广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第775号
原告尹占平，住所地广州市海珠区。
委托代理人莫纯伟，广东以泰律师事务所律师。
被告林士德，住所地广州市海珠区。
委托代理人宋振华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
第三人施圣存，住所地广州市海珠区。
原告尹占平诉被告林士德，第三人施圣存房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人莫纯伟及被告的委托代理人宋振华均到庭参加了诉讼。第三人施圣存下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年7月13日，被告委托其代理人施圣存与原告的代理人李某签订一份《房地产买卖合同》，合同约定被告将自有的房屋广州市海珠区新港西路南贤大街45号805房（以下简称“涉案房屋”）以人民币90000元的价格卖给其；其需向被告支付首付款40000元，其余50000元通过银行按揭的方式支付。同日，原、被告的代理人共同向海珠区房地产交易登记所申请产权转移登记，申请书中记载的交易价格为人民币105000元，该所受理了该申请并于2007年7月31日将上述房产变更登记至其名下。2007年7月16日，其与中国银行股份有限公司广州海珠支行（下称“中行海珠支行”）签订了一份《购房抵押贷款合同》，约定中行海珠支行向原告提供贷款105000元，赁款期限为10年，贷款用途为用于购买涉案房屋，购房总价为180000元，其授权中行海珠分行将本合同项下的贷款直接付被告在中行海珠分行处开立的账户或被告同意的其他账户。后经被告同意，被告代理人施圣存领取了中行海珠分行发放的该笔贷款，该笔贷款一直由原告向银行偿还。后被告以该房屋买卖合同无效为由将其、施圣存及中行海珠分行诉至海珠区人民法院。后海珠区人民法院于2011年12月16日作出（2010）海法民三初字2953号民事判决书，确认“被告林士德向施圣存借款，而施圣存又向原告尹占平借款，作为还款的保障被告林士德将涉案房屋以出卖的形式作为保证的事实”；本院以此保证为“流质契约保证”为由判决被告与其之间的《房地产买卖合问》无效，并要求其协助被告办理将涉案房屋产权变更至被告名下，该判决现已生效，涉案房屋的产权已变更至被告名下。其认为，根据已生效的（2010）海法民三初字2953号民事判决书，由于其与被告之间所签订的《房地产买卖合同》被认定无效，按照《中华人民共和国合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，既然其已将取得的涉案房屋返还给被告，被告也应将取得的105000元的购房款返还给其。故起诉请求判令：1、被告向原告返还人民币105000元的购房款；2、诉讼费由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、（2010）海法民三初字2953号民事判决书第9页已经查明以下事实“诉讼
中尹占平称实际上买方尹占平并未向林士德支付购房款，而是因为施圣存向尹占平借款，而林士德又向施圣存借款，作为还款的保障林士德将涉案房屋以出卖的方式作为保证”，原告在该案诉讼中自认其并未向其支付房款，故法院判决房屋买卖合同无效后，其不存在返还购房款的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”，原告在（2010）海民三初字第2953号中自认其从未支付过购房款，且其在诉讼中也没能提交任何证据证明支付过购房款，该事实巳被生效判决所认定，原告又在本次诉讼中诉称返还房款，没有事实和法律依据。二、第三人代理被告将房产出售给原告，并非被告真实意思表示，原告并非善意第三人，房屋买卖合同约定的交易价格与抵押借款合同约定的交易价格明显不符，原告与第三人共谋以买受人身份骗取银行贷款的行为涉嫌贷款诈骗罪，且该贷款实际为第三人收取，返还购房款的义务由应第三人承担。被告从来不认可第三人出售房屋的行为，公证书没有撤销并非由于被告的原因，公证处一直不给被告书面的答复。房屋买卖合同约定的交易价格为90000元，申请登记的交易价格为105000元，抵押借款合同约定的购房款为180000元，贷款额为105000元。原告就同一笔房屋买卖合同出现三种不同的交易价格，显然不合常理，且法院生效判决中查明原告从未向其或其所谓的代理人即第三人支付过房款，故无论是购房合同约定的90000元，还是房管局登记的105000元，亦或是抵押借款合同中的180000元，均是虚假的，原告本就未支付过房款，合同无效后，也不存在返还谓的房款。另外，原告与中行海珠支行签订的抵押借款合同被告根本不知情，被告也未就抵押借款合同事项授权中行海珠支行将贷款支付至施圣存账号，故原告诉称经被告同意，第三人领取了中行海珠分行发放的该笔贷款没有事实依据。原告是借款人，故在法律上该笔借款当然应该由债务人原告偿还，但事实上，该笔贷款是由第三人负责偿还，第三人被司法机关控制后，原告拒绝还贷，被告为防止房产被拍卖，才迫不得已代其还款，并提起了（2013）穗海法民二初字第2472号财产损害赔偿纠纷诉讼。三、原告在提起本案诉讼的同时，向第三人、被告提起民间借贷纠纷两案，案号（2014）穗海法民二初字第1021、1022号，本案与该两案属于标的重复。原告在（2014）穗海法民二初字第1021、1022的诉讼请求为要求第三人返还借款35000元、38050元，被告作为保证人对上述借款承担连带保证担保。事实和理由为：施圣存拖欠原告款项，而林士德向施圣存借款，尹占平与林士德签订房屋买卖合同视为施圣存对尹占平债务的还款保障，故尹占平系尹占平与施圣存债务的保证人。综上，被告从未因房屋买卖合同而收取原告房款，原告也从未支付过房款，故不存在因该合同取得的财产，合同无效后，被告无需返还根本不存在的房款。即使返还，也应由第三人返还。四、原告起诉已经超过诉讼时效，本案诉讼时效应从2953号判决书生效之日开始计算两年，应驳回原告起诉。
第三人没有发表意见和举证。
经审理查明，根据已发生法律效力的（2010）海民三初字第2953号民事判决书查明：据已涂销的房地产权属证明【粤房地证字第C4088001号】载明，海珠区新港西路南贤大街45号805房，原权属人为林士德。广东省广州市公证处于2007年6月11日出具（2007）穗证内经字第88161号《公证书》，该《委托书》的委托人为林士德，受委托人为施圣存。主要内容如下：“我（们）是座落于广州市海珠区新港西路南贤大街45号805房的房屋的所有权人，现委托施圣存为我（们）的合法代理人，就上述房屋的有关事宜代表我（们）在广州市执行和处理下列事项：一、向银行办理上述房屋抵押贷款、提前还清银行贷款（即赎楼）手续，领取相关文件（房地产证、他项权利证、涂销证明及保险单等文件）。二、有权代我们出售、转让上述房屋，收取售房款、办理交易和过户手续……受委托人依法办理上述事项的行为及签署的一切有关文件，委托人均予以承认并承担相应法律责任及经济责任，此委托书有效期从签署之日起至该事项完成为止。本委托书一式四份，经委托人签字并由公证相关公证后生效。”委托书最后的署名为手写的“林士德”，委托日期为2007年5月24日。对此委托书，林士德认为并非其本人签名并申请笔迹鉴定，经本院依法委托广东明鉴文书司法鉴定所鉴定，鉴定结论为该委托书中“林士德”是林士德本人所写，对鉴定结论，其他当事人表示认可，林士德称委托书是施圣存让林士德签署借据时在林士德不知情的情况下骗取原告签署的，林士德从未与施圣存到公证处办过公证。施圣存以林士德的代理人的身份与尹占平签订了《房地产买卖合同》，合同载明了卖方（甲方）为林士德，买方（乙方）为尹占平，代理人李某，合同主要内容为：“第一条：甲方将自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方。该转让之房地产具体情况如下，座落于广州市海珠区新港西路南贤大街45号805房，房屋类型为住宅，建筑面积为30.9361平方米，套内建筑面积为27.17平方米，经协商一致，商定房地产交易价格为人民币90000元。乙方按下列第3种方式按期付款，3.其他方式，银行按揭50000，首付款40000。乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。上述房地产风险自该房地产交付之日起转移给乙方。”该合同未明确交楼时间和办理交易登记手续的时间。签章处甲方有施圣存的签名，乙方有尹占平代理人李某的签名，合同签订日期为2007年7月13日。同日施圣存和李伯成仍作为合同双方代理人向广州市海珠区房地产交易登记所申请产权转移登记，申请书中记载交易价格为105000元人民币，该所受理了该申请，并于2007年7月31日将上述房产变更登记至尹占平名下。中行海珠支行（甲方，即贷款人，又称抵押权人）与尹占平（乙方，即借款人，又称抵押人或购房人）于2007年7月16日签订《购房抵押贷款合同》，约定中行海珠支行向尹占平提供贷款105000元，贷款期限为10年，从贷款发放之日起120个月。贷款用途限于乙方支付其购买涉案房产的购房款，购房总价为180000元，抵押期限从本合同签署之日起至本合同履行期限届满之日后1年止。乙方授权甲方将本合同项下的贷款以支付购房价款的名义直接付至房产出卖人在甲方处开立的账户或经甲方同意的其他账户。另约定，本合同的效力独立于乙方与售房者签订的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》的修改、延缓执行或被宣布无效，均不影响本合同的履行。广州市海珠区房地产交易登记所于2007年7月30日开具了《销售不动产统一发票（自开）办证联》一张，开票日期为2007年7月30日，载明付款方名称为尹占平，收款方名称为林士德，不动产楼牌号为广州市海珠区新港西路南贤大街45号805房，金额为90000元，款项性质为购房款。2007年09月17日中行海珠支行就涉案房产申请抵押权登记并获得批准，权利价值为156711元，他项案号为2007登记8024519。诉讼中各方确认由施圣存领取中行海珠支行发放的银行贷款105000元并未交还林士德，涉案房屋由林士德居住至今。
（2010）海民三初字第2953号民事判决书认为：根据广东明鉴文书司法鉴定所的鉴定结论，林士德与施圣存之间的《委托书》中“林士德”是林士德本人所写，那么施圣存作为林士德的代理人与尹占平签订了《房地产买卖合同》，该合同未明确交楼时间，没有明确的履行期限，不符合常理，而且合同约定的房产交易价格为90000元，在2007年7月的广州市海珠区同类房产交易市场上属于明显不合理的低价，尹占平在后来向中行海珠支行贷款时也是将房产价格定为180000元，可见尹占平当时也是知道90000元的房价明显偏低，至于尹占平称其与林士德的买卖合同约定房价实为180000元，尹占平作为合同交易方并未提供证据予以证明，故本院不予采纳。诉讼中尹占平称实际上买方尹占平并未向林士德支付购房款，而是因为施圣存向尹占平借款，而林士德又向施圣存借款，作为还款的保障林士德将涉案房屋以出卖的方式作为保证，对此林士德也确认属实，可见林士德和尹占平的真实意思表示并非买卖房屋，实为“流质契约之保证”，《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”故林士德与尹占平于2007年7月13日签订的《房地产买卖合同》因并非当事人真实意思表示并违反法律强制性规定而无效，涉案房屋产权应恢复至原归林士德所有的状态，尹占平应协助林士德办理将涉案房屋产权登记变更至林士德名下的有关手续。至于涉案房屋的抵押问题，中行海珠支行与尹占平于2007年7月16日签订的《购房抵押贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中行海珠支行向林士德的合法代理人施圣存发放了贷款也已办理了抵押物登记，属于善意取得，依法享有涉案房屋的抵押权。
原告为证明其主张还提供了以下证据：1、《购房贷款抵押合同》，拟证明原告与中行海珠支行约定将以银行贷款方式取得的购房款汇入被告名下；2、（2013）穗海法民二初字第2472号民事判决书，拟证明被告已经收到原告支付的购房款，原告与被告签订的《房地产买卖合同》被认定为无效的事实。
被告对原告提供的证据1真实性没有异议，但其认为原告之所以无法提供证据1的原件是因为原件在第三人手里，原告与第三人恶意串通以原告名义欺骗银行贷款；对证据2真实性、合法性没有异议，关联性有异议。
第三人没有对原告提交的上述证据发表质证意见。
被告为证明其抗辩主张提供了（2014）穗海法民二初字第1021、1022号民事判决书及该两份判决书的生效证明，拟证明原告自认被告没有收取房款，第三人收取房款不能视为被告收取房款，第三人收取房款的行为不是代理人的行为，其认为在（2014）穗海法民二初字第1021号中原告自认其曾经与第三人共同投资广州市畅航通讯设备有限公司，两人是同一公司股东，足以证明涉案房屋买卖合同是两人共同串通所为。
原告对被告提供的上述证据均不予确认，其认为上述判决书与本案无关，原告与第三人是否认识、何时认识、是否开办公司与本案无关，原告与第三人之间没有恶意串通，无论银行贷款第三人如何给被告，被告均应承担收到该笔款项的后果，至于第三人与被告之前其他的往来款的对数和充数都不影响被告应承担收到该笔款项的后果。
第三人没有对被告提交的上述证据发表质证意见。
本院认为，已经生效的（2010）海民三初字第2953号民事判决书认定本案原告与被告于2007年7月13日签订的《房地产买卖合同》因并非当事人真实意思表示并违反法律强制性规定而无效，同时认定中行海珠支行与本案原告于2007年7月16日签订的《购房抵押贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该判决查明诉讼中各方确认由第三人领取中行海珠支行发放的银行贷款105000元并未交还给本案被告。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款的规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”第三人是经由被告公证委托的代理人，根据《委托书》的第二项内容，第三人有权代被告出售、转让涉案房屋，收取售房款、办理交易和过户手续，故被告应对第三人领取中行海珠支行发放的银行贷款105000元的行为承担民事责任。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，原告与被告签订的《房地产买卖合同》已被生效判决认定为无效，故被告应将银行贷款105000元返还给原告，故原告要求被告返还105000元的诉讼请求本院予以支持。被告主张原告起诉超过诉讼时效依据不足，该抗辩意见本院不予采纳。至于被告主张第三人未将105000元交付给其，其向原告返还105000元后可以与第三人另循途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第六十三条第一款、第二款之规定，判决如下：
被告林士德在在本判决生效之日起10日内将105000元返还给原告尹占平。
本案受理费2400元由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡华强
代理审判员 施海文
人民陪审员 黄碧茹
二〇一四年十二月××日
书 记 员 徐 石
陈文慧