广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2442号
上诉人（原审被告）：方明丽，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：招衡俊，住广州市越秀区
法定代理人：方明丽，本案上诉人之一，招衡俊的母亲。
上列二上诉人共同委托代理人：马兴旺、曾祥寅，广东广之洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：严月娴，住广州市越秀区。
委托代理人：宁玲芝，广东宏港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：招衡辉，住广州市越秀区。
上诉人方某、招衡俊因与被上诉人严月娴、招衡辉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，招沐为广州市越秀区饮食公司的职工，在其与严月娴夫妻关系存续期间，招沐通过房改购房政策购买广州市越秀区xxxxxxx南楼301房。广州市国土资源和房屋管理局于1994年1月31日核发该屋产权登记至招沐名下的房地产证。
2004年9月2日，招沐（为卖方，委托代理人为欧某）与招伟强（为买方，委托代理人为曾红玲）签订《广州市房地产买卖合同》，约定招沐将广州市越秀区长堤路石公祠直街1号南楼301房出售给招伟强，买卖双方议定交易价为70000元，签订本合同时，买方已按房地产交易价／元作为定金支付给卖方，余额／元应在广州市房地产交易所办理房地产过户之日支付给卖方。卖方或买方不按规定日期办理过户手续，视为违约。
据查册时间为2014年8月20日的《房地产登记簿查册表》载明，广州市越秀区长堤路石公祠直街1号南楼301房的权属人为招伟强，该屋建筑面积为58.56平方米，交易日期为2004年9月28日。
原审另查明：招沐于2005年死亡，其死亡后至今未办理继承手续。招伟强与戴某平结婚后生育一子招衡辉，招伟强与戴某平离婚后，与方某结婚并生育一子招衡俊。招伟强于2012年9月29日死亡。广州市南方公证处于2013年1月4日就招伟强遗产的继承问题出具继承权公证，确定招伟强遗下的存款归方某、招衡辉和招衡俊三人所有。
严月娴于2014年9月11日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认招沐与招伟强于2004年9月2日就广州市越秀区长堤路石公祠1号南楼301房签订的《广州市房地产买卖合同》无效；2、将上述房屋产权登记恢复至招沐名下。
原审庭审中，方某和招衡俊表示：在购买涉案房屋前家里人是商量过并充分沟通的，严月娴对此是知情的，但不清楚当时商量的时间和当时的在场人员。严月娴表示：方某、招伟强和招衡俊从来没有告知我要出售涉案房屋。
对于购房款的支付问题，方某和招衡俊表示：应该有支付房款，但由于招伟强已去世，故不清楚支付方式和支付对象，由于招沐与招伟强是父子关系，故当时没有开具收据。严月娴表示：我和招沐从来没有收到过房款，且方某在另案提起的继承案件中也陈述了其没有支付购房款。
对于房屋使用情况，招衡辉表示：我自出生便居住在涉案房屋，在招沐去世前，房屋由严月娴、招沐、我、招伟强、方某、招伟光及其妻子朱某共同居住，后来招伟强、方某的儿子招衡俊、招伟光及其妻子朱某的儿子招衡健出生后也在那里居住，2003年的时候我父亲招伟强、方某、招衡俊搬离房屋，而我们仍在在房屋内居住至今。
原审庭审中，严月娴向方某和招衡俊提交《解除合同通知书》，称若《广州市房地产买卖合同》为有效合同，方某和招衡俊亦因至今未付任何购房款而构成根本违约，以此方式通知方某和招衡俊解除合同。
原审诉讼过程中，招衡辉提交情况说明，内容为：2012年6月份左右，我父亲招伟强已确诊癌症住院，医生说应该还有半年至三个月的生命时间，当时我奶奶严月娴为取回房产证一事就要我向招伟强进行催促，除了我，住院期间，我姑妈、姑姐也有催促招伟强归还房产证；因为方某和招衡俊的生活一直由招伟强一人承担，若招伟强不在，方某和招衡俊就会无生活来源，也无能力在外租房，到时可能会因此回家居住，所以当时招伟强就提出，要求房产证上加上“只能居住，不能转让”，但招伟强没有想到自己这么快就去世，所以直至招伟强去世，都没有将房产证拿出，更没有在上面注明“只能居住，不能转让”的字眼。
原审法院认为，因广州市越秀区长堤路石公祠直街1号南楼301房是招沐与严月娴在婚姻关系存续期间所得的财产，根据《中华人民共和国婚姻法》规定，该房屋属于招沐与严月娴的夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，招沐在未经共有权人之一的严月娴同意的情况下，擅自将房屋产权过户至招伟强名下，侵犯了严月娴对房屋的共有权。招伟强和方某分别是严月娴的儿子和儿媳，理应清楚讼争房屋的产权性质以及严月娴对房屋所享有的权利，在未有证据证明其取得房屋产权已明确征得严月娴同意，且没有证据证明招伟强或方某实际支付交易房款的情况下，招伟强取得该房屋产权显然不属于善意。招沐与招伟强之间的买卖行为损害了严月娴的合法权益，依法应认定为无效。严月娴要求确认招沐与招伟强之间就涉案房屋的买卖行为无效的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。鉴于招沐死亡后未办理继承手续，本案暂无法确定涉案房屋的继承人，在招沐与招伟强签订的买卖合同被确认为无效的情况下，涉案房屋应恢复登记至招沐名下，作为招伟强继承人的方某和招衡俊应到房管部门办理涉案房屋产权恢复至原登记的手续。待招沐的继承手续办妥后，招沐的继承人再另行办理产权变更登记手续。
至于方某、招衡俊提出的诉讼时效问题，因严月娴在本案中要求确认买卖合同无效的诉求属确认之诉，而无效合同的认定须由法院经法定程序进行确认，严月娴通过本案诉讼提出确认合同无效的主张，并未超过诉讼时效，方某、招衡俊称严月娴的诉讼请求已过时效期限的抗辩意见，原审法院不予接纳。
综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，于2014年12月16日作出如下判决：一、确认招沐与招伟强之间关于广州市越秀区长堤路石公祠直街1号南楼301房的买卖行为无效；二、方某和招衡俊应于本判决发生法律效力之日起十日内，到房管部门办理广州市越秀区长堤路石公祠直街1号南楼301房产权登记恢复至招沐名下的手续。一审案件受理费8800元，由方某和招衡俊共同承担。
判后，方某、招衡俊不服原审判决，上诉至本院称：一、原审判决认定事实错误，明显偏袒严月娴、招衡辉。1、招衡辉名义上是本案被告，但实际上其充当的是证人角色，其所做的虚假陈述严重误导了原审法院，导致原审法院在认定事实方面出现偏差。①招衡辉捏造事实，意图使原审法院确信招伟强没有能力支付涉案房屋的款项，并且事实上确实使一审法院采信了他的说辞。②招衡辉有意误导一审法院，直接导致一审法院在严月娴、招衡辉对招沐转让涉案房屋是知情的事实认定上存在错误。2、原审法院对严月娴的陈述不加分辨，全盘接受。严月娴声称招伟强及方某没有支付购房款是错误的，事实上招伟强是以现金方式支付了购房款，但由于与招沐是父子关系，因此没有开具收据。二、原审判决适用法律错误。原审法院认定招伟强取得涉案房屋不是善意第三人，适用法律错误。本案不能也不应当适用善意第三人制度。严月娴在原审中声称对涉案房屋的转让行为不知情，不符合日常生活经验以及房屋交易习惯。原审法院认定招伟强取得房产不是善意，明显适用法律错误。三、原审举证责任分配错误。
当时交易是经过专业法律人士代理，涉案房屋的交易已经完成，严月娴没有证据证明其对交易不知情。四、即使原审判决结果正确，但招衡辉也是被告，原审判令诉讼费全部由我方承担是有问题的。综上，我们上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法驳回严月娴的全部诉讼请求；2、判令本案一审、二审诉讼费由严月娴、招衡辉承担。
被上诉人严月娴答辩称：我不同意方某、招衡俊的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、方某作为招伟强妻子不清楚房款支付的对象，但其在上诉状中却说以现金支付，前后矛盾，故招伟强没有支付购房款。方某、招衡俊认为房款已付应举证证明。2、我方无法证明自己对房屋买卖不知情，如果方某、招衡俊认为我知情应举证。且我在一审中已举证，从常理也可以证明我对于房屋买卖是不知情的。在招伟强的遗产公证中并没有提到涉案房屋，因为我根本不知道房屋已经过户到招伟强名下，如果我知情，那么在双方对房屋继承有争议的情况下，我不会积极配合方某、招衡俊办理招伟强的遗产继承公证，也不会放弃继承招伟强的存款。3、原审判决我方无需承担诉讼费，我方没有意见。
被上诉人招衡辉答辩称：我同意严月娴的答辩意见，不同意方某和招衡俊的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。严月娴在二审中表示：1、我与招沫关系还可以，招沫生前与我一起生活；2、我一直不知道涉案房屋已经过户登记至招伟强名下，直至2014年6月上诉人因继承纠纷起诉我时才知道，此后我才提起本案诉讼；3、对于招衡辉原审中提交的情况说明，我方没有异议，我确实有让招衡辉催招伟强交还房产证。因招伟强多年前要求借房产证办理抵押，后来我看到招伟强不行了，我才想快点拿回房产证。
本院认为：现有证据显示，涉案房屋原登记在招沐名下，由于涉案房屋是招沐与严月娴在婚姻关系存续期间取得的财产，原审认定涉案房屋原属招沐和严月娴的夫妻共同财产并无不当，各方当事人对此并无异议，本院予以确认。招沐与招伟强于2004年9月2日签订了《广州市房地产买卖合同》，并办理了过户手续，涉案房屋现已登记在招伟强名下。虽然严月娴主张招沐未经其同意低价处分涉案房屋给招伟强的行为无效，但从常理看，房屋的交易过户属于家庭生活的重大事项，如无特别情形，作为招沐妻子的严月娴理应知情。现严月娴确认招沐生前与其一起生活，双方关系尚可，并不存在夫妻关系不和睦或分居等特别情形，故严月娴表示其对上述涉案房屋的买卖不知情不符合常理。其次，严月娴于2014年9月11日才提起本案诉讼，距涉案房屋于2004年过户登记至招伟强名下已近十年，除了招衡辉在原审中提交的情况说明外，严月娴并不能提供其他证据证明其曾对涉案房屋过户登记至招伟强名下一事提出异议。而招衡辉在上述情况说明中表示严月娴曾在2012年6月份为取回房产证一事要求其向招伟强进行催促，严月娴对招衡辉出具的上述情况说明并无异议，可见严月娴当时已经知道涉案房屋的房产证在招伟强的手中，此时距涉案房屋过户登记至招伟强名下也已经有八年时间，虽然严月娴对此解释称是招伟强多年前借房产证办理抵押，其看到招伟强快不行了，所以想早点取回房产证，且其是因上诉人在招伟强死亡后提起了继承诉讼时才知道涉案房屋已过户至招伟强名下，但上述解释前后矛盾，明显不合情理。最后，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，据此，即使招沐在与招伟强签订涉案房屋买卖合同时确实未经严月娴同意，严月娴主张合同无效的请求也不能得到支持。关于购房款问题，虽然严月娴称招伟强没有支付购房款，且合同约定的购房价格偏低，但现涉案房屋已经登记至招伟强名下多年，上诉人辩称是现金支付购房款，招沐没有出具收款收据，鉴于招沐与招伟强之间是父子关系，合同约定的售房价格低于市场价情有可原，而招沐在收取购房款后没有出具收款收据亦符合家庭习惯，且现在招沐与招伟强均已去世，严月娴并不能举证证明招伟强没有支付购房款，综上，原审认定招伟强取得涉案房屋不属于善意，并判令支持了严月娴要求确认合同无效及恢复房屋产权登记的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。
综上，审查原审判决查明事实基本清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。上诉人方某、招衡俊的上诉请求成立，本院予以采纳。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2321号民事判决；
二、驳回严月娴的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费8800元、二审案件受理费8800元，均由严月娴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年七月七日
书 记 员 党春婷