广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3020号
上诉人（原审原告）：钟达欢，男，1960年7月27日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。
上诉人（原审原告）：罗志辉，男，1960年9月23日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：广州康创投资有限公司。
法定代表人：刘炳培。
三上诉人的共同委托代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何彩琼，女，1987年2月19日出生，汉族，住广东省佛山市。
委托代理人：杨慧，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：张国权，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人钟达欢、罗志辉、广州康创投资有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年2月，广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）（为出卖人）与何彩琼（为买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买的商铺地址为广州市东风西路132号三层3021号铺，该商铺建筑面积共13.3253平方米，其中套内建筑面积6.9090平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.4163平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为343000元；第三条、付款方式及期限，付款方式为按揭方式付款，2011年2月22日前支付全部房价款的20%（包含定金），计68600元；2011年3月21日前支付全部房价款的30%，计104400元；余下房价款170000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；备注：1.买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任；……3.如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第四条承担违约责任；第四条、买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定时间付款，逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同；若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；第六条、出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理商铺使用权的交接手续；出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人；第十条、关于该商铺的抵押情况，买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续；第十三条、在本合同第六条第一款约定的商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等。该合同附件二为《二层平面图》，注明了3021号铺的位置。
何彩琼于2011年2月14向康创公司支付了定金20000元，于同年2月22日向康创公司支付首期房款48600元、管理费40元、印花税172元、契税10290元、权证印花5元、房屋登记费550元，同年3月27日支付第二期房款104400元。
2013年2月27日，康创公司以特快专递方式向何彩琼在合同上所写地址寄出《律师函》，称就何彩琼未能按照合同约定付款或办理按揭手续一事函告，要求何彩琼于收到本函之日起3日内尽快付清购房余款。广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司于同年4月7日出具书面意见，证实该邮件于2013年2月28日妥投，由收件人本人签收。
原审法院另查明：广州市国土资源和房屋管理局于2012年7月4日向钟达欢、罗志辉核发了涉讼商铺的房地产权证，其中载明：房屋座落越秀区东风西路132号321，建筑面积12.83平方米，产权由钟达欢、罗志辉共有，钟达欢取得方式为分割，罗志辉取得方式为购买。
2012年8月2日，钟达欢、罗志辉和案外人李丽容、吴俊玲共同签署《委托书》，记明：座落在广州市越秀区东风西路132号321等虽以钟达欢、罗志辉名义登记产权，但依法属钟达欢与李丽容的夫妻财产和罗志辉与吴俊玲的夫妻财产，现我们委托受委托人刘炳培、康创公司（任一人均可）为合法代理人，执行和处理以下事项：一、出售上述物业，办理上述物业出售的所有手续及签署相关文件（包括签订房屋买卖合同、存量房网签买卖合同等），收取售房款；二、办理上述物业的查册、递件、交易过户、交税费、测绘、领证、更正、调档、退件、遗失登报等手续；三、协助购房者办理银行按揭手续，签署相关的银行文件，办理售房款的托管手续；四、有权与销售策划机构、广告公司、律师事务所、物业顾问公司等相关部门签署销售代理、广告推广、按揭代理等法律文件；五、有权将上述物业作为抵押物，抵押给有关金融机构、组织或个人，办理抵押借款手续，签署相关文件；六、向贷款银行办理及签署提前还款、赎契、注销他项权利登记的相关文件并领取房地产证、他项权利证等证明文件；七、缴纳与上述物业有关的一切税费等。该《委托书》经广东省广州市广州公证处（2012）粤广广州第220397号《公证书》公证。
2014年4月10日，钟达欢、罗志辉、康创公司向原审法院起诉，请求法院判令：一、解除钟达欢、罗志辉以康创公司名义与何彩琼签订的《商铺买卖合同》；二、钟达欢、罗志辉、康创公司没收何彩琼已付的定金20000元及房款153000元作为违约金。
何彩琼原审辩称：同意第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求。理由是何彩琼没有违约，2012年何彩琼曾经到涉讼商铺询问康创公司工作人员何时办理产权证，工作人员只是告知让其回去等通知，何彩琼回去后至今一直没有收到钟达欢、罗志辉、康创公司通知办理银行按揭事宜。
在本案一审诉讼中，钟达欢、罗志辉、康创公司提交了落款时间为2012年9月11日的《敬告函》复印件和落款时间为2012年11月2日的《关于催办理按揭手续的函》以证实其已发函催告何彩琼支付余款。何彩琼否认收到上述函件，对此钟达欢、罗志辉、康创公司无提供其他证据予以佐证。
钟达欢、罗志辉、康创公司原审称：依据《商铺买卖合同》第三条中备注第1、3项的约定，何彩琼没有按约定期限办理按揭贷款手续，也没有按照银行要求提供办理按揭的资料，故钟达欢、罗志辉、康创公司于2013年2月27日向其发出《律师函》，通知何彩琼因其没有办理按揭付款，要求其一次性支付余下房款。发出律师函后何彩琼也没有向钟达欢、罗志辉、康创公司交纳余下房款，也没有自行办理银行按揭贷款，应视为何彩琼逾期付款，按照《商铺买卖合同》第四条承担违约责任。
何彩琼称其没有收到钟达欢、罗志辉、康创公司的电话通知，也没有收到上述《敬告函》、《关于催办理按揭手续的函》和《律师函》。
原审法院认为：康创公司与何彩琼签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《商铺买卖合同》第三条约定，付款方式为按揭方式付款，买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续。结合康创公司非买卖商铺的产权人，涉讼商铺存在抵押、产权情况在合同订立、履行期间发生过变更的事实来看，上述合同的约定可理解为何彩琼作为买受人何时办理、如何办理按揭贷款手续须根据康创公司的要求来进行，不得自行办理。现康创公司无提交足够的证据证明其已履行上述约定，通知何彩琼按其要求去办理按揭贷款手续，故余下房款170000元未办理银行按揭支付，不能归咎于何彩琼。另上述合同第三条还约定，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款。即在不能以银行按揭方式付款的情况下，才应一次性全额支付余款。因此，在未确定不能办理银行按揭支付房款的情况下，康创公司于2013年2月27日向何彩琼发出《律师函》直接要求何彩琼收函后三天内付款，不符合合同的约定。综上所述，钟达欢、罗志辉、康创公司主张何彩琼逾期付款构成违约，理据不足，原审法院不予支持。鉴于何彩琼也同意解除《商铺买卖合同》，双方就此达成一致，原审法院予以照准。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，于2014年6月18日作出如下判决：一、解除康创公司与何彩琼于2011年2月签订的关于广州市东风西路132号三层3021号铺的《商铺买卖合同》；二、驳回钟达欢、罗志辉、康创公司的其他诉讼请求。一审受理费3760元，由钟达欢、罗志辉、康创公司共同负担。
判后，上诉人钟达欢、罗志辉、康创公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审查明事实不清，《商铺买卖合同》第三条备注中明确注明了按揭手续并非由康创公司代为办理，康创公司只是提供一个按揭机构供何彩琼选择，并无要求何彩琼一定要委托该按揭机构办理按揭手续，按揭能否办理是何彩琼与按揭机构之间的事情，与康创公司无关，一审法院认定按揭手续必须根据康创公司的要求进行、不得自行办理明显事实不清；二、一审案件受理费3760元由钟达欢、罗志辉、康创公司全部承担无事实与法律依据。综上，钟达欢、罗志辉、康创公司请求法院判令：1.撤销原审判决第二项，改判没收何彩琼已付房款（含定金）人民币173000元；2.由何彩琼承担一、二审诉讼费。
被上诉人何彩琼答辩称：同意一审判决，不同意钟达欢、罗志辉、康创公司的上诉请求。
上诉人钟达欢、罗志辉、康创公司与被上诉人何彩琼对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：买受人的按揭手续须经出卖方的通知再进行办理。
二审中，钟达欢、罗志辉、康创公司表示同意原审判决第一项。
本院认为：本案二审争议的焦点问题是：涉案合同未能继续履行的过错责任认定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，康创公司与何彩琼签订的《商铺买卖合同》第三条约定涉案商铺付款方式为按揭方式付款，其中备注中载明：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续。因此，依据该合同约定，康创公司负有通知何彩琼办理按揭贷款手续的义务。但是，从案件查明事实来看，康创公司提交的证据均不足以证明其履行上述合同约定的通知义务，故由此产生何彩琼没有办理涉案房屋的按揭手续而致合同不能继续履行的责任应由康创公司承担。原审法院据此驳回钟达欢、罗志辉、康创公司主张何彩琼承担违约责任的请求，上述处理并无不当，本院予以维持。康创公司上诉认为按揭能否办理与其无关，明显缺乏合同依据，本院不予采信。至于诉讼费用的负担问题，根据国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”的规定，原审法院对一审受理费作出的处理符合上述规定，康创公司的该上诉理由缺乏理据，本院不予采纳。
因双方当事人对于原审判决第一项均无异议，故该判项应予维持。
综上所述，上诉人钟达欢、罗志辉、康创公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3760元，由上诉人钟达欢、罗志辉、广州康创投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一四年十月十六日
书 记 员 张辉