宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0211民初2445号原告（反诉被告）：周浩吉，男，1986年10月19日出生，汉族，住浙江省奉化市。委托诉讼代理人：施周，浙江波宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：周雪球，女，1962年4月14日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：汪国锋，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。原告（反诉被告）周浩吉与被告（反诉原告）周雪球房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人施周，被告（反诉原告）周雪球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周浩吉向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告双方于2016年6月13日签订的《房屋租赁协议》；2.被告返还原告定金2?000元，赔偿原告损失158?000元。庭审过程中，原告变更并减少诉讼请求为：1.解除原、被告双方于2016年6月13日签订的《房屋租赁协议》；2.被告返还原告定金2?000元，赔偿原告损失156?146元（其中，装修费56?904元、停产停业损失82?701元、一次性搬迁安置费16?541元）。事实和理由：原告因经营小吃店之需，于2016年6月13日与被告签订了《房屋租赁协议》。协议约定被告将其位于宁波市镇海区骆驼街道慈海南路83号的店面房出租给原告使用，自2016年6月15日起租赁期限为三年。第一年的房租费4万元，第二年、第三年的房租费按照市场价支付。合同还约定，如遇拆迁可解除合同。合同签订后，原告如约履行了自己的付款义务。并对该店面进行了装修，经营小吃店，名称为宁波市镇海区骆驼王道小吃店。2017年6月，原告了解到涉案房屋已经列入了骆驼街道棚户区改造A2区块征收的范围，并且被告也与征收部门签订了房屋征收协议，原告承租的房屋即将拆迁。故原告有权依据合同约定解除合同。关于本案赔偿，从原告提供的录音可知，被告早在2016年3、4月就已知晓涉案房屋要被拆迁的事实，作为出租人，被告有告知义务。被告不但隐瞒拆迁的情况，还告知原告三年内不会拆迁，提供错误信息，被告对此存在过错。被告如将拆迁信息告知原告，原告可能就不会承租房屋。尽管合同约定装修归被告所有，但基于被告的过错，装修赔偿款应当归原告。关于停产停业损失费和搬迁过渡费，涉案房屋由原告承租并经营小吃店，合同并没有涉及停产停业损失费和搬迁过渡费，该费用只是针对经营用房，本案的经营者是原告、搬迁的也是原告，该两项款项应当补偿给原告。合同解除后，被告理应将定金返还给原告。为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告周雪球答辩并反诉称，原、被告双方于2016年6月13日签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限为三年，租金需提前一年一付，第一年租金4万元，之后按照市场价相应提高。原告仅支付了第一年的租金，之后的租金至今没有支付，也未支付相应的水电费。涉案房屋已被征收拆迁，故被告有权依据合同约定解除合同。合同约定装潢费归被告所有，故被告无需赔偿原告装潢费。涉案房屋虽然列入了拆迁，也签署了拆迁征收协议，但涉案房屋离正式拆除还有12个月的时间，故原告仍然可以继续承租一年。若原告按10万元/年的标准再支付被告一年的房租，则被告也愿意支付给原告非住宅房屋征收产权调换核算单中载明的停产停业损失补偿费82?701元。综上，请求驳回原告的诉请，并要求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁协议》于2017年8月31日解除；2.原告支付被告自2017年6月15日至2017年8月31日止的租金8?555元，并继续支付自2017年9月1日至实际腾空日止按111.11元/天计算的占有使用费；3.原告支付被告垫付的电费618.46元，支付违约金2?000元。针对被告周雪球的反诉，原告周浩吉称，1.关于占有使用费，原告认为不应当支付，涉案房屋的权属，自2017年6月15日之后的房屋权属并不属于被告，属于房屋征收部门，因此被告无权收取房屋占有使用费；2.退一步讲，即使要支付占有使用费，也并不是说原告违约，因为被告索要过高即10万元/年的房租，导致所谓的占有使用费没有支付，并不是原告违约，恰恰是被告违约，原告认为即使要支付占有使用费，地块属于拆迁地块，人流明显变少，标准应当远远低于第一年4万元，大概1-2万元左右；3.关于水电费并非原告不交，而是被告单方面的停电，在2017年7月21日单方面停电导致店面无法经营，因此2017年7月21日之后不应当再支付，因为原告没有继续使用了。关于水费，被告没有提供相应证据，原告不认可。原告不同意支付被告10万元房租费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院查明如下事实：2016年6月13日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定被告将其位于镇海区骆驼街道慈海南路83号店面房租赁给原告使用，租赁期限为三年。第一年租金4万元，第二、三年租金按市场价支付。租金提前一个月一次性付清。原告支付被告定金2?000元，三年内若原告违约，定金2?000元扣没，若被告违约，则双倍返还。若原告未及时支付租金，视为违约，被告有权单方终止合同。如遇国家和集体对该店面进行开发建设，提前终止合同，双方均不承担违约责任，店面内所装饰的财产赔偿款归被告所有。原告需无条件搬出，被告将多余的租金一周内返还原告。原告仅按约支付了第一年40?000元的租金。2017年4月16日，被告就涉案房屋与宁波市镇海区征收办公室、宁波市镇海区骆驼街道房屋拆迁事务所签订《非住宅房屋征收产权调换协议》，约定对涉案房屋进行征收拆迁。非住宅房屋征收产权调换核算单载明综合使用状况计算补偿费为1?654?003元、一次性搬迁和临时安置费为16?541元、停产停业损失补偿费为82?701元、其他补偿费14?659元，征收补偿资金合计113?901元、签约搬迁奖励82?701元。另查明，被告替原告垫付了618.46元电费。原告在被告处尚有2?000元定金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同约定“如遇国家和集体对该店面进行开发建设，提前终止合同”，双方均确认该规定为“若遇征收、拆迁，双方均有权解除合同”之意。现涉案房屋已签订《非住宅房屋征收产权调换协议》，即已涉征收拆迁，故合同双方均有权主张解除合同。合同解除之日为原告收到被告反诉材料之日即2017年9月5日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿措施，并有权要求赔偿损失。双方《房屋租赁协议》已明确约定若遇征收、拆迁，合同解除后，双方均不承担违约责任。此处的违约责任，根据“损失填补”原则，实际就是赔偿相应违约损失。可见，双方已在合同中明确若遇征收、拆迁互不赔偿相应损失，且合同亦明确装修部分赔偿款归被告所有。故对于原告要求被告支付装修费、停产停业损失、一次性安置费的诉请，本院不予支持。被告反诉要求原告支付2?000元违约金的诉请，本院亦不予支持。涉案虽然已被征收，被告仍然有权依据合同约定向被告主张合同解除前的租金及解除后的占有使用费。对于租金及占有使用费标准问题，合同约定第二年、第三年租金为按市场价支付，现双方对市场价存在争议，被告主张按第一年租金标准即40?000元/年计算租金及占有使用费，该主张较为合理，本院予以支持。合同还约定租赁期间，所有一切费用由原告负担，故原告应向被告支付其垫付的618.46元电费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周雪球返还原告周浩吉定金2?000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、反诉被告周浩吉支付反诉原告周雪球自2017年6月15日至2017年8月31日止的租金8?555元，并继续支付自2017年9月1日至实际腾空日止按111.11元/天计算的租金及占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、反诉被告周浩吉支付反诉原告周雪球垫付的电费618.46元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告周浩吉的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告周雪球的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉部分案件受理费3?463元，减半收取1?731.5元，由原告周浩吉负担1?710元（已预交），由被告周雪球负担21.5元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。反诉部分案件受理费79元，减半收取39.5元，由反诉原告负担9.5元（已预交），由反诉被告周浩吉负担30元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 员 谢国斌二〇一七年十月十五日代书记员 郑罗方