广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终345号
上诉人（原审被告）：罗荣辉，男，汉族，住湖南省宁远县。
委托代理人：顾永春，广东定海针（清远）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：清远市源河房地产开发有限公司。
法定代表人：张国培。
委托代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。
委托代理人：董诚君，广东御福律师事务所律师。
上诉人罗荣辉因与被上诉人清远市源河房地产开发有限公司（以下简称源河公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初4201号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
罗荣辉上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人未能将首期款实际支付给上诉人，是导致上诉人无法顺利贷款的原因，被上诉人应当承担违约责任。一审判决忽略一个重要的事实，被上诉人在答应将首期款借给上诉人后，没有将首期款实际支付给上诉人，而是从被上诉人的一个账户直接划款到另一个账户。上诉人后来得知，住房和城乡建设部有明确规定，严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资，正是被上诉人的这种违规行为，导致银行不同意贷款，上诉人最终无法支付购房余款，被上诉人应当承担违约责任。二、被上诉人主张解除合同不符合法律规定和客观事实。根据合同法的规定，只有在一方当事人迟延履行债务导致合同目的不能实现时，守约方才享有解除权。本案中，被上诉人违约在先，享有解除权的应当是上诉人。三、房屋的权属以房管部门的登记为准，涉案房屋已经登记在上诉人名下，一审判决解除合同实属荒谬。四、上诉人多次要求将房款一次性支付给被上诉人，但鉴于清远房价上涨，双方对于房屋交易价款及是否退回借款协议原件的问题产生分歧，导致上诉人迟延交付购房款，责任在被上诉人。五、上诉人已经实际收房，并已经缴纳了业主装修保证金、装修垃圾管理费、公共分摊费等费用，也愿意一次性支付购房款，继续履行合同无论是对双方，还是社会影响都是最高效可行的方式。如解除合同会增加法院、房管局、税务局等职能部门的工作。六、导致上诉人未能如期支付购房款的过错方是被上诉人，被上诉人无权主张违约金。
源河公司向一审法院起诉请求：1、确认源河公司、罗荣辉签订的《商品房买卖合同》已于2017年8月1日解除；2、罗荣辉向源河公司支付违约金68045.1元；3、罗荣辉协助源河公司办理撤销涉案房屋的备案手续；4、罗荣辉承担案件的诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年10月30日，源河公司与罗荣辉签订了《商品房买卖合同》及合同附件，约定罗荣辉向源河公司购买位于清远市清城区××城市××、××、××楼××号房屋，套内建筑面积为119.15平方米，房屋总价款为680451元。合同第六条约定：“买受人按以下第3种方式付款：……3、买受人已付首期210451元整，余款470000元整定于2014年10月30日前办理银行按揭……。”合同第七条约定：“买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。……”。合同附件四--《合同补充协议》第二条第一项约定：“1、关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）：银行按揭贷款的方式支付房价款的，买受人应在签订本合同后当天办理银行按揭贷款手续，并按银行要求提供齐全的资料并与银行签订按揭贷款合同（买受人申请银行按揭的年限、金额、利率以银行最终批复为准）；如因买受人原因或者买受人不符合银行要求造成其按揭申请未获银行批准或只获得部分批准的，未获批准的房价款买受人须于接到出卖人或银行通知后七天内按甲方所提供的其他付款方式支付，如买受人未能按上述条款执行，买受人应承担逾期付款的违约责任。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价10%向出卖人支付违约金（出卖人将在买受人已付款项中扣除违约金和手续费）。”源河公司起诉称罗荣辉已支付首期款210451元，并提供首期款收据及认购单予以证实，余款470000元至起诉时止仍未支付，为此，源河公司委托广东御福律师事务所于2017年7月21日向罗荣辉发出律师函，告知罗荣辉在收到该函三日内清偿剩余房款，逾期将解除《商品房买卖合同》，并追究罗荣辉相应的违约责任。罗荣辉则抗辩称首期款210451元当中20000元定金由其本人支付，剩余190451元是向源河公司所借，但源河公司并没有将借款190451元实际交付给罗荣辉，仅向罗荣辉出具了一张确认收到罗荣辉交来城市花园××单位首期款190451元的收据，并提供广发银行进账单证实源河公司于2014年1月2日从其名下的广发银行清远分行营业部11600152001000××××账户转账210451元至11600150501000××××账户（进账单注明15#301罗荣辉），致使银行以其未实际向源河公司支付购房首期款为由不同意办理银行按揭，因此，罗荣辉没有如期付款是源河公司造成，罗荣辉不构成违约。另查明，涉案房屋已在房管部门办理不动产备案登记手续，权利人为罗荣辉。
××××账户转账210451元至11600150501000××××2账户，进账单还注明罗荣辉所购房屋，源河公司亦于2014年8月14日出具“今收到罗荣辉交来城市花园××单位首期款”的收据给罗荣辉收执，故此，一审法院对罗荣辉已付清首期款210451元予以确认。关于剩余房款470000元，合同约定罗荣辉应于2014年10月30日前办理按揭贷款，但截至法庭辩论结束时，罗荣辉仍未与银行签订按揭贷款合同，经源河公司委托广东御福律师事务所向罗荣辉发出律师函后亦未履行支付剩余房款470000元的义务，显然罗荣辉已构成逾期付款的违约行为。根据合同第七条“买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同”的约定，罗荣辉逾期付款的违约行为，已成就源河公司解除合同的条件，故对源河公司要求确认源河公司、罗荣辉之间签订的《商品房买卖合同》已于2017年8月1日解除，及要求罗荣辉协助源河公司办理撤销清远市清城区××城市××、××、××楼××号房屋备案手续的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金问题，根据《商品房买卖合同》附件四
--
合同补充协议第二条第一项的约定，因买受人逾期付款导致解除合同的，买受人应按房屋总价10%向出卖人支付违约金，因此，对源河公司主张罗荣辉支付违约金68045.1元的诉讼请求，依据充分，一审法院予以支持。判决：一、确认清远市源河房地产开发有限公司与罗荣辉签订的《商品房买卖合同》于2017年8月1日解除；二、罗荣辉于判决生效之日起10日内向清远市源河房地产开发有限公司支付逾期付款违约金68045.1元；三、罗荣辉于判决生效之日起10日内协助清远市源河房地产开发有限公司办理撤销清远市清城区××城市××、××、××楼××号房屋备案登记手续。案件受理费1502元，由罗荣辉负担。
本院二审期间，上诉人提交了如下证据：1、收据、住宅专项维修基金专用存折，拟证明罗荣辉向涉案小区的物业公司交纳了业主装修保证金、装修垃圾场内管理费、公共分摊费、物业管理费，并交纳了房屋维修基金；2、（2017）粤1802民初4202号民事判决书，拟证明源河公司起诉要求罗荣辉偿还借款的事实；3、源河公司、清远市金尚物业管理有限公司的信息公示，拟证明清远市金尚物业管理有限公司是源河公司的董事长、董事出资设立的；4、照片、《室内装饰装修管理服务协议》，拟证明罗荣辉已经收到涉案房屋的门禁卡和钥匙，并办理了收楼手续。被上诉人提交了如下证据：《情况说明》、《调查笔录》及身份证复印件、《物业入住手续办理流程》，拟证明涉案房屋钥匙并未交给罗荣辉，仍由物业公司保管。本院依法组织双方进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，2018年4月3日，本院对涉案房屋进行了现场勘查，上诉人、被上诉人的代理人及清远市金尚物业管理有限公司人员到场，清远市金尚物业管理有限公司提供六条钥匙，能打开涉案房屋大门。罗荣辉一方提供两条钥匙，无法打开涉案房屋大门，罗荣辉辩称其在2017年7月使用同一条钥匙打开涉案房屋的大门，并怀疑大门锁芯被物业公司更换。经勘查，涉案房屋为毛坯状况，未进行任何装修。再查明，涉案房屋仅在行政机关进行了合同备案，并未办理任何权属登记。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：源河公司主张解除合同理由是否成立。
源河公司以罗荣辉未在合同约定的期限内支付购房余款为由要求解除涉案合同，对于罗荣辉未付清购房款的事实并无争议，其欠款的期限也已经超过合同约定的期限，符合了合同约定的解除条件。罗荣辉一方认为源河公司无权要求解除合同，其提出的主要抗辩理由包括：1、合同约定尾款的支付方式为办理银行按揭贷款，而银行拒绝放贷的责任在源河公司一方；2、涉案房屋已经交付给罗荣辉使用，且已经登记在罗荣辉名下。
对于罗荣辉提出的第一个抗辩理由。首先，罗荣辉认为银行拒绝放贷的理由是因为首付款的支付方式问题。根据双方的陈述，首付款共210451元，其中20000元为罗荣辉支付，190451元由源河公司借款给罗荣辉支付，源河公司将借款直接汇入了监管账户。对于190451元款项的性质，虽然并未直接支付给罗荣辉本人，但双方均确认该笔款项是源河公司提供给罗荣辉的借款，且源河公司也在合同中注明已收取首付款并向罗荣辉出具了首付款收据，故对于该笔款项的性质认定为借款更为妥当。罗荣辉主张银行拒绝放贷的理由是首付款的支付方式问题，但其对此主张并未提供任何证据证明。此外，在买卖合同法律关系中，付款是买受人的义务，即使银行审查首付款的支付方式违规，相应的责任也不应当由出卖人承担，除非可以查明出卖人以虚假买卖合同关系套取银行贷款，但本案双方均未披露存在此种情况。源河公司与罗荣辉之间的借款支付方式是否合理，是否构成违约，属另一法律关系，罗荣辉应当在借贷法律关系中主张。其次，依照合同约定，在银行拒绝贷款的情况下，罗荣辉应当按照源河公司提供的其他方式付款，但罗荣辉在收到源河公司通知后，并未依约付款。根据本案的事实，罗荣辉购买涉案房屋已被银行拒绝贷款，如罗荣辉没有支付余款的能力，涉案合同事实上无法履行。罗荣辉在诉讼中多次陈述其具备一次性付款的能力，但并未提供相应的证据，经本院释明后，其表示三天内提供证据，但亦未在承诺的期限提交其具备支付能力的证据。综上，罗荣辉提出的第一个抗辩理由不成立。
对于罗荣辉提出的第二个抗辩理由。双方对于源河公司是否交房的事实存在争议，罗荣辉主张源河公司已经交房则应当由其承担相应的举证责任。鉴于在本院现场勘查的过程中罗荣辉无法提供涉案房屋的大门钥匙，反而由物业公司提供了涉案房屋的大门钥匙，且涉案房屋至今仍为毛坯状态，罗荣辉提供的其他证据并不足以认定涉案房屋已经交付的事实，故对其该节主张不予采纳。此外，关于产权登记问题，涉案房屋仅在行政机关进行了合同备案，并未办理产权登记，罗荣辉的该节抗辩理由亦不成立。
综上，由于罗荣辉逾期付款构成违约，源河公司已取得合同约定的解除权并向罗荣辉送达解除合同的通知，罗荣辉提出的不予解除的抗辩理由不能成立，故一审判决确认合同已经解除且由罗荣辉支付违约金并无不妥。至于罗荣辉已经实际支付的20000元购房款，鉴于其并未在本案中主张，本院对此不予审查，罗荣辉可依法另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1502元，由上诉人罗荣辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 李慧玲
审判员 肖惠文
审判员 何 燕
二〇一八年四月十九日
书记员 钟婉超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。