贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初1924号原告：李一铭，男，汉族，1988年12月30日生，住所地贵州省贵阳市白云区。原告：孟仕财，男，土家族，1984年10月8日生，住所地贵州省贵阳市白云区。二原告共同委托诉讼代理人：张青龙，贵州贵正律师事务所律师，执业证号15201201510742995。被告：吴军，男，汉族，1988年9月10日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。第三人：贵州雅乐居房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城D组团购物中心（一）1、2、3号楼2单元。法定代表人：王俊，该公司执行董事。原告李一铭、孟仕财诉被告吴军，第三人贵州雅乐居房地产经纪有限公司（以下简称雅乐居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月31日、9月7日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张青龙，被告吴军到庭参加诉讼，第三人雅乐居公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李一铭、孟仕财向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间于2014年4月11日签订的《阳关小区房屋买卖合同》，被告返还原告人民币124,502元；2、判令被告赔偿两原告各项损失共计人民币125,498元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月11日，被告（甲方）与两原告（乙方）签订《阳关小区房屋买卖合同》，约定：被告将其所有的位于贵阳市××路阳关小区安置房238.41平方米转让给两原告（住宅218.41平方米及商业面积20平方米）；并约定总价款为524,502元；合同签订之日两原告共支付定金10万元，双方办理《人民调解协议书》后支付424,502元；被告收到原告购房全款后，自愿将该房屋的所有资料原件及其他所有权交给原告。合同签订后，由于原告在合同签订之前已支付定金部分，合同签订当日将剩余部分424,502元全部支付给被告，并由被告分别向两原告出具金额为262,251元的《收据》两张，收款收据事由载明“购观山湖区阳关安置房项目编号237号房款”。2016年，被告违反约定，瞒着两原告私自与政府相关单位签订协议将案涉回迁房回卖给人民政府并领取政府回购款65万元。经两原告多次找被告交涉，被告于2017年2月26日仅支付两原告40万元。综上，为维护原告的合法权益，原告依据民事诉讼法相关规定，诉至法院，望判决如前诉请。被告吴军辩称，我实际收到的钱只有45万元，其他的钱我没有收到，事情都是中介公司经办的，我本人也是受中介公司欺骗，中介公司告诉我是抵押不是卖，中介公司把合同拿来我签字盖手印，有些字我都不认识。收据是什么时候写的我也不清楚，收据上的字是不是我签的我也不清楚，我没有看到过收据，庭审中才看到。政府回购时我给原告打电话说把合同拿回来私了，没有协商好。后来我把安置合同回购给政府，政府回购后我给了40万给原告，这个钱是经过协商的，他们说收到钱就不再追究我的责任了，他们也清楚我没有得到那么多钱，钱是中介公司拿的，我也给他们说过拿到这40万元一起去找中介公司退钱，他们也答应了，后来没有约好时间，他们就告我了。买卖合同签订后过渡费我就没有领过了。第三人雅乐居公司未到庭参加诉讼，庭前其公司法定代表人至本院发表意见述称，被告是足额领取了购房款，应当退还原告，但被告实际收到的购房款不到合同约定的金额，包含给我方的中介费及中间方的服务费，中介费按约定是原告给，但只有几千元，服务费具体金额我不清楚，我们只是中介方，原告具体给了被告多少购房款我们实际上并不清楚，我方实际不经手买卖双方的购房款交付，都是直接由原告转交给被告。阳关小区的过渡费标准都一样，过渡费是一年7.2万元，房子回购前，过渡费都是由原告领取，房子在签订买卖合同当天就交给原告了。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证。根据当事人陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月11日，原告作为买方（乙方）、被告作为卖方（甲方）与作为居间方（丙方）的第三人共同签订了一份《阳关小区房屋买卖合同》，载明甲方有位于贵阳市××路阳关小区安置房，该房是经征收安置后的产权调换房，甲方因住房有余，经丙方介绍，甲方自愿将该房出售给乙方，双方经协商达成如下协议：1、甲方的征收安置房坐落在贵阳市××路阳关小区安置房，合同编号xxx号，总建筑面积238.41平方米，其中218.41平方米为住宅，20平方米为商业；2、本合同确定该房屋的建筑面积为238.41平方米，以2,200元/平方米的交易单价出售该房屋，总价为524,502元整；3、甲方收到乙方支付的购房全款后，自愿将该房所有资料原件及其他所有权益交给乙方，并经贵阳市云岩区人民调解委员会调解，《人民调解协议书》生效后，该房屋的占有、使用、收益、处分权利即归属乙方所有，甲方承诺该房以后一切的增值与甲方无关，待该房的征收人交房后，甲乙双方办理该房屋的所有权证、土地使用证等相关的过户手续；乙方办理该房的所有权证、土地使用证及其过户等手续的税收和费用由乙方承担，若需甲方配合，甲方应须无条件全力配合办理；4、本合同经甲乙丙三方签字生效后，乙方须各向甲方支付购房定金5万元，共计支付10万元；购房定金支付后，甲乙丙三方即按约定办理《人民调解协议书》，调解书下发之日，由乙方向甲方支付剩余购房款424,502元整；5、如甲方未按合同约定将该房所有资料交予乙方，或者因甲方原因致使《人民调解协议书》手续不能办理生效、本合同无法继续履行，甲方应向乙方双倍退还乙方已支付的购房定金，丙方负责追缴；《人民调解协议书》手续生效后，如甲方擅自解除合同或因甲方原因致使本合同不能继续履行，则甲方应按乙方已支付的购房款的双倍向乙方支付违约金，丙方负责追缴，如发生纠纷后两月内追缴不到位交给乙方，丙方负责赔偿乙方已支付的购房款的双倍；6、在丙方陪同甲乙双方办理完人民调解手续后，乙方按约定应支付丙方服务佣金共计16,000元；7、附件一：《人民调解协议书》（乙方及有关部门留存原件）。上述合同签订当日，被告分别向二原告各出具了一份《收据》，载明收到二原告以转账方式各自支付的262,251元购买观山湖区阳关安置房项目编号xxx号房款，共计金额为524,502元。当日，第三人还向原告孟仕财出具了一份《收据》，载明收到孟仕财以转账方式支付的购观山湖区阳关安置房项目合同编号237号房屋佣金8,000元。庭审中原告提供了二原告及原告孟仕财之妻高梅的三份银行流水，拟证明其在上述合同签订前后分别以现金及银行转账方式向被告支付了购房款524,502元，其中2014年3月12日支付现金1万元、2014年3月17日支付现金10万元、2014年3月29日转账支付了130,502元，2014年4月11日转账支付了30万元；但原告提供的银行流水显示的现金提取记录与其所称的金额、时间等并不能对应，转账记录也并无被告信息，且2014年3月29日转账支付的130,502元中的65,251元原告亦确认并非直接支付被告，而系支付给中介公司；则原告提供的证据并不能证实其实际向被告足额支付了购房款524,502元。《阳关小区房屋买卖合同》签订后，被告即将案涉安置房交付二原告，二原告开始领取该安置房的过渡费，庭审中，原告认可领取了7万余元的过渡费。2016年，因案涉安置房政府需回购，被告即通过手机短信与原告李一铭进行协商处理收回房屋事宜，双方就购房款的返还金额并未在短信交流中达成一致。2017年2月26日，二原告共同出具一份《收条》，载明收到吴军交予孟仕财、李一铭房屋征收安置补偿协议退款40万元，该款在罗登喜的工商银行卡内（卡号略），卡原件及密码已交付给孟仕财、李一铭。在该《收条》尾部，被告自行备注了“所有债权债务，纠纷已经了清”字样。同日，被告出具一份《收条》，载明收到孟仕财、李一铭交予房屋征收安置补偿协议、借款合同二份、借条二份、人民调解协议书二份，房屋买卖合同二份、存折、银行卡、全权委托公证书十份，以上资料为全部原件。2017年6月13日，二原告以诉称事实与理由向本院提起民事诉讼并提出如前诉请。此外，庭审中双方当事人均确认案涉房屋系拆迁安置房，至今未能办理产权证明。本院认为，本案争议的焦点系被告是否应足额返还二原告购房款524,502元并承担损失赔偿责任。对于此焦点，本院意见如下：一、双方当事人签订《阳关小区房屋买卖合同》，因涉及房屋系拆迁安置房，该性质的房屋交易受到严格限制，实际上因购买资格、权属障碍的因素，该合同的履行本身存在瑕疵，现因政府部门已有回购案涉房屋意向，原告据此提出了解除合同的诉请，被告不持异议，事实上双方此前已就合同解除基本达成一致，原告返还了被告案涉房屋的相关权属证明原件，被告返还了原告购房款40万元，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，对原告解除合同的诉请，本院予以支持。二、《阳关小区房屋买卖合同》本院已确认解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告有权要求被告返还收取的购房款并赔偿损失。三、原告主张其按照合同约定的金额足额向被告交付了购房款524,502元，但庭审中，其提供的证据并不能证实其主张，无论是转账记录还是现金交付，均不能与合同中载明的购房款支付方式、支付时间、支付金额等相对应，事实上，原告亦自认其所支付的购房款中，有65,251元并非支付给被告，而是转账给中介公司，第三人也陈述被告实际并未收到合同载明的购房款金额，合同总价款还包括了中介费和中间方的服务费。原告提供的两张购房款《收据》及中介费《收据》均载明系以转账方式支付，但原告所提供的付款记录并不能与之向对应，原告所提供的证据不能形成证据链，不能证实原告已足额向被告交付了524,502元购房款，原告应承担举证不能的法律后果，其主张本院不予采信。对二原告实际向被告交付的购房款，本院以被告认可的45万元予以确认。四、二原告实际向被告交付的购房款为45万元，而被告已退还40万元，此期间原告又至少领取了案涉房屋的过渡费7万余元，原告已获取的款项实际上超过被告收到的款项，则原告要求被告返还购房款124,502元的诉请，缺乏事实基础，本院不予支持。五、对于原告提出的125,498元损失赔偿，系以其自行认定的案涉房屋政府回购价65万元扣减购房款524,502元计算而来，但庭审中对于案涉房屋政府回购事宜，双方当事人均未提供任何证据，政府回购价的具体金额本院无法判断，原告应承担举证不能的法律后果，该项诉请，本院不予支持。且据庭审查实，案涉房屋系拆迁安置房，拆迁安置房具有社会保障性质，其供应对象为集体土地的被拆迁居民家庭，系向被拆迁人定向销售的住宅房，而该房屋至今未能办理产权证，并不具备上市交易条件，但双方当事人在第三人提供居间服务的情况下，以签署借款合同、在人民调解委员会获取《人民调解协议书》等形式变相买卖案涉房屋，存在诸多违规行为，此过程中双方当事人均负有不同程度过错，应各自承担相应过错责任；案涉房屋被政府回购后，回购金额与案涉房屋买卖合同价款之间的差额，在双方均负有过错的情况下，也不宜直接认定为原告的损失。需要说明的是，原被告双方均确认案涉房屋购房款的交付通过中介公司即第三人进行，原告亦自认有65,251元系直接支付给第三人，第三人也陈述合同价款中包含中介费、中间方服务费，被告实际所得购房款并非合同价款，此种情况下，原告所支付的购房款及因此所受的损失，所涉及的不仅仅是被告，但本案中原告仅向被告提出主张，额外的部分本院不予处理，其应另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、解除原告李一铭、孟仕财，被告吴军与第三人贵州雅乐居房地产经纪有限公司于2014年4月11日签订的《阳关小区房屋买卖合同》；二、驳回原告李一铭、孟仕财的其他诉讼请求。案件受理费2,525元（已减半收取），由原告李一铭、孟仕财负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张铮二〇一七年九月十九日书记员  王林