福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2014）仓民初字第1649号原告林萍，女，1974年3月30日出生，汉族，住福州市仓山区。委托代理人黄榕捷，福建三通律师事务所律师。被告李芳，女，1971年7月22日出生，汉族，住福州市仓山区。委托代理人王建文，福建元一律师事务所律师。委托代理人李巍，福建元一律师事务所实习律师。第三人福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市。法定代表人林根秀，该公司总经理。委托代理人欧阳灶文、陈凡，福建创元律师事务所律师。原告林萍与被告李芳、第三人福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2014年8月28日、2014年9月3日公开开庭进行了审理。原告林萍委托代理人黄榕捷、被告李芳及委托代理人王建文、第三人金诚丰公司委托代理人欧阳灶文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林萍诉称，2013年10月19日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》及补充协议，约定原告将位于福建省福州市仓山区单元房屋以总价2058000元出卖给被告。同日，原、被告及第三人三方签订一份《交易服务合同》，约定由金诚丰公司作为交易服务人提供交易服务。《房屋买卖合同》第十二条第二款约定：被告支付的由交易服务人代管的110000元的购房款，交易服务人应在双方完税后三个工作日内代被告支付给原告。原告在2013年10月21即将房屋交付给被告，被告于2014年3月4日领取了房屋所有权证书，并支付了相应的税费。按照上述约定，被告本应在2014年3月7日之前将金诚丰公司代管的110000元购房款支付给原告，但被告在已经既占有房屋又取得房屋所有权证书，还尚欠原告约1300000元购房款的情形下，出尔反尔，突然声称其无需向原告支付由金诚丰公司代管的110000元购房款，并拒绝办理支付约1300000元购房款的手续。原告面对突然出现的极为不利的情形，被迫于2014年3月5日与被告签订了《补充协议书》，约定双方将被告是否应向原告支付由金诚丰公司代管的110000元购房款这一争议事项提交法院解决，从而导致原告无法按时取得110000元购房款。现诉至法院，要求判令：1.被告向原告支付拖欠的购房款110000元以及逾期付款违约金（违约金按照拖欠的购房款110000元每日万分之五的标准自2014年3月4日起计算至被告实际付款之日止）；2.被告承担全部诉讼费用。被告李芳辩称，2014年3月5日，原、被告签订的《补充协议书》，系双方合意协商一致签订的协议，不存在胁迫之说。原告诉称该协议系被迫所签没有事实依据。该协议应当认定为双方在履行《房屋买卖合同》过程中，因出现新的情况（原告林萍客观上存在先行违约的事实），经双方协商后，对付款条款的变更。《补充协议书》第三条明确约定：“对于交易服务人福建金诚丰担保有限公司代管的11万元房款，甲方同意在本补充协议签订之日起60日内仍由交易服务人福建金诚丰担保有限公司继续代管。如在此期间双方无法为履行合同过程中的违约行为达成调解协议，将纠纷诉之于法院，前述60天的约定即失效。将来由福建金诚丰担保有限公司在法院作出生效判决后三日内按判决确定付款。”该协议明确约定了纠纷诉之法院后，在法院作出生效判决后三日内按判决确定付款。现金诚丰公司代为保管110000元购房款系履行《补充协议书》的行为，非被告李芳违约。故请求法院驳回原告诉讼请求。第三人金诚丰公司述称，作为原、被告之间的交易服务人，其已履行相关义务。诉讼过程中，原告林萍向本院提交如下证据：1.A1《房屋买卖合同》、A2《交易服务合同》、A3家电家具交接清单，共同证明：2013年10月19日，原、被告签订《房屋买卖合同》，双方约定了交易流程、成交价款、违约责任等。同日，原、被告、第三人三方签订一份《交易服务合同》，约定由第三人作为交易服务人提供交易服务；2.A4收条、A5《授权确认函》，共同证明：原告于2013年10月20日将《授权确认函》交付给第三人；3.A6告知函、A7国内特快专递详情单、A8邮政全程跟踪查询结果、A9告知函、A10履约通知函、A11国内特快专递详情单、A12邮件全程跟踪查询结果、A13告知函、A14国内特快专递详情单、A15房屋交易资金托管业务协议书、A16“房易安”交易资金到账回单，共同证明：（1）原告于2014年1月21日领取了涉案房屋的所有权证并于当日将该证件交付给第三人。（2）被告怠于履行合同约定义务，在原告与第三人再三催促下，至2014年2月17日才办理涉案房屋所有权过户登记手续以及将146835.4元购房款办理银行监管手续，逾期时间为24天；4.A17告知函、A18国内特快专递详情单、A19邮件全程跟踪查询结果，共同证明：被告于2014年3月4日领取了涉案房屋所有权证书后，立即出尔反尔，当场表示拒绝办理支付约1300000元购房款的手续。当日，第三人向被告发出《告知函》，要求其履行支付1300000元购房款的义务；5.A20《补充协议书》，证明：2014年3月5日，原告被迫与被告签订了《补充协议书》，约定双方将被告是否应向原告支付由第三人代管的110000元购房款这一争议事项提交法院解决，从而导致原告无法按时取得110000元购房款；6.A21告知函、A22特快专递邮件、A23告知函、A24特快专递邮件，共同证明：因被告未按合同约定履行办理涉案房屋的水、电、煤气等配套设施过户手续的义务，第三人多次打电话给被告，催促其履行该义务。2014年4月27日，第三人向被告发出《告知函》，要求被告向贷款银行领取《房屋所有权证》并履行上述义务。因被告仍未履约，2014年5月13日，第三人再次向被告发出《告知函》，要求其向贷款银行领取《房屋所有权证》并履行上述义务。被告李芳质证意见如下：A1、A2、A3真实性及证明对象无异议。A4、A5真实性及证明对象均有异议。A6、A7、A8真实性无异议，但所述内容不真实。A9真实性有异议。A10、A11、A12、A13、A14真实性无异议，但所述内容不真实。A15、A16真实性无异议，证明对象有异议，被告已多次催促原告及第三方告知付款金额，且在2014年1月6日仍在催促原告办理付款事宜。A17、A18、A19真实性无异议，证明对象有异议，被告已经催促原告过来领取款项，但原告未来领取。A20真实性无异议，证明对象有异议。这是双方共同协议的结果。A21、A22、A23、A24真实性有异议。第三人金诚丰公司质证意见如下：A1-A24真实性无异议，A1-A19证明对象无异议，A20证明对象有异议，A21-A24证明对象无异议。被告李芳向本院提交如下证据：1.B1身份证，证明被告主体情况；2.B2《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》，证明房屋买卖法律关系成立及相关约定内容；3.B3告知函，证明原告怠于履约的事实；4.B4购房保证金收款收据，证明被告依约缴纳购房保证金；5.B5收条，证明被告依约支付部分购房款50000元；6.B6短信记录，证明原告违约事实；7.B7快得商务酒店发票，证明被告因原告违约行为在外住酒店产生的费用；8.B8接处警情况登记表，证明被告因原告违约报警处理的相关事实；9.B9融侨物业缴费清单，证明原告逾期至12月20日缴纳物业费、水电费的事实；10.B10卫生间防水工程协议合同及费用发票，证明因原告违约，被告为维修房屋产生的费用；11.B11物业证明、收条，证明原告违约行为属实；12.B12燃气管道的过户补证、发票，证明煤气管道于2014年8月29日过户到被告名下，原告并没有按照合同约定交付给被告使用，直至2014年1月26日才开户；13.B13物业出具的水费使用表清单和第三人经办人陈雯出具的一份说明，证明原告没有在合同约定时间内交付水表，延至2014年8月25日双方才正式移交，由此产生被告与原告支付水费混合，双方产生争议，第三人的具体经办人陈雯自行承担款项，争议款项由其支付；14.B14电费清单2张、收条，证明原告未在约定时间与被告结算、结清、移交，构成违约。原告林萍质证意见如下：B1、B2真实性及证明对象均无异议。B3真实性无异议，证明对象有异议。第一份告知函证明被告未依约向原告支付解押款。第二份告知函证明被告拒绝履行支付解押款的义务。第三份告知函证明被告还未支付解押款。第四份告知函证明被告逾期支付解押款，存在违约。B4、B5真实性及证明对象无异议。B6真实性有异议，短信容易被人篡改，不能作为定案依据。且内容上可证明被告逾期办理相关手续等违约事实。B7真实性无异议，但被告违约在先，原告无需承担责任。B8真实性、关联性有异议。报警记录单没有加盖公章，真实性无法确认，报警人并非本案当事人，与本案无关。B9真实性无异议，但证明被告并没有替原告垫付物业费。B10真实性、关联性有异议。卫生间防水工程协议合同真实性无法确认，且只能证明2013年12月16日被告委托他人进行施工，不能证明原告在房屋交付之前存在漏水，不能证明漏水系房屋没有进行防水处理引起的。收款收据不具真实性，且与本案无关。B11物业证明真实性无法确认，上面没有加盖公章，且证人未出庭作证。收条的真实性无法确认。B12真实性无异议，证明对象有异议。该证据证明被告存在违约行为，根据《房屋买卖合同》第8条规定，在房屋交接后1个工作日内，被告应申请办理附属设施交接手续，但被告始终拒绝履行。B13真实性无法确认，双方确实是于2014年8月25日才办理移交手续。证明对象有异议，证明被告逾期办理的事实。B14中收条的真实性无异议，对电费清单真实性无法确认，对收条证明对象有异议，正好证明被告逾期办理电表产权过户的事实。第三人金诚丰公司质证意见如下：B1、B2、B5真实性及证明对象均无异议。B3真实性无异议。B4真实性及证明对象有异议。B6短信记录不完整。B7、B8、B10真实性无法确认。B9真实性无异议，关联性无法确认。B11物业证明真实性无法确认，上面没有加盖公章，且证人未出庭作证。收条的真实性无法确认。B12真实性无异议，证明对象有异议，在房屋交接时已一并移交给被告。B13真实性无异议，证明对象有异议，房屋交接时一并予以交接，水费只是未结清，由双方办理过户移交的时候，因为双方产生争议，才由我们承担了这笔费用。B14真实性无异议，证明对象有异议，电表是跟房子一起移交给被告。第三人金诚丰公司向本院提交如下证据：C1告知书及邮寄凭证，证明第三人已履行交易服务的义务；C2告知函，证明2014年5月2日被告通知第三人，其已将纠纷诉至法院，在此期间不得将交至第三人购房保证金人民币110000元支付给原告，导致该款项至今还在第三人保管。原告林萍质证意见如下：C1真实性无异议，证明被告存在诸多违约行为。C2真实性无法确认。被告李芳质证意见如下：C1中2月份以前给被告的函真实性无异议，之后的有异议。证明对象均有异议。C2真实性及证明对象无异议。对原、被告及第三人提交的证据，本院分析认证如下：原告提交的证据A1、A2、A3、A20，被告提交的证据B1、B2、B4、第三人提交的证据C2来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以确认。其余证据与本案没有关联性，本院不予确认。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2013年10月19日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》及补充协议，同日原、被告与第三人三方签订一份《交易服务合同》，约定原告将位于福建省福州市仓山区上渡街道燎原路180号江南水都五、六期6E2#楼2003单元房屋以总价2058000元出卖给被告。并约定由第三人作为交易服务人提供交易服务。《房屋买卖合同》第十二条第二款约定，被告应在本合同签订当日支付购房保证金人民币110000元，该保证金存入第三人指定账户，由第三人无息代管。购房保证金在该房屋所有权过户登记至被告名下后即抵做部分成交价款并由第三人继续代管。房屋及家电家具交接保证金、附属配套设施过户交接保证金从该部分成交价款中预留在第三人处并按相应约定的时间由第三人代被告退还给原告，若有多余的，则在原、被告双方完税后三个工作日内由第三人代被告支付给原告。同日，双方完成家电家具交接。2013年10月20日，被告支付购房保证金110000元，并交由第三人保管至今。截至2014年8月29日，双方完成合同约定的附属配套设施过户交接手续。履行过程中，原、被告双方因履行事宜产生争议，2014年3月5日，原、被告双方经协商，签订了《补充协议书》，协议确认涉案房屋所有权于2014年3月4日过户登记至被告名下。并约定第三人所代管的110000元房款，原告同意在本补充协议签订之日起60日内仍由第三人继续代管。但在原、被告双方一致书面同意的情形下，原告有权要求第三人提前交付代管的房款。如在此期间双方无法达成调解协议，将纠纷诉之于法院，前述60天的约定即失效。将来由第三人在法院作出生效判决后三日内按判决确定付款。2014年5月2日，被告向第三人发出告知函，告知：其已将纠纷诉至法院，要求第三人在此期间不得将款项支付给原告，待法院作出生效判决后按判决确定付款。2014年5月4日，被告李芳以原告在履行过程中存在违约情形为由向本院起诉，要求原告支付逾期违约金人民币、维修房屋的费用支出等。诉讼过程中，被告李芳于2014年9月3日撤回本诉。2014年7月14日，原告林萍以被告在履行过程中存在违约情形为由向本院提起反诉，要求被告支付拖欠的购房款110000元以及逾期付款违约金等。原告林萍于2014年10月8日撤回其他诉讼请求。本院认为，原告林萍与被告李芳签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方应严格遵照执行。根据《房屋买卖合同》第十二条第（二）项约定，被告支付的购房保证金110000元，在房屋所有权过户登记至被告名下后，系作为抵做成交价款之用，现原告已依约将房屋所有权过户登记至被告名下，并已协助被告办理了水、电、煤气等配套设施过户手续，原告作为房屋的出卖人已履行了其全部义务，被告作为房屋的买受人，应当依约支付全部购房款，现原告要求被告支付抵做购房款的购房保证金110000元，合理合法，本院予以支持。鉴于该110000元目前由第三人保管，为避免诉累，第三人可将其保管的110000元直接返还给原告。关于违约金问题，由于原、被告在2014年3月5日签订的《补充协议》已就该110000元的支付方式达成了协议，现被告已在约定的时间内向法院提起相关诉讼，被告并不存在违约情形，现原告要求被告支付相应违约金的诉请，没有依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九之规定，判决如下：一、第三人福建金诚丰担保有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林萍110000元；二、驳回原告林萍其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1740元，由原告林萍负担522元，由被告李芳负担1218元。被告李芳应负担的诉讼费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  严丽仙代理审判员  陈家挺人民陪审员  江秀峰二〇一四年十二月十五日书 记 员  唐斌心附注一∶本民事判决书适用主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。附注二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。