广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗从法房初字第16号
原告：凌育根，住广州市白云区。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
被告：广州大城房地产开发有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：蔡真来，职务：总经理。
委托代理人：吴楠、钟丽娜，广东国智律师事务所律师。
原告凌育根诉被告广州大城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王美舟，被告委托代理人吴楠、钟丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月25日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的坐落于从化市太平镇广从南路1033号8栋1101房，被告应于2013年12月29日前将通过验收质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的商品房交付给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的万分之一支付违约金给原告。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房款，共计716881元。但是，被告至今尚未取得该房屋的验收合格文件（包括质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮等），并且未出示上述验收文件的原件，未提供盖有被告公章的上述文件的复印件给原告。上述房屋也出现许多质量问题。因此，原告至今未能收楼。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。
为了维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交楼违约金（以总房款716881元为本金，按每日万分之一的标准从2013年12月30日起至被告具备竣工、规划、消防、人防、环保、通邮、永久供电、供水、供气验收合格文件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止，暂计到起诉日2014年12月30日为22008元）2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，一、涉案房屋完全符合合同约定的交房条件，不存在任何质量问题。1、《商品房预售合同》附件七本合同补充协议第五条约定涉案房屋交付条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供电等必要居住条件。根据上述规定，被告于2013年12月29日已取得上述交楼文件，涉案楼盘已具备收楼条件。2、原告主张涉案房屋存在质量问题，但却没有出具任何证据予以证明，没有照片、没有房屋验收记录，更没有第三方的质量鉴定报告。因此，原告主张涉案房屋存在质量问题没有事实及法律依据。
二、涉案房屋自2013年12月29日起已交付原告，被告不存在逾期交房的违约行为。涉案房屋已经符合合同约定的交房条件，被告于2013年12月29日前向原告发出收楼通知，但原告拒不办理收楼手续，应视为该房屋自2013年12月29日起已经交付原告。
三、关于质量、人防、通邮、基础设施等验收文件，首先，根据《商品房预售合同》附件七本合同补充协议第五条约定，质量、人防、通邮、基础设施等验收文件不属于合同约定的交楼条件。因此，原告不能以此理由拒绝收楼。其次，被告已向原告发出收楼通知，但原告没有按合同约定的时间到达指定地点收楼，被告无法向原告提供上述材料。因此，原告以被告未出示上述验收文件的原件，未提供盖有被告公章的上述文件的复印件给原告的理由不成立。
四、关于煤气问题。1、从时间上看，市国土房管局对涉案房屋预售价格予以备案、准许对外预售的时间明显早于涉案房屋所在地市政中心燃气管道工程竣工以及置换通气时间。因此，被告预售给原告的商品房价格中不包含建设管道煤气费用，被告没有义务为原告实现通气条件。从化市人民政府出台的《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》（从府办[2011]40号）第六条规定，全面推行“一房一价”政策，即房地产开发企业申办预售许可时必须据实按套报送预售价格，报市国土房管局备案，备案后的价格通过市国土房管局网站对外公示。开发企业应严格按照申报价格，采取“一套房一标价”方式明码标价对外销售。开发企业取得预售许可证后，应在10日内一次性公开全部房源。根据上述规定，被告在办理涉案房屋的预售许可证时应当将全套房屋价格报送市国土房管局备案。根据《预售房屋户型预售表》显示，市国土局对涉案房屋价格准许备案的时间为2012年4月25日。另根据《广东省广州市商品房预售许可证。（编号：从化房预（网）字第20120234号）显示，被告取得涉案预售许可证的时间为2012年4月28日。根据从化市城市管理局出具的《从化市城市管理局关于信息公开从化市105国道太平镇水南村区域管道燃气竣工以及通气时间的回复》，105国道（水南—太平）市政中心燃气管道工程于2012年10月22日竣工，并于2013年5月2日完成置换通气。由此可见，市国土局准许备案预售价格时，涉案房屋所在地市政中心燃气管道工程还没有竣工以及完成置换通气。被告在确定房屋价格时，不可能预见到未来本小区通煤气的时间，也就不可能将安装煤气管道的成本计入房价。因此，出售给原告的房屋也不可能包含建设管道煤气费用，被告没有义务为原告实现通气条件。2、从合同条款上看，被告与原告签订的《补充协议》没有约定通气条款，被告预售给原告的商品房价格中不包含建设管道煤气费用。《补充协议》第五条明确规定：“甲方应当按照买卖合同第十三条规定日期，在下列条件满足后交付商品房；该商品房项目工程竣工验收合格，并取得规划部门、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许文件；满足供水、供电等必要居住条件。”可见，燃气管道问题不是合同约定的交房条件。另外，从化市发展和改革局出具的《关于安装管道天燃气费用问题的答复》中明确：“由于你购房时与大城云山花园开发商签订的《商品房预售合同》中表明房价未包含管道燃气安装费用，若住户要安装管道天燃气，则按《关于制定我市天燃气两部制气价临时方案的复函》的规定，缴交费用。”可见，从化市发展和改革局也认可原、被告签订的《补充协议》没有包含通气条款，被告预售给原告的房屋价格中也不包含建设管道燃气费用，原告要安装管道燃气，需自行按标准缴纳费用。3、从竣工验收来看，“通气”不是必要的交楼条件，被告不需要承担违约责任。工程竣工验收备案表文件目录中没有写明燃气工程验收文件。可见，燃气管道问题不是必要的交房条件。
综上所述，原告起诉认为被告的责任造成原告未按时收楼，要求被告支付延迟交楼违约金没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年11月25日，原告（乙方）与被告（甲方）订立了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方购买甲方开发的位于从化市太平镇广从南路1033号8栋1101房，房屋总售价716881元。合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2013年12月29日前将房屋交付原告使用。甲方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按合同规定的期限交房，按本合同补充协议第七条方式处理。补充协议第七条：逾期不超过180日的，甲方每日应按乙方已付房价款的0.01%的标准向乙方支付违约金，违约金计算自买卖合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）见本合同补充协议第八条。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同附件七“补充协议”第八条约定，甲、乙双方一致同意对买卖合同第十五条“房屋交付时的有关资料”变更约定如下，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供电的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。合同附件七“补充协议”第五条约定，甲、乙双方一致同意对买卖合同第十二条“交房条件”变更约定如下，甲方应当按照买卖合同第十三条规定的日期，在下列条件满足后交付该商品房：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供电等必要居住条件。
合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了全部房款。被告分别于2013年12月19日、2014年1月8日、2014年6月25日通过EMS快递向原告邮寄《入伙通知书》，通知原告办理收楼手续。原告均以涉案房屋未具备交楼条件为由拒绝收楼。2014年11月2日原、被告完成办理收楼手续。2014年12月30日，原告以被告逾期交付房屋为由遂诉至本院，请求判如所诉。
另查明：一、2013年12月24日，被告对涉案楼盘的建筑工程进行竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》；二、2013年12月27日，被告取得涉案楼盘的《建筑工程规划验收合格证》；三、2013年11月14日，被告取得涉案楼盘的《建设工程消防验收意见书》。四、2014年1月9日，被告取得从化市人民防空办公室出具的涉案楼盘的《办理人防工程验收意见书》；五、2014年1月9日，被告取得从化市环保局的涉案楼盘交付使用函；六、2013年2月15日，涉案楼盘取得永久性用电；七、2014年1月7日从化区邮政局同意通邮。
另，涉案楼盘于2012年4月28日取得《广州市商品房预售许可证》。广州从化中燃城市燃气发展有限公司施工的105国道（水南—太平）市政中心燃气管道工程于2012年5月7日开工，2012年10月22日竣工，并于2013年5月28日进行置换通气。就涉案楼盘业主是否应缴纳管道燃气安装费用的问题，从化市发展和改革局在答复涉案楼盘业主的《关于安装管道天燃气费用问题的答复》中记载：“由于你购房时与大城云山花园开发商签订的《商品房预售合同》中表明房价未包含管道燃气安装费用，若住户要安装管道天燃气，则按《关于制定我市天燃气两部制气价临时方案的复函》的规定，缴交费用。”
本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。
对于涉案房屋交付条件的问题。涉案楼盘于2012年4月28日取得《广州市商品房预售许可证》，此时该楼盘地段的市政配套的燃气管网工程尚未正式开工，市政燃气管网何时接至涉案楼盘小区亦无法确定。因此，被告对涉案楼盘销售过程中，其销售价款中亦未包含管道煤气的费用。鉴于从化市市政配套的燃气管网客观状况，原、被告双方在签订的《广州市商品房买卖合同》的附件七“补充协议”第五条，对合同第十二条“交房条件”作出变更，没有将“通气”作为房屋交付条件。故，被告提出“通气”不是必要交楼条件的抗辩理由，本院予以采纳。
对于被告是否逾期交房的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定。虽然涉案楼盘的建筑工程于2013年12月24日经验收合格，2013年12月27日取得《建筑工程规划验收合格证》，但合同附件七“补充协议”第五条对交房时被告应履行的其他义务也进行了约定，其中环保部门出具的认可文件或准许使用文件是被告必须出具的文件。而事实上涉案楼盘在2014年1月9日才经从化市环保局准许使用。也就是说，涉案楼盘在2014年1月9日才具备交楼条件。原告在2013年12月19日、2014年1月8日收到被告发出的收楼通知书时，涉案楼盘并不符合交楼条件，原告有权拒绝收楼。涉案楼盘在2014年1月9日具备交楼条件后，被告应及时通知原告收楼，而原告在2014年6月25日才收到被告发出的收楼通知书。根据合同约定，原告应在收到收楼通知书7日内办理收楼手续，但原告未按合同规定在收到通知书后7日内收楼，应视为2014年7月2日同意接收商品房。因被告未能在2013年12月29日前交付商品房给原告使用，已构成违约，应承担违约责任。计算逾期交楼违约金从2013年12月30日起计至2014年7月2日止（共185天），违约金标准按总房价716881元，按每日0.01%计算，逾期交楼违约金总额为13262.30元。故原告诉讼请求被告支付延期交付房屋的违约金的理据充分，本院予以支持。但原告在被告发出交楼通知书后未依合同约定期限内的办理有关交楼手续，原告主张超出本院审查认定范围内的违约金不予采纳。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条款第（一）款的规定，判决如下：
一、被告广州大城房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付违约金13262.30元给原告凌育根；
二、驳回原告凌育根其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费350，分别由原告凌育根负担218元，被告广州大城房地产开发有限公司负担132元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 殷永东
审 判 员 李建华
人民陪审员 潘启林
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 卢 云