海南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）琼民申885号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：三亚和利房地产开发有限公司。住所地：海南省三亚市榆亚路瑞海购物公园。法定代表人：曲亮，该公司经理。委托代理人：马起飞，黑龙江新时达律师事务所律师。委托代理人：赵辉，该公司副经理。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：三亚君怡物业管理有限公司。住所地：海南省三亚市大东海海花路17—1号瑞海豪庭住宅区B栋2层。法定代表人：舒贻红，该公司总经理。委托代理人：卢力熊，海南问源律师事务所律师。再审申请人三亚和利房地产开发有限公司（以下简称和利公司）因与三亚君怡物业管理有限公司（以下简称君怡公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省三亚市中级人民法院（2016）琼02民终539号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。和利公司申请再审称：1、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。被申请人已构成根本违约，《物业服务协议》依法应予解除。一审中，申请人向法庭提交了同时期不同位置的现场照片50余张，法庭依法组织了现场勘查，对现场照片逐张由双方进行了核实。事实表明，被申请人没有履行物业服务协议约定的基本义务，在环境卫生、垃圾清理、园林绿化、场地道路、排水设施、自动扶梯、卫生间设备、自来水管道、公共消防设施、应急疏散通道、治安巡防保障等各个方面，存在着整体性、全方位的服务缺失。被申请人已构成根本违约，致使合同目的不能实现，物业服务协议应予解除。二审法庭在未组织现场勘查，对本案核心事实未进行调查核实的情况下认定：“根据和利公司提供的照片可见，君怡公司在提供物业服务过程中存在违约情形，但和利公司在长达五年的时间里一直在接受君怡公司提供的物业服务，说明君怡公司的违约行为没有达到使和利公司不能实现合同目的的情形”。该认定违背了基本的法律逻辑。判断合同当事人一方是否构成根本违约的标准，应当是违约方的违约程度及其与非违约方签约目的的背离程度，而不是非违约方承受违约行为的时间长短。按照二审判决的逻辑，尽管被申请人存在违约情形，但因申请人承受违约事实的时间长，故被申请人不构成根本违约，合同无须解除。如果该逻辑成立，《合同法》第九十四条关于当事人一方根本违约，对方可以解除合同的规定将根本没有适用余地，合同当事人的合法权益根本无法得到保障；2、二审判决适用法律确有错误。被申请人没有按照约定提供物业服务，不应按照约定的价格收取服务费用。因被申请人严重违约，申请人请求酌减应付物业管理费理由充分，一审法院支持申请人的请求并无不当。但二审判决认为，一审法院计算物业费“以君怡公司存在违约行为扣除40%不符合合同的约定，也没有法律依据”。该认定是完全错误的，其一，合同约定了物业费收取标准，同时也约定了物业服务标准及服务范围，二审判决在被申请人没有按照约定标准提供物业服务的前提下，却要求申请人按照约定标准支付物业费，背离了公平与等价有偿原则。其二，占申请人物业总面积近三分之二的和利酒店3-5层已通过政府部门改建审批，自2010年起停工封闭未投入使用，空置至今，不需要提供物业服务，实际上被申请人也未提供任何服务，不应产生服务费用的问题。其三，《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担减少价款、赔偿损失等违约责任。申请人请求及一审判决完全符合法律的明确规定。综上，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，请求依法再审本案，撤销二审判决，并依法改判，维持一审判决，判令被申请人承担本案一、二审的诉讼费用。君怡公司辩称：1、申请人认为二审判决存在《民事诉讼法》第二百条第（二）项“原判决认定的基本事实缺乏证据证明的”规定情形申请再审，理由不成立。（1）二审生效判决书中，已认定一审法院查明的事实属实，予以确认。在本案二审法庭调查阶段，申请人对一审法院认定的基本事实是没有异议的；（2）二审判决文书陈述“根据和利公司提供的照片可见，君怡公司在提供物业服务过程中存在违约情形，但和利公司在长达五年的时间里一直在接受君怡公司提供的物业服务，说明君怡公司的违约行为没有达到使和利公司不能实现合同目的的情形”，这段话是在二审判决书本院认为部分陈述的，属于二审法院适用法律的范围，不是查明事实范围；2、二审判决适用法律正确。（1）申请人提供的证据不能证实被申请人存在根本违约的事实。首先，根据前期《物业管理服务合同》第二章管理事项的约定，被申请人提供物业服务的内容包含众多事项，而申请人所提供的证据仅能说明被申请人在某一方面存在物业服务不到位的情形，也不能因此全盘否定被申请人提供的所有物业服务，仅依据某一方面的不足而认定被申请人根本违约不具有公平合理性。其次，有关自动扶梯损坏是事实，但该自动扶梯损坏后并非被申请人不去进行维护维修，而是该损坏是无法修复的，只能进行重新更换。而根据前期《物业管理服务合同》的约定，对共用设施设备的更换，是必须经全体业主议定后实施，所需费用在维修基金中分摊。可见，自动扶梯损坏没有及时更换，责任不在被申请人。至于垃圾未及时清理的事实，被申请人认为仅以某特定时刻某特定地点的现场照片无法说明被申请人在卫生方面服务不到位；（2）二审法院判决不应当扣减40%物业管理费，适用法律正确。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当依据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持”。通过上述规定，可见，业主向物业公司缴纳物业管理费系业主的法定义务。业主如果认为物业公司提供的物业服务不符合约定，可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但没有任何法律规定，在物业公司提供物业服务不符合约定时，业主有权拒绝支付物业管理费，更没有任何法律规定法院可以擅自扣减业主应支付的物业管理费。况且双方签订的物业管理服务合同中也没有约定在物业公司存在违约情形时，业主可以要求扣减物业管理费。综上，申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项申请再审的理由均不能成立，请求依法驳回申请人的再审申请。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷案件。本案中，根据和利公司提交的照片，可证明君怡公司在环境卫生、垃圾清理、园林绿化、排水设施、卫生间设备、自来水管道等方面存在违约情形，但二审判决据此认定君怡公司存在违约情形，不构成根本违约并无不当。故再审申请人关于二审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项规定情形的理由不能成立；一审法院以君怡公司存在违约行为扣除40%的物业费违反了双方的合同约定，且无法律依据，因此，二审法院予以纠正并无不当。故再审申请人关于二审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定情形的理由不能成立。综上所述，和利公司申请再审的理由不能成立，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：驳回三亚和利房地产开发有限公司的再审申请。审判长  陶永夫审判员  林志民审判员  吴剑萍二〇一六年九月二十九日书记员  邱淑凌附：相关的法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。