四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金堂民初字第364号
原告刘子玉。
被告金堂金泰房地产发展有限公司。住所地：金堂县赵镇工农桥头“上海-温州商业城”。
法定代表人叶绍荣，执行董事。
委托代理人罗俊，四川英特信联合律师事务所律师。
原告刘子玉与被告金堂金泰房地产发展有限公司（以下简称金泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月15日受理后，依法由审判员雷山权适用简易程序于2013年3月11日公开开庭进行审理后，发现案情复杂，影响范围大，依法将简易程序转为普通程序并组成合议庭于2013年5月2日公开开庭进行了审理。原告刘子玉、被告金泰公司的委托代理人罗俊到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并报本院审判委员会讨论决定。现已审理终结。
原告刘子玉诉称，2002年3月27日，原、被告双方签订了《金堂县商品房买卖（预售）合同》，约定由原告刘子玉购买被告金泰公司开发的位于金堂半岛上海温州商业城10幢R-214号商业房一套。同时约定2002年10月28日至2005年10月28日由被告金泰公司包租三年，每年租金14000元，租赁届满后，收房时要求完整无缺，设施完好。在租赁期限届满后，原告刘子玉于2005年11月24日、2006年4月3日及4月27日要求被告金泰公司返还房屋或续签合同未果，并有被告金泰公司办公人员谢阶权签名确认的证据证实。被告金泰公司至今既不返还房屋，又不续签租赁合同交付租金，侵害了原告刘子玉的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”的规定，被告金泰公司作为承租人在租赁期间届满后继续使用租赁房屋，原告刘子玉未提出异议，原租赁合同继续有效。故请求判令被告金泰公司按照原租赁合同约定的年租金14000元向原告刘子玉支付2005年10月28日至2012年10月28日期间的租金98000元，本案案件受理费由被告金泰公司承担。
被告金泰公司辩称，双方于2008年5月24日签订的《上海温州商业城以房换房框架协议》（以下简称框架协议）内容已证实涉案房屋已返还原告刘子玉，原告刘子玉在另案民事起诉状中对该事实已表示自认。即使没有返还，其租金部分主张也超过了法定诉讼时效。原告刘子玉的主张已经金堂县人民法院（2012）金堂民初字第2437号民事判决书解决，再次诉讼违背了一事不再理原则。故请求依法驳回原告刘子玉的诉请。
经审理查明：2002年3月27日，原、被告双方签订了一份《金堂县商品房买卖（预售）合同》。约定由原告刘子玉购买被告金泰公司开发的位于金堂半岛上海温州商业城10幢R-214号商业房一套。并约定金泰公司包租三年，年租金14000元；第一年租金抵房款；第二年租金从2003年10月28日起，由甲方（金泰公司）付乙方（刘子玉），租金14000元；第三年租金从2004年10月28日起，由甲方付乙方，租金14000元；租期结束，收房时要求完整无缺，设施完好。原告刘子玉于2005年10月24日向本院提起诉讼，主张被告金泰公司给付第三年租金14000元及违约金300元。原告刘子玉与被告金泰公司于2005年11月11日对支付第三年租金14000元及租金利息300元达成协议并经本院确认。之后原告刘子玉分别于2005年11月24日、2006年4月3日及4月27日要求被告金泰公司返还租赁房屋或续签租赁合同未果。
原告刘子玉于2005年1月24日取得位于金堂县赵镇新龙路上海.温州商业城10幢R-214号房屋（建筑面积为95.67M2）的房屋所有权证。原、被告双方于2008年5月24日签订了一份《框架协议》，其主要内容为：甲方：刘子玉，乙方：金泰公司。经双方协商，甲方在商业城所购房屋交还给乙方，乙方再换给甲方房屋的相关事宜达成以下框架意见：一、甲方原购房屋的基本情况：温州商业城10幢R-214号，购房面积96M2，房屋产权证号为：00312**，实交金额为140000元。二、换房办法。1、以同样面积换面积，超面积部份补差（补差方案：按该项目首期开盘价优惠5％计算）；2、以同类房屋置换；3、由于该项目再建的规划、设计未出来，置换房屋的区域暂不能确定，待设计方案出来后，再签订正式换房协议；4、正式换房协议签订时间为在本协议签订之日起12个月内签订正式协议。三、正式换房协议签订时，甲方将原购房的相关资料原件、产权证移交给乙方。四、此协议签订后，甲方同意乙方收回甲方所购房屋。五、本协议未尽事宜，由甲、乙双方协商，在正式换房协议中明确约定。原告刘子玉于2012年9月28日向本院提起民事诉讼，其请求为：一、原、被告双方继续履行于2008年5月24日签订的《框架协议》；二、被告金泰公司给付原告刘子玉从2008年5月24日起至2012年5月24日止按照原房屋租金标准每年14000元计算的违约金合计56000元。诉讼中，双方自愿表示继续履行框架协议。本院于2012年11月20日判决双方继续履行框架协议及驳回原告刘子玉主张支付违约金的诉请。
以上事实，有下列证据予以证实：金堂县商品房买卖（预售）合同、（2005）金堂民初字第1268号民事调解书、催收商住房R-214号（一套）函件、金房权证监证字第00312**号、框架协议、（2012）金堂民初字第2437号民事判决书等。
本院认为，本案当事人争议的焦点为：一、本案诉讼是否属重复诉讼；二、涉案房屋是否已返还原告刘子玉；三、被告金泰公司应否支付租金98000元。针对上述问题分述如下：第一、关于本案诉讼是否属重复诉讼的问题。原告刘子玉与被告金泰公司因双方履行框架协议问题而酿成纠纷，于2012年9月28日向本院提起诉讼主张民事权益；本案原告刘子玉又以双方履行房屋包租协议产生纠纷而主张相关权益，二者案件性质不同，与先前的诉讼不是同一法律关系。因此，本院依法受理本案民事诉讼，不违反法律规定。被告金泰公司认为原告刘子玉提起的本案诉讼已经本院先前民事判决书解决，属重复诉讼。该理由与事实不符，本院不予支持。第二、关于被告金泰公司是否已返还涉案房屋的问题。本案被告金泰公司作为房屋的承租人，租赁期限届满后返还租赁物是其法定和合同义务，是否履行该义务，被告金泰公司有责任提供证据证实，否则应承担不利的法律后果。被告金泰公司认为双方签订的框架协议约定内容证明租赁房屋已返还原告刘子玉，原告刘子玉在另案民事起诉状中对该事实已表示自认。对此本院认为，框架协议内容并未表明涉案房屋早已由原告刘子玉收回，双方仅是对以房换房有关事宜达成初步意见，不能直接确定租赁房屋已返还原告刘子玉，原告刘子玉在另案民事起诉状中直接引述框架协议内容不构成自认，加之原告刘子玉在诉讼中明确表示未收到涉案房屋，被告金泰公司也无证据证明涉案房屋已返还。原告刘子玉于2005年10月24日主张被告金泰公司给付第三年租金14000元及违约金300元后，于2005年11月24日、2006年4月3日及4月27日要求被告金泰公司返还租赁房屋或续签租赁合同，直至双方于2008年5月24日签订框架协议时，被告金泰公司对原告刘子玉的请求无任何行为表示。因此，被告金泰公司依据双方签订框架协议约定内容作为租赁房屋已返还的理由不能成立。第三、关于被告金泰公司应否支付租金98000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，2005年10月29日至2008年5月24日期间，属于不定期租赁合同关系，但双方并未约定支付租金的期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，被告金泰公司应当于每届满一年时支付每年租金14000元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，原告刘子玉主张被告金泰公司支付房屋租金的诉讼时效期间为一年，从每届满一年时起就应当知道被告金泰公司未支付每年租金14000元，其权利就受到了侵害，但原告刘子玉于2013年1月15日前无证据证实因支付租金问题向被告金泰公司主张过权利，故原告刘子玉主张支付从2005年10月29日起至2008年5月24日期间的房屋租金已超过一年的诉讼时效期间，本院不予支持。双方于2008年5月24日签订框架协议时，其行为表明原有的租赁合同关系已被框架协议代替，之后双方不再存在租赁合同关系。现原告刘子玉主张支付从2008年5月25日起至2012年10月28日止期间的房屋租金无事实和合同依据，本院不予支持。另外，原告刘子玉可另行依据框架协议向金泰公司主张支付房屋占有期间的实际损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
驳回原告刘子玉的诉讼请求。
本案案件受理费2250元，由原告刘子玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 雷山权
人民陪审员 谢爱军
人民陪审员 孔祥云
二〇一三年八月十六日
书 记 员 廖 栩