湖南省凤凰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凤民初字第617号
原告覃大威，男，1951年1月1日出生，土家族，湖南省凤凰县人，个体户，住湖南省凤凰县。
委托代理人杨秀清，凤凰县明辩法律服务所法律工作者。
被告黄池文，男，1967年6月14日出生，土家族，湖南省凤凰县人，无业，住湖南省凤凰县。
被告王忠刚，男，1983年1月12日出生，苗族，湖南省凤凰县人，无业，住湖南省凤凰县。
第三人刘月花，女，1970年4月16日出生，汉族，湖南省凤凰县人，无业，住湖南省凤凰县。
原告覃大威与被告黄池文、王忠刚、第三人刘月花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月17日受理后，依法适用普通程序，由审判员田志刚担任审判长，审判员吴金星、人民陪审员韩志清组成合议庭，书记员颜雯担任记录，对本案公开开庭进行了审理。原告覃大威及其委托代理人杨秀清、被告黄池文、第三人刘月花均到庭参加诉讼。被告王忠刚经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完结。
原告覃大威诉称，原告在凤凰县老营哨有一栋私房，此房用于开办酒吧，名为天上人间宾馆。2011年8月1日，两被告与原告签订租赁合同，并向原告交付30000元押金，取得了该住房的承租权。2014年8月1日两被告并不按合同约定，一次性向原告交付2年的租金556000元，只交付了一年（2014年8月1日至2015年8月1日）的租金278000元，余下的一年（2015年8月1日至2016年8月1日）租金278000元至今分文未付，为主张权利，原告曾多次找到被告要求其遵守诚信，按约付清2015年8月1日至2016年8月1日的租金以及修缮被损毁的住房，但被告对原告的请求置之不理，为维护原告的合法权益，请求法院1、依法解除房屋租赁合同；2、责令被告依法腾房，恢复原告住房原状；3、责令被告支付拖欠原告2015年8月份的房租23166元；4、由被告承担本案的诉讼费。
原告覃大威就自己的主张提交如下证据：
1、2011年8月1日租赁合同，拟证明原告与两被告签订合同的事实，两被告未按合同约定履行义务，违约的事实。
2、2015年8月31日协议一份，拟证明两被告拖欠原告租金，�约的事实，原告做出了让步，让被告转让。
被告黄池文口头辩称，原告要求解除合同，被告黄池文同意；腾房问题，原告在8月份已经把被告的锁换了，协议上已约定不让被告搬走东西，不存在腾房；拖欠的房租问题，原告8月份就已换锁，等同于被告已退房，设备未搬走；诉讼费用不应由被告黄池文承担，因其不是适格主体，当时原告与被告王忠刚签字时，被告黄池文不在场，是后来才进来的，不应当由被告黄池文一人承担。酒吧经营失败后，依租赁合同约定，不得拆除设备设施，若拆除损害房屋，造成损失要赔偿。现设备都未搬走拆除，所以原告应退回所交押金，押金虽不是被告黄池文交纳的，但后来黄池文也入伙了，现有权要求原告退还押金。
被告黄池文提交如下证据：
1、房屋租赁合同，拟证明2011年8月1日签订合同的时候，被�黄池文并未在场。
2、阿波罗酒吧股东协议书，拟证明酒吧是几个人一起合股经营的事实。
被告王忠刚未答辩和提交证据。
第三人刘月花辩称，第三人刘月花于2013年1月1日与被告黄池文及其合伙人签订房屋租赁合同，将阿波罗酒吧的二、三楼承包给第三人刘月花，合同期限为2013年1月1日至2020年7月31日止，合同期限共为7年零7个月，每年租金为132982元人民币，房屋押金20000元。签订合同时，第三人刘月花已支付押金20000元及2013年1月1日至2014年1月1日租金132982元。2014年1月1日支付租金77574元租金（2014年1月1日至2014年7月31日租金），2014年9月11日交阿波罗酒吧房租共计200000元（2014年8月1日至2016年2月租金），2015年5月1日交阿波罗酒吧房租共计65964元（2016年2月至2016年7月31日房租）。综上所述，第三人刘月花认为第三人与阿波罗酒吧签订的合同，�原告覃大威（房东）签字证明，并于2015年5月1日已交齐截止2016年7月31日房租，现第三人刘月花承租阿波罗客栈的二、三楼合同有效。
第三人刘月花提交如下证据：
1、2012年12月10日房屋租赁合同，拟证明刘月花已承租涉案房屋两层的事实。
经庭审质证，被告黄池文对原告覃大威提交的1、2号证据质证无异议，但在2011年8月1日签合同时，黄池文未在场，合同黄池文的名字是后来黄池文签的。第三人刘月花对原告覃大威提交的1、2号证据质证无异议。原告覃大威对被告黄池文提交的1号证据质证无异议，对2号证据质证认为与本案无关联性。第三人刘月花对被告黄池文提交的1号证据质证无异议，对2号证据质证表示自己不清楚。原告覃大威与被告黄池文对第三人刘月花提交的1号证据均无异议。
本院对第三人刘月花的询问笔录，证明刘月花在阿波罗酒吧中承租3、4层房屋用经营客栈的事实，经原告覃大威、被告黄池文庭审质证均无异议。
经审查，本院认为，原、被告及第三人所提交的证据应同时具备证据来源合法性、真实性、与本案有关联性才系有效证据。原告提交的1、2号证据同时具备证据的三性，本院予以采信。被告黄池文提交的1号证据符合证据的三性，本院予以采信，2号证据系被告与案外人之间存在的关系，与本案无关联性，本院不予以采信。第三人刘月花提交的1号证据及本院对其询问笔录，符合证据的三性，本院予以采信。
经审理查明：原告覃大威与被告黄池文、王忠刚于2011年8月1日签订了房屋租赁合同，原告将自己所有的凤凰县老营哨（地下室除外）房屋一栋3层楼承租给两被告，租期为9年，从2011年8月1日至2020年8月1日止，双方并对各自的权利、义务进行了约定。被告黄池文与案外人田景富、麻群丽、龙燕、陈志军合伙把承租屋第2层楼用于酒吧经营，实名为阿波罗酒吧。2012年12月10日经出租人原告覃大威同意，被告黄池文及其合伙人与第三人刘月花签订了房屋租赁合同，把租用原告房屋的3、4层楼转租给第三人刘月花，第三人刘月花已向阿波罗酒吧交付了租金至2016年7月3日，并交付了20000元押金。被告因经营不善，2015年8月31日被告黄池文与原告覃大威达成协议，由被告在2015年9月9日止，自行转租租赁房，逾期，室内设备由原告处理，被告退还原告所承租房屋一栋三层。2014年7月5日，被告2楼酒吧停止经营至今。2015年8月原告把酒吧门锁重新更换，以2015年8月31日起，原、被告已自行终止房屋租赁合同。被告已支付原告房屋租金至2015年8月1日止，原告尚有被告支付的30000元押金未退还被告，被告尚有原告2015年8月1日至2015年8月31�一个月的租金23166元未付。2015年9月17日原告诉至本院要求与被告解除房屋租赁合同，并腾房和支付2015年8月份的租金23166元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人协商一致，可以解除合同。2011年8月1日原、被告所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应当受到法律保护。2015年8月31日，原告覃大威与被告黄池文又达成了协议，2015年9月9日止，被告如不把租赁物转租出去，原告有权收回原租赁房。自2015年8月15日原告把二楼酒吧门锁换后，原、被告双方已自动解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，按合同约定，被告每月应交原告租金23166元，被告2015年7月31日前应交原告的房租已交清，现尚有原告的2015年8月1日至2015年8月15日租金未付。原、被告�订《房屋租赁合同》时，被告已交付原告30000元押金，依照《房屋租赁合同》约定，被告对原告的租赁物未造成损坏，原告应退还被告押金30000元。对原告主张解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，本院予以支持，原告主张要求被告支付2015年8月1日至2015年8月31日的租金23166元，因在8月15日原告换门锁，原、被告之间已自动解除合同，故被告只需交半个月房屋租金11583元。2012年12月10日被告黄池文及其合伙人与第三人刘月花签订《房屋租赁合同》，经出租人原告覃大威的同意，此转租合同系有效合同。现解除《房屋租赁合同》也是原、被告真实意思的表示，第三人刘月花与被告黄池文及其合伙人签订的《房屋租赁合同》已无法履行应一并解除。据此，依照《中华人共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四�、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告覃大威与被告黄池文、王忠刚2011年8月1日所签订的《房屋租赁合同》，解除被告黄池文及其合伙人与第三人刘月花2012年12月10日签订的《房屋租赁合同》；
二、由原告覃大威退还被告黄池文、王忠刚押金30000元；
三、由被告黄池文、王忠刚支付原告覃大威房租11583元。
上述给付义务，限本判决生效之日起三十日内履行完毕。如逾期未履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费377元，由被告黄池文、王忠刚承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 田志刚
审 判 员 吴金星
人民陪审员 韩志清
二〇一六年一月十八日
书 记 员 颜 雯
附本案适用法律条文：
《中华人共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。