安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第01354号
上诉人（原审被告）：明光市新城房地产有限公司，住所地安徽省明光市，组织机构代码55458471-4。
法定代表人：缪全言，该公司董事长。
委托代理人：潘大木，安徽俊和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武乐平，男，1955年2月5日出生，汉族，退休职工，住安徽省明光市。
委托代理人：王继明，安徽洪武律师事务所律师。
上诉人明光市新城房地产有限公司（以下简称新城房地产公司）为与被上诉人武乐平商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院于2015年7月20日作出的（2015）明民一初字第01145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月30日公开开庭审理了本案。上诉人新城房地产公司的法定代表人缪全言及其委托代理人潘大木，被上诉人武乐平及其委托代理人王继明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年7月2日，武乐平与新城房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，其中编号为20141803号的合同约定：新城房地产公司将其开发的位于明光市池河大道东端与宁洛高速公路明光东入口处，名为“香樟园”小区597号，建筑面积255.624平方米的沿高速公路的商业门面经营房出售给武乐平，房价每平方米6850元，总金额1751024元。合同第八、第九条约定，新城房地产公司于2014年10月31日前将经验收合格的上述商业房交付武乐平，逾期交付超过90日，武乐平有权解除合同，有权要求新城房地产公司退还全部房款，并有权要求新城房地产公司偿付已付房款1%违约金等；编号为20141804号的合同约定：新城房地产公司将与597号相连的595号商业门面房也出售给武乐平，此房建筑面积294.743平方米，房屋价款为每平方米6850元，总金额2018982元。其他条款同编号为20141803号合同。新城房地产公司出售给武乐平的上述门面房，未提供验收合格的验收报告，至武乐平起诉时止，上述房屋也没有履行向武乐平交付的手续，武乐平不认可收到合同中的两处门面房。
另查明：2013年9月28日，新城房地产公司与明光市第二建筑安装有限责任公司、案外人武佳签订房屋抵押协议一份，将出售给武乐平的597号、595号门面房以抵扣工程款的方式，以总价377万元抵给了明光市第二建筑安装有限责任公司，而明光市第二建筑安装有限责任公司又同价抵给了武佳。庭审中，新城房地产公司认可对出售房屋的结构作了变更，且所售房屋正在验收中。武乐平认可未给付新城房地产公司购房款。另双方对原审法院依法调取的明光市规划局提供的2011年3月17日第8号明光市人民政府专题会议纪要中证明涉案房屋所处小区面向招信路不得开门，要求地块的北侧高层建筑退让红线距离不小于50米的证明内容没有异议。
原审法院认为：武乐平与新城房地产公司于2014年7月2日签订的两份《商品房买卖合同》中所涉及的房屋，没有经过规划部门的批准，擅自变更了房屋结构，且未经验收，又违反了明光市政府不允许面向招信路开门的规定，根据相关法律及法规规定，新城房地产公司出售的是未经验收的不合格房产，更何况新城房地产公司在此之前，新城房地产公司已将涉案房屋抵给他人，故武乐平与新城房地产公司于2014年7月2日签订的两份《商品房买卖合同》属无效合同，依法应予解除。武乐平要求依法解除上述两份《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持；双方签订购房合同后，武乐平没有实际支付购房款，而购房合同约定的是如新城房地产公司超过90日交房，偿付已付房款1%违约金，故武乐平要求偿付违约金的诉讼请求不予支持。对新城房地产公司提出的涉案房屋已实际交付，其虽与明光市第二建筑安装有限责任公司、案外人武佳签订房屋抵押协议，但武乐平系武佳的代理人、商品房买卖合同有效不应解除的意见，因未能提供证据证明，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条第（五）项之规定，原审判决：一、依法解除原告武乐平与被告明光市新城房地产有限公司于2014年7月2日签订的编号为20141803、20141804的《商品房销售合同》；二、驳回原告武乐平其他诉讼请求。案件受理费743元，减半收取371.50元，由原告武乐平负担171.50元，由被告明光市新城房地产有限公司负担200元。
新城房地产公司上诉称：1、双方签订的房屋买卖合同是基于2013年9月18日其公司与明光市第二建筑安装有限责任公司和武乐平的儿子武佳达成的房屋抵押协议，是合法有效的；2、房屋有预售许可证并已经验收合格和房屋产权登记备案，且已交付给武乐平；3、双方在补充协议中注明，买受人对所有的房屋现状是知悉的，不应以房屋结构变化提出异议；4、武乐平没有支付房款也是基于武乐平认可其儿子武佳和新城房地产公司签订的三方协议。故请求撤销原判，改判驳回武乐平在一审时的诉讼请求。
武乐平在庭审中辩称：1、新城房地产公司所谓涉案的合同是基于房屋抵押协议的说法是违背事实的。事实上新城房地产公司与武乐平签订合同不是基于房屋的抵押协议，而是为了购买门面房独立和新城房地产公司签订的，两份合同的当事人是不同的，武乐平购买商业用房是为了经商活动，双方签订的合同中未提到是因抵押协议而签订的；2、新城房地产公司认为与武乐平签订的合同有效是认同的，因为合同有效才能解除。合同有效是因新城房地产公司有土地证、规划证等相关手续，并且原审法院认定涉案小区的房屋买卖都是有效的，新城房地产公司只是违约，不是无效，一审的判决结果正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，武乐平提交如下两组证据并经新城房地产公司质证意见如下：
第一组证据：1、建设用地规划许可证一份，证明：新城房地产公司获得建设用地规划许可证；2、香樟苑小区项目备案通知一份，证明：新城房地产公司已经获得建造1-6幢住宅楼备案，包括涉案商铺；3、建设工程规划许可证一份，证明：新城房地产公司获得建设工程规划许可证；4、建设工程施工许可证一份，证明：新城房地产公司获得建设工程施工许可证；5、明光市人民法院生效的民事判决书一份，证明：香樟苑只有3-6号楼取得验收合格备案，1、2号楼至今未取得竣工验收合格报告和验收备案，同时证明香樟苑商品房买卖合同合法有效。
新城房地产公司质证认为，对证据的真实性均无异议，但是对于1、2号楼未经竣工验收的证明目的不认可。1、2号楼已经竣工验收备案。
第二组证据：1、工程竣工验收报告一份，证明：新城房地产公司至今未取得香樟苑涉案1号楼竣工验收报告，香樟苑涉案1、2号楼也未经竣工验收备案；2、涉案招信路599号香樟苑小区595、597商铺《照片》二张，证明：涉案1号楼一层商铺向池河大道一侧规划图纸表明是落地窗，两落地窗之间是墙体，但新城房地产公司将规划设计的两落地窗之间故意不砌墙体，擅自变更为玻璃大门，使购房者误认为是临街玻璃大门而签订合同，具有欺诈性。
新城房地产公司质证认为，该竣工验收报告与本案无关，施工的窗户是落地的推拉窗，是经2011年7月份政府批准的，且在明光市政府发文之前就已开工建设。
本院认为，对武乐平提供的第一组共5份证据，新城房地产公司对其真实性无异议，故对其真实性予以采信。其中的民事判决书内容达不到武乐平的证明目的，且与本案无关，故对此证据不予采信。对证据二中两份证据的证明目的，达不到其举证目的，故对该组证据不予采信。
当事人二审所举其他证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院查明的案件事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：武乐平主张解除与新城房地产公司签订的两份商品房买卖合同的请求能否成立。
本案中，新城房地产公司上诉主张其公司与武乐平签订的房屋买卖合同是基于武乐平之子武佳与明光市第二建筑安装有限公司所签订的“房屋抵押协议”而签订的，房屋已经验收合格并实际交付给武乐平，故买卖合同合法有效不应解除。经审查，涉案的两份商品房买卖合同的签约双方当事人分别为武乐平与新城房地产公司，新城房地产公司未提交证据证明涉案房屋的买卖合同是基于武乐平之子武佳所签订的“房屋抵押协议”，也未提交证据证明武乐平购买涉案房屋系受武佳的委托代签合同，同样，新城房地产公司在本案中也未提供其公司已将涉案房屋交付给武乐平的相关证据，对此应承担举证不能的法律后果。新城房地产公司与武乐平签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，所签协议也不违反相关法律法规的规定，应为合法有效。由于新城房地产公司未提供其公司已书面通知交房的证据，故根据双方合同的约定，武乐平主张解除合同，有事实和法律依据。新城房地产公司的上诉请求和理由，证据不足，本院不予支持。原审认定涉案合同无效，又判决解除，系适用法律错误，但判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人明光市新城房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 王 敏
代理审判员 郭东武
二〇一五年十一月九日
书记 员代 元 婷
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。