青海省西宁市城西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青0104民初649号
原告潘振军，男，汉族，1974年9月2日出生。
委托代理人俞卫平，青海青唐律师事务所律师。
委托代理人王爱玲，青海青唐律师事务所律师。
被告西宁万达广场投资有限公司。
法定代表人齐界，系公司董事长。
委托代理人党向谦，青海竞帆律师事务所律师。
委托代理人周青，青海竞帆律师事务所律师。
原告潘振军与被告西宁万达广场投资有限公司买卖合同纠纷一案，原告于2016年4月20日诉至本院，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张革命独任审判，于2016年6月8日和6月28日公开开庭审理了本案，原告委托代理人俞卫平、王爱玲，被告委托代理人周青、党向谦均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告潘振军诉称，2015年年初，被告在西海都市报、西宁晚报发布了售房广告。原告经向被告销售人员咨询，得到确认和承诺后，于2015年4月18日交付20000元定金，与被告签订《西宁万达广场商品房认购协议》，认购被告开发的万达华府房屋一套。2015年4月20日在原告交纳首付款308762元后，双方签订了《西宁市商品房买卖合同》。合同约定：房屋建筑面积142.51平方米，单价6306.66元。2015年12月底被告通知原告要求补交增加面积3.51平方米的价款22136元，原告提出异议。另被告并未履行其广告中“户型赠送面积10平方米，得房率高达81%”的兑现，且所交付的房屋窗户由合同约定的飘窗变更为室内窗。据此原告要求被告承担违约责任，给付违约赔偿金63066.6元；返还被告加收3.51平方米面积的房屋价款22316元并退还房屋套内建筑面积减少0.03平方米的房款189元；确认被告将飘窗变更为室内窗的行为违约；诉讼费由被告承担。
被告西宁万达广场投资有限公司辩称，被告的媒体广告宣传仅为要约邀请，且被告已将疏散平台赠送给原告独立使用，履行赠送面积的承诺；原告补交的22316元房款系经房屋测量部门最终测量后确定的面积。原告应该按照约定和法律规定交纳多增加的房屋面积的价款；另关于原告要求确认被告将飘窗变更为室内窗行为违约的诉求，因被告实际交付的房屋是严格按照设计图进行施工完成，窗户部分根本没有进行过设计及施工变更。从我方递交房产部门备案登记的施工竣工材料可以看出，如果我方擅自将实际图纸中飘窗变更为室内窗，工程完工后根本无法通过竣工验收。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2015年4月18日，原告与被告万达公司签订《西宁万达广场商品房认购协议》，约定：由原告认购被告开发的位于西宁市城西区西宁万达广场万达华府商品房一套，并于同日向被告交纳了20000元定金。2015年4月20日原告向被告交付房款308762元，余款570000元办理了按揭贷款。同日原告与被告万达公司签订了《西宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《西宁市商品房屋买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的位于西宁市城西广场路房屋一套，房屋预测建筑面积142.51平方米，每平方米房屋售价为6306.66元。《合同补充协议》第十条第4项约定“双方一致同意将本合同第五条变更为：双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。若本合同约定建筑面积与产权登记建筑面积不一致，则双方按照产权登记建筑面积和本合同约定建筑面积单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补，本合同继续履行；买受人不得以该房屋套内建筑面积或者公摊面积等发生变化而向出卖人主张返还任何购房款或主张任何权利。”合同补充协议第十四条第1项约定：“甲乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及补充协议，其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，亦无需就此对乙方承担责任。”
2015年12月22日，被告万达公司向原告发出《西宁万达广场入伙缴费通知单》，要求原告交付实测增加面积3.51平方米的房款22136元、契税等其他相关费用。2015年5月8日原告接收房屋办理入住手续。后原告以被告广告中许诺赠送面积没有兑现，被告要求补交增加面积补交款没有依据，房屋飘窗设计变更为室内设计构成违约，要求被告承担违约责任，支付违约金，返还补交房款，导致双方纠纷产生。
另查，2015年4月20日，原、被告双方签订的《西宁市商品房买卖合同》是住房城乡建设部、国家工商总局推广的格式文本。原、被告签订的《西宁市商品房屋买卖合同》及《合同补充协议》中对房屋飘窗均无明确性文字约定。
再查，原告在庭审中出示的被告方售房广告为2015年2月份的报纸及网络广告。
再查，被告当庭提交2016年4月8日经西宁市测绘院测量的涉案房屋《不动产测量报告》。该报告中显示，涉案房屋面积经该院实测为：146.02平方米。
以上事实有原告与被告签订的《商品房认购协议》、《西宁市商品房屋买卖合同》、《合同补充协议》，《不动产测量报告》、原告交付房款单据、2015年12月22日《西宁万达广场入伙缴费通知单》一份、2015年2月西宁晚报广告及2015年2月西宁万达广场微信公众号发布的广告截图、分户分层平面图、照片复印件、整改通知、商品房买卖合同示范文本，开庭笔录及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告潘振军与被告万达公司在2015年4月20日签订的《西宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，原告提出被告未向原告兑现售房广告中所承诺的赠送面积存在违约行为，要求被告承担违约金63066.6元的诉求，首先原告与被告签订涉案《商品房买卖合同》时，已前期签订《认购协议》，对购房面积及价格等做出约定。后又签订了《商品房买卖合同》，原告应当对合同约定条款充分了解。双方在签订的《商品房买卖合同》中并未达成赠送10平方米面积的合意，且在合同的补充协议共计十八条中用一条七项整一页的内容约定“广告仅为要约邀请，不是要约或承诺，不作为合同的组成部分，不对确定房屋价格产生重大影响，不作为双方权利义务的依据”，对此本案的原告作为具备完全民事行为能力的买受人应当尽到合理注意义务并充分了解。如果原告认为双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被告方存在欺诈或者原告有重大误解的情形存在，原告可以行使撤销权或者申请确认无效，但经本院释明原告明确表示不行使撤销权亦不要求确认合同无效，故原告此诉求无事实及法律依据不予支持；关于原告要求被告返还因增加公摊面积补交的房屋差价及套内面积减少多收房款的诉求，依据双方签订的《西宁市商品房屋买卖合同》第三条约定”该商品房预测建筑面积为142.51平方米，其中套内面积107.72平方米，公共部位及公用房屋分摊面积34.79平方米”，第四条约定“商品房价格依照建筑面积计算……”，合同第五条约定“双方当事人选择以建筑面积为计价方式”及《合同补充协议》第十条第4项约定“双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。若本合同约定建筑面积与产权登记建筑面积不一致，则双方按照产权登记建筑面积和本合同约定建筑面积单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补，本合同继续履行；买受人不得以该房屋套内建筑面积或者公摊面积等发生变化而向出卖人主张返还任何购房款或主张任何权利”之约定，被告依照合同及补充协议约定，按照房屋产权登记程序委托有资质的测绘单位测量房屋面积并按照该面积依照约定收取超出合同约定面积3.51平方米的房款并无不当。另双方合同约定房屋面积为建筑面积，房款亦按照建筑面积收取，故原告要求被告返还套内面积减少0.03平方米房款189元的诉求无事实及法律依据，故原告该诉求亦不予支持；关于原告要求确认被告擅自将飘窗变更为室内窗的行为违约的诉求，双方所签订的《西宁市商品房屋买卖合同》及《合同补充协议》中均没有明确的文字性表述涉案房屋窗户设计为飘窗，所附平面图中亦无法断定所标注的“PC”即为飘窗，且在本院开庭审理过程中，原告认可其从房产部门调取的被告所售房屋备案登记的施工平面图与竣工平面图中窗户部位一致，未发生设计及施工变更，故原告该诉求亦不予支持。关于原告主张因被告提供格式合同，不符合国家有关部门推广的2014版文本，被告收到西宁市住房保障和房产管理局下发的《整改通知》，认为该合同排除原告权利的部分条款无效的观点，因该通知是行政管理机关行使行政管理职权的具体行为，而本案系合同纠纷，原、被告经协商一致后所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系生效合同，未经任何一方当事人申请，并经法律程序确认无效或者撤销之情形下，合同及补充协议条款对双方均有约束力，且受法律保护。综上，为保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、驳回原告潘振军要求被告西宁万达广场投资有限公司承担违约责任，支付违约金63066.6元的诉讼请求；
二、驳回原告潘振军要求被告西宁万达广场投资有限公司返还增加实测面积3.51平方米补交的房款22136元及退还房屋套内面积减少0.03平方米的房款189元的诉讼请求；
三、驳回原告潘振军要求确认被告西宁万达广场投资有限公司将飘窗变更未室内窗的行为为违约行为的诉讼请求。
案件诉讼费968元，减半收取484元，由原告潘振军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 张革命
二〇一六年七月八日
书记员 武 霞
附：
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。
第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。