淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民初字第00984号
原告淮安居然之家欧蓓莎商业管理有限公司，住所地淮安市淮阴区珠江路169号。
法定代表人郑俊军，该公司董事长。
委托代理人朱某、袁某。
被告臧翠红。
原告淮安居然之家欧蓓莎商业管理有限公司（以下简称欧蓓莎商业公司）诉被告臧翠红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月15日立案受理，依法由代理审判员王卫华适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告欧蓓莎商业公司的委托代理人朱某、袁某、被告臧翠红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧蓓莎商业公司诉称：原、被告于2011年11月1日、7日分别签订招商合同，合同约定由原告出租商场两间铺面给被告经营品牌依思蒙沙、威廉小镇使用，原告提供物业管理、广告宣传等服务，合同期限自2011年10月22日至2013年10月21日。合同明确约定了租金、物管费、广告服务费等各种费用的结算方式及结算时间。被告自2011年11月至今拖欠原告上述费用合计80979元。现原告以多次催要上述款项未果为由诉至本院，要求被告臧翠红支付依思蒙沙店面租金、物业管理费，合计54710元，要求支付威廉小镇店面租金、物业费26269元，合计80979元，并承担本案诉讼费用。
原告为证明其主张，提供原、被告双方签订的居然之家招商合同二份、补充协议一份、居然之家促销活动通知共7份。被告臧翠红对招商合同及补充协议予以认可，对促销活动通知的质证意见为从未收到上述通知，亦未参加促销活动，且未在回执处签名确认，不予认可。
经双方质证，本院对原、被告双方签订的二份居然之家招商合同的真实性予以确认。对七份促销活动通知，因被告不予认可，且在该回执单的客户签名确认处无被告臧翠红的签名确认，故对该七份活动促销通知单的真实性不予认可。
被告臧翠红辩称：被告从2011年11月进驻欧蓓莎经营两个店面，一个是威廉小镇木制家具，一个是依思梦莎皮床。威廉小镇店面不欠房租，由于威廉小镇投入太多，依思梦莎经营不下去，被告将依思梦莎店面转让给张某，该店面租金已部分结清，差也是差去年10月到现在的房租的2万多元，且该店面所欠款项应当由张某支付。另外，当时原告不要求被告支付物业费。双方在2013年10月23日的签订的协议书中约定被告继续租赁威廉小镇店面至2014年10月21日，且双方已就威廉小镇店面在2011年合同期内的租金、物业费用进行结算，协议第四条明确说明被告在2011年的合同期内仅欠原告租金、物业费等相关费用10000元，被告须在2013年10月30日前付清该款。被告臧翠红陈述，该10000元欠款尚未支付。2011年的合同中的合同押金转至续签合同中作为租金。另外，被告尚有8000元左右的货款被扣在原告账户上未返还。被告还辩称：原告在威廉小镇店面未到期时将被告店面中的货物搬走，将店面转租给别人，其保留追究原告违约的责任。
经审理查明：2011年11月1日、同年11月7日，原告欧蓓莎商业公司与被告臧翠红分别签订合同编号为：JM05-1110000145、JM05-1110000008的居然之家招商合同各一份。JM05-1110000145号合同将位于淮安市淮阴区珠江路169号淮安居然之家欧蓓莎加盟店四层，摊位编号为JM-2-3-35，含公摊面积为271.20平方米的营业场地出租于被告经营威廉小镇实木家具。租赁期限自2011年10月22日至2013年10月21日，共计731天。其中，免租期为547天，用于被告开业筹备和市场培育，期间，被告不需要支付租金，但物业管理费、市场管理费、广告费等仍需交纳。除去免租期后的计租期限共计184天，租赁期限按自然天数计算，月份分大小月。合同约定租金计算方式为每平方米日租金0.90元，合同期内租金为44910.72元，每三个月付一次，付款时间为每个付款周期的上月月末之前。原告为被告提供水、电、保安、消防等物业配套服务，被告应向原告支付物业管理费。合同约定物业费计算方式为每平方米每日0.70元，合同期内物业管理费为34930.56元，每三个月付一次，付款时间为每个付款周期的上月月末之前。双方约定由原告负责市场的统一管理宣传工作，被告支付广告费用，但对于广告费的收费标准及付款方式未作出明确约定。双方约定被告须交纳履约保证金13017.60元、商品质量保证金10000元、服务保证金2000元。合同第19条第14项约定不得转租。JM05-1110000008号合同将位于淮安市淮阴区珠江路169号淮安居然之家欧蓓莎加盟店四层，摊位编号为JM-1-2-16，含公摊面积为152.40平方米的营业场地出租于被告经营依思蒙沙皮床。租赁期限自2011年10月22日至2013年10月21日，共计731天。其中，免租期为336天，用于被告开业筹备和市场培育，期间，被告不需要支付租金，但物业管理费、市场管理费、广告费等仍需交纳。除去免租期后的计租期限共计395天，租赁期限按自然天数计算，月份分大小月。合同约定租金计算方式为每平方米日租金0.95元，合同期内租金为57188.10元，每三个月付一次，付款时间为每个付款周期的上月月末之前。原告为被告提供水、电、保安、消防等物业配套服务，被告应向原告支付物业管理费。合同约定物业费计算方式为每平方米每日0.70元，合同期内物业管理费为42138.60元，每三个月付一次，付款时间为每个付款周期的上月月末之前。双方约定由原告负责市场的统一管理及宣传工作，被告支付广告费用，但对于广告费的收费标准及付款方式未作出明确约定。双方约定被告须交纳履约保证金7543.80元、商品质量保证金10000元、服务保证金2000元。合同第19条第14项约定不得转租。原告欧蓓莎商业公司在二份合同上盖章，被告臧翠红在二份合同上签名。现原告以多次催要上述款项未果为由诉至本院，请求判令被告立即给付两店面租赁期间欠付的租金及物业管理费、广告费、罚款等合计80979元，并承担本案诉讼费用。
另查明：被告臧翠红就威廉小镇店面曾向原告欧蓓莎商业公司交纳租金、物业费等39920.64元，就依思蒙莎店面曾向原告支付租金、物业费等25073.46元。原告陈述在诉讼请求中，原告已将上述两笔款项扣除。此外，被告臧翠红曾就威廉小镇店面向原告支付履约保证金13017.60元、质量保证金10000元，服务保证金2000元，就依思蒙莎店面曾向原告支付履约保证金7543.80元、质量保证金10000元，服务保证金2000元，以上合计51719.4元。
还查明：2013年10月23日，原告欧蓓莎商业公司于被告臧翠红就威廉小镇店面签订一份续租协议，协议约定被告臧翠红继续租赁该店面至2014年10月21日。合同期内租金、物业费共计36000元。协议第四条约定：被告臧翠红2011年度合同期内欠租金、物业等相关费用合计10000元，被告须于2013年10月30日前全部结清，其他补充事项合同押金转租金。对于该10000元情况，被告臧翠红自述尚未支付。对于补充事项合同押金转租金的理解。原告认为是将2011年度该门面所有保证金抵扣租金、物业费后尚欠原告2011年度合同租金、物业费10000元。被告臧翠红称该约定意指将其在2011年度向原告支付的商品质量保证金10000元、服务保证金2000元转续租续租合同的租金。庭审中，被告臧翠红陈述2013年9月，通过原告会计汪某将2011年度合同押金12000元转作租金，此后双方于2013年10月签订续租协议。
再查明，被告臧翠红尚有7158元货款在原告账户未返还，原告同意抵扣相应的租金物业费等。
另，原告自愿放弃要求被告臧翠红支付两店面的广告促销费用3500元以及罚款50元。原、被告双方一致同意于2014年4月15日解除威廉小镇店面的租赁合同。
以上事实，有双方当事人的自述、原告欧蓓莎商业管理公司提交的居然之家招商合同二份、威廉小镇店面续租协议等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方所签订的二份招商合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现原、被告双方一致同意于2014年4月4日解除威廉小镇店面合同，本院照准。本案的争议焦点为：第一，被告臧翠红是否应当支付依思蒙莎店面的租金等相关费用；第二，被告臧翠红是否应当向原告支付物业费。第三，两间店面的租金、物业等费用尚有多少未付？
关于第一争议焦点。被告臧翠红辩称已将该店面转租给案外人张某，故依思蒙莎店面的相关费用应当由张某支付。本院认为，被告臧翠红就依思蒙莎店面转让于张某未提供证据证实，且合同第7页第19条第14项约定不得转租，故被告臧翠红仍是该店面合同当事人，根据合同的相对性原则，被告臧翠红须向原告支付租金、物业费等相关费用。
关于第二争议焦点。被告臧翠红辩称原告公司承诺不收物业管理费，因此，被告不需要支付物业费。本院认为，被告臧翠红对此项抗辩意见并未提供证据证实，且在双方签订的合同中第五条明确约定承租方须向出租方支付除去免收期外的物业管理费，并对物业管理费的支付时间、付款方式作出了明确约定，故对被告臧翠红的此项抗辩意见本院亦不予支持。
关于第三争议焦点。威廉小镇店面：2013年10月23日，原、被告双方签订的威廉小镇店面续租协议系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。对于协议第四条补充事项合同押金转租金的理解，根据庭审中被告臧翠红的陈述，2013年9月通过原告会计汪某将2011年度合同押金12000元（质量保证金10000元、服务保证金2000元）转作续租租金，此后双方于2013年10月签订续租协议。本院认为，根据合同约定的诉争门面租金、物业费数额和被告实际交纳的该门面的相关费用的差额，结合合同的文意解释，诉争门面的已交纳的所有保证金（履约保证金13017.60元、质量保证金10000元、服务保证金2000元）已全部冲抵了该门面的租金、物业费等，即冲抵后该门面仍尚欠2011年度合同租金、物业费等10000元。综上，本院认为，威廉小镇店面所欠费用为续租协议签订时尚未支付的2011年度合同期内租金等10000元以及续租协议中的租金、物业费。对于续租协议租金，现双方一致同意于2014年4月4日解除合同，被告臧翠红仅需支付2013年10月23日至2014年4月4日期间的租金、物业费，一共165天，其数额为：36000元／365天＊165天=16273元，上述两项合计26273元，原告主张26269元，本院照准。扣除被告臧翠红在原告处的货款7158元，威廉小镇店面尚欠租金、物业费共计19111元。依思蒙沙店面：原告自愿放弃主张依思蒙莎店面中的广告促销费、罚款等，本院照准。合同期内租金为57188.10元，合同期内物业管理费为42138.60元，合计99326.70元。原告陈述被告曾就依思蒙莎店面曾向原告支付租金、物业费等25073.46元，支付履约保证金7543.80元、质量保证金10000元，服务保证金2000元，合计50091.06元。两者相抵后被告还须支付原告依思蒙沙店面租金、物业费54709.44元。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告臧翠红于本判决生效后十日内向原告淮安居然之家欧蓓莎商业管理有限公司给付威廉小镇店面（JM-2-3-35）自2011年10月22日至2014年4月4日期间的租金、物业费合计19111元。
二、被告臧翠红于本判决生效后十日内向原告淮安居然之家欧蓓莎商业管理有限公司给付依思蒙沙店面（JM-1-2-16）自2011年10月22日至2013年10月21日期间的租金、物业费合计54709.44元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3374元，由被告臧翠红负担2000元，原告淮安居然之家欧蓓莎商业管理有限公司负担1374元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34120140002554）。
审 判 长 王卫华
人民陪审员 张树清
人民陪审员 王志东
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 姚金花
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。