山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市商初字第2894号
原告田永强，男，1974年3月26日生，汉族，济南睿达电梯有限公司董事长，住济南市
委托代理人姜志茹，山东鲁宁（济南）律师事务所律师。
委托代理人丁延松，山东鲁宁（济南）律师事务所律师。
被告张进，女，1979年10月2日生，汉族，济南睿达电梯有限公司职工，住山东省齐河县
被告杨丽锋，女，1968年6月30日生，汉族，山东省齐河县富豪宾馆职工，住山东省齐河县
委托代理人李胜银，男，山东省齐河县城市管理局工作人员，住山东省齐河县。
原告田永强与被告张进、杨丽锋确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田永强及其委托代理人丁延松，被告张进，被告杨丽锋的委托代理人李胜银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田永强诉称，原告与被告张进为夫妻关系，二人于2013年3月自张葭野处以220万元的价格购买位于济南市市中区魏家庄万达广场帝景苑6号楼1701室住房一套，并于2013年4月23日取得房屋所有权证。2015年1月，被告张进诉至法院，要求与原告离婚，法院判决不准双方离婚。2015年8月14日，被告张进在未经原告同意的情况下，擅自将上述房产以136万元的价格卖与被告杨丽锋，并办理房屋产权过户手续。原告认为，被告张进在与原告离婚不成的情况下，与被告杨丽锋恶意串通，以不合理的价格将属于夫妻共同财产的房屋出售，侵犯原告合法权益。现原告诉至法院，请求确认原告张进与被告杨丽锋签订的关于济南市市中区魏家庄万达广场帝景苑6号楼1701室房屋的买卖合同无效。
被告张进辩称，我与被告杨丽锋不存在恶意串通，我以合理价格卖给杨丽锋涉案房屋，并办理房屋产权过户手续，杨丽锋系善意取得。2013年3月原告自张葭野处购买涉案房屋，并由我签订济南市存量房买卖协议，载明交易价格为136万元，房屋所有权登记在我名下，但我不清楚原告购买上述房屋的价格为220万元。2015年7月我与被告杨丽锋签订房屋买卖协议，约定价格为170万元，该价格合理，且杨丽锋已办理房屋所有权证，应受法律保护。
被告杨丽锋辩称，首先，我与被告张进之间的房屋买卖合同内容合法，是双方真实的意思表示，不存在欺诈、胁迫情形。第二，我尽到了注意义务，虽然原告主张我与张进签订买卖合同时，原告与张进处于婚姻存续期间，涉案房屋属于夫妻共同财产，但是房屋所有权证载明系张进单独所有，我无需审查该房屋的所有权性质。第三，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。本案中，我以170万元购得涉案房屋，属于善意取得，且已支付合理对价。第四，涉案房产是否为夫妻共同财产，不属于本案审理范围，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，涉案房产是否属于原告与被告张进共同所有，不影响合同效力。第五，《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。我受让涉案房产符合上述规定，请求法院驳回原告诉请。
经审理查明，原告与被告张进于2003年8月13日登记结婚，张进于2015年1月15日诉至本院要求离婚，本院于2015年7月14日作出（2015）市民初字第219号民事判决，判决双方不准离婚，该判决现已生效。
原告于2013年3月28日自案外人张葭野处购买位于济南市市中区魏家庄万达广场帝景苑6号楼1701室房屋一处，房产价款为220万元，张葭野与张进于2013年3月29日签订济南市存量房买卖协议一份，约定房屋价款为136万元。上述房产于2013年4月13日登记在被告张进名下，房屋所有权证载明共有性质为单独所有，原告对此知情且未提出异议。原告与被告张进均表示该房屋系使用夫妻共同财产购买。被告张进与杨丽锋于2015年8月14日签订济南市存量房买卖协议一份，约定张进将上述房产出售给被告杨丽锋，房屋价款为136万元，杨丽锋承担房屋产权转移产生的相关税费。济南市住房保障和房产管理局于2015年8月19日就该房产颁发所有权证，登记在杨丽锋名下，共有情况为单独所有。被告张进表示其出售上述房屋时原告并不知情。
上述事实，由原告提交的（2015）市民初字第219号民事判决书、房屋买卖合同、房屋所有权证、收条，被告提交的济南市存量房买卖协议、房屋买卖协议、收条及当事人的陈述等证据予以证实。
原告主张两被告之间的房屋买卖合同无效，理由为两被告之间存在亲戚关系，被告张进出售涉案房屋的价款为136万元，明显低于市场价格，两被告恶意串通，损害原告合法权益；被告张进在原告不知情的情况下擅自处分夫妻共同财产，属于无权处分。原告为此提交以下证据：1、自58同城网页上截屏打印的济南市二手房交易价格的图片，原告表示与涉案房屋同位置、同面积的房屋价格均在220万元以上。2、结婚登记审查处理表一份，载明被告杨丽锋与案外人李天路为夫妻关系。3、原告与案外人张庆贵对话的视频资料一份，主要内容为原告向张庆贵询问被告张进与被告杨丽锋的丈夫李天路之间的关系，张庆贵回答称“他们有亲戚”、“大体划不清，反正有亲戚”、“是什么亲戚，我就不清楚了”。两被告表示上述网页截图系打印件，无法确认真实性，不能证实涉案房屋市场价格；对结婚登记审查处理表及视频资料真实性无异议，但认为该证据与本案无关，且表示两被告之间并无亲戚关系。
被告张进主张其与杨丽锋之间的房屋买卖合同有效，提交：1、被告张进（甲方）与杨丽锋（乙方）于2015年7月31日签订房屋买卖协议一份，约定：“经双方向济南市房管局咨询，甲方位于市中区魏家庄万达广场帝景苑6号楼1701室具有出售权……一、根据该房屋现状，乙方愿出资人民币170万元整购买此房屋。二、乙方应在本协议签订三日内将房款全部付清。三、甲方在收到房款后，应同乙方一起去房管部门办理完房屋产权过户手续……”；2、查询网页的视频资料一份，证明与涉案房屋相似的房屋市场交易价格为149万元，两被告之间以170万元买卖涉案房产，属合理价格。原告对上述房屋买卖协议真实性有异议，表示怀疑系两被告伪造形成，但未提交相关证据；对视频资料真实性无异议，但表示上述房屋交易价格没有参考价值。
被告杨丽锋主张其已经支付了合理对价，其与张进之间的房屋买卖协议有效，为此提交张进于2015年8月3日出具的收条一份，载明：“今收到杨丽锋购房款170万元”。原告对上述房屋买卖协议真实性有异议，表示怀疑系两被告伪造形成，但未提交相关证据。
本院认为，原、被告争议的焦点问题是两被告之间签订的房屋买卖合同是否有效，故认定两被告买卖该房屋时是否存在恶意串通，是处理本案纠纷的关键。对此，应综合考虑两被告买卖该房屋时被告杨丽锋是否知道涉案房屋属原告与被告张进共同所有、两被告就涉案房屋的交易价格是否属明显不合理的低价，并结合两被告是否存在便于恶意串通形成的特殊关系分析认定。本案中，首先，原告田永强与被告张进购买涉案房屋时虽系在夫妻关系存续期间，但该房屋所有权证登记的所有权人为被告张进个人，无共有人登记情况，而原告对此明知且未提出异议，故被告杨丽锋购买涉案房屋时即使了解原告田永强与被告张进系夫妻关系，依据房产管理部门的登记信息，亦有理由相信涉案房产系被告张进的个人财产，被告张进有自行处分的权利。其次，原告虽对两被告签订的房屋买卖协议真实性有异议，但未提交反驳证据，依据现有证据来看，两被告签订的房屋买卖协议约定房屋价款为170万元，而双方签订的济南市存量房买卖协议载明的房屋价款为136万元，不能确认两被告买卖房屋的实际交易价格，故无法认定两被告就涉案房屋的交易价格属明显不合理的低价。再次，原告主张两被告系亲戚关系，其提交的结婚登记审查处理表及视频资料不足以证实其主张的事实，且两被告是否存在亲戚关系亦不能单独作为两被告是否存在恶意串通的决定因素。故原告主张两被告买卖涉案房屋存在恶意串通情形，证据不足，本院不予认定。此外，两被告签订房屋买卖合同以及济南市存量房买卖协议后，涉案房产所有权现已转移登记至被告杨丽锋名下。现原告田永强主张两被告恶意串通转让涉案房产，损害了其合法权益，要求确认两被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告田永强的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告田永强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 苏佩瑶
人民陪审员 查 珩
人民陪审员 王玉梅
二〇一六年五月十二日
代理书记员 胡 越