重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初10182号原告：重庆苏逸房地产开发有限公司，地址重庆市万州区江南新区江南大道6号704房，统一社会信用代码915001015540762420。法定代表人：谢晨光，男，汉族，1962年8月15日出生，住江苏省南京市鼓楼区琅琊新村，重庆苏逸房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：胡波，重庆渝万律师事务所律师，特别授权。被告：滕滕，男，1988年1月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区川外村，现居住重庆市万州区宁波路。委托诉讼代理人：滕儒东（滕滕父亲），男，汉族，1964年6月6日出生，住重庆市万州区龙驹镇梧桐村。原告重庆苏逸房地产开发有限公司（以下简称苏逸公司）与被告滕滕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用简易程序，由审判员程地华独任审判，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告苏逸公司的委托诉讼代理人胡波、被告滕滕及委托诉讼代理人滕儒东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏逸公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋销售合同。2.判令被告配合撤销商品房预售预告登记、预售抵押登记。3.判令被告承担违约金并赔偿损失35万元、律师费28000元；并偿还原告代其偿还的贷款利息99265.68元、罚息6609.28元；赔偿原告代为承担的诉讼费9961元、律师费41973元；支付代为垫付的物业管理费15381.64元。4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令解除原、被告签订的房屋销售合同。2.判令被告配合注销商品房预售预告登记、预售合同备案登记、预售抵押登记。3.判令被告承担违约金128000元、赔款律师费18000元（本案）；并偿还原告代为其偿还的贷款利息99265.68元、罚息6609.28元；赔偿原告代为承担的诉讼费9661元（涉案房屋贷款与银行诉讼的案件）、律师费41973元（涉案房屋贷款与银行诉讼的案件）。4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年4月1日，原、被告签订商品房买卖合同，约定将原告开发的重庆市万州区江南大道499号10幢106号房屋出售给被告，总价款256万元，被告支付首付款103万元，向中国建设银行万州分行按揭贷款153万元，原告为此提供了担保。被告未能按期偿还贷款，已构成违约，原告因此代被告偿还了全部贷款本金并承担了贷款利息、违约金、诉讼费。现原告根据合同约定和法律规定起诉，请求依法判决。被告滕滕辩称，原告诉称的商品房买卖经过和已支付房款256万元的情况属实。原告诉称双方签订了书面商品房买卖合同与实际情况不符，备案登记的商品房买卖合同应该是原告工作人员代签，非被告本人所签，补充协议是被告本人签名。被告认可与原告的商品房买卖合同关系，鉴于该合同签订人与原告存在利害关系，被告不受该合同中对被告不利条款的约束，包括其中的违约条款的约束。原告请求解除房屋销售合同，不符合法律规定，不应得到支持。本案原告违反“一案一由”规定，法庭应依法审查。原告请求被告承担追偿债务的律师代理费、诉讼费以及本案中的律师费不符合法律规定。原告要求被告承担违约金128000元没有依据，不符合法律规定。原告诉求的违约金过高，请求调低违约金。涉案房屋因另案被公安机关于2015年5月5日查封。综上，被告愿意与原告协商解决此案，协商不成时请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：原告苏逸公司在重庆市万州区江南新区江南大道499号开发建设的“银城.云水间”商品房项目工程。2013年12月19日，原告苏逸公司与被告滕滕签订《商品房认购协议》，约定被告认购云水间10号楼1单元106室商品房一套，被告交购房定金10万元。原告取得该楼盘的预售许可证（万房301预字第13116号）后，2014年4月1日，原告苏逸公司（合同称甲方）与被告滕滕（合同称乙方）签订《商品房买卖合同》，主要约定：“甲方将其开发的重庆市万州区江南大道499号10幢1-6号房屋出售给乙方，房屋建筑面积313.22平方米，总价款256万元，乙方应于2013年12月25日首付103万元，余款153万元申请银行按揭贷款支付。交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。甲方逾期交房的违约责任，除甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款的百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本约定时间付款，逾期在60日内，乙方按应付款的日万分之一向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，乙方按应付款的1％向甲方支付违约金，甲方退还乙方已付全部购房款。甲方不解除合同，合同继续履行，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金”等内容。该合同乙方的签名被告滕滕不认可本人签名，但认可双方的商品房买卖合同关系，另有指纹印。同时，被告滕滕（乙方）与原告苏逸公司（甲方）签订《合同补充协议》，主要约定“关于按揭贷款的约定：乙方同意甲方选定的银行申请按揭贷款；乙方不履行按揭贷款的还款义务，导致甲方承担连带责任，为乙方偿还所欠全部贷款余额的，甲方有权依法向乙方追偿，包括还款本金及利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用；有权依照法定程序处置本房屋，以偿还甲方或银行按揭贷款和支付其他费用。关于解除买卖合同的约定：除买卖合同及本补充协议约定单方有权解除合同的内容外，任何一方不得擅自单方解除买卖合同及本补充协议；任何一方按买卖合同及本补充协议规定解除合同的，自解除合同通知送达对方或者解除协议签订之日起，甲方有权自行转卖该房屋或作他用，乙方不得干涉；因乙方违约导致合同解除的，乙方应配合甲方办理合同解除的登记手续。甲方退还乙方购房款时，扣除全部代偿的贷款本息、罚息，以及因签订和解除合同而实现发生的其他费用（如印花税、律师费、手续费等）；如在交付日前解除合同的，甲方有权要求乙方按总房款的5％支付违约金；如在交付日后解除合同的，乙方除需向甲方承担代偿贷款本息、罚息和其他费用外，甲方有权要求乙方按总房款的5％支付违约金，并在退还乙方已付房款时，扣除上述款项后的余额无息返还乙方，合同另有约定除外。本协议作为买卖合同的附件，与买卖合同具有同等法律效力，均自签订之日起同时生效”等内容，滕滕认可签订该合同补充协议。认购协议签订后，被告滕滕于2015年12月19日向原告支付定金10万元，2015年12月19日向原告支付购房款93万元，同时支付代办证费160元、大修基金14095元。2012年1月17日，原告苏逸公司与中国建设银行股份有限公司万州分行（以下简称建行万州分行）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，对“银城.云水间”商品房项目的购房按揭贷款承担连带保证责任。2014年1月13日，被告滕滕与建行万州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，用所购“银城.云水间”10号楼1单元106号商品房抵押贷款153万元，向益春对该借款提供连带责任保证。被告滕滕偿还了部分按揭贷款本息后停止偿还，建行万州分行于2017年4月1日向本院起诉，要求滕滕偿还借款本金1498393.96元及利息、罚息，要求向益春、苏逸公司承担保证连带责任。本院于2017年6月16日判决：由滕滕偿还建行万州分行借款本金1498393.96元及截止2017年5月16日止的利息82281.70元、罚息4418.06元，并支付逾期利息，赔偿律师费损失41973元，承担诉讼费9661元，由向益春、苏逸公司承担连带清偿责任。苏逸公司于2017年8月11日对滕滕尚欠的借款本金及利息、罚息、复利共1604268.92元（其中：贷款利息99265.68元、罚息6609.28元）一并清偿，并赔偿律师费损失41973元，承担诉讼费9661元。双方未交接交易的房屋，房屋仍由原告占有。被告滕滕是重庆市高优投资有限公司法定代表人，因涉嫌非法吸收公众存款一案被取保候审，本案讼争房屋于2016年5月24日被重庆市万州区公安局查封。双方争议的焦点：一、商品房买卖合同应否解除；二、约定违约金调整问题。结合双方当事人的举证、质证及当庭陈述，本院综合评析如下：一、商品房买卖合同应否解除本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人应按照约定全面履行各自的义务。被告抗辩未在商品房买卖合同上签名，但未提供证据对合同上所捺指纹印予以否认，且认可双方的房屋买卖关系及签订补充协议的事实，并实际履行了合同，即使该合同乙方的签名不是被告签名，亦应认为是被告认可了买卖合同，该合同的约定对被告具有约束力。双方约定以首付加按揭贷款的方式支付购房款，被告未按约定履行支付购房按揭贷款的义务，导致贷款银行要求被告承担了连带保证责任，应视为被告未按约定支付购房款。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”个人购房贷款合同被解除后，被告并未与原告协商以其他方式支付购房款，原告请求解除合同，符合法律规定及双方的约定，本院予以支持；被告不同意解除合同的抗辩理由不成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告要求被告配合协助办理注销商品房预售预告登记、合同备案登记、预售抵押登记，符合合同约定，本院予以支持。补充协议约定“乙方不履行按揭贷款的还款义务，导致甲方承担连带责任，为乙方偿还所欠全部贷款余额的，甲方有权依法向乙方追偿，包括还款本金及利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用”，原告按生效民事判决履行义务连带责任，偿还被告余欠借款本金，代被告支付的贷款利息99265.68元、罚息6609.28元，被告应支付原告；原告代为赔偿的律师费损失41973元及诉讼费9661元，被告亦应赔偿原告。原告的该项请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持；被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。合同解除后，未履行的终止履行，对原告已付购房款及原告代收款，因被告未提出反诉主张权利，且诉争房亦被公安机关查封，由原、被告双方另行依法结算，本案不作调整。二、约定违约金调整问题原告要求被告承担违约责任，被告请求调低违约金支付标准。被告未按约定支付购房款，违反合同约定，应承担违约责任。双方已约定违约金支付标准，被告请求调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，对约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。”双方在补充协议中约定“因乙方违约导致合同解除的，无论在房屋交付前或者是交付后，甲方均有权要求乙方按总房款的5％支付违约金”，其约定的违约金标准并不明显大于合同解除可能给原告造成的实际损失，被告请求调减约定违约金不符合法律规定，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告重庆苏逸房地产开发有限公司与被告滕滕于2014年4月1日签订的关于买卖重庆市万州区江南大道499号10幢1-6号房屋的商品房买卖合同，由被告滕滕于本判决生效后十日内协助原告注消该商品房的预售预告登记、预售抵押登记、合同备案登记；二、由被告滕滕于本判决生效后十日内支付原告重庆苏逸房地产开发有限公司代付贷款利息99265.68元、罚息6609.28元、律师费41973元及诉讼费9661元，合计157508.96元；三、由被告滕滕于本判决生效后十日内支付原告重庆苏逸房地产开发有限公司违约金128000元；四、驳回原告重庆苏逸房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费27280元，减半收取13640元，由被告滕滕承担。原告已预交，被告直付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  程地华二〇一七年十一月二十七日书记员  张 燕