焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）山民二初字第00023号
原告贾小秋，男，45岁。
原告高蓉，女，39岁。
二原告共同委托代理人王琛，河南星歌律师事务所律师。
二原告共同委托代理人祝佩佩，河南星歌律师事务所实习律师。
被告李艳，女，42岁。
委托代理人谢旺龙，河南飞龙律师事务所律师。
第三人王宏军，男，45岁。
原告贾小秋、高蓉与被告李艳，第三人王宏军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理，于2015年1月29日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等，向第三人送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等，向二原告送达了举证通知书等，于2015年6月18日向第三人送达了开庭传票，于2015年6月20日向被告送达了开庭传票，向二原告送达了开庭传票。本院依法组成合议庭，于2015年7月20日公开开庭进行了审理，原告贾小秋、高蓉及其委托代理人王琛、祝佩佩，被告李艳及其委托代理人谢旺龙，第三人王宏军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称，2009年8月1日。第三人王宏军与被告李艳签订房屋租赁合同，将位于山阳区焦东中路艺新2号楼的门面房租赁给李艳使用。2014年6月13日，原告贾小秋、高蓉与第三人王宏军签订房屋买卖合同，将房屋卖给二原告并办理了过户手续。依据合同法相关规定，被告李艳应当继续履行合同义务，但其经原告和第三人催告至今不支付所欠租金。二原告购买房屋是共同购买，办理房产证也是先办理一个大证后分开成两个证；房屋出租时所约定的租金也是两间房屋共同的，并未分别约定哪一间房屋租金是多少钱，所以二原告只能共同起诉。现起诉要求：⒈解除被告李艳与第三人王宏军之间签订的房屋租赁合同;⒉被告支付房屋租金16800元；⒊诉讼费等由被告承担。
被告辩称，二原告要求解除合同和支付租金的诉讼请求不应支持。原告不履行披露租赁房屋买卖真实价格的义务，被告依法享有不履行租金交付的抗辩权。被告作为承租人享有优先购买权及衍生权利成交价格知情权，买卖双方向承租人披露交易价格是应尽义务，且应在成交之前先行披露，征询承租人是否购买，但原告不仅没有事前披露和征询，也未事后及时负责地如实披露。无论买卖双方交易价格的披露义务和承租人的租金交付义务是否有履行先后顺序，被告作为承租人均依法享有不履行租金交付义务的抗辩权；买卖双方真实交易价格为60万元左右，而向被告披露的交易价格是80万元，而且事前不披露，致使被告优先购买权受到严重侵犯，仅交易价差一项直接经济损失就为20万元。二原告不顾被告的优先购买权和经济利益受到严重损害，以较低价格购买房屋，严重丧失商业信誉，被告享有中止履行交付租金的权利；被告和第三人作为新老房东未和被告履行交接手续，应交租金从何时起算无法确定，致使租金无法交付；原告没有催告，也没有通知被告确定合理期限，不符合解除合同的法定条件；被告已起诉请求撤销买卖双方的买卖行为，被告是否负有向原告交付租金的义务处于不确定的状态，本案依法应中止审理；二原告对本案租赁物房屋既不是共同共有也不是按份共有，而是个别单独所有，因此不享有共同提起诉讼的权利，不享有共同原告主体资格，而且诉讼请求也应分别单独列出，应分案起诉。
第三人述称，被告称其不知道房屋是否买卖不属实，第三人在一年前就已告知被告要出售房屋，期间有别的人看过房。被告当时是以该房屋没有土地使用证无法办理贷款为由而不购买，与价格无关。被告称第三人和二原告的房屋买卖事前没有征询她的意见，没有向她披露不属实，二原告多次上门看房，且在买卖过程中进行房屋评估和测绘，被告均知道，当时也没有表示异议，说明被告无意购买该房。第三人与二原告间的交易价格是80万元，评估价格是50多万元，按照房管局规定我们之间的买卖是按照评估价交税和办理手续的，以上情况都已告知被告。至于租金问题，在第三人与二原告房屋买卖手续完成之后，第三人曾带二原告去见过被告，二原告拿出他们办理的新房产证原件让被告看了，被告也复印了新房产证，第三人和二原告也告知被告从2014年7月1日开始，房屋租金应交给二原告，月租金2100元。
根据原被告、第三人的诉辩陈述意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：⒈二原告是否具备要求解除第三人王宏军与被告李艳签订的房屋租赁合同的条件；⒉被告应否向二原告支付租金16800元；⒊二原告是否具备共同原告主体资格，本案是否应分案审理。
二原告共同提交如下证据：⒈房地产买卖契约、房产证2份，税收缴款书2份，证明二原告向第三人购买涉案房屋及办理过户手续；⒉房屋租赁合同复印件，证明被告承租涉案房屋。
被告质证认为，对二原告证据1中房地产买卖契约真实性有异议，该契约不仅和房产证载明的单独所有不一致，且与房地产管理机关登记备案的买受人主体、房屋面积、买卖价格均不一致；房产证无异议，税收缴款书关联性有异议，不再发表质证意见；证据2真实性无异议，指向有异议，该合同载明月租金1900元，非2100元，合同载明租金价格根据市场平均租金水平双方协商一致变更，现双方并未协商一致。
第三人王宏军质证认为，对二原告证据1、证据2均无异议。
对二原告所举证据，本院认证如下：证据1中被告就房地产买卖契约提出的异议成立，但其与登记备案的契约内容不一致不足以影响对于原告所称指向的认定，且房产证及税收缴款书均真实有效，对原告所称证明指向予以确认；证据2真实有效，予以确认。
被告提交如下证据：⒈房地产买卖契约复印件2份，系被告在其他案件中申请法院向房地产管理机关调取的证据，证明二原告及第三人向被告告知的交易价格不真实，两者相差20余万元，二原告及第三人侵犯了被告的知情权和优先购买权；⒉光盘1张，内存视频2段，二原告及第三人侵犯了被告的知情权和优先购买权。
二原告共同质证认为，对被告证据1、证据2真实性均无异议，指向有异议，均不能证明被告所称的指向，相反被告已自认第三人就涉案房屋的买卖履行了通知义务，房屋登记中的房地产买卖契约是根据房管局的要求签订和备案的，该契约中的交易价格为房管局评估的价格，都属于房屋登记的范围，不能证明二原告证据1中房地产买卖契约不真实，且被告对80万元的交易价格是清楚和认可的，且该2组证据与本案争议焦点无关。
第三人质证认为，对被告证据质证意见与二原告相同。
对被告所举证据，本院认证如下：对证据1、证据2真实性均予以确认，对其证明指向将结合其它证据综合予以确认。
第三人提交如下证据：王宏军的房屋所有权证复印件、房屋租赁合同，评估费、测绘费发票，证明王宏军出租给李艳的房屋和王宏军卖给二原告的房屋是同一套房屋，该房屋作为一个整体出租给李艳赁合同约定的月租金1900元是房屋的整体租金；该房屋出售给二原告时也作为一个整体进行评估和测绘，二原告将该房屋作为一个整体一并向王宏军购买，购买房屋后经协商将房屋拆分为两个，分别办理了房产证，但房屋结构没有变化，并未隔断，至今还是用的原来那个门出入；王宏军将房屋出租给李艳时约定前三年租金不变，从第四年也就是2012年8月1日起，王宏军和李艳协商后，李艳按照每月2100元缴纳租金至2014年6月底。
二原告共同质证认为，对第三人证据无异议。
被告质证认为，第三人证据与争议焦点无关，二原告对本案所涉房产的所有权是共同共有、按份共有还是单独所有，应以二原告的房产证和被告举证的房地产买卖契约为准，并以此为依据来认定和处理二原告是否有共同原告主体资格，以及本案应否分案处理的问题。
对第三人所举证据，本院认证如下：该证据真实有效，予以确认。
经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：位于山阳区焦东中路艺新2号楼北数第10，11间一层门面房的营业房屋原属于第三人王宏军所有。后第三人王宏军将该房屋出租给被告李艳使用，双方于2009年8月1日签订了房屋租赁合同，约定：房屋租赁年限八年，每月租金1900元，前三年租金不变后五年根据市场平均租金水平由双方协商一致变更，自2009年8月1日至2012年8月1日租金按季结算，由承租方李艳在每季度的前十日内交付承租方王宏军；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。王宏军和李艳分别在该房屋租赁合同中签字。
被告李艳于2009年8月开始使用上述房屋，并按约定向第三人王宏军交纳房屋租金。2013年4月之前均按每月1900元交纳租金，自2013年5月起被告按每月2100元第三人王宏军交纳租金至2014年7月，自2014年8月起被告李艳未再交纳房屋租金。
2014年6月，王宏军将上述营业房屋中位于焦东璐1190号的房屋出售与原告贾小秋，位于焦东璐1188号的房屋出售与原告高蓉，并分别办理了房屋产权过户手续。原告贾小秋所持编号为焦房权证山阳字第2014125**号房产证与原告高蓉所持编号为焦房权证山阳字第2014125**号房产证均显示“原证座落山阳区焦东中路艺新2号楼北数第10，11间一层门面房”。王宏军将其所有的位于山阳区焦东中路艺新2号楼北数第10，11间一层的门面房分别出售与原告贾小秋与高蓉并办理房屋过户手续期间，对第10，11间一层门面房整体进行了评估和测绘，被告李艳作为承租方，对在其所承租的房屋内进行评估测绘等事宜均知情；二原告将房屋过户手续分别办理完毕后，曾与王宏军一同到该房屋内找被告李艳，将新办理的两份房产证交给李艳过目，李艳对该两份房产证进行了复印。后因被告李艳拒绝向二原告交纳上述房屋的租金，二原告诉至法院为本案事实。
本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。出租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告李艳承租第三人王宏军的房屋，双方签定了房屋租赁合同，该合同合法有效并已实际履行。在房屋租赁期间，王宏军将该房屋分别出售与二原告贾小秋、高蓉并办理了过户手续，房屋虽发生所有权变动但不影响租赁合同的效力。被告作为承租人，应当按照合同约定的期限继续向二原告支付房屋租金，但被告自2014年8月1日起未予支付，故二原告起诉要求解除第三人王宏军与被告李艳之间的房屋租赁合同，并要求被告支付拖欠的房屋租金，理由充分，应予支持。被告李艳辩解称二原告与第三人侵犯了其优先购买权，二原告不履行披露房屋买卖真实价格的义务，被告作为承租人享有不履行租金交付义务的抗辩权；被告辩解称二原告丧失商业信誉，被告享有中止履行租金交付义务的权利，上述辩解意见均于法无据，不予采纳；被告辩解称二原告未催告、也没有通知被告确定合理期限，不符合解除合同的法定条件，因被告在与第三人的房屋租赁合同中明确约定租金按季结算，而二原告起诉时被告已拖欠长达六个月之久的租金未付，起诉后亦未支付，被告迟延支付租金明显超出合理期限，故二原告要求解除合同符合法定条件；被告辩解称二原告对本案租赁物房屋是个别单独所有，不享有共同提起诉讼的权利，不具有共同原告主体资格，因被告对该两间门面房系整体承租，并未区分每间门面房的租金数额，故二原告无法分别提起诉讼，被告上述辩解均不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百二十六、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除第三人王宏军与被告李艳于2009年8月1日签订的房屋租赁合同；
二、被告李艳应于本判决生效之日起五日内支付原告贾小秋、高蓉自2014年8月1日起至2015年2月28日止的房屋租金16800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费220元，由被告李艳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 樊媛媛
审 判 员 曹君萍
人民陪审员 王 璐
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 单猛猛