安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终5776号上诉人（原审被告）：李源泽，男，1985年9月6日出生，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：巩玲，安徽博时律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金武，男，1984年2月2日出生，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：夏登余，安徽皖建律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏红娟，安徽皖建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴淑敏，女，1986年11月25日出生，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：夏登余，安徽皖建律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏红娟，安徽皖建律师事务所律师。上诉人李源泽因与被上诉人金武、吴淑敏房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初3901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李源泽上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判返还定金5万元，一、二审诉讼费用由金武、吴淑敏负担。事实和理由：1、一审认定事实不清，金武、吴淑敏知道案涉房屋为本人夫妻共有，本人妻子不同意对方提出的购房条件，本人多次做工作，都未获其同意，案涉合同是在本人妻子不同意的情况下签订的，金武、吴淑敏对此是知道的，其不是善意第三人，双方签订的合同无效。双方签订的合同是以合法形式掩盖非法目的，不应得到法院支持，本人房屋的房产证办理不到两年，再交易时需要交纳营业税，为达到不交营业税的目的，双方在《补充协议》中约定在契税发票满2年后才向房地产管理部门办理产权转移登记手续，双方为避税在合同约定虚假交易时间，事后本人才得知这是违法行为，并提出重新签订合同，但对方不同意。2、一审程序有误，合同约定2016年6月15日前将首付款存入资金托管账户，余款办理按揭贷款，但一审法院在本人不知情的情况下，收取了金武、吴淑敏全部购房款，程序错误，一审法院的做法明显倾向金武、吴淑敏，一审法院代收房款的行为有损本人的利益。金武、吴淑敏一方面要求继续履行合同，另一方面又要不履行合同，相互矛盾。3、一审判决不公，金武、吴淑敏为达到个人目的，损害了国家和他人的利益，一审法院却支持了其请求，判决不公。本人仅应返还5万元定金，双方之间只存在债权关系，不涉及物权，一审法院强行判决本人将房屋卖给金武、吴淑敏于法无据。金武、吴淑敏辩称，1、一审认定事实清楚，证据确凿，李源泽上诉认为一审认定事实不清不成立，一审法院已查明案涉房屋系李源泽婚前购买并登记在李源泽名下，该房屋系其个人所有而非夫妻共同财产。李源泽认为双方的合同系为了规避税收，没有事实及法律依据，法律并没有禁止在签订合同后必须立即履行，不存在虚假约定履行期限来规避税收的情形。房屋买卖的税收法律规范仅系管理性法律规范，不属于合同效力性规范，对合同效力不具约束力。2、李源泽认为一审法院接受本人暂存90万元购房款并判决驳回双倍返还定金的请求系程序错误，没有法律依据，李源泽在一审判决前明确表示不愿继续履行合同，不愿协助本人办理资金托管和产权过户、银行按揭等，在此情形下一审法院接受本人暂存的全部购房款，显系为了保障李源泽的期待利息得以实现，并未侵害其利益。一审中请求对方承担定金责任，系基于对方根本违约的行为，要求其继续履行合同和给付双倍定金属于承担违约责任的方式，二者并不矛盾。金武、吴淑敏向一审法院起诉请求：1、李源泽立即继续履行双方于2015年12月25日订立的编号SLW-020542《存量房买卖合同》及《SLW-020542合同补充协议》所约定的全部义务（包括协助金武、吴淑敏共同办理25万元资金托管，将合肥市庐阳区临泉路7366号橡树湾11幢102/102上房屋房地产权过户至金武、吴淑敏名下，腾空该房屋并交付金武、吴淑敏等）；2、李源泽按定金5万元双倍返还金武、吴淑敏或从金武、吴淑敏应付的合同价款中抵扣；3、李源泽偿付金武、吴淑敏承担的中介费9500元、律师费15000元。一审法院认定事实：2015年12月25日，经安徽三六五房产咨询有限公司居间，金武、吴淑敏与李源泽签订SLW-020542号《存量房买卖合同》及《SLW-020542合同补充协议》。合同约定，李源泽将其名下位于合肥市庐阳区临泉路7366号橡树湾11幢102/102上的房屋（合庐8130045137）出卖给金武、吴淑敏，房屋价款为95万元整；金武、吴淑敏应支付定金5万元，定金冲抵房款，李源泽将相关权属证书原件交给居间方用于办理核价等前期手续，如违约，双倍返还金武、吴淑敏定金；一方违约，违约方承担中介费、诉讼费、律师费；金武、吴淑敏于2016年6月15日前将25万元存入托管账户，其余价款由金武、吴淑敏办理贷款给付；2016年6月15日前，双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续等。合同签订后，金武、吴淑敏向李源泽支付定金5万元。后李源泽以其配偶不同意出售、合同无效等理由拒绝履行合同。金武、吴淑敏遂委托安徽皖建律师事务所律师代为提起诉讼，支付律师费15000元。案件审理过程中，金武、吴淑敏将剩余购房款90万元暂存于一审法院。一审法院认为，本案争议焦点在于涉案房屋买卖合同是否有效。物权变动必须以一定的方式向外界公示，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。基于对公示行为的深信而从事的相关交易行为应属有效。根据上述物权公示、公信原则，房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效。但如有证据证明买受人存在过错，与出卖人恶意串通损害其他共有人利益的除外。结合本案，涉案房屋登记的权利人为李源泽，金武、吴淑敏有理由相信其系房屋的完全权利人，在没有证据证明存在二人具有过错等情形下，应认定金武、吴淑敏与李源泽签订的房屋买卖合同有效。此外，虽然合肥市相关部门要求二手房买卖应采用网签形式，但该规定并不影响原已成立的合同关系，更不能否定合同效力。综上，涉案房屋买卖合同合法有效，该院予以确认。按照《中华人民共和国合同法》规定的全面履行合同义务原则，守约方要求继续履行的，除法律另有规定的之外，应责令另一方继续履行。金武、吴淑敏已将剩余购房款暂存于该院，其要求李源泽履行协助办理产权过户手续、交付房屋等合同义务，符合法律规定，该院应予以支持，相关契税依约应由金武和吴淑敏承担。虽然双方约定了定金条款和违约条款，但考虑到在合同签订后房价大幅上涨的情况下，判令李源泽继续履行合同已足以弥补金武和吴淑敏的损失，对金武、吴淑敏要求双倍返还定金、律师费和中介费由李源泽承担的诉讼请求，该院不再予以支持，定金5万元直接冲抵购房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李源泽于判决生效之日起十日内协助金武、原告吴淑敏办理合肥市庐阳区临泉路7366号橡树湾11幢102/102上房屋（合庐8130045137）的产权转移登记手续，相关契税由金武和吴淑敏负担；二、李源泽于合肥市庐阳区临泉路7366号橡树湾11幢102/102上房屋产权转移登记手续办理完毕，产权证书下发后三日内将该房屋交付给金武和原告吴淑敏；三、驳回金武、原告吴淑敏的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计7130元，保全费5000元，合计12130元，由金武和原告吴淑敏共同负担882元，李源泽负担11248元。二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定了我国不动产物权的公示、公信制度。案涉房屋产权登记在李源泽一人名下，金武、吴淑敏作为购房者基于对公示行为的深信而与李源泽签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，应属有效。对于李源泽关于合同效力的上诉意见，本院不予支持。当事人在合同中有权约定具体的办理产权变更登记的时间，李源泽主张案涉合同存在逃避税收的意见，本院不予采信。在合同一方当事人存在违约行为的情况下，守约方可以主张继续履行合同并要求违约方承担违约责任。本案中，李源泽在合同签订后以种种理由主张不再出售房屋，显已构成违约，作为守约方的金武、吴淑敏有权主张继续履行合同并按照合同约定向对方主张违约责任，其相关诉讼请求并非相互矛盾，一审法院的判决亦无程序错误的情形，对李源泽的该节上诉意见，本院亦不予支持。综上所述，李源泽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由李源泽负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 勇审 判 员  张 怡代理审判员  董江宁二〇一六年十二月五日书 记 员  胡梦云附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。