上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1428号
上诉人（原审被告）沈贤，＊生，汉族，住。
被上诉人（原审原告）上海锐志房地产经纪事务所。
上诉人沈贤因居间合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第1034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年6月14日，沈贤（甲方）与上海锐志房地产经纪事务所（乙方，以下简称锐志事务所）签订《房地产出售委托合同》，甲方委托乙方居间出售101室房屋，委托价格为人民币285万元到手价。委托期限自2013年6月15日起至2013年12月15日止。双方约定，前述期限届满时，甲方未以书面通知方式作出终止对乙方的委托的，则该委托期限便自动延长至委托事项完成时止，乙方应当继续为甲方的委托事务提供服务直至该委托事务完成。甲方应在与求购方签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系成立的合同时，向乙方支付该房地产成交总价款的1%作为佣金；若逾期未支付佣金的，则每日应按未付佣金的万分之五向乙方支付逾期违约金。甲方为独家委托乙方出售此房屋，在独家委托期限内，甲方自行或通过第三方与求购方或求购方的代理人等关联人达成买卖交易的，应按照合同第四条约定向乙方支付佣金。
同日，沈贤向锐志事务所出具《独家委托确认书》，确认独家委托期限从2013年6月15日至2013年12月15日。若沈贤违反承诺，在委托期内自行或通过第三方出售系争房屋，沈贤自愿按系争房屋委托价格的2%向锐志事务所支付违约金。确认书最后注明“本人确认以上为本人的真实意思表示”。
2013年10月29日，系争房屋未通过锐志事务所居间被出售过户给案外人徐翡。
锐志事务所诉至原审法院，要求沈贤支付违约金57，000元。
锐志事务所在原审庭审期间，提交了从2013年4月到2013年7月期间共17份看房确认书，以证明锐志事务所已经履行居间业务。沈贤表示对该组证据真实性无法确认，认为委托锐志事务所居间是在2013年6月，而有部分看房确认书是在2013年4月、5月，对关联性不认可。由于沈贤对该组证据真实性以及部分看房确认书关联性不予认可，锐志事务所亦无其他证据与其主张相印证，故原审法院对该组证据不予采纳。沈贤在原审庭审期间，提交了《个人额度借款合同》、《房地产借款抵押合同》的公证书及收款收据以证明沈贤在2013年10月15日有一笔借款到期，所以着急卖房，因为房屋并未出售，时间耽误了，为不影响信誉，在典当行借款80万元用于还款。收款收据证明委托沪联地产出售系争房屋，支付了佣金。因为是到手价，所以是买家支付的佣金。锐志事务所对沈贤提交的上述证据真实性、关联性不予认可，认为即使借款合同是真实的，还款存在多种途径，不一定要通过出售房屋进行还款。由于沈贤提交的《个人额度借款合同》、《房地产借款抵押合同》的公证书仅能证明其借款与房产抵押的情况，不能证明与本案有关，故原审法院对此不予采纳。对于沈贤提供的收款收据，由于锐志事务所对证据真实性不予确认，沈贤仅能提供复印件，且交款人系徐翡而非沈贤，故原审法院对此证据亦不予采纳。
原审法院认为，锐志事务所与沈贤签订委托合同，系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同是一种特殊的委托合同。从本案委托合同的内容来看，锐志事务所的主要义务是接受沈贤委托，在委托期内，以适当的方式推荐销售系争房屋，并提供沈贤与他人订立房地产买卖合同的媒介服务。从委托合同第5.1条有关于“甲方为独家委托乙方出售此房屋”以及确认书中关于“独家委托”、“如违反承诺……支付违约金”的表述可得出，沈贤的委托是一种独家委托，该约定限制了沈贤在委托期内自行出售或委托锐志事务所以外的第三人出售系争房屋的权利。现沈贤在委托期内，未经锐志事务所居间将系争房屋出售过户，违反了独家委托的限制性约定，系违约，应当承担相应的违约责任。沈贤主张因为签订委托合同后2个月都没有将房屋出售，所以向锐志事务所提出了解除合同，锐志事务所对此予以否认。由于沈贤该项主张无充分证据证明，故原审法院不予采信。沈贤在原审庭审中主张锐志事务所承诺20天就可以将房屋出售，其才签订委托合同以及确认书，亦缺乏充分证据证明，原审法院亦不予采信。
关于违约赔偿数额，合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案锐志事务所根据确认书中系争房屋委托价格285万元的2%主张5.7万元违约金，而沈贤认为违约金过高，要求调低至500元。首先，假设沈贤并无违约，锐志事务所在约定的委托期限内完成了委托事项，锐志事务所依据委托合同可获得的佣金报酬为2.85万元，如因沈贤违约，锐志事务所反而可获得5.7万元的违约赔偿，显然合同约定的违约金5.7万元过分高于因违约所造成的损失，亦超出了沈贤在订立合同时可以或应当预见的损失范围。其次，委托合同与确认书中均约定了沈贤的违约责任，但对于锐志事务所的违约责任未明确约定，显然违背了合同法关于应遵循公平原则来确定各方权利义务的精神。再次，根据锐志事务所提供的看房确认书，锐志事务所履行主要居间义务仅到2013年7月份为止，之后再无看房记录，可得出锐志事务所主要损失仅限于2013年7月份为止。综上，沈贤应承担的违约金数额，由原审法院根据案件事实，并结合沈贤的过错程度、锐志事务所的损失等因素酌情确定判处。
原审法院审理后，于二○一四年五月六日依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第四百二十四条的规定，作出判决：沈贤于判决生效之日起十日内向上海锐志房地产经纪事务所支付违约金10，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1，225元，减半收取计612.50元，由沈贤负担。
判决后，沈贤不服，向本院提起上诉称：双方签订的委托合同第5.1条，即关于沈贤独家委托锐志事务所出售系争房屋的条款，以及双方签订的《独家委托确认书》相关条款均为格式条款，限制了沈贤自由缔约的权利，加重了沈贤的责任，应为无效。据此，请求二审法院撤销原判，改判驳回锐志事务所的原审诉讼请求。
被上诉人锐志事务所辩称：独家委托的形式在市场中普遍存在。沈贤独家委托锐志事务所出售系争房屋的时间仅为几个月，期满后，沈贤可再委托其他中介公司出售系争房屋。沈贤的上诉理由不能成立，锐志事务所不同意其上诉请求，请求二审法院维持原判。
经审理查明，原审认定事实正确，本院依法予以确认。
本院认为，合同自由为合同法的基本原则。合同当事人有权选择是否缔约以及自由确定合同内容。当当事人通过合同约定的方式对自己的缔约自由进行合理限制时，本身亦是合同自由的一种体现。本案中，沈贤与锐志事务所签订的委托合同相关条款及《独家委托确认书》确定沈贤独家委托锐志事务所出售系争房屋。沈贤作为完全民事行为能力人，其在委托合同及《独家委托确认书》上签字的行为即代表其对相应内容的认可。可以说，沈贤在一般委托与独家委托之间，自由选择了独家委托的方式。从双方约定的独家委托的期限来看，沈贤自行或者通过他人出售系争房屋的权利仅存在六个月的限制。也就是说，双方约定的独家委托并未从根本上排除沈贤自由缔约的权利。因此，即使双方签订的委托合同中关于独家委托的条款及《独家委托确认书》的相关条款属于格式条款，也不能简单认定为侵害了沈贤自由缔约的权利、加重了沈贤的责任，从而无效。沈贤在独家委托期间，未通过锐志事务所出售系争房屋，应认定为违约。其应当承担的违约责任，原审已作充分论述，本院予以认同。沈贤要求不支付锐志事务所违约金的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费50元，由上诉人沈贤负担。
本判决为终审判决
审 判 长 金绍奇
代理审判员 钱文珍
代理审判员 孙少君
二〇一四年七月三日
书 记 员 洪燕君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……