海南省海口市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）海中法民再终字第11号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：裴琳杰。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：海南中平房地产开发有限公司。
法定代表人：王人辉，董事长。
委托代理人：左伟，海南新概念律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审上诉人）：海南阳光国际书画艺术中心。
法定代表人：母久灵，董事长。
委托代理人：王金红。
再审申请人裴琳杰因与被申请人海南中平房地产开发有限公司（以下简称中平公司）、海南阳光国际书画艺术中心（以下简称艺术中心）商品房预售合同纠纷一案，海口市龙华区人民法院于2013年10月9日作出（2013）龙民一初字第950号民事判决，艺术中心不服向本院提起上诉。本院于2014年5月21日作出（2014）海中法民三终字第74号民事判决，已发生法律效力。裴琳杰不服该判决，向海南省高级人民法院申请再审，该院于2015年1月21日作出（2014）琼民申字第560号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人裴琳杰，被申请人中平公司的委托代理人左伟、被申请人的法定代表人母久灵及委托代理人王金红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海口市龙华区人民法院一审查明：海口市海秀中路XX号中平广场系由中平公司开发，该小区目前尚未办理大产权证，小区物业由海南天骅物业经营管理有限公司（以下简称天骅公司）管理。2009年12月7日，裴琳杰与中平公司签订一份《商品房买卖合同》，约定裴琳杰购买中平公司开发建设的海口市海秀西路XX号中平广场X幢10单元XXX房，该房建筑面积为172.28平方米，其中套内建筑面积为145.17平方米，按套内面积计算，每平方米5853.03元，总金额849685元。付款方式为一次性付款，裴琳杰在签订合同时，一次性付款95%计807201元，余款5%计42484元，在办理好房产证时付清。中平公司应当在2010年1月30日前，将取得市建筑工程质量监督站合格文件的房产交付裴琳杰使用。如中平公司逾期交房，视逾期情况作如下处理：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，中平公司按日向裴琳杰支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，裴琳杰有权解除合同。裴琳杰不要求解除合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，中平公司按日向裴琳杰交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，中平公司应当书面通知裴琳杰办理交付手续，双方进行验收交接时，中平公司应当出示合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。中平公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，裴琳杰于2009年12月8日通过中国银行向中平公司支付购房款257201元，通过中国建设银行向中平公司支付550000元，合计807201元。同日，中平公司向裴琳杰开具了《往来凭证》，载明收到裴琳杰支付的中平广场X幢XXX房购房款807201元。2010年3月24日，中平公司向裴琳杰送达了《交房通知书》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，通知裴琳杰在领取该通知书后以银行转账方式缴纳应付房款及其他费用，并凭《交房通知书》、《房产交接核准表》、购房合同原件、身份证到中平广场物业管理处办理交房手续。2010年3月31日，裴琳杰根据中平公司的通知，通过中国建设银行向中平公司缴纳了契税、印花税、维修基金、煤气管道、有线电视开户费、价格调节基金、房产证及土地证工本费、土地证测量费，预告登记费合计42490.52元。2010年6月29日，裴琳杰安装了该房的有线电视。2010年7月2日，裴琳杰在《商品房交付使用签收单（存根）》、《房产核准交接表》中签字接收房屋。中平公司财务部注明裴琳杰应收、应付款项已结清，同意交房。中平广场的物业管理公司天骅公司核准意见为：裴琳杰已经对房屋验收完毕，无异议，手续齐全，同意交房。同日，天骅公司向裴琳杰送达《中平广场物业管理（用户手册）》，载明移交钥匙一把。2012年10月6日，裴琳杰与天骅公司签订了《装修管理协议》。2012年12月7日，中平公司与艺术中心就中平广场X幢XXX房签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定艺术中心向中平公司购买中平广场X幢XXX房，该房建筑面积172.28平方米，其中套内建筑面积145.17平方米。按建筑面积计算，每平方米6800元，总金额1171504元。付款方式为艺术中心在签订合同3日内支付800000元，余款一个月内付清。中平公司应于本合同签订暨网上备案之日起30日内向海口市房产行政主管部门办理书面备案确认手续。中平公司应当在2012年12月30日前，将完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的房屋交付艺术中心使用。在双方进行验收交接时，中平公司应向艺术中心出示证明文件及有关资料，并签署交接单。中平公司还应向艺术中心提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。中平公司未能按本合同约定的期限交房，逾期在30日以内，每逾期一天，艺术中心有权要求中平公司每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，艺术中心有权单方解除合同，艺术中心要求继续履行合同的，合同继续履行，中平公司按逾期日数每日向艺术中心支付已付房价款万分之五的违约金。中平公司应当自房屋交付之日起300日内为艺术中心办理房屋权属证书。同日，中平公司与艺术中心就该房在海口市住房和城乡建设局办理了房屋预售备案登记。2012年12月10日，中平公司出具收款收据，载明收到艺术中心购房款转沈中平个人账户1990440元。2013年3月14日，艺术中心就中平广场X幢XXX房办理了预购商品房预告登记。2013年3月28日，裴琳杰向天骅公司缴纳了2010年3月至2013年3月的物业管理费6822元。同日，中平公司出具《声明》，载明：我司与艺术中心实际是民间借贷，是一种借款行为，其所持有的所谓《商品房买卖合同》，是我国法律禁止的“名为买卖，实为借款”的担保行为（附补充协议）。
裴琳杰的诉讼请求为：1、确认裴琳杰与中平公司于2009年12月7日签订的买卖海口市海秀中路中平广场X幢X幢XXX房的《商品房买卖合同》有效；2、判令中平公司于判决生效后三十日内协助将海口市海秀中路中平广场X幢X幢XXX房过户至裴琳杰名下；3、判令中平公司立即支付违约金8496.85元；4、判令中平公司与艺术中心签订的买卖海口市海秀中路中平广场X幢X幢XXX房的《商品房买卖合同》无效并判令撤销合同备案。5、判令中平公司承担诉讼费用。
海口市龙华区人民法院一审认为：关于裴琳杰与中平公司签订的《商品房买卖合同》及中平公司与艺术中心签订的《商品房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，对双方当事人都具有法律约束力。裴琳杰与艺术中心均认为对方与中平公司之间签订的合同名为买卖、实为借贷的主张，因均未提供证据予以证明，不予采纳。裴琳杰在与中平公司签订合同后已按约定向中平公司支付了购房款及相关税费，交付了物业管理费，其已经以实际占有使用的方式取得了该房屋的物权，中平公司应按照约定为裴琳杰办理中平广场小区X幢XXX房的房屋产权证。由于房屋预告登记具有的是排斥后来的物权变动的效力，故对艺术中心认为关于其因办理房屋预告登记而当然对该房屋取得物权抗辩理由，法院不予采纳。艺术中心的合同备案依据的是行政规章《城市商品房预售管理办法》，不产生排他效力，故艺术中心关于依据备案登记对中平广场小区X幢X幢XXX房享有物权的抗辩不能成立，该备案登记应予注销。裴琳杰与中平公司约定办理房产证的时间为商品房交付使用后365日内，即2011年1月30日之前，中平公司未能按约办证，应按约定向裴琳杰支付已付房款万分之一的违约金即807201×1%=8072.01元，裴琳杰请求中平公司支付逾期办证违约金8496.85元，对于不超过8072.01元的部分，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：1、确认裴琳杰与中平公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、中平公司应将位于海口市海秀中路XX号中平广场X幢X幢XXX过户至裴琳杰名下；3、中平公司向裴琳杰支付逾期办证违约金8072.01元；4、中平公司及艺术中心自本判决发生法律效力之日起十日内注销海口市海秀中路XX号中平广场X幢X幢XXX房的商品房买卖合同备案登记（合同备案号：L0XXXXXXXXX）。5、驳回裴琳杰的其他诉讼请求。案件受理费12382元，保全费5000元，由中平公司负担。
艺术中心不服一审判决上诉称：一、原审判决程序严重违法，必须撤销。二、原审判决认定裴琳杰“以实际占有使用的方式取得了该房屋的物权”，认定事实存在严重错误。不动产物权登记的主要作用在于产生权利公示的效应。基于物权公示，使被登记的权利产生社会公信力，形成推定该权利存在的客观效果。由于作了合同登记备案，艺术中心的合同效力优先。因作了预告登记，艺术中心实现物权是有保障的。艺术中心作为善意第三人，与中平公司进行的合法交易不因裴琳杰主张权利而丧失效力，裴琳杰不能对抗善意第三人。三、原审判决适用法律严重错误。原审判决认为艺术中心的“合同备案依据的是行政规章”是错误的。《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”显然，该法并非行政规章，而其效力大于行政规章。原审判决认为“预告登记具有的是排斥后来的物权变动的效力”，乃是法学界的学术观点探讨，不能作为办案依据。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求：1、依法撤销海口市龙华区人民法院（2013）龙民一初字第950号民事判决书，依法判令本案诉争房产权属归艺术中心所有，并判令中平公司为艺术中心办理房产过户手续；2、依法判令两被上诉人承担案件受理费。
裴琳杰答辩称：一、艺术中心的上诉内容属于在二审中提出独立诉讼请求的情形，依法应不予支持。艺术中心上诉请求第一项：“判令诉争房产权属归上诉人所有，并判令中平公司为艺术中心办理房产过户手续”系完全独立于一审诉讼请求的内容，依法应告知其另行起诉，若其坚持在二审中提出的，依法应不予支持。二、一审判决认定事实清楚、证据确实充分，依法应予维持。中平公司将涉诉房产交付给裴琳杰在先，该公司与艺术中心办理房屋预告登记在后，该预告登记并不具有取得物权及排斥在先取得物权、排斥在先签订房屋买卖合同的效力。综合本案一审裴琳杰所提供的《房产交接核准表》、《交房通知书》、有线电视用户手册以及艺术中心的相关证据，可以清楚地反映了本案相关的时间脉络，即2009年12月7日，裴琳杰与中平公司签订《商品房买卖合同》，2010年3月24日中平公司向裴琳杰通知交房，2010年7月2日完成交房手续，2012年10月底裴琳杰与物业管理处签订房屋装修合同，2012年12月7日艺术中心才与中平公司签订《商品房买卖合同》并做备案登记，2013年3月14日房屋预告登记，2013年3月25日艺术中心换锁第一次，2013年3月27日裴琳杰换锁，2013年4月29日艺术中心收到起诉状后实施了侵权行为，再次换锁并霸占房屋至今。一审法院依据客观事实做出的一审判决确实是维护法律权威，为了保障在先交房方合法权益的，依法应予维持。三、艺术中心并不具备善意第三人法定情形，其主张善意取得违背客观事实及法律规定。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，艺术中心无一符合善意取得法定情形：（一）艺术中心受让涉诉房产系事先约定回购事宜，继而以房屋备案登记作为变相抵押担保的非法交易行为，其交易之时并不具备善意心态；（二）艺术中心受让房产的价格严重不合理，具体表现为：第一、艺术中心所提供的购房款收据与买卖合同无法对应，该细节侧面反映了艺术中心是以极低价格购买了多套中平公司房产；第二、艺术中心所谓购房款的支付对象是沈中平而不是中平公司；第三、其中一份收据开具的时间是早于艺术中心签订买卖合同之前，另外一份收据开具的时间晚于房产备案时间（收据开具时间为2012年12月10日，房产备案登记时间为同年12月7日），上述情形与正常房产交易习惯严重不符。（三）转让的不动产并未办理过户登记，诉争房产办理的备案登记是房产管理部门依法进行的行政管理方式，而非艺术中心直接取得物权的外在表现，因此艺术中心并未取得涉诉房产所有权，其所主张的上诉请求于法无据、于事实相悖，恳请二审法院查明本案基本事实，驳回其无理诉请，维持一审判决。
中平公司答辩称：中平公司认为一审判决应当维持，中平公司与艺术中心是借贷关系，并不是房屋买卖关系，双方签订的商品房买卖合同是应艺术中心要求为借贷关系提供形式上的担保，而且艺术中心也并未支付全部借款。
本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院二审认为：裴琳杰、艺术中心分别与中平公司对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效。虽然裴琳杰与中平公司签订《商品房买卖合同》的时间在先，但裴琳杰与中平公司签订《商品房买卖合同》后未办理物权登记，也未办理备案登记或预告登记，根据双方确认的涉案房屋属于毛坯、未装修且房屋钥匙现由艺术中心持有的现状，可确定裴琳杰对涉案房屋并未入住。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，应确认裴琳杰对涉案房屋并未取得物权。而艺术中心与中平公司对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》后，按照约定向登记机构办理了备案登记，同时办理了预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”，预告登记能使被登记的请求权具有物权的效力，不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。本案中，裴琳杰要求中平公司将涉案房屋过户至其名下，是对涉案房屋行使不动产物权请求权的行为，该请求能否得到支持取决于是否经过了预告登记的权利人即艺术中心的同意。鉴于艺术中心与中平公司之间的债权未消灭，同时艺术中心就涉案房屋办理预告登记的时间是2013年3月14日，裴琳杰于2013年3月28日向法院起诉导致艺术中心不能行使申请登记的权利，至今能够进行不动产登记的障碍事由仍未消失，故该预告登记未失效。因此，在未经艺术中心同意的情况下，原审法院判决中平公司将涉案房屋过户至裴琳杰名下并判令中平公司及艺术中心注销涉案房屋的备案登记不当。由于中平公司在履行与裴琳杰的房屋买卖合同中因逾期办证构成了违约，原审法院判令中平公司向裴琳杰支付违约金符合法律规定，应予维持。至于艺术中心在二审中提出请求，请求将本案讼争房产权属归艺术中心所有，由于艺术中心在一审审理中未提出该请求，其在二审审理中提出该独立的诉讼的请求，本院依法不予审理，艺术中心可另案主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持海口市龙华区人民法院（2013）龙民一初字第950号民事判决第一、三、五项；二、撤销海口市龙华区人民法院（2013）龙民一初字第950号民事判决第二、四项；三、驳回上诉人海南阳光国际书画艺术中心的其他上诉请求。一审案件受理费12382元，保全费5000元，二审案件受理费人民币12382元由被上诉人海南中平房地产开发有限公司负担。
裴琳杰申请再审称：1、撤销海口市中级人民法院（2014）海中法民三终字第74号民事判决。2、判令中平公司于判决生效后三十日内协助将海口市海秀中路中平广场X幢X幢XXX房过户至裴琳杰名下；3、判令中平公司及艺术中心于判决生效后十日内注销海口市海秀中路中平广场X幢X幢XXX房的商品房买卖合同备案登记。事实和理由：一、案件基本情况。2009年12月7日，裴琳杰与中平公司签订《商品房买卖合同》，购买中平公司开发的海口市海秀中路中平广场X幢X幢XXX房。合同签订后，裴琳杰就陆续缴纳了购房款、契税，2012年7月2日完成交房的一切手续（交钥匙），然而中平公司至今未按合同约定的期限为裴琳杰办理合同备案登记，相应的房产证也没有办理下来。2013年3月，XXX房屋门锁被艺术中心换掉（物业公司报警并通知裴琳杰）。经多方查证，中平公司未给裴琳杰办理产权登记的原因在于，其因向艺术中心借贷，己将诉争房屋暂时备案登记在艺术中心名下，至今未还清借款，因此不能为裴琳杰办理房产证。中平公司与艺术中心基于借款关系，签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，并做了合同备案，他们这种关系是名为商品房买卖，实为抵押担保的关系，即中平公司以房屋作抵押，向艺术中心借款，意在如果到期不能还款，就将房屋产权登记在艺术中心名下，以房屋抵债。上述双方并不存在真实的商品房买卖关系，并没有真实的购房意愿，只是虚假购房，所做的备案的真实意图在于直接以担保物房屋抵债，双方签订的《商品房买卖合同》应认定为无效。二、裴琳杰提供的有效证据和对对方不利证据法庭均不采用，却采用对方以暴力手段获得的所谓证据。2009年12月7日裴琳杰和中平公司签订购房合同，2010年7月裴琳杰完成一切交房手续并交了契税，完成物业登记并于2010年7月2日领取了该房的钥匙。自从有商品房买卖以来，都是以这种方式对房屋进行交割，对该房屋实际占有的形式是合理、合法的。海口中院二审庭审时，审判长反复问裴琳杰房屋是否处于毛坯状态，房屋是谁实际控制，好像对房屋现状非常了解，而对艺术中心强行撬门换锁，打人抢房的违法事实充耳不闻。总之，就是剥夺裴琳杰对该房屋实际占有的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”该房当然归裴琳杰占有，而二审判决却错误认定“房屋毛坯，未装修且钥匙在对方手里，可确定裴琳杰并未入住”。房屋交付给裴琳杰后如何使用是裴琳杰的权利，只要不违法。况且裴琳杰已交付物业管理费并且和物业签订了装修协议，简单装修也是装修。艺术中心以违法手段撬锁换锁，把裴琳杰房内物品都丢弃在外，这样占有房屋法院不应认可。裴琳杰从2010年7月收房的那一天到艺术中心2013年3月撬门换锁的将近1年半的时间里，对房屋一直实际占有。二审法官对裴琳杰提交的证据均不采纳，但对撬门换锁得来的证据间接地认可，明显偏袒对方。三、二审法庭对证明以合法形式掩盖非法的企业间借贷关系的证据，错误认定与本案无关。二审法庭根据中平房地产公司与对方企业间借贷关系（回购协议）的核心证据《声明》及《补充协议》，完全可以得出中平公司与艺术中心之间存在“事先约定回购事宜，继而以房屋备案登记作为变相抵押担保的非法交易行为”的结论。二审庭审时中平公司当庭陈述“房子是真实的卖给裴琳杰的，中平公司和对方签订购房合同只是借款抵押关系的一种担保行为，并不是真正的购房”，且当庭提交《补充协议》的原件，证明了签订《补充协议》时双方的真实意图。其真实性、合法性、关联性无需置疑。然而二审判决没有将上述证据视为新证据采纳，是完全错误的。依据合同法第五十二条第（三）项规定“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效。四、二审对艺术中心所谓善意取得的购房合同未进行质证。有真实买房意图的购房者，都会对房屋的真实性、结构，面积进行实地查看，况且艺术中心购买的是十几套住房，巨大的购房风险驱使任何个人和单位都要对房屋状况了解清楚，而且合同是在中平公司法人转让公司之前不久所签订，艺术中心不可能在付款之前没有去实地看房，没有去物业管理处了解该房是否有业主的情况，仅凭合同没有备案就判定该房没有出售。艺术中心为房产经常打官司，精通法律，其所为不合常理。其实是艺术中心通过他人对法律的不熟悉，钻法律的空子窃取别人所得，因此可以判断对方非善意取得。且艺术中心所交购房款不合理，艺术中心与中平公司2012年12月签订所谓的房屋售价为6800元／平方米（虚定网签价格），实际履行价格为4000元／平方米，而当时海口新房成交平均价格为10000元／平方米（同一小区同一时期售价为8800元／平方米），明显低于市场交易价格。因此中平公司和艺术中心属恶意串通，双方真实意图并非买卖房屋。综上，二审判决存在民事诉讼法第二百条第二款第（一）、（二）、（六）项规定的情形，特提起再审申请，以纠正该错误判决。
中平公司答辩称：1、中平公司和裴琳杰之间是商品房买卖关系，商品房已经交付，裴琳杰也已经支付了95%的房款。而中平公司和艺术中心是债权债务关系，当时中平公司以房屋做担保，由于当时统计错误，所以将涉案房屋也做担保。2、艺术中心针对16套房屋向海口市中级人民法院起诉，要求过户，海南省高级人民法院二审裁定发回重审，也包括涉案这一套房屋，艺术中心后来撤回起诉。3、艺术中心未按照协议的规定支付款项。
艺术中心答辩称：首先，本案因物权转移已失去进行实体审理的基础条件。裴琳杰要求对争议房产办理更名过户的主张系物权请求权，并且房产过户的基础条件是标的物权属确系在中平公司名下。因该物权请求所指向的房产现依法登记于案外人名下，本案因物权转移已失去进行实体审理的基础条件，裴琳杰的诉讼请求已经丧失通过本案审理获得实现的可能性，应依法驳回。其次、裴琳杰的权益一直处于债权阶段，其物权请求应予驳回。艺术中心作为第三人参加原审诉讼时，该房产买卖合同已备案并预告登记在艺术中心名下。根据物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”以及第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，应确认裴琳杰对涉案房屋并未取得物权。根据物权法第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，因艺术中心已办理合同备案登记和预告登记，物权请求权已产生公示效应，不但可以对抗不动产的所有权人，更可以对抗任意第三人。而裴琳杰的权益一直处于债权阶段，自始至终只能向中平公司主张债权，其物权请求理应被驳回。第三、本案审理中的几个关键问题。1、合同效力和法律关系认定，不应与另案已生效判决矛盾。起初，艺术中心与中平公司存在《商品房买卖合同》和《补充协议》两个合同关系。（2014）海中法民一终字第1245号民事判决解除《补充协议》后，艺术中心与中平公司只存在《商品房买卖合同》一个合同关系了。该判决终审认定，艺术中心与中平公司之间是商品房买卖合同关系，而非借款关系，应按《商品房买卖合同》履行。本案就法律关系的认定不应与海口中院上述终审判决前后矛盾。该判决已对《补充协议》的性质及效力予以定论。即使作为证据，其效力也高于《补充协议》，法院依法对生效判决应直接引用。如果本案错误地认定双方之间的合同关系是借款，则必然导致本案判决与上述生效判决前后矛盾。本案中，中平公司出具的补充协议等证据，早在（2014）海中法民一终字第1245号案庭审时，已全部出具，其抗辩意见亦已当庭陈述。海口中院在判决时，对证据做了如下认证：银行回单中的付款人为刘涛，收款人为王金红，但因其二人均不是案件当事人，也没有证据佐证该证据与案件有关联性，因此，对该证据不予采纳。对提交的判决书及裁定书，因该裁定书系发回重审未生效，均不予采纳。由于裴琳杰及中平公司无证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。2、《补充协议》中不存在法律所禁止的流押条款，《商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效，遵循最高院裁判规则进行审理，双方应按商品房买卖合同履行。本案《补充协议》系附条件合同，约定：如果中平公司如期返还购房款，则解除《商品房买卖合同》；如果中平公司不能如期返还购房款，则补充协议自动解除，双方应按《商品房买卖合同》履行。中平公司未履行合同义务，该协议自动解除条件已经成就。事实上，该《补充协议》已经（2014）海中法民一终字第1245号民事判决解除。《最高人民法院公告》2014年第12期“最高人民法院（2011）民提字第XXX房品房买卖合同纠纷案”裁判摘要认为，双方当事人基于同一笔款项签订了《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。最高院认定，借款到期，借款人不能按期还款，对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反担保法第四十条及物权法有关“禁止流押”的规定，最高人民法院判决继续按《商品房买卖合同》履行。该案法律关系同本案的情况接近。中平公司简单把借款关系等同于合同无效，是在偷换概念。退一步讲，即便认定双方之间确系借款关系，也绝对不能等同于就违反法律、行政法规的强制性规定。这才是本案问题的关键。无论裴琳杰如何偷换概念，如何诡辩“名为买卖，实为借贷”，都不能剥夺人民法院依据裁判规则作出的已生效判决所赋予艺术中心的一切权利。3、杨立新的“后让与担保”理论。法学权威杨立新的“后让与担保”理论对最高院“以商品房买卖合同为借款合同进行担保的新型担保形式，并不违反担保法第四十条、物权法第一百八十六条有关‘禁止流押’规定”的裁判规则，提供了坚实的理论支撑。如果本案错判，将导致关于涉案楼盘多宗终审案件启动再审程序，还会诱发社会不稳定因素，引发很多社会矛盾。第四、关于涉案楼盘海南三级法院的三个判例。因实际控制人沈中平跑路，中平公司案件已达百余宗，都是一审缺席、二审出庭，并且几乎均以“名为买卖，实为借贷”为由进行抗辩。以下是海南三级法院关于中平公司的三个判例：海南省高级人民法院（2014）琼民一终字第7号商品房买卖合同纠纷案中，买受人与中平公司签订了《房屋认购协议》、《房产回购协议》。该院认为，《房产回购协议》并不能证明双方为借款关系的事实，中平公司主张借款合同关系没有事实和法律依据，支持房产过户诉求。因该案与本案情况相同，故本案再审听证时，应认定是商品房买卖合同关系而非借款关系才合逻辑，同一审判长对相同争议问题的认定也应该是相同的，但该审判长却以借款为由启动了再审程序。2、海口中院（2014）海中法民三终字第71号商品房买卖合同纠纷，因中平公司没有按《补充协议》约定的条件回购房产，买受人起诉进行房产过户。该判决认为，《补充协议》只能证明中平公司可以附条件地回购房产，不能证明存在借款关系，终审判决支持房产过户。3、龙华区法院（2013）龙民一初字第XXX房品房买卖合同纠纷该案与本案相同，亦把艺术中心列为第三人。因艺术中心办理了合同备案及预告登记，龙华区法院判决解除孙嘉蔓与中平公司的《商品房买卖合同》，维护了艺术中心的合法权益。第五、诉争房产物权保护顺位及物权归属。关于“一房多卖”保护顺位问题，应根据《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》第16条规定“应综合考虑合同在主管机关备案的时间”、“预告登记期间内，未经预告登记的权利人同意，房屋所有权人所为的处分行为，不得对抗预告登记权利人。”及不动产物权的确立以登记为准等规定来确定保护顺位。结合艺术中心已办理预告登记及合同在住建局备案、应依法确定艺术中心的物权公示宣告及对抗效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，结合双方确认的涉案房屋属于毛坯、未装修且房屋钥匙现由艺术中心持有的现状，可确认房屋已交付艺术中心使用，即艺术中心已实际占有并进行了预告登记，应该视为已经取得了争议房产的物权，而裴琳杰提出的物权主张没有法律及事实依据，应予驳回。（2014）海中法民一终字第1245号判决关于本案并非借款关系的终审认定，是以借款认定为由启动本案再审程序不能逾越的法律障碍。再审申请审查听证时，艺术中心作为证据出示该判决，办案人视而不见。本案以错误的借款认定为由，违法启动再审程序，与最高院裁判规则及海口中院终审判决相违背，并且海南省高院在没有有效送达的情况下就指令海口中院再审本案，无论程序上还是实体上均严重违法。虽然本案有再审指导意见，但是法律效力远远小于最高院裁判规则及（2014）海中法民一终字第1245号终审认定。终上所述，本案不具备启动再审程序的法定情形，二审程序合法，适用法律正确，认定事实清楚。同时，争议房产物权已经合法转移，原审原告已失去通过本案实现诉求的可能，请依法维持二审判决。
本院再审认为：由于本案讼争的中平广场X幢XXX房，在本院再审审理期间的2015年4月27日已登记在案外人朱鹤松名下，本案的处理结果有可能影响到案外人朱鹤松的利益，由本院直接作出处理有违法定程序，故应当撤销原判决，发回重审，重审时应追加案外人朱鹤松为当事人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第四项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2014）海中法民三终字第74号民事判决及海口市龙华区人民法院（2013）龙民一初字第950号民事判决；
二、本案发回海口市龙华区人民法院重审。
审判长 蒙国丰
审判员 张建良
审判员 唐 平
二〇一五年七月二十三日
书记员 张 楠