广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第2473号
原告：胡旭霞，身份证住址：广州市越秀区，现住广州市越秀区。
被告：广州润荣房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：何建梁，职务：。
委托代理人：伍浪岩（男）、范嘉君（），联系地址。
原告胡旭霞诉被告广州润荣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月29日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡旭霞、被告的委托代理人范嘉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2010年2月6日与被告签订《广州市商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的广州市越秀区洪桂新街3号607房，原告已按合同约定履行付款义务，被告也向原告交付了房屋。根据合同约定，被告应在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥房产证及将房产证交付给原告，但被告至今仍未为原告办妥房产证，已构成违约。根据合同约定，被告逾期办证的，应自逾期之日的次日开始，每日按照该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金，据此，请求法院判令：1、被告立即为原告办理好广州市越秀区洪桂新街3号607房的房产证。2、被告支付延迟为原告办理房产证手续的违约金（从2013年10月1日计至被告向原告交付房产证之日止。每日按商品房总价款1188963元的0.05%计算）。
被告辩称：一、涉讼房屋至今未能办理房地产权证的原因是广州市国土资源和房屋管理局拒绝受理被告的办证申请，国土局要求被告补交土地出让金5568968元，否则拒绝被告的办证申请，但被告认为该土地出让金为涉讼楼盘地下车库建筑面积发生调整而产生的，与涉讼房屋的产权办理没有直接联系，被告正在为此事与国土局密切沟通中。二、原告实际于2011年10月6日收楼，即使计算违约金也应当从2013年10月6日才起算。即使计算违约金，根据合同的补充协议约定，违约金也应以总房价的5%为限。
经审理查明：座落在本市应元路洪桂新街1、3、5号的“颐和雅轩”由被告开发建设。2010年3月25日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号为穗房预（网）字第20100001号-2的《广东省广州市商品房预售许可证》。
2010年2月6日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买越秀区应元路南侧、洪桂新街东侧地段颐和雅轩第（南塔）幢6层607房，房屋地址：越秀区洪桂新街3号（自编南塔）607房，建筑面积共61.35平方米，其中套内建设面积47.27平方米，共有分摊面积约14.08平方米；该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米19380元，总金额为1188963元；甲方同意乙方以按揭贷款方式支付房款，首期款：自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的40.28%，金额478963元，除首期款外，剩余房款金额710000元，须于2010年2月6日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2011年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。等等。
同日，双方再签订《补充协议》作为前述合同的附件七，约定“十、买卖双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。十一、主合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。十七、双方因违反合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。二十三、甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。二十四、甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明，乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为真实意思的反映。等等。上述合同签订后，原告已向被告支付了购房款1188963元。
2011年9月30日，广州颐和酒店物业管理有限公司颐和雅轩物业服务处出具了《交楼验收确认表》，原告于“业主意见”一栏签名并签下落款日期“2011年10月6日”。原告确认其实际于2011年10月6日收楼。
被告至今仍未为原告办理涉案房屋的房地产权证。
原告表示：《补充协议》的第十七条约定双方因违反合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。而原告诉请的逾期办证违约金是在补充协议的第十一条具体约定的，故该违约金不适用5%的上限。
被告表示：《补充协议》的第十七条限制规范了第十一条的约定。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容于法无悖，合法有效，双方当事人均应依约履行各自负担的义务。原告自行签名落款确认其于2011年10月6日收楼，但被告未能在原告收楼后的730日内为原告办妥房产证，被告已构成违约，原告要求被告办妥房产证及支付逾期办证违约金的诉讼请求合法有理，本院予以支持，但违约金的起算日期应为2013年10月7日，本院依法予以调整。
关于逾期办证违约金的标准问题。根据双方合同的约定，被告逾期办证的应按总房价的每日0.05%的标准承担违约责任，即被告应自2013年10月7日起至实际交付房产证之日止向原告支付逾期办证违约金。但根据双方在《补充协议》第十七条约定“双方因违反合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外”。该约定在第十一条关于逾期办证违约金的约定之后，联系上下文理解，第十一条约定应当受第十七条约定的限制，因此，被告应支付予原告的逾期办证违约金总额的上限为全部购房款1188963元的5%即59448.15元。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告广州润荣房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，为原告胡旭霞办理广州市越秀区洪桂新街3号607房的房地产权证，并将房地产权证交付给原告胡旭霞。
二、被告广州润荣房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告胡旭霞支付自2013年10月7日起至将房地产权证交付给原告胡旭霞之日止的逾期办证违约金（以全额购房款1188963元为基数，按每日0.05%的标准计付），违约金总额以不超过59448.15元为限。
三、驳回原告胡旭霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4600元，由原告胡旭霞负担3214元，由被告广州润荣房地产开发有限公司负担1386元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁艳华
人民陪审员 何霭如
人民陪审员 龙咏诗
二〇一四年十二月三日
书 记 员 徐浩龙