广东省中山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤20执异60号
案外人:刘海添，男，1991年9月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：吴华伟，广东香山律师事务所律师。
申请执行人：徐程明，男，1968年8月15日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托诉讼代理人：吴浚年，广东邦仁律师事务所律师。
被执行人：张超群，男，1968年8月7日出生，汉族，住广东省饶平县。
被执行人：张韩林，男，1975年11月25日，汉族，住广东省饶平县。
本院在执行申请执行人徐程明与被执行人张超群、张韩林民间借贷纠纷一案[执行案号：（2016）粤20执300号]中，案外人刘海添对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人刘海添请求撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法立保字第39-1号查封裁定，排除对张超群名下位于中山市××村的房地产[土地使用权证号为：中府国用（2006）第XX号、房地产权证号为：粤房地证字第××号]价值80万元的产权份额的查封，理由为：张超群已将上述房地产卖给刘海添，双方在2015年5月3日签订房屋买卖协议，刘海添已付清全部购房款710万元并实际占有使用该房产，双方于2015年5月29日前往市国土资源局东凤分局办理过户登记手续，该局已办理了审查手续，当该房产的过户手续办理审批时，中山市第二人民法院于2015年6月2日作出（2015）中二法民一初字第872-1号民事裁定及协助执行通知书，查封上述房地产，导致过户手续无法完成。后本案对上述房产作轮候查封。就中山市第二人民法院所作查封，刘海添已提起案外人异议，该院判令排除对张超群上述房产价值250万元的产权份额的财产保全措施。周俊歆对该判决不服，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院已作出判决，驳回上诉，维持原判。
本院查明：徐程明与张超群、张韩林民间借贷合同纠纷一案，广州仲裁委员会于2016年9月25日作出的（2015）穗仲中案字第3895号仲裁裁决已发生法律效力。该案仲裁中，广东省中山市第一人民法院依当事人申请2015年7月3日作出（2015）中一法立保字第39-1号民事裁定，查封张超群名下位于中山市××村的房地产[土地证号：国（2006）**；房产证号：Ｃ6××13]价值相当于800000元的产权份额，因当时该房地产被广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第872号案查封，本案作轮候查封。2016年5月24日，徐程明向本院申请强制执行上述仲裁裁决，本院于同年6月15日立案执行，案号为（2016）粤20执300号，该案诉讼保全查封转为执行查封。
另查明：就本案轮候查封的张超群名下位于中山市××村的房地产，广东省中山市第二人民法院于2015年6月2日以（2015）中二法民一初字第872-1号民事裁定及协助执行通知书查封该房产价值250万元的财产份额。刘海添不服，向该院提出案外人异议，该院于2015年7月1日以（2015）中二法民一初字第872-2号民事裁定驳回刘海添的异议申请。刘海添不服，于2015年7月15日向该院院提起诉讼，该院经审理查明：2015年5月13日，刘海添与张超群在广东香山律师事务所黄建学律师见证下签订《房屋转让协议》1份，双方约定张超群将其位于广东省中山市××村的房地产[土地证号：国（2006）**号、房产证号：Ｃ6××13]以7100000元转让给刘海添。双方另具体约定如下：1.付款方式：2015年3月30日已付定金1600000元；因张超群仍欠银行贷款5500000元，余下购房款由张超群出具银行还款账号后，刘海添直接转账支付，视为刘海添已付相应购房款；因张超群与中山市倍事特模具钢材制品有限公司之间的债务未清，房地产仍被法院查封[民事裁定书文号：（2014）中一法执恢字第6514-1-2号、（2014）中一法执恢字第6514-1-3号]，双方确认由刘海添先行垫付执行款200000元至法院指定账户，代张超群偿还债务并解除对上述房地产查封。款项均由刘海添通过其父亲刘秀宏银行账户转账支付至张超群指定收款账户。刘海添所付全款超出7100000元的部分待彭华德取得贷款后由张超群归还刘海添；2.产权过户手续办理：法院解除查封及刘海添协助偿还银行贷款后，张超群会同银行办理房地产注销抵押手续，并于注销当日协同办理过户登记手续。办理过户、交纳税费等全部费用由张超群负担，但先由刘海添暂时垫付。3.违约责任：办理权利转移登记过程中，因张超群原因，经转让登记机关审核，不符合产权登记条件而导致不能登记的，视为出卖方违约，张超群应双倍返还定金（即3200000元）。房地产解封及注销抵押后，如出卖方又向第三方转让房地产的，或者又被司法机关查封的，视为出卖方一房多卖之严重违约行为，造成买受方严重经济损失无法挽回的，出卖方双倍返还买受方所付全部转让款（包括超出7100000元的部分）；4.协议签订后，如因所属国土部门办理过户手续时须另行签署格式合同的，则双方应按国土部门要求另行签署，但所有交易条件以本协议约定为准。中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表证实涉案房地产在2015年5月13日的基本状况：中山市第一人民法院因中山市倍事特模具钢材制品有限公司申请以（2014）中一法执恢字第6514-1-2号、（2014）中一法执恢字第6514-1-3号于2015年4月2日查封涉案房地产；涉案房地产于2013年4月3日登记抵押给中国银行股份有限公司中山东凤支行，最高额抵押金额7045000元。2015年3月30日，刘秀宏向张超群转账汇款1600000元。刘秀宏于2015年5月13日向中山市第一人民法院转账120000元、80000元，转账凭证中标注款项用途为（2014）中一法执恢字第6514号案件执行款。2015年5月15日，刘秀宏向张超群在中国银行股份有限公司中山东凤支行的指定还款账户转账存入5466801.72元以偿还张超群贷款本息。2015年5月28日，刘秀宏向刘德林转账存入230000元。2015年5月28日，张超群、刘海添在黄建学律师见证下签订《房产交接确认书》，双方再次确认张超群以7100000元转让涉案房地产给刘海添，刘海添通过父亲刘秀宏账户支付款项共计7496801.72元，明细:2015年3月30日定金1600000元、2015年5月15日代偿银行贷款5466801.72元、2015年5月13日代付中山市倍事特模具钢材制品有限公司债务200000元（转付至中山市第一人民法院执行款）、2015年5月28日代付东莞市赫斯特电器制品有限公司债务230000元[中山市第二人民法院（2015）中二法民二初字第209号、刘德林账户代收]，双方确认刘海添已付清所有房屋转让款。双方在确认书上另订明张超群于2015年5月28日将前述房地产交付刘海添管理使用，原承租人中山市东凤镇超群塑印厂及钟美昌自2015年5月29日起向刘海添支付租金，且办理转租手续等。张学群、钟美昌于2015年6月1日、10日向刘海添、刘秀宏缴付租金7000元、15500元。2015年5月29日，刘海添与中山市东凤镇宏图印刷厂签订《厂房租赁合同书》，中山市东凤镇宏图印刷厂以每月10000元承租涉案房地产一楼非星棚区595.2平方米。贷款结清后，张超群与银行办妥抵押登记注销。2015年5月29日，张超群、刘海添前往中山市国土资源局东凤分局办理过户登记手续。双方按要求填写房地产买卖合同1份，但订明房地产交易价格为2545777元。双方于2015年5月29日共同填写房地产登记申请书及确认书等，中山市国土资源局东凤分局于当日收件后经审批同意上报办理过户手续，并按交易报价计算各项应缴税费等。广东省中山市第二人民法院于2015年6月2日以（2015）中二法民一初字第872-1号民事裁定及协助执行通知书查封涉案房地产，中山市国土资源局东凤分局于2015年6月3日对过户登记材料作退件处理。
广东省中山市第二人民法院认定：刘海添与张超群在签订《房屋转让协议》前对房地产被查封及抵押等现状均已知晓，双方商定转让价款（7100000元）与张超群在办理银行贷款时确定最高额抵押债权数额（7045000元）大抵相当，不存在明显低于市场价格的情形，且合同约定刘海添所付款项均用于偿还张超群所欠债务，显然，双方上述转让协议为双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。刘海添通过其父亲刘秀宏按转让协议约定为张超群偿还银行贷款、清偿所欠债务并向其支付购房款等，促使法院解除涉案房地产查封及银行办理抵押注销等，双方于2015年5月28日办理涉案房地产交接，并由双方签订《房产交接确认书》确认付款及房产交付等事实，双方于2015年5月29日前往国土房管部门办理涉案房地产过户手续，因此，《房产转让协议》生效且双方均已按照协议内容履行完毕其应负义务。张超群与周俊歆等另有债权债务纠纷引致诉讼，周俊歆以债权人身份申请对上述已售予刘海添但权属仍在张超群名下的房地产查封保全，导致张超群、刘海添虽向国土房管机关办理过户登记手续但因该院查封无法实现买卖合同标的物的产权转移手续。根据以上查明的事实，认定刘海添在该院查封诉争房地产前已支付全部价款并实际占有、使用房产，对房产未能办理过户不存在过错，因此，涉案房地产可排除实施财产保全措施的行为。
2016年5月11日，广东省中山市第二人民法院作出（2015）中二法东民一初字第505号民事判决，判令：排除对张超群名下位于中山市××村的房地产[土地证号：国（2006）**号、房产证号：Ｃ6××13]价值2500000元的产权份额的财产保全措施[广东省中山市第二人民（2015）中二法民一初字第872-1号民事裁定书及协助执行通知书]。
周俊歆不服该判决，向本院提起上诉，本院经审理认定：刘海添与张超群签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且双方商定的转让价款并没有明显低于市场价格，故应为有效协议。根据本案已查明的事实，在刘海添与张超群前往国土局办理涉案房地产的过户登记手续之前，刘海添已通过其父亲刘秀宏的账户向张超群共支付了7496801.72元，双方合同约定的购房款项已经付清。另外，双方在办理过户登记手续前亦已经清偿银行贷款、涂销涉案房地产的抵押登记，刘海添向执行法院代偿了与涉案房地产有关的债务，解除了执行法院对涉案房地产的查封措施。双方系在涉案房地产无抵押、无查封的状态下进行的，且过户登记资料已被国土部门收纳，在国土部门审批过程中，由于周俊歆与张超群的另案纠纷向广东省中山市第二人民法院申请对涉案房地产进行查封，致使双方已递交至国土局部门的资料被退件处理，从而导致双方的产权转移手续无法继续进行。根据现有证据，刘海添对于未能办理过户登记手续不存在过错，而周俊歆亦未能提供证据推翻上述事实，应承担举证不能不利后果。广东省中山市第二人民法院认定刘海添在该院查封涉案房地产前已支付全部价款并实际占有、使用房地产，对房地产未能办理过户不存在过错并无不当，刘海添起诉依据的事实可以排除对涉案房地产的财产保全措施。2017年2月20日，本院作出（2016）粤20民终3417号民事判决，驳回上诉，维持原判。（2016）粤20民终3417号民事判决于2017年3月23日发生法律效力。
本院认为：一、就刘海添主张排除对涉案房地产价值80万元产权份额的查封的问题，依已经发生法律效力的（2015）中二法东民一初字第505号民事判决、（2016）粤20民终3417号民事判决作出的认定，刘海添在本案查封涉案房地产前已向被执行人张超群购买该房产，且支付了全部价款并实际占有、使用房地产，对房地产未能办理过户不存在过错，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本院对刘海添排除本案的执行的异议予以支持。二、就刘海添申请撤销（2015）中一法立保字第39-1号查封裁定的主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行”的规定，本案刘海添异议成立，应裁定中止对该标的的执行，撤销（2015）中一法立保字第39-1号查封裁定无法律依据，本院不予支持。
综上，刘海添就涉案房地产的异议可排除本案的执行，本院对其排除执行的异议依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
对张超群名下位于中山市东凤镇安乐村的房地产[土地使用权证号为：中府国用（2006）第XX号、房地产权证号为：粤房地证字第××号]价值800000元的产权份额中止执行。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审判长 苏代平
审判员 李油欢
审判员 赵 娟
二〇一七年四月十一日
书记员 伍柳青