吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉08民终131号
上诉人（原审被告）：吉林时利和实业有限公司。住所：白城市幸福南大街****号。
法定代表人：尤爱民，该公司经理
委托诉讼代理人：张铁成，吉林亚非律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军吉林陆军预备役反坦克炮兵旅。
负责人：孙德生，该旅政治委员。
委托诉讼代理人：安娜，吉林金辉律师事务所律师。
上诉人吉林时利和实业有限公司（以下简称时利和公司）因与被上诉人中国人民解放军吉林陆军预备役反坦克炮兵旅（以下简称反坦克炮兵旅）房屋租赁合同纠纷一案，不服白城市洮北区人民法院（2017）吉0802民初1758号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人时利和公司法定代表人尤爱民及委托诉讼代理人张铁成、被上诉人反坦克炮兵旅委托诉讼代理人安娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人时利和公司上诉请求：要求撤销一审判决，并予以改判。事实与理由：1、反坦克炮兵旅不具备原告诉讼资格。2010年5月1日合同中的出租人为沈阳军区通辽房产管理分局，而非反坦克炮兵旅。原审判决明知签订合同的主体不是反坦克炮兵旅，而认定房屋是反坦克炮兵旅的，房管分局是代签行为，所以原告主体适格的认定错误。房屋作为军产，属于国家，没有证据支持下就认定是反坦克炮兵旅的，明显不当。而合同权利义务具有相对性，即谁签订的合同，对谁具有法律约束力，不是合同的标的物是谁的，合同对谁具有约束力。本案作为合同纠纷，反坦克炮兵旅不是租赁义务的权利义务主体，不具有原告的诉讼主体资格，而原审法院却认定原告主体适格并进行审理，明显程序违法；2、原审认定本案争议军队房地产租赁合同有效是错误的，此合同属于未生效的无效合同。根据租赁合同第十三条规定：“本合同经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查并加盖合同审核专用章后生效”。但是合同上仅有出租方、承租方的盖章，而没有审批部门审批和加盖审核专用章，附生效条件没有成就，合同未生效，不具有法律效力，属于无效合同；3、终止合同协议也属于无效协议。第一，不是原租赁合同签订的当事人签订的补偿协议，不具有法律效力。第二，即使将终止租赁合同协议作为原租赁合同补充协议考虑，只能成为原租赁合同的一部分，原租赁合同无效的情况下，这份补偿协议也是不具有法律效力的；4、由于时利和公司与房管分局租赁合同不具有法律效力，即产生以下法律后果：原审应当判决确定租赁合同无效。原租赁合同约定出租方无偿取得时利和公司投资建设的资产的约定无效，不能作为法院判决依据。作为无效合同应当依据缔约过失责任，确定各方的应当承担的过错责任。无效合同终止，根据缔约过失责任和不当得利返还的法定义务，对于时利和公司的投资形成的资产，如果出租方留用，应当给予适当的补偿，如果不留用，应当允许时利和公司采取合理措施处理。在对无效合同审理中，应当对后合同义务进行全面处理。不能只判决返还租赁物，而对租赁范围内新增资产不进行审判处理；5、关于原租赁合同约定期限届满后租金问题。由于双方签订了无效合同，造成原租期约定不具有法律约束力，且无效合同造成双方资产混合未得到有效分割处理情况下，时利和公司无法向出租方交房，出租方也存在过错，此期间不宜计算租金。
反坦克炮兵旅答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当依法维持；2、时利和公司上诉请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。理由如下：第一，本案租赁房屋占用土地的使用权人系反坦克炮兵旅，地上附属房屋系军产没有产权证，部队房产均由土地使用权所属单位管理与处置。沈阳军区通辽房产管理分局也出具证明，证明其签订合同只是代签行为，只是按照军队管理要求对空余房地产租赁、审判的一种形式，对租赁房屋不享有任何的权利。本案中，上诉人交纳租赁费，日常就租赁房产相关事宜的联系均是与被上诉人完成的，终止租赁协议也是与被上诉人签订的，这都可以证明，反坦克炮兵旅是租赁合同履行的义务主体，系租赁房屋的实际管理与处置主体，故反坦克炮兵旅系本案的适格主体。第二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效的，人民法院不予支持。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”之规定。本案中，反坦克炮兵旅将租赁房屋交付时利和公司使用，时利和公司将租赁费交付反坦克炮兵旅，双方均已经履行了合同的主要义务，且租赁合同已经履行完毕，故时利和公司再以合同第十三条约定，要求认定合同无效，没有事实和法律依据。第三，终止租赁协议系双方真实意思表示，也可以证明反坦克炮兵旅系房屋处置权人，系本案适格主体，租赁合同有效。第四，沈阳军区房管分局代反坦克炮兵旅签订的租赁合同，反坦克炮兵旅系合同履行义务主体，系本案适格原告，双方就该合同主要义务已经履行完毕，该合同合法有效。时利和公司应按照合同约定在租赁期满归还租赁物，支付超期使用期间的租金。
反坦克炮兵旅向一审法院起诉请求：1.判决被告立即搬迁腾房，将租赁的房屋（位于白城市经济技术开发区幸福南大街89号。房屋面积766平方米、场地面积496平方米）返还原告。2.判决被告给付超期使用期间的租金160000元（以实际评估结论为准）。诉讼过程中原告变更诉讼请求：判决被告给付超期使用期间的租金，租金数额以每年96000元为计算标准，给付期限从2015年7月2日起至租赁房屋返还之日止。3.判决被告承担本案的诉讼费、送达费、律师费等相关费用。事实和理由：2010年5月1日原、被告签订《军队房地产租赁合同》一份。合同约定，原告将其管理的军队房屋租赁给被告经营饮服业使用。租赁房屋位于白城市经济技术开发区幸福南大街89号（坐落号为沈吉字第2816号），租赁房屋面积为766平方米，场地面积496平方米。租赁期限从2010年7月1日起至2015年7月1日止。年租金为人民币80000元。合同到期后，被告一直未将租赁房屋返还原告。由于军队政策重大调整，军委要求收回全部出租房屋。经双方协商一致，原被告于2015年10月份签订《终止〈租赁合同〉协议书》一份，双方约定，终止原被告于2010年5月1日签订的《租赁合同》，原告收回租赁房屋，被告必须于2015年12月1日前将房地产返还甲方。被告在承租期间，进行的装修、维护等固定投资归属原告所有。协议签订后，被告没有按协议约定如期交房。时至今日，被告仍一直占用原告租赁房屋经营使用，拒不返还。故原告诉至贵院，请贵院依法判决被告立即搬迁腾房，将租赁的房屋（位于自城市经济技术开发区幸福南大街89号）返还原告，并给付超期使用期间的租金人民币160000元（以实际评估结论为准），以维护原告的合法权益。
一审法院审理查明，2010年5月1日，中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理分局与被告签订《军队房地产租赁合同》一份，合同约定，原告将其管理的军队房屋租赁给被告经营饮服业使用。租赁房屋位于白城市经济技术开发区幸福南大街89号。房屋面积766平方米、场地面积496平方米（坐落号为沈吉字第2816号）。租赁期限从2010年7月1日起至2015年7月1日止，年租金80000元。合同到期后，被告未将租赁房屋返还原告。后原、被告签订了《终止租赁合同协议书》终止了原、被告于2010年5月1日签订的租赁合同，约定被告于2015年12月1日前将房地产返还原告，被告在承租期间进行的装修、维护等固定投资归属原告所有。协议签订后，被告没有按协议约定交付房屋，现原告要求被告立即搬迁腾房并给付超期使用期间的租金。经原告申请，双方选定，本院依法委托白城市守信价格评估有限责任公司评估年租金96000元。诉讼过程中，中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理分局出具证明其代签合同的行为，只是按照军队管理要求对空余房地产租赁、审批的一种形式，对租赁房地产不享有任何权利。租赁期满，由租赁物所在地的管理单位中国人民解放军吉林陆军预备役反坦克炮兵旅主张权利，收回所租赁的房地产。
原审法院认为，被告在2010年7月实际租用了原告房屋，并按合同约定将租赁期间房屋租赁费交付原告，中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理分局按照军队管理要求只是代签合同的行为，对租赁房地产不享有任何权利，后原、被告双方又签订了终止房屋租赁合同协议书，故原告是本案适格主体，双方签订的房屋租赁合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人适使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”双方签订合同至2015年7月1日止，租赁期已经届满，原告要求被告搬迁符合法律规定，应予支持。被告应予从租赁房屋内搬出，并支付逾期使用该房屋的租赁费。关于被告要求新增资产要求补偿或者允许其拆走，因双方签订租赁合同届满后被告未搬出，双方签订的终止租赁合同协议书规定被告必须于2015年12月1日前将承租房返还原告，逾期视为自动放弃租赁场地内建筑、设施、设备的一切权利，所有权归出租方并收回房地产。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”被告对租赁房屋进行新增资产，双方签订的终止租赁合同协议书已经约定承租方逾期搬出视为自动放弃租赁场地内建筑、设施、设备的一切权利，所有权归出租方，故本院对被告请求不予支持。原审法院判决如下：一、被告吉林时利和实业有限公司于本判决生效后五日内从白城市经济技术开发区幸福南大街89号承租的房屋内迁出；二、被告吉林时利和实业有限公司于本判决生效后立即给付原告延期使用租赁房屋租金（年租金按96000元计算，自2015年7月2日起至房屋交付之日止）。案件受理费1750元，鉴定2000元，由被告负担。
根据当事人上诉理由及答辩意见归纳本案的争议焦点：1.反坦克炮兵旅是否具备本案诉讼主体资格；2.双方之间租赁合同和终止租赁协议是否有效，如果合同无效，新增资产如何处理；3.双方租赁合同约定租赁协议期满，上诉人继续占有使用，应否支付租赁届满后的使用费？
本院二审期间，各方当事人没有提供新的证据。
本院二审审理查明的事实与原审查明事实一致，对原审查明事实予以确认。
本院认为：一、关于反坦克炮兵旅是否具备原告主体资格。依据中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理分局出具的介绍信证明，中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理分局和中国人民解放军沈阳军区通辽房管处是同一单位，中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理分局是军外名称，中国人民解放军沈阳军区通辽房管处是军内名称。中国人民解放军沈阳军区通辽房管处给一审法院出具的证明，中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理分局签订本案争议租赁合同的行为，只是按照军队管理要求对空余房地产租赁、审批的一种形式，对本案争议租赁房地产不享有任何权利，租赁期满，由租赁物所在地的管理单位反坦克炮兵旅主张权利，收回所租赁的房地产。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，军事用地为划拨用地。本案中，根据反坦克炮兵旅提供的土地使用权证和情况说明等证据，可以认定诉争不动产系军用土地，土地使用权人为反坦克炮兵旅，反坦克炮兵旅是争议合同的实际履行主体，享有租赁合同的相关权利义务，其提起本案诉讼符合法律规定。时利和公司认为反坦克炮兵旅诉讼主体不适格的抗辩，理由不能成立，本院不予采信。
二、关于双方之间的租赁合同及终止租赁协议效力问题。
根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”、第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”、第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。从上述法律规定可知，有关合同变更条件中的当事人协商一致，可以根据当事人的履行行为进行判断，本案中双方虽然没有办理作为合同约定的生效条件的审核手续，但双方当事人已经履行了合同约定的主要义务。即承租方直接向反坦克炮兵旅交付了租赁合同约定的租金，反坦克炮兵旅亦向承租方交付了租赁物，承租方接收房屋后进行了装修经营，应当视为当事人之间以实际履行行为变更了合同约定的生效条件，本案的租赁合同已经依法成立并生效。同理，终止租赁协议也是双方的真实意思表示，亦合法有效。
三、关于反坦克炮兵旅应否承担翻建、扩建费用问题。双方签订的终止租赁合同协议书规定，承租期间进行的装修、维护等固定投资以及建设的建筑（构筑物）均归属部队，其中，临时性建筑可以拆除恢复原貌，但不得破坏地表及地表以下结构。时利和公司必须于2015年12月1日前将承租房返还反坦克炮兵旅，逾期视为自动放弃租赁场地内建筑、设施、设备的一切权利，所有权归出租方并收回房地产。时利和公司上诉主张相关费用补偿的前提是双方之间的合同无效，对于合同无效的后果一并裁判。本院认定双方之间的合同及终止协议系有效合同，基于双方合同中及终止协议中对于合同解除或终止后新建和添建临时性建筑物和构筑物无偿移交出租方，对于该部分主张一审并未提出反诉主张，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元由吉林时利和实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔庆江
代理审判员 倪继迎
代理审判员 曹宝明
二〇一八年二月十三日
书 记 员 商海艳