北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初816号原告：中国人民解放军66381部队，住所地北京市大兴区西红门镇宏都东路1号。法定代表人：付大军，团长。委托诉讼代理人：黄瑞彬，男，中国人民解放军66381部队副处长，住北京市东城区。委托诉讼代理人：潘萍，北京市百瑞律师事务所律师。被告：北京阳光嘉诚商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区通惠河北路21号京津冀协同发展中心。统一社会信用代码：9111010167426191X6。法定代表人：许莉，董事长。委托诉讼代理人：王玉泉，北京市汇源律师事务所律师。中国人民解放军66381部队（以下简称66381部队）与北京阳光嘉诚商业管理有限公司（以下简称阳光嘉诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。66381部队的委托诉讼代理人潘萍、黄瑞彬与阳光嘉诚公司的委托诉讼代理人王玉泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。66381部队向本院提出诉讼请求：1.阳光嘉诚公司向我方支付自2015年8月1日至2016年4月29日期间的租金2927000元；2.阳光嘉诚公司向我方支付逾期付款违约金，包括以30.9万元为基数，按日千分之三的标准计算自2015年8月1日起至实际付清之日止的违约金及以130.9万元为基数，按日千分之三的标准分别计算自2015年11月1日及2016年2月1日起算至实际付清之日止的违约金；3.阳光嘉诚公司向我方支付海淀区北洼路西里21号A座楼宇（建筑面积7600平方米）自2016年4月30日至2016年9月30日的房屋使用费113万元；4、阳光嘉诚公司按照每日5390.24元的标准向我方支付自2016年4月30日至2017年12月22日的海淀区北洼路西里21号B座、C座楼宇（建筑面积4568平方米）的房屋使用费3239534元；5、诉讼费由阳光嘉诚公司承担。事实理由：2011年4月15日，我方与阳光嘉诚公司签署租赁合同，阳光嘉诚公司承租我方位于海淀区北洼路西里21号（以下简称21号）的房屋场地（坐落号为京京字第0**号，现为京京字第0232号）（房屋建筑面积9950平方米，场地面积2200平方米），租赁用途为办公、商业、餐饮。租赁期限自2011年4月30日至2016年4月29日，年租金为523.6万元，租金按季度结算。我方交房后，阳光嘉诚公司一直存在拖欠租金行为。合同到期后为落实军委的［2016］58号文件精神，我方告知其不再续签合同，并要求其立即支付拖欠房租，我方在此期间得知其将房屋转租并以转租合同未到期为由拒绝腾退，在诉讼期间其才将涉诉房屋腾退交还我方。现我方诉至法院，提出上述诉请。阳光嘉诚公司辩称，我方是在涉诉军产房租户无人管理，原租户拒不腾房的管理失控情况下以公开招标方式被遴选为管理人，我方中标并与66381部队签订租赁合同，承担涉诉房屋经营管理职责，租赁目的即为转租，66381部队对此是知情的。签约后我方面临前承租人拖欠的巨额水电费，原租户拒付管理初期的租金以及投入资金1400万元将BC楼宇拆旧建新以改造危房等历史积淀问题。根据军委的文件精神，在租赁期间承租人投入巨额资金进行装修改造的应给予补偿，虽然我方合同期满，但是我方确实投入了巨额资金，所以我方认为66381部队应该对此给予合理补偿。针对66381部队的诉讼请求，我方的答辩意见为：第一，我方对欠付租金数额292.7万元及欠付租金期间没有异议，但66381部队尚未返还我方交纳的保证金50万元，我方主张在本案中冲抵欠付租金，扣除保证金后我方拖欠租金数额为242.7万元，但因66381部队没有依约提供2015年4月30日至2016年4月29日期间的军队房地产租赁许可证（以下简称许可证）。根据（2004）后营字第1285号文件及后营（2010）386号文件规定，军队资产用于民用需要许可证，这个证件应一年办理一次，合同履行中66381部队无法依约按期履行办理许可证的义务，构成违约，影响我方对外出租，应当减免租金200万元，我方只同意交纳42.7万元的租金；第二，我方迟延交付租金是依据合同法行使合同履行抗辩权，不是主观违约行为，无需支付违约金，若应承担违约责任，合同约定的违约金标准过高，请法院酌减违约金标准；第三，房屋使用费的计费单价及计费期间不准确，且我方不是主观拒绝�退房屋，我方承租后将房屋转租给次承租人，2016年4月30日租赁合同到期后，我方积极配合66381部队落实停偿通知，清退租户，但因租户众多，清理工作复杂，最终分别于2016年10月及2017年12月将A座及BC座楼宇返还66381部队，这一期间66381部队也没有向我方提供许可证，此时事实上已经处于清退阶段，并无继续出租行为，故该期间不应支付使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年4月15日，北京卫戍区后勤部基建营房处（以下简称营房处）（出租方、甲方）与阳光嘉诚公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方自愿将21号楼的房屋建筑面积9950平方米，场地面积2200平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承担该房地产。租赁用途为办公、商业、餐饮。租赁期限自2011年4月30日起至2016年4月29日止。租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）2618万元，年租金523.6万元。该合同第六条载明：自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金人民币50万元，...乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还乙方...。第七条载明：租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；...（五）负责向军队房地产管理部门申领许可证...。第八条载明：租赁期内，乙方应当履行下列义务：...（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；（四）...不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；（五）不得擅自改变租赁用途...。第九条载明，合同的解除...（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。合同第十一条载明：乙方违约责任...（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产...。第十二条载明：本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。第十五条载明，双方承认的附加条款如下：免租期为三个月，在免租期内乙方不向甲方交纳租金，免租期时间为2011年10月1日至2011年12月31日。该合同落款处加盖有中国人民解放军北京军区房地产管理局租赁合同审核专用章。另查，21号楼宇原分为A座与B座、C座三部分。租赁合同履行期内，阳光嘉诚公司将B座与C座拆除并改建为一处房产称B座。因军队编制体制调整，原营房处更名为中国人民解放军北京卫戍区保障部军事设施建设处（以下简称军�设施建设处）。2017年11月20日，军事设施建设处出具《授权委托书》，载明，21号（坐落号：京京字第0003号）的产权人和实际管理人均系66381部队，我处是66381部队房产租赁上级业务指导部门，只负责与承租人签署租赁合同，合同签署后，关于租赁合同产生的所有事宜均由产权人负责。现全权委托66381部队代为处理我处与阳光嘉诚公司签订的租赁合同纠纷案。委托期限为2017年11月20日至2020年12月20日。66381部队为团级单位，阳光嘉诚公司亦认可涉诉房屋的实际产权人及管理人为66381部队。租赁合同签订后，66381部队将上述房屋交付阳光嘉诚公司使用，阳光嘉诚公司依约交纳房地产租赁保证金50万元，并依约交纳租金至2015年7月31日。2015年8月1日至2015年10月31日期间交纳租金100万元，现2015年8月1日至2016年4月29日期间的租金，尚欠付292.7万元。庭审中双方均同意将阳�嘉诚公司交纳的房地产租赁保证金50万元用于抵扣其欠付的租金。2013年8月5日，阳光嘉诚公司向66381部队出具《关于“嘉诚商务中心”B座加固改造的函》（以下简称B座改造函），载明：2010年4月，我方与贵部就21号院（除家属楼）的A座、B座、C座租赁事宜签署租赁合同…现在B座房屋局部地基已出现塌陷，墙体开裂，主体已无法达到一般的抗震标准，存在严重的安全隐患。我公司对B座房屋进行了全面的评估，认为B座房屋已属于危房范围，不具备正常使用的条件，必须进行彻底加固改造。现就B座房屋改造事宜商请如下：1、在我方与贵部签署的租赁合同中约定，我方如果对所承租房屋进行加固改建改造，取得贵部同意加固改造，我公司还要与地方相关部门报备取得相关审批手续。请贵部相关部门出示同意房屋加固改造的审批手续。2、B座加固改造期间无法正常经营使用，故贵部应当免收改造期间的租金。3、经双方友好协商，贵部同意我方将存在严重安全隐患的B座进行加固改造，加固改造的费用由我方承担。…2013年8月19日，66381部队向阳光嘉诚公司出具《对嘉诚商务中心申请改造加固的函的回复》（以下简称回复函）载明：…同意你司对B座进行加固改造。2014年6月10日，66381部队向阳光嘉诚公司出具《停工通知》，载明：你单位在2013年8月13日向我部提交了B座加固函，我团于2013年8月19日回复了函，而你单位目前的行为与回函的内容严重不符，你单位在未征得我部同意的情况下，擅自将B座一部分和C座拆除并重建，并不是你们当初所说的对B座进行加固改造。根据租赁合同第八条乙方应履行的义务中第三款规定…我部现要求你们立即停止施工，否则我部将依据合同约定解除租赁协议，收回出租房产。如你单位依�我行我素，我部将进一步采取措施予以制止，所造成的后果和损失由你方承担，我部概不负责。2015年1月29日，66381部队再次向阳光嘉诚公司出具《告知函》，载明：我部在近期租赁项目检查中发现贵公司存在违反双方签订的租赁合同第八条乙方应当履行的义务中第三款规定“不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物之规定，且经营项目超出了租赁用途范围。我部现告知你公司，立即停止在租赁项目B、C座的一切经营活动，并进行整改。庭审中，阳光嘉诚公司认可收到上述系列函件，并表示其向66381部队申请的工程内容确实为对B座楼宇的加固改造工程，但因客观原因无法进行加固改造，故加固改造工程调整为拆旧建新工程。同时其认可涉诉房屋实际用途包括住宿，但认为双方租赁合同中并未禁止将涉诉房屋用于住宿。经本院释明，阳光嘉诚公司表示不�本案中提出关于拆旧建新工程补偿事宜的反诉请求。2015年8月3日，阳光嘉诚公司向66381部队及营房处出具《关于“嘉诚商务中心”租户无法办照告急的函》，载明：贵处与我公司签订了租赁合同将21号院房产（目前简称“嘉诚商务中心”）租赁给我公司运营并约定贵处“负责向军队房地产管理部门申领许可证。…按约定，贵处应于2015年4月30日前为我公司及租户办理本年度许可证，虽经反复沟通但贵处至今仍未能办理。…严重影响嘉诚商务中心的正常运营工作。…特此函达。盼复！2015年10月10日，阳光嘉诚公司向66381部队及营房处出具《再次催请办理以及延迟交付租金说明》，载明：…根据合同约定贵部作为出租人“负责向军队房地产管理部门申领许可证”，并根据军队房地产出租管理办法，许可证有效期一年，每�应当办理一次。贵部应于2015年4月30日前为我公司及“嘉诚商务中心”租户办理2015年度许可证，但贵部至今未能办理。因为没有许可证…给我公司造成巨大经济损失。…现再次向贵部致函,请本着诚实信用原则，本着对契约尊重的态度，积极办理许可证。…又因贵部没有办理2015年度许可证影响我们双方租赁合同的正常履行，依据合同法有关规定，我公司暂缓交纳2015年度第四季度租金1309000元，2015年度许可证交付我公司时即刻足额交纳2015年度第四季度租金。特此函达。阳光嘉诚公司认为66381部队有每年提供部队核发的许可证的义务，针对该主张，其提交了《关于加强管理有关问题的通知》（后营[2010]386号）、《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》（[2014]后营字第1285号）、《国家工商行政管理总局关于市场主�经营场所使用证明的相关规定》三份文件，66381部队对上述文件的真实性及有效性存疑，不认可其证明目的，同时66381部队称2015年许可证没有办理的原因为军队从严规范了对军队房地产租赁管理的政策，属于不可抗力，其行为不构成违约，并提交了国防部网站2015年1月28日刊发的《总部从严规范军队空余房地产租赁管理》一文的打印件。阳光嘉诚公司认为该文不属于规范性文件，内容亦未明确当时要停止办理许可证。2016年4月8日，66381部队向阳光嘉诚公司出具《告知书》，载明：…关于21号的租赁合同将于2016年4月29日到期。根据中央军委［2016］58号文件关于全面停止有偿服务的指示精神以及陆军、卫戍区、师相关要求，我部受营房处委托，现正式通知贵单位：1、租赁合同到期后不再续租，你公司需在合同期满时将所承租的房地产以及现有的各种建筑物、构筑物、水、电、暖、气设施设备等必须完好的无偿移交给我部。2、你公司截止到2016年4月29日止共拖欠租金292.7万元，请务必在合同期满之前将所欠租金交到我部。2016年7月14日，66381部队向阳光嘉诚公司出具《函》,再次通知阳光嘉诚公司，租赁合同已到期，应停止经营活动并移交承租房地产及现有的建筑物、构筑物及设施设备，并将支付拖欠租金的时间调整至2016年7月23日前。2017年9月22日，66381部队向阳光嘉诚公司出具《通知》，载明：我部与你公司签署的租赁合同于2016年4月29日已经到期，经我部多次催促，你公司就拖欠的租金仍未缴纳，擅自经营的汉庭酒店至今尚未腾退，且仍在继续经营。你公司的违约行为严重阻碍了我部停偿工作的进程。根据上级全面停止对外有偿服务的指示精神以及当前实际情况，现正式通知你公司：1、你公司立即将拖欠的292.7万元租金及违约金交至我部;2、你公司务必于2017年9月25日上午8点前关停汉庭酒店的经营，并指派专门负责人驻场负责;3、我部将于2017年9月25日上午8点彻底关闭营院大门，禁止任何外部入员、车辆进行入内。…。庭审中，双方均认可涉诉房屋中A座楼宇于2016年9月30日腾退并交还66381部队，B座（原B座、C座）楼宇于2017年12月22日腾退并交还66381部队。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。营房处与阳光嘉诚公司在租赁合同中约定了该合同的生效条件，即需经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。在租赁合同落款处亦加盖有相应合同审核专用章，故租赁合同合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有法律约束力。当事人应�约行使权利、履行义务。66381部队依照合同约定交付房屋后，阳光嘉诚公司应依约足额、及时支付房屋租金。双方均认可阳光嘉诚公司欠付租金数额为292.7万元，本院对此予以确认。阳光嘉诚公司抗辩称因66381部队没有依约提供2015年4月30日至2016年4月29日期间的许可证，构成违约，影响其对外出租，产生经济损失，应当减免200万的租金。本院认为，租赁合同第七条约定了66381部队负责向军队房地产管理部门申领许可证的义务。虽租赁合同第八条约定阳光嘉诚公司不得擅自转租，确实需要转租的，应当在不违反合同约定的前提下，经营房处书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门备案后实施。但阳光嘉诚公司承租涉诉房屋后与次承租人签订转租合同，66381部队未就阳光嘉诚公司的上述转租行为在合理期限内提出异议，且协助其办理了2015年之前的许可证，故可视为该转租行为经过了军队房地产管理部门审核同意。因阳光嘉诚公司与66381部队的函件中对许可证办理事宜确有述及，且阳光嘉诚公司针对许可证无法办理带来的经济损失一节向66381部队主张履行抗辩，亦未支付对应期间的房屋租金。经催告后66381部队在合理期限内仍未履行该协助义务。66381部队称2015年后因不可抗力无法办理许可证，但对此未提交有效证据，故其应对阳光嘉诚公司在未办理许可证期间的经济损失承担赔偿责任。但阳光嘉诚公司违反合同约定用途使用部分房屋，自身亦存在一定过错，亦应对其上述经济损失承担一定的责任。鉴于阳光嘉诚公司针对其因此产生的具体经济损失一节未提交相应证据，故对于租赁合同存续期间发生的租金，本院根据阳光嘉诚公司实际使用房屋情况、许可证对其实际经营的影响、租赁合同目的是否实现、双方过错程度等因素�情判定减免阳光嘉诚公司3个月的租金即130.9万元，将阳光嘉诚公司交纳的房屋租赁担保金50万元抵扣房屋租金后，经核算，阳光嘉诚应向66381部队交纳租金111.8万元。因66381部队未履行协助办理许可证义务在前，阳光嘉诚公司逾期交付租金的行为在后，阳光嘉诚公司亦以明示方式表示其逾期交付租金行为实为行使抗辩权，故该行为不构成违约，66381部队要求阳光嘉诚公司支付逾期付款违约金的主张，于法无据，本院不予支持。合同履行期限届满后，阳光嘉诚公司应将涉诉房屋交还66381部队，其在租赁合同到期后继续实际占用房屋，应向66381部队支付房屋使用费。阳光嘉诚公司抗辩称，在此期间66381部队无法提供许可证，且在此期间其积极配合清退租户，并未继续出租，不应支付使用费。本院认为，阳光嘉诚公司在66381部队无法提供许可证的情况下，�租赁合同到期后继续占用房屋属于扩大自身损失，故对其上述抗辩意见，本院不予采信。66381部队要求阳光嘉诚公司支付21号A座楼宇（建筑面积7600平方米）的房屋使用费113万元，理由正当、标准合理，本院予以支持。但因21号原B座、C座楼宇在合同履行期间进行了拆旧建新，故其建筑面积由原来的2350平方米扩展为4568平方米，现66381部队要求阳光嘉诚公司按照拆旧建新后的4568平方米主张21号原B座与C座楼宇的房屋使用费，理由正当，但标准过高，本院参考租赁合同约定的租金标准予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第一百一十二条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、北京阳光嘉诚商业管理有限公司自本判决生效后七日内向中国人民解放军66381部队支付二〇一五年八月一日至二〇一六年四月二十九�期间的租金一百一十一万八千元；二、北京阳光嘉诚商业管理有限公司自本判决生效后七日内向中国人民解放军66381部队支付海淀区北洼路西里二十一号A座楼宇自二〇一六年四月三十日至二〇一六年九月三十日的房屋使用费一百一十三万元；三、北京阳光嘉诚商业管理有限公司自本判决生效后七日内向中国人民解放军66381部队支付海淀区北洼路西里二十一号B座（原B座、C座）楼宇自二〇一六年四月三十日至二〇一七年十二月二十二日的房屋使用费一百六十六万六千五百七十三元；四、驳回中国人民解放军66381部队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费十万四千二百八十元（中国人民解放军66381部队已预交），由中国人民解放军66381部队负担七万四千五百八十五元，已交纳，由北京阳光嘉诚商业管理有限公司负担二万九千六百九十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  周 红人民陪审员  刘媛媛人民陪审员  范望白二〇一八年六月十一日书 记 员  张慧聪