吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉07民终104号
上诉人（原审被告）：长岭县洪鼎百货大楼。住所：吉林省长岭县新华书店路西。
法定代表人：张祥，经理。
委托代理人：卢亚东，吉林天德厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长岭县房屋产权管理中心。住所：吉林省长岭县长岭镇长盛路。
法定代表人：刘彦春，主任。
委托代理人：王平，吉林长凌律师事务所律师。
上诉人长岭县洪鼎百货大楼（2015年8月12日原长岭县曙光百货大楼变更企业名称为长岭县洪鼎百货大楼、下述简称洪鼎百货）与被上诉人长岭县房屋产权管理中心（下述简称房产中心）房屋租赁合同纠纷一案，吉林省长岭县人民法院于2015年12月7日作出（2015）长民初字第1477号民事判决。上诉人洪鼎百货不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洪鼎百货的法定代表人张祥及其委托代理人卢亚东，被上诉人房产中心的法定代表人刘彦春及其委托代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告房产中心诉称：2011年4月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份。被告租赁原告位于长岭镇有源商场东侧的楼房1922.4平方米，租期为三年，即2011年4月1日至2014年4月1日。合同期满后，原告方单位涉及不动产统一登记改革，对原出租到期的租赁合同进行展期一年的处理。即原租赁合同主要条款继续履行，只是租金执行国有资产评估机构评估的市场价，双方没有续签书面合同，但被告表示继续租赁该房屋。因被告拖欠租金，原告于2014年11月24日向长岭县人民法院起诉，被告缴纳了至2014年11月底的租金，原告于2014年12月8日撤诉。被告从2014年12月起至2015年4月底又无故拖欠租金，经屡次催缴无果。故此，原告现诉至法院，要求被告给付拖欠的租金25万元（2014年12月至2015年4月，每月租金5万元）。
原审被告洪鼎百货辩称：一、应当确认被告争议的房屋所有权人是被告。1989年10月，长岭县人民政府给被告颁发长国用（89）第CD-235号《国有土地使用证》，该证确认岭城路北长岭街西总面积682.49平方米土地使用权人为被告，该证还确认在该用地土地面积上有建筑面积591.24平方米（包括营业室175平方米、仓库179.85平方米、营业室179.85平方米、办公室56.54平方米、庭院91.25平方米）。颁发该土地使用证时被告企业名称为长岭县利民百货一商店，在长岭县利民百货一商店申请注册时，1989年9月16日，原告给长岭县工商局出具了证明“利民一店使用房管所砖平房8间，月租金287.00元，房权国有，使用权归利民一商店”。1990年左右，原告将被告所有的房屋全部扒掉，占用被告使用的土地建成楼房。建成楼房后，双方明确坐落于长岭镇西北街一号一段钢混结构建筑面积四层楼房所有权人为被告。被告对房屋进行装修一直经营使用至今。被告依法享有使用权的土地、享有所有权的房屋等被原告拆迁用于建楼盈利，拆迁后并无其他安置。被告认为其现在经营用的房屋虽然是原告建的，但是所有权并未依法变更，被告仍然是所有权人。故请依法确认原、被告争议的房屋所有权人是被告。二、原、被告之间曾经签订的《租赁合同》依法应当是无效的。该合同不是双方当事人真实意思表示，原告也不是《租赁合同》房屋所有权人，依法应该确认租赁合同为无效合同。事实上被告虽然向原告交费，但该费不是房屋租赁费，是向原告返回其建筑投入款。被告认为这些年累计给付的费用已经远远超过原告的投入，故停止向其交费是依法履行自己的权利。三、驳回原告诉请租金25万元的请求。原告不是《租赁合同》房屋所有权人，无权与被告签订《租赁合同》，合同主体不符合法律规定，该合同也不是双方当事人真实意思表示，故应当认定是无效合同。依据《合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。请判决驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理认定：2011年4月1日，原、被告签订一份房屋租赁合同，出租人长岭县房产管理所，承租人长岭县曙光百货大楼，内容：每月租金2.5万元，租期三年。2014年4月1日该合同期满后，原、被告之间的租赁合同展期一年，对租金进行了调整，未签订书面租赁合同，口头约定每月租金变更为5万元。被告已实际给付租金8个月，从2014年12月起至今，未给付租金。原告诉至法院，要求被告给付2014年12月至2015年4月拖欠的租金25万元。被告称该争议房屋产权为被告所有，不应再向原告支付租金。理由为原曙光大楼承建时，由被告出土地，原告投资，被告以交租金的形式将原告的投资款给付完毕，故房屋产权应为被告所有不应再向原告交纳租金。被告提交给本院国有土地使用证一本，证明该宗土地使用面积682.49平方米，土地使用者为利民百货一商店（长岭县曙光百货大楼的前身）。长岭县国土资源局情况说明证实：“土地使用者为长岭县利民百货一商店，证号为长国用（89）第CD-235号《国有土地使用证》，在我局查询不到原始登记档案，且宗地图不是我局工作人员所画，因此，该证书真伪我局无法确认”。被告对长岭县国土资源局情况说明不予认可。另查明，原、被告于1992年10月22日签订一份租赁合同，租期五年，1995年12月原、被告双方签订租赁合同一份，租期一年。上述事实，有原、被告供述、各种书证在卷为凭，属实无异。
原审法院认为：原、被告于2011年4月1日签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。合同期满后，原、被告对原合同进行展期一年，虽没有书面合同，但事实上被告已向原告交付8个月的租金，现被告拒绝给付后5个月的租金，被告称该房屋所有权人应为被告，未提供充分证据加以证实，故对被告这一主张不予采信。对原告主张给付租金25万元（5个月×每月5万）的请求，予以支持。经本院2015年第27次审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：被告长岭县曙光百货大楼给付原告长岭县房屋产权管理中心房屋租金人民币25万元。此款限判决生效后立即给付。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由被告负担。
宣判后，洪鼎百货不服，以“1、诉争房屋是洪鼎百货原有11间房屋拆除重建的，房产中心建成房屋后双方口头约定将四层楼房归洪鼎百货所有，洪鼎公司名义上与房产中心签订《租赁合同》并支付“租赁费”，实质是向房产中心返还建筑投入款，多年累计支付款项已远超建筑投入，停止缴费是在维护权利，《租赁合同》非双方真实意思表示，应确定无效；2、原审法院在《租赁合同》期满无租赁行为的情况下认定展期，案件性质定性错误”为由上诉至本院，要求二审法院予以公正判决。
二审法院认定事实与一审法院查明事实基本一致，应予确认。
本院认为：焦点一：《租赁合同》有效，洪鼎百货应缴纳尾欠租赁费。理由为：上诉人洪鼎百货与被上诉人房产中心签订的《租赁协议》是在平等自愿的基础上签订的。综合卷宗材料可判断，早于本案争讼《租赁合同》形成前，双方即已形成租赁关系，本案《租赁合同》为延续关系，洪鼎公司并不否认多年来向房产中心履行交付义务的事实，但抗辩拒付余款的理由为“占有的房屋为其所有，已付款项为返还房产中心的建设投入成本”，关于此点，依据谁主张谁举证的法律规定，目前为止其不能提供证据证明争议双方存在“已将权利归为洪鼎公司，名为缴纳租赁费实为返还建筑成本”的《口头协议》，洪鼎百货应承担举证不能的法律后果。另外，洪鼎公司认为持有的《土地使用证》、《完税凭证》足以证明其取得物权，但长岭县国土资源局出具“《土地使用证》并未存档、宗地图非本单位所画”的证明，使得本院无法判断《土地使用证》的真伪。税务部门虽开具《完税凭证》，但在基础法律事实无法认定的情况下，仅凭缴费凭证不足以确定权利归属于洪鼎百货。房产中心享有收取租赁费的权利，洪鼎百货应承担给付租赁费的义务；焦点二：2014年4月1日至2014年4月1日双方形成了事实上的租赁关系。争议双方2014年4月1日后未续签书面《租赁合同》，但洪鼎百货仍占有、使用房屋的行为，形成了事实上的短期《租赁合同》关系，房产中心亦认可续展关系存在，洪鼎百货应按市场价值给付房产中心租赁费用。庭审阶段洪鼎百货认为费用过高，却按照每月5万元价格主动履行，视为认可。但未来应本着友好、协商的原则，处理租金的收取问题。另，关于物权确认纠纷，洪鼎公司一审未反诉，可另案维权。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人洪鼎百货的上诉请求及理由，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人长岭县洪鼎百货大楼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于福桐
审 判 员 邰伟莉
代理审判员 邵国政
二〇一六年三月七日
书 记 员 段贵斌