杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）下民一初字第57号
原告沈洲。
委托代理人卢朝辉。
被告方长福。
被告金泉珠。
二被告共同委托代理人陈克林。
原告沈洲为与被告方长福、金泉珠财产权属纠纷一案，于2006年12月13日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2007年1月13日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，由审判员董保民担任审判长，审判员章幼戎参加评议，于2007年4月13日再次公开开庭进行了审理。原告沈洲委托代理人卢朝辉、被告方长福、金泉珠委托代理人陈克林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈洲诉称，二被告系夫妻关系。被告方长福系杭州通城建筑工程有限公司法定代表人。建设银行余杭市支行诉杭州通城建筑工程有限公司借款合同纠纷一案，因杭州通城建筑工程有限公司未能履行生效判决确定的还款义务，建设银行余杭市支行依法向杭州市滨江区人民法院申请强制执行。执行期间被告与建设银行余杭市支行达成“执行和解协议”，被告自愿将其所有的座落于中山花园风荷苑29-B的房屋（面积121平方米）一套以756800元抵偿给建设银行余杭市支行。1999年11月29日，建设银行余杭市支行与杭州通城建筑工程有限公司签订协议一份，进一步确认了以中山花园风荷苑29-B房屋抵偿的事实。对于抵偿价以外的债务，被告与建设银行余杭市支行另行协商解决。上述协议均由杭州市滨江区人民法院备案确认。1999年12月20日，建设银行余杭市支行依法将上述债权及相关权益转让给中国信达资产管理公司杭州办事处。2006年1月16日，中国信达资产管理公司杭州办事处依法将上述债权及相关权益全部转让给原告。据此原告作为上述债权的合法受让人，取得对中山花园风荷苑29-B房屋的相关权利。因被告未能协助办理房屋所有权证及过户登记手续，原告至今未能实现对中山花园风荷苑29-B房屋的各项权利。为此，原告诉至法院，请求判令：1、确认杭州市下城区中山花园风荷苑29-B的房屋归原告所有；2、由二被告办理中山花园风荷苑29-B的房屋的所有权过户登记手续，将房屋所有权证过户给原告；3、二被告将中山花园风荷苑29-B的房屋腾退交付给原告；4、由二被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、公司基本情况，欲证明杭州通城建筑工程有限公司的基本情况及被告方长福是该公司的法定代表人。
2、民事判决书，欲证明杭州通城建筑工程有限公司欠建设银行余杭市支行的债务经法院判决确定。
3、强制执行申请书，欲证明因杭州通城建筑工程有限公司未履行判决义务，建设银行余杭市支行依法向法院申请强制执行。
4、执行和解协议，欲证明二被告自愿将其所有的中山花园风荷苑29－B房屋抵偿给建设银行余杭市支行，并确定了房屋的抵偿价及面积。
5、协议，欲证明杭州通城建筑工程有限公司与建设银行余杭市支行签订协议进一步确认以房屋抵偿部分债务。
6、收条，欲证明建设银行余杭市支行收到法院转交的关于中山花园风荷苑29－B房屋的购房合同、购房款收据等材料。
7、债权转让协议书，欲证明建设银行余杭市支行依法将对杭州通城建筑工程有限公司的债权及相关权益全部转让给中国信达资产管理公司杭州办事处。
8、债权及担保权利转让通知，欲证明建设银行余杭市支行依法将债权转让的事实通知债务人。
9、资产转让协议，欲证明中国信达资产管理公司杭州办事处依法将从建设银行余杭市支行所受让的对杭州通城建筑工程有限公司的债权及相关权利全部转让给原告。
10、转让公告，欲证明中国信达资产管理公司杭州办事处和原告将债权转让的事实依法公告通知债务人。
11、债权转让证明，欲证明原告依法受让对杭州通城建筑工程有限公司的债权。
12、关于要求限期搬离的函，欲证明中国信达资产管理公司杭州办事处要求二被告履行协议，向被告主张权利。
13、律师函及邮寄凭证，欲证明原告向二被告及第三人主张相关权利。
被告方长福、金泉珠辩称，1、诉争房屋的权属不清。原告于2006年1月4日以2030000元从中国信达资产管理公司杭州办事处拍得14家单位不良资产49749313.99元，其中包括诉争房屋，根据原告提供的资产转让协议第17条风险栏中明确，风险是指资产因法律政策，资产本身以及资产证明文件等方面原因导致不能全部或部分实现的可能性，以及乙方（即原告）因受让该资产而造成的经济损失和预期利益无法实现的可能性。在资产转让清单明确提示：该房产仅预售合同（相关资料为复印件），未办三证，委托人和拍卖人对该房产能否办证，过户不作任何承诺和保证。2、房屋的面积和实际价格不明。原告从中国信达资产管理公司杭州办事处转来的执行和解协议是一份意向书。根据原告提供的中山花园房屋预售合同的面积为106平方米，购房者为金长福，而非被告方长福、金泉珠，而资产转让清单的面积为121平方米，执行和解协议的抵偿价为756800元，还明确注明为暂定价，协商不成以评估价为准。执行和解协议是当事人处置自己权利与义务的一种意向，该意向是否能实现，权利人对诉争房屋能否占有、使用、收益，是履行协议的关键所在。原告从中国信达资产管理公司杭州办事处转来的是一份意向协议，至今该协议未履行。3、根据被告的陈述，诉争房屋至今未签订过购房合同，只有发票二张交给滨江法院，未交清全部房款，至今未依法登记领取权属证书。根据城市房地产管理法第36条、37条规定，中国信达资产管理公司杭州办事处、原告、浙江三江拍卖公司对诉争房屋的所有权转让无法律依据，违反了城市房地产管理法的相关规定，属无效民事法律行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1、情况说明
2、拍品明细表
证据1－2，欲证明诉争房屋目前还有房款没有付清，属权属不清以及原告拍卖所得的资产情况。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的证据1、2、3、6，被告无异议。本院对四份证据予以确认。证据4、5，被告对真实性无异议，但认为两份协议不具有法律效力，不受法律保护。本院对两份证据的真实性予以确认。证据7-13，被告对真实性均无异议，对证明力均有异议，认为房产转让行为无效，本院对上述证据的真实性予以确认。
被告提交的证据1，原告对房款尚有差价未结清无异议，但违约金是否存在有异议。证据2原告无异议。本院对两份证据的真实性予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
二被告系夫妻关系。被告方长福系杭州通城建筑工程有限公司法定代表人。1998年11月因中国建设银行余杭市支行诉杭州通城建筑工程有限公司借款合同纠纷一案，杭州市中级人民法院判决杭州通城建筑工程有限公司归还中国建设银行余杭市支行借款本金2350000元，利息394325元。杭州通城建筑工程有限公司未能履行生效判决确定的还款义务，中国建设银行余杭市支行依法申请强制执行。执行期间二被告与中国建设银行余杭市支行达成执行和解协议，被告自愿将其所有的座落于杭州市中山花园风荷苑29-B的房屋（面积121平方米）一套以756800元抵偿给中国建设银行余杭市支行。1999年11月29日，中国建设银行余杭市支行与杭州通城建筑工程有限公司签订协议一份，协议约定：被申请人法定代表人方长福自愿将座落在中山花园风荷苑29-B住宅一套，面积121平方米抵偿给申请人，抵偿价为750000元，自本协议签订之日起该房所有权归申请人所有。另该房尚有部分房款未付（已付710288元），该未付部分由申请人自行解决。上述协议均在杭州市滨江区人民法院备案。1999年12月20日，中国建设银行余杭市支行将上述债权及相关权益转让给中国信达资产管理公司杭州办事处。2006年1月16日，中国信达资产管理公司杭州办事处将上述债权及相关权益全部转让给原告。因被告未能协助办理杭州市中山花园风荷苑29-B的房屋所有权证及过户登记手续，原告诉至法院。
另查明，被告方长福原名金长福。方长福于1993年7月5日与杭州中山房地产开发有限公司签订《“中山花园”房屋预售合同》一份，约定方长福向杭州中山房地产开发有限公司购买中山花园风荷苑29-B的房屋，建筑面积106平方米，总房价710288元，该房款方长福已付清。该房屋已交付并由二被告居住使用。因房屋实际面积与合同面积有差异，方长福与杭州中山房地产开发有限公司尚有房款未结清。
本院认为，二被告在与杭州中山房地产开发有限公司就购买诉争的杭州市中山花园风荷苑29-B的房屋签订房屋签订预售合同后，尚有部分房款未与杭州中山房地产开发有限公司结算，至今未办理房屋权属证书，故诉争房屋的所有权尚未明确。物权未发生变动，双方之间的合同仍是债权合同，且二被告不仅享有债权，还负有支付房款的义务。合同法规定，债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。二被告未经杭州中山房地产开发有限公司同意，将该房屋抵偿给杭州建设银行余杭市支行，该行为未产生法律效力，此后就该房屋产生的一系列转让行为同样不发生法律效力。因此，原告要求确认诉争房屋归其所有、由二被告办理房屋所有权过户手续并腾退房屋的请求，缺乏事实和法律依据。本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回原告沈洲的诉讼请求。
本案受理费人民币15460元，由原告沈洲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费15460元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判长 董保民
审判员 叶东晓
审判员 章幼戎
二〇〇七年八月九日
书记员 方 谊