苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏民五初字第00298号
原告徐吉（反诉被告）。
委托代理人邬国珍，江苏狮山律师事务所律师。
委托代理人张春红，江苏狮山律师事务所律师。
被告李忠（反诉原告）。
委托代理人谢书磊，江苏中虑律师事务所律师。
委托代理人刘姗，江苏中虑律师事务所律师。
原告徐吉与被告李忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，被告李忠提起反诉，本院审查后决定合并审理，并依法组成合议庭，于2015年11月12日、12月28日公开开庭进行了审理。原告徐吉及其委托代理人邬国珍、张春红、被告李忠及其委托代理人谢书磊、刘姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐吉诉称：2012年，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将苏州市干将路X号房产约600平方米的部分出租给被告从事婚纱经营，租期自2012年6月1日起至2024年6月30日，免租期为5个月，即2012年1月1日至5月31日，2012年6月1日至2014年6月30日期间的年租金90万元。合同7.2约定，乙方未经甲方同意中途退租或因乙方其他原因解除合同的，甲方已收租金一律不予退回，乙方还应按年租金的1倍向甲方支付违约金，全部保证金冲抵违约金。合同签订后，原告交付了涉案房屋，被告依约支付了2012年6月1日至2013年5月31日的租金90万元及10万元保证金。后被告在原告不知情的情况下搬离涉案房屋，欠付2013年6月1日至2014年5月31日的租金。原告多次催讨无果，为避免损失扩大，于2014年7月1日将涉案房屋出租给第三方使用。为维护原告的合法权益，请求法院判令原、被告之间的房屋租赁合同自2014年6月1日解除，判令被告支付原告自2013年6月1日至2014年5月31日的租金损失90万元及利息损失（自2013年6月1日起计算，按银行同期贷款利率计算至2015年4月30日为101550元）；判令被告支付原告单方解除合同的违约金80万元（已扣除了保证金10万元，按照与被告的合同第七条第二款）。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求被告支付原告为实现债权所支付的律师代理费38400元。
被告李忠辩称：1.原告陈述与事实不符，被告已经于2012年12月底将房屋交还原告。被告于2012年7月左右在准备营业时发现原告所交付的房屋无法通过消防验收，消防机构告知被告在未取得消防验收前不得营业，为此被告按照合同1.3条的约定与原告交涉，并要求其提供相应文件，但原告一直没有提供，因问题长期得不到解决，于2012年12月初提出退租并要求退还租金及保证金，但原告不同意返还，并不愿意被告退租。鉴于被告长期无法营业，合同目的无法实现，被告于2012年12月底通知原告退房，并办理物品清出，当时原告在隔壁经营酒店，对被告退房事实也予以认可，因此被告实际占用该房屋至2012年12月底，被告已经支付了至2013年5月底的租金，现原告要求支付3013年6月1日起的租金没有依据。2.拖欠租金的权利主张的诉讼时效为一年，截至起诉前，近两年的时间原告未向被告主张过租金、物业费、水电费等，与原告陈述的多次催要与事实不符，因此原告现起诉要求支付租金已经超过诉讼时效。3.关于违约金，合同无法履行的原因是原告交付的房屋不符合使用要求，无法实现合同目的，原告要求支付违约金没有根据，原告主张自2014年6月1日解除合同，也没有任何事实和法律根据，原告起诉前从来没有向被告发出过催要租金或者解除合同的通知，2014年6月1日解除合同的条件根本不存在，即使解除，也是原告单方面的违约解除，况且其主张的违约金明显过高，根据其与业主单位的合同可知，600多平方米的年租金不足40几万元，况且在2014年7月1日原告又称将涉案屋进行了再次出租，之前租金主张的节点在2014年5月30日，其房屋空置时间较短，即使需要被告承担违约责任，我方也申请予以调整。4.关于其主张实现债权的律师费用，缺乏事实依据，我方不予认可。综上，请求驳回原告的全部诉请。
李忠反诉称：反诉人与被反诉人于2012年2月1日签订房屋租赁合同，约定由反诉人向被反诉人承租苏州市干将路X号房产，且协助被反诉人必须协助反诉人办理建筑工程消防验收事宜。合同签订后，反诉人即按照合同约定对房屋进行了装修，并着手办理营业所需的相关手续，但因该房屋始终无法通过消防验收，使反诉人无法开展商业活动，不能实现合同目的。不得已，我方只得解除合同，并多次通知被反诉人，且于2012年12月将房屋交予被上诉人。嗣后，双方就房屋的租金及保证金退还和装修费用的承担多次协商未果。反诉人认为，被反诉人的行为严重侵犯了反诉人的合法权益，故请求法院判令被反诉人承担涉案房屋装修费用90万元及按银行同期贷款利率计算的利息损失144598.50元（以90万元为基数，自2012年12月1日起计算至2015年10月10日止）；判令被反诉人返还租房保证金及房屋租金100万元；判令被反诉人承担本案诉讼费用及律师费。
针对反诉，徐吉辩称：反诉请求没有事实和法律依据，反诉人明显违反了与被反诉人签订的租赁合同，2012年2月1日签订的免租期为五个月，反诉人自行装修后进行营业，同时反诉人所营业的项目并不是法律规定的必须要经过消防验收的强制性的营业场所，关于消防验收的义务包括申报等应当由反诉人来承担，被反诉人只是协助义务；根据消防的相关规定，装修方案要进行申报，反诉人没有进行申报就自行装修，该装修损失与被反诉人没有关系；反诉人的诉请已过时效，根据反诉人的陈述，反诉人应在2012年12月主张自己的权利，直到被反诉人起诉，法院公告送达期届满后反诉人才提出主张，没有法律上的依据。
经审理查明：苏州市干将路X号，建筑面积3610.45平方米房屋，产权系案外人中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司所有，并由中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司于2011年12月出租给案外人苏州市平江区星耀商务酒店，徐吉系该酒店的个体业主。
2012年2月1日，徐吉（甲方）与李忠（乙方）签订房屋租赁合同1份，约定甲方将干将路X号房产一楼靠西侧的一半（约300平方米和二楼靠南侧的一半（约300平方米）出租给乙方从事婚纱经营，签订合同后甲方向乙方提供原来的建筑工程消防验收意见书复印件和产证复印件给乙方办理消防事宜。合同第三条约定，甲方给予乙方5个月免租期，即自2012年1月1日至5月31日。租赁期限为12个年零1个月，自2012年6月1日起至2024年6月30日止。第四条约定，第一年的年租金为90万元，于2012年2月4日前支付保证金10万元及租金40万元，于2012年5月1日前支付租金50万元，以后每两年租金递增8%；乙方在约定付款期限届满后30日内仍未支付房租的，应承担相应的违约责任，并且每逾期一天，向甲方支付年租金千分之一的滞纳金。第五条约定，乙方在不改变房屋主体结构及征得甲方和政府管理部门同意的前提下，可自负费用对房屋进行装修、改造、增设其他设施；乙方装修应遵守消防法的规定，按国家建筑工程消防法规进行消防设计，并自行将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核。第六条约定，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不可拆除的装修无偿归属甲方，可拆除的双方协商。第七条约定，租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租或因乙方其他原因解除合同的，甲方已收租金一律不予退回，乙方还应该按年租金的1倍向甲方支付违约金，甲方可将全部保证金充抵违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任，并承担甲方因此发生的包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等费用；乙方应按时交纳租金，若违约合同规定，每逾期一天须按交纳年租金的千分之一向甲方支付滞纳金。
合同签订后，徐吉按约交付了房屋，李忠则向徐吉支付了2012年6月1日至2013年5月31日1年的租金90万元及保证金10万元，并对房屋进行了装修。2012年3月26日，李忠以案外人王瑞名义开设了苏州市平江区奥斯卡婚纱摄影服务部，2012年10月15日以案外人武家增名义开设平江区干将路吾要吾爱婚纱摄影会所，2012年11月26日以案外人包娟名义开设姑苏区平江维伊纳婚典会馆。苏州市平江区奥斯卡婚纱摄影服务部于2012年12月31日注销工商登记，苏州市平江区奥斯卡婚纱摄影服务部、平江区干将路吾要吾爱婚纱摄影会所均于2014年2月14日被吊销工商营业执照。
庭审中，徐吉陈述，涉案房屋一楼已经由其于2014年7月1日另行出租，二楼至今尚未能出租，因合同提前解除，造成其给予李忠5个月免租的损失以及至今无法出租的空置损失，此外，其因诉讼而向律师支付代理费38400元。
本案争议焦点为关于租赁合同解除的时间问题。徐吉主张，李忠于2013年5月27日突然自行搬离，未支付2013年6月1日至2014年5月31日的租金，通过电话亦无法与李吉取得联系，徐吉直至2014年7月1日才将涉案房屋的部分出租给第三方使用，租赁合同已于2014年6月1日解除。李忠主张，其于2012年12月底、2013年初向徐吉提出解除合同并搬离涉案房屋，搬离时也口头告知了徐吉，当天徐吉在隔壁××苏州市××区星耀商务酒店，之后就剩余租金、保证金与徐吉联系，但徐吉不同意退还，故租赁合同已于其搬离时解除。
上述事实，由徐吉提交的租赁合同（3份）、房屋所有权证、照片、律师代理合同及发票、李忠提交的工商档案资料、租赁合同1份以及当事人陈述等在案证实。
本院认为：徐吉与李忠于2012年2月1日签订的房屋租赁合同成立有效，双方均应按约履行各自的义务。李忠在合同履行期内提前解除合同，构成违约，应当承担违约责任。其承租房屋从事婚纱经营，办理消防审批手续的主体应为李忠，其以无法办理消防验收为由作为提前解除合同的抗辩理由，但不能免除其应承担的违约责任。
李忠主张其在2012年12月底、2013年初向徐吉口头提出解除合同并搬离了涉案房屋，但其未能提交有效的证据，故以徐吉认可的2013年5月27日作为李忠搬离涉案房屋的时间。李忠已经支付了至2013年5月31日止的租金，未再支付第二年度的租金，且提前搬离，以实际行为表明不再履行合同，徐吉亦于5月27日知道李忠已经搬离，故本院确认双方之间的租赁合同于2013年6月1日解除。尽管解除合同的违约责任在李忠，但徐吉在知道李忠搬离涉案房屋、不再履行租赁合同的情况后，其作为出租方负有采取措施减少损失的义务，故对于本诉原告徐吉要求本诉被告李忠支付2013年6月1日起至2015年4月30日的租金及利息损失的诉讼请求，本院不予支持。
关于本诉原告徐吉主张的解除合同的违约金，合同约定的违约金为年租金的1倍即90万元，李忠主张约定的违约金过高要求予以调整，本院考虑徐吉主张的提前解除合同给其造成的免租期租金损失、合同解除后另行出租所需的合理的空租期租金损失、为诉讼而支付律师的代理费损失，以及因李忠违约解除合同而采取止损措施所需合理时间内产生的租金损失，对徐吉主张的违约金酌情认定为60万元。其因诉讼而支出的律师代理费损失，已经在违约金中得到弥补，故对其赔偿请求，本院不再支持。
因解除合同的违约责任在李忠，故对于反诉原告李忠要求反诉被告徐吉承担装修费用及利息、返还租金90万、赔偿律师费的反诉请求，本院均不予支持。因租赁合同已经解除，故李忠已经支付的保证金10万元应当予以返还，对此项反诉请求本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、确认徐吉与李忠之间的房屋租赁合同于2013年6月1日解除。
二、本诉被告李忠应支付本诉原告徐吉违约金60万元。
三、反诉被告徐吉应返还反诉原告李忠保证金10万元。
四、驳回本诉原告徐吉的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告李忠的其他诉讼请求。
本判决第二项、第三项相抵后，李忠还应支付徐吉50万元，于本判决生效之日起10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费21360元，原告徐吉负担10912元，被告李忠负担10448元；反诉案件受理费减半收取11578元，由反诉原告李忠负担11198元，反诉被告徐吉负担380元。本项于本判决生效之日起10日内由双方自行结算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审 判 长 毛萍萍
代理审判员 张花锋
人民陪审员 虞君瑜
二〇一六年一月五日
书 记 员 蒋志芳