河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0104民初881号
原告（反诉被告）：刘怀娥，女，1963年11月10日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人：岳增超，河南予顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏露，河南予顺律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：郑州大地花卉蔬菜培育有限公司。住所地郑州市高新开发区石佛办事处五龙口污水处理厂院内。
法定代表人：王月琴，总经理。
委托诉讼代理人：何玉有，男，该公司员工，住郑州市。
原告（反诉被告）刘怀娥与被告（反诉原告）郑州大地花卉蔬菜培育有限公司（以下简称大地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘怀娥的委托诉讼代理人岳增超、夏露，被告大地公司的法定代表人王月琴、委托诉讼代理人何玉有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘怀娥向本院提出诉讼请求：1.被告立即打开租赁院落北门通道使其保持畅通、并恢复北门门头上的广告牌；2.将原、被告双方2016年8月13日签订租赁协议书中的年租金变更为328020元，退还原告所交的保证金312400元，共计640420元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2008年4月15日签订租赁协议书，约定被告将位于郑州市管城回族区城南路174号楼房一座（具体位置为南院、西边小楼、北院及西边房屋两间）租赁给原告开办幼儿园，租赁期限为十年（2008年9月1日至2018年8月31日），每年租金为312400元，每五年递增5%，原告可以使用北边通道至拆迁时。上述协议履行至2016年6月份时，被告为了增加房租，开始以用砖堵门，将北门锁上，在幼儿园院内任意停放车辆的方式强迫、欺骗、威胁原告与其重新订立租赁协议。为了能使幼儿园恢复正常及出于对在校师生安全考虑，无奈之下原告于2016年8月13日在被告的欺骗和蒙蔽下与被告签订了新的租赁协议，其中每年租金上涨到1250000元，不仅如此还将原告交纳的保证金312400元据为己有。在新的租赁协议签订之后，被告继续将幼儿园北边通道继续关闭，在通道及楼顶施工不进行安全防护，而且还将幼儿园设立在北门通道门头上的广告牌拆除。被告的侵权行为使幼儿园在校师生只能靠临熊儿河边通道一侧出入且只能由行人单独通过，任何车辆无法通过。被告的侵权行为给幼儿园的信誉造成严重影响，导致幼儿园学生减少，收入锐减，经营面临极大困境，应相应减少租金并排除妨害以便合同继续履行。故原告诉至法院，请求法院判如所请。
大地公司辩称：1、原告要求打开北门通道，没有事实和法律依据。根据双方2016年8月13日签订的租房协议，约定“乙方暂时使用甲方北边通道，该楼如检测不合格，乙方停止使用北边通道”，现该楼经司法鉴定属于危楼，存在严重安全隐患，为了人身安全，被告不让原告使用；2、原告要求恢复北门门头上的广告牌没有法律和合同约定。双方2016年8月13日签订的租房协议中没有北门门头上广告牌的约定；3、原告要求将年租金变更为328000元，没有法律依据。双方2016年8月13日签订的租房协议是在原告再三催促下要求续签的，是在公平、公正、合理的情况下双方自愿签订的，原告称在强迫、欺骗、蒙蔽的情况下签订，没有事实依据；4、原告要求退还保证金314000元，没有事实法律依据。2008年4月15日，双方签订租房协议后，原告使用至今给被告楼房造成多处损坏，一直没有维修，保证金是在原、被告重新签订新的租房协议之前已协商完毕，该保证金是用于原告赔偿被告的损失，是作为维修楼房的费用，原告也承诺将损坏的部分恢复原状，且原告还严重破坏楼房结构，使房屋的坚固程度受到影响。现被告已经花费70211.51元进行维修，原告交纳的保证金远远不够维修费用。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
大地公司向本院提出反诉请求：1.解除原、被告于2016年8月13日签订的租房协议，原告于2017年3月1日起三十日内搬出房屋交付给被告，且支付期间房屋占用费100000元整；2.如原告三十日内不搬出房屋，以后需赔偿被告每日占用房屋损失费5000元，直至交付被告房屋之日止；3.反诉费由原告承担。事实与理由：原、被告于2016年8月13日签订租房协议，原告租用被告位于郑州市××区××综合楼××、××、××、××和该楼××楼下××楼两间（其中通道一间宽4.9米，高5米），双方约定租期六年，自2016年9月1日至2022年8月31日。租金每半年交纳一次，每次提前一个月交纳，如不按期交纳，被告有权收回房屋，原告的投资无偿归被告，协议自动解除。租房协议签订后，原告交纳了半年租金，2017年2月1日应当交纳下半年租金，但原告迟迟不予交纳，此行为已经构成严重违约。故被告提出反诉，请求法院判如所请。
针对大地公司的反诉，刘怀娥辩称：1、被告所诉不属实，意图违反合同不诚信履行。本案的事实为2016年6月份时，被告为了增加房租，开始以用砖堵门，将北门锁上，在幼儿园院内任意停放车辆的方式强迫、欺骗、威胁原告与其重新订立租赁协议。为了能使幼儿园恢复正常及出于对在校师生安全考虑，无奈之下原告被迫于2016年8月13日与被告签订了新的租赁协议，协议内容除每年租金上涨到1250000元外，其余内容与2008年的租赁协议完全相同。但新的租房协议签订后，被告继续实施上述侵权行为；2、由于被告的恶意侵权行为导致原告暂缓交纳租金。本案中原告不支付租金是因为在与被告协商无果后，原告向法院起诉，在法院还未审结案件的情况下，租金金额尚不确定，在不能保证幼儿园正常经营的前提下，支付租金只会更加纵容被告的侵权行为。综上，被告的反诉请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回其全部反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的2015年度和2016年度新苗幼儿园的审计报告，与本案事实无关联性，本院不予确认；2、原告提交的照片，反应了原告经营的新苗幼儿园的情况，本院予以确认；3、原告提交的民办学校办学许可证，可以证明原告开办新苗幼儿园的事实，本院予以确认；4、原告提交的视频证据，视频内容无法证显示被告侵权的事实，本院不予确认；5、原告提交的郑州市公安消防支队建筑工程消防验收意见书系复印件，真实性无法核实，本院不予确认；6、原告提交的通知及回函未加盖被告公章，亦无原告签名，本院不予确认；7、原告提交的中国建设银行南关街支行2016年7月18日的回单、律师函与本案事实无关联性，本院不予确认；8、被告提交的房屋质量检测报告系由具备司法鉴定许可证的鉴定机构出具，内容完整，本院予以确认；9、被告提交的照片反应了原告承租房屋的情况，本院予以确认；10、被告提交的刘怀娥的承诺书和声明，有刘怀娥的签名，本院予以确认；11、被告提交的施工预算书、收条、收据，与本案事实无关联性，本院不予确认；12、原告申请我院调取的城南路174号楼的质量整改结果，郑州市工程质量监督站对调查内容进行了回复，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月15日，大地公司（甲方）与刘怀娥（乙方）签订《协议书》一份，主要约定：1、甲方将位于城南路174号楼房一座，南院及西边小楼、北院及西边房屋二间租给乙方（已竣工验收合格没有房产证）；2、乙方租赁期限为10年，自2008年9月1日起至2017年8月31日止，第一年租金为312400元，租赁期间租金每五年递增一次，递增率为租金和租金递增后总额的5%；3、乙方接收楼房后，在施工装修和租赁中负责楼房及院内一切维修，甲方在该房交给乙方装修和租赁中，不得无理影响乙方的正常施工和经营；4、乙方暂时使用甲方北边通道，甲方需要拆迁时，乙方应停止使用。该《协议书》签订后，刘怀娥开始使用租赁房屋开办新苗幼儿园，并每年向大地公司支付房租。2016年8月13日，大地公司（甲方）与刘怀娥（乙方）重新签订《协议书》一份，主要约定：1、甲方将位于城南路174号院综合楼第一、二、三、四层和该楼西北角处五层楼下一楼两间租给乙方；2、租房期限为6年，自2016年9月1日起至2022年8月31日止，租金每年1200000元，用于幼儿园，不能改变用途；3、乙方租房期间每半年向甲方支付一次租金，每次乙方提前一个月向甲方交租金，如乙方不按时交租金，甲方有权将楼房收回，乙方所投资无偿归甲方，本协议自动解除；4、乙方接收楼房后，在施工装修和租赁中负责楼房及院内一切维修；5、乙方于2016年9月1日起至2019年8月31日止，每年乙方支付给甲方物业维修费50000元，每年乙方同房租一起支付给甲方；6、乙方暂时使用甲方北边通道，该楼如检测不合格，乙方停止使用北边通道。该《协议书》签订后，刘怀娥于2016年8月17日向大地公司支付2016年9月至2017年2月的房租和物业维修费共计625000元。
2010年1月31日，刘怀娥出具《承诺书》一份，内容为“1、郑州大地花卉蔬菜培育有限公司收刘静涛的房租保证金五万元整，如刘静涛向你公司要回保证金的话，你公司可拒付，保证金有我承担。2、我使用你公司南院铁艺大门，地下室两边通道，地下室漏水，楼内打墙卫生间水电破坏，北院西边卷闸门，按你公司要求由我恢复原状”。2016年8月13日，刘怀娥出具《声明》一份，内容为“1、2008年4月15日，郑州大地花卉蔬菜培育有限公司与我刘怀娥签订的城南路174号楼综合楼租房协议书，经我们双方友好协商，声明作废。2、2010年1月31日我刘怀娥交给郑州大地花卉蔬菜培育有限公司的保证金叁拾壹万贰仟肆佰元整，不用退回给我刘怀娥，叁拾壹万贰仟肆佰元整归郑州大地花卉蔬菜培育有限公司所有”。
2016年12月19日，经上海同测质量检测技术有限公司房屋质量检测站检测，综合判定郑州市煤建总公司商住楼的危险等级为D级。2017年3月20日，根据我院的调查，郑州市工程质量监督站出具回复，内容为“郑州市管城回族区城南路174号楼为我站办理监督手续的郑州市煤建总公司商住楼项目，我站对郑州市煤建总公司商住楼项目监督档案进行核查，迄今为止，未收到该项目责任单位对我站下发《整改通知书》的质量整改结果”。
在庭审中，刘怀娥与大地公司一致认可：根据“城南路办公楼位置图”显示，刘怀娥租用的楼房为“待建办公楼”，所使用的北侧通道为“在建煤建总公司住宅楼”下方的通道，该通道北侧门面向城南路，南侧门面向两栋楼之间的院子。刘怀娥租用的楼房“待建办公楼”朝南留有可供通行的大门。2016年8月13日《协议书》中约定的“该楼如检测不合格”中的“该楼”指的就是“在建煤建总公司住宅楼”，即北侧通道所在楼。现大地公司以北侧通道所在楼经检测为危楼为由，将北侧通道的面向城南路的北侧门上锁，导致刘怀娥开办的新苗幼儿园的师生无法从北侧通道通行。
在诉讼过程中，刘怀娥向大地公司交纳了2017年3月至8月的租金625000元。
本院认为，原、被告2008年4月15日和2016年8月13日签订的两份《协议书》均系当事人真实意思表示，合法有效。根据原告出具的《声明》以及原告按照2016年8月13日的《协议书》交纳租金的行为，可以认定2008年4月15日的《协议书》已经解除，双方应按照2016年8月13日签订的《协议书》的内容履行。原告自2008年使用北侧通道以及所租赁的房屋至今，对于北侧通道所在楼房的质量及安全性能应较为清楚，故原、被告重新于2016年8月13日签订《协议书》时的约定“乙方暂时使用甲方北边通道，该楼如检测不合格，乙方停止使用北边通道”，应视为在该《协议书》签订之后，如北侧通道所在楼房经检测后不合格，原告即停止使用北侧通道。2016年12月19日，经上海同测质量检测技术有限公司房屋质量检测站检测，北侧通道所在楼的危险等级为D级，根据《危险楼房鉴定标准》，D级的含义即：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，一般应整体拆除。因此，北侧通道所在楼已经符合《协议书》中“如该楼检测不合格”的约定，故原告应停止使用北侧通道，被告将北侧通道关闭，理由正当。且在原告所租赁的楼房朝南留有可供通行的大门，在北侧通道关闭的情况下，原告所经营的幼儿园师生仍可从南侧大门通行，不会因为北侧通道关闭导致无法通行，故原告要求被告打开北侧通道，本院不予支持。原告要求被告恢复北门门头广告，但未提交证据证明其北门门头广告由被告拆除，本院不予支持。关于原告要求将年租金变更为328020元，因双方现在实际履行的是2016年8月13日的《协议书》，该《协议书》中已对租金的金额进行了明确约定，故原告要求变更租金的请求，本院不予支持。关于原告要求退回保证金，原告所出具的《声明》已经明确表示保证金归被告所有，故原告要求退回保证金的请求，本院不予支持。
根据原、被告2016年8月13日签订的《协议书》约定，原告虽然应于2017年2月1日交纳下半年的房租，但原告于2017年1月22日即应交纳下半年房租之前向我院起诉，其诉请中包含变更租金金额的请求，故2017年2月1日时，原告应交纳租金的金额尚不确定，原告据此未交纳租金，理由正当；且原告在诉讼过程中按照原租金金额向被告交纳下半年租金，说明原告无拖欠租金的意图。因此，被告以原告逾期未交纳租金为由，反诉要求解除《协议书》，本院不予支持。因双方《协议书》未解除，故被告反诉要求原告搬出并支付占用费，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回原告刘怀娥的诉讼请求。
二、驳回被告郑州大地花卉蔬菜培育有限公司的反诉请求。
案件受理费10304元，由原告刘怀娥负担，反诉费1200元，由被告郑州大地花卉蔬菜培育有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 宋文梅
人民陪审员 韩梅英
人民陪审员 梁军妮
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 曹建玲