四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0903民初491号原告：北兴集团有限公司，住所地遂宁市开发区遂州北路530号-544号。法定代表人：陈学慧，该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：饶建勇，四川浩典律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾贤兵，四川浩典律师事务所实习律师。被告：鲜淑全，男，汉族，1976年12月25日出生，住成都市青羊区。特别授权委托诉讼代理人：兰峰，遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。被告：未小娟，女，汉族，1984年10月15日出生，住四川省大英县。被告：邹英，男，汉族，1982年1月3日出生，住四川省大英县。以上二被告特别授权委托诉讼代理人：唐晓明，四川遂州律师事务所律师。以上二被告委托诉讼代理人：文燕，四川遂州律师事务所实习律师。原告北兴集团有限公司（以下简称北兴公司）诉被告鲜淑全、未小娟、邹英房屋租赁合同纠纷一案，于2017年2月10日起诉来院，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告北兴公司委托诉讼代理人饶建勇、曾贤兵，被告鲜淑全及其委托诉讼代理人兰峰，被告未小娟、邹英及其委托诉讼代理人唐晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北兴集团向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告支付从2016年4月15日起至实际归还房屋之日止的租金，暂计算至2017年1月12日为人民币550822元；2.判令被告按照每日千分之二的比例，以2016年度拖欠的租金1011654.4元为基数，支付2016年4月15日起至租金付清之日止的滞纳金；3.判令被告立即腾退房屋；4.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告当庭变更诉讼请求为：1.请求被告鲜淑全支付租金人民币1420540.98元，并支付滞纳金；2.解除原、被告签订的租赁合同；3.被告未小娟、邹英协助腾退房屋；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月8日，被告鲜淑全与原告签订《房屋租赁合同》，租赁原告所有的商业用房，租赁期间为2012年5月1日起至2020年4月30日止，合同约定了租金标准及递增方式。合同签订后，被告未按照合同约定在2016年4月15日前支付下一年度房屋租金。后经原告多次催促，被告未小娟、邹英支付租金500000元，剩余租金1011654.4元至今未付。原告为维护其合法权益，遂诉至本院。本案审理过程中，原告北兴公司自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告鲜淑全答辩称：1.被告鲜淑全不是适格的被告，租赁房屋的实际使用者是被告未小娟、邹英；2.2014年4月1日，被告与未小娟、邹英签订《承包经营合同》，就已经将该房屋转租给被告未小娟、邹英，并且原告也知晓转租事情。原告在六个月内没有提出异议，视为认可转租行为；3.根据合同约定，解除通知应当送达后才生效，被告至今未收到任何通知，合同没有解除；4.《房屋租赁合同》同时约定了违约金和滞纳金，滞纳金约定明显过高，原告只能选择违约金要求赔偿；5.原告要求解除合同，对于被告鲜淑全的装修损失，被告可以另案主张，建议两案合并审理。被告未小娟、邹英答辩称：1.被告未小娟、邹英不是本案适格的被告，因二被告没有与原告签订任何合同；2.原告诉求不明确；3.被告未小娟、邹英与被告鲜淑全系承包经营合同关系，不是转租，故不应当由二被告承担支付租金责任。本院经审理认定事实如下：2012年8月8日，原告北兴公司（甲方）与被告鲜淑全（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、租赁房屋的概况及权属1.概况：甲方将位于遂宁市遂州北路商业楼（不含独立商铺）的房屋租赁给乙方使用，该房屋为商业用房，租用范围总建筑面积3730平方米；二、租赁房屋的用途；三、租赁期限1.租赁期限自2012年5月1日起至2020年4月30日止，共计8年；四、房屋租金及支付方式1.租金标准：首个租赁年度租金为人民币120万元（壹佰贰拾万元整）；第2个租赁年度租金为人民币120万元（壹佰贰拾万元整）；自第3个租赁年度起（含第3个租赁年）每个租赁年度的租金均在上个年度租金的基础上递增8%。2.支付时间：首个租赁年度的租金乙方分两次支付……；自第2个租赁年度年起（含第2个租赁年度）的每个租赁年度的租金在该租赁年度开始前提前15日以上支付给甲方。3.支付方式；4.租金滞纳金：租金支付时间以租金到甲方账为准。乙方逾期支付租金的，除应付租金外，每逾期一天向甲方支付当期应付租金总额的2‰作为租金滞纳金。如乙方逾期支付租金时间累积达到30天即构成违约，甲方有权解除合同，解除通知送达乙方即生效。五、保证金；六、租赁房屋交付及安全责任；七、其他约定事项1.乙方无权转租该租赁房屋或转让在租赁房屋所经营的项目。……5.合同终止后，甲方无条件收回租赁房屋，租赁房屋内由乙方增设的可迁移物由乙方提前自行迁移并将租赁房屋恢复原样，由乙方增设的不可迁移物归甲方所有，乙方应保证租赁房屋及附属设施完好，双方共同验收，如有异议可当场提出并协商解决。八、违约责任1.任何一方违反本合同中的任一条款即构成违约。2.乙方违约，违约方向守约方支付当期一个年度的租金总额的50%作为违约金，且守约方有权解除合同。违约金不足以弥补守约方实际损失的，违约方须在违约金的基础上补足守约方的全部损失。合同签订后，被告鲜淑全就租赁房屋进行装修装饰，并命名为遂宁市海港城大酒楼外对经营。2014年，遂宁市港城大酒楼（甲方）与被告邹英（乙方）签订《承包经营合同》，该合同约定甲方将海港城承包给乙方进行全面管理和经营，同时约定：乙方在承包经营期间内，每一承包经营年度，须提前20日缴纳海港城大酒楼所承租房屋的租金（租金款项见租赁合同北兴租赁2号）不得拖延，由此造成损失由乙方负责。2016年2月29日，刘红梅、刘红、鲜淑全（海港城大酒楼）（甲方）与被告邹英、未小娟（乙方）签订《海港城承包经营合同补充协议》，该协议约定：甲方把海港城酒楼经营法人挂名于邹英，根据经营需要乙方可更名酒楼名称。实际投资人仍为鲜淑全、刘红、刘红梅。同时约定：甲方保证2016年5月1日-2017年4月30日经营年度，乙方承担房屋租赁租金￥1300000.00，并且分两次支付北兴集团，第一次支付￥700000.00元，第二次支付600000.00元。若北兴集团未同意支付方式，由甲方负责协商解决，乙方仍按两次支付。2016年5月1日至今的房屋租金，经原告催收后，被告分别于2016年4月29日支付300000元，于2016年10月11日支付200000元，于2017年1月26日支付100000元，共计600000元，剩余租金至今未支付。2017年1月4日，原告北兴公司向被告鲜淑全发去《关于立即终止合同并立即收回出租物业的函》，表明该公司已于2016年12月30日向被告发出告知函，要求被告在2017年1月3日之前缴纳拖欠房屋租金人民币1011654.4元，否则将会在2017年1月4日起单方解除《房屋租赁合同》。现已达到限定期限，但被告仍未缴纳拖欠房屋，故原告函告被告鲜淑全解除与其签订的《房屋租赁合同》。通过快递查询显示，该函件于2017年2月24日到达被告鲜淑全。同时，该函送达至被告未小娟、邹英。2017年3月1日，被告未小娟、邹英向鲜淑全、案外人刘红及刘红梅发出《海港城腾退场地通知书》，称：鉴于其收到北兴公司向其发出的《催收租金通知及解除房屋租赁合同告知函》和《关于立即终止合同并立即收回出租物业的函》，得知《房屋租赁合同》已经解除，故决定于2017年3月3日腾退房屋退给北兴公司。该通知书送达至原告北兴公司、被告鲜淑全。2017年3月3日，未小娟、邹英经营的喜事汇大酒楼贴出《暂停营业公告》，但房屋尚未交付原告。上述事实，有民事起诉状、营业执照、身份证复印件、《房屋租赁合同》、《承包经营合同》、《海港城承包经营合同补充协议》、收据、《关于立即终止合同并立即收回出租物业的函》、《海港城腾退场地通知书》、快递查询单以及庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，原告与被告鲜淑全签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。合同双方应当按照合同约定，全面履行自己的权利义务。本案的争议焦点在于：1.《房屋租赁合同》是否解除；2.支付租金的主体；3.尚欠租金的金额。关于争议焦点1，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《房屋租赁合同约定》，租金应当在该租赁年度开始前提前15日以上支付给原告；乙方逾期支付租金时间累积达到30天即构成违约，甲方有权解除合同，解除通知送达乙方即生效。被告虽支付部分租金，但剩余租金支付时间已将超过30日，原告有权解除合同。被告鲜淑全辩称其未收到《关于立即终止合同并立即收回出租物业的函》，但根据EMS查询回执可知，被告已经签收该函件。且根据被告未小娟、邹英出具的《海港城腾退房屋通知书》得知，未小娟、邹英已经收到该函件，被告鲜淑全作为合同相对方，理应也收到该函件。故在《关于立即终止合同并立即收回出租物业的函》送达至被告鲜淑全时，即2017年2月24日，原告北兴公司与被告鲜淑全签订的《房屋租赁合同》已经解除。合同解除后，应当腾退房屋给出租方，故原告要求被告未小娟、邹英腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点2，被告鲜淑全辩称涉案房屋已经转租给被告未小娟、邹英，应当由其承担支付租金责任。但三被告签订的《承包经营合同》，系被告鲜淑全将遂宁市海港城大酒楼的经营管理权交给被告未小娟、邹英，并不是转租行为。原告无权依据该合同要求被告未小娟、邹英支付租金。再者，根据《承包经营合同补充协议》约定：“若北兴集团未同意支付方式，由甲方负责协商解决，乙方仍按两次支付”可知，就支付租金对外仍然由被告鲜淑全对原告负责。故被告鲜淑全作为《房屋租赁合同》合同相对方、承租方，应当向原告支付剩余租金。关于争议焦点3,《房屋租赁合同》明确约定了租金计算方式，按照该方式计算，2016年5月1日至2017年4月30日被告应付租金为1511654.4元。因原、被告之间的房屋租赁合同已经于2017年2月24日解除，故租金期限应计算至该天，租赁期限为2016年5月1日至2017年2月24日，共计300天。该期间租金为1511654.4元÷365天×300天=1242455.7元。品迭被告已经支付的600000元，尚欠租金为人民币642455.7元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十一二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告北兴集团有限公司与被告鲜淑全于2012年8月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告未小娟、邹英于本判决生效后十日内腾退位于遂宁市遂州北路602-610、614-620号梦想家园1-4层商业楼的房屋与原告北兴集团有限公司；三、被告鲜淑全于本判决生效后十日内支付所欠原告北兴集团有限公司的租金人民币642455.7元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9310元，减半收取计人民币4655元，由被告鲜淑全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审判员  陈海军二〇一七年三月三十日书记员  鲁 静