北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第09028号
上诉人（原审原告）秦健庭，男，1987年8月1日出生。
委托代理人蔡玲玲，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人于婧思，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蔡庆芬，女，1934年1月31日出生。
委托代理人李邓洲，北京市扬剑律师事务所律师。
委托代理人王贻俊，女，1962年5月18日出生。
上诉人秦健庭因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第7044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人秦健庭之委托代理人于婧思，被上诉人蔡庆芬之委托代理人李邓洲、王贻俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月，秦健庭诉至原审法院称：2013年1月28日，我与蔡庆芬经中介居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，我购买蔡庆芬名下房屋，我向蔡庆芬支付定金1万元，向中介公司支付代理费32940元及评估费1500元。后蔡庆芬拒绝履行合同，我曾起诉至法院，在诉讼期间得知该房虽登记在蔡庆芬名下，但实为其与子女的共有财产，子女曾表示对其出售房屋不知情且不同意。现蔡庆芬隐瞒重要事实构成欺诈，损害了我的合法权益。故起诉要求撤销双方所签《北京市存量房屋买卖合同》，要求蔡庆芬返还定金1万元，并自2013年1月28日始按银行贷款利率支付利息至给付日止，赔偿中介费32940元及评估费1500元，亦自2013年1月28日始按银行贷款利率支付利息至给付日止，赔偿损失1万元。
蔡庆芬辩称：双方签订合同属实，合同约定定金20万元，秦健庭仅支付1万元，另书写了欠条，但未按欠条履行。秦健庭构成违约，无权主张权利。居间费、评估费我未直接收取，无退还义务，不同意秦健庭的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法订立的合同具有法律约束力。秦健庭与蔡庆芬签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该合同有效。双方均应当依照合同约定履行。在合同履行过程中，双方就房屋买卖自愿达成新的口头协议，变更房屋价款及支付方式等，法院不持异议。在办理房产过户过程中双方产生争议，现秦健庭以蔡庆芬并非房屋的实际所有权人，蔡庆芬隐瞒房屋实际情况与其进行交易构成欺诈为由要求撤销合同，虽然经生效法律文书确认803号房屋为蔡庆芬与子女共同共有，但该房屋尚未办理权属变更登记，蔡庆芬作为803号房屋登记所有权人，其出售房屋行为不构成欺诈。秦健庭以此要求撤销合同，法院不予支持。综上，法院对秦健庭的诉讼请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，于2014年7月判决：驳回秦健庭的诉讼请求。
判决后，秦健庭不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判。其除坚持原诉理由外，还认为因人民法院的法律文书导致物权变更的，自法律文书生效时发生效力，故蔡庆芬出售房屋时，明知其非诉争房屋的唯一产权人却隐瞒该情况，构成欺诈。蔡庆芬同意原判。
经审理查明：2013年1月28日，秦广林代理秦健庭（买受人、乙方）与蔡庆芬（出卖人、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，二人亦与居间方北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，上述合同约定：出卖人所售房屋坐落为丰台区××××五区2号楼803号（简称803号房屋）；交易房屋价款及家具家电装饰装修及配套设施作价总计122万元；乙方于2013年1月28日向甲方支付定金20万元；甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方于房屋过户前两个工作日将首付款87万元（包含定金）以资金监管的方式支付甲方；甲乙双方应于双方证件齐全后共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方同意，在首付款监管后，贷款下批贷函3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应当在过户后15个工作日内自行办理物业交割手续，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金。签订合同当日，秦健庭给付蔡庆芬定金1万元，并书写欠条确认剩余19万元于2013年1月30日之前支付。1月29日，秦健庭向居间方交纳了居间代理费26840元，向北京中融信担保有限公司交纳保障服务费6100元、代收评估费1500元。秦健庭未能按照欠条约定期限支付剩余定金，双方对未付款原因说法不一。后双方口头达成自行交易协议，约定购房总款变更为118万元，双方办理过户及支付房款98万元后，余款20万元由秦健庭于三年内付清。原审法院审理中，秦健庭主张双方口头约定先行办理过户手续再支付房款98万元，蔡庆芬则称双方的口头协议应为先付款再过户，双方各持己见。2013年3月13日，双方到房屋主管部门办理房屋过户手续时发生争议，双方未再继续办理房屋过户手续，以致成讼。
另查，2008年2月18日，蔡庆芬取得本案诉争803号房屋的所有权证书。2012年10月，经原审法院判决确认本案诉争803号房屋归蔡庆芬及其子女共同所有，蔡庆芬不服向本院提起上诉，并于2013年1月14日撤回上诉，原审判决生效。
原审法院审理过程中，居间方链家地产工作人员岳书义出庭作证，称交易当时不知道房屋存在其他共有人，未能评估后双方达成口头协议将总价款变更为118万。2013年3月13日过户时发生纠纷后就再无法联系到蔡庆芬。
本院审理过程中，秦健庭称其曾于2013年5月起诉蔡庆芬要求继续履行双方间的房屋买卖合同，在诉讼中方得知蔡庆芬非诉争房屋的唯一产权人，遂撤诉，并于2014年4月提起本案之诉。
以上事实，有北京市存量房屋买卖合同及补充协议、房屋所有权证、专用收据、（2012）丰民初字第18096号民事判决书、（2013）二中民终字第00616号民事裁定书、送达回证、欠条、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（修改稿）》第六十七条的规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”根据查明的事实，蔡庆芬明知诉争房屋已经法院生效判决确认归其与三个子女共有，却擅自与秦健庭签订房屋买卖合同、签署承诺书称其系该房屋的合法产权人并对房屋有完整的处分权。秦健庭基于对产权登记及蔡庆芬承诺的信赖造成秦健庭认识错误而与其达成买卖的合意，蔡庆芬未能提供证据证明其曾将真实产权情况告知过居间方或买受人，其行为构成欺诈，原审认定事实有误，本院予以纠正。秦健庭称其于2013年5月第一次起诉时得知房屋存在共有人，并于2014年4月提起本案诉讼要求撤销房屋买卖合同，其行使权利并未超过法律规定的期间，现秦健庭依法要求撤销该房屋买卖合同符合法律规定，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”故蔡庆芬应将收取的定金1万元及利息退还给秦健庭并赔偿其损失。鉴于蔡庆芬已八十岁高龄，秦健庭在与其交易时未能与其家人核实，未尽到审慎的注意义务，其对合同不能履行亦有一定责任，故本院对其损失予以酌定。秦健庭上诉请求，存在事实及法律依据，本院对其合理部分予以支持。综上，原审法院判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（修改稿）》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第7044号民事判决书；
二、撤销秦健庭与蔡庆芬于二〇一三年一月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
三、蔡庆芬于本判决生效后七日内退还秦健庭定金一万元，并自二〇一三年一月二十八日始按同期银行贷款利率支付利息至实际支付之日止；
四、蔡庆芬于本判决生效后七日内赔偿秦健庭损失一万元；
五、驳回秦健庭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费581元，由蔡庆芬负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费1161元，由蔡庆芬负担（于本判决生效后七日内交至本院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李 淼
代理审判员 陈雨菡
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 张 璐