广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第809号
原告：张琼，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××3320。
委托代理人：刘平，广东玉成律师事务所律师。
被告：深圳市科明源科技有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人：李明仁，总经理。
被告：深圳市长盛骏融担保有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人：陶长生，总经理。
被告：珠海市爱家房地产代理有限公司，住所地珠海市香洲区。
法定代表人：欧阳珍珠，总经理。
上述三被告共同委托代理人：李友双，广东莱恩律师事务所律师。
上述原告诉被告预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张从和适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘平，上述三被告的共同委托代理人李友双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，原告经过与自称金图大厦1406房业主代理人的被告珠海市爱家房地产代理有限公司（以下简称爱家公司）接触洽谈后，于2015年1月2日就购买xxxx房（以下简称涉案房产）的相关事宜达成一致，约定价款91万元，2015年1月30日前付款并办理相关手续。
当天，原告根据爱家公司提供的信息向被告深圳市科明源科技有限公司（以下简称科明源公司）名下账户转入定金2万元整，工作人员向原告出具了No3031787号《收据》，加盖了科明源公司、被告深圳市长盛骏融担保有限公司（以下简称长盛公司）的公章确认共同收取了原告交付的定金，并在《收据》上写明“购买总价毛坯房玖拾壹万元整”，“购买金图大厦1406房定金”，“买方需于2015年1月30日之前支付房款并办理房产相关手续”。长盛公司向原告交付《收据》，并称《收据》即是买卖合同。
其后，原告再与爱家公司接触洽谈履约事宜时，爱家公司即提出原告在91万元的房款之外还需支付16万元的装修款。多次协商未果后，2015年1月30日原告到爱家公司处继续商谈如何履约，爱家公司明确表示必须付16万元装修款，否则定金也不予退还。原告无奈报警寻求帮助未果。
此后经交涉多次，爱家公司仍坚持必须在91万元房款之外支付16万元装修款，原告亦无法直接联系到科明源公司及长盛公司。另科明源公司及长盛公司已经于2015年4月24日向珠海市房地产登记中心申请将金图大厦1406房的产权变更到案外人刘梅琼名下，且于2015年5月4日完成登记。
综上所述，原告认为爱家公司已经通过实际行动并明确表示不再履行双方之间于2015年1月2日达成的关于买卖金图大厦1406房的合同，应当依法双倍返还原告所交定金。
原告故诉至本院，请求判令：1.被告深圳市科明源科技有限公司、被告深圳市长盛骏融担保有限公司共同双倍返还原告购买金图大厦1406房定金人民币4万元；2.被告深圳市科明源科技有限公司、被告深圳市长盛骏融担保有限公司共同支付给原告逾期返还双倍定金的罚息（以本金4万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年1月30日起计算到实际付款日止）；3.被告珠海市爱家房地产代理有限公司对以上款项的支付承担连带责任；4.被告深圳市科明源科技有限公司、被告深圳市长盛骏融担保有限公司承担本案的全部诉讼费用。
原告就其起诉向本院提交了如下证据：1.收据；2.中国工商银行电子银行回单；3.录音光盘及文字整理记录；4.莫国锋名片；5.房地产权登记表。
被告科明源公司、长盛公司共同答辩称，原告诉请科明源公司、长盛公司双倍返还定金4万元及支付相应罚息，缺乏事实和法律依据。科明源公司、长盛公司不存在违约情形，无需双倍返还定金人民币4万元及支付相应罚息给原告。
首先，科明源公司、长盛公司的委托代理人即爱家公司在带原告看涉案房产时，已明确告知涉案房产是已装修好的样板房。若欲购买涉案房产需另行支付装修费人民币16万元，即涉案房产的总价款为人民币107万元（91万元毛坯房款＋16万元装修费）。原告了解清楚上述情况后，才同意交付定金。科明源公司、长盛公司和原告提供的证据《收据》上注明：“购买总价毛坯房人民币玖拾壹万元整”及置业计划书、销控价目表等告知注明，即可证实这一事实。原告要求用毛坯房的价格91万元购买装修好的样板房，没有任何依据。
其次，所出售的金图大厦的其他房屋均为毛坯房，其出售价均未包含装修款。原告对于当时双方商谈的价款需加上16万元装修款是明知的。
再者，从双方提供的《收据》，可以证实本案的原告已经严重违约。根据双方的约定，原告应在2015年1月30日之前，支付房款并办理房产相关手续。然而，原告自从交了定金之后，未向科明源公司、长盛公司支付购房佘款，经科明源公司、长盛公司电话通知原告支付购房余款，原告拒绝支付，也未向科明源公司、长盛公司办理任何购房相关手续。很显然，原告已严重违约，在此情况下，原告将涉案房产出售给案外人刘梅琼的行为并未违法或违约。
综上，科明源公司、长盛公司的委托代理人爱家公司在与原告商谈涉案房产买卖时，已经告知价款91万元不包括装修费。原告未在约定的期限内付清购房款，违反了双方的约定，其行为构成了违约。科明源公司、长盛公司无需退还任何款项给原告，请求驳回原告对科明源公司、长盛公司的诉讼请求。
被告爱家公司答辩称，原告诉请爱家公司对科明源公司、长盛公司所谓的双倍返还定金4万元及支付罚息等承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据。
首先，爱家公司在带原告看涉案房产时，已明确告知涉案房产是已装修好的样板房。若欲购买涉案房产需另行支付装修费人民币16万元，即涉案房产的总价款为人民币107万元。原告了解清楚上述情况后，才同意交付定金。爱家公司和原告提供的证据《收据》上注明购买总价毛坯房人民币玖拾壹万元整及置业计划书、销控价目表等告知注明，即可证实这一事实。原告要求用毛坯房的价格购买装修好的样板房，没有任何依据。
其次，爱家公司受科明源公司、长盛公司的委托，独家代理销售珠海市香洲区拱北粤海西路44号金图大厦的商品房。根据法律、法规的相关规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。由此可见，爱家公司无需向原告承担任何民事责任。
综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应当驳回。
上述三被告就其答辩共同向本院提供了如下证据：1.房地产买卖合同、金图大厦1406样板装修工程保修合同、居民身份证；2.收据；3.置业计划书及销控表；4.金图大厦1406样板房装修工程合同；5.通话记录文字整理；6.授权委托书；7.照片；8.证明、居民身份证、企业法人营业执照、组织机构代码证。
经审理查明，座落于珠海市香洲区拱北粤海西路44号的金图大厦所有权人为科明源公司、长盛公司。科明源公司、长盛公司于2014年9月15日书面委托爱家公司对金图大厦的房产进行独家代理销售，委托期限自2014年9月15日至2015年3月15日。三被告庭审中确认爱家公司没有权限与买受人协商价格，原告主张委托书授权不明，爱家公司应就代理行为负连带责任。
2015年1月2日，原告认购了涉案房产，并于同日通过银行转账方式向科明源公司支付了定金20000元，科明源公司、长盛公司为其开具了《收据》。该收据载明的日期为“2014年1月2日”，对此，原、被告双方均确认为笔误，实际开具日期为2015年1月2日。该收据左上角注明“购买总价毛坯房人民币玖拾壹万元整”，正文载明“兹收到张琼交来购买金图大厦1406房定金买方需于2015年1月30日之前支付房款并办理房产相关手续”。后原告要求按照收据上载明的91万元的价格购买涉案房产，遭到爱家公司拒绝。爱家公司要求原告除支付上述91万元的房款外，还需另行支付16万元的装修款，原告拒绝。双方经协商未果，遂发生本案纠纷。
原告主张上述收据是爱家公司工作人员拿过去填写盖章的，金图大厦是烂尾楼，原告认购时看过涉案房产，涉案房产是空房，仅墙上有白灰，为毛坯房，并非精装修样板房，爱家公司并未告知需另付16万元装修款，涉案房产总价即为91万元。
三被告主张涉案房产是精装修样板房，购买样板房需要签两份合同，一份是毛坯房合同，一份是装修合同，涉案房产房款因此分为两部分，收据已经明确毛坯房款为91万元，另有装修款16万元。爱家公司在销售时已经向原告解释清楚，提供了置业计划书及销控表给原告，原告也看过涉案房产，在支付定金时爱家公司在收据左上角注明了91万元是毛坯房款，原告当时清楚该情形，原告未于2015年1月30日前支付房款并办理房产相关手续，构成违约。
三被告提供了涉案房产的照片，门牌显示涉案房产为样板房示范单位，内部精装修，家私家电齐全。三被告提供的金图大厦置业计划书、销控表均显示涉案房产为样板房，需另加装修款16万元。原告对三被告提供的上述证据均不予认可。
被告提供的2015年3月15日与案外人刘梅琼签订的《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》约定涉案房产的成交价格为毛坯房92万元，双方另特别约定如下：涉案房产为样板房，需另加装修款16万元，装修合同另签；经双方协商，该房产以珠海市税务局系统最低过户核税价格办理过户手续，此价格内的税费买卖双方各自承担，最低核税价之上的部分由买方全部承担。
三被告提供的甲方科明源公司、长盛公司与乙方珠海市海之韵装饰工程有限公司（以下简称海之韵公司）于2014年10月8日签订的《金图大厦1406样板房装修工程合同》载明：甲方委托海之韵公司对涉案房产进行样板房室内装修工程；工程内容按双方确认的样板房装修效果图及施工图装修；包材料、包人工、包垃圾清运；自2014年10月8日开工，于2014年11月30日前竣工；总价大包干16万元，税金另计；付款方式为甲方开工时预付6万元给乙方，当乙方完成工程装修100%并获得竣工验收7日后，甲方一次性支付剩余工程款10万元。
关于上述装修工程款，科明源公司、长盛公司主张涉案房产的装修款本应由科明源公司、长盛公司支付给海之韵公司，但因科明源公司、长盛公司资金周转困难，经协商，海之韵公司同意在售房时一并向购房者收取，即涉案房产的装修款实际是由购房者刘梅琼向该公司直接支付，其他样板房的装修款亦是由购房人向该公司直接支付。
海之韵公司出具《证明》，载明：金图大厦1301、1406、1407样板房系海之韵公司负责装修。根据2014年10月8日与科明源公司、长盛公司签订的《装修工程合同》约定，装修款本应由科明源公司、长盛公司在合同约定的时间内支付，但当时在装修时科明源公司、长盛公司称资金周转困难，与海之韵公司协商在房屋出售时，配合海之韵公司向客户收取装修款。考虑到科明源公司、长盛公司的具体情况，海之韵公司同意装修款向客户直接收取，涉案房产的装修款是在科明源公司、长盛公司的配合下向客户刘梅琼收取的。
三被告提供的甲方海之韵公司与乙方案外人刘梅琼于2015年3月30日签订的《金图大厦1406房样板房装修工程保修合同》载明：乙方于2015年3月20日向甲方支付涉案房产的装修工程款16万元，甲方负责对涉案房产进行为期1年的整体质量保修，自2015年3月30日至2016年2月28日止。
原告对上述三被告提供的《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》、《金图大厦1406样板房装修工程合同》、《金图大厦1406房样板房装修工程保修合同》及海之韵公司出具的《证明》均不予认可，主张上述合同涉嫌伪造，海之韵公司与三被告存在直接利害关系，出具的《证明》证明效力极低，涉案房产为毛坯房，并非精装修样板房。
根据原告提供的房地产权登记表记载，案外人刘梅琼以60万元向科明源公司、长盛公司购买了涉案房产。涉案房产于2015年5月4日变更登记至案外人刘梅琼名下。登记类别为单位房地产买卖转移登记。三被告主张60万元的成交价格只是双方登记备案的价格，并非实际成交价格，是双方为避税而报备的价格。
原告与爱家公司的副总经理莫国锋于2015年2月3日就涉案房产的买卖事宜进行了电话沟通，原告进行了录音。录音内容如下（“张”代表原告，“莫”代表莫国锋）：“莫：你好。张：你好，莫国锋副总吗？莫：你好，哪里？张：你好，我张琼，就是交了两万块钱定金1406房的，我想问你定金什么时候能退给我？莫：定金不是告诉你了吗？不能退嘛。张：为什么我30号过来办手续，你不让办理呢？莫：什么不让你办理……张：那天我们有带钱过去要办理相关的手续，你又讲你91万不卖了。莫：什么我91万不卖了，你要给装修款，是你在跟我扯，装修款我们是另外算的嘛。张：但你一直跟我讲，你这个收据就是你家的合同来的，你合同上就写的91万元啊。莫：你这样吧，不用继续扯了，走法律程序吧，起诉我们就行了……张：那你的意思就是你就是违约就对了嘛，是不是？你就是不办理就对了。莫：我上面写的是毛坯房款91万，毛坯房款，看到没有？张：我看到了，那你用合约跟我讲，有说是精装的吗？用合同有什么给我写明的吗？莫先生，你现在怎么跟我反着扯呢？莫：怎么你跟我扯呢，是我跟你扯啊？是你在跟我扯，不是我在跟你扯。张：什么我跟你扯，那你30号不跟我办就是你违约了，莫先生，我现在很明确的跟你讲。莫：怎么我违约，你上次过来办我有跟你签两份合同，一份装修合同，一份毛坯房的合同……签一份合同。张：那为什么你给我合同上面你所谓的收据合同上面只写毛坯房的价格呢，这样讲起来。莫：毛坯房价是定我这个房子，是要买我这个房子是吧，毛坯房91万，然后16万装修款是另计，我们有个计算单给你的，有个置业计划书给你的。张：那你为什么没让我签字确认呢？老是跟我讲给了我什么东西，是不是？莫：我所有客户都一样，交了定金之后，真心买房的从来不会像你这么扯的……张：我现在跟你讲了，我30号过来办理的，你不让我办，这就是你的问题了。莫：你怎么，你过来办我怎么会不给你办呢？包括到现在为止过来办我都给你办啊。张：那现在讲嘛，你91万会给我办理吗？你现在跟我说。莫：91万你买毛坯房我肯定办理，装修款是另外算的，从头到尾都是这样交易的，从来没有说毛坯房91万，我把装修好，收拾好的房子卖给你。张：现在就是1406，你开给我的收据就是1406。莫：没有错啊，上面写的很清楚，毛坯房款91万。张：上面写的是1406号房。莫：对，1406没有错，上面写的是毛坯房款。张：那我现在问你1406现在91万会卖给我吗？莫：毛坯房91万加16万就是你的成交价。张：但是你收据上写的是91万好不好。莫：没有错，但是你要看清楚字眼，毛坯房款哦。张：那你装修是哪里约束的？莫：你过来办手续的时候，我会跟你签另外的装修合同，当时也跟你说的很清楚，你要跟装修公司去签。张：我跟装修公司签？那我要签几个合同？讲起来。莫：总共两份合同，一份是我跟你的买卖合同，一份是装修合同。张：那我跟装修公司签我怎么有保障呢？为什么一开始你不给我出示个装修的票据呢，所谓的装修费用。莫：你给我了吗？给钱我了吗？张：那房子有给你钱吗？这样讲，我给了你两万块钱定金。莫：两万块钱定金是定这个房，我们开的收据上面写的很清楚毛坯房款91万，上面写的很清楚啦。张：那你一直跟我讲的，你这个收据是个合同。莫：收据等同于合同契约，没有说等同于合同，是一种契约，约定30号之前一定要过来办理相关的手续，不办理的话，现在你就违约了嘛，办理的话，我就说合同，这个定金就生效嘛。张：我来办理了，是你不跟我办啊。莫：你过来办理了吗？你过来办理跟我扯什么，是毛坯装修好的房子，你跟我扯毛坯房。张：那你跟我所谓的，如果这样你为什么在票据上写个毛坯房的价格呢？为什么就不写个你还要加上装修什么的，一起来约束呢？为什么不保证我的权利，只保证你的权利呢？莫：我怎么没保证你的权利啊，从头到尾我说的都是16万，我有在16万上加价格吗？我有说装修款是20万或者30万、40万的么？还有啊，从头到尾都是说装修款就是16万，没有加一分钱。张：那我怎么看到你的装修款在哪个上面？你给我的票据上面就是91万，现在给我讲个16万。莫：不是现在跟你讲，是从头到尾都跟你讲，现在扯不清楚，你觉得你有理，你就起诉我们。张：我肯定会的，我要维护我的权利，你给我的收据给我的发票上面就是个91万，所谓的合同就是91万。莫：……起诉我们就行了，起诉我们会去处理。”。
本院认为，原告向科明源公司、长盛公司认购涉案房产，科明源公司、长盛公司收受了原告定金2万元，其向原告开具的收据载明了原告支付购房款及办理房产相关手续的时间，本院确认原告与科明源公司、长盛公司之间订立了关于买卖涉案房产的预约合同。该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应全面履行。
爱家公司受科明源公司、长盛公司委托，独家代理出售包括涉案房产在内的金图大厦的房产，委托书授权明确，科明源公司、长盛公司对爱家公司的代理行为，承担法律责任。原告请求爱家公司就代理行为负连带责任，理据不足，本院不予支持。
双方就涉案房产于原告认购时是否为精装修样板房，是否需要支付装修款及装修款的金额发生争议，导致未能成交涉案房产。对此，本院分析认定如下：《收据》已经注明“购买总价毛坯房人民币玖拾壹万元整”，如果涉案房产未经过精装修，本身即为毛坯房的话，按照普通房屋买卖的交易习惯，无须另行特别备注为毛坯房，即直接注明购买总价即可。
根据原告提供的通话录音，爱家公司工作人员称涉案房产的房款分两部分，分别为毛坯房款91万元及装修款16万元，并表示原告同意支付16万元装修款的话，当日来还可以继续办理，原告则对其与装修公司就装修部分签订合同如何保障其自身权益提出异议。上述情况可以反映原告认购当时应当已经清楚知悉涉案房产为精装修样板房，91万元为毛坯房款的事实。
同时，科明源公司、长盛公司委托爱家公司代理出售金图大厦的房产，按照交易习惯，爱家公司应当会向购房人提供诸如计价单或置业计划书之类的资料，以便购房人了解房屋户型、面积、单价、总价、首期款、月供及相关税费等情况，同时会开放样板房给购房人参观。
综合上述分析，结合三被告提供的金图大厦置业计划书、销控表、涉案房产的照片、科明源公司、长盛公司与海之韵公司签订的《金图大厦1406样板房装修工程合同》、案外人刘梅琼与海之韵公司签订的《金图大厦1406房样板房装修工程保修合同》及海之韵公司出具的证明，本院确认涉案房产于原告认购时为精装修样板房，并非毛坯房，原告应当于毛坯房款91万元外另行支付相应装修款。但由于收据未载明装修款的金额，双方仅就毛坯房款部分进行了确认，置业计划书及销控表仅为销售资料，并未经原告确认，不具备法律上的约束力，双方未就装修款达成具有书面约束力的合同条款。三被告未举证证明原告当初认购涉案房产时明确表示同意另行与海之韵公司签订装修合同及支付装修款16万元。因此，装修款的金额仍需要双方进一步协商确定。而原告是向科明源公司、长盛公司购买涉案房产，关于买卖涉案房产的权利义务由科明源公司、长盛公司承受，在爱家公司于2015年2月3日通话录音当日明确原告需要另行与海之韵公司签订装修合同后，原告认为其关于房屋装修部分的权益无法得到充分保障的理由合乎情理。
原告未与被告进一步协商装修款以购买涉案房产，而被告已经将涉案房产转让给案外人刘梅琼，双方以其各自行为明确表示不再履行双方订立的预约合同，预约合同已经实际解除。双方未能就涉案房产订立正式的房屋买卖合同的原因系双方就装修款支付未能达成一致意见，属于不可归责于双方当事人的事由，双方均无过错，原告以对方违约导致合同无法继续履行为由要求双倍返还定金及支付逾期返还双倍定金的罚息无事实和法律依据，不应予以支持。但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，科明源公司、长盛公司应当返还原告支付的定金2万元。
综上，依照《中国人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市科明源科技有限公司、深圳市长盛骏融担保有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张琼返还定金人民币20000元；
二、驳回原告张琼的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币400元，由原告张琼负担人民币200元，由被告深圳市科明源科技有限公司、深圳市长盛骏融担保有限公司负担人民币200元。
如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员 张从和
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 陈少如