广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1664号
上诉人（原审被告）：李美贤。
委托代理人：王辉，广州金鹏律师事务所律师。
委托代理人：常跃全，广州金鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市君轩物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：叶伟平，董事长。
委托代理人：李楚珊，广东伟邦律师事务所律师。
上诉人李美贤因与被上诉人广州市君轩物业管理有限公司（以下简称君轩公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经原审法院审理查明：座落在本市越秀区农林下路9号地下一层05房，房屋用途为非居住用房，建筑面积为27.053平方米，所有权人为李美贤。
君轩公司是具有叁级物业管理资质的物业管理企业。2012年3月24日，君轩公司（乙方）与李美贤（甲方）签订《广州新富熊大厦物业管理服务协议》，约定：甲方依据本协议向乙方交纳物业管理费用，乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费由物业管理服务成本、法定税费和酬金构成，物业管理费核算包括下列项目，物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费，大厦公用设施设备的维修及保养费，物业管理区域内公共秩序维护服务费，大厦公共地方绿化维护费，大厦公共部位清洁、灭虫费，用于物业管理的固定资产折旧费，商场中央空调费用、商场水电费（公共区域），税费，物业管理公司的酬金（按物业管理合同规定）；甲方交纳费用时间为每月1-10日前缴交当月的物业管理费，商场管理费按建筑面积每月每平方米38元（含公共分摊能耗），甲方自用和空置物业按管理费标准的100%缴交；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每3‰交纳违约金等。协议签订后，君轩公司向涉讼物业提供物业服务。
因李美贤欠缴物业管理费，君轩公司曾分别于2013年3月21日、5月4日、29日、2014年5月31日及9月29日通过中国邮政以特快专递的方式向李美贤邮寄《催款通知书》。根据广东省邮政速递物流有限公司广州分公司于2014年10月16日出具的签收记录显示，前述2014年9月29日的邮件已签收。
因本案纠纷，君轩公司于2014年10月20日向原审法院起诉，请求判令李美贤：向君轩公司支付物业管理费25700元（自2012年10月1日起计至2014年10月31日止，每月每平方米38元，建筑面积为27.053平方米）及违约金（自2012年10月10日起计至付清上述物业管理费之日，按每日千分之三的标准计付）。
李美贤原审答辩：不同意君轩公司的诉讼请求。
庭审中，李美贤向原审法院提交了照片26张、录音、录像，证明涉案大楼的电梯没有开动。对此，君轩公司称照片是李美贤自行拍摄，没有进行公证。而从录音、录像的内容看，保安是君轩公司的人员，如果业主需要出租物业，是随时可以找到保安，表明君轩公司提供了保安的物业服务，君轩公司无需承担出租物业的义务，其仅提供相应的物业服务。
本案审理期间，原审法院于2014年12月8日前往涉案房屋现场查勘。根据现场查勘，显示：新富熊大厦通往负一层的入口共有2个，分别于大厦的正东及东南面，正东向的通道现开设有名为“上海今日缘”、经营羊毛衫的店铺；目前负一层处于空置状态，通往负一层直升电梯能够正常使用，首层通往负一层的楼梯口的铁闸已被拆除，负一层的水电均能正常使用。君轩公司的工作人员确认“上海今日缘”是由管理处对外临时出租，有签订租赁合同；至于通往负一层的铁闸是为安全考虑加设的，目前已拆除几个月，但是在铁闸存续期间，若有需要前往负一层的，只需通知现场管理人员就可以带其进入。此外，君轩公司在商场的一楼LED显示屏幕为李美贤发布招租信息。
原审法院认为：君轩公司、李美贤双方签订的《广州新富熊大厦物业管理服务协议》是双方当事人的真实表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。根据该协议的约定，李美贤作为涉案物业的所有人，其应依约按38元／月／平方米的标准向君轩公司支付物业管理费，李美贤至今未付自2012年10月起的物业管理费，显已构成违约，故对君轩公司诉请要求李美贤支付自2012年10月1日起至2014年10月31日止的物业管理费，合理合法，原审法院予以支持。至于李美贤辩称没有按合同约定提供物业服务，证据不足，原审法院不予采信。此外，君轩公司诉请的滞纳金实为李美贤逾期支付物业管理费的违约金，考虑到前述物业管理费用属综合费用、由包括中央空调、商场公共区域水电等多项费用构成，因涉案物业一直处于空置状态未能实现有效收益。而且李美贤欠付物业管理费用系因其对君轩公司提供的物业服务水平存在异议，并非恶意拖欠物业管理费用，故对君轩公司诉请要求李美贤支付的该逾期付款违约金，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项的规定，作出如下判决：一、李美贤应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州市君轩物业管理有限公司支付自2012年10月1日起至2014年10月31日止的物业管理费（按27.053平方米×38元／平方米／月的标准计付）；二、驳回广州市君轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费1187元由广州市君轩物业管理有限公司负担744.5元，由李美贤负担442.5元。
判后，李美贤不服原审判决，向本院提起上诉称：一、君轩公司存在违约事实。依《广州市新富熊大厦物业管理服务协议》，君轩公司作为物业服务提供方其职责是向案涉大厦所有业主提供物业管理服务。在李美贤依约履行管理费支付义务后，君轩公司却未能履行提供物业管理服务的基本的、主要的义务。为维护自身合法权益，李美贤及部分其他业主主动通过各种形式与君轩公司沟通，但其未予理会。君轩公司违反物业管理服务协议约定的对房屋共用部分、共用设施设备、绿化等进行维护、修缮、服务和管理，不得占用物业的共用部分或改变其使用功能等义务，其提供的服务与“舒适、方便、清洁、满意率高”等约定的标准相去甚远。二、君轩公司擅自设置铁闸和出租大厦负一层入口。一审中，李美贤提供了大量现场照片对此予以证明，且一审法院在另案中进行现场勘查时，铁闸刚刚被紧急拆除，拆下的铁闸还在当时的现场。因君轩公司前述违约行为，导致涉案商铺长期无法出租，给李美贤造成巨大损失。君轩公司未提供相关管理服务，不应当按合同约定的标准收管理费。依照《物业管理条例》第三十六条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的相关规定，君轩公司应当对其违约行为承担相应法律责任。综上，李美贤上诉请求撤销原审判决，驳回君轩公司全部诉讼请求。
君轩公司答辩称：1、2013年7月15日的书函属李美贤单方陈述，君轩公司没有收到，一审法院对此已做认定；2、李美贤认为的前手物业公司并非物业管理公司，涉案大厦物业公司一直是君轩公司，其所称前手物业公司也是依照合同约定帮所有业主支付物业管理费；3、物业合同没有约定物业公司有代业主出租物业的义务，君轩公司只为业主在商场一楼LED发布招募信息，以原审勘验笔录为准，当时业主及代理人均没有异议；4、根据现场查看笔录，大厦负一层均能使用，只是由于该层物业一直空置，没有打开中央空调，水电、电梯都是正常使用，商铺一直空置是因为业主租金要价太高所致；5、李美贤拖欠将近3年的物业费，并拒绝与君轩公司协商，没有及时配合君轩公司出租商铺。综上，君轩公司请求驳回李美贤上诉，维持原审判决。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，李美贤向本院提交2015年3月3日的物业一楼消防通道正面照片，拟证明君轩公司擅自出租消防通道构成违约。君轩公司对其真实性、合法性、关联性均不予确认。同时，君轩公司提交开庭前一天的“上海今日缘”店铺现场状态照片，拟证明其已经恢复通道原状。李美贤对此回应称该照片只能证明当时状态，不能证明君轩公司在此之前没有违约。
本院认为，原审法院认定李美贤、君轩公司签订的《广州新富熊大厦物业管理服务协议》合法有效，论理清晰无误，本院予以确认且不予赘述，针对李美贤的上诉请求以及理由，评析如下。
首先，《广州新富熊大厦物业管理服务协议》对李美贤、君轩公司有约束力，双方均应依约履行各自负担的合同义务。李美贤不同意支付2012年10月起至今的物业管理费的理由之一是君轩公司未提供物业服务，李美贤提出该抗辩的依据主要是其在本案审理中提交的照片，包括李美贤在内的负一层商铺的七个铺的业主联名于2013年7月15日手写的对君轩公司服务提出异议的书函。但一方面，李美贤不能证实其所称的君轩公司在该照片反映的时间点前后提供的物业服务有差异；另一方面，李美贤既不能说明照片反映的情形即发生在君轩公司主张的物业服务期间，亦不能举证证实2013年7月15日的书函已送达给君轩公司，即李美贤不能说明其在诉讼前即已向君轩公司提出对物业服务的异议，而君轩公司对此不予回复，故李美贤依此为由拒交物业服务费缺乏理据，本院不予支持。
其次，李美贤不同意交纳物业服务费的另一理由是主张君轩公司占用公共通道且对其商铺出租造成影响。由于君轩公司据以主张物业服务费的依据是其与李美贤之间签订的物业服务合同，而李美贤现提出的君轩公司占用公共通道显然是主张君轩公司对包括李美贤在内的业主的侵权责任，属于另一法律关系，李美贤以此为由拒交物业服务费的理据亦不成立，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人李美贤的上诉请求不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费442.5元，由上诉人李美贤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一五年七月十五日
书 记 员 杨仁义