广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1533号
上诉人（原审原告、反诉被告）邹洁。
委托代理人方铁军，广东怀明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）周芮竹（曾用名周威）。
委托代理人周克俭，男，汉族，1950年1月2日出生，系其父亲。
委托代理人张晋增，广东鼎方律师事务所律师。
原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人白月，女，汉族，1988年11月11日出生。
原审第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行。
法定代表人练艺锋，职务行长。
委托代理人马力，广东邦罡律师事务所律师。
委托代理人刘军华，广东邦罡律师事务所律师。
上诉人邹洁与周芮竹及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）、原审第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行（以下简称中国银行新安支行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第984号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年5月20日，周芮竹就出售其所有的深圳市宝安区中心区N2区金成时代家园X栋X座5D房地产办理了公证委托书。
2013年5月17日，邹洁作为买方与作为卖方的周芮竹签订了《二手房买卖合同》，约定周芮竹将位于深圳市宝安区中心区N2区金成时代家园X栋X座5D房地产出售给邹洁，转让成交价为296万元，涉案物业建筑面积124.11平方米�房地产证号码为深房地字第××号，用途为住宅。合同约定邹洁在合同生效之日起四日内向周芮竹支付定金10万元，合同生效后即日再向周芮竹支付定金2万元，邹洁将定金支付给监管方或打入周芮竹已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为周芮竹本人已收讫定金，周芮竹应向邹洁出具定金收据，周芮竹拒绝向邹洁出具定金收据的，不影响定金的生效。关于付款，合同约定，邹洁须于2013年6月18日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款79万元支付至买卖双方约定的银行账号或其他第三方的监管账号中；邹洁须于2013年6月18日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，周芮竹需配合邹洁申请按揭银行提交所需周芮竹资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银�发放贷款金额加上邹洁已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则邹洁应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于合同转让成交价的，则邹洁可向监管银行要求将多出部分退回，周芮竹应无条件配合办理监管银行要求的手续。定金之外的楼款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于邹洁付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如周芮竹不配合办理相关手续，邹洁有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。合同载明涉案物业，没有租约，处于抵押状态，邹洁同意周芮竹委托担保公司担保融资赎楼，周芮竹须于签署合同之日起23日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，邹洁须协助周芮竹办理；周芮竹虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，周芮竹自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三人或第三方指定的担保公司。关于递件过户，合同约定邹洁取得银行贷款承诺函且周芮竹已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方办理递件过户手续，但最晚不得迟于2013年6月22日。关于违约责任，合同约定如周芮竹未按照本合同约定的期限履行义务，邹洁有权要求周芮竹以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如周芮竹逾期履行义务超过五日，邹洁可解除合同并选择要求周芮竹支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还邹洁已支付的定金；如邹洁未按照本合同约定的期限履行义务，周芮竹有权要求邹洁以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如邹洁逾期履行义务超过五日，周芮竹可解除合同并选择要求邹洁支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收邹洁已支付的定金。
合同备注条款约定，如邹洁首期款于2013年6月18日未能筹齐，邹洁需提前十日通知周芮竹，合同自动顺延一个月办理首期款监管手续，邹洁同意支付邹洁一个月延期费用6，000元。
上述合同签订当日，邹洁、周芮竹和中原地产代理（深圳）有限公司签订了《资金托管协议》，邹洁、周芮竹同意将定金10万元、交楼押金2，000元交由中原地产代理（深圳）有限公司进行托管，双方同意交楼押金从上述托管的定金中预留或扣除。
2013年5月17日，邹洁向周芮竹支付定金2万元。2013年5月19日，邹洁向中原地产支付定金8万元。
2013年6月27日，邹洁通过转账方式向周芮竹支付6，000元。
2013年7月17日，邹洁到中国银行新安支行申请办理资金监管，根据邹洁、周芮竹及中国银行新安支行签订的《二手楼交易定金委托监管协议》，邹洁、周芮竹约定将涉案交易定金81万元交由中国银行新安支行进行监管，监管期限为邹洁将定金全额划入中国银行新安支行指定账户之日至中国银行新安支行按协议约定将上述资金全额划入指定账户之日。邹洁、周芮竹双方到房产交易中心办理了过户手续，中国银行新安支行凭过户回执将监管的定金划入周芮竹制订的账户；交易不成功时，邹洁、周芮竹双方协商一致同意将定金退回邹洁，双方到中国银行新安支行处签署《划款委托书》，中国银行新安支行将监管的定金划入邹洁指定账户。如邹洁、周芮竹无法就上述款项处理达成一致意见，可通过法律途径解决争议，中国银行新安支行按照司法机关的裁决进行处理�中国银行新安支行在该份协议上的签章日期为2013年7月23日。中国银行新安支行称邹洁到中国银行新安支行处办理资金监管的时间为2013年7月17日，周芮竹于2013年7月18日到中国银行股份有限公司深圳新安支行处补签了上述监管协议。
2013年7月17日，邹洁向中国银行新安支行提交了《个人借款申请表》、《个人账户开户及综合服务申请表》及相关资料，中国银行新安支行受理日期为2013年7月17日。中国银行新安支行称其受理了邹洁按揭贷款申请后，因邹洁未提交房屋产权信息查询单，周芮竹并未到场签订账户确认书，亦未提交相关资料，致使中国银行新安支行并未对邹洁的按揭贷款申请进行实质性审查。
2013年7月23日，周芮竹通过快递方式向邹洁确认的送达地址邮寄了《终止合同联络书》，称邹洁应于2013年6月18日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，但至2013年7月23日经向按揭银行查询，邹洁仍未按约定提交相关资料，也没有按约定于交付首期款的前三个工作日到按揭银行办理监管手续签署一切相关文件，邹洁已构成根本违约。周芮竹决定解除合同，并要求邹洁于三日内与周芮竹商定解除合同的后续手续办理及支付违约金等相关事宜。根据快递回执记录，邹洁于2013年7月24日拒收上述邮件。
2013年7月26日，邹洁将其所有的西城上筑花园2栋B座2906号房地产50％的所有权份额转让案外人，并称于2013年8月1日向中国银行新安支行提交了《房屋产权查询信息单》，该《房屋产权查询信息单》证实邹洁在深圳无有效房屋产权登记。中国银行新安支行认可已于2013年8月1日之后收到上述《房屋产权查询信息单》。
2013年7月30日，周芮竹通过快递方式向邹洁确认的送达地址邮寄了《关于解决善后事宜联络书》，称邹洁已构成根本违约，拒收《终止合同联络书》邮件，且仍未提交邹洁有购房资格的由国土局出具的房屋产权查询信息单，不能办理房贷按揭手续，故再次发函要求邹洁于2013年8月5日前协商解决合同终止善后赔偿事宜。邹洁称未收到上述邮件。
2013年8月21日，邹洁通过快递方式向周芮竹发出《履约催告书》，称合同约定应于2013年7月18日前到中国银行新安支行办理申请按揭手续，但经邹洁多次催促，周芮竹仍未到银行提供资料办理相关手续，致使中国银行新安支行无法出具贷款承诺书，合同无法继续履行，要求周芮竹在收到催告书后两日内按合同约定办理相关手续。
庭审中，邹洁、周芮竹及中原地产均认可合同约定的定金为10万元，邹洁按照约定履行了支付定金的义务，其中2，000元在中原地产处托管，各方对此不存在争议。
邹洁向原审法院提起�案诉讼，请求：1、解除邹洁、周芮竹于2013年5月17日签订的编号为147602号的《二手房买卖合同》；2、周芮竹返还定金100，000元；3、周芮竹返还购房款810，000元；4、周芮竹返还延期费6，000元；5、周芮竹向邹洁支付违约金592，000元；6、周芮竹承担本案的诉讼费用。
周芮竹向原审法院提起反诉，请求：1、邹洁向周芮竹追加支付违约金492，000元；2、邹洁支付周芮竹租金损失54，000元及物业管理费、本体维修金2，960.46（以月租金6，000元计算，自2013年4月至2013年12月）；3、邹洁承担本案诉讼费。
原审法院认为，邹洁、周芮竹签署的《二手房买卖合同》、邹洁、周芮竹及中原地产签署的《资金托管协议》、邹洁及中国银行新安支行签署的《二手楼交易定金委托监管协议》均系各方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应全面遵照合同约定履行义务。
根据《二手房买卖合同》的约定，邹洁应于2013年6月18日前筹齐首期款，并与周芮竹一起办理资金监管手续；如邹洁未能在2013年6月18日前筹齐首期款，邹洁在提前十天通知周芮竹并支付延期费6，000元后，首期款监管手续办理期限自动延期一个月。2013年6月27日，邹洁向周芮竹支付了延期费6，000元。因此，资金监管办理期限截止日为2013年7月18日；根据二手房买卖交易惯例，按揭贷款申请的办理期限相应顺延至2013年7月18日。邹洁、周芮竹均按照上述期限办理了资金监管手续，邹洁亦于上述期限内向中国银行新安支行办理了按揭贷款的申请手续，但邹洁为非深户，其名下登记有一套房地产。邹洁于2013年7月26日将其名下的上述房地产转让案外人，并于2013年8月1日向中国银行新安支行提交其名下的房屋产权信息查询单。周芮竹认为邹洁没有按时提交按揭贷款申请的相关资料，并于2013年7月23日向邹洁确认的送达地址发出含有解除合同意思表示的《终止合同联络书》。原审法院认为，邹洁在申请按揭贷款时未在合同约定的期限内提供符合调控政策相关的资料，已构成违约；周芮竹亦未配合邹洁到中国银行股份有限公司深圳新安支行办理按揭贷款手续，亦属违约。鉴于邹洁、周芮竹双方均存在违约情形，应互不追究违约责任，邹洁、周芮竹关于对方构成违约，要求对方支付违约金以承担违约责任的诉讼请求，原审法院不予支持。鉴于邹洁、周芮竹双方均在违约行为，邹洁、周芮竹双方均可依据合同约定解除合同。周芮竹已于2013年7月23日向邹洁确认的送达地址发出含有解除合同意思表示的《终止合同联络书》，上述邮件于2013年7月24日到达邹洁处，但邹洁拒收，故本案《二手房买卖合同》已于2013年7月24日解除。合同解除后，周芮竹应当将收取的定金10万元定金返还给邹洁，其中2，000元在中原地产处托管，中原地产应将收取的2，000元定金返还给邹洁。关于邹洁请求判令周芮竹返还购房款81万元的诉讼请求。原审法院认为，邹洁并未向周芮竹支付上述购房款，邹洁该项诉讼请求没有事实依据；但基于全面解决邹洁、周芮竹间的纠纷，根据邹洁、周芮竹及中国银行新安支行签订的《二手楼交易定金委托监管协议》的约定，涉案交易不成功时，周芮竹应当配合邹洁解除上述81万元资金的监管，中国银行股份新安支行应将上述监管资金81万元退还给邹洁。关于邹洁请求判令周芮竹返还延期费6，000元的诉讼请求。原审法院认为，邹洁、周芮竹关于延期费的约定，系邹洁、周芮竹双方在邹洁不能按期筹齐首期款从而构成违约情形下延长合同履行期限以继续履行合同的特别约定，邹洁在未能按期筹�首期款的情形下已向周芮竹支付延期费6，000元，从而取得了延长首期款支付期限的权利，邹洁、周芮竹双方均予认可，并按照变更后的合同继续履行。因此，邹洁在已取得延期支付首期款利益的情形下要求周芮竹返还延期费的诉讼请求没有事实依据，原审法院不予支持。关于周芮竹请求判令邹洁支付租金损失及物业管理费和本体维修金的诉讼请求。原审法院认为，涉案合同载明涉案交易之房地产没有租约，且周芮竹未向邹洁交付涉案交易之房地产，周芮竹的该项诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认邹洁与周芮竹签订的《二手房买卖合同》已于2013年7月24日解除；二、周芮竹应于本判决生效之日起三日内返还邹洁定金98，000元；三、中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三日内返还邹洁定金2，000元；四、中国银行股份有限公司深圳新安支行应于本判决生效之日起三日内将邹洁支付的81万元的监管资金退还给邹洁；五、驳回邹洁的其他诉讼请求；六、驳回周芮竹的全部反诉诉讼请求。本案本诉受理费18，372元，由周芮竹负担8，372元，邹洁负担10，000元；反诉受理费4，644元，由周芮竹负担。
上诉人邹洁不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判。驳回周芮竹的诉讼请求，支持邹洁的诉讼请求。2、本案的一二审诉讼费用由周芮竹承担。事实和理由如下：
一、原审法院认定事实不清。周芮竹违约的事实清楚，证据确凿充分。1、合同第五条约定周芮竹应在6月22日之前将楼赎出，取得房地产证。庭审时周芮竹也承认，房产至今仍处于抵押状态。周芮竹未按约定赎楼的行为已经构成根本违约，导致合同无法履行。2、合同第六条第三款约定周芮竹应该在签订合同后23日内（6月10日）与担保公司签订服务合同，并向第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的相关手续。庭审中证据显示周芮竹自6月10日之前并未与担保公司签订服务合同，也未向中介、担保公司、银行提供上述材料，周芮竹不履行上述义务的行为构成了违约，导致合同无法履行。3、合同第四条第二款及合同第十四条第三款约定，周芮竹应在2013年7月18日之前配合邹洁办理贷款，向银行提供所需的卖方资料并签署按揭银行要求的法律文件，一审法院仅认定周芮竹这点违约，是不够的，周芮竹上述两点违约情况更加明显和关键，而一审法院不予认定，这是对案件事实认定不清。邹洁不存在�约。庭审证据显示邹洁按合同约定履行了支付定金、办理资金监管手续的义务。邹洁还依合同约定向贷款银行申请了贷款，为配合银行贷款调查向银行提交了贷款所需的个人资料。邹洁履行合同的行为不存在违约。原审判决认定邹洁在申请按揭贷款时未在合同约定的期限内提供符合调控政策相关的资料，已构成违约，认定事实错误。邹洁为了购房已将原房产出售在七月之前已办理过户转让手续，不会影响到双方的正常交易。实际操作中银行审批贷款不需要《房产信息查询单》，这不属于银行审查限贷的范围，买方对是否能够过户自身是存在预期的，如果交易无法过户，无法办理抵押登记，银行也无需按贷款承诺书发放贷款，买方这时才要承担无法支付房款无法办理过户的违约责任。即便邹洁延迟提交《房产信息查询单》，周芮竹在6月份就拒绝履行赎楼、与担保公�签订服务合同、在约定日期7月18日前不向银行提邹洁贷款所需资料、不签署银行要求的法律文件等合同主要义务在先，邹洁也有权行使、先履行抗辩权。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，在周芮竹没有依约履行自己应尽的义务之前，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。周芮竹在没履行合同主要义务之前，即使邹洁不去银行办理按揭贷款也因先履行抗辩而不存在认定邹洁违约的情形。如果周芮竹之前履行了合同义务，而因邹洁的原因无法取得贷款或延迟取得贷款或邹洁不能一次性支付购房款给被告，或不能办理过户手续，损害了周芮竹收取购房款的合同权利，那么属于邹洁违约。在本案中即便银行不能批贷，作为合同的补救措施，邹洁也可以一次性付款，不会影响到周芮竹的收取购房款的合同权利。买卖合同中卖方的权利是收取购房款，只要邹洁按约定支付了购房款邹洁就履行了义务，如果因为邹洁的原因导致房产无法过户损害的是邹洁自身利益，不会给邹洁带来损失，不至于损害周芮竹的合同权利。因此邹洁自始不存在违约的事实，一审认定邹洁有违约情形，与事实不符。
二、原审法院适用法律有错误。1．一审法院对深圳市政府限购政策理解有误。深圳市政府《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知（深府办2010.82号）》规定交易时间的认定以在本市房地产主管部门信息系统网签合同的时间为准。只要在双方网签国土局编制的《深圳市二手房买卖合同》并办理过户时买方名下再无房产就具备购房条件。原审法院认定邹洁未在合同约定的期限内提供符合调控政策的相关资料的认定不符合商业惯例并没有法律依据。2、深圳市中级人民法院关于审理《二手房买卖合同纠纷若干问题的指导意见》第十五条明确说明了、买卖双方在房地产买卖合同中未约定卖方赎楼和买方取得贷款承诺函的先后顺序，双方都以行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权为由，拒绝先履行各自义务，导致合同无法继续履行的，一方主张另一方违约的，不予支持。如双方都表示无意履行合同的，视为双方对解除合同达成了一致意见，应予解除合同；如双方或一方主张继续履行合同的，应给予双方合理期限，各自履行自己的义务，一方未在期限内履行义务的，应承担违约责任。此点是规范未明确约定的情形，而本案是有明确约定，但周芮竹未予以履行的情况。本案中双方合同明确约定了周芮竹应于签订合同后23日�（6月10日）与担保公司签订服务合同，并向第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的相关手续。应于6月22日之前将楼赎出。而周芮竹未履行提供资料及赎楼的义务，已经构成了违约。一审法院在审理案件时，对此予以忽略了，未认定周芮竹最初的重大违约行为。
综上所述，一审法院在审理该案的过程中，忽略了周芮竹明显的先予违约的行为，在认定事实和适用法律上均有不妥。周芮竹因房价上涨，为了经济利益，不按合同约定履行合同，导致邹洁无法购得涉案房产，邹洁及第三人均多次催促周芮竹履行合同，但周芮竹以种种理由相推脱，致使邹洁错过购买时机，造成邹洁巨大经济损失。请求二审法院严肃依法查清事实，正确适用法律，依法判决，以维护当事人之合法权利，严厉打击不诚信的投机行为。
针对邹洁的上诉，周芮竹口头答辩称：一、本案中周�竹没有违约，是邹洁的违约行为最终导致合同无法履行。主要有两点：1、在签订合同的当时其隐瞒在深圳有房产的事实，按照相关政策，其签订合同时不具备购房资格，属根本违约。2、其在申请按揭贷款时未在合同约定的期限内提供符合调控政策的相关资料，亦构成违约。二、根据合同第五条的约定，2013年6月22日办理过户递件手续的前提条件是买方按照合同第四条的约定，将楼款一次性支付或取得银行的贷款承诺函，但对方首期款直至2013年7月17日才办理完毕，更不要说取得贷款承诺函的问题。三、关于是否签订担保合同和赎楼问题，回应如下：事实上周芮竹已经做好了赎楼的一切准备，于2013年5月17日办理了委托赎楼公证，在5月17日做委托公证时周芮竹已在担保公司取得了担保服务协议，周芮竹也在上面签字，因担保服务协议需要三方签字，在邹洁未提交任何资料，银行未出具贷款承诺函及邹洁未签字的情况下，该担保公司无法开展任何工作，也无法签订服务协议，故担保公司让周芮竹自行保管服务协议，所以签订合同后23日内赎楼根本不可行，周芮竹没有违约。同时2013年5月20日，6月22日周芮竹前往贷款银行查询打印贷款还款明细，提前一个月做赎楼申请，在银行出具贷款承诺函的情况下，周芮竹即可立刻签订赎楼合同、赎楼服务协议，但周芮竹后来得知邹洁连购房资格都没有，周芮竹不敢贸然进行赎楼，加之周芮竹的贷款是有利率打折优惠，如周芮竹赎楼后邹洁违约，周芮竹将承受巨大的损失，而且邹洁在6月份左右就已经明确与周芮竹表示无法在2013年6月18日监管首期款。四、关于邹洁所述的周芮竹未在2013年7月18日之前配合办理贷款问题，事实上周芮竹已经配合，相关的意见在我方的上诉状中已经有详细的陈述，不再赘述，以上诉状的意见为准。
上诉人周芮竹不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2013）深宝法民三初字第984号民事判决第二、三项，改判邹洁向周芮竹追加支付违约金人民币492000元。2、撤销（2013）深宝法民三初字第984号民事判决第六项，改判邹洁支付因邹洁违约导致的周芮竹租金损失人民币54000元及物业管理费、本体维修基金人民币2960.46元（以月租金6000计算，自2013年4月计至2013年12月）3、邹洁承担本案一审（本诉及反诉）、二审全部诉讼费用。以上1-2项共计人民币548960.46元。事实和理由如下：
一、原审认定“因此，资金监管办理期限截止日为2013年7月18日；根据二手房买卖交易惯例，按揭贷款申请的办理期限相应顺延至2013年7月18日”是错误的。《二手房买卖合同》第十四条约定“如乙方首期款于2013年6月18日未筹齐，乙方需提前十日通知甲方，合同�动顺延壹个月办理首期款监管手续，…”，该条明确约定只是自动顺延壹个月办理“首期款监管手续”，因此，合同中其它期限包括合同第四条第（2）项B款约定的邹洁的义务并没有顺延，邹洁在一审期间提交的反诉答辩状中，对合同中除首期款外的其它合同中约定的期限，也认为没有顺延。
二、原审认定“周芮竹未配合邹洁到第三人中国银行新安支行办理按揭贷款手续属违约”是错误的。1、根据法院查明的情况，邹洁在签订《二手房买卖合同》的时候已有一套房产，于2013年7月26日邹洁才将其房产50%的所有权份额转让给案外人，邹洁不是深圳户口，按照相关的政策，邹洁在签订合同时不具备购房资格。邹洁从签署《二手房买卖合同》起直至2013年8月1日提交《房产信息查询单》，其隐瞒无购房贷款资格指标时间长达70多天。邹洁隐瞒此事实与周芮竹签订合同已属欺诈性根本违约。所以，周芮竹在识破邹洁欺诈陷阱后自我维权不属违约，而且，在邹洁先根本违约的情况下，根本不存在周芮竹后续违约的问题。2、2013年7月18日做资金监管的同时，周芮竹已向银行提交了所有银行所需的资料（包括收款账号、贷款款项存入账户确认书、声明书、出售房产未出租的声明和承诺、公证书、身份证、房产证），后银行工作人员杨健告知周芮竹，因邹洁未提交银行贷款审批所需的全部资料，特别是证明符合调控政策相关的购房资格指标资料，且经询问邹洁无法回答何时能提交齐全，审批按揭贷款工作根本无法进行，所以同意周芮竹可先将相关资料收回，待邹洁提交资料齐全后再通知周芮竹前来提交，于是周芮竹将本人已签名的银行所需的相关资料暂时带走了。3、从《二手房买卖合同》第四条第（2）款B项条款的约定可以看出，周芮竹配合�洁到第三人中国银行新安支行办理按揭贷款手续的前提是邹洁已“向按揭银行提交贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续”，而事实上，是2013年6月18至7月18日历时30天的时间中邹洁未在远超约定的期限内向银行提交能证明其有购房资格及银行审批贷款的最重要资料“房产信息查询单”，周芮竹的配合不具备任何前置条件和前期基础，房产交易毫无可行性而言，显得毫无意义。作为银行来讲，审查按揭贷款申请，主要审查的也是作为贷款方的邹洁的资料而非周芮竹的资料。4、在邹洁已欺诈性根本违约的情况下，周芮竹如提交签署相关资料，意味着周芮竹认可并接受了邹洁的欺诈性违约行为，周芮竹将无法追究邹洁欺诈性违约责任。而且，相关资料的提交（特别是全权委托公证书）和文件签署会给周芮竹的权益带来巨大的潜在风险和损失�所以，周芮竹只能选择暂时向银行收回已提交资料，并在2013年7月23日向邹洁发出《终止合同联络书》，以维护自身的合法权益。综上所述，因邹洁由始至终的欺骗隐瞒根本性违约，周芮竹不构成违约，依法不需要承担违约责任。
三、邹洁应支付周芮竹租金损失人民币54000元及物业管理费、本体维修基金人民币2960.46元。周芮竹房产原来是带有租约的，为了方便邹洁看房，加之邹洁要求房产不能带租约，为遵守合同，于是，周芮竹自2013年4月起解除了与承租人的租约，房产至今仍空置无法出租，邹洁的欺诈性违约行为直接导致了周芮竹租金的损失和周芮竹因预期售房款的落空导致资金运作的巨额损失（承担年利息高达20.28%的平安银行信用贷款）。综上所述，周芮竹并没有违约，邹洁需支付周芮竹违约金人民币592000元，扣除周芮竹不需退还的定金100000元，邹洁还需支付�芮竹违约金人民币492000元。
针对周芮竹的上诉，邹洁口头答辩称：一、二手房买卖合同约定了在2013年6月18日支付首期款79万元用于资金监管，还约定了2013年6月18日邹洁向按揭银行提交贷款申请的相关资料，周芮竹配合，该两项时间是同时的，既然首期款监管手续顺延至2013年7月18日，那么按揭贷款申请的办理期限也相应的顺延至2013年7月18日，并且办理按揭贷款的目的在于支付剩余的房款，首期款支付的时间已经通过支付6000元的延期费用的方式顺延了，那么支付剩余房款的时间也相应顺延，即按揭的时间相应顺延是合理的，并且这种操作也确实符合交易惯例，所以一审判决对此认定是合理的。二、关于购房资格，周芮竹一直强调购房资格的问题，是片面的，邹洁作为完全民事行为能力人，并且也具有履行合同的能力，当然具有购房的资格。对于限购的问题，可能�导致购入的房产不能顺利过户，但是这仅仅是邹洁承担的风险，何况邹洁已经将原有的房屋卖出，只是按照流程没有最终过户，邹洁不会受到限购的影响，周芮竹的合同目的是为了收到购房款，只要邹洁能够付款，周芮竹就能实现合同目的，而周芮竹反复强调购房资格的问题，实际上是假借邹洁过户的风险掩盖起涨价毁约的事实，周芮竹应当承担违约责任。三、关于周芮竹在上诉状中提出的损失问题，周芮竹提出是2013年4月份解除租约，而双方签订的合同是在2013年5月17日，该解除租约与邹洁没有任何关系，并且如果本案周芮竹将房屋卖给邹洁，也不会存在所谓的逾期售房款落款，没有证据证明的巨额资金运作损失，综上所述，请求法院驳回周芮竹的上诉。
原审第三人中原地产陈述：1、中原地产在交易过程中积极履行居间义务，促进交易，及时催告。2、交楼押金2000元托管于中原地产，中原地产将根据法院的具体判决予以放款。
原审第三人中国银行新安支行陈述：以法院最终判决为准，中国银行股份新安支行依法按照法院的意见退回81万元的监管资金。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，邹洁与周芮竹就涉案房产签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。
合同约定邹洁应于2013年6月18日前将首期款交由银行监管并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，其后以支付6000元延期费用的对价将上述期限延至2013年7月18日。邹洁虽于2013年7月17日向中国银行新安支行存入了监管的首期款，但并未向银行提交其名下的房屋产权信息查询单。事实上，由于邹洁在2013年7月26日之前并不符合调控政策的规定，客观上不能履行其配合银行进行贷款调查、审查和审批手续的合同义务。根据合同约定，邹洁逾期履行上述义务超过五日，已构成根本违约。但周芮竹未于2013年7月23日前至按揭银行签订帐户确认书，亦未向银行提交相关资料，逾期履行配合义务超过五日，亦构成根本违约。鉴于买卖双方均存在违约情形，故双方要求对方支付违约金的请求，本院均不予支持。原审判决认定涉案合同解除无误，本院予以确认。
涉案合同于2013年5月20日签订，周芮竹解除与原承租人的租约系在涉案合同签订之前，周芮竹无权就此向邹洁主张租金损失、物管费用及本体维修金。
综上，上诉人邹洁与周芮竹的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百�十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费，邹洁与周芮竹均已分别缴纳4644元，由其各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年十二月四日
书 记 员 李开宇（兼）