湖北省麻城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂麻城民一初字第00388号
原告黄义权
委托代理人李新耀，湖北博林律师事务所律师。
被告李必烁
第三人屈建辉
委托代理人李小祥，麻城市司法局宋埠法律服务所法律工作者。
原告黄义权与被告李必烁、第三人屈建辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月13日立案受理后，依法由审判员姜辉担任审判长，与审判员梁胜阳、人民陪审员袁宏良组成合议庭于2015年7月22日公开开庭进行了审理，原告黄义权及其委托代理人李新耀、第三人屈建辉及其委托代理人李小祥到庭参加了诉讼，被告李必烁经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月原告经第三人屈建辉介绍认识被告李必烁，在第三人屈建辉的介绍下原告与被告李必烁于2014年11月7日签订了购房协议书，对房屋价款、付款时间、交房时间等作了约定，同时被告、原告及第三人约定由原告将购房款支付给第三人屈建辉保管，待被告为原告办理了房屋过户手续后由再由第三人屈建辉付给被告。原告按购房协议书的约定向屈建辉支付了购房款，屈建辉出具了收条，协议还约定由被告在签订购房协议书后三个月内负责办理房产证过户手续并承担过户费用，至今被告一直没有履行办理房屋过户手续的义务。原被告在签订了购房协议书后，第三人屈建辉将房屋钥匙交付了原告。2015年3月1日一位姓李的男性称该房屋已经卖给他了并办理了房屋过户手续要求原告腾房。原告认为被告及第三人的行为侵犯了原告的合法权益，请求判令解除原告与被告间的购房协议书，由被告及第三人返还原告的购房款245000元并赔偿原告的损失。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据一、原告的身份证复印件一份，拟证明原告黄义权的身份信息情况；
证据二、购房协议书一份，拟证明原被告间于2014年11月7日签订了购房协议书，对房屋买卖相关事项作出了约定的事实；
证据三、收条一份，拟证明原告已按约定向第三人屈建辉支付购房款245000元的事实；
证据四、项保权、陈关林的证人证言，拟证明1.原告黄义权与被告李必烁在签订购房协议书时约定，原告将购房款交第三人屈建辉保管，在被告李必烁将房产证交给第三人后，第三人在扣除房产过户的税费后才能将原告支付的购房款交付给被告李必烁，房屋的过户手续由屈建辉负责在三个月内办理并交付原告，2.第三人屈建辉应退还原告购房款245000元；
证据五、房屋所有权证及李祥出具的说明，拟证明原被告间交易的房屋已卖给李祥、胡丽丽并已办理房产证，李祥已占有和使用，应解除原被告间的购房协议书，被告还应赔偿原告的损失；
被告李必烁经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未答辩和提供证据。
第三人屈建辉述称，原告所述不实，原被告虽然双方都不认识，但原告与被告系自愿达成购房协议，与第三人无关，第三人收到原告付款后已交给了被告，不应承担返还义务，且第三人没有因介绍从中获利，也没有在买房协议中约定第三人的义务，将其列为第三人没有依据，主体不合格。
第三人为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据一、第三人的身份证复印件一份，拟证明第三人屈建辉的身份情况；
证据二、被告李必烁出具的收条一份，拟证明第三人已将10万元房款交给被告李必烁；
证据三、借条一份，拟证明原告交付的购房款已用于偿还被告李必烁所欠的借款；
原被告及第三人相互质证情况：
第三人屈建辉对原告黄义权提供的证据一、证据二、证据三均无异议，对证据四的真实性、关联性、拟证目的均有异议，认为两证人证明的内容没有在购房协议中约定，且两证人与原告系合伙关系，第三人将收到的购房款一部分交给了李必烁，一部分替被告还了债，所以应由被告李必烁退款，与第三人无关，对证据五无异议；
原告黄义权对第三人提供的证据一无异议，对证据二的真实性、合法性、关联性和拟证目的均有异议，认为按约定屈建辉在没有收到被告交付的房产证的时候是不能交付房款给被告李必烁的，所以屈建辉应当退还24.5万元的购房款，对证据三认为与本案没有关联性，不予质证；
本院对原告及第三人提供的证据效力认定如下：
对原告黄义权提供的证据一至证据三，本院认为上述证据来源合法、客观真实，第三人亦无异议，予以采信；对证据四，本院认为两证人系涉案纠纷的在场人，符合证人的条件，亦出庭作证，能够证实案件的相关情况，予以采信；对证据五的真实性予以采信；
对第三人屈建辉提供的证据一，本院认为来源合法，原告亦无异议，予以采信；对证据二，本院认为该证据是被告李必烁收到房款后向第三人出具的收条，有被告的书面签名，与原告的相关陈述相印证，对其真实性予以采信；对证据三，本院认为该证据系第三人代被告向案外人偿还借款的凭证，被告未到庭质证，原告也不知晓，无法核实其真实性、合法性，与本案亦无关联性，不能达到其拟证目的，不予采信；
经审理查明：原告黄义权经证人项保全介绍与第三人屈建辉相识，又经第三人屈建辉介绍认识被告李必烁，2014年11月7日，被告李必烁作为甲方与原告黄义权作为乙方签订了购房协议书一份，合同约定，一、甲方将其拥有独立产权的位于麻城市南环路南湖农行三楼的房屋（房屋所有权证编号：南湖字第1300043078号）建筑面积128.16平方米以人民币叁拾壹万元整（￥31万元整包含过户）出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。二、甲方承诺：…….5、协议签订后，甲方3日内交钥匙给乙方，房产证3个月内过户到乙方名下。三、乙方承诺：……2、首款前期付25万元，其尾款在2015年10月份前付清。四、违约责任：1、如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失。2、如果乙方违约，没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。……六、本协议自双方签字或盖章之日起生效。七、本协议壹式叁份，甲乙双方各执壹份，见证方壹份。证人项保权和第三人屈建辉作为见证方在该协议书上签字。因原告黄义权和被告李必烁不熟悉，原告和被告及第三人还口头约定：原告黄义权将购房款交给第三人屈建辉，被告李必烁将涉案房屋房产证交给第三人屈建辉，由第三人屈建辉负责办理房产过户手续，并扣除过户费用后才将购房款交付给被告李必烁。2014年11月8日原告通过银行向第三人转房款190000元，第三人向原告出具了收条一份，2014年12月22日原告向第三人给付购房现金计币55000元，第三人向原告出具了收条一份。2014年11月10日第三人向被告给付了100000元，被告向第三人出具了收条一份；签订购房合同五天后，第三人屈建辉将涉案房屋钥匙通过证人陈关林转交给了原告黄义权，原告搬进了涉案房屋居住，截至诉讼时被告及第三人没有向原告提供涉案房屋产权手续，亦没有办理涉案房屋过户登记手续。后案外人找原告称该房屋已经出售给他了已办理了房屋过户登记，要求原告腾房，原告遂退出涉案房屋。原告认为被告及第三人侵犯了原告的合法权益，请求判令解除原被告间的购房协议书，由被告及第三人返还购房款245000元并赔偿损失（损失从2014年11月8日开始计算利息，算至还清之日止，按同期贷款利率计息）。
另查明，涉案的房屋已出售给案外人，并已办理了相关房屋产权变更登记。
本院认为，原告黄义权与被告李必烁签订的购房协议书系双方当事人真实意思表示，已依法成立，对原被告具有法律约束力；为保障合同的顺利履行，原被告及第三人屈建辉就合同的履行方式付款及产权变更等相关事项进行了口头约定，是三方当事人真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，是原被告及第三人为实现合同目的的意思自治，对三方均具有约束性。第三人自愿收取原告的购房款为该房屋办理产权变更手续后再支付购房款给被告这一行为是对房屋买卖主合同提供担保的一种从合同，形成了担保合同关系，原被告及第三人亦应按相关约定履行。原告已按合同约定履行了向第三人支付购房款的义务，而被告和第三人没有按约定履行各自应尽的义务，致使合同不能继续履行，并造成了原告的损失，已构成了违约，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；和《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故原告请求与被告解除房屋买卖合同和返还购房款及赔偿损失有事实依据和法律根据，本院予以支持；第三人屈建辉不按约定履行保证义务，并造成原告损失，应依法承担保证责任，因当事人对保证方式和范围没有约定，《中华人民共和国担保法》第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任；第二十一条规定：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三人应与被告连带承担返还购房款及赔偿损失的责任。第三人在承担保证责任后，可依法向被告追偿。对原告诉讼请求中主张返还购房款245000元有第三人出具给原告的收条证实，被告和第三人亦无证据予以反驳，应予支持；对原告主张的赔偿损失（损失从2014年11月8日开始计算利息，算至还清之日止，按同期贷款利率计息），本院认为原告的购房款245000元是分两批支付的，其中第一批190000元是2014年11月8日支付的，第二批55000元是2014年12月22日支付的，故应分别从支付之日起计算利息损失；对第三人屈建辉认为购房协议系原被告自愿达成的，其只是介绍人和见证人，协议中也没有约定第三人的义务，且收到原告交付的购房款后已交给了被告李必烁，没有从中获利，原告不应将其列为第三人参与诉讼，请求驳回原告对第三人的诉讼请求的抗辩理由，本院认为两证人到庭作证的证言和原告将两次购房款交付给第三人，第三人又将购房款转给被告及被告将涉案房屋钥匙交第三人转交给原告的事实及商品买卖交易习惯相互购成了完整的证据链，能够相互印证案件事实，第三人亦未提供证据证明没有保证事实来推翻原告的主张，且第三人是否获利不影响保证责任的承担，也不是免除保证责任的法定理由，故其与案件审理结果有直接的利害关系，属于无独立请求权的第三人，应依法参加诉讼，综上，第三人的上述抗辩理由没有事实和法律依据，不予采纳。被告李必烁经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告黄义权和被告李必烁于2014年11月7日签订的购房协议书。
二、被告李必烁于本判决生效后五日内返还原告黄义权的购房款245000元及相应利息（其中的190000元从2014年11月8日起计算利息，其中的55000元从2014年12月22日起计算利息，算至判决确定的履行之日止），第三人屈建辉对上述款项承担连带清偿责任。
三、逾期未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4975元，由被告李必烁和第三人屈建辉共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姜 辉
审 判 员 梁胜阳
人民陪审员 袁宏良
二〇一五年十一月六日
书 记 员 刘惠芳