陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终1237号
上诉人（原审被告）陕西华弘房地产开发有限公司，住所地西安市灞桥区十里铺街道矿山路东方罗马花园9号楼10206号房。
法定代表人朱金鹏，该公司经理。
委托代理人鲁超美，陕西华宝卓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地陕西省西安市碑林区南广济街38号。
负责人杨新丰，该分行行长。
委托代理人谢艳，陕西至正律师事务所律师。
原审被告杨晓琴，女，1969年4月26日出生，汉族。
上诉人陕西华弘房地产开发有限公司（以下简称华弘公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）及原审被告杨晓琴金融借款合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2015)碑民初字第04599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年5月8日，建行陕西省分行与杨晓琴签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定:杨晓琴向建行陕西省分行借款540000元，用于购买西安市未央区玄武东路罗马嘉园第9幢1单元16层11609号房屋，借款期限自2012年5月8日起至2028年5月8日止；还款方法为按月等额本息还款法，每一个月归还本息金额4698.26元；违约责任为借款人未按时还清任意一期借款本金和利息，贷款人有权停止发放借款合同项下的借款、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，并自借款逾期之日至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定计收罚息和复利，罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。同日，建行陕西省分行与杨晓琴签订了《西安市房地产抵押合同》，约定以杨晓琴购买的位于西安市未央区玄武东路罗马嘉园第9幢1单元16层11609号房屋作为抵押物对上述借款本息承担抵押担保责任，双方于2012年6月20日在西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案证明。另，2011年8月15日，建行陕西省分行与华弘公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，华弘公司担保的债权为自2011年8月15日至2014年8月15日期间因建行陕西省分行向购置座落于西安市未央区玄武东路罗马花园9#、11#项目所属住宅房产的债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，保证方式为连带责任保证。2012年5月9日建行陕西省分行按约定向杨晓琴发放借款540000元。截止2015年6月9日，杨晓琴尚欠建行陕西省分行贷款本金484690.28元、利息10090.03元、罚息153.70元、复利126.07元，合计495060.08元。
建行陕西省分行原审诉称，2012年5月8日，其与杨晓琴签订了《个人住房借款合同》，按约定借给杨晓琴540000元，用于杨晓琴购买西安市未央区玄武东路罗马嘉园第9幢1单元16层11609号房屋。华弘公司对上述债务承担连带保证责任，杨晓琴以上述房产作为抵押，保证借款的履行。截止2015年6月9日，杨晓琴尚欠其借款本金484690.28元、利息10090.03元、罚息153.70元、复利126.07元未偿还。请求判令：1、宣布贷款立即到期，杨晓琴偿还其借款本金484690.28元、利息10090.03元、罚息153.70元、复利126.07元，合计495060.08元，及2015年6月10日至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息；2、其对杨晓琴为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、华弘公司对上述债务承担连带清偿责任；4、诉讼费由杨晓琴、华弘公司承担。
杨晓琴原审辩称，其同意建行陕西省分行诉讼请求，对建行陕西省分行所述事实及理由均无异议，但由于家庭经济困难，现无力偿还该笔借款。其为了抵债，已将该房产作价53万元转让给他人。
华弘公司原审辩称，杨晓琴以涉案房屋做了抵押，建行陕西省分行应先行使抵押权，再向华弘公司主张权利；如果华弘公司承担保证责任，应对杨晓琴依法享有追偿权。
原审法院认为，建行陕西省分行与杨晓琴签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，与华弘公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系当事人在平等、自愿的基础上签订，且意思表示真实，符合法律规定，上述合同合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。建行陕西省分行依约履行了向杨晓琴支付借款的义务，杨晓琴未按约定还款付息，构成违约，应承担违约责任。按双方约定，贷款已经到期，建行陕西省分行要求宣布贷款立即到期，杨晓琴偿还截止2015年6月9日尚欠贷款本金484690.28元、利息10090.03元、罚息153.70元、复利126.07元，合计495060.08元，及2015年6月10日至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利符合法律规定，依法应予支持。杨晓琴以所购房屋作抵押，已办理抵押登记，建行陕西省分行要求杨晓琴以抵押房产变现所得优先受偿，符合法律规定，依法应予支持。华弘公司辩称建行陕西省分行应先行使抵押权后，再向其主张权利，因华弘公司与建行陕西省分行在最高额保证合同中已明确约定华弘公司在该笔借款中承担连带保证责任，不属于物权担保中没有约定或约定不明的情形，故建行陕西省分行要求华弘公司承担连带清偿责任的请求，应予以支持。华弘公司承担保证责任后，可向杨晓琴追偿。杨晓琴辩称涉案房屋已转让给他人一节，该转让系杨晓琴个人行为，不予涉及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条之规定，作出判决：一、杨晓琴应于本判决生效之日起三十日内偿还中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金484690.28元、利息10090.03元、罚息153.70元、复利126.07元，合计495060.08元。2015年6月10日至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利按借款合同约定计算支付。二、杨晓琴不能履行上述债务时，中国建设银行股份有限公司陕西省分行有权对杨晓琴抵押的位于西安市未央区玄武东路罗马嘉园第9幢1单元16层11609号房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。三、陕西华弘房地产开发有限公司对杨晓琴上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，可向杨晓琴追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费8726元，由杨晓琴承担。
宣判后，华弘公司不服原审判决，向本院提出上诉。华弘公司上诉称：1、原审判决认定其对杨晓琴全部借款本息承担连带保证责任显系错误，杨晓琴以其购买房产作为抵押物对借款本息承担抵押责任，且办理了预购商品房贷款抵押登记备案，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。2、建行陕西省分行与其所签《个人住房（商业住房）借款最高额保证合同》中关于其承担连带责任的条款属于无效约定，该合同文本系建行陕西省分行提供，且关于保证方式和保证责任的条款系格式条款，建行陕西省分行在签订合同时并未采取合理的方式提请其注意，这些格式条款排除了其主要权利，加重了其责任。请求：撤销原审判决第三项内容，改判驳回建行陕西省分行要求其对杨晓琴全部债务承担连带责任的诉讼请求任。
建行陕西省分行答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。
经审理查明，原审法院查明事实属实。二审庭审中，双方均无新证据向法庭提交。
本院认为，本案二审争议的焦点为华弘公司应否就杨晓琴涉案借款本息向建行陕西省分行承担连带清偿责任。因《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》载明应华弘公司要求，建行陕西省分行已经就本合同做了相应条款说明，华弘公司对本合同条款含义相应法律全部通晓并充分理解，故华弘公司以建行陕西省分行签订合同时未采取合理方式提请其注意，主张相关保证方式和保证责任条款无效之理由显系不能成立，依法不予采信。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，现因建行陕西省分行与华弘公司在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第七条明确约定，无论主合同项下的债权是否拥有保证、抵押等担保方式，不论其他担保是否由债务人自己所提供，华弘公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建行陕西省分行均可直接要求华弘公司在保证范围内承担连带保证责任，华弘公司不提出任何异议，故建行陕西省分行主张华弘公司承担连带责任有事实和法律依据，依法应予支持；而华弘公司辩称其仅对涉案抵押房产价值之外的债权承担保证责任与双方约定不符，亦无法律依据，故对其辩称依法不予采纳。综上，华弘公司上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费负担不变，二审案件受理费8726元（华弘公司预交），由上诉人陕西华弘房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马春哲
审 判 员 徐振平
代理审判员 王 珂
二〇一六年二月十七日
书 记 员 丁银银