山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁07民终3150号
上诉人（原审原告、反诉被告）：山东省百盛房地产开发有限公司，住所地：昌乐县新昌北路3980号2号楼。
法定代表人：陈小良，董事长。
委托诉讼代理人：陈燕军，该公司职工。
委托诉讼代理人：卜雪梅，山东君睛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑涛，男，1982年3月2日生，汉族，住潍坊市潍城区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘婷，女，1983年1月28日生，汉族，住潍坊市潍城区。
二被上诉人共同的委托诉讼代理人：刘伟生，潍坊奎文义杰法律服务所法律工作者。
上诉人山东省百盛房地产开发有限公司（以下简称百盛公司）因与被上诉人郑涛、刘婷房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2015）乐民初字第83号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人百盛公司上诉请求：撤销原审判决，查明事实后依法改判。事实和理由：1、上诉人虽与被上诉人在2014年2月份协商欲解除租赁合同，但多次沟通未能达成解除协议，且至今未办理交接手续，被上诉人仍占有百盛宾馆，不存在一审法院中认定的合同处于不确定状态。既然合同没有解除，被上诉人应严格按照合同约定支付租金，2014年4月2日至2015年4月1日94万元租金对应的逾期付款违约金被上诉人应当支付，上诉人要求2015年4月2日至2015年10月1日的租金75万元及违约金亦应支持。2、上诉人为被上诉人垫付水电费共计138264.4元，系被上诉人经营宾馆产生，被上诉人应当支付上诉人垫付的费用。3、因双方租赁合同解除的时间关系到租赁费的计付问题，一审应对双方租赁合同解除的时间予以明确。
被上诉人郑涛、刘婷答辩称：上诉人主张2015年4月至2015年10月1日被上诉人所经营的宾馆仍在继续营业与事实不符。在2015年4月1日以前的很长时间内，因上诉人原因导致被上诉人无法继续经营，被上诉人多次找上诉人要求解除合同，均遭到上诉人的拒绝。因上诉人断水断电导致双方租赁合同实际解除。关于双方当事人未办理交接手续的问题，上诉人于2014年3月7日给被上诉人断水断电后，被上诉人多次给上诉人送达解除合同申请，上诉人拒不签收，被上诉人无奈将解除合同申请送交了一审法院，故双方未办理交接手续系上诉人造成的。被上诉人经营期间，因消防设施不合格，无取水许可证，被消防、税务、水利部门处罚，导致被上诉人多次停业，给被上诉人造成经济损失。综上，上诉人的上诉事实和理由与事实不符，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
百盛公司向一审法院起诉称，2012年4月2日，经双方友好协商签订了《房屋租赁合同》，约定百盛公司将昌乐百盛宾馆出租给郑涛、刘婷，用于宾馆经营，郑涛、刘婷本应于2014年3月15日和2014年9月15日两次支付第三年的租金1000000元，但经百盛公司多次催促，郑涛与刘婷仅仅支付了60000元整，已逾期13个月之久，期间，百盛公司为郑涛、刘婷垫付水、电费合计168286.20元。为此，请求：（1）解除双方签订的《房屋租赁合同》；（2）判令郑涛、刘婷支付租金940000元及逾期付款违约金1856000元；（3）判令郑涛、刘婷偿还百盛公司垫付水、电费168286.20元。
郑涛、刘婷向一审法院反诉称，百盛公司于2014年3月17日，非法将郑涛、刘婷经营的酒店进行断水断电，导致酒店无法正常营业。百盛公司的上述行为造成郑涛、刘婷损失。为此，请求依法判令百盛公司赔偿各项损失2102552.75元。
一审法院认定事实：2012年4月2日，百盛公司作为甲方（出租方）与郑涛、刘婷作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁合同》一份及附件三份，百盛公司以优惠方式将涉案房屋租赁给郑涛、刘婷经营宾馆，目的是通过郑涛、刘婷的精细化管理，提高涉案房屋的物业价值。合同对租赁期限、租金及支付方式、水电费的支付、违约责任的承担等进行了约定，对涉案房屋的房产出售、出售价格、利益分享等方面亦进行了约定。合同签订后，酒店正式营业，郑涛、刘婷向百盛公司缴纳了2012年4月2日至2013年4月1日房屋租赁费1000000元；2013年4月2日至2014年4月1日房屋租赁费1000000元；于2014年3月25日缴纳房屋租赁费60000元。双方当事人曾于2014年2月份草拟《房屋租赁合同终止协议》，对解除《房屋租赁合同》多次协商，但均未达成一致意见。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同终止协议》、水电费明细表及收款收据等在案为证。
一审法院认为，2012年4月2日，百盛公司与郑涛、刘婷签订了《房屋租赁合同》，郑涛、刘婷租赁百盛公司昌乐喜庆大市场2号楼1-4层用于经营酒店、宾馆，事实清楚，双方均无异议，予以确认。关于百盛公司主张的解除双方签订的《房屋租赁合同》问题，双方在诉前已就解除事项多次进行协商但未能达成一致意见，现百盛公司主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，郑涛、刘婷无异议，依法予以解除。关于百盛公司主张的房屋租金数额，根据双方合同约定，郑涛、刘婷应于2014年3月15日、2014年9月15日分二次向百盛公司支付2014年4月2日至2015年4月1日的房屋租赁费用，对合同的履行及缴纳租金情况，因双方均主张对方先行违约，导致双方不能履行合同约定，但均未提供充分证据证实，而郑涛、刘婷又于2014年3月25日缴纳了2014年4月2日至2015年4月1日年度的房屋租赁费用60000元，从而证实2014年3月25日郑涛、刘婷经营的酒店仍处于正常经营状态，同时，郑涛、刘婷提出向百盛公司缴纳了房租、水电费押金240000元及经营中的款项68000元，计308000元在百盛公司处存放的主张，百盛公司认可，予以确认。因此，百盛公司要求郑涛、刘婷支付房屋租金的数额，应扣除已缴纳的租金60000元和押金及经营款项308000元，郑涛、刘婷应支付百盛公司房屋租金632000元。关于百盛公司主张代郑涛、刘婷垫付水、电费168286.20元，未提供有效证据予以证实，对百盛公司要求郑涛、刘婷支付该项费用的诉讼请求，不予支持。郑涛、刘婷反诉主张百盛公司于2014年3月17日后停水停电，导致其酒店无法经营，百盛公司否认，郑涛、刘婷未提供有效证据予以证实，故对郑涛、刘婷关于百盛公司向其支付营业损失1409500.75元、工资损失693052元的诉讼请求，亦不予以支持。
关于百盛公司主张郑涛、刘婷支付逾期付款违约金的诉讼请求，根据双方签订的《房屋租赁合同》及附件二《百盛喜庆大市场2号楼商品房（租赁房屋）销售奖励协议》，郑涛、刘婷以其宾馆的正常经营以及售出公寓的返租为百盛公司的房屋出售招揽客户；百盛公司的房屋出售后给郑涛、刘婷一定的奖励；双方关于销售奖励的约定实质是一种互惠条款。其附件关于三年内完成销售的约定实质是双方相互协作的一种销售目标，并非百盛公司方单方的义务性条款；这从《房屋租赁合同》“租金和支付方式及责任”中的约定中也可以看出。故郑涛、刘婷关于百盛公司不能兑现协议约定的奖励补偿先行违约的辩解意见，无事实及法律依据，不予采信。但是，郑涛、刘婷提供的证据可证实双方在2014年2月份即开始协商解除房屋租赁合同事宜，在此情况下，双方之间的房屋租赁合同是否解除尚处于不确定状态，郑涛、刘婷未按时向百盛公司缴纳租金亦符合情理，对百盛公司主张郑涛、刘婷支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除山东省百盛房地产开发有限公司与郑涛、刘婷之间签订的《房屋租赁合同》；二、郑涛、刘婷于判决生效后五日内支付山东省百盛房地产开发有限公司房屋租赁费632000元；三、驳回百盛公司的其他诉讼请求；四、驳回郑涛、刘婷的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30514元，诉讼保全费5000元，共计35514元。山东省百盛房地产开发有限公司负担21714元，郑涛、刘婷负担13800元。反诉案件受理费11810元，由郑涛、刘婷负担。
二审中，被上诉人提交了证据一、注销税务登记申请审批表及昌乐县地方税务局税务事项通知书，上述证据载明涉案百盛宾馆有限公司发票于2015年5月20日缴销，昌乐县税务局于同日将发票缴销，税盾、发票领购本收回。被上诉人据此主张百盛宾馆在2015年3月份完全停止经营。上诉人对上述证据的真实性没有异议，但称上述证据不能证实百盛宾馆在2015年3月份就停止了经营。被上诉人提交了原百盛宾馆职工张红霞、闫真真二人的银行卡明细及上述二人书面证言，主张百盛宾馆于2015年3月份完全停止经营。上诉人质证认为，上述证据不能证实百盛宾馆于2015年3月份停止经营，从转账记录看，百盛宾馆营业至少至2015年9月份。
本院认定的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》及三个附件系双方真实意思表示，且不违反法律法规效力性强制性相关规定，合法有效。合同履行过程中，双方因租赁费交纳问题产生纠纷，上诉人向法院提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同，被上诉人对解除合同没有异议，故一审判令解除双方之间的租赁合同并无不当。合同正常履行期间，被上诉人并未逾期支付租赁费。上诉人向被上诉人提出解除合同后，被上诉人同意解除合同，故双方当事人对合同的解除已达成初步意向，只是因双方对合同解除后相关具体问题的处理未达成一致意见，此时应认定双方当事人对合同履行的期限作了变更，即合同存有因双方就全部问题达成一致而解除的可能，此时合同何时解除没有一个确定的时间，上诉人要求被上诉人仍按双方约定一次性支付半年的租赁费有违公平。综上，一审对上诉人关于被上诉人未按时支付租赁费应支付违约金的主张未予支持并无不妥，本院予以维持。关于水电费问题，因上诉人提交的证据不足，对上诉人关于要求被上诉人支付水电费的主张不予支持，当事人可待证据充分后另行主张。
综上，上诉人山东省百盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30514元，由山东省百盛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 磊
代理审判员 石建军
代理审判员 陈 静
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 王 旭