天津市南开区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）津0104执异59号
案外人：周华，女，1957年12月5日出生，汉族，天津市环球磁卡股份有限公司退休工人，住天津市南开区。
申请执行人：天津鼎信小额贷款有限公司，住所地天津市宝坻区馨和家园17-4号。
法定代表人：杨晖，总经理。
委托代理人：张智慧，天津洲易律师事务所律师。
被执行人：天津正天利进出口贸易发展有限公司，住所地天津市和平区四平西道11号福星大厦写字楼A-803号。
被执行人：天津市凯立房地产开发有限公司，住所地天津市南开区长江道与建国胡同交口西南侧众望大厦6-1501号。
法定代表人：李建明，经理。
委托代理人：韩连生，男，该公司职员。
委托代理人：张春雨，男，该公司职员。
在本院执行申请执行人天津鼎信小额贷款有限公司（以下简称鼎信公司）与被执行人天津正天利进出口贸易发展有限公司（以下简称正天利公司）、天津市凯立房地产开发有限公司（以下简称凯立公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人周华对执行天津市南开区澄江路昌宁南里X号楼X门X号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人周华称，南开区人民法院在执行（2013）南执字第1515号案件中，于2015年7月1日至2018年6月30日冻结属于案外人所有的，天津市凯立房地产开发有限公司名下的南开区澄江路昌宁南里X号楼X门X号房屋。该房屋系案外人于2014年5月通过津房置换购买的房屋使用权，并与嘉陵道房管站签订了《公有住房租房合同》。故案外人请求中止对南开区澄江路昌宁南里X号楼X门X号房屋的执行。
案外人提供如下证据：1.执行裁定书，证明昌宁南里×号楼X门X号房屋被法院查封；2.房地产所有权证，证明昌宁南里X号楼X门X号房屋所有权人是凯立房地产公司；3.案外人与嘉陵道房管站签订的公有住房租赁合同，证明和房管站签订公有住房租赁合同；4.公有住房买卖协议书、企业名称变更核准通知书、转移登记申请书、出售公有住房价值评估审批表、交款单、个人购买公有住房证明、出售公有住房发票，这一组证据证明案外人购买房屋产权；5.房屋置换协议书、房屋交付约定书、往来收据、税务发票联，证明案外人提供房屋置换的方式取得的房屋。
申请执行人鼎信公司称，公产房是国家对符合条件的居民提供的保障性住房，是国家或集体所有，所有权人是国家、集体或是政府，而不是本案凯立名下的，凯立公司无权将坐落于南开区澄江路昌宁南里X号楼X门X号房屋以公产房名义的对外出租。本案中，申请执行人鼎信公司作为凯立公司的债权人，有权对其名下所有的昌宁南里X号楼X门X号房屋进行查封、评估或是拍卖。另外，案外人对涉案房屋只享有使用权，使用权不能等同于物权，没有法律规定或是政策依据，能支持使用权阻却强制执行申请。同时，案外人周华是天津市环球磁卡股份有限公司工人，不是凯立公司的职工，与凯立公司无劳动关系，凯立公司无权将其名下的房产委托房管局出租给案外人。综上，案外人无事实理由和法律依据，要求解冻昌宁南里X号楼X门X号房屋的房产。申请执行人不同意案外人的异议请求，请求法院驳回异议请求。
被执行人凯立公司称，涉案房屋就是案外人购买和使用的，只是在凯立公司的名下。被执行人凯立公司同意案外人的异议请求。
本院查明，申请执行人鼎信公司与被执行人正天利公司、凯立公司金融借款合同纠纷一案，本院于2013年5月28日作出（2013）南民初字第2711号民事判决，判决生效后申请执行人鼎信公司于2013年7月1日提出执行申请。执行过程中，本院于2013年7月12日作出（2013）南执字第1515号执行裁定书，裁定“冻结被执行人天津市凯立房地产开发有限公司名下坐落南开区澄江路昌宁南里X号楼X门X号房屋登记手续。（自2013年7月12日至2015年7月11日止）。”同日在房管部门采取了执行措施。2015年7月1日又对该房屋进行续行冻结（自2015年7月1日至2018年6月30日止）。
另，天津市南开区澄江路昌宁南里X号楼X门X号房屋登记的权利人为被执行人凯立公司。在本院已生效的（2015）南执异字第0040号案件审查过程中，本院已查明自1998年始被执行人凯立公司已将涉案房屋委托天津市南开区房地产管理局以及天津市南开区嘉陵道房管站代为经营管理。
再查，案外人周华2014年5月通过房屋置换的程序，从原涉案房屋承租人马宝华处购买了涉案房屋的使用权，自2014年5月1日始与南开区嘉陵道房管站签订《天津市公有住房租赁合同》并在此居住。2014年10月份，案外人周华向被执行人凯立公司提出购买涉案房屋产权，经被执行人凯立公司审核后，案外人交纳了购买产权的相关费用13654元。因涉案房屋已被法院冻结房屋登记手续，造成案外人现无法取得涉案房屋的权属证书。
本院审查过程中，询问了涉案房屋的原承租人马宝华，证实涉案房屋系拆迁安置房，其自1996年就在涉案房屋居住并与嘉陵道房管站签订有租赁合同。在居住期间并不知晓该房屋已被法院查封的情况，此后在2014年5月将涉案房屋出售给周华。
本院认为，本案争议焦点为案外人周华对涉案房屋即南开区澄江路昌宁南里X号楼X门X号房屋是否享有足以排除强制执行的权益。本案中，涉案房屋系被执行人凯立公司单位自有房产，房屋登记的权利人为被执行人凯立公司，其已将涉案房屋移交房管部门经营管理，执行过程中本院于2013年7月12日依法对涉案房屋采取执行措施。案外人周华2014年5月份，通过房屋置换的方式取得涉案房屋的承租权，并与房管部门签订《天津市公有住房租赁合同》且在此居住，2014年10月份又向被执行人凯立公司提出购买涉案房屋的所有权并交纳了相关的费用，虽案外人周华签订房屋置换合同、使用该涉案房屋及购买涉案房屋所有权均在本院对涉案房屋查封之后，但从涉案房屋的属性看，该房屋早期是作为拆迁安置房分配给拆迁户，又由于被执行人凯立公司将房屋托管给房管部门进行管理，故拆迁户与房管部门签订《公有住房租赁合同》，因此被执行人凯立公司虽是涉案房屋的权利人，但其已丧失对涉案房屋占有、使用和处分的权利。案外人周华置换涉案房屋过程中并不存在过错，亦没有与被执行人凯立公司存在恶意串通的行为，其享有足以阻止涉案房屋转让、交付的实体权利即对涉案房屋的承租使用的权利，故案外人的异议应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第四百六十五条第一款第二项、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
中止对天津市南开区澄江路昌宁南里X号楼X门X号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 尤江涛
人民陪审员 轩淑敏
人民陪审员 陈晓梅
二〇一七年三月三十日
书 记 员 宋 辉
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。