甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民终字第439号
上诉人（一审原告）刘学孔，男，汉族，1939年9月24日出生，甘肃省张掖市人，系甘州区上三渠水管所退休职工，住甘州区电力局家属楼*号楼*单元***室。身份证号：6222011939********。
委托代理人杨发军，系甘肃德言盛律师事务所律师。
委托代理人刘小庆，女，汉族，1978年10月10日出生，甘肃省张掖市人，住甘州区电力局家属楼*号楼*单元***室，系刘学孔之女。
被上诉人（一审被告）拓建波，男，汉族，1979年3月5日出生，甘肃省张掖市人，无业，住甘州区上三渠水管所花儿村十社家属院。身份证号：6222011979********。
委托代理人朱向红，女，汉族，1982年5月6日出生，甘肃省张掖市人，住甘州区上三渠水管所花儿村十社家属院，无业，系拓建波之妻。
上诉人刘学孔为与被上诉人拓建波确认合同无效纠纷一案，不服张掖市甘州区人民法院（2014）甘民初字第408号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人和被上诉人及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，原告刘学孔与被告拓建波系亲属关系。原告系甘州区上三渠水管所职工，2000年8月退休。1993年9月，原告单位甘州区上三渠水管所在甘州区新墩镇花儿村十社修建平房家属院一栋，并将该家属院东单元1号（面积约60平方米）作为福利房分配给原告居住。因原、被告系亲属关系，2006年1月，双方口头约定，原告将该平房卖于被告。后原告将房屋交付被告，被告居住至今。2007年，因被告夫妻闹离婚，为分割家庭财产，被告之妻朱向红曾向原告提出退房退款，但未果。之后夫妻两人和好，对于退房之事与原告再未提及，该房屋便有被告一直居住至今。现原告起诉，要求依法确认原、被告之间口头达成的买卖协议无效。
一审法院另查明，就原、被告之间的纠纷，原告于2013年9月9日向法院起诉，要求依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，并要求被告交付房屋，价值60000元。经法院审理，以（2013）甘民初字第3415号民事判决书驳回原告的诉讼请求。
一审法院再查明，2014年3月11日，被告就（2013）甘民初字第3415号判决书向本院提出再审申请，甘州区人民法院以（2014）甘民申字第3号民事裁定书，依法驳回被告的再审申请。
一审法院认为，本案争议的焦点问题是原、被告口头达成的买卖合同是否具有无效的情形。本案中，原、被告平等协商，双方自愿达成买卖房屋的协议，且被告已支付房款，原告也将房屋交付被告并由被告居住达7年之久。现原告诉讼请求依法确认双方达成的买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、威迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，原、被告之间的房屋买卖合同是否无效，即原告的主张能否成立，取决于上述五种情形之一是否成立。本案中，原告认为，被告在与原告达成口头买卖协议时，存在恶意串通的情形，因此该合同无效。被告辩解，如原、被告之间存在恶意串通的情形，则原告没有起诉的权利。对此，一审法院认为，恶意串通订立的合同，是指合同的双方当事人非法勾结、为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。根据本案实际，原告认为双方签订合同存在恶意串通的主张不能成立。庭审中原告又主张，原、被告之间的买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，被告辩解，原、被告是在平等的基础上达成的买卖协议，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，该合同真实、有效。对此，一审法院认为，就原告的该项主张，原告未向法庭提交任何证据加以证明，故对原告的该主张不予采信。综上，原、被告在达成买卖协议时，是双方自愿、真实意思的表示，并不违背国家利益或者社会公共利益，不存在合同无效的任何一种情形，故对原告要求依法确认原、被告之间房屋买卖合同无效的主张，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘学孔要求确认其与被告拓建波房屋买卖合同无效的诉讼请求。案件受理费35元（已减半收取），由原告刘学孔负担。
一审判决宣判后，刘学孔不服，向本院提起上诉。理由是：（一）一审判决书认定事实不清，适用法律错误，判决结果故意偏袒被上诉人一方。1、上诉人与被上诉人之间买卖房屋的行为属于恶意串通，其行为损害了第三人甘州区上三渠水利管理所的利益。2、上诉人与被上诉人之间的买卖房屋的行为，是以合法形式掩盖非法目的。3、上诉人与被上诉人之间的买卖房屋的行为，违反了法律、行政法规的强制规定。（二）一审法院审理程序违法。
本案经二审审理查明的事实与一审查明认定的一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人在一审中提交的甘州区上三渠水管所的证明载明，本案争议的房屋的“产权属刘学孔所有”。上诉人与被上诉人就该房屋达成的口头房屋买卖协议，系双方当事人真实意思的表示，且上诉人已将该房屋交付被上诉人居住使用达7年之久，并不存在双方恶意串通损害甘州区上三渠水管所利益的情形，亦不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。上诉人认为双方达成的买卖房屋的口头协议存在恶意串通损害甘州区上三渠水管所的利益及以合法形式掩盖非法目的而无效的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人认为，上诉人与被上诉人达成的房屋买卖协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定而无效的理由，一方面，《中华人民共和国城市房地产管理法》的该规定并非效力性、强制性或禁止性规范，并不影响合同效力的认定；另一方面，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该项规定将债权行为与物权行为区分开来，对于导致不动产物权变动的原因行为，即设立、变更、转让不动产物权的合同是否生效，应当严格依照《合同法》规定来进行判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。不动产物权登记与否不是合同签订的必要条件，亦非能够影响合同效力的因素。上诉人的该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。故上诉人与被上诉人达成的房屋买卖协议系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，上诉人请求确认合同无效的理由不能成立，本院不予支持。
对上诉人提出一审审理程序违法的问题。甘州区上三渠水管所并不是本案必须参加诉讼的当事人，一审法院未追加甘州区上三渠水管所为本案当事人并无不不当。对上诉人提出一审法院没有按照其口头申请向甘州区上三渠水管所调查相关情况系程序违法的理由，因在一审中上诉人已向法庭提交了由甘州区上三渠水管所出具的证明，一审法院已经采信了该证明，且本案系确认合同效力之诉，一审法院未依上诉人的口头申请向上三渠水管所调查相关问题，并不影响本案合同效力的认定。上诉人认为一审审理程序违法的理由亦不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人刘学孔负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁建银
审判员 陈 军
审判员 宋 睿
二〇一四年九月十日
书记员 陈 芳
附本案适用的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以原判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。