重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终1626号
上诉人（原审被告）：重庆富宏房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道高岩路242号山语间53幢1-2-1，组织机构代码20354384-9。
法定代表人：王翀，系该公司经理。
委托诉讼代理人：周伟，重庆宏学律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗秋燕，重庆宏学律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：重庆海纳物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区龙门浩涂山路12号，统一社会信用代码915001087474614549。
法定代表人：傅万幸，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李向云，重庆鋐铭律师事务所律师。
上诉人重庆富宏房地产开发有限公司（以下简称富宏房地产公司）因与被上诉人重庆海纳物业管理有限公司（以下简称海纳物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初14841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人富宏房地产公司的委托诉讼代理人罗秋燕和被上诉人海纳物管公司的委托诉讼代理人李向云到庭参加了审理。本案现已审理终结。
富宏房地产公司上诉请求：1、请求依法撤销重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初14841号民事判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由海纳物管公司承担。事实和理由：1、富宏房地产公司与海纳物管公司签订的《协议》虽然约定了开始招商前的物业服务费标准为2元/平方米/月计算，但对开始招商后的收费标准并没有约定；2、海纳物管公司与小苑社区居委会签订的《飞扬世纪大厦物业管理服务合同》也约定了空置房的物业服务费按50%交纳，而飞扬世纪大厦1至6楼在2016年5月31日前绝大部分处于空置状态；3、按《重庆市物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，本案海纳物管公司收取物业服务费的飞扬世纪大厦1至6楼处于空置状态，如按已入住房屋全额收取显然违反合理、公平原则；4、富宏房地产公司已将部分房屋用于了拆迁安置，并已实际交付，故海纳物管公司就该部分房屋无权向富宏房地产公司主张物业服务费；5、海纳物管公司私自扣留车库租金，富宏房地产公司拒绝缴纳物业服务费具有正当理由，不应承担违约责任。
海纳物管公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。
海纳物管公司向一审法院起诉请求：1、判令富宏房地产公司�付重庆市江北区建新北路二支路19号飞扬世纪大厦1楼至6楼2014年2月1日起至2016年5月31日的物业管理费933140元（其中2014年2月1日起至2015年7月31日按照每月2元/平方米的标准计算，2015年8月1日起至2016年5月31日按照每月4元/平方米的标准计算）；2、富宏房地产公司支付重庆市江北区建新北路二支路19号24-6号房屋2014年7月1日起至2016年5月31日的物业管理费5090.8元（每月按2元/平方米的标准计算）；3、富宏房地产公司支付海纳物管公司违约金150000元；4、本案诉讼费用由富宏房地产公司承担。
一审法院认定事实:海纳物管公司自2004年起开始为由富宏房地产公司开发的重庆市江北区建北二支路19号飞扬世纪大厦提供物业管理服务，重庆市江北区建北二支路19号24-6号房屋所有权人自2007年1月5日起为杜颖。
由于飞扬世纪大厦未成立业主委员会，2012年6月5日，重庆市�北区观音桥街道小苑社区居民委员会作为委托方与海纳物管公司签订《飞扬世纪大厦物业管理服务合同》，委托海纳物管公司为涉讼大厦提供物业管理服务。合同第三条约定，海纳物管公司应提供的物业服务内容包括：房屋建筑共同部位的维修、养护和管理；共同设施设备的维修、养护和管理；市政共用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序；管理与物业相关的工程图纸；组织开展社区文化娱乐活动。合同第五条约定，委托管理期限为5年，自2012年6月1日起至2017年5月31日。合同第九条约定，本物业管理收费标准为住宅每月1元/平方米、商业每月4元/平方米，空置房经海纳物管公司与业主双方确认后，物业管理�按50%交纳；海纳物管公司每月向业主收取物业管理费，业主应于每月20-30日前到海纳物管公司处交纳本月费用；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起30日起除应补交应缴物业管理费外，还应按所交费用的千分之三承担违约金。合同附件一载明，飞扬世纪大厦负1楼至6楼为商业用房。前述合同于2012年6月20日在重庆市江北区房屋管理局取得物业服务合同备案证明。
2014年6月13日，海纳物管公司、富宏房地产公司就富宏房地产公司所有的飞扬世纪大厦1楼至6楼的商业用房物业管理费签订《协议》，约定：前述房屋合计12610.13㎡，空置期为2013年1月至2014年1月；物业管理费为每月2元/平方米，一年空置房物业管理费合计302643元；富宏房地产公司应于签订本协议后5日内向海纳物管公司支付100000元，剩余202643元于2014年7月30日前支付，海纳物管公司均应开具发票；海纳物管公司、富宏房地产公司双方协商一致，海纳物管公司继续按照物业管理服务合同约定的标准向富宏房地产公司提供物业服务，富宏房地产公司自2014年2月至商业用房开始招商前物业管理费以每月2元/平方米为标准进行交纳。前述协议签订后，富宏房地产公司按约履行了付款义务，但未再向海纳物管公司支付过物业管理费。
案件审理过程中，法院依海纳物管公司申请向重庆市江北区不动产登记中心调取了飞扬世纪大厦1楼至6楼的产权登记信息，信息显示该不动产已办理产权登记的产权人均为富宏房地产公司。对此，海纳物管公司质证认为，真实性没有异议，飞扬世纪大厦1楼至6楼的房屋均为富宏房地产公司所有，房屋性质也为商用。富宏房地产公司质证认为，真实性没有异议，飞扬世纪大厦1楼至6楼的部分房屋已经用于出售及拆迁安置，�然现因客观原因尚未办理房屋产权证，但富宏房地产公司实际已经将房屋交付给买受人及被安置人使用，海纳物管公司不应向富宏房地产公司主张该部分房屋的物业管理费。
一审法院认为，住宅区的物业服务合同应由物业服务企业与小区业主委员会签订，但特殊情况除外；未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处依法指定物业所在地社区居民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。因此，《飞扬世纪大厦物业管理服务合同》对飞扬世纪大厦业主之一的富宏房地产公司亦具有约束力。一审法院认为，一、海纳物管公司、富宏房地产公司于2014年6月13日签订的《协议》系双方在前述物业管理服务合同框架下达成的一致意思表示；富宏房地产公司自认已于2015年8月开始进行招商，其按每月4元/平方米标准交纳物业管理费的条件已�就，海纳物管公司分段向富宏房地产公司主张物业管理费的诉讼请求于法有据。二、重庆市江北区建北二支路19号24-6号房屋的产权人并非富宏房地产公司，海纳物管公司向富宏房地产公司主张该房屋物业管理费的诉讼请求缺乏法律依据。三、关于诉讼时效问题，法院认为催款函、工作联系函及函上均有穆林的签字；穆林在前述函件上的手写内容显然表明其系富宏房地产公司负责与海纳物管公司进行工作洽谈的代表；富宏房地产公司举示的会议纪要亦可证明穆林为其公司员工。故一审法院认定富宏房地产公司收到催款函的日期为2016年4月18日，根据查明的事实，一审法院对海纳物管公司主张富宏房地产公司缴纳物业管理费的诉讼请求从2014年4月1日起予以支持。四、对于富宏房地产公司主张其已将部分房屋出售及安置给他人的事实，一审法院认为富宏房地产公司对于出�房屋的事实并未举示证据，对于将部分房屋安置给他人的事实仅有安置协议而无房屋交付、产权过户等证据，不能成为对抗海纳物管公司向房屋所有权人主张物业管理费权利的正当理由。五、富宏房地产公司关于海纳物管公司物业管理服务存在重大瑕疵的主张缺乏证据证明，其要求减少收取物业管理费的抗辩理由于法无据。
综上，根据查明事实，富宏房地产公司应支付海纳物管公司重庆市江北区建新北路二支路飞扬世纪大厦19号1楼至6楼2014年4月1日至2016年5月31日期间的物业管理费为907929.36元。富宏房地产公司未按期交纳物业管理费的行为已违反《飞扬世纪大厦物业管理服务合同》约定，损害海纳物管公司利益，理应承担违约责任。现富宏房地产公司请求降低合同约定违约金标准，海纳物管公司亦未举证证明其实际损失，故对于海纳物管公司要求富宏房地产公司支付违约金的诉讼请求，综合考虑富宏房地产公司违约期限、欠付金额及过错程度，一审法院对违约金标准酌情支持50000元。
至于富宏房地产公司提出海纳物管公司占用车库租金费用的问题，富宏房地产公司并未向法院举示相应证据，且不能构成富宏房地产公司拒交纳物业管理费的正当理由，因此，对该抗辩理由一审法院不予采纳，若情况属实，富宏房地产公司可另寻途径予以解决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《重庆市物业管理条例》第十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、重庆富宏房地产开发有�公司于本判决生效之日起十日内支付重庆海纳物业管理有限公司重庆市江北区建新北路二支路飞扬世纪大厦19号1楼至6楼2014年4月1日至2016年5月31日的物业管理服务费907929.36元；二、重庆富宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆海纳物业管理有限公司逾期支付物业管理费的违约金50000元；三、驳回重庆海纳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
二审审理查明，海纳物管公司（甲方）与唐道君（乙方）签订了《小苑农贸市场综合楼“飞扬世纪”大厦物业管理公约》，约定乙方于2015年7月20日入住该大厦第1层3号，建筑面积47.86平方米；甲方每月向乙方收取物业管理费用。海纳物管公司认可向唐道君收取物业服务费的时间为2015年7月至2016年12月，且双方一致认可唐道君已于2016年12月搬离该租赁房屋。上述事实有《小苑农贸市场综合楼“飞扬世纪”�厦物业管理公约》和当事人的陈述予以证明，本院予以确认。
本院对一审判决认定的其他事实予以确认。
本院认为，依照《物业管理条例》第四十二条之规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，故本案中海纳物管公司与小苑社区居民委员会签订的《飞扬世纪大厦物业管理服务合同》对富宏房地产公司具有约束力。按照该《物业管理服务合同》约定，开发建设单位未出售未出租的空置房（经海纳物管公司与业主双方确认，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用由产权人或物业使用人按50%交纳。本案中，依据富宏房地产公司与海纳物管公司于2014年6月签订的《协议》第1条约定，双方一致确认了飞扬世纪大厦商业用房1-6层的空置期为2013年1月至2014年1月，即该商业用房从2014年2月开始即不再处于空置期，故海纳物管公司可以从2014年2月开始即按4元/平方米/月的标准向富宏房地产公司收取物业服务费，但海纳物管公司在《协议》中自愿同意自2014年2月至富宏房地产公司开始招商前仍按2元/平方米/月的标准收取物业服务费，系海纳物管公司对其权利的自行处分。现富宏房地产公司对其已经开始招商的事实以及招商时间并无异议，故本院认为从开始招商之日起富宏房地产公司则应当按照《物业管理服务合同》约定的4元/平方米/月的标准向海纳物管公司交纳物业服务费。由于海纳物管公司在二审中认可就商业用房中的47.86平方米已向物业使用人收取了2015年7月20日至2016年5月31日的物业服务费，海纳物管公�不能再就该部分面积的物业服务费向富宏房地产公司重复收取，故本院认为应扣除1946.31元（47.86平方米×2元/平方米/月÷3＋47.86平方米×4元/平方米/月×10月）。另本院认为富宏房地产公司就海纳物管公司物业服务存在重大瑕疵所举示的证据并不充分，以及富宏房地产公司以海纳物管公司私自扣留车库租金为由拒绝缴纳物业服务费的理由也不能成立，故本院对其要求减交物业服务费以及不予承担违约责任的请求不予支持。
综上所述，富宏房地产公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初14841号民事判决第二项；
二、变更重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初14841号民事判决第一项为重庆富宏房地产开发有限�司于本判决生效之日起十日内支付重庆海纳物业管理有限公司重庆市江北区建新北路二支路飞扬世纪大厦19号1楼至6楼2014年4月1日至2016年5月31日的物业管理服务费905983.05元；
三、撤销重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初14841号民事判决第三项；
四、驳回重庆海纳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7297元，由重庆富宏房地产开发有限公司承担；二审案件受理费5054元，由重庆富宏房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
审 判 员 余彦龙
代理审判员 刘 希
二〇一七年三月二�一日
书 记 员 冉梦云