辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽09民初58号
原告（案外人）：安成新。
被告（申请执行人）：阜新市高新区博大小额贷款有限公司。
法定代表人：韩德利。
委托代理人：王洪生，系辽宁阜诚律师事务所律师。
被告（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司。
法定代表人：胡宝全。
委托代理人：王玉伯，系该公司职工。
被告（被执行人）：阜新市三鑫小额贷款有限公司。
法定代表人：胡涛。
被告（被执行人）：胡宝全。
委托代理人：王玉伯，系阜新海罗恒基房地产有限公司职工。
本院受理原告安成新与被告阜新市高新区博大小额贷款有限公司（以下简称博大公司）、阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）、阜新市海州区三鑫小额贷款有限责任公司（以下简称三鑫小贷公司）、胡宝全案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安成新，被告博大公司的委托代理人王洪生，被告海罗公司、被告胡宝全共同委托代理人王玉伯到庭参加诉讼。被告三鑫小贷公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告安成新向本院提出诉讼请求：一、请求判令位于阜新市细河区迎宾大街甲354-2-D7-301号房屋产权归原告所有；二、请求法院依法解除对该房的查封并停止强制执行；三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月15日，安成新与海罗公司签订了《商品房买卖合同》，购买阜新市细河区迎宾大街甲354-2-D7-301号房屋，安成新交付了全部购房款24.65582万元及配套费1450元，海罗公司为其出具了收款收据，但办理产权过户登记未果。之后由于海罗公司与他人的借贷纠纷及执行案件，被阜新中院裁定查封诉争房屋，安成新于2016年5月25日提出案外人异议申请，阜新中院裁定驳回安成新的异议申请。
安成新认为，其购买房屋时间在先，裁定查封时间在后，即安成新是在法院查封之前，房屋产权完全归海罗公司所有的情况下与其签订的合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款并开具了收款收据，虽没有办理房产过户登记手续，但并非安成新的过错。应视为符合最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第17条的规定，已经交付了全部购房价款，虽未办理过户登记手续但对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。另外，虽未进行房屋登记只是物权未设立，并不影响房屋所有权的取得，应视为安成新在2013年6月份就已经取得了商品房的购买权，即取得对未来房屋的所有权转移的期待权，应受到法律的保护。故海罗公司应当配合安成新办理房屋过户手续，法院应裁定诉争房屋归安成新所有。
博大公司辩称：原告没有取得所有权，该房屋顶帐给博大公司并办理了网签合同及网上备案，博大公司有优先取得该房屋所有权的权利，应驳回原告的诉讼请求，维护执行裁定的有效性。房屋在没有出具统一发票之前，争议的房屋仍属于海罗公司所有。
海罗公司辩称：原告交款事实存在，商品房买卖合同继续有效，同意继续履行。原告当时要求办理过户登记手续，因房屋未完工无法办理手续。
胡宝全、三鑫小贷公司辩称同意海罗公司意见。
本院审理查明：2013年6月15日，安成新与海罗公司签订了《商品房买卖合同》，购买阜新市细河区迎宾大街甲354-2-D7-301（公安编号为：甲354-2号131）房屋，安成新交付了全部购房款24.65582万元，海罗公司为其出具了收款收据。该《商品房买卖合同》第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，提交阜新市仲裁委员会仲裁。因房屋未完工，安成新无法办理过户登记手续。
阜新市房屋开发征收管理办公室于2012年11月23日向海罗公司颁发了商品房销售（预售）许可证。
本院于2014年11月6日作出（2014）阜民三初字第98号裁定，查封了阜新市细河区迎宾大街甲354-2-D7-301号房屋。
安成新于2016年5月25日提出案外人异议申请，阜新中院以（2016）辽09执异100号执行裁定驳回安成新的异议申请。
上述事实有《商品房买卖合同》、收款收据、（2016）辽09执异100号执行裁定书等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，本案系案外人安成新针对申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，其请求本院停止对被执行人海罗公司坐落于阜新市细河区迎宾大街甲354-2-D7-301房屋的执行，解除查封，并确认其对案涉房产享有所有权。故本案的争议焦点：1、安成新要求确认诉争房屋归其所有是否应予支持；2、安成新停止执行的诉讼请求是否应予支持。
关于第一个争议焦点，安成新要求诉争房屋归其所有是否应予支持问题。安成新于2013年6月15日即与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付了全部对价款24.65582万元。海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故安成新与海罗公司签订的商品房买卖合同有效，因该商品房尚未交付使用，故安成新尚未能进行产权登记，安成新尚未能取得房屋所有权，其能否实现该权利即要求海罗公司交付房屋及协助办理过户手续属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。
关于第二个争议焦点安成新停止执行的诉讼请求是否应予支持的问题。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，安成新即与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付全部价款，其商品房买卖合同合法有效，支付购房款项的事实有相应证据证实。安成新基于信赖所签订商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，博大公司诉讼保全在后，故安成新对诉争房屋所享有的权利优于博大公司的一般金钱债权，安成新对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。
综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）之规定，判决如下：
一、停止对阜新市细河区迎宾大街甲354-2-D7-301号房屋的执行；
二、驳回原告安成新的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由阜新市高新区博大小额贷款有限公司、胡宝全各负担50元。
如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长 吴晓东
审判员 朱有明
审判员 崔立春
二〇一六年十月二十六日
书记员 杨 冰