.1元，利息1263.77元。后因被告付仅娥未按时归还贷款，拖欠银行按揭贷款已达12期之多，累计超过三个月。2015年9月21日、22日，贷款人驻马店工商银行从原告金桂置业保证金账户上扣划款项414489.67元。现因原告要求解除合同，收回房屋并支付违约金而成诉。
另查明，付仅娥（公民身份号码××）曾用名付某（公民身份号码××）是同一人。
诉讼中，原告称，2011年8月份原告多次电话通知被告付仅娥办理房产证，被告付仅娥拒不配合，未办理他项权证，致使银行至今未收到正式的记载有抵押登记信息的房屋他项权证；银行依据《个人购房借款担保合同》的约定从原告金桂置业保证金账户上扣划款项414489.67元。
上述事实，有原告提交的保证金划转通知、中国工商银行凭证、工商银行出具的往来户历史明细清单、个人购房担保合同、商品房买卖合同及原告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原、被双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议附件四》及《个人购房借款担保合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。《个人购房借款担保合同》约定“保证担保，保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定；10.2、阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”；“抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋他项权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务，在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管，如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人足额赔偿损失”，依据上述约定，本案担保方式分为两个阶段，付仅娥在办妥抵押登记手续并将房屋他项权证书交给银行前，由金桂置业承担阶段性连带责任保证；付仅娥在办妥抵押登记手续并房屋他项权证书交给银行后，由付仅娥以其房产承担的抵押担保责任。本案中，付仅娥不但没有履行办理房屋他项权证书的义务，也未按期履行还款义务，银行依据合同约定于2015年9月21日、22日以付仅娥违约为由从金桂置业保证金账户上扣划款项414489.67元，符合合同约定。根据双方签订的补充协议附件四第二条的约定“如××累计三个月未向贷款银行还款致使银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，并对合同约定商品房另行出售”，因付仅娥拖欠银行按揭贷款已达12期，累计数额已超过三个月，现金桂置业要求解除商品房买卖合同，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，第三人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告金桂置业要求被告付仅娥腾房并返还，于法有据，本院予以支持。关于违约金，根据原、被告签订的商品房买卖合同的约定“办理个人住房贷款的，××如果累计三个月未向贷款银行还款致使银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，同时扣除××已付总房款的19%作作为违约金”，因涉案房屋已被付仅娥使用5年之久，且原告请求付仅娥承担违约金150100元（79万元×19%），符合合同约定，故对原告的该项请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告驻马店市金桂置业房地产有限公司与被告付仅娥于2010年10月22日签订的《商品房买卖合同》。
二、限被告付仅娥于判决生效后三十日内将位于驻马店市文化路西段南侧桂月园6幢东1单元6层东户房屋一套腾空并返还给原告金桂置业。
三、限被告付仅娥于本判决生效后三十日内向原告驻马店市金桂置业房地产有限公司支付违约金150100元。
案件受理费11700元，减半收取5850元，由被告付仅娥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判员 贾红
二〇一六年二月二十四日
书记员 耿超