贵州省丹寨县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2636民初157号
原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司。
住所地：丹寨县龙泉镇中华南路***号*单元*号。
法定代表人陈科，系公司负责人。
委托代理人姚登连，女，苗族，1988年7月8日生，贵州省丹寨县人，住丹寨县，系公司员工。
被告秦纪燕，女，1969年5月14日生，贵州省丹寨县人，住丹寨县，系丹寨县林工商公司职工。
原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司诉与被告秦纪燕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理，2017年3月21日，由审判员潘国先适用简易程序公开开庭进行了审理，原告负责人陈科及其委托代理人姚登连、被告秦纪燕到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告诉称：被告与贵州省隆泰盛丰房地产开发有限公司（以下简称“隆泰公司”）签订《商品房买卖合同》，约定由隆泰公司委托选聘的物业管理企业即原告就被告购买的位于丹寨县“中央名府”的住房提供物业服务，收费标准为1元/月/平方米，由隆泰公司支付物业管理费至被告收房入住之前，收房入住之日起至前期物业服务合同终止之日发生的物业管理费由买受人即被告支付。被告购得位于丹寨县“中央名府”2栋1单元202号住房，且被告于2014年9月30日已经入住。被告住房面积为133.47平方米，入住至今交纳过12个月物业管理费1722元（自2014年9月30日起至2015年9月30日止），之后无故拖欠费用已达十五个月之久，从未主动缴纳物业管理费，截止至2016年12月30日被告秦纪燕共计拖欠物业服务费共计人民币2152元。虽经原告多次催讨，却至今未果。为此，原告请求判令：1、被告支付原告物业管理费、公共能源费2152元及违约金1640元，合计人民币3792元；2、由被告承担本案诉讼费。
在举证期限内，原告提供下列证据材料：
1、营业执照及身份证件，用以证明原告公司具有诉讼主体资格和负责人身份情况。
2、业主手册，用以证明原告公司与被告签订前期物业服务合同，明确双方的权利和义务及收费标准和装修注意事项等。
3、前期物业服务合同，用以证明中央名府由原告公司提供服务的事实。
4、前期物业服务合同备案表，用以证明前期物业服务合同已报备案的事实。
5、物业服务收费备案申请表，用以证明物业费的收费标准经丹寨县发展和改革局批准的事实。
6、缴费通知单，用以证明原告公司向被告催缴物业费的事实。
7、收款收据、服务照片、水电费及人工工资单，用以证明其他业主对原告公司服务的认可，原告提供物业服务的事实以及收取物业费的用途。
被告质证意见：1、对原告所举的第1、6号证据无异议；2、对第2号证据真实性无异议，认为签订合同时房开商并没有向被告说明合同内容，只是叫被告签字，交钱，领取钥匙装修入住的时候，才知道原告是物业服务公司，并且原告方要求交钱才能领取钥匙；3、对第3号证据真实性无异议，但装修时并没有人告知阳台不能摆放洗衣机，下水道管道管径小导致堵塞，原告却称被告私自改管道所致，然而被告并没有更改过；4、对第4、5号证据真实性无异议，认为服务质量达不到收取物业费的标准；5、对第7号证据，被告认为收取的物业费用与服务质量不一致。
本院认证意见：原告所举的7组证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，故作为本案事实的认定依据，被告的异议理由不能成立，本院不予采纳。
被告秦纪燕辩称：被告与楼上邻居，因两户小阳台排水管管径小，排水速度慢，导致污水多次倒流到被告与楼上邻居的阳台及餐厅，在原告派工作人员前来维修时，原告公司姚经理告知被告的楼上业主，称由于被告私自更改管道，导致污水不能及时排除，要求被告与楼上业主自行协商，原告公司不仅没有协调被告与楼上业主进行协商，反而称被告拒不配合，引起被告与楼上业主矛盾加深。然而事实是被告对管道没有任何更改，在没有任何证据证明被告更改管道的情况下，原告出具一张更改管道通知，要求被告签字认可，企图将责任丢给被告，在被告拒绝签字后，原告便告知楼上业主被告拒绝配合，建议楼上业主强行疏通管道，最终导致损失进一步扩大。因此，原告并未尽到临时管理规约中的协助调解业主之间因小区管理引起矛盾纠纷的责任，反而恶意曲解被告的意思表示。在此过程中原告对排水管道的排污系统维护管理存在不足，企图推卸责任，导致被告与邻居间矛盾加深，最终导致被告的财产损失；原告对小区的公共部分的设施未尽到管理修缮义务，已经明显违反临时管理规约约定的权利义务；被告房屋发生污水倒灌现象，在与原告沟通时，原告以不属于原告责任为由，告知被告提起诉讼维权，原告没有尽到临时管理规约中协调开发商对房屋在保修期内进行维修的义务；按照《中华人民共和国物权法》第七十四条、第八十条之规定，以及业主手册的约定，原告私自将本该属所有业主共有的公告栏、电梯等其他位置放置商业广告牌收取费用，并且没有向业主公布收入的流向，其广告和车位收益应该为全体业主共有，原告的行为侵害全体业主的权利，公共部分的收益在扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向全体业主公布收支情况；被告入住后，已经支付一年的物业服务费用，但后来因原告在管理小区过程中存在诸多问题，并未尽到临时管理规约约定的义务，是原告违约在先。被告也曾向原告工作人员反映，只要解决被告与楼上业主间的矛盾，被告会立即交纳物业服务费。综上所述，被告迟延交纳物业服务费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，迟延交纳物业费用，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告提供的证据材料：照片四张，用以证明原告在没有了解事情原因的情况下，随意指导工人从楼上打通排水管道，导致漏水到被告房屋的事实。
原告质证意见：原告为此要求工作人员连续12个小时一直在为被告处理此事。
本院认证意见：被告提交的照片反映出原告在履行物业服务过程中存在的问题，故作为本案认定事实的依据。
经审理查明：被告与隆泰公司就中央名府第2幢第1单元第202号房屋签订《商品房买卖合同》，合同第二十三条约定，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约，业主委员成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业务服务企业，物业服务费用为物业区域内的保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费等。2014年7月10日，原告与隆泰公司就原告对“中央名府”提供前期物业管理服务签订《中央名府前期物业服务合同》，合同第二条、第六条、第二十九条、第三十五条约定：1、在物业管理区域内，前期物业管理服务包括（1）共用部位的维修、养护和管理；（2）共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放管理；（6）公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。2、物业管理服务费为多层住宅（步梯房）0.8元/m2/月、高层住宅1.3元/m2/月（含电梯费）、能源公摊水电费10元/月/户。3、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按所欠物业服务费用总额日千分之三的标准支付违约金。4、本合同期限自2014年7月10日至2017年7月10日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。《中央名府前期物业服务合同》签订之日，原告将“中央名府”小区物业服务费标准向丹寨县物价局申报备案，申报价格标准为多层（步梯房）物管服务费1元/m2/月、高层物管服务费1.8元/m2/月、公共能源公摊水电费10元/月/户。丹寨县物价管理办公室于2014年8月10日同意备案，有效期至2016年7月10日止。2014年7月14日，原告将《中央名府前期物业服务合同》向丹寨县房产事业管理站申报备案，丹寨县房产事业管理站于同日同意备案为高层物管服务费1.3元/m2/月、多层（步梯房）物管服务费0.8元/m2/月、能源公摊水电费10元/月/户，物业管理期限从2014年7月10日至2017年7月10日止。原告在与隆泰公司签订《中央名府前期物业服务合同》之日开始依照合同约定履行合同义务，提供服务。在收取物管服务费中，对于被告房屋的物管服务费，原告按照1元/m2/月标准收取。被告的房屋建筑面积为133.47平方米，被告自入住之后支付了一年的物业管理费用，自2015年9月30日至2016年12月31日期间，被告以原告未尽到物业服务的内容给被告的财产造成损失为由，拒绝向原告支付物管服务费、能源公摊水电费，原告遂向本院提起诉讼。
上述事实有原、被告的陈述，双方提交的证据及本院的庭审笔录在卷证明，足以认定。
本院认为：被告与隆泰公司签订的《商品房买卖合同》和原告与隆泰公司签订的《中央名府前期物业服务合同》均系有效合同，受法律保护，对原、被告具有约束力；原告与隆泰公司签订合同后，已将“中央名府”小区物业服务费的收取价格向丹寨县物价管理办公室申报备案，同时也将《中央名府前期物业服务合同》向丹寨县房地产事业管理站申报备案，办理相关手续，开始依合同约定对“中央名府”小区进行物业管理，履行义务。虽然，原告在履行物业管理过程中存在管理不当、协调不力等问题不能完全履行物业服务合同约定的内容，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定。原告存在不完全履行，被告应当要求原告继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，而不是拒绝支付物业管理费。另外，原告在履行物业服务过程中虽然存在瑕疵，但也履行了合同约定中大部分的物业服务内容。对于原告履行物业服务过程中存在的瑕疵，原、被告双方应当协商具体的解决措施，原告也应当对业主提出的问题进行整改并及时向业主反馈。如不能协商，被告也可以要求成立业主委员会与原告解除《中央名府前期物业服务合同》，重新聘请新的物业服务企业丹寨县镇“中央名府”小区系开放式的小区，在管理上确实存在现实性的困难，原告也未完全尽到妥善管理的义务，业主和原告应当互相理解，在合同履行过程中出现问题，双方应当尽力协商解决，物业服务合同履行期间比较长，在履行过程中出现的问题，只有双方协商解决才能从根本上解决问题。业主也应当积极促成小区业主委员会的成立，以保障全体的业主的利益。但本案中，在双方未解除合同前，被告不能拒绝支付物业管理费，故原告要求被告支付物业管理费及公共能源费共计2152元（133.47m2×1元/m2/月×15个月+10元×15个月）的诉讼请求，本院予以支持。
对于违约金的请求，虽然《中央名府前期物业服务合同》第二十九条关于业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠费用的每日千分之三支付违约金的约定，被告拒绝支付物业管理费的行为构成对合同的违约，但是被告在履行物业服务过程中对公司员工管理不够、协调不力、垃圾清理不及时等情形存在，在物业服务合同的履行过程中也存在履行不当的行为。故对于原告的违约金诉讼请求，本院不予支持。
被告主张，被告与邻居之间因排水管堵塞发生纠纷，原告未尽到协调作用外，还误导业主称被告私自更换管道，导致被告与邻居发生矛盾。庭审中，针对原告的陈述，对于强行疏通管道导致的漏水，原告也安排职工进行整改，如果原告整改措施不足以弥补被告的损失，在确定侵权主体和损坏结果后，被告可另行主张权利。被告称，原告在合同履行过程中对相关排水系统管理维护不善、未协调开发商对墙体等建筑体系进行维修、未公布小区内广告和停车费的收益等，从庭审中被告提交的证据可以认定原告在履行物业服务过程中存在不完全履行的行为，存在违约，但被告拒绝支付物业服务费用的行为也构成违约，在合同履行过程中双方互有违约行为，原告应当对物业服务不完善之处继续履行或者采取补救措施，而被告应当支付物业服务费用。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条的规定，业主可以决定物业管理的方式及管理主体，但被告作为业主之一，在未依法行使自主选择权利即以拒交服务费的方式对抗原告的服务行为具有明显的违法性，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：
一、被告秦纪燕在本判决发生法律效力后三十日内，向原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司支付物业管理费和能源公摊水电费2152元。
二、驳回原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告秦纪燕承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，在上诉之日起七日内，直接向上诉法院交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
义务人拒不履行义务的，权利人可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 潘国先
二〇一七年四月二十日
书记员 黄园园