上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第1246号
原告上海金鹏塑料制品厂。
法定代表人盛银华，厂长。
委托代理人汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。
委托代理人王红，上海必和律师事务所律师。
被告上海庚金针织服饰有限公司。
法定代表人陈楚洪。
原告上海金鹏塑料制品厂诉被告上海庚金针织服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日受理后，依法适用简易程序，于2014年6月19日、2014年7月11日、2014年8月4日三次公开开庭进行了审理。被告法定代表人三次到庭参加了诉讼，原告委托代理人汤卫忠到庭参加了第一、第三次庭审，原告委托代理人王红到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2011年4月1日签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租位于上海市奉贤区金汇镇齐贤工业园区腾飞路XXX号底层一楼建筑面积775平方米、外楼一层建筑面积480平方米的房屋。约定：（一）租赁期为5年，原告从2011年4月1日起将出租房交付被告使用，于2016年3月30日收回。被告拖欠租金累计达两个月的，原告可以单方终止合同，收回房屋，并可索赔损失；（二）年租金为人民币205，860元（以下币种同），水电被告自理。被告于签订合同之日起每过半年付一次租金，每逾期一日按租金千分之三交滞纳金。签约后，原告即将房屋交予被告使用。因被告拖欠租金，原被告双方于2013年7月1日又签订《房屋租赁协议》，将承租房屋调整为底层一楼建筑面积187平方米，外楼一层建筑面积480平方米的房屋，并将租金自2013年7月1日起调整为每年102，842元。其他约定事项同前租赁协议约定。原告根据约定向被告交付了房屋，但被告未能按照约定履行支付租金及电费的义务，至今尚拖欠2013年6月1日前的租金25，255元，2013年7月及2014年1月应付的租金102，842元也未支付，另拖欠电费102，434.31元。故原告诉讼来院，要求：1、解除原、被告双方于2011年4月1日和2013年7月1日签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告立即将承租的位于上海市奉贤区金汇镇齐贤工业园区腾飞路XXX号底层一楼建筑面积187平方米、外楼一层建筑面积480平方米的房屋交还原告；3、判令被告支付拖欠的租金76，676元（计至2013年12月31日），及该款自2013年7月1日起至本判决生效之日止按每天千分之一计算的违约金；4、判令被告支付自2014年1月1日起至实际腾房之日止按每天281元计算的租金；5、判令被告支付电费102，434.31元及该款自2014年3月1日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
原告为证明自己的诉讼请求，向法庭提交如下证据：
1、《上海市房地产权证》一份，拟证明原告系租赁房屋的所有权人的事实；
2、《房屋租赁协议》两份，拟证明原、被告租赁关系及对权利义务进行约定的事实。
被告辩称，合同应当无效，要求原告补偿被告装饰装修损失50，000元，对于所拖欠的电费和租金总额无异议。违约金不同意支付。
被告未就自己的辩解向法庭提交证据。
经当庭质证，被告对原告提供的证据1、2均无异议，本院对被告已认可原告提供真实、有效的证据予以确认。
结合双方当事人的陈述意见以及上述的举证、质证情况，本院确认如下事实：
2011年4月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》（2011），约定由被告向原告承租坐落于上海市奉贤区金汇镇腾飞路XXX号房屋用于生产经营。双方约定：“租赁……上海金鹏塑料制品厂内底层一楼建筑面积775平方米×0.48元／天×365天＝135，780元／年，外楼一层建筑面积480平方米×0.40元／天×365天＝70，080元／年，二项合计共计205，860元／年。”租赁期限自2011年4月1日起至2016年3月30日止。
2013年7月1日，原、被告又签订《房屋租赁协议》（2013），其内容除租赁范围和租期范围外，与《房屋租赁协议》基本一致。双方约定：“租赁……上海金鹏塑料制品厂内底层一楼建筑面积187平方米×0.48元／天×365天＝32，762元／年，外楼一层建筑面积480平方米×0.40元／天×365天＝70，080元／年，二项合计共计102，842元／年。”租赁期限自2013年7月1日起至2016年3月30日止。协议第二条约定：“……承租方（即被告）有下列情形之一的，出租方（即原告）可以单方终止合同，收回房屋，并可索赔损失：1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借的，或擅自调换的；2、承租人利用承租房屋进行非法活动，损坏公共利益的；3、承租人拖欠租金累计达两个月的；4、擅自改变房屋用途的；5、承租方的噪音污染超过出租方要求的；……”协议第四条约定：“1、年租金为人民币102，842元，另外，水、电自理。2、承租人于签订合同之日起每过半年付一次租金，每逾期一日按租金千分之三交滞纳金。”
合同签订后，被告入住租赁房屋并支付租金及电费。被告对租赁房屋进行了装饰装修并花费若干。但至起诉之日被告尚拖欠原告租金76，676元（2013年6月1日前租金25，255元，2013年7月1日起至2013年12月31日止的租金51，421元。）拖欠原告2013年1月起至2014年2月底的电费102，434.31元。原告经多次催讨未果，致涉讼。
另查明，被告目前仍实际控制使用租赁房屋。
又查明，租赁房屋中外楼一层建筑面积为480平米房屋无建设工程规划许可证等相关许可。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由原、被告签订的两份《房屋租赁协议》观之，其中外楼一层建筑面积为480平方米房屋无建设工程规划许可证等相关许可，由于被告租赁系争房屋作为整体使用，故宜认为双方之租赁合同为无效合同。现原告对租赁合同无效无异议，但要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据，应予支持。现被告对于拖欠原告2013年6月1日前的租金25，255元、电费102，434.31元、2013年7月1日起租金标准为281元／天无异议，本院予以认可。对于被告装饰装修损失，原、被告确认装修花费为50，000元，鉴于原、被告未提出对装饰装修现值的评估申请并请求本院予以酌情认定，本院结合装修费用、使用年限等，酌情认定装饰装修现值为20，000元。因原告对于合同无效承担主要责任，本院认定原告需补偿被告装饰装修现值损失20，000元。原告自愿撤回对于占有使用费及电费的相关利息主张，系原告自由处分其权利，本院予以准许。对于被告陈述原告曾于租赁期间对租赁房屋进行断电，但未就此一事实进行有效举证，本院不予认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告上海金鹏塑料制品厂与被告上海庚金针织服饰有限公司于2011年4月1日签订的《房屋租赁协议》及2013年7月1日签订的《房屋租赁协议》无效；
二、被告上海庚金针织服饰有限公司于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区金汇镇腾飞路XXX号底层一楼187平方米、外楼一层480平方米的房屋并将上述房屋返还于原告上海金鹏塑料制品厂；
三、被告上海庚金针织服饰有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海金鹏塑料制品厂占有使用费25，255元（2013年6月1日前）；
四、被告上海庚金针织服饰有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海金鹏塑料制品厂占有使用费（自2013年7月1日起至实际搬离日止，以281元／天为计算标准）；
五、被告上海庚金针织服饰有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海金鹏塑料制品厂2013年1月至2014年2月电费102，434.31元；
六、原告上海金鹏塑料制品厂于本判决生效之日起十日内给付被告上海庚金针织服饰有限公司装饰装修现值损失20，000元；
七、驳回原告上海金鹏塑料制品厂其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4，366元，减半收取计2，183元，保全费1，542元，均由被告上海庚金针织服饰有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李楠
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 陈艳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。