湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0481民初1371号
原告：谭树杰。
委托代理人：曾小凤。
委托代理人：梁军。
被告：刘富生。
被告：陆小香。
原告谭树杰为与被告刘富生、陆小香房屋买卖合同纠纷一案，于2016年7月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员曹兰兰担任审判长，人民陪审员陈雪梅、刘霞参加的合议庭，于2016年10月20日、2017年2月16日两次公开开庭进行了审理。代理书记员邓良担任记录。原告谭树杰及其委托代理人曾小凤、被告刘富生、陆小香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于耒阳市五一南路地段边的富城小区D栋第二单元4楼401室房屋一套，面积133平方，单价每平方米680元，总价款90440元；及购买车库一间，总价款34299元。合同签订后，原告分多次向两被告付清了所有的房款，并支付了2500元水电开户费。之后，原告再投入107080元对该房屋进行了装修。房屋装修好以后，原告及家人入住新房。刚搬进去即发现房屋多处墙体开裂，其他同栋的住户的房屋墙体也出现不同程度的开裂。后来得知两被告开发的房屋质量不合格，该房屋属于危房，不适宜居住。2011年上半年，原告及居住该栋房屋的住户纷纷搬出该栋房屋。2012年11月11日，通过灶市居委会出面协调，被告与原告签订危房重建协议，约定被告将该栋房屋拆了重建，按原告房屋的面积重新赔一套装修好了的房屋给原告，约定2014年底交房，并向原告支付交房前租房的租金。但迄今为止，被告所建的新房屋仍未完工，无法依约向原告交付新房。为维护原告的合法权益，特提起如下诉请：1、判令两被告赔偿原告因房屋质量所造成的损失234280元（购房款124700元、装修款107080元、水电开户费2500元）及逾期利息；2、两被告按现时下市场价格赔偿原告购房差价；3、判令两被告承担本案全部诉讼费用。在辩论终结前，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与两被告签订的危房重建协议；2、两被告赔偿原告房屋损失367144元,并自2013年6月23日起按银行同期贷款利率支付逾期利息；赔偿评估费2333元、3、本案诉讼费、保全费由两被告承担。
原告提交了以下证据以支持其诉讼请求：
1.原告的身份证，用以证实原告的诉讼主体资格。
2.房产交易合约、车库合约，用以证实原告向被告刘富生购买了开发的房屋一套、车库一间。
3.购房收款收据、水电费开户发票，用以证实原告依据合同约定，向两被告缴纳了购房款及水电开户费。
4.装修材料销售单据，用以证实原告因装修房屋支出装修费用的情况。
5.湖南大学土木工程检测报告，用以证实经湖南大学土木建筑工程检测有限公司检测，原告购买两被告开发的房屋，安全等级整体被评定不合格，需立即处理。房屋出现质量问题以后，原、被告在政府部门的协调组织下，原告同意两被告将该栋问题房屋拆除，由两被告重建以后再向原告进行赔偿。
6.危房重建协议书，用以证实原告购买的房屋因质量问题，由两被告拆除重建，按一赔一的方式赔偿原告一套房屋,并按约定标准由两被告装修好后交付原告使用。
7.谷海花、谢振良的购买房合同，用以证实相近地段相近楼层的房屋差价达1400元每平方米。
8.深圳市深信房地产评估有限公司报告书及鉴定费收据，用以证实原告的房屋经评估，价值367144元，原告为此支出评估费用2333元。
9.刘珍珍、贺洪军的房屋所有权证及富城小区的照片一张，用以证实两被告开发的同一小区的其他未出现质量问题的住户，均已办理了房屋所有权证（该证是总证，分割为28个证），故两被告开发的小区房屋是合法的。
两被告对上述证据经质证，对证据1、2、3、5、6的真实性无异议。对证据4、7不予认可。认为证据8评估时未通过两被告，两被告不知情，评估价值过高，评估依据不足。对证据9的真实性无异议，刘珍珍与两被告没有关系。
两被告辩称：如果原告愿意继续按协议履行，两被告愿意将房屋建好后交付给原告；原告要求解除合同，两被告也无异议，愿意退还原告购房时所交款项。但对于原告要求返还的款项以及赔偿的数额，原告应提供原件予以证实。
两被告提供了以下证据以证实其反驳主张：
1、领条及房屋处理协议，用以证实原告购买房屋后因质量问题，两被告支付了8000元现金给原告，拆迁时，又支付了1800元现金。
2、耒集用（2012）第024190号、第020670号集体土地使用权证，用以证实涉案房屋的土地性质是集体所有。
原告对上述证据经质证，对证据1的真实性无异议，8000元是修补房屋的费用，修补以后，房屋又出现了质量问题，另外1800元是两被告支付原告半年的租房费用。对证据2认为使用权人刘云、刘军军均不是本案的当事人，不能反映涉案土地使用权的情况，被告应提供规划红线图以证实涉案土地的位置。
经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据1、2、3、5、6，因两被告对真实性无异议，依照《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第七十二条的规定，予以认定。证据4、7，因原告已申请对房屋及房屋装修价值进行评估，对该两份证据不予审查。证据8，来源合法，内容真实，予以认定。证据9中的照片，因两被告无异议，予以认定；其中的案外人的房屋所有权证，与本案无关，不予认定。两被告提供的证据1，因原告对真实性无异议，予以认定。证据2与土地的实际使用情况相符，予以认定。
经审理查明，两被告系夫妻，在耒阳市五一南路地段边富城小区自建七层房屋一栋出售，一楼为车库，二至七楼为住房，共30套。2007年10月14日，原告与被告刘富生签订房产交易合约，约定：1、乙方（即原告，下同）购买甲方（即被告刘富生，下同）建设的富城小区第2单元D栋4楼401室房屋一套，建筑面积133平方米；2、单价每平方米680元，总价款为90440元，首次付款30000元，2008年年底付10000元，主体建成一半付30000元，主体完成付80%，交房时余下20%房款全部付清；3、办证费用由乙方交给甲方代办；4、交房时间约为2010年4月；5、甲方保证房屋质量，如因质量原因造成损失，由甲方负完全赔偿责任。乙方如发现房屋质量问题，乙方有权解约，甲方必须退还昼夜一部所交款。该房屋从交房日起保修一年；6、乙方不准随便变改房子，如若变改所造成的质量问题，乙方负全部责任。2010年8月24日，原告就购买富城小区D栋11号车库与被告刘富生签订了车库合约，约定车库建筑面积17平方米，每平方米单价2017.6元，总价款34299元。合同签订后，原告于2008年1月23日向被告刘富生交付购房款30000元，2008年3月20日向被告陆小香交付购房款10000元，2009年10月27日向被告刘富生交购房款10000元，2010年8月24日向被告陆小香交购房款74700元，共向被告支付购房款124700元，另交水电开户费2200元，装修费300元。被告刘富生按约定向原告交付了房屋。原告装修后入住，但在居住后不久即发现房屋墙体开裂。其实早在2010年6月20日，被告刘富生所建的该栋房屋经湖南湖大土木建筑工程检测有限公司检测，结论为：1、采用回弹法检测该建筑的局部砌体普通烧结粘土砖抗压强度值，该建筑抽检的普通烧结粘土砖抗压强度推定值达MU10，达到设计强度等级MU10要求；2、采用回弹法检测该建筑的砌砖砂浆抗压强度值，抽检的砌筑砂浆（4-7层）抗压强度推定值在2.4MPa-3.3MPa之间，达不到设计强度等给M7.5的要求；3、采用回弹法检测该建筑的底框混凝土抗压强度值，底层混凝土构件抗压强度推定值在27.9-32.9MPa之间，检测了18个构件，其中8个构件混凝土抗压强度值达不到设计强度等级；4、底框结构的结构布置形式、截面尺寸与原设计有差异，其中部分梁截面的尺寸比设计值偏小；5、该房屋裂缝主要位于22-28轴之间，此范围内底框梁及上部墙体开裂的主要原因是由于地基基础的不均匀沉降引起，房屋周边的基坑施工对房屋裂缝发展有不利影响；6、挑梁裂缝主要原因是梁承载力不足；7、根据现场检测及计算复核结果，该房屋结构安全性等级整体评定为Csu级，需立即进行处理。建议立即对22-31轴处多增加临时可靠支撑，同时，对房屋地基不均匀沉降趋势和裂缝进行观测，发现异常情况应立即采取临时处理措施，并制定好处理预案。应立即对周边在施工的基坑进行边坡支护，立即将地面的堆土处理，不得堆放在该房屋周边，并尽快将周边基坑施工完毕，立即将地面的堆土处理，不得堆放在该房屋周边，并尽快将周边基坑施工完毕，进行土方回填。并对该栋房屋提出了加固处理方案。房屋出现质量问题后，被告刘富生对房屋进行了加固处理，并于2011年8月12日向原告支付了维修补偿款8000元。2012年11月13日，因质量问题严重威胁住户的安全，被告刘富生与原告及其他住户协商，由被告刘富生拆除重建，原告与被告刘富生签订了关于富城小区D栋危房重建协议书，约定：1、原告原房屋133平方米，重建后为电梯房，加公摊面积约125平方米左右；2、甲方根据乙方装修情况将重建后房屋装修好后交付乙方使用，并对装修标准、使用材料作了约定；3、重建后小于原面积，按原价由甲方退还给乙方；4、在建房期间，甲方支付乙方每月300元租房费，每6个月预付一次，乙方直接到灶市管理区严主任处领取；5、甲方以前因质量问题补偿给乙方的补偿款，乙方退还给甲方（从装修费中扣除）；6、建房时间约为2年，装修时间为2个月，如有延迟超过4个月，甲方按房款的10%补偿给乙方，超过1年甲方按房款的20%补偿给乙方。建房开始时间以签合同之日后一个月算起。2013年3月27日，被告刘富生向原告支付了2013年1月至6月的拆迁安置费1800元，原告搬离所购房屋。2013年6月23日，被告刘富生将整栋房屋拆除，于2014年开始施工重建，但该工程现处于停工状态。由于被告刘富生不能按协议如期向原告交付房屋，从而引起纠纷。
另查明，涉案房屋项目的土地性质为集体所有。
本案在审理过程中，原告于2016年10月24日申请对涉案房屋在2013年6月23日拆除时按同等路段、同等楼层、同等面积、同等规格装修质量要求的房屋市场价格进行评估。经本院委托，深圳市深信房地产评估有限公司于2017年1月12日作出深深信咨字第21612060-1号房地产咨询报告，结论为：富城小区D栋第二单元四楼401号房屋价值226100元、D栋11号车库价值5100元，室内自行装修装饰价值90044元，合计367144元。原告为此支付鉴定费2333元（共3案，原告及另案原告苏静、李兰秀共支付了鉴定费7000元）。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，原告2007年10月14日购买被告刘富生建设的房屋时，涉案房屋项目的土地性质为集体所有，不属国有土地，被告刘富生无权向集体组织成员以外的个人出让涉案房屋；原告作为该集体组织以外的成员，也无权受让涉案房屋，因此，双方签订的房屋买卖合同为无效合同。原告接收被告刘富生出让的涉案房屋后，又因存在质量问题，导致涉案房屋被拆除，双方签订拆除重建协议时，涉案房屋项目的土地性质仍然没有改变，由此造成双方签订的危房重建协议书仍为无效合同，自始没有效力，无需解除。涉案危房重建协议书及房产交易合同既已被认定为无效，且被告刘富生交付给原告的房屋因属危房已被被告刘富生拆除，被告刘富生因房产交易合同取得的原告交付的房屋、车库购房款124700元应当予以返还。造成涉案合同无效及涉案房屋因质量问题被拆除的责任在于被告刘富生，被告刘富生还应赔偿原告因此遭受的损失即房屋装修损失90044元、评估费损失2333元。被告刘富生之前向原告支付的房屋维修补偿款8000元，也因涉案合同被确认无效，原告也应返还给被告刘富生，被告刘富生实际需向原告返还购房款及赔偿损失共206744元（124700元+90044元-8000元），并自2016年6月23日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息。被告陆小香与被告刘富生系夫妻，没有提供证据证实本案房屋买卖合同发生时，原告已与被告刘富生明确约定由被告刘富生个人承担权利义务，也没有提供证据证实两被告约定了婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有且原告知道该约定，因而本案的因房屋买卖形成的债权债务关系，构成两被告的夫妻共同财产和债务，被告陆小香负有清偿夫妻共同债务的责任。原告要求两被告赔偿损失367144元中的206744元，并支付逾期利息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。过高部分及其他诉讼请求不符合法律规定，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和婚姻法>》若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告刘富生、陆小香在本判决生效之日起10日内返还原告谭树杰购房款124700元，赔偿原告谭树杰房屋装修损失90044元，共214744元（已付8000元），并自2016年6月23日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付逾期利息至付清时止；
二、驳回原告谭树杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6807元，诉讼保全申请费1666元，评估费2333元，共计10806元，由两被告负担8400元，原告负担2406元。原告已垫付8400元，两被告应在执行中清结。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 曹兰兰
人民陪审员 刘 霞
人民陪审员 陈雪梅
二〇一七年十月十九日
代理书记员 邓 良
校对责任人：曹兰兰 打印责任人：邓良
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附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效：
(五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和婚姻法>》若干问题的解释（二）》
第二十四条第一款债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。