河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2015）登民一初字第2502号原告马彦武，男，回族，1975年2月14日生。委托代理人郭霖，河南群达律师事务所律师。委托代理人朱仁为，河南群达律师事务所实习律师。被告康金卫，男，汉族，1966年11月27日生。委托代理人ＸＸ，男，汉族，1974年5月14日生。被告李会娟，女，汉族，1971年6月4日生。被告李振营，男，汉族，1960年4月4日生。原告马彦武诉被告康金卫、李会娟、李振营买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马彦武及其委托代理人郭霖、朱仁为，被告康金卫及其委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼，被告李会娟、李振营经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马彦武诉称，被告康金卫以其家庭财产在登封市嵩阳办嵩山路南段建有一处独家小院，该院落位于南庄四街路北，东西长9.6米，南北宽20.5米，四邻：东邻李松乐、西邻李会军、南邻村道、北邻李建春。2015年7月31日，原告与被告康金卫就上述独院的买卖签订协议，双方约定价款65万元，同时约定若被告康金卫违约应赔偿原告20万元，被告李振营作为担保人在协议上签名捺印；原告将约定款项支付给被告康金卫，被告康金卫向原告出具收到条一份。后原告得知该独院系被告康金卫从被告李振营处购得并进行加盖后出售给了原告，原告认为被告康金卫和被告李振营恶意串通损害原告利益，且该独院买卖协议违反了法律强制性规定，属于无效合同。被告康金卫与被告李会娟系夫妻关系，争议独院为其夫妻二人共同财产购得并予以后期加盖，出售该独院所得的65万元也用于家庭共同生产生活，加上约定20万元的违约金，该夫妻二人应当共同向原告返还85万元；被告李振营既是知情人又是担保人，与被告康金卫属恶意串通，故应当对上述85万元承担连带赔偿责任。原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》第52条和58条等法律法规之规定，起诉至法院，请求：1.依法确认原告与被告康金卫签订的房屋买卖协议无效，并依法判令三被告连带返还原告购房款65万元并赔偿20万元违约金，共计85万元及相应利息；2.本案诉讼费、保全费由三被告承担。被告康金卫辩称，一、原告诉称的房屋买卖自始至终是原告马彦武与被告康金卫沟通协商的，被告李会娟并没有参与其中；二、被告李振营作为担保人只是保证协议成立，不保证协议履行及协议无效的责任承担；三、本案所涉协议属于效力待定的协议，并不是无效协议，因为该房屋的产权证正在办理中；四、本案若按照原告所诉主张协议无效，那么将不涉及违约金和利息的偿付问题；五、本案诉讼费和保全费不应由被告而是应由原告承担，因为原告在该件纠纷中存在过错。综上，原告的诉讼请求不能成立。被告李会娟、李振营未答辩。原告为证明自己的主张，向本院提交以下五组证据：第一组，马彦武身份证复印件一份，证明原告马彦武的身份信息，符合法定的适格主体；第二组，结婚登记申请书一份，证明被告康金卫和被告李会娟系夫妻关系，是本案适格被告；第三组，房屋转让协议书一份，证明原告与被告康金卫之间存在房屋买卖关系并约定了20万元的违约赔偿金，被告李振营是该协议的担保人的事实；第四组，收到条一份，证明原告在与被告达成购房协议后，按照约定向被告康金卫支付65万元购房款的事实；第五组，证人孙云平出庭证言一份，证明被告康金卫在2015年7月30日向原告表示其所售房屋有手续，且由李振营提供担保的事实。针对原告提交的证据，被告康金卫发表如下质证意见：对第一组、第三组、第四组证据均无异议；对第二组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，李会娟不应当作为本案的被告；由第五组证据可知，被告李会娟没有参与房屋买卖的全过程，被告李振营只是担保协议有手续不担保协议的履行和违约责任。被告李会娟、李振营均未质证。被告康金卫、李会娟、李振营均未举证。本院针对原告所举证据，结合被告康金卫质证意见，分析后认证如下：第一组、第三组、第四组证据均具有客观性、真实性，且被告无异议，本院予以采信；第二组证据证明被告康金卫和被告李会娟系夫妻关系，但不能达到举证目的，故不予采信；第五组证据因无其他关联证据佐证，不能达到举证目的，故不予采信。经审理查明：原告马彦武与被告康金卫就位于登封市嵩阳街道办事处苹果园社区居民委员会第三居民小组的一处独家小院的买卖达成合意，双方于2015年7月31日签订《房屋转让协议书》，载明：“一、房屋及土地的具体情况：1.位置：甲方在嵩阳办事处苹果园社区居民委员会第三居民小组（原菜园村八组）自有一套房屋，坐北朝南，具体位置在南庄四街中段路北；2.土地东西9.6米，南北20.5米，该房为独家小院，临街一层，上房三层，东厢房一间；3.该套房屋四邻是：东邻李松乐，西邻李会军，北邻李建春，南邻道路。二、房屋及土地总价款及支付方式：1.双方商定，该房屋及土地共计650000（大写：陆拾伍万元整）·····。三、甲方保证该房屋及土地没有抵押、典当及任何经济纠纷，如果违反或隐瞒，无条件退还乙方全部购房款，并自愿赔偿乙方贰拾万元违约金，乙方另行投资房屋的损失亦一并赔偿。四、任何一方违约，发生纠纷先行协商，协商不成，应到登封市人民法院起诉解决。五、甲方须配合乙方办理所售房屋有关办理证件等手续，但所需税费由乙方自行承担；乙方再行出售该房屋时，甲方应予以配合····甲方：康金卫乙方：马彦武担保人：李振营2015年7月31日”。签订协议当日，原告向被告康金卫支付约定款项650000元，被告康金卫出具一份收到条。后原告诉至本院，要求被告退还上述款项。另查明，本案所涉土地属于集体所有，但是没有办理相关的产权证，该土地上的房屋没有取得房屋所有权证。原告马彦武不是登封市嵩阳街道办事处苹果园社区居民委员会居民。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。合同违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。集体土地的使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。本案中，被告康金卫将本集体所有的土地及其上附属房屋转让给不是本集体成员的原告，属于非法转让。原告与被告康金卫签订的《房屋转让协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，该协议属于无效合同，自始没有法律效力。上述合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告起诉要求依法判令被告康金卫返还预付房款650000元，证据充分且符合法律规定，故本院予以支持。原告起诉要求判令被告康金卫支付违约金200000元，没有事实和法律依据，故本院不予支持。原告主张的利息，根据公平、合理原则，利率按照中国人民银行同期贷款年利率4.6%计算，从2015年8月31日起算。被告李会娟虽然与被告康金卫是夫妻关系，但是被告李会娟不是订立上述协议的当事人，原告起诉要求被告李会娟承担连带责任的主张缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。本案被告李振营在签订合同时明知所涉土地及房屋均没有合法权属证书却仍以担保人身份作保，其在合同无效中存在过错，应当根据过错情况承担相应的责任，本院认为原告起诉要求被告李振营承担连带还款责任的酌定范围为200000元。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告马彦武与被告康金卫签订的标注日期为2015年7月31日的《房屋转让协议书》属于无效合同，被告康金卫于本判决生效之日起十日内返还原告马彦武650000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款年利率4.6%计算，从2015年8月31日起付至判定的还款之日止）；二、被告李振营对上项650000元中的200000元承担连带还款责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12300元，由原告马彦武承担2000元，被告康金卫承担10300元。保全费4540元，由被告康金卫承担。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  杨菊凤代理审判员  段虹钊人民陪审员  邓小红二〇一六年一月二十一日书 记 员  石旭凡