浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬商终字第910号
上诉人（原审原告）：赵存正。
委托代理人：沙亮亮。
被上诉人（原审被告）：史永久。
委托代理人：林瑛。
上诉人赵存正为与被上诉人史永久合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院（2014）甬北商初字第332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月12日公开开庭进行了审理。上诉人赵存正的委托代理人沙亮亮、被上诉人史永久及其委托代理人林瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：史某于2010年期间在宁波市江北区甬江街道双桥村大屋陈家修建一幢房屋，该幢18间房间均为史某私自建造的违章建筑。另外，史某在未经行政审批的情况下，在原宅基地房屋上加盖了4间房屋。史某于2011年3月、4月对上述22间房屋进行了装修，并在房屋外树立“永安日租房”招牌经营租房生意，但并未办理任何营业执照、消防、税务等证件。其经营对象主要为宁波大学学生。2012年3月1日，赵存正与史某签订《转让合同》一份，约定史某将大屋陈家25号原房屋前一幢三楼18间房间，原老房子3楼4间房间，共计22间房间转让给乙方（赵存正），另加原房屋前3楼西边一楼小间一间、老门卫室一间、老门卫室�面一间、原洗衣间一间给乙方使用，“店面转让费”为380000元，押金为10000元。合同第二条约定房租为每年90000元，此后每年房租不再上涨，直到拆迁，下一年的房租在当年租期满之前一个月付清。若该年遇拆迁，则按实际租用时间退回多余房租；合同第四条约定转让后房间内所有装修、设备归乙方所有。如遇拆迁，原老房子前3楼18个房间的装修赔偿款归乙方所有，房子主体归甲方（史某）所有。老房子3楼4个房间内的可移动设施归乙方所有，拆迁费、装修费及房间主体归甲方所有。原老房子前3楼18个房间的装修搬迁费，归乙方所有，如有拆迁，乙方必须服从拆迁规定进行拆迁和搬迁。签约后的数天内，赵存正向史某支付了转让费380000元及押金10000元。赵存正将招牌名称改为“月半湾小栈”后，主要对宁波大学学生经营日租房生意，但未办理任何证件。此后赵存正向史某支付了2012年3月1日至2014年3月1日期间的租金共计180000元，赵存正、史某均同意将10000元押金抵作电费。2014年4月，宁波大学对宁波市江北区甬江街道双桥村的东侧大门、西侧大门先后关闭。2014年5月，赵存正所经营的“月半湾小栈”被停水、停电，赵存正停止经营。《转让合同》签订之时，史某转让给赵存正的部分设备包括格力牌空调、樱花牌热水器、电视机、电热水壶、床、床垫、冬被、夏被、床单、被套、枕套、桌子、茶几、窗帘、淋浴喷头套件、马桶、吸顶灯、挂画、洗漱台盆各22个（套）、椅子44把、电脑主机4台、液晶显示器2台、吸尘器1个、洗衣机2个、床头柜42个。原审审理期间，涉案房屋被宁波市江北区拆迁办拆除，赵存正已将房屋内设备移出并出售。
赵存正于2014年4月24日向原审法院起诉称：2012年3月1日，史某将其开设的“永安日租房”经营权转让给赵存正。双方于当日签订《转让合同》一份，约定史某将其所有的22间出租房间及4个配套间转让给赵存正经营，店面转让费为380000元，房租为每年90000元，押金为10000元。签约后，赵存正依约向史某支付全部转让费、押金，并支付了2012年3月1日至2014年3月1日期间的租金共计180000元。然而赵存正在2014年期间才获知，史某所转让给赵存正的房屋系私自盖建，未办理任何行政审批手续，应为违章建筑。因此，涉案《转让合同》违反了相关法律的强制性规定，应为无效，史某应当返还赵存正转让费。考虑到赵存正已经使用涉案房屋有两年时间，赵存正自愿减少部分史某应返还的转让费金额。赵存正曾多次向史某主张上述转让费，但史某均予以拒绝。赵存正为此诉至法院，请求判令：一、确认史某与赵存正于2012年3月1日签订的《转让合同》无效；二、史某返还赵存正转让费330000元。
史某在原审中答辩称：赵存正诉称的签订及履行《转让合同》情况系事实，涉案共计22间出租房屋中有18间确实为史某私自修建的违章建筑。但涉案《转让合同》系双方真实意思表示，未违反任何法律、行政法规的强制性规定，应为有效。即便该合同无效，赵存正在签约之时明知涉案房屋为违章建筑，其应当承担相应过错责任，史某无需返还转让费。综上，请求法院判决驳回赵存正的诉讼请求。原审庭审后，史某表示自愿补偿赵存正损失30000元。
原审法院经审理认为：涉案《转让合同》是既包含了房屋租赁，又包含了动产及装修转让的无名合同。赵存正签订该合同的目的是租赁史某的房屋，同时受让其中的动产及装修，该合同履行的后果是赵存正能够替代史某经营“永安日租房”。史某之前经营的“永安日租房”系在违章建筑上的无证经营，双方为上述目�签订的合同应为无效，虽然关于动产及装修中未形成添附部分的转让并不违反法律、行政法规的强制性规定，但动产及装修中未形成添附部分的转让包含在涉案合同条款中，故涉案《转让合同》仍应为无效。但在该合同签订时并无证据显示史某曾向赵存正承诺其系有证经营，而赵存正在受让后一个月即对日租房的字号进行了变更，却未办理任何审批手续，赵存正在签订《转让合同》时对无证经营之事系明知，故赵存正、史某均存在过错。鉴于合同约定房屋租赁至拆迁止，并对拆迁后不同建筑的赔偿受益进行了区别性约定，可见双方对房屋将面临拆迁是有预期的，在赵存正不能提供证据证明双方曾就经营期间另有约定的情况下，双方合同履行期间至拆迁为止。合同签订后，赵存正已经实际经营并取得收益，且已将空调等动产设施出售，故虽然涉案合同无效，但该合同已经完全履行。退一步说，史某自行经营亦可获得相应的收益，故对赵存正要求史某返还330000元转让费的诉讼请求不予支持。鉴于史某同意补偿赵存正30000元，系其对自身权利的处分，不予干预。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，原审法院于2014年8月8日作出如下判决：一、确认赵存正与史某于2012年3月1日签订的《转让合同》无效；二、史某于判决生效后十日内补偿赵存正转让费30000元；三、驳回赵存正的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，减半收取3125元，由赵存正负担2850元，由史某负担275元。
赵存正不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审适用法律错误�原审法院以《中华人民共和国合同法》第五十八条为判决依据，却未按该条款的规定使本案无效合同发生相互返还财产或折价补偿的法律效果。原审判决既已认定涉案合同无效，且赵存正已将房屋及附着设施、装修返还，则史某应将转让费380000元及租金返还。关于损失的补偿，因双方均有过错，而史某作为转让方应负有主要责任，按比例折算损失后，赵存正已交付的租金足以弥补该损失，原审判决将经营收益也归入了史某损失范围，但经营收益系商业风险，不具有确定性和可预见性，不应属于损失范围，而事实上赵存正经营一直处于亏损状态，没有经营收益；二、原审认定证据有误。原审法院调查取得的证据与本案无关联性，证人与史某有亲戚关系，证人证言不具有真实性，且经营收益因人而异，原审法院将其他村民的经营收益也作为赵存正经营收益的参照，显�有违常理；三、原审判决自相矛盾。原审既已认定转让费380000元对应的是22间房间的设施、装修费用，又将该转让费作为史某的经营收益损失，显然自相矛盾。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
史某答辩称：本案《转让合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。即使该合同无效，因赵存正在签订合同时明知涉案房屋为违章建筑，其应承担相应的过错责任，且赵存正已经实际经营并取得收益，本案合同已完全履行，史某无需返还转让费。根据证人证言及原审法院所作的调查笔录，原审判决充分考量了转让费包含的实际项目及赵存正的经营收益。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，史某未向本院提供新的证据。赵存正向本院提交了花都宾馆出具的收条一份、清风宾馆出具的收购清单一份，拟证明赵存正处理涉案房屋设备的价格合理。
史某质证后认为：上述证据已过举证期限，不属于新的证据。对上述证据的真实性、关联性均有异议。
本院经审查认为：上述证据记载的收购人身份不详，赵存正未向本院申请证人出庭作证，也未提供其他证据予以印证，且史某对证据真实性、关联性均有异议，故本院对上述证据真实性不予认定。
本院经审理对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：涉案房屋系史某私自建造的违章建筑，原史某经营的“永安日租房”也属于无证经营，故史某与赵存正签订的《转让合同》应属无效。该合同第二、三条均明确约定了拆迁情形下的处理方案，说明双方均已预计到房屋将会被拆迁，对签订该合同所面临的风险也应系明知，该合同约定房屋租赁至拆迁止，且双方实际履行合同也是至拆迁为止，故�然本案合同无效，但合同已实际履行完毕。双方在合同签订及履行过程中均存在过错，依法应当承担各自的责任。因合同已实际履行完毕，赵存正业已取得相应的经营收益，再要求史某返还转让费330000元，显然有违公平原则，且史某在原审中已自愿补偿赵存正30000元。此外，根据证人张某的证人证言及原审对宁波市江北区甬江街道双桥村村民所作的调查笔录，参考其他村民的经营收入，原审认定转让费380000元实际对应的是22间房间的设施、装修，并无不当，赵存正认为证人证言及调查笔录不真实，但未提供反驳证据，本院不予采纳。综上，赵存正的上诉请求，依据不足，本院难以支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5700元，由上诉人赵存正负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王文海
代理审判员 袁 方
代理审判员 郑益康
二〇一四年九月二十二日
代书 记员 林蒋艳