辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00893号
上诉人（原审被告）：张英，女。
委托代理人：石少林，上诉人张英配偶。
被上诉人（原审原告）吕光志，男。
委托代理人：张秀玉，被上诉人配偶。
原审原告吕光志与原审被告张英房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年5月6日作出（2014）甘民初字第2455号民事判决，张英不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月10日公开开庭审理了本案。上诉人张英及委托代理人石少林，被上诉人吕光志及委托代理人张秀玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕光志诉称：原、被告于2013年10月13日在瑞家地产居间下签订房屋租赁合同，约定被告将甘井子区泉水A2区44号楼1单元22层4号房产出租给原告，原告在居住期间，因缺乏煤气造成生活不便，但被告拒绝办理上煤气，只给原告提供液化气罐，造成不安全；原告在居住期间多次接到物业公司的欠费通知单，造成家人困扰，无奈原告于2014年1月5日正式从房屋迁出。迁出后，被告已于2014年3月31日又将房屋租给他人，并拒绝返还2014年3月、4月房租及租房保证金。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告2014年3月、4月房屋租金4，000元，租房保证金2，000元，合计6，000元。
被告张英辩称：不同意原告的诉讼请求，原告于合同履行期满前擅自搬出房屋系违约，签订合同时已告知原告不能上煤气，原告也同意使用液化气罐；不同意退还原告保证金及租金，因为我方已交中介费2，000元，房屋的取暖费也是我方交纳，原告提前搬出房屋，我方都有损失，另外原告提前搬出也造成房屋空置的损失，以上应从保证金和租金当中扣除。
一审法院审理查明：原、被告在案外人瑞家装饰（大连）地产代理服务有限公司居间下，于2013年10月13日签订房屋租赁合同，合同约定被告将其位于大连市甘井子区泉水A2区E5号六1单元22层4号房屋出租给原告，租赁期限为1年，自2013年10月15日至2014年10月14日止，房屋月租金为2，000元，乙方（原告）另需交履约保证金2，000元给甲方（被告）。
另查，合同签订后，原告于2013年10月13日给付被告全年房租12，000元及保证金2，000元，被告于同日将房屋交给原告居住。同日，被告向瑞家装饰（大连）地产代理服务有限公司支付了居间服务费2，000元。
再查，原告在居住租住的房屋期间，因没有煤气以及小区物业服务企业催收物业费干扰其生活等问题，向被告表示欲提前终止合同。2014年1月5日，原告从租住房屋内搬出，但未将房屋钥匙交还被告。2014年2月25日，原告与被告的配偶石少林协商一致，双方签字确认原告的房屋租赁期限至2014年2月20日为止，此后不再续租。后原、被告就2014年3、4月房屋租金及保证金返还事宜发生争议，原告遂诉至本院。
一审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；对于房屋租赁合同，已经履行的部分，不需返还租金。合同解除后，不能免除违约方的违约责任。现原、被告争议的焦点为，原、被告何者存在违约行为，并应当承担违约责任。原告主张被告未按约定提供煤气，以及欠缴物业费用，导致其生活不便，但其不能提供证据证明双方就供应煤气存在任何约定；至于欠交物业费，并不能成为干扰原告生活的事由，故不能认定原告存在违约行为。因此，应当认定双方合同系因原告的原因导致解除，根据双方合同约定，应当由原告向被告支付违约赔偿金。但是合同约定的违约金4，000元过高，应予必要调整。因双方合同确定的租赁期限为一年，而原告实际租赁房屋时间为四个月，故按照相应的比例，对原告实际租赁房屋期间对应的违约金予以扣减，原告应负担的违约金为2，666.67元。
对于原告要求被告返还租金及保证金的诉请，现原告虽主张其于2014年1月5日搬离其租赁的房屋，但不能提供证据证明当时双方已协商一致解除合同。根据双方签订的字据，应当认定原、被告于2014年2月20日就解除双方房屋租赁合同达成一致意见，因此认定案涉合同于2014年2月20日起解除。就合同未履行的部分租金即2014年2月21日至2014年4月14日的租金，被告应当返还原告。因双方约定租金为每月2，000元，被告应返还原告的租金为3，500元。对于保证金2，000元，因双方合同解除，被告同样应负担返还义务。
被告辩称原告租赁未满一年就搬走，导致被告已经支付的中介费以及取暖费受到损失，并辩称原告未结清水电费且提前搬走导致房屋空置也造成损失，应当从未返还的租金及保证金中扣除；对此，被告支付案外人的中介费系案外人为原、被告提供居间服务的报酬，原、被告订立案涉房屋租赁合同后，案外人的居间服务就已履行完毕，被告要求原告承担居间报酬的损失并无依据；而且案涉合同已就违约责任作出明确约定，被告要求原告承担违约责任以外的赔偿责任，于法无据。关于原告欠缴水电费一节，被告并未提供证据证明该事实，不予采信。综上，本案被告应返还原告租金3，500元，保证金2，000元，扣除原告应负担的违约金2，666.67元，被告实际应当返还原告金额为2，833.33元。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、原告吕光志与被告张英订立的房屋租赁合同于2014年2月20日起解除；二、被告张英自判决发生法律效力之日起十日内返还原告吕光志房屋租金及保证金共计2，833.33元；三、驳回原告吕光志的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，其他诉讼费50元，合计150元（原告已预交），由原告吕光志负担100元，由被告张英负担50元。
宣判后，张英不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人两个月的租金4，000元；2、改判被上诉人实际租赁房屋的期限为五个月；3、改判被上诉人违约给上诉人造成的各种损失，包括采暖费2，927元、房屋中介费2，000元、2014年3月房屋空置一个月的损失2，000元，共计6，927元。主要上诉理由如下：1、双方签订的《房屋租赁合同》中约定的违约金数额就是两个月的租金4，000元，该约定是公平合理的，且被上诉人在向上诉人提出解除合同时也承诺按合同约定执行，上诉人才同意解除合同，原审法院将违约金调整为2，666.67元没有法律依据；2、原审法院认定被上诉人实际租赁期为四个月明显与事实不符，应当为五个月，从2013年10月15日起租至2014年2月20日解除合同，跨五个月应当按照五个月计算，因为双方约定按月计租，既然已经过月，就应当按月计算下个月的租金；3、一审判决对上诉人主张的中介费、取暖费及房屋空置一个月的租金损失没有支持明显不合理，这些损失与本合同的解除有必然的联系。综上，原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，要求二审法院公正判决。
被上诉人吕光志表示服从原审判决。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，应为有效，任何一方不得擅自变更或解除。双方虽于2014年2月20日达成解除合同的合意，但对解除合同的原因及解除合同后责任承担问题并未达成一致。被上诉人吕光志作为案涉房屋的承租方，在合同履行过程中，无正当理由提出终止履行合同，原审法院依此确认合同解除的原因是因被上诉人违约造成，并判决被上诉人承担相应的违约责任，被上诉人对此并无异议，故本院应予维持。
关于上诉人提出原审法院不应将违约金进行调整一节，《中华人民共和国》合同法第一百一十四条第二款规定，双方当事人约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以减少，因本案被上诉人从根本上否定其存在违约行为，故原审法院根据本案实际情况及法律规定对双方约定的违约金予以调整，是一审法官在法律允许的范围内的自由裁量权，二审法院不宜再做调整。上诉人该项上诉请求本院不予支持。
关于上诉人提出被上诉人实际租赁期限为五个月一节，首先该问题属于事实认定问题，不属于当事人诉讼请求的范畴；其次其按五个月计算没有事实依据，一审法院按照被上诉人实际租赁房屋的时间计算上诉人应当返还的租金数额，客观公正，故上诉人该诉请本院不予支持。
关于上诉人提出要求被上诉人承担其采暖费、中介费及房屋空置一个月的损失一节，因双方合同约定的采暖费及中介费均由上诉人自己承担，无证据证明被上诉人没有违约其就不必交纳该两项费用；房屋空置一个月损失虽与被上诉人违约行为有关，但被上诉人所承担的违约金足以弥补上诉人该项损失，故上诉人该上诉请求本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张英负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 王丽明
审判员 刘丽媛
二〇一四年七月二十四日
书记员 王 亮