江西省南城县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣1021民初828号
原告（反诉被告）：赵以亮，男，1968年8月2日生，家住江西省南城县。
原告（反诉被告）：赵以红，女，1968年10月10日生，家住江西省南城县。
原告（反诉被告）：朱水旺，男，1965年10月5日生，家住江西省南城县。
三原告共同委托代理人：官斌，江西周庆武律师事务所律师，一般授权代理。
被告（反诉原告）：熊震宇，男，1976年3月24日生，住江西省抚州市临川区。
委托代理人：饶伟斌，江西衡业律师事务所律师，一般授权代理。
原告（反诉被告，以下简称原告，均指本诉原告）赵以亮、赵以红、朱水旺与被告（反诉原告，以下简称被告，均指本诉被告）熊震宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵以亮、赵以红、朱水旺及三原告共同委托代理人官斌、被告熊震宇及其委托代理人饶伟斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵以亮、赵以红、朱水旺向本院提出诉讼请求：1、要求被告空出承租的三店面归还原告；2、缴清承租期间所欠店面房产税6万元及水电费用至被告空出店面之日止；3、将店门恢复原状或赔偿损失6000元；4、以市场行情支付其拖延租期的店面租金至空出店面归还原告之日止。事实和理由：2011年7月1日，以三原告为甲方，被告为乙方。经协商双方签订了《店面租赁合同》。合同载明：甲方将坐落在南城县××商业街××区××、××、××店面（××大道中段劳动就业局旁）租给乙方，租赁期限6年（即2011年7月1日至2017年6月30日止）；年租金合计为206200元，租金6年不变；乙方交付甲方3万元押金；乙方在承租期内负责缴纳一切税、费；合同到期后，乙方在同等条件下有优先租赁权，否则乙方无条件空出店面给甲方（详见《店面租赁合同》）。此外，被告在承租期间没有完全履行《店面租赁合同》，导致店面租赁期间从2014年7月1日至今尚欠店面房产税6万余元未缴清。原、被告签订的《店面租赁合同》已于2017年6月30日到期，被告即不按我方要求增加店面租金（市场行情）续租，也不将店面空出归还原告，而是强行占用，且不完全履行合同，违反了《店面租赁合同》的约定，属违约行为。原告6年均未增加被告店面租金，现我们店面所处地段商业圈内商铺月租金均已增至10000至15000元左右。于是，为了维护三原告的合法权益不受侵犯，要求被告拖延租期的月租金按市场行情支付给原告（即朱水旺店面按每月14000元收取，赵以亮、赵以红二店面按每月各13000元收取），请求法院支持原告的诉讼请求。
被告熊震宇辩称：1、被告不腾出店面的原因在于行使不安抗辩权，原告不返还定金30万元，故被告有权占用店面。2、双方约定税费由被告承担属实，但相关房产税、纳税义务人应当为各原告，故只能以原告实际产生的税费，作为被告的支付条件。3、被告使用房屋以来一直对该店面进行改扩建，原告从未提出异议。该改建征得了原告的同意，故被告无需恢复原状。故应当驳回原告的诉讼请求。
反诉原告熊震宇向本院提出诉讼请求：1、反诉被告返还反诉原告支付的定金30万元；2、反诉原告享有诉争店铺的优先承租权。事实和理由：2011年，原、被告建立房屋租赁关系，约定由反诉原告承租反诉被告的店铺至2017年6月30日。在签订正式合同之前，各反诉被告以该房产系经他人转让所得，故需收取转让费为由，另行收取了反诉原告定金（店面出让金）30万元。现双方约定的租赁期限已到，各反诉被告却拒不返还反诉原告的以上款项。故反诉原告为维护自身的合法权益，行使不安抗辩权，由此发生本案诉讼。为有利于本案纠纷的一并解决，反诉原告特向法院提起反诉。
反诉被告赵以亮、赵以红、朱水旺辩称：1、补充协议中第二条载明：“甲方今收到乙方定金人民币叁拾万元整（合同生效后，该叁拾万元甲方不退还给乙方，作为乙方付给甲方的店面出让金，不计入以后乙方给甲方的店面租金）。”从该条款理解，此30万元有两种作用：一是定金作用：当原告未按时将店面出租给被告时，此30万元作为定金，原告必须双倍返还给被告；而当被告未按时承租该店面时，此30万元作为定金原告无须返还给被告。二是出让金作用：原告在与被告签订租赁协议前，该店面已出租给他人经营，但因被告同意承担原告30万元出让金，弥补原告要求他人提前终止合同，空出店面让给被告承租而造成原告的损失，原告才同意将该店面出租给被告。补充协议第二条还强调：“（合同生效后，该叁拾万元不退还乙方，作为乙方付给甲方的店面出让金，不计入以后乙方给甲方的店面租金），因此，该30万元的全部功能已尽，原告按照协议收取被告30万元，是原、被告签订《店面租赁合同》、《店面租赁补充协议》真实愿望的实现。故原告无须返还30万元给被告。2、“出让”的意义：“出让”是一个经典的联合词，其包括“出”与“让”两方面的含义。“出”指的是有偿的，“让”指的是无偿的。根据不同情况及出让人意愿，出让有时必须有偿，有时是无偿的。“出让”法律没有明文规定专指某种事项，主要根据合同协议双方真实意愿体现其应有的含义。本案出让金的使命：一是补偿原告提前与他人终止合同，他人出店，让被告承租而给原告造成的损失；二是被告租赁原告店面六年期间，原告考虑到被告已承担了30万元出让金的损失，原告没有按常规每年以10%的速度递增被告店租，这也是对被告的部分补偿。3、被告辜负了原告的“善良”之举。因被告在租店时已给付原告30万元出让金，因此，我们体谅被告的难处，才同意6年租赁期间不按常规递增被告店租；6年中因原告未递增店租，被告从中受益不少，如原告朱水旺在同一商业区域内出租的另一店面，三年前月店租已增至15000元（此证据已提交法庭），可现被告所承租的原告三只店面月租金才6183元、5500、5500元。
本院经审理认定事实如下：2011年5月20日，原告（甲方）朱水旺、赵以红、赵以亮作为出租方与被告（乙方）熊震宇作为承租方签订了一份《店面租赁补充协议》。协议第一条约定：“甲方将南城县大璐房地产开发有限公司所建盱江商业街A0区第一层1、2、3号店面出租给乙方。”协议第二条约定：甲方今收到乙方租店定金30万元（合同生效后，该30万元甲方不退还给乙方，作为乙方付给甲方的店面出让金，不计入以后乙方给甲方的店面租金）。第三条约定：乙方应按租赁合同在2011年7月1日前交清承担甲方店面第一年租金（2011年7月1日至2012年6月30日）计人民币206200元，及乙方租甲方店面押金30万元，共计236200元。第四条，如果乙方中途后悔不承租甲方店，则甲方有权没收乙方所交租店定金30万元，并有权收回店面，甲乙双方所订立的店面租赁合同自动无效作废。如果甲方中途后悔不把店面租给乙方，则甲方应退给乙方交纳的定金30万元，并甲方应赔偿乙方30万元。2011年7月1日，原告（甲方）朱水旺、赵以红、赵以亮与被告（乙方）熊震宇又签订一份《店面租赁合同》，该合同第一条与上述《店面租赁补充协议》第一条约定内容相同。合同约定：店面租赁期6年，即2011年7月1日至2017年6月30日，乙方每年付甲方朱水旺租金74200元，赵以红租金66000元，赵以亮租金66000元，合计206200元，租金6年不变。乙方租金必须在每年年头提前一个月交清下年全年租金给甲方……乙方如果没有按时交付店面租金给甲方，且超过10天以上，甲方有权收回店面，本合同自动无效作废。在租赁期内，一切费用（包括店面租金税、房产税、工商、地税、国税及水电费等）均由乙方承担，甲方不负担任何费用。合同期满后，甲方出租在同等条件下，乙方有优先续租权，如果乙方不续租甲方店面，则乙方应无条件空店给甲方。合同签订后，被告向原告交付了30万元。被告在承租店面期间，将中间一间店面用装修板隔离为二间店面，店面至今仍保持改建后的状态。店面租赁期间，被告未按合同约定交纳店面房产税，及水电费。合同到期后，被告以原告未返还定金30万元为由，未腾空店面给原告，亦未支付合同到期之后使用店面的租金、房产税及水电费。
另查明，赵以琴、原告赵以亮、赵以红分别是建昌镇盱江步行街A0区2号店铺、1号店铺、3号店铺的所有权人。赵以琴与原告朱水旺系夫妻关系。
以上事实的认定有原告提供的各原告身份证、常住人口登记卡、房屋产权证三份、《店面租赁补充协议》、《店面租赁合同》、赵以琴与原告朱水旺的结婚证、店面照片二张以及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为，原、被告签订的《店面租赁补充协议》及《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告按照合同约定将三间店面交付被告使用、收益，被告应当按照约定的期限支付租金，并承担相关税、费，租赁期间届满，被告应当返还原告店面。被告租赁期间届满亦未腾空店面，将店面返还原告，属违约，应当承担违约责任。现原告要求被告承担租赁期间，及租赁期间届满后继续使用店面期间的房产税、水电费，并且将店面腾空返还原告，并支付租赁期间届满，继续使用店面期间的租金的诉讼请求，本院予以支持。关于租金的计算，考虑到本案的实际情况，以按《店面租赁合同》约定的年租金标准计算为宜。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善后者增设他物，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，被告未经原告同意，将其中一间店面进行改建，分开成两个门面，违反了合同的约定，应当将店面恢复原状。原告要求被告赔偿损失6000元，但未提供证据证明，本院不予支持。原告现主张被告应承担租赁期间的店面房产税、水电费，可以在实际交纳确定金额后，再另行向被告主张。
关于本案的反诉部分，反诉原告熊震宇要求反诉被告赵以亮、赵以红、朱水旺返还定金30万元，并享有店面的优先承租权。首先，原、被告签订的《店面租赁补充协议》第二条虽然约定，“合同生效后该30万元原告不退还给被告，作为被告付给原告的店面出让金，不计入以后被告给原告的店面租金。”但该协议第四条同时又约定，“如果被告不承租店面，则原告有权没收租店定金30万元，如果原告不把店面租给被告，则原告应退还定金30万元，并赔偿被告30万元。”从该条款约定的内容看，被告给付原告的30万元，符合定金的性质，且该协议第2条也载明“原告收到被告租店定金30万元”。虽然该协议第2条又括号载明“该30万元不退还，作为店面出让金”，但该约定属显失公平，应归属于定金性质更加公平公正。原告辩称，该30万元是补偿原告提前与他人终止合同，他人出店，让被告承租而给原告造成的损失，但原告未提供充分有效证据证明，本院不予采纳。原告还提出，上述30万元是对6年租赁期间，原告未涨租金的损失的补偿。该意见无事实和法律依据，本院亦不予采纳。被告要求在同等条件下享有店面的优先承租权，符合合同约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
本诉被告熊震宇于本判决生效后十日内将座落于南城县盱江商业街A0区第一层1、2、3号店面返还给本诉原告赵以亮、赵以红、朱水旺，并将店面恢复原状。
本诉被告熊震宇于本判决生效后十日内支付本诉原告赵以亮、赵以红、朱水旺自2017年7月1日至返还店面之日止的租金（按原合同约定的年租金标准计算）。
反诉被告赵以亮、赵以红、朱水旺于本判决生效后十日内返还反诉原告熊震宇30万元。
反诉原告熊震宇对反诉被告所有的座落于南城县盱江商业街A0区第一层1、2、3号店面，在同等条件下享有优先承租的权利。
驳回本诉原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5383元，由本诉被告熊震宇负担，反诉案件受理费5800元，由反诉被告赵以亮、赵以红、朱水旺负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
审 判 员 梅晓春
人民陪审员 张国庆
人民陪审员 肖国荣
二〇一七年九月十一日
书 记 员 廖丽芳