上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初4826号原告薛洁。委托代理人罗卫东，上海市鸿生律师事务所律师。被告张瑾。委托代理人首勇，上海理研律师事务所律师。被告吕新宇。委托代理人首勇，上海理研律师事务所律师。原告薛洁与被告张瑾、吕新宇定金合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案受理。依法由审判员蒋鸣良适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛洁的委托代理人罗卫东，被告张瑾、吕新宇的委托代理人首勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛洁诉称，2015年9月16日，被告张瑾委托被告吕新宇与原告及居间方签订了一份《房地产买卖居间协议》，同时被告张瑾还委托被告吕新宇与原告签订了《房屋买卖定金合同》。签约当日，原告通过居间方向被告张瑾支付定金人民币（币种下同）2万元。2015年10月2日，被告张瑾明确告知居间方不再出售房屋，并表示愿意向原告偿付违约金。此后，被告张瑾返还了原告2万元定金，但拒绝按定金罚则向原告偿付违约金。据此，原告请求法院判令解除原、被告于2015年9月16日签订的《房屋买卖定金合同》；两被告依据定金罚则，赔偿原告违约金2万元。被告张瑾、吕新宇辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，房产证上产权人为被告张瑾，被告吕新宇并非产权人，故其与原告签订的协议应认定无效。第二，定金约定的并不明确，根据合同条款，原告方支付的2万元意向金，只有在双方签订买卖合同时该意向金才转为定金。此后双方并未签订买卖合同，双方签订的是房屋买卖定金合同，该合同虽涉及定金责任，但该合同并未明确定金罚则，两份合同并无逻辑关系。该2万元系意向金，合同约定该款作为洽谈所用，经审理查明，被告张瑾与被告吕新宇是夫妻关系。被告张瑾系位于上海市××路3799弄120号102室房屋登记的权利人。2015年9月16日，被告吕新宇以被告张瑾（为出卖方即签约甲方）的名义，与原告薛洁（为买受方即签约乙方）及案外人上海城大房地产经纪有限公司（为居间方即签约丙方）签订了一份《房地产买卖居间协议》。该协议记载，房屋坐落××路3799弄120号102室，总房价款255万元；乙方表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金2万元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。此外，协议还就委托期限、居间报酬、签约承诺等内容作了规定。同日，被告吕新宇以被告张瑾（为出卖方即签约甲方）的名义与原告薛洁（为买受方即签约乙方）签订了一份《房屋买卖定金合同》。双方约定：甲乙双方通过上海城大房地产经纪有限公司（即居间方）居间介绍，由乙方受让甲方位于上海市闵行区××路3799弄120号102室房屋，该房屋建筑面积60.72平方米，甲、乙双方同意于本合同签署后20天内前往居间方签订示范文本的买卖合同,为办理交易过户之需,除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙方双签订示范合同的日期。合同第11条“定金责任”规定,本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。合同第12条“违约责任”规定,乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期付款违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除合同。甲方未按合同约定期限交付房地产，应当按乙方已付房款的日万分之五支付给乙方违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。同年9月16日，原告薛洁收到了一份由居间方制作的格式《收款收据》，该《收款收据》填写的主要内容为：兹收到由薛洁直接支付本公司的款项计2万元。本公司确认，上述款项系薛洁用于购买上海市闵行区××路3799弄120号102室房屋的定金，以支付宝转帐实际到帐为准。《收款收据》下方的“收款人”处签有被告吕新宇的签名。嗣后，被告张瑾通过居间方表达不再出售上述位于上海市闵行区××路3799弄120号102室房屋。2015年10月12日，被告张瑾返还原告薛洁2万元。2016年2月15日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。本案审理过程中，原告为支持其诉讼请求向本院提供了居间方上海城大房地产经纪有限公司出具的《经过说明》，该《经过说明》中记载：2015年10月1日出卖方张瑾用短信告知居间方不再出卖上海市闵行区××路3799弄120号102室房屋，后又打电话称，要把定金2万元退回购买方，并按定金责任条款承担责任，要求居间方提供购买方的银行帐号。被告对上述《经过说明》的真实性不持异议。以上事实，由原、被告及居间方签订的《房地产买卖居间协议》，原、被告签订的《房屋买卖定金合同》，被告吕新宇签名的《收款收据》及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证属实。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。本院认为，所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或订立后，履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。定金属于金钱担保的一种形式，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告向被告支付的2万元为签约（签订示范文本合同即网签合同）定金，如果原告不履行与被告的签约义务，就无权要求被告返还定金；若被告不履行与原告的签约义务，则应双倍返还定金。由于被告在《房屋买卖定金合同》后明确表示不再出售涉案房屋，其作为收受定金的一方应依照《中华人民共和国合同法》关于定金罚则的规定，向原告双倍返还定金。诉讼前，因被告张瑾已返还原告2万元定金，故其还应根据定金罚则返还原告2万元。同时，由于两被告为夫妻关系，对涉案房屋是否出售具有共同的利益，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，被告张瑾之债务应当按夫妻共同债务予以认定。原告要求与被告张瑾解除《房屋买卖定金合同》及要求被告张瑾按定金罚则双倍返还定金，并要求被告吕新宇共同承担返还定金之债务的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于《房屋买卖定金合同》的解除时间，本院以向被告张瑾收到起诉状副本的2016年3月15日为合同解除之日。关于被告的抗辩意见，本院认为，被告张瑾与被告吕新宇为夫妻关系，被告吕新宇代表被告张瑾与原告签约时虽未提供委托书，但原告作为善意的相对方有理由相信被告吕新宇有代理权，即被告吕新宇的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，故本院确认被告吕新宇代表被告张瑾的签约行为有效。两份合同的逻辑关系是，第一份《房地产买卖居间协议》明确了意向金转为定金的条件（程序），第二份《房屋买卖定金合同》明确了定金罚则的内容。被告的抗辩意见不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条及《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第（四）项、第一百一十五及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、确认原告薛洁与被告张瑾签订的《房屋买卖定金合同》于2016年3月15日解除；二、被告张瑾、吕新宇于本判决生效之日起十日内向原告薛洁双倍返还定金2万元（已扣除先前返还的2万）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告张瑾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蒋鸣良二〇一六年四月二十八日书记员  龚 漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。