天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨功民初字第1325号
原告天津开发区鸿发房地产开发有限公司，住所地天津开发区黄海路172号。
法定代表人刘金明，总经理。
委托代理人赵晓华，该公司法务部经理。
委托代理人解方践，该公司副总经理。
被告天津鑫乐天百货有限责任公司，住所地天津开发区第三大街32号一区20号、21号、28号、29号、二层3号二区11号、12号、13号、22号、23号。
法定代表人郑永哲，总经理。
被告郑永哲。
原告天津开发区鸿发房地产开发有限公司（以下简称鸿发公司）诉被告天津鑫乐天百货有限责任公司（以下简称鑫乐天公司）、被告郑永哲租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日受理。受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鸿发公司的委托代理人赵晓华参加了诉讼活动，被告鑫乐天公司、被告郑永哲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告各方分别签订了数份《商铺租赁合同》，约定原告将天津经济技术开发区第三大街32号B区一、二、三层部分商铺出租给被告鑫乐天公司，租赁期限至2018年12月31日止。依据合同约定，被告鑫乐天公司应于每季度前五日以现金或支票形式向原告支付下一季租金。但自2014年起被告鑫乐天公司就屡屡拖欠租金，至起诉时，被告鑫乐天公司已拖欠2014年12月-2015年3月租金、物业费和2014年度采暖费共计1833694.19元。依据合同约定，被告鑫乐天公司逾期超过10日支付租金，原告有权单方解除合同，收回商铺，并要求被告鑫乐天公司支付违约金。原告多次催缴上述款项，被告鑫乐天公司及郑永哲虽书写承诺书，但始终拒付。故原告于2015年4月3日向被告鑫乐天公司发出解除合同公告，现诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告鑫乐天公司之间于2010年9月6日及2011年2月26日签订的�议书与补充协议，于2015年4月5日解除；2、被告鑫乐天公司支付原告2014年12月物业费327375.85元、2015年1月-4月租金及物业费1368013.42元，被告郑永哲承担连带责任；3、被告鑫乐天公司支付原告2014年11月15日至2015年3月31日供热费140968.9元；4、被告鑫乐天公司支付原告逾期付款违约金31500元；5、诉讼费用由被告负担。
原告向本院提交了如下证据材料：
1、房产证，证明诉争部分房屋的所有权人为原告；
2、2009年1月1日、2010年7月1日、2010年9月6日、2014年10月29日原、被告签订的商铺租赁合同及2011年2月26日的补充协议，证明原、被告之间存在租赁关系，合同约定了租金数额、交纳时间及逾期交纳将导致合同解除的后果；
3、承诺书两份，证明被告在2014年底欠缴租金时还承诺支付有与原告继续合作的意向，原告也向被告进行了催缴；
4、2015年3月3日原告发给被告的催缴律师函，以及被告2015年3月6日的签收回执，证明原告向被告催缴租金、物业费、采暖费，被告签收认可；
5、天津开发区鸿发物业管理有限公司收到原告交纳的物业费的发票，证明原告已替被告向天津开发区鸿发物业管理有限公司垫付了物业费；
6、泰达热电采暖缴费的发票、采暖通知及天津开发区鸿发物业管理有限公司说明，证明原告已替被告交纳了包括涉诉房屋面积在内的全部采暖费以及采暖费的单价。
两被告未发表答辩意见也未提交相应的证据。
经审理查明，原告系坐落于天津经济技术开发区第三大街32号一区一层10、11、20、21号、二区一层1、11-13、16号、一区二层6、11、12号、一区三层28-33、60-66、79、80、107-114、134-140、180-198号、二区三层1、3、5-7、32-38、66-64、79、81-85、111-121、142-146、148-152、154-159、195、196、200、201号商铺的所有权人。
2009年1月1日，原告与案外人宋淑签订了商铺租赁合同，约定将坐落于天津经济技术开发区第三大街32号B区一、二层部分商铺出租给案外人，该部分建筑面积4500平方米。租赁期限自2009年1月1日至2018年12月31日。年租金为2956500元，其中40%为房屋租金，60%为物业管理费用。租金自第二年起每年在上一年基础上递增5%，以此类推直至本合同终止。对于租金、物业费支付时间，双方约定承租人在每季度前5日以现金或支票的形式向原告支付季度租金及物业费。延期支付租金10日内的，承租人应自交纳租金之日起至实际交付拖欠的租金之日止，按每日租金千分之三元支付违约金。超过10日的，原告有权解除合同，收回商铺。承租人除应支付累计拖欠租金之外，还应自解除合同之次日起至实际支付拖欠租金之�止，按每日租金千分之三向原告支付违约金，并及时清理商铺内物品。关于其他费用部分，双方约定承租人使用商铺发生的费用，水、电、燃气、供热、通讯、物业管理费、空调费及其他所有费用、政府指派费用等均由被告承担。关于合同解除，双方约定承租人拖欠应付的租金、物业管理费或空调费等超过10天的，原告有权解除合同。
2010年7月1日，原告与被告鑫乐天公司签订了商铺租赁协议书，将天津经济技术开发区第三大街32号B区三层部分商铺出租给被告鑫乐天公司，租期自2010年7月1日至2018年12月31日。租金1.6元/天/平米，面积2663.36平米。其他条款均按照2009年1月所签租赁合同执行。
2010年9月6日，原告与案外人宋淑、两被告签订协议书，约定将2009年1月1日及2010年7月1日签订的两份商铺租赁合同项下的全部权利义务转让给被告鑫乐天公司，同时�定被告郑永哲对两份合同项下的承租人义务承担连带责任。
2011年2月，原告与被告鑫乐天公司签订补充协议，将上述两合同约定的合计7163.36平米的租赁面积变更为6430.87平米。其余约定不变。原告当庭表示减少的面积即原承租面积4500平米变更为3767.51平米，2663.36平米的租赁合同不变。
2014年10月29日，原告与被告鑫乐天公司签订商铺租赁合同，约定将坐落于天津经济技术开发区第三大街32号B区三层部分商铺出租给被告鑫乐天公司，该部分面积为2077.38平方米。租赁期间自2014年11月1日至2018年12月31日。年租金为1402750.85元，其中40%为房屋租金，60%为物业管理费用。租金自第二年起每年在上一年基础上递增5%，以此类推直至本合同终止。对于租金、物业费支付时间，双方约定被告在每季度前5日以现金或支票的形式向原告支付季度租金及物业费�延期支付租金超过10日的，原告有权解除合同，收回商铺。被告除应支付累计拖欠租金之外，还应自解除合同之次日起至实际支付拖欠租金之日止，按每日租金百分之三向原告支付违约金，并及时清理商铺内物品。关于其他费用部分，双方约定被告使用商铺发生的费用，水、电、燃气、供热、通讯、物业管理费、空调费及其他所有费用、政府指派费用等均由被告承担。
签约后各方逐年履行上述各份合同。后被告鑫乐天公司未按上述各合同约定支付3767.51平方米承租面积的2014年12月物业费160985.35元（1.8×1.05×1.05×1.05×1.05×1.05×3767.51×31×60%）以及2015年1-3月的物业费及租金合计817909.44元（1.8×1.05×1.05×1.05×1.05×1.05×1.05×90×3767.51）。
原告自认2010年7月1日签订的《商铺租赁协议书》及2014年10月29日双方签订的《商铺租赁协议书》即分别为2663.36平米和2077.38平米面积的租赁合同双方已于2015年1月终止合同履行完毕，但被告鑫乐天公司尚欠2663.36平方米承租面积2014年12月物业费96342.96元（1.6×1.05×1.05×1.05×1.05×2663.36×31×60%）及2015年1月的物业费及租金160571.6元（1.6×1.05×1.05×1.05×1.05×2663.36×90），2077.38平方米承租面积的2014年12月物业费70137.54元（1402750.85÷12×60%）及2015年1月物业费及租金116895.9元（1402750.85÷12）。
被告鑫乐天公司应交纳的物业费用，原告已逐月向涉诉房屋的物业管理公司天津开发区鸿发物业管理有限公司足额交纳。
2014年11月15日至11月25日，天津泰达津联热电有限公司通过1499号表计取的包括涉诉面积在内的13774.94平米消耗热量为182千焦，单价为每千焦103元，则被告鑫乐天公司在本合同项下应负担的该期间供热费为11574.6元（182×103÷13774.94×8508.25）。2014年11月26日至12月25日，上述表计�的消耗热量为751千焦，被告鑫乐天公司应负担的该期间的供热费为47761.12元（751×103÷13774.94×8508.25）。2014年12月26日至2015年1月25日，上述表计取的消耗热量为754千焦，被告鑫乐天公司应负担的该期间的供热费为47968.83元（754×103÷13774.94×8508.25）。2015年1月26日至2月25日，上述表计取的消耗热量为755千焦，被告鑫乐天公司应负担的该期间的供热费为21269.1元（755×103÷13774.94×3767.51）。2015年2月26日至2015年3月31日，上述表计取的消耗热量为440千焦，被告鑫乐天公司应负担的该期间的供热费为12395.23元（440×103÷13774.94×3767.51）。上述供热费合计140968.9元，被告鑫乐天公司均未支付。原告委托案外人天津开发区鸿发物业管理有限公司代为逐月交纳了上述计量的全部供热费用。
2014年12月、2015年1月、3月，原告均就上述欠缴租金、物业费、采暖费向被告鑫乐天公司主张支付�被告鑫乐天公司分别于2014年12月25日、12月27日、2015年1月6日、3月6日承诺支付相关费用，但直至原告起诉，被告鑫乐天公司仍未依约支付上述费用。2015年4月3日，原告向被告鑫乐天公司所在办公室送达了解除合同公开告知函，告知因被告鑫乐天拖欠物业费、租金、供热费，双方2010年9月6日签订的协议书中涉及继受的2010年7月1日《商铺租赁协议书》部分于当日解除。被告鑫乐天公司在收到解除函后未组织该3767.51平米承租范围内的各商铺腾房，直至2015年5月1日，原告与该范围内商铺经营者协商完毕腾房事宜。
以上事实有房地产权证、商铺租赁合同、补充协议、承诺书、律师函、签收回执、解除合同公开告知函、物业费发票、供热费发票、采暖通知、说明及当事人陈述等证据证实。
本院认为，关于合同解除问题，依据《中华人民共和国合同法》第六�条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。原告系涉诉面积商铺的所有权人，其与被告鑫乐天公司签订的各商铺租赁合同，意思表示真实，内容合法，应为有效合同，对双方有约束力。被告鑫乐天公司应依合同的约定履行相应义务。依据原告及两被告2010年9月6日的协议书约定，被告鑫乐天公司已继受了2009年1月1日合同项下的全部权利义务，2011年2月26日的补充协议变更了相应租赁面积。则其应据合同约定支付2014年12月物业费160985.35元并于2015年1月1日至1月5日期间支付2015年1月-3月的租金及物业费817909.44元，但被告鑫乐天公司未按照合同约定履行。依据合同约定，至原告起诉时，上述费用逾期已远超10日，原告于2015年4月3日据此通知被告鑫乐天公司解除租赁合同，合法有效。鉴于双方2010年9月6日签订的协议书及2011年2月26日补充协议中涉及的承租面积为2663.36平米的租赁合同已履行完毕，原告现主张确认与被告鑫乐天公司签订的2010年9月6日协议书中继受的3767.51平米租赁合同部分及该部分面积相关的2011年2月26日补充协议于2015年4月3日解除，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，因被告鑫乐天公司仍占用3767.51平米的承租面积直至2015年4月底，故原告主张被告鑫乐天公司应支付2015年4月的房屋使用费及物业费，本院予以支持。故被告鑫乐天公司应支付原告2014年12月物业费160985.35元、2015年1-4月租金及物业费1090545.92元（817909.44+（1.8×1.05×1.05×1.05×1.05×1.05×1.05×3767.51×30））。依据协议书约定，被告郑永哲对上述费用应承担连带责任，原告该部分主张，本院予以支持。
涉及2663.36平米承租面积的部分，被告鑫乐天公司尚欠2014年12月物业费96342.96元�2015年1月租金及物业费160571.6元未支付，原告主张被告鑫乐天公司支付，本院予以支持。被告郑永哲依据协议书约定应承担连带责任，原告该部分主张，本院予以支持。
涉及2077.38平方米承租面积部分，被告鑫乐天公司尚欠2014年12月物业费70137.54元及2015年1月物业费及租金116895.9元未支付，原告主张被告鑫乐天公司支付，本院予以支持。该部分费用，原告主张郑永哲承担连带责任，无事实依据，本院不予支持。
关于采暖费部分，依据合同约定，采暖费用由被告负担。依据被告的承租面积，其于2014年11月15日起至2015年3月31日应负担的供热费合计140968.9元，原告已委托案外人天津开发区鸿发物业管理有限公司代为缴纳了上述供热费，则其主张被告支付上述期间的供热费140968.9元，并无不妥，本院予以支持。
至于违约金部分，依据3767.51平米及2663.36平米承租面积的租赁合同约定，如果被告逾期支付租金10日内的，被告应自应交纳租金之日起至实际交付拖欠的租金之日止，按每日租金千分之三元支付违约金，逾期导致合同解除，被告除应支付拖欠的费用外，还应自合同解除之次日至实际支付租金之日期间，还需按每日租金的千分之三支付违约金。故2663.36平米承租面积部分，被告应以日租金的0.3%即15.5元（1.6×1.05×1.05×1.05×1.05×0.003×2663.36）为日标准，支付自应付租金之日至本判决至生效之日止的违约金，原告主张计算200天，计3100元，并无不妥，本院照准。3767.51平米部分，被告应以27元（1.8×1.05×1.05×1.05×1.05×1.05×1.05×0.003×3767.51）为日标准，支付自合同解除之次日即2015年4月4日至本判决生效之日止的违约金，原告主张计算200天，计5400元，并无不妥，本院照准。2077.38平米部分，依据合同约定，逾期支付租金�应自应交纳租金之日起至实际交付拖欠的租金之日止，按每日租金百分之三元支付违约金，故被告应以115元（1402750.85/365*0.03）为日标准，支付自应付租金之日至本判决生效之日的违约金，原告主张计算200天，计23000元，违约金合计31500元，本院照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2010年9月6日签订的协议书、2011年2月26日签订的补充协议已于2015年4月5日解除；
二、自本判决生效之日起十日内，被告天津鑫乐天百货有限责任公司支付原告天津开发区鸿发房地产开发有限公司2014年12月物业费327375.85元、2015年1月-4月租金及物业费1368013.42元，
三、被告郑永哲在1508445.83元物业费及租金范围内承担连带责任；
四、自本判决生效之日起十日内，被告天津鑫乐天百货有限责任公司支付原告天津开发区鸿发房地产开发有限公司2014年11月15日至2015年3月31日供热费140968.9元；
五、自本判决生效之日起十日内，被告天津鑫乐天百货有限责任公司支付原告天津开发区鸿发房地产开发有限公司逾期付款违约金31500元；
六、驳回原告天津开发区鸿发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费21611元，公告费600元，由两被告各负担一半，两被告负担部分，由其在本判决生效之日起十日内迳行给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 司 媛
代理审判员 夏 叶
人民陪审员 石惟瑀
二〇一六年二月三日
书 记 员 纪雅璇
附：法律释明：
1、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。