浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终2859号
上诉人（原审第三人）：郑志南，男，1960年9月15日出生,汉族，公务员，住象山县。
被上诉人（原审原告）：罗良苗，男，1965年11月20日出生，汉族，农民，住象山县。
被上诉人（原审原告）：左艳妍，女，1977年1月18日出生，汉族，农民，住象山县。
俩被上诉人共同委托代理人：许剑炳，宁波市振兴法律服务所法律工作者。
原审被告：葛红东，男，1972年9月7日出生，汉族，住象山县。
原审第三人：周全普，男，1968年1月23日出生，汉族，农民，住象山县。
上诉人郑志南因与被上诉人罗良苗、左艳妍，原审第三人葛红东、周全普房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2016年7月22日作出的（2016）浙0225民初3012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原审法院审理认定：1996年4月3日，郑志南与周全普签订房屋买卖协议书一份，将位于象山县定塘镇工商所宿舍202室的房产以38000元出售给周全普所有，并在协议中约定“如今后遇有房屋买卖税费等有关问题，均由乙方负责，与甲方无涉，房产证由甲方直接交给乙方，不办理过户手续”以及其他权利义务内容。周全普协议签订后支付郑志南22000元房款，郑志南则将房屋交付给周全普。
2000年10月13日（即农历九月十六日），周全普将该房产以22500元卖与葛红东，并签订房屋转让协议一份，约定房产证由周全普负责转户。2005年11月13日，葛红东将该房产以31800元卖与罗良苗、左艳妍，并签订房屋转让协议书一份，约定葛红东应配合协助办理房产证。2005年12月1日，因葛红东尚欠周全普房款未结清，周全普尚欠郑志南房款未结清，罗良苗、左艳妍将应付房款中的10000元在葛红东指示下交付给郑志南，郑志南则将讼争房产的房屋所有权证及土地所有权证交付给罗良苗与左艳妍。
另认定，本案所涉房产的房屋所有权证于1997年12月8日填发，产权证号为象房证字第070464，登记所有权人为郑志南。土地所有权证于2004年6月16日填发，土地证号为象国用（2004）第10-00**号，登记土地使用权人为郑志南。
原审原告罗良苗、左艳妍于2016年5月23日诉至原审法院，请求判令：一、确认原审原告罗良苗、左艳妍与原审被告葛红东于2005年11月13日签订的《房屋转让协议书》有效；二、原审被告葛红东、原审第三人郑志南、周全普协助原审原告罗良苗、左艳妍依法办理位于象山县定塘镇工商所宿舍202室房产的产权变更登记手续。
原审法院认为：根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。登记作为不动产物权变动的公示方法与手段，是不动产物权变动生效的要件，但并不是不动产物权变动的原因，也不能反映真实的不动产物权关系，不动产物权变动的原因应是买卖、赠与、抵押等当事人的单方法律行为或者双方法律行为。故判断不动产物权的真实权利归属应当考察基础法律关系。本案所涉房屋为房改房，在郑志南与周全普于1995年签订房屋买卖协议时，该房屋的房屋所有权证及土地所有权证均未办理，当事人双方囿于当时政策约束而在房屋买卖协议书中约定不办理过户手续，但同时也约定了“如今后遇有房屋买卖税费等有关问题，均由乙方负责，与甲方无涉，房产证由甲方直接交给乙方”等内容，结合协议签订后郑志南将房屋交付给周全普实际占有使用，并将之后办理出的房屋所有权证、土地所有权证主动交付给两原告等事实，均可表明郑志南在与周全普在房屋买卖协议签订时已有明确的房屋产权移转的合意以及积极履行房产交付义务的事实，故第三人郑志南关于其与周全普在房屋买卖协议签订时约定保留房屋所有权的抗辩，与事实不符，不予支持。第三人郑志南与周全普之间房屋买卖款项是否完全结清涉及债务履行问题，郑志南可另案主张。
关于本案中三份房屋买卖协议的效力问题，根据物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告罗良苗、左艳妍与被告葛红东之间签订的房屋转让协议书，被告葛红东与第三人周全普签订的房屋转让协议以及第三人周全普与第三人郑志南签订的房屋买卖协议，均系双方当事人的真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，虽未办理不动产物权登记，但不影响合同成立生效。各方均应按已依法成立生效的合同全面履行。买卖合同的效力包括了标的物权利的移转，故出卖人有义务协助买受人办理涉案房屋的房屋所有权证、土地使用权证过户手续，上述各合同的转让人均应按照约定向对应的受让人履行协助过户义务。综上，原告罗良苗、左艳妍作为讼争房产的最后一手买受人要求前一手出卖人被告葛红东、登记权利人第三人郑志南以及参与房屋流转的出卖人第三人周全普协助其办理过户登记手续，于法有据，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，作出如下判决：一、确认原告罗良苗、左艳妍与被告葛红东于2005年11月13日签订的《房屋转让协议书》有效；二、被告葛红东与第三人郑志南、周全普在判决生效之日起十五日内协助原告罗良苗、左艳妍办理位于象山县定塘镇工商所宿舍202室房产【产权证号为象房证字第070464、土地证号为象国用（2004）第10-00**号】的产权变更登记手续。本案案件受理费550元，减半收取275元，由被告葛红东负担。
宣判后，原审第三人郑志南不服，上诉至本院，称：上诉人将房屋出卖给原审第三人周全普后，由于周全普未付清房款，上诉人要求中止房屋买卖关系，收回房屋。但因周全普下落不明，事情一直未能解决。现上诉人获悉周全普将房屋出卖给葛红东，葛红东又将房屋转让给两被上诉人。上诉人认为，以上各方在没有取得合法有效的房屋所有权证情况下，私自转让房屋的行为都是非法无效的，且逃避了国家的监管和税收，损害了国家利益。原判对此支持，于法无据，且判条中对房屋产权变更登记在谁的名下也不明确。请求二审法院撤销原判，依法驳回两被上诉人的诉讼请求，并确认上诉人郑志南与原审第三人周全普签订的房屋买卖协议各项权利和义务；确认原审第三人周全普与原审被告葛红东、葛红东与被上诉人罗良苗、左艳妍签订的房屋买卖协议无效，本案诉讼费由被上诉人罗良苗、左艳妍、原审第三人周全普、原审被告葛红东承担。
被上诉人罗良苗、左艳妍答辩称：原审法院认定事实清楚，被上诉人提供的证据确凿，原审适用法律恰当，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人周全普陈述称：同意被上诉人的答辩意见。
原审被告葛红东未向本院提出陈述意见。
二审审理期间，双方当事人均未向本院提供证据。
经审理，对原审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为：原审被告葛红东将其合法占有的涉案房屋转让给被上诉人罗良苗、左艳妍，原判认定双方之间签订的房屋转让协议书有效，于法有据，并无不当。上诉人郑志南上诉称涉案房屋产权尚未变更，该房屋转让行为无效。对此，因上诉人转让房屋时，相应产权凭证尚未办理，客观上产权无法变更，但该产权未变更，不影响合同效力。现上诉人的房屋产权证已于1997年12月取得，土地使用权证于2004年6月取得，办理该房屋产权变更手续的障碍已消除，原判据此支持两被上诉人要求房屋转让人郑志南、周全普、葛红东协助办理涉案房屋的相应产权变更手续，理由充分，也无不当。至于上诉人提出其与周全普之间房款尚未结清问题，其可另行主张。综上，原审法院认定事实清楚，判决并无不当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人郑志南负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄永森
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一六年十月二十四日
书记员 潘芬芬