河南省许昌市魏都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫10民终2441号
上诉人（原审被告）：刘冰，男，1986年12月10日出生，汉族，住许昌市。
委托代理人：贾钊，1983年7月12日出生，汉族，住许昌县。
被上诉人（原审原告）：王蕴智，女，1960年5月26日出生，汉族，住许昌市魏都区。
委托代理人：姜凡，男，1991年3月4日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
上诉人刘冰因与被上诉人王蕴智房屋租赁合同纠纷一案，不服魏都区人民法院（2016）豫1002民初2386号民事判决，向本院提起上诉。本院于受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘冰及委托代理人贾钊、被上诉人王蕴智及其委托代理人姜帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘冰二审诉讼请求：改判驳回被上诉人的诉讼请求，或者发回重审。事实与理由：双方之间是房屋买卖合同，而不是房屋租赁合同，被上诉人给上诉人出具了转让费收条，协议第七条还约定了转让、腾房、过户事宜；被上诉人对房屋没有所有权也没有对外出租的权利，其与上诉人签订房屋买卖合同是欺诈行为，请求判决退回所收上诉人的16万元转让款。
被上诉人王蕴智一审诉称：原被告双方于2015年4月11日签订了房屋租赁合同一份，合同约定由原告将坐落于许昌市魏都区仓库路16号思故台商业街一层三排18号（门牌号为××商铺出租于被告，租期为五年，年房租为80000元，每年一次性交清，每年2月11日支付原告方2016年房租80000元，但乙方未按时支付。直至2016年4月11日，一年房租费用已到期，被告方仍未交付原告方下一年租金。原告方在2016年2月11日至2016年4月28日，多次联系被告方沟通依据合同交纳房租事宜，但被告方要求不按合同履行，或多次未按双方约定的时间商讨此事，更有多次不接听原告方电话或看到原告方电话也置之不理。2016年5月1日下午，原被告双方在租赁商铺见面商讨交纳房租事宜，被告方仍不交纳，且态度蛮横，叫嚣原告方可报警并起诉他，在此情况下，原告方打110报警，民警到来调解并备案，被告方仍表示不按合同履行。2016年5月10日，原告方张贴告知书于被告方租赁商铺门上，告知其七日内交纳下一年房租，否则将根据法律相关规定行使原告方权利。直至2016年5月16日，被告方仍置之不理。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告立即交纳2016年4月11日至2017年4月10日房租80000元，判令被告支付违约金20000元。本案诉讼费由被告承担。
上诉人刘冰辩称：请求依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。2015年3月30日之前，原被告多次协商房屋转让问题，2015年3月30日，双方达成房屋转让合同，被告支付给原告8万元购房款，当时双方约定购房款16万元。2015年3月30日，被告向原告按照约定支付了8万元，被告给原告出具了收条，即收到空房转让费8万元。之后，被告要求与原告签订书面的房屋买卖合同，原告提交了一份房屋租赁协议，被告不同意，因为双方是房屋买卖而不是房屋租赁，原告解释，房屋租赁协议中有两个内容，一是房屋租赁，一个是房屋买卖，房屋租赁是每年租金8万元，房屋买卖是房款价16万元，被告看到协议中第七条确有房屋过户的内容，便于2015年4月11日在协议中签了字。因被告不知道原告对房屋是否有所有权，要求原告的弟弟王贺洲对房屋作担保，王贺洲保证王蕴智对房屋具有所有权，并在担保人处签字。2015年4月13日，被告支付给原告购房款8万元，原告给被告出具了收到条，即收到刘冰交房屋转让金8万元。2015年5月2日，原告将房屋交付给被告刘冰，原告在房屋中安有一台空调，被告要求将其拆除，原告没有拆除，同意被告无偿使用，交押金1万元，2015年5月2日，原告给被告出具押金条，收到押金1万元。双方曾约定，原告在一年内为被告办理房屋过户手续，但原告没有履行，被告已经另案起诉了原告。上述事实证明，原被告之间是房屋买卖关系，不是房屋租赁关系，因为租赁是每年8万元的租金，买卖是16万元，被告已经支付了原告购房款，原告起诉被告拖欠租金，违背事实，其请求没有法律依据和事实根据，被告请求依法驳回原告的诉讼请求。
一审查明以下案件事实：本案所涉房屋登记的房屋所有权人是王贺洲。2010年6月18日，王贺洲、王雅丽作为甲方（××），与作为乙方（受赠人）的宋忱睿签订赠与合同一份，约定甲方同意将本案所涉房屋赠与给宋忱睿所有，受赠人宋忱睿同意接受赠与。同日，河南省许昌市天平公证处作出（2010）许天证民字第698号公证书对该赠与合同进行了公证。2015年3月27日，宋忱睿作为甲方，与作为乙方的王蕴智签订房屋租赁授权委托书一份，约定宋忱睿将本案所涉房屋的出租、日常管理等事项委托王蕴智办理，委托期限为5年，从2015年3月1日起至2020年3月1日。2015年3月30日，原告王蕴智向被告出具收到空房转让费捌万元的收到条一份。2015年4月11日，原告王蕴智作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的被告刘冰，作为担保人的王贺洲签订房屋租赁协议一份，约定：一、租期为五年，年房租为捌万元，每年房租一次性交清，每年2月11日交付甲方，在五年时间内，甲方不涨落租金价格。二、乙方在使用期间内，工商、物业、国税、地税、房屋租赁税、水电等一切杂费由乙方负担。之前甲方债务、债权与乙方无关，不能向乙方索取其他费用。三、合同期满后提前3个月即2020年1月11日之前，在同等条件下，乙方有优先租赁使用权，价格随行就市。如甲方干预乙方转让，应双倍赔偿。四、房屋内的一切设施归乙方所有。五、此协议从2015年4月11日至2020年4月11日止。六、合同生效之日起，乙方有权空房转让，按此合同租房价格续交租金捌万元，价格随行就市场。在合同生效之日起提前三个月，也就是每年的2月11日交房租。七、乙方需向甲方支付人民币12万元整，余款4万元，在甲方腾房、转让、过户等相关事情办齐后付齐。八、如双方有一项违约行为，罚款两万元，归不违约方所有。九、租期5年。2015年4月13日，原告王蕴智向被告刘冰出具收到条一份，内容为：今收到刘冰交房屋金捌万元（2015.4.11号-2016.4.11号）。2015年5月2日，原告王蕴智向被告出具收到空调押金10000元的押金条一份。
一审认为：原告王蕴智和被告刘冰签订了房屋租赁协议，并对租赁的房屋、租金、租赁期限等进行了约定，被告刘冰称双方形成房屋买卖合同关系，但被告提供的证据不能证明被告的主张，故本院认定原被告之间形成房屋租赁合同关系。原被告签订的房屋租赁协议依法成立，双方应当按照合同约定履行合同义务。被告刘冰未提供证据证明其按已按照合同约定交纳了2016年4月11日至2017年4月10日的房租80000元，故对于原告要求被告交纳2016年4月11日至2017年4月10日的房租80000元的诉讼请求，本院予以支持。被告刘冰未按照合同约定履行合同义务，应当承担违约责任，故对于原告要求被告支付违约金20000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告刘冰支付原告王蕴智2016年4月11日至2017年4月10日的房租80000元；二、本判决生效之日起十日内，被告刘冰支付原告王蕴智违约金20000元。本案受理费2300元，由被告刘冰负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中双方均未提供新证据。
本院二审审理查明的事实与原审一致。
本院认为：双方签订租赁合同，对租期、租金价格、租金缴纳时间、房屋交付等事项作出了明确约定，其租金价格与同市场同等房屋基本持平，双方自愿，且租赁合同由上诉人刘冰本人起草，故双方签订房屋租赁合同事实清楚，租赁合同合法有效，双方应当依照租赁合同各自履行相应的义务；宋忱睿依协议接受王贺洲赠与的房屋后，委托母亲王蕴智办理对外出租的一切事项，在租赁合同发生纠纷时，被上诉人王蕴智作为出租方提起诉讼主体合格。作为商业街门面房的出租，市场惯例是除租金外，承租方需要一次性缴纳一定数额的房屋转让费，与买卖合同中的所有权转移的“转让”效力不同，仅仅引起房屋使用权的变更，而不能引起房屋所有权的转移；上诉人作为长期在市场周边从事服装销售的从业人员，对此惯例应当知晓；租赁合同中的过户，指经营字号的变更，而非买卖合同中的所有权的转移过户。上诉人仅凭双方租赁合同中的个别字句，将租赁合同理解为买卖合同，是对租赁合同的曲解，这种理解与商业街市场门面房的正常行情及上诉人的心智水平、文化程度及经商背景不符；原审认定事实清楚，程序无误，判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费2300元由上诉人刘冰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王秋霞
审 判 员 谢新旗
代理审判员 徐瑞娟
二〇一六年十一月二十日
书 记 员 王燕军