山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋中中法民终字第866号
上诉人（原审原告）李怀喜，男，1959年3月10日生，汉族，昔阳县乐平镇人民政府工作人员，现住昔阳县。
委托代理人赵云书，男，昔阳县法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）焦大平，男，1976年7月3日生，汉族，太旧高速公路职工，现住昔阳县。
委托代理人陈忠杰，山西至一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张四银，男，1966年1月27日生，汉族，司机。
上诉人李怀喜与被上诉人焦大平、张四银因房屋买卖合同纠纷一案，不服和顺县人民法院（2014）和民初字第274民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，2000年8月26日，李怀喜与焦大平签订草契，李怀喜将坐落在昔阳县乐平镇穆家会村西沙坡房产一处（砖混结构北房7间、西房1间，根基2间）以23500元的价格卖给焦大平。2001年焦大平办理了土地使用权变更登记，并取得集体土地建设使用权证。2013年1月28日，焦大平又与张四银签订房屋买卖协议书，焦大平将经其修缮的上述房产（砖混结构北房7间、南房6间、西房2间、东房3间）以150000元的价格卖给张四银，并将其集体土地建设使用权证一并转让给张四锒。
另查明：焦大平、张四银分别在购买房屋后，均对所购房屋进行了不同程度的重大修缮。
上述事实有原审原、被告的当庭陈述以及李怀喜提供的草契、焦大平提供的房屋买卖协议书及集体土地建设使用权证在案佐证，双方当事人对上述证据均无异议，原审法院予以确认。
双方当事人争议的焦点为：1、李怀喜与焦大平草契以及焦大平与张四银房屋买卖协议书的签订及履行情况；2、上述合同（草契及协议)是否有效。
李怀喜针对第一个争议焦点陈述并提供证据如下：2000年，焦大平找对象着急买房，该在县城买房急需现钱，所以，该就把昔阳县乐平镇穆家会村西沙坡房产一处卖给了焦大平。2000年8月26日，该与焦大平签订草契，草契对相关事项作出约定，时任村主任赵国红在场，说合人为李玉林和产邻李怀成，写契人是廉贵元。焦大平当场给付购房款23500元。李怀喜提供草契对其陈述予以证实。
焦大平针对第一个争议焦点陈述并提供证据如下：因为当时李怀喜在乐平镇任司法助理员，该母亲及妻子都在穆家会村教书，为了工作方便，所以在穆家会村买了李怀喜的房子。草契说合人李玉林是时任村书记，说明双方的买卖合同是经过穆家会村委会同意的。后来，经村委会同意、村委会主任赵国红安排村会计吕秋生协助该办理了集体土地建设用地使用证的变更登记，2001年取得新证。因购买房屋的时侯，李怀喜也没有房产证，所以未办理房产过户手续。2013年1月28日该与张四银签订房屋买卖协议，将穆家会村的房产以150000元的价格卖给张四银，协议是经过村委会同意且盖了章的，双方各自均履行了交付义务，该将自己的集体土地使用证原件也一并交给了张四银。焦大平提供房屋买卖协议书及集体土地建设用地使用证对其陈述予以证实。
张四银针对第一个争议焦点陈述如下：李怀喜和焦大平之间的房屋买卖，与该没有关系。关于焦大平所陈述的与该之间房屋买卖的事情经过没有异议。
李怀喜针对焦大平提供的证据发表质证意见如下：对焦大平和张四银之间的房屋买卖协议书无异议。对集体土地建设用地使用证的真实性有异议：1、土地使用证的局部有篡改痕迹。2、土地使用证的附图与该卖于焦大平的实际建筑物不符。3、土地使用证不是由村主任颁发，应由县级人民政府颁发。
焦大平针对李怀喜提供的证据发表质证意见并对李怀喜的质证意见反驳如下：草契的签订过程以及内容都是真实的，该对此没有异议。关于集体土地建设用地使用证的真实性：1、该与李怀喜签订草契时将北房写成了8间，所以在办理集体土地使用证时按8间申请发证。2、土地使用证上加盖有昔阳县人民政府和昔阳县国土资源局的公章，发证机关是昔阳县人民政府。3、土地使用证上的涂改痕迹是国土资源局承办人所为，与该无关。
张四银针对李怀喜和焦大平提供的证据发表质证意见如下：李怀喜提供的草契是李怀喜与焦大平之间的协议，与该无关。该对焦大平提供的房屋买卖协议书及集体土地建设用地使用证均无异议。
李怀喜针对第二个争议焦点陈述并提供证据如下：我国土地法规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；我国物权法规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定；国务院（1999)39号《关于加强土地转让管理严禁妙卖土地的通知》规定，农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地证和房产证；国务院（2004)38号《关于深化改革严格土地管理的决定》强调，加强农村宅基地营理，禁止城镇居民在农村购置宅基地；我国民法通则规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的应当遵守国家政策；我国合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。该与焦大平以及焦大平与张四银的房屋买卖行为均已违反上述规定，应属无效。焦大平虽已取得集体土地建设用地使用证，但也因程序违法，属违法违规的无效证件，应予注销。李怀喜提供赵国红证明、吕秋生证明及穆家会村委会处理意见对其陈述予以证实。
焦大平针对第二个争议焦点陈述并对李怀喜所提证据发表质证意见如下：本案争议的焦点是房屋买卖合同是否有效，双方买卖房屋与土地使用权、宅基地使用权的取得和转让均无关系，该条款与本案无关。该与李怀喜之间的房屋买卖行为并不违反土地管理法、物权法等法律以及行政法规，是合法的行为，人民法院应当支持。李怀喜与焦大平均是城镇居民，国务院（1999)39号文件和（2004)38号规定对发生在两个城镇居民之间的房屋买卖合同没有关联。另外，赵国红的证明和吕秋生的证明详尽陈述了双方买卖房屋以及办理集体土地使用证的过程，故对该两份证据均无异议。对穆家会村委会处理意见也无异议，因为该证据显示“按照法律政策处理，按照约定处理”。根据合同法规定，双方的买卖协议只要不违反法律的强制性规定，就是有效的;双方自愿完成买卖协议，并履行完毕，按照契约的约定，该房屋买卖合同是有效的。
张四银针对第二个争议焦点陈述并对李怀喜所提证据发表质证意见如下：李怀喜和焦大平及该与焦大平之间的房屋买卖合同均是合法有效的。
在审理过程中，因李怀喜申请，原审法院依法到昔阳县乐平镇派出所和昔阳县国土资源局调取焦大平的户籍证明和焦大平穆家会村的宅基地使用登记变更审核手续。
李怀喜针对上述证据发表质证意见如下：对焦大平的户籍证明没有异议。焦大平穆家会村宅基地使用登记变更审核手续里面所载草图与实际建筑物不符，且乡政府意见栏、初审意见栏、土地机关审核意见栏与发证机关批准栏均为空白。
焦大平针对上述证据发表质证意见如下：对该两份证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性。
张四银针对上述证据的质证意见与焦大平的质证意见一致。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间在平等、自愿、公平、合法的原则基础上设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。李怀喜与焦大平以及焦大平与张四银之间的房屋买卖行为均是在双方当事人各有所需的情形下，本着自愿平等的原则进行的，是双方当事人真实意愿的表示，且双方也都履行了自己相应的合同义务，应予认定。
关于本案所涉房屋买卖合同的内容是否违反法律、行政法规的强制性规定。李怀喜列数我国物权法、土地管理法等相关法律规定并提供国务院（1999)39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及（2004)38号《关于深化改革严格土地管理的决定》的相关规定对其主张予以证实。因合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中李怀喜所提供的国务院(1999)39号和（2004)38号两个规范性文件并非行政法规，且不属于效力性强制性规定，不能作为本案确认合同无效依据。另外，李怀喜所列数的我国物权法、土地管理法相关法律规定也只是针对土地使用权作出了规范，并未对房屋尤其是农村房屋作出安排，对农村房屋买卖更没有禁止性约规定，也不能作为本案确认合同无效的依据。原审法院对焦大平所持的该些规定与本案房屋买卖合同无关联性的辩解予以支持，本案所涉两份房屋买卖合同（草契及协议）的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院依法予以认定。关于本案所涉李怀喜与焦大平、焦大平与张四银的两次房屋买卖，未向税务部门申报及交纳税款，未办理房屋产权过户登记及宅基地使用权变更登记，对房屋买卖合问的效力是否产生影响。李怀喜以焦大平取得集体土地建设用地使用证的程序存在瑕疵，并对原审法院调取的焦大平穆家会村宅基地使用登记变更审核手续持有异议而主张张四银所持的权属登记为焦大平的宅基地使用权证无效，房屋买卖不应受到法律保护，并以赵国红证明、吕秋生证明及穆家会村委会处理意见对其主张予以证实。焦大平、张四银虽对李怀喜提供的上述证据均无异议，但上述证据与李怀喜主张的待证事实之间并不存在关联性，原审法院对上述证据不予采信。焦大平所提供的集体土地建设用地使用证系由相关权利部门颁发，原审法院对该证据依法予以采信。李怀喜对该证据所持异议应通过行政诉讼另案处理。况且，权属证明的过户或变更登记以及办理纳税申报手续只是房屋所有权变动的生效要件，对房屋买卖合同的效力并不产生影响，故对李怀喜该项主张原审法院不予支持。
关于焦大平非穆家会村村民对本案所涉房屋买卖合同的效力是否产生影响。李怀喜虽对原审法院调取的焦大平的户籍证明的真实性无异议，但却以焦大平为非穆家会村村民且系公务员身份，不能参与农村房屋买卖为由而主张其所涉房屋买卖合同无效。因焦大平的房屋买卖行为并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，且是在公平自由、等价有偿的原则下进行的合法交易，故对李怀喜该项主张原审法院不予支持。
综上，李怀喜以本案所涉房屋的宅基地使用权受到限制、所涉房屋转让未办理相关权属证明的过户或变更登记及交纳税款而主张本案所涉房屋买卖合同（草契及协议）无效的诉讼请求，与我国物权变动区分原则相悖，且焦大平、张四银作为房屋买受人在购得房产后也均巳对房屋进行过装修、翻建、改建等添附行为。况且，本案所涉房产的最后买受人张四银属于穆家会村村民，这也与宅基地使用权只能归本集体经济组织成员所享有的立法本意相符。为此，应以意思自治、诚实信用的合同法基本精神，以尊重现状、保障交易秩序和维护社会关系稳定为原则。依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国物权法》第五条，《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第三条、第四条、第六条、第七条、第五十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下:驳回原告李怀喜的诉讼请求。案件受理费388元，减半收取194元，由原告李怀喜负担。
判决后，李怀喜不服，向本院提起上诉，上诉人李怀喜的上诉请求为：请求撤销一审判决，依法确认上诉人与焦大平、张四银的农村房屋买卖合同无效，将所涉房屋退还上诉人。本案诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由是：本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷，一审法院案由确定错误，属定性不准。对于农村房屋买卖不得不涉及其宅基地使用权问题，因为在我国房地一体格局下，处分农村房屋的同时势必也就处分了宅基地。焦大平取得的集体土地建设用地使用证无效。被上诉人焦大平答辩称一审认定事实清楚、适用法律正确、应予维持。被上诉人张四银答辩称：该就目前这一处宅基地。
经审理查明，二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案双方争议的焦点为：李怀喜、焦大平、张四银之间签订的房屋买卖合同是否有效。针对此争议焦点，本院认为，首先,我国民法通则、合同法、物权法等法律均未对宅基地上房屋买卖行为的效力问题作出明确规定，而合同法上规定的合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效的原因应为违反“全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规”，李怀喜上诉状中所列举的禁止农民住宅向城市居民出售的规定等效力层级相对较低，不属于法律、行政法规强制性规定，不应作为认定合同无效的依据。其次，李怀喜与焦大平之间的房屋买卖合同瑕疵仅体现在主体不适格上，即焦大平买受房屋时，并不具有该农村集体经济组织成员身份。但当事人之间签订的房屋买卖合同，均系出于双方真实意思表示，应受其约束。且双方就该房屋买卖合同已实际履行完毕，焦大平实际居住并对房屋进行重大修缮，李怀喜亦依合同已取得房屋价款。现其却主张因合同无效而返还房屋，有违民法诚实信用原则。第三，二审审理中，李怀喜提供穆家会现任村委书记吕会鑫证明，证明其对焦大平与张四银之间房屋买卖一事不知情，但该证明与焦大平、张四银房屋买卖协议书内容及村委盖章相矛盾，且系自然人出具证明，证明力较低，故本院不予采信。综上，张四银买受焦大平房屋，其属于穆家会集体成员，并且经当地村委会组织批准，支付了房屋价款，房屋买卖行为早已完成。故焦大平与张四银之间的房屋买卖合同有效，应予保护。综上，上诉人李怀喜的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费388元，由上诉人李怀喜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 静
代理审判员 王 雪
代理审判员 温志光
二〇一四年十月三十日
书 记 员 杨 旻