北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第43916号
原告艾辉，男。
委托代理人张宝伟，北京哲熙律师事务所律师。
被告北京新京润房地产有限公司，实际办公所在地北京市朝阳区霄云路18号158栋02（-01）。
法定代表人朱思昊，董事长。
委托代理人曹付强，男。
原告艾辉（以下简称原告）与被告北京新京润房地产有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张宝伟，被告委托代理人曹付强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年2月25日，我与被告签署了《商品房预售合同》，约定我购买被告建设的北京市朝阳区xx房屋，房屋总价款24250662元；被告应当在2011年6月30日前向我交付该商品房；除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付我的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在120日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向我支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起90日内向我支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，我有权退房。我退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照我全部已付款的2%向我支付违约金。我要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向我支付违约金；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。合同签订后，我依约向被告支付了房价款及相关费用。2011年12月12日，被告通知我于2011年12月20日交房。在办理房屋交接手续的过程中，我发现该房屋所在楼层的电梯厅面积和《商品房预售合同》中签约平面图不符，与样板间不符；装修质量较差；园林及配套不具备使用功能。经过交涉，我提出可以退房，但被告承诺按照《签约平面图》改建电梯间。在改建过程中，因电梯间阻碍改建，因此被告将上下几层楼梯先行拆毁，然后再重新建筑，致使我无法收房，被告同意改建完毕后再向我交房。但被告改建完毕后并不承认逾期交房，我多次与被告协商，但均未能解决逾期交房的问题。2014年6月4日，被告承认自2011年6月30日至2011年12月20日逾期交房，同意就电梯厅问题给付我218255.94元作为补偿，但自2011年12月20日至今，被告仍不承认逾期交房。基于上述事实，我认为双方签的房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法有效，被告未按合同约定交房已构成逾期交房，应向我支付相应的违约金。另房屋室内装修质量较差，园林到现在也没有建设完毕，地下车库也一直在进行维修整改，室内甲醛也超标。故我诉至法院，请求判令被告向我支付自2011年12月21日起至实际交房之日止的违约金（按日支付全部已付款万分之一的违约金）。
被告辩称：我司在2011年12月20日前已经具备了向原告交付房屋的条件，房屋质量也验收合格，我司于2011年12月12日与原告联系于12月20日收房，但原告拒绝收房。根据合同约定，已经视为已向原告交房，原告所述的电梯厅并不是业主所购买的面积，并不影响业主居住，故原告拒绝收房责任应当自行承担，与我司无关。据我司了解，电梯厅的实际面积和图纸面积没有差别，房屋是精装修，不存在质量问题，我司已经组织了三方的合格验收。园林已经建设好了，地下车库也已经能够使用。原告以装修名义领取了房屋钥匙和卡，并于2013年3月27日入住，至今没有归还钥匙和卡，虽没有办理收房手续，但房屋原告一直在使用。综上，原告诉求没有事实法律依据，我司不认可。
经审理查明：2010年2月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为Y976921的《北京市商品房预售合同》，约定房屋坐落为：朝阳区xx房屋（以下简称涉案房屋），该商品房的用途为普通住宅，约定房价款按照套内面积计算，单价每平方米人民币65188.2元，总价款人民币贰仟肆佰贰拾伍万零陆佰陆拾贰元整（第五条第一款）。出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）（第十一条第一款、第二款）。该商品房为住宅的，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在的楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市建设委员会网上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，其他设施的交用日期可能依据项目的整体安排而有所调整，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2011年6月30日达到投入使用；（2）过渡性供电：2011年6月30日达到投入使用；（3）供暖：2011年11月15日达到投入使用；（4）燃气：2011年6月30日达到管道敷设到户，开通按政府部门的相关规定执行；（5）电话通信线：2011年6月30日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2011年6月30日交付，敷设到户；……（第十三条）。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在120日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。（第十二条）查验该商品房时发现有双方确认的装修或其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：（3）买受人应收楼，出卖人应按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付后30日内负责修复，并承担修复费用。因户门不能锁闭、主体结构裂缝、严重漏水以致不能居住造成买受人损失的，出卖人承担赔偿责任。（第十五条第二款）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（第十五条第三款）验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：该商品房已具有第十一条约定的证明文件并满足第十一条约定的其他条件，并买受人按本合同约定付清本合同所约定的所有房款的情况下，如买受人未能按期接收该商品房的，均视为从第十一条约定的交付期限届满之日起该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。自该日起，出卖人按照《住宅质量保证书》的约定承担保修责任，出卖人保修行为不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，且自该日起，与该商品房有关的全部权利、义务，该商品房室内装修、设施、设备的损坏，及如因水电、燃气等泄露导致该商品房的损失或造成他人的人身、财产损失，及其他所有风险，均由买受人享有和承担，买受人须承担包括但不限于物业管理费在内的相关费用。
被告于2010年2月25日向原告开具房款发票，金额10000000元，于2010年4月28日向原告开具金额为662元的房款发票及金额为1000元的产权代办收据。2010年7月29日，原告在招商银行办理贷款金额为14250000元的贷款借款业务。
2010年12月25日，xx住宅楼（以下简称涉案工程）由建设单位被告、施工单位xx1公司（京）及监理单位xx2公司共同验收，结论为“符合施工质量验收规范的要求，同意验收”，并据此出具《住宅工程质量分户验收表》。
2011年1月4日，北京市规划委员会就涉案工程向被告出具《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。
2011年1月7日，北京市朝阳区住房和城乡建设委员会就涉案工程出具《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明涉案工程已验收合格，并提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等文件报送备案。
2011年7月8日，北京xx公司就涉案工程等5项出具《房屋土地测绘技术报告书（商品房类使用）》。
2011年12月12日，被告向原告发出《xx交楼通知书》，通知原告于2011年12月20日办理正式收楼手续。
2013年3月26日，原告出具委托书，载明委托xx装饰（北京）有限公司进行涉案房屋屋内的装修改造。2013年3月27日，原告收取涉案房屋入户门施工钥匙一把。
庭审中，原告提交如下证据：
1、涉案工程样板间照片、《北京市商品房预售合同》附件一之图纸及原告自行绘制的涉案房屋平面图，欲证明电梯厅及楼梯的实际面积相较设计图纸减少，减少的电梯厅面积被用来放置样板间的家具。
2、2013年3月25日协议书，其中甲方处北京新京润房地产有限公司未有公司盖章，有朱x签字，乙方处为原告签字，协议书显示甲方同意就涉案房屋室内所有装饰整改问题等事宜给付乙方人民币十万元补偿，欲证明因被告无法完成室内装饰整改问题，故同意给付原告补偿。
3、2013年6月4日涉案房屋检测报告，显示涉案房屋内甲醛、TVOC浓度超标。
被告对证据1照片、合同附件之图纸真实性认可，对原告自绘的图纸真实性不认可，表示即使原告所绘图纸是真实情况反映，也不影响原告实际居住，涉案房屋在2011年12月20日就具备交付条件；表示证据2并未加盖公司公章，即便是真实的，也不能证明室内装修问题影响到原告收房；对证据3真实性不认可，系原告单方委托第三方进行的检测，即便检测是当天进行的，也有可能是装修造成的，与被告无关。
以上事实，有双方当事人当庭陈述、《北京市商品房预售合同》、购房款发票、收据、《住宅工程质量分户验收表》、《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书（商品房类使用）》、《xx交楼通知书》、委托书、图纸、照片、检测报告等在案为证。
本院认为：本案第一个争议焦点为涉案房屋是否符合交付条件。关于涉案房屋具备何种条件时，被告取得与原告办理交房的条件问题，本案中双方当事人签订之《北京市商品房预售合同》第十一条对此作出了明确约定：1、涉案房屋取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、市政基础设施达到相应条件；4、被告还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。根据被告在庭审过程中提供的证据，现涉案房屋已具备合同约定的房屋交付条件中的所有文件，相关设施也已达到使用条件，因此涉案房屋具备交付条件。
本案第二个争议焦点为涉案房屋具备交付条件的时间节点。被告取得合同第十一条约定之最后一份文件的日期为2011年7月，于2011年12月12日通知原告收房，所通知的收房日期为2011年12月20日，因此在被告通知原告收房的2011年12月20日，涉案房屋已经具备交付条件。另根据合同第十五条第四款之规定，涉案房屋已具备第十一条约定的证明文件并满足约定的其他条件，并原告按合同约定付清所约定的所有房款的情况下，如原告未能按期接收涉案房屋，视为从第十一条约定的交付期限届满之日起该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。因此原告在涉案房屋已经符合交付条件且被告已通知其收房的情况下，拒绝收房，应当视为涉案房屋在2011年12月20日已实际交付给原告。故原告主张被告支付自2011年12月20日之后的逾期交房违约金，没有合同依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
驳回原告艾辉的全部诉讼请求。
案件受理费三万二千三百一十二元，由原告艾辉负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 裴小星
代理审判员 张永强
代理审判员 王 乐
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 肖 磊