辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第488号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈万新，男。
委托代理人王炳勇，系辽宁源德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王薪人，男。
被上诉人（原审被告、反诉原告）祁智萍，女。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王本生，男。
上诉人陈万新因房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院作出的（2013）中民初字第3328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈万新的委托代理人王炳勇，被上诉人王薪人、祁智萍、王本生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告（反诉被告）陈万新诉称，2012年7月29日，原告（反诉被告）陈万新与被告（反诉原告）王薪人、王本生、祁智萍签订《房屋租赁合同》，约定原告（反诉被告）承租被告（反诉原告）祁智萍位于大连市中山区独立街19号楼23-8号房屋，租赁期限为2012年7月29日至2014年7月28日止，月租金为4800元，租金支付方式为6个月支付28800元，额外4800元作为履约保证金。同时合同第五条第5项约定了房屋出租人的违约责任为承担2个月租金的违约金。合同签订后，原告（反诉被告）履行了全部付款义务，三被告（反诉原告）如约交付房屋，2013年7月1日，被告（反诉原告）王本生收到原告（反诉被告）支付的2013年7月29日至2014年1月29日的房屋租金后，要求物业对出租的房屋停水、停电，致使原告（反诉被告）无法继续使用所承租的房屋，无奈于2013年7月15日搬出承租的房屋，原告（反诉被告）索要多次房租无果。为维护原告（反诉被告）的合法权益，故诉至法院，请求判令解除原告（反诉被告）、被告（反诉原告）间签订的《房屋租赁合同》；判令三被告（反诉原告）返还2013年7月16日至2014年1月29日租金31200元及履约保证金4800元；请求三被告支付9600元违约金；请求判令三被告承担诉讼费。
原审被告（反诉原告）王薪人、祁智萍、王本生辩称，被告（反诉原告）同意解除房屋租赁合同。导致房屋租赁合同提前解除的责任在原告（反诉被告）方，被告（反诉原告）不认同原告（反诉被告）的赔偿，但可以在扣除房屋维修费用，补交各项费用后将手中剩余款项退还原告（反诉被告）。原告（反诉被告）方和房屋实际使用者大连艺星医疗美容院应连带赔偿被告（反诉原告）及楼下房主房屋维修造成的经济损失，本案应追加房屋实际使用人大连艺星医疗美容院参加诉讼。关于损坏地板价格问题，被告承认原告对2308室的损坏面积为整个客厅的1／3，但原告（反诉被告）找不到同规格的地板，原告（反诉被告）只能整个更换地板，被告与美容院签订协议后，现市场上的进口复合地板均在300-800元不等，被告只取中间价480元。关于由原告（反诉被告）原因导致房屋无法使用及原告（反诉被告）不履行协议导致房屋不能继续使用的问题，原房屋在正常情况下房租每月4800元，从7月15日至今50天，由原告（反诉被告）的原因至今房屋无法出租及使用，从现在算起按2个月计算，损失是1万元左右。关于2208室损失赔偿的问题，由于2308室漏水给其造成的损失，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的协议是合法有效的，艺星美容院承诺造成的损坏是由其造成的，艺星美容院承诺由其负责装修。
原审三被告（反诉原告）反诉称，2012年7月，被告（反诉原告）王薪人（甲方）通过中介以每月4800元的价格将房屋租赁给原告（反诉被告）陈万新（乙方）。按照房屋租赁合同约定，租赁期限为两年，每半年提前交纳房租。租赁期内物业费、取暖费由甲方负责。合同第五条第一款约定，房屋自然损坏的维修保养由甲方负责。除此之外，由乙方自行负责维修。2013年6月底，被告（反诉原告）方到大连查看房屋时，发现一个房间有人用木质床头柜当烟灰缸，将烟头直接的熄灭在木质床头柜上。室内四个电饭煲、三个电磁炉、三个电水壶，多个电器同时使用，电源箱处于跳闸状态，说明电线严重超负荷使用，随时有失火的风险。7月1日下午，楼下2208室房主打电话告知其棚顶漏水，经查看是因为涉案房屋沐浴间污物堵塞，导致漏水通过卫生间流入2308室客厅，将客厅地板浸泡后又渗透到楼下。被告（反诉原告）王本生当即张贴暂停使用告示，并通过大连艺星医疗美容院相关负责人向居住人提出要求停止使用沐浴间，及时疏通堵塞的地漏。但直到7月8日，楼下2208室房主再次打电话说，漏水还在继续，而且越来越严重。在房屋漏水得不到修复、涉案房屋和楼下住房房屋得不到安全保障，警告无效的无奈情况下，被告（反诉原告）王本生只好通知物业暂时停水、停电，并通过司法所、社区协调处理。按照房屋租赁合同第五条第一款约定，本案日常使用中造成的地漏漏水和对楼上楼下房屋的损坏，是乙方负责维修的范围。原告（反诉被告）违反合同第六条第四款约定，擅自将房屋转租他人使用；第七款因乙方原因导致本合同解除。为维护反诉人的合法权益，提起民事反诉，请求判令原告（反诉被告）赔偿房屋维修费用20000元（损失以司法鉴定为准）；判令原告（反诉被告）支付9600元违约金；原告（反诉被告）承担诉讼费用。
原审原告（反诉被告）对三原审被告（反诉原告）的反诉辩称，一、对房屋维修的问题，房屋维修损坏的损失，根据相关法律规定对修复不了的应折价赔偿而非更换新地板。被告（反诉原告）对沙发及桌子等的损坏原告（反诉被告）不知情，也不予认可。二、对于违约金的问题，原告（反诉被告）一直居住在案涉房屋中，只是他经常出差。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）未与原告（反诉被告）协商，擅自将水电切断，致使原告（反诉被告）无法继续居住履行合同，显然构成违约，应依合同约定支付违约金9600元。对于反诉状陈述的事实中是否造成床头柜的损失是不存在的，因为在清单中未列明。
大连市中山区人民法院经审理查明，原告（反诉被告）陈万新与被告（反诉原告）祁智萍、王薪人签订《房屋租赁合同》，约定原告（反诉被告）承租被告（反诉原告）祁智萍所有的位于大连市中山区独立街19号23层8号的房屋，租赁期限为2年，自2012年7月29日至2014年7月28日；月租金为4800元；合同第四条约定，原告（反诉被告）签署合同同时须向被告（反诉原告）支付4800元作为履约保证金，该保证金用作保证原告（反诉被告）履行本合同所确定的相关义务，如原告（反诉被告）违反合同约定，被告（反诉原告）可于该保证金中直接扣除应由原告（反诉被告）承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用；合同第六条第7项约定，如因原告（反诉被告）原因导致本合同解除时，原告（反诉被告）须向被告（反诉原告）支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的2个月租金，违约赔偿金不足以弥补被告（反诉原告）损失的，原告（反诉被告）还需赔偿被告（反诉原告）的损失。原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了4800元履约保证金。2012年7月29日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了2012年7月29日至2013年1月29日期间的房租28800元。2012年12月27日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了2013年1月29日至2013年7月29日期间的房租28800元。2013年7月1日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了2013年7月29日至2014年1月29日期间的房租28800元。
2013年7月1日，案涉房屋发生漏水事故。2013年7月9日，案涉房屋停止供水。2013年7月11日，被告（反诉原告）王本生与刘姝君就案涉房屋维修事宜签订《维修协议》，原告（反诉被告）、三被告（反诉原告）对该维修协议均表示认可，协议载明“由于员工对2308室使用时产生的过错，造成2308室客厅局部地板浸蚀损毁，对2208室顶棚墙壁造成了泡浸，据此甲乙双方共同协商要对受损部位进行复原维修”。2013年7月12日，刘姝君、被告（反诉原告）王本生通过电话就案涉房屋租赁问题进行交涉，被告（反诉原告）王本生表示要解除案涉租赁合同，并要求原告（反诉被告）按合同约定赔偿相当于两个月租金数额的违约金，原告（反诉被告）表示三天内搬离案涉房屋，并要求被告（反诉原告）返还剩余租金。2013年7月13日，案涉房屋停止供电。2013年7月15日，原告（反诉被告）搬离案涉房屋。
本案审理过程中，经被告（反诉原告）申请，大连市中级人民法院委托辽宁万融工程造价咨询有限责任公司对因漏水造成的中山区独立街19号2308室、2208室房屋损坏及维修费用进行了鉴定，鉴定结论为：大连市中山区独立街19号2308室、2208室房屋损坏及修复的工程造价为6005.52元，2308室客厅墙面及顶棚刮大白刷乳胶漆工程造价为1610.56元。
大连市中山区人民法院认为，原告（反诉被告）陈万新与被告（反诉原告）祁智萍、王薪人签订的房屋租赁协议，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定和法律规定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。原告（反诉被告）作为承租人在使用案涉房屋时，因过错造成案涉房屋部分损毁，被告（反诉原告）可以解除合同并要求赔偿损失，因根据司法鉴定原告（反诉被告）造成的房屋损毁修复费用共为7616.08元，故对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿损失20000元的诉讼请求，原审法院调整为7616.08元。因案涉合同约定，如因原告（反诉被告）原因导致本合同解除时，原告（反诉被告）须向被告（反诉原告）支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的2个月租金，本案系因原告（反诉被告）过错造成租赁房屋毁损，导致被告（反诉原告）解除合同，故对于被告（反诉原告）请求判令原告（反诉被告）支付9600元违约金的诉讼请求，予以支持。
因被告（反诉原告）已于2013年7月12日向原告（反诉被告）表示解除合同，原告（反诉被告）表示三天内搬离，并于2013年7月15日搬离案涉房屋，故应认定案涉《房屋租赁合同》于2013年7月15日解除，对于原告（反诉被告）请求判令解除案涉《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。因原告（反诉被告）已于2013年7月15日搬离案涉房屋，对于原告请求判令被告（反诉原告）返还2013年7月16日至2014年1月29日租金31200元及履约保证金4800元的诉讼请求，予以支持。因原告（反诉被告）过错造成租赁房屋毁损，导致被告（反诉原告）解除合同并对案涉房屋停水停电，违约责任不在被告（反诉原告），故对于原告（反诉被告）提出的被告（反诉原告）要求物业公司对案涉房屋停水、停电，致使原告无法继续使用所承租的房屋，请求判令被告（反诉原告）支付9600元违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十九条之规定，原审法院判决：一、原告（反诉被告）陈万新与被告（反诉原告）王薪人、祁智萍签订的《房屋租赁合同》于2013年7月15日解除；二、被告（反诉原告）王薪人、祁智萍、王本生于判决发生法律效力之日起15日内返还原告（反诉被告）陈万新20**年7月16日至2014年1月29日期间的租金31200元及履约保证金4800元；三、原告（反诉被告）陈万新于判决发生法律效力之日起15日内给付被告（反诉原告）王薪人、祁智萍、王本生房屋损毁修复费用7616.08元及违约金9600元；四、驳回原告（反诉被告）陈万新其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王薪人、祁智萍、王本生其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费3210元（含案件受理费940元、反诉费270元、鉴定费2000元），原告（反诉被告）陈万新负担1117元（含案件受理费198元、反诉费157元、鉴定费762元），被告（反诉原告）王薪人、祁智萍、王本生负担2093元（含案件受理费742元、反诉费113元、鉴定费1238元）。
宣判后，陈万新不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判由王薪人、祁智萍、王本生承担解除房屋租赁合同的违约责任。其主要上诉理由是：原审判决认定事实不清，王薪人、祁智萍、王本生的停水、停电行为是造成案涉房屋租赁合同解除的根本原因。案涉房屋2013年7月1日漏水后，陈万新也积极准备维修。2013年7月9日，物业是根据出租方的要求对案涉房屋停水、7月13日停电。且出租方于2013年7月12日向陈万新表示解除合同，因王薪人、祁智萍、王本生对案涉房屋的停止供水、供电使陈万新无法继续租住，才搬离案涉房屋。综上，王薪人、祁智萍、王本生的擅自停水停电行为，致使陈万新无法继续租住案涉房屋，出租方的行为是解除合同的根本原因，应承担解除合同的违约责任。
王薪人、祁智萍、王本生表示服从原审法院判决。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对其主张有责任提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方当事人在案涉的《房屋租赁合同》中明确约定，“租赁期内，该房屋自然损坏的维修养护由出租方负责，除此之外由承租方自行负责维修。”本案中，系因承租方工作人员对案涉房屋的不当使用产生的房屋损坏，包括造成案涉房屋客厅局部地板损毁及楼下房屋顶棚墙壁被浸泡，根据双方合同约定及“维修协议”的约定，此维修责任应由承租方陈万新承担。但陈万新并没有在案涉房屋出现漏水情况后及时进行维修，2013年7月1日出现的漏水现象，直至2013年7月11日仍没有开始维修工作。对此，漏水不仅会使案涉房屋及相对应的楼下房屋的损失继续扩大，还会产生其他的如电线被长期浸泡在水中可能出现的电线短路、漏电等情形，在此种情况下，出租方要求物业公司将案涉房屋停水、停电是其采取的防止损失扩大及保证案涉房屋处于安全状态的适当措施，并不是造成案涉租赁合同被解除的根本原因。如果承租方及时将案涉房屋的漏水及所造成的损坏予以维修，在房屋处于正常使用状态时，其完全可以要求物业公司恢复案涉房屋的供水、供电，而案涉房屋的承租方陈万新并没有及时维修房屋，在其不积极履行维修义务的情况下，出租人要求解除合同，陈万新表示同意。故案涉租赁合同的解除，系因陈万新作为承租方对案涉房屋的不当使用造成损坏且长时间不进行维修导致的，与出租方所采取的正当措施无关，对上诉人陈万新的上诉主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由陈万新承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 侯学枝
代理审判员 刘冬艳
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 王 亮