西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2011）碑民再字第00002号原审原告：姚分配，男，1951年9月3日出生，汉族，无业。委托代理人：李娜，陕西汉廷律师事务所律师。委托代理人：肖毅，陕西汉廷律师事务所实习律师。原审被告：西安大华置业有限责任公司，住所地：本市碑林区建东街151号508室。法定代表人：陈忠云，董事长。第三人：交通银行股份有限公司陕西省分行，住所地：本市西新街88号。代表人：兰福民，该行行长。委托代理人：李发杰，男，交行陕西省分行职员。委托代理人：张亚妹，女，交行陕西省分行职员。原审原告姚分配与原审被告西安大华置业有限责任公司（以下简称大华公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2009年5月12日作出（2009）碑民一初字第610号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2010年10月13日作出（2010）碑民监字第16号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，并追加交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西省分行）为本案第三人，公开开庭进行了审理。原审原告姚分配的委托代理人李娜、肖毅、第三人交行陕西省分行的委托代理人李发杰、张亚妹到庭参加了诉讼，原审被告大华公司经公告传唤未到庭，本案现已审理终结。2009年4月28日，原审原告姚分配诉称，2003年10月29日，其与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号CF-2000-01711104号，被告将位于西安市建东街151号科教大厦一栋一层104号面积为204.91平方米的房屋出售给原告。其依约向被告一次支付了房款1331915元。现历时三年之久，被告未给其办理所购商品房的产权手续。依合同第十五条的规定，被告应按已付房价款的1%支付违约金。请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；判令被告履行为原告办理房屋产权证书的义务；判令被告支付延期办理房产证的违约金13319.15元。原审被告大华公司辩称，其与原告之间的商品房买卖属实，同意原告的诉讼请求。原审经审理查明，2003年10月29日，被告大华公司与原告姚分配签订《商品房买卖合同》一份，合同编号CF-2000-01711104，被告将位于本市建东街151号科教大厦一栋一层104号面积204.91平方米的房屋出售给原告姚分配，原告姚分配依合同约定向被告一次性支付房款1331915元，2003年11月初交付使用。2005年10月17日，被告向原告出具发票一份，号码为00031495。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定载明：出卖人应当在商品房交付使用后560日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。涉案房屋产权证至今未办属实。原审认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应依合同约定全面履行自己的义务。被告大华公司与原告姚分配签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同合法有效，应当继续履行。被告大华公司将房屋出售给原告后，应依约履行为原告办理产权证之义务，其不履行之行为侵犯了原告的合法权益。现原告姚分配要求确认商品房买卖合同有效；判令被告履行办理房屋产权证书的义务；判令被告支付延期办理产权证书的违约金13319.15元，于法有据，亦符合双方之约定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：1、2003年10月29日，原告姚分配与被告西安大华置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效，继续履行；2、本判决生效之日起三十日内，被告西安大华置业有限责任公司为原告姚分配办理位于本市建东街151号科教大厦一栋一层104号面积204.91平方米房屋的产权证书；3、本判决生效之日起七日内，被告西安大华置业有限责任公司向原告姚分配一次支付延期办理房产证违约金人民币13319.15元。诉讼费（原告已预交）人民币333元，减半收取人民币165.5元，由被告西安大华置业有限责任公司负担。本院再审过程中，原审原告姚分配称，本案生效的判决，事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。其与大华公司的商品房买卖合同及发票证明，买房确实且房款已付清。交通银行作为第三人参与本案，目的是证明按揭贷款的存在。交行所持的商品房买卖合同并不是原告与大华公司的买卖合同，该合同是大华公司为了骗取交行的贷款利用陈蓉的名字办理的假按揭贷款合同。第三人放出的贷款是大华公司使用，而且2003年8月到2005年12月大华公司一直在向交行还按揭贷款，与其没有任何关系。第三人交行陕西省分行称，2003年7月31日原审被告与陈蓉签订了购房合同，同时原审被告、陈蓉、第三人签订了抵押贷款合同，并对抵押合同依法进行了预登记。经审批，第三人向原审原告发放了贷款。上述一系列手续都是陈蓉本人亲自签字确认的证明其贷款抵押的意愿。第三人对争议房产有合法抵押权且应依法优先受偿，第三人权利已被新城区人民法院、西安市中级人民法院、陕西省高级人民法院判决书、裁定书予以认定。2003年7月的合同双方亲自签字且手续完备，没有其它证据推翻，且履行过程也不存在瑕疵。原审原告在本案中对法院隐瞒了重大事实，且原审原告明知交行是房子的抵押权人，后又将房子从大华公司买过来。本案的判决事实上、程序上均存在错误，请求法院再审时依法维护第三人的合法权益。经再审查明，原审查明的事实属实。另查明，2009年8月交行陕西省分行以陈蓉、大华公司为共同被告向西安市新城区人民法院提起诉讼，要求判令陈蓉偿还贷款本息合计1435901.17元，对抵押物由原告优先受偿，判令大华公司承担抵押物回购责任。西安市新城区人民法院经审理于同年12月28日作出（2009）新民初字第2961号民事判决：1、被告陈蓉于本判决生效后十日内偿还原告交行陕西省分行借款本金1033631.80元、利息249781.79元，罚息84373.76元，复利68113.82，合计1435901.17（利息计至2009年6月20日），及至实际给付之日的债务利息；2、原告交行陕西省分行对抵押物（位于西安市建东街151号科教大厦104号，面积204.91平方米房产）享有优先受偿权；3、原告交行陕西省分行享有要求被告大华公司以不低于借款合同项下借款人陈蓉所欠借款本息的价格承担抵押物回购责任的权利。诉讼费21437元由被告陈蓉、大华公司共同承担。一审判决后，陈蓉不服该判决提起上诉。西安市中级人民法院经审理于2010年2月25日作出（2010）碑民三终字第322号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审判决后，案外人姚分配于2010年4月向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院经审查于2010年10月19日作出（2010）陕赔民申字第01157号民事裁定：驳回姚分配的再审申请。西安市新城区人民法院（2009）新民初字第2961号民事判决、西安市中级人民法院（2010）西民三终字第322号民事判决认定以下事实：2003年7月31日大华公司与陈蓉签订《商品房买卖合同》，约定陈蓉购买建东街科教大厦104号房（即本案涉诉房屋），建筑面积204.91平方米，总价款2049100元。同年7月交通银行西安分行营业部（以下简称交行西安营业部）与陈蓉分别签订《交通银行个人商铺借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，约定陈蓉以其拥有的科教大厦104号作为抵押，向交行西安营业部借款122万元，用于购买建东街151号科教大厦104号商铺。上述合同签订后，抵押权人交行西安营业部在西安市房地产交易管理中心进行抵押登记，取得《预售商品房抵押登记备案证明》。同年7月31日交行西安营业部向陈蓉发放了贷款122万元，陈蓉于当日提现并将款转入大华公司。后该笔借款仅还至2005年8月。此后陈蓉因不能偿还借款，曾出具书面委托书，确认拍卖底价并要求处理其房屋以偿还借款。2008年交通银行西安分行营业部更名为交通银行股份有限公司陕西省分行。以上事实，依据原审原告姚分配提交的其与大华公司于2003年10月29日签订的《商品房买卖合同》一份、西安市不动产统一发票一份，并综合原审原告、第三人陈述、答辩予以确认。原审原告提交的记账凭证两份、财务账册四页，不足以证明大华公司欠其工程款如何形成、欠款数额、结算情况等事实。本案再审中原审原告提交了大华公司董事会决议、大华公司记账凭证、还款凭证、交通银行现金解款单、借款凭证等证据、第三人提交了购房合同、西安市房地产抵押合同、借款合同、抵押合同、房地产预售备案证明、保险单、扣款委托书、首付款收据及证明、委托拍卖书、贷款、取款、转账凭证等证据，以上证据涉及的相关事实均属交行陕西省分行诉姚分配、大华公司借款合同纠纷一案审查的范围，该案生效一、二审判决已对相关事实进行了认定，对以上证据本案不再审查。本院认为，大华公司与陈蓉于2003年7月签订买卖本市建东街科教大厦104号房屋之合同，同月陈蓉以该房作为抵押物向交行西安营业部申请办理购房抵押贷款，抵押合同签订后，抵押权人交行西安营业部在西安市房地产交易管理中心进行抵押登记，取得《预售商品房抵押登记备案证明》。大华公司在此之后于同年10月29日以同一套房屋作为交易标的与姚分配签订《商品房买卖合同》，大华公司的行为明显具有恶意。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。该条规定是基于保障抵押权的实现而对抵押人转让抵押物予以限制的条款。而大华公司作为抵押房屋的出卖人，再买受人陈蓉已将抵押房屋办理了抵押登记之后，其在未征得抵押权人同意的情况将抵押房屋再次转让，基于物权优先于债券的民法原理，其转让行为同样应属无效行为，其与姚分配于2003年10月29日签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。原审认定该合同有效，并支持了原告姚分配要求大华公司给其办理房屋产权证书，支付延期办理房产证违约金13319.15元的诉讼请求，应属错误。原审判决，依法应予撤销。原审原告姚分配要求大华公司给其办理房屋产权证书、支付延期办理房产证违约金的诉讼请求，依法应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产，应当予以返还。姚分配以本案房屋买卖合同取得的本市建东街151号科教大厦104号房屋，因返还给大华公司。而大华公司是以抵消工程款形式取得的购房款，但本案中姚分配未提交工程款欠款及工程款结算的相关证据，本案不以判决大华公司向姚分配返还购房款，而应由姚分配在本案审理终结后羿追索工程款的形式向大华公司另案主张权利。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第201条的规定，判决如下：一、撤销本院（2009）碑民一初字第610号民事判决。二、原审原告姚分配与原审被告西安大华置业有限责任公司于2003年10月29日签订的《商品房买卖合同》无效。三、驳回原审原告姚分配要求原审被告西安大华置业有限责任公司给其办理位于本市建东街151号科教大厦104号房屋产权证书、支付延期办理房产证违约金13319.15元的诉讼请求。四、本判决生效之日起十五日内原审原告姚分配向原审被告西安大华置业有限责任公司腾交本市建东街151号科教大厦104号房屋。诉讼费333元，减半收取165.5元，由原审原告姚分配负担。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李军安审 判 员  吴海玲代理审判员  张 彬二〇一一年八月十八日书 记 员  李梦玉