湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00602号
上诉人（原审原告）：刘浩，男，1972年12月7日出生，汉族。
委托代理人：曾琦，湖北观筑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：熊艳，女，1966年11月15日出生，汉族。
委托代理人：许国庆，湖北广众律师事务所律师。
上诉人刘浩、上诉人熊艳因排除妨害纠纷一案，均不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2014）鄂硚口民三初字第00036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月，刘浩向一审法院提起诉讼，请求判令：1、熊艳立即从武汉市硚口区集贤路2号1层6号房屋腾退；2、熊艳支付到期不腾退的违约金4万元；3、熊艳支付逾期腾退的违约金16，800元（每逾期一天按600元，从2013年12月20日计算至2014年1月16日，总违约金计算至熊艳腾退房屋之日止）；4、熊艳支付房屋使用费（每天为350元，从2013年12月20日计算至2014年1月16日为9，800元，总占用费计算至熊艳腾退房屋时止）；5、诉争房屋内的所有设施、物品及其相关附属设施（包括门、窗、招牌、锁等）均归刘浩所有；6、熊艳承担本案的诉讼费用。
一审法院查明，武汉市硚口区集贤路2号1层6号房屋（建筑面积169.14平方米）系刘浩所有。熊艳自2007年开始承租诉争房屋，在此经营服装生意。2012年5月31日，刘浩、熊艳续签《房屋租赁合同》约定：合同租期为2012年6月1日起至2013年12月19日，月租金为7，500元；熊艳应于2013年12月19日前退出门面并移交刘浩，合同结束，自2013年12月20日起该门面内所有设施、物品及其他相关设施（包括门、窗、招牌、锁具等）物品均视为熊艳自愿放弃并归刘浩所有；合同到期后，熊艳拒不退出门面，须向刘浩偿付违约金40，000元，同时自逾期之日起按每天600元向甲方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。2013年12月6日，刘浩委托律师向熊艳发函，要求熊艳在2013年12月19日之前退出诉争房屋，否则熊艳将承担法律责任。2013年12月7日熊艳签收该函。2013年12月18日，熊艳通过他人向刘浩转账汇款22，500元作为续租三个月的租金。合同到期前，双方就上涨租金和续租问题未达成一致意见。2014年1月1日、1月3日，1月9日双方再次就熊艳是否续租问题协商未果，且1月9日当天双方发生争执酿成肢体冲突，熊艳自此停止经营但使用房屋至今。
一审法院认为，刘浩与熊艳签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，属有效合同，双方应依约履行。合同履行期限届满前，双方就租金和续租问题产生争议，未续签合同。熊艳此前未欠付租金，其于2013年12月18日向刘浩支付22，500元作为续租三个月的租金，刘浩在收到此款之时未提出异议亦未表示拒收，故应视为刘浩认可熊艳续租之意，双方的租赁关系延至2014年3月19日止。因双方未就2013年12月20日至2014年3月19日的租期签订书面协议，双方的权利义务应按原《房屋租赁合同》履行。2014年3月19日双方租赁关系即终止，熊艳至今仍占有使用房屋，熊艳应履行腾退义务，并向刘浩以原租金标准（月租7，500元，每天即250元）支付相应的房屋使用费和违约金。刘浩主张按合同约定要求熊艳向其支付违约金40，000元和逾期腾退每逾期一天按600元计算违约金，实为重复计算，且违约金约定过高不符合法律规定，不予支持，但熊艳占用刘浩房屋，酌情确定熊艳向刘浩给付欠付房屋使用费的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）作为违约金。另刘浩要求按合同约定诉争房屋内所有设施、物品及其他相关附属设施（包括门、窗、招牌、锁等）均归刘浩所有，其所指的设施物品应为门、窗、招牌、锁等装修物品，房屋内熊艳所有的货物及其他个人购置物品应仍为熊艳所有。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、熊艳于本判决生效之日起五日内腾退武汉市硚口区集贤路2号1层6号的房屋；二、熊艳于本判决生效之日起五日内以每天250元的标准向刘浩支付房屋使用费（自2014年3月20日起至熊艳腾退之日止）。三、熊艳于本判决生效之日起五日内向刘浩支付房屋使用费的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。四、武汉市硚口区集贤路2号1层6号房屋内的门、窗、招牌、锁等装修物品归刘浩所有。五、驳回刘浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，965元，减半收取982.5元，由熊艳负担。
判后，刘浩、熊艳均不服，向本院提出上诉。
刘浩的上诉请求为：一、维持原判第一项、第四项；二、撤销原判第二项，改判熊艳以每天350元的标准向刘浩支付房屋使用费（从2013年12月20日起至熊艳腾退房屋时止）；三、撤销原判第三项，改判熊艳依合同约定向刘浩支付到期拒不腾退的违约金人民币40，000元，另依合同约定以每逾期一天按600元的标准向刘浩支付逾期腾退的违约金（从2013年12月20日起至熊艳腾退房屋时止）；四、判决熊艳承担本案一、二审全部诉讼费用。其上诉的主要理由为：一、原审判决认定刘浩与熊艳在原合同租期届满后达成了续租之意，双方的租赁关系延至2014年3月19日属事实认定错误。1、刘浩从未向熊艳作出过将争议房屋继续租赁给其3个月的承诺。2、张义财转账22，500元到刘浩的账户并不能说明刘浩已经同意熊艳继续承租3个月。二、熊艳的违约行为给刘浩造成了巨大损失，而原审判决按原租金标准计算使用费不足以弥补刘浩的损失。三、原审判决未能考量合同的履行情况及熊艳的过错程度等因素，仅以房屋使用费的利息损失作为违约金的计算依据，有违双方合同约定及公平、诚实信用原则，更不符合法定程序，应予以改判。
熊艳的上诉请求为：一、撤销一审判决，裁定发回重审；二、判令刘浩承担二审诉讼费。其上诉的主要理由为：一、一审适用简易程序不当，属严重违反法定程序应当发回重审。根据民事诉讼法第一百五十七条之规定，人民法院对案件适用简易程序的前置条件为事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的民事案件。而本案首先基本事实是熊艳认为对方收取租金应视为租期延长，对方却不同意而诉至法院；其次刘浩一直不让熊艳经营，特别是采取暴力手段迫使熊艳雇员不敢上班，经营场所被砸，门面所有服装被丢在地上，后又被其强行打包，拉闸锁门不许熊艳经营，证明双方对各自的权利义务关系处在不明确状态。因此，本案应转为普通程序审理。何况熊艳在一审中就同一事由向原法院起诉，该案又由同一法官审理，且该案审限超过3个月，故本案适用简易程序审理违法。二、一审认定事实错误，责任不明。一审认为“2014年1月1日、1月3日、1月9日双方再次就熊艳是否续租问题协商未果……”与事实不符，而客观事实是对方收取了一个季度租金后，却又不认同合同续租，本案中刘浩一直认为合同期届满，先是一个人到门面来驱赶购买服装的人，不许熊艳卖服装，后又邀约社会上六个人冲进门面打伤营业员并抬出门面，砸乱挂架，将服装丢到地上，强行打包，尔后拉闸断电锁门。把店主熊艳一人反锁在店里长达7-8个小时之久。故一审认定事实错误，本案根本不存在上述协商“是否续租问题”而是对方背信违约。三、一审判决不公。一审法院既然认定续租行为成立，那么对方按书面合同主张合同期届满要求返还财产之诉就应予驳回。对熊艳另案主张的违约之诉就应予以支持，而一审法院同一天下发两案判决时，在另一案中又未认定对方违约的事实。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，刘浩与熊艳于2012年5月31日续签的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同履行期限届满后，虽然双方未就续租事宜达成书面协议，但是，熊艳又向刘浩支付了三个月的租金22，500元，对此，刘浩未提出异议，应视为刘浩认可双方的租赁关系延至2014年3月19日止。2014年3月19日之后，熊艳仍占有、使用本案诉争的房屋，没有合同依据，理应履行房屋腾退的义务。根据我国法律的规定，刘浩与熊艳租赁合同期限届满后，形成了不定期租赁关系，熊艳应参照原合同约定的租金标准，向刘浩支付房屋占用费，故刘浩要求熊艳以每天350元的标准向刘浩支付房屋使用费的上诉主张不能成立；关于刘浩要求熊艳依合同约定向其支付到期拒不腾退的违约金人民币40，000元，并以每逾期一天按600元的标准另向其支付逾期腾退的违约金的上诉主张，首先该违约金的计算方法重复，其次该违约金的约定过分高于刘浩的实际损失，故一审法院对违约金进行调整按银行同期贷款利率的四倍计算并无不当。关于熊艳提出的一审适用简易程序不当，属严重违反法定程序应当发回重审的上诉主张，本案事实清楚，权利义务关系明确、争议不大，一审法院适用简易程序审理并无不当，故熊艳的该项诉请没有法律依据，本院不予支持；关于熊艳提出的一审认定事实错误，责任不明的上诉理由，有证据证明本案双方的租赁关系延至2014年3月19日止，至于刘浩与熊艳因房屋租赁事宜发生争执酿成肢体冲突，系另一法律关系，故熊艳的该项主张，本院不予支持；对熊艳另案主张的刘浩违约之诉，一审法院在另一案件中已作出了判决。
综上，刘浩、熊艳的上诉理由及主张均没有事实和法律依据，其请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，965元，由刘浩负担982.5元，熊艳负担982.5元。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 王 阳
审判员 张文霞
二〇一四年九月一日
书记员 赖瑞文