福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）同民初字第3291号
原告沈晓娟，女，1984年3月8日出生，汉族，住福建省诏安县。
委托代理人赖惟金，福建建明联合律师事务所律师。
被告李文轩，男，1976年6月16日出生，汉族，户籍地河南省西平县。
被告冯素芹，女，1976年8月23日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
第三人南昌铁路杰能技术有限公司，住所地江西省南昌市高新技术产业开发区高新二路建昌工业园金庐软件园海外大厦北楼310室。
法定代理人万明，总经理。
委托代理人韩力伟，男，1991年2月26日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区，系公司职员。
原告沈晓娟与被告李文轩、冯素芹，第三人南昌铁路杰能技术有限公司（以下简称铁路杰能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告沈晓娟之委托代理人赖惟金、第三人铁路杰能公司之委托代理人韩力伟到庭参加诉讼。被告李文轩、冯素芹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告沈晓娟诉称，2014年1月28日，其与被告李文轩就坐落于厦门市同安区美人山一里8号3401室房产（下称涉案房产）买卖事宜签订《房产买卖协议》（下称《协议》），该《协议》约定：房产成交总价为1320000元，沈晓娟应于协议签订之日支付200000元定金给李文轩，剩余购房款分三期付清，李文轩应在交付涉案房产前解除与承租人之间的租赁关系，收到全部房款当日将涉案房产交付沈晓娟使用，并于2014年6月1日将落户在涉案房产上的户口全部迁出；同时协议还约定若李文轩悔约，则应自悔约之日起三日内以沈晓娟所付定金的双倍返还。前述《协议》签订后，沈晓娟已依约如期将全额购房款支付给李文轩，但李文轩迟迟未履行协议所约定的义务：没有解除与涉案房产承租人的租赁关系，没有及时将落户在涉案房产上的户口迁出，也没有在收到全部房款的当日将涉案房产交付沈晓娟使用，且经沈晓娟多次催告仍拒不将涉案房产交付使用。由此沈晓娟认为，李文轩至今未能依约将涉案房产交付使用等行为已构成悔约，应双倍返还定金；同时李文轩负有立即解除与涉案房产承租人的租赁关系并将涉案房产交付沈晓娟使用。上述债务发生在李文轩、冯素芹夫妻关系存续期间，冯素芹应对上诉债务承担共同责任，故沈晓娟请求法院：1.判决李文轩、冯素芹立即将厦门市同安区美人山一里8号3401室的房产交付沈晓娟使用；2.判决李文轩、冯素芹共同返还沈晓娟厦门市同安区美人山一里8号3401室2014年5月5日以后的房屋租金人民币（币种，下同）12500元（房屋租金以3000元／月为计算标准，自2014年5月6日起计至2014年10月10日之日止）；3.判决李文轩、冯素芹共同支付违约金暂计207040元（自2014年5月6日起按照房款总价的0.05%计算至实际付款之日止）；4.判令本案全部诉讼费用由李文轩、冯素芹共同承担。
被告李文轩、冯素芹未提交书面答辩意见。
第三人铁路杰能公司述称，铁路杰能公司从以前就与旧房东（被告李文轩）承租房屋，至今都还在租住，与前任房东李文轩签订租赁合同的期限是2013年10月到2014年10月，合同期满后与新房东即原告沈晓娟于2014年10月签订新合同。房屋租金都是提前支付半年房租，每半年缴纳一次，2014年10月的租金都已经交给李文轩。李文轩曾带沈晓娟过来看房子，但是租赁合同已经签订，公司并不清楚他们是何时签订房屋买卖合同。
经审理查明，2014年1月28日，购买方（乙方）原告沈晓娟与出售方（甲方）被告李文轩签订一份《房产买卖协议》，约定：“第一条，甲方同意将座落于厦门市同安区美人山一里8号3401室的房产，用途住宅出售给乙方。建筑面积123.84平方米。……第二条，甲乙双方同意，上述房屋成交总价为人民币壹佰叁拾贰万元整（小写￥1320000元）。……第四条，乙方将总房款分三次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于2014年2月15日前向甲方支付人民币贰拾万元整；2、乙方于送件当日向甲方支付人民币柒万元整；……4、乙方向银行申请商业贷款人民币捌拾万元整，该贷款由银行直接转至甲方账户，……第九条，交房事项：1、甲方应于收到全部房款当日将房产交付给乙方使用。甲方交付房产时应保证室内整洁，无结构性损坏，……第十二条，违约责任：……2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过十日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。……”双方还就其他事项进行了约定，沈晓娟及其代理人林志荣与李文轩均在该合同上签名并捺手印。该合同签订后，沈晓娟于2014年1月21日向李文轩的银行账户转入50000元、林志荣于2014年1月21日向李文轩的银行账户转入50000元及19000元；同时沈晓娟委托林志阳于2014年1月21日向李文轩的银行账户转入50000元及31000元、于2014年2月22日向李文轩的银行账户转入65000元。沈晓娟于2014年3月7日领取了厦门市同安区美人山一里8号3401室的房产的权属证书，之后于2014年5月5日向李文轩支付850000元。后沈晓娟认为李文轩存在违约行为而诉至法院，并提出如上诉讼请求。
审理中，本院依法追加铁路杰能公司作为本案第三人参加诉讼。铁路杰能公司陈述其之前一直与被告李文轩承租房屋，最近的一期租赁合同签订时间自2013年10月12日至2014年10月11日止，且该租赁期届满后，铁路杰能公司即与沈晓娟签订了租期自2014年10月11日至2015年10月10日止的《房屋租赁合同》，继续承租厦门市同安区美人山一里8号3401室的房产。对于铁路杰能公司的陈述及《房屋租赁合同》，沈晓娟均无异议。
另查明，被告李文轩与被告冯素芹在上述房屋出售期间系夫妻关系。
上述事实，有原告沈晓娟提供的房产买卖协议、银行交易明细、土地房屋登记卡，第三人铁路杰能公司提供的房屋租赁合同等证据以及庭审笔录、当事人在庭审中的陈述、质证意见为证，上述证据因被告李文轩、冯素芹未到庭质证，本院依法推定沈晓娟的举证成立并予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告沈晓娟与被告李文轩签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应履行约定的合同义务。根据约定，李文轩应于收到全部房款当日将房产交付沈晓娟使用，即应当于2014年5月5日沈晓娟支付最后一笔房款当日将房屋交付给沈晓娟，但事实上，此时该房屋尚处于租赁给第三人铁路杰能公司的状态，李文轩未能提交其将房屋交付给沈晓娟的相关证据，违反了合同的约定，其行为已经构成了违约；铁路杰能公司作为讼争房屋的承租人，在与李文轩的承租期间，发生了租赁房屋所有权的变动，并不影响其与李文轩租赁合同的效力，但是在该租赁期满后，沈晓娟作为房屋的所有权人有权收回该租赁房屋，但沈晓娟选择继续与铁路杰能公司签订房屋租赁合同，故自2014年10月11日开始，该房屋已经处于沈晓娟的实际控制之下，应视为此时房屋已经实际交付，故沈晓娟诉求李文轩、冯素芹将讼争房屋交付使用已无必要，其该项诉求本院不予支持。同时如上所述，李文轩存在着交房的违约行为，故其应当承担相应的违约责任，基于双方合同的约定，违约金每日按照房屋总价的0.05%计算，因该讼争房屋自2014年10月11日开始处于沈晓娟的实际控制之下，故李文轩应当承担的违约金应为2014年5月5日至2014年10月11日共160日×1320000元×0.05%=105600元；本案系合同纠纷，冯素芹并非合同的当事人，故基于合同产生的违约责任应当由合同当事人即李文轩承担，沈晓娟诉求冯素芹共同承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在沈晓娟购买讼争房屋的过程中，其已经知晓讼争房屋处于租赁的状态，但双方对于房屋产权变更后租金的归属问题并未予以约定，且沈晓娟已经获得了其取得讼争房屋产权开始的逾期交房违约金，故其诉求自其取得讼争房屋产权开始的房屋租金的请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。李文轩、冯素芹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为放弃相应的诉讼权利，本院依法可以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李文轩应于本判决生效之日起十日内向原告沈晓娟支付逾期交房违约金人民币105600元；
二、驳回原告沈晓娟的其他诉讼请求。
如被告未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币4630.6元，适用简易程序减半收取人民币2315.3元，由原告沈晓娟负担人民币1109.3元，由被告李文轩负担人民币1206元。款均限于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 李 强
人民陪审员 张碧卿
人民陪审员 曾华莹
二〇一五年四月二十三日
代书 记员 叶彩女
附本案适用法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。