天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0113民初3661号
原告：天津三诚铁钢制品有限公司，住所地天津市北辰区宜兴埠镇工业区内。
法定代表人：出口诚之（日本国籍），总经理。
委托诉讼代理人：柴忠蔚，天津五君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘云峰，天津众驰律师事务所律师。
被告：钢花机电（天津）有限公司，住所地天津市北辰区高端装备制造产业园永宁道与通盛路交口。
法定代表人：金映来（韩国国籍），总经理。
委托诉讼代理人：宋月华，北京市京都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈东利，北京市京都律师事务所律师。
原告天津三诚铁钢制品有限公司与被告钢花机电（天津）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月20日作出（2014）辰民初字第2106号民事判决书。天津三诚铁钢制品有限公司与钢花机电（天津）有限公司均不服提出上诉，天津市第一中级人民法院于2016年5月24日作出（2015）一中民四终字第1035号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津三诚铁钢制品有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付解除租赁合同违约金392109.84元；2.被告给付原告增设变压器费用20万元；3.被告对租赁厂房不当使用造成的损坏限期修复，如逾期修复，判令被告赔偿损失3813104元；4.被告赔偿原告设备损失款842094.54元；5.被告赔偿原告自2014年9月1日至2015年11月1日期间厂房闲置损失1524871.6元；6.被告限期对租赁厂房内自建的附属设施进行拆除;7.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将诉讼请求3变更为“被告赔偿原告厂房损失3750914元”，将诉讼请求4变更为“被告赔偿原告设备损失750634.57元”，将诉讼请求5变更为“被告赔偿原告厂房修复期间的闲置损失，自2014年9月1日至厂房实际修复之日止，按每月108919.4元计算”。事实和理由：2008年1月10日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告位于天津市××××街工业厂房一处，租赁期限10年，自2008年3月1日至2018年2月28日止，月租金9.5万元、年租金114万元。后原告应被告要求增建1406平方米工业厂房，双方于2008年6月1日签订《补充租赁合同》，约定被告租赁该厂房，租赁期限9年，自2008年6月1日至2017年5月31日，年租金167032.8元。租赁期间，原告发现被告违反合同约定，长期超负荷堆放钢卷，造成厂房地基下沉，厂房支撑钢柱下沉、变形及钢梁不在同一水平线等连锁反应。原告于2011年4月18日向被告发出书面通知，要求被告纠正，采取修补措施，但被告未能落实。2013年12月16日，被告向原告送达协商通知，告知因自身原因，于2014年8月31日终止与原告的租赁关系。因双方对合同解除后赔付事宜未能达成一致意见，故原告呈诉。
被告钢花机电（天津）有限公司辩称，对于原告的诉请1，因补充租赁合同是无效的，可以随时解除，被告不应支付此部分违约金；对于诉请2，租赁合同约定此部分费用由原告承担，故不同意该项诉请；对于诉请3，因为司法鉴定意见书的计算方式和原因分析均有瑕疵，造成厂房损坏的原因是多方面的，被告应该承担一部分责任，而非全部责任；对于诉请4，同意对丢失的部分赔偿，但认为评估报告失实，对相关数额有异议，不能以此作为确认金额的依据；对于诉请5的计算期间有异议，应计算至鉴定之后，同时，因厂房损坏修复是双方的责任，不能完全由被告独自承担；对于诉请6，被告同意拆除其自行添加的部分，对于不是被告增建的部分不承担拆除的义务。故不同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1．关于天津市北方首创建筑工程鉴定咨询有限公司对厂房的损坏程度及损坏形成原因出具的津北鉴（2015）建鉴字第026号司法鉴定书及回复、天津市天审津联资产评估事务所对设备损失出具天审津联评字（2015）第014号资产评估报告书及修正稿的效力一节，原、被告作为涉案合同履行的双方，均对租赁厂房受损的原因及修复造价，设备丢失损坏的损失金额负有举证责任。在双方均不能完成举证责任的情况下，本院根据双方申请，遴选相关机构进行鉴定及评估。被告对意见书不予认可，对此，本院认为，该鉴定意见书虽有瑕疵，但已经修正。重审中，原告撤回了对涉案厂房土质及损坏原告进行鉴定的申请，被告亦未提出申请，为了尊重当事人的处分权，减轻当事人的诉累，本院询问了鉴定人员，要求其将厂房损坏原因予以分析，并经过双方当事人的质证，故本院依照该两份评估报告书/司法鉴定书对相关的事实进行确认。
2．关于被告是否存在超标堆放钢卷一节，被告虽辩称，对照片不予认可，但鉴于被告在原审时对照片所显示的场景予以认可，现其否认，却未提供相关证据予以证明，本院对其辩称不予采信，并认可原告提交照片的内容为被告使用厂房时的场景。关于被告辩称“两卷”系约定不明，不能认定堆放超出两层即为超标堆放之意见，原告对此不予认可，且被告亦未能提出证据对此予以证明，本院对被告的辩称亦不予采信，即本院认定被告在使用租赁厂房时存在超层堆放的情形。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原、被告系房屋租赁合同关系。2008年1月10日，双方签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于宜兴埠镇七街区域内的工业厂房、办公楼、纵剪生产线一套、天车四部、办公设备及其他附属设施等，用于生产、办公、生活使用；租赁期限为10年，自2008年3月1日至2018年2月28日止；月租金9.5万元，电费、水费及生产、办公和生活中发生的相关费用均由被告承担；原告在确保现有315KVA电力容量的条件下，至少为被告再增容200KVA电力需求，费用及办理由原告负责，增容变压器归原告所有；租赁期内，被告有责任正常使用租赁的所有设备、设施，如非正常使用而造成设备及设施损坏由被告负责修复；厂房正常使用时（钢卷堆放不得超过两层）发生下沉、漏雨等问题，由原告负责修复；被告不得私自拆改现有建筑设施等，特殊情况须经原告同意后进行；租赁期满后，如双方不再续签合同，双方自有设施归各方所有，被告有责任恢复租赁前的厂房及厂地原状；如厂房、设备及设施有损坏情况，被告应负责修复或按原值赔偿；违约责任为，除因不可抗力外，双方应认真履行合同，任何一方均不得单独终止合同，否则违约方除应承担因终止合同造成的损失外，并应向守约方赔付违约金，违约金为年租赁费的30%。合同签订后，原告依约提供厂房及设备、设施，被告入住生产经营。
2008年6月1日，原、被告双方签订补充租赁合同，约定原告根据被告要求在位于宜兴埠××街区域内增建1406平方米的工业厂房，被告承租用于生产使用。约定该合同为2008年1月10日租赁合同的补充合同，具有同等法律效力；租赁期限自2008年6月1日起至2017年5月31日止；年租金为167032.8元；在租赁期内，如被告正常使用（钢卷堆放不得超过两层），发生下沉、漏雨等问题，由原告负责修复；租赁期满，双方自有设施归各方所有；被告有责任在租赁期满前将厂房内的设备基础及地坑按平面地面的设计要求恢复；如房屋及设施有损坏情况，被告应负责修复或按原值赔偿；违约责任的约定同原租赁合同。案件审理过程中，原告未能就补充租赁合同所涉及的厂房提交建设工程规划许可证等建设审批手续。
另查，合同履行过程中，被告在堆放钢卷时，存在超过合同约定层数的情况。2011年4月18日，原告向被告发出通知，要求其立即纠正，并尽快采取补救措施，否则由此产生的一切后果由被告承担。
2013年12月16日，被告向原告发出通知，称由于生产规模调整，现有厂房规模不能适应需要，希望与原告协商，于2014年8月31日终止租赁合同关系。原告回复，要求被告赔偿因被告解除合同造成的损失，但双方协商未果。2014年8月31日，被告搬离承租的厂房。庭审中，双方均认可租赁合同已经解除。
案件审理过程中，原告申请对涉案厂房的安全性能、修复方案进行司法鉴定评估。被告申请对涉案厂房的损坏程度及损坏形成原因进行鉴定（原告在2008年增建厂房改变了原租赁厂房的承载结构），确定损坏的程度，分析原因，由原、被告承担各自的责任。本院遴选天津市北方首创建筑工程鉴定咨询有限公司对原、被告的申请进行了鉴定，该公司经过鉴定后出具津北鉴（2015）建鉴字第026号司法鉴定书，鉴定意见为：（一）主体结构钢架梁中“接建厂房”部分的屋顶钢架梁节点连接处的螺栓有松动现象存在，具有一定的安全隐患，建议对其进行维修处理。（二）主体结构钢架柱。该厂房部分钢柱垂直度偏差超出规范规定的允许偏差范围，建议维修处理。造成此现象的原因：1、地面长期重复性堆载，加之吊车工作中频繁对地面产生冲击、震动作用，再当地面堆载距离钢柱基础较近以及超过合同约定堆载时，对基础产生附加影响，使基础产生不均匀沉降。2、施工安装存在误差。3、因部分钢柱由边柱变为中柱，在上部结构荷载作用下基础出现不均匀沉降。4、吊车荷载的增加，加大基础负载，使部分基础产生不均匀沉降。（三）钢柱牛腿。经鉴定，在“接建厂房”一组钢柱列的一侧牛腿上面设有垫块，钢柱牛腿及垫块未见明显异常。（四）钢吊车梁。有部分钢吊车梁顶面标高偏差超出规范规定的允许偏差范围，导致吊车梁上的钢轨上皮标高出现误差，进而会影响吊车的正常使用，但吊车梁整体结构未见异常情况，建议采取相应的处理措施。造成此现象的原因：1、地面长期重复性堆载，加之吊车工作中频繁对地面产生冲击震动作用，再当地面堆载距离钢柱基础较近以及超过合同约定堆放时，对基础会产生附加影响，使基础产生不均匀沉降，引起吊车梁顶部出现偏差。2、施工安装存在误差。3、钢柱在上部荷载作用下基础出现不均匀沉降，引起吊车梁顶部出现偏差。4、吊车荷载的增加，加大了基础负载，使部分基础产生不均匀沉降，引起吊车梁顶部标高出现偏差。（五）基础结构。该厂房基础结构并未出现明显的质量缺陷。上部地梁局部存在裂缝和漏筋现象，下部基础梁局部发现竖向微裂缝，不影响基础结构的正常使用。建议对缺陷部位进行维修处理。“接建厂房”部分的钢柱列下的基础（即原为边柱，接建后变为中柱的基础），在现有荷载（含增加的吊车荷载）作用下，基础底面积偏小，宜造成基础出现不均匀沉降。建议减低“接建厂房”内的吊车起重吨位。对厂房内的地面堆载大小和堆放区域进行控制，以减少地面附加荷载对基础的不利影响。采取上述措施后，该厂房的上部主体钢结构、基础结构及吊车均能满足安全使用要求。（六）厂房地面。该厂房地面多处存在下沉、开裂及裂缝等现象，部分区域地面下沉明显，已影响正常使用。结合该厂房的实际工作状况，以及该场地的土质特性，建议对该厂房地基及地面做法采取相应的处理措施。同时规范地面堆载大小和堆放区域。造成此现象的原因：1、地面重复性堆放荷载，且吊车工作中频繁对地面产生冲击和震动作用，以及地面堆载超出合同约定堆放，更加速了地面下沉、开裂的发展。2、该场地土存在软弱土层。（七）修复建议及修复工程量详见附件。（八）该工程的修复造价费用为3813104元。2015年6月12日，天津市北方首创建筑工程鉴定咨询有限公司出具司法鉴定意见书关于“修复建议及修复工程量”异议的回复，调整修复总造价为3750914元。
次查，2014年8月31日，原、被告对原告出租设备进行交接核对，确认：1、东库5吨天车小车备用电机（30KW）损坏；2、10吨吊秤损坏；3、圆刀返还258片，比交付时缺少50片，且258片中有11片损坏（T540Y0.5t）；4、定尺垫环返还670片，比交付时少94片。双方对设备丢失损坏赔偿未能达成一致意见。原审中，经原告申请，本院遴选天津市天审津联资产评估事务所对设备损失进行评估。该所出具天审津联评字（2015）第014号资产评估报告书，评估丢失、损坏设备的市场价值为842094.54元。天津市天审津联资产评估事务所于2015年6月12日出具评估报告修正稿，修改评估价值为750634.57元。
本院认为，原、被告签订了两份合同（租赁合同与补充租赁合同）。其中，关于租赁合同，系双方真实的意思表示，已实际履行，合法有效，受法律保护。合同约定了租赁期限，在租赁期限届满前，被告解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。其中，关于补充租赁合同，因原告未能提交补充租赁合同中增建厂房的审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原、被告签订的补充租赁合同系无效合同。本案的争议焦点为原告的各项诉请是否成立，对此，本院分析如下：
关于被告是否应给付原告提前解除租赁合同违约金一节，因双方在租赁合同中明确约定“任何一方均不得单独终止合同，否则违约方除应承担因终止合同造成的损失外，并应向守约方赔付违约金，违约金为年租赁费的30%”，故被告应给付原告解除租赁合同违约金，因补充租赁合同系无效合同，被告可以随时解除，无需支付原告违约金，故解除租赁合同违约金应依租赁合同的租赁费计算，即被告应给付原告提前解除租赁合同违约金34.2万元（9.5万元/月×12月×30%＝34.2万元）。
关于被告是否应给付原告增设变压器费用20万元一节，因双方在租赁合同中明确约定该费用由原告担负，故对原告要求被告赔偿该项费用的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告是否应赔偿原告厂房损失3750914元一节，就租赁合同部分，因合同明确约定，被告堆放钢卷不得超过两卷，被告在合同履行过程中，存在超负荷堆放，系违约行为，对造成厂房损坏的结果，应承担赔偿责任。就补充租赁合同部分，该接建厂房虽无审批手续，但能正常使用至今。被告在租赁该接建厂房时，亦存在着超负荷堆放的过错。因此，原告可以向被告主张损害赔偿，要求被告对接建厂房的恢复原状承担部分责任。
根据鉴定意见书的认定，造成房屋损坏的原因，除被告违约超负荷堆放、冲击等，也存在地基土质及施工的原因，结合房屋使用自然损耗的因素，即原、被告对房屋的损失应承担共同责任。虽然被告存在违反约定存在钢卷的情形，但考虑涉案厂房的地基土质及施工等因素，以及鉴定人员对本院出具的意见，原告要求被告承担全部修复费用的主张亦存在不妥，故本院酌情考虑，由原告自行修复房屋，被告承担相应的修复费用为宜。被告承担修复费用为3750914元的50%，即1875457元，其余费用由原告自行担负。
关于被告是否应赔偿原告设备损失款750634.57元一节，本院认为，双方在合同中明确约定，被告有责任正常使用租赁的所有设备、设施，如因被告非正常使用而造成设备及设施损坏，由被告负责修复或按原值赔偿。被告对此辩称，只有在非正常使用造成损坏的情况下才赔偿。本院认为，根据合同的约定，“非正常使用”系违约行为，违约行为不要求违约方的主观上具有过错，只要造成损害后果，就应承担赔偿责任。且被告也未能证明自己“正常使用”，被告既然在交接单上确认为损坏，而不是载明自然损耗，应对此承担赔偿责任。关于丢失，被告亦应承担赔偿责任。鉴于相关设备已不具有修复价值，被告应依合同约定赔偿原告的相关损失，相关物品的损失价值经鉴定机构鉴定，确定为750634.57元，故对原告要求被告赔偿设备损失的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告是否应赔偿原告厂房的闲置损失一节，本院认为，补充租赁协议中的接建厂房因未取得审批手续，不得出租，故原告主张接建厂房的闲置费，本院不予支持。关于租赁协议的主厂房，因双方就赔偿不能达成一致意见，形成诉讼，并申请司法鉴定，加之后期修复的期间，厂房不能另行出租，造成厂房闲置损失，对主厂房每月9.5万元的租金损失，本院予以确认。关于损失的承担一节，依前所述，双方应对厂房修复的损失各承担50%的责任，而厂房的闲置损失系因需对厂房进行修复而引起，故对主厂房的闲置损失，原、被告亦应依按50%的比例承担相关损失。关于原告要求被告承担闲置损失至实际修复之日一节，因原、被告在发生纠纷后均不能举证证明涉案厂房损坏原因及修复造价，双方由此进行了诉讼，并对相关原因进行鉴定，在诉讼未发生法律效力前，相关的原因未有明确的定论；同时，如原告在本案判决发生法律效力后不及时修复涉案房屋，其相应损失由被告承担亦显失公平，结合涉案厂房的情况及修复方案（经鉴定人员测算，修复方案为3-4个月），本院认定修复期限以3个月为宜，自判决生效之日起计算。故被告应赔偿原告厂房闲置损失，按每月4.75万元（9.5万元/月×50%＝4.75万元）为标准，自2014年9月1日起计算至本判决生效后3个月止。
关于原告要求被告限期将其在厂区内自建附属设施拆除一节，被告对此予以认可，双方的争议点在拆除设施的范围问题，诉讼中，被告认可院内玻璃罩及吸烟室、车间标示、车间高架线梁、电线，是其自行添加的。其余设施，原告未能举证系被告所建设，被告可不予拆除。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第五十八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告钢花机电（天津）有限公司于本判决书生效后五日内支付原告天津三诚铁钢制品有限公司解除租赁合同违约金34.2万元；
二、被告于本判决书生效后五日内赔偿原告厂房损失1875457元；
三、被告于本判决书生效后五日内赔偿原告设备损失750634.57元；
四、被告于本判决书生效后五日内赔偿原告厂房修复期间的闲置损失（以每月4.75万元为标准，自2014年9月1日起计算本判决生效后3个月止）；
五、被告于本判决书生效后三十日内将其在厂区自建的玻璃罩及吸烟室、车间标示、车间高架线梁、电线拆除（原告对此负有协助义务），若被告逾期不拆，原告可自行拆除，费用由被告担负；
六、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费53310元、保全费5000元，鉴定费102000元、评估费12900元，合计173210元，原、被告双方各担负86605元（此款于本判决生效后五日内交至本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 陈 豪
代理审判员 张文彬
人民陪审员 范 辉
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 杨国倩
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法及本解释第九条、十三条、十四条的规定处理。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。