吉林省安图县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉2426民初442号
原告：长白山保护开发区旭日房地产开发有限公司。住所地池北区。
法定代表人：冯长敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑立颜，吉林郑立颜律师事务所律师。
被告：康丽萍，女，1962年11月26日出生，汉族，个体工商户，户籍地吉林省蛟河市，现住池北区。
委托诉讼代理人：栾兰，吉林理悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：伯文静，吉林理悦律师事务所律师。
原告长白山保护开发区旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日公司）与被告康丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人原告旭日公司的法定代表人冯长敏及其委托诉讼代理人郑立颜到庭参加诉讼，被告康丽萍及其委托诉讼代理人栾兰、伯文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长白山保护开发区旭日房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令支付2015年度违约金36500元（730000元×5%＝36500元）；2.判令支付2016年拖欠房租10000元及利息4275元[10000元×万分之九×475天（2016年3月20日至2017年7月10日）＝4275元]；3.判令支付2017年租金730000元及2017年3月20日至2017年7月10日的违约金65700元（730000元×0.9‰×100天＝65700元）。事实和理由：2015年5月20日，旭日公司与康丽萍签定碧波家园1号楼宾馆租赁协议并书写了欠条。2015年5月15日康丽萍出具的欠条中约定5月20日前付清当年的租金全款，逾期付款按租金总额的5%支付违约金，康丽萍在5月28日前付清全款，康丽萍没有按照欠条的约定时间支付拖欠的租赁款，依据违约条款，应支付租金总额5%的违约金36500元；2016年，康丽萍支付本年度租金720000元，始终拖欠10000元，自2016年3月20日至2017年7月10日475天的违约金按年利率36%计算，每日为万分之九，违约金为4275元；2017年，康丽萍未按照协议于2017年3月20日前支付730000元，自2017年3月20日至2017年7月10日100天的违约金65700元。
康丽萍辩称，一、旭日公司提供的租赁物存在严重质量问题，造成康丽萍承租房屋经营宾馆期间，因房屋漏水、漏电，不能满足约定用途，旭日公司应当承担违约责任。1.法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第216条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定可见，租赁合同中出租人的基本义务包括两项：一是交付租赁物；二是在租赁期间保证租赁物符合实现租赁目的的状态，即出租人的物之瑕疵担保责任。2.合同约定。从旭日公司与康丽萍签订的《租赁合同》第2条可以看出，租赁房屋用途为经营宾馆，旭日公司承诺租赁物可以满足承租人需要的相应配套水、电、燃气、通讯设备、冷暖气空调设施、电梯、排水排污排烟等设施设备正常使用。3.生效法律文书确认的事实。（2015）吉民再终字第5号民事判决书确认由旭日公司开发的房屋存在多处严重的质量问题，本案所涉及的1号楼质量问题尤为明显，包括屋面漏水、保温板质量不合格、电线存在严重质量问题，不能满足产品质量标准要求、给排水管破裂、不符合验收规范等明显质量问题。最高人民法院（2016）最高法民申649号民事裁定书再次确认了上述内容。生效文书作出生效至今，旭日公司并没有对房屋进行维修，仍然存在严重质量问题和安全隐患。4.旭日公司自认的事实。（2015）吉民再终字第5号民事判决书中载明旭日公司诉称：“碧波家园”商住小区自2008年验收以来，存在严重质量问题，包括土建、电气、暖通部分。绝缘电线是不合格产品，存在严重安全隐患，热水管、消火栓、采暖、给排水管均存在大量问题，屋顶漏水严重。5.康丽萍已经就房屋存在建设工程质量问题完成了初步举证责任。旭日公司应当就其已经维修的反驳理由承担举证责任。如旭日公司不能提出相反证据证明其反驳的意见，则应承担对其不利的后果。
二、被告已经按照约定履行了房屋及附属设施的日常维修义务，建设工程质量问题应由出租人承担。
1.《合同法》在第216条（出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途）和220条（出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外）对出租人的瑕疵担保责任和维修义务进行分别规定，这两条规定并不冲突。前者是对出租人严苛的瑕疵担保义务的规定，而后者规定的是对不严重影响出租物使用功能的瑕疵的排除。
2.承租人已经完成了日常维修义务。《租赁合同》中约定被告承担的维修义务，属于《合同法》第220条规定的日常维护义务，被告已经依照合同约定履行了日常维护义务。
3.出租人应当承担《合同法》第216条规定的瑕疵担保责任。出租人承担瑕疵担保责任的法律要件只有两项：一是租赁物在租赁期内出现瑕疵；二是瑕疵不可归责于承租人。这显然不同于承担维修义务的法律要件。由于租赁物在承租期间出现了漏水、漏电等严重情况，出租人明知，却始终放任，不予消除该等问题，而未能承担瑕疵担保责任，违反了法定义务。
三、因原告提供的租赁物存在严重质量问题，影响承租人的使用，对承租人造成损失的，应当依法减少租金。
1.法律依据。根据《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”。又根据《商品房屋租赁管理办法》第9条的规定：“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。”
2.因原告旭日公司未承担瑕疵担保责任，致使被告开设宾馆盈利的目的不能实现，而造成的直接经济损失高达43，214元（详见附表：《损失明细表》）。
由此可见，出租人未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。
四、原告旭日公司提供的租赁物存在权属争议，导致承租人无法正常经营，无法实现承租目的，承租人有权解除合同。
（一）租赁物存在权属争议，导致承租人无法正常经营，无法实现承租目的，承租人有权解除合同。
1.法律规定。《租赁合同司法解释》第8条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……(二)租赁房屋权属有争议的;……”
2.原告旭日公司出租房屋时向被告出示了房屋所有权证。2015年5月16日，原、被告签订租赁协议时，原告旭日公司向被告出具其名下的碧波家园商住小区1号楼《房屋所有权证》，证明出租房产为其所有，丘地号为5-7-92-1；房屋总层数为5层，建筑面积为4953.66㎡。因此，被告在签订租赁协议时有理由相信涉案标的物为原告旭日公司所有，正因如此，在原告不对房屋漏水漏电承担瑕疵担保责任时，被告一直向其主张权利。
3.案外人向被告出示了涉案房屋的所有权证明。2017年7月25日，被告收到涉案相关房屋所有权人ＸＸ中等人的《物权权利通知书及风险告知书》，称其于2011年即取得了被告所承租的碧波家园1号楼相关房屋的所有权。该等所有权人称其从未授权旭日公司或冯长敏管理租赁其自有房产，并称原、被告之间签订的《租赁协议》中涉及其房产的部分无效。并称其保留对承租人主张赔偿的权利。
4.案外房屋所有权人向被告表示欲收回涉案房屋。原、被告签订租赁协议以来，经常有案外人声称其为房屋的所有权人，要求享有旅游旺季15天，免费入住权。被告对此一头雾水，原告从未给予被告合理解释，对该免费入住的损失亦从未给予回复和解决。近期，碧波家园1号楼的相关房屋所有权人纷纷表示欲收回房屋，使被告无法实现承租目的。
综上，被告承租的原告旭日公司的房屋存在权属争议，该等权属争议直接导致被告经营宾馆的目的无法实现，因此，被告当然享有承租人的解除权。
（二）假设涉案租赁物确实为众多案外人所有，则原告旭日公司对该等房屋的出租行为属于无权处分行为，若所有权人对此不予追认，原告的出租行为无效。
1.法律依据。《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由此可见，对财产的处分权是属于所有权人的，无处分权的人处分他人财产，是无效的民事行为，如不能取得所有权人的追认，其订立的合同无效。
2.原告旭日公司并不享有租赁物的所有权。
（1）2011年以来案外人获得涉案房屋所有权后，分别与长白山保护开发区翠湖度假酒店有限责任公司（以下简称翠湖公司）签订《委托管理协议》，约定案外所有权人委托翠湖公司管理其房屋，托管期限为8年（自2012年1月1日至2019年12月31日），并约定每年的租赁收益不低于人民币1万元，同时所有权人每年享有15天免费入住权。
（2）2015年5月16日，原告旭日公司与被告签订《租赁协议》，约定旭日公司将涉案共计77间客房出租给被告经营宾馆。
（3）翠湖公司与旭日公司均为独立法人，不存在任何人格混同关系，亦不存在任何委托代理等基础法律关系。
综上，原告旭日公司无权处分案外人财产，如不能得到案外所有权人对其无权处分行为的追认，原被告之间签订的《租赁协议》将自始无效。被告对原告支付租金便成为无源之水，无本之木，缺乏事实及法律依据。
五、原告旭日公司出租的房屋存在质量隐患，危及承租人的安全，被告有权解除租赁合同。
1.法律依据。根据《合同法》第233条的规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”
2.该等租赁物漏水、漏电，存在安全隐患，危及承租人的安全，在此情况下，即使被告对此明知，都享有承租人随时解除权，更何况原告在蒙蔽被告该租赁物存在安全隐患的情况下签订的租赁协议，被告更享有承租人随时解除权。
六、租赁物存在权属争议，且房屋存在质量隐患，危及承租人的安全，经沟通被告却久拖不决，因此被告依法行使不安抗辩权，暂缓支付租金，合情合理、于法有据。
1.法律依据。《合同法》第68条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。……”又根据《合同法》第69条之规定：“当事人依照本法第68条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”由此可见，在双务合同中，负有先履行义务的一方可以证明对方履行能力严重恶化时，为保护自己的权益，可以中止履行的权利。
2.被告享有不安抗辩权的理由如下：
（1）原告提供的租赁物存在安全隐患，久拖不决。被告承租房屋以来，由于房屋存在建设工程质量问题，工程所用电线的产品质量不能满足产品质量标准要求，生活用给水管和供暖用给水管均存在破裂现象。屋内漏水连点现象层出不穷，经与出租人联系，却始终推诿不决，致使被告只好自行雇工完成电线改造等工程。
（2）原告提供的租赁物存在权属争议。原告在与被告签订《租赁协议》时称该房屋为其所有，并出示了《房屋所有权证》作为凭证。租赁协议签订后，多人多次前往租赁房屋或打电话或以发函的形式向被告明确其为所有权人。被告无法辨别到底谁为租赁物的所有权人。
（3）原告拖欠房屋所有权人大量租金，致使房屋所有权人要求被告腾房，无法实现租赁目的。被告早已将2015年-2016年租金合计145万元交付给原告，原告对此已经自认，但是原告却迄今拖欠案外房屋所有权人2015年-2016年的租金，致使房屋所有权人纷纷要求被告停止营业、返还原物，更有所有权人向被告发送《物权权利通知书及风险告知书》，明确表示被告侵权，将立即提起诉讼。致使原告的经营始终处于不安状态，经与出租人联系，却始终推诿不决。
综上，正是由于上述原因，被告才迟迟未交付租金。被告对交付租金后是否能够继续依法使用该租赁物无法形成内心确信，在反复同原告协商沟通未果的情况下，被告选择推迟交付租金，是在依法行使不安抗辩权，合情合理、于法有据。
七、承租人不应承担租赁物的实际交付之前的费用，原告旭日公司应当返还或抵扣已经收取的该部分费用。
1.法律依据。根据《民法通则》第92条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”
2.不当得利应予返还。原、被告之间于2015年5月16日签订《租赁合同》，原告亦于同日向被告交付租赁物。2015年5月16日之前由其他承租人租赁该等标的物，并从事经营活动。原告对同一标的物在同一时期内获取双重租金，该行为显系不当得利，因此，原告要求被告承担2015年1月1日至2015年5月15日之前的承租费用缺乏事实及法律依据。对该期间已经受领的租赁费用属于不当得利，应当予以返还或抵扣租金。
鉴于上述，原告旭日公司出租的房屋不符合约定用途，且存在严重的权属争议有待解决，致使被告无法实现合同目的，构成根本违约。被告当庭提出解除合同，以维护自身合法权益，希望得到支持。
经审理查明：旭日公司法定代表人冯长敏与康丽萍于2015年5月16日签订房屋租赁合同，约定将长白山保护开发区池北区翠湖路与滨河路交汇处碧波家园1号楼共计77间客房及一楼大厅、二楼餐厅租赁给康丽萍使用。合同约定：1.租金及支付方式为年税后净租金73万元，2015年5月14日前支付40万元，2015年5月20日前支付33万元；2016年至2019年房租于当年3月20日前一次性支付73万元。2.配套设施设备为旭日公司提供租赁的物业可以满足对方需要的相应配套的水、电、燃气、通讯设施、冷暖气空调设施、电梯、环保设施等由康丽萍确认具备正常使用功能的设备。消防设施2014年度检验合格，康丽萍接手后要遵守相关规定，做好消防设备设施的维护保养达到消防部门要求。供暖已报停、不具备冬季营业条件。房间家具、电器及布草等物品也一并交付承租方。康丽萍要做好房屋及附属设施的维修维护，确保人员安全，对进出人员及宾客的安全负责。3.合同期限为租赁期限5年，即自2015年1月1日起至2019年12月31日止。4.保证金为旭日公司将宾馆内家具、电器、布草、电脑等办公用品一并租赁给康丽萍，双方对物品清点后在清单上签字，康丽萍向旭日公司交纳保证金5万元。合同履行期满，双方对宾馆物品及附属设施检验无损坏丢失并确保没有拖欠水电、卫生、环保、税务等费用后，一次性退还给康丽萍5万元。康丽萍负责所有设施、设备的年检和物业内正常的维修、维护。5.旭日公司出租给康丽萍的房屋，其房产税、土地使用费、租赁登记管理费和当地有关部门规定收取涉及房产的相关费用及物业费等费用概由康丽萍负责。6.康丽萍如不能按时向旭日公司缴纳租金，时间超过10天，经旭日公司催讨，自第11天起，每延迟一天按拖欠的总金额的2%每天向旭日公司缴纳滞纳金。7.本合同自双方签字、盖章后生效，合同期满终止。8.承租期间不得转租。冯长敏签字并盖旭日公司公章，康丽萍签名并捺印。签约时间为2015年5月16日。
康丽萍于2015年5月15日出具欠条，载明：今欠冯长敏人民币73万元整（柒拾叁万元），本人郑重承诺，一、于2015年5月15日还款20万元；二、于2015年5月20日前归还53万元（伍拾叁万）。如不能完全履行上述两项承诺，本人同意支付冯长敏违约金，违约金计算方法为730000元×5%，并按欠款具体数额按每日万分之二支付利息。承诺人康丽萍签名。
另查明：康丽萍2015年度分三次向冯长敏支付73万元，于5月18日支付20万元、5月23日支付49万元、5月28日支付4万元。康丽萍2016年度向冯长敏支付72万元。2017年度73万元租金至今未给付。
还查明：涉案的租赁物系产权式酒店，各产权人将酒店委托给长白山保护开发区翠湖度假酒店有限责任公司公司管理，长白山保护开发区翠湖度假酒店有限责任公司系旭日公司出资、出人成立的，实际管理人为冯长敏。
本院认为，旭日公司与康丽萍签定的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。虽然签订合同的主体是旭日公司，而非长白山保护开发区翠湖度假酒店有限责任公司，但康丽萍有理由相信旭日公司及冯长敏的行为构成表见代理，且双方租赁关系已经实际履行两年多，故对康丽萍要求解除合同的辩解，本院不予采纳。因双方签订合同的日期为2015年5月16日，交付租赁物的时间也是2015年5月16日，而非2015年1月1日，且康丽萍在订立合同时已经知晓供暖已经报停，不具备冬季营业条件，且当地经营宾馆的交易习惯是旅游旺季经营，故对康丽萍要求返还2015年1月1日至2015年5月15日租金的主张，本院不予支持。对于旭日公司主张的第一项诉讼请求即2015年度违约金36500元，因双方于2015年5月16日签订的租赁合同第六条关于违约责任已经将2015年5月15日欠条中载明的违约责任覆盖，同时根据有利于被告的原则，2015年度的违约金应为1600元[40000元×2%×2天（合同签订后第11日起算即2015年5月27日至2015年5月28日）＝1600元]；对于旭日公司主张的第二项诉讼请求即2016年度未支付的1万元租金及违约金4275元，违约金4275元低于2015年5月16日签订的租赁合同第六条约定的按照拖欠总金额的2%每日缴纳滞纳金计算所得，属于当事人意思自治，符合法律规定，本院予以支持。对于旭日公司主张的第三项诉讼请求即2017年度73万元租金及自2017年3月20日至2017年7月10日的违约金65700元，亦低于2015年5月16日签订的租赁合同第六条约定的按照拖欠总金额的2%每日缴纳滞纳金计算所得，属于当事人意思自治，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十四条的规定，判决如下：
被告康丽萍于本判决生效之日立即向原告长白山保护开发区旭日房地产开发有限公司给付2015年度违约金1600元、2016年度拖欠的租金10000元及违约金4275元、2017年度拖欠的租金730000元及违约金65700元，合计为811575元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12304元，由康丽萍负担11797元，长白山保护开发区旭日房地产开发有限公司负担507元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 祝顺伟
审 判 员 乔祥林
人民陪审员 董 凯
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 刘芷君