上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第20239号
原告魏年才，男，1948年3月24日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告魏弘卿，女，1977年10月5日生，汉族，住上海市浦东新区。
两原告共同委托代理人吴伟刚，上海市振兴律师事务所律师。
被告卜群赓，男，1935年7月11日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告卜锋，男，1968年6月24日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人卜群赓，住上海市浦东新区。
被告卜雷，男，1972年12月26日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告魏年才、魏弘卿诉被告卜群赓、卜锋、卜雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告魏年才以及两原告共同委托代理人吴伟刚，被告（被告卜锋的委托代理人）卜群赓到庭参加了诉讼，被告卜雷经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告魏年才、魏弘卿诉称，两原告系父女关系，三被告系父子关系。2014年9月11日，原、被告双方约定由两原告购买三被告所有的位于上海市浦东新区洪山路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），双方并于2015年1月16日签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）。合同约定转让价人民币（以下币种相同）156万元，在2015年3月15日之前申请办理转让过户手续，被告方应当在办理转让过户手续前将系争房屋内的被告户口全部迁出。被告方未按合同约定的期限将系争房屋交付（包括房地产交接及权利转让），应当向原告支付违约金，违约金按原告方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际支付之日止，逾期超过15日后仍未交付的，原告方有权解除合同。合同签订前后，原告共向被告支付了房地产转让价款125万元，但至2015年3月15日，三被告并未按合同约定办理系争房屋内的被告户口迁出手续，致使无法在该日期前办理系争房屋的产权过户手续，被告的行为已构成违约。原告曾于2015年4月27日致函三被告，要求履行合同义务，将系争房屋内的户口迁出，但至今三被告仍未有履行的意愿和行动。故诉请判令：1、解除原、被告于2015年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告已付房款125万元；3、被告支付原告15天的违约金9，375元（按已付款125万元每日万分之五，计算15天）；4、被告支付原告赔偿金312，000元。
被告卜群赓、卜锋、卜雷共同辩称，被告没有违约，不同意原告的全部诉请。
经审理查明，系争房屋产权人为三被告，建筑面积51.62平方米。
2015年1月16日，卜群赓、卜锋、卜雷（卖售人、甲方）与魏年才、魏弘卿（买受人、乙方）签订买卖合同，约定甲方转让系争房屋给乙方，转让价156万元，在2015年3月15日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理，……（三）甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际支付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款（一）约定：甲、乙双方于2015年3月15日之前，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。甲方于甲、乙双方办理产权过户手续当日，将该房地产交付乙方。甲方应于甲、乙双方办理该房屋产权过户前，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续。甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条之约定承担违约责任。合同附件三付款协议：1、乙方于签约当日，支付甲方房款2万元；2、乙方于2014年10月15日之前，支付甲方房款10万元；3、乙方于2014年12月20日之前，支付甲方房款110万元；4、乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续当日，支付甲方房款34万元。合同另对其他事项作了约定。
合同签订后，原告陆续支付被告房款，自2014年9月11日至2015年1月16日，被告分别向原告出具收据，确认已收房款，合计125万元。
2015年4月27日，原告向被告发送催告函，称被告未在2015年3月15日前迁出房屋内的全部户口，导致无法办理房屋的过户手续。通知被告履行合同义务，将系争房屋内的户口全部迁出。
2015年5月20日，原告向上海市公安局闵行分局调查，查实三被告的户籍尚在系争房屋内。同日，原告向被告发送通知书，称被告至今未将系争房屋内原有户口迁出，致使无法办理房屋过户手续。通知解除双方于2015年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》、退还房价款125万元、支付违约金9，375元及赔偿金312，000元。
此后，原告起诉来院，诉请如前。
审理中，被告称：原告曾口头同意最后一笔购房款34万元在办理产权过户时先支付30万元，付完30万元再由被告迁出户口，留4万元待被告迁走户口时再支付。现被告短期内无法全部迁出户口，被告卜雷的户口迁至何处尚未确定，需要一定的时间办理。另原告的第二笔购房款延迟支付了，原告曾答应再付500元延迟付款违约金，但一直没有给付，故被告对原告已缺乏信任。针对被告的陈述，原告称双方未曾约定先付30万元尾款后再迁户口。
审理中（2015年7月7日），原告表示同意给予被告一定的期间迁户口，购房余款付至法院，原告已提供过担保金给法院，可以用作支付余款。被告表示同意。截止2015年10月29日，三被告户口仍在系争房屋内。原告坚持其诉请。被告称其没有违约行为，不同意承担违约金，对违约金请求调整至不付。
以上事实，有当事人提供并经庭审质证的买卖合同、房地产权证、收据、催告函、通知书、户籍信息等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效。合同约定了房款的支付时间以及办理产权过户手续的时间，同时约定被告应当在办理产权过户（2015年3月15日）之前办妥系争房屋内原有户口全部迁出手续。现原告已付被告的房款已达到办理产权过户手续前其应当支付的房款数额，即便如被告所称其中一笔房款延迟支付，由于被告已出具收条确认收款内容，被告可以向原告主张相应的逾期付款违约金，但不能以此作为其不履行后续合同主要义务的理由。被告称双方曾口头达成先付尾款30万元后再行办理迁户口事宜，鉴于原告予以否认，被告亦无其他证据证明其主张的约定内容，本院不予采纳。被告方未按照合同在约定的办理产权转让过户日期前将系争房屋内三被告的户口迁移，致使合同履行受阻，且在原告给予的宽限期限内仍未履行迁出户口的义务。原告诉请解除合同，本院予以准许。合同解除后，原告方已支付的购房款，被告应予返还。由于被告未按合同履行以致合同解除，原告诉请被告承担违约金及赔偿金，符合合同约定，本院予以准许。合同约定的违约金及赔偿金均属于一方违约时应承担的违约责任，被告方对违约金提出异议并请求调整，鉴于合同约定的违约金属过高，本院酌情予以调整。依照公平及诚实信用原则，兼顾合同的履行及违约方的过错程度，本院确定被告承担违约金、赔偿金12万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告魏年才、魏弘卿与被告卜群赓、卜锋、卜雷签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告卜群赓、卜锋、卜雷于本判决生效之日起十日内返还原告魏年才、魏弘卿购房款125万元；
三、被告卜群赓、卜锋、卜雷于本判决生效之日起十日内支付原告魏年才、魏弘卿违约金、赔偿金12万元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18，942元，财产保全费5，000元，合计23，942元，由被告卜群赓、卜锋、卜雷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 何绍辉
人民陪审员 曹 璐
人民陪审员 乔建忠
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 于 晔
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条?……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条?合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条?被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。