江苏省新沂市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0381执异56号
案外人：张雷。
委托诉讼代理人：任汶杰，江苏众耕律师事务所律师。
申请执行人：马树刚。
被执行人：褚宏伟。
被执行人：陈凡龙。
在本院执行申请执行人马树刚与被执行人褚宏伟、陈凡龙民间借贷纠纷一案中，案外人张雷于2017年5月10日对执行新沂市**街道****A幢*-***号门面房（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张雷称，新沂市人民法院在执行褚宏伟与王志刚民间借贷纠纷一案过程中，于2011年11月8日作出（2011）新执字第0603号执行裁定，将涉案房屋作价180万元交付给褚宏伟抵偿借款。2012年2月10日，案外人与褚宏伟签订涉案房屋买卖合同，褚宏伟将涉案房屋出售给案外人，涉案房屋价款125万元，付款方式为银行按揭贷款60万元由案外人偿还，余下房款65万元案外人于2012年3月15日前付清。后案外人与褚宏伟发生纠纷，遂于2013年8月23日诉至新沂市人民法院，新沂市人民法院于2014年3月28日作出（2013）新双民初字第0794号民事调解书，确认案外人与褚宏伟签订的房屋买卖合同有效并继续履行，仍以125万元的价出售给案外人。2014年3月28日，案外人扣除尚欠银行贷款248794.64元及定金10万元，将余下房款901264元交付褚宏伟，涉案房屋由案外人占有使用。因涉案房屋银行按揭贷款是王志刚名下，若一次性还清，需王志刚配合，因此案外人未能一次性偿还，只能按期存入王志刚银行账户，现已偿还完毕。案外人多次去房产部门咨询，因涉案房屋至今未验收不符合办理产权变更登记，案外人不存在过错。现案外人得知新沂市人民法院因马树刚与褚宏伟、陈凡龙民间借贷纠纷一案作出（2015）新执字第02301号执行裁定，查封了涉案房屋，为此提出异议，请求依法撤销该执行裁定。
案外人为支持其异议请求，向本院提交了以下证据（均为复印件）：1.张雷与褚宏伟于2012年2月10日签订的房地产买卖协议；2.本院对张雷与褚宏伟、陈凡龙房屋买卖合同一案作出的（2013）新双民初字第0794号民事调解书；3.销售不动产统一发票，付款方为王志刚，开票时间为2009年8月7日；4.中国银行客户回单4张，存入户名均为王志刚，存入时间分别为2013年11月10日、2014年1月9日、2014年2月17日、2014年3月19日；5.户名为王志刚的中国银行存折一本；6.付款人为王志刚、日期为2017年3月31日的贷款还款回单客户留存联一张；7.褚宏伟出具的收到张雷购房款9001264的收到条一张，落款时间2014年3月28日；8.褚宏伟向张雷出具的收到购房订金10万元的收到条一张，落款时间为2012年2月10日；9.本院作出的（2011）新执字0603号执行裁定书。
本院查明，马树刚与褚宏伟、陈凡龙民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月21日作出（2015）新民初字第00716号民事判决，判令褚宏伟、陈凡龙于判决生效之日起三十日内返还马树刚借款本金100万元及利息。判决生效后，褚宏伟、陈凡龙未履行判决确定的义务，马树刚向本院申请执行，在执行过程中，本院于2016年3月17日作出（2015）新执字第02301号执行裁定，查封了涉案房屋。
另查明，褚宏伟与王志刚民间借贷纠纷一案，本院于2011年10月19日作出（2011）新民调初字第818号民事调解书，确认王志刚欠褚宏伟借款50万元，于2011年10月21日前付清。判决生效后，王志刚未履行调解书确定的义务，褚宏伟向本院申请执行，本院予以立案执行。在执行过程中，本院于2011年11月8日作出（2011）新执字0603号执行裁定，将王志刚所有的涉案房屋所有权及相应的土地使用权作价180万元交付褚宏伟抵偿借款50万元，下余房款129.26元，其中60万元部分由褚宏伟按月支付给银行偿还该房产的银行按揭贷款，另69.26万元部分由褚宏伟支付给王志刚（已付）。该房产的产权自裁定送达褚宏伟时起转移，褚宏伟可持裁定书到有关机关办理产权过户登记手续。
再查明，2012年2月10日，张雷与褚宏伟签订涉案房屋买卖合同，约定：褚宏伟自愿将涉案房屋出售给张雷，成交价为人民币125万元，张雷于2012年3月15日前一次性付清，已付的10万元购房定金将在最后一次付款时冲抵。双方另约定：涉案房屋欠中国银行贷款60万元由张雷负担，张雷只需付给褚宏伟65万元；如张雷于2012年3月15日前未付清房款，视为悔约，已付的10万元定金不返还；褚宏伟无条件配合办理房产过户手续；2012年3月15日前，褚宏伟处理好一切与此房有关问题。买卖合同签订后，张雷得知褚宏伟没有按照（2011）新执字0603号执行裁定及时足额支付银行按揭贷款，中国银行股份有限公司新沂支行向本院申请撤销（2011）新执字第0603号执行裁定书，对涉案房屋执行回转，遂以褚宏伟违反房屋买卖协议“关于2012年3月15日前，褚宏伟处理好一切与此房有关问题”的约定，导致涉案房屋无法过户为由，向本院提起民事诉讼，要求解除其与褚宏伟之间的房屋买卖合同，并要求判令褚宏伟返还定金10万元。在诉讼过程中，张雷申请追加陈凡龙为被告，并与褚宏伟、陈凡龙达成调解协议，内容为：1.张雷与褚宏伟、陈凡龙于2012年2月10日签订的合同有效并继续履行；2.涉案房屋以125万元总价款卖给张雷，该房产在中国银行有房贷，在中行的剩余的房贷由张雷负担，余款（125万元-
在中行的剩余房贷-10万元）由张雷在收到调解书之日起三日内付给褚宏伟、陈凡龙；3.涉案房屋楼上两间由褚宏伟、陈凡龙继续使用，2015年10月2日之前交付给张雷；下层两间在张雷在本协议第二项中的余款交清给褚宏伟、陈凡龙同时，褚宏伟、陈凡龙将下层两间交给张雷；4.褚宏伟、陈凡龙协助张雷办理过户手续，过户所产生的费用由张雷负担。本院于2014年3月28日作出（2013）新双民初字第0794号民事调解书对上述调解协议予以确认。2014年3月28日，张雷按照调解协议第二项约定，交付给褚宏伟901264元购房款。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条规定所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。本院作出的（2011）新执字第0603号执行裁定系以物抵债裁定，根据上述法律规定，该执行裁定能够产生物权变动的效力，涉案房屋的所有权自该执行裁定生效之日起即属于褚宏伟所有，本院在执行马树刚与褚宏伟、陈凡龙民间借贷纠纷一案过程中依据该执行裁定对涉案房屋予以查封符合法律规定。而本院作出的（2013）新双民初字第0794号民事调解书只是对张雷、褚宏伟之间的买卖合同的效力及如何履行进行了确认，并不包含物权转让的内容，不能产生物权变动的效力，张雷并不能依据该民事调解书取得涉案房屋的所有权。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。褚宏伟虽依据本院作出的以物抵债裁定，取得了涉案房屋的所有权，但并未办理涉案房屋的权属证书，根据上述法律规定，在此种情形下不得对涉案房屋进行转让。张雷在明知褚宏伟未取得涉案房屋的权属证书的情况下，仍购买涉案房屋，其主观上存在过错。
综上，案外人张雷对涉案房屋并不享有所有权或其他足以排除强制执行的权利，故对案外人的异议请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回案外人张雷的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起民事诉讼。
审判长 陈雪艳
审判员 高俊梅
审判员 张成艳
二〇一七年五月二十五日
书记员 王肖肖