湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永冷民初字第2783号
原告永州市博文物业管理有限公司。
法定代表人李毓灵，系该公司总经理。
委托代理人刘辉，系该公司员工，代理权限为特别授权。
被告吉祥人寿保险股份有限公司永州中心支公司。
负责人江莉，系该公司副总经理。
委托代理人叶志群，北京浩天信和律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人蒋凌芳，系该公司员工，代理权限为一般代理。
被告永州市华创置业发展有限公司。
法定代表人李贤良。
委托代理人王志坚，湖南九子龙律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告永州市博文物业管理有限公司（以下简称博文物业公司）诉被告吉祥人寿保险股份有限公司永州中心支公司（以下简称吉祥公司）、永州市华创置业发展有限公司（以下简称华创公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月2日受理后，适用简易程序，由代理审判员胡慧独任审判，于2015年12月3日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员钱智锋担任法庭记录。原告博文物业公司的委托代理人刘辉以及被告吉祥保险公司的委托代理人、华创公司的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年12月15日与颐园小区业主委员会签订了《颐园小区物业管理合同》，并开始依法对被告所归属的“颐园小区”实施物业管理，服务于整个颐园小区至今。被告吉祥公司是座落于永州市冷水滩区育才路与逸云路交叉口东北角1#的颐园小区四楼承租商铺，住房建筑面积为1080平方米。被告华创公司，即开发商。被告吉祥公司一直脱管于颐园小区的物业管理，拒交物业管理服务费及相关费用构成违约。原告多次催缴，二被告承租时口头承诺脱管于物业，一直未交分毫。原告与颐园业主委员会的物业合同中约定商铺物业管理服务费标准为建筑面积每月1.2元／平方米，并约定业主不履行约定支付物业费义务的或者业主以未享受或者无需要接受相关物业服务为由拒交、少交物业服务费的，乙方有权要求业主按银行同期贷款最高利率的三倍支付违约金。从2012年1月至2015年9月止被告共拖欠45个月的物业管理费，金额为58320元，按银行同期贷款最高利率的三倍，违约金为1050元。累计费用共达59370元。《物业管理条例》第六条规定：房屋的所有权是业主。同时规定：业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。因此，若被告吉祥公司不交，应由被告华创公司负责与被告吉祥公司商妥，并支付所欠的物业费用。原告为维护自身合法权益，特起诉到法院，请求法院判令：一、被告吉祥公司支付物业管理服务费人民币58320元（截至2015年9月30日止），滞纳金1050元，二项合计59370元。被告吉祥公司若不支付，请求判定所承租人业主，即被告华创公司负责与被告吉祥公司商妥，并支付所欠的物业管理费；二、本案的诉讼费用由被告承担。
被告吉祥公司辩称：1、原告没有为被告吉祥公司提供物业管理服务，无权要求吉祥公司支付物业管理费；2、被告华创公司所拥有产权的是商铺而不是住宅公共部分；3、吉祥公司与原告没有签订物业服务合同，原告无权向吉祥公司收取物业服务费；4.被告公司没有收到原告催缴物业服务费的通知，而物业公司请求业主支付物业服务费的前提是物业公司书面催交物业费，业主无正当理由拒绝缴纳物业服务费，但是被告公司在庭审之前从未收到催缴通知。
被告华创公司同意被告吉祥公司的前三点答辩意见，并提出被告华创公司与吉祥公司之间的租赁合同约定由承租人承担物业服务费用。
原告为支持自己的主张向本院提交了以下证据：证据一、《颐园小区物业管理服务业合同》，证明合同约定业主应当缴纳物业服务费用，如果业主没用缴纳物业服务费按照合同约定需赔偿违约金；证据二、业主公约，证实业主必须按合同规定按时缴纳各种物业服务费用，如业主没有按时缴纳服务费，超过三个月没有缴纳，物业管理公司有权要求业主赔偿违约金；证据三、欠缴明细表，证实吉祥公司在2012年到2015年一直没有缴纳物业服务费用。
两被告对原告的证据有如下质证意见：对证据一有异议：1、该合同不是原告与被告吉祥公司所签订的物业服务合同，吉祥公司对此完全不知情，对吉祥公司没有约束力，合同上的物业服务费用也没有跟吉祥公司商量；2、原告所提交的证据上没有吉祥公司有违约行为的相关内容；对证据二的真实性有异议，原告所提供的业主公约必须有业主方代理人签字和盖章，所以对业主华创公司没有约束力；对证据三有异议，这欠缴明细表是原告自己作出的，没有跟吉祥公司商量，吉祥公司毫不知情。
被告吉祥公司对向本院提交了以下证据：1、《房屋租赁合同》，证实被告吉祥公司与被告华创公司签订的租赁合同期限为2013年12月18日到2018年12月18日，吉祥保险公司于2013年12月8日才入驻该商铺；2、视频照片，证实原告没有到业主商铺提供物业服务。
原告对被告吉祥公司的证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，但合同跟原告公司没有关系；对证据二真实性有异议，是不真实性的，可以随时作假，被告商铺前装修所堆积的垃圾需要装修后用车装走。
被告华创公司对被告吉祥公司的证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议；对证据二的真实性、关联性、客观性都没有异议，该证据不像原告所述可以作假，这份证据是业主对自己所经营的商铺范围内几天时间的拍摄内容，证实原告并没有到业主商铺进行物业服务。
被告华创公司在举证期限内未向本院提交证据。
本院对原、被告的证据作如下认定：原告的证据一系与颐园小区业主委员会签订物业服务合同，本院予以确认；原告证据二业主公约上并无相应的主体的签名，故对该证据本院不予采信；原告证据三系原告单方制作的欠费明细表，不能证明被告欠缴物业服务费的实际金额，对该证据的证明力本院不予认可。被告华创公司对被告吉祥公司证据一无异议，本院予以确认；证据二可反映物业服务的情况，本院予以认可。
根据以上确认的证据及原、被告在庭审中的陈述可以认定以下基本事实：2011年12月15日，原告永州市博文物业管理有限公司（乙方）与永州市冷水滩区颐园小区业主委员会（甲方）签订了《颐园小区物业管理服务合同》，该合同的主要内容有：一、物业类型：住宅小区（含商铺）；二、物业服务费用：住宅房屋业主按永州市房产局核定建筑面积，楼梯房每月每平方0.6元、电梯房每月每平方0.8元，商业用房由业主或使用人按其所拥有的建筑面积每月每平方1.2元向乙方交纳；三、乙方接受甲方委托，提供以下物业管理服务：房屋建筑共用的维护、养护、保护和管理；附属建筑物、构筑物的维护、养护、保护、运行和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾归集、清扫运出；交通与车辆停放程序保护和运行的管理，协助维护秩序，对车辆停放进行管理；公共秩序的维护等。2013年12月18日，被告华创公司与被告吉祥公司签订了《房屋租赁合同》，将位于颐园小区1号地标四楼的一商铺租赁给被告吉祥公司，租赁期限为2013年12月18日到2018年12月18日。
本院认为，本案的争议焦点为原告博文物业公司与颐园小区业主委员会签订的《颐园小区物业管理服务合同》中对非住宅物业服务的约定对被告吉祥公司、华创公司是否有效以及二被告是否应支付物业管理费。本案中涉案的房屋系临街商铺，为非住宅物业，依法应适用市场调节定价机制。《湖南省物业服务收费管理办法》第七条第三款规定：“非住宅物业服务收费、满足部分业主（使用人）需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费，实行市场调节价，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。”原告博文物业公司与颐园业主委员会签订的《颐园小区物业管理服务合同》中关于“商业用房由业主或使用人按其所拥有的建筑面积每月每平方米1.2元向乙方交纳”的约定没有与业主及商铺使用人协商，该条款对被告吉祥公司及华创公司没有法律约束力。同时，原告博文物业公司亦未提交充分的证据证实其已向吉祥公司提供了相应的物业服务，形成了事实上的物业合同关系，故博文物业公司要求二被告支付物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《》第六十四条第一款，《》第之规定，判决如下：
一、驳回原告永州市博文物业管理有限公司对被告吉祥人寿保险股份有限公司永州中心支公司的诉讼请求；
二、驳回原告永州市博文物业管理有限公司对被告永州市华创置业发展有限公司的诉讼请求。
本案受理费1284元，减半收取642元，由原告永州市博文物业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
代理审判员 胡 慧
二〇一六年一月二十八日
代理书记员 钱智锋
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。