广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法均民初字第896号
原告（反诉被告）佛山市顺德区南湖康城房产有限公司。
法定代表人邓小冰。
委托代理人赵彦斌。
被告（反诉原告）伍绍娜。
委托代理人谢冠雄，系被告伍绍娜所任职的单位佛山市南海区星科工业毡科技有限公司推荐的公民。
原告（反诉被告，以下统一简称原告）佛山市顺德区南湖康城房产有限公司（以下简称南湖房产公司）诉被告（反诉原告，以下统一简称被告）伍绍娜商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理后，依法由审判员蒋竞雄适用简易程序独任审判。2014年11月11日，被告伍绍娜向本院提起反诉，本院立案受理后，决定将反诉与本诉合并进行审理。本案于2014年11月20日、12月30日公开开庭进行了审理。该两案两次开庭审理，原告南湖房产公司的委托代理人赵彦斌，被告伍绍娜及其委托代理人谢冠雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南湖房产公司诉称，2011年1月，原告取得位于佛山市顺德区均安镇＊＊＊南湖花园一期（1座、2座、3座、5座）的预售许可证。2011年8月6日，原、被告签订《商品房认购书》一份，约定被告向原告购买南湖花园一期＊＊＊＊号房（以下简称南湖花园＊＊＊号房），价款为296653元，被告选择分期付款。因佛山市实施房屋限购政策，双方于当日又签订了《补充协议》一份，约定：1.被告应于2011年8月12日前支付房款的约50%，即149653元，《广东省商品房买卖合同》延期至2012年2月12日签订，延期结束后如被告仍不具备购房资格，则被告在延期结束后的10个工作日内再向原告支付房款的约30%，即88000元，原告收到该笔房款当日起再延期签订《广东省商品房买卖合同》；2.在上述延期期间，原、被告可以将南湖花园＊＊＊号房转售给第三方；3.国家房地产调控政策解除后的10个工作日内，被告必须与原告签订《广东省商品房买卖合同》，并付清房款。2014年8月7日，《关于佛山调整完善限购政策通知》正式实施，无佛山户籍无房产的人可以在佛山市购房。被告尚欠房款余款59000元，且拒绝签订《广东省商品房买卖合同》。据此，请求法院判令：1.被告立即与原告签订《广东省商品房买卖合同》；2.被告立即支付房款余款59000元和利息（自起诉之日起按银行同期同类贷款利率的二倍计付利息至清偿之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告南湖房产公司根据《补充协议》第三条第2点关于“被告有权将南湖花园＊＊＊号房转售第三方”的约定，将上述第一项诉讼请求变更为：被告将南湖花园＊＊＊号房转售第三方。
被告伍绍娜辩称及反诉诉称，《关于佛山调整完善限购政策通知》第一条规定，在本市有二套或以上的佛山户籍居民个人，以及在本市行政区域拥有住房的中国境内居民，暂停向其售房。被告非佛山户籍，且在佛山市已拥有一套住房，故被告在本案中不具有签订《广东省商品房买卖合同》资格。因此，原告要求被告支付房款余款及二倍利息的诉讼请求没有依据，应予驳回。因《补充协议》是无效合同，故原告应返还已付房款及利息（237653元的利息应从2011年8月12日起至2014年11月11日止计算39个月，88000元的利息应从2012年2月12日起至2014年11月11日止计算33个月，利率为2012年6月8日公布的一年至三年期月贷款利率5.33‰计算）。据此，请求法院判令：1.解除原、被告于2011年8月6日签订的《商品房认购书》和《补充协议》；2.原告向被告返还已付房款237653元及利息46586.69元；3.案件受理费由原告负担。
原告南湖房产公司辩称，根据《补充协议》第六条约定，原、被告均不得以国家房地产调控政策为由要求取消买卖关系或退款。被告不具备购买南湖花园＊＊＊号房的资格，但其可以将户口迁移至佛山市以达到购房资格，或者将南湖花园＊＊＊号房转售给第三人。因此，被告的反诉没有事实和法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。
原告南湖房产公司提交的证据及被告伍绍娜的质证意见如下：
1.原告的营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书原件、被告的身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告伍绍娜：无异议。
2.商品房预售许可证、《商品房认购书》、《补充协议》复印件各一份，证明原、被告于2011年8月6日签订《商品房认购书》、《补充协议》，约定原告将南湖花园＊＊＊号房以296653元出售给被告，被告选择分期付款。鉴于被告称受国家房地产调控政策限制，暂不具备购房资格，双方同意延迟至房屋限购政策解除后再签订《广东省商品房买卖合同》。在延迟期间，双方均可以将南湖花园＊＊＊号房转售给第三方，如被告转售，原告必须无条件配合办理转售手续，不再收取其他费用。任何一方不得以国家房地产调控政策为由要求取消买卖关系或退款。南湖花园＊＊＊号房满足可交付条件后，被告须付清房款余款。
被告伍绍娜：对商品房预售许可证的真实性、合法性、关联性无异议，对《商品房认购书》、《补充协议》的真实性、关联性无异议，对合法性有异议。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
3.佛山日报电子版打印件一份，证明2014年8月7日起佛山市住建局将佛山市房地产调控政策的限购对象从以家庭为单位调整为以个人为单位。调整以后，佛山本地户籍居民个人可以拥有两套住房，非佛山市户籍人员可以在佛山市购买一套住房。
被告伍绍娜：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该规定对非佛山市户籍居民没有解除限制。
4.商品房权属证明书复印件一份，证明佛山市顺德区国土城建和水利局于2013年3月6日向原告颁发了权属证明书，该证明书载明的项目名称是南湖花园1座、2座、3座、5座。南湖花园＊＊＊号房已符合交付条件。
被告伍绍娜：对真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议。南湖花园＊＊＊号房不符合交付给被告的条件，原、被告未签订商品房预售合同。
被告伍绍娜提交的证据及原告南湖房产公司的质证意见如下：
1.《商品房认购书》、《补充协议》复印件一份、收据复印件三份，证明被告已向原告支付237653元。
原告南湖房产公司：无异议。
2.房产证、离婚证复印件各一份，证明被告已离婚，并在佛山市已拥有一套房屋。
原告南湖房产公司：对真实性无异议，该房屋应属于被告与盘志豪的共同财产。被告未提交离婚协议书反映该房屋的处理情况，该房屋的所有权尚不能确定。虽然被告已在佛山市拥有一套房屋，但其可以将户口迁入佛山市以达到购房条件。
经庭审举证、质证，本院对原、被告提交的证据作如下认证：
1.被告对原告提交的证据1无异议，原告对被告提交的证据1无异议，本院对上述证据予以采信；
2.原告提交的证据2、4，能与被告提交的证据1相互印证，本院对其真实性予以采信；
3.原告提交的证据3，本院予以采信；
4.被告提交的证据2，系相关国家机关依职能出具的证据，本院予以采信。
经审理查明，2011年1月21日，佛山市住房和城乡建设局向原告颁发商品房预售许可证，项目名称为南湖花园一期（1座、2座、3座、5座），项目位于佛山市顺德区均安镇＊＊＊＊＊号地，土地用途为住宅用地和商服用地。2013年3月6日，原告取得上述项目的商品房权属。
2011年8月6日，原告（以下简称甲方）与被告（以下简称乙方）签订了《商品房认购书》，主要约定如下：一、甲方将开发兴建位于佛山市顺德区均安镇百安＊＊＊＊＊号地块，该地使用权至2079年，商铺使用权至2049年；主体建筑物的性质为商住楼，属框架结构，建筑层数为19层，命名南湖花园；二、乙方向甲方认购南湖花园住宅＊＊＊＊号单元，套内暂测面积为60.08平方米，建筑暂测面积为72.78平方米，以上面积以房地产权登记机关实测面积为准；三、乙方同意以296653元认购该商品房，并预付定金20000元；四、乙方采取分期付款；五、甲、乙双方声明共同遵守如下约定：1.甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、该物业一户一图及法律、法规规定应明示的其他文件、证书及重要提示，一切以合同约定或以公司名义的书面文件承诺为准，其他所有口头或其他形式的承诺、告知、描述均不作准。乙方声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目、收费标准和其他文件、证书及重要提示，且无异议；对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。2.若甲、乙双方未在约定的时间内签订买卖合同，甲、乙双方协商同意将本认购书时效延期，须再次签订认购书以作延期，否则认购书的效力即行终止，甲方有权将该商品房另行出售。如甲方在乙方未到应付款期限将该单元另售他人，甲方应双倍返还乙方已付订金。3.乙方中途不得索还已付款项。若乙方不按付款期限付款，超过7天，则视作违约处理，甲方有权没收乙方已付的款项并保留解除合同的权利。甲方中途悔约，应在悔约之日起5日内退还乙方已付款项，并加付相当于已付款项数额的违约金。
2011年8月6日，原告（以下简称甲方）与被告（以下简称乙方）签订了《补充协议》，主要约定如下：一、乙方于2011年8月12日前一次性向甲方支付房款149653元，乙方已享受甲方给予的所有购房优惠；二、鉴于受国家房地产调控政策影响，乙方不具备购房资格的，甲、乙双方同意自签订本协议当日起计算，延期6上个月（即2012年2月12日止）签订《广东省商品房买卖合同》；延期结束后，若国家房地产调控政策仍未放宽或解除，导致乙方仍不具备购房资格的，则在延期结束后的10个工作日内，由乙方于2012年2月22日前一次性再向甲方支付房款88000元的条件下，甲、乙双方同意自甲方收到乙方上述房款当日起计算，再延期6个月（即2012年8月22日止）签订《广东省商品房买卖合同》；三、甲、乙双方在上述延期期间，均有权将成交物业转售给任何合法的第三方，但必须满足以下条件：1.甲方转售的，甲方必须向乙方支付相当于成交物业的实际成交价15%（即46840元）作为解约补偿款；乙方必须在甲方提出转售要求的5个工作日内，无条件配合解除已签订的认购文件。甲方须将补偿款在解除认购协议时，与乙方已支付的所有房款一并支付给乙方，乙方在甲方提出转售要求的3个工作日内，可签订《广东省商品房买卖合同》的除外。2.乙方转售的，乙方必须以所签订的《商品房认购书》上的买卖条件转售给合法的第三方，且该第三方必须是不受国家房地产调控政策影响，完全具备购买资格，并可即时签订《广东省商品房买卖合同》。甲方则必须无条件配合乙方办理转名手续，并不得以任何形式收取相关办理转名的费用；四、在延期期间，乙方满足条件签订《广东省商品房买卖合同》，并要求办理按揭付款的，则在甲方指定按揭银行办结《银行同意放贷证明书》后的10个工作日内，甲方须无息返还实际贷款额与乙方已付房款间的差额，保证乙方所付房款及按揭贷款总和，与所签订的《商品房认购书》上的总房款一致；若以一次性付款的，则在签订《广东省商品房买卖合同》后的15个工作日内付清余下房款；五、国家房地产调控政策解除后的10个工作日内，乙方必须到甲方签署《广东省商品房买卖合同》，具体付款方式与付款时间按本协议第四点执行；六、鉴于乙方已享受甲方所给予的购房优惠，故甲、乙双方确定，甲、乙任一方均不得以国家房地产调控政策原因为由，要求取消买卖关系或退款，转售且达到转售条件除外；七、物业满足可交付使用条件后，乙方须付清余下房款59000元方能得到物业使用权；八、甲、乙双方于签订佛山市顺德区商品房网上备案登记《商品房买卖合同》后，在此之前签订的《商品房认购书》及《补充协议》的法律效力即时终止。
上述协议签订后，被告依约向原告支付了房款237653元，尚有房款59000元没有支付。
另查明，被告伍绍娜的户籍在广东省云浮市云安县，其于2014年2月7日与盘志豪离婚，但被告在佛山市南海区仍拥有一套住房。
又查明，2011年3月18日佛山市人民政府颁布实施了《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》，同日佛山市住房和城乡建设管理局发出《落实﹤关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知﹥有关事实的通知》。两通知均明确规定自2011年3月18日起在佛山市行政区域内实施住房限购措施，原则上对已有一套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有两套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有一套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供一年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在佛山市行政区域内向其售房；购房人在签订商品房或存量住房买卖合同时，应如实填写《购房人申明陈述书》；房地产开发企业及房地产经纪机构在签订购房合同前，应告知购房人本市限定居民家庭购房套数政策，核验购房人提交的证件及资料的原件与复印件，核对《购房人申明陈述书》所填信息内容，并在上述材料复印件加盖企业印章。佛山市相关主管部门发布的《关于佛山调整完善限购政策通知》规定，自2014年8月7日起在佛山市行政区域内拥有住房的中国境内居民，暂停向其售房。相关媒体对上述政策作了相关报道。
再查明，被告反诉请求解除《商品房认购书》、《补充协议》，本院在庭审中已告知原告可以通过变更诉讼请求来维护自己的合法权益，原告遂将第一项诉讼请求变更为：被告将南湖花园＊＊＊号房转售第三方。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方于2011年8月6日签订的《商品房认购书》、《补充协议》，是在自愿、平等基础上签订，且相关内容没有违反法律强制性规定，故应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。因被告拒绝继续履行合同，且由被告将南湖花园＊＊＊号房转售给第三方不适于强制履行，故原告要求被告支付房款余款59000元和利息及由被告将南湖花园＊＊＊号房转售给第三方的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。没有佛山市户籍的被告在佛山市行政区域内不具备购房资格，且其拒绝将南湖花园＊＊＊号房转售给第三方，故被告要求解除双方签订的《商品房认购书》、《补充协议》有事实根据和法律依据，本院应予支持。
2011年3月18日，佛山市人民政府及佛山市住房和城乡建设管理局出台通知规定，自2011年3月18日起，对已拥有一套及以上住房的非佛山户籍居民家庭，暂停在佛山市行政区域内向其售房。《商品房认购书》、《补充协议》签订时距离上述政策出台已有5个多月。作为购房方的被告在签订《商品房认购书》、《补充协议》当时就已经不符合国家政策规定的购房条件。《商品房认购书》、《补充协议》均约定当事人有权将南湖花园＊＊＊号房转售给任何合法的第三方，此条约定已为被告设置了一项在履行义务时可以选择以被告名义抑或以其他主体名义进行转让登记的权利，即被告不符合购房条件的事实并不会必然导致《商品房认购书》、《补充协议》无法履行的后果。在《商品房认购书》、《补充协议》的履行过程中，被告因自身不符合国家政策无法签订正式的商品房买卖合同及完成转让登记手续，也未实际行使以其他主体作为合同承受方来继续进行交易的权利致使《商品房认购书》、《补充协议》无法继续履行。因此，《商品房认购书》、《补充协议》的缔约目的无法实现是因被告的违约行为导致，被告应对自己的违约行为承担违约责任。据此，本院对被告要求返还已付房款237653元的诉讼请求予以支持，但对其要求返还上述房款利息的诉讼请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）佛山市顺德区南湖康城房产有限公司与被告（反诉原告）伍绍娜于2011年8月6日签订的《商品房认购书》、《补充协议》；
二、原告（反诉被告）佛山市顺德区南湖康城房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）伍绍娜返还已付房款237653元；
三、驳回原告（反诉被告）佛山市顺德区南湖康城房产有限公司的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）伍绍娜的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取637.5元［原告（反诉被告）佛山市顺德区南湖康城房产有限公司已预交］，反诉案件受理费减半收取2781.8元［被告（反诉原告）伍绍娜已预交］，合计3419.3元，由被告（反诉原告）伍绍娜负担。本诉案件受理费637.5元，被告（反诉原告）伍绍娜应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告（反诉被告）佛山市顺德区南湖康城房产有限公司，法院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 蒋竞雄
二〇一五年一月十三日
书记员 梁银敏
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