福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第4813号
原告（反诉被告）温小平，女，1977年4月9日出生，汉族，住龙岩市长汀县。
委托代理人吴美良，福建建州联兴律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈绍国，男，1962年7月27日出生，汉族，住永安市。
原告（反诉被告）温小平与被告（反诉原告）陈绍国房屋买卖纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法由审判员余源适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温小平的委托代理人吴美良、被告陈绍国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温小平诉称：2007年9月19日，原、被告签订一份住房转让协议，约定：被告将位于永安市平顶山5幢531号集资住房一套，建筑面积97平方米，作价116000元转让给原告。被告在收到购房款43000元后，合同签字生效，并应于2007年10月1日前向原告交付钥匙。鉴于该房产系被告单位的集资房，办理手续时间较长，双方特别约定：被告不得以任何理由进行欺骗、推诿、拖延，若被告反悔，不配合办证、过户等手续，住房按计时市场价格计算，装修部分造价赔偿，并赔偿违约金10000元。合同签订后，原告依约履行了合同，至2013年4月17日，原告已支付购房款111800元。2015年8月，被告已办理该集资房的房产证和土地证。现被告因资金紧张，以各种理由向原告索要钱款，并表示不配合办理过户等手续。为此，请求法院依法判令：1、被告及时办理永安市机械厂平顶山职工集资房5栋531#住房过户手续，并向原告支付违约金10000元；2、被告承担本案诉讼费。
被告陈绍国辩称：2007年9月19日，答辩人与原告签订一份住房转让协议，原告先付款40000元合同签字生效，答辩人当时即交付给原告钥匙。依合同特别约定，原告应于2007年10月1日前向答辩人支付购房款60000元，但答辩人实际于2007年10月23日才收到60000元，因此，原告已属违约。另，答辩人于2015年8月13日收到房产证的第二天即叫人通知了原告，根本不存在原告所述以各种借口为由，不配合办理过户手续的情况。请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告陈绍国诉称：2007年9月19日，答辩人与原告签订一份住房转让协议，原告先付款40000元合同签字生效，答辩人当时即交付给原告钥匙。依合同特别约定，原告应于2007年10月1日前向答辩人支付购房款60000元，但答辩人实际于2007年10月23日才收到60000元，因此，原告已属违约。故请求法院依法判令：1、反诉被告向反诉原告支付违约金10000元及按月利率2%支付自2007年10月1日起至2015年12月31日止的利息9800元；2、反诉被告向反诉原告支付购房尾款4200元；3、反诉被告承担诉讼费。同时，反诉原告依法保留对反诉被告的其他诉讼权利。
反诉被告温小平辩称：1、确实尚欠购房尾款4200元，但协议约定余款8000元待办理房屋过户后才支付；2、被告于2007年10月23日出具的收条载明，其他前期的收条今日起作废，因此，事实上，60000元款项已于2007年10月23日前就已支付并出具了收条。3、即使付款违约，被告的诉请也已超过二年的诉讼时效。因此，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年9月19日，原告温小平与被告陈绍国签订一份《协议书》，约定：被告将坐落于永安市机械厂平顶山职工集资房5栋531#住房一套（建筑面积97平方米，包括公摊面积）转让给原告，总价款为116000元，过户手续费用由原告自行负责。双方对支付购房款约定如下：原告先付定金3000元，在2007年9月19日付40000元，合计43000元。付款当日合同开始签字生效，2007年10月1日前，原告再付60000元，余款13000元待被告办理好房产证等相关手续交给原告后，再付5000元，最后余款8000元待被告配合原告过户手续办理清楚后，原告再一次性支付。对违约责任约定如下：此住房为被告厂内集资房，相关手续办理时间较长，被告不得以任何理由进行欺骗、推诿、拖延，如被告届时反悔，不配合办证、过户等手续，想收回房子，住房按即时市场价格计算，装修部分照价赔偿，并赔偿违约金10000元。原告不得以任何借口进行拖欠资金，如违约也应赔偿给被告违约金10000元。总之有任何一方违约，所造成后果由违约方负责。协议同时对双方其他权利及义务作了约定。协议签订当日，原告依约支付了定金3000元及购房款40000元，合计43000元。2007年10月23日，被告向原告出具由其签名的收条一份，载明：“今共收到温小平购房款合计壹拾万零叁仟元正（103000），其中叁仟元是定金，其他前期的收条今日起作废。”嗣后，原告分别于2011年4月16日、2013年4月17日支付购房款6000元、2800元，并由被告出具收条确认以上收款事实。至此，原告共计支付给被告购房款111800元，尚余购房款4200元未付。嗣后，原告要求被告办理房产过户手续未果，而引发本案诉争。对此，被告在庭审中陈述，其在取得产权证第二天即通知了原告办理过户手续，但因原告未支付违约金10000元及购房尾款4200元，其才未办理过户手续，若原告支付了相应款项，其同意办理过户手续。
另查明，2015年8月，被告取得了涉案房产的土地证及房产证，证号为：永国用（2015）第004059号、永安房权证城区字第××号。涉案房产已由原告交付第三人居住使用。
上述事实，有原告提供的原、被告身份证、协议书、收条、被告提交的房产证、土地证及双方当事人的陈述为凭，并经庭审质证，可以采信。
本院认为，原、被告于2007年9月19日签订的《协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容并无违反法律法规禁止性规定，应为有效协议，双方均应恪守协议的约定履行义务。对原告已支付购房款共计111800元，仅尚欠购房尾款4200元之事实，双方当事人均不持异议，且有被告本人出具的收条为凭，本院对此予以认定。现被告已取得涉案房产产权证，根据协议约定，购房尾款（8000元）应在被告配合原告办理完毕过户手续后再行支付，因此，被告理应按协议之约定，协助原告办理产权过户手续，原告理应于办理房屋产权过户手续，并取得房产、土地证后当即支付给被告购房尾款4200元。本案双方当事人虽约定了违约金数额，但对违约事实即未能及时办理过户手续的期限未作明确约定，双方亦无法达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，又据涉案房产已交由原告使用至今之事实，原告也无证据证明未办理过户手续对其造成的损失，故本院对原告的违约金诉请不予支持。被告以原告逾期付款为由主张违约金之诉请，已超过法律规定的二年诉讼时效，本院对此亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》之规定，判决如下：
一、被告陈绍国应于本判决生效后15日内协助原告温小平办理坐落于永安市机械厂平顶山集资住宅5幢3-302室房产（证号为：永国用（2015）第004059号、永安房权证城区字第××号）的过户手续。
二、反诉被告温小平应于办理房屋产权过户手续，并取得房产、土地证后当即支付给反诉原告陈绍国购房尾款4200元。
三、驳回原告温小平的其他诉讼请求。
四、驳回被告陈绍国的反诉请求。
案件受理费2820元，减半收取1410元，保全费1100元，合计2510元，由被告陈绍国负担。
反诉案件受理费200元（已减半），由反诉原告陈绍国负担165元，反诉被告温小平负担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 余 源
二〇一六年二月二十九日
书记员 朱中欢
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。