黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终3930号
上诉人（原审第三人）：黑龙江森工小额贷款有限责任公司。住所地哈尔滨市南岗区芦家街**号。
法定代表人：马明河，该公司董事长。
委托诉讼代理人：傅莉，现住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：李宝成，现住哈尔滨市。
被上诉人（原审原告）：田进宜，住哈尔滨市呼兰区。
委托诉讼代理人：张丽娟，黑龙江龙水律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黑龙江森海建筑工程有限公司。住所地哈尔滨市利民开发区南京路宏信广场**号楼9门。
法定代表人李春海，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司。住所地哈尔滨市呼兰区萧乡明珠小区**号楼。
法定代表人欧阳新海，该公司董事长。
上诉人黑龙江森工小额贷款有限责任公司（以简称森工公司）因与被上诉人田进宜、黑龙江森海建筑工程有限公司（以下简称森海公司）、黑龙江迅成房地产开发集团有限公司（以下简称迅成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市呼兰区人民法院（2016）黑0111民初字第1021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行审理。上诉人森工公司的委托诉讼代理人傅莉、李宝成，被上诉人田进宜的委托诉讼代理人张丽娟，被上诉人森海公司法定代表人李春海到庭参加诉讼。被上诉人迅成公司经本院经传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
上诉人森工公司上诉请求：撤销一审法院判决，由对方承担本案诉讼费用及相关费用。事实与理由：一、诉争的房屋，位于迅成公司开发的哈尔滨市呼兰区南通心城小区房屋10#3-1901室而迅成公司于2012年12月在森工公司处贷款2000万元，迅成公司以部分开发的楼房抵押担保。但后来，迅成公司未经森工公司同意，擅自处置了部分抵押房屋，在森工公司一再追偿下，迅成公司又将包括该上述楼房在内的房屋抵押给森工公司，于2014年1月22日在房产住宅局办理了联机备案手续。至此；本案森工公司对田进宜主张权利的上述房屋拥有了排他的担保物权。田进宜诉称2013年l1月22日购买了南通心城10#3一190l室，并已实际占有使用。而2014年1月22日迅成公司在房产住宅局为森工小贷公司办理了联机备案手续，以房屋买卖的方式将上述房产作为其贷款的担保方式。原审法院认定，田进宜与迅成公司的商品房买卖合同成立，田进宜实际进户占有诉争房屋，按权利保护顺位应予支持，确认田进宜依法取得本案争议楼房的产权。并认为虽然诉争的房屋森工公司拥有担保物权，但是不能对抗森海公司的建筑工程款优先受偿权。对原审法院的认定和判决，森工公司提出如下撤销理由：l、原判决认定事实不清。迅成公司将房屋抵偿给森海公司的行为于法无据。并未提供森海公司施工资质、工程验收合格证明、工程款核算、决算报告和工程款支付的具体情况。无任何证据证明迅成公司和森海公司的工程承包关系和工程结束关系，仅有开发商和建筑商的一纸合同不能足以支持开发商的以房抵债行为，双方签订的合同有后七补办以逃避还款责任的嫌疑。2、原判决适用法律错误。根据最高人民法院2002年6
月在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条中指出：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣正之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。也就是说承包人一旦超过了上述六个月的期限就等于主动放弃了此项优先权。原审法院认为，南通心城东小区至今未办理竣工验收手续，故田进宜主张行使优先权并未超过六个月的行使期限，可知，该工程至今未竣工，工程优先权主张期限还未开始，也就根本没有行使法定优先权一说。再者行使工程价款优先受偿权的范围并非建筑工程价款的全部，仅为承包人因承包工程实际支出的费用，包括工作人员报酬、材料款、机械台班费、各种税费等。至于发包人违约给承包人造成的损失包括逾期付款的利息、停返工损失、材料设备闲置损失、预期可得收益及约定违约金等均不属于优先受偿的范围。森海公司附于实际支出的费用并没有相应的证据，其优先受偿权无事实依据。3、田进宜称迅成公词以买卖担保的方式提供给森工公司的联机备案合同系迅成公司将诉争楼房抵顶给森海公司之后。如若迅成公司先行卖房或抵愤，然后又将已卖的房屋为上诉人提供担保，其行为已构成诈骗犯罪。因此，在未经验收、决算等合法程序仅既双方合同就以房抵债，存在多处疑点等问题，原审法院未审理查
明，对于工程款优先受偿权法律适用不当，就做出严重损
害第三人即本案森工公司的权益的判决，森工公司有理由怀疑迅成公司与森海公司的以房抵债行为的真实和合法性以及田进宜购买房屋的真实性。
房东升辩称：同意一审法院判决，请求维持原判。
森海公司辩称：同意一审法院判决，请求维持原判。
迅成公司未出庭，亦未提交书面意见。
田进宜向一审法院起诉请求：判令迅公司与第三人森工公司用于抵押贷款的联机备案合同无效；2、田进宜购买的楼房合法有效，该楼房产权归田进宜所有，并享有先于第三人森工公司的优先受偿权。
一审法院认定事实：迅成公司是哈尔滨市呼兰区南通心城小区10号楼的开发单位，森海公司是南通心城小区10号楼的建设单位。2013年6月8日，森海公司与迅成公司签订《南通心城东小区8#、9#、10#、11#楼施工协议》，协议第七条约定付款方式，迅成公司以房屋抵顶森海公司工程款，合同附有约定顶抵工程款的房屋位置、面积、单价、总价的房源表，其中包括南通心城东小区10号楼3单元1901室。
2013年9月10日，田进宜与森海公司法定代表人李春海签订一份买卖合同，双方约定李春海将抵帐的楼房呼兰区南通心城东小区10楼3单元1901室房屋出卖给田进宜，交易总价款为642,510元，李春海为田进宜免费更名一次。合同签订后，李春海又协助田进宜在迅成公司办理了更名手续。田进宜于2016年2月3日办理了进户手续，已实际占有使用该争议楼房。
一审法院认为：迅成公司在森工公司贷款2000万元，迅成公司与森工公司以签订商品房买卖合同的形式为森工公司贷款设定担保，并将商品房买卖合同进行联机备案登记，其中就包括本案争议的楼房南通心城10号楼3单元1901室。认为：森工公司主张李春海个人无权处分涉案房产及合同无效，不予采纳。法定代表人是以法人名义对外活动的具体实施者，有对外代表公司行使除法律章程明确赋予股东会或董事会权力外以公司名义进行活动的权利。李春海出售涉案房产的行为，系常规的交易行为，非重大的交易行为，李春海作为森海公司的法定代表人有权代表公司实施常规的交易行为；森工公司亦主张田进宜签订合同时系限制民事行为能力人，田进宜签订合同时已满16周岁，可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动，其本人的智力能理解签认商品房买卖合同的行为并预见相应的行为后果，从其母亲代表其向森海公司转帐的行为，可以认定其母亲作为法定代理人同意其购买楼房的行为；迅成公司与森海公司约定用在建楼房抵顶工程款，以及约定“迅成公司允许森海公司对抵顶工程款的房屋进行公开销售，在迅成公司的销售部门办理相应手续”，该约定不违反法律强制性规定，为有效的民事行为。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿的批复》第一条规定：人民法院在受理房地产纠纷案件和执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。森海公司法定代表人李春海将本案争议楼房出卖给原告田进宜，田进宜购得诉争房屋，迅成公司依据合同约定配合森海公司将相关票据的名称变更为田进宜，田进宜交付配套进户费用，田进宜与迅成公司之间买卖合同成立。现田进宜实际进户占有诉争房屋，按照权利保护顺位，田进宜合法占有诉争房屋的买受人，应予优先保护，田进宜要求诉争房屋产权归其所有的请求，本院予以支持。森工公司与迅成公司之间并非真实的商品房买卖关系，而是以签订商品房买卖合同的形式作为森工公司与迅成公司民间借贷合同的担保，该商品房买卖合同未依据相关法律规定办理抵押登记，抵押权未设立，不能对抗本案合法购买人田进宜。迅成公司与森工公司之间签订商品房买卖合同的行为，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，森工公司与迅成公司存在借贷及让与担保关系，属另一法律关系。田进宜主张森工公司与迅成公司签订的商品房买卖合同无效，不予支持；综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定判决：一、田进宜与迅成公司之间房屋买卖合同成立，南通心城东小区10#楼3-1901室房屋归原告田进宜所有；二、驳回田进宜的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由迅成公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
森海公司提交了一组证据：森海公司营业执照、建筑业企业资质证书、安全生产许可证、南通心城工程总造价汇总表、单位工程竣工验收报告、中标通知书、南通心城东小区工程款抵款楼源、迅成公司商品房预售许可证对账单，拟证明：诉争房屋是森海公司施工的，森海公司具有施工资质，房屋是在2015年12月30日9号楼单项楼竣工验收，通过的各项单位施工验收，森海公司与迅成公司是在2016年3月8日进行工程对帐，诉争的楼房2013年10月20日，迅成公司按照施工进度拨付给森海公司，9号楼是在2014年9月2日获得预售许可证。
森工公司对森海公司举示一组质证意见：证据证明开工日期是2013年12月16日，竣工日期审2015年12月30日，但是抵房的日期是2013年10月份，要早于开工日期，该证据是矛盾的，对其他证据没有异议。
田进宜对森海公司举示证据的质证意见：没有异议。
森工公司未提交证据。
田进宜未提交证据。
本院认证意见：因森海公司所举示的证据具有证实性及客观性，且与本案确认施工单位的事实具有关联性，故予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据森海公司在一、二审中举示的证据可以证实诉争房屋的施工方为森海公司，且森工公司亦未举示出案涉工程系其他施工方施工的证据，故对森工公司以森海公司不是施工单位为由，提出一审判决对此认定事实不清的主张，本院不予支持。
关于森工公司上诉提出案涉争议的房屋已经由迅成公司作为担保物进行贷款抵押，具有排他性的主张。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。本案中，森海公司作为案涉房屋建设的承包人，其折抵工程款的楼房依据上述法律规定优先于森工公司的抵押权、债权。森海公司将案涉房屋折抵征地补偿款给田进宜，迅成公司依照合同约定配合森海公司将相关票据的名称变更为田进宜，迅成公司亦已与方东升之间签订了房屋买卖合同，而该合同系双方的真实意思表示，并不违反国家法律的禁止性规定，且田进宜在交付配套进户费用后，实际占有使用案涉房屋，故一审判决认定该合同有效，并对田进宜主张其与迅成公司之间的房屋买卖合同成立的诉请予以支持正确，本院予以认同。因此，森工公司的该项上诉主张，理由不能成立，本院对其该项上诉主张不予支持。
关于森工公司上诉主张案涉争议的房屋已经由迅成公司作为担保物进行联机备案问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，案涉争议房屋，虽然迅成公司与森工公司以签订商品房买卖合同的形式为森工公司贷款设定担保，并将商品房买卖合同进行联机备案登记，但经审查，田进宜与迅成公司签订商品房买卖合同的时间是2013年10月20日，而前述备案登记的时间是2014年1月22日，田进宜并已实际占有使用案涉争议的房屋。此外，田进宜在本案中主张的是物权保护纠纷，而森工公司抗辩主张的是以签订商品房买卖合同的形式作为森工公司与迅成公司民间借贷合同的担保，属于债权纠纷，根据物权优于债权原则，也应当保护田进宜依法所享有的物权利益不受侵害。森工公司提出的该项主张，可依据其与森海公司之间的抵押借款合同的相关约定，另行主张权利。
另外，由于在本案二审过程中，哈尔滨市呼兰区房产事业管理局产权科就案涉小区居民办理房屋产权证书事宜，向本院出示《证明》，表示可以按照相关法律规定，对田进宜的房屋办理产权证书，据此，本院对一审判决该诉争房屋归田进宜所有的判项，不予调整。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由黑龙江森工小额贷款有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘松江
代理审判员 王桂玲
代理审判员 鲍载金
二〇一六年十月十二日
书 记 员 徐 翀