福建省寿宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0924民初719号
原告：中国工商银行股份有限公司宁德寿宁支行，住所地寿宁县鳌阳镇胜利街130号。
负责人：何顺彬，行长。
委托代理人：王马燕，男，中国工商银行股份有限公司宁德寿宁支行业务部主管。
被告：吴道余，男，1989年3月26日出生，汉族，住寿宁县，
被告：寿宁县东泰房地产开发有限公司，住寿宁县鳌阳镇滨湖北路龙庭国际小区。
法定代表人：何政岳，董事长。
委托代理人：杨贤海，男，寿宁县东泰房地产开发有限公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司宁德寿宁支行（以下简称“工行寿宁支行”）与被告吴道余、寿宁县东泰房地产开发有限公司（以下简称“东泰房地产”）借款合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行寿宁支行的委托代理人王马燕、被告东泰房地产的委托代理人杨贤海到庭参加诉讼，被告吴道余经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，现已审理终结。
工行寿宁支行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令吴道余偿还工行寿宁支行贷款本金262990.18元、利息13687.43元（利息结算至2017年4月22日，之后的利息按合同约定计算）；2、判令寿宁县东泰房地产开发有限公司对全部债务承担连带清偿责任；3、依法判令吴道余对上述债务承担抵押担保责任，工行寿宁支行对抵押物享有优先受偿权；4、诉讼费用等由吴道余、东泰房地产承担。事实与理由：因购房需要，吴道余于2014年10月22日向工行寿宁支行借款300000元，期限10年，到期日2024年10月22日；同日吴道余、东泰房地产与工行寿宁支行签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：［闽]字宁德寿宁支行2014年一手贷111号）。借款后，吴道余未按约定还款，截止2017年4月22日，吴道余结欠工行寿宁支行借款本金262990.18元、利息13687.43元。
东泰房地产辩称，涉案的房屋现在可以办证，首先要先让吴道余办证；吴道余已经居住在涉案房屋，应该先向吴道余追债，其应当承担民事偿还责任。
吴道余未作答辩。
工行寿宁支行围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：1、吴道余身份证复印件、工行寿宁支行的营业执照、法人代表身份证明、东泰房地产营业执照及组织机构代码证，证明工行寿宁支行、吴道余、东泰房地产的基本身份情况及诉讼主体资格；2、寿宁县房地产管理所出具的关于“龙庭国际”商品房（在建工程）预抵押登记的函，证明借款人吴道余已将龙庭国际5幢2102号住房预抵押登记给工行寿宁支行；3、《个人购房借款/担保合同》、个人住房贷款借款凭证，证明吴道余于2014年10月22日向工行寿宁支行贷款300000元，同日工行寿宁支行将300000元转入吴道余指定账户的事实；4、结算清单，证明截止至2017年4月22日，吴道余结欠工行寿宁支行贷款本金262990.18元、利息13687.73元。
经质证，东泰房地产对工行寿宁支行提供的上述证据没有异议，其所陈述的是事实。
本院组织当事人进行证据交换和质证。吴道余无正当理由未到庭进行质证，视为其放弃质证权利。工行寿宁支行提供的上述证据能够相互印证，形成完整的证据链，东泰房地产对工行寿宁支行提供的证据亦没有异议，其真实性、合法性、关联性本院予以认定，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明：因购房需要，吴道余于2014年10月22日向工行寿宁支行借款300000元，同日吴道余、东泰房地产与工行寿宁支行签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字宁德寿宁支行2014年一手贷111号），双方约定，借款期限为120个月，到期日2024年10月22日，贷款利率按中国银行同步发布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%计算，罚息按利率加收50%计算，东泰房地产为上述债务提供连带保证，吴道余以其购买的坐落于寿宁县龙庭国际小区5幢2102室的房地产提供抵押担保，并办理了预抵押登记，工行寿宁支行依约将该款项存入东泰房地产的账户。借款后，吴道余未按约定还款，截止至2017年4月22日，尚结欠工行寿宁支行借款本金262990.18元、利息13687.73元。
本院认为，合法有效的合同，受法律保护。涉案《个人购房借款/担保合同》系合同各方当事人真实意思表示，各方当事人已签字或者盖章，合同成立，且均无违反法律、行政法规强制性规定的情形，合同有效，各方当事人应当按照约定履行义务。工行寿宁支行依约履行了发放贷款义务，吴道余未按合同约定日期偿还本息，已构成违约，应承担还本付息的违约责任。工行寿宁支行主张，截止2017年4月22日，吴道余尚欠工行寿宁支行借款本金262990.18元、利息13687.73元，事实清楚，证据确实充分，吴道余应予以偿还。工行寿宁支行主张利息按中国银行同步发布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%计算，逾期按合同利率加收50%计收利息，符合借款合同关于利息、罚息的约定，且未超出法律规定的限度。根据《物权法》的规定，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。吴道余、已将房产抵押给工行寿宁支行并办理了预抵押登记，工行寿宁支行有权对抵押物享有优先受偿权。依《中华人民共和国物权法》的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案各方当事人未对担保人承担责任的顺序进行约定，故工行寿宁支行应先就吴道余作为抵押人，以其购买的坐落于寿宁县龙庭国际小区5幢2102室的房地产作为抵押财产，对工行寿宁支行与吴道余的贷款提供担保。工行对上述抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先实现债权，抵押财产折价或者以拍卖、变卖后，其价款超过债权的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。工行寿宁支行有权要求东泰房地产对工行寿宁支行与吴道余产生的贷款债务，承担连带返还责任，且上述债务未超出合同约定的保证期限及保证范围，东泰房地产应对上述的债务承担连带偿还责任。
综上所述，工行寿宁支行要求吴道余偿还借款本金262990.18元及利息（含罚息）至借款还清之日止，利息按中国银行同步发布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%计算，逾期按合同利率加收50%计收利息，符合借款合同关于利息、罚息的约定，且未超出法律规定的限度，本院予以支持。工行寿宁支行要求确认对吴道余的抵押房产享有优先受偿权于法有据，且与双方的约定相符，本院予以支持。工行寿宁支行主张东泰房地产对上述债务承担连带偿还责任，符合合同约定和法律规定，应予以支持。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿。被告吴道余经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十八条、第四十一条、第四十六条、第五十三条、第五十七条、第五十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、吴道余应于本判决生效之日起10日内偿还中国工商银行股份有限公司宁德寿宁支行借款本金262990.18元、利息13687.73元（其中截止至2017年4月22日的利息为13687.73元，之后的利息依双方借款合同约定的计算标准计算至借款本息还清之日止）。
二、中国工商银行股份有限公司宁德寿宁支行应先以吴道余提供的抵押财产寿宁县龙庭国际小区5幢2102室的房地产折价或以拍卖、变卖所得的价款优先实现债权，不足部分由吴道余清偿。
三、寿宁县东泰房地产开发有限公司对吴道余的上述债务承担连带偿还责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5450.16元，减半收取2725.08元，由吴道余、寿宁县东泰房地产开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期届满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审判员 黄龙州
二〇一七年八月二十二日
书记员 杨丽华
附注：
1、当事人必须履行发生法律效力的民事判决、裁定或调解书，义务人未在规定的期限内履行或拒绝履行的，权利人可以向人民法院申请执行。
2、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
3、权利人超过法律规定的期限申请执行的，人民法院不予立案执行。
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押
第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十七条为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》
第二十条连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。
连带共同保证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担。没有约定的，平均分担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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