中华人民共和国
浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙民终7号
上诉人（原审原告）：芬佳德航运公司(FingadShippingLtd)。住所地：马耳他共和国瓦莱塔南街18/2号（18/2，SouthStreet，Valletta，Malta）。
法定代表人：Mr.AharonYakimandMr.TomerYakim。
委托诉讼代理人：袁斌、温莉，北京大成（宁波）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭芬，女，1964年8月16日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省宁波市江东区。
委托诉讼代理人：雷琪，国浩律师（宁波）事务所律师。
原审被告：宁波市工艺品进出口有限公司。住所地：中华人民共和国浙江省宁波市海曙区灵桥路190号。
法定代表人：杨超，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邱叶、闻倩玉，浙江导司律师事务所律师。
原审被告：浙江航畅船舶制造有限公司。住所地：中华人民共和国浙江省临海市邵家渡街道下洋峙村。
管理人：浙江昶日律师事务所。住所地：中华人民共和国浙江省临海市东方大道22号（司法局大楼）。
委托诉讼代理人：许良启，浙江昶日律师事务所律师。
上诉人芬佳德航运公司（FingadShippingLtd）（以下简称芬佳德公司）因与被上诉人郭芬、原审被告宁波市工艺品进出口有限公司（以下简称工艺品公司）、浙江航畅船舶制造有限公司（以下简称航畅公司）案外人执行异议之诉一案，不服宁波海事法院（2016）浙72民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人芬佳德公司委托诉讼代理人袁斌，郭芬委托诉讼代理人雷琪，工艺品公司委托诉讼代理人闻倩玉，航畅公司委托诉讼代理人许良启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
芬佳德公司上诉请求：1．撤销宁波海事法院（2016）浙72民初1500号民事判决，发回重审或改判驳回郭芬诉讼请求；2．本案诉讼费用由郭芬承担。事实和理由：1．郭芬于2004年4月通过拍卖取得宁波市海曙区孝闻街175号办公房（以下简称涉案房屋）72%份额，该72%份额虽未办理土地使用权证，但已办理房屋所有权证，故讼争的涉案房屋8%份额同样可以办理房屋所有权证。2．郭芬与工艺品公司签订《房屋买卖协议》时明知涉案房屋因项下土地系划拨性质而禁止转让。3．根据法律规定及协议约定，郭芬负有办理土地使用权出让手续、承担过户税费等义务，但其提供的相关证据只能反映2006年之前的情况，不能证明之后长达10年时间里曾为办理涉案房屋8%份额的过户做过任何努力，存在明显过错。
郭芬辩称，1．划拨土地上房屋经批准可以转让，只不过办理过户手续时需要补缴土地出让金，郭芬受让涉案房屋8%份额并不违法。2．涉案房屋72%份额系通过司法拍卖方式取得，不同于本案讼争的以买卖方式受让的8%份额，前者过户登记由房管部门依据法院裁判文书即可办理，后者则需要卖方工艺品公司取得土地使用权证和房屋所有权证，且涉案房屋系共有，全体共有人必须补足全部土地出让金方可办理过户登记。一审法院已就此向国土及房管部门核实，并将核实情况告知各方当事人。3．郭芬曾就涉案房屋8%份额积极申请办理过户登记手续，并要求相关各方予以协助，至今尚未办理主要是工艺品公司无法提供土地使用权证和房屋所有权证、相关共有人未能就补足土地出让金协商一致所致，郭芬对此不存在过错。
工艺品公司述称，根据《房屋买卖协议》约定，工艺品公司对涉案房屋8%份额办理过户登记仅负协助义务。基于政策原因，工艺品公司确实未就该8%份额办理土地使用权证，出让时也无法提供该证。
航畅公司述称，涉案房屋系多人（单位）共有，较一般房屋的买卖而言，郭芬应承担更高的注意义务，其明知涉案房屋不能过户且长期无法过户，却在长达10年的时间里没有通过诉讼程序主张权利，应当视为存在过错。
郭芬向一审法院起诉请求：停止对涉案房屋8%份额的执行并解除查封措施。
一审法院认定事实：2004年5月24日，郭芬与工艺品公司签署《房屋买卖协议》，约定：一、工艺品公司同意将涉案房屋8%产权（面积259平方米，土地为行政划拨，未付出让款）卖给郭芬，价格为93万元；二、郭芬承担该房产过户的一切税费和各种费用；三、协议签订当日，郭芬支付75万元，余款18万元在产权交割资料提交房产交易中心时付清；四、工艺品公司改制完成新公司注册成立后，协助办理过户手续；五、房产契约中的房价仅为郭芬过户提供方便，不作最终买卖价格，最终买卖价格以本协议为准；六、工艺品公司应做好原承租人租房终结工作，尽力使郭芬在6月份进入清理装饰工作。双方对其他事宜亦进行了约定。2004年5月25日，郭芬通过银行转账方式支付工艺品公司购房款75万元。同日，工艺品公司出具收款收据予以确认。同年12月28日，郭芬支付购买尾款18万元。工艺品公司作为涉案房屋按份共有权人之一，持有《房屋共有权证》，但因各种原因，未能办理土地使用权证。《房屋买卖协议》签订后，工艺品公司经郭芬催促后曾向行政部门请求协调办理土地使用权证，但至今仍未办理。2015年以前，宁波地区办理房屋过户登记时，需卖方提供房屋所有权证（或共有权证）和土地使用权证方可办理。
另查明：涉案房屋坐落于宁波市海曙区孝闻街175号，建筑面积为3241平方米，土地性质为划拨用地；共有权人分别为中国包装进出口公司宁波分公司、宁波市粮油食品进出口公司、宁波市机械进出口公司、中国外运（集团）浙江有限责任公司各占20%份额、宁波市轻工业品进出口公司享有12%份额、工艺品公司享有8%份额。2004年4月，郭芬通过法院拍卖取得涉案房屋72%份额（即中国包装进出口公司宁波分公司、宁波市粮油食品进出口公司、宁波市机械进出口公司、宁波市轻工业品进出口公司全部份额），交易价格为585万元。2005年3月24日，郭芬办理了涉案房屋72%份额的房屋过户手续，但尚未办理土地使用权过户手续。至此，涉案房屋所有权登记为郭芬享有72%份额、中国外运（集团）浙江有限责任公司享有20%份额、工艺品公司享有8%份额。
此外，2014年12月29日，该院根据芬佳德公司申请，作出（2014）甬海法仲确字第3号民事裁定，承认英国伦敦仲裁庭于2013年7月26日对芬佳德公司与工艺品公司、航畅公司造船合同纠纷一案作出终局裁决，要求工艺品公司和航畅公司支付芬佳德公司551234.20美元及相应利息。2015年1月26日，芬佳德公司向该院申请执行，同日，该院予以受理，案号为（2015）甬海法执民字第113号。执行过程中，该院作出（2015）甬海法执民字第113-1号民事裁定，查封登记为工艺品公司享有的涉案房屋8%的产权。2016年5月9日，郭芬以查封的涉案房屋8%产权系其所有为由提起执行异议。同年5月25日，该院作出（2016）浙72执异22号执行裁定，驳回郭芬的异议请求。
一审法院认为，郭芬作为案外人对该院作出的执行异议裁定不服，进而提起案外人执行异议之诉，该院依法对本案享有管辖权。各方在庭审中对法律适用未发表意见，且援引中国法律进行诉辩，故本案适用中华人民共和国法律。本案争议焦点在于郭芬作为涉案房屋8%份额的买受人，对执行标的享有的物权期待权是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查扣冻规定）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”各方对于郭芬合法占有涉案房屋并支付全部价款均无异议，但对涉案房屋买卖协议的效力及未办理过户登记是否具有过错争议较大。关于涉案房屋买卖协议的效力问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款系行政部门对城市房地产转让作出的管理性规定而非效力性规定，不影响合同效力。郭芬与工艺品公司签署的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，郭芬已支付全部价款，故该协议合法有效。郭芬购买涉案房屋8%份额的交易价格为每平方米3591元，远高于其同时间段拍卖取得涉案房屋72%份额的单价每平方米2506元，故芬佳德公司、航畅公司相关抗辩，理据不足，不予采信。关于涉案房屋未办理过户登记的过错问题。查扣冻规定第十七条中的“第三人对此没有过错”是指未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等第三人意志以外的原因造成。涉案房屋8%份额未能办理房屋过户手续，主要原因是工艺品公司未能提供土地使用权证，且经郭芬催促后，工艺品公司仍未办理，故涉案房屋8%份额至今未办理过户登记难以认定系郭芬自身原因和过错所致，其要求停止对涉案房屋8%份额执行的诉请，理据充分，予以支持。判决：停止对涉案房屋8%份额的执行。案件受理费13100元，由芬佳德公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审对一审认定事实予以确认。
本院认为，芬佳德公司在马耳他共和国登记注册，系外国企业，根据相关法律规定，本案属于涉外民事法律关系。各方当事人对一审法院适用中华人民共和国法律审理本案未提出异议，二审对此予以确认。
芬佳德公司上诉主张涉案房屋因项下土地系划拨性质而禁止转让，未提供充分有效的法律依据，不予采信。一审查明，宁波地区2015年以前办理房屋过户登记时需由卖方提供房屋所有权证（或共有权证）和土地使用权证，芬佳德公司对此未提出异议，虽上诉主张涉案房屋8%份额，与同样未办理土地使用权证，但已办理房屋过户登记的另外72%份额一样可以办理过户登记，但未提供充分证据证明，亦不予采信。根据各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点为郭芬对涉案房屋8%份额未办理过户登记是否存在过错。
查扣冻规定第十七条中的“第三人对此没有过错”是指未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等第三人意志以外的原因造成。郭芬主张涉案房屋系共有，且房屋下土地为划拨，故卖方工艺品公司必须提供土地使用权证和房屋所有权证，并由全体共有人补足全部土地出让金后方可办理其中8%份额的过户登记，尚未办理主要是工艺品公司无法提供土地使用权证和房屋所有权证、相关共有人未就补足土地出让金协商一致所致，并为此提供了相应证据。其中，工艺品公司于2004年12月28日向宁波市海曙区土地局提交的报告载明，工艺品公司当时未办理涉案房屋8%份额的土地使用权证，因相关资料无法提供，希望该局予以解决；涉案房屋共有人之一中国外运（集团）浙江有限责任公司于2016年8月4日出具《情况说明》记载，该公司拥有涉案房屋20%产权，郭芬曾与该公司协商补交土地出让金，但该公司因种种原因至今未能办理。郭芬前述主张与上述证据记载的内容相互印证，与一审查明的相关事实也为相符，因此，涉案房屋8%份额至今未办理过户登记难以认定系郭芬自身原因和过错所致。
综上，芬佳德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13100元，由上诉人芬佳德公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 谢静华
代理审判员 赵恩勰
代理审判员 沈 伟
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 许亚芬