福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台民初字第2847号
原告：福州康嘉房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区洪山镇乌山西路68号阳光乌山府院A1#楼2层05商业用房，组织机构代码证代码：71737722-7。
法定代表人张海民，董事长。
委托代理人王飞、邓雪楠，福建拓维律师事务所律师。
被告：陈英，女，1978年9月26日出生，汉族，住所地福州市台江区。
委托代理人蒋群锴，男，1975年10月3日出生，汉族，住所地福州市台江区。
原告福州康嘉房地产开发有限公司（以下简称康嘉公司）与被告陈英商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案后，因被告陈英涉嫌犯非法吸收公众存款罪逮捕立案审查，于2014年12月11日裁定中止诉讼，2016年7月20日恢复诉讼。我院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康嘉公司委托代理人王飞、邓雪楠，被告陈英及其委托代理人蒋群锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康嘉公司向本院提出诉讼请求：一、确认原被告签订的编号为2012XXXXX137《商品房买卖合同》已于2014年8月19日解除；二、陈英协助原告办理编号为2012XXXXX137《商品房买卖合同》的备案注销手续；三、陈英协助原告办理福州市台江区宁化街道西二环南路西侧阳光假日广场X层X号（预告登记证号为：榕房预YR字第14XXXX7号）的预购商品房预告登记注销手续；四、陈英向康嘉公司支付违约金742608.6元（按照合同总价款的20%计）；五、陈英承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年3月22日，原、被告签定了编号为2012XXXXX137《商品房买卖合同》，双方约定：陈英购买原告开发的福州市台江区宁化街道西二环南路西侧阳光假日广场X层X号房屋；该商品房总价为3713043元，建筑面积为147.93平方米；付款方式采取银行按揭，其中首付款为1363043元，余款1850000元由被告向银行申请按揭贷款方式支付。另《商品房买卖合同》附件六的合同补充协议第三条第3款约定：买受人不能在《商品房买卖合同》签订之日起45日内按银行要求提供资信证明相关材料并通告银行审批将案件贷款发放到出卖人的指定银行账户，出卖人有权要求买受人更改付款方式，采取一次性付清房款余额。若出卖人发出催款书面通知超过30天，买受人仍未付清房款余额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回房产另行出售，买受人应向出卖人支付购房总价款20%的违约金。合同签订后，康嘉公司为陈英办理了《商品房买卖合同》的备案登记，以及该讼争屋的预告登记（预告登记证号为：榕房预YR字第14XXXX7号）。但陈英在支付了首付款1363043元后，并未在合同约定的2014年5月6日前将按揭贷款发放到康嘉公司指定银行账户。为此，康嘉公司于2014年7月18日向陈英发送了《关于要求变更阳光假日广场（阳光城时代广场）X层X单元付款方式并一次性付清房款余额的通知》，要求陈英在收到通知之日起30日内一次性付清购房款余额1850000元，但直至2014年8月17日，陈英仍未向康嘉公司付清购房款。2014年8月18日，康嘉公司遂向陈英发送了《解除函》，解除与陈英签订的《商品房买卖合同》及其附件，并要求被告支付解除合同的违约金、配合康嘉公司办理合同注销登记手续。
陈英辩称：同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，并协助办理备案注销手续和预告登记注销手续，但违约金过高，应当按照购房款的4%计算，该违约金从其已支付的首付款中扣除后，剩余款项应当返还给其。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据以及当事人陈述，认定如下事实：2014年3月22日，康嘉公司（出卖人）、陈英（买受人）签定了编号为2012XXXXX137《商品房买卖合同》，约定：……第七条买受人逾期付款的违约责任。1、……（2）逾期超过拾日后，买受人在出卖人书面催告后五日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的贰拾%向出卖人支付违约金……。2014年3月22日，陈英向康嘉公司支付了购房款1363043元及销售定金500000元。
另查，本院在执行申请执行人卓美云等人与被执行人陈英（即本案被告）、蒋群锴民间借贷纠纷案件等案件中，查封了预告登记在被执行人陈英名下本案讼争屋。此后，本案原告作为案外人向本院提出书面异议，本院于2015年7月6日，作出（2015）××执异字第××号执行裁定书，认为：“……现案外人已向本院提起诉讼，要求解除与被执行人陈英就案涉房产订立的《商品房买卖合同》，该案审理的结果直接关系到该房产的预告登记是否失效，故须待本案审结后再视情酌处，综上，案外人康嘉公司的异议理由成立。裁定中止对本案讼争屋房产的执行。”
本院认为，原被告双方于2014年3月22日签定的编号为2012XXXXX137《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，具有法律约束力。陈英于2014年3月22日向康嘉公司支付了销售定金500000元及1363043元购房款后，未按合同约定将剩余购房款1350000元向银行申请贷款支付给康嘉公司，系违约，故应承担违约责任，依据双方签订的《商品房买卖合同》，康嘉公司有权解除该合同，诉讼中陈英对此无异议，但对康嘉公司提出按累计应付款的20%支付违约金的标准过高，本院予以调整为按累计应付款的5%支付违约金。
综上所述，陈英未按《商品房买卖合同》履行支付剩余购房款1350000元，已构成违约，陈英应当支付给康嘉公司违约金67500元（按累计应付而未付款1350000的5%计算）。康嘉公司于2014年8月18日将讼争屋的解除函寄送给陈英，该函已于2014年8月19日签收，故双方间签订的《商品房买卖合同》已于2014年8月19日解除。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：
一、2014年3月22日，福州康嘉房地产开发有限公司与陈英订立的编号为2012XXXXX137《商品房买卖合同》于2014年8月19日解除，福州康嘉房地产开发有限公司应退还陈英已支付首付款1863043元。
二、陈英应于判决生效之日起二十日内配合福州康嘉房地产开发有限公司办理编号为2012XXXXX137《商品房买卖合同》的备案的注销手续。
三、陈英应于判决生效之日起二十日内配合福州康嘉房地产开发有限公司办理福州市台江区宁化街道西二环南路西侧阳光假日广场X层X号房屋的预告登记注销手续。
四、陈英应于判决生效之日起二十日内向福州康嘉房地产开发有限公司支付违约金人民币67500元。
五、上述一、四两项判决金额对抵余额1795543元（1863043元-67500元），福州康嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还给陈英。
六、驳回福州康嘉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11226元，由福州康嘉房地产开发有限公司负担9879元，被告陈英负担1347元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 静
人民陪审员 曾依铨
人民陪审员 郑昧旦
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 叶 沛
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。