山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初2150号
原告（执行案外人）:山东省鲁商置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：董红林，董事长。
委托诉讼代理人：周继勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被告（申请执行人）:朱云红，男,1958年6月25日出生，汉族，住济南市。
第三人（被执行人）：龚兆平，女，1961年12月20日出生，汉族，住济南市。
原告山东省鲁商置业有限公司（以下简称山东鲁商公司）与被告朱云红、第三人龚兆平案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东鲁商公司法定代表人董红林的委托代理人周继勇到庭参加诉讼，被告朱云红经传票传唤、第三人龚兆平经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告山东鲁商公司向本院提出诉讼请求：停止济南市市中区人民法院（2013）市执字第664案件中对位于济南市历下区经十路114号鲁商广场C座1-210号、1-211号、1-515号房产的执行。事实和理由：一、原告持有的《民事判决书》生效时间早于市中法院做出的涉案执行措施，原告提出的排除对执行标的的执行异议成立。2009年12月30日，第三人与原告签订《商品房买卖合同》，第三人购买原告开发的位于济南市历下区经十路114号鲁商广场C座1-210号、1-211号、1-515号房产（以下简称：涉案房产），后因第三人未按期偿还贷款，原告将第三人诉至法院，2013年7月12日市中区法院作出判决，解除了原告与第三人签订的《商品房买卖合同》，判决书已于2013年7月29日生效。2013年3月25日济南市市中区人民法院轮候预查封了涉案房产，协助执行通知书中未载明查封期限。后市中区法院作出（2013）市民初字第793号民事调解书并进入强制执行。另，在上述市中法院2013年3月25日轮候预查封涉案房产前，济南市天桥区人民法院在（2013）天民一初字第480号案件中对涉案房产进行了首次预查封，后市中法院、历下法院、长清法院、历城法院等多家法院对涉案房产进行了轮后查封。上述案件，济南市中级人民法院指定移送济南市历下区人民法院执行，在原告提出执行异议后，济南市历下区人民法院于2014年9月1日出具执行裁定书，并解除了对涉案房产的查封。即涉案查封应在2014年9月1日之后发生法律效力，晚于原告持有的生效判决书的2013年7月29日。而贵院作出（2016）鲁0103执异13号执行裁定书，以“本院对被执行人龚兆平房屋的查封时间是2013年3月25日，而案外人提出异议所依据的法院文书作出的时间是2013年7月12日，且本案属于金钱债权的执行”为由驳回了原告的异议，在事实认定及法律适用上均有错误。二、（2016）鲁0103执异13号执行裁定书引用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第二款的规定驳回原告的执行异议，明显适用法律错误。首先，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》，由于第三人未按约履行银行还款义务，导致原告承担担保责任，根据合同约定原告有权解除该买卖合同，故第三人并未依据买卖合同取得涉案房产的物权，该物权仍属于原告所有。其次，市中区法院查封仅为预查封，根据物权法及不动产登记管理办法，不动产物权以登记为准。本案中第三人仅为商品房的买受人，其基于合同的完全履行而取得物权，在合同履行存在瑕疵或解除的情况下，其不享有物权，仅为债权。故法院对涉案房产的查封仅为预查封，只有被�封人取得物权后，该查封才能生效。再次，合同解除权属于形成权，属于私权范畴，解除通知到达对方时合同即解除。本案原告持有生效判决仅为确定原告解除权成立。基于房产买卖合同的解除，第三人基于债权合同的履行期待取得物权的权利已经无法实现，涉案房产不再具有因买卖合同的履行而产生物权变动的法律后果。即涉案房产物权权利人始终没有发生转移或期待转移的法律行为存在，法院的预查封也就失去了转变为正式查封的可能。最后，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第二款的适用应结合第26条第一款合并理解。该条款确定的“另案生效法律文书”应以该法律文书是否“以转移财产权属为前提”，而原告持有的生效法律文书并非上述性质，仅为解除债权，涉案房产物权始终未发生变化。综上，原告持有明确�排除对执行标的法律文书，对涉案房产具有排他的物权，市中区法院对涉案房产的查封对原告的物权造成损害，为此提出执行异议之诉，请法院判如所请。
被告朱云红在本案审理期间未答辩。
第三人龚兆平在本案审理期间未陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下：位于济南市历下区经十路114号鲁商·泉城中心城市广场（简称鲁商广场）系原告山东鲁商公司开发建设的商品房。2009年12月17日，原告山东鲁商公司与第三人龚兆平签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为BG-121），约定由第三人龚兆平购买原告山东鲁商公司开发建设的位于济南市历下区经十路114号鲁商广场C座5层1-515号房屋，建筑面积215.14平方米，房屋总价款为4520582元；第三人龚兆平于2009年12月17日支付给原告山东鲁商公司购房款2260582元，余款226万元第三人龚兆平通过在招商银行股份有限公司济南分行按揭贷款的方式支付。2009年12月30日，原告山东鲁商公司与第三人龚兆平签订《商品房买卖合同》两份（合同编号分别为SY-019、SY-020），约定由第三人龚兆平购买原告山东鲁商公司开发建设的位于济南市历下区经十路114号鲁商广场C座2层1-210号房屋和1-211号房屋，建筑面积分别为282.03平方米、296.77平方米，房屋总价款分别为7817872元、8226464元；第三人龚兆平于2010年3月30日、4月1日向原告山东鲁商公司分别支付了两套房屋的购房款7817872元（其中390万元系第三人龚兆平通过在招商银行股份有限公司济南分行按揭贷款的方式支付）和8226464元（其中411万元系第三人龚兆平通过在招商银行股份有限公司济南分行按揭贷款的方式支付）。原告山东鲁商公司于2010年9月1日将上述房屋交付给第三人龚兆平，上述房屋至今未办理产权的初始登记，未过户至第三人龚兆平名下。第三人龚兆平为购买上述三套房屋在招商银行股份有限公司济南分行的贷款，均系由原告山东鲁商公司提供担保。因第三人龚兆平未能按约偿还借款本息，招商银行股份有限公司济南分行于2013年4月3日向原告山东鲁商公司出具“全部贷款提前到期通知书”，在第三人龚兆平未能履行还款义务后，招商银行股份有限公司济南分行于2013年4月10日在原告山东鲁商公司开立的保证金账户中扣划了第三人龚兆平剩余借款本息。因第三人龚兆平未按约向招商银行股份有限公司济南分行偿还借款，导致原告山东鲁商公司承担担保责任代偿了欠款，代偿后原告山东鲁商公司于2013年起诉至本院，要求解除与第三人龚兆平签订的关于上述房屋的《商品房买卖合同》及补充协议。案经审理，本院于2013年7月12日分别作出（2013）市民初字第1082号、1083号、1084号民事判决书，判决解除原告山东鲁商公司与第三人龚兆平签订的上述《商品房买卖合同》及补充协议。宣判后，当事人均未上诉，已一审发生法律效力。另查明，涉案房屋现登记所有权人为原告山东鲁商公司，房产大证号为：济房权证历字第2534**号。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年，本案被告朱云红曾以龚兆平、董广海为被告起诉至本院，本院于2013年3月22日作出（2013）市民初字第793-1号民事裁定书，并依据该裁定于2013年3月25日轮候预查封了龚兆平购买的上述三套涉案房屋。后于2013年5月13日，本院向山东鲁商公司送达协助执行通知书，查封：“查封被告龚兆平购买的山东鲁商置业有限公司开发的位于鲁商·泉城中心城市广场C号楼1-211、1-210、1-515室房产三套房产的解除合同应退还给龚兆平的房款。”该案经调解进入强制执行程序后，在执行过程中，本案原告山东鲁商公司作为案外人向本院提出执行异议，本院于2016年2月22日作出（2016）鲁0103执异13号执行裁定书，裁定驳回了山东鲁商公司提出的执行异议。裁定书送达后，山东鲁商公司在法律规定的期限内向本院提起了案外人执行异议之诉，即本案。
本院认为，我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，第三人龚兆平虽依据与原告山东鲁商公司签订的《商品房买卖合同》取得了涉案房屋的占有、使用权，但从物权法定、未经登记不发生效力的规定来看，此时，第三人龚兆平尚不能取得所购买房屋的所有权，未进行登记前，其物权权能是受到限制的。我国《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在上述法条的规定中，明确了当事人约定解除和法定解除的情形。第三人龚兆平虽采用贷款的方式购买了涉案房屋，且原告山东鲁商公司已交付了房屋，但因第三人龚兆平未按约偿还借款，致使原告山东鲁商公司承担了担保责任，代其偿还了借款。此情况下，不能视为第三人龚兆平已全部支付完毕合同价款，原告山东鲁商公司与第三人龚兆平签订购房合同的目的也未能全部实现，故原告山东鲁商公司依据合同约定和相关法律规定，有权起诉要求解除与第三人龚兆平签订的关于涉案房屋的《商品房买卖合同》及补充协议，且已经生效的（2013）市民初字第1082号、1083号、1084号民事判决书解除了关于涉案房屋的《商品房买卖合同》及补充协议。根据物权未经登记，不发生法律效力的规定，本案涉案房屋系由原告山东鲁商公司开发建设，现产权仍登记在原告方名下，虽然第三人龚兆平与原告山东鲁商公司签订了涉案房屋的买卖合同，但至今未办理产权过户登记，根据我国《物权法》的上述规定，应当认定涉案房屋的所有权人为原告山东鲁商公司。在已有生效法律文书解除了原告山东鲁商公司与第三人龚兆平之间签订的合同的情况下，第三人龚兆平已丧失了要求办理涉案房屋产权过户登记的权利。虽然最高人民法院的相关司法解释中规定预查封的效力等同于正式查封，但该规定只是对预查封的执行效力进行了规范，而非认定预查封指向的标的是正式的物权。在未办理物权登记的前提下，预查封的标的尚未明确，只能是一种期待的权利或指向的是不动产买卖合同中的债权权利。因被告朱云红与第三人龚兆平等的债权债务纠纷，在审理期间预查封了涉案房屋，但在未办理产权过户登记的情况下，所有权不能认定为归第三人龚兆平所有，故在此情况下，不能对登记在原告山东鲁商公司名下的涉案房屋进行强制执行措施。在原告山东鲁商公司已与第三人龚兆平解除了买卖合同的情况下，应当解除对涉案房屋的查封措施。
综上所述，根据现有法律规定，涉案房屋的所有权应归原告山东鲁商公司所有，其所提出的异议成立，应当停止对涉室房屋的强制执行措施。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条及《�高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
不得执行原告山东省鲁商置业有限公司名下位于济南市历下区经十路114号鲁商广场（鲁商·泉城中心城市广场）C座1-210号、1-211号、1-515号房屋。
案件受理费100元，由被告朱云红负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
本院（2016）鲁0103执异13号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 申红旗
审判员 王 岩
审判员 郭庆军
二〇一六年九月六日
书记员 陈海燕