湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第01454号
上诉人（原审原告）邓戴红。
委托代理人熊鹰，湖南君见律师事务所律师。
委托代理人江九顺，湖南君见律师事务所律师。
上诉人（原审被告）湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区韶山南路828号恒盛佳苑E4栋307房。
法定代表人敖晓明，董事长。
委托代理人张明智，湖南国风德赛律师事务所律师。
委托代理人姜鑫，男，1988年8月28日出生，汉族。
上诉人邓戴红与上诉人湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司（以下简称恒盛公司）商品房销售合同纠纷一案，邓戴红和恒盛公司均不服湖南省长沙市天心区人民法院作出（2013）天民初字第3094号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，位于长沙市天心区韶山南路120号恒盛世家项目系恒盛公司开发建设的商品房。2010年1月8日，邓戴红与恒盛公司签订《长沙市商品房买卖合同》。买卖合同约定，由邓戴红采用银行按揭贷款方式购买位于长沙市韶山南路120号恒盛世家某号房，房屋的建筑面积206.08平方米，房屋总价款为881610元，房屋交付期限为2010年3月30日前。同时，合同第十八条（关于产权登记的约定）约定：1、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；2、自合同签订之日起60日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；3、出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后720日内办好土地使用权证；4、如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。同日，双方又签订了《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》作为《长沙市商品房买卖合同》的附件四。其中，《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第十一条约定，出卖人应在取得栋产权证后180个工作日内为买受人办理好房屋所有权证，取得分户产权证后2年内为买受人办理土地使用权证。合同签订后，邓戴红依约向恒盛公司交付了购房款，恒盛公司也依约向邓戴红交付了恒盛世家的某号房，但恒盛公司至今未为邓戴红办好房产所有权证，以致成诉。另查明，“恒盛世家”项目因临路边须依法征收并司法拆除的二户房屋尚未拆除，影响了7号栋的整体竣工验收，导致其无法按合同约定办理房产权证。邓戴红一审请求判决：1、恒盛公司限期30日为邓戴红办妥房屋所有权证；2、恒盛公司向邓戴红支付逾期办理房屋所有权证的违约金42758元（违约金暂计算至2013年9月25日，实际计算至恒盛公司发放房屋所有权证之日止）；3、恒盛公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，依法订立的合同受法律保护，合同的当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。本案中，邓戴红与恒盛公司自愿签订《长沙市商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，约定由邓戴红购买恒盛公司开发建设的恒盛世家的某号房，该合同及协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，双方当事人应当根据合同约定履行各自的义务。邓戴红签订商品房买卖合同后，依约向恒盛公司交付了全部购房款，已经履行了其合同义务，恒盛公司应当在合同约定的期限内将符合约定质量标准的房屋交付给邓戴红，并办理房屋所有权证及土地使用权证。恒盛公司至今尚未为邓戴红办理房屋所有权证，构成违约，应当承担违约责任。合同约定，如恒盛公司违约，邓戴红不解除商品房买卖合同的，由恒盛公司自逾期之日起至实际办理登记之日止按已付购房款的每日万分之一承担违约金。现恒盛公司以造成栋产权证、房屋所有权证没有办理好的原因是由于第三方责任造成为由，请求部分或全部免除违约责任。原审法院审查后认为，根据双方合同约定，恒盛公司应当确保其销售的房屋无产权纠纷，并在房屋交付后的合理期限内办理房屋所有权证，虽栋产权证尚未办理的原因有第三方原因，但按照合同相对性原则，并不能免除恒盛公司应承担的违约责任。同时由于逾期办证不可完全归责于恒盛公司，酌情确定由恒盛公司按照已缴纳房款的1%的标准向邓戴红承担违约金8816.10元，对于邓戴红主张的过高部分，不予支持。恒盛公司辩称，《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》对办理房屋所有权证的时间变更为在取得栋产权证后180个工作日内，现栋产权证尚未办理，恒盛公司尚未构成违约。经审查，结合《商品房买卖合同》约定的“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证”的条款，应理解为双方对办理房屋所有权证的时间变更为办理栋产权证后180个工作日内，双方仅对办理房屋所有权证的时间予以延长，对办理房屋所有权证的期间并未发生实质内容的变更，故对恒盛公司的上述主张，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、限恒盛公司在本判决书生效之日起三个月内为邓戴红办妥长沙市恒盛世家小区某号房的房屋所有权证；二、限恒盛公司在本判决书生效之日起10日内向邓戴红支付违约金8816.10元；二、驳回邓戴红的其他诉讼请求。本案案件受理费955元，由恒盛公司承担。
上诉人邓戴红不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定的事实缺乏证据支持，恒盛公司将逾期办理房产证转嫁给政府拆迁原因导致，即使有第三人的原因，那么该原因也不能成为恒盛公司免除或减轻违约责任的理由。二、原审法院违反了“不告不理”的民事审判原则，原审法院在恒盛公司未提出降低违约金的情况下，主动降低了邓戴红的违约金，严重违反了民事诉讼法的规定。三、原审法院滥用自由裁量权，日万分之一的违约金远远不足以弥补邓戴红的实际经济损失。故，请求撤销原审判决第二、三项，依法支持邓戴红的全部违约金请求，并由恒盛公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
上诉人恒盛公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误，认定的事实与合同约定内容不符。二、造成恒盛公司逾期办证的原因是属于不可抗力因素。三、对于约定解除合同的，恒盛公司承担违约责任的前提是双方解除合同，但本案中邓戴红并未提出解除合同，视为其放弃了对恒盛公司违约责任的追究，因此应当驳回邓戴红的诉讼请求。故，请求撤销原审判决，判令恒盛公司不承担违约责任，并由邓戴红承担本案诉讼费用。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，邓戴红与恒盛公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，双方当事人应当根据合同约定履行各自的义务。邓戴红在签订合同后，已按合同约定履行义务，恒盛公司应当在合同约定的期限内将符合约定质量标准的房屋交付，并办理所有权证及土地使用权证。但恒盛公司至今尚未为邓戴红办理房屋所有权证，构成违约，应当承担违约责任。虽然栋产权证尚未办理有第三方原因，但根据合同相对性原则，并不能免除恒盛公司应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。虽然恒盛公司逾期办证，但并没有影响邓戴红实际使用该房屋，原审法院根据恒盛公司逾期办证的行为及邓戴红的损失情况酌情确定违约金的标准恰当。综上，原审判决认定事实清楚，处理正确，双方上诉人的上诉理由因无充分的证据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费955元，由上诉人邓戴红负担477.50元，上诉人湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司负担477.50元。
本判决为终审判决。
审判长 吴 波
审判员 詹支粮
审判员 王 勇
二〇一四年五月四日
书记员 金新贵
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。