延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第399号
上诉人（原审被告）：延吉市政建设有限公司，住所延吉市爱丹路320号。
法定代表人：徐继义，该公司董事长。
委托代理人：王喜国。
委托代理人：杨帆，吉林博森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：延边新星宇华杰房地产开发有限公司，住所延吉市朝阳街雅馨小区3号。
法定代表人：卢昕，该公司董事长。
委托代理人：崔顺姬，吉林延大律师事务所律师。
上诉人延吉市政建设有限公司（以下简称“市政公司”）因与被上诉人延边新星宇华杰房地产开发有限公司（以下简称“新星宇公司”）租赁合同纠纷一案，不服延吉市人民法院作出的（2014）延民初字第1395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审结。
在一审中原告新星宇公司诉称：2006年5月10日，原延吉文化医药包装有限公司（以下简称“文化公司”）与被告签订了《租赁合同》，将厂区内的部分场地租赁给被告使用，租期为10年，每年租金为15万元，并约定，若被告不按期交付租金，出租方有权解除租赁合同。2012年2月16日，原告经延边州国土资源局挂牌出让，依法竞得该土地使用权，因被告长期未按合同约定交付租金，已构成违约，故依据“租赁合同”的约定，要求解除“租赁合同”，并要求被告拆除并移走位于原告已竞得场地上的沥青罐等附属物。
在一审中被告市政公司辩称：1.原告诉讼主体不适格，因“租赁合同”相对人是文化公司，故原告无权主张解除合同；2.原告竞得该土地使用权程序违法，因被告系承租方，依法享有优先竞买权；3.被告所有的沥青罐并未全部占用原告的场地，一部分占用的是铁路所有的场地；4.被告不欠租赁费，因文化公司欠原告工程款，双方协商租赁费抵扣工程款，故原告主张被告一直未付租赁费而要求解除租赁合同无事实及法律依据，被告不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理认定：1999年5月12日，延吉市三川玻璃有限公司成立，并于2003年9月4日以租赁方式依法取得位于延吉市南岗街22号，面积为31288.97平方米及位于延吉市南岗街322号，面积分别为24296.38平方米、6654.98平方米、741.6平方米的工业用地使用权。2004年5月12日，延吉市三川玻璃有限公司更名为延吉文化医药包装有限公司，即以上简称的文化公司，同年12月9日，以上位于延吉市南岗街322号，面积分别为24296.38平方米、6654.98平方米、741.6平方米的工业用地使用权变更到文化公司名下。2006年10月10日，文化公司又从延吉市钼铁厂以转让方式取得位于延吉市南岗街322号，面积为7995.88平方米的工业用地使用权。至此，除位于延吉市南岗街22号，面积为31288.97平方米的土地使用权仍登记在延吉市三川玻璃有限公司外，登记在文化公司名下的土地使用权面积合计为39689平方米。
2006年5月10日，文化公司作为甲方，被告市政公司作为乙方，双方签订“租赁合同”，合同约定：一、乙方租赁甲方场地，在甲方厂区内铁路专用线北侧建造沥青接卸站。租赁场地范围为：从厂区内铁路专用线坡底开始向北至39米处，从原材料储存场东大墙开始向东至106米处，整个区域除去甲方原有库房外均为乙方的租赁区。乙方在租赁区建有四座沥青罐、一座接卸地槽、一座导热油锅炉房、各种输送管道、值班室、其他各种配套设施，并铺设混凝土地面；二、乙方必须按甲方的要求和铁路专用区的专业规定建设和运营租赁区接卸站。乙方每年向甲方支付场地租赁费人民币15万元整。乙方的租赁年限为10年，年满后可与甲方续签合同，租金再议，如甲方提前收回租赁使用权，乙方有权向甲方提出沥青站搬迁和重置费用的索赔；三、乙方不按期支付租赁费，甲方有权解除合同。由于甲方原因致使合同不能正常履行，甲方应承担对乙方的赔偿责任；四、合同生效日期为2006年5月5日。合同签订后，被告于当年在其租赁的区域内建设安装了四座沥青罐并投入使用。
2007年12月3日，文化公司更名为延吉医药玻璃有限公司。
2008年3月5日，大恒公司成立。2008年11月6日，延吉市政府作出“延市政函（2008）第103号”文件，批复同意文化公司与大恒公司实行资产重组。2008年11月20日，州国土局根据以上批复将以上登记在延吉市三川玻璃有限公司名下的位于延吉市南岗街22号，面积为31288.97平方米的工业用地使用权变更登记在大恒公司名下，大恒公司取得土地使用权证号为240199110。2009年4月20日，延吉经济开发区国土资源局对以上位于延吉市南岗街322号，登记在文化公司名下的合计面积为39689平方米土地现场踏查确认占地面积为39355.21平方米。2009年4月22日，延吉市国土资源局作出“延市国土用字（2009）第K05号”国有土地批准书，同意文化公司转让给大恒公司工业用地39355.21平方米，其中包括被告租赁的场地所占用的土地，大恒公司取得土地使用权证号为240199041。二个土地使用权证上登记在大恒公司名下的土地使用权面积合计为70644.18平方米。
2011年12月19日，州国土局作为甲方，大恒公司作为乙方，双方签订“收购合同”，合同约定：一、甲方收购乙方座落于延吉市南岗街322号的土地使用权，土地使用证号为延国用（2008）第240199110、延国用（2008）第240199041号，土地面积为67105平方米，土地四至与范围以乙方勘测定界图为准；二、经双方协商该地块土地及地上附着物收购补偿费标准为人民币752.25元∕平方米，总额为5047.9737万元；三、甲方在本地块出让成交后30日内向乙方支付收购总价款；四、乙方须在本合同签订后10日内向甲方交付土地及有关资料（土地使用证、房屋所有权证等），并保证其权属、四至无争议、地上物结构完整、人员搬离、设备搬空、有关水电费结清并办理好有关部门手续。
2012年1月18日，州国土局在延边日报刊登“国有土地使用权挂牌出让公告”，主要内容是：州国土局经延边朝鲜族自治州政府批准，公开挂牌出让延州挂2012-6号地块，出让地块位于延吉市南岗街东侧、铁南路北侧，宗地号为100800040。出让地块为住宅用地，面积为67105平方米，出让年限为70年，出让地块起始价为8153.2575万元。挂牌公告期限自2012年1月18日至2012年2月6日。
2012年2月16日，原告与州国土局签订了挂牌出让公开交易成交确认书，原告以8165.6719万元竞得以上由州国土局挂牌出让的面积为67105平方米土地使用权。
2012年2月22日，原告与大恒公司、州国土局级延吉市经济局签订“关于延州挂2012-6号（原玻璃厂）土地有关问题的协议”，协议约定：一、大恒公司必须在2012年7月末之前搬出厂内的油罐；二、国家规定的2011～2012年度供热结束后，大恒公司必须拆除厂内的锅炉设备；三、大恒公司必须在2012年3月30日之前搬出厂内的设备，如有未搬出的设备及其他相关设施，视为大恒公司自动放弃并归华杰公司（原告）所有，土地及地上附着物收购补偿费将在厂内设备搬出后全部支付；四、大恒公司必须在2012年3月30日之前协调相关单位拆除厂内的通讯设备；五、履行上述条款所产生的一切费用由大恒公司承担。
2012年2月24日，原告按挂牌出让公开交易成交确认书的约定向州国土局交付了8165.6719万元的土地竞价款。
2012年4月，大恒公司按以上协议的约定将其在厂内的设备拆除并搬出。同时，原告接收以上竞得的土地。2012年5月被告搬走一个沥青罐，剩余三个沥青罐经原告催告至今未予搬出。2012年8月，原告在其竞买的土地上开始开发建设住宅小区。2013年3月29日，原告取得该土地使用权证。
一审法院认为：一、关于原告是否具备诉讼主体资格。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据该法律规定，本院认为，在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、转让等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有人继续有效。虽然租赁合同是文化公司与被告签订的，但文化公司与大恒公司实行资产重组后，以上被告租赁的土地已由文化公司变更登记在大恒公司名下，大恒公司取得该土地使用权，故大恒公司依法承接该土地租赁合同，成为该土地租赁合同相对人。而后期州国土局收购了以上大恒公司的土地使用权，并挂牌出让给原告，原告取得包括以上租赁土地的土地使用权，至此，原告依法承接了该土地租赁合同，成为该土地租赁合同相对人。故原告作为合同相对人有权就合同约定向被告主张权利，原告具备诉讼主体资格。被告以“租赁合同”相对人是文化公司，原告无权主张解除合同的抗辩主张不成立，本院不予支持。
二、关于原告竞得该土地使用权程序是否违法。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该司法解释规定，本院认为，承租人认为其丧失了优先购买权，可以向出租人请求赔偿，但其不能以此请求确认转让无效。故被告认为其丧失了优先竞买权可以向大恒公司请求赔偿。被告以未接到通知丧失了优先竞买权为由要求确认原告竞买该土地无效的抗辩主张不成立，本院不予支持。
三、关于原告请求解除租赁合同是否合理，其诉讼请求应否支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据“租赁合同”第二条约定，被告每年向出租方支付场地租赁费15万元。在原告取得土地使用权后，被告应按合同约定向原告支付2013年5月5日至2014年5月5日的场地租赁费15万元，但被告以租赁费折抵文化公司欠款为由未按合同履行每年支付场地租赁费15万元的义务。而被告主张与文化公司口头协商以文化公司欠其工程款及借款折抵其应支付的场地租赁费无有力证据证实，故被告主张不成立。根据“租赁合同”第三条约定，被告不按期支付租赁费时，出租方有权解除合同。被告不按期支付租赁费既是解除合同的条件，该条件成就时，出租方可以解除合同。原告作为合同相对人，在被告违约时，有权解除合同。故原告要求解除租赁合同的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故“租赁合同”依法解除后，原告可以要求恢复出租前场地原状，故原告要求解除合同后由被告将放置在场地内的沥青罐及附属设施拆除并移走的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决：一、解除原延吉文化医药包装有限公司与被告延吉市政建设有限公司于2006年5月10日签订的“租赁合同”；二、被告延吉市政建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将放置在原告场地内的三个沥青罐及配套的附属设施拆除并移置异地，所需费用由被告延吉市政建设有限公司自行承担。案件受理费100元，其他费用80元，合计180元（原告已预交）由被告延吉市政建设有限公司负担。
宣判后，市政公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、原审法院不应将李文化的谈话笔录作为定案的依据。无论李文化的谈话笔录制作过程是否有延边州法院和吉林省高院法官鉴证签名，这都与该份笔录的内容无关，从笔录的内容来看，该笔录属于李文化的证人证言，延边州法院和吉林省高院法官的鉴证签名只能证明制作笔录的过程的真实性，而不能证明李文化证人证言内容的真实性。按照法律规定及审判实践，证人仍某某出庭作证，确因客观原因不能出庭作证的，法院也应当亲自会见证人，取得证人证言，并通过多方询问从而确定证人证言的可信度。而本案中李文化的证人证言并没有经过当庭质证，也没有经过法院会见证人的过程，上诉人认为这样一份笔录不具有可信度，并且根据上诉人在原审当中申请出庭的证人所陈述的事实，与李文化的笔录存在很大出入，因此，单凭李文化的笔录认定本案的事实缺乏依据，凭借延边州法院和吉林省高院法官的鉴证签名来认定李文化证人证言的内容属实更是没有任何依据。二、李文化曾是文化公司的法定代表人，是与上诉人签订租赁合同的当事人，同时本案中出让土地的大恒公司虽然法定代表人并非是李文化，但是该公司与李文化有密切关系，实际上该公司的实际控制人为李文化，因此，李文化仍然与上诉人存有密切的利害关系，其笔录不应当予以采信。反而上诉人所申请出庭的证人能某某证明上诉人确实通过抵销欠款的方式支付了租赁费，因此，应当认定上诉人没有导致合同解除的过错行为，被上诉人要求解除合同没有事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销延吉市人民法院（2014）延中民四终字第1395号民事判决，将本案发回重审或依法改判。
经本院审理查明的事实与一审法院审理认定的事实基本一致。
本院认为：延边朝鲜族自治州国土资源局依法对诉争土地使用权收回并公开出让，是代表国家作为土地所有权人依法行使对土地合理利用和管理的行政行为。土地使用权被国家依法收回后，原土地使用权人及基于原土地使用权人行使使用权而获得的占有、使用的权利全部消灭。被上诉人新星宇公司通过参加公开竞拍，以出让方式取得诉争土地使用权，是该宗土地唯一合法使用权人，其土地使用权依法应当受到保护。被上诉人新星宇公司既没有与大恒公司之间的土地使用权转让关系，也不存在与上诉人市政公司之间的土地使用权租赁关系，其主张解除与上诉人市政公司之间的土地使用权租赁合同没有基础事实和法律依据。但由于原土地使用权人文化公司与上诉人市政公司之间场地租赁合同因国家对该宗土地使用权的收回而终止履行，上诉人市政公司以与文化公司存在土地使用权租赁合同为由，继续占有诉争土地，对被上诉人新星宇公司的土地使用权构成侵权，应当立即停止侵害并将土地使用权交还给被上诉人新星宇公司，因此。被上诉人新星宇公司请求判令上诉人返还竞买取得的土地使用权属于物权保护请求权，应当予以支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。
依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第二项之规定，判决如下：
一、维持延吉市人民法院（2014）延民初字第1395号民事判决第二项；
二、撤销延吉市人民法院（2014）延民初字第1395号民事判决第一项；
三、驳回上诉人延吉市政建设有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费100元，其他费用80元，二审案件受理费100元，合计280元，由上诉人延吉市政建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朴仁杰
审判员 刘晓娟
审判员 全智光
二〇一四年十月二十二日
书记员 金炫汝