广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法民终字第1184号
上诉人（原审原告）郑银端，女，汉族。
上诉人（原审原告）刘勇智，男，汉族。
二上诉人共同委托代理人刘祚军，广东宏泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈乙君，女，汉族。
上诉人郑银端、刘勇智为与被上诉人陈乙君房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2011）深南法民重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：原告郑银端原系深圳市南头区田下村村民，于1985年3月25日与原告刘勇智登记结婚。被告陈乙君原系广东省惠来县人，于1991年因招工迁来深圳市，为非农业家庭户。1991年12月4日，原、被告双方签订了《住宅楼宇使用协议书》，约定：“甲方郑银端、刘勇智夫妇于1990年底经上级批准，现楼宇已落成，座落在常兴新村××号，本楼宇共四层，现郑银端、刘勇智夫妇由于各种因素，同意将此楼宇与亲友陈乙君、方某盛夫妇（乙方）两家永久共同使用，为今后两家永久和睦相处，双方特订以下协议：第一、座落在常兴新村××号住宅楼，甲、乙双方享有永久性使用房屋宅基地的权利，此楼首层、二层由郑银端、刘勇智夫妇一家居住使用，三层、四层由陈乙君、方某盛夫妇一家居住使用；第二、如果国家需要统一拆迁，按规定甲乙双方享有对常兴新村××号住宅楼共同有同等待遇的权益。”该《住宅楼宇使用协议书》落款有郑银端、刘勇智及陈乙君签名确认，并有深圳市南山区南头街道办事处法律服务所盖章确认。
房屋建成后，被告自1991年底未经装修直接入住该房屋第三、四层，每层面积约为80平方米。2008年，被告将上述楼房出租给他人居住使用，每层每月2000多元，2009年10月，原告将该租住户清出，并将上述楼房基本拆毁。
诉讼中，原审法院委托深圳市世纪中盛房地产评估有限公司对上述被告所使用的三、四层楼房房屋的现值予以评估，该评估公司于2012年1月18日出具评估报告，上述房屋的总值为1135520元。
常兴新村××号住宅楼系二原告在集体用地上所建的自用房屋，原告于1990年2月份向原深圳市南头区有关部门申请报建，获准建楼层为三层，占地面积为80平方米，建筑面积为240平方米，原告实际加建为四层楼房。诉讼中，原告没有提供证据证明上述自用住宅楼已办理了土地使用权证或宅基地使用权证，至今也未取得房屋所有权证。2009年10月份，上述住宅楼号变更为507号住宅楼。
根据深圳市政府指导租金列表，涉案房产所在区域自1994年至2009年期间的租金标准为17元／平方米-25元／平方米。
诉讼中，原告主张其与被告存在口头协议，原告将上述三、四楼房屋交给被告使用时，被告应支付30万元转让费给原告，但被告只支付15万元。在2010年7月2日的原审庭审中，被告认为原告没有证据予以证明，但承认当时双方约定是17万元，实际也是支付了17万元，该17万元是房屋使用费的价格。在2011年2月18日的重审庭审中，被告却主张其实际支付了约30万元转让费后原告才让其进住，但没有证据予以佐证，原告也不予认可。原审法院因此按原告主张，认定被告实际向原告支付15万元转让费。
原告提起本案诉讼，请求认定《住宅楼宇使用协议书》无效，被告向原告支付1992年至2009年12月份的房租345600元。
本院认为，原、被告双方当事人于1991年12月4日所签订的《住宅楼宇使用协议书》虽涉及土地使用权转让，实为房屋买卖合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。该规定指的是土地所有权和使用权权属确权争议，并不包括房屋所有权和土地使用权转让争议，故应依法审理。关于原、被告签订的《住宅楼宇使用协议书》的效力问题，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。二原告自建的房屋，虽系二原告拥有，但二原告在修建时违章加建，既未办理土地使用权证，也未取得合法房屋产权证，即原告不能提供证据证明所转让的涉案房产为其合法所有，则二原告无权予以买卖。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原、被告签订的《住宅楼宇使用协议书》无效。合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告均有过错，现因上述协议无效，故原告依法应当返还已收取被告的15万元，而被告也应当向原告返还所使用、占有的上述涉案房产。另外，因原告的过错（包括无证出售违建房子及拆毁涉案房屋等）给被告造成的涉案房产买卖的损失，应当按涉案房产现值即1135520元赔偿给被告，但是，由于被告实际占有原告涉案房产给原告造成的损失也应当承担相应赔偿责任，即应当参照当时深圳市政府指导租金标准向原告支付使用的租金。原告主张涉案房产自1992年初至2009年10月的租金，按最低价17元／平方米，共160平方米，租金共为696960元，被告应予赔偿。经查，原告关于该租金损失金额计算符合有关规定，予以确认。关于原告主张以345600元计算赔偿租金问题，系其对自身民事权利的处分，依法应当予以准许。综上，原审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告郑银端、刘勇智与被告陈乙君签订的《住宅楼宇使用协议书》无效；二、被告陈乙君于判决生效之日起十日内返还原告郑银端、刘勇智的常兴新村××号（现为507号）住宅楼三、四层房屋；三、原告郑银端、刘勇智于判决生效之日起十日内返还被告陈乙君150000元；四、原告郑银端、刘勇智于判决生效之日起十日内赔偿被告陈乙君1135520元；五、被告陈乙君于判决生效之日起十日内赔偿原告郑银端、刘勇智345600元；六、驳回原告郑银端、刘勇智的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6484元，由原告郑银端、刘勇智负担3242元，由被告陈乙君负担3242元。
一审宣判后，上诉人郑银端、刘勇智不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决错误认定涉案房产现值，并认定该价值为被上诉人在本案的损失。上诉人自始至终不同意评估涉案房产，认为合同无效的赔偿按审判实践为赔偿利息损失，故无需评估涉案房产价值。就评估报告本身而论，将三四层视为同一性质房产赋予同一价值，也有违本案事实。无效的合同自始没有法律约束力。涉案合同无效，被上诉人的损失只能是已付款项的利息损失，而不是合同有效可期待利益的损失。原审判决认定涉案房产现价值为合同无效后被上诉人的损失，实际上一方面认定合同无效，一方面又按照解除有效合同的处理方式认定被上诉人损失，自相矛盾。二、涉案合同无效，上诉人、被上诉人双方都有过错，且过错程度相当，原审判决在考量上诉人赔偿被上诉人损失时，完全未考虑被上诉人本身过错的因素。双方转让涉案房屋时，有意采取“住宅楼宇使用协议”字样，假称“亲友”，显见双方均明知涉案房产为不可转让的房产。因此，对于涉案合同无效，双方均有过错且过错程度相当。上诉人有过错，租金损失计算的数额为696960元。上诉人主张自己的损失时，考虑到自身的过错而主张被上诉人赔偿345600元，以主动放弃部分损失诉求的形式承担了过错责任。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法纠正。
被上诉人陈乙君在上诉期内向本院提交了上诉状，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院另行裁定按其撤回上诉处理。
本院经审理查明，原审判决认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人郑银端、刘勇智与被上诉人陈乙君于1991年12月4日签订《住宅楼宇使用协议书》，约定上诉人将其在宅基地上修建的房屋的三四层使用权出让给被上诉人，被上诉人支付价款30万元，并约定如遇拆迁，双方共同享有同等权益。该协议名为房屋使用协议，实为房屋买卖，双方当事人对原审判决此项认定均无异议，本院予以确认。根据《中国人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。加之上诉人转让的房屋第四层又是违法加建。因此，双方当事人签订的《住宅楼宇使用协议书》无效。原审判决认定《住宅楼宇使用协议书》无效，双方当事人亦无异议，本院予以确认。关于合同无效的后果，根据法律规定，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案：一、双方当事人签订协议后，上诉人实际收到被上诉人支付的款项15万元。原审法院判令被上诉人返还房屋的同时，判令上诉人退还15万元，符合法律规定，双方当事人均无异议，本院予以确认。二、被上诉人返还房屋的同时，本应参照市场租金价格支付房屋使用费用，但考虑上诉人将房屋出卖给被上诉人并非以获取房屋使用费为目的，且上诉人退还价款15万元并无须同时退还利息，故从公平衡量双方利益的角度，被上诉人亦无须向上诉人支付房屋使用费。三、合同无效产生的损害赔偿限于信赖利益的赔偿，即由于信赖合同有效而支出费用的赔偿。涉案房屋价值本身属于履行利益的范畴，即合同得到完全履行条件下的利益，不属于合同无效情况下损害赔偿的范围。因此，原审判决判令上诉人赔偿被上诉人房屋本身的价值，没有法律依据，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，对其合理部分本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依据《中国人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2011）深南法民重字第3号民事判决第一、二、三项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2011）深南法民重字第3号民事判决第四、五、六项；
三、驳回上诉人郑银端、刘勇智的诉讼请求。
如未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6484元，由上诉人郑银端、刘勇智负担3242元，被上诉人陈乙君负担3242元；二审案件受理费6484元，由上诉人郑银端、刘勇智负担3242元，被上诉人陈乙君负担3242元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张辉辉
审 判 员 袁劲秋
代理审判员 侯巍林
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 胡旬子