福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1165号
上诉人（原审被告）兴盛唐（厦门）网络技术有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路823号2903室，组织机构代码68527089-7。
法定代表人黎亲晨，总经理。
委托代理人盛建荣，该公司员工。
委托代理人庄良佳，北京中银（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）福建东南广播电视网络有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华林路207号，组织机构代码15816324-8。
法定代表人龙辉，董事长。
委托代理人吴海萍，该公司员工。
上诉人兴盛唐（厦门）网络技术有限公司（下称兴盛唐公司）因与被上诉人福建东南广播电视网络有限公司（下称东南广电公司）租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第4908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东南广电公司向原审法院起诉，请求判令：解除东南广电公司、兴盛唐公司签订的房屋租赁合同，兴盛唐公司立即搬出并交付租赁房屋；兴盛唐公司立即支付给东南广电公司租金136500元、电费17156元。东南广电公司在原审中当庭将第二项诉求明确为：兴盛唐公司立即支付给东南广电公司租金（按19500元／月的标准，自2013年2月20日计算至兴盛唐公司实际交付之日止）及电费17156元。
原�判决查明，2011年11月20日，东南广电公司作为出租方与作为承租方的兴盛唐公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、兴盛唐公司向东南广电公司承租厦门市湖里工业区湖里大道2号哈曼尼广场第一座第七层房屋，房屋权属为历史遗留的无产权房屋，出租人享有合法使用权，租赁面积为1300平方米，租赁期限自2011年11月20日至2013年11月19日止。2、租金标准为每月19500元，缴纳方式为转账（按季）预交三个月租金，承租方水电费、物业管理费（电梯管理费）按当地收费标准按月向出租方缴纳。承租人拖欠租金累计达一个月的，出租人可以终止合同，收回房屋。3、承租人完全了解出租人的该租赁房屋的权属真实情况，基于房屋权属的特殊性，承租人同意在出租人提前60日书面通知承租人后，租赁合同得以提前解除，出租人同意赔偿一个月的租金等等。合同签订后，东南广电公司依约将讼争房屋交付给兴盛唐公司使用，兴盛唐公司向东南广电公司缴交了至2013年2月19日止的租金，此后兴盛唐公司未再缴交租金。
原审判决另查明，2005年3月25日，东南广电公司（甲方）与耀声远东有限公司（乙方）、耀声（厦门）物业管理有限公司（丙方）签订《协议书》一份，载明：1996年6月1日甲方与乙方签订《商品房销售合同》（编号：NO：99008），约定甲方向乙方购买位于厦门市湖里大道2号哈曼尼广场第一座第一、第六、第七层的房产。由于房产存有法律争议，且尚未办妥商业用途土地变更手续，致使交易无法进行，无法办理产权交易登记过户。甲乙双方同意终止原《商品房销售合同》以及《房产置换合同》所约定哈曼尼广场第一座第七层、第一层部分以及所置换的第二座第一层部分房产的买卖。
东南广电公司为证明对讼争房屋具有合法使用权，�原审法院提交耀声远东有限公司（甲方）与东南广电公司（乙方）于2005年7月8日签订的《协议书》一份，该协议载明：甲方办妥商业用途的土地用途变更手续和补缴地价差额后，甲乙双方就上述房地产交易的其他遗留问题进行协商。诸如哈曼尼广场第一座第七层问题，乙方进行的二次装修等相关事宜。
原审审理过程中，兴盛唐公司确认讼争房屋已经不存在其转租案外人的情况。
原审判决查明的以上事实，有东南广电公司提交的《房屋租赁合同》、《协议书》2份，还有原审庭审笔录、质证笔录以及询问笔录为证。
原审判决认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，东南广电公司提交的2份《协议书》表明讼争房屋的所有权及使用权尚未从案外人耀声远东有限公司转移至东南广电公司，其无法证明其对讼争房屋享有�法的占有、使用权，但东南广电公司、兴盛唐公司于2011年11月20日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同中东南广电公司已经明确告知兴盛唐公司讼争房屋权属为历史遗留的无产权房屋，兴盛唐公司亦已确认完全了解房屋权属的真实情况，故双方均应依约履行合同义务。若房屋权利人认为作为房屋出租人的东南广电公司侵犯其合法权益，可另行向东南广电公司主张。东南广电公司依约向兴盛唐公司交付了讼争房产，兴盛唐公司以东南广电公司不具有所有权使用权为由拒付租金的的抗辩理由不能成立。根据合同约定，承租人拖欠租金累计达一个月的，出租人可以终止合同，收回房屋，故东南广电公司要求解除与兴盛唐公司签订的《房屋租赁合同》并要求兴盛唐公司搬出讼争房屋的主张，合法有据，予以支持。同时，兴盛唐公司自2013年2月20日起未再向东�广电公司支付租金，故东南广电公司要求兴盛唐公司支付2013年2月20日起的租金，有事实和法律依据，予以支持，但合同解除之后的租金实际应为房屋占用费，房屋占用费的标准可参照合同约定的租金标准。另东南广电公司还要求兴盛唐公司支付17156元电费，但其提交的证据不足以证明其已经代垫了讼争房屋的电费，故对东南广电公司的该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除福建东南广播电视网络有限公司与兴盛唐（厦门）网络技术有限公司于2011年11月20日签订的《房屋租赁合同》；二、兴盛唐（厦门）网络技术有限公司应于判决生效之日起十日内，向福建东南广播电视网�有限公司支付租金（租金按每月19500元，自2013年2月20日起计算至判决生效之日止）；三、兴盛唐（厦门）网络技术有限公司应于判决生效之日起三十日内搬离厦门市湖里工业区湖里大道2号哈曼尼广场第一座第七层，将其租赁部分返还给福建东南广播电视网络有限公司，并向福建东南广播电视网络有限公司支付房屋占用费（房屋占用费按每月19500元，自判决生效的次日起计算至实际搬离讼争房屋之日止）；四、驳回福建东南广播电视网络有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1687元，由福建东南广播电视网络有限公司负担188元，兴盛唐（厦门）网络技术有限公司负担1499元。
宣判后，兴盛唐公司不服，向本院提起上诉。
上诉人兴盛唐公司上诉称，一、一审判决认定事实和适用法律错误，判决自相矛盾。正如一审法院所认定“本案中，原告提交的2份《协议书》表明讼�房屋的所有权及使用权尚未从案外人耀声远东有限公司转移至原告，其无法证明其对讼争房屋享有合法的占有、使用权”，即本案被上诉人无权处分涉讼房屋。根据《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反之，合同无效。涉讼房屋至今权属人不明，根本无法追认，且被上诉人亦无法举证其具有合法的使用管理权或合法授权，故被上诉人的出租行为属擅自处分他人财产，已属侵权，本案租赁合同无效。司法实践中，相关判例对类似擅自出租他人房产行为亦认定为无效。此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定及《最高人民法院民一庭负责人就﹤关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥答记者问》第三点意见，未经出租人同意的转租合同应属无效。涉讼房屋至今归谁所有被上诉人亦无从得知，何来取得出租人同意授权，其出租给上诉人行为亦属违法，当属无效。本案一审法院一方面认定出租人无权出租涉讼房屋，另一方面又断章取义认定租赁合同有效，前后自相矛盾，认定事实和适用法律均出现错误，判决有误。二、一审判决违反法定程序。本案被上诉人假定合同有效的情形下提出解除之诉，然一审法院在审理中已查明被上诉人无权处分涉讼房屋，出租行为应属无效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，……人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案一审法院在发现当事人主张的民事行为�效力与其作出的认定不一致时，未能依法行使释明权，径行作出判决，程序明显违反，判决显然有误。三、涉讼房屋因未经过消防验收而导致租赁合同无效。本案中，讼争房屋为经营性商业用房，因历史遗留问题哈曼尼广场至今未办理产权和消防验收，其消防设施是否完善，是否有重大火灾隐患等，关系到公共安全和社会利益，因此消防验收问题与出租房屋能否正式投入使用直接相关，也直接影响到本案涉讼租赁合同的效力问题。所以，依据《消防法》第十三条规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”作为经营性商业用房的讼争房屋，未经消防验收，属于禁止投入情形，故应当认定本案租赁合同无效。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，且违反法�程序，判决明显自相矛盾，被上诉人一审主张缺乏事实和法律依据。上诉人请求：撤销（2013）湖民初字第4908号民事判决书第一项、第二项和第三项判决，并依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；判令由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。
被上诉人东南广电公司答辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，被上诉人与所谓的讼争房屋产权人有纠纷也应另案处理。本案上诉人和被上诉人自愿签订合同，讼争房屋的历史遗留问题被上诉人也有进行说明。被上诉人占有讼争房屋是依据与案外人签订的合同，产权对承租人没有任何影响。关于消防问题，一到六楼已办理产权证，消防验收早就通过了。七楼原有产权人存在违章搭建，规划局也给了变通要求办理手续。被上诉人请求二审法院驳回上诉维持原判。
经审理查明，上诉人兴盛唐公司除对原审判决查明的租金缴交2013年2月19日提出异议，认为其与实际承租人已将租金缴交至2013年5月19日，其对原审判决查明的其他事实均无异议。东南广电公司对原审判决查明的事实均无异议。本院对双方当事人无异议之事实予以确认。二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审审理过程中，上诉人表示其仍在讼争房产办公，双方均陈述目前讼争房产有一部分由上诉人转租给案外人。上诉人除上诉状所列上诉主张之外，还提出：讼争房产系未经规划的房屋，哈曼尼广场第一座第一到六层有办理消防验收，但本案讼争房产未办理消防验收，未经过消防验收的房屋禁止出租；本案无论基于权属问题、消防问题或是规划问题，租赁合同都应认定为无效，被上诉人解除合同的诉求应予驳回；应追加实际承租人参加诉讼，若本案没有驳回被上诉人原审诉求，也应该以遗漏当事人为由发回重审。
另查，厦门市规划管理局于1999年12月就“哈曼尼广场第一、二座加第七层及新扩建部分”颁发了《建设工程规划许可证》。
本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交由承租人占有、使用而由承租人支付相应租金的合同，属于确立债权债务关系的合同，并非以产生物权变动效果为目的的合同，并不以出租人对租赁的房屋享有处分权为必要。东南广电公司基于其与案外人耀声远东有限公司之间的合同关系而取得讼争的哈曼尼广场第一座第七层房产，即使其与案外人之间就讼争房产还存有法律争议，亦属其与案外人之间的争议，并不直接影响其与兴盛唐公司之间的房屋租赁合同关系的法律效力。东南广电公司与兴盛唐公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，兴盛唐公司亦在合同中确认其完全了解讼争房产的权属状况，该《房屋租赁合同》应认定为合法有效。兴盛唐公司关于东南广电公司无权出租讼争房产故应认定租赁合同无效的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。讼争房产已于1999年取得《建设工程规划许可证》，兴盛唐公司关于讼争房产未经规划的相关上诉主张缺乏依据，本院不予支持。兴盛唐公司确认讼争房产同栋其他楼层已通过消防验收，而消防验收通常是整体验收的，其主张讼争房产未经消防验收但未提供证据证明，本院对其相关上诉主张不予支持。兴盛唐公司在原审中确认讼争房产已不存在转租案外人的情况，且即使有转租情形，实际承租人亦非必须参加诉讼的当事人，故其关于原审法院遗漏当事人本案应发回重审的上诉意见，本院不予采纳。兴盛唐上诉主张其已将租金缴交至2013年5月19日，但未提供证据证明，且东南广电公司予以否认，其该项主张证据不足，本院不予支�。综上，上诉人兴盛唐公司的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人兴盛唐（厦门）网络技术有限公司的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3374元，由上诉人兴盛唐（厦门）网络技术有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 黄南清
代理审判员 章 毅
二〇一四年六月十七日
代书 记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。