广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗天法民四初字第35号
原告广州达邦星物业管理有限公司，住所地在广州市天河区。
法定代表人苏家权，总经理。
委托代理人朱秋霞、周倩仪，分别系广东诺臣律师事务所律师、律师助理。
被告何兆伟，住广州市海珠区。
委托代理人丁怀宇、何耀文，分别系广东宏骏律师事务所律师、实习律师。
被告广州市天河胜凯物业管理服务部，住所地在广州市天河区。
法定代表人林金房。
委托代理人廖豪斌，系该司职员。
第三人杨新朵，住安徽省池州市东至县。
委托代理人杨国鹏，住安徽省芜湖市马塘区。
第三人金仰明，住浙江省金华市婺城区。
第三人张伟进，住广东省遂溪县。
第三人马纯卿，住广东省汕头市潮阳区。
第三人广州市战域互联网上网服务有限公司，住所地在广州市天河区。
法定代表人李伦。
第三人华润万家生活超市（广州）有限公司，住所地在广州市越秀区。
法定代表人肖汉华，总经理。
委托代理人闻魁、麦静如，均系该司职员。
第三人李国彬，住广州市白云区。
第三人百胜餐饮（广东）有限公司，住所地在广州市。
法定代表人韩骥麟。
委托代理人吴凯、郑创琴，均系广东恒益律师事务所律师。
原告广州达邦星物业管理有限公司（以下简称“达邦星公司”）诉被告何兆伟、广州市天河胜凯物业管理服务部（以下简称“胜凯服务部”）、第三人杨新朵、金仰明、张伟进、马纯卿、广州市战域互联网上网服务有限公司（以下简称“战域公司”）、华润万家生活超市（广州）有限公司（以下简称“华润公司”）、李国彬、百胜餐饮（广东）有限公司（以下简称“百胜公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告达邦星公司的委托代理人朱秋霞、周倩仪，被告何兆伟的委托代理人丁怀宇、被告胜凯服务部的委托代理人廖豪斌，第三人杨新朵的委托代理人杨国鹏、第三人华润公司的委托代理人麦静如、第三人战域公司的法定代表人李伦，第三人百胜公司的委托代理人吴凯、第三人金仰明、第三人张伟进、第三人马纯卿到庭参加了诉讼，第三人李国彬经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告达邦星公司诉称：原告是广州市天河区中山大道中292号首层全层单位的合法出租方和经营管理方。2011年3月24日，原告与被告何兆伟签订《租赁合同》，约定被告何兆伟以每月160000元承租上述房屋，租赁期自2009年9月25日至2021年12月31日止，被告何兆伟须在每月25日前支付下月租金，水电费按实际用水电量计收等。该合同第九条第4款还约定“如乙方（即被告何兆伟）逾期20日未能缴付租金，乙方须按延迟缴纳天数按每日千分之二的标准向甲方缴违约金；如乙方逾期30日仍未能缴付，则甲方有权解除本租约（租约解除之日为甲方或甲方授权或甲方授权的代理人解除本租约的书面通知送达乙方之日），并视作乙方单方终止本租约，乙方已付的合同保证金，甲方将不予返还，乙方欠缴的租金和滞纳金仍应缴纳”，上述合同签订后，原告按照合同约定将场地交付被告何兆伟使用，被告何兆伟利用被告胜凯服务部进行实际的经营管理（包括和第三人签订租赁合同和收取租金等相关费用），两被告应按时向原告交付租金等相关费用，但两被告并未能依约按时交付租金及水电费用，至今尚拖欠2011年9月、10月租金及2011年8月、9月水电费，经原告多次催促，被告何兆伟以经营出现困难等种种不实理由予以拒绝。2011年10月11日，原告向被告何兆伟发出《关于终止合同的通知》，解除与被告何兆伟的租赁关系。第三人杨新朵等人是涉案场地的次承租人，与原告之间不存在租赁合同关系，原告和被告解除租赁合同关系后，众第三人应依法将租赁场地腾空交还原告管业。但经原告多次告知及催告，众第三人仍置之不理。综上，两被告拒绝交付租金和水电费已构成根本违约，原告有权依据合同约定与被告解除合同，要求被告支付拖欠租金等费用外，还有权要求被告和第三人将租赁场地腾空交付给原告。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告何兆伟、被告胜凯服务部于2011年3月24日就广州市天河区中山大道中292号首层全层签订的《租赁合同》；2、被告何兆伟、被告胜凯服务部和第三人杨新朵、金仰明、张伟进、马纯卿、战域公司、华润公司、李国彬、百胜公司将上述租赁场地腾空交还给原告管业；3、被告何兆伟、被告胜凯公司支付原告租金（自2011年9月1日起计至两被告交还场地之日止，暂计至2011年11月8日为362667元）、水电费188728元（自2011年8月1日起计至两被告交还租赁场地之日止，暂计至2011年9月29日）；4、被告何兆伟、被告胜凯服务部向原告支付逾期交付租金的滞纳金（自2011年9月1日起计至两被告实际缴清上述费用之日止，暂计至2011年11月8日）；5、两被告承担本案诉讼费用。
被告何兆伟答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、何兆伟列为本案被告主体不适格，根据何兆伟与被告胜凯服务部及其负责人林金房签订项目转让协议书，根据该项转让协议书的约定，在成立了广州市长沣营销策划有限公司之后就以该公司与被告胜凯服务部及其负责人林金房签订合同，所以何兆伟在转让协议书签订后，其权利义务已经由广州市长沣营销策划有限公司承接，该公司应为本案被告；二、原告诉称2011年9月起的租金，并非何兆伟有意拖欠，而是因被告何兆伟与被告胜凯服务部就项目转让协议产生纠纷后应原告的要求，以被告胜凯服务部的名义向某乙第三人发出函件，由第三人直接向原告支付2011年11月以后的租金、水电费。自2011年10月，众第三人陆续将租金和水电费向原告支付，因此如果说被告何兆伟拖欠租金、水电费，也仅仅是2011年9月、10月，因此原告的第三项诉讼请求要求被告何兆伟支付自2011年9月计至交还场地之日止的租金请求明显违背了既定的事实，不存在被告何兆伟再向原告支付租金、水电费的义务或前提，所以原告的第三项诉讼请求仅指2011年8月、9月租金，水电费。我方对拖欠2011年8月、9月的水电费，9月、10月租金金额无异议；三、不存在被告何兆伟向原告交还场地的前提，被告何兆伟另案起诉被告胜凯服务部、林金房【案号为（2011）穗天法民四初字第2363号】，我方要求解除与被告胜凯服务部、林金房签订的项目转让协议书，假如在该案支持我方的诉讼请求，转让项目协议假如解除，而且被告胜凯服务部同意解除合同，那么涉案商铺就在被告胜凯服务部、林金房处，我方就不存在交还场地之说，尽管不存在我方有交房的义务，但我方曾与第三人有租赁关系，对第三人负责，本案根本不存在交还场地的基础。原告自2011年10月或11月陆续接受第三人直接支付租金、水电费，第三人租赁关系得到事实的延伸，不存在解除，不存在交还场地，所以原告要求我方返还场地的请求是错误的；四、原告要求的滞纳金虽然根据合同约定计算，但我方认为该标准过高，请法院予以调整；五、我方请求法院结合（2011）穗天法民四初字第2363号案件一并审理。
被告胜凯服务部答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、关于胜凯服务部与原告于2011年3月24日起至今的涉案房屋租赁合同法律关系事宜的问题。根据原告对胜凯服务部就本案所提起的诉讼请求以及相应的事实与理由和支持其主张提供的相应证据材料，胜凯服务部于2011年3月24日起至今根本与原告不存在和根本未发生过任何涉案房屋租赁合同关系。如果原告认为其在该期间与胜凯服务部发生过涉案房屋租赁合同关系，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，其应就提供证实该事实存在的相应证据。至于本案中所涉及胜凯服务部与第三人存在涉案的房屋租赁合同关系，该关系是胜凯服务部与原告于2011年3月24日前所发生房屋租赁合同关系时产生的，后来这些房屋租赁关系基于原告与被告何兆伟产生了涉案房屋的租赁合同关系，从而同意并确认胜凯服务部与第三人之间所存在的租赁合同关系转为被告何兆伟与第三人之间所存在的租赁合同关系，并由被告何兆伟承受及履行和承担这些合同关系的权益及义务和责任，这一事实也可从原告于2011年10月10日分别给第三人《致首层各租户【关于终止合同的通知】函》的函件内容的证据所证实，这表明本案中所涉及胜凯服务部与第三人存在租赁合同关系，在原告与被告何兆伟之间存在涉案房屋租赁合同关系，在原告与被告何兆伟于2011年3月24日起发生和存在涉案的房屋租赁合同关系后，而转为被告何兆伟与第三人之间所存在的涉案房屋租赁合同关系，与胜凯服务部无关。况且事实上胜凯服务部于2011年3月24日起至今也没有再参与这些合同关系的管理及不再享有任何的权益和无需再承担任何的义务和责任。如果原告认为存在这样的事实，应由原告举证。从2011年3月24日起至今期间有关涉案的房屋租赁合同关系，只是原告与被告何兆伟之间以及被告何兆伟与第三人之间产生的，与胜凯服务部无关，胜凯服务部无需为这些租赁关系履行和承担相应义务和责任。对于原告在本案中所提及于2011年3月24日后涉及胜凯服务部与第三人存在租赁合同关系事宜，从这些合同文本看，并没有胜凯服务部的法定代表人或其授权的代理人签名，所盖的胜凯服务部之公章并非是胜凯服务部的，完全是被告何兆伟与原告设置的。因为从胜凯服务部对外的一切交易行为习惯来看，胜凯服务部所盖的公章均应有胜凯服务部的法定代表人或其授权的代理人签名的，否则单盖胜凯服务部公章的行为，胜凯服务部是不认可的。因此原告在本案中所提交于2011年3月24日后涉及胜凯服务部与第三人存在涉案的房屋租赁合同关系是缺乏充分的事实证据的，依法不予采信，因此现本案中所出现的2011年3月24日后盖有胜凯服务部公章，但没有胜凯服务部法定代表人或其授权的代理人签名而涉及“胜凯服务部与第三人”所存在的房屋租赁合同关系文件，不应对胜凯服务部发生任何的法律效力，胜凯服务部无需对此所形成的租赁合同法律关系的后果承担法律责任。胜凯服务部与原告从2011年3月24日起至今根本没有发生过和根本不存在涉案的房屋租赁合同关系，原告无权以租赁合同关系向某甲凯服务部主张所涉及的有关权益，故与本案原告及第三人建立的房屋租赁合同关系并不是胜凯服务部，胜凯服务部既非是涉案的房屋租赁合同关系的承租者，亦非是涉案的租赁合同关系的出租者和得益者。因此胜凯服务部在本案显然是不适格的被告，无需向原告承担支付租金、水电费的责任；二、关于原告对胜凯服务部所主张逾期支付房屋租金、水电费而产生的逾期付款滞纳金问题。原告就其主张应提供相应的证据，滞纳金是违约金，该违约金约定显然违反公平、合理和诚实信用原则，超过可预见规则。即使按原告所说逾期支付租金，除要支付本金外，还需在短短二个月内承担11%违约金，该违约金过分高于实际可预见应得的经济损失，是不合理的约定，请法院调整，调整标准可参照逾期付款每日万分之三标准计算。另胜凯服务部与广州市长沣营销策划有限公司的关系与本案无关，按照法律规定，原告收取了第三人的租金，被告与第三人的租赁关系已改变为原告与第三人的租赁关系，所以要求胜凯服务部交还场地无理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人杨新朵的意见为：我方已交付保证金，也按时交付租金、水电费，我方不存在任何违约行为，我方希望继续使用承租的商铺。
第三人金仰明的意见为：我方已交付2011年10月租金、水电费给被告胜凯服务部，但原告又向我方收取2011年10月租金、水电费，导致我方支付了双倍租金、水电费。2011年10月以后的租金、水电费，我方向原告交付。但押金在被告胜凯服务部，其应退还给我方。我方要求继续经营，不同意搬出。
第三人张伟进的意见为：我方自2011年10月后的租金、水电费，均按时向原告交付。我方原交给被告胜凯服务部的保证金还没退还我方，我方保留追究权利。我方要求继续经营，不同意搬出。
第三人马纯卿的意见为：我方与被告胜凯服务部的合同期未届满，我方希望继续经营。自2011年11月起应原告的要求，我方将租金、水电费交给原告。我方要求取回租赁保证金的。原、被告产生纠纷期间，原告曾对承租的商铺进行停水停电，我方要求原告作出合理解释。
第三人战域公司的意见为：我方要求继续承租商铺。一、关于涉案房屋租赁合同关系的事实情况以及原告与被告何兆伟之间的租赁合同关系是否应解除的问题。广州市天河区中山大道中292号首层全层单位原是原告于2009年9月起租给由林金房个人独资开办的被告胜凯服务部租赁经营，并同意该租赁期间被告胜凯服务部拥有分租权利，于此战域公司于2010年7月起向某甲凯服务部承租使用房屋的东汇名店城A28号商铺，并签订《东汇名店商铺租赁合同》，战域公司承租该商铺后均依约交付租金、水电、综合管理费等，后来不知何故原告因承租中山大道中292号首层房屋事宜产生纠纷，累及战域公司。2011年10月12日原告致首层各租户《关于终止合同的通知》函件中，战域公司才得知原告原将房屋租赁给被告胜凯服务部，但不知何故又应林金房的请求而将该承租租赁关系转让给被告何兆伟，而该转让并没有通知战域公司。依据《租赁合同》的性质，该房屋租赁关系是专属性，依据有关法律规定，该转让没有通知我们的租户和经我们租户同意，因此该转让租赁关系对我们这些我们的租户不产生任何之效力，同时林金房和被告胜凯服务部及被告何兆伟与原告的房屋租赁关系对战域公司不产生任何效力，是另一法律关系。原告与他们的租赁关系商业风险，只能由原告与他们协商解决。现原告的起诉有转嫁商业风险的行为，有违商业行为最起码的基本、重要的公平、诚实信用原则。其次，战域公司已于2011年10月起依照法律规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人解除合同权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”，就涉案房屋租赁关系事宜向原告提请请求代被告何兆伟支付所承租场地所欠付的租金，对此原告予以同意，并相应收取了相应的租金。因此根据合同相对性的原理，战域公司作为次承租人并没有任何过错。战域公司作为次承租人是无法控制前手承租人被告何兆伟的行为，也无法预见前手承租人被告何兆伟可能违约，无法预测自己合同的地位。如果原告依法解除租赁关系，战域公司作为次承租人代承租人支付其所租赁场地应付的租金，丝毫不影响原告作为出租人的租金利益的收取，同时战域公司的权利也得到保障。战域公司作为次承租人就其所承租的场地享有代偿请求权，该代偿请求权已得到原告的确认，从而可以对抗出租人原告的合同解除权。再者，如果原告与被告何兆伟之间的租赁关系解除，势必连锁引发被告何兆伟与战域公司等第三人之间众多纠纷，引发和出现更多新的矛盾和新的不安定因素，造成更大的经济损失，故此原告与被告何兆伟之间的租赁关系不宜解除为好。
第三人华润公司的意见为：不同意原告的第二项诉讼请求。一、事实方面，被告胜凯服务部作为华润公司的合法出租方，并于2010年8月3日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定由被告胜凯服务部向华润公司提供位于广州市天河区中山大道中292号首层东汇名城B18、A8、A9、A10、A11号商铺共计295平方米场地出租经营超市，并办理租赁备案登记。合同签订前的2010年6月29日，原告向被告胜凯服务部出具《产权证明》原件，载明原告将座落于广州市天河区中山大道中292号1-4楼、建筑面积5223.50平方米，产权属于广州市东圃实业发展有限公司所有，现出租给被告胜凯服务部作经营实业，并同意其分租。合同签订后，华润公司一直按合同约定履行交付租金、水电费等义务，从2011年10月至2012年7月，其中2011年10月后的租金、水电费等经被告胜凯服务部指示，直接交至原告账户，并由原告向华润公司开具合法税务发票。二、法律方面：华润公司与被告胜凯服务部的租赁合同合法有效并一直正常履行，原告与被告何兆伟签订的租赁合同与华润公司无关，华润公司并非原告的次承租人，因华润公司的租赁合同不是与被告胜凯服务部签订。同时，根据原告2010年6月29日出具的《产权证明》，原告实际上与被告胜凯服务部发生租赁关系，而不是被告何兆伟。被告胜凯服务部的营业执照地址为广州市天河区中山大道292号1-2层，更能证明这一点。依据相关法律规定，被告胜凯服务部主张的租赁合同优先于被告何兆伟，而华润公司与被告胜凯服务部的租赁合同有效，原告要求华润公司清场完全没有事实和法律依据。
第三人百胜公司的意见为：不同意向原告交还场地。一、百胜公司一直按时足额支付租金及水电费，积极履行承租义务，对被告的违约行为不存在任何过错。2009年12月7日，百胜公司与被告胜凯服务部签订《租赁合同》，租赁期限自2009年12月7日至2021年12月31日。对于该承租事项，产权人广州市东圃实业发展有限公司以及原告均已作出书面认可和同意，自百胜公司承租该物业以来，一直秉着诚实信用原则严格履行合同义务，包括按时足额支付租金及水电费等。鉴于原、被告之间的租金纠纷，百胜公司自2011年11月开始，应原告的要求以及征得被告的同意，已将租金水电费直接支付给原告。因此，原告诉请被告逾期支付租金、水电费的违约行为，百胜公司并不存在任何过错，亦事先不知情。二、根据合同相对性原则，百胜公司没有义务和法律依据承担原、被告之间的租赁法律关系，百胜公司的承租权益不应因此受到影响。本案中，原告是基于被告之间的《租赁合同》纠纷而提起本次诉讼，针对的是被告逾期支付租金的违约行为，依据原、被告双方共同缔结的《租赁合同》，而在该租赁合同纠纷中，百胜公司并非上述租赁合同的当事人，不享有任何权利亦不承担任何义务。根据合同相对性原则，百胜公司没有义务和法律依据承担被告在上市租赁合同项下的违约责任和义务。相应地，百胜公司在涉案物业项下的一切承租权益亦不应原被告的租赁纠纷，乃至租赁的关系变化而产生任何的影响，百胜公司有权继续使用讼争的租赁物业；三、原告在追究被告违约责任的同时，应将百胜公司的承租权益区分对待。百胜公司的餐厅开业至今，不仅诚实履约，也对涉案物业付出大量的前期投入，若原告因为和被告之间的租赁纠纷而提前收回物业，亦将百胜的承租权益遭受重大损失，这不仅违背了交易效率和公平合理的原则，亦不符合原告和产权人的基本礼仪。因此，百胜公司认为，原告在追究被告违约责任的同时，应将百胜公司权益区别对待，并由百胜公司继续使用有关物业。综上，百胜公司作为诚实履约方，请法院保护合法的承租权益。
经审理查明：原告从广州市东圃实业发展有限公司取得位于广州市天河区中山大道中292号1-4楼房屋经营权。
原告曾与林金房（被告胜凯服务部法定代表人）签订广州市天河区中山大道中292号首层房产（以下简称“讼争房产”）达成租赁关系。2011年3月24日，原告（甲方）与林金房（乙方）签订《解除合同协议书》，约定：甲方与乙方原于2009年9月26日签订位于广州市天河区中山大道中292号首层全层单位的合同，现因乙方个人原因无法继续履行该合同，并自愿将该单位的使用权归还给甲方，原承租方林金房于2009年9月26日至2011年3月24日承租该单位期间，保证没有违反国家法律、法规、政策，并严格遵守《租赁合同》《防火安全及治安安全责任书》等规定。因承租期间的租赁及经营行为所产生的一切债权和债务、法律责任均由原承租方承担，而与出租方无关。经甲乙双方协商同意，该合同于2011年3月24日予以解除。
另被告何兆伟与被告胜凯服务部于2010年10月30日签订《项目转让合同》，约定：胜凯服务部以1580000元将其承租的广州市中山大道中292号首层的物业项目全部转让给何兆伟，转让费1580000元分三期支付等；被告胜凯服务部与广州市长沣营销策划有限公司（法定代表人为何兆伟）于2011年10月7日签订《项目转让协议书》，约定：胜凯服务部以1580000元将其承租的广州市天河区中山大道中292号首层全层及四楼W16室的物业项目全部转让给长沣公司，转让费1580000元分三期支付等。因2011年10月7日的《项目转台协议书》发生纠纷，现长沣公司另案起诉胜凯服务部、林金房【案号为（2011）穗天法民四初字第2363号】，诉讼请求为解除协议书、支付违约金15800元、返还已付转让费300000元等，案件目前正在审理中。
2011年3月24日，被告何兆伟与林金房（被告被告胜凯服务部法定代表人）签订《承诺书》，双方共同承诺：经双方友好协商，就达邦星公司位于广州市天河区中山大道中292号首层全层单位转租的责任事宜，双方共同承诺：自2009年9月26日-2011年3月24日因本人林金房自愿放弃该单元并转让给何兆伟接手。承诺在2009年9月26日至2011年3月24日租赁期间的产生的一切债权债务、经济纠纷及一切责任和费用均由林金房承担，承诺自2011年3月25日至2021年12月31日租赁期间的产生的一切债权债务、经济纠纷及一切法律责任和费用均由何兆伟承担。
2011年3月24日，原告（甲方、出租方）、被告何兆伟（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市天河区中山大道中292号首层全层（约2500平方米，含公用部分）出租给乙方作临时商业用途，租期为12年3个月6天，自2009年9月25日至2021年12月31日，甲方给予乙方98天装修期（自2009年9月25日至2009年12月31日止），装修期内免收租金。每月租金分别为：2010年1月1日至2010年1月31日为100000元；2010年2月1日至2010年12月31日为150000元；2011年1月1日至2011年12月31日为160000元；2012年1月1日至2012年12月31日为165000元；2013年1月1日至2013年12月31日为165000元；2014年1月1日至2014年12月31日为181500元；2015年1月1月至2015年12月31日为181500元；2016年1月1日至2016年12月31日为199650元等。每月租金以现金支付，乙方须在每月25日前支付下月租金；水电费：该房产分装水、电表、水、电量按实际用水、电量计收，电费为1.62元／度，水费按供水部门的标准收取。乙方同意在2009年9月25日前向甲方缴纳300000元作为合同保证金，支付首月租金100000元，上述款项在甲乙双方签订本合同之日起3天内乙方需支付该款项到甲方指定账户后本合同方为正式生效。当本租约期满时，乙方将该房产及设施依约完整交还甲方（或甲方授权的代理人），在乙方已按合同缴清应缴纳费用后的10个工作日内，甲方将合同保证金（不计利息）如数归还乙方。若乙方未能按合同缴清应缴费用，则甲方有权在扣除相应数额后，将合同保证金余额退还乙方；承租方的权利和义务：乙方在与甲方签订合同之后不得擅自将本合同项下的权利义务转让给他方。如需整体转让，须让甲方书面同意后方可办理过户手续，过户费每次收取3000元。新的承租方须直接与甲方签订租赁合同，在租赁期内乙方对该房产有分租权利。租赁期满，乙方需将自己的所有财产与自置的设备、物品搬出该房产，且将清洁整齐、状态完好的该房产交还甲方；若因乙方拆除、搬迁等原因而致该房产内、外遭受损坏时，乙方需负责修复原状或赔偿相应损失。出租方的权利与义务：在乙方违反本租约的情况下，甲方予以纠正并要求赔偿。若本合约期满或提前终止于解除后五日内，乙方仍为将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房产，则作乙方放弃权利处理，届时甲方有权委派人员将乙方的上述财产与物业予以处理，并无需给予乙方任何补偿等。违约责任：1、本租金所订租期开始后，乙方单方终止本合同，乙方已付的合同保证金不予退还；合同期内，除不可抗力因素外，甲方单方终止本合同，甲方除退还乙方所付的合同保证金外，并赔偿相当于乙方所支付的合同保证金同等数额给乙方；若乙方未能依约按期向甲方支付租金，则甲方或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方逾期20日内未能缴付租金，乙方须按延迟天数按每日千分之二的标准向甲方缴违约金；如乙方逾期30日仍未能缴付，则甲方有权解除本租约（租约解除之日为甲方或甲方授权的代理人解除本租约的书面通知送达乙方之日），并视作乙方单方终止本租约，乙方所付的合同保证金，甲方将不予返还，乙方欠缴的租金和滞纳金仍应缴纳。凡有关本租约的通知、请求或其他通讯往来，需以书面形式为准，并采用挂号邮寄或专人送达或传真任一方式传递至本租约之首所列双方地址，致乙方的函件亦可传递至该房产所在地地址，双方在该书面信函专送15日后即视为函件已经收到等。
2011年3月24日，被告何兆伟向原告出具《承诺书》，其中：承诺当月租金于每月10号前缴清，如逾期未缴纳的，贵司可将根据签订的合同赋予的权利，采取停电停水的措施，所有责任将由本人自行承担。
2011年3月24日，被告何兆伟向原告支付合同保证金300000元（另被告何兆伟于2010年12月3日出具《收据》确认收到被告胜凯服务部林金房转来的首层商铺租赁保证金及水电周转金252650元，该款用于抵作支付原告的租赁保证金300000元）。
被告何兆伟拖欠租金，原告于2011年10月9日向其发出《关于终止合同的通知》（挂号信，收件人为何兆伟，函件于2011年10月12日签收），函件主张被告何兆伟拖欠2011年9月租金及水电费等构成违约金，终止合同收回场地。
2011年10月10日，原告向场地租户发出《致首层各租户〈关于终止合同的通知〉函》，内容为：我公司与林金房于2009年9月26日签订租赁合同，并于2011年3月24日根据林金房先生个人申请要求合同承租人已转名何兆伟，并由何兆伟履行合同责任等。现何兆伟构成违约行为，现我公司正式与何兆伟终止合同，收回使用权，请各层租户在2011年10月15日前清空商铺内的一切物品，将商铺交回我司。
关于租金及水电费用，庭审时，被告何兆伟确认其拖欠2011年9月、10月租金及2011年8月、9月期间的水电费188728元。但其表示自2011年10月或11月后，众第三人直接向原告支付租金，此后租金与其无关。
被告胜凯服务部或被告何兆伟均未实际使用场地，场地分租众第三人，关于分租情况，情况为：
一、第三人杨新朵（承租人）与被告胜凯服务部（出租人）于2009年12月10日签订的三份《东汇名城商铺租赁合同》，承租中山大道中292号首层的东汇名店城B10、B11、B12，租期2010年1月至2012年12月31日。
二、第三人张伟进（承租人）与被告胜凯服务部（出租人）于2010年6月22日签订的《东汇名城商铺租赁合同》，承租中山大道中292号首层的东汇名店城B15，租期2010年6月28日至2012年5月27日。另第三人张伟进于2011年10月25日向原告支付2011年10月租金2400元的9月电费。
三、第三人金仰明（承租人）与被告胜凯服务部（出租人）于2011年7月1日签订的《东汇名城商铺租赁合同》，承租中山大道中292号首层的东汇名店城B13，租期2011年7月1日至2012年12月31日。另第三人金仰明于2011年10月25日向原告支付2012年10月租金、2012年9月水电费。
四、第三人战域公司于2011年10月31日向原告支付2012年10月租金23000元。
五、第三人华润公司（承租人）与被告胜凯服务部（出租人）于2010年8月27日签订的《广州市房屋租赁合同》及2010年8月3日签订的《房屋租赁合同补充协议》租期自2010年8月11日至2018年8月10日，承租位置为中山大道中292号首层东汇名店城B18、A8、A9、A10、A11号商铺。另第三人华润公司于2011年10月起向原告直接交付租金。
六、第三人百胜公司（承租人）与被告胜凯服务部（出租人）于2009年12月7日签订《租赁合同补充合同》，承租广州市中山大道中292号首层面积200平方米（使用面积143平方米）房产，租期自2009年12月7日至2021年12月31日止，原告于2009年12月1日出具意见，同意被告胜凯服务部与百胜公司签订的合同，2011年11月起，第三人百胜公司应被告胜凯公司的要求，直接将租金交付给原告。
本院庭审时询问众第三人的交款情况，情况为：1、杨新朵：我方某凯服务部支付款项：B10号商铺9200押金（租赁押金8000、水电押金1200元），向某甲凯服务部支付租金至2011年9月份，2011年10月份起及之后的租金（按合同标准）均支付给原告；B11号商铺7800元，向某甲凯服务部支付租金至2011年9月份，2011年10月份起及之后的租金（按合同标准）均支付给原告；B12号商铺押金6000元，向某甲凯服务部支付租金至2011年9月份，2011年10月份起及之后的租金（按合同标准）均支付给原告；2、金仰明：我方支付胜凯服务部支付款项：支付押金5044元，支付租金至2011年10月份（原告及胜凯服务部分别收取），2011年11月份起及之后的租金（按合同标准）均支付给原告；3、张伟进：我方支付胜凯服务部押金6000元，支付租金至2011年10月份（原告及胜凯服务部分别收取），2011年11月份起及之后的租金（按合同标准）均支付给原告；4、马纯卿：我方某凯服务部支付押金8000元，向某甲凯服务部支付租金至2011年10月份，2011年11月份起及之后的租金（按合同标准）均支付给原告；5、战域公司：我方某凯服务部支付押金66000元，向某甲凯服务部支付租金至2011年10月份，2011年11月份起及之后的租金（按合同标准）均支付给原告。6、华润公司：我方某凯服务部支付押金52200元，2011年8月份租金及水电费及9月份租金支付给胜凯服务部，2011年9月份水电费向原告支付，2011年10月起及之后的租金（按合同标准）均支付给原告；7、百胜公司：我方某凯服务部支付押金30000元，向某甲凯服务部支付租金至2011年10月份，2011年11月份起及之后的租金（按合同标准）均支付给原告。2011年10月份水电费交给原告。我方对原告提交费用统计表有异议，统计表中17052.73元应是17950元，还需另加上水费512元，水电费合计为18462元，统计表上显示11月份的费用，应该是我方10月份的水电费。我方在2011年11月15日交的费用是10月份水电费及11月份的租金，金额和日期都显示在原告给我方开具的发票。
被告何兆伟对众第三人的付款情况意见为：被告胜凯服务部提前收取战域公司的租金，被告胜凯服务部该行为对被告何兆伟进行隐瞒，该行为于（2011）穗天法民四初字第2363号案处理中，该案已于2012年6月25日开庭。第三人的押金由被告胜凯服务部收取，被告胜凯服务部并没有交付公章给被告何兆伟，若需出具收据都是由被告胜凯服务部自行开具，公章还是在被告胜凯服务部手中。我方已把权利转给长沣公司（已在第一次庭审陈述）。根据第三人提供表格，2011年9、10月公司租金及水电费，我方未收取下列第三人的款项：杨新朵B10铺位个9、10租金及管理费18000元、B10铺位水电费1713元，B11铺位水电费348元，马纯卿9、10月租金及管理费2650元，李国彬9、10租金及管理费12316元、水电费7191元，华润公司9、10月份租金及管理费25196元、水电费13238元。我方没有收到所有分租户租金及管理费66162元、水电费22678元。
被告胜凯服务部对众第三人的付款陈述意见为：我方确认第三人上述陈述有关押金的金额，我方收取第三人租金至2011年3月份，2011年4月份至第三人直接向原告支付租金之前期间都是由被告何兆伟收取，当时我方的公章在被告何兆伟处，所以收据都是加盖我司的公章。
原告众第三人的付款陈述意见为：确认众第三人向我方支付房屋使用费的起始时间，至于房屋使用费的支付标准是否依据租赁合同，我方不能确定，因为我方没有看到第三人的租赁合同。至于百胜公司对于水电费的数额有异议，我方会予以核实。
本院于2012年7月10日现场张贴公告，责令场地首层实际使用人向本院申报权利，未有其他第三人向本院申报权利。另原告立案时将实际承租人刘某、汤某、姚金万作为本案第三人，庭审时，原告表示现该三人已将其承租的商铺交还其管理，撤回对该三人的诉讼。
审理期间，第三人华润公司申请对其承租的场地装修残值进行固定，本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司予以鉴定，该公司作出报告，华润公司承租的商铺装修残值为70672元。另战域公司就此承租的场地申请鉴定装修残值，但其未在本院指定期间预缴鉴定费用，本院已告知其按撤回鉴定。
鉴于众第三人为实际使用人，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”，本院向某乙第三人释明法律关系，众第三人表示不同意代被告支付租金及违约金。
本院认为：合同是当事人之间设立变更或终止民事权利义务关系的协议。合同主要在特定的当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同相对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。
2011年3月24日，达邦星公司与林金房（被告胜凯服务部法定代表人）签订的《解除合同协议书》，同日，何兆伟与林金房签订《承诺书》，达邦星公司向何兆伟出具收据确认收取其租赁保证金300000元，并当日签订讼争合同《租赁合同》，故此自该日起租赁合同相对人为达邦星公司及何兆伟，讼争合同《租赁合同》应约束达邦星公司、何兆伟。胜凯公司非本案适格主体，亦非讼争场地的事实使用人，其非为本案被告的抗辩成立，本院予以采纳。
何兆伟作为承租人，支付租金是其义务，其逾期支付租金已超过合同约定期限，原告依约享有合同解除权，原告亦发函通知解除合同，函件有效送达，其请求解除双方的租赁合同关系具有事实依据及法律依据，本院予以支持。合同解除后，何兆伟应归还场地。鉴于众第三人为实际承租人，经本院释明后，众第三人均表示不愿意代为支付款项，众第三人依法均需承担返还场地的义务。但从本案查明的事实可见，讼争场地是分租他人使用，何兆伟或胜凯服务部均未实际使用场地，达邦星公司对众第三人的使用事实是知情并无异议的，现众第三人在达邦星公司于2011年10月10日发出《致首层各租户〈关于终止合同的通知〉函》，分别自2011年10月起直接向达邦星支付使用费用，达邦星亦予以接收，视为接受继续履行众第三人与胜凯公司或何兆伟的租赁合同，现达邦星请求众第三人予以搬迁缺乏法律依据，亦有违诚信，本院不予支持。众第三人虽未直接与达邦星直接签订合同，但现双方以事实形成新的租赁关系，达邦星作为出租人，继续收取场地使用人使用费，而众第三人继续使用场地并按原合同支付使用费，均未实际影响双方各自的合同目的，应予保护稳定的交易安全秩序。何兆伟此前欠缴的费用，仍需承担支付责任。鉴于众第三人向达邦星付款时间不一，其中杨新朵、华润公司自2011年10月起向达邦星公司支付使用费，金仰明、张伟进、马纯卿、战域公司、百胜公司自2011年11月起向达邦星公司支付使用费。现何兆伟确认拖欠2011年9月、10月租金，但其中10月租金中存在“杨新朵、华润公司自2011年10月起向达邦星公司支付使用费”，从等价交换原则，该租金应予以相应在何兆伟应付10月份租金中予以部分扣减，即扣减杨新朵支付的9000元、华润公司25196元。对于2011年11月起的租金，达邦星现直接向某乙第三人直接收取使用费，视为事实控制使用场地，何兆伟无须对2011年11月起的使用费承担支付义务。综上，何兆伟现拖欠达邦星公司2011年9月租金160000元、2011年10月租金125804元。对于水电费用188728元，现被告予以确认，本院予以支持。对于原告未主张至实际交还场地之日止的水电费用，现原告以事实行为接收、控制场地，众第三人实际使用发生并支付水电费用，如存在达邦星公司代为缴费情形的，由众第三人直接向达邦星支付或另循途径处理。
何兆伟逾期支付租金，违反合同约定，达邦星公司依约可追究其违约金，现何兆伟提出抗辩该违约金过高，在达邦星未能充分有效证明其损失，结合在其较短时间直接向某乙第三人收取使用费的事实，未造成较大损失情况下，本院予以调整该违约金标准为中国人民银行同期贷款利率计付，按约定，何兆伟应在每月25日前支付下月租金，逾期20日需承担支付违约金，即2011年9月的逾期付款违约金自2011年9月15日起算，2011年10月租金的逾期付款违约金自2011年10月15日起算，均算至付清为止。对于达邦星主张的超出部分，本院予以驳回。
至于众第三人与胜凯服务部、何兆伟的租赁关系、何兆伟与胜凯服务部的转让协议纠纷属另外的法律关系，本案不作调处。
第三人李国彬经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本案依法缺席判决。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告广州达邦星物业管理有限公司、被告何兆伟于2011年3月24日就广州市天河区中山大道中292号首层签订的《租赁合同》。
二、被告何兆伟于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州达邦星物业管理有限公司支付2011年9月、2011年10月租金合计285804元、水电费188728元。
三、被告何兆伟于本判决发生法律效力支付起10日内向原告广州达邦星物业管理有限公司支付逾期支付租金的违约金（以160000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付，自2011年9月15日起算至付清为止；以125804元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付，自2011年10月14日起算至付清为止；违约金均以本金为限）。
四、驳回原告广州达邦星物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费9900元，由原告广州达邦星物业管理有限公司负担3600元，由被告何兆伟负担6300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 邱丽均
人民陪审员 康国安
二〇一四年一月二十九日
书 记 员 蒲肖明
曾妙仪
判决书于2014年1月日送达