上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初19229号原告：上海锦明房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：熊继承，总经理。委托诉讼代理人：赖厚平。被告：陈曾，男，1986年10月23日出生，汉族，住址上海市黄浦区。被告：ＸＸ，女，1985年7月22日出生，汉族，住址上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陈曾(被告ＸＸ丈夫)，男，1986年10月23日出生，汉族，住址上海市黄浦区。原告上海锦明房地产经纪有限公司(以下简称锦明公司)与被告陈曾、ＸＸ居间合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖厚平，被告陈曾、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦明公司向本院提出诉讼请求：要求被告陈曾、ＸＸ向原告支付居间服务费40,000元。事实与理由：经原告居间介绍，两被告与出卖人王琢于2016年5月5日就上海市黄浦区制造局路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)买卖事宜，签订《不动产买卖意愿书》。意愿书中买卖双方对涉案房屋交易的成交总价、付款方式、交房时间、违约责任及签订《上海市房地产买卖合同》时间等均作了明确约定。被告与签订意愿书当日支付出卖人定金人民币50,000元。同日，被告与原告签订了本次交易的《佣金确认书》，约定被告应支付原告佣金40,000元。后被告以各种理由称无法购买涉案房屋，并与出卖人王琢签订了解约协议。2016年6月，原告公司员工在房地产交易中心看见两被告和出卖人在办理涉案房屋的交易过户手续。后经向房地产交易中心调查，两被告和出卖人已于2016年6月27日办理了交易过户手续，现产权登记显示产权人为两被告。原告认为：原告促成被告与出卖人签订了意愿书，原告已经成功为被告提供了居间服务。两被告跳过原告自行与出卖人成交的恶意跳单行为，严重损害了原告利益。由于两被告系利用原告提供的信息成交，仍应视为买卖合同成立是由原告居间促成。因此，被告应按约向原告支付佣金。被告陈曾、ＸＸ辩称：2016年4月，两被告在58同城网站上看到涉案房屋信息。与原告工作人员联系后，由原告工作人员约出卖人王琢出面洽谈。2016年5月5日，两被告在与出卖人王琢签订《不动产买卖意愿书》之前，再三告知原告工作人员，两被告名下已有一套房产，此次购房两被告需要申请公积金和商业组合贷款，一定要将贷款事宜咨询清楚后方可签约。同时出卖人王琢亦多次向原告工作人员表示其也在置换房屋，换购周期紧张，两被告可否办理贷款直接关系到买卖是否成立。原告工作人员当场与其合作贷款中介电话联系后，向买卖双方承诺两被告可以正常办理银行贷款，并称中国银行是其合作的贷款银行。两被告遂与出卖人王琢签订了《不动产买卖意愿书》。后两被告自行到全市各大银行，包括工商银行、农业银行、交通银行、华夏银行以及中国银行，征询贷款相关政策，银行均表示两被告不符合申请第二套普通住宅公积金和商业组合贷款条件。被告将该情况第一时间告知原告，原告仍然坚持称两被告可以办理贷款。2016年5月8日，买卖双方及原告三方经多次协商，鉴于原告在两被告贷款一事上存在过错，且意愿书中存在严重笔误，买卖双方互相认为对方无违约责任，三方同意解除合同。之后，原告借口需要公司法务提供相关材料后方可解约，将解约日期拖延至2016年5月9日。2016年5月9日，在原告的主导与见证下，两被告与出卖人王琢签署了由原告工作人员提供的解约协议，一式三份，三方各持一份。之后，根据原告要求，买卖双方将各自持有的相关协议原件提交原告。但原告拒不拿出其持有的协议原件，也不配合在解约协议上签字盖章。后出卖人王琢退还两被告定金50,000元，原告则将房产证原件归还出卖人。完成解约手续后，原告工作人员称如买卖双方不经过原告在其他地方继续完成交易，将会追究双方的法律责任并索取赔偿。之后，为满足申请公积金和商业组合贷款条件，两被告于2016年5月23日将名下原有房屋过户。之后，通过上海海昱房地产经纪事务所(以下简称海昱房产事务所)居间介绍，得知涉案房屋仍处于待售状态，遂在海昱房产事务所居间下，与出卖人王琢签订了房屋买卖合同。两被告认为：原告在居间过程中，未尽如实报告义务，隐瞒两被告当时无法申请公积金和商业组合贷款的重要事实，不正当促使买卖双方签订相关协议。而出卖人在网上发布房屋出售信息，原告并非独家代理，被告系通过公众平台获得房源信息，被告有权选择中介机构，且已支付相应中介费用，不存在恶意跳单行为，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的不动产买卖意愿书、佣金确认书、折佣申请单、涉案房屋房地产权证复印件、出卖人身份证复印件、产证收据，涉案房屋状况、产权人信息及房地产抵押状况信息，以及被告提供的微信记录、解约协议、原告网站介绍截图、原告工作人员朋友圈信息截图、上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)等当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提供的看房确认书，证明原告曾带被告看房相关事实，被告确认看房确认书抬头和落款处签名系其本人所签，但仅对该记录中“上海市黄浦区五里桥188弄6号203室”有印象，其余三套房屋包括涉案房屋在内的房屋均无印象，本院认为该证据能够证明被告委托原告居间，以及原告工作人员曾带被告看房的事实。二、两被告提供的房地产权证复印件、上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)以及房屋状况及产权信息等证据，原告认为其中房地产买卖合同中没有居间方及公章，真实性不予认可。本院认为上述三份证据，能够证明两被告名下原有的上海市黄浦区黄家路XXX弄XXX号XXX室房屋，2016年5月23日权利人核准登记为曾某某，所有权来源为买卖。三、两被告提供的2016年4月1日出卖人发布在58同城网站上的售房信息，原告认为首先该信息中出售的房屋无法确定系涉案房屋，其次该信息中房屋出售价格为430万元，而两被告最后与出卖人确定的价格为377万元，恰恰证明系经过原告居间才达成，本院认为该证据能够证明出卖人曾自行在网站发布过售房信息；四、两被告提供的两份收据以及2017年3月13日补充提供的中介服务费发票，证明被告陈曾分别于2016年5月28日、2016年6月27日向海昱房产事务所支付中介费35,000元和3,000元。原告对上述收据及发票的真实性均不予认可，认为海昱房产事务所系跳单受益方，与本案有直接利害关系，被告事隔9个月后补开中介费发票，不符合常理及交易习惯且举证期限已过，故对真实性有异议。本院认为虽然被告提供的发票系事后补开，但根据被告提供的收据、上海市房地产买卖合同及发票等证据形成的证据链，在无相反证据的情况下，能够证明被告2016年5月28日经海昱房产事务所居间与出卖人王琢签订房屋买卖合同，以及海昱房产事务所收取中介服务费38,000元的事实。本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系。2016年4月25日，被告陈曾与原告签订看房确认书，委托原告居间买卖房屋事宜。2016年5月5日，两被告经原告居间，就购买出卖人王琢名下涉案房屋，与王琢签订不动产买卖意愿书。该意愿书第一条关于不动产标的物状况及购买条件约定：两被告(甲方)，委托原告(乙方)居间购买出卖人王琢所有的涉案房屋，甲方同意的成交价为3,770,000元。付款方式为签署上海市房地产买卖合同后，当天支付人民币350,000元(含定金),进入交易中心办理完房屋交易过户后当天支付人民币50,000元，交房时支付剩余房款20,000元。甲方要求申请1,800,000元的购房贷款用于支付部分房价款，该手续由乙方协助甲方办理。第二条出价意向金的支付与返还约定：甲方签订意愿书时，给付乙方50,000元的出价意向金，并同意授权乙方将出价意向金依意愿书条件转交出卖人，待出卖人签字确认后，该出价意向金即自动转为定金，买卖双方将遵循“定金罚则”。第三条买卖合同的签订及产权转移约定：甲方同意于意愿书签订后二十四日内与出卖人依乙方指定之处所签订上海市房地产买卖合同。房屋交付期限为：出卖人收到甲方全部贷款款项之日起十日内。第六条佣金支付约定：甲方于签订上海市房地产买卖合同时，应支付乙方依成交价1%计算之佣金。第七条甲方违约之处理约定：1、甲方在出卖人同意出售后，有反悔不买或其他行为致无法于约定之日期完成签订上海市房地产买卖合同时，甲方同意依成交价2%给付乙方作为市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用。3、甲方或其配偶及亲属若在本意愿书期限届满后六个月内不通过乙方与出卖人成交的，甲方同意给付乙方依出卖人委托价2%计算之违约金作为甲方违约之赔偿。第十一条乙方违约责任约定，乙方有下列情形之一的，按照乙方应收取佣金总额100%作为违约金支付给守约方：(1)无正当理由解除合同的；(2)与他人串通，损害买卖双方利益的；(3)因乙方过失导致买卖双方无法正常交易的。给买卖双方造成其他经济损失的，按国家相关法律、法规予以赔偿。第十二条特别约定事项约定：1、成交价为出卖人净到手价，在本次交易过程中，所产生的税费(含买卖双方的中介费)均由甲方承担。2、出卖人承诺于交易过户前将该房屋内户口全部迁出(若有)3、甲方承诺于2016年5月31日前支付给出卖人第二笔购房款1,550,000元。同日，出卖人王琢确认收到被告陈曾购房定金人民币50,000元。同日，被告陈曾填写折佣申请单，确认成交金额为3,770,000元，应收佣金为75,400元，折让佣金35,400元，实收佣金40,000元；并与原告签订佣金确认书，确认佣金金额为40,000元，支付时间为签合同当日支付35,000元，过户当天支付5,000元。2016年5月6日，两被告通过微信与原告工作人员联系，询问银行贷款事宜，并告知经咨询银行得知，被告无法申请购买第二套普通住宅公积金和商业组合贷款。原告工作人员回复可以贷款。2016年5月9日，出卖人王琢与被告陈曾在原告门店，签订解约协议，约定双方同意解除此前双方达成的不动产买卖意愿书。出卖人王琢于当天返还被告已支付的定金50,000元后，双方对房地产买卖事项再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。另原、被告均确认，被告与出卖人签订解约协议时，原告工作人员曾告知买卖双方，如被告在六个月内不经过原告仍与出卖人进行交易，将要求被告支付佣金。2016年5月10日，两被告与案外人曾某某签订上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)。上海市黄浦区房地产交易中心于2016年5月14日受理，并于2016年5月23日核准权利人登记为曾某某。2016年5月28日，被告陈曾、ＸＸ与出卖人王琢经海昱房产事务所居间，签订上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)购买涉案房屋。同日，海昱房产事务所向被告陈曾开具收取中介费35,000元收据一张。2016年6月27日经上海市黄浦区房地产交易中心受理，于2016年7月7日权利人核准登记为被告陈曾、ＸＸ。2016年6月27日海昱房产事务所向被告陈曾开具收取中介费3,000元收据一张。2017年3月12日，海昱房产事务所向被告陈曾开具金额为38,000元的中介服务费发票一张。本院认为：双方当事人对经原告居间签订不动产买卖意愿书，及此后两被告与出卖人解除买卖合同等事实均无争议，争议焦点为：原告在居间过程中是否未尽如实报告义务，及存在严重过错损害买卖双方利益，导致两被告与出卖人解除买卖合同关系；以及两被告是否应当支付居间服务费等问题。首先，两被告主张在签订不动产买卖意愿书后向银行咨询得知，根据当时政策被告购买第二套普通住宅不能申请公积金与商业组合贷款。遂认为原告在居间过程中，隐瞒重要事实，提供虚假信息，不正当促使买卖双方签订协议。对此两被告应当承担相应的举证责任。根据现有证据查明的事实，两被告在原告回复可以办理组合贷款后，并未向银行申请贷款，而是与出卖人协商解除合同。两被告除自称向银行咨询后得知两被告不能申请第二套普通住宅公积金与商业组合贷款外，未提供其他证据，不足以证明原告在居间过程中存在未尽如实报告义务，故两被告与出卖人解除不动产买卖意愿书非因居间行为所致。其次，两被告主张原告在填写不动产买卖意愿书时将成交价写成“叁佰柒拾柒元”，存在严重笔误损害买卖双方利益。本院认为结合不动产买卖意愿书中其他条款，以及随后签订的折佣申请单以及佣金确认书，双方当事人对涉案房屋成交价格为3,770,000元并无异议。鉴于原告已于2016年5月5日促成被告与出卖人王琢签订不动产买卖意愿书，两被告此后与出卖人解除不动产买卖意愿书非因居间行为所致，两被告仍应当支付相应的居间报酬。至于两被告应支付居间服务费具体数额，原告主张按照不动产买卖意愿书第七条第3款，被告若在意愿书期限届满后六个月内不通过原告与出卖人成交的，被告同意给付原告依出卖人委托价2%计算之违约金作为被告违约之赔偿的约定，要求两被告按照合同约定支付居间服务费。两被告辩称该条款系格式条款，明显加重被告责任，要求确认该条款无效。本院认为，公民、法人在从事民事活动中应遵循诚信、公平、合理原则。虽然基于上述理由，两被告应当支付原告居间报酬，但鉴于两被告后通过海昱房产事务所完成交易，且海昱房产事务所已收取相应居间服务费，而原告未提供后续服务等事实，本院对原告主张的居间服务费数额酌情予以调整。综上所述：对原告要求两被告支付居间服务费40,000元的诉讼请求，本院酌情调整为20,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陈曾、ＸＸ应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦明房地产经纪有限公司居间服务费20,000元。案件受理费800元，由被告陈曾、ＸＸ负担500元，原告上海锦明房地产经纪有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 程 珊审 判 员 霍 毅人民陪审员 时 美二〇一七年四月二十七日书 记 员 徐公允附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。