广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗南法民三初字第901号
原告：佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司。
法定代表人：杨联，职务总经理。
委托代理人：何火日、吕雪梅，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
被告：朱珍珍。
委托代理人：朱伟科，广东踔厉律师事务所律师。
原告佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司（以下简称三水广场物业广州分公司）诉被告朱珍珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三水广场物业广州分公司的委托代理人吕雪梅，被告朱珍珍的委托代理人朱伟科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告三水广场物业广州分公司诉称：原告为南沙优山美寓的物业管理公司，被告系优山美寓自编BB房业主，原、被告在2013年8月30日签订《优山美寓前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供前期物业管理服务，服务期间为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止；物业管理费按建筑面积每月2.5元/平方米算，因被告原因空置房屋照常交费。每月10日前通过银行转账或到管理处交纳现金。被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，逾期一个月仍拒交的，原告停止提供物业特约服务；逾期三个月将向法院申请追缴。原告受有关单位委托，提供水费、电费、燃（煤）气费代收代缴收费服务。2013年8月30日，被告办理收楼手续，原告依约为被告提供物业管理服务，被告未按约定支付相关费用，已构成违约。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业管理费3721.98元（物业管理费按337.28元/月计算，自2014年9月1日起计算至2015年8月31日）；2、被告向原告支付物业管理费违约金1926.31元（从2014年9月11日起，以当月欠缴的物业管理费为本金算至被告实际付清之日止，暂计算到2015年8月31日，按每日0.3%计算）；3、被告向原告支付E2梯灯照明电表费99.5元及违约金64.1元（E2梯灯照明电表费从2014年7月1日起算至2015年8月31日，违约金从2014年7月11日起，以当月欠缴的费用为本金算至被告实际付清之日止，暂计算到2015年8月31日止，按每日0.3%计算）；4、被告向原告支付公共照明费58.2元及违约金34.24元（公共照明费从2014年7月1日起算至2015年8月31日，违约金从2014年7月11日起，以当月欠缴的费用为本金算至被告实际付清之日止，暂计算到2015年8月31日止，按每日0.3%计算）；5、被告向原告支付园林水表分摊费19.6元及违约金11.95元（该费从2014年7月1日起算至2015年8月31日，违约金从2014年7月11日起，以当月欠缴的费用为本金算至被告实际付清之日止，暂计算到2015年8月31日止，按每日0.3%计算）；6、被告向原告支付水费170元及违约金101.52元（水费从2014年5月1日起算至2015年8月31日，违约金从2014年5月11日起，以当月欠缴的水费为本金算至被告付清日止，按每日0.3%计算，暂算至2015年7月31日）。7、被告承担本案所有诉讼费用。
被告朱珍珍辩称：1、涉案房屋存在严重质量问题，被告多次向原告反映，但是原告置之不理，且原告对涉案小区的车位、绿化等管理不到位，原告没有按照前期物业服务合同履行义务，故不同意支付物业管理费等费用。2、被告虽然在2013年8月30日办理收楼手续，但实际上涉案房屋直到2014年8月19日才拿到《竣工验收备案表》，开发商在2014年8月19日才符合交楼条件，故物业管理费应当从2014年8月19日起算。另在被告买房的时候，开发商承诺赠送一年物业管理费，故应从2015年8月19日起才开始计算物业管理费。3、关于违约金的问题，违约金明显过高，没有法律依据，水电费、公摊费没有法律、合同依据，且计算方法不清楚，故不同意支付。4、根据庭前提交的确认函，原告同意代银行向被告支付1000元补偿金，该笔费用应用于冲减物业管理费。
经审理查明：2013年8月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：乙方所购房屋基本情况：类型：商住；房号BB;建筑面积134.91平方米。第四条物业管理服务费用：一.物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积向物业公司预先缴纳，具体标准如下：1、电梯住宅按建筑面积每月2.5元/平方米；4、公共分摊水电费用，以实际产生金额按户每月分摊。三、乙方缴纳费用的时间：每月10日前，通过银行转账或到管理处交纳现金。四、因乙方原因空置房照常交费。第六条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、租金等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定或双方约定执行。第九条违约责任：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，逾期一个月仍拒交的，甲方可采取将欠缴费用的业主名单在物业服务区域内予以公布；停止提供物业特约服务；逾期三个月将向法院申请追缴等等。被告于2013年8月30日收楼。另原、被告确认被告的物业管理费交纳至2014年6月30日，双方亦确认被告在2014年7、8、9月份的物业管理费冲减原告在《确认函》中给予被告补偿金1000元后尚剩余11.9元的物业管理费未交纳。
另查明：涉案房屋建筑面积为134.91平方米，每月的物业管理费为337.28元，从2014年9月1日起计至2015年8月31日止的物业管理费共为3721.98元；从2014年7月1日起计至2015年8月31日止的E2梯灯照明电表公摊费用共为99.50元；从2014年7月1日起计至2015年8月31日止的公共照明公摊费用共为58.20元；从2014年7月1日起计至2015年8月31日止的园林水表公摊费用共为19.60元；从2014年5月1日起计至2015年7月31日止的水费共为170元。
经查明，佛山市三水广场物业经营管理有限公司具备贰级物业管理资质，原告系佛山市三水广场物业经营管理有限公司在广州地区设立的分公司，其已办理相关工商登记及备案手续。
本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，且被告在收楼后实际接受了原告的物业管理服务，但未按服务协议的约定向原告支付物业管理费、公摊费用及水费，故原告诉请被告向原告交纳从2014年9月1日起计至2015年8月31日止的物业管理费共为3721.98元、从2014年7月1日起计至2015年8月31日止的E2梯灯照明电表公摊费用共为99.50元、从2014年7月1日起计至2015年8月31日止的公共照明公摊费用共为58.20元、从2014年7月1日起计至2015年8月31日止的园林水表公摊费用共为19.60元、从2014年5月1日起计至2015年7月31日止的水费共为170元，合理有据，本院予以支持。被告抗辩其收楼时房屋存在质量问题，原告一直未对存在问题进行维修，以及原告对小区绿化、停车位等管理不到位，故不同意支付物业管理费、相关公摊费用及水费的意见，因与本案物业服务合同纠纷不同于一个法律关系，被告可另案提起诉讼解决，因此，本院不予采纳。被告辩解涉案房屋于2014年8月19日才拿到《竣工验收备案表》，涉案房屋应在2014年8月19日才符合交楼条件，故物业管理费应当从2014年8月19日起算，且开发商承诺赠送一年物业管理费，因此，原告应从2015年8月19日起才开始向被告收取物业管理费的意见，因被告在2013年8月30日收楼后，已经实际接受了原告的物业管理服务，且开发商与原告是属于不同的两个主体，被告要求原告抵扣开发商赠送其一年的物业管理费，依据不足，本院不予采纳。被告未按合同约定交纳物业管理费、公摊费用、水费，已构成违约，故原告要求被告支付上述费用的违约金，合理有据，本院予以支持。合同约定违约金按每日3‰计算，被告认为违约金过高，不同意按该标准支付，本院认为违约金标准按每日3‰过高，应按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算为宜。物业管理费、公摊费用和水费的违约金应以每月实际欠付费用为本金，从当月11日起计至实际还清欠款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款的规定，判决如下：
一、被告朱珍珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司支付物业管理费3721.98元、E2梯灯照明电表公摊费用99.50元、公共照明公摊费用58.20元、园林水表公摊费用19.60元、水费170元及违约金（物业管理费的违约金计算方法：2014年9月1日起至2014年9月30日止以11.90元为本金，2014年10月1日起计至2015年8月31日止以337.28元为本金，分别从当月11日起计至实际清偿之日止；E2梯灯照明电表公摊费用、公共照明公摊费用、园林水表公摊费用的违约金计算方法：2014年7月1日起至2015年8月31日止以各月实际欠付费用为本金，分别从当月11日起计至实际清偿之日止；水费的违约金计算方法：2014年5月1日起至2015年7月31日止以各月实际欠付费用为本金，分别从当月11日起计至实际清偿之日止；上述违约金分别按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算，每月物业管理费、E2梯灯照明电表公摊费用、公共照明公摊费用、园林水表公摊费用、水费的违约金总额不得超过当月物业管理费、E2梯灯照明电表公摊费用、公共照明公摊费用、园林水表公摊费用、水费金额）。
二、驳回原告佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告朱珍珍承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 老善涵
代理审判员 何炎辉
人民陪审员 陈金好
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 张大会