四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5224号
上诉人（原审被告）成都恒利房屋开发有限责任公司。住所地：四川省成都市草市街***号。
法定代表人李衡，董事长。
委托代理人吴明树，男，1949年7月16日出生，汉族，住四川省成都市成华区，系该公司员工。
委托代理人吴川渝，四川中川大众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都市青羊区房产管理局。住所地：四川省成都市金牛区观音阁后街*号。
法定代表人吴浩，局长。
委托代理人刘莲，女，1957年3月8日出生，汉族，住四川省成都市青羊区，系该单位员工。
被上诉人（原审被告）成都市新锦江旧城改造开发有限公司。住所地：四川省成都市锦江区静安路**号。
法定代表人童民伟，董事长。
原审第三人成都市青羊区日用杂品公司。住所地：四川省成都市青羊区十二桥路*****号。
法定代表人廖芳玉，董事长。
委托代理人饶全福，四川思创律师事务所律师。
上诉人成都恒利房屋开发有限责任公司（以下简称恒利公司）因与被上诉人成都市青羊区房产管理局（以下简称青羊房管局）、成都市新锦江旧城改造开发有限公司（以下简称新锦江公司）、成都市青羊区日用杂品公司（以下简称日杂公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2012）青羊民初字第299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月24日依法受理，组成合议庭于2014年10月29日公开开庭进行了审理，上诉人恒利公司的委托代理人吴明树、吴川渝，被上诉人青羊房管局的委托代理人刘莲，原审第三人日杂公司的委托代理人饶全福到庭参加诉讼，被上诉人新锦江公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，日杂公司承租了原成都市青羊区房地产管理局鼓楼房管所（以下简称鼓楼房管所）位于成都市草市街131号的直管公房，建筑面积为36平方米。
恒利公司因拆迁上述房屋，于1996年9月11日与日杂公司、鼓楼房管所签订《非住宅房屋拆迁安置协议书》，主要约定，恒利公司将日杂公司使用的营业房，建筑面积36平方米予以拆除，安置到草市街恒利大厦房屋，产权属鼓楼房管所所有；日杂公司在此协议签订的同时于1996年11月30日必须搬迁完毕将房屋腾交恒利公司拆除。鼓楼房管所在该协议上盖章。协议签订后，日杂公司腾退了房屋，在被拆迁房屋位置上，恒利公司修建的“恒利大厦”（后更名为“时代锋尚”大厦）竣工验收后，日杂公司至今未得到安置。
2009年3月，日杂公司起诉要求恒利公司、新锦江公司及鼓楼房管所在“时代锋尚”大厦底层营业房中以36平方米房屋安置给其使用，因“时代锋尚”大厦已无房安置且日杂公司经法院释明后不同意变更诉请，原审法院遂以（2009）青羊民初字第5630号民事判决书驳回了日杂公司的诉讼请求。日杂公司不服提起上诉，（2012）成民终字第2839号民事判决书维持了原审判决。
2011年11月13日，青羊房管局起诉至原审法院。
另查明，“时代锋尚”大厦原由恒利公司单独开发。2003年10月6日，恒利公司与新锦江公司签订一份《联建协议》，主要约定，恒利公司与新锦江公司联合开发“时代锋尚”大厦，该大厦目前±0.00以下一至三层及±0.00以上一至八层的主体工程已修建完毕，实际投入44000000元；恒利公司已投入的44000000元作为联建投资，对该项目不再投入资金；新锦江公司以“时代锋尚”大厦项目续建工程所需的全部费用作为联建投资，双方按投资比例分成；联建原则为“联合修建、共同投资、共担风险、按投资比例及工作成果分成”。该协议还对联建项目的管理等其他事项进行了约定。
2004年11月16日，新锦江公司取得了成都市青羊区草市街123-127号的2687.08平方米的国有土地使用权证，与恒利公司成为上述国有土地的共同使用权人。2005年6月12日，恒利公司与新锦江公司签订一份《备忘录》，双方对投资、销售事宜、善后工作等作了约定。
恒利公司与新锦江公司联建“时代锋尚”大厦的建成后的现状是：以地平面为准，其地平面以上的半层与地平面以下的半层组成一层，在该层房屋基础上，有露天阶梯数梯，若要到该大楼的楼上，要走完露天阶梯后才能到达上楼的电梯口。恒利公司将该“时代锋尚”大厦的1-3层出售给了成都银行德盛支行，成都市房屋产权监理处于2009年8月14日向成都银行德盛支行颁发了房屋所有权证书。新锦江公司将地平面以上的半层与地平面以下的半层组成的楼层出售给了安徽恒尚置业有限公司，并在成都市房屋产权监理处进行了登记。成都银行德盛支行及安徽恒尚置业有限公司的房屋信息摘要显示“时代锋尚”大厦的建成时间为2006年。青羊房管局认为安置的营业房位置应是“时代锋尚”大厦地平面以上的半层与地平面以下的半层组成的底层，新锦江公司则认为应是出售给成都银行德盛支行的1层。现恒利公司与新锦江公司已无房安置日杂公司。
另查明，青羊房管局系131号直管公房的产权人。2001年3月16日经成都市青羊区人民政府同意，全系统统一转为成都康荣物业有限责任公司。青羊房管局鼓楼房管所更名为成都康荣物业有限责任公司宏吉分公司。
原审审理中，青羊房管局申请对位于成都市青羊区草市街123-127号“时代锋尚”底层（即地平面以上的半层与地平面以下的半层组成的楼层）营业房的市场价值及月租金价值进行评估，四川鹏程房地产土地评估有限公司受原审法院委托进行评估并于2013年7月12日出具《报告书》，结论为草市街123-127号“时代锋尚”底层营业房市场价值单位均价为33870元／平方米，月租金为89元／平方米／月。
本案中，青羊房管局诉请判令：1、新锦江公司与恒利公司按成都市草市街123-127号“时代锋尚”底楼营业房36平方米，以评估价为标准，按照安置房屋的价款，每平方米50000元，双倍赔偿青羊房管局3600000元；2、新锦江公司与恒利公司按成都市草市街123-127号“时代锋尚”底楼营业房评估租金为标准（50元／平方米），支付青羊房管局从1999年12月31日起至2012年3月30日止的租金280800元；并按第一条约定赔偿逾期交房违约金18000元；3、新锦江公司与恒利公司偿还拆迁期间过渡房屋租金46854元（月租金342元×137个月，2001年1月1日至2012年3月30日止）；4、新锦江公司与恒利公司承担本案诉讼费。
以上案件事实有青羊房管局的组织机构代码证、恒利公司及新锦江公司的工商信息查询通知单、日杂公司的企业法人营业执照、《非住宅房屋拆迁安置协议书》、（2012）成民终字第2839号民事判决书、（2009）青羊民初字第5630号民事判决书、《联建协议》、《备忘录》、房产证、《报告书》及开庭笔录等证据在案佐证，并经当事人公开开庭举证、质证，具有证明力，予以采信。
原审法院判决认为，日杂公司与恒利公司及鼓楼房管所于1996年9月11日签订的《非住宅房屋拆迁安置协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同行使权利和履行义务。
（一）青羊房管局是否具备主体资格。原审法院认为，青羊房管局是被拆迁房屋的所有权人，鼓楼房管所为青羊房管局的下属机构，虽其订立协议时未出具青羊房管局的授权委托书，但其无权代理行为即签订协议的行为得到青羊房管局的事后追认，故青羊房管局为《非住宅房屋拆迁安置协议书》的合同相对人，有权根据《非住宅房屋拆迁安置协议书》的约定主张权利。故原审法院对新锦江公司关于青羊房管局不具备主体资格的抗辩理由不予支持。
（二）新锦江公司是否应当承担责任。根据新锦江公司于2003年10月与恒利公司签订的《联建协议》关于联建原则的规定，双方对共同修建的“时代锋尚”大厦享有共同的权利义务，且二者也实际成为“时代锋尚”大厦国有土地使用权登记的共有人，根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条“财产可以由两个以上的公民、法人共有。……共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”的规定，新锦江公司应对恒利公司为修建“时代锋尚”大厦的拆迁行为承担共同的责任。故新锦江公司主张不承担责任的抗辩理由不成立。
（三）关于损失。根据《非住宅房屋拆迁安置协议书》的约定，恒利公司承诺安置的房屋是“时代锋尚”大厦36平方米的房屋，但至今未予以安置，且根据本案查明事实，“时代锋尚”大厦产权均已登记为案外人所有，现已无房安置给青羊房管局，故恒利公司和新锦江公司均已违约，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，承担赔偿青羊房管局损失的违约责任。按照四川鹏程房地产土地评估有限公司出具的《报告书》载明的价值，青羊房管局的直接损失为1219320元（应补偿的营业房面积36平方米×单位均价33870元／平方米），恒利公司和新锦江公司应予赔偿。但是，因本案系房屋拆迁安置纠纷而诉争房屋非商品房买卖行为，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，故青羊房管局要求适用上述解释双倍赔偿的主张无法律依据。对青羊房管局要求新锦江公司与恒利公司按营业房评估租金为标准支付从1999年12月31日起至2012年3月30日止的租金的主张，原审法院认为，因《非住宅房屋拆迁安置协议书》并未对交付安置房屋的时间进行约定，但房屋建成后即应交付，因“时代锋尚”大厦于2006年建成，故新锦江公司至迟应于2006年12月31日前向青羊房管局交付房屋，其至今未交付，造成此期间的租金损失应由新锦江公司和恒利公司共同承担，故原审法院对青羊房管局要求赔偿租金损失的诉讼请求予以部分支持，即从2007年1月1日至2012年3月30日止的租金共计201852元（应补偿的营业房面积36平方米×月租金89元／平方米／月×63个月）。青羊房管局要求赔偿逾期交房违约金既无合同约定，也不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于逾期交房违约金的规定，故原审法院对该项诉讼请求不予支持。青羊房管局主张拆迁期间过渡房屋租金46854元，但从2006年房屋建成，2009年3月日杂公司因案涉拆迁房屋起诉鼓楼房管所，2009年8月成都银行德盛支行已取得上述房屋1-3层的产权证的事实来看，2006年房屋建成后，新锦江公司即应将房屋安置予青羊房管局，且即使青羊房管局当时未知房屋建成状况，其至迟应于2009年3月下属单位鼓楼房管所介入日杂公司诉讼时，应当知道不能安置事实，即应已知道其权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”和第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。”的规定，本案诉讼时效应从2009年4月起计算，青羊房管局于2011年11月起诉，已超过两年诉讼时效，故原审法院对其要求赔偿过渡房屋租金的诉讼请求不予支持。综上，恒利公司和新锦江公司应向青羊房管局赔偿损失共计1421172元（1219320＋201852元）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、恒利公司、新锦江公司于判决发生法律效力之日起十日内向青羊房管局赔偿损失1421172元；二、驳回青羊房管局的其余诉讼请求。如果恒利公司、新锦江公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向青羊房管局支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元，由恒利公司、新锦江公司共同负担。
宣判后，原审被告恒利公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：恒利公司和新锦江公司于2003年10月16日签订了《联建协议》，新锦江公司成为“时代锋尚”项目的共有人，根据双方签订的补充协议，用于拆迁安置的房屋虽为双方共有，但一直由新锦江公司掌控，新锦江公司应当承担拆迁安置的未完建事宜；新锦江公司背着恒利公司将用于安置的房屋卖给他人，并办理过户，新锦江公司应当负全部责任，恒利公司不应承担责任。恒利公司预留有安置房，由于青羊房管局不配合导致新锦江公司擅自将其出卖，青羊房管局有过错，责任应自行承担。另外，青羊房管局的主张超出了诉讼时效。请求撤销原判认定由恒利公司承担赔偿责任的部分内容。
被上诉人青羊房管局答辩称，2006年房屋建成之后，青羊房管局一直在主张权利，找恒利公司要房子，2007年是安置方日用公司起诉，之后该纠纷一直在诉讼中。后经法院判决后，再由青羊房管局起诉主张权利。其他的意见同日杂公司意见一致。一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决结果正确，故请求维持。
被上诉人新锦江公司未到庭亦未作答辩。
被上诉人日杂公司述称，案涉房屋应交付日杂公司承租使用，如不能安置青羊房管局，分得的安置赔偿款应分给日杂公司一半，请求法院支持青羊房管局的诉讼请求。恒利公司和新锦江公司都是不动产的共有人，应对不动产产生的债务共同承担责任。一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决结果正确，故请求维持。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。
另查明，原审中，恒利公司并未对诉讼时效提出抗辩。
本院认为，根据审理查明的案件事实，1996年9月11日，恒利公司与日杂公司、鼓楼房管所签订《非住宅房屋拆迁安置协议书》，约定恒利公司对青羊房管局所有的房屋进行拆迁并承担相应的安置义务，恒利公司系合同的相对人，应向青羊房管局承担全部合同义务。至于恒利公司与新锦江公司于2003年10月签订的《联建协议》及其后的一系列协议，系恒利公司与新锦江公司之间的合同关系，不能构成恒利公司对青羊房管局履行合同义务的抗辩。故恒利公司以其与新锦江公司之间的约定主张不向青羊房管局承担责任的主张不成立。
而恒利公司在本案一审期间并未针对恒利公司的诉请提出诉讼时效的抗辩，二审中亦未提交任何证据证明青羊房管局的诉请超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，其该项主张不成立。
综上，恒利公司的上诉主张不成立。原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费960元，由成都恒利房屋开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 骥
代理审判员 胡张映雪
代理审判员 龚 耘
二〇一四年十一月七日
书 记 员 李 正 泽