湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1021民初59号原告：刘邦友，男，1947年11月13日生，汉族，住湖南省桂阳县城关镇芙蓉路*号*幢***号。被告：桂阳县房产管理局，住所地：桂阳县鹿峰街道东正街36号。法定代表人：侯元胜，该局局长。委托诉讼代理人：颜世兵，湖南志浩律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：彭明，该局法规股副股长，代理权限系特别授权。原告刘邦友与被告桂阳县房产管理局（以下简称房管局）房屋互易纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员廖中元担任审判长，与人民陪审员谭立新、侯体俊组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘邦友、被告房管局的委托诉讼代理人颜世兵、彭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘邦友向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给原告办理好桂阳县城关镇南正街三巷一栋XXA号房、XXB号房屋国土使用权证；2、依法判令被告把桂阳城关镇南正街三巷一栋XXB号房核减的2511.60元退给原告，支付逾期付款利息1959元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：1998年被告建造桂阳城南正街三巷一栋大楼时，相距原告桂阳西正街4号房，有一条6尺巷，等被告楼房建成，造成了原告的4号房下沉、开裂。被告就把桂阳城南正街三巷一栋的XXC号房、XXB号房换给了原告。后来被告又把相距的6尺巷侵占，还把换给原告该栋大楼XXC号房西面窗子封死，换给原告的桂阳城南正街三巷一栋大楼因整体下沉开裂，质量出了问题，被告决定每个用户每平方减42元。根据以上情况，被告领导多人和发证办研究决定：1、同意原告南正街三巷一栋XXC号房和被告的XXA号房又互换，要原告补33937元。2、该栋大楼原告的204号住房，减2511.60元。被告负责办理产权对换手续，在2003年11月24日签了协议。协议第三条：被告负责办理产权对换手续（包括房产证、土地证等），原告负责其办证工本费。原告已补足了叁万叁仟玖佰叁拾柒元整。邓建华局长2004年11月11日确认签字：“请按规定发证。”被告只给原告办理了桂阳城南正街三巷一栋XXA号、XXB号房的房产证，没有办理国土使用权证，核减的钱也没退给本人。年年去追被告办理，拖了又拖，互相推诿，至今不肯办。以上事实，说明被告不作为，有主观过错，违反了《合同法》第八条、第七十条、第一百一十二条。原告有事实依据，证据确凿，被告应按照换房协议约定为原告办理好国土使用权证，应当赔偿损失。请求法院依法判决。被告房管局辩称，一、被告无需也无法为原告办理土地使用证。1、实施不动产统一登记后，按照“颁发新证、停发旧证”的原则，原房产、国土部门不再颁发房产证和土地使用证。针对购房户的住房只有房产证没有土地使用证，不能进行不动产登记的情况，市委、市政府高度重视，2016年9月28日在全省率先研究制定了《郴州市政府办公室关于积极稳妥解决不动产登记中有房产证无土地使用证问题的指导意见》（郴政办函（2016）144号）文件，按照尊重历史、便民利民、依法依规的原则，分类处理历史遗留问题。依照不动产登记的有关法律、法规、规章和市政府的文件规定，没有土地使用证的购房户，无需再办理土地使用证，只要提供土地权属来源合法的证明材料，可直接申请办理不动产登记。2、针对原告提出的为其办理土地使用证问题，被告与县遗留办进行了衔接，已将包括原告在内的该栋房屋测绘报告等已收集的其他业主的相关资料提交给了县遗留办，并初步估算了业主按现在遗留问题处理政策应缴纳的土地出让金约3000—5000元/户，因交易的房屋为划拨土地，所以原告需缴纳相应的土地使用权出让金，才可办理土地权属来源等证明材料。因原告拒绝缴纳土地使用权出让金，故无法办理。二、关于核减房款问题。房屋交易距今时隔14年，因财务人员变动及票据存档，核减的房款是否已退，被告可以协助调查核实，并实事求是予以处理。综上，根据相关法律法规，被告无需为原告办理土地使用证，也无法办理土地使用证，只有原告缴纳相应的土地出让金后，才可办理土地权属来源等证明材料，进而办理不动产登记。因此，请依法驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提供的1998年9月3日《协议书》、2003年11月24日的《换房协议书》、《证明》、《房产证》、报告、关于刘邦友信访问题的回复、发票，被告无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信。根据庭审举证、质证、认证及庭审中原、被告双方当事人的陈述，本院查明如下事实：桂阳县住宅开发公司在南正街改建旧房，引起居民刘邦友住房局部开裂、倾斜、沉陷，1998年9月3日双方达成《协议书》，协议约定：桂阳县住宅开发公司将桂阳县城关镇南正街所辖公房XXB号房及靠西正街4号的第一个门面（即XXC号门面）调换给原告，由原告补偿15000元。协议签订后，因原告刘邦友多次向被告房管局提出原与桂阳县住宅开发公司签订的房屋拆迁、产权调换协议以及房屋建成后的房屋质量、雷源杰私房开窗等一系列问题提出异议，被告本着实事求是尊重现实，妥善解决历史遗留问题，保障双方的合法权益的精神，经双方多次协商，2003年11月24日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了《换房协议书》，约定：一、甲乙双方协商同意，坐落于城关镇南正街甲方的XXA号门面壹间面积33.16平方米与乙方的XXC号门面壹间面积20.85平方米进行产权对换，面积经桂阳县房产测绘事务所测绘核准，乙方所购该幢房屋的住房与其他购房户同等处理，不再协议。二、经郴州银发房地产评估有限公司评估，甲方的XXA门面价值为74139元，乙方的XXC号门面价值40202元，互换后甲乙双方互补差价。三、从签订换房协议之日起，甲方负责办理产权对换手续（包括房产证、土地证等），乙方负责其办证工本费。四、此协议签订后，乙方应不再向甲方提出无理要求，并保证不再向房管局及上级政府部门缠诉，该协议一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字后生效。协议签订后，被告将位于桂阳县城关镇南正街三巷一栋XXA号房、XXB号房换给原告，原告于2004年11月12日交纳换房差价款33937元给被告。2004年12月16日经被告研究决定，给予原告的XXB号房核减房款2511.60元。双方房屋互易后，2004年11月11日被告房管局局长邓建华批示：“请按规定发证”。尔后，被告为原告的XXA号、XXB号房办理了房屋所有权证，但未为原告办理土地使用权证，同时未退还给原告XXB号房的核减款，为此，原告多次找被告。2008年10月9日，被告房管局局长张和平在原告提交的报告中批示：“请李志伟副局长妥处”。李志伟副局长批示：“请财产室颜夏萍同志核准有关经济事项并协助督促办理国土使用权的相关手续。”，但被告仍未解决原告的诉求。2016年11月11日，原告再次向被告房管局及相关部门打报告，2017年5月4日，被告房管局作出《关于刘邦友信访问题的回复》，被告房管局在回复中承诺：被告房管局已与县遗留办进行衔接，正积极协助原告等人办理好相关土地手续。同时对原告的核减房款，正在调查核实，如调查属实，被告房管局将如数退还核减房款。被告房管局作出回复后，也未履行承诺。为此，原告向本院提起诉讼。本院认为，原、被告于2003年11月24日所签订的《换房协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的合同，双方均应按协议履行。本案中，原、被告双方所争议的焦点一，被告是否要给原告办理桂阳县城关镇南正街三巷一栋XXA号、XXB号房的国土使用证的问题。焦点二，被告是否要退还原告XXB号房的核减款和支付逾期付款利息的问题。对焦点一，本院认为，原告已按原、被告签订的协议履行了义务，被告也应当按协议履行为原告办理所换房的房屋所有权证和国有土地使用权证的义务。现被告已为原告办理了所换房的房屋所有权证，但未给原告办理国有土地使用权证，原告曾多次找被告，被告多次承诺为原告办理。在庭审中被告主张无需也无法为原告办理国有土地使用权证的主张，无事实和法律依据，本院对其主张不予采纳。故本院对原告要求被告办理所换房的国有土地使用权证的请求予以支持。对焦点二，原告换房后，原告已交纳了XXB号房的房款。2004年12月16日，被告同意对该房的房价进行核减，经核减后，被告应退还原告房屋核减款为2511.60元，但至今被告仍未退还，构成违约。为此，原告应承担退还原告房屋核减款2511.60元的民事责任，同时承担支付逾期付款利息的违约责任。其逾期付款利息从2004年12月17日开始计算到起诉之日止，按年利率6%计算，其逾期利息为（2511.60元×6%÷360天×4704天）1969元，但原告只请求被告支付逾期付款利息1959元，原告的请求不违反法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告桂阳县房产管理局在本判决生效后三十日内为原告刘邦友办理桂阳县城关镇南正街三巷一栋XXA号、XXB号房屋国有土地使用权证；二、由被告桂阳县房产管理局退还原告桂阳县城关镇南正街三巷一栋XXB号房的核减款2511.60元，支付逾期付款利息1959元，合计4470.6元，限本判决生效后十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费130元，由被告桂阳县房产管理局承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  廖中元人民陪审员  谭立新人民陪审员  侯体俊二〇一八年六月二十日书 记 员  陈善华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。