北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9751号
上诉人（原审被告）：刘×，女，1963年9月6日出生。
委托代理人：贺利芳，北京市中唐律师事务所律师。
委托代理人：李永军，北京市中唐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘×1，男，1972年7月6日出生。
委托代理人：吕凤刚，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人：尹潇蒙，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈×，女，1940年1月3日出生。
上诉人刘×因与被上诉人刘×1、陈×房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第57084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人刘×及其委托代理人贺利芳、李永军，被上诉人刘×1及其委托代理人尹潇蒙，被上诉人陈×到庭参加诉讼。本案现已�理终结。
刘×上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.二审诉讼费由刘×1、陈×承担。事实和理由：一审法院针对刘×2对房屋买卖事实是否知情认定不清；一审法院对房屋所有权归属事实认定不清，刘×属于善意购买人，并支付了合理对价，应当取得房屋的所有权；一审法院对《房屋过户协议》的性质认定不清；一审法院认定刘×非善意购买人，不能依法取得涉案房屋的所有权，涉案房屋的所有权应当恢复至陈×名下，上述一审判决超出了刘×1诉讼请求的范围。
刘×1辩称：同意一审判决，不同意刘×的上诉请求和理由，坚持一审意见，请求维持原判。
陈×辩称：同意一审判决，不同意刘×的上诉请求和理由，坚持一审意见，请求维持原判。
刘×1于2015年10月向一审法院起诉请求：确认刘×、陈×于2011年12月26日签订的《�量房屋买卖合同》（编号CW191015）无效。
一审法院认定事实：刘×2与陈×系夫妻关系，二人均系初婚，婚后生育刘×1及刘×两名子女。2015年6月5日，刘×2去世，刘×2的父母均先于刘×2去世。
北京市朝阳区×西里9号楼708号房屋（以下简称涉案房屋）原系陈×单位1990年分配的公房，1998年10月20日，陈×与北京市朝阳区×综合开发公司签署《出售自管公有住宅楼房协议书》购买涉案房屋，房款及税费合计36458.88元。2000年7月13日，涉案房屋产权证下发，登记在陈×名下。涉案房屋分配后由陈×夫妇及刘×1一家居住，刘×2去世后由陈×及刘×1一家居住至今。
2011年12月26日，陈×、刘×签署《存量房屋买卖合同》，约定陈×以5万元的价格将涉案房屋出售给刘×，合同中关于房款支付、房屋交付、违约责任、税费承担、过户登记等内容均为空白。同日，陈×�刘×办理了涉案房屋的过户手续，将涉案房屋过户至刘×名下。
现刘×1主张涉案房屋为陈×和刘×2的夫妻共同财产，陈×、刘×签署合同并将房屋过户未经过刘×2的同意，属恶意串通损害刘×2的利益，陈×无权处分涉案房屋，合同约定的购房款明显低于市场价，且刘×未实际支付，故合同应当无效。陈×认可刘×1意见，并称过户时刘×以女儿出国需要担保为由称暂时借用涉案房屋，故没有告知刘×2及刘×1，但之后刘×反悔不同意归还涉案房屋。刘×则称其与陈×是真实的买卖关系，陈×基于亲情以低于市场价的价格将房屋出售，其支付了房款5万元，合同已经履行完毕，且刘×2对买卖行为亦知情，但就其陈述的房款已经支付一节未提供证据证明。
2012年1月25日，刘×1与陈×、刘×签署《房屋过户协议》，内容为“涉案房屋为陈×的房产，是要给儿子刘×1所有�，因刘×之女杨×出国需要办理鉴证，而鉴证必须要求其母刘×名下有房产，刘×已于2002年10月份离婚，其女儿杨×归刘×抚养，此前刘×名下无房产，且目前的经济条件也无实力购房，所以陈×、刘×1同意将以上房产现过户给刘×，用于其女儿杨×出国鉴证时使用，待到杨×在美国大学毕业拿到绿卡，回国办理鉴证无需刘×提供房产证明时，刘×须将此房屋产权归还给刘×1，如在此期间刘×的经济条件好转，购买了自己的房产，刘×须将此房屋产权归还给刘×1。”一审中，刘×称此协议是刘×2和陈×怕过户之后刘×1闹所以才让签的，目的是为了应付刘×1的妻子，不是三方的真实意思表示，且协议内容显示刘×1及陈×、刘×对过户都是知情的；从协议内容看，归还房屋的条件是女儿美国大学毕业拿到绿卡回国办理签证无需其提供房产证明，但目前该条件显然尚未成就。刘×1及陈×则称该协议是在陈×、刘×办理完过户手续后陈×向刘×1告知情况，所以才写明以后要归还给刘×1，用以证明刘×与陈×签订买卖合同的真实意图。刘×1于一审中还提交2009年1月3日由刘×2、陈×签字盖章并有证明人签字的《遗嘱》一份，内容为“我们在北京市朝阳区×西里9号楼有楼房三室一厅一套，其面积为78.16平方米，在7层，门牌号是708号，这套房子只留给我们的儿子刘×1所有。”刘×认为该遗嘱立于2009年，刘×22015年去世，该遗嘱中安排的财产在刘×2去世的时候已经不存在了，陈×和刘×2通过房屋买卖行为将该遗嘱撤销，故该遗嘱应属无效。
就刘×2对陈×与刘×的买卖行为是否知情的问题，刘×提供其与陈×2016年1月20日的谈话录音一份，录音中有如下对话内容：陈×：“你要是把房子还给我，我给你十万，你不给我”，刘×：“不给，那是我爸给梦梦的”，�×：“什么给梦梦的？”刘×：“那是我爸给梦梦的房”，陈×：“给梦梦不给梦梦也不现在给，我还没死呢，还先写我”，刘×：“那时候我爸不还愿意给梦梦吗”，陈×：“压根就没说过这房子的事……”，刘×：“什么啊，那时候过户的时候我爸不是同意给梦梦吗？什么，哪时候您腿还没好呢，就这回过户我爸知道，您怎么老犯糊涂”，陈×：“他临死之前还跟我说让我跟你要过来呢，临死之前说一定要要过来，写你的名字，谁都别给，就这么说的……你不是说那天，你跟客厅说，写我就是我的了，你爸听见了，他就问我”，刘×：“他说让过户给您”……陈×：“你听着，你爸爸根本不知道我把这房子过户给你了，再说我后来跟你爸说，你爸说‘你啊，她挖坑让你跳进去了’，你爸爸还直掉眼泪，说你看这孩子真不应该这样……”，刘×：“我爸知不知道这房子�户给我了？”陈×：“那天咱俩在嚷‘你过户给我就是我的了’，他才知道的”……刘×：“哪不同意啊？”陈×：“当然他能同意吗”，刘×：“不同意根本就不能过户”，陈×：“他不同意什么，不同意给任何人先，我死之前谁都不给了，先前那个给你你爸都不同意，说你不应该那么老早就让小群买，应该你买都写你名字，将来谁对你好你再给，对你不好不给”……陈×：“我说你要哪个房子，我问小悦，我说小悦你是要北新桥那个，还是要延静里这个，小悦说让我姐挑，我姐挑剩下是我的”，刘×：“那是挑吗？那是我自己买的，30多万”，陈×：“你要是挑延静里那个，人家小悦买那个”，刘×：“他哪有钱，他买那个黄杉木店他都没钱，还是我爸给交的首付，花了8万块钱，把那邮票都卖了的”陈×：“你爸为什么要给他拿那个首付款，你爸说北新桥那房子的面积比这个延静里的面积大，咱们一碗水端平，咱给他补齐了，另一个她那房子在二环之内，这个在四环之外，她那个值钱，因为我都不懂这些事，都是你爸说的”。刘×1认可上述谈话录音的真实性，但认为在录音中陈×并未说刘×2对卖房一事知情，反而一直重申没有收到5万元，并称刘×2知道事情后对陈×多次抱怨，想要收回房屋，可以看出陈×并未征得刘×2的同意。陈×认可录音的真实性，称谈话时刘×并未告知在录音，而且一说到重要的问题刘×就不让说。
另查，2015年，刘×1曾以确认合同无效纠纷将陈×、刘×诉至一审法院，后于2015年10月28日撤诉。
一审法院认为：公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。本案中，涉案房屋虽登记在陈×名下，但系陈×与刘×2婚姻关系存续期间取得，属于二人的夫妻共同财产，刘×2对涉案房屋理应享有相应权益。刘×2去世后，其第一顺位法定继承人对刘×2的权利享有继承的权利。陈×与刘×签订合同处分涉案房屋涉及刘×2的财产权利，刘×1作为刘×2第一顺位法定继承人有权在刘×2去世后对该合同涉及的刘×2权利提起诉讼，故刘×1有诉权，是适格主体，法院对刘×关于利益主体不适格的抗辩不予采信。刘×1虽曾以所有权确认纠纷起诉陈×、刘×，但在未获得生效判决时已经撤诉，法院并未就此纠纷进行处理，故刘×1提起本诉并不属于一事不再理，法院对刘×的该抗辩也不予采信。
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人�让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，涉案房屋系陈×与刘×2的夫妻共同财产，刘×主张与陈×签订买卖合同时经过了刘×2的同意，但其提供的证据无法证明刘×2同意陈×的处分行为，与陈×的谈话录音里陈×也从未表示刘×2在过户之前对二人签署合同及过户的行为知情及同意，结合利益提交的遗嘱及陈×与刘×谈话时二人提及的关于家庭内部房产的安排问题，不能得出刘×2同意将涉案房屋给刘×的结论，即无法确认陈×处置涉案房屋经过了刘×2同意。虽然陈×未经该房屋其他权益人同意处分涉案房屋，但根据相关法律规定，此种情形并不导致合同无效。刘×1主张陈×与刘×恶意串通以损害刘×2的利益，但现有证据无法证明签订合同当时陈×有�刘×串通以签署买卖合同并过户的方式恶意损害刘×2合法权益的意思联络，故法院对刘×1关于陈×、刘×恶意串通损害第三人利益导致合同无效的主张无法支持。
但是，依据我国物权法之规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中，涉案房屋1990年就已经分配给陈×，是陈×与刘×2的夫妻共同财产。作为家庭成员，刘×理应知晓涉案房屋来源，对刘×2享有房屋权益应当明知。刘×虽主张其与陈×之间存在真实的买卖行为，但未提供任何证据证明实际支付了购房款，故法院对刘×支付了购房款一节无法认定。同时，根据刘×1与陈×、刘×签署的《房屋过户协议》，刘×于涉案房屋过户后书面确认与陈×签署买卖合同并办理过户手续的目的是为杨×出国提供担保，并承诺将来归还房屋，且刘×在取得涉案房屋所有权登记后长达4年的时间内从未占有过涉案房屋�者向陈×及刘×1等实际占有人主张权利，明显与正常真实房屋买卖合同买受人的常理行为不符。据此，刘×在明知涉案房屋有其他权利人的情况下仍与陈×以明显低于市场一般水平的价格签订买卖合同，且未能就其已实际给付房款举证，故刘×并非善意购买人，不能依法取得涉案房屋所有权，涉案房屋所有权应当恢复至陈×名下。故此，刘×1以陈×无权单独处分涉案房屋及陈×、刘×恶意串通损害第三人利益为由要求确认陈×、刘×之间的房屋买卖合同无效，法院不予支持。据此，一审法院于2016年6月依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：驳回刘×1的全部诉讼请求。一审案件受理费1050元，由刘×1负担（已交纳525元，余款于判决生效后七日内交纳）。
本院二审期间，�×提交其招商银行交易明细，显示其曾于2011年9月23日取款20万元，拟证明刘×在2011年12月26日与陈×签订房屋买卖合同时有支付5万元现金的现实可能。刘×1、陈×对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明刘×支付了5万元购房款，不认可刘×提交该证据的证明目的。本院认为，该证据仅能证明刘×曾于2011年9月23日取款20万元，但不能证明该取款与2011年12月26日签订房屋买卖合同之间存在因果关系，更不能证明刘×支付给了陈×5万元。刘×提交杨×出国签证及录取通知书复印件，证明杨×出国留学报到时间为2010年8月18日，距2011年12月26日签订房屋买卖合同时杨×出国已经一年多，不存在刘×借陈×房屋为女儿出国留学作担保的情况。刘×1、陈×对该复印件的真实性不予认可。刘×提交其中国银行账户交易明细，证明刘×在2012年1月存款为1670012.12元，即使其女儿当时在国外�书，也有资金担保，不存在需要用房屋作担保的情况。刘×1、陈×认为该证据不能证明刘×在2011年12月就有能力办理女儿出国。本院认为即使上述两份证据均是真实的，亦不足以推翻2012年1月25日《房屋过户协议》的真实性。刘×1、陈×未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有职工登记表、出售自管公有住宅楼房协议书、房屋产权证、死亡证明、存量房屋买卖合同、房屋过户协议、遗嘱、录音资料、银行交易明细、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：涉案房屋系陈×与刘×2的夫妻共同财产，任何一方不得擅自处分。刘×、刘×1作为陈×和刘×2的子女，对涉案房屋系陈×与刘×2的夫妻共同财产应当知情。但刘×与陈×签订房屋买卖合同并办理过户手续时，并无证据证明取得了刘×2的同意，刘×提交�录音证据反而证明刘×2在刘×与陈×签订房屋买卖合同并办理过户手续时并不知情，只是在几年之后得知此事并提出异议，且刘×亦无充分证据证明已经将房款支付给了陈×或刘×2，因此，刘×并非物权法中规定的善意购买人，并不能因办理了房产过户登记而必然取得了涉案房屋的所有权。刘×上诉认为其已经善意取得涉案房屋所有权的意见，证据不足，本院不予支持。
虽然陈×擅自签订房屋买卖合同，属于无权处分，但并不当然导致合同无效。另外，根据现有证据，刘×1亦无证据证明陈×和刘×签订房屋买卖合同的目的是恶意串通损害刘×2的合法权益，故本案中刘×1以陈×属于无权处分以及与刘×恶意串通损害刘×2利益为由主张房屋买卖合同无效，缺乏依据，一审法院判决驳回刘×1的诉讼请求并无不当。
综上所述，刘×的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由刘×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张清波
审判员 江锦莲
审判员 杨 夏
二〇一六年九月七日
书记员 卢园园