黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑12民终141号
上诉人肇东市商业大厦有限公司。
法定代表人乔二洲，职务总经理。
委托代理人马翼强，黑龙江仗义律师事务所律师。
委托代理人陈为国，黑龙江仗义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）武艳杰。
被上诉人（原审原告）武洪义。
二被上诉人共同委托代理人王金娟，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
上诉人肇东市商业大厦有限公司因与被上诉人武艳杰、武洪义租赁合同纠纷一案，不服肇东市人民法院（2015）肇东商初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月25受理后，依法组成合议庭，于2016年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人肇东市商业大厦有限公司委托代理人马翼强、陈为国，被上诉人武艳杰、武洪义及其共同委托代理人王金娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，原告武艳杰、武洪义于2012年9月20日与肇东市商业大厦有限责任公司签订“肇东商厦租赁合同书”，合同约定原告租赁被告肇东商厦3、4层楼，建筑面积为3899平方米，租赁期限从2012年10月1日起至2017年10月1日止，共计5年。该合同第十一条第七款约定“因一方违约，违约方需向对方支付三个月租金的违约赔偿，赔偿金不足以赔偿对方损失时，应按其实际损失予以赔偿。”合同履行期间，双方分别于2014年6月10日和2014年9月20日对原“肇东商厦租赁合同书”租金的支付数额、租金支付方式和10万元保证金的返还进一步约定。变更后的合同约定2014年9月24日至2015年2月24日的租金为120万元，即每月租金8万元。2015年2月12日，肇东市商业大厦有限责任公司在与黑龙江省香榭丽商业咨询管理有限公司签订商业物业租赁合同，合同约定肇东市商业大厦有限责任公司将肇东商业大厦的全部房产及附属设施总建筑面积9475.38㎡全部出租给黑龙江省香榭丽商业咨询管理有限公司，租赁期限从2015年2月12日至2023年12月31日。肇东市商业大厦有限责任公司黑龙江省香榭丽商业咨询管理有限公司的租赁合同包含武艳杰和武洪义承租的尚未到期的肇东商厦3-4层楼。2015年4月肇东市商业大厦有限责�公司单方解除了与武艳杰和武洪义签订的“肇东商厦租赁合同书”。以消防部门下发的整改通知为由使原告无法继续经营，给原告武艳杰和武洪义造成的装饰装修及附属设施的损失，经黑龙江省威翔价格评估认证有限公司黑威翔价鉴字（2015）第006号鉴定意见书鉴定“肇东商厦3-4层装修价值为人民币998,899.09元，残值为507,925.14元”（鉴定残值总计582,691.14元，减去重复计算2,691.00元，减去原告拿走模特、货架72,075.00元）。
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》明确规定租赁合同当事人应当按照约定履行自己的义务，出租人在出租前就应该将出租房屋按消防有关规定标准设计建设好后出租他人，被告出租以后消防部下发整改通知，完全是被告自身原因造成的。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违�所造成的损失，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，肇东市商业大厦有限责任公司在与武艳杰和武洪义履行“肇东商厦租赁合同书”过程中，被告关店整改后又将原告承租的肇东商厦3-4层楼出租给黑龙江省香榭丽商业咨询管理有限公司，黑龙江省香榭丽商业咨询管理有限公司对肇东商业大厦进行装修，武艳杰和武洪义与肇东商业大厦有限责任公司的租赁合同已经无法继续履行，对原、被告要求解除“肇东商厦租赁合同书”的诉讼请求，本院予以支持。庭审中肇东市商业大厦有限责任公司对武艳杰和武洪义要求返还10万元保证金的诉讼请求无异议并同意返还，本院对该项诉讼请求予以支持。对原告要求的被告支付违约金24万元和赔偿装修损失507,925.14元，因原被告签订租赁合同时已经明确约定“因一方违约，违约方需向对方支付三个月租金的违约赔偿，赔偿金不足以赔偿对方损失时，应按其实际损失额予以赔偿。”本院认为原被告约定的违约金属于补偿性的合同救济措施，原告可以根据违约情况要求被告支付三个月租金数额的违约金，或者要求被告赔偿因违约所造成的损失，其损失包括可得利益的损失。因本案中原告并未提交其可得利益损失的客观证据。为此，在原告既要求被告支付24万元违约金不足以弥补其装修损失507,925.14元时，本院仅支持被告赔偿原告507,925.14元装修损失，对原告要求的24万元违约金，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿货物折价损失50万元，因原告无法提供客观证据证明此项诉讼请求，本院对原告的该项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零�条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、解除原、被告签订的“肇东商厦租赁合同书”；二、待本判决发生法律效力之日起10日内，被告肇东市商业大厦有限责任公司返还原告10万元保证金；三、待本判决发生法律效力之日起10日内，被告肇东市商业大厦有限责任公司赔偿原告装修损失507,925.14元；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费18，660.00元、鉴定费30，000.00元，共计48，660.00元由原告武艳杰、武洪义负担8，780.00元，由被告肇东市商业大厦有限责任公司负担39，880.00元。
判后，原审被告肇东市商业大厦有限责任公司不服，向本院提起上诉，上诉的主要理由：一、上诉人没有违约行为。上诉人与香榭丽公司的租赁合同的第3.1项中已经约定香榭丽公司代为上诉人继续履行原与被上诉人的租赁合同，上诉人与香榭丽公司签的租赁合同已经充分保护了被上诉人的租赁权。二、闭店整改是根据双方签订的租赁合同的规定对租赁房屋进行维修，被上诉人拒绝配合商厦房屋维修，违反了双方的合同约定，被上诉人的行为才是真正违约。三、黑龙江省威翔价格评估认证有限公司做出的黑威翔价鉴字（2015）第006号鉴定意见书，鉴定结论明显依据不足，违背了鉴定委托的要求，上诉人在原审已经提出重新鉴定的申请，未获准许，原审判决以此为依据认定案件事实，明显事实不清、证据不足。请求：撤销一审法院（2015）肇东商初字第75号民事判决书，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
经审理查明，本院二审确认前述一审法院查明的事实。
本院认为�上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务，但上诉人肇东市商业大厦有限责任公司在合同履行过程中将租赁房屋另行出租给他人，对被上诉人构成违约，应当按照双方的合同约定，承担违约责任。上诉人上诉称其没有违约行为，其与香榭丽公司签订的租赁合同充分保护了被上诉人的租赁权，上诉人与香榭丽公司的租赁合同是2015年2月12日签订的，租赁期限是2015年2月12日至2023年12月3日，租赁范围是肇东市商业大厦有限责任公司的全部房产，包括被上诉人租赁的三、四层，上诉人是2015年3月31日通知被上诉人“肇东市商业大厦从2015年4月20日闭店整改”。从时间上看上诉人在通知被上诉人闭店整改之前就已经与香榭丽公司签订了租赁�同；从范围上看，上诉人与香榭丽公司的租赁合同包含了上诉人与被上诉人租赁合同的范围。上诉人与香榭丽公司签订租赁合同之前并没有通知被上诉人，争得被上诉人的同意。因此，按照上诉人与被上诉人租赁合同的相关规定，上诉人对被上诉人构成违约。关于上诉人称被上诉人欠其2014年9月24日至2014年9月30日租金19,726.02元的问题，因一审时上诉人已撤回反诉，故二审不予审理。关于上诉人提出被上诉人鉴定要求是肇东商厦3
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4层房屋装修价值及残值，而鉴定意见将不属于房屋装修的物品均包含在内了，现场勘查记录对鉴定意见书中所涉及的物品均有记录，该记录有法院工作人员及武艳杰、武洪义签字，二审开庭时上诉人承认其工作人员亦在现场。关于上诉人要求重新鉴定的问题，二审审理时对上诉人就鉴定提出的相关问题已要求鉴定机构给予书面答复，鉴定机�已经书面回答了上诉人提出的问题，因此本案不需要再重新鉴定。综上，上诉人的上诉理由不成立，不予支持。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用9,879.00元，由上诉人肇东市商业大厦有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苑淑华
代理审判员 李 妍
代理审判员 邹士平
二〇一六年五月十二日
书 记 员 王 雪