中华人民共和国四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川06民终698号
上诉人（原审原告）王化生，男，汉族，生于1972年11月25日，住台湾省桃园县。
委托诉讼代理人：李桂云，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王中军，男，汉族，生于1955年8月23日，住四川省德阳市旌阳区。
委托诉讼代理人：兰顺武，四川公达信律师事务所律师。
上诉人王化生因与被上诉人王中军返还原物纠纷一案，不服中华人民共和国四川省德阳市旌阳区人民法院（2015）旌民初字第2188号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王化生上诉请求：一、撤销一审判决，依法支持其一审诉求，即被上诉人返还案涉房屋并支付占用房屋期间相应租金。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、房屋买卖合同不成立，对王化生没有法律效力。王中一在2011年3月17日才到成都，不可能在3月16日就达成买卖房屋的协议；一审认定王中一将案涉房产以30万元出售给王中军，只有一份王中一的收据，没有签订任何协议，且该收据是否为王中一所写，没有查清；案涉房产1998年购买时即30万元，2011年出售时仍然为30万元，明显不合常理；王中一没有取得上诉人的授权，2011年3月16日王中军转款30万元给王中一，与王化生没有任何关系，故案涉房产出售行为对上诉人不产生法律效力。三、王中军在房屋租赁期满后继续占有使用案涉房屋，即使法院不支持全部租金，至少也应支持王化生从起诉之日起向前推算一年的租金支付请求。
王中军辩称：一、双方当事人对案涉房屋是房屋买卖关系，案涉房屋的购买、出租、出卖都由王化生的父亲王中一负责，将案涉房屋之外的住房及车库出售给廖明国也是王中一办理的，委托书给我们的一样，王中军有理由相信王中一有权利处分案涉房屋，故案涉房屋买卖符合法律规定；二、上诉人称1998年购买房屋时价格是30万元，但当时用30万元购买的除了案涉房屋外，还包括一套住户及一个车库；三、2011年购买案涉房屋时，双方就30万元购买房屋达成共识，我是先打款后王中一回来给我办过户；王中一出具的收条就证明了房屋买卖关系。四、因案涉房屋于2011年已经卖给王中军，故不存在支付租金的问题，上诉人现在主张租金问题，也已经超过诉讼时效。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王化生向一审法院起诉请求：1.王中军立即停止侵害，清空返还非法占用王化生的房产或按王化生起诉时的当地公平合理市场价购买王化生的房产（审理过程中明确为返还房产）；2.王中军支付自非法占用房产之时起至返还或购买王化生房屋之时为止，依照当地公平合理市场租金支付租金给王化生（审理过程中明确为从非法占用王化生房产之日起至返还房产之时止，每月按2000元支付租金）；3.王中军承担诉讼费用。
一审法院查明以下事实：1998年12月8日，位于四川省德阳市河东区佛山街X号住宅（面积121.13㎡）以及XX附A营业房（面积122.41㎡）登记在王化生名下，单独所有，房产证号为德阳市房权证河东区字第**号。
2001年11月30日，王中一（系王化生之父）为出租人，王中军为承租人，双方签订《租店合同》一份，约定：出租德阳市佛山街X1号及南泉路转弯第一间（现未编号），X2号小间不在合同之内；租赁期限自2001年12月1日至2002年2月28日共三个月，租金600元/月。
2002年3月9日，王中一为甲方，廖明国为乙方，双方签订《房屋转让协议》，约定内容为：甲方将佛山街商住小区二单元二楼住房及楼下车库一间以10万元价格转让给乙方，同时甲方将价值265000元的门面房出租给乙方，租赁期限自2002年4月-2004年3月，租金900元/月。该份协议甲方处由王中一签字，乙方处由廖明国、王中军签字。2002年3月25日，王中一为甲方，廖明国、王中军为乙方，双方签订《房屋转让协议》一份，约定甲方将佛山街商住小区二单元二楼住房及楼下车库一间以10万元价格转让给廖明国，门面以265000元价格转让给王中军，并约定：1.付款方式：在协议签订时，廖明国付清房价10万元后，即行办理过户手续，甲方交出所有钥匙，乙方入住；2.甲方价值265000元的门面，在未付款期间，两年内即2002年4月至2004年3月租给乙方王中军，租金900元/月，此款付2002年4月至2003年租金1万元，2003年3月1日再付租金10800元，在此两年期间，乙方王中军须付清门面款265000元，如违约未付，乙方应付违约金26500元，甲方并收回门面，另作处理，乙方不得有任何异议；3.2002年3月9日所签协议作废；4.王中军部分，延长至2005年3月31日止，双方同意签字。合同还约定了其他内容。合同签订后，王中军未按约定支付门面房款265000元。
王中军于2005年4月6日向王中一在中国银行德阳分行的123902089102账户付款人民币20188元、人民币10000元，于2006年4月1日、2007年4月1日分别向前述账户付款人民币12000元，2010年3月29日向前述账户付款人民币13000元，于2008年3月31日、2009年3月30日分别向阙菊祯（王中一之妻、王化生之母）名下的账户汇款1800美元。上述款项，王中军述称系支付的租金，王化生对上述支付款项的事实无异议，但不认可是租金。2011年3月16日，王中军通过转账向王中一的前述账号内支付30万元。2011年3月30日，王中一手书收据一份：“王化生委托王中一将德阳市佛山街南泉路口三个店面卖与王中军，总价人民币叁拾万元正，已如数收清，当即将房产证及土地证交给王中军收执无误，立据人王中一”。该三个门面（诉争房产）即为四川省德阳市河东区佛山街XX营业房（面积105.91㎡）。
王化生出具经过公证的《授权书》一份（以下称第一份授权书），载明：代理人为王中一，双方系父子关系，授权事项为“全权处理：下列事项，中华人民共和国房屋所有权证（德阳市房权证河东区字第**号），国有土地使用证（德府国用[1999]字第XXXX号）”，授权期间自2004年8月1日至2007年7月21日。王化生认可该份授权系为办理佛山街商住小区二单元二楼住房及楼下车库一间）的转让、过户事宜。该房产于2004年4月16日办理至廖明国名下，后又转让给王中军，并于2012年3月31日办理登记至王中军名下。
王化生出具经过公证的《授权书》一份（以下称第二份授权书），载明：代理人为王中一，授权事项为“全权处理：下列事项，中华人民共和国房屋所有权证（德阳市房权证河东区字第**号），国有土地使用证（德府国用[1999]字第XXXX号）”，授权期间自2011年3月8日至2016年3月8日。对该份授权书，王化生称是为了将大证办成小证，即分户。
另查明，王化生与王中军系堂兄弟关系。办理佛山街商住小区二单元二楼住房及楼下车库一间的转让、过户事宜均由王中一代为处理，王化生未为处理涉案房产到过大陆。王中一仍然健在。一审法院于2015年7月10日另案受理了王中军诉王化生就诉争房产的房屋买卖合同纠纷一案。
一审法院认为，关于诉争房产的买卖合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”王化生作为房屋所有权人，出具的第二份授权委托书内容与第一份授权委托书一致，在第一份授权委托书系为办理佛山街商住小区二单元二楼住房及楼下车库一间的转让、过户事宜的情形下，王中军有理由相信持有第二份授权委托书的王中一有处分诉争房产的授权，结合王中一出具的收条、王中军持有涉案房产所有权证的原件，可以认定王化生、王中军就诉争的德阳市河东区佛山街XX营业房（面积105.91㎡）达成了买卖的合意，王中军已按约定于2011年3月16日支付300000元的价款，故就诉争房产的买卖合同成立，在买卖合同未解除的情况下，王中军占有该房产系有权占有，王化生关于返还诉争房产的请求不成立，该院不予支持。
关于王化生主张的租金问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……”之规定，本案中，位于四川省德阳市河东区佛山街XX营业房（面积105.91㎡）于1998年12月8日登记在王化生名下，其后由王中军占有使用，于2011年3月16日转让给王中军前，王化生委托王中一就诉争房产陆续签订过租赁合同，王中军作为房屋承租人、占有人应承担支付租金的义务，王中军从2005年4月6日至2009年3月30日共计向王化生支付人民币67188元、3600美元，王中军述称上述款项系租金，王化生不认可是租金，但对该款项的性质未能做出合理说明，如其认为该金额与市场租金有差额，要求王中军按每月2000元的标准计付租金，应在诉讼时效内提出，即最迟应当在2012年3月16日前主张权利，而王化生在2015年5月21日才向该院主张权利，已超过法定一年时效，其诉请不应得到支持，王中军关于王化生的诉请已过诉讼时效的抗辩理由成立，一审法院予以采纳。
综上所述，王化生关于就诉争的四川省德阳市河东区佛山街XX营业房（面积105.91㎡）请求王中军返还房产、支付租金的主张不成立，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：驳回王化生的诉讼请求。案件受理费100元，由王化生负担。
二审中，王化生提出以下证据：1.案涉房屋的土地登记卡、王中一护照及签注信息、王中一台胞证及进、出大陆签注记录，证明争议房屋系2011年办理土地证，王中一2011年3月17日进入大陆办理领取土地证事宜；2.王中军书写的申请一份，证明王化生起诉王中军返还房屋在先，王中军在该案中一开始认可支付的款项系租金；3.案涉房屋的房产证、契税完税凭证、产权税费凭证、《盘点德阳房价10年变迁史，一张图搞懂买or不买》图片文字资料一份，证明案涉房屋2001年均价至少在118万元；4.德阳市人民政府台湾事务办公室出具的《证明》一份、人民币汇率中间价查询材料一份，证明2002年3月25日出售的住户一套和车库款项共计50500美元，换算成人民币为417988.5元。王中军质证意见为：对证据1的真实性无异议，但达不到对方的证明目的。案涉房屋的买卖是先进行沟通，沟通好了才进行打款交易；对证据2的真实性无异议，但其歪曲了申请书的内容，当事人称的是买卖之前的租金；对证据3中的产权证及完税情况，当时房屋一共买成36万左右，包括住户和车库，对关于房价的文字资料的真实性持异议，价格非常高，且其说的是房价的大趋势，且具有推测性，不是针对案涉房产的精确说明，达不到对方的证明目的；对证据4的真实性无异议，但对其证明目的有异议，恰恰证明王中一有权利处理房屋的买卖事宜，王中一是将房屋卖给廖明国后，将钱带出境的。
上述证据中，除《盘点德阳房价10年变迁史，一张图搞懂买or不买》图片文字资料外，对其余证据的真实性各方当事人均不持异议，本院对其真实性予以确认，但对其证明力将结合全案证据予以判断；《盘点德阳房价10年变迁史，一张图搞懂买or不买》图片文字资料系打印件，不能准确反映案涉房产真实情况，故对该证据的真实性、关联性不予采信。
二审中，王中军提出本院作出的（2017）川06民终573号民事判决书一份，证明当事人之间就案涉房屋存在房屋买卖关系，不是房屋租赁关系，之前要求过办证，但因与王中一是叔侄关系，一直没有办证。王化生质证意见为：对该判决书的真实性、合法性、关联性无异议，但王化生是先起诉王中军腾退房屋，之后王中军才起诉王化生办理产权证，如果是正常买成关系，这么多年没有要求办证不符合常理。庭审中，各方当事人均认可已收到（2017）川06民终573号民事判决书，认可该判决已生效。本院认为，该判决书系就双方当事人针对案涉房屋提起的另一民事案件所作出的终审判决书，故对王中军提出的该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
二审中另查明，王中军诉被告王化生房屋买卖合同纠纷一案，王中军向一审法院起诉称，位于德阳市旌阳区佛山街河东区第YY号房屋三门面房（即本案所涉房屋），1996年由王中一实际出资购买，将其登记在被告名下，后该房由王中一出租给原告，一年租金为10000元。2011年3月16日，在完善王化生对王中一授权之后，王中一将该房出卖给王中军总价300000元，王中军支付款项后，王中一将产权证和授权书原件交与王中军，并出具收据一张。之后该房一直由王中军占有使用。由于王化生和王中一均居住在台湾，故一直未能办理过户手续。请求一审法院判决：1.王化生协助王中军办理德阳市河东区字第YY号房屋三门面房过户手续；2.诉讼费由王化生承担。一审法院于2015年7月10日立案受理该案后，经依法审理，作出（2015）旌民初字第2789号民事判决书，判决王化生于判决生效之日起六十日内协助王中军办理位于四川省德阳市河东区佛山街XX房屋所有权转移登记至王中军名下的手续。案件受理费100元，由王化生负担。王化生不服，向本院提起上诉，本院经依法审理，于2017年5月15日作出（2017）川06民终573号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判；该判决书载明：“王中一的代理行为已构成表见代理，上诉人王化生应承担涉案合同之义务。其理由如下：1.王化生、王中军和王中一系亲戚关系。王化生在大陆购买房屋和向案外人廖明国出售房屋均由王中一办理相关手续。2.2011年3月，王化生向王中一出具了经公证的授权书，并载明全权处理。3.王中一持有王化生的房产及土地证。以上均表明王中一具有代理其子进行买卖交易的表象，王中军有理由相信王中一具有出卖房屋的代理权限，王中军的主观系善意。4.被上诉人王中军一次性向王中一转款30万元，王中一出具收据。收据表明王化生委托王中一出售房屋，已结清30万元房款，故将房产证交于王中军。虽然上诉人称该30万元的性质为租金，但由于被上诉人已基本付清2011年前的租金，此若为租金不符合常理和交易习惯。综上，双方当事人应按约履行各自义务，现王中军已履行付款义务，王化生亦应履行协助王中军办理诉争房产过户手续的合同义务。”
本院认为，结合各方当事人意见，本案二审争议焦点为：一、王化生和王中军关于案涉房屋的买卖合同是否成立并生效、王中军是否应返还案涉房屋给王化生；二、王化生诉请王中军支付房屋租金的请求是否应予支持。
关于王化生和王中军关于案涉房屋的买卖合同是否成立并生效、王中军是否应返还案涉房屋给王化生的问题。本院（2017）川06民终573号民事判决为生效终审判决，该判决已认定王中一的代理行为已构成表见代理，王化生应承担涉案合同之义务，判决结果维持了该案一审判决，即王化生于判决生效之日起六十日内协助王中军办理位于四川省德阳市河东区佛山街XX房屋所有权转移登记至王中军名下的手续。生效判决确定的内容当事人应依法履行，故本院对上诉人王化生提出的房屋买卖合同不成立、对其没有法律效力的主张不予支持；因生效判决已确定王化生应协助王中军办理房屋所有权转移登记手续，王化生要求王中军返还房屋的请求已无事实和法律基础，故本院对王化生要求王中军返还案涉房屋的请求不予支持。
关于王化生诉请王中军支付房屋租金的请求是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……”之规定，王化生要求王中军支付租金，应在一年的诉讼时效期间内提出。案涉房屋于2011年3月16日转让给王中军，其后王中军占有房屋已不存在支付租金的问题；2011年3月16日前，王化生委托王中一就诉争房产陆续签订过租赁合同，王中军作为房屋承租人、占有人应承担支付租金的义务，王化生要求王中军补足租金，最迟应当在诉讼时效届满前提出，即应在2012年3月16日前主张权利，而王化生在2015年5月21日才向一审法院主张权利，已超过诉讼时效，故王中军所提王化生要求支付租金的请求超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以支持；王化生该项上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人王化生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由王化生负担。
本判决为终审判决。
审判长 邵 敏
审判员 魏红敏
审判员 李玉兰
二〇一七年七月七日
书记员 黄 静