广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第383号
上诉人（原审原告）：珠海市时代丰卓投资有限公司。住所地：。
法定代表人：白锡洪。
委托代理人：陈昱，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：谢丹泳，广东德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：龚晓，女，住澳门。港澳证件号码：×××0（5）。
上诉人珠海市时代丰卓投资有限公司（以下简称时代丰卓公司）与被上诉人龚晓房屋买卖合同纠纷一案，时代丰卓公司不服珠海市金湾区人民法院作出的（2014）珠金法民一初字第220号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现审理终结。
一审法院审理查明：2012年12月24日，时代丰卓公司、龚晓订立《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，合同约定：龚晓以按揭贷款方式购买由时代丰卓公司开发的位于珠海市金湾区西湖城区的“时代山湖海花园”第37幢2904号房，总房款为人民币973，513元。合同第六条付款方式及期限约定，龚晓于2012年12月24日支付首期房款人民币97，351元，于2013年1月9日支付第二期房款人民币196，162元。剩余房款人民币680，000元龚晓于2012年12月24日前向时代丰卓公司指定的银行办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。《补充协议》第二条第二款规定：“买受人（龚晓）逾期办理银行按揭申请超过30日，或因买受人的原因、因银行贷款及国家税费等政策变化致使买受人提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准，出卖人（时代丰卓公司）有权要求买受人在7日内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款。如买受人仍未在7日内一次性支付剩余房款，则出卖人有要解除合同，并要求买受人支付相当于房款总额20%的违约金”。合同订立后，龚晓支付了首期房款人民币97，351元及第二期房款人民币196，162元。但剩余房款人民币680，000元龚晓未依约办理银行按揭。2013年1月17日，时代丰卓公司向龚晓邮递一份《催补按揭资料／款项通知书》，未能投递成功。2013年3月31日，时代丰卓公司向龚晓邮递一份《一次性支付剩余房款通知书》，要求龚晓7天内一次性支付剩余房款，也未能投递给龚晓签收。以上事实有《商品房买卖合同》、《补充协议》、特快专递邮件详情单，并有当事人当庭陈述在卷佐证。龚晓在答辩期内未提交答辩状，也未向本院提交证据。
时代丰卓公司在一审的诉讼请求为：1、解除时代丰卓公司与龚晓2012年12月24日签订的《商品房买卖合同》并向时代丰卓公司支付违约金194，702.6元（房款总额的20%）；2、龚晓承担本案全部诉讼费用。
一审法院认为：时代丰卓公司、龚晓订立《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，双方应按合同约定全面履行自己的合同义务。第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”，时代丰卓公司、龚晓双方在《补充协议》中明确约定，如龚晓逾期办理银行按揭申请超过30日，时代丰卓公司有权要求龚晓在7日内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款。如龚晓仍未在7日内一次性支付剩余房款，则时代丰卓公司有权解除合同，并要求龚晓支付相当于房款总额20%的违约金的约定符合法律的规定，双方应按协议约定由时代丰卓公司对龚晓进行催告后，龚晓在七日内仍未履行付款主要义务时，时代丰卓公司才可依约定解除合同，但时代丰卓公司于2013年1月17日、3月31日两次催告的内容并未能送达龚晓，诉讼中，时代丰卓公司也未能举证证明龚晓对上述催告内容已经知悉，因此，时代丰卓公司主张解除合同并由龚晓承担总房款20%的违约金条件并不具备，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，一审法院判决如下：驳回时代丰卓公司的诉讼请求。本案受理费人民币15，314元，由时代丰卓公司负担。
一审判决后，时代丰卓公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，支持时代丰卓公司一审的诉讼请求：解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件并支付违约金人民币194，702.6元（房款总额的20%）；2、判令由龚晓承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院认定时代丰卓公司没有完成对龚晓的催告是错误的。一审法院认为：时代丰卓公司向龚晓邮递一份《催补按揭资料／款项通知书》，未能投递成功及向龚晓邮递一份《一次性支付剩余房款通知书》要求龚晓7天内一次性支付剩余房款，也未能投递给被告签收，以此认定时代丰卓公司两次催告的内容未能送达龚晓，时代丰卓公司主张解除合同的条件不具备，因此判定对时代丰卓公司解除合同及支付违约金的诉求不予支持。但事实上，时代丰卓公司认为对龚晓的催告已经送达。时代丰卓公司与龚晓于2012年12月24日签订的《珠海市商品房买卖合同》是双方的真实意表示，合法有效且已在珠海市房地产登记中心备案，对双方具有约束力。双方应严格履行买卖合同义务，并承担未能履行买卖合同义务的违约责任。合同签订后，龚晓并未按买卖合同约定申请办理银行按揭手续，时代丰卓公司为实现合同目的，根据买卖合同约定的联络资料向龚晓以中国邮政EMS方式邮寄了《催补按揭资料／款项通知书》及《一次性支付剩余房款通知书》。虽然《催补按揭资料／款项通知书》及《一次性支付剩余房款通知书》均被退回，但根据买卖合同的《补充协议》第九条约定：“买受人（龚晓）须于签署合同时向出卖人提供详细的联络资料（如通信地址和联络人姓名及电话、手机、传真号码），若发生联系资料变更，买受人须于发生变更之日以书面形式通知出卖人，否则，出卖人不承担因通知延误或不能送达而发生的责任……一方基于合同及本补充协议的约定，通过邮政部门向对方发出书面通知，可在获得邮政部门出具的邮寄收据或凭证后第三日视为通知已送达对方，一方发出书面通知后另一方变更通信地址的，仍视为通知已送达对方”。时代丰卓公司认为：时代丰卓公司邮寄的《催补按揭资料／款项通知书》及《一次性支付剩余房款通知书》已于时代丰卓公司邮寄之后第三日送达龚晓。邮件未能投递成功是因龚晓提供不实的联络地址或者在地址变更后不通知时代丰卓公司所致，时代丰卓公司不应承担归责于龚晓原因的不利后果。二、催告通知书已送达，约定解除合同的条件已成就，原审法院认定解除合同及承担违约金的条件不具备而驳回时代丰卓公司的诉讼请求是错误的。龚晓在签订买卖合同后仅支付了首期房款，未依约定办理按揭手续远超过30天，时代丰卓公司依照合同约定向龚晓发出《催补按揭资料／款项通知书》及《一次性支付剩余房款通知书》，但龚晓仍未发行付款义务。根据下列双方的约定或法律规定，买卖合同已达到解除条件：1、双方签订的买卖合同补充协议第二条第二款约定“买受人逾期办理银行按揭申请超过30日，或因买受人原因、因银行贷款及国家税费等政策变化致使买受人提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准，出卖人有权要求买受人在7日内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款。如买受人仍未在7日内一次性支付剩余房款，则出卖人有权解除合同，并要求买受人支付相当于房款总额20%的违约金”；2、《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；3、《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。时代丰卓公司是严格按照买卖合同的约定完成对龚晓催告，时代丰卓公司没有在7天内一次性支付剩余房款，时代丰卓公司依照合同约定有权解除合同，这符合解除买卖合同的约定条件；同时龚晓迟延履主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的行为也符合解除买卖合同的法定条件。所以时代丰卓公司有权主张解除买卖合同并要求龚晓承担总房款的20%违约金。三、龚晓对其违约行为是明知且故意的，最终导致合同目的无法实现，法定解除合同的条件已成就，时代丰卓公司有权解除合同。龚晓提供不实的联络地址或变更了联络资料未通知时代丰卓公司，实际上龚晓明确知悉其提供的联系资料不能收到通知；龚晓明确知悉应按照买卖合同办理按揭手续，而其没有办理，也没有以其他方式付清购房款；龚晓明确知悉逾期办理按揭手续的后果，但至今未办理；龚晓拒签法院诉讼材料，在法院公告送达后，亦拒不出庭答辩配合审理。龚晓明知其违约行为及其后果而故意为之，根本无履行合同的意愿。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，时代丰卓公司认为：龚晓的行为足以表明其没有履行合同的意愿，最终导致买卖合同的目的无法实现，严重损害了时代丰卓公司的合法权益，属于法院解除合同的情形，时代丰卓公司有权依法解除买卖合同。综上，时代丰卓公司恳请二审人民法院，依法查清本案的事实，纠正原审法院的错误事实认定，依法作出公正、公平的裁决，支持时代丰卓公司的请求。
龚晓在答辩期内未提交答辩状，也未向本院提交证据。
二审期间，上诉人时代丰卓公司申请撤回请求被上诉人龚晓支付违约金的诉讼请求及请求判令龚晓配合注销涉案房屋的预告登记。
二审期间，上诉人时代丰卓公司向本院提交两份证据材料：1、《关于解除﹤商品房买卖合同﹥的公告》，拟证明上诉人时代丰卓公司2014年3月30日向被上诉人龚晓公告送达解除商品房买卖合同的通知；2、《广东省房地产预告登记证明》，拟证明涉案房屋已经办理预告登记备案手续。
经审理，本院查明如下事实：1、2014年3月30日，上诉人时代丰卓公司在澳门日报上就解除其与被上诉人龚晓之间的房屋买卖合同并请求支付违约金进行了公告。2、涉案房产在珠海市房地产登记中心办理了预告登记，预告登记权利人为被上诉人龚晓。
本院对原审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，上诉人时代丰卓公司与被上诉人龚晓签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违背相关法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应恪守合同约定。依据双方在《补充协议》中的约定，如被上诉人龚晓逾期办理银行按揭申请超过30日，上诉人时代丰卓公司有权要求被上诉人龚晓在7日内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款。如被上诉人龚晓仍未在7日内一次性支付剩余房款，则上诉人时代丰卓公司有权解除合同，并要求被上诉人龚晓支付相当于房款总额20%的违约金。本案中，被上诉人龚晓在交付首期款项后，至今未按合同约定办理银行按揭手续，亦未一次性支付余款，被上诉人龚晓亦未提交是否有免责的证据，因此，被上诉人龚晓的行为构成违约，上诉人时代丰卓公司请求解除合同并办理注销预告登记的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。至于上诉人时代丰卓公司撤回请求被上诉人龚晓支付违约金的诉讼请求是其处分自己的民事权利，没有损害国家、集体或他人利益，本院予以准许。综上，上诉人时代丰卓公司的上诉请求有事实及法律依据，依法应予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省珠海市金湾区人民法院（2013）珠金法民一初字第220号民事判决书；
二、解除珠海市时代丰卓投资有限公司与龚晓签订的《商品房买卖合同》及附件；
三、龚晓于本判决发生法律效力之日起三十日内配合珠海市时代丰卓投资有限公司办理房屋的预告登记注销手续。
一审案件受理费人民币15314元，二审案件受理费人民币15314元，均由龚晓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 葛阳辉
代理审判员 庹 佳
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 陈妙斯