黑龙江省鸡东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鸡东民初字第291号
原告吕国清，男，1955年8月6日出生，汉族，农民。
被告张智强，男，1971年7月12日出生，汉族，个体。
被告张智杰，女，1963年1月21日出生，汉族。
委托代理人于健海，男，1993年10月26日出生，汉族，学生。
原告吕国清诉被告张智强、张智杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月27日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告吕国清、被告张智强、张智杰及其委托代理人于健海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月1日，原告合伙人向被告租用鸡东县振兴大街54号从西向东第11号门市，并签署为期二年的房屋租赁合同，租金每年一交，同时缴纳3000元房屋租押金。合同约定，租房终止甲方验收无误后，将押金退还给乙方，不计利息。原告按照租赁合同住满一年后，未拖欠应承担的租金，2013年由于此店经营缺乏技术人员，双方经过协商，重新签订协议，2013年12月1日至2014年11月30日的房租，如果兑出此店按照32000元给付，如果此店兑不出去按20000元给付。但是现在本店无人经营，设备低价出售，但此房屋继续由原告租用，甲方却收取32000元房租。原告诉至法院，要求被告退还房屋租金12000元并承担本案诉讼费。
被告张智强辩称：第一被告并不是租赁房屋的所有权人，该房屋的所有权人是张智杰。2012年12月1日的房屋租赁合同是第一被告与吴国辉签订，承租张智杰的振兴大街54号由西向东第11号门市。但那是代理张智杰签订的，事先得到了张智杰的授权，张智杰才是出租人。签订合同后，吴国辉利用承租的房屋经营“小辉车之家”。2013年8月，吴国辉多次找第一被告，说承租房屋门前另一批发饮料的商店卸货时间太长，影响他的经营，为了照顾吴国辉的生意，第一被告同意给吴国辉串一间门市，吴国辉挑选第9号门市，要求第一被告将该门市改造成修车铺面，并承诺至少要租用十年，否则，由吴国辉承担改造门市的全部费用。2013年11月，吴国辉弃店走了，原告自称是吴国辉的合伙人，接管该店继续经营，原告多次找第一被告说经营此店没有技术人员，经营出现困难，请求照顾一下，并承诺一边经营一边外兑此店，兑出后再正常交纳房租，兑出之前先少收点房租。第一被告与原告在2013年11月20日签订协议，但该协议张智杰并不知情，第一被告属于无权代理。但原告于2014年3月将店内的经营设备都卖掉，却称店没有兑出去。原告不履行合同义务，要求退还租金没有法律依据。房屋系张智杰所有，起诉第一被告主体不适格。
被告张智杰辩称：一、本案中，房屋承租人是吴国辉，原告称与吴国辉是合伙关系没有证据证明，因此吕国清不具有原告资格。另外张智强是第二被告的代理人，不是房屋租赁合同的一方当事人，与吴国辉签订的房屋租赁合同是经过第二被告授权的，但与原告签订的协议第二被告并不知情，因此该协议对第二被告不发生法律效力，将张智强被列为本案被告主体亦不适格。二、2013年9月，吴国辉提出要串换门市经营，经与吴国辉协商，第二被告同意将租赁房屋由第11号门市串到第9号门市，并承担第9号门市的改造费用，吴国辉承诺至少租赁十年，否则赔偿第二被告的改造费用。第二被告为改造9号门市投资4万余元，现原告提前终止合同而造成损失，原告不但不思赔偿，还提起民事诉讼要求退还租金，其请求没有任何事实和法律依据。三、协议第一条约定的2013年11月20日至11月30日，实际应为2013年11月20日至2014年11月30日，第二被告是要求原告在这一年时间内兑店，原告未能在这段时间内积极兑店，因此不能执行协议第二条“如此店兑不出去，2013年12月1日至2014年11月30日张志强照顾吕国清只收租金2万元”的约定。
经审理查明：被告张智杰、张智强系姐弟关系，张智杰将其位于鸡东县鸡东镇前进街一委的520平方米非住宅间隔为若干门市对外出租。2012年12月1日，张智强经张智杰授权，与吴国辉签订房屋租赁合同，将张智杰所有的由西向东第11号门市出租给吴国辉，合同约定“租期二年，自2012年12月1日起至2014年11月30日止，房屋租金每年32000元，于每年的11月1日前一次付清。出租方另收取承租方押金3000元，合同终止，出租方验收无误后将押金退还承租方，不计利息。”交纳第一期房屋租金后，吴国辉利用承租的房屋，购买五轮定位仪、动平衡仪、扒胎机、气泵等设备及相关货物，与原告吕国清合伙开设“小辉车之家”，从事汽车五轮定位、动平衡及修补轮胎等维修行业。为开设此店，二人共投资17万余元，其中吴国辉投入4、5千元及维修技术，其余全部由原告出资。2013年9月，经双方协商，吴国辉改租张智杰所有的振兴大街54号由西向东第9号门市，双方未重新签订租赁合同。2013年10月，吴国辉退出“小辉车之家”的经营，约定该店的所有设备、货物全部归原告所有。由于缺少技术人员，生意不好，原告独自经营出现困难，经协商，原告与张智强于2013年11月20日签订协议，约定“一、2013年11月20日至2014年11月30日期间，此店如能外兑，按原合同执行房租。二、如此店兑不出去，2013年12月1日至2014年11月30日张智强照顾吕国清只收租金2万元，2013年11月30日前付1万元、2014年1月15日前付1万元。三、至2014年合同到期，如再租房另行商定合同内容签订合同，如在中间兑出房屋，房租仍按原签订执行租金。”2013年12月8日、2014年1月27日，原告两次向张智杰交纳租金计15000元，2014年3月5日，原告将“小辉车之家”内的五轮定位仪等所有维修设备转卖，并于当日向张智杰交纳尾欠租金17000元。原告转卖设备至今，“小辉车之家”一直关门停业。
上述事实，由房屋租赁合同、协议、收条、房屋所有权证、证人吴国辉的证人证言及双方当事人当庭陈述证实。
本院认为：被告张智强经被告张智杰授权，与吴国辉签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性、禁止性规定，合同自双方签字、盖章时起发生法律效力；合同履行过程中，由吴国辉与张智强协商，将租赁的11号门市改租为9号门市，足以令作为吴国辉合伙人的原告相信张智强对房屋出租事宜具有代理权。当吴国辉退伙后，原告经营遇到困难时，原告仍向张智强请求照顾、降低租金，且与张智强签订协议，依法应认定张智强的行为构成表见代理，该协议确定的权利义务应由张智杰享有、承担；张智强并非房屋租赁合同的当事人，原告要求其履行合同义务，于法无据，不予支持；《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，双方以是否兑出“小辉车之家”做为按何数额交纳房屋租金的条件，而店铺是否能够兑出，存在不确定因素，双方签订的协议属于附生效条件的合同；关于兑店的概念，按照当地的交易习惯应理解为店铺经营权的转让。2013年11月20日协议签订后，原告应当按照约定在继续经营的过程中做出店铺外兑的行为，但原告却于2014年3月5日将店内的所有维修设备转卖他人，并非对外转让店铺经营权。且原告亦当庭陈述“小辉车之家现在什么设备都没有了，兑不出去了。因此要求被告返还租金12000元。”原告为其利益，将全部维修设备转卖，该行为不正当地阻止了“店铺外兑”这一合同生效条件的成就，依法应视为“小辉车之家”已外兑，故原告要求被告返还12000元房屋租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告吕国清的诉讼请求。
原告已预交的案件受理费100元，减半收取50元，由原告吕国清自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。
代审判员 丁建波
二〇一四年六月二十日
书 记 员 鲁 鹏