广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤03民终字第4463号
上诉人（原审原告）叶庆球，香港居民。
委托代理人叶青松，广东元善律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王明均，香港居民。
委托代理人曹积华，广东恒港律师事务所律师。
上诉人叶庆球因与被上诉人王明均房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第797号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1989年1月16日叶庆球、王明均签订了一份协议书，约定本人叶庆球，因受王明均先生委托，协助办理其弟王xx前往加拿大读书，由本人负责在香港做经济担保人。王明均通过银行汇款贰拾贰万元港币到本人帐户。本人到廖xx律师事务所办理经济担保手续。由本人及妻子陈xx两人共同经济担保王xx前往加拿大留学一切费用。律师证明文件正本交王xx本人，王xx凭此证明获得出国护照后，加拿大方面不签证，王xx决定不再去加拿大，所以我理应把以上款项退还给王明均。鉴于本人突然出现了一宗巨大经济损失，目前现金调动出现困难，经与王明均先生协商：本人同意把自己购置在xx路新xx场xx栋xx号xx室的楼房作价贰拾伍万元港币卖给王明均以抵消欠款（附房产证明文件后），王明均应退回三万港元给本人，以后该楼房房产权永远属王明均所有。该楼房付款人是我，由于用我妹叶xx名字登记，所以应由我负责叫我妹亲自到公证处办理楼房赠送手续。（实际上是卖给王明均）。当上述楼房转到王明均名下后，本人及妻子原先作王xx经济担保人之律师证明亦告失败。1990年2月6日王明均出具收据一份，注明收到叶庆球先生赠交楼室房�文件如下：1、华城改造搬迁协议书一份。2、换屋协议书一份（付本）屋契付本一份。3、转让房屋证明书正本一份。4、购置房屋付款收据正本一张。5、换房地图加“菜农村民委员会”盖红章证明一份。
叶庆球将涉案房产交付王明均之后，王明均一直占有使用至今。
以上事实有《协议书》、收据、收款收据等以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
叶庆球在原审中诉请：1、请求依法确认叶庆球、王明均双方于1989年1月16日签订的《协议书》无效；2、王明均返还涉案房屋使用费合计人民币729072元；3、本案诉讼费由王明均承担。
原审法院认为，《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。在本案中，叶庆球、王明均于1989年1月16日签订协议书，1990年2月6日叶庆球将涉案房产交付给王明均，至叶庆球诉至原审法院已经有25年之久。根据民法通则的上述规定，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。故叶庆球提起本案的诉讼，已经超过了法律所规定的最长诉讼时效的规定，故原审法院对于叶庆球的诉讼请求，不予支持。叶庆球主张请求确认合同无效，是法律上的确认权，不适用于民法相关规定的诉讼时效。对此原审法院认为，叶庆球、王明均签订《协议书》，一方支付价款，一方将房产交付，双方形成的是房产买卖的关系，如果叶庆球认为自己的权利收到损害，应当在法律规定的时效内起诉，请求法院予以保护，而在双方买卖完成后，至今已经超过�二十年，对于叶庆球的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回叶庆球的全部诉讼请求。案件受理费人民币11091元，由叶庆球负担。
上诉人叶庆球不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、当事人双方于一九八九年一月十六日签定的房屋买卖《协议书》无效；2、王明均返还房屋出租租金729072元；3、一、二审诉讼费由王明均承担。本院二审庭审中，叶庆球将上诉请求第一项变更为：判令房屋所有权归叶庆球所有，王明均立即停止非法侵占行为。
上诉事实与理由：一、原审认定事实错误。1985年5月10日，叶庆球的妹妹叶xx从罗湖区xx街道办xx村委会购得该村xx第xx栋xx房后交由叶庆球管理。之后，叶庆球与王明均�间签订一份房屋买卖协议。涉案房屋的所有权人是叶xx，他人根本无权处分之。从《民法通则》、《物权法》、《合同法》规定可知，叶庆球的这种行为属于无权处分行为，而无权处分行为的结果肯定无效。原审法院未厘清涉案房屋的所有权人，基于此错误认识作出的判决亦属不当。为方便诉讼考虑，2015年，叶xx同意将房屋转让给哥哥叶庆球。但这种转让并不影响对1989年1月16日叶庆球与王明均签订的协议的定性，该次转让行为实为无权处分。二、原审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条明确规定，诉讼时效只适用于债权请求权，对于物权和所有权等不宜适用诉讼时效规定。原审法院简单地认为此案是房屋买卖关系，却忽视了涉案房屋的真正所有人为叶xx的客观事实。因此，本案诉请买卖协议书无效的法律依据是无权处分，而无权处分主张是建立在所有权基础之上的，原审法院不应该对无权处分行为适用诉讼时效规定。
被上诉人王明均当庭答辩称，一、请求驳回叶庆球的上诉请求，维持原判。二、叶庆球在二审开庭时变更了上诉请求不符合法律规定，请求二审不予审理。
本院认为，根据本案已查明的事实，涉案房产建设于原农村集体土地之上，且双方当事人均不能提交涉案房产的报建报批手续，涉案房产建设时间至少在1989年之前，应属于历史遗留违法建筑。根据深圳市人民代表大会常务委员会《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的规定，行政主管部门对于违法建筑则将区分情况而分别采用确认产权、依法拆除或者没收、准许临时使用等方式进行处理。因此，涉案房产的性质和权属的认定应由行政机关处理。在行政机关未就涉案房产作出相应处理前，人民法院无法对涉案房产的归属及转让合同效力作出认定，因此，叶庆球提起的本案诉讼不属于人民法院民事诉讼受案范围，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，叶庆球的起诉应予驳回。原审法院受理本案不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第797号民事判决；
二、驳回叶庆球的起诉。
本案二审不收取案件受理费，叶庆球预交的上诉费11091元，由本院予以退回。叶庆球一审预交的案件受理费11091元，由深圳市罗湖区人民法院予以退回。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年六月八日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更�
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。