北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终9127号
上诉人（原审被告）：北京瑞鑫隆发建材有限公司，住所地北京市门头沟区新桥家园2号楼B一层办公用房22号。
法定代表人：李海玲，执行董事。
委托诉讼代理人:陈杰，女，1990年8月12日出生。
委托诉讼代理人:石岩，北京市君致律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京市丰台锅炉厂，住所地北京市丰台区看丹村（看丹中学西50米）。
法定代理人：翟凤铭，厂长。
委托诉讼代理人：王智国，北京市恒源律师事务所律师。
上诉人北京瑞鑫隆发建材有限公司因与被上诉人北京市丰台锅炉厂房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第19863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
北京瑞鑫隆发建材有限公司（下称瑞鑫隆发公司）上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人2010年1月9日至2010年12月8日的房屋租金137500元；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定案件事实基本正确，但存在下述几处不当：1.上诉人最后一次缴纳电费的时间为2011年1月5日，金额为10500元。2.一审判决只认定2010年12月8日被上诉人对涉案场地的断电，但未确认被上诉人同时对涉案场地断水。3.一审判决未认定被上诉人2013年在涉案场地门口堆土堆的事实。一审判决虽然驳回了被上诉人单方解除租赁合同的请求，但一审法院在明知上诉人无法正常使用涉案场地的情况下，仍然判令上诉人每年向被上诉人支付租金10万元，显然不合理。按照一审判决，将导致被上诉人如故意不恢复水电供应，上诉人无法使用涉案场地且仍需要支付租金，上诉人将不得已被迫提出解除合同。对上诉人明显不公。
北京市丰台锅炉厂（下称锅炉厂）辩称，我公司同意一审判决，不同意瑞鑫隆发公司的上诉请求。
锅炉厂向一审法院起诉请求：一、解除双方之间签订的《房屋租赁合同》；二、瑞鑫隆发公司立即腾退位于我厂西南院的院落及房屋并交付我厂；三、瑞鑫隆发公司支付自2010年1月8日至2014年11月5日的租金723770元；四、瑞鑫隆发公司支付自2014年11月6日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，按照每日410元计算。五、案件受理费由瑞鑫隆发公司负担。
一审认定事实:2008年1月，锅炉厂（出租方，甲方）与瑞鑫隆发公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：二、出租地块及房屋坐落地址：乙方租用甲方院落一处（锅炉厂西南院）及东西两侧房屋。三、租赁期限：从2008年1月8日起至锅炉厂整体拆迁为止。四、租金和租金交纳期限：年租金为壹拾伍万元整（150000元），另加卫生费及水费每年为陆佰元整（600元）。付款方式按先付款后使用的原则，无特殊原因乙方不得迟延或拖欠甲方租金，甲方应出具收据或发票。六、承租方有下列情形之一，出租方可终止合同，并收回整个院落：1、承租方利用此地进行违法活动。2、承租方故意拖欠租金一个月以上含一个月。（特殊情况提前通知甲方）3、承租方拖欠缴纳水、电费。4、如国家占地时，必须退出。七、出租方责任：1、甲方应为乙方房屋的正常使用提供必要条件，保证达到乙方正常工作所需的供电及供水条件。2、在合同期内不得无故提前终止合同的执行，如甲方提前终止合同，需按乙方对该地块的实际投资金额进行赔偿。3、甲方负责给乙方电力系统增容，达到乙方所需的电容量，其费用由乙方承担。4、甲方负责协调、配合乙方解决当地的治安、卫生和周围居民引发的纠纷。5、甲方同意乙方在承租院内建设部分办公用房及库房，并保证乙方在院南围墙开设大门一处，其施工费用由乙方承担。后，锅炉厂依约交付场地。瑞鑫隆发公司在涉案场地上铺设道路，增建房屋、篮球场等相关设施，并向锅炉厂支付了2010年1月8日前的租金。
2010年12月2日，瑞鑫隆发公司最后一次交纳涉案场地电费6225元。同月，锅炉厂对涉案场地断电。2011年，瑞鑫隆发公司搬离涉案场地，但有1-2人留守。
庭审中，瑞鑫隆发公司主张曾多次向丰台锅炉厂交纳2010年的租金，但锅炉厂以要拆迁为由拒绝收取。瑞鑫隆发公司申请曾在其公司工作的证人白×、王×、刘×出庭作证，证明断水断电、主动交纳租金的情况。王×陈述：“我是代表瑞鑫隆发公司和×××村谈判，我都是和何×谈补偿的问题，从来就没有提过租金的事情。”刘×陈述：“我在2007年2月到2012年春节期间在瑞鑫隆发公司担任会计。”“我负责缴纳租金和水电费。”“2009年年底的时候对方的姓田的副厂长来视察，我问他下一年的租金以何种方式提交，他说先别交呢，这里要拆迁，正在谈这个事情。”
另查，至本案庭审结束，涉案场地无正式拆迁公告发出，并未恢复供电。涉案土地为×××集体土地。北京市丰台区×××村民委员会授权北京市×××投资管理中心将该土地交由锅炉厂管理使用。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。锅炉厂已依约交付涉案场地，瑞鑫隆发公司亦应依约交纳租金。本案的争议焦点有两点：一、瑞鑫隆发公司是否故意拖欠租金。一方面，瑞鑫隆发公司直至2010年12月仍在交纳涉案场地的电费，瑞鑫隆发公司如故意拖欠租金，不想租赁涉案场地，亦无可能继续交纳涉案场地的电费。另一方面，双方于2008年1月签订合同后，瑞鑫隆发公司即投入大量人力、物力对涉案场地进行改建。而在涉案场地使用仅两年后，瑞鑫隆发公司即故意拖欠租金，显然不符合常理。第三，瑞鑫隆发公司申请出庭的证人刘×陈述“2009年年底的时候对方的姓田的副厂长来视察，我问他下一年的租金以何种方式提交，他说先别交呢，这里要拆迁，正在谈这个事情。”刘×虽未与瑞鑫隆发公司签订劳动合同，但刘×作为退休人员在瑞鑫隆发公司工作，不签订劳动合同亦符合常理。其于2012年即已从瑞鑫隆发公司离职，作证内容亦不涉及刘×自身利益，结合前述理由，本院认为刘×的证言应予以采信。第四，依锅炉厂所述，瑞鑫隆发公司自2010年起开始欠交租金，而锅炉厂在2014年11月才到本院起诉。在此长达四年多的时间内，锅炉厂甚至未向瑞鑫隆发公司发出书面催款通知，亦不符合常理。综上，对瑞鑫隆发公司主张曾向锅炉厂交过租金，但锅炉厂拒绝收取的答辩意见，本院予以采信。二、双方租赁合同是否属于不定期租赁合同。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，双方对租赁期限进行了约定：“从2008年1月8日至锅炉厂整体拆迁为止”，该约定明确、具体。因此，锅炉厂、瑞鑫隆发公司之间的租赁合同不属于不定期租赁合同，锅炉厂无权随时解除合同。综合以上理由，锅炉厂要求解除合同无事实及法律依据，本院不予支持。锅炉厂、瑞鑫隆发公司之间的租赁合同合法有效，且未达到双方约定的解除条件，双方均应依约履行。锅炉厂虽曾拒绝收取租金，但其现在要求瑞鑫隆发公司支付租金，瑞鑫隆发公司亦一直占有该房屋，故瑞鑫隆发公司应支付租金。自2010年12月，锅炉厂对涉案场地断电，已影响瑞鑫隆发公司正常使用。故自2011年1月起至锅炉厂恢复供电之日止，租金标准本院依法酌定为每年10万元。因双方对断电时间无法达成一致，且均无证据佐证，本院确定断电时间为2010年12月8日。因本判决作出后，瑞鑫隆发公司是否继续使用涉案场地，锅炉厂是否恢复供电本院难以确定，故对锅炉厂要求支付租金的诉讼请求，本院仅支持到判决作出之日。一审法院于2016年8月判决：一、北京瑞鑫隆发建材有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市丰台锅炉厂二〇一〇年一月九日至本判决作出之日止的房屋租金七十万九千一百六十六元六角七分；二、驳回北京市丰台锅炉厂其他诉讼请求。
二审经审理，认定事实与一审基本一致。双方当事人均未提交新证据。二审补充查明，2010年12月，锅炉厂对涉案场地断电的同时进行了断水。瑞鑫隆发公司承租涉案场地用于办公、仓库、职工宿舍、食堂使用。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应自觉遵守履行。锅炉厂以瑞鑫隆发公司欠租为由起诉要求解除合同，瑞鑫隆发公司抗辩系锅炉厂想解除租赁合同拒收租金，并非其故意欠租。一审判决采纳了瑞鑫隆发公司的抗辩意见，确认锅炉厂行使合同解除权不成立，判决驳回了锅炉厂解除租赁合同的诉讼请求，锅炉厂未提出上诉，应视为同意一审判决。
瑞鑫隆发公司上诉称锅炉厂对其租赁场地停水停电，造成不能正常使用租赁场地。一审判决其按月租金10万元标准支付租金至恢复供水供电时止不公平合理，要求二审法院予以调整。本院认为一审判决考虑到锅炉厂断水断电的情节将瑞鑫隆发公司应支付的租金由年租金15万元减少至10万元，瑞鑫隆发公司上诉同意按照合同约定的年租金标准支付断水断电前2010年1月9日至2010年12月8日的租金13.75万元，本院不持异议。2010年12月8日断水断电后的租金，一审判决虽然考虑断水断电给瑞鑫隆发公司造成不能正常使用场地酌情减少部分租金，但按照双方合同约定的租金标准是年租金15万元，一审判决确认的断水断电期间的年租金标准是10万元，仍判令瑞鑫隆发公司支付了绝大部分的租金，鉴于锅炉厂存在拒绝收取租金的行为，瑞鑫隆发公司非故意拖欠租金，考虑瑞鑫隆发公司承租涉案场地的用途，相对于断水断电给瑞鑫隆发公司造成的损害，一审判决将断水断电期间的年租金标准确定为10万元，对瑞鑫隆发公司仍有失利益公平。对此，本院酌情予以调整。因本案判决确认双方继续履行租赁合同，故应同时判决瑞鑫隆发公司给付锅炉厂断水断电期间的租金至本判决生效之日止。本判决生效之日的次日起锅炉厂应恢复对涉案场地的供水供电，瑞鑫隆发公司也应按照租赁合同约定的标准支付租金。至于本案判决生效后，锅炉厂仍未恢复供水供电所产生的法律后果则属于尚未发生的法律事实不属本案审理范围，双方应另行解决。一审判决确认瑞鑫隆发公司按照本案判决确认的租金标准给付锅炉厂租金至瑞鑫隆发公司恢复供电之日止不当，本院予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，本院判决如下：
撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第
19863号民事判决第二项；
变更北京市丰台区人民法院（2014）丰初字第19863
号民事判决第一项为：北京瑞鑫隆发建材有限公司自本判决生效之日起七日内按照年租金七万元标准给付北京市丰台锅炉厂二○一○年一月九日至本判决生效之日止的租金；
驳回北京市丰台锅炉厂其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13272元，由北京市丰台锅炉厂负担6636元（已交纳），由北京瑞鑫隆发建材有限公司负担6636（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费10892元，由北京瑞鑫隆发建材有限公司负担5446元（已交纳），由北京市丰台锅炉厂负担5446元（北京瑞鑫隆发建材有限公司已预交，北京市丰台锅炉厂于本判决生效之日起7日内给付北京瑞鑫隆发建材有限公司）。
本判决为终审判决。
审判长 李蔚林
审判员 王军华
审判员 曹 雪
二〇一六年十一月二十一日
书记员 马丽雅