上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2533号
原告谢天国。
委托代理人李旭，上海一凡律师事务所律师。
被告钟建华。
原告谢天国与被告钟建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。原告谢天国及其委托代理人李旭，被告钟建华到庭参加诉讼。本案�已审理终结。
原告诉称：2013年3月，原、被告双方签订租赁合同，约定由被告承租原告位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）。合同第六条第一项约定，租期内物业管理费经协商由被告支付。但被告自租住房屋至今并未向原告支付物业管理费。原告在多次索要未果的情况下，已向物业公司代付了人民币（以下币种同）11，636.16元。此外，被告未按约支付租金，对于2014年6月15日以后的租金，逾期七天才支付，根据合同第四条第三项的约定，可视为被告已自动退租，构成违约，原告有权收回房屋。现提起诉讼，要求判令：1、被告支付原告2013年3月16日至交付租赁房屋期间的物业管理费（按每月750.72元的标准计算）；2、解除原、被告之间签订的关于系争房屋的租赁合同；3、被告向原告交付系争房屋。
审理中，原告明确，上述诉请1的计算标准系按照物业公司实际收取物业管理费的标准。诉请2解除合同的理由有二：一是被告未按约支付物业管理费，二是被告逾期支付租金超过五个工作日，按照合同约定视为被告自动退租，原告可收回房屋。解除合同的法律依据为合同法第九十四条第一款第（三）项之规定，若一方拒不履行主要义务，经催告仍不履行的，另一方可以解除合同。
被告辩称：关于物业管理费，首先，双方签订的租赁合同中虽有被告承担物业管理费的字样，但该条款实际已被划去，对双方不应有约束力。其次，即便上述约定对双方有约束力，合同也未就物业管理费如何缴纳、向谁缴纳予以明确，且被告也从未收到过来自物业公司或者原告的物业管理费催缴通知，故不同意缴纳物业管理费。关于租金，被告并未逾期缴纳，四次支付租金均是在原告未催缴的情况下主动缴纳的，且所有应�租金已足额缴纳，故不同意原告解除合同的理由，合同是否解除，由法院判定。
经审理查明：2013年2月26日，原告谢天国（甲方、出租方）与被告钟建平（乙方、承租方）在案外人上海恒若房地产经纪事务所（丙方）居间下签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋租给被告使用。租期从2013年3月15日至2015年3月14日止，为期三年。原告应于2013年2月26日将房屋交给被告使用。预付定金总计10，000元（含1个月租金）。租金每月3，000元，三个月一付，第一期租金于2013年2月26日前付清，以后每期租金提前六天缴纳，先付后住。如被告逾期支付租金超过五个工作日，则视为自动退租，构成违约，原告有权收回房屋及设施，并追究被告的违约责任。为确保被告租赁房屋和生活配套设施完好及租期内相关费用如期结算，被告支付原告3，000元作为保证金。合同第六条第一款约定，�告应承担租赁期内的水、电、煤、通讯及一切因被告实际使用而产生的费用。租期内物业管理费经协商由被告方支付（该条中“物业管理费”五个字上有一条划线，从“物”字底端斜向上延伸至“费”字的二分之一处下方）。合同第十二条补充条款处，双方以手写字体列明：至2013年6月14日后，房屋租金付款方式变更为每六个月一付，提前一周支付。租期三年，第一年3，000元／月，以后递增，每年递增150元／月，即月租增加150元。合同落款处有甲、乙、丙三方的签章以及收款账户，载明的签约时间是2013年3月26日。
审理中，双方确认：上述合同中存在两处笔误，一处为合同约定的“租赁期自2013年3月15日至2015年3月14日”，双方真实的意思表示应为租期三年，从2013年3月15日至2016年3月14日。另一处为合同落款处的签约时间，实际签约日期为2013年2月26日。
签约当日，原告向被告交付了系争房屋，被告也按约向原告支付了首笔三个月租金9，000元及押金3，000元。
审理中，关于后续租金的支付情况，双方陈述并不一致。被告称其后续共通过转账方式付款三次，每次支付6个月的租金，金额分别为18，000元、18，450元和18，900元，最后一笔租金对应的租期为2014年6月15日至2014年12月14日。三次付款时间分别为2013年6月14或15日、2013年12月14或15日、2014年6月15日。对此，原告则称，被告所述付款次数、付款方式、付款金额等均属实，但前面两次付款时间不属实，应分别为2013年6月10日左右、2013年12月10日左右。本案所涉解除事由，主要针对被告最后一次付款的逾期情形，按照租赁合同约定，2014年6月15日至2014年12月14日的租金，被告应当在2014年6月9日支付，而实际支付日期却为2014年6月15日，逾期超过五个工作日，故根据合同约定，原告可以收回房屋。另，原告称其对被告未于2014年6月9日支付租金一事进行了电话催讨，但无提交相关证据予以证明。
审理中，原告还称，其于2014年6月25日向被告邮寄了《解除合同通知书》，通知被告双方租赁合同于2014年6月26日解除、返还房屋、支付物业管理费等事宜。被告确认收到了该通知书，但对上载内容表示不予认可。
另查明：2014年6月23日，系争房屋所在小区的物业管理处向原告发出《物业管理费催缴通知》，催收2013年3月16日至2014年6月30日期间的物业管理费11，636.16元（月管理费750.72元）。此后，原告向物业公司缴纳了上述物业管理费，上海颐景园物业管理有限公司于2014年6月23日开具了物业管理费发票。
又查明：系争房屋系案外人李小领从上海颐景园房地产有限公司购买，相关《上海市商品房预售合同》的签订时间为2010年10月6日，购房后尚未办理产证。本案原告谢�国与李小领系夫妻关系，结婚登记日期为2007年1月31日。
上述事实，由房屋租赁合同、物业管理费催缴通知、物业管理费发票、上海市商品房预售合同、解除合同通知书及邮寄凭证、结婚证及双方当事人陈述为证，并经庭审核实无误。
本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。
本案双方争议的主要问题是：一、涉案物业管理费应由谁承担及如何承担？二、系争租赁合同应否解除？
关于问题一，审理中，双方对租赁合同第六条第一点的理解存在争议，被告认为该条中“物业管理费”上有一条明显的划线，这意味着物业管理费的约定在该合同中已被划去，应视为没有约定，且按照常理物业管理费应由作为房东的原告承担；而原告则认为，被告的解释不成立，理由是�如果物业管理费的约定要从合同条款中划去的话，也应当将该句话整体划去，且无需再在承担方的空格处填写“乙方”的字样。本院认为，从合同文意上看，原告的上述解释比被告的解释更具合理性和说服力，故本院采纳原告的说法，确认本案系争的物业管理费应由被告承担。
物业管理费虽应由被告承担，但双方在租赁合同中并未对物业管理费如何支付做出明确约定，而收取物业管理费亦非原告当然享有的权利，故原告主张被告向其支付全部物业管理费的诉请缺乏依据，本院难以支持；但对于其已向物业公司代为支付的11，636.16元，被告理应偿还，故本院对原告的该部分诉请，依法予以支持。
关于问题二，首先，合同并未约定在被告未付物业管理费的情况下原告可以解除合同，故原告若以此为由主张合同解除的，因缺乏合同和法律依据，本院难以支持；其次，合同依法成立后，双方均应恪守履行，被告作为租赁合同关系的一方，其主合同义务是支付租金，而本案中被告并未存在欠付租金的违约情形，虽然按照合同约定，被告的履行确有迟延，但该迟延行为并未达到根本违约的程度，且原告也已实际收取租金，其主要合同权益已经实现，在此情况下，本院认为，双方租金关系存续的基础并未丧失，故出于稳定交易秩序的考量，结合诚实信用原则，本院对原告所提解除合同及返还房屋的诉请，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告钟建华于本判决生效之日起十日内支付原告谢天国物业管理费11，636.16元；
二、驳回原告谢天国的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费251元，减半收取125.50元，由原告谢天国负担80元（已付），由被告钟建华负担45.50元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 姚洪涛
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 邵玲玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。