四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终2879号
上诉人（原审原告）：熊维财，男，生于1973年3月12日，汉族，小学文化，住四川省营山县。
被上诉人（原审被告）：四川腾辉房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区长益路11号1栋9层34号。
法定代表人：朱春，公司董事长。
委托诉讼代理人：冉未，四川营欣律师事务所律师。
上诉人熊维财因与被上诉人四川腾辉房地产开发有限公司（以下简称腾辉公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2016）川1322民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人熊维财与被上诉人腾辉公司的委托诉讼代理人冉未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
熊维财上诉请求：1.依法撤销（2016）川1322民初319号民事判决；2.请求二审人民法院在查清事实后依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、人民法院只有判决、调解权，没有责令整改权，且一审人民法院没有组织双方到现场查看验收。二、被上诉人未能提供案涉房屋所在楼栋的《竣工验收报告》，说明上诉人一审诉讼请求中的第一至第五项成立，应当判令被上诉人在指定的时间内对案涉房屋存在的问题进行整改并达到国家规定的交付使用条件，且交付给上诉人使用。三、逾期交房违约金应当自2015年7月18日开始计算，截止到2016年8月30日共计是410天，因此逾期交房违约金为1558元；上诉人往返深圳和营山两地的车费实际为2064元；根据上诉人提供的工资收入证明，被上诉人应当支付的误工费为500元×70天=35000元。四、《商品房买卖合同》中没有对诉讼请求第八项中的违约金和损失赔偿进行约定，是被上诉人免除自己的责任，将意志强加给上诉人，因此被上诉人应当支付第八项诉讼请求中的违约金和赔偿金。五、因案涉房屋未达到交付条件且被上诉人不履行义务，所以上诉人才主张原审诉讼请求第一项至第五项。六、案涉房屋不符合交付条件且未交付给上诉人，所有物业服务费应由建设单位缴纳。
腾辉公司辩称，一、上诉人未举证证明案涉房屋存在相应的质量问题，其应当承担举证不能的法律后果；没有取得竣工验收报告并不当然意味着存在房屋质量问题。二、上诉人提出的诸如整改、修复违约金等损失既没有合同约定，也没有法律的明文规定，其诉讼请求不应得到法院的支持。三、一审法院在查清案件事实的基础上判决被上诉人承担逾期交房违约金以及上诉人的往返车旅费用及误工损失，事实认定清楚，适用法律正确，程序公正，应当驳回上诉人的上诉请求。
熊维财向一审法院起诉请求：1.判令腾辉公司在判决书送达十日内安装好起居室（厅）和厨房门窗、边缘用水泥砂浆填满，门窗框边缘用水泥砂浆掩盖3毫米；2.判令腾辉公司在判决书送达十日内将卧室窗拆除重新安装，窗户边缘缝用水泥砂浆填满，窗框边缘用水泥砂浆掩盖（内）3毫米、（外）5毫米；3.判令腾辉公司在判决书送达十日内安装好房屋内水、电、光纤、电话线、有线电视、楼宇对讲系统（视频对讲机）、门铃，按照国家住宅建筑规范和国家住宅设计规范的标准交付给熊维财使用；4.判令腾辉公司在判决书送达十日内将室内墙面、地面及天棚的空鼓、爆灰、裂缝、抹灰层之间粘接不牢固的抹灰层全部铲除干净，经熊维财检验后重新批水泥砂浆，不准在原状态位置上直接修复；5.判令腾辉公司在判决书送达十日内将房屋开间、进深大小头偏差超过国家《住宅工程质量分户验收标准》和《四川省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》及表格等相关规定的部分，拆除重新砌砖批水泥砂灰；6.如腾辉公司未完成上列诉讼请求1-5项，腾辉公司在判决书送达十日内将熊维财所购房屋价款降低为3000元／平方米；7.涉及房屋质量检测所产生的全部费用由腾辉公司承担，《商品房买卖合同》中的部分条款无效；8.因腾辉公司未交付房屋给熊维财使用，物业管理费由腾辉公司全部承担；9.判令腾辉公司支付给熊维财2015年7月18日至2016年8月30日期间的逾期交付房屋违约金1577元，整改、修复违约金19000元，违反《商品房买卖合同》第十六条（一）的违约金19000元，小孩未上营凤小学的损失30000元，熊维财来回深圳的路费3000元及直接损失30000元，查找资料费、通信费、打印复印费2000元。实际房屋与模型样板房不一致的违约金19000元，延迟交房致装修人工费、材料费上涨损失15000元，未能入住房屋的房租损失1250元/月，未安装“两管三线”的违约金19000元等。10.本案诉讼费用由腾辉公司承担。
一审法院认定事实：腾辉公司开发建设了位于营山县朗池镇复兴桥路北侧的天府名苑商住楼，并已取得商品房预售许可证。2013年10月28日，熊维财与腾辉公司签订了《商品房买卖合同》，约定：熊维财购买腾辉公司开发的天府名苑1幢第14层14-5号商品房（建筑面积94.90平方米），单价为4098元/平方米，总价款为388900元。该合同第十一条约定，腾辉公司应在2015年7月18日前向熊维财交付该商品房，并且该商品房需取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表或取得该商品房所在楼栋《竣工验收报告》等。合同第十三条约定，腾辉公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付熊维财使用，逾期在30日之内的，腾辉公司应自合同约定的交付期限的次日起至实际交付之日止按日向熊维财支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，熊维财有权退房。熊维财退房的，腾辉公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按熊维财全部已付款的1%支付违约金。熊维财要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，腾辉公司按日计算向熊维财支付全部已付款万分之0.1的违约金。合同第十五条约定，商品房达到交付使用条件后，腾辉公司应当在交付日的7日前，书面通知熊维财办理房屋交接手续。双方进行验收交接时，腾辉公司应当出示本合同第十一条规定的证明文件，在验收交接后，双方应签署商品房交接单。所购商品房为住宅的，腾辉公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，熊维财按合同约定的分期付款方式，已向腾辉公司交付房款380000元。
2015年8月25日，腾辉公司电话通知熊维财办理商品房交接手续接房，熊维财于2015年8月30日从务工地深圳回到营山，准备接房。经熊维财现场查看商品房后，认为其所购商品房存在：门窗边缘水泥砂浆未填满等问题。进而，熊维财要求腾辉公司赔偿其所有损失或将价款降低为3000元／平方米等。当时，因腾辉公司未及时对该商品房进行整改处理，熊维财返回深圳。依照《商品房买卖合同》第十一条约定，一审法院责成腾辉公司应提供该商品房所涉工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位等出具的工程符合要求、质量合格的竣工验收报告，但腾辉公司称相关竣工验收报告正在办理完善中，未能提供。鉴于腾辉公司不能提供诉争商品房的相关竣工验收报告，经一审法院给熊维财释明，其可以选择主张因逾期交房的违约金或解除合同。但熊维财仍然坚持其所主张的诉讼请求。
一审法院认为，熊维财与腾辉公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。
依照《商品房买卖合同》第十一条约定腾辉公司至少应在取得诉争商品房所在楼栋的《竣工验收报告》后才能交付使用，还不说要提供建筑工程竣工验收备案表等。既然约定了交付条件，而腾辉公司连诉争商品房所在楼栋的《竣工验收报告》都未能提供，该商品房的建设质量是否符合规范，暂时不能评判。故一审法院认定诉争商品房尚未达到合同约定的交付条件。据此，熊维财可依照《商品房买卖合同》第十三条约定，向腾辉公司主张逾期交房的违约金或主张退房、支付违约金。
熊维财2016年8月30日所主张的因腾辉公司逾期交房的违约金1577元，按合同约定为自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，腾辉公司按日计算向熊维财支付全部已付款万分之0.1的违约金。故腾辉公司应支付熊维财因逾期交房2016年8月30日以前的违约金1550.40元（380000元×万分之0.1／天×408天）。2016年8月30日以后的逾期交房违约金，熊维财可继续主张。考虑到因验收接房而房屋未达到交付条件，熊维财在此期间确实往返于营山、深圳之间，并提供了往返车票1557元。熊维财在2016年8月30日变更诉讼请求中主张往返路费损失1500元，一审法院予以认可并由腾辉公司支付。期间，熊维财往返于深圳、营山之间，确有务工损失，一审法院酌定该期间的误工费为2500元。
对于熊维财主张的其他因腾辉公司逾期交房的损失，包括整改、修复违约金，违反《商品房买卖合同》第十六条第一款的违约金，小孩未上营凤小学的损失，熊维财来回深圳的路费及直接损失，资料费、通信费、打印复印费等诉讼请求，因双方并未在合同中对上列损失有明确约定，其没有相关的证据支持，一审法院不予采信。对于熊维财主张的诉争商品房门窗边缘水泥砂浆未填满；室内墙面、地面砂灰空鼓、爆灰、裂缝、天棚空鼓、抹灰层之间不牢固；商品房室内开间、进深大小头偏差太大等问题，因涉及商品房质量问题，在腾辉公司所售商品房达到交付条件时，熊维财可另案主张权利。
综上，一审判决：一、腾辉公司于本判决生效之日起十日内，向熊维财支付逾期交房违约金1550.40元，车旅费损失1500元，误工费损失2500元，以上共计5550.40元；二、驳回熊维财的其他诉讼请求。一审案件受理费200元，由腾辉公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，熊维财与腾辉公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。
截止本案二审法庭辩论终结，案涉房屋所在楼栋并未取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表及《竣工验收报告》等相关文件，不符合法定的交付条件，腾辉公司的逾期交房行为构成违约，应承担逾期交房的违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。由于案涉房屋截止二审法庭辩论终结仍不符合法定的交付条件，本院对熊维财的诉讼请求中关于安装水、电、光纤、电话线、有线电视、楼宇对讲系统（视频对讲机）、门铃、门窗，将室内墙面、地面、天棚、门窗框边重做，以及降低房屋价款等诉讼请求，本院均不予支持，但腾辉公司应及时组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付于熊维财。待房屋交付后，如不符合法定及约定的质量标准，熊维财可另行主张权利。熊维财主张房屋交付前的物业管理费，因房屋未予交付且物业管理费并未实际发生，本院不予支持。熊维财主张小孩未上营凤小学的损失，来回深圳的路费及直接损失，查找资料费、通信费、打印复印费、延迟交房致装修人工费、材料费上涨损失、车旅费损失、误工费损失等，不属于腾辉公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本院亦不支持。对于熊维财主张的租房损失，结合熊维财提供的房租收据及本院实地走访情况，本院依法酌情确定2015年7月19日至2016年8月30日期间的租房损失为8000元。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。熊维财主张的整改、修复违约金，实际房屋与模型样板房不一致的违约金，违反合同第十六条第一款的违约金，未安装“两管三线”等违约金等，因双方在案涉《商品房买卖合同》中并未约定，本院不予支持。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”，违约金的主要功能为填补守约方的损失，在腾辉公司向熊维财赔偿租房损失后，熊维财因逾期交房而产生的损失已得到填补，故对于熊维财向腾辉公司主张的逾期交房违约金，本院不再支持。
需要说明的是，一审判决车旅费损失1500元，误工费损失2500元，不属于腾辉公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，腾辉公司没有提起上诉，系基于对一审判决其承担赔偿责任数额的考虑，故本院在判决腾辉公司赔偿熊维财2015年7月19日至2016年8月30日期间的租房损失时，对一审判决的车旅费损失和误工费损失一并撤销。
综上所述，熊维财的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销四川省营山县人民法院（2016）川1322民初319号民事判决；
二、四川腾辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付熊维财因逾期交房而产生的损失共计8000元；
三、驳回熊维财的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费200元，由四川腾辉房地产开发有限公司负担150元，由熊维财负担50元，二审案件受理费200元，由四川腾辉房地产开发有限公司负担150元，由熊维财负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 娟
代理审判员 李碧英
代理审判员 蒲文博
二〇一七年三月二日
书 记 员 范云荣