山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁16民终664号
上诉人（原审被告）：滨州市慧通电子科技有限公司，住所地：山东省滨州经济技术开发区黄河五路217号。
法定代表人：颜雨春，总经理。
委托诉讼代理人:李莉、颜东山，山东开言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张玉珍，女，1979年8月2日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。
委托诉讼代理人：张宝楼，河北沧港律师事务所律师。
上诉人滨州市慧通电子科技有限公司(以下简称慧通公司)因与被上诉人张玉珍房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州经济技术开发区人民法院（2017）鲁1691民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月30日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有新证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
慧通公司上诉请求：依法撤销（2017）鲁1691民初800号民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，依据被上诉人提供的证据不能证明被上诉人向上诉人或其他公司实际支付8万元购房款。本案中，被上诉人提供的最主要证据就是形成于2010年9月4日的两份《房屋买卖合同》和一份收据。但两份《房屋买卖合同》上加盖的慧通公司公章及法定代表人章系被上诉人或第三方伪造，上诉人从未同被上诉人签订任何形式的《房屋买卖合同》，更没有收到被上诉人任何的款项，双方不存在房屋买卖合同关系。本案被上诉人所持合同系同江苏广通建设工程有限公司滨州项目部的陈华签订，该人没有取得上诉人书面授权，也不是上诉人单位工作人员，其行为与上诉人没有任何法律关系。而另一份收款收据系江苏广通建设工程有限公司出具与上诉人没有关系。因此，被上诉人与上诉人没有一审判决认定房屋买卖关系以及签订买卖合同的行为，更不应对签订无效《房屋买卖合同》的行为承担任何法律责任。二、上诉人未曾收到被上诉人任何形式的购房款及其他款项。被上诉人也没有证据证明向其他任何人或单位支付过购房款及其他款项，一审认定上诉人退还8万元购房款无事实依据也无法律依据。被上诉人提交一审法院的购房款收款收据，仅仅能够证明江苏广通建设有限公司滨州项目部曾经给被上诉人出具过收据，但是不能够证明被上诉人实际支付8万元给江苏广通建设有限公司滨州项目部。该证据应该有银行转账凭证或其他证据相互印证才能够证明其已经付款的事实。故，不能认定被上诉人已支付8万元购房款的事实。一审法院无视上述事实，仅依据上诉人提供的上述两份存在重大瑕疵的证据就采信被上诉人支付8万元购房款的事实显属认定事实错误。根据上诉人公司记录，上诉人未曾收到被上诉人任何形式的购房款或其他款项。一审中，上诉人向法院出具了慧通公司关于被上诉人无购房登记的单位证明、《慧通售房表定金表》及慧通公司于2011年7月8日在滨州日报上关于公司重新注册登记的公告，并申请证人江某出庭作证，证明被上诉人未向上诉人支付购房款。《慧通售房表定金表》虽系慧通公司单方面出具，但根据该证据内容及证据形式，该证据不存在改动或伪造的情况，江某虽与上诉人之间存在利害关系，但作为证人，其证人证言对待证事实具有关键性作用且各证据之间可以相互印证，因而法院应综合考虑上诉人一方证据的关联性并予以采信。而一审法院认定“至于江苏广通建设有限公司滨州项目部收到原告购房款是否交付被告慧通公司，是被告内部管理问题，与原告无关”，因为被上诉人并没有证据证明系上诉人委托其出售房屋，更没有书面授权签订《房屋买卖合同》，江苏广通建设有限公司系独立法人与上诉人公司无任何法律关系。因此，该认定系承办人员的主观臆断无事实依据也无法律依据。上诉人从未授权江苏广通建设工程有限公司滨州项目部出售房屋或代收购房款,一审中被上诉人提供授权委托书复印件一份，证明上诉人委托陈华销售房屋，该授权委托书系复印件，对其真实性无法认定。对于《房屋买卖合同》上加盖慧通公司公章及法定代表人印章，被上诉人曾多次就该涉案房屋同上诉人交涉，但是，上诉人在这期间数年未对该合同提出异议，亦未报警处理的问题，不能因此认定上诉人就认可了这两份合同。上诉人于2011年7月8日在滨州日报登报公告公司重新登记，其现用公司名称及相应公司公章和其他印章均自公告期满后对外发生效力。2015年元月29日，被上诉人拿着房屋买卖合同和收据复印件到上诉人处用假象投资来与上诉人签订联合投资协议，并要求上诉人提供两份合同原件和一张收据（收据上上诉人已注明转款），然后转账，上诉人按照被上诉人要求提供后，被上诉人就失去音讯，上诉人随即到开发区经济案件大队报案。上诉人的上述处理方式已表明在知情后，立即报警维护自身合法权，同时也是对被上诉人合同的否定。对于被上诉人同江苏广通建设有限公司之间是否存在经济纠纷以及存在何种经济纠纷均与上诉人无关，被上诉人更无权以此向上诉人主张任何权利。三、被上诉人提供的《房屋买卖合同》上的慧通公司公章及法人印章系伪造。上诉人从未授权江苏广通建设工程有限公司滨州项目部出售房屋或代收购房款。上诉人一方对公司公章的管理有严格规定，公司印章的使用皆有登记，在被上诉人《房屋买卖合同》上加盖慧通公司公章及法人印章的情况，在上诉人处无记录，一审时上诉人已经明确说明该事实，并有证人出庭作证。但是一审法院没有采信，对此上诉人向二审法院申请对两份《房屋买卖合同》上的上诉人的公章和法人印章的真实性进行司法鉴定，若被上诉人及江苏广通建设有限公司任何一方私自伪造私自刻制上诉人印章，上诉人保留依法追究其私刻公章法律责任的权利。综上所述，一审判决上诉人承担赔偿被上诉人法律责任于法无据，与客观事实不符。二审法院应依法驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。
张玉珍辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律得当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
张玉珍向一审法院起诉请求：1.确认原被告签订的两份《房屋买卖合同》及《房屋联合建设合同》无效；2.被告返还原告购房款9万元；3.被告赔偿原告损失9万元（按照年利率24%计算，分别以8万元为基数自2010年9月4日起至2017年8月28日止；以1万元为基数自2010年9月14日起至2017年8月28日止）；4.被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年9月4日，被告慧通公司与原告张玉珍签订《房屋买卖合同》一份，被告将其开发的“青年家园”（即滨州市慧通电子科技大厦）B区7层1、3号房出售给原告，房屋面积共138平方米，单价每平方米2500元，房屋总价款345000元，该房屋仅作住宅使用。合同约定，买受人的付款方式为分期付款；出卖人应当在2011年3月20日前，将符合约定的房屋交付买受人。同日，原被告又签订《房屋买卖合同》一份，被告将其开发的“青年家园”B区7层2号房卖给原告，房屋面积共69平方米，单价每平方米2500元，房屋总价款172500元，该房屋仅作住宅使用。两份合同其他内容均相同。合同另载明，出卖人：滨州市慧通电子科技有限公司、江苏广通公司滨州项目部；合同尾部出卖人处加盖慧通公司合同专用章及法定代表人江某印章，委托代理人处加盖江苏广通建设工程有限公司滨州项目部印章及陈华印章。同日，原告张玉珍交购房款80000元，江苏广通建设工程有限公司滨州项目部向其出具收条，收款人为陈华；之后，原告就涉案房屋曾向被告交涉，但被告并未按合同约定将涉案房屋交付给原告。另查明，被告慧通公司于2005年8月24日注册成立，法定代表人为江某，2010年12月7日变更为江连云，2011年6月1日变更为颜雨春。被告慧通公司不具备房地产开发资质，涉案房屋在签订《房屋买卖合同》时为期房，被告一直未取得商品房预售许可证，且涉案房屋所占土地为工业用地。涉案房屋系被告慧通公司开发，原被告《房屋买卖合同》签订时，涉案房产由江苏广通建设工程有限公司承建，陈华为江苏广通建设工程有限公司滨州项目部经理，负责涉案房产工程的建设。庭审中，江某认可曾许可江苏广通建设工程有限公司滨州项目部洽谈售房事宜。2015年1月29日，原告张玉珍（乙方）、被告慧通公司（甲方）签订《房屋联合建设合同》，约定甲方具有滨州市黄河五路渤海二十五路滨州市慧通电子科技大厦的国有土地使用权，乙方自愿提供资金进行建设自用；乙方选定楼房的位置与四楼南区403、404号建筑面积共115.98平方米；乙方向甲方交纳建设费用总计429126元，该费用为建设费用、建设税费、甲方的管理费用等各种费用，乙方已交纳（凭公司确认的收据为准）应再交纳339126元，交纳时间：第一次交款壹拾贰万元，其余款在2015年2月10日前再交捌万元，以前已支付玖万元（凭公司收据为准）已全部交清。被告向原告出具了200000元的房款收据，该款项原告并未向被告实际支付。
一审法院认为，被告慧通公司不具备房地产开发企业资质，无建设、销售商品房所必需的相关批准手续，擅自开发商品房，其与原告张玉珍签订的两份《房屋买卖合同》及《房屋联合建设合同》，违反法律、行政法规的相关规定，均系无效合同。关于被告慧通公司辩称其并未收取原告购房款，不应返还的意见。根据庭审查明的事实，江某任慧通公司法定代表人期间，被告慧通公司曾允许江苏广通建设工程有限公司滨州项目部对外洽谈售房事宜。本案中江苏广通建设工程有限公司滨州项目部作为委托代理人，被告慧通公司作为出卖人与原告张玉珍签订了《房屋买卖合同》，该合同上加盖了慧通公司公章及法人印章，且原告自合同签订后就涉案房屋曾向被告交涉，这期间数年被告慧通公司并未对该合同提出异议，亦未报警处理，表明被告慧通公司对该两份《房屋买卖合同》的签订是认可的，两份合同产生的法律责任应由被告慧通公司承担，至于江苏广通建设工程有限公司滨州项目部收到原告购房款是否交付被告慧通公司，是被告内部管理问题，与原告无关。原被告签订的两份《房屋买卖合同》无效，原告要求被告返还购房款、赔偿损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；被告的辩解不成立，本院不予采信。关于原告主张被告在与其签订《房屋联合建设合同》时，已认可其收到《房屋买卖合同》中所涉房屋90000元房款的问题。原被告双方的《房屋联合建设合同》与两份《房屋买卖合同》所涉房屋号并不相同，亦未提及《房屋买卖合同》的事宜，不能证明三份合同之间具有关联性，仅载明“以前已支付玖万元（凭公司收据为准）”不能证明原告的该主张。原告的该主张不成立，本院不予采信。原告提交的10000元借条与本案无关联性，可另行主张。关于原告的损失问题。原告主张其损失按照年利率24%的标准计算无法律依据，其损失可按照原告已付购房款80000元为基数，自2010年9月4日起至2017年8月28日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依照依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告张玉珍与被告滨州市慧通电子科技有限公司于2010年9月4日签订的关于青年家园B区7层1、2、3号房的两份《房屋买卖合同》为无效合同；确认原告张玉珍与被告滨州市慧通电子科技有限公司于2015年1月29日签订的《房屋联合建设合同》为无效合同；二、被告滨州市慧通电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张玉珍购房款800000元并支付利息（以80000元为基数，自2010年9月4日起至2017年8月28日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告张玉珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取计1950元，由原告张玉珍负担702元，由被告滨州市慧通电子科技有限公司负担1248元。
二审中，当事人没有提交新证据，本院认定的事实与一审认定的事实一致。上诉人慧通公司在二审提交一份申请，要求对一审中被上诉人提交的房屋买卖合同上加盖了滨州市慧通电子科技有限公司的公章和法人印章的真实性进行鉴定。
本院认为，本案二审争议的焦点问题是上诉人慧通公司是否委托江苏广通建设工程有限公司滨州项目部陈华销售过涉案楼房。在一审中，被上诉人张玉珍提交了书面《房屋买卖合同》，同时提交授权委托书复印件一份。内容为：“授权委托书本人江某系山东省滨州市慧通电子科技有限公司总经理，法定代表人，因建设慧通科技大厦的工作需要，现特委托江苏省盐城市建湖县庆丰镇陈华同志自行融资、建设及销售。（工程由陈华自负盈亏。）每签订一份销售合同，公司必须提供公章及法人印章。特此委托。授权单位：慧通公司（公章）委托人姓名：江某（签字）授权人身份证号码：37231196009010012被授权人姓名：陈华（签名）身份证号码：32092519650425451309年5月8日至售完为止”。对授权委托书复印件在一审中江某作为证人出庭时，被上诉人的委托诉讼代理人要求江某核实，江某称复印件上的签字是自己的，公章是不是不知道，但是称复印件应是上下两联是分开的，原件中是委托陈华进料。本院认为，就江某对上述复印件的核实意见，其认可自己的签名，只是辩解复印件是两份材料结合起来的，上边的原始内容是委托进料而不是售楼。一方面，从复印件整体文字排版、打印等审查没有拼凑的痕迹；另一方面，该授权委托书的最后内容是“（手填年、月、日）至售完为止”，进一步印证是“销售”，而不是“进料”。当时施行的《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。上诉人慧通公司作为被代理人应承担代理人代理行为的民事责任，房屋买卖合同上加盖的滨州市慧通电子科技有限公司的公章和法定代表人印章的真实性不能对抗第三人，即被上诉人。因此，上诉人慧通公司申请对印章真实性进行鉴定，就本案而言没有实际意义，本院不予准许。综上所述，滨州市慧通电子科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1248元，由上诉人滨州市慧通电子科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 景晨光
审判员 孙兴春
审判员 刘 洋
二〇一八年五月二十八日
书记员 张 智