广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终338号
上诉人（原审原告）：闵丹丹。
委托诉讼代理人：周莹，广东良匠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江门珠江房地产开发有限公司。
法定代表人：黄俊南，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黎繁松，广东广能律师事务所律师。
上诉人闵丹丹因与被上诉人江门珠江房地产开发有限公司（以下简称“珠江公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
闵丹丹上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判珠江公司向闵丹丹支付违约金人民币44352元；二、判令二审案件受理费由珠江公司承担。事实和理由：依据闵丹丹与珠江公司签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定“珠江公司应于2015年8月30日前，将具备项目工程竣工验收合格并办理备案以及符合本合同约定的商品房交付闵丹丹使用”、第十一条约定“双方进行验收交楼时，珠江公司应当出示上述第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，珠江公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，闵丹丹有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由珠江公司承担”。但根据闵丹丹提供的证据
--
2016年3月30日的《交楼验收表》可以证实，珠江公司当天组织交楼验收的工作人员在“验收意见”一栏清楚记载了珠江公司“未按合同出示下列文件及证明：1、该商品房经验收合格之证明；2、该商品房经综合验收合格之证明；3、该商品房经分期综合验收合格之证明；4、《住宅质量保证书》”，因此闵丹丹有权依照《商品房买卖合同》第十一条约定拒绝办理交楼手续，并要求珠江公司承担迟延交付房屋的违约金直至出示上述所有证明文件之日止。本案中，珠江公司直至2016年5月20日才向闵丹丹出示上述所有证明文件，并于当天办理交楼手续，因此迟延交付房屋的违约金应从2015年8月31日起计算至2016年5月20日，共44352元（168万元×0.0001×264天）。
珠江公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，闵丹丹的上诉理由没有事实依据，请求驳回。
闵丹丹向一审法院起诉请求：一、珠江公司应从2015年8月31日起至实际收楼之日即2016年5月20日按总房价每日万分之一向闵丹丹支付违约金人民币44352元〔1680000元×0.0001×（2015年8月31日至2016年5月20日=264天）〕；二、珠江公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：闵丹丹与珠江公司于2014年3月19日签订《商品房买卖合同》，双方主要约定：“买受人（闵丹丹）向出卖人（珠江公司）购买坐落于江门市蓬江区某甲新城某甲庭4幢401室房屋，建筑面积共191.37㎡。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为10797.61元/㎡，总金额为人民币1680000元。买受人应于2013年12月2日前付房款人民币504000元，于2014年5月25日前付房款人民币1176000元。出卖人应当在2015年8月30日前，将具备项目工程竣工验收合格并办理备案以及符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期…2、买受人逾期付款。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过240日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。逾期超过240日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求被告按照附件五（合同补充协议之二）处理：乙方在收楼时如对室内的装饰、设备提出异议，经甲方核实后履行保修责任…甲方履行保修责任的，不构成迟延交付。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…。”附后的《附件五：合同补充协议之二》载明：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未按书面通知的收楼时间收楼的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交付条件并已交付买受人，由此产生…自书面通知的收楼日期起算。”《附件五：合同补充协议之三》载明：“1、任何一方对另一方的通知均应采取书面形式…买受人通讯地址以合同载明地址为准，如出卖人或买受人变更通讯地址或联系方式，应及时通知对方，未通知或迟延通知的，由其自行承担相应法律后果。出卖人按如下方式之一向买受人履行通知义务…（2）出卖人按合同载明的地址寄出特快专递，寄出第3日为通知到达时间。”
珠江公司分别于2013年11月30日、12月2日、2014年5月31日、6月29日、7月31日、8月7日开具《发票》（六份）：“付款方：闵丹丹，收款方：珠江公司，不动产名称：某甲新城某甲庭4幢401室，金额：50000元、454000元、59900元、700000元、100000元、316100元（售房款），合共1680000元…。”珠江公司提供的《中国建设银行网上银行电子回单》载明：“日期：2014年8月6日，付款人：闵丹丹，收款人：珠江公司，金额：人民币150000元…。”珠江公司于2016年2月4日出具《珠江地产江门某甲新城交楼通知书》，载明：“闵丹丹：该公司开发的某甲新城某甲庭4栋401室住宅已符合合同约定的交付条件…请闵丹丹于2016年2月17日上午9：00分到该公司办理收楼手续，如未能在该公司安排的时间段内前来办理，请致电该公司另行预约…。”珠江公司提供的《国内标准快递详情单》载明：“单号：1064511011811，寄件人：珠江公司，寄件时间：2016年2月4日，闵丹丹，邮件资料：《交楼通知书》、《住宅专项维修资金交存通知书》…。”在庭审中，闵丹丹陈述其已收到上述通知书，其前往收楼发现其购买的上述401室房屋存在天花开裂、脱落、门锁生锈、墙脚不平、墙面空鼓、地板振动等严重质量问题，之后闵丹丹于2016年5月20日接收了房屋。闵丹丹向珠江公司反映房屋存在上述问题后，珠江公司有进行维修，但维修的内容很小，且维修后问题仍然存在，还是存在质量问题。珠江公司陈述其已对闵丹丹反映的装修瑕疵进行了维修和修复，且即使存在上述瑕疵，珠江公司承担的是保修责任，不是逾期交房责任。闵丹丹另陈述就上述存在的问题不申请进行质量评估鉴定。
珠江公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“建设单位：珠江公司，备案日期：2016年2月2日，工程名称：江门某甲新城E1-E3栋，工程地点：江门市蓬江区北环路北侧，竣工验收日期：2016年1月25日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位意见：同意验收，工程竣工验收备案文件目录：1、建设工程竣工验收报告…4、单位工程质量综合验收文件…②工程质量评估报告…6、规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件…8、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》9、法规、规章、规定必须提供的其他文件：①监督站出具的电梯验收准用证②燃气工程验收文件…住建局加盖‘同意备案’章，2016年2月2日…。”闵丹丹提供的《告知书》载明：“各位业主：该公司承接的E1-E3栋工程目前尚未实体移交，消防还未做完，整个楼房不具备投入使用，存在重大安全隐患，为避免发生不必要的人身伤害和财产损失，请勿相信任何单位及个人的哄骗入住，如一意入住发生任何事故由主张入住单位及个人负责，落款加盖‘中建一局项目部’印章…。”
一审法院认为，综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，闵丹丹与珠江公司均确认其双方签订的《商品房买卖合同》的真实性，该合同是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《商品房买卖合同》依法具有法律效力，双方均应依该合同约定履行各自的义务。关于珠江公司在本案是否构成违约的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款以及第十一条约定“出卖人应于2015年8月30日前，将具备项目工程竣工验收合格并办理备案以及符合本合同约定的商品房交付买受人使用”“双方进行验收交楼时，出卖人应当出示上述第八条规定的证明文件”的内容，珠江公司开发建设的本案楼盘于2016年1月25日经验收合格，于2016年2月2日进行验收备案登记，明显已超出上述约定的期限，珠江公司对此逾期验收及办理备案又未举证非因其自身原因造成，由此，珠江公司未能按合同约定的条件交楼，已构成违约，依法应承担违约责任。对闵丹丹要求违约金计算至实际交楼之日的请求，虽闵丹丹认为401室房屋存在天花开裂、脱落、门锁生锈、墙脚不平、墙面空鼓、地板振动等严重质量问题而拒绝不接收房屋，故违约金应计算至其实际收楼之日，而从闵丹丹陈述的情况或提供的《交楼验收表》显示其购买的401室房屋确实存在一定装修瑕疵，但未能显示存在严重质量问题以致影响其根本无法居住使用该房屋，而闵丹丹又不申请对上述存在的问题进行质量评估鉴定，故对上述存在的问题应认定为房屋存在的一般质量问题或装修瑕疵，购房人在收楼时或之后发现该问题，属于合同中约定的瑕疵担保责任范畴，不应认定为逾期交房责任，如开发商交付的房产不存在主体结构质量问题或其他严重影响居住使用的质量问题，购房人不能将该问题作为拒绝收楼的正当理由。因此，再结合上述合同《附件五：合同补充协议之二》约定“买受人未按书面通知的收楼时间收楼的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交付条件并已交付买受人”的内容，珠江公司向闵丹丹发出的收楼通知中列明的收楼日期为2016年2月17日，故珠江公司承担逾期交楼违约金计算的止算点应为2016年2月17日，闵丹丹请求的超出部分，不予支持。据此，珠江公司在本案应承担的逾期交楼违约金为人民币28728元〔1680000元×0.0001×（2015年8月31日至2016年2月17日=171天）〕。对珠江公司认为违约金计算的止算点应为2016年2月2日以及闵丹丹存在逾期付款，珠江公司可顺延交付房屋，计算违约金的天数应扣减闵丹丹逾期付款天数等的意见，虽本案楼盘于2016年2月2日经验收合格并备案，但珠江公司通知闵丹丹收楼的时间为2月17日，另外，珠江公司虽抗辩闵丹丹存在逾期付款的行为，但未能显示珠江公司有以此向闵丹丹主张过违约金或提出异议，且本案属于商品房买卖合同关系，闵丹丹作为买方主要履行的是支付房款的义务，闵丹丹在上述约定的交房期限前已全部付清房款，珠江公司作为卖方主要履行的是交付房屋及办理权属转移登记的义务，闵丹丹是否存在逾期付款的行为并不能构成珠江公司可以对抗交付房屋的主要合同义务，闵丹丹是否存在逾期付款的行为应属珠江公司需另行主张进行处理的问题，珠江公司以闵丹丹存在逾期付款的违约行为而认为可以顺延交付房屋理据不足，故对珠江公司的上述意见，不予采纳。对闵丹丹认为本案楼盘的承建商曾于2016年3月9日出具上述《告知书》，证明本案楼盘未符合交楼条件的意见，因珠江公司开发的本案楼盘已经勘察等单位验收合格，并向房产主管部门进行备案登记，备案的文件中包含了《工程质量评估报告》、《规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《电梯验收准用证》《燃气工程验收文件》等，故闵丹丹仅凭上述《告知书》未能有效证明本案楼盘未符合交楼条件，闵丹丹的上述意见依据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、珠江公司应自本判决生效之日起十日内向闵丹丹支付违约金人民币28728元；二、驳回闵丹丹的其他诉讼请求。珠江公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费333元，由珠江公司全部负担。
本院二审期间，珠江公司依法提交了证据“交楼证明”一份，证明闵丹丹在2016年2月16日收楼时并没有提出有关证明文件不齐全的诉求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：证据“交楼证明”属补强证据，本院予以采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对闵丹丹的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审的争议焦点是：珠江公司在何时出示竣工验收等文件？迟延交付房屋违约金计算时间能否因未出示竣工验收等文件而从2015年8月31日计算至2016年5月20日。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”双方签订的《商品房买卖合同》使用的为广东省建设厅、广东省工商行政管理局印制的格式合同，该条约定的目的是防止出卖人在未办理房屋竣工验收的情形下将房屋交付给买受人使用。本案中，珠江公司已于2016年1月25日对包括涉案房屋在内的工程进行了竣工验收，并于2016年2月2日在江门市蓬江区住房和城乡建设局完成了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。该时间均早于其通知闵丹丹在2016年2月17日收楼的时间。因此，应认定珠江公司在闵丹丹第一次办理收楼时已取得《商品房买卖合同》第八条约定的证明文件，闵丹丹提出其在收楼时珠江公司不出示验收合格的证明文件，并不符合常理。且从现有证据来看，闵丹丹于2016年2月16日在珠江公司办理收楼签署“交楼证明”时并未提出珠江公司不出示证明文件，在其后的第一次验收时填写的“交楼验收表”亦未提出该问题，在2016年3月30日第二次验收时才提出了珠江公司不出示证明文件的问题，且第二次填写的交楼验收表是由物业前台代收，并未有证据显示存在闵丹丹要求珠江公司出示证明文件而珠江公司拒不出示的情形。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款、第二款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的规定，结合前述分析，闵丹丹主张的在办理交楼时珠江公司未向其出示竣工验收等证明文件的待证事实属真伪不明，本院认定其主张的该事实不存在。综上，闵丹丹上诉关于珠江公司未出示证明文件而应将迟延交付房屋时间计算至2016年5月20日的主张，理据不充分，本院不予采纳。一审判决认定迟延交付房屋时间应从双方在《商品房买卖合同》中约定的交付时间2015年8月31日，计算至珠江公司通知闵丹丹收楼时间2016年2月17日，并无不当，本院予以确认。
综上所述，闵丹丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费333元，由闵丹丹负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢敏忠
审判员 刘振宇
审判员 李雁羽
二〇一七年三月二十八日
书记员 区健敏