襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄州民三初字第00723号
原告（反诉被告）襄阳光彩国际物流产业投资有限公司（以下简称光彩国际物流公司）。住所地：襄阳市襄州区奔驰大道高速公路入口处。
法定代表人黄晓武，光彩国际物流公司董事长。
委托代理人张利民、王学光，湖北东升律师事务所律师。
被告（反诉原告）宋云，女，1977年7月13日出生，汉族，河南省镇平县人，现住襄阳市高新技术产业开发区。
委托代理人夏冬云，湖北三顾律师事务所律师。
原告光彩国际物流公司与被告宋云商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月3日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员黄燕担任审判长，与审判员徐安义、人民陪审员李姜参加评议的合议庭，2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告光彩国际物流公司的委托代理人王学光，被告宋云及其委托代理人夏冬云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告光彩国际物流公司诉称，2013年8月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，约定由被告购买原告开发的光彩物流基地30#楼08号房屋。合同签订后，被告合计交纳首付款373238元，约定余款360000元在银行按揭。但被告未能按时提供银行按揭贷款资料，不配合办理按揭贷款手续，严重违反了合同和补充协议的约定。故请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的光彩物流基地30#楼08号房屋《商品房买卖合同》及补充协议，被告退还房产，解除在房管部门的预告登记；2、被告支付违约金219971元；3、被告承担诉讼、保全及因此诉讼产生的其他费用。
被告宋云辩称，同意解除双方签订的光彩物流基地30#楼08号房屋的《商品房买卖合同》及补充协议；被告已按期提供了银行按揭贷款资料且双方已签订了贷款合同，原告也同意了被告提出的退房申请，被告不存在违约行为，不应承担违约责任，并反诉要求原告赔偿违约金161238.82元及按银行同期贷款利率标准计算的利息损失。
原告光彩物流公司针对被告提出的反诉请求辩称，被告所诉不实，原告不存在逾期交房，双方就退房进行过协商，但要求按合同约定办理；即使违约，也应按合同第九条第二款约定的按已付房款的5%计算违约金。
以下是原、被告双方举证、质证及本院认证情况：
原告光彩国际物流公司为证明其主张，向法庭举出如下证据：
双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议一份。用以证明双方存在商品房买卖合同关系及合同约定的权利义务，被告宋云逾期办理按揭贷款，属违约行为，应承担违约责任。经质证，被告宋云对真实性不持异议，提出补充协议系格式合同，该条款加重被告宋云的责任，且约束了第三人，原告未尽到提示义务，该条款属无效条款。本院采信被告宋云的质证意见。
被告宋云为支持其抗辩意见及反诉请求，向法庭举出如下证据：
证据一、《商品房买卖合同》、补充协议、交房款收据、银行流水明细。用以证明原、被告存在商品房买卖合同关系，原告光彩物流公司交付房屋的时间，原告光彩物流公司有违约行为及被告要求原告承担违约金的起算时间应从2012年12月5日起计算的事实。经质证，原告光彩物流公司对上述证据的真实性不持异议，对被告宋云已交纳首付款373238元的事实不持异议，提出不能证明补充协议条款是霸王条款，也不能证明原告光彩物流公司有违约行为。本院对上述证据的真实性予以采信。
证据二、银行复印的资料一组。用以证明被告宋云已按合同约定提供了银行按揭所需资料，且在原告光彩物流公司同意退房的情况下在银行取回了贷款合同。经质证，原告光彩物流公司对真实性不持异议，提出不能证明被告宋云已按补充协议的约定办理了银行按揭贷款手续，被告宋云存在违约行为，应承担违约责任。本院对该组证据的真实性予以采信。
证据三、竣工验收报告及竣工验收备案证明书。用以证明讼争房屋具备交付条件是在2014年12月22日，已超过合同约定的交付期限达14个月，原告光彩物流公司有违约行为。经质证，原告光彩物流公司对竣工验收报告的真实性不持异议，对竣工验收备案证明书认为是复印件，不作质证。但原告光彩物流公司在指定期限内未向法庭提供竣工验收备案证明书的原件以作核实，本院认定上述证据的真实性。
证据四、退房申请、原告光彩物流公司的网页宣传资料、电话录音资料。用以证明因原告光彩物流公司逾期交房，被告宋云提出退房，原告光彩物流公司领导同意退房，且将退房申请收取后不返还给被告宋云这一事实。经质证，原告光彩物流公司对俞业钊任其公司总经理职务这一事实不持异议，也认可同意被告宋云退房这一事实，但认为应按合同约定办理退房事宜，被告宋云应承担违约责任。本院对该组证据的真实性予以采信。
根据上述有效证据并结合法庭调查，本院认定如下案件事实：
原告光彩物流公司系注册成立的具有独立法人资格的企业法人。其经营范围包括各类专业市场投资、运营管理、物业服务、房屋销售及租赁、厂房、场地建设、租赁、销售等。原告以出让方式取得位于襄州区奔驰大道、编号为襄州区国用（2013）第410100426号地块的土地使用权，并在上述地块上建设项目名称为光彩国际物流基地的商品房，并取得商品房预售许可证号为鄂襄房售证字（2013）053号的预售许可证。2013年8月29日，原告光彩物流公司与被告宋云签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，被告宋云购买原告光彩物流公司开发的上述项目中的物流基地30#1／2／308号房，房屋面积共142.5平方米，单价为每平方米5041.86元，总金额为733238元；合同第六条约定采取分期付款的方式，在本合同签订之日，首付商品房价款373238元，余款人民币360000元，于2013年11月13日前提交一切银行按揭的资料和办理银行按揭手续。如因买受人原因导致逾期付款，按合同附件四约定处理。买受人在交清首付房款时，需一并交清房产证费用。合同第八条约定，出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人；合同第九条第一款约定，逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同还约定了其他权利义务。合同附件四即补充协议第三条约定，买受人如选择银行按揭方式付款的，应在《商品房买卖合同》和本补充协议签署当日付清首付款，同时一并缴齐银行按揭所需全部资料及相关费用；买受人应自《商品房买卖合同》和本补充协议签署之日起三十日内把按揭手续办理完毕，六十日内保证银行按揭款下贷到出卖人账户。否则，买受人付款方式及逾期付款的违约责任变更为“买受人变更为一次性付款，自《商品房买卖合同》签订之日60日内买受人将购房款全款交付给出卖人。买受人如逾期则每逾期一日按商品房总价款的万分之五承担违约金；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，收回商品房，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金；经出卖人书面同意合同继续履行的，自本合同约定的付款期限届满之次日起至全部款项实际支付完毕之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金”。补充协议中还约定了其他权利义务。截止2012年12月5日，被告宋云已分数次以现金交付及POS机刷卡方式陆续向原告光彩物流公司交纳了定金及购房首付款合计373238元。原告光彩物流公司于上述合同签订当日为被告宋云出具收据一张，载明：交款单位：宋云，人民币叁拾柒万叁仟贰佰叁拾捌元整￥373238元，交款事由：30-08号房款。被告宋云亦按合同约定向案外人工行襄阳长征路支行提供了办理按揭贷款所需的相关资料，并与案外人签订了借款合同。2013年10月30日，原告光彩物流公司未能交付房屋。被告宋云多次找原告光彩物流公司协商未果。2014年5月1日，讼争房屋办理建筑工程竣工验收报告，2014年12月22日，讼争房屋办理竣工验收备案证明书。因原告未能按约定期限交房，2015年1月13日，被告宋云提出退房申请，原告光彩物流公司副总梅泽权及总经理俞业钊在该申请上签名，并标注：春节后退、2015年5月30号前。被告宋云持该房申请向原告单位催要购房首付款373238元，原告光彩物流公司工作人员解丹丹于2015年10月23日以需该申请书原件报账为由，将申请书原件保留未退还给被告宋云，被告宋云经索要该退房申请原件无果，遂向襄阳市公安局襄州区分局张湾水陆派出所报警，该派出所告知被告通过诉讼解决。被告宋云又多次向原告光彩物流公司负责销售工作的工作人员及总经理俞业钊要求退款，均未果。原告光彩物流公司后以其诉称理由诉至本院。
本院在审理过程中，原告光彩物流公司于2016年元月31日向本院提出撤回本诉请求的申请，但被告宋云不予同意，本院依法口头裁定不予准许原告撤回本诉的起诉。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，依法应受法律保护。被告宋云依照合同约定向原告交纳了首付购房款，并与银行签订了按揭贷款合同的行为表明被告已履行了合同约定的全部义务，原告光彩物流公司直到2014年12月22日才取得讼争房屋的验收备案证明书，不能在合同约定的2013年10月30日前向被告宋云交付合格的房屋，属根本违约行为，应向被告宋云承担违约责任；虽然双方在补充协议中约定了办理按揭贷款手续的期限，但双方的约定不能约束第三人，且从被告宋云提交的退房申请书内容也可以认定，原告光彩物流公司已同意了宋云申请退房的行为。《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。原告要求解除合同，被告同意解除合同属有效民事法律行为，本院予以确认；原告要求被告宋云支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告宋云已按照合同约定办理了按揭贷款手续，因原告无法在约定期限内交付合格的房屋，被告申请退房，原告亦予以同意，被告宋云没有违约行为，不应承担违约金，故原告主张的违约金于法无据，本院不予支持；因双方均同意解除合同，故被告宋云交纳的购房首付款373238元原告光彩物流公司应予退还；被告宋云反诉主张的按首付款的日万分之五自2012年11月30日起计算的违约金及利息之主张，本院认为，按照上述合同约定内容，原告应向被告支付按已付房款373238元的5%计算得出的18661.90元的违约金，被告宋云反诉主张的违约金计算标准不符合合同约定，应按上述计算标准计算；被告宋云反诉主张的利息于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）襄阳光彩国际物流产业投资有限公司与被告宋云（反诉原告）于2013年8月29日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；
二、被告（反诉原告）宋云协助原告（反诉被告）襄阳光彩国际物流产业投资有限公司在房管部门办理讼争房屋的解除预告登记手续；
三、原告（反诉被告）襄阳光彩国际物流产业投资有限公司向被告（反诉原告）宋云返还购房首付款373238元；
四、原告（反诉被告）襄阳光彩国际物流产业投资有限公司向被告（反诉原告）宋云支付违约金18661.90元；
五、上述二、三、四项均于本判决生效后五日内履行完毕。
六、驳回原告（反诉被告）襄阳光彩国际物流产业投资有限公司的其他本诉请求及被告（反诉原告）宋云的其他反诉请求。
如未按判决书确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13340元，反诉案件受理费1762元，合计15102元，由原告襄阳光彩国际物流产业投资有限公司负担14000元，被告宋云负担1102元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审判长 黄 燕
审判员 田国珍
审判员 徐安义
二〇一六年三月二十四日
书记员 方小翠