广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）深中法房终字第250号
上诉人（原审原告）：深圳市富明安实业有限公司，住所地：深圳市光明新区光明办塘明路国土所办公楼102，组织机构代码：741228483。
法定代表人：梁安全。
委托代理人：曾常青，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人：李维双，广东宝城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市富川实业集团有限公司，住所地：深圳市宝安区新安街道甲岸路及海秀路交汇处熙龙湾花园商业办公楼17A02、17A03、17A05，组织机构代码：743227978。
法定代表人：许培川，董事长。
委托代理人：周玲英，广东中熙律师事务所律师。
上诉人深圳市富明安实业有限公司（以下简称富明安公司）因与被上诉人深圳市富川实业集团有限公司（以下简称富川公司）物权纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1548号民事裁定，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
富明安公司在原审中的诉讼请求为：1、富明安公司与富川公司2003年11月26日签订的关于某工业园土地使用权转让的《合同》无效；2、由富川公司承担诉讼费用。
原审法院审理查明：富明安公司、富川公司于2003年11月26日签订一份《合同》，双方约定富明安公司将某工业园05-01、05-02、05-03、05-04地块约10.2万平方米的工业用地及07-05地块约1.8万平方米宿舍用地的土地使用权转让给富川公司，由富川公司投资兴建厂房、宿舍及配套设施，具体范围和面积见国土部门核定的用地红线图。富川公司应在富明安公司划定土地范围后一个月内按规定到国土部门办理有关手续，富明安公司提供必要协助，费用全部由富川公司负责。富川公司享有土地使用权的期限为50年，从富川公司与国土局签订土地使用权出让合同之日起计算。富明安公司负责土地的“三通一平”，将水、电、路通至使用地红线边缘，并于2004年2月28日前将土地交付富川公司使用，积极配合富川公司办理有关手续。富川公司负责办理项目立项、国土使用权证等手续，按120元／平方米的标准向富明安公司支付园区综合补偿金，合计1440万元。另按用地面积每月每平方米支付0.35元的园区综合补偿金，并五年递增一次。双方约定富川公司在签订土地使用权出让合同后应尽快进行开发建设，由于富川公司未按期开发利用土地而被国土部门收回土地使用权时，富明安公司有权单方解除合同，不退还已收取的园区综合补偿金和各月的综合补偿金。
富川公司分别于2003年12月2日向富明安公司支付园区综合补偿金432万元，2005年8月17日支付400万元。
另查明，2001年7月10日深圳市宝安区人民政府批复同意设立某工业园，用地面积60.8万平方米，受益欠发达村28个。2002年深圳市规划国土局宝安分局批复同意某工业园用地规模为604，542.11平方米。涉案土地位于某工业园内。
2004年8月18日富川公司与深圳市国土资源与房产管理局签订土地使用权出让合同书【深地合字（2004）4082号】，国土局将位于同富裕工业园内地块编号为A525-0066、面积为46，439.36平方米的土地使用权出让给富川公司（用地方案号为：2004-00N-168、《深圳市建设用地规划许可证》号为：深规许字05-2004-0139）。富川公司在该地块上已建设厂房和配套设施，并办理了房地产证。
其他土地未办理土地使用权出让手续，亦未办理相关用地审批手续，富川公司在涉案土地上另建有一栋4层建筑物，未办理报建手续。富川公司在其余空地上建有铁皮棚、铁架停车棚及围墙等临时建筑和地上附着物，经委托评估，重置价为1，066，845元，按成新率折算后市场价值为935，666元。
原审法院认为，富明安公司、富川公司签订合同后，富川公司除依法使用部分涉案土地建设厂房和配套设施并办理房地产证外，富川公司还在涉案土地上另建有一栋4层建筑物，但富川公司既未依法办理用地审批手续，又未依法办理该部分建筑物的报建手续，本案涉及富川公司违法用地或非法建筑，需先由行政主管部门处理，待处理后富明安公司、富川公司可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼，故富明安公司的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定：驳回富明安公司的起诉。富明安公司预交的一审受理费70040元退回富明安公司，评估费5500元由富明安公司负担。
上诉人富明安公司不服原审裁定，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审裁定，判令深圳市宝安区人民法院受理审查本案；2、判令富川公司承担本案一审及二审的全部诉讼费。事实与理由：富明安公司的起诉符合《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原审驳回富明安公司的起诉，剥夺了富明安公司的合法诉讼权利，直接影响了富明安公司合法的实体权利的行使。一、富明安公司的起诉符合《民事诉讼法》第一百一十九条的规定。本案系土地使用权转让纠纷，属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定的土地使用权转让纠纷范围，即本案属于人民法院受理民事诉讼的范围。本案的争议土地位于深圳市宝安区某工业园内，根据不动产争议由不动产法院管辖的法律规定，本案应由深圳市宝安区人民法院管辖。另外富明安公司系争议土地的处分人，与本案有直接的利害关系。本案也有明确的富川公司和具体诉讼请求和事实、理由。因此，富明安公司的起诉完全符合富明安公司的起诉符合《民事诉讼法》第一百一十九条的规定。二、原审以富川公司在涉案土地上另建有一栋4层建筑物涉及富川公司违法用地或非法建筑，需先由行政主管部门处理为由，驳回富明安公司的起诉，明显不符合法律规定，系在刻意回避双方争议焦点，推脱审判职责。本案中，富明安公司的诉讼请求中并未涉及涉案房产的加建部分，该加建部分是否属于违法建筑应由相关行政主管机关依职权进行处理。本案实体审查无须以相关行政主管机关对涉案房产加建部分作出处理为前提。另外，如果土地使用权转让纠纷案件，都必须先有土地管理部门出具处理意见，无疑是违反法律规定，强行设置了同类案件的民事诉讼前置程序，也违法的扩大了土地管理部门的法定职权和增加土地管理部门的行政工作量。富明安公司在原审审理过程中已经充分证明起诉前涉案土地未获得土地使用权证未经有批准权的人民政府同意转让土地，对此富川公司也未能提供有效反驳证据证明涉案土地转让已经履行上述合法转让手续，因此，涉案土地的转让行为已经违反了法律强制性规定，依据《城市房地产管理法》第三十八条、《合同法》第五十二条规定，依法应当认定双方2003年11月26日签订的《合同》无效。
被上诉人富川公司答辩称，富明安公司的上诉理由不能成立，原审裁定适用法律正确，请求依法驳回富明安公司的上诉，维持原审裁定。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为确认合同效力纠纷。富明安公司提起本案诉讼，请求确认其与富川公司签订的土地使用权转让合同无效，该合同效力问题属于实体审理范围，富明安公司的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，原审法院对本案未予实体审理而裁定驳回起诉有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1548号民事裁定；
二、指令深圳市宝安区人民法院对本案进行审理。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。