宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁02民终961号
上诉人（原审第三人）东方建设集团有限公司宁夏分公司。
负责人方成吾，该公司经理。
委托诉讼代理人：罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师
委托诉讼代理人：杨丽萍，宁夏宁众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许磊，男，1982年3月10日出生，汉族，个体。
委托诉讼代理人：王乃武，宁夏致和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李冬芝，宁夏致和律师事务所律师。
原审被告：宁夏鑫洲置业有限公司。
法定代表人陈小林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈泽东，宁夏鑫源律师事务所律师。
上诉人东方建设集团有限公司宁夏分公司（以下简称东方建
设宁夏分公司）与被上诉人许磊、原审被告宁夏鑫洲置业有限公司（以下简称宁夏鑫洲置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2016）宁0221民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东方建设宁夏分公司及其委托诉讼代理人罗少忠、杨丽萍，被上诉人许磊的委托诉讼代理人王乃武、李冬芝，原审被告宁夏鑫洲置业公司及其委托诉讼代理人陈泽东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
东方建设宁夏分公司的上诉请求：1、请求依法撤销原判，依法改判驳回许磊的原审全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由许磊承担。
事实与理由：1、许磊与宁夏鑫洲置业公司之间不存在买卖合同关系，本案中的《认购书》应属于商品房买卖合同，不是房屋买卖合同关系，一审认定事实错误。该《认购书》出现的原因系许磊与案外人斯某某之间存在债权债务关系。宁夏银台房地产开发有限公司与东方建设宁夏分公司签订工程《协议书》，斯某某作为该工程部门实际施工人，向许磊借款300万元，许磊要求斯某某对该借款抵押担保，故斯某某伪造东方建设宁夏分公司公章，伪造了订房明细及销售委托书，在东方建设宁夏分公司不知情的情况下伪造了相关手续，与许磊签订了房屋《认购书》。故一审法院认定该《认购书》是有效的。2014年3月27日起至2016年1月19日止，斯某某共计支付3169550元，现许磊等人假借房屋买卖合同纠纷变相要挟斯某某以房顶账无理无据，且以超出斯某某未偿还的借款。2、许磊一审诉讼请求有误，一审法院没有查明。3、本案程序违法，斯某某在本案中既是债权债务产生的实际借款人，又与许磊是涉案借款支付本息的当事人，故斯某某为本案利害关系人。宁夏鑫洲置业公司向一审法院申请追加斯某某为本案第三人参加诉讼，但一审法院对该申请予以驳回，违反法律程序。请求二审法院判如所请。
许磊辩称，1、东方建设宁夏分公司不是本案中适格的上诉人，根据法律规定，一审判决在判令第三人承担民事责任的情况下，其才享有当事人的诉讼权利义务，一审判决并未判决东方建设宁夏分公司承担民事责任，因此其作为东方建设宁夏分公司提起上诉主体不适格。2、东方建设宁夏分公司关于一审程序违法的陈述是不正确的，一审中所有的当事人都没有申请追加斯某某作为本案的第三人，法院关于该问题也向东方建设公司宁夏分公司和宁夏鑫洲置业公司做了核实。3、关于东方建设宁夏分公司公章真伪的问题，一审法院向东方建设宁夏分公司做出了充分的释明，一审法院的审理也不存在问题。4、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回东方建设宁夏分公司的上诉请求。
宁夏鑫洲置业公司辩称，1、坚持我们一审的答辩、质证意见，与许磊签订认购书是依照东方建设宁夏分公司的指示，是完成商品房买卖的法定签约义务，对涉案房屋的房款并未收取，上述房屋也是抵顶东方建设宁夏分公司的工程款。2、对涉案房屋未签订正式的商品房买卖合同的原因是因为东方建设宁夏分公司于2016年1月发函要求停办所有手续。因此造成本案诉讼的直接原因与宁夏鑫洲置业有限公司无关，宁夏鑫洲置业有限公司不应承担本案诉讼费。
许磊向一审法院起诉请求：1.确认许磊与宁夏鑫洲置业公司签订的《金水湖畔》认购书有效；2.宁夏鑫洲置业公司与许磊签订平罗县金水湖畔东6号商服楼XX号房屋、平罗县金水湖畔东6号商服楼XX号房屋和平罗县金水湖畔东3号商服楼XX号房屋的正式《商品房买卖合同》；3.宁夏鑫洲置业公司为许磊办理上述三套房屋的产权证；4.本案诉讼费由宁夏鑫洲置业公司负担。
一审法院认定事实：2013年9月30日，宁夏银台房地产开发有限公司（简称银台房地产公司）作为金水湖畔东区5期11#、12#、13#、15#、23#、25#的工程的发包方，与承包方东方建设宁夏分公司签订有关上述工程中土建和水、电暖安装等所有工程的《协议书》。工程施工期间，斯某某作为该工程中部分工程的实际施工人，将东方建设宁夏分公司从银台房地产公司抵顶工程款的部分房屋以抵顶债务的形式抵顶给本案许磊及其他人（另案起诉的贾某某、张某、郭某某、李某）。2014年1月23日，宁夏鑫洲置业公司依据斯某某签字并有东方建设宁夏分公司盖章确认的三份收据，确定了东方建设宁夏分公司已收到许磊“东6号楼XX、XX商铺、3号楼XX商服”房款的事实，宁夏鑫洲置业公司于当日与许磊签订了一份《金水湖畔认购书》。认购书中明确了认购方许磊订购房屋房号、面积、单价、总价及付款方式（一次性付款）等；并在协议第二条注明了“顶账房款已付清”；协议第三条第2项：“本认购书的有效期为：自本认购书签字生效起至正式的《平罗县商品房买卖合同》签约完成后，本认购书自动失效。
2014年1月24日，东方建设宁夏分公司向银台房地产公司出具《东方公司顶房明细》告知其抵顶给许磊的房屋具体楼号、面积、金额。2015年10月29日，宁夏鑫洲置业公司与东方建设宁夏分公司对双方抵顶工程款的房屋进行最终确认时，涉案房屋罗列其中（见《东方公司11#-25号楼顶房协议最终对账明细表》第23、24、40项）。2014年8月8日银台房地产公司名称变更为宁夏鑫洲置业公司。现许磊要求宁夏鑫洲置业公司依据该认购书签订正式的购房合同，并为其办理房屋产权登记手续，但因宁夏鑫洲置业公司至今未办理，引起许磊的诉讼。
一审法院认为，关于认购书的性质，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案涉及的《认购书》对出售方和认购方名称和姓名、商服的坐落、面积、单价、付款方式、认购书的有效期限等均做出明确的约定，已经具备商品房买卖合同的主要内容。同时认购书中明确认购方许磊已将涉案房款全部付清。故本案中的《认购书》应属于商品房买卖合同。该协议不违反法律、法规的强制性规定，故为合法、有效协议，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。许磊已付清房款，故宁夏鑫洲置业公司应当依据所签订的认购书协助许磊办理相应的房屋所有权证。
对于许磊要求法院判令宁夏鑫洲置业公司与其签订涉案房屋的正式《商品房买卖合同》的诉讼请求，因当事人之间签订合同属双方意思自治，不属于法院干预的范围，故对该诉讼请求，依法不予支持；宁夏鑫洲置业公司拒绝协助许磊办理涉案房屋的相关产权手续的辩解意见，既无法律依据也无事实依据，故对其辩解意见不予采纳；对于东方建设宁夏分公司否认其以顶账方式将涉案房屋出售给许磊，并向宁夏鑫洲置业公司出具（抵顶）收据的辩解意见，因其与宁夏鑫洲置业在2015年10月29日的“东方公司11#-25#楼顶房协议最终对账明细表”已经确认涉案房屋发生抵顶的事实，故对该辩解意见，依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、许磊与宁夏鑫洲置业有限公司于2014年1月23日签订的平罗县金水湖畔东6号商服楼XX号房屋、平罗县金水湖畔东6号商服楼XX号房屋和平罗县金水湖畔东3号商服楼XX号房屋的认购书均有效；二、宁夏鑫洲置业公司在判决生效后三十日内协助许磊办理上述房屋的产权证；三、驳回许磊的其他诉讼请求。案件受理费100元，由宁夏鑫洲置业公司负担。
本院二审期间，东方建设宁夏分公司向法庭提交的证据，本院组织双方当事人进行质证：
证据一，中国农业银行交易明细1份（复印件），用以证明：李某、许磊与东方建设宁夏分公司项目负责人斯某某达成了口头借款约定，李某、许磊向东方建设宁夏分公司借款300万元，东方建设宁夏分公司提供《金水湖畔房屋认购书》作为担保保证债权实现。2014年1月24日，2014年8月30日李某通过银行转账方式向斯某某汇款300万元，履行了提供借款的义务。
许磊发表的质证意见为：该证据不属于新证据，东方建设公司宁夏分公司的行为程序违法，对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，与本案无关。
宁夏鑫洲置业公司发表的质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为宁夏鑫洲置业公司无关，上述证据是许磊与东方建设宁夏分公司项目负责人的关系。
证据二，中国农业银行转账凭证27份、中国银行转账凭证1份、黄河农业商业银行转账凭证1份（原件），用以证明：斯某某按照借款合同约定，自2014年3月27日至2015年10月26日先后向李某、许磊偿还本金292万元，符合借款合同权利义务关系。
许磊发表的质证意见：该证据不属于新证据，东方建设宁夏
分公司的行为程序违法，对真实性、合法性无异议，但与本案无关，达不到东方建设宁夏分公司的证明目的，转款凭证只能证实转款的行为，但是因为什么转款说不清楚。
宁夏鑫洲置业公司发表的质证意见：对该证据的真实性、合法性及关联性没有异议，但认为与宁夏鑫洲置业公司无关，上述证据是许磊与东方建设宁夏分公司项目负责人的关系。
证据三，声明书一份4页，用以证明：东方建设宁夏分公司与李某达成借款协议后，按照李某的指示，与张某等人签订了价值400万元的《金水湖畔房屋认购书》作为借款担保。斯某某还款期间，李某将斯某某还款金额价值相当的房屋认购书退还至东方建设宁夏分公司，特向宁夏鑫洲置业公司出具声明。借款合同约定的抵押担保的房屋价值与所购房屋的价款金额相同，可以认定双方订立商品房买卖合同实际属于变相履行对借款提供的担保。李某与东方建设宁夏分公司仅存在借贷关系而非房屋买卖关系。
许磊发表的质证意见：证据三在一审中宁夏鑫洲置业公司已经出示过了，质证意见同一审质证意见，并达不到东方建设宁夏分公司的证明目的。
宁夏鑫洲置业公司发表的质证意见：对于证据三中2014年12月31日的声明书，的确在一审中予以提交，没有异议。
本院对东方建设宁夏分公司提交证据的认证意见为：证据1和证据2，与本案不具有关联性，且不能达到其证明目的，故本案对证据1和证据2的证明效力不予确认；证据3中涉及的营业房房号与涉案认购书中房号不一致，与本案没有关联性，故本院不予确认。
本院二审期间，许磊、宁夏鑫洲置业公司没有提交证据。
本院二审查明的事实与原实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案双方争议的焦点问题是：1.案涉房屋认购书的真实性？2.一审是否存在程序违法的问题。许磊与宁夏鑫洲置业公司签订的三份《金水湖畔认购书》是双方真实意思表示且并不违反法律规定，故该三份认购书真实、合法、有效，对双方均具有约束力。认购书已载明“顶账房款已付清”表明许磊已经履行了支付房款的义务。故一审法院对案涉认购书的效力认定正确。东方建设宁夏分公司认为案外人斯某某是本案的利害关系人，宁夏鑫洲置业公司曾在一审中向法院提出斯某某作为第三人参加诉讼的申请的上诉理由没有证据证实，本院不予采信。东方建设宁夏分公司未能提交证据证明其上诉主张成立，应承担相应的法律后果。
综上，东方建设宁夏分公司的上诉主张不能成立，应予以驳回。一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法、判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由东方建设集团有限公司宁夏分公司负担。
审判长 陈 静
审判员 王 华
审判员 彭德才
二〇一六年十二月二十日
书记员 陈紫卉
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理。
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。