辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈河民二初字第1908号
原告：顾朱明，男，1970年7月27日出生，汉族，无职业。
委托代理人：冯东跃，辽宁铭博律师事务所律师。
被告：孙伟光，男，1966年5月4日出生，汉族，无职业。
委托代理人：张旻之，辽宁同方律师事务所律师。
被告：赵东海，男，1973年3月15日出生，汉族，无职业。
被告：刘洪军（系赵东海妻子），女，1977年2月12日出生，汉族，无职业。
委托代理人：赵东海，男，1973年3月15日出生，汉族，无职业。
原告顾朱明与被告孙伟光、赵东海、刘洪军所有权确认纠纷一案，本院于2013年11月8日受理后，依法由代理审判员高书林适用�易程序，于2013年12月19日公开开庭进行了审理，原告顾朱明的委托代理人冯东跃，被告孙伟光及其委托代理人张旻之，被告赵东海，被告刘洪军的委托代理人赵东海到庭参加诉讼。后因案情复杂，转入普通程序审理，依法组成合议庭，由代理审判员高书林担任审判长并主审，代理审判员唐卫、人民陪审员杨美慧参加评议，于2014年2月17日公开开庭进行了审理，原告顾朱明的委托代理人冯东跃，被告孙伟光及其委托代理人张旻之，被告赵东海，被告刘洪军的委托代理人赵东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾朱明诉称，2010年5月开始，被告赵东海先后从原告手中借款300多万，用于经营期货，同时，被告赵东海、被告刘洪军承诺将其购买的，位于海南省三亚市凤凰路129-1号海韵假日休闲公寓7-703室房产卖给原告。2010年10月8日，原告与被告赵东海、被告刘洪军共同到公证处，办理了公证，约定原告有权代表被告赵东海和被告刘洪军全权处理该房产。
2011年6月17日，被告赵东海因经营亏损，表示无力偿还原告借款。原告与被告赵东海夫妇经协商，签订房屋买卖协议，将该房作价人民币150万，卖给原告。合同签订后，被告将诉争房屋正式交给原告。在之后的时间里，原告一直对该房实际占有并使用，正常交纳物业管理费用。
2012年9月，被告孙伟光与被告赵东海、被告刘洪军就借款合同纠纷向沈阳市沈河区人民法院申请执行，沈阳市沈河区人民法院执行局将本案诉争房屋查封。原告提出执行异议，而沈阳市沈河区人民法院执行局以房屋产权没有办理过户登记，且双方签订的并非房屋买卖合同为由，驳回了原告的异议申请。
原告认为，原告与被告赵东海、被告刘洪军签订的房屋买卖协议意思表示真实，内容合法，并且双方已实际�行。相关证据已经法院生效判决，予以确认，理应对诉争房屋依法享有所有权。被告孙伟光对诉争房屋，并没有物权，同时，其与被告赵东海、被告刘洪军产生的债权，也在原告公证、签订房屋买卖合同的行为之后。原告因客观原因无法办理产权过户登记，对此并无过错，原告对该诉争房屋理应享有所有权。
原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国物权法》相关规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，请求贵院依法确认海南省三亚市凤凰路129-1号海韵假日·休闲公寓7-703室房屋归原告所有；请求法院对海南省三亚市凤凰路129-1号海韵假日·休闲公寓7-703室房屋停止执行；请求法院判令三被告承担本案诉讼费用。
被告孙伟光辩称，一、顾朱明与赵东海、刘洪军签订的房屋买卖合同与被告孙伟光无关，被告孙伟光对原告所述的房屋�卖的真实性有异议。二、沈河区人民法院查封保全诉争房屋是在2011年9月9日，房屋买卖合同备案登记在赵东海、刘洪军名下，而不在原告名下，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定不动产的所有权应当以产权登记部门登记为准，原告不是本案房屋的所有权人，法院的查封并没有错误。三、原告购买本案房屋时赵东海、刘洪军尚未取得诉争房屋的所有权证书，也无法为原告办理过户登记手续，而原告在明知上述情况下仍然购买该房屋，明显存在过错，不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告赵东海、刘洪军辩称，我确实欠原告钱也欠孙伟光的钱。就我的房屋发生纠纷，我无能为力。
经审理查明，2007年12月21日，被告刘洪军与三亚海韵实业发展有限公司签订《商品房买卖合同�一份，约定被告刘洪军购买位于海南省三亚市凤凰路129-1号海韵假日·休闲公寓7-703室房屋，建筑面积72.70平方米，单价每平方米8176.40元，总房款594424元，一次性付款。2007年12月26日，该合同经登记备案。
2011年9月7日，孙伟光因与赵东海、刘洪军欠款纠纷，将赵东海、刘洪军起诉至本院。本院受理后，依据孙伟光的财产保全申请，作出（2011）沈河民一初字第2294号民事裁定书，裁定查封合同登记备案在赵东海、刘洪军名下的上述海韵假日·休闲公寓7-703号房产。查封时间为2011年9月9日。后本院经审理，于2012年1月6日作出（2011）沈河民一初字第2294号民事判决书，判决赵东海、刘洪军给付孙伟光借款135万元及相应利息。该判决书生效后，赵东海、刘洪军未按期履行，孙伟光申请强制执行。进入执行程序后，顾朱明提出了执行异议，本院审查后，于2013年10月23日作出（2012）沈河执字第704-1号执行裁定书，驳回了顾朱明的异议。现顾朱明另行提起民事诉讼。
另查明，2010年10月8日，被告赵东海、刘洪军作为委托人，原告顾朱明作为受托人，签订《委托书》一份，约定由原告顾朱明作为代理人，全权处理上述海韵假日·休闲公寓7-703号房产。并约定受托人无转委托权。同日，该《委托书》经海南省三亚市公证处公证。
2011年6月17日，被告赵东海、刘洪军作为委托人，原告顾朱明作为受托人，再次签订《委托书》一份，约定由原告顾朱明作为代理人，全权处理上述海韵假日·休闲公寓7-703号房产。并约定受托人有转委托权。同日，该《委托书》经海南省三亚市公证处公证。
2011年11月9日，被告赵东海、刘洪军、原告顾朱明发表声明书一份，声明委托人赵东海、刘洪军与受托人顾朱明同意终止编号：（2011）三证内字第2621号《公证书》及《委托�》。同日，该《声明》经海南省三亚市公证处公证。
同日，被告赵东海、刘洪军作为委托人，案外人田增龙作为受托人，签订《委托书》一份，约定由案外人田增龙作为代理人，全权处理上述海韵假日·休闲公寓7-703号房产。并约定受托人有转委托权。同日，该《委托书》经海南省三亚市公证处公证。
2012年，案外人田增龙以三亚德佑房地产投资服务有限公司（以下简称德佑公司）、顾朱明为被告，列赵东海、刘洪军为第三人，向海南省三亚市城郊人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，田增龙诉称，其与德佑公司、顾朱明于2011年11月9日签订《房屋买卖合同》，约定顾朱明将三亚市河东区凤凰路海韵假日·休闲公寓7-703号房产出卖给我，房屋总价款为1330000元整。入住海韵假日·休闲公寓7-703号房屋后得知，海韵假日·休闲公寓7-703号房产系赵东海、刘洪军从开发商处购买，后转卖给顾朱明，赵东海、刘洪军与开发商及顾朱明之间办理产权登记过户所涉及的税费，顾朱明均未处理完毕，且在我与顾朱明、德佑公司签订《房屋买卖合同》之前该房屋已被沈阳市沈河区人民法院查封，该房屋依法不能转让。请求判令其与顾朱明、德佑公司签订的《房屋买卖合同》无效，返还购房款。该院于2012年11月12日作出三亚市城郊人民法院（2012）城旅初字第2号民事判决书，判决确认田增龙与顾朱明及德佑公司于2011年11月9日签订的《房屋买卖合同》无效；顾朱明于该判决生效之日起十日内向田增龙退还购房款1330000元。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、（2010）三证内字第3527号公证书、（2011）三证内字第2621号公证书、（2011）三证内字第3961号公证书、（2011）三证内字第3960号公证书、海南省三亚市城郊人民法院（2012）城旅初字第2号�事判决书等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，在同时满足以下三个条件时，人民法院不得查封、扣押、冻结，即：1、被执行人将财产出卖给第三人；2、第三人已支付全部价款并实际占有；3、第三人对未办理过户登记手续没有过错。
本案中，首先，原告顾朱明未能提供充分证据证明其在本院查封涉案房产时已实际占有该房产。�告顾朱明仅提供一份以其名义交纳涉案房产物业费的收据复印件，一方面无法认定其真实性，另一方面交费的时间为2011年9月21日，系在本院2011年9月9日查封之后。
其次，原告顾朱明未能提供证据证明其对购买涉案房屋后未办理过户登记手续无过错。原告顾朱明与被告赵东海、刘洪军签订并公证的两份委托书，并不具备不动产物权变动的公示效力，不能对第三人产生对抗效力。另外，原告顾朱明提出系因开发商原因迟延办理房屋产权证，但未能提供相应证据予以证明。
综上所述，本院的查封行为符合法律规定，原告顾朱明的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》�二条之规定，判决如下：
驳回原告顾朱明的诉讼请求。
案件受理费人民币1000元，由原告顾朱明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 高书林
代理审判员 唐 卫
人民陪审员 杨美慧
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 张 博
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户�记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。