广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗中法民五终字第854号
上诉人（原审原告）广东骏伟房地产开发有限公司。
法定代表人江建华，职务总经理。
委托代理人刘殿葵，广东穗卫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈志华，男，1960年6月24日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）陈志雄，男，1958年7月8日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）陈志坚，男，1953年3月14日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）罗森炎，女，1925年12月5日出生，汉族。
上述被上诉人共同委托代理人杨艳冬，女，1967年11月25日出生，汉族。
上诉人广东骏伟房地产开发有限公司（以下简称骏伟公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第3483号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
骏伟公司向原审法院提起诉讼称：1994年7月7日，骏伟公司与陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎亲属陈桂全签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定骏伟公司拆迁陈桂全49.04平方米房屋，调换产权59.04平方米，超面积10平方米部分按均价550元／平方米作价人民币5500元买卖，超出调换面积部分陈桂全及陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎未作买卖。2004年11月，骏伟公司安排陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎回迁的东船上街1号盈基大厦703、1015、1215、516房共4套房屋，经测绘有总建筑面积138.5953平方米，虽然骏伟公司上门催促清款办证多次，但陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎仍然拒付。故现要求陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎连带支付从2004年12月起至2011年10月止的超面积回迁房79.5553平方米（现房屋建筑面积138.5953平方米－约定的产权调换建筑面积49.04平方米房屋－已付款购买的面积10平方米计得）的房屋使用费共198092.70元（按每月每平方米30元的标准计）给骏伟公司。
陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎共同辩称，不同意骏伟公司的诉请。l、骏伟公司存在违约行为，拖延至2004年11月27日才安排回迁，长期拖欠陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎的临迁费和交通费。安排陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎回迁时并未明确回迁房面积，骏伟公司的所有拆迁负责人均未露面，致使无法追讨骏伟公司的违约金和临迁费、交通费以及协商解决协议中超面积部分的购买价格，至2011年2月从市房管局领回上述4套房屋分户图，图中分摊面积为20%与拆迁协议中10%不符，陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎在2011年7月申请重新出具测绘图纸。从2011年3月开始，陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎一直主动与骏伟公司协商解决协议内和协议外的超面积部分的解决方法，也曾经两次到516房商讨按协议约定分摊面积和超出协议面积的房价，但协商未果。房屋现在测绘面积是122.6806平方米，并非骏伟公司所称的总建筑面积138.5953平方米。我认为居住面积折合建筑面积计得l04.285平方米。对于超出的面积（122.6806平方米－104.285平方米），我方同意按4000元／平方米至4500元／平方米之间的价格购买，该标准是售楼部2004年公布的售楼单价。对于（104.285平方米－49.04平方米－已付款的购买面积10平方米）的面积希望以3000元／平方米标准购买，该标准是同大厦其他回迁户合同所约定的购买超产权面积优惠单价。对于增大面积我方愿意购买，双方若无法协商一致，应由法院确定，无论日后法院确定的是什么价格，我方愿意按照法院确定的价格购买。
原审法院认为：陈桂全与骏伟公司于1994年7月27日自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性的规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。讼争的703房、1015房、1215房、5l6房均是骏伟公司用于安置陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎的回迁房，虽然骏伟公司提供的分户图复印件显示，上述安置房的面积大于双方在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》所约定的补偿面积，但骏伟公司明知回迁房的面积大于协议约定的面积，仍作为回迁房安置陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎，陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎接受并使用至今，应视为双方实际已变更了回迁房的面积，703房、1015房、12l5房、516房是作为骏伟公司拆除陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎原房屋的产权调换房，产权应属陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎所有，不存在超出协议约定面积属骏伟公司所有的情形，故骏伟公司要求陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎支付房屋使用费的请求不符合法律规定。由于房管部门仍未核发703房、1015房、l215房、516房的权属证书，上述房屋的具体面积不能确定，待面积确定后，双方可通过合法途径解决陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎支付超协议面积补偿款的问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原审法院作出判决：驳回广东骏伟房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费2131元由原告广东骏伟房地产开发有限公司承担。
判后，骏伟公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎连带支付超面积回迁房使用费198092.70元给骏伟公司。2、本案两审的全部诉讼费用由陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎承担。事实和理由如下：一、原判认定事实错误。（一）回迁房的面积是双方一致认可的，测绘结果2011年2月才得知。原判第4页第四段认定，骏伟公司提供516、703、1015、1215房《房地产分户图》复印件，该认定不够准确。一方面，516、703、1015、1215房《房地产分户图》是陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎复印提交给骏伟公司申办《回迁证明》的，是在2011年2月，经骏伟公司两次催告之后，陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎交来的。该《房地产分户图》上有陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎的亲笔签名。另一方面，分户图的数据138.5953平方米是骏伟公司与陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎一致认同的数据。诉讼之前，经骏伟公司多次催告，双方也协商多次，双方对该面积数据均无异议。2011年2月，我们协商办证时，陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎将分户图复印交给骏伟公司。该数据是诉讼双方主张权利的重要依据，原判没有重视。（二）骏伟公司2010年起就催收约定房款，陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎拒付。骏伟公司自2010年11月开始催款办证，并多次催告，原判对该基本事实没有认定。第一，2010年11月8日的《关于盈基大厦业主办理﹤房产证﹥有关事项的通知》.第2点明确记载，“回迁证明一项，按规定应当由本公司（即开发商）为各位业主出具，内容包括：回迁地址、房屋面积、权属人情况、超出补偿协议面积部分的处理意见等事项”，包含了清款内容。第二，2011年2月21日的《关于办理房产证与清收超面积回购款的通知》，标题之中就点明要“清收超面积回购款”。第三，2011年7月23目，骏伟公司再次催告陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎，不付款就要诉请法院确认共有，原判对此只字不提。原判没有认定骏伟公司催告清款的事实，其后果在于忽略骏伟公司行使物权的事实。（三）回迁安置行为不是骏伟公司变更补偿协议。原判第6页倒数第5-4行认定，“应视为双方实际已变更了回迁房的面积”。该认定错误：第一，双方没有就超合同面积房屋达成产权交换合意。本案超合同面积79.5553平方米，该数据在2004年11月回迁之时并不明确，直到2010年2月《房地产分户图》公布之后，双方才清楚。经过多次协商，无法达成买卖合意。第二，讼争516、703、1015、1215房登记的物权仍然属于骏伟公司。房地产查册表明确记载，本案的讼争房屋盈基大厦516、703、1015、1215房，其物权仍然属于骏伟公司，不是原判所认定的所有权已经归属陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎。（四）原判混淆拆迁补偿与回迁安置不同性质的法律关系。首先，本案涉及两个性质不同的法律关系，分别记载于两个不同的协议。一是涉及居住请求权的回迁安置关系，涉及“4个独立套间”73平方米面积的房屋，另外一个就是不动产交换法律关系，拆迁补偿关系，涉及59.04平方米面积的房屋产权。原判根据回迁安置73平方米的约定，在原判第6页倒数第3-2行，认定陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎的取得516、703、1015、1215四套回迁房屋139.5953平方米所有权，混淆了二者的法律关系。其次，当事人明确约定安置房屋不等于产权交换房屋。1994年7月11日签订的安置协议约定安置面积为73平方米，分成4个独立套间，而后来签订的产权调换协议1994年7月27日补偿协议明确约定，产权调换面积仅仅为59.04平方米，其中13.96平方米面积的回迁房，不作产权调换。再次，骏伟公司也不是原判第5页第二段所认定的，“明知回迁房的面积大于协议约定的面积，仍作为回迁房安置被告（陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎）”。骏伟公司在2011年2月才看见陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎交来的房屋分户图，得知回迁房超面积，知情后便立即行使权利进行追索。二、原判适用法律错误，漠视骏伟公司的物权。原判适用《合同法》第八条，驳回骏伟公司的诉讼请求，其适用法律错误。骏伟公司提起清收超面积房屋使用费，目的是要求保护现有的物权，使国有资产免遭流失，拒绝“免费午餐”。讼争的回迁安置房盈基大厦516、703、1015、1215房，其物权至今由政府确认登记在骏伟公司名下，陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎长期超面积使用，没有支付任何对价，按照我国《物权法》第九条、第三十九条规定，超面积使用的回迁安置房屋，陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎应当支付使用费。广州市中级人民法院在2010年已有类似的回迁安置房支付使用费的判例在全国公布。三、原判否认骏伟公司请求权，确认他人房屋所有权，实体认定错误。原判基于对产权调换、回迁安置法律关系认识的错误，忽略了陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎经催告仍拒绝超面积使用回迁房对价的基本事实，在实体处理上，否认了骏伟公司的房屋使用费请求权，在原判第6页倒数第3-2行，确认讼争的回迁安置房盈基大厦611、714、911、1017房归陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎所有，该实体认定错误，混淆了产权调换的过户办证请求权与不动产所有权（支配权）的关系。四、本案存在中止诉讼情形。由于盈基大厦在粤北燃料公司挂靠开发期间烂尾多年，2001年南海股东接手继续投资时，项目已经亏损过亿，公司的资本金早已全额投入施工建设，资余缺口依旧难以填补，拖累公司进入债务漩涡。而负债的主要原因就是回迁成本太高，盈基大厦拆迁5千平方米破旧的楼梯楼，要回迁1万多平方米电梯楼，超面积回迁房大部分仅售550元／平方米，少数的才是7000元／平方米。10年的拆迁周期，支付的临迁费又高达3000万元。债台高筑，债权人纷纷追讨，有些债务案件已经进入强制执行程序。2012年12月9日，南海法院因执行到期债权，已经查封本案的超面积回迁房盈基大厦516、703、1015、1215房（查封裁定书已经作为新证据，由骏伟公司在一审判决之前提交原审法院），超面积的房屋将用于拍卖偿债。在南海法院拍卖和陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎行使优先购买权成功之前，本案的超面积房屋买卖约定已经无法履行。履行标的不确定，解除合同的诉讼只得中止。所以，依照我国《民事诉讼法》第一百三十六条第（五）项规定，本案应裁定中止诉讼。综上，原判不顾国有资产的严重流失，在认定事实和适用法律上存在严重错误，在双方当事人回迁房不是全部用于产权调换的情况下，仍然曲解当事人意思，确认陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎的房屋所有权。原判应当被撤销，国有资产应该获得最低限度的保护，骏伟公司的诉求依法应予支持。
骏伟公司在二审庭询中补充发表意见称，合同内价款已经理清，争议的是房屋使用费问题；安置协议明确约定不超过协议面积。
陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎答辩称：我方认为使用费不能成立，骏伟公司知道回迁时面积已超出协议面积仍然将房屋给我方使用，我方在讼争房屋居住七年也没有要求我方缴纳房屋使用费，骏伟公司同意将房屋回迁给我方，视为房屋归我方所有。
本院经审理查明：1994年7月11日，广东省旅游房地产开发公司（甲方）与陈桂全、陈志华、陈志坚、陈志雄签订《广州市房屋拆迁安置补偿协议》，约定甲方于1997年12月30日前在征地范围内将产权自有的居住面积73平方米安置给乙方回迁居住。
在拆迁期间内，如出现计划外生育，取消原安置计划，另行安排，给予制裁性处罚。回迁面积不多于协议面积，不少于拆迁前的原来面积。回迁地点、方位、楼层由所在街道办事处与征地单位视情况决定。
1994年7月27日，广东省旅游房地产开发公司（甲方）与陈桂全（乙方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（该合同经房管部门鉴证），约定：一、乙方同意甲方拆除大沙头路东一巷10号，该房屋经房管部门核定建筑面积56.48平方米（其中违章建筑7.44平方米）；二、甲方将自有的东船上街东一、二巷征地范围内建筑面积为59.04平方米的房屋用作拆除乙方原房屋后的产权调换（补偿）；三、经核定乙方原址房屋与甲方调换（补偿）给乙方房屋，两者对比，相差10平方米，甲方根据有关规定以550元一平方米的标准计算，付给甲方5500元，并于1994年9月30日前付清。
上述合同签订后，陈桂全户迁出上述原址房屋，将上述原址房屋交给广东省旅游房地产开发公司拆除。陈桂全户于1994年8月2日向广东省旅游房地产开发公司支付了增大面积购房款5500元。
2001年2月15日，经广东省工商行政管理局核准广东省旅游房地产开发公司名称变更为广东骏伟房地产开发有限公司。
2004年11月，骏伟公司提供东船上街1号盈基大厦703、1015、1215、516房给陈桂全户回迁居住。
1996年3月，陈桂全死亡，其配偶为罗森炎。现上述回迁房由陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎户居住使用。
广州市越秀区东船上街3-37、东一巷1-27、东二巷1-37号、13号大院等房屋，由骏伟公司与中央政府驻香港联络办公室广东联络部共有，其中中央政府驻香港联络办公室广东联络部占有首层商业100平方米、2层办公100平方米、16、17层住宅2000平方米。
房管部门至今未核发盈基大厦703、1015、1215、516房的房地产证。
广州市房地产测绘所2010年1月20日出具《房地产分户图》，显示大沙头东船上街1号703房单元总面积36.3038平方米、大沙头东船上街1号1015房单元总面积27.2平方米，大沙头东船上街1号1215房单元总面积27.2平方米，大沙头东船上街1号516房单元总面积47.8915平方米。
广州市房地产测绘所2011年8月17日出具《房屋面积测量成果报告书》，显示大沙头东船上街l号703房单元总面积32.1350平方米、大沙头东船上街1号1015房单元总面积24.0767平方米，大沙头东船上街1号1215房单元总面积24.0767平方米，大沙头东船上街1号516房单元总面积42.3922平方米。
为证明骏伟公司曾分别在2010年11月、2010年2月、2011年4月逐户上门、张贴或邮寄送达通知，以催告陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎支付超面积房款，骏伟公司提供：1、3412号案连广强应诉书及《关于盈基大厦业主办理房产证有关事项的通知》，其内容是通知该大厦业主尽快携带有关资料到房管部门办理产权登记手续。证明骏伟公司在2010年11月8日就开始向全体回迁户催告“超面积补偿”。2、戴德城3463号案应诉通知书、起诉状、证据清单、《关于办理房产证与清收超面积回购款的通知》，其内容为：为了使用权业主更快地办理房产证，请各回迁户业主尽快准备好有关预付和未付超面积房款的单据等资料，我公司将于近期上门进行双方核对。证明骏伟公司在2011年2月21日、4月30日向全体回迁户催告“清收超面积回购款”。3、梁秀峰2321号案起诉状、通知、《关于办理房产证与清收超面积回购款的通知》、邮寄双挂单。陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎仅确认见过《关于盈基大厦业主办理房产证有关事项的通知》。
骏伟公司于2011年4月30日向盈基大厦回迁户发出通知称，于2011年7月15日之后仍未有付清超面积回购房款的，其回迁超合同面积部分的回购房单位面积价格按照现时广州市区内的市场价格执行，回迁户也可以自愿选择共有产权。
广东省佛山市南海区人民法院于2011年12月9日作出（2011）南法执字第1847恢字1-1号执行裁定，查封盈基大厦703、1015、1215、516房。
本院认为，骏伟公司与陈桂全签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及与陈桂全、陈志华、陈志雄、陈志坚签订《广州市房屋拆迁安置协议》之后，拆除陈桂全户房屋，将讼争房屋交付陈桂全户作为补偿。关于超出合同约定的面积如何处理，双方当事人并无约定。骏伟公司在明知讼争房屋超出合同约定面积的情况下将讼争房屋交付陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎，并向盈基大厦回迁户发出通知称于2011年7月15日之后仍未有付清超面积回购房款的，其回迁超合同面积部分的回购房单位面积价格按照现时广州市区内的市场价格执行，回迁户也可以自愿选择共有产权。本案中陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎并未选择共有产权，对于支付超出合同约定面积的房款亦无异议，仅就房款标准未与骏伟公司达成一致意见，故骏伟公司可另案主张该部分面积房款，但其主张陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎支付超出合同约定面积的房屋使用费，据理不足，本院不予支持。
骏伟公司在一审诉讼期间，不履行与案外人达成的和解协议，导致讼争房屋被查封，该查封行为与骏伟公司、陈志华、陈志雄、陈志坚、罗森炎之间的房屋拆迁安置补偿纠纷并非同一法律关系，骏伟公司以此为由要求中止本案审理，据理不足，本院不予支持。
综上所述，骏伟公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4262元，由上诉人广东骏伟房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄彩丽
代理审判员 茹艳飞
二〇一二年××月××日
书 记 员 郝 烨