湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民初字第04487号
原告宁乡县白马桥乡白马社区刘家组。
代表人刘国武，系该组组长。
委托代理人曾国强，宁乡县法律服务中心法律工作者，特别授权。
被告刘尚兵。
被告邓光华。
委托代理人杨春泉，湖南河清律师事务所律师。
原告宁乡县白马桥乡白马社区刘家组诉被告刘尚兵、被告邓光华确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谢卫华适用简易程序公开开庭进行了审理，原告宁乡县白马桥乡白马社区刘家组的委托代理人曾国强、被告刘尚兵、邓光华及被告邓光华的委托代理人杨春泉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宁乡县白马桥乡白马社区刘家组诉称：被告刘尚兵系原告集体经济组织成员，其于1989年通过村民住宅用地审批程序在原告单位无偿获得面积为183㎡的宅基地使用权，1991年登记发证，证号为白集建（91）字第00＊＊＊1号。2003年被告刘尚兵将在原告处所建的该住宅出租给被告邓光华开办幼儿园至今。近期得知，两被告已于2005年8月16日签订《房屋所有权集体土地使用权转让合同书》，被告刘尚兵已将在原告处所建房屋连同宅基地一并出让给邓光华。为此，原告组所有村民一致反对，以两被告的行为侵害了全组村民利益为由，联名要求追回非法转让的集体土地。原告认为，两被告签订的《房屋所有权集体土地使用权转让合同书》违法，属于无效合同。原告现依法起诉，请求法院依法确认两被告签订的《房屋所有权集体土地使用权转让合同书》无效并承担本案诉讼费。
原告宁乡县白马桥乡白马社区刘家组为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、原告小组组长的职务证明，拟证明原告诉讼主体资格合法；
2、原告小组组长的身份证明，拟证明负责人身份情况；
3、被告刘尚兵身份证明；
4、被告邓光华身份证明，证据3、4拟综合证明两被告主体资格合法，且两被告属于不同村民组的事实；
5、刘尚兵建房审批表，拟证明刘尚兵建房用地属于集体土地的事实；
6、房屋土地转让合同书，拟证明两被告非法转让集体土地的事实；
7、公证处的谈话笔录，拟证明当事人明知转让行为违法的事实；
8、刘家组村民联名信，拟证明村民一致主张权利的事实；
9、土地登记卡，拟证明邓光华已拥有一处宅基地的事实；
被告刘尚兵辩称：两被告确实是在未经本村、组和当地村民同意下签订的《房屋所有权集体土地使用权转让合同书》，且合同已经履行。请求法院依法处理。
被告刘尚兵未向本院提供证据，视为对其举证权利的放弃。
被告邓光华辩称：1、原告宁乡县白马桥乡白马社区刘家组既不是该土地所有权人，也不是管理人，不是本案适格主体；2、本案原告的诉讼请求含糊不清。请求法院依法驳回原告的起诉。
被告邓光华围绕其主张，向本院提供了证据一份：白马社区刘家组村民联名证明一份，拟证明转让合同得到了村民的同意且未损害村民利益的事实。
本院依职权于2014年11月4日向宁乡县白马桥乡白马社区居民委员会进行了调查，该居委会向本院出具了《证明》一份，内容为：“兹有我社区刘家组居民刘尚兵所建住房宅基地（地号25＊＊＊014）属刘家组集体所有。宁乡县白马桥乡白马社区居民委员会2014年11月4日”。
经质证，（一）被告刘尚兵对原告提供的证据的质证意见为：对证据1-9均无异议。被告邓光华对原告提供的证据的质证意见为：对证据1、2的真实性无异议，对证明目的有异议，本案原告诉讼主体不适格；对证据3、4真实性无异议，对拟证明两被告属于不同经济组织的证明目的有异议，到底是以村还是组为单独的经济组织有待商榷，故不能达到原告的证明目的；对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，该土地属于宁乡县白马桥乡所有，不能证明属于原告所有；对证据6的真实性无异议，对是否为非法转让尚需法院确认；对证据7的笔录内容无异议，但对证明目的有异议；对证据8的真实性不予认可；对证据9的真实性无异议，因本案涉案合同在2005年8月16日签订的，故合同签订时被告邓光华没有取得其他宅基地，该证据无法达到原告的证明目的。（二）原告宁乡县白马桥乡白马社区刘家组对被告邓光华提供的证据的质证意见为：对该证据的真实性、合法性均有异议，该证据不符合证据的客观要件，且签名村民未到庭进行质证。被告刘尚兵对被告邓光华提供的证据的质证意见为：该证明上签名的村民有些都不是刘家组村民。（三）原告宁乡县白马桥乡白马社区刘家组与被告刘尚兵对本院依职权于2014年11月4日调取的《证明》一份无意见；被告邓光华对该《证明》的意见为：对合法性和证明目的均有异议，权属应以合法登记为准。
本院审查后综合认证如下：（一）原告提供的证据1-7、9均来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院均予以采信；原告提供的证据8，因证人未出庭接受质询，故本院不予采信。（二）被告邓光华提供的证据一份，因证人未出庭接受质询，故本院不予采信。（三）本院依职权于2014年11月4日向宁乡县白马桥乡白马社区居民委员会调取的《证明》一份来源合法、内容真实、与本案相关联，本院予以采信。
根据采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：
被告刘尚兵系宁乡县白马桥乡白马社区刘家组村民；被告邓光华系宁乡县白马桥乡白马社区黄金组村民。1989年，被告刘尚兵在白马社区刘家组8号的宅基地上修建了两层楼房一栋，该房屋建筑面积约350㎡、占地面积为183㎡。
2005年8月16日，转让方刘尚兵作为甲方、受让方邓光华作为乙方，双方签订了《房屋所有权、集体土地使用权转让合同书》一份，约定：甲方有房屋一栋，坐落在宁乡县白马桥乡白马桥村刘家组8号，计建筑面积约350平方米，土地占地面积183平方米（见“白集建（91）字第00＊＊＊1号”《集体土地建设用地使用证》）。现甲方自愿将上述房屋所有权及土地使用权转让给乙方，现双方就有关转让事宜达成如下条款：一、转让范围：上述全部房屋和房前围墙及围墙内183平方米的土地使用权。二、转让价款：上述房屋共作价伍万陆仟捌佰元整。三、付款方式：上述转让款分两次付清，即在今天支付伍万壹仟捌佰元，余款伍仟元在今年十月一日前付清。四、房屋及权证交付：上述房屋已于今年七月初交付乙方使用，土地使用证现当即交付乙方。五、特别约定：1、如国家征收该土地上的建筑物，围墙以内的（含围墙）所有建筑及设施赔偿费用归乙方，土地补偿费用归本村、组。2、如未征收，在本宅基地上，乙方有权对现有房屋进行扩、改建和装修。3、该栋房屋后面杂屋，甲方不得转让给任何人，如乙方需要，甲方以最优惠价转让给乙方。六、本合同自双方签字并经公证之日起生效，如一方违约，由违约方赔偿另一方违约金伍仟元。
两被告签订合同且邓光华向刘尚兵支付了价款56800元后，刘尚兵将合同所涉房屋交付邓光华控制使用至今。
本院认为，农村宅基地归集体所有，本案合同所涉房屋建设在农村宅基地上，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。两被告所签订的《房屋所有权、集体土地使用权转让合同书》的转让标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。被告邓光华并非宁乡县白马桥乡白马社区刘家组村民，其无权使用该宅基地。原、被告双方签订的《房屋所有权、集体土地使用权转让合同书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设”的禁止性规定，应为无效合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
被告刘尚兵与被告邓光华于2005年8月16日签订的《房屋所有权、集体土地使用权转让合同书》无效。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告宁乡县白马桥乡白马社区刘家组负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 谢卫华
二〇一四年十二月十一日
书记员 王 皓
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。