辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终10462号上诉人（原审原告）：张杰，男，1979年8月13日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托代理人：银晓丹（张杰妻子），女，1980年7月8日出生，汉族。委托代理人：吕颐航，北京大成（大连）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳市北市场人和典当有限责任公司，住所地沈阳市和平区北市二街16号。法定代表人:门建民，该公司总经理。委托代理人：张成铭，北京金诚同达律师事务所律师。委托代理人：陆凯，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。上诉人张杰因与上诉人沈阳市北市场人和典当有限责任公司（以下简称“人和公司”）房屋买卖合同纠纷一案不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初5931号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月13日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张杰一审诉称：张杰与人和公司于2014年3月19日签订《房屋买卖协议》，后于2014年5月16日签订了《补充协议》，张杰共分三次向人和公司交付了购房定金70万，后张杰在办理涉案房屋的产权过户登记过程中发现，人和公司在与张杰签订《房屋买卖协议》之前已经将房屋抵押给银行。人和公司在房屋买卖过程中隐瞒事实真相，将已经抵押的房屋出售于张杰，人和公司存在着严重的欺诈行为，人和公司的行为致使《房屋买卖协议》无法继续履行，张杰多次与人和公司协商将购房定金退还。人和公司不予理睬。为了维护自己的合法权益，张杰现诉至法院，请求贵院支持张杰的诉讼请求。诉讼请求：1、请求判令解除张杰与人和公司于2014年3月19日签订的《房屋买卖协议》及2014年5月16日签订的《补充协议》；2、请求判令人和公司返还张杰购定金130万元（其中包括双方返还已付定金120万元及2012年支付的10万元，共计130万元）；3、本案的诉讼费由承担。人和公司一审辩称：一、《房屋买卖协议》及补充协议于2015年9月28日解除。由于张杰迟迟不履行合同义务，人和公司依法依约享有合同解除权，于2015年9月25日向张杰寄送《解除合同通知函》，张杰于2015年9月28日收到该解除通知，故2014年3月19日签订的《房屋买卖协议》（下称“2014年协议”）及补充协议于2015年9月28日解除。另，自2015年9月28日合同解除至张杰起诉日，已经超过三个月的解除异议期，根据法律规定，张杰的诉请依法不应予以支持。二、张杰明知房屋存在抵押的事实，张杰要求解除合同无事实和法律依据。张杰与人和公司双方签订合同时，人和公司已将案涉房产存在抵押的事实告知人和公司，人和公司也曾到银行亲自确认。现张杰慌述人和公司在房屋买卖过程中存在严重的欺诈行为是不符合事实的。合同欺诈的法律后果是受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销，而且还应在一年的除斥期间内行使。张杰据此要求合同解除无法律依据。三、张杰未按合同约定履行义务，无权要求人和公司返还定金。因张杰未按照合同约定履行办理房屋过户手续和价款支付的义务，导致2014年协议于2015年9月28日解除，故张杰无权要求人和公司返还定金。另外，张杰另外主张返还的“10万元”定金，系双方于2012年3月16日签订的《房屋买卖协议》（下称“2012年协议”）的履约内容，是独立的买卖合同法律关系，与本案不属于同一法律关系，张杰应当另行提起诉讼。且张杰因无力履行2012年协议，张杰已丧失该“10万元”定金为代价，才与人和公司签订了2014年协议，且2012年协议终止达2年有余，已经超出解决争议的诉讼时效，依法应当不予支持。综上，张杰的诉讼请求无事实和法律依据，请贵院依法驳回张杰的全部诉讼请求。原审法院审理查明：2012年3月16日，张杰（买受人）与人和公司（出卖人）签订房屋买卖协议一份，约定：出卖人同意将其所有的位于沈阳市东陵区秋丰路2号的房屋转让给买受人，买受人同意购买该房屋。该房屋建筑面积为2014平方米，房屋所有权证号为：沈房权证东陵字第0049**号。用途为公建。该房屋目前尚没有土地使用权证，买受人对此明知并予以认可，并自愿承担将来办理土地使用权证的所有费用。本协议所述房屋的转让总价款为450万元，买受人应按下列期限向出卖人支付转让价款，本协议生效当日向出卖人支付10万元定金，该定金在本协议履行完毕时抵作房款。剩余转让价440万元，由买受人于2012年6月15日前支付给出卖人。协议签订后，张杰向人和公司支付定金10万元。剩余转让价440万元，由买受人于2012年6月15日前支付给出卖人。2014年3月19日，张杰（买受人）与人和公司（出卖人）又签订房屋买卖协议一份，约定：出卖人同意将其所有的位于沈阳市东陵区秋丰路2号的房屋转让给买受人，买受人同意购买该房屋。该房屋建筑面积为2014平方米，房屋所有权证号为：沈房权证东陵字第0049**号。用途为公建。该房屋目前尚没有土地使用权证，买受人对此明知并予以认可，并自愿承担将来办理土地使用权证的所有费用。本协议所述房屋的转让总价款为420万元，买受人应按下列期限向出卖人支付转让价款，本协议生效当日向出卖人支付110万元定金（现金10万，支票壹张100万），该定金在本协议履行完毕时抵作房款。剩余转让价310万元，由买受人于2014年6月10日前支付给出卖人。本协议所述房屋的过户手续由买受人负责办理，于本协议生效后三个月内办理完毕。买受人未按期办理完毕的，每逾期一个月应向出卖人支付伍万元的违约金，不足一个月的按一个月计算，逾期五个月的，本协议自动解除。出卖人应于买受人支付完毕全部转让价款后10日内日将房屋交付给买受人，买受人知晓该房屋现状，并同意按现状接收该房屋。协议同时约定：甲、乙双方于2012年3月26日签订的房屋买卖协议自动废止。协议签订后，张杰向人和公司支付定金60万元。2014年5月16日，张杰（买受人）与人和公司（出卖人）又签订补充协议一份，约定：出卖人与买受人于2014年3月19日签订房屋买卖协议，现就该协议作如下变更，1、协议第三条第1项约定2014年5月16日交付支票100万改为现金50万。剩余50万改为2014年7月30日前给付出卖人。2、协议第二条2向约定剩余转让价款310万元，改为由买受人于2014年7月30日前支付给出卖人。3、经双方协商同意，如买受人于2014年7月30日前不能交付剩余购房款360万元，出卖人有权单方解除合同，买受人已支付的定金60万不予退还，双方合同自动废止。2012年3月16日，人和公司向张杰给付涉案房屋的契税证，张杰为人和公司出具收条一张，载明：今收到沈阳市北市场人和典当有限责任公司契税证证号NO1416117。原审法院另查明：涉案房屋的所有权证书上关于他项权利摘要处载明了涉案房屋的抵押情况。现涉案房屋存在抵押，抵押期间为2014年11月3日至2015年10月20日。抵押金额为5,000,000元。原审法院认为，张杰与人和公司签订的房屋买卖协议及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。关于张杰与人和公司于2012年3月16日签订的房屋买卖协议（以下简称2012年协议），因双方在之后即2014年3月19日签订的房屋买卖协议（以下简称2014年协议）中明确约定了2012年协议自动废止，故2012年协议已经依约解除。依据合同解除的法律后果，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。关于张杰诉请人和公司返还其已支付的定金10万元的问题。人和公司提出因张杰违约而适用定金罚则，故将该笔定金罚没的抗辩，因双方在2014年协议中对此并未约定，且亦未明确载明2012年协议废止的原因应归责于张杰，故对人和公司该项抗辩，依据不足，原审法院不予采信。关于人和公司抗辩的诉讼时效问题。因张杰的诉请，属债权请求权，适用二年诉讼时效期间的规定。根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。双方在2014年3月19日签订房屋买卖协议时，约定了2012年协议自动废止，故从2014年3月19日协议签订并生效之日起，2012年协议即已约定解除。依据前述，张杰应当知道合同解除之后，人和公司应向其返还定金10万元，故诉讼时效应当从合同解除之次日开始计算。诉讼时效期间应从2014年3月20日至2016年3月19日。张杰于2016年5月16日来院诉讼，未向法庭提供任何证据证明其曾就该10万元向人和公司主张过权利，即未提供有效证据证明本案存在诉讼时效中断的情况，故张杰该项诉讼请求确已超过诉讼时效的规定，原审法院不予支持。关于张杰以涉案房屋存在抵押，人和公司在双方签订协议之时未将抵押情况告知张杰，故张杰的合同目的无法实现为由诉请解除与人和公司签订的2014年协议及补充协议的问题。人和公司辩称已向张杰出示涉案房屋的房产证，而该房产证上明确载明了房屋的抵押情况，张杰对此予以否认，主张从未看过涉案房屋的房产证，张杰作为买受人购买涉案房屋，理应查看房屋的权属登记状态，因人和公司未提供直接证据证明其抗辩主张，原审法院无法直接推定张杰对涉案房屋的抵押情况知情，但张杰主张其在未看涉案房屋的产权证书的情况下就两次与人和公司签订房屋买卖协议存在明显审慎过失。因涉案房屋现在依然存在抵押情况，人和公司提出应由张杰先向其支付剩余房款，再由人和公司对涉案房屋进行解押的抗辩，因双方在合同中并未如此约定，张杰亦对涉案房屋的抵押无法定解除义务，张杰以行使不安履行抗辩权为由未支付剩余房款，并以涉案房屋存在抵押致使其合同目的无法实现为由诉请解除2014年协议及补充协议，于法有据，原审法院予以支持。关于合同解除的过错责任问题，依据前述，双方在合同履行过程中均存在过错，致使合同不能履行的后果，双方均有一定的责任，结合双方过错的程度，原审法院判令人和公司将已收取的定金60万元返还给张杰，故对张杰该合理部分的诉讼请求，原审法院予以支持。关于人和公司提出已于2015年9月25日向张杰邮寄解除合同通知函，故2014年协议已经解除的问题，依据不足，原审法院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张杰与被告沈阳市北市场人和典当有限责任公司于2014年3月19日就位于沈阳市东陵区秋丰路2号房屋签订的房屋买卖协议及2014年5月16日签订的补充协议；二、被告沈阳市北市场人和典当有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告张杰定金600,000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8350元（原告已预交），由被告沈阳市北市场人和典当有限责任公司负担5000元，由原告张杰负担3350元。宣判后，张杰、人和公司不服，均向本院提出上诉。张杰上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：本案诉讼时效已中断。人和公司要承担质量瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任，定金是对上述责任的担保，人和公司应当双倍返还定金。人和公司存在欺诈行为。一审错误认定协议解除责任。上诉人人和公司辩称：同我方上诉意见。人和公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：张杰明知案涉房屋的权属状态。行使不安抗辩权有严格的要求，应当履行及时通知义务，原审法院未对不安抗辩权成立及行使的合法性进行审理。案涉《房屋买卖协议》可以继续履行，不符合法定解除条件。上诉人张杰辩称：同我方上诉意见。本院审理查明事实与原审查明事实一致。上述事实，有当事人当庭陈述、房屋买卖协议两份、补充协议，收款收据、房屋所有权证、收条等证据佐证，经庭审质证，予以确认。本院认为，张杰与人和公司于2012年3月16日、2014年3月19日签订的房屋买卖协议（分别简称为“2012年协议”、“2014年协议”），于2014年5月16日签订的补充协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，原审认定合法有效适用法律正确，双方均应依约履行。现案涉房屋上设置抵押，人和公司有违出卖人权利瑕疵担保义务；而张杰亦逾期支付房款。一审认定案涉协议目的无法实现，判令协议解除并无不妥，二审予以维持。关于2012年协议项下张杰所支付10万元定金的处理问题。双方在2014年协议中明确约定2012年协议自动废止。因双方对2012年协议自动废止的后果没有明确约定，依据相关法律规定，当事人可以要求恢复原状，其中包括已付定金的返还。该项请求属于债权请求权，应适用二年诉讼时效的规定。2014年协议的签订时间为2014年3月19日，即张杰自该日起即知道或应当知道其有要求人和公司返还该笔定金的请求权。现张杰迟至2016年5月16日提起诉讼，已超过诉讼时效。张杰于二审期间虽主张存在诉讼时效中断的事由，但并未提供证据予以证明，据此一审判令驳回张杰该项诉请并无不当，二审予以维持。关于2014年协议项下张杰所支付60万元定金的处理问题。首先，张杰作为案涉房屋购买人，在二手房交易过程中，其对查看案涉房屋的权属登记状态及权属证书应尽审慎的注意义务。依其所述，其在未查看产权证书的情况下即签订案涉协议自身存在过失。据此，张杰主张对上述定金适用定金罚则缺乏依据，二审不予支持。其次，现人和公司所提供的证据不足以证明其已将案涉房屋存在抵押一节明确告知张杰，或张杰确已知悉。一审认定双方在合同履行过程中均存在过错并依据公平原则，判令人和公司将60万元定金返还张杰无有不当，二审一并予以维持。关于人和公司主张的其已于2015年9月25日向张杰邮寄解除合同通知函，2014年协议已于本案诉讼前解除的问题，因双方在合同履行过程中均有过错且现人和公司所提供的证据不足以证明张杰确已收到上述通知函，故对人和公司该项主张二审亦不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,700元，由上诉人张杰负担8350元，由上诉人沈阳市北市场人和典当有限责任公司负担8350元。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 长  李 妍审 判 员  韩彩霞代理审判员  李大鹏二〇一六年十月九日书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。