浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第1031号
上诉人（原审被告）：温州市美福餐饮有限公司。
法定代表人：陈继乐。
委托代理人：章仁义。
委托代理人：陈工雷。
被上诉人（原审原告）：翁岳昆。
委托代理人：刘宾宾。
上诉人温州市美福餐饮有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2010年12月14日，原告与被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告将其所有坐落于温州市鹿城区人民西路群艺一层40号房屋出租给被告使用，租期自2011年4月16日至2016年4月16日，年租金为240000元，先付后用，每年一次性付清；被告交原告水电押金10000元；第二年到第五年每年增加租金20000元；在租期内有关经营产生的税收费用由被告承担。2013年4月16日，原告与被告另行签订《房屋租赁协议书》，约定，租赁物不变；租期自2013年4月16日起至2016年4月16日止；年租金为230000元，先付后用，按季度付一次，每季度57500元，每次应提前一个月付清，第二年、第三年租金按市面价；经营税、管理费、房屋租赁税由被告负担；被告不得擅自改变房屋结构。协议签订后，双方均按约履行合同，直至2013年7月，即第三季度，被告开始拖欠租金，经原告多次催告仍未按季度足额付清。2013年11月20日，原告与涉案店铺负责人因租金支付问题发生纠纷，原告要求解除合同。之后，被告腾空涉案店铺。另查明：一、2013年5月10日，被告向原告转账67500元（含10000元水电押金）；2013年7月18日、19日、22日，被告分别向原告转账2000元，三次共计6000元；2013年8月4日，被告向原告转账20000元；2013年9月30日，被告向原告转账10000元；2013年10月21日，被告向原告转账17000元；2013年11月1日，被告向原告转账15000元；2013年11月9日，被告向原告转账2000元。以上款项共计137500元。二、截至目前，被告水电押金10000元尚在原告处；三、涉案店铺目前仍未进行出租。
原判认为，原告与被告分别于2010年12月14日、2013年4月16日签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因2013年4月16日的《房屋租赁协议书》签订在后，且对2010年12月14日签订的《房屋租赁协议书》内容已作出变更，故原、被告应以2013年4月16日签订的《房屋租赁协议书》为准进行履约。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约向被告交付租赁物，被告亦应按时向原告支付租金。被告主张根据陈工雷于2013年9月28日出具的承诺书，合同已于2013年10月11日解除。原被告双方协商一致，可以解除合同，被告单方不得擅自变更或者解除合同，故对于该主张不予支持。因被告长期拖欠租金，原告于2013年11月20日向被告主张解除合同，因此，原、被告于2013年4月16日签订的《房屋租赁协议书》已于2013年11月20日解除，故对原告要求解除原、被告之间关于温州市人民西路62号群艺40号店面的《房屋租赁协议书》的诉请，不予支持。2013年4月16日至2013年11月16日的租金应为（57500元＋57500元＋57500×2／3）=153333元。期间，被告已陆续支付原告租金合计127500元。因2013年11月16日至2013年11月20日的租金应为57500×1／3×2／15=2556元。故至合同解除之日，被告应支付原告拖欠的租金为（153333元-127500元＋2556元）=28389元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。被告虽主张其对房屋进行腾空前已通知原告，但并无证据予以证实，故不予采信。基于合同已于2013年11月20日解除，自合同解除之日起至原告起诉之日即2014年3月11日，被告应支付原告涉案租赁物占有使用费。因2013年11月16日至2014年3月16日的租金应为（57500元＋57500元×2／3）=95833元，故被告应支付原告占有使用费应为（95833元-28389元-2556×5／4）=64249元。关于10000元水电押金，原被告可自行核对结算后进行协商处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条第一款、九十四条第一款第（三）项、九十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告温州市美福餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告翁岳昆租金28389元及租赁物占有使用费64249元，共计92638元；二、驳回原告翁岳昆的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1883元，减半收取941.50元，由原告翁岳昆负担141.50元，被告温州市美福餐饮有限公司负担800元。
宣判后，温州市美福餐饮有限公司不服，提起上诉称：2013年11月20日双方解除合同后，上诉人已于2013年11月26日前腾空涉案房屋，被上诉人也已于2013年12月5日知晓该事实，故此后不存在所谓的房屋占有使用费。此外，2013年4月16日至2013年11月16日的租期为7个月，按照年租金23万元计算，7个月租金应为134167元，原判认定为153333元，属计算错误。综上，请求撤销原判第一项，依法改判上诉人支付被上诉人租金6667元及租赁物占有使用费6389元（即自2013年11月16日至2013年11月26日，按季度租金57500元标准计付）。
被上诉人翁岳昆辩称：上诉人主张其于2013年11月26日腾空涉案房屋没有事实依据，原判关于租赁物占有使用费的认定正确。原判对于2013年4月16日至2013年11月16日期间的租金计算确实有误，多算了一个月。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人温州市美福餐饮有限公司与被上诉人翁岳昆于2010年12月14日、2013年4月16日签订的《房屋租赁协议书》均合法、有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。上诉人自2013年7月开始拖欠支付租金的行为显然已构成违约，原判据此认定涉案房屋租赁合同自被上诉人向上诉人主张解除合同之日即2013年11月20日解除，并无不当。涉案房屋租赁合同解除后，上诉人应向被上诉人支付租期内拖欠的租金及合同解除后的租赁物占有使用费。上诉人称其于2013年11月26日前已腾空涉案房屋，但未提供证据予以证明，故其主张无需支付合同解除后的租赁物占有使用费，依据不足，原审法院不予采信，亦无不当。但需指出的是，2013年4月16日至2013年11月20日应为7个月，上诉人尚欠的租金数额为9223元（57500元＋57500元＋57500元＊1／3-127500元＋2556元），原判按照8个月计算租金，显属错误，本院予以纠正。原判关于租赁物占有使用费的计算正确，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对该部分诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第721号民事判决第二项及诉讼费负担部分；
二、变更温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第721号民事判决第一项为：“被告温州市美福餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告翁岳昆租金9223元及租赁物占有使用费64249元，共计73472元。”
二审案件受理费1883元，由上诉人温州市美福餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一四年十月十日
书 记 员 陈黛锦