贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔03民终1987号
上诉人（原审被告）：冯怡，女,xxxx年xx月xx日出生,汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。
委托诉讼代理人：杨勤慧，贵州宇辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：康姿百德集团有限公司（原秦皇岛康姿百德高新技术开发有限公司）。住所地，河北省秦皇岛市卢龙县龙城工业园自强路*号。统一社会信用代码：91130324765188906R。
法定代表人：李银祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王小芳，贵州名城律师事务所律师。
上诉人冯怡因与被上诉人康姿百德集团有限公司（以下简称康姿百德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2017）黔0303民初4259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，进行了二审调查询问，上诉人冯怡的委托诉讼代理人杨勤慧、被上诉人康姿百德公司的委托诉讼代理人王小芳到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
冯怡上诉请求：1、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2017）黔0303民初4259号民事判决，依法改判；2、本案诉讼费用由康姿百德公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。冯怡与康姿百德公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方已按照合同约定履行了合同义务，合同的解除系因康姿百德公司调整发展计划无需再租用冯怡的房屋。汇川区政府下发的《关于遵义市汇川区房屋征收补偿管理中心发布的遵汇房征封字（2016）第3号房屋征收封闭公告》仅是征收意见并非正式的政府征收文件，亦不是合同约定的解除条件，且该公告期间为一年，一年期满后亦未发生征收，同一时期相邻房屋亦办理了营业执照并正常营业。现冯怡同意解除双方签订的合同，但康姿百德公司客观拆除了冯怡房屋的原有装修，将房屋拆成毛坯房致使冯怡无法以合理的价格再次将房屋出租，该拆除部分已不能返还，且康姿百德公司客观上占用冯怡房屋一年之久，给冯怡造成的损失，应当予以赔偿。
康姿百德公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回冯怡的上诉请求，维持原判。
康姿百德公司向一审法院起诉请求：1、判令冯怡返还康姿百德公司租金81616元；2、判令冯怡支付康姿百德公司装修及经营损失共计15000元；3、本案诉讼费由冯怡承担。
一审法院认定事实：遵义市××海路瑞港公司开发房9号楼5号房、6号房屋所有权人分别为杨春晖、冯怡，二人均委托冯文梅出租上述两房。2016年9月3日，康姿百德公司（乙方）委托其公司员工张汉超、谭佩东与冯怡委托人冯文梅（甲方）及另案杨春晖（甲方）签订了两份《房屋租赁合同》，约定杨春晖、冯怡将其所有的位于遵义市××海路瑞港公司开发房9号楼5号房、6号房（已打通）出租给康姿百德公司用于其子公司经营使用，租赁期限均从2016年10月1日至2019年9月30日，租金均为90000元一年。甲方应于2016年9月10日前将房屋按约定交付乙方，免租期为2016年9月10日至2016年9月30日；乙方按照经营需要，在通过相关部门许可下，自行设计并装修房屋无需经甲方同意。乙方增设的附属设施和设备属于乙方所有，在租赁期届满时由乙方拆除搬离，对于不能拆除移动的由甲方所有；双方还约定:（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同;（二）因不可抗力或政府征用等政策原因导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方不承担违约责任，租金按实际承租天数计算，多退少补;（三）在合同履行期间，房产所处地因政府或其他相关部门发生城市规划、土地征用等原因导致房产拆迁，造成合同提前终止时，甲方应在收到拆除通知后2个工作日内通知乙方；政府或授权部门支付的房屋装修补偿费、搬迁费及经营损失补偿费等由甲方支付给乙方，以弥补乙方的装修损失及经营损失……。合同还对其他权利义务进行了约定。两间门面系打通后出租，合同签订后，双方均按约履行，冯怡及另案杨春晖于同日分别向康姿百德公司交付了上述门面，康姿百德公司于2016年9月6日分别向杨春晖及冯怡支付了租金90000元，冯怡交付了房屋钥匙。2016年9月20日，遵义市汇川区房屋征收补偿管理中心发布遵汇房征封字【2016】第3号房屋征收封闭公告，该公告载明：“为完善城市基础设施，汇川区人民政府研究决定实施上海路与宁波路交汇处车道扩宽改造工程项目，涉及规划红线范围内的房屋需征收，为维护公共利益，保障工程项目顺利进行，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条之规定，对下列规划征收范围实施封闭：一、封闭范围（一）北面至荷花池路口;（二）南面至长征九厂家属楼;（三）东面至永佳厂家属楼;（四）西面至华美口腔医院。二、在房屋征收封闭范围内的单位和个人禁止下列活动（一）新建、扩建、改建房屋及附属物;（二）房屋分户;（三）改变房屋和土地用途;（四）办理工商、税务、户籍分户、卫生许可等;（五）其他不当增加补偿费用的行为。三、封闭期限自封闭公告之日起至2017年9月20日自行终止”。遵义市汇川区房屋征收补偿管理中心在封闭范围内多处张贴了该公告，涉案门面位于公告载明的封闭范围内。2017年3月16日，经一审法院向遵义市汇川区房屋征收补偿管理中心了解，该中心回复，上海路与宁波路交汇处车道扩宽改造工程项目征求意见公告于2016年9月21日颁布，征收决定尚未作出，仅张贴了上述封闭公告。在政府封闭公告发出后几日，康姿百德公司开始对承租的两间门面进行拆除装修，在拆除装修过程中受阻，门面未能使用。一审庭审中，康姿百德公司提供了短信截图照片三张及录音证据一份，证明康姿百德公司已经通过短信的方式通知杨春晖及冯怡房屋续租已经没有可能，截止2016年11月3日的租金共计8383.56元，杨春晖及冯怡应分别退还租金81616.44元，康姿百德公司一并要求将涉案租赁房屋钥匙交还。冯怡回复：这个不归我管，全权由冯姨（冯文梅）负责。后康姿百德公司工作人员与冯文梅通话，要求将钥匙交付给冯文梅，冯文梅表示康姿百德公司必须将房屋恢复后才能收钥匙。康姿百德公司还提供了另外的录音文件四份，证明康姿百德公司与冯文梅找到政府相关部门，确认租赁房屋在征收红线范围，且不得继续装修建设、并无法继续办理营业执照。一审庭审过程中，康姿百德公司称在2016年11月3日口头通知冯怡要求解除合同，并明确主张双方租赁合同已经于2016年11月3日解除。冯怡在一审庭审中表示当时是同意解除合同的，但要求将装修恢复原貌，对方没有答应。2017年9月28日，经一审法院向遵义市汇川区房屋征收补偿管理中心了解，该中心回复上海路与宁波路交汇处车道扩宽改造工程项目征收决定尚未作出。另查明，秦皇岛康姿百德高新技术开发有限公司于2017年2月21日变更为康姿百德集团有限公司。
一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。合同解除条件成就时，解除权人可以解除合同”，该法第九十六条第一款规定“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，冯怡与康姿百德公司的租赁合同约定“因不可抗力或政府征用等原因导致合同无法继续履行的，合同自行解除”。征收补偿中心作出的征收封闭公告，虽不是正式征用决定，但从内容上看，限制了承租人正常的经营行为，且时间长达一年，足以导致康姿百德公司承租该房屋进行经营的目的不能实现，使该合同无法继续履行。康姿百德公司工作人员向冯怡发出解除合同通知，冯怡方认可收到该通知，称在当时同意解除合同，但提出应补偿其装修损失。康姿百德公司解除合同符合法律规定和当事人约定，双方租赁合同已于2016年11月3日解除。双方合同解除非因当事人一方原因造成，冯怡与康姿百德公司也在合同中约定“因不可抗力或政府征用等政策原因导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方不承担违约责任，租金按实际承租天数计算，多退少补”。据此，房屋租金应按合同约定承租天数计算，冯怡应退还康姿百德公司租金。故对康姿百德公司主张退还租金81616元租金的诉请，予以支持。康姿百德公司主张装修损失及经营损失，仅提供了装修合同，没有支付款项凭证和具体经营损失的依据，证据不足，且冯怡并无违约过错，对康姿百德公司此项诉请不予支持。至于冯怡主张的装修损失，因双方合同约定康姿百德公司方可以自行装修，双方也未在合同中提及原装修价值及损失，现非因冯怡、康姿百德公司的原因导致合同不能履行，本案中不作处理。如冯怡认为第三方发布封闭公告的具体行政行为导致其权益受到损害，应另行主张解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条规定，判决：一、冯怡于本判决生效之日起十日内返还康姿百德集团有限公司（原秦皇岛康姿百德高新技术开发有限公司）租金81616元；二、驳回康姿百德集团有限公司（原秦皇岛康姿百德高新技术开发有限公司）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1110元（已减半收取），由康姿百德集团有限公司（原秦皇岛康姿百德高新技术开发有限公司）承担110元，冯怡承担1000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。冯怡提交了冯文梅与案外人吴勇签订的房屋租赁合同、照片、评估表、情况说明，拟证明冯怡对本案租赁房屋进行重新出租，故该房屋可以继续营业。且涉案租赁房屋被拆除后的状态，即给冯怡造成了实际损失。康姿百德公司对上述证据不予认可，认为租赁合同签订双方不是本案当事人，其他证据亦不能达到冯怡的证明目的。本院认为，冯怡提供的上述证据均形成于房屋征收封闭公告期限届满之后，不能证明康姿百德公司在封闭公告期间内仍能正常经营，故该组证据与本案不具关联性，本院不予采信。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：冯怡应否向康姿百德公司返还租金81616元。
双方当事人对于康姿百德公司已支付一年的租金90000元以及同意解除本案租赁合同均不持异议，本院予以确认。康姿百德公司提供的短信截图照片、录音证据及冯怡的回复，证明导致本案租赁合同不能继续履行的原因在于遵义市汇川区房屋征收补偿管理中心发布的房屋征收封闭公告，而涉案租赁房屋在该封闭公告载明范围之内。对冯怡关于房屋征收封闭公告并非正式的政府征收文件，合同解除系因康姿百德公司调整发展计划无需再租用涉案房屋的上诉理由，本院认为，房屋征收封闭公告包含了征收封闭范围、封闭公告期限，以及该范围内的单位和个人禁止从事活动事项等内容，足以导致康姿百德公司不能对涉案房屋继续租赁使用。冯怡提供的证据亦不能证明康姿百德公司因调整发展计划无需再租用涉案房屋系导致本案租赁合同解除的原因，故对冯怡的上诉理由，本院不予采信，予以驳回。根据房屋租赁合同约定，冯怡、康姿百德公司均不承担合同解除的违约责任，故一审判决冯怡返还康姿百德公司已交租金再减去按实际承租天数计算的租金为81616元，符合合同约定，本院予以维持。关于康姿百德公司应否向冯怡赔偿损失的问题，冯怡在一审中既未提起反诉请求，本案合同不能履行又非因双方当事人的原因导致，故本案对此不作处理。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2200元，由冯怡负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓波
审判员 何 亮
审判员 陈文玉
二〇一八年六月一日
书记员 张 升