江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）宿中民仲审字第0094号
申请人沭阳中景置业有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城镇长安路西侧范冲河北侧。
法定代表人陆百生，该公司董事长。
委托代理人罗璇、徐小兵，江苏天茂律师事务所律师。
被申请人金旭，江苏省沭阳县翰林府第1幢1单元1-4-1号。
委托代理人姜亚春，江苏宿兴律师事务所律师。
申请人沭阳中景置业有限公司（以下简称中景公司）与被申请人金旭商品房买卖合同纠纷一案，宿迁仲裁委员会于2013年8月5日作出（2012）宿仲裁字第38号仲裁裁决书。申请人中景公司向本院申请撤销该仲裁裁决，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。
仲裁庭经审理查明，2010年11月10日，金旭与中景公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：金旭购买中景公司所开发的翰林府第小区第1幢第1单元1-4-1号房，房屋建筑面积为135.64平方米，房屋总价款为327412元。面积确认及面积差异处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。付款方式：买受人于2010年11月9日支付房款98412元，余款229000元办理银行按揭贷款，并在正式合同签订7日内办理完贷款手续。买受人逾期付款的违约责任：逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。交付期限：出卖人应当在2011年6月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房的，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；由于买受人的原因，未能按期交付房屋的，买受人收到出卖人书面通知十五日内，未办理交接手续的，由此产生的延期交房责任由买受人承担，且买受人应按每日10元的标准向出卖人缴纳房屋管理费。
合同签订后，金旭于2010年11月9日付款98412元，余款229000元于2011年1月24日通过办理银行按揭贷款方式支付给中景公司。涉案商品房于2010年5月3日通过单体验收，结论为合格。2012年9月30日，沭阳县房产测绘局出具了涉案商品房面积测绘报告。2012年10月1日，金旭接收了涉案商品房。
2012年11月22日，金旭具文向宿迁仲裁委员会提出仲裁申请，请求：1．裁决中景公司支付迟延交房违约金29401元；2．裁决中景公司支付房屋面积误差款4826元；3．中景公司承担仲裁费用。中景公司在答辩期内向宿迁仲裁委员会提起仲裁反请求，请求：1．裁决中景公司无需向金旭交付翰林府第1幢第1单元1-4-1号房屋；2．裁决金旭支付逾期付款违约金3114.4元；3．裁决金旭支付房屋管理费3540元；4．金旭承担仲裁费用。
针对金旭的仲裁请求，仲裁庭认为，双方的争议焦点：一是中景公司是否存在逾期交房的违约行为；二是如中景公司存在违约行为，违约时间和违约金数额如何确定。
对于第一个争议焦点。仲裁庭认为，依据双方当事人所签订的商品房买卖合同第八条规定，中景公司应当在2011年8月31日前将经验收合格的商品房交付给金旭，但中景公司于2012年10月1日才将涉案房屋交付给金旭。因此，在房屋交付问题上，中景公司已经构成违约。对于中景公司庭审过程中辩称的，其已于2011年10月13日向金旭发出了涉案房屋交付通知以及依据合同补充协议第五条规定，金旭尚未交清维修基金等相关费用，金旭违约在先，其有权拒绝履行交房义务。对此，一方面，虽然中景公司于2011年10月13日向金旭发出了涉案房屋书面交付通知，但鉴于涉案房屋面积测绘报告此时尚未出具，涉案房屋面积还无法确定，而房屋合理交付和结算票据的开具均是以测绘报告出具、面积确定为前提。所以，即便是中景公司在此之前已向金旭发出了书面交房通知，但客观上还是达不到交房目的，更不能将此书面通知时间认定为合理交房时间。同时，对中景公司辩称的通过邮寄方式向金旭送达了交付通知，鉴于金旭对此予以否认，且中景公司对具体的邮寄内容和签收人未能举证进一步加以证明，因此，对中景公司的该项辩解，仲裁庭不予支持。另一方面，维修基金和契税的缴纳是以最终总房价款发票的开具为前提，即在最终房价款发票尚未开具的情况下，维修基金和契税就没有缴纳的客观基础。而最终总房价款发票的开具，又是以涉案房屋面积测绘报告面积的确定为前提。在2012年9月30日涉案房屋面积测绘报告出来之前，涉案房屋所涉及的契税及维修基金是根本无法缴纳的。所以，在涉案房屋面积测绘报告出来之前，中景公司以金旭尚未缴纳维修基金及契税为由拒绝履行交房义务的主张，没有事实和法律依据，不能成立。综上，金旭主张中景公司逾期交房，要求中景公司承担违约责任，有事实和法律依据，仲裁庭予以支持。对于中景公司辩称在金旭收房时已经放弃主张违约金的权利，虽然收楼书上有“收楼以后不主张向公司索赔任何违约金”的约定，因金旭对此条款不认可，且该“收楼书”系中景公司一方提供的制式条款，而“收楼以后不主张向公司索赔任何违约金”之约定又系手写注明，在金旭对此条款内容不予认可的情况下，依据法律规定，应作出不利于中景公司的解释。因此，对中景公司据此主张金旭在收房时已经放弃主张违约金的辩解不予支持。
对于第二个争议焦点。仲裁庭认为，涉案商品房买卖合同约定房屋交付时间为2011年8月31日，所以涉案违约金起算时间应为合同约定的交房时间次日（即2011年9月1日）。对于截止时间，金旭主张计算至申请仲裁之日（即2012年11月22日）。鉴于涉案房屋已于2012年10月1日交付给金旭，故中景公司的违约交房时间应计算至2012年9月30日，即逾期交房395天。对于中景公司辩称违约金标准过高应予降低的主张，涉案合同约定逾期交房的违约金支付标准，与国家同期贷款利率相比基本相当，但考虑到我国立法指定违约金法律规定的目的是以赔偿损失为主，惩罚为辅，且违约金支付只能适度高于给守约方造成的损失，因本案中景公司逾期交房并未给金旭造成较大的经济损失，且庭审过程中金旭对其因此所遭受的损失无证据加以证实，综合上述几个方面，仲裁庭对涉案中景公司应承担的违约金予以适当调整，调整幅度为中景公司应承担违约金数额的70%。本案中景公司承担违约金的数额为：327412元×0.0002×395天×70%＝18105.89元。对于金旭所主张的超过百分之三部分面积双倍赔偿款，鉴于双方在涉案商品房交付之日已经就涉案商品房面积误差款如何结算签订了书面的补充协议，该协议中就因面积误差而产生的应补差款已经达成一致，并当时履行完毕。因此，金旭再行主张涉案商品房超过百分之三部分面积双倍赔偿款，仲裁庭不予支持。
针对中景公司的仲裁反请求，仲裁庭认为，双方的争议焦点：一是中景公司是否应当向金旭交付涉案商品房；二是金旭是否应向中景公司支付逾期付款违约金3114.4元；三是金旭是否应当支付管理费3540元。
对于第一个争议焦点。仲裁庭认为，鉴于涉案房屋已于2012年10月1日交付给了金旭，涉案商品房交付行为客观上已经完成，中景公司所提出的该项反请求，不是要求解除双方之间的商品房买卖合同，所以该项仲裁反请求无任何实际意义，对此仲裁庭不予支持。
对于第二个争议焦点。仲裁庭认为，中景公司主张金旭未能及时提交办理银行按揭贷款资料义务，以致中景公司未能按商品房买卖合同的约定时间取得按揭贷款，对此，在涉案商品房按揭贷款办理问题上，金旭只是按银行的要求，提供相应的资料，但涉案按揭贷款，何时能够具体办理，以及何时能够办理到位，这要涉及到银行贷款计划、贷款审批等诸多程序，而上述诸多程序，均是借款人所不能掌控的。况且，中景公司主张金旭怠于向银行提交办理涉案按揭贷款资料义务，未能提供证据加以证实。因此，对于中景公司所主张的所谓金旭未能及时提交办理银行按揭贷款资料义务，要求金旭承担违约金3114.4元的仲裁反请求无事实和法律依据，仲裁庭不予支持。
对于第三个争议焦点。仲裁庭认为，依据双方之间所签订的商品房买卖合同之约定，只有在因买受人一方原因导致涉案商品房无法交付的情况下，买受人才应依据合同的约定向出卖人支付所谓管理费。而中景公司没有证据证实涉案商品房未能及时交付责任在金旭一方。因此，对中景公司的该项仲裁反请求，仲裁庭不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《中华人民共和国仲裁法》第五十一条之规定，裁决：一、中景公司自收到裁决书之日起十日内给付金旭违约金18105.89元；二、驳回金旭其他仲裁请求；三、驳回中景公司的仲裁反请求；四、本案仲裁费1690元，由金旭承担796元，中景公司承担894元；仲裁反请求费用350元，由中景公司承担。
申请人中景公司不服仲裁裁决，向本院申请撤销，其理由是：仲裁程序违反法定程序。1．仲裁庭违反《宿迁仲裁委员会仲裁暂行规则》第五十九条的规定，适用简易程序审理未向中景公司发出书面通知。2．仲裁程序违反《仲裁法》第四十一条、《宿迁仲裁委员会仲裁暂行规则》第三十五条第一款关于通知开庭日期期限的规定。根据前述规定，仲裁庭应当在开庭7日前将开庭日期通知双方当事人，但中景公司于2013年1月16日收到仲裁委开庭通知，开庭日期为2013年1月21日，实际通知时间为开庭4日前，违反上述规定。后经中景公司提交书面意见，2013年1月21日才未如期开庭。3．仲裁程序违反《宿迁仲裁委员会仲裁暂行规则》第十七条关于答辩期的规定。根据该条规定，答辩期应为15日，但宿迁仲裁委员会在《仲裁通知书》第二条要求中景公司在收到通知书后10日内递交答辩状，违反上述规定。4．仲裁庭对金旭提交的对本案有重大影响的《审批流程表》未给予任何说明，完全忽视该份证据的存在。双方签订的商品房买卖合同第六条第三款约定谢柯言应当在合同签订7日内办理完贷款手续。根据金旭提交的《审批流程表》可以看出金旭未能如期办理完贷款手续，存在补充提交贷款资料等情形。该证据足以认定金旭存在违约行为，应当承担违约责任，但仲裁庭在裁决中对该证据只字未提，该事实对本案审理的公正性、准确性均有重大影响。综上，（2012）宿仲裁字第38号仲裁裁决存在法定撤销情形，依法应予撤销。
被申请人金旭答辩称：宿迁仲裁委员会作出的仲裁裁决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回中景公司的申请。
本院认为，根据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条的规定，当事人申请撤销仲裁裁决，人民法院实行有限审查的原则，即当申请人提出证据证明裁决存在法定的六种情形之一的，或者人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，方予裁定撤销。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第二十条进一步指出，《仲裁法》第五十八条规定的“违反法定程序”，是指违反仲裁法规定的仲裁程序和当事人选择的仲裁规则可能影响案件正确裁决的情形。
本案中，中景公司认为仲裁程序违反法律规定提出如下理由：一是适用简易程序未书面告知；二是开庭日期通知期限违法；三是指定答辩期限违法。
一、关于适用简易程序未书面告知是否违法的问题。《宿迁仲裁委员会仲裁暂行规则》第五十九条规定：“申请人提出仲裁审理，经审查可以受理并适用简易程序的，仲裁委员会秘书处应当向双方当事人发出书面通知。”依据上述规定，宿迁仲裁委员会适用简易程序应当书面告知。但根据中景公司提供的宿迁仲裁委员会发出的仲裁通知书，不能证明宿迁仲裁委员会未就适用简易程序向双方当事人书面告知。同时结合中景公司提供的关于仲裁程序问题的律师意见暨申请书的内容，能够证明其在仲裁审理阶段也并未对适用简易程序未书面告知一事提出异议。即使宿迁仲裁委员会确未对适用简易程序审理进行书面告知，也不属于《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的违反法定程序可能影响案件正确裁决的情形，故中景公司的该项主张理由不能成立。
二、关于开庭日期通知期限是否违法的问题。《中华人民共和国仲裁法》第四十一条规定：“仲裁委员会应当在仲裁规则规定的期限内将开庭日期通知双方当事人。当事人有正当理由的，可以在仲裁规则规定的期限内请求延期开庭。是否延期，由仲裁庭决定”。依据上述规定，当事人应当在仲裁规则规定的期限内请求延期开庭。本案中，中景公司在宿迁仲裁委员会确定的开庭日期前请求延期已获准许，并不存在损害其合法权益的情形，故中景公司的该项主张理由不能成立。
三、关于指定答辩期限是否违法的问题。《宿迁仲裁委员会仲裁暂行规则》第十七条规定：“被申请人收到仲裁申请书副本后，应当在15日内（被申请人在境外的为35日），向仲裁委员会提交答辩书。仲裁委员会收到答辩书后，应当在15日内将答辩书副本送达申请人。被申请人未提交答辩书的，不影响仲裁程序的进行。”本案中，宿迁仲裁委员会虽指定中景公司的答辩期为10日，但在中景公司提出书面异议后，已准许延期开庭答辩，已充分保障中景公司陈述、举证、质证、辩论的权利，现中景公司仍主张指定答辩期限违法的理由不能成立。
据此，中景公司以适用简易程序未书面告知、开庭日期通知期限违法、指定答辩期限违法为由主张仲裁程序违法，其理由均不能成立，本院不予支持。
鉴于中景公司针对仲裁庭事实认定方面提出的其他理由，并不符合仲裁法第五十八条规定的六种情形之一，裁决亦不违背社会公共利益，故中景公司公司以仲裁庭事实认定有误为由申请撤销仲裁裁决，本院不予支持。
综上，中景公司以仲裁程序违法为由申请撤销宿迁仲裁委员会（2012）宿仲裁字第38号仲裁裁决的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项之规定，裁定如下：
驳回沭阳中景置业有限公司撤销宿迁仲裁委员会（2012）宿仲裁字第38号仲裁裁决的申请。
申请费400元，由沭阳中景置业有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 翟新权
代理审判员 王冬冬
代理审判员 孙芳远
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 王弯弯