贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民商初字第371号
原告朱家训，男，汉族，贵州省遵义市人。
被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司。住所地贵州省遵义市湖滨路**栋。
法定代表人陈波，经理。
委托代理人陶正刚，员工。
原告朱家训与被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理。依法由审判员袁剑利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱家训、被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司委托代理人陶正刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱家训诉称，我于2009年4月15日与被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定：我以90万元的价格购买被告开发建设的湄潭县永兴镇“X市场”建筑面积785.92㎡的房屋，由被告在2009年12月交房。合同签订后，我按约定支付了购房款，但我在2010年要求被告交房时，得知被告已将房屋另售他人。后我多次找被告，被告答应用其他资产置换，但迟迟不予落实。特诉至人民法院，要求判令解除我与被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司于2009年4月15日签订的《商品房买卖合同》，由被告返还我购房款90万元并支付违约金（违约金计算：从逾期交房之日起至付清款项之日止，按日万分之五计算）。
被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司辩称，我公司因需要周转资金，在2009年前就向原告朱家训借款，双方于2009年4月进行结算后，我公司向原告出具了金额为90万元的《收据》一张，并与原告签订了《商品房买卖合同》一份作为借款的担保。后我公司分多次归还了该笔借款，要求人民法院依法驳回原告朱家训的诉讼请求。
经审理查明，2009年4月前，被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司因需要周转资金向原告朱家训借款。2009年4月15日，原、被告进行结算后，双方签订《商品房买卖合同》约定：被告将其开发的位于湄潭县永兴镇X市场第1栋1-负1-3至1-5号、第4栋4-1-1至4-1-10号房屋共计建筑面积785.92㎡卖给原告，单价1150元／㎡，总金额903808元；付款方式为一次性付清；出卖人在2009年12月15日前将验收合格的房屋交付给买受人，逾期超过60日，买受人解除合同的，出卖人应当按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；逾期超过60日，买受人要求继续履行合同，出卖人自2009年12月16日起至实际交付房屋之日止，按日向买受人支付已付购房款万分之5的违约金等。同时，双方将借款转为了购房款，被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司向原告朱家训出具了收取购房款金额为90万元的《收据》一张，并载明“实收玖拾万元，零头优惠”。被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司于2010年9月3日向原告朱家训之弟朱某借款115万元，通过原告朱家训进行还款；于2010年9月30日又向原告朱家训借款50万元。同年，被告将位于湄潭县永兴镇X市场第1栋1-负1-3至1-5号、第4栋4-1-1至4-1-10号房屋又卖给了他人。
本案庭审过程中，被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司提供银行汇款凭证及《收条》证明了如下事实：
1、被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司于2009年5月26日通过银行转账付给原告朱家训5.4万元（经办人为黄琼），于2009年7月10日通过银行转账付给原告朱家训10万元，于2009年8月4日通过银行转账付给原告朱家训30万元（经办人为黄琼），于2009年9月30日付给原告朱家训现金4万元，于2010年2月11日通过银行转账付给原告朱家训5万元。
2、原告朱家训于2010年2月12日向被告出具《收条》一张，收取被告支付现金25万元。
3、被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司于2010年5月14日通过银行转账付给原告朱家训10万元，于2010年6月3日通过银行转账付给原告朱家训20万元，于2010年11月23日通过银行转账付给原告朱家训20万元，于2011年1月25日通过银行转账付给原告朱家训10万元，于2011年3月11日通过银行转账付给原告朱家训10万元，于2011年3月11日通过银行转账付给原告朱家训10万元（经办人为黄琼），于2011年3月13日通过银行转账付给原告朱家训20万元（经办人为黄琼），于2011年6月29日通过银行转账付给原告朱家训40万元（经办人为黄琼），于2011年6月29日通过银行转账付给原告朱家训26.5万元（经办人为黄琼）。
被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司以银行汇款凭证及《收条》为据，辩称签订《商品房买卖合同》系对借款的担保，且签订《商品房买卖合同》后一直在还款，证明双方系借贷关系而非买卖关系，并且对原告的借款已经全部偿还清楚。
原告朱家训对被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司提供的银行汇款凭证及《收条》的质证意见为，对证据的真实性无意见，黄琼曾经系被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司员工，但黄琼曾经向原告借款30万元，黄琼经办的汇款凭证部分系偿还自己的借款和支付利息。
本案庭审过程中，原告朱家训称双方于2009年4月15日结算后，部分抵作了购房款，原告向被告补了约50万元，凑足了90万元购房款，未抵作购房款的部分具体欠多少记不清楚了。
本案在审理过程中，依据原告朱家训提出的财产保全申请，本院于2015年5月12日作出（2015）红民商初字第371-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司价值200万元的财产。并于2015年5月19日对被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司下列财产进行了轮候查封：1、位于湄潭县永兴镇X市场7号楼5层全部住房；2、位于湄潭县古镇新街1号楼1-1、1-2、1-3、1-4等4间营业房及负1-1整层车库。
上述事实，有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》、《收据》、银行汇款凭证、《收条》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告朱家训与被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司于2009年4月15日签订《商品房买卖合同》，约定：被告以903808元的价格将其开发的位于湄潭县永兴镇X市场第1栋1-负1-3至1-5号、第4栋4-1-1至4-1-10号共计建筑面积785.92㎡的房屋卖给原告；由被告在2009年12月15日前将验收合格的房屋交付给原告等。同日，由于被告之前欠原告借款，双方进行了结算，并将结算的欠款金额转为购房款，被告向原告出具了收取购房款金额90万元的《收据》一张，证明双方的法律关系由民间借贷转为了房屋买卖。原、被告于2009年4月15日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。由于被告已于2010年将卖给原告的房屋又卖给了他人，致双方的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，对原告朱家训要求解除与被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司于2009年4月15日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。庭审过程中，原告朱家训称双方于2009年4月15日结算后，部分抵作了购房款，原告向被告补了约50万元，凑足了90万元购房款，未抵作购房款的部分具体欠多少记不清楚了，由于原告未提供证据证明双方于2009年4月15日结算后仅系部分欠款抵作了购房款，且其认可欠款抵作了购房款后还支付了约50万元才补足购房款，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对原告朱家训称尚有部分欠款未抵作购房款的主张，本院不予采信。原、被告双方于2009年4月15日结算后，至2010年9月双方产生新的借款前，被告分别于2009年5月26日、2009年7月10日、2009年8月4日、2009年9月30日、2010年2月11日通过银行转账付给原告朱家训合计54.4万元，加上被告于2010年2月12日向原告支付现金25万元，共计79.4万元。原告朱家训主张，黄琼经办的汇款凭证部分系偿还黄琼向原告的借款本金及利息，因未提供证据予以佐证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应向原告返还购房款90万元，扣除已经支付的79.4万元，尚欠10.6万元，故对原告朱家训要求被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司返还购房款90万元的诉讼请求，对其合理部分，本院予以支持；对超过合理的部分，本院不予支持。如被告认为其在2010年9月产生新的借贷关系后还就购房款90万元的返还进行过支付，被告可另行主张解决。原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定被告逾期交房超过60日，原告解除合同的，被告应当按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司应向原告朱家训支付违约金1.8万元（90万元×2%），故对原告朱家训要求被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司支付违约金的诉讼请求，本院对其合理部分予以支持，对超过合理部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告朱家训与被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司于2009年4月15日签订《商品房买卖合同》；
二、由被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告朱家训返还购房款人民币10.6万元；
三、由被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告朱家训支付违约金1.8万元；
四、驳回原告朱家训的其他诉讼请求。
案件受理费6400元、保全申请费5000元，共计11400元，由原告朱家训承担5000元，由被告遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司承担6400元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
审判员 袁剑利
二〇一五年七月二十日
书记员 何小飞