广西壮族自治区荔浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）荔民初字第1801号
原告何石宝，男，汉族，1952年6月29日出生，住广西荔浦县。
委托代理人侯辉国，广西柳先律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人韦莉红，广西柳先律师事务所实习律师。
被告黄志斌，男，瑶族，1970年5月26日出生，住广西荔浦县。
委托代理人黄付贤，广西和强律师事务所律师。（特别授权）
原告何石宝诉被告黄志斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理。依法由代理审判员覃丽文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何石宝及其委托代理人侯辉国、韦莉红、被告黄志斌及其委托代理人黄付贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何石宝诉称，2001年1月27日，原、被告签订《房屋出售协议书》，原告将其位于荔浦县荔城镇篓园村23号的两层钢混结构房屋作价26000元出售给被告黄志斌。协议签订后，被告支付给原告房款40000元，原告将房产证及土地使用权证交给被告，交付房款后，被告的姐姐搬到此处房屋居住。因该房屋土地系集体土地，不准私人买卖，无法办理过户手续，原告多次与被告协商，希望解除双方于2001年1月27日签订的《房屋出售协议书》，并要求被告将房屋、房产证、土地使用证退还给原告，原告将购房款退还给被告，但被告不予理睬。原告认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，该协议违反法律规定，同时，自协议签订至今，被告已在诉争房屋居住长达是四年九个月之久，被告应按每月300元租金向原告支付房屋使用费。原告诉至法院，请求法院依法判决：1、原告与被告于2001年签订的《房屋出售协议书》无效；2、被告将房屋退还给原告，原告将购房款40000元退还给被告；3、被告将房屋的产权证及土地使用证退还给原告；4、被告支付14年9个月的房屋平均使用费用53100元（300元/月×177个月）给原告。
被告黄志斌辩称：一、原告要求确认合同无效的诉讼请求，违背了合同法诚实信用的原则。二、原告与被告签订的《房屋出售协议书》是一个合法有效的合同，原告要求确认合同无效无法律依据。该合同系原、被告双方的真实意思表示，不存在重大误解、胁迫、乘人之危等情形，《房屋出售协议书》不违反法律法规的规定，不存在合同无效的情形。三、《房屋出售协议书》所涉及的合同标的物是经审核登记的具有合法产权的房屋，依法属于可以转让的财产，原、被告之间的房屋买卖行为合法有效。同时，协议书所涉及的宅基地使用权同样是可以转让的协议书所涉及的宅基地使用权的转让同样是合法的。四、原告不是适格主体，与本案无利害关系，原告利益未受任何损害，也不是本案的直接利害关系人。五、原告在出卖房屋之后又购买了房屋居住，因此，诉争房屋的转让并未影响原告的居住条件。综上所述，本案所涉的房屋买卖合同，没有违背相关政策和法规的强制性规定，未损害集体利益，请求法庭作出合理判决。
经审理查明，2001年1月27日，原告何石宝将其位于荔浦县荔城镇篓园村23号的房屋一座出卖给荔浦县荔城镇城北街尚书巷109号的被告黄志斌。双方就房屋买卖事宜签订了《房屋出售协议书》，其内容为：一、甲方（原告何石宝）自愿将坐落于荔城镇篓园村23号的两层钢混结构的房屋一座（用地面积85.03平方米，其中建筑面积82.27平方米）出售给乙方（被告黄志斌）。乙方对甲方所要出售的房屋作了充分了解，自愿购买该房屋。二、经甲、乙双方议定上述房屋出售成交价格为人民币贰万陆仟元正。乙方应于二〇〇一年元月二十七日前将购房款全部付清给甲方。甲方交荔（荔）集建（1990）字第050057号集体土地建设用地使用证壹本给乙方。办理房屋过户及产权变更后所需的一切税费由乙方承担。三、对房屋共山墙部分的权属问题，按050057号土地证上所划分的界限及甲方与何林聪签订的协议随房屋产权变更转移给乙方。四、本协议双方签字后生效，双方不得反悔。五、本协议一式四份，甲、乙双方各执二份，协议如有未尽事宜，双方另行协商补充，补充协议与本协议具有同等效力。协议签订后，被告向原告支付了40000元购房款，原告向被告出具了收条，并将诉争房屋的房产证及土地使用证交给被告。被告自述取得房屋后次年，该房屋由其姐姐一直居住至2014年，此后，该房屋一直闲置。因诉争房屋建设用地系集体土地，故一直未能办理过户手续，原告因与被告无法就解除合同事宜协商一致，遂成诉。
另查明，诉争房屋具有合法产权，房屋所有人登记为何石宝，该房屋的土地性质为集体土地，批准用途为住宅，土地权属来源为集体安排。
上述事实，有原告提供的房屋出售协议书、房屋产权证存根、土地登记材料及原、被告双方的庭审陈述等予以证实。
本院认为，本案的争议焦点有二：一是原、被告双方于2001年1月27日签订的《房屋出售协议书》是否有效，二是原告要求与被告互负返还义务及要求被告支付房屋使用费53100元是否有法律依据。
关于本案的第一个争议焦点，本院认为虽然原告对诉争的房屋享有自由处分的权利，但我国对房屋的转让实行的是“地随房走”的房地一体主义，房屋转让时，房屋的所有权与该房屋占用范围内的土地使用权同时发生转让，而本案诉争的房屋所占用的土地系农村宅基地。农村宅基地使用权系我国特有的一项独立的用益物权，具有特定的人身属性，其使用权人应为该集体经济组织成员，该使用权仅可以在农村同一集体经济组织内部成员间进行流转，而本案被告系城镇居民，不符合农村宅基地使用权的受让主体，同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，原、被告双方于2001年1月27日签订的《房屋出售协议书》违反了法律的强制性规定，属无效协议。
关于本案的第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案原、被告明知诉争房屋建设用地系集体土地而进行买卖，双方对《房屋出售协议书》的签订均有过错，双方因该无效合同取得的房屋和价款，应当相互返还。关于原告要求被告按每月300元、共177个月支付租金的问题，本院认为，虽然无效的民事行为，自始没有法律效力，但被告是在原告自愿交付后使用房屋，同时，原告明知诉争房屋建设用地系集体土地而进行买卖，多年后又以买卖集体土地违反法律的强制性规定为由请求确认合同无效，其即对合同的签订存在过错，也违反了民事活动中的诚实信用原则，原告要求被告支付房屋使用租金53100元无事实和法律依据，故本院对原告的这一诉请不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
一、原告何石宝与被告黄志斌于2001年1月27日签订的《房屋出售协议书》无效；
二、被告黄志斌于本判决生效后六十日内返还原告何石宝位于荔浦县荔城镇篓园村23号的房屋及该房屋的房屋产权证、土地使用证，原告何石宝在上述期限内返还被告黄志斌购房款40000元；
三、驳回原告何石宝的其他诉讼请求。
本案受理费2128元，减半收取1064元，原告何石宝及被告黄志斌各承担532元。
上述应付款项，如义务人未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2128元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。
代理审判员 覃丽文
二〇一五年十二月七日
书 记 员 叶佐玉