广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇中法民三终字第17号
上诉人（原审被告，反诉原告）：陆治华
委托代理人：沈野。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：肇庆市肇泉装饰材料城有限公司。
法定代表人：曾泉生，该公司经理。
委托代理人：伍翠莲，广东曜政律师事务所律师。
上诉人陆治华因与被上诉人肇庆市肇泉装饰材料城有限公司（以下简称：肇泉公司）租赁合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2013）肇端法民一初字第367号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年5月14日公开开庭审理了本案。上诉人陆治华及其委托代理人沈野，被上诉人肇泉公司的委托代理人伍翠莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年5月30日，肇泉公司作为甲方，陆治华作为乙方签订了《商铺租赁合同书》、《商铺配套设备设施有偿使用合同》、《商铺物业管理合同》各一份及《补充协议》一份。《商铺租赁合同书》约定：甲方将座落于肇庆市端州区信安路东侧126区肇泉装饰材料城市场第A区二楼第9－13（以下简称为“该商铺”）卡商铺出租给乙方使用，该商铺面积约339.98平方米；租赁期限从2012年6月1日起至2016年12月14日止，租金起算日2012年6月1日；第一、二年租金为3400元，第三至第五年租金为3740元，乙方应当在每月第20日前向甲方缴交当月的租金；甲方同意在给予乙方装修期30天，并免收租金（含折旧），第一年免租期为一个月，第二年免租期一个月；乙方向甲方缴纳租赁保证金6800元，租赁期满或合同解除后，在乙方无违约且缴清全部应缴费用后，甲方在乙方撤场之日起30日内将该保证金无息退还乙方；在乙方违约的情况下，甲方有单方解除合同、扣除保证金并保留追究乙方赔偿责任的权利；乙方须按时缴交租金及乙方经营所需缴交的一切税费等应缴之费用；租赁期届满且甲方需收回该商铺或解除合同之日，乙方应交回恢复原样承租商铺给甲方；逾期缴纳租金的，每逾期一日，乙方必须按逾期应缴租金总额的1%向甲方支付违约金；乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回该商铺，乙方所交保证金不予退还，并且乙方须按照3个月的资（租）金标准支付违约金给甲方…（6）拖欠租金逾期超过14日的；市场建筑外立面，非乙方承租范围内的建筑物内部的广告发布权归甲方所有，未经甲方同意，乙方不得在上述范围内以任何形式进行广告宣传…。《商铺配套设备设施有偿使用合同》约定：为便利乙方使用该商铺，甲方为乙方有偿提供设备设施及配套场所，乙方按月支付设备设施使用费，双方签订本合同，本合同作为《商铺租赁合同书》的附件合同，与《商铺租赁合同书》同时生效；有偿使用期限从2012年6月1日起至2016年12月14日止，设备设施使用费起算日2012年6月1日；2012年6月1日至2013年12月14日设备设施使用费每月10199元，2013年12月15日至2016年12月14日设备设施使用费每月11219元；乙方须向甲方缴纳两个月设备设施使用费20398元作为保证金，有偿使用期满或合同解除后，在乙方无违约且全部应缴费用后，甲方在乙方撤场之日起30日内将保证金无息退还乙方；乙方应当于每月第20日前向甲方缴交当月的设备设施使用费；供水供电及其他配套设施，该商铺的供水、供电接口由甲方提供，接口紧邻该商铺的边缘，接口之后的水电设施铺设由乙方自行完成…电视及电话，甲方提供紧邻该商铺边缘的接口，接口之后的电视、电话设施由乙方自行铺设…；在乙方违约的情况下，甲方有权单方解除合同，扣除保证金并保留追究乙方赔偿的权利，装饰市场公共区域内由甲方安装的水电管线、电梯等设备设施，由甲方进行管理及维修保养；逾期缴纳设备设施使用费的，每逾期一日，乙方必须按逾期应缴设备设施使用费总额的1％向甲方支付违约金；乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回该商铺及附属设备设施，乙方所交保证金不予退还，并且乙方须按照3个月的设备设施使用费标准支付违约金给甲方…（4）拖欠设备设施使用费逾期超过14日的；甲方未按约定提供用水、用电配套设施致使乙方不能正常经营的，应减收相应的设备设施使用费。《商铺物业管理合同》约定：本合同作为《商铺租赁合同书》的附加合同，与《商铺租赁合同书》同时生效；物业管理期限从2012年6月1日起至2016年12月14日止，物业管理费起算日为2012年6月1日；物业管理费按双方协商的标准向乙方收取，即每月每平方米建筑面积2元，维修费按0.5元×面积／月收取，乙方须向甲方缴纳首月物业管理费、维修费850元；乙方须向甲方缴纳1000元作为保证金，合同期满或合同解除后，在乙方无违约且全部应缴费用后，甲方在乙方撤场之日起30天内将保证金无息退还乙方；乙方应当每月第20日前向甲方缴交当月的物业管理费；物业服务管理事项：公共部位的供水、供电、通讯、空调、照明等设备设施的维护和维修…电梯、通道、平台等设施的维护…；乙方延迟交管理费或其他费用，须向甲方支付滞纳金、违约赔偿金外，仍需补足应缴费用；如乙方违反租赁合同的约定，导致租赁合同解除，本合同同时解除。《补充协议》约定：“兹有A区二楼9－13卡经双方友好协商，在原基础上给予乙方补助四个月的装修期，合同期间2012年免四个月，2013年免三个月，甲方商铺交付后，乙方必须立即进行装修，乙方外立面装修必须征求甲方同意的方案，外立面招牌广告不得转租给第三方，如果转租必须经甲方同意…。”上述合同签订后，肇泉公司将商铺交由陆治华使用。
2013年1月21日，肇泉公司作为甲方，陆治华作为乙方再签订一份《商铺外立面使用协议》，约定：甲方允许乙方使用商铺外立面设置招牌；使用期从2012年12月30日至2016年12月14日，此期间内乙方为免费使用。
另查明：陆治华向肇泉公司交纳商铺租金保证金6800元、设备设施使用费保证金20398元、物业管理费保证金1000元，合共28198元。陆治华提供的照片显示，肇泉装饰材料城市场A区入口的地面瓷砖破损；肇泉公司提供的照片显示，该入口处地面破损的瓷砖已修复，陆治华在该市场外立面设置一幅“天匠门业”的广告牌。肇泉公司在诉讼中确认该市场安装有手扶电梯，未安装升降式电梯，曾在2013年3月1日至4月1日期间对陆治华承租的商铺进行停水电，之后恢复了供水供电。
诉讼中，肇泉公司主张陆治华承租的商铺在2012年7月20日至2013年3月19日发生水费为181元，在2012年7月2日至2013年4月1日发生电费2584元。陆治华对该水电费数额有异议。肇泉公司主张陆治华承租的商铺每月的商铺租金、设备设施使用费合共按8280元计算，每月的物业管理费按850元计算。陆治华对肇泉公司每月应收商铺租金、设备设施使用费和物业管理费计算方式没有异议。肇泉公司认为按双方约定免收陆治华2012年6月至9月四个月以及2013年1月至3月三个月的租金和设备设施使用费，陆治华对免收费用的时间没有异议，但认为还应免收该期间的物业管理费。陆治华确认从未向肇泉公司缴纳过商铺租金、设备设施使用费、物业管理费和水电费。
2013年6月13日，肇泉公司向原审法院起诉请求判令：1、陆治华立即向肇泉公司缴清租金、水电费和物管费52445元，逾期缴纳租金违约金51667.2元（暂计算至2013年5月31日，实际计算至付清之日）；2、解除陆治华与肇泉公司签订的《商铺租赁合同书》；3、肇泉公司无需退还陆治华缴纳的保证金27198元；4、陆治华向肇泉公司支付违约金24848元。5、本案的诉讼费用由陆治华承担。
2013年7月16日，陆治华则向原审法院提出反诉请求：1、肇泉公司恢复陆治华承租商铺的供水、供电。2、在肇泉公司对其附属、配套设施完善、整改（安装电梯并交付使用、地面破损修缮）后，开始计算双方所签订合同履行期间，陆治华开始缴纳物业租赁费、物业管理费。3、本案的诉讼费用由肇泉公司承担。
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。肇泉公司与陆治华签订的《商铺租赁合同书》、《商铺配套设备设施有偿使用合同》、《商铺物业管理合同》、《补充协议》、《商铺外立面使用协议》系双方当事人真实意思表示，亦无违反法律的强制性规定，上述合同合法有效，应受法律保护。双方当事人应按照合同的约定享受权利和履行义务。
一、关于双方当事人是否违约的问题。肇泉装饰材料城市场A区入口的地面瓷砖破损，并不影响陆治华承租商铺的使用，诉讼中，肇泉公司提供的证据显示该地面瓷砖破损亦已修复完成，陆治华以该市场入口瓷砖破损为由认为肇泉公司违约的主张，缺乏理据，原审法院不予采纳。根据《商铺配套设备设施有偿使用合同》的约定，肇泉公司负责提供紧邻陆治华承租商铺的供水、供电、电视及电话等设备设施的接口，双方并没有明确约定肇泉公司提供安装升降式电梯的有偿服务，虽然《商铺物业管理合同》约定肇泉公司负责电梯的维护，但是，在未安装升降式电梯的情况下双方仍签订上述合同，视为双方对安装升降式电梯问题未作明确的约定，因此，陆治华关于肇泉公司未安装升降式电梯违约的主张，缺乏理据，应不予采纳。至于广告牌问题，《商铺租赁合同书》明确约定“该市场建筑外立面，非乙方承租范围内的建筑物内部的广告发布权归甲方所有”，《补充协议》仅约定“乙方外立面装修必须征求甲方同意的方案，外立面招牌广告不得转租给第三方，如果转租必须经甲方同意”，并未明确约定陆治华可以设置外立面广告牌的情况，至2013年1月21日，双方签订《商铺外立面使用协议》，肇泉公司才允许陆治华免费设置使用外立面广告牌，诉讼中，肇泉公司提供的证据显示陆治华在该市场外立面设置了广告牌，因此，陆治华认为肇泉公司阻挠其设置外立面广告牌的主张，缺乏事实依据，应不予采纳。陆治华自租赁商铺以来从未向肇泉公司缴纳相应的租金、设备设施使用费、物业管理费和水电费，显属违约，应承担相应的违约责任。在诉讼中，肇泉公司认为陆治华未缴纳上述租金及费用，因此在2013年3月1日至4月1日期间对陆治华承租的商铺进行停水电，但是，肇泉公司采取停水电的方式显属不当，也应承担相应的违约责任。
二、关于免交租金的问题。《商铺租赁合同书》约定了免租期，但《商铺配套设备设施有偿使用合同》、《商铺物业管理合同》均无对免交设备设施使用费、物业管理费进行约定，且《补充协议》仅约定2012年免交四个月，2013年免交三个月，应视为双方仅对免交的租金期限进行了约定，并未约定免交设备设施使用费、物业管理费，诉讼中，肇泉公司主张包括免交商铺租金和设备设施使用费，是其自行处分民事权利，应予以确认。陆治华认为免租期还包括免交物业管理费的主张，缺乏依据，应不予采纳。
三、关于商铺每月租金、设备设施使用费、物业管理费，以及水电费的数额问题。根据双方约定，商铺第一、二年租金为3400元，第三至第五年租金为3740元；2012年6月1日至2013年12月14日设备设施使用费每月10199元，2013年12月15日至2016年12月14日设备设施使用费每月11219元，诉讼中，肇泉公司主张商铺的每月租金及设备设施使用费合共按8280元计算，是其自行处分民事权利，且陆治华没有异议，应予以确认。肇泉公司与陆治华对每月的物业管理费按850元计算没有异议，应予以确认。诉讼中，肇泉公司主张2012年6月至2013年5月的物业管理费为8280元，且没有超出双方约定的标准，是其自行处分民事权利，应予以确认。
肇泉公司主张陆治华承租的商铺在2012年7月20日至2013年3月19日发生水费为181元，在2012年7月2日至2013年4月1日发生电费2584元，陆治华在庭审中对水电费数额有异议，但并未提供相反的证据证实其主张，因此，应确认该水电费为2765元（181元＋2584元）。综上，肇泉公司要求陆治华交纳（扣除免租期2012年6月至9月以及2013年1月至3月）2012年10月至2012年12月，2013年4月以来每月的租金及设备设施使用费8280元，2012年6月以来每月物业管理费850元，以及水电费2765元的主张，合理合法，应予以支持。陆治华反诉要求在肇泉公司完善、整改相关附属、配套设施后，开始计算合同的履行期限，开始缴纳物业租赁费、物业管理费的诉讼请求，缺乏理据，应不予采纳。由于陆治华没有向肇泉公司交纳上述的租金及设备设施使用费，根据双方签订《商铺租赁合同书》、《商铺配套设备设施有偿使用合同》“拖欠租金、设备设施使用费逾期超过14日的，甲方有权单方解除合同并收回该商铺”的约定，肇泉公司请求解除双方合同的主张，合理合法，应予以支持。在陆治华从未缴纳上述租金及费用构成违约的情况下，肇泉公司曾对陆治华承租的商铺进行停水电的行为显属不当，虽然肇泉公司减收陆治华每月的租金和设备设施使用费，但也应承担违约责任，由于双方相互违约，双方的违约责任应相互抵销，故，肇泉公司要求陆治华支付逾期缴纳租金违约金51667.2元、违约金24848元，以及无需退还陆治华缴纳的保证金28198元的主张，缺乏理据，应不予采纳。因此，肇泉公司应向陆治华退还保证金28198元。至于陆治华要求肇泉公司恢复商铺的供水、供电的反诉请求，诉讼中陆治华并没有提供证据证实肇泉公司在2013年4月之后还停水电，其请求缺乏理据，应不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、自该判决生效之日起解除肇泉公司和陆治华于2012年5月30日签订的《商铺租赁合同书》、《商铺配套设备设施有偿使用合同》、《商铺物业管理合同》、《补充协议》，以及于2013年1月21日签订的《商铺外立面使用协议》。二、陆治华须在该判决发生法律效力之日起十五日内将肇庆市端州区信安路东侧126区肇泉装饰材料城市场第A区二楼第9－13卡商铺腾退给肇泉公司。三、陆治华须在该判决发生法律效力之日起十五日内向肇泉公司支付租金及设备设施使用费41400元（该租金及设备设施使用费为2012年10月至2012年12月，以及2013年4月、5月的租金及设备设施使用费，此后每月的租金及设备设施使用费按8280元计算至陆治华将上述商铺腾退给肇泉公司之日止）。四、陆治华须在该判决发生法律效力之日起十五日内向肇泉公司支付物业管理费8280元（该物业管理费为2012年6月至2013年5月的物业管理费，此后每月的物业管理费按850元计算至陆治华将上述商铺腾退给肇泉公司之日止）。五、陆治华须在该判决发生法律效力之日起十五日内向肇泉公司支付水电费2765元。六、肇泉公司须在该判决发生法律效力之日起十五日内将保证金28198元退还给陆治华。七、驳回肇泉公司的其他诉讼请求。八、驳回反诉陆治华的全部诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费3424元，由肇泉公司承担2313元，陆治华承担1111元；本案一审反诉受理费100元，由陆治华承担。
宣判后，上诉人陆治华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判决解除《商铺租赁合同书》、《商铺配套设备设施有偿使用合同》、《商铺物业管理合同》、《补充协议》、《商铺外立面使用协议》是适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，肇泉公司从未向陆治华发出过解除合同通知，法院依法仅有权确认解除行为是否有效，在肇泉公司不存在任何解除行为的情况下，法院不能直接判令解除合同。
二、原审法院认定事实错误，肇泉公司存在违约事实。第一，原审法院对地面破损不进行维修是否构成违约，没以合同约定的标准进行认定，是错误的。肇泉公司对破损地面长期不进行维修的行为明显违约。依《商铺租赁合同书》交铺标准中“公共部分：发展商统一装修”、《商铺配套设备设施有偿使用合同》中“五、甲方（指肇泉公司）权利及义务：2、装饰市场公共区域由甲方安装的水电管线、电梯等设备设施，由甲方进行管理及维修保养。”、《商铺物业管理合同》中“四、物业服务管理事项甲方依照相关法律、法规和规章制度的规定，下列市场的物业管理费公共事务由于甲方管理和负责：9、电梯、通道、平台等设施的维护”。在上述相关协议中的约定已明确表明甲方对公共部分有维修义务，但一审法院不以合同约定的标准进行认定是否违约，反而以是否影响商铺使用进行认定是否违约，显然是认定事实错误。肇泉公司对地面瓷砖破损自2012年9月至2013年修复的数月间，长期不进行维修，明显违反合同义务，存在违约行为。第二，原审法院认为双方对是否安装电梯问题未作明确约定即认定肇泉公司无安装电梯义务是错误的。双方对于是否安装电梯问题在合同中是有明确约定的：（1）依据证人证言、录音，肇泉公司在缔结合同过程中对特定的相对人承诺交付的物业是安装电梯的。在对方提供的出租物业外立面广告照片中，广告语即要约邀请中明确提出“城东核心、三楼电梯写字楼闪亮招租中”，这表明肇泉公司一直存在安装电梯的意思表示，在双方缔约过程中安装电梯的意思表示一直存在双方合意形成一致的过程中。（2）对于是否安装电梯问题双方在签订的一系列合同中有明确约定：如前所述，根据上述相关协议的约定已明确表明肇泉公司有安装电梯并保证其安全运行的义务，而肇泉公司未如约安装电梯。在此特别指出双方签订的《商铺配套设备设施有偿使用合同》，约定设备使用费为一万余元，该费用已超过商铺租金和物业管理费。从一般的交易习惯看，出租方提供水电配套设施为附随义务，无需另行约定收取使用费，但本案中双方当事人对相关事项在《商铺配套设备设施有偿使用合同》中作了特别约定，即除正常的水电设施外还提及到电梯，这充分证明安装电梯并保证其安全正常运行是双方签订的《商铺配套设备设施有偿使用合同》中的主要义务。此外，相关一系列合同均是肇泉公司提供的格式合同，如果对于安装电梯约定双方理解有歧义的，也应作出有利于合同相对方的解释。肇泉公司在合同生效后长达一年多的时间内，一直未予履行，其违约行为是显而易见的，陆治华行使先履行抗辩权，中止履行其合同义务是依法维护自身权益的行为，并不存在违约。
三、原审法院认定双方签订的《补充协议》未明确约定陆治华可以设置外立面广告牌是错误的。在双方《补充协议》中明确载明“乙方（即陆治华）外立面装修必须征求甲方同意的方案，外立面招牌广告不得转租给第三方，如果转租必须经甲方同意”这清晰表述，陆治华可以在外立面设置招牌广告，如不可以设置外立面招牌广告就不存在转租第三方的可能，关于转租显然没有再行作出限制性约定的必要。事实上，在双方已经约定了陆治华有权设置外立面设置招牌广告，仅是对有关商铺外面招牌位的具体细节约定未明确的情况下，双方才签订《商铺外立面使用协议》，对双方的权利义务进行了约定，从而证明肇泉公司在此之前未按约定履行义务，让陆治华设置招牌。为此，陆治华提供了录音、《申请书》、《函》予以证实肇泉公司阻止陆治华安装外立面招牌。
四、原审法院对免交费用范围认定错误。《商铺租赁合同书》、《补充协议》约定“2012年免交四个月，2013年免交三个月”是对租金、设备设施使用费、物业管理费的免除。《补充协议》是由肇泉公司提供的格式合同，在对《补充协议》相关条款双方理解有歧义时，应作出有利于合同相对方的解释，《商铺租赁合同书》与《商铺配套设备设施有偿使用合同》、《商铺物业管理合同》之间是主从合同的关系，《补充协议》中所称“合同”应当理解包括主从合同在内的一系列合同的总称，对于合同义务进行免除应及于主合同和从合同，即认定是对商铺租金和设备设施使用费及物业管理费的免除。
五、原审法院对肇泉公司已恢复供水供电的事实认定错误。第一，关于水电费的缴纳陆治华已在庭审中证明未缴纳水电费并非其的原因所致，而是肇泉公司拒收，并要求与其它收费捆绑一并缴交，对该事实陆治华提供了录音、证人证言证实，肇泉公司在法庭上亦认可对陆治华承租商铺有停水停电的事实。第二，对于水电费的缴交必须是以水电费数额双方进行确认为前提，作为出租方的肇泉公司应当提供相应水电明细，作为陆治华应当承担的合同附随义务，但本案中，肇泉公司拒绝提供水电明细致水电费数额不能确定，致陆治华而未缴交的责任应由肇泉公司承担。第三，肇泉公司未提供任何水电费的收款方式如银行账户给陆治华，亦未向陆治华催缴。第四，肇泉公司未经任何通知就单方停水停电，其存在违约，原审法院对举证责任承担认定不当，致事实认定错误。在法院已经认定肇泉公司存在停水、停电的事实情况下，就恢复供水供电的举证责任应在肇泉公司而非陆治华。
综上所述，请求判令：一、撤销原判第八项；二、由肇泉公司恢复陆治华承租商铺的供水、供电；三、在肇泉公司对其出租的商铺附属、配套设施完善、整改（安装电梯并交付使用）后，开始计算双方所签订合同的履行期，陆治华开始按照合同约定缴纳物业租赁费、设备设施使用费、物业管理费。四、本案一、二审案件受理费由肇泉公司承担。
被上诉人肇泉公司辩称：一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审诉讼期间，肇泉公司提交电梯监督检验报告和移交使用合同书，拟证明升降式电梯已经安装完毕并投入使用。
陆治华对肇泉公司提交证据的质证意见：对证据的真实性不持异议，但不予认可，电梯的检验期是2013年12月份，从订立合同到合同发生效力，肇泉公司都没有履行义务。
本院对肇泉公司提交的证据，因陆治华对其真实性不持异议而予以采信。
二审诉讼期间，陆治华向本院递交书面调查取证申请，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”的规定进行调查取证如下：
1、本院向肇庆市水务集团有限公司营运服务分公司调查，了解肇泉公司2012年1月至2013年12月止的用水情况。2014年4月4日，肇庆市水务集团有限公司营运服务分公司复函本院：经我公司核实，电脑编码：60089680，地址：蓝田路、信安路东侧126区蓝塘，单位名称：肇泉公司，从2012年1月至2013年12月止，均为正常交费用水户。
2、本院向广东电网公司肇庆端州供电局调查，了解肇泉公司2012年1月至2013年12月止的用电情况。2014年4月8日，广东电网公司肇庆端州供电局复函本院：肇泉公司在2012年1月至2013年12月期间并未发生欠费停电情况。
3、2014年4月22日，本院去函广东省肇庆市质量技术监督局，了解肇泉公司商铺中的电梯安装情况。该局于2014年4月29日复函本院：一、乘客电梯，制造厂家为广州广日电梯工业有限公司，型号为MAX－E1000－C01.0，出厂编号分别为1317523001、1317523002，由广东丰菱机电设备工程有限公司于2013年10月申报安装。2013年12月检验合格后，已于2014年3月办理使用登记。我局于2014年4月18日现场检查时，该2台客梯没有接通电源，处停用状态。二、自动扶梯，制造厂家为苏州帝奥电梯有限公司，型号为SME35－1000，提升高度4.13米，出厂编号分别为D11010454、D11010455，由肇庆市丰菱机电设备工程有限公司于2012年1月申报安装。2012年4月安装监督检验合格，最近一次检验时间为2014年4月，下次检验日期为2015年4月。该2台扶梯于2014年4月9日向我局申请补办使用登记，目前已办理完毕。我局于2014年4月18日现场检查时，该2台扶梯正在使用。
4、根据案件所需，本院在肇庆市城乡规划局复印工程名称为肇泉装饰城2010年7月1日批图红线范围核定《拟变更方案》图，该图显示肇泉装饰城设计电梯有4台，其中商铺两旁各有手扶电梯1台，电梯厅有电梯2台。
本院对上述复函及复印的设计图，经开庭出示并质证。
陆治华对本院调查取证证据的质证意见：对复函及《拟变更方案》图的真实性没有异议，但认为停水、停电是由肇泉公司操控，没有证据证实肇泉公司何时恢复供水、供电。
肇泉公司对本院调查取证证据的质证意见：对复函及《拟变更方案》图的真实性、合法性、关联性不持异议，并认为电梯已正常使用。
本院对复函及《拟变更方案》图经庭审质证，因各方当事人对证据的真实性予以确认，本院对上述证据予以采信。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明如下事实：
一、2010年7月1日批图红线范围核定《拟变更方案》图，工程名称为肇泉装饰城的图显示，肇泉装饰城设计电梯有4台，其中商铺两旁各有手扶电梯1台，电梯厅有电梯2台。经查，自动扶梯由肇庆市丰菱机电设备工程有限公司于2012年1月申报安装，2012年4月安装监督检验合格，最近一次检验时间为2014年4月，下次检验日期为2015年4月。2014年4月9日，肇泉公司向广东省肇庆市质量技术监督局申请补办使用登记且已办理完毕，该局于2014年4月18日现场检查时，2台自动扶梯正在使用。乘客电梯，由广东丰菱机电设备工程有限公司于2013年10月申报安装，2013年12月检验合格，2014年3月办理使用登记。2014年4月18日，广东省肇庆市质量技术监督局现场检查时，2台乘客电梯没有接通电源，处停用状态。
二、2012年1月至2013年12月止，肇泉公司的用水用电正常。
本院认为：本案系租赁合同纠纷，原审法院对本案定性准确，本院予以确认。本案陆治华与肇泉公司自愿签订《商铺租赁合同书》、《商铺配套设备设施有偿使用合同》、《商铺物业管理合同》、《补充协议》、《商铺外立面使用协议》是双方当事人的真实意思表示，也没有违反法律法规的强制性规定，应认定有效，双方应按照约定享受权利和承担义务。二审诉讼中根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：一、陆治华与肇泉公司是否存在违约；二、《商铺租赁合同书》、《商铺配套设备设施有偿使用合同》、《商铺物业管理合同》、《补充协议》、《商铺外立面使用协议》应否解除；三、商铺租金、设备设施使用费应如何确定；四、关于免交7个月的费用所指为何项目。
关于陆治华与肇泉公司是否存在违约的问题。第一，陆治华是否存在违约。《商铺租赁合同书》签订后，肇泉公司已将陆治华承租的商铺交付其使用，根据《商铺租赁合同书》第三条对租金及相关费用表的约定，陆治华交付租金的期限从2012年6月1日起计算；而第三条第1款还约定“肇泉公司同意在现有场地装修基础上给予陆治华装修期30天，并免收租金（含折旧）第一年免租期为一个月，第二年免租期一个月。2013年12月15日租金将以原年租金总额提升10％收取。”、《补充协议》约定：“……在原基础上给予陆治华补助四个月的装修期，合同期间2012年免四个月，2013年免三个月，……”。诉讼中，陆治华确认其自签订《商铺租赁合同书》、《商铺配套设备设施有偿使用合同》、《商铺物业管理合同》后，其除交付租金保证金6800元、设备设施使用费保证金20398元、物业管理费保证金1000元，合共28198元外，至今没有向肇泉公司缴纳租金、设备设施使用费和物业管理费。依上述约定，陆治华无缴交商铺租金、设备设施使用费和物业管理费，应认定构成违约。第二，肇泉公司是否存在违约。①从陆治华提交的照片证实，肇泉装饰材料城市场A区入口的地面瓷砖曾有破损的情形。为此，肇泉公司亦提交照片证实，破损的瓷砖已被修复。陆治华以承租商铺公共使用部位的瓷砖曾有破损而抗辩肇泉公司存在违约的事实，因肇泉公司已修复破损的瓷砖而履行合同义务，故陆治华主张肇泉公司该行为违约，缺乏事实根据，应不予认定。②《商铺配套设备设施有偿使用合同》作为《商铺租赁合同书》的附加合同，且与《商铺租赁合同书》同时生效。根据《商铺配套设备设施有偿使用合同》的约定“……为便利陆治华使用该商铺，肇泉公司为陆治华有偿提供设备设施及配套场所，陆治华按月支付设备设施使用费……”；同时第五条第2款约定“装饰市场公共区域内由肇泉公司安装的水电管线、电梯等设备设施，由甲方进行管理及维修保养。”诉讼中，肇泉公司主张其已安装了电梯并投入了使用。但肇泉公司出租给陆治华承租的商铺，按规划图应有自动扶梯和乘客电梯各2台，其中自动扶梯于2012年1月申报安装，2012年4月安装监督检验合格，2014年4月9日才向广东省肇庆市质量技术监督局申请补办使用登记并已办理完毕，该局于2014年4月18日现场检查，2台自动扶梯正在使用。乘客电梯，于2013年10月申报安装，2013年12月检验合格，于2014年3月办理使用登记。2014年4月18日，广东省肇庆市质量技术监督局现场检查时，2台乘客电梯没有接通电源，处停用状态。根据《特种设备安全监察条例》第二条“本条例所称特种设备是指涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器（含气瓶，下同）、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施和场（厂）内专用机动车辆。”、第二十五条“特种设备在投入使用前或者投入使用后30日内，特种设备使用单位应当向直辖市或者设区的市的特种设备安全监督管理部门登记。登记标志应当置于或者附着于该特种设备的显著位置。”的规定，电梯是特种设备，肇泉公司对其所属出租的商铺所使用的电梯应在投入使用前或者投入使用后30日内向当地的特种设备安全监督管理部门登记，但肇泉公司至今仍未能举示证据证明是对电梯进行合法使用，其行为存在违约。③停水、停电及供水、供电。经查，2012年1月至2013年12月31日止，作为用户的肇泉公司，有关部门证实属正常交费用水、用电户。诉讼中，肇泉公司确认其对陆治华承租商铺于2013年3月1日至2013年4月1日进行停水、停电，同时提交“通知”证明已履行通知承租A二楼9－13卡天匠门厂的陆治华应在规定的日期缴交相关费用催交费通知，在通知无果时采取停水、停电的方式。肇泉公司该行为已违反《商铺配套设备设施有偿使用合同》第七条第3款“肇泉公司未按约定提供用水、用电配套设施致使陆治华不能正常经营的，应减除相应的设备设施使用费用。”的规定，属违约行为，原审法院鉴于肇泉公司存在停水、停电行为和停用部分电梯，对其起诉请求陆治华支付违约金不予支持的判决正确，应予以维持。
关于《商铺租赁合同书》、《商铺配套设备设施有偿使用合同》、《商铺物业管理合同》、《商铺外立面使用协议》、《补充协议》应否解除的问题。肇泉公司在向原审法院起诉时明确提出了解除《商铺租赁合同书》，并由原审法院向陆治华进行了送达，肇泉公司事实上已经单方行使了合同解除权。陆治华上诉称肇泉公司没有行使合同解除，没有事实依据。《商铺租赁合同书》第七条第2款第（6）、《商铺配套设备设施有偿使用合同》第七条第2款第（4）约定“拖欠租金（设备设施使用费）逾期超过14日，肇泉公司有权单方解除合同。”；《商铺物业管理合同》第八条第2款约定：如陆治华违反租赁合同的约定，导致租赁合同解除，本合同同时解除。肇泉公司在起诉中仅请求解除《商铺租赁合同书》，并因陆治华的违约而被解除，而《商铺租赁合同书》作为主合同被解除，作为从合同的《商铺配套设备设施有偿使用合同》和《商铺物业管理合同》也应同时予以解除。由于上述合同的解除，双方签订的《商铺外立面使用协议》和《补充协议》再无继续履行的必要，亦应予以解除。原审法院依据合同的约定，对上述合同和协议予以解除正确，应予维持。
关于商铺租金、设备设施使用费、物业管理费、水电费应如何确定的问题。一、商铺租金。如前所述，《商铺租赁合同书》第三条约定了租金的金额，即第一、二年每月3400元，从2013年12月15日租金将以原年租金总额提升10％；另《补充协议》约定“……在原基础上给予陆治华补助四个月的装修期，合同期间2012年免四个月，2013年免三个月，……”。根据上述之约定，陆治华应从2013年3月1日起每月按3400元支付其所承租的商铺租金，并自2013年12月15日起每月的租金按3740元（3400元／月＋3400元／月×10％）。二、关于设备设施使用费。同理，《商铺配套设备设施有偿使用合同》第二条第1款对设备设施使用费约定：2012年6月1日至2013年12月14日设备设施使用费每月10199元，2013年12月15日至2016年12月14日设备设施使用费每月11219元；另，肇泉公司于2013年3月1日至2013年4月1日对陆治华承租的商铺进行停水、停电，肇泉公司的行为已违反《商铺配套设备设施有偿使用合同》第七条第3款的规定，同时肇泉公司没有按合同约定安装和使用电梯，对合同约定每月应收设备设施使用费本院酌情确定减半收取，即2012年6月1日至2013年12月14日设备设施使用费每月5099.5元（10199元／月÷2），2013年12月15日至2016年12月14日设备设施使用费每月11219元5609.5元（11219元／月÷2）。陆治华承租商铺的租金和设备设施使用费每月两项合共8499.5元（3400元／月＋5099.5元／月）。诉讼中，肇泉公司主张每月收取陆治华商铺和设备设施使用费两项合计按8280元，该数额比实际应支付的数额8499.5元少，由于是肇泉公司自行处分民事权益，应予采纳。三、物业管理费和水电费。依《商铺物业管理合同》第三条第（三）款之约定，每月的物业管理费和维修费合共850元，肇泉公司对出租的商铺已进行管理服务，陆治华享受了物业服务，故应依合同的约定支付每月850元的物业管理费。至于水、电费，从本案证据显示，陆治华承租商铺后，自2012年7月20日至2013年3月19日发生水费为181元，2012年7月2日至2013年4月1日发生电费2584元。陆治华虽对承租商铺使用期间的用水、用电量持异议，但其并未提供相反的证据证实其主张。原审法院根据查明的事实，确认陆治华使用的水电费用合共2765元（181元＋2584元）并无不当。综上，肇泉公司主张陆治华应支付2012年6月以来每月物业管理费850元，以及水电费2765元的诉讼请求事实和理据充分，应予支持。
关于免交7个月的费用所指为何费用的问题。如前所述，《商铺租赁合同书》第三条第1款约定，租金的第一年和第二年免租期各一个月；《补充协议》是对《商铺租赁合同书》中约定的免租期和外立面招牌广告所作的补充约定，即：在原基础上给陆治华补助4个月的装修期，2012年免4个月、2013年免3个月，……外立面招牌广告不得转租给第三方，如果转租必须经甲方同意…。”依上述约定，陆治华除可免租共7个月（2012年6月1日起至2012年9月止，2013年1月起至2013年3月止）外，其余日期应依《商铺租赁合同书》的约定由陆治华支付租金给肇泉公司。从当事人举示的《商铺租赁合同书》和《补充协议》显示，所讲的免费并未指明特定的免费项目，诉讼中，肇泉公司确认免所指的费用包括商铺租金和设备设施使用费，陆治华则认为还应包括物业管理费在内，但对于主张未能提供证据予以证实，应不予支持。
综上所述，原审法院判决认定的事实清楚，适用法律准确，程序合法，实体处理正确，应予以维持。陆治华的上诉请求，缺乏事实根据，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人陆治华负担。
本判决为终审判决。
审判长 李升文
审判员 梁新敏
审判员 徐俭玲
二〇一四年七月十一日
书记员 陈唐玲