西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第06115号
原告:某某投资（集团）有限公司。住所地，西安曲江新区雁塔南路***号曲江文化大厦。
法定代表人：李铁军，该公司董事长。
委托代理人：丁晓静，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托代理人：赵玮钦，陕西丰瑞律师事务所律师。
被告：曹某某，男，汉族，1975年3月14日出生，住西安市雁塔区。
原告某某投资（集团）有限公司与被告曹某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁晓静、赵玮钦，被告曹某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月25日被告与某某旅游股份有限公司(以下简称曲江文旅）签订房屋租赁合同，约定被告承租曲江文旅位于西安市曲江新区曲江二路某曲江海洋极地公园黄金海岸商业街内某号商铺，承租面积为98.52平方米。租赁期限五年，自2012年12月1日至2017年11月30日，若由于极地馆开业时间延期导致商家在2012年12月1日之前无法统一开业，则合同租赁期限的起算时间和免租时间统一向后顺延，以曲江文旅书面形式发出的曲江海洋极地公园黄金海岸商业街开业通知书内的开业时间为准，免租期为3个月，其中第一年首期免租2个月，即该期只支付1个月租金。第二年首期免租1个月，即该期只支付2个月租金。被告应于合同签订并进场装修当日支付首期1个月的租金，每3个月届满之前5个工作日内交纳下期租金。若被告逾期支付租金，每逾期一日，按拖欠款项的千分之五支付违约金。2013年6月28日被告交纳10000元装修押金、办理装修施工许可证，并进场装修。2013年9月27日曲江文旅通知各商家统一开业。2014年3月在被告尚未支付任何租金的情况下，原、被告双方及曲江文旅三方签订了合同主体变更协议，将上述房屋租赁合同中的出租方曲江文旅变更为原告，由原告享有及承担房屋租赁合同中出租方的权利和义务。被告未按照合同约定于2013年6月28日支付首期租金，也未支付以后的各期租金。虽经原告多次催要，被告仍未支付任何租金。截止2015年3月31日被告尚欠原告租金239403.60元。根据房屋租赁合同第七条第4款，被告应向原告支付逾期违约金308365.13元。故原告诉至法院，请求依法判令被告向原告支付租赁期间拖欠原告的房屋租金239403.60元（暂计至2015年6月26日止）及违约金308365.13元(暂计至2015年3月31日止），并由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，其所租商铺已经装修完毕，但原告没有退还被告装修押金。首期租金被告已经交付原告。原告通知开业后，发现所租商铺内没有开通天然气，致使被告无法营业。故被告没有交后期租金。
经审理查明，2013年1月25日被告与原某某旅游股份有限公司签订房屋租赁合同，约定被告承租原西安某某旅游股份有限公司位于西安市曲江新区曲江二路某号曲江海洋极地公园黄金海岸商业街内某号商铺，面积为98.52平方米。租赁期限五年，自2012年12月1日至2017年11月30日止。若由于极地馆开业时间延期导致商家在2012年12月1日之前无法统一开业，则合同租赁期的起租时间和免租时间统一向后顺延，以曲江文旅书面形式发出的曲江海洋极地公园黄金海岸商业街开业通知书内的开业时间为准。被告承租商铺用于商业经营活动，经营类别为餐饮。租赁期内，原告应保证被告正常的水、电、天然气等供应。合同签订当日，被告须以现金的形式向原告支付商铺租赁押金39901元。租赁期满后如被告无违约行为，并办理完相关手续后5个工作日内，原告须退还租赁押金39901元。房屋租金以现金或转账方式交纳，年租金平均每3个月交纳一次，被告应于合同签订并进场装修当日内向原告支付首期1个月的租金，每三个月届满之前5个工作日内交纳下期租金。被告须支付原告租金790431元。首年租金为每月每平方米135元，第一年去除免租后合同金额为133002元，第二年去除免租后合同金额为146302元，第三年在第二年的基础上上浮5%即167583元，第四年与第三年一样保持不变，合同金额为167583元，第五年在第四年的基础上上浮5%，即175962元。租金递增的方式为第三年起每两年递增5%。免租期时间为3个月。具体免租为第一期免租时间2013年1月1日至2013年2月28日，共2个月；第二期免租时间2014年1月1日至2014年1月31日，共1个月。违约责任中约定，合同期内被告逾期缴纳租金，每逾期一日，按拖欠款项的千分之五支付滞纳金，逾期超过一个月，西安曲江文化旅游股份有限公司有权单方解除合同，收回所租赁商铺。同时，合同对双方的权利义务、合同解除等事项进行了约定。2014年3月原、被告及某某旅游股份有限公司签订了合同主体变更协议，由原告取代某某旅游股份有限公司为原协议的一方主体。三方一致同意由原告享有及承担原合同中某某旅游股份有限公司合同享有的权利和义务。被告于2012年12月20日向某某旅游股份有限公司缴纳了房屋租赁押金39901元。合同签订后，2013年3月25日被告向某某旅游股份有限公司交纳首期一个月租金13330元。某某旅游股份有限公司于2013年6月21日将租赁房屋交付被告。2013年6月21日被告向某某旅游股份有限公司缴纳装修押金5000元和装修保证金5000元。2013年6月28日被告进场筹备装修。2014年4月14日某某旅游股份有限公司海洋极地公园分公司给被告发出其所租商铺装修期间造成工程损失赔付确认函，载明因被告装修期间，2号商业街临街地面塌陷，造成被告经济损失。经双方协商，确定西安曲江文化旅游股份有限公司海洋极地公园分公司赔付被告装修工程款33444元，用于扣抵商铺租金，同时对被告所租商铺装修期延长55天。2014年6月原告就黄金海岸商业街统一开通天然气。经查，原告向被告交付所租房屋至2014年6月前天然气一直未开通。
上述事实，有房屋租赁合同、合同主体变更协议、装修工程许可证、商户进场移交表、工程损失赔付确认函、收款收据等，以及本院庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对无误。
本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。双方均应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》明确规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告向被告交付所租房屋后，被告向原告如约交纳房屋租赁押金及首期租金。由于原、被告双方合同约定所租房屋用于经营餐饮。原告向被告所交房屋未开通天然气，造成被告不能正常经营使用，致使合同无法履行，双方发生纷争。原告理应承担合同违约的民事责任。鉴于原告于2014年6月18日开通天然气，被告应在此后的租赁时间按合同约定向原告交纳房屋租金。故原告要求被告支付房屋租金及违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。需指出，由于被告所租房屋2号商业街临街地面塌陷。2014年4月14日某某旅游股份有限公司海洋极地公园分公司与被告达成赔偿协议，由某某旅游股份有限公司海洋极地公园分公司确认赔付被告装修工程款33444元，用于扣抵商铺租金，并对被告所租商铺装修期延长55天。该赔付装修款项应在被告所承担的租金中予以扣减。由于双方合同中约定违约金过高，应适当予以降低。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告曹某某应于本判决生效后十日内向原告支付房屋租金126349.99元（2013年9月11日至2015年6月26日止）及违约金(自2014年9月12日起每日按所欠租金数额千分之一计算至实际给付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告其余之诉讼请求。
本案案件受理费9278元，由原告承担3711.20元，由被告负担5566.80元。
如不服本院判决，应在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 路安平
人民陪审员 张建中
人民陪审员 潘 勇
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 刘 欢