江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终978号
上诉人（原审被告、反诉原告）：钟建军，男，1972年1月1日生，汉族，吉水县人，住江西省吉水县，
委托诉讼代理人：王铁平、郑强强，江西吉泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉水县文峰镇人民政府。
法定代表人：刘青生，镇长。
委托诉讼代理人：李炜，男，该政府副书记。
委托诉讼代理人：周晓专，吉水县华泰法律服务所法律服务工作者。
上诉人钟建军因与被上诉人吉水县文峰镇人民政府（以下简称文峰镇政府）物权保护纠纷一案，不服江西省吉水县人民法院(2017)赣0822民初205号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人钟建军上诉请求：1、依法改判被上诉人赔偿上诉人的投入损失96万元；2、本案上诉费用由上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并没有通过书面形式直接告知上诉人涉案宾馆公开对外拍卖租赁权，被上诉人具有过错，使得上诉人失去了参加竞拍的机会，剥夺了上诉人的优先租赁权，应予以改判。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第23条明确规定：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖前5日通知承租人。被上诉人不能以通过报刊、网络发布公告的形式来消除被上诉人应直接一对一通知上诉人的法定义务。二、上诉人虽然为完全民事行为能力人，知道存在经营风险，但是并不能把过错及风险全部转嫁到上诉人身上，由上诉人全部承担。上诉人承租期间通过接转宾馆和投入不动产设施及动产设施改造宾馆，花费近265万元，因为被上诉人不履行合同约定，违反合同诚实信用原则，未尽勤勉诚信义务，应予以相应赔偿。
被上诉人文峰镇政府辩称：被上诉人于2016年7月、11月间两次书面告知上诉人将组织公开招投标，2016年11月18日上诉人还作了复函，被上诉人已尽告知义务，并未剥夺上诉人的优先租赁权。上诉人曾向拍卖公司领取了拍卖资料，其自愿放弃报名和竞拍，被上诉人无任何过错。按照租赁合同约定，上诉人投资改造装修的不动产设施，应无偿交给被上诉人所有。上诉人明知租赁期限到期，还投资改造，其投资损失应由上诉人自负。综上，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人文峰镇政府向一审法院起诉请求：判令被告腾退租赁物即原告的宾馆（现名为君悦大酒店）；本案诉讼费由被告负担。
上诉人钟建军向一审法院反诉请求：反诉被告文峰镇政府要求反诉原告钟建军清退租赁物即反诉被告的宾馆，反诉被告应赔偿反诉原告的投入损失128万元并承担本案反诉费用。
一审法院认定事实：2006年12月25日，原告（反诉被告）文峰镇政府与王玉安、胡殿武签订《文峰镇政府宾馆租赁合同》，约定由王玉安、胡殿武租赁文峰镇政府宾馆及停车场，经营期限为九年（从2007年4月1日起至2016年3月31日止）。租赁期满后，在同等条件下乙方（即承租方）享有优先租赁权。租赁费为前三年每年13万元，后六年为每年13.8万元。该合同第13条载明“合同租赁期满后，乙方投资改造装修的不动产设施，应无偿交给甲方所有，投资、购置和更新的所有动产由乙方自行处置，甲方不予接收。乙方应按移交清单把设备和用具全部归还给甲方，若有损坏，应在移交时修复或照价赔偿”。2010年7月1日，胡殿武将租赁合同转让给被告钟建军，并签订《转让协议》，原告对此予以认可。该协议约定，原合同到期后乙方即本案被告钟建军享有同等条件下的优先租赁权。因案涉宾馆系国有资产，合同期满后，原告根据相关规定曾向被告发函告知将对案涉宾馆以公开招投标方式进行招租并要求被告清理案涉宾馆资产并交纳租金。被告在原告催告后既未腾退租赁物，也未交纳租金。为此，原告于2016年11月23日向本院起诉，要求确认原、被告之间的租赁合同履行完毕，要求被告搬离租赁物；被告应向原告交纳2015年4月1日至2016年3月31日租金13.8万元以及逾期租金算至2016年11月20日8.81万元。2016年12月23日，本院作出（2016）赣0822民初1729号民事判决书，依法判决：一、被告钟建军应于本判决生效之日起十日内向原告吉水县文峰镇人民政府支付租金及逾期占用使用费共计22.61万元（其中租金为13.8万元，逾期占用使用费以每年13.8万元为标准，计算至2016年11月20日为8.81万元）；二、驳回原告文峰镇政府的其他诉讼请求。2016年12月29日，吉安市瑞祥拍卖有限公司受有关单位委托就案涉宾馆十年租赁权拍卖事宜通过报刊、网络等媒介向社会公开。被告钟建军对此知晓并获取了相关拍卖资料。2017年1月17日上午，吉安市瑞祥拍卖有限公司在吉水县公共资源交易中心开标厅就案涉宾馆十年租赁权进行拍卖。被告未参加竞拍。同日，吉水县公共资源交易中心就案涉宾馆十年租赁权拍卖项目向张敏送达项目交易成交确认书（确认张敏为排名第一的中标候选人、中标金额为58万元/年）。此后，被告得知案涉宾馆十年租赁权招投标项目已有他人中标。因被告至今未腾退案涉宾馆，原告遂诉至法院。审理中，原告的法定代表人明确表示不同意折价接收被告在案涉酒店添置的设备。原告文峰镇政府向一审法院起诉被告钟建军，要求其腾退案涉宾馆后，被告以文峰镇政府违反诚实信用原则、未尽勤勉诚信义务为由提起反诉，要求吉水县文峰镇人民政府赔偿其损失128万元。因原告不同意调解，案件未能调解。
一审法院认为：原告（反诉被告）文峰镇政府与被告（反诉原告）钟建军之间就案涉宾馆的租赁关系成立。双方均应按照约定全面履行各自义务。租赁期限届满后，钟建军在获知案涉宾馆十年租赁权项目拍卖信息后未报名参加公开招租的行为，表明其已自愿放弃合同约定的优先租赁权，被告钟建军应将租赁物即案涉宾馆（现名为吉水县君悦大酒店）返还给文峰镇政府，故原告诉请被告腾退租赁物即案涉宾馆于法有据，应予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿损失128万元问题。反诉原告钟建军认为，反诉被告吉水县文峰镇人民政府未尽勤勉告知义务及未遵守诚实信用原则存在过错，致使反诉原告未能收回前期投入155万元（接转宾馆转让费）及后期投入1110624.68元（宾馆装修费用）造成巨大损失，文峰镇政府应赔偿反诉原告经营投入损失和装修损失128万元。反诉被告文峰镇政府认为，其已告知反诉原告案涉宾馆公开招租信息，吉安市瑞祥拍卖有限公司亦通过报刊、网络等媒介向社会公开该拍卖信息，反诉原告亦向该拍卖公司领取相应的拍卖资料，反诉原告未参加竞拍系其自愿行为，反诉被告不应赔偿反诉原告的经济损失。一审法院认为，反诉原告以反诉被告未告知拍卖信息致使其错失参加竞拍机会与事实不符。一审法院已查明反诉原告系在获知案涉宾馆十年租赁权项目拍卖信息后而未参加竞拍，该行为应视其自愿放弃优先租赁权，故反诉被告对此不存在过错。《文峰镇政府宾馆租赁合同》第13条明确载明“合同租赁期满后，乙方（即钟建军）投资改造装修的不动产设施，应无偿交给甲方（即文峰镇政府）所有，投资、购置和更新的所有动产由乙方自行处置，甲方不予接收。乙方应按移交清单把设备和用具全部归还给甲方，若有损坏，应在移交时修复或照价赔偿”，因此双方对期满后案涉宾馆的动产及不动产的处理已作约定，双方均应按约定履行。同时反诉被告也明确表示不同意折价接收反诉原告在酒店添置的设备。因此，反诉原告应自行处理案涉宾馆投资、购置及更新的所有动产。反诉原告作为完全民事行为能力的成年人，在接转经营案涉宾馆时应有足够的经营风险认知、控制能力，不应将经营风险转嫁给他人。因此，反诉原告要求反诉被告赔偿损失128万元，于法无据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、被告钟建军应在本判决生效之日起五日内腾退租赁物即文峰镇政府宾馆（现名为吉水县君悦大酒店）给原告吉水县文峰镇人民政府；二、驳回反诉原告钟建军的反诉请求。案件受理费100元、反诉费16320元，合计人民币16330元，由被告（反诉原告）钟建军负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点主要有：1、被上诉人拍卖宾馆是否告知了上诉人？2、被上诉人是否存在违约行为，应否赔偿上诉人的经济损失？
本案上诉人与被上诉人之间自愿于2010年7月1日就文峰镇政府宾馆达成的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，协议不违反法律规定，应当认定为合法有效。该合同约定租赁期限至2016年3月31日止。上诉人上诉称，被上诉人拍卖宾馆租赁权之事未告知上诉人，侵害了上诉人的优先租赁权。但本案被上诉人所提交的证据能够证实，上诉人的该上诉理由与事实不符。一是被上诉人所提交的证据能够证明合同到期后被上诉人分别于2016年7月和2016年11月期间，两次书面送达《关于文峰镇政府宾馆租赁合同期满并拟公开招租通知书》，向上诉人催缴租金并告知上诉人宾馆的租赁权将被对外进行招投标，同时表示欢迎上诉人参加竞标。该通知的送达方式合法。二是被上诉人提供的证据能够证明，被上诉人公开招租已通过报纸、网络等方式向社会公开信息。三是上诉人于2016年11月18日复函给被上诉人，通过该复函内容“合同到期后，贵府突然提出要进行公开招标招租，吉水县君悦大酒店有限公司的经营受到了严重影响”等，可证明上诉人对于被上诉人拟公开招租一事是明知的。四是吉安市瑞祥拍卖公司证明上诉人在拍卖之前曾到该公司了解情况并领取拍卖资料。综上，上诉人以未告知拍卖之事为由，认为被上诉人侵害了其优先租赁权与事实不相符，本院不予支持。
被上诉人是否存在违约行为，应否赔偿上诉人的经济损失的问题。上诉人提出合同第十一条约定“合同期满，乙方如继续租赁，应另行签订合同，租金另定”，被上诉人对外招租的行为，构成违约。本院认为，该条关于续租的约定，前提是双方达成了续租的合意，在合同到期的情况下，双方当事人均有权利处分自己的民事权利，本案被上诉人一方在合同期满后明确表示不愿意再续租，并不存在违约情形。被上诉人提出租赁期间在接转宾馆及装修方面投资巨大，经查本案被上诉人无违约行为，被上诉人从案外人手中接转宾馆的费用系其经营性支出，其经营风险应由其自行承担，无权要求上诉人予以赔偿；根据合同第五条第13项约定，“合同租赁期满后，乙方投资改造装修的不动产设施，应无偿移交给甲方所有，投资、购置和更新的所有动产由乙方自行处置，甲方不予接收。乙方应按移交清单把设备和用具全部归还给甲方，若有损坏，应在移交时修复或照价赔偿”，上诉人以装修投资为由要求被上诉人赔偿损失，没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人钟建军的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13400元，由上诉人钟建军负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄小红
审判员 肖建文
审判员 李国红
二〇一七年七月六日
书记员 王 拯