广东省珠海横琴新区人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤0491民初765号原告：中国环球印务有限公司珠海分公司，住所地：珠海市拱北银海新村21座C地下。负责人：胡正文，总经理。委托诉讼代理人：刘奕贤，广东百步律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱灿，广东百步律师事务所律师。被告：蒋剑清，男，1962年7月18日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。被告：新联（集团）地产发展有限公司，住所地：澳门南湾街38A11楼B座。法定代表人：陶爱珍，职务：经理原告中国环球印务有限公司珠海分公司（以下简称“环球印务珠海公司”）诉被告蒋剑清、新联（集团）地产发展有限公司（以下简称“新联地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月12日受理后，适用�易程序，实行独任审判，于2016年12月30日公开开庭进行了审理。原告环球印务珠海公司委托诉讼代理人刘奕贤，被告蒋剑清的委托诉讼代理人朱光仁到庭参加诉讼，被告新联地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告环球印务珠海公司诉讼请求：判令确认两被告间所签订的买卖珠海市拱北水湾路74号1单元地下A房、珠海市拱北水湾路74号1单元地下B房、珠海市拱北水湾路74号1单元地下C房的《珠海市商品房买卖合同》无效。事实和理由：本案所涉的三套房产其实早在该房产刚建好的1984年，被告新联地产公司已抵债给了原告。并且从上世纪80年代起，该三处房产已交给原告使用，原告停止营业以后，该房产则由原告委托胡正文一直管理、使用至今。然而，令人不可思议的是，被告蒋剑清却在2016年3月22日起诉本物业的管理和使用者胡正文，声称该三套房产已于2011年办理了房产证，该三套房子”已属”其所有，要求胡正文腾退房子及赔偿损失。而经过查询本三套房产的所谓“办证”档案，发现两被告所签订的《买卖合同》应为无效，具体理由如下：一、《买卖合同》中的出售方被告新联地产公司是澳门企业，该企业早已被吊销、关闭，不能再从事经营业务，并且,根据中国法律规定，境外公司若要在中国境内从事房地产开发业务，必须在中国境内注册成立房产公司才具备房产开发及买卖资格，而本房产买卖合同竟是由境外的澳门公司直接进行销售，即使被告新联地产公司未被吊销及关闭，也不能以开发商身份直接从事中国境内的房产买卖。而且，《商品房买卖合同》不是由业主被告蒋剑清亲自办理，而是由一个名为“何芳”的人办理，但“何芳”是何方神圣却没见任何委托�续，这也违反了办证规定。二、中国法律规定，如果是境外的公司企业或个人需要在大陆境内从事法律事务的，其在相关法律文书上的盖章、签字必须有大陆驻当地法律公证机构的公证才有法律效力，《买卖合同》的签订根本违反了上述规定。三、没有证据证明是被告新联地产公司开发了本房产，被告新联地产公司与“何芳”签订的买受人为被告蒋剑清的《买卖合同》缺乏事实依据，并且，该《买卖合同》里一定要填写的内容却全为空白，这不符合正常的房屋买卖合同的起码要求。四、本房产档案里用以证明该三套房产是被告新联地产公司开发的“珠海华发实业股份有限公司”的《证明》没有原件，仅为复印件，不具有证明力。从该三套房产的档案资料来看，被告蒋剑清上世纪1994年12月9日交了买房产的款，但却在16年后的2010年4月12日才由一个叫“何芳”的人代其�订《买卖合同》，为什么事隔16年才去签订合同？这有违常理。并且被告蒋剑清一直在本房产所在的银海花园从事物业管理的负责人工作，不存在因在海外不方便办证的可能性。有必要声明的是被告蒋剑清是当年合作开发本房产的负责人之一（已故）的舅仔。本房产证不排除是被告蒋剑清因工作职务之便窃取了当年遗留的相关单据填写房产买卖相关资料而伪造了《买卖合同》（原告请求对本三套房产资料中的交款单据的书写时间进行司法鉴定）。对于房产买卖，我国司法部、住建部、司法部侨务办公室《关于办理华侨、港澳同胞、台湾同胞以及外国人华侨房屋产权事宜中如何确认公证文书效力》的第二条规定明确规定，涉及港澳台的有关房屋产权转移的法律行为必须办理公证。另外，司法部、住建部关于房屋规定管理中加强公证的通知也有相同规定，并且规定对新�商品房办理房产登记属于房产所有权转移，在签订房屋买卖合同时应当进行公证。根据上述规定，两被告都是境外人士，对于本案所争议房产的买卖合同必须经过公证，但是本案所涉的3套房产，经查询房产档案，根本没有合同公证文书，不清楚委托人是什么身份。根据合同无效的法律规定，两被告所签订的所谓房屋买卖合同违反了我国法律法规的规定，应属无效合同。被告蒋剑清辩称，两被告的房屋买卖合同真实合法有效，被告蒋剑清已经按约支付了购房款，并办理出了房屋产权证，系房屋的合法产权人。原告跟涉案房产没有任何关系，其诉称被告新联地产公司将房屋抵债给了原告，没有任何事实根据。从珠海市香洲区法院的另案来看，胡正平自述是根据原告的委托管理房产至今，这个理由根本是不成立的，因为原告公司是中外合资公司，不是某一个�能够处分的。被告新联地产公司未答辩，也未向本院提交证据。经审查，原告起诉时向本院提供的1985年的营业执照显示董事长许邦、副董事长崔耀、总经理胡正文。原告提交的2016年9月18日《授权委托书》委托人为原告，委托人负责人：胡正文，总经理。受委托人为广东百步律师事务所刘奕贤律师、朱灿律师。该授权委托书落款委托人并未有负责人签名，只是加盖了原告公司印章。原告提交的2016年10月8日《法定代表人身份证明书》记载胡正文同志，在原告公司担总经理职务。特此证明。并加盖有公司公司印章。2016年10月8日珠海市工商行政管理局的商事登记簿，显示原告公司的法定代表人/负责人一栏为空白。本院于庭后到珠海市工商行政管理局调取了原告公司的相关情况，中国环球印务公司在珠海设立办事机构于经珠海市人民政府1985年1月25日珠府办构【1985】38号文批准设立中国环球印务有限公司珠海分公司。1986年的营业证书显示董事长许邦、副董事长为崔耀、李达扬，总经理胡正文。同时本院调取的相关材料中有原告公司加盖公章的文件。本院认为，被告蒋剑清是香港特别行政区居民，本案属于涉港房屋买卖合同纠纷案件，应参照涉外民事诉讼相关规定进行审理。因合同履行地在广东省，中华人民共和国内地法与本案有最密切联系，本院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，确定本案适用中华人民共和国内地实体法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，“起诉必须符合下列条件:原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；有明确的被告；有具体的诉讼请求和事实理由；属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。据此规定，作为提起民事诉讼的原告，不仅要与所诉案件有利害关系，还要求其提起诉讼的行为是其真实意思表示，否则，不具备原告的条件。本案中，我国《公司法》第十四条第一款规定“公司可以设立分公司。设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。原告系中国环球印务有限公司的分公司，起诉时原告向本院提供的1985年的营业执照、珠海市工商行政管理局商事登记簿均未显示原告公司的法定代表人为胡正文，也未有证据证明胡正文有权代原告做出提起诉讼的决定。同时，原告起诉时提交的法定代表人身份证明书、授权委托书中加盖的原告公司印章与本院工作人员到珠海市工商行政管理局档案中备案的公章不一致。因此，现有证�不足以证明提起本案诉讼是原告的真实意思，故本案不具备起诉条件，本院驳回原告起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条，《诉讼费用交纳办法》第八条第一款第（二）项的规定，裁定如下：驳回原告中国环球印务有限公司珠海分公司的起诉。原告中国环球印务有限公司珠海分公司已预交的案件受理费人民币17400元，予以退回。如不服本裁定，原告中国环球印务有限公司珠海分公司可在裁定书送达之日起十日内、被告蒋剑清、新联（集团）地产发展有限公司可在裁定书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人�法院。审 判 员 葛   阳   辉二〇一七年三月二十七日法官助理 潘茜书记员何绍峰