辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第01420号
上诉人（原审被告）：辽宁川达汽车销售服务有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路11号。
法定代表人：岳维森，系该公司董事长。
委托代理人：苏立春，系辽宁大潮律师事务所律师。
委托代理人：陈思奇，系辽宁大潮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程素玲，女，1971年4月1日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：李斌，系辽宁同方律师事务所律师。
上诉人辽宁川达汽车销售服务有限公司与被上诉人程素玲房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第7000号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员李�担任审判长并主审，与审判员赵梦辉、代理审判员郝梦思组成合议庭，于2014年7月日公开开庭进行了审理。上诉人辽宁川达汽车销售服务有限公司委托代理人苏立春、陈思奇、被上诉人程素玲的委托代理人李斌，均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原、被告于2011年7月26日分别签订了《商铺租赁协议书》及《﹤商铺租赁协议﹥补充协议书》，约定原告将位于沈阳市铁西区保工北街26-17号1门、2门及保工北街26-13号6门、7门、8门商铺出租给被告使用，房屋建筑面积1246．11平方米，租赁期限自2011年8月1日至2016年7月31日，租金按半年结算，在法庭审理过程中，原、被告均认可合同中约定的租金支付时间为每年7月1日及1月1日前。租金按照每年10％的方式逐年递增，具体租金标准为：……2012年8月1日至2013年7月31日月租金为171，340元；2013年8月1日至2014年7月31日月租金为186，917元；2014年8月1日至2015年7月31日月租金为202，493元……。
另查明，原告于2011年8月1日将涉诉房屋交付被告使用，被告先后四次向原告支付房屋租金，自2011年8月1日支付至2013年7月31日。2013年7月1日前，被告未按约定向原告支付2013年8月1日以后的房屋租金。2013年7月30日被告搬离涉诉房屋并将涉诉房屋钥匙返还原告。
上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的商铺租赁协议书和补充协议、房屋所有权证书、新建楼房门牌编号审批表、建设工程竣工验收消防备案表、被告提供的沈阳市公安消防局建设工程消防设计复查意见书、收条等证据，经庭审质证，法院予以确认。
原审法院认为，原、被告于2011年7月26日签订的《商铺租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，该合同有效。关于原告请求判令解除合同的问题。原告称合同解除的时间为2013年9月6日�以其提供的编号为024387195981的顺丰快递邮寄单和《解除﹤商铺租赁协议书﹥及﹤补充协议书﹥的函》为证；被告称合同解除的时间为2013年6月，以其提供的《关于终止租赁关系的告知函》及《关于终止租赁关系的商函书》为证。法院认为，原告提供的邮寄单中载明的寄件人非原告本人，无法确认该邮件内容为原告提供的《解除﹤商铺租赁协议书﹥及﹤补充协议书﹥的函》；而被告提供的《关于终止租赁关系的告知函》及《关于终止租赁关系的商函书》中没有原告的任何签收信息，无法确认是否实际向原告送达。法院认为，虽然原告否认双方就解除合同达成协议，但在法庭审理过程中，被告称其于2013年7月30日已实际搬离涉诉房屋并将房屋钥匙交还原告，原告对上述时间无异议，即被告在租赁协议履行期限届满之前，以自己的行为明确表明不履行合同，合同已于当日�除，法院予以确认。
关于原告主张被告向其给付人民币1，289，727.30元的问题。原告主张的上述给付金额包括两项，第一项为自2013年7月2日至2013年7月31日因迟延支付租金30天的违约金168，225.30元，第二项为因迟延支付租金超过30天导致合同解除的赔偿金1，121，502元。
关于原告主张的迟延支付租金30天的违约金168225.30元的问题。法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，履行合同义务不符合约定，应当承担相应的违约责任。如前项所述，在法庭审理过程中，原、被告均认可《商铺租赁协议书》中约定的租金支付时间为每年7月1日及1月1日前，同时合同第十二条第2项明确约定如被告逾期交付租金，每逾期一日，按应付未付款项金额的千分之五支付违约金，逾期超过三十日仍未缴纳的，甲方有权解除协议。因被告未按合同约定于2013年7月1日前向原告履行给付租金的义务，且如前项所述双方签订的《商铺租赁协议书》于2013年7月30日解除，故对原告仅请求逾期30日未支付租金的违约金，法院予以支持。关于该项违约金的具体金额，应为186，917元／月（2013年8月1日至2014年1月31日月租
金）×6个月×5‰×30天=168，225元。
关于原告主张的因迟延支付租金超过30天导致合同解除的赔偿金1，121，502元的问题。法院认为，《商铺租赁协议书》第十二条第5项约定，因乙方原因导致本协议解除的或乙方擅自解除本协议的，除本协议另有约定外，乙方应当向甲方承担相当于合同解除或终止当年年租金50％的赔偿金，履约保证金不予退还。如前项所述，被告在合同履行期限届满之前，以不继续支付租金、搬离涉诉房屋以及交还房屋钥匙等行为明确表明不再继续履行合同，导致合同解除，故对原告该项诉讼请求，法院予以支持。关于赔偿金的具体金额，依据合同约定，应为相当于合同解除或终止当年年租金50％的赔偿金。关于“合同解除或终止当年”的理解问题，原告称应解释为自2013年8月1日至2014年7月31日的租赁年度，被告称应解释为自2012年8月1日至2013年7月31日的租赁年度。法院认为，合同中并未明确标明“当年”为“租赁年度”，因此应遵从文意解释的原则将“当年”解释为一般自然年度，即2013年1月1日至12月31日，该项赔偿金的具体金额为（171，340元／月×7个月＋186，917元／月×5个月）×50％=1，066，982元。
关于被告辩称因原告违约导致无法实现合同目的的抗辩理由。被告辩称原告没有涉诉房屋的相关手续，未取得消防验收，并且原告给被告提供的房屋相关手续中房屋地址为沈阳市铁西区保工北街35—1号9门，并非租赁合同中的房屋地址，导致其营业执照与实际经营地址不符，无法继续经营。法院认为�第一，原告提供了登记时间分别为2013年4月17日和2013年4月18日的五份房屋所有权证书及备案时间为2012年8月28日的建设工程竣工验收消防备案表，上述手续的取得时间均在双方租赁合同签订之后，如因缺少上述手续导致被告无法经营、无法实现合同目的，被告不应在明知原告不具备上述手续的情况下与原告正常履行合同至2013年7月，却在原告已经实际取得上述手续之后解除合同，故被告称因原告未取得涉诉房屋相关手续导致合同目的无法实现的抗辩理由没有事实依据。第二，被告提供的注
册地址为沈阳市铁西区保工北街35—1号9门的营业执照中载明的公司名称为沈阳川达捷致汽车销售服务有限公司，而非本案被告，其与涉诉房屋租赁合同的正常履行没有事实和法律上的因果关系。综上所述，对被告的此项抗辩理由法院不予采纳。
关于被告辩称如果认定其违约，违约�应当从履约保证金中扣除的抗辩理由。被告称依据《商铺租赁协议书》第五条第二款，如认定其违约，应从履约保证金中扣除违约金。法院认为，合同第五条第二款是关于履约保证金的约定，调整阶段为合同正常履行过程中，而本案中因被告的违约行为已导致合同解除，且针对因被告行为导致合同解除的法律后果在合同第十二条违约条款的第二项、第五项均有特别约定，并且该条第五项亦明确约定因乙方原因导致本协议解除的或乙方擅自解除本协议的，除承担相当于年租金50％的赔偿金外，履约保证金不予退还，故对被告此项抗辩理由法院不予采纳。
关于被告辩称违约金过高的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，法院认为，本案系因被告违约导致合同解除，且原告适用合同中明确约定的�约条款主张违约金，被告亦未提供证据证明原告主张的违约金金额过分高于原告的实际损失，并且结合原、被告签署租赁期为五年的租赁合同而只履行了两年以及房屋租金金额等客观情况，本案不宜认定为违约金过高，故对被告的此项抗辩理由法院不予采纳。
原审法院判决：一、原告程素玲与被告辽宁川达汽车销售服务有限公司签订的《商铺租赁协议书》于2013年7月30日解除；二、被告辽宁川达汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告程素玲迟延支付租金30天的违约金人民币168，225元；三、被告辽宁川达汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告程素玲合同解除的赔偿金人民币1，066，982元；四、驳回原告程素玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费16，408元，由原告承担491元，由被告承担15，917元（原告已预交，由被告直接给付原告）
宣判后，辽宁川达汽车销售服务有限公司不服，提出上诉，请求二审法院撤销原审判决第二、三项或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。理由：（一）被上诉人违约事实清楚，证据确凿—审法院认定上诉人明知被上诉人不具备房屋所有权证书及消防备案手续的情况下与被上诉人正常履行合同至2013年7月，这一
认定与事实不符。本案事实是被上诉人在与上诉人签定租赁合同时恶意隐瞒了未取得房屋所有权证书和消防验收这一事实，导致上诉人在不知情的情况下，与被上诉人签订合同。合同签定后，上诉人因经营需要多次向被上诉人催要相关合法手续，被上诉人始终不能提供该房屋合法证明，致使上诉人无法正常开展经营活动，消防验收无法通过，无法实现租赁房屋的目的。因被上诉人严重违约上诉人才提出解除租赁合同。（二）一审法院认定事实错误假定上诉人违约，根据租赁合同第五条履约保证金条款“本协议的租赁期满或解除或终止的，在租赁期满或解除或终止之日起30日内，甲方将保证金余额部分无息退回乙方。”“本协议履行过程中，因乙方原因致使甲方产生违约金、赔偿金等，乙方同意甲方直接从保证金中直接扣除。”根据约定，履约保证金在“租赁期满或解除或终止都是适用的”因此对本案的解除合同是适用的，合同第五条的直接扣除于与第十二条不予退还并不矛盾。因此如果认定上诉人违约，违约赔偿金也应直接从保证金中直接扣除。综上所述，请二审法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人程素玲辩称，一、关于谁违约的问题。1、从�方签订商铺租赁协议至解除租赁协议整整有两年以上的时间，上诉人非但没有对该商铺的手续问题向我方提出过异议，相反，却在约定期限内向我方如期支付了第二年度的房屋租金。试想：如果我方订立合同时存在所谓的隐瞒行为，上诉人为何在第二年度还要继续履约而不提异议呢上诉人的主张明显违背常理。上诉人承租的商铺属于新建的商品房，在签约之前上诉人就已经反复进行考察，该商铺面积为1246.11平方米，每年租金高达百万元以上，面对这样一宗大额交易，上诉人不可能不考察该商铺的相关手续，由于当时该商铺正在办理房证之中，并且，已经在房产局办理了预告登记和备案手续，所以，上诉人确定我方是产权人，与我方签订了商铺租赁协议，并在该协议第一条明确约定，乙方愿意按该商铺现状承租。上诉人弃租该商铺的真正原因是：因为经营业绩不佳，被纳智捷汽车厂家取消了该店铺的经营资格，如果上诉人否认这一事实，那么，就请你拿出纳智捷厂家授权你方可以继续经营铁西店面的经营手续来。2、我方在一审提供的证据4《建设工程竣工验收消防备案表》记载，该商铺所在整栋楼宇于2012年8月28日取得消防竣工备案手续。上诉人是在2012年7月1日之前向我方交付的第二年度上半年租金，此时消防备案手续还未下达，如果消防手续真的影响到上诉人使用租赁房屋，那么，上诉人又怎么可能毫无异议的按时交付租金呢我们通过查询上诉人的工商档案得知，上诉人早在2008年4月2日就已经在工商局领取了营业执照，登记的经营场所地址在沈阳市铁西区北二中路11号，由于上诉人一直没有将营业地址迁移到本案租赁商铺的地址上来，所以，上诉人也不可能在本案租赁商铺的地址上办理后续的各类消防手续。二、关于履约�证金应否抵扣违约金的问题。1、商铺租赁协议第五条第2款约定的是，甲方有权从保证金中直接扣除，说明这是甲方的一项合同权利，是否扣除，甲方有选择权，可以行使这项权利，也可以不行使，上诉人作为违约的乙方无权强行要求我方用履约保证金抵扣违约金。2、商铺租赁协议第五条第2款还约定，保证金金额不足50万元的，乙方应当在30日内予以补足，否则甲方有权解除本协议。说明这个条款仅适用于协议继续履行的状态之下，否则无从谈及不补足就解除协议的问题。当本案商铺租赁协议因上诉人的原因解除时，双方对履约保证金又有了特别的约定，即：商铺租赁协议第十二条第5款约定，履约保证金不退，同时，上诉人还应向我方支付当年租金50％的赔偿金。因此，在解除合同时，应当适用双方在第十二条第5款的特别约定，上诉入主张用履约保证金抵扣违约金，与双方约定明显不符。综上所述，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人因代理权资格被厂家取消而恶意弃租的行为给我方造成了巨大的经济损失，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院补充查明，2012年8月28日商铺所在1号楼、7号楼通过消防备案。2013年4月案涉商铺取得了房屋所有权证书。
双方在租赁合同中关于履约保证金约定在签订协议时乙方交纳50万元的保证金。本协议的租赁期满或解除或终止的，在租赁期满或解除或终止之日起30日内，甲方将保证金余额部分无息退回乙方。本协议履行过程中，因乙方原因致使甲方或者第三人蒙受损失或出现消费者投诉并产生罚款、违约金、赔偿金等，乙方同意甲方直接从保证金中直接扣除，保证金余额不足30�元的，乙方应在接到甲方通知后30日内予以补足，否则甲方有权解除本协议。关于违约责任双方约定为：因乙方原因导致本协议解除的或乙方擅自解除本协议的，除本协议另有约定外，乙方应当向甲方承担相当于合同解除或终止当年年租金50％的赔偿金，履约保证金不予退还。
上述事实，有双方当事人的陈述、商铺租赁协议书和补充协议、房屋所有权证书、新建楼房门牌编号审批表、建设工程竣工验收消防备案表、沈阳市公安消防局建设工程消防设计复查意见书、收条等证据，经庭审质证，在卷佐证。
本院认为，本案双方争议的焦点之一合同解除的原因。双方签有有效的房屋租赁合同，审理中查明，2013年7月30日上诉人实际搬离涉诉房屋并将房屋钥匙交还被上诉人，被上诉人对上述时间无异议，故原审法院认定双方之间的租赁合同已于当日解除，并无不当。现上诉人提出合同解除的原因在于，被上诉人始终不能提供该房屋合法证明，致使上诉人无法正常开展经营活动，消防验收无法通过，无法实现租赁房屋的目的，被上诉人违约导致合同解除。对此，本院经审查认为，双方在签订租赁合同时涉案房屋尚未取得房屋产权证书，但在合同中已经明确约定上诉人是按照房屋现状承租房屋，故现上诉人主张对房屋状况不知情，不符合事实，且被上诉人在审理中提供了登记时间分别为2013年4月17日和2013年4月18日的五份房屋所有权证书及备案时间为2012年8月28日的建设工程竣工验收消防备案表，上述手续的取得时间均在双方租赁合同签订之后，且上诉人未能提供在合同履行过程中曾经向被上诉人提出要求被上诉人提供上述材料配合办理经营手续的证据，也未提供因此而不能正常经营的证据，故上诉人的该项上诉请求缺乏事实依据，本院不�支持。
焦点二是关于违约赔偿金应否直接从保证金中扣除问题。前已述，合同解除是由于上诉人的原因所致，故被上诉人提出上诉人应当承担违约责任符合法律规定。其所应当承担的违约责任应当以双方租赁合同的约定为准。上诉人提出根据租赁合同第五条履约保证金条款“本协议的租赁期满或解除或终止的，在租赁期满或解除或终止之日起30日内，甲方将保证金余额部分无息退回乙方。”“本协议履行过程中，因乙方原因致使甲方产生违约金、赔偿金等，乙方同意甲方直接从保证金中直接扣除。”的约定，违约金应从履约保证金中扣除，因双方之间的租赁合同因上诉人违约擅自解除，造成合同不能继续履行，因此，合同解除的违约责任承担应当依照合同关于违约责任的约定处理，上诉人主张按照保证金条款处理缺乏依据。
但依据查明的事实，上诉人并不欠2013�7月租金，且2013年7月30日双方已实际解除了租赁合同，而原审判令上诉人承担2013年8月1日-2014年1月31日逾期交付租金的违约金属于合同继续履行的违约责任，在双方合同解除的情况下，判令上诉人承担该项责任适用法律不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第7000号民事判决主文第一项即：原告程素玲与被告辽宁川达汽车销售服务有限公司签订的《商铺租赁协议书》于2013年7月30日解除；第三项即：被告辽宁川达汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告程素玲合同解除的赔偿金人民币1，066，982元；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第7000号民事判决主文第二项即：被告辽宁川达汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告程素玲迟延支付租金30天的违约金人民币168，225元；第四项即：驳回原告程素玲的其他诉讼请求。
三、驳回上诉人辽宁川达汽车销售服务有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16，408元，由程素玲承担491元，由辽宁川达汽车销售服务有限公司承担15，917元。二审案件受理费16，408元，由被上诉人程素玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
审 判 员 赵梦辉
代理审判员 郝梦思
二〇一四年八月八日
书 记 员 任 江
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律错误的，依法改判。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。