渭南市临渭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0502民初1357号
原告张宏兵（反诉被告），男，1970年2月18日出生，汉族，居民。
原告张冬梅（反诉被告），女，1958年11月3日出生，汉族，居民。
二原告委托代理人李姬华、田中华，陕西渭临律师事务所律师。
被告贺小娟（反诉原告），女，1982年11月19日出生，汉族，居民。
原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅与被告（反诉原告）贺小娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张宏兵及其委托代理人李姬华、田中华，被告（反诉原告）贺小娟均到庭参加了诉讼，原告（反诉被告）张冬梅未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅诉称，2014年7月29日，二原告与被告签订《租房协议》，将位于渭南市临渭区西岳路与广场南路光运小区北楼西门面房租赁给被告。《租房协议》约定：房屋租金每年为199800元，房屋租期为三年，自2014年8月1日至2017年8月1日。房屋租金交付办法为每年交一次租金，即2014年8月1日、2015年8月1日、2016年8月1日三期，每期交付租金199800元。甲、乙双方应共同遵守合同，否则违约方应赔偿对方违约金20000元。协议签订后，二原告依约定向被告交付房屋，被告依约定足额支付第一年租金。2015年8月1日，租房协议约定的第二期付款期限届满，被告未按合同约定履行支付租金的义务。2015年12月11日，二原告委托律师向被告发出律师函，告知其行为的违法性及相关法律后果，敦促被告及时支付租金。截止2016年2月29日，距离合同约定的支付第二年房屋租金的期限已过去七个月，虽经二原告多次催要，被告仍拒不支付房屋租金，故原告依据相关法律规定，向法院起诉请求：1、请求依法解除原、被告之间的租房协议；2、判决被告立即将位于西岳路与广场南路光运小区北楼西门面房腾空并恢复原状返还二原告；3、判令被告支付二原告自2015年8月1日起至判决确定的腾房之日止的房屋租金（按原合同每年租金199800元计算，暂计算至2016年3月1日，计116550元）；4、判令被告支付逾期付款违约金20000元；5、判令被告支付逾期支付租金给原告造成的损失，按同期银行贷款年利率7.25%从2015年8月1日计算至2016年3月1日为12000元；6、判令被告支付物业管理费、水、电费等费用1500元；7、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）贺小娟辩称，2009年其在张冬梅牵线下以年租金79000元，转让费40000元的价格从二房东刘健的手中租下广场南路110平方米的商铺，当时刘健承诺，可以转让给别人，但是不能做餐饮，而且合同到期有优先续租权。自己经营一年多时张宏兵说要在店面门口加盖一个橱窗。尽管自己不同意，但他威胁说如不同意也别想好好转出去，五年到期也不会再租给。橱窗修好后张宏兵让被告出了一万八千元的修建费用。2014年合同到期后，张宏兵在不考虑同街区其他房费的条件下，将房费一下从79000涨到了237600，双方谈判未果后，将被告起诉以合同到期为由让被告搬走，最终双方协商将房费降到了198000。签了三年合同之后，被告打算把店收拾下做餐饮，因为做精品根本包不住这么高的房费，可是原告的房子没有做餐饮的条件，于是原告让被告改造他的房子，把地面挖下去50厘米，又做了上下水，说他不会再阻止被告转让，这次改造花了三十万。在被告餐饮刚开业没多久，就传出广场南路拆迁的通知，生意却一落千丈。房子转不出去，所以被告在2015年三月就把店关掉了，等七月房子快一年到期，房东要房费，被告告诉原告房租太贵要退房，退还押金、橱窗费用，装修和改造房子的钱补偿点就行。原告给被告说房租便宜到158000元，让被告把房子转出去，被告同意试试，可试了不到一个月，发现广场南路由于拆迁，再加上这两年生意不景气，转不出去。于是被告和朋友给原告张宏兵打电话说不转了，要求退房，原告同意了，之后被告给原告打电话，原告根本不接或直接挂掉，直到今年将被告起诉。
被告（反诉原告）贺小娟反诉称，其在2015年6月给张宏兵打电话说终止合同，张宏兵当时说“可以”，并且同意把两万元押金退给被告，被告说“你先对外租，这个事以后再说”。2015年七月初，二原告来到开发区祥龙汽修找被告，说可以把房费降低，让被告试着转让，被告抱着试一试的心态同意。可由于广场南路对面拆迁，根本转不出去。于是被告七月中旬给张宏兵打电话说转不出去不租了。张宏兵同意了。七月底之前，被告朋友又给张宏兵打电话再次声明终止合同，由于被告在8月1日之前几次通知张宏兵终止合同（这个张宏兵自己也在第一次开庭中承认）并且搬走了自己的所有东西，况且张宏兵在2015年8月1日以后再没有给被告打过一个电话催要房费，反而是被告一而再再而三的给张宏兵打电话，商量退房后的经济问题，而张宏兵一再的拒接，根本找不到他人，直到今年三月份收到法院的传票。被告认为张宏兵当时知道自己的房子由于对面拆迁租不出去，故意讹被告的房费，以及蓄意不退还被告的押金和改造房屋的费用。由于广场南路拆迁被告有权提前解除合同，也告知了张宏兵，即使被告违约，愿意按合同赔偿违约金两万元，被告认为合同理应在2015年7月底解除。由于张宏兵和张冬梅的房子地下全是淤泥，因此张宏兵张冬梅要求被告对他房屋进行改造，把地面深挖五十厘米，把淤泥全挖出来，还要求被告把下水管道换成好材质，光这一项挖地基和填平就耗资四万五千元，而这些都是张宏兵要求的，并不在开店必须装修范围内，因此张宏兵给被告补偿这部分费用是合理的。2010年，张宏兵和他老婆来到广场南路被告的店里，要求给店门口盖一个橱窗，被告不同意，因为会直接挡着被告的门面，可是张宏兵说不盖五年后会收回房子，于是被告无奈同意出了一万八千元盖了这个只值几千块钱的小橱窗，现在终止了合同理应把这一万八千元退给被告，现反诉请求：1、依法确认广场南路门面房租赁合同于2015年7月30日解除；2、判令原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅支付被告（反诉原告）贺小娟对广场南路门面的内部结构改造费用45000元；3、判令原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅支付被告（反诉原告）贺小娟修建广场南路门面口小橱窗的费用18000元；4、反诉费由原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅承担。
原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅对反诉请求辩称，二原告认为合同解除时间不是2015年7月30日，而是其起诉以后，被告贺小娟收到起诉状副本时间。房屋改造没有经过二被反诉人的同意是一种侵权行为，不应该向被告贺小娟支付任何费用。
原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅为支持其主张提交了以下证据：
1、二原告身份证二份，证明二原告身份情况。
2、二原告房屋产权证二份、租房协议一份，证明本案所涉房屋属于二原告，双方租赁合同依法成立，被告基于合同约定负有按期交纳租金的义务。
3、律师函一份、中国邮政回执一份，证明被告贺小娟在二原告催要租金后仍拒不支付，二原告于2015年12月17日向被告贺小娟发函要求解除合同，按照约定应解除合同及二原告的诉请2、3、4应予以支持。
4、证人张秦川证言一份，证明其与原告张宏兵找被告贺小娟商谈房屋租赁的事，但因被告贺小娟经营困难，双方协商将房费降为每年158000元并同意被告贺小娟可以将房屋转租给别人。若转租不出去由被告贺小娟继续支付房租。
被告贺小娟对二原告提交的证据1真实性无异议，但不认识原告张冬梅的身份证。对证据2真实性无异议，合同上虽然显示的是张冬梅，但是证人张秦川与被告签的合同，合同上的签字和指印都是证人张秦川所为。对证据3律师函未收到，中国邮政回执上被告也未签收。对证据4证人张秦川证言中将房费降到158000元的口头协议认可，但是被告给原告说房屋租不出去，要退房，让原告另行出租。
被告（反诉原告）贺小娟为支持其主张提交了如下证据：
1、租房协议一份，证明被告贺小娟给刘健出了转让费，给刘健5000元的水电押金。
2、证人薛相峰证言一份，证明大约2015年3月其与原告达成口头协议，原告让其先往出去租房，租不出去的话同意被告贺小娟退房，并退押金。
3、照片五张，证明被告贺小娟给二原告改造过房屋。
二原告（反诉被告）对被告（反诉原告）贺小娟提供的证据1认为与本案无关联性。对证据2认可双方同意将房租降至158000元，其余内容不认可。对证据3真实性和关联性均不认可。
经审理查明，原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅在渭南市广场南路各有一处相邻的临街商铺。张宏兵的房屋所有权证书登记的位置为广场路北楼西面1楼1-2号，建筑面积为143.6平方米。张冬梅的房屋所有权证登记的位置为广场南路北楼西面，建筑面积为61.4平方米。2009年被告贺小娟经他人之手承租了二原告以上房产中东边部分经营使用。2014年7月29日，原、被告签订了《租房协议》，约定房屋租金每年199800元，租赁期限三年（自2014年8月1日至2017年8月1日止），从2014年8月1日起每年8月1日交清当年租金199800元，被告要装修或改变房屋结构，应向原告书面申请，经协商同意后方可实施，否则损失由被告承担。水电费、卫生费、物业管理费等费用均由被告承担。被告向原告交纳房屋水电押金20000元（张冬梅押金6600元、张宏兵押金13400元），合同期满退房完毕后返还。双方还约定双方应共同遵守合同，否则违约方应赔偿违约金2万元。另查明，该协议中张冬梅的签名均是其丈夫张秦川代签。审理中，本院传唤张冬梅本人到庭后，张冬梅对张秦川的代理行为均予追认。
合同签订后被告贺小娟交了一年的房租199800元及20000元的押金。第二年度房租被告贺小娟至今未付。2015年6月18日渭南市人民政府发布了《关于实施中心广场南路区域综合改造项目的通告》，拟对广场南路以南区域进行拆迁改造。2016年2月29日二原告诉至本院请求解除合同，2016年3月22日本院向被告贺小娟送达了起诉状副本等诉讼文书。关于原、被告签订的合同是否已经解除以及在何时解除一节，贺小娟称其在2015年4月份前多次向张宏兵打电话说不租了，张宏兵称其不在渭南，但是当时同意不再租房。但张宏兵称贺小娟所说不实，2015年6月贺小娟电话称不租房了，自己当时人在外地，说“到跟前具体再说”。此后于2015年7月双方协商调整房租为每年158000元，按季度支付，并同意由贺小娟先行转租房屋。2015年12月16日陕西渭临律师事务所律师李姬华向被告贺小娟发出《律师函》，催要租金，并用特快专递邮寄向被告贺小娟进行送达，但贺小娟称其未收到该律师函。关于房屋现状一节，被告贺小娟主张其于2015年3月已经搬离涉案房屋，但钥匙未交，现在钥匙丢了，不知何人何时将门撬开，对房屋内的桌椅具体数字记不清，可要可不要。关于装修一节，贺小娟称其经张宏兵同意其在房屋地面向下深挖50厘米、更换了上下水管道，产生费用45000元应由原告张宏兵承担。此外，双方均认可2009年房屋外房檐下修建一个小窗，贺小娟为此支付了修建费用18000元。
以上事实有租赁协议、房屋产权证书、律师函、原被告陈述、庭审笔录等在卷佐证，足以证明。
本院认为，原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅与被告（反诉原告）贺小娟签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应是合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的合同义务。被告贺小娟未按约定支付租金，其抗辩理由是双方的租赁合同一年期满后已口头解除，但二原告认为合同并未解除，因而本案中的争议焦点是合同何时解除。根据我国合同法第九十三条之规定，当事人经协商一致可解除合同。本案原告不认可第一年度期满时已口头解除合同。根据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，被告贺小娟应当承担合同已经解除的证明责任，但其未提供充分证据证明合同已经解除，应承担不利后果。故对被告贺小娟请求确认租赁合同在2015年7月31日解除，不予支持。被告贺小娟此后未支付租金显属违约，二原告起诉请求解除合同是对其法定解除权的行使，根据合同法第九十六条的规定，依照第九十四条解除合同应通知对方，原告起诉后诉状明确其第一项诉请为解除合同，本院于2016年3月22日向被告送达了诉状副本等法律文书，应视为对被告解除合同的通知，故合同应于此时解除。根据合同法第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。考虑涉案商铺以南拆迁的事实，被告停业后自行搬离、以及向原告表达了解除合同的意思的事实，本院认为原告有条件采取措施收回房屋防止损失的扩大，故此后的损失应属于扩大的损失，由原告自行承担，本院不予支持。合同解除后20000元押金应予退还。鉴于被告存在违约行为，对二原告主张的2016年3月1日前支付逾期利息应予支持，因双方将租金支付方式变更为按季支付，故逾期利息应以每季度39500元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算。利息已经能够弥补二原告的实际损失，故对其违约金不予支持。根据法律规定，被告贺小娟经原告同意后进行装修，故对原告请求恢复原状不予支持。被告贺小娟存在违约行为，对其主张的形成附和的装饰装修残值不予支持。小橱窗18000元属于扩建费用，未办理合法手续，结合双方过错程度，应各自承担9000元。二原告主张的水电费、物业费未提供充分证据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅与被告（反诉原告）贺小娟在2014年7月29日签订的《租房协议》于2016年3月22日予以解除。
二、被告（反诉原告）贺小娟支付原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅租金101822.22元（按年租金158000元从2015年8月1日至2016年3月22日）。
三、被告（反诉原告）贺小娟支付原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅逾期利息（以每季度租金为39500元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算三笔利息，分别从2015年8月1日、2015年11月1日、2016年2月1日计算至2016年3月1日止）
四、原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅支付被告（反诉原告）贺小娟扩建费用9000元、退还押金20000元。
五、驳回原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅其余诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）贺小娟其余反诉请求。
以上给付内容限本判决生效后十日内履行完毕。
本诉案件受理费3271元，由被告（反诉原告）贺小娟承担2239.17元，由原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅承担1031.83元。反诉案件受理费688元。由被告（反诉原告）贺小娟承担589.71元，由原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅承担98.29元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。
审 判 长 ＸＸＸ
审 判 员 田 青
人民陪审员 同立增
二〇一六年十月十四日
书 记 员 闵 艳