山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终2233号
上诉人（原审原告）：周元欣。
委托诉讼代理人：孙国明，山东棋山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘丰军。
被上诉人（原审被告）：李玲。
委托诉讼代理人：鉴纪文，山东鲁盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：莱芜钢铁集团金鼎实业有限公司。
法定代表人：翟所慧，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李爱民，山东鲁中环宇律师事务所律师。
上诉人周元欣因与被上诉人李玲、被上诉人莱芜钢铁集团金鼎实业有限公司（以下简称“金鼎公司”）第三人撤销之诉一案，不服莱芜市中级人民法院（2016）鲁12民撤2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周元欣的委托诉讼代理人刘丰军、孙国明、被上诉人李玲的委托诉讼代理人鉴纪文、被上诉人金鼎公司的委托诉讼代理人李爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周元欣上诉请求：1.依法撤销莱芜市中级人民法院（2016）鲁12民撤2号民事判决书，并依法支持上诉人的一审诉讼请求，即撤销（2016）鲁12民终144号民事判决书，驳回李玲的诉讼请求。2.一二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.（2016）鲁12民撤2号民事判决书认定上诉人周元欣“因不能归责于本人的事由未参加诉讼”，周元欣有权提起第三人撤销之诉。一审法院对周元欣提起撤销之诉的第一个方面进行审查。2.对于第二方面的审查即“发生法律效力的判决书内容是否错误”的审查，上诉人认为（2016）鲁12民终144号民事判决书明显错误，一审法院在审理（2016）鲁12民撤2号案件中应对该错误判决依法予以纠正，而（2016）鲁12民撤2号案件仍认为（2016）鲁12民终144号民事判决正确属于错误判决。3.（2016）鲁12民终144号民事判决严重侵害了上诉人的合法民事权益，一审法院认为“并未侵害周元欣的利益”明显认定错误。
被上诉人李玲辩称：莱芜市中级人民法院（2016）鲁12民终144号判决书认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。李玲对涉案房屋具有优先购买权，该判决书并未侵犯上诉人权益。（2016）鲁12民撤2号判决书认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请二审法院依法驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。
被上诉人金鼎公司辩称：同意上诉人周元欣的上诉请求，对上诉人周元欣上诉状陈述的事实和理由，答辩人没有异议。1.被上诉人李玲对涉案房屋不享有优先购买权。（1）租赁房屋出卖以后，承租人只能请求出租人赔偿损失，不能以享有优先购买权为由，请求确认买卖合同无效，更不能请求法院判决与出租人另外强制缔约，确认出租人再与承租人成立买卖合同关系。（2）法律规定的承租人享有的优先购买权是指出租人出卖正在租赁的房屋时，承租人得以同等条件优先于他人购买的权利，优先购买权指向的对象只能是承租人租赁的房屋，不能涉及租赁房屋以外的房屋。（3）答辩人与被上诉人李玲签订的租赁合同约定的租赁期限为一年，被上诉人李玲未在租赁合同到期前3个月前向答辩人提出书面续租申请，答辩人有理由相信李玲对涉案房屋租赁合同到期后不再继续租赁，故李玲的优先购买权在答辩人出售涉案房屋时已经消灭。2.原审判决认定事实不清，判决错误。（1）原审判决对答辩人整体出售房屋和被上诉人李玲要求购买个别房屋的事实认定不清。（2）原审判决一方面确认上诉人与答辩人房屋买卖合同合法有效，一方面又确认答辩人与被上诉人李玲就同一处房屋买卖合同关系成立，致使出现目前同一处房屋同时存在两个被法院判决确认有效的买卖合同关系的荒唐局面。（3）原审判决以上诉人要求撤销的（2016）鲁12民终144号民事判决并未否定上诉人与答辩人签订的房屋买卖合同效力为由，认定该判决并未侵害上诉人的利益，判决驳回上诉人的诉讼请求，属认定事实不清，判决错误。3.原审判决适用法律错误。承租人优先购买权的实质是一种债权。承租人优先购买权来源于房屋租赁合同，其性质只能是债权，其效力也只能是拥有债权效力。上诉人要求撤销的终审判决认为优先购买权的形成权是错误的。原审判决虽然表面上回避了这个问题，但是实质上支持了终审判决的上述观点。根据“司法解释”第二十一条的规定，承租人的优先购买权是法定优先缔约权，系债权，不具有对抗第三人的效力。从救济方式上看，上述规定将侵害房屋承租人优先购买权的救济方式局限为损害赔偿，出租人违反义务，侵害优先购买权的救济方式是损害赔偿，而不是必须保障承租人优先购买权利，让承租人获得房屋的所有权。本案中，即使被上诉人李玲的优先购买权能够成立，在涉案房屋已经出卖给第三人的情况下，根据上述司法解释，法院既不能判决出租人与第三人签订的买卖合同无效，更不能判决认定承租人与出租人就同一处房屋再成立一个房屋买卖合同关系，只能判决出租人赔偿承租人的损失。故原审判决适用“司法解释”第二十四条而不适用更符合本案案情的第二十一条，有失偏颇。答辩人认为，第二十四条规定的要旨是出租人出卖房屋，承租人主张优先购买权，法院不予支持的四种情况，并非除了这四种情况都支持；对本案出租人已经出卖租赁房屋，承租人主张优先购买权的情况，司法解释第二十一条做了明确规定。故原审判决适用二十四条不适用二十一条属适用法律错误。
周元欣向一审法院诉讼请求：1.撤销（2016）鲁12民终144号民事判决，驳回李玲的诉讼请求；2.诉讼费由李玲、金鼎公司承担。事实和理由：1.（2016）鲁12民终144号民事判决认定李玲对涉案房屋具有优先购买权，属认定事实错误，适用法律不当，李玲不享有优先购买权。本案中，出卖人金鼎公司是6套房屋的产权人，其有权依据法律规定自由处分其财产，现其整体出让6套房产，价格也是与周元欣根据商铺的地理位置、买受人的资信、缴款时间（当时金鼎公司要求提前全额支付再签合同）、购买的数量等综合确定的。李玲只是少部分房屋承租人，优先购买权利不应涉及到整部分房屋，因此，李玲与周元欣在购买其整体房屋方面不具有同等条件，根本不具备优先权。（2016）鲁12民终144号民事判决以保护优先购买权为由让金鼎公司将一整套房子分割开来转让，干扰了交易“意思自治”的基本原则。2.不管李玲是否享有优先购买权，法院应优先保护周元欣的合同成立和履行。根据合同相对性原则，本案李玲所主张的优先权是其与金鼎公司之间的权利义务关系，如金鼎公司违约，不能保障其优先购买权时，金鼎公司应承担赔偿责任，不能影响金鼎公司与周元欣之间的合同效力。所以，法律应保护善意买受人周元欣的合法权益。（2016）鲁12民终144号民事判决认定李玲在2015年12月20日就涉案房屋与金鼎公司形成买卖合同关系，而周元欣与金鼎公司形成的买卖合同时间要早于该时间，且周元欣在2015年12月2日将全部房款支付给金鼎公司，后金鼎公司将房屋也交付，买卖合同已经履行完毕，依法应当受到法律保护。综上，（2016）鲁12民终144号民事判决侵犯了周元欣的合法权益，知悉本案后，曾向莱芜中级人民法院要求以第三人身份参加诉讼，但未获准许，所以根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》有关规定，依法提起诉讼。
一审法院查明：2008年2月18日，李玲与金鼎公司（当时名称为莱芜金鼎房地产开发有限公司）签订房屋租赁合同，租赁金鼎公司所有的位于莱芜市钢城区金鼎南区7号楼7-3底层商业房一套，建筑面积195.85平方米，租金45元/平方米.月，年租金105759元，租期一年，每年续签合同时李玲将租金以现金形式交金鼎公司财务。2008年5月，李玲申请转租给工商银行，金鼎公司法定代表人签字认可。李玲此后一直续租涉案房屋，现正在履行的合同为2015年2月18日签订，于2016年2月17日到期。2015年12月10日，金鼎公司在未通知李玲出卖涉案房屋及销售条件情况下，其公司职工持股会与周元欣签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》约定：金鼎公司将包括涉案房屋在内的金鼎花园南区7号楼沿街1层共6套房屋整体卖给周元欣，房屋总价为4708830元，折合均价（含维修基金）为每平方米4200元，付款时间为2015年12月12日前，金鼎公司认可职工持股会与周元欣签订的合同效力。李玲于2015年12月18日通过邮政特快专递给金鼎公司邮寄行使同等条件下优先购买权通知书。邮寄送达时，李玲申请山东省莱芜市钢都公证处对送达过程进行了证据保全。金鼎公司于2015年12月20日收到该通知书，但金鼎公司未向李玲回复。涉案房屋至今未办理房产证和土地证。该房屋至今仍由次承租人工商银行占有、使用。
另查明，金鼎公司于2009年6月18日变更名称，由莱芜金鼎房地产开发有限公司变更为莱芜钢铁集团金鼎实业有限公司。
2016年1月29日，莱芜市钢城区人民法院作出（2015）钢民初字第986号民事判决，判决：李玲对金鼎公司所有的位于莱芜市钢城区金鼎南区7号楼7-3底层商业房具有优先购买权，莱芜钢铁集团金鼎实业有限公司于本判决生效后五日内将涉案房屋以4200元/平方米的价格与李玲签订房屋买卖合同。金鼎公司不服，上诉至本院，2016年5月4日本院作出（2016）鲁12民终144号民事判决，变更莱芜市钢城区人民法院（2015）钢民初字第986号民事判决“李玲对金鼎实业公司所有的位于莱芜市钢城区金鼎南区7号楼7-3底层商业房具有优先购买权，金鼎实业公司于本判决生效后五日内将涉案房屋以4200元/平方米的价格与李玲签订房屋买卖合同”为：李玲对金鼎实业公司所有的位于莱芜市钢城区金鼎南区7号楼7-3底层商业房具有优先购买权，李玲与金鼎实业公司于2015年12月20日就涉案租赁房产在与第三人周元欣同等条件下（含维修基金按照每平方米4200元单价）成立买卖合同关系。
2016年2月22日，周元欣以第三人身份参加了莱芜市钢城区人民法院处理金鼎公司提出的保全异议听证，在（2016）鲁12民终144号案件审理过程中，申请以第三人身份参加诉讼未获准许。
金鼎置业公司系金鼎公司全资子公司，凡是金鼎公司涉及房地产买卖业务的支出和收入都记入金鼎置业公司的财务账目。
（2016）鲁12民终144号民事判决生效后，2016年5月27日，李玲通过中国银行以电汇方式向被金鼎公司莱商银行账户支付全部房款（含房屋维修基金），并制作了付款告知书通过邮寄方式告知了金鼎公司，上述履行判决的行为李玲已通过山东省莱芜市钢都公证处进行了公证。
一审法院认为，本案双方当事人争议焦点是：1.原告周元欣是否有权提起第三人撤销之诉；2.周元欣与金鼎公司持股会签订的房屋买卖合同是否有效；3.（2016）鲁12民终144号民事判决是否损害了周元欣的利益，应否予以撤销。
关于周元欣是否有权提起第三人撤销之诉的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十五条规定，民事诉讼法第五十六条第三款规定的因不能归责于本人的事由未参加诉讼，是指没有被列为生效判决、裁定、调解书当事人，且无过错或者无明显过错的情形。包括：（一）不知道诉讼而未参加的；（二）申请参加未获准许的；（三）知道诉讼，但因客观原因无法参加的；（四）因其他不能归责于本人的事由未参加诉讼的。根据上述法律规定，在（2016）鲁12民终144号案件审理过程中周元欣申请以第三人身份参加诉讼未获批准，属于不能归责于本人事由未参加诉讼的情形。一审法院作出（2016）鲁12民终144号民事判决的时间是2016年5月4日，周元欣在2016年6月15日起诉至一审法院在法律规定的六个月期限内。周元欣购买的商品房包含（2016）鲁12民终144号民事判决所涉及的标的物，周元欣认为上述判决内容侵害其利益而提起第三人撤销之诉符合民事诉讼法及其解释规定的案件受理条件。因此，周元欣有权提起第三人撤销之诉。
关于周元欣与金鼎公司持股会签订的房屋买卖合同是否有效的问题。一审法院审查后认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。金鼎公司职工持股会是金鼎公司工会内设的专门从事本公司内部职工股的管理组织，属于单位内部团体，庭审过程中，金鼎公司认可职工持股会与周元欣签订的合同效力，认为职工持股会是代表金鼎公司签订的合同。因此，周元欣与金鼎公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同应认定为有效。周元欣在合同签订前支付了购房款，金鼎置业公司为周元欣出具收款收据，金鼎公司亦认可收到周元欣的购房款，涉案房产虽未办理变更登记手续，但并不影响合同效力。且李玲所签订的房屋租赁合同亦与金鼎公司职工持股会签订。因此，李玲关于买卖合同主体及履行不能的答辩理由不能成立，不予支持。
关于本院作出的（2016）鲁12民终144号民事判决是否损害了周元欣的利益，应否予以撤销的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据上述法律规定，在李玲房屋承租期内，金鼎公司未尽通知义务，将包括上述房屋在内的六间房屋整体出卖给周元欣，侵害了李玲的优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。李玲主张优先购买权没有上述法律规定的不予支持的情形。享有优先购买权的承租人作出以同等条件购买租赁房产的意思表示，该意思表示到达承租人时买卖合同即为成立，2015年12月20日，李玲作出行使优先购买权的意思表示，并已送达金鼎公司，因此，（2016）鲁12民终144号民事判决认定李玲和金鼎公司于2015年12月20日就涉案租赁房屋在与第三人周元欣同等条件下形成买卖合同关系并无不当，该判决亦未否定周元欣与被告金鼎公司签订的房屋买卖合同的效力，并未侵害到周元欣的利益。
综上所述，周元欣请求撤销一审法院（2016）鲁12民终144号民事判决、驳回李玲的诉讼请求的理由不能成立，不予支持。经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条、第二百九十五条、第三百条第一款第三项的规定，判决如下：驳回周元欣的诉讼请求。案件受理费100元，由周元欣负担。
本院二审期间，上诉人周元欣提交了证据：（2015）钢民字第986号驳回财产保全异议通知书。证明：钢城区人民法院现在仍以（2016）鲁12民终144号判决书查封涉案房屋，虽然法院查封之前金鼎公司已经实际将涉案房屋交付给上诉人，但是根据买卖不破租赁的原则，上诉人没有从李玲手中交付房屋，我们认为不影响交付房屋的事实，通过该通知书，法院已经查封了该房，直接侵犯了上诉人的合法权益，包括该房产后续产权登记变更的影响，所以（2016）鲁12民终144号判决书直接侵犯了上诉人的合法权益。
上述证据经庭审质证，被上诉人李玲称：对该证据真实性无异议，证明问题有异议，不能证明（2016）鲁12民终144号判决书侵犯了上诉人的权益，这份保全异议被驳回的通知书是因我方先申请财产保全，法院依法查封了涉案房屋，金鼎公司提出异议，法院作出的通知，通知书证明涉案房屋仍在我方管理和控制之下，上诉人与金鼎公司的买卖合同没有得到履行。被上诉人金鼎公司称：对该证据的真实性和目的性无异议。
被上诉人金鼎公司提交证据：莱芜市钢城区人民法院（2016）鲁1203执361号民事裁定书一份。证明：（2016）鲁12民终144号判决书生效后李玲申请法院执行，钢城法院立案执行，要求我公司与李玲签订合同，因为第三人周元欣提起撤销之诉，钢城法院裁定中止执行，我公司认为正是因为原审判决驳回了上诉人的诉讼请求，如果二审法院再维持本判决，钢城法院依然要恢复执行。上述证据经庭审质证，上诉人周元欣称：通过这个证据，可以引证证实（2016）鲁12民终144号判决书错误判决造成了法院的查封，对上诉人的合法权益造成侵害。被上诉人李玲称：对真实性有异议，这份裁定书是基于上诉人提出撤销之诉从程序方面进行的处理，而不能证明（2016）鲁12民终144号判决书以及（2016）鲁12民撤2号判决书有错误。
对于当事人争议的事实，根据以上证据，本院认定：莱芜市钢城区人民法院依据（2016）鲁12民终144号判决作出（2015）钢民字第986号民事裁定，对涉案房屋进行了查封并驳回了金鼎公司的财产保全异议。莱芜市钢城区人民法院依据（2016）鲁12民终144号判决作出（2016）鲁1203执361号执行裁定，因周元欣提起第三人撤诉之诉而中止执行。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、莱芜市中级人民法院（2016）鲁12民终144号民事判决是否正确；二、对周元欣驳回李玲诉讼请求的上诉请求是否应予支持。
一、本案中，出租人金鼎公司所有的涉案商铺六套，李玲承租其中一套，双方约定的租赁期于2016年2月17日到期。2015年12月10日，金鼎公司在未通知李玲出卖涉案房屋及销售条件情况下，其公司职工持股会与周元欣签订《商品房买卖合同》,将六套商铺整体出售给周元欣，导致李玲丧失作为承租人以“同等条件”行使优先购买权的机会。即便承租人李玲符合出租人金鼎公司出卖房屋的要求，对涉案房屋享有优先购买权，当出卖人金鼎公司与买受人周元欣买卖合同成立时，其仅能依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，以优先购买权受到侵害为由，请求出租人金鼎公司承担赔偿责任。莱芜市中级人民法院作出的（2016）鲁12民终144号判决认定李玲和金鼎公司于2015年12月20日就涉案租赁房屋在与第三人周元欣同等条件下，形成买卖合同关系，违反民事活动应当遵循自愿原则的规定。
二、莱芜市钢城区人民法院作出的（2015）钢民字第986号民事判决、莱芜市中级人民法院作出的（2016）鲁12民终144号民事判决均依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条，支持了李玲的诉讼请求，属适用法律错误，本院依法予以撤销。本院作为第三人撤销之诉的二审法院，应以撤销原判决为原则，不宜将原诉与撤销之诉一并审理。因此，对于周元欣请求本院驳回李玲诉讼请求的上诉请求本院不予支持。
综上所述，上诉人周元欣的上诉请求部分成立，予以支持。一审法院适用法律错误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销莱芜市中级人民法院（2016）鲁12民撤2号民事判决；
二、撤销莱芜市中级人民法院（2016）鲁12民终144号民事判决；
三、撤销莱芜市钢城区人民法院（2015）钢民初字第986号民事判决。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，合计200元，由上诉人周元欣负担100元，被上诉人李玲负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳彩林
代理审判员 王海娜
代理审判员 付文文
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 王晓燕