包头市九原区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包九原民初字第609号
原告刘银锁（反诉被告），男，1967年9月25日出生，汉族，个体工商户，现住包头市。
原告刘小燕，又名刘燕（反诉被告），女，＋1975年5月18日出生，汉族，个体工商户，现住包头市。
委托代理人王春萌，内蒙古云浩律师事务所律师。
被告李国梁（反诉原告），男，1973年1月2日出生，汉族，农民，现住包头市。
被告李卫兴（反诉原告），男，1973年7月20日出生，汉族，个体工商户，现住包头市。
委托代理人孙奕，内蒙古铭法律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘银锁、刘小燕诉被告（反诉原告）李国梁、李卫兴土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘银锁、刘小燕及其共同的委托代理人王春萌，被告（反诉原告）李国梁、李卫兴及其共同的委托代理人孙奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告刘银锁、刘小燕诉称，2013年1月28日，原告与被告签订了房屋转让、土地转租合同，该合同约定：“转让金为124万元，双方签字之日，乙方付甲方64万（其中24万元为保证金，转让金全部付清后保证金抵作转让金），余款60万元三个月内付清，如余款三个月内未付清，再延长两个月（每月月息三分）。两个月后未付清余款，甲方扣留乙方24万元保证金，并收回地上物，如有损坏由乙方折价赔付甲方，同时甲方有权解除合同。”合同签订后，二被告陆续给付原告转让金108万元，其中24万元保证金按定金处理，适用定金罚则，占总价款19.35%，被告违约16万元，部分的定金3.096万元，不予折抵保证金。利息15.87万元【60万元（从2013年3月至2013年9月）×2%×7个月=8.4万元；20万元（2013年9月至2014年9月）×2%×12个月=4.8万元；19.096万元（从2014年9月至2015年4月×2%×7个月=2.67万元）】。剩余转让金经原告多次催要，二被告以种种理由推诿至今未付，现该转让的地上物被国家征用，补偿款已发放给二被告。故原告诉至法院，请求：1、判令二被告给付原告转让金（租金）19.096万元，利息15.87万元，共计34.966万元；2、案件受理费、保全费由被告承担。
本诉被告李国梁、李卫兴辩称，一、双方签订的土地转租合同是不符合法律规定的，是无效的合同。根据国土资源部《规范国有土地租赁合同若干意见》第六条：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。”另根据《合同法》第四十四条的规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案原告的土地转租行为既未经土地主管部门同意，也未在原《土地租赁合同》中约定，更没有到土管部门依法作转租登记。双方签订的《土地租赁合同》因违反国家强制性法律规定，按照《合同法》第五十二条第（五）项规定的无效情形，应确认为无效。二、双方签订的合同内容以转租之名，行转让之实。原告违背《土地租赁合同》第五条约定，非法转让（买卖）土地使用权。正常的土地租赁缴纳租金的方式是一年一交，并约定年租金的具体数额。而本案双方却约定从2013年至2034年长达21年的租金一次性支付，且未约定年租金的具体数额。如果按照双方约定的124万元减去原告原有建筑物的评估价值50万元，可以计算出21年的土地租金约为74万元。即每年约3.5万元的租金，被告租用该场地2年，场地即被政府征用，如果按实际租期计算，租金最多7万元足矣，为什么要交74万元呢？这明显不是租而是卖。三、由于双方签订的合同无效，原告应当返还被告支付的土地转租费58.1843万元。根据《合同法》五十八条规定，原告应当返还被告支付的108万元，因原告原有的建筑物价值为49.8157万元，双方财产相抵后，原告应返还被告58.1843元。四、原告称国有土地应适用农村土地承包的流转规定是没有法律依据的。五、原告称被告提起的确认合同无效已过诉讼时效是错误的。
反诉原告李国梁、李卫兴诉称，2013年1月28日，被反诉人违反国家法律强制性规定，擅自与反诉人签订《房屋转让、土地转租合同》，依据《合同法》第五十二条第（五）项规定应确认为无效。为此，被反诉人因合同取得的108万元转让金，扣除国家对被反诉人原有建筑物补偿款49.8157万元，剩余58.1843万元应当如数返还给反诉人。现提出反诉请求：1、依法确认双方签订的《房屋转让、土地转租合同》无效；2、判决被反诉人返还反诉人58.1843万元；3、判令被反诉人承担全部诉讼费用。
反诉被告刘银锁、刘小燕辩称，一、反诉人的反诉超过了诉讼时效。2013年1月28日被反诉人与反诉人签订的房屋转让、土地转租合同，随即被反诉人按约定将土地及房屋交付给反诉人，而反诉人却于2015年5月18日才提出反诉，根据《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”反诉人的诉讼请求已超过法定的诉讼时效，且没有时效中止、中断的事由，因此，根据法律规定，人民法院应当驳回反诉人的反诉请求。二、反诉请求确认合同无效，没有事实和法律依据。2004年2月16日被反诉人与包头市九原区国营林场签订了名为土地租赁合同，实为土地承包合同，约定承包年限30年，土地面积36亩，被反诉人即取得该土地承包经营权。根据上述事实和法律规定，被反诉人有权利将土地承包经营权及地上物转让。2013年1月28日被反诉人与反诉人签订房屋转让、土地转租合同，即按约定将土地及房屋交付给反诉人，被反诉人已完全按照合同履行了义务。该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同也没有《合同法》第52条规定的合同无效情形，因此是真实有效合同。三、合同已经政府确认有效，反诉人已依据该合同得到了政府征收补偿款200余万元。反诉人已经依据合同取得了利益，得到了政府补偿，且地上物也已拆除，不复存在，如果确认合同无效，反诉人是无法返还被反诉人原物的，反诉人经过两年的建设改造，已将原物损毁灭失，根本无法确定当时地上物的具体情况，更无法评估被反诉人的损失，因此合同无效的法律后果是反诉人无法承担的。反诉人即已得到国家补偿，又反过来称合同无效，是自相矛盾。综上，反诉人的反诉没有事实和法律依据，且超过诉讼时效，请求法院驳回反诉请求。
经审理查明，2004年2月16日，本诉原告刘银锁、刘小燕与包头市九原区国营林场签订了《土地租赁合同》，约定乙方即本诉原告刘根锁、刘小燕承包位于包头市九原区国营林场卜尔汉图作业区境内，一电厂储灰池及南绕城公路北、包兰铁路线南，包钢三根回水管道以西，与哈林格尔镇尔甲亥村相邻的土地36亩，承包期限为三十年，从2004年元月1日起至2034年元月1日止。2013年1月28日，本诉原告刘银锁、刘小燕与本诉被告李国梁、李卫兴签订《房屋转让、土地转租合同》，该合同约定：“一、本合同以甲方（本诉原告）与包头市九原区国营林场签订的土地租赁合同为原则。二、甲方向乙方（本诉被告）转租位于南绕城公路北，包兰铁路线南，包钢三根回水管西36亩土地。地上物（房屋九间300余平米、绿化苗木、药材等）同时转让给乙方。三、土地使用权转租期限为2013年1月28日起至2034年元月1日止。四、土地使用权转租及地上物（房屋九间300余平米、绿化苗木、药材等）转让金折价124万元。五、本合同签订后，乙方须按下述要求交付前条规定的土地使用权及地上物（房屋九间300余平米、绿化苗木、药材等）转租（让）金：双方签字之日，乙方付甲方64万元（其中24万元为保证金。转让金全部付清后，保证金抵作转让金）。余款60万元三个月内付清，如余款60万元三个月内未付清，在延长两个月（每月月息三分）。两个月未付清余款，甲方扣留乙方24万元保证金，并收回地上物（房屋九间300余平米、绿化苗木、药材等），如有损坏由乙方折价赔付甲方，同时甲方有权解除合同。七、在转租期限内，除国家征占地及其他不可控制因素外，甲方不得收回土地使用权，因国家政策等原因造成损失，甲方概不负责。因征用土地的地上物所得归乙方所有。十二、乙方付清124万元后，甲方交付乙方原始合同（甲方与九原区国营林场签订）一份，乙方负责保管。”该《房屋转让、土地转租合同》签订后，本诉被告给付本诉原告转租（让）费64万元，并于2013年1月29日给本诉原告刘银锁出具欠条一张，载明：“今欠到刘银锁转租土地款60万元，欠款人李国梁。”后本诉被告又给付本诉原告44万元。在合同履行过程中，本案被告在承租的土地上，投入了大量的人力物力，兴修了基础设施，如，修路、打井、平整土地等。2014年，发生了《房屋转让、土地转租合同》第七条情况，即，国家有偿征收涉案土地、清除地上物。本诉被告依据《房屋转让、土地转租合同》得到地上物（包括房屋、围墙、硬化、树木、石头基础、供水管线、机井、水池、路、混砂基础等）拆迁补偿2363778.32元。现本诉原告诉至法院请求：1、判令二被告给付原告转让金（租金）19.096万元，利息15.87万元，共计34.966万元；2、案件受理费、保全费由被告承担。本诉被告也提出反驳和反诉，请求：1、依法确认双方签订的《房屋转让、土地转租合同》无效；2、判决被反诉人返还反诉人58.1843万元；3、判令被反诉人承担全部诉讼费用。
本案在审理过程中，本诉原告向本院提出诉讼财产保全申请，本院依法作出（2015）包九原民初字第609-1号民事裁定书，并冻结了本诉被告李国梁、牛鲜花夫妻二人的在包头市九原区哈林格尔镇厂汉村民委员会尔甲亥村小组应分得的土地补偿款26万元。
上述事实，有本诉原告提供《土地租赁合同》一份、《房屋转让、土地转租合同》一份、欠条一份，本诉被告提交的《土地租赁合同》复印件一份、《房屋转让、土地转租合同》一份、固定资产-
房屋建筑物及附属设施清查评估明细表一份、照片等证据材料，在案证实。
本院认为，本案的争议焦点是双方当事人所签《房屋转让、土地转租合同》效力问题。一、本诉原、被告所签的《房屋转让、土地转租合同》不违反法律法规禁止性规定，根据现有证据认定，当事人双方的意思表示真实，具有法律效力。本诉原告刘银锁、刘小燕，在合同签订后，按合同约定将土地及房屋等地上物交付给本诉被告，已按照合同规定履行了合同义务。而本诉被告未按合同约定履行合同交付转租（让）金的义务，构成违约，应承担相应的民事责任。二、本诉被告认为根据国土资源部《规范国有土地租赁合同若干意见》第六条：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。”另根据《合同法》第四十四条的规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中本诉原告的土地转租行为因未经土地主管部门同意，也未在原《土地租赁合同》中约定，更没有到土管部门依法作转租登记。双方签订的《房屋转让、土地转租合同》，因违反国家强制性法律规定，按照《合同法》第五十二条第（五）项规定的无效情形，应认定为合同无效的抗辩及反诉主张，本院不予采纳。因为《合同法》第五十二条第（五）项规定的无效情形中的“强制性规定”是指效力性强制规定。而国土资源部《规范国有土地租赁合同若干意见》第六条并不是效力性强制规定，该第六条只规定“必须依法登记”，没有规定“否则无效”，所以，本院认为，本诉原、被告签订的《房屋转让、土地转租合同》，虽没有到土地管理部门依法作转租登记，但不必然导致合同无效。况且该《土地租赁合同》出租方包头市九原区国营林场对该合同是认可的，在房屋拆迁及地上物补偿过程中也未提出异议，而且该《土地租赁合同》已经履行完毕。本诉原告在原《土地租赁合同》的基础上与本诉被告签订了《房屋转让、土地转租合同》，该合同的第七条约定：“在转租期限内，除国家征占地及其他不可控制因素外，甲方不得收回土地使用权，因国家政策等原因造成损失，甲方概不负责。因征用土地的地上物所得归乙方所有。”属于“有约定”情形。本案中本诉原告已经按照合同约定全面履行了合同，而本诉被告也基于该合同取得了依据合同取得的利益，得到了国家地上物等工程设施的拆迁补偿，且地上物也已拆除，不复存在。故反诉原告（本诉被告）的诉讼请求，本院不予支持。三，关于本诉原告请求本诉被告按照《房屋转让、土地转租合同》约定给付尚欠的转租（让）金利息的请求，因该合同约定的利息过高，本院不予采纳。但因本诉被告违约给本诉原告造成损失，本院支持按照尚欠的转租（让）金的30%计算原告的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第二款、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：
一、本诉被告李国梁、李卫兴给付本诉原告刘银锁、刘小燕房屋转让、土地转租转让金（租金）160000元；
二、本诉被告李国梁、李卫兴给付本诉原告刘银锁、刘小燕迟延履行金48000元；
三、驳回反诉原告李国梁、李卫兴的全部诉讼请求。
本诉案件受理费5800元、保全费2520元（原告已预交），反诉案件受理费4810元（反诉原告已预交），由本诉被告李国梁、李卫兴承担。
以上执行款项，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
本判决履行期限届满后，申请执行的期间为二年。
审 判 长 徐淑玲
审 判 员 程德军
人民陪审员 付润梅
二〇一五年八月三日
书 记 员 陆 莎