吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民初144号原告（执行案外人）：张生，男，1973年1月5日出生，汉族，无职业，住吉林省舒兰市。被告（申请执行人）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市。法定代表人：凌朝翔，董事长。委托诉讼代理人：孙旭香，女，该公司会计。委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。第三人(被执行人)：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市吉林高新技术产业区。法定代表人：黄保国，董事长。委托诉讼代理人：王永淇，男，该公司经理。委托诉讼代理人：李迎吉，男，该公司法律顾问。原告张生与被告吉林信达金都置业有限公司、第三人吉林华运房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张生，被告吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，第三人吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）的委托诉讼代理人王永淇、李迎吉到庭参加诉讼。张生向本院提出诉讼请求：立即停止对贻翔苑小区6号楼1单元302室房屋的强制执行并解除查封，由信达公司、华运公司承担诉讼费用。事实和理由：贻翔苑小区6号楼1单元302室房屋是华运公司因欠冯明军该小区1、2号楼外墙保温工程款的抵账的房屋。后来冯明军因欠我工人工资款又将该房屋抵顶给我。上述抵债行为均发生在人民法院查封之前。至此，我取得了讼争房屋所有权。根据物权法第十五条的规定，我已取得该房屋所有权。我提出的执行异议已被驳回，故提出案外人执行异议之诉，请求人民法院支持我的诉讼请求。被告信达公司辩称，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，请求阻却人民法院执行并解除查封的条件应满足上述司法解释的规定，即应交付全部购房款或50%以上购房款，或者将购房款交付我公司，房屋应用于居住，且应已办理入住手续，而且本人及其配偶或未成年子女名下无住房，另外应在查封之前已经签订了合法有效的买卖合同。张生以房抵顶工人工资不符合上述规定，因此张生要求解除查封并停止执行的请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。华运公司述称，从时间点上看，争议房屋抵债是在信达公司申请查封冻结之前，我方与张生之间的合同是双方真实意思表示。据我方了解张生对本案争议房屋已经占有。我方认为张生的要求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。尽管涉案房屋登记在我方名下，但这是因为我国不动产登记制度不完善，张生才未办理过户登记。如果仅仅考虑信达公司金钱债权受偿，完全不考虑张生的利益，将会引发严重社会问题，也不符合公平原则，请求法院维护张生的合法权益。张生、信达公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。张生围绕诉讼请求提交了如下证据：（2017）吉02执异157号执行裁定1份，认购协议1份，购房收据1份、我和冯明军签订的顶账协议1份、冯明军和华运公司签订的顶账协议1份、证明冯明军把房子抵顶给我以支付工人工资，我已取得房屋所有权。信达公司对张生提交的证据发表质证意见为：对执行裁定没有异议；对认购协议及购房收据的真实性有异议，冯明军已明确承认争议房屋是2016年12月16日抵顶给张生的，而认购协议、购房收据载明的时间是2015年11月20日，并且争议房屋不属于张生认购，因此华运公司盖章确认的认购协议及购房收据不能作为张生认购房屋的证据；对顶账协议真实性没有异议，但没有其他进行施工的证据予以佐证；而且以房抵债的情形不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。华运公司对张生提交的证据发表质证意见为：无异议。经审查，虽信达公司对除执行裁定外的上述证据均持有异议，但上述证据能够互相佐证且大部分由华运公司加盖了公章，故本院对上述证据，均予采信。信达公司提交证据如下：证据一、（2016）吉02执字106号之一执行裁定书，证明人民法院已将诉争房屋查封。证据二、华运公司与信达公司签订的借款合同，该合同中华运公司公章与本次诉讼中华运公司提交代理手续中的公章编码不一致，委托诉讼代理人是否为华运公司授权请人民法院核实。张生对信达公司提交的证据发表质证意见为：对证据一无异议；对证据二真实性没有异议，对证明问题有异议，公司的诉讼代表行为不是仅依靠公章认定，而是依据授权职责范围确定。华运公司对信达公司提交的证据发表质证意见为：对证据一无异议；证据二是因为我公司后来启用了新的公章，所以导致代理手续公章和借款协议的公章不一致。经审查，因双方当事人对证据一的真实性均无异议，故本院对证据一予以采信；因双方当事人对证据二的真实性亦无异议，故本院对证据二的真实性予以确认，但华运公司已对该证据作出合理说明，故本院对信达公司提交证据二所欲证明的问题不予采信。对本案事实，本院认定如下：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，本院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未履行判决内容，信达公司于2016年5月23日向本院申请强制执行。本院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、12号楼共计172套房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自2017年2月23日起至2020年2月20日止。张生于2017年3月23日因（2016）吉02执106号之一执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向本院提出执行异议，本院于2017年4月10日作出（2017）吉02执异157号执行裁定，驳回了张生的异议请求。另查明，2014年8月，冯明军负责承包贻翔苑小区二期高层1、2号楼外墙保温工程，后双方于2015年11月8日签订房屋抵顶工程款协议，约定将贻翔苑小区6号楼1单元302室房屋及6号楼4、5、8、9号车库抵顶789769元工程款。2015年11月20日，华运公司与张生就6号楼1单元302室房屋签订了认购协议，同日华运公司为张生出具了收据。2016年12月16日，华运公司、冯明军、张生签订协议，约定将贻翔苑小区6号楼1单元302室房屋以原价转顶给张生（抵顶冯明军欠张生的工人工资）。争议房屋已由张生实际占有。华运公司因未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，张生至今未能办理产权登记手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中,争议焦点应为张生主张的停止执行贻翔苑小区6号楼1单元302室房屋的诉讼请求应否得到支持。张生该诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，而张生是否享有相应民事权益取决于其与华运公司之间的以房抵债法律关系是否真实，并已实际履行。关于以房抵债法律关系是否真实及履行情况，应从以下方面考量：一、张生与华运公司之间成立以房抵债协议法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、以房抵债协议何时签订，是签订于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、张生是否已实际占有该争议房屋，其实际占有时间发生于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，张生应对以房抵债法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任，现其提供的顶账协议、认购协议、收据等证据，能够形成完整闭合的证据链，可以证明冯明军与华运公司、张生与冯明军及华运公司之间的以房抵债法律关系客观存在，该以房抵债事实发生于人民法院对争议房屋采取执行措施之前，华运公司已向张生实际交付争议房屋，争议房屋因华运公司的原因而客观上不具备办理过户登记条件，故张生享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行贻翔苑小区6号楼1单元302室房屋的诉讼请求，应予支持。综上所述，张生要求停止执行贻翔苑小区6号楼1单元302室房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：不得执行吉林市华运贻翔苑小区6号楼1单元302室房屋。张生预交的案件受理费100元，由吉林信达金都置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2017）吉02执异157号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 石 刚审 判 员 郝 奇代理审判员 陈 卓二〇一七年六月二十八日书 记 员 常芳郁