广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（x16）粤01民终5413号上诉人（原审被告、反诉原告)：陆卫君，住所地广州市海珠区。上诉人（原审被告、反诉原告)：陆汝洲，住所地广州市花都区。两上诉人共同委托代理人：雷志容，广东广信君达律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：林锋，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告):黄增海，住广州市天河区。被上诉人（原审原告、反诉被告)：黄良保，住所地广东省化州市。被上诉人（原审原告、反诉被告):庞亚凤，住所地广东省化州市。三被上诉人共同委托代理人：黄朝晖，广东同益律师事务所律师。上诉人陆汝洲、陆卫君因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(x14)穗海法民三初字第621号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，据穗海新字第xxxxx号《农村（墟镇）宅基地使用证）》记载，凤和乡旧市头南约4巷x号宅基地的使用人为黄增海，框架结构，层数为3.5，建筑面积356.69平方米；等。x07年1月26日，黄增海、黄良保、庞亚凤（共同为甲方）与陆卫君、陆汝洲（共同为乙方）就涉案房屋的转让签订《房屋转让协议书》，其中约定涉案房屋登记占地面积101.91平方米，楼高3层半，建筑面积356.69平方米（现实际楼高6层半，建筑面积650平方米左右）；该房2层至6层房屋布局每层三房一厅一厨房厕所；甲方以现金1036000元的价钱将上述房屋全部产权转让卖给乙方陆汝洲先生、陆卫君女士所拥有，甲方并在转让成交当日已收到乙方的1036000元转让款；等。黄增海、黄良保、庞亚凤于x14年4月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：l、确认黄增海、黄良保、庞亚凤和陆卫君、陆汝洲签订的房屋转让协议书无效；2、陆卫君、陆汝洲将位于广州市海珠区凤阳街凤和乡旧市头南约4巷x号的房屋返还给黄增海；3、陆卫君、陆汝洲向黄增海、黄良保、庞亚凤支付房屋占用费（从x07年7月1日至陆卫君、陆汝洲返还房屋之日止，以每间房屋月平均租金500元计算，共29间房屋，暂计至x14年12月1日为1319500元）；4、陆卫君、陆汝洲将穗海新字第017676号宅基地证原件返还给黄增海；5、本案诉讼费用由陆卫君、陆汝洲承担。原审审理期间陆卫君、陆汝洲提出反诉请求判令：1、黄增海、黄良保、庞亚凤向陆卫君、陆汝洲返还房款1036000元；2、黄增海、黄良保、庞亚凤向陆卫君、陆汝洲赔偿房屋修缮的费用损失435000元；3、黄增海、黄良保、庞亚凤向陆卫君、陆汝洲赔偿房屋增值的损失1000000元；4、黄增海、黄良保、庞亚凤承担本诉和反诉的诉讼费原审诉讼中，双方当事人确认，合同签订后，陆卫君、陆汝洲向黄增海、黄良保、庞亚凤支付了房款1036000元，黄增海、黄良保、庞亚凤将上述房屋及穗海新字第xxxxx号《农村（墟镇）宅基地使用证）》交付给陆卫君、陆汝洲至今；陆卫君、陆汝洲接收房屋后，对该房屋进行装修改建。陆卫君、陆汝洲表示目前涉案房屋仍是共6层半的房屋，首层有四间房，二至六层每层有五间房，顶层还有一间房屋，共三十间房屋。黄增海、黄良保、庞亚凤对此表示不清楚房屋现状情况。另外，双方当事人还确认涉案房屋位于旧市头村，陆卫君、陆汝洲均不是该村村民。鉴于本案审理需要及双方当事人各自的申请，原审法院依法分别委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）对涉案房屋的x07年7月1日至2014年11月21日的租金市场价进行评估、广州建成工程咨询股份有限公司（以下简称建成公司）对涉案房屋的装修物价值（重置折余价）进行评估（装修完成时点为2007年5月31日，重置折余评估时点为2014年11月7日）、广东中正房地产评估咨询有限公司（以下简称中正公司）对涉案房屋的市场价（评估基准日为x14年11月7日）进行评估。据华盟公司出具的《关于广州市海珠区凤阳街凤和乡旧市头南约4巷x号房屋租金价格评估结论书》（以下简称租金评估报告）记载，2007年7月1日至2014年11月21日止的租金价格为915720元，其中2014年1月1日至2014年11月21日的月平均租金为15600元/月；等。黄增海、黄良保、庞亚凤向华某公司支付租金价格评估费8800元。经质证，黄增海、黄良保、庞亚凤对该租金评估报告的真实性、合法性及评估结果没有异议。陆卫君、陆汝洲对该租金评估报告的真实性、合法性没有异议，但认为其与黄增海、黄良保、庞亚凤的买卖合同是自愿签订的，其是合法使用房屋，不需要支付使用费给黄增海、黄良保、庞亚凤，还认为该租金评估报告所记载的租金是按房屋现状即是陆卫君、陆汝洲在房屋原有基础上进行装修及对房屋格局调整后的租金价格，且该价格没有考虑到房屋实际空置率的情况，即使是按房屋整体出租的话，其价格也低于评估价格。据建成公司出具的《广州市海珠区凤阳街凤和乡旧市头南约4巷x号房屋的装修价值评估》（以下简称装修评估报告）记载，广州市海珠区凤阳街凤和乡旧市头南约4巷x号房屋的装修价值结果为425032.96元，装修残值按平均年限法计算，鉴定结果为50694.03元；造价争议部分：装修价值结果为71691.02元，装修残值按平均年限法计算，鉴定结果为8550.65元；等。陆卫君、陆汝洲向某公司支付了装修价格鉴定费价税合计9200元。经质证，黄增海、黄良保、庞亚凤对该装修评估报告的真实性、合法性均没异议，但认为装修公司是个人，不可能产生测绘保险费、住房公积金、税金，该部分费用不应计算在装修价值内；另外，加建部分的价值过高，而房屋一至六层的地面瓷砖和防盗窗防盗网是原来的状态，该两项不应计算在评估价格中，该费用评估公司已列入有争议部分，但其无法提交证实该两项目的装修情况。陆卫君、陆汝洲对该装修评估报告的真实性、合法性均没异议，认为评估的价格与其实际装修费用相近，其是对房屋整体装修的。据中正公司出具的《房地产司法鉴定评估报告》（以下简称使用权价值报告）记载，涉案宅基地使用权部分的，楼面面积356.69㎡、用地面积101.011㎡，评估价1832317元；涉案宅基地房部分，建筑面积356.69㎡，评估价396639元；涉案房屋增建房部分，面积293.31㎡，评估价326161元；评估价值2555117元；等。陆卫君、陆汝洲向中正公司支付了房屋市场价格评估费8888元。经质证，黄增海、黄良保、庞亚凤对该使用权价值报告的真实性、合法性没有异议，但认为涉案房屋位于城中村地段，评估价格过高。陆卫君、陆汝洲对该使用权价值报告的真实性、合法性没有异议，但认为评估价格过低，应按照城中村相关的补偿价格进行计算。经原审法院询问，黄增海、黄良保、庞亚凤和陆卫君、陆汝洲对上述租金评估报告、装修评估报告及使用权价值报告均不申请重新鉴定。另外，黄增海、黄良保、庞亚凤表示其不需要要求涉案房屋的实际使用人参加诉讼及承担责任，本案中其只要求陆卫君、陆汝洲承担责任。原审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋属集体所有的宅基地房屋，陆卫君、陆汝洲并非该房屋所在村社的村民，黄增海、黄良保、庞亚凤将该房屋出售给陆卫君、陆汝洲，实际上是将农民集体所有的土地使用权转让给陆卫君、陆汝洲，其行为违反了法律的禁止性规定，故黄增海、黄良保、庞亚凤与陆卫君、陆汝洲签订的《房屋转让协议书》属无效合同，黄增海、黄良保、庞亚凤要求确认上述合同无效的诉请，符合法律规定，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，黄增海、黄良保、庞亚凤要求陆卫君、陆汝洲将涉案房屋及该房屋的宅基证原件返还给黄增海的请求，合理合法，原审法院予以支持。同理，陆卫君、陆汝洲要求黄增海、黄良保、庞亚凤返还购房款1036000元的请求合理合法，且黄增海、黄良保、庞亚凤也表示同意返还该款项给陆卫君、陆汝洲，故对陆卫君、陆汝洲的该请求，原审法院予以支持。黄增海、黄良保、庞亚凤和陆卫君、陆汝洲对租金评估报告、装修评估报告及使用权价值报告的真实性、合法性均无异议，对上述报告的部分评估价格有异议但均不申请重新评估，故原审法院对上述评估报告均予以采信。陆卫君、陆汝洲是基于买卖行为并向黄增海、黄良保、庞亚凤支付对价而使用涉案房屋的，故黄增海、黄良保、庞亚凤要求陆卫君、陆汝洲向其支付房屋占用费的请求，依据不足，原审法院不予支持。陆卫君、陆汝洲接收涉案房屋后对该房屋进行装修改建，且黄增海、黄良保、庞亚凤也表示陆卫君、陆汝洲按现状交付房屋其可以适当补偿修缮费用给陆卫君、陆汝洲，故陆卫君、陆汝洲要求黄增海、黄良保、庞亚凤向其赔偿修缮费用的请求合理。据装修评估报告记载，涉案房屋的装修价值结果为425032.96元，装修残值按平均年限法计算，鉴定结果为50694.03元；造价争议部分：装修价值结果为71691.02元，装修残值按平均年限法计算，鉴定结果为8550.65元；等。因该房屋已装修多年，且陆卫君、陆汝洲是对该房屋进行整体装修改建，故该赔偿费用应以装修评估报告评定（含争议部分）的装修残值确定为59244.62元（50694.03元+8550.65元）。黄增海、黄良保、庞亚凤认为涉案房屋一至六层的地板瓷砖及防盗网为房屋交付的状态故该部分价格不应计入装修费用，但没有提交证据予以证据，对此应承担不利的法律后果，故原审法院对黄增海、黄良保、庞亚凤的该意见，不予采纳。由于涉案房屋是宅基地房，宅基地的所有权归集体经济组织所有，黄增海、黄良保、庞亚凤对涉案房屋所在的土地并无使用权，故其只能取得涉案房屋的增值价值，不能取得涉案房屋所占土地的增值价值。据使用权价值报告记载，涉案宅基地使用权部分的评估价1832317元；涉案宅基地房部分评估价396639元；涉案房屋增建房部分评估价326161元；合计评估价值2555117元。因涉案房屋的交易价格已高于涉案宅基地上盖房屋，故陆卫君、陆汝洲要求黄增海、黄良保、庞亚凤向其赔偿房屋增值损失100万元的请求，依据不足，原审法院不予支持。结合本案的实际情况，租金价格评估费8800元和装修价格鉴定费9x0元由黄增海、黄良保、庞亚凤负担，房屋市场价格评估费8888元由陆卫君、陆汝洲负担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，于2015年12月18日作出如下判决：一、原告黄增海、黄良保、庞亚凤和被告陆卫君、陆汝洲签订的《房屋转让协议书》无效；二、两被告在本判决生效之日起30日内，将凤和乡旧市头南约4巷x号房屋按现状交付给原告黄增海；三、两被告在本判决生效之日起30日内，将穗海新字第xxxxx号《农村（墟镇）宅基地使用证》交付给原告黄增海；四、三原告在本判决生效之日起30日内，共同返还购房款1036000元及赔偿装修费用59244.62元给两被告；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费16776元，由三原告负担16726元，两被告负担50元；反诉受理费13284元，由三原告负担7329元，两被告负担5955元。上述本诉受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时，将其应承担部分直接支付给原告。租金价格评估费8800元及装修价格鉴定费9200元由三原告负担，房屋市场价格评估费8888元由两被告负担。上述装修价格鉴定费9200元已由被告预交，原告在本判决生效之日起30日内将该费用直接支付给被告。判后,上诉人陆卫君、陆汝洲均不服原审判决，共同向本院提起上诉称：一、原审判决的第二项容易导致诉累，影响社会效果，恳请二审改判。根据原来的交易方式以及市场的交易习惯，房屋的交付(或返还)均应在付清全部房款的前提下进行。结合本案的情形，首先，被上诉人是在弹尽粮绝、身无分文的前提下，为了再次利用案涉房屋套现才产生该诉讼；其次，在本案的诉讼前或诉讼过程中，甚至是评估机构到案涉房屋现场评估时，被上诉人均没有出现过，极有可能存在逃避还款的义务。因此，上诉人认为这种“先付钱再交房”的交易习惯更合理，更具操作性，避免了房屋交付了，上诉人还要向法院申请执行，要求被上诉人给付金钱的义务。二、原审判决的第三项无法履行。编号为穗海新字第xxxxx号《农村(虚镇)宅基地使用证》，上诉人在庭上已明确表示，由于时间比较久，该证已经遗失了，上诉人现在手上只有公证书的原件可以证明权利来源。而且在庭后，上诉人也询问了房屋实际使用人陈某，其称也没有该证件。所以上诉人也无法返还，但上诉人愿意配合被上诉人补办。三、原审判决的第四项“赔偿装修费用59244．62元”存在错误。上诉人在购买了涉案的房屋以后，为此投资了装修房屋的费用是435000元，而该装修的费用上诉人提交了相应的证据证明，并且也与鉴定机构鉴定的价格一致，因此上诉人的实际装修的费用是435000元。而一审法院判决的赔偿装修费用59244．62元是房屋的剩余价值，也即涉案房屋交还了被上诉人后，被上诉人还可以享受的价值，而并非是被上诉人的损失。而对于被上诉人的取得涉案房屋后，还可以享受59244．62元的装修价值，其应该为59244．612元的装修价值支付对价。因此，被上诉人应按上诉人实际支付的装修款项向上诉人赔偿装修损失。四、原审法院认为上诉人要求被上诉人赔偿房屋增值损失100万元的请求依据不足是存在错误的。l、原审法院认为“涉案房屋是宅基地房，宅基地的所有权归集体经济组织所有，原告(被上诉人)对涉案房屋所在的土地并无使用权。(P9)”是存在错误的。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”也即，在中华人民共和国境内的土地性质仅有两种，或者为国家所有的土地，或者为集体所有的土地。同时根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”而本案的涉案土地是属于村集体所有的土地，但广州市海珠区人民政府向被上诉人黄增海发放了编号为穗海新字第NO．xxxxx号《农村(墟镇)宅基地使用证》，该证是确认了被上诉人具有涉案土地的使用权。因此，在编号为穗海新字第NO．xxxxx号《农村(墟镇)宅基地使用证》被依法撤销前，被上诉人对案涉土地的享有使用权。其基于出卖房屋的意思表示当然也包括土地使用权的一并转让，所以上诉人对土地使用权的增值，也因为被上诉人的处分意思表示而当然享有，原审法院认定被上诉人不具有涉案土地的使用权存在错误。2、原审法院认定“因涉案房屋的交易价格已高于涉案宅基地上盖房屋，故被告(上诉人)要求原告(被上诉人)向其赔偿房屋增值损失100万元的请求依据不足……(P9)”是存在错误的。根据一审法院认定的情况，被上诉人对于涉案的土地不具有使用权，而上诉人向被上诉人支付的购房款1036000元仅是用于购买涉案宅基地上盖房屋，那么上诉人就完全没有义务返还涉案房屋给被上诉人。根据一审法院的认定，上诉人支付的购房款仅是用于购买涉案宅基地上盖房屋，而被上诉人作为宅基地上盖房屋的所有权人，完全是有权出售宅基地上盖房屋，因此上诉人与被上诉人之间的合同就是属于合法有效的，那么上诉人就完全没有义务返还涉案的房屋给被上诉人。而一审法院同时认定了上诉人与被上诉人对于涉案的土地都是没有使用权，那么在土地的合法使用权人或土地的合法所有权人未提出收回土地的情况下，因上诉人是合法取得了涉案的房屋，因此上诉人可以合法继续使用涉案的房屋，被上诉人对于涉案的土地无使用权，、对于涉案土地的上盖房屋又已经转让，那么上诉人则无义务返还涉案房屋给被上诉人。由此可见，法院的认定的内容与判决的结果是完全矛盾的。并且上诉人支付上百万元仅是购买一个几十万元的房屋，而也不包括土地的使用权也是完全不符合逻辑的。因此，上诉人支付的购房款是包含了购买涉案房屋所有权的款项及涉案宅基地使用权的款项。3、被上诉人应按涉案房屋总体的市场价值(土地与房屋的总价值)向上诉人赔偿增值部分的损失。上诉人支付的款项是购买涉案土地的使用权及涉案房屋的所有权的价款，而被上诉人提供的宅基地证也是证明了被上诉人对于涉案的土地的使用权。众所周知，房屋的增值是因为土地的增值，而不是上盖房屋的增值，上盖房屋在使用的过程中会出现损耗，只会存在贬值的情况，不可能存在增值的情况，而上诉人却花房子的近一倍的价钱只去购买房子，而不包括土地使用权，这完全是不正常的。因此上诉人购买的是涉案房屋的所有权及涉案土地的使用权，同时“地随房走，房随地走”的政策，应该按房子总体价值(土地与房屋的总价值)计算房屋的增值价值，而不应该分割开来计算。同时，根据上诉人在一审中提交的《沥滘城中村改造房屋补偿安置方案》，与涉案房屋所在地区相类似的地区沥滘村的补偿方案可以明确知道，同地段的沥滘村在2014年时非村民已经是按15000元／平方米进行货币补偿的，而且该单价是纯房屋价值补偿，不包括政策性奖励和其他补偿费用在内的，并不存在鉴定机构所说的该价格是包含了政策性因素的，所以涉案房屋完全可以参照该标准执行。若参照该标准，仅有宅基地证的建筑面积356．**平方米。的货币补偿就已经达到5350350元，而并非是鉴定机构评估的涉案土地使用权的评估价为1832317元，涉案宅基地房部分评估价396639元，涉案房屋增建房部分评估价326161元，合计评估价值2555117元。即便退一步讲，按照上诉人x07年时投入1036000元购房款为本金计算同期贷款利率，到现在的增值也有60多万，原审法院对于房屋的增值完全不支持，明显有违公平合理原则。并且根据上诉人在一审中提交的《沥滘城中村改造房屋补偿安置方案》可以明确知道，对于拥有宅基地证的非村民，其补偿也是按照土地和房屋的总体价值进行补偿，而并非是只补偿房屋的价值，而不补偿土地使用权的价值。因此，被上诉人应按同类地区的同类房屋的市场价格计算涉案房屋的增值部分，并且赔偿上诉人增值部分的损失。归结本案产生的主要原因是房价的上涨和拆迁的临近所导致的，被上诉人的缺钱的时候，主动对外销售涉案房屋，由此才会产生上诉人购买涉案房屋的行为，而又因涉案房屋的房价上涨和拆迁将至，被上诉人就提起本案，主张合同无效，要收回案涉房屋，引起纠纷。而上诉人购买涉案房屋，是因为上诉人陆汝洲已经是六十多岁的老人家，上诉人陆汝洲及其女儿陆卫君为了让陆汝洲老有所依，购买了涉案房屋给陆汝洲养老，确保陆汝洲年老后的经济来源。由此可见，被上诉人在本案中具有重大的过错，而根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤消后………．有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因被上诉人这种反复的，不诚信的行为已经导致了上诉人的巨大损失，包括购房款利息的损失、装修的损失、房屋增值的损失及维权损失，为了维护上诉人的合法权益，恳请法院依法裁决，维持法律的公平正义，支持社会的诚信行为。强调一点我方在一审时曾向法院和评估机构提交沥滘村拆迁安置补偿方案，该方案由对非村民的拆迁安置补偿标准，可以作为上诉人房屋增值部分的损失参考，完全高于一审采纳的标准，但一审和评估机构对此均没有回应。综上，上诉请求：l、请求二审法院撤销广州市海珠区人民法院做出的(x14)穗海法民三初字第621号判决的第二项，依法改判上诉人在收到被上诉人返还生效判决的全部款项后3天内，将案涉房屋按现状交付给被上诉人。2、请求二审法院撤销广州市海珠区人民法院做出的(2014)穗海法民三初字第62l号判决的第三项。3、请求二审法院撤销广州市海珠区人民法院做出的(2014)穗海法民三初字第621号判决的第四项“赔偿装修费用59244.62元”，依法改判被上诉人向上诉人赔偿房屋修缮的费用损失435000元。4、请求二审法院撤销广州市海珠区人民法院做出的(2014)穗海法民三初字第62l号判决的第五项，依法改判被上诉人向上诉人赔偿房屋增值的损失1000000元(壹佰万元)。5、请求二审法院依法改判房屋市场价格评估费8888元由被上诉人承担。6、本案的一审、二审的受理费，反诉费由被上诉人承担。被上诉人黄增海、黄良保、庞亚凤共同答辩称：1、关于诉累的问题。原审判项第二、四项，交房和返还购房款没有时间先后顺序，是不会存在上诉人担心的交还了房屋收不到钱的情况。2、关于宅基地使用证的问题。签合同之后，我方已经交还给上诉人，关于上诉人所说的宅基地使用证遗失的情况，我方不清楚。但房屋返还了，宅基地使用证也应该返还给我方。3、涉案合同违反土地管理法的强制性规定且买卖行为没有办理变更手续和取得相关部门的批准，一审判决认定房屋买卖合同无效是正确的。4、房屋买卖过程中，被答辩人也是有过错的，被答辩人在不具备购买资格的情况下，以购买宅基地房屋出租谋利。被答辩人清楚房屋性质为宅基地性质，房屋购买价格低于正常商品房价格。5、从一审委托评估公司的评估价格来看，房屋的价格实际上并未增值，不存在我方因价格上涨或拆迁等原因提起本案诉讼的情况。6、从出租价格的评估来看，被答辩人已经通过租金收入获得了利益，足以弥补其主张的房屋增值损失。6、关于房屋价格问题。涉案房屋所在村是没有拆迁的，不应当参照拆迁价格确定房屋价格。农村集体土地禁止转让，土地价值计算入房屋价值进行赔偿是没有法律依据。7、关于装修问题，我方对一审评估的装修费用是有异议。被答辩人是委托个人进行装修的，一部分装修是原有房屋自带的，评估的价格偏高。合同无效后的法律后果是各自返还，恢复原状。交付时房屋带有装修，后上诉人改建，考虑到这一点，我方同意按现状接受，房屋装修价值也体现在房屋使用中，由于被答辩人一直使用涉案房屋至今，涉案房屋的装修残值已经为零了，我方不应该支付装修补偿。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审上诉主要焦点在于涉案房屋装修费及增值部分的赔偿。原审根据查明的事实认定，双方当事人签订的房屋买卖合同违反《中华人民共和国土地管理法》，合同无效。双方当事人就此并无提出上诉异议，该事实的认定，本院予以确认。在此基础上，本案主要在于无效合同的责任认定以及处置。从合同无效的原因及现有的证据反映，双方当事人对于合同无效均负有责任。首先，关于装修费的处理，上诉人认为应以实际投入费用进行赔付，但结合上诉人已经对涉案房产占有使用的事实，将期间的装修损耗由被上诉人承担并不符合等价有偿，公平合理原则。原审以交还时的装修残值作为返还标准并无不当，本院予以维持。其次，关于增值部分的赔偿问题，原审处置符合涉案标的用地性质特征，亦不违本案合同无效处置的责任分配原则，并无明显不当，本院亦予以维持。至于上诉人认为原审判决返还涉案房产证照无法履行，以及先付款再交房的上诉理由，均属于执行程序解决的问题，并不能作为上诉人不予履行义务的抗辩理由。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17995元，由上诉人陆汝洲、陆卫君共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年七月十二日书 记 员  李 杨