四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终183号
上诉人（原审原告）：何武，男，1987年5月3日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：岳建民，四川博笃律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝雁，四川博笃律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：蒋才胜，男，1964年5月16日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：韩贵，四川智典律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：游忠淑，女，1964年2月28日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：韩贵，四川智典律师事务所律师。
上诉人何武因与上诉人蒋才胜、游忠淑房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初2619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何武及其委托诉讼代理人岳建明和祝雁、上诉人蒋才胜的委托诉讼代理人韩贵、上诉人游忠淑及其委托诉讼代理人韩贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何武上诉请求：1.撤销（2016）川1302民初2619号民事判决第三项，改判蒋才胜、游忠淑赔偿何武损失15万元；2.改判蒋才胜、游忠淑承担一审全部诉讼费；3.二审诉讼费由蒋才胜、游忠淑承担。事实与理由：一审法院认为，何武未举证证明其已申办南充舞蹈学校及涉案房屋不能通过消防验收，并以此驳回何武主张的15万元损失赔偿请求。一审的该项裁判错误。首先，一审中，何武已当庭提交在向南充市顺庆区文体局申办南充舞蹈学校时该局提供的申报材料告知书（以下简称告知书），证明何武已向教育主管部门申办。其次，何武按照告知书要求蒋才胜、游忠淑提供涉案房屋满足开办培训学校的消防验收资料，二人拒不提供。何武自行申请南充市顺庆区消防大队进行消防验收，该大队提出涉案房屋只有一个安全出口，没有专门的消防通道，并以此为由拒绝验收。何武因不能提供涉案房屋具备开办培训学校的消防验收资料而无法申办培训学校。按照规定，房屋出租人只能出租达到法律、法规规定的使用条件的房屋。因此蒋才胜、游忠淑对涉案房屋具备开办培训学校消防条件负有证明义务。一审以何武不能举证证明涉案房屋未能通过消防验收为由不支持其主张，系举证责任分配错误。再次，蒋才胜、游忠淑一审中出示了顺庆消防大队2006年5月20日作出的南顺公消函字（2006）第83号函。即使该函真实，也只表明当时的消防状况。何武承租涉案房屋时已过去6年，涉案房屋消防状况的变化情况已不得而知。并且，此次消防检查时房屋的用途是经营茶房，如今用途是开办培训学校，两者的消防验收标准不一致。培训学校的消防标准应当更高。综上，涉案房屋的消防状况达不到开办培训学校的要求，何武租赁房屋的目的不能实现，有权解除房屋租赁合同。按照合同法第九十七条的规定，蒋胜才、游忠淑应当赔偿何武的装修损失。
蒋才胜、游忠淑辩称，何武的上诉理由及请求不能成立。房屋租赁合同因消防原因不能履行不属实。何武租赁房屋先用作茶房经营，再擅自改变用途，用于开办培训学校。本案诉争系何武单方违约所致，何武应承担全部责任。蒋胜才、游忠淑保留追究何武违约责任的权利。
蒋才胜、游忠淑上诉请求：1.撤销南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初2619号民事判决；2.改判驳回何武一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由何武承担。事实与理由：一是一审法院解除房屋租赁合同错误。何武主张房屋租赁合同目的不能实现无事实根据。本案不具有合同法第九十四条规定的解除合同的法定情形。二是一审法院判决蒋胜才退还房屋租赁保证金15万元错误。首先，房屋租赁合同应当继续履行，不具备退还租赁保证金的条件。其次，《房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）第2条约定，租赁期满，何武无违约行为，则如数退还保证金；第9条约定，租赁期满，何武无条件恢复房屋原状，否则从保证金中扣除恢复费用；第10条约定，何武违约应支付的违约金从保证金中扣除。因此，即使租赁合同应当解除，也应先扣除上述费用，若有剩余，方能退还。事实上，涉案房屋原本用作茶房经营，16个单间分别设有卫生间，并配有其他设施。何武现改作学校场地，如恢复原状，所需费用远不止15万元。三是一审法院未认定何武的违约行为不当。房屋租赁合同约定了租金的交纳期限及逾期交纳的违约责任。何武逾期交纳租金已超过8个月。一审却未认定何武违约。
何武辩称，一审判决解除合同符合法律规定。根据消防规定，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物。因蒋才胜、游忠淑提供的房屋不符合消防安全要求，导致何武租赁房屋的目的不能实现，具备合同法第九十四条规定的法定解除条件。其次，蒋才胜、游忠淑应当退还保证金。既然合同应当解除，保证金依法应返还。恢复原状的费用与本案不是同一法律关系，与退还保证金无关，蒋才胜、游忠淑可另行主张权利。
何武向一审法院起诉请求：1.判令解除何武与蒋才胜、游忠淑于2012年4月10日签订的《房屋租赁合同》及2014年1月4日签订的《房屋租赁合同补充协议》；2、判令蒋才胜、游忠淑赔偿何武损失15万元；3、依法判令蒋才胜、游忠淑退还保证金15万元；4、本案诉讼费由蒋才胜、游忠淑承担。
一审法院认定事实：2012年4月10日，何武与蒋才胜、游忠淑签订《房屋租赁合同》，约定：蒋才胜、游忠淑自愿将位于南充市顺庆区人民中路48号6楼735平方米的房屋出租给何武经营茶房。租赁期限为2012年4月11日至2020年4月10日止。第一年租金120,000.00元，以后每年在上一年度的基础上按6%递增。还约定，蒋才胜、游忠淑出租给何武的房屋及茶房必须证、照齐全（营业执照、税务登记证、烟草专卖证、安全消防、卫生许可证）有效等。2013年10月6日，蒋才胜、游忠淑收到何武押金30,000.00元。2014年1月4日，双方又签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定涉案房屋用于何武经营舞蹈、健身、教育培训，保证金变更为15万元。该补充协议约定的租金与原约定相同，且删除了关于蒋才胜、游忠淑出租给何武的房屋必须证、照齐全的约定。2014年1月4日，蒋才胜、游忠淑收到何武保证金50,000.00元。2014年1月7日，何武向蒋才胜转款70,000.00元。2015年4月9日，游忠淑收到何武房屋租金142,871.00元。2013年7月8日，何武与南充市永才实业有限公司签订装饰装修合同，约定该公司对涉案房屋进行装饰装修，工程款15万元。
另查明，2006年5月22日，南充市顺庆区公安消防大队出具南顺公消函字（2006）第83号函，对顺庆区人民中路48号6楼蓝天白云休闲会所（即涉案房屋）营业现场进行检查，认定该场所符合消防安全条件。还查明，蒋才胜、游忠淑系夫妻关系。
一审法院认为，何武与蒋才胜、游忠淑签订的《房屋租赁合同》及补充协议，合法有效。何武履行了给付租金和房屋保证金15万元的义务。何武按合同约定的经营范围，开办南充市舞蹈学校。因蒋才胜、游忠淑交付的房屋不能通过消防验收致何武无法办理相关办学手续，何武租赁房屋的合同目的不能实现。何武遂主张解除租赁合同，要求蒋才胜、游忠淑赔偿损失，退还保证金。由于何武未举证证明其到教育部门申报开办南充市舞蹈学校，也未举证证明涉案房屋不能通过消防验收并要求整改，因此其要求赔偿15万元损失的请求不予支持。现何武已明确表示合同已履行不能，要求解除合同，符合法律规定，应予支持。合同中的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故何武主张蒋才胜、游忠淑退还15万元保证金的请求，符合法律规定，应予支持。依照合同法第九十四条第（二）项、第九十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、解除蒋才胜、游忠淑与何武2012年4月10日签订的《房屋租赁合同》、2014年1月4日签订的《房屋租赁合同补充协议》；二、蒋才胜、游忠淑在本判决生效之日起十日内退还何武房屋租赁保证金15万元；三、驳回何武的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求，依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何武出示图片6张，拟证明涉案房屋只有1个安全出口，不符合国标2014建筑防火设计规范关于安全疏散的规定和建筑消防安全规定，不能通过消防验收。蒋才胜、游忠淑质证认为，对图片内容的真实性无异议，但何武的证明目的不能成立。何武已将涉案房屋实际用于舞蹈培训，且所涉建筑还有其他经营实体存在。蒋才胜、游忠淑出示三组证据。第一组证据图片10张，证明何武已使用涉案房屋从事舞蹈培训，并占用、控制涉案房屋至今。该楼还有网吧等特种经营户，说明该楼不存在安全隐患。第二组证据涉案房屋所涉建筑七楼婚纱摄影经营者郑伟的调查笔录一份，证明消防部门未认定涉案建筑康华楼消防不合格。第三组证据彩信一条，证明游忠淑要求何武继续履行合同，不同意解除合同。何武质证认为，对第一组证据的真实性无异议，但不同意其证明目的。第二组证据系证人证言，因郑伟无正当理由未到庭作证，故该证据不应采纳。第三组证据不能证明何武收到该短信，且何武因有正当理由，故拒交租金。本院根据双方当事人申请，前往南充市顺庆区教育局、南充市公安局顺庆分局消防大队分别调查了何武申办舞蹈培训学校和涉案房屋消防验收的相关情况。何武质证认为，该两份调查笔录证明开办培训学校需要消防验收。涉案房屋只有一个安全出口，不能通过消防验收。蒋才胜、游忠淑质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性没有异议。二份调查笔录证实，何武至今未向教育部门申办舞蹈培训学校。教育部门关于申办培训学校资料的规定是对学校申办者和经营者的要求，与房屋出租人无关。教育部门未认定涉案房屋消防不合格。涉案房屋的消防验收应由承租人何武提出。如不能通过消防验收，应由承租人何武进行整改。本院认为，因郑伟无正当理由未到庭作证，对其证言不予采纳。游忠淑出示的彩信显示发送成功，对其真实性予以确认。双方当事人对彼此出示的其他证据及法院的调查笔录的真实性均无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：蒋才胜系游忠淑妹夫。二人共同购买涉案房屋。该房屋系2006年办理房屋所有权证和土地使用权证。2012年4月10日，蒋才胜、游忠淑与案外人赵某签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给赵某经营茶房。赵某经营约一年，于2013年6、7月份，按原租赁合同转租给何武，何武要求与出租人直接签订合同。蒋才胜、游忠淑同意转租，并与何武签订《房屋租赁合同》，该合同文本内容及格式与赵某所签租赁合同完全一致，且合同签订时间也为赵某签订租赁合同的时间即2012年4月10日。何武接收涉案房屋后，为开办舞蹈培训学校，对涉案房屋进行了全新装修，拆除涉案房屋部分隔墙，填埋了经营茶房期间雅间内的厕所，拆除了部分设施。蒋才胜、游忠淑知悉后，与何武重新进行了协商，并于2014年1月4日签订了补充协议。何武使用涉案房屋经营舞蹈学校一年多，目前停办。
二审查明的其余事实与一审一致，本院对一审查明的该部分事实予以确认。
本院认为，蒋才胜、游忠淑与何武签订《房屋租赁合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。出租人蒋才胜、游忠淑按照约定向承租人何武交付了涉案房屋。双方争议焦点，涉案房屋是否满足开办培训学校的消防安全要求。《四川省消防条例》第三十五条规定：“实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权人应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人应当约定各方的消防安全责任。”因此，出租人蒋才胜、游忠淑向承租人何武交付的涉案房屋应当符合消防安全要求。依照《中华人民共和国消防法（1998年）》（该法2008年修订）第十条第一款“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工”及第三款“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”之规定，涉案房屋的消防安全要求是指所涉建筑消防设计时所依据的国家工程建筑消防技术标准。由于涉案房屋已于2006年办理房屋所有权证和土地使用权证并使用至今，因此该房屋通过了包括消防验收在内的竣工验收，达到了建筑消防设计的要求。并且，南充市顺庆区公安局消防大队对涉案房屋消防检查后出函确认符合消防安全条件。所以涉案房屋符合消防安全要求。何武称，按照《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）规定，涉案房屋每个单元安全出口应不少于2个，但其只有一个，因此不符合该规定，不能满足开办培训学校的消防安全要求。首先，住房和城乡建设部《关于发布国家标准〈建筑设计防火规范〉的公告》（第517号）规定该标准自2015年5月1日起实施。涉案房屋系2006年之前设计建造，因此该标准不适用涉案房屋。其次，涉案房屋消防设计标准是一般建筑消防安全标准，非学校等教育设施或者其他特殊建设工程的消防安全标准，而何武租赁涉案房屋用于开办培训学校，消防安全要求超出了消防设计标准。如果要求租赁房屋满足承租人特种经营的消防安全要求，因不同承租人租赁房屋的用途不同，消防安全要求不一，租赁房屋的消防安全要求将处于一种不确定状态，建筑消防设计标准将失去意义。同时，除当事人有特别约定外，出租人对涉案房屋的消防安全要求将不可预知，对房屋出租等民事交易行为将无所适从，其相关权利将难以得到应有的保护。甚至一些承租人为了规避经营风险，恶意改变涉案房屋用途，使涉案房屋达不到相关消防安全要求，从而以此解除租赁合同，不仅损害出租人的权利，而且破坏了交易的安定性，违反了法律追求的安定价值。因此租赁房屋符合消防安全要求不应是符合承租人超出建筑消防设计标准的特殊用途的消防安全要求，而是符合所涉建筑消防设计标准。此外，蒋才胜、游忠淑与何武签订的《房屋租赁合同》及补充协议关于消防安全责任约定的变化表明涉案房屋用于开办培训学校的消防安全责任由何武负责。蒋才胜、游忠淑将涉案房屋出租给赵某经营茶房，赵某再转租给何武。应何武要求，蒋才胜、游忠淑与何武签订了《房屋租赁合同》，该合同系对赵某将涉案房屋转租给何武的确认。该两份合同均明确约定涉案房屋用于茶房经营，且约定蒋才胜、游忠淑对涉案房屋的消防安全等负责。因公安消防部门于2006年对用于茶房经营的涉案房屋检查验收后确认符合消防安全条件，故蒋才胜、游忠淑交付的房屋达到了约定用途的消防安全要求。何武将涉案房屋用于开办培训学校后，于2014年1月4日与蒋才胜、游忠淑签订补充协议，删除了由出租人蒋才胜、游忠淑负责消防安全等约定，表明双方约定涉案房屋用于开办培训学校后的消防安全不再由出租人蒋才胜、游忠淑负责，而由承租人何武负责。因此，即使涉案房屋不符合开办培训学校的消防安全要求，蒋才胜、游忠淑也不应对此负责。综上，蒋才胜、游忠淑依据租赁合同向何武交付了涉案房屋，且涉案房屋符合建造设计的消防安全要求，何武已接收、占有、使用涉案房屋，何武租赁房屋的目的已经实现。因该房屋建造设计的消防安全标准系一般建筑消防安全标准，不是教育设施的消防安全标准，何武使用涉案房屋开办培训学校的目的能否实现虽受此影响，但办学目的不是房屋租赁合同目的，所以何武以蒋才胜、游忠淑交付的涉案房屋不符合消防安全要求致其开办培训学校的目的不能实现为由，要求解除双方间房屋租赁合同的主张不成立，其请求依法不予支持。一审认定事实、适用法律均不当，依法予以纠正。何武基于解除房屋租赁合同要求蒋才胜、游忠淑退还保证金15万元和赔偿装修损失15万元的主张相应不成立，依法不予支持。
综上所述，蒋才胜、游忠涉的上诉请求成立，予以支持；何武的上诉请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”及第二款“依法成立的合同，受法律保护”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”及第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：
一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初2619号民事判决；
二、驳回何武的诉讼请求。
一审案件受理费2,900.00元、二审案件受理费6,600.00元，均由上诉人何武负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 辉
审判员 雷发军
审判员 刘荣耀
二〇一七年三月一日
书记员 刘 南