浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终3930号上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市劳动路248号金佛手小区。法定代表人：杜玮草，总经理。委托代理人：章玉群，女，1980年11月5日出生，汉族，系公司员工，住金华市婺城区。被上诉人（原审被告）：胡新法，男，1964年6月24日出生，汉族，住金华市。上诉人金华市恒定物业管理有限公司（下称恒定物业）因与被上诉人胡新法物业服务合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初3763号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒定物业上诉称：其已具三级收费资格，无需再考核测评，按政府文件规定，2010年8月1日起，多层从原0.3元/平方米/月提到0.5元/平方米/月（高层从0.45元提到0.75元），一审全部错判为多层按0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）；上诉人每年约十次左右上门催讨，物业费是持续服务收费，诉讼时效未过；且一审按日判决物业费有误。请求撤销一审判决，依法改判，诉讼费用由被上诉人负担。胡新法未作答辩。恒定物业一审诉讼请求为：1.判令被告立即支付物业服务费3585.90元（2008年1月1日至2015年6月30日）。2.判令被告立即支付物业服务滞纳金3585.90元（2008年7月1日至2015年6月30日）。3.逾期利息损失（2015年7月1日至实际支付之日止）。4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告系柳湖花园21幢3-602室业主，该房屋属多层住宅，建筑面积为92.42平方米。原告的前身为金华市辛迪物业管理有限公司，于2003年6月18日与建设方签订的协议书，约定原告受聘进驻柳湖花园小区，提供前期物业管理服务。原告自定多层物业管理费每平方米0.2元/月，2007年调整每平方米0.3元/月，2010年8月调升每平方米0.5元/月。2015年6月30日，该小区成立的业主委员会要求原告撤离该小区。2015年12月15日，原告邮寄给被告的函，称被告未按约交纳自2008年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理服务费3585.90元，要收取欠费额千分之三的滞纳金。另查明，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，确定物业服务费新标准从2005年1月1日起执行，同时在附件1中明确由原告服务的柳湖花园收费等级为三级，在附件2中指导价为多层三级收费中准价为0.30元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.45元/平方米/月，别墅三级收费中准价最高不超过0.54元/平方米/月，上浮幅度为30%等内容。2010年物价部门的金价价管［2010］64号文件《金华市物业服务收费管理实施办法》，规定应当成立而未成立业主委员会的住宅小区，物业服务收费由物业服务企业参照前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得物业管理区域内半数以上业主同意后执行；物业服务收费等级的考核评定由价格主管部门会同物业主管部门组织。物业服务企业申报物业服务收费等级，应在收费前30个工作日向价格主管部门提出书面申请；物业服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布，并接受业主和价格主管部门的监督。同年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号，规定前期物业实行包干制，未成立业主委员会的，物业服务企业按前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得半数以上业主同意后执行；同时在附件1中明确政府指导价为三级收费中准价为0.50元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.75元/平方米/月，上浮幅度不超过20%等内容。原告的企业名称原为金华市辛迪物业管理有限公司，2016年1月27日，经核准后变更为金华市恒定物业管理有限公司，同时其法定代表人由杜曙光变更为杜玮草。原告金华市恒定物业管理有限公司未按金价管［2010］65号文件的要求参加考核与测评。一审法院认为:原告受柳湖花园开发商选聘进驻柳湖花园，一直来对小区履行物业管理服务，其与被告间存在实际物业服务关系，被告应向原告支付物业服务费。被告胡新法自2008年1月1日起未付物业费，但其称从未收到原告任何形式的催收物业费通知（短信、书面通知或电话通知等），原告虽已提供了群发短信推送记录，但并未提供明细证明已向本案被告推送，而2015年12月15日的EMS快件也并未妥投，原告应承担举证不能的不利的后果。以2016年11月原告寄交起诉状的时间为其首次主张权利的时间，自2014年11月开始计算的物业费，未过诉讼时效期间。原告在前期物业服务及无业主委员会的情况下，自行确定收费标准实行包干制，原告即使按政府确定的指导价，也属自行定价。按有关规定对自2010年8月以后原告自行确定标准三级0.3元调高到0.5元的物业管理费，因未经户主或半数以上业主同意，也未申报有关部门考评审核，应属原告的过错。故本着物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，对原告从2010年8月后按收费标准多层每平方米0.5元计算的主张，不予采纳，仍按之前的收费标准三级多层每平方米0.3元计算。故物业服务费用为92.42平方米×0.3元×8个月=221.81元。对原告主张的滞纳金和利息，因未有约定，且存在原告的过错，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十六条、第四十一条第一款、第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告胡新法于本判决生效之日起十日内给付原告金华市恒定物业管理有限公司2014年11月1日至2015年6月30日的物业服务费221.81元。二、驳回原告金华市恒定物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告胡新法负担。二审中，恒定物业提供了一份柳湖业主委员会给一审法院的“关于合情合理处理辛迪（恒定）物业诉柳湖花园小区业主拖欠物业费案件的再次请求”，证据中有载明“辛迪物业的保安成为事实上的专职收费员，长年坚持（清晨或深夜）反复敲门骚扰、胶水封堵业主家门锁眼、划车、停电梯、停路灯等极端方式要挟业主交费，在接到业主投诉报修后，采取先查清是否交费、再决定是否服务的办法，消极应对业主诉求，不断激发矛盾。”欲证明其向被上诉人催收过物业费,诉讼时效中断。由于该证据属传来证据，被上诉人在一审时称从未收到原告任何形式的催收物业费通知（短信、书面通知或电话通知等），故不足以证明上诉人有催讨物业费行为确切送达被上诉人这一特定债务人的事实。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为,二审争议在于收费标准及诉讼时效问题。在柳湖花园业主委员会成立之前，小区物业属于前期物业，前期物业合同由建设单位与物业公司签订，本案中前期物业服务中系按三级收费资格标准即一审多层按0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）。柳湖花园业主委员会在2010年成立后未与当时的辛迪物业签订物业服务合同，而物业公司之后继续在从事柳湖花园的物业服务，只能视为原合同条款延续，故价格仍应按0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）计。上诉人主张按现行政府指导价执行，未获得合同相对方同意，其理由不能成立。现有上诉人提供的证据尚不足以证明催收物业费通知已送达被上诉人这一特定的债务人，故上诉人应承担举证不足的法律后果。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金华市恒定物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 盛基敏审 判 员 陈庭会审 判 员 徐肖闻二〇一七年十一月十日代书记员 徐艳锦?*MERGEFORMAT?1?