广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第543号
原告（反诉被告）佛山市南海区桂城街平胜村稻竹股份合作经济社，住所地：佛山市南海区。
负责人梁日森。
委托代理人卢炽勇，系广东丰源律师事务所律师。
委托代理人温永刚，系广东丰源律师事务所律师。
被告（反诉原告）周镜佳，男，汉族，住佛山市南海区。
委托代理人乔毅韧，系广东国�律师事务所律师。
被告林兆威，男，汉族，住佛山市南海区。
原告佛山市南海区桂城街平胜村稻竹股份合作经济社诉被告周镜佳土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月20日受理后，被告周镜佳提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本案依法由审判员杨宇鹏独任审理，于同年6月19日公开开庭进行了第一次审理。原告的委托代理人卢炽勇、温永刚和被告周镜佳的委托代理人乔毅韧到庭参加了诉讼。后本院依法追加林兆威为被告参加诉讼。因本案必须以另案的审理结果为依据，故本案中止诉讼。恢复审理后，本院于2015年1月21日公开开庭进行了第二次审理。原告的负责人梁日森、原告的委托代理人卢炽勇、被告周镜佳的委托代理人乔毅韧、被告林兆威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年3月23日，原告与被告周镜佳签订《土地租赁使用合同》�约定被告周镜佳承租原告大马鱼塘的土地，承租面积为5376平方米，租期30年，月租金按每平方米2.35元计算，每3年递增10%,每年向原告分两期缴交租金。合同签订后，原告依约将土地交付给被告周镜佳使用。起诉前，原告得知被告周镜佳已将该土地转租给被告林兆威使用。但从2013年1月1日起至今，被告周镜佳未依约交付租金，经多次催讨无果。故诉讼请求:1、解除原告与被告周镜佳签订的《土地租赁使用合同》；2、两被告向原告返还涉案租赁土地；3、被告周镜佳向原告支付从2013年1月1日起至实际归还土地之日止的租金（从2013年1月1日起至2013年9月30日按每月13870.08元/㎡的标准计算，从2013年10月1日起至实际归还土地之日止按每月15267.84元/㎡的标准计算，暂计至2014年5月15日为254607.36元），并向原告支付利息（从2013年1月1日起至2013年6月30日止的租金利息以83220.48元为本�从2013年7月1日起至法院判决付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年7月1日起至2013年12月31日止的租金利息以87413.76元为本金从2014年1月1日起至法院判决付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至起诉之日止利息为10000元）；4、本案诉讼费由两被告承担。
被告周镜佳辩称，周镜佳不需要支付原告租金254607.36元。一、原告所主张的租金数额不正确。原告应当收取的租金是2013年7月1日至2014年5月15日的租金，合计156119.04元，利息是2039.65元。二、原告根本违约，不仅使周镜佳不能行使合同权利，无法得到预期利润，更使周镜佳遭受损失，且原告至今没有采取措施停止不作为的违约情形。周镜佳于2010年4月1日将涉讼土地转租给林兆威。林兆威依约在该土地上建设厂房。2011年5月30日，国土部门张贴通知，要求其拆除地上建筑物、构筑物等硬底化�面，并清理建筑垃圾，做好复绿工作。厂房不能再铺设水泥地面，供电局不予供电。林兆威以此为由不向周镜佳交租，并诉请法院要求周镜佳赔偿相关费用和损失。该案中，双方已就厂房工程造价进行了鉴定，结论为该厂房造价1637241.77元。因原告违约，没有尽到“保证租赁的土地使用权合法性，保证乙方在土地承租使用期内不受侵犯”的义务，致使周镜佳的承租方不能行使合同约定权利，遭受损失，该损失应由原告承担。综上，周镜佳不同意支付租金和利息。
被告林兆威辩称，对原告的起诉无异议，同意向原告返还涉诉土地。
被告周镜佳反诉称，2007年3月23日，原告与周镜佳签订《土地租赁使用合同》，约定原告将所属的大马头鱼塘土地租赁给周镜佳，可作工业、仓储用地使用，也可自行出租、转让，原告确认该土地合法性，如周镜佳转让给另一方使用时，在不改变合同条款基础上原告要协助办理转户手续。2010年4月13日，周镜佳与林兆威签订《土地租赁使用合同》。2013年8月，周镜佳与林兆威因土地租赁产生纠纷诉至南海区人民法院。该案中，林兆威要求周镜佳返还已交租金、赔偿厂房建设费等损失工作共计2312595元。诉讼中，涉讼厂房经鉴定造价为1587402.49元。如果在与林兆威纠纷中周镜佳承担赔偿责任，那么该责任全部应由原告承担。故反诉请求：1、原告赔偿被告周镜佳厂房建设费1639241.77元、租金损失659751元，合计2298992.77元；2、本案全部诉讼费由原告承担。
原告针对被告周镜佳的反诉辩称，反诉请求无事实和法律依据。一、周镜佳认为涉案土地不具备合法使用权及因此产生两被告之间的纠纷无合同依据。依据合同约定，针对涉案土地未办理转换功能手续，未领取土地批文，说明原告与周镜佳双方在签订合同时已清�知道涉案土地现状，出租人也履行了告知义务。周镜佳应按双方约定和报批后的基建标准施工，这说明若周镜佳需要投资建设，必须向有关部门办理报建手续，现在周镜佳未经报建而擅自租赁，在涉案土地上建设厂房，其损失应由其自己承担。至于原告所承诺的合法使用权只是保证原告拥有对该土地的所有权和使用权，确保周镜佳在履行租赁合同时不会受到第三方主张所有权和使用权的干扰。二、两被告所签订的租赁合同隐瞒了土地性质和土地面积，使林兆威作出错误判断而违法建造厂房，且依据我国合同法第二百二十四条规定，租赁合同转租须经出租人同意，作为承租人的周镜佳未经作为出租人的原告同意而擅自转租，故周镜佳存在重大过错，应承担相应责任。另外，周镜佳主张的租金损失属于林兆威拖欠的租金，依据合同相对性原则，周镜佳只能向林兆威主张，且该损失已在另案处理。
被告林兆威针对被告周镜佳的反诉述称，原告与周镜佳签订的租赁合同与两被告之间签订的租赁合同属于不同的法律关系。
诉讼中，原告举证如下：
1、组织机构代码证复印件1份，证明原告的主体资格。
2、人口信息查询打印件1份（加盖佛山市公安局南海分局户口专用章），证明被告周镜佳的主体资格。
3、土地租赁使用合同及其附图原件1份，证明原告与被告周镜佳签订了租赁合同，约定双方的合同权利和义务。
4、律师函复印件1份、EMS快递单原件1份，证明原告向被告周镜佳发出律师函，催促周镜佳交租金。
经质证，被告周镜佳对原告出示的证据1-2予以确认。对证据3无异议，认为双方签订合同时已经明确涉案土地用于仓储和工业用途，周镜佳有权将该土地作仓储和工业用途。根据被告反诉，原告未尽该义务，才发生（2013）佛南法民三初字第625号案的纠纷。对证据4无异议，对于律师函的关联性，认为周镜佳通过电话向原告主张因该土地没有合法的使用权，故不能达到双方合同目。该土地合法使用问题至今未解决。
被告林兆威对原告出示的证据1-4均无异议。
诉讼中，被告周镜佳举证如下：
1、2007年3月23日合同书原件1份，证明依据合同约定涉案土地的用途是工业、仓储用地，也可将其自行出租、转让。原告需要保证该土地使用权合法性，保证周镜佳在土地承租使用期内的权利不受侵犯。在周镜佳转租该土地需要办理转户手续时，原告负有协助义务，即协助办理报建。
2、2010年4月13日土地租赁使用合同原件1份，证明周镜佳依约将土地转租给了林兆威。该合同约定的土地用途与上列证据1相同。林兆威已经按合同约定的内容合法使用该土地。
3、开庭传票原件1份，
4、反诉状原件1份，
5、受�案件通知书原件1份，
6、存根复印件2份。
7、收款收据复印件1份。
8、林兆威的身份证复印件1份。
9、造价鉴定报告书原件1份。
证据3-9，证明林兆威因为受到土地使用权不合法的损失而要求周镜佳赔偿损失。该土地使用权不合法的责任应由原告承担。
10、个人结算业务申请书原件1份，证明周镜佳已经向原告交付了2013年1月1日至2013年6月30日的租金。
经质证，原告对被告周镜佳出示的证据1无异议，对其证明内容有异议，认为双方已明确该土地是鱼塘用地，也可作为工业使用，自行转租和转让。周镜佳在未经报建之下建房，理应由其承担损失。对证据2的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议，认为周镜佳依据该合同约定已将该土地定义为工业用地，也未告知林兆威该土地不具备转换土地功能，可见周镜佳在与林兆威签订合同时隐瞒了该土地用途的重要事�，由此导致林兆威的损失应由周镜佳承担。对证据3-5、8无异议。因证据6-7无原件，故对其真实性不予确认。对证据9中的鉴定评估行为无异议，但认为其与本案无关。对证据10的真实性无异议，但认为原告若收到该笔款项会出具收据和收款时间。依据合同约定，该单据所指的款项是2012年7月1日至2012年12月31日的租金。
被告林兆威对被告周镜佳出示的证据1-10均无异议。
诉讼中，被告林兆威没有举证。
经审核，原告出示的证据1-4、被告周镜佳出示的证据1-5、8-10来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予采信。被告周镜佳出示的证据6为行政部门出具的材料，原告虽有异议但无证据推翻，故本院确认其真实性。被告周镜佳出示的证据7无原件核对，且原告不予确认，故本院不予采信。
根据以上采信证据，结合当事人陈述，本院确�以下事实：
2007年3月23日，原告与被告周镜佳签订《土地租赁使用合同》（下称涉讼合同一），约定原告将所属大马头鱼塘土地（实际计租面积5376平方米，实际使用面积5133平方米，下称涉讼土地一）租给周镜佳，周镜佳可作工业、仓储用地使用，也可自行出租、转让；因该出租地尚未办理转换功能、领取土地批文，如日后允许，原告负责办理转功能手续，其费用由原告负责；租期30年，即从2007年4月1日起至2037年9月31日止，免除六个月租金作基建期，正式计租期从2007年10月1日起算；从计租之年起，租价每3年递增10%;第1年至第3年每月每平方米2.35元，第4年至第6年每月每平方米2.58元,第7年至第9年每月每平方米2.84元；租金每年分两期缴交，第一期于每年6月30日前缴交50%,第二期于每年12月30日前缴完；原告按需要负责协助周镜佳办理建厂房的报建手续。
2010年4月13日，被告周镜佳与林兆威签订《土地租赁使用合同》（下称涉讼合同二），约定周镜佳同意将包括涉讼土地一在内的计租面积5730平方米、实际使用面积5659平方米土地（下称涉讼土地二）转租给林兆威使用；该土地可建工业厂房、仓储用地使用，也可自行出租、转让；租期从2010年4月1日起至2030年3月30日止；从2010年4月1日起计租；月租价每平方米3.8元，从计租之日起每3年递增10%。
原告将涉讼土地一交付给周镜佳使用，周镜佳将其交付给林兆威使用。截至一审辩论结束前，两被告之间、原告与周镜佳之间均尚未办妥土地交还手续。
2011年5月30日，国土管理部门分别向原告、被告林兆威发出违法违规用地整改通知。
2013年8月1日，周镜佳起诉林兆威，请求林兆威支付土地租金及其利息、支付配套设施费及其利息等，本院以（2013）佛南法民三初字第625号案（以下简称前案）受理�，林兆威反诉请求确认涉讼合同二无效、周镜佳返还基础基建打桩及其他杂费、已交租金、环境配套设施费、经济损失等。该案一审判决认为，涉讼合同二无效，两被告对合同无效均有过错，双方对土地使用（闲置）费用及厂房建设损失各承担50%的责任，故判决确认涉讼合同二无效、林兆威向周镜佳支付土地使用（闲置）费用500986.86元、周镜佳向林兆威返还397295.69元及支付厂房建设损失818620.89元，并驳回双方其他诉求。林兆威不服上述判决，提起上诉。佛山市中级人民法院作出（2014）佛中法民一终字第2760号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决于2014年12月24日发生法律效力。
另查明，涉讼土地上盖有建筑物。前案中经司法评估，该建筑物工程造价为1637241.77元。庭审中，原告不同意接收上述建筑物，主张恢复原状和拆除地上建筑物。
对于原告与周镜佳之间租�（使用费）支付情况，原告主张周镜佳仅付2007年10月1日至2012年12月31日期间的829301.76元，周镜佳主张其已向原告支付2007年10月1日至2013年6月30日期间的912522.24元。
本院认为，有关解除合同问题。针对涉讼土地一，未经行政部门核发权属证书或取得土地功能转换依据，原告却将其出租予周镜佳用于非农建设，故涉讼合同一违反法律强制性规定而无效。合同解除以合同有效为前提，故原告有关解除涉讼合同一的诉讼请求，本院不予支持。
合同无效，因其取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
有关返还土地问题。因两被告之间、原告与周镜佳之间均尚未办妥土地交还手续，故原告请求两被告返还涉讼土地一依据充足，本院予以支持。
有关租金及其利息问题。双方主张的租金实际上为土地使用（闲置）费。一、周镜佳已从原告处接收涉讼土地一，在其与原告办妥交还手续前，因占用该土地或致该土地闲置，周镜佳应向原告支付土地使用（闲置）费。二、原告作为出租方提供符合条件租赁物为必要义务，周镜佳作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，了解查核涉讼土地权属、性质。从合同约定可看出双方对涉讼土地一的状况是清楚了解的，双方在土地未符合法律规定租赁条件情况下签订涉讼合同一致合同无效，均存在过错，应各自承担相应责任。本院综合考虑双方过错程度，酌定双方对土地使用（闲置）费各承担50%的责任。三、周镜佳为付款方，应对付款行为负举证责任。其虽提供个人结算业务申请书原件（周镜佳证据10），并主张其所涉款项为2013年1月1日至同年6月30日租金，但其一，该申请书没有标�款项指向；其二，原告不确认；其三，周镜佳在本院指定期限内不能提供相关付款凭证印证上述主张，故本院对周镜佳上述主张不予采信。四、原告确认周镜佳支付2007年10月1日至2012年12月31日土地使用（闲置）费829301.76元，周镜佳无足够证据证明其付款超过该数额，故本院对原告上述主张予以采信。上述期间土地使用（闲置）费数额与涉讼合同一约定标准一致，如前所述，该款应由双方各承担50%，故原告应向周镜佳退还414650.88元。因涉讼合同一与涉讼合同二不同，基于合同相对性原则，周镜佳请求原告赔付上述两合同的租金差额缺乏依据。因此，周镜佳反诉请求的租金损失在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。五、周镜佳应向原告支付2013年1月1日起至返还土地之日止的土地使用（闲置）费，参照合同约定标准并按照上述50%责任比例，其中2013年9月30日前按每月6935.04元（2.58×5376÷2）计算，2013年10月1日后按每月7633.92元（2.84×5376÷2）计算。六、对于原告主张的2013年1月1日至同年12月31日止的土地使用（闲置）费利息，参照合同约定付款期限，周镜佳应以41610.24元（6935.04×6）为本金从2013年7月1日起、以43706.88元为（6935.04×3+7633.92×3）本金从2014年1月1日起，均至法院判决确定付款之日止计付利息予原告。至于利息计算标准，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率计算合理，本院予以采纳。原告主张的土地使用（闲置）费及其利息在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。
有关厂房建设费问题。原告不同意接收上述地上建筑物（即厂房），故其建设费构成损失，应由原告与周镜佳按过错分摊。如前所述，双方对无效合同之设立应各自承担50%的过错责任，故上述建设费中属于周镜佳投入或�担的部分（按前案生效判决为818620.89元）亦应由双方按上述比例分摊。经核算，原告在本案中应向周镜佳补偿409310.45元（818620.89÷2）。周镜佳该项反诉请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：
一、被告周镜佳、林兆威应于本判决发生法律效力之日起十日内返还2007年3月23日原告与周镜佳签订的《土地租赁使用合同》项下大马头鱼塘面积5376平方米的土地予原告佛山市南海区桂城街平胜村稻竹股份合作经济社。
二、被告周镜佳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年1月1日起至上列第一项判决实际履行之日止的土地使用（�置）费（其中2013年9月30日前按每月6935.04元计算，2013年10月1日后按每月7633.92元计算）予原告佛山市南海区桂城街平胜村稻竹股份合作经济社。
三、被告周镜佳应于本判决发生法律效力之日起十日内以41610.24元为本金从2013年7月1日起、以43706.88元为本金从2014年1月1日起，均至上列第二项判决确定付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告佛山市南海区桂城街平胜村稻竹股份合作经济社。
四、原告佛山市南海区桂城街平胜村稻竹股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还414650.88元予被告周镜佳。
五、原告佛山市南海区桂城街平胜村稻竹股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起支付409310.45元予被告周镜佳。
六、驳回原告佛山市南海区桂城街平胜村稻竹股份合作经济社的其他诉讼请求。
七、驳回被告周镜佳的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案以简易程序结案，本诉受理费减半收取2634.56元（原告已预交），由原告负担1199.69元，被告周镜佳负担1434.87元。反诉受理费12595.97元（被告周镜佳已预交），由原告负担6019.81元，被告周镜佳负担6576.16元。经抵扣，原告负担的份额4584.94元，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告周镜佳，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一五年一月二十八日
书记员 谭国敏