江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终232号
上诉人（原审被告）：张品荣，男，1951年11月8日生，汉族，住上海市徐汇区，现住上海市闵行区。
被上诉人（原审原告）：深圳市中信物业管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑121幢。
负责人：范志鹏，总经理。
委托诉讼代理人：刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王兴春，江苏姑苏律师事务所实习律师。
上诉人张品荣因与被上诉人深圳市中信物业管理有限公司苏州分公司（以下简称“中信公司”）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2016)苏0506民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张品荣上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判。事实和理由：涉案商铺业主有两人，中信公司应以两业主作为被告起诉；我方多次就涉案商铺被中信公司用铁丝网围堵导致客流量减少事宜与中信公司交涉，但中信公司未能解决此事，故我方有理由拒交物业费；物业费单价不真实，我方曾与中信公司口头约定由我方按照每月每平米3.8元的单价缴纳物业费。
中信公司辩称：请求二审驳回上诉，维持原判。
中信公司向一审法院起诉请求：1、张品荣支付2010年9月14日至2016年3月6日的物业费36325.3元并支付该款自起诉之日即2016年1月29日起按照同期银行贷款利率计算至实际支付之日止的利息；2、本案诉讼费用由张品荣承担。
一审法院认定事实：2008年10月10日，苏州林甲岩房产发展有限公司（甲方）作为房地产开发经营企业与中信公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定甲方通过协议选聘方式将中信太湖城▪浩阁酒店式公寓委托乙方实行物业管理服务。小区坐落位置：苏州太湖国家旅游度假区香山南路（街道）1号。委托管理服务期限：2年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2008年10月28日12时起至2010年10月27日12时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。在前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），住宅：2元/月▪平方米；商业：6.3元/月▪平方米，以上部分另外均收取代收代缴费：0.6元/月▪平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：（七）因20%以上业主延迟交付物业服务费用所致的损害。包括但不限于30%以上业主延迟交付物业服务费用等违反本合同约定的义务，导致乙方不能完成本合同第六条约定的管理目标，责任由违约方承担，造成乙方经济损失的，违约方应给予乙方经济赔偿。同时，乙方有权解除本合同。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。
另查明，苏州太湖国家旅游度假区香山路1号1-105室房屋登记在张品荣及其妻子吴保琴名下，房屋面积80.13㎡，共有形式为共同共有，房屋性质为商业用房。中信公司为涉案小区持续提供物业服务至今，张品荣于2010年3月13日入伙，物业费支付至2010年9月13日。涉案小区至今未成立业主委员会。
再查明，中信公司于2015年9月21日向张品荣邮寄联系函，向张品荣催交物业费36332.88元，因张品荣收函后至今未交，故引发本案诉讼。
审理中，中信公司称，其按照《前期物业管理服务协议》的约定提供了物业服务，张品荣应当按照约定向其支付物业费，为此中信公司向一审法院提供了照片11张，证明涉案小区入住率不高，人流量不大，其按约为涉案小区提供了物业服务。
张品荣质证后称，上述证据真实性没有异议，但照片拍摄的区域并非案涉商铺所在区域，与其无关。张品荣为证明其主张，向一审法院提交了以下证据：
1、收据及物业费清单，证明其于2010年4月16日缴纳了2010年3月13日至2010年9月13日的物业费1830元，物业费收取标准为3.8元/平方米/月，故本案中信公司主张的物业费应当按照3.8元/平方米/月标准计算。中信公司提供的《苏州市前期物业管理委托合同》没有其签字，其对商业部分物业费按照6.9元/平方米/月计算不予认可。
2、申请两份、吴中工商局出具的核准通知书一份、健康证、照片，证明由于中信公司将涉案房屋周围进行了围挡，造成人流量减少，导致其无法在涉案房屋中开设火锅店，因中信公司物业服务存在瑕疵，故其无需向中信公司交纳物业费。
中信公司质证后称，对于证据1中的收据真实性没有异议，物业费交纳清单真实性不予认可。张品荣第一次交纳物业费之所以按照3.8元/平方米/月标准收取系其应开发商要求给予了优惠。对于证据2的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。张品荣提供的申请恰恰证明了中信公司积极履行了物业公司应尽的义务，因张品荣没有继续办理工商登记导致未能开设火锅店，与其无关。其设立围栏处原系开发商售楼处，售楼处拆除后，其为维护涉案小区业主的人身安全设立了围栏，与张品荣的经营无任何关联性。
一审法院认为，中信公司与苏州林甲岩房产发展有限公司于2008年10月10日签订的《苏州市前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。物业管理服务企业按约提供物业服务后，物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。物业出售以后至业主委员会或者业主与物业服务人正式签订物业服务合同前所发生的物业服务纠纷，业主与物业服务人有约定的，依照其约定处理。本案中，涉案小区至今未成立业主委员会，双方当事人之间亦未签订物业服务合同，张品荣作为业主接受中信公司提供的物业服务至今，应当按照中信公司与苏州林甲岩房产发展有限公司于2008年10月10日签订的《苏州市前期物业管理委托合同》中约定的标准向中信公司交纳物业服务费用。根据该合同约定，商业：6.3元/月▪平方米，代收代缴费：0.6元/月▪平方米。现双方确认张品荣物业费交纳至2010年9月13日，2010年9月14日至2016年3月6日期间应按照标准交付，合同中约定商业用房6.3元/月▪平方米，张品荣辩称物业费应按照3.8元/月▪平方米计算，于法无据，一审法院不予采信，确认张品荣应交付该期间的物业费36325.3元。
关于张品荣提出中信公司提供的物业服务存在瑕疵，导致其无法经营，故其无需交纳物业费的答辩意见。根据张品荣提供的现有证据，无法证明中信公司提供的物业服务不符合双方约定，导致张品荣未能使用涉案房屋开设火锅店，给张品荣造成损失，故一审法院对张品荣的该项答辩意见亦不予采信。
交纳物业费是业主的基本义务。不按期交纳物业费不仅会侵害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益。如业主认为物业公司提供的物业服务存在瑕疵，可以通过与物业公司协商等合理合法的方式行使权利；如业主认为物业公司的行为给其造成了损失，可以在收集相应证据后另行主张赔偿，维护自身合法权益，但业主通过拒付物业费的方式进行对抗是不恰当的，此举不仅不利于物业服务的健康开展，甚至会使正常的物业服务难以为继。物业公司在向业主提供物业服务时遇到问题应及时与业主沟通，以服务为本的物业管理企业，只有处理好与业主的关系，被业主接受，才能促进物业公司的健康发展及社区的和谐稳定。同时，业主也应按约及时交纳物业费，而非通过拒付物业费的方式主张权利，只有这样，小区的物业服务才能进入良性循环。
综上所述，张品荣应向中信公司支付2010年9月14日至2016年3月6日的物业管理费36325.3元。关于利息，因张品荣至今未交纳物业费，现中信公司主张以36325.3元为本金自起诉之日按照银行同期贷款利率计算至实际支付之日的逾期付款利息，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：张品荣于判决生效之日起十日内支付中信公司物业费36325.3元及利息（自2016年1月29日起至实际给付之日止，按照银行同期同类贷款利率计算）。案件受理费1014元，由张品荣负担。
对一审法院查明的事实本院予以认定。
二审中，当事人均未提供新证据。
本院认为，张品荣系涉案商铺的业主，因其未缴纳相应物业费，物业服务提供方中信公司以张品荣为被告向法院提起诉讼，双方当事人主体适格。关于本案物业费计费标准问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中涉案商铺的建设单位与中信公司在前期物业管理委托合同中对涉案商铺的物业费及代缴费标准已作约定，该约定对业主具有约束力，张品荣以其未在该合同上签字为由抗辩，本院依法不予支持。中信公司收取第一期物业费时，其以扣减开发商代缴部分后剩余应缴费的标准向业主收取物业费并不代表业主今后均以该扣减后的计费标准缴纳物业费，故张品荣认为中信公司应当按照第一期的标准收取物业费的上诉理由不成立。
关于张品荣所称中信公司提供的物业服务存在瑕疵，相应证据不足，即便中信公司存在服务瑕疵，张品荣亦应当依法请求中信公司承担采取补救措施等责任，其以此为由拒交物业费的行为于法无据。关于张品荣所称商铺因中信公司铁丝网围堵导致其产生损失，亦不能作为拒交物业费的理由，其可就相应损失另行诉讼主张。
综上所述，张品荣上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1014元，由上诉人张品荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一七年三月二日
书 记 员 郭 玮