浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0782民初5667号
原告:冉飞，男，1981年7月1日出生，汉族，住安徽省宿州市。
委托诉讼代理人：朱燕华，浙江商苑律师事务所律师。
被告：义乌市振兴首饰品电镀厂，住所地：浙江省义乌市稠江街道江湾工业区。
负责人：吴冠。
被告：吴宗兴，男，1952年3月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。
被告：郑兴林，男，1953年9月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。
上述三被告共同委托诉讼代理人：何啸风，浙江元谷律师事务所律师。
上述三被告共同委托诉讼代理人：张浩然，浙江元谷律师事务所律师。
原告冉飞与被告义乌市振兴首饰品电镀厂（以下简称振兴电镀厂）、吴宗兴、郑兴林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法由审判员吴功君适用简易程序，于2018年4月25日、7月16日两次公开开庭审理了本案，原告冉飞及委托诉讼代理人朱燕华和被告振兴电镀厂、吴宗兴、郑兴林的共同委托诉讼代理人张浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冉飞向本院提出诉讼请求：判令三被告支付原告冉飞装饰装修费14000元、搬迁费28000元、临时安置费16800元、停产停业损失费168000元，合计226800元。庭审法庭调查时，原告冉飞将诉请变更为要求判令三被告支付原告冉飞装饰装修费25000元、搬迁费28000元、临时安置费2025元、停产停业损失费20250元，总计75275元。事实和理由：自2014年7月20日起，原告一直承租被告振兴电镀厂的二楼房屋六间，用于经营台球室，共计280平方米。租赁合同一年一签，租金半年一付，在2017年7月21日签订房屋租赁合同时由被告吴宗兴和郑兴林负责。到2017年9月底，原告被被告振兴电镀厂告知，其承租的房屋属于拆迁范围，并多次被要求搬离和停水停电，而三被告却未向原告支付应获得的装饰装修费、搬迁费、临时安置费和停业停产损失费。2017年9月份，被告吴宗兴曾向原告表示因拆迁不再收取下半年的租金，若原告能在2017年10月份搬离的，被告退还原告四个月房租，并额外补偿每间房屋4000元，六间房屋补偿共计2.4万元，以及另外承担原告消防楼梯的建设费用4000元，但双方未谈拢。当时有一个姓王的水电工与原告协商时曾答应补偿原告总金额3.2万元，而被告振兴电镀厂与被告吴宗兴对此也是认可的。到2018年1月20日，被告对店面采取断水断电，并于2018年1月25日租赁合同终止，要求原告搬离。目前，该房屋已被拆除。现诉至贵院，望判如所请。
被告振兴电镀厂、吴宗兴、郑兴林辩称：第三被告是受第一被告委托与原告签订的房屋租赁合同，第二被告系第一被告投资人吴冠的父亲。第二、三被告与涉讼的房屋租赁合同没有法律上的关联，且本案的处理结果也与第二、三被告无关。不存在原告冉飞所称的租赁合同一年一签，租金半年一付的约定。案涉租赁合同的期限自2017年7月21日至2018年7月21日，原告未按租赁合同第三条的约定在房屋交付前付清房屋租金，答辩人有权按照约定行使提前收回房屋的权利，也就是解除合同的权利。由于涉案的房屋被政府征收，客观条件发生重大变化，也不具备继续履行的条件，答辩人有权解除合同，收回房屋。原告在2018年4月2日诉至法院，要求补偿，应认定为其同意解除合同。原告未按约支付租金，未及时交还房屋，应当承担支付租金及违约金的责任，并支付在合同解除后占有使用房屋的费用，承担腾空房屋的责任，就此答辩人已向法院另行起诉。涉案的租赁合同系合法解除，原合同中并没有租赁房屋遇征收时，出租人应向承租人支付补偿的约定，答辩人作为房屋所有权人，系法定的被征收人，涉案房屋被征收的补偿，包括房屋价值补偿、搬迁费、一次性临时安置费、停产停业损失补偿等均归答辩人所有，原告的主张缺乏依据。关于原告陈述的所谓补偿3.2万元，第一被告对此是不认可的。首先小王只是属于传话，没有相应的授权；其次，这个金额也只是双方协商的一个过程，没有最终确定，也没有达成一致的协议。涉案的房屋在2018年4月17日收回，4月底已经拆除。请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：
1、原告冉飞提供的房屋租赁合同书一份，拟证明原告承租被告房屋六间的事实，该合同中未把政府拆迁作为被告免责的事由，第二、三被告的意思表示系代表第一被告的行为。三被告对该证据的真实性无异议，并称合同中明确约定房屋租金是在交房前付清，合同下方手写注明“收13000元，欠13000元”也充分说明租金是一次性付清；且合同当中没有约定租赁房屋遇征收时的处理规则，原告方认为应当取得拆迁补偿应当由其举证。本院认为，鉴于三被告对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以认定。
2、原告冉飞提供的振兴电镀厂2017年9月29日和2018年1月25日的通知各一份、2018年1月10日的停水停电通知一份，拟证明被告多次要求原告搬理承租房屋及被告于2018年1月20日断水断电，并通知原告于2018年1月31日合同终止的事实。三被告对该组证据的真实性无异议，但对2017年9月29日通知中的手写添加部分不予认可。本院认为，2017年9月29日通知中的手写添加部分系记载与本案无关的内容，本院对该部分内容不予认定；该组证据的其他内容，因三被告未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。
3、原告冉飞提供的浙中生态廊道义乌稠江江湾工业区收购方案（讨论稿）一份（复印件），拟证明原告应获得的相关补偿。三被告对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，认为其没有合法来源，也不是正式的文件，且其内容是针对被征收人房屋的征收补偿计算方案，与租赁关系无关。本院认为，因该证据系复印件，又无其他证据相印证，且从标题看系讨论稿，而不是正式稿，其真实性无法确认，本院不予确认。
4、原告冉飞提供的光盘（内含视频3份、录音2份）一份、录音文字一份，拟证明原告承租的房屋状况、装修装饰与电线的损失，具体说明为：录音尾号1040能够证明承租房屋是280平方米，装修损失被告自行评估是1.4万元以及被告因拆迁拒收下半年租金的事实；录音尾号1331系用以证明被告承诺承担电线损失7000元；2018年2月1日这份视频编号为AVSEQ01用以证明承租房屋面积280平方米，编号为AVSEQ02这份视频用以证明承租房屋内部和外部的实际状况，编号为AVSEQ03这份视频用以证明承租房屋内外部状况以及面积280平方米的事实。三被告对该组证据中音频部分的真实性无异议，但对其证明对象有异议，认为第一份音频证据是原告自己在录音中陈述争议房屋面积280平方米，但第二被告并未确认；对装修费评估1.4万元没有相应证据佐证，第二被告在录音中对该费用表述为1.4万元左右，且是连同房租一起的，其真实的意思是为与原告达成解除合同的一致意见而作的和解表示，在本案诉讼中不应约束各被告；拒收下半年租金也未得到第二被告的确认，我方不予认可。第二份音频证据也是原告自己在陈述排线要6、7千元，而第二被告并未确认该金额，且原告陈述的排线价值并不确定是新线的购买价格还是残值，金额也不确定。三被告对该组证据中三份视频的真实性、合法性和关联性均有异议，认为视频本身是复制件，没有原件供核对；其次被告并未派人到场，系原告单方录制，没有具有相应资质的人员测量，所谓房屋的实际状况也不确认是何年何月何日时的状况。本院认为，鉴于三被告对该组证据的音频部分的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以认定。该组证据中的视频部分，因真实性无法确认，本院不予认定。
5、原告冉飞提供的房屋收购估价报告、资产评估咨询报告各一份，拟证明被告所获的相关补偿情况以及被告房屋收购估价和资产评估的情况，并认为其中明达63号报告里面有提到勘测文件的形成时间是2017年7月6日，照片拍摄时间是2017年7月4日，这说明被告在与原告签订租赁合同前就已经明知涉案房屋即将被拆迁，却仍与原告签订一年的租赁合同，同时也能说明被告考虑到房屋要被拆迁，同意原告租金半年一付的事实。三被告对该组证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为这两份报告是明达、明瑞公司受义乌市人民政府稠江街道办事处（以下简称稠江街道办事处）委托，对包括涉案房屋在内属于第一被告的被征收房屋及附属物的评估、估价，与本案没有关联性。案涉房屋被征收是一个长期的过程，勘测前置是正常的程序，但第一被告并未被告知具体的拆迁时间，因此在未被正式征收前，第一被告仍享有对房屋的使用、收益等权利。原告称房屋可能被征收，因此下半年租金未一次性支付，这与原告在起诉状中的陈述不一致，原告在起诉状中陈述“租赁合同一年一签，租金半年一付”。本院认为，鉴于三被告对该组证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以认定。
6、原告冉飞提供的收款收据一份，拟证明原告当时装饰装修中楼梯的费用。三被告对该证据的真实性有异议，不予认可。本院认为，该收款收据系非正式票据，仅凭该收款收据不足以证明原告装饰装修楼梯费用的事实，本院对该收款收据不予认定。
7、被告振兴电镀厂、吴宗兴、郑兴林提供的房屋收购货币安置协议一份（复印件，原件在本院（2018）浙0782民初2652、2654至2657号五案中），拟证明涉案的租赁房屋已被征收及签约时间是2018年1月19日的事实。原告对该证据的真实性无异议，并认为这份证据恰恰能证明以下三个事实：⑴、在原被告房屋租赁合同期间，被告无法向原告提供约定的承租房，系被告违约；⑵、被告于2018年1月19日签订收购协议，恰恰能证明2018年1月20日其断水断电，并拒收原告下半年租金的事实，不存在原告拖欠房租的情况；⑶、能够证明搬迁费、安置费、停产停业损失费计算标准与原告提交的讨论稿标准完全一致。鉴于原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以认定。
8、本院依职权调取的浙江明达房地产评估有限公司出具的《浙明达征字（2018）第063号》估价报告中的装修构筑物及附属物评估明细表一份，拟证明原告承租的房屋“台球室”的装修残值为14729.4元的事实。原告对该装修残值14729.4元没有意见，但原告又认为这里面没有包含电线一栏，而被告曾明确表示同意补偿原告的电线价值。三被告对该装修残值14729.4元没有意见，但又认为这补偿仅仅针对第一被告，与本案无关。本院认为，鉴于原、被告双方对该证据的真实性均未提出异议，本院对该证据予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告吴宗兴系被告振兴电镀厂投资人吴冠的父亲，被告郑兴林系被告振兴电镀厂的管理人员。自2014年7月20日始，原告一直租赁被告振兴电镀厂的二楼房屋六间，用于经营台球室，租赁合同一年一签，原告承租后对案涉房屋进行了相应的装饰装修。2017年7月21日，受被告振兴电镀厂委托，被告郑兴林与原告签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定：振兴电镀厂将二楼房屋六间出租给冉飞使用，租赁期限自2017年7月21日至2018年7月21日止；租金为每年26000元，租金在交付房屋前付清，如延期交付租金，自延期之日起按3％计算违约金至实际退房之日止，并由振兴电镀厂提前收回房屋；冉飞需将租赁的房屋装修的，需经振兴电镀厂同意，装修的费用与振兴电镀厂无关。合同签订后，原告冉飞支付了租金13000元，被告郑兴林在原告冉飞持有的房屋租赁合同下方注明“收13000（元）、欠13000（元）”。
同年9月29日，被告振兴电镀厂向各承租户发出通知，称因生态廊道和小城镇环境综合整治等需要，根据义乌市人民政府办公室《关于义乌市重点工程建设拆迁工业企业安置若干意见》，希望被拆迁范围的单位配合做好拆迁工作，拆迁期限为2017年10月30日前，各单位在规定时间内必须腾空店面，搬离拆迁现场。2018年1月10日，被告振兴电镀厂又发出停水停电通知，称本厂将于2018年1月20日停水停电，各承租户在规定时间内必须腾空店面，搬离拆迁现场。
受稠江街道办事处委托，浙江明达房地产评估有限公司和浙江明瑞资产评估有限公司分别对被告振兴电镀厂的房地产及附属物和厂内资产设备进行价值评估，并于2018年1月16日出具了浙明达征字〔2018〕第063号国有土地上房屋收购估价报告和浙明瑞咨评字〔2018〕第003号资产评估咨询报告，其中国有土地上房屋收购估价报告装修构筑物及附属物评估明细表载明，原告冉飞承租的台球室装饰装修评估值为14729.4元，包括吧台、墙纸、防盗门、玻璃门、铁楼梯、隔墙、粉刷。
2018年1月19日，被告振兴电镀厂与稠江街道办事处签订房屋收购货币安置协议一份，振兴电镀厂同意稠江街道办事处对坐落于义乌市江湾工业区滨江北路185号实施货币收购，稠江街道办事处依据浙江明达房地产评估有限公司浙明达征字〔2018〕第063号国有土地上房屋收购估价报告书支付振兴电镀厂土地、房屋、装饰装修和附属物等价值（即被收购房屋评估总价值）补偿款即房屋总价值补偿款计25103400元（包括原告冉飞承租的台球室装饰装修评估值14729.4元），房屋综合补偿款，包括一次性搬迁费1037689元、一次性临时安置费150620.4元、停业停产损失补偿1506204元，其他补偿款即依据浙江明瑞资产评估有限公司浙明瑞咨评字〔2018〕第003号报告书支付设备及费用等其他价值补偿款7986500元，以及补助1255170元和奖励1305170元；振兴电镀厂承诺于2018年3月15日前腾空被收购房屋并交付给稠江街道办事处。
同年1月25日，被告振兴电镀厂再次向各承租户发出通知，称本厂将于2018年1月31日搬迁，改造范围内的店面与本厂签订的合同终止；要求各承租户在2018年1月31日前必须搬离拆迁现场，腾空店面，若未在规定时间内搬离本厂店面，一切损失与本厂无关，后果自负。
同年2月3日，原告冉飞致电被告吴宗兴要求赔偿装饰装修费、停业停产损失费、安置费和搬迁费，但无果。次日，原告冉飞就电线的拆除又与被告吴宗兴进行电话协商，原告冉飞在电话中称“不是我不说，我本来说我自己拆了自己用的么，不是几百元，排线要六七千块钱的么。”被告吴宗兴回答说“我说了，你拆拆那里放在路口，你那样子太难看了，知道吗，不是说他要你多少东西，东西是差不了多少的，好像你这人去挑战他的。”原告冉飞又说“好了，没事。我就说么，房东说能搬就搬么，房东说可以拿么就可以拿。”被告吴宗兴回答说“那里多少钱我给你，我给你”。嗣后，原告冉飞搬离了本案讼争房屋。讼争房屋已于2018年4月被拆除。
本院认为，被告郑兴林代表被告振兴电镀厂与原告冉飞于2017年7月21日签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，依法应当认定有效。在合同履行中，因本案所涉承租房屋被征收，双方合同客观上无法继续履行，依法应予解除。对于因房屋征收导致合同解除，作为承租人冉飞因此受到的损失依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，有权要求被告振兴电镀厂予以赔偿。对于原告冉飞主张的各项损失数额如何认定以及责任如何承担，本院分析如下：
首先，关于原告冉飞台球室房屋装饰装修费数额及责任如何承担的问题。本院认为，原告冉飞在租赁期间对案涉房屋投入了装饰装修，而振兴电镀厂在审理中没有提供证据证明曾投入过装饰装修的事实，稠江街道办事处也是根据案涉房屋的现状并依据评估价值给予振兴电镀厂补偿案涉房屋装饰装修费14729.4元，故根据公平原则，振兴电镀厂应将其收取的稠江街道办事处支付案涉房屋装饰装修补偿费14729.4元支付给原告冉飞。因评估公司在评估时未评估屋内排线（电线）的价值，而被告吴宗兴在与原告通话时也表示愿意支付该排线（电线）的价值，但由于涉案房屋已被拆除，标的物已经灭失，其排线价值难以认定。原告冉飞在与吴宗兴通话时虽曾提到排线要六、七千元，但被告吴宗兴对此并未明确表示认可，且原告冉飞称的这六、七千元系装饰装修时的排线价值还是现在的排线残值也不明确，而原告冉飞又无其他证据印证，故本院酌情综合考虑由被告振兴电镀厂支付原告冉飞排线（电线）的价值600元。上述两项合计，被告振兴电镀厂支付给原告冉飞装饰装修费15329.4元。
其次，关于原告冉飞主张的停业停产损失。本院认为，本案虽涉及房屋征收，但基础法律关系仍为租赁合同法律关系。政府部门与被征收人之间达成的补偿系基于统一标准而得出的结果，与承租人之间的实际损失不具有同一性。本案中，原告冉飞因租赁房屋被征收停业产生的损失客观存在，但从本院查明的事实看，原告冉飞对于重新选择经营地点等具有较为充裕的准备时间，故本院结合剩余租赁期限、异地经营投入等综合因素，酌情确定本案停业停产损失5000元。
再次，关于原告冉飞主张的搬迁费和临时安置费。本院认为，该两笔费用系基于其他补偿项目应由被告振兴电镀厂享有这一前提，而且即使非因本次征收，双方租赁合同期满后，承租人也面临搬迁、另选他址的事实，故该两项费用应由承租人本人承担。原告冉飞主张搬迁费和临时安置费依据不足，本院不予支持。
综上，原告冉飞的合理诉求，本院予以支持，其余部分应予驳回。因被告吴宗兴、郑兴林非系案涉房屋租赁合同的当事人，原告冉飞要求该两被告承担民事责任依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）之规定，判决如下：
一、义乌市振兴首饰品电镀厂于本判决生效后十日内补偿冉飞装修装饰费15329.4元、停业停产损失费5000元，合计20329.4元；
二、驳回冉飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费841元，由冉飞负担687元，义乌市振兴首饰品电镀厂负担154元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 吴功君
二〇一八年七月二十七日
书记员 俞 姣