云南省弥渡县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）弥民初字第380号
原告杜某甲，男，1990年5月5日生，汉族，大学文化，居民，住南涧县。
委托代理人邹某某，云南某某律师事务所律师。特别授权代理。
被告饶某某，女，1969年1月3日生，汉族，高中文化，农民，住南涧县。
委托代理人杨某某，云南某某某律师事务所律师。特别授权代理。
第三人姚某某，男，1966年2月27日生，汉族，大专文化，工人，住南涧县。系被告饶某某之夫。
原告杜某甲诉被告饶某某、第三人姚某某确认合同有效纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，并根据被告饶某某的申请，依法追加第三人姚某某参与诉讼，同年8月25日公开开庭进行了审理。当事人于开庭之日向本院提交了相关证据材料。原告杜某甲的委托代理人邹某某，被告饶某某及其委托代理人杨某某，第三人姚某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杜某甲诉称，2012年5月5日，我与被告在平等自愿的基础上签订了《国有土地转让协议》，被告以人民币（以下同）138万元将位于弥渡县境内、祥临公路旁的一宗国有土地（面积21117.22平方米，证号为AO－017660620，地号35－60－2，图号201）转让给我。协议签订后，我按协议约定支付给原告20万元，余款118万元按约定在被告办理完土地使用权过户手续后支付。后我投入大额资金整理土地，与弥渡县密祉乡石麟村民小组签订了《饮用水租用协议》，保障了该地的饮水使用。转让协议履行初期，我们未发生任何争议，当我整理完大部分土地后，土地面貌焕然一新，被告不再办理土地过户手续，并且声称不再转让。2014年4月26日，被告擅自将土地出租给大理某某房地产开发有限公司建大型广告架，我得知后，请工拆除了广告架，因此赔偿该公司损失88000元。6月29日，我继续整理土地，被告来阻止我施工，报警后，民警要求双方依法处理。我认为，我与被告签订的《国有土地转让协议》合法有效，双方应按协议履行，被告不按协议办理国有土地使用权变更手续，并阻止我施工，严重侵害了我的合法权益，给我造成了损失。现向人民法院起诉，要求依法确认我与被告签订的《国有土地转让协议》合法有效；责令被告办理国有土地使用权变更登记手续，将国有土地使用权变更给我；判令被告赔偿我损失费88000元。
被告饶某某辩称，我与第三人姚某某系夫妻，我在夫妻关系存续期间取得的国有土地使用权为夫妻共同财产，在未取得第三人同意、授权、追认的情况下，我擅自将该土地使用权转让给原告的行为构成无权处分，加之，《国有土地转让协议》约定的内容不符合《城市房地产转让管理规定》第八条的规定，即约定内容不完整。所以我与原告签订的《国有土地转让协议》为无效合同。我在为原告办理土地使用权变更登记过程中，无第三人的授权，只能申请退件，且原告已明确表示不履行该协议，该协议现根本无法实际履行。土地转让价格过低，损害了第三人的权益，加重了我和第三人的经济损失。我系合法的土地使用权人，有权将土地出租给大理某某房地产开发有限公司，原告擅自拆除该公司建在争议土地上的广告架并主动赔偿了损失，系原告的个人行为，与我及本案无关。综上所述，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人姚某某述称，我与被告系夫妻，被告转让的土地使用权属夫妻共同财产，被告未经我的同意将该土地转让给原告，是无效的行为，现在我也不同意转让，请人民法院确认转让协议无效。我是在协议签订后约1星期才知道这件事，土地预付款，被告当天拿回去就知道了，没有向原告方提出过异议。
综合原、被告及第三人的诉辩主张，双方当事人的争议焦点是：1、原、被告签订的《国有土地转让协议》是否合法有效，应否继续履行？2、原告的损失88000元是否应由被告赔偿？
针对以上争议，原告杜某甲向法庭提供了下列证据：1、与原件无异的身份证复印件1份，欲证实原告的自然身份情况。2、国有土地转让协议1份，欲证实被告将其受让所得的国有土地一块转让给原告使用，双方于2012年5月5日签订协议，原告的名字由其父杜某乙代签。协议内容为：转让价为138万元；原告在协议签订之日预付给被告20万元，余款待被告将国有土地使用证交给原告后60天付清；被告在协议签字后，将国有土地使用权过户给原告；本协议经双方签字后生效。3、收条1份，欲证实协议签字之日，被告收取了原告的土地交易预付款20万元。4、饮用水租用协议及收据各1份，欲证实原告为解决该土地的饮用水而向密祉乡石麟村民小组租用水源，并支付租金2000元。5、租地合同1份，欲证实被告擅自将该土地出租给大理某某房地产开发有限公司使用。6、同意谅解书及收条各1份，欲证实大理某某房地产开发有限公司在该土地上建了广告牌，原告请徐某某拆除，后经协商，徐某某赔偿该公司损失88000元。7、国有土地招租出售广告牌（图片）1张，欲证实在广告牌上有被告及第三人的联系电话，出让该国有土地是其二人的共同意思。
被告对上述证据的质证意见为：对证据1、3、4无异议，认为证据2真实但不合法，证据5、6与本案无关，证据7不予认可。
第三人的质证意见为：对证据7的真实性无异议，其他质证意见与被告的质证意见一致。
被告饶某某向法庭提供了下列证据：8、与原件无异的身份证复印件1份，欲证实被告的诉讼主体资格。9、与原件无异的被告与第三人的结婚证、第三人的身份证、国有土地使用证复印件各1份，欲证实被告与第三人系夫妻关系，转让给原告的土地使用权属其夫妻共同财产，土地使用证一直由被告持有。10、国有土地转让协议1份，欲证实其内容不符合法律规定。11、被告于2012年5月10日向弥渡县国土资源局提交的申请1份、情况说明1份，弥渡县国土资源局证明1份，欲证实被告向弥渡县国土资源局申请将转让的国有土地使用权变更登记到原告名下。2012年7月，该局按被告要求给予退件，暂停办理。12、证人袁某甲（系被告表哥）的证言，欲证实经其介绍，双方达成国有土地转让协议，2012年7月8日因四至指认不清，杜某乙（原告之父）说不要了，我也告诉被告将钱退还原告。后边的具体细节我不清楚。13、证人袁某乙（系被告表姐，证人袁某甲胞姐）的证言，欲证实其听袁某甲讲双方转让土地的事，因指认四至不清，原告不想买了。
原告的质证意见为：对被告主张的证明方向不予认
可。
第三人未向法庭提供证据。
本院依职权调取的证据有：14、向弥渡县国土资源局调取的土地登记卡1份，证实争议土地的地号为532925201－35－60－2，图号为201，土地面积为21117.22平方米，单位性质为个人，权属性质为国有土地使用权，权利人为饶某某。15、现场照片8张，证实争议土地现状。16、庭审中原、被告陈述相吻合的内容：2012年6月开始，原告在协议转让的土地上进行过回填，施工，改变了土地原貌。
经质证，原、被告及第三人对证据14、15、16无异议。
通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，证据1、2、3、4、7、8、9、10、11、14、15、16真实合法，内容与本案有关联性，本院予以确认。证据5、6不能印证与本案的关联性，证据12、13因证人系被告亲属，又无其他证据印证，其欲证明原告不要土地的证明方向，本院均不予确认。
根据本院确认的在案证据，查明如下法律事实：被告饶某某与第三人姚某某系夫妻。被告饶某某对位于弥渡县密祉乡石麟村民委员会白岩河旁的国有土地一宗（地号为532925201－35－60－2，图号为201，土地面积为21117.22平方米，权利人为饶某某）享有使用权。被告向外公开招租出售该土地，并留有被告及第三人的联系电话。经人介绍，双方协商，2012年5月5日，原告之父杜某乙与被告签订了国有土地转让协议，协议约定：被告将该宗国有土地转让给原告使用，转让价为138万元；原告在协议签订之日预付给被告20万元，余款待被告将国有土地使用证交给原告后60天付清；被告在协议签字后，将国有土地使用权过户给原告；本协议经双方签字后生效。原告即日按约定向被告预付了20万元。同月10日，被告向弥渡县国土资源局申请，将该宗国有土地使用权变更、登记到原告名下。6月开始，原告在该土地上进行过部分回填，施工，投入，改变了土地原貌。2012年7月，弥渡县国土资源局按被告要求给予退件，暂停办理该宗国有土地使用权变更、登记手续。诉讼中，被告曾提起反诉，后在庭审中又申请撤回反诉，本院已裁定准予其撤回反诉。
本院认为：合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的国有土地转让协议，系原、被告的真实意思表示且内容合法，该协议合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。协议上原告的名字虽由其父代签，但协议已得到原告认可，并不影响协议的效力。原告要求确认国有土地转让协议有效及责令被告办理国有土地变更登记手续的请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿损失费88000元的主张，无证据证实与本案的关联性，本院不予支持。因国有土地使用权证载明的权利人是被告，作为受让方的原告没有义务审查其是否属于被告及第三人的夫妻共同财产，即使属于夫妻共同财产，公开出租转让是其二人的共同意思表示，在签订转让协议之日被告收到预付款后，第三人已知道此事，至诉讼时其并未提出异议或主张权利，应视为第三人对转让协议的认可；合同的内容由当事人约定，《中华人民共和国合同法》并未就合同的具体条款作出强制性规定，合同内容的一般条款不齐，亦不属于法定的合同无效的情形；双方签订国有土地转让协议时的转让价格是双方的真实意思表示，无证据证实当时的转让价格过低；原告已明确不履行协议的事实，无合法有效证据证实。故被告及第三人关于国有土地转让协议无效的辩解，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第四十四条第二款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告杜某甲与被告饶某某于2012年5月5日签订的国有土地转让协议合法有效；
二、由被告饶某某在本判决生效之日起30日内将
其享有使用权的国有土地一宗（地号为532925201－35－60－2，图号为201，土地面积为21117.22平方米）的使用权过户给原告杜某甲；
三、从该国有土地使用权过户完成之日起60日
内，原告杜某甲将土地转让款118万元付清给被告饶某某；
四、驳回原告杜某甲的其他诉讼请求。
案件受理费18000元，由原告杜某甲承担8000元
（已交），由被告饶某某承担10000元（限期判决生效之日起30日内交清）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
若负有履行义务的原、被告不自动履行本判决，双方均可在本判决规定履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 ： 甘 志
审 判 员 ：徐凤平
人民陪审员 ：普国华
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 ：罗文举