上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1672号
上诉人（原审被告、反诉原告）周卫英。
上诉人（原审被告、反诉原告）励睿琼。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人ＸＸ。
上诉人周卫英、励睿琼因居间合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第983号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年8月27日公开开庭进行了审理。上诉人周卫英、励睿琼，被上诉人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，周卫英、励睿琼系母女。2013年9月2日，中原公司（居间方，丙方）与周卫英（买受方，乙方）及房屋出卖方（甲方）签订《房地产买卖居间协议》，约定：1、乙方通过丙方居间介绍购买甲方上海市虹口区东宝兴路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称东宝兴路房屋），总房价款人民币（以下币种均为人民币）418万元；2、丙方应当依法积极履行以下居间义务：（1）向甲乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如乙方拟购买该房地产及购买条件，甲方拟出售该房地产及出售条件；（2）撮合甲乙双方买卖意向，促成甲乙双方签订本协议和《房屋买卖合同》；（3）向甲乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项（详见《房屋买卖合同》第1条）；（4）故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给甲乙双方造成严重损失的，应依法承担责任；3、甲乙双方应支付丙方佣金，系丙方为甲乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲乙双方正常履行，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助义务；4、《房屋买卖合同》成立即表明丙方居间成功，甲乙双方应于丙方居间成功同时分别按总房价款的1%支付丙方佣金。
同日，周卫英与出卖方签订了《房屋买卖合同》，周卫英并签署了《佣金确认书》。《佣金确认书》载明：1、经中原公司与周卫英及出卖方协商，周卫英应向中原公司支付的佣金数额为8万元，于《房屋买卖合同》成立时支付；2、周卫英应按照支付时间向中原公司支付佣金，若未经中原公司同意而迟延支付，中原公司有权追索逾期违约金（按照迟延支付佣金数额的每天万分之五计算）；3、本佣金确认书约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本佣金确认书为准。
2013年9月22日，周卫英以励睿琼的名义与出卖方签订《特别协议》，约定：双方签订东宝兴路房屋成交价为418万元且为出卖方的到手价，出卖方出售满5年唯一住宅，如果非唯一产生个人所得税由出卖方自行承担。当日，周卫英一次性支付了中原公司56，000元，收款收据载明付款性质为佣金。
2013年11月26日，励睿琼与出卖方网签了《上海市房地产买卖合同》，约定于2013年12月31日前办理转让过户手续，合同补充条款（一）载明双方根据国家法律、法规、规章、政策等规定各自承担本次交易所产生的税、费。
因励睿琼办理贷款迟延，买卖双方未能在合同约定的期限内办理过户，励睿琼于2014年2月17日诉至法院，要求出卖方继续履行《上海市房地产买卖合同》［（2014）虹民三（民）初字第449号案］。经法院主持调解，双方于2014年3月6日达成协议，即励睿琼承担逾期付款违约金75，000元，出卖方在收到银行按揭贷款合同正本后10内配合办理房产过户手续。该案调解中，励睿琼表示同意于2014年6月底交付东宝兴路房屋，房屋租金由出卖方收取到2014年6月。2014年3月27日，周卫英支付了中原公司7，000元后与出卖方办理了房产过户。现东宝兴路房屋已交付。
中原公司认为周卫英、励睿琼在中原公司的居间介绍下与出卖方就买卖东宝兴路房屋签署《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，后签署《上海市房地产买卖合同》完成交易过户手续，现周卫英、励睿琼已取得东宝兴路房屋的产权，但拒绝支付佣金。故诉至法院，要求判令：1、周卫英、励睿琼支付佣金8万元；2、周卫英、励睿琼支付逾期违约金，以未付佣金8万元为本金，按照每日万分之五即每日8.50元，自2013年9月3日起计算至判决生效之日止。原审审理中，中原公司表示，经查，周卫英、励睿琼已支付佣金63，000元，故变更第1项诉讼请求为，要求周卫英支付剩余佣金17，000元，并撤回第2项诉讼请求。
原审中，周卫英、励睿琼辩称，居间协议明确约定周卫英、励睿琼与出卖方应各自按照总房价款的1%支付佣金，房地产买卖合同的补充协议也约定买卖双方按规定各自承担本次交易所产生的税和费，费中包括佣金，故周卫英、励睿琼应承担的佣金数额是41，800元。佣金确认书上的签名系周卫英所签，但周卫英签名时佣金确认书上填写部分是空白的，中原公司称签佣金确认书是公司内部流程需要，周卫英才答应签字的。佣金确认书系周卫英在中原公司诱导下签署，应为无效，中原公司要求支付8万元佣金没有依据。2013年9月22日周卫英、励睿琼支付了中原公司56，000元，其中41，800元系佣金，4，200元系中原公司要求周卫英、励睿琼承担的中原公司到温州与房屋出卖方签居间协议的租车费、汽油费、过路费、住宿费等费用，另1万元系中原公司以帮助周卫英、励睿琼办理八五折贷款为名要求周卫英、励睿琼支付的好处费。2014年3月27日，中原公司拒不配合周卫英、励睿琼与出卖方办理过户手续，周卫英、励睿琼被中原公司索要了7，000元办理费才顺利过户。周卫英、励睿琼共支付了中原公司63，000元，已远超协议约定的佣金41，800元。周卫英、励睿琼应承担的佣金已支付完毕，中原公司没有理由再要求支付佣金，故不同意中原公司的诉讼请求。原审审理中，周卫英、励睿琼又表示认可周卫英系在佣金确认书填写部分内容填好后签的名。
同时，周卫英、励睿琼反诉称，2013年11月26日，中原公司业务员张陈安排周卫英、励睿琼至建设银行办理贷款，建设银行信贷员罗小波于当日接收材料，但时隔35天即离合同约定过户日期前一天才通知周卫英、励睿琼“银行流水不够”，并提示周卫英、励睿琼花钱找中介公司包装。当日中原公司信贷业务员朱文宸称可以帮周卫英、励睿琼做流水，但需要支付6，000元。朱文宸和罗小波为赚取6，000元好处费恶意拖延办理贷款，遭周卫英、励睿琼反驳后，朱文宸改口帮周卫英、励睿琼转农行贷款，但却拖延27天不调取材料。2014年1月26日，周卫英、励睿琼被迫发函催告出卖方立即与周卫英、励睿琼办理过户，如再被拖延5天即到合同约定的2014年1月31日房屋交接日，出卖方即可催告周卫英、励睿琼付款，若7日内未能付款，出卖方即可起诉解除合同并要求周卫英、励睿琼承担违约责任，周卫英、励睿琼将面临承担总房价20%的违约金836，000元。中原公司作为大型专业的中介机构，周卫英、励睿琼因相信其高度专业、规范的流程以及迅速周全的居间服务，才放心委托其进行买卖交易，中原公司完全有经验可以预见和避免可能出现的情况，却为了非法利益，安排一名会利用所谓流水敲诈顾客的信贷业务员办理贷款；中原公司不顾周卫英、励睿琼风险，随意建议诱导周卫英、励睿琼变更贷款银行；在出卖方早已表露悔卖意思时，中原公司却始终未向周卫英、励睿琼告知，试图造成周卫英、励睿琼违约；负责交易的业务员张陈离职，中原公司既不告知周卫英、励睿琼，也不安排人员跟进服务；中原公司涉嫌与出卖方合谋，故意拖延时间试图导致周卫英、励睿琼违约，分享巨额违约金。中原公司未尽居间服务义务，为获取非法利益从中作梗，故意拖延时间，阻挠交易，使出卖方有机可趁，最终导致周卫英、励睿琼通过诉讼及法庭调解，支付出卖方赔偿款才得以勉强过户。中原公司没有切实提供质价相符的服务，说明其最终未促成交易成功，其无资格收取佣金和额外费用，故要求判令中原公司退还佣金41，800元及额外费用21，200元。
中原公司对此辩称，不同意周卫英的反诉请求。中原公司已促成交易，周卫英、励睿琼应支付佣金。根据约定，上下家的佣金及税费全部由周卫英承担，中原公司并给予周卫英、励睿琼佣金优惠，故周卫英、励睿琼应支付的佣金数额是8万元。周卫英、励睿琼支付的63，000元就是佣金，不存在中原公司另外收取周卫英、励睿琼额外费用的情况。中介公司的义务不包括银行贷款，朱文宸不是中原公司的员工，如周卫英、励睿琼所述情况属实，则是受了贷款公司的欺骗。按照上海市居间行业规范规则，如中介公司帮助办理贷款推荐，需要收取400元的推荐费，但中原公司没有收取过该笔费用。中原公司没有法定和约定义务为周卫英、励睿琼办理贷款，周卫英、励睿琼陈述的贷款遭遇应找相关人员解决。周卫英、励睿琼支付给上家的补偿系其双方协商的结果，后果应由周卫英、励睿琼自己承担。
原审法院经审理后认为，中原公司和周卫英及房屋出卖方签订的《房地产买卖居间协议》系三方的真实意思表示，依法成立，合法有效。根据居间协议的约定，中原公司为周卫英和出卖方就东宝兴路房屋的买卖提供居间服务，周卫英和出卖方各按照总房价款的1%向中原公司支付佣金41，800元。之后，周卫英又签署了佣金确认书，确认其应向中原公司支付佣金8万元。现双方对周卫英应承担的佣金数额有争议，对此，法院认为，居间协议格式条款虽确定买卖双方各自承担佣金，但之后周卫英签署佣金确认书确认其应承担的佣金数额为8万元，且佣金确认书上明确如佣金确认书的约定与居间协议的约定不一致的，以佣金确认书为准。虽然佣金确认书签署后，买卖双方在《上海市房地产买卖合同》补充条款中又约定了交易产生的税、费由买卖双方各自承担，但房产交易所涉税、费一般特指办理产权过户时应向税务部门缴纳的税款和向房产交易中心缴纳的费用，不包括支付给中介公司的佣金。结合双方签订的特别协议，法院有理由相信，中原公司与买卖双方实际变更了对佣金承担的约定，三方商定佣金全部由买入方承担的事实确实存在。中原公司要求周卫英支付8万元佣金，周卫英也签字同意，故周卫英应承担的佣金数额是8万元。
对周卫英支付的第一笔56，000元钱款中的14，200元，周卫英、励睿琼主张系佣金以外的额外费用，但未举证证明，中原公司开具的收款收据已写明付款性质是佣金，故周卫英、励睿琼的意见法院不予采纳。对周卫英支付的另一笔7，000元钱款，周卫英、励睿琼主张也是额外费用，但同样未提供证据证明，法院亦不予采纳。现周卫英要求中原公司退还额外费用，没有事实依据，法院不予支持。
周卫英主张中原公司在提供居间服务过程中拖延办理贷款，导致周卫英因逾期支付房款而承担了违约金造成损失，中原公司不应收取佣金，应全部退还。对此，法院认为，为支付房款而申请办理贷款系买入方的义务，居间协议中并未约定中原公司有为周卫英、励睿琼办理贷款的义务。即便如周卫英、励睿琼所言，中原公司有过为周卫英、励睿琼贷款进行推荐和沟通协调的情况，也不能由此推定中原公司就有代办贷款的义务。而且根据《上海市房地产买卖合同》付款协议的约定，买入方贷款申请未通过或申请额度未通过的，买入方应于过户送件当日补足资金支付给出卖方。周卫英、励睿琼在未及时办出贷款的情况下，又未能及时补足资金，故对造成逾期付款的后果，难谓周卫英、励睿琼没有责任。周卫英、励睿琼向出卖方支付的逾期付款违约金，系周卫英、励睿琼在认可其违约并同意承担违约金，以换取出卖方同意继续履行买卖合同的前提下与出卖方协商确定，买卖双方并商定东宝兴路房屋租金由出卖方收取到2014年6月，周卫英、励睿琼认为中原公司造成其违约金和租金损失，并无充分依据，故对周卫英、励睿琼要求中原公司退还佣金的诉请，法院不予支持。
中原公司已促成买卖双方完成交易，周卫英应支付佣金。周卫英已支付63，000元，现中原公司要求支付剩余佣金17，000元，理据充分，法院予以支持。原审法院据此作出判决：一、周卫英应于判决生效之日起15日内支付上海中原物业顾问有限公司佣金17，000元；二、周卫英、励睿琼要求上海中原物业顾问有限公司退还佣金41，800元的反诉请求，不予支持；三、周卫英、励睿琼要求上海中原物业顾问有限公司退还额外费用21，200元的反诉请求，不予支持。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1，801元，减半收取计900.50元，由上海中原物业顾问有限公司负担709.50元，周卫英负担191元；本案反诉受理费687.50元，由周卫英、励睿琼共同负担。
原审判决后，周卫英、励睿琼不服，向本院提起上诉称：首先，中原公司的业务员钱改革、张陈是否有资质做房地产中介这一专业性极强的工作。其次，《佣金确认书》上无黄玉兄签名，仅有一个章印，是否合法有效？此外，中原公司给周卫英、励睿琼介绍银行贷款的事实很清楚，因贷款延误导致纠纷最终经法庭调解才得以完成过户的事实也很清楚，故中原公司的居间服务没有促成买卖双方完成交易，中原公司应当承担部分责任，中原公司的居间服务是有瑕疵的。现周卫英、励睿琼对给予中原公司63，000元作为劳务报酬予以认可，但中原公司还要向周卫英、励睿琼索要17，000元于情于理都说不过去，原审法院的判决有失偏颇和公正。因此要求二审法院撤销原判第一项，依法改判驳回中原公司原审中的诉讼请求。
被上诉人中原公司辩称：在本案居间交易期间，居间人是中原公司，不是个人。原审法院判决事实清楚，适用法律正确，因此要求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：周卫英与中原公司及房屋出卖方签订的《房地产买卖居间协议》系三方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应属合法有效。根据上述协议的约定，中原公司为周卫英和出卖方就东宝兴路房屋的买卖提供居间服务，周卫英和出卖方各按照总房价款的1%向中原公司支付佣金41，800元。后周卫英又与中原公司签署了佣金确认书，确认其应向中原公司支付的佣金数额为80，000元。且明确如佣金确认书的约定与《房地产买卖居间协议》的约定不一致的，以佣金确认书为准。因中原公司已促成买卖双方完成交易，周卫英已支付了佣金63，000元，原审法院据此判决周卫英支付中原公司剩余佣金17，000元并无不当。对周卫英、励睿琼要求中原公司退还佣金41，800元和额外费用21，200元的反诉请求不予支持也无不当。上诉人周卫英、励睿琼上诉认为中原公司给其介绍银行贷款，因贷款延误导致其与出卖方纠纷，经法院调解才得以完成房屋过户，故中原公司的居间服务事实上并没有促成买卖双方完成交易，其居间服务有瑕疵等，因而不同意支付剩余佣金17，000元的主张，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币225元，由上诉人周卫英、励睿琼共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾慧忠
审 判 员 周刘金
代理审判员 张的日
二〇一四年九月十九日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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