广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳中法民一终字第67号
上诉人（原审原告）：司徒尤乐，男，1987年4月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：曾仕记，广东言必行律师事务所律师。
委托代理人：宋德意，广东言必行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈芹，女，1961年10月18日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：林良国，广东迅恒律师事务所律师。
上诉人司徒尤乐因与被上诉人陈芹租赁合同纠纷一案，不服阳东县人民法院于2013年11月20日作出的（2013）阳东法民一初字第262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审经审理查明：陈法东原是广博园畔山雅居甲期乙号商铺的业主。2012年2月11日，陈法东作为该商铺的业主（甲方）与陈芹（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》。该租赁协议主要载明：一、甲方同意将座落于广博园畔山雅居甲期乙号商铺租给乙方作为汽车维修和美容使用。二、租赁期为3年，自2012年2月15日至2015年2月14日。三、租金情况：1、每月租金为2000元，须于当月5日前交付甲方。2、租赁期间，每月的物业管理费、水电费、电话费、煤气费、有线电视费、室内设施的维修等发生的一切费用，均由乙方支付。3、租金从第二年开始每年递增10%。四、押金：签订本协议之同时，乙方即时向甲方支付贰个月押金和壹个月租金共6000元。2、租赁期满，乙方如不再续租，在没有欠任何费用等的情况下，甲方应将押金退还乙方（不计利息）。3、乙方若于租赁期内违反本协议之规定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付。若押金不足以抵付有关费用，乙方需按接到甲方付款通知书十天内补足。五、双方责任：1、租赁期间，乙方不按时交租，甲方应即时发出催收通知书，乙方如拖欠租金或欠交管理费、水电费等达一个月视为乙方违约，本协议因违约而终止，乙方须全部承担违约所造成的责任。2、因乙方违约而本协议终止，甲方有权不经乙方同意单方收回该物业，乙方须无条件立即退出该物业。乙方保证履行本协议规定，如有违约，完全自愿接受甲方作出的上述处理，同时保证绝不会提出任何异议。3、甲、乙双方在租赁期间，如甲方违约，甲方应向乙方赔偿相应经济损失，如乙方违约，中途提出退租，甲方没收所交押金作为乙方赔偿等。签订协议后，陈芹主张陈法东在租赁期间一直每月亲自上门收取租金。2013年2月8日，陈法东、阮丹彤、陈利作为一方与司徒尤乐签订一份《房屋及商铺买卖合同》，将其所有的房屋及商铺（讼争租赁的商铺）转让给原告。该合同注明商铺已出租给他人；司徒尤乐付清全部款项后，陈法东、阮丹彤、陈利须将商铺的出租合同权利移交给司徒尤乐。司徒尤乐于2013年5月20日缴清所有购房款，并于2013年7月10日领取了《房地产权证》，该房地产权证注明的房屋的地址为阳东县东城镇新华中路426号（该房与广博园畔山雅居甲期乙号商铺为同一房屋）。在付清房屋款当天（即2013年5月20日），司徒尤乐用手机发短信息给陈芹（信息发至1354264****手机，陈芹确认该手机为其女儿所用）。信息载明：“陈芹：你好。我是广博园畔山雅居甲期乙号商铺新业主（司徒尤乐）。从今天开始：你和旧业主（陈法东）所签的租赁协议一切义务由新业主（司徒尤乐）履行。联系电话：1501815****。注：下个月5号前请交租金到新业主名下。如需核实请与旧业主（陈法东）联系。谢谢。”后司徒尤乐又数次发短信至该号码，其中6月29日此信息载明，因陈芹拖欠租金，司徒尤乐有权根据合同单方解除合同和追偿违约金，并通知陈芹搬出该商铺。陈芹承认收到上述信息。原业主陈法东转让商铺时并未告知陈芹，司徒尤乐也承认仅以发信息及打电话方式告知陈芹其为新业主，并未当面与陈芹商议交付租金事宜。7月左右，陈芹因未能支付租金给司徒尤乐而到广博园的物业管理处请求物业管理处代收租金，物业管理处以未经该商铺的业主授权为由拒绝了陈芹的请求。后来，司徒尤乐也因收取租金问题到广博园的物业管理处反映情况。物业管理处多次为双方协调，但因双方对租金起付时间持不同意见等原因，调解未果。2013年8月5日，司徒尤乐向陈芹发出律师函，要求陈芹在收到该函5日内，交清所欠的租金及相关费用，自行搬离商铺。但陈芹收到该函后也未交付租金及搬离商铺，司徒尤乐遂于2013年8月15日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令解除陈法东与陈芹所签的《房屋租赁协议》；2、判令陈芹支付6600元商铺租金给司徒尤乐（商铺租金按2200元／月暂计至2013年8月5日），此后商铺占用费按2200元／月计至实际腾迁出商铺之时止；3、判决司徒尤乐有权没收陈芹已交付的租赁押金4000元作违约金；4、案件诉讼费由陈芹承担。
另查明，在2012年2、3月间，陈芹又分别与业主陈世健、曾丽娜、胡朝培签订了《房屋租赁协议》，租赁了广博园畔山雅居二期15、16、18号商铺。后陈芹对租赁的上述4铺位进行装修，用作阳东县东城镇诚信汽车用品商行的经营场所。该商行现正常营业，陈芹主张由其女儿经营管理。对于尚欠租金问题，司徒尤乐主张陈芹尚未支付的租金应从2013年5月15日起计，陈芹主张从2013年6月15日起计。在原审法院主持双方调解期间，陈芹于2013年11月14日汇入13200元给司徒尤乐，司徒尤乐确认已收到上述款项。
原审判决认为：陈法东于2012年2月11日与陈芹签订了一份《房屋租赁协议》，约定将广博园畔山雅居甲期乙号商铺租赁给陈芹。该协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性、禁止性规定，没有损害社会公共利益，是合法有效的合同。陈法东将该商铺转让给司徒尤乐后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原《房屋租赁协议》对新产权人司徒尤乐继续有效，陈法东作为出租人应有的权利义务由司徒尤乐继受取得。本案争议的焦点是：一、司徒尤乐请求承租方陈芹支付租金的时间应从何时起计。二、陈芹延期支付租金的行为是否造成违约，司徒尤乐可否解除合同。
关于争议焦点一，本案中，由于陈法东转让讼争的商铺给司徒尤乐时，原业主陈法东、新业主司徒尤乐和承租方陈芹并没有就房屋租赁问题进行交接，事后也没达成共识。双方也没有提供证据证明尚未交付租金的起计时间。而根据原《房屋租赁协议》的约定，陈芹在2012年2月11日签订合同的同时已经支付一个月租金（即2012年2月15日至2012年3月14日的租金），即承租方是先预付租金再使用租赁物，因此，按其协议的文义可推定该协议约定的每月5日前支付的租金为当月15日至下月14日的租金。由于司徒尤乐交清商铺转让款的时间为2013年5月20日，按其交付租金的习惯，应予确认陈芹当时已支付至2013年6月14日的租金。因此，司徒尤乐可请求陈芹支付的租金应为2013年6月15日以后的租金。鉴于陈芹现已支付13200元给司徒尤乐，即已支付司徒尤乐至2013年12月14日的租金，司徒尤乐所请求的第二项诉请已实际解决，本案不需进行处理。至于以后的租金问题，双方应按照协议的约定履行。
关于争议焦点二，根据法律规定，原《房屋租赁协议》对陈芹和司徒尤乐继续有效，该协议对双方具有约束力。本案中，由于原业主陈法东、新业主司徒尤乐和承租方陈芹并没有就房屋租赁问题进行交接，事后也没达成共识。且司徒尤乐主张其告知陈芹其为新业主的方式为发信息和打电话，双方并没有当面协商，司徒尤乐也没有提交书面的资料给陈芹确认以后交付租金的方式为汇入司徒尤乐的账户，陈法东、司徒尤乐处理该问题的方式欠妥，也在一定程度上引发了双方的矛盾。正由于上述原因，陈芹主张其因不认识司徒尤乐，从而不敢轻易违反交租方式将租金汇入司徒尤乐提供的账号，具有一定的合理性。后来陈芹因无法当面支付租金给司徒尤乐而请求广博园物业管理处代收租金，该行为也表明陈芹曾主动积极采取措施来履行支付租金的义务。结合双方对租金的起计时间存在争议，陈芹亦在2013年11月14日一次性支付了半年的租金的事实，陈芹先前延期支付租金的行为应认定为有正当理由而迟延支付租金，其行为不构成违约。另外，从公平公正的角度考虑，司徒尤乐出租商铺的根本目的是为了获得租金这一经济效益，而租金给付时间的迟延，对司徒尤乐而言并不很重要，因此造成的后果也并不严重，不会因此造成司徒尤乐合同目的的落空。而本案中，陈芹承租了四个商铺一同用作阳东县东城镇诚信汽车用品商行的经营场所，投入的资金较大，且该四个商铺已形成一个整体，司徒尤乐所有的商铺又在该汽车用品商行中间，若因延期支付租金问题而解除协议导致最终陈芹的损失将是巨大的，有违公平。且陈芹延期支付租金也有正当合理的理由，综合本案的事实情况考虑，司徒尤乐主张陈芹违约并要求解除协议及没收租赁押金的理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决：驳回司徒尤乐的诉讼请求。一审案件受理费25元，由司徒尤乐负担。
上诉人司徒尤乐不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，判决有失公平，应依法撤销和改判。一、被上诉人长期拖欠租金，经上诉人多次催收仍无故拒绝交付租金已构成根本违约，上诉人有权解除合同，并有权没收被上诉人已交付的租赁押金4000元作违约金。上诉人于2013年2月8日与陈法东签订《房屋及商铺买卖合同》，购买陈法东名下位于阳东广博园的的房屋及商铺（租赁的商铺），上诉人于2013年5月20日缴清所有购房款，当天即通过短信息的方式告知被上诉人承租商铺所有权变更事宜，并要求以后交租时直接与上诉人联系。此后，上诉人多次通过电话及到现场催收的方式向被上诉人主张交付拖欠的房租。2013年7月底，上诉人到商铺催租，因被上诉人拒绝交租，上诉人通过拨打110报警处理，东城派出所民警出警处理，调解交租问题，但被上诉人仍明确表示拒绝交租。当时广博园的物管人员亦在场。2013年8月1日上诉人在广博园管理处工作人员翁国春的陪同下再次前往商铺催收租金，但是被上诉人及其女儿曾观红不但不交租金，还对上诉人恶语相向。上诉人委托广东言必行律师事务所律师于2013年8月5日向被上诉人发出《律师函》，要求其交付租金及搬离商铺，被上诉人的女儿曾观红于2013年8月6日收到了该《律师函》，对函中的要求置之不理，未交付租金，亦未与上诉人商谈。上诉人于2013年8月15日向原审法院提起诉讼，被上诉人无故拖欠上诉人的房租从2013年5月20日起至2013年10月28日原审开庭时，拖欠时间已经达到5个月之久。被上诉人是明知商铺的新业主是上诉人，但仍无理拒绝交付租金，其行为严重违反《房屋租赁协议》的约定。上诉人再三催收租金遭到被上诉人的无故拒绝，被上诉人应当自行承担违约导致的法律后果和经济后果。即便被上诉人于2013年11月14日支付了13200元租金给上诉人，也掩盖不了其严重违约行为，被上诉人拖欠租金已达半年之久，上诉人完全有权根据合同的约定，解除《房屋租赁协议》。二、被上诉人拖欠的租金应当从2013年5与15日起计。原告主张其商铺租金已经交付至2013年6月14日，但并没有提供任何租金收据予以证明。而事实上，因陈法东与上诉人一直在处理房屋及商铺事务，并没有收取2013年5与15日至2013年6月14日的租金。原审判决在没有任何证据证明被上诉人主张的情况下，推定被上诉人已经交付了2013年5月15日至2013年6月14日的租金，显然对事实认定错误。请求撤销原审判决；改判解除陈法东与被上诉人所签的《房屋租赁协议》；改判被上诉人按2200元／月支付商铺占用费给上诉人，该费用计至实际腾迁出商铺之时止；改判上诉人有权没收被上诉人已交付的租赁押金4000元作违约金，案件诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈芹辩称：一、被上诉人在履行《房屋租赁协议》中并无违约，原审判决是正确的。被上诉人于2012年2月11日租赁广博园畔山雅居甲期乙号商铺与相邻的其他几间商铺，一起作汽车维修和美容的经营场所，在与原业主陈法东签订了《房屋租赁协议》以后，便和其他的租户一样，在履行合同的过程中都遵守得比较好，从来没有不按时支付租金的现象。只有在2013年6月，由于原业主陈法东将广博园畔山雅居甲期乙号商铺转让给了上诉人后，陈法东没有召集上诉人和被上诉人三方当面做好房屋转让后租金缴交的交接工作，没有明确租金从何时开始交给上诉人和上诉人每月的租金按什么方式收取等问题作出明确的交待。因而导致被上诉人由于不认识上诉人，而坚持要求上诉人按照陈法东上门收取租金的习惯收取租金的情况，而上诉人又坚持用转帐的形式交纳，在一段时间里，使双方产生了不必要的误会。但在诉讼期间，被上诉人经开庭确认上诉人的身份和确认提供的银行转帐帐户无误后，便即将未缴交的房屋租金一次性转帐给了上诉人，至今每月也都按约定提前将租金转帐交给了上诉人。所以，被上诉人不存在拖欠或拒绝交纳租金的问题。原审判决认定被上诉人迟延支付租金不构成违约是十分正确的，上诉人主张被上诉人长期拖欠租金和无故拒绝交付租金，认为已构成根本违约请求解除合同，并请求没收答辩人租赁押金4000元是毫无道理的行为。二、上诉人的房屋租金是自2013年6月15日起算，被上诉人没有拖欠租金。被上诉人与原业主陈法东履行合同时，每月的房屋租金都是提前缴交，每月5日前交纳的租金是交纳当月15日至下月14日的租金，2013年5月5日前应缴交的租金被上诉人已交给了原业主陈法东，而上诉人是在2013年5月20日才与陈法东办理完房屋转让手续。所以，按照《房屋租赁协议》的约定，上诉人买屋后的房屋租金应当从2013年6月15日起算，上诉主张从2013年5月15日起计是错误的。被上诉人在履行《房屋租赁协议》中没有拖欠租金，不存在违约，上诉人称被上诉人长期拖欠租金和拒绝交付租金是毫无道理的，其请求解除《房屋租赁协议》和没收租赁押金4000元缺乏事实和理由，原审判决并无不当，请求二审维持原审判决，驳回上诉人的上诉。
本院经审理查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为：陈芹与陈法东签订的《房屋租赁协议》，是双方在平等、自愿的基础上签订的，其内容是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同为有效合同。上诉人司徒尤乐主张被上诉人陈芹长期拖欠租金，经多次催收仍无故拒绝交付租金已构成根本违约，应解除合同。本案中，由于原业主陈法东将租赁的商铺转让给司徒尤乐，原业主陈法东与新业主司徒尤乐和承租方陈芹并没有就租赁商铺进行正常交接，事后双方对支付租金方式也没有达成共识，由于陈芹不认识司徒尤乐，从而不敢轻易将租金汇入司徒尤乐提供的账号，后来陈芹还请求广博园物业管理处代收租金，该行为也表明陈芹曾积极采取措施来履行支付租金的义务。在原审主持双方调解期间，陈芹也支付了所欠的租金，后来又每月依约支付租金，故原审认定被上诉人有正当理由而迟延支付租金，其行为不构成违约，该认定并无不妥，上诉人主张被上诉人构成违约，理据不足。上诉人还主张被上诉人拖欠的租金应从2013年5月15日起计。由于陈法东、司徒尤乐与陈芹三方并未明确司徒尤乐收取租金的起计时间，且双方也没有提供证据证明尚未交付租金的起计时间。原审根据《房屋租赁协议》的约定，交付租金的习惯，以及司徒尤乐付清商铺转让款的时间，确认陈芹已支付租金至2013年6月14日，该认定并无不当。上诉人主张拖欠租金从2013年5月15日起计，理据不足，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，审判程序合法，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由司徒尤乐负担。
本判决为终审判决。
审判长 关 衡 勋
审判员 林 浈 量
审判员 司徒达国
二〇一四年四月十六日
书记员 冯 梅 瑰