安徽省马鞍山市博望区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）博民一初字第00428号
原告：张国军，男，1970年6月1日出生，汉族，无业，住安徽省马鞍山市博望区。
委托代理人：袁贤广，安徽铭心律师事务所律师。
委托代理人：孙甜，安徽铭心律师事务所律师。
被告：某区某镇人民政府，住所地安徽省马鞍山市博望区。
法定代表人：李世华，该镇镇长。
委托代理人：秦小慈，安徽长城律师事务所律师。
被告：某区某社区居民委员会，住所地安徽省马鞍山市博望区。
法定代表人：邰圣龙，该委员会主任。
委托代理人：刘道寿，该委员会书记。
被告：马鞍山纵横置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。
法定代表人：卢晓东，该公司董事长兼总经理。
委托代理人：卢小燕，该公司办公室主任。
原告张国军与被告某区某镇人民政府（以下简称某镇政府）、某区某社区居民委员会（以下简称某社区）、马鞍山纵横置业有限公司（以下简称纵横公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年10月31日立案受理后，依法由审判员陈超适用简易程序，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告张国军及其委托代理人袁贤广、被告某镇政府的委托代理人秦小慈、被告某社区的委托代理人刘道寿、被告纵横公司的委托代理人卢小燕，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张国军诉称：2007年，某镇政府与某社区签订旧城改造项目小区开发协议书，委托某社区对协议书约定范围内的土地进行国有土地使用权开发。据此，某社区实施了怡馨家园商住房项目的开发及征迁工作。某社区负责征迁经费的收支管理，并受纵横公司委托，代收购房款定金。2006年12月13日，某社区立下收条一份，确认收到张国军交纳的购房款20万元；2006年12月22日，某社区出具收据一份，确认其收到张国军交纳的购房款10万元。张国军两次共计交纳购房款30万元。之后，某社区、纵横公司向张国军出具《关于“张国军”户享有优先权声明》一份，确认原告所购房产为商业户型一间两层，面积约105平方米（以产权测绘为准）；双方约定的付款方式为：房屋总价款56万元，签约时付款16万元，剩余10万元于主体结构封顶时一次性付清；任一方违约，按张国军已交款30万的20%支付违约金。时至今日，三被告既未与张国军签订正式购房合同，也未将房屋交付张国军，具有欺诈行为。现诉请法院判令：1、三被告交付原告怡馨家园商铺一间（位于某镇华联超市国税地块，一间两层商铺，面积约105平方米），价值56万元；2、三被告支付违约金6万元整；3、本案诉讼费用由三被告承担。后变更诉讼请求为：1、依法解除原、被告签订的口头购房协议。2、三被告按房价56万元双倍赔偿112万元。3、三被告支付违约金6万元整；4、本案诉讼费用由三被告承担。
张国军针对其诉讼请求提供以下证据，并进行了说明：
1、身份证复印件1份，证明原告的主体资格。
2、“支出证明单”原件2份，证明原告交纳了购房款；关于“张国军”户享有优先权的声明原件1份，证明原告对怡馨家园门面房购买进行了约定。
3、“旧城改造项目小区开发协议书”复印件1份，证明某镇政府委托某社区代为组织实施旧城改造工作的征迁拆迁、安置和开发。
4、“说明”复印件1份（加盖检察院公章），某社区2013年3月20日出具，内容有：“旧城改造项目，涉及我社区有怡馨家园一期、二期；步行街一期、二期；中河水岸项目……”，证明某镇政府委托某社区组织实施的旧城改造项目包括怡馨家园一期、二期，某镇政府盖章予以确认。
5、区信访局“关于某社区居委会与顺诚置业合作开发有关情况的汇报”复印件1份，证明某镇政府委托某社区组织实施旧城改造项目。
6、某镇桥东旧区项目改造建设协议书（1、2期）复印件1份（加盖检察院公章），证明桥东旧区项目改造（包括怡馨家园）建设系某社区和纵横公司合作开发。
7、收房款遗留问题的说明复印件1份（加盖检察院公章），证明某社区统计确认收到原告交纳的怡馨家园购房定金。
8、某社区对外财务收支说明复印件1份，证明某社区受某镇政府的委托，实施涉案工程的开发、代收购房款用于支付拆迁安置费，实行代收代支报账制。
9、检察院移交区纪委移交清单复印件1份，证明涉案工程项目收支情况，包括某社区代收购房款并用于项目支出凭证。
10、移交清单复印件1份，证明吴子文将涉案项目的文件资料全部移交给了某社区，涉案工程确实由某社区和开发商纵横公司合作开发。
11、某区人民检察院起诉书原件1份，证明某社区协助某镇政府从事旧城改造项目开发，并以某社区名义和开发商签订了合作开发协议。
12、吴子文讯问笔录复印件3份，证明某社区受某镇政府委托从事旧城改造工作的拆迁、安置，收取购房人预交的购房款或定金，某镇政府是知道的，开发商也是认可的。
13、盛某讯问笔录复印件3份，证明目的同上。
14、三被告的组织机构代码证和纵横公司的营业执照复印件各1份，证明被告的主体资格合法有效。
某镇政府辩称：1、某镇政府作为被告主体不适格，某镇政府与原告没有签订商品房买卖合同，也没有收到原告的购房定金。2、某镇政府没有委托某社区对原告诉求的项目进行开发。三被告之间不是合作关系。项目开发是房产公司单方实施的行为。门面房的交付问题，是原告与开发商之间权利、义务是否履行的问题，与某镇政府无关。3、某镇政府不具有欺诈行为，不应承担交付房屋或返还购房款的法律责任。综上，请求驳回原告对某镇政府的诉讼请求。
某镇政府未向本院提交证据。
某社区辩称：原告交款情况属实。某社区没有权利收取购房款，收款是违规行为，此款没有入社区的账户，社区不应承担责任。请求人民法院驳回原告对某社区的诉讼请求。
某社区未向本院提交证据。
纵横公司辩称：某社区收取原告的购房款，纵横公司毫不知情，纵横公司没有委托某社区收款。综上，纵横公司不承担任何责任，请求人民法院驳回原告对纵横公司的诉讼请求。
纵横公司未向本院提交证据。
某镇政府对张国军提交的证据质证意见为：
1、对证据1、14不持异议。
2、对证据2的真实性无异议，某社区收取的购房款与某镇政府无关联性。
3、对证据3旧城改造项目小区开发协议书的真实性无异议，对证明目的有异议。该项目实施的内容是中河水岸项目，不是原告诉求的怡馨家园项目，该证据与某镇政府无关联性。
4、对证据4“说明”的真实性无异议，对证明目的有异议。该证据不能证明某镇政府与某社区是委托法律关系。
5、对证据5情况汇报的真实性无异议，对证明目的有异议，与某镇政府无关联性。该汇报所涉项目是中河水岸项目，不是原告诉求的怡馨家园项目，不能证明某镇政府委托某社区实施旧城改造。
6、对证据6某区桥东项目改造协议书的真实性不持异议，协议书是某社区与纵横公司之间签订的，与某镇政府无关联性。
7、对证据7收房款遗留问题的说明之真实性不持异议，与某镇政府无关联性。
8、对证据8财务说明的真实性、关联性均有异议。
9、对证据9检察院移交清单的真实性及证明目的均有异议，与某镇政府无关联性。
10、对证据10移交清单的真实性无异议，与某镇政府无关联性。
11、对证据11起诉书的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明某社区是协助政府实施旧城改造项目开发，只能证明某社区与开发商之间约定的合作开发协议，与某镇政府无关联性。起诉书里涉及的项目是中河水岸项目，不是原告诉求的怡馨家园项目，与本案无关联性。
12、对证据12、13吴子文、盛某讯问笔录的真实性无异议，对证明目的有异议，这是吴子文单方陈述，陈述的事实无其他证据相印证，某社区实施旧城改造不是某镇政府的委托。吴子文收受购房款不是某镇政府授权或委托，某镇政府对此不知情。
某社区对张国军提交的证据质证意见为：
1、对证据1、3、14不持异议。
2、对证据2的真实性无异议，承认张国军交款30万元，但该款与某社区无关。
3、证据4“说明”是为了推迟吴子文案件的审判所做的说明，与本案无关。
4、对证据5情况汇报的真实性无异议，但不涉及本案的项目。
5、证据6某区桥东项目改造协议书是真实的，但项目已经结束了，不涉及本案原告诉求的项目。某社区与纵横置业不是合作开发。
6、对证据7收房款遗留问题的说明的真实性不持异议，45户购房人交纳款项是社会问题，某社区当时摸底后将相关情况上交给了检察院。款项是吴子文收取的，没有入社区的账，社区没有收到钱。
7、对证据8财务说明的真实性有异议，这是吴子文为了开脱自己经济问题算的账，与本案无关。
8、对证据9检察院移交清单的真实性无异议，能证明吴子文代收房款，不能证明社区收款。
9、对证据10移交清单的真实性无异议，但社区与开发商不是合作开发。
10、对证据11起诉书的真实性无异议，但社区与开发商不是合作开发。
11、对证据12、13吴子文、盛某讯问笔录的真实性无异议，但与本案无关。
纵横公司对张国军提交的证据质证意见为：
1、对证据1、14不持异议。
2、对证据2的真实性无异议，但与纵横公司无关。根据证据2中声明的约定，某社区须将张国军所交的30万元购房款全额转入纵横公司财务账上才生效。某社区并没有将该房款转入纵横公司账户，故该声明为无效协议。
3、证据3、4、5、7、9、10、11与纵横公司无关。
4、证据6与本案无关。
5、证据8财务说明是复印件，对其真实性有异议。
6、证据12、13吴子文、盛某讯问笔录是复印件，对其真实性、关联性均有异议。
本院对于张国军提交的证据认证意见为：
1、证据1、14经对方当事人质证均无异议，予以认定。
2、证据2经对方当事人质证对其真实性均无异议，且具有合法性和与本案的关联性，予以认定。
3、证据3、4、6、7经对方当事人质证对其真实性均无异议，且具有合法性和与本案的关联性，予以认定，具体证明目的结合其它证据综合认定。
4、证据5、11均非结论性依据，且该两份证据内容与本案不具有关联性，不予认定。
5、证据8系吴子文单方陈述，款项收支情况没有经过有关部门审核确认及其它证据印证，其真实性和证明效力不宜确定，故对该证据不予认定。
6、证据9、10移交清单只能证明材料移交情况，与本案讼争事实没有直接相关性，不予认定。
7、证据12、13讯问笔录系检察机关依法讯问取得，具有真实性、来源的合法性和与本案的关联性，予以认定，但其性质属证人证言，其内容不能作为结论性依据，应结合其它证据综合认定。
综上，经审理，本院认定以下案件事实：
2006年11月26日，某社区与纵横公司签订“某镇桥东旧区项目改造建设协议书”（1期）一份，约定：对某镇原居委会、二轻刃具厂等区域的（某314省道）桥东旧区进行项目改造，项目位置范围为东至国税西院墙、西至农贸市场、南至农贸市场、北至314省道；某社区负责协调提供符合建设条件的项目用地，指导组织房屋拆迁，安排人员配合纵横公司完成该建设用地范围内的拆迁工作，费用由纵横公司承担；项目拆迁用地按零地价，纵横公司按规定的政策法规还迁安置；纵横公司负责建设项目的规划、施工图的初步设计并汇编成册报政府，并按评审后的建设性详规的要求建设施工；某社区配合纵横公司做好临时水、电管线的接用，并由纵横公司承担费用；项目用地因挂牌而产生的土地出让金，凡返还到某镇财政的部分，全额返还，专项用于支付纵横公司代建的基础设施建设的补助；税费按招商引资惯例先征后返；项目建设过程中国家一旦出台相关优惠政策，某社区力争给予纵横公司享受。
2007年12月26日，某社区与纵横公司签订“某镇桥东旧区项目改造建设协议书”（2期）一份，约定：对某镇原居委会、二轻刃具厂的扩大部分即与国税、中润等相连区域的（某314省道）桥东旧区进行项目改造，项目位置范围为东至中润超市东边路、西至华联超市东界、南至农贸市场、北至314省道；要求项目规划方案应与桥东旧区改造工程1期（怡馨家园）统一规划，且须经某镇政府及有关部门审定、符合城镇建设规划的要求；项目开发正式实施于2008年春节后开始，分两年完成，即从2008年5月到2010年4月；其余约定与1期基本相同。
2007年11月30日，某镇政府与某社区签订“旧城改造项目小区开发协议书”一份，决定对某老街实施区域综合开发，约定：项目实施内容为小区住宅楼建设、项目中的府前街道建设，以及沿府前街商品房开发；项目选址及面积为东至街道社区柴巷，西至某河河堤，南至某老街，北至府前街，开发项目建设用地约37亩，具体范围以县建设行政主管部门确认的规划选址红线图为准；项目用地价格为：府前街道路地价和安置房用地按1.5万元／亩计价，农用地按8万元／亩计价，征用的农户面积以实测为准；项目规划选址用地范围内的所有建筑物、构筑物及附着物的拆迁均由某社区负责，拆迁补偿安置费用由某社区承担；项目建设期限为分两年完成，即从2008年至2009年，2007年是项目开发的筹备阶段，所有工程必须于征迁完成后两年内完工；某镇政府有权对某社区的项目规划及单体设计方案进行审查和监督；某社区有权按国家相关规定自行选择具有相应资质的勘测、设计、施工单位开展相关业务，自主开发，自主经营、自负盈亏，并负责道路以及整个项目开发中的拆迁安置工作，被拆迁对象的安置房一并纳入开发项目的总体规划当中；因挂牌而产生的土地出让金，凡返还到镇财政的部分，全额返还某社区专项用于开发代建的府前道路基础设施建设的补助；项目开发建设和销售中所发生的税收均在某镇交纳，某镇政府按实得部分给予50%的税收返还。
2006年12月13日，张国军与原某社区负责人口头商谈约定：订购怡馨家园二期1号楼从东面数第4间商业用房一间（两层），约100余平方米，总价款56万元，并于当日向某社区交纳购房款20万元，某社区向其开具“支出证明单”一份，载明：今收到张国军人民币贰拾万元整，事由为“收购房款”；2006年12月22日，张国军又向某社区交纳购房款10万元，某社区又向其开具“支出证明单”一份，载明：今收到张国军人民币壹拾万元整，事由为“收预订购房款”。两张“支出证明单”上均有张元保签名，并加盖了“当涂县某街道社区居民委员会”公章。张国军交纳购房款30万元之后，某社区没有按照张国军意向落实交付相应房屋。后某社区、纵横公司共同向张国军出具《关于“张国军”户享有优先权的声明》一份，载明：马鞍山纵横公司即将对其旗下资产“某镇华联超市国税地块”进行建设，现确保张国军户对“某镇华联超市国税地块”施工图出来第一时间通知并在同等条件下享有优先认购权，及时签订协议；所购商业户型为一间二层，面积约为105平方米（以产权测绘为准）；房屋总价款56万元，签约时付款16万元，剩余10万元于主体结构封顶时一次性付清；任一方违约，按张国军已交款30万的20%支付违约金；本协议中纵横公司承担的责任和义务以某社区将张国军户房款30万元全额转入纵横公司财务账上之日起生效。某社区至今未将张国军房款30万元转入纵横公司，张国军亦未签订正式购房合同，未取得声明中商业用房，以致成讼。
另查明：张国军不是拆迁安置户。张国军所交购房款未记入某社区基本账户。张元保原任某社区主任。2006年12月13日-22日银行5年期以上贷款年利率为6.84%。
某社区的名称变更情况为：2006年11月前为“当涂县某镇街道居民委员会”，2006年12月-2009年5月根据（当民（2006）102号）文件变更为“当涂县某镇街道社区居民委员会”，2009年6月-2012年9月因村级规模调整变更为“当涂县某镇某社区居民委员会”，2012年10月-2013年8月因行政区划调整变更为“某区某镇某社区居民委员会”，2013年9月至今因由镇管改为区直管变更为“某区某社区居民委员会”。2012年马鞍山行政区划调整后，原“当涂县某镇人民政府”变更为“某区某镇人民政府”。2013年9月前某社区主管单位是某镇政府。
本院认为：张国军与原某社区负责人口头约定订购怡馨家园门面房，以期将来签订正式商品房买卖合同并取得商品房，该口头协议的法律性质属商品房预约合同。某社区作为基层群众性自治组织，无商品房缔约及预售资格，无权对外签订商品房预约合同或预售商品房，其与张国军的口头协议无效。某社区收取张国军的购房款，依法应予返还。合同无效，张国军要求某社区按房价的双倍112万元返还购房款并偿付6万元违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在该缔约及收取购房款过程中，某社区明知本单位没有商品房缔约及预售资格，却与张国军口头缔约并收取购房款，对张国军的损失应承担主要赔偿责任。张国军购买商品房不去合法规范的商品房销售单位，对于某社区有无商品房缔约及预售资格，不进行必要的审查即口头缔约并交付房款，主观上具有过错，对由此造成的损失应自行承担次要责任。本院酌定某社区与张国军具体承担比例为80%和20%。张国军损失可以其交款额为基数，参照交款时银行同期贷款利率计算利息确定。张元保等人作为当时某社区负责人，以社区名义对外收取购房款，并向购房人出具加盖有社区公章的条据，其行为对外显系职务行为，相应责任应由某社区承担。某社区前后名称的变更，不影响实体责任的承担。某社区认为所收购房款没有入社区账目，社区没有偿还能力，不应承担责任之主张，于法相悖，本院不予支持。
某镇政府在本案纠纷发生时系某社区主管单位，对于辖区内社区日常工作具有指导和管理职责，但两个单位确系两个独立主体。2007年11月30日某镇政府与某社区签订“旧城改造项目小区开发协议书”，决定对某老街实施区域综合开发。在该开发协议书中，主要约定了双方在拆迁补偿安置范围各自的具体权利和义务，同时约定某社区有权按国家相关规定自行选择具有相应资质的勘测、设计、施工单位开展相关业务，自主开发、自主经营、自负盈亏，并未授权或委托某社区可以自行开发商品房或缔约、预收商品房款。某社区在履约过程中，超出约定权限，擅自与商品房购买人缔约并预收购房款，依法应由某社区自行承担责任。某镇政府在张国军与某社区的缔约及预收购房款交易行为中，不是委托人或交易相对人，实际也没有收取张国军的购房款，故张国军认为某镇政府系合作开发单位并应与某社区、纵横公司共同承担责任之理由和主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
纵横公司与某社区签订的某镇桥东旧区项目改造建设协议书（1、2期），明确约定了旧区改造中各自具体的权利和义务，对于其商品房开发建设，某社区并未投资或参与利益分配，因此该协议法律性质并非合伙，不能据此确认双方应共同向购房人承担法律责任。在某社区向购房人收款过程中，纵横公司不是委托收款人，也不是交易合同相对人，实际也没有收取购房人购房款，另某社区、纵横公司共同向张国军出具的《关于“张国军”户享有优先权的声明》，因某社区一直没有将张国军交纳的购房款30万元转入纵横公司财务账上，没有对纵横公司发生法律效力，故张国军诉请纵横公司承担还款责任没有法律依据，本院不予支持。纵横公司之抗辩理由和主张成立，本院予以支持。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告某区某社区居民委员会于本判决生效后十日内返还原告张国军购房款30万元并偿付利息（其中20万元从2006年12月14日起，10万元从2006年12月23日起，均按年利率6.84%×80%，计算至实际给付之日）；
二、驳回原告张国军其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15420元，减半收取计7710元，由原告张国军负担4960元，由被告某区某社区居民委员会负担2750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 陈超
二〇一四年十二月九日
书记员 解辉
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。