广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民二初字第122号
原告：中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，住所地南宁市民族大道。
代表人：韦某。
委托代理人：周家学，广西桂三力律师事务所律师。
委托代理人：余波，广西桂三力律师事务所律师。
被告：卢帅帅。
委托代理人：黄雪，广西祥泰律师事务所律师。
被告：南宁市海丽房地产开发有限责任公司，住所地南宁市济南路。
法定代表人：辛某。
委托代理人：谢永雄，该公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部（以下简称农行广西区分行营业部）与被告卢帅帅、南宁市海丽房地产开发有限责任公司（以下简称海丽公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月7日受理后，依法适用简易程序，于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余波，被告卢帅帅的委托代理人黄雪到庭参加了诉讼，被告海丽公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，被告卢帅帅因购买房屋，于2011年3月24日与原告签订《个人购房担保借款合同》，向原告借款556000元，并用购买的位于南宁市青秀区桃源路53号海丽?世纪桃源3号楼X号房产作抵押，已办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告依约向被告卢帅帅发放了贷款，但被告卢帅帅却未能按合同约定归还贷款本金和利息，至2014年7月11日已逾期达4期，其行为已构成了违约。另，（2014）青民二初字第1109号民事判决书已判令解除原告与被告卢帅帅签订的《个人购房担保借款合同》。依据合同及法律规定，被告卢帅帅应提前偿还剩余借款本息471730.77元。原告遂诉至法院请求判令：1、被告卢帅帅立即偿还原告借款本金460514.83元，利息10923.88元，罚息168.98元及复利123.08元（利息暂计至2014年7月11日止，之后的利息另计至本息清偿之日止）；2、被告卢帅帅赔偿原告实现债权而支付的律师费32446元；3、被告卢帅帅承担本案的诉讼费4、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司对被告卢帅帅上述债务承担连带清偿责任；5、原告对抵押担保物位于南宁市青秀区桃源路53号海丽?世纪桃源3号楼X号房产享有优先受偿权。审理中，原告变更其第二项诉讼请求为：被告卢帅帅赔偿原告实现债权而支付的律师费21727元。
被告卢帅帅辩称，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二十五条规定，借款本息应由被告海丽公司承担，卢帅帅不应承担还款责任。
被告海丽公司未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。
经审理查明，2011年2月24日，卢帅帅向海丽公司购买位于南宁市桃源路53号海丽世纪桃源3号楼X号房，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定房屋总价为1392226元。卢帅帅向海丽公司交纳了购房首付款836266元及其他费用，剩余房款556000元，卢帅帅通过原告农行广西区分行营业部按揭贷款的方式向海丽公司缴纳，由农行广西区分行营业部直接将556000元支付至海丽公司。农行广西区分行营业部（贷款人、抵押权人）、卢帅帅（借款人、抵押人）、海丽公司（保证人）并于2011年3月24日签订了一份编号为45020520110010279的《个人购房担保借款合同》，约定卢帅帅为购买上述房屋向农行广西区分行营业部贷款556000元；贷款期限为120个月；贷款月利率在基准利率水平上上浮10%，采用等额本息还款法；因借款依据的、与用款相应的商务合同不能全部实际履行、被解除、被撤销或无效等非贷款人原因，导致借款人已提取的借款发生交易款项回转的，借款人应当向贷款人归还相应的贷款资金。抵押人以其购买的上述房屋设定抵押作为借款担保，借款人未足额偿还借款本息超过90天的，构成借款逾期，罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%，贷款人可按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款的，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。因借款人、保证人或抵押人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权、抵押权的费用。合同还约定海丽公司为卢帅帅的上述借款提供连带责任保证。合同项下的房屋亦办理了预购商品房抵押权预告登记。后，由于卢帅帅未按合同约定按期履行还本付息义务，截止至2014年7月11日，被告卢帅帅已逾期4期未偿还贷款本息，尚欠到期及未到期借款本金460514.83元，利息10923.88元，罚息168.98元及复利123.08元。上述欠款，原告催收未果，遂诉至本院并提出诉请如前，并委托广西桂三力律师事务所指派律师参加诉讼，支出了律师代理费21727元。
另查明，2013年，卢帅帅以海丽公司逾期交房为由诉至本院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还已支付的购房款、违约金及相关费用。本院于2013年7月25日作出南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第1136号民事判决书，判决解除卢帅帅与海丽公司签订的《商品房买卖合同》，海丽公司退还卢帅帅首付购房款836226元、违约金及相关费用，该判决已于2013年9月23日发生法律效力。2014年6月23日，卢帅帅将农行广西区分行营业部、海丽公司诉至本院，要求返还其已支付的购房按揭款182418.16元及利息，本院于2014年9月1日作出南宁市青秀区人民法院（2014）青民二初字第1109号民事判决书，判决解除卢帅帅、农行广西区分行、海丽公司共同签订的《个人购房担保借款合同》，海丽公司返还卢帅帅购房按揭款182418.16元，该判决已于2014年11月6日发生法律效力。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告海丽公司经本院合法传唤，未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼，应视为其已放弃答辩和质证的权利。本案中，卢帅帅与海丽公司签订的《商品房买卖合同》及卢帅帅与农行广西区分行营业部、海丽公司共同签订的《个人购房担保借款合同》分别经本院（2013）青民一初字第1136号、（2014）青民二初字第1109号生效的民事判决书确认解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，房屋出卖人海丽公司应当将其收取的购房贷款及利息直接返还给担保权人农行广西区分行营业部。截止至2014年7月11日，该笔贷款尚欠到期及未到期借款本金为460514.83元，利息为10923.88元，罚息168.98元及复利123.08元，故海丽公司应将上述借款本金及相应的利息返还给农行广西区分行营业部。原告农行广西区分行营业部要求卢帅帅对上述债务承担还款责任缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求对涉案抵押房屋享有优先受偿权的诉请，对此本院认为，卢帅帅不应为本案债务承担责任，另由于卢帅帅与海丽公司的房屋买卖合同已解除，卢帅帅对涉案房屋已不享有所有权，故原告基于卢帅帅为涉案房屋的物权人主张担保物权，于法无据，本院不予支持。
关于原告主张赔偿的21727元律师代理费，该费用符合广西司法厅规定的律师收费标准，且合同中也已明确约定贷款人因借款人或保证人违约致使债权人通过诉讼方式实现债权产生的费用由借款人或保证人承担。本案纠纷系由于海丽公司未将收受的购房按揭贷款本息返还给原告农行广西区分行营业部而产生，故该笔律师代理费应由海丽公司承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司返还原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部借款本金460514.83元；
二、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司返还原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部借款利息、罚息、复利（计算方法：至2014年7月11日止利息为10923.88元，罚息168.98元及复利123.08元，此后至实际清偿之日止，以本金460514.83元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
三、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司赔偿原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部律师代理费21727元；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部的其他诉讼请求。
本案受理费4421元，保全费3041元，两项合计7462元，由被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 梁芳燕
二〇一五年四月二日
书记员 覃雪婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。