江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第0030号
上诉人（原审被告）南通新景置业有限公司。
法定代表人施展，执行董事。
委托代理人蔡斌，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
委托代理人徐文捷，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沙小军。
被上诉人（原审原告）朱建梅。
两被上诉人共同委托代理人王运建，北京振邦（上海）律师事务所律师。
上诉人南通新景置业有限公司（以下简称新景公司）因与被上诉人沙小军、朱建梅商品房预售合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2013）崇港民初字第0265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，新景公司委托代理人蔡斌、徐文捷，沙小军、朱建梅委托代理人王运建到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2010年7月4日，沙小军、朱建梅与新景公司签订商品房买卖合同一份，约定沙小军、朱建梅购买新景公司开发的位于南通市任港路50号景华城2幢23单元／层2304号房屋，建筑面积为117.56平方米，总金额为人民币1152146.78元，交房时间为2011年12月31日前，新景公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因新景公司的责任，沙小军、朱建梅不能在规定期限内取得房地产权属证书的，同意按约定处理，但双方未约定责任处理方式。另双方补充约定，沙小军、朱建梅委托新景公司代办产权证，沙小军、朱建梅必须于交房的同时交纳有关办理产权登记所有的税费及提供办理产权登记所需的全部真实有效资料，并根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则，由此产生的一切后果由沙小军、朱建梅负全部责任，沙小军、朱建梅若不能按期缴纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，新景公司有权依据沙小军、朱建梅迟延的时间，相应顺延向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。同时，双方就付款时间、逾期交房的责任及面积差异的处理等亦作了相应的约定。合同订立后，沙小军、朱建梅根据实测面积，将购房总款人民币1180356.26元分期交付给了新景公司，新景公司于2012年2月5日将房屋交付给了沙小军、朱建梅。2012年6月21日，南通市城乡建设局就上述房屋出具了建筑工程竣工验收备案证明书。2012年7月3日，新景公司将办理权属登记需由提供的全部资料提在房产登记机关进行了备案，当天，南通市房屋产权监理登记中心出具了产权初始登记证明单。2012年7月4日，沙小军、朱建梅诉至法院，请求判令新景公司以所付房款人民币1180356.26元，按同期银行贷款利率支付自2012年5月6日起至2012年7月3日止的迟延办理权属证书的违约金人民币11800.28元。
另查明，根据江苏省南通市地方税务局契税纳税的相关规定，商品房未取得产权初始登记证明单前，不受理买受人契税纳税申报。
再查明，就办理案涉房屋权属证书事宜，双方另于2012年7月4日约定由双方共同办理权属证书。此后，新景公司按约将办证所需购房发票、产权初始登记证明单交付给了沙小军、朱建梅，其于2012年7月10日领取了权属证书。
原审法院认为，沙小军、朱建梅与新景公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，应为有效。因双方在合同中对因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金如何计算未作明确约定，则应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定来确定违约金的起算日期及计算方式。2010年7月4日，双方在签订的商品房买卖合同及补充协议中，一致同意自沙小军、朱建梅接受房屋之日起计算新景公司提供办理权属登记资料备案的期限，新景公司于2012年2月5日将房屋交付沙小军、朱建梅后，应按约在90日内将办理房屋权属证书需由新景公司提供的资料报产权登记机关备案，而新景公司直至2012年7月3日方完成登记备案，已构成违约，沙小军、朱建梅要求其按已付购房款总额，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算2012年5月6日至2012年7月3日间的违约金，予以支持。新景公司抗辩称虽其迟延备案，但根据双方补充协议的约定，因沙小军、朱建梅不能按期缴纳税费、未及时提交办理产权登记所需材料，办证时间应顺延。对此法院认为，该条约定了买受人委托出卖人代办产权证的配合义务，前提是出卖人已完成其合同义务，买受人已具备办理产权证的条件而拒不配合办理产权证，且出卖人应举证证明其已向买受人催告要求提交相关资料。但沙小军、朱建梅未能办理产权证的直接原因系新景公司未及时向房产管理部门办理资料备案，无法领取产权初始登记证明单，致使沙小军、朱建梅在客观上无法履行缴纳契税之义务，无法提供领取产权证所需的全部资料。在备案完成后，沙小军、朱建梅才能够完成契税缴纳，并领取产权证。可见，办证迟延并非因为沙小军、朱建梅主观上故意拖延，新景公司以此抗辩办证时间应顺延的理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款的规定，判决新景公司于判决生效之日起十日内一次性支付沙小军、朱建梅迟延办理房屋权属证书的违约金人民币11428.44元（违约金自2012年5月6日起至2012年7月3日止，按照已付购房款人民币1180356.26元，参照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币275元（已减半），由沙小军、朱建梅负担人民币232元，新景公司负担人民币43元。
宣判后，新景公司不服，向本院提起上诉称，沙小军、朱建梅在接受房屋时未能按照合同约定将用于办理产权登记所需的税费及真实有效资料提交给新景公司，存在违约行为。新景公司可根据延迟的时间相应顺延向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。新景公司不存在任何违约行为。一审法院判决认定新景公司存在违约行为属认定事实错误。事实上，新景公司在2012年6月21日在办理完毕竣工备案当日即将用于办理权属登记的资料提交给了产权登记机关。因此，即使新景公司违约，违约时间也应当计算至2012年6月21日。根据法律规定及合同约定，新景公司的违约责任有且仅限于提供用于办理权属登记的资料。因此，沙小军、朱建梅一审中要求新景公司承担逾期办证的责任没有事实和法律依据。案涉《商品房买卖合同》并没有约定新景公司逾期提供权属登记资料的违约金条款。根据合同法及最高院司法解释，如果没有约定违约金，沙小军、朱建梅仅能主张损失。原审将违约金与损失的性质混为一谈并在没有约定违约金的情况下要求新景公司承担违约金没有事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，驳回沙小军、朱建梅的一审诉讼请求。
被上诉人沙小军、朱建梅答辩称，新景公司既然存在违约行为，就应当按照合同约定或法律规定向买房人承担违约责任。请求二审法院维持原判。
经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方对于2010年7月4日签订的商品房买卖合同、补充协议均表示认可，应依据上述协议确定双方的权利义务。因双方在商品房买卖合同中对因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金如何计算未作明确约定，则应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定来确定违约金的起算日期及计算方式。新景公司于2012年2月5日将房屋交付沙小军、朱建梅，应按约在90日内将相关资料备案，但新景公司直至2012年7月3日方完成登记备案，故违约金应自2012年5月6日至2012年7月3日，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，原审对此计算正确。新景公司辩称因沙小军、朱建梅不能按期缴纳税费、未及时提交办理产权登记所需材料，办证时间应相应顺延。对此本院认为，合同中约定了买受人委托出卖人代办产权证的配合义务。该条的前提是出卖人已完成其合同义务，买受人已具备办理产权证的条件而拒不配合办理产权证，且出卖人应举证证明其已向买受人催告要求其提交相关资料。但沙小军、朱建梅未能办理产权证的直接原因系新景公司未及时向房产管理部门办理备案，客观上也无法缴纳契税。新景公司备案完成后，沙小军、朱建梅及时办理了产权证，不存在拖延交付办证资料的故意，新景公司以此抗辩办证时间应顺延的理由不能成立。
综上，新景公司的上诉理由均没有事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人新景公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
代理审判员 季建波
代理审判员 张 勇
二〇一四年三月十七日
书 记 员 张晓光
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；