宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第304号
上诉人（原审被告）丁茉，男，1968年10月28日出生，回族，宁夏煜天林有限公司经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区建南小区2-5-601室。
被上诉人（原审原告）林玉新，男，1961年9月21日出生，汉族，宁夏大坝发电厂职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区民族南街光华家园********室。
被上诉人（原审原告）林育军，男，1967年2月3日出生，汉族，宁夏银鑫建设有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区阅海万家A区19-2-901室。
二被上诉人共同委托代理人余昌海，北京市中银（银川）律师事务所律师。
上诉人丁茉因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第4734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行审理。上诉人丁茉，被上诉人林玉新、林育军的委托代理人余昌海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年8月3日，二原告委托林育明和被告丁茉签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：被告丁茉承租原告林玉新、林育军位于银川市金凤区金茂花园小区5号楼1105及1106室用于办公用房；租赁期限自2012年8月4日至2015年8月4日，2012年8月4日至2013年8月4日年租金为45000元，2013年8月4日至2014年8月4日年租金为52000元，2014年8月4日至2015年8月4日年租金为59000元；被告丁茉按半年方式提前一个月支付租金给原告林玉新、林育军，拖欠租金超过一个月的，被告丁茉承担违约责任，按所欠费用总额的5%／天向原告林玉新、林育军支付滞纳金；被告丁茉拖欠房租累计15天以上，原告林玉新、林育军有权解除合同、收回出租房屋并有权扣押及处理房屋内的所有物品和财产；房屋租赁期间，被告丁茉支付水电费、供暖费、物业管理费、电梯费；被告丁茉必须在2012年12月31日前支付原告林玉新、林育军押金10000元，到期不支付，被告丁茉承担违约责任；供暖费、物业费、电梯费已由原告林玉新、林育军交清至2012年7月31日。合同签订后，原告林玉新、林育军如约交付房屋，被告丁茉交纳了2013年8月4日至2014年8月3日部分租金23000元。2014年5月至6月原告林玉新、林育军多次以短信方式向被告丁茉催要房租，被告丁茉于2014年6月25日以短信回复原告：“房子我不租了。合同到期前余款我给结清。你把发票给我准备好”。2014年7月1日，原告林玉新、林育军因被告丁茉拖欠房租及其他费用将涉案房屋门锁更换。被告丁茉于2014年8月以短信方式多次向原告林玉新、林育军告知应向被告丁茉开具租房发票。原告林玉新于2014年8月15日向宁夏隆盛物业服务有限公司交纳2012年8月1日至2014年7月30日物业费4204元及水费148元，原告林玉新向宁夏隆盛物业服务有限公司支付2012年8月1日至2014年7月30日物业费2360元及水费640元，原告林育军向银川银瑞祥供热有限公司交纳2012年度采暖费1901.52元及滞纳金476.31元，2013年度采暖费1901.52元及滞纳金129.3元，原告林玉新向银川银瑞祥供热有限公司交纳2012年度采暖费1067.61元及滞纳金267.4元，2013年度采暖费1067.61元及滞纳金72.6元。原告林玉新、林育军认为，被告丁茉迟延支付租金构成违约，故提起诉讼，请求依法判令被告丁茉向原告林玉新、林育军支付74935.87元［含欠付房租29000元、物业费6562元、水费788元、采暖费5943.66元、采暖费滞纳金945.61元、房屋押金10000元、违约金13000元（52000元÷12个月×3个月）和迟延违约金8700元（29000元×30%）］；案件受理费由被告负担。
原审法院认为，原、被告之间的租赁合同关系，有原告提交的《房屋租赁合同》为证，予以确认。原、被告应当按照《房屋租赁合同》的约定履行权利与义务。对于被告关于原告未给被告开具发票而迟延支付租金，因原、被告《房屋租赁合同》对原告是否应当出具发票未明确约定，且开具租房发票不属于民法调整范围，故对于原告的该辩称，不予支持。根据原、被告合同约定，被告应按半年方式提前一个月支付房租，被告交纳了2013年至2014年度部分租金23000元，下剩租金未按期支付，被告于2014年6月25日以短信方式告知原告不继续承租房屋，原告于2014年7月1日将涉案房屋门锁更换，故原、被告之间《房屋租赁合同》已于2014年7月1日解除，被告应向原告缴纳租金至2014年6月30日，共计24233.5元。对于原告诉请的物业费，二原告共计缴纳了2012年8月1日至2014年7月30日的物业费6562元，被告应向原告支付2012年8月4日至2014年6月30日的物业费5960.6元。对于原告诉请的2012年度和2013年度采暖费5943.66及滞纳金945.61元，共计6883.87元，符合原、被告约定，予以支持。对于原告诉请的水费788元，符合原、被告约定，予以支持。对于原告主张被告向其支付房屋押金10000元的诉讼请求，因原、被告的《房屋租赁合同》已实际解除，故对于原告的该项诉讼请求，不予支持。对于原告诉请的违约金13000元，被告迟延支付租金的行为构成违约，原告诉请的违约金13000元，符合原、被告合同约定，故予以支持。对于原告诉请的迟延违约金，原告根据逾期支付房屋租金对滞纳金的为依据计算所得，因滞纳金并非违约金，且与原告诉请的13000元违约金重复主张，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、被告丁茉于判决生效之日起十日内向原告林玉新、林育军支付房屋租金24233.5元、物业费5960.6元、采暖费5943.66及滞纳金945.61元、水费788元及违约金13000元，共计56809.63元；二、驳回原告林玉新、林育军其他诉讼请求。案件受理1673元，由原告林玉新、林育军负担405元，由被告丁茉负担1268元（上述款项原告林玉新、林育军已预交，被告丁茉于判决生效之日起十日内支付给原告林玉新、林育军）。
宣判后，丁茉不服，上诉称，一、关于租赁费，上诉人已经缴纳了部分租赁费，由于被上诉人拒不开具租赁费发票，其违约行为在先，故上诉人并没有违约，亦不应承担违约责任。被上诉人不经法律程序便撬门换锁，致使上诉人无法正常经营，给上诉人造成了很大的损失。二、关于物业费及电梯费。因上诉人在与物业公司进行账目清理，该费用未缴纳不应归责于上诉人。三、关于采暖费，因供暖不达标，上诉人已经向供热公司发出律师函，要求解决。综上，请求撤销原判，依法改判上诉人不承担滞纳金，物业费及采暖费另行处理。
被上诉人林玉新、林育军辩称，一、上诉人以被上诉人没有出具发票为由拒付房租没有事实和法律依据。因双方签订租赁合同时并未对出具发票进行约定，且开具发票的行为也不属于民法调整的范围。由于上诉人拒付房租且明确告知被上诉人不再租赁该房屋，被上诉人无奈通过拨打110在公安机关配合见证的情况下换锁，并对房屋内的物品进行了摄像。二、上诉人关于物业费、电梯费、供暖费的上诉理由没有事实依据。因上诉人未缴纳该部分费用，导致收费单位向被上诉人催缴，被上诉人只好先行将该费用垫付。综上，原审认定事实清楚，请求维持原判。
二审庭审中，被上诉人提交证据银川市公安局兴庆分局胜利街派出所报警回执单、报警登记表，欲证明被上诉人在多次联系不上上诉人的情况下，更换的门锁。经质证，上诉人对被上诉人提交的证据真实性无异议，但对证明目的有异议。
经审查，上诉人提交的证据一与本案没有关联性，不予采信。
二审查明的事实与原审判决查明的事实一致，予以确认。
本院认为，一、关于房屋租金及违约金。因上诉人未按《房屋租赁合同》的约定向被上诉人支付房屋租金，其行为构成违约，故其应承担支付租金及违约金的相应义务。上诉人丁茉辩称其未按约支付房租是因为被上诉人拒付发票的行为导致，但因双方对开具发票的事宜未进行约定，且丁茉的辩称无证据证实，故不予采纳。二、关于涉案房租产生的物业费、采暖费、水费等。因《房屋租赁合同》中约定租赁期间产生的物业费、采暖费、水费由承租人丁茉支付，现在丁茉租赁期间产生的物业费等费用由被上诉人垫付，故该费用丁茉应向被上诉人支付。上诉人丁茉辩称该费用应另案解决，无法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1673元，由上诉人丁茉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周景远
代理审判员 任朝霞
代理审判员 徐玉芳
二〇一五年三月三十日
书 记 员 陈丽霞
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。