北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终3512号
上诉人（原审被告）：金英，女，1953年1月17日出生，汉族，住北京市昌平区。
被上诉人（原审原告）：北京立昌物业管理服务中心，住所地北京市昌平区城区镇东关南里小区。
法定代表人：王景民，总经理。
委托诉讼代理人：尼玛卓嘎，女，该中心职员。
委托诉讼代理人：赵茜，北京市威正律师事务所律师。
上诉人金英因与被上诉人北京立昌物业管理服务中心（以下简称立昌中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初17732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金英，被上诉人立昌中心之委托诉讼代理人尼玛卓嘎、赵茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金英上诉请求：撤销一审判决,改判驳回立昌中心的诉讼请求或者发回一审法院重审。事实和理由：一、金英与立昌中心签订的《前期物业管理服务合同》（以下简称“物业合同”）违反了《北京市物业管理办法》的有关规定，本案应当依据该管理办法来认定立昌中心是否履行了物业服务义务。即使按照“物业合同”的约定，立昌中心也未完全履行其物业管理义务。具体表现在以下几个方面：（一）立昌中心将物业管理用房改作他用，同时又占用公共区域建造违章建筑作为办公用房。（二）立昌中心没有按照“物业合同”的约定设立服务监督电话并置于小区明显位置；未公布物业费用或者物业服务资金的收支情况；未对绿化区域尽到养护和管理义务，但物业费中却有绿化费一项。二、一审法官曾到现场勘查，但对金英申请勘查的地方没有进行勘查。三、金英没有交纳物业费，立昌中心也未尽物业服务义务，双方都违反了合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，双方应各自承担相应的责任，而非由金英单方履行交纳物业费的义务。综上，请求二审法院判为所请。
立昌中心辩称：“物业合同”合法有效，具有约束力。立昌中心已经按约履行了提供物业服务的义务，金英应当支付物业费。金英所在小区目前共有住户1373户，截止到2016年底，未交纳物业费的业主只有81户，如此高的交费比率在北京市也是排在前几名的，这说明广大住户对立昌中心提供的物业服务是满意的。立昌中心提供的物业服务面向全体业主，个别业主不交纳物业费不利于立昌中心提高物业服务质量，也会影响到其它按约交纳物业费的业主享受物业服务。综上，请求驳回金英的上诉请求，维持一审法院的民事判决。
立昌中心向一审法院起诉请求：金英支付拖欠的物业费1330.7328元并承担本次的诉讼费用。
一审法院认定事实：金英系北京市昌平区xx镇xx路xx号院xx家园x区xx房屋的业主，房屋建筑面积51.34平方米。2014年12月24日，金英与立昌中心签订“物业合同”，约定立昌中心对金英的房屋进行物业服务。该合同第二条约定在物业管理区域内，立昌中心提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；协助公安机关做好安全防范工作，发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；负责编制物业共用部位、公共设施设备、绿化的年度维修养护方案；按照法律、法规和有关规定对物业装饰装修提供服务；对物业区域内违反有关治安、环保、装饰装修和物业使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；制定预防火灾，水灾等应急突发事件工作预案，明确妥善处置应急事件的具体内容；设立服务监督电话，并在物业区域内明显位置公示；物业档案资料管理。第三条约定物业服务标准为立昌中心按照《住宅物业服务等级规范（二级）（试行）》中规定的相应要求提供服务。第四条约定前期物业服务期限从本合同签订之日起至物业业主委员会按照合法程序与新选聘物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅2.16元/建筑平米/月，底商物业3.57元/建筑平米/月。第八条约定物业服务费应当从开发建筑单位通知的收房期限届满之日起交纳。以开发建筑单位开具的《房屋入住通知单》规定的时间为准。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费。此后按一年交纳，具体为预付的物业服务费对应的物业服务期限届满之日预收下一年度物业服务费，以此类推。合同签订后，立昌中心提供了物业服务，金英未向立昌中心交纳2016年4月1日至2017年3月31日期间的物业费1330.7328元。上述事实，有“物业合同”、客户资料卡、承诺书、评估报告附件、照片、双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
一审法院认为，立昌中心与金英签订的“物业合同”系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对合同双方具有约束力。现立昌中心提供了物业服务，金英亦享受了相应的物业服务，金英应当交纳相应的物业费。金英提出立昌中心提供的物业服务不到位的抗辩意见，但现有证据不能证明立昌中心在履行合同过程中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于金英以此为由欠付物业费的抗辩意见，该院不予采信。金英当庭所述物业服务的不足之处，如确构成侵权，亦是对于业主公共权益的损害，应由业主委员会或全体业主共同主张，不能作为在本案中衡量减、免其应交纳费用的依据。但金英针对立昌中心的管理所提出的质疑及意见，值得立昌中心从有利于提高管理水平角度加以研究、完善，同时加强与业主的沟通，以便小区物业管理服务水平不断提高。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。金英可以在交纳物业费后要求立昌中心履行相关义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告金英给付原告立昌中心物业管理费1330.7328元，于本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告金英负担，于本判决生效后7日内交纳。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为:首先，“物业合同”没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。因此，金英要求按照《北京市物业管理办法》认定双方是否履行了义务的上诉理由，本院不予采信。其次，关于金英上诉称立昌中心没有履行或者没有适当履行几项物业服务义务的问题。虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有不间断、全方位、公共性等特点，不仅设施使用、服务内容不是针对某个业主，而且服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，金英陈述的几个物业服务中的问题，并不能反映立昌中心提供的物业服务的全部，法院在衡量某个业主是否对其应交纳的物业费进行减、免时，不能仅依据某个或者某些业主的主观评价，更多的应当是考虑全体业主的整体利益。同时指出，如果物业服务企业对小区进行服务过程中出现了瑕疵，小区业主均拒交物业费，必然导致物业服务企业收入减少，物业服务水平、质量下降，如此循环对小区业主及物业公司均无益处，业主在发现物业服务存在瑕疵时，应当通过正当渠道提出建议。当然，物业公司亦应就存在的问题及时加以改正，不断提高自身服务水平，与业主和谐相处。金英提出的这些瑕疵在并未严重影响物业服务质量以及业主生活质量的情况下，不足以作为其拒绝交纳物业费的依据。再次，关于金英上诉所称一审法院勘验现场的问题。因该问题不构成一审法院取证程序违法，也未导致本案事实认定不清，故金英以此为由提出的上诉请求，本院不予支持。最后，关于金英上诉所称一审判决结果违反了《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定的问题。民事责任的承担以当事人起诉或者仲裁的方式提出，金英如果认为立昌中心存在违约行为并且应当承担民事责任，因其未在本案中提出反诉，故其可另案起诉。另，一审判决金英给付物业管理费1330.7328元，应四舍五入为1330.73元。
综上所述，金英拒绝交纳物业费的上诉理由不能成立。据此，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费五十元，由金英负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 梁志雄
审判员 王 贺
审判员 郭 勇
二〇一七年六月二十九日
书记员 李 旭