江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终2124号
上诉人（原审原告）：祁小梨，女，1976年1月17日出生，汉族，住常州市新北区。
委托诉讼代理人：叶华伟，江苏华东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李晓平，女，1974年3月15日出生，汉族，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：马鹏飞，江苏东晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周沭怡，江苏东晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常州中天房产代理有限公司，住所地常州市钟楼区通江南路88号新城国际大厦7层。
法定代表人：倪定保，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐海霞，女，该公司员工。
原审第三人：张斌，男，1970年9月21日，汉族，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：许永平，江苏乐天律师事务所律师。
上诉人祁小梨诉被上诉人李晓平、常州中天房产代理有限公司（以下简称中天公司）、原审第三人张斌房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常州市新北区人民法院（2016）苏0411民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日受理后，依法组成合议庭，于2017年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人祁小梨委托诉讼代理人叶华伟、被上诉人李晓平委托诉讼代理人马鹏飞、被上诉人中天公司委托诉讼代理人徐海霞、原审第三人张斌委托诉讼代理人许永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
祁小梨上诉请求：撤销一审判决，依法改判李晓平立即向上诉人双倍返还购房定金20万元，并承担律师费8000元，共计208000元，中天公司对以上诉讼请求承担补充赔偿责任；一、二审诉讼费用由两被上诉人共同承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人李晓平签订的《房屋买卖（居间）合同》为有效合同。1、讼争房为李晓平所有，第三人张斌不是共有人，无权处分讼争房。李晓平与张斌于2013年9月27日在常州市天宁区民政局协议离婚时达成的离婚协议中约定讼争房属于李晓平所有，排除了张斌的所有权。协议中“至李晓平去世后，全部归其子张凯秋所有”的约定是李晓平的遗嘱。2、一审法院认定“第三人张斌并没有接受委托去处理该房屋的买卖事项”与事实不符。首先，中天公司、李晓平与张斌及其儿子在2016年7月23日上午一起去常州市公证处办理委托的公证手续，当天下午就签订了《房屋买卖（居间）合同》，办理公证与签订合同具有连续性；其次，如果李晓平没有征得张斌的同意就不可能委托张斌办理过户手续，如果张斌不同意李晓平出卖讼争房就不会一起办理公证手续。二、即使讼争房属于李晓平与张斌共同共有，一审法院认定合同无效不符合法律规定。1、在出卖他人之物的合同中，出卖人的无权处分行为只是涉及到合同能否履行以及合同履行后买受人能否取得标的物所有权的问题，与合同效力无关。2、合同的效力取决于当事人的意思表示是否真实和法定的效力原因。双方当事人在签订合同时，均有接受合同约束的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定。履行不能不能作为认定合同无效的理由。3、如果张斌主张因李晓平无处分权合同无效的主张成立的话，违约方或侵权人就可以支付银行贷款利息的代价收取定金用于周转，违背诚实信用原则。4、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。即使张斌是讼争房的共有人，合同签订时，李晓平未取得其授权委托，事后张斌亦未追认，依据该司法解释，合同也是有效的。三、上诉人要求李晓平承担8000元律师费用符合法律精神。1、李晓平和张斌违反诚实信用，导致房屋未能办理过户手续。2、根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流、优化司法资源配置的若干意见》第22条规定，对于当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。3、《房屋买卖（居间）合同》第六条第（三）项、第七条第（一）项约定李晓平因房屋产权等纠纷或者违约导致合同不能履行的，应双倍返还定金并承担上诉人其他经济损失。
李晓平辩称：同意并接受一审判决，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉。理由：一、关于案涉房屋的所有权性质。离婚协议约定房屋所有权归李晓平，将来百年之后归儿子张凯秋所有，双方的真实意思是李晓平享有房屋使用和收益的权利，产权不作变更，仍然登记为夫妻共同，今后房屋归儿子张凯秋所有，李晓平不能私自处分。二、关于案涉房屋买卖合同签订的情况。因李晓平在国外，为便于几套房屋今后的处理，李晓平将三套房屋一起去常州公证处做了委托公证，向第三人表明，如果需要处理，由第三人全权处理。就李晓平签订房屋买卖合同的情况，李晓平和中介都没有告知第三人。李晓平已经告诉中介，房屋是共有的并提供了产权证书，买卖房屋需要征求第三人同意，但中介却让李晓平一个人签字并收取定金，并说如果需要第三人签署，签完后再让第三人签。但第三人并不同意出卖房屋。三、房屋买卖合同中明确存在共有人，而共有人未签字，也不存在代签的情况，故合同并未成立，未发生法律效力。
被上诉人中天公司答辩称：李晓平二审答辩的情况不实。2015年3月10日李晓平就委托中介出售房屋了，当时李晓平称离婚协议约定案涉房屋属于李晓平所有。2015年7月23日李晓平从美国回来，准备公证委托其前夫和中介来办理出售房屋事宜。当天上午，中介陪同李晓平、张斌及其儿子一同到公证处办理公证委托手续，由于公证员说只要委托张斌一人即可，所以只办理了委托张斌的手续。当天下午就签了房屋买卖合同，之所以不要求第三人签字，是因为李晓平说离婚协议约定房屋归其所有，就不需要张斌签字了。因双方未办理过户手续，所以合同上仍然注明张斌是共有人。
原审第三人张斌述称：一审判决正确。理由有三点：一、房屋产权证和土地证书显示案涉房屋的所有人是张斌与李晓平，即使李晓平说案涉房屋是其一人所有，但是产权登记的公信力明显高于单方陈述。2015年7月23日签订的买卖合同上有张斌作为房屋共有人的名字，但是在落款上既没有张斌的签字，也没有李晓平代签的事实，可以认为上诉人和中介是明知的，签约存在恶意的性质。二、2013年9月27日离婚协议明确案涉房屋以后是要赠与给儿子张凯秋的，李晓平无权处分。李晓平仅仅享有使用、收益的权利，其处分权受到严格的限制。三、2015年7月23日李晓平同时签订的三份公证书，从某种程度上也是限制李晓平的处分权。本案合同无效是基于合同没有成立的无效，同意一审判决结果。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
祁小梨向一审法院起诉请求：请求法院判令李晓平向祁小梨双倍返还定金20万元，并承担律师费8000元，中天公司承担补充赔偿责任；本案的诉讼费用由李晓平、中天公司共同承担。
一审法院经审理查明：常州市中央花园1-56号的产权登记为第三人张斌和李晓平共有。2015年7月23日，李晓平、第三人张斌为出卖人一方（甲方），祁小梨为买受人一方（乙方），中天公司为居间方（丙方），签订《房屋买卖（居间）合同》一份。约定：房屋所有权人李晓平、共有权人张斌将其共有的坐落于本市中央花园1-56号的房屋以贰佰肆拾陆万元的价格转让给甲方；乙方在签订合同时支付购房定金壹拾万元整，该定金由甲方收执，定金于2015年7月24日由银行转账给甲方；2015年11月6日前，甲乙双方到房管局签资金监管合同，乙方付壹佰陆拾陆万到资金监管帐号，并办理贷款手续……甲方违约导致合同不能履行的，应当将乙方已支付的定金双倍返还，并承担乙方的其他损失……。2015年7月24日，祁小梨将10万元定金汇入李晓平的指定账户。同年11月9日，祁小梨书面要求中天公司通知李晓平在同年12月6日前一起去房管局办理相关手续，中天公司表示同意，但李晓平未予配合，第三人张斌亦提出异议。祁小梨遂向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。
另查明，李晓平、第三人张斌原系夫妻，后于2013年9月27日在常州市天宁区民政局协议离婚，在离婚协议中约定本案讼争房屋的所有权归李晓平所有，至李晓平去世后，全部归其子张凯秋所有……。
再查明，2015年7月23日，李晓平单方在常州市公证处办理了委托第三人张斌办理讼争房的买卖房屋过户等手续的公证手续。
一审法院认为：本案经查证的事实表明坐落于常州市中央花园1-56号房屋产权登记为第三人张斌与李晓平共有，故在买卖合同的出卖人一栏出现第三人张斌的名字，但该房屋买卖合同却始终没有第三人张斌的签名，尽管李晓平在常州市公证处办理了委托第三人张斌办理讼争房的买卖房屋过户等手续的公证，但第三人张斌并没有接受委托去处理该房屋的买卖事项，亦明确表示不同意把该房屋向任何人出卖，李晓平无权处分第三人张斌的财产，事后亦未能取得权利人的追认，故本案所涉及的房屋买卖合同是无效合同。李晓平明知该买卖合同不能履行，却收取祁小梨支付的定金10万元，故应向祁小梨返还定金10万元，并对该10万元承担自2015年7月24日起至返还之日为止，按同期银行贷款利率计算的利息损失，祁小梨要求中天公司承担补充赔偿责任，无事实和法律依据，不予支持；祁小梨主张的律师费8000元，因祁小梨、李晓平在买卖合同中未作明确的约定，故不予支持。李晓平经法院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了抗辩权。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决:一、李晓平于判决生效之日起10日内向祁小梨返还定金10万元，并对该10万元承担自2015年7月24日起至返还之日为止，按同期银行贷款利率计算的利息损失。二、驳回祁小梨的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4420元、公告费1380元，合计5800元（祁小梨已预交），由祁小梨负担2761元，李晓平负担3039元，李晓平负担的诉讼费3039元于判决生效之日起十日内向直接交付祁小梨。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理查明，2015年7月23日上午，李晓平与张斌一起到常州市公证处办理了李晓平委托第三人张斌办理其享有所有权的三套房屋包括讼争房的买卖房屋过户等手续的公证手续。二审时张斌提供了该三份公证书的原件。祁小梨等对于公证书的真实性没有异议。中天公司陈述称，李晓平之前委托其出售该三套房屋，关于李晓平离婚并取得案涉房屋所有权的事，是李晓平告诉中介的，离婚协议是后来在一审法院看到的。2015年7月23日上午办理公证时，本来是委托中介人员徐海霞和张斌出售房屋，后公证处工作人员表明只需要委托张斌一人即可，所以只办理了委托张斌一人的手续。当天上午参与公证的有李晓平与张斌，以及他们的儿子，徐海霞也在场。2015年7月23日下午签约时，因李晓平已经离婚并取得案涉房屋的所有权，这种情形下就没有要求张斌签字。
据被上诉人李晓平二审委托的诉讼代理人马鹏飞陈述，李晓平现在人在美国，与儿子在一起。中天公司陈述称，李晓平为照顾在美国上学的儿子，与儿子一起在美国租房居住，李晓平出售房屋是为了在美国购买住房。
除上述事实外，本院审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。
本案争议焦点：一、2015年7月23日李晓平与祁小梨签订的《房屋买卖（居间）合同》的效力问题；二、祁小梨是否有权主张双倍定金返还和要求李晓平赔偿律师费用损失？
本院认为：2015年7月23日李晓平与祁小梨签订的《房屋买卖（居间）合同》有效。第一，2013年9月27日李晓平与张斌在常州市天宁区民政局备案的离婚协议约定，案涉房屋所有权归李晓平一方所有。因此，虽然张斌还是名义上的共有人，但李晓平依据该离婚协议已经能够取得案涉房屋的全部所有权。虽然《房屋买卖（居间）合同》上记载了张斌的名字，但张斌并非合同相对人。祁小梨作为买受人对李晓平能够取得房屋所有权具有合理信赖；第二，2015年7月23日，李晓平与张斌办理公证委托手续，李晓平委托张斌处理其享有所有权的三套房屋，因此，张斌对于李晓平欲处分案涉房屋是知道的并已经接受了该委托。第三，即使如被上诉人主张上述离婚协议关于李晓平去世后房屋全部归其子张凯所有的约定，是对李晓平案涉房屋处分权的限制，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。综上，本案中，李晓平作为房屋的实际所有权人，在缔约后又以名义上的房屋共有人不同意售房为由拒绝履行合同义务，依法应承担违约责任。
关于祁小梨主张的定金双倍返还和赔偿律师费用损失8000元，根据《房屋买卖（居间）合同》约定，李晓平违约导致合同不能履行的，应当将祁小梨已支付的定金双倍返还，并承担祁小梨的其他损失。故祁小梨的这一主张符合合同约定，依法应当支持。
综上，上诉人祁小梨的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律有误，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省常州市新北区人民法院（2016）苏0411民初46号民事判决；
二、李晓平应于本判决生效之日起十日内向祁小梨双倍返还定金20万元，并赔偿律师费用损失8000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4420元，公告费1380元，二审案件受理费4420元，公告费300元，合计10520元，均由被上诉人李晓平负担。李晓平应于本判决生效之日起十日内向祁小梨支付其应负担的诉讼费用10520元。
本判决为终审判决。
审判长 吴红娥
审判员 刘岳庆
审判员 施婷婷
二〇一七年九月八日
书记员 史玉娇