江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第386号
上诉人（原审被告）王从怀，男，1929年4月26日生，汉族，农民。
委托代理人李志成，江苏和忠律师事务所律师。
委托代理人宁凯。
被上诉人（原审原告）师成年，女，1959年2月8日生，汉族，某厂退休职工。
委托代理人杨杰明，江苏欣达律师事务所律师。
委托代理人潘剑。
原审第三人王翠英，女，1931年6月20日生，汉族，农民。
委托代理人李志成，江苏和忠律师事务所律师。
委托代理人宁凯。
上诉人王从怀因与被上诉人师成年、原审第三人王翠英合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭审理了本案。上诉人王从怀与原审第三人王翠英及其共同的委托代理人李志成，被上诉人师成年及其委托代理人杨杰明、潘剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
师成年原审诉称，2002年12月，其因离异需要购房，王从怀得知后邀请师成年出资翻建其年久失修的危房。后双方签订合作建房协议，协议对翻建房屋的使用、拆迁补偿等事宜进行约定。从2003年起，双方当事人在翻建后房屋内共同居住了十余年，自传出该地要拆迁的消息后，王从怀多次采取断电停水等手段逼迫师成年离开，师成年就房屋的拆迁补偿问题多次与王从怀交涉，王从怀拒不理睬。故起诉至法院请求判令王从怀给付师成年栖霞区马群街道吴家墩13-1号房屋拆迁补偿款的一半，即328463元，案件诉讼费用由王从怀承担。
王从怀原审辩称，建房协议违反国家法律强制性规定，应当认定无效。建房协议侵犯了第三人对夫妻共有财产的共有权，在未经过第三人追认前也属于无效。师成年是南京市秦淮区城镇居民，其既不是被拆迁地点的户籍成员，也不是土地使用证的使用权人，根据拆迁规定，王从怀的拆迁补偿款与师成年无关。师成年所陈述建房的原因、原房的状态以及房屋使用状况均不属实，师成年在2002年有购房需求，与和王从怀合伙建房是两个不同的需求，并且所出资的金额也是师成年单方确认定的金额。请求法院驳回师成年的诉讼请求。
第三人王翠英述称，第三人及王从怀与师成年有一定程度上的家庭身份关系，师成年应当知道原房是王翠英与第三人共同共有的，师成年仅与王从怀签订协议，侵犯了第三人的共有权，第三人对该行为不予追认。因此，合作建房协议无效。
原审法院经审理查明，王从怀与第三人王翠英系夫妻，两人原均系南京市栖霞区马群街道石坝村村民，户别均为农业家庭户口。师成年系王从怀与王翠英二儿媳的姐姐。王从怀在南京市栖霞区马群街道石坝村拥有158.4平方米农村宅基地使用权，宅基地上原有房屋66平方米。2002年底，在王从怀与王翠英的二儿子王兴平的见证下，师成年与王从怀签订合作建房协议书1份，协议约定：1.师成年投资人民币8万元改建王从怀位于栖霞区吴家墩现有住房，投资款由师成年向房屋建筑承包商结算；2.王从怀提供宅基地使用权；3.改建后的房屋为两层砖混楼房，主楼底层及辅楼底层北面一间的归王从怀使用，主楼二层（包括以上部分）及辅楼底层南面一间的（包括楼梯过道）归师成年生产与生活使用；4.原房屋产权为王从怀所有，师成年拥有改建后本协议议定部分的永久使用权；5.双方应无条件遵守协议，不得以任何理由违约；6.如遇拆迁、征用或类似情况，该房215.3平方米所获得一切补偿为双方共有，平均分配（其它补偿全部归王从怀所有）。
协议签订后，师成年出资对王从怀原有房屋进行改建。王从怀在原房屋安装了电话。房屋改建后，师成年、王从怀及王翠英一直按协议约定使用改建后的房屋。2014年6月，因吴家墩村所在地块房屋被实施拆迁，王从怀与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室（以下简称拆迁办）签订南京市征地房屋拆迁补偿安置协议，王从怀将改建后的房屋移交拆迁办拆除，拆迁办应给付王从怀被拆迁房屋补偿款656926元，其中140平方米砖混结构房屋拆迁补偿款428400元（原房补偿款77000元、购房补偿款330400元、区位补偿款21000元）、室内外装修及附着物补偿费133126元（其中包括100.03平方米砖混结构房屋材料回收款28008元、73平方米砖木结构房屋材料回收款14600元、19.5平方米其它结构房屋材料回收款1755元、果树补偿款2600元）、电话310元、有线电视400元、空调600元、太阳能200元、宽带网500元、电增容270元、搬家费1680元、过渡费41440元、提前搬家奖励费50000元。拆迁办已另外给付王从怀特别奖励费40000元。在本案审理中，拆迁办给付王从怀补偿款228526元，合计268526元。上述房屋拆迁后，因双方当事人就拆迁补偿费给付事宜经协商不能达成一致意见，师成年遂起诉至法院要求处理。
原审法院另查明，经拆迁办调查，王从怀名下被拆迁房屋总面积为332.53平方米，其中砖混结构房屋面积为240.03平方米、砖木结构房屋面积为73平方米、其它房屋面积为19.5平方米（披房3.75平方米、钢架房15.75平方米）。师成年在审理中陈述，上述被拆迁房屋中，除3.75平方米披房、65.65平方米砖木结构房屋外，其他房屋均由其出资改建并装修。
本案在原审过程中，经原审法院主持调解，双方未能达成一致意见，致调解未果。
上述事实，有当事人的当庭陈述，师成年举证的合作建房协议书及附图、南京市征地房屋拆迁补偿安置协议、房屋调查表、房屋拆迁补偿款测算表，王从怀举证居民户口簿、土地使用证、拆迁通知、低保证、中国电信固定电话业务登记表等证据在卷证实。上述证据均经当庭质证，原审法院予以采信。师成年举证的建房支出清单系其单方制作的材料，不能证明其主张的建房投资款额；王从怀举证的国有土地使用证载明的土地使用权人并非王从怀，与本案无关联。故原审法院对上述证据均不予采信。
原审法院认为，本案的争议焦点是师成年与王从怀签订的合作建房协议是否有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。土地管理法在第五章对建设用地作出特别规定，其中第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。上述法律对农民集体所有的土地出让、转让或者出租用于非农业建设作出禁止规定，但并未禁止农村村民出卖、出租宅基地上的房屋。即农村村民可以出租宅基地上的房屋。王从怀以其合法取得的宅基地与师成年合作建房，约定由师成年出资改建王从怀原有村镇房屋，师成年可以取得改建后部分房屋的使用权，双方并对该房屋在拆迁后所获得补偿款的分配作出约定。上述约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。王从怀辩称合作建房协议违反国家法律强制性规定，应当认定无效的意见不能成立，原审法院不予采纳。虽然第三人王翠英未在协议上签名，但结合其与师成年、王从怀之间的亲属关系，以及师成年出资改建房屋并一直使用改建后房屋的事实，原审法院确认王翠英对合作建房协议是知晓并予以认可的。故原审法院对王翠英主张合作建房协议无效的意见不予支持。
合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王从怀与师成年签订的合作建房协议对改建房屋遇拆迁等所获补偿等事项进行了约定。现协议约定改建的房屋已经拆迁，王从怀已经获得部分补偿，其应当按约定给付师成年补偿款。关于双方约定的房屋补偿款，应当以拆迁补偿款428400元及室内外装修及附着物补偿费为限，但装修及附着物补偿费应当扣除王从怀的果树补偿款2600元，王从怀自建的3.75平方米披房、65.65平方米砖木结构房屋补偿款及相应的装修款，原审法院确定该部分补偿款为92628.04元［（133126元-2600元-200元／米2×65.65米2-90元／米2×3.75米2）÷332.53米2×（332.53米2-3.75米2-65.65米2）］。上述补偿款合计521028.04元，王从怀应当按协议约定给付师成年补偿款的一半，即260514.02元。房屋拆迁补偿安置协议中约定的电话、有线电视等以及搬家费、过渡费、提前搬家奖励等费用应当认定为合作建房协议约定的其它补偿。根据协议约定，师成年无权主张该部分补偿费用。原审法院对师成年该部分诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第四款、第六十三条之规定，判决：一、王从怀于判决生效之日起十日内给付师成年房屋拆迁补偿款265842.42元。二、驳回第三人王翠英主张合作建房协议无效的请求。案件受理费6226元，原审法院根据国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条的规定减半收取3113元，保全费3020元，合计6133元，由师成年负担2090元，王从怀负担4043元。
上诉人王从怀不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、王从怀和师成年签订的合作建房协议，因违反相关行政法规的强制性规定，应属无效。二、原审判决将涉案房屋和所占用的集体土地使用权分开认定，忽略了房屋和土地只能向同一集体经济组织成员转让的事实。三、原审判决认定的是对建筑物的补偿，而建筑物在拆迁协议中只认定了77000元，故应当以77000元的一半支付给师成年。至于区位补偿款和购房补偿款是对于失地农民购房的补偿，并不是对原房的补偿，师成年并非是失地农民故不应获得区位补偿款和购房补偿款；且南京市人民政府关于印发《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》的通知宁政发（2007）第61号文的第二十八条明确规定区位补偿款和购房补偿款是专款专用。四、原审判决驳回原审第三人诉讼请求的依据不足。原审判决依据师成年长期居住的事实推定原审第三人王翠英对合作建房协议知晓并认可，属于过度类推。综上，上诉至二审法院请求撤销（2014）栖霞民初字第319号民事判决，依法改判驳回师成年原审诉讼请求或发回重审；由师成年承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人师成年答辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回王从怀的上诉请求。二、王从怀在上诉中提到的农村宅基地的转让和本案无关，本案只是一个合作建房不涉及农村宅基地或者房屋的转让，且取得涉案房屋权所有权证的是王从怀，故并不违反我国法律和行政法规的禁止性规定。且该协议是双方当事人真实意思表示且并不违反法律的及禁止性规定，故双方当事人应当按照约定履行。三、关于补偿款的分配问题，双方协议中已约定清楚，该房215.3平方米所获得的一切补偿为双方共同平均分配，故原审法院对补偿款的判决并无不当。综上，请求二审法院驳回王从怀的上诉请求，维持原判决。
原审第三人王翠英答辩称，其同意王从怀的意见，并陈述其对合作建房协议并不知晓，而师成年作为家庭的内部成员，应当知晓王翠英是涉案房屋的共有人而未让王翠英在合作建房协议上签字，实际上损害了王翠英对房屋共有权的处理，故该合作建房协议应属无效。
各方当事人对原审查明事实均无异议，本院依法予以确认。
上诉人王从怀陈述原审判决遗漏以下事实：1、被上诉人是城镇户口；2、原审时上诉人提到被上诉人曾在江宁和农村人合资建房，被法院认定无效。
本院二审查明，王从怀名下被拆迁房屋总面积为332.53平方米，其中砖混结构房屋面积为240.03平方米、砖木结构房屋面积为73平方米、其它房屋面积为19.5平方米（披房3.75平方米、钢架房15.75平方米）。上述拆迁房屋中，除3.75平方米披房、65.65平方米砖木结构房屋由王从怀建设外，其他房屋均由师成年出资改建并装修，双方当事人对此均无异议。
另查明，本案中140平方米砖混结构房屋为产权证上记载的房屋面积，对应的房屋补偿款为77000元；其他没有房产证的100.03平方米砖混结构房屋、73平方米砖木结构房屋、19.5平方米其他结构房屋是以房屋材料回收款的形式补偿给被拆迁人。
本院认为，关于双方当事人签订的合作建房协议的效力问题。依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，双方当事人在合作建房协议中约定，原房屋产权为乙方（王从怀）所有，甲方（师成年）拥有改建后本协议议定部分的永久使用权。该协议违反了《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地出让、转让的禁止性规定，故该协议无效。
因双方当事人签订的合作建房协议无效，故协议中关于涉案房屋补偿款的约定亦属无效。但考虑到部分涉案房屋由师成年所建并装修，同时师成年已在涉案房屋居住多年的事实，依据公平原则，本院酌情认定涉案房屋原房补偿款77000元，其他涉案房屋材料回收款30895.5元（28008元＋（73米2-65.65米2）×200元／米2＋（19.5米2-3.75米2）×90元／米2］及室内外装修补助费78708元（133126元-30895.5元-2600元）×［（332.5米2-3.75米2-65.65米2）÷332.53米2］归师成年所有。综上，王从怀应给付师成年186604元。
综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第319号民事判决；
二、王从怀与师成年于2002年签定的合作建房协议无效；
三、上诉人王从怀于本判决生效之日起十日内支付被上诉人师成年186604元。
一审案件受理费6133元，由上诉人王从怀负担3496元；被上诉人师成年负担2637元；二审案件受理费6226元，由上诉人王从怀负担3549元；被上诉人师成年负担2677元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤 雷
审 判 员 邹小戈
代理审判员 马 帅
二〇一五年三月十七日
书 记 员 张 毅