浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终780号
上诉人（原审被告）：诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社，住所地诸暨市暨阳街道城郊居民区。组织机构代码证66173036-9。
法定代表人：陈卫平，社长。
委托诉讼代理人：周雪永，诸暨市恒大法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：丁乃祥，男，1973年1月18日出生，汉族，住诸暨市。
委托诉讼代理人：应巨光，诸暨市浣江法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：柴峰，男，1975年10月12日出生，汉族，住诸暨市。
被上诉人（原审第三人）：杨飞宙，男，1970年3月20日出生，汉族，住诸暨市。
上诉人诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社（以下简称城郊村）因与被上诉人丁乃祥、柴峰、杨飞宙房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2015）绍诸民初字第3031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。因案情复杂，本案经本院院长批准，延长审限两个月。本案现已审理终结。
上诉人城郊村上诉请求：撤销浙江省诸暨市人民法院（2015）绍诸民初字第3031号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、上诉人与被上诉人丁乃祥签订的租赁合同合法有效，那么，被上诉人丁乃祥理应按照租赁合同约定履行，并支付所欠上诉人租金。2、被上诉人丁乃祥要求解除租赁合同的真实意图与事实不符。被上诉人丁乃祥承租该房屋部分是转租赚钱，由于经营形势下滑，当时租赁房屋的租金与现在的租金发生重大变化，且被上诉人丁乃祥经营发生重重困难，故其以上诉人未取得房产证为由要求解除租赁合同。3、13万元的电梯款实际是上诉人的，不存在垫付，因为该13万元是通过租金形式抵充的，租赁合同签订于2012年12月18日，租赁期限开始自2014年3月30日，从签订合同到租赁开始这段时间的租金抵充电梯款，故在租赁合同上约定电梯所有权系上诉人所有。二、一审法院认定上诉人与被上诉人丁乃祥租赁合同有效，但由于租赁的房屋未办理房屋所有权证，致被上诉人丁乃祥无法办理消防验收，无法从事经营活动，致签订合同的目的落空，被上诉人丁乃祥有权解除合同并要求赔偿损失错误。首先，上诉人出租的是房屋，对于消防设施的安装，应由被上诉人丁乃祥根据自身经营范围需要情况来确定安装要求以及验收标准，而不应由上诉人来给其安装。被上诉人杨飞宙就根据自己的经营要求通过了消防验收并经营至今。其次，被上诉人丁乃祥在经营期间并未受消防部门限制过。三、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人丁乃祥损失错误。被上诉人丁乃祥对于上诉人没有取得房产证是明知的，那么被上诉人丁乃祥自己有完全的过错，其不应进行装修和经营，且上诉人出租的是房屋。对损失理应按租赁年限分摊。四、既然一审法院判决解除租赁合同，那么被上诉人丁乃祥至今未腾房，理应按照合同约定的租金向上诉人支付其房屋占有期间的租金。
被上诉人丁乃祥辩称：我方向上诉人租赁房屋的用途是开宾馆，经向消防、工商等部门咨询，开宾馆必须要通过消防验收，但因为上诉人没有提供相应的房产证而无法实施，我方在与上诉人协商之后才转为其他用途，导致经营困难。其中三楼、五楼、六楼是我方自己使用，一楼、二楼转租给他人开餐饮店，四楼转租给被上诉人杨飞宙开办教育机构。一楼、二楼因为没有房产证不能纳税，在短暂经营后关停了。我方与转租方签订的都是为期八年的租赁合同，正是上诉人的原因导致我方无法继续经营。13万元的电梯款是我方支付的，在租赁合同中也明确约定了产权归属，不存在以租金抵充的情形。2015年3、4月份时，我方曾经通知上诉人要求解除合同或降低租金，但没有得到上诉人的答复。一审法院虽然认定合同有效，但合同有效不一定必须履行，一审判决解除双方之间的租赁合同正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人柴峰未作答辩。
被上诉人杨飞宙辩称：要继续租赁涉案房屋。
丁乃祥向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告赔偿一楼、二楼房屋空置、装潢损失722000.92元，三楼、五楼、六楼的空置损失345225元、装潢损失（以评估结论计算）；3、判令被告返还电梯垫付款13万元及利息损失；4、判令被告赔偿预付租金91.99万元按同期银行贷款利率计算的利息损失。
一审法院认定事实：2012年12月18日，原告与被告城郊村签订房屋租赁合同一份，载明“甲方（被告）将坐落于东兴路45号综合楼，底层面积约310平方米、2-5层面积1389平方米，以公开竞价方式出让使用权，乙方（原告）中标，中标价919900元为当年租金，后在上年租金的基础上递增8%，在每年租赁发生日一个月前付清；租赁期限为2014年3月30日至2022年3月30日；乙方因特殊情况中途退租，需提前二个月书面告知甲方，征得同意后方可解除合同，但需付给甲方当年余下租金20%的赔偿款；该综合大楼电梯产权属城郊居民委员会所有”等内容。当日原告支付租金919900元。因租赁房屋附属设施欠缺，实际交房时间为2013年9月，运营时间为2014年3月。原告收到房屋后，安装了大楼电梯，并对自己使用部分房屋进行了装潢。2015年9月30日，原告与第三人柴峰签订房屋转租协议一份，约定原告将承租房屋一楼（实际租赁的房屋为一楼一半及二楼）、面积为480平方米转租给柴峰用于餐饮用房，租期七年，租金为第一年45万元，以后在前一年的基础上递增6%。2015年9月30日，原告与第三人杨飞宙签订房屋转租协议，约定原告将承租房屋四楼、面积为350平方米转租给杨飞宙用于教育机构用房，租金为第一年17万元，以后在前一年的基础上递增8%。两第三人承租房屋后，自行申办了营业执照，并通过消防验收。三楼、五楼、六楼装潢后，现处于空置状态。原告认为由于被告迟迟不能交付房屋产权证，致无法招租，也无法办理证照，造成其经济损失，遂诉至该院。审理中，该院委托诸暨天宇造价工程咨询有限公司对案涉房屋的装潢价值及装潢残价进行鉴定。鉴定意见为，装潢价值：一楼入口电梯间35155.50元,一楼味之源小火锅66215.55元,一至二楼佳食堡快餐店及厨房391671.20元,三楼深呼吸茶楼259908.85元，四楼精益教育中心145892.95元,五楼东兴棋牌社330716.75元，六楼阁楼101088.80元。装潢残值价为：一楼入口电梯间19687.08元,一楼味之源小火锅33107.78元,一至二楼佳食堡快餐店及厨房278086.55元,三楼深呼吸茶楼184535.28元，四楼精益教育中心81700.05元,五楼东兴棋牌社234808.89元，六楼阁楼74805.71元。第三人杨飞宙表示，其转租的房屋不需在本案中一并处理，由其自行与被告协商解决。
一审法院认为，本案的争议焦点为:一、原告丁乃祥与被告城郊村于2012年12月18日签订的房屋租赁合同的效力及原告请求解除合同能否支持。该院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。根据该规定精神，本案被告城郊村出租的房屋，建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、等证照齐全，因而双方签订的房屋租赁合同有效。虽然，原、被告签订的房屋租赁合同有效，但由于租赁的房屋未办理房屋所有权证，且经法庭提醒后仍未办理，致原告无法办理消防验收，无法从事经营活动，致签订合同的目的落空，原告有权请求解除合同，并要求赔偿损失。二、原告主张赔偿费用的确认。原告主张的损失为房屋空置、装潢损失1067225.92元（包含电器、沙发、麻将机等损失）、电梯垫付款13万元及利息损失、预付租金91.99万元及按同期银行代款利率计算的利息损失，该院分别确认如下：1.电梯垫付款13万元及利息损失。因电梯确系在租赁房屋交付后由原告安装，而双方签订的合同约定该电梯权属属被告城郊村，说明安装电梯系被告城郊村许可，且合同解除后电梯附属于房屋归被告所有，故被告有义务支付原告垫付的电梯安装款及垫付期间的利息损失。2.预付租金91.99万元及按同期银行贷款利率计算的利息损失。由于原、被告签订的合同有效，被告已将房屋交给原告，原告已接受使用，并且部分房屋已转租获得收益，而交纳租金系承租人的义务，该请求本不予支持；但鉴于原告租赁房屋后，三、五、六楼只经短暂营业一直空置，租金应酌情减半。又由于自租赁期限开始计算时（2014年3月30日）自庭审结束止已有两年多，被告应返还的租金与原告应缴的租金相抵后尚有余，且原告部分使用的状态尚持续，合同解除后实际占有的费用仍会产生，故原告的该请求仍不予支持。至于合同解除前原告实际应支付的租金及合同解除后原告实际占有房屋参照合同约定所应支付的占有使用费，在原告将房屋实际返还给被告时可自行结算。3.关于装潢、空置损失。三楼、五楼装潢后，虽经短暂营业，但由于无产权证致消防无法通过验收，该责任在被告，其装潢损失应为全部的装潢费用。六楼虽有部分增设，但在本市拆违活动中并未列入违章建筑，其性质与三、五楼相同，也应以全部的装潢费用计算损失。一、二楼实际已经使用，其装潢损失只能计算残值价。上述合理的装潢损失为1022595.81元。四楼因第三人愿与被告自行协商，不作处理。电器、沙发、麻将机等属于动产,因其使用状况无法确定,其贬损价也无法认定,对原告要求赔偿该财物损失的请求，不予支持。原告主张的房屋空置损失，因无具体的损失标准，该院酌定按原告空置房屋的装潢费691714.40元为基础，以中国人民银行公布的同类同期贷款利率计算的利息为准。
一审法院认为，原告丁乃祥与被告城郊村于2012年12月18日签订的房屋租赁合同，及原告与第三人柴峰、杨飞宙之间签订的转租协议，均系双方的真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定应有效。现由于被告城郊村出租的房屋未办理房屋产权证，使原告无法通过经营所需的消防验收，致原告签订房屋租赁合同的目的无法实现，原告要求解除与被告城郊村签订的租赁合同，并要求被告城郊村赔偿相应的损失，理由正当，应予支持。解除合同的时间为自判决生效之日。经该院审查，原告的合理请求为电梯垫付款13万元及利息损失（自原告支付电梯款的次日，即2014年1月30日开始计算）、装潢损失为1022595.81元（含柴峰转租房屋的装潢损失）及以装潢费691714.40元为基础的银行贷款利息损失（以停止营业的次月即2014年11月1日起开始计算）。根据第三人柴峰的意思表示，原、被告签订的租赁合同解除后，相应的第三人柴峰与原告的转租合同也予解除。由于柴峰非被告城郊村的合同相对人，第三人柴峰与原告的转租合同解除后的法律后果，由柴峰与原告自行协商处理。第三人杨飞宙愿意继续履行转租协议，被告城郊村也表示接受，原告与被告城郊村的租赁协议解除后，杨飞宙与城郊村之间的关系，由杨飞宙与城郊村自行协商，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百二十四条第一款之规定，判决：一、自判决生效之日起解除原告丁乃祥与被告诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社于2012年12月18日签订的房屋租赁合同；二、原告应自判决生效之日起十日内将租赁的坐落于暨阳街道东兴路45号综合楼（除四楼第三人杨飞宙转租的房屋外）返还给被告诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社；三、被告诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社应支付原告丁乃祥电梯垫付款13万元，并支付该款自2014年1月30日起至款清日止，按中国人民银行公布的同类同期贷款利率计算的利息；四、被告诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社赔偿原告丁乃祥装潢损失1022595.81元，并赔偿以691714.40元为基数自2014年11月1日起至原告将租赁房屋交付日止按中国人民银行公布的同类同期贷款利率计算的利息；上述应付的款项定于判决生效之日起十五日内付清；五、驳回原告丁乃祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16511元，依法减半收取8255.50元，由原告丁乃祥负担1555.50元，被告诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社负担6700元；鉴定费35000元(原告预交)，原告丁乃祥负担12000元，被告诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社负担23000元。
各方当事人在二审中均未提供新的证据。
二审另查明，涉案房屋至今未办理房屋所有权证。本院对一审查明的其余事实予以确认。
本院认为，上诉人城郊村与被上诉人丁乃祥之间于2012年12月18日签订的房屋租赁合同，以及被上诉人丁乃祥、柴峰、杨飞宙之间签订的转租协议，均系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应遵照履行。现被上诉人丁乃祥主张因上诉人城郊村提供的租赁房屋无产权证等原因导致其经营困难，故要求解除合同，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被上诉人丁乃祥虽提出上述主张，但并未提供充分有效之证据加以证明，故一审据此以被上诉人丁乃祥签订合同目的落空为由解除其与上诉人城郊村之间的房屋租赁合同依据不足，本院依法予以纠正。但鉴于被上诉人丁乃祥已向法院起诉表明其无继续履行合同的意愿，结合租赁房屋现状及本案其他案情实际，本院对被上诉人丁乃祥要求解除房屋租赁合同的诉请予以支持。解除合同的时间为自本判决生效之日。上诉人城郊村与被上诉人丁乃祥的租赁合同解除后，相应的被上诉人柴峰与丁乃祥的转租协议也予以解除。由于柴峰非上诉人城郊村的合同相对人，其与丁乃祥的转租协议解除后的法律后果，由柴峰与丁乃祥自行协商处理。被上诉人杨飞宙愿意继续履行转租协议，上诉人城郊村也表示接受，丁乃祥与上诉人城郊村的租赁合同解除后，杨飞宙与城郊村之间的关系，由双方自行协商，本案不作处理。
关于被上诉人丁乃祥主张的电梯垫付款与房屋空置、装潢损失如何确认的问题。首先，关于电梯垫付款，经审查，涉案房屋内的电梯确系在租赁房屋交付后由被上诉人丁乃祥安装，而双方签订的合同约定该电梯权属属上诉人城郊村，说明被上诉人丁乃祥安装电梯系经上诉人城郊村许可，且合同解除后电梯附属于房屋归上诉人所有，故上诉人有义务支付被上诉人丁乃祥垫付的电梯安装款及垫付期间的利息损失。上诉人城郊村虽提出电梯款是其支付的，但是通过房屋租金形式抵充之上诉理由，依据不足，本院不予采信。其次，关于房屋空置、装潢损失，如上所述，被上诉人丁乃祥并无充分有效之证据证明因涉案房屋无产权证导致其经营困难的事实，且被上诉人丁乃祥作为完全民事行为能力人，其在租赁合同签订前对涉案房屋产权状况有审查义务，在租赁合同签订后对相关的经营行为亦应自担其责，鉴于未办理房屋所有权证对被上诉人丁乃祥使用涉案房屋确实会带来一定的不便，本院酌情确定由上诉人城郊村对被上诉人丁乃祥的一楼、二楼、三楼、五楼、六楼的装潢损失（以残值计）承担30%的责任，计247509.39元。四楼因被上诉人杨飞宙愿与上诉人城郊村自行协商，故不作处理。至于房屋空置损失，缺乏事实依据，本院不予支持。
上诉人城郊村还提出一审法院应对被上诉人丁乃祥在房屋占有期间的房屋租金予以处理之上诉理由，经审查，因上诉人城郊村在一审审理过程中未就房屋租金问题提出反诉，故该项上诉理由依法不属于本院二审审理范围，上诉人可另行主张。
综上所述，上诉人诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社的上诉请求中的合理部分，本院予以支持，其不合理部分，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销浙江省诸暨市人民法院（2015）绍诸民初字第3031号民事判决；
二、自本判决生效之日起解除上诉人诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社与被上诉人丁乃祥于2012年12月18日签订的房屋租赁合同；
三、被上诉人丁乃祥应自本判决生效之日起十日内将租赁的坐落于暨阳街道东兴路45号综合楼（除四楼被上诉人杨飞宙转租的房屋外）返还给上诉人诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社；
四、上诉人诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社应支付被上诉人丁乃祥电梯垫付款13万元，并支付该款自2014年1月30日起至款清日止，按中国人民银行公布的同类同期贷款利率计算的利息，该款于本判决生效之日起十五日内付清；
五、上诉人诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社赔偿被上诉人丁乃祥装潢损失247509.39元，该款于本判决生效之日起十五日内付清；
六、驳回被上诉人丁乃祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16511元，依法减半收取8255.50元，由上诉人诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社负担2395元，被上诉人丁乃祥负担5860.50元。鉴定费35000元，由上诉人诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社负担10150元，被上诉人丁乃祥负担24850元。二审案件受理费15180元，由上诉人诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社负担4402元，被上诉人丁乃祥负担10778元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵启龙
代理审判员 徐燕飞
代理审判员 张百元
二〇一七年七月十九日
书 记 员 孙心怡