浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终7749号上诉人（原审原告）：浙江常升建设有限公司，住所地杭州市余杭区瓶窑镇新兴路90—6。统一社会信用代码：913300006725993510。法定代表人：张建栋，董事长。委托代理人：许晓晓，浙江国圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江富强置业有限公司，住所地杭州市拱墅区丰潭路380号银泰城2幢501—2。统一社会信用代码：91330105746315092H。法定代表人：王立勇，董事长。委托代理人：李中钢、汪小燕，浙江路成律师事务所律师。上诉人浙江常升建设有限公司(以下简称常升建设公司)因与被上诉人浙江富强置业有限公司(�下简称富强置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初3867号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年12月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2012年12月5日，常升建设公司（乙方）与富强置业公司（甲方）签订了《杭州市房屋转让合同》，约定乙方向甲方购买坐落于杭州市××区××室房屋，建筑面积为（暂定）712.17平方米，房屋用途为商业用房，按建筑面积计算，该房屋单价为（人民币）每平方米21062.39元，总计15000000元。合同第四条约定，甲方应在2013年12月31日前，将符合下列各项条件的房产交付乙方使用：1、建设工程经竣工验收合格；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许�用文件；3、用水、用电、用气、道路、电讯等具备商品房正常使用的基本条件；……。另双方还签订《补充协议》一份作为合同的附件，其中补充协议第六条第2款约定：房产交付使用时，乙方对房产及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，甲方应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方均有权委托有资质的质量鉴定单位进行质量检测。2014年4月18日，常升建设公司与富强置业公司签订了交付结算书，交付结算书中双方确认：2014年4月18日甲乙双方对坐落杭州银泰城B幢1801室房屋进行验收交接，双方确认甲方交付给乙方的房屋实测建筑面积715.79平方米，总房价款为15076248元，该商品房在开发过程中未遇到《杭州市房屋转让合同》第四条约定的可以免责的特殊原因，该商品房按约于2014年3月31日向乙方交付，属按期交付，乙方无异议。甲方已按《杭州市房屋转让合同》的约定履行交房义务，乙方无异议。2015年1月6日，常升建设公司向浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都物业公司）发函称，西城银泰B楼屋顶安装的两台大型排油烟风机运行时造成常升建设公司17-18层办公室油烟味浓、震动和噪声问题。2015年1月7日南都物业公司向富强置业公司、杭州银泰购物中心有限公司、杭州银泰购物中心有限公司商业管理分公司发送联系单，认为其与银泰商管暖通主管经现场查看后，发现杭州银泰城B座楼面排烟风机存在未安装消声器、避震垫、油烟净化机组、屋面女儿墙上与幕墙钢架之间缝隙未封堵、屋面因风机震动产生裂缝存在安全隐患等问题，建议整改。2015年1月21日，常升建设公司就该问题又致函富强置业公司，富强置业公司遂安排整改，常升建设公司确认上述问题于2015年3月底前已整改完毕。常升�设公司于2016年6月2日向法院提起诉讼，请求判令：富强置业公司赔偿常升建设公司2014年12月至2015年7月不能入住期间的房屋租金损失457210元及物业费损失49103元，合计506313元并由富强置业公司承担诉讼费。原审法院认为，常升建设公司与富强置业公司签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约全面履行各自的义务。本案中常升建设公司于2014年4月18日与富强置业公司办理完毕交房验接手续，富强置业公司在合同约定的交房之日已按照双方合同约定履行交付相应房屋的义务，且常升建设公司未在约定期限提出异议。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十二条及十三条规定，因房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正�居住使用的买受人可请求赔偿损失，但并非存在任何质量问题或者局部设施不符合约定，买受人都可以据此要求出卖人承担赔偿责任。本案中常升建设公司诉称所购买房屋楼顶风机运行时造成其17-18层办公室油烟味浓、震动和噪声问题，既不是房屋主体结构质量问题，也不属于严重影响正常居住使用的房屋本身质量问题，经原审法院释明，常升建设公司仍坚持以此理由要求富强置业公司承担相应损失，该理由不能成立且与事实不符；常升建设公司亦未能举证证明富强置业公司所交付的案涉房屋未符合双方合同中第四条约定的相关条件，故对常升建设公司要求富强公司赔偿相关租金损失及物业费损失的诉讼请求，不予支持。综上，依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回浙江常升建设有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取4432元，由浙江常升建设有限公司负担。宣判后，常升建设公司不服，向本院提出上诉称：一审判决对常升建设公司一审的诉讼请求理解错误、认定事实错误，且适用法律错误。具体如下：一、一审判决对诉讼请求理解错误。常升建设公司一审的诉讼请求系“要求富强置业公司在房屋交付使用后，因交付的房屋存在质量问题，常升建设公司要求富强置业公司就维修期间造成的损失承担赔偿责任。1、常升建设公司并不否认交房的事实，对于一审法院认为的质量异议期与常升建设公司要求富强置业公司承担维修期间的损失完全是两码事！2、富强置业公司在收到2015年1月21日函件之后，并未立即对屋顶油烟风机产生的一系列相关问题进行整改，反而是一直在拖延修复�改的时间，造成常升建设公司无法使用房屋。3、因房屋维修造成常升建设公司无法使用房屋，因此要求富强置业公司参照同幢楼17楼的租金赔偿常升建设公司经济损失。二、一审法院认定事实错误。常升建设公司已经举证证明涉案房屋存在质量问题，影响房屋使用；同时富强置业公司对于房屋维修事实予以确认。本案原审审理过程中常升建设公司和富强置业公司的举证情况：1、常升建设公司已向原审法庭提交证据《南都物业（外部）协作事项联系单》内容第5点证明：油烟风机在常升建设公司房屋屋顶上的设置，其产生的噪声、油烟污染、震动带来的安全隐患等等均使得案涉房屋远远达不到与正常房屋使用相当的标准。2、富强置业公司交付的房屋是否符合合同第四条约定的相关条件，已由原审法院发生法律效力的（2015）杭拱民初字第2386号民事判决书所确认，常升建设公司无需再另行承担相应举证责任。原审法院在常升建设公司与浙江南都物业服务股份有限公司物业服务合同纠纷一案中，业已查明事实并认定“常升建设公司房屋因油烟风机震动和房屋裂缝影响房屋使用”，“油烟风机的设置系物业本身固有瑕疵”。3、相反，富强置业公司在原审审理过程中，仅提供证据证明楼顶油烟风机产品本身的合格性，却一直未能够举证证明油烟风机设置上的合理性，本案理应由富强置业公司承担未能举证而导致的不利法律后果。三、一审判决适用法律错误。因留用地项目房屋买卖产生的纠纷不属于《最高人民法院》的适用范围。1、因订立商品房买卖合同发生的纠纷案件适用《商品房买卖司法解释》，而本案系因留用地项目房屋转让而发生的纠纷，常升建设公司与富强置业公司订立的是《杭州市房屋转让合同》，因此《商品房买卖司法解释》不能作为直接审理本案的法律依据。2、即使参照适用《商品房买卖司法解释》审理，原审判决对相关法条的理解和适用是错误的。按照《商品房买卖解释》第十三条之规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。据此，在房屋验收交付使用之后，只要交付使用的房屋存在质量问题，富强置业公司因质量维修期间给常升建设公司造成损失的，常升建设公司完全有权利要求富强置业公司承担赔偿责任。综上，一审判决对诉讼请求理解错误、认定事实错误、适用法律错误。请求撤销原判，依法改判富强置业公司向常升建设公司赔偿2014年12月至2015年7月不能入住期间的租金损失457210元及物业费损失49103元，共计506313元并由富强置业公司承担一、二审诉讼费用。被上诉人富强置业公司辩称：一、原审判决“驳回常升建设公司的诉讼请求”，认定事实清楚，适用法律正确。常升建设公司提起的上诉，没有事实和法律依据，依法应予判决“驳回上诉，维持原判”。二、案涉房屋并不存在任何质量问题。案涉油烟管道和排油烟机系房屋建设过程中“三同时”建设设置的，系房屋共用部位的公用设施设备，用于房屋商场部分的排油烟需要，在案涉房屋交付前就已经投入使用，2014年4月18日案涉房屋交付时常升建设公司没有提出任何异议。案涉油烟管道和排油烟机在使用过程中出现的维修问题，富强置业公司已经予以了及时处理解决，且并不存在如常升建设公司所诉称的影响其入住使用的严重质量问题。常升建设公司作为专有业主，对房屋共用部位的公用设施设备依法负有容忍的义务，这就好比隔壁邻居的空调外机有些噪音，作为邻居在法律规定的范围内予以容忍。三、常升建设公司原审按房屋买卖合同纠纷案由起诉，经原审法院释明后，仍坚持己见，故原审判决适用最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释正确。上诉人常升建设公司和被上诉人富强置业公司在二审期间均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，原审法院所认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，常升建设公司与富强置业公司签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，�方当事人均应依约全面履行各自的义务。富强置业公司按合同约定于2014年4月18日向常升建设公司交房时，常升建设公司对房屋的质量并未提出异议。2015年1月6日，常升建设公司因西城银泰B楼屋顶安装的两台大型排油烟风机运行时油烟味浓、震动和噪声等问题，向南都物业公司发函要求整改，富强置业公司即在2015年3月底前整改完毕。为此，常升建设公司以该行为影响了房屋的正常使用，富强置业公司应赔偿其2014年12月至2015年7月不能入住期间的房屋租金损失及物业费损失。对此，本院认为，上述时段，在常升建设公司所购房屋的屋顶确存在上述瑕疵，但该瑕疵并不必然影响到常升建设公司房屋的正常使用，从常升建设公司所提交的证据来看，常升建设公司并未提交其不能入住期间的房屋租金损失，实际上常升建设公司在该期间也并未在外租房过渡，故常升建设公�要求富强置业公司赔偿其2014年12月至2015年7月不能入住期间的房屋租金损失原审法院未予支持并无不当。至于常升建设公司要求富强置业公司赔偿物业费损失，已生效的杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第2386号民事判决，就物业费问题已作出处理，故原审法院对常升建设公司的该请求未予支持亦并无不当。综上，常升建设公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8864元，由浙江常升建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  睢晓鹏代理审判员  秦海龙二〇一七年二月十六日书 记 员  项 琳