陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕09民终1066号
上诉人（原审被告）：安康市卓叶管理咨询有限公司。住所地：陕西省安康市汉滨区。
法定代表人：李辉记。
委托诉讼代理人：杨化旬，陕西腾浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：熊晓微，男，1982年3月4日出生，汉族，住安康市汉滨区。
上诉人安康市卓叶管理咨询有限公司（以下简称卓叶公司）因与被上诉人熊晓微租赁合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2017）陕0902民初2023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人卓叶公司的委托诉讼代理人杨化旬，被上诉人熊晓微均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卓叶公司上诉请求：撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2017）陕0902民初2023号民事判决，改判驳回熊晓微一审的诉讼请求。事实和理由：1.双方签订的《房屋转租合同》尚未到期，卓叶公司在合同履行过程中没有违约行为，也没有退租的意思表示，合同依法不能解除；2.卓叶公司没有违约行为，一审判决卓叶公司支付熊晓微违约金22000元适用法律不当；3.熊晓微断水断电，恶意妨碍卓叶公司对承租房屋的使用，企图借此逼迫卓叶公司解除合同；一审法院仅判决解除合同无视卓叶公司的装修损失，显失公平。
熊晓微辩称，1.卓叶公司在2017年1月向熊晓微递交了退租申请，熊晓微的起诉均是依照合同的约定；2.断水断电是卓叶公司未缴纳水电费造成的，与熊晓微无关；3.卓叶公司递交退租申请在先，熊晓微与谢贤清发生纠纷在后；4.关于装修问题，合同约定不能拆除。
熊晓微向一审法院起诉请求：1.解除熊晓微与卓叶公司签订的《房屋转租合同》，由卓叶公司将承租的房屋交还熊晓微；2.卓叶公司支付熊晓微2017年度租金12000元；3.卓叶公司支付熊晓微违约金22000元；4.诉讼费由卓叶公司承担。
一审法院认定事实：2014年4月14日，熊晓微（甲方）与卓叶公司（乙方）签订《房屋转租合同》，约定甲方将其承租的安康市汉滨区巴山西路198号非公有居住房屋四、五层转租给卓叶公司，租期八年自2014年4月14日至2022年1月31日；租期届满甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还房屋，乙方若需继续承租该房屋应于租期届满前6个月提出书面续租要求，经甲方同意后签订合同；年租金10000元，由乙方在房屋交付装修之日付清前一年租金。甲方出具收条、先付后用。甲乙双方议定每两年（熊晓微提供合同）第三、四年度（卓叶公司提供合同）租金在原基础上递增10%，乙方按期付清全年租金，否则视为其退租，甲方有权另租他人并由乙方按照违约责任对甲方进行赔偿；在转租期间租赁合同被解除的，本合同随之终止，因双方任何一方单方面终止本合同，使对方遭受损失的，应按月租金的双倍向对方支付违约金，如支付违约金不足以抵付对方损失的，由违约方负责赔偿；甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，支付违约金不足以抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1.甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后15日内仍未交付的，2.甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，3.乙方未按本合同的约定擅自改变本合同的约定，擅自改变房屋用途，致使房屋损坏的，4.因乙方原因造成房屋主体结构损坏的，5.乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；在房屋转租期间，非本合同约定的情况，甲方擅自解除本合同提前收回该房屋的，甲方应按月租金的双倍向乙方支付违约金；房屋转租期间，在非本合同规定的情况下，乙方中途擅自退租，乙方应按年租金的双倍向甲方支付违约金。熊晓微在合同上签字按印，卓叶公司由刘青叶在合同上签字并加盖了公司公章。合同签订后，熊晓微即将房屋交付卓叶公司使用。2014年9月3号，熊晓微出具收到刘青叶20000元房屋押金的收条。2017年1月13日，卓叶公司以公司进行战略调整，部门合并缩小经营范围不再需要大面积的办公场所为由，决定自2017年1月13日不再租用此房并向熊晓微发出退租申请书。另查明，卓叶公司共缴纳3年租金，2017年4月14日之后没有再缴纳租金。还查明，本案所涉房屋房主为尤自平、尤自忠、尤自银，谢贤清、李红兵从房主处承租后转租给熊晓微。
一审法院认为，熊晓微与卓叶公司签订《房屋转租合同》，系双方真实意思表示，房主及谢贤清、李红兵等人亦未提出异议，且不违反禁止性规定，应依法认定为有效。双方在合同中约定：“年租金10000元，由乙方在房屋交付装修之日付清前一年租金。甲方出具收条、先付后用。第三、四年度（卓叶公司提供合同）每两年（熊晓微提供合同）租金在原基础上递增10%，乙方按期付清全年租金，否则视为其退租，甲方有权另租他人并由乙方按照违约责任对甲方进行赔偿”。该约定应视为卓叶公司应交清每年度租金后继续使用否则视为退租，卓叶公司已交清2017年4月13日之前的租金，但2017年4月14日之后没有再缴纳租金，且卓叶公司于2017年1月13日以公司进行战略调整缩小经营范围不再需要大面积的办公场所，决定自2017年1月13日不再租用此房并向熊晓微发出退租申请书，应视为卓叶公司退租的意思表示，熊晓微据此要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，故对熊晓微要求解除合同的诉讼请求予以支持。熊晓微还提出要求卓叶公司返还承租房屋，因房屋租赁合同解除后，卓叶公司应搬离承租房屋，并向熊晓微返还承租房屋，故对熊晓微该诉讼请求应予支持。熊晓微提出要求卓叶公司支付2017年租金12000元，因卓叶公司已经向熊晓微作出退租即解除合同的意思表示，故不应再向其缴纳全年租金，但卓叶公司未实际搬离该房屋，故应自2017年4月14日起参照双方约定的当年租金11000元（10000元递增10%）向熊晓微支付占用期间的房租至实际腾空并返还房屋。熊晓微还提出要求卓叶公司支付违约金22000元，因系合同约定内容，且不违反相关规定，卓叶公司亦未要求对此进行调整故对该请求应予支持。卓叶公司提出其于2014年向熊晓微交了20000元保证金可以抵做租金，保证金的性质虽不同于租金不能替代租金的作用但可用于抵付租金数额，熊晓微认为刘青叶缴纳保证金是实，但合同中没有约定保证金且该笔保证金与本案无关，熊晓微未提交证据证实其抗辩主张，故对熊晓微该抗辩不予支持，熊晓微应在卓叶公司腾空并返还房屋后扣除占用费用向卓叶公司返还相应数额保证金。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除熊晓微与卓叶公司于2014年4月14日签订的《房屋转租合同》；二、由卓叶公司腾空并向熊晓微返还房屋；三、由熊晓微返还卓叶公司保证金20000元；四、由卓叶公司自2017年4月14日起参照双方约定的年租金11000元向熊晓微支付占用期间的房租至实际腾空、返还之日；五、由卓叶公司支付熊晓微违约金22000元。以上二、三、四、五项限本判决生效后十日内履行完毕。第四、五项在第三项中扣减。案件受理费650元，由卓叶公司承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：《房屋转租合同》履行过程中谁违约；合同能否解除。《房屋转租合同》约定的转租期限从2014年4月14日起算，双方均予以认可。合同第三条约定：“由乙方在房屋交付装修之日付清前一年租金。甲方出具收条为据，先付后用。”合同虽未明确约定交纳租金的时间，但是结合租期的起算时间、双方“先付后用”的约定及一般交易习惯，卓叶公司应当在每年4月14日前交清当年房租。现卓叶公司未按期支付2017年的房租，已构成违约。卓叶公司上诉认为，其已向熊晓微交纳了20000元押金，即使其迟延支付租金，也可从押金中扣除，不存在违约的事实。因《房屋转租合同》未约定卓叶公司需支付押金，且租赁房屋的全年房租仅1万余元，卓叶公司向熊晓微交纳20000元押金与一般交易习惯不符，故刘青叶向熊晓微交纳的20000元押金与本案争议租赁合同无关，卓叶公司认为可从押金中抵扣租金的上诉理由不能成立。卓叶公司上诉认为因熊晓微向谢贤清申请退租，可能导致合同目的不能实现，卓叶公司拒交房租系行使不安履行抗辩权。因不安履行抗辩权是先履行合同义务一方享有的权利，本案中，熊晓微作为先履行合同义务的一方已经向卓叶公司交付了房屋，卓叶公司一直占有使用租赁房屋至今并未受到谢贤清的阻挠。而卓叶公司作为后履行义务的一方至今未交付租金，其主张行使不安履行抗辩权没有事实和法律依据。合同第三条约定：“乙方按期付清全年租金，否则视为其退租，甲方有权另租他人并由乙方按照违约责任对甲方进行赔偿。”现卓叶公司未按期支付租金，按照合同约定，应视为其退租。熊晓微要求解除合同，并由卓叶公司按照违约责任进行赔偿符合法律规定和双方约定，应予支持。合同第九条违约责任约定：“乙方中途擅自退租的，应当按照年租金的双倍向甲方支付违约金。”二审中经法院释明，卓叶公司认为该违约金过高，请求法院予以调整。本院根据公平原则和诚实信用原则，结合《房屋转租合同》其他条款的约定，酌情认定违约金按照月租金的双倍予以计算，即1833元（11000元÷12×2）。本案一审中卓叶公司未提起反诉要求熊晓微返还押金，一审判决熊晓微向卓叶公司返还押金超出当事人的诉请，本院予以纠正。
综上，一审认定事实清楚，适用法律部分有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持陕西省安康市汉滨区人民法院（2017）陕0902民初2023号民事判决第一项、第四项；
二、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2017）陕0902民初2023号民事判决第二、三、五项；
三、由安康市卓叶管理咨询有限公司在本判决生效后十日内腾空并向熊晓微返还房屋；
四、由安康市卓叶管理咨询有限公司在本判决生效后十日内支付熊晓微违约金1833元；
五、驳回熊晓微的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费650元，由被上诉人熊晓微负担；二审案件受理费650元，由上诉人安康市卓叶管理咨询有限公司负担。
审 判 长 王 佳
审 判 员 张 燕
代理审判员 刘慧琴
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 杨锦龙