湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终974号上诉人（原审被告）:郴州市瑞成置业投资有限公司。法定代表人：李卫平，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄奇文，湖南民浩律师事务律师。被上诉人（原审原告）：刘艳。委托诉讼代理人：周勇，湖南五岭律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司郴州分行。负责人：胡汉良，该行行长。委托诉讼代理人：欧阳国新，男，该行职工。委托诉讼代理人：王华，男，该行职工。上诉人郴州市瑞成置业投资有限公司（以下简称“瑞成公司”）与被上诉人刘艳、原审第三人中国农业银行股份有限公司郴州分行（以下简称“农行郴州分行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2016）湘1003民初424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人瑞成公司的委托诉讼代理人黄奇文，被上诉人刘艳的委托诉讼代理人周勇、原审第三人农行郴州分行的委托诉讼代理人欧阳国新、王华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瑞成公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回刘艳的诉讼请求；2、判令刘艳承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、瑞成公司在案涉房产的交付过程中没有违约行为，不应解除双方签订的《郴州市商品房买卖合同》。案涉房产已经质监部门组织验收合格，瑞成公司也在合同约定的时间内通知刘艳来收房，是刘艳认为所购房屋单价过高要求换房未果才拒绝收房。2、因瑞成公司没有违约，一审判决瑞成公司返还刘艳维修基金、给付违约金、偿还刘艳按揭款及利息均没有事实及法律依据，尤其维修基金，是刘艳向房产行政部门缴纳的，何来返还一说。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审依法予以撤销，并驳回刘艳的诉讼请求。刘艳辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。农行郴州分行辩称：1、农行郴州分行对是否解除《郴州市商品房买卖合同》不发表意见，由法院依法判决；2、如果判决解除《个人购房担保借款合同》，那么应该同时判决由刘艳偿还贷款本金及利息，贷款本息需计算至实际还款之日，并按照担保合同的约定支付提前还款补偿金，由瑞成公司承担连带还款责任；如果对《个人购房担保借款合同》不予审理，则不应解除该合同。一审法院一方面对农行郴州分行与刘艳签订的《个人购房担保借款合同》不予审理，一方面又判决解除该借款合同，这样的做法显然是自相矛盾的。请求二审法院对上述意见予以考虑。刘艳向一审法院起诉请求：1、判令解除刘艳与瑞成公司签订的《郴州市商品房买卖合同》；2、判令解除刘艳与农行郴州分行签订的《个人购房担保借款合同》；3、判令瑞成公司返还刘艳购房首付款257836元及维修基金7054元、房屋按揭款62808.63元，并支付违约金3206元，合计330904.63；4、判令瑞成公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：瑞成公司系具有房地产开发经营资质的有限责任公司。2014年4月4日，刘艳与瑞成公司签订了一份《郴州市商品房买卖合同》，由刘艳购买瑞成公司开发的华宁瑞城项目中的第1、2栋14层14B12号房，合同约定：房产面积75.86平方米，单价为6694.38元/㎡，商品房总金额507836元，刘艳向瑞成公司交付首期房款（含定金）计257836元,余款250000元向农业郴州分行申请贷款。交房期限为2015年4月30日前，交房条件是该商品房经质监站验收合格并符合本合同约定的装饰、设备标准。该合同“附件三”装饰、设备标准对外墙墙面、内墙墙面、顶棚、地面、门窗、水电、电梯大堂、厨房等应达到的标准进行了约定，其中水电为：“弱电系统：有有限电视、电话、网络预留至客厅多媒体箱；强电系统：单相220V电源至用户配电箱，户内预埋暗管、线盒；…”。合同还约定交房逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，刘艳已依约支付首付购房款257836元及维修基金7054元。2014年5月20日，刘艳（借款人）与农行郴州分行（贷款人）、瑞成公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，该合同约定：贷款金额为250000元，贷款期限120个月，借款执行以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利息为基础上浮百分之二十后确定，贷款直接划入瑞成公司，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末的20日，借贷双方对提前还款的特别约定为补偿比例为提前还款金额的1%，…。瑞成公司为合同项下全部债务提供阶段性连带责任保证。2014年6月6日，农行郴州分行将贷款250000元发放至瑞成公司。刘艳按贷款合同支付的本息情况：截止至2016年3月20日付62808.63元。还查明：2015年9月7日，瑞成公司向华宁瑞城项目中的第1、2栋业主出具一份“承诺”，该承诺主要内容有：“1.我公司承诺2015年10月30日之前做好1、2栋水电等扫尾工程，并办好相关证件。2、有客户需要提前交房装修的，我公司承诺3天内把电接通入户。”一审法院认为：刘艳与瑞成公司之间系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是：刘艳诉请的解除商品房预售合同理由是否成立。刘艳与瑞成公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法，双方应按合同约定行使权利、履行义务。刘艳已履行了支付首付款、办理按揭贷款及缴纳相关费用的义务，瑞成公司亦应按合同约定交付房屋，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定瑞成公司应于2015年4月30日前将经质监站验收合格并符合本合同约定的装饰、设备标准的商品房交付刘艳，若逾期交房超过90天，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。因截止2015年9月7日，瑞成公司仍未完成诉争房产的水电工程，达不到合同约定的装饰、设备标准，刘艳有权拒绝接受未达到交付标准的房屋，瑞成公司逾期已超过90天，刘艳依约有权单方解除合同，并要求瑞成公司承担违约责任，故对刘艳要求解除与瑞成公司签订的《郴州市房屋买卖合同》及要求瑞成公司返还购房首付款257836元及维修金7054元、按揭款62808.63元（截止2016年3月20日止）并支付违约金3206元的诉讼请求予以支持。因刘艳与瑞成公司签订的《郴州市商品房买卖合同》解除后，《个人购房担保借款合同》的设立目的已无法实现，无继续履行的必要，应予以解除，故对刘艳要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，亦予以支持。因农行郴州分行未就《个人购房担保借款合同》本息的偿还及支付补偿金提出诉讼请求，故对商品房担保贷款合同不予审理，农行郴州分行可就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第四项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院》第二十四条、第二十五条之规定，一审法院判决：“一、解除原告刘艳与被告郴州市瑞成置业投资有限公司于2014年4月4日签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：2013040914B12）；二、被告郴州市瑞成置业投资有限公司在本判决生效后十日内返还原告刘艳购房首付款257836元及维修基金7054元；三、被告郴州市瑞成置业投资有限公司在本判决生效后十日内给付原告刘艳违约金3206元；四、解除原告刘艳与第三人中国农业银行股份有限公司郴州分行及被告郴州市瑞成置业投资有限公司于2014年5月20日签订的《个人购房担保借款合同》（ABC（2014）5006-1）；五、被告郴州市瑞成置业投资有限公司在本判决生效后十日内偿还原告刘艳截至2016年3月20日向第三人中国农业银行股份有限公司郴州分行偿还的借款本金及利息62808.63元。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6263.57元，由被告郴州市瑞成置业投资有限公司负担。”二审期间，农行郴州分行提交了一份《利息测算表》和一份《还款明细表》，拟证明借款人刘艳的欠款及还款情况。瑞成公司、刘艳均质证称：对上述两份证据的真实性表示认可，没有意见。本院认证如下：因农行郴州分行在本案中并没有提出独立的诉讼请求，故其二审提交的证据材料不属于本案的审理范围。瑞成公司、刘艳在二审期间没有提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是瑞成公司是否具有导致购房合同解除的违约行为。经查，依据瑞成公司2015年9月7日出具的公告及十月份群发给业主的微信，可以认定瑞成公司没有依照合同的约定于2015年4月30日前将符合合同约定的房屋交付给买受人刘艳，特别是其十月群发的微信已经自认“1、2栋定于2015年8月31日交房”，故依据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》中“若逾期交房超过90天，买受人有权解除合同”的约定，刘艳有权单方解除合同并要求瑞成公司承担违约责任及退还已支付的相关款项。关于房屋维修基金，考虑到瑞成公司向刘艳出具了收据，且没有提交证据证明该维修基金已经交给了房产管理部门代管，同时，房屋维修基金实行“钱随房走”的原则，由瑞成公司向刘艳退还后再向后手购房者收取，更为便捷。至于瑞成公司、刘艳与农行郴州分行签订的《个人购房担保借款合同》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”及二十四条第一款：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”的规定，该《个人购房担保借款合同》应依法予以解除，农行郴州分行应就商品房担保贷款合同解除后的处理问题另行主张权利。综上所述，上诉人瑞成公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费6264元，由郴州市瑞成置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 军审 判 员  林海波审 判 员  朱国均二〇一七年八月十五日法官助理  黄 慧书 记 员  曹 媛附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。