江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终6668号
上诉人（原审被告）：杜心奇，男，1966年3月12日生，汉族，住南京市玄武区。
被上诉人（原审原告）：南京中鹏建设有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路147-1号。
法定代表人：姜继革，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郎云云，上海市锦天成（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王云，上海市锦天成（南京）律师事务所律师。
上诉人杜心奇因与被上诉人南京中鹏建设有限公司（以下简称中鹏公司）返还原物纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初4631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杜心奇上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒被上诉人一方。1、2008年6月13日上诉人与被上诉人签订《认购“馨园公寓”01栋半地下储藏室申购书》，同时，上诉人交付购房定金4000元整，被上诉人交付了该储藏室的钥匙。但被上诉人始终未能在合理的时间内提供《南京市建设工程规划许可证》、《房屋销售许可证》、南京市物价局核价批文。此后被上诉人失联8年之久，直到2016年8月10日，被上诉人持产权证将上诉人起诉至南京市玄武区人民法院。经查，被上诉人始终没有办理过“佛心桥54号馨园公寓1幢23号储藏室”的产权证，其持有的佛心桥54号1幢23号储藏室的产权证系怡馨苑小区的。2、佛心桥54号馨园公寓自2003年9月交付使用后，没有再增建任何房屋、住宅楼之类，一审判决搞错了精确地理位置。3、一审判决酌定使用费为每月200元，代政府定价的行为不妥。二、一审判决适用法律错误。1、被上诉人以佛心桥54号怡馨苑小区的产权证来诱骗佛心桥54号馨园公寓的业主行使购买权，违背了公平、诚信原则。2、涉案储藏室无销售许可证。根据《商品房销售许可证》（宁房销第002241号）规定的销售有效期限已过。南京市房屋产权监理处测绘大队《预售商品房屋面积测算表》中，馨园公寓01幢的建筑面积中已含假层、负一层。3、涉案储藏室无规划许可。根据“馨园公寓”规划，“总建筑面积约15586㎡（地上13876㎡，地下1710㎡）。其中可售住宅商品房的面积为13876㎡，属附属公共配套面积的地下停车场面积为1710㎡。不存在所谓的“馨园公寓”01栋半地下层储藏室。4、涉案储藏室无物价部门的核价依据。2002年8月28日南京市物价局批复南京中鹏建设有限公司的馨园公寓项目总建筑面积为15586平方米。其中作为附属公共配套的地下层面积为1710平方米，其建设费用分摊进入商品房成本，不存在单独核价问题。可见案涉储藏室系地下停车场，不可出售。被上诉人应当双倍返还上诉人购房定金4000元整，赔偿上诉人精神损失，并对由此带来的问题进行合理善后，恢复地下停车场的使用性质。
中鹏公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，不应得到支持，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
中鹏公司向一审法院起诉请求：1.要求杜心奇立即向中鹏公司返还南京市玄武区佛心桥54号1幢23号（以下简称1幢23号）储藏室；2.杜心奇按每月480元的标准向中鹏公司支付自本案起诉之日至实际返还房屋之日的房屋占用费。3.杜心奇承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实如下：南京市玄武区佛心桥54号系中鹏公司开发建设的馨园公寓住宅小区，杜心奇是1幢605室业主。2006年6月18日，杜心奇曾向中鹏公司交纳过申购1幢23号地下储藏室的定金4000元。2008年8月7日南京市价格举报中心《关于南京市价格举报126号价格举报办理单的答复》中称：一、2002年南京市物价局批复南京中鹏建设有限公司的馨园公寓项目，总建筑面积为15586平方米，其中作为附属公共配套的地下层面积1710平方米，其建设费用分摊进商品房成本，不存在单独核价问题。二、开发商是否可以销售地下储藏室，该问题的处理，应向房产主管部门咨询。2008年9月26日，南京市房产主管部门向中鹏公司核发了1幢23号储藏室（建筑面积15.9平方米）的房屋所有权证，但杜心奇未再向中鹏公司支付任何款项并进入该储藏室使用至今。
一审法院认为，根据物权法的基本原理，合法的建造行为是取得所有权的依据。中鹏公司系诉争储藏室的合法建造者，在合法建造的事实行为成就时即享有诉争储藏室的所有权。2008年9月26日南京市房产主管部门向中鹏公司核发了储藏室的房屋所有权证，该房屋所有权证能够证明诉争储藏室归中鹏公司所有。杜心奇虽向中鹏公司支付申购涉案储藏室的定金4000元，但并未支付该储藏室的全部对价，亦未取得涉案储藏室的所有权，故杜心奇的抗辩意见，一审法院不予采信。
杜心奇没有合法依据占有中鹏公司享有所有权的储藏室，应立即返还，并支付其实际占用期间的使用费，使用费的标准可比照一般市场租金价格。因市场交易实践中单独租赁储藏室的情形较为罕见，其交易价格不易获得并比照，故一审法院考虑储藏室实际状况、杜心奇侵权行为的情节等因素，酌定使用费为每月200元。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、杜心奇于判决生效之日起十日内向南京中鹏建设有限公司返还南京市玄武区佛心桥54号1幢23号储藏室。二、杜心奇于判决生效之日起十日内按每月200元向南京中鹏建设有限公司支付自2016年8月24日至其返还上述储藏室之日的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由杜心奇负担。
二审审理期间，上诉人提交证据：2017年8月28日前往规划局调取的规划设计图两张。证明房屋交付以后才对地下室进行分割，没有征得业主的同意，被上诉人不能擅自进行分割。被上诉人质证称，对其真实性没有异议，但是该证据不能达到上诉人的证明目的，被上诉人对地下室分割设计在2001年就经过规划局核准，不存在需要业主同意再进行分割的问题。被上诉人提交证据：通知一份。证明其于2008年、2009年对相关事宜进行过通知，但是一部分业主不予理睬。后在起诉前其又向上诉人进行了催告，但上诉人仍不予理睬。上诉人质证称，当时没支付尾款是因为有物价局的批文等。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人是否有权要求上诉人返还涉案储藏室并支付房屋使用费。
根据《中华人民共和国物权法》相关规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案被上诉人已于2008年9月26日取得涉案储藏室的房屋所有权证，证明被上诉人是涉案储藏室的所有权人。虽然上诉人对被上诉人取得该权利证书持有异议，并提供了相应的证据，但目前该权利证书并未被相关登记机构撤销或变更，故上诉人的主张不能对抗被上诉人依据该权利证书取得的所有权。本案双方虽然于2008年6月签订《认购“馨园公寓”01栋半地下储藏室申购书》，上诉人向被上诉人支付定金4000元，但双方其后并未依约签订《商品房买卖契约》，上诉人也并未向被上诉人支付该储藏室的全部对价，且被上诉人2016年5月向上诉人发送通知，要求上诉人五日内签订《商品房买卖契约》，但上诉人仍未予签订，故被上诉人要求上诉人返还涉案储藏室于法有据，应予支持。
关于被上诉人主张的涉案储藏室的占有使用费。根据相关法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因被上诉人系涉案储藏室的所有权人，且本案双方当事人并未达成上诉人无偿使用涉案储藏室的相关协议，故被上诉人要求上诉人支付其提起本案诉讼之日起至上诉人返还储藏室之日的房屋使用费有事实和法律依据，一审法院综合考虑涉案储藏室的实际状况、上诉人曾申购涉案储藏室并支付定金等情节，酌定房屋使用费为200元/月，并无不当。
综上所述，杜心奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人杜心奇负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年十月十七日
书记员 倪 辉