广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第223号
上诉人（原审原告）：珠海市翔海物业管理有限公司。住所地：广东省珠海市。
法定代表人：黄鹏，公司总经理。
委托代理人：冯彩云，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××1947。系该××员工。
委托代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海市香洲区丰达花园业主委员会。住所：广东省珠海市香洲区。
负责人：陈晓鹏，主任。
委托代理人：陈忆山，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××1551。
上诉人珠海市翔海物业管理有限公司（以下简称翔海公司）与被上诉人珠海市香洲区丰达花园业主委员会（以下简称丰达花园业主委员会）物业服务合同纠纷一案，翔海公司不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第886号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年11月，丰达花园业主委员会向丰达花园全体业主发出《丰达花园召开业主大会通知》，决定于2013年11月9日上午10时召开业主大会。2014年2月11日，丰达花园业主委员会第二次业主表决结果公告，2014年4月26日，丰达花园业主委员会向翔海公司发出解聘及办理交接通知。对于此次业主大会的表决结果，原审法院向香洲区翠香街道办新竹社区居民委员会调取了表决票，显示：丰达花园业主469户，建筑面积46503平方米，业主大会派票463张，收票249票，同意解聘的票数241票，占物业面积数25568.69平方米。达到了双过半的标准。原审法院另查明，2003年8月5日，翔海公司、丰达花园业主委员会双方签订了《物业管理委托合同》，约定翔海公司为丰达花园业主委员会提供物业管理服务，期限自2003年8月5日起至2006年8月5日止。合同期限满后，翔海公司继续提供物业管理服务，但一直没有续签物业管理委托合同。
翔海公司在原审中的诉讼请求为：确认丰达花园业主委员会关于解聘翔海公司的业主大会决议无效。
原审法院认为，翔海公司、丰达花园业主委员会双方的物业管理委托合同期限已满，在没有续签物业管理委托合同的情况下，丰达花园业主委员会召开业主大会，“双过半”表决结果解聘翔海公司，该表决结果合法有效，原审法院予以确认。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，并参照《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条的规定，作出如下判决：驳回翔海公司的诉讼请求，确认丰达花园业主委员会于2013年11月9日召开的业主大会表决结果有效。案件受理费50元，由翔海公司负担。
上诉人翔海公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判确认丰达花园业主委员会于2013年11月9日召开的业主大会作出的解聘翔海公司的表决结果无效。事实和理由如下：《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。丰达花园实际总户数、总建筑面积、第二次业主大会有效投票户数、有效投票总建筑面积系计算投票是否双过半的基础，召开程序如何也是判断业主大会有效性的因素。翔海公司在原审中提供相关资料证明前述项目的真实数据，指出丰达花园第二次业主大会召开程序的问题，但原审判决只字不提更无采信与不采信的分析及依据，而对丰达花园业主委员会陈述的数据照单全收。翔海公司完全有理由怀疑原审判决不是水平问题，而是倾向问题。一、丰达花园小区实际总户数及总建筑面积。翔海公司与丰达花园业主委员会2003年8月5日签订的《物业管理委托合同》，记载丰达花园是坐落于珠海市柠溪路155号的商住小区，建设面积46503平方米。本案原审翔海公司提交香洲区翠香街道新竹社区居民委员会的《情况说明》“当时公开招标、招聘管理范围为丰达花园小区用地红线内所有区域：包括丰达花园、丰达花园综合楼（柠溪路189号）、丰达大厦（柠溪路149号）、丰达大厦旁柠溪路151号三层楼房及柠溪路153号2栋、5栋。”证明丰达花园小区实际范围不仅仅为珠海市柠溪路155号丰达花园，《物业管理委托合同》面积记载不准确。根据翔海公司原审中提交的详细资料，丰达花园实际总户数为469户，总建筑面积为54265.95平方米。丰达花园业主委员会2013年6月5日发出的《关于业主在业主大会投票权数的公告》，认可“小区物业管理区域内总户数437户，总建筑面积50582.28m2”。而第二次业主大会中，丰达花园业主委员会《解聘及办理交接通知》陈述“最终以241户／建筑面积25568．69m2占总户数463户／总建筑面积46000m2双过半表决通过”。小区总户数增加26户，总建筑面积却减少了4582.28m2，那是不可能的。二、丰达花园小区第二次业主大会有效投票总户数与总建筑面积。丰达花园业主委员会在丰达花园小区第二次业主大会投票过程中弄虚作假，存在非产权人投票（签字名称非产权人且无相应授权手续）及冒充产权人签名投票等严重问题。仅根据翔海公司在原审中提交的产权登记资料，丰达花园小区第二次业主大会投票中非产权人投票（签字名称非产权人且无相应授权手续）的就达25户，相应房屋建筑面积4116.49m2。即使丰达花园业委会《关于业主在业主大会投票权数的公告》宣称的第二次业主大会投票总户数241户总建筑面积25568．69m2为真。仅扣除上述非产权人投票的25户建筑面积4116.49m2，实际有效投票也只有216户建筑面积21452．2m2。据此，丰达花园小区第二次业主大会有效投票户数占小区总户数的比例为（241-25）÷469=46%，有效投票建筑面积占小区总建筑面积的比例为21452．2÷54265.95=39．5%，都不过半。即使按丰达花园业主委员会《解聘及办理交接通知》陈述的“最终以241户／建筑面积25568．69m2占总户数463户／总建筑面积46000m2双过半表决通过”的数据，剔除上述非产权人投票的25户及其相应建筑面积4116.49m2，有效投票户数占小区总户数的比例为（241-25）÷463=46．7%，有效投票建筑面积占小区总建筑面积的比例为21452．2÷46000=46．7%，也都不过半。三、丰达花园小区第二次业主大会的程序违法。丰达花园业主委员会于2013年11月7日发出《丰达花园召开业主大会通知》，决定于2013年11月9日上午10时召开业主大会。后丰达花园业主委员会发出《投票活动的延期通知》，承认投票活动实际于2013年10月17日已开始。丰达花园业主委员会于2014年4月26日发出《解聘及办理交接通知》，又承认“经2013年11月6日丰达花园业主大会投票表决”。自2013年11月7日发出《丰达花园召开业主大会通知》，无论按其《丰达花园召开业主大会通知》确定的投票时间，还是丰达花园业主委员会后来发出的《投票活动的延期通知》、《解聘及办理交接通知》承认的投票时间，均不超过15天。不符合《广东省物业管理条例》第十九条“召开业主大会会议，应当于会议召开十五时前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域内的显著位置公告”的规定。丰达花园业主委员会《丰达花园召开业主大会通知》的内容亦不符合《广东省物业管理条例》第十九条的规定。综上所述，请求二审法院查明事实，作出公正、合理的判决。
被上诉人丰达花园业主委员会答辩称：一、解聘翔海公司对丰达花园小区的管理权，是小区全体业主众望所归。物业管理合同早在2006年过期，已经过期八年多，翔海公司早就该交回丰达花园小区的物业管理权给丰达花园业主委员会。原物业管理委托合同第二十二条对物业管理服务质量的要求是三年内获得政府主管部门颁发的“文明小区”称号。而事实是丰达花园小区在翔海公司的不作为和乱作为的管理下，获得了全市内闻名的脏乱差小区。见附件①，附件②。二、同意解聘翔海公司与丰达花园过期8年的物业管理合同达到双过半的法定条件是铁的事实，不容置疑。物业管理委托合同第二条早在2003年就确定红线图内建筑面积46503平方米，占地面积27257.71平方米。以及（2013）珠香法民一初字第874号民事判决书第7页第五行经审理查明：建筑面积为46503平方米。丰达花园小区管辖469户，其数字来源于（2013）珠香法民一初字第874号民事判决书第3页第11行。同时，业主委员会通过房管部门调查资料进行核实无误。丰达花园小区业主469户，建筑面积46503平方米，业主大会派票463票，收票249票，同意解聘的票数241票，占物业面积数25568.69平方米。达到了双过半的标准。例如153号2栋，3栋本就不属丰达花园小区红线图内，属翔海超合同范围扩大的管理范围，所以不在本次解聘之列，翔海可以另行安排管理。（2013）珠香法民一初字第874号民事判决书，翔海公司胜诉。同样的标的，翔海胜诉，则建筑面积46503平方米，辖469户，数字准确；翔海败诉，则建筑面积46503平方米，辖469户，数字不准确。翔海公司对事实认定的随意度达到恣意妄为的程度。见附件①，附件③。三、解聘翔海公司程序合法是谁也否定不了的。本案所提的解聘翔海公司的投票全过程：全程由街道办监督，居委会组织领导。从公示、投票开始到制票、投票、监票、唱票、计票，总结票。到公示结果，保管票据。整套全过程由居委会直接参与领导、街道办监督，公开透明，公平公正。这是事实，谁也否定不了。（见案卷中的原审法院调案的居委会证词及原始票据）
上诉人翔海公司对其上诉请求没有提交证据。被上诉人丰达花园业主委员会二审期间向本院提交了小区照片一组，安宁社区居委会通知一份，情况说明一份，上述证据拟证明目前丰达花园持续脏乱差。翔海公司对上述证据的真实性没有异议但认为与本案没有关联性，且照片是针对某一特定部分拍摄，不能表现整体的情况。对于翔海公司的质证意见，本院予以认可，对丰达花园业主委员会二审期间提交的证据，本院不予采纳。
对原审法院查明的事实，本院经审查予以确认。
本院认为，首先，对于业主大会和业主委员会的概念，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条及《物业管理条例》第八条、第九条、第十条的规定，业主大会系由一个特定的物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织；而业主委员会是由物业管理区域内全体业主代表组成，代表全体业主的共同利益，向社会各方反映业主集中的意愿和要求，并监督物业管理公司管理行为的一个民间性组织。亦即，业主大会和业主委员会均属于业主团体自治管理性质的组织。
其次，对于业主大会和业主委员会的决定效力，《中华人民共和国物权法》第七十八条对于业主大会或者业主委员会决定的效力范围及效力限制作出了明确规定，即业主大会或者业主委员会的决定对于物业管理区域内的全体业主具有约束力，在业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
再次，对于业主大会和业主委员会的决定内容，《物业管理条例》第十九条明确规定，业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定。亦即，如果业主大会或者业主委员会作出的与物业管理无关的决定，则不能对业主具有约束力。
由上所述，本案中，丰达花园业主委员会召开业主大会作出的决议与物业管理事项有关，但该决议属于小区全体业主的自治范畴，其效力仅涉及该小区内的全体业主，基于业主大会和业主委员会组织形式的性质和业主享受的权利，如若决议程序违法或是决议内容侵害业主合法权益，只有业主才有权行使撤销权向人民法院请求撤销，翔海公司并非小区业主，无权对业主大会决议提起无效的诉讼。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条，《物业管理条例》第八条、第九条、第十条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第886号民事判决。
二、驳回珠海市翔海物业管理有限公司的起诉。
一审案件受理费50元，由珠海市香洲区人民法院予以退回，二审案件受理费100元，由本院予以退回。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 杨卫星
审 判 员 肖 锋
代理审判员 牟宏微
二〇一五年六月十八日
书 记 员 许婷婷