江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7744号
上诉人（原审被告）苏宁电器集团有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区淮海路68号。
法定代表人卜扬，该公司副总裁。
委托代理人索明瑜，江苏天豪律师事务所律师。
委托代理人胡典，江苏天豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡华强，男，1962年4月2日生，汉族。
被上诉人郑青（原审原告），女，1963年11月10日生。
被上诉人胡天慈（原审原告），男，1998年10月9日生。
上诉人苏宁电器集团有限公司（以下简称苏宁公司）因与被上诉人胡华强、郑青、胡天慈房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月21日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月29日公开开庭审理了本案。上诉人苏宁公司的委托代理人胡典、被上诉人胡华强、郑青、胡天慈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡华强、郑青、胡天慈原审诉称，其与苏宁公司于2005年3月9日签订了《租赁合同书》，约定由其将位于本市鼓楼区山西路1号银河大厦裙楼2层B区7号商铺出租给被告作为商业使用，租赁期限为10年，自2005年4月8日至2015年3月31日止；租赁期满时，苏宁公司应该提前6个月书面通知其是否续租或终止合同；在合同终止条件出现后30日内，苏宁公司将房屋交还胡华强、郑青、胡天慈；月租金为3822.64元，按季支付，先付后用；苏宁公司如迟延支付租金达3个月以上，其有权要求苏宁公司赔偿年租金20%等。上述合同签订后，双方一直按约履行。在租赁期限届满前6个月，苏宁公司未就是否续租通知胡华强、郑青、胡天慈。胡华强、郑青、胡天慈多次催促，苏宁公司仍未向其交还房屋。现诉至法院，请求判令苏宁公司立即将本市鼓楼区山西路1号银河大厦裙楼2层B区7号商铺返还胡华强、郑青、胡天慈，苏宁公司承担本案全部诉讼费用。
苏宁公司原审辩称：其一，涉案商铺所在的本市银河大厦共有商铺业主700多户，苏宁公司承租后已转租给第三方经营，因第三方整体经营导致无法确定涉案房屋坐落位置，客观上也无法返还。其二，租赁合同到期后，苏宁公司已组织业主多次沟通协商，苏宁公司适当提高了租金标准，截止目前到期业主约300户左右，目前诉讼的业主有16户，绝大多数业主未起诉，从经济利益最大化和保护其他业主权益出发，客观上无法归还本案所涉商铺。综上，请求法院判决驳回胡华强、郑青、胡天慈的诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落于本市鼓楼区山西路1号银河大厦裙楼2层B区7号商铺（建筑面积为16.94平方米，以下简称涉案商铺）系胡华强、郑青、胡天慈于2005年3月9日自南京银河房地产开发有限公司（以下简称银河公司）处购得。胡华强、郑青、胡天慈取得该商铺后，后于2007年4月19日取得涉案商铺房屋所有权证。
2005年3月9日，胡华强、郑青、胡天慈（甲方）与江苏苏宁电器有限公司（乙方，后更名为苏宁电器集团有限公司，即本案苏宁公司）签订了《租赁合同书》，合同约定：甲方自愿将其购买并拥有产权的商铺（含公共部位与相关附属物业及配套设施）出租给乙方作为商业使用；租赁商铺坐落于南京市山西路1号银河大厦裙楼部分2层B区7号商铺，建筑面积为18.07平方米，套内建筑面积为7.65平方米，购房总价为655310元（最终以甲方持有的《南京市房屋所有权证》所登记面积、位置为准，实际房屋价款按《商品房买卖契约》所载明的方式作相应调整）；甲方同意将该物业出租给乙方作为商业使用，租赁期内，甲方作为该物业的所有权人，除行使物业的处分权外，其他占有、使用、收益的权利均由乙方行使，其中使用权，包括但不限于转租权、自营权、委托他营权、合营权等权利；租赁期限为10年，自甲方与开发商签订购买该物业的《商品房买卖契约》生效后第30天起开始计算，即2005年4月8日至2015年3月31日止；租赁期内，该物业的每月租金按甲方向开发商实际交纳的购房款计算，具体计算公式为：月租金=购房总价×7%÷12，月租金额为3822.64元，每年租金为45871.7元；租金的支付方式为按季度支付，先付后用，在每个季度第一个月的20日前，乙方向甲方支付本季度的租金；乙方在撤离时，应尽可能恢复该物业的原状；合同租赁期满时，乙方应提前六个月通知甲方是否续租或终止合同，租赁期满时乙方享有优先续租权和优先购买权；乙方决定继续租赁的，应以书面方式通知甲方要求继续租赁；甲方按照相关法律规定程序所产生的业主代表委员会决议执行，若业主代表委员会决议同意由乙方续租，则另行签订租赁合同等等。
上述合同签订后，胡华强、郑青、胡天慈与苏宁公司双方均按合同履行。该租赁期限届满前十五天（即2015年3月15日），胡华强、郑青、胡天慈和其他业主与苏宁公司进行协商，要求苏宁公司在租赁期限届满后交还房屋。但苏宁公司至今未予返还涉案商铺，亦未以书面形式向胡华强、郑青、胡天慈提出续签之意向。故胡华强、郑青、胡天慈于2015年6月24日诉至一审法院，要求判如所请。
截止本案原审法院庭审辩论终结前，涉案商铺所在的本市银河大厦未依法成立业主委员会。原审庭审中，苏宁电器称双方合同期限届满前曾以电话方式表示继续承租商铺，双方租赁期限于2015年3月31日到期后，苏宁公司仍按原约定租赁标准向胡华强、郑青、胡天慈支付租金，且因涉案商铺已交付第三方整体经营，无法确认涉案商铺的具体位置。胡华强、郑青、胡天慈则称其未在租赁期限届满前6个月内收到被告要求续租的通知，双方合同已到期终止，苏宁公司支付租金系其单方行为，其不予认可且要求苏宁公司返还涉案商铺。
原审法院依法向胡华强、郑青、胡天慈方释明诉讼风险后，胡华强、郑青、胡天慈明确表示在本案中不追加案外人作为共同被告参加诉讼，仅要求苏宁公司作为合同相对人向其返还涉案商铺。
原审法院认为，胡华强、郑青、胡天慈与苏宁公司之间就涉案商铺所签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，租赁期限至2015年3月31日止，苏宁公司应于期限届满前6个月通知胡华强、郑青、胡天慈方续租或终止合同。该合同期限届满后，胡华强、郑青、胡天慈已明确表示不同意苏宁公司继续承租，双方亦未就续租商铺签订合同，故苏宁公司应当按约向胡华强、郑青、胡天慈方返还涉案商铺。苏宁公司辩称其已在合同约定期限内通知胡华强、郑青、胡天慈方续租商铺，但未提供证据予以证明。苏宁公司另辩称涉案商铺所在的商场系一个整体，应以大部分业主的意愿为准，故不同意向胡华强、郑青、胡天慈返还涉案商铺。苏宁公司上述抗辩意见不符合合同约定及法律规定，故原审法院不予采纳。胡华强、郑青、胡天慈作为商铺所有权人，在租期届满后主张返还商铺，符合法律规定，对其诉讼请求，原审法院予以支持。
综上，为维护当事人合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：苏宁电器集团有限公司于判决生效之日起十日内将坐落于南京市鼓楼区山西路1号2B007室商铺返还给胡华强、郑青、胡天慈。原审案件受理费减半收取40元，由苏宁电器集团有限公司负担。
上诉人苏宁公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、涉案商铺无法与其他商铺区分开，客观上无法交还。涉案房屋系产权式商铺，该商铺现状与其他商铺混同，涉案商铺所在楼层被分割成一百多个产权式商铺，商铺与商铺之间无隔板或墙体区分，无法归还涉案商铺。二、返还涉案商铺会破坏整个楼层甚至整个银河大厦的经营，影响公众利益。整个银河大厦七百多户业主，目前仅有十几户业主提起诉讼，绝大部分业主希望继续由上诉人承租经营银河大厦商铺，这符合全部业主的根本利益，一旦部分商铺交还给被上诉人，势必影响整个银河大厦的总体规划及承租户的经营。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人要求返还商铺的诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人胡华强、郑青、胡天慈辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。胡华强、郑青、胡天慈与苏宁公司签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。本案中，双方合同约定租赁期限至2015年3月31日止，在合同期限届满后，双方未就续签合同达成一致意见，故苏宁公司应当按照约定返还涉案2B007室商铺。由于涉案商铺所在的银河大厦尚未成立业主代表委员会，对于商铺租赁及使用事宜未形成决议，而胡华强、郑青、胡天慈作为涉案商铺的所有权人，有权在合同期满后收回涉案商铺，苏宁公司认为银河大厦系一个整体，商铺与商铺之间难于分隔，如返还涉案商铺，将影响整个银河大厦的稳定经营，要求继续使用涉案商铺的主张，既违反缔约自由的原则，又缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人苏宁电器集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一六年一月四日
书 记 员 孙雪松