广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民三终字第228号
上诉人（原审被告、反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司（以下简称亘德公司）。住所地信宜市。
法定代表人卢彦敏，该公司董事长。
委托代理人李龙周，广东信威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）高壮理，男，汉族，经商，住深圳市宝安区。
委托代理人邱伟谷，广东格林律师事务所律师。
上诉人亘德公司因与被上诉人高壮理商品房预售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2015）茂信法民二初字第155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：亘德公司是依法登记成立的房地产开发企业，经营范围是房地产开发、销售；小区物业管理、园林绿化；房地租赁咨询服务、林业种植开发。（凭有效的资质证经营），其在信宜市××教育路陈锦垌开发建设亘德.育龙湾住宅小区。
2011年5月22日，高壮理作为买受人，亘德公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，该合同主要内容为：一、高壮理向亘德公司购买的商品房为预售商品房，该商品房位于信宜市××教育路××垌××.××座××单元××房。二、该商品房属预售，按套出售。购房总金额为1545702元。交定金50000元，签订购房协议书后15天内到售楼部缴交购房款30%作为首期（含定金）并签署《商品房买卖合同》，待该栋房屋封顶后十天内交50%总房款，交楼前付清余款。买卖人如未按合同规定的时间付款的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。（3）逾期超过90日后，则作自动放弃购买权，出卖人有权对买受人定购的商品房／物业另行处理，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，买受人已支付的定金不予退还。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。三、出卖人应当在2012年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。除上述规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。四、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，买受人接到出卖人交楼通知30天内未能按期交接的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在30日之内，买受人按累计应付款3%向出卖人支付违约金。（2）逾期超过60日后，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，双方的验收交接视为通过。本合同自双方签订之日起生效。高壮理在签订商品房买卖合同前于2011年2月25日支付涉案506房的购房定金100000元给亘德公司。签订合同的当天，高壮理支付涉案506房的首期款365702元给亘德公司。而亘德.育龙湾第D座楼房则于2011年9月20日竣工。2011年10月19日，高壮理支付涉案506房的购房款500000元给亘德公司。2014年4月1日，亘德公司向高壮理发出催款通知书，要求高壮理缴交涉案506房的剩余购房款，高壮理于同年4月2日收到该通知书后支付了涉案506房的剩余购房款580000元（其中2014年4月28日支付300000元、2014年5月31日支付280000元）给亘德公司。2015年4月28日，亘德公司通过信宜市亘德育龙湾物业管理有限公司向高壮理发出通知书，要求高壮理于2015年5月7日到育龙湾物业中心办理收楼手续。2015年5月25日，高壮理接收了涉案的506房。2015年5月25日，高壮理以亘德公司延期交房违约为由起诉至原审法院，提出上述诉称中的诉讼请求及事实理由。
另查明，亘德公司提供了广东省信宜市气象局于2015年6月18日出具的气象资料一份，该资料写明：根据信宜市国家基本气象站数据记录，2010年5月1日—2011年9月20日，市区出现日降水量达中雨及中雨量级以上的时间如下：2010年5月有6日（包括10号、14号、19号、20号、23号、31号）。2010年6月有11日（包括1号、2号、8号、9号、10号、12号、13号、22号、25号、26号、28号）。2010年7月有6日（包括17号、21号、22号、23号、25号、28号）。2010年8月有3日（包括15号、16号、28号）。2010年9月有8日（包括5号、8号、9号、12号、14号、21号、22号、24号）。2011年2、3、4月均有1日分别是当月的13号、18号、29号。2011年5月有8日（包括5号、6号、7号、14号、15号、16号、21号、22号）。2011年6月有10日（包括5号、6号、8号、17号、20号、25号、26号、28号、29号、30号）。2011年7月有5日（包括1号、11号、17号、18号、21号）。2011年8月有4日（包括3号、9号、17号、18号）。2011年9月有3日（包括11号、12号、14号）。
原审法院认为，高壮理与亘德公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，内容合法，双方意思表示真实，是有效合同。本案的争议焦点有：一、亘德公司迟延交付涉案商品房是否存在免责事由。二、高壮理请求亘德公司支付迟延交房的违约金是否已过诉讼时效。三、高壮理起诉要求亘德公司按日万分之三支付已交房款1545702元从2012年8月2日起至2015年5月25日止的延期交付违约金能否获得法院支持？四、亘德公司反诉要求高壮理支付迟延付款的违约金是否已过诉讼时效及亘德公司反诉要求高壮理支付迟延付款的违约金281390元能否获得法院支持？
亘德公司迟延交付涉案商品房是否存在免责事由。亘德公司辩称高壮理拖欠亘德公司的购房款项，在高壮理未付清购房款前，亘德公司没有交付房屋的义务。从双方签订的《商品房买卖合同》可知，高壮理、亘德公司已就逾期付款违约责任事先作了明确约定，即高壮理迟延支付购房款的，亘德公司可以继续履行合同，并要求高壮理支付违约金，或者要求解除合同。由此可见，即使存在高壮理迟延支付购房款的情形，这也不是合同约定的亘德公司迟延交付涉案商品房的免责事由。亘德公司还辩称根据信宜市气象局的资料，亘德公司有67天是不能履行建筑房屋的义务，这是不可抗力事件，属于免责事由。高壮理、亘德公司是2011年5月22日签订的《商品房买卖合同》，据亘德公司提供的《气象资料》显示2011年5月22日至2011年9月份，信宜市区出现降水量达中雨及中雨量级以上的只有23日。上述时间段有降雨属于正常的自然现象，不能成为不可抗力事件，并且高壮理、亘德公司签订的《商品房买卖合同》中没有将降雨量达中雨或中雨量级以上的列为延期交房免责事由。亘德公司对高壮理、亘德公司签订《商品房买卖合同》前信宜市区的降雨量达中雨或中雨量级以上的情况是清楚知道的，该时间段的降雨情况更不能成为亘德公司延期交房的免责事由。综上，亘德公司迟延交付涉案商品房没有存在法定及合同约定的免责事由。
关于高壮理请求亘德公司支付迟延交房的违约金是否已过诉讼时效的问题。亘德公司主张双方签订的《商品房买卖合同》中约定亘德公司应当在2012年8月1日前将涉案506房交付给高壮理，所以高壮理就迟延交房的违约金主张权利的应当在2014年7月31日前起诉，现高壮理于2015年5月25日才提起诉讼是超过了诉讼时效。高壮理则认为因为亘德公司的违约行为是持续性的行为，所以高壮理的起诉没有超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。高壮理、亘德公司签订的《商品房买卖合同》中约定亘德公司应当在2012年8月1日前将涉案506房交付给高壮理，并且亘德公司延迟交房的违约金应从2012年8月2日起计算的。高壮理现于2015年5月25日才起诉要求亘德公司支付延迟交房的违约金，并且高壮理也没有提供证据证实存在诉讼时效中止或中断的情形。因此，高壮理于2015年5月25日才起诉向亘德公司主张从2012年8月2日起至2013年5月24日的延迟交房的违约金，高壮理主张该时间段的延迟交房的违约金因超过了两年的诉讼时效，原审法院不予保护。但自2013年5月25日后，亘德公司仍未将涉案506房交付给高壮理，亘德公司的行为仍构成违约，高壮理向亘德公司主张2013年5月25日后的延迟交房的违约金并没有超过两年的诉讼时效，原审法院予以保护。
高壮理起诉要求亘德公司按日万分之三支付已交房款1545702元从2012年8月2日起至2015年5月25日止的延期交房违约金能否获得法院支持？如前所述，高壮理请求亘德公司支付从2012年8月2日起至2013年5月24日止的延迟交房违约金因超过诉讼时效，原审法院对高壮理请求的该时间段的延迟交房违约金不予支持。再者亘德公司通过信宜市亘德育龙湾物业管理有限公司于2015年4月28日向高壮理发出通知书，要求高壮理于2015年5月7日前来办理涉案506房的收楼手续。但高壮理是于2015年5月25日才来办理涉案506房的收楼手续，对于亘德公司已按合同约定的方式通知高壮理来办理收楼手续，但高壮理未在通知书指定的时间内来办理收楼手续，并且高壮理也没有提供证据证实其在通知书中指定的时间内已前来收楼，但因亘德公司的原因导致其无法收楼，故高壮理未在通知书指定的时间内来办理收楼手续而产生的不利后果应由高壮理自行承担，因此，高壮理要求亘德公司支付从2015年5月8日起至2015年5月25日止的迟延交房违约金原审法院不予支持。但高壮理要求亘德公司支付从2013年5月25日起至2015年5月7日止的迟延交房违约金符合法律规定，原审法院予以支持。至于违约金应按何标准计算的问题。亘德公司认为即使延期交房，高壮理的损失应为租金的损失，即应按同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，所以本案合同双方约定的违约金计算标准严重偏高于实际损失，法院应对违约金的计算标准进行调整。高壮理对亘德公司的该项主张不予认可。根据高壮理、亘德公司双方签订的《商品房买卖合同》可知，出卖人迟延交付房屋超过180天，且买受人要求继续履行合同的，出卖人按已付总房款日万分之三计付违约金给买受人，该违约金计付标准并未超过法律规定的范围。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的主要内容是针对商品房买卖合同中没有约定违约金数额计算方法的，可参照同地段房屋租金标准确定。而本案中双方已在其签订的《商品房买卖合同》中明确约定违约金的计付标准，所以并不适用上述“解释”第十七条的规定，故亘德公司辩称按租金确定高壮理的损失缺乏法律依据，原审法院不予采纳。高壮理支付给亘德公司的购房款1545702元是分期付款的，所以延迟交付的违约金也应是分段计算。又因高壮理方是于2014年4月28日支付剩下的购房款300000元给亘德公司，于2014年5月31日将剩下的购房款280000元支付给亘德公司。根据公平原则，该300000元的违约金应从2014年4月29日起计算、而该280000元的违约金应从2014年6月1日起计算较为适宜。综上所述，按照双方在《商品房买卖合同》中约定违约金的计付标准及高壮理分期交付的房价款的金额，亘德公司应当支付其延迟交房的时间段（即从2013年5月25日起至2015年5月7日止）的违约金268403.94元（965702元×3÷10000×712天＋300000元×3÷10000×373天＋280000元×3÷10000×340天）给高壮理。高壮理请求亘德公司支付的违约金超过该268403.94元的部分，原审法院不予支持。
关于亘德公司反诉要求高壮理支付迟延付款的违约金是否已过诉讼时效及亘德公司反诉要求高壮理支付迟延付款的违约金281390元能否获得法院支持。亘德公司反诉称高壮理没有按通知在2011年10月1日前来交付剩余购房款，所以反诉请求高壮理支付迟延交房的违约金。高壮理则辩称其是2014年4月2日才收到亘德公司的催款通知，之前并没有收到过亘德公司的催款通知，并且亘德公司的反诉已过了诉讼时效。虽然亘德公司在诉讼中提供了落款日期为2011年9月16日、落款日期为2012年8月14日的催款律师函打印件，但没有提供证据证实已将上述律师函送达给高壮理，再者高壮理在庭审中也否认收到上述律师函，即亘德公司不能证实其于2011年9月16日及2012年8月14日曾向高壮理催收过涉案506房的剩余购房款。据高壮理提供的收据显示，高壮理是于2011年10月19日将购房款500000元支付给亘德公司的。若该笔购房款存在延迟支付的情形，亘德公司也应当于2013年10月19日前向法院主张权利，本案中亘德公司是于2015年6月26日才提起反诉请求高壮理支付延迟付款的违约金，亘德公司就该笔购房款提起的反诉已超过了两年的诉讼时效。再者亘德公司也未提供证据证实，就该笔500000元的购房款高壮理存在延迟付款的情形。综上，原审法院对亘德公司就该笔500000元购房款提出的反诉请求不予支持。至于另外剩余购房款580000元，高壮理是否存在延迟支付的情形。对于该剩余的购房款580000元，高壮理是于2014年4月28日支付300000元、于2014年5月31日支付280000元。高壮理、亘德公司签订的《商品房买卖合同》中约定房屋封顶后十天内交50%总房款，交楼前付清余款。高壮理从2011年2月25日起至2011年10月19日，其所支付的房款已超过了总房款的50%，而亘德公司通过信宜市亘德育龙湾物业管理有限公司于2015年4月28日向高壮理发出通知书，要求高壮理于2015年5月7日前来办理涉案506房的收楼手续的，该剩余购房款580000高壮理均是在2015年5月7日前就已付清给亘德公司，即高壮理没有违反双方约定的交楼前付清余款的该项约定。因此，亘德公司反诉要求高壮理支付该580000元购房款的延迟付款违约金，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、限亘德公司于本判决发生法律效力后十日内支付违约金人民币268403.94元给高壮理。二、驳回高壮理的其他诉讼请求。三、驳回亘德公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4222元（高壮理预交），由亘德公司负担2663元，高壮理负担1559元。反诉案件受理费2760元（亘德公司已预交），由亘德公司负担。
亘德公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.高壮理的起诉已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案亘德公司与高壮理签订的《商品房买卖合同》明确约定亘德公司应当在2012年8月1日前将涉案506号房交付高壮理，故高壮理就迟延交房的违约金主张权利的时间应当在2014年7月31之前，而高壮理却在2015年5月25日才提起诉讼，此明显超过了法定的二年的诉讼时效。2.亘德公司迟延交付涉案商品房存在不可抗力因素。根据信宜市气象局提供的气象资料，亘德公司有67天降雨的天气是不能履行建筑房屋的义务的，降雨对于建筑房屋的影响众所周知，而原审法院却认定降雨不能成为不可抗力的因素，这与事实不符。3.亘德公司的反诉没有超过法定诉讼时效。由于高壮理延期付款违约在先，亘德公司采取了相应的抗辩维权措施，即延期交房给高壮理。高壮理延期付款构成了对亘德公司的实际侵权，高壮理承担违约责任的诉讼时效应从亘德公司实际向其交房之日（2015年5月7日）计起，故亘德公司于2015年6月26日在本案中提出反诉，请求高壮理支付迟延付款违约金281390元，并未超过二年的诉讼时效。原审判决认定亘德公司的反诉超过了诉讼时效，属于认定事实错误。综上，原审判决认定基本事实和适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法驳回高壮理在一审中提出的全部诉讼请求，同时支持亘德公司在一审中提出的反诉请求。
高壮理答辩称：1.本案亘德公司没有按期交付房屋，导致每天产生违约金，违约金是持续发生的，不存在超过诉讼时效的问题。2.正常的降雨不能成为不可抗力。3.高壮理严格按照协议的约定支付房款，不存在违约行为，不应支付违约金。综上，亘德公司的上诉请求，理由不成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，请求二审法院予以维持。
经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：高壮理于2015年5月25日向原审法院提出起诉，请求判决亘德公司支付迟延交房违约金476230.78元给高壮理；本案诉讼费用由亘德公司承担。2015年6月26日亘德公司提出反诉，请求判决高壮理向支付迟延付款违约金281390元给亘德公司；本案反诉费用由高壮理承担。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。综合各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、高壮理的起诉是否超过诉讼时效；二、本案是否存在不可抗力的情形，亘德公司是否可以免责；三、亘德公司的反诉请求应否支持。
一、关于高壮理的起诉是否超过诉讼时效的问题。
亘德公司上诉主张双方在涉案《商品房买卖合同》约定的交房期限为2012年8月1日之前，在2012年8月1日没有接到收楼通知后，高壮理知道或应当知道其权益被侵害，但高壮理于2015年5月25日才提起诉讼，明显超过了二年的诉讼时效。本院认为，双方在涉案的《商品房买卖合同》约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，是出卖人逾期交楼时买受人可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定；从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行；买受人在实际交房或合同解除之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房或合同解除之次日起开始计算。本案中，高壮理于2015年5月7日可实际接收房屋，故高壮理主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2015年5月8日起算，高壮理在2015年5月25日提起诉讼，并未超过二年的诉讼时效期间。因此，亘德公司有关本案已超过诉讼时效的主张，依据不足，本院不予采纳。
二、关于本案是否存在不可抗力的情形，亘德公司是否可以免责的问题。
亘德公司上诉主张在涉案房屋建设施工过程中有67天降雨的天气，属于不可抗力，应成为亘德公司迟延交房的免责事由。本院认为，天气因素对施工进度的确会造成影响，但降水量达中雨及中雨量级以上的天气属于正常的天气现象，并非不能预见，作为开发商的亘德公司在销售（预售）房屋时，就应当依据本地区的气象记录，合理预计工期，确保其在承诺的交房日期前能够顺利完工。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，亘德公司主张的在涉案商品房建设施工过程出现的降雨天气不属于不可抗力，不能成为亘德公司迟延交房的免责事由。
三、关于亘德公司的反诉请求应否支持的问题。
本院认为，高壮理、亘德公司在《商品房买卖合同》第六条第2项中约定：“分期付款。交定金伍万元，签订购房协议书15天内到售楼部缴交购房款30%作首期（含定金）并签署《商品房买卖合同》，待该栋房屋封顶后十天内交50%总房款，交楼前付清余款。”现双方主要是对上述条款中“交楼前付清余款”的理解发生争议，亘德公司认为该条款应解释为高壮理应在合同第八条约定的交楼期限即2012年8月1日之前付清余款，否则构成违约，高壮理于2014年5月31日付清余款，明显构成违约，应向亘德公司支付违约金；高壮理则认为其只要在实际交楼前付清余款，都不构成违约。本院认为，《商品房买卖合同》是采用格式条款订立的合同，亘德公司为提供格式条款的一方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，对“交楼前付清余款”的解释，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故本院认定在实际交楼前付清余款符合合同约定，本案高壮理在实际交楼前的2014年5月31日付清余下的购房款，不构成违约。因此，亘德公司反诉请求高壮理支付迟延付款的违约金281390元，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，亘德公司上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11204元，由上诉人亘德公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐金信
审判员 黎湛红
审判员 庞健军
二〇一五年十一月三日
书记员 张 茹
速录员 张淑贞