安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终字第2105号
上诉人（原审原告）：陈昌会，男，1973年9月30日出生，汉族，住安徽省无为县泥汊镇兴隆行政村中心自然村6号。
委托诉讼代理人：蒋志华，安徽点津律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：洪布圣，男，1963年9月3日出生，汉族，住安徽省无为县。
委托诉讼代理人：黄小俊，安徽方华律师事务所律师。
原审被告：田之兵，男，1978年9月7日出生，汉族，住安徽省无为县。
上诉人陈昌会、上诉人洪布圣为房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省无为县人民法院（2016）皖0225民初1989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈昌会及其委托诉讼代理人蒋志华，上诉人洪布圣及其委托诉讼代理人黄小俊，原审被告田之兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈昌会上诉请求：撤销原判第二项、第三项，改判洪布圣退还陈昌会剩余房租4333元及保证金1000元，并赔偿陈昌会装修等费用80000元。事实和理由：陈昌会在承租房屋后，因经营需要对房屋进行了装修，装修费用累计47977元，该事实应当认定。洪布圣在租期内未通知承租人即将房屋出售，侵犯了承租人陈昌会的优先购买权，应当予以赔偿。洪布圣在一审主张陈昌会拖欠物业费、水电费证据不足，且其未提出反诉，故其主张的物业费、水电费不应在洪布圣的赔偿款中扣除。
洪布圣辩称：双方租赁合同已于2015年9月30日解除，因陈昌会拖欠物业费、水电费，所以要求在应返还给陈昌会的房租和保证金中冲抵。洪布圣是在解除租赁合同后出卖房屋的，没有侵犯陈昌会的优先购买权。陈昌会没有证据证明其对租赁房屋进行了装修，即使装修也违反了合同约定，因双方约定承租人未经出租人的同意不得对房屋进行任何改动。
田之兵述称：同意洪布圣的答辩意见。
洪布圣上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回陈昌会提出的解除房屋租赁合同的诉讼请求。事实和理由：陈昌会在租赁期间未经洪布圣的同意，擅自将房屋转租他人进行赌博活动，遭小区居民和物业公司的强烈反对，洪布圣遂于2015年9月30日以微信方式通知陈昌会解除租赁合同、收回房屋。洪布圣是在解除与陈昌会的租赁合同后出卖房屋的，因此没有侵害陈昌会的优先购买权。
陈昌会辩称：洪布圣主张陈昌会转租房屋用于赌博，未提供充分证据证明。水电费是预缴，不存在拖欠问题。洪布圣在租期内未通知承租人出售房屋，侵犯了陈昌会的优先购买权。
田之兵述称：同意洪布圣的上诉请求。
陈昌会向一审法院起诉请求：1.解除陈昌会与洪布圣之间的房屋租赁合同；2.判令洪布圣赔偿陈昌会房屋装潢损失47977元及承租人优先购买权损失32023元，合计80000元；3.判令洪布圣退还1000元保证金及剩余租金4333元。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的租房合同、给付租金和保证金等事实，依法予以确认。双方争议的事实主要在于：一、陈昌会是否将承租的房屋转租。对此，洪布圣提供了两组证据加以证实：1、照片；2、证人洪某甲、洪某乙、吴某的证人证言及房屋买受人陈恩华与田之兵的电话通话记录。陈昌会质证认为：证据1不具有真实性；证据2不能达到洪布圣证明目的，即不能证明陈昌会转租房屋。合议庭经审查认为，洪布圣提交的证据1、2具有真实性，但不具有关联性，故不能证明陈昌会转租的事实。二、陈昌会是否对承租的房屋进行了装修及装修费用。对此，陈昌会提供1张瓷砖销售清单、7张收款收据及5张照片加以证实。洪布圣、田之兵质证否认该组证据的真实性。经审查认为，该组收款收据非规范的购物发票，在没有其它证据佐证的情况下，对该组证据应不予采信，因此，对陈昌会主张的房屋装修费用47997元不予认定。
另查明：2013年4月，陈昌会与洪布圣签订房屋租赁合同。此后陈昌会去北京经商，所承租的房屋由朋友看管，事实上处于闲置状态。此期间，陈昌会未支付物业费和水电费，洪布圣为其垫付水电、物业费用共4448.7元，其中物业费3581元是2013年7月1日至2015年10月31日期间的，双方约定陈昌会从2013年10月开始承担物业费。
一审法院认为，陈昌会与洪布圣签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效合同。本案争议焦点在于：一、洪布圣是否具有单方合同解除权。洪布圣不能证明陈昌会转租了房屋，因而其不具有法定解除权。陈昌会拖欠物业、水电费，无论是依法还是按约定洪布圣都未因此享有单方解除合同的权利。因此，洪布圣主张其具有合同解除权，显然缺乏事实和法律依据。洪布圣单方更换门锁、出卖房屋，其行为构成根本违约，且因出卖房屋未提前通知承租人，也损害了承租人的优先购买权。二、洪布圣对陈昌会的违约损害赔偿。首先关于房屋装修损失，陈昌会未提供充分证据证实其花费47997元对房屋进行了装修，且即使进行了简易装修，陈昌会也未能证明其装修得到了出租人的同意，故陈昌会请求赔偿其装修损失既无事实依据，也无法律依据，应不予支持。其次关于陈昌会优先购买权的损失，陈昌会在庭审中对其主张的32023元损失未提供证据证实，且此项损失应以承租人因出租人出卖房屋，致其丧失购买机会造成的差价损失或另行寻租房屋造成的损失为基础，但陈昌会从2014年3月起即将承租的房屋闲置，其购房经营或另行租房的意愿难以认定，陈昌会主张的该损失缺乏事实基础，故对其此项诉求不予支持。三、陈昌会预交的租金及保证金的返还。根据2015年9月30日双方微信聊天记录，此时洪布圣已收回并出卖了房屋，陈昌会未再使用该房，至租期届满尚有四个半月，折算租金为4062.5元，加上1000元水电保证金，共计5062.5元，已转化为因洪布圣违约给陈昌会造成的直接损失，洪布圣理应赔偿。但洪布圣主张陈昌会拖欠水电费和物业费4448.7元，除2013年7、8、9月和2015年10月共四个月的物业费（折算为895.25元）不应由陈昌会承担外，剩余3553.45元应由陈昌会承担。洪布圣主张抵扣租金和保证金，应予以支持。四、田之兵是否应当承担责任。租赁双方一致认可田之兵是受洪布圣的委托与陈昌会签订并履行房屋租赁合同，因而洪布圣与田之兵之间为委托代理关系。代理人以被代理人的名义实施民事法律行为，其法律后果应由被代理人承担，故田之兵不应承担相应责任。综上，洪布圣根本违约，陈昌会请求解除合同，依法应予支持；陈昌会请求赔偿装修损失和优先购买权损失8万元，无事实依据，依法不予支持；陈昌会请求退还保证金和房租于法有据，但洪布圣有权以垫付的水电费和物业费进行抵扣；陈昌会请求田之兵承担责任于法无据，应不予支持。判决：一、解除陈昌会与洪布圣2013年4月7日签订的房屋租赁合同；二、洪布圣于判决生效后五日内返还陈昌会租金和水电保证金1509.05元（5062.5-3553.45=1509.05）；三、驳回陈昌会的其他诉讼请求。
二审中，当事人各方没有提交新的证据。本院对一审认定的本案事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。（一）陈昌会在一审未能举证证明，其经过出租人洪布圣的同意对承租的房屋进行了装修，也未能证明其因丧失优先购买权遭受了经济损失，故一审判决驳回其要求洪布圣赔偿8万元经济损失的诉讼请求并无不当。因洪布圣为陈昌会垫付了其在租赁期间应缴纳的水电费和物业费，且洪布圣在一审以抗辩方式主张冲抵，故一审判决在洪布圣应向陈昌会返还的租金、保证金中予以抵扣并无不妥。（二）洪布圣在一审并未提供证据证明因陈昌会违约使其享有法定解除权，且其单方更换门锁表明其拒绝履行合同主要义务，故一审认定其行为构成根本违约并无不当。因洪布圣在租赁期间出卖房屋未通知承租人，一审判决据此认定该行为侵害了承租人陈昌会的优先购买权亦无不妥。
综上所述，陈昌会与洪布圣提出的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2060元，由上诉人陈昌会负担1930元，上诉人洪布圣负担130元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
代理审判员 丁大慧
代理审判员 蒋 磊
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 王文苑
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；