天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民初字第4364号原告天津市安华物业有限公司，住所天津市南开区华苑小区碧华里31号楼。法定代表人田国明，总经理。委托代理人李天亮，天津坤德律师事务所律师。委托代理人王琳，天津坤德律师事务所律师。被告董怡杉。原告天津市安华物业有限公司与被告董怡杉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由助理审判员曲威担任审判长，与人民陪审员张家苓、孙岳共同组成合议庭，于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李天亮、王琳到庭参加诉讼。被告董怡杉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告天津市安华物业有限公司诉称，原告受天津市南开区华苑小区碧华里××号楼所有权人天津市安居建设发展总公司（以下称安居建设公司）的委托，于2011年4月1日与被告签订租赁合同，由被告承租碧华里××号楼2楼的房屋用于办学，租期自2011年4月1日至2012年3月31日，年租金47450元，按上付租的方式于每季度支付下季度的租金，被告拖欠租金累计达一月或以上的，原告有权解除合同，被告除应支付累计拖欠的租金外，还应按日租金的二倍向原告支付违约金。合同到期或被告违约时，原告有权要求返还房屋，被告不按期返还房屋的，每延期一日，应按原告制定的新一年度租金标准支付双倍房租。该协议到期后，被告继续使用房屋，但未交纳2013年7月31日后的租金。现原告诉请判令被告：1、将天津市南开区华苑碧华里××号楼2楼100平方米的房屋腾空连同附属设施设备交还原告；2、支付2013年8月1日至2014年6月30日的房屋租金43496元；3、以应付租金43496元为基数，按中国人民银行同期贷款利率年6%的标准支付逾期交租违约金，自2013年8月1日付至2014年6月30日；4、按租赁合同约定租金标准的双倍向原告支付2013年8月1日至实际返还房屋之日租金；5、承担本案全部诉讼费用。原告为支持其诉讼请求提交如下证据：1、房屋所有权证；2、安居建设公司的委托书、情况说明；3、原、被告签订的租赁合同；4、两份腾房通知及EMS回单。被告董怡杉经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，案外人安居建设公司系南开区华苑小区碧华里××号楼（共四层，建筑面积4302.06平方米）的所有权人。2007年1月8日，该公司将上述房屋委托原告出租、经营。2011年4月1日，原、被告签订租赁合同，由被告承租碧华里××号楼的2层（租赁面积100平方米）用于办学，租期自2011年4月1日至2012年3月31日，合同到期前，被告要求续租的，应提前3个月通知原告，并另签合同。因特殊原因未能及时补签合同，但事实上履行合同的，合同自动延长3个月，租金以原租金为准；合同期内年租金47450元，支付方式为“上付租金、季度付租、每季度末支付下季度租金”；合同签订之日，被告交纳租赁抵押金3300元，合同期内不得用作抵偿租金及其他费用……如出现违约情况，原告有权以保证金抵消违约金和本合同项下应付未付的各项费用及违约金等，不足部分被告在三个月内补齐；被告应按时足额交纳租金，不得以任何理由拒付、延付。被告欠租金累计达一个月及其以上的，原告有权解除合同，被告除应支付累计拖欠租金外，还应支付违约金，违约金按日租金二倍计算；合同到期或违约时，原告要求返还房屋，被告未按约定日期返还的，每延期一日，应按原告制定的新一年度租金标准支付双倍房租，超过10日的，被告除支付租金及违约金外，应在接到原告按合同所载被告地址发出书面通知后三日内腾空房屋……。合同签订后，被告给付了租赁抵押金3300元。在合同约定的租期内亦按约定支付了租金。合同期满后，被告继续使用涉诉房屋。2013年5月23日，原告通过EMS特快专递向被告发出腾房通知，要求被告立即停止使用涉诉房屋并于2013年8月31日前按照租赁合同第五条、第六条约定将房屋及各种设施设备交还原告，并结清2013年1月1日至2013年4月30日的房租15816元，2013年5月1日至搬家腾房期间的租金和各项费用按照租赁合同约定及时足额给付。2013年8月1日，原告再次向被告发出腾房通知，要求被告结清2013年1月1日至2013年7月31日的租金27679元，其他内容与2013年5月23日通知一致。两份通知均由被告使用涉诉房屋经营的学校前台签收。此后，被告将2013年7月31日前的租金结清，但至本案成讼时仍使用涉诉房屋且再未交纳租金或使用费。庭审中，原告表明涉诉房屋内没有需由被告交还的附属设施设备，被告仅需将房屋腾交原告即可。另查，因被告下落不明，本院于2015年3月7日在《人民法院报》刊登公告，向被告送达本案开庭传票、诉状副本等法律文书，公告费已由原告垫付。以上事实有原告当庭陈述及提交的证据佐证在案，本院予以确认。本院认为，原告受涉诉房屋所有权人安居建设公司的委托将涉诉房屋对外出租，其与被告订立的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。合同约定的租期届满后，被告仍实际使用承租的房屋，原告也接受了被告交纳的租金，根据法律规定，此时原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，对于不定期租赁合同，当事人有权随时要求解除，但出租人应在合理期限内通知承租人。在不定期租赁关系存续过程中，原告两次发出通知要求被告于2013年8月31日前腾房，已尽到在合理期限内通知被告的义务，可以认定双方的不定期租赁关系于2013年8月31日解除。被告虽按照腾房通知要求交纳了2013年7月31日前的租金，但未按原告要求于2013年8月31日履行腾房义务，且拖欠2013年8月1日至8月31日的租金及2013年9月1日起的房屋使用费，已构成违约，除应腾房并按年租金47450元的标准支付2013年8月1日至8月31日的租金3954元外，还应自2013年9月1日起依照租赁合同的约定，按年租金47450元的双倍向原告支付使用费，付至实际腾交房屋之日。由于本院判令被告按年租金双倍支付房屋使用费已具有对其逾期腾房等违约行为进行惩罚的性质，故原告主张逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。另，被告董怡杉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告董怡杉将南开区华苑小区碧华里××号楼2层（租赁面积100平方米）的房屋腾交原告天津市安华物业有限公司；二、本判决生效后十五日内，被告董怡杉向原告天津市安华物业有限公司支付2013年8月1日至8月31日的租金3954元；三、被告董怡杉于实际腾房之日按年租金47450元的双倍之标准向原告天津市安华物业有限公司支付2013年9月1日至实际返还房屋之日的房屋使用费；四、驳回原告天津市安华物业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16795元，公告费560元，由被告董怡杉负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津市安华物业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  曲 威人民陪审员  张家苓人民陪审员  孙 岳二〇一五年八月十九日书 记 员  赵 满附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文4364《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。