山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）市民初字第3409号
原告济南市房盾物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人李军，经理。
委托代理人袁振，男，该公司员工，住济南市。
委托代理人李海燕，山东齐华律师事务所律师。
被告刘灵莉，女，1963年6月1日生，汉族，职业不详，住济南市。
原告济南市房盾物业管理有限责任公司与被告刘灵莉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南市房盾物业管理有限责任公司法定代表人李军的委托代理人袁振、李海燕到庭参加了诉讼，被告刘灵莉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南市房盾物业管理有限责任公司（以下简称房盾物业公司）诉称，2009年6月1日至2010年8月31日期间，被告居住的济南市市中区峰景鉴筑小区的物业管理服务工作一直由原告负责，原告与该小区业主委员会也签订了《物业服务合同》。被告自2009年9月1日至2010年8月31日拖欠原告物业服务费2159.83元。该款虽经原告多次催交，被告置之不理，拒不交纳拖欠的款项。综上，被告的欠费行为，严重损害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告白天支付拖欠的物业费2159.83元，按合同约定向原告支付欠款额月3‰的违约金，由被告承担本案的诉讼费用。
被告刘灵莉在本案审理期间未进行答辩。
经审理查明，2009年6月1日，原告房盾物业公司进驻济南市峰景鉴筑小区从事物业服务工作，至2009年6月20日，济南市峰景鉴筑小区业主委员会与原告房盾物业公司签订《物业服务合同》，该合同约定由房盾物业公司为峰景鉴筑小区提供物业服务，期限自2009年6月1日起至2010年5月31日止。约定的物业服务收费标准为：按建筑面积收取，每月每平方米1.23元、办公物业每月每平方米1.85元、商业物业每月每平方米2.25元。物业收费面积按房管局测绘中心下发房产证面积为准，与实际面积不符的，按房产证记载的面积数为准；每三个月为一交费期。费用收取的时间定为第一个月的1-15号，由业主或物业使用人向原告交付。同时还约定：“……业主和物业使用人应自觉按时交纳物业管理服务费等各种费用，逾期不交自业主欠费的第二个月开始按每月3‰的标准计算缴纳滞纳金；对无故欠费超过3个月者，可送达催交通知，必要时可公示；对借故推诿者，可提起诉讼进行追讨，败诉方除补缴物业管理所欠费外，还应承担诉讼费用及胜诉方合理的律师费用。”被告刘灵莉所居住房屋的建筑面积为146.33平方米，其已交纳了2009年6月1日至8月31日的物业服务费，自2009年9月1日开始，该被告再未向原告房盾物业公司交纳过物业服务费用。原告房盾物业公司在峰景鉴筑小区的服务期限实际至2010年8月31日，此后由现任物业公司济南和轩物业管理有限公司在该小区从事物业服务。至2010年8月31日止，被告刘灵莉累计拖欠原告房盾物业公司物业费12个月，计2159.83元（1.23元×146.33平方米×12个月＝2159.83元）。原告房盾物业公司诉至法院，要求被告刘灵莉向其支付拖欠的物业费2159.83元，自欠费之日起按月3‰的标准承担违约金，由被告刘灵莉承担本案的诉讼费用。
以上事实，由物业服务合同、原告方的陈述等证据予以证实。
本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。原告房盾物业公司与济南市峰景鉴筑小区业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方当事人真实的意思表示，符合我国《物权法》的相关规定，应为有效合同。根据我国《物权法》的相关规定，业主委员会与物业服务企业所签订的物业服务合同可以对其他业主产生拘束力，原告依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。原告根据合同约定，在小区内进行物业服务，是具有合同和法律依据的。被告刘灵莉无任何理由，拒不交纳物业服务费，显然不符合法律规定和合同约定。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告刘灵莉未举证证实原告房盾物业公司的服务构成重大瑕疵，故在没有证据和得到原告房盾物业公司许可的情况下，被告拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定；对原告房盾物业公司要求被告刘灵莉补交拖欠的2009年9月1日至2010年5月31日的物业费的诉讼请求，本院依法予以支持；关于合同到期后至原告实际撤出前的3个月的物业费，被告刘灵莉是否应当交纳的问题，本院认为，在没有新的物业公司与原告办理交接手续前，原告房盾物业公司继续在小区内从事物业服务，是符合小区全体业主的利益的，如小区没有物业公司服务，将会处于一种无序状态，这也会对业主的生活和安全带来极大的隐患。故在合同到期后，原告尚未与新的物业公司办理交接手续之前，仍然在小区内从事物业服务，是具有合理性的。对此期间所产生的物业费用，业主仍然应当依照原合同的约定向原告交纳。故对原告房盾物业公司要求被告刘灵莉交纳2009年9月1日至2010年8月31日的物业服务费2159.83元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的问题，本院认为，被告刘灵莉在未提出任何理由的情况下，拒绝交纳物业费，其主观过错明显，原告房盾物业公司要求其按合同约定的标准承担违约金，并无不当，故对原告房盾物业公司要求被告刘灵莉承担违约金的诉讼请求，符合合同约定和相关法律规定，本院依法予以支持；但违约金的起算时间，应以最后确定欠费金额的时间为准，即2010年9月1日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决如下：
一、被告刘灵莉于本判决生效之日起十日内给付原告济南市房盾物业管理有限责任公司2009年9月1日至2010年8月31日的物业服务费计人民币2159.83元。
二、被告刘灵莉于本判决生效之日起十日内向原告济南市房盾物业管理有限责任公司支付违约金，以欠费额2159.83元为基数，自2010年9月1日起至本判决生效之日止，按月3‰的标准计算。
三、驳回原告济南市房盾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费25元，由被告刘灵莉负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李 江
二〇一三年三月一日
书记员 李伟杰