浙江省义乌市人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）浙0782民特769号
申请人：义乌市工业资产管理有限公司，住所地：义乌市稠城街道宾王路158号10楼。
法定代表人：赵群晖，执行董事。
委托诉讼代理人：徐巍、何义超，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。
被申请人：浙江伟海拉链有限公司，住所地：义乌市稠江戚继光路555号
法定代表人：陶海弟。
申请人于2016年10月17日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后,依法由审判员季东勤进行了独任审查。
申请人义乌市工业资产管理有限公司称,申请人原名为“义乌市工业土地收储有限公司”，2016年6月21日，公司名称变更为“义乌市工业资产管理有限公司”。
2012年7月18日，中国农业银行股份有限公司义乌分行（以下简称“农行义乌分行”）与被申请人浙江伟海拉链有限公司签订合同编号为33100620120027592号《最高额抵押合同》一份，约定被申请人以其所有的房地产为其自2012年7月18日至2015年7月16日期间与申请人发生的各类业务所形成的债权在人民币5746万元的最高余额内提供抵押担保。抵押物为被申请人所有的坐落于义乌市稠州西路278号的房屋及土地使用权，担保范围包括本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的一切费用。合同签订后，双方办理了两份他项权证，一份他项权证证号为：义乌房他证稠江字第c120646**，该抵押权下的抵押物为被申请人所有的坐落于稠州西路278号的房屋所有权（义乌房权证稠江字第b000020**号）及土地使用权（地号1-41-0-23011，义乌国用（2008）第1-7607号），担保债权金额为2085万元；一份他项权证证号为：义乌房他证稠江字第c120646**，该抵押权下的抵押物为被申请人所有的坐落于稠州西路278号的房屋所有权（义乌房权证稠江字第b000020**号、义乌房权证稠江字第b000020**号、义乌房权证稠江字第b000020**号）及土地使用权（地号1-42-0-23001，义乌国用（2000）字第1-663号），担保债权金额为3661万元。
2013年7月10日、7月10日、7月17日、10月11日、12月10日、2014年1月14日、4月1日、4月2日、4月28日、5月13日、6月16日，农行义乌分行与被申请人分别签订《流动资金借款合同》一份，合同编号、借款金额、借款期限、借款利率分别如下：33010120130023313号、800万元、2013年7月10日至2014年7月8日、6.9%；33010120130023335、2500万元、2013年7月10日至2014年7月7日、7.2%；33010120130024126、2200万元、2013年7月17日至2014年7月15日、6.9%；33010120130033961、1000万元、2013年10月11日至2014年10月9日、6.6%；33010120130042196、2000万元、2013年12月11日至2014年12月8日、6.6%；33010120140002206、1300万元、2014年1月14日至2015年1月12日、6.9%；33010120140010051、285万元、2014年4月1日至2015年3月29日、6.9%；33010120140010288、2200万元、2014年4月2日至2015年3月25日、6.9%；33010120140010293、260万元、2014年4月2日至2015年3月11日、6.9%；33010120140010445、270万元、2014年4月2日至2015年3月5日、6.9%；33010120140013560、2000万元、2014年4月28日至2015年3月29日、6.6%；33010120140015246号、750万元、2015年5月11日、6.9%；33010120140019704号、353.574万元、2014年6月16日至2014年10月5日、6.9%。上述合同均约定按月结息，如逾期在原借款利率基础上上浮50%计息。
2014年1月22日、2月19日、3月5日，农行义乌分行与被申请人分别签订了《出口贸易融资合同》一份，合同编号、借款金额、借款期限分别如下：33060320140000086号、1350万元、2014年1月22日至2014年7月21日；3306032014000120、500万元、2014年2月19日至2014年8月14日；33060320140004917号、600万元、2014年2月至2014年8月19日。
2014年3月25日，农行义乌分行与被申请人签订编号为3303012014004917号《开立银行承兑汇票合同》一份，约定被申请人向农业义乌分行申请承兑一笔汇票，汇票总金额710万元，保证金按承兑金额的30%计算为213万元，到期日为2014年9月25日。农行义乌分行同意承兑并开立了汇票号为103000522220445的银行承兑汇票，出票金额为710万元。2014年9月28日、29日，农行义乌分行对上述承兑汇票进行了垫付，扣除保证金后实际垫付为497万元。
上述合同签订后，农行义乌分行均按约发放了款项。嗣后，被申请人未按约支付利息也未按约已到期的款项。为处理上述不良资产，2014年7月，农行义乌分行与浙江省浙商资产管理公司（简称浙商公司）签订编号为浙商伟海-003号的《债权转让协议》，约定将其对被申请人的上述主债权188655740元以及从债权（包括不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利）转让给浙商公司。嗣后，浙商公司共收到案外担保人和解款共计80687669.64元，剩余债权本金为107968070.36元。
2016年4月15日，申请人与浙商公司及义乌市城市投资建设集团有限公司签订债权转让协议，将涉案债权转让给申请人并将债权转让通知送达了被申请人，也于4月28日在浙江法制报上进行了公告，但被申请人至今未向申请人履行还款义务。截止2016年10月17日，被申请人尚欠申请人借款本金107968070.36元及利息19054397.5元。
申请人认为，农行义乌分行因对被申请人的主债权而对涉案房屋和土地使用权设定了抵押权，申请人通过合法方式受让农行义乌分行的上述主债权及从债权，从而合法地享有上述抵押权，被申请人拒不履行债务，申请人有权对抵押物的价款优先受偿。请求裁定对被申请人所有的坐落于义乌市稠州西路278号的房屋及土地使用权[房产证号：义乌房权证稠江字第b00002020、b00002017、b000020**号；土地证号：义乌国用（2008）第1-7607号、义乌国用（2000）字第1-6**号]采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人对变价后所得价款在债权本金107968070.36元及利息、罚息、复利19054397.5元（计算至2016年10月17日止，以后按各贷款合同约定计至实际履行之日止）在最高额5746万元的抵押担保范围内优先受偿。
被申请人浙江伟海拉链有限公司在收到本院相关材料后，未在异议期内提出异议。
本院经审查认为，农行义乌分行与被申请人签订的《最高额抵押合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同全面履行义务。申请人合法受让债权后，已取代农行义乌分行成为被申请人的债权人与抵押权人。被申请人未按约归还借款，申请人有权实现抵押权。被申请人以其所有的房地产作为贷款抵押，并已办理抵押登记，抵押权已依法设立，申请人在抵押范围内依法享有优先受偿权。故申请人的申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条的规定，裁定如下:
对被申请人浙江伟海拉链有限公司所有的坐落于义乌市稠州西路278号的房屋及土地使用权[房产证号：义乌房权证稠江字第b00002020、b00002017、b00002018、b000020**号；土地证号：义乌国用（2008）第1-7607号、义乌国用（2000）字第1-6**号]准予采取拍卖、变卖方式依法变价,申请人义乌市工业资产管理有限公司对变价后所得款项在借款本金107968070.36元及利息、罚息、复利（计算至2016年10月17日为19054397.5元，以后按合同约定计付至实际履行完毕之日止）范围内以5746万元为限优先受偿。
案件受理费164550元，由被申请人浙江伟海拉链有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 员 季东勤
二〇一六年十一月十五日
代书记员 喻志康