上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7308号
上诉人（原审被告）楚炜樑，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）刘立松，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人陈晓华，上海申亚律师事务所律师。上诉人楚炜樑因其他合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第4142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭于2016年8月2日公开开庭进行了审理。上诉人楚炜樑，被上诉人刘立松的委托代理人陈晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，楚炜樑是上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称涉案房屋）的登记权利人,其于2014年2月17日取得涉案房屋的上海市房地产权证，并于2015年8月18日又补办了新的产权证，该房屋为动迁安置房，自登记之日起3年内不得转让或者抵押。2014年8月25日，楚炜樑作为出售方（甲方）、刘立松作为购买方（乙方）、上海XX事务所作为居间方（丙方），三方签订了《房地产定金及买卖协议》一份，约定楚炜樑向刘立松出售涉案房屋，房价款93万元（人民币，下同）；由于该房屋有租约，甲乙双方协商该房屋自2014年9月1日以后租金归乙方所有，月租金为1,200元每月，付款方式付三押一。协议还对其他相关事宜进行了约定。2014年8月25日，刘立松作为出租方（甲方）、楚炜樑作为承租方（乙方），双方签订了《租赁合同》一份，约定甲方将其合同拥有的涉案房屋出租给乙方使用，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用；该房屋租赁期限为10个月，自2014年9月1日起至2015年6月30日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的1个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同；该房屋的月租金为1,100元；双方议定首期付三个月，另付1,200元押金，以后每三个月结算一次；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息还给乙方。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。上述租赁合同签订后，楚炜樑继续占有使用房屋，并支付给刘立松1,200元押金。2014年8月27日，楚炜樑作为卖售人（甲方）、刘立松作为买受人（乙方），双方签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2071065）一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，转让价款共计930,000元；甲、乙双方同意，甲方于2015年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2017年7月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以松江区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行；该合同附件三的付款协议载明：1、乙方于2014年8月18日支付甲方定金10,000元；2、乙方于2014年8月20日支付甲方首付款500,000元；3、乙方于2014年8月25日支付甲方房款390,000元；4、甲乙双方约定于2015年6月30日甲方交房交钥匙给乙方，交房当日甲方结清该房屋水、电、煤气、物业费、有线电视费等所有费用；5、待甲乙双方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续成功后，当日乙方以现金方式支付甲方尾款30,000元。买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。上述合同签订之前，楚炜樑已累计收取刘立松购房款90万元。另查明，刘立松为在本案诉讼中保全涉案房屋，向上海A有限公司支付了担保费3,000元。刘立松诉称，2014年8月27日，经中介公司介绍，刘立松、楚炜樑签署了《上海市房地产买卖合同》（编号：2071065）一份，约定楚炜樑将涉案房屋出售给刘立松，总计价款为93万元，合同还对付款时间、交房日期等进行了约定。合同签订后，楚炜樑将房产证交付给刘立松，刘立松按照约定支付了90万元购房款，然而，至2015年6月30日，楚炜樑不但不同意交房，而且还声称已经将房屋装修过，不同意履行购房合同。2015年11月2日，刘立松前往房产交易中心调取房产信息时，发现楚炜樑曾于2015年8月18日补办了房产证，直至今日楚炜樑仍然不同意交付房屋，经多方打听，楚炜樑欲将该房屋出售给他人。此外，刘立松、楚炜樑还就涉案房屋于2014年8月25日签订了《租赁合同》一份，约定刘立松将涉案房屋出租给楚炜樑使用，租期至2015年6月30日止。为此，刘立松认为，本案涉及两个合同关系，即买卖合同关系与租赁合同关系，两者均合法有效，前者应当继续履行，后者因期限已到理应终止，不论是买卖合同关系还是租赁合同关系，楚炜樑均应当交付或返还房屋。为此，刘立松诉至法院，请求判令：1、楚炜樑交付松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室的房屋；2、楚炜樑继续履行《上海市房地产买卖合同》（编号：2071065），并于2016年4月26日将房屋产权过户至刘立松名下；3、楚炜樑支付违约金594,000元（自2015年7月1日起算至交付房屋之日止，每逾期一日按照已收款的0.5%计算，暂计至2015年11月9日）；4、本案诉讼费9,740元、保全费5,000元、担保费3,000元由楚炜樑承担。诉讼中，刘立松将其诉讼请求变更为：1、楚炜樑继续履行《上海市房地产买卖合同》（约定2015年6月30日交房），同时鉴于租赁合同2015年6月30日到期，故判令楚炜樑于判决生效之日交付和返还房屋；2、楚炜樑于2016年4月26日将房屋产权过户至刘立松名下；3、楚炜樑支付违约金594,000元（自2015年7月1日起算至交付房屋之日止，每逾期一日按照已收款的0.5%计算，暂计至2015年11月9日）；4、楚炜樑支付房屋占有使用费（自2015年11月1日起算至交付房屋之日止，按照每月1,800元的标准计算）；5、本案诉讼费9,740元、保全费5,000元、担保费3,000元由楚炜樑承担。楚炜樑辩称，对于诉请1，不同意继续履行和交付房屋。楚炜樑之前打算置换房屋，但后来楚炜樑没有买成，故涉案房屋是楚炜樑的唯一房产，楚炜樑不可能再转让了；楚炜樑此前做生意有一笔纠纷，有可能涉及到涉案房屋，故不能保证过户；涉案房屋离楚炜樑的父母较近，可以方便照顾父母。对于诉请2，楚炜樑不同意过户，涉案房屋的产证上写明了自登记之日起三年内不得转让，故双方合同中过户日期写的也是三年，刘立松主张的过户时间与合同约定不符。对于诉请3，刘立松的违约金计算方式不对，金额也过高。刘立松、楚炜樑于2014年8月27日签订房屋买卖合同的同时签订了一份租赁合同，刘立松把房屋又出租给楚炜樑，楚炜樑租金支付至2015年6月30日，此后刘立松、楚炜樑又签订了一份租赁合同，租期为2015年7月1日至同年10月31日，楚炜樑既然已经支付了租金，就不应该再按照违约金来计算了。对于诉请4，楚炜樑同意按照每月1,800元的标准从2015年11月1日开始支付刘立松占有使用费。对于诉请5，诉讼费9,740元同意支付，但不同意承担保全费5,000元和担保费3,000元。一审庭审中，刘立松提交了与涉案房屋同一小区内位于上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号房屋（以下简称14号房屋）的上海市房地产登记簿，该登记簿载明，14号房屋目前仍登记在开发商上海B有限公司名下，核准登记日期为2013年4月26日。据此，刘立松认为虽然合同约定的过户日期为2017年7月31日之前，但涉案房屋的开发商取得房地产权证（大产证）的时间为2013年4月26日，故根据大产证的登记日期以及楚炜樑的违约情形，刘立松可以要求楚炜樑在政策允许过户的第一时间，即2016年4月26日过户。楚炜樑则陈述，刘立松主张的过户时间与合同约定不符，楚炜樑不同意继续履行合同，且即便继续履行也应当根据合同约定的时间过户。一审庭审中，刘立松陈述双方签订买卖合同的同时，楚炜樑已经交付房屋给刘立松，刘立松又与楚炜樑签订了租赁合同，将房屋返租给楚炜樑，租赁合同到2015年6月30日到期；2015年6月30日，刘立松前往涉案房屋处要求楚炜樑交付房屋，发现楚炜樑已经装修房屋且不肯交付给刘立松，刘立松当天还报了警。装修未经刘立松的同意，故不同意利用装修，也不同意补偿。楚炜樑则称，最初房屋是楚炜樑借给朋友住的，楚炜樑出售房屋给刘立松时已告知刘立松房屋已出租，不能马上交房，故双方签订了租赁合同；涉案房屋一开始是毛坯房，朋友借住时于2014年11月简单装修了一下，里面基本上没有什么东西，关于装修，楚炜樑也没有让刘立松补偿。刘立松、楚炜樑确认现在由楚炜樑在占有使用涉案房屋。一审庭审中，楚炜樑向法庭提交了工商银行明细账单，证明其曾于2015年7月27日转账支付给刘立松的母亲4,600元，楚炜樑所有的钱款往来都是与刘立松的母亲进行的，该金额加上原来楚炜樑已付的1,200元押金，合计5,800元，因为当日银行交易额度已满，楚炜樑表示隔日再转账，但刘立松的母亲表示差200元就算了，故楚炜樑没有再转账；以上钱款对应的是2015年7月1日至10月31日的租金，双方签订过第二份租赁合同，但楚炜樑之前搬家后合同就找不到了，楚炜樑后来去当时的中介问过，中介的店长和经办人员都走了，故中介无法提供租赁合同，楚炜樑转账后和刘立松的母亲也通过电话，没有发短信或书面通知。刘立松则质证认为，确实收到一笔钱，这个钱确实是楚炜樑打过来的，是刘立松的母亲收到的，但双方租赁合同没有续签；刘立松要求楚炜樑搬离并返还房屋，楚炜樑继续占有的话需支付占有使用费，故该笔钱即使楚炜樑不付，刘立松也会主张占有使用费，这笔钱属于合同到期后占有使用费的性质，租金现在也涨了，应该不低于1,500元/月；2015年6月30日一到期刘立松就提出过异议，当天刘立松还报警了，要求楚炜樑搬离，报警记录无法确认；楚炜樑支付4,600元是其单方行为，即便楚炜樑打钱给刘立松，刘立松还是要求交房，刘立松只是电话提出过异议，但没有书面异议。庭审中，刘立松、楚炜樑确认截至2015年10月31日的租金或使用费楚炜樑已经付清，1,200元押金已抵作2015年10月31日之前的租金或使用费。原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘立松、楚炜樑签订的《房地产定金及买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、《租赁合同》等均系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方均应按约履行。首先，刘立松虽主张双方签订的《租赁合同》于2015年6月30日到期，但楚炜樑对此予以否认，并辩称双方还曾续签过合同，其又支付过刘立松部分租金。原审认为，根据庭审查明的事实，楚炜樑于租赁合同到期后仍向刘立松支付了4,600元，刘立松虽表示曾提出过异议，但并未提供充分的证据予以证实，故可视为刘立松、楚炜樑在租赁合同到期后形成了不定期租赁合同关系。刘立松基于不定期租赁可以随时要求解除合同，但应当在合理期限之前通知楚炜樑，本案中，鉴于刘立松诉讼前并未向楚炜樑发出解除通知，但其诉状中主张的交付房屋涵盖了解除合同的意思表示，故原审以本案诉状副本送达楚炜樑之日即2015年11月14日作为双方租赁合同的解除时间。租赁合同解除后，楚炜樑应当将涉案房屋返还刘立松。对于刘立松主张的楚炜樑按照每月1,800元的标准支付自2015年11月1日起至返还房屋之日止的租金和使用费的请求，楚炜樑没有异议，予以支持。关于刘立松主张的楚炜樑继续履行上海市房地产买卖合同，交付房屋并承担逾期交房违约金的请求，楚炜樑对此不予认可，原审法院认为，刘立松的主张于法有据，楚炜樑拒不履行房屋买卖合同的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，包括继续履行合同以及承担违约金等，但刘立松主张的违约金过高，法院酌情调整为按照每日万分之五的标准计算，且起算日期应以楚炜樑应当返还房屋的合理期间为准，原审法院酌定为2015年11月21日。对于刘立松主张的楚炜樑于2016年4月26日将涉案房屋产权过户至刘立松名下的请求，楚炜樑对此不予同意，原审认为，虽然楚炜樑存在明显的违约情形并表示不再履行合同，但刘立松据此要求提前履行合同并完成过户，仍缺乏合同和法律依据，不予支持，刘立松可在约定期限届满时再主张继续履行，并在过户完成后按约支付剩余的尾款3万元。对于刘立松主张的担保费，楚炜樑不同意承担，刘立松的主张缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，于2016年5月11日作出判决：一、刘立松与楚炜樑继续履行双方于2014年8月27日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2071065）；二、楚炜樑于判决生效之日起十日内将位于上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室的房屋返还刘立松；三、楚炜樑于判决生效之日起十日内支付刘立松自2015年11月21日起至实际交付房屋之日止的违约金（以90万元为基数，按照每日万分之五的标准计算）；四、楚炜樑于判决生效之日起十日内支付刘立松自2015年11月1日起至实际返还上述房屋之日止的租金和房屋占有使用费（按照每月1,800元的标准计算）；五、驳回刘立松的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,740元，减半收取4,870元，财产保全费5,000元，合计诉讼费9,870元，由刘立松负担3,799元，楚炜樑负担6,071元。判决后，楚炜樑不服，上诉于本院称，涉案房屋是动迁安置房，根据规定3年内不可以上市交易，故涉案买卖合同无效，涉案房屋也是上诉人的唯一住房，若继续履行买卖合同，上诉人将无处居住。故请求二审撤销原审判决，改判不再继续履行买卖合同，上诉人愿意按照买卖合同总价的20%或30%支付被上诉人违约金，并以每月1,800元的标准向被上诉人支付自2015年11月1日起至实际支付违约金之日止的房屋租金。被上诉人刘立松辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是涉案买卖合同是否存在无效情形，以及该合同是否应继续履行。涉案房屋为动迁安置房，虽然自登记之日起3年内不得转让或者抵押，但上诉人与被上诉人约定于2017年7月31日之前办理过户手续，并未违反相关政策规定。涉案买卖合同及租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现上诉人不愿意按照上述合同约定向被上诉人支付租金及交付房屋，显已构成违约，理应承担相应的违约责任。原审据此判令双方继续履行涉案买卖合同并判令上诉人向被上诉人支付房屋占有使用费及逾期交房违约金，并无不妥，本院予以维持。上诉人楚炜樑的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,740元，由上诉人楚炜樑负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年八月二十九日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……