辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0702民初1374号原告李某某，男，1972年6月12日出生，汉族，锦州某某局工人，住义县某某镇某某街某某楼某某号。原告赵某（原告李某某之妻），1971年7月23日出生，汉族，某某银行职员，住义县某某镇某某街某某楼某某号。委托代理人姜某某，辽宁某某律师事务所律师。被告锦州某某房地产开发有限公司，住所地锦州市太和区某某里某某小区某某至某某号。法定代表人赵某某，该公司经理。委托代理人王某某，辽宁某某律师事务所律师。原告李某某、赵某诉被告锦州某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月12日作出（2016）辽0702民初203号民事判决。判决宣判后，原、被告均不服，提起上诉。2016年9月22日，辽宁省锦州市中级人民法院作出（2016）辽07民终1382号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某某、赵某及其委托代理人姜海兰、被告锦州某某房地产开发有限公司的委托代理人王远卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某某、赵某诉称，原、被告于2012年12月8日签订《委托建房协议书》，协议约定原告在被告处购买坐落于锦州市古塔区某某路某段某某小区某号楼某单元某层某户（入住房号为某号楼某号），面积为116.84平方米楼房，房屋总价款514096元，同时购买车库一个（53号车库，价款150000元）、仓房一个（某号楼地某层某单元某号，面积13.3平方米，价款20000元）。原告于2013年4月14日前将上述款项全部付清。协议约定房屋入住时间为2013年12月31日，该房屋现已具备交付使用的条件，但被告一直未给原告办理入住手续。原告虽然多次找被告催办，其却以种种理由拒绝办理入住手续。协议又约定若逾期入住，应承担违约责任，每日违约金按照银行同期活期存款利率计算。现原告诉至法院，请求判令被告履行合同，为原告办理房屋入住手续及房屋所有权证；判令被告交付车库和仓房；判令被告支付逾期交付房屋的违约金52909元（违约金计算至2016年1月31日，以后违约金计算至实际办理入住之日止）；本案诉讼费用由被告承担。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告锦州某某房地产开发有限公司辩称，我公司与原告李某某、赵某商品房预售合同纠纷一案，贵院正在审理之中，因该案所涉及的事实与古塔公安分局经侦大队正在侦查的史某涉嫌犯罪案件密切相关，故请求法院到公安机关了解情况，建议法院将该案件移送公安机关，并驳回原告的诉讼请求。1、案件基本情况，原告李某某、赵某于2012年2月在我公司售楼处购买房屋，当时任我公司售楼经理的史某使用伪造的公司公章、公司合同章与其签订售房合同，并开具了加盖有伪造的公司财务章的收款收据，后要求将购房款全部存入史某个人名下的银行卡，该笔款项被史某据为己有。经调查，已经有几十名购房者受骗，所涉金额十分巨大，古塔公安分局经税侦大队正在侦查此案，史某已经被采取强制措施，2、史某涉嫌的罪名，符合刑法关于合同诈骗罪的规定，即以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。综上，故请求法院将案件移送公安机关，并驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年12月8日，原告与被告签订了《委托建房协议书》，约定原告购买被告建筑的坐落于锦州市古塔区某某路某段某某小区某号楼某单元某层某户（入户房号为某号楼某号），暂测建筑面积116.84平方米，总价514096元。原告购买楼房的同时，其购买被告的某号楼某层某单元某号13.30平方米仓房一个，价款2万元，53号车库一个，价款15万元。其中《委托建房协议书》约定，楼房入住时间：2013年12月31日，若逾期入住，被告按日承担违约责任，每日违约金按照银行同期活期存款日利率计算。协议签订后，原告按照被告工作人员要求，于2013年3月10日前分批向被告工作人员提供的账号汇入购房款514096元，2013年3月2日汇入仓房款2万元，2013年4月14日汇入车库款15万元。被告为原告出具了《收款收据》，收款收据上加盖了“锦州某某房地产开发有限公司现金收讫”章。后因被告未能在合同约定的时间内交付房屋，2014年7月18日，其向某某小区业主出具一份承诺书，内容为“某某小区业主，我公司承诺如下：1、必须承诺2014年10月末交房入住（业主拿到钥匙）。2、入住标准必须达到水电齐全。3、如10月末不能入住，每晚一个月赔偿每户业主一万元，按第4条执行，如按时入住，第3条和第4条全部作废。4、原签署合同一律按银行定期利息统一标准赔付”。然而，被告未能按该承诺的时间交付房屋。2015年11月中旬开始，被告陆续通知某某小区的购房者办理入住。原告去办理入住时，被告以未收到原告的购房款为由，拒绝为原告办理入住。2016年2月5日，锦州市公安局古塔分局对史某以职务侵占立案侦查，现在侦查之中。本案在重审的庭审中，被告同意按约定将房屋、仓房、车库交付给原告使用。本院所确认的上述事实，有原告提供的《委托建房协议书》、《存取款凭条》、《收款收据》、被告工作人员为原告提供的银行账户、被告的承诺书；被告提供的对史某进行立案侦查《立案告知书》及当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原告与被告于2012年12月8日签订了《委托建房协议书》。该协议书的签订，未违背法律、法规的规定，系原、被告真实意思的表示，应认定合法有效。该协议签订后，原告按照协议的约定，已经全部交纳购房款、仓房款、车库款，然而，被告未能履行协议约定交付房屋、仓房、车库的义务，其属于违约行为，应承担违约责任。关于被告在答辩中提出“史某无权收取房款、出具收款收据、使用的是伪造的财务章”的辩讼，与法律相悖。史某作为该公司的售楼经理，其代表的是公司的行为，若其没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信其有代理权，该代理行为应认定为表见代理。因而史某的表见代理行为，应由被告承担后果。为此本院对被告的上述辩讼，不予采纳。关于被告提出“史某涉嫌刑事犯罪，本案应移送公安机关”的抗辩主张，因史某的行为属于表见代理，并非影响被告应对原告承担的民事责任，故本院对被告这一抗辩理由不予支持。关于原告要求支付延期交房期间违约金及利息的问题。根据我国《合同法》及其司法解释的相关规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失”。本案中因被告延期交房，造成原告的损失主要为占用原告房款的利息损失。2014年11月1日以后，被告承诺的每月给付1万元违约金，加之原告主张的利息已远远超过损失的30%。且原告亦主张按协议约定的违约金标准计算，故违约金的计算方法应以被告“原签署合同一律按银行定期利息统一标准赔付”的承诺，自2014年1月1日至2014年10月31日按中国人民银行三年期定期存款利率年4.25%的标准计算；自2014年11月1日至为原告办理入住之日按年利率4.25%的1.3倍计算，由被告向原告支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告锦州某某房地产开发有限公司于本判决生效后15日内,为原告李某某、赵某办理锦州市古塔区某某路某段某某小区某号楼某单元某层某户9-69号（入住号为：9号楼69号）房屋入住手续；二、被告锦州某某房地产开发有限公司于本判决生效后15日内,将锦州市古塔区某某路某段某某小区9号楼某层某单元某号，13.30平方米仓房及53号车库交付原告李某某、赵某使用；三、被告锦州某某房地产开发有限公司于本判决生效后15日内，向原告李某某、赵某支付违约金及利息（以534096元为本金，自2014年1月1日至2014年10月31日按年利率4.25%计算；自2014年11月1日至为原告办理入住之日，按年利率4.25%的1.3倍计算）；四、驳回原告其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10690元、保全费人民币3920元，由被告锦州某某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  赵 芳审 判 员  杜成民人民陪审员  王 欢二〇一六年十二月十五日书 记 员  周佳妮