陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终1535号
上诉人（原审被告）：韩国平，男，1973年9月21日出生，汉族，住西安市莲湖区。
被上诉人（原审原告）：西安樱盛物业服务有限公司，住所地西安市莲湖区大寨东路和沣惠南路交汇处西北角新桃园村委会办公室。
法定代表人：林平利，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张祎，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：双兰档，北京大成（西安）律师事务所律师。
原审被告：韩晋昌，男，1938年5月19日出生，汉族，住西安市莲湖区。
上诉人韩国平因与被上诉人西安樱盛物业服务有限公司(以下简称樱盛公司)、原审被告韩晋昌物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初字4712号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
樱盛公司向原审法院诉称，韩晋昌系华府•新桃园小区6栋3单元13层1301号的业主。双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定由樱盛公司提供前期物业管理服务，韩晋昌按时交纳物业管理服务费用，物业管理服务费自2010年9月1日起按建筑面积每月每平方米1.1元收取，生活垃圾处置费住宅按每户（以套为单位）每月6元收取，其每季度第一个月的15日前交纳本季度物业管理服务费，15日后每日按每日千分之三计收滞纳金。电梯费按[0.18元+0.01×（层数—1）]×建筑面积计算。韩晋昌按合同交纳了2010年9月-2011年2月物业费后再未缴纳物业费。2011年5月8日，韩晋昌声明其将房屋户主变更为其子韩国平，但其子在合同约定期限内也未缴纳物业费。樱盛公司多次催要无果，故起诉：1、依法判令韩晋昌、韩国平立即支付自2011年3月1日至2016年6月30日拖欠的物业费12216.32元及滞纳金7940.61元，以及至全部缴清日止的物业费及滞纳金；2、本案诉讼费由韩晋昌、韩国平承担。
韩晋昌、韩国平辩称，未缴纳物业费用的情况属实，由于樱盛公司没有按约定履行合同以及未按相关规定提供服务，构成违约。樱盛公司未按照双方签订的《前期物业管理服务协议》履行义务，服务未达到相关标准要求，且自业主入住至今未通暖气。根据《合同法》第67条的规定的“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，樱盛公司违约在先，其是行使“先履行抗辩权”故无需再向樱盛公司缴纳物业费用。表示不同意樱盛公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，韩晋昌系华府•新桃园小区6栋3单元13层1301号单元房的业主，该房建筑面积132.06平方米（以下简称涉案房屋）。涉案房屋交付时，樱盛公司作为甲方与作为乙方的韩晋昌签订《前期物业管理服务协议》，协议约定，由甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等提供管理与服务；乙方自2010年9月1日开始交纳物业管理服务费（以下简称物业费），交纳方式为按建筑面积每月每平方米1.1元收取；生活垃圾处置费住宅按每户（以套为单位）每月6元收取；关于逾期交纳物业费用的违约金，合同约定，产权人每季度第一个月的15日前交纳本季度物业费，15日后每日按3‰计收滞纳金。2010年9月，涉案房屋交付，交付至今小区未通暖气。房屋交付后，韩国平于2011年1月入住，物业费用交纳至2011年2月，2011年5月8日韩晋昌出具声明，称涉案房屋户主确定更名为韩国平。又查，樱盛公司系为华府•新桃园小区提供物业服务的企业，取得叁级资质。根据收费公示，电梯使用费的计算方法为[0.18元+0.01×（层数-1）]×建筑面积。樱盛公司称自2011年3月1日至2016年6月30日计64个月，韩晋昌、韩国平每月缴费应为：物业费145.26元、电梯使用费39.62元、生活垃圾处置费6元，共计190.88元，计算樱盛公司共计欠费12216.32元，关于违约金问题，樱盛公司认为按合同约定每日千分之三计算违约金过高，要求调整为按每月2%计算，韩晋昌、韩国平逾期支付物业费用的违约金按月逐次计算为7940.61元。审理中，韩晋昌、韩国平认为樱盛公司未按《陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准》所规定的二级标准执行，包括安保巡逻不达标、保洁服务不到位、擅自占用业主共用部位设置广告、电梯故障率高、收费不开发票仅开收据等，致物业使用人、业主很不满意，且自2010年9月交房至今未开通暖气。韩晋昌、韩国平根据合同法相关规定暂时拒绝交纳物业费用系行使先履行抗辩权，在樱盛公司按合同约定解决以上问题后，韩晋昌、韩国平再交纳所欠费用。其提供的证据为一组照片和一段视频，其中照片证明小区安保不到位、环境差、乱堆乱放；视频证明小区曾被盗。樱盛公司质证认为，照片没有标识，不能证明系樱盛公司管理的小区，视频来源不清楚，上述证据均与本案无关。经质证，以上证据被告未证明来源，无法查明与华府•新桃园小区的关系。
原审法院经审理认为，樱盛公司、韩晋昌签订的《前期物业服务管理协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。樱盛公司作为华府•新桃园小区的前期物业服务管理企业，基本履行了对小区的管理义务，韩晋昌、韩国平理应按双方约定履行交纳物业费用义务，其长期不予交纳的行为，已构成违约。现樱盛公司起诉，请求韩晋昌、韩国平支付所欠物业费用及违约金，该请求于法有据，依法应予支持，樱盛公司同时应加强企业的服务管理，提高服务质量。由于韩晋昌并非涉案房屋的使用人，其无义务向樱盛公司支付涉案费用，故对樱盛公司要求被告韩晋昌支付涉案费用的诉讼请求，依法不予支持。韩国平关于其依合同法规定，享有先履行抗辩权的辩称，主张樱盛公司履行合同义务存在瑕疵，庭审中其仅提交照片证明，由于该组证据与本案缺乏关联性，依法不作为本案证据使用，关于小区冬季供暖问题，庭审中韩晋昌、韩国平无证据证明华府•新桃园小区冬季供暖系樱盛公司的合同义务。综合分析，韩晋昌、韩国平并不享有合同法规定的相关履行抗辩权，对其该辩称依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告韩国平支付樱盛公司西安樱盛物业服务有限公司2011年3月至2016年6月物业服务费、生活垃圾处置费、电梯使用费共计12216.32元；并支付逾期欠付物业服务费用的违约金，具体为以每月190.88元应交款的2％按月计算逾期交纳物业费用的违约金后，从2011年3月16日起按季度逐次计算，即2011年3月至5月的违约金从2011年3月16日开始计算、2011年6月至8月的违约金从2011年6月16日开始计算，以此类推，均计算至2016年6月30日；二、驳回原告西安樱盛物业服务有限公司要求被告韩晋昌支付本案物业费用及违约金之诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费304元（原告已预交），由被告韩国平负担。
启动，韩国平可以以此抗辩；樱盛公司在管理期间，擅自在公告栏、电梯间设置广告并收取费用，侵犯了业主的权利，樱盛公司应当予以清退。综上，请求撤销原审判决，驳回樱盛公司诉请，诉讼费用由樱盛公司承担。启动，韩国平可以以此抗辩；樱盛公司在管理期间，擅自在公告栏、电梯间设置广告并收取费用，侵犯了业主的权利，樱盛公司应当予以清退。综上，请求撤销原审判决，驳回樱盛公司诉请，诉讼费用由樱盛公司承担。
樱盛公司辩称，其不同意韩国平的上诉请求，樱盛公司实际上为韩国平提供了物业服务，双方之间也有合法有效的物业服务合同，樱盛公司取得了相关资质，韩国平未缴纳上诉费的情况已经构成违约；韩国平所提交的证据来源不清楚、真实性无法核对、与案件没有关联性，原审法院对于证据的认定正确；另韩国平请求法院认定协议无效以及提出的诉请超出二审审理范围。综上请求驳回上诉，维持原审判决。
韩晋昌称，其同意韩国平的上诉请求。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚属实。
本院认为，樱盛公司系华府.新桃园小区的物业服务企业，韩国平系该小区的业主，根据双方之间的《前期物业管理服务协议》，韩国平应当按照双方约定向樱盛公司支付物业服务费用，现韩国平主张樱盛公司未能按照双方合同约定的服务等级标准提供服务，在服务质量方面存在瑕疵，故拒绝向樱盛公司交纳物业费用，但其未能就其主张的事实充分举证，在韩国平所提交的“关于业主投诉樱盛物业公司服务不达标的回复”中，樱盛公司也仅就业主所反映的问题做出了回应，并未认可其在提供物业服务的过程中存在违反《前期物业管理服务协议》的行为，故原审法院判令韩国平向樱盛公司支付物业费用正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费304元，韩国平已预交，由韩国平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一七年三月二十日
书 记 员 邢尖尖