河南省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）商梁民初字第1841号
原告商丘某某建筑安装工程有限公司。
被告祝某某，女。
原告商丘某某建筑安装工程有限公司（以下简称某某公司）诉被告祝某某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2012年7月13日受理，本院依法组成合议庭，由审判员周孝忠担任审判长，审判员庞ＸＸ，人民陪审员宗建红参加合议，于2012年12月14日公开开庭进行了审理。原告某某公司法定代表人梁素珍及其委托代理人刘洪民，被告祝某某的委托代理人李宗超到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告某某公司起诉称：2000年6月，原告与济南军区商丘房地产管理处（以下简称济南军区商丘房管处）签订合作开发合同，按合同约定，原告取得了“天伦大厦”部分房屋的产权。2005年11月29日，在平等自愿、协商一致的基础上，原告与被告签订了商品房买卖合同。合同约定：被告购买原告位于天伦大厦四层C座西户的房屋一套，建筑面积109.48平方米，价款174000元。合同约定付款方式和期限为：买受人于2005年11月29日交清首付款74000元，剩余房款100000元向银行申请贷款。买受人逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。该合同还约定了买卖双方的其他权利义务。合同签订后，原告全面履行了合同约定的义务，如期将验收合格的房屋交付给原告使用，但被告除首付款外，剩余房款至今未付，经原告多次催要，被告也未在合理期限内支付剩余房款。原告已向被告送达了解除合同通知书，要求解除双方订立的商品房买卖合同。在庭审结束前，经本院释明，原告同意变更诉讼请求，要求被告支付剩余购房款100000元，承担违约金，违约金自催要房款之日起至付清房款之日止，按照所欠房款总额日万分之三计算。
被告祝某某答辩称：被答辩人不具备诉讼主体资格。答辩人购买的是济南军区商丘房管处的房子，合同也是答辩人与济南军区商丘房管处签订的，合同中没有被答辩人的信息，根据合同相对性原则，由于合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此，只有合同当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。故此，被答辩人主体不适格，依法驳回对答辩人的诉讼请求。
本案争议的焦点：（一）原告的诉讼主体资格是否合法；（二）原告的诉讼请求是否有事实依据和法律依据，能否得到支持。原、被告双方对争议焦点没有异议。
原告向本院提交的证据有：（一）2005年11月29日，济南军区商丘房管处与被告祝某某签订的《商品房买卖合同》一份，证明买卖双方当事人的权利义务、房屋价款和要求承担违约责任的依据；（二）济南军区商丘房管处出具的证明一份，证明“天伦大厦”工程是原告与济南军区商丘房管处联合开发，按照合作开发合同的约定，本案争议房屋属于原告所有，原告享有处分权；（三）语音通话清单一份，证明原告通过打电话方式于2012年2月14日向被告催要房款和借款的事实；（四）证人张晓燕当庭证言，证明原告向被告催要欠款的事实；（五）特快专递详情单二份，催款通知二份，证明原告分别于2009年2月16日和2010年3月9日二次向被告邮寄书面催款通知，催要借款；（六）韵达快递详单一份，特快专递详情单各一份，解除合同通知书一份，证明原告通知被告解除了双方订立的商品房买卖合同；（七）2005年11月29日原、被告签订的借款合同一份，证明被告是知道原告与济南军区商丘房管处间存在的委托合同关系，被告为了支付首付款而向原告借款60000元的事实。
被告向本院提交的证据与原告提交的证据（一）相同，证明被告与济南军区商丘房管处签订的合同。
经庭审质证，被告代理人对原告提交的证据（一）真实性无异议，该证据证明了被告与济南军区商丘房管处签订的合同；对证据（二）真实性无异议，该证据只能证明济南军区商丘房管处把债权转让给本案原告，本案被告的义务从接到债权转让之日起才能够行使，而被告至今没有收到济南军区商丘房管处的证明；证据（三）与本案无关，该语音通话记录只能证明原告与被告通话，对于通话内容无法确认；对（四）有异议，认为该证人系原告公司职工，与原告有利害关系，其证言不真实；对证据（五）真实性无异议，但与本案无关，只是催要借款，非房款；对证据（六）有异议，认为快递详单不能证明快递内容，且原告无权通知被告解除合同；对证据（七）因代理人不知情，无法进行质证。原告代理人对被告提交的证据无异议。
本院确认，原告提交的证据（一）、（）二、（三）、（四）、（五）、（六）形式合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，可以作为本案定案依据，被告代理人虽对证据（七）提出异议，但在规定的时限内未对该证据提出异议，视为被告对该证据无异议。被告提交的证据与原告提交的证据（一）相同，本院予以采信。
根据上述有效证据和庭审调查，本院确认以下事实：2000年6月12日，原告与济南军区商丘房管处合作建设开发商丘天伦小区大厦工程，依据合作建房合同3、7、12、14、18层是济南军区商丘房管处产权，1、2、4、5、6、8、9、10、11、13、15、16、17、19层是原告某某公司产权。开发立项、报批、对外销售、签订合同是济南军区商丘房管处。2005年11月29日，被告祝某某与济南军区商丘房管处签订商品房买卖合同。合同约定：出卖人济南军区商丘房管处。买受人祝某某。祝某某购买位于天伦大厦四层C座西户的房屋一套，建筑面积109.48平方米，单价1595元／平方米，总价款174000元；付款方式和期限为：买受人于2005年11月29日交清首付款74000元，剩余房款100000元向工行申请贷款，年限20年；买受人逾期付款的违约责任：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金。该合同还约定了买卖双方的其他权利义务。合同签订同后，因祝某某首付款不足向原告法定代表人梁素珍借款60000元，并与梁素珍签了订借款合同，该合同约定：乙方（祝某某）购买甲方房屋，因首付款资金不足特向甲方（梁素珍）借款，其中乙方已先付14000元，余额为借款总额。乙方所购天伦大厦四层C座西户，面积109.48平方米，总房款174000元，首付款为74000元。上述二份合同签订后，原告某某公司于2006年3月将房屋交付给被告使用，被告祝某某仅支付了首付款74000元（其中60000元为借款），剩余房款100000元至今未付。原告于2009年2月16日和2010年3月9日，两次向被告发出催要首付款通知书。2012年2月14日原告法定代表人梁素珍曾与被告祝某某打电话。2012年7月11日和12日，又两次向被告发出解除合同通知书，而且原告某某公司职员也向被告催要欠款，但被告均没有作出答复，房屋至今仍由被告祝某某占有、使用。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有约束力。关于原告是否具备诉讼主体资格。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。依据济南军区商丘房管处出具的证明可以认定，某某公司与济南军区商丘房管处合作开发天伦小区，并由济南军区商丘房管处负责开发立项、报批、对外销售、签订合同，系委托关系。被告祝某某在与济南军区商丘房管处签订商品房买卖合同的同时，还与原告法定代表人梁素珍签订了借款合同，在该借款合同中约定祝某某所购买的房屋正是本案争议的房屋。所以，被告祝某某在与济南军区商丘房管处签订商品房买卖合同就应当知道，原告某某公司与济南军区商丘房管处之间存在委托关系。根据上述法律规定，祝某某与济南军区商丘房管处签订的商品房买卖合同，直接约束原告某某公司和被告祝某某，某某公司享有该合同权利并承担义务。因此，告是在本案中具备诉讼主体资格。关于原告的诉讼请求能否成立。涉案房屋总价款为174000元，而被告祝某某仅支付了首付款74000元，剩余房款100000元未付。虽然双方在合同中约定“买受人于2005年11月29日交清首付款74000元，剩余房款100000元向工行申请贷款，年限20年”，但并未约定原告负有提供贷款义务。所以，被告祝某某应偿还原告剩余房款100000元。原告在起诉时主张解除合同，因涉案房屋已经交付被告使用多年，而且房屋产权证也已办理，经本院向原告释明，原告同意继续履行合同，要求被告支付剩余购房款的诉讼请求。原告某某公司多次向被告祝某某催要剩余房款，至今被告未予偿还，已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在合同中约定的违约金计算方法，不违反法律强制性规定，但未约定付款时限，依据公平原则，违约金的计算应从原告催要欠款之次日起（即2012年2月15日）开始计算。综上，原告某某公司要求被告被告祝某某偿还欠款并承担违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，理由正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条；《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四、第四百零二条规定，判决如下：
被告祝某某给付原告商丘某某建筑安装工程有限公司购房款100000元，并承担违约金9090元（违约金自2012年2月15日起计算至2012年12月14日，以后顺延至付清欠款之日止，按每日万分之三计算），于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2500元，由被告祝某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
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审 判 长 周孝忠
审 判 员 庞ＸＸ
人民陪审员 宗建红
二〇一二年十二月十八日
书 记 员 王 静