湖北省潜江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂潜江民初字第00427号
原告（反诉被告）邵光桥（曾用名邵长江），男，生于1981年2月7日，汉族，四川省达县人，个体工商户。
委托代理人程龙洲，湖北楚天律师事务所律师。
被告（反诉原告）潜江市积玉口镇宝湾村村民委员会。住所地：潜江市积玉口镇宝湾村。
法定代表人郑主俭，该村民委员会主任。
原告邵光桥诉被告潜江市积玉口镇宝湾村村民委员会（以下简称宝湾村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月2日立案受理后，依法组成由审判员庄传洪担任审判长，代理审判员刘祖巨、人民陪审员刘荣乐参加的合议庭进行审理。诉讼中，被告宝湾村委会于2013年12月14日向本院提起反诉。本院于2013年12月31日对本案公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）邵光桥及其委托代理人程龙洲，被告（反诉原告）宝湾村委会的法定代表人郑主俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵光桥诉称，邵光桥与宝湾村委会于2007年10月1日签订了一份房屋租赁合同，约定宝湾村委会将其所有的废旧平房出租给邵光桥养鸡，租期10年，租金13000元（人民币，下同）。此后，邵光桥用该房屋办养鸡场。2012年9月至10月邵光桥回四川期间，宝湾村委会将邵光桥租赁房屋内的鸡笼全部拆除，并将房屋出租给了他人。邵光桥就此事多次与宝湾村委会协商，但宝湾村委会的法定代表人郑主俭均表示房屋不再出租给邵光桥，并不愿退还剩余租金，亦不支付违约金。对此纠纷，潜江市积玉口镇镇政府及镇司法所多次进行调解，均无果。为此，邵光桥特提起诉讼，请求判令：1、宝湾村委会赔偿邵光桥租金损失6500元；2、宝湾村委会支付邵光桥违约金40000元。
邵光桥为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：居民身份证及常住人口登记卡复印件各1份，证明邵光桥的身份及其曾用名邵长江；
证据二：房屋出租合同书复印件1份，证明邵光桥与宝湾村委会间存在房屋租赁关系；
证据三：照片4张，证明宝湾村委会将邵光桥租赁房屋内的鸡笼全部拆除，宝湾村委会擅自终止了合同；
证据四：证人邵学安出庭作证的证言，证明邵光桥与宝湾村委会签订了为期10年的房屋租赁合同，宝湾村委会收取了邵光桥10年租金13000元。
被告（反诉原告）宝湾村委会辩称并反诉称，邵光桥与宝湾村委会于2007年10月1日签订了房屋租赁合同，约定宝湾村委会将村原学校闲置校舍共21间房屋出租给邵光桥养鸡；邵光桥对房屋的原始面貌不得改变，如改变，维修墙面和改造等费用由邵光桥承担；邵光桥在承租期间，必须守法生产和经营。2007年10月至2012年8月，邵光桥在租赁房屋内养鸡期间，给周边环境造成污染，环保部门多次要求其进行整改，邵光桥置之不理，造成多名村民联名上访。邵光桥在承租期间，未经宝湾村委会同意，擅自将房屋的7面隔墙拆除，造成房屋随时可能倒塌的安全隐患。安全部门多次下达整改通知，但邵光桥一直未采取补救措施。最终，环保部门和安全部门要求宝湾村委会限期终止邵光桥的违法生产经营，但邵光桥不予配合，宝湾村委会才决定暂停邵光桥的生产经营活动，并按安监部门的要求对房屋进行了修缮，共支付维修费96000元。宝湾村委会并未将房屋另行出租给他人，也未要求与邵光桥解除合同和终止合同，并未违约。邵光桥拒绝承担宝湾村委会支付的维修费96000元，存在违约行为。为此，宝湾村委会请求判令邵光桥支付宝湾村委会房屋维修费96000元。
宝湾村委会为支持其抗辩理由及反诉主张，在本院提交了如下证据：
证据一：居民身份证复印件及宝湾村委会出具的证明各1份，证明郑主俭是该村法定代表人；
证据二：房屋出租合同书复印件1份，证明邵光桥与宝湾村委会间存在房屋租赁关系；
证据三：租赁房屋维修前的照片9张，证明租赁房屋被邵光桥承租期间破坏；
证据四：租赁房屋维修后的照片2张，证明宝湾村委会对租赁房屋已进行了维修；
证据五：群众联名请愿信1份及书面证言2份，证明邵光桥养鸡造成环境污染导致周边农户上访；
证据六：宝湾小学养鸡场危房维修合同1份，证明宝湾村委会为维修租赁房屋支出96000元；
证据七：潜江市积玉口镇安全生产委员会于2011年12月10日向宝湾村委会下达的关于宝湾村原牛湾小学安全隐患整改通知书及于2012年6月15日向宝湾村委会下达的关于宝湾村原牛湾小学安全隐患限期责令整改书各1份，证明邵光桥擅自乱拆造成租赁房屋安全隐患（定性为危房），邵光桥从事养鸡生产经营属违法行为，安全部门责令进行整改，确保不发生安全事故；
证据八：证人刘主权、胡贤举、郑玉武出庭作证的证言，证明邵光桥对租赁房屋损坏及经营养鸡场对周边环境造成了污染。
原告（反诉被告）邵光桥辩称，合同约定邵光桥可以对租赁房屋进行维修。邵光桥对租赁房屋进行改造经过了宝湾村委会的允许，且邵光桥只拆除了3面墙，而并非7面。
经庭审质证，宝湾村委会对邵光桥提交的证据一、四无异议，邵光桥对宝湾村委会提交的证据一、二无异议。对上述当事人无异议的证据，本院依法予以采信。
宝湾村委会对邵光桥提交的证据二、三有异议，认为证据二中约定的违约金150000元，系邵光桥单方添加的，原合同中并无此约定；证据三虽具有真实性，但不能达到邵光桥的证明目的，宝湾村委会并未终止合同。邵光桥对宝湾村委会提交的证据三、四、五、六、七、八有异议，认为证据三虽具有真实性，但该证据无法证明租赁房屋系邵光桥破坏的；证据四无法确认拍摄地点，不能达到宝湾村委会的证明目的；证据五的证人未出庭作证，非有效证据；证据六的合同落款时间有改动，无法确认该合同的签订时间，不具有真实性；证据七不真实；证据八的证人刘主权称承租房屋是因邵光桥改造后成为危房，但未提供鉴定部门的鉴定结论，其所称的维修费96000元亦未提供相关票据佐证；证人郑玉武、胡贤举的证言与本案无关联性。
对上述有争议的证据，本院认为，邵光桥提交的证据二系双方当事人签订的房屋租赁合同，双方当事人提交的合同中均载明“如违约者应赔偿对方一切经济损失和违约金，壹拾伍万元”，该合同具有真实性，本院依法予以采信；证据三虽具有真实性，但无法达到宝湾村委会终止合同的证明目的，本院依法不予采信。宝湾村委会提交的证据三，结合双方当事人的陈述，能够证明邵光桥对租赁房屋墙面进行了拆除，本院依法予以采信；证据四未拍摄房屋维修后的全貌，无法确认拍摄地点，不能达到宝湾村委会的证明目的，本院依法不予采信；证据六系宝湾村委会与刘主权签订的房屋维修合同，合同落款时间有涂改痕迹，且无其他证据证明宝湾村委会为维修租赁房屋支付了维修费96000元，本院依法不予采信；证据七系潜江市积玉口镇安全生产委员会依职权下达的通知书和整改书，均加盖有潜江市积玉口镇安全生产委员会的印章，具备真实性、关联性、合法性，本院依法予以采信；证据八中证人郑玉武、胡贤举的证言均证明邵光桥使用租赁房屋开办养鸡场对周边环境造成了污染，两名证人的证言相互印证，本院依法予以采信；证人刘主权的证言虽能证明刘主权对成为危房的租赁房屋进行了维修，但无其他证据佐证维修费用为96000元，对其关于维修费用的证明内容，本院依法不予采信；证据五证人虽未出庭作证，但其证言的内容与证据八中证人郑玉武、胡贤举的证言相互印证，本院依法予以采信。
根据双方当事人的陈述及其提交的上述有效证据，本院确认本案法律事实如下：
2007年10月1日，邵光桥与宝湾村委会签订了一份《宝湾村房屋出租合同书》，约定宝湾村委会将该村原学校闲置校舍的前面12间、后面6间及门卫室3间，共21间房屋出租给邵光桥作为养鸡场所，租期10年（自2007年10月1日起至2017年10月1日止），租金10000元（因该学校系宝湾村委会与其他村共有，邵光桥实际支付租金13000元）。合同载明“乙方（邵光桥）在承租期间内，如房屋的维修、墙面的改造和扩建等费用一切自理”，并约定如一方违约的违约金为150000元。合同签订后，邵光桥因开办养鸡场需要，对租赁房屋进行了改造，拆除了房屋的部分隔离墙。邵光桥在生产经营过程中，因其开办的养鸡场对周边环境造成了污染，引起周边农户不满。2011年12月10日，潜江市积玉口镇安全生产委员会以本案涉案房屋为危房，邵光桥从事养鸡生产经营属违法行为为由向宝湾村委会下达了安全隐患整改通知书，限宝湾村委会15日内整改。2012年6月15日，潜江市积玉口镇安全生产委员会再次向宝湾村委会下达了安全隐患限期责令整改书，限宝湾村委会3日内将养鸡户主搬出危房场所养鸡，确保不发生安全事故。此后，宝湾村委会将邵光桥租赁房屋内的鸡笼等养鸡设施拆除，并对房屋进行了修复。事发后，邵光桥与宝湾村委会就此纠纷经协商无果，邵光桥遂于2013年11月2日向本院提起诉讼，请求判令宝湾村委会赔偿其租金损失6500元，并支付其违约金40000元；宝湾村委会于2013年12月14日向本院提起反诉，请求判令邵光桥支付其房屋维修费96000元。
本院认为，邵光桥与宝湾村委会签订的《宝湾村房屋出租合同书》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，依法应予保护。合同签订后，邵光桥因开办养鸡场需要，对租赁房屋进行了改造，拆除了房屋的部分隔离墙。邵光桥租赁房屋经营四年后，经潜江市积玉口镇安全生产委员会多次现场勘验，认定该房屋为危房，并先后两次向宝湾村委会下达了安全隐患整改通知书和安全隐患限期责令整改书，宝湾村委会为此将邵光桥租赁房屋内的鸡笼等养鸡设施拆除，并对危房进行维修的行为是为了消除安全隐患，保持租赁物符合约定的用途及安全标准，其行为并无不当。诉讼中，宝湾村委会表示其并未要求解除或者终止与邵光桥的合同关系，邵光桥仍可继续使用该房屋。邵光桥称宝湾村委会已将房屋另行租赁给了他人，但其并未提交证据予以证明。对邵光桥提出的宝湾村委会擅自终止合同，应赔偿其租金损失和承担违约责任的诉讼请求，本院依法不予支持。关于宝湾村委会提出的邵光桥在租赁房屋后，对承租房屋进行改造造成了房屋损坏，应支付承租房屋维修费96000元的反诉请求，本院认为，邵光桥在改造房屋时虽拆除了部分隔离墙，该房屋亦被安监部门认定为危房，但不能据此认定是邵光桥的行为致使该房屋成为危房，且宝湾村委会在该房屋被安监部门认定为危房后，虽对该房屋进行了维修，但其提交的证据不能证明其支付了维修费96000元。对宝湾村委会提起的反诉请求，本院依法不予支持。综上，经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告邵光桥的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）潜江市积玉口镇宝湾村村民委员会的反诉请求。
本诉案件受理费人民币800元，由原告邵光桥负担；反诉案件受理费人民币1500元，由被告（反诉原告）潜江市积玉口镇宝湾村村民委员负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：农行仙桃市支行复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院；账号：17-31350104000001。当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 庄传洪
代理审判员 刘祖巨
人民陪审员 刘荣乐
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 徐 敏