广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）民一初字第1168号
原告李俊。
委托代理人高山，广西超仁律师事务所律师。
被告广西得丰房地产开发有限公司。
法定代表人欧阳维一，该公司董事长。
委托代理人刘佳元，该公司工作人员。
委托代理人王希，广西君行律师事务所律师。
第三人何鹤。
委托代理人韦雁霏，广西启辉律师事务所律师。
原告李俊诉被告广西得丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告李俊及其委托代理人高山、被告广西得丰房地产开发有限公司的委托代理人刘佳元、王希、第三人何鹤的委托代理人韦雁霏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李俊诉称，第三人何鹤是被告广西得丰房地产开发有限公司的大股东。2013年11月28日至2014年11月26日，何鹤分五次向原告借款人民币400万元整。由于原告向被告购买其位于柳州市晨××路××号盛丰国际1层A1号商铺。2014年11月27日，原、被告及第三人签订《协议书》约定：原告作为甲方支付认购金人民币50万元整到指定账户，第三人何鹤作为乙方还款时直接将所有借款支付给广西得丰房地产开发有限公司，作为原告李俊购买上述房产购房款，三方同意。同时还约定“三、本协议书生效时，视为乙方已将所借款项全额归还给了甲方，双方的权利义务履行完毕。四、广西得丰房地产开发有限公司同意由乙方代甲方支付购房款人民币：肆佰万元整，在本协议生效时，广西得丰房地产开发有限公司认同甲方已支付了相同数额的购房款，乙方向广西得丰房地产开发有限公司支付上述款项的时间，由乙方与广西得丰房地产开发有限自行协商，第三方认可。五、乙方及第三方认可甲方以总金额人民币：肆佰伍拾万元整为12号盛丰国际1层A1号商铺约97.72平方米的总购房款，购房合同价超出部分由乙方与第三方共同协商处理，三方同意。”但时至今日，被告都没有将原告所购商铺交付，也没有为原告办理所购商铺的产权登记手续。在原告与被告订立商品房买卖合同后，被告又将房屋出卖给广西鱼峰信用合作村镇银行，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法判令：1.撤销双方于2014年11月27日签订的商品房买卖合同；2.被告退还原告的购房款450万元，并按月利率2%付给原告自2014年11月27日起至退回450万元购房款时止的利息（暂计算至2016年5月27日为144万元，以后利息继续计算）；3.被告赔偿原告所购商铺的租金损失107492元（自2015年7月1日起至2016年5月30日）；4.被告赔偿给原告购房款450万元；5.被告承担全部诉讼费。被告广西得丰房地产开发有限公司辩称，1.本案案由应该是商品房预约合同纠纷，是对优先购买权的约定；2.证据中的三方协议并不是被告的真实意思表示，被告与第三人没有实际履行该协议的事项；3.第三人没有代原告支付购房款，因此被告不存在返还购房款的义务；4.该房屋的现状与认购协议发生变化，双方客观上不具备继续履行的条件。
第三人何鹤辩称，450万元中有50万元是原告直接交给被告的，400万是由借款转化的，认可三方协议书中书写的事实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：原告提交的《协议书》，被告对该证据的真实性及证明目的均有异议，第三人认可该协议的真实性及证明目的。本院认为，该协议盖有被告的印章，在审理阶段，被告对该协议上的印章真实性提出异议后，本院同意被告申请的司法鉴定，但因被告未在规定时间缴纳鉴定费而终止鉴定，因此，本院认为，被告认为该协议并非被告的真实意思表示，但却没有足以反驳的相反证据，本院确认其真实性。经查，该协议未对房屋交付使用条件及日期等商品房买卖合同的必要条款进行约定，该协议不属于商品房买卖合同，故本院对原告欲以该协议证明原告与被告订立了商品房买卖合同的证明目的不予采信，但对其他证明目的予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月26日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《认购协议》，约定乙方预购买甲方开发的晨华路XX号“盛丰国际”1层A1号商铺，乙方向甲方支付50万元认购金，甲方于2015年6月30日前将该商铺办好解押手续并完成相关分割手续后，以55000元每平方米单价优先出售给乙方。如甲方未能在规定时限办理好相关手续，甲方将乙方所交认购金不计息返还给乙方。协议还就认购金的支付方式进行约定。协议签订后，原告于2014年11月26日及2014年12月8日分两次向被告指定的账户汇入共计50万元。2014年11月27日，原告作为甲方、第三人何鹤作为乙方、被告作为第三方签订了一份《协议书》，三方约定：乙方于2014年11月26日前分五次向甲方借款人民币400万元整。甲方向被告购买位于柳州市晨××路××号盛丰国际1层A1号商铺，甲方支付认购金50万元到指定账户，乙方还款时直接将所有借款支付给被告广西得丰房地产开发有限公司，作为乙方购买上述房产购房款，三方同意。同时还约定，协议书生效时，视为乙方已将所借款项全额归还给了甲方，双方的权利义务履行完毕。广西得丰房地产开发有限公司同意由乙方代甲方支付购房款400万元，在本协议生效时，广西得丰房地产开发有限公司认同甲方已支付了相同数额的购房款，乙方向广西得丰房地产开发有限公司支付上述款项的时间，由乙方与广西得丰房地产开发有限自行协商，第三方认可。乙方及第三方认可甲方以总金额450万元为12号盛丰国际1层A1号商铺约97.72平方米的总购房款，购房合同价超出部分由乙方与第三方共同协商处理，三方同意。三方约定该协议在各方签字盖章后生效。之后，原被告未签订有商品房买卖合同。2015年7月16日，诉争房屋登记备案的购房人为广西鱼峰信合村镇银行有限责任公司，建筑面积为69.47平方米，合同约定价款2306404元。原告认为被告已违约，故提出上述请求。
本院认为，首先，债务转移是指债务人经债权人同意，将自己的合同义务转移给第三人承担，债务人自己退出与债权人之间的合同关系。2014年11月27日，三方协议进行确认，被告承担了第三人何鹤所欠原告李俊的400万元的债务，并将被告所还款项作为原告购买被告房产的购房款。三方所签订的《协议书》应为债务转让协议，即将第三人何鹤所欠原告李俊的债务转至被告。本案中，第三人何鹤将还款义务全部转移给本案被告，并经债权人原告的同意。该协议经三方签字盖章后已生效，对各方当事人具有法律约束力，故被告已负有对原告的400万元债务，第三人何鹤不再承担向原告归还400万元的借款。因原告预购买被告的房产，协议还约定待协议生效后，视同原告已向被告支付购房款400万。现原告与被告未实际履行有房屋买卖，加之原告在认购该商品房时支付的50万元认购金，故被告应向原告退还450万元。其次，原告要求被告按月利率2%支付给原告自2014年11月27日起至退回450万元止的利息。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款的规定，原告主张的月利率2%的利息，未超过年利率24%，再根据《认购协议》中的约定，被告应在2015年6月30日前办好商铺相关手续后优先出售给原告，而被告在约定时间内未将房产出售给原告，也未退还450万元，故本院酌情支持原告以本金450万元为基数，按月利率2%支付给原告自2015年6月30日起至生效判决规定的履行期限届满之日止。最后，因原被告在《认购协议》及《协议书》中均未就违约责任进行约定，原告也未就其实际损失进行举证，且原被告未签订有商品房买卖合同，故原告要求撤销商品房买卖合同、被告赔偿450万元及商铺租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十四条、第一百零七条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广西得丰房地产开发有限公司向原告李俊退还人民币450万元。
二、被告广西得丰房地产开发有限公司向原告李俊支付利息（利息计算：以本金人民币450万元为基数，按月利率2%自2015年6月30日起计至本案生效判决规定的履行期限届满之日止）。
三、驳回原告李俊的其他诉讼请求。
案件受理费85085元（原告已预交），由原告李俊负担40000元，被告广西得丰房地产开发有限公司负担45085元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 杨美艳
人民陪审员 金 露
人民陪审员 何 丽
二〇一六年七月十二日
代书 记员 汤 静