北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第18393号
原告（反诉被告）孟立君，男，1965年10月24日出生。
委托代理人林泰斌，北京昊庭律师事务所律师。
被告（反诉原告）田金娥，女，1968年12月13日出生。
委托代理人陈君玉。
原告（反诉被告）孟立君（以下称姓名）与被告（反诉原告）田金娥（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员凌巍独任审判，公开开庭进行了审理。孟立君及其委托代理人林泰斌、田金娥及其委托代理人陈君玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
孟立君诉称：我和田金娥于2013年9月29日签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2013年9月29日至2015年11月20日，年租金27万元，房租半年一付，每半年提前一个月支付租金，租金中不包含水、电及暖气费等费用。2014年6月29日至2014年12月28日田金娥拖欠我租金差额6.25万元，2014年12月29日至2015年6月28日田金娥拖欠我租金差额6.5万元，共计12.75万元。此外，田金娥还欠我2013年至2014年、2014年至2015年两年的采暖费8000元，以上共计13.55万元。现请求法院判决：1、田金娥向我支付拖欠的房屋租金共计234750元（其中2014年6月29日至2014年12月28日的差额房屋租金6.25万元，2014年12月29日至2015年6月28日的差额房屋租金6.5万元，2015年6月29日至2015年11月20日的租金总额为107250元）；2、田金娥向我支付违约金13.5万元，按照年租金的10%乘以5天计算得出；3、田金娥支付2013年至2014年、2014年至2015年2年的采暖费8000元。
田金娥辩称：不同意孟立君的诉讼请求。孟立君持有的合同不真实，不存在租金差额，我也不欠付租金。我同意支付取暖费。
田金娥反诉称：我自2008年开始就租用孟立君的房屋，第一次签订合同的租期为五年，自2008年9月29日至2013年9月28日。2013年9月29日续签房屋租赁合同，约定的房屋租期还是五年，自2013年9月29日开始计算至2018年9月29日止，但是双方没有在租赁合同上写明终止日期。孟立君手中的那份合同上的终止日期是其擅自加上去的，没有经过我的同意，前后日期并非同一个人书写。我手里的合同至今也没有记载终止日期，我也是按照使用五年的标准装修的租赁房屋，因此孟立君擅自变更合同期限侵犯了我的合法权益，其行为构成违约，应当承担违约赔偿责任。双方还口头约定，孟立君将登记在租赁标的物名下的北京金益祥餐饮有限公司的全部股权一并转让给我，转让费13万元，我按照约定将13万元转让费分三笔支付给孟立君，孟立君向我出具收据两张。协议达成后，孟立君将北京金益祥餐饮有限公司的印章、营业执照及税控机等文件交给我，孟立君曾三次带领我去工商局办理变更登记手续。2014年8月，因“营改增”需要更换税控机，经税务局查询后我才知道北京金益祥餐饮有限公司有88张发票孟立君没有交付给我，我多次要求孟立君提供这88张发票，但孟立君拒不提供，导致税务局对我罚款2.5万元，我补交税款1万元。税务局多次找我的麻烦导致我关张三个多月，仅每个月的工人工资支出就要2万余元，孟立君的违约行为给我造成了巨额的经济损失。我认为双方签订的《房屋租赁合同》、《股权转让合同》是合法有效的，双方都应该认真遵守，依法行使权利履行义务，因此，我反诉请求：1、依法确认我与孟立君之间签订的合同有效期至2018年9月29日；2、判令孟立君支付我违约金4.5万元；3、判令孟立君赔偿我的经济损失3.5万元。
孟立君针对田金娥的反诉辩称：不同意田金娥的反诉请求。合同中并未约定租赁期限到期时间为2018年。田金娥主张的违约金没有法律依据和合同依据，且其经济损失与我无关。
经审理查明：2013年9月29日，孟立君（甲方）与田金娥（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：孟立君将位于北京市朝阳区安华里x区x号楼平房约180平方米的房屋（以下简称租赁房屋）租赁给田金娥作为经营场所使用；租赁起始日期为2013年9月29日；租赁房屋的年租金为27万元，房屋租金每半年一付，每半年应提前一个月缴付租金；乙方逾期未缴付租金，除补缴租金外，甲方有权在五日内每日加收年租金的百分之十（10%）的违约金。乙方逾期付款超过十日的，视同乙方单方面毁约，甲方有权收回使用房屋场地，乙方无权索回装修费用。
双方均认可自2008年开始就租赁房屋成立租赁关系，第一次签订租赁合同的时间是2008年，2013年9月29日是第二次签订租赁合同。
双方对于租赁合同终止期限及租赁保证金约定存在争议，并于庭审中各自提交了手中的《房屋租赁合同》原件，孟立君提交的《房屋租赁合同》中写明租赁期限至2015年11月20日止，租赁保证金为22500元整。但孟立君在立案时提交的《房屋租赁合同》复印件中租赁保证金一项为空白。田金娥提交的《房屋租赁合同》中，租赁期限的截止时间处为空白，租赁保证金一项亦为空白。田金娥主张双方曾口头约定租赁合同的期限为五年，孟立君对此不予认可。
孟立君主张田金娥自2014年6月29日至2015年6月28日共欠付租金及保证金12.75万元（其中保证金为2.25万元），田金娥主张在此期间欠付租金数额为10.5万元，不认可双方曾约定有保证金。至于2015年6月29日之后的租金，田金娥认可确实未曾支付。田金娥认可孟立君主张的采暖费。
诉讼中，田金娥主张与孟立君之间除了存在租赁合同关系以外，还存在股权转让关系，并提供了转让费收据佐证，孟立君对此不予认可，主张田金娥是与租赁房屋的前承租人之间存在转让关系，自己只是代收了转让费。对于田金娥主张的因发票问题而遭致罚款的情况，孟立君亦不予认可。
上述事实，有各方当事人提交的上述证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：孟立君与田金娥就租赁房屋于2013年9月29日所签《房屋租赁合同》中关于年租金、租赁期限起始时间、违约责任等内容的条款系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方提交的证据情况，现无法认定双方就租赁期限的终止时间有明确约定，故田金娥要求本院确认合同租赁期限于2018年9月29日终止的反诉请求本院无法支持。鉴于孟立君立案时提交的《房屋租赁合同》复印件与庭审中提交的合同原件不一致，本院对于孟立君主张的合同终止期限为2015年11月20日亦不予采信，但根据孟立君的诉讼请求，可以推定双方的合同终止期限应当晚于2015年11月20日。同时，由于孟立君提交的合同复印件与原件不一致，且复印件提交的时间在前，故本院认定双方未曾约定保证金，孟立君要求田金娥支付保证金的诉讼请求本院不予支持。田金娥对于2014年6月29日至2015年6月28日的租金差额为10.5万元没有异议，本院对此予以确认。至于2015年6月29日至2015年11月20日的租金，根据双方合同中的约定，房租的交纳方式为半年一交，每次提前一个月支付，故孟立君的主张符合合同约定，本院予以支持。关于孟立君主张的迟延支付租金的违约金，根据合同约定，“乙方逾期未缴付租金，除补缴租金外，甲方有权在五日内每日加收年租金的百分之十（10%）的违约金。乙方逾期付款超过十日的，视同乙方单方面毁约，甲方有权收回使用房屋场地，乙方无权索回装修费用”，田金娥确实存在迟延支付租金的情形，故孟立君要求田金娥支付13.5万元的违约金，合法有据，本院予以支持。至于采暖费，双方并无争议，本院予以确认。
田金娥关于孟立君存在违约行为的主张，缺乏充分有效的证据，本院不予采信。相对应的，其反诉要求孟立君支付违约金、赔偿经济损失的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）田金娥于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）孟立君支付2014年6月29日至2015年11月20日的租金二十一万二千二百五十元。
二、被告（反诉原告）田金娥于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）孟立君支付违约金十三万五千元。
三、被告（反诉原告）田金娥于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）孟立君支付2013年至2014年、2014年至2015年的采暖费八千元。
四、驳回原告（反诉被告）孟立君的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）田金娥的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3483元，由原告（反诉被告）孟立君负担483元（已交纳），被告（反诉原告）田金娥负担3000元（其中1022元已由孟立君垫付，田金娥于本判决生效后七日内支付给孟立君，剩余1978元于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费900元，由被告（反诉原告）田金娥负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 凌巍
二〇一五年九月三十日
书记员 陈洁