上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第324号
原告陈新华。
原告谢向君。
两原告共同委托代理人李牧，上海卓捷律师事务所律师。
两原告共同委托代理人雷芳，上海卓捷律师事务所律师。
被告上海弘基企业（集团）股份有限公司，住所地上海市长宁区愚园路1107号1号楼501室。
法定代表人李永杰，董事长。
委托代理人劳卫，公司员工。
委托代理人詹程，上海雷曼律师事务所律师。
第三人上海欧和贸易发展有限公司，住所地上海市嘉定区嘉定镇人民街142号。
法定代表人徐德良，经理。
第三人上海艺凤娱乐发展有限公司，住所地上海市嘉定区马陆镇某某路2452号。
法定代表人徐英模。
委托代理人徐德良，系上海欧和贸易发展有限公司的法定代表人。
原告陈新华、谢向君与被告上海弘基企业（集团）股份有限公司（以下简称弘基公司）、第三人上海欧和贸易发展有限公司（以下简称欧和公司）、第三人上海艺凤娱乐发展有限公司（以下简称艺凤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员韩颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李牧、被告的委托代理人劳卫、詹程、第三人欧和公司的法定代表人徐德良及第三人艺凤公司的委托代理人徐德良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，两原告系嘉定区某某路2458号房屋（以下简称2458号房屋）的权利人。2008年11月15日，原、被告就2458号房屋签订房屋租赁协议一份，由原告将该房屋全权委托被告租赁管理，经营管理期限为五年，自2008年8月1日至2013年7月31日止。合同还就租赁费用及付款方式进行了约定。同时约定租赁管理期限届满，被告按照原告同开发商签订的房屋销售合同中的交房标准将房屋交还给原告。合同还对租赁事宜的其他事项进行了约定。上述协议签订后，被告直接从开发商处取得了房屋。被告支付了合同约定的截止至2013年7月31日的全部房屋租赁费用。但协议届满后，被告未按约定将2458号房屋返还给原告，理由为承租户未将房屋返还给被告。被告亦未再向原告支付任何租赁费用。后经原告多次催告被告返还房屋及支付租赁费用，被告至今仍未返还和支付，故原告涉讼。基于两第三人实际使用该房屋的事实，原告要求两第三人搬离。原告诉请：1、确认原、被告签订的房屋租赁协议于2013年7月31日终止；2、判令两第三人携财产从上海市嘉定区某某路2458号房屋中搬离；3、判令被告将上海市嘉定区某某路2458号的房屋返还原告；4、判令被告向原告支付房屋实际使用费，按照每日177.60元的标准【计算方式为第五年租赁费用58932元／年＊（1＋10%）÷365】，自2013年8月1日支付至房屋实际返还之日止。
被告弘基公司辩称，同意原告第一项诉请，不同意原告其余诉讼请求。第一，原、被告间系委托经营关系，非租赁关系。根据房屋租赁协议第1条及第2条的约定，原、被告间建立了委托经营管理的关系，协议约定经营管理期限自2008年8月1日至2013年7月31日止，到期后双方未就经营管理事宜作出其他约定。被告认为经营管理期限到期后，应当由原告自行负责管理商业用房，被告无义务继续为原告管理商业用房，故被告系原告的代理人，而非涉案房屋的承租人。被告与第三人欧和公司建立的租赁合同所涉及的法律后果由原告自行承担。第二，被告将2458号房屋出租给第三人欧和公司，在租赁合同到期前已通知欧和公司到期后被告将无经营管理权，如果欧和公司和原告就续租无法达成一致，被告将按期收房。现该房屋的实际使用人即两第三人拒绝交付房屋，导致本案发生，欧和公司应当承担全部的法律责任。第三，被告多次协助原告和欧和公司协商续租事宜，但因租赁价格无法达成一致，原告与第三人欧和公司无法签约，被告努力无果。第四，第三人在与被告的租赁合同履行期间，有拖欠被告水电费及租金的行为，且合同到期后至目前为止，第三人未向被告支付过该段时间内的房屋使用费，考虑到第三人的经营状况与履行能力，被告也不愿与第三人再续约，如果有可能，还是第三人与原告直接签约为宜。
第三人欧和公司、艺凤公司辩称，不同意原告要求两第三人搬离2458号房屋的诉请。第三人只和被告发生关系，不和原告发生关系。第三人欧和公司与被告签订有房屋租赁合同，但在租赁房屋内注册的是艺凤公司，主要经营桑拿、餐饮等。艺凤公司的法定代表人系欧和公司法定代表人的哥哥。本案2458号房屋与房屋租赁合同中涉及的其余几间房屋系合并交付、合并使用。房屋承租后一直由第三人欧和公司的法定代表人徐德良在实际经营。虽然欧和公司与被告签订的租赁合同期限为五年，但被告承诺过第三人，租赁期限为“5＋3”，五年期满后被告将和原告协商让第三人继续承租三年。第三人投资了很多资金，至今未收回成本，因此，要求继续承租进行经营，不同意搬离。
经审理查明，2008年11月15日，原、被告签订房屋租赁协议一份，该协议第一条约定：甲方（原告）将位于嘉定区马陆镇某某路2366—2488号（弘基诚建休闲广场）内某某路2458号，建筑面积为121.36平方米的商业用房全权委托给乙方（被告）租赁管理。第二条约定：经营租赁管理期限为五年，自2008年8月1日起至2013年7月31日止。房屋租赁协议对于租赁费用、付款方式进行了约定。根据该协议的约定，第五年的年租金为58932元。该租赁协议第四条约定，甲方承诺在租赁管理期内将房屋租赁权全权委托给乙方进行管理，并允许乙方将房屋转租至第三方。房屋具备交付条件时，甲方授权乙方直接从开发商处受领该房屋，由开发商直接交付乙方使用。同时甲、乙双方约定，经营租赁管理期满，乙方按照甲方同开发商签订的房屋销售合同中的交房标准，将房屋交还给甲方，房屋的自然折旧不构成甲方拒收的理由。租赁协议还对违约责任、免责条件等条款进行了约定。上述协议签订后，被告直接从开发商处受领了房屋。合同履行期限内，被告按约向原告支付了租金。
2008年9月10日，被告与第三人欧和公司签订一份弘基城建休闲广场租赁合同，约定出租方（被告）同意将坐落于上海市嘉定区某某路9幢2452号、2458号、2462号1F、2462号2F、2468号、2476号1F、2476号2F、2482号、2488号房屋出租给承租方（第三人欧和公司），且承租方同意租用。租赁期限为五年，自2008年10月1日至2013年9月30日。租赁期第一、二、三年，租金为69496元／月；租赁期第四、五年租金为76446元／月。整个租赁期内，租金按两个月为一期支付，承租方须于每月1日前支付该月租金。该合同附表五约定上述房屋只限用作经营桑拿会所、酒吧、文化展示厅之用途。附表八特别条文约定，本租赁合同为五年，承租方提出延长三年租赁期限，鉴于出租方的可租赁期限为五年，出租方于五年租赁期限届满后，协助承租方与房屋产权人协商延长租赁期限三年。合同还对租赁事宜的其他事项进行了约定。
2013年8月，因第三人有延长房屋租赁合同的意向，被告协助第三人与原告就续租事宜进行了协商。2013年8月23日，被告、第三人欧和公司签署备忘录一份：因欧和公司提出延长房屋租赁合同的需要，同时单价按照1.6元每平米每天的标准续签租赁合同，期限为3年即2013年10月1日至2016年9月30日，被告配合欧和公司提出的单价与相关6家业主商谈。2013年8月9日，原告与被告也签署备忘录一份：1、因承租方提出延长房屋租赁协议的需要，原告同意继续委托被告经营管理弘基广场，原告提出经租价格按照1.9—2.0元每平米每天的标准，委托经营期限及租赁价格另行协商。……3、如若原、被告双方于2013年8月31日之前就经租价格等事宜仍协商不成的，按照原房屋租赁协议履行。后因协商未果，被告于2013年9月13日书面告知第三人欧和公司：“依据双方的租赁合同，第三人承租之房屋于2013年9月30日到期，在该租赁合同中，被告明确告知第三人被告的承租亦是同期到期，被告在2013年9月30日后将不再拥有马陆弘基诚建广场租赁经营管理权。……房屋产权人提出如双方于2013年9月30日前仍未协商一致，将按期收房。届时，请按约履行交房义务。”因就租赁价格协商未能达成一致，原、被告最终未续签合同，被告、第三人欧和公司亦未续签合同。原告因合同到期后未能收回房屋，故涉讼。
另查明，1、第三人艺凤公司的注册地为上海市嘉定区某某路9幢2452号房屋。2、被告与第三人欧和公司签订的租赁合同中的租赁标的物，包括嘉定区某某路9幢2452号、2458号、2462号1F、2462号2F、2468号、2476号1F、2476号2F、2482号、2488号房屋，系合并交付给两第三人使用的。2、上述租赁房屋中除某某路9幢2462号1F、2462号2F房屋外，其余房屋的产权人均在同期向本院提起了诉讼，要求本案被告返还房屋并支付实际使用费，要求两第三人搬离。3、本案庭审中，被告与第三人均确认，就第三人向被告租赁的房屋而言，第三人尚欠被告水电费30余万元，2012年的租金还欠被告8万余元，2013年10月1日至今的租金第三人也未向被告支付过。
以上事实有房屋租赁协议、弘基城建休闲广场租赁合同、上海市房地产权证、备忘录、告知函、企业营业执照等证据及当事人庭审陈述为证，事实清楚、证据充分，本院依法予以确认。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。从原、被告签订的房屋租赁协议的内容及履行情况来看，原告授权被告直接从开发商处受领房屋，被告按约定期限和数额定期向原告支付租金，原、被告间为房屋租赁法律关系。对于被告辩称其与原告间为委托经营管理的意见与事实不符，本院不予采信。双方均应按照合同约定履行义务。在原、被告签订的房屋租赁协议履行期限届满前，被告与原告协商续租事宜未果，原告提出收回房屋，故原、被告间的房屋租赁协议于2013年7月31日因履行期限届满而终止。合同终止后，原告可以基于合同约定要求被告履行返还房屋的义务，也可以直接基于其所具备的所有权要求该房屋的次承租人及实际使用人两第三人向原告返还房屋。被告与第三人的房屋租赁协议于2013年9月30日到期，因第三人在租赁期间内有拖欠被告水电费及租金的行为，被告不愿再与第三人续约。鉴于此，第三人在与被告的租赁协议届满后，占有租赁房屋的合法依据也不存在，第三人形成了对于原告所有的租赁房屋的无权占有。因此，第三人应当将租赁房屋返还原告。对于原告诉请第三人搬离及被告返还房屋的诉请，考虑到第三人实际使用等情况，本院判决第三人搬离2458号房屋并将该房屋直接返还原告。对于原告诉请被告支付房屋实际使用费的诉请，基于原、被告间的房屋租赁关系，被告依合同约定负有履行期限届满后向原告返还房屋及承担未返还期间使用费的义务。因此，第三人向原告返还房屋前发生的房屋实际使用费，应当由被告承担。原告主张被告按照第五年日租金上浮10%的标准支付房屋使用费，因该上浮比例系原告按照市场行情进行的估算，依据不足，故本院确定被告仍按照合同约定的第五年的日租金标准支付房屋使用费，即每天161.46元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条及《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
一、第三人上海欧和贸易发展有限公司、上海艺凤娱乐发展有限公司应于本判决生效之日起十日内携财产搬离上海市嘉定区某某路2458号房屋，并将该房屋返还原告陈新华、谢向君；
二、被告上海弘基企业（集团）股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈新华、谢向君支付房屋实际使用费，按照每日161.46元的标准，从2013年8月1日起计算至第三人上海欧和贸易发展有限公司、上海艺凤娱乐发展有限公司将房屋实际返还原告之日止。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费80元，减半收取40元，由被告上海弘基企业（集团）股份有限公司负担（被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 韩颖
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 方靖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。