江西省上饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）饶民一初字第1089号
原告江西恩泉油脂有限公司，住所地江西省上饶县枫岭头镇创业基地。
法定代表人赵恩泉，该公司董事长。
委托代理人庄涛，该公司员工。
委托代理人喻晨帆，江西盛义律师事务所律师。
被告徐辉，打工。
被告郑依松，打工。
原告江西恩泉油脂有限公司（以下至判决主文前简称恩泉公司）诉被告徐辉、郑依松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理。审理中，被告徐辉提出其系代郑依松与原告签订合同，并非诉争的房屋租赁合同的当事人，为查明案情，本院依职权追加郑依松作为本案共同被告参加诉讼。依法由审判员曹佳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恩泉公司的委托代理人庄涛、喻晨帆，被告徐辉、郑依松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恩泉公司诉称，2012年8月15日，原告与被告徐辉在平等自愿的基础上，经友好协商签订了厂房租赁合同，双方约定合同期限自2012年8月16日起至2015年8月15日止，三年租金为第一年七万元，押金一万元，第二、三年每年为十万元整。合同生效后，被告徐辉三年租金都未按时缴清，经原告多次催要，被告徐辉仅缴纳了101，600元，剩下的租金一直未付，原告遂提起诉讼，请求法院判令被告徐辉向原告支付拖欠租金168，400元，另庭审中原告变更了诉讼请求，要求被告徐辉支付拖欠租金168，400元及违约金10，000元，被告郑依松对拖欠租金及违约金向原告承担连带清偿责任。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证明材料：
1、企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证，法定代表人身份证明各一份，证明原告的主体身份；
2、2012年8月15日签订的《厂房租赁合同》一份，证明被告应缴租金为27万元整，但被告仅缴纳了101，600元，尚拖欠租金168，400元，被告拖欠租金的行为已经构成违约，应承担违约责任，支付违约金；
3、欠条一份，证明被告尚未向原告支付押金，鉴于被告拖欠租金的行为已经构成违约，该押金自然转变为违约金，被告应向原告支付；
4、饶县国用（2002）第518号国有土地使用证，饶（县）房权证湖村乡第2004＊016、017、018、019、020、021、022、023、025、0××号房产证复印件，证明原告是被告承租厂房的所有权人。
被告徐辉辩称，一、合同签订时，因其在郑依松处打工，受郑依松委托，代签了租赁合同，当时郑依松写了一份授权委托书，但因郑依松人在外地，原告也未要求徐辉出示授权委托书，故未出示该授权委托书给原告，且郑依松表示一个月后会更改合同，徐辉在郑依松处仅工作两个半月就离开了，原告所出租厂房的实际租赁人是郑依松；二、原告明知是郑依松在使用原告的厂房，并提交了注册所需的房产证明给郑依松，让郑依松注册了“江西郑鑫实业有限公司”（以下简称郑鑫公司），表明原告已经默认实际承租人是郑依松；三、依合同约定，租金的支付方式是一年一交，在合同履行期间，徐辉只代郑依松交过半年租金35，000元，并出具了10，000元押金的欠条，半年时间到后，原告也未向徐辉催缴租金，且原告诉称其已收到101，600元租金，而徐辉未交过这笔钱，这表明原告认可的合同方是郑依松；四、合同是徐辉与恩泉公司的员工吴江瑶签署的，当时由于未找到恩泉公司的合同专用章，只用了恩泉公司老板赵恩泉的私人签章，而原告提供的《厂房租赁合同》却盖了恩泉公司的合同专用章，这表明合同被原告擅自更改过，故该合同应属无效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告徐辉为证明自己的答辩意见，向本院提供了以下证明材料：
1、录音资料一份、2014年8月份徐辉的通话记录详单一份、通话记录照片一张，证明2014年8月28日下午3时04分07秒徐辉与赵恩泉（139××××0493）通话，且赵恩泉知道徐辉代郑依松签订合同的事实；
2、照片三张，证明涉诉厂房由郑鑫公司使用及法院已查封该厂房的事实；
3、企业法人营业执照和组织机构代码证复印件各一份证明周某是郑鑫公司第一任法定代表人；
4、户成员信息一张，证明郑鑫公司现在的法人周秀珍是郑依松的母亲；
5、授权委托书一份，2012年8月12日郑依松委托徐辉与恩泉公司签订租赁合同的事实；
6、录音资料一份，证明2014年9月10日上午7时53分徐辉与赵恩泉（139××××0493）通话，徐辉代签合同时只代郑依松支付了35，000元，其余的房租是郑依松以郑鑫公司的名义通过银行转账给恩泉公司。
7、证人郑某甲、郑某乙、郑某丙、周某的证人证言，郑某甲证明涉诉厂房是郑依松承租的，郑依松注册了郑鑫公司，徐辉在郑鑫公司注册前就是郑依松的员工，但没做满三个月就离职，另听郑依松说过因租赁合同签订时，郑依松去宁波拉机器，故叫徐辉代郑依松签订了合同；证人郑某乙证明涉诉厂房是郑依松租赁并使用的事实；证人郑某丙证明郑依松是郑鑫公司的老板，涉诉厂房系郑鑫公司在使用，其在郑鑫公司注册后才进公司工作，自始至终未见过徐辉；证人周某证明其是郑鑫公司第一任法定代表人，但实际上郑依松才是老板，郑依松告诉过周某，是郑依松叫徐辉代签的合同。
被告郑依松辩称，与恩泉公司协商房租事宜时，两被告是一起前往协商的，签订合同时，因为郑依松人在外地，所以郑依松委托徐辉代其与原告签订了合同，一万元的欠条也是徐辉代郑依松签的，实际上这一万元是押金，按合同可作为违约金处理。当时是写了授权委托书的，但因郑依松人在外地，原告也没有要求出示授权委托书，故并未出示该授权委托书给原告，签合同时徐辉和郑依松通过电话，原告公司的吴江瑶在场，故原告公司的人对徐辉代签合同的事实是清楚的。合同签订后，郑依松开办了郑鑫公司，公司法人先后为郑依松的堂嫂周某、婶婶徐春凤、母亲周秀珍，而郑依松才是真正的老板。另原告公司的老板赵恩泉的弟弟赵恩田是直接向郑依松催缴的租金，郑依松妻子魏霞霞曾替郑依松向原告支付租金，这些事实都印证了原告是知晓徐辉仅是代理人，而郑依松为承租人的事实。合同约定的租赁期为三年，但现郑鑫公司已经停产，并未做到三年，故因按二年租赁期计算租金，扣除已支付的租金，剩下的金额郑依松同意支付。
为查明案情，本院于2014年11月4日前往湖村乡，向该乡乡干部李贵、郑修炎调查取证，并制作了调查笔录。李贵证明，是两被告与原告协商了厂房租赁事宜，该厂房一直是郑依松在租用。郑修炎则证明，租厂房的是郑依松，徐辉只是为郑依松办事，无钱办厂，合同签订时，因郑依松去外地拉机器设备，而原告方着急签合同，所以郑依松委托徐辉代签合同，合同签订时，原告也没有盖正式的合同专用章，这个合同应当是临时的，是想等郑依松回来后再签过，徐辉与郑依松之间有无授权委托手续其并不清楚，但原告对此情况是了解的，徐辉支付的租金也是郑依松给的，后来因郑依松的企业做得不好，徐辉就离职了。郑依松一直以其亲戚的名义开办郑鑫公司，但实际上郑依松才是老板，原告公司的人曾打电话让郑修炎帮忙催郑依松交厂房租金。
经审理查明，2012年，被告徐辉与被告郑依松与原告恩泉公司接洽，协商租赁原告厂房办企业的事宜，同年8月15日，原告恩泉公司与被告徐辉签订了《厂房租赁合同》，以恩泉公司为甲方，以徐辉为乙方，约定甲方将其位于上饶县湖村乡张家源的厂房（含三栋车间、办公楼、厨房、值班室）出租给乙方使用，租赁期间为2012年8月16日起至2015年8月15日止，三年租金为第一年七万元，押金一万元，第二、三年每年为十万元整，租金的支付期与方式为：乙方进厂前须付租赁押金壹万元和半年租金叁万伍仟元，剩余的半年租金叁万伍仟元乙方在2013年2月份前付清；次年的租金须提前一个月付给甲方，即2013年7月份前付第二年租金，2014年7月份前付第三年租金。双方在合同中还约定：“如乙方在租赁期间违约，甲方有权把押金当违约金处理。”合同签订后，徐辉支付了半年租金35，000元给原告，并出具了一张欠条，写明“今欠江西恩泉油脂有限公司租赁湖村老厂房押金人民币壹万元正，该款在2012年9月份前保证归还。此据！今欠人：徐辉，2012年8月15日”。原告遂将厂房交付使用。合同生效后，每年的租金徐辉均未按时缴纳，原告称其在起诉前未向徐辉催收过租金，而是多次向郑鑫公司催收租金，郑依松妻子魏霞霞交纳了部分租金，但原告认为魏霞霞是替徐辉交纳的。原告认为，截止起诉时止，徐辉共支付了101，600元租金，剩下的租金一直未付，原告遂提起诉讼。
另查明，合同签订时，原告盖的是赵恩泉的私人印章，合同签订后，原告又在合同上补盖了其公司的合同专用章。
又查明，徐辉与原告签订租赁合同后，郑依松在涉诉厂房开办了郑鑫公司，生产汽车配件。徐辉在公司筹备时曾在郑依松处工作，但不满三个月就离职。郑鑫公司现已停产，其机器设备仍存放在原告出租的厂房处。
上述事实，有原、被告双方的陈述及双方提供的证据予以证明，本院予以确认。
关于被告徐辉提交的两份录音资料（时长分别为348秒和67秒），徐辉主张该两份录音资料分别与2014年8月28日15时04分07秒开始的通话时长为529秒的通话记录及2014年9月10日7时53分06秒开始的通话时长为349秒的通话记录相对应，原告质证称两份通话记录的通话对方号码（139××××0493）确系原告公司老板赵恩泉的，但对两份录音资料和对应的通话详单的真实性有异议，并认为凭通话内容并不能认定原告早已知晓徐辉代郑依松签订合同的情况。本院审查认为，原告提交的两份录音资料，时长虽均短于相对应的通话时长，两段通话语句连贯并无可疑之处，原告对其真实性有异议又不申请鉴定，而通话详单虽无电信部门公章，但在日常生活中，公民个人在移动电信等部门只能调取该种形式的通话详单，故对两份录音资料和两份通话详单的真实性本院予以确认。
本院认为，原告恩泉公司与被告徐辉签订的《厂房租赁合同》，原告在签订合同时虽然盖的是其公司老板赵恩泉的私人印章，但赵恩泉作为法人代表，有权代表公司对外开展业务，原告在合同签订后补盖合同专用章，进一步确认该合同效力，原告也依约交付了厂房，故该租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。徐辉关于合同无效的答辩意见，本院不予认可。原告主张其并不知晓徐辉是代郑依松签订的合同，根据合同的相对性原则，应当由徐辉继续履行合同，但原告在合同生效后，承租方未按时支付租金时，原告从未向其认可的承租人徐辉催收租金，而是向郑依松开办的郑鑫公司催收租金，结合徐辉提交的通话录音中，原告公司老板赵恩泉承认徐辉系代郑依松签订的合同及合同生效后，郑鑫公司向原告支付了租金的事实，可认定原告对徐辉代郑依松签订合同的情况是自始知情并认可的。徐辉作为郑依松的代理人，以自己的名义与原告签订合同，属隐名代理，该租赁合同直接约束原告与郑依松，故对原告要求徐辉支付租金的诉讼请求，本院不予支持，依法应由郑依松支付租金。关于郑依松应支付的租金金额，郑依松已支付租金共计101，600元，尚欠2013年8月16日至2014年8月15日的租金68，400元，另原告起诉要求承租人支付2014年8月16日至合同结束时止即2015年8月15日的租金，因郑鑫实业现已停产，郑依松租赁厂房的合同目的已不能实现，要求郑依松支付尚未到期的租金显失公平，但郑依松的机器设备仍存放在原告出租的厂房中，故郑依松应支付至腾还时止的租金及房屋使用费，依据《厂房租赁合同》之约定，2014年8月16日至2015年8月15日止的租金为100，000元，按365天计，每天租金应为100，000元÷365天=274元，故2014年8月16日起的租金及房屋使用费以274元／天计算为宜。《厂房租赁合同》约定了壹万元押金，并明确约定“如乙方在租赁期间违约，甲方有权把押金当违约金处理。”郑依松亦承认其存在欠交租金的事实，并认可徐辉代其出具的欠条，故对原告要求徐辉支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，依法应由郑依松支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条之规定，判决如下：
一、被告郑依松于本判决生效之日起十日内支付原告江西恩泉油脂有限公司2013年8月16日至2014年8月15日欠交的租金68，400元；
二、被告郑依松于本判决生效之日起十日内支付原告江西恩泉油脂有限公司违约金10，000元；
三、被告郑依松于本判决生效之日起十日内将其承租的位于上饶县湖村乡张家源的厂房（含三栋车间、办公楼、厨房、值班室）腾还原告江西恩泉油脂有限公司；
四、被告郑依松应于本判决生效之日起十日内支付原告江西恩泉油脂有限公司自2014年8月16日起至被告郑依松实际迁出上述房屋之日止的厂房租金，该租金按274元／天计算；
五、如被告郑依松在2015年8月15日前未将上述房屋腾还原告江西恩泉油脂有限公司，则被告郑依松还应于本判决生效之日起十日内支付原告江西恩泉油脂有限公司房屋使用费，该房屋使用费按274元／天计算，从2015年8月16日起计算至被告实际迁出上述房屋之日止；
六、驳回原告江西恩泉油脂有限公司对被告徐辉的诉讼请求；
七、驳回原告江西恩泉油脂有限公司其余部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，868元，减半收取1，934元，由被告郑依松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
本案申请执行的期限为判决生效后自动履行期限届满后二年内，逾期则丧失申请执行的权利。
审判员 曹佳
二〇一四年十一月十二日
书记员 宋倩