江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第3173号
上诉人（原审被告）石洪，女，1960年10月14日生，汉族。
上诉人（原审被告）姚朱夫，男，1959年1月18日生，汉族。
两上诉人共同委托代理人杨伟封、曹春华，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州侨乐物业服务有限公司南京分公司，组织机构代码69460422-X，住所地南京市玄武区珠江路88号1层。
法定代表人蔡近胜，该公司总经理。
委托代理人贾小江，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人雍炳芳，女，1958年11月3日生，汉族。
上诉人石洪、姚朱夫因与被上诉人广州侨乐物业服务有限公司南京分公司（以下简称侨乐南京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院作出的（2012）玄民初字第1888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月9日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月24日公开开庭审理了本案。上诉人姚朱夫以及两上诉人共同委托代理人曹春华，被上诉人侨乐南京分公司的委托代理人贾小江、雍炳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
侨乐南京分公司原审诉称，原告是本市珠江路88号南京新世界中心的物业务管理公司，2010年7月开始为新世界中心提供物业服务，物业费按3.6元／平方米／月收取。被告是坐落于本市珠江路88号新世界中心××02室（以下简称××02室）的业主，该房屋面积为244.9平方米，被告拖欠2010年7月22日至2012年8月31日的物业费共计22324.40元。请求判令被告支付物业费22324.40元。后原告要求被告给付物业费至2012年12月31日，并支付滞纳金8818.40元（按日万分之五标准，自2010年7月22日至2012年10月31日），滞纳金又变更为3955.66元。
石洪、姚朱夫原审辩称，原告主体不适格，南京新世界中心业主委员会（以下简称新世界中心业委会）应为本案原告。原告作为按照酬金制收取酬金的物业企业，预收的物业服务费用属于代管性质，为交款业主所有，原告起诉被告要求支付物业费没有法律依据。业主逾期不交纳物业费的，业委会应督促限期交纳，业委会从未催促被告缴纳物业费，原告无权直接起诉。原、被告从未约定物业费收费标准，原告要求按照单价3.6元收取没有法律依据。原告擅自缩小物业服务面积，而酬金并未减少。原告怠于管理被告楼上的避难层，粪便长期得不到清理，严重影响被告的工作生活，导致被告租金损失。原告未经业主大会同意私自在建筑物外墙壁上制作广告。原告收费标准不公示，怠于甚至不提供服务，被告多次欲与原告沟通，均被推脱。原告对有业主擅自拆改房屋承重墙的行为不予制止，没有履行职责。故被告有理由不支付物业费，请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：石洪与姚朱夫系夫妻关系，1984年1月登记结婚。2003年6月，石洪与某开发商签订商品房买卖契约，购买××02室房屋。2008年1月，石洪取得××02室的房屋所有权证，姚朱夫为共有权人，该房屋建筑面积为244.91平方米，设计用途为成套住宅。南京逐真数码科技有限公司（以下简称逐真公司）住所地在××02室。
新世界中心向业主交付后，由南京华威物业管理有限公司（以下简称华威公司）实施物业管理。2003年8月1日，开发商与华威公司签订的新世界中心前期物业管理服务协议约定：本物业的管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.8元（无中央空调的办公室）或4.9元（有中央空调的办公室）；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金等。
2009年9月8日，新世界中心业委会（合同中的甲方）与广州侨乐物业服务有限公司（乙方，以下简称侨乐公司）签订一份南京新世界中心物业管理服务合同，约定：甲方委托乙方负责本物业的经营管理工作，乙方提供服务的受益人为甲方及本物业的全体业主和使用人；本合同委托期限为乙方收到甲方发出之正式接管通知书之日起三年；在本物业执行酬金制服务收费制度，并依照本物业的实际情况制定管理服务工作计划和编制管理服务开支预算，报请甲方审批，并在甲方批准后组织实施保安、保洁、维修、客户借贷、经营及易耗物品购置等工作；乙方提供本物业的现场管理服务，负责本物业区域内车辆的行驶秩序及车辆停放秩序的管理和控制工作；每半年在指定公示区域，向所有业主公示一次物业管理收支账目，接受甲方对乙方经营账目的监督并报告工作；乙方应清除和拆除在本物业内任何违法、未经批准或违反管理规定的设置物、招牌、广告、檐蓬、障碍物、天线或其他物体等条款。
当日，双方还签订一份物业管理服务合同补充协议书，约定：南京新世界中心的裙楼1-5层及地下停车场负1-2层专属于其（他）业主区域的及有关配套及设施的物业管理事务，由该业主另行签订物业管理服务合同。次日，新世界中心业委会向侨乐公司发出书面通知，通知侨乐公司于2009年9月19日正式接管新世界中心的物业管理服务工作。
2010年7月22日起，在华威公司退出新世界中心后原告开始接管新世界中心的物业管理服务工作。被告欠交××02室2010年7月22日至2012年12月31日的物业服务费25850.86元。
另查明：侨乐公司为物业服务企业一级资质等级。原告系侨乐公司下属不具备企业法人资格的分支机构，侨乐公司曾向原告出具南京新世界中心物业管理服务授权书。
审理中，原告还提供了以下证据：
1、一组照片，证明在新世界中心物业服务告知栏内张贴物业管理服务收费的有关文件。被告表示看不清内容，不能证明原告完全履行了合同约定的公示义务。
2、客户缴费通知单，原告说明收费员按季度向被告催收，被告不拖欠自用水电费和公摊电费。被告认为形式上有欠缺，不能证明被告收到通知单。
3、2012年11月B13座避难层卫生值日表，证明原告安排清扫人员每天分三次（上午两次、下午一次）进行清扫，并有其他工作人员检查。被告认为不能证明原告实际履行了清扫的义务。
被告还提供了以下证据：
4、2011年8月16日石洪与逐真公司签订的房屋租赁合同，约定逐真公司承租××02室，租赁该房屋仅作为办公使用等。原告不认可。
5、一组照片及录像，被告证明在原告起诉后拍摄的新世界中心13层（避难层），多处地面有粪便、卫生纸，多处地面、墙面有尿渍，且该情况长期存在。原告认为新世界中心2幢每户内部有卫生间，被告举证不能证明自己没有尽到管理责任，照片反映的不是避难层的长期状态。原告还表示接到被告反映后，对避难层进行监控、巡视、张贴禁止大小便的告示，加大了保洁和保安巡查力度，粉刷了墙面。
6、一组照片，证明新世界中心裙楼北面、西面外墙张贴有大幅广告，新世界中心安装有餐饮企业用排烟管道设备。被告认为，原告对在公共位置张贴广告负有监管责任，原告未经业主大会同意在建筑物公共外立面张贴大幅广告，且广告收益未纳入业主公共收益；安装排烟管道设备未经业委会同意，原告对该非法行为没有尽物业管理职责。原告表示，广告牌属于新世界百货公司，不属于物业公司管理范围，排烟管道是新世界百货公司在原告对新世界中心进行物业管理之前就安装好的，有合法手续，不能认为是非法安装。被告认为排烟管道是原告接管之后出现的。
7、一组照片，证明新世界中心西侧机动车入口处停车秩序混乱，原告管理不力。原告认为新世界中心地下停车场不归原告管理，不能证明原告管理不善。
8、逐真公司出具的情况说明，证明自原告对新世界中心进行物业管理后，管理混乱，地下停车场入口处经常出现拥堵情况，进入车库不便，13层避难层粪便到处都是，长期不清理，渗漏到公司办公室内，开窗时楼上散发粪便的异味，逐真公司与物业公司联系，未得到处理。原告对情况说明不予认可。
9、一组照片，证明新世界中心监控室地板、设备破损。原告认为不足以证实被告想证明的内容。
原告陈述：原告是沿用了前期物业合同中的物业费标准，所以没有向物价部门备案；物业费是一季度预收一次；制定管理服务工作计划等与本案无关等。
被告陈述：2004年初逐真公司开始承租××02室，姚朱夫在该公司任经理；侨乐公司有物业服务企业资质，原告没有，资质具有专属性，原告不能通过授权取得；原告与新世界中心业委会签订的合同未经业主大会通过，未提及物业费用的收费标准，原告也未公示过；原告沿用前期物业合同中的收费标准没有依据；原告2010年7月22日只是临时代管新世界中心，原告从未收到业委会发出的正式接管的通知；原告不能按合同提供管理服务工作计划和开支预算经业委会审批的手续，原告从未公布过物业服务费用明细情况；有业主擅自拆除承重墙，原告不予制止，没有履行物业管理的相应职责；对原告主张的滞纳金不予认可。
由于双方意见分歧，致调解无效。
以上事实由原告提供的合同等，被告提供的照片等及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，《物业管理条例》规定，业主有执行业主大会授权业主委员会作出的决定的义务，有按时交纳物业服务费用的义务；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
新世界中心业委会与侨乐公司签订的物业服务合同合法有效，对新世界中心包括被告在内的业主具有约束力。被告有按时交纳物业服务费用的义务。侨乐公司具有物业服务企业资质，其下属南京分公司对新世界中心进行物业管理，不违反法律规定。原告虽是实行物业服务费用酬金制，但在被告拖欠物业服务费时有权起诉被告，以维护其他业主的合法权益。原告自2010年7月22日至今受新世界中心业委会委托对新世界中心进行物业管理，新世界中心业委会并未提出异议。被告辩称，原告未正式接管物业服务工作无权起诉被告，原审法院不予采纳。
原告沿用华威公司与开发商约定的无中央空调的办公房每月每平方米3.8元物业服务费，且低于该标准按3.6元收取，符合实行市场调节价的物业服务收费由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定的规定。故被告辩称原告未经五家部门批准定价，原审法院不予采纳。
被告辩称，避难层的粪便、尿渍对其生活工作造成影响。因避难层在××02室上方一层，由于粪便、尿渍散发的异味对被告出租物业确有一定影响。原告在被告诉讼中反映此情况之前，对此采取措施不力，存在物业服务瑕疵，原审法院对原告主张的物业服务费酌情予以扣减。被告认为，新世界中心裙楼外立面张贴广告，安装排烟管道设备是原告未尽物业管理职责，缺乏依据，原审法院不予采纳。被告认为原告未按物业服务合同的约定公示物业收费开支情况，原告提供了在新世界中心内张贴有关内容的照片，原审法院对被告该抗辩意见不予采纳。被告认为原告在机动车辆管理方面存在问题证据不足，且不能构成被告不交物业费的理由。被告认为原告对有的业主拆除房屋承重墙的行为未尽物业管理职责，未举证证明。综上，被告拒绝缴纳物业服务费的理由不能成立，但因原告在避难层的保洁工作上存在瑕疵，且对被告出租××02室确有一定不利影响，原审法院扣减原告应收取物业服务费的10%，经计算被告应该付物业服务费为23266元。因原告在物业管理服务中存在瑕疵，且在前期物业合同、物业服务合同中未约定物业费的交费期限及逾期缴纳物业费的违约责任，原告要求按日万分之五标准向被告收取滞纳金，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（三）项、第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告石洪、姚朱夫于判决生效之日起十日内共同给付原告广州侨乐物业服务有限公司南京分公司物业服务费23266元（2010年7月22日至2012年12月31日）。二、驳回原告侨乐南京分公司要求被告石洪、姚朱夫支付物业服务费滞纳金的诉讼请求。本案案件受理费545元，原告侨乐南京分公司负担43元，被告石洪、姚朱夫负担502元。
石洪、姚朱夫不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、新世界中心业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同对业主不发生法律效力。新世界中心业委会与被上诉人签订合同时，业委会委员人数仅为4人，不能达到法律规定的最低人数组成要求，已经不能履行相应职责，因此新世界中心业委会无权与被上诉人签订物业服务合同，该合同对业主不发生法律效力。2、被上诉人假借业委会之名在2010年7月发布了临时代管紧急公告，但至今没有得到新一届业委会或者全体业主的追认，因此上诉人与被上诉人之间未能正式建立物业服务关系。3、被上诉人存在与其他业主另行签订合同约定物业服务事项的情况，但上诉人与被上诉人之间未签订物业服务合同，也未建立物业服务关系。4、被上诉人从未与上诉人协商过物业费标准，被上诉人单方沿用前期物业合同中的物业费标准没有法律依据。5、被上诉人提供物业服务存在严重的问题，上诉人不应交纳物业费。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人侨乐南京分公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提交2009年7月22日新世界业委会委员变更情况公告一份，证明截至2009年7月22日，新世界业委会只剩下5名成员。被上诉人认为该份公告上没有业委会委员的签字，真实性存疑，且该份公告与本案无关联性。上诉人提交业委会委员王跃升电子邮件辞呈一份，证明2009年8月10日王跃升辞职后，业委会的人数达不到法定的最低人数。被上诉人对该份证据的真实性提出异议，认为该份证据仅是电脑截屏证据。上诉人提交2009年9月18日玄武区房产管理局指导意见书一份，表明该局收到王跃升委员8月18日向其报备的辞呈，且该局明确告知新世界中心“业主委员会”及全体业主：2009年8月15日之后新世界业主委员会的人员只有4名，不符合业委会的组成人数，业委会签订的合同只能代表个人意思表示，不能代表业委会，更不能代表业主的意思。被上诉人认为2009年4月3日《南京市业主大会和业主委员会指导规则》第三条表明业主大会和业主委员会的主管部门是街道而不是房管局，因此，玄武区房管局无权对物业工作进行指导。上诉人提交2009年5月25日、2009年6月4日新世界中心业主委员会关于选聘物业公司的2份公告，证明新世界中心业主委员会原先选定的南京时代传媒物业管理有限公司的物业收费标准为1.8元／平方米／月。上诉人对公告内容的真实性无异议，但是认为公告只能证实南京时代传媒物业管理有限公司的收费标准，不能代表被上诉人的收费标准；南京时代传媒物业管理有限公司是三级资质，而被上诉人是一级资质，所以收费标准不可能相同。上诉人提供二审开庭前拍摄的照片两张，证明避难层尿渍渗漏严重和被上诉人物业服务不到位的情况。被上诉人认为照片拍摄的时间以及水渍的形成原因，均无法确认。
被上诉人提交南京新世界中心业主委员会工作会议决议一份，证明2009年7月10日，新世界中心业主委员会5名委员签字决议与侨乐房产服务集团有限公司就选聘其为新世界中心物业服务企业事宜签署意向合同书，符合业委会人数的要求。上诉人认为该决议中提及的侨乐房产服务集团有限公司与被上诉人并非同一法律主体；该决议只涉及签订意向书，并非签订正式合同；该决议不能证明业主委员会召开了业主大会进行了表决，以及2009年9月8日签订正式合同的时候，业委会委员人数符合法律规定的人数。被上诉人提交2009年8月南京新世界中心业主委员会盖章的《拟聘物业侨乐公司与前期物业华威公司情况对比表》，其中收费标准一栏注明侨乐公司实行“现有标准”，即和前期物业南京华威物业管理有限公司同一标准；被上诉人提交西祠胡同网站截图一份，证明上述情况对比表已经通过西祠胡同网站进行了公示；同时，被上诉人表示其也对该表在新世界中心大厅进行了张贴，并将该表分发到每家每户。上诉人对情况对比表以及网站截图的真实性不予认可，认为无法确认上述两份证据的具体时间，两份证据上也无明确的费用说明，不能证明已经向业主公示及业主都知道该收费标准。
另查明，南京市玄武区人民法院（2009）玄民一初字第3041号民事判决书认定南京新世界中心业主委员会接受业主大会的委托，依法选聘侨乐公司为物业管理公司，双方签订的《南京新世界中心物业管理服务合同》合法有效。该案当事人南京华威物业管理有限公司提起上诉后，本院作出（2010）宁民终字第2665号民事裁定书，按上诉人华威物管公司自动撤回上诉处理，双方当事人均按原审法院判决执行。
本院认为，南京新世界中心业主委员会与侨乐公司签订的物业管理服务合同合法有效，该合同对新世界中心全体业主均具有约束力。合同签订后，被上诉人侨乐南京分公司经侨乐公司授权为新世界中心实际提供物业管理服务，上诉人应依约缴纳物业管理服务费。
关于上诉人对新世界中心业委会与侨乐公司签订的物业管理服务合同效力提出的异议，本院认为，已有生效裁判文书认定该物业服务合同合法有效，故上诉人的此上诉理由无法律依据，本院不予支持。
关于上诉人对物业服务收费标准所提异议。本院认为，物业服务合同中明确了采取酬金制收费方式，但对被上诉人应向业主收取的物业服务费用的标准未作明确约定。现被上诉人已经提供证据证明前期物业公司南京华威物业管理有限公司的收费标准为非住宅房屋每月每平方米3.8元，并提供其予以公示的《拟聘物业侨乐公司与前期物业华威公司情况对比表》，表明其继续沿用南京华威物业管理有限公司标准收取物业费，故被上诉人主张按低于3.8元每月每平方米标准收取3.6元每月每平方米物业服务费，本院予以支持。被上诉人原审提交证据也证明了其亦按3.6元标准向其他业主收取物业服务费。上诉人不认可上述收费标准，并坚持要求被上诉人与其另行签订合同明确服务标准，无法律依据，本院不予支持。
关于上诉人提出被上诉人多项物业服务不到位。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人以物业公司服务不到位为由，拒绝缴纳全部物业服务费，无法律依据。原审法院考虑被上诉人未能及时清除避难层粪便、尿渍，存在管理服务瑕疵，酌情扣减被上诉人应收取的物业费的10%，并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费545元，由上诉人石洪、姚朱夫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 侠
代理审判员 付 双
代理审判员 马 帅
二〇一四年二月八日
书 记 员 赵春凤