江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚民一终字第17号
上诉人（原审被告）吴秀琴，女，1982年4月22日生，汉族，东乡县人。
被上诉人（原审原告）东乡县审计局。
法定代表人徐学文，局长。
委托代理人艾贵龙、杨铭，江西汝河律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人吴秀琴因房屋租赁合同纠纷一案，不服东乡县人民法院（2013）东民初字第646号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人吴秀琴、被上诉人东乡县审计局委托代理人杨铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年12月31日，以东乡县审计局为出租方（即甲方），吴秀琴为承租方（即乙方）签订了一份店面租赁合同，合同约定，甲方将办公综合楼一楼第6间（东面起始计算）店面租给乙方，月租金为人民币660元，合同签订时，乙方须向甲方交纳相当于两个月房租的押金。合同期满双方未续签合同，经甲方对乙方租用的店面验收合格并结清房租水电费后，再将押金退还给乙方。合同期限壹年，自2012年元月1日起至2012年12月31日止。合同期满，乙方如需续租，在同等条件下，甲方应予优先考虑。甲方若因政府项目建设需要改建房屋，甲方应提前壹个月通知乙方，乙方须无条件搬出及终止合同。合同期满后，双方未再签订租赁合同。2013年7月6日，东乡县审计局向吴秀琴下达了一份搬迁通知单，通知要求吴秀琴于2013年8月3日前搬出现所租店面，但吴秀琴至今未搬出所租店面。2013年8月20日，东乡县审计局诉至法院，要求解除双方之间的租赁合同，吴秀琴立即腾出房屋，同时给付租金，诉讼费由吴秀琴承担。另查明，吴秀琴房租交付至2013年6月止。
东乡县审计局在一审诉称，2011年12月31日，经原、被告协商，签订了一份“店面租赁合同”。依据此合同的约定，原告将办公室综合楼第6间（东面起始计算）店面租赁给被告，月租金660元。且约定合同的期限为壹年，即自2012年元月1日起至2012年12月31日止。该租赁期满后，原告考虑该租赁房屋可能将整体拍卖拆迁，所以租赁期满后，就未与被告续签租赁合同，但被告仍然继续使用租赁店面，由此，该租赁期限为不定期。2013年7月6日，原告考虑到要对该租赁综合大楼整体维修。为了施工方便，原告书面向被告下发解除合同通知，并通知要求被告在2013年8月3日前搬出现在租赁的店面。但是被告对原告下发的解除租赁合同的通知置之不理。为此，原告还分别对被告进行做工作。要求被告无条件搬出店面。可被告均以种种理由加以拒绝，为此，原告依据《合同法》第232条、第215条、第236条之规定，特具文起诉，请求法院判令：（1）解除原、被告之间的房屋租赁关系，并责令被告立即腾出房屋，同时给付租金；（2）诉讼费由被告承担。
吴秀琴在一审辩称：1、被答辩人在2013年7月份下的通知中，说的是原办公大楼改造装修，而答辩人租的房屋属于附属职工宿舍楼，不属于原办公大楼，被答辩人解除合同的理由不能成立，若会因装修带来不便，答辩人愿意关门几个月，损失自行承担。2、答辩人与被答辩人之间租赁关系是事实，答辩人按期给付被答辩人租金，从未拖欠。被答辩人自2013年1月起每月都按时到店里收取租金，证明答辩人和被答辩人之间存在口头协议。3、被答辩人存在恶意驱赶的行为，在8月份未经答辩人同意断了答辩人的电，答辩人造成的损失应由被答辩人赔偿，而且答辩人还有两个月的押金在被答辩人处。
原审法院认为，东乡县审计局与吴秀琴签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。该合同于2012年12月31日已届满，租赁期满后吴秀琴继续使用租赁的店面，东乡县审计局照常收取租金，应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于该不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但东乡县审计局作为出租人解除合同应当在合理期限之前通知吴秀琴。本案中，东乡县审计局于2013年7月6日下达通知给吴秀琴，告知其应于2013年8月3日前搬出所租店面，已履行了提前告知义务，且至起诉时已超出了合同约定的终止合同应提前一个月通知的期限，故应认定出租人提出解除合同在合理期限之前通知了承租人，东乡县审计局要求解除租赁合同的诉请合法，予以支持，吴秀琴应当腾空房屋。吴秀琴房租只交至6月份，其应支付自7月份之后使用店面所产生的租金，故对东乡县审计局要求吴秀琴支付租金的诉请，予以支持。吴秀琴辩称其租赁的是附属职工宿舍，不属于下达通知中原办公大楼范围，解除合同的理由不能成立。对此，原审法院认为，租赁期限为不定期的合同，当事人要求解除合同依法不需要理由，故吴秀琴的辩称理由不成立，不予采纳。吴秀琴还辩称双方之间租赁关系是事实，双方之间存在口头协议。对此，原审法院认为，吴秀琴主张双方之间存在口头协议，并无证据证实，故吴秀琴该辩称意见亦不予采纳。吴秀琴要求东乡县审计局赔偿因断电造成的经济损失，没有提供证据，亦未提起反诉，不予支持。吴秀琴交付的两个月押金1320元，可在与东乡县审计局结算租金时予以扣减。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、二百三十二条、二百三十六条之规定，判决：一、解除东乡县审计局与吴秀琴之间的租赁合同；二、吴秀琴应在本判决生效后十日内腾房；三、吴秀琴所欠房租应按660元／月支付（自2013年7月起算至腾房之日止，并扣减押金1320元）。案件受理费50元，由吴秀琴负担。
一审宣判后，吴秀琴不服，上诉至本院，请求撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求。主要理由为：1、双方口头表示合同延续一年，并非不定期；2、被上诉人的通知不是针对租赁房屋，而是办公大楼，也未提前一个月通知；3、一审判决在十日内腾房不符合情理。
被上诉人东乡县审计局辩称，因原计划办公楼要拆迁，故2013年没有与上诉人再续签书面合同，2013年租赁合同为不定期合同，可以随时解除；被上诉人已向上诉人发出解除合同的书面通知，给予了上诉人合理的期限；上诉人提供的证人证言与上诉人具有利害关系，不具有证据的有效性。请求驳回上诉，维持原判。
二审双方当事人没有提供新的证据。
二审查明的事实与原审经审理查明的事实一致。
本院认为，上诉人吴秀琴与被上诉人东乡县审计局签订的房屋租赁合同期满后，双方虽未继续签订书面合同，但上诉人吴秀琴继续使用租赁店面，被上诉人东乡县审计局照常收取租金，应视为双方存在不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案被上诉人东乡县审计局作为出租人，于2013年7月6日下达书面通知给吴秀琴，告知其应于2013年8月3日前搬出所租店面，被上诉人东乡县审计局已履行了提前告知义务，并给予了吴秀琴合理期限。东乡县审计局解除合同的诉请符合法律规定，应予支持。上诉人吴秀琴主张与被上诉人东乡县审计局已达成口头协议，租赁该店面至2013年底，且其租赁店面不属于东乡县审计局通知搬出的范围，但并无证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，即“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，对上诉人吴秀琴的上诉理由不予支持。上诉人吴秀琴应当搬出所承租店面，并支付相应租金。被上诉人东乡县审计局已通知上诉人吴秀琴于2013年8月3日前搬出店面，吴秀琴在不定期租赁合同关系条件下，应有腾房的思想准备，原判决其在十日内腾房合乎情理。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人吴秀琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘长峰
审 判 员 邹志伟
代理审判员 谢志国
二〇一四年三月十日
书 记 员 张美珍