云南省祥云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）祥民初字第631号
原告祥云县祥城镇褚家营社区村民委员会第三村民小组。
委托代理人杨明峰，云南正圣律师事务所律师。特别授权代理。
被告褚金富，男，1974年3月14日生，汉族，初中文化，农民。
第三人黄水芬，女，1968年1月17日生，汉族，初中文化，农民。
委托代理人张浙生，云南正圣律师事务所律师。特别授权代理。
第三人刘文刚，男，1961年4月30日生，汉族，大专文化，个体户。
委托代理人石涛、邱世煌，云南星震律师事务所律师。特别授权代理。
第三人姚成元，男，1977年4月16日生，汉族，小学文化，驾驶员。
第三人姚永邦，男，1972年11月27日生，汉族，小学文化，农民。
第三人姚成中，男，1952年2月13日生，汉族，小学文化，农民。
第三人唐望，男，1966年3月15日生，汉族，小学文化，农民。
第三人姚成强，男，1972年12月2日生，汉族，小学文化，农民。
原告祥云县祥城镇褚家营社区村民委员会第三村民小组（以下称褚家三组）诉被告褚金富、第三人黄水芬租赁合同纠纷一案，本院2014年3月24日立案受理后，依法追加刘文刚、姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强作为本案第三人参加诉讼，于2014年5月6日、6月20日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告负责人姚兆江及委托代理人杨明峰、被告褚金富、第三人黄水芬及委托代理人张浙生、第三人刘文刚的委托代理人石涛、邱世煌、第三人姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1997年11月1日原告褚家三组与被告褚金富签订《土地租赁合同》。原告将山嘴地东至白鹤村交界、南至白鹤村交界、西至六社交界、北至修理铺后墙外一米的土地租给被告，租期五年，从1997年11月1日至2002年10月30日。1999年8月13日原、被告协商后将租期在原有基础上延长五年，即租赁期至2007年止。合同到期后，原告将上述土地继续向外出租，被告又与原告签订《土地出租合同》，将外头山嘴约4.4亩的土地（东至白鹤村交界、南至白鹤村交界、西至六组交界、北至6户修理铺后墙）继续租赁给被告，租期为五年，从2008年1月1日至2013年12月30日止。2013年12月17日、31日原告两次通知被告搬出，到期被告仍未搬出。2014年2月15日原告发现租赁地被第三人黄水芬占用，才知被告在未告知原告的情况下擅自将租赁地转租给了黄水芬。依据《合同法》第二百五十三条规定：“租赁期满，承租人应当返还租赁物”之规定，在2013年12月30日租赁期满，被告应将租赁土地返还原告。依据《合同法》第二百二十四条之规定，被告将租赁物转租应经出租方即原告同意，被告未经原告同意将租赁物转租违反法律规定，且合同期已满，被告应将租赁土地归还原告。本案在诉讼中依法追加了刘文刚、姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强作为第三人参加诉讼，现向法院起诉，1、请求确认原告与被告褚金富的租赁关系于2013年12月31日终止，判令褚金富、黄水芬、刘文刚、姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强立即归还租赁地块；2、请求确认第三人黄水芬与刘文刚的租赁合同无效，判令褚金富、黄水芬、刘文刚连带立即拆除黄水芬、刘文刚共同或分别建盖的建筑物，并判令三人将场地垃圾清理干净；3、请求确认被告褚金富与第三人姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强的买卖合同无效，并判令褚金富与姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强连带立即拆除买卖建筑物，并将场地清理干净；4、判令褚金富与姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强、刘文刚、黄水芬连带赔偿逾期占用原告土地租赁损失3万元；诉讼费由被告及第三人承担。
被告褚金富辩称：一、原告没有通知被告合同到期叫被告搬走，被告卖房子是在合同未到期时卖的，被告只是卖房子，没有卖地。这几年的租金为每年几百元，原告要求被告赔偿3万元不合理。被告只是转租给刘文刚，没有转租给黄水芬。对第一项、第二项诉请无意见，对第三项诉请卖房子的钱都收了，如无效第三人不同意，故是有效的。
第三人刘文刚陈述：一、第三人刘文刚没有不归还土地的意思，而是积极与原告联系，只是原告避而不见；二、关于建筑物的拆除，被告与第三人的合同无约定，第三人不负有拆除的责任；三、原告诉请3万元损失不应支持，第三人未占用土地，不应赔偿；四、不是第三人的原因，诉讼费原告自行承担。
第三人黄水芬陈述：一、第三人黄水芬未与原告及被告褚金富签订过租赁合同，原告诉状中提及的《土地租赁合同》、《土地出租合同》均是原、被告签订的，合同中不涉及第三人，原告不能依据双方签订的合同要求第三人履行义务。二、第三人租赁房屋的来源。原告与被告褚金富签订涉案地块租赁合同，期限从1997年11月1日至2013年12月30日止，在此期间，被告褚金富将该地块转租给刘文刚，刘文刚又转租给孙枝武，从2008年2月30日至2010年12月30日孙枝武将该地块转租给第三人，2010年12月31日第三人又直接与刘文刚签订协议，将地块租赁给第三人，租期为2011年1月1日至2016年12月30日。三、第三人从2008年12月30日起就租赁了该地块，因为租期长，除刘文刚建盖的小平房外第三人还投资建设了钢屋架房、石棉瓦房、水池等，原告不可能不知道这个情况。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持，”该解释第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，但法律另有规定的除外。”由此可知原告作为出租人在知道或者应当知道承租人转租的情况下，从2008年12月30日至2014年1月1日才提出异议，已超出了法律规定的六个月，原告要求解除合同或认定转租合同无效是不能得到法律支持的。因为刘文刚与第三人签订的合同是6年，现在才使用3年，如终止合同或确认合同无效，对第三人的投资损失第三人刘文刚和原告应承担赔偿责任。原告主张的损失问题，原告租地每年的租金只有几百元，原告主张的是2013年2月30日至今的损失，主张3万元的损失没有依据。故原告的诉请没有事实及法律依据，请求予以驳回。
第三人姚成元陈述：第三人出过钱买过房子，与褚金富的合同有效，如果那块地上的房子全部拆除，第三人也愿意拆除。
第三人姚永邦陈述与姚成元一致。
第三人姚成中陈述：房子要收回去就收，第三人也出钱了，全部拆就拆。
第三人唐望陈述：第三人买房子出过钱。组上的房子，有的没有交房租，有的没有收回来，有的没有经社员签字，全部收回来就可以拆了。
第三人姚成强陈述：本案所涉的土地及房屋，要求组上全部追回来，如果全部追回来，第三人也愿意拆除。
归纳原、被告及第三人的诉辩观点，本案存在的争议是：1、租赁合同、买卖合同的效力问题？2、原告的诉讼请求应否支持的问题？
为支持诉讼请求，原告向法庭提交下列证据：A1、证明、身份证复印件各一份，证明姚兆江系褚家三组组长及姚兆江的身份情况；A2、证明、土地房产所有证各一份，证明租赁土地系原告方集体所有土地；A3、《土地租赁合同》三份，证明原、被告租地情况，租赁合同于2013年12月30日到期；A4、通知、商谈笔录各一份，证明合同租期届满后，原告多次通知被告交还租赁地及现租赁地被第三人黄水芬占用的情况；A5、现场照片五张，证明租赁地现状，原告已发了通知贴在租赁物墙上；A6、三组户长会议记录及征求意见表一份，证明户长会议决议同意收回租赁地。
被告褚金富未提交证据。
第三人黄水芬向法庭提交以下证据：B1、身份证复印件一份，证明第三人黄水芬的身份情况；B2、收条原件一份，证明2008年12月30日至2010年12月30日第三人黄水芬向孙枝武承租了诉争地块；B3、《协议》原件一份，证明2010年12月31日第三人向刘文刚承租了诉争地块，租期6年，自2010年12月31日至2016年12月30日止；B4、照片十八张，证明第三人承租诉争地块后，因为租期长，第三人黄水芬投资建设了钢屋架房、石棉瓦房、水池等建筑。
第三人刘文刚向法庭提交以下证据：C1、《土地租赁合同》复印件一份，证明刘永贵与褚金富签订的合同对所建房屋如何拆除没有约定。
第三人姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强各向法庭提交以下证据：D1、《售房协议》原件五份，证明第三人姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强向褚金富买了房子，出了钱。
上述证据经质证，被告褚金富对原告提交的A1-A6组证据无异议。第三人刘文刚对原告提交的A1、A3、A5组证据无异议；对证据A2，认为所有权证与本案争议指向不明，与本案无关联性；对证据A4，认为不具备证据三性；对证据A6，认为是原告自己作出的未告知当事人，不清楚，有异议。第三人黄水芬对原告提交的证据A1、A2、A3、A5、A6无异议；对证据A4的真实性无异议，认为形式要件不符合规定，不能作为定案证据。第三人姚成元、姚永邦、姚成中、姚成强对原告提交的A1-A6组证据无异议，第三人唐望对原告提交的证据A1、A2、A3、A5无异议；对证据A4认为不清楚；对证据A6，认为召开村民大会是假的，手印是如何形成的不清楚。
原告对第三人黄水芬提交的证据B1无异；对证据B2有异议，认为收条上所载的地点与本案争议的地点不是同一地点，孙枝武与本案无关联性；对证据B3，认为与原告的租赁合同无关；对证据B4的真实性无异议，认为原告只认可被告在上面的投资，同时反映了第三人在租赁地上倒的垃圾特别多。被告褚金富、第三人刘文刚、姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强对第三人黄水芬提交的B1-B4组证据均无异议。
原告对第三人刘文刚提交的证据C1，认为刘永贵与刘文刚的关系不清，转租合同未告知原告，无效，原租赁合同已对添附部分做了约定，转租合同期限不能超越原合同，达不到第三人的举证目的。第三人黄水芬对证据C1的三性无异议，认为该份合同没有约定建筑物如何拆除，只是约定建筑物所有权归刘永贵所有，该合同的期限到2002年，说明被告与原告签过多份合同，从1998年后又转租给刘文刚、刘永贵两个合伙人，后刘文刚才与孙枝武、黄水芬签订合同，从1998年7月签合同之后该土地一直是由刘文刚使用。第三人姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强对证据C1无异议。
原告对第三人姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强提交的证据D1有异议，认为五份《售房协议》均是无效协议，只有土地能买卖，房屋才能买卖，本案土地无长期使用权，房屋也无长期使用权。被告褚金富对证据D1，认为其只是卖房子，没有卖地，且是在合同期满之前双方自愿卖的，合法有效。第三人黄水芬对证据D1认为合法性方面欠缺，不能作为本案定案证据使用。第三人刘文刚对证据D1认为不符合合同的基本约定，形式要件不合法。第三人姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强对各自提交的《售房协议》无异议。
经审核，本院认为，证据A1、A2、A3、A5、A6、B1、B3、B4、C1来源合法，内容真实，且与本案有关联，本院予以确认；证据A4、B2、D1作为证明案件事实的证据使用。
经审理查明：1997年11月1日原告褚家三组与被告褚金富签订《土地租赁合同》，约定原告将其管理的坐落于320国道南边地名为山嘴的土地出租给被告使用，租赁土地四至为东至白鹤村交界、南至白鹤村交界、西至六社交界、北至修理铺后墙外一米，租期五年，即自1997年11月1日至2002年10月30日止。租金为每年4000元。合同还约定了其他事项。1999年8月13日原、被告签订《土地租赁补充合同》，约定双方将1997年11月1日签订的《土地租赁合同》的租赁期限延长五年，时间为2002年加五年，即2007年止。补充合同还约定了违约责任等事项。上述合同履行期限届满后，原、被告于2008年1月1日继续签订《土地出租合同》，约定原告继续将其管理的坐落于320国道南边地名为外头山嘴的土地出租给被告使用，租赁土地面积约4.4亩，四至为东至白鹤村交界、南至白鹤村交界、西至六社交界、北至6户修理铺后墙，租期为五年，即2008年1月1日至2013年12月30日止，租金为每年800元。合同期满乙方（被告）不继续承租，同时也无人承租，乙方应主动拆除地上的附着物，限期搬走，甲方（原告）不作任何补偿。合同还约定了其他事项。从1997年11月1日签订《土地租赁合同》后，被告在靠320国道边的租赁土地上建盖了15间小平房，部分用于出租，部分自用。1998年7月28日被告与刘永贵签订《土地租赁合同》，约定甲方（被告）将铺面后一块空地租赁给乙方（刘永贵）使用（乙方用于营业性建筑），四至为：东至白鹤村交界、南至白鹤村交界、西至褚家六组交界、北至甲方铺面后墙滴水外3米，其客观存在修理铺面后墙滴水外2米，租赁期限为四年零一个月，即1998年9月1日至2002年10月30日止，租金为每年6000元。租赁空地上的营业性建筑物的所有权归乙方所有。合同还约定了其他事项。刘永贵租赁土地后，与第三人刘文刚合伙筹建了祥云县芝兰商贸有限公司，在该土地上建盖了歌厅、餐厅、厨房、职工宿舍、旅社等用于营业，合同履行期限届满后，双方未续签合同，山庄一直由刘文刚管理，租金由刘文刚向被告交付。后刘文刚将山庄转租给孙枝武，孙枝武管理一段时间后又将山庄再次转租给第三人黄水芬，租赁期限届满后，2010年12月31日黄水芬与刘文刚签订《协议》，约定甲方（刘文刚）将芝兰山庄全部场地租给黄水芬使用，租期为五年，即2011年1月1日至2016年12月30日止。租金为每年46000元，分两次付清，每次115000元，两年半付一次，付清后方可使用。在合同期间除不可抗拒的因素，若需提前收回场地甲方退回已收租金。协议还约定了其他事项。协议签订后，黄水芬在该场地增建了石棉瓦大棚一个、洗料池一个、长水池一个、空心砖支砌的无顶车间一个、钢架大棚一个、沉淀池六个、支砌少量的空心砖墙、大门一道、变压器一个、电线一档约300米、电杆两棵用于废旧物资回收。另，2013年4月16日被告褚金富将其在租赁土地上建盖的坐南朝北15间小平房以每间8000元的价格出售给第三人姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强，其中从东头起1-4间出售给姚成强、5-6间出售给姚永邦、7-8间出售给唐望、9-10间出售给姚成元、其余5间出售给姚成中。2013年底原告几次要求收回所租赁土地未果，现原告起诉到院要求解决。
本院认为：1997年11月1日原、被告自愿签订《土地租赁合同》，1999年8月13日签订《土地租赁补充合同》，2008年1月1日续签《土地出租合同》，原告自愿将其管理的土地租赁给被告褚金富使用，所签合同有效。一、关于原告与被告褚金富的租赁关系何时终止的问题。原、被告2008年1月1日所签《土地出租合同》的履行期限为2008年1月1日至2013年12月30日止，依据上述约定，原告与被告褚金富的《土地出租合同》的终止时间为2013年12月31日，所以对原告要求确认与被告褚金富的租赁关系于2013年12月31日终止的诉请请求本院予以支持。二、关于第三人刘文刚与黄水芬签订《协议》的效力问题。原、被告签订《土地出租合同》的终止时间为2013年12月31日，第三人刘文刚与黄水芬签订的《协议》的履行期限是2011年1月1日至2016年12月30日，所以《协议》在2011年1月1日至2013年12月31日期间有效，其余时间超出原、被告签订《土地出租合同》的履行期间，超出部分无效，故对原告要求确认第三人刘文刚与黄水芬签订《协议》无效的诉讼请求本院予以部分支持。三、关于被告褚金富与第三人姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强签订的《售房协议》的效力问题。原、被告签订的《土地出租合同》第九条约定：合同期满乙方不继续承租，同时也无人承租，乙方（被告）应主动拆除地上的附属物，限期搬走，甲方（原告）不作任何补偿。依据上述约定，被告承租土地后所建盖的房屋，属于地上附属物，合同期届满应拆除，被告将上述房屋出售给第三人姚成元等人，违反了合同约定，也侵害了原告对土地的管理权，上述《售房合同》无效。所以对原告要求确认被告与第三人姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强签订的《售房协议》无效的诉讼请求本院予以支持。四、关于应由谁承担拆除租赁土地上建筑物的问题。原、被告签订《土地出租合同》第八条约定：合同期满，乙方愿意继续承租，甲方愿意出租，在同等条件下，乙方可优先。如他人承包地上附属物，原承包者与他人承包者协商补偿。第九条约定：合同期满乙方不继续承租，同时也无人承租，乙方应主动拆除地上的附属物，限期搬走，甲方不作任何补偿。依据上述约定，合同期满，在承租土地上建盖的地上附属物，应由被告拆除，但被告租赁土地后发生了转租，转租人刘文刚、黄水芬均在租赁土地上建盖了建筑物，所以应由褚金富、刘文刚、黄水芬对各自在租赁土地上建盖的建筑物予以拆除，对刘文刚、黄水芬建盖的建筑物应由褚金富承担连带拆除责任，第三人姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强不承担连带拆除买卖建筑物的责任，故对原告的该项诉讼请求本院予以部分支持。五、关于原告要求被告褚金富与姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强、刘文刚、黄水芬连带赔偿逾期占用原告土地租赁损失30000元应否支持的问题。原、被告签订的《土地出租合同》履行期限届满后，被告本应按合同约定将土地交回原告，但被告将所建盖的15间小平房出售，对转租的土地未收回，导致原告的土地被占用近一年，给原告造成了损失，应由被告承担赔偿责任，因占用土地系被告造成，所以第三人黄水芬、刘文刚、姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强不承担赔偿责任，原、被告签订的《土地出租合同》约定的租金为每年800元，所以占用土地的损失参照一年租金数额酌情确定为800元，对原告的该项诉讼请求本院予以部分支持。对被告褚金富、第三人黄水芬、刘文刚、姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强的答辩主张没有事实及法律依据，本院不予采信。据此，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十一条、第一百三十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、确认原告祥云县祥城镇褚家营社区村民委员会第三村民小组与被告褚金富的土地租赁关系于2013年12月31日终止。
二、确认被告褚金富与第三人姚成元、姚永邦、姚成中、唐望、姚成强签订的《售房合同》无效。
三、确认第三人刘文刚与第三人黄水芬签订的《协议》在2011年1月1日至2013年12月31日期间有效，在2014年1月1日至2016年13月30日期间无效。
四、由被告褚金富、第三人刘文刚、黄水芬于本判决生效后一个月内拆除各自在租赁土地上建盖的建筑物，被告褚金富对第三人刘文刚、黄水芬应拆除建筑物承担连带拆除责任，拆除后应将场地清理干净后将土地交还原告祥云县祥城镇褚家营社区村民委员会第三村民小组。
五、被告褚金富于本判决生效后一个月内赔偿原告祥云县祥城镇褚家营社区村民委员会第三村民小组占用土地损失费800元。
六、驳回原告祥云县祥城镇褚家营社区村民委员会第三村民小组的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费650元，由原告褚家三组承担300元，被告褚金富承担350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
审 判 员 王瑞萍
人民陪审员 李开祥
二〇一四年十二月八日
书 记 员 童思庆