福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0902民初6135号原告：伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区曲尺塘路8号三盛海德公园16号楼二层，统一社会信用代码91350901696605461Q。法定代表人何祥文，总经理。委托诉讼代理人张辉、陈颖，该分公司员工。被告：高启珍，女，1938年6月10日出生,住福建省宁德市东侨经济技术开发区，现住福建省宁德市蕉城区，原告伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司（以下简称伯恩公司）与被告高启珍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法由审判员蒋俐兴适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人�辉、陈颖到庭参加诉讼，被告高启珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告伯恩公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠2014年9月至2016年7月期间物业服务费人民币6736.47元及自2014年9月6日起至清偿之日止的违约金，违约金以月拖欠物业服务费金额为基数，按月利率2%计算，暂计至2016年8月6日的违约金为1616.75元；2.被告向原告支付2015年11月起至2016年5月止拖欠水电公摊费328.53元。事实与理由：2010年1月19日，原、被告签订了《前期物业服务协议》一份，协议约定：自2010年2月1日起原告向被告提供前期物业管理服务；被告物业服务费按其拥有的房屋建筑面积以每月每平方米1.5元的标准收取计算，公共水电费由全体业主分摊；被告应于每月5日前向原告缴纳当月物业服务费，如被告不按协议约定的收费标准和时间�纳物业费，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。被告住宅建筑面积为195.26平方米，每月应向原告缴纳的物业服务费为292.89元。原告依约向被告提供物业管理服务至今，但被告自2014年9月开始拒绝缴纳物业服务费，截止至2016年7月，被告拖欠物业服务费6736.47元；自2015年11月拒绝缴纳水电公摊费，截止至2016年5月，拖欠水电公摊费328.53元。被告高启珍辩称：2015年7月13日，宁德市蕉城区人民法院民事裁定书：裁定拍卖被告位于宁德市东侨经济技术开发区五里亭曲尺塘路8号三盛海德公园3号楼302单元房产用于偿还宁德市农商银行股份有限公司贷款，被告把上述房钥匙移交宁德农商银行，因而，自2015年7月13日起，上述房物业费由宁德农商银行缴纳。2016年8月8日，上述房通过司法拍卖已由他人竞卖成功，物业费应由买受人承担。原告伯恩公司围绕诉讼请求依法提交了房屋登记证明、房屋交付验收表、业主资料卡、前期物业服务协议、前期物业服务合同、证明、物业收费发票、收款收据、缴费通知、律师催款函、快递投递状态查询单各一份。被告高启珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。原告提交的证据虽未经被告质证，但上述证据来源、形式合法，内容真实可信，且与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月19日，原、被告签订了《前期物业服务协议》一份，协议约定：自2010年2月1日起原告向被告提供前期物业管理服务；被告物业服务费按其拥有的房屋建筑面积以每月每平方米1.5元的标准收取�算，公共水电费由全体业主分摊；被告应于每月5日前向原告缴纳当月物业服务费，如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳物业费，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。被告住宅建筑面积为195.26平方米，每月应向原告缴纳的物业服务费为292.89元。原告依约向被告提供物业管理服务至今，但被告自2014年9月开始拒绝缴纳物业服务费，截止至2016年7月，被告拖欠物业服务费6736.47元；自2015年11月拒绝缴纳水电公摊费，截止至2016年5月，拖欠水电公摊费328.53元。综上所述，本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告已依约为海德公园小区业主提供物业服务，被告作为海德公园小区业主，应依约向原告交纳物业服务费及水电公摊费�被告未按时交纳物业服务费及水电公摊费，构成违约，应承担违约责任，原告的诉求有事实和法律依据，本院予以准许。被告辩称，原告主张的物业服务费应由宁德农商银行和新的买受人承担，缺乏依据，其抗辩理由不能成立。被告未到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告高启珍应于本判决生效之日支付原告伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司2014年9月至2016年7月期间物业服务费人民币6736.47元及偿付逾期付款违约金（以被告每月应交纳物业费数额为基数，从逾期之日起至相应物业服务费付清之日止，按月利率2%计算）；二、被告高启珍应于本判决生效之日支付原告伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司自2015年11月起至2016年5月止水电公摊费328.53元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  蒋俐兴二〇一六年十月二十六日书记员  陈巧梨附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人�共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在�业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_123#m_font_123?)服务合同的约定交纳物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_124#m_font_124?)服务费用。业主与物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_125#m_font_125?)使用人约定由物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_126#m_font_126?)使用人交纳物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_127#m_font_127?)服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_128#m_font_128?)买受人的物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_129#m_font_129?)，物业(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=25&Gid=96816&ShowLink=false&PreSelectId=225322000&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_130#m_font_130?)服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。