天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终4827号
上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市晟成名宝内衣店，业主吴桂成，男，1960年4月18日出生，汉族，住天津市津南区咸水沽镇照明南里18号楼3门402号，经营场所天津市和平区滨江道与山西路交口东侧麦购休闲广场*层-033。
委托诉讼代理人：吴桂明（系上诉人之弟），住天津市河西区解放南路瑞江花园梅苑********号。
委托诉讼代理人：陈宗跃，天津耀达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市麦购物业管理有限公司，住所地天津市和平区南马路11号、13号-557-2，现主要办事机构所在地天津市和平区南马路11号创新大厦5楼。
法定代表人：沈建华，总经理。
委托诉讼代理人：高康，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：王鹏叶，女，该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：天津市麦购房地产投资发展有限公司，住所地天津市和平区南马路11号麦购国际大厦5楼501，现主要办事机构所在地天津市和平区南马路11号创新大厦5楼。
法定代表人：胡时俊，总经理。
委托诉讼代理人：冯博洋，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：马健翔，男，该公司工作人员。
上诉人天津市晟成名宝内衣店（以下简称内衣店）因与被上诉人天津市麦购物业管理有限公司（以下简称物业公司）、被上诉人天津市麦购房地产投资发展有限公司（以下简称地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2015）和民四初字第1448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人内衣店上诉请求：一、请求撤销一审判决第二项，判决支持上诉人原审第一项及第二项诉讼请求；二、撤销一审判决第三项，改判上诉人按物业费的50%承担物业费；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由为：一、原审判决认定的部分事实不清，适用法律不当；二、原审法院认为上诉人要求被上诉人按照原线路通过上诉人店铺内电表终端供电的问题与本案物业服务合同不属同一法律关系，要上诉人另行解决，属于错误认定。根据双方之间的基础合同当中的物业服务范围，未经上诉人许可，被上诉人无权中断上诉人对电表的正常使用；三、原审法院驳回上诉人因停电造成的经济损失请求，纵容了被上诉人的违约行为；四、一审判决上诉人承担物业费过高，应当核减。
被上诉人物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持一审判决。
被上诉人地产公司辩称，同意被上诉人物业公司的答辩意见。
上诉人内衣店向一审法院起诉请求：一、判令二被上诉人立即按原线路通过上诉人店铺内的电表终端恢复对上诉人经营的位于天津市和平区滨江道与山西路交口东侧麦购休闲广场1层-033商铺（天津市晟成名宝内衣店）供电；二、判令二被上诉人赔偿因停电造成的上诉人经济损失，期间自停电之日（2015年8月5日）至实际恢复供电之日止，金额按照每天5044元计算，现计算至2015年8月31日为136188元（5044元乘以27天）；三、判令被上诉人物业公司按照《麦购休闲广场业主临时公约》第六条的规定向上诉人公布2004年至2015年度物业管理服务费收支账目；四、诉讼费由二被上诉人承担。
被上诉人物业公司向一审法院反诉请求，一、判令上诉人给付被上诉人物业公司2013年10月1日至2015年12月31日期间的物业管理费91309.68元及违约金19248元，共计110558元；2、反诉费用由上诉人承担。
承担。一审法院认定事实：2004年5月9日，吴桂成与地产公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定由吴桂成购买地产公司开发的坐落于天津市和平区滨江道211号1层-033房屋，设计用途为商业，该房屋建筑面积120.78㎡。吴桂成购买此房用于内衣店的经营，另约定“供电：每个商铺安装独立电表，预留插座”。同日，吴桂成与地产公司和物业公司签订《麦购休闲广场业主临时公约》，约定：“业主或物业使用人应当按物业的建筑面积缴纳物业管理服务费。标准暂定为每月每平方米28元。业主应依照物业管理企业的规定按月缴纳物业管理服务费，缴费日期为当月的前五日。”“供／配电设备运行正常，供电安全稳定，定期检修保养系统设备；”物业管理企业应“建立物业管理服务费收支账目，每半年向业主公布，接受业主委员会的监督。”“6.1任何设施、装置进行必要的保养和维修。但应事先公告且用时不会过长，避免长时间影响物业的正常运作。”“业主应依照物业管理企业的规定按月缴纳物业管理服务费，缴费日期为当月的前五日。”另该公约还约定了物业服务的内容和双方的2015年8月7日，地产公司张贴“设备线路检修维护告知书”，其内容为：因日前降雨频繁、气温高、温度大，麦购休闲广场部分设备、线路出现故障、老化情况，因此商场决定自2015年8月7日晚间22点起对个别设备线路老化严重的区域进行故障排查、检修维护过程中，部分商铺正常供电将会不可避免的受到影响。落款为地产公司。自当日起，内衣店店铺内无电力供应。庭审中，内衣店表示在停电期间，内衣店店铺仍继续开门营业。2015年11月，在内衣店及地产公司和物业公司在一审法院诉前调解期间，地产公司和物业公司通知内衣店可以免费换领新电卡购电后，但内衣店并未更换新电卡购电。地产公司和物业公司当庭表示其在2015年9月20日前后就已通知内衣店可以更换新电卡购电，但未提交证据予以证实。
另查，在案件审理期间，本案一审承办人到现场勘察，查明物业公司对麦购商场内一层临街商铺（包括内衣店）供电进行集中管理，在该商场一层变电间内为上述每间商铺设立新的一户一表，其中亦为内衣店商铺设立了新的独立的电表，并且已具备正常供电条件。另查明内衣店店铺在新电表合闸后，店铺内可正常用电，其店铺内电表显示有电流通过但无法显示读数。另经本案一审承办人到天津市城南供电公司调查核实本案所涉房屋所在麦购商场红号站产权情况，查明该商场商用供电红号站在供电部门登记户名和产权人均为物业公司。并且供电公司表示，其对商业用电的供电职能只是负责向商用红号站供电，由红号站产权人向其缴纳电费，具体通过红号站后电力如何分配以及红号站后供电线路铺设与维修维护，由红号站产权人或实际管理人负责。庭审中，物业公司已当庭向内衣店出示了由物业公司出具的2012年-2014年物业费收支账目。
再查，吴桂成系本案所涉房屋业主，其将该房屋用于内衣店店铺经营。自2013年10月1日至2015年12月31日，内衣店拖欠物业公司物业管理服务费91309.68元（28元／月／㎡×120.78㎡×27个月=91309.68元）。
一审法院认为，内衣店与地产公司签订的《天津市商品房买卖合同》以及内衣店与地产公司、物业公司签订的《麦购休闲广场业主临时公约》均是双方的真实意思表示，合法有效，对签订双方均具有约束力。因物业公司为本案所涉红号站在电力部门登记的产权人，其有权在不影响相关商户正常用电的前提下，对该红号站供电方式或供电线路在共有部位的铺设与安排进行改动，并根据上述公约的约定物业公司有权利和义务对红号站及共用用电设施设备和线路进行维修维护。内衣店未举证证实物业公司在对一楼临街商户电表进行集中管理后，擅自提高电费或使内衣店商铺用电增加额外的费用，且在地产公司和物业公司告知内衣店可以免费换领新卡直接购电后，内衣店一直未换领新卡购电，另经一审法院查明，只要内衣店换领新卡购电后将新电卡插在新的电表内，内衣店商铺内即可正常用电。至于内衣店在第一项诉讼请求中要求地产公司和物业公司按照原线路通过内衣店店铺内电表终端供电的问题，因其与本案物业服务合同纠纷不属同一法律关系，不属于本案审查范围，内衣店可另行主张权利。因此，对于本诉中内衣店第一项诉讼请求一审法院不予支持。针对本诉中内衣店的第二项诉讼请求，因内衣店提交的证据不足以证实自商铺内停电之日至2015年8月31日期间产生了经济损失以及损失的具体数额，且亦无法证实停电与经济损失之间存在因果关系，因此对内衣店的第二项诉讼请求一审法院亦不予支持。针对本诉中内衣店的第三项诉讼请求，因物业公司已当庭向内衣店出示了2012-2014年度物业管理服务费收支账目，至于该账目是否具有真实性不属于本案审查范围，另2012年度之前的物业费收支账目，因内衣店的主张已超过诉讼时效。又因在前述公约中，对公布物业费收支账目有明确的约定，物业公司作为该公约的一方主体应当按照公约的约定履行义务。因此物业公司应承担向业主公布2015年度物业费收支账目的责任。但因该公约没有明确具体的履行期限，所以应当给予物业公司必要的准备时间。针对物业公司的反诉诉讼请求，依据前述公约的约定，物业公司在实施对商场内设施进行必要的保养和维修行为时，应事先公告且用时不会过长，避免长时间影响物业的正常运作。本案中，物业公司在完成电表集中管理的行为后未能及时通知内衣店换领新卡购电，违反了上述公约的约定。又因物业管理服务具有综合性，由于物业管理服务的质量标准在前述公约中的各项约定中没有量化的指标，物业公司也没有充分举证证实其对一层商铺电表集中管理的必要性，故对此应当按照前述公约的约定以及法律规定承担相应的责任，即以适当减免向内衣店收取物业管理服务费作为责任的承担方式。综合考虑，内衣店欠交的物业费应当予以适当减免，以一次性给付被告物业公司73047.74元作为了结为宜。因物业公司服务有不到位的情况，故物业公司要求违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“一、被告天津市麦购物业管理有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告公布2015年度“麦购休闲广场”物业管理服务费收支账目；二、驳回原告其余诉讼请求；三、原告天津市晟成名宝内衣店自本判决生效之日起十日内给付被告天津市麦购物业管理有限公司自2013年10月1日至2015年12月31日期间的物业管理服务费73047.74元；四、驳回被告天津市麦购物业管理有限公司其他反诉诉讼请求”。一审本诉案件受理费3104元，减半收取1552元，由内衣店负担1512元，物业公司负担40元；一审反诉案件受理费2511元，减半收取1255.5元，物业公司负担442.5元，内衣店负担813元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的案件事实与一审查明的事实相同，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人内衣店与被上诉人地产公司、被上诉人物业公司签订的《麦购休闲广场业主临时公约》系双方真实意思表示，应属合法有效。
本案的争议焦点一是被上诉人地产公司和被上诉人物业公司是否应按原线路通过上诉人店铺内的电表终端恢复对上诉人经营的位于天津市和平区滨江道与山西路交口东侧麦购休闲广场1层-033商铺（天津市晟成名宝内衣店）供电的问题，因上诉人的上述诉讼请求与本案物业服务合同纠纷不属同一法律关系，不属于本案审查范围，上诉人内衣店可另行主张权利。
本案的争议焦点二是被上诉人地产公司和被上诉人物业公司是否应赔偿因停电造成的上诉人内衣店的经济损失的问题，因上诉人提交的证据均为复印件且不能证明其损失的具体内容和具体数额，故上诉人的上述诉讼请求因证据不足，本院不予支持。
本案的争议焦点三是上诉人内衣店是否应按照50%的比例交纳欠缴的物业费的问题，因一审判决已认定被上诉人物业公司存在服务不到位的情况，且对被上诉人物业公司反诉请求的物业费进行了20%减免，而上诉人要求按照50%的比例交纳物业费的请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人内衣店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3024元，由上诉人天津市晟成名宝内衣店负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 炜
审判员 王兆青
审判员 王纪祥
二〇一六年十月十八日
书记员 王同顺
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；