昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0112民初4524号
原告：陈某某，男，汉族，1971年8月9日生。
委托诉讼代理人：方禹斌、周镕，云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。
被告：马某某，男，回族，1953年7月7日生。
委托诉讼代理人：李荣昌、高雪，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：张某，女，汉族，1962年9月20日出生。
第三人：刘某某，男，汉族，1990年6月3日生。
原告陈某某诉被告马某某执行异议一案，本院于2016年7月1日立案，根据原告申请通知张某、刘某某作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，于2016年12月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方禹斌，被告委托诉讼代理人李荣昌、高雪到庭参加了诉讼。第三人张某、第三人刘某某经本院公告送达起诉状副本和开庭传票没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某某向本院提出下列诉讼请求：1、对（2015）西法执字第2259号民事裁定书涉及的位于昆明市官渡区滇池星晨住宅小区X幢X号车库停止执行并且不列入强制执行范围。事实和理由：2012年初，昆明市官渡区滇池星晨住宅小区X幢X号车库的购买人刘某某欲对外出售该车库，因在国外，故委托其母亲张某办理相关事宜。后原告通过房屋中介与张某达成车库购买协议。同年3月17日，原告向张某支付了22万元价款，约定待车库房产过户后再支付剩余2万元尾款。2013年底，张某将车库转交给原告，由原告占有使用至今。因开发商原因，该车库一直不能办理产权过户手续。为防止刘某某转售车库，双方于2015年3月19日到昆明明信公证处办理了《房屋买卖定金协议》的公证。原告长期在异地工作，于2016年年初回家时才知道车库被法院查封。原告为维护自身权益向昆明市西山区人民法院提出执行异议，昆明市西山区人民法院于2016年5月26日作出（2016）云0112执异字第19号执行裁定书，驳回原告的申请。由于该车库已经不属于刘某某财产，是原告的合法财产，故依法提起诉讼。
被告马某某辩称，请法庭查明原告收到执行异议裁定的时间，原告是否超过起诉期限。本案讼争的车库是刘某某的财产，不是张某的财产，无权利人刘某某授权，张某无权出售车库。原告没有证据证明支付了转让款，其没有办理产权登记的情况下支付22万元价款，又签订定金协议的行为不符合交易惯例，被告保留要求赔偿的权利。
第三人张某、第三人刘某某没有陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的本院（2016）云0112执异字第19号裁定书、《商品房购销合同》、两张交款确认单和两张收据、被告提交的本院（2014）西法民初字第3912号、（2015）西法民初字第1014号民事判决书，执行申请书、本院（2014）西法民保字第140号民事裁定书，原、被告对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
原告提交2012年3月17日的收条、2015年3月17日的《房屋买卖定金协议》及公证书、公证费发票、证明、军官证复印件、3张车库物业费发票。证明其购买了涉案车库支付了22万元价款，车库进行了装修并一直由原告占有使用。为防止刘某某转售车库，原告和刘德于2015月3月17日由订立了《房屋买卖定金合同》并进行了公证。原告对上述证据均不予认可，认为仅凭收条不能证明原告现金支付22万元价款的事实，且收条上签字的见证人没有出庭作证。公证书形式上真实，但公证内容不合法，公证的协议也没有实际履行。车库物业费的交款人是刘某某，与原告无关。
原告提交的《房屋买卖定金协议》经过公证，对原告和第三人刘某某订立协议并进行公证的事实予以确认。原告提交的收条是原件，但《房屋买卖定金协议》没有涉及张某2012年将车库出售给原告的相关事宜，同时约定原告再交纳48000元定金，与收条记载的张某收到原告22万现金的内容有矛盾之处，因此仅确认原告持有该份收条的事实。装修证明由案外装饰公司出具，没有证明人签字盖章，也没有附装修合同或付款单据，本院不予确认。3张车库物业费收据是原件，对原告持有上述原件的事实予以确认。原告提交的军官证复印件和本案缺乏关联性，本案中不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月20日，第三人刘某某和云南华夏房地产有限公司订立《商品房购销合同》，刘某某购买昆明市官渡区滇池星晨住宅小区X幢X号车库，面积为25.8平方米，价款为77616元。刘某某支付了价款和相关费用，进行了商品房预售合同登记备案（合同备案登记号为XXX）。2014年7月24日，马某某向本院提起诉前财产保全，本院于2014年7月25日作出（2014）西法民保字第140号裁定书，裁定查封张某、刘某某名下价值100万元的财产。本院依法于2014年8月4日查封了昆明市官渡区滇池星晨住宅小区X幢X号车库。2014年8月4日，本院受理马某某诉张某、刘某某民间借贷纠纷一案，于2015年7月20日作出（2014）西法民初字第3912号民事判决，判决张某归还马某某借款本金992000元和相关利息，刘某某承担连带清偿责任。2015年1月23日，本院受理马某某诉张某、刘某某民间借贷纠纷一案，于2015年7月20日作出（2015）西法民初字第1014号民事判决，判决张某归还马某某借款本金1196160元和相关利息，刘某某承担连带清偿责任。
2015年3月17日，原告与刘某某订立《房屋买卖定金协议》，约定刘某某欲将滇池星晨住宅小区X幢X号车库出售给原告，房屋总价款为24万元，原告向刘某某支付定金48000元，双方正式签订房屋买卖合同并交易后，定金转为房价款。刘某某持有房屋产权证书之日起一个月内，双方订立正式《房屋买卖合同》并办理房屋产权交易过户手续。该《房屋买卖定金协议》经云南省昆明市明信公证处公证。（2014）西法民初字第3912号、（2015）西法民初字第1014号民事判决生效后，马某某向本院申请强制执行。原告对本院就滇池星晨住宅小区X幢X号车库的查封提出执行异议，本院于2016年5月26日作出（2016）云0112执异字第19行裁定，驳回原告的执行异议。原告于2016年6月20日收到执行异议裁定书后提起执行异议之诉。
另，原告持有一份2012年3月17日的收条，收款人为“张某”。主要内容为：今收到陈某某购买滇池星晨住宅小区X幢X号车库，现金22万元，余款2万元待房产证过户后再付。此车库无法律纠纷，若有任何纠纷由张某（刘某某母亲）负完全责任。收条中有两位见证人签字。
本院认为：原告作为被告申请对第三人强制执行案件中的案外人，不服本院（2016）云0112执异字第19号执行裁定，认为对被查封的房屋享有实体权利，在法定期限内提出执行异议之诉符合法律规定。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。2008年9月30日，第三人刘某某和云南华夏房地产有限公司订立《商品房购销合同》，刘某某购买昆明市官渡区滇池星晨住宅小区X幢X号车库，刘某某支付了价款和相关费用，第三人刘某某是上述车库的合法购买人。虽然车库尚未办理房屋所有权登记，但《商品房购销合同》进行了合同登记备案。参照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，第三人刘某某享有该车库的排他性权利，对车库进行处分应当取得第三人刘某某同意。原告主张，2012年3月17日，第三人刘某某之母，即第三人张某将车库以24万元的价格出售给原告。即使该次交易真实，也没有证据证明第三人张某当时出售车库的行为取得了第三人刘某某同意。原告与刘某某2015年3月17日订立的《房屋买卖定金协议》中，仅约定刘某某收取原告车库定金48000元，待刘某某取得房屋所有权证后签订正式《房屋买卖合同》，并未追认第三人张某2012年出售车库的行为。因此，第三人张某出具的收条不能作为原告依法取得车库所有权的买卖合同依据。原告和第三人刘某某订立《房屋买卖定金协议》时，欲出售的车库已经被本院依法查封。而《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让，该车库此时已经不能作为房地产转让的标的物。另一方面，第三人刘某某取得房屋所有权证书后才和原告订立正式《房屋买卖合同》，《房屋买卖定金协议》本身不具有不动产买卖合同的性质。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。物权变动的原因行为是合法有效的债权合同。原告和第三人刘某某之间没有形成合法有效的不动产买卖合同关系的情况下，即使原告向第三人张某支付过22万元价款也不能取得足以排除对讼争车库进行强制执行的实体权益，原告停止车库强制执行的诉讼缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，两位第三人没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告陈某某的诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交），由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 武 云
审 判 员 顾晓梅
人民陪审员 陈曹兰
二〇一七年一月五日
书 记 员 周 转