山东省临朐县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）临法执异字第3号
异议人（案外人）临朐县巨龙房地产开发公司，住所地：临朐县城朐山路60号。
法定代表人王学全，总经理。
委托代理人孟现军，该公司工会主席。
委托代理人张泮赫，山东宇明律师事务所律师。
申请执行人辛晓静。
委托代理人刘金军，山东惠诺律师事务所律师。
被执行人刘琳。
被执行人刘晓南。
本院在执行申请执行人辛晓静与被执行人刘琳、刘晓南民间借贷纠纷一案中，案外人临朐县巨龙房地产开发公司（以下简称“巨龙房产公司”）对执行标的提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人巨龙房产公司称，2011年8月30日，异议人与刘晓南签订了商品房买卖（预售）合同，落款异议人签字盖章，刘晓南由章田田代为签名。该合同由案外人和章田田共同到房管部门办理了商品房预售备案登记，登记编号20111215。刘晓南以该房产抵押向银行申请按揭贷款38万元，按照银行按揭规定作为开发商的异议人必须给与担保，所以异议人予以连带责任保证。后刘晓南银行还款逾期半年协商未果，银行将借款人、担保人诉至法院，异议人为维护企业信誉，代为偿还了刘晓南银行借款本息374387.23元。由于刘晓南确无力支付代偿款项，经协商解除了签订的商品房买卖（预售）合同，异议人将刘晓南（章田田代缴）缴纳的首付款予以退还。
异议人认为，商品房预售合同备案登记与商品房预售合同预告登记有着本质区别。备案登记是房地产管理部门出于行政管理目的，对商品房预售合同进行备案，系行政管理范畴；预告登记系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后其请求权产生权利保全的效力，且有排斥后来的物权变动效力。异议人开发建设的临朐县城新天地8号楼东单元6层西户602号房，办理的是“备案登记”而非“预告登记”，异议人取得初始登记后，一直没有向刘晓南提供房屋测绘图、发票、办理房屋所有权证须知，刘晓南也没有提出房屋权属登记申请，也一直未办理产权证。故该涉案房屋产权未发生物权变动，仍属异议人所有。再者，由于刘晓南不履行银行还款义务，导致案外人在法院拟被强制的情况下代为还款，刘晓南又明确无力向案外人还款的情况下，双方解除商品房买卖（预售）合同，没有违背禁止性法律规定。双方解除合同，法院的预查封失去对象，异议人因合法建造的事实行为而享有涉案房屋所有权。
综上，异议人享有临朐县城新天地8号楼东单元6层西户602号房屋的所有权，现请求停止对该房屋的执行，并解除对该房产的查封。
申请执行人辛晓静辩称，异议人的异议不能成立，法院不应解除对涉案房屋的查封。异议人所要求解除的房屋已于2012年12月23日被临朐县法院查封，申请执行人认为异议人将被执行人所交的预付款予以退还，该行为无效，法院应责令将退还的预付款交回法院，在异议人交付后可以解除查封，根据法律规定，法院查封的财产，在查封期间不得进行处分。
经审查查明，本院受理执行的申请执行人辛晓静与被执行人刘琳、刘晓南民间借贷纠纷一案，审理期间本院作出（2012）临民初字第2994号民事裁定书，查封了刘晓南名下位于临朐县城新天地8号楼东单元6层西户602号房屋（预售备案号20111215），经审理本院于2012年11月16日作出（2012）临民初字第2994号民事判决书，判令刘琳、刘晓南归还辛晓静借款本息544050元。判决生效后，因刘琳、刘晓南未按期履行判决义务，辛晓静遂向本院申请执行。在执行过程中，本院于2014年10月9日对上述房产进行了续查封。
2011年8月30日，异议人巨龙房产公司作为出卖人与买受人刘晓南签订商品房买卖合同，刘晓南购买异议人开发的临朐县城新天地8号楼东单元6层西户602号房，总价款641622元，付款方式为首付房款261622元，银行贷款380000元。该合同在临朐县住建局办理了预售合同备案登记，编号为20111215。合同签订后，刘晓南向异议人交纳首付款261622元，余款在异议人提供担保的前提下，刘晓南向中国银行临朐支行办理了房屋抵押按揭贷款。因刘晓南未按期归还银行借款本息，中国银行临朐支行将刘晓南及担保人巨龙房产公司诉至本院，本院于2014年11月25日作出（2014）临商初字第1104号民事调解书，由巨龙房产公司履行担保责任代借款人刘晓南于2014年11月28日前一次性归还中国银行临朐支行借款本息374387.23元，并承担诉讼费用3381元。调解达成后，巨龙房产公司于2014年11月26日支付中国银行临朐支行借款本息377768.23元。
2014年11月26日，巨龙房产公司与刘晓南签订解除商品房买卖合同协议，约定双方于2011年8月30日签订的“商品房买卖合同”，因刘晓南未能按期偿还房贷，导致银行将巨龙房产公司起诉，巨龙房产公司已向银行代为偿还了借款，现双方达成如下协议：1、解除2011年8月30日签订的“商品房买卖合同”，双方共同到住建局撤回该房产预登记（预售合同备案编号20111215）。2、本合同生效后，巨龙房产公司及时退还首付款261622元，刘晓南同时返还房产。合同签订的当日，巨龙房产公司退还刘晓南首付款261622元，刘晓南亦将房屋返还给巨龙房产公司。
审查期间，异议人巨龙房产公司提供由临朐县住建局于2011年5月11日颁发的商品房预（销）售许可证及2015年2月10日房屋产权证明，证实涉案房产已于2011年5月11日取得商品房预售许可证，允许巨龙房产公司可以对外公开预销售。并证实该涉案房产于2015年2月10日办理了房权证，登记房屋所有权人为巨龙房产公司。
上述事实有执行异议书、执行裁定书、商品房买卖合同、解除合同协议、民事判决书、民事调解书、网上银行回单、民事裁定书等证据材料及听证笔录在案为证。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，巨龙房产公司因合法建造的事实行为而享有涉案房屋所有权，巨龙房产公司在2011年5月10日取得商品房预售许可证后，于同年8月30日与被执行人刘晓南签订涉案房屋商品房买卖（预售）合同，该房屋虽然在建设行政部门办理了“商品房预售备案登记”，但商品房预售备案登记制度其目的是为了维护不动产交易的安全，登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系，不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，该登记不具有法律强制性。按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗效力。尽管刘晓南在银行按揭贷款时，办理了预售房抵押登记，房屋权利人为刘晓南，但同样刘晓南对预售房享有的是一种期待权，该抵押不能产生物权抵押登记效力的优先受偿权。预售房查封是法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式查封，所以预查封不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。涉案房产一直未进行产权登记，直至2015年2月10日办理了房权证，房权证登记产权人仍为巨龙房产公司，即巨龙公司自始至终为房产的所有权人，产权亦未发生转移，期间双方协商解除原商品房预售合同的行为符合法律规定。因被执行人刘晓南并未取得涉案房产的所有权，故该房产不应再作为被执行人刘晓南的财产予以查封执行，异议人的异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对临朐县城新天地8号楼东单元6层西户602号房屋（预售备案号20111215）的执行。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 陈树山
审 判 员 徐 锋
人民陪审员 衣明学
二〇一五年七月七日
书 记 员 付桢桢
附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。