北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03640号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京中港天龙投资有限公司，住所地北京市平谷区滨河工业开发区。
法定代表人梁露生，总经理。
委托代理人郭梓伊，女，1989年7月30日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京利星房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园一区119号楼1层101-2-1、4、5、6单元。
法定代表人杨富山，董事长。
委托代理人秦鹏宇，北京颐合中鸿律师事务所律师。
委托代理人秦石萍，北京颐合中鸿律师事务所律师。
上诉人北京中港天龙投资有限公司（以下简称中港天龙公司）因与被上诉人北京利星房地产开发有限公司（以下简称利星房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第13143号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年1月，利星房地产公司起诉至原审法院称：2009年8月13日、9月25日，我公司分别与中港天龙公司就北京市朝阳区望京街某号签订《租赁合同》及补充协议，租赁期限截至2012年12月31日止。现合同已经终止，但中港天龙公司拒绝腾退房屋。故我公司诉至法院，要求中港天龙公司：1.移除装修后腾退上述房屋；2.按合同约定的租金及管理费两倍即每月533079.60元的标准，支付自2013年1月1日至中港天龙公司实际腾退上述房屋之日止的房屋使用费。
中港天龙公司答辩并反诉称：我公司与利星房地产公司签订《租赁合同》时，利星房地产公司同意三年合同到期后续租，为此我公司投入大量资金进行装修。合同到期后，我们双方一直在协商续租事宜，因此双方之间形成了不定期租赁合同关系。因此，我公司不同意利星房地产公司的诉讼请求。此外，因利星房地产公司要求我公司腾退房屋，并且采取了停电、停水等措施，故我公司提出了反诉，要求利星房地产公司赔偿装修的损失3000000元、经营的损失1000000元。
利星房地产公司就中港天龙公司反诉辩称：合同并未约定中港天龙公司享有优先续租权，因此双方之间的租赁合同关系已于2012年12月31日到期终止。合同也约定了到期后中港天龙公司应当拆除装修并腾退房屋。因此，我公司不同意中港天龙公司的反诉请求。
原审法院经审理查明：2009年8月13日，利星房地产公司（出租人）与中港天龙公司（承租人）签订《租赁合同》，约定：承租单元：7层01、02、03单元，建筑物：利星行广场某座办公楼，建筑面积：租赁物建筑面积1203.47平方米；租期三年，自2009年12月1日至2012年11月30日；租金为每月每平方米110元，管理费为每月每平方米24元；保证金为483794.94元，相当于三个月的租金和管理费；租期届满或提早终止时，中港天龙公司须移除承租单元的装修（包括添设的任何固定设备、间隔，改建增设的管道、线路等），搬走其个人财物，向利星房地产公司交还承租单元连同当中所有固定附着物、装置以及附加设备，其状况必须为良好、清洁、适租及经妥善维修的状况（正常磨损除外）；若中港天龙公司未能在租期届满或提早终止当天将承租单元按约定交还利星房地产公司（经双方同意保留内部装修、装饰或附属物者除外），每逾期一天，中港天龙公司须向利星房地产公司缴纳滞留金（相当于两倍的日租金及管理费）；此外，若在租期届满或提早终止时仍有物品、固定附着物或装置遗留或弃置在承租单元，利星房地产公司有权（但无义务）在不另行通知中港天龙公司的情况下处理或处置此等物品，所涉及费用由中港天龙公司负担，利星房地产公司亦无需就该处置或任何其它处理方法造成的任何损失或损毁向中港天龙公司或任何其它人士负责。
关于“违约”，《租赁合同》约定，若（1）租金、管理费及／或其它按本租赁合同或其任何部分应由中港天龙公司支付之款额在到期应付后十四天仍未支付（不论中港天龙公司曾被要求清付与否）；或（2）中港天龙公司对本文所载之任何条款、条件、协议或规定有任何违反、不遵守或不履行；或（3）中港天龙公司的任何资产遭人民法院或任何主管部门查封、没收或扣押；或（4）中港天龙公司破产或作为一家公司而被清盘；或（5）中港天龙公司被呈请破产或清盘；（6）中港天龙公司在其他情况下变成无力偿债或与其债权人作出任何债务重整协议或债务偿还安排或承租单元被实施任何法律上的执行行动（各情况为“违约”），利星房地产公司可截断承租单元的所有电力、空调、水、电话、互联网及／或其它设施的服务及／或供应，但必须在三天前将利星房地产公司的此一意图书面通知中港天龙公司。
《租赁合同》附录五“相关费用及缴付细则”约定，租金由中港天龙公司直接向利星房地产公司支付，管理费由中港天龙公司直接向利星房地产公司委托之物业管理公司支付，保证金由中港天龙公司直接支付给利星房地产公司。
2009年9月25日，双方签订《租赁合同》之补充协议，将《租赁合同》中的承租单元变更为利星行广场某号（以下称涉诉房屋），建筑面积变更为2066.20平方米；将租期变更为三年，自2010年1月1日至2012年12月31日；将租金变更为每月每平方米105元，管理费每月每平方米24元；将保证金变更为799619.40元，相当于三个月的租金和管理费。
庭审中，中港天龙公司提交一份银行交易凭证，用以证明其于2013年3月26日向北京仲量联行物业管理服务有限公司（以下称仲量公司）支付的相关费用242919.03元。利星房地产公司对此份证据不持异议，并提交仲量公司利星行广场管理处“李×”出具的一份说明复印件，显示上述费用中包含2012年12月至2013年3月的物业管理费198355.52元及停车场管理费、管井服务费、24小时空调服务费、电费、水费等。中港天龙公司对此不持异议。
利星房地产公司提交2012年12月31日其向中港天龙公司发送的函件，显示利星房地产公司通知中港天龙公司《租赁合同》已到期终止，要求中港天龙公司腾退涉诉房屋，并告知中港天龙公司将于2013年1月4日起，截断涉诉房屋的所有电力、空调、水、电话、互联网或其他设施的服务供应。中港天龙公司对此份证据的真实性不持异议。中港天龙公司提交一组函件，用以证明双方一直在协商《租赁合同》续签事宜，因此形成了不定期租赁合同关系。利星房地产公司对函件的真实性不持异议，亦认可双方曾协商续签合同，但表示没有达成一致意见，对中港天龙公司关于不定期租赁合同关系的陈述不予认可。
中港天龙公司提交其与北京中铭嘉业房地产开发有限公司（以下称中铭公司）于2012年12月20日签订的《项目合作意向书》复印件，及中铭公司于2013年1月18日出具的《项目合作意向书解除通知》复印件，用以证明因利星房地产公司停水、停电，给中港天龙公司造成了经营损失1000000元。利星房地产公司对上述证据均不予认可。利星房地产公司认可停水、停电的事实，但表示其系依据《租赁合同》行使权利，且停水、停电的时间很短。中港天龙公司未就其主张的损失数额举证。
经中港天龙公司申请，法院委托北京中评联合价格评估有限公司（以下称中评公司）就北京市朝阳区望京街某号房屋的室内装修造价进行评估。2013年10月30日，中评公司出具《价格评估报告》，评估的意见为涉诉房屋的市场装修造价的价值为1221801元。中港天龙公司为此支付评估费16350元。利星房地产公司对《价格评估报告》的真实性不持异议，但表示与本案无关；中港天龙公司对《价格评估报告》的真实性不持异议，但表示评估意见确定的装修造价过低。
经询，双方均认可《租赁合同》中并未就合同续签作出约定，中港天龙公司表示应视为合同到期后自动续期，无需特别约定。中港天龙公司未就签订合同时利星房地产公司承诺续签合同进行举证，亦认可合同到期后双方未就续签事宜达成一致意见。关于保证金，利星房地产公司认可已依约收到相应款项，但表示如其请求得到支持，应先冲抵中港天龙公司拖欠的房屋使用费。关于合同到期后中港天龙公司支付的管理费，利星房地产公司同意自其诉讼请求中扣除。双方均认可，合同约定的租赁期间内，中港天龙公司已如数支付全部租金及管理费。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方所签《租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。中港天龙公司未就签约时利星房地产公司曾承诺续签合同进行举证，亦认可《租赁合同》到期后双方未就续约达成一致意见，且《租赁合同》及补充协议中亦未就续约事宜进行约定，因此，法院认定《租赁合同》及补充协议已于2012年12月31日到期终止。现有证据仅能证明中港天龙公司于合同终止后交纳了部分物业管理费，不能证明中港天龙公司依约交纳租金利星房地产公司收取且不持异议，故对中港天龙公司所述双方之间形成了不定期租赁合同关系的抗辩，法院不予采纳。
根据《租赁合同》及补充协议约定，合同到期终止后，中港天龙公司须移除涉诉房屋的装修，搬走其个人财物，向利星房地产公司交还涉诉房屋连同当中所有固定附着物、装置以及附加设备，其状况必须为良好、清洁、适租及经妥善维修的状况（正常磨损除外）。因此，对于利星房地产公司第1项诉讼请求，法院予以支持。
关于房屋使用费，《租赁合同》已载明，若中港天龙公司未能在租期届满或提早终止当天将涉诉房屋按约定交还利星房地产公司，每逾期一天，中港天龙公司须向利星房地产公司缴纳滞留金（相当于两倍的日租金及管理费）。现利星房地产公司据此主张房屋使用费，符合合同约定，法院予以支持。关于中港天龙公司已交纳的保证金及合同到期后的3个月管理费，法院将判决由利星房地产公司向中港天龙公司退还。
关于中港天龙公司的反诉请求，因《租赁合同》已到期终止，且合同中对中港天龙公司装修的处理亦作出了约定，故中港天龙公司要求利星房地产公司赔偿装修损失没有依据，法院不予支持。中港天龙公司未就其主张的营业损失数额举证，且利星房地产公司采取断水、断电措施亦符合《租赁合同》的约定，故对中港天龙公司此项请求，法院亦不予支持。
据此，原审法院于2013年12月判决：一、中港天龙公司于判决生效后十五日内将北京市朝阳区望京街某号房屋室内装修移除，并返还利星房地产公司。二、中港天龙公司于判决生效后十五日内，按照每月五十三万三千零七十九元六角的标准，向利星房地产公司支付自二○一三年一月一日至实际返还北京市朝阳区望京街某号房屋之日止的房屋使用费。三、利星房地产公司于判决生效后十五日内向中港天龙公司退还保证金七十九万九千六百一十九元四角、管理费十四万八千七百六十六元四角。四、驳回利星房地产公司其他诉讼请求。五、驳回中港天龙公司全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，中港天龙公司不服，以《租赁合同》到期后双方已经形成不定期租赁关系，应按原合同标准支付费用，不应判令其缴纳相当于两倍的日租金及管理费，《租赁合同》签订前利星房地产公司曾承诺合同到期后续签，现要求其搬离承租房屋应当赔偿装修损失，以及利星房地产公司突然切断承租房屋的水电供应，给其造成巨大营业损失应予赔偿等为由，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决第一、二、三、五项，发回重审或依法改判驳回利星房地产公司的全部诉讼请求。利星房地产公司同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院审理中，中港天龙公司称给其造成巨大经济损失的停水停电行为发生于2013年1月4日中午前后，大约持续3、4个小时时间。
上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》及补充协议、银行交易凭证、函件、《价格评估报告》等证据材料在案佐证。
本院认为：中港天龙公司与利星房地产公司所签订《租赁合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应依据上述约定享有权利、履行义务。依据双方诉辩主张以及本院已查明的事实，本案争议焦点为：一、双方在原有租赁合同到期后是否形成事实上的租赁关系；二、如未形成事实上的租赁关系，中港天龙公司应依据何种标准向利星房地产公司支付使用费用。三、利星房地产公司应否对中港天龙公司的装修损失进行补偿以及中港天龙公司主张的停水停电损失是否应获赔偿。
对于焦点一，从当事人陈述以及现有证据来看，双方虽一直接洽相关续租事宜，但始终未能就此达成一致意见，且利星房地产公司自原租赁合同到期后亦再无收取租金的行为即没有证据显示其以实际履行或接受对方履行的行为认可中港天龙公司继续租用涉案房屋，故依现有证据不能证实双方已就原租赁合同到期后涉案房屋的租赁达成了合意，中港天龙公司所持原有合同到期终止后双方已形成事实上的租赁关系的上诉主张不能成立。合同到期后其应依《租赁合同》及补充协议约定，将租赁房屋移除装修、搬走其个人财物后返还利星房地产公司。
对于焦点二，鉴于双方在原租赁合同终止后未形成新的租赁关系，中港天龙公司亦未按《租赁合同》及补充协议约定时间向利星房地产公司交还涉诉房屋，其应按约定，每逾期一天，向利星房地产公司缴纳相当于两倍的日租金及管理费的滞留金，故原审法院判令中港天龙公司按上述标准自原租期届满的次日即2013年1月1日起向利星房地产公司支付房屋使用费至实际返还房屋之日，并无不当，中港天龙公司所持其应按原租金标准支付使用费及管理费的上诉主张不能成立。
对于焦点三，因《租赁合同》及补充协议中对合同到期终止后的装修处理已经明确约定即由中港天龙公司自行移除，中港天龙公司虽称其投入大量资金装修系因利星房地产公司曾口头承诺租期届满后仍由其续租，但未能就此主张提出证据佐证，本院不予采信；利星房地产公司的停水停电行为系发生于双方租赁合同到期终止之后，且经事先通知，上述停水停电行为亦仅持续三、四个小时时间，中港天龙公司现所举证据不足以证实由此实际造成了其经济损失以及上述损失的具体数额，故原审法院驳回中港天龙公司该两项诉求并无不当。
综上所述，中港天龙公司上诉主张缺乏依据，原审法院判决认定事实及适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费16350元，由北京中港天龙投资有限公司负担（已交纳）。
一审案件受理费52847元，由北京利星房地产开发有限公司负担8347元（已交纳），由北京中港天龙投资有限公司负担44500元（于本判决生效后7日内给付北京利星房地产开发有限公司）；反诉案件受理费19400元，由北京中港天龙投资有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费52847元，由北京中港天龙投资有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
代理审判员 李春香
代理审判员 程 磊
二〇一四年四月九日
书 记 员 王 艳