上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第3527号
原告（反诉被告）易斐。
委托代理人马晓旻，上海市金石律师事务所律师。
被告（反诉原告）张国方。
原告（反诉被告）易斐与被告（反诉原告）张国方房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告易斐及其委托代理人马晓旻及被告张国方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告易斐诉称，2013年3月29日，原、被告经上海德佑房地产经纪有限公司第二分公司居间介绍，签订了关于上海市某路某弄某号某室的房地产买卖合同。双方约定该房屋成交价格为3，260，000元，原告于2013年4月17日向被告支付了960，000元购房款，又于2013年4月28日向被告支付了装修补偿款100，000元。后被告发函告知原告及居间方，认为原告履行合同过程中违约，不愿意继续履行合同并要扣除相应违约金。原告为保障自身的合法权益，无奈诉至法院，请求判令：1、解除原、被告就上海市某路某弄某号某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告购房款及房屋装修补偿款共计1，060，000元。
被告张国方辩称，不同意原告的诉请。原告诉讼请求没有任何法律依据，根据《合同法》第93条第2款，违约条件已经成就，被告依据《合同法》第96条规定向原告发出解约通知书，送达合同即解除。故原、被告间不存在存续合同关系，已经解除的合同再次要求法院确认解除没有依据。关于原告第二项诉请，原告的陈述与其诉请之间没有必然联系，即使原告支付了款项，并不是可以收回该款项的依据。从原告提供证据看，恰恰是反驳其诉请的。原被告间没有合同纠纷，被告没有返还钱款的义务。原告诉请属于恶意侵权，重复诉讼，原告于2013年11月19日向法院提出诉讼，法院于2013年11月21日立案，并向被告发出传票，同时，原告已以同一当事人、法律事实、法律关系、相同证据向同一法庭以同样案由、相竞合的诉讼请求要求继续履行合同和解除合同，这种诉请属于恶意重复诉请，不符合法律规定，法院应该驳回原告全部诉请。被告希望审核原告诉讼费，到底交了多少，交费依据？何时交？
反诉原告张国方诉称，根据《合同法》第93、94、96条规定，解除权应是法律赋予合同当事人的一种私力救济手段，其性质属于私权力，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。换言之，法院只有对当事人解除合同的行为效力的确认权。法院的审判权属于公权力的一种，根据法理原则规定，在公权力范围内“法无明文规定即禁止”。既然法律并未赋予法院合同解除权，那法院就无合法依据作出解除双方当事人之间合同的判决。即使出于善意，法院也不应作出超出其法定职权范围内的行为，毕竟任何权力的滥用，都在一定程度上危害法治的实现。
所谓返还价款的争议核心，就是追溯力的争议。而追溯力必须放在特定法律前提下才能度量，在特定法律前提下还要依据不同情形，依据共生责任和权利等相互质证。在本诉中，被告以原告没有提出返还价款的具体法律依据（客观上是否存在与有没有提出是不同概念），以及要求法院判令解除合同这个前提都是违法的，所以原告的请求完全不属于人民法院受理范围。被告特别指出，被告已经反驳了原告所有诉讼请求没有法律依据，法庭审理已经证明原告所有诉讼请求没有法律依据。被告已经证明原告的所有证据都无法支持其诉讼请求。在此情况下，被告无需证明原告主张的钱款是被告所有，法庭也无权判令返还。因为追溯力争议就根本无法存在。
由于原告违约，造成买卖合同无法履行，该合同已被被告依据合同约定解除。原告因为违约应该承担对被告造成一切损失的责任。双方合同补充条款一的第八条明确了合同解除条件、违约金承担方式以及合同解除方式。被告依法向原告发出解约通知，解约前提是认定违约责任，通知书中第2款明确说明原告已根本违约，明确了违约责任，对此原告从未提出异议。被告有证据证明通知书已经送达原告，送达日期是2013年6月20日11：54，根据合同法第96条规定，合同解约实现方式是通知即送达，依据最高人民法院法释﹤2009﹥第5号以及合同法司法解释第24条规定，原告对此有异议的，法院不予支持（三个月后，原告再提出异议，法院不再支持）。
合同补充条款一第四条明确，若贷款不足，原告应现金补足。（2013）徐民四（民）初字第2818号案件庭审笔录第5页，审判员问：“贷款有无批下来”，原告回答“已经批下来了”。可证明原告没有按期获得银行贷款；审判员问：“有无与被告沟通”，原告回答，“只要贷款批下来，合同就可以继续履行”。这段对话证明被告没有就双方合同以外内容做出任何承诺，贷款批下来时已经超过合同约定期限。庭审笔录第6页，审判员问：“5月31日有无去中介公司”，原告称其打电话给中介，表示可以以现金方式补足贷款部分。证明原告确认没有按期获得银行贷款，也没有在5月31日与被告办理房屋过户或现金补足。被告特提出反诉，请求判令：1、原告向被告支付668，300元违约金；2、原告向被告支付损失费291，700元；3、原告支付被告各项损失344，000元；4、原告支付被告装修补偿金100，000元；5、原告撤销房屋买卖合同登记。审理中，被告明确第三项诉请金额为414，590元。
反诉被告易斐辩称，被告曾发函解除双方合同，现原告购买该房屋的合同目的已无法实现，故同意解除双方签订的房屋买卖合同。不同意被告的第一项反诉请求。延迟贷款不是原告的原因，而是被告在贷款办结过程中不予配合而导致贷款延期，即使法院判决原告要承担违约责任，原告认为违约金也过高，被告实际损失并非其诉称的那么大，请求法院依法调整。对于第二项反诉请求，原告也不同意。根据被告陈述，其主张的损失是否属于逾期利益损失？原告应明确合同依据或计算依据，债务抵消通知书中万分之五标准的由来，被告也未予明确。对于第三项反诉请求，原告不予同意。要承担该损失，前提是买卖合同须继续履行。被告所述拆除装修问题，当时原告进入房屋的状况就是被告提供的照片，故不同意被告第四项反诉请求。同意被告的第五项反诉请求。
经审理查明，2013年3月29日，原告（买受人、乙方）与被告（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定，乙方向甲方购买上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋（建筑面积77.23平方米，以下简称系争房屋），转让价款共计3，260，000元。合同第六条明确，在2013年5月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
合同﹤附件三﹥对付款方式作了明确，内容为，1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方或直接转付甲方定金200，000元，乙方应于2013年4月15日之前通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款760，000元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款计960，000元。2、甲方应于收到首期房价款后且于抵押权人许可的最短时限内，偿还尚欠的借款余款（若有不足，甲方自行补足），并办理完毕该房地产抵押登记的注销手续。3、甲方同意且积极配合乙方通过向贷款银行申请2，280，000元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后柒日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同或协议，办理公证（若有）及其他一切相关手续。4、甲乙双方应于乙方贷款审核通过（若有）且甲方抵押登记（若有）注销后柒个工作日内（最晚不得超过本合同第六条所述时间），赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）。5、待房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后10个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该笔房价款由贷款银行代为乙方支付。6、待房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该笔房价款由贷款银行代为乙方支付，支付期限以贷款银行为准。7、待甲方收到第二期房价款后三日内，甲乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方尾款计20，000元整，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交房之日为准。
乙方未按合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按补充条款（一）内容处理。补充条款（一）第4条载明：若乙方申请的贷款未通过或额度不足的，乙方应当在甲乙双方赴房地产所属区交易中心申请产权过户及抵押登记之前，将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。第8条载明：乙方未按合同约定期限付款，未按约定时间内办理贷款申请手续及未按约定时间内办理完毕房地产产权过户、交房的各项手续的，则每逾期一日需向甲方支付房地产出售总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行合同。如乙方逾期超过拾个工作日的，或乙方单方面解除本合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同。甲方单方解除合同的，应当通知乙方，乙方承担违约责任，除需支付拾个工作日的赔偿金外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金、赔偿金部分的价款，剩余款项返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到通知之日起叁个工作日内补足并支付给甲方。
2013年3月29日，双方另签订《补充协议》一份，内容为，在甲乙双方已签订的合同编号为1693085《上海市房地产买卖合同》中，约定的价格为3，260，000元。现乙方所需支付的合同房价款仍按照合同附件三所列付款协议方式支付给甲方。现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房屋的合同总价款外，再另外支付给甲方装修补偿款共计100，000元，乙方应于2013年4月15日之前支付给甲方。该房屋内无固定设备、固定装饰。
2013年4月17日，原告支付被告房款960，000元，2013年4月28日，原告支付被告100，000元，被告出具《收款收据》，上载明，本人确认上述款项系买受人易斐用于系争房屋房地产装修补偿款。该款项直接通过中国建设银行转入本人帐户。
2013年6月19日，被告致函原告，内容为，依据合同，贵方已经根本违约，合同予以解除，特此通知。请提供账号，以便我方将扣除10个工作日赔偿金及总房价款20%违约金后余款返还给贵方。为防止损害进一步扩大，并请贵方至原合同登记机关办理合同注销。原告次日收函后，未予同意，要求与被告继续履行合同，双方产生分歧。同年12月22日，被告再次致函原告，内容为，由于您从2013年6月21日起，既没有提供结算之账号，也没有积极承担撤销合同登记之义务。依据合同法，合同解约，合同当事人仍然应该积极承担合同义务（此处就是清理结算等工作）。由于您的责任，致使损害进一步扩大，在依据合同法及原合同相关条款基础上，按每天扣除合同总价万分之五损失费计算，至2013年12月21日您在我处291，700元余款已经全部抵消完毕。特此通知。我方将依据相关法律继续追索2013年12月22日起的扩大损失。
另查明，在（2013）徐民四（民）初字第2818号案件庭审中，原告陈述系争房屋贷款通过银行审批是在2013年6月份，中介公司员工王某某出庭作证表示，签订合同后，第一次到工商银行办理贷款时（时间约是2013年4月初），需要被告提供被告妻子的身份证，但被告未予提供，致贷款未能成功办妥。审税下来后，原告又去中国银行申请贷款（具体时间记不清了，也是在4月份），原被告及中介三方一起去的。在等待审批的过程中，月底时曾接到被告的电话，随即向原告询问，原告称贷款尚未办好，之后便收到被告的函件。并补充陈述，因原告没有现金补足房款，只能等待银行贷款审批下来后付款。被告对证人证言不予认可，表示从未拒绝提供相关材料，在到期前原告也未与被告进行充分协商。
以上事实，有房地产买卖合同、补充协议、收款收据、通知书、邮寄凭证、债务抵消通知书、庭审笔录等证据证实以及当事人的陈述佐证，本院予以确认。
本院认为，我国法律规定，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的房屋买卖合同未违反法律的禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据双方合同约定，原告以银行贷款的方式支付被告系争房屋第二期房款2，280，000元，若原告申请的贷款未通过或额度不足的，原告应当在双方赴房地产所属区交易中心申请产权过户及抵押登记之前，将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付给被告。然在履约过程中，原告并未按约于2013年5月31日之前办妥贷款手续，又未能以现金方式补足房价款。在双方协商未果的情况下，被告于2013年6月致函原告，提出解除合同，符合合同约定，本院确认双方合同已于2013年6月20日解除。原告关于被告不予配合的原因致使未能通过银行审核之意见，除证人证言外，未有其他书证予以证实，本院难以采信。
如上所述，因原告未在约定时间内通过贷款审核并向被告支付房价款，构成违约，应按约承担相应的违约责任。被告已向原告发出解约通知，故原告除应按照双方合同约定向被告支付十个工作日的赔偿金外，还应向被告支付违约金。因被告并未举证证明由于原告的违约给其造成的实际经济损失，双方合同约定的违约金数额相对于房屋总价而言显属过高，本院将予以酌情调整。关于被告要求原告支付损失费291，700元以及各项损失414，590元之反诉请求，本院认为，双方合同已对各方违约后应承担的违约责任作了明确约定，被告亦无证据证明合同约定的违约金不足以弥补其实际损失；另外，《补充协议》载明“该房屋内无固定设备、固定装饰”，现被告未有证据证明系争房屋装修状况以及原告存在损坏其装修的事实，故被告的上述反诉请求，既无事实依据、亦无合同依据，本院不予支持。原告已支付被告的款项中包括装修补偿款100，000元，鉴于双方合同已经解除，该笔款项被告应予一并返还原告，被告反诉要求原告支付装修补偿款100，000元，于法无据，本院不予支持。原告同意被告关于撤销房屋买卖合同登记的反诉请求，于法不悖，本院予以准许。据此，扣除前述原告应承担的款项后，被告应将余款返还原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）易斐与被告（反诉原告）张国方于2013年3月29日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1693085）于2013年6月20日解除；
二、原告（反诉被告）易斐于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）张国方赔偿金16，300元、违约金450，000元，合计466，300元【该款项在原告（反诉被告）易斐已付款1，060，000元中抵扣】；
三、被告（反诉原告）张国方于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）易斐房款及装修补偿款共计593，700元；
四、原告（反诉被告）易斐于本判决生效之日起十五日内撤销《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1693085）的备案登记；
五、驳回被告（反诉原告）张国方的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14，340元、诉讼保全费3，020元，合计17，360元，由原告易斐负担7，638.40元、被告张国方负担9，721.60元；反诉案件受理费8，718元，由反诉原告张国方负担6，015.42元、反诉被告易斐负担2，702.58元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐 汶
人民陪审员 毛静芳
人民陪审员 郑誉华
二〇一四年九月十日
书 记 员 卜雯婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。