甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0702民初10657号原告（反诉被告）：张掖市博盛商厦有限责任公司。法定代表人徐军，系该公司总经理。地址：甘州区南街272号。委托代理人：宋世武，系该公司副经理。委托诉讼代理人：陈莉萍，甘肃方联律师事务所律师。被告（反诉原告）：王斌，男，汉族。被告（反诉原告）：周华萍，女，汉族。上列二被告委托诉讼代理人：王盛和，系甘肃金都律师事务所律师。原告张掖市博盛商厦有限责任公司与被告王斌、周华萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，被告王斌、周华萍于2016年11月17日提起反诉，本院经审查受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告张掖市博盛商厦有责任公司的委托诉讼代理人宋世武、陈莉萍，被告周华萍及二被告共同委托诉讼代理人王盛和均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张掖市博盛商厦有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年7月28日签订的《租赁经营合同书》；2、判令被告支付租金6800元；3、判令被告承担违约金24480元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月28日，原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订了一份《租赁经营合同书》。合同约定：被告自愿承租博盛商厦三楼85平方米的摊位从事女装销售，合同期限为三年，即自2015年8月1日起至2018年7月31日止，被告中途不退租、不请假……一年租金为40800元，第二年、第三年租金随行就市于每年的7月20日前向原告交清。合同期未满，被告私自将货物搬出经营场地，未按合同规定的期限交纳租金，按本合同期应收租金总额的20%支付违约金……合同签订后，原告如约履行，交付租赁商铺给被告经营，但被告违背诚实信用原则，拖欠2016年8月1日至9月30日期间的租金不予支付。在原告向其送达催告函后，仍然拒缴租金并于2016年8月12日私自将货物搬离经营场地，使商铺空闲至9月30日，给原告造成了极其恶劣的影响。王斌、周华萍辩称并反诉称：1、我们认为原告的诉讼请求没有事实理由。原告所诉年租金4万多元、被告违约且私自搬出商厦均不属实。被告是经原告同意后才搬离商厦的，自被告搬出商厦之后，原告就将该商铺租给他人使用，所以原告所诉双方签订的租赁合同已经解除了。2、博盛商厦是2015年8月28日开业的，加之被告承租期间商厦装修停业，严重影响了被告的生意，而且在被告搬离商厦之后还有半个月的时间没有使用商铺，所以不存在欠原告租金的事实。3、原告主张的违约金与合同约定及事实不符，且被告搬离商厦并未给原告造成损失。综上，希望法庭驳回原告的诉讼请求。现提出反诉请求如下：1、判令反诉被告返还租赁押金及多收现金32980元；2、请求判令反诉被告赔偿损失2000元；3、请求判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年7月25日，反诉原告与反诉被告签订合同，约定反诉被告将博盛商厦三楼85平方米的摊位租赁给反诉原告从事服装销售，约定每年租金为16320元。第一年租期为2015年8月1日至日2016年7月31日，合同签订后反诉原告向反诉被告缴纳了一年的房租16320元，合同保证金8500元，反诉被告又多收取现金24480元。商厦于2015年8月28日开业，经营至2016年6月，因反诉被告在费用方面不按合同约定履行，构成违约，且因一、二楼装修导致三楼连续停业近二个月，反诉被告不赔偿损失不扣减租金，经营期间反诉被告多次未经反诉原告同意夜间喷刷油漆，损坏货物，较长时间内商场无法经营。故反诉原告提出解除合同，反诉被告同意解除，并限期催促反诉原告于2016年8月11日前搬离了商厦。但就反诉被告多收取的押金和额外收取的现金和配套费经反诉原告多次要求返还，反诉被告一直推托不予办理。原告针对被告的反诉辩称，反诉原告所诉租赁时间不属实，租赁的实际时间是2015年7月28日而非7月25日，约定租金是4万多元，是为了租户便于办理手续在签订租赁总合同后又分摊了两份合同，反诉原告所诉配套使用费我们没有收取过，商厦也没有进行过装修，2016年8月11日商厦通知其搬离的情况不属实，是反诉原告私自搬走，而且推诿交纳租金，反诉原告明显违约，故我公司不向反诉原告退还押金，也不存在多收租金的问题，被告主张的2000元的损失无事实依据，请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下，被告王斌、周华萍系夫妻，自2012年起在原告张掖市博盛商厦经营女装。2015年7月28日，原、被告签订租赁合同一份，原告将其位于张掖市博盛商厦三楼85平方米的商铺续租给被告用于女装销售。双方约定租赁期限三年，即2015年8月1日起至2018年7月31日止，中途不得退租，合同签订时被告须交纳履约保证金8500元，按期履行合同义务，经原告确认无违约无消费争议及损坏设施行为后，可持当期合同在三月内退还。双方约定第一年租金为40800元，合同签订时，被告一次性向原告交清，第二年、第三年租金随行就市，于每年的7月20日前由被告向原告交清，若逾期，则按逾期天数乘以年租金5%缴纳滞纳金。如存在合同期未满，被告私自将货物搬出经营场地，或未按期限交纳租金等情形的，履约保证金不退且由被告承担合同期应收租金总额的20%的违约金；双方还约定了其他内容。该合同签订后，原、被告又于同日签订二份合同，将租金40800元分解为物业费为24480元的合同一份、租金为16320元的合同一份，并同时签订了《商品质量保证责任书》及《消防安全责任书》。2015年7月27日，被告王斌交纳租金16320元，合同履约保证金8500元，原告分别给被告出具印有公司印章的缴款单一张、发票一张，另被告于2015年7月28日交纳的24480元，由原告公司财务人员吴海向被告出具收条一张，该条据未明确注明收取款项的名称，亦未加盖公司印章。经营至2016年8月12月，被告王斌、周华萍搬离商场。至2016年10月1日，原告重新招商将该商铺另行出租。上述事实，有原、被告的当庭陈述及双方提交的合同、收款票据、条据等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。原、被告签订的租赁经营合同，约定被告租赁原告的柜台用于个体经营，对租期、租金标准、租金交纳、违约责任等事项作了具体约定，是双方当事人真实意思的表示，双方均应严格按照合同履行。现原、被告双方各执一份租赁合同，对租金数额的约定两份合同不相一致，本案的焦点问题即为本案原、被告双方约定的租金数额究竟是多少，双方实际履行的是哪份合同。被告辩解双方履行的是年租金为16320元的合同，其交纳租金16320元，并另行向原告交纳现金24480元，已超额交纳租金的辩解意见，本院认为，被告提交的租金为16320元的合同与原告提交的租金为40800元的合同除了租金数额的约定不一致外，其他的约定均一致。双方明确约定合同履行期限自2015年8月1日至2018年7月31日，第一年的租金于合同签订时一次性交付，第二年、第三年的租金于每年的7月20日前交清。被告于2015年7月27日向原告交纳租金16320元，原告给其出具了正规发票，另向原告交纳的24480元，由原告公司财务人员向其出具收条一张，该收条未加盖公司印章，收条明确载明“待换票”字样，被告辩称交纳的24480元现金系预交的第二年的租金，也就是说被告在与原告签订合同前就预交了第二年的租金。被告的辩解显然与原告和众多摊位租户的的惯常做法不符，与双方的约定也不吻合。在本院业已审结的张掖市博盛商厦与其他商户的柜台租赁合同纠纷案件中，虽租赁的柜台、楼层不同，经营项目不同，但每平方米柜台的同期租金均在480元-560元之间。结合合同第七条约定的摊位转让标准，每平方米不低于400元，若按被告的辩解意见，原告的摊位给被告的租金为每平方米192元，这个租金标准远低于其他商户，原告没有理由以如此超低的标准给被告租赁柜台，故对该辩解意见，本院不予采信。综合分析被告提交的租金发票及原告公司财务人员出具的收条，结合原告提交的租金为40800元的合同，可以认定被告提交的发票和收条是被告按照年租金40800元的合同向原告交纳的2015年8月1日起至2016年7月31日的租金。且原告自2016年7月26日起即已催促被告交纳第二年度租金，双方实际履行的合同应为2015年7月28日租金为40800元的合同。现被告搬离商场，且未征得原告同意，已构成违约，应承担违约的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，当事人可以解除合同，故原告主张解除合同的诉请依法成立，本院予以支持。现原告要求被告支付2016年8月1日起至2016年9月30日的租金，因被告私自搬离商场且未向原告交付场地，给原告造成了租金损失，对该部分租金被告应予支付。按照双方实际履行情况，月租金为3400元（40800元/年÷12月），故原告要求被告承担租金6800元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其离开商场是经过原告同意，原告不予认可，被告亦未提供证据证明，且被告主动提出离开商厦和被告已预交了第二年租金的辩解意见自相矛盾，对被告的该辩解意见，本院不予采信。关于被告私自搬离商场的行为构成违约，原、被告在合同中明确约定了违约责任的承担，现被告以其行为表明不再履行合同，应承担双方约定的不利后果；原告提供的是格式化合同，纵观合同内容，大部分是承租人应履行的义务，违约金的约定也只约束承租人，被告按合同约定承担了其违反合同的不利后果，原告的损失也得到了弥补，被告主张的违约金明显过高，应予调整。故对于原告要求被告承担违约金24480元的诉讼请求，本院参照租金予以支持，酌情支持二个月，即6800元。对被告反诉要求原告返还租赁押金及多收现金32980元的诉讼请求，与双方的约定及本院审理查明的事实不符，不予支持。对被告反诉要求原告赔偿损失2000元的诉讼请求，被告是以原告装修商场及喷漆导致被告未能正常营业产生的租金损失，但对此亦未提供证据证明，本院亦不予支持。被告针对其反诉请求及反驳理由，申请证人李亚萍出庭作证，但证人李亚萍因与原告张掖市博盛商厦有限责任公司租赁合同纠纷被起诉至我院，与本案的处理结果有利害关系，其证言本院不予采信。综上所述，被告私自搬离商场且导致原告商铺闲置二月之久，以其行为表明不再履行合同，双方签订的合同已达到解除的条件，应予解除，对因原告商铺闲置造成的租金损失，其应予以承担，并承担相应的违约金。其反诉要求原告返还租赁押金及多收现金32980元的诉讼请求与双方约定及审理查明的事实不符，本院不予支持，对其反诉要求原告赔偿损失2000元的诉讼请求，因无相关证据支持，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张掖市博盛商厦有限责任公司与被告王斌、周华萍于2015年7月28日签订的《租赁经营合同书》；二、被告王斌、周华萍支付原告张掖市博盛商厦有限责任公司租金6800元（2016年8月1日至2016年9月30日）；三、被告王斌、周华萍向原告张掖市博盛商厦有限责任公司承担违约金6800元；四、驳回反诉原告王斌、周华萍的反诉请求。上述二、三项给付义务，限于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费291元（已减半收取），由被告王斌、周华萍负担。二被告负担的案件受理费由被告直接给付原告，本院收取原告的案件受理费不再退还。反诉受理费337元，由反诉原告王斌、周华萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员  马彩琴二〇一六年十二月二十日书记员  李良慧