山东省聊城市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）聊行再终字第1号
上诉人（原审第三人）：吕瑞。
委托代理人：冯天宏，山东普新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱周利。
委托代理人：朱超。
委托代理人：朱影。
原审被告：东阿县人民政府。
法定代表人：周文明，县长。
委托代理人：邱立新。
委托代理人：ＸＸ。
上诉人吕瑞与被上诉人朱周利、原审被告东阿县人民政府行政登记纠纷一案，东阿县人民法院于2008年3月24日作出（2007）东行初字第48号行政判决，该判决生效后，吕瑞不服，向聊城市人民检察院申诉。聊城市人民检察院向本院提出抗诉，本院作出（2012）聊行监字第2号行政裁定，指令东阿县人民法院再审。东阿县人民法院于2012年12月24日作出（2012）东行再字第3号行政判决，吕瑞不服该判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吕瑞及其委托代理人冯天宏、被上诉人朱周利的委托代理人朱超和朱影、原审第三人东阿县人民政府的委托代理人邱立新和ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告朱周利于2007年12月12日诉至东阿县人民法院称：1999年1月20日，朱雍君和吕瑞签订协议，将位于东阿县陈集液化气站土地上的三间房屋转让给吕瑞。当时朱雍君并未取得土地使用证，该转让协议违反法律规定。1999年3月21日，被告东阿县人民政府在第三人吕瑞未取得该房屋占用土地使用权的情况下，未尽审查义务，违法为吕瑞颁发了第251号城镇私房所有权证。该具体行政行为违反法律规定，侵犯了原告的合法权益，请求予以撤销。
原审被告东阿县人民政府辩称：我方作出的具体行政行为事实清楚，程序合法。作出行政行为时，原告对该宗土地及上面的房屋都不具有所有权和使用权，也就没有原告的任何合法利益。且多年前的具体行政行为也不可能侵犯后一具体行政行为确定的合法利益。因此，原告不具备诉讼主体资格，应依法驳回起诉。
第三人吕瑞辩称：东阿县人民政府为我办理房产证的行为合法，应予维持。
东阿县人民法院一审认定：1998年11月12日，东阿县物资服务有限公司原经理朱雍君在东阿县物资服务有限公司（陈集液化气站）国有划拨土地上投资建设13间房屋并由被告东阿县人民政府为其办理了第231号城镇私房所有权证，确认了13间房屋的所有权归朱雍君所有。1998年12月24日，被告东阿县人民政府下发《东阿县人民政府关于县土地管理局补办征用、划拨、出让使用土地手续的批复》（东政土字［1998］76号），收回东阿县物资服务有限公司（陈集液化气站）国有划拨土地4930.16平方米（折合7.4亩）的使用权，并将该土地使用权出让给东阿县物资服务有限公司（朱雍君），出让期限为50年。被告东阿县人民政府于2000年5月9日为其颁发了东国用（2000）第1168-1号国有土地使用权证书。1999年1月20日，朱雍君将三间房屋及部分土地（共计189平方米）的使用权转让给吕瑞，由此可以看出，朱雍君将该房产转让给吕瑞时还未取得土地使用权证书。被告东阿县人民政府于1999年3月21日为吕瑞办理了第251号城镇私房所有权证，确认了该三间房屋的所有权归吕瑞，但吕瑞至今没有办理土地使用权证。
2007年3月23日，原告朱周利提出变更土地登记申请，并提供了其与原产权人朱雍君的转让协议及转让合同，上面有朱雍君的签字与印章，注明该地为商服用地，地上物等归个人所有。被告东阿县人民政府以此为依据对该宗地权进行了实地勘察后，确定该宗地面积由4732.16平方米变更为4642.00平方米，将土地使用者名称变更为朱周利，并注销了（2000）东国土字第1168-1号国有土地使用证，为朱周利颁发了（2007）东国土字第1168-1（1）号国有土地使用证。原告朱周利以第三人吕瑞的房屋坐落在自己的土地使用权范围内，侵犯了自己的合法权益为由，向东阿县人民法院起诉，要求撤销吕瑞的房产证。而第三人吕瑞认为原告的土地证不合法，不应具有效力，要求维持被告为自己颁证的具体行政行为。
东阿县人民法院一审认为：原告朱周利拥有（2007）字第1168-1（1）号国有土地使用权证，第三人吕瑞的房屋坐落在该土地面积的使用范围内，其虽对原告持有的该土地使用权证的效力持有异议，但双方之间确实存在法律上的利害关系，原告依法具有诉讼主体资格，对该案享有诉权。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”；第三十七条规定，“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的”，此为法律的禁止性规定。1999年3月21日，东阿县人民政府为第三人吕瑞办理房产证时，原产权人朱雍君还没有取得土地使用权证书（其是2000年5月9日取得该土地使用权证书的）。故原产权人朱雍君与第三人吕瑞转让该房屋的行为违背法定程序，不合法律规定，法院不予支持。根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十六条第（二）项、《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第2、3目之规定，判决：撤销被告东阿县人民政府为第三人吕瑞颁发第251号城镇私房所有权证的具体行政行为。案件受理费50元由被告东阿县人民政府承担。
聊城市人民检察院抗诉认为：行政作为类案件，认定原告与被诉具体行政行为有法律上利害关系的时点一般应当界定为被诉具体行政行为作出时。在具体行政行为作出前或作出后与之有法律上利害关系的人一般不具有原告资格。东阿县人民法院的判决认定事实不清，适用法律错误。颁证时朱周利对该宗土地及上面的房屋都不具有所有权和使用权，不存在朱周利的任何合法权益。因此，朱周利不具有行政诉讼的主体资格。
东阿县人民法院再审查明的事实同一审时认定的事实。
东阿县人民法院再审认为：抗诉机关的抗诉理由“认定原告与被诉具体行政行为有法律上利害关系的时点一般应当界定为被诉具体行政行为作出时，在具体行政行为作出前或作出后与之有法律上利害关系的人一般不具有原告资格”没有法律依据。虽然原审原告朱周利的（2007）东国土字第1168-1（1）号国有土地使用证被撤销，但朱周利始终认为原审第三人吕瑞的房屋坐落在自己土地面积的使用范围内，认为东阿县人民政府的颁证行为侵犯了其合法权益。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条“人民法院受理公民、法人和其他组织对下列具体行政行为不服提起的诉讼：（八）认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的”规定，朱周利只要认为东阿县人民政府为吕瑞颁发房产证的行为侵犯了其合法权益，东阿县人民法院就应当受理其提起的诉讼。并且朱周利主张房屋范围内的土地使用权，而第三人吕瑞的房屋又一直没有土地使用权证，原审原告朱周利与第三人吕瑞之间对房屋范围内的土地使用权属存在争议是不争的事实，所以在东阿县人民政府没有确定该房屋范围内的土地使用权的权利归属即该房屋范围内土地争议没有得到解决的情况下，原审原告朱周利与撤销或变更具体行政行为有法律上的利害关系，依据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第十三条的规定，原审原告朱周利可以依法提起行政诉讼，其具有诉讼主体资格，对该案件享有诉权，抗诉机关的抗诉理由不成立，依法不予采纳。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；”第三十七条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的”，此为法律的禁止性规定。1999年3月21日，原审被告东阿县人民政府为第三人吕瑞办理房产证时，原产权人朱雍君还没有取得土地使用权证书（其是2000年5月9日取得该土地使用权证书的），故原审被告东阿县人民政府为第三人吕瑞办理第251号城镇私房所有权证的行为属认定事实不清，违反法定程序，不符合法律规定，依法应予以撤销。另因本案只能对东阿县人民政府颁证的具体行政行为进行审查、认定，而不应对转让房屋的行为进行审查、认定，原审判决理由“转让房屋的行为违背法定程序，不合法律规定，本院不予支持”的表述有不当之处，应予纠正。但原审判决在认定事实及适用法律等方面并无不当，依法应予维持。本案经审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条、第五十四条第二款第（一）项，最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第十三条、七十五条、七十六条之规定，判决：维持东阿县人民法院（2007）东行初字第48号号行政判决，即撤销被告东阿县人民政府为第三人吕瑞颁发第251号城镇私房所有权证的具体行政行为。
吕瑞不服，上诉称：（一）原审法院没有认真审查当事人所提供的有关证据材料，把朱雍君转让吕瑞房屋的面积和办理房产证的日期都写错了，偏袒被上诉人一方。（二）朱周利在2007年已丧失诉讼主体资格。上诉人是1999年3月21日办理的房产证，中介人就是本案原告朱周利，并且他在2002年同样从朱雍君那里购得了一间与上诉人相邻的房屋并办理房产证，这个事实是朱周利非常清楚的。他在当时并没有对朱雍君与吕瑞的交易提出任何异议。而在相隔9年后的2007年却向东阿县人民法院提出行政诉讼，大大超出了时效期限。（三）2007年东阿县人民政府为上诉人吕瑞颁发的《私人房屋所有权证》具体行为事实清楚，程序合法。作出行政行为时，朱周利对该宗土地及上面的房屋都不具有所有权和使用权，也就没有一审原告的任何合法利益。且多年前具体行政行为也不可能侵犯后一具体行政行为确定的合法权益。（四）聊城市中级人民法院（2012）聊行再字第1号判决也维持了东阿县人民法院（2007）东行初字第44号行政判决，撤销了东阿县人民政府为朱周利颁发的（2007）东国土字第1168-1（1）号国有土地使用证的具体行为。这说明，东阿县人民政府2007年为上诉人吕瑞颁发的第251号房屋所有权证的具体行为合法有效。（五）《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条、第9条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案朱周利起诉时，朱雍君已经取得了土地使用权证书。而且，根据《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（二）》的规定，违反法律行政法规强制性规定无效是指违反效力性强制性规定而不包括管理性强制性规定，所以，上诉人与朱雍君签订的房屋及土地使用权转让协议是有效的，继后办理了房屋所有权证书也是正确的。
朱周利答辩称：（1）截止1997年7月22日，朱雍君委托会计师事务所对陈集液化气站的资产进行评估时，液化气站的土地和房屋等资产是完整的，并没有分割或转让。（2）朱雍君于2000年5月9日取得土地使用权证书，以该宗土地及其地上房屋等资产注册成立东阿县物资服务有限公司。上诉人被撤销的房产证是在此时间之前办理的，违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条的强制性规定。（3）根据最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释第41条、42条、43条的规定，朱周利的诉讼是在合法时效之内提起的。（4）虽然朱周利的土地证在另一案中被撤销，但该宗土地及其资产仍为东阿县物资服务公司合法注册资产，公司法定代表人朱周利依法向国家缴纳了国有土地出让金及其他规费。朱周利依法对该宗土地及其资产具有使用权和所有权，也就与其相应的具体行政行为有法律上的利害关系，依法具有诉讼主体资格。（5）聊城中级法院2000年4月19日作出的（2000）聊行终字第40号判决已认定该宗土地依法确权给东阿县物资服务公司，界址清晰，在此之前没有进行转让或部分转让，更没有提及上诉人的任何权利。请求法庭依法维持原判。
原审被告东阿县人民政府同意上诉人的上诉意见。
本院经再审查明：东阿县物资服务公司陈集液化气站的13间房屋始建于1991年。1998年10月30日，东阿县人民政府向东阿县物资服务公司颁发了东国用（98）字第1168号《国有土地使用证》。1998年11月12日，东阿县物资服务公司朱雍君将液化气站内的13间房屋办理了第231号《山东省东阿县城镇私房所有权证》，确权归其所有，建筑面积为334平方米。
1998年12月24日，东阿县人民政府下发《东阿县人民政府关于县土地管理局补办征用、划拨、出让使用土地手续的回复》（东政土字［1998］76号），收回东阿县物资服务公司（陈集液化气站）国有划拨土地4930.16平方米（折合7.4亩）的土地使用权，并出让给东阿县物资服务公司（朱雍君），出让期限为50年。此前的同月18日，朱雍君缴纳了土地出让金总额103600元中的41400元，剩余部分一直未缴纳。
1999年3月6日，朱雍君与吕瑞签订协议，约定将建筑面积为84平方米的三间房屋及105平方米的土地以3.6万元的价格转让给吕瑞。1999年3月21日，东阿县人民政府为吕瑞办理了第251号《城镇私房所有权证》，确认了吕瑞对3间建筑面积为84平方米房屋的所有权。
2000年5月9日，东阿县人民政府为东阿县物资服务公司办理了东国用（2000）字第1168-1号国有土地使用证；该证载明：土地使用者为东阿县物资服务公司（朱雍君），用途为商服用地，使用权类型为出让，使用权面积为4732.16平方米，终止日期为2048年12月24日。
2002年1月20日，朱雍君与朱周利签订《转让协议书》，约定将陈集液化气站所有财产（现状）转让给朱周利，转让金额为24万元。
2007年3月22日，东阿县国土资源局作出东国土资发［2007］11号批复，同意将东阿县物资服务公司（朱雍君）以出让方式取得的国有土地使用权转让给朱周利，原出让面积为4732.16平方米，实测转让土地面积为4642平方米。2007年3月29日，东阿县人民政府为朱周利办理了国有土地使用权变更登记，并颁发了新证，证号为东国用（2007）第1168-1（1）号。
2007年9月18日，吕瑞、朱成道提起行政诉讼，要求撤销东阿县人民政府为朱周利颁发的国有土地使用权证。2008年3月24日，东阿县人民法院作出（2007）东行初字第44号行政判决，撤销了东阿县人民政府为朱周利颁发的东国用（2007）第1168-1（1）号国有土地使用权证。2008年7月10日，东阿县人民法院作出裁定，对撤销朱周利国有土地使用权证的行政案件进行再审。2011年11月8日，东阿县人民法院作出（2011）东行再字第1号行政判决，驳回了吕瑞、朱成道要求撤销东阿县人民政府为朱周利颁发的东国用（2007）第1168-1（1）号国有土地使用权证的诉讼请求。吕瑞、朱成道上诉至本院。2012年5月25日，本院作出（2012）聊行再字第1号行政判决，撤销了东阿人民法院（2011）东行再字第1号行政判决，维持（2007）东行初字第44号行政判决。
认定上述事实的证据有：（2000）聊行终字第40号行政判决书、第231号《山东省东阿县城镇私房所有权证》、朱雍君缴纳土地出让金的单据、东政土字［1998］76号文件、第251号《城镇私房所有权证》、东国用（2000）字第1168-1号国有土地使用证、（2007）东行初字第44号行政判决书、（2011）东行再字第1号行政判决书、（2012）聊行再字第1号行政判决书等。
本院认为，本案的争议焦点有两个：一是朱周利是否具有本案原告的诉讼主体资格，以及其起诉是否超过起诉期限；二是东阿县人民政府为吕瑞颁发房产证的具体行政行为是否合法。
关于第一个焦点问题，本院认为，朱周利具有原告主体资格，其起诉未超过起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条的规定，只要行政相对人认为行政机关的具体行政行为侵犯了其人身权、财产权，即可向人民法院提起行政诉讼。在本案中，东阿县人民政府于2007年3月29日为朱周利颁发了东国用（2007）第1168-1（1）号国有土地使用权证，尽管该证后来被人民法院撤销，但在当时仍有效的情况下，该证记载的土地使用权范围与吕瑞房屋所占用的土地存在重合之处，朱周利以自己的土地使用权益受到损害为由，提起行政诉讼，要求撤销吕瑞的房屋所有权证，具有原告的诉讼主体资格。上诉人所主张的认定原告与被诉具体行政行为有法律上利害关系的时点一般应当界定为被诉具体行政行为作出时的理由，没有法律依据，不应支持。《最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第四十一条第一款规定，“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”同时，该司法解释第四十二条还规定，“公民、法人或者其他织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案中，在吕瑞提起要求撤销朱周利的土地使用权证的行政诉讼后，朱周利遂起诉要求撤销吕瑞的房屋所有权证，朱周利的起诉不超过起诉期限。
关于第二个焦点问题，东阿县人民政府为吕瑞颁发房产证的行为不符合法律规定。本案系行政诉讼案件，行政机关具体行政行为合法性是该案审查的重点。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，出让人应当按照出让合同约定已经支付完毕全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；不符合该条件的，不得转让。在本案中，东阿县人民政府为吕瑞颁发房屋所有权证时，朱雍君既未支付完毕全部土地使用权出让金，也未取得土地使用权证书，不符合颁发房产证的法定条件。故原审法院撤销东阿县人民政府为吕瑞颁发的房产证，并无不当。《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条、第9条是针对土地使用权出让合同效力问题做出的规定，属于民事案件审理时适用的法律规范。转让合同的有效与否，并不影响本案中对东阿县人民政府具体行政行为合法性的审查。原审法院第一次判决理由中“转让房屋的行为违背法定程序，不合法律规定，本院不予支持”的表述有不当之处，原审法院在重审时对此进行了纠正，是正确的。
原审法院在再审判决中把朱雍君转让给吕瑞房屋的“日期”和“土地面积”误写成了与本案合并审理的另一当事人朱成道的“房屋转让日期”和“土地面积”，确实存在疏漏之处，但原审法院及时对该笔误以裁定书的方式进行了补正；上诉人以此为理由，认为原审法院偏袒被上诉人，不予采信。
综上，原审判决适用法律正确，判决结果无误，应予维持。本案经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吕瑞负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 炜
审判员 张 磊
审判员 苏子路
二〇一三年五月九日
书记员 张玉芬