江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚民一终字第223号
上诉人（原审原告）徐老四，男，1968年6月5日出生，汉族，江西省广昌县人。
委托代理人邹明、邓学贵，江西宏泰律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）广昌县ＸＸ实业科技有限公司，住所地江西省广昌县旴江镇清水村揭家排。
法定代表人严冬。
委托代理人于永林，江西论研律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
上诉人徐老四与被上诉人广昌县ＸＸ实业科技有限公司（以下简称ＸＸ公司）商品房销售合同纠纷一案，徐老四不服江西省广昌县人民法院（2013）广民初字第919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年10月3日，徐老四与ＸＸ公司就购买ＸＸ公司开发的莲城国际7栋2单元301室住房和7栋16号杂物间签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人需支付购房款268639元，出卖人需在2011年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，徐老四按照合同约定的时间及时支付了全部房款。交付时间到期后，相关单位对该楼盘出具了工程竣工验收报告、工程设计质量检查报告、工程勘察质量检查报告、工程质量监理评估报告、单位工程施工竣工报告。2012年1月15日，徐老四领取了涉诉房屋的钥匙。双方之间因房屋楼板裂缝及逾期交房违约金产生矛盾，经多次协商未果，徐老四诉至法院。
原审法院还查明如下事实：
2012年11月30日，经江西赣坤建设工程司法鉴定所对ＸＸ公司开发的楼盘8栋、15栋、25栋楼板裂缝质量状况技术论证出具了鉴定报告书，鉴定结论为：莲城国际8栋、15栋、25栋住宅楼的楼面出现的各种类型的裂缝产生的主要原因是施工不规范，使得楼板面负筋保护层（按照规范）过大造成的。楼板出现各种类型的裂缝经加固或整修后，不会影响房屋整体的安全和使用功能。该裂缝不是由于外荷载或基础不均匀沉降引起的结构性裂缝，不会影响本工程的主体结构安全。并出具了维修建议。2012年12月14日，设计单位赣州现代规划建筑设计有限公司根据该鉴定报告出具了莲城国际8栋、15栋、25栋楼板裂缝修补加固方案。
徐老四所购买的莲城国际7栋1单元401室商品房在交付使用后存在裂缝的情况。
2013年7月26日，广昌县建设行政主管部门颁发了涉诉楼盘的《建筑工程竣工验收备案表》，该楼盘符合交付条件。
双方签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”条款约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人；2、出卖人通知买受人说明延期交付楼房后，买受人无异议的；3、其他非出卖人原因的。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、ＸＸ公司是否存在违约行为以及违约期限如何认定？二、双方约定的违约金是否过高，违约金应如何计算？
一、ＸＸ公司是否存在违约行为以及违约期限如何认定？
1、ＸＸ公司是否存在违约行为？
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条等法律法规以及中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》第2.0.3“验收”条款、第6部分“建筑工程质量验收程序和组织”条款等规定，我国建设行政主管部门对建设工程质量监督管理实行的是备案审查制度，并不是行政许可制度，法律也并未规定《建筑工程竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准。结合相关单位在2011年12月26日前已对该楼盘出具的工程竣工验收报告、工程设计质量检查报告、工程勘察质量检查报告、工程质量监理评估报告、单位工程施工竣工报告、江西赣坤建设工程司法鉴定所的鉴定报告书、2013年7月26日广昌县建设局出具的《工程竣工验收备案表》等证据，以及双方之间合同的第八条明确未选择适用第4项条件“4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件”作为房屋交付条件、也无其他合同条文明确规定ＸＸ公司在交房时应向徐老四出示《工程竣工验收备案表》的事实，原审法院认为，ＸＸ公司开发的涉案商品房属于竣工验收合格的房屋，符合双方合同约定的房屋交付条件。ＸＸ公司未取得《工程竣工验收备案表》之前就投入使用的行为，应由建设行政主管部门依照法律行政法规进行处理。
ＸＸ公司于2012年1月15日，将涉案商品房钥匙交付于徐老四，应视为涉案商品房实际交付给徐老四，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，ＸＸ公司在2012年1月15日，已向徐老四履行了合同约定的交房义务，实际交房后不再承担逾期交房的违约责任。但ＸＸ公司实际交房日晚于合同约定的交房日2011年12月31日，对此构成逾期交房违约，应承担相应的违约责任。
2、关于违约期限的认定。ＸＸ公司应对合同约定交房日至实际交房日此段期间承担逾期交房的违约责任，即从2012年1月1日至2012年1月15日（违约天数为14日）并支付相应的违约金。
二、双方约定的违约金是否过高，违约金应如何计算？
ＸＸ公司以违约金超过同类房屋租金损失的30%为由，要求调低违约金。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，”可知，只有当商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交房的违约金才能按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，而本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定了违约金的计算方式。而且，综合考虑本案案情，ＸＸ公司按照合同约定的违约金比例向徐老四支付违约金并不过高，故ＸＸ公司以违约金超过同类房屋租金损失的30%为由，要求调低违约金的抗辩理由不予采纳。
三、ＸＸ公司是否存在免责、减责理由。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条：……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人；2、出卖人通知买受人说明延期交付楼房后，买受人无异议的；3、其他非出卖人原因的。根据《民法通则》第一百五十三条规定：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。不可抗力是指人力所不可抗拒的力量，它包括某些自然现象（如地震、台风、洪水、海啸等）、某些社会现象（如战争等）和政府行为。ＸＸ公司以天气雨水过多、给水管道工程建设、延期备案影响工期的进度为由，要求免责、减责，但因其提供的证据单一，未形成有效的证据链，无法证实上述行为构成不可抗力，故ＸＸ公司该抗辩理由，不予采纳。综上，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因涉诉房屋存在裂缝，故徐老四要求ＸＸ公司对合同所涉房屋予以加固整修的诉讼请求予以支持。徐老四要求ＸＸ公司支付维修损失的诉讼请求，因其证据不足，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《商品房销售管理办法》第三十条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、广昌县ＸＸ实业科技有限公司按2012年12月14日赣州现代规划建筑设计有限公司出具的楼板裂缝修补加固方案对徐老四购买的莲城国际7栋2单元301室住房和7栋6号杂物间的裂缝进行修复；二、广昌县ＸＸ实业科技有限公司向徐老四支付逾期交房违约金376元（268639元×0.0001×14日）；三、驳回徐老四的其他诉讼请求。房屋维修加固需在本判决生效之日起三个月内完成；逾期交房违约金需在本判决生效之日起三十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费953元，由徐老四承担476.5元，广昌县ＸＸ实业科技有限公司承担476.5元。
一审宣判后，徐老四不服，上诉至本院，请求改判被上诉人承担违约金15366元（截止至2013年7月26日该商品房验收合格）。主要理由为：1、被上诉人仅仅是通知上诉人来收房，当时商品房并未通过验收合格，交付的商品房未达到交房条件，也未按照合同约定出示该商品房买卖合同第八条规定的证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，2013年7月26日之前未达到合同约定及法定的交房条件和交接手续，不能交付。2、被上诉人通知领取钥匙时明知不具备交房条件，故意隐瞒真实情况，比一般的民事违约行为更加严重。3、原判决对被上诉人将未通过验收确认合格的商品房交付上诉人的行为系向上诉人履行了合同约定的交房义务，认定事实错误。4、原判决适用法律错误，本案应当按照双方当事人的约定履行涉案商品房的交付。
被上诉人ＸＸ公司辩称一审法院判决的违约金过高，不能超过实际损失的30%，超过部分无效，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审双方当事人没有提供新的证据。
二审查明的事实与一审经审理查明的事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”之规定，本案中，上诉人徐老四购买的商品房，其在2012年1月15日已领取了房屋钥匙，被上诉人ＸＸ公司履行了合同约定的交房义务，上诉人也已收房。原判决认定ＸＸ公司承担合同约定交房日至实际交房日期间的违约金，实际交房后不再承担逾期交房的违约责任，依法有据，应予维持。被上诉人ＸＸ公司向上诉人销售的商品房通过了工程竣工验收，且经建设行政主管部门进行了建筑工程竣工验收备案，被上诉人ＸＸ公司将房屋提前投入使用的行为，属建设行政主管部门依照法律行政法规进行处理范畴。故上诉人徐老四上诉称商品房未达到合同约定及法定的交房条件不能交付的上诉理由不能成立，不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费184.15元，由上诉人徐老四负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘长峰
审 判 员 邹志伟
代理审判员 谢志国
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 张美珍