苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴木民初字第460号
原告苏州市吴中区木渎镇西跨塘村经济合作社，住所地苏州市吴中区木渎镇花苑东路98号。
负责人包永元，该经济合作社主任。
委托代理人罗景远，江苏明荣律师事务所律师。
被告苏州市舜达输送机械有限公司，住所地苏州市吴中区木渎马庄村（东峰工业小区）。
法定代表人赵华明，该公司总经理。
委托代理人周学敏、张茜，上海申惠律师事务所律师。
原告苏州市吴中区木渎镇西跨塘村经济合作社（以下简称西跨塘村合作社）诉被告苏州市舜达输送机械有限公司（以下简称舜达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月30日受理后，依法由审判员史华松适用简易程序公开开庭进行了审理,后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告西跨塘村合作社的委托代理人罗景远，被告舜达公司的委托代理人周学敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西跨塘村合作社诉称，2000年12月22日，原吴县市木渎镇马庄村经济合作社（以下简称马庄村合作社）与被告签订《租赁房屋协议》一份，约定被告向马庄村合作社承租苏州市吴中区木渎镇金猫路西侧工业园内面积720平方米的标准厂房一幢，租赁期限为2001年4月1日至2011年3月31日。涉讼房屋的实际面积为741.85平方米，被告自行搭建建筑物256平方米。自2003年12月8日始，根据相关文件规定，由其负责马庄村合作社的资产管理工作，其作为《租赁房屋协议》的出租人继续履行合同。房屋租赁期限届满后，因所涉土地另有用途，其与被告未再续签《租赁房屋协议》。被告实际支付房屋使用费至2013年9月30日，截至2015年6月30日，被告已结欠房屋使用费75250元。其要求被告搬迁未果，请求判令：一、被告返还承租的741.85平方米房屋；二、被告拆除自行搭建的256平方米建筑物；三、被告支付自2013年10月1日起至2015年6月30日止的房屋使用费75250元及自2015年7月1日起至实际迁出租赁房屋之日止、按照每日117.80元的标准计算的房屋使用费。
被告舜达公司辩称，原告不具备诉讼主体资格。涉讼房屋所涉土地原为低洼地块，由其进行土地平整并出资搭建了涉讼房屋，故《租赁房屋协议》仅为形式，涉讼房屋的权属实际应归其。2013年11月涉讼房屋列入拆迁范围，原告所述的741.85平方米房屋及已确认由其搭建的256平方米房屋的拆迁利益均应由其享有，其也无需再支付房屋使用费。原告可就741.85平方米房屋支付其补偿款700000元、就256平方米房屋支付其补偿款300000元后，上述房屋及相应装饰装修均归原告，由原告自行处理。
经审理查明，2000年12月22日，马庄村合作社与被告签订《租赁房屋协议》一份，协议约定：被告向马庄村合作社承租苏州市吴中区木渎镇金猫路西侧工业园内面积720平方米标准厂房、办公楼从事生产制造，租赁期限为2001年4月1日至2011年3月31日，2001年4月1日至2002年3月31日租金40000元，2002年4月1日至2011年3月31日租金每年43000元；本协议签字生效后，三天内被告先上交50000元，待建房竣工后再付50000元，预交租金100000元满后，先预交半年租金再租。《租赁房屋协议》签订后，吴县市木渎镇马庄村村民委员会（以下简称马庄村村委会）、马庄村合作社又与邱某某签订《造房协议》一份，该协议约定：由邱某某负责建造涉讼的双跨车间、办公楼720平方米，马庄村村委会、马庄村合作社按720平方米标准厂房负责结算；装饰由邱某某和承租方赵华明协商处理，马庄村村委会、马庄村合作社不负任何补贴；2000年12月28日开建，2001年3月28日完工验收合格交货，约定工程总价款237600元。《造房协议》还明确，此双跨车间是在马庄村村委会、马庄村合作社、邱某某和赵华明三方协商，在赵华明租赁条件下建造的。
另查明，2001年4月，马庄村合作社将建设完工后的标准厂房、办公楼交付被告使用，建成的厂房、办公楼实际面积为741.85平方米，建房工程款为240114元。实际操作中，被告向马庄村合作社支付租金，马庄村合作社收到相应租金后向邱某某支付了上述建房工程款。此外，被告还在租赁房屋所在地搭建了256平方米的房屋（由原、被告现场一致确认的厂房东北角房屋一间、办公楼二楼及厂房西侧所建房屋）。2013年11月6日，苏州市吴中区人民政府向苏州市吴中区木渎镇西跨塘村村民委员会（以下简称西跨塘村村委员会）发出《限期拆除违法建筑的通知书》，明确马庄村合作社（已并入西跨塘村）未经规划部门许可擅自委托个体工匠在金猫路西侧建房的行为违反了国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》、《江苏省村镇规划建设管理条例》相关规定，严重影响了村镇规划的实施，依据《城乡规划法》第六十五条规定，责成西跨塘村村委会于2013年11月20日前完成现有租赁户的清退并完成违章建筑的自行拆除。
又查明，2003年11月6日，苏州市吴中区人民政府作出《关于木渎镇第一批撤并七子村等13个行政村的批复》，明确撤销原长浜、马庄、沈巷村三个村民委员会，建立西跨塘村民委员会。同年12月8日，苏州市吴中区木渎镇人民政府作出《关于建立西跨塘村经济合作社的批复》，同意建立西跨塘村合作社，并由西跨塘村合作社负责原马庄村、长浜村、沈巷村经济合作社的资产管理工作。
再查明，2013年9月20日，原告向被告送达书面通知，表示涉讼房屋租赁期限届满，解除不定期租赁关系，要求被告履行腾空迁让等义务。2014年7月15日，原告再次向被告送达限期搬迁通知书，要求被告于2014年9月30日前腾房搬迁，返还房屋。
审理中，被告表示，《租赁房屋协议》约定的房屋租赁期限为10年，实际当时其与马庄村合作社口头约定租赁期限为15年，但原告只认可租赁期限10年，被告未就其主张的租赁期限为15年的事实提供证据。原、被告一致确认，被告已结清截至2013年9月份的房屋使用费。审理中，被告表示，原告就741.85平方米房屋支付补偿款700000元、就其自行搭建的256平方米房屋支付补偿款300000元后，上述房屋及相应装饰装修均归原告，由原告自行处理；原告不同意就争议的741.85平方米房屋及相应装饰装修向被告支付补偿款，要求被告返还该房屋，但同意对被告自行搭建的256平方米房屋支付补偿款300000元，该房屋及相应装饰装修均归原告。同时，原告表示，其要求被告支付自2013年10月1日起至2015年6月30日止的房屋使用费75250元及自2015年7月1日起至实际迁出租赁房屋之日止、按照每日117.80元的标准计算的房屋使用费的诉讼请求在本案中暂不作主张。
以上事实，有《租赁房屋协议》、平面示意图、集体土地使用证、《造房协议》、结算凭证、苏州市吴中区人民政府及苏州市吴中区木渎镇人民政府的批复、限期搬迁通知书、腾空、搬离、迁让通知书、限期拆除违法建筑的通知书、收据、施工安全协议书、发票、建房图纸、律师函及原、被告确认的现场照片、本案庭审笔录等予以证实。
本院认为，首先，《租赁房屋协议》、《造房协议》等证据明确反映马庄村合作社是涉讼面积为741.85平方米的厂房、办公楼的建房主体和出租人（马庄村撤并由原告负责原马庄村合作社的资产管理工作后，原告为出租人），故原告在租赁期限届满后主张由被告返还房屋并无不妥。其次，被告提出涉讼面积为741.85平方米的厂房、办公楼由其建设并应由原告支付其经济补偿，但被告提供的证据不能证明其上述主张。再次，综合全案证据判断，涉讼面积为741.85平方米的厂房、办公楼由集体土地使用权人马庄村合作社通过向被告收取租金作为建房工程款，并由马庄村合作社作为建房主体，按照被告的要求交由个体工匠建造后再交付被告承租使用，由于采用上述方式进行建房和租赁，故双方也约定了较长的租赁期限（10年），因此，当事人之间事实上存在10年租赁期内涉讼房屋由被告承租使用，10年租赁期限届满后地上建筑物的权利由出租人享有的合意。涉讼房屋未经规划审批程序批准建设，被政府部门认定为违章建筑，故《租赁房屋协议》应依法认定无效，但可以参照当事人之间的合意确定原、被告之间的权利义务，即10年租赁期限届满后涉讼房屋应返还给原告。被告在审理中表示曾口头约定租赁期限为15年，但未提供证据，故本院对该抗辩意见不予采纳。综上，原告要求被告返还涉讼面积为741.85平方米的厂房、办公楼的诉讼请求符合法律规定，应予支持，被告要求就上述厂房、办公楼及相应装饰装修由原告给予补偿的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。审理中，就被告提出的其自行搭建的256平方米房屋由原告支付补偿款300000元后该房屋及相应装饰装修均归原告处理的意见，原告予以认可，故本院尊重双方当事人的意愿和处理意见，对此予以确认，该部分房屋及装饰装修由原告补偿300000元后由原告依法处理。原告表示其提出的要求被告支付房屋使用费的诉讼请求暂不作主张，于法不悖，本案不再理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告苏州市舜达输送机械有限公司于本判决生效
之日起二十日内将承租的苏州市吴中区木渎镇金猫路西侧工业园面积为741.85平方米的厂房、办公楼返还给原告苏州市吴中区木渎镇西跨塘村经济合作社。
二、被告苏州市舜达输送机械有限公司搭建的位于苏州市吴中区木渎镇金猫路西侧工业园的面积256平方米的房屋（含装饰装修）归原告苏州市吴中区木渎镇西跨塘村经济合作社所有，原告苏州市吴中区木渎镇西跨塘村经济合作社于本判决生效之日起二十日内给付被告苏州市舜达输送机械有限公司补偿款人民币300000元。
案件受理费人民币1681元，由原告苏州市吴中区木渎镇西跨塘村经济合作社负担581元、被告苏州市舜达输送机械有限公司负担1100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：苏州市中级人民法院；帐号：10×××76。
审 判 长 朱 巍
审 判 员 史华松
人民陪审员 孙雪琴
二〇一六年二月四日
书 记 员 杜荣尚