山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终389号
上诉人（原审被告）:中国石化销售有限公司山东济南石油分公司，住所地济南市。
负责人:梁义忠，总经理。
委托诉讼代理人：张法水，山东法策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张冬花，山东法策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：万福花，女，1956年8月24日出生，汉族，住济阳县。
被上诉人（原审原告）：张茂前，男，1951年1月17日出生，汉族，住济阳县。
委托诉讼代理人：梁延涛，山东荟萃律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万学飞，山东荟萃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：万福祥，男，1952年10月14日出生，汉族，住济阳县。
上诉人中国石化销售有限公司山东济南石油分公司（以下简称中国石化济南石油分公司）因与被上诉人万福花、张茂前、万福祥租赁合同纠纷一案，不服山东省济阳县人民法院（2014）济阳民初字第1196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人中国石化济南石油分公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人万福花、张茂前的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人万福花、张茂前将涉案房产租赁给被上诉人万福祥使用且租赁期限为20年，系认定事实不清。根据《合同法》第215条的规定，租赁期限六个月以上的应当采用书面形式，而本案中被上诉人并未提供任何租赁合同等书面证据予以证实，一审法院仅凭其单方陈述予以认定，系认定事实不清。二、一审判决忽视了上诉人在先合法取得涉案房产的占有使用权。虽然被上诉人提供了房产证，但该房产证登记日期却在2001年之后，上诉人取得涉案房产的占有使用权在先。三、上诉人与被上诉人万福祥签订的租赁合同合法有效。涉案房产系由被上诉人万福花的亲哥哥即被上诉人万福祥修建，被上诉人万福祥与上诉人签订合同时已构成表见代理。更为重要的是，上诉人租赁涉案房产十余年间，被上诉人万福花、张茂前一直未提出任何异议。四、被上诉人万福花、张茂前在一审的诉讼请求是腾房，但是一审法院却判决上诉人将房屋及院落腾出，违反了不告不理原则。
被上诉人万福花、张茂前辩称：一、一审法院认定事实清楚。被上诉人万福花、张茂前与被上诉人万福祥于1994年6月份成立房屋租赁法律关系，当时口头约定将上述房屋及院落租赁给被上诉人万福祥，期限为20年，到2014年6月合同到期。二、被上诉人万福祥与上诉人签订租赁合同约定的租赁期间超出原合同租赁期间的部分，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第15条的规定，应认定无效。三、一审法院判决上诉人腾出房屋及院落，是因为该房屋及院落是不可分割的一个整体。综上，一审判决合法合理，应予维持。
被上诉人万福祥辩称，当时我与妹妹即被上诉人万福花的租赁协议是口头协议，一审判决正确。
万福花、张茂前向一审法院起诉请求：依法判令中国石化济南石油分公司限期腾房，并承担逾期腾房造成的损失及本案诉讼费。
一审认定事实：万福花与张茂前系夫妻关系，于1994年从济阳县原索庙乡政府有偿取得建设用地一宗，位于省道248线西侧，并于1994年6月在此建造沿街门头房五间及院落一处，后将该门头房及院落租赁给万福祥使用，口头约定租期为20年。2000年12月12日，万福祥未经万福花与张茂前同意，以“伟方加油站”的名义将该房屋及院落租赁给中国石化济南石油分公司（中国石化济南石油分公司原为中国石油化工股份有限公司山东济南石油分公司，于2014年5月15日更名为中国石化济南石油分公司），签订租赁合同约定租赁期限为30年。2000年12月18日，万福祥与中国石化济南石油分公司签订补充合同，约定“万福祥房屋及土地租价8.5万元”，万福祥认可已收到了该85000元租金。该租赁合同及补充合同系中国石化济南石油分公司与“房主”万福祥及袁永胜所签订，土地共1900平方米，房屋24间。
另查明，由于行政区划变更，济阳县原索庙乡现已并入济阳县垛石镇，成为该镇的一个管区。2001年7月19日，万福花与张茂前取得涉案房产的房屋产权证书，房屋编号为20010719010025_10025-1，房屋产权证号为：济阳房权证垛石字第0001**号。房产证中载明，涉案房产的北面房屋的户主为袁永胜，南面房屋的户主为马红卫。
中国石化济南石油分公司提供的《加油站租赁合同》的平面图中标明，加油站位于省道248线与省道249线交汇处。经一审法院调查，省道249线与省道248线的交汇处已发生变更，合同中标明的“249线”系原省道249线，现此处为中国石化的一处加油站。万福花、张茂前与万福祥均认可，本案诉争房屋及院落即位于该中国石化加油站内。
一审法院认为：公民的合法财产受法律保护，任何组织或者个人不得非法侵犯。侵占他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。本案中，诉争的房屋有张茂前与万福花提供的房屋产权证作为凭证，可以证实该房屋是张茂前与万福花的合法财产，张茂前与万福花享有所有权和处分权。当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的相关规定，并应遵循诚实信用的原则。张茂前与万福花于1994年6月将其所有的房屋及院落租赁给万福祥使用，租赁期限20年，于2014年6月到期，张茂前与万福花有权收回该房屋及院落。万福祥在租赁房屋期间未经张茂前与万福花同意，以“伟方加油站”的名义将房屋及院落租赁给中国石化济南石油分公司使用，中国石化济南石油分公司在租赁该房屋时并未审查该房屋及院落的实际所有人。现中国石化济南石油分公司已租赁该房屋及院落十余年，张茂前与万福花应当知道其房屋已由中国石化济南石油分公司租赁，应视为对万福祥转租行为的认可。但万福祥与中国石化济南石油分公司签订的房屋租赁期限已远远超出了张茂前、万福花与万福祥约定的租赁期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，万福祥与中国石化济南石油分公司签订的租赁合同及补充合同超过2014年6月份的部分应属无效，因该合同占有的财产应当予以返还。张茂前与万福花要求中国石化济南石油分公司腾出房屋符合法律规定，应予以支持。张茂前与万福花提交的房产证中载明了房屋及院落的实际面积与四至，中国石化济南石油分公司所腾房屋应与该房产证所载明的面积一致。关于张茂前与万福花主张的中国石化济南石油分公司承担逾期腾房造成的损失，因张茂前与万福花并未明确该项诉讼请求，一审法院不予处理，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、中国石化销售有限公司山东济南石油分公司于判决生效之日起三十日内将位于济阳县垛石镇王洼村省道248线西侧的属于万福花、张茂前所有的房屋及院落（实际面积以房屋产权证为准）腾出。二、驳回万福花、张茂前的其他诉讼请求。案件受理费800元，由中国石化销售有限公司山东济南石油分公司、万福祥负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定，一审认定被上诉人万福花、张茂前“将该门头房及院落租赁给万福祥使用，口头约定租期为20年”及“万福祥未经万福花与张茂前同意”对外出租涉案房产，属认定事实有误，其他认定事实属实，本院予以确认。
另查明，被上诉人万福花、张茂前在起诉书中陈述“房屋交由万福祥后，其如何经营从未过问，只听说他将房屋租给加油站了”；在一审中陈述“后来才知道”、“但后来中石化用上了，也就没有再说”。被上诉人万福祥在一审中陈述“这座房子是万福花的，我出租房子的时候她不知道，当时建造房屋的时候我帮建的，然后她让我使用”、“中石化给了我85000元的租金，租金给了万福花一万元左右”；在二审中陈述“当时签订合同的时候他们（被上诉人万福花、张茂前）是不知道的，在签订合同的当年知道的。当时给他们看合同了，孩子小，十几年没有起矛盾，现在有矛盾了，所以万福花、张茂前就起诉了”。
再另查明，被上诉人万福祥先于2000年12月12日以“伟方加油站”代表的名义与上诉人中国石化济南石油分公司就涉案房产签订租赁合同，后于2000年12月18日以涉案房产“房主”的名义与上诉人中国石化济南石油分公司签订补充合同；被上诉人万福花、张茂前在上述合同签订之后即2001年7月19日取得涉案房产的房屋产权证书。
本院认为，本案二审争议的焦点，一是对被上诉人万福花、张茂前与被上诉人万福祥之间房屋租赁合同性质的认定，二是对被上诉人万福祥与上诉人中国石化济南石油分公司之间租赁合同效力的认定，三是被上诉人万福花、张茂前要求上诉人中国石化济南石油分公司腾还涉案房屋的诉讼请求能否成立。
关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。上诉人万福花、张茂前主张其口头约定将涉案房产租赁给被上诉人万福祥20年，被上诉人万福祥亦予以认可，但均未提供书面证据予以证实，故依照法律规定，不能认定被上诉人万福花、张茂前将涉案房产租赁给被上诉人万福祥20年的事实。
关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。根据查明事实，被上诉人万福祥将涉案房产出租给上诉人中国石化济南石油分公司的时间先于被上诉人万福花、张茂前取得涉案房产产权证书的时间，被上诉人万福花、张茂前对涉案房产的租赁情况系明知并认可，且在取得涉案房产产权证书后租赁合同履行十余年期间未提出过异议，故被上诉人万福祥与上诉人中国石化济南石油分公司就涉案房产签订租赁合同及补充合同，系双方真实意思表示，上述租赁合同不超过二十年的部分合法有效。
关于焦点三，因被上诉人万福祥与上诉人中国石化济南石油分公司之间的租赁合同履行期间未满二十年，故被上诉人万福花、张茂前要求上诉人中国石化济南石油分公司腾还涉案房产的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人中国石化济南石油分公司的上诉请求成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销山东省济阳县人民法院（2014）济阳民初字第1196号民事判决。
二、驳回被上诉人万福花、张茂前的诉讼请求。
一审案件受理费800元，二审案件受理费800元，均由被上诉人万福花、张茂前负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈李丽
代理审判员 宋文华
代理审判员 潘 峰
二〇一六年十月十七日
书 记 员 邢春艳