浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异220号
案外人张雄，男，1987年1月13日出生，汉族，户籍所在地四川省武胜县，现住浙江省绍兴市柯桥区。
申请执行人广发银行股份有限公司绍兴分行，住所地浙江省绍兴市中兴南路215号。
负责人沈葵揆，系行长。
被执行人绍兴市港丰包装科技有限公司，住所地浙江省绍兴市袍江工业区育贤西路20号。
法定代表人吕运磊。
被执行人吕运磊，男，1986年1月28日出生，汉族，住河北省南宫市。
被执行人胡丽娟，女，1988年9月12日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。
在本院执行申请执行人广发银行股份有限公司绍兴分行（以下简称广发银行）与被执行人绍兴市港丰包装科技有限公司（以下简称港丰公司）、吕运磊、胡丽娟金融借款合同纠纷一案中，案外人张雄提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张雄称：案外人与被执行人胡丽娟于2014年4月2日签订的租房协议应受法律保护，胡丽娟名下坐落于绍兴市柯桥区玉兰花园御水苑3幢902室的房产（以下简称涉案房产）是该租赁协议中的租赁物，在租赁协议约定的租期内，法院不应对该房地产进行评估、拍卖。为此提出异议，请求法院在强制执行时依法保护案外人与胡丽娟于2014年4月2日签订的租房协议。
申请执行人广发银行称，第一、如果案外人主张法院不能评估、拍卖涉案房产。申请执行人认为不管案外人是合法租赁，还是非法占用，不管其租赁在本案抵押之前，还是在本案抵押之后，案外人均不能对抗法院执行，因此，案外人要求法院不能评估、拍卖的异议无事实与法律依据，不能成立。第二、如果案外人要求“买卖不破租赁”，带租拍卖，其主张申请执行人也不能认可，主要理由如下：1、在涉案房产抵押时，房屋所有人胡丽娟向申请执行人出具未出租确认书，确认诉涉房屋在抵押前未出租的事实，因此，案外人提交的租房协议存在之后伪造的嫌疑。2、案外人提交的租房协议未经依法登记，且涉案房产作为封闭、独立的建筑，很难从外部判断是否存在租赁事实及租赁的起止时间，案外人如认为存在可以对抗法院执行的租赁事实，应对租赁事实的存在、占用及租金的交付等事实承担举证责任，其目前提供的租房协议远不能达到证明的目的。综上，对案外人主张的租赁事实，申请执行人不予认可，希望法院在涤除案外人主张的租赁权及腾空涉案房产后及时评估、拍卖。
被执行人港丰公司称，经被执行人核查，涉案房产确实已由张雄于2014年4月2日起承租，该房屋租赁协议真实，张雄的权利应受到法律保护，在该房屋租期内，法院不能对该房屋进行评估、拍卖，综上，请求法院依法作出公正判决。
被执行人吕运磊、胡丽娟称，涉案房产确实已由案外人于2014年4月2日起承租，该租房协议真实，张雄的权利应受到法律保护，在涉案房屋租期内，请求法院不要对涉案房产进行评估、拍卖。
本院查明：2014年3月19日，胡丽娟取得坐落绍兴市柯桥玉兰花园御水苑3幢902室，权证号为绍房权证柯桥字第××号的房产证，并于同年3月21日领取了对应的国有土地使用权证。2014年9月25日，吕运磊、胡丽娟与广发银行签订最高额抵押合同，以上述房地产产权为抵押，并于2014年9月28日办理了抵押登记，他项权证号为绍房他证绍县字第201498**号，抵押债权数额为831万元。
2016年7月26日，本院作出（2016）浙0602民初5141号民事判决书，判决被告港丰公司应归还给原告广发银行借款本金6998110.37元，并支付自2016年3月22日起至款清之日止按中国人民银行有关规定和合同约定计算的利息（扣除已付息1600.75元），于判决生效之日起十日内履行；原告广发银行就其享有的上述第一项债权，对绍房他证绍县字第201498**号房屋他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在债权数额8310000元范围内享有优先受偿权；被告吕运磊、胡丽娟对上述第一项债务承担连带清偿责任；并驳回了原告广发银行的其他诉讼请求。2016年9月5日，本院对该判决立案执行，执行中，本院作出（2016）浙0602执4362号执行裁定书轮候查封了涉案房产，并于2016年10月20日作出（2016）浙0602执4362号公告，责令各被执行人于2016年11月15日前自觉履行还款义务，逾期不履行，将依法对涉案房产进行评估、拍卖；并通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2016年11月15日前向本院申报相关权利或提出执行异议。公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。
另查明，根据案外人张雄（乙方）提供的与胡丽娟（甲方）签订的落款时间为2014年4月2日的租房协议复印件记载，其对涉案抵押物的租赁期为15年，自2014年4月2日起至2029年4月1日止；租金5万一年，共计75万元，以甲方购房时向乙方所借的75万元抵欠；协议还对双方其他权利、义务事项作了约定。
本院认为：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权。对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，案外人张雄主张对涉案房产享有租赁权，但仅提供了租房协议为凭，且该租赁协议所约定的内容名为房屋租赁实为房屋使用权抵债，故案外人所主张的租赁权不能对抗申请执行人已登记的抵押权，更不能排除对涉案房产的执行。案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人张雄的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一六年十二月十七日
书 记 员 茹琳霞
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。