山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终6336号
上诉人（原审原告）：王清莲，女，1981年8月22日出生，汉族，济南市历下区清莲快餐店个体业主，住山东省新泰市。
被上诉人（原审被告）：山东永硕物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李秉，董事长。
委托诉讼代理人：赵峰，山东科创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王坤，山东科创律师事务所律师。
上诉人王清莲因与被上诉人山东永硕物业管理有限公司（以下简称永硕物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王清莲上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判确认双方于2015年10月9日签订的《租房合同》无效；永硕物业公司返还王清莲支付的租金人民币陆万壹仟元整；永硕物业公司赔偿王清莲经济损失共计83283元；二、依法判令永硕物业公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、永硕物业公司骗取王清莲与其签订《租房合同》的行为，属于典型的欺诈行为。1、永硕物业公司系涉案租赁物的管理机构，其完全明白涉案租赁物的使用用途；2、永硕物业公司在58同城网发布所谓“房屋租赁”信息，并载明“龙泉美食城”的牌匾；二、王清莲在征得永硕物业公司同意前提下进行装修，并于10月12日办理了“济南历下清莲快餐店”营业执照，开始招募员工准备营业。10月25日，装修基本结束，济南市公安消防支队历下区大队出面制止，并下达《消防监督检查记录》。该《记录》载明：该场所为泉城商城地下一层东北侧安全通道，不能私自占用，影响通道畅通。该场所应立即停止装修，恢复原通道，保证畅通。这种情况下，王清莲才知道永硕物业公司出租的所谓“龙泉美食城”其实是消防通道，是根本不允许占用经营的，原来的“龙泉美食城”就是因为此种原因停止营业退租而解除租赁合同的。为此，王清莲当天即向永硕物业公司提出解除合同，赔偿损失之要求，永硕物业公司提出让王清莲等等，说协调公安部门准许营业。10月28号、10月31号、11月4号、11月13号、11月17号、11月24号，王清莲多次催促永硕物业公司，永硕物业公司均回复说再等等，马上就搞定了。11月30日，永硕物业公司回复说搞定了，可以开业了，然而王清莲与消防部门核实，消防部门明确说明“这是消防通道，绝对不能占用开业，否则追究法律责任”。此后，王清莲分别于12月1日、2日、5日亲自去永硕物业公司协商合同解除事宜，期间也多次电话联系。12月5日有电话录音，永硕物业公司工作人员汪震还说：消防同意开业，如果不开业，就是永硕物业公司的责任。上述足以说明：王清莲在知道不能占用消防通道的前提下，当即就向永硕物业公司提出问题，是永硕物业公司仍然对王清莲欺骗，让王清莲等待，导致王清莲损失扩大。3、一审判决适用法律错误。涉案租赁物系消防通道，属于法律强制性规定，根本不允许租赁，更没有任何理由存在收取“租赁费”之说法；也谈不上抵扣租赁费之说法。4、王清莲不存在“交钥匙”之前占用租赁物之情况。首先，该租赁物为消防通道，任何人不得占用，更不能以此牟利收益。其次，王清莲没有在该消防通道内存放任何东西，一审判决所谓的“存放东西”，其实是王清莲在事先不知情情况下对租赁物进行的装修。比如有个展示柜，是当时为了饭店使用而量身定作的。何况最重要的是，王清莲将这些装修物品等均已经为“损失”之诉讼请求和返还租赁费一并向法院提起了诉讼。因为如果王清莲将这些物品拿走了，就等于破坏了证据，就不能说明是“装修损失”了。这也是王清莲的无奈之举。另外，根据永硕物业公司向法庭提交的光盘，里面也清晰记载永硕物业公司在里面存放的物品。不是王清莲在占用租赁物。王清莲因不能营业，早已离开租赁物，不再占有租赁物。5、一审判决不能因王清莲装修了租赁物，就认定王清莲占用了租赁物。6、关于损失，王清莲向法庭提交了证据，如果永硕物业公司有异议，应该拿出证据来反驳，否则应当承担举证不能的责任；退一步讲，法院也应该对装修进行司法鉴定来确定装修费用，认定损失。7、饭店根据自身营业规模，营业前一段时间就要招收员工，这是行业惯例。因为不提前招收员工，等开业了也是不能正常营业。更何况王清莲是在营业执照在10月12日办理下来后才开始招收员工。王清莲营业执照已经办理下来的前提下，为了筹备开业而招收员工，这很正常。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院查明事实，依法改判支持王清莲的上诉请求。
永硕物业公司辩称，王清莲一直占用涉案房屋至今，应当向永硕物业公司支付占有使用费，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王清莲向一审法院起诉请求：确认王清莲与永硕物业公司于2016年10月9日签订的《租房合同》无效，并判令永硕物业公司向王清莲返还所支付的租金61000元，赔偿经济损失83283元（具体详见损失清单）。
一审法院认定事实：2016年10月9日，王清莲与永硕物业公司签订《租房合同》一份，约定永硕物业公司将位于历下区西箭道龙泉商城1-1房屋出租给王清莲，租赁期限自2016年10月18日至2017年10月18日，租金每年12万元，半年支付一次。该合同第七条约定：“乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方同意后方可施工。”该合同签订后，王清莲于2016年10月9日通过支付宝向汪震支付租金60000元。永硕物业公司否认汪震系其公司员工，但认可其知晓汪震收取王清莲租金的事实，并主张涉案《租房合同》其是受案外人李振泉的委托与王清莲签订的。为证实其主张，永硕物业公司提交其与李振泉签订的《委托协议》一份，该协议约定李振泉委托永硕物业公司代为签订龙泉商城地下车库的租赁合同、代开发票、代为管理承租人，租金由李振泉指定人员收取，李振泉每年向永硕物业公司交纳当年租金的3%作为管理费。据此，永硕物业公司主张其无权收取租金，汪震系李振泉指定的租金收取人。庭审中，王清莲称其在与永硕物业公司签订《租房合同》时并不知道永硕物业公司与李振泉之间的委托关系，永硕物业公司亦未提交证据证明其在与王清莲签订《租房合同》时披露了其与李振泉之间的委托关系。
2016年10月25日，济南市公安消防支队历下区大队向王清莲下达《消防监督检查记录》一份，载明：该场所为商城地下一层东北侧安全通道，不能私自占用，影响通道畅通，应立即停止装修，恢复原通道，保证通畅。之后，因涉案房屋无法进行餐饮经营，王清莲于2017年1月14日，按照汪震的指示，将涉案房屋钥匙交给了涉案房屋旁边面馆店的老板，并通过微信通知了汪震。
另查明，王清莲主张因涉案《租房合同》无法履行，给其造成了经济损失，主要损失如下：（一）装修损失。王清莲主张其承租涉案房屋后，进行了装修，因此支出装修费48000元。为证实其主张，王清莲提交其于2016年9月29日与于洪金签订的《装修合同》一份，合同载明承包方式为包工包料，总价款为48000元，工期自2016年10月1日至2016年10月28日，合同未载明装饰施工地点。此外，王清莲提交购买装修材料的收款收据四张，出库单三张，据此主张因装修支出的费用。庭审中，王清莲明确表示不申请对装修造价进行鉴定。（二）工人工资。王清莲主张其承租涉案房屋后，办理了济南历下清莲快餐店营业执照，准备进行餐饮经营，为此雇佣了五名员工，共向员工发放工资15289元。为证实其主张，王清莲提交了五名员工的身份证复印件及其分别出具的工资收到条，并提交了考勤表一份，该考勤表显示其记录的考勤时间自2016年10月至12月初。（三）误工费。王清莲主张其在承租涉案房屋前，从事日用品销售，并设立了济南历下维新日用品商行，为了涉案房屋经营，其停止经营济南历下维新日用品商行，因此造成误工费10000元。为证实其主张，王清莲提交“济南历下维新日用品商行”的营业执照一份，该营业执照记载的企业类型为个体工商户，经营者为王清莲。（四）店内配置损失费。王清莲主张其为了涉案房屋餐饮经营，购买展示柜、桌椅、电磁炉，共支出9674元。为证实其主张，王清莲提交购买上述物品的收款收据两份。（五）执照证件费。王清莲主张其为了涉案房屋餐饮经营，参加食品许可培训，因此支出120元，为证实该主张，其提交支付宝转账记录一份，转账金额为120元，收款人为济南食品药品行业教育中心。此外，王清莲主张因办理营业执照，支出交通费、工时费100元，但对此未提交证据予以证明。
一审法院认为，因涉案房屋为龙泉商城地下车库的安全通道改建而成，未取得产权证，也未取得商业用房的规划许可手续，故王清莲与永硕物业公司签订的《租房合同》无效。对于王清莲要求永硕物业公司返还61000元房屋租赁费的诉讼请求，虽然永硕物业公司主张其是接受案外人李振泉的委托与王清莲签订的涉案《租房合同》，但因其未提交证据证明其在与王清莲签订《租房合同》时披露了其与李振泉之间的委托关系，故王清莲有权向永硕物业公司主张权利，永硕物业公司作为本案被告，主体适格。因永硕物业公司认可其对汪震收取王清莲租金的事实知晓，故一审法院认定汪震收取租金的行为是代表永硕物业公司的。根据汪震出具的收条及王清莲提交的支付宝转账记录，可以证实汪震收取了王清莲支付的租金60000元。对王清莲主张的其向永硕物业公司支付另外1000元租金的事实，因其未提交证据予以证明，故对该事实一审法院不予认定。根据王清莲提交的其与汪震的微信往来记录，可以证实王清莲于2017年1月14日按照汪震的指示将涉案房屋钥匙交给了旁边面馆的老板，故涉案房屋在2017年1月14日之前是由王清莲占有使用的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，虽然涉案《租房合同》无效，但王清莲仍需向永硕物业公司支付2017年1月14日之前的房屋占有使用费，2017年1月15日后的租金30967.7元，永硕物业公司应于返还。对王清莲要求永硕物业公司赔偿损失的诉讼请求，第一，关于装修损失，因王清莲仅提交了其与于洪金签订的《装修合同》，虽然合同约定总价款为48000元，但王清莲未提交其向于洪金支付装修款的相关证据，故王清莲主张装修损失48000元，证据不足，一审法院不予支持。第二，关于工人工资，济南市公安消防支队历下区大队于2016年10月25日下达了《消防监督检查记录》，根据王清莲的主张，此时装修未完成，其并未开始营业，因此无需雇佣员工；此外，王清莲未提交其与五名员工签订的雇佣合同，仅以该五名员工出具的工资收到条主张其雇佣员工并支出员工工资，证据不足，一审法院不予认定。第三，关于误工费，虽然济南历下维新日用品商行登记的经营者为王清莲，但其未提交证据证明涉案《租房合同》签订前其收入情况，亦未提交证据证明济南历下维新日用品商行因承租涉案房屋停止营业，故对其主张的误工费10000元，证据不足，一审法院不予支持。第四，关于店内配置损失费，王清莲主张因购买展示柜、桌椅、电磁炉共支出9674元，因该部分物品均为可移动的物品，即使涉案《租房合同》无法继续履行，该部分物品均可以挪作他用或进行变卖以弥补损失，故王清莲因购买上述物品支出的价款，并非其必然损失，故对王清莲的该项诉讼请求，一审法院不予支持。第五，执照证件费，根据王清莲提交的支付宝转账凭证可以证实其向济南食品药品行业教育中心支付120元，但其未提交证据证明该费用的支出与本案的关联性，故对王清莲主张的该损失，一审法院不予认定。对于王清莲主张的因办理营业执照产生的工时费、交通费，因其未提交证据予以证明，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院认为，因王清莲提交的证据不足以证实其因涉案合同而造成的损失数额，故对其要求永硕物业公司赔偿损失83283元的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定判决：一、确认王清莲与山东永硕物业管理有限公司于2016年10月9日签订的《租房合同》无效；二、山东永硕物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向王清莲返还租金30967.7元；三、驳回王清莲其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3190元，由王清莲负担2490元，由山东永硕物业管理有限公司负担700元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王清莲提交定金转账单一份，证明王清莲已交永硕物业公司定金1000元。永硕物业公司质证称，对证据的真实性没有异议，王清莲将1000元押金打给了汪震的妻子李娟，永硕物业公司并未收到该笔款项。
经审理本院认定：原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋为龙泉商城地下车库安全通道改建而成，未取得建设工程规划许可证，故王清莲与永硕物业公司签订的《租房合同》无效。关于定金问题，王清莲二审提交定金转账单，证明其向永硕物业公司交纳定金1000元，但王清莲提交的转账单中收款人为李娟，永硕物业公司主张未收到该笔钱；汪震对王清莲支付的60000元租金开具了收到条，但对该1000元定金未出具收到条，故本院无法认定王清莲已向永硕物业公司交纳1000元定金的事实。关于返还租金问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。王清莲2017年1月14日才将涉案房屋钥匙返还，故其应支付2017年1月14日之前的房屋占有使用费，一审法院判决永硕物业公司返还租金30967.7元正确，本院予以维持。关于王清莲的装修损失，其提供的证据不足以证明其装修的实际损失，且一审中王清莲明确表示不申请对装修造价进行鉴定，故一审对王清莲的装修损失不予支持，并无不当。关于工人工资，王清莲提交工资收到条主张工人工资，证据不足，一审法院对工人工资不予支持，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3190元，由王清莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 陈 勇
二〇一七年十月二十三日
书记员 韩 笑