辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终4906号
上诉人（原审被告）：大连润景房地产开发有限公司，住所地大连市金州区先进街道七里村五一路401号。
法定代表人：覃朝晖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：于伟，男，该公司总经理助理。
委托诉讼代理人：卜奎云，女，该公司法务专员。
被上诉人（原审原告）：高秀秀，女，1982年12月13日出生，汉族，住普兰店市。
被上诉人（原审原告）：刘彬，男，1980年4月8日出生，汉族，住址同上。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：贾承泉，辽宁祝山律师事务所律师。
上诉人大连润景房地产开发有限公司（以下简称润景公司）因与被上诉人高秀秀、刘彬商品房销售合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2016）辽0213民初5412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人润景公司的委托诉讼代理人卜奎云，被上诉人高秀秀、刘彬的共同委托诉讼代理人贾承泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
润景公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。事实和理由：一审法院对上诉人逾期办理产权支付违约金的起算时间和截止时间计算有误，适用法律错误，应予纠正。1、根据案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人的义务是”将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，上诉人的义务是协助办证义务，即完成房屋初始登记义务，并不是为被上诉人办理房屋产权证。该约定对上诉人因未能履行协助办证的义务作出了”特殊约定”，即由上诉人”继续办理”，双方并未约定”因出卖人的原因，买受人没有在约定期限内取得产权证书，出卖人从何时起按照什么标准向买受人支付逾期协助办证违约金”，可见，”商品房交付使用后90日”是上诉人协助办理房屋产权的期限，上诉人是否构成逾期协助办证违约的期限，并不是违约金起算的时间点。2、虽然2014年6月30日上诉人发出《致恒盛阳光美麓业主的承诺函》，但该承诺仅是将出卖人履行协助办证期限由合同所约定的”商品房交付使用90日”变更为”2015年12月底”，并不涉及”是否支付违约金以及违约金的起算时间和计算标准”一事，亦不改变逾期协助办证违约责任的承担方式，案涉商品房买卖合同第十五条中”由出卖人继续办理”特殊约定条款对双方仍然适用并有效。因此，上诉人虽然在2015年12月期满前仍未具备协助办证条件，亦应由上诉人”继续办理”，但并不能以此认定上诉人应支付违约金，并据此作为上诉人支付违约金的起算时间。3、根据合同法第六十二条第一款第四项之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。上诉人承担违约责任的方式是”继续办理”，履行期限不明确的，被上诉人并未在起诉前就逾期办证支付违约金一事向上诉人明确主张过权利，双方之间也没有另行达成过有关违约金方面的补充协议，一审法院认定以2016年1月1日开始计算违约金没有事实和法律依据。即便支付违约金，也应从被上诉人明确主张权利之日即向一审法院起诉之日起算，但仍应给予上诉人必要的准备时间，故此，上诉人期望法院再给予3个月的准备期间。4、根据房产管理部门的规定和流程，房产证办理需由业主本人申请办理，在业主提供房产证明并缴纳契税和维修基金等必要的手续后方可完成，因此，在上诉人履行完毕协助办证义务，即完成房屋初始登记后，至于被上诉人何时前往房产部门办理，何时取得房产证，与上诉人无关。一审法院将”被上诉人取得房屋权属证书之日”作为违约金截止时间有误，应予纠正。
高秀秀、刘彬辩称，不同意润景公司的上诉请求。1、根据商品房买卖合同司法解释第十八条规定，由上诉人原因导致被上诉人至今无法办理房屋权属证书，属于上诉人违约，应当承担违约责任。2、2014年6月30日上诉人作出的《致恒盛阳光美麓业主的承诺函》，应当视为双方对合同条款的变更，该承诺函明确了上诉人应当履行义务、承担违约责任的时间，也就是被上诉人要求其支付违约金的开始时间，一审判决对此节事实的认定是正确的。3、从2012年被上诉人签订购房合同，2013年6月30日入住，到90天之后上诉人仍不具备办理房屋权属证书的条件，直到2014年6月30日上诉人向全体业主承诺到2015年12月底具备办理权属证书的条件，上诉人在这一过程中一再违约，被上诉人多次给予其宽限期，办理权属证书的时间长达2年半，因此不同意再给其准备的时间。
高秀秀、刘彬向一审法院起诉请求：请求被告支付自2016年1月1日始至原告取得房屋所有权证之日止按年利率4.75%计算的逾期取得房屋所有权证书的违约金。
一审法院认定事实：2012年6月21日二原告与被告订立商品房买卖合同。合同约定：二原告购买被告开发的位于大连市金州新区先进街道凤祥路200号1单元3层6号商品房；房屋价款为52.5122万元；交付期限为2013年6月30日前；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期由被告继续办理。合同订立后，二原告于2013年7月7日向被告支付了全部房款。2014年6月30日被告向业主作出承诺，允诺产权证具备办理条件日期为2015年12月。
一审法院认为，被告庭审中陈述系由于被告的原因，二原告未能按期取得房屋权属证书，属诉讼中自认，一审法院予以确认。合同中约定了被告为二原告办理房屋权属证书的期限，在二原告未能如期取得房屋权属证书的情况下，被告于2014年6月30日向包括二原告在内的业主出具的承诺函，应为对办理房屋所有权登记期限的变更，变更后的合同对双方具有约束力。由于被告的原因，二原告至今未能取得案涉房屋权属证书，被告应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。自2013年7月7日至2015年12月已二年有余，中国人民银行规定的一至三年贷款基准利率为6.15%。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利。二原告主张被告支付违约金的利率低于法律规定，系二原告对其民事权利的处分，一审法院亦予以确认。二原告诉请合理，一审法院予以支持。综上，一审法院判决：被告大连润景房地产开发有限公司于判决生效后十日内按年利率4.75%支付原告高秀秀、刘彬逾期办理房屋权属证书违约金（以52.5122万元为基数，自2016年1月1日始至原告高秀秀、刘彬取得房屋权属证书之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元（二原告已预交），由被告大连润景房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，且对原审已经认定的事实没有异议，本院确认一审认定的事实属实。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据诉辩双方的上诉主张，本案上诉审理的焦点为逾期办证违约金起止时间的认定。
关于违约金的起算时间，双方合同约定上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，逾期由上诉人继续办理。此后，上诉人于2014年6月30日作出《致恒盛阳光美麓业主的承诺函》，单方承诺产权证具备办理条件日期为2015年12月。该承诺变更了合同所约定的办证期限，由交付使用后90日办理、逾期继续办理变更为明确的办证期限即2015年12月。在该承诺函发出后，并无证据表明被上诉人曾对该承诺函的内容表示过异议；此后，被上诉人在承诺函确定的办证期限届满后以起诉的方式要求从2016年1月1日开始起算逾期办证违约金，表明其认可上诉人变更办证期限的行为。双方对变更后的办证期限达成一致，上诉人应在变更后的办证期限内履行产权登记备案义务。诉讼中，上诉人认可案涉房屋目前因其自身原因仍不具备办理产权登记备案的条件，故上诉人应自变更的办证期限届满后承担逾期办证违约责任。一审法院认定违约金的起算时间为2016年1月1日并无不当，本院予以维持。上诉人主张承诺函并未变更合同中关于继续办理的约定，不应依此认定违约金的起算时间。本院认为，合同约定的办证期限为交付使用后90日办理、逾期继续办理，被上诉人自认案涉房屋依约在2013年6月30日交付。上诉人虽予以否认，但并未提供相反的证据予以推翻。从上诉人出具承诺函的时间看，距交付日期已一年之久，即超过合同所约定的交付使用后90日并已继续办理产权登记备案9个月，上诉人在此期间仍未能履行产权登记备案义务；上诉人在此时承诺办证期限为2015年12月，并未附加超过此期限仍可继续办理的内容，故承诺函应是对合同办证期限的全面更改，而非仅对交付使用后90日的更改。故在办证期限已经明确的情况下，上诉人应在承诺函期限届满后承担违约责任。故对上诉人的该项主张，本院不予支持。
关于违约金的截止时间，上诉人主张不应为被上诉人实际取得产权证书之日，本院认为，合同所约定的上诉人的办证义务为将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，此为被上诉人取得产权证书的基本前提。而被上诉人实际取得产权证书不仅需要上诉人履行产权登记备案义务以及通知、开具商品房销售发票等协助义务，同时也需要被上诉人提出申请、交纳税费、提交相关证明文件等手续。故对于取得产权登记备案后的违约责任仍需要结合以上因素综合判断。经查，被上诉人提起诉讼时将逾期办证违约金的诉请表述为”要求被告给付原告逾期取得房屋所有权证书的违约金24943.3元（自2016年1月至2016年12月，以购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；要求被告自2017年至原告取得房屋所有权证书之日止继续承担违约金）”，被上诉人并按其诉请的2016年1月至2016年12月期间的违约金数额24943.3元交纳了案件受理费，此后诉讼过程中被上诉人并未补交2016年12月之后的诉讼费用,并在一审庭审辩论终结前将违约金标准明确为年利率4.75%。因此，本院将违约金的截止日期调整至2016年12月31日。对于此后的违约金，被上诉人可结合具体情况另行主张。综上，上诉人应向被上诉人支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的逾期办证违约金24943.3元(525122×4.75%)。
关于双方提交的本院（2016）辽02民终3575号民事判决（以下简称3575号判决）、（2017）辽02民终2337号民事判决（以下简称2337号判决），上诉人润景公司主张与本案同类型案件的逾期办证违约金的起算日期均为业主起诉之日。本院认为，首先，关于3575号案件，业主在承诺函期限届满之前即提起诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。在该案中，业主诉请逾期办证违约金起始时间为自2013年6月30日（合同约定交房日期），润景公司在该案中主要辩称其应继续办理以及业主起诉超过诉讼时效，未辩称以承诺函届满日2016年1月1日起算逾期办证违约金，一审判决认定应自业主起诉日2015年11月13日起算违约金后，业主上诉主张违约金起算时间应为2013年6月30日，而润景公司未提出上诉，应视为其认可了违约金自2015年11月13日计算。故在该案中，二审法院是围绕着业主的上诉请求及事实理由进行审理，并依法作出处理。而本案中，既然润景公司上诉主张违约金不应自2016年1月1日而应自起诉之日起算，则本院应依法围绕着润景公司在本案中的上诉请求及事实理由是否有事实及法律依据进行审查。如前所述，润景公司的此项上诉主张，并无事实及法律依据，本院不予支持，与该案并无冲突。其次，关于2337号案件，该案在事实查明中并无关于润景公司作出承诺函的相关认定，而承诺函是本案对于违约金起算时间认定的重要证据，故两个案件因基本事实不同而对起算时间的认定不同，并非属于同类案件。
综上所述，润景公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
变更大连市金州区人民法院（2016）辽0213民初5412号民事判决为：原审被告大连润景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告高秀秀、刘彬逾期办理房屋权属证书违约金24943.3元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费210元、二审案件受理费210元，均由大连润景房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁大勇
审判员 杨 威
审判员 王 亮
二〇一七年八月二十三日
书记员 任建芳