苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民初字第0201号
原告张道玉。
被告苏州市永盛房地产有限公司，住所地苏州吴中经济开发区枫津路40号406室。
法定代表人顾三官，该公司董事长。
委托代理人邹杏明、杨雪峰，江苏苏合律师事务所律师。
原告张道玉诉被告苏州市永盛房地产有限公司（以下简称永盛房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理，依法由代理审判员何亚平适用简易程序独任审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张道玉，被告永盛房产公司的委托代理人杨雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张道玉诉称，其于2011年9月与被告签订商品房买卖合同，购买位于苏州吴中经济开发区郭巷街道苏州古玩城11幢818室房屋，其依约支付了全部房款。后其于2012年10月在办理交房手续时，发现房屋有7处漏水；主卧室有二根消防管和一个消防箱；卫生间与客厅各有一根下水管，有贯穿房屋墙体的裂缝。其当时要求退房，但遭被告拒绝。其多次找被告及物业公司处理未果，只能装修房子，在装修过程中，其发现墙面存在多处空鼓，卫生间地面楼板厚度只有6-7厘米。为维护其合法权益，故诉请判令被告赔偿原告因消防管及消防箱占用房屋空间的折价款为32000元；因交涉处理房屋质量问题所造成的误工损失为7000元；因墙体裂缝及空鼓质量问题应赔偿7000元；因卫生间漏水质量问题应赔偿30000元；因房屋质量问题致房屋无法入住产生租房及违约金20000元；按照标准修复楼板厚度至12厘米；赔偿精神损失17000元。
被告永盛房产公司辩称，其交付的房屋符合国家规定且质量合格，在验房时，原告明确知悉消防管及消防箱的存在，在交房记录本中亦签字确认，并没有提出异议。原告主张存在房屋质量问题，无事实依据，而且原告已对房屋进行了装修改造，即使存在质量问题，也系原告擅自装修所致，故对原告的诉请不予认可。
经审理查明，原告与被告于2011年9月6日签订商品房买卖合同，由被告将位于苏州吴中经济开发区郭巷街道苏州古玩城11幢818室房屋出售给原告，建筑面积为48.61平方米，套内面积为36.7310平方米，总价款为270062元，该商品房为经营用房。合同中就保修责任条款约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖方原因造成的损坏，出卖方不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受方承担。合同签订后，双方于2012年11月2日办理了交房手续，交房记录上载明“天花板流过水”、“消防管有后门”的相应内容。此后，涉讼房屋的所有权证及土地使用权证分别于2013年6月20日、7月5日办至原告名下，所有权证载明建筑面积为48.61平方米，套内建筑面积为36.73平方米。
另查明，涉讼房屋所在11幢楼通过竣工验收，在苏州市吴中区住房和城乡建设局进行了竣工验收备案。上述商品房屋买卖合同后附房屋平面图中未注明消防管及消防箱配置情况。
本院根据原告的申请，委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对涉讼房屋是否存在原告诉称的质量问题进行鉴定，后因原告拒绝交纳鉴定费用，上述鉴定机构据此退鉴。
审理过程中，本院组织双方经现场勘查确认，涉讼房屋的西面房间的南面墙与西面墙交角处有消防管主管一根，高度为280厘米，管道圆周长为36.8厘米；横向小管一根长度为41.5厘米，圆周长为25厘米。另，该房间的南面墙中有贯穿式嵌入墙体消防箱，高为180厘米，宽为70厘米，深度为25厘米。涉讼房屋的西面房间的南墙有细小裂缝约80厘米、东面房间的南墙近进门处上端有约细小裂缝45厘米，东西房间交接处上端有横向细小裂缝约24厘米及纵向细小裂缝约40厘米。东面房间及卫生间各一根下水管道，两管道顶部楼面及西面房间在北、西面墙交接楼顶部有渗水痕迹；卫生间下水管地面接头处有一贯穿地面的空洞。
以上事实由原告提供的商品房买卖合同、照片，当事人的陈述及本院所作现场勘查照片及笔录，退鉴函及庭审笔录等予以证实。
庭审中，原告为证明其所称的各项主张，提供了如下证据：1.照片打印件，证明涉讼房屋存在屋顶漏水、墙面裂缝、空鼓、楼板厚度不达标等质量问题。2.租房协议，证明其因房屋达不到入住条件，在外租房子住，支付房租20000元。该协议内容为：甲方为陈松，乙方为张道玉。经双方协议，甲方将吴中区月亮湾21-602室（其中阳台间）出租给乙方居住，租金为每月900元，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。租房人为张道玉。上述“2014年”系由“2012年”改写而成。3.苏州市京达环卫设备有限公司出具的误工证明，证明其因与被告交涉房屋质量问题而误工30天，误工费为7000元；对此，其还陈述，其在苏州市京达环卫设备有限公司工作期间请假20天左右，在比欧西气体（苏州）有限公司工作期间请假10天。
被告经质证认为，对原告提供的租房协议的真实性及关联性均不予认可。对于误工证明的真实性及关联性不予认可。涉讼房屋符合交付条件，质量合格；对于消防箱及消防管，原告在交付验收时知道存在而未提出退房要求，说明其认可房屋的现状。为佐证其主张，提供了竣工验收备案表及意见书、交房记录表、情况说明证明。
原告质证认为，交房记录上记载了其对房屋存在漏水及消防管等问题的异议，当时被告要其先交房款，才能让其看房。其于2012年10月31日先交房款，后签的交房记录，当天物业带其看房，其发现了房顶漏水及墙面裂缝的问题后，向物业反映了问题，物业在交房记录上作了记录。后其拿了钥匙进房，发现了不少问题，就让验房公司验房，验房公司亦发现存在很多问题，其就去被告处要求退房，但物业和被告相互推诿不给退房，后物业公司派人进行了维修漏水、墙体裂缝问题，有些部位经维修后没有发现漏水，但厨房间靠近外墙一侧的屋顶及卫生间的面还漏水，裂缝的问题还是存在。后在2014年1月份的时候，因为退不了房子，其就对房子进行了装修，布置了水电线路，发现墙面空鼓后就停止装修；交房时卫生间的地面与客厅高度一致，其向被告反映卫生间地面应低于客厅地面，后被告打磨了卫生间地面，磨掉了地面一部分，现卫生间的地面低于客厅地面，造成卫生间楼板厚度减少，其自行用尺子量了卫生间地面楼板厚度只有6-7厘米，在安装卫生间下水管时，管道接头处的地面水泥块直接掉至楼下房间，之后其不敢再进行装修。
针对原告上述陈述，被告抗辩认为，其交付的房屋为毛坯房，交房验收时，发现房间屋面有水渍，交房时进行了修补处理。2013年3月至4月期间，房间南墙面发现存在微小缝，进行过修复。其没有对卫生地面进行过打磨，卫生间下水管接头处存在空洞系原告擅自改造不当所致，施工单位同意无偿协助维修，但原告不同意维修。如果存在质量问题，其同意在保修期范围进行修复。
本院认为，本案系就商品房买卖引发的纠纷，故案由应为商品房屋买卖合同纠纷，原、被告双方基于自愿意思表示签订房屋买卖合同，不违反国家法律强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于消防管及消防箱的问题，被告抗辩原告在验房交付时明知存在消防管及消防箱而未提出异议，说明原告接受消防管及消防箱的存在现状。鉴于原、被告在房屋买卖合同及房屋平面图中并未约定存在墙体有贯穿墙体的消防箱及房间内布置有消防管道，而且根据交房记录能够印证原告在交房时对消防管道问题提出过异议，由于消防管及消防箱系公共设施，但未设置在公共空间范围，而占用了原告房屋的物权范围，本院据此认定被告存在违约行为，应对此承担违约责任。考虑到消防管道及贯穿式嵌入的消防箱确给原告使用房屋来带一定影响，故被告应折价补偿由此给原告造成的损失。至于赔偿数额，原告主张按照消防管道及消防箱所占房屋面积折合相应的房屋价款予以计算的意见具有一定的合理性，可予参照。经实地勘验，消防管主管一根，高为280厘米，管道周长为36.8厘米；消防支管长度为41.5厘米，管道周长为25厘米。另房间南墙中有贯穿式嵌入墙体消防箱，高为180厘米，宽为70厘米，深度为25厘米。考虑到消防管占据房屋的实际面积、空间、包裹管道所需费用以及消防箱对房屋使用的影响，本院酌情确定被告赔偿原告7353元。至于原告诉称的另外2根消防管实际系下水管道，应属涉讼房屋必要设施，原告据此主张折价款，本院不予支持。
关于原告基于诉称质量问题主张误工费、租房费用、违约金、赔偿金的问题，本院实地勘验，涉讼房屋的屋顶部存在渗水痕迹、房间墙面有细小裂缝、卫生间地面下水管道接头处有一空洞。双方均陈述，被告曾对渗水、裂缝问题进行过维修，原告认为渗水部分修复，但还有部分渗水及裂缝未予修复。本院根据原告的申请，组织双方对涉讼房屋是否存在渗水、墙体裂缝、空鼓、卫生间地面楼板厚度不足等质量问题进行司法鉴定，但因原告未预交鉴定费用致使鉴定事项无法开展，致使本院无法判断房顶及卫生间是否经修复后仍存在漏水现状，房屋墙面裂缝是否属于质量瑕疵，墙面是否存在空鼓与空鼓面积以及是否属于质量瑕疵，楼面厚度是否达标等问题，原告应对此应负举证责任的事项承担举证不能的法律后果。如原告有证据证实上述质量问题存在之事实，可另行要求被告在保质期限内修复，被告亦在庭审时表示如确存在质量问题，其愿意修复。至于原告主张的赔偿损失及违约金的问题，因原告现未提供证据证明涉讼房屋现存质量问题，但根据被告提供的情况说明以及庭审时陈述其曾对房屋裂缝及漏水问题进行维修，原告协调并配合被告进行维修事宜会影响原告对房屋的使用，原告亦会有相应的误工损失。由于原告的提供的租房协议起租日期早于涉讼房屋的交付时间，且有将合同期限届满时间由2012年改为2014年的明显痕迹，落款处亦无双方签字，本院对该协议难以采信；原告提供的误工证明以佐证其与被告交涉处理房屋质量问题而误工期限达30日，但双方均无充分证据证明就涉讼房屋的质量问题交涉次数、对修复项目进行修复的具体起止日，据此本院根据本案的实际情况酌定原告的损失为2000元。对于精神损害抚慰金，本案系房屋买卖合同纠纷，合同法并无承担精神损害抚慰金之违约责任的规定，原告亦无证据证明精神受到严重损害之事实，而且本院对原告的实际损失亦进行了理涉，故本院对原告该请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告苏州市永盛房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张道玉9353元。
二、驳回原告张道玉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取人民币1356元，由原告张道玉负担678元，被告苏州市永盛房地产有限公司负担678元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行，账号：10×××99。
审 判 长 鲁 超
代理审判员 何亚平
人民陪审员 李 珍
二〇一四年十一月五日
书 记 员 瞿忠奎