广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第446号
上诉人（原审原告）：罗坤南，男，汉族，1977年11月4日出生，住云浮市。
委托代理人：黄庆强，广东言阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：覃杰文，男，汉族，1971年3月30日出生，住云浮市。
委托代理人：陈天成，广东翔浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：古喜泉，男，汉族，1974年9月26日出生，住云浮市。
委托代理人：徐杰兴，广东雄量律师事务所律师。
委托代理人：成国英，广东雄量律师事务所实习律师。
上诉人罗坤南因与被上诉人覃杰文、古喜泉房屋租赁合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2014）云城法民二初字第230号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年3月2日，罗坤南（出租方、甲方）与覃杰文（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，该合同约定：一、甲方将位于云浮市市区XX路（证号：粤房地证字第C0159XXX号）共捌层楼房租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权。四、租赁期十年，自2013年8月1日起至2023年7月31日止。五、合同有效年度租金共计为贰万元正。八、乙方一次性支付给甲方定金贰拾万元正，该定金可作为每月租金抵减。该定金定于2013年5月31日支付。十一、甲、乙双方签订的房屋租赁合同。乙方已交纳定金后，甲方未能按期完好如数向乙方移交出租房屋及设备，属于甲方违约。甲方必须双倍返还乙方定金，并按剩余租期租金计算支付给乙方作为甲方违约行为的惩罚金。十四、本合同经甲、乙双方签字后生效，即具有法律效力。合同还对双方的其他权利义务作了详细约定。双方分别在合同上签名捺印确认。
合同签订后，罗坤南按约定于2013年5月31日支付现金20万元给覃杰文。2013年5月31日，双方对上述《租赁合同》委托广东言阳律师事务所进行见证。之后，覃杰文未按约定时间将涉案房屋交付给罗坤南使用，罗坤南经催促无果，遂向原审法院起诉，请求解决。
另查明，2013年7月25日，覃杰文以450万元的价格将涉案房地产转让给古喜泉，双方并签订一份《房地产权转让合同书》。合同签订后，古喜泉已代覃杰文偿还了农行的逾期贷款本息约320万元，但覃杰文未协助办理权属变更登记手续。古喜泉于2013年7月29日向原审法院起诉请求解决，原审法院于2013年11月11日作出（2013）云城法民二初字第295号民事调解书，确认如下协议：1、覃杰文同意将涉案房地产以450万元转让给古喜泉。2、覃杰文协助古喜泉办理房地产权属的变更登记手续，相关费用由古喜泉承担。3、古喜泉尚欠覃杰文房地产转让款130万元，由古喜泉于领取房地产权证即日一次性支付。4、覃杰文于古喜泉领取房地产权证之日起十日内交付房地产。5、案件受理费21400元，由覃杰文自愿承担。之后，覃杰文未按该协议履行，至今仍未协助古喜泉办理涉案房地产的权属变更登记手续，也未将房屋交付给古喜泉。
原审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。罗坤南与覃杰文于2012年3月2日签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，原审法院予以确认。古喜泉抗辩认为，租赁合同是罗坤南与覃杰文相互串通采取合法形式掩盖非法目的而签订，但未能提供证据证实，原审法院不予采纳。但合同签订后，覃杰文仅于2013年5月31日收取了罗坤南支付的20万元，而未能按约定从2013年8月1日起将房屋交付给罗坤南使用，并于2013年7月25日将涉案房地产转让给古喜泉，导致无法将房屋交付给罗坤南使用。罗坤南以买卖不破租赁为由，请求确认《租赁合同》合法有效，并继续履行。由于涉案租赁物在约定交付的期限前已经转让给古喜泉，古喜泉对涉案《租赁合同》并不知情，覃杰文也未实际将租赁物交付给罗坤南使用，因此，本案并不符合买卖不破租赁的条件。鉴于《租赁合同》的目的已不能实现，该合同应予解除。故罗坤南请求继续履行《租赁合同》，理由不成立，原审法院不予支持。覃杰文经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，作出如下判决：驳回罗坤南的诉讼请求。本案受理费4300元（该款罗坤南已预付），由罗坤南负担。
一审宣判后，罗坤南不服向本院提起上诉，认为上诉人罗坤南与被上诉人覃杰文签订的租赁合同在前，而其与被上诉人古喜泉签订的房屋买卖合同在后，且该房屋的产权至今仍在覃杰文名下，故古喜泉并未取得该房屋的产权。因此，依照相关法律规定，覃杰文在产权未转移前仍有向上诉人交付租赁物的义务。另外，在2015年1月4日，覃杰文已将涉案房产部分交付给上诉人使用。一审判决认为上诉人与被上诉人覃杰文签订的租赁合同应予解除，没有事实和法律依据。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审依法予以改判。
被上诉人覃杰文无提交书面答辩意见，在庭审中称与上诉人签订的租赁合同和收款收据是因为欠其赌数，在2013年11月11日收到云城区法院（2013）云城法民二初字第295号调解书后受其胁迫所立的，并无收到半分钱，并非本人真实意思。之后，上诉人又强占部分涉案房屋使用，以制造已交付房屋的假象。由此产生的后果应由上诉人自行承担。一审判决正确。
被上诉人古喜泉无提交书面答辩意见。在庭审中认为，涉案房屋经云城区人民法院审判程序确认，属覃杰文的财产，不存在租赁抵押等情形。古喜泉才同意以450万元价格承接，该房产虽未转户，但并不能以此为由认定房屋转让行为无效。从上诉人与被上诉人签订的租赁合同内容看,被上诉人覃杰文所述有理由。原判认定事实清楚，实体处理正确。
上诉人及被上诉人在二审期间均无提交新的证据。
本院查明的事实与原审查明的基本一致，予以确认。
另查明，被上诉人覃杰文在2012年6月21日以涉案楼房作价4354825元抵押给中国农业银行股份有限公司云浮分行贷款（以下称云浮农行）。被上诉人覃杰文在2012年6月21日向云浮农行贷款并将涉案楼房作抵押，该行经查抵押的涉案楼房当时并未作抵押和出租，故同意了覃杰文的抵押贷款行为。由于贷款逾期，覃杰文于2013年7月25日与古喜泉签订《房地产权转让合同书》，将涉案楼房作价450万元转让给古喜泉并由其代偿还所欠云浮农行的贷款本息共计320万元。古喜泉代其还清云浮农行的贷款本息后，取回抵押的房产证（证号：云府国用（1998）字第000XXX号）交由中介公司办理过户手续。至2015年1月4日，上诉人占用涉案房屋的1-2层，其余楼房为覃杰文居住使用。
本院认为，上诉人罗坤南与被上诉人覃杰文双方签订的租赁合同是否对被上诉人古喜泉的受让楼房产生对抗效力是本案的争议焦点。由于该合同是双方于2013年5月31日到广东言阳律师事务所作了见证。因此，本院对该合同的签订时间确认为此日期之前，覃杰文认为合同的签订时间是在2013年11月11日受罗坤南胁迫所立，本院不予采信。但是，在2012年6月21日，覃杰文作抵押借款时，云浮农行经查发现该涉案楼房仍处在无抵押或出租的情形，故同意了覃杰文的抵押贷款。之后，在2013年7月25日，古喜泉通过与覃杰文协商并代其清偿所欠云浮农行的逾期贷款本息，从而完成了涉案楼房的转让过程，古喜泉从云浮农行处取得了该楼房的产权证。而上诉人与覃杰文签订的租赁合同至2014年4月其诉至云城区人民法院时古喜泉才得知此事。因此，罗坤南与覃杰文双方签订的租赁合同对古喜泉没有约束力。但其双方签订的租赁合同并无违反法律的相关规定，是合法有效的，由于抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使租赁权，承租人即上诉人可据此向覃杰文主张违约责任，但上诉人在涉诉楼房诉讼期间占用其一至二楼使用视为被上诉人覃杰文交付其使用，于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4300元，由上诉人罗坤南负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 克
审判员 彭国荣
审判员 李艳徽
二〇一六年一月二十五日
书记员 冯梓叶