北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0118民初6993号原告刘艳秋，女，1958年10月8日出生。被告郭淑芬，女，1959年2月12日出生。原告刘艳秋与被告郭淑芬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员魏明山独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘艳秋、被告郭淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳秋诉称：2016年8月23日，我与初告郭淑芬签订二手房买卖合同，约定由被告将其所有的北京市密云区密云镇x路x号院x号楼x单元x号的楼房出售给我，总房款272万元，其中定金72万元。签订合同后，我按约向被告支付定金72万元，其中签订合同当日支付5万元，次日通过银行转帐支付67万元。2016年9月12日，我得知因被告的债务问题，上述楼房被法院查封，导致合同已无法正常履行。我要求被告退还定金，但遭到拒绝。故我诉至法院，请求判令：1、解除我与被告签订的二手房买卖合同；2、被告适用定金罚则，双倍返还144万元；3、案件受理费由被告负担。被告郭淑芬辩称：我与原告刘艳秋签订二手房买卖合同属实，收取72万元属实，该72万元同意返还。但我现在没有经济能力，需要将房屋出卖后再行返还，而且合同定金为5万元，其余67万元为购房首付，故不同意原告的其他诉讼请求。经审理查明：2016年8月23日，经吕秀梅介绍，被告郭淑芬（甲方）与原告刘艳秋（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方所有的北京市密云区x路x号院x号楼x单元x室的楼房，建筑面积为164.58平方米；上述房产的交易价格为272万元。签订合同当日，原告刘艳秋给付被告郭淑芬5万元，次日通过银行转帐方式给付67万元。其后，原告刘艳秋通过朋友得知上述房屋被法院查封，合同无继续履行的可能，双方协商返还钱款未果。刘艳秋诉至本院，要求被告返还定金72万元，给付违约金72万元。在本案审理过程中，原、被告均向本院提交了两份落款时间为2016年8月23日的书面合同。其中，第一页无更改痕迹的合同（以下简称合同一）约定：一、乙方同意购买甲方拥有的座落在北京市密云区x路x号院x号楼x单元x室的楼房，建筑面积为164.58平方米；二、房产的交易价格为人民币272万元，本合同签订当日，乙方向甲方支付人民币72万元，作为购房定金加首付款；三、双方约定在8月23日支付人民币房款定金5万元整给甲方，剩余首付房款人民币67万元于2016年8月24日交付给甲方，剩余房款200万元于2016年9月25日付清；四、甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易所产生的一切税费由乙方承担，过户前的一切费用由甲方承担，甲方净得272万元；五、甲乙双方合同签定后，乙方所应付给的甲方的第二次房款日为9月25日（200万元），最迟到9月30日，乙方到期不付，属于乙方违约，甲方概不退还已交的定金加首付款（72万元），甲方将此房收回；如甲方不配合乙方过户，应书面通知乙方，并自违约之日起7日内应以乙方所付定金及首付款的双倍及已付款返还给乙方等内容。第一页有更改痕迹的合同（以下简称合同二）约定：一、乙方同意购买甲方拥有的座落在北京市密云区x路x号院x号楼x单元x室的楼房，建筑面积为164.58平方米；二、房产的交易价格为人民币272万元，本合同签订当日，乙方向甲方支付人民币72万元，作为购房定金；三、双方约定在8月23日支付人民币房款定金5万元整给甲方，剩余房款定金（此处定金两字为后加并捺有手印）人民币67万元于2016年8月24日交付给甲方，剩余房款200万元于2016年9月25日付清；四、甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易所产生的一切税费由乙方承担，过户前的一切费用由甲方承担，甲方净得272万元；五、甲方双方合同签定后，乙方所应付给的甲方的第二次房款日为9月25日（200万元），最迟到9月30日。乙方到期不付，属于乙方中途违约，甲方概不退还已交的定金（72万元），甲方将此房收回，如甲方不配合乙方过户，应书面通知乙方，并自违约之日起7日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方等内容。刘艳秋、郭淑芬均在以上两份合同上签字按手印。针对上述两份合同，被告郭淑芬认为合同一是2016年8月23日签订的，合同二是2016年9月12日签订的；原告刘艳秋及中间人吕秀梅认为合同二是2016年8月23日签订的，合同一是2016年9月12日签订的。吕秀梅出庭作证时陈述，其系刘艳秋与郭淑芬房屋买卖关系的介绍人，两份合同均是由其书写，在合同二出具后，刘艳秋的儿媳认为合同有瑕疵，进行了更改；后因为郭淑芬之子郭立被羁押，刘艳秋恐合同不能履行且认为合同二不严谨，故于2016年9月12日组织双方另签一次合同即合同一，此合同未经更改。吕秀梅一并陈述其为双方介绍时，双方约定定金为72万元，当天刘艳秋随身携带有5万元，故先予以了收取，第二日又给付定金67万元。对于原告刘艳秋认为定金为72万元，要求双倍返还的诉讼请求，经本院向其释明定金不得超过总价款的20%之法律规定后，刘艳秋同意按54.4万元计算定金，其余17.6万元按房款计算。此外，原告刘艳秋向本院提交了两份均为被告郭淑芬出具的、落款时间为2016年8月24日的收条复印件，一份由被告郭淑芬出具的、落款时间为2016年8月24日的借据。第一份收条（以下简称收条一）的内容为：今收到刘艳秋购买北京市密云区x路x号院x号楼x单元x室，房款定金及首付款72万元，2016年8月23日收到定金现金5万元，2016年8月24日通过银行转入67万元首付款。第二份收条（以下简称收条二）的内容为：今收到刘艳秋购买北京市密云区x路x号院x号楼x单元x室房款定金72万元，2016年8月23日收到现金5万元，2016年8月24日通过银行转入人民币67万元。借据的内容为：今借到刘艳秋现金72万元（备注：72万元现金是收刘艳秋买房的定金，因现在没有办房本过户，等房本过户后，此条收回）。被告郭淑芬对上述两份收据、一份收条的真实性均与认可。对于两份收条的来历，被告郭淑芬认为在收条二出具后，因其子郭立被羁押，原告刘艳秋要求其重新出具，故于9月12日重新出具了收条一；刘艳秋对此说法予以认可。另外，双方均承认相互之间实际不存在借贷关系。另外，经本院向不动产登记中心查询，北京市密云区x路x号院x号楼x单元x室房屋上于2016年2月27日设立了抵押权，抵押权人为裴海凤；进行过两个财产保全，保全日期分别为2016年9月8日、10月17日。上述事实，有双方当事人陈述、两份二手房买卖合同、两份收条复印件、借据复印件等证据材料在案佐证。本院认为：由于原、被告双方当事人签订二手房买卖合同时，被告郭淑芬的房屋存在抵押权，且双方签订合同后，被告郭淑芬的房屋又被查封，致使合同无继续履行之可能，且被告郭淑芬亦同意解除合同，故原告刘艳秋要求解除合同的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。本案争议的焦点在于双方签订合同时，约定的定金是5万元还是72万元。在本案中，原告刘艳秋与被告郭淑芬于2016年8月23日签订二手房买卖合同后，原告刘艳秋分两次向被告郭淑芬支付72万元，被告郭淑芬于2016年8月24日为原告刘艳秋出具了72万元的收条，收条中记载72万元为定金。后因被告郭淑芬之子郭立被羁押，双方于2016年9月12日再次进行协商，并重新签订一份二手房买卖合同。被告郭淑芬另行为原告刘艳秋出具收条一份，虽然此收条中注明的定金为5万元，另外67万元系首付款，但在郭淑芬为原告刘艳秋出具的借款条中又注明72万元为买房定金，考量双方签订的两个二手房买卖合同中约定的承担违约责任的方式，并综合双方提交的证据材料，可认定原告刘艳秋向被告郭淑芬交付的72万元为定金。对于原告刘艳秋要求双倍返还定金及购房款的诉讼请求，因原、被告双方约定的房屋买卖购房款总额为272万元，72万元定金的约定超出了合同总额的20%，经本院向原告释明法律规定后，原告刘艳秋同意按定金54.4万元的标准双倍返还，剩余17.6万元按房款返还，此诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条之规定，判决如下：一、解除原告刘艳秋与被告郭淑芬签订的二手房买卖合同。二、被告郭淑芬双倍返还原告刘艳秋购房定金一百零八万八千元及购房款十七万六千元，以上共计一百二十六万四千元（限本判决生效之日起十日内付清）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千八百八十元（原告刘艳秋已预交），由原告刘艳秋负担七百九十二元（已交纳）；由被告郭淑芬负担八千零八十八元，限本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  魏明山二〇一六年十一月二日书记员  孙 洋