湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0112民初457号
原告：某某银行股份有限公司某某支行。
负责人：金怡年，行长。
委托诉讼代理人：陈智，风险管理部工作人员。
被告：湖北某某鞋业有限公司。
法定代表人：朱某某，总经理。
被告：朱某某。
被告：喻某某。
被告：徐某某。
被告：李某某。
上述五被告共同委托诉讼代理人：李国方，湖北伟宸律师事务所律师。
原告某某银行股份有限公司某某支行与被告湖北某某鞋业有限公司、朱某某、喻某某、徐某某、李某某金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月5日公开开庭进行了审理。原告某某银行股份有限公司某某支行的委托诉讼代理人陈智，被告湖北某某鞋业有限公司、朱某某、喻某某、徐某某、李某某的共同委托诉讼代理人李国方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某某银行股份有限公司某某支行向本院提起诉讼，请求：1、判令被告湖北某某鞋业有限公司立即归还原告某某银行股份有限公司某某支行流动资金贷款10,000,000元，截至2017年1月31日利息392,400元（以实际还款日为准，逾期利率根据借款合同约定）；2、判令原告某某银行股份有限公司某某支行拥有被告湖北某某鞋业有限公司名下湖北省××仙女山街道办事处××村房产及土地的抵押优先受偿权；3、判令被告朱某某、喻某某、徐某某、李某某对第一项诉讼请求承担连带保证责任；4、判令以上被告承担本案诉讼费及原告某某银行股份有限公司某某支行实现债权等相关费用。事实与理由：被告湖北某某鞋业有限公司于2016年6月17日在我行办理一笔10,000,000元的流动资金贷款，期限12个月，提供其名下位于湖北省××仙女山街道办事处××村房产及土地抵押，并在房产部分设置抵押，办理他项权证，被告朱某某、喻某某、徐某某、李某某同我行签订了个人（家庭）最高额保证合同，为被告湖北某某鞋业有限公司提供连带保证。被告湖北某某鞋业有限公司因经营出现问题，流动资金贷款已于2016年7月开始欠息，我行多次催款但被告湖北某某鞋业有限公司拒不偿还欠款，依据B0240016009H《流动资金借款合同》第六条第三款约定，我行要求被告湖北某某鞋业有限公司立即归还贷款本息，被告朱某某、喻某某、徐某某、李某某未履行连带保证责任。根据主合同约定，双方约定的利率是在中国人民银行规定基准贷款利率上浮55%，符合国家金融政策和法律规定。被告朱某某、喻某某是夫妻关系，且双方签订的是个人家庭连带保证责任。根据原、被告双方签订的最高额保证合同，被告朱某某、喻某某、徐某某、李某某对被告湖北某某鞋业有限公司的连续贷款提供最高额连带责任担保。根据被告朱某某签订的合同，本案所涉贷款发生在2016年6月17日，在其签订的保证合同期内。请求法院支持全部诉讼请求。
被告湖北某某鞋业有限公司、朱某某、喻某某、徐某某、李某某共同辩称，借款属实，本金未还。我方认为，第一，贷款利率过高，请求予以调整，中国人民银行每年发布新的基准贷款利率，即便约定有效，也应根据基准贷款利率的变化上浮；第二，关于被告朱某某、喻某某的担保责任，二人只对2015年贷款承担担保责任，不管是展期还是新贷，双方没有办理过保证手续，其不应承担连带担保责任。被告朱某某、喻某某、徐某某、李某某的资产已经办理了抵押登记，原告某某银行股份有限公司某某支行对此有优先受偿权，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，同一债权既有物保又有人保，保证人应在物保优先受偿不足的范围内承担担保责任。综上，被告湖北某某鞋业有限公司愿意偿还借款本金和相应利息，被告朱某某、喻某某不应承担连带保证责任，被告朱某某、喻某某、徐某某和李某某应在抵押担保不足清偿的部分承担保证责任。
本院经审理认定事实如下：被告朱某某系被告湖北某某鞋业有限公司股东兼法定代表人，其与被告喻某某系夫妻关系；被告徐某某系被告湖北某某鞋业有限公司股东，其与被告李某某系夫妻关系。
2015年11月11日，被告福乐祥公司（暨甲方）与原告湖北银行东西湖支行（暨乙方）签订《授信协议》[协议编号：鄂银汉（东西湖）授2015110901]，约定：甲方在本协议约定的有效期内可向乙方申请使用的授信额度为人民币叁仟万元整；授信额度可用于发放人民币贷款；授信额度的有效使用期限为壹年，自2015年11月11日至2016年11月11日；为保证本协议项下形成的债权能得到清偿，采取如下一项或数项担保：（一）保证人宏博恒业公司、贾丽红、程贵洲、周儒刚及三人财产共有人与乙方签订《最高额保证合同》和《个人最高额保证合同》；（二）抵押人宏博恒业公司与乙方签订《最高额抵押合同》。甲方与乙方在本协议项下签订具体业务合同时，乙方有权要求甲方另行提供除本条之外的担保；乙方授信期内，抵押人宏博恒业公司已抵押给乙方的土地上形成的在建工程对外销售，需逐笔逐户向乙方报备，销售资金须全额回笼乙方用于归还甲方在乙方的贷款本息。被告福乐祥公司、原告湖北银行东西湖支行均加盖公章及法定代表人（或授权代理人）签字盖章。
2015年11月11日，抵押人（甲方）被告宏博恒业公司与抵押权人（乙方）原告湖北银行东西湖支行签订《最高额抵押合同》[合同编号：鄂银汉（东西湖）授2015110901高抵01]，约定：鉴于乙方为福乐祥农贸有限公司（下称债务人）连续办理下列第（一）项授信业务（即发放人民币贷款）而将要（或已经）与债务人在2015年11月11日至2016年11月11日期间（下称债权确定期间）签订流动资金借款合同等（下称主合同），甲方愿意为债务人在主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保；甲方以本合同“抵押财产清单”所列之财产设定抵押；本最高额抵押的担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方实现债权与担保物权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本最高额抵押项下担保责任的最高限额为人民币叁仟万元整；本抵押宗地已用于开发“江湾华庭”项目，甲方同意将地上可销售面积合计为42705.67平方米的在建工程售房款全部归集至乙方指定账户，本抵押宗地上的建筑物明细详见附件1（编号为：鄂银汉（东西湖）授2015110901高抵01附01）和附件2（编号为：鄂银汉（东西湖）授2015110901高抵01附02），附件1和附件2中的建筑物同时抵押给乙方；本合同项下的抵押财产清单如下：抵押人宏博恒业公司，抵押财产名称：土地，权属证书编号：汉国用（2012）第33892号，处所：武汉市汉南区纱帽街陡埠村，土地面积为16910.8平方米。被告宏博恒业公司、原告湖北银行东西湖支行均加盖公章及法定代表人（或授权代理人）签字盖章。其后，原告湖北银行东西湖支行办理了上述抵押土地的抵押登记手续，于2015年11月13日取得《土地他项权利证明书》（汉他项（2015）第108号），由于上述最高额抵押合同约定的宗地上建筑物为在建工程，原告湖北银行东西湖支行未到房产管理部门办理抵押登记手续。
2015年11月10日，原告湖北银行东西湖支行分别与被告宏博恒业公司签订鄂银汉（东西湖）授2015110901高保04号《最高额保证合同》，与被告贾丽红、程清洲签订鄂银汉（东西湖）授2015110901高保01号《最高额保证合同》，与被告程贵洲、周玉金签订鄂银汉（东西湖）授2015110901高保02号《最高额保证合同》，与被告周儒刚、史颖签订鄂银汉（东西湖）授2015110901高保03号《最高额保证合同》，上述合同均约定：鉴于（乙方）原告湖北银行东西湖支行为被告福乐祥公司（下称债务人）连续办理下列第（一）项授信业务（即发放人民币贷款）而将要（或已经）与债务人在2015年11月10日至2017年11月10日期间（下称债权确定期间）签订借款合同等（下称主合同），上述被告愿意为债务人在主合同项下的一系列债务提供最高额保证；本最高额保证的担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息），违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项，乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本最高额保证项下保证责任的最高限额为人民币叁仟万元整；上述被告在本合同项下提供的保证为连带责任保证，本合同项下的保证期间按乙方为债务人办理的单笔授信业务分别计算，即自单笔授信业务的主合同签订之日起至债务人在该合同项下的债务履行期限届满日后两年止。上述被告、原告湖北银行东西湖支行均签章确认。庭审中，被告周儒刚辩称被告史颖的签名系其代签，原告湖北银行东西湖支行对此予以认可。
被告福乐祥公司因日常经营周转需要向原告湖北银行东西湖支行申请借款，双方于2015年11月16日签订了一份《流动资金借款合同》[合同编号：C2015借200111160002]，约定借款人（甲方）被告福乐祥公司向贷款人（乙方）原告湖北银行东西湖支行借款人民币伍佰万元整。借款期限为12个月，即从2015年11月16日起至2016年11月16日止。固定年利率5.4375%，按月结息，结息日固定为每月的第20日，最后一次付息日为合同到期日。利随本清，利息于本金到期日一次付清。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照本合同约定借款利率水平上加收50%计收利息，直至清偿本息止。对借款人不能按期支付的利息以及罚息，按本款约定的罚息利率计收复利。因甲方违反本合同任一约定导致的费用（包括但不限于因甲方违约导致乙方实际发生的诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同项下债权为鄂银汉（东西湖）授2015110901高抵01、鄂银汉（东西湖）授2015110901高保01、鄂银汉（东西湖）授2015110901高保02、鄂银汉（东西湖）授2015110901高保03、鄂银汉（东西湖）授2015110901高保04号最高额抵押、个人最高额保证合同、最高额保证合同担保的主债权。被告福乐祥公司作为借款人、原告湖北银行东西湖支行作为贷款人均加盖公章及法定代表人（或授权代理人）盖章。同日，原告湖北银行东西湖支行依约向指定贷款发放账户（户名：武汉福乐祥农贸有限公司，账户：10×××79）放款5,000,000元。贷款发放后，截至2017年4月19日，被告福乐祥公司尚欠借款本金5,000,000元，应计利息66,445.94元、罚息174,453.13元、复利2,759.06元，利息罚息复利共计人民币243,658.13元。
2015年12月3日，被告福乐祥公司因相同理由向原告湖北银行东西湖支行申请借款20,000,000元，双方签订了一份《流动资金借款合同》[合同编号：C2015借200112030002]，借款期限为11个月，即从2015年12月3日起至2016年11月3日止，其他事项约定同C2015借200111160002号《流动资金借款合同》，被告福乐祥公司作为借款人、原告湖北银行东西湖支行作为贷款人均加盖公章及法定代表人（或授权代理人）盖章。同日，原告湖北银行东西湖支行依约向指定贷款发放账户（户名：武汉福乐祥农贸有限公司，账户：10×××79）放款20,000,000元。贷款发放后，截至2017年4月19日，被告福乐祥公司尚欠借款本金19,979,255.60元，应计利息226,327.50元、罚息755,933.85元、复利9,783.02元，利息罚息复利共计992,044.37元。上述所有合同、协议均约定，争议解决方式为向湖北银行东西湖支行住所地人民法院起诉。
2016年11月5日，原告湖北银行东西湖支行与湖北泓峰律师事务所签订《委托代理协议》，约定：代理费的支付方式为风险代理付费，按照回收现金金额的1%计算代理费。但原告湖北银行东西湖支行未向本院提交律师费用的发票和支付凭证。
上述事实，有原告湖北银行东西湖支行提供的鄂银汉（东西湖）授2015110901号《授信协议》、鄂银汉（东西湖）授2015110901高抵01号《最高额抵押合同》、《土地他项权利证明书》、鄂银汉（东西湖）授2015110901高保01、02、03号《个人最高额保证合同》、鄂银汉（东西湖）授2015110901高保04号《最高额保证合同》、C2015借200111160002号《流动资金借款合同》、C2015借200112030002号《流动资金借款合同》、借款借据、《委托代理协议》等在卷证实，本院予以确认。
本院认为，原告湖北银行东西湖支行与被告福乐祥公司签订的《授信协议》、《流动资金借款合同》，与被告宏博恒业公司签订的《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》，与被告贾丽红、程清洲、程贵洲、周玉金、周儒刚签订的《个人最高额保证合同》均是各方真实意思表示且不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述被告在举证期限内均未对此提出异议，故本院认定上述合同、协议合法有效，依法应予以保护。被告福乐祥公司在收到借款后，应依约履行偿还义务。本案中，5,000,000元借款到期日为2016年11月16日，20,000,000元借款到期日为2016年11月3日，但截至2017年4月19日，被告福乐祥公司仍欠5,000,000元借款的本金5,000,000元、应计利息66,445.94元；欠付20,000,000元借款本金19,979,255.60元、应计利息226,327.50元。同时，根据前述两份借款合同中罚息的约定，被告福乐祥公司若未按约定期限还款，则就逾期部分，从逾期之日起按年利率5.4375%水平上加收50%暨年利率8.15625%计收利息，直至清偿本息为止；对借款人不能按期支付的利息以及罚息，按本款约定的罚息利率计收复利。据此计算，被告福乐祥公司还应向原告湖北银行东西湖支行支付5,000,000元欠款截至2017年4月19日的罚息及复利共计177,212.19元，同时应按年利率8.15625%支付罚息至全部债务清偿时止；支付欠款19,979,255.60元截至2017年4月19日的罚息及复利共计765,716.87元，同时应按年利率8.15625%支付罚息至全部债务清偿时止。
关于要求被告宏博恒业公司、贾丽红、程清洲、程贵洲、周玉金、周儒刚、史颖对被告福乐祥公司上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。如前所述，被告宏博恒业公司、贾丽红、程清洲、程贵洲、周玉金、周儒刚分别与原告湖北银行东西湖支行签订了《最高额保证合同》，该合同合法有效，依法应予保护。但庭审中，被告周儒刚辩称被告史颖的签名系其代签，原告湖北银行东西湖支行对此予以认可，故被告史颖不应承担连带清偿责任。根据合同约定，在担保期限内，前述被告应在最高限额30,000,000元范围内对被告福乐祥公司主合同项下全部债务承担连带保证责任，保证期间自单笔授信业务主合同签订之日起至被告福乐祥公司在该主合同项下债务履行期限届满日后两年。由于被告福乐祥公司未能如期履行偿还义务，原告湖北银行东西湖支行在保证期间内向前述被告主张权利，符合合同及法律规定，本院予以支持。综上，被告宏博恒业公司、贾丽红、程清洲、程贵洲、周玉金、周儒刚应对被告福乐祥公司上述债务在最高额30,000,000元范围内承担连带清偿责任。同时根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告宏博恒业公司、贾丽红、程清洲、程贵洲、周玉金、周儒刚承担保证责任后，有权向被告福乐祥公司追偿。
关于优先受偿权的诉讼请求。被告宏博恒业公司与原告湖北银行东西湖支行签订《最高额抵押合同》，以坐落于武汉市汉南区纱帽街陡埠村、使用权面积为16910.8平方米的土地使用权[土地使用权证编号为汉国用（2012）第33892号]为被告福乐祥公司上述《流动资金借款合同》项下债务设定最高额抵押，原告湖北银行东西湖支行依法取得《土地他项权利证明书》，被告福乐祥公司未按约定履行还款义务，原告湖北银行东西湖支行有权在最高限额30,000,000元范围内对上述抵押物行使优先受偿权。
关于原告湖北银行东西湖支行对案涉地上建筑物的抵押权是否依法设立、是否享有优先受偿权的问题，原告湖北银行东西湖支行与被告宏博恒业公司在《最高额抵押合同》中明确约定：本抵押宗地已用于开发“江湾华庭”项目，本抵押宗地上的建筑物同时抵押给乙方，此约定系原告湖北银行东西湖支行与被告宏博恒业公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同签订后，原告湖北银行东西湖支行与被告宏博恒业公司办理了案涉土地的抵押登记手续，因地上建筑物为在建工程，未到房产管理部门办理抵押登记手续。原告湖北银行东西湖支行主张，即使其未办理地上建筑物抵押登记，但基于其已依法办理了土地抵押登记手续，可依据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百八十三条的规定，将该土地的抵押效力及于地上建筑物。本院认为，在房地产抵押权设立的实践中，如何协调土地使用权抵押和地上建筑物之间的关系，我国物权法施行前的相关法律规定并不明确。为此，物权法第一百八十二条第一款规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”该条第二款进一步明确规定：“抵押人未依前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该规定遵循了房地产交易中的“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，其立法旨意在于重申房地一体的原则，防止引发抵押权实现时的困境，使债权人的利益受到损害。依据该规定，当事人应对土地使用权及其地上建筑物一并抵押，如果当事人未按照该条第一款规定一并抵押时，则法律直接规定“视为一并抵押。”即只要土地使用权或地上建筑物之一项办理抵押登记，即使另一项没有办理抵押登记，亦依法推定为两者一并抵押。另外，从市场交易的风险防范角度来看，物权法已经确立了房地应一并抵押的原则，并明确规定土地或者地上建筑物未一并抵押的视为一并抵押。参与或者从事房地产抵押实践的市场主体应当知悉该规定。其在设立土地抵押权时，对该土地上的建筑物是否已设定抵押权负有注意义务，并应积极向登记机关进行查询，以避免出现风险，反之亦然。市场主体如果因未尽到上述注意义务而遭受风险，则该损失应由其自行负担。本案中，原告湖北银行东西湖支行与被告宏博恒业公司已就土地使用权办理了抵押登记，依法设立了抵押权，依据物权法第一百八十二条第二款之规定，案涉地上建筑物也应视为一并抵押，该土地使用权之抵押效力及于地上建筑物，原告湖北银行东西湖支行亦应就本案享有的债权依法对案涉地上建筑物享有优先受偿权。原告湖北银行东西湖支行主张案涉地上建筑物随土地使用权一并抵押，其对案涉建筑物亦享有优先受偿权的主张，于法有据，本院予以支持。因案涉土地上已经售出且备案登记的建筑物，在未来实现权利时存在权利冲突，故为避免利益冲突，本院依法认定原告湖北银行东西湖支行对案涉土地上未售未备案建筑物享有优先受偿权。
关于律师代理费250,000元的诉讼请求，因原告湖北银行东西湖支行未向本院提交律师费用的发票及付款凭证，本院认为《委托代理协议》约定的律师费用尚未支出，对于其该项诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十三条、第五十九条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百八十三条之规定，判决如下：
一、被告武汉福乐祥农贸有限公司于本判决生效后十日内向原告湖北银行股份有限公司武汉东西湖支行偿还借款本金5,000,000元，截至2017年4月19日利息、罚息、复利243,658.13元，本息合计5,243,658.13元；自2017年4月20日起，按本金5,000,000元、年利率8.15625%支付利息罚息至借款全部清偿之日止；
二、被告武汉福乐祥农贸有限公司于本判决生效后十日内向原告湖北银行股份有限公司武汉东西湖支行偿还借款本金19,979,255.60元，截至2017年4月19日利息、罚息、复利992,044.37元，本息合计20,971,299.97元；自2017年4月20日起，按本金19,979,255.60元、年利率8.15625%支付利息罚息至借款全部清偿之日止；
三、被告武汉宏博恒业房地产开发有限公司、贾丽红、程清洲、程贵洲、周玉金、周儒刚对被告武汉福乐祥农贸有限公司上述债务在人民币30,000,000元范围内承担连带清偿责任；
四、如被告武汉福乐祥农贸有限公司未能履行上述第一项、第二项中的还款义务，则原告湖北银行股份有限公司武汉东西湖支行有权在30,000,000元范围内对其设定的抵押物，即坐落于武汉市汉南区纱帽街陡埠村、使用权面积为16910.8平方米的土地使用权[土地使用权证编号为汉国用（2012）第33892号]及地上未出售未备案建筑物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
五、驳回原告湖北银行股份有限公司武汉东西湖支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费42,077元（已减半收取，原告汉口银行股份有限公司东西湖区支行已预交），由被告湖北某某鞋业有限公司、朱某某、喻某某、徐某某、李某某共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费84,154元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李蜀军
二〇一七年六月十四日
书记员 陈珊珊