广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5592号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市基本生活用品有限公司，住所地广东省深圳市南山区。
法定代表人：陈实，职务：总经理。
委托代理人：万婷，该公司职员，通讯地址同上。
委托代理人：何治军，广东太上律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州牵晴汇房地产有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。
法定代表人：卢庆雄，职务：董事长。
委托代理人：邓斌，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
上诉人深圳市基本生活用品有限公司（以下简称基本公司）因与被上诉人广州牵晴汇房地产有限公司（以下简称牵晴汇公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年6月24日，基本公司与和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司（以下简称和记黄埔公司）签署了《广州市房屋租赁合同》与《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其六个附件（以下简称《租赁合同补充合同》）。合同约定：由和记黄埔公司将位于广州市荔湾区黄沙大道8号“广州西城都荟广场”第三层318号商铺出租给基本公司作商业用途；基本公司同意该商场由和记黄埔公司委托家某物业管理（广州）有限公司提供管理服务，和记黄埔公司有权随时更换受托管理人并有权委托管理人代收租赁合同项下牵晴汇公司有权收取的任何费用，而无需征得基本公司同意；租赁期限从2013年6月10日至2018年6月9日止；2013年6月10日至2013年8月8日为免租期；租金包括基本租金和提成租金，其中，基本租金从2013年8月9日至2015年6月9日为每月18260元，2015年6月10日至2016年6月9日为每月19754元；服务费为每月4150元；推广费为每月830元；POS机租金每月500元；水电周转金为1245元、装修押金为5000元、租赁保证金为67230元（即3个月的每月基本租金及服务费）。另外，补充合同第5.5.3条还约定了基本公司应于每个公历月第五日或之前支付当月的租金及其他费用。第5.5.5条租赁期内之杂项费用及附加空调费（如有）按月支付，基本公司应在受托管理人每月发出的账单所规定的日期内向受托管理人支付。第17.5条的约定：租赁期内，基本公司未按照租赁合同约定支付任何租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费或其他应付款项，和记黄埔公司有权要求受托管理人终止向基本公司提供包括管理服务、该房产水电、空调冷冻水供应等各项服务，基本公司按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向和记黄埔公司或者受托管理人支付逾期付款违约金。若经书面催告后十五日内仍不付款或未足额付款的，牵晴汇公司有权采取终止租赁合同、收回房屋、没收已付保证金及追偿实际损失。租赁合同期满或提前终止时，基本公司应将已恢复至该房产首次交付时原状给牵晴汇公司。
上述合同签署后，牵晴汇公司按约向基本公司交付商铺，基本公司向牵晴汇公司支付了各项保证金和押金。2013年9月26日，牵晴汇公司与基本公司签署了《﹤广州市房屋租赁合同》及《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同﹥之补充协议》（以下简称《补充协议一》）约定：双方同意将标准租赁合同第三条修改为：2013年6月10日至2013年10月7日为免租期，2013年10月8日至2015年6月9日每月租金为18260元，2015年6月10日至2016年6月9日每月租金为19754元。免租期内免交租金，但基本公司须按租赁合同规定向基本公司支付推广费，并向受托管理人支付服务费及实际发生的杂项费用。
因基本公司在经营期间拖欠租金等费用，2014年11月7日牵晴汇公司与基本公司签署了《﹤广州市房屋租赁合同》及《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同﹥之补充协议》（以下简称《补充协议二》）约定：鉴于基本公司在2014年7月31日前拖欠牵晴汇公司基本租金、POS机租金、推广费156720元、管理费及其它应付款42001.72元，合计已有欠款198721.72元，双方就基本公司已有欠款及租赁合同项下部分条款变更如下：一、牵晴汇公司同意在基本公司就租赁合同项下无其它任何违约的前提下，牵晴汇公司基本公司就已有欠款项牵晴汇公司支付154897.72元，视为基本公司已履行租赁合同项下截止至2014年7月31日前的付款义务，基本公司应于本补充协议签署当日或之前向牵晴汇公司付清应付欠款。二、在基本公司按本补充协议约定支付应付欠款，且就租赁合同无其它任何违约的前提下，牵晴汇公司同意给予基本公司自2013年12月1日至2014年12月31日的每月基本租金七折优惠，即2013年12月1日至2014年12月31日每月基本租金为12782元。四、双方明确租赁合同项下提成租金、其它应付租金及其它应付款项不享有任何折扣优惠。五、租赁折扣优惠期届满后，基本公司应按照租赁合同约定之原基本租金标准向牵晴汇公司支付相关款项。六、若基本公司在本补充协议签署前或签署后存在违反或不履行或不完全履行租赁合同及本补充协议约定的行为的，牵晴汇公司有权随时单方解除本补充协议，无须征得基本公司同意，同时有权要求基本公司在规定的时间内向牵晴汇公司支付1、已有欠款及已付应付欠款之差额部分。2、根据本补充协议已享受的全部基本租金优惠部分，并就已有欠款保留根据租赁合同追究基本公司违约责任的权利。
上述《补充协议二》签订后，基本公司向牵晴汇公司补交了已有欠费198721.72元，其中2013年12月1日至2014年12月31日的租金是按照每月基本租金七折优惠计付即每月为12782元。基本公司补交已有欠费后，从2015年1月开始没有缴纳租金、服务费、推广费、POS机租金、商铺电费、公摊电费等费用。
因基本公司出现新的欠费行为，牵晴汇公司于2015年3月4日向基本公司发出《关于暂停水电、空调冷冻水供应的警告函》，该函通知基本公司如未在2015年3月12日前付清所有拖欠费用，牵晴汇公司将采取暂停水电、空调冷冻水供应的措施。之后，基本公司没有缴纳欠费，牵晴汇公司于2015年3月12日对讼争商铺实施了停电措施。因停电，基本公司无法开启商铺电动闸门入内经营。商铺内遗留了货物、办公设备等物品。2015年3月17日牵晴汇公司委托律师事务所向基本公司发出《解除“优惠协议“通知书》，基本公司于次日收到该通知书。
牵晴汇公司于2015年4月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、基本公司向牵晴汇公司支付以下五项拖欠的费用及违约金：1、2013年12月1日至判决生效之日止的租金及逾期付款违约金（2013年12年至2014年12月的租金是每月5478元，2015年1月至2015年6月9日的租金是每月18260元，2015年6月10日至2016年6月9日的租金是每月19754元。违约金以当月所欠租金为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月租金付清之日止）；2、2015年1月1日至2015年4月30日至判决生效之日止的推广费及逾期付款违约金（推广费为每月830元。违约金以当月所欠推广费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；3、2015年1月1日至判决生效之日止的服务费及逾期付款违约金（服务费为每月4150元。违约金以当月所欠服务费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；4、2015年1月1日至判决生效之日止的POS机租金及逾期付款违约金（POS机租金为每月500元。违约金以当月所欠POS机租金为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；5、2014年11月份、12月份、以及2015年2月份的商铺电费和公摊电费共计为2983.1元及逾期付款违约金（以当月所欠商铺电费和公摊电费为本金，从起诉之日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）。二、确认牵晴汇公司、基本公司双方于2014年11月07日签署的编号为“补（TA-20130610-318-01）002号”《〈广州市房屋租赁合同〉及〈广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同〉之补充协议》于2015年03月18日解除。三、诉讼费用由基本公司承担。诉讼中，基本公司提起反诉，请求：一、确认双方的租赁合同在2015年3月12日解除。二、酌情调整基本公司迟延交付租金的违约责任，按照同期银行利率来计算迟延交付租金的违约责任。三、基本公司所欠费用60387.92元与其缴纳押金73475元相抵扣，余额为13087.08元予以返还。四、返还被扣留的店铺遗留产品。
原审诉讼过程中，原审法院建议双方采取适当措施避免损失的扩大。牵晴汇公司同意提供电力，由基本公司进场将商铺内货物、办公用品搬走。2015年7月17日基本公司入场取走了货物、公办设备，将商铺交还给牵晴汇公司。在办理商铺移交手续时，基本公司没有对商铺恢复原状，双方当事人商定恢复原状的费用为1万元，同意将商铺恢复原状问题纳入本案处理范围；若法院认为需要由基本公司负责恢复原状，则由基本公司向牵晴汇公司支付恢复原状费用1万元。双方表示剩余的争议问题由法院进行判决处理。
和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司已于2014年4月29日经核准变更名称为广州牵晴汇房地产有限公司，即本案原告。
原审法院认为：牵晴汇公司、基本公司签订的《租赁合同补充合同》、《补充协议一》、《补充协议二》是双方真实意思的自愿表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同文件合法有效，牵晴汇公司、基本公司均应依约履行各自的义务。基本公司在使用讼争场地后没有按时交纳各项费用，应承担相应的违约责任。牵晴汇公司要求其清缴租金等各项费用及支付违约金符合法律规定和合同约定，予以支持。由于牵晴汇公司、基本公司在合同中约定了在欠缴租金的情况下有权对商铺进行停电措施，故牵晴汇公司采取停电措施属于行使不安抗辩权的行为，2015年3月12日对商铺实施了停电措施并不产生解除合同的效力。基本公司要求确认双方合同在2015年3月12日解除缺乏事实依据，不予支持。鉴于牵晴汇公司、基本公司在诉讼期间进行了商铺交接手续，认定双方的合同在2015年7月17日解除。对双方争议的清缴租金等各项费用的计算时段，应计算至合同解除之日止。对于租金的标准问题，《补充协议二》虽然约定了租金改为七折计算，但同时也约定了享受七折优惠的条件，即在《补充协议二》后需按时交租，如违约不按时交租则取消已经享受的优惠条件，仍按《租赁合同》所定标准计算。由于基本公司在签订《补充协议二》后仍出现欠交费用的情况，故对于2013年12月1日至2015年3月12日期间，牵晴汇公司要求解除《补充协议二》，按《租赁合同》所定标准计算租金及对已享受租金优惠时段补交差额的请求有合同依据，予以支持。对于2015年3月12日之后的租金标准，因牵晴汇公司对商铺实施了停电措施，在没有通电的情况下，基本公司无法打开电动铁闸门，在客观上无法进行经营活动，若全额支付各项费用有违公平原则，因此，酌情确定由基本公司向牵晴汇公司支付三成的租金，其他推广费、服务费、POS机租金基本公司无需支付。基本公司没有正当理由延期交纳租金等各项费用，应按合同约定承担相应的违约责任。基本公司要求将缴纳的保证金与欠费相抵扣、对违约金进行调整均缺乏事实和法律依据，不予支持。商铺内的物品已经取回，已实际履行完毕，不再作判决。因合同约定基本公司交还商铺时需恢复原状，故在基本公司没有恢复原状的情况下，基本公司应向牵晴汇公司支付恢复原状的费用。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，于2015年8月12日作出如下判决：一、牵晴汇公司与基本公司双方于2014年11月07日签署的编号为“补（TA-20130610-318-01）002号”《〈广州市房屋租赁合同〉及〈广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同〉之补充协议》于2015年03月18日解除。二、牵晴汇公司与基本公司双方在2013年6月24日签署的《广州市房屋租赁合同》与《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》；在2013年9月26日签署的《﹤广州市房屋租赁合同》及《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同﹥之补充协议》于2015年7月17日解除。三、自本判决发生法律效力之日起五日内，基本公司向牵晴汇公司支付自2013年12月1日至2015年7月17日止的租金及逾期付款违约金（2013年12月1日至2014年12月31日的月租金为5478元；2015年1月至2015年3月12日的月租金为18260元；2015年3月13日至2015年7月17日的月租金为5478元。违约金以当月所欠租金为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月租金付清之日止，每期的违约金累计不超过当月欠费本金）。四、自本判决发生法律效力之日起五日内，基本公司向牵晴汇公司支付自2015年1月1日至2015年3月12日的推广费及逾期付款违约金（推广费为每月830元；违约金以当月所欠推广费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月所欠费用付清之日止，每期违约金累计不超过当月欠费本金）。五、自本判决发生法律效力之日起五日内，基本公司向牵晴汇公司支付自2015年1月1日至2015年3月12日的服务费及逾期付款违约金（服务费为每月4150元；违约金以当月所欠服务费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月所欠费用付清之日止，每期违约金累计不超过当月服务费本金）。六、自本判决发生法律效力之日起五日内，基本公司向牵晴汇公司支付自2015年1月1日至2015年3月12日的POS机租金及逾期付款违约金（POS机租金为每月500元；违约金以当月所欠POS机租金为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月所欠费用付清之日止，每期违约金累计不超过POS机租金本金）。七、自本判决发生法律效力之日起五日内，基本公司向牵晴汇公司支付2014年11月至12月、2015年2月的商铺电费共计2863.04元及逾期付款违约金（以当期所欠电费为本金，从起诉之日起即2015年4月17日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止，违约金累计不超过本金2863.04元）。八、自本判决发生法律效力之日起五日内，基本公司向牵晴汇公司支付2014年11月至12月、2015年2月公摊电费共计120.06元及逾期付款违约金（以120.06元为本金，从起诉之日起即2015年4月17日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止，违约金累计不超过本金120.06元）。九、自本判决发生法律效力之日起五日内，基本公司向牵晴汇公司支付商铺恢复原状费用1万元。十、驳回牵晴汇公司其他诉讼请求。十一、驳回基本公司的诉讼请求。本案本诉受理费1981元，由牵晴汇公司负担200元，由基本公司负担1781元；本案反诉费200元由基本公司负担。
判后，上诉人基本公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、基本公司与牵晴汇公司的租赁合同应认定在2015年3月12日解除，原审法院认定在2015年7月17日解除，事实认定错误。2015年3月12日，牵晴汇公司以基本公司拖欠租金为由终止了商铺的能源供应，基本公司的工作人员无法进入商铺，也无法正常使用店铺，基本公司事实上无法继续正常经营。同时，基本公司虽有欠租，但已向牵晴汇公司缴纳了73475元的保证金，足以抵扣所欠租金。牵晴汇公司终止能源供应，使得基本公司无法继续正常经营，双方的合作在事实上已经终止，故基本公司与牵晴汇公司的合同应认定在2015年3月12日解除。二、基本公司不应承担2015年3月12日至2015年7月17日的店铺租金及逾期付款违约金。由于基本公司事实上无法继续正常经营，店铺由牵晴汇公司实际控制，在此种情况下，由基本公司继续承担不能使用店铺期间的租金显然有失公平。三、基本公司欠租的行为，并不属于根本性违约行为。基本公司一直在支付租金，只是欠缴部分租金，并未表示不支付租金，且基本公司交给牵晴汇公司的各项保证金超过了欠付的租金，牵晴汇公司的对于租金的追缴依然是有保障的。四、基本公司承担的违约责任畸重，合同规定的双方权利义务非常不对等，应该予以调整，在基本公司承担违约金责任的情况下，牵晴汇公司不应继续占有保证金73475元，保证金应与所欠费用相抵扣。为此，上诉请求：l、撤销原审判决第一、二项，改判双方租赁合同于2015年3月12日解除；2、撤销原审判决第三项，改判基本公司无需支付2015年3月12日至2015年7月17日的租金及逾期付款违约金23465元；3、撤销原审判决第十一项，改判基本公司保证金73475元与所欠费用相抵扣；4、判令一、二审诉讼费由牵晴汇公司承担。
被上诉人牵晴汇公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回即基本公司的上诉请求。事实理由为：一、基本公司认为双方的租赁合同应当在2015年3月12日解除没有事实及合同依据，我方2015年3月12日的停电行为不产生解除合同的效力。根据双方的租赁合同约定，租赁期内基本公司未按照约定支付款项的，我方有权终止提供水电等服务。同时我方在实施停电行为之前已经履行了书面告知义务，但基本公司在收到函件后至今仍未支付租金，所以我方实施停电行为符合合同约定。另外，我方的停电行为也是为了避免损失进一步扩大，属行使不安抗辩权。二、关于基本公司主张其不应承担自2015年3月12日至2015年7月17日的租金及违约金问题，2015年7月17日在原审法院的组织下前往了涉案商铺办理撤场手续，当时基本公司的货物仍在店铺中，反映其实际占有涉案店铺，占用期间的租金损失是我方的实际损失。三、关于基本公司主张其行为不属于根本违约问题，根据合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，该情形属于根本违约情形之一，本案中我方在基本公司拖欠租金后已多次向其发出书面催告函。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：牵晴汇公司、基本公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充合同》、《补充协议一》、《补充协议二》等合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，对双方均有法律约束力。基本公司在使用讼争场地期间，从2015年1月起没有缴纳租金等各项费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。牵晴汇公司要求其清缴租金等各项费用及支付违约金符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持并无不当。关于双方租赁合同关系的解除时间问题，由于双方在合同中约定了在基本公司欠缴租金的情况下牵晴汇公司有权对商铺采取停电措施，故在经催告基本公司仍未缴清租金的情况下，牵晴汇公司采取停电措施符合合同约定，该停电行为并不产生解除合同的效力。基本公司主张双方合同在2015年3月12日解除依据不足，本院不予采纳。因牵晴汇公司、基本公司在原审诉讼期间办理了商铺交接手续，原审法院认定双方的合同在2015年7月17日解除并无不当，对基本公司应付的租金等各项费用，亦应计算至合同解除之日止。原审法院对基本公司应付的租金等各项费用计算合法有据，本院予以认可。基本公司主张其承担的违约责任过重，缺乏事实依据，本院不予支持。最后，关于保证金的没收问题，原审依据双方合同约定，在基本公司违约导致合同解除的情况下，对于保证金的判处，并无不当。基本公司关于牵晴汇公司无权没收保证金的上诉理由，既无法律依据亦不符合双方合同约定，本院不予采纳。
综上所述，基本公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4162元，由上诉人深圳市基本生活用品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年十二月十八日
书记员 仪文娟