四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴中民终字第183号
上诉人（原审被告）平昌县华阳房地产开发有限公司。
法定代表人周作洪，该公司董事长。
委托代理人李明华。
委托代理人葛朝勇，四川百坚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）阳颖霖。
被上诉人（原审原告）阳瑾桥。
委托代理人阳琼贤，系被上诉人阳颖霖、阳瑾桥之母。
委托代理人张良，系被上诉人阳颖霖、阳瑾桥之养父。
上诉人平昌县华阳房地产开发有限公司（以下简称“华阳公司”）因与被上诉人阳颖霖、阳瑾桥房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服平昌县人民法院（2013）平民初字第1372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华阳公司的委托代理人李明华、葛朝勇，被上诉人阳颖霖、阳瑾桥的委托代理人张良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，被告华阳公司在平昌县江口镇新华街东段开发“祥和家园”房地产，二原告所有位于平昌县江口镇新华街东段142号房屋系拆迁范围。被告华阳公司与二原告在2010年1月30日签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，该合同第二、三条约定：房屋拆迁补偿采用房屋产权调换方式，华阳公司以被拆迁房就地还房给二原告，还房建筑面积630平方米，其中住宅550平方米、铺面80平方米，调换房屋的楼层、房号的确定方法为：在原房位置还临华严街面商用铺面两间，门面总宽度不小于7.5米（两间铺面宽度一样），被告在临华严街街面起第叁层还房两套，尚余肆套住宅还房，原告享有优先选择楼层和户型的权利；第六、七条约定：原告在签订协议起5日内将被拆迁房屋腾空并交付被拆迁房土地使用权；第八条约定：被告在签订本协议起18个月内还房给原告，被告在还房之日起3个月内为原告（阳颖霖、阳瑾桥各占50%的拆迁）办理所还房的房产证，被告承担办理房产证所需的税和费用，被告向原告交付房产证，原告向被告提供办理房产证所需资料；第九条约定：被告逾期未还房，按还房面积每平方米每月10元标准给付违约金；第十条约定：还房面积大于本协议约定面积时，超出面积在20平方米以内部分的房价款按当时价款结算差价；第十四条约定：该协议自双方签字盖章之日起生效，若单方违约时按还房建筑面积总造价的15%赔偿给对方，但本协议第六条不包含在内。合同签订后，原告便将所持有的拆迁房屋的国有土地证原本交与被告华阳公司开发“祥和家园”项目部李明华，被告华阳公司祥和家园项目部李明华便书立“今收到阳琼贤国有土地证平国（98）字原件一本。立据人李明华，2010年3月13日。注：肖廷伟不搬家，阳琼贤等三人不负责。另：阳琼贤向李明华提供了离婚证复印件一份。李明华。2010年3月13日。”李明华在该收条上加盖华阳公司祥和家园项目部的印章和李明华的私章。2011年6月24日，被告华阳公司取得了该项目《国有土地使用证》；2011年12月16日，被告华阳公司取得了《建设工程规划许可证》。被告未能依据所签合同给原告确认房号和交付房屋。2013年4月27日，二原告起诉到一审法院。一审诉讼中，被告华阳公司于2014年5月20日向一审法院提供了职能部门颁发的《房屋预售许可证》。原、被告签订合同后，被告华阳公司将三楼变更为商用楼。
一审同时查明：被告华阳公司在2012年7月12日与四川发响建筑工程有限责任公司签订了《祥和家园施工承包合同》，并于2013年1月18日签订了《祥和家园施工合同补充协议》，该补充协议第三条约定：“承包单价：该工程采用建筑工程包干单价进行结算，不论市场、设计调整、变更等任何因素，均不再做调整；结算单价根据甲乙双方的预算，结合本工程的实际情况，按工程实际建筑面积1190元／平方米进行结算，不再让利。”因被告对第三楼已改商用楼，无法交付，原告阳颖霖、阳瑾桥在审理中表示选择该栋楼街面起第四层第五号房（建筑面积97.18平方米）、第六号房（建筑面积107.46平方米）、第七号房（建筑面积119.85平方米）、第八号房（建筑面积119.73平方米）、第九号房（建筑面积115.42平方米），共五套建筑面积为559.64平方米，另由被告以第四层第四号房作为因不能选择三楼住房的楼层差。
原审判决认为，被告华阳公司与原告阳颖霖、阳瑾桥在2010年1月30日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应当合法有效，原、被告均应按协议全面履行合同义务。被告华阳公司未按合同履行交付房屋的义务，同时对该幢商品房三楼改作商用楼，无法交付，根据合同的约定原告对除三楼住房外其余肆套住宅享有优先选择楼层和户型的权利，现原告自愿选择第四层第五、六、七、八、九号房，应予以支持。原告所选择的房屋建筑面积计559.64平方米，已经超出了约定还房面积9.64平方米，应按约定补足差价，其价款，根据合同签订时，综合该地段售房价格，酌定按每平方米3000元补差。因被告华阳公司将应还原告三楼的房屋变更为商住楼，导致不能交付三楼房屋，属被告华阳公司违约，
给原告造成的损失，按照合同约定的还房建面积总造价的15%计算。因对被告违约赔偿损失的方式双方已作约定（即按还房建面积总造价的15%赔偿），故对原告主张以第四层第四号房作为补偿楼层差的主张，一审不予支持。对被告逾期交房，原告依据合同第九条之约定要求被告支付超期交房的违约金，一审予以支持。因被告华阳公司的项目负责人李明华在2010年3月13日收取阳琼贤持有的国有土地证时，在条据上已经承诺“肖廷伟不搬家，阳琼贤等三人不负责”足以证明肖廷伟未搬出拆迁房屋与原告无关，故被告华阳公司辩称未能按时交房的原因是原告之父肖廷伟没有按时搬出拆迁房屋的理由不能成立。原、被告双方所签订合同未约定顺延的有关事项，原告不应当承担职能部门未办理有关手续所带来的损失责任。被告辩称应当顺延交房的理由也不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告平昌县华阳房地产开发有限公司将所开发的位于平昌县江口镇新华街东段142号的“祥和家园”项目中临平昌县江口镇华严街地平面的从右到左的两个门面计80平方米和临街面起第四层第五号房（建筑面积97.18平方米）、第六号房（建筑面积107.46平方米）、第七号房（建筑面积119.85平方米）、第八号房（建筑面积119.73平方米）、第九号房（建筑面积115.42平方米），共五套住房，计建筑面积559.64平方米交付给原告阳颖霖、阳瑾桥所有，并办理相关产权手续，其超出面积9.64平方米由二原告补差28920元给被告平昌县华阳房地产开发有限公司。二、被告平昌县华阳房地产开发有限公司支付原告阳颖霖、阳瑾桥因超期交付房屋的违约金，按照应还房630平方米，每平方米10元／月从2011年9月起计算至实际交付房屋时止。三、被告平昌县华阳房地产开发有限公司赔偿二原告损失112455元（630平方米×1190元／平方米×15%）。一审案件诉讼费6500元，由二原告共同承担1000元，其余5500元，由被告平昌县华阳房地产开发有限公司承担。
上诉人华阳公司的主要上诉理由和请求：1.一审程序不当，超审限结案。本案被上诉人于2013年4月26日起诉立案，2014年12月11日才将判决送达给上诉人；2.上诉人开发的“祥和家园”涉及安置还房20余户，该项目至今尚未竣工验收，一审判决支持被上诉人优先选房，侵犯其他安置户的利益，易引发社会矛盾；3.逾期交房的原因是政府迟延颁证，这是双方签订协议时无法预知的，属于合同履行中遭遇的不可抗力，上诉人不应承担违约责任。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人阳颖霖、阳瑾桥的主要答辩意见：1.是否超审限属于人民法院自行审查的范围，上诉人仅凭立案时间和判决送达时间就推定超限不妥；2.上诉人所说的政府颁证许可行为，不属于不可抗力，且上诉人并没有政府行为导致不能如期还房的证据，即使有并经司法确认，也应由合同义务相对人履行义务后再向第三方追索；3.还房的依据是发生法律效力的《房屋拆迁安置补偿合同》，拆迁还房项目是否竣工验收，不是合同义务人履行义务的前提或豁免义务的条件；优先选房是当事人合意且不损害国家、集体及第三人的合法权益。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人华阳公司为了支持其上诉请求，在二审中提交了以下证据：1.祥和家园拆迁还房情况表。2.王琼太、张鸿鑫，陈远广、孙英，唐瑞贵、何桂芳分别与华阳公司签订的联合建房协议。上述证据证明一审判决交付给被上诉人阳颖霖、阳瑾桥第四层第五、八、九号房已安置给他人。
被上诉人阳颖霖、阳瑾桥的质证意见：1.祥和家园拆迁还房情况表是上诉人华阳公司单方面编制的报表，目的是为了办理商品房网上签约手续，是还房计划。表中无签约时间及被拆迁人签名确认信息，与本案无关；2.三份联合建房协议在一审诉讼前就已形成，但上诉人二审才提供，不属于新证据。三份协议不真实。
被上诉人阳颖霖、阳瑾桥为了抗辩上诉人华阳公司的上诉请求，在二审中提交了以下证据：1.平昌县房产管理局出具的证明一份。证明华阳公司开发建设的祥和家园项目第14-7号、18-5号、21-5号房屋目前未销售；2.平昌县房产管理局打印表一份。证明一审判决交付给被上诉人阳颖霖、阳瑾桥第四层第五、八、九号房属于拆迁还房预留，没有确定具体房屋安置户，不涉及他人权益。
上诉人华阳公司的质证意见：对证据的真实性无异议。预留的房屋没有签备案合同，但我公司跟拆迁户签了认购协议，已全部预留给拆迁户。
本院采证意见：1.对上诉人提供的证据1、2，有相关部门加盖印章，对其真实性，本院予以确认。祥和家园拆迁安置还房情况表系上诉人华阳公司申请祥和家园项目商品房网上签约时提供并建立的楼盘信息，不能以此确定案涉房屋已安置给他人。三份联合建房协议没有在平昌县房产管理局登记备案，且根据合同的内容无法确定案涉第四层五、八、九号房已安置给具体人。2.对被上诉人提供的证据1、2，因上诉人对其真实性没有提出异议，本院予以确认。
本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，华阳公司通过向平昌县房产管理局备案，在开发建设的“祥和家园”项目预留了拆迁安置还房31套，但截止2015年5月13日，还没有31套还房的登记备案合同，也不能确定每套预留还房对应的拆迁安置还房户。
本院认为，上诉人华阳公司与被上诉人阳颖霖、阳瑾桥签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。双方均应依约全面诚实地履行各自的合同义务。上诉人华阳公司未按合同约定履行交付房屋的义务，同时将该幢商品房三楼改作商用房，无法向被上诉人交付，故被上诉人根据合同约定对其余肆套住宅享有优先选择楼层和户型的权利。一审根据原告自愿选择，并结合拆迁预留还房现状，判决上诉人交付第四层第五、六、七、八、九号房给被上诉人并无不当，本院予以维持。上诉人称第四层五、八、九号房已安置给他人，侵犯其他拆迁安置还房户的合法权益，但未提供充分的证据予以证实，故对其主张，本院不予支持。
根据《房屋拆迁补偿安置协议》约定，上诉人逾期交房应承担逾期安置的违约责任。单方违约的，所造成的损失按还房建筑面积的总造价的15%赔偿。上诉人华阳公司未在协议约定的期限内还房，应当承担逾期安置的违约责任。一审根据协议约定，判决上诉人支付超期交付房屋的违约金并无不当，本院予以维持。上诉人华阳公司将应还被上诉人三楼的房屋变为商住房，而又未交付给被上诉人，系上诉人华阳公司单方违约，由此造成的损失，应当按照协议约定予以赔偿。一审判决按照协议约定以还房建筑面积的总造价15%确定该损失并无不当，本院予以维持。因上诉人华阳公司没有提供政府逾期办证的证明，且政府逾期颁证不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定的不可抗力，故对其上诉称逾期交房是因政府迟延颁证，属于不可抗力，不应承担违约责任的主张，本院不予支持。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定：下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。本案中，一审法院虽有超审限的事实，但不属于严重违反法定程序发回重审的情形，故上诉人以一审违反法定程序要求改判的理由不能成立。
综上，上诉人华阳公司的上诉理由不能成立，对其主张，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6500元，由上诉人平昌县华阳房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖 敏
代理审判员 陈长育
代理审判员 苟华林
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 朱 彬