成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初13386号
原告：张荣雪，女，1991年2月17日出生，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人：冯鑫，四川顶泰律师事务所律师。特别授权代理人。
被告：四川锦辰佳兴房地产开发有限公司，住所地：科学�物业管理绵阳分部单身楼4号。
法定代表人：王敏，该公司董事长。
委托代理人：毛奇，四川元绪律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人：黄叔贵，四川元绪律师事务所律师。一般授权代理人。
原告张荣雪诉被告四川锦辰佳兴房地产开发有限公司（以下简称：锦辰佳兴）商品房预售合同纠纷一案，经先行调解后，本院于2016年12月7日立案受理，由本院代理审判员周寓先适用简易程序于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告张荣雪的委托代理人冯鑫、被告锦辰佳兴的委托代理人毛奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张荣雪向本院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1.被告向原告履行交房义务；2.被告立即向原告支付逾期交房违约金，从2015年11月1日起每日按照全部房价款409240元×0.0005计算至实际交付之日。在先行调解过程中原、被告就第一项诉讼请求已经达成调解。故原告调整其诉讼请求为：被告立即向原告支付逾期交房违约金，从2015年11月1日起按照全部房价款409240元×0.0005计算至2016年11月7日。事实与理由：2015年7月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称：诉争协议），约定由原告购买被告开发的位于成都市高新区中和大道三段“理想028楼盘”1幢1单元4层3号房屋（以下简称：诉争房屋），房屋总价款409240元，诉争房屋应于2015年10月31日前交付，逾期交付按照房屋总价款万分之五每日计算违约金。被告存在逾期交房事实，故原告起诉至院，请求判如所请。
被告锦辰佳兴答辩称：1.违约金过高，应予以减少；2.被告于2016年4月23日起在华西都市报公告且多种方式通知业主交房，也切实的开始与业主办理交房手续，此后未能交房是双方对交房相关事项产生纠纷所致，不应归责于被告单方，不应由被告承担之后的逾期交房责任；3.交房期限之前，包括原告在内的80%业主同意延期两月交房，该期间应免除被告的责任；4.由于市政原因，城镇公共供水、排水主管、城镇供电主线路以及城镇市政燃气主管铺设等非被告可控制因素，属于被告免责事由；5.未能如期交房，是由于诸多被告不可控因素造成的，并非被告故意拖延不交房，且在此过程中被告也在积极的努力推进项目达到交房条件，故被告不应承担过重的违约责任。请求人民法院依法判决。
原告称确有同意延期两个月交付诉争房屋，�审理过程中原、被告经本院组织调解达成调解协议先行向原告交付诉争房屋。
经审理查明，2015年7月31日，原、被告签订诉争协议，约定由原告购买被告开发的诉争房屋，约定房屋总价款为409240元，于2015年10月31日前交付，逾期交付按照房屋总价款万分之五每日计算违约金。约定因城镇公共供水、排水市政主管、供电主线路、燃气主管未铺设至本项目等非出卖人可控制因素造成设施不齐全的，出卖人不承担违约责任。
2015年3月30日，被告向“后勤部营房处”寄送《关于“锦辰佳苑”项目工程进展情况的报告》称，由于“锦辰佳苑”项目目前各项工程建设进度正在顺利进行中，但城市水电气等管道、市政道路施工尚未完成�无法完成商品房交付条件。被告恳请该处向业主通报，被告将积极协调有关部门尽快落实。
2015年9月期间，被告向购买“锦辰佳苑”业主提出需要延期两个月交房，其中大多数购房业主同意延期两个月交房，原告签字同意。
2016年3月1日，被告向“锦辰佳苑”业主、中和街道办、高新区规划与建设局出具《承诺书》郑重承诺，即日起30日内（2016年3月31日内），被告办理完毕全部验收、备案、审批手续，保证房屋达到合法交房条件，并通知业主收房；如未按上述日期办理完毕，则于4月5日内向各业主按照合同约定，先行支付2016年1、2、3月份的违约金，以后每拖延1个月，于次月5日前向各业主支付上月违约金。被告并承诺了其他内容，并表示该承诺具有法律效力。
2016年2月1日，原告购买的房屋所在楼栋进行面积实测并取得面积测绘成果报告；2016年4月21日，“锦辰佳苑”（1-9号楼及地下室）取得建设工程规划验收合格证。
2016年4月23日，被告采用登报方式向业主交房。
后原告到被告收房，但双方对于收房产生纠纷，原告要求被告赔偿违约金，被告希望原告签一份“自愿放弃领取1%补偿金的承诺书”，双方产生纠纷。产生纠纷后被告认为双方处在纠纷之中，应当等待相应纠纷有评判结论后再行交房。通过法庭调解各方对交房已经达成一致，但对于违约金支付未能达成一致。
以上证据有本案证据在卷佐证，本院予以认定�
本院认为，本案中被告主张市政设施造成延期交房免责不应支持。因为被告于2016年3月1日做出的承诺具有法律效力，其也未在2016年4月5日前使诉争房屋满足交房条件，故本院对于其抗辩市政设施等非因被告因素免责不予支持。依照被告承诺应当承担2016年部分的违约金。
对于2016年前的延期交房责任，因被告取得了原告相关的理解和支持，并同意延期两个月交房，被告可以不承担违约责任。
被告从2016年4月23日登报向业主交房，本院认为，在一般情形下只要符合交房条件，经过合理期间可以产生交房的法律效果。但本案不应当适用，这在于原、被告之间就延期交房的违约金不能达成一致，被告希望与原告达成延期交房违约金后再行交房，这一愿望虽好，但也应当充分尊重原告的意愿，同时积极交房，这一条件设置事实上扩大了双方当事人的损失。不过被告在诉讼过程中及时纠正错误，在本院主持下与原告就交房事宜达成协议并认真履行调解协议，故违约金应当从2016年1月1日计算至双方均同意的被告通知交房时间即2016年11月7日。
本案约定违约金是否应当调整？违约金的主要目的是弥补当事人的实际损失，确定违约金应当进行各方面的考虑。
首先，本案应当考虑到被告虽然不能依照市政设施等非自身因素免责，但绝大部分购房人对被告的延期交房表示了理解，这表明被告延期交房的事实，并非具有重大恶意。
其次，在整个延期交房过程中，能够看到被告积极在推动延迟交房问题解决，而且对购房人做出了违约金支付承诺，被告的该行为应当受到法律的积极正面评价。司法的重要作用就是要调剂人们的行为，让人们的行为更有利于诚实信用。如果对于积极解决违约情形的当事人不加区分苛以责任，不利于激励违约方尽量尽快纠正违约，最终可能导致各方当事人利益受损。
再次，本案被告在前期虽然将原告放弃部分违约金权利主张作为交房条件，此行为绝不可取，该行为也应当在法律结果上予以体现，但是诉讼中能够以购房人利益为重，及时交房，对此人民法院在裁判上应当予以体现。
最后，原告购买房屋而延迟交房，其履行合同后主要收益为房屋租金，故同类房屋租金是其主要损失，每日万分之五的违约金约定，从年收益看已经达成18%，现行同类地段租金绝无此种收益，确属过高，且在我院处理（2016）�0191民初7236号案件中，被告为证明因其违约行为给原告造成的实际损失，申请具有成都市房地产销售服务人员资格注册编号为CD053028、出庭时供职于麦博佳业中介公司销售人员魏红林到庭作证，其证言也可印证法庭判断；而且如果完全予以支持，也将对被告积极解决问题的行为予以完全抹杀，故本院决定调整降低违约金。
当然，近期最高人民法院裁判，在本金13000000元的情况下支持12000000元的违约金，此判决的逻辑和论证均值得赞同，但在本案中不能适用。首先，现行同地段租金大体可查；其次，违约金调整虽然不能普遍施行，按照违约金应该严格调整的观点，违约金的功能在于弥补实际损失，督促债务履行，从这两点看本案完全适用，从损失弥补来讲每日万分之五的违约金确属过高。督促债务履行情况，产生违约后，被告本来就在积极完成交房条件，交房过程中虽然存在恶意设置交房条件的情形，但在诉讼中积极予以交房，对于是否积极弥补违约的当事人苛以同样的违约责任，是不利于债务履行的；再次，回到最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，其第6条规定：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”本案被告存在此种情形，但结合其积极弥补违约的情形，本院依法予以调整降低违约金。
综合以上因素，本院确定违约金按照每日万分之二点五计算较为�当。
本案纠纷系被告延期交房又单方设定交房条件产生，故诉讼费用全部由被告负担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告四川锦辰佳兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张荣雪支付违约金（违约金计算方式：从2016年1月1日起计算至2016年11月7日，以房款总价409240元为基数，按每日万分之二点五计算）；
二、驳回原告张荣雪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行�间的债务利息。
案件受理费减半收取890元，由被告四川锦辰佳兴房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告于履行前述给付义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 周寓先
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 陈思芸