湖北省江陵县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1024民初50号原告：崔家忠，男，1962年2月18日生，汉族，住原告：崔磊，男，1987年6月2日生，汉族，住被告：侯著珍，女，1966年3月6日生，汉族，住委托诉讼代理人：齐奇，湖北思捷律师事务所律师。被告：徐航，男，1988年2月14日生，汉族，住委托诉讼代理人：黄莎莎，湖北思捷律师事务所律师。原告崔家忠、崔磊与被告侯著珍、徐航合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告崔家忠、崔磊，被告侯著珍及其委托诉讼代理人齐奇、被告徐航委托诉讼代理人黄莎莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔家忠、崔磊向本院提出�讼请求：1、判令解除原、被告签订的《购房协议书》、《房屋买卖付款协议》；2、判令二被告承担不履行《购房协议书》、《房屋买卖付款协议》造成原告经济损失357057元；3、判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年6月25日，被告侯著珍在某专业信息发布平台上发布房屋出售信息，称将自己持有完全产权的位于某镇南环路的二层砖混结构的楼房（产权证号：字第××号，地号X）出售。原告根据该信息，于同年7月7日与被告侯著珍签订《房屋买卖付款协议》，约定以人民币30万元价格购买该房屋，同年7月8日、9月4日，原告分别付款15万元、10万元，截止2016年2月3日付清全部余款，被告侯著珍与徐航（侯著珍之子）共同出具收条。在付清余款当日，原告与被告侯著珍、徐航签订《购房协议书》进行补充说明。原告取得该房屋后，进行了必要的装修，安装�设备，开办了小型印刷厂投入使用。2016年7月，案外人徐某（侯著珍前夫、徐航之父）向江陵县人民法院提起诉讼，后经江陵县人民法院和荆州市中级人民法院两级法院审理后，确认上述涉案房屋归徐某所有。荆州市中级人民法院认为，侯著珍违反协议约定，崔家忠可另行主张权利。综上，原告认为二被告与原告签订上述协议时，隐瞒事实真相，被告对涉案房屋不具有所有权，构成根本性违约，原协议已无法履行，应当解除，二被告应依法承担违约责任。同时，由于二被告不履行合同行为给原告造成重大经济损失，2016年6月本案所涉房屋由江陵县人民政府征收拆迁，经评估该房屋的补偿金额达657057元，二被告仅返还原告购房本金30万元，依法应承担差额损失的赔偿责任，依据《合同法》第107条、113条第一款之规定，特提起诉讼。被告侯著珍庭审辩称，1、原告崔磊不是房屋买卖的当事人，不是本案的适格原告；2、同意解除房屋买卖合同；3、愿意依据房屋买卖的付款协议以及约定，按照日万分之五承担原告付款的利息。原告主张的经济损失357057元缺乏事实和法律依据。被告徐航庭审辩称，原告所主张的诉讼标的与其没有任何法律关系，其作为本案被告的主体资格不适格。被告徐航未在本院指定举证期限内提交证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据：对原告提交的证据二（购房协议书），被告侯著珍、徐航认为签订购房协议的时间是2015年7月7日，两原告的签名以及日期是原告事后添加的，其持有的该合同是空白的。本院认为，本案中，对该购房协议书争议的问题涉及本案购房合同双方相对人认定暨原告崔磊、被告徐航主体适格问题，系本案主要争议焦点，在本院论理部分再予以论述；对原告提交的证据三（房屋买卖付款协议），被告徐航认为该协议上没有其签字。本院认为，本案原被告双方对该协议真实性均无异议，对其真实性，本院予以认定。关于本案合同双方主体认定问题，在本院论理部分再予以论述；对原告提交的证据七（房屋征收补偿协议），二被告对其真实性无异议，但认为该证据无法证明涉案房屋的价值。本院认为，双方对其真实性均无异议，对其真实性，依法予以认定。关于该协议与本案是否具有关联性及能否达到原告证明目的，在本院论理部分再予以论述。对被告侯著珍提交的证据（无本案二原告签字的购房协议），同本院对原告提交的证据二的认定意见。根据当事人陈述和经审查确认的证�，本院认定事实如下：案外人徐某与被告侯著珍原系夫妻关系，在双方婚姻关系存续期间，共同建造了一栋位于江陵县××镇南××小区××层砖混结构的楼房，并于1997年11月4日办理了字第××号、地号X的房屋产权所有证，登记所有权人为被告侯著珍。后因双方感情破裂，经本院调解离婚，于2002年8月23日作出（2002）江民初字第231号民事调解书，约定属于共同财产的该栋楼房归案外人徐某所有。原告崔家忠自2012年2月始以年租金5000元租赁该楼房开办小型印刷厂至今。2015年6月25日，被告侯著珍在某专业信息发布平台上发布了该房屋的出售广告；同年7月7日，原告崔家忠与被告侯著珍签订《房屋买卖付款协议》，该协议约定房屋交易价格为30万元，并约定如发生其它纠纷，按已付款每天按每万5.4元的利息计算，还本付息。2015年7月8日、9月4日，崔家忠分别付款15万元、10万元�截止2016年2月3日全部付清余款，被告侯著珍、徐航分别出具了收条。原告崔家忠、崔磊主张2016年2月3日与被告侯著珍、徐航签订《购房协议》对购房进行补充说明，被告侯著珍、徐航不予认可。另查明，上述协议签订后，涉案房屋一直未办理房屋所有权转移登记手续。该房屋所在地段于2016年上半年被江陵县人民政府列为拆迁范围，该房屋拆迁补偿款为657057元。后案外人徐某向本院提起诉讼，要求确认侯著珍与崔家忠签订的《购房协议书》和《房屋买卖付款协议》无效并判令涉案房屋归其所有。本院于2016年7月22日依法受理案外人徐某与侯著珍、崔家忠确认合同无效纠纷一案，后经本院和荆州市中级人民法院审理，荆州市中级人民法院于2017年5月5日作出（2017）鄂10民终341号民事判决书，确认座落在江陵县××镇南××小区××房屋××栋（房屋所有权证：字第××号、地号X）归案外人徐某所有。后崔家忠不服上述判决向湖北省高级人民法院申请再审，该院于2017年11月6日作出（2017）鄂民申2457号民事裁定，驳回崔家忠的再审申请。还查明，在案外人徐某诉侯著珍、崔家忠案一审审理过程中，为配合江陵县人民政府的拆迁工作，徐某与崔家忠、侯著珍达成协议，同意将该房屋的拆迁补偿款汇入江陵县人民法院指定账户，后崔家忠于2016年12月2日从该院领取30万元。原告崔家忠与被告侯著珍系邻居。原告崔磊系原告崔家忠之子，被告徐航系被告侯著珍之子。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，涉案《房屋买卖付款协议》和《购房协议书》已经荆州市中级人民法院审理后认定合法有效，现涉案房屋因政府征收拆迁已不存在，该合同目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人可以�除合同。本案主要争议焦点为：1、涉案房屋买卖合同双方主体及购房款数额认定问题？2、涉案合同何时解除？3、合同解除后，购房人损失如何认定？关于涉案房屋买卖双方主体认定问题。本案中，二原告主张系购房者，被告侯著珍认为其仅与原告崔家忠存在房屋买卖关系，被告徐航认为其不是本案房屋买卖合同卖方当事人。本院认为，根据本院和荆州市中级人民法院审理案外人徐某诉侯著珍、崔家忠确认合同无效纠纷案中，两级法院均未认定崔磊和徐航系涉案合同相对人，且崔家忠亦未提出崔磊和徐航系诉争房屋买卖合同相对人。原告崔家忠与被告侯著珍于2015年7月7日签订的《房屋买卖付款协议》，符合房屋买卖合同成立基本要素，该房屋买卖关系已成立，且本案购房款均由崔家忠支付，虽被告徐航曾向原告崔家忠出具房屋款收条，但被告徐航系侯著�之子，二被告作为具有血缘关系的家人，不排除系被告侯著珍指示其出具收条的可能。关于二原告主张于2016年2月3日与被告侯著珍、徐航签订《购房协议书》，根据双方陈述，截至该协议落款时间止，崔家忠已将全部房屋款支付完毕。本院认为，该购房协议书也仅系对原告崔家忠与被告侯著珍双方于2015年7月7日签订的《房屋买卖付款协议》的再次确认行为。故本案房屋买卖合同相对人仅为原告崔家忠与被告侯著珍。关于本案合同解除时间认定问题。本案中，双方对解除《购房协议书》、《房屋买卖付款协议》均予以认可。本院认为，在本院审理的案外人徐某与崔家忠、侯著珍案中，根据三方协商，本案原告崔家忠已实际领取30万元，原告在诉状中亦认可系被告返还的购房款。故本院认为，自原告崔家忠领取上述款项时，视为以该行为表示解除其与被告侯�珍签订的《房屋买卖付款协议》、《购房协议书》，并已通知对方。原告主张的解除双方签订的《购房协议书》、《房屋买卖付款协议》实际已于2016年12月2日原告崔家忠领取上述购房款30万元时解除。关于原告主张购房协议解除后损失认定问题。原告崔家忠主张参照房屋征收补偿款金额，其经济损失为357057元。被告侯著珍辩称双方签订的《房屋买卖付款协议》已约定违约条款，仅同意按照该内容支付原告违约金损失。本院认为，被告侯著珍明知涉案房屋经法院调解离婚后确认归案外人徐某所有，私自对外发布房屋出售广告，导致本案原告购房目的无法实现，已构成违约，应承担相应法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，本案原被告双方已约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，即按已付款每天按每万5.4元付息。因原告崔家忠已于2016年12月2日实际领取购房款30万元，故本案违约损失应从原告实际支付购房款之日计算至2016年12月2日止。故被告侯著珍应承担违约损失赔偿额计算为74304元。关于原告主张按征收拆迁补偿款确定造成的经济损失。本院认为，房屋征收拆迁补偿款系政府出于社会公共利益对征收房屋所有人给予的补偿，具有补偿款性质。本案中，原告主张该补偿款系其经济损失的主张，本院不予支持。现原告崔家忠未在本院指定举证期限内提交涉案合同解除后原告是否还存在其他损失的证据，应承担举证不能的法律责任。综上，原告崔家忠与被告侯著珍分别于2015年7月7日、2016年2月3日签订的《房屋买卖付款协议》、《购房协议书》已于2016年12月2日实际解除，本院予以确认。被告侯著珍应赔偿原告崔家忠违约损失74304元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告崔家忠与被告侯著珍于2015年7月7日签订的《房屋买卖付款协议》、2016年2月3日签订的《购房协议书》予以解除；二、被告侯著珍赔偿原告崔家忠损失74304元；三、驳回原告崔家忠、崔磊的其他诉讼请求。上列具有给付内容的事项，于本判决生效之日起七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6656元，由原告崔家忠、崔磊共同负担5256元，由被告侯著珍负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  李 继人民陪审员  张明金人民陪审员  朱圣辉二〇一八年五月三十一日书 记 员  别艳丽