四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终944号上诉人（原审原告、反诉被告）葛彩虹，女，1982年9月15日出生，汉族，住成都市高新区。委托代理人曹阳，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。委托代�人危龙斌，上海鼎善律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）成都市金得森园林生态有限公司。住所地：成都市锦江区三圣乡幸福村*组。法定代表人代家联，总经理。委托代理人江伟，四川达治律师事务所律师。上诉人葛彩虹因与被上诉人成都市金得森园林生态有限公司（以下简称金得森公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第3996号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审查，位于成都市锦江大道锦瑞路92号-20、22、24、26、28号建筑面积共计5304.03平方米的独幢商业用房，属成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司（以下简称农锦公司）集体所有的资产。2014年12月10日，金得森公司与农锦公司签订《锦城逸景商业用房租赁合同》，从农锦公司承租上述商业用房。2015年1月13日，金得森公司向农锦公司申请变更上述房屋的经营业态为教学、办公等并获同意。2015年1月14日，金得森公司向农锦公司申请就承租的上述房屋与葛彩虹合作，并将相关发票开具给成都市菲索幼儿园•逸景园。农锦公司表示同意。2015年1月15日，葛彩虹与金得森公司签订《房屋使用合作合同》，约定：金得森公司将上述房屋全部交由葛彩虹使用；金得森公司于2015年1月20日前向葛彩虹交付房屋；房屋使用期自2015年1月20日起至2025年6月19日止，共计10年；房屋使用费每建筑平方米每月36元，金得森公司给予葛彩虹5个月的免费使用期；金得森公司以免费使用期届满之日起往后三个月的房屋使用权作为出资在葛彩虹联合办学出资总额中占有6%的份额，葛彩虹�再对该三个月的房屋使用支付对应的房屋使用费；金得森公司承诺为葛彩虹幼儿园的设立与营运办理齐全的证照及审批手续，有需要房屋所有权人协助办理的，由金得森公司负责沟通并解决；房屋使用费每季度支付一次，每季度支付的费用为572835元；押金为一个月的房屋使用费190945元；金得森公司正式开始计算并收取房屋使用费起始日期为免费使用期结束后的第四个月；葛彩虹在协议签订后即支付押金，并于2015年1月20日前金得森公司交付房屋后支付一个月的房屋使用费，该费用是指免费使用期结束后第四个月的房屋使用费；房屋使用费递增比例见附件；合同解除后，房屋使用押金除抵扣应由葛彩虹承担的使用费，剩余部分返还葛彩虹；合同履行期内房屋所有权发生变动的，不影响本合同的效力；合同履行期内，如出售该房屋，应提前三个月通知葛彩虹，葛彩虹在�等条件下有优先购买权。该合同载明：房屋权利人农锦公司，金得森公司作为该房屋的合法承租人与葛彩虹订立《房屋使用合作合同》，签订本合同前，金得森公司已告知葛彩虹房屋所有权人知晓并书面同意本次房屋使用权合作行为，经双方现场实地查验，拟交付葛彩虹使用的全部房屋均处于空置状态。该合同载明的附件包括：房屋产权证明、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、原租赁合同、租赁房屋的使用范围及变更证明、申请（关于同意金得森公司与葛彩虹合作使用房屋的事项）等。合同签订当日，葛彩虹向金得森公司支付押金190945元；金得森公司向葛彩虹出具收据一份，载明：今收到葛彩虹代表成都市菲索幼儿园•逸景园交来的位于成都市锦江大道锦瑞路92号（20、22、24、26、28独幢商业用房）场地使用押金190945元。2015年1月28日，葛彩虹向金得森公司支付房屋使用费50000元。2015年3月13日，葛彩虹向金得森公司支付房屋使用费50000元。2015年4月8日，葛彩虹向金得森公司支付房屋使用费30000元。其后，葛彩虹要求金得森公司提供案涉房屋户外的场地并签订补充合同。金得森公司同意葛彩虹使用，但认为没有必要不同意签订补充合同。2015年5月28日，四川省成都市国力公证处就葛彩虹向金得森公司邮寄催告函一事出具公证书。催告函的主要内容为：金得森公司截止今日仍未向葛彩虹交付合同约定的房屋，请金得森公司在收到此函当日即向葛彩虹交付。原审另查明，自2015年1月19日起，葛彩虹多次向案外人王珊、潘园长等人发送《商业计划书》、幼儿园投资分析表、《幼儿园合作协议书》、锦城逸景幼儿园规划方案等邮件。其中，2015年3月8日的邮件载明以下内容：请帮忙尽快启动募资程序，因为房租与加盟费的最后期限都是3月底，按照计划项目4月必须要启动装修，所以3月底需要资金到位。原审同时查明，位于成都市锦江大道锦瑞路92号-20、22、24、26、28号房屋钥匙由物业服务提供方成都大拇指物业服务有限公司统一保管，统一提供开门服务，在人员退出后，统一闭门落锁。另葛彩虹在原审庭审中陈述：对使用上述房屋开办幼儿园已向锦江区教育局申请办理审批手续，但未通过审批；后期因金得森公司没有明确把户外场地免费提供给葛彩虹使用就没有继续向教育局申请办理审批手续。葛彩虹一审中的诉讼请求为判令：1、解除葛彩虹与金得森公司签订的《房屋使用合作合同》；2、金得森公司返还葛彩虹已预付的房屋使用费130000元。双倍返还押金381890元，支付葛彩虹资金占用�25070元；3、本案诉讼费由金得森公司承担。金得森公司一审中的反诉请求为，判令：1、葛彩虹支付占用房屋5个月期间的租金954725元（190945元×5个月）和物业费79560元（5304.03㎡×5元/月×5个月×60%）；2、葛彩虹承担违约金，数额为一个月的房屋租金190945元；3、由葛彩虹承担本案的诉讼费用。原审认定上述事实，采信了如下证据：当事人的身份证、企业法人营业执照、组织机构代码证、《房屋使用合作合同》、《租赁合同》、催告函、公证书、招商银行转账汇款业务回单4张、支付凭证、收据、电子邮件截图42份（复印件）、关于房屋使用的补充合同、物业公司出具的情况说明、证明、锦江区新型项目的批复2页（复印件）、成都市国土局锦江区分局的建设用地意见书（复印件）、建设用地规划许可证（复印件）、建设工程规划许可证（复印件）、建设工程规划合格证（复印件）、建设工程消防验收意见书（复印件）、金得森公司给农锦公司的申请、租赁用房变更申请及当事人的陈述等。原审法院认为，葛彩虹与金得森公司签订的《房屋使用合作合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应属合法、有效。关于本案性质。双方签订的合同名称虽为《房屋使用合作合同》，但合同内容主要是金得森公司向葛彩虹提供房屋，葛彩虹按约定标准向金得森公司支付房屋使用费并交纳押金，其性质应属典型的房屋租赁。房屋使用费实际就是房屋租金。本案应系租赁合同纠纷。葛彩虹依据《房屋使用合作合同》主张双方之间存在合作和租赁两种法律关系，本案不仅是租赁合同纠纷。但该合同仅在第四条第（二）项房屋使用费支付方式中的第1条中有“甲方（金得森公司）以该三个月的房屋�用权作为出资在乙方（葛彩虹）联合办学出资总额中占有6%的份额，乙方因此不再对该三个月房屋使用支付对应的房屋使用费”的内容，此外，合同中再无关于双方合作的相关内容。且双方的诉讼请求并无涉及合作纠纷的内容。对葛彩虹的上述主张，原审不予采纳。关于解除合同。葛彩虹主张多次催促金得森公司，但金得森公司仍未按约交付房屋，且向原审提交了经公证的催告函。双方合同约定，“金得森公司于2015年1月20日前向葛彩虹交付房屋；葛彩虹在协议签订后即支付押金，并于2015年1月20日前金得森公司交付房屋后支付一个月的房屋使用费”。根据上述约定，葛彩虹应在金得森公司交付房屋后方才向金得森公司支付房屋使用费。葛彩虹主张金得森公司未交付房屋，但其却向金得森公司支付了房屋使用费，不符合常理。葛彩虹在原审庭审中陈述其已就开办幼儿园向锦江区教育局申请办理审批手续，但未获通过，后因金得森公司没有明确把户外场地免费提供给葛彩虹使用就未继续向教育局申请办理审批手续。从逻辑上推断，葛彩虹向教育局申请办理开办幼儿园的审批手续，前提必然是已取得相应的办园场所；同时，如果金得森公司没有履行交付房屋的义务，双方不可能在金得森公司的该义务履行期满后又就合同以外的事项即户外场地的使用进行协商。结合案涉房屋的物业服务提供方成都大拇指物业服务有限公司出具的情况说明、葛彩虹向案外人发送的邮件，以及金得森公司希望继续履行合同的意思表示，尽管金得森公司没有提交向葛彩虹交付房屋的书面证明，本案亦可认定金得森公司已按约向葛彩虹交付了房屋。葛彩虹在提起本案诉讼前数日通过公证方式向金得森公司邮寄催告函，要求金得森公司交付房屋�显然是为了诉讼临时准备与本案事实不符的证据。其行为有违《中华人民共和国民事诉讼法》的诚实信用原则。葛彩虹主张《房屋使用合作合同》是附解除条件的合同，双方约定“金得森公司承诺为幼儿园的设立和运营办理齐全的证照和审批手续”，金得森公司未办理相关证照和审批手续，葛彩虹可解除合同。《房屋使用合作合同》第四条第（二）项房屋使用费支付方式中的第1条中约定“金得森公司承诺为葛彩虹幼儿园的设立与运营办理齐全的证照及审批手续，有需要房屋所有权人协助办理的，由金得森公司负责沟通并解决”。该约定内容表达的意思一是葛彩虹设立幼儿园，二是葛彩虹在办证及审批过程中，有需要房屋所有权人协助办理的，由金得森公司负责沟通并解决，而非葛彩虹所主张的合同解除条件。葛彩虹作为幼儿园的开办方，办证及申请审批均系其自�义务。其故意曲解上述合同约定的内容，将未办证及通过行政审批归责于作为房屋出租方的金得森公司，并以此主张解除合同，有违《中华人民共和国合同法》的诚实信用原则。对其解除合同的理由，原审不予采纳。葛彩虹作为案涉房屋的承租方，在租赁期限届满前要求解除租赁合同，不再承租房屋，其行为应认定为单方违约解除合同。因金得森公司对葛彩虹单方违约解除合同表示同意，属双方协商一致解除合同，原审予以准许。但葛彩虹应根据合同约定承担相应违约责任或赔偿出租方因其单方违约解除合同所造成的损失。关于租金。双方约定葛彩虹对案涉房屋享有5个月的免费使用期。但该5个月免费使用期是金得森公司在预期合同履行后可从葛彩虹处获取十年租金收益的前提下给予葛彩虹的租金优惠。即葛彩虹享有5个月免费使用期附有葛彩虹必须承租十年房屋这一先决条件。现葛彩虹单方违约解除合同，致使金得森公司可从葛彩虹处预期获取的十年租金收益落空。其享有5个月免费使用期的条件不能成就，应按合同约定的房屋使用费标准向金得森公司支付该5个月的租金。因葛彩虹已支付房屋使用费130000元，扣除该费用后，还应向金得森公司支付租金824725元。故对金得森公司请求支付5个月期间的租金954725元的反诉请求，原审予以部分支持。双方合同约定“合同解除后，房屋使用押金除抵扣应由葛彩虹承担的使用费，剩余部分返还葛彩虹”，故葛彩虹支付的押金190945元应用于抵扣葛彩虹应向金得森公司支付的上述相应租金。葛彩虹要求返还及支付资金占用费，原审不予支持。该押金抵扣租金后，葛彩虹最终应向金得森公司支付租金633780元。关于物业费和违约金。案涉房屋的物业服务提供方为成都大拇指�业服务有限公司。应由该公司向房屋业主或承租人主张物业费。金得森公司作为房屋承租人，无权要求作为次承租人的葛彩虹向其支付物业费。对金得森公司的该项反诉请求，原审不予支持。双方未约定葛彩虹违约解除合同应承担的违约责任，金得森公司要求葛彩虹按一个月的租金标准支付违约金，缺乏事实和法律依据，原审不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条之规定，判决：一、解除葛彩虹与金得森公司签订的《房屋使用合作合同》。二、葛彩虹应于判决发生法律效力之日起十日内向金得森公司支付房屋租金633780元。二、驳回葛彩虹的其他诉讼请求。三、驳回金得森公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中�人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4685元，由葛彩虹负担；反诉案件受理费减半收取7914元，由葛彩虹负担5000元，金得森公司负担2914元。宣判后，原审原告、反诉被告葛彩虹不服，向本院提起上诉。请求撤销原判第二项、第三项即葛彩虹向金得森公司支付房屋租金633780元、驳回葛彩虹的其他诉讼请求，依法改判为支持葛彩虹在一审中的诉讼请求；本案全部诉讼费用由金得森公司承担。其主要上诉理由为：一、原审对《房屋使用合作合同》第四条第二款中约定的金得森公司义务理解与适用错误，未根据合同及当事人约定以及相关事实支持葛彩虹应享有的合法解除权及损失赔偿请求权。结合该合同第十条第四款和第九条第二款第二项的约定可知，金得森公司有为“成都市菲索幼儿园�逸景园”办理齐全证照及审批手续的义务，或换言之双方合作合是附有前提的，即为“成都市菲索幼儿园•逸景园”办理齐全审批及证照是履行该合同的前提条件。然而，金得森公司并未履行其义务，即并未成就葛彩虹继续履行合作合同的前提条件。葛彩虹享有合同解除权，并可要求金得森公司返还相应费用及赔偿相应损失。1、双方签订的合同为合作合同，双方之间为以设立幼儿园为目的，以房屋使用为基础的合作关系。2、作为合作方，金得森公司未履行为幼儿园的设立与营运办理齐全的证照及审批手续的义务。根据双方合同约定金得森公司不仅要负责办理齐全证照及审批手续，且要负责与房屋所有权人协调与沟通，因为房屋所有权人是案外人农锦公司，并解决房屋所有权人协助的问题。3、金得森公司拟交付的房屋不符合合同约定。房屋无产权证，无符合开办幼儿园要求的户外场地。二、原审判定金得森公司已交付房屋属于事实认定错误。成都大母指物业服务有限公司出具的《情况说明》反映截至一审时物业公司也只听从金得森交付钥匙的指令。事实上该物业公司也从不听从葛彩虹的指示。金得森公司一直未向葛彩虹交付房屋。因此原审认定金得森公司交付房屋与事实严重不符。金得森公司如果按约交房，则为2015年1月20日，金得森在2015年6月4日提起诉讼，也未达到一审判决的5个月的房屋使用期。被上诉人金得森公司答辩称，一、本案法律关系为房屋租赁合同纠纷，不涉及合作合同关系。1、合同明确金得森公司为房屋出租人，葛彩虹为幼儿园开办人和房屋承租人。2、合同就房屋的使用问题进行了约定，合同条款完全是围绕房屋使用问题确定双方的权利义务关系，属于典型的房屋租赁合同关系，合同中并无双方合作的约定。3、合同第四条第二款的约定不足以确定双方存在合作关系。合同除此表述外，并无关于双方合作的内容。该表述是对房屋使用费的约定，葛彩虹的目的是在5个月免租期届满后还可以再享有3个月，总计8个月的免费试用期。葛彩虹解除合同、返还租金押金的诉讼请求中也未涉及合作纠纷的内容。该条款还附有期限和条件，但因葛彩虹在5个月免租期届满时即提起合同解除之诉，该条款未得到履行，双方合作关系并未形成。3个月租金约为600000元，按该条款的内容计算，合作办学的出资总额为10000000元，但葛彩虹并未履行9400000元的出资义务，结合葛彩虹单方违约提前解除合同导致该条款未履行，双方并未就共同出资办学进行明确具体约定，因此葛彩虹主张存在合作关系缺乏事实依据。二、如金得森公司确定应承担办理幼儿园证照和审批手续合同义务，那么在�得森公司不履行该义务的情况下，葛彩虹应不断要求金得森公司履行或提出异议，但在合同5个月的免租期届满时，葛彩虹对此并未提出过任何要求或异议。葛彩虹在要求金得森公司交付房屋的函件中，也没有要求金得森公司履行办证义务的内容，这恰恰证明葛彩虹明知该办证审批义务是其自身的义务而不是金得森公司的义务。三、金得森公司向葛彩虹交付了房屋，葛彩虹分几次支付了房屋租金和押金，期间葛彩虹并未就房屋交付问题提出过异议。葛彩虹享有5个月的免租期附有承租十年房屋这一前提条件，葛彩虹在5个月免租期届满时违约提前解除合同，导致金得森公司十年租金预期收入的合同目的落空，5个月免租期的条件因此不能成就，葛彩虹应该为使用房屋支付相应期限的租金。本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。二审中，双方均未提交新证据。本院认为，因双方当事人对于解除案涉《房屋使用合作合同》协商一致，故本案的主要争议焦点为：一是本案法律关系的性质；二是金得森公司是否向葛彩虹交付案涉房屋；三是葛彩虹是否应承担支付房屋使用费的责任。现将争议焦点分述如下。一、关于本案法律关系性质的问题。葛彩虹上诉主张双方系合作关系。本院认为，从双方签订《房屋使用合作合同》来看，双方确有合作的意向，但合作的特征是双方共同投资，共同合作，共担风险共享利益。但合同内容中仅有金得森公司以三个月的房屋使用权作为在葛彩虹联合办学出资总额中占有一定份额的表述，并无双方共担风险的表述，因此合同对合作内容没有进行明确约定。而从合同关于房屋的交付、使用期限以及房屋使用费支付方式等的约定来看，符合房屋租赁的法律特征。因此葛彩虹关于本案为合作关系的上诉主张不能成立，本院不予支持。二、关于金得森公司是否向葛彩虹交付案涉房屋的问题。合同约定金得森公司应于2015年1月20日前向葛彩虹交付房屋，葛彩虹在协议签订后即支付押金，并于2015年1月20日前金得森公司交付该房屋后支付一个月的房屋使用费。根据合同的该约定，葛彩虹应在金得森公司交付房屋后方才向金得森公司支付房屋使用费。本案中，虽金得森公司未有向葛彩虹交付案涉房屋的直接证据，但葛彩虹在合同签订后向金得森公司支付房屋使用费的行为，可以印证金得森公司已向葛彩虹交付房屋的事实。因此，葛彩虹关于金得森公司未向其交付案涉房屋的上诉主张不成立，本院不予支持。三、关于葛彩虹是否应承担支付房屋使用费的责任问题。合同约定金得森公司给予葛彩虹5个月的免费使用期，免费使用期从2015年1月20日起算，此期间不计算房屋使用费。根据合同该约定，金得森公司向葛彩虹交付房屋后的5个月内不收取葛彩虹的房屋使用费。葛彩虹已在该5个月内起诉要求解除合同，金得森公司也同意解除合同，因此，金得森公司主张葛彩虹支付该5个月的房屋使用费无事实依据，金得森公司应返还葛彩虹实际支付的房屋使用费130000元。原审关于葛彩虹享有该5个月免租期附有葛彩虹必须承租合同约定的十年租赁期限为前提条件的认定不当。双方合同约定金得森公司未按约向葛彩虹交付房屋，葛彩虹有权要求解除合同并要求金得森公司双倍返还押金。因金得森公司已按约向葛彩虹交付案涉房屋，故葛彩虹要求金得森公司双倍返还押金无合同依据。且双方合同亦未将押金约定为定金性质，故葛彩虹主张双倍返还押金亦于法无据。基于双方合同已解除，金�森公司应向葛彩虹返还押金190945元。因葛彩虹作为案涉房屋承租方，在租赁期限尚未届满前单方要求解除合同，故其要求金得森公司支付资金占用费的主张不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律不当，导致处理结果错误，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第3996号民事判决第一项，即“解除葛彩虹与成都市金得森园林生态有限公司签订的《房屋使用合作合同》”；撤销成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第3996号民事判决第二项即“葛彩虹应于本判决发生法律效力之日起十日内向成都市金得森园林生态有限公司支付房屋租金633780元”、第三项即“驳回葛彩虹的其他诉讼请求”、第四项即“驳回成都市金得森园林生态有限公司的其他反诉请求”；成都市金得森园林生态有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还葛彩虹房屋使用费130000元以及押金190945元；驳回葛彩虹的其他诉讼请求；驳回成都市金得森园林生态有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费9370元，由上诉人成都市金得森园林生态有限公司和葛彩虹各自负担4685元。本判决为终审判决�审 判 长  廖 方审 判 员  尹 英代理审判员  张菲菲二〇一六年五月五日书 记 员  吴丹丹