上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第2355号
原告上海雪豹城有限公司，住所地本市。
法定代表人李飞鹏，董事长。
委托�理人徐韬峰、王诗诣，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
被告上海尚原餐饮管理有限公司，住所地本市。
法定代表人刘尚武，总经理。
委托代理人杨平昌、刘一霖，北京大成（上海）律师事务所律师。
原告上海雪豹城有限公司（以下简称“雪豹公司”）诉被告上海尚原餐饮管理有限公司（以下简称“尚原餐饮”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月29日受理后，依法由审判员茅德成独任审判，公开开庭进行了审理。原告雪豹公司的委托代理人徐韬峰、王诗诣，被告尚原餐饮的委托代理人杨平昌、刘一霖，证人许某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告雪豹公司诉称，原、被告于2014年4月21日签订《房屋租赁合同》，约定原告将本市淮海中路XXX-
XXX号雪豹商城4层整层（以下简称系争物业）出租给被告，租�自2014年5月16日至2018年6月15日止；应于每月5日前支付当月租金及物业管理费，逾期超过10天以上，原告有权解除合同。被告由于迟迟未支付2015年6月、7月租金，原告于2015年7月27日向被告发出终止通知，告知被告解除租赁合同，并要求被告返还房屋。至诉讼之日，被告仍未交付房屋。故原告诉至法院要求：1、确认2015年7月27日原、被告的租赁合同解除；2、被告向原告返还系争物业；3、被告支付原告欠缴的2015年6、7月的租金及物业管理费人民币（以下币种均为人民币）336，000元（租金32万元、物业费16，000元）；4、被告支付原告违约损失（6个月租金，每月160，000元）1，008，000元；5、原告没收被告押金336，000元；6、被告向原告支付逾期支付2015年6、7月的租金及物业管理费的违约金（每日168元，6月份从2015年6月5日起算至实际支付日、7月份从2015年7月5日起算至实际支付日）；7、被告向原告支付迟延支付赔偿款的违约金（2015年8月12日起计算至实际支付日，每日2，016元）；8、被告配合原告办理租赁备案登记注销手续；9、被告向工商部门注销注册在系争物业内的分支机构（上海尚原餐饮管理有限公司思南路店）。
被告尚原餐饮辩称，双方合同租期为4年，期间一直由被告提供物业服务，2015年5月11日，在被告不知情的情况下，原告擅自与案外人上海星豹置业有限公司（以下简称“星豹公司”）达成使用权转让，并要求被告与星豹公司签订转租协议；同时原告将物业管理公司更换为星豹公司的物业管理公司，并要求被告将租金和物业费支付给星豹公司。由于星豹公司管理不到位，造成被告电梯经常无法使用等；期间原告有拉闸行为，致使被告无法正常营业；原告提供的物业所建外置管道不符合审批要求，环保设施竣工验收不�格，致使被告被行政管理部门责令整改，导致被告至今未取得餐饮许可证。2015年7月27日原告单方解除合同，诉讼中原告申请查封了被告银行账户，致被告至今无法经营。以上，被告无奈解除合同，并于2015年9月11日与原告办理房屋交接。被告同意支付2015年6月、7月或8月租金，但不同意原告的其他诉请。另，原告主张违约金过高，请求人民法院予以调整。
经审理查明，原告雪豹公司为系争物业的使用权人。
2014年4月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争物业出租乙方，乙方用于餐饮经营（由乙方自行向工商等有关部门申请营业执照）；租期2014年5月16日至2018年5月16日止，其中2014年5月16日至同年8月15日为免租期；租金每月16万元、物业管理费每8，000元（自2015年8月16日起算）；乙方须每月一次支付租金及物业管�费，支付日为每月始的第5日内；乙方支付甲方押金为168，000元，本合同终止双方办理完毕租赁场地交接手续十日内，如乙方没有任何违约行为及欠缴费用后，甲方将租赁押金无息全额退还给乙方；合同还约定，乙方应于甲方通知的日期，对出租房屋进行移交和验收，验收完成后双方签署出租房屋交接单；甲方能满足乙方经营餐饮所需的水、电、天然气的需求；甲方提供的设备、设施及其他技术条件供乙方使用，并负责保养及维修；甲方应对公共区域及设备、设施进行维护，保证房屋及设备设施的正常使用，如有故障或损坏的，甲方接乙方通知后24小时内维修；合同第6条（甲方的权利义务）6.7.3条约定，甲方应在乙方向政府申报各类经营证照和批文的申报材料上签署同意意见并加盖公章；6.8条甲方保证出租的房屋及配套设施可以用于本合同约定的乙方餐饮经营用途（乙方自行向工商等有关部门申请证照）；第7条（乙方的权利义务）7.4条约定乙方因经营、设计、装修所需的或可能发生的规划、环保、消防、卫生防疫等审批手续，由乙方办理并承担费用，甲方负责提供乙方报批手续中的各种证照文件，并给予配合；第8条（违约责任）8.1.3条，甲方将本合同权利、义务全部或部分转让、转租于第三方，对本合同履行造成实际影响的，乙方有权要求甲方限期改正；8.2.2条在甲方无违约的前提下，若乙方未能按时支付租金及其他费用的，自延迟之日起，应每日向甲方支付所欠金额的千分之一的违约金；第9条（合同的解除与终止）9.1条（合同的解除）在合同有效期内，乙方如有下列违约情形之一的，甲方有权单方面解除合同，甲方有权没收乙方租赁押金，追索乙方所欠租金等，并另行赔偿相当于6个月的租金、物业费等；对于甲方的损失�方须一次性进行赔付，所有赔付款项必须在合同终止后十五日内一次付清，每拖延一日，应每日向甲方支付年租金及物业费总额的千分之一的违约金：其中，乙方拖欠租金、物业费等达十天以上的，甲方即可解除合同，乙方应立即支付逾期未付的租金、物业费、公用事业费等；甲方有权停止供水供电等，并可要求乙方立即搬出承租物业等。合同另对其他事项予以约定。
合同成立后，原告将系争物业交付被告，双方办理房屋交接手续。被告向原告支付押金368，000元，并在系争物业处设立分支机构上海尚原餐饮管理有限公司思南路店。
另查，2013年5月9日，星豹公司取得本市淮海中路XXX-
XXX号雪豹城整幢房屋的《上海市房地产权证》，但根据生效民事判决，原告仍享有雪豹城地下室、第二层、第三层、第四层、第五层（除350平方米外）、第六层自1993年6月17日至2018年6月16日止的房屋使用权。2015年2月、5月原告与星豹公司协商，并由星豹公司通过电子邮件向被告提出签订三方转租协议，由星豹公司继承雪豹公司权利、义务，并附《房屋租赁合同书之主体变更及补充协议》文本，后三方未就出租人主体变更达成一致。
2015年6月1日，原告、星豹公司向被告发送《﹤租赁合同转让协议﹥签署以及租金和物业费支付催告函》，提出2015年5月11日雪豹公司与星豹公司发出《授权委托书》及《告全体租户函》，雪豹公司与星豹公司已达成协议，雪豹公司已将包括系争物业在内的使用权转让给星豹公司，但截止本函发出时被告仍未支付2015年5月租金及物业费，要求3日内由被告向星豹公司支付5月份及以后的租金和物业管理费；或三方未签订《租赁合同转让协议》情况下，被告按与雪豹公司合同支付5月份及以后的租金及物�管理费。同月16日，原告、星豹公司向被告发送《租金和物业费支付催告函》，要求被告向雪豹公司支付6月份的租金及物业管理费，或在与星豹公司签署《租赁合同转让协议》情况下，按约向星豹公司支付租金及物业管理费。
由于被告未按约于2015年6月5日、7月5日前向原告支付当月租金及物业管理费。原告于2015年7月27日向被告提出双方合同于2015年7月27日解除的通知，并要求被告于2015年7月31日搬离系争物业，如逾期搬离，将被停水停电等。同日，原告除将该通知交被告前厅经理签收外，另通过邮政快递至被告公司注册地本市苗圃路XXX号。当晚，星豹公司工作人员王焕以原告名义向被告负责人许某某发送邮件，称“就贵司承租淮海中路XXX-
XXX号雪豹商城四层全部，鉴于贵司已经严重违反租赁协议的约定，我谨代表上海雪豹城有限公司向贵司发出如附件所示的《解约告知函》，同时正本已经快递了贵司并同时递交给了贵司门店负责人胡经理”。
2015年8月26日，被告向原告发送《关于解除租赁合同的通知函》，提出原告在被告不知情的情况下，擅自与星豹公司达成使用权的转让协议，并要求被告向星豹公司支付租金；原告擅自更换物业管理公司，且2015年7、8月物业管理公司多次在被告营业时间拉闸停电，对被告经营造成不良影响及损失。决定于2015年8月26日停止营业并解除与原告的租赁合同。次日，原告回函被告，要求被告于2015年8月31日腾房，并办理交接手续。针对被告提出停电问题，原告称双方合同已解除，被告已无权使用房屋及电力设备；经与物业公司确认，并未在营业期间拉闸停电，也未收到被告停电通知。该回函被告门店工作人员以“等清场完成之后再签”为由未签收。
2015年9月11日，原、被告办理房屋交接，除装饰装修外，被告将其所有的设备设施搬离系争物业。
以上，被告自2014年8月起，每期租金、物业管理费均未按约支付，逾期日期10日至33日不等。被告除支付2015年5月份的租金、物业管理费外，以后租金、物业管理费未予支付。
又查，2015年4月29日上海市黄浦区市场监督管理局以被告未依法取得《餐饮服务许可证》，在系争物业从事餐饮服务行为，作出《行政处罚决定书》黄市监案处决字（2015）第XXXXXXXXXXXX号，对被告处没收违法所得24，568元；罚款122，840元。2015年8月25日上海市黄浦区环境保护局以被告新建外置管道不符合审批要求，环境设施工程验收不合格，主体工程投入使用为由，出具《责令改正通知书》黄环保改字（2015）第096号，责令被告立即停止从事产生油烟的食品类加工活动。
鉴于，系争物业双方已办理�接及被告并未向房地产交易中心办理房屋租赁备案，故诉讼中原告撤回该二项诉请。庭审后，原告提出截至2015年9月11日被告尚欠付原告电费70，596.88元及水费4，680.60元，要求增加诉请。被告以庭审终结为由，不同意原告增加诉请。
以上事实，由原告提供租赁合同、原告终止合同通知函、被告租金和物业费付款说明、被告解除租赁合同的通知函、原告复函；被告提供原、被告邮件及原告拟的《房屋租赁合同书之主体变更及补充协议》、原告催告函、《行政处罚决定书》、《责令改正通知书》、水电费付款通知及缴费凭证、被告与星豹公司工作人员往来短信及邮件、原、被告间解除合同函等。以上证据及原、被告的当庭陈述及证人许某某的证言，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为一、原、被告提出合同解除事实和理由的认定�二、合同解除后果的处理。
一、原、被告于2014年4月21日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违背国家法律法规，且双方合同已履行，故应认定合法有效。诉讼中，原告认为被告长期未按合同约定按约支付租金和物业费，此次诉讼系被告2015年6月5日应付租金和物业费，经催告仍未付款，且延付日期已超过十天以上。据此原告依据合同约定，行使合同解除权。被告已于2015年7月27日收到解除通知，故双方合同于该日解除。被告认为导致合同解除系原告擅自与星豹公司达成使用权转让协议，并更换物业公司；原告提供的物业环评不通过，致使被告无法取得餐饮许可证及无法经营所致。
被告所提供的星豹公司的邮件及拟定的《房屋租赁合同书之主体变更及补充协议》以及原告与星豹公司催款函可以证明，原告与星豹公司以邮件形式告知�告，原告与星豹公司已达成使用权转让，并提出要求与被告签订三方转租协议并附合同文本，该合同条款仅对出租主体及收款对象变更、原租赁合同其他条款不变。根据合同8.1.3条约定，甲方将本合同权利、义务全部或部分转让、转租于第三方，对本合同履行造成实际影响的，乙方有权要求甲方限期改正。然，诉讼中被告并未提供原告使用权变更对其造成实际影响的证据，事实上对被告而言，仅为出租方的主体调整，对出租人和承租人的权利和义务并未变更，而主体变更对被告合同目的并无影响。据此，被告辩称原告合同主体变更构成违约的观点不成立。根据法律规定，合同一方将合同的权利和义务一并转让给第三方的，应当经合同另一方的同意。被告未在转让合同上签名确认，证明被告不同意主体变更。原告催告函中同时提出，在转租协议尚未确立的情况下，被�仍应按原合同履行，即向原告支付租金和物业费，被告除支付5月份的租金和物业费外，6月份的租金和物业费至2015年7月27日原告提出解除合同，被告实际逾期累积达40天以上，被告已构成合同违约。根据合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。故原告主张解除合同有法律和合同依据。被告于2015年7月27日收到解除函及邮件，故本院确认双方合同于2015年7月27日解除。
被告作为专业餐饮企业，对甲方所提供的设备、设施能否满足其经营所需，其在签订合同前应该加以了解。根据合同约定，甲方保证出租的房屋及配套设施可以用于本合同约定的乙方餐饮经营用途，故原告按现场交付设备，被告予以接收，证明被告知晓甲方提供设备设施状况且能够满足其经营所需。至于被告所提供的环保部门出具的《�令改正通知书》所列“新建外置管道”，显然不是合同约定的甲方义务，故被告据此抗辩，环评不能通过系原告责任，无合同依据。同理，合同约定相关经营所需的证照申办主体为被告，而原告为配合义务。被告无法取得相关证照及被有关部门查处的责任应由其自行承担，与原告无涉。星豹公司作为雪豹城的房地产权利人，其有权对物业管理公司聘用或更换。诉讼中，被告所述2015年8月10日所发生的停电问题，对此事实双方表述不一，原告认为系电力故障跳闸而停电，接报后及时恢复供电，并不存在故意停电；而被告认为系故意采取停电，对被告经营造成重大影响。此时，双方合同已终止，且被告不具备合法经营手续，即便停电尚不构成被告损失。综上，被告依据以上观点，证明原告违约，其提出合同解除，无事实和法律依据，本院不予采纳。
二、根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告依据合同约定，要求被告支付2015年6月1日至7月27日止的合同期内租金及物业管理费、罚没被告已付押金336，000元、赔偿6个月租金和物业管理费1，008，000元、赔付逾期支付2015年6、7月的租金及物业管理费的违约金、迟延支付赔偿款的违约金及向工商部门注销注册在系争物业内的分支机构（上海尚原餐饮管理有限公司思南路店）之诉请，符合合同约定，本院予以确认。审理中，被告以赔偿6个月租金和物业管理费约定过高，请求予以调整。原告认为合同约定的免租期三个月，系针对双方四年期的合同履行而给予被告的优惠条件，现被告违约，合同被提前解除，免租期为原告的实际损失；2015年7月27日解除之日至被告实际于2015年9月11日搬离，期间被告占有房屋的使用费为原告实际损失，以及系争物业因被告违约而提前解除租赁合同，原告需重新招租的空置期间，也为原告实际损失。虽原告未主张上述损失，但原告主张赔偿6个月租金和物业管理费包含上述费用，故其主张的约定违约金并不高，本院不予调整。原告主张违约金首先有合同依据，其次原告提出的实际损失确实存在，故对原告主张赔偿6个月租金，本院予以支持。考虑到物业服务费以实际提供服务为前提，而被告系整层租赁，现被告已撤离，则物业服务减少，故对原告主张6个月物业管理费的赔偿，本院不予支持。根据法律规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出于本案诉讼有关请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。原告在法庭辩论结束后，提出增加诉讼请求，要求被告承担水、电费等。鉴于租赁合同系复合之诉，诉讼范围涵盖合同约定的租金、物业管理费、水、电费等部分，为减少当事人的诉赘，经法庭征询被告意见，被告不同意原告增加诉请。故原告对此可另行主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海雪豹城有限公司与被告上海尚原餐饮管理有限公司2014年4月21日签订的《房屋租赁合同书》于2015年7月27日解除；
二、被告上海尚原餐饮管理有限公司已付租赁押金人民币336，000元归原告上海雪豹城有限公司所有�
三、被告上海尚原餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内按每月人民币168，000元标准支付原告上海雪豹城有限公司自2015年6月1日至2015年7月27日止的租金及物业服务费；
四、被告上海尚原餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内偿付原告上海雪豹城有限公司逾期付款违约金（以每日人民币168元为标准计算自2015年6月6日起至实际支付2015年6月的租金及物业服务费日止；以每日人民币146.32元为标准计算自2015年7月6日至实际支付2015年7月1日至7月27日的租金及物业服务费日止）；
五、被告上海尚原餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔付原告上海雪豹城有限公司违约赔偿款人民币960，000元；
六、被告上海尚原餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内偿付原告上海雪豹城有限公司迟延支付赔偿�的违约金（以每日人民币1，920元为标准，自2015年8月12日起算至实际支付违约赔偿款人民币960，000元日止）；
七、被告上海尚原餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日向工商管理部门办理上海尚原餐饮管理有限公司思南路店迁移或注销注册登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币20，037.90元，因适用简易程序，减半收取计人民币10，018.95元，由被告上海尚原餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 茅德成
二〇一五年十月二十七�
书记员 周 玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条?当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。