浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江九民初字第47号
原告李兴富。
委托代理人吴渭波，特别授权代理。
被告杭州新客站商业城管理有限公司。
法定代表人陈欣。
委托代理人寇迪，特别授权代理。
委托代理人潘登，特别授权代理。
原告李兴富为与被告杭州新客站商业城管理有限公司（以下简称新客站公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年2月20日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员陈维专独任审判，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。原告李兴富及其委托代理人吴渭波，被告新客站公司的委托代理人寇迪、潘登到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李兴富起诉称，原、被告于2010年8月20日签订《营业房（摊位）租赁合同》，约定被告将其管理的中国婴童用品城b51-1、b52-2、b68-1、b68-2商铺租赁给原告。2012年8月1日，原、被告双方就上述商铺租赁事宜再次签订《协议书》一份，约定：2010年8月20日至2012年12月17日免租金，被告承诺从2012年12月18日起，原告拥有10年租赁权，首次租赁期限从2012年12月18日至2015年12月17日止，并约定在杭州地铁一号线开通运行之日七日内另行签订租赁期限为10年（2012年12月18日至2022年12月17日）的租赁合同。但杭州地铁一号线开通（2012年11月24日）一年有余，被告至今仍拒绝与原告签订新合同。被告的行为已经违约，导致原告长期租赁商铺的合同目的无法实现，原告的经营活动产生重大风险。现为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼请求：1、解除租赁合同，退还已支付的租金105390元，保证金20000元，装修损失45154元，合计170544元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告新客站公司辩称，原告诉称与事实不符。协议书约定的是“杭州地铁一号线开通运行之日七日内另行签订租赁合同”，并非另行签订租赁期限为十年的租赁合同。被告自2012年11月24日起多次与原告联系，商讨订立合同的事宜，原告以各种理由推托。根据租赁合同及协议书的约定，原告一年内擅自连续停业三天以上的，或累计停业七天以上，未征得被告书面同意的，原告有权收回营业房，一切责任后果由原告负责。现原告擅自停业，被告多次张贴违约通知书，但时至今日，原告仍处于无故歇业状态。退一步讲，即便原告主张成立，其主张的违约金也过高，要求进行调整。原告已经实际使用商铺一年多，要求全部退还租金不合理。原告的违约保证金不应退还，被告也不应承担装修损失。
原告李兴富为支持其主张，向本院提交了以下证据：
1、营业房（摊位）租赁合同、协议书各一份，证明原、被告之间的房屋租赁关系；
2、收据两份，证明原告已向被告交纳房租和押金；
3、工程预算决算表一份，证明原告装修商铺的金额；
4、解除合同通知书一份，证明原告已于2014年1月4日提出解除合同的要求；
被告新客站公司为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：
5、违约通知书及照片各一份，证明原告擅自停业的事实；
上述证据，经庭审出示，双方的质证意见为：
证据1、2，被告对真实性无异议，本院予以确认；
证据3，真实性无法确认，即便真实，也不能证明待证事实，本院认为该份证据不能证明被告的待证事实，不予确认；
证据4，被告认为与本案无关联性，当日原告有拿一份材料到被告处，但被告没有接收。
证据5，原告认为其已在2014年1月4日通知过被告要求停业，故不能证明原告存在违约行为。
综上，依据当事人的陈述及本院认定的有效证据，本案事实认定如下：
2010年8月20日，原告与被告签订《营业房（摊位）租赁合同》一份，约定：被告将其管理的二层b51-1、b52-2、b68-1、b68-2营业房（摊位）肆间出租给原告作营业使用（建筑面积50.9平方米）；租赁期限自2010年8月20日起至2012年9月30日；上述营业房（摊位）年租金为人民币105390元；押金为20000元，在签订合同时付清，押金不计息，合同期满时归还或冲抵租金；凡涉及合同履行中的一切变更，解除事项，双方应采用书面形式，并在接到通知之日起十五天内做出签复，否则视为默认。在合同期内，若有违约，违约的一方应向另一方支付租金总额的10%作为违约金，违约金不足以弥补另一方实际损失时，还应支付赔偿金。原告一年内尚擅自连续三天以上或累计停业七天以上，未征得被告书面同意的，原告承担违约责任，被告有权收回营业房（摊位）；合同还特别约定，免租期1年，第3年租金不变。
同日，原告向被告交纳租金（收据上写明的款项内容为定金，实际为租金）105390元及经营保证金20000元。
2012年8月1日，原、被告签订《协议书》一份，约定：1、双方约定租赁合同的租金标准为3元／平方／天，租金一年一交，3年租金不变；2、被告承诺原告所租商铺二层b51-1、b52-2、b68-1、b68-2营业房（摊位）肆间出租给原告作营业使用（建筑面积50.9平方米）拥有10年（2012年12月18日——2022年12月17日）的承租权和转租权，2015年12月18日起二楼基价（4.18元）租金涨幅每年不超过10%；3、双方首次约定租赁合同期限为2012年12月18日—2015年12月17日，杭州地铁一号线开通运行之后七日内另行签订租赁合同。4、协议一经双方签署生效，原告必须在2012年9月1日前经常正式营业，试营业期间不计房租，2012年12月17日起开始计房租。5、被告承诺，被告在完成二层整体招商率大于或等于60%时收取租金；2010年8月20日——2012年12月17日免租金，管理费收取2012年7月1日——2012年12月17日共计人民币6502.5元。6、合同签订时，综合管理费0.7元／天／平方；7、若原告违约，被告有权收回铺位重新出租，一切责任和后果由原告全权负责，若被告违约，原告有权要求被告返还支付的全部租金、押金及赔偿其他损失。
2014年1月4日，原告向被告提出示解除合同通知书，但被告未予接收。此后，被告于2014年1月13日、1月16日、1月19日、1月24日，连续在商铺黏贴违约通知书，要求原告到市场办公室接受处理。
诉讼中，被告表示同意解除租赁关系，但认为原告违约，被告有权在押金中扣除10%的违约金，即10539元，同时还应扣除实际产生的租金68867.7元，自2012年12月17日起算至2014年3月11日止，管理费225693.13元，故应退还原告23414.17元。
本院认为，原、被告双方签订的《营业房（摊位）租赁合同》及《协议书》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。现原告主张解除合同，理由是被告在杭州地铁一号线开通运行之后七日内拒绝与其签订租赁期限为10年的租赁合同，违反了《协议书》第3条的约定，致使不能达到长期租赁的目的。本院认为，《协议书》第3条约定另行签订租赁合同，并没有写明另行签订租赁期限为10年的租赁合同，结合该条款的前半部分内容，应理解为签订租赁期限为2012年12月18日至2015年12月17日这一期间的租赁合同，因此，原告的法定解除理由不能成立。但在诉讼中，被告当庭表示同意解除合同，故双方解除合同的意思表示一致，本院予以确认。合同解除日以开庭之日即2014年3月12日为准。在此之前，原告应按合同约定的标准向支付租金和管理费。具体如下：（1）租金自2012年12月18日开始，按每平米每月3元的标准，计算至计算至2014年3月12日（计449天），租金为68562.3元。关于管理费：（1）2012年7月1日至2012年12月17日期间为6502.5元，（2）自2012年12月18日起，按每月每平米0.7元的标准，算至2014年3月12日，为15997.87元。据此，被告应退还给原告的金额为105390元＋20000元-68562.3-6502.5-15997.87=34327.33元。被告还辩称原告存在违约行为，要求其承担违约责任，但被告未在本案中提起反诉，本院不予处理。被告可另行起诉。
据此，《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下：
一、被告杭州新客站商业城管理有限公司返还给原告李兴富人民币34327.33元；
二、驳回原告李兴富的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币1855.50元，由原告李兴富负担人民币1526.5元，由被告杭州新客站商业城管理有限公司负担人民币329元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3711元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈维专
二〇一四年五月十九日
书 记 员 王 洁