太原市尖草坪区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0108民初254号原告晋商银行股份有限公司太原尖草坪支行，住所地太原市尖草坪区解放北路249号。负责人：武晓洁，行长。委托诉讼代理人：王琴，山西瀛谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽娟，山西双丰律师事务所律师。被告：宋军，山西省晋城市居民。被告：张红杰，山西省太原市小店区居民。被告：山西鼎晨房地产开发集团有限公司，住所地太原市小店区康宁西街438号。法定代表人：米伟，董事长。委托诉讼代理人：张玉林，山西鼎晨房地产开发集团有限公司工作人员。委托诉讼代理人：赵海山，山西鼎信泽律师事务所律师。原告晋商银行股份有限公司太原尖草坪支行与被告宋军、张红杰、山西鼎晨房地产开发集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晋商银行股份有限公司太原尖草坪支行的委托代理人冯丽娟，被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司的委托代理人张玉林、赵海山到庭参加了诉讼，被告宋军、张红杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晋商银行股份有限公司太原尖草坪支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《个人住房按揭贷款合同》；2、被告宋军、张红杰共同偿还原告借款199708.38元，及至本金还清之日止的利息、罚息（利息、罚息按借款合同约定的利率计算）；3、被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司对上述债务承担连带偿还责任；4、如被告宋军、张红杰不能偿还上述借款本息，原告有权以拍卖、变卖、折价等方式处置抵押房屋，并有权以抵押房屋价款优先受偿。事实和理由：被告宋军、张红杰系夫妻，共同向原告申请贷款购买房产。2011年4月6日原告与被告宋军、山西鼎晨房地产开发集团有限公司签订了《个人住房按揭贷款合同》，合同约定被告宋军向原告借款23万元，用以购买房产，借期为240个月（从2011年4月25日至2031年4月21日）；借款利率采用浮动利率，执行年利率6.8%，借期内自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，按照调整后相应期限档次的基准利率和合同约定的浮动幅度确定新的借款执行利率；分期还款，每月20日为还款日，如果未按期归还本金应承担罚息及复利；被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司提供连带保证责任，保证期间为借款到期日二年。合同签订当天被告宋军、张红杰给原告出具了承诺书，保证按期还款，如果发生连续或者累计三期不归还贷款的违约行为，原告可以解除合同，提前收回贷款，并有权处置抵押物。合同签订后原告依约向被告发放了借款，履行了全部合同义务，但被告却没有按照合同的约定按期还款，被告至今已经发生了多次不按期还款的违约行为。截止到2016年10月18日被告应该偿还的全部贷款本金为199708.38元。宋军、张红杰未作答辩。山西鼎晨房地产开发集团有限公司辩称，根据双方签订的《个人住房按揭贷款合同》第十条第三款第一项的约定，被告提供的是阶段性保证，但合同没有对保证期间的起始日作出选择，视为未约定保证期间，依照《担保法》的相关规定，从借款人违约之日起被告的保证期间已经开始计算了，计算六个月，至现在被告的保证期间已经过了。从合同另外的约定看，保证期间约定是从合同签订之日起开始计算，根据《担保法》的规定，该约定早于履行期间，保证期间为六个月，原告对被告的保证金进行扣收，主张的是保证金担保，不是保证责任，因此原告从来没有向被告主张过承担保证责任，保证期间已过，应当免除被告的保证责任。合同中明确约定被告提供的是阶段性保证担保，阶段的终止日应当是借款人的房屋办理抵押登记之日；该案涉及的房屋虽然没有办理产权证书，但该房屋手续齐全，至今购买已经六年之久，原告和被告宋军、张红杰有充分的时间办理抵押登记，但没有在正常的时间内予以办理，视为放弃了自己的权利，这是典型的放弃了物的担保，根据相关法律的规定，应该免除被告的保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月6日原告晋商银行股份有限公司太原尖草坪支行与被告宋军、被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司签订了《个人住房按揭贷款合同》，合同约定被告宋军向原告借款23万元，用以购买位于太原市小店区人民南路浦东雅典5幢1单元1601号房屋，借期为借期为240个月（从2011年4月25日至2031年4月21日）；借款利率采用浮动利率，执行年利率6.8%，借期内自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，按照调整后相应期限档次的基准利率和合同约定的浮动幅度确定新的借款执行利率；自借款发放后每月20日为还款日，如果未按期归还本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的利率基础上上浮50％计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行的规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；还款方式为等额本息还款法；保证人山西鼎晨房地产开发集团有限公司提供阶段性保证担保，为借款人的债务承担连带保证责任，合同中约定了两种保证阶段：1、自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，2、自本合同签订之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押预登记手续，但没有约定具体是哪种保证阶段；合同有效期内借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款。被告宋军、张红杰系夫妻，合同签订当天被告宋军、张红杰给原告出具了承诺书，保证按期归还贷款本息，如果发生连续或者累计三期不归还贷款的违约行为，原告可以按照合同约定解除合同，提前收回贷款本息。合同签订后原告按照合同的约定向被告发放了贷款，至今被告已经发生连续或者累计三期不归还贷款的违约行为。截止到2016年10月18日被告应该偿还的全部贷款本金为199708.38元。本院认为，原、被告之间签订了《个人住房按揭贷款合同》，双方应当按照合同的约定行使权利和履行义务，原告已经履行了向被告宋军、张红杰发放贷款的义务，被告宋军、张红杰应该按照合同约定履行分期还款的义务，现被告宋军、张红杰已经发生连续或者累计三期不归还贷款的违约行为，原告要求解除与被告签订的《个人住房按揭贷款合同》，提起收回贷款本金199708.38元，并由被告支付相应的利息、罚息，符合合同的约定，本院予以支持。合同约定被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司为被告宋军的借款提供阶段性保证担保，但约定的两种保证阶段可以截止的情形均没有达到，被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司应该为被告宋军的借款承担连带保证责任。本案审理的是原、被告之间的借款合同纠纷，抵押物如何处理不在本案的审理范围之内。被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司在承担了保证责任后，有权向被告宋军、张红杰追偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告晋商银行股份有限公司太原尖草坪支行与被告宋军，山西鼎晨房地产开发集团有限公司签订的《个人住房按揭贷款合同》；二、被告宋军、张红杰、山西鼎晨房地产开发集团有限公司从判决书生效之日起十五日内连带偿还原告晋商银行股份有限公司太原尖草坪支行借款本金199708.38元；三、被告宋军、张红杰、山西鼎晨房地产开发集团有限公司按照《个人住房按揭贷款合同》的约定，从违约之日起连带支付原告晋商银行股份有限公司太原尖草坪支行借款利息、罚息至本金还清之日。四、被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司在承担了保证责任后，有权向被告宋军、张红杰追偿。五、驳回原告晋商银行股份有限公司太原尖草坪支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4294元，由被告宋军、张红杰、山西鼎晨房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 长  王振玉人民陪审员  申润成人民陪审员  梁秀萍二〇一六年十二月十九日书 记 员  蔡灵灵