大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0202民初字1361号
原告林有满，男，1947年7月23日出生，汉族，住大连市中山区。
委托代理人杨锡文、杨超，均系辽宁中山律师事务所律师。
被告汤娜，女，1981年11月12日出生，汉族，住辽宁省鞍山市。
委托代理人林伊伟，系辽宁天合律师事务所律师。
原告林有满诉被告汤娜委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林有满及其委托代理人杨锡文，被告汤娜及其委托代理人林伊伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月2日，原告与被告签订《房屋代理合同》，约定原告将位于大连市中山区绥德街X号X层X号房屋委托给原告代理出租，被告每半年支付租金15600元，被告必须按时将租金交给原告（允许时间向差七天），如逾期支付，则原告有权收回房屋。且如合同任何一方违反合同约定条款守约方有权终止合同，违约方必须支付半年租金作为违约金。2014年7月17日，原告与被告签订《合同修改协议书》将组期修改为3年，自2013年6月2日至2016年7月30日，《房屋代理合同》其他条款保留。根据《房屋代理合同》及《合同修改协议书》约定被告最迟应当于2016年1月22日支付最后一期租金人民币15600元，被告并未按期支付该笔款项，后虽经原告多次催要，被告一直以种种理由拒绝付款。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。现诉至法庭，请求判令：1、解除原、被告间签订的《房屋代理合同》；2、被告支付欠付租金15600元；3、被告支付违约金15600元；4、本案诉讼费由被告负担。
关于王永吉的租赁房屋的事情，原告不概不知。关于授权委托书于2013年6月1日签订在原、被告双方签订合同之前的。而签订合同后该授权委托书就废止了。关于被告与程霞签订的租赁协议，合同文本也是房地产租赁居间合同，甲方是林有满和汤娜，“林有满”这三个字不是原告签的，如果按被告的说法，被告替原告租赁房屋，房屋年租金为4500元，而原、被告签订的合同约定的租金是31200元/年，少于45000元，如果按照委托合同关系处理，被告应将多余的15000元支付给原告。因此从款额和数额及给付款额的事实看，原、被告间就是租赁关系，被告向外租赁合同，限制原告与租客打交道，限制房屋租赁价格，但不能逃脱给付原告款项的义务。
被告汤娜辩称，同意原告的诉讼请求的第一项，同意解除双方间的房屋代理合同，其他诉讼请求不同意。合同涉及案外第三人，请求法庭追加第三人程霞（音）参与本案进行诉讼。原告的第二项请求与第一项请求相矛盾，因为原告要求解除合同，就无权主张后续的房租。原告要求支付的违约金15600元，该数额远高于原告的损失，与合同法解释第2条规定相违背。租金有时候是程霞支付的，有的是被告支付的，都是按期支付的。2015年8月1—2016年1月31日最后一笔已经支付完毕了，这笔租金是程霞给我的，我转交给原告的。对于《房屋代理合同》真实性没有异议，对其证明内容有异议。该份合同的性质是委托代理合同，根据合同第一条约定，原告将案涉房屋委托给被告（乙方）代为出租，在整个房屋租赁市场上，叫“包租”，无论被告是否将房屋出租给案外第三方，那么被告都应该向原告支付相应的租金。至于被告将房屋承租给案外任何第三人，原告都不予过问。这是大连市房屋租赁中介市场的交易习惯和规则。2、关于补充条款，真实性没有异议。因为房屋是住宅使用的房屋，后来改成了门头房，原告为了避免承担责任，所以原告与我签订的这个补充协议，责任要求由我承担。我同意了，所以在上面签字了。改变房屋的时候，当时房屋是租赁给王永吉的，原告到现场去看过，发现有相应的风险，所以与我签订了该份补充协议。基于大连市房屋租赁中介市场的交易习惯，赚取房屋差价就是被告要收取的委托费用。被告是否将房屋出租出去都需承担房屋，被告承担的风险利润就从差价中出。正因原告不愿意承担房屋空档期的风险，才将案涉房屋委托给被告来出租。原告曾向法庭提供过一份合同修改协议书，末尾处明确说明“如果甲方（林有满）自己使用的情况下，乙方退房给甲方，如果甲方继续出租则继续履行原合同”。这说明原告很明确被告是基于其委托将房屋出租给案外第三方。
居间合同上的“林有满”的签字是被告签的，因为我有原告的授权。原、被告间的房屋代理合同的性质是委托合同，根据合同法第396条规定，本案被告依照原告的委托将案涉房屋进行出租，合同第一条明确约定，明显属于委托合同，质证中已经说过了。原告向被告出具的授权委托书明确赋予了被告有代办出租房屋等广泛的委托权利，并且被告实际履行的委托托合同，将房屋出租给王永吉一年，出租给程霞三年，也代原告与程霞签订了租赁合同。本案不仅有委托合同也有代为办理的程序，而原告实际从中获得的权益。原告在诉状中自认委托被告出租房屋，事实理由第2句有体现，这是本案原告自认的事实。按照法院确定的案由也是委托合同纠纷，因此我们认为本案合同的性质，是明显的委托合同纠纷。根据《民法通则》相关规定，本案被告基于《民法通则》和《合同法》的相关才以原告代理人的身份和第三人程霞签订了房屋出租合同。合同法第402条403条也有规定，本案实际权利义务的承担者原告与案外第三人，本案被告只是起到一个中介委托的作用，房屋的租金差价就是被告所要收取的委托费用。本案原告可以依据《合同法》第402条403条向案外第三人程霞主张权利。并且程霞实际占用使用房屋的事实，原告是清楚的，并且多次与程霞进行过交涉，现在基于程霞不向被告履行合同，被告已经明确告知了原告，因此恳请法庭追加程霞为第三人参与诉讼。原告主张房屋腾退，被告未实际占有房屋，无权要求案外第三人进行腾退房屋，原告作为物权的所有人可以享有该权利。被告无法根本解决原、被告双方问题。
经审理查明，
1、2013年6月1日，原告林有满与被告汤娜签订《授权委托书》，原告林有满委托被告汤娜代为办理大连市中山区绥德街X号X层X号房屋相关事宜，委托日期为2013年6月1日到2018年6月1日结束。
2、2013年6月2日，原告林有满（甲方）与被告汤娜（乙方）签订《房屋代理合同》，合同约定：“甲方将位于大连市中山区绥德街X号X层X号，面积为67.5平方米，朝向南北的使用权房屋委托给乙方代理出租，租期共五年（2013年8月1日至2018年7月31日）。”合同第三条乙方的权利义务中约定：“从签字起，乙方有权将房屋转租与他人，且乙方有权自行决定承租人及房屋的承租价格，甲方不得干涉；在合同履行期间内如出现房屋空置情况，其房租由乙方承担。乙方每次付款时间为：2013年6月2日，乙方应付2013年8月1日至2013年1月31日的租金15600元；2014年1月15日，乙方应付2014年2月1日至2014年7月31日的租金15600元；2014年7月15日，乙方应付2014年8月1日至2015年1月31日的租金15600元；2015年1月15日，乙方应付2015年2月1日至2015年7月31日的租金15600元；2015年7月15日，乙方应付2015年8月1日至2016年1月31日的租金15600元；2016年1月15日，乙方应付2016年2月1日至2016年7月31日的租金15600元；2016年7月15日，乙方应付2016年8月1日至2017年1月31日的租金15600元….。乙方必须按时将租赁交给甲方（允许时间相差七天，春节期间为十天），若逾期尚未支付则甲方有权收回房屋。”合同第四条违约责任中约定：“甲乙双方任何一方违反上述约定条款，守约方有权终止合同，违约方必须支付半年房租作为违约金。”合同补充条款约定：“甲方只与汤娜打交道，押金2600元，合同期满甲方须退还押金给乙方。”
3、2014年7月17日，原被告签订《合同修改协议书》，约定：“原合同租期终止，原合同5年期改为3年，修改为2013年6月2日至2016年7月30日为新合同期，原合同其他条款保留，合同到期后（2016年7月30日），如双方愿意继续合作，另签合同。”
4、位于大连市中山区绥德街X号X层X号的房屋所有权单位是大连市国有房产管理中心，委托管理单位是大连白云物业管理有限公司，大连白云物业管理有限公司与本案原告林有满签订《公有住房租赁合同》，承租方为林有满。
5、2014年7月18日，被告汤娜（甲方）与案外人程霞（乙方）签订《房地产租赁居间服务合同》，合同中甲方签字处有汤娜及林有满二人的签字，被告汤娜认可林有满名字系汤娜代签。合同约定：“甲方自愿将坐落于大连市中山区绥德街X号X建筑面积67平方米的地产及其设备在可以正常使用的情况下出租给乙方，租赁期限为贰年，自2014年7月12日起至2016年7月11日止，年租金为人民币45000元。”
本院所确认的上述事实，有原告提交的《房屋代理合同》
、《补充条款》，有被告提交的授权委托书、《房屋租赁合同》
及当事人当庭陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经本院开庭审查，应当采信。
本院认为，本案争议的焦点是原被告之间法律关系的性质，原告林有满与被告汤娜于2013年6月1日签订《授权委托书》，其后二人又于2013年6月2日，签订《房屋代理合同》，该合同约定“从签字起，乙方有权将房屋转租与他人，且乙方有权自行决定承租人及房屋的承租价格，甲方不得干涉；在合同履行期间内如出现房屋空置情况，其房租由乙方承担。乙方每次付款时间为：2013年6月2日，乙方应付2013年8月1日至2013年1月31日的租金15600元，2014年1月15日，乙方应付2014年2月1日至2014年7月31日的租金15600元，2014年7月15日，乙方应付2014年8月1日至2015年1月31日的租金15600元，2015年1月15日，乙方应付2015年2月1日至2015年7月31日的租金15600元，2015年7月15日，乙方应付2015年8月1日至2016年1月31日的租金15600元，2016年1月15日，乙方应付2016年2月1日至2016年7月31日的租金15600元，2016年7月15日，乙方应付2016年8月1日至2017年1月31日的租金15600元….。乙方必须按时将租赁交给甲方（允许时间相差七天，春节期间为十天），若逾期尚未支付则甲方有权收回房屋。”《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“出租合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，本案中，原告将房屋交由被告使用、收益，被告向其缴纳租金符合租赁合同的特征，从合同的内容到履行实质上均具有租赁合同的性质，因此原被告之间签订的《房屋代理合同》是名为委托，实为租赁性质的合同。该合同为双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合同真实有效，合同的约定对双方均有约束力。
关于原告主张解除原、被告间签订的《房屋代理合同》一节，本院认为，合同签订后，原告依约履行了交付房屋的义务，被告作为缴纳租金的义务方，仅向原告支付2016年1月31日之前的租金，2016年2月1日之后的租金被告至今未向原告支付。双方签订的《房屋代理合同》中约定“甲乙双方任何一方违反上述约定条款，守约方有权终止合同”被告本应于2016年1月15日向原告支付租金15600元（2016年2月1日至2016年7月31日期间），经原告多次催要，被告仍未支付租金，显然构成违约，故原告要求解除合同的诉求，本院予以支持。因被告在庭审过程中明确表示同意解除双方签订的《房屋代理合同》，故经双方协商一致，《房屋代理合同》应于庭审之日即2016年3月17日解除。
关于原告主张的要求被告支付租金一节，本院认为，被告的违约行为导致原告的租金损失客观存在（合同解除前为租金损失，合同解除后至实际腾退房屋日系房屋占有使用费损失），被告对此理应予以赔偿。原告主张按15600元/半年的标准计算符合合同约定，本院予以照准。因此被告应向原告支付自2016年2月1日至2016年3月17日的租金3932元（31200元/年÷365天×46天）及2016年3月17日起至实际腾退日止的房屋占有使用费损失（按照15600元/半年的标准计算）。
关于原告主张违约金15600元一节，被告辩称该违约金数额远高于原告的损失，合同法解释规定相违背，本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合本案的实际情况，从公平、双方利益平衡的角度，本院认为，被告应按照15600元/半年的标准赔偿原告合同解除之后的房屋占有使用费，该房屋占有使用费可以弥补原告的损失，故原告再主张违约金15600元，显然过高的加重了被告的责任，有违公平原则。然被告违约的事实确实存在，若其违约行为无需承担违约责任，显然有违于双方签订合同的本意，故本院将违约金的标准调整为被告应向原告支付自2016年2月1日起至实际腾退日止的房屋占有使用费按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告林有满与被告汤娜于2013年6月2日签订的《房屋代理合同》于2016年3月17日解除；
二、被告汤娜于本判决生效后十日内向原告林有满支付房屋租金3932元（自2016年2月1日起计算至2016年3月17日止）、支付房屋占有使用费（按照15600元/半年的标准；自2016年3月17日起计付至房屋实际腾退之日止）；三、被告汤娜于本判决生效后十日内向原告林有满支付违约金（违约金计算标准：2016年2月1日起至房屋实际腾退日止的房屋占有使用费按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息）；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；四、驳回原告林有满的其他诉讼请求。
案件受理费580元（原告已预交），由被告汤娜负担350元，由原告林有满负担230元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 王丽敏
代理审判员 郑婉琦
人民陪审员 谢淑云
二〇一六年六月十二日
书 记 员 刘淼淼