四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）川民终617号上诉人（原审被告）：四川省嘉银房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市成华区东紫路666号附6039号6层。法定代表人：聂文银，公司总经理。被上诉人（原审原告）：田应洪，男，汉族。委托代理人：徐天祥（特别授权），四川合泰律师事务所律师。上诉人四川省嘉银房地产开发有限公司（以下简称嘉银公司）因与被上诉人田应洪诉房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2015）川凉中民初字第255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭，并于2016年8月18日公开开庭进行了审理。嘉银公司的法定代表人聂文银、田应洪的委托代理人徐天祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉银公司的上诉请求：1.撤销原判第二项、第三项；2.改判驳回田应洪的全部诉讼请求；3.本案第一、二审案件受理费由田应洪承担。事实和理由：一、原判认定嘉银公司违约错误。嘉银公司通知田应洪领取首笔款项8万元，但田应洪不来领取，是田应洪违约。田应洪未将标的交付给嘉银公司，也未将房产过户给嘉银公司，未履行合同义务。二、田应洪办理房屋产权产生的相关税费，依法应由田应洪自行承担。三、合同签订后至今，田应洪一直管理、使用、出租房屋，田应洪并没有因双方签订了合同而遭受损失。田应洪也没有举出证据证明其损失。原判判令嘉银公司承担180800元违约金不当。田应洪辩称：原判认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：嘉银公司未通知田应洪领取8万元，田应洪没有违约行为。嘉银公司没有按照合同约定履行义务，构成违约。办理房屋产权证至田应洪名下，是为了顺利交易，嘉银公司认可承担该笔费用。合同金额20%的违约金经双方协商一致，法院不应调减。双方签约后，田应洪未将房屋出租，造成了租金损失、房屋看护、维修费等15万元左右的损失。田应洪向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《房屋转让合同书》、《房屋转让补充合同书》；2.判令嘉银公司向田应洪支付合同金额20%的违约金3616000元；3.由嘉银公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2014年7月26日，田应洪、嘉银公司协商一致签订了《房屋转让合同书》，由嘉银公司购买田应洪所有的位于会理县果园乡九榜村三组100号国有土地使用权及地块上所建房、设施等。转让金额1008万元。嘉银公司一经签约，并支付给田应洪合同保证金后违约，田应洪不退还此保证金，在办理过户手续过程中所开支的国家应征收的所有税费（过户办证的往返税费）由嘉银公司全部承担（以税务局所开据的完税票为准）并必须支付合同总金额的20%的违约罚金及其一切开支。2014年9月20日，双方另行签订《房屋转让补充合同书》，补充协议第六条将合同的总金额提高到1808万元；同时约定嘉银公司开发完毕后，以预算成本价向田应洪出售面积为130平方米左右的住房一套，并无偿补贴标准小车停车库一间。《房屋转让合同书》、《房屋转让补充合同书》第十条约定：本合同经双方签字盖章后生效，生效后在3个工作日内嘉银公司应向田应洪支付首批预付款8万元，此款含田应洪为嘉银公司垫付的税费，待田应洪办理完该地块的房屋产权证后，在办理过户手续过程中，嘉银公司支付房款400万元，完税后以合法的完税凭证，向嘉银公司收回所垫付的税费款项；田应洪在30日内为嘉银公司办理完过户手续，在田应洪领取嘉银公司名下的新的土地使用证及房屋产权证后最多15个工作日内付清1400万元余款及垫付的税收款，同时田应洪将新办理的嘉银公司土地使用证、房屋产权证交付给嘉银公司。第十六条：本协议所指的付款日期，因过户日期、领证日期不能确定，故只能按实际交证日期定为一次性付款日。《房屋转让补充合同书》中约定的违约责任等内容与《房屋转让合同书》一致。田应洪于2014年9月办理了《房屋所有权证》证号为会理字第0013642号，嘉银公司至今未向田应洪支付任何费用。一审法院认为，案涉争议房屋的房屋所有权证载明所有权人，国有土地使用证载明的土地使用权人均为田应洪，故田应洪作为案涉房屋的所有权人，有权依法处置自己的财产。双方签订的《房屋转让合同书》、《房屋转让补充合同书》是双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。因田应洪、嘉银公司均同意解除《房屋转让合同书》、《房屋转让补充合同书》，一审法院予以确认。嘉银公司未按照《房屋转让补充合同书》的约定，在合同经双方签字盖章后生效后3个工作日内向田应洪支付首批预付款8万元，嘉银公司未按合同约定履行义务已经构成违约。田应洪主张嘉银公司应按合同约定支付合同金额20%的违约金3616000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，嘉银公司认为田应洪主张的违约金过高。田应洪虽未举证证明因嘉银公司违约的实际损失，但田应洪在合同签订后为履行合同义务未将案涉房屋对外出租造成了房屋租赁损失，诉讼中嘉银公司亦认可田应洪有房租损失。同时，签订合同后，田应洪在办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》的过程中，实际垫付了相关税费，依约该税费应由嘉银公司承担。结合凉山地区房屋租赁行情、田应洪垫付税费的客观事实及本案中嘉银公司违约程度，酌定本案违约金为180800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除田应洪、嘉银公司签订的《房屋转让合同书》、《房屋转让补充合同书》；二、由嘉银公司支付田应洪违约金180800元；三、驳回田应洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费35728元，由田应洪负担5728元，嘉银公司负担30000元。经二审审理查明，当事人对原判查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中当事人没有提交新证据。二审查明：双方当事人确认田应洪将案涉房屋产权办理至自己名下所缴纳税费为69240元。本院认为，本案双方当事人约定签订合同后三日内嘉银公司应向田应洪支付首批预付款8万元，嘉银公司主张通知田应洪领取合同约定的首批款项8万元，田应洪没有来领取，构成违约。田应洪对此予以否认，嘉银公司没有提交已经通知田应洪的依据，故原判认定嘉银公司未履行合同义务支付首批款项构成违约，并无不当。因嘉银公司未按照合同约定履行合同义务，构成违约，田应洪因此而受到的损失应由嘉银公司承担。一审中田应洪主张因嘉银公司违约造成房屋租金损失，嘉银公司认可有房租损失。二审中，嘉银公司虽然否认田应洪主张的租金损失，但未提交相应的证据证明其主张，故对于嘉银公司关于田应洪没有违约损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。虽然合同约定违约金为合同总金额的20%，但田应洪没有提交证据证明因嘉银公司违约造成了房屋租金以外的其他损失。一审法院根据房屋所在地区房屋租赁行情酌定违约损失并无不当。合同约定在办理过户手续过程中所开支的国家应征收的所有税费（过户办证的往返税费）由嘉银公司全部承担（以税务局所开据的完税票为准），合同并未约定田应洪办理房屋产权至自己名下所支付的税费由嘉银公司承担，故田应洪办理房屋产权至自己名下所支付的税费69240元应由田应洪自行承担。嘉银公司应支付田应洪违约金111560元。综上所述，嘉银公司的上诉请求部分成立。《中华人民共和国合同法》第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2015）川凉民初字第255号民事判决第一项：“解除原、被告双方签订的《房屋转让合同书》、《房屋转让补充合同书》”；撤销四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2015）川凉民初字第255号民事判决第二项、第三项：“由被告四川省嘉银房地产开发有限公司支付原告田应洪违约金180800.00元，限本判决生效之日起10日内付清”、“驳回原告田洪应的其他诉讼请求”；由四川省嘉银房地产开发有限公司支付田应洪违约金111560元；驳回田应洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费35728元，由田应洪负担10718元，四川省嘉银房地产开发有限公司负担25010元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 徐 红代理审判员 王 惠代理审判员 雷 伟二〇一六年九月九日书 记 员 胡泓涛