湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初2972号原告：易某。委托代理人：李进，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被告：湖南利海房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区联丰路398号利海世纪绿洲花园会所四楼。法定代表人：冯隆陆。委托代理人：刘蓉蓉，系公司员工。委托代理人：郭彩霞，系公司销售经理。原告易某诉被告湖南利海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由审判员徐琼公开开庭进行了审理。书记员史莉担任庭审记录。原告委托代理人李进，被告湖南利海房地产开发有限公司委托代理人刘蓉蓉、郭彩霞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告易某向本院提出以下诉讼请求：一、请求法院判令被告继续履行与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》合同约定的交付经竣工验收合格房屋的义务；二、请求法院判令被告向原告支付逾期交付经竣工验收合格房屋的违约金（从2014年1月16日计算至2014年1月20日止违约金为281.66元，后续违约金从2014年1月21日起计算至楼房实际通过竣工验收合格之日止）；三、请求法院判令被告继续履行与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的将房屋权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案的义务；四、请求法院判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（从2016年1月12日计算至2016年4月21日止违约金为5633.25元，后续的违约金从2016年4月22日起计算至被告履行完毕办理房屋权属证书义务之日止）；五、请求法院判令被告支付本案全部诉讼费用。在庭审中经本院释明，原告将第一项诉讼请求变更为：一、请求法院判令被告继续履行与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》合同约定的交付经规划验收合格房屋的义务。事实与理由：原告与被告湖南利海房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被告所开发的利海·世纪绿洲花园项目中A区高层×幢×号房，购房金额为人民币563325元，并已经按照合同约定履行全部付款义务。按照合同规定，被告应于2014年1月15日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经规划验收合格、符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同规定，逾期交付房屋超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应当将办理权属证书需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，因被告原因导致原告无法取得房屋权属证书的，原告不退房，每逾期一日，被告按照原告已经支付房款的万分之一支付违约金。合同签订后，原告已经履行了付款义务，被告仍未按照合同约定履行交付经规划验收合格房屋和办理权属证书的义务。被告湖南利海房地产开发有限公司辩称，关于逾期交房，原告易某已经于2014年1月20日与被告办理了涉案房屋的交楼手续。原告主张的合同约定收楼之日至原告实际收楼之日的逾期违约金已经超过了两年的诉讼时效，该部分不应得到支持。涉案的第7幢已经办理了竣工验收，有工程竣工验收证明。被告已经将涉案房屋交付给原告使用，且该房屋也已经具备正常使用条件。自原告收楼以后逾期违约金和后续违约金没有依据，请求法院驳回。关于逾期办证，被告没有异议，原告主张按照已付款日万分之一计算违约金被告没有异议，但根据双方合同约定，违约金最高不超过总房价的1%，故被告承担的逾期办证的违约金以总房价的1%为限。经审理查明：原告与被告湖南利海房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被告利海世纪绿洲花园项目中A区高层×幢×号房，购房金额为563325元。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条规定，被告应于2014年1月15日前依照规定将经经规划验收合格、符合合同约定的商品房交付原告使用。同时该合同第十条规定，逾期交付房屋超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第十七条规定，被告应于商品房交付后720日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告原因不能在规定期限内取得产权证书的，被告每逾期一日应按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的1%。按照合同约定，被告应该于2016年1月5日前为原告到产权登记机关办理备案，但被告至今未履行该义务。另查明，2014年1月20日，原告在被告处办理了收房手续。利海世纪绿洲花园三期A区高层7幢至今并未进行规划验收。上述事实有原告和被告的当庭陈述，原告和被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、购房发票、收楼确认书、EMS快递单等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，无法定无效情形，合法有效。“商品房经规划验收合格”是双方合同中的约定的交付条件。因被告至今没有为涉案商品房办理规划验收，因此本院对原告要求被告继续履行与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》合同约定的交付经规划验收合格房屋的义务的诉讼请求予以支持。因原告在涉案商品房没有经规划验收的情况下接收使用了涉案房屋，可以相应减少被告逾期办理规划验收给原告造成的实际损失。收楼后原告直至2017年4月17日才起诉要求支付违约金，本院结合诉讼时效的规定，依法支持从2015年4月17日至涉案房屋实际通过规划验收合格之日止的违约金，按照原告已付房价款的万分之零点五每日的标准计算。现原告已经全部缴纳了购房款，被告也应该按照合同约定为原告办理所购房屋权属证书的相关手续，被告至今未按照合同约定为原告到产权登记机关办理备案已经构成违约。故本院酌情支持该诉讼请求为：被告应该在合理期限内（本院酌定为本判决书生效之日起三十日内）将办理房屋权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案。关于逾期办证违约金，根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十七条规定，因被告原因不能在规定期限内取得产权证书的，被告每逾期一日，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的1%。因此本院对原告诉讼请求中违约金超过其所购房屋总房款的1%的部分不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款和第一百零七条之规定，判决如下：一、被告湖南利海房地产开发有限公司继续履行与原告易某签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的交付经规划验收合格房屋的义务；二、被告湖南利海房地产开发有限公司支付逾期交付经规划验收合格房屋的违约金，以原告易某已经支付房价款563325元为基数，按照每日万分之零点五的标准向原告支付违约金，从2015年4月17日起至该楼房规划验收合格之日止；三、被告湖南利海房地产开发有限公司自本判决书生效之日起三十日内将办理原告易某所购“利海.世纪绿洲花园”三期A区高层×幢×号房屋权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案；四、被告湖南利海房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内支付原告易某逾期办证违约金5633.25元；五、驳回原告易某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告湖南利海房地产开发有限公司承担。此款已由原告垫付，被告在履行上述给付义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇一七年五月十五日书记员  史莉附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。