江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0642号
上诉人（原审原告）李玉国，私营业主。
委托代理人高友仁，江苏岸庆律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陈建君，私营业主。
上诉人李玉国与被上诉人陈建君房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年4月4日作出（2013）河民初字第3639号民事判决。上诉人李玉国、陈建君不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月4日公开开庭审理了本案。上诉人李玉国的委托代理人高友仁、被上诉人陈建君及其委托代理人王其杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月1日，淮安市清河区北京路街道办事处与李玉国签订房屋租赁合同，将该楼一至五层租给李玉国使用，约定李玉国不得整体转租。2009年至2011年期间，李玉国于诉争房屋内经营浴室，即北京新村服务中心大澡堂。
2011年8月23日，李玉国与陈建君签订房屋租赁合同，合同约定：甲方（李玉国）将涉案房屋经营场所及浴室设备、设施出租给乙方（陈建君）；租赁期限内，乙方应按现有用途使用，未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变现有的结构和用途；租赁期限为2011年8月24日起至2020年8月23日止；第一年租金为15万元，第二年起为每年16万元，至合同结束；乙方向甲方支付保证金1万元，可作为日后的违约金；甲方不得提前终止合同，此合同执行过程中，如出现自然灾害、国家及村整改、拆迁土地需要收回房子，合同终止，双方互不承担违约责任；乙方应于房屋租赁期满后将承租房屋及附属设施、设备、物品完好的交还给甲方（按承租时交接清单返还，除低质消耗），不能返还的按市价赔偿；在租赁期间，出现房屋质量问题时，乙方应及时通知甲方，甲方应在接到乙方通知后进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担（对乙方装修部分甲方不负有修缮义务）；甲方出租的浴室设备、设施要妥善，因乙方使用不当或不合理使用，致使设备、设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复。
合同签订后，陈建君开始经营北京新村服务中心大澡堂。2012年7月，陈建君对浴室的墙体、浴池进行改造。陈建君经营期间浴池存在向一楼渗水情况，李玉国所诉陈建君于消防通道上建造的房间，陈建君已于李玉国起诉前拆除。
本案审理过程中，经申请，原审法院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对现存的向一楼渗水现象与陈建君改造行为是否有因果关系，陈建君对墙体与浴池改造是否是对建筑物主体的改变，是否存在安全隐患进行鉴定。2013年12月16日，鉴定机构出具鉴定报告认为：涉案房屋目前存在的5个渗水点，其中1、2号渗漏点不能排除与陈建君更换瓷砖存在因果关系，3-5号渗漏点与陈建君的改造无因果关系；陈建君对浴池的改造、局部拆改填充墙的改造未对涉案房屋主体结构的安全性造成影响。李玉国对该鉴定报告提出四点异议，即认定陈建君的改造行为不影响房屋主体安全依据不充分，对改造情况调查不全面，没有对陈建君拆除原墙体是否损坏原防水层作出说明，目前出现的5个出水点均出现在陈建君改造过地方，鉴定意见认为3-5渗水点与改造无关过于草率。原审法院要求鉴定机构就李玉国所提异议予以答复，鉴定结构作出书面答复，答复认为陈建君对浴池的改造主要是在原有水池基础上缩小面积，在局部现浇板上增加池壁，该改造不会导致安全隐患；改造位置由双方现场共同指认，李玉国所提改造处双方现场并未进行指认；根据现场检查结果分析，3-5处渗水点与李玉国所称的新开门洞无因果关系；是否破坏防水层不是本案委托事项，“局部拆除墙体”、“局部地面开槽“这两处改造位置没有发现渗水现象，不影响结构安全。
李玉国向一审法院起诉称：2011年8月23日李玉国与陈建君签订协议，约定将北京路街道办事处附楼第二层房屋以及当时已经配套安装好的洗浴设备、设施等和房屋整体租赁给陈建君使用。2012年7月16日，陈建君所租房屋隔壁的莫泰168宾馆消防系统发出警报，显示被告所租楼层存在消防异常，后查明火警异常情况是由于陈建君私自改造施工造成。陈建君私自拆除楼层的两面墙体，施工过程中破坏防水层，导致二楼向一楼渗水。陈建君还违反消防法规定在消防通道上建造房间，产生安全隐患。双方在协议第二条明确约定：未经李玉国书面同意，乙方不得擅自改变所承租房屋现有结构和用途。李玉国发现陈建君上述违约行为后，要求其立即停工整改，恢复原状，但陈建君不予理睬。陈建君未经李玉国同意擅自改变房屋结构，且在消防通道上建设房间，其行为对房屋的整体安全造成威胁。请求判令：1、解除双方于2011年8月23日签订的租房协议；2、陈建君将承租房屋恢复原状；3、陈建君于租房协议解除后立即修复浴池防水层；4、支付违约金1万元。
陈建君辩称：其因经营需要在租赁期间对房屋进行装修，虽然对房屋部分墙体予以改造，但未对房屋主体或承重结构进行改变，这是为经营需要进行的适当装修行为，不属于改变房屋结构。改造后的房屋不存在安全隐患，不具有法定和约定的解除事由，李玉国无权主张解除合同，请求驳回李玉国诉讼请求。
本案一审审理过程中，李玉国变更诉讼请求，称无论合同是否解除，均要求陈建君立即修复浴池防水层。陈建君辩称渗水原因不是其造成的，法院认定渗水原因不在陈建君，陈建君就同意修复，但费用要由李玉国承担。
原审法院认为：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
关于修复防水层，出租人应当履行租赁物的维修义务，即李玉国作为出租方有义务维修租赁物，但本案中双方就租赁物即浴池渗水原因及责任各执一词，李玉国认为浴池渗水系陈建君改造所致，要求陈建君承担修复责任；陈建君认为渗水与其改造行为无关，考虑到浴室现仍由陈建君经营，为尽快进行浴池修复以减少损失，由陈建君对浴池防水层进行修复更为适宜，修复费用由陈建君提供证据另案主张。
关于合同应否解除，李玉国要求解除合同的理由是陈建君改造行为影响房屋安全以及陈建君于消防通道上建房存在消防隐患，现鉴定报告明确陈建君的改造行为不影响房屋安全，消防通道上房间陈建君已于李玉国起诉前拆除，故李玉国要求解除合同的依据不足，对李玉国该请求不予支持。
关于恢复房屋原状，双方在合同中约定诉争房屋用于经营浴室，陈建君因经营需要对浴室内部格局进行改造，且该改造行为不影响房屋安全，故陈建君该行为属于合理使用租赁物，在租赁合同履行期限内李玉国无权要求陈建君恢复原状，但租赁合同解除后李玉国可要求陈建君恢复房屋原状。
关于违约金，李玉国要求陈建君支付违约金1万元，但所举证据不足以证实其主张，对李玉国该请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陈建君于判决生效后30日内修复位于本市北京新村服务中心大澡堂内的浴池防水层；二、驳回李玉国其他诉讼请求。本案案件受理费50元，鉴定费28000元，合计28050元，由李玉国负担20050元，由陈建君负担8000元。
李玉国不服原审判决，上诉称：1、陈建君擅自拆改房屋结构，其多次要求陈建君停工并恢复原状，陈建君均不予理睬，且因房屋结构改动导致浴池1、2号渗水点渗水严重，并给一楼承租户带来不便，致使近两年无法收取楼下承租户的租金，造成巨大损失，故应当依法解除合同；2、陈建君应立即对改动过的浴室恢复原状；3、南京东南建设工程安全鉴定公司所作的鉴定结论不能作为定案依据，房屋渗水因陈建君拆改房屋结构所致，应由陈建君承担房屋维修责任。请求二审法院判决：1、解除其与陈建君于2011年8月23日签订的租房协议；2、陈建君将房屋恢复原状；3、陈建君承担本案一、二审诉讼费用。
陈建君答辩称，李玉国的上诉理由无事实与法律依据，请求二审法院依法驳回。
陈建君不服原审判决，上诉称：1、1-5号渗水点发生渗水与其对房屋所作的改动无关，一审法院判令其在判决生效后承担修复浴池防水层无事实及法律依据；2、一审法院判令其承担诉讼费用8000元没有依据，请求撤销原判，改判李玉国承担修复责任，并驳回李玉国全部的诉讼请求。
李玉国答辩称，该浴室系经陈建君改造后才发生漏水现象，陈建君理应承担修复责任。
本院经审查，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
在二审审理过程，上诉人李玉国向本院提供如下手书证明、声明，以此证明其上诉主张：
1、证人蒋某手书证明一份，证明内容为2009年12月至2011年7月份其承租北京路街道办门面房附楼一楼南边四间门面房，承租期内未发现漏水。
2、证人仲某手书证明一份，证明内容为其原是服务中心大澡堂负责人，当时浴区地面墙面均做了防水，并经两次检验无漏水现象。
3、证人沈某手书证明一份，证明内容为其原是服务中心大澡堂经理，2009年10月至2011年7月份期间没有发生漏水现象。
4、证人王某手书证明一份，证明内容为其是服务中心大澡堂防水工程施工人，防水工程经验收无漏水现象。
5、淮安现代加固技术工程有限公司出具的声明一份，证明内容为，2013年5月29日经重新勘察北京新村服务中心二层原加固施工部位，因人为恶意破坏，并且使用功能有了新的调整，也没有设计和权威部门认可，没有采取任何的加固措施，原加固施工单位上海永博加固技术工程有限公司于2010年元月已经宣布资产重组，原企业法人及股东也已全部解散。作为当时的项目负责人韩冬生，现出任淮安现代加固技术工程有限公司法定代表人，郑重声明不再承担北京新村社区服务中心五层框架结构办公用房的结构安全责任。
6、影像资料一份，内容为改造后的房屋结构、墙体及渗水的情况。
陈建军质证称，对上述证据的真实性均不予认可，亦不能证明对方的证明目的。
本案的争议焦点是：1、李玉国与陈建君签订的租赁合同是否应该予以解除及陈建君是否应对涉案房屋恢复原状；2、北京新村大澡堂发生渗水的原因及维修责任如何确定；3、本案诉讼费用应如何负担。
本院认为，（一）关于李玉国与陈建君签订的租赁合同是否应当予以解除及陈建君是否应对涉案房屋恢复原状问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。本案中，南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具的鉴定意见证明，陈建君对浴池的改造、局部拆改填充墙的改造未对涉案房屋主体结构的安全性造成影响。虽然陈建军对房屋结构及室内浴池等作了部分改动，但不属于对房屋建筑主体和承重结构的改变。故本案所涉房屋租赁合同并无法定解除的情形。李玉国与陈建军所签订的房屋租赁合同中，虽然约定未征得李玉国的书面同意，陈建君不得擅自改变现有结构和用途，但并未将违反该约定的情形作为解除合同的条件。故李玉国关于解除合同的诉讼请求，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。
关于陈建君是否应对涉案房屋恢复原状问题。陈建君虽对涉案房屋进行相关改造，但属于租赁物的合理使用，且该改造行为未对涉案房屋主体结构的安全性造成影响，故在租赁合同履行期限内不必恢复原状，租赁合同解除后李玉国可要求陈建君恢复原状，对于李玉国要求陈建君对涉案房屋恢复原状的诉讼请求，本院亦不予支持。
（二）关于北京新村大澡堂发生渗水的原因及维修责任如何确定的问题。南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具的鉴定意见已对北京新村大澡堂发生渗水的原因进行确定，双方并未提出足以反驳的证据和理由，应当确认其证明力。对于维修责任如何确定，一审法院考虑陈建军实际经营，由其维修在时间安排等方面更为适宜，判令陈建君进行维修，并无不妥，本院予以支持。至于维修费用的负担，可根据维修情况另案主张。
（三）关于本案诉讼费用应如何负担的问题。鉴定报告载明，1-5号渗漏点中，1、2号渗漏点不能排除与陈建君更换瓷砖存在因果关系，3-5号渗漏点与陈建军的改造无因果关系；陈建君对浴池的改造、局部拆改填充墙的改造未对涉案房屋主体结构的安全性造成影响。一审法院综合本案的起因、事实及双方的责任，酌定陈建君负担8000元，李玉国负担20050元，并无不当。陈建君关于一审判决其承担8000元诉讼费用无法律依据的主张及李玉国认为应由陈建君负担一、二审所有诉讼费用的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人李玉国、陈建君所提的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈建君负担50元，由上诉人李玉国负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 洁
审判员 孙 艳
二〇一四年十月二十日
书记员 黄春丽