黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑03民初98号
原告：王丽华，女，1963年1月23日出生，汉族，华威物资经销处个体经营者，住黑龙江省鸡西市。
委托诉讼代理人：董长霞，黑龙江董长霞律师事务所律师。
被告：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市交通局1-1-1-1。
法定代表人：房靖，该公司经理。
被告：房靖，女，1960年6月20日出生，汉族，鸡西市坚实房地产开发有限公司经理，住黑龙江省鸡西市。
二被告委托诉讼代理人：朴永健，男，该公司法律顾问。
原告王丽华与被告房靖、鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称坚实公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王丽华及其委托诉讼代理人董长霞、被告房靖、坚实公司共同委托诉讼代理人朴永健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王丽华向本院提出诉讼请求：1、被告坚实公司、房靖共同偿还原告王丽华借款本金651.6万元、利息415.16万元（415.16万元计算至2016年9月24日、9月24日至实际给付之日的利息以本金651.6万元为基数，按照月利率2%计算）；2、以案涉抵押担保财产及买卖合同所涉房产优先受偿。事实与理由：房靖因经营坚实公司资金周转发生困难，先后三次向王丽华借款：2012年7月借款300万元，双方约定月利率5%，扣除第一个月利息15万元，实际出借金额285万元；2012年8月借款150万元，双方约�月利率5%，扣除第一个月利息7.5万元，实际出借金额142.5万元；2013年1月22日借款150万元，双方约定月利率5%。后房靖未按期还款，将原借款凭据撕毁后，重新给王丽华出具的本金、利息及收条等借款凭证，累计本金及利息四笔共计1,178万元。其中第一笔2013年4月8日房靖给王丽华出具405万元的借据及收条；第二笔2013年4月24日房靖给王丽华出具210万元的借据及收条，并于2014年12月5日以坚实公司已开给王喜龙的4户门市抵押给王丽华；第三笔2013年1月26日房靖给王丽华出具150万元的借据，2014年11月28日房靖以幸福里小区1#楼、2#楼、中间楼群房，建筑面积540平方米抵押给原告；第四笔2014年3月31日房靖给王丽华出具413万元借据，以坚实公司开发的幸福里小区11套住宅及17个车库以买卖的方式登记在原告名下。被告在2014年7月给付原告利息227.5万元，截至2016年9月24日，房靖尚欠原告借款本金651.6万元、利息415.16万元。房靖系坚实公司法定代表人，其所借款项用于坚实公司经营，且坚实公司以其多处房产抵押案涉债务，故要求坚实公司承担共同还款责任。
被告坚实公司、房靖辩称，借款事实客观存在，具体借款金额以银行给付凭证为准，利息按法律规定计算，被告已向原告归还了借款312.5万元，请求法院依法判决。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据（原告证据二、证据三的真实性及证明目的、证据一、证据四的真实性），本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：原告证据一的证明目的，二被告有异议，原告其后对被告的异议理由予以认可，故认定原告证据一的证明目的为向被告履行了285万元的借款义务；原告证据四的证明目的，二被告有异议，且异议理由成立，对于原告主张的利息应按照法律规定予以调整，对于该证据所涉房屋未办理抵押登记的事实予以确认；原告证据五，二被告有异议，且异议理由成立，王丽华和苏本友之间的借贷关系不能确认与二被告向王丽华还款的关联性，故对证据五不予确认；原告证据六，二被告有异议，王喜龙虽认可其与坚实公司签订购房协议的房屋抵押给原告，但因未办理变更手续，故不能产生物权公示效力，对原告证据六不予确认。被告证据一，原告未对真实性提出异议，故对真实性予以确认，原告对其中227.5万元的证明目的无异议，故对还款227.5万元的事实予以确认；对于70万元的证明目的，原告虽有异议，认为非本案债权债务，但未举示有效证据证实，异议理由不成立，对还款70万元的事�予以确认；对于15万元，原告异议理由成立，该款原告已从本金中予以扣除，故对该证明目的不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：房靖系坚实公司法定代表人，因坚实公司开发房地产需要资金，2012年，房靖找到王丽华借款，双方约定借款用于坚实公司开发建设，借款月利率5%。2012年7月9日，王丽华分两次通过银行转账合计向房靖出借300万元，7月10日，房靖向王丽华账户转账支付了当月利息15万元；2012年8月24日，王丽华分别通过向于吉敏、房靖账户转账合计向房靖出借了142.5万元（约定借款金额150万元，扣除当月利息7.5万元）；2013年1月18日、2月22日，王丽华分三次银行转账向房靖出借150万元（双方约定此笔借款期限自2013年1月22日起）。后房靖未向王丽华归还借款本息，2013年4月8日，房靖收回2012年7月9日借条，并就该笔借款计算本息后重新为王丽华出具405万元借据一张，约定还款期限为2014年5月8日，借据上未另行约定利息。2013年4月24日，房靖收回2012年8月24日借条，并就该笔借款计算本息后重新为王丽华出具210万元借据一张，约定还款期限为2014年5月24日，借据上未另行约定利息。2014年12月5日，针对此笔借款，甲方房靖、乙方王喜龙、丙方王丽华签订抵押协议一份，约定乙方同意将甲方开给其的4户门市（幸福里小区10号楼4号、5号、7号楼1号、2号共四户，合计人民币3,394,055元）退给甲方，由甲方抵押给丙方，作为丙方借款给甲方210万元的借款抵押物，抵押期限自2014年11月29日至2015年4月29日。甲方归还丙方借款时，丙方将抵押物归还甲方，甲方到期不能归还借款时，自愿将借款抵押物归丙方所有，并负责办理一切入户手续。上述四套门市坚实公司与王喜龙于2014年9月26日签订《房屋预售合同》，并由坚实公司向王喜龙开具《鸡西市商品房销售预收款专用票据》，该销售行为在鸡西市房产局备案，有鸡西市房产局出具《鸡西市房屋信息卡》。2013年11月26日，房靖收回2013年11月22日150万元借款收条，就该笔借款另行出具150万元借据一张，约定每月利息7.5万元，还款期限为2015年5月26日。2014年11月28日，甲方房靖、乙方王丽华签订《抵押借款合同》一份，约定甲方将幸福里小区1#、2#楼中间的裙房，建筑面积540.96平方米抵押给乙方，抵押期限自2014年11月28日至2015年11月28日，双方确认抵押房产金额合计3,245,760元，用来抵押甲方欠乙方150万元债务，抵押房产现由甲方使用，抵押期满若甲方不能偿还债务本息，又未与乙方达成延期协议的，抵押物归乙方所有，由甲方负责办理入户手续。2014年3月31日，房靖与王丽华经对上述三笔借款欠付�息计算，房靖为王丽华出具413万元借据一张，并由坚实公司与王丽华签订《抵押协议》一份，约定甲方坚实公司将住宅11户（9号楼1单元301室、401室、402室、501室、502室、601室、602室、2单元101室、202室、302室、601室）、车库17户（20号楼1号、2号、4号、5号、7号、18号、21号楼1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、13号、14号车库）估价10,135,700元（住宅3,390元/平方米、车库7,000元/平方米），作为双方413万元债权的抵押物抵押给乙方王丽华，借款到期时，甲方归还乙方本金，乙方归还甲方在借款时的房屋抵押物和双方签订的商品房预售合同，乙方配合甲方到房产部门办理退房手续，甲方不能归还乙方借款时，抵押物归乙方所有。上述11户住宅于2014年3月31日由坚实公司与王丽华签订《房屋预售合同》，该合同在房产部门备案登记，并由房产部门出具《鸡西市房屋信息卡》。案涉抵押房屋在抵押合同签订后未办理抵押登记，双方亦未在约定的抵押期限届满后转移抵押房屋所有权。房靖通过银行转账于2014年4月30日向王丽华归还借款70万元、于7月8日归还227.5万元。
本院认为，本案的争议焦点为：1、二被告应向原告归还的借款本金及利息数额为多少；2、原告关于就案涉抵押房产优先受偿的诉讼请求是否应予支持。
房靖与王丽华之间的民间借贷关系为双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，王丽华有权对自己出借的本金及法律保护范围内的利息主张返还。房靖系坚实公司法定代表人，其向王丽华借款系用于坚实公司经营，依据《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款之规定，王丽华�求坚实公司共同承担还款责任的主张应予支持，故坚实公司、房靖应对案涉借款本息承担共同还款责任。关于借款本金的确认，王丽华共实际向房靖出借款项三次，金额分别为285万元、142.5万元、150万元，上述款项双方当事人均予确认，且有银行转账凭据为证，本院予以确认。上述三笔借款因到期后未偿还完毕，故王丽华与房靖在按照双方约定月利率5%计算已发生本息后，将本息合计由房靖重新为王丽华出具了四张收条，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条之规定，借款利息可以计入本金并重新出具凭证，但在借款期间届满后的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和，本案中，王丽华要求按照年利率24%给付借款利息，故不能将前期借款利息计入�金，案涉借款本金应确认为577.5万元。关于借款利息，双方约定借款利息为月利率5%，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，此约定超出法律约定的保护限度，故王丽华只能对未归还借款依据年利率24%主张利息，对于已归还的部分，按照年利率36%予以扣减。关于房靖已归还款项，王丽华对2014年4月30日的70万元不予认可，认为该款系双方其他债权债务关系，但未能举示有效证据予以证实，应认定为房靖向其归还的案涉借款，故确认房靖共向王丽华归还借款297.5万元（2014年4月30日70万元、7月8日227.5万元）。截至2014年7月7日，案涉借款共发生利息3,798,850元，（2012年7月9日至8月23日以本金285万元为基数，按年利率36%计算利息数额为128,500元、2012年8月24日至2013年1月21日以本金427.5万元为基数，按年利率36%计�利息数额为632,700元、2013年1月22日至2014年7月7日以本金577.5万元为基数，按年利率36%计算利息数额为3,037，650元），故297.5万元均为归还的借款利息,即截至2014年7月7日，房靖按年利率36%计算尚欠付王丽华利息823,850元，此部分为未归还利息，应按24%给付，故按24%折算，房靖欠付王丽华利息为549,233元（823,850元/36%*24%），2014年7月8日后利息亦应以欠付本金577.5万元为基数，按照年利率24%计算。综上，房靖、坚实公司应共同给付王丽华借款本金577.5万元及利息（具体数额为：549,233元加上2014年7月8日后以本金577.5万元为基数，按照年利率24%计算的利息）。
关于案涉抵押物是否能够优先受偿的问题。案涉借款共涉及以下四部分抵押物：一、坚实公司与王喜龙签订买卖合同的幸福里小区四户门市房；二、幸福里小区1#、2#楼中间的裙房；三、幸福里小区住宅11户；四、幸福里小区车库17户。上述四部分抵押物均属于《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项所规定的建筑物和其他土地附着物，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，依法应办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，案涉抵押物未办理抵押登记，抵押权未设立。对于第三部分抵押物，双方签订了《房屋预售合同》，该行为的真实意思表示并非买卖房屋，而是为案涉借款提供担保，并限制担保房屋的转让或作其他处分，其性质应认定为“让与担保”，属于一种非典型担保。虽该担保不属于《中华人民共和国担保法》或《中华人民共和国物权法》明确规定的担保形式，但其并不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，亦不违反《中华人民共和国物权法》第十五条所确立的原因行为与物权变动行为相区分原则，依契约自由原则，应承认该种非典型担保合同的效力。若该担保行为进行了物权公示，则可以产生对抗善意第三人的效力，本案中，第三部分抵押物在房产部门办理了备案登记，此登记后，该房屋若另行销售，不能出具房产部门联网的正式《房屋预售合同》或《商品房买卖合同》，故该登记能够起到物权公示的效果，对坚实公司、房靖不能清偿的债务，王丽华可以对该部分担保标的物清算后所得的价款受偿。第一部分抵押物系王喜龙与坚实公司签订的预售合同，虽王喜龙同意将该部分抵押物退还给坚实公司，由坚实公司抵押给王丽华，但各方未对房屋预售合同进行变更，该部分抵押房屋在物权公示上体现的权利人仍是王喜龙，故王丽华对此部分抵押物优先受偿的主张不能成立。
综上所述，原告王丽华要求被告坚实公司、房靖给付借款本金及利息的主张应予支持，但数额应按照法律规定予以调整，要求就抵押财产优先受偿的主张部分成立，予以支持，部分不成立，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条之规定，判决如下：
一、被告房靖、鸡西市坚实房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王丽华给付借款本金577.5万元及利息（具体数额为：549,233元加上2014年7月8日后以本金577.5万元为基数，按照年利率24%计算的利息）；
二、对于被告房靖、鸡西市坚实房�产开发有限公司不能清偿的债务，王丽华可就幸福里小区9号楼1单元301室、401室、402室、501室、502室、601室、602室、2单元101室、202室、302室、601室共11户房屋清算后所得价款优先受偿；
三、驳回原告王丽华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费85,806元，原告王丽华负担5,476元，被告房靖、鸡西市坚实房地产开发有限公司负担80,330元。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 冯 莹
人民陪审员 杨玉波
人民陪审员 宋 彬
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 都 晶
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法�若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。
按�款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
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