福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终5150号上诉人（原审被告）：徐琤，女，1982年2月18日出生，汉族，住福州市台江区。委托诉讼代理人：石麒（上诉人徐琤丈夫），男，1967年6月17日出生，住福州市台江区。委托诉讼代理人：林丰夏，福建通享律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福建泊尔雅武夷酒店管理有限公司，住所地福州市鼓楼区鼓东街道华林路169号1#1518室。法定代表人：徐志疆，董事长。委托诉讼代理人：邱树华，福建全信律师事务所律师。上诉人徐琤因与被上诉人福建泊尔雅武夷酒店管理有限公司（以下简称武夷酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐琤上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉请或将本案发回重审;2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审程序剥夺了上诉人徐琤的答辩、举证等诉讼权利，武夷酒店应有徐琤的联系方式及通讯地址，并不存在无法联系，上诉人在得知本案后曾到武夷酒店要求拿文书，酒店工作人员予以拒绝。2、上诉人徐琤事实上没有欠被上诉人武夷酒店租金，徐琤前期有预交45万元租金，该45万元租金系武夷酒店提前解除与徐琤的大堂茶吧场所租赁合同的补偿金，在涉案租赁合同中体现等价45万元价值，即徐琤可免费使用17楼茶棚及露天阳台1**平方米三年及武夷酒店将电梯加一层到涉案租赁场所17楼并出资改造扩建涉案租赁场所的圈梁及铝合金窗。3、合同签订后，武夷酒店未向徐琤提供合法的租赁场所，反而进行了违章搭盖改造，排烟管架到顶楼，损坏徐琤的财物，消防验收等材料也一直未提交，导致徐琤后续装修无法正常进行；且电梯始终未开通至涉案租赁场所致使上诉人无法使用，武夷酒店已严重违约。4、原审判决认定上诉人徐琤于2014年11月自行离场是毫无根据的，上诉人的财物都还在酒店；原审判决所述漏水渗水问题，并不是上诉人施工造成损失。被上诉人武夷酒店辩称，1、一审法院根据上诉人徐琤的身份信息进行送达，被拒收后才进行公告送达，判决也以公告方式送达，从上诉人能准确在上诉期满后的最后一天提交上诉状可见其是关注案件进展的，拒不签收法院文书是为拖延诉讼。2、上诉人陈述的事实理由只是其单方的陈述，双方应以签署的《场所租赁合同书》为履行依据。但上诉人未依约缴纳租赁风险押金，应缴租金也一直拖欠至今，其违约事实客观存在。3、一审判决未支持武夷酒店主张的因上层装修漏水导致损失的诉请，故上诉人徐琤的该项上诉理由无任何意义；若按上诉人陈述其未在2014年11月自行离场，则上诉人应承担的占用费应计至实际返还租赁物止，但一审法院判决租金仅计至2015年9月10日有失欠妥。除此之外，一审判决有事实与法律依据，应予以维持。武夷酒店向一审法院起诉请求：1、判决解除武夷酒店与徐琤2014年5月30日签订的《场所租赁合同书》；2、判决徐琤立即支付欠交的租金451530元，承担逾期付款违约金337142.40元（均暂计至2015年9月10日），之后仍需按约定的租金额承担支付解除合同之日的租金及逾期付款违约金和解除合同之后至返还租赁物止的占用费；3、判决徐琤支付垃圾处理费16000元（2014年6月至2015年9月止按每月1000元计）；4、判决徐琤赔偿武夷酒店损失30179.6元；5、本案诉讼费用由徐琤承担。一审法院认定事实：2014年5月30日,武夷酒店（甲方）与徐琤（乙方）签订《场所租赁合同书》，约定武夷酒店将位于福州市华林路169号武夷大酒店主楼16楼（15层）场所（面积650平方米）及17楼室内场所215㎡、17楼茶棚及露天阳台出租给徐琤使用。租赁期限自2014年6月1日起至2021年11月30日止。武夷酒店给予徐琤6个月装修期（2014年6月1日至2014年11月30日），装修期间免收租金，租赁期限自2014年6月1日起至2021年11月30日止。租金及交纳方式：2014年12月1日起第一年、第二年租金以58元|平方米计算，自第三年起每年递增6%，其中：2014年12月1日自2016年11月30日，乙方每月向甲方交纳租金50170元。2016年12月1日至2017年11月30日，租金递增6%，乙方每月向甲方缴纳租金53180元。租金必须为按月付款，乙方必须在每月的10日前，向甲方一次性付清当月租金。租赁押金为10万元，乙方必须于本合同签订之日起20日内一次性向甲方交纳租赁风险押金10万元，如乙方完全履行本合同约定的义务，租赁期满10日内，甲方应将租赁风险押金一次性退还乙方。乙方应按合同规定的期限、数额向甲方交纳租金、水电费等相关费用，如逾期缴纳，乙方应按每日延期付款金额总数5‰向甲方支付滞纳金。如乙方累计2个月不交纳租金，甲方有权单方面终止合同，收回租赁经营场所、全部财产和经营权。双方并约定乙方每月向甲方缴纳垃圾处理费，于每月10日前与租金一并交纳给甲方。合同签订后，武夷酒店即将租赁场所交付徐琤，徐琤未缴纳押金100000元，并拖欠自2014年12月11日至今的租金。另查，徐琤于2014年11月自行离场，双方未对租赁场所进行交接。一审法院认为，武夷酒店与徐琤签订的《场所租赁合同书》除对逾期支付租金的违约金约定高于法定幅度，应适当予以降低外，其他条款双方意思表示真实，不违反法律规定，依法予以确认。根据《场所租赁合同书》约定，徐琤逾期缴纳租金，应承担违约责任，故徐琤应向武夷酒店支付自2014年12月至本判决生效之日起的租金并按月2%支付违约金。武夷酒店主张徐琤装修不当漏水造成其损失但未提供计算依据，不予支持。因徐琤拖欠租金，现武夷酒店主张解除《场所租赁合同书》合理合法，依法予以支持；根据合同约定，徐琤每月应向武夷酒店缴纳1000元垃圾处理费，徐琤于2014年6月进场，2014年11月自行离场，期间产生的垃圾处理费6000元应支付武夷酒店；因徐琤2014年11月已搬离，武夷酒店主张2014年12月以后的垃圾处理费没有依据，不予支持。徐琤经原审法院公告传唤，公告期届满未到庭应诉，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条，第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告福建泊尔雅武夷酒店管理有限公司与被告徐琤签订的《场所租赁合同书》；二、被告徐琤于本判决生效之日起十日内支付原告福建泊尔雅武夷酒店管理有限公司自2014年12月1日至2015年9月10日租金451530元并支付违约金（自2014年12月10日至2015年9月10日，共9个月，每月租金为50170元），违约金按月利率2%逐月累计计算；自2015年9月10日至本判决生效之日止，按照合同约定的租金标准计算租金，违约金亦按月利率2%逐月累计计算；三、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付垃圾处理费6000元；四、驳回原告其他诉讼请求。本案诉讼费48433.57元，由被告承担。上诉人与被上诉人双方在一审提交的全部证据均已随案移送本院。在本案二审审理中，双方当事人均向本院提交了证据。上诉人徐琤向本院提交如下证据：1.协议书，证明大堂场所提前解约补偿款（价值45万元）作为被上诉人提交租赁合同中房屋的前期租金。2.现场照片，证明租赁场所的电梯至今只到14层，也没有通道到达上诉人租赁的楼层16、17层；租赁场所存在违章搭盖，无法正常使用，消防、环保无法通过；上诉人并未撤场无法联系，相关财物还在租赁场所内。3.福建省建筑设计院的建筑设计平面图，证明十六层花廊和茶座部分没有产权证，不能成为租赁物；4.武夷酒店改造前后的效果图，证明武夷酒店将阳台及阳台间的空间围起来作使用面积，整体属违章建筑。被上诉人武夷酒店向本院提交如下证据：1.武夷大厦消防验收文件二份；2.建筑面积计算表；3.福州市城乡规划局关于武夷酒店外墙景观改造项目规划审查意见单；上述三份证据证明武夷酒店出租给徐琤的场所建筑面积与产权面积相符、消防验收合格，并不属于违章建筑。经庭审质证，本院对双方提交的证据认证如下：（一）关于上诉人徐琤提交的证据被上诉人武夷酒店对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明对象有异议，该协议并未体现上诉人主张的45万元补偿款的相关内容，反而约定了上诉人不得再主张任何费用；对证据2的真实性、合法性、关联性均无法确认，其无法证明照片中的内容即为武夷酒店室内实际情况，均与本案无关；对证据3、4的真实性无异议，证据3中十六层花廊和茶座部分是免费给上诉人使用。本院审查认为，证据1有原件核对，对其真实性予以认可，但该证据系武夷酒店与徐琤之间就大堂茶吧的租赁合同，与本案无关；证据2照片与本院现场勘验的情况相吻合，被上诉人武夷酒店对证据3、4的真实性无异议，故本院对证据2-4予以确认。（二）关于被上诉人武夷酒店提交的证据上诉人徐琤对证据1、2的真实性无法确认，由法院审核，即使是真实的，也恰恰说明酒店在景观改造前消防是通过的，但改造后场所处于严重的违章扩建状态；对证据3真实性无异议，其恰好证明福州市城乡规划局明确规定只是外墙景观改造，并未同意武夷酒店内部使用面积扩大，但武夷酒店却违章扩建导致上诉人无法使用租赁场所。本院审查认为，上述证据均有原件核对，对其真实性予以认可。经审理查明：一审查明的事实属实。另查明：1990年9月7日，福州市公安消防支队经过对福州武夷大厦的消防进行验收后，同意该大厦正式营业。2002年7月29日，福州市公安消防支队出具《建筑工程消防验收意见书》记载，武夷大厦位于华林路，改造部分为一、五至十五层客房。2002年7月25日由建设单位组织设计、施工及该支队技术人员对消防设施工程进行消防竣工验收，经过现场检查和测试，认为消防验收合格。2014年6月23日，福州市城乡规划局出具《关于武夷大酒店外墙景观改造项目建筑设计方案规划审查意见单》，拟同意出以下规划审查意见：此次仅申报景观改造装修设计方案审查，按照规定要求，建筑的景观改造工程不得超出原有建筑平面轮廓线（除立面装饰需要局部突破，无使用面积）及高度控制线（应在“技术规定”允许范围内）。本院认为，上诉人徐琤与被上诉人武夷酒店签订的《场所租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合同条款除对逾期支付租金的违约金约定高于法定幅度外，其他条款均未违反有关法律规定，应认定合法有效，双方当事人均应依约履行。依据诉争租赁合同约定，武夷酒店在诉争租赁合同签订后将场地交付给徐琤，租赁期限自2014年6月1日起算，武夷酒店给予徐琤6个月装修期，租金自2014年12月1日起算，但徐琤未依约向武夷酒店交付租金，租金拖欠至今并于2014年11月自行离场，武夷酒店诉至法院要求解除双方租赁合同，理据充分，本院予以支持。徐琤上诉中提出武夷酒店对租赁场所进行违章扩建且消防未验收，导致其无法正常经营而拒付租金的问题。本院认为，武夷酒店向本院提交的武夷酒店房产证、建筑面积计算表、1990年开业的消防验收合格证明以及2002年武夷酒店对酒店15层即涉案租赁合同约定的16楼进行改造后的消防验收合格文件等证据，可证明武夷酒店对租赁标的物享有出租权且租赁标的物合法，上诉人的该主张缺乏事实依据，不能成立，本院予以驳回。关于租金及违约金数额计算问题。根据诉争租赁合同约定，租赁期自2014年6月1日起至2021年11月30日止，2014年6月1日至2014年11月30日为装修期免收租金，2014年12月1日至2016年11月30日期间每月租金为50170元，原审法院据此计算租金为50170*9=451530元并无不当。且双方已确认该租金并不包含17楼茶棚及露天阳台的租金，故上诉人以花廊与茶座没有产权作为拖欠租金的抗辩理由不能成立，本院予以驳回。一审法院对逾期支付租金的违约金约定高于法定幅度，已予以调整符合法律规定，本院予以支持。徐琤上诉主张一审法院剥夺其答辩、举证等诉讼权利问题。本院认为，一审法院根据福州市公安局户籍证明确认的户籍地信息两次向徐琤邮寄送达法律文书均被拒收退回，一审法院依据《民事诉讼法》规定通过公告方式送达开庭传票及民事判决书，符合法律规定，程序合法，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，本院认为，上诉人的上诉主张缺乏事实，不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费48433.57元，由上诉人徐琤负担。一审案件受理费按照一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长  李瑞钦审 判 员  潘 筝代理审判员  刘启鸣二〇一六年十二月二十三日法官 助理  黄金凤书 记 员  施国琴附：本案适用的法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。