黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一民初字第314号
民＋事＋判＋决＋书
原告张文彩，女，1938年12月28日生，汉族，退休职工，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人王继辰，黑龙江运金律师事务所律师。
被告顾金萍，女，1975年12月8日生，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人彭鹤龄，黑龙江汇文律师事务所律师。
委托代理人刘畅，黑龙江汇文律师事务所律师。
被告邸伟东，男，1984年5月16日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
原告张文彩与被告顾金萍、邸伟东确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月17日第一次公开开庭进行审理。原告张文彩及其委托代理人王继辰，被告顾金萍及其委托代理人彭鹤龄、刘畅到庭参加诉讼，被告邸伟东经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本院依法组成合议庭，于2015年2月13日第二次公开开庭进行审理。原告委托代理人王继辰，被告邸伟东、被告顾金萍及其委托代理人彭鹤龄、刘畅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张文彩诉称，原告于2001年房改售房时买下位于哈尔滨市南岗区校园街20号2单元103室房屋，后原告在2009年离开哈尔滨市前往昆明，于2014年返回哈尔滨时发现房屋已经被被告邸伟东通过假的委托公证书卖给了被告顾金萍。故原告诉至法院，请求法院判令：确认二被告签订的房屋买卖合同无效，并赔偿原告房屋被占用的损失共计65＋000元。
被告顾金萍辩称，针对原告的诉讼请求，原告所述事实属于虚假陈述。一、根据2009年6月22日原告张文彩与案外人李某某所做的公证书可以证明，原告所述是虚假的。二、即便是公证书虚假，本案被告顾金萍也属于善意第三人。三、基于上述原因，我们认为原告委托李岩冬，李岩冬委托邸伟东，邸伟东与本案被告顾金萍所签订的合同是双方真实意思表示，合乎法律约定。原告要求确认无效是违背诚信原理，是一种反悔的行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。关于赔偿原告房屋被占用的损失，按照民诉法有关规定，诉讼请求必须具体明确，本案原告当庭才报出65＋000的数据且没有相关事实依据，请求法院驳回赔偿损失的请求。
被告邸伟东辩称，其与被告顾金萍系朋友关系，受托帮忙办理房屋更名过户手续，持有的公证书是案外人李岩冬办完后交给他的，伪造一事并不知情。
原告为证明其主张的事实成立向法院提交证据及被告顾金萍的质证意见如下：
证据一、房屋产权证复印件一份，证明房屋坐落于南岗区校园街20号，争议房屋所有权人是原告张文彩，使用面积是40.52平方米。
被告顾金萍对该证据的真实性和证明问题均有异议，由于被告顾金萍也有相关的产权证，被告顾金萍的房屋产权证确定是真实的，原告的产权证应该是有两个，一个是我方去变更的时候拿的一个，到底哪个真实有待法庭进一步确认，被告是经过合法权利变更的，对原告所说的问题，不予承认。
证据二、房屋买卖手续复印件一份，证明被告顾金萍和邸伟东签订的房屋买卖的基本情况，出处是哈尔滨市房产档案管理局调出的，被告邸伟东和被告顾金萍是虚构事实隐瞒真相，提供虚假的手续，来骗取房屋登记机关进行登记，用两万元的价格将争议房屋购买，而且上面的委托人张文彩从来没有委托过邸伟东买卖房屋，该份证据上没有张文彩签字。
被告顾金萍对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，对于两万块钱是属于手续问题，但实际上双方交易的价格是26万元钱，本案的原告也应该知道这个情况，被告把钱已经全部打给她委托的人李岩冬了，对其所证明的问题，两万块钱是属于交易瑕疵，不影响合同的成立，实际上和书面所写的不一致，同时在交易税收上是按30万元进行的收费，无论从行政上还是民事责任上，对交易成立的合法性都不影响，同时也不违背原告的意思。
证据三、委托书及委托公证书各一份、证明两份，委托书及委托公证书证明委托人张文彩在委托人处的签字和手印都不是张文彩所为，都是虚假的，不是原告张文彩的真实的意思表示。黑龙江省哈尔滨市国信公证处出具的证明，证明张文彩从未做过关于委托邸伟东的委托书。
被告顾金萍对该证据三真实性无异议，对证明问题有异议，虽然委托书、公证书是虚假的，但与原告的意思表示是相一致的，只是程序上有问题、瑕疵，李岩冬委托邸伟东也有合法的手续，而李岩冬所得原告的授权是允许李岩冬转委托的，邸伟东在这里实际上是有权利出售该房屋的，我们通俗的说是画蛇添足，两份证明的真实性无异议，对证明的问题有异议，同样与上一问题质证意见一样，从被告顾金萍付款的行为来说，双方已经完成了房屋买卖的交易。
因被告邸伟东未参加第一次庭审，故对上述证据未发表质证意见。
被告顾金萍为证明其抗辩主张向本院提交证据及原告质证意见如下：
证据一、公证书一份，证明该公证书是昆明市民信公证处出具的公证书，案外人李某某有权出售争议房屋，有权转委托、有权收取房款，对于出售对象由李岩冬负责。
原告对该证据的真实性及证明问题均有异议，公证书的委托人不是张文彩的签字及按的手印，原告不认识李某某，公证书应该是虚构的。
证据二、收条和建设银行无卡存款凭条，证明2009年6月24日原告之子龙滨向李某某出具收条，收条的内容为其代母亲收到李某某人民币20万元，2009年7月1日李某某向龙滨汇款人民币29＋950元，手续费50元，合计3万元，当时约定手续费自己承担，此证据系李某某给原告的儿子交纳了23万元人民币系房款。
原告对证据二中的建设银行无卡存款凭条不予质证，因为原告不知道这个情况，关于收条因为龙某不是本案的当事人，对收条的真实性及证明问题均有异议，不能证明原告曾经委托过龙某代为收取房款。
证据三、建设银行的转账凭条及收条各一份，证明被告顾金萍于2009年11月25日，通过建设银行转账给付李某某26万元作为购房款。
原告对该证据三对建设银行的转让凭条真实性无异议，对证明问题有异议，只能证明顾金萍和李某某两人之间的债权债务关系，和本案无关，关于收条真实性及证明问题均有异议，与本案无关。
证据四、哈尔滨市香坊公证处所做的公证书一份，证明李某某按照约定将其出售房屋的权利转委托给邸伟东，邸伟东出售该争议房给被告顾金萍有合法的依据，所做的过户行为在转委托范围内，也是有效的行为。
原告对该证据四真实性及证明问题均有异议，认为该份证据与原告无关。
证据五、房屋所有权证书一份，证明争议房屋所有权人是本案被告顾金萍，本案的原告与被告顾金萍已依约完成交易，并通过公证、公信的方式将房屋产权人变更为顾金萍，合法有效。
原告对该证据五真实性及证明问题均有异议，通过法庭调查一系列的委托手续，原告并未委托李某某和邸伟东出售自有房产，因为顾金萍所得到的房屋产权证来源是违法的，所以房产证也是无效的。
因被告邸伟东未参加第一次庭审，故对上述证据未发表质证意见。
被告邸伟东未向法庭出示证据。
经本院依职权调取的证据及原、被告对证据的质证意见如下：
云南省昆明市明信公证处出具的情况说明一份（附﹤2009﹥云昆明信证民字第14426号公证书卷宗材料一份共11页）：具体内容为“经查张文彩就上述委托中涉及的房产（哈尔滨南岗区校园街20号-2栋103号房屋）出售事宜分别在2009年6月9日、10日、22日在我处办理过三份委托公证，原因为其办理后又需要对委托内容进行修改，而其已经将委托公证书原件寄回哈尔滨，故无法修改。其就又重新申办了委托公证，（2009）云昆明信证民字第14426号委托书《公证书》是其在我处办理的最后一份公证书。另外，张文彩近两年来多次到我处要求撤销其办理过的委托公证书，我处告知其如需撤销应当交回原领取的全部委托公证书原件或确认委托事项尚未实际处理。如果是就委托事项与他人发生纠纷，协商不能的应当向人民法院提起诉讼，而其一直未能交回原委托公证书，也不能证明委托事项尚未实际办理，故我处没有同意其撤销上述委托书的意愿。”
原告对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，情况说明不能证明原告张文彩委托邸伟东的事实，也不能证明原告张文彩委托李某某卖房并且允许李某某转委托。委托书上签字不是张文彩所写，即使这份情况说明当中所说委托是真实的，但是由于被告邸伟东在哈尔滨市国信公证处办理的张文彩委托邸伟东的公证书是虚假的，故昆明公证处的委托书与国信公证处的委托书它们没有形成证据链条。
二被告对该份证据的真实性无异议，合法性无异议，关联性无异议，补充说明一下，原告方声称国信公证书虚假，该公证书即便是虚假的，其微小的瑕疵不影响原告的意思表示且不影响该交易的合法性，另外原告代理人对质证意见相互矛盾，第一条意见是承认云南公证书的真实性，但是在内容里又否认李岩冬有转委托权，又否认委托人签字是虚假的不真实，所以观点相矛盾，得出的结论也是相互矛盾。
综合原、被告的举证、质证意见以及依据相关法律规定，本院对上述证据的认证意见如下：
原告举示的三份证据客观真实，本院均予以采纳。被告顾金萍举示的证据一、三、四、五客观真实，本院予以采纳，被告举示的证据二不具备证据的关联性，故本院不予采纳。
经审理查明，本院确认如下事实：原告张文彩系位于哈尔滨市南岗区校园街20号2单元103室房屋原所有权人，二被告系朋友关系。原告曾于2009年6月22日为案外人李某某出具授权委托书，委托书中载明：“委托人（张文彩）因在昆明，不能亲自办理售房的相关手续，特委托受托人李某某代为办理相关手续，委托事项如下：代为到房地产部门办理评估、交易、过户手续及涉税事宜；取房屋所有权证、办理土地使用权证、签订转让协议、收取房款等与上述事项有关的其他事宜。房屋出售对象、售房条件等均由受托人确定；受托人在相关文件上的签字，委托人均予认可和接受；受托人有转委托权；委托期限：从签署之日起至办妥上述委托事项为止。”双方于当日在云南省昆明市明信公证处为上述委托书办理公证，公证书编号为（2009）云昆明信证民字第14426号。
2009年11月25日，被告顾金萍通过银行转账的方式汇款至案外人李岩冬名下的银行卡内260000元，李岩冬为顾金萍出具收条，收条载明“收到顾金萍购买校园街20号1层103室购房款共计260000元。”当日，李某某为被告邸伟东出具转委托书，委托事项与上述张文彩的委托书中内容相同，并在哈尔滨市相坊公证处办理了公证，公证书编号为（2009）黑哈香证内民字第6705号。顾金萍于次日入住诉争房屋至今。顾金萍与李某某之间未签订书面的房屋买卖合同。
2010年10月21日，被告邸伟东与顾金萍携带相关材料前往房产交易部门办理了诉争房屋所有权更名过户手续。邸伟东持有（2009）黑哈国公内民证字第2293号公证的授权委托书，作为张文彩的委托代理人与顾金萍签订买卖协议。顾金萍于同年10月29日取得由哈尔滨市房产住宅局颁发的房屋所有权证书，成为诉争房屋的所有权人。
另查明，经哈尔滨国信公证处证明，被告邸伟东持有的上述（2009）黑哈国公内民证字第2293号公证书系伪造的，该编号下的公证书申请人并非是张文彩，其内容也并非是委托邸伟东售卖张文彩名下的诉争房屋，全部内容均与本案无关。
本院认为，案外人李某某持有原告张文彩的公证委托书，在代理权限范围内向被告顾金萍出售诉争房屋，并收取顾金萍购房款，上述行为属于有权代理行为，李某某与顾金萍之间的房屋买卖关系系合法有效。但房屋的更名过户手续并非有权代理人李某某与顾金萍去办理的，而是被告邸伟东持有伪造的公证委托书以张文彩委托代理人的身份与顾金萍之间签订房屋买卖协议，办理了更名过户手续。邸伟东的代理行为系无权代理，且事后未取得被代理人张文彩的追认，故该份房屋买卖协议无效。原告主张房屋被占用的损失，因其未能提供证据证明损失产生的依据，故本院不予支持该项诉讼请求。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告顾金萍与被告邸伟东之间签订的房屋买卖协议无效；
二、驳回原告张文彩其他诉讼请求。
案件受理费人民币100元，由二被告共同承担50元，由原告自行承担50元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 ＋＋张建婷
人民陪审员 韩 志 伟
人民陪审员 陈 淑 华
二〇一五年三月六日
书 记 员 李 欣 欣