广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终1286号上诉人（一审原告、反诉被告）：黄开军，男，汉族，1990年8月7日出生，户籍地广东省紫金县，委托诉讼代理人：黄丽明，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑甲午，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：周钟光，男，汉族，1966年5月18日出生，户籍地广东省珠海市香洲区，现住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：李雪辉，广东平正信诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗永盛，广东盛夏律师事务所律师。上诉人黄开军因与被上诉人周钟光房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初7996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄开军的上诉请求：1、撤销一审判决第二判项；2、周钟光向黄开军赔偿20万元；3、周钟光向黄开军支付律师费18000元；4、一、二审诉讼费由周钟光负担。事实和理由如下：一、涉案合同是经协商签订的合同，周钟光应当清楚了解合同内容，应受合同约束，一审法院错误认定事实和适用法律。第一、涉案合同已经协商修改，合同第一条第三款“甲方保证该房地产产权清晰并能过户到乙方或者乙方指定人名下”并非格式条款。1、涉案合同不是黄开军预先拟定，其仅为本次交易所用；2、周钟光已经充分知晓合同中每一条款内容；3、涉案合同经过协商修改后签订。因此，涉案合同不符合格式合同的特征，并非格式条款。第二、合同第一条第三款合法有效。涉案合同是双方当事人真实意思表示，没有违反法律及法规强制性规定，应当合同有效。退一步而言，即使该条属于格式条款，根据《合同法》第四十条规定，格式条款存在免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该条款才无效。但是本案中无论房屋过户至第三人名下或者以第三人名义贷款，黄开军均需要向周钟光支付全部房款，周钟光权益并无任何损害，因此不存在格式条款上述情形，应当合同有效。第三、黄开军已清楚知悉涉案合同的全部内容，应当按照合同约定履行。1、合同第一条第三款约定，按照房产交易惯例可知，申请按揭贷款和办理过户之间存有一定关联性，申请按揭主体与房屋所有者主体必须一致，因此双方协商一致可以将涉案房产过户至第三方名下且支付房屋余款的方式为银行按揭的情况下，意味着双方协商一致可以由第三方办理银行按揭贷款手续。因此，黄开军提出以第三方名义申请银行按揭贷款符合合同约定，能够实现合同目的。2、周钟光作为完全民事行为能力人，对该条款并未提出任何异议签订合同，应当视为接受该条款约定。现在只是由于周钟光自身原因不愿意继续履行合同，才找借口拒绝履行合同义务。一审法院认定合同第一款第三条为中介提供格式条款，认定不能视为周钟光同意将涉案房产过户至第三方，其拒绝签名并无不当，属于认定事实和适用法律错误，应当予以纠正。二、黄开军具备一次性付款能力，一审法院错误的认定事实和适用法律。在市场经济下，一次性付款能力不是简单的必须实际拥有多少现金，资金来源可以多元化，黄开军可以通过出卖自有房产、向他人借款等方式取得资金用以一次性支付剩余房款。一审中，黄开军已充分说明用于一次性付款的款项来源。在2017年4月6日周钟光明确拒绝黄开军以他人名义申请银行按揭后，为了支付涉案房屋的剩余价款、继续履行合同，黄开军立刻出卖在惠州的房产筹钱。但由于出售房屋至取得全部房款需要一定时间，于是在签订房产买卖合同并收取定金后，黄开军于2017年5月3日以中山市另一套房产向朋友抵押借款。在确定自身有能力一次性付款后，黄开军通过中介张楚芳向周钟光提出一次性支付剩余房款。周钟光在一审庭审时也已明确其在2017年5月时知道黄开军提出一次性付款的要求。至于周钟光一审庭审陈述，其认为黄开军一次性付款的说法不可信，所以拒绝。但对于其疑惑，周钟光即未向中介张楚芳或黄开军提出，也未核实黄开军是否具备一次性付款的能力，反而以消极的态度拒绝与黄开军或中介张楚芳沟通。这根本不是愿意继续履行合同该有的行为。甚至在一审过程中，黄开军多次表示愿意一次性付款的方式继续履行合同，但周钟光仍当庭予以拒绝。直至二审阶段，黄开军仍然愿意以一次性付款的方式购买涉案房产。若黄开军没有一次性付款的能力，是不可能多次提出一次性付款的方案。因此，一审判决第十一页第九自然段所述“原告并未提供证据证实其有付款履行能力”的认定有误。周钟光拒绝更有利于其收取房款的合同目的实现的履行方式、消极对待交易的态度足以说明周钟光实际上根本不想继续履行合同，其关于不确定黄开军可一次性付款的说法只是其拒绝履行合同的借口。三、涉案合同不能继续履行是因为周钟光拒绝及提出解除合同的严重违约行为，一审法院错误认定事实，错误认定涉案合同不能继续履行的原因是不可归责于当事人双方的事由。（1）周钟光自身未受政策影响，无权单方解除合同。根据最高院《2011年全国民事审判工作会议记录》和广东高院《关于印发的通知》的规定和精神，法律赋予在合同签订后，对于受限购政策影响的交易者，具有解除合同、返还已付定金等权利。在本案中，黄开军作为受限贷政策影响的一方，非但没有提出解除合同，反而积极解决困境、提出以其他人名义贷款或一次性付款等不损害周钟光利益且能保证涉案合同顺利履行、实现合同目的的解决方式，并积极与周钟光沟通协商继续履行合同。周钟光作为不受限贷政策影响一方，其没有权利单方解除合同，但在4月6日当天，周钟光已拒不履行涉案合同并明确表示要解除合同、拿回房产证，并在2017年8月再次提出解除合同退还定金。周钟光该行为构成严重违约，是最终导致合同不能继续履行的根本原因。（2）涉案合同仍有继续履行的可能性，周钟光没有合法理由拒绝履行并单方提出解除合同，最终导致合同不能继续履行。周钟光在黄开军明确提出以其他人名义贷款或一次性付款等不损害周钟光利益且能保证涉案合同顺利履行的解决办法时，涉案合同明显还有履行的可能性，但周钟光却无理由拒绝履行合同。周钟光在未尝试继续交易的情况下，便单方提出解除合同及拿回房产证，显然已构成重大违约。可见涉案合同不能履行，是由于周钟光消极履行的态度，以及周钟光多次拒绝履行合同的行为，才最终导致涉案合同目的不能实现。因此，涉案合同不能履行系周钟光重大违约所致，而非不可归责于当事人双方的事由，一审法院错误认定合同不能继续履行的原因。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请二审法院依法予以改判。周钟光答辩称：一、黄开军的上诉意见不能成立，且违约在先，应承担相应的违约责任。综观黄开军的上诉意见，主要还是围绕周钟光、黄开军与中山市三乡镇德缘房地产中介服务部（以下简称德缘服务部）于2017年2月21日《房地产权转让居间服务合同》（以下简称《转让合同》）第一条第3款约定“税费负担：甲方保证该房地产产权清晰并能过户到乙方或者乙方指定人名下，…。”是否为格式合同条款的问题，并在确定是否为格式合同条款的前提下应如何履行《转让合同》的问题。对此，周钟光认为，德缘服务部的经营者张楚芳作为《转让合同》的居间方，亦是该合同的起草者，其在一审庭审中明确陈述，《转让合同》的第一条第3款内容是其服务部合同范本中使用的格式条款！另黄开军在签订《转让合同》时具备贷款条件，并没有提出要求将涉案房产过户到第三方名下，三方更没有就涉案房产过户给第三方进行过协商，由此可充分证明，该条款为格式合同条款，黄开军主张该条款不属于格式合同条款根本不能成立.据上，在明确《转让合同》的第一条第3款内容为格式合同条款的情况下，黄开军存在违约行为是板上钉钉的事实。这可以从以下几个时间节点得到证实：1、2017年2月21日，三方签订了《转让合同》；2、2017年3月14日，德缘服务部张楚芳与周钟光、李培毓（周钟光原高中学生）一同前往农业银行三乡支行办理赎楼手续（提前还贷手续）；3、2017年3月25日上午，德缘服务部张楚芳提出为方便今后收取黄开军支付的房款，要求周钟光在广发银行三乡支行办理新银行卡，但当天上午11时左右，张楚芳与黄开军却突然拿出另一份购房合同，要求周钟光与声称为黄开军的“表弟”作为房屋的新购买方另行签订购房合同，由于德缘服务部张楚芳、黄开军与周钟光签订《转让合同》时从未协商过此事，而房屋购买人改变为黄开军自称的“表弟”，周钟光认为买卖房屋不是买卖白菜，黄开军之“表弟”的身份来历不明，也不清楚其购房实力，更不了解其能否在银行办理贷款，更重要的是，改名就表明黄开军要解除现有《转让合同》，并由周钟光与第三人另行签订购房合同，这将涉及一系列重大的法律行为甚至会引发违约事件，以致周钟光出于对黄开军自称的“表弟”身份的严重质疑以及对黄开军、张楚芳此举埋设陷阱、违背诚信的做法深表不满，当然不同意将购房人黄开军改变为其自称的“表弟”。4、2017年3月26日，中山市人民政府出台执行《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（中府办函（2017）55号文），该文对限制购房办理银行贷款作出了明确规定，黄开军作为非中山市户籍人士不符合在中山市内通过向银行办理商业性个人住房贷款方式购买第二套房产，而黄开军是在该文出台前就单方要求变更购房人的，很显然，黄开军要求变更购房人的违约行为并非是因为该文的出台。实质上，黄开军此举是先从周钟光处签下《转让合同》，之后再找其它买家，并在与其它买家商谈好价格后，让新的买家与周钟光签订新的购房合同，从而实现炒房并赚取购房差价之目的。而对于黄开军单方变更购房人的行为，周钟光完全可以此为由单方解除《转让合同》，并要求黄开军承担相应的违约责任。二、退一步来说，自2012017年3月26日之后黄开军因政策原因无法通过银行贷款购买涉案房产，更无法一次性支付房款，导致三方无法继续履行《转让合同》，一审判决解除《转让合同》符合法律及政策规定。（一）黄开军声称在中山市出台限贷政策文件后，无法通过银行贷款方式支付剩余购房款但可一次性支付购房款完全站不住脚，理由如下：1、自2017年3月26日中山市人民政府出台执行限贷政策后直至2017年8月20号，黄开军除了单方陈述外，没有提交任何证据证明其具备一次性支付剩余购房款188万元的能力。2、黄开军在中山市三乡镇雅居乐新城购买的一套125.19平方米的住宅，还存在两个抵押未注销，属于高负债，根本不具备一次性支付购房余款的能力。3、黄开军于2017年7月21日委托律师向周钟光寄送的律师函中，仍坚持要求周钟光赎楼并配合其办理银行按揭手续。（二）广东高院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法〔2012〕240号）中关于房地产调控政策问题的第11条规定：商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求;买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。结合上述规定，本来黄开军要求解除与周钟光签订的《转让合同》要承担相应的违约责任的，但周钟光作为一名人民教师，本着息事宁人的为人处事原则，在限贷政策出台后黄开军无法继续履行签订的《转让合同》后，主动要求李培毓将代收的购房定金退回给黄开军，这对黄开军来说已是很大的退让，法理情理已是高姿态，谨请二审法院明察。综上所述，黄开军的上诉请求甚为过分，不但不符合法律及政策规定，更不符合法理情理，谨请二审法院驳回黄开军的上诉请求。黄开军向一审法院起诉请求：一、周钟光向黄开军赔偿20万元；二、周钟光向黄开军支付为主张权利而产生的律师费1.8万元；三、周钟光承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月21日，黄开军（乙方、买方）、周钟光（甲方、卖方）、德缘中介（丙方、居间方）共同签订《房地产权转让居间服务合同》，主要内容包括：乙方向甲方购买涉案房产，该房地产按套出售的成交价为208万元；税费承担：甲方保证该房地产产权清晰并能过户到乙方或者乙方指定人名下，交易过程中所产生的一切税费由乙方承担，甲乙双方必须相互配合到税务部门办理核税手续及交纳相关税费，故意拖延的按违约处理；到三乡国土局办理过户手续预定日期：双方约定于2017年8月20日前办理过户手续，具体时间由丙方约定双方，如丙方确定时间并通知双方后，甲方或乙方未能带齐所需的过户材料按时出席视为违约处理；付款方式为银行按揭付款，定金20万元（甲乙双方签订本合同后，由乙方于银行转账方式转入甲方账户内），首期款30万元（甲乙双方约定，甲方向银行赎楼当天，乙方直接将楼款打入甲方赎楼账户），购房余款158万元于买卖构成并办妥各项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账户作为楼价余款等；办理银行按揭或过户手续相关部门需要甲乙双方提供资料或签字时，甲乙双方必须积极配合，若其中一方故意拖延按违约处理等。关于违约责任，合同第四条约定：1、如乙方单方面违约导致本合同不能顺利完成，乙方已付定金将由甲方没收，其余购房款则在3天内退还给乙方，甲方有权收回该房地产另行出售，本合同终止；双方的居间服务费由乙方支付给丙方；2、如甲方单方面违约导致本合同不能顺利完成，甲方须在违约起三天内向乙方双倍返还定金及除定金外乙方已支付的房款如数退还给乙方，本合同终止；双方的居间服务费由甲方支付给丙方；3、因违约方拒不承担违约责任的，违约方还需要承担守约方因主张权利而产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、拍卖费等）；4、如由于出现不可抗力的因素导致本合同不能顺利完成，则甲方将乙方已支付的房款如数退还给乙方，此后三方互不追究责任，本合同终止。合同第五条约定：本合同取代任何三方早前谈判中的声称、理解、承诺以及协议；且丙方已对本合同所有条款向甲乙双方作出详细解释，本合同三方对每一条款之含义均清楚明白并且无异议。此外，合同还备注约定：甲方由收定之日起20个工作日内向抵押银行申请办理赎楼手续。同日，黄开军通过德缘中介工作人员张楚芳向李培毓（周钟光指定的收款人）转账支付定金20万元。因涉案房产有贷款抵押，2017年3月14日，周钟光向农业银行中山三乡支行申请提前还款。2017年3月25日在广发银行办理贷款申请手续时，张楚芳向周钟光提出黄开军要以其表弟的名字申请贷款，要求周钟光重新签订一份房地产权转让居间服务合同，将合同的买方更名，遭到周钟光拒绝。2017年4月6日，黄开军、周钟光、张楚芳及李培毓在德缘中介就合同更名一事进行协商，黄开军要求更名并以他人名义申请贷款，周钟光则要求按原合同履行，如需更名则必须先终止涉案合同并重新商谈。之后双方协商未果。2017年7月21日，黄开军委托律师致函周钟光，要求周钟光立即向贷款银行办理赎楼手续并配合黄开军办理银行按揭手续，保证过户手续可以在2017年8月20日前办理完毕，否则要求周钟光退还双倍定金等。同年8月25日，黄开军向周钟光邮寄一份催告函，以合同约定的过户期限已届满且周钟光未办理赎楼、过户构成违约为由，要求周钟光双倍返还定金40万元。2017年8月26日，黄开军、张楚芳及李培毓在德缘中介再次协商未果。2017年9月28日，周钟光通过李培毓将20万元定金转账支付给张楚芳，之后张楚芳将该款退还给黄开军。关于涉案房产的交易经过。庭审时，黄开军本人称，签订合同前，黄开军与李培毓就总价、赎楼等达成一致；由于多地陆续实施限购，中介在办理贷款手续前几天告知黄开军中山也可能实施限购，而黄开军的贷款无法获批，故黄开军拟用表弟的名义来贷款，但涉案房产仍是黄开军出资购买；2017年4月6日各方协商未果后，黄开军考虑一次性付款，为筹集资金，黄开军于2017年5月向朋友借款，同时出售位于惠州的房产并收取了定金20万元；黄开军多次让中介向卖方转达黄开军愿一次性付款。周钟光本人表示：周钟光通过朋友李培毓介绍认识张楚芳，并通过德缘中介出售涉案房产，由李培毓负责与张楚芳联系；2017年2月21日下午，黄开军、周钟光及德缘中介签署了《房地产权转让居间服务合同》；同年3月14日，周钟光、李培毓、张楚芳前往三乡农业银行申请提前还贷；同年3月25日在三乡广发银行办理贷款手续时，张楚芳拿出一份将买方更改为黄开军表弟的合同要求周钟光重新签名，周钟光拒绝并要求其解释原因；同年4月6日，各方在中介商谈，黄开军坚持要求更名，但周钟光拒绝，双方未能达成一致；此后周钟光未与中介沟通，直至2017年7月5日，张楚芳致电周钟光询问房屋如何处理，周钟光让其找李培毓商谈；同年8月30日，李培毓称与中介及黄开军商谈多次，周钟光的意见是解除合同并退还定金，互不追究责任；同年10月1日，李培毓告诉周钟光已将20万元定金退回给黄开军。对于黄开军何时提出一次性付款，周钟光称：2017年5月中旬，黄开军通过李培毓打电话告诉周钟光准备一次性付款，但仅口头提出并无任何凭证，也与黄开军之前的意见不一致，周钟光认为不可信，就拒绝了。张楚芳出庭作证称：张楚芳是德缘中介的经营者，2016年通过朋友认识李培毓；李培毓于2016年年底将涉案房产放盘，称该房是他与周钟光共同购买；2017年2月21日上午，李培毓与黄开军在中介协商确定楼价，张楚芳拟定合同，双方看过没问题，黄开军先在合同上签字并将定金转给张楚芳；同日下午4时，周钟光到中介后看了合同，提出要求黄开军把第二部分楼款交业主赎楼并另支付维修基金，张楚芳通过电话征得黄开军同意；周钟光签完合同后，让中介直接将定金转给李培毓；此后，张楚芳向黄开军提出中山可能出台调控政策，黄开军可能无法贷款，黄开军提出用表弟的名义来贷款；2017年3月25日，在银行三方见面时，张楚芳向周钟光提出黄开军要以其表弟名义申请贷款，周钟光称之前黄开军未提出该要求，需跟李培毓商量；2017年4月6日，周钟光称不能更名购买涉案房产，此后双方一直沟通；2017年5月初，张楚芳跟李培毓说买家可以一次性付款，李培毓称要和周钟光商量但未答复；之后，张楚芳经常通过电话及短信与李培毓联系；同年7月5日，周钟光回电话称此事已跟李培毓说了，问黄开军一次性付款现在情况如何。张楚芳称因周钟光一直未答复，不清楚黄开军现在意见，周钟光称要与李培毓商量一下，但此后未答复。李培毓出庭作证称，周钟光此前是其老师，两人私交不错，周钟光同意由李培毓联系出售涉案房产；2017年3月初在中介，张楚芳拿出合同让周钟光签，当时合同上有无黄开军的签名不清楚；2017年3月下旬某天，张楚芳通知李培毓以及周钟光到广发银行办贷款手续。李培毓因临时有事未去。当天，周钟光打电话给李培毓称黄开军要求更换合同主体并重新签合同；2017年4月初，各方在中介协商，黄开军称其无法申请贷款，换成表弟申请贷款再重新签合同，但周钟光不同意，认为黄开军违约；此后，周钟光告知李培毓此事就算了，但李培毓想促成交易；2017年7、8月，黄开军找到李培毓，希望其协调，但周钟光不同意继续履行。关于本案争议的《房地产权转让居间服务合同》第一条第3款内容“甲方保证该房地产产权清晰并能过户到乙方或者乙方指定人名下……”，张楚芳称：德缘中介公司的合同版本一直都有该条内容，但黄开军签订合同时没有特别提出这一点，双方看过合同均没有意见；张楚芳是在办理按揭贷款手续时才向周钟光提出要求更名，之前未跟周钟光或李培毓提出是因为当时限贷政策尚未出台，而双方关系友好，准备当面向周钟光解释。另查，2017年8月30日，黄开军与北京大成（珠海）律师事务所签订《委托代理协议》，由该所指派黄丽明律师在本案一审中担任黄开军的委托代理人，黄开军为此支付律师代理费18000元。同年10月14日，周钟光与广东平正信诚律师事务所签订《委托代理合同》，由该所指派李雪辉律师在本案一审中担任周钟光的委托代理人，周钟光为此支付律师代理费10000元。此外，周钟光还提交三份律师的住宿费发票，时间分别为2017年10月14日、10月23日、11月23日，金额合计979元。再查，2017年3月26日，中山市人民政府办公室发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中规定对非本市（中山市）户籍居民家庭，暂停发放第二套及以上住房商业性个人住房贷款。黄开军非中山户籍居民，此前在中山市三乡镇雅居乐新城已有一套住房且有贷款抵押，属上述政策规定的限贷范围。根据黄开军提供的该房不动产登记资料证明表显示：该房于2017年5月3日二次抵押给案外人刘焕，被担保主债权数额为103万元，后又于2017年10月27日注销抵押。一审法院认为，黄开军、周钟光以及德缘中介签订的《房地产权转让居间服务合同》从内容上包括黄开军、周钟光之间关于涉案房产的买卖合同关系以及黄开军、周钟光与德缘中介之间的居间合同关系。庭审时，黄开军对于周钟光请求解除双方之间关于涉案房产的房屋买卖合同关系没有异议，双方争议的焦点在于黄开军、周钟光是否存在违约。本案中，首先，黄开军、周钟光以及德源中介于2017年2月21日签订《房地产权转让居间服务合同》，就涉案房产交易约定的付款方式为：首期楼款50万元（含定金20万元）由黄开军按期支付，余款158万元则通过银行抵押贷款的方式支付。2017年3月26日，中山市发布新的房地产调控政策，黄开军被纳入上述政策规定的限贷范围，导致不能订立房屋担保贷款合同并获得相应贷款，属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行。黄开军主张双方就更名协商未果后曾向周钟光提出一次性付款购买涉案房产，但是黄开军并未提供证据证实其有相应的付款履行能力。在2017年7月21日邮寄的律师函中，黄开军仍坚持要求周钟光赎楼并配合黄开军办理银行按揭手续。因此原周钟光实际上也未能就最终的付款方式达成一致。其次，黄开军主张其之前要求更名，符合《房地产权转让居间服务合同》第一条第3款规定的内容，即“甲方保证该房地产产权清晰并能过户到乙方或者乙方指定人名下”。但正如德缘中介张楚芳所述，上述内容是该公司合同范本中使用的格式条款，黄开军在合同签订时具备贷款条件，并未提出要求将涉案房产过户到第三方名下。在黄开军办理贷款手续向周钟光提出更名之前，黄开军、周钟光、中介三方实际也并没有就涉案房产过户给第三方进行过协商。因此，本案不能视为周钟光已同意将涉案房产过户给第三方，即黄开军指称的表弟。因此，在与周钟光签订的合同尚未解除的情况下，对于周钟光、张楚芳当场临时提出更名并要求重新签订合同，黄开军予以拒绝，并无不当。综上所述，本案《房地产权转让居间服务合同》约定大部分房款以按揭贷款方式支付，因房地产调控政策变化导致黄开军无法获取相应贷款，黄开军、周钟光经多次协商也未能就变更合同中相关内容达成一致，因此合同签订后房地产调控政策的实施导致房贷政策发生变化是涉案房产买卖合同无法继续履行的主要原因，属于不能归责于当事人双方的事由。在周钟光已将收取的定金20万元退还给黄开军的情况下，黄开军、周钟光本案另请求适用定金罚则，并要求对方按照合同约定承担违约责任，如支付律师费等费用，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十二条、第九十四条、第一百一十五条之规定，一审法院判决：一、解除黄开军与周钟光之间关于中山市三乡镇振华路金振街8号雅居乐新城十一期2区3幢801房的房屋买卖合同关系；二、驳回黄开军的本诉诉讼请求；三、驳回周钟光的其他反诉请求。一审本诉受理费实际收取人民币4570元、保全费人民币2620元，合计人民币7190元，由黄开军负担；一审反诉受理费人民币11763元，由周钟光负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为双方解除《房地产权转让居间服务合同》中房屋买卖关系，周钟光是否存在违约。《房地产权转让居间服务合同》缔约主体为黄开军，履约主体应当相应为黄开军，合同中针对黄开军支付房款约定明确，黄开军应当予以遵守。但，由于2017年3月26日，中山市发布新的房地产调控政策，黄开军被纳入上述政策规定的限贷范围，导致不能订立房屋担保贷款合同并获得相应贷款之原因，黄开军据此提出更名并以他人名义申请贷款要求，虽然黄开军称上述行为均为形式行为，实际履约主体仍然为黄开军，但更名及以他人名义申请贷款势必涉及重新签订购房合同及他人名义签订贷款按揭合同，此属于合同重大事项变更，由此会涉及履约主体、购房主体、支付能力等事项变更，周钟光基于对自身权利保护角度考虑，对此予以拒绝，并无过错，双方针对更名及以他人名义申请贷款事项并未达成一致意见。根据查明事实显示，双方合同解除原因应为政府贷款政策变更该不可抗力因素所致，属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行，双方对此均无过错，一审法院认定正确，本院予以确认。黄开军受政府贷款政策影响，可能导致约定银行贷款无法发放到周钟光账户，由此周钟光收取房款权利受到影响，因此周钟光有权解除涉案房屋买卖关系，黄开军上诉认为周钟光并未受限贷政策影响，因此无权解除合同，理据不足，本院不予支持。黄开军上诉主张其之前要求更名，符合《房地产权转让居间服务合同》第一条第3款规定的内容，即“甲方保证该房地产产权清晰并能过户到乙方或者乙方指定人名下”。对此本院认为，此条应为买卖双方真实意思表示，不应当认定为格式条款，但此条约定将房屋过户至购买方指定人名下的真实意思应当为合同约定购房者履行自身付款义务后，方能有权将涉案房屋指定过户至其他人名下，此举方能对出卖方权益予以保障，并非购买方购买能力出现问题时，有权将合同主体予以变更，因此黄开军无权依据此条在其支付能力有瑕疵情况下将合同主体变更为案外人，黄开军该条上诉理由，本院不予采纳。黄开军上诉提出向周钟光一次性付款问题，周钟光不同意拒绝履行合同，属于违约，对此本院认为，根据查明事实显示黄开军曾经提出过一次性支付房款建议，但是黄开军并未实际向周钟光履行支付义务或出具支付能力的凭证且黄开军亦未通过提存等法定方式履行支付义务。况且，在2017年7月21日的律师函中，黄开军仍坚持要求周钟光赎楼并配合黄开军办理银行按揭手续，可见黄开军此时仍然主张剩余房款采用按揭方式支付，双方并未对剩余款项支付方式达成一致意见。黄开军认为其已经出售其他房屋具有支付能力，本院认为，有能力支付房款与即时支付能力存有区别，鉴于黄开军并未实际履行支付义务，没有提交其在2017年4月至7月期间有支付能力证据，本院对黄开军主张有能力一次性付款不予支持。综上，由于双方合同解除原因应为政府贷款政策变更所致，属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行，双方对此均无过错，因此黄开军要求周钟军赔偿20万元损失及律师费，并无合法依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人黄开军的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费4570元，由上诉人黄开军负担。本判决为终审判决。审判长  曾艺能审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇一八年五月二十九日书记员  程 敏