甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘09民终442号
上诉人（原审被告）铁成刚，男，生于1985年9月1日。
委托代理人吕忠山，甘肃竭诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许晓芬，女，生于1974年5月6日。
委托代理人魏强，甘肃飞天律师事务所律师。
委托代理人褚玉花，甘肃神舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨剑波，男，生于1981年5月22日。
上诉人铁成刚因案外人执行异议之诉一案，不服敦煌市人民法院（2015）敦民初字第1096号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人铁成刚及其委托代理人吕忠山，被上诉人许晓芬的委托代理人魏强、褚玉花，被上诉人杨剑波到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审查明，2014年9月7日，酒泉市广发房地产开发有限责任公司丽景小区项目部向被告杨剑波开具收据一张，载明杨剑波作为交款单位，以抵工程款的方式抵得丽景小区14号楼2单元4楼西户楼房一套，房屋价款为481600元。2014年10月2日，被告杨剑波将该房屋出售给原告许晓芬，约定房屋价款为430000元，在签订合同当日一次性给付，移交房产时，该建筑物的使用权一同转移给乙方，并约定了违约事项，如乙方违约须给付另一方房产成交价10%的违约金。后原告于当日付清了房款，被告杨剑波出具了收条。以上抵账以及买卖过程中，上述楼房均在在建工程中，并未交付使用。2015年5月29日，被告铁成刚在其诉被告杨剑波民间借贷纠纷案件中，向原审法院申请诉前保全，原审法院作出（2015）敦民保字第10号民事裁定书，裁定对杨剑波位于敦煌市沙州镇党河丽景小区14号楼西单元4楼西户住宅楼予以查封。原告许晓芬作为案外人对该裁定提出异议申请，原审法院于2015年7月23日作出（2015）敦民保字第10-1号民事裁定书，驳回原告的异议申请，原告遂于2015年8月10日向原审法院提起执行异议之诉。
原审另查明，被告杨剑波就该楼房的顶账款是付清的，但是房屋没有交付，广发公司并没有与之签订购房合同和办理其他手续。现在房屋已完工，但是没有经过验收，处于预售阶段。敦煌市沙州镇党河丽景小区14号楼西单元4楼西户与丽景小区14号楼2单元4楼西户系同一套房屋。
原审认为，在被告铁成刚诉被告杨剑波民间借贷纠纷案件中，被告铁成刚申请保全的丽景小区14号楼2单元4楼西户楼房一套，杨剑波虽已出售给原告，原告亦按合同约定交清了房款，但是杨剑波并未向原告交付，原告至今未实际占有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，故原告要求撤销原审法院作出的（2015）敦民保字第10-1号民事裁定书、判决解除原审法院依（2015）敦民保字第10号裁定书对丽景小区14号楼2单元4楼西户楼房一套的查封的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，不予支持。被告杨剑波从酒泉市广发房地产开发有限责任公司抵账交付房款抵得丽景小区14号楼2单元4楼西户楼房一套，并持有广发公司出具的抵账收据，双方虽未签订购房合同、但是被告杨剑波在顶账时已付清全部房款，广发公司认可出具顶账收据以及抵顶楼房的事实，并在顶账收据上载明了具体的楼房位置及楼房价格，故广发公司与被告杨剑波之间的楼房抵顶法律关系合法有效。被告杨剑波将该抵顶楼房出售给原告许晓芬，双方签订的房屋买卖合同系其真实意思表示，且原告已付清房款，双方的房屋买卖合同真实有效，应予保护，但是被告并未向原告交付该楼房或交付钥匙，故房屋并未转移占有；虽然原、被告之间的房屋买卖合同有效，但是该楼房没有办理登记手续，房屋所有权未发生转移，原告只取得了债权而并未取得该楼房的物权。原告要求确认被告杨剑波与被告铁成刚之间的楼房抵顶债务的协议为无效协议，被告铁成刚称协议为口头协议、被告杨剑波称协议并未达成，故原告的此项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、原告许晓芬与被告杨剑波于2014年10月2日签订的房屋买卖协议有效。二、驳回原告许晓芬的其他诉讼请求。案件受理费7750元，由原告许晓芬承担3875元，由被告杨剑波承担3875元。
宣判后，被告铁成刚不服，上诉称：一、一审人民法院民事判决公平公正部分。本案在原审中，被上诉人许晓芬要求人民法院：1、撤销【2015】敦民保字第10—1号《民事裁定书》，判决解除以【2015】敦民保字第10号《民事裁定书》对敦煌市“丽景小区”14号楼西单元4楼西户楼房的查封。2、要求确认原告和杨剑波于2014年10月2日签订的房屋（标的物同上）《买卖协议》有效。3、确认铁成刚和杨剑波于2015年5月17日签订的房屋《买卖合同》无效。该几项诉讼请求归结起来法律关系有三种（即撤销权、解除权、确认权），原告的主张和要求显然违背了我国民事法律规定的两种或两种以上的法律关系不能并案审理的禁止性规定。同时，原告此诉讼的请求，不符合我国《民事诉讼法》第119条关于起诉的规定，属于没有具体的诉讼请求和事实、理由的情形，其主张显然不能成立。基于此，一审法院对原告此部分的主张作出了依法驳回的民事判决。上诉人认为，一审法院对此部分的判决事实根据是充分的，法律依据是充足的，判决结果是公平、公正的，二审法院应当予以维持。二、一审法院民事判决不妥部分。一审法院判决认定许晓芬与杨剑波于2014年10月2日签订的《房屋买卖协议》有效，上诉人认为此部分判决不当。从一审法院审理查明的事实可知：本案所涉诉争标的（诉争的顶帐楼房——敦煌市“丽景小区”14号楼西单元4楼西户），存在两份出售楼房合同。杨剑波为偿还拖欠上诉人铁成刚的债务，曾在2014年5月前带着铁成刚父子到本案敦煌市“丽景小区”14号楼西单元4楼西户楼房多次进行实地考察，存在双方协商以该楼房用于抵顶拖欠铁成刚购买商品款、借款的事实。而一审法庭调查时杨剑波又更正地证实：他在2014年9月底前才带着铁成刚父子看过所涉诉争标的。即，铁成刚与杨剑波口头达成以房抵顶债务的时间在2014年9月底前。随后，杨剑波又与原告在2014年10月2日签订了转让同一套楼房的《房屋买卖协议》。本案转让同一套楼房的《房屋买卖协议》或合同，均是“准有效”合同。即两份受让楼房的买卖合同，由于都缺乏了法律规定生效的“依法登记”的要件而未生效。本案双方诉争的这一套楼房，其物权仍然是房屋的开发商，本案的二当事人谁都不具有该楼房的物权，所涉两份买卖同一套楼房的合同均未生效，均是“准有效”合同。据此，一审人民法院在作出的民事判决书中认定：许晓芬与杨剑波于2014年10月2日签订的《房屋买卖协议》有效，该判决结果违背法律规定显然不妥。三、铁成刚提起的诉前保全主张行为合法正当，本案两份《民事裁定书》合法正当。如前所述，开发商仍然是诉争楼房的所有权人。基于此，铁成刚提供财产担保依法对该楼房申请诉前保全，其行为合法、正当。本案所涉两份《民事裁定书》事实根据、法律依据均充分，许晓芬要求一审人民法院对两份《民事裁定书》撤销的无理主张依法驳回的判决，公平公正。四、二审法院对一审判决公平公正部分应予以维持，对一审判决不当部分应予以纠正。综上所述，上诉人请求二审人民法院在查明本案事实的基础上，对原审判决不妥部分依法撤销、并依法予以改判，以此驳回被上诉人许晓芬的全部诉讼主张，以维护法律的尊严和社会的公平与正义。
被上诉人许晓芬答辩称：诉争房屋原属于酒泉市广发房地产开发有限责任公司所有，2014年9月7日广发公司将该房屋以抵账方式出售给杨剑波，由广发公司向杨剑波出具的收据佐证。2014年10月2日杨剑波将该房屋出售给答辩人，答辩人向杨剑波付清了购房款，由双方签订的房屋买卖协议、收条予以佐证。根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，酒泉市广发房地产公司将房屋以抵账方式出售给杨剑波的行为有效，杨剑波和答辩人签订的房屋买卖协议亦合法有效。上诉人主张答辩人诉讼的三种法律关系，不能合并审理不能成立。依据《民事诉讼法解释》第三百零四条及三百一十二条的规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。上诉人称该房屋在2014年10月2日前和杨剑波达成以房屋抵顶债务的口头协议，该主张不能成立。上诉人伪造和杨剑波以房屋抵顶债务的协议，且持该伪造的协议申请保全。上诉人与杨剑波就房屋抵顶债务只是意向性，对此因上诉人不同意而最终未达成协议。上诉人称答辩人无权提起本案民事诉讼的主张不能成立。答辩人因上诉人申请保全而提起保全异议，经敦煌市法院审理后作出裁定驳回了答辩人的保全异议，同时告知不服该裁定，15日内向敦煌市人民法院提起诉讼，因此，答辩人的诉讼并不不妥。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，判处得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人杨剑波答辩称：涉案房屋我与铁成刚口头协商过，但没有达成一致意见，也没有签订书面协议。因为工人工资问题，我急需用钱，就向许晓芬借钱，签订了书面协议，用涉案房屋抵顶了许晓芬的借款。
经二审查明的案件事实与原审查明的事实无异，并由顶账收据、房屋买卖协议、收条、民事裁定书、询问笔录、当事人陈述及庭审笔录等证据在案予以佐证。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，被上诉人许晓芬与被上诉人杨剑波在涉案房屋被人民法院查封前就已经签订了书面房屋买卖协议，并支付全部价款，虽未办理涉案房屋物权登记手续，但未办理物权登记并非被上诉人许晓芬的原因所致，许晓芬对此并无过错；上诉人主张其在二被上诉人签订房屋买卖协议之前就与杨剑波达成口头协议，庭审中，杨剑波陈述之前与铁成刚确实说过以房抵债的事，但因房价的原因没有谈妥最终并未达成协议，上诉人铁成刚对该事实也表示认可，同时上诉人铁成刚亦承认自己伪造以房抵债协议就是为了向法院申请保全要回房屋抵顶杨剑波所欠的债务，由以上事实可以认定，上诉人与杨剑波之间并不存在双方合意的口头协议，也就不存在两份均是“准有效”合同之说。被上诉人许晓芬与被上诉人杨剑波所签房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效，虽未办理物权登记，但并不影响合同效力，故一审认定双方所签房屋买卖协议有效符合法律规定，于法有据。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7750元，由上诉人铁成刚承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔺春辉
审 判 员 徐安全
代理审判员 赵建兵
二〇一六年七月二十日
书 记 员 赵国才