宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0203民初1718号
原告（反诉被告）：宁波美屋物业管理经营有限公司。组织机构代码71723326-6。住所地：宁波市江北区文教路*号。
法定代表人：屠元伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李雪梅，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈廷宝，该公司员工。
被告（反诉原告）：宁波市海曙区高桥镇联升村股份经济合作社。住所地：宁波市海曙区高桥镇联升村学院路。
委托诉讼代理人：陈灵洁，浙江红邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐金燕，浙江红邦律师事务所律师。
原告宁波美屋物业管理经营有限公司（以下简称美屋物业公司）与被告宁波市海曙区高桥镇联升村股份经济合作社（以下简称联升村）物业服务合同纠纷一案，于2017年3月16日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，因案情复杂，后转为普通程序，并组成合议庭，于2017年8月3日公开开庭进行了审理。原告美屋物业公司的委托代理人李雪梅、陈廷宝，被告联升村的委托代理人徐金燕到庭参加诉讼。期间，被告联升村提起反诉，本院审查后予以受理，并决定合并审理。本案现已审理终结。
原告美屋物业公司起诉称：2011年1月，原、被告签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告对联升佳苑小区实施物业管理，被告按照多层住宅收费标准的40%、高层住宅收费标准的70%给原告补贴。2011年6月，原、被告签订《联升佳苑商业用房委托管理合同》，被告委托原告对联升佳苑商业用房进行管理。在合同履行过程中，原告于2011年底、2012年12月、2013年11月将《店铺租赁费和住宅物业管理费补贴结算函》告知被告，被告均签收，然之后被告再未签收每年的《结算函》，至今已拖欠原告自2011年至2015年的物业管理费1361919.52元。故原告诉至本院，要求判令被告支付2011年至2015年的物业管理费1361919.52元。在审理中，原告变更诉请金额为1212058.40元。
被告联升村答辩称：对应向原告支付住宅物业管理费无异议，但根据《联升佳苑商业用房委托管理合同》，原告收取的商业用房租金应用来折抵上述物业管理费，且被告不能在商业用房租金中优先收取其物业经营用房的收入；经折抵后，被告无需再支付物业管理费。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
反诉原告联升村反诉称：2011年6月，反诉原告将联升佳苑小区临街商铺（含物业经营用房）委托反诉被告统一租赁、管理，商铺范围面积约2410.03㎡，管理佣金为6%。然反诉被告怠于管理，商铺租金连年无法收取，至今未交付反诉原告任何收入。2015年6月，因反诉被告管理不善致19号商铺发生火灾，造成二人死亡、一人轻伤的事故，宁波市鄞州区人民法院判决反诉原、被告各承担30%的赔偿责任。故反诉原告提起反诉，要求反诉被告支付2011年至2015年的经营收入2779883.47元，并赔偿损失708683.75元。
反诉被告美屋物业公司答辩称：联升佳苑小区商业用房收入在扣除物业经营用房收入后，双方约定是用来折抵物业管理费的，目前该收入尚不能折抵物业管理费，故不存在需要返还给反诉原告的经营收入；宁波市鄞州区人民法院判决原、被告各自承担30%的赔偿责任，已经将双方的赔偿义务明确，反诉被告无需承担反诉原告的赔偿责任。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉诉请。
原告美屋物业公司针对本诉和反诉向本院提交下列证据材料：
1.《前期物业服务合同》、《报告》各一份，拟证明2011年1月，被告委托原告对联升佳苑（一期）进行前期物业管理服务，自2011年1月15日至业委会成立止，双方对物业服务内容、收费、物业管理用房及前期费用等细节进行约定；双方又约定，被告每年承担多层住宅业主综合服务费的40%、出租户综合服务费的20%和小高层住宅业主综合服务费的70%、出租户综合服务费50%的事实。被告无异议，本院对该证据予以确认。
2.《联升佳苑商业用房委托管理合同》一份，拟证明被告委托原告对联升佳苑小区临街商铺（含物业经营用房）商业用房共计2410.03㎡进行统一租赁、管理，期限自2011年6月1日至2013年5月31日，原告管理佣金为租金总额的6%，原告应将代收租赁（出具收款收据）总收入扣除物业管理佣金后，在租赁合同签订日期满半年后，在15日内划拨给被告；在合同履行过程中，双方合意将收取的租金来用折抵被告应支付给原告的物业管理费的事实。被告无异议，本院对该证据予以确认。
3.2011年至2015年物业服务费明细表五份，拟证明原告对每年收取物业管理费的明细均制表，至今被告拖欠原告物业管理费1311919.52元的事实。被告对原告列明的各年度物业管理费、商业用房租金收入金额无异议。对被告认可部分，本院予以确认。
4.《关于住宅综合服务费及商铺租赁费结算联系函》、《关于住宅综合服务费及商铺租赁费结算联系函》、《关于物业综合服务费结算的函》、《关于结算经营用房的函》各一份，拟证明2013年11月，原告将2011年度、2012年度被告应支付的物业管理费、原告收取的商业用房租金收入情况列明，在两个数据折抵后，要求被告支付上述两年度物业管理费197750.19元，被告盖章确认的事实。被告无异议，本院对该证据予以确认。
5.2013年度、2014年度《住宅物业管理费及商铺租赁费结算联系函》、《费用结算联系函》、2015年度《住宅物业管理费差额贴补结算联系函》、照片各一份，拟证明原告将2013至2015年度的物业管理费及商铺租赁费收取和折抵情况告知被告，被告却无人签收的事实。被告对原告列明的各年度物业管理费、商业用房租金收入金额无异议。对被告认可部分，本院予以确认。
被告联升村针对本诉和反诉向本院提交下列证据材料：
1.宁波市鄞州区人民法院民事判决书二份，拟证明因原告管理不善，致案涉商业用房发生事故，被告因此支出赔偿款708683.75元的事实。原告对真实性无异议，但认为被告的赔偿责任与其无关。本院对该证据的真实性予以认定，其关联性本院留后阐述。
2.《鄞州区高桥镇联升村新村建设旧村改造拆迁补偿安置实施细则》一份，拟证明经被告社员代表大会同意，被告用联升佳苑商业用房的租金收入支付住宅物业管理费的事实。原告对真实性无异议，但认为是被告的内部规定，与其无关。就该证据所载明内容，原、被告已经实际按此操作，故对该证据本院予以认定。
经审理，本院认定如下事实：
2011年1月，原、被告共同签订《前期物业服务合同》一份，约定：被告选聘原告对位于宁波市鄞州区高桥镇联升村的联升佳苑（一期）住宅提供前期物业管理服务，合同期限自2011年1月15日至业委会成立止，双方明确物业用房共计764.20㎡，其中物业经营用房为436.70㎡；双方对物业服务内容、收费、物业管理用房及前期费用等细节进行约定。
《鄞州区高桥镇联升新村建设旧村改造拆迁补偿安置实施细则》第二十二条规定：物业管理费，原村民按应付物业管理费标准，多层房自住负担60%，出租的负担80%，小高层、别墅自住负担30%，出租的负担50%，其余部分由小区店面房租赁费补贴，出售后不再享受。对此，原告于2011年1月21日向被告提交《报告》一份，载明：根据贵村提供的《鄞州区高桥镇联升新村建设旧村改造拆迁补偿安置实施细则》，联升村村民物业管理费按以下标准实行：1.村民多层住宅业主，自行负担综合服务费60%/年，联升村承担综合服务费40%/年，出租户自负综合服务费80%/年，联升村承担综合服务费20%/年。2.村民小高层住宅业主，自行负担综合服务费30%/年，联升村承担综合服务费70%/年，出租户自负综合服务费50%/年，联升村承担综合服务费50%/年。被告在该《报告》尾部盖章确认，并书写：同意按村实施细则规定执行以上收费标准。
2011年6月1日，原、被告签订《联升佳苑商业用房委托管理合同》一份，约定：被告将位于联升佳苑小区的临街商铺（含物业经营用房）2410.03㎡，委托原告实行统一租赁、管理，被告将其拥有的联升佳苑小区商业用房（店铺）管理和租赁权委托给原告，由原告在法律规定的范围内合法租赁，收取租赁收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴，委托期限自2011年6月1日至2013年5月31日止，原告收取租金总额6%为管理佣金，原告将代收租赁（出具收款收据）总收入扣除物业管理佣金后，在租赁合同签订日满半年后在15日内划拨给被告。
在上述两份《合同》签订后，原告依约对联升佳苑小区住宅进行物业管理，对联升佳苑小区商业用房进行统一租赁、管理。在上述两份《合同》约定的服务期限到期后，仍由原告继续管理，双方并未签订新的合同。2013年11月7日，原告向被告发函《联升佳苑店铺租赁费与住宅物业管理费补贴结算确认函》，载明：1.2011年度店铺租赁实际代收额573645.60元，需要支出物业经营用房租赁费124878.73元、住宅物业管理费差额补贴427269.54元、商业用房管理佣金26926元，结算后2011年度租赁费差额为﹣5428.68元。2.2012年度店铺租赁实际代收214576.20（截止2013年9月30日），需要支出物业经营用房租赁费139761.47元、商业用房管理佣金8473.18元、商铺雨篷安装费用补贴3900元，结算后补贴物业管理费差额62441.55元；2012年度应收住宅物业管理费差额补贴404763.06元，已补贴150000元及上述62441.55元，被告尚需补贴192321.51元。3.综上，2011及2012年度被告尚需支付原告197750.19元。被告在该函件第三页签章确认，并书写：情况事实。
2015年6月9日，联升佳苑19号商铺发生火灾，烧毁部分房屋装修、家用电器，并造成二人死亡、一人轻伤。经宁波市鄞州区人民法院判决，确认原告作为店铺管理人承担损失的30%及诉讼费合计708683.75元，被告作为店铺所有人承担损失的30%及诉讼费合计708683.75元。
在庭审中，原、被告一致认可：2011至2015年度，被告应支付给原告的住宅物业管理费为2009112.61元，原告实际收取的商业用房租金为1329879元。
本案争议焦点为：一、本诉被告联升村应支付的住宅物业管理费具体金额；二、反诉被告美屋物业是否负有赔偿责任。
关于争议焦点一：被告联升村应支付的住宅物业管理费具体金额。虽然《联升佳苑商业用房委托管理合同》约定，原告应将收取的租金及时缴纳给被告，但根据《鄞州区高桥镇联升新村建设旧村改造拆迁补偿安置实施细则》及双方在合同履行过程的行为，可以认为，原、被告一致变更了合同约定，将案涉商业用房租金中应返还给被告的部分用来折抵被告应支付给原告的住宅物业管理费用。现双方确认2011至2015年度被告应支付给原告的住宅物业管理费为2009112.61元，故扣除原告应返还给被告的商业用房租金收入后，即为被告应支付的住宅物业管理费具体金额。
关于2011年至2015年度，原告应返还给被告的商业用房租金金额。
1.现双方确认原告共收取的租金金额为1329879元，并确认该租金中包含了原告应收的物业经营用房的收入。就物业经营用房收入，因双方未约定物业经营用房的具体位置，无法确定物业经营用房实际的租赁情况，故双方一致同意按照物业经营用房面积占全部商业用房面积的比例计算物业经营用房收入。原告主张《前期物业服务合同》虽约定为436.70㎡，但面积是按小区总面积的4‰计算的，但根据2010年6月实施的《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》，原告应享有的物业经营用房面积比例为8‰，故其主张物业经营用房面积为888.61㎡，因商业用房总面积为2410.03㎡，故物业经营用房收入占总租金收入比例约为36.87%；被告主张物业经营用房面积应以《前期物业服务合同》约定的436.70㎡为准，物业经营用房收入占总租金收入比例约为18.12%。对此，本院认为，《前期物业服务合同》明确约定物业经营用房面积为436.70㎡，原、被告亦未就提高物业经营用房比例另行达成协议，故本院认定，案涉物业经营用房面积为436.70㎡，其占全部商业用房面积的比例为18.12%，故物业经营用房收入占总租金收入比例约为18.12%，约为240975.50元。对被告该抗辩，本院予以采纳。
2.在庭审中，原告主张在2011至2015年度总的租金收入中，扣除原告物业经营用房收入，再扣除原告应收的6%的佣金，剩余为应返还给被告的租金收入，据此，原告应返还的租金收入为797054.24元。对该计算方式，本院予以认可，但对金额不予认可。经核算，原告物业经营用房租金收入为240975.50元，被告所有的商业用房租金收入为1088903.50元，应缴纳的佣金为65334.21元，故原告在收取佣金后，应返还给被告的租金收入为1023569.29元。
综上，被告应支付给原告住宅物业管理费应为2009112.61元－1023569.29元即985543.32元。
关于争议焦点二：反诉被告美屋物业是否负有赔偿责任。关于反诉原告联升村提出反诉被告美屋物业公司应向其支付2011至2015年度商业用房全部出租后应收取的租金，本院认为，案涉《联升佳苑商业用房委托管理合同》并未约定商业用房未能出租及租金未收取的风险由反诉被告承担，反诉原告上述诉请缺乏事实依据，且反诉被告已将商业用房租赁不善的情况告知反诉原告，反诉原告作为租赁物的所有者可以采取向租客起诉、另行委托物业公司等措施改善租赁状况，然反诉原告并未采取任何措施。故对反诉原告该主张，本院不予支持。
关于反诉原告联升村提出反诉被告美屋物业公司应承担火灾赔偿款708683.75元，本院认为，宁波市鄞州区人民法院民事判决中已经明确，反诉原告所承担的30%的赔偿责任是基于其作为案涉火灾商铺所有者而产生的，该责任的产生与作为管理者的反诉被告无关且反诉被告基于管理者亦承担相应的赔偿责任，故对反诉原告该主张，本院不予支持。
综上，本院认为：案涉《前期物业服务合同》、《联升佳苑商业用房委托管理合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。现被告拖欠原告住宅物业管理费，显属违约，原告有权要求被告支付住宅物业管理费985543.32元，超出部分，本院不予支持。对被告的反诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宁波市海曙区高桥镇联升村股份经济合作社于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）宁波美屋物业管理经营有限公司住宅物业管理费985543.32元；
二、驳回原告（反诉被告）宁波美屋物业管理经营有限公司其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）宁波市海曙区高桥镇联升村股份经济合作社的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费15708元，由本诉原告宁波美屋物业管理经营有限公司负担2053元，本诉被告宁波市海曙区高桥镇联升村股份经济合作社负担13655元；反诉案件受理费17354元，由反诉原告宁波市海曙区高桥镇联升村股份经济合作社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 叶 丹
人民陪审员 徐菊芬
人民陪审员 俞美仕
二〇一七年八月七日
代书 记员 罗旖旎
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。