广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法涌民一初字第20号
原告梁炽尧，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人王琼，广东林德律师事务所律师。
委托代理人吴海波，广东林德律师事务所律师助理。
被告东莞市麻涌麻二企业经济开发公司，住所地：广东某。
法定代表人何洪辉，经理。
委托代理人刘勇，广东坤益律师事务所律师。
原告梁炽尧与被告东莞市麻涌麻二企业经济开发公司合同纠纷一案，本院于2014年1月8日立案受理后，依法由审判员单见光担任审判长，与审判员周汝丽、人民陪审员苏允钊组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭进行审理，原告梁炽尧及其委托代理人王琼，被告的委托代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年，广东省东莞食品进出口公司麻涌分公司（以下简称“食出麻涌分公司”）经上级单位批准将位于麻涌镇蕉站的土地及地上财物改制转让。原告经与食出麻涌分公司协商，并经东莞市国土资源局批复，同意将位于东莞市麻涌镇麻四村的土地（土地编号20044011，面积2439.7平方米）的土地使用权转让给原告，但因为改制单位要求，改制转让的土地和财物要有单位接收，不能直接转让给个人。因此，原告与被告协商，并经食出麻涌分公司同意，于2003年7月3日签订了《协议书》，约定由原告借用被告的名义与食出麻涌分公司签订土地使用权转让的合同，并办理相关产权过户手续，但所有的转让款及权利义务均由原告概括承担，被告应当协助原告办理产权过户手续。后被告按照《协议书》的约定，于2004年年初与食出麻涌分公司签订《东莞市国有土地使用权转让合同书》、《东莞市土地使用权交易成交确认书》，原告则按照《协议书》的约定承担了全部的土地转让费用1097900元。但是，被告一直未能按照约定协助原告完成土地产权的过户手续。原告多次催促无果。据此，原告请求判令：1、确认原告为位于东莞市麻涌镇麻四村的土地（土地编号20044011，面积2439.7平方米）的实际权属人；2、被告协助原告完成将争议土地的产权由广东省东莞食品进出口公司麻涌分公司变更登记为被告名下，然后再变更登记到原告名下的全部手续；3、被告承担本案诉讼费用。
后原告增加诉讼请求如下：确认原告与被告于2003年7月3日签订的《协议书》为有效合同。
被告辩称，一、东莞市土地交易中心出具的《国有土地使用权转让合同》、《东莞市土地使用权交易成交确认书》及东莞市国土资源局出具的《关于广东省东莞市食品进出口公司麻涌分公司补办出让、转让土地使用权的批复》等部门文件均表明案涉2439.7平方米土地的土地使用权人为被告。被告是法律上认可的土地使用权人，原告主张自己是该土地实际权属人没有法律依据。
二、原告与被告签订的案涉《协议书》为无效合同。1、案涉土地原为划拨给食出麻涌分公司的国有土地，食出麻涌分公司的企业改制土地变更实际上是一种有偿转让行为，土地使用权转让应当签订转让合同。《国有土地使用权转让合同》的合同主体是被告而非原告。另根据《企业国有产权转让管理暂行办法》规定，转让国有产权（包括国有土地使用权）应当经过转让审批并应当通过国家产权交易机构采用招标、拍卖或者挂牌方式进行交易。因此，如果法院认可案涉《协议书》有效，支持原告是案涉土地权属人的请求，则将出现原告通过诉讼途径规避上述法律规定的情形，于法不容。2、被告作为集体所有制企业，应当维护村民和集体利益，对外签订合同应当按照规定交由村民会议或村党委、村委二级会议表决通过才可予以执行，案涉《协议书》极大损害了麻二村3600多名村民和村集体的利益，且未经村民会议表决，是无效的。若双方确实达成由原告借用被告名义购买土地的约定，则原告在被告完成代签署购地转让合同时即应支付“挂靠费”，但案涉《协议书》却约定“挂靠费回报”支付条件为“甲方使用土地建设”，显然不符合常理。迄今为止，被告未收到《协议书》中任何所谓的“挂靠费回报”。根据《城市房地产管理法》、《城乡规划法》的规定，开发利用国有土地必须以单位的名义进行，同时根据当时本地国有企业对改制转让资产接收主体的限制，规定只能由村集体企业受让。依东莞市国土资源局批复内容可知，食出麻涌分公司改制转让的土地中，与案涉土地同属一地块的另一幅面积为2009.2平方米的土地同样由作为集体企业的麻四企业发展公司购得。原告明显是利用集体企业当时的特定便利条件达到其个人目的，损害了集体利益。3、依《协议书》内容及原告自身陈述，食出麻涌分公司改制转让的土地不能直接转让给个人，若原告的诉请获得法院支持，通过《协议书》的约定取得案涉土地，显然违反了民法诚实信用原则，属于恶意串通、损害他人利益的行为，因此案涉《协议书》应属无效。
三、被告的经营范围为办理外引内联企业的洽谈、签约、开办业务，故《协议书》中关于代原告签订购地合同的约定属于超范围经营，属无效行为。
综上，请法院驳回原告的诉请。
经审理查明，原告提供《协议书》1份，有甲方“梁炽尧”签名、乙方“东莞市麻涌麻二企业经济开发公司”盖章（“黄福才”代表签名），内容包括：“经协商，梁炽尧与麻二经济开发公司定立如下协议：甲方：梁炽尧乙方：麻二经济开发公司一、梁炽尧于二○○三年七月与广东东莞食品进出口公司麻涌分公司购买土地一块面积2439.7平方米，现由乙方代甲方与东莞市食品进出口公司麻涌分公司签定购买土地合同。二、购买土地的资金由甲方负责，土地及地上财物产权属于甲方，甲方因挂靠购买土地而引发的一切责任与乙方无关。三、因甲方挂靠乙方，由乙方代签定购买土地合同，甲方如使用土地建设，同意按土地面积每平方米2元一次性付给乙方作为挂靠费回报，乙方应协助甲方办理产权过户手续。”庭审中，原告出示上述《协议书》的原件。被告以原告当庭出示的原件与起诉时提交的复印件样式不一致为由，不确认《协议书》的真实性。原告称当庭出示的原件是原告持有的，起诉时提交的复印件是从东莞市麻涌镇麻二社区居委会处拍摄取得，并非同一份，但内容一致。被告对此不予确认。
2004年2月12日，食出麻涌分公司（甲方）与被告（乙方）签订东国土转让合（2004）第4011号《国有土地使用权转让合同》，内容包括：甲方委托市土地交易中心以挂牌交易方式转让给乙方的地块位于东莞市麻涌镇麻四村，地块编号20044011，面积2439.7平方米；甲方同意乙方以人民币109.79万元竞得该地块的土地使用权，乙方应于2004年2月16日前缴付109.79万元；乙方受让土地使用权年限为50年，从2004年2月12日至2054年2月12日止；乙方取得土地使用权后，仍按甲方与市国土资源局所签订的东国土（交易）补办出让合（2004）第021号合同所规定的开发利用土地的条件和要求使用土地；等等。
2004年3月26日，东莞市土地交易中心出具《东莞市土地使用权交易成交确认书》，确认被告以1097900元的报价竞得位于东莞市麻涌镇麻四村地块编号20044011、面积2439.7平方米、用途为收购站的地块土地使用权。
东莞市国土资源局于2004年3月31日作出东国土（交易）补办出让字（2003）021号《关于广东省东莞食品进出口公司麻涌分公司补办出让、转让土地使用权的批复》，内容包括：同意将原划拨给食出麻涌分公司使用的，位于东莞市麻涌镇麻四村，面积9011平方米的土地使用权，分割出2439.7平方米，补办出让手续后，转让给被告使用，土地用途为收购站，使用年限至2054年2月止；被告取得土地使用权后，仍需按食出麻涌分公司与市国土资源局签订的东国土（交易）补办出让合（2004）第021号合同所规定的开发利用土地的条件和要求使用土地；等等。
原告持有收据原件6张，盖“广东省东莞食品进出口公司麻涌分公司财务专用章”。内容显示：食出麻涌分公司分别于2003年8月11日、2003年8月28日收到“麻二企业经济开发区（梁炽尧）”交来土地转让预付款500000元、100000元；食出麻涌分公司分别于2004年2月13日、2004年2月26日、2004年3月23日收到“麻二企业经济开发区”交来土地转让保定金20000元、土地转让保证金60000元、土地转让款130000元；食出麻涌分公司于2004年4月17日收到“麻二企业经济开发公司”交来土地转让款287900元。被告不确认收据的真实性、合法性、关联性。
2013年11月27日出具的东莞市土地登记资料查询结果表显示，东府国用（1990）第XXX号土地使用权人为广东省东莞食品进出口公司麻涌出口收购站，未变更。
东莞市工商行政管理局于2013年12月10日出具的查询结果显示，该局没有名称为“广东省东莞食品进出口公司麻涌出口收购站”的企业资料。
以上事实，有《协议书》、《国有土地使用权转让合同》、《东莞市土地使用权交易成交确认书》、《关于广东省东莞食品进出口公司麻涌分公司补办出让、转让土地使用权的批复》、收据、东莞市土地登记资料查询结果表、查询结果以及本院的庭审笔录等在卷证实。
本院认为，被告于答辩意见中确认与原告签订了《协议书》，其于庭审中否认原告持有的《协议书》原件的真实性，理由并不充分，本院不予采纳，确认原告持有的《协议书》原件的真实性。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《协议书》应为原告委托被告以被告名义处理事务的合同，合同标的为以被告名义与食出麻涌分公司签订土地使用权转让合同的行为。委托合同可以是有偿合同，也可以是无偿合同。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。因此，个人可以获得国有土地使用权。除某些特定行业，如律师、注册会计师、拍卖师等外，一般对非自然人（包括法人组织和非法人组织）参与委托合同关系没有法律上的限制或者禁止性规定。《协议书》中协议的内容有三条，其中第一条、第三条，未有证据显示存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的各种情形，本院认定为有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实，其生效要件应根据不同的法律规定来认定，合同最后能否履行，标的物能否办理物权登记，并非合同生效的必要条件。因此，《协议书》中协议的第二条约定“土地及地上财物产权属于甲方（原告）”，本院亦认定为有效。
《中华人民共和国物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……”即使《协议书》中协议的三条内容均有效，亦不直接发生不动产物权变动的结果，原告诉请确认其为案涉土地的实际权属人，本院不予支持。
2007年11月1日起施行的、国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条规定，“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”因此，原告诉请判令被告协助原告完成将案涉土地的产权由食出麻涌分公司变更登记为被告名下，再变更登记为原告名下的全部手续，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告梁炽尧与被告东莞市麻涌麻二企业经济开发公司签订的《协议书》中约定的协议第一条、第二条、第三条内容有效。
二、驳回原告梁炽尧的其他诉讼请求。
本案受理费人民币14681元（原告梁炽尧已经预交），由原告梁炽尧负担9787元，被告东莞市麻涌麻二企业经济开发公司负担4894元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 单见光
审 判 员 周汝丽
人民陪审员 苏允钊
二〇一四年七月八日
书 记 员 李文威
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三百九十六条委托合同是委托人是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国土地管理法》
第九条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第页共页