重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01517号
上诉人（原审被告）何成六，男，1969年11月30日出生，汉族。
委托代理人（特别授权）王建国，重庆新盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市国腾实业集团巨斓市场经营管理有限公司。
法定代表人谭其树，董事长。
委托代理人颜龙，重庆锦扬律师事务所律师。
上诉人何成六因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2014）万法民初字第04321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告重庆市国腾实业集团巨斓市场经营管理有限公司诉称，万州区新城路甘家院2号一层34号房屋属于甘家院农贸市场的一部分，产权人是重庆市万州区九龙芦荟产业有限公司，原告对其租赁经营，租期为10年。2013年3月15日，原告将该门面转租给被告，租期为2014年3月14日，租金为4500元。合同期满后，原告由于将该门面收回自己做库房不再出租，但被告拒不搬出，并不支付任何费用。原告要求法院判令：1、被告立即搬出新城路甘家院2号一层34号房屋，2、被告按照6500元／年的标准赔偿从2014年3月15日起至搬出该房屋之日止期间的经济损失，诉讼费由被告承担。
原审被告何成六辩称，原告要求被告立即搬出房屋，理由不能成立，原告作为转租人是否能够代为产权人行使有关权利，没有法律及事实依据，原告也是一个租赁人，原告要求承租人搬出该房屋不合理，原告主体不适格。被告明确通过行为和意思表示要继续租用该房屋，被告从1996年开始租赁到现在，双方签订的租用合同的租期虽然约定的是第一年的3月14日到第二年的3月13日，但是每年都是4月份由原告向何成六及其他租赁户收取租金，然后再将合同交给租赁户签字，今年被告在4月份去交租金，原告就不收了，并且原告明确说房屋已经卖了，现在被告要求继续履行合同，请求驳回原告的诉讼请求。
原审经审理查明：2007年8月1日，重庆市万州区九龙芦荟产业有限公司对万州区新城路甘家院2号一层34号房屋取得房屋产权证。2009年9月1日，重庆市万州区九龙芦荟产业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订租赁合同，合同约定甲方将甘家院农贸市场租赁给乙方经营，租期为10年，从2009年9月1日至2019年8月30日止；年租金100万元；甲方只按甘家院农贸市场的现有设施设备移交给乙方自主经营，不负盈亏；合同还对其他方面进行了约定。本案争议甘家院2号一层34号房屋属于甘家院农贸市场的一部分。2013年4月13日，原告与被告签订《甘家院兴兴农贸市场门面租赁合同》，合同约定甲方将办公室后面冻房租赁给乙方经营，经营时间为2013年3月15日至2014年3月14日止，租金4500元；经营期限在同等条件下，被告可有权续租，但必须在期满前一个月向原告提出书面申请，若被告不续租，也须在到期前一个月通知原告，期满前将门面腾空，在期满时必须按时将门面交还原告，否则原告有权强行收回，所造成的一切损失概由被告负责；合同还对其他方面进行了约定。2013年4月13日，被告按照合同的约定向原告交了年租金4500元。该门面的产权人重庆市万州区九龙芦荟产业有限公司对原告将该门面转租给被告的行为予以追认。2014年3月14日合同到期后，被告提出交租金继续租赁该门面，原告明确告知被告另外找地方租赁房屋，该房屋不再续租，至今被告没有搬出该房屋，双方发生争议，故原告诉来本院要求前诉讼请求。
原审法院认为，重庆市万州区九龙芦荟产业有限公司作为万州区新城路甘家院2号一层34号房屋的产权人与原告签订租赁合同，将该房屋租赁给原告经营，租期为10年，原告在该租赁期内，与被告签订转租合同，合同约定租赁期限为2013年3月15日至2014年3月14日止，租金4500元，在诉讼中，重庆市万州区九龙芦荟产业有限公司对原告将该门面转租给被告的行为予以了追认，故原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，此合同合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。被告在合同约定的期限内未申请续租，租赁期届满后要求续租，原告不同意，原告已明确告知被告另外找地方租赁房屋，该房屋不再续租，原告履行了合理期限内通知被告搬出房屋的义务，故原告要求被告交还租赁房屋以及支付租赁期届满后房屋占用使用费的诉讼请求，符合法律的规定和双方当事人的约定，该院予以支持。由于原、被告在合同约定的年租金为4500元，本院酌情认定房屋占用使用费按照12.3元／天（4500元／365天）的标准计算较为公平、合理。原告主张按照6500元／年的标准计算没有充分证据证明，该院不予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告何成六在本判决生效后十日内向原告重庆市国腾实业集团巨斓市场经营管理有限公司交还位于万州区新城路甘家院2号一层34号房屋。二、由被告何成六在本判决生效后十日内向原告重庆市国腾实业集团巨斓市场经营管理有限公司支付从2014年3月15日起至实际交还租赁房屋时止期间的房屋占用使用费（占用使用费按照12.3元／天的标准计算）。三、驳回原告重庆市国腾实业集团巨斓市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费260元，减半收取130元，由被告承担。
宣判后，何成六不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一、二项，并依法改判驳回起诉。主要事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人自1996年开始便一直租赁本案争议的甘家院2号一层34号房屋，每年与出租人签订租房合同，并非如一审法院认定的自2013年3月开始租赁该房屋。被上诉人在每年的4月份先收纳租金再将合同交给上诉人签字并将签订时间提前，并不是完全按照合同上面约定履行合同，其每年的交易习惯已经改变了合同约定，一审法院认定上诉人没有在租赁期满前要求续租，但一审法院认定上诉人也没有在合同期满前提出不再租赁该房屋，因而上诉人并未违约。而本案最为根本的实际问题是房屋所有人将房屋卖予他人，但在本案中对被人租赁该房屋的行为进行追认，其与本案具有利害关系，因房屋所有人无法再履行合同遂要求上诉人搬出该房屋。而作为房屋的所有人侵犯了作为承租人的优先购买权。但一审人民法院在审理本案时并没有查明这一基本事实，导致上诉人的权益受损作出了错误判决。
二审中，双方当事人对一审查明的主要案件事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，本案诉争门面房屋所有权虽归案外人重庆市万州区九龙芦荟产业有限公司，但被上诉人转租该门面给上诉人的行为，得到了产权人的追认，故上诉人与被上诉人签订的《甘家院兴兴农贸市场门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效。该合同明确约定：经营期限在同等条件下，上诉人可以续租，但必须在期满前一个月向被上诉人提出书面申请，若不续租，也须在到期前一个月通知被上诉人，期满前将门面腾空，在期满时必须按时将门面交还被上诉人，否则被上诉人有权强行收回。现合同约定的租赁期限已经届满，上诉人未在合同约定的期限内请求续租，被上诉人在租赁期限满后请求收回门面，符合合同约定，上诉人应当搬出诉争门面房屋，其上诉主张一审认定事实不清，适用法律错误的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人提出的双方交易习惯已经改变合同约定、房屋所有人将房屋卖予他人侵犯了作为承租人的上诉人的优先购买权之主张，没有事实依据，该上诉理由本院不予采纳。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费260元，由上诉人何成六负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 杨
审 判 员 黄文革
代理审判员 李 斌
二〇一四年十月八日
书 记 员 姜 霞