广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第194号
原告：南宁嘉和物业服务有限公司，住所地：南宁市昆仑大道。
法定代表人：许广清，该公司执行董事。
委托代理人：彭斌，该公司员工。
委托代理人：许峰，该公司员工，。
被告：董昂。
原告南宁嘉和物业服务有限公司（以下简称“嘉和物业公司”）与被告董昂物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，并组成由审判员刘孙丽、人民陪审员梁端兰、人民陪审员谭淑丹参加的合议庭，于2014年8月25日公开开庭进行了审理。书记员陈景庞担任记录。原告嘉和物业的委托代理人彭斌、许峰到庭参加诉讼。被告董昂经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告嘉和物业公司诉称：原告南宁嘉和物业服务有限公司于2007年8月28日与嘉和城商品房原业主周某某签订《嘉和城前期物业管理服务协议》。2011年6月24日，原业主周某某将上述房屋更名至被告名下，并将物业服务费缴纳至2012年7月，后原告开始为被告提供物业服务。但从2012年7月至今，被告从未支付任何物业管理费用，被告董昂拖欠物业服务费用的行为已严重违反了物业服务合同的约定，根据《嘉和城A地块项目前期物业管理服务合同》、《嘉和城前期物业管理服务协议》及《商品房买卖合同》。关于物业管理服务费用的约定，截止至2013年11月28日，原告有权要求被告依据协议约定支付嘉和城商品房物业管理费用及逾期被告应付款每日万分之三的违约金、公摊电费和公摊水费。原告请求依法判决：1、被告给付2011年10月至2014年6月嘉和城商品房前期物业管�费用（包括物业管理费和公摊水电费）及违约金共计23228.90元；2、本案诉讼费、公告费175元由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、被告身份证（复印件），证明被告主体资格。证据2、销售退换房审批表（复印件），证明周某某将房屋更名给被告，当时尚未办理房产证，经开发商同意后将周某某认购的房屋更名给被告，讼争的房屋是周某某卖给被告的。证据3、嘉和城A地块项目前期物业管理服务合同，证明南宁嘉和物业管理有限公司收费依据。证据4、嘉和城交费通知单，证明被告拖欠物业管理服务费记录。证据5、商品房买卖合同，证明被告购买上述房屋并开始接受原告提供的物业服务以及物业的收费标准。证据6、《嘉和城前期物业管理服务协议》，证明原告根据协议内容提供物业服务以及物业费收费的标准。庭后，原告在本院的要求下提交证据：南宁市物价局南价格97号文件，证明原告收取物业费的标准已经过物价局核准；物业服务企业资质证书，证明原告的物业服务资质等级为一级；房屋交接书，证明原告已于2011年9月20日将涉案房屋交付给了被告；水电费发票，证明原告已为嘉和城小区代交了水电费；房屋产权证复印件，证明涉案房屋经过测绘后，建筑面积为172.10平方米，原告自2014年1月后按照实际测绘面积计算物业管理费。
被告董昂未作答辩，亦未提交证据。
根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告董昂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据1虽然为复印件，但该证据可以证实被告的主体资格，本院对该证据予以采信。证据2虽然为复印件，但该审批表与证据5相印�，本院对该证据予以采信。证据4，该通知单上列明了收费项目、收费期间和金额，并加盖有原告的公章，本院对该证据的真实性予以采信，但该证据系原告自行制作的通知单，对于被告是否应当向原告交纳该些费用，将在本院认为部分阐明。证据3、5、6及原告庭后提交的南宁市物价局南价格97号文件、物业服务企业资质证书、房屋交接书、水电费发票均为原件，本院对其真实性予以采信。对于原告庭后提交的房屋产权证复印件，该产权证与另一案中查明的事实一致，本院对该证据予以采信。
综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：广西嘉和置业集团有限公司是嘉和城小区的建设单位，该公司（甲方）与原告嘉和物业公司（乙方）于2007年6月6日签订了一份《嘉和城A地块项目前期物业管理服务合同》，约定：乙方提供服务的受益人为嘉和城A地块项目�体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；自嘉和城A地块工程全部竣工验收且交付使用之日起，乙方依据本合同提供前期物业管理服务，期限为三年，如在委托管理服务合同有效期间嘉和城A地块业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》，本合同自行终止；本合同期满，业主大会尚未成立的，本合同自行延长期限，直至业主委员会与物业服务企业签订新的《物业管理服务合同》为止；乙方负责向业主和物业使用人收取物业综合服务管理费、代收代缴公共设备运行费、水电公摊、损耗费、生活垃圾处理费；本物业的管理服务费由物价主管部门批准后向业主（住户）收取，按住宅建筑面积，宽景别墅物业服务费为1.5元／月·平方米；业主的物业管理费从入伙通知规定之日起收缴。嘉和城小区至今未成立业主委�会。原告已为嘉和城小区向水电部门代交了2011年9月至2014年6月期间的水电费。
南宁市兴宁区昆仑大道商品房的原业主为周某某。周某某与原告于2007年8月28日签订了《前期物业管理服务协议》。2011年5月25日，被告董昂与周某某就前述房屋的买卖事宜签订了一份《房屋买卖合同》，周某某将前述房屋卖给了被告董昂。6月24日，周某某到广西嘉和置业集团有限公司办理了前述房屋的更名手续。9月20日，被告（买受人）与广西嘉和置业集团有限公司（出卖人）就购买兴宁区昆仑大道商品房一事签订了《商品房买卖合同》，约定该房建筑面积共171.92平方米，该合同附件四补充协议约定：经前期物业管理招标，现委托南宁嘉和物业管理有限公司实施前期物业管理工作，买受人在签订本合同时，同时签订《前期物业管理服务协议》，履行相关权利义务，并遵守本小区的《业主临时公约》的有关规定，及同意前期物业管理费用收取办法（详见《前期物业管理服务协议》）：1.5元／月·平方米，其他费用按政府有关规定执行，物业管理公司根据当期经物价部门批准的收费标准收取物业管理费。当天，双方签署了《房屋交接书》，被告确认收到了涉案房屋的钥匙。此后，被告至今未向原告交纳物业管理费。原告经向被告催缴未果，遂向本院起诉，诉请如前。
另查明，嘉和物业公司从2005年6月8日起从事物业管理活动，其物业管理服务资质等级为一级。2007年11月27日，南宁市物价局南价格97号《关于“嘉和城·蒙特利岛”物业服务收费标准的批复》载明：“嘉和城·蒙特利岛”属高档住宅小区，其物业服务价格实行市场调节价管理，即由双方达成的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务。�房权证字第09**号房屋所有权证上载明嘉和城商品房的建筑面积为172.10平方米。
周某某因与董昂的房屋买卖纠纷，曾于2012年7月2日向本院起诉，诉请董昂向其支付购房款2050000元及逾期付款违约金。本院于2012年11月13日作出另一案民事判决书，该案审理查明：2011年5月25日，周某某与董昂签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，周某某将位于兴宁区昆仑大道商品房即上述两套房屋转让给董昂。董昂于2011年6月24日汇入300万元到周某某账户，同日周某某向广西嘉和置业集团有限公司提交销售退换房审批表二份，申请将嘉和城商品房更名至董昂名下，并于2011年8月4日办理完成；2012年2月21日，董昂取得嘉和城商品房的产权证（邕房权证字第01**号）；2012年3月9日，董昂取得嘉和城商品房的产权证（邕房权证字第09**号）。该案判决：一、董昂向周某某支付购房款2050000元；二、董昂向周某某支付逾期付款违约金（违约金计算：以2050000元为基数，按每日万分之四计算，从2011年8月30日起计至本案判决生效之日止）。该判决发生法律效力后，周某某向本院申请强制执行，本院于2013年11月27日依法委托广西拍卖有限公司对涉案房屋进行拍卖，上述标的物于2014年6月9日拍卖成交，本院于2014年6月18日作出执行裁定书，裁定：一、南宁市兴宁区昆仑大道商品房的所有权及相应的其他权利归买受人陈某所有；二、买受人陈某可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。
本院认为：本案中，广西嘉和置业集团有限公司作为涉案房屋所在嘉和城小区的建设单位，与原告就小区的物业管理事宜签订了《前期物业管理服务协议》，原告因此成为小区的物业管理公司，因嘉和城小区至今未成立业主委员会，该协议自行延长合同期限，原告至今仍负有对嘉和城小区实行物业管理的义务。被告从周某某处购买了涉案房屋，周某某与广西嘉和置业集团有限公司办理了更名手续，而被告亦与广西嘉和置业集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，之后，被告接收了涉案房屋并取得了房屋所有权。被告与广西嘉和置业集团有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，合同双方当事人均应恪守履行。该合同中约定由南宁嘉和物业管理有限公司（即原告）对涉案房屋实施前期物业管理工作，被告需履行相关权利义务，并遵守小区的《业主临时公约》的有关规定，及同意物业管理费按1.5元／月·平方米的标准收取，这表明广西嘉和置业集团有限公司与被告签订《商品房买卖合同》之时，就同时包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意在其中，因此�根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，尽管原、被告之间未单独签订物业管理服务协议，但被告亦受原告与广西嘉和置业集团有限公司之间签订的《前期物业管理服务协议》约束，其基于该协议需履行交纳物业管理服务费用的义务。一方面，原告是一家有一级资质等级的物业服务企业，其按照1.5元／月·平方米的标准收取物业管理费已经过南宁市物价局的批准。另一方面，被告作为嘉和城小区的业主，其已实际接受并享受了原告提供的服务，其应负有向原告交纳物业管理服务费的义务。现原告诉请被告支付其作为房屋业主期间的物业管理费，符合法律规定�本院予以支持。因涉案房屋系于2014年6月18日被法院裁定归案外人陈某所有，故被告应向原告支付2011年10月至2014年6月18日期间的物业管理费，该段期间的费用按照原告主张的2011年10月至2013年12月期间按171.92平方米、2014年1月至6月期间按172.10平方米计算为：1.5元／月·平方米×171.92平方米×27个月（2011年10月至2013年12月）＋1.5元／月·平方米×172.10平方米（2014年1月至5月）×5个月＋1.5元／月·平方米×172.10平方米÷30天×18天（2014年6月1日至18日）=8408.40元。
关于原告主张的公摊水费和公摊电费问题。原告对涉案房屋所在的嘉和城小区实施物业管理工作，原告负责向业主和物业使用人收取物业综合服务管理费、代收代缴公共设备运行费、水电公摊、损耗费等费用。被告在接收房屋之后，应向原告交纳上述费用，而原告在为该小区提供物业服务期间亦已为该小区业主向水电部门代交了水电费，现原告要求被告交纳2011年10月至2014年6月期间的公摊水费和公摊电费共计671.10元，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告诉请的违约金问题。原、被告双方之间未签订单独的物业管理服务协议，双方未对违约金进行约定，且未有法律规定被告在欠交物业管理费的情形下，必须要向物业管理公司支付违约金，故原告的该项主张既无合同约定也无法律规定，本院对此不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告董昂向原告南宁嘉和物业服务有限公司支付物业管理费8408.40元；
二、被告董昂向原告南宁嘉和物业服务有限公司支付公摊水费和公摊电费�计671.10元；
三、驳回原告南宁嘉和物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费381元，财产保全费191元，公告费175元，共计747元，由原告南宁嘉和物业服务有限公司负担331元，被告董昂负担416元。
上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中�人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘孙丽
人民陪审员 梁端兰
人民陪审员 谭淑丹
二〇一四年九月三日
书 记 员 陈景庞
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。