南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初3037号
原告：交通银行股份有限公司江苏省分行，统一社会信用代码9132010083498988XL，住所地在南京市建邺区庐山路218号。
主要负责人：徐斌，该分行行长。
委托诉讼代理人：娄家华，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱春燕，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被告：薛长能，男，汉族，1973年7月6日生。
被告：张雪青，女，汉族，1980年2月15日生。
被告：南京华欧舜都置业有限公司，统一社会信用代码91320116742397078F，住所地在南京市六合经济开发区。
法定代表人：刘金山，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹义怀，北京盈科（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐小兰，北京盈科（南京）律师事务所实习律师。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交行江苏分行）诉被告薛长能、张雪青、南京华欧舜都置业有限公司（以下简称华欧公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，经审理发现有不宜适用简易程序情形，于2016年5月11日裁定转换为普通程序。依法由审判员孙军、人民陪审员陈艳、人民陪审员胡静组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交行江苏分行的委托诉讼代理人娄家华、华欧公司的委托诉讼代理人曹义怀到庭参加诉讼。被告薛长能、张雪青经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告交行江苏分行向本院提出诉讼请求：1、判令薛长能、张雪青共同偿还交行江苏分行所欠借款本金444452.23元及截止2016年2月29日的利息37597.02元、罚息1112.99元、复利2203.65元，并按合同约定标准继续支付自2016年3月1日起至实际偿还之日止的利息、罚息和复利；2、判令交行江苏分行对薛长能、张雪青提供抵押的位于南京市六合区龙池街道XX路10号XX苑7幢三单元906室房屋享有优先受偿权；3、判令华欧公司对薛长能、张雪青的还款义务承担连带责任；4、本案诉讼费用由薛长能、张雪青、华欧公司承担。事实与理由：2014年3月10日，交行江苏分行与薛长能、华欧公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定薛长能向交行江苏分行贷款45万元用于购买南京市六合区龙池街道XX路10号XX苑7幢三单元906室房屋，张雪青作为薛长青的配偶，应对薛长能的付款义务承担共同还款责任。华欧公司作为开发商，对前述贷款承担连带保证责任。同日，交行江苏分行与被告薛长能、张雪青签订《南京市房地产抵押合同》，约定薛长能、张雪青将其所购买的房屋抵押给交行江苏分行作为上述借款的抵押保证。上述合同签订后，交行江苏分行按约发放贷款。薛长能自第七期开始出现逾期，构成违约。经催要无果，现提起诉讼，请求判如所请。
被告薛长能、张雪青未答辩。
被告华欧公司辩称，对所欠贷款本金数额不持异议，利息、罚息部分请求法院依法处理。交行江苏分行既主张罚息，又主张复利，显失合理。华欧公司提供的系阶段性保证，同时，根据担保法的相关规定，同一债权，物保优先，故交行江苏分行应当先行就抵押物优先受偿。
本案原告交行江苏分行围绕诉讼请求提供《个人房产抵押贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》、贷款信息查询、结婚证（复印件）、借款凭证等1组。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，华欧公司对交行江苏分行提供的各项证据的真实性不持异议。
原告交行江苏分行提交的《个人房产抵押贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》、贷款信息查询、结婚证、借款凭证符合证据的形式要件，被告薛长能、张雪青经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视其已放弃了一审期间的举证和质证的抗辩权利。本院对原告提供的上述证据予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月10，原告作为乙方（贷款人即抵押权人）与甲方（借款人即抵押人）薛长能、丙方（保证人）华欧公司签订《个人房屋抵押借款合同》（编号2014320560001100132），合同约定了贷款利率及利率的调整、贷款内容、发放条件及支付方式、还款规则、保证、抵押、三方的权利和义务、违约责任等条款。其中约定：甲方所购房屋为住房，坐落于南京市六合区龙池街道XX路10号XX苑7幢三单元906室，建筑面积119.35㎡，贷款金额45万元，贷款期限240个月，贷款利率为月利率5.458333‰，系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮15%，还款以月为一期，首期自放款日起计算，贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，按本合同约定调整本合同利率，以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；贷款的支付方式为贷款人受托支付方式，甲方委托乙方在贷款发放后，将贷款资金以甲方购房款名义从放款账户支付至华欧公司；甲方选择等额本息还款法，每期还款额为3368.34元，本息按期支付，还款日为放款日的对应日；丙方即华欧公司为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用；本合同项下的抵押物为坐落于南京市六合区龙池街道XX路10号XX苑7幢三单元906室的房屋；抵押担保的范围为贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用；甲方应按合同约定的时间、金额偿还贷款本金并支付利息，甲方违反合同约定的视为本合同的“提前到期事件”，当出现“提前到期事件”时，乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，乙方有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；乙方依本合同约定宣布贷款全部提前到期时，乙方有权处理抵押物。薛长能、交行江苏分行及华欧公司分别在合同落款处签名盖章。张雪青以共有人名义确认其同意以合同约定的房屋为乙方在本合同项下债权提供抵押担保。
当天，抵押人（甲方）薛长能、张雪青与抵押权人（乙方）交行江苏分行、担保人（丙方）华欧公司签订《南京市房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押），合同约定所对应担保的主债合同是编号为2014320560001100132的《个人房产抵押贷款合同》，借款45万元；房屋坐落南京市六合区龙池街道XX路10号XX苑7幢三单元906室，建筑面积119.35㎡，甲方将该商品房屋抵押给乙方，抵押担保范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，丙方保证担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，丙方担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利证书之日；丙方在接到乙方要求其履行担保还款义务通知后10日内，清偿甲方所欠乙方的款项，并有权向甲方追偿所支付的款项。丙方未按时清偿甲方所欠的款项，乙方有权从丙方账户中扣收。甲方连续3个月或累计6个月未能按约定归还借款，丙方也未履行保证责任的，乙方有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿上述借款。甲方与丙方办理完毕上述甲方所购商品房交易过户手续后，甲方同意将上述商品房抵押给乙方，作为以上借款的担保。甲方连续3月或累计6月未能按约归还以上借款的，乙方有权处分上述甲方所购商品房，并可要求提前清偿以上借款。三方同意在本合同签订后办理甲方所购商品房抵押预告登记手续。2014年3月18日，南京市浦口区房地产交易登记中心在合同登记机关处加盖抵押登记专用章。
2014年3月31日，交行江苏分行向薛长能发放贷款45万元，薛长能亦按约定偿还本金支付利息至2014年10月，后未还款。截止2016年2月29日，薛长能欠贷款本金444452.23元，欠利息37597.02元、罚息1112.99元、复利2203.65元。
另查，薛长能与张雪青于2006年1月26日登记结婚。
本院认为：交行江苏分行与被告薛长能、张雪青、华欧公司签订的《个人房产抵押贷款合同》及《南京市房地产抵押合同》均系当事人的真实意思表示，合法有效，各方应严格履行。薛长能自2014年10月起未再按约足额偿还贷款，致使其在该期间发生未按约定时间归还贷款本息的违约情形。交行省分行有权依据双方约定要求薛长能提前归还剩余借款，并支付利息、罚息、复利。根据交行江苏分行出具的薛长能贷款账户信息查询记载，截至2016年2月29日，薛长能欠贷款本金444452.23元、利息37597.02元、罚息1112.99元、复利2203.65元，故交行江苏分行主张支付各欠付款项以及继续支付自2016年2月29日之后产生的利息、罚息、复利的请求，本院予以支持。对利息、罚息加收复利，合同中有明确约定，该项约定不违反相关法律、行政法规的强制性、禁止性规定，对借贷双方具有法律约束力。华欧公司认为计收复利显失公平的答辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，薛长能的贷款既有其房产设立的预抵押担保，又有华欧公司提供的保证担保。因交行江苏分行与华欧公司并未在个人房产抵押贷款合同中明确约定若薛长能未按期偿还贷款，交行江苏分行有权要求华欧公司支付债务人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权，故交通银行应当先就案涉房产的抵押担保实现其债权，不足部分由华欧公司承担补充清偿责任。华欧公司承担保证责任后，有权向薛长能追偿。
关于案涉房产的抵押问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。薛长能、张雪青以其位于南京市六合区龙池街道XX路10号XX苑7幢三单元906室为其与交行江苏分行的住房借款提供抵押担保时，并未取得该房产的所有权。因此，薛长能、张雪青与交行江苏分行、华欧公司签订南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）在南京市浦口区房地产交易登记中心办理了抵押预告登记。在薛长能未能依约履行还本付息的义务时，交行江苏分行有权处分被抵押的房产优先清偿其贷款。案涉贷款发生在薛长能、张雪青婚姻关系存续期间，贷款用途系为购买夫妻共同房产，案涉贷款属夫妻共同债务，张雪青应对薛长能的欠款责任承担共同还款责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十四条之规定，判决如下:
一、被告薛长能、张雪青于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司江苏省分行借款本金444452.23元及2016年2月29日前的利息37597.02元、罚息1112.99元、复利2203.65元，并继续按合同约定标准支付自2016年3月1日起至实际支付之日止的利息、罚息等；
二、原告交通银行股份有限公司江苏省分行有权以被告薛长能、张雪青提供抵押的位于南京市六合区龙池街道XX路10号XX苑7幢三单元906室折价或者拍卖、变卖的价款在债权数额45万元内优先受偿；
三、被告南京华欧舜都置业有限公司对原告交通银行股份有限公司江苏省分行通过本判决第二项未获清偿部分承担补充清偿责任，被告南京华欧舜都置业有限公司承担保证责任后，有权向被告薛长能、张雪青追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应缴纳案件受理费8519元，公告费600元，合计9119元，由被告薛长能、张雪青、南京华欧舜都置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 孙 军
人民陪审员 陈 艳
人民陪审员 胡 静
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 周凤娟