湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00731号
上诉人（原审被告）：武汉东湖恒大房地产开发有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道航空路新世界中心写字楼A18楼。
法定代表人：洪昌龙，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ伟，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：熊烂漫，女，汉族，1969年1月6日出生。
委托代理人：肖艳祥、董立，湖北东之风律师事务所律师。
原审被告：金碧物业有限公司武汉分公司，住所地武汉东湖新技术开发区珞瑜路东路恒大华府商业街。
法定代表人：霍东，该公司董事长。
上诉人武汉东湖恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服（2014）鄂武东开民一初字第00986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月，熊烂漫向一审法院提起诉讼，请求判令：1、判令恒大公司、金碧物业有限公司武汉分公司（以下简称金碧物业公司）在判决生效一个月内维修熊烂漫购买的恒大华府31栋1101房屋，彻底解决该房屋的漏水问题；2、恒大公司向熊烂漫赔偿损失551，017.49元，金碧物业公司承担连带赔偿责任；3、恒大公司赔偿熊烂漫支付的物业管理费30，567.82元；4、由恒大公司、金碧物业公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明，2008年11月5日，熊烂漫作为买受人、恒大公司作为出卖人签订合同编号为湖081403159的《武汉市商品房买卖合同》，约定由熊烂漫购买恒大公司开发的恒大华府商品房第31幢11层01号房屋，房屋用途为住宅，层高3.5米，户型结构为四房两厅一厨四卫，建筑面积共279.93平方米，套内建筑面积239.22平方米，总价款为1，715，372元，熊烂漫以首付款715，372元及贷款1，000，000元的方式全部付清。合同第九条交房期限约定交房时间为2009年9月30日，第十条出卖人逾期交房的违约责任约定出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十六条保修责任约定在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。同时，熊烂漫还与金碧物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定熊烂漫按“11层空中花园”的物业类型按建筑面积每月每平方米2.6元交纳物业费。金碧物业公司按《商品住宅质量保证书》的规定，协助建筑商提供保修服务。2009年9月27日房屋交付时，熊烂漫发现房屋有漏水现象，故将房屋钥匙托管给金碧物业公司，要求恒大公司及金碧物业公司对该房屋进行维修。恒大公司对该房屋的漏水问题经过多次维修一直未能彻底解决，至今熊烂漫未装修入住。
2014年12月4日，一审法院组织熊烂漫、恒大公司双方现场勘查，涉案房屋在客厅顶部、客厅过道顶部、房间顶部、厨房顶部均有大面积修补痕迹，双方当场确认该房屋屋顶存在渗水及积水现象，当日显示的渗水点在客厅楼道顶部及房间顶部墙角处，另屋顶的屋面檐蓬有积水现象。
一审法院经审理认为，熊烂漫与恒大公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应遵照履行。
一、涉案房屋是否存在质量问题及上述质量问题是否超过恒大公司的质保期的问题。
熊烂漫办理房屋交付手续时，发现诉争房屋存在屋顶渗漏的问题，恒大公司虽进行维修，但经双方现场勘查确认，房屋的渗漏问题至今仍未解决。因此，该房屋自交付之日起即存在屋顶渗漏问题。上述质量问题，虽经恒大公司数次维修，至今仍未得到彻底的修复。对恒大公司提出的涉案房屋的质量问题已超过保修期限的答辩观点，不予以支持。
二、恒大公司在本案中的责任问题。
首先，对涉案房屋的渗漏问题，恒大公司应按双方签订的商品房买卖合同规定，承担修复的责任。
其次，熊烂漫于2009年9月27日（收房之日）即发现房屋质量问题，并要求恒大公司进行维修。但恒大公司至今仍对上述质量问题拖延维修，导致熊烂漫长达五年不能正常使用房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，恒大公司不仅应承担对涉案房屋继续维修的合同义务，还应向熊烂漫赔偿因拖延维修而造成的损失。对熊烂漫提出的要求恒大公司赔偿拖延维修而产生的损失的诉讼请求，予以支持。
关于熊烂漫因恒大公司拖延维修而造成损失的金额计算问题。参照熊烂漫与恒大公司签订的《武汉市商品房买卖合同》第十条约定的逾期交房违约金比例计算，即：每日按已交付房价款的万分之一赔偿损失。本案中，熊烂漫已付房价款为1，715，372元，双方合同约定最后交付期限为2009年9月30日，熊烂漫要求损失计算截止日以其诉至法院的日期2014年9月22日为止，一审法院予以认可，故实际损失的计算以1，715，372元为基数，从2009年10月1日起至2014年9月22日止共计1818天，按日万分之一计算，共计311，854.63元。熊烂漫提出关于损失为551，017.49元的计算方式，没有法律依据，不予支持。
第三、关于熊烂漫主张恒大公司赔偿其支付的物业管理费30，567.82元的问题。业主向物业公司支付物业服务费是业主的义务，该义务的履行不受房屋空置的影响。因此，对熊烂漫此项主张，不予支持。
三、关于金碧物业公司是否应在本案中承担连带赔偿责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，金碧物业公司不是本案所涉合同的相对方，不应承担连带赔偿责任。对熊烂漫要求金碧物业公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、武汉东湖恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对熊烂漫所有的位于恒大华府商品房第31幢11层01号房屋的屋顶渗漏水问题予以修复，直至该房屋不再渗漏；二、如武汉东湖恒大房地产开发有限公司逾期履行上述维修义务，可由熊烂漫自行修复，修复所发生的维修费用由武汉东湖恒大房地产开发有限公司负担；三、武汉东湖恒大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿熊烂漫经济损失311，854.63元；四、驳回熊烂漫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9，616元，由武汉东湖恒大房地产开发有限公司负担5442.67元，熊烂漫负担4173.33元。
判后，恒大公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定“恒大公司对涉案房屋的漏水问题经过多次维修一直未能彻底解决”无证据支持，属认定事实错误。熊烂漫未提供证据证明涉案房屋在质量保修期内存在质量问题，应承担举证不能的不利后果，应依法认定涉案房屋无质量问题。二、一审判令以总房价为基数，按日万分之一计算赔偿熊烂漫的损失，超出了熊烂漫的诉请范围，违反了不告不理的法律原则。请求二审法院判令：一、将本案发回重审或依法改判驳回熊烂漫的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由熊烂漫负担。
被上诉人熊烂漫答辩则请求维持一审判决。
经与原审被告金碧物业公司联系，金碧物业公司明确表示其不参加本次诉讼。
经审理查明，一审认定的事实属实。
本院认为，熊烂漫就涉案房屋与恒大公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，买受人请求解除合同和赔偿损失，应以商品房质量问题是否严重影响买受人正常居住使用为评判标准。2014年12月4日，一审法院组织熊烂漫、恒大公司双方前往涉案房屋，经现场确认该房屋多处存在渗水、积水问题，且有大面积修补痕迹，表明在熊烂漫接收涉案房屋并反映存在质量问题后，虽经恒大公司多次维修未能彻底解决问题，造成熊烂漫无法正常居住使用涉案房屋，致其购买涉案房屋的目的无法实现，对熊烂漫工作、生活等多方面产生不利的影响，经济损失是显而易见的，根据上述法律规定，因恒大公司拖延维修而对熊烂漫造成的损失应予以赔偿，一审判决参照双方签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金的计算方式来计算损失的具体数额并无不妥，至于说是熊烂漫诉请损失的计算方法与一审判决所运用的计算方法存在不同之处，只是计算损失时参照的标准不同，并不能说明超出了熊烂漫的诉请范围，故恒大公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5442.67元，由武汉东湖恒大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 陈继红
二〇一五年七月七日
书记员 宋 飞