辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）葫审民终再字第00014号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：钱X。
委托代理人：周亚环，辽宁来源律师事务所律师。
再审被申请人（一审原告、二审被上诉人）：朱XX。
委托代理人：吕锦峰（朱长喜之妻），1958年8月11日出生，汉族，医生。
再审申请人钱X与被申请人朱XX房屋买卖合同纠纷一案，连山区人民法院于2013年12月9日作出（2013）连民三初字第00234号民事判决。钱X不服，向本院提起上诉。本院于2014年4月21日作出（2014）葫民一终字第00111号民事判决。钱X不服该判决向本院申请再审，本院于2014年12月24日作出（2014）葫审民申字第00059号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人钱X、委托代理人周亚环与被申请人朱XX及委托代理人吕锦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月29日，朱XX起诉至连山区人民法院称，2012年12月17日，我与被告签订了房屋买卖协议，将我所有的位于连山区红星路北数四号楼四号的一处面积为76.68平方米的跃层门市卖给了被告，房款为30万元。合同签订前后被告分二次给付定金5万元，合同约定2013年1月10日前被告给付剩余房款，同时将房屋过户到被告名下。2013年4月26日我们双方又签订了一份补充协议，内容为“为不影响因房屋买卖其他政策造成的损失，先行更名，搁置10万元半个月再协商”，但是被告只是在2013年4月28日通过银行转帐方式向我支付了12万元房款，至今还有13万元房款未向我支付。因其未向我支付房款，导致我产生了经济损失共计3万元，其中2万元损失是我们双方在签订协议时议定房价为32万元，但被告将协议抢过去，填写为30万元，另1万多元损失是因为被告没有及时给付房款，导致我儿子在武汉上学期间，被迫向银行贷款，产生贷款利息1万余元。加之被告没有按补充协议约定支付我剩余房款，应自其违约之日起向我支付违约金。综上，为了维护我方的合法权益，要求法院判令被告支付房款13万元，赔偿我方经济损失3万元，按合同约定支付拖欠房款违约金，并承担本案诉讼费用。
被告钱X辩称，原告起诉我要求给付购房欠款的事情是不存在的，我给付原告定金5万元，后来在2013年4月26日在房产处给过原告3万元，2013年4月28日在银行给过12万元，总计支付原告房款20万元了。
反诉原告钱X诉称，双方签订的购房协议中约定，2013年1月10日前原告应将房产交给我，并办理完过户手续，否则要承担违约金，现在我要求反诉被告从违约之日起按合同第五条约定的内容给付我违约金。另外反诉被告应给付我因房屋过户替他代缴的税费，因为房屋的原产权登记人为杨寅龙，在我们双方签订买卖协议时，朱XX说过这个房子杨寅龙有一个税票，但是后来到房产处过户时，房产处说这个费用是欠着的，我又给补交上了。还有我们签订房屋买卖协议时，对于税费约定是由双方按规定各自承担，但后来在我不注意的情况下，朱XX又将合同要回去，自己私自改成由乙方（钱凌）承担。所以，房屋过户费中显示杨寅龙名字的2.5万元欠费应由朱XX承担。
反诉被告朱XX辩称，对于反诉原告要求违约金问题，如果是我方违约，我认为违约金过高，要求予以调整，按银行逾期贷款利率加收百分之五十予以给付。对于过户费问题，我不应该承担税金，办理过户费应该由钱X承担。合同第七条的内容是后改的，改的时候她也认可了，并且在改之前我们双方商量好了过户费由钱X承担。
一审查明，位于连山区站前街红星路北数4＃-4，面积为76.68平方米的房屋，于2008年6月22日由案外人杨寅龙出售给朱XX，朱XX取得该房屋后未及时变更产权登记手续，在原被告双方签订房屋买卖协议前，被告钱X知晓该房屋的产权登记人为杨寅龙。2012年12月17日，原被告双方签订《房地产买卖契约》一份，原告将上述房屋卖与被告，合同约定“由于甲方（朱XX）已收到乙方（钱X）预付的购房定金人民币伍万元正。双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在连山区红星路北数4＃-4的房地产（房屋建筑面积76.68平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币叁拾万元整，乙方于2013年1月10日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式为现金。三、双方同意于2013年1月10日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。五、违约责任：乙方中途悔约，不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之五的滞纳金。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费由乙方承担。”。合同签订之前被告给付原告定金2000元，合同签订当天被告又给付原告购房定金4.8万元。之后，原被告双方去葫芦岛市房屋产权监理处办理房屋过户手续，但因该房屋登记所有权人为杨寅龙，房产处告知双方需找到杨寅龙配合，才能予以办理房屋过户手续。后原告朱XX多次与杨寅龙、谷丽媛（原系杨寅龙妻子）及公证处协调，最后该房屋于2013年4月26日在葫芦岛市房屋产权监理处由被告钱凌缴纳了各种税费。当日，原被告双方又签订补充协议一份，内容为“甲方：朱XX、乙方：钱X，甲方与乙方于二0一二年十二月十七日签订了一份房屋买卖协议，后因甲方手续有问题不能办理过户手续，导致滞纳金和违约金的产生，现在在能更名的情况下，又对违约金额存在争议，为了不影响因房屋买卖其它政策造成的损失，经双方同意，原协议商定的乙方应在更名签字时付房款，现约定给付拾伍万房款，搁置拾万元进一步协商，约定半个月协调期，逾期可以向有管辖权的相关部门解决争议，每逾期一日，由违约责任方给付国家有关规定同期贷款利率的两倍至肆倍”。协议签订后，2013年4月28日被告钱X通过银行转帐方式支付给朱XX房款12万元。2013年5月15日房屋产权登记变更在本案被告钱X名下。庭审中原告朱XX主张要求被告给付银行同期贷款利率四倍的利息承担违约责任。
一审认为，原被告双方签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，除《房地产买卖契约》关于滞纳金的约定过高外，其他内容不违反法律法规的规定，合法有效。被告在签订契约前后，总计分三次给付原告购房款共计17万元，双方约定的房屋价款为30万元，在房屋产权变更在被告名下后，被告也未将剩余房款付清，其行为已构成违约，故被告还应给付原告朱XX购房款13万元。关于原告要求被告支付违约金的问题，因该房屋已于2013年5月15日过户到被告名下，此时被告应给付原告15万元房款，但被告只给付12万元，协议约定每逾期一日给付同期贷款利率二至四倍利息，因此被告应自2013年4月27日起，以未给付的3万元为基数按银行同期贷款利率四倍支付利息给原告。关于协议约定的搁置款10万元被告是否应承担逾期给付的违约金问题，因双方约定的解决争议方法不明确，事后原被告双方也未能进行协商处理，故对此该院不予以确认。关于原告要求被告赔偿经济损失3万元问题，此损失的发生与否与本案不具有必然联系，故对原告的主张，该院不予支持。关于被告在诉讼中辩解的在2013年4月26日支付给原告购房款3万元问题，因其没有提供充分证据予以证明，故对此该院不予采信。对于被告反诉中要求房屋更名时替原告缴纳的税金应由原告承担问题，因在双方签订的契约中明确约定房屋办理过户手续所需缴纳的税费由乙方即被告承担，且在双方签订协议前被告已对该房屋的产权登记情况已作充分了解，故对被告的主张，该院不予支持。对于被告反诉要求原告按照契约约定承担违约金问题，双方签订的契约约定，原告应在2013年1月10日前将房屋交付给被告，此种交付包括房屋的实际占有及房屋的产权变更，但从第一份房屋买卖协议的内容看，在房屋买卖之初，被告即已知道该房屋登记在他人名下，没有过户到原告名下，其对办理产权过户可能发生的不利情况已经预见，也正因为如此，双方在补充协议中才约定“搁置拾万元进一步协商”，原告同意被告延期给付此100000.00元房款，即是对延误被告办理产权变更手续的一种补济，因此，对被告要求原告给付违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百零七条之规定，判决：一、被告（反诉原告）钱X于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）朱XX购房款13万元，同时以3万元为本金，从2013年4月27日起按中国人民银行同期贷款利率四倍向原告支付利息，至本判决所确定的给付之日止。二、驳回原告（反诉被告）朱XX其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）钱X要求原告（反诉被告）朱XX给付违约金及给付房屋过户税费的诉讼请求。
钱X不服连山区人民法院（2013）连民三初字第00234号民事判决，向本院提起上诉称，一、我除原审认定的支付被上诉人款项外，还有一笔3万元一审未予认定是错误的。二、被上诉人违约，我提出反诉，一审法院没有作出审理和判决。争议房屋在过户至上诉人名下之前存在债务，应由被上诉人承担。三、房屋买卖协议中，存在违反法律的强制性规定的情形，属无效条款。综上，请求撤销原判，发回重审，并由被上诉人承担上诉费用。
朱XX辩称，一、上诉人说另外支付一笔3万元没有依据。说我违约，对方提出反诉，原审没有审理不对，原审对此进行了审理。二、房屋在过户至上诉人之前不存在任何债务。房屋买卖协议是经双方同意认可并签字的，不存在违反法律的强制性规定。原审判决合理合法，请求维持原判。
二审审明，二审审庭中上诉人钱X提供了一张葫芦岛市自来水公司连山用水管理所的“催缴水费通知单”，内容：“红星路小区4#楼正面7号自来水用户‘优速快递’：截止2013年1月20日，已欠水费606．6元”。被上诉人朱XX质证意见：协助追讨此款，追讨不成由其承担。上诉人钱X提供了一份陈晓刚的证明材料：2013年4月26日，我在葫芦岛落户大厅看见钱X给一个男的钱。用以证明给付朱XX3万元。朱XX质证意见：不存在此事。上诉人钱X在一审中提交一张办理房照时为原房主杨寅龙交纳的房屋契税4563.44元。被上诉人朱XX质证意见：系原房主所欠的。审庭中上诉人钱X申请证人陈任初出庭作证，欲证明双方发生纠纷后，证人为双方做过调解工作。朱XX承认证人参与调解。本案其他事实与原审认定相同。
本院二审认为，2012年12月17日，双方签订《房地产买卖契约》，2013年4月26日，双方又签订《补充协议》，这两份协议是当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律法规强制性的规定，合法有效。上诉人钱X主张支付一笔3万元房款给被上诉人朱长XX，并在二审庭审中提交了一份陈晓刚的证明材料，因该证据不符合证据规则要求，本院不予采信。上诉人除自己陈述外，没有提供其他证据予以证明，同时，被上诉人对此予以否认，故本院不予支持。经审查原审卷宗，原审法院对上诉人的反诉请求及被上诉人的违约事项，依法进行了审理并作出判决。关于钱X提出垫付“催缴水费通知单”欠水费606.6元，此水费发生在房屋交付之前，系‘优速快递’所欠，朱XX认可此事，并承诺协助索要，若索要不成，可从钱X给付朱XX的房屋款中扣除。对于钱X为原房主杨寅龙交纳的房屋契税4563.44元，此费用系杨寅龙所欠，朱XX与钱X的《房地产买卖契约》及《补充协议》中对此无约定，该费用由钱X承担有失公允，应在钱X给付朱XX的房款中予以扣除。综上，上诉人的上诉理由部分成立，依法予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决：一、维持葫芦岛市连山区人民法院（2013）连民三初字第00234号民事判决第二项及诉讼费承担部分；二、撤销葫芦岛市连山区人民法院（2013）连民三初字第00234号民事判决第三项；三、变更葫芦岛市连山区人民法院（2013）连民三初字第00234号民事判决第一项为：上诉人钱X于本判决生效后十日内给付被上诉人朱XX购房款12.543656万元，同时以3万元为本金，从2013年4月27日起按中国人民银行同期贷款利率四倍向朱长喜支付利息，至本判决所确定的给付之日止。
钱X不服（2014）葫民一终字第00111号民事判决向本院申请再审，本院于2014年12月24日作出（2014）葫审民申字第00059号民事裁定，再审本案。
本院再审认为，朱XX与钱X于2012年12月17日签订房地产买卖契约，本案原一审卷宗内第30页、第43页分别有两份不同的房地产买卖契约且均为原件，但内容略有不同，不同点在于关于付清房款时间及房屋交接前应付的一切费用的承担方面。另，朱XX与钱X又于2013年4月26日签订一份补充协议。从补充协议的内容看，“因甲方（朱XX）手续有问题不能办理过户手续，导致滞纳金和违约金的产生，现在在能更名的情况下，又对违约金额存在争议”，因此双方才签订补充协议。故，原一、二审判决对本案中根据房地产买卖契约和补充协议究竟是谁违约及应承担什么样的违约责任并没有查清。
综上，原一、二审判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
（一）撤销本院（2014）葫民一终字第00111号民事判决及连山区人民法院（2013）连民三初字第00234号民事判决；
（二）本案发回连山区人民法院重审。
审 判 长 唐铁刚
代理审判员 王 静
代理审判员 葛 飞
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 刘佳欣
本裁定书援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。