江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终2250号
上诉人（原审被告)：高勇，�，汉族，1981年3月2日生，住安徽省巢湖市无为县。
被上诉人（原审原告)：郭剑峰，男，汉族，1980年2月28日生，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：周志云，江苏袁胜寒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告)：高荣举，男，汉族，1978年10月11日生，户籍地安徽省巢湖市无为县，现住江苏省扬中市。
上诉人高勇因与被上诉人郭剑峰、高荣举房屋租赁合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2016）苏1182民初4307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人高勇上诉请求：1、依法撤销扬中市人民法院（2016）苏1182民初4307号民事判决，依法改判。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实理由：一、一审法院认定事实不清。2016年12月16日，郭剑峰�把其承租房屋门锁换掉，实际占有该房屋。一审法院判令高勇自2016年12月7日起至实际返还房屋之日止支付逾期腾房占有使用费于法无据。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，郭剑峰在高荣举经营店铺一年时间未提出转租异议，与高荣举转租房屋经营店铺费用无关。三、郭剑峰应当归还高勇保证金5000元。双方租赁合同已到期，按约定应当归还高勇保证金。
被上诉人郭剑峰辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。自郭剑峰与高勇租赁合同到期后，高勇至今未返还房屋，故高勇应当支付逾期腾房占有使用费用。根据最高人民法院的相关解释，承租人将房屋转租给第三人其租赁期限超过原有租赁期限时，超过部分应当认定为无效。一审法院并未认定高勇与高荣举在其承租期限内发生的转租期限无效。高荣举系房屋的实际占有人，高勇系租赁合同的相对人。高勇与高荣举应当共同承担向郭剑峰返还房屋的义务，至今未返还房屋，应当支付逾期占有房屋的费用。一审法院判令高勇交纳的保证金在其应当承担的房屋占有费用予以相应冲抵并无不当。高勇应另行起诉郭剑峰要求返还保证金。
被上诉人高荣举辩称：我在高勇手里租赁的房屋，房东是郭剑峰。租赁期限是3年，费用是13.5万元。目前住了还不到2年。如果要求我搬走，就应该退给我一年的房租。我与郭剑峰没有合同关系。我不应当承担任何责任。
郭剑峰向一审法院起诉请求：1.判令高勇、高荣举从其所有的扬中市××中路××号房屋中搬离；2.判令高勇、高荣举支付房屋使用费28500元（2016年12月6日至2017年3月7日，此后按114000元/年标准支付至�际返还房屋之日）；3.本案诉讼费由高勇、高荣举承担。事实和理由：2015年12月1日，郭剑峰授权郭加祥对外办理房屋出租事宜，同年12月6日，郭加祥与高勇签订一份《房屋租赁合同》，约定将扬中市××中路××号两间一、二层的房屋出租给高勇，租期为一年。租赁期间，高勇擅自将部分涉案房屋交予高荣举使用，其行为已经构成对郭剑峰财产的侵占。
一审法院查明事实：郭剑峰系扬中市××中路××号房屋的所有权人，该房屋共3层，建筑面积240.01平方米。2013年12月份前，郭剑峰将涉案房屋的一、二层租与案外人朱龙根用于经营妯娌老鸭粉丝馆。
2013年底，原租客朱龙根同高勇协商将涉案房屋转给高勇承租，高勇另需支付朱龙根转让费12万元。此后，在郭剑峰同意转租的情况下，高勇从朱龙根手上接受了涉案房屋，并向郭剑峰支付租金和保证金115000元。郭剑峰向高勇出具收条，载明已收到高勇租房租金115000元，房屋租期由2013年12月7日至2014年12月计一年（其中租金11万元正、另5000元属租房保证金）。嗣后，高勇在承租房屋经营红霞卤菜店，并于2014年12月6日又与郭剑峰签订了新一期的《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为1年，自2014年12月6日至2015年12月6日起；年租金为110000元，按年一次性支付，先付后租，高勇需支付5000元房屋租赁保证金。2015年12月1日，租期将届满之际，郭剑峰因故委托其父亲郭加祥签订租赁合同。2015年12月3日，高勇将涉案房屋隔出来的一间大约十四平方米的门面转租给老乡高荣举用于经营凉皮店，并要求高荣举一次性支付三年房租且承诺三年内租金不涨不跌，高荣举遂按年租金45000元的标准一次性向高勇支付了三年的租金135000元，同日高勇向高荣举出具了收条。
2015年12月6日，郭加祥作为出租房（甲方）代理人同承租方高勇（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于本市三茅街道金苇中路92号两间一、二层的房屋出租给乙方，租赁期限为1年，自2015年12月6日至2016年12月6日起；年租金为114000元，按年一次性支付，先付后租，乙方需支付房屋租赁保证金5000元；未经甲方书面同意，乙方不得私自将房屋的部分或者全部转租给他人。租赁期间，乙方拥有使用权，若乙方因特殊原因需要转让经营，必须与甲方协商并得到甲方书面同意；合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查、移交、如有损坏、短缺应按值或酌情赔偿。合同终止之日起三日内，乙方应搬出全部的所属物品，如逾期房屋内仍有物品，则视为乙方放弃所有权，由甲方处理。该合同除租期和租金标准外，其他内容均与上一年度的合同一致。合同签订后，郭剑峰收取114000�租金及5000元保证金。
在该年度租期到期前，郭剑峰口头告知高勇下年度不再出租房屋，要求其搬离，高勇遂搬离了部分物品，不再经营卤菜店。租期到期后，因高勇、高荣举仍未从隔出的部分房屋搬离，郭剑峰于2016年12月16日换掉已停业的卤菜店门锁，因高荣举仍在经营凉皮店，郭剑峰便只更换了门锁。次日，双方发生争执，郭剑峰向扬中市城西派出所报警，警方出警后要求双方通过法律途径解决租房纠纷，郭剑峰遂诉至法院。
庭审中，高勇称2013年底其从朱龙根手上接手涉案房屋时，郭剑峰曾口头承诺高勇在不租赁的情况下可以转让，并加高了高勇2万元租金作为对郭剑峰的转让补偿，因此本案还涉及到高勇交给朱龙根的12万元转让费和装潢费用。郭剑峰对此予以否认，称合同对转租有明确规定，需郭剑峰书面同意，至于12万元转让费则属高勇�朱龙根的纠纷，与郭剑峰无关；高勇还称2016年5月曾电话告知郭剑峰有人要接手租房，但郭剑峰不同意，导致其无法向他人收取转让费，郭剑峰对高勇曾经口头联系一事认可，但因高勇未将第三方带来商谈，郭剑峰无法辨识真假，故未同意。
诉讼中，郭剑峰提交了一份《关于涉案房屋的情况说明》，称高勇并未对房屋进行装修，房屋内的空调、冰柜等也系前一承租人添置，郭剑峰只诉请返还房屋，添置品高勇均可带走。
以上事实，有郭剑峰提供的身份证复印件、个人委托授权书、房屋租赁合同、房屋产权证、接处警工作登记表，高勇、高荣举提供的收条、身份证复印件、转让说明、收据以及庭审笔录等在卷佐证，一审法院予以认定。
一审法院认为，郭剑峰与高勇于2015年12月6日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效�双方均应遵守并按照合同约定履行各自义务。
首先，根据《房屋租赁合同》第二条约定：“该房屋租期为一年，自2015年12月6日起至2016年12月6日止”，现租期已满，郭剑峰也明确表示不同意继续出租，故郭剑峰和高勇的租赁合同已到期终止，高勇应及时腾房恢复原状。高勇在承租期间将涉案房屋进行分割，郭剑峰在租赁期满后已对高勇经营卤菜的房屋采取了强制收回措施，现要求高勇承担该部分房屋的占有使用费，不予以支持。高勇隔出的另一部分房屋用于经营凉皮店，现在仍在经营，高勇拒不返还该部分房屋的行为已构成对郭剑峰所有权的侵占，应向郭剑峰返还该部分房屋并承担相应的逾期腾房占有使用费。另，根据郭剑峰的情况说明，高勇可将该房屋内的添置物取走。其次，根据《房屋租赁合同》第八条约定：“未经甲方书面同意，乙方不得私自将�屋的部分或全部转租给他人”，现高勇未经郭剑峰书面同意将涉案房屋的部分区域转租给高荣举，系属非法转租，高勇虽辩称郭剑峰曾口头承诺高勇在不租赁的情况下可以转让，并加高了高勇2万元租金作为对郭剑峰的转让补偿，但此属郭剑峰与高勇按新订合同履行双方的约定，郭剑峰并未参与高勇与他人的转让费之中，故对高勇抗辩不予认可。郭剑峰虽未在知道或者应当知道高勇转租之日起六个月提出异议，但高荣举一次性向高勇支付了三年房租，其转租期限已远超过高勇与郭剑峰的《房屋租赁合同》的剩余期限（截止2016年12月6日），故高勇与高荣举约定超出剩余两年转租期限应认定为无效。现租赁期限已经届满，郭剑峰也明确表示不同意继续出租其房屋，高荣举作为实际承租人应向郭剑峰返还涉案房屋，现高荣举在租赁期满后实际占用隔出的店面仍在继续经营凉皮店，其应和高勇一道共同向郭剑峰承担该部分房屋的逾期腾房占有使用费用，至于高荣举已经缴纳给高勇的三年租金，与本案无关，可另行主张权利。具体租金方面，可参照45000元/年的标准向郭剑峰承担逾期腾房占有使用费，即高勇、高荣举应自2016年12月7日起至实际返还涉案房屋之日止按45000元/年的标准支付逾期腾房占有使用费，高勇已支付的5000元房屋租赁保证金可做相应冲减。最后，高勇称其向前承租人朱龙根交纳了12万元的转让费，故郭剑峰应当偿还其转让费或让下一承租人交给其转让费。本案中的基础法律关系系郭剑峰与高勇的租赁关系，郭剑峰基于该租赁关系向高勇交付房屋，高勇基于该租赁关系向郭剑峰支付租金，别无其他，其标的仅为房屋本身。而高勇所称的转让费，系基于该出租房屋的具体使用情况所产生，即从前承租人手中“盘店”进行经营，该费用涉及第三人且超出本案的法律关系，不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、高勇、高荣举限于本判决生效后十日内从郭剑峰所有的位于扬中市××中路××号的房屋搬离并清空其个人物品；二、高勇、高荣举应自2016年12月7日起至实际返还涉案房屋之日止按45000元/年的标准向郭剑峰郭剑峰支付逾期腾房占有使用费（高勇已付的5000元保证金应作相应冲减），限于本判决生效后十日内搬离时付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由高勇、高荣举负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明的事实基本相同。
本院认为，郭剑峰与高勇签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，应确认合法有效，双方应按约履行合同义务。该租赁合同双方约定租期为一年（自2015年12月6日起至2016年12月6日止），该房屋租期届满后，郭剑峰要求高勇搬离该租赁房屋，符合双方约定及法律规定。高勇作为承租人应当按时将该租赁房屋腾空恢复原状交付给出租人郭剑峰，而高勇在承租期间未经出租人郭剑峰同意将涉案房屋进行分割，并将隔出的一部分房屋转租给高荣举，用于经营凉皮店，高勇一次性收取高荣举三年房租，高勇转租期限已超过其租赁郭剑峰房屋的剩余期限，高荣举�租期限超过高勇承租剩余租赁期限部分的约定应当认定无效。高勇、高荣举在剩余租赁期限届满后应承担返还该租赁房屋的民事责任，而高荣举至今仍占用该租赁房屋未返还，高勇拒不返还高荣举占用租赁房屋的行为已构成对郭剑峰所有权的侵占，应当向郭剑峰返还该部分房屋，并承担逾期腾房占有使用费。高勇虽以一审法院认定事实不清，适用法律错误为由上诉，但没有提交充分证据加以证明，故本院不予采纳。
综上所述，高勇的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人高勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉宽
审�员李守斌
审 判 员 谢 铭
二〇一七年九月二十六日
法官助理 甘可平
书 记 员 桂江荣