上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民二（商）初字第671号
原告中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行。
负责人王伟权。
委托代理人顾越。
委托代理人汪雯杰。
被告华骏。
被告上海新城创宏房地产有限公司。
法定代表人王振华。
原告中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行诉被告华骏、上海新城创宏房地产有限公司（以下简称新城公司）金融借款、保证合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成了合议庭，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人顾越、汪雯杰到庭参加诉讼。被告华骏、新城公司经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行诉称，被告华骏于2012年因购买位于上海市嘉定区安悦路XXX弄XXX号XXX室的房产向原告申请个人住房贷款，原告经审核同意，于2012年3月27日与被告华骏、新城公司签订了《个人购房借款／担保合同》，合同编号为XXXXXXXXXXXXX。被告新城公司系抵押房产的开发商，承担连带保证责任。签订合同后，原告按照约定于2012年4月17日向被告华骏发放了贷款650，000元（人民币，下同），但被告多次未按约定履行还款义务，经原告多次电话或上门催讨，被告华骏都仍未还清逾期贷款，截至2014年10月20日已累计违约12期。据此，根据《个人购房借款／担保合同》的约定，原告决定提前向被告华骏收回全部贷款本息，遂诉至法院，要求判令：1.被告华骏偿还贷款本金636，536.98元，因贷款而发生的利息及罚息35，642.71元（暂计至2014年10月20日）；2.被告华骏偿还自2014年10月21日起至实际清偿之日止的利息及罚息；3.被告新城公司承担连带保证责任；4.若被告华骏不能履行上述还款义务，要求确认当上海市嘉定区安悦路XXX弄XXX号XXX室房产的抵押登记条件成就时，原告享有抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分权。诉讼中，因被告华骏归还部分本金，故原告将第1、2项诉讼请求调整为：1.被告华骏偿还贷款本金634，998.22元，因贷款而发生的利息及罚息51，101.69元（暂计至2015年6月14日）；2.被告华骏偿还自2015年6月15日起至实际清偿之日止的利息及罚息。
被告华骏、新城公司未到庭应诉。
经审理查明，2012年3月27日，原告（贷款人）与被告华骏（借款人）、新城公司（保证人）签订了《个人购房借款／担保合同（商业）》一份，约定：被告华骏为购买上海市嘉定区安悦路XXX弄XXX号XXX室的房屋向原告借款650，000元，并以该房产为借款提供抵押担保，借款期限为360个月，初定为2012年3月27日起至2042年3月27日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，以借款凭证记载为准，执行年利率5.5675%；采用按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按本合同约定利率基础上加收40%；保证人承担保证责任为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间从贷款发放之日起至本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续……；等等。
之后，原告与被告华骏在上海市嘉定区房地产登记处将被告华骏预购的位于上海市嘉定区安悦路XXX弄XXX号XXX室房屋办理了抵押权预告登记手续，载明预购商品房抵押权人为原告，预购商品房抵押人为华骏，债权数额650，000元。2012年4月17日，原告向被告华骏发放了贷款650，000元。但被告华骏多次未按约偿还本息，截至2015年6月14日，被告华骏已连续违约17期，拖欠贷款本金634，998.22元，利息及逾期利息51，101.69元。
另查明，上海市嘉定区安悦路XXX弄XXX号XXX室房屋已于2014年1月产权登记至新城公司名下，但被告华骏至今尚未办理产权登记及他项权利证明登记。
以上事实，有当事人陈述，原告提供《个人购房借款／担保合同》、借款凭证、房地产预告登记证明（预购商品房抵押）、历史明细、身份信息和上海市房地产登记簿等证据证实。
本院认为，原告与被告华骏签订的《个人购房借款／担保合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。本案中，被告华骏向原告借款650，000元，事实清楚，证据充分。现被告华骏连续累计17期未按时足额偿还贷款本息，已构成严重违约，故原告有权依约提前收回全部贷款本息并要求被告华骏承担违约责任。原告主张的利息、逾期利息的计算方式符合合同约定，且于法无悖，本院予以支持。根据涉案合同约定，被告新城公司作为被告华骏的阶段性连带责任保证，其对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间从贷款发放之日起至本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止，由于被告华骏至今未办理产权登记及他项权利证明登记，故被告新城公司应当按约对被告华骏的上述债务承担连带保证责任。另，合同中关于抵押的约定合法有效，现因被告华骏未办理变更所有权登记手续，致使涉案抵押房产的产权人仍登记在新城公司名下，导致预购商品房抵押预告登记未能转为正式抵押权登记，但该情形并不影响原告与被告签订的抵押合同的效力，原告的抵押权预告登记亦具有对抗第三人的效力，被告华骏应当配合原告及时办理抵押权登记手续，原告有权在抵押权登记完成后就抵押房产行使抵押权并优先受偿。
审理中，被告华骏、新城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告华骏应于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行截止至2015年6月14日止的贷款本金人民币634，998.22元及利息、逾期利息51，101.69元，并偿付自2015年6月15日起至实际清偿之日止的利息、逾期利息（按2012年3月27日签订的《个人购房借款／担保合同》约定的标准执行）；
二、被告上海新城创宏房地产有限公司对本判决第一项付款义务承担连带保证责任，被告上海新城创宏房地产有限公司承担连带保证责任后，有权向被告华骏追偿；
三、被告华骏于本判决生效之日起十日内至房地产登记部门办理上海市嘉定区安悦路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权正式登记手续；
四、若被告华骏不履行本判决第一项付款义务，当抵押登记条件成就时，原告有权作为抵押预告登记的权利人，享有对上海市嘉定区安悦路XXX弄XXX号XXX室房屋办理抵押登记的请求权以及限制现实登记的所有权人处分该房屋的权利。
本案受理费10，522元，财产保全费3，881元，合计14，403元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 刘 霞
人民陪审员 朱亚平
人民陪审员 韩连根
二〇一五年六月十七日
书 记 员 万冯沁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。