广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂12民终315号
上诉人（原审原告）：韦林芳，女，1964年4月13日出生，壮族，居民，住都安瑶族自治县。
委托诉讼代理人：韦德立，广西辉彪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦锐，广西辉彪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：都安瑶族自治县妇幼保健院，住所地都安瑶族自治县安阳镇屏山南路135号，组织机构代码49968806-9。
法定代表人：韦家严，该院院长。
委托诉讼代理人：韦汉邦，都安县安阳法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：吴炳生，男，1962年9月16日出生，壮族，居民，住都安瑶族自治县。
被上诉人（原审被告）：吴元生，男，1968年2月12日出生，壮族，居民，住都安瑶族自治县。
被上诉人（原审被告）：吴柳生，女，1974年12月21日出生，壮族，居民，住都安瑶族自治县。
原审第三人：陆品力，女，1944年9月21日出生，壮族，居民，住都安瑶族自治县。
上诉人韦林芳因与被上诉人都安瑶族自治县妇幼保健院（下称都安妇保院）、韦秀珍、吴炳生、吴元生、吴柳生及原审第三人陆品力确认合同无效纠纷一案，不服都安瑶族自治县人民法院（2014）都民初字第860号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月25日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韦林芳及其委托代理人韦德立、韦锐，被上诉人都安妇保院的委托代理人韦汉邦，韦秀珍、吴炳生、吴元生、吴柳生到庭参加诉讼。原审第三人陆品力经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。因上诉人韦秀珍在二审审理中死亡，本院依法中止本案审理。又因当事人申请庭外和解，和解期间一个月不计入审限；再因案情疑难复杂，本院决定延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
韦林芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认涉案《房屋及住宅基地转让协议书》无效。事实和理由：一审认定事实不清，未予确认韦林芳对涉案合同约定的处分地享有物权，亦未查明韦林芳的0.2亩自留地的四至界限，认定韦林芳的自留地在涉案合同约定的处分地之外错误，导致认定涉案《房屋及住宅基地转让协议书》有效错误，严重侵害韦林芳的合法权益，二审应依法确认涉案合同无效。
都安妇保院辩称，一审判决公正合法，应予维持。
吴炳生、吴元生、吴柳生辩称，涉案合同部分有效部分无效，属于韦秀珍名下的部分有效，属于韦林芳名下的52平米无效。韦林芳名下部分的处理情况当时妇保院也知道韦林芳有产权但没有签字的事实。而且，吴元生、吴柳生也是在吴炳生的授意下协助韦秀珍办签约手续，并非卖地，其未得到土地转让款。
陆品力未作答辩。
韦林芳向一审法院起诉请求：确认都安妇保院与韦秀珍、吴炳生、吴元生、吴柳生签订的《房屋及住宅基地转让协议书》无效。
一审法院认定事实：韦林芳与吴炳生于1987年结婚。韦秀珍系吴炳生、吴元生、吴柳生的母亲。1994年第三人陆品力将自己的自留地以2000元的价格转让给韦林芳、吴炳生夫妇使用，该自留地南面与农机公司为界，东面与妇幼保健站为界，西面与肖可明屋后为界，北面与吴炳生屋后为界。2013年10月19日，都安妇保院与韦秀珍、吴炳生、吴元生、吴柳生签订《房屋及住宅基地转让协议书》，双方约定韦秀珍、吴炳生、吴元生、吴柳生将面积为152.21平方米的房屋及住宅基地以88万元的价格转让给都安妇保院，并标明该房屋及住宅基地西面临潘华、黄瑞英房屋，南面及东面邻都安妇保院，北面邻公路。韦秀珍、吴炳生、吴元生、吴柳生还签署了一份《声明书》，声明四人对转让给都安妇保院的住宅基地（含房屋）享有独立、完整的管理权，今后由此引起的纠纷和造成的后果由其4人承担，并承诺如情况不属实，无条件退还都安妇保院所付的转让费本金和利息，并支付30%的违约金。2013年10月24日至2013年12月13日，都安妇保院分三次将转让款共计88万元汇入韦秀珍的账户。该笔房款88万元已被吴炳生用于偿还债务、购买房屋等。韦林芳认为涉案《房屋及住宅基地转让协议书》涉及其与陆品力受让的自留地，未经过其同意，侵害了其合法权益。故提起诉讼，要求认定涉案《房屋及住宅基地转让协议书》无效。一审法院认为，韦林芳无充分证据证明其0.2亩自留地包含在涉案《房屋及住宅基地转让协议书》约定的转让土地中，也无充分证据证明其享有涉案合同约定的转让土地的使用或者支配权利。判决：驳回韦林芳的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
韦林芳对一审认定的事实提出如下异议：1、遗漏确认韦林芳对涉案宅基地和房屋享有份额之事实；2、遗漏确认韦林芳受让陆品力的自留地的北面与涉案房屋宅基地的南面相连之事实。本院认为，因为韦林芳异议的事实与本案无关联性，故本院不予采纳其异议。
一审认定事实属实，本院予以确认。
二审另查明，在二审审理中，本案另一上诉人韦秀珍于2016年4月2日病故。依照相关法律规定，本院经征询韦秀珍的第一顺序继承人吴景辉（夫）、吴炳生、吴安生、吴元生、吴柳生是否愿意承担诉讼的意见，除吴炳生表示愿意之外，其余的继承人均表示不愿意。
涉案合同转让的土地面积为152.21平方米，登记土地使用权人为韦秀珍的安阳镇迎晖街505号房屋所占土地100.07平方米，使用权类型为划拨。转让的另外52.14平方米土地的使用权类型没有登记。
综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳二审争议焦点为：韦林芳要求确认《房屋及住宅基地转让协议书》无效应否支持。
本院认为，关于韦林芳要求确认《房屋及住宅基地转让协议书》无效应否支持的问题。双方当事人在涉案合同约定转让的土地面积是152.21平方米，包含登记土地使用权人为韦秀珍的安阳镇迎晖街505号房屋所占土地100.07平方米和另外没有建房的52.14平方米土地，都安妇保院提供的房产所有权证显示房屋所占100.07平方米的土地使用权性质是划拨，而另外的52.14平方米土地属于集体性质。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，转让前述属于划拨土地范围内的100.07平方米的房地产，需报有批准权的人民政府审批同意才行，但本案无在卷证据表明转让该部分房地产履行了报批手续，对于该部分转让的约定效力待定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设土地”的规定，属于集体土地的52.14平方米是不能转让的，故涉案合同对于该部分转让的约定无效。综上，一审判决认定基本事实清楚，但适用不当，导致判决有误，本院予以纠正。韦林芳的上诉请求有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销都安瑶族自治县人民法院（2014）都民初字第860号民事判决；
二、被上诉人都安瑶族自治县妇幼保健院与韦秀珍及被上诉人吴炳生、吴元生、吴柳生于2013年10月19日签订的《房屋及住宅基地转让协议书》涉及除安阳镇迎晖街505号房屋所占土地100.07平方米外的52.14平方米集体土地的转让约定无效；
三、驳回上诉人韦林芳的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元（韦林芳均已预交），由上诉人韦林芳负担130元，被上诉人都安瑶族自治县妇幼保健院负担30元，吴炳生、吴元生、吴柳生负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李剑峰
审 判 员 韦海平
代理审判员 廖桂腾
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 杨艺欣
张恒瑞
本案适用法律法规：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
2、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
3、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。