青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民三终字第184号
上诉人（原审原告、反诉被告）西宁市第三中学。
法定代表人关红霞，该中学校长。
委托代理人王延辉，青海省农民工法律援助站律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）郭建军，男，汉族。
委托代理人蒲富华，青海竞帆律师事务所律师。
上诉人西宁市第三中学（以下简称西宁三中）与上诉人郭建军因房屋租赁合同纠纷一案，西宁三中于2013年5月17日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除西宁三中与郭建军双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令郭建军立即腾退房屋，搬离租赁西宁三中的学生公寓。该案在审理期间，郭建军提起反诉，请求依法判令西宁三中赔偿郭建军装饰装修物损失、预期利益损失、停业损失、腾退房屋的费用等共计1500000元；本案诉讼费用由西宁三中负担。该院在审理中，郭建军依司法鉴定意见书，将西宁三中赔偿郭建军各项损失1500000元的反诉诉求变更为赔偿其装饰装修物经营损失等共计4914862.97元。西宁市城东区人民法院以（2013）东民一初字第317号作出民事判决，宣判后，西宁三中、郭建军均不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月8日公开开庭进行了审理，上诉人西宁三中的委托代理人王延辉、上诉人郭建军及委托代理人蒲富华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审经审理查明，2006年12月5日，西宁三中与郭建军签订一份房屋租赁合同，合同约定，西宁三中将坐落在西宁三中校区内西北角原银行学校学生公寓（五层），建筑面积约2300平方米，出租给郭建军作宾馆使用。租赁期限为11年，自2007年5月1日至2018年4月30日止，期满由西宁三中自行收回，年租金为200000元。出租房屋在改造前需迁移现有变电室，所需资金由双方承担。郭建军投资1300000元在不影响房屋整体力学结构的前提下，可以对出租房屋进行改造、装修，期满后对出租房屋进行改造、装修部分的所有权归西宁三中所有，不再进行补偿。因城市建设、政府对教育的整体布局调整需要拆除或改造已租赁的房屋，应终止合同，使双方造成的损失，以政府补贴经费的数额为标准，双方进行协商解决。2013年4月3日西宁市教育局通知西宁三中改扩建，西宁三中即通知郭建军解除租赁合同。郭建军提出损失问题，西宁三中以西宁市教育局答复无补偿，且租赁合同符合终止合同的条件。西宁三中与郭建军经协商无果，酿成纠纷。原审法院在审理中，郭建军申请对青唐宾馆装修、改建物品设施及经营损失进行鉴定。鉴定意见：1、青唐宾馆内申请人添附的装饰装潢物、隐蔽工程、上、下水及供暖系统、电梯等造价等项目在鉴定基准日价格为935282.97元（其中包括需经人民法院审理确认的青唐宾馆室外迁移新建箱变项目鉴定价格105771.88元）。2、青唐宾馆物品设施及经营损失价款最终确定评估标的在评估基准日的评估价值为3979580元。
原审法院认为，西宁三中与郭建军签订的租赁合同合法有效。合同履行过程中西宁三中列为西宁市城区教育布局调整二期改扩建项目内，导致西宁三中不能履行租赁合同。系情势变更，其原因不可归责于双方当事人。西宁三中诉求解除房屋租赁合同，予以支持。但是合同的变更或者解除，并不影响当事人要求赔偿损失的权利。郭建军反诉符合法律规定，按照青唐宾馆室内外装修、改建项目、物品设施及经营损失等价款鉴定意见书，郭建军主张西宁三中赔偿其装饰装潢物、隐蔽工程、上、下水及供暖系统、电梯等项目的费用935282.97元的诉求予以支持。郭建军主张西宁三中赔偿其青唐宾馆物品设施及经营损失3979580元，因郭建军经营范围是宾馆，物品设施可以再利用。合同解除的效力是使合同恢复到订立前的状态，而可得利益只是在合同完全履行时才有可能产生。因而合同解除后赔偿的范围不应当包括经营损失，故不予支持。西宁三中辩称理由，不能免除承担赔偿损失的责任。遂判决，一、解除西宁三中与郭建军签订的租赁合同；二、郭建军在判决生效后一个月内腾退租赁的房屋；三、西宁三中在判决生效后一个月内赔偿郭建军损失935282.97元（其中包括青唐宾馆室外迁移新建箱变105771.88元）；四、驳回郭建军的其他反诉请求；案件受理费13800元由西宁三中、郭建军各承担6900元，反诉费23059元西宁三中承担9223.6元、郭建军承担13835.4元，鉴定费40000元西宁三中与郭建军各承担一半。宣判后。西宁三中、郭建军均不服，向本院提起上诉。西宁三中上诉称，一、一审判决支持郭建军的反诉请求，以国家司法公权力干预当事人意思自治原则，属于错判。本案中，合同约定成就，属于终止合同的约定情形。至于双方损失，合同约定政府补贴经费就是赔偿前提，对于郭建军，就是租赁房屋时属于自己的经营投资风险。一审判决抛开双方合同约定，将非情势变更的事由以情势变更原则处理，属于适用法律的错误。二、一审判决将郭建军的商业风险转嫁给西宁三中。三、一审判决认定事实错误。一审判决认定双方在合同中约定不影响房屋整体结构，可以对出租房屋进行改造、装修，故支持郭建军的赔偿请求。虽然双方签订的合同约定，改造规模、标准范围、工艺用料等均应事先得到西宁三中的同意方可施工，本案中郭建军对租赁的房屋改造并未依合同的约定报西宁三中同意，属擅自改造，在遇到合同约定解除的条件出现时，没有权利要求赔偿。西宁三中与郭建军在合同第四条第一款明确约定需迁移现有变电室，所需资金由双方承担，西宁三中支付50000元，其余由郭建军承担，但一审判决该笔费用由西宁三中承担，属认定事实错误。四、一审判决要求西宁三中缴纳的诉讼费不符合法律规定。故请求二审法院撤销（2013）东民一初字第317号《民事判决书》第三项，改判驳回郭建军的反诉请求。
郭建军答辩称，一、西宁三中认为一审判决书系国家司法公权力干预当事人意思自治的上诉理由不能成立。本案是西宁三中欲通过诉讼单方面解除合同。西宁三中没有将郭建军的损失进行评估的前提下解除合同，给郭建军造成经济损失，是对自身违约行为后果估计不足导致。二、租赁合同第六条约定：因城市建设、政府对教育的整体布局调整需要拆除或者改造已租赁的房屋，应终止合同，使甲乙双方造成的损失以政府补贴经费的数额为准，双方协商解决。合同约定双方终止合同需要满足的基本条件为，一是政府对于教育进行整体布局调整或者城市建设，二是对于给双方造成的损失以政府补贴为准。西宁三中认为，有损失以政府补贴经费是赔偿的前提。政府补贴金额系合同损失赔偿的来源，即最终支付的渠道是政府补贴。西宁三中的该项上诉理由与双方签订合同的主体相悖，并且突破了合同的相对性。三、西宁三中在解除合同过程中过错明显。租赁合同第六条赋予了西宁三中必须在城市建设、政府对教育布局调整需要拆除或者改造决定作出前将已经出租的事项向相关部门进行汇报，或者协商确定损失后将准确的损失情况汇报，以取得政府补贴的数额的基本义务。但西宁三中没有确定郭建军的损失，也没有将郭建军的实际投入向政府汇报，是以自己不作为来成就“解除合同的条件”，规避自身义务解除合同属于单方违约。四、郭建军的损失经过鉴定机构鉴定，西宁三中对于数额没有异议，且法律规定一方提前解除合同应当赔偿损失。对于损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。宾馆经营前期需要大量投入，在已经租赁的五年中，全部属于投资阶段，后续6年才有可能回本。西宁三中在不向政府汇报确定政府补贴数额的前提下使得损失巨大，该部分损失本就是基于承租房屋应当取得的收益。五、关于郭建军对于房屋装修的事宜，在房屋租赁合同的第四条做出明确约定，对于出租房屋进行装修是经过西宁三中同意的。在解除合同时，应当予以赔偿。租赁合同签订后，西宁三中提供五个月的装修期限，郭建军实施了装修装潢，承租的房屋装修已有五年，在装修的宾馆内为西宁三中的外教提供了宿舍，郭建军是将原来即将报废的学生宿舍变成了可以产生价值的宾馆，西宁三中以装修未经其同意不予赔偿损失，与实际相悖。请二审法院依法予以驳回，并支持郭建军的上诉请求。郭建军上诉称，一、一审法院认为本案中西宁三中要求解除合同的原因为情势变更，不正确。租赁合同第六条约定说明，双方对因城市建设等原因造成合同无法履行的损失和后果予以了明确判断，肯定合同解除会给各方都造成损失。对于相应的后果双方均有预见，对损失的赔偿来源做了约定，不属于情势变更。二、西宁三中在解除合同中过错明显。租赁合同第六条赋予了西宁三中的基本义务。但西宁三中未尽义务，以自己不作为来成就“解除合同的条件”，属于单方违约。因此，一审法院认为西宁三中在解除合同中无过错是不正确的，请二审法院查明案件事实后依法予以纠正。三、郭建军投入青唐宾馆的物品设施及经营损失是鉴定机构依法作出的，对于该鉴定报告西宁三中并未申请重新鉴定，应当作为有效证据确认，并按照该鉴定报告判决西宁三中支付郭建军投入到宾馆的物品设施损失450000元及经营损失3529580.00元。请求二审法院，一、依法撤销西宁市城东区人民法院（2013）东民一初字第317号《民事判决书》的第四项判决内容，并依法改判西宁三中若解除合同应赔偿上诉人的固定物品损失和预期利益损失共计3979580元。二、本案一审、二审的诉讼费、评估费由西宁三中承担。
经审理查明，2006年12月5日，西宁三中与郭建军签订房屋租赁合同约定，西宁三中将坐落在本校区内西北角原银行学校学生公寓（五层），建筑面积约2300平方米，出租给郭建军作宾馆使用。租赁期限为11年，自2007年5月1日至2018年4月30日止，期满由西宁三中自行收回（2006年12月5日至2007年4月30日为房屋装修期，期间不计租金），年租金为200000元。合同同时约定，为便于西宁三中校区安全，郭建军改独门进出，改造前，需迁移现有变电室，所需资金由双方承担，西宁三中支付迁移费50000元，其余由郭建军支付。西宁三中支付的费用在郭建军缴纳的第一年度租金中扣除。郭建军因使用需要，投资1300000元在不影响房屋整体力学结构的前提下，可以对出租房屋进行改造、装修（如：上下水及供暖系统、电路、墙面、墙砖、地砖、卫生间及便池等全面进行改造、新建并装修营业厅），但其规模、标准范围、工艺用料等均应事先得到西宁三中同意，并将改造方案提供西宁三中，共同商议后，达成共识，方可施工。期满后对租赁房屋进行改造、装修部分的所有权归西宁三中所有，不再进行补偿。因城市建设、政府对教育的整体布局调整需要拆除或改造已租赁的房屋，应终止合同，使双方造成的损失，以政府补贴经费的数额为标准，双方进行协商解决。2013年4月3日西宁市教育局通知西宁三中“根据西宁市教育布局调整二期规划，你校改扩建教学楼项目建设，学校需在5月底前完成1号楼和租赁校舍的固定资产报废和拆除工作”。西宁三中即通知郭建军解除租赁合同。郭建军提出损失问题，西宁三中于2013年4月19日向西宁市教育局请示敦品教学楼及青唐宾馆承租方的拆迁补偿费用问题如何解决。西宁市教育局于2013年5月3日以西宁市教育局答复敦品教学楼及青唐宾馆属于国有资产，内部装修属于承租方经营需求自行投入，西宁市教育局无任何补偿予以答复。因对损失问题协商未果，双方酿成纠纷。
另查明，郭建军在一审期间申请对青唐宾馆装修、改建物品设施及经营损失进行鉴定。鉴定意见：1、青唐宾馆内申请人添附的装饰装潢物、隐蔽工程、上、下水及供暖系统、电梯等造价等项目在鉴定基准日价格为935282.97元（其中包括需经人民法院审理确认的青唐宾馆室外迁移新建箱变项目鉴定价格105771.88元）。2、青唐宾馆物品设施及经营损失价款最终确定评估标的在评估基准日的评估价值为3979580元。其中设施物品价值450000元；经营损失3529580元。
又查明，郭建军投入青唐宾馆的电梯现值为85640元。
再查明，截止2013年12月31日郭建军向西宁三中已支付房屋租金1250000元。另青唐宾馆室外迁移变电室，所需资金按双方合同约定，西宁三中应承担的50000元已履行完毕。
本院认为，西宁三中与郭建军签订的租赁合同，合同的双方均具有履行合同的民事权利能力和民事行为能力，合同的内容是双方真实意思的表示，不具有《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，故应认定双方签订的租赁合同有效。合同生效后，西宁三中与郭建军按照合同约定的内容履行了各自的义务。2012年7月3日，西宁市人民政府办公厅政府工作专题会议纪要将郭建军承租的房屋纳入西宁市城区教育布局调整二期规划。西宁三中遂通知郭建军其不能再行履行租赁合同约定的出租义务，要求解除双方签订的租赁合同。故原审法院认定双方签订的租赁合同有效及双方签订的租赁合同无法继续履行予以解除，且双方当事人在二审期间对解除合同均无异议，故本院予以维持。关于双方签订的租赁合同不能继续履行，如何确定西宁三中赔偿郭建军损失的问题。郭建军依据青规划造价咨字（2013）022号、青华价评字（2013）第68号，青唐宾馆室内外装修、改建项目、物品设施及经营损失等价款鉴定意见书的评估价4914862.97元为依据向西宁三中主张赔偿。本案中郭建军承租的房屋所有权属西宁三中所有，西宁市人民政府对该教学楼已纳入二期项目范围内，且改造项目的建设经费是专项资金，西宁市人民政府没有对涉案的房屋予以补偿。双方签订的租赁合同明确约定，郭建军因使用需要投资1300000元，对承租房屋进行改造装修，但其规模、标准范围、工艺用料等均应得到西宁三中同意。庭审时，郭建军认为其虽未提交相关的改造方案，但是西宁三中对其的改造方案是认可的。现鉴定机构出具的鉴定意见载明郭建军对青唐宾馆内添附的装饰装潢物、隐蔽工程、上下水及供暖系统，电梯投入2073777.73元高于合同约定的1300000元投入资金，对此郭建军未提供是征得西宁三中同意的证据，对其擅自增加装潢投入部分，在双方的租赁合同不能履行的情况下，郭建军对于未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由郭建军自行负担，原审法院将西宁三中与郭建军之间约定的投资数额认定为实际投入的数额错误，本院应予纠正。关于郭建军为青唐宾馆经营，投入电梯等费用的问题。本院认为郭建军为经营宾馆投入电梯的费用，虽然未征得西宁三中的同意，但是对于承租房屋改造期间，电梯工程的施工西宁三中并未予以制止，应视为认可郭建军的该项投入，经核实，现电梯工程的投入价值（折旧）为85640元；本院对双方约定投入的数额及郭建军修建电梯的费用，在确定使用年限之后，对此二项损失应确定为279183.5元。关于郭建军为青唐宾馆室外迁移新建箱变项目105771.88元的认定。合同约定，郭建军在承租期间为保障西宁三中的校区安全改独门进出，双方约定，对变电室迁移，所需费用双方负担；西宁三中支付迁移费50000元其余由郭建军负担，庭审时双方也认可，对迁移费用的分担事实，西宁三中已履行了付款义务，原审法院将双方已经履行的债权债务又将郭建军的投入费用计算在内，对此数额不予支持。关于郭建军主张青唐宾馆物品设施的问题。郭建军依据评估价格主张物品设施损失450000元，其理由主要是，现有的物品大部分已固定在宾馆墙面上，如果拆除无法利用，原审法院判决认定物品可以再利用错误。本院认为，合同仅约定由郭建军对房屋进行装修装潢，对于物品设施，郭建军未预见装潢装修再次利用，对于不能拆卸的物品设施民事法律后果应由郭建军自行承担，原审法院对此部分的认定正确，本院应予维持。关于郭建军在诉讼中以委托评估机构评估的经营损失主张的诉讼请求的问题。郭建军在原审期间以委托评估机构评估的经营损失3529580元为依据，要求西宁三中予以赔偿。原审判决认为合同解除的效力是使合同恢复到订立前的状态，而可得利益只是在合同完全履行完毕才可能产生，对于合同解除后赔偿的范围不应当包括经营损失。本院认为，虽然双方签订的租赁合同是在期满前解除会导致郭建军的逾期利益受到损失，但是本案的租赁合同已明确约定投资数额及免责事由，对于未约定的利益损失，原审法院不予认可，本院应予维持。上诉人西宁三中的部分上诉理由正确，本院应予支持。上诉人郭建军要求撤销西宁市城东区人民法院（2013）东民一初字第317号《民事判决书》的第四项判决内容，并依法改判西宁三中若解除合同应赔偿郭建军的固定物品损失和预期利益损失共计3979580元无事实和法律依据，本院应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西宁市城东区人民法院（2013）东民一初字第317号民事判决；
二、西宁市第三中学与郭建军于2006年12月5日签订的租赁合同于2014年4月30日终止履行；
三、郭建军于2014年5月20日前腾退租赁的房屋；
四、西宁市第三中学于2014年5月20日前给付郭建军损失费279183.5元；
五、驳回郭建军的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费13800元，西宁市第三中学、郭建军各负担一半，即各负担6900元；一审反诉案件受理费23059元，西宁市第三中学负担5488元，郭建军负担17571元，鉴定费40000元，由郭建军负担；本案二审案件受理费36859元，西宁市第三中学负担5488元，郭建军负担31371元，西宁市第三中学预交的36859元，余31371元退还西宁市第三中学，郭建军预交的36859元，余5488元，退还郭建军。
本判决为终审判决。
审判长 左志萍
审判员 宋敏芳
审判员 韩雪梅
二〇一四年四月二十一日
书记员 王文隽
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决、裁定认定事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或应当知道之日起六个月内提出。
第二百零二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。