文书内容贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终5137号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司息烽分公司，住所地贵州省息烽县虎城大道泉都美食城。负责人：黎敏，该分公司总经理。委托诉讼代理人：刘启正，贵州合协律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超，贵州合协律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：息烽县传奇酒店，系个体工商户，经营场所贵州省息烽县永靖镇虎城大道希望城。经营者：曹远盛，男，1975年12月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：陈道勋，男，1963年8月25日出生，汉族，该酒店法务经理，住贵州省大方县。上诉人贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司息烽分公司（以下简称玫瑰园公司）与上诉人息烽县传奇酒店（以下简称传奇酒店）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服贵州省息烽县人民法院（2016)黔0122民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玫瑰园公司上诉请求：1、依法撤销原判；2、依法判令传奇酒店支付玫瑰园公司自2015年9月26日至今的租金；3、依法支持玫瑰园公司解除合同的诉讼请求；4、依法撤销玫瑰园公司支付传奇酒店23.5万元违约金的判决；5、一审诉讼费及二审上诉费均由传奇酒店承担。事实及理由：1、原判认定事实错误，本案的交房日期应该为2014年4月10日，而不是法院认定的2015年2月26日。即使要以消防验收合格时间2014年10月22日或出具《同意装修证明》时间作为交付房屋的时间，最迟也是2014年11月26日。双方约定的“进场装修时间可以提前于2013年12月下旬”只是告诉传奇酒店可以提前入场装修，并非允诺传奇酒店可以提前三个月收房，并用这三个月装修，原判据此将交房时间顺延三个月是错误的。免租期为10个月，应当截止到2015年4月31日，租金应当在免租期满前15日内支付。即使原判认定免租期从出具《同意装修证明》之日即2014年11月26日起算，免租期也应当为2014年11月26日至2015年9月26日。双方对租金支付方式的约定是先支付租金再使用房屋，则第一次支付租金的日期应为2015年9月26日前的15日内支付。从2015年9月26日至今，传奇酒店已有两期租金未支付，依据双方签订的《息烽美食文化城综合项目（希望城）租赁合同》（以下简称《租赁合同》）第五条第三款第2项规定“乙方逾期30天仍未能缴纳到期应付承租费……甲方有权书面通知乙方解除合同。”玫瑰园公司已经享有解除合同的权利。2、传奇酒店未提供足以证明其存在损失的证据。原判判令玫瑰园公司支付传奇酒店因装修而支出的违约金23.5万元，但传奇酒店仅提供了北京紫名都装饰工程有限公司安顺分公司（以下简称紫名都公司）出具的收款收据，该收据只能证明传奇酒店有支付23.5万元的事实，但所支付的该款项是装修款还是违约金并不明确。传奇酒店辩称其答辩意见与其上诉意见一致。传奇酒店上诉请求：1、请求维持原判第二项和第三项；2、请求将原判第一项和第四项改判为：由玫瑰园公司赔偿传奇酒店因玫瑰园公司违约给传奇酒店造成的经济损失517432.64元（逾期4个月未能装修的贷款利息损失14万元，酒店逾期10个月经营应获得的营业损失60万元，共计74万元，扣除传奇酒店应支付的租金222567.36元）；3、本案一、二审诉讼费由玫瑰园公司负担。事实及理由：1、玫瑰园公司作为房地产开发公司，应当知道房屋必须经国家消防部门设计审核及消防验收合格后才能出租。由于玫瑰园公司的过失导致传奇酒店不能按期进行装修、营业，玫瑰园公司已构成违约，应当赔偿传奇酒店逾期经营10个月而遭受的损失。2、传奇酒店注册登记日期为2014年12月3日，而本案《租赁合同》签订于2013年12月10日，签订合同的主体是玫瑰园公司和曹远盛，而不是传奇酒店，因此传奇酒店不是本案适格诉讼主体。玫瑰园公司辩称其答辩意见与其上诉意见一致。玫瑰园公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2013年12月10日签订的《租赁合同》；2、由被告支付拖欠原告的房屋租金678032.99元（暂计算至起诉日）；3、由被告支付原告滞纳金93903.85元；4、本案诉讼费用由被告承担。传奇酒店向一审法院反诉请求：1、由反诉被告向反诉原告支付逾期交房11个月的损失105.95万元；2、反诉案件诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告与曹远盛于2013年12月10日签订《租赁合同》，合同约定：曹远盛租赁原告负一层06号希望城商业（建筑面积2318.41平方米）及其附属物用于宾馆经营，租赁期限自2014年3月31日至2024年3月31日止，交接日期为2014年3月31日（允许误差在15天以内）；签订合同时租金为每月每平方米16元，在签约租金基础上每年递增5%，租金按6个月支付一次，于每次应付租金日提前15日支付6个月的租金；同时约定曹远盛在签约时向原告缴纳履约保证金11万元，合同还对其他履行事项及违约责任进行了约定。在该合同后附有曹远盛以传奇精品酒店法定代表人身份（乙方）与原告（甲方）于同日签订的《附件协议》，该协议约定自交房之日起计算10个月免租期、乙方于2015年1月31日前15天开始交纳首次租金，租金从2016年4月1日开始每年递增5%，进场装修时间可提前于2013年12月下旬。协议同时约定租金每半年一缴，在租金到期日前15天缴纳，该协议同时对其他相关事项进行了约定。合同签订后，曹远盛于同日向原告交纳了11万元保证金，并于2014年2月2日作为甲方与紫名都公司（乙方）签订《装饰装修工程施工合同》，约定该公司承包曹远盛的宾馆（息烽县希望新城宾馆）室内装饰装修工程，开工日期为2014年3月20日，竣工日期为同年10月30日，合同总造价为185万元，同时约定如乙方进场后，由于甲方人为原因停工造成乙方损失的，每延误一日向乙方支付合同工程总造价金额0.2%的违约金。合同签订后，乙方在进场施工一段时间后，因原告房屋消防未验收而停止施工。直至2014年10月22日经消防验收合格后，原告于同年11月26日出具《同意装修证明》后才得以继续装修，因此延误了装修施工工期，经被告与上述装修公司协商后，被告为此支付了23.5万元装修违约金。原告曾于2014年4月22日向被告出具顺延免租期函，载明因不能按时交付房屋使用，经协商，将免租期调整顺延3个月，即于2015年4月31日前15天内开始缴纳首次租金，合同其余条件不变。同时查明，被告于2015年1月9日与南昌金昌装饰设计工程有限公司签订《室内装饰设计合同》，约定南昌金昌装饰设计工程有限公司为被告进行室内装饰设计，设计费为34500元。曹远盛于同年3月10日与贵州广天建设管理咨询有限公司签订《建设工程委托监理合同》，约定该公司对息烽县传奇酒店装饰装修工程进行监理，监理酬金为包干价5万元。另查明，被告注册日期为2014年12月3日，系个体工商户，经营者为曹远盛，经营场所即为本案原、被告签订的租赁合同上约定的地点。被告曾于2016年1月20日向原告提交《关于传奇酒店入住希望城由于甲方违约而对乙方造成损失的说明》，该说明载明因原告消防未验收导致逾期交房，希望原告将免租期延长至2016年8月10日作为对被告的补偿，并对被告的损失进行了列举。一审法院认为:依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人未按照合同约定履行义务，给对方造成损失的，应当承担赔偿的民事责任。本案中，原、被告双方对签订租赁合同及合同约定的价款等均无异议，但对交房时间、租金的起算时间、支付时间存在争议，原告认为交房时间应按照合同约定的2014年3月31日起算，扣除10个月的免租期后，被告应当自2015年1月31日起支付租金。根据《中华人民共和国消防法》的规定，依法应当经公安机关消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，建设、施工单位不得施工。原告作为上述租赁场地的建设单位，应当负责建设工程主体消防验收合格。本案中虽约定了交房时间，但息烽美食文化城综合项目直到2014年10月22日消防验收才合格，原告于2014年11月26日才出具《同意装修证明》，被告于此时正式入场装修，故根据租赁合同中对交房时间和装修时间的约定，交房时间应认定为2015年2月26日，因约定了10个月的免租期，应当从2015年12月26日起算租金，而合同约定的租金支付方式为每半年一缴，在租金到期日前15天缴纳，即第一期租金的到期日应为2016年6月26日，也就是说至原告起诉时，还未到被告交纳租金的时间，故对原告请求解除租赁合同的诉讼请求，不予支持。但考虑到因诉讼原因现第一期租金支付期限已过，被告现应当向原告支付第一期租金222567.36元（2318.41平方米×16元×6个月）较为合理，但不应当支付滞纳金。被告辩称原告至今没有与其办理书面交接房手续，不认可原告已交房且免租期为13个月的意见，虽原告未举证证明与被告有书面的交接手续，但自消防验收合格，原告出具同意装修证明后，被告已经实际使用了租赁场地，而原告出具的顺延免租期函是将免租期顺延，而非在原来的基础上延长3个月，故被告的此项辩解意见，不予采纳。关于反诉原告要求反诉被告支付其逾期交房导致反诉原告损失105.95万元的请求，反诉被告确有因消防未验收致逾期交房的违约行为，导致反诉原告因此对紫名都公司违约，支付了违约金23.5万元，反诉被告应当赔偿反诉原告的此项损失，对于反诉原告主张的其余损失，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十二条、第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、由传奇酒店于本判决生效之日起十五日内支付玫瑰园公司2015年12月26日至2016年6月26日的房屋租金222567.36元；二、驳回玫瑰园公司的其他诉讼请求；三、由玫瑰园公司于本判决生效之日起十五日内支付传奇酒店违约损失23.5万元；四、驳回传奇酒店的其他反诉请求。本诉案件受理费11520元，减半收取计5760元，由玫瑰园公司负担；反诉案件受理费14336元，减半收取计7168元，由传奇酒店负担5588元，玫瑰园公司负担1580元。本院二审期间,传奇酒店围绕上诉请求提交15份税收缴款书，拟证明其实际营业收入，要求玫瑰园公司按照此标准承担逾期10个月交房给传奇酒店造成的营业损失；提交损失评估申请书一份，申请对其经营损失进行鉴定。经质证，玫瑰园公司对上述税收缴款书的真实性、合法性无异议，但认为该证据不是新证据，法院不应采纳，且税收缴款书及评估申请均与本案无关，双方约定的10个月免租期实际就是对传奇酒店进行了补偿，不应当再另行主张营业损失，现在的经营状况也不能用于证明以后的经营状况。传奇酒店提交两段电话录音，主张其一是曹远盛与玫瑰园公司涉案项目负责人王辉的通话录音，拟证明王辉答应免除传奇酒店11个月的房租；主张其二是曹远盛与玫瑰园公司法定代表人黎敏的通话录音，拟证明玫瑰园公司提起的诉讼系恶意诉讼，其法定代表人不知道本案诉讼之事。经当庭播放上述两段录音，玫瑰园公司对录音的真实性关联性均有异议，认为无法核实通话双方的真实身份且第一段录音中并没有承诺11个月的免租期，只是表示代为向公司上级反映，且公司只有叫王飞的员工，没有叫王辉的员工。第二段录音中无法核实通话者的真实身份，且诉讼是以公司名义委托律师代理，通话者表示其不知道本案诉讼也符合实际，不存在不诚信及恶意诉讼。传奇酒店提交紫名都公司出具的时间为2014年2月15日的《证明》一份，内容为“受本公司委托，申飞腾负责代理本公司与曹远盛办理息烽传奇酒店装修相关事务，具体权限为：签订装修合同，设定合同和义务，组织对酒店进行装修，负责收取装修费用，收取或支付合同违约金。申飞腾一切行为均代表本公司的行为”。该证明加盖有紫名都公司印章及其法定代表人李友祥印章。二审中本院通知申飞腾到庭进行询问。申飞腾称其挂靠在紫名都公司名下进行装修工程施工，2014年4月进入涉案房屋进行装修，同年5月因消防未通过验收导致停工，消防验收通过后同年11月复工。中间停工的几个月时间申飞腾发给工人误工费，并在涉案房屋内遗失了部分材料，故经其和传奇酒店经营者曹远盛协商，由曹远盛支付其23.5万元违约金，于2015年2月7日支付20万元，2015年2月12日支付2.5万元，2015年3月7日支付1万元，一审中曹远盛提供了申飞腾银行卡客户交易查询打印单，包含了上述三笔交易。申飞腾认可曹远盛提交的加盖有紫名都公司印章的23.5万元装修违约金系其出具给曹远盛。因双方装修款未结清，故违约金收据其一直未出具给曹远盛。后曹远盛与玫瑰园公司因租赁合同进行协商，经曹远盛要求，申飞腾于2015月7月向曹远盛出具了上述收据。玫瑰园公司认为，涉案的《装饰装修工程施工合同》的合同主体是紫名都公司而非申飞腾，将款项支付到申飞腾个人账户不能证明紫名都公司收到该笔款项，亦不能证明系所述的违约金，且支付款项时间与开具收据时间相隔较长，真实性无法确认；对上述《证明》真实性有异议，落款日期是2014年2月15日，如果该日期属实，应当题为《授权委托书》而不应当是《证明》，且一审中传奇酒店未提交该《证明》，未尽到举证义务。本院二审查明事实与一审查明事实基本一致，本院予以确认。另查明，《租赁合同》四、验收与交接“（一）……本出租单元交接日期为2014年3月31日，允许误差在15天以内。（二）出租单元交接标准，甲方应在此预定交接前（含交接日当日）将符合以下标准的租赁物业交予乙方，并达到如下标准：1、通过相关单位验收，或者描述为‘可以投入使用’。……（三）交接验收手续。1、在预订交接日前，甲方应负责使承租单元具备交接条件，并提前3日书面通知乙方参与交接验收，乙方应于该书面通知指定的期限内前往甲方接受承租单元。2、除非甲方另有书面同意，乙方超过上述交接期限未能前往交接承租单元，承租期将自该书面通知指定期限内之最后一日起计算。3、交接时，甲乙双方代表应签署交接承租单元的有关文件或凭据。”五、相关费用标准及支付方式“2、在租赁期限内若非甲方原因，乙方逾期30天仍未能缴纳到期应付承租费、物业费或其他费用，甲方有采取停止水电等供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担。同时，甲方有权书面通知乙方解除合同。在此情况下，乙方已缴纳的履约保证金应作为违约金处理。”传奇酒店2015年12月28日出具《承诺书》载明“我司于2013年租赁息烽美食文化城综合项目的商业裙楼负一层六号商铺共计面积2318.42平米用于开设精品酒店，租赁期限为十年，该酒店已于2015年正式开门营业。”二审调查中，双方均认可未约定装修期，亦认可“租金到期日前15天缴纳”应当理解为先交租金后租房屋，即免租期结束前15天内缴纳租金。传奇酒店主张玫瑰园公司在本案起诉之前从未向其催收租金，玫瑰园公司主张其催收过租金，但一、二审中均未提交相关证据。传奇酒店经营者曹远盛认可23.5万元实际系支付给申飞腾。另查明，一审中玫瑰园公司认可未书面通知传奇酒店解除合同。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于交房日期及免租期，虽然传奇酒店于2014年4月即进场对涉案房屋进行了装修，但涉案房屋直至2014年10月22日才取得土建消防验收合格，玫瑰园公司于2014年11月26日出具《同意装修证明》。虽然双方签订的《附件协议》第五条约定进场装修时间可提前于2013年12月下旬，但该协议第二条明确约定交房日期为2014年3月31日，且双方均认可并未约定装修期，因此涉案房屋的交房时间应当为2014年11月26日，原判认定为2015年2月26日有误，本院予以纠正。《附件协议》第二条约定“免租期：交房之日算起共计10个月，交房日期为2014年3月31日，乙方于2015年1月31日前15日内开始交纳首次租金”，玫瑰园公司2014年4月22日向传奇酒店出具的《顺延免租期函》载明“我公司根据合同将免租期调整顺延3个月即于2015年4月31日前15天内，你方开始缴纳首次租金，合同其余条件不变”，本院认为，《顺延免租期函》将交纳租金的起算时间推后了3个月，即实际是将双方之间的免租期调整为13个月，因涉案房屋的交房日期为2014年11月26日，故免租期的截止时间应当自2014年11月26日起计算13个月，即2015年12月26日。《附件协议》第三条约定“租金按照每年递增5%（从2016年4月1日开始递增）”，虽然该条款约定从2016年4月1日起租金开始递增，但该约定系基于能够按期交房的前提之下，现由于涉案房屋时间的租金起算时间应当为2015年12月26日，故本案传奇酒店应当支付玫瑰园公司2015年12月26日至2016年12月25日的租金系第一年度租金，应当按照每月每平方米16元计算，即2318.41平方米×16元×12个月=445134.72元。此后产生的租金支付义务按照《租赁合同》约定履行。关于是否应当解除合同，涉案《租赁合同》约定“在预订交接日前，甲方应负责使承租单元具备交接条件，并提前3日书面通知乙方参与交接验收，乙方应于该书面通知指定的期限内前往甲方接受承租单元。2、除非甲方另有书面同意，乙方超过上述交接期限未能前往交接承租单元，承租期将自该书面通知指定期限内之最后一日起计算。3、交接时，甲乙双方代表应签署交接承租单元的有关文件或凭据。”按照上述约定，玫瑰园公司应当履行书面通知传奇酒店进行交接验收的义务，且书面通知中约定的交接期限直接关系到承租期的起算，但玫瑰园公司一直未按照约定向传奇酒店出具书面交接通知。传奇酒店辩称玫瑰园公司一直未找其收取租金，玫瑰园公司也未提交曾经向传奇酒店催收租金的证据，也未向传奇酒店发出过解除合同的书面通知。玫瑰园公司在本案的房屋交接、租金收取中都未尽到合同义务，且一审中玫瑰园公司认可收到传奇酒店于2016年1月20日出具的《关于传奇酒店入住希望城由于甲方违约而对乙方造成损失的说明》，可以印证双方对合同履行有争议，故对于玫瑰园公司以传奇酒店未付租金为由请求解除合同及要求传奇酒店承担滞纳金的诉讼请求不予支持。关于传奇酒店主张因玫瑰园公司逾期交房导致4个月期间没有装修而产生的180万元贷款闲置的利息损失，本院认为，传奇酒店作为酒店业经营者应当知道必须经过消防验收才能进行酒店装修，其在明知涉案房屋消防未通过验收已经导致装修工程停工的情况下，仍然于2014年8月20日与中国民生银行股份有限公司签订《综合授信合同》贷款180万元，由此产生的利息应当由其自行承担。关于传奇酒店要求玫瑰园公司赔偿其逾期10个月经营应获得的营业损失60万元，因双方已经就涉案房屋租赁约定了免租期，实际上即是对传奇酒店的经营状况进行了考虑，故对于传奇酒店的该项主张不予支持，对于其要求对经营损失进行鉴定的申请亦不予支持。二审中传奇酒店提供的两段录音无法核实真实性，且传奇酒店未提交相关证据予以佐证，本院不予认可。对于传奇酒店认为玫瑰园公司本案诉讼不真实系恶意诉讼的主张，因其未提交充分证据予以证明，本院不予采纳。关于传奇酒店要求玫瑰园公司承担其支付给装修公司的23.5万元违约损失的请求，本院认为，该23.5万元与《装饰装修工程施工合同》约定的违约金不一致，传奇酒店主张系双方自由协商，但并未提交其与作为合同相对人的紫名都公司就23.5万元违约金的形成达成合意的相关证明及该笔费用的具体计算方式，其主张先后分三次从曹远盛账户将23.5万元支付至申飞腾账户，但因其与申飞腾之间银行账户往来交易众多，无法核实该三笔交易是装修款还是违约金，且其亦未提交作为合同相对人的紫名都公司实际收到该笔款项的入账凭据，故对于该笔23.5万元的违约金证据不足，本院不予支持。关于传奇酒店辩称与玫瑰园公司签订涉案《租赁合同》的是曹远盛，该合同签订时传奇酒店还未注册登记，故传奇酒店不是本案适格主体的主张，本院认为，曹远盛作为传奇酒店的经营者，其在签订涉案《租赁合同》之时即是为了经营传奇酒店，且传奇酒店于2015年12月28日出具的《承诺书》亦对该公司承租涉案房屋的事实予以确认，传奇酒店亦实际使用涉案房屋并享有合同权利，故对传奇酒店该主张本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、维持贵州省息烽县人民法院（2016)黔0122民初745号民事判决第二项；二、撤销贵州省息烽县人民法院（2016)黔0122民初745号民事判决第三、四项；三、变更贵州省息烽县人民法院（2016)黔0122民初745号民事判决第一项为：息烽县传奇酒店于本判决生效之日起十五日内支付贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司息烽分公司2015年12月26日至2016年12月25日的房屋租金445134.72元；四、驳回息烽县传奇酒店的反诉请求；五、驳回贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司息烽分公司的其余上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12928元，由贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司息烽分公司负担5473元，息烽县传奇酒店负担7455元；二审案件受理费19678元，由贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司息烽分公司负担9678元，息烽县传奇酒店负担10000元。本判决为终审判决。审判长 韦 娟审判员 柳 凡审判员 冯文婷二〇一六年十二月二十九日书记员 马知遥