广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗花法民三初字第1468号
原告：广州市雄炜物业管理有限公司。
法定代表人：叶国标。
委托代理人：李海燕，该公司职员。
委托代理人：刘翔，该公司职员。
被告：林轶鹏，男，1977年5月10日出生，汉族。
委托代理人：宋桂海，广东富荣律师事务所律师。
原告广州市雄炜物业管理有限公司诉被告林轶鹏物业服务合同纠纷一案，原告于2013年10月8日向本院提起诉讼。本院于2013年10月9日立案受理后，依法由审判员陈耿俊适用简易程序公开开庭进行审理，原告的委托代理人刘翔、李海燕，被告的委托代理人宋桂海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是具备三级物业管理资质的物业管理企业，被告是广州市花都区新华街兰花路28号D幢802房的业主。被告从办理装修入住起一直接受原告提供的物业管理服务，包括提供保安员24小时上班巡逻、垃圾清运、路灯照明、代收水费等。但从2010年9月开始，被告无正当理由一直拒交物业管理服务费用共计9475元，经原告多次催交被告仍置之不理。被告的行为违反了法律规定。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付从2010年9月至2013年7月拖欠的物业管理服务费用9475元及利息暂计1000元（从2010年9月1日起，以当月拖欠的物业服务费为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款日止）。2、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：1、原告起诉后，我方收到法院的传票后才知道原告的主张，原告起诉前我方并没有收到关于缴纳物业管理服务费的任何通知或主张。我方认为原告主张从2010年9月至2011年10月8日的物业服务费已超过诉讼时效的规定，该期间的物业服务费用不应得到支持。2、我方并不是故意不缴纳物业服务费的，而是原告由于原告管理不善，因此我方才拒绝缴纳物业服务费。在涉案房屋发生失窃事件前，我方都按约定缴纳服务费。3、原告对其收费标准的调整并没有经过一半以上业主同意，更没有进行公示，我方不予认可。4、原告提供物业服务时对公共通道及公共场所的停车进行收费，我方认为公共通道及公共场所并不是收取物业服务费的地方。5、被告被入户盗窃后，原告并没有按前期物业服务协议所承诺的按失窃每户赔偿800元的标准进行赔偿。6、即使按照原告所主张的收费标准计算，涉案房屋2010年9月至2013年7月期间的物业服务费总额也没有达到原告所述的9475元。
经审理查明：原告是2002年12月23日经工商行政管理部门核准成立的企业法人，具有中华人民共和国物业服务企业三级资质等级，受开发商广州市雄炜房地产开发有限公司（以下简称雄炜房地产公司）的委托，对涉案房屋所在的广州市花都区新华街兰花路28号兰花苑小区（以下简称涉案小区）提供物业管理服务。涉案房屋位于广州市花都区新华街兰花路28号D幢802房，所有权人为被告林轶鹏，由被告向雄炜房地产公司购买，房屋产权登记日期为2004年11月2日，该房屋建筑面积136.9平方米，房屋用途为居住用房。
2003年1月10日，原告与开发商雄炜房地产公司签订《前期物业服务合同》。合同约定雄炜房地产公司选聘原告对涉案小区提供前期物业管理服务；物业服务费用标准为：无电梯单元0.4元／月／平方米，有电梯单元0.8元／月／平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；车位使用人应按室内汽车车位250元／个.月的标准交纳车位使用费；合同期限自2003年10月至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同并就双方的其他权利义务进行了约定。
《前期物业服务合同》签订后，原告依约对涉案小区实施物业管理服务。庭审中，原、被告双方共同确认涉案房屋属于有电梯单元，涉案小区至今未成立业主委员会。
被告至今没有向原告支付2010年9月至2013年7月期间的物业服务费等费用，原告遂诉于本院成讼。关于物业服务费的标准，原告明确2010年9月至2011年6月期间按《前期物业服务合同》约定的0.8元／月／平方米标准计算，从2011年7月至2013年7月期间按0.9元／月／平方米标准计算，对此原告提供其单方出具的《物业管理费调整通知》一份拟证明其调价的依据，被告对此不予认可。
诉讼中，原告提供2013年8月17日寄出的，收件人为林轶鹏的国内挂号信函收据（邮件编号：XA75055892744）及《催缴通知书》拟证明其向被告催收物业管理费、水费、车位使用费及路灯费、电梯费的情况。被告对上述证据的真实性予以认可，但表示其并未收到该信件。
本院认为：原告是具有物业服务资质的物业服务公司，其接受开发商的委托为涉案房屋提供物业管理服务，被告作为涉案房屋的业主，享受了原告提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，被告理应向原告支付物业服务费。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。原告已实际为涉案小区提供了物业管理服务，该小区至今未成立业主委员会及选聘新的物业服务企业，因此原告与开发商雄炜房地产公司签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告应按照该合同的约定向原告缴纳相应的物业服务费。根据上述合同约定，有电梯单元按0.8元／月／平方米标准计算物业服务费，涉案房屋建筑面积为136.9平方米，经计算，每月物业服务费为109.52元（0.8元／月／平方米×136.9平方米）。因此，自2010年9月至2013年7月期间，被告共拖欠原告物业服务费金额为3833.2元（109.52元／月×35个月）。原告要求自2011年7月起按照0.9元／月／平方米的标准收取物业服务费，但原告提供的调价通知为其单方出具，并未经被告确认同意，应承担举证不能的后果，对此本院不予支持。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，原告向本院提供了《催缴通知书》及国内挂号信函收据拟证明其曾于2013年8月17日向被告主张权利，被告对该信函的真实性亦无异议且无提供相反的证据反驳，故原告邮寄《催缴通知书》催收物业服务费的行为可引起诉讼时效的中断，原告要求被告支付2011年8月18日至2013年7月31日期间的物业服务费的请求合法有据，本院予以支持；对原告要求被告支付2010年9月至2011年8月17日期间的物业服务费的请求，已超过诉讼时效的规定，本院不予保护。被告关于诉讼时效的抗辩部分有理。经核算，2011年8月18日至2011年8月31日的物业服务费为49.46元（109.52元／月÷31天×14天），2011年8月18日至2013年7月31日期间的物业服务费为2568.42元（109.52元／月×23月＋49.46）。
根据《前期物业服务合同》约定，被告应在每月5日前向原告缴纳当月物业服务费。现被告逾期缴费，原告要求被告按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准支付逾期缴费利息合法有据，本院予以支持。每月逾期缴费的利息应从欠费当月的6日开始计算。
被告所述的房屋被盗造成损失应另行主张，不得以此拒绝缴纳相关费用。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零八条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告林轶鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市雄炜物业管理有限公司支付2011年8月18日至2013年7月31日期间的物业服务费2568.42元。
二、被告林轶鹏在支付上述第一项物业服务费的同时，支付迟延缴纳物业服务费的利息给原告广州市雄炜物业管理有限公司（利息的计算方法：分别以当月欠缴的物业服务费为基数，其中2011年8月份的利息以49.46元为基数，自2011年8月18日起计算，其他月份的利息从欠费当月的6日起计算；利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，计算至被告付清款项之日止；欠费时间为2011年8月18日至2013年7月31日，每月的物业服务费标准为109.52元）。
三、驳回原告广州市雄炜物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31元，由原告广州市雄炜物业管理有限公司负担6元，由被告林轶鹏负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
审判员 陈耿俊
二〇一四年一月九日
书记员 陈家欣
王学丹