湖南省汨罗市人民法院
行 政 判 决 书
（2014）汨行初字第126号
原告汨罗市农村信用合作联社。
法定代表人陈幼兵，该社理事长。
委托代理人田晓红，湖南惠风律师事务所律师，一般代理。
委托代理人翁浩，铜盆信用社信贷员，一般代理。
被告汨罗市房地产管理局。
法定代表人易立，该局局长。
委托代理人周望明，汨罗市房地产管理局法制股股长，特别授权代理。
委托代理人李朝辉，汨罗市房地产管理局法律顾问，一般代理。
第三人汨罗市铜盆铝材厂，地址汨罗市。
法定代表人樊运泉，该厂厂长。
第三人樊柳，女，1987年5月30日出生，汨罗市人，住汨罗市。
委托代理人伍琼，湖南大义律师事务所律师，特别授权代理。
原告汨罗市农村信用合作联社诉汨罗市房地产管理局确认房屋他项权证注销登记违法一案，本院于2014年11月5日受理后，在法定期限内向被告送达了起诉书副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，由审判员马雁担任审判长，与审判员黄达、人民陪审员李伟组成合议庭，于2015年1月16日公开开庭审理了本案，原告代理人田晓红、翁浩，被告汨罗市房地产管理局的委托代理人周望明、李朝辉，第三人汨罗市铜盆铝材厂樊运泉，第三人樊柳的委托代理人伍琼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2001年2月9日，汨罗市铜盆铝材厂（乡镇企业）以其203439—203446、203467、204114、204115的房产在铜盆农村信用合作社（系汨罗市农村信用合作联社的下属机构）办理了抵押贷款，并在李家塅房地产管理所办理了汨房李家他字第010502号的《房屋他项权证》，约定期限为三年，因到期贷款没有偿还，2004年9月10日铜盆盆铝材厂又以该房产与铜盆农村信用合作社签订了一份《房地产抵押合同》继续抵押，并在李家塅房地产管理所另办理了汨房李家他字第041537号的《房屋他项权证》。2008年3月25日汨罗市房地产管理局对汨房李家他字第041537号的《房屋他项权证》进行了注销，登记在抵押档案注销登记台账上。
被告汨罗市房地产管理局在收到起诉状副本后十日内向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：1、2001年2月的房屋抵押申请表；2、汨罗市铜盆农村信用合作社函；3、2004年10月的房屋抵押申请表；4、汨房李家他字第041537号的《房屋他项权证》；5、抵押档案注销登记台账；6、国有土地使用权出让成交确认书。
原告汨罗市农村信用合作联社诉称，我社汨罗市铜盆农村信用合作社与汨罗市铜盆铝材厂自1993年开始就存在信贷关系。2001年2月9日汨罗市铜盆铝材厂将自有的11处产权证号为203439—203446、203467、204114、204115的房产抵押给了汨罗市铜盆农村信用合作社，抵押物评估价值170万元，抵押贷款120万元，并在李家塅房地产管理所办理了汨房李家他字第010502号的《房屋他项权证》，约定期限三年。2004年9月10日，因贷款没有偿还，汨罗市铜盆铝材厂又与汨罗市铜盆农村信用合作社签订了一份房地产抵押合同，继续将上述房产进行抵押贷款，办理了汨房李家他字第041537号《房屋他项权证》。
2014年8月29日，在原告诉汨罗市铜盆铝材厂贷款合同纠纷一案开庭时，汨罗市铜盆铝材厂出具了被告汨罗市房地产管理局解除其抵押担保的证据，这时，原告才知道被告汨罗市房地产管理局在原告不知情的情况下，在2008年3月25日违法为汨罗市铜盆铝材厂解除了抵押担保，给原告收贷带来了阻力和风险，也给原告造成了一定的经济损失。为此，请求人民法院依法确认被告汨罗市房地产管理局注销汨房李家他字第041537号《房屋他项权证》违法。
原告出示了下列证据：1、抵押档案注销登记台账；2、李家塅房地产管理所收到041537号《房屋他项权证》的收条；3、汨房李家他字第010502号的《房屋他项权证》；4、房地产抵押合同；5、李家塅镇企业工作站的证明；6、关于铜盆铝材厂所欠信用社贷款的处置协议；7、法院民事立案审批表；8、汨罗市铜盆铝材厂樊运泉在民事诉讼中向法庭提供的证据目录。
被告汨罗市房地产管理局辩称，一、原告所诉指的203467、203439—203446、204114、204115房地产抵押登记已于2008年3月25日依法注销。2001年2月8日，原告因1993年汨罗市铜盆铝材厂成立建厂所出借的贷款需补办抵押手续，其与汨罗市铜盆铝材厂来我局办理203439—203446、203467、204114、204115房屋产权证所指房地产抵押，我局为其办理了以上各房地产权证下建筑面积为5256．25的房地产抵押手续。抵押期限自2001年2月至2004年2月止，共三年时间，这从我局档案材料中只存在一份填写不充分的房屋抵押申请表、一份汨罗铜盆信用社函告中可知。抵押期限到期后，2004年10月1日，原告和汨罗市李家塅镇企业办公室申请延续抵押手续，向我局提交一份房屋抵押申请表，我局依此办理延期抵押手续，并发放一份汨房李家他字第041537号《房屋他项权证》，而非原告所诉称因双方继续贷款设定的继续抵押手续。我局在此期间也未作见证方在他们的合同上签字盖章确认。2008年3月份，原告和李家段乡政府工作人员，将041537号《房屋他项权证》交还给我局李家段房地产管理所注销抵押手续，故2008年3月10日，我局档案馆登记入帐，注销上述各房地产抵押手续，由此可见，我局注销登记手续行为不存在任何错误，违反法律政策，完全合法有效。二、原告提起的行政诉讼超过了诉讼时效。接到法院应诉通知书后，我局在汨罗市国土资源局查明，原告所指房地产已于2009年12月11日被公开拍卖出让。因此，原告知道和应该知道其享有抵押权的房地产被出让应从2009年12月11日起计算。至少可以这样认定：原告享有的物权他项权利因土地出让产生的“房随地走、地随房走”这一物权法定原则而消失。那么，原告在明知自己物权他项权利消失达四年半时间后才向法院提起诉讼，已超过法定两年诉讼时效，其诉讼请求不应得到法院支持。
综上所述，答辩人注销抵押权登记并无错误，合理合法，
原告诉讼也已超过法定诉讼时效，请人民法院驳回原告的诉
讼请求。
第三人汨罗市铜盆铝材厂述称，汨罗市铜盆铝材厂所涉及的房产以376万元公开拍卖给了樊柳。
第三人樊柳述称，一、本案原告无正当理由，未在法定期限内起诉被告，请求人民法院根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条之规定，裁定驳回起诉。原告所诉标的物上抵押权已于2008年3月25日消灭，此时起诉已经超过法定期限3个月。即使原告对抵押权的消灭知情，该标的已经于2010年1月25日转让给樊柳，其所依附之土地亦经合法程序变更为国有土地，且由汨罗市国土资源局公开拍卖出让给樊柳。据此，原告至迟应在2010年1月25日对所诉标的物归属知情，理应对标的物上抵押权消灭的事实知情。但其在法定的期限内仍未主张权利，应当视为无正当理由超过法定期限起诉，请求法院裁定驳回起诉。二、被告注销标的抵押权的具体行政行为是否证据确凿，适用法律、法规是否正确，是否符合法定程序由被告举证证明。三、无论被告作出注销抵押权的具体行政行为是否合法，均不能损害第三人樊柳的合法利益。本案标的物以及所依附土地均已经合法转让给第三人樊柳。樊柳是本案标的物的合法所有权人和土地使用权人，任何未经其同意设定的权利均不可对抗所有权人的权利。
第三人樊柳出示了下列证据：1、铜盆铝材厂协买合同书；2、汨乡企发（2006）11号汨罗市乡镇企业局文件；3、汨房李家他字第010502号的《房屋他项权证》；4、汨罗市房地产管理局抵押档案注销登记台账；5、汨土估字（2008）140号土地估价结果书；6、汨罗市国土资源局汨国土资批（2008）088号土地出让底价单；7、成交确认书；8、汨政存土出准字（2010）02号汨罗市人民政府划拨土地使用权转让出让批准书；9、国有土地使用证。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1有异议，认为不是违法解除抵押。对证据2的真实性无异议，认为时间上属笔误。对证据3无异议。对证据4真实性有异议。对证据5无异议。对证据6认为与本案行政行为无关。第三人樊柳对原告提供的证据1无异议。对证据2不发表意见。对证据3认为无关联性。对证据4真实性有异议。对证据5认为不符合证据形式。对证据6认为与本案无关，关联性有异议。对证据7认为诉讼时效的证据有异议。第三人汨罗市铜盆铝材厂对原告提供证据的质证意见和第三人樊柳的质证意见一致。原告对被告提供的证据1、2、3无异议。对证据4的真实性无异议。对证据5认为权证号填写错误不能作为证据使用。对证据6认为不能证明诉讼时效已过。第三人樊柳对被告提供的证据1、2、3、4、5认为与樊柳无关。对证据5、6无异议。第三人汨罗市铜盆铝材厂对被告提供证据的质证意见与第三人樊柳的质证意见一致。原告对第三人樊柳提供的九份证据认为与本案无关联性。被告对第三人提供的九份证据真实性无异议，认为证据1、2、5与本案无关联性。第三人汨罗市铜盆铝材厂对第三人樊柳提供的九份证据无异议。
原告提供的证据1即抵押档案注销登记台账，证明了汨罗市铜盆铝材厂抵押给原告的11处产权证号为203439—203446、203467、204114、204115的房产汨房李家他字第041537号《房屋他项权证》被注销。证据2即041537号《房屋他项权证》的收条，证明了被告下属单位李家塅房管所于2008年4月25日收到了汨房李家他字第041537号的《房屋他项权证》。证据3即汨房李家他字第010502号的《房屋他项权证》，证明了原告于2001年2月9日经汨罗市铜盆铝材厂申请将自有的11处产权证号为203439—203446、203467、204114、204115的房产抵押给原告并在被告下属单位李家塅房管所办理了汨房李家他字第010502号的《房屋他项权证》。证据4即房地产抵押合同，证明第三人汨罗市铜盆铝材厂在原告处抵押贷款120万元，抵押房产面积为5256.28平方米。证据5即李家塅镇企业工作站的证明，证明汨罗市铜盆铝材厂原为李家塅镇办企业，2004年后由樊运泉承包到2006年改制。证据6即关于铜盆铝材厂所欠信用社贷款的处置协议，证明原汨罗市铜盆铝材厂的贷款由樊运泉承担并在三年内清偿到位。证据7即法院民事立案审批表，证明原告因与第三人汨罗市铜盆铝材厂、第三人樊柳金融借款合同纠纷于2014年7月23日向法院提起民事诉讼。证据8即汨罗市铜盆铝材厂樊运泉在民事诉讼中向法庭提供的证据目录，证明汨罗市铜盆铝材厂抵押给原告的11处产权证号为203439—203446、203467、204114、204115的房产汨房李家他字第041537号《房屋他项权证》被注销，抵押权消灭。上述证据经庭审质证后，对被告、第三人确认无异议的予以采信，被告对证据1即抵押档案注销登记台账提出异议认为不是违法解除抵押没有其他证据来证明其事实，异议的理由本院不予支持。被告及第三人对证据4即房地产抵押合同的真实性提出异议，因其没有其它足够证据予以否决，其异议不能成立。上述八项证据分别证明了不同的事实，对本案查明事实具有重要作用，本院认为该八项证据真实客观，根据与本案的关联性应予以采信。被告提供的证据1即2001年2月的房屋抵押申请表，证据2即汨罗市铜盆农村信用合作社函，证明第三人汨罗市铜盆铝材厂与汨罗市铜盆农村信用合作于2001年起就办理了抵押手续。证据3即2004年10月的房屋抵押申请表，证据4即汨房李家他字第041537号的《房屋他项权证》，证据5即抵押档案注销登记台账，证明2008年3月25日注销抵押登记手续。证据6即国有土地使用权出让成交确认书，证明原告超诉讼时效。第三人樊柳提供的证据1即铜盆铝材厂协买合同书，证明2006年12月6日樊运泉买断经营汨罗市铜盆铝材厂。证据2即汨乡企发（2006）11号汨罗市乡镇企业局文件，证明汨罗市铜盆铝材厂的所有资产归樊运泉所有。证据3即汨房李家他字第010502号的《房屋他项权证》，证明2001年2月28日原告在汨罗市铜盆铝材厂取得了抵押权。证据4即汨罗市房地产管理局抵押档案注销登记台账，证明2008年3月25日原告在汨罗市铜盆铝材厂的抵押权被汨罗市房地产管理局注销。证据5即汨土估字（2008）140号土地估价结果书，证明汨罗市国土交易中心对汨罗市铜盆铝材厂土地估价为121.4万元。证据6即汨罗市国土资源局汨国土资批（2008）088号土地出让底价单，证明汨罗市铜盆铝材厂出让价格为376万元。证据7即成交确认书，证明樊柳以376万元价格竞得汨罗市铜盆铝材厂的所有权。证据8即汨政存土出准字（2010）02号汨罗市人民政府划拨土地使用权转让出让批准书，证明汨罗市铜盆铝材厂的土地为出让性质。证据9即国有土地使用证，证明樊柳取得了原汨罗市铜盆铝材厂的国有土地使用权。上述证据经庭审质证后，对第三人樊柳提供的1、2、3、5至9号证据因均属具体行政行为实施以后的事实，本院不予采纳。本院对双方当事人及第三人未提出异议的证据，或提出异议但未能提供足够证据进行反驳，且证据的内容与庭审时查明的事实相符，能证明案件的真实情况的证据，予以确认并采信。
本院根据采信的证据，确认以下案件事实：2001年2月9日，汨罗市铜盆铝材厂以其203439—203446、203467、204114、204115的11处房产在铜盆农村信用合作社办理了抵押贷款，并在李家塅房地产管理所办理了汨房李家他字第010502号的《房屋他项权证》，约定还款期限为三年，因到期贷款没有偿还，2004年9月10日汨罗市铜盆铝材厂和李家塅镇人民政府企业办又以该房产与铜盆农村信用合作社签订了一份《房地产抵押合同》继续抵押，并在李家塅房地产管理所另办理了汨房李家他字第041537号的《房屋他项权证》。2008年3月25日李家塅房地产管理所工作人员樊华清在汨罗市房地产管理局办理了汨房李家他字第041537号《房屋他项权证》的注销手续。2008年4月25日李家塅房地产管理所收回了原告的汨房李家他字第041537号的《房屋他项权证》并出具了收条，并说明办理延期手续。2014年8月11日，原告汨罗市农村信用合作联社在诉汨罗市铜盆铝材厂贷款合同纠纷一案开庭时，汨罗市铜盆铝材厂樊运泉出具了被告汨罗市房地产管理局于2008年3月25日的抵押档案注销登记台账，证明抵押依据已注销。这时，原告才知道被告汨罗市房地产管理局在原告不知情的情况下，于2008年3月25日已经注销了汨房李家他字第041537号《房屋他项权证》并登记在抵押档案注销登记台账上。故原告汨罗市农村信用合作联社认为被告无故注销抵押登记的《房屋他项权证》给收回信贷带来了阻力和风险，为此，请求人民法院依法确认被告汨罗市房地产管理局注销汨房李家他字第041537号的《房屋他项权证》的行为违法。
本院认为，被告汨罗市房地产管理局是汨罗市人民政府负责管理房屋产权登记及房屋产权抵押登记和办理注销抵押登记工作的工作部门，对本行政区域内的房屋抵押工作实施监督管理。被告对原告他项权证的登记、注销行为发生在2008年7月1日以前，其行政行为适用《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》之规定。建设部令第57号《城市房屋权属登记管理办法》第二十四条规定：“因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记；申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件”。第二十五条规定：“有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：（一）申报不实的；（二）涂改房屋权属证书的；（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；（四）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废”。本案中，被告汨罗市房地产管理局不能提供其于2008年3月25日作出注销原告他项权证的行政行为究竟是依原告申请注销（上述第二十四条规定）还是依行政职权注销（上述第二十五条规定）的证据，也不能提供作出注销原告他项权证的理由与其他关联证据。虽然原告的他项权证在2008年4月25日被被告收回，但被告不能提供其在注销原告他项权证与收回原告他项权证行为之间存在何种关联性的证据和合理解释。且在作出注销原告他项权证后没有依规定通知原告，其行为违反了《城市房屋权属登记管理办法》第二十四条、第二十五条的规定，其注销登记的行政行为违法。2014年8月29日原告在诉第三人汨罗市铜盆铝材厂贷款合同纠纷一案开庭时，第三人汨罗市铜盆铝材厂向法庭出具了被告汨罗市房地产管理局注销其抵押担保的汨房李家他字第041537号《房屋他项权证》的证据，原告此时才知道被告汨罗市房地产管理局在原告不知情的情况下注销了其《房屋他项权证》，因此原告于2014年11月5日向本院提起行政诉讼，依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条之规定，原告的起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算，对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年的人民法院不予受理。原告的起诉期限未超过20年，故被告汨罗市房地产管理局及第三人樊柳均提出的原告诉讼请求超过诉讼时效的理由不成立，被告汨罗市房地产管理局主张驳回原告诉讼请求的请求和第三人樊柳主张驳回原告起诉的请求本院不予支持，据此，依据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项之规定，判决如下：
确认被告汨罗市房地产管理局2008年3月25日注销原告汨罗市农村信用合作联社汨房李家他字第041537号的《房屋他项权证》的行政行为违法。
诉讼费五十元，由被告汨罗市房地产管理局承担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 马 雁
审 判 员 黄 达
人民陪审员 李 伟
二〇一五年二月四日
书 记 员 胡永中