北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第14128号
上诉人（原审被告）吴淑芹，女，1957年2月7日出生。
被上诉人（原审原告）北京市恒安物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区甜水园北里12号。
法定代表人马胜奇，总经理。
委托代理人郭鑫，男，1977年7月5日出生。
委托代理人曲文玲，女，1959年11月20日出生。
上诉人吴淑芹因与被上诉人北京市恒安物业管理有限公司（以下简称恒安物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第32248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月，恒安物业公司起诉至原审法院称：恒安物业公司对吴淑芹所有的位于北京市朝阳区×里×号楼×门×号房屋提供服务，吴淑芹2000年7月1日起至今长期拖欠费用。现诉至法院，请求人民法院判令吴淑芹支付恒安物业公司2000年7月1日起至2014年12月31日期间的房屋租金22874.04元、滞纳金2287元。
吴淑芹在原审法院辩称：吴淑芹位于北京市朝阳区×乡×村×号的私有房屋，在1991年底被朝阳区城建开发公司拆迁，该单位没有按照国务院拆迁条例的规定给吴淑芹办理货币补偿或产权置换手续。1991年11月23日、1995年6月2日朝阳开发房管公司与吴淑芹签订的两份公有住宅租赁合同，1991年11月的合同因为1995年6月合同的第十五条约定而废止。1995年6月的合同第十条约定甲方发生变更时上述合同终止。1996年5月后，上述两份合同对吴淑芹不再有约束力，不能作为证据使用。恒安物业公司没有证据证明恒安物业公司与吴淑芹之间存在公有住宅租赁关系。吴淑芹对（2000）朝民初字第7203号民事判决书的证明力不认可，该民事判决书违反法定审判程序，该民事判决书没有审查恒安物业公司的主体资格。法院在没有审查恒安物业公司主体资格的前提下认定恒安物业公司承受朝阳区城建开发管理服务公司的权利义务是没有证据的。上述民事判决书判决吴淑芹支付房屋租金是没有合同依据，且不符合诉讼时效规定的。上述民事判决要求吴淑芹支付违约金理由不当，根据1995年6月2日的公有住宅租赁合同第十条，恒安物业公司应该与吴淑芹重新签订合同约定双方的权利与义务。上述民事判决书虽然发生法律效力，但是不能说明判决完全正确。
原审法院经审理查明：1991年11月23日，吴淑芹与北京市朝阳区城建综合开发公司房管服务公司签订《房屋租赁契约》，其内容为房屋座落朝阳区×里×#／×#，房号为×单元×号，月租金24元7角3分，起租日期1991年11月25日。1992年1月6日，吴淑芹与北京市朝阳区城建综合开发公司房管服务公司签订《房屋租赁契约》，其内容为房屋座落朝阳区×里×#／×#楼×单元×号，使用面积43.1平方米。1995年6月2日，北京市朝阳区城建开发房管服务公司与吴淑芹签订《公有住宅租赁合同》，其内容为住宅座落朝阳区×里小区×号×-×号房屋，使用面积43.1平方米，双方议定事项第十条吴淑芹承租北京市朝阳区城建开发房管服务公司的房屋，当北京市朝阳区城建开发房管服务公司发生变更时，本合同同时中止，变更后的甲方应与吴淑芹重新签订合同。
2000年，北京市恒安物业管理有限公司于法院起诉吴淑芹自1998年7月1日起至2000年6月20日期间的房屋租金1579.83元、违约金157.98元。2000年8月22日，法院出具（2000）朝民初字第7203号民事判决书，该民事判决审理查明部分为1995年6月2日，吴淑芹与北京市朝阳区城建开发房管服务公司签订了公有住宅租赁合同，合同约定吴淑芹应当月交纳房租，逾期未交者除补交欠款外，须另交所欠租金金额的百分之十的违约金。1996年5月23日，朝阳区城市建设综合开发公司撤销朝阳区城市建设开发房管服务公司建制及法人资格，成立北京市恒安物业管理公司。北京市恒安物业管理公司根据国家规定调整了房屋租金，公有住宅租赁合同其他内容没有变化。2000年4月1日，北京市恒安物业管理公司通知住户更换房本，吴淑芹未去更换，自1998年7月以来未交房租至今。该民事判决认定吴淑芹与北京市朝阳区城建开发房管服务公司签订的《公有住宅租赁合同》合法有效，判决吴淑芹于该判决生效后十日内支付北京市恒安物业管理公司1998年7月1日起至2000年6月20日期间的房屋租金1579.83元、违约金157.98元。
经查，2002年12月26日，北京市恒安物业管理公司名称变更为恒安物业公司。
庭审中，恒安物业公司提供（2000）京房改办字第080号文件、《委托物业管理合同》，以此证明恒安物业公司是适格主体，租金标准变更为3.05元每月每平方米。吴淑芹对上述证据均不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、民事判决书等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：生效民事判决书已经认定吴淑芹与北京市朝阳区城建开发房管服务公司签订的《公有住宅租赁合同》合法有效。北京市朝阳区城建开发房管服务公司被撤销后，合同的权利义务由北京市恒安物业管理公司承受。现北京市恒安物业管理公司更名为恒安物业公司，故相关权利义务由恒安物业公司承受。吴淑芹以恒安物业公司主体不适格抗辩，鉴于生效民事判决书，法院对其抗辩意见不予采纳。关于租金标准一节，根据上述合同中的约定和相关文件，法院对恒安物业公司之主张予以采信。吴淑芹应该按照双方签订的合同支付所欠房租及违约金，但恒安物业公司上述房租计算有误，法院对此予以调整。据此，原审法院于2015年7月判决：一、吴淑芹于判决生效后十日内支付北京市恒安物业管理有限公司二〇〇〇年七月一日起至二〇一四年十二月三十一日期间房屋租金二万二千八百七十三元一角七分；二、吴淑芹于判决生效后十日内支付北京市恒安物业管理有限公司违约金二千二百八十七元；三、驳回北京市恒安物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，吴淑芹不服，上诉至本院，上诉请求撤销一审判决并依法改判驳回恒安物业公司的诉讼请求。主要理由是：根据相关法律规定，本案的起诉人必须是诉争房屋的所有权人，只有所有权人才与本案有直接利害关系。本案一审过程中，吴淑芹以书面答辩形式要求对恒安物业公司的主体资格进行审查，但是法庭拒不采纳吴淑芹的正当合法合理的要求，吴淑芹认为是故意违反法定程序。本案看似是一起普通的房屋租金纠纷案件，实际上是吴淑芹财产权利被侵害的继续。吴淑芹一审庭审中明确表示，自己是被拆迁户，不是房屋租赁人。吴淑芹原有住宅在1991年底被拆迁后，拆迁单位朝阳区城市建设综合开发公司不给货币补偿，也不给办理产权置换，而是以房屋安置替代货币补偿或产权置换，并以不签订房屋租赁合同不给房门钥匙的手段，要挟被拆迁户签订了房屋承租合同。把被拆迁安置户变成房屋承租户收取房租这就是对吴淑芹财产权利侵害的继续。在这种情景下签订的合同，是强加于吴淑芹的不公平的合同，应属无效合同。一审判决对于吴淑芹是被拆迁安置户，不是房屋承租人的事实只字不提，这是故意隐瞒事实，致使吴淑芹承担不利后果。恒安物业公司提供的（2000）京房改办080号文件是市政府关于提高公有住房租金增发补贴的通知，与本案无关，不应作为本案证据。恒安物业公司提供的《委托物业管理合同》，明确表明了对方不是诉争房屋的权利人，只是管理者，所以对方与本案没有直接利害关系，不应作为本案原告。（2000）朝民初字第7203号民事判决书违反法定程序，缺乏证据认定事实，不具备证明力。另外，恒安物业公司在庭审过程中没有提供其曾催缴过2000年至2014年租金的证据，而一审法院依然判令吴淑芹缴纳租金，明显不符合法律对于诉讼时效的规定。综上，吴淑芹认为本案一审违反法定程序，无证认定事实，故意隐瞒事实，故意错误认定事实，判案不公，请求二审法院公正审判。恒安物业公司同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。关于吴淑芹上诉提出恒安物业公司只是涉案房屋的管理者，其不是房屋所有权人，没有诉讼主体资格一节。本院认为，生效民事判决书已经认定吴淑芹与北京市朝阳区城建开发房管服务公司签订的《公有住宅租赁合同》合法有效。北京市朝阳区城建开发房管服务公司被撤销后，合同的权利义务由恒安物业公司承受，故恒安物业公司作为公房管理人有权向吴淑芹收取相应的租金，吴淑芹理应按照租赁合同约定履行交纳租金的义务。关于吴淑芹提出（2000）朝民初字第7203号民事判决书不具备证明力的上诉意见，于法无据，本院不予采纳。关于吴淑芹上诉提出的其是被拆迁户，不是房屋租赁人，其原有住宅被拆迁后，拆迁单位朝阳区城市建设综合开发公司不给货币补偿，也不给办理产权置换一节。本院认为，吴淑芹提出的拆迁安置问题与本案非同一法律关系，本院不予处理。吴淑芹上诉提出的《公有住宅租赁合同》无效一节，与生效判决认定的事实不符，本院不予采纳。关于吴淑芹上诉提出的原判决引用法条错误一节，本院经审查，原判决引用之《中华人民共和国合同法》第一百零七四条为笔误，应纠正为《中华人民共和国合同法》第一百零七条，但该笔误不影响裁判结果的正确性。关于吴淑芹上诉提出的恒安物业公司起诉的租金超过诉讼时效一节，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款之规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。吴淑芹未于本案一审期间明确提出时效抗辩，故本院依法不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费225元，由吴淑芹负担（恒安物业公司已交纳，吴淑芹于本判决生效之日起7日内转交给恒安物业公司）；二审案件受理费450元，由吴淑芹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 旭
审 判 员 万 丽 丽
代理审判员 吴 强 兵
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 仵霞书记员李月明