阳江市阳东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳东法合民初字第94号
原告：许英环，女，汉族，住广东省阳江市阳东区，公民身份号码：×××2421。
委托代理人：杨华玉，广东一粤（阳江）律师事务所律师。
被告：梁华光，男，汉族，住广东省阳江市阳东区，公民身份号码：×××241X。
委托代理人：梁荣志，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
被告：蔡加威，男，汉族，住广东省阳江市阳东区，公民身份号码：×××2416。
委托代理人：陈惠婵，广东丽日律师事务所律师。
原告许英环诉被告梁华光、蔡加威确认合同无效纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年4月29日、2015年7月24日公开开庭进行了审理。原告许英环及其委托代理人杨华玉，被告梁华光的委托代理人梁荣志，被告蔡加威的委托代理人陈惠婵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许英环诉称：许英环与梁华光是夫妻关系，双方于2014年2月27日登记结婚。2014年12月31日，梁华光因欠蔡加威赌债，其在未经许英环同意的情况下，擅自与蔡加威签订了一份《房地产转让合同书》，将许英环与梁华光共有的位于阳江市阳东区北惯镇三十五区A2-5号房地产低价转让给蔡加威。上述房地产的土地使用权（土地使用权面积为64平方米）是梁华光于2012年2月20日以个人名义向梁丽银购买，但该土地使用权上的房屋（三层半混凝土结构，建筑面积为260平方米）是许英环和梁华光婚前共同出资建造，属许英环和梁华光夫妻共有。梁华光未经共有人许英环的同意，擅自将上述房地产（现价值约650000元）以350000元的低价转让给蔡加威，双方为此签订的《房地产转让合同书》应属无效。原告为维护自身合法权益，现向法院起诉，要求：1、确认被告梁华光与蔡加威于2014年12月31日签订的《房地产转让合同书》无效；2、本案诉讼费由两被告负担。
被告梁华光辩称：梁华光与蔡加威于2014年12月31日签订的《房地产转让合同书》应属无效，理由如下：一、位于阳江市阳东区北惯镇三十五区A2-5号的土地使用权（土地使用权面积为64平方米）是由阳江市阳东区北惯城镇建设开发公司开发，并由梁华光向梁丽银购买的。梁华光购买上述土地使用权后，即与许英环共同出资在该土地建造一幢三层的房屋（建筑面积为260平方米），作梁华光和许英环结婚之用。因此，该房产属梁华光和许英环夫妻共有；二、本案《房地产转让合同书》是蔡加威通过威吓、哄骗等方式强迫梁华光签订的，以充抵梁华光欠蔡加威的债务。同时，签订合同后，蔡加威亦未依合同约定向梁华光足额支付购房款。综上，梁华光与蔡加威于2014年12月31日签订的《房地产转让合同书》应为无效合同。
被告蔡加威辩称：一、蔡加威与梁华光于2014年12月31日签订的《房地产转让合同书》，是蔡加威、梁华光、梁华光父母以及梁华光妻子许英环共同协商的结果。该合同经阳东区北惯镇司法所见证和起草，是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效合同。合同签订后，蔡加威依约向梁华光支付清购房款，梁华光将确认收到向蔡加威购房款的《收据》以及房地产转让的相关票据交蔡加威收执作为凭据。由此可见，蔡加威和梁华光的交易行为规范、手续完备，是双方当事人的真实意思表示。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，蔡加威和梁华光于2014年12月31日签订的《房地产转让合同书》应为有效合同。二、本案讼争房地产登记在梁华光个人名下，应属梁华光的个人财产，梁华光有权自行处分。具体理由如下：1、本案讼争房地产虽未办理产权登记，但梁华光向梁丽银购买讼争土地使用权时，阳江市阳东区北惯镇人民政府建设办公室同意梁丽银将上述土地权属转让给梁华光，并为梁华光办理了相关的房屋报建手续。以上事实足以证实本案讼争房地产是被告梁华光的个人财产；2、从讼争房地产的用电记录可知，本案讼争房地产是在2012年5月份才开始用电，由此推断该房地产亦是在2012年5月才开始建设，但梁华光与许英环是在2014年2月27日，即上述房地产建设之后才结婚的。由此可见，本案讼争房地产是梁华光婚前所建设，应属梁华光婚前个人财产。同时，据蔡加威了解，梁华光和许英环在2012年5月尚未认识，双方不可能共同出资建设上述房地产。综上，本案讼争房地产应为梁华光婚前个人财产；3、即便该讼争房地产是梁华光和许英环夫妻共有，而根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条的规定，许英环主张梁华光的转让行为无效，没有依据，应不予支持。综上，蔡加威与梁华光于2014年12月31日签订的《房地产转让合同书》合法有效，恳请法院驳回许英环的诉讼请求。
经审理查明：许英环与梁华光是夫妻关系，双方于2014年2月27日在阳江市阳东区民政局登记结婚。2014年12月31日，梁华光作为甲方（转让方），蔡加威作为乙方（受让方），双方签订了一份《房地产转让合同书》，主要约定：甲方将位于阳江市阳东区北惯镇三十五区A2-5号房屋（三层半混凝土结构，建筑面积约为236平方米）及该房屋占用范围内的土地使用权（土地使用权面积为64平方米）转让给乙方；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为人民币350000元。签订本合同日一次性付清给甲方，同时甲方交付上述房地产所有凭证原件给乙方。乙方交付的房地产价款，甲方应开具收款凭据；甲、乙双方同意，合同拟转让房地产定于2015年7月1日（阳历）前交付乙方使用。如甲方违约不能如期交付房地产给乙方使用，则甲方要每日按该房地产转让价款3‰（即1050元／日）计付违约金给乙方。违约金计至交付房地产日止，合同继续履行；本合同生效后，甲方有责任无偿协助乙方办理该房地产的过户等手续，费用由乙方支付。在签订上述合同当天，梁华光即向蔡加威出具一份《收款收据》，该《收款收据》载明：今梁华光收到蔡加威受让阳江市阳东区北惯镇三十五区A2-5号房地产价款人民币350000元。在本案庭审，梁华光主张，蔡加威在签订上述合同后只向其支付了购房款2000元。对此，蔡加威抗辩称其已支付清350000元购房款给梁华光。
另查明：位于阳江市阳东区北惯镇三十五区A2-5号土地使用权是林让于2006年1月17日向阳江市阳东区北惯城镇建设开发有限公司购买，并由林让于2011年4月13日将该土地使用权转让给梁丽银。梁丽银于2012年2月20日将上述土地使用权转让给梁华光。在本案诉讼过程中，经本院向阳江市阳东区北惯镇人民政府调查，位于阳江市阳东区北惯镇三十五区A2-5号土地尚未取得合法的征地、建设用地审批等手续。
以上事实，有原告提供的身份证、结婚证、出生证、协议书、《房地产转让合同书》、阳江市统一收款收据、临时购地收据变更申请书，被告提供的身份证、收款收据、用电客户档案及明细，本案庭审笔录等证据在卷为证，本院予以确认
本院认为：本案讼争的位于阳江市阳东区北惯镇三十五区A2-5号土地尚未取得合法的征地、建设用地审批等手续，根据中华人民共和国土地管理法的有关规定，该土地使用权依法不能转让和流通。据此，梁华光将讼争土地及其地上建筑物转让给蔡加威的行为无效，双方为此签订的《房地产转让合同书》应为无效合同。许英环诉请确认梁华光与蔡加威于2014年12月31日签订的《房地产转让合同书》无效，合法有据，本院应以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，判决如下：
确认被告梁华光与被告蔡加威于2014年12月31日签订的《房地产转让合同书》为无效合同。
案件受理费10300元，由被告梁华光负担5150元，被告蔡加威负担5150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 长 赖宝军
代理审判员 许伟强
人民陪审员 郑光祥
二〇一五年十一月四日
书 记 员 关舒月