广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0112民初5618号
原告：吴春长，男，1985年4月26日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县，
委托代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。
委托代理人：段海霞，广东达熙律师事务所实习人员。
被告：广州东九物业租赁有限公司，住所地：广东省广州市黄埔区海员路168号1栋101房，组织机构代码：79348908-7。
法定代表人：王飞。
原告吴春长诉被告广州东九物业租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案受理后，依法适用简易程序于2016年12月9日公开开庭进行了审理。原告吴春长和被告的法定代表人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月16日，原告与被告签订《铺位租赁合同》，租赁期限自2014年5月1日起至2016年6月30日止。合同约定：原告须向被告缴纳履约保证金7500元，该保证金由被告于租赁期满之日无息退还给原告。合同签订当日，原告按合同约定向被告现金支付了租赁保证金7500元，被告亦于同日向原告开具相应的收款收据。2016年6月30日，该《铺位租赁合同》之合同期限届满，但被告并未按约定向原告退还相应的履约保证金，至今已近四个月之久。另外，被告于2016年7月从其原办公地址迁出，此举使原告向其追索愈趋困难。原告特诉请法院要求判令：1.被告向原告退还保证金2607元；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原告是我司商铺合同分租户，原告负责每月1日准时向我司缴租。原告铺位所在物业水、电总表是我司户头，我司先按总表向供水供电公司缴纳费用后，按分租户分表度数向原告收取相应水电费。原告所提保证金其性质是合同履约保证金，《铺位租赁合同》第六条特别约定了原告履约保证金不抵租金和其他费用。合同期满租赁关系终止时，若原告按照合同约定履行全部义务（包括但不限于无欠租行为或无欠水电费等行为），则我司应于合同期满后将保证金退回原告，但不计利息。只要原告认真履行完合同，其保证金在合同期满后，我司自然就会退回。原告提供的证据只证明其支付了履约保证金，并未证明原告履行完了合同。而我方证据有力地证明了2016年5月租金拖欠了11日，超过合同规定的拖欠最长不得超过10日这一期限，同时从2016年6月1日起已不履行交租义务，拖欠我司租金3850元，拖欠水电垃圾费1073元，但仍霸占该铺位使用至合同期满后。原告此行为严重违反了合同，严重违反了合同法精神，严重侵犯了我司合同权益。按照《铺位租赁合同》第十八条第3点，原告拖欠租金达10日，我司对原告保证金没收。恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2014年4月16日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《铺位租赁合同》，约定：由原告租用位于广州市黄埔区中山大道东路490号首层1101商铺，租赁面积42平方米，租赁期限自2014年5月1日至2016年6月30日，甲方于2014年5月1日前交付铺位；租金标准为：2014年5月1日至2015年4月30日为3500元/月，2015年5月1日至2016年6月30日为3850元/月；租金按月交纳，乙方须于每月1日前一次性支付。第六条保证金约定：乙方应于合同签订当日交纳履约保证金7500元，乙方履约保证金不抵租金和其他费用，合同期满租赁关系终止时，若乙方按照合同约定履行全部义务，则甲方应于租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方，但不计利息。第七条租赁期间有关费用约定：水电费用由乙方按照抄表数、分摊的损耗数、公共用水用电量及水、电管理部门收费标准自行向相关单位交纳。第十八条合同解除约定：乙方有下列情形之一，甲方可单方解除合同并书面通知乙方，甲方可以收回出租的铺位，乙方已支付的全部保证金归甲方所有：……3.拖欠租金达10日，或拖欠水电、管理费等达一个月等。第二十条违约责任约定：（一）如乙方逾期支付租金、水电费、管理费或占用费等，每逾期一日按逾期付款数额的10%支付滞纳金予甲方等。
合同签订当日，原告向被告缴纳了租赁保证金7500元，被告向原告开具了收款收据。
双方当事人确认：原告2016年5月的租金于2016年5月11日缴纳，2016年6月份的租金原告尚未缴纳，双方合同履行到2016年6月30日到期终止。被告主张原告2016年5月的租金迟延支付11天，并拖欠了2016年6月的租金至今，因此根据合同约定没收原告的履约保证金。原告主张2016年5月7日、8日是周末，因此2016年5月的租金逾期没有超过十天，且当时交租时，被告的工作人员同意其迟延几天；2016年6月没有交租金的原因是由于被告口头通知原告先等被告续签租赁合同的通知，到时可以用保证金抵扣租金，等到七月份都没有等到续签的通知，原告认为可以直接在保证金中抵扣六月份的租金，合同到期没有续签就应该退回保证金。
被告提交其自行制作的《缴费通知》，该《缴费通知》上列明原告未支付的费用情况为：“一、6月份租金（2016年6月1日至2016年6月30日）3850元，垃圾处理费20元；二、7月份电费1013元、水费10元、垃圾处理费20元，共计4923元。”原告主张6月份垃圾处理费20元已经缴纳，被告对此予以确认。原告对该《缴费通知》上列明的其他未缴费用均予以确认。
原告主张案涉房屋业主早在2016年6月12日即通知租户收回租赁权，为此提交了广州市第三公共汽车公司车场管理分公司（以下简称“三汽公司”）于2016年6月12日向珍宝大厦各租户作出的《珍宝大厦租户告知书》，载明：三汽公司为中山大道490号珍宝大厦业主，关于珍宝大厦的租赁合同将于2016年6月30日到期，合同到期后，三汽公司将收回珍宝大厦租赁权，通知各租户做好期满后场地移交的相关工作及后续问题的处理方法。
原告还主张被告在没有租赁权的情况下却要求租户与其签订租赁合同并作出用保证金抵扣租金的通知，为此提交了被告于2016年7月1日向各位租户作出的《告租户书》。在该《告租户书》中，被告强调一直与业主沟通协商由被告继续管理物业的事宜，被告在珍宝大厦物业投资300多万元的资产，当前未确定由被告继续管理的情形是三汽公司久拖不决所致，被告另在文书中对各租户提出三点要求：一、租户若要搬离的，尽快搬离并办理相关手续，逾期不足15日的，租金按半个月收取，超过15日的，按1个月收取，可在押金内扣除，押金不足抵扣的，另行收取；二、租户若继续留下，须3日内与被告签订承租合同，方可继续使用房屋，押金不足的，补足押金，方可继续使用；三、对于不想签订租赁合同，又想继续占用房屋经营的租户，其权利将不受任何保护，若私自与三汽签订合同的，被告将依法收取装修资产使用费。
为证明原告是先交租后使用，被告提交了原告于2014年4月16日交纳2014年5月份租金、垃圾处理费及2014年6月3日交纳2014年6月份租金、电费、水费、垃圾处理费的票据。原告主张根据双方的交易习惯，被告向原告发出缴费通知后，原告将水电费及租金等一并交纳，由被告出具一张收据，唯独2016年6月的水电和租金是分开收取，原告已经缴纳了2016年6月的水电费，但被告没有向原告发出2016年6月租金的缴费通知，由此可以证实双方曾口头约定用保证金抵扣租金。被告抗辩称以前的水电和租金确实一起缴纳，但2016年6月的租金原告拒绝缴纳，只缴纳了水电费，所以被告只向原告出具了水电费收据。
另查，案涉房屋的所有权人为三汽公司。三汽公司于2013年12月25日委托被告办理案涉房屋的租赁合同等事宜，有效期限至2016年6月30日。
上述事实有《铺位租赁合同》、《告租户书》、《珍宝大厦租户告知书》、《缴费通知》、收款收据、房产证、法人授权委托证明书及当事人陈述等证据予以佐证。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。
本院认为，原告、被告签订的《铺位租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行。
本案中，被告主张原告迟延缴纳2016年5月的租金和拒绝缴纳2016年6月的租金，故可依据《铺位租赁合同》第十八条的约定没收保证金。本院认为，双方在《铺位租赁合同》第十八条约定的没收保证金条款属于合同解除的违约责任条款，被告没收保证金的前提是原告的行为致使约定的合同解除权产生且被告行使了合同解除权。但本案中，被告并未提交证据证实其行使了合同解除权，且双方在庭审中确认合同是由于期限届满自然终止，故被告据此主张没收保证金缺乏合同依据。被告在未取得继续管理物业的权限的前提下要求租户与其继续签订租赁合同缺乏权利依据且有违诚信原则，原告陈述双方曾口头约定2016年6月的租金可先在保证金中予以抵扣符合租赁合同的履行习惯，且与被告作出的《告租户书》上载明费用扣除的意思表示相佐证，因此，本院认为原告未缴纳2016年6月的租金的行为不构成违约。现租赁合同期限已经届满，双方租赁关系终止，租赁保证金应当予以退还。案件审理过程中，原告变更诉讼请求，主张被告返还抵扣原告应交费用后剩余的保证金，为避免诉累，本院予以准许。双方于庭审中确认原告尚未向被告缴纳的费用为4893元，故原告主张被告返还保证金共计2607元（7500元-4893元）合理，本院予以支持。此外，被告于法庭辩论终结后又向本院提交《补充清算表》主张原告迟延缴纳租金的滞纳金，已超过法定的期限，本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告广州东九物业租赁有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴春长返还保证金2607元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告广州东九物业租赁有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 李小伟
二〇一七年一月二十二日
书记员 黄曼玲
刘婧