广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终999号
上诉人（原审原告）：谭奇凤，女，1974年3月22日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：吴飞跃，广东泰力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:徐萍，女，1964年12月24日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）:洪敏怡，女，1974年1月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
原审第三人：谭卫标（曾用名谭富民），男，1971年2月28日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。
上诉人谭奇凤因与被上诉人徐萍、洪敏怡，原审第三人谭卫标申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谭奇凤上诉请求：撤销一审判决，改判对一审法院（2012）中一法执字第2247号案执行标的中山市××镇某花园16幢B501房[房产证号：Ｃ5××22；土地证号：国（2007）易1100**，以下简称涉案房产]许可执行。事实与理由：一、根据《中华人民共和国物权法》，涉案房产为谭卫标的合法财产，谭奇凤根据一审法院（2011）中一法民一初字第290号民事判决，申请对涉案房产进行强制执行是合法的。根据谭奇凤提交的2009年12月2日、12月4日，2010年5月13日的收款收据可知，谭卫标与区扬华、傅旭东系借贷关系。徐萍一审期间确认的委托书亦明确徐萍等四人系受区扬华的委托前往中山追讨债务。一审判决遗漏了该证据。上述证据形成完整的证据链，证明借贷关系属实。作为两份收据的出具人，区扬华未出庭质证，其所作笔录与事实不符，其陈述与徐萍提交的证据也互相矛盾，不符合债权债务转让的相关法律规定。一审判决错误认定了2010年5月13日收据的性质，谭奇凤另持有的2010年5月13日借据可以明确傅旭东与谭卫标系借贷关系。二、涉案房产自2008年装修之后，一直由谭卫标的父母居住，2014年10月16日，徐萍与另外三人持委托书以讨债为由强行闯入该房产，谭奇凤此后多次报警，直到2014年12月中旬，徐萍带人将谭卫标的父母强行赶出，严重侵犯了谭卫标父亲的居住权。三、一审判决认定2009年12月2日购房合同有效，涉及实体权利，已超过诉讼时效，将执行异议案件误认定为房屋买卖确权纠纷。本案的事实是，谭卫标向高利贷公司借取高利贷，在高利贷公司的要求下，到公证处签署委托公证书，并签下空白房产买卖合同。即使徐萍在房产买卖合同签字，亦无证据证明其支付房款，或者该合同已实际履行。且第二份买卖合同由洪敏怡签署，其现作为本案的共同异议人，串通徐萍，将192平方米的复式精修房屋以300000元的价格卖出，交易价格不实，洪敏怡签订合同行为本身就是无效代理。四、一审判决违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条规定。徐萍未合法占有涉案房产，亦无证据证明其与谭卫标签订了合法有效的买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条，谭奇凤作为承租人与实际居住者，对涉案房产具有优先购买权。
徐萍辩称，徐萍与谭卫标签订的买卖合同是真实有效的，谭奇凤的上诉意见与本案没有关联性。
洪敏怡辩称，由于谭卫标与我方签订了房屋买卖合同，我方为了保证合同的履行，才签订了借据。双方是真实的房屋买卖关系，双方到公证处办理公证就是为了房屋能够顺利过户，由于谭奇凤的阻挠导致涉案房产一直未能办理过户。
谭卫标述称，同意谭奇凤的上诉意见。
谭奇凤向一审法院起诉请求：撤销一审法院（2014）中一法执异字第105号执行裁定，对原执行标的涉案房产许可执行。
一审法院认定事实：谭奇凤与谭卫标系兄妹关系，涉案房产的登记产权人为谭富民（谭卫标）。2009年12月1日，谭卫标出具一份委托书，受委托人为吴耀光、李文一、罗俊生、洪敏怡、傅旭东，委托书载明：委托人谭卫标（曾用名谭富民）是涉案房产的产权人，该物业依法为谭卫标的财产，现委托受委托人任一人为我的合法代理人，全权代表委托人执行处理上述房产的下列事项：1.提前清偿银行贷款本金、利息并支付各项相关费用；领取房地产权证明原件等相关文件。2.涂销（注销）房产抵押登记。3.办理产权证的更正、加密、改密码，查册，调档，灭失登记、报失登记、重领事宜。4.有权代我出售上述房屋、签订房地产买卖合同，房地产转移登记申请表，出租及转让上述房屋，收取售房款及租金、办理交易和过户手续；办理房产的产权登记；……。委托书还列明了其他事项。该委托书经广东省广州市南方公证处公证。
2009年12月2日，谭卫标（乙方）与徐萍（甲方）签订一份购房协议书，约定：乙方将上述房产出售给甲方，交易总额为300000元，转户契税、评估费由乙方支付；协议签订时甲方支付购房首期款200000元，购房余款由甲方办理该房屋转按（揭）时代乙方清还其以该房屋在银行抵押所贷款项；乙方须在2010年10月1日前交付给甲方使用（逾期交吉视为违约）……合同还特别约定：1.在本购房协议签订之日起，乙方必须在有关租赁登记部门备案将该房屋全部租赁给甲方使用；……3.因乙方造成该房屋的产权纠纷或查封，导致不能或拖延过户给甲方时，则乙方按收到购房款之日起计算每月2.3%的利息给甲方。同日，谭卫标出具一份收款收据，载明“本人谭卫标收到区扬华借款人民币100000元整。备注：谭卫标借款期间每月支付区扬华2.3%利息直至全部借款归还为止。借款期间如有争议，归属于广州市海珠区人民法院管辖”。同年12月4日，谭卫标又出具一份收到区扬华借款100000元的收款收据，内容与12月2日收据内容一致。2010年5月13日，谭奇凤代谭卫标出具一份收款收据，载明“本人谭奇凤代谭卫标收到傅旭东180000元整，以户名谭富民，账号44×××09实际还清房屋贷款到账生效”。同年5月17日，徐萍向谭富民在中国农业银行的44×××09账户转账支付180000元。
徐萍与区扬华系夫妻关系。傅旭东为徐萍、区扬华公司员工。
2010年8月2日，洪敏怡代谭卫标与徐萍到国土局办理房地产过户手续，洪敏怡代谭卫标签订一份房地产买卖合同，办理了中山市房地产（土地）转让登记申请表等手续。办理过户过程中，徐萍发现涉案房产已于2010年7月6日被吴飞翔申请一审法院查封[案号为（2010）中一法民一初字第1295-1号]，未能成功办理过户手续。涉案房产解封后，徐萍再次前往国土局办理过户手续，发现涉案房产于2011年1月20日经谭奇凤申请被一审法院查封[案号为（2011）中一法民一初字第290-1号]。
谭奇凤与谭卫标民间借贷纠纷一案，谭奇凤于2011年1月13日诉至一审法院，主张谭卫标立即偿还欠款200000元及利息。诉讼过程中，根据谭奇凤的财产保全申请，一审法院作出（2011）中一法民一初字第290-1号民事裁定，于2011年1月20日查封了谭卫标名下的涉案房产相应价值250000元的产权份额。经审理，一审法院于2011年4月12日作出（2011）中一法民一初字第290号民事判决，判决谭卫标于判决生效之日起七日内向谭奇凤偿还借款200000元，并支付逾期还款利息。该民事判决生效后，谭卫标未履行上述生效判决所确定的义务，谭奇凤向一审法院申请强制执行，执行案号为（2012）中一法执字第2247号，执行过程中，一审法院作出（2012）中一法执字第2247-1号裁定，于2012年11月12日查封上述房产。徐萍、洪敏怡遂提起执行异议，请求一审法院撤销（2012）中一法执字第2247-1号裁定，解除对涉案房产的查封。一审法院于2014年12月5日作出（2014）中一法执异字第105号执行裁定，中止对涉案房产的执行。谭奇凤遂于2014年12月29日向一审法院提起本案诉讼，主张前述权利。
一审诉讼中，一审法院依法通知区扬华到庭接受询问。区扬华陈述：谭卫标因为炒股失败需要还钱给其他人，便协商将其名下的涉案房产卖给我们，然后用房款偿还其他债务；当时谭卫标花300000元购买涉案房产，便以该价格出售给我们；确认谭卫标向徐萍出具的200000元借条即为支付购房款；为了规避风险，如果房产最终不能过户到我们名下，考虑到可以通过借款形式向谭卫标主张还款，就将房款写成了借条；另一方面，双方也就涉案房产签订了20年的租赁合同，保证我们居住使用涉案房产。傅旭东是公司员工，徐萍向谭卫标支付180000元房款也是采取借款形式由谭卫标出具借据、收据，确认徐萍于2010年5月17日转账给谭卫标的180000元与2010年5月13日借据、收款收据上列明的180000元是同一笔款项。并提交一份谭奇凤代谭卫标向傅旭东、区扬华出具的借据一张，证明徐萍向谭卫标支付180000元购房款也是采取借款形式由谭卫标向其与傅旭东出具借据及收据。经质证，谭奇凤认为区扬华的陈述与其提交的证据不符。区扬华应当出庭接受双方质证。另，区扬华所述谭卫标将房产出卖给徐萍不明确，两张借条明确款项性质为借款，与徐萍主张购房款无关，谭卫标与区扬华实际上是借贷关系，对借据的真实性、合法性、关联性不予确认。徐萍、洪敏怡对区扬华的陈述及借据无异议。
徐萍称其于2014年10月15日占有、使用涉案房产。
一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日向人民法院提起诉讼。”根据上述法律规定，谭奇凤对中止执行裁定不服，有权提起本案诉讼。另，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条规定“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”本案中，谭卫标不反对申请执行人谭奇凤的主张，因此列为本案第三人。
本案争议焦点为：一、谭卫标与徐萍之间是否存在房屋买卖合同关系，徐萍有无支付房款；二、徐萍就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于焦点一。2009年12月2日，谭卫标与徐萍签订一份购房协议书，将涉案房产出售给徐萍，该协议书上有谭卫标本人亲笔签名。该购房协议未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。谭奇凤起诉认为购房协议书为徐萍变造，未提交证据予以证实，一审法院不予采信。关于徐萍是否支付房款的问题。徐萍提交三份收款收据拟证明谭卫标已收取购房款，谭奇凤、谭卫标则认为该收款收据载明的款项为其向区扬华的借款。对此，一审法院分析如下：1.徐萍与区扬华为夫妻关系，区扬华到庭陈述收款收据款项为涉案房产购房款，并明确不以借贷法律关系向谭卫标主张权利；2.三张收款收据中落款时间为2009年12月2日、同年12月4日的两张共计200000元收据形成于购房协议书签订当日及第三日，与购房协议书上约定“协议签订时甲方支付购房首期款200000元”时间基本一致。且该两张收据上关于利息的约定也与购房协议书中手写特别条款第3点的约定“因乙方造成该房屋的产权纠纷或查封，导致不能或拖延过户给甲方时，则乙方按收到购房款之日起计算每月2.3%的利息给甲方”一致，印证了徐萍称该款为支付购房款的主张。谭卫标辩称上述款项为向区扬华的借款，已经还清，但未提交证据予以反驳，故一审法院对其辩解不予采信。3.2010年5月17日徐萍向谭卫标账户转账180000元，由谭奇凤代谭卫标出具借款、收据，该收据注明“……实际还清房屋贷款到账生效”，亦佐证了该笔款项为涉案房产购房款。因此，徐萍主张已经向谭卫标支付了购房款的意见，一审法院予以采信。
关于焦点二。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，徐萍与谭卫标在一审法院查封涉案房产之前已签订合法有效的买卖合同，徐萍也已经支付了全额房款并实际占有使用涉案房产，未办理过户登记手续系因涉案房产过户时已被法院查封，徐萍对未能过户登记没有过错。因此，根据上述条款，徐萍就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。谭奇凤要求对执行标的许可执行的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。
至于谭奇凤主张徐萍所提执行异议涉及实体权利，已经超过诉讼时效的问题。因本案纠纷与徐萍、谭卫标房屋买卖合同关系系两个不同法律关系，况且基于合同相对性，谭奇凤也不是房屋买卖合同相对人，故其认为执行异议超过诉讼时效的主张，一审法院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决：驳回谭奇凤的诉讼请求。案件受理费100元（谭奇凤已预交），由谭奇凤负担。
本案二审期间，谭奇凤未提交证据。
徐萍、洪敏怡提交以下证据：1.2016年4月27日报警回执；2.谭富民存折复印件；3.徐萍名下银行流水记录及网银交易流水各一份。以上证据拟证明徐萍于2010年5月17日向谭富民（即谭卫标）转账支付180000元用于垫资赎楼。
谭卫标提交以下证据：1.广东银裕融资担保有限公司（以下简称银裕公司）企业机读档案登记资料，拟证明区扬华的工作性质，以及银裕公司是从事高利贷及高利贷中介业务的；2.补充协议，拟证明前述公证委托书中的受托人之一李文一对借款、还款账号、未及时还款的安排与承诺，涉案房屋买卖合同实为借贷行为的保证；3.公证委托书，证明2009年11月30日谭卫标公证委托何建雄出售涉案房产，与谭卫标公证委托李文一、罗俊生、洪敏怡、傅旭东等人内容一致；4.（补充提交）通话录音，拟证明徐萍提交的购房协议是伪造的，意图骗取涉案房产。
本院依法组织当事人进行了证据交换与质证。
谭奇凤对徐萍、洪敏怡提交证据的质证意见为：报警回执是二审调查结束后，徐萍、洪敏怡与谭卫标发生争吵而报警，与本案实体纠纷无关；垫资赎楼款是银裕公司在谭卫标拖延还款后，经与谭卫标商量欲还清其银行按揭款后，再贷款偿还拖欠银裕公司的借款，故双方委托谭奇凤办理相关提前还贷手续。
谭奇凤对谭卫标提交证据的质证意见为：确认证据的真实性、合法性，关联性，已形成证据链条，显示谭卫标在借款时，可能因为涉案房产存在按揭，无法办理抵押借款手续，故将房产证抵押给银裕公司，谭卫标与银裕公司实为民间借贷关系。
徐萍、洪敏怡对谭卫标提交证据的质证意见为：确认证据1的真实性，不确认证据2、3的真实性、关联性；谭卫标与徐萍在二审庭审前确有通话，但内容是谭卫标欠了别人很多钱，确认欠了徐萍很多钱但无力偿还，而谭卫标提交的录音光盘无法听清，书面材料中有大量自行添加内容，其目的是想赖账。
谭卫标未发表质证意见。
对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1.涉案房产于2007年1月16日办理房产证，登记权利人为谭富民，建筑面积为192平方米，套内建筑面积为178.26平方米。谭奇凤一审庭审期间称，2010年5月13日借据上的180000元借款实际上是经由谭卫标与傅旭东协商一致后，由傅旭东支付银行款170942.57元，谭奇凤应傅旭东的要求出具收据，与谭奇凤本人无关，是谭奇凤帮助谭卫标与傅旭东做事。
2.一审法院于2014年12月5日作出（2014）中一法执异字第105号执行裁定，采信徐萍提交的缴纳2013年7月至2014年9月“物服费”共计1845元的证据，认定徐萍已实际占有涉案房产。
经查，该物业费收据开具于2014年10月22日，显示徐萍一次性缴纳2013年7月至2014年9月的“物服费”共计1845元（123元/月×15个月）。另，徐萍一审提交的2012年1月后的租赁税发票均开具于2014年10月21日10时8分许或2015年3月3日17时20分许。徐萍称为了规避风险，保证过户之前徐萍可以使用涉案房产，才约定由其朋友罗俊生与谭卫标签订期限20年的租赁合同，每月租金由徐萍支付，但徐萍实际没有支付租金，因为其已支付房款；一直联系不到谭卫标与谭奇凤，所以从2010年拖到2014年才向谭卫标提出主张，并于2014年10月15日实际占有、使用涉案房产。
3.谭卫标（乙方）与徐萍（甲方）签订的涉案购房协议书第四条载明，谭卫标在2010年10月1日前交付时不得损坏房屋内外装饰及结构，原置室内家电、家具均归徐萍所有。“特别约定”第2条载明“甲方代乙方偿还银行贷款，还贷款项超出购房款的部分，乙方必须在过户之日起60天内归还甲方。”
4.一审期间，谭奇凤提交区扬华于2014年10月15日出具的委托书一份，载明区扬华从该日起全权委托徐萍、梁振宇、洪敏怡、徐华代表区扬华依照法律向谭卫标及谭奇凤办理、追讨有关欠款事宜。徐萍、洪敏怡一审期间确认该证据的真实性。
5.一审庭审期间，为查明傅旭东与本案借款收据关系等事实，一审法院要求徐萍通知傅旭东庭后七日内到庭接受询问，徐萍称庭后七日内提交书面意见。其后并未通知傅旭东到庭。区扬华到庭接受询问时称，罗俊生、傅旭东均是其员工。
6.二审期间，徐萍称，2014年10月15日区扬华委托书上的徐华是其弟弟、梁振宇是银裕公司的员工，欠款是指前述380000元以及支付给吴飞翔的36000元，由于涉案房产不能过户，区扬华要求收回购房款；洪敏怡与徐萍签订的房屋买卖合同是随便填写的；2010年5月13日借据中“导致银行未放款”是指双方本来约定涉案房产过户给徐萍后，再用涉案房产向银行申请贷款。
7.二审期间，洪敏怡称，其是银裕公司的员工。
8.除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。谭奇凤、谭卫标主张2009年12月2日购房协议书实系为谭卫标向区扬华（徐萍）借款提供的担保，徐萍主张该买卖交易真实，要求谭卫标、谭奇凤出具借据是为了不能过户时能收回款项，故本案争议焦点是谭卫标与徐萍之间的房屋买卖是否真实。本院认为，该合同非双方当事人真实意思表示，买卖交易并未实际履行，理由如下：
第一，购房协议内容存在诸多疑点，不能使人产生内心确信。
首先，涉案房产的登记建筑面积为192平方米，家具装修齐全，且位于中山市××镇较佳地段，但根据2009年12月2日购房协议约定，涉案房产交易价格单价仅为1562.5元/平方米（300000元÷192平方米），远远低于同期周边二手房的交易市场行情。因谭卫标对于徐萍所称的其急需资金周转、故低价出售的理由不予确认，徐萍未能合理解释该价格差距。
其次，协议书约定涉案房产交易总额为300000元、签订协议时徐萍支付购房首期款200000元，又约定余款在办理转按揭时徐萍代为清还，超出购房款部分由谭卫标在过户之日起60日内归还。根据2010年5月13日借据以及当事人陈述可知，涉案房产在协议书签订时尚欠按揭贷款180000元左右，则该200000元首期款完全可以提前清偿按揭贷款，再按徐萍所言以涉案房产作为抵押重新向银行申请办理按揭，以取得更多的周转资金。且徐萍先支付首期款、后代偿银行按揭贷款的做法亦与一般交易习惯不符。
最后，购房协议明确约定谭卫标应于2010年10月1日前交付使用，又特别约定谭卫标在签订之日应将涉案房产备案租赁给徐萍使用。谭卫标亦于次日与罗俊生签订了租赁合同。且不说购房协议为何不约定购房款项交付期限、却明确约定房屋交付日期，若依徐萍所称签订租赁合同是为了保证其使用权，则双方在购房协议中约定提前交付涉案房产日期即足以保障该权利，根本无须另行约定所谓租赁事宜、再由案外人而非徐萍本人出面签订租赁合同，并为此负担额外产生的租赁税费，其真实目的令人生疑。
第二，协议书履行情况有诸多疑点，不能使人产生内心确信。
首先，按徐萍所称，其按协议书约定支付首期款200000元，系区扬华于2009年12月2日、12月4日以借款方式提供给谭卫标（交付数额仍存争议），并由谭卫标分别签署收款收据两份，并均手写“备注”关于借款月利率2.3%及管辖法院内容，余款系于2010年5月17日转账支付给谭富民（谭卫标），亦于2010年5月13日由谭奇凤代谭卫标出具收款收据一份，同时由谭奇凤代谭卫标为此出具借据一份，并约定借款期限、月利率、管辖法院等内容，而该借据的出借人为傅旭东、区扬华。徐萍称出具借据是为了房屋不能过户时追讨款项，明显理据不足，因为相关违约责任完全可以在购房协议中明确约定，亦可通过诉请解除合同途径追讨已付房款。而且一般来说，收据理应由款项提供者即徐萍本人出具，而非将案外人列为出借人，以免日后产生争议。
其次，双方明明在协议中约定于2010年10月1日前交付，还在协议中特别约定、并另行签订租赁合同约定2009年12月3日即将涉案房产租赁给徐萍（罗俊生）使用20年，但徐萍自认在2014年10月15日前并无使用过涉案房产，亦无交纳过租金。则其在谭卫标违约已逾四年期间为何不以房屋买卖或者民间借贷为由主张权利，实在令人费解。徐萍对此给出的解释是一直无法联系到谭奇凤、谭卫标，但其庭审期间亦确认谭奇凤及父母一直居住在涉案房产，故该理由明显不能成立。
最后，区扬华书面委托徐萍、洪敏怡以及案外人梁振宇、徐华向谭卫标、谭奇凤追讨欠款的同一天即2014年10月15日，徐萍随即实际占有涉案房产，并于同月21日向税务部门以罗俊生的名义补缴前一年的租赁税，于同月22日向物业公司一次性补缴前两年的物业管理费，随即向一审法院提出执行异议。结合本案情况可知，徐萍占用涉案房产并随即补缴往年税费的行为，明显是徐萍、洪敏怡为了达到对抗一审法院对涉案房产采取的强制执行措施目的而制造证据，造成其之前已长期占有涉案房产的假象。
第三，相关人员身份情况存疑，且不能使人产生内心确信。
现已查明，谭卫标于2009年12月1日出具的委托书中，受托人洪敏怡、罗俊生、傅旭东均为银裕公司员工，而银裕公司法定代表人区扬华与徐萍系夫妻关系。同时，罗俊生为2009年12月2日购房协议书所附租赁条款及后续租赁合同所载的承租人，傅旭东与区扬华同为2010年5月13日借据所载的出借人，尤其是洪敏怡除了依据该委托书作为谭卫标的代理人、与徐萍在中山市国土资源局签订2010年8月2日房屋买卖合同外，还与徐萍同为一审法院（2014）中一法执异字第105号案的异议申请人，以及区扬华2014年10月15日委托追讨欠款的受托人，在本案诉讼期间的陈述亦与徐萍意见完全一致。可知谭卫标公证委托书中的上述受托人，尤其是洪敏怡与徐萍、区扬华自始即为本案所涉纠纷的直接利害关系人，代表的是徐萍、区扬华一方的利益，则洪敏怡与徐萍签订买卖合同转让涉案房产的行为，不能排除串通嫌疑。
对于以上疑点，徐萍、洪敏怡均未能提供充分反证或合理说明以排除合理怀疑。依据日常生活经验法则，本院认定谭卫标与徐萍（区扬华）之间应为民间借贷关系，谭卫标与徐萍于2009年12月2日签订的购房协议书名为房屋买卖，实系为谭卫标向区扬华借款提供的担保，并非当事人真实意思表示，依法应属无效。且徐萍于2014年10月15日起占有涉案房产并补缴费用的行为，系为了其后主张执行异议而刻意制造占有、使用假象，并未实际占有、使用涉案房产，故徐萍、洪敏怡在一审法院（2014）中一法执异字第105号案中提出的执行异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，不享有足以排除一审法院（2012）中一法执字第2247号案对涉案房产强制执行的民事权益，不应支持，且严重违背诉讼诚信原则，应予否定性评价。一审法院（2014）中一法执异字第105号执行裁定及本案一审判决认定事实、适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。
综上所述，谭奇凤的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第144号民事判决；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2014）中一法执异字第105号执行裁定；
三、准许广东省中山市第一人民法院（2012）中一法执字第2247号案执行原审第三人谭卫标（谭富民）名下位于中山市××镇××路××花园16幢B501房地产[房产证号：Ｃ5××22；土地证号：国（2007）易11××62]。
一审案件受理费100元（谭奇凤已预交），二审案件受理费100元（谭奇凤已预交），均由被上诉人徐萍、洪敏怡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴碧英
代理审判员 吴合波
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 罗海欣