苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初8414号
原告朱婷，女，1987年8月18日生，汉族，住上海市闵行区。
委托代理人尤辰荣、王珏，上海英恒律师事务所律师。
被告高葛瑾，男，1984年1月30日生，汉族，住上海市闵行区。
委托代理人茅健，上海市杰豪律师事务所律师。
原告朱婷诉被告高葛瑾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案受理，依法由代理审判员吴明燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱婷的委托代理人尤辰荣，被告高葛瑾的委托代理人茅健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱婷诉称，2012年3月30日，其与被告签订《定金协议》，约定其以98万元的价格将位于苏州市吴中区临湖镇××花园××室的房屋出售给被告，首付款346200元，被告于每月还贷日前将当月应还的贷款本息划款给其，于2015年1月6日将银行贷款一次性还清后，双方过户。合同签订时，其即将房屋交给被告使用，但被告未按时履行付款义务，并长期拖欠物业费，拖欠银行贷款。自2015年1月起，被告更是以各种理由延迟履行义务。故请求判令解除原、被告签订的《定金协议》；被告返还苏州市吴中区临湖镇××花园××室的房屋；诉讼费用由被告承担。
被告高葛瑾辩称，签订《定金协议》后，其按约支付了首付款并定期归还银行贷款。2015年1月6日，被告因资金周转无法一次性归还贷款，双方协商推迟过户。后，双方至房管部门办理过户时被告知所有交易资金要通过托管账户进行，其要求原告将其支付的首付款汇入托管账户，但原告拒绝。其认为其按约交付了首付款及归还银行贷款，双方对诉争房屋的交易基本完成，系原告的原因导致房屋无法过户，故应驳回原告的诉请。
经审理查明，原告朱婷系苏州市吴中区临湖镇××花园××室（房产证号：苏房权证吴中字第××号）的所有权人。2012年3月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《定金协议》一份，主要内容为甲方拥有苏州市吴中区临湖镇××花园××室房屋一套，并在房地产交易中心登记备案，设有建设银行抵押贷款。甲方以“定金协议”的方式将上述房屋转让给乙方，甲方净到手价980000元，待该房屋满5年交易过户，于2015年1月6日止，税费由乙方承担。甲方银行贷款余额633799.74元，记整数633800元（2012年3月30日查询），由乙方作为房屋余款于2015年1月6日付清。甲方每月还贷本金+利息由乙方还贷，每月23日划入朱婷苏州建设银行账户内，卡号43×××67，每月还贷金额目前计算为3503.58元，乙方需多存几百元，以备银行每年调整利息（乙方需从苏州银行划账，上海划账需手续费由乙方承担）。乙方支付甲方房屋首付款人民币346200元，于2012年3月31日支付10000元，于2012年4月30日支付106200元，于2012年5月30日支付80000元，于2012年8月10日支付150000元。甲乙双方如不能按照以上约定的条款履行，将做违约处理。甲方违约，赔偿乙方金额为乙方已支付给甲方所有房款的一倍，并返还已支付所有房款。乙方违约，乙方已付给甲方的所有房款不予退还，作为违约金。
《定金协议》签订时，原告将涉案房屋钥匙交给被告，由被告使用。后，被告陆续支付首付款346200元，并自2012年4月起归还银行贷款，截至2017年2月，共归还银行贷款193917.1元。
2014年12月28日，原告母亲发短信给被告，告知被告2015年1月6号合同到期，请遵守约定。被告未予回复。2015年1月5日，原告母亲发短信给被告，告知被告明天2点在苏州物业等，让被告带好三年的物业费。次日，双方未办理交纳物业费、归还贷款等手续。后，原告母亲再发短信给被告，要被告按时归还贷款，被告回复先约25号，不会超过月底。同年1月21日，原告母亲发短信给被告，称其明天去苏州建行再次预约还贷，并问被告有无准备好钱，25号把房屋余款还进银行，这个月每月贷款也要扣款的，早点存进去，这次扣是上个月的。同年1月25日，原告发短信给被告，称钱没有到账，明天要扣款了，来不及的。被告回复过十分钟查一下，已经转了。同年2月，原告多次发短信催促被告早点交易，被告回复身份证过期，三月头弄好才能交易，每月贷款会提前存。同年4月20日，原告询问被告几时交易，被告回复下个月就可以了。后，原告又多次催促被告交易、归还银行贷款。2016年10月27日，被告发短信给原告称本来说好25号的，因为银行周末不上班，延后了两天。2016年11月9日，原告委托律师邮寄解除《定金协议》的函给被告，被告拒收。同年12月5日，被告发短信给原告称骨折了，最近没办法交易。
以上事实，由原告提供的房产证、《定金协议》、银行交易明细、短信记录及本庭制作的开庭笔录等在卷佐证。
被告称，由于其资金周转困难，双方口头约定推迟了办理过户的时间，具体推迟到何时，双方没有讲，但从原告持续催促其归还贷款的短信记录看，原告是同意的。2015年9月，其与原告来苏州房管部门办理过户手续，被告知房款需要经过资金托管，而其已支付首付款给原告，需要原告将首付款打入资金托管账户才能办理过户手续，原告予以拒绝，双方办理过户未成。之后，其多次就此事联系原告母亲，未得到回复。因此，房屋无法办理过户系原告造成的。
原告则称，2015年1月6日后，其催促被告归还银行贷款并非是对过户时间的变更，而只是对被告未按期归还银行贷款的一个弥补行为。2015年9月，双方到苏州找过中介，但其了解到被告征信很差，无法从银行贷到钱，被告无法归还银行贷款，导致无法办理过户。
本院认为，原、被告签订的《定金协议》就房屋的坐落、价款等作了明确的约定，具备了房屋买卖合同的主要条款，应认定双方之间成立房屋买卖合同关系。
双方约定被告于2015年1月6日归还银行贷款，办理房屋过户手续，但被告未按约归还银行贷款。此后，原告多次催促被告归还银行贷款，办理过户手续，被告也多次允诺交易时间，但均未能办理。故《定金协议》未能继续履行系被告未按约归还贷款导致。被告称未办理过户手续系因原告不肯将收取的首付款汇入资金托管账户所致，无证据证明，本院不予采信。现原告要求解除该协议，诉状副本由被告于2016年12月8日签收，故双方之间的《定金协议》于2016年12月8日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现涉案房屋已交由被告使用，故合同解除后，被告应将该房屋返还给原告。审理中，原、被告一致确认被告已付房款为346200元，已为原告归还贷款为193917.1元，原告应予返还。另，双方在《定金协议》中约定如被告违约，其给付的首付款原告不予退还，现被告认为违约金过高，本院根据实际情况酌定被告承担的违约金为房屋价款的20%，即196000元，故原告扣除被告的违约金后应将房屋余款返还被告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十四条、第九十六、第九十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告朱婷与被告高葛瑾签订的《定金协议》于2016年12月8日解除。
二、被告高葛瑾于本判决生效之日起十日内返还原告朱婷位于苏州市吴中区临湖镇东泰花园1幢305室的房屋。
三、原告朱婷于本判决生效之日起十日内返还被告高葛瑾人民币344117.1元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费减半收取为人民币6800元，由原告朱婷负担3210元，被告高葛瑾负担3590元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 吴明燕
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 陈汉东