湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00574号
上诉人（原审被告）湖北雅斯连锁商业有限公司。住所地：宜昌市东山大道***号。
法定代表人杜晓宜，该公司董事长。
委托代理人闫剑平，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）当阳华美物业管理有限责任公司。住所地：当阳市玉阳办事处子龙路**号。
法定代表人张毅，该公司总经理。
委托代理人曹鹏飞，湖北弘发律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人闫红兵，湖北弘发律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人湖北雅斯连锁商业有限公司（以下简称雅斯公司）因与被上诉人当阳华美物业管理有限责任公司（以下简称华美公司）租赁合同纠纷一案，不服当阳市人民法院（2014）鄂当阳民初字第00881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月23日立案受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，代理审判员关俊峰、胡晓静参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2008年11月19日，当阳新时代文化广场投资有限公司作为甲方与雅斯公司作为乙方签订房屋租赁合同，合同约定如下内容：甲方将位于当阳市玉阳办事处子龙路的新时代文化广场C栋二、三楼及C栋二、三楼分别与AB栋的连廊，建筑面积约6700平方米的房屋出租给乙方经营，租赁期限为15年，自2009年11月1日至2024年10月31日止（不包括免租金装修期和试营业期）；甲方应在2009年6月30日前将房屋交付给乙方装修，自交付之日起甲方给予乙方4个月的免租金装修期和试营业期，若因甲方特殊原因需推迟交付房屋，则乙方的起租时间相应顺延。双方约定租金标准为自2009年11月1日至2012年10月31日，每月为18元／平方米，自2012年11月1日至2015年10月31日，每月为18.90元／平方米。租金支付方式为承租方按先交租金后使用的原则，每三个月为一个付款周期。关于违约责任：甲方交付房屋之后，任何一方单方面终止本合同，违约方除据实赔偿守约方全部经济损失（包括直接损失和间接损失）以外，另外赔偿合同租金总金额的10%作为违约金。同日，双方签订补充协议，约定将第一年到第三年的租金标准由每月18元／平方米调整为16元／平方米，第四年到第六年的租金标准由每月18.90平方米调整为19.90元／平方米。2013年4月9日，华美公司诉至当阳市人民法院，要求雅斯公司支付2013年4月9日前的租金1671449元及逾期利息，2013年11月9日，当阳市人民法院作出（2013）鄂当阳民初字第00518号民事判决，判决雅斯公司支付华美公司房屋租金1671449元及利息损失。雅斯公司不服上述判决，上诉于宜昌市中级人民法院，宜昌市中级人民法院于2014年2月25日作出（2014）鄂宜昌中民二终字第00059号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年4月23日，雅斯公司将租金及利息损失1775592元通过中国建设银行网上银行转入华美公司账号。因雅斯公司不服宜昌市中级人民法院（2014）鄂宜昌中民二终字第00059号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审，2014年10月14日，湖北省高级人民法院作出（2014）鄂民申字第00928号民事裁定，指令宜昌市中级人民法院再审。2015年4月9日，宜昌市中级人民法院作出（2015）鄂宜昌中民再终字第7号民事裁定，以双方已就履行本案原生效判决达成协议并已全部履行完毕，终结该案再审程序。当阳新时代文化广场投资有限公司与雅斯公司签订房屋租赁合同后，陆续将上述租赁房屋分别出售，各位业主与当阳新时代文化广场投资有限公司签订《商品房买卖合同》，并均与华美公司签订了《委托租赁经营管理协议》，授权华美公司对租赁房屋进行管理、对外租赁，行使业主的各项权利。2013年5月28日，雅斯公司向当阳新时代文化广场投资有限公司股东张毅下发关于终止租赁合同、腾退“当阳文化广场”租赁房屋并办理结算的函，主要内容为：雅斯公司与当阳新时代文化广场投资有限公司于2008年11月19日签订的房屋租赁合同因当阳新时代文化广场投资有限公司注销而终止，雅斯公司定于2013年6月3日在当阳文化广场租赁商铺现场腾退租赁物并办理返还手续，同时办理房屋租金及雅斯公司装修损失等费用的结算。2013年5月31日，华美公司向雅斯公司发函，其内容为：“不同意雅斯公司终止雅斯公司与当阳新时代文化广场投资有限公司于2008年11月19日签订的租赁合同，腾退“当阳新时代文化广场”租赁房屋等要求主张；华美公司与雅斯公司均应依法继续履行前述房屋租赁合同”。2013年6月3日，雅斯公司腾退其租赁的房屋。2013年6月17日，华美公司工作人员接收雅斯公司交还的三楼配电房钥匙。因华美公司认为雅斯公司拖欠华美公司租金，华美公司诉至法院，请求判令：雅斯公司向华美公司支付2013年4月9日至2014年6月30日的租金1959951元，并按中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息。
原审判决同时认定：2012年1月12日，当阳新时代文化广场投资有限公司经当阳市工商行政管理局核准注销。雅斯公司的租金支付至2013年4月9日，其中2008年11月21日至2010年4月2日系向当阳新时代文化广场投资有限公司交纳，2011年1月21日起系向华美公司交纳。2009年3月1日，当阳新时代文化广场投资有限公司与华美公司签订协议，将当阳新时代文化广场投资有限公司与雅斯公司签订房屋租赁合同的权利义务转让给华美公司，该协议书系事后补签，张毅及陈国安予以认可。在该案审理过程中，雅斯公司要求确认2013年5月28日向出租方当阳新时代文化广场投资有限公司股东张毅发出的函终止合同效力，并要求解除房屋租赁合同。2015年8月20日，华美公司表示不同意解除租赁合同，若法院判决解除租赁合同，则请求：一、雅斯公司支付租金（2013年4月9日至2014年6月30日的租金是1959951元，2014年6月30日至2015年7月30日的租金是1733290元。雅斯公司并应承担自2015年7月31日至给付商铺之日止的租金）。二、雅斯公司支付违约金（按租金总额23992164元的10%计算，为2399216.40元）。支付迟滞金（具体数额以欠交租金总额为基数，从2013年4月9日至给付租金之日按中国人民银行同期贷款利率计算）。
原审法院认为，本案争议焦点为华美公司是否具有诉讼主体资格，房屋租赁合同是否因出租方当阳新时代文化广场投资有限公司注销而终止（解除），若没有终止，房屋租赁合同是继续履行还是解除，如果解除租赁合同，华美公司请求给付租金、支付违约金、迟滞金能否支持，违约责任如何承担。
一、关于华美公司是否具有诉讼主体资格的问题。
原审法院认为，华美公司行使当阳新时代文化广场投资有限公司与雅斯公司签订的房屋租赁合同所载权利，雅斯公司抗辩华美公司没有诉讼主体资格，根据已生效的（2013）鄂当阳民初字第00518号民事判决，已经确认了华美公司享有本案的诉讼主体资格，雅斯公司抗辩转让协议虚假，系张毅事后补签，张毅也认可系补签，可认定张毅对转让协议的追认，各位业主与华美公司签订委托管理协议，委托华美公司对租赁房屋进行管理。故雅斯公司的抗辩理由不能成立，华美公司享有本案原告的诉讼主体资格。
二、关于房屋租赁合同是否终止或解除。
原审法院认为，雅斯公司抗辩因出租方当阳新时代文化广场投资有限公司注销登记而终止合同，其抗辩理由不能成立。因为当阳新时代文化广场投资有限公司于2012年2月12日被注销后，雅斯公司向华美公司交纳了租金，视为认可华美公司承继房屋租赁合同中当阳新时代文化广场投资有限公司的权利和义务。雅斯公司单方发出终止合同函，在不具备法定解除条件，也不存在协商解除的事实情况下，雅斯公司终止或解除的意思并未产生效力。而且事实上，雅斯公司也只交了配电房钥匙，雅斯服饰在雅斯公司发函后仍在经营。雅斯公司抗辩于2013年6月3日解除合同的理由不能成立。从查明的事实来看，雅斯公司已于2013年5月28日向华美公司发了终止合同的函，其解除合同的意思表示明确，只是理由不正当，华美公司表示不同意解除合同，但雅斯公司发函后又交了钥匙，明确表示不愿意继续履行合同，华美公司不予理睬，根据房屋租赁合同第八条第2项规定，双方均可单方申请解除租赁合同，但应承担违约责任。2013年6月3日，雅斯公司腾退其租赁的房屋，至今该房屋处于空置状态，雅斯公司也无继续租赁意愿，华美公司在2015年8月20日的庭审中事实上也有解除房屋租赁合同的意思表示，只是在支付租金的时间及损失金额上双方未能达成一致意见，从维护商事交易稳定及最大限度减小损失角度考虑，应确认华美公司与雅斯公司履行的房屋租赁合同于2015年8月20日解除。
三、关于合同解除后的法律后果。
原审法院认为，因雅斯公司在行动上已表示解除合同，依据房屋租赁合同第八条第2项约定，雅斯公司应当承担赔偿损失及支付违约金的责任。雅斯公司应当支付华美公司自2013年4月10日起至2015年8月20日止的租金3782128元。华美公司与雅斯公司履行的房屋租赁合同约定了单方解除房屋租赁合同的违约金标准，雅斯公司抗辩应按未支付租金总额计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”雅斯公司抗辩理由成立。雅斯公司应按2015年8月21日至2024年10月31日租金总额15644187元的10%支付违约金，计为1564418.70元。华美公司请求支付滞纳金，因双方约定了违约金条款，不应予以支持。
基于上述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条，第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、确认华美公司与雅斯公司履行的房屋租赁合同于2015年8月20日解除。二、雅斯公司支付华美公司自2013年4月10日起至2015年8月20日止的房屋租金3782128元及违约金1564418.70元。三、驳回华美公司的其他诉讼请求。原审并同时决定，一审案件受理费49226元（华美公司已预交），由雅斯公司负担。
雅斯公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、华美公司诉讼主体不适格，原审援引（2013）鄂当阳民初字第00518号民事判决认为华美公司主体适格是错误的，因为（2013）鄂当阳民初字第00518号民事判决已被湖北省高级人民法院认定适用法律错误，因此，原审不应将该判决作为认定案件事实的依据。2、双方解除合同的时间应为2013年6月3日而非原审认定的2015年8月20日。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，予以改判。
华美公司答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审认定的事实属实。
本院认为：湖北省高级人民法院作出（2014）鄂民申字第00928号民事裁定，就其法律意义是对（2014）鄂宜昌中民二终字第00059号民事判决启动了再审程序，该裁定指令宜昌市中级人民法院再审（2014）鄂宜昌中民二终字第00059号租赁合同纠纷。宜昌市中级人民法院经再审以（2015）鄂宜昌中民再终字第7号民事裁定认为双方已就履行（2014）鄂宜昌中民二终字第00059号民事判决达成协议并已全部履行完毕，终结了再审程序，该裁定的法律意义即认定（2014）鄂宜昌中民二终字第00059号民事判决也即（2013）鄂当阳民初字第00518号民事判决已经生效。因此，原审法院援引（2013）鄂当阳民初字第00518号民事判决认为华美公司主体适格并无不当，对雅斯公司主张华美公司主体不适格的上诉理由，本院不予支持。
关于双方合同的解除时间，虽雅斯公司2013年5月28日就向华美公司去函要求解除合同，但其理由是合同因当阳新时代文化广场投资有限公司注销而终止，即雅斯公司根本未将华美公司视为其合同的相对方，其表意对象错误，因此，该解除函对华美公司不发生法律效力。事实上，2013年6月3日之后，隶属于雅斯公司的雅斯服饰仍然在正常经营即雅斯公司并未将涉案房屋交付华美公司，其一直在占有使用租赁房屋。因此，雅斯公司主张双方的租赁合同已于2013年6月3日解除的上诉理由，本院不予支持。2013年6月3日至2015年8月20日因双方合同并未解除，雅斯公司仍应按合同约定向华美公司支付租金。直至2015年8月20日一审庭审中双方才有了解除合同的合意，故原审认定雅斯公司与华美公司房屋租赁合同于2015年8月20日解除并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49226元（湖北雅斯连锁商业有限公司已预交），由湖北雅斯连锁商业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淑一
审 判 员 胡建华
代理审判员 关俊峰
二〇一五年十二月十日
书 记 员 张鹏炜