广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终19号
上诉人（一审被告）：叶志贤，男，199X年X月X日出生，汉族，住肇庆市端州区。
委托诉讼代理人：黎明、许彬彬，均为广东余黎张律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：肇庆尚城物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区。
法定代表人：张汉威，该司董事长。
委托诉讼代理人：肖沛闳、江丽金，该司职员。
上诉人叶志贤因与被上诉人肇庆尚城物业管理有限公司（以下简称尚城公司）的物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2016）粤1283民初898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭依民事诉讼法的规定审理了本案。上诉人叶志贤的委托诉讼代理人许彬彬、被上诉人尚城公司的委托诉讼代理人肖沛闳、江丽金等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人的诉辩意见
一审原告尚城公司于2016年5月26日向一审法院提起本案诉讼，尚城公司起诉请求：
1、判令叶志贤支付物业管理费31081.67元(按每月物业管理费631.6元为标准，从2013年10月计起，暂计至2016年6月，实际计至判决之日止)；
2、判令叶志贤支付逾期违约金10238.87元(以每月拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准从2013年10月26日起，暂计至2016年6月30日，实际计至履行完毕之日止)。
第一、二项诉讼请求合共41320.54元；
3、判令叶志贤承担本案诉讼费。
事实和理由：叶志贤于2011年5月购买肇庆信业房地产发展有限公司开发建设的高要南岸××区××号，建筑面积252.64平方米。叶志贤已于2011年12月20日接收房屋，并签署《珀丽湾收楼确认书》。根据尚城公司与叶志贤签署的《前期物业服务合同》及叶志贤签署的业主手册，由尚城公司向叶志贤提供物业管理服务，叶志贤需在每月的15日至25日向尚城公司缴纳物业管理费631.6元(月管理费计费标准为以房屋房地产产权证的建筑面积的252.64平方米、每平方米2.50元为标准计算)。逾期缴纳的，叶志贤需按逾期付款金额的千分之一的标准向尚城公司支付违约金。叶志贤自2013年10月起未向尚城公司缴纳任何物业管理费及违约金，尚城公司多次函告向叶志贤催缴，但叶志贤仍拒不缴纳。为维护尚城公司的合法权益，特起诉。
一审对证据的分析和对事实的认定及审理意见
一审法院认定以下事实：叶志贤于2011年5月购买了位于高要南岸××区××号，建筑面积252.64平方米，并于2011年12月20日签订了《珀丽湾收楼确认书》。叶志贤与尚城公司签订了《前期物业服务合同》，约定由尚城公司为其提供物业服务，收费标准为每月2.5元/平方米，按建筑面积收取，叶志贤每月应交纳的物业服务费为631.6元，并应于每月15-25日履行交费义务；未能按时足额交纳的，按每日1‰的标准向尚城公司支付违约金。叶志贤收楼后，自2013年10月起没有向尚城公司交纳物业服务费。珀丽湾小区至今未成立业主委员会；尚城公司是珀丽湾小区的前期物业服务企业，至今未变更。尚城公司于2010年10月成立，2011年5月24日取得《临时资质证书》，2012年6月8日取得《三级资质证书》。珀丽湾小区规划建筑面积为396497平方米，尚城公司接管珀丽湾小区建筑面积为180571.57平方米。珀丽湾小区存在蚊虫滋生等卫生问题。
一审法院认为，本案是因叶志贤没有向尚城公司交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。尚城公司、叶志贤双方对叶志贤是高要南岸××区××号的业主、该物业建筑面积252.64平方米、尚城公司为该房屋所在小区提供物业服务并按合同标准收取服务费等事实没有异议，且有经庭审质证的《前期物业服务协议》、《收楼确认书》、《房地产权证书》、庭审笔录等证据在案证实，一审法院予以确认。尚城公司为该小区提供物业服务后，叶志贤应当按合同交纳物业服务费，但是叶志贤自2013年10月起没有履行交费义务，截止2016年6月，累计拖欠尚城公司物业服务费共31081.67元，叶志贤该行为违反了《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定；尚城公司诉请叶志贤支付该物业服务费用事实清楚，证据确实充分，一审法院予以支持。叶志贤抗辩认为尚城公司不具备接管珀丽湾小区的资质条件，双方签订的物业服务合同无效。但是，第一、前期物业服务企业是由建设单位根据工程项目的进度而选定并经备案的。本案中，肇庆市住房和城乡建设局出具的肇建复案[2016]1号《行政复议答复书》证实了珀丽湾小区的建设单位委托具备三级资质的尚城公司接管其工程项目约50%的规划建筑面积，并且经肇庆市高要区住房和城乡建设局备案。珀丽湾小区的建设单位上述行为符合《物业管理条例》第二十一条以及《广东省物业管理条例》第十二条的规定，一审法院予以确认。第二、珀丽湾小区的建设单位在出售物业时，与业主签订《前期物业服务合同》，该行为视为建设单位向买受人履行明示小区管理规约的义务，符合《物业管理条例》第二十二条、第二十三条、第二十五条以及《广东省物业管理条例》第三十六条的规定。第三、珀丽湾小区至今未成立业主委员会，因而未能由业主选择物业服务企业，尚城公司依法应当根据《前期物业服务合同》继续管理小区，直至有新的物业服务企业接管；事实上，尚城公司一直有为该小区提供物业服务而并未退出。综上，尚城公司最初接管珀丽湾小区时是具备接管相应建筑面积的小区资质的，此后尚城公司依约继续为珀丽湾提供物业服务亦符合《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》的规定，合法有效，业主接受了其物业服务，理应交纳相应服务费。叶志贤以尚城公司不具备资质、合同无效为由拒绝交纳物业管理费的主张与事实不符且没有法律依据，一审法院不予采纳。关于违约金问题：虽然叶志贤没有按时交纳物业服务费的行为违反了法律规定以及双方的合同约定；但是尚城公司在提供物业服务时亦存在瑕疵，所提供的物业服务未能完全达到《前期物业管理服务质量标准》的规定，该司这些行为同样构成违约。尚城公司的违约行为与叶志贤的相当，足以互相抵减。综上，并根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，对尚城公司诉请违约金，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《广东省物业管理条例》第四十一条的规定，判决：
一、叶志贤在该判决发生法律效力之日起7日内向尚城公司交纳物业服务费31081.67元(该物业服务费按每月631.6元的标准，自2013年10月起计算至2016年6月，此后按同样标准计算至该判决发生法律效力当月)；
二、驳回尚城公司其他诉讼请求。
如果叶志贤未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费833元，由叶志贤负担577元，尚城公司负担256元。
当事人的上诉和答辩意见
上诉人叶志贤不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人叶志贤上诉请求：
1.撤销一审判决，依法改判叶志贤无需向尚城公司支付物业管理费31081.67元（2013年10月至2016年6月）；
2.本案一、二审诉讼费用由尚城公司承担。
事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。
首先，根据本案查明事实，珀丽湾小区总建筑面积为396497平方米，而根据《物业服务企业资质管理办法》第八条规定，建筑面积30万平方米以上的住宅项目必须由一级资质物业服务企业管理，而本案中，珀丽湾小区显然是属于30万平方米以上的住宅项目，尚城公司作为三级资质物业服务企业，依法根本不具备承接珀丽湾小区物业管理项目的条件。
其次，一审法院以尚城公司是由建设单位根据施工进度而选定并备案的物业管理企业，且接管面积为180571.57平方米为由，认定其具备管理资格。但事实上，珀丽湾小区在2013年已经取得全部商品房预售许可并公开发售，并不存在因施工进度而分期交付物业的情形，所谓的180571.57平方米接管面积仅仅是建设单位与尚城公司之间的约定，与事实不符。况且，即使建设单位真的分期交付物业范围，但该小区最终的建筑面积早已确定下来，建设单位不可能在超额交付面积的情况下更换物业公司，事实上建设单位也没有这样做。
再次，前期物业服务备案制度并非法律强制性制度，《物业管理条例》也没有相应规定，备案只是各地区住房管理部门为方便小区指导和监督所设定的制度，并未进行实质性审查，更不能代表尚城公司可以超范围承接物业管理项目。
此外，根据2015年3月1日施行的《肇庆市物业管理办法》的规定，物业管理区域划分制度是在2015年3月1日才正式实行，且根据该办法第十五条之规定,“已备案且实施了物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的，应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割方案。分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，换而言之，在2015年3月1日前肇庆市根本不存在物业管理区域划分制度，即使是办法实施之后，物业管理区域划分也只是针对已备案且实施了物业管理的小区，并不适用于前期物业服务企业的选定，且必须征得各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此，一审法院认定尚城公司接管其工程项目约50%的建筑面积缺乏事实和法律依据。
被上诉人尚城公司辩称，原审判决认定事实无误，适用法律正确，应予维持原判，驳回叶志贤的上诉请求。
首先，尚城公司于2010年10月27日成立，2011年5月24日经批准从事物业管理行业，在接管珀丽湾小区的物业管理服务期间内具有相关资质，而且与叶志贤签署的《前期物业服务合同》为双方真实意思表示，不存在合同法规定的合同无效情形，故叶志贤应当根据双方签署的《前期物业服务合同》的约定向尚城公司缴纳物业管理费，一审法院判决并无不当。
其次，尚城公司承接珀丽湾小区是具备法定的程序及法定资质，已经有生效判决及行政机关做出的有效复议决定书予以确认。
一、根据(2016)粤1283民初901号案以及(2016)粤1283民初897号生效判决中，该两份生效判决已经确认尚城公司具有承接珀丽湾小区物业管理服务资质，尚城公司为珀丽湾小区提供物业服务符合《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》的规定。
二、根据尚城公司在一审诉讼中提交的《肇庆市住房和城乡建设局行政复议答复书(肇建复案【2016】1号》证据中，肇庆市建设局已经明确了尚城公司为经过法定的备案程序以及资质承接珀丽湾小区物业服务的。根据民诉法解释第93条，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明。
最后，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“符合下列情形之一，业主委员会或业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而委托签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”。
由此可见，本案所涉及的物业服务合同并不存在合同无效情形，尚城公司实际上提供了物业管理服务，叶志贤也实际享受了物业管理服务，故叶志贤应当严格依据双方签署的前期物业服务合同约定向尚城公司支付服务管理服务费。
综上，尚城公司认为叶志贤的上诉请求没有任何事实依据和法律依据，请求法庭予以驳回。
二审对证据的分析和对事实的认定
本院对当事人二审争议的事实，认定如下：
一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院除了认定一审法院所查明的事实外，另查明，2016年1月4日，肇庆市住房和城乡建设局作出一份《行政复议答复书（肇建复案[2016]1号）》，该答复书明确：“……答复人（肇庆市住房和城乡建设局）又向珀丽湾小区所在辖区的高要区住房和城乡建设局了解情况，高要区住房和城乡建设局回复确认了被投诉人尚城公司的回复意见（即：珀丽湾小区总规划建筑面积为396497平方米，目前尚城公司接管建筑面积为180571.57平方米，按三级资质标准承接物业没有超越资质等级，尚城公司也会随着接管面积的增多进行物业服务资质的升级，以达到国家物业管理服务资质要求）属实”。
案经本院主持调解，双方各持己见，无法达成调解协议。
本院二审裁判的理由和结果
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。
叶志贤于2011年5月购买了叶志贤经营服务的珀丽湾小区的房屋后与叶志贤签订《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示。合同签订后，叶志贤持续在该小区经营物业服务业务。而叶志贤则从2013年10月起没有按合同的约定向尚城公司缴付物业服务费，对此双方没有异议。
本案二审的争议焦点是：尚城公司的物业服务资质是否允许在叶志贤小区经营并收取相应服务费的问题。
尚城公司取得的是三级物业服务资质。根据《物业管理企业资质管理办法》第八条第三款“三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”的规定，尚城公司可承接20万平方米以下住宅小区的物业服务经营业务。叶志贤所在珀丽湾小区总规划建筑面积为39万多平方米，但根据2016年1月4日肇庆市住房和城乡建设局作出的《行政复议答复书（肇建复案[2016]1号）》中的内容“……高要区住房和城乡建设局回复确认了被投诉人尚城公司的回复意见（即：珀丽湾小区总规划建筑面积为396497平方米，目前尚城公司接管建筑面积为180571.57平方米，按三级资质标准承接物业没有超越资质等级，尚城公司也会随着接管面积的增多进行物业服务资质的升级，以达到国家物业管理服务资质要求）属实”，可认定尚城公司当前接管的建筑面积为18万多平方米，按三级资质标准承接物业没有超越资质等级。叶志贤以此认为尚城公司资质不够，双方签订的物业服务合同无效，依法无据。因此，双方签订的《前期物业服务合同》内容没有违反国家法律、行政法规强制性的规定，属合法有效合同，双方应依约履行。尚城公司已提供了相应的物业服务，叶志贤也相应享有了合同权益，叶志贤逾期交付服务费，已属违约，尚城公司请求叶志贤按合同约定承担违约责任支付物业服务费用依法有据，一审法院予以支持正确，本院应予以维持。
根据《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定，尚城公司存在的不足之处，并未构成降低或拒付物业服务费的理由。
对于本案涉及的其他方面问题，因上诉人在一审判决后没有在上诉中提出，其他当事人也没有提出上诉，且经审理没有违反法律法规禁止性规定、侵害社会公共利益以及他人利益的内容，视为当事人服从一审判决，本院依法不作变更。
综上所述，叶志贤的上诉请求理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费577元，由叶志贤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张日红
审 判 员 任喜跃
代理审判员 梁达明
二〇一七年五月十日
法官 助理 李结琼
书 记 员 邵丽虹