常州市金坛区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0482民初3455号
原告（案外人）：倪锡正，男，1960年5月14日生，汉族，住常州市金坛区。
原告（案外人）：袁冬根，男，1956年11月10日生，汉族，住常州市金坛区。
原告（案外人）：陈留洪，男，1954年2月19日生，汉族，住常州市金坛区。
三原告共同委托诉讼代理人陈爱祥,江苏钟鸣律师事务所律师。
被告（申请执行人）：于伟中，男，1966年8月15日生，汉族，住常州市金坛区。
委托诉讼代理人司马军,江苏兴坛律师事务所律师。
第三人（不反对案外人异议的被执行人）：胡智栋，男，1976年12月22日生，居民身份证号码，汉族，住常州市金坛区虹桥新村**幢***室。
第三人(不反对案外人异议的被执行人)：倪华，女，1977年8月14日生，居民身份证号码，汉族，住常州市金坛区西环二路**号金坛质量检测所。
原告倪锡正、袁冬根、陈留洪诉被告于伟中、第三人胡智栋、倪华案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月21日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2018年7月31日公开开庭进行了审理。原告倪锡正、袁冬根、陈留洪及其委托诉讼代理人陈爱祥、被告于伟中的委托诉讼代理人司马军到庭参加诉讼。第三人胡智栋、倪华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2011年11月2日，胡智栋、倪华向于伟中借款人民币500000元并出具借条，2011年12月23日，胡智栋、倪华又向于伟中借款人民币500000元并出具借条，双方对还款期限及利息进行了约定。于伟中诉胡智栋、倪华民间借贷纠纷一案，本院于2014年5月23日作出(2014)坛民初字第1049号民事判决书，判决：一、胡智栋、倪华于判决生效之日起10日内返还于伟中借款100万元及利息30000元，并承担自2014年3月31日起至还清之日止的本金500000元按银行同期贷款利率计算的逾期利息及2012年3月23日起至还清之日止的本金500000元按银行同期贷款利率的四倍计算的逾期利息；二、胡智栋赔偿于伟中自2012年2月10日起至还清之日止本金270000元按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；三、驳回于伟中的其余诉讼请求。该判决生效后，2014年7月4日本院根据于伟中的申请立案执行，案号为（2014）坛民执字第1131、1132号，2017年9月29日本院依法作出（2014）坛执字第01131号执行裁定：评估、拍卖、变卖被执行人胡智栋、倪华名下的座落于常州市××区晨风路××房产及其土地使用权。
原告对该执行裁定提出书面异议，请求对常州市××区晨风路××房产及其土地使用权停止评估、拍卖、变卖，2018年4月20日本院作出（2018）苏0482执异21号执行裁定书，认为虽然座落于常州市金坛区晨风路1-7号房屋的所有权登记在胡智栋、倪华名下，但《房屋及土地转让协议》项下的土地使用权登记在原农村合作基金联合会的名下，胡智栋、倪华未办理该土地使用权的转让登记，故胡智栋、倪华不是合法登记的土地使用权人，其与倪锡正、袁冬根、陈留洪所签订的房屋及土地转让协议不能确认为合法有效，裁定驳回原告的异议请求，原告不服该裁定而依法提起本次诉讼。
原告向本院提出诉讼请求，请求本院判决确认：1、判决停止对原告购买的坐落于常州市××区晨风路××房产及其土地使用权的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认原告与第三人胡智栋、倪华签订的《房屋及土地转让协议》合法有效，坐落于常州市××区晨风路××房产及协议项下的土地使用权归原告所有；3、判决第三人胡智栋、倪华立即协助和配合原告办理坐落于常州市××区晨风路××房产及协议项下的土地使用权的过户登记；4、本案的案件受理费用由被告分担。事实和理由：2004年1月30日，第三人（被执行人）胡智栋与金坛市非金融机构清理整顿领导小组办公室签订协议：将通过法院判决的位于下塘桥的厂房和土地〔国有划拨性质，计2833平方米〕以45万元（其中土地25万、厂房20万）的价格卖给胡智栋，并负责为其办理房屋产权过户手续。2004年8月5日前述房屋的产权登记到第三人胡智栋、倪华名下，房权证号常金字第××号，土地因为属国有划拨性质自1998年9月登记在金坛市农村合作基金联合会名下一直未过户。2010年5月30日，原告经人介绍与第三人(被执行人)胡智栋签订的《房屋及土地转让协议》约定：第三人将涉案房屋及土地以人民币98万元的价格转让给三原告，约定了房屋及土地的过户和价款给付。原告随后在数月内付清了全部款项。胡智栋、倪华即将上述房屋的房产证、土地使用权证，房产及土地和其与基金会的协议交付原告占有、使用至今。2010年6月14日，胡智栋、倪华与原告之一的陈留洪在金坛市公证处办理了以转让该房产为目的的“授权委托公证”，公证号为（2010）常坛证民内字第895号。原告在2010年5月底，取得该房产及土地后进行了多次招租和厂房接水、复电等设施的建设，原告对诉争房屋占用、使用、受益至今。综上，原告认为，原告与第三人签订的《房屋及土地转让协议》是双方真实意思的表示，该协议合法有效，原告己依约定支付了全部价款并占有标的物至今，没有办理产权过户登记原告没有过错。
被告于伟中辩称，1、原告与第三人之间的买卖房屋及土地买卖合同无效，该房屋在买卖时已被列入金坛区城市规划调整范围，其买卖行为违反了房地产管理法的相关强制性规定，另国有划拨土地上建筑物的出租、转让必须经过相关部门的准许，胡智栋的转让行为违反了法律的强制性规范；2、原告没有证据证明已支付全部款项。
本院查明，2004年1月30日，第三人（被执行人）胡智栋与金坛市非金融机构清理整顿领导小组办公室签订协议：将通过法院判决的位于下塘桥的厂房和土地〔国有划拨性质，计2833平方米〕以45万元（其中土地25万、厂房20万）的价格卖给胡智栋，2004年8月5日前述房屋的产权登记到第三人胡智栋、倪华名下，房权证号常金字第××号，土地过户手续尚未办理，仍在原农村合作基金联合会名下。
2010年5月30日，三原告与第三人(被执行人)胡智栋签订《房屋及土地转让协议》一份，协议约定：第三人将涉案房屋及土地以人民币98万元的价格转让给原告三人，约定了房屋及土地的过户和价款给付，该协议是胡智栋本人与三原告签订，虽合同抬头当事人处有倪华的名字，但倪华并未在合同落款处签名。胡智栋在收取倪锡正200000元房屋及土地价款后与倪华及原告之一的陈留洪在金坛市公证处办理了以转让该房产为目的的“授权委托公证”，随后三原告在数月内付清了全部款项。2010年三原告取得该房产及土地后即由陈留洪负责对厂区进行接水、复电等设施的建设，并进行了多次招租。
另根据原告提供的2013年11月4日原金坛市人民政府专题会议纪要“2000年，市供销社按照市委、市政府有关文件精神，对全市供销社系统下属单位进行改制，并且对存量资产按照公开、公平、公正的原则进行了处置，原岸头供销社改制时将总建筑面积为5975平方米的73套房屋通过拍卖方式转让给51名职工。由于当时土地性质为国有划拨，随着国家有关政策的调整，致使原岸头供销社职工所购房屋一直未能办理房屋、土地产权登记过户手续”的内容，能够证实同样性质的国有划拨土地随着国家政策调整不能办理房屋、土地过户手续。
本案中第三人胡智栋、倪华虽未到庭，但在执行异议阶段，胡智栋、倪华称，关于座落于常州市××区晨风路××房产及土地，本人已在六、七年前卖给了陈某等三人，因土地是划拨土地，我没有办理过户，卖给陈某等三人时也没有办理过户，陈某等三人早在双方签订买卖协议时已将购买该房产及土地的款项支付给本人。
本院认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，要排除执行的，应符合以下要件：一、申请执行的债权应当限于金钱债权；二、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、人民法院查封前已经合法占有不动产；五、非因买受人自身原因未办理过户登记。庭审中，被告对上述第一、四、五项没有异议。关于第二点，被告称胡智栋与三原告签订的《房屋及土地转让协议》是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，因此导致合同无效。本院认为虽然房地产管理法第四十一条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”，对于该条，应理解为管理性规定，因为该条既未明确规定违反该规定将导致合同无效或不成立，也不属于违反该规定若使合同有效将损害国家利益、社会公众利益的情形，因此不属于效力性强制性规定，据此，对被告的相应辩称意见不予采纳。关于第三点，原告已提供转账记录及收条等证据证明向胡智栋支付全部价款，该事实不仅得到胡智栋的认可，通过胡智栋与原告陈留洪签订的授权委托公证也能得到证实。综上，倪锡正、袁冬根、陈留洪享有足以排除对座落于常州市××区晨风路××房产及土地使用权强制执行的权益。但关于原告提出的要求确认涉案土地的使用权及房屋过户登记的请求，因案涉土地的性质为国有划拨性质，根据房地产管理法的相关规定，该类性质的土地及房屋的转让需经过人民政府审批等流程，因此原告的该两项请求本案不宜处理。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、停止对原告倪锡正、袁冬根、陈留洪购买的坐落于常州市金坛区晨风路1-7号房产及其土地使用权的强制执行。
二、原告倪锡正、袁冬根、陈留洪与第三人胡智栋签订的《房屋及土地转让协议》合法有效。
三、驳回原告倪锡正、袁冬根、陈留洪其他诉讼请求。
案件受理费18300元，由被告于伟中负担（此款原告已预缴，被告于伟中应于本判决生效之日起15日内迳付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉费18300元。
审 判 长 王囡囡
人民陪审员 赵金荣
人民陪审员 朱小玲
二〇一八年八月十四日
书 记 员 高 群