上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民四（民）初字第3367号
原告盛延利。
委托代理人裴洁，律师。
被告林倩姿。
委托代理人郭天飚。
原告盛延利诉被告林倩姿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月6日受理后，依法适用简易程序，由审判员王芩菲独任审判，于2013年12月5日及12月26日公开开庭进行审理。原告盛延利的委托代理人裴洁到庭参加了诉讼。被告林倩姿的委托代理人郭天飚到庭参加了第一次庭审，第二次庭审时无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告盛延利诉称，原、被告于2010年8月23日签订房屋租赁合同，约定原告向被告承租上海市x路x室房屋，月租金与押金均为人民币3700元（本案货币单位均为人民币），租期自2010年8月25日至2011年8月24日等内容。合同期满后，双方就续租达成口头约定，但未明确租期，并自2011年8月25日起上涨月租金及押金至4000元。原告按约履行，补足押金，租金付至2013年8月24日。2013年8月期间，被告再次要求上涨月租金及押金至4500元，对此原告亦无异议，但彼时正逢出差无法及时付租，而就在双方协商房租支付方式的过程中，被告以违约为由限期原告于2013年8月24日前搬离。原告虽不认为自己违约但无暇争议，遂同意搬离，并于2013年8月23日搬出系争房屋。但此后被告既不交接房屋，亦不归还押金4000元，更未结清租赁期间原告垫付的修理费490元，原告多次催讨均未成。原告认为，系争房屋租赁合同到期后，双方实际形成不定期租赁关系，解除合同的，被告应当给予合理的搬迁期限，现被告突然要求原告在极短时间内搬离，而原告亦遵从，对此原告并无过错。原告虽对4500元租金调整没有异议，但双方尚未就房租支付方式达成一致，因未到付款之时故原告尚未付款，对此亦无过错。现诉请要求被告立即返还押金4000元及原告垫付的维修费490元。
被告林倩姿辩称，原、被告签订的租赁合同到期后，双方曾两次就续租一年达成口头约定，故2013年8月24日租期届满。2013年7月25日原、被告通过短信与电话方式再次约定续租一年，月租金与押金调整为4500元。因此原告应按合同约定立即支付下期即六个月的租金。此后被告多次催促，原告却借故拖延。2013年8月12日原告表示租金应三个月一付，对此被告亦予认可，遂要求13日前付款，但原告仍未履行，并于2013年8月17日单方提出解约，又于2013年8月23日搬离房屋。被告认为，原、被告已就2013年8月25日之后一年的租金、押金、支付方式等续租事宜达成一致，系原告无故逾期履行付款义务，又擅自解约并搬离，其行为显已违约，故按租赁合同的约定，现在己处的押金4000元应作为违约金归于被告，不同意返还。被告对原告垫付的修理费490元没有异议，同意归还。
经审理查明，上海市X路X室房屋登记产权人是被告的配偶郭天飚。
2010年8月23日原、被告签署《房屋租赁合同》一份，约定：原告向被告租赁系争房屋；租期自2010年8月25日至2011年8月24日；月租金为3700元，六个月一付，先付后用，每期租金到期前一个月交纳下期租金；押金为一个月租金，租赁到期后返还；原告逾期交付租金的，除应补交之外，每逾期一日还应承担违约金，且视为违约，合同终止并赔偿一个月租金为违约金；合同期满原告如要求续租，须在期满前一个月向被告书面要求，被告同意后双方另行签订租赁合同等内容。
合同签订后，被告向原告交付房屋，原告入住，上述合同期限之内的租金包括押金3700元，原、被告均已收付。合同期限届满，原、被告未签书面合同，但就续租达成一致，并约定自2011年8月25日起月租金与押金均调整为4000元。后原告补足支付押金至4000元，并按每月4000元的标准，分期支付2011年8月25日至2013年8月24日期间的租金。期间，原告于2013年3月26日支付系争房屋更换浴室开关、空调电源线拆除的费用共计100元，另于2013年8月9日支付空调修理费390元。
2013年7月25日至2013年9月7日期间，被告与原告配偶（下以原告代表）使用手机互有短信往来，庭审中双方对各自向本院递交的短信内容的真实性均无异议，其中可见：2013年7月25日被告询问如续租4500元能否接受？原告回复8月初给予答复。2013年8月7日被告要求尽快告知是否续租，原告称次日到家后回复。2013年8月8日被告要求尽快决定、尽早付租，原告则要求此后三个月一付租，被告回复称三个月太短。2013年8月10日被告要求尽快付租，原告要求给予账号，称出差回家后打款。2013年8月12日被告要求原告于13号付租，半年一付，不同意三个月一付。原告回复称合同并未约定续租须提前一个月支付，现未到付款时间，房租上涨故已言明三个月一付。2013年8月17日被告通知原告支付六个月租金及补付500元押金共27，500元，最晚次日支付房租，如不打算续租的，合同应于8月24日到期，并称有人要来看房。对此原告首先回复：“好，随你”。被告追问是付款还是看房？如不续租请于8月24日搬离。原告继而明确周一可以让人看房。被告回复一个月前即询问是否续租，如早已打算不续租的就不应欺骗，称“本来好聚好散，无所谓的”。原告回复称半小时前还打算续租，另有要事却被租房之事烦扰，称“随便你。既然你不想租，我们就搬!”。2013年8月24日原告通知被告已搬离，次日中午交接。2013年8月25日及次月1日、7日，原告向被告发出：原告已于23号搬走，被告至今未到场交接，却已更换门锁，不应拒不退还钱款。
2013年9月3日被告与案外人签约，将系争房屋另租他人，约定租期自2013年9月8日开始。
2013年9月18日原告通过律师向被告发函，要求返还押金4000元及垫付的修理费490元，否则将提起诉讼。被告收讫，但此后双方未能就此达成一致。原告遂于2013年11月具状来院，作本案诉请。
审理中，于2013年12月5日第一次庭审时，被告口头提出反诉，认为原告承诺续租却突然违约，致被告未能及时出租房屋，故要求原告赔偿系争房屋未得及时出租的损失，以4500元计，自2013年8月25日算至实际出租之日2013年9月8日共15天，共计2250元。本院告知被告应在指令的期限内递交书面反诉状，否则视为撤回反诉。后被告未按期递交反诉状，并无故缺席2013年12月26日的庭审。故本院已口头裁定：视为被告撤回反诉。
另查明，系争房屋产权人郭天飚同意被告以自己的名义出租房屋，认可系争租赁合同。
除当事人于庭审中所作陈述之外，以上事实由系争房屋产权证、原、被告签订的《房屋租赁合同》、原告支付490元修理费的收据、原告配偶与被告的短信记录、原告发出的律师函、被告另行签订的租赁合同等证据材料予以证明。
本院认为，原、被告就系争房屋的租赁签订过一份租赁合同，合同期限届满后，双方未另行签约，但口头约定续租，并调整月租金及押金数额，此后原告继续占用房屋、按新定租金标准、以原合同确定的六个月一付的付款方式付租、租金付至2013年8月24日，被告则受领租金，根椐双方的上述行为应予认定，原合同到期后，原、被告就系争房屋的租赁协商一致达成如上新约定，且事实上租赁期限持续至2013年8月24日。原告现实于2013年8月23日搬离房屋，故双方的租赁关系终止，原告没有欠租欠费，故被告收取的押金理应返还。被告认可原告垫付的490元维修费并同意返还，本院应予确认。
双方就定期租赁一年还是形成不定期租赁关系产生争议，但结合本案履行实情及纠纷产生过程，该争议无须纠结，本案争议之处在于被告关于4000元作为违约金无须返还的抗辩能否成立。因违约须以成约为前提，故双方有无就2013年8月24日之后的续租事宜达成一致是焦点所在。考察短信往来内容，不难发现原、被告自2013年7月25日开始协商续租，但始终没有明确一致的意思表示，尤其是2013年8月12日时原、被告各自坚持三个月一付及六个月一付的付款方式，并未谈成，后被告于2013年8月17日要求最晚次日支付六个月租金，否则要求原告配合他人看房，之后双方不再论及租金给付，反就周一被告另行带人看房、2013年8月24日原告搬离房屋达成了一致意见。因此，原、被告或许就续租均有初步意向，或许就月租金与押金调整为4500元没有较大争议，但终因三个月还是六个月一付各不妥协，而租金支付方式是租赁协议的重要内容，未成一致的不应视为双方已就续租达成协议。被告关于同意三个月一付、双方已成续租约定等主张没有依据，故协议未成谈不上原告逾期付款违约，亦无4000元应作违约金归被告所有之说，相关抗辩意见不成立。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林倩姿应于本判决生效之日起十日内返还原告盛延利上海市X路X室房屋租赁押金人民币4000元；
二、被告林倩姿应于本判决生效之日起十日内返还原告盛延利垫付的维修费人民币490元。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告林倩姿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王芩菲
二〇一四年一月十四日
书记员 邱静静
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。