陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0825民初202号
原告（反诉被告）韩某，男，汉族，农民。
委托代理人付某某，系陕西金赞律师事务所律师。
被告（反诉原告）陕西某某房地产开发有限公司。
住所地：西安市高新区唐延路中段路东旺座现代城*座****室。
法定代表人陈某，系该公司经理。
委托代理人张某某，系陕西金赞律师事务所律师。
原告韩某诉被告陕西某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月5日、9月28日两次公开开庭进行了审理。原告韩某及其委托代理人付某某、被告委托代理人张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年，被告开发建设定边县西环路牡丹园小区项目，占用了原告2米土地，经双方协商达成一份以地购房协议书，协议约定原告将被告占用原告的2米土地使用权永久归被告，被告将开发的牡丹园小区邻街商品房一套，上下两层面积约200平米（以交房面积为准），以每平米2050元的价格出售给原告，原告首付了20万元购房款。2012年4月份，被告协议出售给原告的商品房门面挂了大理石，门窗由原来的塑钢材料改为罗普斯金材料，水泥门台改为大理石，楼层框架加高，增加了成本，因此被告通过中介人薛永红、薛城再次与原告协商，达成了新的协议书，该协议约定原告所购邻街商品房每平米售价由原来的2050元增加为2360元，并且约定了付款方式、时间及交房时间。新协议签订后原告一次性付清了下余房款，同时原告按被告提供的其他交费清单交清了各项费用后，被告与原告签订了一份《商品房买卖合同》，合同第十五条约定了关于产权登记条款。目前其他业主均已办理了房屋产权登记，被告却不履行义务给原告办理房屋产权登记。因此原告诉至法院，请求依法判令被告办理原告所购位于定边县西环路牡丹园1号楼8号商业房产权证书；判令被告支付不能按期办理房权证违约金607元；由被告承担本案的诉讼费用。
原告就反诉答辩如下，反诉人的反诉请求不能成立，确定购房协议无效没有事实和法律依据，因为协议都是在双方自愿的前提下达成的，协议的主体也是适格的，体现了双方当事人的真实意志。依据购房协议，内容不违反法律，采取的形式是书面形式，符合法律规定，所以应当认定以地购房协议以及后面的协议都是有效的。反诉人的第二项请求不能成立，因为从当时情况看，该房屋价格确实比市场价格略低，但是该价格是在被反诉人的土地的使用上没有给补偿的情况下达成的，其中低于的部分就是给土地上的补偿，所以不存在以签合同时的评估价来认定。综上两点，被反诉人认为反诉人所请求的两点不能成立，依法应予以驳回。
原告就本诉和反诉向法庭提交以下证据：
一、以地购房协议书。证明：1、2009年11月27日，原告和被告的业务主管李某某达成了《以地购房协议书》，约定因被告所建的房屋东西占用原告的土地使用权。原告所剩农用地暂由被告使用至大楼建起（该地至今被告未返还给原告）。2、原告可以以开发成本价2050元/平米购买被告开发的邻街门面房200平方米。
二、协议书一份。证明：2012年4月，原告和被告达成《协议书》，对双方在2009年所达成的《以地购房协议书》进行补充和变更，内容为被告将其已经建成的牡丹园1号楼由东至西商业房8号卖给原告，面积为257.38平方米，每平方米的价格为2360元，共计607416.8元。
三、商品房买卖合同一份（合同编号2012-1084）。证明：2012年5月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同第十五条约定，被告应当在将房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金，即607元。依照该规定被告有义务提供办理权属登记资料，但被告没有提供。
四、农村商业银行电子凭证回单两份。证明：2012年6月4日和6月13日原告按照合同约定分两次给被告支付了467844.2元购房款。
五、被告的收款收据一支。证明：2012年6月15日，被告给原告出具了收到原告购房款607416.8元收据。
六、被告出具的收款收据7支。证明：1、2012年6月14日，被告就已经将房屋交付给原告，原告还交纳了装修押金、垃圾清运费、物业费、入户费等费用。2、交付房屋时房屋外部已经是干挂大理石，门窗是罗普斯金。
七、契税完税证。证明：2013年9月6日，原告按照合同15条约定履行了交纳契税的义务。
八、商品房买卖合同<合同编号2012-1085>。证明：1、该商品房与原告所购商品房系同排同地段，该商品房东靠西环路，原告在最西边（第八家），经营条件优于原告的房屋。2、每平方米价格为3000元。
九、1、证人任小龙的证言。证明：牡丹园开发占了韩某的地皮，经协商达成牡丹园无偿永久使用韩某的地皮。牡丹园按低于市场价格即每平方米2050元给韩某出售邻街门面房200平方米左右。2、证人薛永宏的证言。证明：第一、同任小龙证言证明目的一致；第二、在施工过程中，由于改变了设计要求，墙壁由涂料改为大理石，门窗由塑钢改为罗普斯金，以及加高楼层，增加了费用，为此又经过协商，由原来的每平米2050元增加到2360元，包括墙壁由涂料改为大理石，门窗由塑钢改为罗普斯金以及楼层加高的全部费用在内。
十、李某某亲笔写的费用清单一份。证明：该清单上所列的费用已经全部交清，清单上没有干挂大理石和罗普斯金门窗的费用。
十一、工程测量技术报告一份。证明：牡丹园小区1号商住楼西墙西北角占韩某地皮0.06米，西墙西南角占韩某地皮0.32米。
被告答辩及反诉称，原告的第一、二项诉请不能成立，该房屋约定的建设外观为涂料，门窗是全塑型钢窗，在建设中进行了变更，外墙为大理石，门窗为罗普斯金，增加的价值是69549元，款未付清。原告不履行增加变更部分的买房款，所以原告的诉请不能成立。2009年反诉人取得位于定边县西环路编号为1-3070号6615平方米土地商品房开发的建设权，小区名称为“牡丹园”。反诉人为建设房屋的便利，当时将土地相邻西多户土地租赁用于建筑施工场地，其中包括建设的土地西北角距离几米可能有被反诉人不成形的东西两米的土地使用权。但是，在反诉人实际施工过程中，被反诉人百般刁难，多次强行阻挡施工并且提出非分要求。为保障建设工程正常进行，避免或者扩大损失，反诉人请人说话，在被反诉人逼迫下，反诉人违心在2009年11月27日和被反诉人签订了《以地购房协议》，条件是东西两米的土地使用权永久给予反诉人，反诉人将约200平方米的商品房一套一上一下以低于市场的价格每平方米2050元卖给被反诉人。由于商品房建设设计发生变更，即楼层空间增高，成本加大，2012年4月又和被反诉人签订了《协议书》，协议明确反诉人以原每平方米2050元调整为2360元卖于被反诉人，明确面积是257.38平方米，总价款607416.8元。被反诉人和反诉人在2012年5月30日签订了《商品房买卖合同》，合同对房屋外部约定标准是涂料，门窗是全塑性钢窗。但在实际建设中也发生了变化，即房屋外部约定标准是涂料变成了干挂大理石，门窗是全塑型钢窗变成了罗普斯金门窗，建设成本增加了69549元。2013年6月30日反诉人和被反诉人收款，被反诉人不但不交款，反而背信合同约定，说每平方米调整为2360元全部包括了干挂大理石和罗普斯金门窗的变更。综上所述，反诉人和被反诉人签订的协议以及合同，是被反诉人违背反诉人意志，在逼迫下进行签订，房屋买卖合同的价格条件是以集体无任何权属证明的土地作为购房的价值交换条件，该条件的约定违反了法律规定，属于无效合同条款约定。因此，合同协议条款无效后，反诉人将不可能取得被反诉人的土地利益，被反诉人对以土地购房也应该重新评估价值，以保障房屋买卖的等价和公平、公正。现反诉人依法提出反诉，请求：１、依法判决反诉人和被反诉人2009年11月27日签订的《以地购房协议》和2012年4月签订的《协议书》无效。2、依法判决反诉人和被反诉人2012年5月30日签订的《商品房买卖合同》中的购房款，被反诉人应该按照签订合同时评估的价值1930350元履行买卖房屋，支付时扣除已履行的607416.8元。3、由被反诉人承担反诉费用。
被告就本诉和反诉向法庭提交以下证据：
一、以地购房协议书。证明：原告向被告在建设牡丹园小区时处分2米土地使用权永久给甲方属于无效约定。
二、协议书一份。证明：1、原告将牡丹园西墙的2米土地使用权永久给甲方属于无效约定。2、被告出售给原告的房屋每平米2360元附带了原告给被告处分土地的价值。
三、商品房买卖合同（合同编号2012-1084）。证明：原告购买被告的房屋是257.38平方米，每平米是2360元，该价格是基于《以地购房协议书》和《协议书》的基础上。同时证明原告购买被告房屋的外观条件是外墙为涂料，门窗为全塑型钢窗。
四、收款票据。证明：2016年6月14日被告向定边县价格事务所交纳3000元评估费。
五、收款收据一支、牡丹园附属工程1号楼商业房增加工程差价。证明：原告所购买的房屋增加工程款是69549元。
本院调取以下证据：
一、定价认字（2016）57号定边县价格认证中心关于商品房的价格认定结论书。证明经评估涉案商品房在2012年5月30日的价格为人民币1930350元。
二、与薛永宏的谈话笔录。证明证人薛永宏的证言系其本人所出具。
三、现场勘验笔录。证明涉案商品房的现状。
经庭审质证，被告对原告所举第一组证据客观存在无异议，对证明的内容有异议，不清楚是实际建楼占用了土地还是作为空地使用了。原告处分土地属于无权处分，土地使用权属集体所有，土地的所有权发生变更，需要依法征用，没有见到原告本集体组织对该土地享有所有权和划归原告使用的证明材料。对第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，被告向原告出售商业房每平方米2360元，是以地购房的附条件建立起来的协议书，原告如不提供土地，得不到以2360元价格购买房屋的条件。对第三组证据真实性无异议，对证明被告没有按义务提供办理权属登记资料有异议，没有提供资料的原因是原告所购买的房屋发生了建设变更，增加了6万多元的成本，原告没有支付。对第四、五组证据真实性及证明目的均无异议。对第六组证据的第一个证明目的无异议，对第二个证明目的被告认为不完整，交付的房屋增加的部分原告没有出钱。对第七组证据无异议。对第八组证据证明目的有异议，被告相邻房屋价格的多与少不影响被告的购买价格。对第九组证据形式要件不符合法律规定，证人证言应当进行当庭进行质证，薛永红证言的第二个证明目的有异议，每平米2050元增至2360元，不包括墙壁和门窗的更改以及楼层加高的费用。如果包括，就应该体现在商品房买卖合同的附件三里，被告认为证人证言是虚假的。对第十组证据的质证意见以法院和李某某的谈话笔录陈述内容为准。对第十一组证据不予质证，理由为该鉴定过程被告没有参与，而且测绘时要有土地证、房产证作为测量报告的依据。被告对本院调取的价格认定结论书无异议，对与薛永红的谈话笔录真实性无异议，对陈述的内容不清楚。对勘验笔录无异议。
原告对被告所举第一、二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为该协议体现的是双方当事人的真实意志，不存在无效的情形。对第三组证据真实性无异议，对证明目的有异议，理由为房屋的价格虽然略低于市场价，依据是前面的两个协议，协议是牡丹园小区使用原告的土地没有赔偿，所以用低价格卖给原告房屋就是一种补偿。对第四组证据真实性无异议，该票据评估与原告或者被反诉人没有关系，不予承担。对第五组证据的真实性有异议，是被告公司自己开的票，列的单，不属于证据，与原告无关。原告对本院调取的价格认定结论书有异议，理由为该评估价格高于反诉人卖给同地段商品房所有购房者的房屋价格，也远远高于当时的市场价格，与被反诉人没有任何关联；对与薛永红的谈话笔录和勘验笔录均无异议。
本院对原、被告所举和本院调取的证据作如下认定，原告所举第一、二、三、十组证据，被告对真实性均无异议，应予以确认。原告所举第四、五、六、七组证据，被告均无异议，应予以确认。原告所举第八组证据，被告对证明目的有异议，因该证据与本案无关联性，故不予确认。原告所举第九组证据任小龙、薛永红的证言，结合原、被告所举其它证据及本院依法调取的证据，证人证言与事实相符，应予以确认。原告所举第十一组证据，被告虽不予质证，但该证据来源合法，客观真实，应予以确认。被告所举第一、二、三、四组证据，原告对真实性均无异议，应予以确认。被告所举第五组证据，原告对真实性有异议，因该证据系被告自行出具的，故不予确认。对本院调取的价格认定结论书、谈话笔录和勘验笔录，原、被告对真实性均无异议，应予以确认。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及认证查明以下事实，2009年，被告陕西某某房地产开发有限公司开发建设牡丹园项目商住大楼时，占用了原告韩某东西2米的土地，双方为此发生纠纷。通过薛永红、任小龙协调，原告与被告的项目负责人李某某于2009年11月29日签订了《以地购房协议书》，约定原告无偿将被告修建所占东西2米的土地使用权永久给予被告，被告将开发的邻街商品房以成本价2050元/平方米给原告一套两上两下的商业门面房，总面积大约200平方米。该协议签订后，原告向被告交付了购房款20万元。后因牡丹园项目设计变更，原、被告再次通过薛永红、薛城协调，于2012年4月签订了《协议书》，约定原告将被告的牡丹园1号楼西墙边两米空地永久性归于被告使用和占用，被告将牡丹园1号楼由东至西商业房8号出售给原告，面积测定为257.38平方米，价格为2360元/平方米，共计房款607416.8元，扣除已付20万元定金，剩余部分被告5月30日交房、交钥匙、交手续，原告一次性全部付清。原告还应缴纳契税、房屋专项维修资金、天然气初装费，电视初装费、产权证书工本费，水、电、气入户费，物业管理费用。2012年5月30日，原、被告又签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2012－1084），合同约定的房屋面积、价格与《协议书》约定一致，同时约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内获得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了全部剩余房款、契税及被告项目负责人李某某所列出的交费清单中的各项费用，被告向原告交付了房屋，但至今未协助原告办理房屋产权登记。另查明，本案争议的牡丹园1号楼由东至西8号商业房目前正面外墙为干挂大理石，正面门窗为罗普斯金材质，背面窗户均为塑钢材质，楼房门台为大理石材质，与被告向原告交付房屋时的状况一致。2016年7月7日，经定边县平宝测绘工程有限公司测量，牡丹园小区1号商住楼西墙西北角占韩某地皮0.06米，西墙西南角占韩某地皮0.32米。
本院认为，原、被告所签订的《以地购房协议书》、《协议书》和《商品房买卖合同》均系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定付清了房屋价款，并按照被告负责人的要求交纳了其他应由原告承担的各项费用，被告应及时给原告办理房屋产权登记，故对原告要求被告办理所购房屋产权证书的诉请，本院予以支持。原告主张由被告支付未按期办理房权证的违约金607元，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。被告辩称未给原告办理产权证书，是因为原告所购房屋建设变更，增加的价款被告未付清，因举证不力，本院不予采信。被告反诉主张《以地购房协议》及《协议书》中以集体土地换购房屋的约定应属无效，于法无据，不予支持。被告反诉主张增加诉请的部分，因在限定期限内未预交案件受理费，依据法律规定，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告陕西某某房地产有限公司于判决生效之日起十五日内为原告韩某办理所购位于定边县西环路牡丹园1号楼8号商业房的产权证书。
二、由被告于判决生效之日起三日内支付原告不能按期办理房权证的违约金607元。
三、驳回被告的反诉请求。
案件受理费150元，由被告负担。
反诉费100元，由被告（反诉人）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 刘建海
代理审判员 魏 琼
人民陪审员 白 晓
二〇一六年十月十日
书 记 员 宋霄楠