湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01580号
上诉人（原审被告）：武汉福地明珠置业有限公司，住所地武汉市江夏区大桥新区大花岭小区。
法定代表人：林凤辉，该公司董事长。
委托代理人：云平，湖北君博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄红胜。
委托代理人：胡永丰，湖北兆信律师事务所律师。
黄红胜与武汉福地明珠置业有限公司（以下简称福地明珠公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2015）鄂江夏民二初字第00434号民事判决，向本院提起上诉。本案审理过程中，黄红胜于2015年11月5日向本院申请撤回上诉。黄红胜自愿申请撤回上诉，符合有关法律规定，本院准许黄红胜撤回上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月15日，黄红胜向一审法院提起诉讼，请求判令：1、福地明珠公司赔偿逾期交房违约金，违约金以房屋总价款365211元为基数，按照每日万分之一的标准，从2012年10月1日起计算至符合法定交房条件之日止；2、福地明珠公司支付未完成房地产初始登记违约金3652.11元；3、福地明珠公司在2015年11月1日前为我办理完产权登记手续及相关手续；4、本案的全部诉讼费由福地明珠公司负担。
一审法院经审理查明，2011年11月28日，黄红胜（买受人）与福地明珠公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为夏113189284），约定黄红胜购买福地明珠公司预售的位于武汉市江夏区大桥新区大花岭村大花岭村湾改造一期（地块二）福地家园第AB幢1单元5层2号房，房屋总价款为365211元整。该合同第九条约定：出卖人应在2012年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供水、供电、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交付时正式供电；6、给水：交付时正式供水；7、……；8、燃气：待有市政管网后，买受人自行报装、缴费；9、三网：交付时（电话∕有线电视∕宽带网）线路到户，买受人自行报装、缴费。第十一条第一款第（2）项约定：出卖人如未按期将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交房日第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第十二条约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订前及签订后，黄红胜依约付清了全部购房款。
2012年11月26日，武汉福地明珠置业有限公司龙发分公司发布一份《通知》，内容为“各位业主：武汉福地家园AB栋按合同约定应于2012年9月30日交房的业主，现福地家园AB栋已竣工验收合格，符合交房条件。请各位业主于2012年11月29日前办理收房入住手续为感。”2012年11月30日，武汉福地明珠置业有限公司龙发分公司再次发布一份《通知》，内容为“各位业主：武汉福地明珠AB栋按合同约定应于2012年9月30日交房的业主。我公司通知于2012年11月29日前交房，逾期60天。其中因武汉地区发生重大责任事故，建筑工地因政府行政强制措施停工30天。这期间属于不可抗力，实际逾期30天。我公司承担违约责任，与业主协商后决定认减半年物业服务费的方式承担违约责任。特此通知。”
2013年4月26日，黄红胜签署《逾期补偿》，内容为：本人黄红胜购买福地家园AB座A座502号房，建筑面积87.15㎡。因开发商逾期交房，本人同意补偿半年物业管理费人民币柒佰贰拾贰元整（￥722.00），作为违约补偿。黄红胜在该协议“业主签章”处签名。当日，黄红胜与福地明珠公司办理收房手续，并装修入住。此后，福地家园AB座物业管理公司武汉泽洁物业管理有限公司减免了黄红胜半年的物业管理费。
一审法院还查明，2012年9月16日，福地明珠公司与监理单位、施工单位办理了《住宅工程分户验收汇总记录》，验收结论为符合住宅工程质量分户验收规范要求。
一审法院认为，黄红胜与福地明珠公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定享有权利履行义务。本案争议焦点有三个，评判如下：
一、福地明珠公司交付的房屋是否符合法定及约定的交房条件。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格后，方可交付使用”，以及双方签订的商品房买卖合同第九条约定“出卖人应在2012年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收”，由此可见，包括工程质量验收在内的各个单项竣工验收（水、电、气、人防、消防、规划等专项验收）是由法律和行政法规规定的商品房交付条件。鉴于房屋是特殊商品，房屋不但要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全。截止2015年7月31日，福地明珠公司向黄红胜交付的房屋尚未办理水、电、人防、规划等验收，故其交房的房屋仍不符合法定以及约定的交房条件，即使黄红胜已于2013年4月26日收房，福地明珠公司也应承担逾期交房的违约责任。对于福地明珠公司辩称黄红胜办理了收房手续，即视为其交付的房屋符合交房条件的意见，一审法院不予采信。
二、签订逾期补偿协议后，福地明珠公司是否还应承担逾期交房的违约责任。
福地明珠公司辩称，黄红胜于2013年4月26日收房时，福地明珠公司已经通过减免半年的物业管理费的方式向其支付了逾期交房的违约金，并在《逾期补偿》协议上签字确认，其不应再主张逾期交房违约金。黄红胜认为，福地明珠公司不是收取物业管理费的主体，该补偿协议与本案不是同一个法律关系，即便是同一法律关系，也只能表明黄红胜接受了协议签订日期之前的逾期交房的违约金，对于签订日期之后的逾期交房违约金，并未表示放弃。
一审法院认为，根据福地明珠公司龙发分公司于2012年11月30日发布《通知》“……，合同约定应2012年9月30日交房，我公司通知2012年11月29日前交房，逾期60日。……与业主协商后决定认减免半年物业服务费的方式承担违约责任”及黄红胜于2013年4月26日签署的《逾期补偿》“……，因开发商逾期交房，本人同意……，作为违约补偿”，根据上述通知可知，黄红胜与福地明珠公司仅就黄红胜收房之前的，福地明珠公司逾期交房的违约金达成了一致意见，对于收房之后的违约金，黄红胜未表示放弃，福地明珠公司仍应向黄红胜支付违约金。
关于2013年4月26日之后的违约金，根据合同第十一条第一款第（2）项约定：……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交房日第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。本案中，房屋总价款为365211元整，按照每日万分之一的标准，违约金每日为36.52元，但鉴于黄红胜已于2013年4月26日收房并装修居住。结合本案的事实和双方当事人对合同的履行情况以及对因逾期交房而给黄红胜所造成的实际损失情况考量，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金，一审法院确定本案违约金以日万分之0.5的标准计算较为合理。故福地明珠公司应以365211元为基数，以每日万分之0.5为标准，向黄红胜支付从2013年4月27日起至房屋实际符合交付条件之日止的违约金。
三、福地明珠公司是否应承担未完成房地产初始登记的违约责任。
根据合同第十六条“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”的约定，该条款中的“交付”应为符合法律规定和合同约定的交付，但福地明珠公司向黄红胜交付的房屋不符合法律规定和合同约定，应视为房屋尚未真正交付，故黄红胜要求福地明珠公司向其支付未完成房地产初始登记违约金的请求，一审法院不予支持。
关于黄红胜要求福地明珠公司限期为其办理房屋产权登记的诉请，一审法院认为，能否如期办理产权登记，应该以福地明珠公司能否交付符合条件的房屋为前提，而该公司不能交付符合规定的房屋已经既成事实，并被判定承担违约责任至违约情形消失时止。只有在办理产权登记的该前提条件成就而福地明珠公司拒不办理时，才可以判令其限期完成办理义务，故黄红胜该项请求不应支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、由武汉福地明珠置业有限公司于一审判决生效之日起十日内向黄红胜支付逾期交房的违约金，违约金以365211元为基数，以日万分之0.5的标准从2013年4月27日起计算至房屋实际符合交付条件之日止；二、驳回黄红胜的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费765元，减半收取为383元，由武汉福地明珠置业有限公司负担283元，由黄红胜负担100元。
判后，福地明珠公司不服，向本院提起上诉称：一审认定福地明珠公司逾期交房属事实错误。黄红胜已于2013年4月26日收房并装修入住房屋。房屋虽有瑕疵，但不影响实际使用。福地明珠公司不构成违约，也未给黄红胜造成实际的损失。上诉请求：撤销（2015）鄂江夏民二初字第00434号民事判决第一项。
黄红胜口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，黄红胜与福地明珠公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人均应严格履行合同。根据合同约定，福地明珠公司应于2012年9月30日前，将符合合同约定的房屋交付给黄红胜，但截至目前，福地明珠公司仍未能提供证据证明案涉房屋已符合法定及约定的交房条件，故其在不符合法定交付条件下向黄红胜交付房屋不能视为有效交付，福地明珠公司已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，故对于福地明珠公司称涉案房屋虽有瑕疵，但不影响房屋的实际使用，且黄红胜已实际收房并装修居住，故福地明珠公司的交房行为不构成违约的上诉理由，本院不予采纳。因黄红胜已于2013年4月26日收房，并与福地明珠公司签订了《逾期补偿》协议，对于上述合同约定的交房之日至黄红胜实际接收房屋期间的逾期交房违约金双方应按《逾期补偿》协议履行。对于黄红胜实际接收房屋之后的违约金，福地明珠公司仍应承担。对于福地明珠公司上诉称未给黄红胜造成实际损失的上诉理由，一审法院已根据本案的事实和双方当事人对合同的履行情况并综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金的情况将违约金的计算标准调低至日万分之0.5，福地明珠公司没有证据证明该标准违约金过高，本院对其该项上诉理由不予采纳。
综上，上诉人福地明珠公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费765元，由上诉人武汉福地明珠置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 黄 更
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
审判员 张 红
二〇一五年十二月九日
书记员 肖 华
书记员 赖瑞文