浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终2225号上诉人（原审原告）：宣佳丽，女，1986年8月24日出生，汉族，住杭州市江干区。委托诉讼代理人：魏素凤，女，1960年1月10日出生，汉族，住杭州市下城区，系宣佳丽婆婆。被上诉人（原审被告）：杭州良渚文化村开发有限公司，住所地杭州市余杭区良渚街道(人民政府内)。法定代表人：朱向华。委托诉讼代理人：姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。上诉人宣佳丽因与被上诉人杭州良渚文化村开发有限公司（以下简称文化村开发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初18141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年7月5日，宣佳丽与文化村开发公司签订编号2013预1067907《浙江省商品房买卖合同》及补充协议，主要约定：宣佳丽购买文化村开发公司开发的位于杭州市余杭区商品房，该房建筑面积86.54㎡，单价11402.47元/㎡，总价款986770元，于2015年3月31日前交房。合同签订后，宣佳丽依约向文化村开发公司支付商品房首付款296770元，余款690000元通过银行按揭贷款付清。现涉案房屋已办理过户登记及交付手续。2014年1月，宣佳丽发现所购商品房的北侧，相距约25米处山坡上的树丛中有零星的坟墓显露，宣佳丽认为这一情况在商品房销售时，文化村开发公司并未予以告知，存在重大失职行为，为此与文化村开发公司进行交涉，但无果。同时查明，宣佳丽在与文化村开发公司签订《浙江省商品房买卖合同》及补充协议之前，文化村开发公司向宣佳丽发放的万科“阳光宣言”及置业指南宣传资料中，关于商品房周边不利的环境因素有“本公司在制定销售价格时，已充分考虑了以上（指图示）不利因素对房屋可能造成的不利影响。因受条件限制和不同主体之间的认知差异，本公司未必能对所有不利因素一一提示，敬请您在选择购买房屋前，亲临现场，对周边环境仔细考察后再做购买决策。”的特别提示。另查明，文化村开发公司开发的杭州市余杭区良渚文化村绿野华语苑小区商品房的7号楼幢1单元的北侧山坡，原先系杭州市余杭区良渚街道七贤桥村和东莲村的私墓埋葬点，在2012年9月文化村开发公司向杭州市规划局余杭规划分局报备11-2地形图上也有标注。因山林防火、征地建设原因，该点的私墓自2012年开始陆续搬迁至异地埋葬，所剩的私墓已不多，属零星散布，伴有树丛遮掩。杭州市余杭区良渚文化村绿野华语苑小区的商品房的楼幢朝向均为坐北朝南，楼幢高度均相近，其中宣佳丽购买的商品房所在的是7号楼幢1单元404室，该楼幢1单元的北侧靠近山坡，与山坡间距约25米，从该房屋室内北面窗户向北侧山坡上平视，能看见山坡树丛中有零星的几座坟墓显现。宣佳丽诉至原审法院，请求判令：1.文化村开发公司赔偿宣佳丽190000元；2.文化村开发公司出示项目子项《边坡支护》设计、开挖、修建、竣工的相关资料以告知业主；3.文化村开发公司承担本案诉讼费用。后宣佳丽变更诉讼请求为：1.判令文化村开发公司赔偿宣佳丽190000元；2.判令文化村开发公司承担本案诉讼费用。原审法院认为：宣佳丽要求文化村开发公司赔偿损失，理由是文化村开发公司签订商品房买卖合同时故意隐瞒房屋北侧可见山坡有私坟的事实，而该事实足以影响房屋市场价格和入住，给宣佳丽造成经济损失，认为文化村开发公司应承担缔约过失责任。而根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；有其他违背诚实信用原则的行为。因此，缔约过失责任是一方当事人因违反先合同义务而造成对方信赖利益损失所应承担的民事赔偿责任，适用于合同未成立、合同被确认无效或者被撤销等情形。本案中，宣佳丽、文化村开发公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，已有效成立，亦经法院生效判决确认不存在欺诈等可撤销情形。且文化村开发公司在向宣佳丽发放的“阳光宣言”等宣传资料中，已经明确未必能对小区内外的不利因素一一提示，要求购房者亲临现场、仔细考察周边环境后再行决定是否购买。《浙江省商品房买卖合同》及相关补充协议中明确有关提示信息仅作参考，不作为合同内容，对双方没有约束力，双方的权利义务应当以《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》约定的为准。现宣佳丽已经依约支付房款，文化村开发公司也按约履行过户、交付等义务，因此在涉案《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》已经实际履行亦未被撤销的情形下，宣佳丽主张文化村开发公司存在缔约过失责任并要求赔偿房屋差价、过渡费、物业管理费等经济损失，无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2018年1月23日判决：驳回宣佳丽的诉讼请求。案件受理费减半收取2050元，由宣佳丽负担。宣判后，宣佳丽不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。在原审庭审中，文化村开发公司以“先前也不知道规划外存在的私墓，而是一直到2013年年底修建山体防滑坡时才发现”的理由进行辩说。现宣佳丽有证据证明事实存在错误，文化村开发公司故意隐瞒诉争房产周边存在私墓的事实证据确凿。杭州市余杭区城市空间信息中心于2009年3月测绘的《杭州良渚文化村开发有限公司11-2地形图》中已将项目规划外存在的私墓作了独立坟的标记。因此，文化村开发公司在立项拿到图纸时就应该清楚上述情况。在规划围墙内的大批私墓自2007年开始搬迁到村委公墓，参与并出资迁墓的文化村开发公司理应知道尚有遗落在规划外附近山坡上的私墓。综上事实，足以证明文化村开发公司故意隐瞒诉争房产周边存在私墓的情形，且有义务履行告知义务。二、原审判决法律部分适用错误。所谓缔约过失责任，是指在合同订立过程中，一方当事人因违背其依据诚实信用原则所尽的义务，而导致另一方的信赖利益损失，所应承担的民事责任。可见，缔约过失责任是诚实信用原则在缔约过程中的体现，是民法意义上平等、等价原则的具体体现，也是市场交易在法律上的内在要求。缔约过失责任的相关规定不仅适用于合同未成立、被确认无效或被撤销的情形，有效合同同样适用。万科阳关宣言与售后置业指南是两份性质、内容、时间均不一致的宣传资料，法院混淆意在为文化村开发公司的不诚信行为开脱。故提起上诉，请求：1.改判支持宣佳丽的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由文化村开发公司承担。针对宣佳丽的上诉，文化村开发公司答辩称：一、宣佳丽主张文化村开发公司故意隐瞒讼争房产周边存在私墓缺乏依据，且与生效判决的认定不符。（2014）浙杭民终字第3265号民事判决认为该私墓点位于涉案商品房开发项目的规划红线范围外，在文化村开发公司未建造山体防护坡之前，该私墓点被山林所覆盖，不易被发现，故文化村开发公司称在项目开发之前未发现该私墓点有其合理性。宣佳丽主张文化村开发公司存在故意隐瞒私墓点的事实依据不足，驳回了宣佳丽主张文化村开发公司存在欺诈而要求撤销合同的请求。现（2014）浙杭民终字第3265号判决已生效，对案件当事人具有法律约束力。本案中，宣佳丽再次主张文化村开发公司故意隐瞒既缺乏证据支持，亦有违生效判决的认定，依法不应支持。二、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。宣佳丽上诉缺乏依据，依法应予驳回。根据相关法律规定，缔约过失责任是一方当事人因违反先合同义务而造成相对方信赖利益损失所应承担的民事赔偿责任，适用于合同未成立、合同被确认无效或者被撤销等情形，合同有效成立的情形下适用的是违约责任，而非缔约过失责任。本案中，宣佳丽与文化村开发公司签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，已有效成立，且（2014）浙杭民终字第3265号生效判决亦驳回宣佳丽关于文化村开发公司存在故意隐瞒构成欺诈的主张并确认合同不存在欺诈等可撤销情形。根据文化村开发公司向宣佳丽发放的阳光宣言、置业指南等，文化村开发公司已明确告知未必能对小区内外的不利因素一一提示，要求购房者亲临现场、仔细考察周边环境后再行决定是否购买，并不存在文化村开发公司故意隐瞒或者宣佳丽被文化村开发公司隐瞒的客观情况。同时，商品房买卖合同及相关补充协议中亦明确有关提示信息仅作参考，不作为合同内容，对双方没有约束力，双方的权利义务应当以合同约定为准。更何况，宣佳丽已依约支付房款，文化村开发公司亦实际向其交付房屋，涉案合同已全面履行完毕。因此，文化村开发公司并不存在宣佳丽主张的故意隐瞒的情形，亦不存在有违诚实信用原则的其他情形。宣佳丽以文化村开发公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实主张文化村开发公司承担缔约过失责任，缺乏依据，不应支持。三、宣佳丽主张的房屋差价损失、过渡费、物业费等经济损失亦缺乏事实和法律依据，依法亦不应支持。根据法律规定，缔约过失责任的范畴为信赖利益损失，而不包括合同有效成立后的履行利益。本案中，宣佳丽主张的各项经济损失既缺乏事实依据，亦不属于缔约过失责任范畴，其主张文化村开发公司赔偿缺乏依据，依法不应支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，宣佳丽向本院提交证据材料如下：1.宁波银行汇通卡对账单2份，用以证明于2013年6月22日认筹房屋时交款20000元，以及于2013年6月29日开盘后购买房屋时交定金50000元，可以佐证当事人在认筹付定金后一周才签订了涉案合同。2.绿野花语西区、东区建设项目环境影响报告书（报批稿）1份（盖章确认件），用以证明在2009年3月签订合同前涉案房屋的地理环境，及当时规划内已经没有墓地，不存在山林覆盖的事实。宣佳丽提交的证据，经文化村开发公司质证：均不属于二审新证据，在案件起诉前已经存在，且证据2在之前案件中已经提交过了。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。二审期间，文化村开发公司未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：当事人的主张系法院审理和裁判的基础与前提。第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，宣佳丽以文化村开发公司在签订商品房买卖合同及补充协议过程中存在故意隐瞒房屋周边有私墓的情形，故而要求文化村开发公司承担缔约过失责任。对此，本院经审查后认为，依据现行合同法之相关规定，缔约过失责任是指在合同成立前的缔约过程中，因缔约人一方过错致使合同不成立或无效或被撤销所应承担的责任。宣佳丽曾以文化村开发公司存在欺诈而主张撤销涉案商品房买卖合同及补充协议，后法院判决驳回了宣佳丽的相关请求，现该判决已经发生法律效力。同时，涉案商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，应属合法有效。因此，本案中不存在适用缔约过失责任的法律基础。另外，签订合同系民事主体通过意思表示设立民事法律关系的具体行为之一。宣佳丽作为签订涉案商品房买卖合同及补充协议的民事主体，在签订前述合同及协议前，其理应对包括但不限于涉案房屋周边环境等因素进行充分的实地察看与了解。现涉案商品房买卖合同及补充协议已实际履行，且并无有效证据证明文化村开发公司存在阻却宣佳丽对涉案房屋周边环境进行实地察看与了解的行为。从该角度分析，宣佳丽的相关主张也不能成立。综上，原审法院判定宣佳丽要求文化村开发公司承担缔约过失责任的诉讼请求缺乏法律及事实依据并予以驳回，并无不当。宣佳丽的上诉理由，不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由宣佳丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵为民审 判 员 徐 丹审 判 员 毕克来二〇一八年五月十六日法官助理 秦海龙书 记 员 张 琪??