广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终4169号上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：黄俊灿，该公司董事长。委托代理人：李龙，广东盛元天得律师事务所律师.委托代理人：胡文敏,广东盛元天得律师事务所实习律师.被上诉人（原审原告）:徐志刚，住广东省广州市天河区。委托代理人：吴小庆、广东合拓律师事务所律师。委托代理人：傅炜成，广东合拓律师事务所实习律师。上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）因与被上诉人徐志刚商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院上(2015)穗增法民三初字第1199号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年3月30日，徐志刚（买受人）和东凌公司（出卖人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），该合同包括附件一至附件七。该合同约定，乙方所购商品房地址增城市新塘镇永和荔湖城熙堤坊三街5号101房，该商品房合同约定，建筑面积276.21平方米，套内面积为276.21平方米，共有分摊面积0平方米，按套内建筑面积计算房价，单价每平方米10239.31元，总金额2828200元；第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付，甲方应当在2013年7月30日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议约定处理；第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；等等。附件七《补充协议》约定，……九、买卖合同第十四条变更为：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金。十、买卖合同第十二条、第十五条补充：由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指被告与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件；交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电。……十九、……因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任。……二十五、……如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准；等等。签署上述合同后，徐志刚依约向东某公司支付了全部购房款2828200元，东某公司于2013年3月30日、2013年4月29日、2013年5月20日日分别出具3张购房款发票给徐志刚收执。2013年7月18日，东凌公司向徐志刚在《广州市商品房买卖合同（预售）》所载明的通讯地址邮寄了《收楼（入伙）通知书》等材料，通知徐志刚前来办理收楼手续。上述通知于2013年7月19日妥投。2013年11月1日，徐志刚接收了涉案房屋。徐志刚向原审法院提起诉讼称：合同约定，东某公司应该于2013年7月30日将符合合同约定的房屋交付给徐志刚使用，并约定了如东某公司不能在约定的时间内将符合合同约定的房屋交给徐志刚使用，东某公司应该从约定的交房日期的次日起每日按照总房价的万分之二支付违约金给徐志刚。合同签订后，徐志刚按约履行了全部合同义务，但是直至2013年11月1日，东某公司才将涉案房屋交付给徐志刚，且拒绝按照约定赔偿，为维护徐志刚的合法权益，故再次诉至法院，请求依法判令，一、东某公司立即向徐志刚支付自2013年7月31日起至2013年11月1日止的延期交楼违约金53170.16元；二、东某公司承担本案诉讼费。东某公司原审辩称：涉案工程已经竣工验收，双方约定的临电交楼没有违反法律规定，楼盘没有及时通永久用电，是政府没有及时解决配套设施造成的，东某公司没有责任。涉案房屋于2015年2月4日已经具备了永久用电的居住条件，且徐志刚已经接收了涉案房屋，即使需要承担违约责任，也应只能计算到收楼之日。原审法院在另案中查明，一、2008年3月11日，东某公司与增城新和自来水有限公司签订《荔湖城B区市政给水工程合同》。2011年5月20日，增城市新和自来水有限公司出具《供水证明》，内容为东某公司向其公司申请永久用水水表2组，装表口径为DN200，水表编号为22040062和22040063，申请用水地点位于荔湖城B区，该项水表安装工程已竣工，验收合格。二、2012年12月29日，增城市建设局出具荔湖城B区05地块3组团4-17号楼、5组团1-19号楼、6组团1-53号楼工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程于2012年12月26日竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。三、2013年7月24日，增城市邮政局市场经营部同意东凌公司位于增城市荔湖城熙堤坊一至五街等楼房的通邮申请。四、2013年5月13日，广州东部发展燃气有限公司出具《供气证明》，内容为“2011年11月8日，广州市东凌房地产有限公司与本公司签订《荔湖城项目B区燃气供气协议》，委托本公司向增城市荔湖城B区供应区域管道燃气……”2014年12月5日，广州东部发展燃气有限公司出具《关于荔湖城B区住宅燃气事项的复函》，载明“……一、我司于2011年底与广州市东凌房地产开发有限公司就荔湖城B区的供气问题签订了《荔湖城项目B区燃气供气协议》。经了解，贵院来函中所提到的涉案房屋均位于由我司供气的荔湖城B区楼盘。二、我司自2012年1月1日采用天然气瓶组站的方式为该小区供气，目前该小区已与我司天然气市场管网连通，我司于2014年1月15日开始向该小区供应管输天然气。来函中提到的涉案房屋均于2014年1月15日完成了天然气置换，具备供应管输天然气的条件……”。五、2014年12月9日，增城市城乡规划局出具《关于荔湖城B区项目天然气瓶组站及用房建筑规划审批、报建、验收情况的回复》，记载以下内容“……经核查，我局批复的广州市东凌房地产开发有限公司荔湖城B区修建性详细规划方案未规划天然气瓶组站及用房建筑。且未办理相关用房报建及验收手续……”。六、2015年5月8日，广州供电局有限公司增城供电局出具《关于广州市东凌房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷1案问题的复函》，载明“一、广州市东凌房地产发展有限公司确与我局于2015年1月26日签订了《高压供用电合同》（合同编号为018317-201501-H7601）。在上述《高压供用电合同》约定的供电范围内，即荔湖城B区一期1、2、3、15、5、6组团居住小区，电力工程已实施完毕，用电性质属于居民永久用电。二、上述居住小区的每套房屋均已安装了电表，并已于2015年2月4日送电”。原审法院认为：徐志刚与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可见，所谓临时用电是指建设施工用电，其不能用作居民的日常生活用电。本案中，双方签订的《商品房预售合同》约定房屋交付时的供电标准为东某公司提供供电的永久证明文件，据此，涉案房屋供电的交付标准应为永久用电。虽然《补充协议》另约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，但该约定只是双方将来不确定用电状况的描述，不能以此认定徐志刚已确定接受临时用电交楼。双方约定的交楼时间为2013年7月30日，但涉案房屋直至2015年2月4日才符合了永久用电的居住条件，明显超出了“暂时”没有永久性用电的时间范围。而且该补充约定内容明显与国家电力管理规定相悖，也不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，东某公司主张临时用电作为供电的交付标准，缺乏法律依据，原审法院不予采信。东某公司抗辩称，涉案房屋没有及时通永久用电，是政府没有及时解决配套设施造成的，东某公司没有责任。原审法院认为，东某公司作为涉案楼盘的房地产开发商，对于房地产的开发程序是清楚的，对建设风险也是可以预见的，据此应承担相应的责任；故东某公司的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，无论造成涉案房屋未能达到永久用电的原因是否第三方的原因造成，东某公司也不能以此理由顺延交楼以及免除其延期交楼的违约责任。综上，东某公司所提出的免责事由，缺乏事实依据，原审法院亦不予采信。关于延期交楼违约金的标准问题。合同第十四条约定如东某公司未按期交房，按补充协议约定处理。附件七补充协议第十条约定东某公司每逾期一日按徐志刚已付购房款的万分之二支付违约金。故徐志刚要求东某公司依约按每日已付房款万分之二的标准向支付延期交楼违约金，于法有据，原审法院予以支持。东某公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。徐志刚要求东某公司支付自2013年7月31日起的延期交房违约金，合理合法，原审法院予以支持。鉴于徐志刚在2013年11月1日收楼，故原审法院认为延期交房违约金应计算至2013年11月1日止。经核算，东某公司应向徐志刚支付自2013年7月31日起至2013年11月1日期间延期交房违约金53170.16元（以合同约定的购房款2828200元为本金，以0.02％，延期94天计算）。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：东某公司于本判决发生法律效力之日起十日内向徐志刚支付延期交房违约金53170.16元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费565元，由东某公司负担。判后，上诉人东某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：(一)原审法院认定涉案房屋不具备交楼条件系认定事实错误。1.东某公司在签约前已经进行必要风险提示，并在预售合同的《补充协议》第11条就交楼条件进行特别约定，该约定并不违反我国法律、行政法规的效力强制性规范，双方已经确认交楼时如涉案房屋不具有永久用电不影响东某公司交楼义务的履行。2.根据粤高法(2012)240号文件精神，因为涉案房屋在交楼日已经具备法律法规有关交楼的强制性条件，并能够满足基本的安全条件和买受人的基本居住需求。原审法院也认定，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，2012年12月29日涉案房屋已取得《竣工验收备案表》，具备法定的交付条件。（二）本案中未能及时提供永久用电的原因在政府供电部门没有按规划进度建设供电工程。东某公司已按规定建设好涉案项目中应由开发商负责的供电工程，对涉案项目范围外应由政府供电部门建设的供电工程未能按规划进度建设，东某公司无法预见、无法控制。因此,对未能及时提供永久用电，东某公司并无过错，应予免责。(三)在因政府供电部门原因无法及时提供永久用电的情况下，东某公司接入临时用电供被上诉人使用，实际上解决了居民的生活用电需求，也未给被上诉人造成损失(如经常停电、被上诉人需承担高额电费等)。一审认定临时用电不能满足基本居住要求缺乏事实依据，判决东某公司承担违约责任，显失公平。临时用电与永久用电，虽然在供电管理规则上用途和使用期限不同，但实际使用功能并无差别。涉案项目所在区域，因经济高速发展特别是房地产的发展，用电需求剧增，政府供电部门规划建设的供电工程又由于征地等各种原因没有按期投产运行，导致许多楼盘无法及时接通永久用电，只能用临时用电过渡解决居民用电问题。对上述用电状况，政府及其供电部门十分了解，因没有其他更好的替代解决途径居民生活用电问题，所以对将临电用于居民生活的行为，没有按供电规则采取罚款、断电等措施，反而尽量保障供电，以满足居民生活用电需求。东某公司在涉案项目中接入临时用电，实是无奈之举，其目的是解决居民的生活用电需求。由于涉案项目实际入住率较低，小区用电稳定，且东某公司主动承担临电与永电的差价，小区业主未遭受实际损失。虽然约定了临电交楼，但该约定未免除东某公司继续解决永久用电问题的义务。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求，并判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人徐志刚答辩称：不同意上诉人的上诉请求与理由，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，合法有效，应予维持。经查，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件；二、上诉人提出的免责理由是否成立；三、违约金标准是否需要进行调整。关于涉案房屋是否符合交付条件问题。被上诉人与上诉人签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，目的在于向上诉人购买符合法定交付条件、具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件的房屋，虽然上诉人在2011年12月31日获得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但案涉房屋并未具备永久通电，不符合基本居住要求。上诉人认为涉案房屋在获得永电前即已经符合交付条件，缺乏理据，本院不予支持。被上诉人在未获得永电的情况下收楼，是自行处分其民事权利，原审法院支持违约金计算至被上诉人收楼日止并无不当，本院予以维持。关于上诉人提出的免责理由是否成立的问题。上诉人认为案涉房屋没有取得永久用电是政府原因，但没有提供充足的证据予以证实，上诉人上诉所提出的免责理由缺乏依据，本院不予采信。关于违约金标准是否过高的问题。根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议）的约定，卖方逾期交付房屋的，每逾期一日按买方已付购房款的万分之二向买方支付违约金。该项违约金系双方在签订合同时对逾期交房违约事项预先确定的损失赔偿计算方法。上诉人未能证明《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议）约定的违约金过分高于被上诉人的损失，其要求调整违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1130元，由上诉人广州市东凌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年七月二十二日书 记 员  杨 旦郑诗韵