江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5998号
上诉人：（原审原告、反诉被告）：荀彩权，男，1989年01月22日生，汉族，住江苏省南京江宁区。
上诉人：（原审被告、反诉原告）：龚兰仔，女，1972年5月4日生，汉族，住福建省建阳市。
委托诉讼代理人：周锦明（系龚兰仔配偶），住江苏省南京市玄武区。
上诉人荀彩权因与上诉人龚兰仔房屋房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初16428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人荀彩权、上诉人龚兰仔的委托诉讼代理人周锦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荀彩权上诉请求：1、认定荀彩权转租不构成违约，驳回龚兰仔因转租违�而提出的全部诉讼请求；2、判令龚兰仔违约，赔偿合同约定的违约金32000元及归还押金2000元；3、判令龚兰仔归还房屋中床、桌子、衣柜各7具；4、一审判令龚兰仔归还空调5台、冰箱、热水器及洗衣机各1台，因时间过长，应折合成金钱支付，即龚兰仔赔偿人民币6000元；5、一审、二审诉讼费用由龚兰仔承担。事实和理由：双方签订合同之时，龚兰仔即知晓荀彩权对房屋的使用用途，如其不知情，则不可能让荀彩权隔出房间。龚兰仔曾几次来到涉案房屋，并未对荀彩权的转租行为提出异议；荀彩权提供的录音证据可证明上述事实。本案实质是龚兰仔想要出售涉案房屋，而发生了违约纠纷。龚兰仔强制更换锁芯，驱赶荀彩权，事实明确。荀彩权在房屋中的设施、家具家电等均未归还，应予归还或折价补偿。一审查明的租期也存在错误，应为2013年5月28日至2017年5月28日。�上，请求二审法院依法支持荀彩权的上诉请求。
龚兰仔辩称，电器均为二手物品，其同意返还4台空调与一台洗衣机，但不同意折价。热水器和一台空调无法返还，因为荀彩权尚拖欠两个月水电费未支付，所以该空调、热水器用于抵扣水电费。案涉租赁合同真实有效，违约方应负赔偿责任，荀彩权应承担3.2万元违约金及其他费用；其他意见与上诉理由相同。综上，请求二审法院依法驳回荀彩权的上诉请求。
龚兰仔上诉请求：请求荀彩权支付人民币43487.04元及荀彩权欠次承租人的房租、押金；一审、二审诉讼费用应由荀彩权承担。事实和理由：1、荀彩权为违约方，应支付合同约定的违约金32000元；2、荀彩权拖欠水费11个月，其中一审法院已判决荀彩权支付2015年7月至2016年2月的水费526元，但荀彩权还欠2016年3月至2016年5月三个月的水费，分别为143.64（133.64＋10）元、113（103＋10）元、63.40（53.40＋10）元，共计320.04元。同时，荀彩权还欠2016年4月、5月电费，分别为433元、476元，共计909元。即荀彩权在一审判决外，仍应再支付水电费用1229.04元，与一审判决合计共欠水电费2676.04元。因荀彩权恶意欠付最后2月水电费，故龚兰仔以一台空调、一台热水器抵充给业主。既然一审判决返还上述空调、热水器，故荀彩权应支付上述水电费用。3、2016年5月29日龚兰仔收回房屋，涉案房屋中尚有四名承租户，其中一名明确表示要再租一个月。因处理次承租人搬迁事宜，经公安民警协调，龚兰仔给了其中三名次承租人一人1000元，共计3000元。上述费用系因荀彩权违法转租引起，也应由荀彩权承担。4、2016年5月29日龚兰仔收回房屋后，荀彩权恶意在涉案房屋内外进行破坏，因其两次堵门锁眼，导致更换门锁费用300元（150元每次）。房屋内墙被破坏有10处左右，楼梯1处、过道1处，修复费用需1000元；防盗门外观受损，更换防盗门费用需900元。因荀彩权反复破坏，龚兰仔无奈装了监控，该费用2400元也应由荀彩权支付。5、次承租人委托龚兰仔向荀彩权索要房租欠款，该欠款也应由荀彩权支付，包括刘小姐三个月房租及押金、周小姐及合租人900元、翟浩1230元、刘超580元。6、一审诉讼费376元、二审诉讼费835元，应由荀彩权承担。
荀彩权辩称，龚兰仔的上诉请求不能成立。龚兰仔通知荀彩权要卖房时，荀彩权提到房屋内有租户，龚兰仔也认可房屋内有租户，不可能之前不知道涉案房屋被转租，该事实有荀彩权二审中提交的录音证据予以证明。2、关于水电费问题，龚兰仔已于一审中提交了2016年5月开具的水电费发票，其不应再据之后开具的水电费发票主张费用。3、龚兰仔与房屋买家协商处理空调一�，其不清楚。4、关于龚兰仔支付次承租人3000元搬走费用，因其违约在先，故违约金应当由龚兰仔承担。5、荀彩权仅堵锁芯一次，一审也让荀彩权进行了赔偿。关于防盗门，因房屋已经出售，门并未更换，故该费用荀彩权不承担。关于监控，是龚兰仔自行安装，也可以自行取走，该费用荀彩权不承担。关于墙面修复，同意一审费用。6、龚兰仔代租户主张费用的诉请不在本案的处理范围内。综上，请求二审法院驳回龚兰仔的上诉请求。
荀彩权向一审法院提出诉讼请求：一、要求龚兰仔退还租房押金2000元；二、要求龚兰仔承担违约金30000元；三、要求龚兰仔返还房屋设备包括七张床、七个柜子、五台空调、一台冰箱、一台洗衣机、一台热水器。
龚兰仔一审反诉诉讼请求：一、要求荀彩权支付欠付的水费526元，电费921元，共计1447元；二、要求荀彩权赔偿因其在房屋内外喷漆导致的修复墙面的费用1000元及更换防盗门的费用900元；三、要求荀彩权赔偿2次更换门锁的费用300元（150元*2）；四、要求荀彩权支付安装监控的费用2400元；五、要求荀彩权支付违约金32000元。
一审法院认定事实：荀彩权与龚兰仔于2013年5月22日签订《房屋租赁合同一份》，约定：龚兰仔将104室房屋出租予荀彩权使用，租金为2000元/月，押金2000元，租赁期限自2013年5月28日至2017年5月28日；荀彩权应承担水、电费、煤气费及物业费；租赁期内，荀彩权擅自将房屋转租、转让或转借的，拖欠租金的，龚兰仔有权终止合同，收回房屋；租赁期内，若龚兰仔将房屋产权转移给第三方，合同对方的房产所有权继续生效；双方皆不得转让、转租次方，否则应付违约金2000元。同时，上述合同中另有手写“如果双方违约，各赔对方3万元”的约定。�同签订后，荀彩权向龚兰仔支付押金2000元。在租赁期内，荀彩权将104室隔断转租给他人。2016年5月28日后，荀彩权自104室搬出，后再未使用涉案房屋。后龚兰仔将104室出卖予他人。
一审审理中，龚兰仔认可荀彩权诉请要求返还的5台空调、一台冰箱、一台洗衣机、一台热水器在其处掌握，但其余家具（包括床与柜子）其并未占有，也不知晓在何处。荀彩权亦无法陈述诉请要求返还的家具具体在何处。龚兰仔提交收款收据证明修复被荀彩权喷漆破坏的墙面花费1000元。该收据载明开具的日期为2017年1月10日，金额为560元。龚兰仔称荀彩权在104室房屋的防盗门上喷漆导致需要更换防盗门，其通过他人估价得知更换防盗门需要900元。但同时，龚兰仔又提交溧水县永阳镇京福木业经营部于2017年1月10日开具的收款收据一张，用来证明更换防盗门花费900元。龚兰仔称其已�900元支付给经营部，但需要等荀彩权向其支付更换费用后，再更换防盗门。龚兰仔还提交经营部于2017年1月10日开具的锁芯的收款收据，金额为300元，数量为2。荀彩权称其仅堵过一次锁眼。龚兰仔提交南京弓力智能科技有限公司于2016年7月1日开具的监控设备收据，价值2400元。
上述事实，有门面房租赁合同、村镇房屋所有权证及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，荀彩权与龚兰仔签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同约定荀彩权擅自转租房屋，龚兰仔可终止合同，收回房屋。现荀彩权在租赁期内将104室转租他人，违反合同约定，应承担违约责任，且龚兰仔可要求解除合同。荀彩权辩称，龚兰仔在出租房屋时便知晓并同意荀彩权转租房屋，但对此荀彩权并未提交证据证明，故此辩解意见，缺乏事实�据，一审法院不予采信。龚兰仔通知荀彩权，荀彩权于2016年5月28日自104室房屋搬出，后再未使用，故双方签订的租赁合同于2016年5月28日解除。荀彩权诉称龚兰仔在租赁期内出卖104室房屋，违反合同约定，应支付违约金。但荀彩权并未提交证据证明龚兰仔在2013年5月28日至2016年5月28日的租赁期间内有相关违约行为。更何况，荀彩权在租赁期内转租房屋，违约在先。故对荀彩权要求龚兰仔支付违约金30000元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。由于双方的租赁合同已经解除，龚兰仔亦认可收取了荀彩权的押金2000元，该2000元押金应退还予荀彩权。故对荀彩权要求龚兰仔退还押金2000元的诉讼请求，一审法院予以支持。当事人对自己提出的主张应提供证据证明。荀彩权要求龚兰仔返还电器、家具等设备，但并未提供证据证明其诉请的物品由龚兰仔无权占�。但龚兰仔认可荀彩权要求返还的空调五台、洗衣机、冰箱及热水器各一台由其掌握，上述电器应返还予荀彩权。故对荀彩权要求被告龚兰仔返还空调五台、洗衣机、冰箱、热水器各一台，床和柜子各7个的诉讼请求，一审法院部分予以支持。因荀彩权违约将104室转租，龚兰仔要求荀彩权支付违约金32000元，荀彩权辩称双方在合同中约定的转租行为的违约金为2000元，龚兰仔诉请的违约金过高。涉案合同中虽然有两处关于违约金的约定，但其中一处系在格式文本中手写添加的条款，约定了“如果违约，赔偿对方违约金30000元”。一审法院认为，首先该手写条款的约定更符合双方的真实意思表示及实际情况。其次，荀彩权在本诉中诉称龚兰仔的违约行为系转卖104室房屋，但荀彩权要求适用的违约金条款仍然为30000元的条款。故一审法院认为应适用涉案合同中手写的违约金�30000元的条款为宜。但综合考虑荀彩权的违约情形及龚兰仔的损失情况，一审法院认为龚兰仔诉请要求荀彩权支付32000元的违约金过高，一审法院依法调整为8000元。故对龚兰仔要求荀彩权支付违约金32000元的诉讼请求，一审法院部分予以支持。龚兰仔要求荀彩权支付欠付的水费526元，电费921元，共计1447元，荀彩权对此予以认可，故对此诉请，一审法院予以支持。承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。龚兰仔要求荀彩权支付修复被喷漆的墙面的费用1000元，但并未提供相应的支付凭证用于证明实际支付的费用。由于荀彩权认可其确实曾在104室房屋墙面及玻璃喷漆，荀彩权对损坏的部位负有恢复原状的义务，故一审法院酌定该部分修复费用为400元，由荀彩权向龚兰仔赔偿。龚兰仔要求荀彩权支付两次换锁费用300元，但�彩权仅认可其中一次换锁系由其破坏导致，故荀彩权应向龚兰仔赔偿一次更换锁的费用150元。至于龚兰仔诉请要求荀彩权支付更换防盗门的费用900元及安装监控设备的费用2400元的诉请，龚兰仔既未提供证据证明该费用实际发生，也未提供证据证明该费用的发生系由荀彩权导致，故对此部分诉请，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、龚兰仔于判决发生法律效力之日起10日内退还荀彩权租房押金2000元及空调五台、洗衣机、冰箱和热水器各一台。二、荀彩权于判决发生法律效力之日起10日向龚兰仔支付违约金8000元、水费526元、电费921元，并赔偿破坏墙面的损失400元，破坏门锁的损失150�，共计9997元。三、驳回荀彩权的其他诉讼请求。四、驳回龚兰仔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉应收案件受理费1000元，减半收取，计500元，由荀彩权负担475元，龚兰仔负担25元；一审反诉案件受理费减半收取376元，由龚兰仔负担351元，荀彩权负担25元。
本院二审期间，当事人依法提交了证据。荀彩权提交了录音光盘及文字整理材料一份，以证明龚兰仔在租赁期内意图出售涉案房屋，且知晓涉案房屋转租情况。龚兰仔认为无法确认该证据的真实性，且该证据无法达到证明目的；在录音中龚兰仔从未同意对方转租涉案房屋，龚兰仔是在2015年12月才知道对方转租，当时也提出荀彩权如提前迁出涉案房屋，则龚兰仔为解决矛盾可以赔偿1万元，但对方不同意。龚兰仔提交了水电费清单各一份，荀彩权认为龚兰仔未能证明其已缴纳上述费用，且一审中龚兰仔已提交开具日期为2016年5月30日、2016年6月22日的水电费发票，故荀彩权不应再支付2016年5月28日之后的水电费。结合双方当事人举证、质证情况，本院对录音证据及水电费流水的真实性予以确认，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。
一审法院查明的事实正确，本院予以确认。二审中，荀彩权陈述同时有5、6户租客在涉案房屋内居住，龚兰仔称知道对方转租涉案房屋后，因当时要卖房子，就没有提出异议，现既然对方要提起诉讼，那就按照合同约定办。荀彩权提交的录音材料中龚兰仔称“我想把房子挂到中介去卖”，荀彩权称“你要卖的话，我里面还住了好多租户”，双方并在电话中就违约金进行协商。其后�方再次通话，龚兰仔称“你那房子能不能腾出来？如果能腾出来，我相对来说补贴你们一点。……是你们违约在先……你可以把合同看清楚……那个房子是不可以转租的”。
以上事实，有当事人陈述、录音证据等在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人就涉案房屋签订的租赁合同合法有效，双方当事人均应依约履行。现双方当事人就违约方为谁发生争议。荀彩权上诉称其龚兰仔在租赁期内将房屋出售构成违约，且其转租已获得龚兰仔同意，并为此提交了录音材料作为证据。本院认为，双方租赁合同中明确约定涉案房屋不得擅自转租�而该录音材料的内容仅能证明龚兰仔于通话时知晓房屋被转租，但未能证明龚兰仔对其转租事先同意。龚兰仔在租赁期内虽有将房屋出售的意图，但因荀彩权转租违约在先，根据双方违约情形，本院认为一审法院将龚兰仔需支付的违约金酌减至8000元，在实体上并无不当。对于双方当事人各自要求对方支付违约金32000元的上诉请求，本院均不予支持。荀彩权上诉称龚兰仔应返还其家具设施并将家电折价赔偿，但并未提供充分证据证实龚兰仔无权占有上述家具，龚兰仔亦同意返还家电设施，故对其上述上诉理由，本院亦不予支持。
龚兰仔上诉称荀彩权应支付2016年3月至2016年5月三个月的水费320.04元、2016年4月、5月电费计909元，但龚兰仔于一审中已陈述其主张2015年7月至2016年5月的水费526元、2016年1月至4月的电费921元，亦未能提交充分证据证明其缴纳了2016年5月电费，故本院对其这一上诉理由，不予支持。龚兰仔还称其给付承租户3000元、更换两次门锁，但均未能提交证据证实，本院对上述上诉理由，不予支持。龚兰仔上诉称应支持其修复墙面费用1000元，但并未提供相应的支付凭证证明其修复墙面费用，一审法院根据本案情况，酌定该部分修复费用为400元，并无不当。龚兰仔还主张防盗门外观受损更换费用900元、监控费用2400元，但并未提供充分证据证明上述费用实际发生，且涉案房屋已出售他人，故对于龚兰仔这一上诉请求，本院不予支持。龚兰仔上诉称荀彩权应支付违约金32000元，本院认为，一审法院结合本案实际情况，酌定荀彩权向龚兰仔支付违约金8000元，亦无不当。龚兰仔还主张次承租人曾委托其荀彩权索要房租欠款，对此本院认为，上述欠款应由权利人自行主张，对龚兰仔这一上诉请求，本院不予理涉。
综上，荀彩权、龚兰仔的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1376元，由荀彩权负担688元，龚兰仔负担688元。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张旭东
二〇一七年十月十九日
书记员 孙雪松