山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民四终字第1580号
上诉人（原审被告）：李子军。
委托代理人：张霞，山东通世律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：滕顺德。
被上诉人（原审被告）：邹金丽。
上诉人李子军因与被上诉人滕顺德、邹金丽确认合同无效纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2013）福民清初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李子军的委托代理人张霞、被上诉人滕顺德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，滕顺德与邹金丽原系夫妻关系，双方于1993年相识并建立恋爱关系后同居，1997年3月11日以滕顺德名义购买位于烟台市福山区康庄小区9号楼3单元4楼402室（即康庄小区9-3-8号）房产一处，于1998年6月1日生男孩滕佳峰，2001年6月12日双方在招远市民政局办理结婚登记，滕顺德系再婚。2006年10月，滕顺德因车祸致残。2010年1月25日，滕顺德向招远市人民法院提起离婚诉讼，诉讼过程中邹金丽主张其于2010年1月29日将双方购买的比亚迪轿车以2.2万元价格卖给案外人姜从高。2010年3月29日，滕顺德撤回离婚起诉。2010年5月6日，邹金丽向招远市人民法院提起离婚诉讼，诉讼期间邹金丽于2010年10月12日私自将前述房产以26.8万元价格卖给李子军，后招远市人民法院于2011年7月21日判决不准予双方离婚。2012年11月16日，邹金丽再次向招远市人民法院提起离婚诉讼，招远市人民法院于2013年6月17日作出判决，准予邹金丽与滕顺德离婚，该判决中对邹金丽私自出卖的房屋和车辆问题未做处理，并告知滕顺德可另行主张权利。前述事实，系招远市人民法院已生效的判决书所确定的事实。诉讼过程中，滕顺德主张与被告邹金丽于1997年5月28日开始同居，但未提交证据予以证明。
本案诉争房屋为烟台市第三建筑安装工程公司（以下简称三建公司）开发建设的房产，但该房产至今一直未能办理房产证及土地证初始登记。1997年3月12日，该公司与案外人邹仁武签订协议，将诉争房屋以5.6万元价格转让给邹仁武。当日，邹仁武与滕顺德签订协议，将诉争房产以5.6万元价格转让给滕顺德。
2010年10月12日，邹金丽与李子军签订协议，将诉争房屋以26.8万元卖给李子军，同时邹金丽将三建公司与邹仁武的买卖合同一份、三建公司向邹仁武出具的收款收据一份、邹仁武与滕顺德及邹金丽签订的买卖合同一份、以滕顺德名义出具的委托邹金丽卖房的授权委托书一份交付给李子军，并向李子军出具了收款26.8万元的收条一份。庭审中，李子军向法庭提交了前述证据材料，对三建公司与邹仁武的买卖合同、三建公司向邹仁武出具的收款收据双方均无异议。对邹仁武与滕顺德及邹金丽的买卖合同，滕顺德提出异议，主张合同中邹金丽的名字是邹金丽与李子军串通好后加上的，合同上原本只有滕顺德的名字，滕顺德对该合同其他内容无异议；对此邹金丽认可她的名字是后来加上的，主张是因为要卖房怕买房人不相信所以在滕顺德委托其卖房时当着滕顺德的面加上了她的名字。对于卖房授权委托书，滕顺德主张其并没有向邹金丽出具过卖房的委托书，委托书上的签名是其本人之前形成的，但手印是邹金丽趁其睡觉时拿其手加盖的，其他内容是邹金丽自己填写的，而且委托书有涂改；对此邹金丽主张，2006年滕顺德出车祸在招远老家养伤，2007年就委托她处理家里的所有事包括处理房子的事，委托书是2007年填写的，委托书上的滕顺德签名及手印都是由滕顺德本人签字并摁手印，其他内容及手印都是她填写、加盖的，2009年要卖房时为了少麻烦所以她就把落款时间由2007年改为2009年；李子军则主张委托书是邹金丽给他的，委托书是如何形成的不清楚。从授权委托书上看，落款时间有明显的涂改痕迹和破损。对邹金丽与李子军所签订的买卖合同，邹金丽予以认可，但滕顺德主张该协议是两被告瞒着他所签订的。邹金丽认可卖房时滕顺德不知道，当时双方已分居，卖房以后也没有告诉过滕顺德。对李子军提交的收条，邹金丽认可是其出具，并主张房款因车祸治病、事故赔偿、抚养孩子、偿还债务等已被其花了；滕顺德对此则主张其无法确定收条的真实性。
原审诉讼过程中，两被告均主张滕顺德委托邹金丽卖房的事实，且李子军提交了滕顺德签字盖印的授权委托书予以证明。对此，原审法院认为，该委托书存在瑕疵，首先落款时间有明显的涂改变造的痕迹，其次内容部分除滕顺德签名外均非滕顺德所书写，并且滕顺德对委托邹金丽卖房的事实也不予认可，两被告也无其他证据予以佐证，因此仅以该委托书不能证明委托卖房事实的存在，对此事实法院不予采信。
招远市人民法院在审理邹金丽与滕顺德离婚纠纷一案过程中，于2011年3月19日对本案李子军进行过调查，调查过程中李子军做如下陈述：我认识滕顺德、邹金丽，他二人是夫妻；我现在居住的这栋房（位于福山区康庄小区9号楼3单元4楼西）原来是邹金丽的，2010年6、7月份，通过别人介绍知道这套房要卖，我就有了买房的打算，因为房屋价格便宜，我于2010年10月12日向邹金丽一次性给付全额房款，并签定了房屋买卖合同，当时是付的现金，共计268000元，我有邹金丽给我的收据为证，还有我与邹金丽签的买卖房屋合同，我可以向法院提供上述两份证据的复印件；这个房子没有产权证，这些房子都没有房产证，邹金丽是买的邹仁武的房子，邹仁武是从三建公司买的房子，三建公司现已倒闭；房屋买卖过程中滕顺德没有参与，我与滕顺德一直没有见面，买房时我问过邹金丽，她说其丈夫是残疾人不方便到场，并且让我看了滕的残疾证、结婚证、户口本；当时我不知道他们正在闹离婚；买房后滕顺德2010年12月来找过我，说邹金丽卖房他不知道，并且给我换过锁，为此我找过邹金丽让她把钱退给我，后来邹金丽的电话就再也打不通了；他们在离婚期间邹金丽单方出卖房屋是违法的我知道，当时我不知道他们正在离婚，知道的话我也不能买这个房子；只要把我的买房款退给我，我就同意将房屋退给他们。
滕顺德主张诉争房屋系其个人借款出资购买并由其偿还，为其婚前个人财产，为证实其主张提交了滕顺德于1997年3月10日出具的5万元的借据一张、于2000年4月29日出具的2万元的支款条一张，对此，邹金丽认为两张条反映的事实属实，但主张5万元借款是她去借的，后来还了，借据应交给出借人了而不应在滕顺德手中，支款条支出的是她与滕顺德在烟台塑料一厂干活的工程款而不是借款；李子军也有异议，主张诉争房屋系滕顺德与邹金丽共同购买，至于款项邹金丽与滕顺德陈述不一致，不能证明购房款是滕顺德出资的。
原审法院依据合同书、收据、收条、判决书、授权委托书及当事人陈述等认定上述事实。
原审法院认为，原、被告双方对诉争房屋的财产性质有争议，滕顺德主张系其婚前个人财产，邹金丽主张系其与滕顺德共同财产，李子军也主张系邹金丽与滕顺德共同财产，但由此可以确认的事实是诉争房屋并非邹金丽个人财产。滕顺德主张其与邹金丽于1997年5月28日开始同居，但对此没有证据予以证明，而根据已生效的招远市人民法院民事判决书确认的事实是双方“于1993年相识并在建立恋爱关系后同居”，因此法院可以认定1997年3月12日购买诉争房屋发生在双方同居期间。根据法律规定，解除同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。本案中，滕顺德购买诉争房屋发生在滕顺德与邹金丽同居生活期间，并且之后双方登记结婚，因此诉争房屋应属夫妻共同财产；滕顺德主张系其婚前个人财产，并提交了借条及支款条予以证明，对此法院认为，滕顺德所提交的证据材料不能证实购买诉争房屋系滕顺德以其个人财产支付、反映不出借款系以其个人财产偿还，因此对该主张，法院不予支持。
最高人民法院司法解释规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务；在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效；但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。同时，最高人民法院司法解释规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持；夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，邹金丽在与滕顺德离婚诉讼期间，未经滕顺德同意擅自将共同财产诉争房屋出卖，具有明显的恶意。另外，从李子军在招远市人民法院调查时的陈述来看，李子军认可之所以购买诉争房屋，是因价格便宜，并且在其明确知道诉争房屋没有产权登记证书的同时，也认知到邹金丽出售房屋须有滕顺德的同意，但在邹金丽出具残疾证、授权委托书的情况下，即予认可，而对委托书存在的明显的涂改变造瑕疵不予理会，从该过程来看，一是存在买卖价格偏低的问题，二是交易过程中李子军是存在过错的，即明知道诉争房屋是夫妻财产而与邹金丽个人进行交易，对授权委托书不加审查的信赖也是建立在价格便宜而置交易风险于不顾之上。同时，根据我国法律规定，不动产的转让需经登记才生效，而诉争房屋一直未办理产权登记，因此从法律意义上而言，邹金丽与李子军的交易尚未完成。综前，原审法院认为，李子军不具备我国法律规定的善意取得的条件，诉争房屋的买卖合同应认定为无效。
法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，本案中邹金丽因买卖合同所取得的房款26.8万元应返还给李子军，李子军因合同所取得的诉争房屋应返还给滕顺德及邹金丽。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条、《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条的规定，原审法院于2014年6月9日判决：一、邹金丽与李子军所签订的房屋（烟台市福山区康庄小区9－3－8号）买卖合同无效。二、李子军于判决生效后三十日内将房屋（烟台市福山区康庄小区9－3－8号）返还给滕顺德及邹金丽。三、邹金丽于判决生效后三十日内返还给李子军房款26.8万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5320元，由邹金丽、李子军各负担2660元。
宣判后，上诉人李子军不服原审判决，向本院提起上诉称，原审认定事实及适用错误，程序违法。涉案的房屋买卖合同是合法有效的。原审认定涉案房屋买卖价格偏低是错误的，上诉人作为购买方支付了房屋的对价，审查了房屋买卖产权人的全部资料，已尽到了必要的审查义务，不存在无效的情形。上诉人在交易中不存在过错，而且，夫妻之间应为表见代理，没有授权委托书的情况下，鉴于二者之间的夫妻关系也有理由相信卖房是他们的共同意思表示。双方的房屋交易已经全部完成，原审认定合同无效，但未依法释明合同无效后上诉人是否主张过错赔偿，程序违法，造成上诉人巨大损失，有失法律公正。原审判决邹金丽向上诉人返还购房款是错误的，应由滕顺德、邹金丽共同向上诉人返还全部购房款，并赔偿损失。请求撤销原判，依法确认滕顺德与李子军签订的房屋买卖合同有效。
被上诉人滕顺德辩称，除了原判第二条，其他判决内容正确。
被上诉人邹金丽未到庭进行答辩。
在本院审理过程中，被上诉人滕顺德主张其与邹金丽不是1993年同居的，是1995年同居。
本院审理查明的其他事实与原审一致。
本院认为，涉案房屋是1997年3月12日以滕顺德名义所购买，在本院审理过程中，被上诉人滕顺德认可其与被上诉人邹金丽系1995年同居，据此，原审法院认定该房屋的买卖发生在双方同居期间，并无不当。因双方之后登记结婚，涉案房屋应当认定为夫妻共同财产。邹金丽在与滕顺德离婚诉讼期间，未经滕顺德同意擅自将涉案房屋出卖给上诉人李子军，且涉案房屋一直未能办理产权初始登记手续，原审判决认定邹金丽与李子军签订的房屋买卖合同应认定为无效，也无不妥。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。就本案而言，涉案房屋系滕顺德、邹金丽共同所有，李子军上诉主张应当由滕顺德、邹金丽共同向其返还全部购房款，理由成立，本院予以支持。原审判决由邹金丽一人向李子军返还全部购房款欠妥，应予纠正。上诉人李子军的其他上诉理由，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持烟台市福山区人民法院（2013）福民清初字第369号民事判决第一项、第二项。
二、撤销烟台市福山区人民法院（2013）福民清初字第369号民事判决第三项。
三、被上诉人滕顺德、邹金丽于本判决生效后30日内返还上诉人李子军购房款268000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5320元，二审案件受理费5320元，计10640元，由上诉人李子军、被上诉人邹金丽各负担5320元。
本判决为终审判决。
审判长 王天松
审判员 罗春光
审判员 刘海波
二〇一四年十一月二十日
书记员 姜永鑫