福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）融民初字第7286号
原告林斌，男，汉族，1966年9月28日出生，住福建省福清市。
委托代理人周伟督，福建建联律师事务所律师。
被告平安保险代理有限公司，住所地：广东省深圳市南山区侨香路与深云路交汇处西北智慧广场B栋2102，组织机构代码：05150274-8。
法定代表人陈东起，该公司总经理。
委托代理人蒋先锋，该公司员工。
委托代理人廖生营，福建凯峰律师事务所律师。
原告林斌诉被告平安保险代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月1日、2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告林斌及其委托代理人周伟督，被告平安保险代理有限公司的委托代理人蒋先锋、廖生营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林斌诉称：2013年8月6日，原、被告在福清签订《房屋租赁合同书》，约定被告向原告承租位于福清市融城镇一拂路新世纪商厦C号楼50B的房屋用作办公场所，租赁时间为三年，即从2013年9月1日至2016年8月。第一年租金（含物业费）120，230.6元，最后付款日为2013年9月1日，第二年租金（含物业费）131，160.6元，最后付款日为2014年8月1日，第三年租金（含物业费）131，160.6元，最后付款日为2015年8月1日。合同签订后，被告支付了第一年租金及3个月租金数额的租赁保证金人民币30，645元并对出租屋进行装修后入驻使用，但此后房租均未支付。原告起诉时请求判令：一、被告给付原告房租人民币131，160.6元及逾期付款违约金（违约金按应付款131，160.6元为基数，参照中国人民银行同类同期贷款逾期利率从2014年8月1日计算至付清之日止）；二、被告承担本案诉讼费用。原告在庭审中变更其诉讼请求为：判令被告给付原告从2014年8月1日到2016年3月1日的租金207，670元，逾期付款违约金按207，670元为基数按日万分之三的利率从2014年8月1日计算至付清款项之日止。
被告平安保险代理有限公司辩称：一、原告的诉讼主体不适格。涉案房屋是商业总公司出租给原告，原告与商业总公司签订的《房屋租赁合同》约定禁止原告擅自转租，但原告提供的《房屋租赁授权委托书》中又有对涉案房屋进行出租、日常管理的权利，两份文书内容上存在矛盾。因此，在福清市商业总公司没有明确授权下，原告就该房屋的租金提起诉讼，主体不适格。二、被告于2014年4月18日搬出租赁房屋，已经与原告解除房屋租赁合同，原告在事隔近两年后起诉请求被告支付租金及逾期违约金，没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。2013年8月6日，原、被告签订《房屋租赁合同书》后，被告就支付了第一年（2013.9.1－2014.7.31）的租金和保证金30，645元，并入住办公。2014年2月初，被告人因公司经营发展需要，决定不再福清市设点办公，就向原告提出提前解除租赁合同，原告当时也同意。期间，被告还按原告林斌提供的住址邮寄书面解除合同通知，并于2014年4月18日搬离租赁场所，原告当时亦在场，还表示会退还余下3个月租金，同时将房间大门锁具换掉。根据《房屋租赁合同书》第16条“如乙方确需退租的，应提前两个月通知甲方，并以租赁保证金赔偿给甲方所造成的损失”之规定，被告通过口头、电话、书面等方式均可提前解除合同，但原告合同中提供的地址不是原告本人住址，造成解约通知书被退回，其后果应由原告承担。三、逾期付款违约金没有法律及合同依据。因为合同约定应由原告先开具发票，被告再支付租金，但原告没有开具发票，即使被告需要继续支付租金，也不能认定为逾期支付。四、如果法院判决被告支付租金及违约金，被告同意将保证金抵扣相应款项。
经审理查明，案涉福清市融城镇一拂路新世纪商厦C号楼50B房产房屋所有权人为案外人福建省福清市商业总公司。2012年3月12日，原告林斌与案外人福建省福清市商业总公司签订《房屋租赁合同》，约定案外人将其所有的上述房产租赁给原告林斌，租赁期限为2012年3月12日至2017年5月5日止。2012年5月5日，案外人福建省福清市商业总公司向原告出具一份《房屋租赁授权委托书》，委托原告对案涉房屋进行出租及管理，权限包括“房屋的出租和日常设备的管理”（合同第三条第1款）。
2013年8月6日，原告林斌与被告平安保险代理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于福清市融城镇一拂路新世纪商厦C号楼50B房屋出租给被告，租赁期间为2013年9月1日至2016年7月31日止。房屋建筑面积共计227平方米，第一年租期为2013年9月1日至2014年7月31日，租金120，230.6元（每平方米每月租金45元），租金最后付款日为2013年9月1日，被告应在最后付款日前向原告交付租金，但被告按期付款以原告至少提前30个工作日向被告开具等额正规租赁发票为前提；第二年租期为2014年8月1日至2015年7月31日，租金131，160.6元（每平方米每月租金48.15元，维持该租金标准直至租期结束）的最后付款日为2014年8月1日；第三年租期为2015年8月1日至2016年8月1日，租金131，160.6元的最后付款日为2015年8月1日。原告交付房屋后，可向被告收取3个月租金数额的租赁保证金30，645元，待被告返还房屋且结清应对由被告承担的各项费用后，原告在6日内将租赁保证金及时无息退还给被告；若被告需要退租，应提前两个月通知原告，并以租赁保证金赔偿给原告所造成的损失。合同签订后，被告向原告缴纳了第一年租金120，230.6元及租赁保证金30，645元，对租赁房屋进行装修并入驻办公。嗣后，被告在租赁期间因故搬离案涉出租房屋，于2014年3月22日向原告发出《解除租赁合同通知书》，但因“原址查无此门牌号”，导致该邮件被邮政部门退回，被告亦未采取其他措施另行通知原告。2015年9月9日，原告林斌通过EMS向被告邮寄《催款通知书》，要求被告支付2014年8月1日至2015年7月31日的租金131，160.6元、预交2018年8月1日至2016年8月1日的租金131，160.6元，被告收到该通知书后未作回复。2015年10月23日，原告向本院诉请被告支付房租，但因其提供的被告信息不明确，本院于2015年11月4日裁定驳回原告的起诉。
以上事实有原告提交的证据原告身份证、原告林斌与被告平安保险代理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁授权委托书》、催款通知书、全国企业信用信息公示系统（广东），被告提交的证据原、被告签订的《租赁合同》、解除合同通知书、信封、邮局退回告知书及原、被告的庭审陈述为证，经本院审查核实，予以确认。原告提供照片用以证明案涉房屋至今未移交给原告，但该照片只能证明案涉房屋现在无人使用，无法证明房屋是否移交，其关联性无法确认，本院不予采信。
本院认为，虽然案涉房屋的所有权人并非原告林斌，但其作为案涉房屋的承租人，在获得出租人同意的情况下（本案出租人福建省福清市商业总公司将案涉房屋出租给原告林斌后，又出具委托书明确授权原告出租房屋，应视为同意原告将房屋转租给第三人），有权将承租期限内的租赁房屋转租给第三人，故其与被告平安保险代理有限公司（××）签订的《房屋租赁合同》，系在平等自愿的基础上签订的，主体适格，意思表示真实，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应全面履行合同约定的义务。现原告要求被告支付房屋租金，有合同约定作为依据，本院予以支持；被告辩称其已按合同约定通知原告解除房屋租赁合同，原告对此表示否认，且被告提供的证据尚不足以证明其已经完成通知原告解除合同的义务，即使被告未实际占有、使用案涉出租房屋，亦应按合同约定支付租金，故其抗辩意见，本院不予采信。原、被告均同意保证金30，645元可用于抵扣租金，本院予以照准。被告未按照《房屋租赁合同》约定的期限向原告支付租金，其行为已经构成违约，原告为此请求被告支付逾期付款违约金，本院予以支持，违约金可按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从逾期支付之日起计算；被告辩称原告应于被告支付房租前出具发票，但该项约定仅针对第一年租金，而本案原告诉请被告支付的租金并不包括第一年租金，故该抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百三十九条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告平安保险代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林斌支付租金人民币177，025元及逾期付款违约金，逾期付款违约金按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2014年8月2日起计算至款项还清之日止；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4，970元，由被告平安保险代理有限公司负担，款限本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 刘 坚
人民陪审员 陈进建
人民陪审员 王开平
二〇一六年五月十二日
书 记 员 刘 玮
附：本判决书引用的主要法律条文及执行申请提示
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。