浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温永商初字第362号
原告：中国银行股份有限公司永嘉县支行。
负责人：刘其先。
委托代理人（特别授权）：王丽丽。
被告：陈高。
被告：温州市大川房地产开发有限公司。
法定代表人：叶建成。
原告中国银行股份有限公司永嘉县支行（以下简称中行永嘉支行）诉被告陈高、温州市大川房地产开发有限公司（以下简称大川公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理，依法由审判员廖鸿展适用简易程序，于2015年7月15日公开开庭进行审理。原告中行永嘉支行的委托代理人王丽丽到庭参加诉讼，被告陈高、大川公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中行永嘉支行起诉称：2011年10月24日，原告与被告陈高、大川公司签订一份《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城*********），合同约定：被告陈高向原告借款193万元用于购买温州市永嘉县瓯北镇国际华城*幢****室房屋，被告大川公司对上述款项承担连带保证责任。合同签订后，原告依约发放了贷款。但是迄今为止，被告陈高已经连续五期未按约定的还款方式还款。截止2015年5月8日，被告陈高尚欠原告借款本金1854230.88元，利息47566.58元，罚息808.14元，本金罚息177.06元，总计欠款1902782.66元。原告多次催收无果，故诉诸法院，请求判令：一、依法解除原告与被告签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城*********）；二、被告陈高立即偿还原告借款本金1854230.88元和拖欠的应收利息47566.58元、应收利息的罚息808.14元、本金罚息177.06元，总计1902782.66元，以及2015年5月8日以后的利息、罚息（利息按照月利率5.875‰计算，逾期罚息按上述利率上浮50%计算，从2015年5月9日开始随借款本金同时结付清楚）；三、原告对拍卖、变卖被告陈高为上述借款而设立抵押的永嘉县江北街道国际华城*幢****室房产后所得款项有优先受偿权；四、被告大川公司对上述款项承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由两被告承担。
在开庭审理过程中，原告中行永嘉支行自愿将第二项诉讼请求变更为：判令被告陈高立即偿还原告借款本金1854230.88元和拖欠的应收利息47566.58元、应收利息的罚息808.14元、本金罚息177.06元，总计1902782.66元，以及及2015年5月8日以后的利息、罚息（利息按照月利率4.7083‰利率计算，逾期罚息按上述利率上浮50%计算，从2015年5月9日开始随借款本金同时结付清楚）。
原告中行永嘉支行为证明其主张，在举证期限内，向本院提供下列证据材料：
1、原告营业执照、金融许可证各一份，以证明原告的诉讼主体资格；
2、被告陈高身份证、户口簿、无婚姻登记记录证明、收入证明、被告大川公司企业法人营业执照各一份，以证明两被告的诉讼主体资格；
3、个人借款申请表一份，以证明被告陈高以购房为由向原告申请借款193万元的事实；
4、《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城*********）一份，以证明原、被告之间的借贷关系以及相应合同约定；
5、《商品房买卖合同》一份、证明一份、销售不动产统一发票两份、房屋预告登记证两份（温房预永嘉县字第**********、**********号），以证明被告陈高向被告大川公司购买商品房，并在房屋上设立预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的事实；
6、划付授权书、借款借据、贷款用款凭证各一份，以证明原告已按约向被告陈高发放贷款193万元的事实；
7、逾期未还款查询单一份，以证明被告从2015年1月8日开始至今连续逾期5期，累计欠下本金、利息、罚息共计1902782.66元的事实，提前收回贷款的事由发生；
8、催收记录一份，以证明原告多次向被告催讨，被告不作回应的事实。
被告陈高、大川公司未作答辩，也未在举证期限内向本院提供证据。
因被告陈高、大川公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故无法对原告中行永嘉支行提供的证据当庭进行质证，其也未向本院提供书面质证意见，属其自行放弃质证权利。
对于原告中行永嘉支行提供的证据，本院审核认为，这些证据形式完整，内容合法，与本案具有关联性，而且本院尚未发现这些存有瑕疵和疑点，故本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定如下事实：2011年8月19日，被告陈高以购房为由向原告中行永嘉支行申请借款。
2011年10月24日，原告中行永嘉支行与被告陈高、大川公司签订一份《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城*********），合同约定：贷款金额193万元，贷款期限360个月（2011年10月至2041年10月）；贷款用途仅限于购买温州市永嘉县瓯北镇国际华城*幢****室预售商品房；贷款利率为浮动利率，浮动周期至每次年1月1日，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定利率作为下一个浮动周期的适用利率，按月结息和付息，每月的8日为结息日和付息日，未按约定期限还款的，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的利率水平上加收50%；全部贷款直接划至开发商或售房单位的专用账户；还款方式为按月等额本息还款；未按期归还贷款本息构成违约，原告中行永嘉支行有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除合同，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；合同由被告大川公司提供阶段性抵押担保（抵押物为瓯北镇国际华城5幢2804室房屋），以及阶段性连带责任保证。
2011年10月13日，永嘉县国际华城*幢****预购商品房在永嘉县房产管理局办理预告登记（温房预永嘉县字第××号）。2011年10月21日，原告中行永嘉支行与被告陈高在永嘉县房产管理局办理永嘉县国际华城5幢2804预购商品房抵押权预告登记（温房预永嘉县字第*********号），原告中行永嘉支行为预告登记权利人。
2011年10月24日，原告中行永嘉支行向被告陈高发放贷款193万元。
借款以后，被告陈高按期偿付贷款本息至2014年12月8日，自2015年1月8日起未按期偿付贷款本息，现尚欠原告在中行永嘉支行贷款本金1854230.88元，以及相应利息、逾期罚息。
另查明：2015年1月1日，原告中行永嘉支行依据《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城*********）的约定，将贷款利率调整为月利率4.7083‰，自2015年1月1日起执行。
本院于2015年6月25日将原告中行永嘉支行递交的民事起诉状副本送达被告陈高、大川公司。
本院认为：被告陈高因购买永嘉县瓯北镇国际华城5幢2804室预售商品房而向原告中行永嘉支行借款193万元的事实清楚，证据确实充分。
原告中行永嘉支行已经按约向被告陈高发放贷款193万元。借款以后，被告陈高按期偿付贷款本息至2014年12月8日，自2015年1月8日起未按期偿付贷款本息。被告陈高的行为显属违约。根据原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城*********），被告陈高未按期偿付贷款本息的，原告中行永嘉支行有权解除合同，并提前收回全部贷款本息。但根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现原告中行永嘉支行主张解除合同，并提前收回全部贷款本息，但是未提供相应的证据证明其在本案起诉之前已经通知被告，而本院于2015年6月25日将原告中行永嘉支行递交的民事起诉状副本送达被告，故应视为原告中行永嘉支行于2015年6月25日通知被告解除合同，自2015年6月26日起，原告中行永嘉支行有权要求被告提前偿付全部贷款本息。
原、被告已就本案借款的抵押物在永嘉县房产管理局办理预购商品房抵押权预告登记，原告中行永嘉支行为预告登记权利人。本院在本案审理过程中并未发现原告中行永嘉支行存在怠于行使抵押权之情形，故根据民事活动中的公平原则，原、被告为本案借款而设立的预告抵押的效力应予维系。根据原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城*********），被告陈高未按期偿付贷款本息的，原告中行永嘉支行有权拍卖、变卖抵押物，并就所得价款优先受偿。
至于被告大川公司的阶段性连带责任保证担保问题。从房地产开发公司为预售商品房提供阶段性保证担保的约定特殊性，以及合同目的考量，如果房地产开发公司已经完成所涉商品房的全部开发义务，并具备所涉房屋所有权初始登记条件的，应当解除房地产开发公司的阶段性保证担保责任，否则，房地产开发公司应在办理所涉房屋所有权初始登记以前，继续承担保证责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告中国银行股份有限公司永嘉县支行与被告陈高、温州市大川房地产开发有限公司于2011年10月24日签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111045）于2015年6月25日解除；
二、限被告陈高于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司永嘉县支行借款本金1854230.88元，并支付相应的利息、逾期罚息【2015年6月25日以前所欠的利息、逾期罚息按照《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城*********）中的约定计算；自2015年6月26日起，就所欠的全部借款本金计收逾期罚息，逾期罚息按照月利率4.7083‰上浮50%，即按月利率7.06245‰计算至本判决确定的履行之日止】；
三、如果被告陈高未按照本判决履行还本付息义务，则原告中国银行股份有限公司永嘉县支行有权依照法律规定对永嘉县国际华城*幢****预购商品房（温房预永嘉县字第××号），以折价或者以拍卖、变卖等方式依法变价，并对变价后所得款项就本判决书主文第二项所确定的债务优先受偿；
四、被告温州市大川房地产开发有限公司在办理永嘉县国际华城5幢2804预购商品房所有权初始登记以前，对本判决书主文第二项所确定的债务承担连带责任；
五、驳回原告中国银行股份有限公司永嘉县支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21488元，现减半收取10744元，由被告陈高负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉受理费21488元，汇款至温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：中国农业银行温州市分行，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理]。
审判员 廖鸿展
二〇一五年八月二十日
书记员 金哲杉