山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第534号
上诉人（原审原告、反诉被告）郝高峰。
被上诉人（原审原告、反诉被告）初煦。
委托代理人崔志光，山东重诺律师事务所律师。
委托代理人刘金秀。
被上诉人（反诉第三人）青岛鑫浩发房产经纪有限公司。
法定代表人童琳，职务负责人。
委托代理人于明光，青岛鑫浩发房产经纪有限公司经纪人。
上诉人郝高峰因与被上诉人初煦、青岛鑫浩发房产经纪有限公司（以下简称鑫浩发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2014）李民初字第865号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人郝高峰，被上诉人初煦的委托代理人崔志光、刘金秀，被上诉人鑫浩发公司的委托代理人于明光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郝高峰在一审中诉称，2013年7月10日，郝高峰与初煦签订《房地产买卖契约》，约定初煦将位于青岛市李沧区通真宫路×号×栋×单元×户的房屋出售给郝高峰，建筑面积为81.08平方米，鑫浩发公司作为中介负责房屋买卖和过户事宜。郝高峰出于对初煦的信任交付了所有首付款并办理了银行贷款，但交付房产证时发现该房屋的建筑面积只有80.39平方米，郝高峰多付购房款7063元。截止今日，初煦一直没有配合办理水电、煤气和有线电视的过户，给郝高峰的生活造成很大的不便，严重违反了合同的约定和诚实信用原则。现诉至法院，请求1、依法判令初煦返还郝高峰多给付的购房款7063元并支付相应利息；2、鑫浩发公司承担连带责任，判令初煦继续履行合同义务，配合郝高峰完成水电、煤气和有线电视的过户事宜；3、诉讼费由初煦承担。
初煦在一审中答辩称并反诉称，其与郝高峰签订房屋买卖合同时约定的是以整套房屋出售，双方最终确定的房屋总价格是83万元，并没有约定每平方米的单价，所以郝高峰以单价的形式要求返还房款没有事实及法律依据。双方签订合同后，初煦严格履行合同义务，积极配合郝高峰办理相关手续，郝高峰至今尚欠5000元房款，故初煦现提起反诉，要求郝高峰返还5000元购房款，反诉费由郝高峰负担。
郝高峰在一审中针对初煦的反诉辩称，同意给初煦5000元房款，但是该款应与郝高峰主张的购房款相折抵后，初煦应支付郝高峰余款。
鑫浩发公司在一审中针对本诉及反诉辩称，我方作为中介已经尽到了义务，郝高峰看房当晚就定下了该房屋，然后找到我们当晚签订了合同，但是当时初煦没有带房产证，郝高峰交了2万元定金，该房屋是按照整套的价格出售的，而不是按照每平方米的价格出售的。初煦第二天把房屋维修基金单开出的时候告诉我房屋面积有一点差异，我们将房屋维修基金单交付给郝高峰时就告诉了他，郝高峰当时没有什么反应，并且缴纳了维修基金。我们到银行贷款时，郝高峰提出了此事，郝高峰的对象李红丽表示不满，初煦就将沙发给了郝高峰，郝高峰当时也没有明确表示什么，第二天郝高峰就将首付款打给了初煦，我们认为他已经接受了。初煦的反诉属实，认可其反诉请求。
一审法院查明，坐落于青岛市李沧区通真宫路×号×栋×单元×户房屋原系登记在初煦名下房屋，2013年7月10日，郝高峰与初煦就该房屋签订《房地产买卖契约》1份，约定郝高峰购买初煦上述房屋，合同价款83万元，建筑面积81.08平方米，合同签订之日，郝高峰支付2万元定金，并于合同签订之日10日内支付首付款50万元（含定金2万元），余款33万元郝高峰通过银行贷款支付。合同补充条款规定，此房款包括室内设施有：固定装修、空调、电热水器、电视柜、酒柜、鞋柜、窗帘、灯具、厨房全套（打火灶、油烟机），郝高峰扣留房款5000元，作为房屋交接、户口迁移、机顶盒、有线、水、电、煤气、暖气、物业等各项费用的结算押金，若初煦不能按合同约定交付房屋，郝高峰可从房屋结算押金中扣除相应的经济损失。该合同经由郝高峰及初煦、鑫浩发公司签字或盖章确认。后双方依约办理了付款、贷款等手续，初煦按郝高峰要求将涉案房屋过户至郝高峰之妻李红丽名下，房产证登记面积80.39平方米。初煦于2013年10月12日将房屋水电费等各项费用全部结清并向郝高峰交付了房屋。现郝高峰仍有5000元房款未付。
郝高峰称，因其在拿到涉案房屋的新房产证时才知道房屋面积有差异，故初煦应将多收取的房款退还郝高峰。初煦称，双方是2013年7月10日签订的合同，7月11日该就打电话给中介说面积有差异，并于2013年7月17日将房产证交给了中介，故郝高峰至少在该日期就知道房屋面积的事情了，合同约定给郝高峰留下电视柜，后来该用沙发调换了电视柜作为对房屋面积差异的补偿。初煦提交中介出具的房产证收条1份以证实其主张。初煦房产经纪公司对该收条的真实性无异议，称是该收条向初煦出具的，本来郝高峰交付定金时初煦就应该提交房产证，但是因为房产证在其父母家所以没有带来。7月11日初煦确实打电话说房屋面积有差异的事情，7月13日郝高峰的对象李红丽到中介来我就告诉了她，她没有说什么，但是后来郝高峰不高兴了。7月17日我与郝高峰及初煦到银行申请贷款，郝高峰也看了房产证但没有说什么，我就将房产证收起来以后好办理过户。贷款手续办完后，我们就商量面积差异的问题，结果是初煦将沙发留给郝高峰，郝高峰没有明确表示同意，当时郝高峰只是交了2万元的定金，其他的事情都没有办理，一周以后郝高峰向初煦交付了首付款，后来双方如约办理了过户手续。郝高峰对证据的真实性无异议，但对初煦的主张不予认可，称7月17日办理贷款手续时没有见到房产证。双方就面积差异的事情没有讨论过，不清楚初煦是否将沙发留给了郝高峰。
一审庭审后，郝高峰向法院答复称，因郝高峰重新开户了有线电视、其他水电及煤气初煦已经销户，郝高峰可自行办理，故放弃第二项诉讼请求，初煦当时说搬新家，电视柜有很多东西，拿出来不方便，所以提出用沙发与电视柜做调换，而不是他们说的以此补偿房屋面积差额。
一审法院认为，郝高峰与初煦就涉案房屋签订的《房地产买卖契约》，系双方在房产经纪公司居间下，自愿达成的协议，符合法律规定，一审予以确认。双方均应按合同内容履行各自相应的义务。现双方主要合同义务已经履行完毕，按照合同约定，郝高峰扣留5000元房款系作为房屋交接、户口迁移、机顶盒、有线、水、电等各项费用的结算押金，现初煦已经将涉案房屋的相关费用结算清楚，故郝高峰应向初煦支付该款项，庭审中郝高峰亦表示同意支付该款，故就初煦的反诉请求，一审予以支持。本案的焦点问题为：初煦是否应当向郝高峰返还房屋面积差额款。郝高峰、初煦在签订房屋买卖契约时，约定的房屋价款为总价83万元，并未约定每平方米的单价，也未注明按照具体面积计价；中介公司也证实双方在办理贷款手续时及郝高峰支付首付款之前就已经知道房屋面积出现了差额，但郝高峰仍按合同约定履行了付款及过户等手续；合同中房屋面积为81.08平方米，房产证面积为80.39平方米，差额为0.69平方米，误差较小。综上可以看出，郝高峰、初煦是以涉案房屋总价款签订的合同，即使实际面积出现了误差，郝高峰仍履行了合同，应视为对面积误差的一种接受。实践中，二手房为按套计价，若是以每平方米的单价计算房屋价款，则当事人应在合同中予以注明，并根据每平方米的单价计算总价款。故郝高峰主张初煦应返还面积差价款的主张，一审不予支持。郝高峰庭后放弃第二项诉讼请求，系对其诉讼权利的自主处分行为，一审予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院做出如下判决：一、郝高峰于判决生效之日起10日内给付初煦房款5000元；二、驳回郝高峰的诉讼请求。本诉案件受理费50元，由郝高峰负担；反诉案件受理费25元，由郝高峰负担。
宣判后，郝高峰不服一审判决，向本院提出上诉。
上诉人郝高峰上诉称，一、初煦持有房产证，对房屋的真实面积应当明知，却在鑫浩发公司处登记虚假信息。鑫浩发公司做为专业的房屋中介机构，对此却不予审查，在没有见到房产证的情况下就告知郝高峰涉案房屋面积为81.08平方米。如果事前知道房屋面积不足，郝高峰不会接受该房屋价款。二、郝高峰直到新房产证颁发才知道房屋面积的确切数据，一审法院仅凭初煦的主张和中介的口头陈述，在没有什么证据的情况下就认定郝高峰输贷款手续及支付首付款进已经知道房屋面积有差异是错误的。即使郝高峰提前知道了房屋面积有差异，也接受了房屋，并不代表其放弃了自己的合法权益。三、二被上诉人知道郝高峰没有买房的基本知识，违反诚实信用原则，其应为自己提供虚假数据、没有完全履行合同的行为承担相应的民事责任。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人支付郝高峰购房款7063元并支付利息，诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人初煦答辩称，其与郝高峰签订合同时没有带房产证，因此不能准确地确定房屋实际面积，所以在合同中书写面积为81.08平方米，但在合同中并没有约定每平方米的单价，而是约定总房款为83万元，就是说房屋是按整套出售的。根据鑫浩发公司的陈述，郝高峰在办理房贷之前已经认识到合同中的面积与房产证面积有差异，但并未提出异议，并且根据相关材料办理了房屋维修基金的缴纳手续。初煦在发现房屋面积有差异后，额外将沙发给了郝高峰，郝高峰也接受了该物品。据此，郝高峰要求返还购房款差价没有任何依据，请求二审法院予以驳回。
被上诉人鑫浩发公司答辩称，签合同时初煦没带房产证，就写了房屋面积为81.08平方米。在办理房屋维修基金时，初煦和郝高峰都发现房屋面积有差异，郝高峰提出异议，初煦说是按整套出售的，初煦跟郝高峰协商将沙发给郝高峰，郝高峰没表态，初煦就离开了。
本院查明的事实与一审法院查明事实一致。
本案经调解，双方未能达成一致。
本院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：初煦是否应当返还郝高峰房屋差价款。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，郝高峰主张其于拿到新办理的房产证时才知道涉案房屋实际面积与合同的面积存在差异，但其未提交充分有效的证据加以证明，本院对郝高峰该主张不予采信。虽然合同约定的面积略小于房屋证登记的面积，但根据初煦及鑫浩发公司的陈述，结合合同履行中房屋维修基金缴纳、房产证过户的办理，可以认定郝高峰在履行合同过程中对房产证面积与合同约定面积存在差异是知晓的。同时，初煦与郝高峰签订房屋买卖合同时，只约定了总面积、总价款，并没有约定房屋每平方米的单价，并且郝高峰在签订合后对涉案房屋也实际查看过，双方按合同约定约定履行了各自的义务，因此，一审法院认定涉案房屋是按整套出售的并无不当，本院予以确认。综上，上诉人郝高峰要求初煦返还房屋差价款的的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判处结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由上诉人郝高峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 徐雪峰
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 王 晶
书 记 员 吴苗苗