福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第440号
上诉人（原审原告、反诉被告）叶德威，男，1987年11月1日出生，汉族。
委托代理人施英东、陈田，福建远大联盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）厦门山尚投资管理有限公司。
法定代表人游芳婷，总经理。
委托代理人曾小玮、张集森，福建兴世通律师事务所律师。
上诉人叶德威因与被上诉人厦门山尚投资管理有限公司（下称山尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第7251号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
叶德威向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、山尚公司返还叶德威已经支付的租赁保证金100393.8元、租金90000元、物业管理费17320.6元及装修保证金10000元，合计217714.4元；3、山尚公司赔偿叶德威设计费232000元、装修费950000元、电缆架设费11850元、相关人员的住宿租金27590元，合计1221440元。
山尚公司向原审法院提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》，叶德威向山尚公司返还租赁物；2、叶德威立即向山尚公司支付逾期租金242679.8元（以30000元／月的标准，自2013年6月3日起暂计至2014年6月3日止共12个月，已扣除叶德威支付的117320.2元）、逾期物业管理费41575.2元（以3464.6／月的标准，自2013年6月3日起暂计至2014年6月3日止，共12个月）；3、叶德威立即向山尚公司支付逾期付款违约金暂计74146.14元（租金部分违约金：自2013年10月3日至2014年6月3日止，以242679.8元为基数，按每日0.1%的标准计算；物业管理费部分的违约金：自2013年6月3日至2014年6月3日，按每日0.1%的标准计算）；4、确认山尚公司不予返还叶德威已支付的100393.8元租赁保证金。
原审判决查明，2013年6月3日，叶德威与山尚公司双方签订一份《租赁合同》，约定叶德威向山尚公司承租位于厦门市思明区厦大西村1号地B区B8、9、10-2、3F单元房屋；用途为甜品、休闲咖啡吧；租赁期自2013年6月3日（起租日）至2018年8月2日止（包括首尾两日）；2013年6月3日至2013年8月2日为承租人免租期，免租期内，承租人无需向出租人支付租金，但仍需按本合同的规定承担承租单元的物业管理费以及公共事业费用、发生的其他相关费用，如因承租人的原因致使本合同提前终止的，则承租人不享有上述之免租期，承租人应于本合同提前终止之日起三个工作日内，按本合同约定的租金标准向出租人全额补交已发生的全部免租期租金；出租人应在起租日即2013年6月3日将承租单元按本合同约定的交付条件交付给承租人；自2013年6月3日至2015年6月2日期间，租金为每月30000元，首期租金为2013年8月3日至2013年10月2日，共计60000元，自第二期开始，租金按自然月缴纳，承租人应于缴费当月20日前向出租人支付下一批次之租金；双方确认：承租单元之物业管理费收费标准以最终核定的物业收费标准计定，暂以每月3464.6元计；承租人应在合同签订之日起7日内或起租日前向出租人支付承租单元的租赁保证金100393.8元（相当于三个月的租金及物业管理费之和），承租人按照租赁意向书约定支付的意向书保证金自动转做租赁保证金的一部分，租赁保证金由出租人在整个租期内保留，不计利息；本合同履行期间，如承租人未按本合同的约定交纳租金、物业管理费、公共事业费用、其他费用、违约金的，或因承租人故意或过失的行为，对承租单元或本物业及本物业的设施、设备造成损害，从而给出租人造成经济损失的，出租人有权从租赁保证金中直接扣除相应部分；双方确认：本物业的交付条件，承租人对于在本合同签订之时物业的情况确充分知晓，对此不持任何异议；承租人已充分了解并应自行负责取得其在承租单元内从事经营活动时应获得的各项政府经营许可、执照和批准，需要出租人给予协助的，出租人应给予必要的支持；承租人倘对承租单元进行任何装修工程（包括但不限于承租人对承租单元进行的内部装修、分隔、修建、改建或按章、更换设备、装置、设置招牌、广告）时，承租人应自行办理该审批准手续并承担相应费用，并且在获得有关政府部门对装修设计文件的批准后方可开始对承租单元的装饰装修工程；承租人应就设计及图纸事先取得出租人和／或物业管理公司的书面同意；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而提前终止之日后5日内（该等期限为本合同项下承租单元之返还期），承租人应当把承租单元连同其所有的辅助物、装置、附加物，按本合同规定，在附件2规定的状态或者出租人书面认可的可租用及良好的使用状态下，返还出租人（租赁期内该等设施的自然损耗除外），同时，须将通向本物业各部分的钥匙（如有）交还出租人；承租人逾期支付本合同项下租金、物业管理费、租赁保证金、公共事业费用或其他费用的，每逾期一日，承租人应向出租人支付相当于欠费金额的0.1%的延迟履行违约金，逾期超过10日，经出租人向承租人发出书面催款通知书后7日内，承租人仍不缴纳的，出租人或物业管理公司可以对承租单元暂停部分或全部能源供应或管理服务，直至承租人履行相关付款义务为止（此期间承租人依然应按照本合同承担租金和物业管理费）。……出租人或物业公司因此受到第三方索赔的，则出租人或物业管理公司有权向承租人追偿损失；逾期超过10日，出租人有权解除合同。如出租人解除合同，承租人还应按照16.2款的规定向出租人支付违约赔偿金。16.2款双方约定，双方同意，有本款下列情形之一的，守约方可单方解除本合同。在此情况下，出租人违反合同的，应向承租人双倍返还租赁保证金。承租人违反合同的，出租人有权不予退还承租人支付的租赁保证金；违约方给对方造成损失的，而保证金不足抵付一方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与保证金的差额部分：……承租人逾期未支付租金、物业管理费、保证金或相关费用超过10日的或者承租人累计三次拖欠租金、物业管理费或相关费用的；承租人在租赁期满前擅自退租的。
合同签订后，叶德威先后支付三个月租金押金90000元，三个月物管费押金10393.8元，2013年8月3日至2013年10月2日首期租金60000元，2013年10月3日至2013年11月2日的租金30000元，2013年6月3日至2013年11月2日物业管理费17320.6元，装修保证金10000元，以上共计217714.4元。山尚公司于2013年6月4日开具了上述租金押金、装修保证金、首期租金、部分物业管理费的收款收据。此后，叶德威未向山尚公司再支付任何款项。
原审庭审中，叶德威提供一份厦门市环境保护局思明区分局关于“厦门大学西村1号”作为餐饮经营场所的函，载明：山尚公司出租我“厦门大学西村1号”经营场所距离周边住宅楼不足10米，按照《厦门市环境保护条例》第三十五条规定禁止新设可能产生油烟、噪声污染的餐饮业和单位食堂。对于承租户设立餐饮项目的环境影响评价文件申请，该局将根据这一规定依法处理；提供一份厦门市环境保护局作出的《厦门市环境保护思明分局不予批准通知书》{厦环（思）监（2014）270号}，内容为：蔡美华申请的“厦门怡东环球文化传播有限公司”项目选址位于厦门市思明区厦大西村1号B区8、9、10-2、3F单元，设1个灶头，经营可能产生油烟、噪音项目，距离住宅楼不足10米，违反了《厦门市环境保护条例》第三十五条第（二）项的规定。根据《中华人民共和国行政许可法》第三十八条第二款的规定，该局决定不予批准。叶德威另提供国民经济行业分类，拟证明叶德威所承租的厦大西村1号店面不能被用于合同约定的甜品、休闲咖啡吧等使用目的。对此山尚公司认为，双方在合同中已经约定，相关的证照应该由承租人自行办理，办理证照与出租人无关，另外，合同约定为甜品和休闲咖啡吧，并不会产生油烟。
叶德威另提供一份加盖厦门三研设品牌顾问有限公司财务专用章的收据（项目为SKYBarVI空间设计费用，金额232000元）、叶德威与果壳（厦门）投资管理有限公司签订的关于进行SKYBarVI设计的合同（设计费60000元，收款人庄静薇）、网银交易凭证（2014年3月27日付款40000元、收款人庄静薇）、叶德威与果壳（厦门）投资管理有限公司签订的《KISS霜冻乳酪项目空间设计合同》（项目地址：厦西村1号店、鼓浪屿龙头路66号之二）、2013年5月29日蔡玉芳支付给庄静薇40000元的支付业务回单、叶德威转款给庄静薇的网银交易凭证（2014年3月27日及4月11日共三次转款120000元）、加盖晋江市福海龙设计装饰工程有限公司印章的收款收据（金额为95万元）、SKY吧施工合同书（内装工程，工程名称：厦门怡东环球文化传播有限公司SKY吧，工程造价包干640000）、装修装饰工作项目报价书（时间2013年8月31日，委托方叶德威，工程名称为SKY厦大店外增部分装修，工程价格310000元）、电缆加设合同（承包法人王金波，金额11000元）、银行交易凭证单（转出户名蔡安娜，转入户名颜沧海，时间分别为2013年9月2日、2013年10月8日、2013年11月8日、2013年12月16日、2013年12月31日、2014年1月22日，金额分别为150000元、320000元、160000元、24000元、64000元、60000元）、个人网上银行交易凭证（付款人叶德威，收款人颜沧海，时间2013年10月17日，分两笔转帐共64000元）、支付业务回单（付款人蔡玉芳，金额分别为8000元、40000元、3000元，时间分别为2013年11月5日、2013年12月16日、2014年1月3日），一份打印的施工增补单，金额850元，以及费用支付报销凭证、收据、租赁合同书等，拟证明叶德威的设计、装修支出1221440元。山尚公司对叶德威提供的上述证据的真实性、关联性不予认可。山尚公司提供与案外人签订的《租赁合同》、案外人的《个体工商户营业执照》、《餐饮服务许可证》，拟证明其向叶德威出租的地块可以被用于餐饮经营，叶德威对山尚公司出示的证据真实性、关联性存在异议。
原审判决查明以上事实，有叶德威提供的《租赁合同》、厦门市环境保护局思明区分局关于“厦门大学西村1号”作为餐饮经营场所的函、厦门市环境保护局思明分局不予批准通知书、国民经济行业分类、支付确认书、收款收据、付款通知书、银行付款回单、收据、装修合同、费用支出报销凭证、银行交易凭证单，山尚公司提供的《租赁合同》、与案外人签订的《租赁合同》、案外人的《个体工商户营业执照》、案外人的《餐饮服务许可证》及当事人庭审陈述等为证。
原审判决认为，叶德威与山尚公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方应该按照合同约定，履行相应的义务，违约方应当承当相应的违约责任。鉴于叶德威自2013年11月3日开始未依合同约定缴纳租金等，叶德威的行为已构成违约，山尚公司要求解除《租赁合同》，而叶德威也要求解除，故予以准许。鉴于合同已经解除，山尚公司要求叶德威返还租赁物，也应予以支持。
根据双方合同的约定，叶德威表示已充分了解并愿意自行负责取得其在承租单元内从事经营活动时应获得的各项政府经营许可、执照和批准，山尚公司仅负有协助其办理的义务；同时，根据《厦门市环境保护条例》第三十五条的规定并结合国民经济行业分类，以及厦门市环境保护局思明分局不予批准通知书上载明的不予批准的原因是“设一个灶头，经营可能产生油烟、噪音项目”，其所禁止的并非所有餐饮业下的项目，而是可能产生油烟、噪声污染的餐饮业项目，双方在合同中约定的租赁用途仅仅写明为甜品、休闲咖啡吧，山尚公司不可能就此用途判定其经营的项目是否可能产生油烟、噪声污染，故叶德威以此主张山尚公司所出租的房屋无法实现合同目的没有依据，不予采信。山尚公司作为房屋出租方，在合同签订及履行过程中并无过错，叶德威作为承租方，应该按时缴纳房租等各项费用，双方合同至今尚未解除，在合同解除前，双方仍应该按照合同履行自己的义务。根据双方合同约定，若因承租方的原因提前解除合同，则承租方应补交免租期期间的房屋租金，故叶德威应补交免租期的房屋租金。即叶德威应支付自2013年6月3日至2013年8月2日的免租期租金60000元。双方合同尚未解除前，叶德威仍应依合同约定支付租金。根据双方合同约定，如承租人未按照合同约定缴纳租金出租人有权从租赁保证金中直接扣除相应的部分，因此，叶德威支付给山尚公司的租赁保证金（租金押金＋物管费押金）100393.8元可抵扣尚欠的自2013年11月3日至2014年6月3日的租金210000元，即尚欠109602.6元。
叶德威未及时缴交相关费用的行为已构成违约，应依合同约定承担相应的违约责任，山尚公司要求叶德威支付尚未支付的租金及逾期支付租金违约金的请求，予以支持，但根据双方约定：承租人应于缴费当月20日前向出租人支付下一批次之租金，叶德威自2013年11月开始未缴纳租金，故违约金应自2013年10月20日开始计算。双方对于违约金的约定过高，该违约金应以中国人民银行同期贷款利率的四倍计算较为合理，超出部分不予支持。鉴于是否补缴免租期的租金有赖于违约方的确定，故该部分租金不宜计算违约金。
山尚公司并非物业管理部门，无权收取管理费；且叶德威与山尚公司在讼争租赁合同中明确约定物业管理费收费标准为暂定，最终以物业管理公司核定的收费标准计收，而山尚公司并未举证证明物业管理公司核定的收费标准，亦未举证证明其已向物业管理公司垫付相关的物业管理费用，故山尚公司要求叶德威支付逾期物业管理费41575.2元及违约金的诉求不予支持，叶德威诉求山尚公司返还已付的物业管理费17320.6元可予支持。
山尚公司没有提供证据证明叶德威装修造成讼争房损坏，故叶德威要求山尚公司返还装修押金10000元应予支持。
根据叶德威提供的证据显示，叶德威在对讼争房进行的装修的同时，也在对其他项目工程进行施工，叶德威提供的费用单据不能证明即完全系讼争房装修、设计等所支出的费用。双方在合同中约定：承租人倘对承租单元进行任何装修工程（包括但不限于承租人对承租单元进行的内部装修、分隔、修建、改建或按章、更换设备、装置、设置招牌、广告）时，承租人应自行办理该审批准手续并承担相应费用，并且在获得有关政府部门对装修设计文件的批准后方可开始对承租单元的装饰装修工程，叶德威并未提供相应证据证明其装修已经过相关部门批准。且根据双方合同约定：合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而提前终止的，承租人应当把承租单元连同其所有的辅助物、装置、附加物，在附件2规定的状态或者出租人书面认可的可租用及良好的使用状态下，返还出租人（租赁期内该等设施的自然损耗除外），现山尚公司表示，在维持原出租条件、保证讼争房可租用及良好的使用状态下，其他装修装饰部分可由叶德威自行拆除。且本案讼争合同因叶德威违约而解除，根据相关司法解释的规定及双方合同的约定，叶德威要求山尚公司赔偿装修、设计、电缆架设及住宿费等损失没有依据，不予支持。叶德威要求山尚公司返还租金、租赁保证金的诉求也缺乏事实和法律依据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、叶德威与山尚公司于2013年6月3日签订的《租赁合同》自本判决生效当日予以解除；二、叶德威应于判决生效之日起十五日内将坐落于厦门市思明区厦大西村1号地B区B8、9、10-2、3F单元腾空归还山尚公司；三、山尚公司应于判决生效之日起十日内向叶德威返还装修保证金10000元；四、山尚公司应于判决生效之日起十日内向叶德威返还物业管理费17320.6元；五、叶德威应于判决生效之日起十日内向山尚公司支付2014年6月3日前抵扣租赁保证金后的尚欠的租金109602.6元及违约金（以109602.6元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2013年10月20日计至2014年6月3日）；六、叶德威应于判决生效之日起十日内向山尚公司支付免租期的租金60000元；七、驳回叶德威的其他诉讼请求；八、驳回山尚公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费22100元，由叶德威负担16177元，山尚公司负担5923元，反诉案件受理费8182元，由山尚公司负担5157元，叶德威负担3025元。
宣判后，叶德威不服，向本院提起上诉。
上诉人叶德威上诉称，叶德威请求撤销原审判决第二、三、四、五、六项，改判支持其原审全部请求。事实理由如下，一、原判决认定讼争租赁合同无法实现合同目没有依据显然是错误的，应依法予以纠正。1、因租赁房产的原因无法办取与租赁用途相符的证照，上诉人的合同目的客观上无法实现。根据厦门市环境保护局思明分局于2014年3月12日向被上诉人下发的编号为厦环思函（2014）19号《关于“厦门大学西村1号”作为餐饮经营场所的函》及于2014年3月13日向蔡美华下发的编号为厦环（思）监（2014）270号《不予批准通知书》所载，充分表明租赁房产根本无法通过环境保护行政主管部门的环境影响评价，进而无法取得餐饮许可证等证照，上诉人的合同目的无法实现已是无法改变的事实。2、原判决认定租赁房产无法实现合同目的没有依据的理据不能成立，具体理由如下：被上诉人交付并保持租赁房产符合合同约定用途是其应尽且不可推卸的合同义务，只要上诉人对租赁房产的使用符合合同约定用途，被上诉人就应依约提供可以办理、取得经营甜品、咖啡吧证照的租赁物，故原判决以经营可能产生油烟、噪音污染及双方已就办证责任进行约定等为由，认定租赁房产无法实现合同目的没有依据的观点显然是不能成立的，应依法予以纠正。二、原判决认定“被上诉人在合同签订及履行过程中并无过错”有悖客观事实，应予以纠正。被上诉人在合同签订及履行过程中存在如下违约行为，显然对合同无法得到全面履行存在严重的过错，应承担赔偿责任：1、被上诉人未依约交付符合约定用途的租赁房产，致使上诉人合同目的根本无法实现，且遭受巨大经济损失，故被上诉人的行为已经构成根本违约，其应对合同无法得到全面履行承担全部责任。2、根据《租赁合同》第一部分第一条第1.8款的约定，被上诉人有义务维护好与相关政府部门之间及与周边的关系，并向上诉人提供合法文件及证明，以便上诉人能办理经营手续并取得相关的证照。事实上，被上诉人至今未向上诉人提供办理相关证照的文件及证明，如产权证、住所（经营场所）使用证明等，被上诉人不仅未维护好与相关政府部门之间及与周边的关系，且引发周边居民群情激奋，进而要求相关部门清理违建及禁止厦大西村1号经营餐饮。因此，被上诉人上述行为以致上诉人的租赁目的无法实现，已构成根本违约，理应对租赁合同无法得到全面履行承担全部责任。3、实际上，上诉人于2014年11月10日向厦门大学资产与后勤管理处范功淼科长询证证实（录音为证），厦门大学至始至终均不同意被上诉人转租租赁房产，更进一步确认被上诉人出租给上诉人的租赁房产系属自行搭建的违章建筑，并未取得产权证，故被上诉人的转租行为显然已构成违约。4、厦门市环境保护局思明分局、厦港行政执法中队等基层执法部门均已多次通知被上诉人，厦门大学西村1号地块不能用于从事餐饮经营活动，但被上诉人却至今未将上述信息披露给上诉人，故被上诉人明显违反法定的协助、通知义务。三、原判决关于上诉人未依合同约定缴交租金等的行为已构成违约是错误的，应予以纠正。上诉人停止支付租金的行为属行使先履行或同时履行抗辩权，并未构成违约。四、原判决认定上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》合法有效有悖案件事实，应依法予以纠正。租赁房产属于违章建筑，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系属无效合同，具体理由如下：1、厦门市思明区城市管理行政执法局厦港行政执法中队作为监督、规范违法建筑的基层管理部门，于2013年11月25日向厦门大学资产与后勤管理处寄发的《关于加强对厦大西村1号地块违法建设及相关餐饮店监督管理的函》认定租赁房产属于违法建筑；2、厦门大学作为租赁房产的产权人，具体负责资产管理工作的厦门大学资产与后勤管理处范功淼科长亦承认，租赁房产属于违章搭建，未取得产权证，且不同意被上诉人转租；3、被上诉人暨林永龙向厦门大学资产管理处承租厦门大学西村1号楼557.08平方米，而仅就被上诉人暨林永龙自己使用及出租给上诉人、何为、郑鹭燕、许再生及金橄榄希腊餐厅、厦门市思明区乐萃饮品店等的厦门大学西村1号楼的面积已达到895.11平方米，远远超过被上诉人向厦大承租的面积，显而易见被上诉人的出租房产中存在大量违章建筑物。4、被上诉人至今未依法提供与租赁房产相符的权属证书，进一步佐证租赁房产应属违章建筑。由此可见，作为租赁房产的产权人及基层执法部门均一致认定租赁房产属违章搭建，并未取得建设工程规划许可证及产权证，且被上诉人没有也不能提供租赁房产的合法权属证明，故租赁房产显然属于违章建筑。被上诉人根本无权出租租赁房产，其与上诉人所签《租赁合同》应属无效合同。原判决在未查清该事实的情况下，罔顾客观事实，径直推定租赁房产为合法建筑，进而认定《租赁合同》合法有效，该认定显然与案件事实相悖，应依法予以纠正。五、就租赁房产的设计、装修费用，上诉人已提供充分、翔实的证据予以证明，若原审法院对该前述费用的真实性存有疑虑的话，理应向设计方、施工方求证。但原审法院却仅据上诉人对租赁房产进行装修的同时，也在对其他项目进行施工，便主观认定上诉人提供的费用单据不能证明即完全系租赁房产装修、设计等所支付的费用，原审法院的上述作法有失客观、公允，应依法予以纠正。综上所述，原判决明显缺乏事实及法律依据，请依法支持上诉。
被上诉人山尚公司答辩称，一、山尚公司出租给叶德威的房屋符合使用用途，叶德威无法办理餐饮相关的证照，更多是由于其自身原因。1、根据《租赁合同》约定办理相关证照是叶德威的义务，山尚公司仅是为其办理证照提供协助。《租赁合同》专用条款第1.4条及通用条款第12.3条均有明确约定。叶德威应积极、主动去办理相关证照，否则无法办理证照的风险当然应由其自行承担。2、讼争的房产客观上可以办理相应证照，叶德威系因自身原因整改不到位，导致迟迟无法办证。从山尚公司提交的案外人许再生、吴彩云所办理的营业执照及餐饮服务许可证可以看出，讼争房产所在地块是可以办理相应的证照并合法经营，不存在叶德威所称无法开设餐饮的情形。环保局工作人员在进行环评时，并非机械地依照《环保条例》的要求进行评测，而是综合考量租赁物对周边居民是否可能存在实际的油烟和噪音影响，待评测通过后予以发放证照。况且，从周边环境来看，该《环保条例》根本没有得到实施，讼争地块周边小吃、大排档，仍可照常经营餐饮。因此，叶德威被环保部门不予批准办证存在多种可能，不能一概将责任推卸给山尚公司。3、山尚公司在订立合同时不存在任何主观恶意，对于叶德威无法办证也不存在任何过错。首先，山尚公司并非专业从事餐饮的企业，而仅是讼争地块的承租人及管理方。也正因为此，《租赁合同》才约定相关证照由叶德威自行办理，由山尚公司协助。相反，叶德威专业从事餐饮，其应当对主管部门要求办理的各项证照有充分的了解，在承租之前做好各项调查。其次，讼争地块周边允许开设餐饮一直是公认的事实。山尚公司出租给案外人经营餐饮的店铺也已顺利办妥相关餐饮证照。在此情况下，山尚公司具备合理、充分的理由相信出租给叶德威的房产也可以顺利办理证照，山尚公司对此并不存在任何过错，更没有违约的故意。二、双方签订的《租赁合同》系合法有效的合同，原审认定符合客观事实与法律规定，依法应当予以保护。讼争地块系厦门大学名下土地，其上建筑的房屋建设于1956年，系石木结构的老房子，因为年久失修一直空置。之后，厦门大学依照市政府的要求，对旧西村第一幢、第二幢宿舍进行改造和修缮，并与案外人林永龙签订《租赁合同》，将讼争地块出租给林永龙，并由林永龙负责出资进行改造和修缮。因原有的二层小楼具有一定的历史价值，市政府不允许拆除，林永龙只在原有基础上进行改造和加固，尽量保持其原有的结构和外观，并在改造完成后命名为“厦大西村1号地”转租给山尚公司，由山尚公司经营管理。讼争房屋归属于厦门大学名下一事，体现于思字第0468号《房屋所有权证》。讼争地块上的房屋因为无需拆除重建，仅是在原有基础上修缮、加固，当然不存在建设工程规划许可证等文件。本案中厦大西村1号地即权属证书中的“旧西村第一幢、第二幢宿舍”，经重新修缮、加固后予以重新命名。山尚公司取得租赁权及转租权均是通过合法渠道，不存在任何欺诈的情形。叶德威自身也确认签订合同系其真实意思表示，当然应当受合同的约束，承担相应的违约责任。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实，除上诉人对原审判决书第六页第四行“承租人应自行办理该审批准手续并承担相应费用”，合同原文是出租人应协助承租人办理相应的审批手续等费用；第八页第七行“另外合同约定……并不会产生油烟”，合同中并无这样的约定有异议外，对其余事实无异议。本院对双方无异议的事实予以确认。
二审中，叶德威向本院提交了《关于加强对厦大西村1号地块违法建设及相关餐饮店监督管理的函》作为证据，拟证明讼争房产是违法建筑，租赁合同无效。山尚公司对该证据的真实性、关联性、来源合法性均有异议。山尚公司向本院提交了如下证据：1、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，拟证明讼争地块上的房屋产权人是厦门大学；2、厦门大学资产与后勤事务管理处出具的文件，拟证明厦门大学在享有所有权的前提下对讼争房产进行修缮加固无需办理建设规划许可证；3、《关于厦门大学基本建设有关问题会议纪要》，拟证明讼争合同合法有效。叶德威质证称，对证据1的真实性无异议，但对关联性异议；对证据2的真实性有异议，且是厦门大学资产与后勤事务管理处自己出具的单方文件，不具备相应效力；对证据3的真实性、关联性有异议，上述公司未举证证明讼争房产有办理相应的规划建设手续。
另查明，厦门市人民政府于2014年3月15日印发了《关于厦门大学基本建设有关问题会议纪要》（（2004）51号），其中第一条第5款载明：旧西村的几幢二层小楼具有一定的历史价值，建议不予拆除，进行适当改造后另作他用。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件。首先，关于《租赁合同》的效力问题。山尚公司举示的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《关于厦门大学基本建设有关问题会议纪要》，足以证明本案讼争房屋的权属情况。本案中，山尚公司与叶德威签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。叶德威关于讼争房产无合法产权、《租赁合同》应为无效合同的相关上诉主张，依据不足，本院不予支持。其次，关于讼争《租赁合同》的解除及过错问题。《租赁合同》约定讼争房屋用于酒吧经营，但环保部门以叶德威申请的厦门市松吧酒吧有限公司存在“设1个灶头，经营可能产生油烟、噪音项目，距离住宅楼不足10米”情形而不予批准，导致双方签订《租赁合同》的合同目的无法实现，故叶德威主张因合同目的无法实现而要求解除《租赁合同》，符合法律规定，应予支持。山尚公司要求叶德威返还讼争房屋符合法律规定，本院予以支持。双方当事人均明知讼争房屋的现状及租赁用途，结合环保部门不予批准的事由，可认定双方对于讼争房屋无法通过环保审批用于酒吧经营导致合同目的无法实现均存在过错。综合本案具体情况，本院酌情认定双方对《租赁合同》的解除各承担50%的责任。第三，由于双方对《租赁合同》的解除均存在相当的过错，故山尚公司应将租赁保证金返还叶德威，其关于不予返还叶德威租赁保证金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。叶德威要求山尚公司返还租赁保证金100393.8元（其中包含租金押金9万元及物管费押金10393.8元）的诉讼请求，原审判决已予支持并与拖欠租金抵扣，处理得当予以维持。第四，双方约定月租金30000元，因山尚公司对合同解除承担一半的过错责任，故叶德威应交纳的租金应予以减少。而由于叶德威对合同解除亦有过错，故双方虽有约定免租期，但仍应按过错责任支付租金。据此，本院酌定由叶德威按约定的月租金30000元的50%即每月15000元的标准，向山尚公司支付自2013年6月3日起暂计至山尚公司起诉主张的2014年6月3日止12个月的租金，计18万元。扣除叶德威已缴纳的租金9万元，叶德威尚应支付9万元，可与上述山尚公司应返还的租赁保证金相抵扣，抵扣后，山尚公司还应返还剩余租赁保证金10393.8元。第五，因叶德威提交的证据不足以证明讼争房装修、设计等所支出的费用以及与讼争房屋的关联性。故其主张赔偿设计费、装修费、电缆架设费及相关人员住宿租金缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，原审认定的部分事实有误，导致适用法律有误，本院予以纠正。叶德威的上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第7251号民事判决第一、二、三、四、七、八项；
二、撤销厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第7251号民事判决第五、六项；
三、厦门山尚投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还叶德威（扣除应付租金后的）租赁保证金10393.8元；
四、驳回叶德威的其他上诉请求。
本案一审本诉案件受理费22100元，由厦门山尚投资管理有限公司负担1703元，叶德威负担20397元；反诉案件受理费8182元，由厦门山尚投资管理有限公司负担6577元，叶德威负担1605元；二审案件受理费17752元，由厦门山尚投资管理有限公司负担2090元，叶德威负担15662元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一五年四月十三日
代书 记员 陈清强
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。