广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第1108号
原告：梁国威，男，汉族，住佛山市南海区。
委托代理人：黄志坚、黄桂冰，分别系广东智友律师事务所律师、律师助理。
被告：广东中旅（南海）旅游投资有限公司（以下简称南海中旅公司），住所地：佛山市南海区。
委托代理人：王云，该公司法务专员。
第三人：湖南省第三工程有限公司（以下简称湖南三建）。住所地：湘潭市岳塘区。
法定代表人：谈毅。
委托代理人：吴东梅，系广东法岸律师事务所律师。
上述原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院2014年10月16日受理后，依法由审判员叶志标独任审判，于同年11月12日、20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄志坚、被告的委托代理人王云到庭参加了诉讼。同年11月20日，本院根据被告的申请，依法追加湖南三建为本案第三人参与诉讼。同年12月18日，本院第三次公开开庭审理了本案。原告的委托代理人黄志坚、第三人的委托代理人吴东梅到庭参加了诉讼；被告经本院合法传唤，没有到庭参加第三次诉讼。本案现已审理终结。
原告梁国威诉称：原、被告于2013年3月15日签订《商品房买卖合同》，约定被告将南海区西樵镇＊＊号别墅以7420009元出售给原告，首期款4460009元于签约当天支付，余款296万元通过办理银行按揭支付；被告应在2014年6月30日前将别墅交付原告，逾期超过60天，原告有权解除合同，被告应在收到解除通知后30日内退还购房款，并按已付款的5%支付违约金。
签约后，原告依约支付了首期款及物业维修基金，并办理了银行按揭手续将余款296万元支付给被告，但被告尚一直没有交付房屋。2014年9月5日，我通知被告解除合同。故起诉：1、解除原、被告双方2013年3月15日签订的《广东省商品房买卖合同》；2、被告退还购房款7420009元、物业维修基金74200元并按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自2014年10月10日起至付清款日的利息、违约金371000.45元予原告。3、两被告承担本案诉讼费。
被告南海中旅公司辩称：本案的《商品房买卖合同》并非实质意义上的买卖合同，仅仅是为配合原告办理权属登记，不得已而为之的一份形式合同。物业管理合同是原告与广晟物业管理有限公司签订的，对被告不具有法律约束力。
一、2012年1月10日，被告与湖南三建签订《广东省南海中旅岭南绿洲花园和养生谷花园项目工程施工合同》，约定由湖南三建承包被告开发的岭南绿洲花园和养生谷花园项目工程。次日，双方签订补充协议，变更了工程款的支付方式：
1、工程总价款中的2亿元由被告按形象工程施工进度向湖南三建以工程款现款方式支付，其余工程款待房屋办理预售许可证后，以湖南三建选定的别墅若干栋进行抵偿或以选定别墅销售的销售所得款支付；
2、湖南三建必须在被告公开定价之后及销售前协商优先选定待售房屋若干幢，用作抵偿工程余款，如湖南三建委托被告代为销售所选别墅，统一以被告的名义销售，所得款项归湖南三建所有，销售过程中被告只承担一次应由销售方承担的税费；
3、被告未支付的工程款，在湖南三建未受偿前（包括以别墅抵扣），被告确认湖南三建具有优先受偿权，并无条件协助湖南三建办理工程款抵偿别墅的房产证及银行按揭手续；
4、商品别墅由被告按市场统一公开定价销售，湖南三建按被告的定价方案进行选购，被告就选定的别墅过户给湖南三建或其指定的第三人，被告只承担一次的过户税费。
根据以上事实，原、被告间的房屋买卖合同实际上是湖南三建与原告之间原材料采购合同关系的附随义务。
首先，原、被告并没有达成购房的合意，双方所签的房屋买卖合同是基于湖南三建的委托，因补充协议约定被告有为湖南三建及其指定的第三人（本案原告）办理权属登记的义务，在湖南三建与原告约定用被告所有的养生谷花园76座1号别墅抵偿工程材料款的情况下，被告才与原告签订房屋买卖合同，实际是为原告办理该屋的权属登记需要而签订的；
其次，从合同的实质目的分析，原、被告所签的房屋买卖合同，是基于三方之间债权债务的转让关系，为了解决原告选定别墅权属登记的需要；
再次，如将原、被告所签的房屋买卖合同视为双方实实在在的买卖关系，无形中加重了被告的法律责任，不利于维护房地产交易市场的稳定；
最后，房屋成交价742万元由按揭的296万元及原告现付的446万元组成。其中，按揭的296万元由银行拨付给被告后，由被告以工程款的名义拨付给湖南三建，再由湖南三建返还给原告；另外的446万元首期款，因被告需支付湖南三建工程进度款，湖南三建又需支付原告原材料采购款，故被告在原告并未支付446元的情况下开具了446万元购房款的收据，实际原告并未支付446万元购房款。
二、原告行使合同解除权无事实依据。
2013年3月15日，原、被告签订补充协议，约定因不可抗力导致出卖人无法按约定期限交付房屋或导致出卖人无法履行合同其他义务的，出卖人有权顺延交楼日期或顺延履行相应的合同义务。延迟交付是湖南三建人工、设备、材料投入不足等原因引起的，故被告有权顺延交楼日期或顺延履行相应的合同义务。另补充协议约定，出卖人逾期交房的，应按日万分之二向买受人支付违约金，合同继续履行，不受商品房买卖合同第九条约束。原告已自愿放弃房屋买卖合同第九条的单方解除权，故原告不再享有因被告延迟交付房屋的单方解除权。
第三人湖南三建述称：一、我方不是房屋买卖合同的当事人，与原告的诉请无关；
二、被告依据《广东省南海中旅岭南绿洲花园和养生谷花园项目工程施工合同补充协议》向我方支付的工程款，与原、被告间的房屋买卖是两个独立的法律行为，属不同的法律关系，两者的效力没有必然联系。我方作为建设施工方，与被告签订施工合同及补充协议，约定工程价款中的2亿元由被告直接支付，其余工程款在办理销售许可证后以被告销售房产所得款项支付。被告支付的工程款296万元是其售房所得或者其他所得，我方并不清楚。另外，我方仅收到被告支付296万元工程款，并未收到被告主张的4460009元。被告是房产开发商，出售房产是其主营业务，我方仅是施工方，无权利、有无理由委托被告将其房产出售给原告；
三、讼争房屋逾期交付与我方无关，我方无需承担任何责任。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证复印件1份；
2、企业机读档案登记资料打印件、组织机构代码证各1份；
3、2013年3月15日，南海中旅公司与梁国威签订的《商品房买卖合同》原件1份，主要内容是南海中旅公司将佛山市南海区西樵镇西岸庆云大道1号养生谷花园76座1号房屋以7420009元的价格出售给梁国威，出卖人应在2014年6月30日前将验收合格并办理竣工验收备案手续的房屋交付买受人；逾期不超过60日交楼，出卖人应自合同约定的交付期限第二天起，按日万分之二向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日交楼，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款项，并按已付款项的5%计付违约金；
4、2013年3月15日，南海中旅公司出具的收据原件2份，分别载明“今收到梁国威交来养生谷花园76座1号购房首期款4460009元”及“今收到梁国威交来养生谷花园76座1号代收代缴物业维修资金74200元”；
5、2013年4月3日，借款借据及客户回单原件各1份，主要内容是梁国威向南海农商银行贷款296万元，该款转入南海中旅公司账户内；
6、2014年9月1日，授权委托书复印件1份，主要内容是梁国威委托广东智友律师事务所黄志坚律师向南海中旅公司发出解除《商品房买卖合同》，并要求该公司退还全部购房款及利息，支付违约金；
7、2014年9月5日的律师信原件1份，主要内容是广东智友律师事务所接受梁国威的委托，通知南海中旅公司解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求该公司收到律师信后30天内退还购房款7420009元及支付违约金371000.45元；
8、EMS快递、签收回单、查询结果原件各1份，载明2014年9月5日的律师信于同月9月9日妥投。
经质证，被告对原告提供的第1-3、6-8项证据无异议；对第4项证据的真实性、合法性无异议，但认为收据中的款项原告并没有通过银行转账的方式支付给被告，款项没有进被告的账上；对第5项证据无异议，该款由农商银行支付至被告账户后，被告转给湖南三建，湖南三建又转回至原告账户。
第三人对原告提供的第1、2项证据无异议；对第3项证据的真实性、合法性无异议，但认为不是合同的相对方，被告作为商品房所有权人与原告签订买卖合同是其真实意思表示；对第4、5项证据认为其不是合同的相对方，被告并没有向其支付收取的4460009元，该项证据的真实性由法院认定；对第6-8项证据认为其不是合同的相对方，不清楚事实，真实性由法院认定。
诉讼中，被告举证如下：
1、被告营业执照复印件1份；
2、2012年1月9日，南海中旅公司与湖南三建签订的《工程施工合同》原件1份，主要内容是南海中旅公司将岭南绿洲花园和养生谷花园项目的基建、给排水安装、供电、消防、绿化及配套设施工程以684132868.77元总包给湖南三建；
3、2012年1月11日，南海中旅公司与湖南三建签订的《补充协议》原件1份，主要内容是湖南三建在整个项目外墙装修完毕后，南海中旅公司共应支付进度款2亿元，余款在南海中旅公司办理销售许可证后，以湖南三建选定的待售房屋（别墅）若干栋用作抵偿或以选定别墅的销售所得款项支付；
4、文件呈批表件原件1份；
5、关于总包确认抵工程款单元编号及首批相关单位备案的请示原件1份；
6、总包选房确认原件1份；
7、图纸原件1份；
8、2013年4月27日，梁国威出具的收据（NO.3029324）原件、收据（NO.3029322）复印件、欠条复印件各1份，主要内容是梁国威收到湖南三建、南海中旅公司交来养生谷花园项目部模板款4396875元、3397294元；
9、结算业务委托书复印件及原件各1份，载明2013年4月10日，南海中旅公司通过南海农商行向湖南三建转账296万元；
10、2013年3月15日，南海中旅公司与梁国威签订的《合同补充协议》原件1份，主要内容是双方在签订《商品房买卖合同》后，如因买受人的原因导致贷款申请未获批准的，买受人须在银行批复之日起7日内与出卖人更改付款方式并交清房款；买受人未能履行其向银行应尽义务，逾期付款，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权选择解除合同，买受人应按总房价的15%向出卖人支付违约金；出卖人逾期交房的，或在房屋交付后360日内仍未能协助买受人办理产权证的，应按日万分之二向买受人支付已付房款的违约金，合同继续履行，买受人不退房。
经质证，原告对被告提供的第1项证据无异议；对第2、3项证据的真实性无法确认，认为与本案无关；对第4-7项证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为选房确认书不是其本人所签；对第8项证据中收据（NO.3029324）的真实性无异议，但认为与本案无关，对其余证据认为没有原件印证核对，欠条没有原告的签名，不能证明与原告有关；对第9项证据的真实性无异议，但认为是被告与湖南三建之间的往来款，与本案无关；对第10项证据的真实性无异议，但认为协议书是被告早拟定好并打印出来，未与原告协商的情况下签订的，在签订《商品房买卖合同》时必须签订该补充协议，否则《商品房买卖合同》就不予签订，属于格式条款；另外，《商品房买卖合同》经房管部门审核同意并公示，经批准同意使用的，《补充协议》大部分内容与《商品房买卖合同》条款相冲突，部分条款的约定与法律规定不符，损害原告权益，即使合同真实也属无效合同。
第三人对被告提供的第1、9项证据无异议；对第2、3项证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关；对第4、5项证据认为是被告内部文件；对第6项证据认为无原件核对；对第7项证据认为是被告单方制作，被告仅支付216万元工程款；对第8项证据认为并未与收据上所写的收款单位或原告发生业务来往；对第10项证据的真实性由法院认定。
诉讼中，第三人举证如下：
1、工程竣工报验单原件1份，载明2012年11月16日养生谷花园71-73座、75-77座、8区地下室工程初步验收合格，可以正式验收；
2、《﹤广东中旅南海西岸岭南绿洲花园和养生谷花园工程施工合同﹥补充协议七》原件1份。
经质证，原告对第三人提供的第1项证据无异议；对证据2项证据认为其不是合同当事人，无法确认。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃对第三人提供的证据进行质证、辩证的权利。
经审查，被告对原告提供的第1-3、6-8项证据无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认；原告提供的第4、5项证据来源合法，本院对该项证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
原告对被告提供的第1项证据无异议，本院对该项证据的真实性、合法性、关联性予以确认；被告提供的第2、3、9、10项证据来源合法，本院对上述两项证据的真实性、合法性、关联性予以确认；被告提供的第4-7项证据，原告不予确认，本院对上述证据与本案的关联性不予确认；被告提供的第8项证据来源合法，本院对该项证据的真实性予以确认。
第三人提供的两项证据与本案无关，本院对上述两项证据与本案的关联性不予确认。
综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2013年3月15日，被告南海中旅公司与原告梁国威签订《商品房买卖合同》，约定被告南海中旅公司将佛山市南海区＊＊号房屋以7420009元出售给原告梁国威，出卖人应在2014年6月30日前将验收合格并办理竣工验收备案手续的房屋交付买受人；逾期不超过60日交楼，出卖人应自合同约定的交付期限第二天起，按日万分之二向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日交楼，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款项，并按已付款项的5%计付违约金。
同日，被告南海中旅公司与原告梁国威又签订《合同补充协议》，约定双方在签订《商品房买卖合同》后，如因买受人的原因导致贷款申请未获批准的，收买人须在银行批复之日起7日内与出卖人更改付款方式并交清房款；买受人未能履行其向银行应尽义务，逾期付款，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权选择解除合同，买受人应按总房价的15%向出卖人支付违约金；出卖人逾期交房的，或在房屋交付后360日内仍未能协助买受人办理产权证的，应按日万分之二向买受人支付已付房款的违约金，合同继续履行，买受人不退房。
同日，被告南海中旅公司出具收据两份，分别确认收到原告梁国威交来养生谷花园76座1号购房首期款4460009元及代收代缴物业维修资金74200元。
同年4月3日，原告梁国威向南海农商银行贷款296万元，并将该款转入被告南海中旅公司账户内。
2014年9月1日，原告梁国威委托广东智友律师事务所黄志坚律师向被告南海中旅公司发出解除《商品房买卖合同》通知，并要求该公司退还全部购房款及利息，支付违约金。
同年9月5日，广东智友律师事务所接受原告梁国威的委托，以律师函方式通知被告南海中旅公司解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求该公司收到律师信后30天内退还购房款7420009元及支付违约金371000.45元。同月9日，该律师信妥投。
本院认为：原告梁国威与被告南海中旅公司于2013年3月15日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应全面履行合同约定。
在该合同签订当日，双方又签订《补充协议》，约定出卖人逾期交房的，或在房屋交付后360日内仍未能协助买受人办理产权证的，应按日万分之二向买受人支付已付房款的违约金，合同继续履行，买受人不退房。此约定与《商品房买卖合同》中“逾期超过60日交楼，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款项，并按已付款项的5%计付违约金”的约定明显相矛盾，且《补充协议》是被告南海中旅公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款……”及第四十条“……提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告南海中旅公司既未采取合理的方式提请原告注意协议中“买方不退房”的法律后果，又免除了被告作为卖方的责任、排除了原告买方合同解除权的主要权利，故双方所签的《补充协议》应认定无效，双方仍应按《商品房买卖合同》的约定履行。
根据《商品房买卖合同》的约定，作为出卖人的被告南海中旅公司应在2014年6月30日前将验收合格并办理竣工验收备案手续的房屋交付作为买受人原告梁国威，逾期超过60日交楼，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款项，并按已付款项的5%计付违约金。因目前被告尚未将房屋交付，已超过合同约定的60日，故原告主张解除双方所签的《商品房买卖合同》的第1项诉请符合合同约定，本院对原告的此项诉请予以支持。根据上述同一法律第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……。”的规定，原告要求解除合同的通知于2014年9月9日到达被告南海中旅公司，故该合同于当日解除。
根据《商品房买卖合同》的约定，合同解除后，被告南海中旅公司应退还全部的款项，据此，被告南海中旅公司应向原告梁国威退还首期款4460009元、银行贷款296万元共7420009元，以及代收代缴物业维修资金74200元。原告第2项诉请中的此部分主张符合合同约定，本院予以支持。根据约定，被告应在合同解除后30日内将上述款项返还原告，被告逾期没有返还，故被告又应自逾期日起按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自逾期日，即2014年10月10日至判决确定付款日止的利息予原告。原告第2项诉请中的此部分主张亦有理，本院予以支持。
根据《商品房买卖合同》的约定，被告南海中旅公司应按已付款项的5%计付违约金。因原告梁国威共支付了7420009元的购房款，据此，被告应支付的违约金为：7420009元×5%=371000.45元。原告第2项诉请中的此部分主张亦符合合同约定，本院予以支持。
被告南海中旅公司是依法成立的具有独立法人资格的公司，在财务上理应知道出具收到原告梁国威交来购房首期款4460009元所引起的法律后果，故该被告认为实际上没有收到原告上述款项的辩称本院不予采信。
被告南海中旅公司与第三人湖南三建之间、湖南三建与原告梁国威之间是否存在债权债务、是否存在债权转让关系，均不能对抗原、被告间所签的《商品房买卖合同》，被告以此抗辩无需向原告退还上述购房款的辩称无理，本院不予采信。
被告经本院合法传唤，没有到庭参加第三次诉讼，依法可缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告梁国威与被告广东中旅（南海）旅游投资有限公司2013年3月15日签订的《商品房买卖合同》于2014年9月9日解除；
二、被告广东中旅（南海）旅游投资有限公司于本判决生效后十日内返还购房款7420009元、物业维修基金74200元予原告梁国威，并同时按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自2014年10月10日起至判决确定付款日止的利息予原告梁国威；
三、被告广东中旅（南海）旅游投资有限公司于本判决生效后十日内支付违约金371000.45元予原告梁国威。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费33428.23元（原告已预交），由被告负担，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内将诉讼费迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 叶志标
二〇一四年十二月三十一日
书记员 梁绍蕾