金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0702民初8885号
原告：金华市安顺物业管理有限公司，住所地：金华市婺城区金信花园B幢5号营业房。
法定代表人：吴立军，总经理。
委托诉讼代理人：于敏茜，女，汉族，1990年7月14日出生，系公司员工。
被告：胡旭东，男，汉族，1963年1月15日出生，住金华市婺城区。
委托诉讼代理人：胡旭方，男，汉族，1965年8月6日出生，住广东省深圳市福田区，系被告胡旭东胞弟。
原告金华市安顺物业管理有限公司为与被告胡旭东物业服务合同纠纷一案，于2017年6月27日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员刘爱军独任审判，于2017年7月21日公开开庭进行了审理。原告金华市安顺物业管理有限公司的委托诉讼代理人于敏茜和被告胡旭东的委托诉讼代理人胡旭方到庭参加了诉讼。本案经公开开庭审理终结。
原告金华市安顺物业管理有限公司起诉称，根据原告与金华市金盘置业有限公司签订的《金华六合园前期物业服务合同》之规定：业主有及时足额缴纳物业费之责任和义务，其中明确规定：业主年底前未支付物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按每日千分之三加收违约金，对于欠费不缴纳的可向物业所在地人民法院起诉，并承担诉讼费等相应费用。该小区1幢4单元排屋房产权属被告所有，该房建筑面积为269.45平方米。原告多次电话或书面形式向被告催缴，被告至今仍未缴纳2010年12月至2012年11月止的物业服务费7114元（计算方式：269.45*1.1*24）；根据合同约定，被告应支付由此产生的违约金853.7元。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付所拖欠2010年12月至2012年11月止的物业服务费7114元，并支付违约金853.7元（按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，暂计算至2017年1月1日止），以上共计7967.7元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告胡旭东辩称，我方已全额支付2013年12月31日前的物业管理费。一、2009年向金盘置业有限公司购买坐落于金磐路1099号六合花园1栋04室的商品房，交房后至2013年12月房产出售并办理过户手续时一直空置。在本地二手房交易流程中，经原、被告、中介及房产受让人确认后，将剩余未交的物业管理费全部交清。故原告主张2010年12月至2012年11月期间的物管费无事实依据。二、原告主张债权已超过法定诉讼时效。根据《前期物业服务合同》第18条第3款“物管费每12个月预收一次；缴纳费用时间每12个月的第一个月”约定，2010年12月至2012年11月的物管费应于2011年12月预交。如果存在我方未按合同约定期限交纳物管费的事实，原告自2012年1月1日开始，就已经明知自己的权利受到侵害，根据《民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，本案诉讼时效应当从2012年1月1日开始计算。2、2012年1月1日开始至2017年7月5日收到本案诉讼材料期间，本案原告从未向我方催交过本案的物管费。原告也未提供任何证据证明起诉状所称“多次电话或书面形式向被告催交”的事实，事实上，我方并未收到任何形式的催缴通知。至于原告向法院提交的“国内挂号信函收据”及其随邮寄的“催缴函”，因其邮寄的时间是2017年1月22日，邮寄的地点是兰溪，收件人是“1幢4单元排屋胡旭东”，根据上述内容，证明了以下事实，被告胡旭东的户籍所在地和经常居住地均在金华市××陈村，从未在兰溪市有居住和工作，当然也不可能收到这封《催缴函》，而且信函收据中的寄达地是兰溪，没有具体的收件地址，原告明知胡旭东的户籍所在地和经常居住地均在金华市××陈村，也明知其已于2013年12月将房产出售给吕丽君，2014年1月起始的物管费向吕丽君收取，故寄至兰溪的收件人胡旭东的签名系伪造。即使答辩人确已收到催缴函，也改变不了超过诉讼时效的事实。三、原告所主张的2010年12月至2012年11月止两年的费用7114元有误。根据我方提交的证据2即已交物业费的收款收据，空置房按应交物管费的70%收取，故即使未付物管费，应付的物管费为每月200元，合计为4800元。2009年交房时我方已向原告预付了装修垃圾清运费用共646.7元，至2013年12月，被告出售相关物业，物业公司明知被告从未装修，也明知房屋转让时转让款中不含装修垃圾清运费，故即使需支付物管费，原告也应退还或在物管费中抵消垃圾清运费用。四、因原告的主张已超过诉讼时效，故诉请违约金853.7元无事实和法律依据。
为证明上述事实和主张，原告金华市安顺物业管理有限公司提交下列证据:
1、《金华六合园前期物业服务合同》复印件一份，证明物业费收取的依据；
2、物业费催费通知函及国内挂号信函收据复印件各一份，证明曾进行书面催缴；
3、不动产权属查询结果单复印件一份，证明房屋产权所属情况以及面积；
4、催缴通知单原件四份，证明历年来我公司向被告胡旭东催缴的事实。
被告胡旭东提出质证意见：对证据1、3无异议，故本院确认其证明力。对证据2的真实性有异议，国内挂号信函当中的邮寄地址为兰溪市，而被告的住所地是金华市婺城区××西××号，根本不可能收到该通知。本院认为，该国内挂号信函收据的寄送地为兰溪市，但被告的居住地为金华市婺城区××西××号，并无签收的可能性；结合原告方提供的未加盖邮政部门公章的查询单，其证明力不强，故本院对其证明力不予确认。对证据4有异议，该四份通知单仅有原告方加盖的公章，并无证据证明向被告送达过。本院认为，该组证据未证实原告方向被告进行过书面送达，被告方的异议成立，故本院对其证明力不予确认。
被告胡旭东提交的下列证据：
1、原告邮寄给被告的交房材料一份，证明被告地址、姓名、交房通知及须知、应缴款明细；被告已支付2009年12月至2010年12月期间的物业费；支付装修垃圾费646.7元的事实；
2、收款收据复印件一份，证明被告于2013年12月26日房产转让时，已支付给原告2012年12月1日至2013年12月31日期间年物业费70%的物业费2600元的事实；
3、金华市房产（居间）买卖合同复印件一份，证明被告于2013年10月31日将本案房产转让给第三人所有的事实。
原告金华市安顺物业管理有限公司提出质证意见：对以上证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，与本案诉请无关。本院认为，以上证据客观真实，具有一定的证明力，可证明其待证事实，故本院对其证明力予以确认。
本院根据已确认的具有证明力的上述证据及到庭当事人的当庭陈述，对本案事实认定如下：
2009年，被告胡旭东向金华市金盘置业有限公司购买坐落于金华市婺城区××花园××室商品房，并于2009年11月交房，后该房产一直空置。房产交付后，根据原告金华市安顺物业管理有限公司与金华市金盘置业有限公司签订的《金华六合园前期物业服务合同》，合同约定：业主有及时足额缴纳物业费之责任和义务；物业服务费每12个月预收一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月。被告胡旭东作为六合花园1栋04室业主（建筑面积为273.59平方米），其已向原告缴纳了2009年12月1日-2010年11月30日和2012年12月1日-2013年12月31日的物业费。但2010年12月1日-2012年11月30日期间的物业费，原告并未向被告胡旭东送达过物业费催缴函等书面通知书。2013年10月31日，被告胡旭东将以上金磐路1099号六合花园1栋04室房产出卖给第三人吕丽君所有。2013年12月26日，在被告胡旭东缴纳了2012年12月-2013年12月期间的物业费2600元后，原告在其后至起诉前并未向被告胡旭东送达过物业费催缴函等书面通知书。
本院认为：本案的争议焦点为原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。首先，在被告胡旭东缴纳了交房后第一年（2009年12月1日-2010年11月30日）的物业费之后，原告并未向被告胡旭东送达过物业费催缴函等书面通知书。其次，在2013年10月31日，被告胡旭东将以上金磐路1099号六合花园1栋04室房产出卖给第三人吕丽君所有，被告胡旭东于2013年12月26日缴纳了2012年12月-2013年12月期间的物业费后，原告在其后至起诉前并未向被告胡旭东送达过物业费催缴函等书面通知书。最后，2010年12月1日-2012年11月30日期间的物业费，原告并未向被告胡旭东送达过物业费催缴函等书面通知书。以上事实经庭审查明确认。据此，根据诉讼时效的规定，原告于2017年6月向法院主张2010年12月至2012年11月物业服务费的诉请已超过法定的两年诉讼时效。以上，被告胡旭东的抗辩具有一定的法律依据，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告金华市安顺物业管理有限公司的诉讼请求。
本案受理费25元（已减半收取，原告已预交），由原告金华市安顺物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 刘爱军
二〇一七年八月八日
代书记员 章 琴