山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民再终字第73号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）刘文奇，太原钢铁集团公司工人。
被申请人（一审原告、二审上诉人）太原军益房地产开发有限公司，住所地太原市小店区亲贤西街5号1幢2层206室。
法定代表人刘经重，经理。
委托代理人兀汝海，山西汝海律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）山西日升盛实业有限公司，住所地太原市漪兴路1号。
法定代表人段林燕，经理。
刘文奇与太原军益房地产开发有限公司、山西日升盛实业有限公司确认合同无效纠纷一案，太原市万柏林区人民法院于2012年3月19日作出（2011）万民初字第1092号民事判决，太原军益房地产开发有限公司不服一审判决上诉于本院，本院于2013年3月26日作出（2012）并民终字第694号民事判决，已经发生法律效力。刘文奇不服，向山西省高级人民法院申请再审，山西省高级人民法院于2014年9月3日作出（2013）晋民申字第718号民事裁定，指令本院进行再审。本院受理后依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人刘文奇，被申请人太原军益房地产开发有限公司委托代理人兀汝海到庭参加诉讼，被申请人山西日升盛实业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告太原军益房地产开发有限公司起诉至太原市万柏林区人民法院称，原告与被告山西日升盛实业有限公司双方因太原市西渠路警乐苑小区6、7号住宅楼的所有权及相关权利曾发生纠纷。原告曾向太原市万柏林区人民法院提起诉讼，要求被告山西日升盛实业有限公司腾出上述标的房屋。太原市万柏林区人民法院曾以（2008）万民初字第674号民事判决书判定由被告山西日升盛实业有限公司腾出上述标的房屋，归原告所有。被告山西日升盛实业有限公司不服，上诉至太原市中级人民法院，中院以（2008）并民终字第879号民事判决书撤销了太原市万柏林区人民法院的（2008）万民初字第674号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。上述判决生效后，原告又向太原市中级人民法院提出再审申请，中院于2009年4月21日下达（2009）并民监字第2号民事裁定书，决定对原告与被告山西日升盛实业有限公司双方所有权及相关权利纠纷一案提起再审，并于2010年3月3日以（2009）并民再终字第126号民事判决书依法判决：撤销太原市中级人民法院（2008）并民终字第879号民事判决，维持太原市万柏林区人民法院（2008）万民初字第674号民事判决，依法确认上述标的房屋归原告所有，同时认定：被告山西日升盛实业有限公司在诉争房屋建设期间和二审判决下达后将诉争房屋出售、抵押其拖欠他人的工程款和抢占房屋的行为均为无效行为，其应自行承担由此造成的后果。被告山西日升盛实业有限公司的购房户在该争议房产无合法手续的前提下对本案争议房产的购买、抢占及装修行为亦属无效行为，并应将其抢占的住房腾出。该判决已发生法律效力。依据已生效的法律文书，被告山西日升盛实业有限公司将位于太原市西渠路警乐苑小区6号楼东单元6层东房屋楼销售给被告刘文奇的行为无效，被告刘文奇取得该房屋的行为也属无效，应将上述标的房屋腾出并返还给原告。故诉至贵院，请求依法确认被告山西日升盛实业有限公司将位于太原市西渠路警乐苑小区6号楼东单元6层东户房屋销售给被告刘文奇的行为无效；判令被告刘文奇腾出从被告山西日升盛实业有限公司取得的上述房屋并返还原告；诉讼费由二被告负担。
被告山西日升盛实业有限公司辩称，第一，我公司与购房户签订的房屋买卖合同合法有效。因为在2006年底至2007年初我公司与购房户订立合同时，原告还未成立，只有我公司具有涉案诉争土地的开发权；其次，2007年12月19日，太原市万柏林区人民法院给我公司下达了准许我公司卖房的公告；2008年太原市中级人民法院的终审判决也是允许我公司卖房子，所以我公司卖房子是合法的。第二，本案系一案两立，原告无权要求法院确认我公司与客户签订的合同无效。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告刘文奇辩称，我购买被告山西日升盛实业有限公司房屋合法有效，中院2010年3月3日下达的（2009）并民再终字第126号判决书认定的事实是错误的。我购买该房屋时太原军益房地产开发有限公司与山西日升盛实业有限公司并未产生纠纷。2007年12月19日万柏林法院张贴公告允许我们购买房屋，我们是根据公告买的房子。关于太原军益房地产开发有限公司与山西日升盛实业有限公司的诉讼纠纷，中院于2008年11月28日下达了终审判决书，该判决驳回了原告诉讼请求，该判决也是我们购房人购房的合法依据。因此，我有理由相信我们购买房屋的行为是合法的，应适用善意取得制度确认我为善意取得人。中院（2009）并民再终字第126号判决书也确认原告不具备土地使用权证、没有规划许可证、房屋预售许可证，没有一切证件，它是典型的违法建筑。违法建筑不能对抗我们合法的购买行为。其次，原告是在2006年11月22日注册成立，而被告山西日升盛实业有限公司在1997年就取得了诉争的6、7号楼的开发权，原告到目前为止仍未取得开发该房地产的行政许可手续，故原告不具备提起本诉的诉讼主体资格。作为购房者认为，两个企业之间的利益之争，让我们购房者买单是不公道的，不仅侵犯了购房者的合法权益，而且会造成不稳定、不和谐的社会后果。请求法院依法驳回原告诉讼请求。
一审法院审理查明，2009年3月24日，刘文奇作为乙方与案外人韩进军（甲方）签订《顶房协议书》一份，该协议就太原市西渠路警乐苑小区6号楼东单元6层东户房屋一套约定：该房屋双方约定每平米售价3000元，共计321300元；由于甲方在五交化工地尚欠乙方钢材款本息合计140000元，该欠款用于抵顶房款，余下房款181300元乙方在签订合同后，一次性以现金方式支付甲方，然后办理过户手续，交钥匙；甲方应给乙方把该房屋去开发公司过户到乙方名下，产权归乙方所有，以后由乙方直接对开发公司。上述协议签订后，被告刘文奇将180000元打入韩进军建行账户，2009年3月25日，韩进军给刘文奇出具了181300元的收据。
2009年3月24日，经案外人韩进军及本案二被告同意，将2006年12月26日山西日升盛实业有限公司与韩进军签订的《房屋认购协议》中韩进军的名字改为原告，原合同签订日期及合同内容均未作更改。更改后的认购协议中乙方为被告刘文奇，甲方仍为山西日升盛实业有限公司。协议第一条约定，乙方购买甲方位于太原市西渠路警乐苑小区6号楼东单元6层东户房屋一套，该房屋建筑面积107.1㎡，每平方米售价3000元，计321300元。第二条付款方式约定，乙方付款方式为全额付款，一次性付清100﹪的房款。第五条约定，甲方在2007年9月30日将房屋移交乙方。第六条约定，由乙方协助甲方办理产权证，在交房一年内办理完毕。更改协议的当日即2009年3月24日，被告山西日升盛实业有限公司即给被告刘文奇开具了321300元的购房款收据，但被告刘文奇并未交付被告山西日升盛实业有限公司房款，收据上记载的日期是2006年12月24日。合同签订的当日，被告山西日升盛实业有限公司将房屋钥匙及阁楼钥匙交付被告刘文奇，被告刘文奇于2010年10月开始装修，12月入住至今。另查明，本案二被告于2006年12月28日又签订《补充协议》一份，约定刘文奇购买山西日升盛实业有限公司警乐苑小区6号楼东单元6层东户房屋的阁楼，面积50平米，价格6万元，一次性付清，该阁楼的所有权归乙方所有。协议签订当日，刘文奇将6万元交付山西日升盛实业有限公司。上述事实有原被告陈述、《房屋认购协议》、《补充协议》、收据佐证。
另查明，原告与被告山西日升盛实业有限公司双方因太原市西渠路警乐苑小区6、7号住宅楼的所有权及相关权利纠纷一案曾形成过法律诉讼纠纷。本案原告于2008年向我院提起诉讼称：2008年3月12日下午，本案被告纠集一伙人进入其正在施工的5、6、7号楼工地，侵占原告尚未完工的住宅，妨害原告正常施工，已严重破坏了原告正常的工作秩序，要求本院判令被告停止侵权，排除妨害，立即退出原告西渠路警乐苑小区6、7号住宅楼在建工地，我院（2008）万民初字第674号民事判决书判决被告山西日升盛实业有限公司停止侵权，排除妨害，腾出警乐苑小区6、7号楼住宅房屋。被告山西日升盛实业有限公司不服，上诉至太原市中级人民法院，中院以（2008）并民终字第879号民事判决书判决：一、撤销太原市万柏林区人民法院的（2008）万民初字的674号民事判决书。二、驳回被上诉人太原军益房地产开发有限公司的诉讼请求。上述判决生效后，本案原告又向太原市中级人民法院提出再审申请，中院于2009年4月21日下达（2009）并民监字第2号民事裁定书，决定对该案提起再审。再审期间，太原市中级人民法院于2009年5月26日在警乐苑小区5、6、7号楼房及山西日升盛实业有限公司张贴公告，内容如下：“警乐苑小区5、6、7号楼相关单位和人员：兹因太原军益房地产开发有限公司与山西日升盛实业有限公司侵权纠纷一案，本院于2009年４月２１日下达（2009）并民监字第２号民事裁定书决定对本案提起再审。鉴于纠纷双方公司已将5、6、7号楼分别向社会出售，造成业主间抢房等矛盾和冲突的发生，极易激化矛盾，影响社会的和谐稳定，不利于相关购房人合法权益的保护和纠纷的依法处理。故本院依法下达（2009）并民再终字第126号民事裁定书，依法查封警乐苑小区5、6、7号楼，查封期间，应保持房屋现状（建筑单位正常施工除外），不得随意抢占、买卖和处分，以免矛盾激化和财产损失扩大，如有违反，将依法承担相应的法律责任。”2010年3月3日中院以（2009）并民再终字第126号民事判决书判决：一、撤销太原市中级人民法院（2008）并民终字第879号民事判决。二、维持太原市万柏林区人民法院（2008）万民初字第674号民事判决。三、判令太原军益房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付山西日升盛实业有限公司投资补偿款一百一十万元。该判决已生效。现原告依据此判决向本院提起诉讼，要求确认二被告之间的房屋买卖合同无效，要求被告刘文奇返还诉争房屋。
查明，截止法庭辩论终结，原告及被告山西日升盛实业有限公司均未取得法律许可的建设开发手续。
查明，2007年12月19日本院因一起执行案件向被告山西日升盛实业有限公司发出通知，准许其以合理价格变卖本院查封的警乐苑小区5、6、7号楼房，并将变卖价格直接交付本院，款付清后，由本院解除查封。
上述事实，有房屋认购协议、判决书、裁定书、公告、及当事人陈述在案佐证。
一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护，太原市中级人民法院（2009）并民再终字第126号民事判决书已经生效，在该判决书中确认了如下两个基本事实：第一，太原军益房地产开发有限公司通过太原市尖草坪区河渠建设开发中心和山西省河渠中心取得了诉争房屋所占用土地的开发权。第二，在诉争房屋建设期间和二审判决下达后，山西日升盛实业有限公司将诉争房屋出售、抵顶其拖欠他人工程款和抢占房屋的行为均为无效行为，其应自行承担由此造成的法律后果。本院据此确认，原告对诉争房屋所占用土地的开发权应受到法律保护，被告山西日升盛实业有限公司无权处分诉争房屋。依据法律规定，无权处分人转让他人财产的，权利人有权追回，但符合善意取得条件的除外。被告刘文奇辩解其购买的太原市西渠路警乐苑小区6号楼东单元6层东户房屋属于善意取得，我国物权法第一百零六条规定了善意取得的构成要件，依据该条规定，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，被告刘文奇与被告山西日升盛实业有限公司签订房屋认购协议的时间是2009年3月24日，同年3月26日付清了房款，在（2008）并民终字第879号民事判决书作出之后，中院张贴公告之前，被告刘文奇已缴纳了全部房款，故被告刘文奇买受诉争房屋时主观上是善意的，是诚实守信的。其次，从公平角度而言，山西日升盛实业有限公司与太原军益房地产开发有限公司的纠纷不应再涉及善意购房者，而且被告刘文奇已占有使用该房屋较长时间，诉争房屋未办理登记手续是因为到目前为止尚不具备办理登记的条件，被告刘文奇对此并无过错。依照法律规定的诚信、公平原则，结合本案实际情况，维持现有的房屋占有状态较为妥当，故对原告的诉讼请求不予支持。一审判决驳回原告太原军益房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审法院判决后，太原军益房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，适用法律不当，被上诉人一出售房屋的行为违反法律禁止性规定，当属无效，被上诉人一在既无合法有效的开发权也无相关资质手续的情况下，处置他人财产，其行为违反我国法律禁止性规定，应当认定为无效；被上诉人二的受让行为不符合善意取得的法定情形，被上诉人一不具有对该房产的处置权，被上诉人二对此是明知的，且该房屋的转让依照法律规定应当登记，但被上诉人二并未履行登记事宜，被上诉人一因没有合法有效的开发权，根本就不可能具备办理登记的条件，被上诉人二占有该房屋没有任何法律依据。一审判决对事实的认定及法律适用与已生效的（2009）并民终字第126号民事判决书发生矛盾，适用法律错误，应当予以撤销，请求依法撤销原判，确认被上诉人一将房屋销售给被上诉人二的行为无效，被上诉人二腾出从被上诉人一处取得的房屋并返还上诉人。被上诉人山西日升盛实业有限公司辩称，上诉人的上述理由不能成立，我方卖房行为合法，我公司从98年开始就一直对此河道区域进行建设，到06年11月盖了4、5号楼。06年11月26日，军益公司才注册成立，与另一公司恶意串通强行在我公司已建设的基础上又进行建设。军转公司有无权利转给军益公司一审已经查明，其对土地没有所有权，也无权转让，军益公司强行霸占我公司的房子，其没有资格卖房；我公司建到4层后开始卖房出售，当时军益公司还不存在，08年3月军益抢楼盘发生争议，法院认定属于军益公司，我们在申诉。我公司的卖房行为是合理的，卖房行为有效，请求维持原判。被上诉人刘文奇辩称，1、一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，事实认定清楚适用法律正确，请求二审维持，我们与日升盛公司签订合同的时候军益公司还没有成立，在中院判决之前我们已经交付了房款，我们符合善意取得的要件；2、上诉人的上诉理由不能成立，根据我国法律规定，房地产开发需要五证齐全，五证与是否具有开发手续不同，军益公司至今没有这些证件，属于违法开发；我们在06年与日升盛签订合同，对土地争议不知情，军益公司与日升盛的争议发生在08年，其纠纷与我们无关；3、一审根据诚实信用公平原则断案体现了对我们的司法保护；4、对两级法院的四次判决需要理性认识，中院126号判决不应作为本案依据，法院判决不具有溯及既往的效力，按照我国物权法规定，军益公司没有起诉我方的主体资格。一审对善意取得的规定做了阐述，认定事实清楚，要求维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院二审认为，公民、法人的合法权益受法律保护，太原市中级人民法院（2009）并民再终字第126号民事判决书已经生效，在该判决书中确认了如下两个基本事实：第一，太原军益房地产开发有限公司通过太原市尖草坪区河渠建设开发中心和山西省河渠中心取得了诉争房屋所占用土地的开发权。第二，在诉争房屋建设期间和二审判决下达后，山西日升盛实业有限公司将诉争房屋出售、抵顶其拖欠他人工程款和抢占房屋的行为均为无效行为，其应自行承担由此造成的法律后果。本院据此确认，上诉人对诉争房屋所占用土地的开发权应受到法律保护，山西日升盛实业有限公司无权处分诉争房屋。依据法律规定，无权处分人转让他人财产的，权利人有权追回，但符合善意取得的除外。被上诉人刘文奇辩解其购买的太原市西渠路警乐苑小区6号楼东单元6层东户的房屋属于善意取得。我国物权法第一百零六条规定了善意取得的构成要件，依据该条规定，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。依据该规定，善意取得需具备三个条件，第一个条件为取得人的善意，第二个条件为有偿，第三个条件是取得，指取得动产或不动产的所有权，取得动产所有权的标志是交付，取得不动产所有权的标志是登记。本案中，刘文奇虽已缴纳了全部房款，刘文奇买受诉争房屋时主观上是善意的，且为有偿取得，但上诉人取得了该诉争房屋所占用土地的开发权，被上诉人一所出售的诉争房屋不具备办理登记的条件，被上诉人二取得该不动产没有进行登记。被上诉人未能办理登记手续，其取得房屋不属于善意取得。故被上诉人刘文奇辩称其为善意取得人的抗辩理由不成立，被上诉人刘文奇应将诉争房屋返还上诉人，对于因返还房屋给被上诉人刘文奇造成的财产损失，因在本案审理过程中，当事人未主张，可另行处理。原审判决适用法律错误。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决：
一、撤销太原市万柏林区人民法院（2011）万民初字第1092号民事判决；
二、被上诉人刘文奇于本判决生效之日起30日内将位于太原市西渠路警乐苑小区6号楼东单元6层东户房屋一套返还上诉人太原军益房地产开发有限公司。
一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，由被上诉人山西日升盛实业有限公司负担。
刘文奇申请再审称，一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。申请人现居住的房屋是购买被申请人山西日升盛实业有限公司开发的房屋。2006年12月26日，申请人与日升盛公司签订《房屋认购协议》，购买了警乐苑小区6号楼东单元6层东户房屋一套，建筑面积107.1平米，一次性付清房款321300元，2006年12月28日又签订补充协议一份，购买了该房屋的阁楼，面积50平米，价格6万元，一次性付清，该阁楼所有权归申请人所有。此时被申请人并不知情太原军益房地产开发有限公司与日升盛公司之间的争议，后经两级法院审理，中院于2008年11月28日下达（2008）并民终字第879号民事判决，判决驳回军益公司的诉讼请求，之后申请人对自己购买的房屋进行了装修并入住，证明申请人对自己出资购买的房屋具有合法的所有权和居住权。1、军益公司注册成立的时间是2006年11月22日，日升盛公司在军益公司注册之前已经对申请人购买的房屋就行开发与建设。2、中级人民法院（2009）并民再终字第126号民事判决书判决军益公司具有开发权，依据的是《民法通则》、《合同法》的规定。然而，根据我国《土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”法院的判决书是以司法权替代政府行政权，超越了法院的职能范围。3、申请人购买房屋的时间是2006年12月，而确认军益公司取得所谓开发权的时间是2010年3月。二、原判决适用法律确有错误。1、原审法院将本案定性为合同纠纷并判决申请人返还军益公司房屋错误。申请人与军益公司之间没有签订过购房合同，未发生过合同关系，没有合同纠纷。2、依据判决认定本案涉及土地，无论是军益公司还是日升盛公司，均未取得太原市人民政府颁发的或法律认可的开发许可证，因此，军益公司对该土地的开发是违法的，原审法院认定军益公司具有开发权没有法律依据。3、基于军益公司对该土地开发的违法性且至今未能办理土地开发许可手续且申请人在购买上述房屋本身没有任何过错责任的前提下，不能办理产权登记或相关手续，不能成为申请人承担非善意取得该房屋的法律责任的理由。因此，申请人取得该购买房屋，当属善意取得。
被申请人太原军益房地产开发有限公司辩称，1、依据太原市万柏林区人民法院（2008）万民初字第674号、太原市中级人民法院（2009）并民再字第126号民事判决，令山西日升盛公司腾出警乐苑6、7号楼归还被申请人。2、万柏林区人民法院执行庭于2008年1月下达裁定：禁止山西日升盛公司卖房。这就撤销了2007年万柏林区法院在警乐苑小区的公告“允许日升盛公司售房”的事实。3、太原市中级人民法院于2009年5月26日张贴对警乐苑5、6、7号楼的查封公告，“查封期间，应保持房屋现状不得随意抢占、买卖和处分。”4、太原市晋源区人民法院（2011）晋源刑初字第100号刑事判决第26页（五），省河渠中心书记王晋中证言“2006年11月23日，经太原市城北公证处公证，由霍律师和中心工作人员李小江向日升盛公司送达了解除合同通知书，是日升盛公司的副总刘冠生签收的。”可见，从2006年11月起，日升盛公司对河渠没有开发权。5、太原市中级人民法院（2012）并民终字第694号民事判决书第2页“被告刘文奇将180000元打入韩进军建行账户，2009年3月25日，韩进军给刘文奇出具了181300元的收据。2009年3月24日将2006年12月26日山西日升盛实业有限公司与韩进军签订的《房屋认购协议》中韩进军的名字改为刘文奇。当日，日升盛公司给刘文奇开具321300元的购房款收据，收据上记载的时间是2006年12月24日。刘文奇于2010年10月装修，12月入住。”6、可见申请人知道日升盛公司与军益公司存在房产争议诉讼，仍然买房入住，是明知故犯。7、从申请人于2013年8月12日提出申请被省高院受理后，到2014年9月3日作出再审裁定，已近一年时限。此期间，没有本院院长批准延长审限，因此高院的再审违反民诉法204条的规定。
经再审审理查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
本院再审认为，本案的争议焦点是刘文奇向山西日升盛实业有限公司购买房屋的行为是否应认定为善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”该规定明确了善意取得的三个构成要件，缺一不可。因此尽管在本案中刘文奇已举出其缴纳了全部房款的证据，涉案房屋的成交价也在合理的范围之内，但由于其尚未办理房屋产权登记，不符合善意取得的构成条件，不应认定为善意取得。虽然刘文奇未能办理房屋登记是客观原因造成的，但与本案一并起诉的系列案件一样，本案也属于因太原军益房地产开发有限公司与山西日升盛实业有限公司在涉案房屋所占用土地开发权产生争议的过程中双方各自对外售房而导致的纠纷，由于该二公司各自的售房行为，使得该系列案件中讼争房屋都存在一房二卖的情形，原二审判决结合本案的上述情况，依据被申请人太原军益房地产开发有限公司已经本院生效判决的确认取得了该诉争房屋所占用土地的开发权这一基本事实，在刘文奇不完全具备善意取得构成要件的情况下，未认定其向山西日升盛实业有限公司购房行为属善意取得并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2012）并民终字第694号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 滕 青
审 判 员 师荣光
代理审判员 郭朝艳
二〇一五年六月十六日
书 记 员 崔晓峰