广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法岭民一初字第307号
原告：谢宗荣，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××7318。
委托代理人：戴剑敏，广东莲馨律师事务所律师。
被告：东莞市御湖湾酒店有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：何金贵，该公司总经理。
委托代理人：文波，广东硕源律师事务所律师。
原告谢宗荣诉被告东莞市御湖湾酒店有限公司（以下简称“御湖湾酒店”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月13日受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序，于2015年5月27日公开开庭进行了审理。原告谢宗荣的委托代理人戴剑敏、被告御湖湾酒店的委托代理人文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢宗荣诉称：原、被告于2012年10月8日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将大岭山镇石大路边房屋一幢出租给被告使用，租金为每月70000元。因此时被告尚未成立，故由被告后来的法定代表人叶炯祥签字，并约定上述租金直接交给房东叶积勤、黄玉芳。2012年12月10日，被告成立后，未交纳2014年1月至2014年4月共4个月的租金给房东叶积勤、黄玉芳。叶积勤、黄玉芳向法院起诉要求原告支付房屋使用费，原告败诉。原告无奈只能向法院起诉，请求法院判令：1.被告向原告支付房屋使用费280000元；2.被告承担本案诉讼费。
被告御湖湾酒店辩称：被告已按双方的租赁合同约定支付了相关的款项，并不存在拖欠房屋租金的事实，反而是原告有2个月的押金及1个月的租金没有退还给被告，请法院驳回原告的全部请求。
本院经审理查明：2012年10月8日，原告谢宗荣作为甲方，以设立中的被告御湖湾酒店作为乙方，双方共同签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于东莞市大岭山镇石大路边土名为金杈岭面积为9000平方米的6层房屋出租给乙方，租赁期共15年，自2012年8月1日起至2027年7月31日止，其中2012年8月1日至2013年3月31日作为乙方的免租装修期，于2013年4月1日开始计租；乙方向甲方交房屋押金140000元，租金70000元，期满后甲方无息退还乙方；房租每月70000元，每月5日以前准时交租；租金以70000元为基数，合同期内每三年递增一次，每次递增10%。上述《房屋租赁合同》甲方落款处有原告签名，乙方落款处有案外人叶炯祥签名及捺印。
被告御湖湾酒店于2012年12月10日成立，投资者包括叶炯祥、徐益军及何金贵。2012年10月5日，原告收到以设立中的御湖湾酒店名义交来的押金140000元及1个月租金70000元；2013年6月7日，原告出具收条，确认收到被告交来的2013年4月、5月、6月的租金210000元，并注明含借支、补漏、电增容补差，租金计195844元，实收14156元；2013年6月26日，原告向被告借款200000元；2014年4月8日，叶炯祥向原告汇款10000元，并在汇款中备注“2014年2、3、4月份剩余房租”；原告的工作人员胡娟在上述汇款单中备注“2、3、4月份房租共21万，减去谢宗荣借支酒店20万，余1万，已汇”的内容。庭审中，原告确认被告已支付2014年1月房租，认为上述借支200000元与租金无关，胡娟虽然是原告的工作人员，但胡娟无权代表原告以原告的借支款200000元与被告所欠的2014年2月至4月期间的租金200000元相抵。原告主张其向被告投资714639.5元，原告担心如果涉案借支200000元与涉案租金相抵，会造成其主张收回投资款会超过诉讼时效。
另查明，涉案建筑物未取得建设规划许可证，也未取得房地产权证，业主为案外人叶积勤、黄玉芳。案外人叶积勤、黄玉芳以每月70000元的价格将涉案建筑物出租给原告，原告将涉案建筑物以同样的价格转租给被告。案外人叶积勤、黄玉芳与原告就涉案建筑物租赁问题产生纠纷诉至本院，本院立案号为（2014）东二法岭民一初字第303号，查明涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，并认定谢宗荣与案外人叶积勤、黄玉芳关于租赁涉案房屋的合同无效，于2014年11月21日对该案作出判决，该案已于2015年1月22日生效。胡娟分别于2013年9月5日、2013年12月1日、2014年1月1日代表原告向被告收取了涉案房屋相应月份的占有使用费。
以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、民事判决书、收据、股东协议书，被告提供的收条、收据、《房租、水、电费（专用）收据》、借款单、汇款单及当事人的陈述附卷为据。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案房屋在一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，原告将涉案房屋出租给被告使用，双方签订的房屋租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然原、被告双方签订的房屋租赁合同无效，但被告占用了原告的房屋，被告应参照原、被告双方约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。
原、被告双方对被告已支付了2014年1月份的占有使用费70000元及2014年2月至4月期间的占有使用费10000元没有异议，本院亦予确认。原告关于判令被告支付2014年1月占有使用费的请求没有事实依据，本院依法予以驳回。本案的争议焦点是：被告能否以原告欠被告的借款200000元抵销被告应向原告支付的2014年2月至4月期间的占有使用费200000元。首先，胡娟是原告的工作人员，胡娟多次代表原告向被告收取涉案房屋的占有使用费，被告有理由相信胡娟有权代表原告收取涉案房屋的占有使用费；其次，根据被告提供的2013年6月7日的收条，原、被告之间存在以借支款抵扣涉案房屋占有使用费的情况；因此，被告有理由相信原告的工作人员胡娟有权代表原告接受以借款抵销租金的通知。被告在汇款10000元时已备注“2014年2、3、4月份剩余房租”，且胡娟亦在汇款单上加注“2、3、4月份房租共21万，减去谢宗荣借支酒店20万，余1万，已汇”的内容，被告及胡娟的备注内容表明，被告向原告发出以借款抵销200000元房屋占有使用费的意思，而胡娟代表原告确认被告的抵销通知。因此，原告主张的2014年2月至同年4月未付的房屋占有使用费200000元已与原告欠被告的借款200000元抵销，原告主张被告支付相应占有使用费的请求没有事实依据，本院予以驳回。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告谢宗荣的全部诉讼请求。
本案受理费减半收取为2750元，由原告谢宗荣承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 欧泽林
二〇一五年七月二十八日
书记员 李婉琪
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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