浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0381民初5912号
原告（案外人）：薛迪荣。
委托诉讼代理人（特别授权）：林加安，瑞安市瑞申法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人（特别授权）：苏盛瑞，瑞安市瑞申法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：曾定晚。
委托诉讼代理人（特别授权）：许林松，浙江光正大律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：吴成情，浙江光正大律师事务所律师。
第三人（被执行人）：戴可月。
原告薛迪荣与被告曾定晚、第三人戴可月案外人执行异议之诉一案，本院于2016年6月16日立案后依法组成合议庭，于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告薛迪荣及其委托代理人林加安，被告曾定晚及其委托代理人许林松到庭参加诉讼，第三人戴可月经本院依法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告薛迪荣向本院提出诉讼请求：1、立即停止对原告购买的瑞安市上望街道雅儒村宏都花苑11幢1单元502室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、确认原告、第三人买卖合同有效，并确认讼争房屋归原告所有；3、判令第三人协助原告完成房屋所有权及土地使用权转移的相关手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月14日，原告薛迪荣与第三人戴可月签订房屋买卖合同，约定以2571227元购买第三人所有的坐落于瑞安市上望街道雅儒村宏都花苑11幢1单元502室的房屋。自合同订立之日起，原告已经陆续向第三人支付了购房款2544122元，并于2014年2月份装修入住至今。余款27105元双方约定待办清过户手续后一次性付清。然而第三人怠于履行约定的合同义务，并未及时协助原告完成房屋所有权、土地使用权转移等相关手续。2016年4月7日，被告曾定晚向瑞安法院提出对原告购买的前述房屋予以执行，瑞安法院依其申请进行了查封，原告提出执行异议，并提供了购房合同、支付凭证等相关证据，要求解除查封，中止对该房屋的执行。2016年5月18日，瑞安法院裁定驳回了原告的执行异议。综上，由于原告与第三人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，应当合法有效。原告已经按合同支付大部分购房款，并从2014年2月份装修入住至今，且原告在本案中并无过错，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，瑞安法院不得查封该房屋。
被告曾定晚辩称，一、原告是否支付全部购房款的问题。从原告诉状及提供的证据来看，原告没有支付全部的购房款，其中有公司油款抵债4万多元，个人欠款及利息抵债77万，个人欠油款抵债2.4万元，证明原告没有支付全部的购房款。二、关于讼争房屋是否存在不得查封的法定情形。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，如果第三人支付全部价款，并且实际占有房屋，人民法院不得查封，但原告的购房款没有全部付清，且对房屋未办理过户登记手续存在过错（即涉案房屋早已具备办理过户条件，而原告延迟办理），故该房屋不存在不得查封的法定情形。三、物权和债权之间的法律关系问题。根据物权法有关规定，涉案房屋登记在第三人名下，依登记产生物权效力，属第三人所有。由于原告与第三人仅只有购房合同，原告取得的是合同之债权，没有取得物权，房屋仍然属第三人所有，法院可以执行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人戴可月未作陈述，也未提交书面陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方陈述，归结双方无争议事实如下：2012年6月14日，原告薛迪荣与第三人戴可月签订房屋买卖合同，约定以2571227元购买第三人戴可月所有的坐落于瑞安市上望街道雅儒村宏都花苑11幢1单元502室及地下室（面积约22.79平方米）和25幢店面（面积约8.8平方米）的房屋（价款按实际面积结算后多退少补），订立合同之日付定金50万元，2012年6月28日前付100万元，2012年8月1日前付571227元，暂留款50万元待办清过户手续后一次性付清。房屋于2013年竣工交付，原告接收后开始装修，装修完成后于2014年10月份搬入居住至今。该房屋所有权证于2016年4月6日进行初始登记，所有权人登记为戴可月，但土地使用权证尚未进行初始登记。本院因（2015）温瑞执民字第5649号曾定晚与戴可月民间借贷纠纷一案于2016年4月7日裁定查封案涉房屋。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告是否已全部支付购房款的问题。原告提供了房屋买卖合同、收条、银行转账汇款凭证、房款支付情况说明等证据，说明具体支付情况如下：2012年6月14日转账50万元（由戴可月出具当日收条一张，金额50万元），6月16日转账20万元+10万元，6月28日转账70万元（由戴可月出具6月28日收条一张，金额100万元），7月12日转账5万元，7月14日转账5万元，7月28日转账10万元，8月7日转账33120元，8月9日转账20万元，8月28日转账2万元，9月7日转账8万元（包括戴可月原向薛迪荣的借款本息抵债320710元，现金支付17397元，由戴可月出具收条二张，一张金额771227元，一张金额10万元），10月9日转账10万元（没有出具收条），加上戴可月欠原告个人油款24000元和欠瑞安市中油油品公司的代偿油款48895元予以代扣，总计已付2544122元。被告曾定晚认为欠公司和个人的油款48895元和24000元不能作为购房款扣除，771227的收条和10万元的收条也是伪造的，77万余元是借款本息抵债（庭审中被告方承认借款抵债金额为320710元），非现金或转账支付，不能按购房款处理。本院认证认为，被告对原告提供的银行转账凭证的真实性没有异议，本院予以认定。被告通过银行转账方式共向戴可月转账2133120元，同时还有收条予以确认，作为购房款支付金额，可以认定。其他如借款本息的抵债、油款的抵债，由于并非实时支付，不优先于其他金钱债权，且油款抵债也未经戴可月确认，均不构成购房款意义上的支付，不应列入物权期待权的保护范围；另外原告诉称现金给付17397元，由于该款包含在一张771227元的收条中，混同于借款本息，到底是现金支付还是借款本息抵扣，难以认定，本院不予采信。综上，本院认定原告共支付购房款2133120元，余款438107元未付（按实际面积计算需多退少补）。
在审理过程中，经本院释明，原告同意且已向本院交纳余款438107元。
本院认为，案涉买卖合同系原告薛迪荣与第三人戴可月之间的真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，属有效合同。基于买受人物权期待权的保护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合有关情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人原因未办理过户登记。对照本案，买卖合同签订于查封之前，原告占有房屋在查封之前，价款已支付了2133120元，比约定多支付了61893元，余款438107元，原告已按本院要求交付执行，因初始登记之次日，该房屋即被查封，也不存在非因买受人原因未办理过户登记。综上，四种情形均符合规定，原告关于要求停止执行的诉讼请求于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》发布在前，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》发布在后，对买受人按照约定支付部分价款并在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行的，也纳入了保护范围。被告曾定晚辩称原告没有支付全部价款不符合不得执行的情形，本院不予采纳。同时，合同双方当事人应当全面履行自己的义务，原告就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益时，要求第三人协助办理房屋所有权过户手续的请求成立，本院予以支持，但土地使用权尚未进行初始登记，原告应待初始登记后另行主张权利。由于原告与第三人就案涉房屋达成买卖合意，尚未进行过户登记，享有的仅是合同债权，原告要求确认案涉房屋属其所有，缺乏法律根据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：
一、原告薛迪荣与第三人戴可月于2012年6月14日签订的《房产买卖合同》有效。
二、不得执行坐落于瑞安市上望街道雅儒村宏都花苑11幢1单元502室的房屋。
三、第三人戴可月于本判决生效后十五日内协助原告薛迪荣办理上述房屋的所有权过户登记手续。
四、驳回原告薛迪荣的其他诉讼请求。
案件受理费27370元，由原告薛迪荣负担13370元，被告曾定晚负担14000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 黄其宁
人民陪审员 蔡丽雅
人民陪审员 陈 祎
二〇一六年十一月八日
代书 记员 许彬彬