上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初32042号原告：倪智煜，男，1990年11月24日生，汉族，住上海市闵行区紫薇新村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁潇潇，上海凯正律师事务所律师。被告：祁玉娟，女，1981年10月10日生，住澳大利亚Twilliamhovelwayyeavic。委托诉讼代理人：ＸＸ，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人：范红娣，女，1958年2月15日生，汉族，户籍地江苏省宜兴市新建镇臧林村臧林378号。委托诉讼代理人：储伯阳(系第三人范红娣之子)，男，住江苏省宜兴市新建镇臧林村臧林378号。原告倪智煜诉被告祁玉娟、第三人范红娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后依法适用简易程序，于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告倪智煜及其委托诉讼代理人杨仲侃、被告祁玉娟的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。第三人范红娣经本院合法传唤，未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告倪智煜诉称：被告系上海市浦东新区宣桥镇南六公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人，2016年1月11日第三人作为被告的委托代理人与原告就上述房屋通过上海家标堂房地产经纪有限公司的居间签订了一份《房地产买卖居间协议》，房屋转让价格为人民币(以下币种相同)150万元。原告于当日支付定金5万元。由于被告声称房地产证遗失，需要补办，为此双方约定在90天后也就是2016年4月11日共同至中介签订正式的房地产买卖合同。春节后由于房价暴涨，被告于今年3月通过微信向原告表示不愿卖房，并表示愿意支付违约金。原告为息事宁人只得接受被告违约的事实，并要求被告尽快支付违约金，但被告对违约金金额一再变化，多次出尔反尔，不但不愿支付违约金，连定金也未返还。被告的不诚信行为，延误了原告的买房机会，给原告造成了经济损失。原告于2016年4月1日和4月14日两次发函给被告要求其履约，并在2016年4月11日至中介等候与被告签约，但被告毫无音讯。为此，原告要求法院判决：1.解除原、被告于2016年1月11日签订的《房地产买卖居间协议》；2.被告返还原告定金5万元；3.被告赔偿原告解除合同违约金30万元；4.被告承担本案的诉讼费用。被告祁玉娟辩称：被告确实委托第三人代为办理出售房屋事宜，在之后代理过程中，第三人突患重病，无法从江苏赶来上海，此时已经及时告知了原告，也与原告进行了协商。被告没有违约，不同意支付违约金。对于原告要求解除居间协议和返还定金无异议。第三人范红娣未作陈述，亦未提交证据。经审理查明：系争房屋于2011年12月9日登记于被告名下。2015年12月29日被告通过公证委托第三人办理系争房屋的出售事宜(包括代收房款等)。2016年1月11日原告(乙方)与被告(甲方)及居间方(丙方)上海家标堂房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定系争房屋的转让价格为150万元；协议第5条约定：甲、乙双方应当在本协议签订后90日内共赴丙方处，按本协议约定的买卖条件签订示范合同，除甲、乙双方另有约定外，签署约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同日期。协议第9条第6项约定为：在本协议约定的交易条件保持不变的情况下，乙方可以增加、减少或变更本协议中的“买受方”，本协议项下的权利义务由增加、减少、变更后的“买受方”概括承受。协议第11条“违约责任”约定为：乙方未按本协议约定履行义务，经另一方书面催告后仍未履行的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金，也可以单方面解除本协议并要求违约方支付总房价20%的违约金，因一方违约导致本协议未能继续履行的，违约方应当按照总房价款的0.5%向丙方支付违约金。协议第17条“补充约定”为：甲方承诺乙方90天内办理出新的产证，超过90天未办出，甲方退还乙方定金5万元，若甲方故意拖延，则算甲方违约，若是交易中心拖延，则不算甲方违约，若甲方产证90天之内未作出，甲乙双方另行协商。第三人作为被告的委托人在该居间协议上签名并签收了原告5万元定金。2016年1月26日被告向上海市浦东新区房地产交易中心申请补办产证事宜，同年3月8日上海市浦东新区房地产交易中心为被告重新核发了产证。2016年3月17日上午8时许，被告通过微信联系原告，提出：愿意双倍返还定金，原告觉得低，金额可以商量，诉讼对大家都没好处，被告没有精力去想这个事，第三人也急的不能睡，身体更差，就算人家出被告250万元，被告也不卖(房屋)，被告不是要赚差价，可以承诺十年不卖(房屋)，……，现在也不说就要违约，但是如果实在办不了也没办法，……。2016年3月21日至3月29日被告向原告发微信，要求解除居间协议，并愿意支付原告20万元。2016年4月1日原告向第三人发出了信函，要求被告履行居间协议，否则应承担违约责任。2016年4月2日原告短信通知第三人，要求被告能按约签订合同，否则要追究被告的违约责任。2016年4月5日被告通过电子邮件回复原告：因第三人生病开刀，无法完成领证、签订房屋买卖合同事宜，愿意返还原告20万元(包括定金5万元)，不要再以快递、电话方式打扰第三人。2016年4月14日原告再次信函第三人，告知被告2016年4月11日原告在中介处等被告签合同，被告未到，要求被告在2016年4月22日前与原告签买卖合同。2016年5月3日原告向本院提出诉讼如前。审理中，原告提出：居间协议第5条之所以约定90天后签订买卖合同，是因为被告需要90天时间补办产证，所以签订正式买卖合同时间定在2016年4月11日前，实际被告已经于2016年3月8日补办出了产权证，但3月17日被告告知原告不愿意继续出售系争房屋，并非在补办产证过程中，被告的行为构成违约，为此原告要求解除双方于2016年1月11日签订的《房地产买卖居间协议》同时被告返还定金5万元；双方签订的虽然是居间协议，但已经就房屋买卖合同的主要条款都有约定，可以认定买卖合同成立，应属本约，原告已经通过发信函和短信行使了催告，根据居间协议第11条的约定，被告应支付解除合同违约金30万元(总房价150万元×20%)。现在系争房屋价格已上涨到250万元，被告的收益就是原告的损失，不同意被告要求调低违约金的观点。被告同意解除居间协议并同意返还定金5万元。但被告提出，对于违约责任的约定，必须是原告催告后被告还拒绝履行，才能认定被告违约，被告在3月就告知了代理人即第三人因身体原因无法继续代理的情况，不符合协议对被告违约的认定。协议第9.6条证明本协议只是一个购房意向合同，原告不能根据一个意向合同要求被告承担合同价20%的违约金，同时协议第17条约定被告只有故意拖延办证才算违约，还约定了双方还可以再协商签约时间。原告根据居间协议第11条约定总房价的20%计算违约金不合理。如果法院认定被告违约，要求调低违约金，具体数额由法院裁定。被告确认90天的签约期应是在2016年4月11日前。认定上述事实，由经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、上海市房地产登记簿、收款收据、公证委托书、微信、短信、电子邮件、信函及快递单、诊断报告书、病史、出院记录等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就买卖系争房屋所签订的《房地产买卖居间协议》系当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行各自的义务。对于原告提出《房地产买卖居间协议》属本约问题，本院认为居间协议虽约定了房屋坐落地、房价款、支付方式及解除居间协议的违约责任等，这是房屋买卖居间合同的必备合同内容，仅有这些约定尚不构成买卖合同已经成立，同时居间协议中约定的支付房价款等均以签订《上海市房地产买卖合同》为时间节点，在此之前双方并无履行支付房款等事实，示范文本的《上海市房地产买卖合同》与《房地产买卖居间协议》对违约责任承担的描述方式不相同，所以原告认为《房地产买卖居间协议》为本约的观点本院不予采纳。根据《房地产买卖居间协议》约定，原、被告双方应于2016年4月11日前应签订示范版本的《上海市房地产买卖合同》，系争房屋的产证被告于2016年3月8日就已重新取得，被告在2016年3月中下旬微信告知原告不准备出售系争房屋，并提出了承担违约的赔偿方案，被告抗辩因委托人即第三人生病造成无法签订合同的不构成免责条件。因被告在履行期限届满之前，明确表示并以自己的行为表明不履行签约义务，已经构成违约，被告不同意承担违约责任的观点本院不予采纳。《房地产买卖居间协议》中还涉及居间方中介公司的的权利义务，所以本案中，本院确认解除原、被告间就买卖系争房屋的预约关系，被告对返还定金5万元无异议，本院对此予以确认。至于解除合同违约金的金额问题，居间协议虽约定了以房屋总价款的20%作为计算违约金的基数，但考虑到预约合同的属性，同时考虑到该时间段房价的上涨等因素，本院酌情确定解除合同违约金为20万元，原告过高的请求本院不予支持。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第一百零七条、最高人民法院《关于适用》第二百四十条的规定，判决如下。一、解除原告倪智煜与被告祁玉娟就买卖坐落于上海市浦东新区宣桥镇南六公路XXX弄XXX号XXX室房屋于2016年1月11日签订的《房地产买卖居间合同》的预约合同关系；二、被告祁玉娟于本判决生效之日起十日内返还原告倪智煜定金5万元；三、被告祁玉娟于本判决生效之日起十日内支付原告倪智煜解除合同违约金20万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,550元，减半收取计3,275元,由原告倪智煜负担750元，被告祁玉娟负担2,525元，财产保全申请费2,270元，由原告原告倪智煜负担500元，被告祁玉娟负担1,770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起，原告倪智煜、第三人范红娣在十五日内，被告祁玉娟在三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一六年九月三十日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。