金华市金东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金东民初字第556号
原告（反诉被告）钱建前。
委托代理人应欣萍。
被告（反诉原告）朱进锋。
委托代理人杨国鸿。
原告（反诉被告）钱建前为与被告（反诉原告）朱进锋租赁合同纠纷一案，于2014年4月28日诉至本院，本院于同日受理后，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钱建前的委托代理人应欣萍、被告（反诉原告）朱进锋及其委托代理人杨国鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钱建前诉称，2010年2月8日，原告就自己承包的下湖承包山上的养猪场出租给被告使用，双方协商后，签订了租赁协议，协议就出租范围、租期、租金标准和支付方式、违约责任，双方权利义务等作了约定。协议约定，租金三年一付，先付清后使用，但被告仅支付了第一个三年租期的租赁费用，自2013年3月1日开始，未向原告支付过租赁费，违约至今。2014年1月8日，原告曾起诉，因被告一再表示愿意支付租金，原告于3月5日撤回起诉，但之后，被告仍未支付租金。原告诉至本院，请求判令：1、被告继续履行合同，立即向原告支付第二期租金39000元及违约金39000元；2、由被告承担本案诉讼费用。
为证明上述事实，原告（反诉被告）钱建前向本院提供了如下证据：
1、2010年2月8日，原、被告签订的租赁协议一份（复印件），证明双方存在租赁合同关系的事实。
2、撤诉申请书、（2014）金东民初字第135号民事裁定书各一份（复印件），证明原告曾起诉，之后撤回诉讼的事实。
3、原出租人与原告签订的出租协议五份，证明原出租人提高租金同意原告转租的事实。
被告（反诉原告）朱进锋辩称，2010年2月8日，反诉被告将下湖承包山上的猪场，包括反诉被告向其他农户租赁的承包田和鱼塘等租给反诉原告，双方约定租金为13000元／年。在合同履行过程中，反诉原告发现，反诉被告与郑跃行还有未解除的租赁合同，郑跃行尚有三年租期未满，使得郑跃行与反诉原告发生纠纷。反诉原告与反诉被告的租金是每三年一付的。第一期到期后，反诉原告将第二期租金交给反诉被告，遭到反诉被告拒收，反诉被告并提出解除合同，反诉原告曾叫村干部调解双方纠纷，但因反诉被告坚持解除合同，双方发生争吵，无法达成一致。反诉被告之前曾起诉要求解除合同，后因自知理亏，主动撤诉。其撤诉后，又通过其代理律师等向反诉原告的代理人杨国鸿提出要求解除合同，并要求于2014年6月前将租赁场地清理完毕，不收反诉原告此前的租金。此后，反诉被告的原出租人找到反诉原告说，他们的承包田、鱼塘不租给反诉被告了，要求反诉原告腾空场地。考虑到反诉被告要求解除合同等原因，导致租赁合同无法继续履行，反诉原告不得不低价变卖生猪、鸡等家禽牲畜，造成反诉原告损失10万余元。反诉原告按反诉被告要求，在2014年6月前将场地清理完毕，并向反诉被告邮寄送达了《租赁物交接通知函》，通知反诉被告于5月20日办理交接手续。但反诉被告接到通知后，并未按时办理交接手续。综上所述，反诉原告认为，反诉被告违反诚信原则，多次提出解除合同，反诉原告已按其要求在6月前腾退并清理了场地，造成反诉原告经济损失10万余元，因此提起反诉，请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告的租赁协议；2、由反诉被告赔偿反诉原告因合同解除造成的损失50000元；3、由反诉被告承担本案诉讼费用。
针对反诉原告的反诉请求，反诉被告答辩称：1、钱建前与郑跃行之间的租赁关系已于2010年5月经法院调解解除，2010年3月1日前，郑跃行已经撤离养殖场，并未影响向朱进锋交付租赁物的义务。如因郑跃行的行为给朱进锋造成了损失或困扰，朱进锋可向郑跃行自行主张权利。2、关于第二期租金支付的问题。钱建前曾多次催促朱进锋交纳租金，但朱进锋常以其他理由或条件作为支付租金的对价，使得双方分歧较大。至今，朱进锋也未向钱建前支付过第二期租金。3、双方对于解除合同并未达成一致，协商建议无法律效力。在第一次撤诉后，钱建前通过其律师及朱进锋的律师代为转达的方式，尝试解除合作关系，以不收取过去租赁物的租金为条件解除合同，但因当时朱进锋律师的意见是到10月底才能撤离，而钱建前律师表示，时间太久，毕竟是不收取租金的，要求6月前清理完毕，但这个时间的提出，只是钱建前的律师为了撮合双方达成协议提出的建议。4、反诉原告提出的损失请求，无依据也不符合事实。反诉被告并未强迫反诉原告撤离或贱卖牲畜。反诉原告是否遭到损失，有无低价处理牲畜，反诉被告无从知晓，反诉原告也无证据证明。综上所述，反诉被告认为，反诉请求应予驳回，反诉原告应当继续履行合同，支付租金及违约金。
被告（反诉原告）朱进锋为证明上述事实，向本院提供了如下证据：
1、2010年2月8日，原、被告签订的租赁协议一份（复印件），证明双方存在租赁合同关系的事实。
2、2014年1月8日原告起诉状、（2014）金东民初字第135号民事裁定书各一份（复印件），证明原告要求解除租赁协议，之后又撤回了起诉的事实。
3、叶军民、杨志军出具的证明各一份，证明原出租人、承包人要求钱建前收回其出租的承包田、鱼塘的事实。
4、2014年4月28日，被告发出的《租赁物交接通知函》及其快递单、《复函》及其快递单各一份，证明被告已按原告要求腾退了场地，并通知原告于2014年5月20日交接租赁物的事实。
5、2008年11月22日，原告与叶军民、杨桂银签订的出租协议一份（复印件），证明当时没无“同意转租”的事实。
6、损失清单一份，证明朱进锋受损事实。
经庭审质证，本院认证如下：
一、对原告（反诉被告）提供的证据
证据1、2，被告对其真实性无异议，本院对此予以确认。
证据3，被告有异议，认为“同意转租”是事后添加的，当时出租人都是不同意转租的。本院认为，依据相关法律的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，本案所涉地块的转租行为已取得原出租人同意，该行为合法有效。本院对该证据予以确认。
二、对被告（反诉原告）提供的证据
证据1、2，原告无异议，本院对此予以确认。
证据3，原告有异议，认为依据证据规则，证人应当出庭作证，且叶军民出具的证明无落款日期。本院认为，证人应当出庭作证并接受询问，该组证据不符合证据形式要件，本院对证人证言无法核实，对此不予确认。
证据4，原告对其真实性无异议，认为双方协商属实，但没有最终确定。本院对该组证据的真实性予以确认。
证据5，原告有异议，认为“同意转租”的字样都是原出租人本人亲笔所签，指印也是其本人加盖，出租人现已同意转租。本院认为，被告未向本院提交证据原件予以核对，本院对其真实性无法核实，综合原告提交的证据3，本院对此不予确认。
证据6，原告有异议，认为被告的损失不清楚。本院认为，该清单为被告单方制作，并无其他证据加以印证，对此不予确认。
经审理，根据当事人陈述、举证、质证及认证，本院查明事实如下：
2010年2月8日，原告钱建前与被告朱进锋签订租赁协议一份，约定：甲方（原告）将下湖承包山上的猪场出租给乙方（被告）经营；出租范围为房屋四幢、鱼塘三口、深水井二口及部分田块；租赁期限自2010年3月1日-2018年12月31日；租金及支付方式为13000元／年，每三年（即39000元）一次性付清，先付清后使用；如有任何一方违约，则违约金以未支付租金的使用期计算等。之后，被告按约交纳了第一期租金39000元。原告向被告交付了租赁场地，但因协议中“部分田块”约定的界限始终不明，双方逐渐产生矛盾。2014年1月8日，原告向本院提起诉讼，要求：1、解除原、被告间的租赁协议；2、由被告支付原告拖欠的租赁费用10833元（暂计至2014年1月1日止）；3、由被告支付原告违约金35100元。之后，原告自愿申请撤回了起诉。此后，原、被告双方一直通过本案各自的委托代理人进行协商，几经商议，被告在原告委托代理人提议的2014年6月前（被告实际于5月20日腾退完毕）清理腾退了本案所涉的所有租赁场地，并向原告及其委托代理人发出《租赁物交接通知》，通知原告于5月20日上午前来办理移交手续，逾期视为被告已完成租赁物的移交。但原告未去办理交接。
另查明，原告出租给被告的地块系原告转租而来，原出租人对原告的转租行为均表示认可。
本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告在自愿协商基础上达成的租赁协议，系双方真实意思的表示，协议合法有效。民事活动应遵循诚实信用原则。原告第一次起诉要求解除合同，且在撤诉后的一段时间里，原告的委托代理人亦坚持要求与被告解除合同，原告方意思表示明确，现被告已在原告委托代理人的要求下，清理腾退了租赁场地，合同目的已无法实现，亦无继续履行的可能，租赁协议应予解除。关于租金的支付问题，2014年5月20日前，被告仍实际占有使用租赁场地，因此，被告应当支付2013年3月1日-2014年5月20日的租金。关于违约金问题，原告主张被告支付违约金39000元。本院认为，租赁合同为双务合同，原告有出租的义务，被告有承租的权利，现双方约定的租期尚未届满，原告便提出解除合同，且意思表示出现反复，租赁合同存在继续履行或是提前解除的可能，且双方约定的租金交付方式为每三年一次性付清、先付清后使用，故被告应交纳的租金处于不确定状态。原告将部分界址不明的地块转租给被告，致使被告与他人产生纠纷，虽经被告多次要求，原告始终未能解决，原告履约存在瑕疵。对于因被告未交纳租金而使原告受到的实际损失，原告未向本院提供充分证据证明，本院对原告的违约金请求不予支持。被告要求原告支付因解除合同受到的损失50000元，因被告未向本院提供充分证据加以证实，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条第（二）项、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）钱建前与被告（反诉原告）朱进锋于2010年2月8日签订的《租赁协议》。
二、被告（反诉原告）朱进锋于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）钱建前租金15888元（2013年3月1日-2014年5月20日）。
三、驳回原告钱建前的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告朱进锋的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费875元、反诉费525元，合计1400元，由原告钱建前负担700元、被告朱进锋负担700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 丁丽娜
二０一四年七月二日
代书记员 陈 丝