广西壮族自治区靖西县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）靖民一初字第711号
原告（反诉被告）百色长江房地产开发有限公司。
法定代表人罗长兰，总经理。
委托代理人付伟，广西中名律师事务所律师。
被告钟王娟（反诉原告）。
委托代理人罗周扬，广西欣源律师事务所律师。
委托代理人何日才，大唐盛世KTV娱乐会所经理。
原告（反诉被告）百色长江天成房地产开发有限公司（以下简称长江地产公司）与被告（反诉原告）钟王娟租赁合同纠纷一案。本院于2013年4月28日立案受理，由审判员蒋文边担任审判长、审判员伍振康、人民陪审员李艳妮组成合议庭，于2013年6月4日公开开庭审理了本案。书记员黄英钰担任法庭记录。原告（反诉被告）百色长江房地产开发有限公司的委托代理人付伟，被告钟王娟（反诉原告）的委托代理人罗周扬、何日才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长江地产公司诉称，2010年12月21日，长江地产公司与被告钟王娟签订了《商铺租赁合同》，由被告承租广西靖西县幸福大道xx广场商铺用以经营商业KTVxx娱乐会所，租赁面积2579.6641平方米，租赁期限2011年1月1日起至2018年12月30日止。但因为装修工程进度原因，双方又签订《KTV租赁合同补充协议书》，约定延长三个月的装修期，从2011年8月1日开始计收租金。但是，被告没有按时全额的交纳租金，至2013年3月31日止，被告累计已经拖欠租金人民币245095元。同时，按照合同约定，应由被告自行向物业公司交纳物业管理费，被告根本没有交纳物业管理费，至2013年3月31日止，被告已经拖欠租金物业管理费人民币28892.21元。原告认为，被告恶意拖欠租金和物业管理费的行为已经严重损害了原告的合法利益，根据合同约定原告有权解除合同，并要求被告每日按拖欠租金总额的千万之四支付违约金，至2013年3月31日止，被告应当支付违约金共计人民币106501元。为了保护原告的合法利益，请求人民法院1、依法解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、依法判决被告支付拖欠原告的租金人民币248833元；3、判决被告支付违约金人民币106501元。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、房产证，证实原告是本案租赁商铺的所有权人，依法享有该不动产处置、出租和受益的权利的事实；2、商铺租赁合同，证实原、被告双方签订的租赁协议中已经明确约定租金计算标准和支付期限、物业费交纳约定，以及合同约定解除权成立条件的事实；3、缴款通知单，证实经原告催收后被告拒绝签收，不予履行合同约定的义务，导致原告利益严重受损的事实。
被告钟王娟辩称：2010年反诉原告看到长江地产公司招商广告：“凭借全球同步放映影城、大型超市、新型农贸市场等商业优势，整合幸福花园、幸福嘉园及周边住宅小区住宅底商，打造集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体化一站式商业中心”等等广告承诺。双方签订了《商铺租赁合同》。由反诉原告承租长江地产公司位于靖西县幸福大道商铺经营xxKTV娱乐会所，租用面积2579.6641平方米，租用从2010年12月1日起至2018年12月30日止。头两年的租金为每平方22元，月租金56752元。以后每年按12%递增。因为反诉原告为第一家进住幸福广场，所以长江地产公司当时口头承诺反诉原告的租金为最低的，以后进来要比反诉原告所租的租金高。但是，由于长江地产公司没有营造起一点商业氛围，没人愿意承租。为了骗取xx公司进场投资，二楼竟然租金低于三楼，每平方17元，且每年递增5万元折合每年递增6%。现在租金在每平方10元以下也没有承租。由于长江地产公司违约，没有兑现招商广告的任何一条承诺，又不诚实守信，显失公平，从而给反诉原告带来很大的经济损失。经多次找长江地产公司要求减少租金未果后，于2012年11月开始减半交纳租金。要求法院，1、驳回本诉原告的诉讼请求。2、变更双方商铺租赁价格为每平方10元以下（或者与后来进驻的商家的租金持平），且在长江地产公司没有兑现其原招商广告所承诺条件之前租金不能递增。另外，长江地产公司收取物业管理费却没有尽到任何管理责任，所以其收取物业管理费用没有事实和法律上的依据。
被告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有1、商铺租赁合同，证实租赁事实；2、已交租金情况表，证实已交租金的事实；3、xx家私店商铺租赁合同，证实二楼商铺租金低于原告（本诉被告）三楼租金的事实，证实被告违约。4、被告（本诉原告）的招商手册，证实反诉被告招商时的承诺至今未实施而导致原告（本诉被告）损失严重，反诉被告（本诉原告）违约在先。5、照片，证实原告（反诉被告）未兑现招商承诺后闲置的商铺。
证实原告与招商经理谈话的承诺，其租金比后面进来的要低，原告（反诉被告）其违反了原先的承诺，证实租金应在10元以下。
被告对原告提供的三份证据没有异议本院予以确认。
原告对被告提供的第1、2、3、4、份证据没有异议；对第4对关联性有异议，招商手册是作为商业广告的。第5份证据关联性有异议，不能证明其主张，照片有异议，路面情况不好与我方无关，基本构建与招商手册一致，我方不存在违约行为。
原告对被告提供的第1、2、3、4份证据没有异议本院予以确认。对被告提供的第5份证据也符合本案的现实情况，本院予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年12月21日，长江地产公司与被告钟王娟签订了《商铺租赁合同》，由被告以每平方22元的租金承租广西靖西县幸福大道xx广场商铺用以经营商业KTVxx娱乐会所，租赁面积2579.6641平方米，租赁期限2011年1月1日起至2018年12月30日止，每年递增12%。但因为装修工程进度原因，双方又签订《KTV租赁合同补充协议书》，约定延长三个月的装修期，从2011年8月1日开始计收租金。被告钟王娟在经营KTVxx娱乐会所中，由于经营效益不好，被告没有按时全额的交纳租金，至2013年3月31日止，被告累计已经拖欠租金人民币245095元。被告钟王娟也没有向物业公司交纳物业管理费，至2013年3月31日止，被告拖欠租金物业管理费人民币28892.21元。原告于2013年4月28日向本院起诉，请求人民法院1、依法解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、判决被告支付拖欠原告的租金人民币24883元；3、判决被告支付违约金人民币106501元；2013年5月26日被告钟王娟向本院提起反诉，认为长江地产公司没有实现招商广告时承诺：“凭借全球同步放映影城、大型超市、新型农贸市场等商业优势，整合幸福花园、幸福嘉园及周边住宅小区住宅底商，打造集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体化一站式商业中心”等等广告承诺，没有营造良好的经营环境和旺场条件，导致经营商业KTVxx娱乐会所经济效益不好，无法交纳租金，请求驳回原告的诉讼请求和变更租金为每平方10元以下，且在长江地产公司没有兑现其原招商广告所承诺条件之前租金不能递增。另查明，原告在2011年8月23日以每平方17元的租金并以每年租金递增5万元将幸福广场的二楼租给xx家私专卖店。
本院认为，长江地产公司在招商过程中对外承诺：“凭借全球同步放映影城、大型超市、新型农贸市场等商业优势，整合幸福花园、幸福嘉园及周边住宅小区住宅底商，打造集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体化一站式商业中心”等等。被告根据长江地产公司的招商广告，相信会带来很大的经济利益，为此，被告钟王娟与长江地产公司签订了《商铺租赁合同》。但是，在经营过程中，长江地产公司并不象对外承诺时有良好的经营环境和旺场条件，商场的整体环境不佳，导致经营商业KTVxx娱乐会所合同目的不能实现，经济效益不好。因此，长江地产公司未能保证原有放映影城、大型超市、新型农贸市场等商业优势的经营。同时，过后原告与其他租户签订合同的租金又低于本案合同的租金，确实存在显失公平，导致被告钟王娟也未实现合同目的，长江地产公司应承担一定的责任。长江地产公司要求解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》、支付违约金人民币106501元的诉讼请求，本院不予支持。被告钟王娟要求继续经营和变更租金的主张，有事实和法律依据，也是有利于保障双方当事人的利益，本院予以采纳。根据经营商业KTVxx娱乐会所现在所处经营环境和被告承受能力，从公平原则的角度，应与其他租户签订合同的租金相等，故本院认为租金由每平方22元变更为每平方17元为宜即每月应付租金为2579.6641平方米×17元=43854元。2011年8月1日至2012年10月31日止，共五个季度被告已按合同每月每平米22元给付租金，本院照准。从2012年11月1日起，被告每月每平米以17元租金给付原告，即从2012年11月1日起至2013年4月31日的租金为6个月×43854元=263124元，从2012年10月23日至2013年3月26日被告已交纳租金16万元，实际尚欠103124元。因原告未能对外广告承诺时有良好经营环境和旺场条件，从公平原则出发，每年递增的租金，本院不予支持。由被告钟王娟向物业公司交纳物业管理费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第六十条的规定，判决如下：
一、变更经营KTVxx娱乐会所商铺租赁价格从2012年11月1日起为每平方米17元交纳，被告（反诉原告）钟王娟给付原告（反诉被告）百色长江天成房地产开发有限公司从2012年11月1日起至2013年4月31日尚欠租金103124元；
二、被告钟王娟从2013年5月1日起按每月每平方米17元的租金给原告至合同终止时；
三、驳回原告（反诉被告）百色长江天成房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告钟王娟（反诉原告）的其他反诉请求。
本案案件受理费6730元，反诉受理费25200元，由原告（反诉被告）百色长江天成房地产开发有限公司公司负担17000元，被告钟王娟（反诉原告）负担14930元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定；户名：待结算财政款项
--法院诉讼费专户，帐号：605101012001397，开户行：农行百色分行营业部），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蒋文边
审 判 员 伍振康
人民陪审员 李艳妮
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 黄英钰