北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第13947号
原告（反诉被告）北京久林园科技发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区化工路西口18号。
法定代表人李颖，总经理。
委托代理人田巍，北京凯基律师事务所律师。
委托代理人周杨，北京凯基律师事务所律师。
被告（反诉原告）胡长亮，男，1966年4月9日出生，北京宝泰隆美食城业主。
委托代理人汤建彬，北京市汉威律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京久林园科技发展有限责任公司与被告（反诉原告）胡长亮（以下分别称久林园公司、姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。久林园公司委托代理人田巍，胡长亮委托代理人汤建彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
久林园公司诉称：我方与胡长亮于2005年签订房屋租赁合同，约定我方将位于北京市朝阳区大柳树商业街301号房屋租赁给胡长亮使用，租期自2005年1月1日至2012年12月31日。合同约定年租金为11万元，自第二年开始，胡长亮给我方的租赁费在上年租赁费数额的基础上递增2%，以后每年如此方法递增2%。合同同时约定，单方违约应向对方支付年租金的10%作为违约金，并赔偿因此给对方造成的经济损失。现双方合同到期，胡长亮继续占用房屋，拒绝腾退，给我方造成了相应的损失。日前，北京市朝阳区防汛办公室发出《通知》，要求拆除大柳树河道范围内的违章建筑，涉案房屋属于该范围之内。为了维护我方的合法权益，现诉至法院请求：1、判令胡长亮将双方《租赁合同》约定的出租房屋、场地及场地上的建筑（包括现大柳树301号九面王餐厅所有房屋）全部腾退给我方；2、判令胡长亮按双方合同约定的租金标准支付2013年1月1日至2013年7月31日的房屋使用费75181元；3、判令胡长亮按年租金的10%支付违约金11000元。
胡长亮辩称并提出反诉：不同意久林园公司的诉讼请求，涉案房屋属于违章建筑，双方签订租赁合同时，久林园公司并没有告诉我们该情况，涉及欺诈，给我们造成了损失。另，2012年8月7日到2013年1月1日期间，我方按照久林园公司要求没有营业，久林园公司应该按照其承诺将该期间的租金费用予以退还。双方合同到期后，双方按照不定期合同继续履行。2013年5月16日，北京市朝阳区防汛抗旱指挥部要求拆除租赁房屋，并停水停电，我方没有办法实际经营，后双方协商后续事宜，没有达成一致意见。久林园公司应当对其欺诈行为承担责任，故我方提起反诉，请求法院：1、判令撤销胡长亮与久林园公司之间的房屋租赁合同。2、判令久林园公司赔偿我方经济损失25万元，包括自建房和装修的财产损失，以及原告因欺诈导致房屋拆迁使我无法正常经营的预期运营损失。
久林园公司针对反诉辩称：不同意对方的反诉请求。双方合同已经终止，我公司已经履行了合同义务，提供了房屋，不存在欺诈。胡长亮自行装修、扩建房屋未经我方和村委会同意，我方不同意赔偿。营运损失，胡长亮之主张没有依据，请求法院驳回。
经审理查明：2005年1月1日，久林园公司作为甲方与胡长亮作为乙方签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区大柳树商业街322平方米的经营店铺以租赁的方式提供给乙方使用，租赁年限为八年，租赁时间自2005年1月1日至2012年12月31日止；甲方为乙方提供322平方米经营场所，年租金为11万元，自第二年开始，乙方给甲方的租赁费在上年租赁费数额的基础上递增2%，以后每年如此方法均在原租赁费的基础上递增2%。该租赁合同对双方的权利和义务及违约责任等事宜亦进行了约定。后久林园公司将场地交付给胡长亮，胡长亮交付房屋租金。2012年12年31日，双方租赁合同到期后，双方未签订书面合同，转为不定期租赁状态，就不定期租赁的相关情况，双方均未举证。
关于胡长亮交付租金情况，双方一致认可胡长亮已经交纳完毕2013年之前的租金，但胡长亮称2013年之前，因十八大会议的召开，久林园公司承诺给予147天的免租期，故该免租期期间其交纳的费用应当用于抵扣2013年以后的租赁费用，对此，胡长亮提供李海滨等人的书面证人证言，久林园不予认可。
查，2013年5月16日，北京市朝阳区人民政府防汛抗旱指挥部办公室下发关于清理大柳树沟沿线违法建设的通知，针对各违法建设单位、个人指出“2012年7月21日，特大暴雨造成大柳树沟沿线区域严重积水，给区域居民生命财产带来严重损失，引起了市委、市政府高度关注。为彻底解决周边区域积水，改善周边居民生活环境，实现防汛安全，区委、区政府贯彻市委、市政府的指示精神，决定对大柳树沟沿线两岸河道管理范围内一切违法建设开展清理工作，同时开展河道内清淤、清障、防洪建设等综合治理工程。大柳树沟治理工程计划8月30日完成主体工程建设，请你单位（个人）接到通知后，立即与村委会、乡政府对接意见，并于6月15日前主动完成拆除工作。我办将于6月15日后组织全区有关部门对沿线违法建设情况进行彻底检查，并对未自行拆除违法建设进行协助拆除。”
关于房屋扩建及装修情况，胡长亮称2005年签订租赁合同后经久林园公司同意，胡长亮在原来房屋基础上增建房屋250平米，并对房屋进行了装修，久林园公司对此并未提出异议。久林园公司则称并未同意胡长亮增建房屋。本案审理过程中，经胡长亮申请，本院委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司就涉案场地“大柳树301号（九面王）房屋”装修及扩建部分的价值进行评估，该评估机构出具评估结果称：大柳树301号（九面王）房屋装修现值扩建工程造价金额为100264.39元。胡长亮称在鉴定机构鉴定之前，房屋状况遭到破坏，导致鉴定结果偏低。
上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，久林园公司将没有取得规划手续的租赁标的租赁给胡长亮，且默许胡长亮添建房屋，该行为违反法律的强制性规定，双方签署的租赁合同应属无效。就双方对合同无效的过错问题，久林园公司将涉案标的出租给胡长亮，其行为具有明显过错，而胡长亮未对涉案标的的合法性进行审查，对于合同无效亦具有过错。本院将结合本案案情酌情认定双方对合同无效的过错责任。合同无效后，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，胡长亮应当支付占用房屋期间的使用费。庭审中，双方均认可2013年1月1日前胡长亮不存在欠付费用问题，本院对此予以确认。
关于久林园公司的诉讼请求：1、合同无效后，久林园公司主张涉案房屋的腾退返还符合法律规定，本院予以准许。2、关于久林园公司主张的欠付房屋使用费问题，胡长亮主张免租期租金的抵扣依据不足，本院对其主张不予采信。考虑到2013年1月至5月胡长亮确实对租赁标的进行使用，未支付相应的费用，本院对该部分费用将酌情核算予以支持，同时，按照双方确认情况，六月份以后因停水停电，涉案租赁场地不再具有实际使用价值，久林园主张相应的使用费没有依据，本院不予支持。3、合同无效，久林园公司主张违约金没有法律依据，本院不予支持。
关于胡长亮的反诉请求：1、胡长亮要求撤销双方签订的租赁合同的诉讼请求依据不足，本院不予支持。2、关于胡长亮主张的各项损失：自建房屋及装修损失，本院将结合胡长亮所提交证据，考虑房屋的使用情况及双方的过错程度酌情予以支持；预期利益损失，胡长亮之主张依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）胡长亮于判决生效之日起十五日内将双方《租赁合同》约定的出租房屋、场地及场地上的建筑（包括现大柳树301号九面王餐厅所有房屋）全部腾退给原告（反诉被告）北京久林园科技发展有限责任公司；
二、被告（反诉原告）胡长亮于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）北京久林园科技发展有限责任公司二Ｏ一三年一月一日以后的房屋使用费四万六千元；
三、原告（反诉被告）北京久林园科技发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）胡长亮经济损失七万元；
四、驳回原告（反诉被告）北京久林园科技发展有限责任公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）胡长亮的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费12000元，由被告（反诉原告）胡长亮负担4800元（已交纳），由原告（反诉被告）北京久林园科技发展有限责任公司负担7200元（被告﹤反诉原告﹥胡长亮已经预交，于本判决生效之日起七日内给付被告﹤反诉原告﹥胡长亮）；本诉案件受理费1955元，由原告（反诉被告）北京久林园科技发展有限责任公司负担707元（已交纳），被告（反诉原告）胡长亮负担1248元（于本判决书生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2525元，由被告（反诉原告）胡长亮负担1750元（已交纳），原告（反诉被告）北京久林园科技发展有限责任公司负担775元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 宋学亮
审 判 员 甄玉斌
代理审判员 张玉倩
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 胡 彬