海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民二初字第23号
原告海南昌旺达置业顾问有限公司。
法定代表人吴多柏，董事长。
委托代理人黄亚林，海南海大平正律师事务所律师。
被告海南玖基房地产开发有限公司。
法定代表人邱严才，董事长。
委托代理人吴铭，广东新东方律师事务所律师。
第三人海南农垦总局招待所，住所地海口市龙华区金垦路XX号。
法定代表人唐明，所长。
委托代理人杜娟，海南弘纲律师事务所律师。
委托代理人王利红，海南弘纲律师事务所律师。
第三人海南汇通置业有限公司，住所地海南省乐东县乐祥路椰岛怡景小区4栋XXX房。
法定代表人陈伟煌，总经理。
委托代理人吴岳，海南东方国信律师事务所律师。
委托代理人农巧钰，海南东方国信律师事务所律师。
原告海南昌旺达置业顾问有限公司（以下简称原告）与被告海南玖基房地产开发有限公司（以下简称被告）以及第三人海南农垦总局招待所（以下简称第三人海南农垦招待所）、海南汇通置业有限公司（以下简称第三人海南汇通公司）房屋代理销售纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄亚林、被告的委托代理人吴铭、第三人海南农垦招待所的委托代理人杜鹃、王利红、第三人海南汇通公司的委托代理人吴岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年2月10日，被告与第三人海南农垦招待所签订一份《合作建设经济适用房合同书》，约定由第三人海南农垦招待所提供项目与土地，被告出资建设位于海口市金垦路XX号的金岭佳苑房地产项目，该房地产项目的销售权归被告。2011年5月30日，原告与被告签订了一份《房地产代理销售合同》，约定被告将金岭佳苑房地产项目13500平方米委托原告对外销售，原告应向被告支付250万元履约诚意金，如合同双方中的一方在对方无过错的情况下单方面终止、解除合同或阻碍合同履行，应向守约方支付250万元违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了250万元履约诚意金，并装修了售楼处，制作广告和宣传单，派驻售楼人员在售楼处接待客户咨询、预订等工作，花费了大量资金。2012年7月2日，被告以与滨涯村项目合作为由向原告借款30万元，作为继续履行房地产代理销售合同的条件，同日，原告委托案外人海南瑞昌润房地产开发有限公司向被告支付了30万元。2013年5月19日，原告发现金岭佳苑房地产项目已经由第三人海南汇通公司施工建设，当日，原、被告双方签订了一份《补充协议》，约定被告在2013年7月30日前向原告返还250万元履约诚意金，同时向原告返还借款30万元。为此，被告以金岭佳苑206、406、701、2101号四套房作为担保。另外，被告向原告支付250万元履约诚意金2012年8月至2013年7月30日每月5万元的利息。该补充协议签订后，被告未依约履行还款义务，其法定代表人邱严才失踪，原告遂向公安机关报案，经公安机关调查，发现被告与两位第三人签订了一份《合作建设经济适用房合同书补充协议》，约定被告将金岭佳苑项目的建设权、销售权等相关权益转让给第三人海南汇通公司，被告仅对该项目中的3865平方米房屋和1、2、3、4号商铺享有产权，该项目的其他产权与权益均归第三人海南农垦招待所和海南汇通公司。且被告与原告约定的作为还款抵押的四套房产产权也归第三人海南农垦招待所和海南汇通公司。至此，被告已无法履行与原告签订的《房地产代理销售合同》，被告已根本违约。原告认为原、被告之间签订的《房地产代理销售合同》是双方真实的意思表示，合同有效，被告违约应依合同的相关约定处理，原告为该项目所产生的支出应由被告承担，被告还应履行原、被告之间签订的补充协议。因此，请求法院判令：一、被告返还原告250万元履约诚意金；二、被告向原告赔偿违约金250万元；三、被告赔偿原告经济损失493686.2元；四、被告向原告返还借款30万元，利息60725.3元；五、被告承担本案诉讼费用。2014年2月24日，原告在庭审中将第二项诉讼请求变更为：“被告向原告赔偿定金损失或双倍返还定金250万元”，并表示放弃第三项诉讼请求。
被告辩称，一、原、被告双方签订的《房地产代理销售合同》未生效，依现状应按无效合同处理。原、被告双方签订的《房地产代理销售合同》是基于被告与第三人海南农垦招待所签订的《合作建设经济适用房地产合同书》生效的基础上达成的，因《合作建设经济适用房地产合同书》至今仍未得到海南省农垦总局的批准，土地性质也未能办理从划拨性质变更为商品房住宅用地性质等变更批准手续，故《合作建设经济适用房合同书》至今未生效，况且即使农垦总局批准合作建房，目前该项目的合作合同的当事人也发生了变化，被告与原告签订的代理销售合同因情势变更而无法达到合同目的，依法应按无效合同处理。合同无效并非被告原因造成，故被告无效承担违约责任。二、原告在与被告订立《房地产代理销售合同》时明知被告与第三人海南农垦招待所合作建房的情况，也明知合作项目尚未得到批准，故原告自身也存在过错，故因此而造成的损失应由原告自行承担。三、关于原告主张被告向其返还借款的诉请，被告认为，该项诉讼请求与本案没有任何关联，也不属于同一法律关系，应依法驳回该项诉请。
第三人海南农垦招待所陈述，第三人海南农垦招待所并非《房屋代理销售合同》的当事人，原、被告之间的房屋代理销售合同纠纷与其无关。首先，第三人海南农垦招待所与被告签订的《合作建设经济适用房合同书》的目的是解决海南农垦招待所职工住房问题，并非为了买卖谋利，无需对外销售，被告对外销售仅能销售其分配得的房产，被告与原告签订的房地产代理销售合同是其自身行为，第三人海南农垦招待所并不知情。其次，第三人海南农垦招待所与第三人海南汇通公司及被告三方签订的《合作建设经济适用房合同书补充协议》中约定：“本协议签订之前，由于被告行为导致对第三人海南农垦招待所或任何第三方所承担的违约责任由被告自行承担。”根据上述约定，被告与第三方产生纠纷所涉及的法律责任应由被告自行承担。与第三人无关。再次，关于被告与原告之间的担保问题，被告以金岭佳苑206、406、701、2101四套房产作为抵押担保，但根据《合作建设经济适用房合同书补充协议》，XXX房是第三人海南农垦招待所分配得的房产，故第三人海南农垦招待所认为被告以XXX房设立抵押担保的行为无效。
第三人海南汇通公司陈述，同意被告的答辩意见，原、被告之间签订的《房地产代理销售合同》所产生的权利义务与第三人海南汇通公司无关，原告只能在被告所享有的涉案项目权益范围内主张权利，不能侵犯第三人海南汇通公司在涉案项目中的合法权益。原告在前期预售中存在违法销售的过错行为，不应支持原告要求赔偿违约金、损失及利息的主张。
经审理查明，2010年2月10日，被告与第三人海南农垦招待所签订了一份《合作建设经济适用房合同书》，双方约定：第三人负责提供项目与土地，被告负责投入建设资金并组织施工建设，并全面负责项目的规划、勘察、施工、房屋销售等具体工作，工程名称为金岭佳苑，位于海口金垦路XX号。签约后，被告与第三人履约。2011年5月30日，原、被告双方签订了一份《房地产代理销售合同》，双方约定：被告委托原告代理销售被告开发的位于金垦路XX号金岭佳苑项目房产，合同还约定该项目整体销售面积约13500平方米，并按项目住宅部分的委托销售底价为每平方米9000元，销售佣金为4%，原告还在销售中对超出委托价格部分按30%提取溢价分成。在本合同签订两个工作日内，原告支付250万元履约诚意金给被告，否则本代理销售合同自动作废失效。如原、被告双方在对方无过错的情况下单方面终止、解除合同或阻碍合同履行的，应向守约方支付250万元的违约金并为对方办理结算相关费用，另守约方还有权要求继续履行合同。合同另约定销售期限，代销佣金的支付、双方的责任、费用的承担等。该合同签订后，原告分别于2011年5月31日、6月2日共向被告支付了250万元履约诚意金。2011年6月2日，被告向原告开具了一份《往来凭证》，载明原告向被告付款250万元代理销售房产诚意金。原告为了销售合同约定的房产在该工地修建了销楼部并派员工到销楼部进行大量的准备工作。2013年4月，被告与第三人海南农垦招待所、第三人海南汇通公司三方签订了一份《﹤合作建设经济适用房合同书﹥补充协议》，三方约定：因被告建设资金出现短期导致工程停工，为了保证合作项目（金岭佳苑）的继续进行，被告引进第三人海南汇通公司作为合作者，出资合作开发合作项目，第三人海南农垦招待所予以认可。出资方式为合同签订之日起三日内第三人海南汇通公司支付前期工程款人民币500万元，后续建设资金全部由第三人海南汇通公司负责投入。本项目完成后，第三人海南农垦招待所分得的房产面积按照《合作建设经济适用房合同书》的约定保持不变，第三人海南农垦招待所分得住房6500m2及商铺与被告4：6分成（即第一层至第十六层01、03、05、07号房和5、6号商铺），被告分得地上3865m2（房号为1701、1801、102、202、302、5A02、602、902、1102、25A02、2502、1703、1905、2105、506、706、806、1006、1106、1506、2206、2506、2107、2207、2307和商铺1、2、3、4号），第三人海南汇通公司分得地下一层及地上9185.83m2。本协议签订之前，由于被告行为导致对第三人海南农垦招待所或任何第三方所承担的违约责任由被告自行承担，与第三人海南汇通公司无关等。被告在其与原告履约期间向原告借款，2012年7月2日，原告委托海南瑞昌润开发有限公司向被告支付了30万元的滨涯村项目合作款，同日被告向原告开具了一份《往来凭证》，载明海南瑞昌润开发有限公司向其支付30万元滨涯村项目合作款。2013年5月19日，原、被告双方签订了一份《补充协议》，约定：原、被告双方于2011年5月30日签订的《房地产代理销售合同》，经双方协商被告同意原告支付的250万元诚意金被告最迟在2013年7月30日前将该笔款项退还给原告，同时被告退还原告借付的用于滨涯项目的30万元。为了保证被告能按时向原告退还上述款项，被告将金岭佳苑在建的四套房产作为还款担保，房号为206、406、701、2101，担保物结算价格为每平方米6000元，如到期未能归还以上款项，被告负责将该四套担保房办理购房年续到原告指定的个人名下。由于被告自2012年8月份开始使用该250万元款项至2013年7月30日，双方同意按每月总额的2%支付利息给原告，即每月支付5万元给原告。被告的法定代表人邱严才在该补充协议上签字捺印。由于补充协议所约定的四套房产不属于被告所分得房产的范围，被告无法履行补充协议，原告经向被告主张权利无果向本院起诉。经查，金岭佳苑（职工安置楼）项目已经相关部门进行审批。原告自2011年9月至2013年5月止共支付该销楼部员工工资351972元。
以上事实有《合作建设经济适用房合同书》、《﹤合作建设经济适用房合同书﹥补充协议》、《房地产代理销售合同》、中国农业银行进账单、中国银行结算业务申请书、《补充协议》、往来凭证、证明等及当事人庭审陈述所证实，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《房地产代理销售合同》经双方当事人协商，系双方当事人的真实意思表示。合同的内容符合法律规定，该合同合法有效。签约后，原告依约向被告支付履约诚意金250万元，并完成履行合同所需的销楼前大量准备工作。被告与第三人海南农垦招待所签订合作建房合同后，被告对金岭佳苑投入建设。2013年4月，被告因资金短缺等原因与第三人海南汇通公司、海南农垦招待所签订合作项目转让合同，被告已将在该项目上的大部分权利及义务转让给第三人海南汇通公司。被告因自身原因未征得原告的同意下将大部分权利转让，造成原告与被告所签订的代理销售合同无法继续履行，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，原、被告所签订的代理销售合同第十条的约定，被告转让项目行为已造成阻碍合同的履行，被告应依约向原告支付违约金250万元。现原告明确解除合同，请求被告返还诚意金250万元及支付违约金250万元符合法律规定，本院应予支持。原、被告于2013年5月19日签订一份补充协议，该协议约定被告以四套房产进行抵偿履约诚意金，但约定的四套房产均不属于被告所分得的房产。被告明知四套房产不属于自己所分得的房产仍以四套房产进行签约抵债，且被告在签订补充协议后无履行协议的意思表示，故被告因意思表示不真实，导致补充协议无效。由于补充协议无效，该协议约定的30万借款另属其他法律关系。原告可另案处理，故被告提出30万属借款法律关系，应另案处理的抗辩符合法律规定，本院予以支持。被告主张原、被告签订的合同无效、被告与第三人海南农垦招待所签约后进行投入建设，原告与被告签约后已进行大量的履约准备，原、被告履行代理合同意思表示真实，故被告的抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、限被告海南玖基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告海南昌旺达置业顾问有限公司返还履约诚意金250万元；
二、限被告海南玖基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告海南昌旺达置业顾问有限公司支付违约金250万元；
三、驳回原告海南昌旺达置业顾问有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费52781元，被告海南玖基房地产开发有限公司承担46800元，原告海南昌旺达置业顾问有限公司承担5981元。保全费5000元，由被告海南玖基房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 羊日强
代理审判员 周慧慧
人民陪审员 黄 勇
二〇一四年八月四日
书 记 员 余红梅