江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03152号
上诉人（原审被告）詹孔荣。
委托代理人聂友娟，律师。
被上诉人（原审原告）崔景昊。
委托代理人江旻，律师。
委托代理人高平。
上诉人詹孔荣因与被上诉人崔景昊租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2014）张金民初字第0125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：詹孔荣作为甲方与崔景昊作为乙方于2013年6月底签订了《租房协议》，约定由乙方崔景昊向甲方詹孔荣承租位于金港镇后塍健康北路7号的三间半门面房（带二楼），用于乙方崔景昊经营餐饮之用。合同约定：一、租期为3年，第一年租金为人民币100000元，第二年和第三年租金为人民币120000元；如乙方第三年需转让，转让费则为人民币220000元；如乙方第四年需转让，转让费则为人民币180000元；付款方式为先付后营业（提前一个月付全年租金）；如乙方不想经营，需提前三个月告知甲方；如有违约，违约金则为人民币叁万元；二、租赁期间，乙方不得任意改动房屋内的建筑设施，如需改动应经甲方同意后方可，乙方在经营期间不得从事违法违规事宜，如有发现，甲方有权收回房屋，终止合同，其后果一切由乙方负责（营业执照未办理除外）；三、租用期满后，乙方无权拆除店内的装潢设施，乙方如需续租，经甲方给予优先考虑，租赁期内，乙方不得转让或出租；四、……；五、乙方如退租，可带原有桌椅、冰柜、空调及自己添置的东西，如不带甲方原有的物件，则甲方退还5000元押金（甲方的物品不得带走）；六、如乙方需要转让，则需在年前3月份前告知甲方，超过3月份则无效；2013年7月1日至2014年6月30日。另查明，涉案房屋是由顾国兴出租给詹孔荣的，并由顾国兴与詹孔荣于2011年9月20日签订了《租房协议》，租赁期限从2011年9月20日至2016年9月19日。嗣后，詹孔荣将该房屋转租给了崔景昊。
原审又查明，2013年7月1日詹孔荣收取了崔景昊110000元，并由詹孔荣在《租房协议》的背面写明“2013年7月1日年租已收齐共计：110000正詹孔荣”。原审审理中，双方均确认交付的款项中有100000元是第一年的租金。然而，对于剩余的10000元，崔景昊主张均是租房押金，但詹孔荣则抗辩另外的10000元中有租房押金为5000元，还有5000元是座椅板凳使用费。后因租房问题发生纠纷，詹孔荣于2013年12月16日将崔景昊所承租房子的正门进行上锁。为此，崔景昊于当天向张家港市公安局后塍派出所报警，后由民警进行协商处理，但双方协商未成。原审审理中，詹孔荣向原审法院提供了在将涉案房屋上锁前已同崔景昊进行协商处理的通话记录、照片证明其将涉案房屋上锁前已同崔景昊进行过沟通，但崔景昊则认为该通话记录无法证明通话的具体内容。另外，在一审审理中，詹孔荣辩称其在2014年1月初就已将门面房上的锁除去并向原审法院提供了相应的门面房正门照片，但崔景昊则主张詹孔荣是在2014年春节前才将锁除去且对詹孔荣提供照片的拍摄时间提出质疑。
原审再查明，崔景昊曾于2013年7月3日与重庆市厨司令餐饮管理有限公司签订了《厨司令火锅加盟合同》，约定由崔景昊加盟厨司令火锅事业并支付加盟费58000元及权益金3000元而由该餐饮公司授予崔景昊特许经营权，授权的地点是在本案的涉案房屋。该合同同时对双方的其他权利义务作出了约定。2013年8月3日，崔景昊向该餐饮公司交付了58000元的加盟费及3000元的权益金，并由该餐饮公司出具了相应的收据。2013年12月8日，崔景昊同案外人黄凯锋签订了《合作协议》一份，合同约定“因本人（崔景昊）不善管理经营，导致麻辣香锅店亏损，无法正常经营，现邀请黄凯锋先生入股。本协议由黄凯锋及崔景昊共同协商决定，共同经营。合作协议至2014年7月1日止。黄凯锋（签名按捺手印）崔景昊（签名按捺手印）2013年12月8日”。2013年12月10日，案外人黄凯锋在崔景昊与詹孔荣签订的《租房协议》的正面底部经添加并修改了一行蓝体字，内容为“今崔景昊把此店转让与黄凯锋管理2013年12月10”，并由黄凯锋及崔景昊在该内容上按捺了手印。一审审理中，崔景昊主张上述的蓝体字所载内容是同詹孔荣协商后并确定的，但詹孔荣则抗辩对此事并不清楚。
一审庭审中，崔景昊要求詹孔荣赔偿损失共计78000元，包含了《租房协议》中约定的违约金30000元及剩余的48000元的损失差额。48000元的损失差额组成具体如下：加盟费58000元、权益金3000元、改造通风管道8800元、加装空调费4200元、正常餐饮备货损失4000元，共计78000元扣除约定的违约金30000元所得出。同时，崔景昊向原审法院提供了除正常餐饮备货损失之外的相应收款收据。针对崔景昊的主张，詹孔荣则抗辩上述损失不应由其承担且崔景昊也可自行将安装的空调带走，另外对于违约金部分请求法院依法裁判。
以上事实，有詹孔荣同案外人顾国兴签订的《租房协议》、崔景昊与詹孔荣之间签订的《租房协议》、詹孔荣与顾国兴间的通话记录照片、涉案房屋的上锁照片及后门照片、《接处警工作登记表》、涉案房屋的除锁照片、崔景昊加盟火锅店的《厨司令火锅加盟合同》、崔景昊同案外人黄凯锋签订的《合作协议》、《收款收据》3份及庭审笔录等证据予以佐证。
原审原告崔景昊的诉讼请求为：请求法院判令解除双方当事人于2013年7月5日签订的《租赁协议》；詹孔荣返还房屋租金及押金63972.60元，支付违约金30000元并赔偿未弥补的损失差额部分48000元，以上合计人民币141972.60元；本案的诉讼费用由詹孔荣承担。
原审法院认为：双方签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故该协议合法有效。本案的争议焦点在于詹孔荣将涉案房屋上锁是否构成了根本性违约。针对詹孔荣抗辩的崔景昊将涉案房屋转租给第三人进而违反了租房协议中的禁止转租约定故其为制止崔景昊的违约行为才迫于无奈将所出租的房屋上锁，原审法院认为，詹孔荣并未提供充分的证据证明崔景昊已将涉案房屋转租给第三人，而从崔景昊提供的证据可以证明其同案外人黄凯锋是以合伙的形式在涉案房屋内从事经营活动且该行为并未违反其与詹孔荣签订的租房协议，因此对詹孔荣的该抗辩意见原审法院碍难采信。又因詹孔荣对涉案房屋的上锁行为导致了崔景昊无法从事正常的经营活动，故詹孔荣将房屋上锁的行为已经构成了根本性违约。詹孔荣抗辩崔景昊可从后门进入餐饮店进行经营，原审法院认为，从常理而言，顾客一般由餐饮店的正门进入店内进行相应的消费，故崔景昊纵使可从后门进入餐饮店亦无法从事正常的经营活动，故针对詹孔荣的此种抗辩意见原审法院碍难采信。因詹孔荣对涉案房屋的上锁行为已构成了根本性违约，故崔景昊要求解除与詹孔荣签订的《租房协议》，事实清楚且于法有据，故原审法院予以支持。
又根据合同法的有关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，詹孔荣理应向崔景昊退还房屋押金及自詹孔荣违约之日起的剩余期间的部分房屋租金。现崔景昊要求被告返还房屋押金10000元及自2013年12月16日至2014年6月30日的剩余部分租金合计53972.60元，事实清楚且于法有据，故原审法院予以支持。对于詹孔荣抗辩的崔景昊交付的110000元款项中有5000元是作为座椅使用费，因詹孔荣未能提供相应的证据予以佐证，故原审法院不予采信。
关于崔景昊因詹孔荣违约进而主张的赔偿损失的数额问题：对于崔景昊主张的违约金30000元，双方在《租房协议》中有明确约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因詹孔荣已构成违约，理应按约承担违约责任，结合本案的具体情况，原审法院对崔景昊的该项请求予以支持；对于崔景昊主张的加盟费58000元及权益费3000元合计61000元，该约定系崔景昊和他人之间的约定，且崔景昊与詹孔荣之间对于违约责任已有特别约定，崔景昊在签订该协议时必定已考虑到如詹孔荣违约可能导致的一系列后果，故崔景昊的该项主张并无相关的法律根据，原审法院不予支持；对于崔景昊主张的改造通风管道费8800元，因崔景昊只提供了相应的收款收据而未能提供对应的发票凭证，故因证据不足，原审法院对崔景昊的此项主张碍难支持；对崔景昊主张的备货损失4000元，因其未能提供相应的证据予以佐证，故原审法院不予支持；对于崔景昊主张的加装空调费4200元，因解除租赁协议后崔景昊可依法将空调自行带走，故对崔景昊的此项主张原审法院不予支持。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除崔景昊与詹孔荣于2013年签订的《租房协议》；二、詹孔荣应退还崔景昊房屋押金10000元及自2013年12月16日起至2014年6月30日止的剩余部分租金53972.60元。三、詹孔荣应支付崔景昊违约金30000元。四、驳回崔景昊其他的其他诉讼请求。案件受理费2950元，由崔景昊负担997元，由詹孔荣负担1953元。詹孔荣负担部分崔景昊已预交，原审法院不再退还，由詹孔荣于判决生效后10日内直接支付崔景昊。
上诉人詹孔荣不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院部分认定事实及适用法律错误。1、被上诉人违约将涉案房屋转让给第三人在先，上诉人锁门是为了迫使被上诉人与上诉人就该问题进行沟通。上诉人的上锁行为确实导致合同履行的瑕疵，但该瑕疵并不严重，上诉人只是在涉案房屋前门上了简单的锁具，被上诉人仍可通过后门进入房屋，或者找开锁公司除去锁具，不会导致合同目的无法实现。故上诉人认为上锁的行为不构成《合同法》第九十四条规定的根本性违约，被上诉人不能据此要求解除《租房协议》。2、原审法院将《租房协议》解除的起算时间确认为2013年12月16日有误。根据《合同法》第九十六条，即使被上诉人依据第九十四条要求解除合同，也应当通知上诉人。在诉讼前被上诉人从未发出解除合同的通知，即使被上诉人通过诉讼解除合同而法院也认同，也应当以通知真正到达上诉人时为合同解除时间，无论如何不应以上锁之日2013年12月16日计算，也不能从该日开始计算退还的租金。3、原审法院在《租房协议》未另外约定的情况下将合同解除与违约责任同时适用有误。《合同法》第九十七条涉及的合同解除后果明确排除了违约金的适用。违约责任与合同解除是相互独立的法律救济制度，上诉人认为不能同时适用。此外，合同约定的违约金过高，已经超过涉案房屋年租金的20%，请求法院予以调整。4、原审法院判决显失公平。至判决前被上诉人已经实际占用房屋8个半月，而一审判决上诉人支付给被上诉人的剩余租金、押金及违约金共计9万余元，接近全年10万元的房租。即使法院认为上诉人构成根本性违约判决合同解除，解除《租房协议》后至被上诉人实际交还房屋期间上诉人的租金损失也不应由上诉人自己承担。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审中的诉讼请求，两审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人崔景昊辩称：原审法院审理事实清楚，适用法律恰当，请求依法驳回上诉人的请求。1、上诉人的上锁行为导致被上诉人无法开门经营，相关员工离职，且该行为发生时间恰好是在2014年过年前，员工很难招聘，原有员工离职后，被上诉人根本无法进行经营，故上诉人的行为已经构成根本性违约。2、关于协议解除时间，因为在2013年12月16日被上诉人已实际不再掌控租赁场所，故被上诉人认为双方协议解除时间应为2013年12月16日。3、关于合同解除与违约责任的适用，法律有明确规定。4、原审判决本身是依据事实和法律作出的，上诉人应当对其违约行为承担相应责任，而不能因最终判决金额的高低来判断判决的合理性。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：首先，上诉人并未提供证据证明被上诉人存在违约转让涉案房屋的情况，且被上诉人已经举证证明其与第三人系合伙经营的关系，在上诉人无相反证据的情况下，对于上诉人认为被上诉人违约在先的主张，本院不予采信。涉案房屋租赁用于对外提供餐饮服务，上诉人锁住房屋的前门，已经阻断了被上诉人对承租房屋的控制，导致被上诉人租赁房屋用于对外经营的目的无法实现，上诉人认为被上诉人可以通过后门进入承租房屋或通过开锁公司解锁系对被上诉人的苛求。上诉人的锁门行为已经构成根本性违约，被上诉人可以据此要求解除《租房协议》。被上诉人自上诉人锁门之日，即2013年12月16日起未再使用过涉案房屋，故原审法院判决解除双方之间的《租房协议》，上诉人向被上诉人返还自上诉人违约之日起剩余期间（2013年12月16日起至2014年6月30日）的部分房屋租金，并无不当。
其次，关于合同解除与违约责任的适用问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除的法律后果包括有权要求赔偿损失，违约金是当事人通过协商在合同中预先确定的一种赔偿损失定额计算方式，因此合同的非违约方在行使合同解除权后仍可通过请求违约金的方式对自己的权利予以保护。约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，上诉人认为约定的违约金30000元已经超过涉案房屋年租金的20%，属于过高。本院认为，双方签订的《租房协议》为三年期租赁合同，合同总标的为三年租金，即34万元，约定的违约金并未超过合同标的的20%，故上诉人的前述主张不能成立。被上诉人承租房屋用于经营，上诉人锁门后被上诉人即无法营业，必然会产生一定的营业损失；上诉人在签订《租房协议》时应当可以预见其违约将导致的损害后果；且上诉人的锁门行为发生时，《租房协议》履行时间尚未过半。综上，本院认为双方在《租房协议》中约定的违约金并未过高，对上诉人提出的调整违约金的主张不予支持。
最后，上诉人对自身的违约行为应当承担相应的违约责任。对于《租房协议》解除至被上诉人实际交还房屋期间上诉人的租金损失，由于上诉人在一审中并未提出此抗辩，亦未提起反诉，不属于本案二审的理涉范围。
综上，原审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2950元，由上诉人詹孔荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
代理审判员 王君英
代理审判员 郭 锐
二〇一四年十月二十日
书 记 员 田思诗