杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭萧民初字第4705号
原告临江消费品综合市场业主委员会。
负责人王美琴。
委托代理人王惠林，浙江五联律师事务所律师。
委托代理人吴波，浙江五联律师事务所律师。
被告浙江中冠房地产开发有限公司。
法定代表人俞则忠。
委托代理人戴文良，浙江六和律师事务所律师。
委托代理人陈科杰，浙江六和律师事务所律师。
原告临江消费品综合市场业主委员会诉被告浙江中冠房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案受理后，依法由审判员周全林适用简易程序于同年10月31日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王惠林、吴波，被告委托代理人戴文良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告临江消费品综合市场业主委员会诉称：临江消费品综合市场由被告开发建设。2012年3月21日，原告临江消费品综合市场业主委员会成立，并制定通过了《临江消费品综合市场管理规约》和《临江消费品综合市场议事规则》，同时约定原告有权就拒付物业费的行为依法向人民法院提起诉讼。根据原告与杭州某物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》，物业费按建筑面积每月每平方米2元收取，逾期缴纳的违约金按日千分之三收取。2014年7月，原告与杭州某物业服务有限公司协商解除了上述物业合同。被告作为临江消费品综合市场的开发商，也是临江消费品综合市场的业主，截止2014年7月底，共拥有临江消费品综合市场物业面积9219.61平方米，其中贸易局物业面积为2467.69平方米。但被告自2010年起未交纳任何物业费。原告于2014年7月29日向被告发函催缴物业费，但被告仍未支付。现诉请法院判令：1.被告支付自2012年8月1日起至2014年7月31日止的物业管理费用324092.16元，并按日千分之三承担该款自2014年8月3日起至实际付清之日止的违约金。庭审中，原告变更该项诉讼请求为要求被告支付从2012年8月1日起至2014年11月1日的物业费94915.24元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告浙江中冠房地产开发有限公司辩称：本案属于物业服务合同纠纷，案涉区域不属于经业主大会决议由业主委员会自主进行物业管理的区域，故原、被告之间不存在物业服务合同关系，原告并非适格当事人。根据物业管理条例相关规定，对于业主未按物业服务合同约定缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主缴纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。故物业服务合同纠纷的适格原告应当是物业服务企业，而不是业主委员会。被告有部分房产已转让给贸易局及销售给不同的业主，自留面积的物业服务费绝大部分已经结清，实际结欠的款项为杭州某酒店有限公司自2013年9月1日起至今的物业费，面积为1327.04平方米，金额为30000余元；某牛肉面店自2013年9月1日至今的物业服务费，面积为107.93平方米，金额为3000元左右。原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.业主委员会成立备案表一份。2.临江消费品综合市场议事规则一份。3.临江消费品综合市场管理规约一份。证据1-3证明原告依法成立，有权提起诉讼的事实。4.物业管理委托合同一份，证明案涉物业管理费用的交纳标准。5.房产信息一份，证明被告系临江消费品综合市场业主的事实以及被告的物业面积。6.物业费催缴通知一份，证明原告向被告催缴物业管理费的事实。7.邮件查询单一份，证明被告收到物业催缴通知书的事实。8.新湾派出所对杭州某物业管理有限公司法定代表人冯某所作的讯问笔录1份，证明物业费、水费未收取的事实。9.解约确认书、委托书各一份，证明原告于2014年7月8日与杭州某物业管理有限公司解除物业管理委托合同，后者将物业管理费、水费等收取权利授权给原告以及原告之后委托的物业管理公司及收取的相关费用的事实。
经质证，被告对原告提供的证据1-7的真实性、关联性无异议，但认为不能证明原告对被告享有请求权，不足以证明被告欠原告物业费的金额，证据5中的部分房产已不属于被告所有。对证据8的真实性无异议，但认为冯元富陈述物业费没有收取过，与被告提供的其他证据相矛盾，不能证明原告的证明对象。对证据9，认为根据有关委托的法律规定，受托人必须以委托人的名义从事民事法律行为，故本案诉讼只能由杭州某服务有限公司起诉，解约确认书的内容是同意由业主委员会委托新的物业公司收取，并不是由业主委员会来行使。本院经审查认为，原告提供的证据1-7的真实性、合法性应予确认。证据8系公安机关的调查材料，内容真实，但不能证明原告的待证事实。证据9内容真实，但不能证明原告的待证事实。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.某牛肉面店的物业费收款收据、个体工商户营业执照、确认书各一份，证明杭州萧山临江某牛肉面店2013年9月1日至2014年8月31日的物业费已缴清的事实。2.杭州某酒店管理有限公司的物业费收据、营业执照各一份，证明杭州某酒店管理有限公司截止2014年12月的物业费已缴清的事实。3.杭州某商务酒店有限公司的物业费收据、营业执照、确认书各一份，证明杭州某商务酒店有限公司截止2014年8月31日的物业费已缴清的事实。4.杭州某酒店有限公司的物业费发票一份，证明杭州某酒店有限公司截止2013年8月31日的物业费已缴清的事实。5.临江消费综合市场房屋情况单一份、商品房买卖合同若干、资产转让协议书一份，证明临江消费品市场房屋2467.69平方米已销售给贸易局、977.43平方米销售给其他业主，这些物业费应当由受让业主承担的事实。
经质证，原告对被告提供的证据1-4的真实性、关联性均无异议。对证据5的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为物业买卖以物权登记转移为标志，合同仅仅是双方权利义务的约定，在物权转移之前，缴费主体仍然是被告，对资产转让协议书的真实性无异议。本院经审查认为，原告对被告提供的证据1-4的真实性、关联性均无异议，本院予以确认。证据5，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：临江消费品综合市场由被告开发建设。2012年3月21日，经业主代表大会选举决定成立临江消费品综合市场业主委员会，并制定通过了《临江消费品综合市场管理规约》和《临江消费品综合市场议事规则》，同年3月26日临江消费品综合市场业主委员会经杭州市萧山区房地产管理处备案成立。2013年，原告与杭州某物业服务有限公司签订物业管理委托合同，委托杭州商豪物业服务有限公司对市场进行物业管理，期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止。双方就委托管理的事项、双方的权利义务、管理服务质量、管理服务费用、违约责任等作了明确约定。其中在委托管理事项中约定，杭州商豪物业服务有限公司负责向业主收取物业管理服务费及机动车车辆场地停车费；在管理服务费用事项中约定，物业费按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取，逾期缴纳物业管理费的则按日千分之三收取滞纳金。2014年7月8日，杭州商豪物业服务有限公司向原告发送解约确认书一份，载明：确认双方签订的物业管理委托合同自2014年7月10日起解除；原合同履行期间业主未缴纳的物业管理费、水电费、卫生保洁费等，同意由业委会委托新的物业公司收取。同时附委托书一份，委托姚某全权代表杭州某物业服务有限公司与原告办理交接手续。
另查明，被告应付的物业费为40179.16元（其中杭州某酒店有限公司自2013年9月1日起至2014年11月1日使用的宿舍楼1327.04平方米，应付37157.12元；某牛肉面店自2012年8月1日起至2013年8月31日使用的面积107.93平方米，应付2590.32元，该店2013年9月1日至起诉时的物业费已经付清，再加两个月计算至2014年11月1日应付431.72元）。同时在审理中，原告主张被告已出售的977.43平方米房屋自2012年8月1日起至2014年11月1日的物业费54736.08元，被告认为该部分房屋已于2010年交房，之后物业费应由相关业主交纳，不应再由开发商交纳。
本院认为：房屋的所有权人为业主。按物权法第七十五条规定，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”。按照相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会本身没有独立的财产，无法独立承担民事责任，但是它在集合业主的集体意志、履行业主大会的决议方面不可缺，因此它必须符合法律的规定或者授权，在业主大会的授权下进行活动。实践中，物业管理是以物业管理公司的专业管理为主的，其他形式的物业管理未在法律法规中明确规定。但物业管理条例或其他法律法规并未禁止业主大会或业委会自治管理本小区物业，因此，对业主委员会的自治，法院不干预。至于涉及物业费用，则有所不同。收费涉及政府行政管理事务。物业公司作为专业的公司，它的成立经过了工商登记，经营要接受政府有关部门的监督，收入必须按照规定纳税，其收取物业费是合法的。而业主委员会不是专门的企业，也不是经营组织，法律虽未禁止其自治，但也未授权其可以收取物业费。且从法理分析，自治状态下的业主委员会既是执行者，又是管理者，不利于监督。因此，在目前法律无明确授权的情况下，业主如果出于自愿向业主委员会主动交纳物业费的，法院不干涉。但业主委员会因为某个业主不交纳物业费而诉至法院，缺乏法律根据。为此，原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回临江消费品综合市场业主委员会的全部诉讼请求。
案件受理费6162元，减半收取3081元，由临江消费品综合市场业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，（无住所涉外案件30日）向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
审判员 周全林
二〇一五年三月九日
书记员 富美芳