浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第1647号
上诉人（原审被告）李小平。
委托代理人吴国干，浙江杭天信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）华龙控股集团有限公司，住所地瑞安市安阳街道瑞虹景园1幢1－3层。
法定代表人李振华，董事长。
委托代理人方顺坤、郑跃，浙江安阳律师事务所律师。
上诉人李小平因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2014）温瑞民初字第1673号民事判决，向本院提起上诉，本院依法询问了当事人并经合议庭评议，现已审理终结。
原判认定，2010年6月14日，原、被告订立商品房买卖合同（预售合同）及补充协议，约定：被告向原告购买原告开发的华龙一品园2幢1504室商品房一套，价款按建筑面积计算，单价为每平方米31400元，总价款2187952元，原告应在2013年6月30日前将符合条件的商品房交付被告使用，买受人按附件八合同补充协议约定付款。该合同第八条对买受人逾期付款的违约责任进行了约定：买受人逾期付款超过60日，继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之零点二的违约金。该合同的附件八补充协议中，对付款方式及期限约定：买受人采用按揭贷款支付房款，买受人于签定合同当日支付1097952元，剩余房款1090000元买受人同意按银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定银行办理完成贷款手续，由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人未按合同约定的时间付款，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金，如因相关政策调整或买受人的原因申请贷款的额度未获批准时，买受人应在收到出卖人书面通知后10天内到指定地点支付剩余房款，否则视为买受人违约，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金。出卖人按商品房买卖合同中买受人的联系电话、地址告知或邮寄送达买受人书面通知，即视为出卖人已履行商品房买卖合同和补充协议规定的出卖人的通知义务。买受人如因通信地址变更，导致出卖人无法联系到买受人时，由此产生的一切责任由买受人承担。合同订立后，被告依约支付了购房款1097952元。此后，原告多次以特快专递方式向被告寄送通知，要求被告办理按揭贷款、支付购房款及违约金，其中于2011年3月16日发出的通知记载：现由于你方原因，你的按揭贷款申请没有获得银行批准，您务必于收到本通知之日起的十日内，到位于瑞安市安阳罗阳大道1217号欧瑞豪庭一楼（华龙一品展示中心）向我公司支付您所购商品房的剩余房款。此后，被告于2013年11月6日通过银行转账向原告支付剩余购房款1090000元。
原判认为，本案原、被告之间订立的商品房买卖合同（预售合同）及补充协议，双方当事人意思表示真实，没有违反法律规定，属有效合同。原告已按合同约定向被告发出了相关的办理贷款或交款的通知，按合同约定及原告通知的时间被告应在2011年3月26日前履行支付1090000元购房款的义务，而被告未按期履行，已构成违约，应承担相应的违约责任。合同及补充协议中约定：逾期付款超过60日，以逾期付款额每日万分之0.2计算违约金，并收取总房款的20%作为赴约金，考虑到本案中逾期付款时间已超过31个月，上述逾期付款违约金的约定与原告因被告违约造成的损失相适应，原告要求按该约定计算违约金，应予以支持，原告诉讼请求中违约金计算至2013年11月7日，实际应计算至2013年11月6日，但原告诉讼请求中的违约金的金额未超过计算至2013年11月6日的金额，可按原告诉讼请求中的金额计算违约金。合同约定的付款履行时间在前，交付房屋的履行时间在后，被告以原告应承担逾期交房的违约责任为由不同意计算违约金的抗辩理由不能成立，如被告主张原告应承担逾期交房的违约金，应就此提出明确的反诉请求，现被告未在规定期限内提出反诉，就此问题不在本案审理范围内。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告华龙控股集团有限公司与被告李小平于2010年6月14日订立的商品房买卖合同及补充协议有效。二、被告李小平给付原告华龙控股集团有限公司逾期支付购房款违约金458736元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8181元，减半收取4090元，由被告李小平负担。
宣判后，李小平不服，向本院提起上诉。上诉请求：一、请二审法院撤销原判，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案已经超过诉讼时效，应依法驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人只收到过2011年3月16日被上诉人发出的催告函，此后未有收到任何催告函。被上诉人直至2014年8月13日才提起诉讼，已经明显超过二年的诉讼时效，理应依法驳回其诉讼请求。二、本案补充协议中违约责任格式条款明显违法，属于无效条款。本案中，在主合同已经明确约定按日支付“逾期付款万分之0.2的违约金”的情况下，开发商（被上诉人）利用其优势地位在补充协议中规定“出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金”之格式条款，而上诉人却只能要求被上诉人支付已交付房价款万分之0.1或0.2的违约金的方式来追究被上诉人的违约责任。这实际上是要求买方单方面额外再承担“总房款的20%”的违约金，明显加重了买方一方的责任，依法应认定为无效条款。一审判决笼统地认定补充协议有效，导致了错判。退一万步说，即便认定补充协议中的违约责任条款有效，该违约金标准也是过高。本案补充协议中“收取总房款的20%作为违约金”，其认定违约的时间苛刻地定为“接到出卖人书面通知后的10天”后，其计算方式“不以逾期付款的金额和时间为基础”，属于明显畸高的情形，至少应予大幅度降低。三、被上诉人存在严重违约，上诉人逾期付（尾）款，构成正当的履约抗辩。
被上诉人在二审询问中答辩称，一、就本案诉讼时效问题，1、时效并未超过。被上诉人公司在2011年3月16日及6月22日、9月9日、2012年5月25日多次向上诉人发函和通知，要求上诉人缴纳剩余购房款及支付违约金。从时间来看都发生了时效的中断，另外被上诉人公司于2013年6月30日发函给上诉人是交房房屋的通知，在该份通知也告知上诉人要求及时缴纳购房款与逾期付款违约金。2013年11月6日上诉人方付清购房款，该时间段也发生了中断。2014年4月2日被上诉人公司再次发出催告要求支付逾期付款违约金，同样也发生了中断，因此我方认为本案并没有超过诉讼时效。2、一审中上诉人方亦未提出时效问题。二、关于条款是否有效。1、该协议是有效的，是双方真实意思表示，没有加重一方的责任，不存在无效。逾期付款责任承担的约定和逾期交房承担的责任是不同的违约行为，所承担的法律后果与是否加重一方责任没有关系。故被上诉人认为该协议是合法有效的。2、上诉人提出的违约金约定明显偏高问题。被上诉人认为违约金没有偏高，即使按照20%，我们折算计算利率也是一分半，不算多高。计算逾期付款的时间是2011年3月26日开始，是符合事实和法律的。三、违约责任问题。1、被上诉人不存在违约行为，没有诱导上诉人购买房屋，被上诉人方是完全按照双方合同约定履行自己的义务，不存在违约行为。2、退一步讲，即使存在违约，亦不能够成违约抗辩。上诉人付款时间是2011年3月26日，付款人的时间系在前的。综上所述，一审法院判决正确，请求二审法院予以维持。
在二审中，上诉人向本院提供了以下证据材料：一、2014年9月22日上诉人向瑞安市房管局调取的被上诉人公司向房管局提交的备案材料。证明被上诉人可以逃避合同监管，造成在《商品房买卖合同》中已有约定违约金的情况下，利用自身优势地位诱骗上诉人签订与主合同违约金条款构成实质性冲突，且只由上诉人单方承担违约金的“霸王条款”的局面。二、楼盘宣传书，证明被上诉人的售楼宣传承诺。三、房屋竣工验收备案信息、室内空间尺寸分户验收记录表、竣工结构图、房子现场录像（同时提供两份截图），均证明被上诉人未能按照约定履行合同义务，构成严重违约。四、2幢1503室（蔡伟）：银行借款合同“特别签订条款”、贷款放行通知书，证明与上诉人同时购买的2幢1503室被上诉人实际获得房款尾款的时间是在2011年10月14日之后。五、调查取证申请，请求二审法院对“hl00198486733”的邮件进行查明。六、瑞安市房产管理局准予行政许可决定书、瑞安市房产管理局行政许可申请材料接收凭证、华龙一品园商品房预售方案，均证明房屋销售过程。被上诉人公司认为都不是二审新证据，不应予以采纳。被上诉人还认为，被上诉人不存在诱骗行为，也没有与原合同存在实质性冲突。补充协议仅仅对逾期付款违约金进行了变更，所达成的协议是双方真实意思表示。宣传楼书与本案没有关联性。陈述到内部装修问题，楼书里面非常明确，具体以政府为准，且与本案也没有关系。综上，被上诉人公司不存在违约行为。本院认为，上诉人在二审中提供的上述证据材料，均不属于二审新证据，且不影响本案实体处理，故本院在本案中依法不作认定。另，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条第一款之规定，当事人及诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日。现由于上诉人在二审期间才申请法院对有关邮件进行调查取证，且经本院审查后认为上诉人要求二审法院调查取证的内容并不影响本案实体处理，故本院在本案中亦不予采纳。
本院审核了当事人在一审中提供的证据材料，依法对原判认定的证据予以确认。
本院认为，本案双方当事人之间签订的商品房买卖合同（预售合同）及补充协议，意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性、效力性规定，系有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。该合同第八条约定：买受人逾期付款超过60日，继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之零点二的违约金。该合同的附件八补充协议中对买受人未按合同约定的时间支付剩余房款按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金。并约定：出卖人按商品房买卖合同中买受人的联系电话、地址告知或邮寄送达买受人书面通知，即视为出卖人已履行商品房买卖合同和补充协议规定的出卖人的通知义务。由于上诉人在合同签订之日交付首付款1097952元后，被上诉人公司已经在2011年3月开始多次通知上诉人按约定办理银行贷款手续或支付剩余房款及违约金，但上诉人直至2013年11月6日才支付剩余购房款1090000元。因此原判按照合同约定责令上诉人支付逾期付款违约金，合法有据。况且在本案中上诉人逾期支付剩余房款1090000元的逾期付款时间已超过31个月之久，原判确定的违约金数额与被上诉人公司因上诉人违约（逾期支付剩余房款）造成的损失金额相当，并无显失公平。关于本案有无超过诉讼时效问题，由于被上诉人公司已多次主张权利，经本院审查并无超过诉讼时效，另外2013年11月6日上诉人付清了剩余房款而发生了时效中断的情形。上诉人其余的上诉理由亦不能成立，本院依法不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费8181元，由上诉人李小平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 郑文平
二〇一五年三月二十四日
代书记员 蔡瑞洁