江苏省昆山市人民法院
行 政 判 决 书
（2014）昆行初字第0093号
原告张燕。
原告姚伟。
原告张兰珍。
委托代理人谭追来，上海中夏旭波律师事务所律师。
被告昆山市住房和城乡建设局，住所地江苏省昆山市同丰路598号。
法定代表人周继春，该局局长。
委托代理人王检阅。
委托代理人邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。
第三人昆山市土地储备中心，住所地江苏省昆山市同丰西路***号。
法定代表人徐锁发，该中心主任。
委托代理人赵鹏程，江苏海联海律师事务所律师。
原告张燕、姚伟诉被告昆山市住房和城乡建设局（以下简称“昆山住建局”）拆迁行政裁决一案，本院2014年10月8日接受起诉状，同日受理，案号（2014）昆行初字第0093，2014年10月10日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。原告张兰珍就同一行政行为提起行政诉讼，本院2014年10月11日接受诉状，因张燕、姚伟与张兰珍不同意作为共同原告，本院2014年10月13日受理，案号（2014）昆行初字第0099号。2014年10月14日，因被诉行政行为相同，本院依职权决定将（2014）昆行初字第0093号张燕、姚伟诉昆山住建局拆迁行政裁决一案与（2014）昆行初字第0099号张兰珍诉昆山住建局拆迁行政裁决一案合并审理。本院于2014年11月11日依法追加昆山市土地储备中心（以下简称“土地储备中心”）为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭审理了本案，原告张燕、姚伟及原告张兰珍的委托代理人谭追来，被告的委托代理人王检阅、邓惠明，第三人的委托代理人赵鹏程到庭参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年12月16日第二次公开开庭审理了本案，原告张燕、姚伟及原告张兰珍的委托代理人谭追来，被告的委托代理人邓惠明，第三人的委托代理人赵鹏程到庭参加诉讼。三原告当庭申请司法鉴定。本院依法组成合议庭，于2015年7月13日第三次公开开庭审理了本案，原告张燕、姚伟及原告张兰珍的委托代理人谭追来，被告的委托代理人邓惠明，第三人的委托代理人赵鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告昆山住建局2014年7月4日作出昆住建开房裁［2014］17号房屋拆迁裁决书，认为申请人（土地储备中心）在实施收购储备珠江路西侧3号地块实施前期开发建设项目区域内的房屋拆迁是经其批准后实施的，该拆迁行为合法有效；被申请人（张燕、姚伟、张兰珍）选择产权调换的补偿方式，是符合拆迁政策规定的，予以支持。申请人采用市场比较法评估确定被申请人原有一套位于昆山市开发区XX村XX#楼XX室建筑面积为68.13平方米房屋的补偿金额，并按产权调换方式拟期房安置一套位于昆山开发区XX天地XX号楼XX建筑面积为140.68平方米住宅商品房供被申请人购买的方案，是符合拆迁政策的，予以支持。对被申请人认为因拆迁公司原因导致其失去选房权利而未签约的观点，其认为，从拆迁证据材料里反映，申请人已告知申请人于规定时间内先签约再选房程序，该通知于拆迁现场进行张贴告示，故对被申请人所持观点不予支持。对被申请人提出张兰珍所拥有50%房屋产权的拆迁补偿奖励系数要按照0.8计算，张燕、姚伟所拥有50%房屋产权的拆迁补偿系数按照0.7计算的要求，其认为因无相应政策规定，且申请人对被申请人的补偿安置已到位。根据《苏州市城市房屋拆迁管理条例》第十三条、第十八条、第十九条、第二十条第一款、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十五条、第二十六条、第三十三条之规定，裁决：一、申请人补偿被申请人原有一套位于昆山市开发区XX西村XX#楼XX室建筑面积为68.13平方米商业房的评估价金额为337243.5元，室内装修评估价金额为21315.76元，车库评估价金额为6120元，补偿奖励金额为98643.72元，合计结算补偿总金额为463322.98元。二、被申请人应付申请人拟期房安置一套位于昆山开发区XX天地XX号楼XX室建筑面积为140.68平方米住宅商品房的购房款金额531770.4元。三、补偿款总金额与购房款总价值相抵，被申请人应向申请人支付产权调换房的差价款金额为68447.42元。四、申请人提供位于开发区XX园XX号楼X室建筑面积90.4平方米的房屋供被拆迁人临时过渡使用，过渡期间支付使用费。被申请人在腾退过渡房后，凭合法手续领取安置房钥匙。五、被申请人必须自本裁决书送达之日起15日内办毕搬迁手续，携实际居住者搬到开发区X园XX号楼XX室过渡房居住，并将位于昆山市开发区XX西村XX#楼XX室的被拆迁房屋交付申请人验收后拆除。在拆除前，申请人要按有关政策规定对被申请人支付搬迁费、临时安置补助费、附着物作价款和其他搬迁补贴。
原告张燕、姚伟诉称，一，被告裁决主要证据不足，且以非法证据作为认定事实的依据导致认定事实错误。所有的拆迁通知书、评估单等材料显示为原告张燕一人，未包括其母亲张兰珍，导致原告错失最佳选房时机。被告裁决所依据的送达证、评估证据均违法或伪造。拆迁人在收到原告对房屋评估报告的复核申请后拒绝复核。二，裁决程序违法。行政裁决机关未依法告知原告裁决庭组成人员，也未告知原告有申请回避的权利。行政裁决机关并未核实评估结果，系违反法定程序。三，裁决适用法律错误。《苏州市城市房屋拆迁管理条例》第八条规定拆迁人应在拆迁公告之日起7日内向被拆迁人发送拆迁通知书，但拆迁人因发送材料错误，在时隔一年之后再次向原告发送材料，系明显违法；上述条例第十条规定房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受委托，但被告所属部门参与了拆迁，显然违法。拆迁人在原告丧失选房权利和复核权利后强制指定房屋要求原告签署补偿协议，明显违法。故请求法院撤销被告于2014年7月4日作出的昆住建开房裁［2014］17号房屋拆迁裁决书；诉讼费由被告承担。
原告张兰珍诉称，一，被告裁决主要证据不足，且以非法证据作为认定事实的依据。拆迁人并未按照《苏州市城市房屋拆迁管理条例》第八条规定在公告之日起七日内向原告送达拆迁通知书；无拆迁登报公告的证据；无裁决书第五页载明的证据材料，更无拆迁人完成向原告送达证据材料的证据；拆迁人未履行通知共有产权人共同书面委托代理人订立拆迁安置补偿协议的义务。二，被告裁决书认定事实错误。拆迁人将作为房屋共有权人的原告遗漏，导致拆迁人根本未通知原告。且拆迁人直到拆迁选房结束后才告知原告拆迁事宜，导致原告丧失选择补偿方式及选房权。裁决中认定拆迁人依法完成了对被拆迁房屋评估及告知义务系认定事实错误。拆迁人未依法通知原告作为共有权人参与被拆迁房屋的查勘与测量，在原告不知情的情况下完成了上述程序，侵犯了原告的合法权益。三，被告裁决程序违法。行政裁决机关未依法告知原告裁决庭组成人员及回避权利，且未核实评估结果，违反法定程序。四，裁决适用法律错误。《苏州市城市房屋拆迁管理条例》第八条规定拆迁人应在拆迁公告之日起7日内向被拆迁人发送拆迁通知书，但拆迁人将原告张兰珍遗漏；上述条例第十条规定房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受委托，但被告所属部门参与了拆迁；上述条例第十一条规定拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁安置补偿协议，但拆迁人在原告丧失选房权利、复核权利后强行指定房屋要求签署补偿协议的行为违法。故请求法院撤销被告于2014年7月4日作出的昆住建开房裁［2014］17号房屋拆迁裁决书；诉讼费由被告承担。
原告张燕、姚伟向本院提供的证据：昆住建开房裁［2014］17号房屋拆迁裁决书。
原告张兰珍向本院提供的证据：昆住建开房裁［2014］17号房屋拆迁裁决书。
原告张燕、姚伟当庭提交以下证据：1、关于新城天地剩余安置房源公开调配的告示；2、房屋拆迁资料送达回证（仅有拆迁人处署有张兰珍、张燕，其他均为空白）；3、昆开信复（2010）82号关于李道良等人信访事项的答复意见；4、回执。
原告张兰珍当庭提交以下证据：1、锦溪镇三联村村委会证明；2、权利义务告知书。
被告昆山住建局辩称，首先，答辩人依法领取的房屋拆迁许可证，符合《城市房屋拆迁管理条例》及相关地方法规的规定，合法有效。其次，昆山开发区新城拆迁公司对被拆迁人的房屋拆迁补偿安置事宜的程序和实体均合法。再次，因拆迁人与被拆迁人无法达成协议，答辩人依法受理拆迁人提出的房屋拆迁裁决申请，并进行调节，所作出的房屋拆迁裁决书合法有效。综上所述，三原告之诉讼请求无事实根据，无法律依据，依法应当予以驳回。
被告于2014年10月18日向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据：
一、与房屋拆迁许可相关的证据：
1、房屋拆迁许可证（2010年4月14日）及存根；2、领取拆迁许可证的申请；3、关于昆山市土地储备中心对收购储备开发区6宗土地的批复（昆政复［2009］30号）；4、关于昆山市土地储备中心对收购储备珠江路西侧3号地块的批复（昆开基［2009］229号）；5、建设用地规划许可证（地字昆开［2009］0141号）及用地红线图；6、房屋拆迁计划和拆迁方案；7、银行存款账单；8、委托拆迁合同；9、公告（昆住建开拆许听字［2010］第004号）及照片；10、拆迁行政许可听证申请登记表；11、关于放弃发放拆迁许可证听证权利的备忘；12、关于对收购储备珠江路西侧3号地块项目建设进行房屋拆迁准予行政许可的决定；13、昆山市城市房屋拆迁公告（昆开［2010］第4号）及登报照片；14、延期拆迁许可证申请和答复及公告登报（2011年4月14日）；15、延期拆迁许可证申请和答复及公告登报（2011年10月13日）；16、延期拆迁许可证申请和答复及公告登报（2012年4月13日）；17、延期拆迁许可证申请和答复及公告登报（2012年10月13日）；18、延期拆迁许可证申请和答复及公告登报（2013年4月13日）；19、延期拆迁许可证申请和答复及公告登报（2013年10月13日）；20、延期拆迁许可证申请和答复及公告登报（2014年4月13日）；21、延期拆迁许可证申请和答复及公告登报（2014年10月13日）；22、延期拆迁许可证申请和答复及公告登报（2015年4月13日）；23、昆山市土地储备中心组织机构代码证及法定代表人证明；24、昆山开发区新城拆迁有限公司营业执照、组织机构代码证及资质证书；
二、实体证据：
1、选定评估机构等照片；2、第一次房屋拆迁资料送达回证及附件（拆迁通知、房屋面积测量及评估通知、房屋拆迁实施细则）；3、第二次房屋拆迁资料送达回证及附件（拆迁房屋建筑面积及用途认定告知书）；4、第三次房屋拆迁资料送达回证及附件（拆迁房屋评估咨询通知、拆迁房屋评估单）；5、2010年7月6日的房屋拆迁资料送达回证及附件（签订协议通知、通知）；6、公正签约程序号图示及照片；7、珠江路西侧三号地块第七组被拆迁人抽签序列号登记簿及签约程序号登记簿；8、第四次房屋拆迁资料送达回证及附件（拆迁房屋评估结果及附着物作价认定单告知书、拆迁房屋补偿安置拟定方案告知书、拆迁房屋评估报告书）；9、2011年6月16日的房屋拆迁资料送达回证（拆迁通知、房屋面积测量及评估通知、房屋拆迁实施细则、拆迁房屋建筑面积及用途认定告知书、拆迁房屋评估咨询通知）；10、第五次房屋拆迁资料送达回证及附件（签订协议通知）；11、2013年4月22日房屋拆迁资料送达回证（拆迁房屋建筑面积及用途认定告知书《二》、昆山市规划局昆规开建违［2013］34号违章认定及案件移交函、房屋面积测量报告）；12、2013年5月3日房屋拆迁资料送达回证（拆迁房屋评估结果及附着物作价认定单告知书《二》、拆迁房屋补偿安置拟定方案告知书《二》（期房安置方案）、拆迁房屋评估报告书《二》）；13、6次拆迁会谈记录；14、产权调换房、中转房资料（证明两份、安置房平面图）；15、关于住宅商品房销售价格的批复（昆价价字第［2011］76号）；16、被拆迁人身份证明；17、新城拆迁公司工作人员证明；18、社区工作人员证明；19、关于昆山开发区XX西村XX号楼XX室动迁情况说明。
三、与房屋拆迁裁决程序相关的证据：
1、裁决申请书；2、授权委托书；3、关于珠江路西侧3号地块项目拆迁情况汇报；4、昆山市住房和城乡建设局裁决案件立案审批表；5、昆山书住房和城乡建设局文件送达回证及附件（昆山市住房和城乡建设局第一次调解通知、应答通知、答辩书、权利义务告知书、裁决申请书）；6、调查笔录（第一次调解）；7、中止拆迁裁决决定书（昆住建开房［2014］11号）及送达回证；8、昆山市住房和城乡建设局文件送达回证（房屋拆迁回复裁决决定书（昆住建开房裁［2014］12号）、第二次调解通知）；9、调查笔录（第二次调解）；10、中止拆迁裁决决定书（昆住建开房［2014］13号）及送达回证；11、申请评估复核及复核评估说明；12、房屋拆迁恢复裁决决定书（昆住建开房［2014］14号）及送达回证；13、昆山市住房和城乡建设局通知及送达回证（第三次调解通知）；14、调查笔录（第三次调解）；15、房屋拆迁裁决书及送达回证。
四、被告提供的法律依据：
1、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）；2、城市房屋拆迁管理条例（国务院令305号）；3、江苏省城市房屋拆迁管理条例；4、苏州市城市房屋拆迁管理条例；5、苏州市城市房屋拆迁管理条例实施办法（苏府［2002］103号）；6、苏州市市区城市房屋拆迁补偿安置实施办法（苏府［2004］36号）；7、城市房屋拆迁行政裁决工程规程（建住［2003］252号）；8、江苏省城市房屋拆迁行政裁决工作规程（苏建房［2006］205号）；9、江苏省城市房屋拆迁行政裁决与行政强拆听证办法（苏建房［2004］349号）；10、苏州市城市房屋拆迁纠纷行政裁决办法（苏府［2004］56号）；11、苏州市城市房屋拆迁行政许可听证办法（苏府［2005］34号）；12、城市房屋拆迁估价指导意见（建住房［2003］234号）；13、苏州市城市房屋拆迁评估管理暂行规定（苏房［2004］10号）；14、苏州市城市房屋拆迁评估技术规范（苏房［2008］3号）；15、昆山市人民政府关于我市城区房屋拆迁补偿安置有关问题的通知（昆政办抄［2006］字第30号）；16、昆山市建设局、物价局关于调整搬迁补助费、临时安置补助费等发放标准的通知（昆建［2008］288号）；17、昆山市建设局《关于公布2009年度昆山市市区城市房屋拆迁区位基准价和区位及商业用房道路类别的通知》（昆建［2009］167号）。
第三人土地储备中心述称，其已经告知原告在规定时间内先签约再选房的程序，该通知于拆迁现场进行张贴告示。被告作出的房屋拆迁裁决事实清楚、程序合法。原告与答辩人达不成拆迁补偿协议，经答辩人申请，被告依法作出了房屋拆迁裁决书。综上，请求法院依法驳回三原告的诉讼请求。
第三人昆山市土地储备中心未向我院提供证据、依据。
经庭审质证，对三原告提交的所有证据，各方当事人对真实性均未提出异议，本院对其证据效力予以确认。
对被告所举第一组证据2-5、7、23的真实性，三原告及第三人均无异议，故对其证据效力予以确认。对证据1，原告张燕、姚伟认为无法确认真实性；证据12、13，原告张兰珍认为无法确认真实性；证据9、14-22，三原告均认为无法确认真实性，本院认为上述证据在形式上符合行政诉讼证据的法定要件，故对其证据效力予以确认。证据6、8，原告张燕、姚伟认为系伪造；证据24，原告张兰珍认为系伪造；证据10、11，三原告认为均系伪造，本院认为上述材料均属真实、客观，故对其证据效力予以确认。
对被告所举第二组证据，对证据1-6、8-13、19，三原告均提出异议。其中，对证据4中的送达回证（2010年7月5日）、证据8中的送达回证（第四次、2011年5月17日）、证据9中的送达回证（2011年6月16日），原告张燕、姚伟认为均系伪造，并提出对其形成时间进行司法鉴定。司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心于2015年6月30日出具司鉴中心（2015（技鉴字第491号鉴定意见书，认为无法判断上述检材1至检材3的形成时间。证据7、14-18，原告张兰珍提出异议。其中，对证据13中两页2011年4月25日18点25分的拆迁会谈记录、一页2011年5月17日17点10分的拆迁会谈记录，原告张兰珍认为均系伪造，并提出对其形成时间进行司法鉴定。西南政法大学司法鉴定中心于2015年6月15日出具西政司法鉴定中心（2015（鉴字第0329号“退案说明”，认为无法进一步判断上述检材的形成时间，不能达致委托鉴定要求。本院认为，证据12系被告向张兰珍、张燕、姚伟进行留置送达的回证，记载时间为2013年5月3日，送达的材料是“拆迁房屋评估结果及附着物作价认定告知书《二》、拆迁房屋补偿安置拟定方案告知书《二》、房屋评估报告书《二》”；但房屋评估报告书《二》的制作时间为2013年5月8日，其送达时间不可能早于制作时间，故对证据12的效力，本院不予确认。其余证据在形式上符合行政诉讼证据的法定要件，对其真实性，本院均予以认可。
对被告所举第三组证据1、4、15的真实性，三原告均无异议，故对其证据效力予以确认。证据2、3、9、10、12、13，原告张兰珍提出异议，认为不能作为裁决的依据，本院认为上述证据在形式上的合法要素齐全，故对其证据效力予以确认。证据5-8、11、14，三原告均提出异议，认为不能作为裁决的依据，本院认为上述证据在形式上的合法要素齐全，故对其证据效力予以确认。
经审理查明，2009年8月24日，昆山市人民政府作出昆政复［2009］第30号《市政府关于同意收购储备开发区6宗土地的批复》，同意昆山市土地储备中心将开发区6宗建设用地使用权予以收购储备，其中珠江路西侧、朝阳路北侧，面积8562平方米的地块为本案所涉地块。2009年9月17日，江苏昆山经济技术开发区管理委员会作出昆开基［2009］229号《关于昆山市土地储备中心对收购储备珠江路西侧3号地块实施前期开发建设项目的批复》，同意昆山市土地储备中心对开发区珠江路西侧，朝阳路北侧地块进行收购储备。2009年9月29日，第三人昆山市土地储备中心取得了地字昆开（2009）0141号建设用地规划许可证。
2010年3月19日，第三人昆山市土地储备中心向被告昆山住建局提出了领取拆迁许可证的申请，并同时提交了《市政府关于同意收购储备开发区6宗土地的批复》、《关于昆山市土地储备中心对收购储备珠江路西侧3号地块实施前期开发建设项目的批复》、建设用地规划许可证、受托方为昆山开发区新城拆迁有限公司的委托拆迁合同、昆山开发区新城拆迁有限公司的中国民生银行苏州昆山支行对账单、珠江路西侧3号地块实施前期开发建设项目房屋拆迁计划和拆迁方案以及新城天地安置商品房层次价格表等相关资料。因该拆迁项目直接涉及申请人与他人之间重大利害关系，2010年3月22日，被告昆山住建局对该拆迁申请事宜及拆迁范围内的权利人的听证权利予以公告并对该公告进行张贴。拆迁范围内的263户在规定的2010年3月22日至2010年3月26日期间未提出听证申请。
2010年4月8日，被告昆山住建局作出了关于对昆山市土地储备中心收购储备珠江路西侧3号地块实施前期开发建设项目进行房屋拆迁准予行政许可的决定，并于2010年4月14日向第三人昆山市土地储备中心颁发了昆开拆许字（2010）第4号房屋拆迁许可证，许可拆迁范围为东至珠江路、西至空地、南至朝阳路、北至空地，拆迁占地面积8562㎡，非住宅建筑面积9357㎡，住宅建筑面积15600㎡，拆迁实施单位为昆山开发区新城拆迁有限公司，拆迁期限自2010年4月14日至2010年10月13日。2010年4月14日，被告将上述拆迁许可公告登载于《昆山日报》并予以张贴。2010年9月29日、2011年3月30日、2011年9月26日、2012年3月30日、2012年9月26日、2013年3月20日、2013年9月25日、2014年3月27日、2014年9月25日，被告昆山住建局分九次批准拆迁期限分别延长至2011年4月14日、2011年10月13日、2012年4月13日、2012年10月13日、2013年4月13日、2013年10月13日、2014年4月13日、2014年10月13日、2015年4月13日。上述延期公告均登载于《昆山日报》。
另查明，本案所涉房屋位于昆山市开发区XX西村XX#楼XX室的房屋，原属张桂龙与张兰珍（张燕的父母）夫妻共同所有。1999年5月28日张桂龙因病死亡，其遗留上述房产的一半经2010年7月6日公证由其女儿张燕一人继承。2010年8月4日颁发的昆房权证开发区字第××号房屋所有权证上记载，“房屋所有权人张燕、配偶姚伟，共同共有：张兰珍、张燕”；同日颁发的昆房权证开发区字第××号房屋所有权证上记载，“房屋所有权人张兰珍，共同共有：张兰珍、张燕”。上述房屋所有权记载的建筑面积为64.83平方，该房屋属于涉案拆迁范围。
2010年4月26日，昆山开发区新城拆迁有限公司对评估机构的选择进行了张贴公示，并确定了评估机构为昆山市中建房地产评估有限责任公司。2010年4月29日，拆迁通知、房屋面积测量及评估通知、房屋拆迁实施细则直接送达给原告张燕；2010年5月10日，拆迁房屋建筑面积及用途认定告知书直接送达给原告张燕，该材料记载“住房面积68.13平方米、车库面积6.12平方米、自建房面积4.49平方米”。2010年7月5日，拆迁房屋评估咨询通知及评估单对原告张燕进行留置送达。2010年7月6日，签订协议通知、抽签签约通知对原告张燕进行留置送达。
2010年8月10日，昆山市中建房地产评估有限责任公司出具房地产估价报告，对昆山市开发区XX西村XXX#楼XX室房屋的评估价值为人民币366924.26元。
2011年5月17日，拆迁房屋评估结果及附着物作价认定单告知书、房屋补偿安置拟定方案告知书（期房安置方案）、拆迁房屋评估报告书对张燕及张兰珍进行留置送达。2011年6月16日，拆迁通知、房屋面积测量及评估通知、房屋拆迁实施细则（操作办法）、拆迁房屋建筑面积及用途认定告知书、拆迁房屋评估咨询通知、签订协议通知等材料再次向张兰珍、张燕进行留置送达。2013年4月22日，拆迁房屋建筑面积及用途认定告知书《二》、违章认定及案件移交函、房屋面积测量报告等材料向张兰珍、张燕、姚伟进行留置送达。2013年5月8日，昆山市中建房地产评估有限责任公司再次出具房地产估价报告，对昆山市开发区XX西村XX#楼XX室房屋的评估价值为人民币364679.26元。
又查明，2011年4月25日、2011年5月17日、2011年5月19日、2013年5月31日、2014年4月29日，第三人昆山市土地储备中心、昆山开发区新城拆迁有限公司与被拆迁人张兰珍、张燕分别六次就拆迁安置补偿进行了协商，但双方未能达成一致意见。
2014年4月17日，第三人昆山市土地储备中心因与张燕、姚伟及张兰珍未能就拆迁安置补偿达成协议而向被告昆山住建局提出裁决申请。2014年4月18日，被告昆山住建局正式立案，并于2014年4月22日第一次召集拆迁当事人到指定场所调解。在调查过程中，被告昆山住建局发现相关事实不清，分别于2014年4月23日、2014年5月28日作出房屋裁决中止决定书，并于2014年5月23日、2014年6月13日恢复裁决，且每次都召集拆迁双方当事人到指定场所调解。除去第二次调解张兰珍无正当理由缺席之外，其余调解本案两原告及张兰珍均参加。其中，原告张燕、姚伟在2014年6月7日对评估报告的结果提出复核申请；评估机构于2014年6月10日作出复核评估说明。因分歧较大，上述三次调解均未能就拆迁安置补偿达成一致意见。
2014年7月4日，被告昆山住建局作出昆住建开房裁［2014］17号房屋拆迁裁决书：一、申请人补偿被申请人原有一套位于昆山市开发区XX西村XX#楼XX室建筑面积为68.13平方米商业房的评估价金额为337243.5元，室内装修评估价金额为21315.76元，车库评估价金额为6120元，补偿奖励金额为98643.72元，合计结算补偿总金额为463322.98元。二、被申请人应付申请人拟期房安置一套位于昆山开发区XX天地XX楼XX室建筑面积为140.68平方米住宅商品房的购房款金额531770.4元。三、补偿款总金额与购房款总价值相抵，被申请人应向申请人支付产权调换房的差价款金额为68447.42元。四、申请人提供位于开发区XX园XX号楼XX室建筑面积90.4平方米的房屋供被拆迁人临时过渡使用，过渡期间支付使用费。被申请人在腾退过渡房后，凭合法手续领取安置房钥匙。五、被申请人必须自本裁决书送达之日起15日内办毕搬迁手续，携实际居住者搬到开发区XX园XX号楼XX室过渡房居住，并将位于昆山市开发区XX西村XX#楼XX室的被拆迁房屋交付申请人验收后拆除。在拆除前，申请人要按有关政策规定对被申请人支付搬迁费、临时安置补助费、附着物作价款和其他搬迁补贴。
再查明，《珠江路西侧3号地块房屋拆迁补偿安置操作办法》（拆迁实施细则）明确：XX天地住宅XX号楼住宅商品房购买基准价格为每平方4980元，其中XX室的楼层差价为每平方1200元。
本院认为，依据2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。昆山住建局于2010年4月14日颁发了拆迁许可证，根据《城市房屋拆迁管理条例》第五条第二款、第十六条第一款的规定，昆山住建局作为昆山市房屋拆迁管理部门，依法对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理，对拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，有权进行裁决。故昆山住建局是本案的适格被告。
本案的争议焦点是：1、拆迁许可是否合法；2、拆迁评估程序是否合法；3、行政裁决程序是否合法、证据是否确凿。
关于拆迁许可是否合法的问题，三原告均提出，房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，其所属部门也不得参与拆迁。本院认为，本案第三人土地储备中心作为拆迁人向被告昆山住建局申领拆迁许可证，依据《城市房屋拆迁管理条例》第七条规定的内容，提供了相应的项目批复、用地批准文件及规划许可证、拆迁计划和方案、委托昆山开发区新城拆迁有限公司实施拆迁的委托合同等申领文件材料并确定其为拆迁实施单位，符合相关法律规定。第三人土地储备中心及拆迁实施单位也显然并非被告昆山住建局的所属部门。故对三原告的上述主张不予支持。
关于拆迁评估程序是否合法的问题，《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条、第七条规定，房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。《苏州市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》第六条亦规定，同意拆迁范围内的房屋拆迁评估，原则上由一家具有房屋拆迁估价资格的估价机构进行评估。房屋拆迁评估由拆迁人在房产行政主管部门公布的房屋拆迁估价机构名录中选定，拆迁人应当将选定的估价机构名称、估价人员的名单、证号向被拆迁人公示。如同一拆迁范围内半数以上被拆迁人持有异议，由房屋拆迁管理部门在符合条件的估价机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应当在抽签前3日内在拆迁地点公告抽签的时间和地点。房屋拆迁机构选定后由拆迁人书面进行委托，并签订房屋拆迁评估委托合同。本案中，三原告均主张拆迁评估机构的选定不合法。本院认为，第三人昆山市土地储备中心选定被告昆山住建局公布的2010年度昆山市房屋拆迁评估机构名录中的评估机构为昆山市中建房地产评估有限责任公司，并对此予以公告，告知了被拆迁人如有异议，在公示之日起七日内以书面形式报相关房屋拆迁管理部门，如半数以上被拆迁人持有异议则由昆山市人民政府城市房屋拆迁管理办公室开发区办公室在上述评估机构中抽签确定。故对于拆迁评估机构的选择符合上述相关规定。原告张兰珍又主张，第二份估价报告中的现场踏勘时间是2013年5月10日，但该报告的制作时间却是2013年5月8日，明显造假。本院认为，2010年5月10日，拆迁评估机构对估价对象进行现场勘查并做记录。2013年5月8日，昆山市中建房地产评估有限责任公司制作第二份房地产拆迁估价报告时，依据2010年5月10日的现场勘查结果，确定2010年4月14日为估价时点，得出最终的评估结果并无不妥。原告张燕、姚伟还主张，拆迁人拒绝其对评估结果进行复核。但根据被告提供的证据显示，原告张燕、姚伟在2014年6月7日对评估报告的结果提出复核申请；评估机构于2014年6月10日作出复核评估说明。故本案所涉拆迁评估程序合法。
关于行政裁决程序是否合法的问题，本案原告提出被告未告知原告裁决庭组成人员、申请回避权，及未依法核实评估结果的主张，无事实根据与法律依据，本院不予支持。关于本案被诉行政裁决的证据是否确凿的问题，《城市房屋拆迁估价指导意见》第十八条规定，估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。本案中，从被告提供的证据看，第二次房屋评估报告书的制作时间为2013年5月8日；但被告向张兰珍、张燕、姚伟进行留置送达的回证上记载的时间为2013年5月3日，送达的材料是“拆迁房屋评估结果及附着物作价认定告知书《二》、拆迁房屋补偿安置拟定方案告知书《二》、房屋评估报告书《二》”。显然，在评估程序中，作为房屋评估委托人的昆山开发区新城拆迁有限公司将第二次房屋评估报告书向原告送达的事实无法认定，该评估报告不能作为本案被诉房屋行政裁决的证据使用，故被告最终作出裁决的实体性内容主要证据不足。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：
撤销被告昆山市住房和城乡建设局2014年7月4日作出的昆住建开房裁［2014］17号房屋拆迁裁决书。
案件受理费50元，由被告昆山市住房和城乡建设局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。
审 判 长 李诗茵
代理审判员 周 游
人民陪审员 刘沁芳
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 晋玉芳