湖北省宜都市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜都民初字第00908号
原告宜都市中路建设开发有限公司，住所地宜都市陆城杨守敬大道。
法定代表人李德金，系该公司董事长。
委托代理人李军，湖北长青律师事务所律师，特别授权。
被告宜都市清江果业发展有限责任公司，住所地宜都市红花套镇周家河村。
法定代表人陈光荣，系该公司总经理。
第三人湖北清江绿色产业发展有限公司，住所地宜都红花套镇荆门山大道331号。
法定代表人郭飞，系该公司总经理。
委托代理人许杨，湖北亮节律师事务所律师，特别授权。
第三人郭飞，男，生于1988年9月22日，汉族，湖北宜都市人，住宜都市枝城镇西湖路**号，身份证号4205811988********。
委托代理人许杨，湖北亮节律师事务所律师，特别授权。
第三人周贤华。
第三人宜都市宇鑫物流有限公司，住所地宜都市陆城杨守敬大道运管所旁。
法定代表人肖为，系该公司经理。
第三人宜昌市宏泰运输有限公司
第三人胡盼盼，湖北长阳人。
第三人赵建林。
第三人朱万香。
第三人李庆峰，湖北宜都人。
原告宜都市中路建设开发有限公司（以下简称中路公司）诉被告宜都市清江果业发展有限责任公司（以下简称清江果业公司）及第三人湖北清江绿色产业发展有限公司（以下简称清江绿色产业公司）、郭飞、周贤华、宜都市宇鑫物流有限公司、宜昌市宏泰运输有限公司、胡盼盼、赵建林、朱万香、李庆峰租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日受理后，依法组成由审判员冯其斌担任审判长，审判员姚洪涛、人民陪审员齐坤参加的合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告中路公司的委托代理人李军、被告清江果业公司的法定代表人陈光荣，第三人清江绿色产业公司、郭飞的委托代理人许杨，第三人周贤华、第三人宜都市宇鑫物流有限公司的法定代表人肖为、第三人胡盼盼、李庆峰到庭参加诉讼，第三人赵建林中途退庭，第三人宜昌市宏泰运输有限公司、朱万香经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告中路公司诉称：2002年6月，宜都市货运站建设管理处与宜都市荣蓉柑桔营销有限责任公司（以下简称荣蓉柑桔营销公司）订立《租赁合同》，约定由荣蓉柑桔营销公司承担柑桔加工车间的施工，工程款以租赁柑桔车间每年5万元的租金抵付。之后荣蓉柑桔营销公司垫付了工程款80万元，同年7月3日双方又订立补充协议，对柑桔车间因增加面积而增加投入8.32万元予以确认。2002年9月柑桔车间建成，由荣蓉柑桔营销公司租赁使用，按照工程款抵付租金计算，租期约到2018年9月届满。2004年12月宜都市道路运输管理所将借用的土地连同柑桔车间一并归还给宜都市清江二桥建设开发公司，之后该块土地及柑桔车间又被划拨给原告中路公司，并办理了登记。2005年9月荣蓉柑桔营销公司将柑桔车间转租给清江果业公司，2006年4月清江果业公司将柑桔车间转给清江绿色产业公司，2013年10月清江绿色产业公司将柑桔车间承包给第三人郭飞，郭飞承包后转包给第三人周贤华，周贤华又将柑桔车间分开出租给第三人宜都市宇鑫物流有限公司、宜昌市宏泰运输有限公司、胡盼盼、赵建林、朱万香、李庆峰，并对车间进行了改造。2013年12月宜都市人民政府决定将包括柑桔车间在内的场地房屋按程序划归宜都市职教中心，2015年2月原告委托宜都市道路运输管理局公告通知解除租赁合同，并要求所有承租户迁出，但没有实际履行。原告认为承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失，同时未经出租人同意擅自转租，另外租赁物被征收用于职教中心公益事业，属于不可抗力致使不能实现合同目的的情形，原告有权解除租赁合同以及补充协议。因2007年8月荣蓉柑桔营销公司注销登记，其权利义务已经由清江果业公司承继，故起诉请求1、确认解除原、被告于2002年6月20日订立的《租赁合同》、2002年7月3日订立的《补充协议书》；2、判令所有转租协议无效；3、判令被告及第三人将占用的柑桔车间归还原告；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告清江果业公司辩称：关于本案涉及的租赁合同应由清江绿色产业公司来履行，对此被告清江果业公司和清江绿色产业公司的负责人一起向当时交通局的有关领导汇报过，有关领导口头表示同意。因此租赁合同承租方的权利义务应由清江绿色产业公司来承担，和清江果业公司无关。
第三人清江绿色产业公司、郭飞辩称：不同意原告的诉讼请求，本案的案由虽为租赁合同纠纷，但第三人不认可本案的基本事实是租赁纠纷。双方签订租赁合同时，货运站只拥有土地，厂房是荣蓉柑桔营销公司后来出资建设，因此不属于租赁关系，实际上是设定的一种用益物权。根据合同法的规定，债权人可以将合同权利转让给第三人，只需通知债务人，不需要征求债务人的同意，清江果业公司将合同权利转让给清江绿色产业公司，而相关证据表明清江绿色产业公司已经履行了通知义务。即便是租赁合同关系，根据最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷的解释第十六条的规定，原告无权提出解除合同。请求驳回原告中路公司的诉讼请求。
第三人周贤华辩称：我与第三人郭飞签订的有合同，是依照合同合法经营，请求驳回原告中路公司的诉讼请求，如果要解除合同需要进行补偿。
第三人宜都市宇鑫物流有限公司、胡盼盼、赵建林、李庆峰辩称：我们是与第三人周贤华签订的租赁合同，如果要解除合同，判令我们迁出，需要对我们进行经济补偿。请求驳回原告中路公司的诉讼请求。
第三人宜昌市宏泰运输有限公司、朱万香未答辩。
经审理查明，2002年6月20日，为加快宜都市货运站的建设，宜都市货运站建设管理处与荣蓉柑桔营销公司签订《租赁合同》，约定由荣蓉柑桔营销公司出资80万元在货运站的场地上建设柑桔加工车间（仓库）一栋，建筑面积2000平方米，设计及施工由宜都市货运站建设管理处负责，定于当年9月20日前完工，建好后交付给荣蓉柑桔营销公司租赁使用，产权归宜都市货运站建设管理处所有，租金每年5万元，租期从交付使用时起算，荣蓉柑桔营销公司用建设资金抵付租金，抵完为止，租期届满后优先保证荣蓉柑桔营销公司使用，租金价格不变。同年7月3日，双方签订《补充协议书》，就增加的仓库建筑面积208平方米需要荣蓉柑桔营销公司增补投资8.32万元予以确认。2002年9月柑桔车间（含仓库）按期完工，后交由荣蓉柑桔营销公司租赁使用。2004年12月2日，宜都市道路运输管理所与宜都市清江二桥建设开发公司签订《返还土地协议》，将建设货运站所借用的土地返还给宜都市清江二桥建设开发公司，同时将土地上的柑桔车间（仓库）抵付给该公司。2005年9月15日荣蓉柑桔营销公司向清江果业公司出具书面声明，说明《租赁合同》、《补充协议书》系代清江果业公司签订，且建设柑桔车间的全部资金已由清江果业公司支付。2006年4月20日，荣蓉柑桔营销公司、清江果业公司、清江绿色产业公司三方签订协议，再次确认柑桔车间实际上是清江果业公司出资建设，《租赁合同》、《补充协议书》项下全部权利、责任属于清江果业公司，清江果业公司将《租赁合同》、《补充协议书》中的权利、责任转让给清江绿色产业公司，以抵偿清江果业公司所欠清江绿色产业公司的债务。2007年8月30日荣蓉柑桔营销公司登记注销，将资产、债务全部转由清江果业公司承继，并在工商部门备案。2007年10月，宜都市货运站建设管理处给清江绿色产业公司发函，认为荣蓉柑桔营销公司依法注销，租赁关系自然终止，且荣蓉柑桔营销公司、清江果业公司、清江绿色产业公司之间的擅自转租行为不具有合法性，要求清江绿色产业公司返还仓库。清江绿色产业公司复函认为其依法取得仓库的使用权，没有侵害所有权人的权益，而且使用期限没有届满，如提前收回仓库，应进行补偿。2007年12月27日，宜都市清江二桥建设开发公司与宜昌绿源生物技术有限公司签订租赁合同，将包括仓库在内的土地使用权出租给宜昌绿源生物技术有限公司使用，2011年8月清江绿色产业公司与宜昌绿源生物技术有限公司因仓库使用权发生矛盾，宜都市公安局陆城派出所介入调查后认为属于民事纠纷，让双方到法院解决问题。2012年3月8日原告中路公司取得包括仓库在内的土地使用权。第三人清江绿色产业公司在取得仓库控制权后，于2013年10月28日将柑桔车间承包给公司员工郭飞，期限12年4个月，租金每年5万元。同年11月30日郭飞将柑桔车间承包给第三人周贤华，期限2年，到期转为不定期租赁，承包费每年8万元。其后周贤华将柑桔车间分解出租给第三人宜都市宇鑫物流有限公司、宜昌市宏泰运输有限公司、胡盼盼、赵建林、朱万香、李庆峰。
以上事实有当事人陈述、租赁合同、补充协议、返还土地协议、中路公司的土地使用权证书、政府会议纪要、荣蓉柑桔营销公司的工商登记资料、荣蓉柑桔营销公司的声明，荣蓉柑桔营销公司、清江果业公司、清江绿色产业公司之间的协议，宜都市货运站建设管理处和清江绿色产业公司的函件，宜都市清江二桥建设开发公司与宜昌绿源生物技术有限公司之间的租赁合同，公安机关报警记录、陆城派出所民警的情况说明、第三人之间的租赁合同等证据在卷佐证。
本院认为，本案争议焦点主要两个，一是2002年6月20日宜都市货运站建设管理处与荣蓉柑桔营销公司所签订的租赁合同及补充协议的合同关系的定性问题；二是中路公司以未按照约定方法或者租赁物性质使用致使租赁物损坏、擅自转租、因公益性事业征收属于不可抗力为由，要求解除合同是否成立。
认定合同性质应当探求合同当事人的意思表示和缔约目的。从租赁合同的约定内容来看，荣蓉柑桔营销公司的意思表示是在一定期限内租赁建成后的仓库，其缔约目的最终落实在对所建仓库的租赁上，荣蓉柑桔营销公司的建设资金88.32万元（实为清江果业公司出资），是租赁建成后仓库的租金对价。宜都市货运站建设管理处的真实意思表示是通过预先收取租金，以完成仓库建设，其缔约目的落实在通过租赁仓库获取租金收益上，提前收取租金是融资建设仓库的一种方式。租赁合同的本质特征是以租赁物的使用、收益和租金的收取为目的，本案租赁合同缔约双方的真实意思表示符合租赁合同的法律特征。根据物权法定原则，清江绿色产业公司辩称不是租赁关系，是设立的一种用益物权，没有法律依据。因此本院认为，2002年6月20日宜都市货运站建设管理处与荣蓉柑桔营销公司签订的租赁合同及补充协议所设立的是租赁合同关系。
中路公司主张承租人未按照约定方法或者租赁物性质使用租赁物，致使租赁物损坏，对此没有提交证据证明，本院不予认定。关于因公益事业征收的问题，中路公司提交的政府会议纪要中载明：“预留学校发展用地，同意将校门旁清江果业用地按程序划归职教中心”，这是对划拨土地使用权人的变更意见，并非土地或者房屋征收的行政行为，且根据买卖不破租赁的法律精神，对涉案房屋的所有权变更并不影响原租赁合同的履行，原告关于租赁物被征收用于职教中心公益事业属不可抗力有权解除合同的理由不能成立。因此原告以上述两个理由要求解除合同，没有事实依据，本院不予支持。关于转租的问题，承租人在房屋承租期内转租，是承租人行使租赁经营权的一种方式，也有利于提高房屋的利用率，合同法没有规定擅自转租属无效行为，只是对擅自转租行为因损害了出租人的利益，有条件地赋予了出租人的合同解除权，对出租人超过六个月期限未提出异议并行使合同解除权的，法律规定不予支持。原告中路公司作为仓库的所有权人、管理者、出租方，对租赁物的使用有监督的权利，应当了解租赁物的使用状态，几年来租赁物多次转租，其用途早已不是当初的柑桔加工车间，成为了众多第三人的仓库、修理厂或者经营场所，对此中路公司应当了解，其怠于行使权利，没有证据证明其及时提出了异议。现在原告以未经出租人同意擅自转租为由，要求解除合同及确认转租合同无效，不利于维护交易的稳定性，也不符合需在六个月内提出异议的合同解除权行使条件，本院不予支持。
第三人赵建林中途退庭，第三人宜昌市宏泰运输有限公司、朱万香经传票传唤无正当理由未到庭，不影响本案的审理和判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：
驳回原告宜都市中路建设开发有限公司的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告宜都市中路建设开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 冯其斌
审 判 员 姚洪涛
人民陪审员 齐 坤
二〇一六年三月四日
书 记 员 张 阳