河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中民二初字第1660号
原告（反诉被告）桂世锋，男，汉族，1986年6月29日出生，住河南省汝州市。
委托代理人熊昊，河南剑澜律师事务所律师。
委托代理人陈洪涛，河南剑澜律师事务所律师。
被告陈中华，男，汉族，1984年9月11日出生，住郑州市中原区。
被告（反诉原告）郑州保利房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区淮河路南、秦岭路西8幢1层109号。
法定代表人宋志超，该公司总经理。
委托代理人崔云娜，河南正方圆律师事务所律师。
委托代理人孟艳艳，河南正方圆律师事务所律师。
原告（反诉被告）桂世锋与被告陈中华、被告（反诉原告）郑州保利房地产营销策划有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法�成合议庭，公开开庭进行了审理。桂世锋及其委托代理人陈洪涛，保利公司委托代理人孟艳艳到庭参加诉讼。陈中华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
桂世锋诉称：2014年6月30日，桂世锋与陈中华、保利公司签订房屋买卖合同，约定陈中华将其所有的位于郑州市中原区××河路××院××河港湾××楼××单元××号（产权证号为11××72）的房产出售给桂世锋，房屋价格为735000元，桂世锋向陈中华支付定金20000元，陈中华未在合同签订后七个工作日内与桂世锋共同到房管局立契并办理房屋过户手续的，陈中华应向桂世锋返还双倍定金，房屋价款采用银行按揭贷款支付，同日，桂世锋与陈中华又签订补充协议一份，约定桂世锋向陈中华支付315000元用于解除涉案房屋的银行抵押，陈中华应当在2014年7月31日前办理涉案�屋的解押手续。合同签订后桂世锋依约向陈中华支付定金20000元，该定金由保利公司代为保管，2014年7月14日，桂世锋通过银行转账向陈中华支付315000元，当日陈中华向桂世锋出具收条载明“房产自解押之日2014年7月31日起五个工作日内，若陈中华不配合桂世锋进行房产过户手续，则双倍赔偿桂世锋解押款，共计630000元”。后陈中华未依约解除涉案房屋的银行抵押，自2014年7月30日至今陈中华一直处于无法联系状态。经了解，陈中华因与他人有借贷纠纷，涉案房屋已于2014年9月8日被本院查封，因陈中华严重违约且涉案房屋已被查封，导致双方签订的房屋买卖合同已根本不能履行，给桂世锋造成巨大损失。保利公司在签约过程中存在重大过错，应对桂世锋的损失承担连带赔偿责任。诉讼请求为：1、依法判令解除桂世锋与二被告签订的房屋买卖合同；2、依法判令陈中华返还桂世锋购房款315000元，双倍返还定金40000元，支付违约金315000元，保利公司对上述款项承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中桂世锋将诉讼请求的2项变更为返还购房款315000元，返还定金20000元，支付违约金630000元，保利公司承担补充赔偿责任。
保利公司辩称：一、桂世锋起诉保利公司主体不适格。本案房屋买卖合同当事人为桂世锋和陈中华，保利公司仅为居间人，并不是房屋买卖合同的当事人。在居间合同中，居间人仅在委托人与第三人之间充当媒介，而无权在当事人之间的房屋买卖行为中表达自己的意志。居间人并非桂世锋与陈中华所订立的房屋买卖合同的当事人，也不是任何一方的代理人，仅是促成双方交易或签约的人，最终合同的权利义务是由合同的双方当事人协商后达成一致的，故双方因合同的履行产生的争议，其主张的对象应当是合同的相对方而非居间人。桂世锋与陈中华作为涉案房屋的买卖双方基于双方的真实意思表示签订的房屋买卖合同，不违反法律的效力性强制性规定，是合法有效的合同，双方应当认真遵守和全面履行，在房屋买卖合同履行过程中出现的任何违约行为，买卖双方应当依据法律的规定及买卖合同的约定维护自己的权利、要求对方承担相应的责任，因此本案桂世锋只能向陈中华要求解除房屋买卖合同。二、桂世锋要求保利公司承担补充赔偿责任无事实和法律依据。保利公司作为居间人，根据桂世锋对房源的要求，保利公司向桂世锋如实推荐和介绍了涉案房屋自然状况和有按揭贷款的情况，如实报告有关订立合同的事项，在桂世锋自愿决定购买涉案房屋的情况下，并协助桂世锋与陈中华于2014年6月30日签订了正式的房屋买卖合同。至此，保利公司在居间过程中已经做到了必要的专业审查，确保了其提供信息的真实性，已全面履行了自己作为居间人的义务，居间合同已履行完毕，对桂世锋已无其他约定和法定义务。保利公司作为居间人起的作用只是推荐、介绍，是否购买的决定权在于桂世锋本人，作为买受人桂世锋有权利决定是否购买涉案房屋，也有义务对所签订的房屋买卖合同履行过程中所有事项作认真、谨慎、全面的考虑，以预见和避免在合同履行过程中可能出项的风险。另外，桂世锋与陈中华于2014年6月30日的补充协议，2014年9月8日的收条均是桂世锋与陈中华作为当事人对房屋买卖合同的变更，保利公司并未参与，所以桂世锋与陈中华在补充协议与收条中约定的权利义务与保利公司没有任何关系。桂世锋与陈中华作为房屋买卖合同的当事人，有权对房屋买卖合同进行变更，但也应当预见相应的风险，而保利公司仅仅是居间人，没有权利干涉桂世锋与陈中华对房屋买卖合同的变更，保利公司在桂世锋与陈中华签订房屋买卖合同过程中没有过错，桂世锋与陈中华在履行房屋买卖合同中进行的行为与保利公司没有任何关系，因此桂世锋没有任何事实和法律依据要求保利公司承担任何赔偿责任。
保利公司反诉称：2014年6月30日，桂世锋、陈中华和保利公司签订的房屋买卖合同第十条约定，“丙方的佣金由甲方支付人民币零，乙方支付人民币壹万贰仟元，根据中华人民共和国合同法第四百二十六条的规定，在本合同经甲乙双方签字成立后，甲乙双方应向丙方支付清佣金，合同的解除、终止、一方或双方违约，导致合同不能履行，均不影响丙方佣金的收取。”桂世锋至今没有支付佣�，为维护合法权益，特提起反诉，要求桂世锋支付佣金12000元，并承担本案诉讼费用。
桂世锋针对反诉辩称：保利公司作为二手房买卖合同的中间人未充分履行审查陈中华是否是完全的权利人，以及在桂世锋与陈中华在签订房屋买卖合同中违反房屋中介操作规范导致桂世锋因该合同造成巨额损失，保利公司应当向桂世锋承担补充赔偿责任，桂世锋不应当向其支付佣金。
陈中华针对本诉、反诉均未答辩。
桂世锋向本院提交如下证据材料：
证据一：2014年6月30日房屋买卖合同、2014年6月30日补充协议各一份（原件），证明：桂世锋、陈中华签订房屋买卖，桂世锋购买陈中华产权证号为11××72的房屋一套，总价为735000元，桂世锋先支付定金20000元，陈中华应在合同签订后七十个工作日内与桂世锋到房管局立契并办理房屋过户手续的，房屋价款采用银行按揭贷款支付，桂世锋向陈中华支付购房首付款315000元用于解除涉案房屋的银行抵押。
证据二：编号为11××72的房屋所有权证书一份（复印件），证明：陈中华是涉案房屋的所有权人
证据三：保利公司出具的定金收据（复印件），证明：桂世锋依照合同约定向陈中华支付定金20000元，该定金由保利公司代收。
证据四：桂世锋和张素娟的结婚证复印件、张素娟个人银行业务申请清单（原件）、张素娟个人银行业务凭证/回单（原件）、2014年7月14日解押收条各一份（原件），证明：桂世锋的妻子张素娟依约于2014年7月14日向陈中华支付涉案房屋的购�首付款315000元，陈中华应当在2014年7月31日前办理涉案房屋的解押手续，解押收条同时约定：若此房产自解押之日2014年7月31日起五个工作日内，陈中华不配合桂世锋进行房产过户手续，则陈中华双倍赔偿桂世锋解押款，共计630000元。
证据五：建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房[2006]321号）、《郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法》（郑房[2010]180号）、《郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法实施细则》、《中华人民共和国合同法》的相关条款，证明：保利公司作为房产中介机构违反存量房交易的管理规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，严重损害桂世锋的利益，依法应承担损害赔偿责任。
保利公司的质证意见为：
对证据一的房屋买卖合同的真实性无异议，证明目的无异议，补充协议与保利公司无关，对协议内容真实性无法查证。
对证据二的真实性无异议，证明目的无异议。
对证据三的真实性无异议，但是该定金已经返还给桂世锋。
证据四是桂世锋与陈中华在履行买卖合同中产生的，保利公司在买卖合同后已经完成自己的义务，所以对桂世锋的上述履行合同的行为，并不知情也未参与，此证据与保利公司没有任何关系，保利公司也无法核实该组证据的真实性。
对证据五的真实性无法核实，与本案没有关联，不能达到桂世锋的证明目的。
保利公司提交如下证据材料：
证据一：陈中华所有的郑房权证字第××号房屋产权证书一份（原件）、郑州市房产分户图（复印件）、2010年3月23日陈中华与中国建设银行股份有限公司河南省分行签订的《个人住房（商业用房）价款合同》一份，证明：保利公司向桂世锋如实告知了涉案房屋信息，对该涉案房屋有按揭贷款已抵押给中国建设银行股份有限公司河南省分行的情况作了如实的介绍，保利公司作为居间人，已经做到了必要的审查义务。
证据二：2014年6月30日桂世锋与陈中华、保利公司签订的《房屋买卖合同》一份（原件），证明：合同双方为桂世锋与陈中华，保利公司只是居间人，并且合同约定三方当事人在房屋买卖过程中的权利和义务。
证据三：2014年6月30日保利公司向桂世锋出具的收据一份（原件）、2014年9月13日桂世锋向陈中华出具的收据一份（原件），证明：按照合同的约定由保利公司代为保管的桂世锋缴纳给陈中华的2万元定金，保利公司已于2014年9月13日退还给桂世锋。
桂世锋的质证意见为：
对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，保利公司提供的证据不能证明保利公司向桂世锋充分的尽到了义务。
对证据二真实性无异议，证明目的有异议，该房屋买卖合同是由原、被告三方共同签订的，三方都是合同的当事人，该合同是保利公司起草提供的格式文本，保利公司在合同中减轻了自己的义务，明确告知了桂世锋，因此桂世锋认为该合同文本中涉及到明显减轻保利公司义务的条款是无效条款。
对证据三真实性无异议，对证明目的有异议，定金已经退还桂世锋，不代表保利公司已经履行完因本次合同给桂世锋的赔偿义务。
陈中华未提交证据材料，未出庭参加诉讼，放弃了举证质证等相关权利。
针对当事人提交的证据材料，本院分析认定如下：
桂世锋提交的证据一、保利公司提交的证据二能够证明当事人之间签订合同及相关权利义务的事实，本院予以采信。桂世锋提交的证据二、保利公司提交的证据一能够证明涉案房产的基本情况，本院予以采信。桂世锋提交的证据三、四和保利公司提交的证据三能够证明房屋买卖合同签订后的款项的支付情况及房产的贷款解押情况，本院予以采信。桂世锋提交的证据五真实性本院予以采信。
根据本院采信的有效证据，结合当事人的陈述，本院确认如下法律事实：
2014年6月30日，桂世锋（乙方）、陈中华（甲方）与保利公司（丙方）签订《房屋买卖合同》：甲方拥有位于中原区××河路××院××河港湾××楼××单元××号的房产，房屋所有权证书号为11××72，房屋建筑面积为81.19平方米，乙方自愿购买上述房产。甲乙双方协商一致，同意该房产总价款为人民币柒拾叁万伍仟元整，乙方自本合同签订时向甲方支付定金人民币贰万元，甲乙双方同意该定金在立契前暂由丙方代为保管。付款方式为按揭贷款，签订本合同后，甲乙双方共同到银行办理按揭贷款手续，乙方应当在立契当日按所申请贷款的比例，向甲方支付首期款，其余价款用银行贷款支付，定金冲抵首期款的同时转为物业交割保证金，待物�全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取交割保证金。第四条约定，甲乙双方应在本合同签订后柒拾个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续。乙方若违反本合同第四条约定，则无权要求返还定金（在甲乙双方约定的立契日期的次日，丙方将定金、房屋产权证或押金交甲方，除非三方达成新的协议），并赔偿甲方的损失。甲方若违反本合同第四条的约定，应双倍返还乙方定金（甲方无权要求丙方支付定金，在甲乙双方约定的立契日期的次日，丙方将定金退还乙方，除非三方达成新的协议）。甲方保证所出售的房屋的合法性以及确保能正常上市交易（必要时，甲乙双方应到房管局验证），否则，应承担相应的违约责任。如甲方所售房产已抵押，甲方应向乙方、丙方如实说明，乙方若愿意购买，甲乙双方应明确由�负责解释。甲方应在立契后当日，向乙方交付房产，并确保在当日内将所有户口全部迁出，乙方在接受房产的同时进行验收交割。在签订本合同后，甲方应维持房屋现状，不得对房屋现状进行人为破坏，若交房时，房屋状况与现状不符，乙方有权要求甲方恢复原状，或扣取物业交割保证金。甲乙双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续，应按规定缴纳有关税费，乙方负担费用的100%，丙方佣金由乙方支付壹万贰仟元，根据中华人民共和国合同法第四百二十六条的规定，在本合同经甲乙双方签字成立后，甲乙双方应向丙方支付佣金，合同的解除、终止、一方或双方违约，导致合同不能履行，均不影响丙方佣金的收取。丙方应协助甲乙双方办理房产交易过户、银行按揭贷款及物业交割相关手续，甲乙双方任何一方因提供资料不真实而导致房产无法过户，丙方不承担任何责任。
2014年6月30日，桂世锋（乙方）与陈中华（甲方）签订《补充协议》，甲、乙双方在郑州保利房地产营销策划有限公司签订的中原区××河路××院××河港湾××楼××单元××号的买卖协议进行补充：甲方房产有抵押，乙方提供首付款叁拾壹万伍仟元整作为解押款，其他由甲方负责，甲方保证在乙方支付首付款前结清银行抵押贷款的三十三万元柒仟元外的任何贷款。甲方比必须配合乙方走非资金监管程序，否则算甲方违约。乙方向甲方交付首付款当日交房，并办理物业交割手续。甲方必须配合乙方办理或过户土地证。乙方在接到银行通知作抵押贰日内，乙方必须无条件配合。
2014年6月30日，桂世锋向保利公司交纳购房定金贰万元整，保利公司又于2014年9月13日将定金退还给桂世�，由桂世锋向保利公司出具的收条。
2014年7月14日，桂世锋妻子张素娟向陈中华转款315000元。当日，陈中华出具解押收条，内容为：今收到张素娟人民币315000元，大写叁拾壹万伍仟元整，注明，此款系张素娟购买陈中华的房产首付解押款，该房产位于中原区××河路××院××楼××单元××号，面积为81.19，房产证号为11××72，若此房产自解押之日2014年7月31日起五个工作日内，业主陈中华不配合买方张素娟进行房产过户手续，则卖方双倍赔偿买方解押款，共计人民币630000元，大写陆拾叁万元整，或通过人民法院提起诉讼。
另查，涉案房产位于中原区××河路××院××河港湾××楼××单元××号，产权证号为11××72，房屋所有权人为陈中华，建筑面积81.19平方米。该房屋存在银行抵押贷款，贷款人为中国建设银行股份有限公司河南省分行，贷款金额为337000元，借款期限自2010年3月23日至2040年3月23日。同时签订本案房屋买卖合同时还存在抵押权人为李丽的抵押，抵押金额10万元，该抵押已解除。
再查，桂世锋支付315000元后，陈中华未对房屋进行解押，后双方未再履行合同，桂世锋起诉至院要求解决。
本院认为：陈中华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，放弃了答辩、举证、质证、辩论和陈述等各项权利，应承担对其不利的法律后果。桂世锋、陈中华和保利公司签订的《房屋买卖合同》及桂世锋、陈中华签订的《补充协议》系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应共同遵守。合同签订后，桂世锋妻子张素娟代其向陈中华支付315000元首付款用于抵押解押，但陈中华并未办理解押，未履行立契和办理过户等手续，其违约行为致使房屋买卖合同的目的无法实现，桂世锋要求解除房屋买卖合同的请求，本院予以支持。合同解除后，陈中华收取的315000元的款项应当予以返还。根据陈中华于2014年7月14日出具的解押收条，房产自解押之日（2014年7月31日）起五个工作日内，如不配合办理房产过户，应双倍赔偿买方解押款，共计63万元，该条款系关于违约赔偿问题的约定，数额过高，违反合同法公平原则，应当予以调整，本院酌定以年利率24%的标准计付利息，自2014年7月14日计付至判决限定还款之日。桂世锋额外主张违约金63万元无事实和法律依据，本院不予支持。关于定金，桂世锋支付定金并由保利公司保管，后保利公司予以退还，现桂世锋即主张双倍赔偿，又主张定金，因利息已起到弥补损失的作用，故定金主张不再支�。关于桂世锋要求保利公司承担补充赔偿责任的问题，本案房屋买卖合同文本即包含买卖合同条款，也还包括居间合同条款，保利公司作为居间方，提供报告订立合同的机会、提供订立合同的媒介服务等义务，在陈中华违约致使合同无法履行的情况下，要求保利公司承担赔偿责任无法律依据，本院不予支持。关于保利公司反诉要求佣金的主张，分析如下：根据三方合同约定，佣金12000元由桂世锋负担，但从实际情况来看，桂世锋和陈中华之间的房屋买卖合同目的并未实现，即保利公司并未促成房屋的交易，虽促成签订了一式多联的房屋买卖合同，但该合同仅为预约合同，后期的贷款抵押解除手续、存量房买卖合同签订程序等重要义务并未到来，在此情况下，保利公司无权要求全额支付佣金，根据保利人实际提供劳务的情况，本院酌定桂世锋支付佣金2000元，剩余主�本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，陈中华向桂世锋返还315000元并按照年利率24%的标准支付2014年7月14日至判决限定还款之日的利息；
二、自本判决生效之日起十日内，桂世锋向郑州保利房地产营销策划有限公司支付佣金2000元；
三、驳回桂世锋的其他诉讼请求；
四、驳回郑州保利房地产营销策划有限公司的其他反诉请求。
如果未按�判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13450元，公告费820元，共计14270元，由桂世锋负担7935元，由陈中华负担6335元。反诉案件受理费50元，公告费260元，共计310元，由桂世锋负担52元，由郑州保利房地产营销策划有限公司负担258元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 刘煜伟
人民陪审员 沈德田
人民陪审员 王改营
二〇一五年十一月十日
书 记 员 陈广彪