湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民再终字第00292号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：蔡鼎铭。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：湖南金林投资置业有限公司。
法定代表人：刘建军，该公司董事长。
委托代理人：刘大杰，该公司员工。
委托代理人：杨飞，湖南律言律师事务所律师。
再审申请人蔡鼎铭与被申请人湖南金林投资置业有限公司（以下简称金林公司）商品房预售合同纠纷一案，金林公司于2012年10月26日起诉至湖南省宁乡县人民法院，湖南省宁乡县人民法院于2013年5月3日作出（2012）宁民初字第2965号民事判决。蔡鼎铭不服，向本院提起上诉，本院于2013年10月11日作出（2013）长中民三终字第02441民事判决。判决生效后，蔡鼎铭仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2014年6月18日作出（2014）湘高法民申字第288号民事裁定书，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
金林公司起诉至法院称，蔡鼎铭于2006年在金林公司商场购买编号-1-26号铺面一个，支付房款148543元，交付办证费用7229元。因部分业主堵门等原因，导致步步高公司宁乡店在2008年3月关门退出，直接造成商场闲置多年，其产生的负面影响导致商场至今招商未果，也使得无法再继续履行与被告签订的商品房买卖合同。双方在商铺委托经营管理合同中明确约定，如果影响整体经营，金林公司有权受让该商铺。金林公司于2011年11月10日向蔡鼎铭送达了《解除合同通知书》，而蔡鼎铭一直未提出异议，视为双方签订的《商品房买卖合同》已自动解除，请求：判令解除金林公司与蔡鼎铭签订的《商品房买卖合同》。
蔡鼎铭答辩并反诉称，双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效。蔡鼎铭已经完全按照《商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理合同》履行了合同约定的义务，金林公司没有按合同约定向蔡鼎铭办理房屋产权证，其行为已构成违约，应当承担违约责任。金林公司以自身不能履行合同为由，要求解除合同证据不足，理由不成立；委托管理合同，是与物业公司签订的合同，与金林公司无关。业主堵门，蔡鼎铭没有参加，业主堵门的原因是金林公司的租金未到位。综上所述，《商品房买卖合同》应予继续履行，请求人民法院驳回金林公司的诉讼请求，并判令金林公司向蔡鼎铭支付延期办理房屋产权证的违约金4600元。
宁乡县人民法院一审查明：金林公司于2005年下半年开始在宁乡县玉潭镇人民中路建设金林时代广场，该项目结构为整体框架式，该项目从2006年下半年开始，对外发售产权式商铺956套，涉及业主682人。2007年1月12日，金林公司与蔡鼎铭签订《商品房买卖合同》，蔡鼎铭以每平方米4988元的价格购得金林公司商场编号-1-26产权式商铺（预售商铺）一套。蔡鼎铭按商品房买卖合同的约定，缴纳价款78543元，余款70000元在银行办理按揭，同时缴纳办证费用7229元。合同约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人选择不退房的，出卖人应按已付房价款的3%向买受人支付违约金。由于金林公司决策失误和成本不足等因素影响，金林公司未及时兑付返租金，金林公司未按约定给购买金林时代广场商铺的业主办理房地产所有权证，致使部分业主封堵金林时代广场大门，要求退还商铺和支付返租金。2008年6月28日，在宁乡县玉潭镇人民政府的组织下，金林时代广场部分业主与金林公司达成协议，金林公司于2008年8月28日前给业主办理好产权证，7月30日前向业主支付返租金，但金林公司未按协议履行。受部分业主堵门的影响，租赁金林公司产权式商铺经营的步步高公司宁乡店于2008年11月关门退出，金林公司产权式商铺整体闲置。2011年5月，宁乡县人民政府统一协调解决金林公司涉稳问题，金林公司委托政府垫资对要求退铺的业主进行清退，现已退还商铺904套，涉及业主649人，剩余待退铺面52套，涉及业主33人。由于金林公司在授权委托书约定的时间内无力回购所清退资产，金林公司产权式商铺只能由宁乡县人民政府进行整体处置。金林公司于2011年11月10日以公司资金无法到位，不能办理房屋产权入户手续，现商场无法正常整体经营，无法实现合同目的为由，向蔡鼎铭送达《商品房买卖合同》的解除合同通知书，蔡鼎铭未在解除通知书约定的10天内向法院或仲裁委员会提出异议，金林公司遂于2012年10月29日向原审法院起诉，要求解除金林公司与蔡鼎铭签订的《商品房买卖合同》。
宁乡县人民法院一审认为，本案争议的焦点为金林公司能否要求解除商品房买卖合同，金林公司应否向蔡鼎铭支付延期办理房屋产权证的违约金。金林公司与蔡鼎铭双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对当事人均有约束力，双方均应按合同的约定履行自己的义务。本案中蔡鼎铭依约交纳了购房款和办证费用，金林公司应依约给蔡鼎铭办理产权过户手续。但在合同履行过程中，发生了因金林公司决策失误和成本不足引发部分业主堵门甚至集体缠访等严重的社会不稳定问题。为维护业主利益、解决稳定问题，应业主的要求，宁乡县人民政府垫资对大部分业主进行了清退。宁乡县人民政府根据清退情况及金林公司产权式商铺的资产状况，决定对金林公司产权式商铺进行整体处置，是处理金林公司遗留问题所必须，亦导致双方签订的《商品房买卖合同》继续履行无现实可行性，合同目的不能实现。从维护社会稳定及区域发展大局出发，尽管蔡鼎铭在履行合同过程中没有任何违约行为，本案合同依法也可予以解除。金林公司向蔡鼎铭送达解除合同通知书后，蔡鼎铭未在规定的时间内向法院或仲裁委员会提出异议，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同自金林公司的通知到达对方时解除。蔡鼎铭反诉要求金林公司支付延期办理房屋产权证的违约金，因延期办理房产证相关条款是建立在合同履行的基础之上，现双方签订的《商品房买卖合同》无法履行，守约方应当依合同不能履行的违约责任主张权利。故蔡鼎铭要求金林公司支付延期办理房屋产权证的违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决如下：一、湖南金林投资置业有限公司与蔡鼎铭之间的《商品房买卖合同》于2011年11月10日业已解除；二、驳回蔡鼎铭的反诉请求。本诉案件受理费100元，由湖南金林投资置业有限公司负担，反诉案件受理费25元，由蔡鼎铭负担。
蔡鼎铭不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，混淆概念，适用法律错误；二、原判决显失公平，违反法定程序；三、原审判决强制解除合同，没有给予任何补偿措施。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回金林公司的诉讼请求，支持蔡鼎铭的反诉请求。
金林公司答辩称：双方当事人签订的合同已经不能履行，金林公司已经通知蔡鼎铭解除双方签订的合同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审判决查明事实一致。
本院二审认为，金林公司与蔡鼎铭签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，因金林公司决策失误和成本不足，发生了部分业主堵门甚至集体缠访等严重的社会不稳定问题，为维护业主利益、解决稳定问题，宁乡县人民政府垫资对大部分业主进行了清退，并决定对金林公司产权式商铺进行整体处置，是处理金林公司遗留问题所采取的必要措施，因此导致金林公司与蔡鼎铭所签订的《商品房买卖合同》继续履行无现实可行性，双方当事人的合同目的不能实现。金林公司要求解除合同的通知书于2012年11月10日送达蔡鼎铭，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自金林公司的通知到达对方时即2012年11月10日解除。综合本案案情分析，从维护社会稳定及区域发展大局出发，原审法院判决解除金林公司与蔡鼎铭所签订的《商品房买卖合同》并无不当。关于蔡鼎铭反诉主张的延期办理房产证的违约金及合同解除后给蔡鼎铭造成的损失等问题，因宁乡县有关部门已就此形成统一处置方案并预留专项资金，可由宁乡县有关部门统筹解决。综上，蔡鼎铭的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费125元，由蔡鼎铭负担。
再审申请人蔡鼎铭申请再审称：一、二审判决解除涉案《商品房买卖合同》适用法律错误，明显违背立法本意。一、二审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项规定、第九十六条第一款规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条等规定认定涉案合同符合法定解除情形，且合同已依法解除，于法相悖。请求依法改判。
被申请人金林公司答辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持，蔡鼎铭再审理由不能成立，不应支持。
再审审理期间，蔡鼎铭提供如下证据：宁乡县房产局出具的证明，以证明宁乡县房产局有违法操作登记、任意删除登记信息的行为。
金林公司质证意见为，原一审中有调查记录，以一审质证意见为准。
金林公司提供如下证据：
证据1，金林公司与步步高公司宁乡店于2005年6月9日签订的租赁合同；
证据2，金林公司与汇川公司于2006年8月1日签订的物业经营服务合同；
证据3，邱朝晖与汇川公司于2006年11月11日签订的金林时代广场商铺管理合同；
证据4，汇川公司与业主于2006年11月11日签订的金林时代广场商铺管理合同；
证据5，2006年中国邮政贺年有奖信卡；
证据6，金林步行街招商广告。
上述证据，拟共同证明金林公司在与蔡鼎铭等人签订《商品房买卖合同》之前已经将物业出租给步步高公司宁乡店，期限20年，并且与汇川公司约定了返租的具体事宜，汇川公司与各业主委托经营期限为15年，在15年内，业主只享有年8%的收益权，并不能完整的享有作为商品房买卖合同中买受人的权利，所以《商品房买卖合同》实际上是一种产权式商铺投资收益合同（返租、包租）而非买卖合同；在与各业主签订时双方都是明知的；当宁乡县人民政府主持对商铺进行整体处置时，《商品房买卖合同》已经没有履行的可能，合同目的不能实现。
再审申请人蔡鼎铭发表如下质证意见：对上述证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议。
本院认证如下：对于蔡鼎铭提供的证据，不能达到其证明目的，不予采纳。对金林公司提供的证据认定如下：对证据1-6，蔡鼎铭对其真实性合法性没有提出异议，虽对关联性提出异议，该证据可以作为本案定案依据。
本院再审查明，双方的约定在签订商品房买卖合同的同时，还签订《金林时代广场商铺委托经营管理合同》，蔡鼎铭将其购买的商铺委托给金林公司经营管理，由金林公司按月向蔡鼎铭支付商铺收益（即返租金）。
再审查明的事实与一、二审查明的案件事实基本一致。
本案再审审理过程中，本院组织双方进行调解，由于双方分歧较大，终未达成一致。
本院再审认为：本案双方当事人争议焦点是原审判决解除涉案《商品房买卖合同》适用法律是否正确、处理是否妥当。
一、涉案合同的性质与合同效力。蔡鼎铭与金林公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应全面履行。双方签订商品房买卖合同的当日，双方又签订了《商铺委托经管管理合同》，从合同内容来看，《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》是一个整体，双方约定合同目的、以及双方对于合同的履行均不应简单分割。本案不同于一般的商品房买卖合同，本案纠纷的法律关系实际为产权式商铺买卖经营管理纠纷。
二、关于产权式商铺。产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售，并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式，侧重于售后返租的商铺销售模式。一般由开发商或第三方公司将产权式商铺整体委托经营商统一经营，商铺的所有权与经营权分离。2001年建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。此类型销售模式售后返租过程中，较易出现因为开发商信用危机或经营不善而导致产权式商铺断租、闲置，陷入业主亦无法自主独立经营的僵局。本案矛盾即是陷入此困局。解决此类纠纷，应从有利于物业整体功能的发挥，避免社会财富损失的进一步扩大的目的出发。
三、关于双方签订合同的主要目的。上文已分析，蔡鼎铭于同日签订的《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》是一个整体，双方约定的合同目的、以及双方对于合同的履行均不应简单分割。蔡鼎铭购买商铺的目的不仅是取得商铺产权，主要目的是在于通过出租、使用商铺取得收益，这与产权式商铺的性质相吻合。现由于经营不善，导致无法履行《商铺委托经营管理合同》，且宁乡县人民政府已通过给予一定补偿的方式退还商铺904套，涉及业主649人，绝大数业主将已购买的商铺予以退还。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。可以看出，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，但合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。故本案中，虽业主在履行合同过程中没有任何违约行为，但产权式铺面买卖经营管理合同客观上无法履行，原审法院判决解除合同并无不当。一、二审判决依据合同主要目的无法实现为由判令解除合同符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于合同解除之情形，于法有据，最终有利于商场整体功能的发挥。但合同终止履行后，金林公司应对蔡鼎铭因商铺买卖合同而获得的利益以及损失应予充分合理的补偿。鉴于蔡鼎铭提出反诉的请求系基于继续履行合同的违约损失，对于合同解除终止履行造成的损失，蔡鼎铭另案追索为宜。
综上，蔡鼎铭的再审请求不能成立，一、二审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
维持本院（2013）长中民三终字第02441号民事判决。
本案一审受理费100元，反诉费25元，二审受理费125元，由湖南金林投资置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 易 颖
审判员 王 波
审判员 肖志维
二〇一四年十月十五日
书记员 黄勤勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。