湖南省沅陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沅民一初字第591号
原告沅陵县水利局，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇辰州西路24号。
法定代表人马继滕，该局局长。
委托代理人刘翠（一般代理），女，1980年2月9日出生，苗族，湖南省沅陵县人，沅陵县水利局工作人员。
委托代理人全海滨（一般代理），湖南天宇律师事务所律师。
被告陈单平，女，1973年5月15日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民。
第三人张致成，男，1962年7月18日出生，土家族，湖南省沅陵县人，个体工商户。
原告沅陵县水利局与被告陈单平房屋租赁合同纠纷一案，原告沅陵县水利局于2014年7月16日向本院提起诉讼。本院受理后，原告沅陵县水利局于2014年8月15日向本院申请追加第三人张致成，本院于2014年11月22日向第三人张致成公告送达了相关法律文书，并依法组成合议庭于2015年2月25日公开开庭进行了审理。原告沅陵县水利局的委托代理人刘翠、全海滨，被告陈单平到庭参加诉讼，第三人张致成经公告送达仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沅陵县水利局诉称：2013年1月1日，原告将自己位于沅陵县沅陵镇桃花岭辰州西路一间门面出租给被告陈单平，租赁期限一年，租金24000元。租赁期满后，原告拟收回门面自用，书面通知被告退还门面时才知道被告擅自将门面转租第三人张致成。故原告诉至法院，要求与被告陈单平解除租赁合同，并返还门面；由被告陈单平按原合同约定的租金支付2014年1月至实际返还门面时止的租金；由被告支付本案诉讼费用。
原告沅陵县水利局为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、组织机构代码证、法定代表人身份证明复印件各1份，证明沅陵县水利局系合法的诉讼主体。
2、沅陵县房屋所有权登记审批表复印件1份，证明出租给被告陈单平的门面房屋所有权人为沅陵县水利局。
3、门面租赁协议复印件1份，证明2013年1月1日，原、被告签订了租赁合同，约定租赁期限从2013年1月1日起至2013年12月31日止，年租金24000元。合同第五条约定了原、被告双方的权利义务及违约责任，其中第7项约定：在租赁期内，乙方无权擅自转租门面。擅自转租的，转租无效。甲方有权收回门面，终止承租合同，由此造成的损失全部由乙方承担。
4、通知及送达回证原件各1份，证明2014年3月18日，原告沅陵县水利局已书面通知被告陈单平承租的门面经营者即第三人张致成，原告需于2014年5月底收回门面，第三人张致成拒收该通知。
被告陈单平辩称：对原告收回门面没有异议，被告认为自己不应承担从2014年1月1日起的租金。理由是被告于2012年6月5日从陈爱国和罗圣强手上转租的“定三毛”四间门面（其中包含原告起诉的这一间门面），租金已经付到了2014年6月5日，租期两年。2013年6月5日至2014年6月5日被告将四间门面一起转租给了第三人张致成。所以2014年1月以后的租金应归陈爱国和罗圣强二人支付。
被告陈单平为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、身份证复印件1份，证明被告陈单平的基本情况；
2、租赁协议、收据各1份，证明被告是2012年6月5日至2014年6月5日从陈爱国和罗圣强手中转租了水利局四间门面，共支付19万元的两年租金；
3、核算清单复印件1份，证明被告陈单平与第三人张致成已形成转租关系，被告按照清单向第三人移交了转租门面的物品及办理了相关费用结算。
第三人张致成未提交书面答辩意见及证据材料。
在庭审质证过程中，被告对原告提交的第1、2、4号证据无异议，对第3号证据有异议，被告提出自己是在代陈爱国和罗圣强向水利局交租金的时候签的《门面租赁协议》，实际承租人是陈爱国和罗圣强，不是被告。原告对被告提供的1、2号证据无异议，但认为陈爱国和罗圣强无权对到期后的租赁权进行转租，所以原、被告之间才签了新的租赁合同。对被告提供的3号证据表示不清楚，认为被告无权向第三人转租门面。
本院认为，原告提交的1、2、4号证据及被告提交的1号证据，双方当事人互无异议，均为有效证据，本院予以采信。原告提交的3号证据，被告提出自己是代他人签订的租赁合同，不是实际承租人，但未提供相关证据予以证实，且该租赁合同符合证据“三性”要件，应为有效证据，本院予以采信。被告提交的2号证据，原告虽无异议，但该证据只能证明被告是从陈爱国、罗圣强手中转租了原告的门面这一事实，不能起到证明转租合法和证明原、被告之间签订的《门面租赁协议》是被告代他人签订的证明作用，故对该证据本院予以部分采信；被告提交的3号证据，结合庭审调查，足以证实2013年6月5日被告未经原告同意将承租门面转租给第三人的事实，对该证据本院予以采信。
依据采信的证据以及庭审调查，本院确认下列事实：
原告沅陵县水利局将自己位于沅陵县沅陵镇辰州西路的门面（由东至西第4间）出租给陈爱国和罗圣强用于开“定三毛”夜宵店。该二人于2012年6月5日将门面转租给被告陈单平，并与被告陈单平签订了《餐馆租赁协议》，该协议约定：租赁期限为二年，自2012年6月5日起至2014年6月5日止。2013年1月1日，原、被告就该门面签订《门面租赁协议》，双方约定：租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日止，年租金为24000元。合同第五条约定了原、被告双方的权利义务及违约责任，其中第7项约定：在租赁期内，被告无权擅自转租门面。擅自转租的，转租无效。原告有权收回门面，终止承租合同，由此造成的损失全部由被告承担。2013年6月5日，被告陈单平未经原告同意将该门面转租给第三人张致成，转租期限一年。原、被告租赁合同期满后，未续签租赁合同，第三人张致成仍继续租赁该门面经营餐饮店。原、被告合同期内的租金被告陈单平已付清，2014年1月至今的租金被告陈单平及实际承租人张致成均未向原告支付。因原告对外出租的门面造成油污、噪音等环境问题，引起原告单位职工及住户不满，原告经集体研究决定统一收回对外出租的门面由单位自用。2014年3月17日，原告沅陵县水利局书面通知“定三毛”餐馆定于2014年5月收回门面，第三人张致成拒绝退还门面。为此，双方发生纠纷诉至本院。在本院审理过程中，第三人张致成外出无法联系。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案的正确处理涉及以下争议焦点问题：一、被告陈单平与第三人张致成的门面转租合同是否有效？二、原告请求与被告陈单平解除租赁合同应否支持？三、本案中返还门面及欠付租金的责任由谁承担？
关于被告陈单平与第三人张致成门面转租合同是否有效的问题。原、被告于2013年1月1日以签订《门面租赁协议》的形式正式确立了租赁关系，被告陈单平在租赁期限内即2013年6月5日，违反合同约定，未征得出租人即原告同意，将租赁物转租给第三人张致成，原告依法享有解除合同的权利。但在原、被告出租合同期限内原告未行使解除权，不管原告是否知道被告陈单平与第三人张致成的门面转租关系，均应视为原告对被告陈单平与第三人张致成在出租合同期限内转租行为的认可，被告陈单平与第三人张致成的门面转租合同并非当然无效。但在2013年12月31日原、被告的出租合同到期后，双方未续签出租合同，被告也未实际占有、使用租赁物，此时，被告陈单平不再享有租赁物的任何权利，被告陈单平对租赁物的转租行为构成无权处分，因原告对被告陈单平的处分行为并未追认，故在2013年12月31日之后，被告陈单平与第三人张致成之间的转租合同无效。
关于原告请求与被告陈单平解除租赁合同应否支持的问题。合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为。本案中，原、被告的租赁合同约定的期限为一年，2013年12月31日该合同期限已届满。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。据此，原、被告的租赁合同因租赁期限届满而归于消灭，原告要求解除合同没有实际意义，也不符合解除合同的条件，故原告要求解除与被告陈单平之间的租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。
关于返还门面及欠付租金的责任承担问题。被告陈单平在合同到期后未将租赁物返还给原告，其行为已构成违约，应当依法承担违约责任，即由被告陈单平返还租赁物并赔偿因此给原告造成的损失，原告损失的数额可参照原租赁合同的租金标准（每月1200元）计算。被告陈单平提出自己不是实际承租人不应由自己支付租金的抗辩意见，本院不予支持。由于第三人张致成与被告陈单平在2013年12月31日后的转租合同无效，第三人张致成应将取得的门面返还给被告陈单平，而被告陈单平负有将租赁物返还给原告的义务，为减少诉累和执行的方便，第三人张致成应将门面直接返还给原告。第三人张致成在占有、使用门面期间应当支付相应的租金，因其与被告陈单平之间存在转租关系，被告陈单平在支付了原告的租金损失后可向第三人张致成主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第五十一条、第五十八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、驳回原告沅陵县水利局要求解除与被告陈单平之间的门面租赁合同的诉讼请求；
二、限第三人张致成于本判决生效之日起十日内返还原告沅陵县水利局位于沅陵县沅陵镇辰州西路的门面1间（由东至西第4间）；
三、由被告陈单平按每月1200元的标准向原告沅陵县水利局赔偿2014年1月至实际返还门面之日止的租金损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费125元，由被告陈单平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并接对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 于 波
审 判 员 ＸＸ飞
人民陪审员 李敬群
二〇一五年三月十三日
书 记 员 胡沅晖
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。