上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第789号
原告韩萱。
委托代理人王晓璐，上海市袁圆律师事务所律师。
被告梁育。
委托代理人樊克强，上海明伦律师事务所律师。
委托代理人张志林，上海明伦律师事务所律师。
原告韩萱与被告梁育房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日由本院立案受理。依法由审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行审理。原告韩萱的委托代理人王晓璐，被告梁育及其委托代理人张志林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩萱诉称，2012年5月，原、被告签订《房地产租赁合同》与《补充条款》各一份，约定原告将位于上海市闵行区上中西路XXX弄XXX号XXX室房屋，即本案系争房屋出租给被告，租赁期限自2012年7月5日起。双方约定，每年3月23日、6月23日、9月23日与12月23日前支付下一季度租金，2014年7月5日至2015年7月4日的租金为每季度人民币（以下币种相同）55，125元。但从2014年6月起，被告擅自将租金金额与支付方式变更为每月支付17，500元，且拒绝支付相应的物业管理费。原告认为，被告之行为违反合同约定，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，要求判令：1、原、被告之间的《房地产租赁合同》与《补充条款》于2015年4月2日解除；2、被告将系争房屋恢复原状（符合正常使某状态）后返还给原告；3、被告向原告支付自2014年7月5日起至2015年3月4日止，每月少付的875元租金，共计7，000元，自2015年3月5日起至2015年4月2日止欠付的租金17，516元（按每日604元取整计算），以及被告自行扣留的租金800元，共计25，316元；4、被告向原告支付违约金18，375元；5、被告向原告支付自2013年7月起至2015年3月止的物业管理费4，390.30元；6、被告向原告支付2015年2月至3月的电费2，391.96元。庭审中，原告确认，目前，其已经收回系争房屋且另行出租给案外人使某，故撤回第二项关于恢复系争房屋原状并返还的诉讼请求，系对其权利的合法处分，本院予以准许。另原告要求被告已付的保证金16，500元归其所有，并希望在本案中一并处理。
被告梁育辩称，同意解除合同，但被告已于2015年2月底将系争房屋归还给了原告，原告也已经于2015年3月将系争房屋又转租给他人了，目前，系争房屋已经在进行装修。因此，2015年2月底后，被告不再使某系争房屋，租金不应继续支付。具体时间上，经双方口头协商后，被告于2015年3月18日搬离，并将钥匙给了本案系争房屋隔壁的中介，整个交接的过程，原告并不知情。关于2014年7月5日至2015年7月4日的租金，双方口头协议不再加价5%，按照每季度52，500元的标准支付。所以，原告诉称被告每月少付租金875元，被告不认可，被告实际已支付租金至2015年3月4日，且系争房屋存有漏水现象，影响了系争房屋的正常使某，应当减免相应租金。由于租金金额与付款方式都做过口头约定，所以被告并未违约，对于原告要求的违约金，被告不予认可。物业管理费双方口头约定由原告支付，不应由被告承担。
原告韩萱向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：
1、《房地产租赁合同》一份，证明原、被告之间签订租赁合同的事实。被告对证据真实性无异议，但认为违约金计算标准过高；
2、原、被告于2012年5月25日签订的《补充条款》一份，证明双方对租金金额与支付方式进行了约定，保证金是16，500元。被告对证据真实性无异议，但双方已口头约定自2014年7月5日起至2015年7月4日止的租金按每月17，500元计算；
3、《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》一份，证明原告有权出租本案系争房屋。被告对证据无异议；
4、《银行客户交易查询单》一组，证明自2014年7月开始，被告系按每月17，500元标准支付的租金。被告对证据真实性无异议，被告也已经按口头约定自2014年7月5日起每月支付租金17，500元；
5、物业管理费发票一组，证明被告欠付的物业管理费，原告已经垫付。被告对证据真实性无异议，但无法证明该笔钱款是原告支付，且双方约定物业管理费应由原告承担；
6、电费发票及付款凭证一组，证明被告欠付的电费，原告已经垫付。被告对证据无异议。
被告梁育向本院提供以下证据证明其抗辩理由与事实：
1、银行流水单与银行付款凭证一组，证明被告自2013年1月4日至2014年7月，都是按照季度支付租金，依约履行，并未拖欠租金，且租金已经支付到了2015年3月。原告对证据真实性无异议，但2014年7月后支付的租金金额与支付方式均不符约定；
2、工商登记信息一份，证明被告租赁本案系争房屋系用于经营。原告对证据真实性无异议；
3、开锁、换锁凭证一组，证明系原告之原因，导致被告多次换锁，致使本案系争房屋无法正常使某。原告对证据不予认可，认为系被告原因导致，与本案无关联性；
4、系争房屋内照片一组，证明涉案房屋多次漏水导致被告无法正常使某、经营。原告对证据真实性无异议，漏水情况确实存在，但原告已经及时进行了维修；
5、《收条》一份，证明经双方口头协商，合同已经解除，被告于2015年3月18日已经搬离系争房屋，且交还了钥匙。原告对证据不予认可。
本案审理期间，被告梁育申请证人朱某甲出庭作证。本院依法传唤案外人朱某甲到庭作证。朱某甲称，其是被告的同事。大约在2014年9月左右，原告找到被告说要租金上涨，其陪同被告与原告洽谈租金，双方口头谈好一年租金不上涨5%，但具体期限没有说明，也没有签订书面的协议。被告经营一直亏损，系由于系争房屋一直漏水，但原告一直拒绝维修。
经双方质证，本院对双方证据的认证意见：对原告提供的证据1、2、3、4、5、6，被告对证据真实性均无异议，且与本案有关联性，本院予以采纳；对被告提供的证据1、2、4，被告对证据真实性无异议，且与本案有关联性，本院予以采纳；对证据3，证据真实性无法确认，且不能证明与本案原、被告之租赁关系存有必然的关联性，被告之证明目的无法实现，本院不予采信；对证据5，证据真实性无法确认，且被告之证明目的无法实现，本院不予采信；对证人朱某甲的证人证言，一方面，朱某甲与被告系同事关系，具有一定的利害关系，另一方面，证人所述时间节点、内容与原、被告之合同约定内容，以及被告按17，500元付款的实际时间节点明显相悖，本院不予采信。
经审理查明，2009年7月15日，案外人朱乙（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》一份，约定由原告承租本案系争房屋，租赁期限自2009年8月16日起至2019年8月15日止。双方约定，甲方同意乙方将系争房屋部分或全部转租给他人。
2012年5月，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》一份，约定原告将本案系争房屋出租给被告，租赁期限自2012年7月5日起至2015年12月31日止。租金支付方式为每三个月一期，先付后用。签订本协议时，乙方向甲方支付一个月租金16，500元作为租赁保证金。此外，合同第5-2条约定，租赁期间，系争房屋所发生的水、电、煤气、通信费、有线电视费等费用由乙方承担。物业管理及其它有关费用由乙方承担。第8-2条约定，甲、乙双方同意，出现乙方逾期不支付租金累计超过五日等情况时，违反合同的一方应向另一方按月租金的壹倍支付违约金。第9-6条约定，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足于支付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。同年5月25日，原告（甲方）与被告（乙方）另行签订《补充条款》一份，约定：1、房租支付方式：于每年6月23日、9月23日、12月23日、3月23日提前支付下一季度房租，具体金额如下：……2014年7月5日至2015年7月4日每一季度55，125元……3、物业管理费由乙方支付；4、签约当日，乙方向甲方支付定金16，500元，合同正式履行之日起定金转为乙方的租赁保证金。
另，本案审理期间，被告表示自2014年7月起，按每月17，500元的标准与支付方式向原告支付租金，支付款项截止至2015年3月4日止，其中，另扣留了租金800元，支付其开锁、换锁的款项。按上述付款方式计算，被告已付款项结余10，000元，同意用于支付后续的租金或其他费用。原告对上述款项予以确认，并同意结余10，000元一并处理，用以冲抵相应的租金或其他费用。原、被告还确认，被告向原告支付了保证金16，500元，要求法院作为合同解除后果一并处理。
另查明，原告已经支付了系争房屋自2013年7月起至2014年5月止的物业管理费2，148.30元，自2014年6月起至2015年3月止的物业管理费2，242元，共计4，390.30元。原告另已支付2015年2月期间的电费1，150.38元，2015年3月期间的电费1，241.58元，共计2，391.96元。
再查明，目前，原告确认已经收回系争房屋并另行出租。
本院认为，原、被告于2012年5月签订的《房地产租赁合同》与《补充条款》，系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现本案争议焦点在于：一、原、被告之间是否就租金金额、租金支付方式以及物业管理费负担等问题做出过变更；二、原、被告之租赁合同是否已经解除，以及解除的具体时间；三、若双方租赁合同已经解除，则相关权利义务如何确定与负担。
关于争议焦点一，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告提出双方已经口头约定，合同变更为2014年7月起租金按月支付，每月租金17，500元，且合同期间物业管理费由原告支付的抗辩理由，原告对此不予认可。在双方之间的租赁合同对租金金额、租金付款方式、物业管理费负担等做出明确约定的前提下，而被告又未能进一步提供证据证明双方之间确有相反约定的情况下，被告之抗辩理由缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。在此前提下，依据双方《房地产租赁合同》与《补充条款》之约定，自2014年7月5日起至合同履行期限届满或解除之日止的租赁期间，被告应当按季度支付相应的租金，并承担相应的物业管理费。
关于争议焦点二，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，原、被告租赁合同期间，被告依约按时支付租金系其主要合同义务。但一方面，如上所述，被告自行变更了租金金额与租金支付方式，迟延履行付款义务与拖欠部分租金之行为显已构成违约，另一方面，被告称经双方协议，双方租赁合同已经解除，但并未能提供证据证明合同之解除已经双方合议，故被告自行搬离系争房屋之行为导致租赁合同之目的无法实现。因此，原告可以要求解除合同。另依照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”。鉴于原告于2015年3月31日向法院提起诉讼要求解除原、被告之间的租赁合同，被告确认于2015年4月2日签收了该案的起诉书副本、开庭传票等诉讼材料，并按传票通知时间参加了庭审，可视作已对其有效送达了起诉书副本等法律文书，故本院确认双方之间的《房地产租赁合同》与《补充条款》以起诉状副本送达之日，即2015年4月2日为合同解除具体时间。
关于争议焦点三，本院认为，双方租赁合同至2015年4月2日解除，被告应当向原告支付截止至2015年4月2日的租金。鉴于庭审中双方确认，被告自2014年7月5日起至2015年3月4日止，每月按17，500元支付租金，其中，另扣留了800元，且最后一次付款仍结余10，000元之情况，关于原告要求被告支付其自行扣留的租金（换锁费）800元，因被告提供的证据无法证明其开锁、换锁的款项是由原告之行为引起的，即被告自行扣留应付的租金800元无事实与法律依据，故原告上述诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时，鉴于原、被告双方确认系争房屋存有漏水现象，考虑到原、被告均知晓被告租赁系争房屋系用于经营使某，房屋漏水一定程度上会影响其正常的使某与经营，依照《中华人民共和国合同法》二百二十一条“……因维修租赁物影响承租人使某的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，本院酌情确认减免被告应付租金1，000元。因此，在双方同意结余10，000元一并处理的前提下，被告仍应支付截止至2015年4月2日的租金14，316元（55，125元／季度÷3个月=18，375元／月，18，375元／月-17，500元／月=875元／月，875元／月×8个月=7，000元；55，125元／季度×4个季度÷365天=604元／天﹤取整计算﹥，604元／天×29天=17，516元；7，000元＋17，516元＋800元-10，000元-1，000元=14，316元）。关于物业管理费与电费，双方合同自2012年7月5日起至2015年4月2日解除，基于合同约定被告承担相应的物业管理费与电费，故原告要求被告支付自2013年7月起至2015年3月止的物业管理费4，390.30元，以及2015年2月至3月期间的电费2，391.96元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金18，375元并没收被告已经支付的保证金16，500元的诉讼请求，依据双方合同约定，在被告延迟支付租金、自行退租搬离系争房屋的情况下，原告有权没收保证金，并可要求被告支付违约金。鉴于被告提出违约责任约定过高，应视作被告对违约金约定存有异议。本院认为，原、被告已在买卖合同中对违约金计算的具体标准、适用违约金与没收保证金的情况有过约定，应当尊重合同自治原则与当事人真实意思表示，但同时，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，一方面，考虑到双方合同中对于保证金之约定，确认其主要目的是为了弥补被告提前退租情况下原告遭受的实际损失，本案中，原告在被告自行搬离后，已收回系争房屋并另行出租给案外人，一定程度上实现了止损的作用，保证金16，500元也实现了弥补租金及其他损失的目的；另一方面，考虑到违约金的本质属性兼具填补损失与违约惩罚的功能，即使保证金一定程度上已经弥补了原告的部分损失，但亦不当然排除原告要求被告因迟延付款而支付违约金的权利。基于上述理由，本院酌情确认违约金金额为13，000元。因此，被告应当向原告支付违约金13，000元，且已付的保证金16，500元归原告所有。
综上所述，被告梁育应向原告韩萱支付截止至2015年4月2日止的租金14，316元，并承担相应的违约责任、物业管理费与电费。保证金16，500元归原告韩萱所有。关于案件受理费，因被告怠于履行付款义务，并在租赁期限内提前自行搬离系争房屋，侵害了原告之合法权益并引起本案诉讼，应由被告承担由此产生的相应责任，故本案案件受理费由被告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，判决如下：
一、确认原告韩萱与被告梁育2012年5月签订的《房地产租赁合同》、2012年5月25日签订的《补充条款》于2015年4月2日解除；
二、被告梁育于本判决生效之日起十日内向原告韩萱支付截止至2015年4月2日止的租金人民币14，316元；
三、被告梁育于本判决生效之日起十日内向原告韩萱支付违约金人民币13，000元；
四、被告梁育于本判决生效之日起十日内向原告韩萱支付自2013年7月起至2015年3月止的物业管理费人民币4，390.30元；
五、被告梁育于本判决生效之日起十日内向原告韩萱支付自2015年2月起至2015年3月止的电费人民币2，391.96元；
六、被告梁育已经支付的保证金人民币16，500元归原告韩萱所有。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计人民币1，073.08元，减半收取计人民币536.54元，由被告梁育负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 章国栋
二〇一五年六月二十六日
书记员 罗香琴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。