陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终1047号
上诉人（原审原告）：张二朋，男，1985年6月18日出生，汉族，个体工商户，住陕西省礼泉县。
委托诉讼代理人：陈冬杰，陕西云德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董红，陕西云德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陕西上和商业广场有限公司，住所地西安市高新区新城科技产业园建工路9号（公园南路9号）长岭办公楼1-1号。
法定代表人：苏新雷，该公司总经理（未出庭）。
委托诉讼代理人：金恩宇，陕西国友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨国有，陕西国友律师事务所律师。
上诉人张二朋因与被上诉人陕西上和商业广场有限公司（以下简称上和公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2016)陕0102民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
张二朋上诉请求：1、撤销原审判决第三项，即驳回张二朋的其余诉讼请求。2、改判上和公司退还张二朋预付租金62400元、商铺装修费用230000元。3、本案诉讼费由上和公司承担。事实和理由：原审判令解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》正确，但原审认定解除合同的事实存在错误。原审认定涉诉房屋长期闲置，张二朋坚持要求解除合同，租赁合同已经不再具体履行基础，涉诉租赁合同应当解除。租赁合同不具备履行基础系由上和公司违约致使合同目的根本无法实现。张二朋与上和公司达成租赁合同是基于上和公司承诺上和商业广场5月20日盛大开业，租金从开业后开始计算。原审上和公司认可2015年3月20日在华商报上占据二分之一版面宣传开业时间，直至张二朋起诉之日仍未开业。张二朋完全信任上和商业广场2015年5月20日开业，签订合同后立即装修，商场开业张二朋租赁商铺才可以正常营业，但到约定开业时间上和公司并未开业。上和商业广场手续是否办理齐全、商场入驻率是否达到预定标准、商场安保清洁人员是否到位、综合配套设施是否齐全，招租商铺是否装修完毕等因素均直接影响到上和商业广场的开业。原审认定2015年6、7月上和商业广场有垃圾堆积，上和公司有义务及时清理，上和公司未清理的行为构成违约。加之商场没有开业，商场入驻率较低，商场配套服务不齐全，张二朋租赁商铺无法经营。张二朋4月签订合同后开始装修商铺，然而上和公司没有按照承诺时间开业，张二朋多次向上和公司沟通上和广场开业事宜，上和公司迟迟未开业，张二朋商铺无法正常经营，致使合同根本目的无法实现，符合我国《合同法》第94条第五款之规定，张二朋有权解除合同。原审认定《房屋租赁合同》未约定商场整体开业时间，商场是否整体开业不影响张二朋自行营业，属于事实认定错误。上和商业广场开业系张二朋商铺营业的前提，商场没有开业，商铺无法开始经营活动。张二朋租赁商铺目的系经营活动，但上和商业广场迟迟未能开业，商铺无法正常营业。按照商业惯例，只有商场整体开业，商场配套设施才能完善，客流量才能呈现持续递增的状态，商场的商铺才可正常营业。上和商业广场配套设施是否到位、安全防护措施是否健全、手续是否办理齐全、商场入驻率是否达到预定标准、招租商铺是否装修完毕等因素均直接影响到上和商业广场的开业。上和商业广场没有按承诺时间开业既成事实，已经严重影响张二朋租赁的商铺正常营业。因上和公司违约行为致使双方签订的《房屋租赁合同》解除，上和公司应赔偿张二朋相应的经济损失，原审认定错误。涉诉商铺被西安千居物业管理有限公司锁门，致使张二朋无法入内，上和公司应当承担责任。上和公司与西安千居物业公司系同一班人员，商铺被西安千居物业管理有限公司锁门，即上和公司知晓该事实。上和公司应退还张二朋租金62400元。上和公司承诺租金从开业开始计算，张二朋于2015年4月1日向上和公司缴纳了租金62400元，但是上和公司未按照约定时间开业，导致张二朋商铺并未正常营业，上和公司已严重违约。上和公司应返还张二朋缴纳的租金62400元。上和公司应赔偿上诉人张二朋装修费损失230000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人同意装饰装修的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，约定的租赁期限为10年，为此张二朋花费了装修费230000元，但由于上和商业广场并未依约开业，张二朋承租商铺并未开始经营使用，违约行为系由上和公司造成的，上和公司应赔偿张二朋装修装饰残值损失230000元。综上所诉，原审判令解除双方签订的租赁合同，由上和公司依法返还房屋设施及履约保证金，但原审认定事实错误，合同解除系上和公司违约致使合同根本目的无法实现，在一审已经查明，双方存在违约，应当退还张二朋缴纳的房屋租金62400元及装修费230000元。
上和公司辩称，一审判决结果无异议，请求驳回张二朋的上诉请求。
张二朋向原审法院起诉称，2015年3月20日上和公司在华商报占据二分之一的版面上刊登“上和商业广场5月20日盛大开业”并多次宣传称开业后开始计算商铺租金。期间张二朋与上和公司商谈租用上和广场商铺事宜，张二朋基于对上和公司的信任，2015年4月2日与上和公司签订《房屋租赁合同》，约定上和公司将位于公园南路9号-上和商业广场壹门面层，建筑面积260平方米的商铺租给张二朋经营使用，合同租赁期10年，自2015年6月1日到2025年8月31日止。商谈期间因张二朋租赁部分商铺用于经营餐饮，上和公司为解决其员工餐饮问题，又与上和公司达成《补充协议》，约定张二朋保证租赁的商铺第一年内如经营餐饮，则不对外经营，仅作为上和商业广场5层KTV及足浴商户的员工餐饮。合同签订当天张二朋于依约向上和公司支付租金62400元、房屋设施及履约保证金30000元，并花费230000元对商铺进行了装修。然而上和商业广场没有依约开业，张二朋等租户曾口头多次要求上和公司开业，上和公司却迟迟推延。至今上和公司对合同所涉商场没有进行开业，致使合同目的根本无法实现，并且给张二朋造成极大的经济损失。现张二朋诉至法院请求：1、解除张二朋与上和公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令上和公司退还张二朋预付的租金62400元、房屋设施及履约保证金30000元及利息（利息自2014年4月11日起按照中国人民银行一年期贷款利率计算至支付之日止）；3、判令上和公司支付张二朋商铺装修费用230000元；4、本案诉讼费由上和公司承担。
上和公司辩称，张二朋所述不实，针对开业双方无任何书面约定，且广场是否开业不影响张二朋自行开业和对外经营。同时，根据张二朋、上和公司达成的《补充协议》，张二朋承租商铺第一年内如经营餐饮仅作为上和商业广场5层KTV及足浴商户的员工餐饮，不对外经营，而五楼的KTV及足浴在2014年10月已经经营，故上和公司认为上和广场未整体开业对张二朋经营没有任何影响。张二朋已经自行装修开业，不存在商场不开业影响张二朋经营的情况，因此也不存在张二朋所说的合同目的无法实现，故不同意张二朋诉请，上和公司认为合同应当继续履行，张二朋签约时已经对商场现状很了解，应当自行承担投资风险，请求驳回张二朋全部诉请。
原审法院经审理查明，张二朋、上和公司于2015年4月2日签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方（出租方）：陕西上和商业广场有限公司乙方（承租方）：张二朋一、房屋概况甲方出租的房屋位于公园南路9号-上和商业广场壹（门面）层B1502、B1503、B1403-北、B1404-北、B1405-西北号，建筑面积总计260㎡。二、租赁用途乙方同意只将该房屋作为合法经营用途餐饮、理发店，乙方确需改变该房屋用途，应提前叁个月征得甲方同意，并按有关规定办理变更手续。三、租赁期限租赁期10年，合同期限为2015年6月1日至2025年8月31日止。四、租金及支付方式经甲乙双方约定，乙方应向甲方一次性缴纳第一年度上半年租金总计62400元，以后半年度租金及支付方式详见附件（一）。六、其他事项4、合同签订时，乙方应向甲方缴纳房屋设施及履约保证金30000元，该保证金在合同期满交接验收合格后一次性返还乙方。七、违约责任1、甲乙双方应严格遵守本合同条款，若一方违约应赔偿另一方当年租金的30%作为违约金。3、本合同期内若因乙方原因导致合同终止，乙方对经营场地内的装修及相关不可移动设施残值应无偿移交甲方，不得破坏、拆移，并承担相应的违约责任。”同日，张二朋、上和公司签订《补充协议》，约定：“甲方（出租方）：陕西上和商业广场有限公司乙方（承租方）：张二朋甲、乙双方就乙方租赁上和商业广场一层北侧门面房（编号：B1502、B1503、B1403-北、B1404-北、B1405-西北号，面积：260㎡）相关问题达成以下协议：1、甲方赠送乙方2个月免费装修期（2015年4月1日至2015年5月31日），2015年6月1日起开始计租；2、甲方赠送乙方3个月免租期，该赠送在第一年度末享受；3、乙方向甲方保证其租赁的商铺第一年内（含赠送期）如经营餐饮，则不对外经营，仅作为上和商业广场5层KTV及足浴商户的员工餐厅，如出现违约情况，甲方有权解除合同，并按照违约进行处理。本补充协议作为《房屋租赁合同》的组成部分，与原合同具有同等法律效力，甲、乙双方签字盖章后生效。”张二朋依约向上和公司交纳了第一年度上半年（2015年6月1日至2015年11月30日）租金62400元和房屋设施及履约保证金30000元，在接收承租商铺后进行了装修，将承租的260㎡商铺装修为皇朝真味和金玉造型两家门店，经营餐饮和理发。庭审中，张二朋、上和公司均认可上和商业广场5层KTV及足浴商户于2014年11月9月开业经营，上和商业广场实际于2016年1月整体开业。张二朋认为《补充协议》第3条不对外经营意味着餐饮和理发只能对五楼KTV及足浴的员工和客户经营。上和公司认可2015年3月20日华商报B8版刊登广告载明：上和商业广场5.20盛大开业，但认为商城是否整体开业不影响张二朋自行开业。张二朋称2015年6月2日至7月2日期间张二朋承租商铺门前的道路有垃圾堆积，三五天才清理一次，严重影响张二朋经营，并提供照片为证。上和公司认可照片真实性和垃圾堆放属实，但辩称垃圾已经及时清理，并未堵在张二朋承租商铺门口影响张二朋经营。另查，张二朋承租商铺位于上和商业广场东北角，属临街门面，张二朋店铺只能从临街的店门进出，不经过商场大门。张二朋于2015年12月28日诉至法院，坚持要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，退还张二朋预付的租金62400元、房屋设施及履约保证金30000元及利息，支付张二朋商铺装修费用230000元并承担本案诉讼费用。
原审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张二朋、上和公司于2015年4月2日签订《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应依约履行。关于张二朋以上和公司未按广告刊登的日期开业为由要求解除合同一节，张二朋、上和公司在《房屋租赁合同》和《补充协议》均未约定商场整体开业时间，且张二朋承租商铺位置属于不经过商场大门的临街门面，同时根据张二朋、上和公司达成的《补充协议》，张二朋承租商铺第一年内如经营餐饮则不对外经营，仅作为上和商业广场5层KTV及足浴商户的员工餐饮，庭审中张二朋、上和公司均认可上和商业广场5层KTV及足浴商户于2014年11月9月开业经营，故上和商业广场是否整体开业不影响张二朋自行经营，商场未整体开业并不导致张二朋签订租赁合同的目的不能实现。关于张二朋主张2015年6月2日至7月2日期间其承租商铺门前的道路有垃圾堆积严重影响张二朋经营一节，原审法院认为出租人应保障承租人按约定使用出租房屋，如出租人非因自身原因不能依约使用承租房屋，出租人应承担相应责任，但承租商铺门前的道路有垃圾堆积并非导致租赁合同目的不能实现的根本违约。现本案涉诉房屋长期闲置，张二朋坚持要求解除合同，租赁合同已经不再具有履行基础，故涉案租赁合同应予解除。上和公司虽有违约行为，但并未构成根本违约，且张二朋已经依约接收房屋并进行了装修，故在双方租赁合同解除前张二朋仍应按双方约定支付房屋租金。据此，张二朋要求上和公司退还其已支付的2015年6月1日至2015年11月30日房屋租金及利息于法无据，依法不予支持。关于张二朋主张退还的房屋设施及履约保证金30000元，租赁合同解除后，上和公司应予退还，唯张二朋要求的房屋设施及履约保证金利息无据，依法不予支持。张二朋、上和公司在租赁合同履行过程中均有违约行为，双方均应各自承担相应的责任，现因张二朋坚持要求解除合同导致租赁合同解除，故张二朋要求上和公司退还商铺装修费用于法无据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告张二朋与被告陕西上和商业广场有限公司订立的位于公园南路9号-上和商业广场壹（门面）层B1502、B1503、B1403-北、B1404-北、B1405-西北号，建筑面积总计260㎡的租赁合同。二、被告陕西上和商业广场有限公司于本判决生效后十日内返还原告张二朋房屋设施及履约保证金30000元。三、驳回原告张二朋其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6311元，由原告张二朋承担5000元，被告陕西上和商业广场有限公司承担1311元。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张二朋与上和公司于2015年4月2日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容与法不悖，合同有效，双方均应依约履行。张二朋上诉主张应以上和公司未按广告刊登的日期开业为由解除合同，因张二朋与上和公司在《房屋租赁合同》和《补充协议》均未约定商场整体开业时间，亦未约定将商场整体开业时间作为租赁及租金给付的条件，且张二朋承租商铺位置属于不经过商场大门的临街门面，结合本案实际情况，原审法院认定上和商业广场是否整体开业不影响张二朋自行经营，商场未整体开业并不导致张二朋签订租赁合同的目的不能实现，并无不当。关于张二朋主张2015年6月2日至7月2日期间其承租商铺门前的道路有垃圾堆积严重影响张二朋经营一节，原审法院认为出租人应保障承租人按约定使用出租房屋，如出租人非因自身原因不能依约使用承租房屋，出租人应承担相应责任，但承租商铺门前的道路有垃圾堆积并非导致租赁合同目的不能实现的根本违约，本案涉诉房屋长期闲置，张二朋坚持要求解除合同，租赁合同已经不再具有履行基础，故判令解除涉案租赁合同；上和公司虽有违约行为，但并未构成根本违约，且张二朋已经依约接收房屋并进行了装修，故在双方租赁合同解除前张二朋仍应按双方约定支付房屋租金；张二朋坚持要求解除合同导致租赁合同解除，张二朋要求上和公司退还商铺装修费用于法无据，不予支持，原审法院的上述认定综合考虑到双方当事人的诉求以及对于合同解除应当承担的责任，判决并无不当。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6110元，张二朋已预交，由张二朋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 邢尖尖