四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民一终字第844号
上诉人（原审原告）卿光富。
委托代理人张华彬，四川世星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）卿上琼。
上诉人卿光富与被上诉人卿上琼房屋租赁合同纠纷一案，前由四川省广汉市人民法院于2015年9月16日作出（2015）广汉民初字第884号民事判决。宣判后，卿光富不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原判经审理查明：2001年2月23日，被告卿上琼与原告卿光富的前妻尹邦珍签订租房协议一份，约定尹邦珍将其位于广汉市三星镇正街供销社A幢4号1-2层房屋出租给被告卿上琼，租金每年1400元，租赁期限未作约定。协议签订后，原告将房屋出租给被告。2005年年初，原告卿光富的前妻尹邦珍因病去世，原告卿光富隧与被告卿上琼口头约定将该出租房屋以41000元的价格出售给被告卿上琼，并由被告卿上琼于2005年2月25日支付了10000元购房款，同时约定在被告卿上琼未付清全部房款之前，被告卿上琼需按1600元每年继续缴纳房屋使用费用。2010年3月3日，被告卿上琼再次向原告卿光富支付购房款10000元，原告卿光富在收取购房款后表示要按市场行情上涨反房屋价格，否则不再同意出售该房屋。之后，原、被告双方就房屋买卖问题发生争议，被告卿上琼自2011年起亦未再按约定支付房屋使用费，原告隧诉至法院要求被告解除租赁合同，支付租金。
上述事实有当事人的陈述、身份证、租房协议、购房款收条等证据在卷，经当庭质证，原判予以认定。
原判认为：原告卿光富的前妻尹邦珍与被告卿上琼签订的租房协议系双方真实意思表示，不违反法律法规之规定，合法有效。合同签订后，原告按约定交付了房屋，被告每年也按约定支付租金直至2005年。2005年年初原告前妻尹邦珍去世，原告卿光富遂与被告卿上琼口头约定以41000元的价格将租赁房屋出售给被告卿上琼，并由被告卿上琼于2005年2月25日支付了10000元购房款给原告，对此原判认为根据《中华人民共和国合同法》第十条之规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因此本案原、被告就诉争租赁房屋达成的口头买卖约定系当事人真实意思表示，应合法有效，自双方于2005年2月25日达成口头买卖协议，并由被告支付了其中10000元购房款时，原、被告之间的租赁关系即行终止，双方转为买卖关系。同时因被告未完全付清购房款，房屋亦未过户，双方约定被告继续按1600元每年支付原告的行为应为在此期间被告的房屋使用费，此约定系原、被告自愿达成，原判予以确认。综上，原、被告双方的租赁关系已于2005年2月25日达成买卖约定时终止，现原告起诉要求解除租赁合同已无事实基础，对此原判不予支持，对于房屋买卖的纠纷，双方当事人可通过另案起诉处理。另对原告要求被告支付2011年至2014年租金22000元的诉请，原、被告双方双方租赁关系已于2005年时终止，双方约定在被告付清全部购房款前按1600元每年支付的款项应为房屋使用费，被告也按约定1600元每年支付了2006年至2010年的房屋使用费，因此原判对原告此项22000元租金的诉请不予支持，确认被告继续按1600元每年的约定支付2011年至2014年的房屋使用费，总计6400元（1600元×4年）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款之规定判决如下：一、被告卿上琼支付原告卿光富自2011年至2014年的房屋使用费共计6400元，此款于本判决生效后十五日内一次性付清；二、驳回原告卿光富的其它诉讼请求。
一审判决后，卿光富不服，向本院上诉称：1.上诉人与被上诉人之间的租赁关系一直存在，原判既认定双方租赁关系已于2005年2月25日达成买卖协议时解除又判决被上诉人支付2011年至今的房屋使用费是自相矛盾的，房屋使用费就是租金；2.双方虽然口头存在购房协议，但该协议已经由当事人推翻，原预交的购房款已转化为租金，而2011年之后的租金双方约定为按市场价支付，根据三星镇同类房屋租赁价格计算，该房屋租金自2011年起应为6000元每年，被上诉人应当支付2011年至2014年租金共计24000元，扣除其预交的购房款，尚欠2000元，故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人答辩称：双方2005年之前为租赁合同关系，2005年之后达成买卖协议，初步约定房屋价款为41000元，因被上诉人钱不够所以提出分期付款，在尾款付完之间被上诉人仍按照1600元支付房屋租金，上诉人同意支付2011年至2014年期间的租金，但应按1600元每年计算，故原判认定事实清楚，请求维持原判，驳回上诉。
二审审理期间，当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点有：1.上诉人与被上诉人租赁关系何时解除？2.2011年至2014年期间房屋租金如何认定？
关于第一个争议焦点：双方租赁关系何时解除。根据已查明的事实，双方自2001年起即建立租赁关系，2005年双方达成口头买卖协议，明确约定上诉人于被上诉人支付完全部房款后办理产权转移手续，在房款付清前，被上诉人仍然继续使用房屋并支付租金。争议的问题在于：双方租赁关系是否因双方达成口头买卖协议而即行终止。本院认为，双方2001年签订的租房协议并未约定租赁期限，故双方之间为不定期租赁合同关系，除非双方协商解除或一方行使单方解除权，该租赁合同一直持续有效。虽然双方于2005年又就涉案房屋达成了买卖协议，但按照买卖协议的约定，在被上诉人支付完毕全部款项前，房屋产权不发生转移，且被上诉人继续承租房屋和支付租金，双方买卖协议的达成并不影响双方租赁关系的存续。此后，双方因房屋买卖发生纠纷，被上诉人自2011年起就未按约支付租金，2014年上诉人诉至法院提出解除合同的请求。被上诉人自2011年起拒不支付租金的行为已构成根本违约，上诉人据此行使单方解除权符合法律规定，双方租赁合同应当于解除通知到达被上诉人时解除，即被上诉人收到一审起诉状副本之日。因此，原判关于“自双方于2005年2月25日达成口头买卖协议，并由被告支付了其中10000元购房款时，原、被告之间的租赁关系即行终止”的认定确有不当，双方租赁关系解除时间应为2015年3月26日。
关于第二个争议焦点：2011年至2014年期间房屋租金如何认定。根据已查明的事实，2001年至2005年期间，双方约定年租金为1400元；2005年至2011年期间，双方在达成买卖协议时将租金变更为1600元；2011年至2014年期间，双方发生争议。上诉人认为该期间应当按照市场价6000元每年计算，但其并未提交证据证明双方在该租赁期限内对租金计算方式予以了变更，故该期间租金仍然应当按照原约定1600元计算，原判对此认定并无不当，应予维持。
综上，原判认定事实清楚，但适用法律存在不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省广汉市人民法院（2015）广汉民初字第884号民事判决；
二、卿光富与卿上琼之间的房屋租赁合同关系于2015年3月26日解除；
三、卿上琼支付卿光富自2011年至2014年的房屋使用费共计6400元，此款于本判决生效后十五日内一次性付清；
四、驳回卿光富的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由卿光富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓宇
审 判 员 陈叶兰
代理审判员 孔祥明
二〇一六年三月十一日
书 记 员 聂秋晓