云南省屏边苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）屏民二初字第110号原告岳媛芸，女，1989年5月16日生，汉族，本科文化，云南省屏边县人，屏边县公安局民警，住屏边县。原告岳焕书，女，1969年8月19日生，汉族，初中文化，云南省屏边县人，个体户，住屏边县，与原告岳媛芸系母女关系。被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司。住所地：四川省南充市阆中市白果树街**。法定代表人：杨明顺。被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司。住所地：屏边县玉屏镇兴业路。负责人：赵建平。原告岳媛芸、岳焕书与被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司、四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司商品房购销合同纠纷一案，本院于2015年10月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员熊正丽独任审判，于2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告岳媛芸、岳焕书到庭参加诉讼，被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司、四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳媛芸、岳焕书诉称，2015年1月18日，原告就欲购买屏边县玉屏镇大平田顺达商住楼四楼B户型住房事宜与被告签订《房屋销售认筹协议书》，协议约定原告以房屋价款67720元（实际交付66999元）购房，房款一次性付清；被告口头承诺将于2015年5月交房，最迟不会超过7月底；协议约定违约方支付对方违约金20000元。协议签订后，原告依约履行了付款义务，但所购房屋一直没有动工迹象。同年5月8日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，合同约定，被告应于2015年8月30日前交付房屋，若被告逾期交房超过30日，应按照房款总价的银行同期贷款利率向原告支付违约金。合同签订后，被告未按合同约定时间交房，经原告多次催促，被告亦未履行义务，总以各种理由拒绝出面解决，房子也一直没有动工迹象。仅2个月来，原告一直联系不到被告，其办公室长期关闭，工地现场停工无人。鉴于被告以上行为已违反双方签订的协议及合同，严重侵害了原告的合法权益，故原告请求法院：一、判令被告立即交房，如不能立即交房，要求退还房款66999元并按中国农业银行同期贷款利率支付利息；二、判令被告支付违约金20000元；三、判令被告支付逾期交房的违约金（从2015年8月31日起至实际交房之日止，以房款66999元为本金按银行同期贷款利率计算）；四、二被告对以上请求承担连带责任；五、诉讼费由被告承担。被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司、四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司未出庭答辩。原告为证明其诉讼主张，向法庭提交了以下证据：1、身份证复印件二份，用于证实两原告的身份情况及主体资格；2、收据原件及现金缴款单复印件各一份，用于证实原告已向被告支付房款总价66999元的事实；3、房屋销售认筹协议书，用于证实双方签订协议约定，如果被告违约，违约金是20000元，并明确房屋的总价及支付方式；4、商品房购销合同原件一份，用于证实双方签订合同约定，交房时间为2015年8月30日前，并约定了被告逾期交房应按照房款总价的银行同期贷款利率向原告支付违约金。被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司、四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司未出庭质证，也未向法庭提交证据。本院依法调取了两组证据：1、四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司组织机构代码证、企业信息登记表、赵建平身份证复印件各一份，用于证明被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司及其负责人的基本信息情况；2、国有建设用地使用权出让合同、土地登记发证签收薄、屏边县发改局关于给予屏边县大平田顺达商住楼工程备案的通知、建筑工程施工许可证申请表、证明各一份，用于证明被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司建盖商品房的土地系国土局出让，且已办理土地使用权证，同时已到建设部门办理了相应规划、施工许可证，但至今未到建设部门办理房屋预售许可等手续。经质证，原告对以上证据均无异议。经审查，原告提交的证据及本院依职权调取的证据均客观真实，来源合法，与本案有关联，本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告岳焕书与原告岳媛芸系母女关系。2015年1月18日，原告岳焕书与被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司签订了房屋销售认筹协议书。协议书共三条，即商品房建筑面积及计价方式、付款方式（全部付清）、违约责任（违约方支付对方违约金贰万元）。2015年1月19日，原告岳焕书及岳媛芸共同以岳媛芸的名义向被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司支付了大平田顺达商住楼四楼B户型住房预付款66999元。2015年5月8日，原告岳媛芸就岳焕书认筹的大平田顺达商住楼四楼B户型住房与被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司签订了阆顺地字（2015）第002号《商品房购销合同》，合同约定原告购买的商品房总价款为66999元，套内建筑面积为35.53平方米，付款方式为一次性付款，交房时间为2015年8月30日前，被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司逾期交房的违约责任为交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，按已付款每天0.1%向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天按房款总价的银行同期存款利率支付，合同继续履行。另查明，被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司系企业非法人，以出让方式从国土局取得顺达商住楼土地使用权，建设项目名称为屏边县大平田顺达商住楼工程，建设内容为六层框架结构商品房。其已向相关部门办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建设施工许可证，但至今未办理过商品房预售许可等手续。且与原告岳媛芸签订《商品房购销合同》时，告知对方不需要办理商品房预售许可证。屏边县顺达商住楼至今尚未建成，且已停工。原告岳媛芸、岳焕书均认可以岳媛芸名义向被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司支付的购房款66999元系双方共同筹集，且均要求被告将房款共同返予双方。本院认为：被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司系以出让方式取得大平田土地，且建设项目已向县发改局备案，建设工程为商住楼，足以证明被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司所建盖楼房为商品房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司办理了规划许可证及施工许可证后，将尚未建成的商住楼向原告出售，其行为属于预售商品房。但在与原告签订《商品房购销合同》时被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司尚未取得商品房预售许可，且在起诉前也未取得，故四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司与原告签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）……。本案被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司向原告隐瞒需要办理商品房预售许可证明的事实，故原告请求被告退还房款并支付利息，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。鉴于原告岳媛芸与被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司签订的商品房购销合同无效，即该合同约定的条款也无效，故原告要求被告按合同约定支付逾期交房违约金，本院不予支持。因原告岳焕书与被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司签订的认筹协议仅系预约性合同，双方签订购房合同后，认筹协议中约定的权利义务均已被购房合同约定的权利义务所取代，原告要求被告依合同约定支付逾期交房违约金的同时，再要求被告按协议约定支付违约金20000元，系重复请求，且认筹协议中并未约定被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司的义务，故原告要求被告按协议约定支付违约金20000元，本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司系企业非法人，不具备法人资格，其民事责任应由四川省阆中顺达房地产开发有限公司承担，故原告要求二被告承担连带责任无法律依据，本院不予支持。被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司、四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，可以缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告岳媛芸与被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司签订的《商品房购销合同》无效；二、由四川省阆中顺达房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内返还原告岳媛芸、岳焕书已付购房款66999元，并以该房款按中国农业银行同期贷款利率向原告岳媛芸、岳焕书支付从2015年1月19日起至款项还清之日止的利息。三、驳回原告岳媛芸、岳焕书的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1090元，由被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后，二年内向本院申请强制执行。审判员  熊正丽二〇一五年十二月三十一日书记员  何志强