四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川07民终650号
上诉人（原审原告）：张桂芝，女，汉族，1956年4月10日出生，住四川省绵阳市安州区。
被上诉人（原审被告）：董文跃，男，1962年12月7日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
被上诉人（原审被告）:赵国兰，女，1962年12月12日出生，汉族，住四川省绵阳市安州区，现住四川省绵阳市安州区。
上诉人张桂芝因与被上诉人董文跃、赵国兰房屋买卖合同纠纷一案，不服绵阳市安州区人民法院(2016)川0724民初1439号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张桂芝、被上诉人董文跃、赵国兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张桂芝上诉请求：一、撤销(2016)川0724民初1439号民事判决。二、依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求。三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，一审法院认定被上诉人为上诉人办证须以结清尾款为前提属于事实认定错误。一审法院适用法律错误。
被上诉人董文跃、赵国兰共同辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院依法维持原判决。
张桂芝向一审法院起诉请求：1、请求判令被告按购房协议立即为原告办理土地使用证和房产证；2、被告为原告完善生活设施；3、要求被告按照补充协议约定赔偿延迟办理房产证违约金，赔偿原告违约款共计人民币15452.40元；4、由被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：原告诉称：原、被告于2011年6月30日签订《购房协议》，购买被告开发的位于安州区（原安县）秀水镇南苑西街的怡丰苑小区1幢1单元6楼601室的房屋一套，该房屋面积为95平方米，总房款为158000元。房子的尾款剩余18000元，我于2016年1月25日向唐建平支付余款15000元，还剩3000元因为卧室房间渗水，我找过被告，但是一直没有给我处理，所以一直没有支付3000元。原告已按合同约定按时履行了所有义务，被告多次以各种理由推诿，不履行应尽责任，后原被告双方于2014年12月9日在秀水镇人民政府调解办协调下达成协调，双方约定：被告于2015年4月30日前为原告办理房产证和国有土地出让土地使用证，如在约定时间内没有办齐，被告每天要承担违约责任。
被告董文跃、赵国兰答辩承认原告在本案中所主张的事实，但只认可收据载明的14万元，原告向唐建平支付余款15000元及剩余未支付的3000元不予认可。是原告不履行合同义务导致我们资金短缺无法办理两证，故违约金不是我们的原因造成的，我方不承担违约金。至于房子的质量问题，过了保修期，原告也未拿出证据证明。
一审法院认为，原、被告于2011年6月30日签订《购房协议》系真实意思表示，不违反法律法规的规定，本院予以确认。根据庭审查明，《购房协议》约定房屋价款为158,000.00元，经被告当庭认可已收取140,000.00元，本院予以确认，原告诉称向案外人唐建平支付15000.00元尾款，经本院核实唐建平收取15000.00元，因该款用于支付被告应当承担的税款，故唐建平的收款行为效力及于被告，本院确认被告已经收到购房款15000.00元，下欠3000.00元未支付；原告关于被告所出售房屋存在质量问题的主张证据不足，本院不予支持。
综上，原告至今尚欠被告购房款3,000.00元，被告主张先履行抗辩权，要求原告付清购房尾款后办证的辩称理由符合法律规定，本院予以采纳。虽该小区业主与被告达成《房屋买卖补充协议》，限期办证，但该协议针对的是符合办证条件的业主，原告要求被告办理房屋产权证的条件并不具备，对原告的诉讼请求本院不予支持。本案经本院调解无果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告张桂芝的诉讼请求。
二审中，上诉人举出照片、证明等证据，拟证明其未付尾款系因为案涉房屋质量存在问题，并经政府协调，就尾款扣除达成了协议。被上诉人对此未予认可，认为照片与本案无关，双方未就尾款扣除达成协议。
二审补充认定以下事实：1、张桂芝与被上诉人董文跃在签订的《购房协议》中约定水、电、电视线、天然气入户费由甲方（董文跃）承担，付款方式为签订协议后付14万元，房屋竣工后付清余款。房屋产权证，土地使用权证由甲方负责办理，费用由甲方承担。2、双方对被上诉人董文跃、赵国兰系夫妻关系、案涉房屋系夫妻共同财产的事实均无异议。3、2014年12月9日，在秀水镇人民政府协调下，赵国兰与怡丰苑小区全体业主代表签订《房屋买卖补充协议》，约定甲方在4个月之内（2014年12月31日至2015年4月30日止）为乙方办理房产证和国有出让土地使用证。甲方有权在证件完结时，结清尾款。如果在约定的时间内，没有办齐，甲方应承担违约责任（每天全房款万分之二赔偿）。……办理后续后，乙方必须备好尾款，在拿房产证和国有出让土地使用证时，缴清尾款。……该协议记载甲方为董文跃，赵国兰在甲方处签名捺印。董文跃、赵国兰一致陈述签订该协议时董文跃不知情，事后赵国兰未告知董文跃。张桂芝陈述，签订协议时认为赵国兰系代表其与董文跃家庭签订，董文跃知晓该补充协议。4、庭审中，上诉人向本院明确其一审第二项诉讼请求判令“被告为原告完善生活设施”即为要求被告办理水表分户。被上诉人另向本院陈述若人民法院审查认定上诉人上诉理由成立，上诉人的违约金主张过高，请求调减。
二审审理查明的其他事实与一审一致。
本院认为，双方对因购房达成协议并无争议，根据已查明的事实，案涉房屋交易总价款为158000元，双方无争议的张桂芝已付购房款为140000元。双方在《购房协议》中约定余款于竣工后付清，并未约定应于办证前付清。同时又于《房屋买卖补充协议》中约定甲方（董文跃）有权在证件完结时结清尾款，办理手续后，乙方（包含上诉人在内的全体业主）必须备好尾款，在拿房产证和国有土地使用权证时，缴清尾款。该协议虽无被上诉人董文跃签字，但其与赵国兰系夫妻关系，且系在政府协调下签订，上诉人有理由相信补充协议系被上诉人夫妻二人一致意见，故赵国兰对外签署的协议效力及于被上诉人夫妻二人。退一步讲，即便《房屋买卖补充协议》对于董文跃不发生效力，但根据双方在《购房协议》中的约定，办证并不以上诉人张桂芝缴清尾款为前提，且张桂芝已经支付了绝大部分价款，履行了大部分的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，被上诉人应当诚实、及时履行合同义务。故被上诉人董文跃、赵国兰应当为上诉人张桂芝办理案涉房屋的房产证及国有土地使用权证并办理水表分户。
关于上诉人主张的违约金15452.4元，因其未举证其有实际损失发生，被上诉人请求予以调减，对于上诉人的违约金主张本院酌情支持10000元。
综上所述，张桂芝的上诉请求部分成立，对合理部分本院予以支持。原判事实认定错误，应予改判。依照根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
撤销绵阳市安州区人民法院(2016)川0724民初1439号民事判决。
董文跃、赵国兰在本判决生效后30日内为张桂芝办理位于绵阳市安州区秀水镇南苑西街怡丰苑小区1幢1单元6楼601室房屋产权证及国有土地使用权证。
董文跃、赵国兰在本判决生效后30日内为张桂芝办理位于安州区秀水镇南苑西街怡丰苑小区1幢1单元6楼601室房屋水表分户。
董文跃、赵国兰在本判决生效后30日内向张桂芝支付违约金10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
驳回上诉人张桂芝的其他上诉请求。
本案一审案件受理费减半征收95元、二审案件受理费190元由董文跃、赵国兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 马翰霖
审判员 刘立冬
审判员 高 敏
二〇一七年三月二十二日
书记员 欧阳未