大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0203民初3032号原告大连市人民防空办公室法定代表人孙国宽委托代理人李明昌、刘庆贺被告大连润德君城房地产开发有限公司法定代表人王德利委托代理人许学锋、沈雁东原告大连市人民防空办公室（以下简称“市人防办”）与被告大连润德君城房地产开发有限公司（以下简称“润德公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告市人防办的委托代理人刘庆贺，被告润德公司的委托代理人沈雁东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告市人防办诉称，2011年2月25日，原告与被告签订《人民防空工程租赁使用合同（北京公园）》。合同约定，原告将位于大连市西岗区长江路，面积为16790平方米的大连北京公园人防空工程出租给被告使用，租赁期限为二十年，自2011年1月29日至2031年1月28日止。同时约定，工程使用费以原告经市财政主管部门出具的工程决算报告中额度总投资额为基数，第一年至第三年每年按总投资额5.7%缴纳，第四年至第五年每年按总投资额5.9%缴纳，第六年至第二十年每年按总投资额6.1%缴纳。2015年5月27日，原告与被告签订《人民防空工程租赁使用合同（北京公园）补充协议》。协议约定，2014年7月10日大连市投资审核中心出具了大投（内）审字【2014】第0597号报告，北京公园人防工程经审核实际总投资额为5214.0478万元。依据报告，被告第一年至第三年每年应缴纳使用费307.63万元，第六年至第二十年每年缴纳的使用费318.06万元。同时约定，被告应于每年的6月28日前向原告缴纳当年7月29日至下一年7月28日期间的工程使用费。按照原告与被告签订的合同补充协议，被告应于2016年6月28日前向原告缴纳2016年7月29日至2017年7月28日的人防工程使用费，可是被告未按照约定按时向原告缴纳使用费，经原告多次催，被告始终欠缴。按照《人民防空工程租赁使用合同（北京公园）》第六条第3款第（五）项约定，被告未按时足额支付租金，超过15日以上，原告有权解除合同，同时第五条第2项约定，合同工解除后，被告应于解除之日起十日内将标的交还原告，原告已按照合同约定于2016年8月5日向被告下达《解除合同通知书》，并于2016年8月8日送达被告。原告认为，被告欠缴及为按按时缴纳使用费的行为已经构成严重违约，原告已向其送达《解除合同通知书》，被告应将占用的人防工程立即腾退给原告，并按照合同约定承当违约责任。原告为维护合法权益诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付欠缴工程使用费52150元（租赁期间的租金，是从2016.1.29-2016.7.28欠缴的）、10kv高压试验费50000元（在租赁期间水电都是由被告负责的，高压设备绝缘保护试验是由被告负责的，现已严重超期，中山区电业局已经下达整改通知，整改费用是50000元，该50000元未实际发生）。2、被告立即将占用的北京公园人防工程腾退给原告。3、被告支付原告使用费每日8714元，自2016年7月29日起至腾退之日止。4、被告向原告支付逾期交还人防工程的违约金200000元。5、被告向原告支付违约金每日1000元，自2016年6月28日起至腾退之日止。被告润德公司辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉人防工程系原、被告于2008年7月4日合作开发建设的工程，双方之间签订了《北京公园地下人防工程合作建设协议》。该协议主要约定被告负责地上动迁补偿安置，将具备开工条件的土地交由原告建设，建设完毕后原告以租赁的方式将涉案人防工程租赁给被告使用。被告为案涉仅A2区人防工程的动迁户支付动迁款44541516.8元。2008年7月4日，原被告双方经协商在《北京公园地下人防工程合作建设协议》第二条约定：“该项目中甲方应承担动迁补偿费800万元，以区域内应建人防工程规模修调或双方认可的方式抵顶”。协议签订后，原告既未在北京公园项目人防工程规模修调，双方又未达成以其他方式抵顶。故本案原告应向被告支付这800万元动迁费。2015年以来，房地产市场大环境不景气造成被告现金流不充裕，尚欠原告2015年7月29日至2016年7月28日租金52150元，尚欠自2016年7月29日至今的租金。但在2016年8月29日，被告向原告发函以其尚欠被告800万元动迁款抵顶被告欠其的租金。被告在行使法律所规定的抵销权。故被告不欠原告租金，不应向原告支付违约金。即使法院判令被告属于违约，合同约定违约金过高，应参照贷款利率支付逾期付款利息。此外，鉴于涉案人防工程被告投入巨大，地下车库以及公建全部租赁给第三人（家乐福、美食广场、车位户主等）。解除合同返还人防工程将造成巨大社会后果，被告恳请法院考虑到人防工程的现状，被告过错程度及原告尚欠被告800万元动迁款的事实，不宜判令解除《人防工程租赁合同》，返还人防工程。《人防工程租赁合同》完全可以继续履行。经审理查明，原、被告于2008年7月4日签订《北京公园地下人防工程合作建设协议》。协议约定，原告投资建设的北京公园项目地下一、二层和地上出入口相关建筑约18000㎡、其中地下人防工程约17500㎡、地上出入口两处约500㎡及附属设备设施，其产权归原告所有。该项目中原告应承担动迁补偿费800万元，以区域内应建人防工程规模修调或双方认可的形式抵顶。该项目工程建成后，原告将工程整体租赁给被告经营使用，使用合同双方另行签署，被告承租原告的人防工程租期为20年，租赁期内被告自行决定使用方式。被告向原告交纳人防工程使用费，第1年至第3年每年按原告总投资额的5.7%计算，第4年至第5年每年按5.9%计算，第6年至第20年每年按6.1%计算。原告工程决算经上级主管部门及市财政审核中心出具决算报告，作为双方确认原告投资总额的核算依据。上述案涉人防工程建成后，原、被告于2011年2月25日签订《人民防空工程租赁使用合同（北京公园）》。合同约定，原告将坐落于大连市西岗区长江路，建筑面积约16790平方米（地下一、二层和地上出入口相关建筑）的大连北京公园人防工程出租给被告使用，期限20年，自2011年1月29日至2031年1月28日，计租起始日为2011年1月29日。使用费标准以原告经市财政主管部门出具的工程决算报告中的总投资额为基数，第1年至第3年每年按总投资额的5.7%缴纳，第4年至第5年每年按总投资额5.9%缴纳，第6年至第20年每年按总投资6.1%缴纳。每年度工程使用费被告要一次性付清。每年度工程使用费缴费时间定为下一年度计租日前30天。如被告未按时足额支付租金超过15日以上，原告有权解除合同。被告应于合同终止或解除之日起十日内将标的交还原告。本合同终止或解除时如被告未及时交回合同标的，应向原告支付违约金20万元。被告若不按时足额交付租金（工程使用费），除因超过15日原告有权解除合同外，每逾期一日，被告还应向原告支付1000元违约金。该合同签订当日，原、被告签订交接验收单确认，双方已于2010年8月26日对合同标的进行了正式验收及交接。2012年11月22日，原告取得案涉工程的国有土地使用证。2014年7月10日，大连市投资审核中心作出《关于大连市北京公园地下人防工程决算审查的报告》，确认该工程实际总投资5214.0478万元。2015年5月27日，原、被告签订《人民防空工程租赁使用合同（北京公园）补充协议》。协议约定，依据大连市投资审核中心于2014年7月10日作出的《关于大连市北京公园地下人防工程决算审查的报告》及原租赁合同约定，2011年度至2014年度被告总共应缴纳工程使用费1199.23万元。截止到2015年3月4日，被告对于2011年度至2014年度的工程使用费欠缴57.23万元。本合同签订之日前，被告已向原告缴纳2015年1月29日至2015年7月28日工程使用费153.815万元。由于被告资金紧张，根据被告申请，原告同意将原租赁合同中缴纳使用费日期由每年的12月28日改为每年的6月28日。缴费周期为每年的7月29日至下一年的7月28日。被告应于2015年6月28日前向原告缴纳下列费用：⑴2015年7月29日至2016年7月28日工程使用费。⑵本合同明确的工程使用费57.23万元。如被告未能如期支付欠缴使用费，则需按原合同承担违约责任。上述协议、合同签订后，双方履行过程中，被告欠付原告2015年7月29日至2016年7月28日计租期间的部分租金52150元，且未在2016年6月28日前支付原告2016年7月29日至2017年7月28日计租期间的租金。2016年6月7日、6月29日，原告分两次向被告发出催缴通知，要求被告交纳上述欠交租金。被告未予交纳。2016年7月21日，原告向被告发出拟解除合同通知书，通知被告拟解除《人民防空工程租赁使用合同（北京公园）》。2016年8月5日，原告向被告发出解除合同通知书，通知被告解除《人民防空工程租赁使用合同（北京公园）》，并要求被告办理手续，搬离人防工程。2016年8月29日，被告向原告发出关于北京公园项目中人防工程动迁补偿费抵顶使用费的申请，要求以《北京公园地下人防工程合作建设协议》中约定由原告承担的800万元动迁补偿款抵顶人防工程使用费。同日，被告向原告发出工作联系函，要求原告5个工作日内支付800元动迁补偿款。案涉人防工程现仍由被告占有使用。本院所确认的上述事实，有北京公园地下人防工程合作建设协议、人民防空工程租赁使用合同（北京公园）、人民防空工程租赁使用合同（北京公园）补充协议、交接验收单、关于大连市北京公园地下人防工程决算审查的报告、国有土地使用证、缴纳人防工程使用费通知、催缴人防工程使用费通知、拟解除合同通知书、解除合同通知书、付款证据、辽宁省非税收入统一收据、关于北京公园项目中人防工程动迁补偿费抵顶使用费的申请、工作联系函等及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的北京公园地下人防工程合作建设协议、人民防空工程租赁使用合同（北京公园）、人民防空工程租赁使用合同（北京公园）补充协议等文件系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。被告欠付原告2015年7月29日至2016年7月28日计租期间的租金52150元，应予给付原告。对于原告该诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告承担10kv高压试验费50000元的诉讼请求，原告提供的证据未显示费用金额，且费用未实际发生，并与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，本案不予处理。因被告未按约定给付原告上述租金，已构成违约，应承担相应违约责任。鉴于租赁合同约定的每逾期一日支付1000元违约金的支付标准过高，本院依照相关司法解释规定，调整违约金数额为欠付租金的30%，计15645元（52150元×30%）。原告诉讼请求中未超出该数额的部分，本院予以支持。原告要求被告腾退案涉人防工程的诉讼请求以双方签订的人防工程租赁使用合同及其补充协议解除为前提。依照合同法及其司法解释的相关规定，约定的解除条件成就时，当事人解除合同须通知对方，如对方有异议，应在约定的异议期届满前或解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉主张异议。本案中，原告于2016年8月5日通知被告解除合同，因租赁合同及补充协议未约定解除合同异议期限，故被告可以在解除合同通知到达之日起三个月内（2016年11月5日前）诉讼主张异议。本案原告起诉于2016年9月23日，诉讼中被告对合同解除提出异议，原告诉讼请求中亦未要求确认合同解除，此情形下，不能视为原、被告签订的租赁使用合同已于2016年8月5日解除。故原告要求被告腾退的诉讼请求不具备合同依据，本院不予支持，待腾退条件成就后，原告可另行主张。基于上述理由，原告要求被告支付自2016年7月29日起至腾退之日期间的占有使用费及逾期交还合同标的违约金的诉讼请求，本案均不予处理。关于被告要求原告以800万元动迁费抵销其所欠租金的抗辩意见，双方签订的合作建设协议约定，该项目中原告应承担动迁补偿费800万元以区域内应建人防工程规模修调或双方认可的形式抵顶。该约定已明确，动迁补偿费的实现方式应双方共同认可。现原告不认可抵销，且动迁补偿费与租金并非同一性质，被告的抗辩意见不符合合同法规定的抵销条件，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十九条、第一百条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、二十九条之规定，判决如下：一、被告大连润德君城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连市人民防空办公室2015年7月29日至2016年7月28日期间的租金52150元及违约金15645元。二、驳回原告大连市人民防空办公室的其他诉讼请求。案件受理费5933元（原告已预交），由被告大连润德君城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。代理审判员  孙润成二〇一六年十一月二十五日书 记 员  孙艺维