浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0304民初1401号
原告：温州市吉达汽车销售服务有限公司。
法定代表人：涂立发，董事长。
委托代理人：吴海英，系原告员工。
委托代理人：朱晓斌，浙江泽商（洞头）律师事务所律师。
被告：温州忠义集团有限公司。
法定代表人：姜忠义。
原告温州市吉达汽车销售服务有限公司（以下简称吉达公司）与被告温州忠义集团有限公司（以下简称忠义公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年4月5日向本院起诉，诉请判令：1.被告返还原告房屋租赁押金10万元；2.被告赔偿原告经济损失1046806.93元（含赔偿周琼霞3万元及诉讼费负担879.5元，赔偿周光双156997.43元及诉讼费负担1720元，2012年12月6日停电停水至2013年7月份出租前的空置损失857210元）。本院受理后，依法适用简易程序，于2016年7月13日开庭进行了审理。原告吉达公司的委托代理人朱晓斌、吴海英，被告忠义公司的法定代表人姜忠义已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理，认定事实如下：2011年3月19日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定：乙方承租甲方坐落于温州市瓯海大道313号前西幢一至五层厂房，租赁期自2011年4月1日至2016年3月31日止；年租金为60万元，每年递增5%，付款方式为每年一付，先付款后使用，乙方需向甲方支付租赁保证金10万元；厂房租赁期间，因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，终止合同，甲方必须退还乙方保证金和未到期的租金；租赁期间，双方不得无故终止合同，如违约应赔偿对方所造成的损失等内容。协议书签订后，被告向原告支付了保证金10万元。
2011年3月29日，原、被告就上述租赁合同签订《补充协议书》，约定：甲方同意乙方将承租物转租；租赁物的功能为生产、销售、办公、仓储，但不得用于住宿；本补充协议与双方2011年3月19日签订的房屋租赁协议书具有同等法律效力，若与2011年3月19日签订的房屋租赁协议书有冲突，以本补充协议书为准等内容。
2011年4月2日，原告与案外人周琼霞签订租赁合同，将上述厂房中的二楼转租给周琼霞使用。2011年4月11日，原告与案外人周光双签订租赁合同，将上述厂房的三楼至五楼转租给周光双使用。
2012年3月9日，被告向原告出具《承诺书》，表明被告由于需向银行贷款，向原告承诺如在合同履行期间提前终止合同，被告必须承担对原告所造成的所有损失（包括1-5楼的装潢及其他损失）。
2012年8月，被告与温州隆泰服装有限公司（以下简称隆泰公司）的法定代表人金荣华签订《厂房买卖合同》，将包括上述租赁厂房（鸿运）在内的梧田工业基地南小区18号厂房出卖给金荣华，同年9月，金荣华将该厂房的产权登记在隆泰公司名下。
2012年8月5日，被告再次向原告出具《承诺书》，表明原告租赁的瓯海大道313号厂房的产权人由被告变更为隆泰公司，被告承诺原告租赁有关的保证金、租金及相关事项，由被告和隆泰公司协商解决，不损害原告的利益。
2012年12月初，被告要求原告吉达公司及周琼霞、周光双搬离案涉厂房，并关了几次总电闸，同年12月6日，被告申请供电局切断了总电闸，导致原告及周琼霞、周光双无法正常经营，周琼霞、周光双为此陆续将厂房腾空并交还原告。此后，周光双、周琼霞分别起诉吉达公司，要求解除租赁合同、退还租金及押金并赔偿损失等。就周光双一案，法院作出（2013）温瓯民初字第131号民事判决，判令解除周光双与吉达公司的房屋租赁协议书，吉达公司返还周光双已付的租金及水电费计156997.43元，并由吉达公司承担受理费1720元。另，周琼霞一案，忠义公司自愿参加诉讼，三方在法院主持下达成（2013）温瓯民初字第249号调解协议，由吉达公司返还周琼霞租金15000元及水电费押金15000元，忠义集团赔偿周琼霞损失15000元，吉达公司为此负担受理费879.5元。
另，原告吉达公司已分别向被告忠义公司支付2011年4月至2012年3月的租金60万元、2012年4月至2013年3月的租金63万元、2013年4月至2014年3月的租金661500元，已履行完毕合同约定的前三年租金支付义务。2014年4月，原告分别向被告及隆泰公司寄送通知，载明被告将租赁厂房出售给隆泰公司所有，根据买卖不破租赁相关规定，原告继续承租该厂房并需支付2014年4月至2015年3月的租金，要求被告及隆泰公司明确租金向何方支付。
2013年6月28日，吉达公司、隆泰公司与案外人黄君想签订《声明协议》，载明由吉达公司直接向隆泰公司支付案涉厂房2014年4月1日至2016年3月31日的租金。次日，该三方签订《厂房租赁合同》，将案涉厂房的一层西边三间和二至五层租给黄君想，租赁期限自2013年7月7日起。此后不久，吉达公司又将一层另外8间转租给他人，剩余3间一直空置至2015年左右。
以上事实由原、被告的陈述，以及原告提供的《房屋租赁协议书》、《补充协议书》、房屋所有权证、承诺书、《厂房买卖合同》、（2013）温瓯民初字第131号民事判决书及执行通知书、执毕证明、（2013）温瓯民初字第249号民事调解书及生效证明书、浙江省法院诉讼费专用票据、收款收据、通知及邮寄凭证，本院依职权调取的（2014）浙温民终字第1373号、（2015）浙温民终字第2541号民事判决书予以证实。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议书》、《补充协议书》合法有效，双方均应按合同的约定履行各自义务。现租赁期限已经届满，同时被告已将案涉租赁厂房出售予他人，故应当返还原告租赁保证金（押金）10万元。租赁期限内，被告切断租赁房屋的供电，导致原告及转租人无法使用租赁房屋，造成原告损失，依法应当赔偿。关于赔偿的具体数额，自2012年12月6日被告切断电源至2013年7月7日原告另行将厂房转租期间，租赁房屋电源始终未能接通，致使无法正常使用，故被告应赔偿原告该期间的租金损失，租金损失的标准参照双方签订的《房屋租赁协议书》计算，原告主张按其转租的金额计算，缺乏依据，本院不予支持。其中2012年12月6日至2013年3月31日的租金损失按63万元/年计算为198493元，2013年4月1日至2013年7月6日的租金损失按661500元/年计算为173984元，合计为372477元。原告主张的赔偿给周琼霞、周光双的费用损失，本院认为除两案受理费2599.5元外，其余均系原告返还的未履行期间的租金及押金，押金的返还不属于原告损失，租金部分原告已主张房屋空置期间的损失赔偿，不应重复计算，故被告共应赔偿原告损失375076.5元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告温州忠义集团有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告温州市吉达汽车销售服务有限公司租赁保证金10万元；
二、被告温州忠义集团有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告温州市吉达汽车销售服务有限公司损失375076.5元；
三、驳回原告温州市吉达汽车销售服务有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15121元，减半收取7560.5元，由原告温州市吉达汽车销售服务有限公司负担3347.5元，被告温州忠义集团有限公司负担4213元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 任 宁
二〇一六年八月十五日
代书记员 黄玉莹
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。