成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成华民初字第3536号
原告（反诉被告）成都鑫诚酒店管理有限责任公司，住所地：成都市成华区。
法定代理人袁克栋，董事长。
委托代理人冯琦滢，女，汉族，1992年5月24日出生，住四川省广汉市，系公司法务，特别授权。
委托代理人陈开清，四川公生明律师事务所律师，一般授权。
被告（反诉原告）四川故乡味商贸有限公司，住所地：成都市高新区。
法定代理人王英，总经理。
委托代理人李清莲，四川明之鉴律师事务所律师，特别授权。
委托代理人李成，男，汉族，1977年12月5日出生，住四川省达县，系公司员工，特别授权。
原告成都鑫诚酒店管理有限责任公司（下简称鑫诚公司）与被告四川故乡味商贸有限公司（下简称故乡味公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告故乡味公司在法定期限内提起反诉，本院亦予受理。本院依法适用简易程序，由审判员陈玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告鑫诚公司的委托代理人冯琦滢、陈开清、被告故乡味公司的委托代理人李清莲、李成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫诚公司诉称，原被告签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于成都东客站内A区商铺，面积437.83㎡，租期5年。第一年年租金为1576188元，前两年租金不变，自第三年起，年租金每年递增一次，递增率为10%。租金支付方式为半年一付。依照合同约定，至起诉之日，被告累计欠原告租金（抵扣货款后）总金额为910362.80元，被告尚欠原告物业管理费148861.40元，被告欠原告水电费、手续费等共计46052元。根据合同约定，被告逾期支付租金超过30天的，原告有权书面通知被告解除合同，同时被告应向原告支付约定最后一期租金6倍的违约金。原告依照合同约定选择与被告解除合同关系，被告应向原告支付违约金1048952元。现请求判令1、解除原被告签订的《租赁合同》；2、被告向原告支付租金、物管费及水电费1105277元；3、被告向原告支付违约金1048952元；4、诉讼费用由被告承担。
被告故乡味公司辩称，原告承诺的各项配套方案没有落实，原告同意降低租金标准，弥补被告损失。原告未履行合同约定的品牌保护商品的义务和商场统一收银的约定，并于2014年4月22日截断被告承租商铺的供电，原告不履行自己的义务，违约在先。原被告之间的合同事实上已经解除，被告于2014年10月初迁出并于2014年10月14日通知了原告。原告要求被告支付租金、物管费、电费与事实不符，因原告未按照合同约定为被告办理商铺租金的贷款事宜，被告已经口头同意原告不按照合同约定的时间和标准支付租金。原告无权就物业管理费和水电费主张权利，原告违约在先，主张的违约金过高，请求驳回原告的诉讼请求。
被告故乡味公司反诉称，原被告签订的《租赁合同》约定，商场实行统一收银，原被告的结算时间为14日，原告应将满足正常使用状态的商铺交给被告，商场对合同附件中标注的重点的商品作品牌保护，商场A、C区内不设置同类特产综合卖场（即大于两个品牌以上）。合同签订后，被告对承租商铺进行了装修，因原告违反上述合同义务，给被告造成巨大的经济损失。原告于2014年4月22日截断被告承租商铺的供电，致使被告无法正常经营，导致被告的损失进一步扩大。现请求判令1、原告赔偿被告损失共计792109.44元；2、原告承担诉讼费用。
原告鑫诚公司反诉辩称，原告不存在违约行为，双方补充协议对品牌保护的约定已经终止，因被告未交纳租金，导致原告停止向其供电，被告的损失不存在，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，原告鑫诚公司（甲方）与被告故乡味公司（乙方）签订了《租赁合同》，约定乙方承租的商铺位于甲方租赁的商场内编号为A88的商铺，面积约为437.83㎡，租赁期限为5年，租赁起始日为按本合同约定的该商铺的交付使用日，2011年12月1日前属于装修免租期。租金标准为300元／月／平方米，月租金总额为131349元，自租金起算月起两年，租金不变。自第三年起，年租金每一年递增一次，递增率为10%。结算方式为商场实行统一收银，甲乙双方结算时间为14日，对账日与支付时间自结算后次日起7日内予以结算。甲方应为租赁商铺安装电力计量分量表，乙方应自行承担产生的电费，甲方每月按表所示数额为依据，加10%的损耗后按实收取。物业管理费为20元／平方米，由乙方自行承担。乙方逾期支付租金或其他费用超过30天的，甲方有权书面通知乙方解除合同，在此情况下，乙方应向甲方支付合同约定最后一期月租金6倍的违约金。乙方逾期交纳租金或其他费用的，每逾期一日，应交纳未交纳金额及逾期金额之和的5%作为违约金。合同签订后，被告于2012年1月10日开始营业。根据被告的经营状况，原告（甲方）与被告（乙方）于2012年7月30日签订了《补充协议》，约定1、从2012年7月1号起至2013年12月31日止，租金为20000元／月。每月租金从销售款中扣除，销售款不足时应另行补足。2、合同正文约定的2012年1月10号至2012年6月31号租金按照52万元进行结算。3、免除2013年1月1号至2013年12月31号的物业管理费用。4、原合同甲方承诺的货品品牌保护的相关条款终止，甲方提供保护品牌仅限为乙方自产的“老川东”“故乡味”两个品牌的品牌保护；5、2014年1月1号以后租金，根据2013年经营状况双方在2013年12月15号前协商；6、补充协议与原合同有抵触的，以补充协议为准。后双方按照该补充协议的内容进行了履行。因原告要求被告交纳2014年1月后的租金和相关费用无果，遂以上述请求诉至本院。审理中，原告放弃要求被告交纳2013年5万元租金的诉讼请求。原告按照合同约定月租金131349元的标准主张被告缴纳2014年1月至起诉之日的80%的租金。因被告未交纳租金和其他相关费用，原告于2014年4月22日停止向被告承租的店铺供电，原告主张被告应支付2014年1月至4月的电费为8357.85元。被告于2014年10月初搬离商铺。被告认为补充协议证明原被告原签订的租赁合同的租金标准已经作废，因原被告2014年未能达成新的租金标准，被告无法向原告支付租金，被告不属于违约，因原告停电导致被告无法正常使用店铺，被告也只能按照每个月2万元的标准向原告支付2014年1月至2014年4月期间的租金。被告认为原告存在未按照合同约定履行品牌保护、商场统一收银、以及及时支付货款等义务，原告构成违约，要求原告赔偿销售下降的损失712109.44元以及装修损失8万元，共计792109.44元。
上述事实有当事人的身份信息、《租赁合同》、《补充协议》、电表读数统计表、当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为，原被告签订的《租赁合同》以及2012年7月30日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行。根据《补充协议》约定2014年1月1号以后租金应根据被告2013年经营状况双方在2013年12月15号前进行协商。因原被告对2014年的租金标准未能协商一致，故被告仍应按照《租赁合同》约定的租金标准向原告支付2014年1月至起诉之日的租金，因被告未向原告支付租金，被告应承担相应的违约责任。被告认为仍应按照每月租金2万元的标准履行无事实依据，本院不予支持。因被告未履行向原告支付租金的义务，原告请求解除合同符合合同约定的解除条件，且被告已实际搬离了商铺，合同事实上也无法继续履行，故对原告请求解除合同的诉请本院予以支持。因原告未在被告处收到租金，于2014年4月22日停止向被告承租的店铺供电，客观上对被告使用商铺经营造成影响，原告自愿按照合同约定的租金标准的80%向被告进行主张不违法法律规定，本院予以确认。因原被告之间未建立物业服务合同关系，原告主张的物管费本案不作处理。原告主张被告支付代交的电费符合合同约定，本院予以支持。被告提出原告主张的违约金过高，本院结合本案实际情况根据公平原则酌情予以调整。被告提供的销售明细以及向原告发出的函件系其单方进行的制作，不符合证据的三性要求，该证据无法证明原告存在违约的情形，被告的反诉请求证据不足，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告成都鑫诚酒店管理有限责任公司与被告四川故乡味商贸有限公司签订的《租赁合同》。
二、被告四川故乡味商贸有限公司于本判决生效之日起十
五日内向原告成都鑫诚酒店管理有限责任公司支付2014年1月至2014年8月的租金840633.6元。2014年1月至2014年4月的电费8357.85元。
三、被告四川故乡味商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都鑫诚酒店管理有限责任公司支付违约金50000元。
四、驳回原告成都鑫诚酒店管理有限责任公司其他请求。
五、驳回四川故乡味商贸有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12017元，反诉费5861元，由原告成都鑫诚酒店管理有限责任公司承担5617元，由被告四川故乡味商贸有限公司承担12261元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 陈玲
二〇一五年七月二十一日
书记员 薛素