广东省广州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2015）穗中法行终字第1578号
上诉人（原审原告）：广州市海珠区南洲街三滘第六经济合作社，住所地广州市海珠区。
负责人：吴伟志，该社社长。
委托代理人：曾丽，广东广之洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会（原广州市国土资源和房屋管理局），住所地广州市越秀区。
法定代表人：彭高峰，该委主任。
委托代理人：王理，该委工作人员。
委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。
原审第三人：广州市海珠南洲工贸发展有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：庾秀鸿，该公司经理。
委托代理人：张健铭、张翔，均为广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州市海珠区南洲街三滘第六经济合作社因诉被上诉人广州市国土资源和规划委员会（原广州市国土资源和房屋管理局）房产登记一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法行初字第142号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。
原审法院认为：依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，原告起诉要求撤销被告向第三人核发涉案房地产的《房地产权证》，应当证明其与被告的该发证行为存在法律上的利害关系。根据双方庭审陈述及现有证据反映，第三人于2004年12月5日向被告申请缴纳涉案房屋土地出让金及办理抵押登记手续，被告于2004年12月16日向第三人核发粤房地证字第××号房地产权证，该发证行为并未改变原房地产权证登记内容，属于换发房地产权证行为。原告并非该发证行为的相对人，与被告向第三人的发证行为并无关联，故依法不能证明原告与被告的该具体行政行为有法律上的利害关系，原告依法不具有诉讼主体资格，根据前述规定，对原告提起的本案诉讼予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第三条第一款（一）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第二款之规定，裁定驳回原告广州市海珠区南洲街三滘第六经济合作社的起诉。
上诉人广州市海珠区南洲街三滘第六经济合作社不服原审裁定，上诉至本院称：海珠区广州大道池滘村石路西大街一巷7号（原地名为河南广州大道池滘村东侧及西碌村西南侧）土地是上诉人所有，1996年上诉人将该地块范围共计11207平方米土地出租给原审第三人使用（当时原审第三人的名称为广州市海珠南洲工贸发展公司，2001年11月20日才变更为现名称）租赁期为1996年8月28日至2046年8月27日共50年。1998年10月24日，我社原负责人未经社员同意，擅自与原审第三人签订《协议书》，非法将上述的土地（原审第三人已取得共15个产权证）以永久使用方式转让给原审第三人。包括协议及原审第三人向上诉人交纳租金及原审第三人办理虚假宅基地证上土地方为上诉人等事实都可以证实上诉人与被上诉人办理的涉案产权证存在利害关系。一审称上诉人并非被上诉人发证行为的相对人，与被上诉人向原审第三人发证并无关联，完全无视事实及法律。既然一审称行政诉讼法规规定相对人可以提起诉讼，同时也规定利害关系人可以提起诉讼，为何确定上诉人无权诉讼时的依据仅为上诉人不是行政行为的相对人而将利害关系人的权利剥夺。被上诉人答辩称该涉案地块共核发三次证，也就是说，这些核发行为是连续的，并不是可以独立可以切断进行。经过被上诉人的多次办证行为，现上诉人要求撤销的产权证为现有效的产权证，之前的全部无效，一审将被上诉人最后一次办证行为确定为换证，完全偏离事实。被上诉人最后办证不是凭空出现，原审第三人在1996年上诉人未出租土地给其就以现在名称（含“有限公司”）办理海珠区广州大道池滘村石路西大街一巷7号宅基地证，并以此办理现产权证。被上诉人作为审核登记部门，对原审第三人提供的办证的虚假资料不进行核实，为原审第三人骗取集体土地提供帮助，被上诉人的行为不应当确认为换证。为此，请求二审法院裁定：1.撤销原审裁定；2.确认上诉人具备诉讼主体资格，由一审法院继续审理本案。
被上诉人广州市国土资源和规划委员会答辩称：同意一审裁定。上诉人既非用地单位，也非涉案房产的建设单位，与案涉登记行为没有利害关系。因涉案房产办理过三次房产登记，首次登记时上诉人还出具文件同意将案涉房产登记在原审第三人名下。而且上诉人和原审第三人之间曾就案涉房产有民事诉讼，上诉人提起本案诉讼已超过法定起诉期限。
原审第三人广州市海珠南洲工贸发展有限公司述称：（一）上诉人与被上诉人的发证行为不具有利害关系，其诉讼主体不适格。案涉土地的权属人为广州市海珠区新滘镇三滘村，案涉房屋亦由原审第三人投资建设。上诉人既不是案涉土地的权利人，也未投资建设房屋，故对案涉房屋不享有权益，上诉人与案涉发证行为之间不具有利害关系，上诉人的诉讼主体不适格。（二）上诉人此次起诉被上诉人的发证行为属未改变登记内容的换发，上诉人的起诉应予驳回。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第二款的规定，上诉人起诉针对的被上诉人发证行为属未改变登记内容的换发，依据上述规定，上诉人的起诉不应受理。原审法院受理起诉后，亦应予以驳回。（三）上诉人的起诉已超过法定起诉期限。2013年12月3日，上诉人曾以返还原物为由在原审法院起诉原审第三人。根据该案一审判决查明事实，至提起本案诉讼前，上诉人从未对原审第三人取得案涉房屋的《房地产权证》问题提出主张。（2015）穗中法民五终字第113号民事判决书对上述查明事实予以确认。依据上述事实，上诉人早已知道被上诉人向原审第三人核发案涉房地产权证。上诉人的起诉早已超过法定起诉期限，应予驳回。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由缺乏事实与法律依据，请法院依法驳回上诉人的上诉。
经审理查明，据穗集证字第00××31号房地产证记载，座落海珠区广州大道池滘石路西大街一巷7号房地，权属人为原审第三人广州市海珠南洲工贸发展有限公司，权属来源为1996年新建，房屋所有权性质为集体所有，土地权属性质为集体所有，用地面积为88.14平方米，建基面积88.14平方米，总建筑面积为176.28平方米，使用性质为商铺。备注为根据原《宅基地证》（穗海新字第：011577号）核发本证。核准登记日期为2002年5月23日。
2004年2月25日，原广州市国土资源和房屋管理局向原审第三人核发上述地址的粤房地证字第××号房地产权证，房屋用途为非居住用房，房屋所有权性质为股份制企业房产，土地使用权性质为国有土地使用权，建基面积为88.14平方米，建筑面积为176.28平方米。附记为根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（海府函（2002）84号）确权，未办理有偿使用手续。
2004年12月16日，因原审第三人申请持房产证抵押（含涂销再抵押），原广州市国土资源和房屋管理局经审查，向原审第三人核发上述地址的粤房地证字第××号房地产权证，房屋用途为非居住用房，房屋所有权性质为有限责任，土地使用权性质为国有土地使用权，建基面积为88.14平方米，建筑面积为176.28平方米。附记为根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（海府函（2002）84号）确权，已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从2004年12月13日起。
以上事实有穗集证字第00××31号房地产证、粤房地证字第××号房地产权证、粤房地证字第××号房地产权证等证据以及当事人的当庭陈述为证。
本院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”上诉人主张案涉土地及上盖房屋应属集体经济组织的财产并归其所有，但其所提起本次诉讼要求撤销的是粤房地证字第××号房地产权证，该证为粤房地证字第××号房地产权证的持证人（即原审第三人）申请持房产证抵押（含涂销再抵押）经被上诉人核准登记而来。本次房产登记记载的内容与前次登记相比，本次登记的土地使用权性质、权属人、建基面积及建筑面积均无变化。土地性质转换并非本次登记内容，而原审第三人按照评估结果缴交国有土地使用权出让金等事项也与上诉人无关。上诉人提出相关宅基地使用证及后续办理集体房地产权证的合法性问题，不属本案审查范围。综上所述，在案涉房产在前登记未被依法撤销的情况下，原审裁定认为上诉人不能证明其与被上诉人本次发证行为之间存在法律上的利害关系并驳回上诉人的起诉正确，本院予以维持。上诉人认为其与被诉发证行为具有法律上利害关系，理据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 邓 军
代理审判员 钟 涛
代理审判员 金 霞
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 潘星钿
何红丽