文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初284号原告：李晓玲，女，汉族，1986年12月21日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托代理人：李胜华，广东冠鼎律师事务所律师。委托代理人：易彩梦，广东冠鼎律师事务所实习律师。被告：周维，女，汉族，1958年11月8日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人：肖毅，男，汉族，1957年11月4日生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，与周维系夫妻关系。被告：肖毅，男，汉族，1957年11月4日生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。原告李晓玲与被告周维、肖毅租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李胜华，被告肖毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与两被告之间签署的《房屋租赁合同》以及《租赁合同主体变更协议》已经于2016年10月31日解除，两被告应立即搬离租赁房屋。2、判令两被告支付租金（计至两被告实际搬离之日止）；3、判令两被告支付违约金人民币56,000元；4、判令两被告承担全部诉讼费用。在本案诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判决两被告立即搬离房屋。事实与理由：陈新能与蔡伟足签订房屋租赁合同，蔡伟足将涉案房屋转租给了被告肖毅、周维，租赁期限约定为2015年9月1日至2017年2月27日。因原告李晓玲取得房屋所有权，2016年8月29日，原告与两被告协商一致，将出租人主体变更为原告，第三人蔡伟足退出次承租人地位，直接由原告作为租赁权人。2016年9月，两被告支付了该月的租金28,000元，之后再没有支付过租金。2016年11月1日，原告向被告发出解除协议的短信，通知被告违约而解除涉案租赁协议，但两被告仍拒不退出租赁房屋，导致原告损失扩大。依照双方的租赁合同第九条第（四）款约定，不按照约定支付租金达十日的，原告有权单方解除合同。依照第十条第（一）款之约定，因被告违约导致合同解除，原告有权追究其月租金两倍的违约金即人民币56,000元的违约金。被告周维辩称：原告不履行房屋租赁合同义务，不承担合同约定的房屋维护维修责任，致使租赁房屋的设施设备不能正常使用并存在严重的安全隐患。被告多次通知原告进行维修，原告仍然置之不理。被告依据《房屋租赁合同》第七条和第十条的相关约定，停止支付从2016年10月份起计的房屋租金的行为，合法有据。被告肖毅辩称：肖毅并未与原告签订《房屋租赁合同》，原告认定主体错误。经审理查明：2015年7月，蔡伟足与被告周维签订了一份《深圳房屋租赁合同》，约定蔡伟足将位于深圳市龙华新区民治街道新区大道东侧万科金域华府（南地块）I期9栋2F的房屋出租给被告使用。该合同约定的主要内容包括：1、租赁期限从2015年9月1日起至2017年2月28日；2、租金标准为每月28,000元，承租人于每月10日前交付当月租金；3、承租人向出租方交付押金56,000元，租赁期满或合同解除后，租赁押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金，以及承租方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还给承租人；4、对于房屋及附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，承租人应及时通知出租方修复，出租方应在接到通知后的七日内进行修复，逾期不维修的，承租方可代为维修，费用由出租方承担。因维修房屋影响承租人使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；4、承租方不按照约定支付租金达十日的或欠缴各项费用金额相当于一个月房屋租金的，出租方有权单方解除合同，收回房屋。出租方或承租方存在合同约定的违约行为的，按月租金200%向对方支付违约金。上述《深圳市房屋租赁合同》签订后，蔡伟足于2015年8月24日依约向被告方交付了房屋，并由被告肖毅签字确认收到交付的租赁房屋。在上述《深圳市房屋租赁合同》履行过程中，原告李晓玲与蔡伟足、被告周维于2016年8月29日共同签订了一份《租赁合同主体变更协议》，约定将蔡伟足与周维于2015年9月1日签订的租赁合同中的出租人变更为李晓玲，原租赁合同继续履行，权利义务不变，被告周维自2016年9月1日起向李晓玲支付租金，并由李晓玲在租赁期满后向周维退还租赁押金。同时约定，李晓玲同意周维适当延长租期1－2个月，租金支付至李晓玲在中国建设银行的账户。在签订该变更协议后，被告周维仅向原告支付了2016年9月的租金，此后未再向原告支付租金。2016年11月1日，原告以被告方未依约支付租金为由，向周维发出通知，提出双方之间的租赁合同于2016年10月31日解除。另查明，被告周维与肖毅是夫妻关系，双方于1985年4月结婚至今。被告方承租的房屋为独栋五层的房屋，并配置有独立的电梯。被告在本案中明确其拒绝支付2016年9月以后的租金的原因在于原告方不承担合同约定的房屋维护维修责任，致使房屋的设施设备不能正常使用并存在严重安全隐患。本案中，被告为证明其主张提供以下证据：1、原告与被告肖毅在2016年9月24日至10月19日期间的微信记录及所附照片，显示被告肖毅主张房屋二楼地板需要维修且电梯有故障，并附地板照片及电梯井照片。原告方尚未维修地板，并表示电梯有故障的话，请先别使用，以免有意外发生。肖毅在2016年10月19日通知原告，要求原告10日内完成维修，若未完成则其将自行维修，并由原告承担相关费用，另提出暂不支付2016年10月起的租金。2、原告与被告肖毅在2017年3月3日和4月1日的微信记录，显示被告肖毅向原告发出通知，提出租赁期限已满，被告方已按期搬离房屋，要求原告在2017年3月3日与其完成租赁物交接手续，同时列举了房屋内物品的价格。3、视频资料，显示租赁房屋内二楼两个房间门口处地板有隆起现象，致使房门无法关闭，电梯处于停止使用状态，一楼房间摆放有大圆桌及椅子，被告方已从该房屋搬离。以上事实有经过庭审举证、质证的《房屋租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》、微信聊天记录、视频资料等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告对原告与被告周维之间的房屋租赁合同关系均无异议，且有双方确认的《深圳市房屋租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》予以证实，本院予以确认。关于被告肖毅辩称其并非租赁合同主体的意见，在周维与原告成立租赁合同关系时被告肖毅与周维为夫妻关系，且在租赁合同履行过程中，亦由被告肖毅从原出租人蔡伟足处接收房屋。上述事实能够证实被告肖毅为上述租赁合同的共同承租人，被告肖毅的该项答辩意见不能成立，本院不予采纳。根据被告提供的视频资料及向2017年3月3日向原告发送的通知，能够证明被告方在2017年3月已搬离租赁房屋，并就搬离事实告知了原告，原告应当依约接收租赁房屋。即使被告退还房屋时，仍有指纹密码锁和留置有圆桌、椅子及其它零散物品等情形，但亦不足以影响原告接收租赁房屋。原告因开启门锁或处置家具及其它物品另行产生损失的，可就该部分损失另行主张赔偿。基于被告已实际搬离了租赁房屋的事实，原告在本案中再次要求被告返还房屋的诉讼请求，本院不再支持。两被告作为承租人应当依约向原告支付租金，其中对于被告应支付租金的计算，根据其搬离时间，应当计至2017年2月。原告主张2017年2月以后的租金的，本院不予支持。关于被告对于拒绝支付租金的抗辩意见，首先对于地板问题，根据对应的图片及视频资料，能够显示二楼房间门口处地板有隆起情形，但该情形并不足以影响被告方对于整栋租赁房屋的正常使用。另根据合同约定，房屋设施需要维修的，被告作为承租人也可自行维修并要求出租人负担维修费用。因此被告以二楼地板问题拒绝支付租金的理由，不能成立。其次关于电梯，电梯作为租赁房屋安装的一项主要设备，其出现故障会对被告正常使用房屋产生一定影响。原告未及时维修的，被告可以自行维修，要求原告负担维修费用或要求降低相应租金，但同样不能作为拒绝支付租金的法定事由。因此对于从2016年10月起的租金，根据电梯未能使用的情况，本院调整为每月26,000元。被告自2016年10月起未再向原告支付租金，原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院应予以支持。根据本院认定的计算期间及调整的租金标准，被告应向原告支付2016年10月至2017年2月期间的租金130,000元（26,000元×5个月）。由于被告未按约定向原告支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。合同当事人可以约定违约金或违约损失的计算方式，在原、被告确认的租赁合同中已约定承租人未依约支付租金的，应当按月租金200%的标准向出租方支付违约金。因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据认定的租金标准，该违约金应当为52,000元（26,000元×2个月）。关于原告主张的租金利息，因该利息损失并未超出约定的违约金标准，本院不再支持。综上所述，被告还应向原告支付2016年10月至2017年2月期间的租金130,000元和违约金52,000元。根据双方之间的租赁合同的约定，原告作为承租人可以从被告方交付的押金中抵扣租金及违约赔偿责任。而在本案中，原告并未主张抵扣，被告方也未就押金提出相应的反诉，则本案对押金部分不应予以处理，双方可另行主张解决。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：一、被告周维、肖毅于本判决生效之日起五日内向原告李晓玲支付租金130,000元；二、被告周维、肖毅于本判决生效之日起五日内向原告李晓玲支付违约金52,000元；三、驳回原告李晓玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,560元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈   晖二〇一七年十月十三日书记员 白巧(兼)书记员 唐   聪附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。