广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深福法民三初字第2214号
原告（反诉被告）深圳市六洲置业有限公司。
法定代表人杨洲文，该公司董事长。
委托代理人胡胜文，广东仁人律师事务所律师。
被告（反诉原告）深业泰然（集团）股份有限公司。
法定代表人马新建，该公司董事长。
委托代理人周维明，广东深天成律师事务所律师。
委托代理人李强，广东深天成律师事务所律师。
上列原告（反诉被告）深圳市六洲置业有限公司诉被告（反诉原告）深业泰然（集团）股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月8日立案受理后，依法由本院审判员徐海玉独任审判，于2012年12月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡胜文，被告委托代理人周维明、李强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，原告与被告于2007年3月30日签订了租赁合同，合同约定被告将位于深圳市福田区车公庙泰然九路海松大厦裙楼03层301房地产出租给原告，租赁房地产建筑面积3962.94平方米，租金每平方米52元，月租金总额206073元，补充条款约定：2007年4月1日至2007年8月31日为原告装修期，起租时间为2007年9月1日；同时，还约定在无重大不可抗力事件发生导致合同无法履行且双方均严格履行本合同的情况下，双方约定租期连续15年，每五年一签，自第三年起至第十五年期间租金每年递增2%。该租赁合同第一个五年期限即2012年8月31日到期前，被告于2012年6月5日书面通知原告要求商谈续租事宜，原告于2012年6月8日也积极复函回应按照约定续签第二个五年租赁合同的手续；2012年7月30日被告发函称已经研究同意与原告续签合同。然而，被告突然告知不再续约，但又收取了原告第二个五年租期的租金。由于原告与被告约定了租赁期限为十五年，第二个五年租赁合同需办理备案手续方可实现转租等实际需求，因此，请求法院判令：1、被告继续履行合同，办理租赁合同备案手续；2、本案的诉讼费用由被告承担。庭审时，原告明确第一项诉讼请求为请求判令被告继续履行《深圳市房屋租赁合同书》附页第十三条约定，重新签订租赁合同并办理租赁合同备案手续。
被告答辩并反诉称，一、原告与被告之间的租赁合同的租赁期限五年，被告并无所谓的“办理第二个五年租赁合同的签订备案手续”义务。1、根据相关租赁合同之约定，原告与被告之间的租赁合同期限为五年且至2012年8月31日止。2007年3月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《深圳市房屋租赁合同书》，约定原告租赁被告名下海松大厦3-301号房产。租赁合同第五条第一款明确约定：“乙方租用租赁房地产的期限为自2007年9月1日至2012年8月31日止”；该合同附页第一条也对租金标准作出详细约定，该约定中租金的计算期限也是自2007年9月1日至2012年8月31日止。因此，租赁合同的租赁期限为五年且至2012年8月31日止。原告与被告签订的《海松大厦裙楼租赁意向书（三层北）》第九条明确约定：“乙方必须在2007年4月1日前，与甲方签订正式租赁合同。若本意向条款与正式租赁合同相抵触，以正式租赁合同为准”。因此，在原告与被告签订正式租赁合同后，原告与被告的租赁合同关系应当以原被告签订的上述租赁合同为准，《海松大厦裙楼租赁意向书（三层北）》的相关约定并不能作为确定原被告之间租赁合同期限的依据。2、租赁合同附页第十三条为附条件生效的条款，所附条件并未成就，该条款因被告的违约行为并未生效，原告称租赁期限为十五年没有事实依据。租赁合同附页第十三条约定：“在无重大不可抗力事件发生导致合同无法履行且双方均严格履行本合同的情况下，双方租期约定15年，每五年一签”。根据该约定，“双方租期约定15年”的前提及条件是“无重大不可抗力事件发生导致合同无法履行且双方均严格履行本合同”，因此“租期约定15年”是一个附条件生效的条款。而在原被告履行租赁合同期间，虽然并未发生重大不可抗力事件，但是被告并未“严格履行本合同”，未能按照租赁合同的约定按时支付租金，屡有拖欠行为。因此，租赁合同附页第十三条所约定的条件并未满足，“租期约定15年”之约定自然未能生效。被告称“租期约定15年”是断章取义，完全没有任何事实依据。3、原告与被告并未就续签事宜达成一致，租赁合同的期限并未延期。2012年6月后，被告屡次与原告协商续签合同事宜，是在租赁合同期限即将届满时，被告对外重新招租过程中的商业洽谈行为。被告于2012年6月5日发出通知是告知原告前来协商租赁合同是否续签；被告于2012年7月30日发出通知，则表明被告有意向与原告续签新合同，但需原告前来协商并“确定续签条件及相关合同条款”。因此，被告的上述通知均是要约邀请，并无任何续签合同的具体条件及内容，绝非向原告发出的明确要约。上述通知中，被告也未对原告所称的“按约定条件续签海松大厦裙楼03层301的第二个五年的房屋租赁合同”、“租赁合同（深福0216925）到期日为2022年8月31日。甲方在执行该合同过程中有与乙方办理相应法律流程的义务”等错误说法予以认可。被告在上述通知中均首先明确指出“深（福）0216925房屋租赁合同将于2012年8月31日终止”，如实反映了《深圳市房屋租赁合同书》附页第十三条所附条件未能成就、租赁合同期限为五年的事实，也再次表明被告不同意将原租赁合同的合同期限变更为十五年的观点。由此可见，原告与被告并未就续签事宜达成一致，租赁合同的期限在2012年8月31日终止后并未延期。综上，原告与被告之前的租赁合同仅为五年，绝非原告所称的十五年，被告也无需与原告签订“第二个五年租赁合同”，现租赁合同租赁期限已经届满，被告要求原告搬离租赁房产有充分事实依据及法律依据。二、租赁期限届满后，原告应当及时搬迁出出租房产并支付其未能搬迁期间的双倍租金。《深圳市房屋租赁合同书》第二十一条约定“本合同终止后，乙方应于五日内迁离并交回租赁房屋……乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，乙方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收回双倍租金”。被告在租赁期满且原告明确告知被告租赁合同不再续期的情况下仍拒不搬迁，违反了上述约定，应当按照上述约定承诺违约责任并及时纠正其违约行为。另外，原告将一定款项支付至被告账户并不意味着双方仍在履行原租赁合同或被告与原告重新签订了租赁合同。原告称被告“接收了2012年9月与10月份租金”只是其一厢情愿的说法。鉴于原告应支付拒不搬迁期间的双倍租金作为违约金，被告收取该款项冲抵原告应支付的违约金并无不当。现原告支付款项并不足以完全冲抵其应支付的违约金，被告要求原告立即停止其侵占被告房产的侵权行为，并保留向原告主张剩余违约金的权利。综上所述，原告与被告之间的租赁合同期限为五年，租赁合同附页第十三条所附条件并未成就，原、被告之间的租赁合同期限并未变更为十五年，租赁合同期限应至2012年8月31日止。原告称租赁合同的租赁期限为十五年没有任何依据，被告并无办理租赁合同备案手续的义务。原告应当在租赁期满后及时搬离租赁房产。原告侵占被告的房产，侵犯被告的合法权益。被告有权要求原告立即搬离租赁房产并按照租赁合同的约定支付双倍的租金。故反诉请求：1、原告立即搬离涉案房产，并将上述房屋返还给被告；2、原告支付被告逾期搬离房屋期间的双倍租金及相应滞纳金（自2012年9月1日计至原告实际迁离租赁房屋之日止，租金标准按照《深圳市房屋租赁合同书》所约定的2012年8月租金标准的双倍计算，暂计至2012年11月止拖欠租金金额为642936.84元）；3、原告承担本案全部费用。
经审理查明，2007年3月30日，原告与被告签订了《海松大厦裙楼租赁意向书》（以下简称《意向书》），约定原告租赁被告位于深圳市福田区车公庙海松大厦裙楼第三层北（即涉案房产），建筑面积3962.94平方米（最终面积以深圳市规划与国土资源局出具的测量报告为准）。双方约定租期15年，正式租赁合同每5年签一次。第一年租金单价52元／平方米／月，自第3年起至约定租期15年期满时，每年递增2%。原告在此意向书签订后5个工作日内向被告交付定金412146元。双方签订正式合同后，此定金转为租赁保证金。租赁期限未满（双方协商解决除外），由于原告原因提前解除租赁关系，被告有权没收原告所交的租赁保证金，造成被告损失的，原告应向被告赔偿实际损失及可预期的收益。租赁期满，若被告继续出租房屋，原告在同等条件下具优先承租权。原告必须在2007年4月1日前，与被告签订正式租赁合同。若本意向书条款与正式租赁合同相抵触，以正式租赁合同为准。《意向书》签订后，原告依约向被告支付定金412146元。
同日，原告与被告为履行《意向书》就涉案房产签订一份《深圳市房地产租赁合同书》［编号为：深（福）0216925），约定原告应于每月5日前向被告交付租金。租赁期限自2007年9月1日起至2012年8月31日，如原告拖欠租金达30天以上，被告可就因此造成的损失不予退还租赁保证金，除追究原告损害赔偿责任或违约责任外，被告还可依据上述情形解除合同或向原告提出变更合同条款。附页第十条约定，原告拖欠租金的滞纳金金额为：拖欠日乘以月租金的千分之三。附页第十三条约定，在无重大不可抗力事件发生导致合同无法履行且双方均严格履行本合同的情况下，双方约定租期为十五年，每五年一签，自第三年起至第十五年期间租金每年递增2%。上述租赁合同于2007年4月8日在深圳市福田区房屋租赁管理局办理合同备案手续。
2012年6月5日，被告向原告发出通知，内容为：“贵司与我司签订的海松大厦裙楼03层301（深福0216925）房屋租赁合同将于2012年8月31日到期，请贵司相关负责人尽快与我司商业管理部工作人员联系，商谈合同是否续约的相关事宜”。
2012年6月8日，原告向被告复函，要求根据双方2007年签订的房屋租赁合同（深福0216925）附页第十三条规定续签第二个五年的房屋租赁合同。
2012年7月30日，被告向原告发出通知，内容为：“贵司与我司签订的海松大厦裙楼3层301（深福0216925）房屋租赁合同将于2012年8月31日到期，经我司研究决定同意与贵司续签合同并确定续签条件及相关合同条款。为避免合同到期给贵司带来不便，请接到本通知三日内再次来我司洽谈合同续签事宜”。
2012年8月2日，原告向被告发出复函，重申上述租赁合同到期日为2022年8月31日，并催促被告按原合同条款约定在2012年8月31日前与原告办理第二个五年合同的相关手续。
2012年8月17日，被告发出《关于不再续约的通知》，告知原告因租赁期间长期未严格履行交付租金义务，不再续签租赁合同，并要求原告在合同到期后按合同第二十一条约定五日内迁离。原告不同意，遂向法院提起诉讼。
另查明，从被告提交的支票、银行转账凭证显示，原告支付2011年7月至2012年8月期间租金的时间均有迟延，迟延时间9至27天不等。
2012年8月31日，原告向被告支付了2012年9月租金223059.72元。2012年9月30日，原告向被告支付了2012年10月租金223059.72元。
上述事实，有《深圳市房地产租赁合同书》、《意向书》、双方往来函件、支票、银行进帐凭证等证据及庭审笔录证实。
本院认为，原告与被告签订的《意向书》及《深圳市房地产租赁合同书》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应全面履行合同义务。根据《深圳市房地产租赁合同书》［编号为：深（福）0216925）的约定，在无重大不可抗力事件发生导致合同无法履行且双方均严格履行本合同的情况下，双方约定租期为十五年，每五年一签，自第三年起至第十五年期间租金每年递增2%。该约定表明租赁期限延至十五年的条件为无重大不可抗力导致合同无法履行且双方均严格履行合同。本案原告在承租期间虽存在迟延支付租金行为，但被告在收取租金时并未提出异议，亦未在合理期限内行使合同解除权。被告反而于2012年6月5日主动向原告发出通知要求商谈续约问题，原告复函要求根据《深圳市房地产租赁合同书》［编号为：深（福）0216925）附页第十三条的约定续签合同后，被告仍发函表示同意续签租赁合同。上述一系列的行为表明被告放弃拒绝续约的权利，同意按原租赁合同条件与原告续签合同。被告抗辩认为被告向原告发函系一种商业洽谈行为，本院不予采纳。因此，被告仍须按《深圳市房地产租赁合同书》附页第十三条的约定与原告签订第二份五年期的租赁合同。现第二个五年租赁期限尚未届满，被告反诉要求原告立即搬离并支付双倍租金及滞纳金的请求，理由不成立，本院予以驳回。原、被告签订第二份五年期的租赁合同系履行《深圳市房地产租赁合同书》附页第十三条的合同义务，办理租赁合同登记备案手续系法定义务。故原告要求被告继续履行《深圳市房地产租赁合同书》附页第十三条约定，签订租赁合同并办理备案手续的请求，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）深业泰然（集团）股份有限公司应继续履行《深圳市房地产租赁合同书》附页第十三条约定，与原告（反诉被告）深圳市六洲置业有限公司就深圳市福田区车公庙海松大厦裙楼第三层北房产签订第二份五年期（2012年9月1日至2017年8月31日）房屋租赁合同并办理登记备案手续；
二、驳回被告（反诉原告）深业泰然（集团）股份有限公司的反诉请求。
本案本诉案件受理费100元（已由原告预交），减半收取50元，由被告负担。反诉案件受理费5115元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
（此页无正文）
审判员 徐海玉
二〇一三年一月七日
书记员 庄晓玲
朱希文（代）