安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖07民终281号
上诉人(原审原告)：安徽中房物业服务有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜官区沙河新村47栋4412号。
法定代表人：马国光，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丁以东，安徽铜都律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：周正华，男，1984年8月15日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。
上诉人安徽中房物业服务有限责任公司(以下简称中房公司)与上诉人周正华因物业服务合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2016)皖0705民初4323号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年4月17日立案后，依法组成合议庭于2017年5月10日公开开庭进行了审理。上诉人中房公司的委托诉讼代理人丁以东、上诉人周正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中房公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持中房公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：1、本案没有超过诉讼时效。中房公司工作人员至少每半年要到周正华家中催收物业费一次，周正华答辩因产生矛盾而拒交物业费可以反证中房公司催要过物业费。2、扣减20%物业费、违约金酌定为100元不符合同约定，也有违法律规定，与先前生效的判决不一致。
周正华二审辩称：本案超过了诉讼时效期间，物业公司收费过高，不应该收取电梯费，物业服务不到位，应当扣减20%。
周正华上诉请求：改判周正华向中房公司支付物业服务费600.58元。事实与理由：1、一审判决按每月每平方米1.15元支付物业服务费标准过高。2、一审判决支付的物业服务费，没有扣除电梯日常运行维护费错误。3、一审判决周正华支付中房公司100元违约金错误。
中房公司二审辩称：1、中房公司执行的是2008年的收费标准，收费低于目前的正常标准。2、周正华以不坐电梯为由，要求减少电梯费没有依据。3、违约金应当按照合同约定计算。
中房公司一审诉讼请求：判令周正华支付拖欠的物业服务费4372元（截至2016年9月），并支付违约金（按欠费当年银行同期贷款基准利率四倍计算至实际支付之日止）。
一审法院认定事实：周正华系中房东郡2栋202室业主，该房屋建筑面积104.45㎡。2012年9月20日，周正华（甲方）与铜陵商城物业服务有限责任公司（乙方）签订《中房东郡前期物业服务合同》，对服务内容与质量、服务费用、物业的使用及维护与管理、双方权利义务、违约责任等进行约定。合同第二条约定，乙方提供的物业服务包括：1.物业共用部位的小修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及共用雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。合同第四条第二款约定，物业服务费为每月每平方米1.15元（含电梯日常运行维护费每月每平方米0.55元）。合同第五条约定，甲方应于合同签订之日起预交物业服务费用，按季预交，甲方应在每月25日前交纳次季度物业服务费用。合同第二十四条约定，甲方违反合同，未按时交纳相关费用，乙方有权要求补交并从逾期之日起按欠交总额收取日千分之五的违约金。铜陵商城物业服务有限责任公司于2014年4月28日变更名称为安徽中房物业服务有限责任公司。缪腊新自2013年9月至2016年9月共计37个月未交物业服务费，共计4444.34元。2016年11月，中房公司向周正华发出律师函，催收拖欠的物业服务费。中房公司在物业服务过程中存在服务不到位的情形。
一审法院认为，铜陵商城物业服务有限责任公司与周正华签订的《中房东郡前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行各自义务。现铜陵商城物业服务有限责任公司在合同履行过程中已经变更名称，故相应权利义务由中房公司继续享有和履行。合同履行期间，中房公司依约为包括周正华在内的小区全体业主提供了相关物业服务，周正华作为单个业主，在接受中房公司提供的物业服务后，有义务交纳物业服务费用，现周正华未能依约交纳相关费用，已构成违约，应承担继续支付费用及违约金的违约责任。但是，中房公司诉称周正华拖欠物业服务费期间为2013年9月至2016年9月，根据相关法律规定，请求支付物业服务费的诉讼时效为两年，中房公司于2016年12月2日向法院起诉，且庭审中仅举证证明曾于2016年11月向周正华发函催交相关费用，此外未举证证明存在其他诉讼时效中止或中断情形，故对于2013年9月至2014年10月期间物业服务费的诉请，已经超过诉讼时效，法院不再判令周正华支付。另，因中房公司在物业管理服务过程中存在不到位情形，属于不完全履行合同义务，具体本案实际情况，对2014年11月至2016年9月的物业服务费2760元（120元/月×23个月），酌情予以扣减20%(即552元)，违约金酌定为100元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决：缪腊新于判决生效之日起三日内支付中房公司物业服务费2208元，支付中房公司违约金100元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，中房公司向法庭提交2016年5月21日费用催缴单一份，以证明在此之前多次向周正华催缴物业费。
周正华质证认为：费用催缴单没有送达给我，也不能确认催缴的具体时间。
本院认证意见同于一审，对一审查明的事实予以确认。
本案争议的焦点：1、中房公司向周正华主张2014年11月份前所欠物业服务费是否超过诉讼时效；2、中房公司主张的物业服务费标准是否过高，一审判决酌情扣减20%物业费是否有事实和法律依据，应否再扣减电梯日常维护费；3、周正华应否承担违约金，标准如何计算。
本院认为，中房公司向周正华主张所欠物业费的诉讼请求，应当在法律规定的二年诉讼时效期间行使，否则因诉讼时效期间届满，人民法院就不再予以保护。中房公司提供的证据不足以证明其在2013年9月至2016年10月期间向周正华催缴过物业费或发生其它诉讼时效中断、中止的情形，故一审判决驳回中房公司2014年11月份前的物业服务费诉讼请求，符合事实和法律规定。根据物业服务合同的约定，涉案房产按每月每平方米1.15元计收物业服务费，因该费用中包含了0.55元的电梯日常维护费，所以每月每平方米物业服务费实际只有0.6元，而周正华辩称的物业服务费收费标准不包含电梯维护费用，故合同中约定的收费标准并不超过本地的物业费政府指导价。周正华虽然没有办理电梯电子卡，但系其未交物业费所致，不能成为其拒交电梯维护费用的理由，周正华辩称物业服务费中应予扣减电梯维护费的上诉理由不能成立。根据周正华所举证据，因中房公司存在服务不到位的情形，一审判决扣减20%物业费，考虑到双方均存在一定过错，一审又酌情判定周正华支付100元迟延违约金，本院并无不当。中房公司要求周正华全额支付物业服务费并按4倍银行贷款利率承担承担违约金的上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，中房公司和周正华的上诉理由均不能成立，其上诉请求均应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，上诉人安徽中房物业服务有限责任公司负担50元，上诉人周正华负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 程 毅
审判员 方 彤
审判员 陈锦松
二〇一七年七月十二日
书记员 廖继贵
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；