沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民三初字第00548号
原告：高振阳，男，××年××月××日出生，汉族，无业。
委托代理人：关明春，系辽宁和鑫律师事务所律师。
被告：冯琳，女，××年××月××日出生，汉族，无业。
委托代理人：白建中，男，××年××月××日出生，蒙古族，系沈阳市和平区司法局长白司法所法律服务者。
原告高振阳与被告冯琳合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，适用简易程序，由审判员严冬云独任审判，于2014年6月17日、6月20日公开开庭进行了审理，原告委托代理人关明春、被告冯琳及其委托代理人白建中均到庭参加诉讼。后该案转为普通程序，依法组成由审判员严冬云担任审判长并主审，人民陪审员许笠、于洋参加评议的合议庭，于2014年9月30日公开开庭进行了审理，原告委托代理人关明春及委托代理人白建中到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，2014年3月11日，原、被告签订《转让合同》一份，约定被告将其开办的位于沈阳市铁西区兴华南街58-16的《海韵之星艺术培训中心》，以人民币100，000元价格出兑给原告；同时约定：如有违约，违约方将赔偿对方50，000元。该《转让合同》还约定了被告的其他义务。
缔约过程中，被告称房主已经同意其出兑行为，还保证原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所有的权利与义务，并将其保证义务写入了《转让合同》第一条中。
《转让合同》签订后，原告将出兑款100，000元现金交给了被告，被告向原告出具了字据，原告即把海韵之星艺术培训中心的装饰装修工作承包给从事装修的业者弓维红开始施工，以更好开展经营。
但此后被告没有依约履行《转让合同》约定的义务，没有该培训中心的手续及学生名单资料、材料等交给原告，而更为严重的是被告没有尽到保证原告对租赁房屋享有占有、使用、收益的义务，反而在原告毫不知情的情况下擅自于2014年3月31日与房主签订了《终止房屋租赁合同协议》，约定不退房租，还约定在2014年5月1日清场退房。房主徐淑云31日当天即要求原告停止装修并按时退房，而此时，原告已经投入装修资金约40，000余元，已经收取的学员学费10，000余元在无奈之下也只能全部清退。
上述事实，有《转让合同》、收款字据、《房屋租赁合同》、《终止房屋租赁合同协议》、《房地产估价报告》及原告付款单据等为凭。被告的上述行为严重违反了《转让合同》约定的被告方义务，严重违反了诚实信用的法律原则，侵犯了原告的合法权益，直接造成《转让合同》已经不能履行，系根本违约，《转让合同》应当予以解除，被告应范含原告支付的100，000元转让费，同时被告的恶意违约行为已经给原告带来巨大经济损失，依法应当承担违约责任，按照《转让合同》第七条违约责任的约定向原告偿付违约金50，000元，并赔偿原告经济损失，赔付原告维权支出的房屋装修价值评估费1，000元及其他维权费用。
诉讼请求：1、解除原、被告于2014年3月11日签订的《转让合同》；2、判令被告返还原告转让费人民币100，000元；3、判令被告承担违约责任，向原告给付违约金50，000元，赔偿原告经济损失；4、判令被告承担原告维权支出的评估费1，000元；5、由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，就原告诉解除双方签订的转让合同一事，提出如下答辩意见：原告提出解除转让合同并要求被告返还转让费100，000元及违约金50，000元是不存在的，是原告的反悔行为，请法院不予以支持，驳回原告的诉讼请求，其所谓的评估费1，000元是单方作出的，无效，本案的案件受理费由原告自行承担。
原、被告签订的转让合同是双方的真实意思表示，原、被告已实际履行，原告提出解除合同已不具备解除的要件：一、1、依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告不具备解除合同的任何条件，原告不存在不可抗力，对该合同已经实现合同的目的，对该合同已全部履行，并对物品转兑、交接，对房屋已接收与房主重新签订新的协议，主要原因是由于原告重新装修，拆改与新的房主产生新的房租问题所致，并对教师、学生已进行了新的接收及收取费用，所以原告的行为对被告的起诉不具备94条的5种情况，请求法庭予以驳回原告的诉讼请求；2、答辩人正在经营中，是原告坚持要求接收、转让，该合同是原告起草的，通过电话多次联系，原告当即在2014年的3月11日出具转让琴行的合同和设备物品包括执照等相关资质是100，000元，有10，000元留给了原告是负责教师的工资及水、电费等费用；3、原告与房主签订新的房屋协议，答辩人已与房主解除了协议，转兑已经成就；4、原告将房屋拆改、砸毁严重，一楼、三楼重新装修已经改变了原有的面貌，被告将教师、学生60多人移交给原告，因原告未能接收后上课，导致琴行倒闭是原告的自身原因，因此希望法庭依法驳回原告的诉讼请求；二、原、被告签订的合同是具有法律效力的，请求法院予以确认，原告提出解除合同是无效的，应该认定有效，答辩人不存在违约及赔偿经济损失的问题，此合同现已具备终止履行，是指合同关系彻底消灭，合同规定的义务不再履行，不能恢复原状，因为转让物原告接收，现转让的租赁物已灭失，所以原告提出的诉讼请求不具备，请求贵院不予支持原告诉求；三、本案的诉讼费用由原告承担。
经审理查明，2012年6月14日，被告冯琳（乙方）与徐淑云（甲方）签订房屋租赁合同，约定徐淑云将位于辽宁省沈阳市铁西区兴华南街58-16-20门共280.6平方米的房屋出租给被告冯琳，租期共36个月（自2012年8月1日起至2015年8月1日止），作为被告冯琳培养艺术类人才使用。合同第七条第3款约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（一）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。……。”
合同签订后，被告冯琳承租前述房屋，并经营沈阳市铁西区海韵之星琴行（被告冯琳系该琴行的个体经营者）。
2014年3月11日，被告冯琳（甲方）与原告高振阳（乙方）签订《转让合同》一份，约定：一、甲方于2014年3月11日自愿将自己位于沈阳市铁西区兴华南街58-16的房屋转让给乙方使用，并保证乙方享有甲方在原有房屋租赁合同中所有的权利与义务。二、艺术培训转让给乙方后，乙方将履行甲方原有房屋租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金、水电费等费用。三、房屋内现有装饰，设备（装饰完好，设备一台钢琴带走，其余设备和物品）全部归乙方所有。四、乙方一次性向甲方支付转让费共计人民币100，000元整（包括2014年3月11日至2014年7月31日共5个月的房租）。五、乙方可以无偿使用甲方的学校名称（海韵之星琴行），乙方接手前该学校所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务均由乙方负责，与甲方无关。七、如有违约，违约方将赔偿对方上述转让费的50%。原告高振阳与被告冯琳均在该合同落款处签字确认。
转让合同签订后，原告高振阳将转让费100，000元给付被告冯琳（被告冯琳称其中5，000元左右用于结算教师工资与课时费，另6，243.50元给房主结算水电费）。原告接手该租赁房屋后，即对该房屋重新装修，至此，房主徐淑云得知被告冯琳已将承租房屋转租给原告高振阳，遂于2014年3月31日终止其与冯琳的房屋租赁合同。原、被告因此发生纠纷，并诉至法院。
另，涉案承租房屋的房主徐淑云称其不知道冯琳将房屋转租高振阳。
诉讼中，原告提供《房地产估价报告》一份，证明其实际装修损失40，687元及评估费1，000元。被告质证后提出原告擅自装修，系其单方行为。
上述事实，有《房屋租赁合同》、收条、《转让合同》、房屋所有权证、终止《房屋租赁合同》协议、个体工商户营业执照、《房地产估价报告》及评估费发票等证据，以及双方当事人的陈述，已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，店面转让是市场发展过程中形成的一种商业习惯，转让费中一般包括房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。本案系因房屋租赁合同产生的店面转让费纠纷，原告高振阳与被告冯琳签订在转让合同中约定转让费包括房屋的内部装饰、学校经营的无形资源与有形资源（包括学生名单、联系信息、教学材料、资料、海韵之星的名称使用权）及2014年3月11日至2014年7月31日共5个月的房租，由此可见，该转让费主要是一种经营权的转让费用，是沿袭市场惯例的做法。在被告冯琳与房主徐淑云的房屋租赁合同中，明确载明：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（一）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。……。”被告冯琳未经房主徐淑云同意将房屋转租他人，房主徐淑云有权终止其与被告冯琳的房屋租赁合同，鉴于被告冯琳无权转租该房屋，故被告冯琳与原告高振阳签订的转让协议无效。原告高振阳支付转让费用并意欲承租涉案房屋主要目的是为了经营活动，由于房主徐淑云终止其与被告冯琳的房屋租赁合同，导致原告高振阳无法实现经营目的，被告冯琳收取的100，000元转让费因合同无效而导致其取得该款没有依据，应当予以返还。另，被告冯琳称100，000元中有5，000元左右用于结算教师工资与课时费，另有6，243.50元给房主结算水电费，该两笔费用是被告冯琳在经营琴行及承租房屋期间所发生的费用，是被告冯琳应负的义务，与原告高振阳无关，故对被告冯琳的该项抗辩理由，本院不予采信。
关于原告高振阳主张的装修费及评估费，原告高振阳与被告冯琳签订转让协议时，应当了解房屋的权属及被告冯琳有无转租权，因其疏忽没有了解，原告高振阳对造成合同无效存在一定的过错，且房屋内部有装饰装修，原告高振阳未经房主同意即实施装修，因此造成的损失，由原告高振阳自行负担。故对原告该项主张，本院不予支持。
关于原告主张的违约金，因原、被告签订的转让合同无效，合同中关于违约条款的约定亦无效，故对原告高振阳主张的违约金，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、被告冯琳于本判决生效之日起十日内返还原告高振阳转让费100，000元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费3，420元，由原告高振阳负担1，120元，由被告冯琳负担2，300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 严冬云
人民陪审员 许 笠
人民陪审员 于 洋
二〇一四年十月二十日
书 记 员 王 雪
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。