湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1302民初650号
原告湖南湘中实业有限公司。
住所地：娄底市经济技术开发区工业园铁炉冲路*号。
法定代表人周小雄。
委托代理人刘中杰，湖南宇能律师事务所律师。
委托代理人罗育林，湖南宇能律师事务所律师。
被告易小青，女，汉族，1975年7月22日出生，户籍所在地：湖南省涟源市蓝田办事处双江街市。
原告湖南湘中实业有限公司与被告易小青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘中杰、罗育林以及被告易小青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湖南湘中实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告的租赁合同；2、判令被告支付拖欠原告的租金及违约金85962元。
被告易小青辩称，被告于2014年7月入驻湘中陶瓷城，到2014年10月被告的生意很不好，被告与原告方商量希望能降房租，但原告方态度强硬，不愿降租。2015年8月28日，被告搬离了湘中陶瓷城，同年9月20日，向原告方的经理戴万能提交了书面的申请，也把店铺的钥匙交给了原告方。2015年7月，原告方称要堵住被告店面，所以被告在湘中陶瓷城也很难经营，由于大环境不景气，原告方不应按合同的约定收取租金，并且被告搬离后，原告方就开始降房租了，由36元每地面平方降至32元每地面平方；我在湘中陶瓷城租用的店面装修花费了20多万元，现在该店面已经出租了，所以我的装修款应当可以折抵一部分的租金。
根据当事人的诉辩主张和庭审查明情况，本院确认本案如下事实：
2014年6月4日，原、被告就原告管理的娄底市经济技术开发区铁炉冲路7号的堆货场地、设备租赁给被告用于商业经营进行协商，双方对租赁用途、期限、保证金、租金标准及支付期限和方式、权利义务等进行了约定。租赁期限为2014年6月5日至2017年6月4日。约定租金为每年递增方式的收取，2014年6月5日至2015年6月4日每月租金为6784元，2015年6月5日至2016年6月4日每月租金为7268元，2016年6月5日至2017年6月4日每月租金为7742元。第一季度的租金在签订合同时支付，第二季度租金在第二季度开始前一个月支付，以后的以此类推。逾期7日以上未按合同约定交纳应由被告交纳的与生产场地、设备使用相关的各项费用（如租金、水、电、物业管理费等），原告有权解除合同，收回出租生产场地、设备，被告除赔偿原告的实际损失外，还应向原告支付3个月租金等值的违约金。在租赁期内，被告方未经原告书面同意，中途擅自退租的，被告已交纳的租金不退，被告还应向原告支付3个月租金等值的违约金。同日，原、被告还签订了补充协议，原告给予被告相应的优惠政策，约定首年免租金一个月，且对租金做了相应的调整，2014年6月5日至2015年6月4日每月租金为5688元；2015年6月5日至2016年6月4日每月租金为6162元；2016年6月5日至2017年6月4日每月租金为6636元。被告向原告支付了租金22064元，并向原告交付了10000元押金。并约定被告在合同租赁期间对租赁物所做的装饰装修及维修，按“来装去留”的原则，在合同期满后不得人为破坏，并不得以任何理由要求原告支付补偿费用。
2015年8月28日，被告因市场因素等原因在未经原告同意的情况下搬离了原商铺。并向原告递交了终止租赁合同的申请，但原告对此予以拒绝。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金”。第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。
本案中，原、被告签订的租赁合同及补充合同系当事人真实意思表示，为有效合同，并已实际履行。原、被告双方就租期、租金的计算方式、支付时间及支付方式与违约责任进行了约定，双方理应按照合同约定履行合同义务，原告按约定将租赁物交付给了被告，但被告未按约定支付租金。故对原告要求被告向原告支付租金的请求，本院予以支持。关于被告主张因被告对原告的租赁物进行了装修，应折抵一部分租金的问题，因双方在合同中明确约定了被告对租赁物的装修及维修，按“来装去留”的原则处理，在合同期满后不得人为破坏，并不得以任何理由要求原告支付补偿费用，故本院对被告的此主张不予支持。
关于合同解除的问题。被告作为经营主体应在签订合同前主动了解、预期风险并合理安排自身经营活动，其抗辩履约过程中因市场因素、生意经营不善，导致无力经营，不属于合同法上的不可抗力情形。被告不享有单方提前解除合同的权利。因被告已搬离了租赁场所并向原告递交了终止合同申请书，该情况符合出租方解除合同的情形，可自原告向本院起诉时解除合同。至于租金的具体数额,从被告应当交纳租金之日即2014年7月5日起计算至2016年3月7日原告提起诉讼之日止，被告应付租金为81054元，减去被告已交的租金22064元，尚应付租金58990元。
关于违约金的问题。被告不能就减租、退租与原告取得一致意见，继而擅自撤场及拖欠租金、费用未予结清，原告有权主张违约金，结合被告的违约情况和因被告违约给原告造成的损失，原告主张的三个月租金等值的违约金18486元，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告湖南湘中实业有限公司与被告易小青的租赁合同；
二、由被告易小青在本判决生效后十日内向原告湖南湘中实业有限公司支付租金58990元，被告交纳的押金10000元予以抵扣，尚应付租金48990元，另由被告易小青支付违约金18486元；
三、驳回原告湖南湘中实业有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1950元，财产保全申请费1020元，合计2970元，由原告湖南湘中实业有限公司负担670元，被告易小青负担2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 谭仁德
人民陪审员 罗亚利
人民陪审员 谭志红
二〇一七年二月十五日
书 记 员 李 蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。