甘肃省天水市麦积区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0503民初1049号
原告：付荣荣，女。
委托诉讼代理人：靳续兵。
被告：臧其军，男。
委托诉讼代理人：唐云。
原告付荣荣因与被告臧其军房屋买卖合同纠纷一案，于2016年6月13日向本院提起诉讼，本院于2016年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李惠芳于2016年6月28日、29日公开开庭审理了本案。原告付荣荣及其委托诉讼代理人靳续兵，被告臧其军及其委托诉讼代理人唐云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告付荣荣的诉讼请求为：1.判令被告返还原告购房款20万元，并按约定支付违约金3.3万元。审理中，原告将由被告支付违约金3.3万元的诉讼请求变更为由被告按照同期银行贷款利率承担付款之日至起诉之日的利息12833.3元。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月4日，原、被告签订了房屋转让协议，该协议约定，被告将其所有的位于分路口天水矿产勘查院6号楼出卖与原告，房屋总价款为33万元；原告先支付房屋首付款20万元，在被告将房屋钥匙交给原告后，原告付清其余房款13万元；房屋交付原告后，被告应当协助原告办理房屋产权证，相关费用由原告承担；被告保证对该转让房屋拥有处分权，转让房屋不存在法律上的障碍，保证该房产不涉及第三方的权利；协议签订后，双方不得反悔，如果一方反悔，按房屋售价的10%予以赔偿。协议签订后，原告于当日通过银行转账的方式向被告支付购房款20万元，并由被告书写了收条。后原告多次要求被告履行交付房屋事宜，均遭其推诿。万般无奈之下，原告又多次要求被告返还购房款，再次遭其无理拒绝。原告向天水市仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委员会以仲裁条款无效为由作出不予受理通知书。综上，被告应当按照约定全面履行自己的义务，其既拒绝交付房屋，又拒绝返还房款的行为，已侵害了原告的合法权益，被告应当返还原告购房款20万元，并承担违约金3.3万元。
被告臧其军，辩称：被告不是天水地质二队的职工，房子是被告从沈洋处转让来的，被告在给原告转让房子的时候，原告看了被告与沈洋签订的房屋转让协议、被告给付购房款的收据及沈洋、刘敏的身份证复印件，沈洋和刘敏是夫妻关系。2015年4月原告来找被告签订房屋转让协议，同年冬天，被告介绍原告和沈洋认识，谈论了房子涨价及退房的问题，但不欢而散，原告坚决要房子不退钱。后我给原告打电话不接，原告丈夫说原告与沈洋联系让被告不要再管房子的事。2016年5月11日，沈洋与被告短信联系，表示他和原告商议退钱的事。次日沈洋被拘留。桥南派出所电话通知被告去，值班民警留了被告的身份证复印件让被告等通知。大概在同年5月17日，被告接到原告的电话，叫被告去派出所门口见面，并说派出所的人说被告是二次诈骗，沈洋给她退25万元，如果被告不把25万元的房款退给她就报案。沈洋的家属说会给被告退点钱，让被告不要告沈洋的妻子刘敏。第二天，被告、沈洋的亲属陈军军、原告去茶园协商但没有结果，被告对协商经过录了音，2016年5月20日被告就报案了。5月21日，原、被告电话协商无果，被告告诉原告被告不是诈骗，原告可以去法院起诉。之后原告找被告协商了几次但仍无结果。
原告为了证明其主张，向本院提交了下列证据材料：1.房屋转让协议一份，拟证明原、被告签订房屋转让协议，被告拒绝交付已构成违约的事实；2.收据、收据存根、中国建设银行转账凭条各一份，拟证明原告依约向被告支付购房款20万元的事实；3.天水仲裁委员会的不予受理告知书，拟证明原、被告协议中约定的仲裁条款无效。经质证，被告对证据1、2、3真实性均无异议，予以认定。
被告为了证明其主张，向本院提交了下列证据材料：1.沈洋与单位签订的购房协议一份、证明2份、被告与沈洋签订的单位集资建房转让协议一份、沈洋书写的的书面材料一份，收据复印件5张，拟证明涉案房屋的来源；2.沈洋出具的收条三张、原被告签订的房屋转让协议一份，拟证明原、被告签订了房屋转让协议及被告已将房屋转让款交给沈洋；3.手机短信一份，拟证明原告抛开被告直接与沈洋联系商谈退房、退款的事情；4.证人陈军军、刘凯凯证言及录音资料一份，拟证明二位证人参与与原、被告及沈洋亲属协商退房、退款的经过。质证后，原告对被告提交的沈洋与单位签订的购房协议一份、证明2份、被告与沈洋签订的单位集资建房转让协议一份、沈洋书写的的书面材料一份，收据复印件5张真实性无异议，但认为与本案无关联性。对原、被告签订的房屋转让协议无异议，对沈洋出具的收条三张认为与本案无关联性。对证据手机短信不予认可；对证人陈军军、刘凯凯证言，原告对证人陈述的被告给原告退款的事情无异议，对证人陈军军陈述的原告与沈洋单独联系的事实不认可。原告对录音资料的真实性无异议，对证明目的不认可。其认为债务的转移须经债权人同意，原、被告及沈洋就房屋涨价曾经协商但没有达成协议，该证据能证明被告找原告协商退房款的事实。本院经审查认为，被告提交的沈洋与单位签订的购房协议与本院依职权调取相同证据相符，应予认定，议该证据能证明涉案房屋的来源及性质。被告与沈洋、刘敏签订的单位集资建房转让协议与沈洋在公安机关的陈述印证，应予认定，该证据能证明被告与沈洋、刘敏签订转让协议，受让涉案房屋。对证人陈军军、刘凯凯证言与录音资料互相印证的2016年5月18日，原、被告及沈洋亲属就涉案房屋退款进行协商的事实予以认定。其余证据与本案无关联性，不予认定。
为查明案情，本院依职权调取的证据有：1.本院调查笔录一份；2.麦积公安分局对沈洋所做询问笔录各一份；3.甘肃省有色地质勘查局天水矿产勘查院分路口经济适用住房购房协议、购房承诺书各一份；4.天水市公安局麦积分局立案决定书一份。质证后，原、被告均无异议。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案争议的房屋位于天水市麦积区分路口金江花园B区1号楼2单元17层1号，系甘肃省有色地质勘查局天水矿产勘查院建设的经济适用房，2013年9月18日，案外人沈洋以该单位职工的身份，与甘肃省有色地质勘查局天水矿产勘查院签订分路口经济适用住房购房协议购买该房。
2014年8月26日，沈洋、刘敏（沈洋妻子）与被告签订单位集资建房转让协议一份，被告受让上述房屋。2015年3月，被告因做生意用钱，欲将受让的房屋转让。原告通过其朋友胡某介绍，与被告协商转让房屋事宜。同年4月4日，原、被告签订房屋转让协议，被告将从沈洋、刘敏处受让的房屋转让给原告，双方协议约定的房屋转让价格为33万元。协议签订之日，原告按照约定给付被告房屋首付款20万元。后因房子涨价事宜，被告介绍原告与沈洋认识，原、被告及沈洋进行协商但未达成协议。2016年5月12日，沈洋因对本案争议房屋一房多卖，涉嫌诈骗被天水市公安局麦积分局刑事拘留，5月18日原、被告及沈洋亲属陈军军、刘凯凯就转让房屋退款之事在麦积区某茶楼进行了协商但协商无果。2016年5月23日，麦积公安分局对被告被诈骗案立案侦查。
另查明，原告曾向天水仲裁委员会申请仲裁，该委于2016年6月12日作出不予受理告知书，次日，原告便起诉至法院。
本院认为，本案争议的焦点是：原、被告签订的房屋转让协议的效力及民事责任的承担问题。
关于协议的效力。本案涉案的房屋系经济适用住房，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务局等七部门联合发布的《经济适用住房管理办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。故原、被告所签房屋买卖协议因违反上述规定而无效。
关于民事责任的承担问题。诉讼中，被告认为其从沈洋处受让房屋后，将部分房款已交给沈洋和刘敏，且经被告介绍原告与沈洋就房屋涨价、退房退款等与沈洋直接联系过，沈洋和刘敏与本案的有直接的利害关系，并申请追加沈洋、刘敏为本案第三人。本院认为，基于合同的相对性，原告诉讼依据的合同是其与被告之间签订的房屋转让协议，该合同确定的权利义务主体是原告付荣荣和被告臧其军，因该合同产生纠纷的权利义务的享有承担也仅限于原、被告之间。被告与沈洋、刘敏签订了单位集资建房转让协议，并且将部分房款交付了沈洋，因被告与沈洋之间的房屋转让行为涉嫌刑事犯罪，被告的损失应当通过刑事案件的追赃程序解决，本案房屋买卖合同纠纷的处理结果与沈洋、刘敏没有利害关系，故被告请求追加沈洋、刘敏为本案第三人的请求不能成立。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于原、被告签订的房屋转让协议无效，被告因无效合同而取得的房款20万元，应当退还原告。故原告要求被告返还房款20万元的请求应予支持。关于原告主张的由被告按照同期银行贷款利率承担付款之日至起诉之日的利息12833.3元的请求，被告基于无效合同取得原告20万元的房款，应当由被告赔偿占用该20万元房款期间的利息损失。利息按照中国人民银行一年期贷款基准利率5.35%，自房款给付之日（2015年4月4日）计算至原告起诉之日（2016年6月13日）。原告利息损失核定为：（200000元×5.35%÷360天）×429天＝12750.8元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
由被告臧其军返还原告付荣荣房屋转让费200000元，赔偿损失12750.8元，合计212750.8元，于判决生效后十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4795元，由被告负担4491元，由原告负担304元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
审判员 李惠芳
二〇一六年八月二十九日
书记员 蔡中梅