广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）韶浈法民一初字第655号
原告：陈媚媚，女，1980年1月21日出生，汉族，住韶关市浈江区。
原告：陈细花，女，1955年12月27日出生，汉族，住韶关市浈江区。
两原告共同的委托代理人：赖远明，广东源通律师事务所律师。
两原告共同的委托代理人：陈利荣，男，1952年2月3日出生，汉族，住韶关市浈江区，系原告陈媚媚父亲。
被告：韶关市顺宏房地产开发有限公司，住所地：韶关市浈江区腊石坝韶关碧桂园销售中心内201室。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托代理人：虞勋，该公司职员。
原告陈媚媚、陈细花诉被告韶关市顺宏房地产开发有限公司（以下简称：韶关顺宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月1日立案受理后，依法由审判员刘文兴适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告陈媚媚、陈细花的委托代理人赖远明、陈利荣，被告韶关顺宏公司的委托代理人虞勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈思妙、陈细花诉称：请求法院判决被告韶关顺宏公司履行向原告支付违约金267050元的违约责任，本案诉讼费由被告承担。理由是：原告于2009年7、8两月多次前往韶关顺宏公司在五里亭的开发地看房，选定了翠山峰景三街33号楼后，于当年8月31日向被告公司支付定金30000元。并于2009年9月10日在碧桂园签订了《商品房买卖合同》，合同约定预售的楼房总价款为1633331元，同日支付房款1003331元，加上之前已交定金30000元，共计交付购房款1033331元，被告已开具发票给原告收执，其余60万元以银行按揭方式付款。以上事实证明，原告已在签订合同时，全部付清了购房款。因是在建楼房，属预售楼。合同第八条约定：“出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件（商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。按此约定，被告应当在2010年6月30日向原告交付符合约定的合格商品房，但被告违约，无法按时向原告交楼，直到2011年12月17日才将楼房交付原告，违约时间长达545天，由于顺宏公司的违约行为，造成原告合法权益受到损害，为此，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。
被告韶关顺宏公司辩称：一、被答辩人购买的商品房在2010年6月25日前已达到了法律和合同约定的交付条件，且答辩人已书面通知被答辩人收楼，答辩人不存在逾期交房的行为。按合同约定，被答辩人应于2010年6月30日前到答辩人处收楼，且答辩人于2010年12月24日以快递书面通知被答辩人办理收楼，但被答辩人未按期收楼。二、被答辩人提出该商品房存在质量问题属于房屋保修范围内的质量问题，即使此类问题存在，根据合同约定被答辩人也不能因此拒绝收楼。三、被答辩人已实际入住，说明答辩人按照合同严格履行了保修、补修义务，涉案房屋并不影响被答辩人的正常居住和使用，故答辩人不存在因所谓房屋质量问题而承担逾期交楼违约责任的情形。四、被答辩人的主张如果成立，亦已超过诉讼时效，不应当得到支持。
经审理查明：2009年9月10日，原告陈媚媚、陈细花与被告韶关顺宏公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：09035082209），合同约定，被告韶关顺宏公司将位于韶关市浈江区腊石坝韶关碧桂园翠山峰景3街第33号房屋（预售商品房）以总价款为1633331元出卖给原告陈媚媚、陈细花。合同还约定如下事项：合同第六条约定付款方式为按揭付款。其中，《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第二条第3项第（2）约定：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的63.27%即1033331元给出卖人，第（3）约定：买受人必须在2009年10月10日前付该商品房总房款的36.73%即60万元给出卖人。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任，逾期在90日内按应付款的万分之三以日计算违约金，……；合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2010年6月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格）；合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种处理：1、按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当……。合同第十一条约定交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接的，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按本合同附件四《补充协议书》第十二条的约定“交楼手续：《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容删除，修改为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接手续，则视为出卖人按期交楼。合同第十三条约定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式（详见本合同附件四《补充协议书》第十一条的约定：该商品房由出卖人统一装饰）处理。合同第十六条约定保修责任，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
合同签订后，原告按合同约定于2009年10月10日前付清了全部购房款给被告韶关顺宏公司，被告于2009年10月11日给原告开具了购房发票。原告于2010年7月2日收到被告韶关顺宏公司于2010年6月30日邮寄的《收楼通知书》，原告收到收楼通知之后，与其家人一起于7月3日到被告韶关顺宏公司并与其公司职员赵静前往碧桂园翠山峰景3街33号楼察看房屋。原告在察看完房屋之后，将该房屋所存在的质量问题以书面形式罗列交给被告员工赵静，并要求被告韶关顺宏公司对所存在的质量问题予以修缮。此后，原告分别于7月10日、17日、24日、31日和8月8日、14日、21日、28日多次前往察看房屋修缮情况，仍有多处质量问题未修缮，多处地方存在渗水、漏水现象，二楼房间还存在水浸长时间浸泡地板现象，为此，原告于2010年8月30日向被告韶关顺宏公司发出《关于换装被水浸泡的地板及房屋修缮的函》，并附录了房屋装修工程问题一览表（共51处质量问题）。要求对上述存在的质量问题尽快修缮，以尽快交房。被告答应原告重新装修，但工程进展缓慢，直到2011年6月11日原告带韶关韶州公证处人员到该房屋现场拍摄时，仍存在房间木地板未铺，房屋还在继续重新装修过程中。直到2011年12月13日，双方确认韶关碧桂园翠山峰景3街033号房屋达到交付条件，并办理了收楼手续。原告收楼之后，多次与被告协商迟延交房的违约赔偿问题，但因双方意见分歧较大，无法达成调解意见，为此，原告向本院提起诉讼，要求被告按合同约定支付违约金267050元，并承担本案诉讼费。
以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》及附件、购房发票、收据、催促收楼通知书、韶关碧桂园物业移交书、《关于换装被水浸泡的地板及房屋修缮的函》及邮寄资料，韶关韶州公证处出具的《公证书》，房屋验收记录表等；有被告提交的营业执照副本、《商品房买卖合同》商品房预售许可证、竣工验收报告及备案表、收楼通知书及催促收楼通知书、物业移交书、入住表等以及本院庭审笔录在卷证实。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件、附录为合法有效的合同，双方当应按《商品房买卖合同》及附件、附录的约定履行相应的合同义务。原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告应当按照合同约定的交房期限（2010年6月30日）交付房屋给原告使用，但被告在合同约定的交房期限届满之后，因该房屋仍存在多处地方渗水、漏水，二楼房间还存在长时间水浸泡地板等，多达51处的房屋质量问题，导致被告不能按合同如期交房，上述存在的质量问题，原告提交了韶关碧桂园物业移交书房屋验收记录表、《关于换装被水浸泡的地板及房屋修缮的函》及邮寄资料，韶关韶州公证处出具的《公证书》，足以证明交房期限届满之后，被告因房屋存在严重质量问题而不能如期交房的事实，原告要求被告承担逾期交楼的违约责任，理据充分，依法应当予以支持。根据原告陈媚媚、陈细花与被告韶关顺宏公司双方于2011年12月13日签订的《韶关碧桂园物业及资料移交书》中“甲方（原告）向乙方购买的韶关碧桂园翠山峰景苑3街33号商品房已按《商品房买卖合同》的约定达到交付条件。甲、乙双方于2011年12月27日办妥该物业及相关资料的移交”的约定，此说明双方一致确认翠山峰景苑3街33号商品房至2011年12月13日达到合同约定的交付条件，自该日起开始移交物业及该物业的相关资料。被告应自2010年7月1日起按合同约定的每日万分之三计算违约金，计至2011年12月13日止，共逾期交楼527天，计违约金为258229.6元。原告要求计算违约金到2011年12月27日即原告入住该房屋时的请求无理，因2013年12月13日原告已办理收楼手续，何时入住是原告自行决定的，原告要求计算逾期交楼时间到12月27日即其入住该日前的违约金明显不合理，本院不予支持。
被告辩称原告购买的商品房在2010年6月25日前已达到了法律和合同约定的交付条件，且被告已书面通知原告收楼，被告不存在逾期交房的行为。对此，被告所指达到法律和合同约定的条件是指该商品房具有有关部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《装饰装修分部工程质量验收记录》，但该《验收备案表》和《验收记录》只证明该房屋当时通过竣工验收，并不能证明被告在2010年6月30日交付房屋给原告时，该房屋不存在质量问题，而合同约定的《装饰、设备标准》通常的理解应当是指不存在质量问题的装饰、设备，而不是存在质量问题且不能正常使用的装饰、设备。原告于2010年8月30日发《关于换装被水浸泡的地板及房屋修缮的函》给被告时，被告对此并没有否认存在的质量问题，且原告所举韶关韶州公证处的《公证书》及相片足以证明该商品房当时存在严重质量问题，房屋不能完全正常交付使用。另外，被告还辩称原告提出该商品房存在质量问题属于房屋保修范围内的质量问题，此类问题存在，根据合同约定原告也不能因此拒绝收楼。对此，根据《补充协议》第十三条：“该商品房在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”和《住宅质量保证书》的约定，上述合同并没有明确约定质量问题严重到何种程度就保修，何种程度就不能交付房屋，而按一般通常的理解是房屋能正常使用，少数部位存质量瑕疵但不影响正常居住使用而需要完善的才是保修，那么在这种情况下才就应当先收楼后保修。但如果不论质量问题严重到何种程度均一概要求先收楼后保修的话，那么若原告收楼时是危楼，是不能正常使用的楼也要求先收楼后保修，显然这样的约定是不合理，也是不公平的，故本院对被告的上述抗辩理由不予采纳。被告抗辩第三点已承认履行了“保修、补修义务”，此说明被告也承认该房屋在原告收楼前存在质量问题。至于被告提出超过诉讼时效的抗辩，因原告在诉讼时效期间已多次主张权利，被告也一直在履行其修复义务，诉讼时效多次中断，故本院对该抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
被告韶关市顺宏房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告陈媚媚、陈细花258229.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5306元减半收取即2653元，由被告韶关市顺宏房地产开发有限公司负担。此款原告已预交，被告在支付上述欠款时可迳行支付原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 刘文兴
二〇一三年九月九日
书记员 刘 娟