北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
2015年海民初字第34382号
原告刘和平，女，1981年10月28日出生。
委托代理人王晓雨，北京市亿达律师事务所律师。
被告安东，男，1972年9月28日出生。
第三人北京市海淀区房屋土地经营管理中心北太平庄分中心，住所地北京市海淀区文慧园**号。
法定代表人刘江波，主任。
委托代理人丁海波，北京市诚实律师事务所律师。
原告刘和平与被告安东、第三人北京市海淀区房屋土地经营管理中心北太平庄分中心（以下简称海淀区房管中心北太平庄分中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘和平及其委托代理人王晓雨与被告安东、第三人海淀区房管中心北太平庄分中心委托代理人丁海波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘和平诉称，2014年1月2日，我与安东签订房屋转让协议，约定安东以75万元价格转让其已去世母亲张×名下位于北京市海淀区×号院553号房屋（以下简称553号房屋）一套，该房屋为公有住宅，同时约定安东为我办理过户手续。合同签订后，我依约支付了全部75万元房款，安东亦向我交付了载有我名字的《北京市公有住宅租赁合同》一份，同时向我交付了房屋钥匙、电卡及若干空白房屋租金缴纳凭证。但后经我向553号房屋产权部门（海淀区房管中心北太平庄分中心）了解核实，证实553号房屋公有住宅承租人从未做变更。我所持有的《北京市公有住宅租赁合同》无登记备案，可能系卖房人非法取得。另据产权部门介绍，北京市公有住宅不得买卖。我认为，安东在转让553号房屋时并未取得该房屋所有权，也非553号房屋承租人，且产权部门对双方所签房屋转让协议并未同意或追认，因此该协议因安东不具备相应处分权而认定为无效，安东所收房款应全额退回，并赔偿我相应的利息损失。现我诉至法院，要求：1、法院依法判令我与安东所签房屋转让协议无效；2、法院依法判令安东返还我购房款75万元；3、法院依法判令安东赔偿我损失，按照同期贷款利率计算，从交纳购房款之日起计算至实际退款之日，暂计算至起诉之日为616天，共计77843元；4、法院依法判决安东承担本案诉讼费用。
被告安东辩称，第一，553号房屋的承租人原是我母亲张×，母亲去世后，我把房屋使用权转给了马×（刘和平爱人），合同签订、手续办理都是我和马×一起办理的；第二，对于553号房屋承租手续的变更，我们找到产权部门海淀区房管中心北太平庄分中心，该中心同意变更，也给我们办理了手续；第三、北京市公有住宅租赁合同和租金缴纳凭证不是我给的，现在产权部门不认可，刘和平应该找产权部门，因为是产权部门给他们办理了变更手续；第四，因我母亲生前患病花费巨额医疗费，欠了很多债，所以才把母亲房屋卖掉，现在我收取的购房款已经用来还债，我没有能力退还；第五，刘和平购买房屋是为了给孩子上户口，其和孩子的户口在2014年1月3日已经迁入涉案房屋，如果法院判决解除，其应将户口迁出。现其要求解除合同退还房款等，我对此不同意。
第三人海淀区房管中心北太平庄分中心辩称，经我中心查询备案资料，553号房屋中的一间由张×承租，该房屋另一间由他人承租，该房屋为直管公房，按照现有政策不允许买卖；另外，刘和平提交的北京市公有住宅租赁合同上加盖的印章为北京市海淀区房屋土地经营管理中心北太平庄分中心房屋管理专用章，我中心于2011年12月14日对该章进行了封存，自2012年起我中心就不再使用该章。
经审理查明，553号房屋为海淀区房管中心北太平庄分中心管理的直管公房。张×为553号的房屋承租人，安东系张×与安×的独生子。张×于2013年1月25日去世。
2014年1月2日，张×（安东代，甲方）与刘和平（乙方）签订房屋转让协议，约定甲方将553号房屋（使用面积17平方米）的使用权转让于乙方，转让款为75万元，乙方在签订《北京市存量房屋居间买卖合同》时支付甲方定金5万元，乙方在办理立契过户手续当日支付剩余房款70万元；过户时甲方必须亲自到场协助乙方办理过户手续，甲方在过户完毕当日将房屋搬空并将房屋钥匙交予乙方；甲方需保证对上述房屋的拥有权的真实性及交易过程的安全性负责；甲方保证此房无户籍。此协议上除安东、刘和平签名外还有见证人崔绪如签名。
2014年1月2日，安东收取刘和平支付的定金5万元。2014年1月3日，刘和平向安东转账支付63.5万元，2014年1月3日，刘和平通过高×（刘和平婆婆）向安东转账支付6.5万元。
庭审中，双方均认可2014年1月3日，双方至海淀区房管中心北太平庄分中心办理了553号房屋的承租人变更手续；刘和平取得北京市公有住宅租赁合同、租金交纳凭证及房屋钥匙。经本院审核，刘和平持有的由其承租的北京市公有住宅租赁合同落款时间为2012年10月18日，合同中租期自2000年4月1日起算，每月租金45.14元，该合同加盖有北京市海淀区房屋土地经营管理中心北太平庄分中心房屋管理专用章。海淀区房管中心北太平庄分中心提交该章封存照片、2012年1月30日北京市海淀区房屋土地经营管理中心发布的通知（该通知载明为规范中心各类印章管理，加强直管公房管理工作，相关单位于2012年2月29日前集中清理本单位所有空白租赁合同，并收回房屋管理员保管的全部未填写的空白租赁合同，管理部门于3月16日前将全部已加盖北京市海淀区房屋土地管理局××××管理所专用章或原经办人名章的空白租赁合同统一交回中心物业部进行处理等等），证明海淀区房管中心北太平庄分中心已于2011年12月14日对房屋管理专用章进行了封存、不再使用。对于北京市公有住宅租赁合同上的印章真伪，第三人海淀区房管中心北太平庄分中心及原告刘和平均不申请鉴定。
2014年1月3日，刘和平及其子马×将户口迁入553号房屋中。
2015年10月28日，北京市海淀区房屋土地管理经营中心对于553号房屋承租人信息作出说明，该房屋承租人为张×，张×自2007年5月起承租，现已去世。
庭审中，刘和平表示，其在购买房屋后欲对房屋进行装修，后遭到另一承租人的反对，现其无法居住使用该房屋；且后来了解到该房屋不能进行买卖，故要求解除合同。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市公有住宅租赁合同、收条、转款凭证、说明、死亡证明、户口本及开庭笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，关于553号房屋的使用权刘和平与安东签订了房屋转让协议，但是，因553号房屋为安东之母张×承租，张×对该房屋有居住、使用的权利，并无处分的权利，在其去世后，安东对该房屋也无处分权利，现海淀区房管中心北太平庄分中心对于安东与刘和平的房屋转让协议表示因目前政策不允许直管公房进行买卖，对合同效力不予追认，故该房屋转让协议因安东不具备相应处分权利而应认定为无效。现刘和平要求确认双方所签房屋转让协议无效，理由正当，证据充分，本院对此予以支持。
刘和平要求安东返还购房款，本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因553号房屋的转让协议无效，故安东负有返还购房款、刘和平负有将户口迁出的义务，因此安东在刘和平将户口迁出后应返还其支付的购房款。现刘和平要求安东赔偿损失，但刘和平明知553号房屋为直管公有住宅、安东无处分权的情况下购买此房，对此未尽到审慎的核查义务，对于合同无效也存有一定的过错，其应承担相应的责任，因此对于刘和平该项诉讼请求，本院对此不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
一、刘和平与安东于二○一四年一月二日签订的关于北京市海淀区×号院五五三号房屋的房屋转让协议无效；
二、安东于刘和平将其及其子马×户口迁出上述房屋之日起三日内返还刘和平购房款七十五万元；
三、驳回刘和平其他诉讼请求。
如果安东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万二千零七十八元，由刘和平负担六千零三十九元，已交纳；由安东负担六千零三十九元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 ＸＸ鸽
人民陪审员 靳艺红
人民陪审员 陈萍芳
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 徐文静