湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘13民终300号上诉人（原审原告）：游海，男，汉族，1966年10月7日出生，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：陈苏仪，湖南真理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖美华，男，汉族，1956年10月18日出生，住娄星区。原审第三人：邱建球，男，汉族，1968年9月26日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。原审第三人：娄底市旺家房地产开发有限公司。住湖南省娄底市娄星区。法定代表人：邱建球。上诉人游海为与被上诉人廖美华、原审第三人邱建球、娄底市旺家房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初3249号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人游海上诉请求：撤销原判并依法改判。判决由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人于2009年10月15日与娄底市旺家房地产有限公司签订了《内部认购书》。根据该认购书约定，上诉人认购该公司开发的阳光小区（加州阳光车库）H型20楼商品房。上诉人按照《内部认购书》的约定向旺家公司交付了购房款11万元。一审判决查明并认定了这一事实。后被上诉人因与旺家公司及邱建球民间借贷一案，查封了上诉人认购的一栋2009号房产。一审法院于2016年9月2日作出（2016）湘1302执异36号执行裁定书，驳回了上诉人提起案外人执行异议诉讼。上诉人不服，后面2016年9月20日向一审法院提起案外人执行异议诉讼。一审法院判决驳回上诉人的诉请，是没有查明事实，所作出驳回上诉人诉讼请求的判决是错误的。一、上诉人认购的旺家公司的房产开发时根据施工图所注明的栋号和房型号。上诉人与旺家公司签订的《内部认购书》第一条明确注明，上诉人认购的房屋电梯房位置，《内部认购书》没有为上诉人认购的房屋写栋号和房号，因为上诉人与旺家公司签订《内部认购书》时，旺家公司刚刚开始建房屋不可能有栋号。二、被上诉人申请查封的财产一栋2009号房，就是上诉人所认购的房产。一审法院查封1栋2009号时，实际上在旺家公司查到了资料，该房屋是上诉人认购的。被上诉人廖美华答辩称：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预购等协议，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。3、在人民法院依法查封之前，游海与开发商之间既无合法有效的买卖合同，有没有合法占有该房产，已支付的价款也没有超过合同约定总价款的百分之五十，更没有全部支付房款和办理过户登记。综上，游海的诉讼请求没有事实和法律根据，应当依法予以驳回。游海向一审法院起诉请求：1.停止执行（2016）湘1302民初625号民事裁定书，并予以解封H2009房；2.被告承担一切诉讼费用。一审法院认定事实：第三人旺家公司作为甲方，原告游海作为乙方，双方于2009年10月15日签订了《内部认购书》，约定：“……第一条电梯房位置：湘阳街与吉星路以西交汇处——金色阳光小区（加州阳光东头）面积：135.5㎡（房产局实测面积报告为准）房型：H型楼层：20楼单价：2538元/㎡总价：343899元折后单价：2138元/㎡折后总价：289699元付款方式：按揭……第二条房款支付方式……分期付款：1.交定金5万元，签订内部认购书2.桩基完成交款3万元3.工程正负零时交付房款的3万元4.主体建到10层时交付房款的70%5.验收合格时付足总房款的90%6.交钥匙时付清剩余房款……第三条交房日期、两证办理及费用甲方保证在2011年8月10日前交房给乙方，交房时甲方同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。一年内把每户的两证办到户（房产权证、土地使用证）……第七条甲方开盘时，甲方收回此协议，双方正式签署《商品房买卖合同》及其附件。……”2009年10月17日、2011年10月18日、2012年1月13日，游海分三次支付旺家公司购房款5万元、3万元、3万元，共计支付房屋款项11万元。因旺家公司未在约定的时间内交房，原告未支付剩余房款。一审法院在审理廖美华诉邱建球、旺家公司民间借贷纠纷一案的过程中，因廖美华向本院提出财产保全的申请，要求对旺家公司、邱建球名下价值相当于414万元的财产予以查封、扣押、冻结，并提供了财产担保。一审法院于2016年3月18日作出（2016）湘1302民初625号民事裁定书，将邱建球名下位于黄泥塘办事处涟钢城北路58栋152号的房屋（所有权证为00034980）、旺家公司名下金色阳光楼盘1栋1204房、807房、1209房、1211房、1111房、1608房、1909房、2009房、2107房、2210房予以查封。2016年7月13日，原告游海对该民事裁定提出书面异议，本院经审查认为，游海与旺家公司虽然签订了《内部认购书》，并交了部分房款，但未签订正式的《商品房买卖合同》，且没有实际占有该房产，游海的异议理由不成立，遂于2016年9月2日作出（2016）湘1302执异36号执行裁定书，驳回了游海的执行异议。原告游海不服，于2016年9月20日向一审法院提出案外人执行异议之诉。另查明，原告游海在娄底市城区内无住房。一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。而《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，原告与第三人旺家公司签订的《内部认购书》虽具备了“当事人名称或者姓名和住所、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任”等内容，但是，双方并未明确约定原告所认购房屋的栋号与房号，而旺家公司所开发的金色阳光楼盘并非仅只有一栋房产，原告没有提交证据证明原告所认购的房屋在金色阳光楼盘具有唯一性，显然，原告与旺家公司对“商品房基本状况”的约定不明，该《内部认购书》尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，依法不能被认定为商品房买卖合同，原告亦不能据《内部认购书》就认定本院依被告廖美华申请查封的案涉即是原告所认购的房产，且原告所交纳的房款仅有11万元，未超过合同总价款的50%。综上，原告要求停止执行（2016）湘1302民初625号民事裁定书并解除金色阳光小区H2009房的查封的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告游海的诉讼请求。案件受理费100元，公告费260元，合计360元，由原告游海负担。本案二审期间，上诉人游海提供了金色阳光置业计划书一份。证明目的：证明上诉人内部认购的房子是哪一栋哪一号上面清清楚楚，证明这个房屋具有唯一性。被上诉人廖美华对上诉人提交的证据质证认为：图纸只能通过规划局、建设局审批才能建房子的，上诉人认购的时候只是一块地皮，还没有这个图纸。被上诉人廖美华提供现场房屋的拍照一份。证明上诉人方还没有住进该房屋,还只是一个毛坯房。上诉人对被上诉人提交的证据质证认定：这个房子是真实的，没有装修是因为开发商还没有交付，但是这个房子是上诉人的。本院对上诉人提交的证据审查认为,该计划书上附图为小区户型的广告图，仅凭该广告户型图不足以证明游海认购的是哪一套房。对被上诉人廖美华提交的证据审查认为，该证据可以补充证明涉案房产尚未交付。经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。本案二审争议的焦点问题是上诉人游海对涉案房产是否具有排除执行的权利。首先，关于上诉人与旺家房产公司所签订的房屋买卖合同标的物是否唯一确定的问题。根据查明的事实，双方在房屋买卖合同中约定：“第一条电梯房位置：湘阳街与吉星路以西交汇处——金色阳光小区（加州阳光东头）面积：135.5㎡（房产局实测面积报告为准）房型：H型楼层：20楼”，该合同中没有明确买卖标的物的具体房号，二审中上诉人提交了一张标有G、H、J、K四个型号房型的金色阳光小区售房广告资料，但该资料并不足以证明签订合同时该小区仅有一栋H户型的房屋、而H户型的房屋20楼只有一套房屋，因此上诉人关于合同约定的房屋可以明确的观点缺乏充分的证据支持。其次，即使涉案房屋可以明确，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，上诉人游海既不符合上述第二十八条所要求的条件，也不符合上述第二十九条所要求的条件，故游海对涉案标的物不享有排除执行的权利。综上，上诉人的上诉理由均不成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人游海承担。审 判 长  李云霞审 判 员  陈和发代理审判员  戴竹叶二〇一八年五月二日书 记 员  梁宇晨附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。