山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民提字第236号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：淄博闻园物业有限公司。住所地：淄博市。
法定代表人：王继刚，经理。
委托代理人：郑瑞云，山东春辉律师事务所律师。
委托代理人：许家亭，男，1956年9月1日出生，汉族。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：周毅，无业。
申请再审人淄博闻园物业有限公司（以下简称闻园物业）与申请再审人周毅因房屋租赁合同纠纷一案，不服淄博市中级人民法院（2013）淄民一终字第185号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年9月4日作出（2014）鲁民提字第236号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人闻园物业的委托代理人郑瑞云、许家亭及申请再审人周毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周毅起诉称，2003年其与齐城物业管理中心签订了房屋租赁合同，2008年物业公司又与他人签订了出租合同，侵害了其合法权益。请求判令继续执行2003年的租赁合同。
淄博市临淄区人民法院一审认定，2003年1月11日，周毅与临淄区齐城物业管理中心（以下简称齐城物业）签订房屋租赁合同，约定：周毅继续承包齐城物业闻韶路24号营业房（原石化大酒店），每年缴纳租金3万元，期限自签字之日始至拆迁之日止，如遇政策性拆迁齐城物业应提前一个月向周毅下通知，房费按周毅实际使用日期适当照顾，其余双方互不补偿。同年10月1日，双方又签订了GF-2000-0602房屋租赁合同，约定：周毅租赁齐城物业闻韶路24号营业房20间，期限自2003年10月10日至2013年10月1日，租金3万元，若一方违约则赔偿对方违约金30万元等。现双方所争议的闻韶路24号营业房（原石化大酒店）已于2010年12月13日办理房屋拆迁许可证，并予以拆迁，无法继续履行房屋租赁合同，为此，周毅变更诉讼请求，要求闻园物业赔偿由此造成的下列经济损失：1、按照双方签订的GF-2000-0602合同的约定向周毅支付违约金513600.00元，合同期限为十年，截止2008年3月1日，剩余五年零七个月，每年房租收益12.20万元，除去交物业公司的租金3万元，每年剩余租金收益9.20万元，租金损失是513600.00元［（9.20万元×5年）＋（9.20万元／12个月×7个月）］。2、按合同第八条规定支付周毅增扩建费24.70万元，周毅扩建房屋花费26万元，按照淄博市房屋拆迁有关价格标准，2000年建的房屋，成新系数是0.95，折价后增扩建损失为24.70万元（26万元×0.95）。3、要求闻园物业支付周毅装修、装饰残值损失21万元，装修费用花费42万元，周毅使用四年零五个月，离合同期限还有五年零七个月，装修费损失21万元（42万元×50%）。闻园物业对GF-2000-0602房屋租赁合同的真实性提出异议，认为合同所加盖公章与公安机关所备案的公章不一致，但对合同公章是否也是其在使用不清楚。周毅提供补充协议及缴费凭证等，证明“临淄区齐城物业管理中心”公章闻园物业一直在使用。2008年2月22日，齐城物业向周毅发出解除房屋租赁合同通知，但周毅辩称未收到解除房屋租赁合同通知，后齐城物业另租他人。周毅认为齐城物业单方解除房屋租赁合同的行为侵犯了其合法权益，诉至法院形成诉讼。
另查明，2009年4月17日，临园物业管理中心、齐城物业、临淄区闻韶物业管理中心合并后成立闻园物业。
淄博市临淄区人民法院一审认为，2003年1月11日，周毅与齐城物业签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，闻园物业无异议，但对周毅提交的2003年10月1日签订的房屋租赁合同不予认可，以临淄区公安分局齐城物业中心的备案公章与合同中的公章不符为由认为系周毅伪造，但结合补充协议与缴费凭证，能够证明“临淄区齐城物业管理中心”公章闻园物业的工作人员一直在使用，其使用公章与备案公章不一致，系齐城物业内部管理问题，对外无对抗效力，故认定双方于2003年10月1日签订的房屋租赁合同亦为有效合同。2008年2月22日，齐城物业单方解除房屋租赁合同另租他人构成违约，应承担相应的违约责任。当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。2010年12月13日，闻园物业办理许可证拆除手续，并对该房屋进行了拆除，致使双方已无法继续履行房屋租赁合同，周毅变更诉讼请求要求闻园物业赔偿损失，于法有据。合同约定违约金30万元，周毅要求闻园物业按预期利益51.36万元支付违约金，因其按转租租金损失来计算预期利益损失，数额并不能确定，但可作为约定违约金高低的参考。周毅主张在合同期内对租赁房屋进行了装修、装饰，但只提供装修合同书等证据予以证实，实际损失数额并不能确定，亦可作为约定违约金高低的参考，综上，确定闻园物业支付周毅违约金30万元。对双方要求调整违约金的诉求，均不予采信。周毅要求闻园物业支付增扩建费24.70万元，因该扩建房屋发生在2003年双方签订本合同之前，对此不予处理，可另案主张。淄博市临淄区人民法院于2013年1月11日作出（2012）临民重字第5号民事判决：一、闻园物业支付周毅违约金30万元，于判决生效后十日内付清。二、驳回周毅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13506元，由周毅负担7706.00元，闻园物业负担5800.00元。
周毅、淄博闻园物业有限公司均不服，向淄博市中级人民法院提起上诉。
周毅上诉称，一、法院判决闻园物业支付周毅违约金30万元，认定事实错误，违约金30万元不足以弥补周毅的实际损失，周毅的实际可得利益损失即剩余合同可得房租收益51.36万元。二、周毅投资26万元，自建150余平方米沿街营业房，2000年9月28日办理《简易修建工程许可证》，是周毅私有财产，法院认定房屋建设时间为2000年，不在合同时间内不予受理，适用法律错误。三、周毅2003年投资42万元装修，依据司法解释第十一条，闻园物业应当赔偿周毅剩余合同期的装修、装饰剩余价值。法院以实际损失数额不能确定不支持周毅的诉求，认定事实错误。综上，请求判令闻园物业赔偿周毅可得利益损失51.36万元，支付周毅装修装饰费剩余价值21万元，建设费24.70万元以及5年的相应利息损失。
闻园物业答辩称，一、周毅要求闻园物业赔偿可得利益损失总计51.36万元错误。周毅提供的2003年10月1日签订的租赁合同是伪造的，除此之外，周毅没有任何与闻园物业之间存有合同的书面证据。二、周毅要求闻园物业支付装修装饰费剩余价值21万元是错误的。周毅只提供装修合同书复印件及付款白条，没有正式发票，不能证明装饰装修费用实际发生，就算实际发生，根据鲁价办发（2006）82号文的相关规定，周毅所谓的装修装饰已无剩余价值可言。三、周毅要求闻园物业支付建设费24.70万元错误。周毅称其于2000年自建150余平方米沿街营业房，但当时周毅不是合法使用人，根据19996年生产、营业用房租赁合同，当时承租涉案房产的是齐鲁石化公司塑料厂招待所石化大酒店。周毅无权对房屋进行扩建，更无权要求闻园物业支付建设费。四、周毅称由于闻园物业原因，此案拖延5年之久不符合事实，是由于周毅不敢及时提供鉴定所需材料导致的。综上，周毅所提的各项要求均不应得到支持，请求依法驳回周毅的上诉请求。
闻园物业上诉称，一、原审认定周毅提交的2003年10月1日的房屋租赁合同为有效合同，属于认定事实不清。第一，周毅提交的2003年10月1日的房屋租赁合同系其伪造。一审中，闻园物业要求进行公章、文字鉴定，周毅拒不配合，导致无法鉴定。涉案地块及房屋属于临淄区政府所有，对外签订出租协议，必须经过临淄区房产管理局同意，该租赁合同区房管局没有同意。第二、2009年4月17日前闻园物业的名称为淄博市临淄区齐城物业管理中心，并在临淄区公安分局备案，与周毅提交合同中的公章不相符。周毅提交的补充协议与缴费凭证，不能证明“临淄区齐城物业管理中心”公章一直在使用。第三、周毅提交的2003年10月1日的房屋租赁合同违反了合同法第五十二条的相关规定，为无效合同。二、原审判令闻园物业支付周毅违约金30万元无事实及法律依据。因涉案地块及房屋所有权人要收回并要求通知周毅，2008年2月22日，淄博市临淄区齐城物业管理中心书面通知周毅解除房屋租赁合同，有多名证人证实书面通知送达周毅。闻园物业解除合同无任何过错，不应承担任何违约责任。涉案合同解除后，所涉房屋仍由周毅继续使用，并未造成损失。即便合同不解除，涉案房屋也最多只能使用到2008年6月24日，权利人办理相关土地出让手续，一审判决闻园物业支付周毅高达30万元的违约金，认定事实不清，适用法律错误。综上，请求撤销原判，发回重审或查清事实，依法改判。
周毅答辩称，一、关于合同。闻园物业称合同是周毅伪造，不配合鉴定与事实不符。涉案合同原件在法庭3年之久，且周毅已按法庭要求提供了书写材料，履行了自己义务。闻园物业庭审中对合同的真实性也无异议，其无任何有力证据推翻自己质证且经法庭认定过的证据。闻园物业称涉案合同的签订临淄区房管局没有同意，涉案合同签订并履行5年之久，如房管局对合同有异议，为何不在法定时间内撤销。二、关于公章。2000年7月18日《补充协议》与涉案合同是同一公章，房费缴款凭证公章与涉案合同也是同一公章，工商局注册登记的企业名称是“临淄区齐城物业管理中心”，闻园物业提供的《委托管理房屋协议书》所用公章与涉案合同也是同一公章。三、关于违约责任。闻园物业一房二租违约，造成周毅可得利益损失51.36万元。闻园物业提供的拆迁等资料，根据“买卖（拆迁）不破租赁”原则，与本案没有因果关系。
淄博市中级人民法院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
淄博市中级人民法院二审认为，一、关于合同效力问题。闻园物业主张涉案合同系周毅伪造主要基于以下几点理由。首先，涉案房屋出租未经所有权人临淄区政府同意，但闻园物业认可2002年12月30日临淄区齐城物业管理中心与临淄区房产管理处签订《委托管理房屋协议书》，由齐城物业对涉案房屋进行管理使用，故其关于未经房管局同意的上诉理由不能成立。其次，闻园物业主张2009年4月17日前其名称为淄博市临淄区齐城物业管理中心，周毅提交的2003年10月1日房屋租赁合同中的公章与此不符，但闻园物业提交的《委托管理房屋协议书》中被委托方的公章为“临淄区齐城物业管理中心”，与周毅提交的合同中的公章名称一致，且其在一审第一次庭审时对合同的真实性以及对加盖“临淄区齐城物业管理中心”印章的房租收款凭证的真实性均予以认可，故其关于其公司合并前的名称应为淄博市临淄区齐城物业管理中心，涉案合同公章系周毅伪造，涉案租赁合同不真实的上诉理由不能成立。周毅与闻园物业于2003年10月1日签订的的房屋租赁合同合法有效，双方均应当依照合同约定行使权利履行义务。
关于周毅要求闻园物业支付装修装饰费残值损失及自建房屋建设费问题。双方对合同解除时如何处置装饰装修物并无约定，虽然周毅提供了装修合同书等证据，但因涉案房屋已经拆除，其装饰装修物的状况及残值损失无法确定，故其要求闻园物业支付上述费用证据不足。周毅要求闻园物业支付其自建沿街营业房的建设费，虽然双方在合同中约定，合同到期，乙方后来扩建增加的使用面积，乙方仍有使用和处置权，但该简易工程的建设发生在2000年，系在涉案合同签订之前，且在双方签订的协议中并未对该简易工程如何处理进行约定，故一审法院在本案中对该部分费用未予认定并进行处理并无不当。
关于闻园物业是否构成违约及一审对违约金的认定是否适当问题。闻园物业单方解除合同的理由为房屋所有权人要收回房屋，该事由并不属于双方合同中约定的解除合同事由，故闻园物业单方解除合同构成违约，闻园物业应当承担相应的违约责任。关于违约金数额问题，周毅提供其与案外人签订的转租合同以证明其损失为51.36万元，但该损失数额是周毅计算的间接损失，具有一定的随意性，且闻园物业不予认可，周毅亦无其他证据相佐证，因此，周毅仅依据其与他人签订的转租合同，不足以证明其实际损失。一审法院充分考虑双方合同履行及周毅装饰装修方面的实际情况，判决闻园物业支付周毅违约金30万元并无不当，故周毅关于一审认定的违约金过低，闻园物业关于一审认定的违约金过高的上诉理由均不能成立。综上所述，周毅、闻园物业的上诉理由均不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律证据，依法应予维持。淄博市中级人民法院于2013年6月14日作出（2013）淄民一终字第185号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10507.00元，由周毅负担5994.00元，闻园物业负担4513.00元。
周毅、闻园物业均不服，向本院申请再审。
周毅申请再审称，一、扩建的房屋有合法手续，是其私有财产，闻园物业将之拆除，行为违法；二、原审没有对装修、装饰的残值及可得利益进行认定，对该部分损失没有判令闻园物业赔偿属于漏判；三、原审没有追加临淄区房管局作为第三人参加诉讼，属遗漏诉讼主体。请求判令闻园物业归还自建房或赔偿建设费26万元、赔偿装修残值23.45万元及可得利益损失51.36万元并依法追加临淄区房管局作为第三人参加诉讼。
闻园物业申请再审称，一、2003年10月1日的合同系周毅伪造，不能作为定案依据；二、齐城物业通知周毅解除合同系履行出租人的正当权利，不存在违法之处，原审判令闻园物业向周毅支付30万元违约金有失公允。请求撤销一、二审判决，驳回周毅的诉讼请求。
本院再审认定的事实与原一、二审查明的事实基本一致。
本院再审认为，本案的焦点问题是：一、2003年10月1日合同的效力如何认定；二、齐城物业解除合同是否构成违约；三、闻园物业拆除扩建房屋是否构成侵权；四、涉案房产的装修残值、周毅的可得利益应否认定；五、本案是否遗漏了诉讼主体。
关于第一个焦点问题。在闻园物业无法否认2003年10月1日合同上所加盖公章的真实性的情况下，闻园物业仅凭该合同与2003年1月11日合同在内容和行文格式上的不一致而认为2003年10月1日的合同系周毅伪造的理由不能成立。本院认为2003年10月1日合同系双方当事人真实意思表示，为有效合同。
关于第二个焦点问题。2003年10月1日合同约定涉案房屋的租赁时间至2013年10月1日，单方解除合同须向对方支付违约金30万元。齐城物业无法定事由或合同约定事由于2008年2月22日单方解除房屋租赁合同且将涉案房屋另租他人的行为构成违约，应承担相应的违约责任。
关于第三个焦点问题。当地城管部门于2000年10月28日为涉案扩建房屋颁发的《简易修建工程许可证》载明：“上述简易修建工程……根据城市规划发展需要拆除时，必须及时无偿拆除。”在本案中，该扩建房屋确因规划原因而被拆除，故闻园物业拆除涉案扩建房屋的行为并不构成侵权。
关于第四个焦点问题。周毅没有提供充分、有效的证据证明其用于装修的费用，故本院对装修残值无法作出准确认定；根据2003年10月1日的合同约定，租赁期满，周毅仍对增加扩建面积享有使用和处置权。扩建房屋被齐城物业于2008年3月另租于他人，至2010年12月被拆除，这期间的出租收益应归周毅享有。鉴于原审判令闻园物业向周毅支付的30万元违约金足以弥补周毅的该项损失，故本院对周毅主张的可得利益损失不再支持。
关于第五个焦点问题。在本案中，临淄区房管局并不是租赁合同的相对方，涉案房屋的出租、解约、拆除都是由齐城物业（闻园物业）出面办理，故本院对周毅申请追加临淄区房管局参加诉讼的请求不予支持。
综上所述，两申请再审人的申请理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持淄博市中级人民法院（2013）淄民一终字第185号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 娄勇军
审 判 员 邹延茂
代理审判员 司晓伟
二〇一四年十二月二日
书 记 员 刘 莹