济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第1205号
原告鑫苑物业服务有限公司山东分公司，住所地济南市。
代表人张勇，董事长。
委托代理人赵克宇，男，1981年2月13日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
委托代理人陈刚，男，1986年5月30日出生，汉族，该公司员工，住山东省章丘市。
被告孟颖，女，1974年6月26日出生，汉族，户籍所在地山东省禹城市，现住济南市。
委托代理人孙崇合，山东康桥律师事务所律师。
原告鑫苑物业服务有限公司山东分公司（以下简称鑫苑物业）诉被告孟颖物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理。本案依法由审判员张健适用简易程序，于2015年6月30日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭于2015年10月9日第二次公开开庭进行了审理。原告鑫苑物业委托代理人赵克宇，被告孟颖及其委托代理人孙崇合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫苑物业诉称：被告系原告所服务的小区业主。被告违反双方物业服务合同约定，未及时足额缴纳物业费用，原告多次催收并下发催费通知单，被告一直拒绝交纳。被告的行为严重侵犯了原告合法权益。特诉至法院，请求依法判令：1、被告支付2009年1月至2015年3月所欠物业费6175元；2、被告支付滞纳金2000元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告孟颖辩称：原告在物业服务中的严重过错行为致使被告房屋至今无法正常居住，原告无权收取物业费。被告购买小区房产后发现卫生间地漏位置高，洗澡时水无法排出，便找原告解决，原告不负责任，随便找了几个非专业人员修理，结果将卫生间防水全部破坏，将水盆下水管割断又随意插上，致使卫生间地板、墙壁洗澡时严重漏水、浸水等质量问题，将房间装修浸泡；原告还将被告房间供热管道割断，出现漏水现象。被告为此多次找原告，其一拖再拖，直到2013年9月1日被告才在鑫苑置业公司及原告的协调下与建设方济南舜联建设集团有限公司达成赔偿协议。但原告收到舜联公司转交的款项后擅自扣留直到2015年4月3日在法院及舜联公司催促下才将赔偿款支付给被告。另外被告储藏室的灯至今无法使用，也是原告给修坏的。这期间由于被告的房屋出现严重质量问题，至今无法正常使用。根据原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》的相关约定，被告出现的卫生间地漏损坏、地板漏水、墙壁浸水等质量问题，均应由原告维修和管理，是合同中原告的职责；原告安排非专业人员维修地漏造成上述质量问题，其负有不可推卸的责任，还有原告扣留被告赔偿款的问题，上述原因致使被告无法正常居住，原告无权收取物业费。同时，根据上述协议的约定“因乙方原因空置房屋，按照物业管理费的70%缴纳”，本案中是因甲方原告原因造成无法居住，不应交纳物业费；另外原告催要2013年5月份以前的物业费已经超出了诉讼时效的规定，不应支持。
经审理查明：位于济南市某小区由济南舜联建设集团有限公司（以下简称舜联公司）承建，2006年12月被告孟颖与该小区的开发商山东鑫苑置业有限公司（以下简称鑫苑置业）签订《商品房买卖合同》一份，购买该小区房屋，建筑面积109.69平方米，上述房屋已经向被告孟颖交付。2006年12月25日，河南鑫苑物业管理有限公司山东分公司（后更名为本案原告鑫苑物业）作为甲方与作为乙方的孟颖签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：由甲方向乙方所购买的物业提供物业服务；甲方提供房屋共用部位及共同设备及其运行的维护和管理，共同部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱梁、板房、屋顶等）、户外墙面、走廊通道，共用设备是指共用给排水管道、落水管、电梯、避雷设置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱；乙方按照住宅建筑面积每月每平方米0.75元，每季首前五日交纳物业费；因乙方原因空置房屋，空置房屋面积根据建筑面积按上述类型物业管理费标准的70%交纳；乙方违反本协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交费用的千分之三按日交纳滞纳金或向人民法院起诉；合同还约定了其他事项。
上述合同签订后，原告鑫苑物业开始提供物业服务，但被告孟颖并未向其交纳2009年1月至2015年3月的物业费。被告孟颖为证实因原告鑫苑物业服务不到位造成其房屋质量问题以及扣留其赔偿款问题，提交了房屋照片及本院（2015）槐民初字第35号民事判决书及该案的上诉状各一份。该判决书及上诉状显示，2013年1月19日，被告孟颖因其房屋质量出现问题与建设方舜联公司签订《协议书》一份，就被告孟颖所购房屋的质量问题及产生的费用问题由舜联公司一次性支付补偿和赔偿金共计27000元，双方因为此协议的履行问题发生诉讼，现正在济南市中级人民法院审理之中。对上述证据，原告鑫苑物业称上述证据不能证实被告孟颖的主张；被告孟颖的房屋出现质量问题本身不是物业公司的责任与过错，是开发商跟建设方的事；我公司对此进行了积极的维修并最终协调开发商、建设方与被告孟颖达成了赔偿协议，由建设方一次性赔偿27000元，如果是我们的责任，不可能我们不承担赔偿责任而由建设方赔偿；我公司也没有无故扣留过建设方的赔偿款，这个事被告孟颖已经起诉了，应当向建设方索赔。被告孟颖为证实其因房屋质量问题无法正常居住的事实，提交了2009年至2013年该房屋暖气报停费收据以及2008年2月至2014年9月水费明细表，该水费明细显示上述期间被告孟颖共计交纳水费不足200元（被告孟颖解释称期间因为房屋质量问题的维修需要用水所产生）。原告鑫苑物业对上述证据的真实性没有异议。被告孟颖为证实原告鑫苑物业的物业服务存在问题，还提交了网络上的宣传材料及网页新闻材料，原告鑫苑物业对此不予认可。
另查明：原告鑫苑物业系经过工商行政部门依法登记的分公司。
本案审理中，原告鑫苑公司称考虑到被告孟颖确实因房屋质量问题对其正常居住产生了影响，其同意按照正常物业费标准的70%主张本期物业费共计4322.50元。其还主张如今后被告孟颖不在此居住，应当及时向其告知，经双方确认确系空房后才可以按照上述标准收取物业费。
以上事实，除上已提及的证据材料外还有原告鑫苑物业提交的住户登记表、催交物业费通知等证据以及当事人的在庭陈述为证。
本院认为：原告鑫苑物业与被告孟颖签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示且不违反国家法律法规的强制性规定，其效力本院予以确认。双方均应按照协议的约定各自履行义务。原告鑫苑物业已经提供了相应的物业服务，被告孟颖虽然对物业服务提出了种种意见并认为存在严重过错导致其无法正常使用房屋。但被告孟颖提交的证据显示因房屋存在质量问题承担赔偿责任的系房屋的建设方舜联公司而并非原告鑫苑物业，其以此为由拒绝交纳物业费，没有事实和法律依据。被告孟颖提到的原告鑫苑物业扣留赔偿款的问题与本案并非同一法律关系，其如果认为原告鑫苑物业侵犯其合法权益，可另行主张。被告孟颖对原告鑫苑物业的物业服务还提出了其他瑕疵之处并称因房屋质量问题其实际并没有正常居住，为此其也提交了部分证据。但原告鑫苑物业确实为被告孟颖及整个小区提供了物业服务，而且原告鑫苑物业提供的物业服务关系到小区整体业主的利益，如果业主动辄以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费。带来的后果反而是物业服务公司经营经费不足，难以提供基本的物业管理和服务，从而导致服务和管理质量严重下降，最终损害的是全体业主的利益。而且，个别业主这种拒交物业服务费的行为对于正常交纳物业服务费的业主来说，也是一种不公平。同时，原告鑫苑物业考虑到被告孟颖房屋使用的实际情况，对本期物业费按照70%主张，也显示出了对其足够的体恤。据此，被告孟颖应当及时向原告鑫苑物业交纳物业费4322.50元。因物业费的交纳系长期形成的整体债务，原告鑫苑物业也系持续性向被告孟颖提供物业服务，其在物业服务合同履行期间主张权利，并未超过诉讼时效。原告鑫苑物业主张的滞纳金2000元，虽然被告孟颖房屋主要因质量问题影响其使用，但原告鑫苑物业的维修行为也确实对此产生了一定影响，因此原告鑫苑物业主张的滞纳金本院不再支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告孟颖自本判决生效之日起十日内向原告鑫苑物业服务有限公司山东分公司支付物业费4322.50元；
二、驳回原告鑫苑物业服务有限公司山东分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告孟颖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 健
人民陪审员 高金辉
人民陪审员 姜丽丽
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 刘书宁