广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终16522号
上诉人（原审原告、反诉被告）：唐启燮，男，1958年11月1日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：黎绍基，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市福星物业经营管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：陈如明，职务董事长。
委托诉讼代理人：刘敏，广东君和政通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李雅妹，广东君和政通律师事务所实习律师。
上诉人唐启燮、广州市福星物业经营管理有限公司（以下简称福星公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初6080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。唐启燮及其委托诉讼代理人黎绍基、福星公司的委托诉讼代理人刘敏到庭参加诉讼。现已审理终�。
上诉人唐启燮上诉请求：1、改判一审判决第一项由福星公司向唐启燮赔偿财产损失人民币489392.5元；2、改判一审判决第二项为由福星公司按上述改判比例承担一审受理费；3、判令福星公司承担二审受理费。事实和理由：一、一审判决理解评估报告有误，一审判决认为“评估机构亦声明其无法辨别财物新旧程度，故采取从新原则进行评估。因此，根据实际情况及公平原则，酌情确定受损财物的折旧率为50%”是对评估报告的错误理解，实为重复折旧，显然不当。首先，评估报告已经明确财物的新旧程度，仅有摩托车整车为二手货物，其余零配件为全新的货物。其次，评估报告对于自用物品及设备已经按照二手价格进行估算，一审判决再“酌情折旧”实为重复折旧。二、一审判决以“B区三楼火灾现场之下的无出口的其他商铺内部并未遭受如涉案商铺此般的火灾”为由，认定唐启燮承担70％的责任，明显不合理。1、唐启燮的商铺位于起火点下方，受损程度肯定比其他商铺严重，故与其他商铺情况不尽相同，无法参照比较。2、该出口的设置是经过福星公司同意的。且此开口已经设置多年，福星公司作为市场方和管理方每月都有对唐启燮仓库和商铺进行安全检查，福星公司一直亦并未对此作出口头以及书面形式的警告及处理。另答辩不同意福星公司的上诉请求。
上诉人福星公司上诉请求：1、撤销一审判决项下第一项判决义务，改判福星公司无须向唐启燮支付损失146817.75元；2、改判一审案件受理费及评估费全部由唐启燮承担；3、二审诉讼费由唐启燮承担。事实和理由：一、一审法院按照评估价值的50%确定唐启燮的损失，明显过高。根据一审中唐启燮的自行陈述，证明唐启燮的受损产品全部为老旧的二�设备，基本上已被市场淘汰，而评估报告是广州市华盟价格事务所有限公司在无法辨别受损货物的新旧程度、采取从新原则的情况下进行评估的，其实际损失应按评估价值的30%计算，即421457.1元。二、唐启燮的损失是由其自身行为造成，与福星公司无关，应由其自行承担全部责任。1、唐启燮承租的涉案商铺与07A仓库均为唐启燮夫妻承租，用于家庭共同经营，唐启燮在没有事先征得福星公司同意的情况下私自建造涉案商铺二楼与07A仓库之间的出口、楼梯及私拉电线；2、07A仓库发生火灾后，因为该出口的存在才导致涉案商铺的损失，上述事实由B区三楼火灾现场之下与涉案商铺相邻的无出口的其他商铺内部并未遭受如涉案商铺此般损失即可证明；3、福星公司非常重视消防安全管理工作，制定了完善的消防安全制度，并多次制止唐启燮自建出口的行为，已尽到消防安�管理监督和注意义务，在本次事故中无过错，不应承担唐启燮的损失。另答辩不同意唐启燮的上诉请求。
唐启燮向一审法院起诉请求判令：1.福星公司赔偿唐启燮财物损失1371860元；2.福星公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年11月6日，唐启燮的妻子胡留英与福星公司签订《场地租赁合同》，约定：胡留英向福星公司承租位于广州市xx路xxxxxxx交易广场三层（自编）07A号仓库，计租建筑面积300平方米，租赁期限从2009年10月1日起至2015年9月30日止为期6年。上述仓库为钢结构锌瓦顶简易建筑，用2米高的锌铁皮间隔。
2012年10月1日，唐启燮与福星公司签订《场地租赁合同》，约定：唐启燮向福星公司承租位于广州市白云区xxxxx新围地段福星机动车配件市场B区07-08号铺（以下简称涉案商铺），一层建筑面积75平方米，二层建筑面积63平方米，租赁期限从2012年10月1日起至2015年9月30日止，为期3年。合同签订后，福星公司将涉案商铺交付给了唐启燮，唐启燮将涉案商铺二层用于经营二手摩托车配件业务。
2014年5月25日22时31分许，涉案商铺所在的福星摩配市场发生火灾。涉案商铺内存放财物被全部烧毁。
同年6月6日，广州市公安局白云区分局对火灾现场进行了勘验。根据现场勘验笔录记载：1.火灾的范围为B、C、D、E区三楼仓库、涉案商铺、D区03档门前小型面包车1辆、C、D区首层通道中间靠C区位置停放的松花江型小汽车、福星公司的招牌等；2.涉案商铺二楼中间柱位靠西面有一条60厘米宽的铁楼梯通往二楼顶面的07A仓库，楼梯有过火变色痕迹，变色程度上重下轻，楼梯面有2条被火烧残留的2.5平方米毫米单股铜电线，上端绝缘层已被烧脱，下端残留有绝缘层；3.07A仓库位于、××区××西北�，长36米，宽6.55米，仓库内的摩托车配件均有过火变色痕迹，变色程度比其他仓库较为严重，部分配件过火呈白色；4.仓库距西面墙27.2米，距北面墙2.2米处有1个（0.7米×0.9米）的出口与涉案商铺的第二层连通，出口上方钢架处有1组三相五线16平方毫米的多股铜电线穿过；5.起火点位于07A仓库东北处，上方铁棚钢架残留有断开的多股铜导线（16平方毫米）或被烧变形的电线槽，多股铜导线断口有熔痕，电线铁质线槽外表面粘有电线喷溅熔珠。
同年7月24日，广州市公安局白云区分局出具《火灾事故认定书》，认定福星摩配市场起火部位为摩配城B区三楼07A仓库，起火原因：排除放火、物品自燃、雷击起火、遗留火种引起火灾，不排除07A仓库内的电源线路故障，引燃附近可燃物所致。
一审诉讼过程中，一审法院根据唐启燮的申请依法委托广州市华盟价�事务所有限公司（以下简称评估机构）对涉案商铺因火灾造成财产损失的价值进行评估。评估过程中，该院组织双方当事人对货物、物品残骸进行了清点。评估机构因货物、物品残骸无法辨认新旧程度，故按照库存货物全新价及自用物品设备二手价的标准进行评估。评估机构作出评估报告如下：涉案商铺一楼货物及物品品种有摩托车、跑车、童车、发动机等共49项，评估金额为441130元，其中发动机配件（占地20平方米）因已严重烧毁，无法确定数量；涉案商铺二楼货物品种有发动机、化油器、发动机、整流器等共64项，评估金额为377655元，其中本田400跑车杂件（占地约12平方米）因已严重烧毁，无法确定数量。
一审法院认为：唐启燮与福星公司就未取得合法报建手续的涉案仓库签订《场地租赁合同》，该合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合�纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，依法应为无效。
关于唐启燮要求福星公司赔偿因火灾烧毁的财物损失的问题。一审法院认为，因双方签订的租赁合同无效，故双方对火灾造成的损失均有过错。关于唐启燮的过错，首先，涉案商铺二楼与07A仓库之间存在出口、楼梯及电线，根据公安机关现场勘验记录，涉案商铺起火的原因应当与该出口有直接关系；其次，唐启燮的妻子胡留英承租07A仓库在先，唐启燮承租涉案商铺在后，加之出口对于唐启燮经营生意确有便利，故认定出口及楼梯系唐启燮承租后自行建造；最后，B区三楼火灾现场之下的无出口的其他商铺内部并未遭受如涉案商铺此般的火灾，由此印证了出口与遭受火灾的直接关系，因此唐启燮对于涉案商铺遭受火灾的损失负有主要过错，酌定为70%。关于福星公司的过错，主要在于未�到消防安全管理监督义务，对唐启燮自建出口的行为未能制止、纠正，酌定为30%。
对于唐启燮主张的涉案仓库物品损失数额问题。对于火灾受损的财物价值，评估机构的评估结果为818785元，但评估机构亦声明其无法辨别财物新旧程度，故采取从新原则进行评估。因此，根据实际情况及公平原则，酌情确定受损财物的折旧率为50%。故上述受损财物的价值为409392.5元。福星公司对评估报告认为对财物评估单价过高、无品牌、产地作为依据，故对评定的财物价值不予认可。对此福星公司并未提供证据予以反驳，故对福星公司的上述意见不予采纳。对于无法确认数量的财物价值，以评估机构的评估结果为参考，结合现场残骸情况、占地面积、新旧程度等因素，酌情确定上述财物价值为8万元。综上，涉案商铺内的受损财物价值为489392.5元。根据前述双方应承担的责任比例，福星公司应向唐启燮赔偿财产损失为489392.5元×30%=146817.75元。据此，对唐启燮要求福星公司赔偿财产损失146817.75元的诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持。
现本诉事实已查清，一审法院依法先行判决。对于福星公司的反诉，之后继续审理。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、本判决生效之日起5日内，福星公司向唐启燮赔偿财产损失146817.75元；二、驳回唐启燮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履�期间的债务利息。本案本诉受理费17147元，由唐启燮负担15312元，福星公司负担1835元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳；评估费22786元，由唐启燮负担20348元，福星公司负担2438元，福星公司负担的评估费于本判决生效之日起5日内迳付唐启燮。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：
首先，关于火灾造成唐启燮财物损失的责任比例问题。根据公安部门勘验笔录记载，起火点位于涉案07A仓库东北处，而公安部门作出的《火灾事故认定书》认定起火原因排除放火、物品自燃、雷击起火、遗留火种引起火灾，不排除07A仓库内的电源线路故障，引燃附近可燃物所致。由此可见，涉案商铺二楼与07A仓库之间的出口并非火灾发生的直接原因。对于该出口的设置导致涉案商铺遭受的火灾较无出口的其他商铺更为严重的问题，虽该出口及楼梯为唐启燮承租后自行建造，但福星公司作为涉案场地的出租方与整体经营者，对于该出口长期存在未尽到消防安全管理监督义务，应负相应责任。综上，结合公平原则，本院认定双方对财物损失应各负50%责任。
其次，关于财物损失的数额问题。对于因火灾受损的财物价值，评估机构按照库存货物部分采用全新价及自用物品部分参照二手价的标准进行评估，评估结果为818785元。鉴于自用物品在受损财产所占的比例较小，而库存货物的新旧程度难以辨别，因此一审法院根据实际情况酌情确定受损财物的总体折旧率为50%，是可行的。故上述受损财物的价值为409392.5元。另对于无法确认数量的财物价值，一审法院以评估机构的评估结果为参考，结合现场残骸情况、占地面积、新旧程度等因素，酌情确定上述财物价值为8万元，并无不当。双方对于上述价值认定结果所提的异议理由均不充分，本院不予采纳。根据前述双方应承担的责任比例，福星公司应向唐启燮赔偿财产损失为489392.5元×50%=244696.25元。
综上所述，唐启燮的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。福星公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，但实体处理部分不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法�第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初6080号民事判决第二项；
二、变更广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初6080号民事判决第一项为：在本判决送达之日起5日内，广州市福星物业经营管理有限公司向唐启燮赔偿财产损失244696.25元。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费17147元，由唐启燮负担12177元，广州市福星物业经营管理有限公司负担4970元；评估费22786元，由唐启燮与广州市福星物业经营管理有限公司各负担11393元。二审案件受理费17147元，由唐启燮负担12177元，广州市福星物业经营管理有限公司负担4970元。
本判决为�审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年十月二十五日
书记员 邹凌青