广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第207号
上诉人（一审原告）：覃福亲。
委托代理人：罗思方，广西中龙律师事务所律师。
委托代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：陈莲。
被上诉人（一审被告）：潘润梅。
被上诉人（一审被告）：潘润富。
三被上诉人共同委托代理人：康润森，广西启迪律师事务所律师。
上诉人覃福亲因房屋买卖合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2013）银民初字第535号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年4月23日受理后，依法组成由审判员麦青担任审判长，审判员叶萍与代理审判员涂娟参加的合议庭，于2014年6月11日公开开庭审理了本案。书记员凌洋担任记录。上诉人覃福亲的委托代理人罗思方、王德雪，被上诉人陈莲、潘润梅、潘润富的委托代理人康润森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2003年，潘承就与覃福亲口头约定将其位于北海市银海区银滩镇曲湾村委会江边村7号使用权面积为284.39㎡的房屋转卖给覃福亲，待覃福亲付清房款后再补签合同。2003年12月15日、2004年1月13日、2005年2月25日覃承娟代其父亲覃福亲分别给潘承就支付购房款10000元、10000元、25000元。2003年12月15日覃福亲支付第一笔款项后，潘承就将房屋交付给覃福亲。2005年4月2日，覃福亲与潘承就经协商签订了《房屋转卖协议书》，双方约定：潘承就将其位于北海市银海区银滩镇曲湾村委江边村7号使用权面积为284.39㎡的房屋转卖给覃福亲，覃福亲支付购房款45000元后，潘承就将该房屋的《集体土地使用证》交覃福亲保管使用；如果潘承就单方毁约，应赔偿覃福亲的经济损失和间接经济损失等内容。协议签订后，潘承就依约将《集体土地使用证》交给覃福亲保管，该房屋一直由覃福亲居住使用。2006年11月13日，潘承就换取新《集体土地使用证》时并未过户至覃福亲名下。2010年7月2日潘承就去世，其家人于2011年5月清理其遗物时发现该《房屋转卖协议书》。事后，被告陈莲两次发函通知原告覃福亲，称该《房屋转卖协议书》未经其同意，是无效的，要求覃福亲将房屋退还，如数退还购房款。因覃福亲拒绝协商，陈莲、潘润梅、潘润富诉至该院。2012年9月19日，该院作出（2012）银民初字第260号《民事判决书》，判决：1、潘承就与覃福亲于2005年4月2日签订的《房屋转卖协议书》无效；2、覃福亲在判决生效后十五天内将位于北海市银海区银滩镇曲湾村委江边村7号使用权面积为284.39㎡的房屋［土地使用权证号为：北集用（2006）字第800231号］返还给陈莲、潘润梅、潘润富。
另查明：陈莲与潘承就（曾用名潘成就）于1962年农历8月17日结婚，婚后生育潘润梅、潘润强（已病故）、潘润富。陈莲与潘承就于1973年开始在江边村7号建房，1975年建成。
一审法院审理认为，焦点一、造成《房屋转卖协议书》无效的过错责任应当由谁承担？
该院认为，根据《房屋转卖协议书》的约定，覃福亲与潘承就明知是集体土地建造的房屋而进行买卖，双方均对合同无效具有过错，应各自承担相应的责任。买卖双方就合同无效的过错相当，故覃福亲与潘承就应各承担50%的过错责任。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限”的规定，因三被告陈莲、潘润梅、潘润富均系潘承就的继承人，均未声明放弃继承，且对遗产未进行分割，故三被告应在遗产价值范围内对潘承就的债务承担偿还义务。
焦点二、覃福亲主张陈莲、潘润梅、潘润富赔偿其损失255000元是否有事实根据和法律依据？
该院认为，覃福亲主张出于对交易的信赖而丧失购买其他同房屋的时机，从而造成房屋差价损失255000元，但没有提供证据证实。覃福亲应当明知非该集体经济组织成员购买涉案房屋系无效行为，故不存在对交易的信赖而产生的利益损失，且2003年12月15日覃福亲支付第一笔款项后，潘承就将房屋交付给覃福亲一直占有使用。而覃福亲及潘承就对合同无效均有过错，且覃福亲明知合同无效而怠于行使权力，对损失的扩大具有过错，也应承担部分责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。该院已作出（2012）银民初字第260号《民事判决书》，确认潘承就与覃福亲于2005年4月2日签订的《房屋转卖协议书》无效，故陈莲、潘润梅、潘润富应返还覃福亲因该合同取得的购房款45000元，并由覃福亲与三被告应各自承担相应的责任，覃福亲主张的损失过高，三被告应返还覃福亲购房款45000元及利息损失，超过部分该院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告陈莲、潘润梅、潘润富返还给原告覃福亲购房款45000元；二、被告陈莲、潘润梅、潘润富赔偿给原告覃福亲购房款45000元的利息损失（利息损失计算，分别按照购房款10000元自2003年12月15日开始、购房款10000元自2004年1月13日开始、购房款25000元自2005年2月25日开始，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本生效判决确定的履行期限之日止；如提前履行的，计算至实际履行之日止）；三、驳回原告覃福亲的其他诉讼请求。本案受理费5800元，由原告覃福亲负担4350元，被告陈莲、潘润梅、潘润富共同负担1450元。
上诉人覃福亲不服一审判决，上诉称，一审法院认定“买卖双方就合同无效的过错相当，故上诉人与潘承就应各承担50%的过错责任”与事实不符。该房屋买卖是上诉人覃福亲与潘承就双方友好协商，等价买卖的，是双方的真实意思表示，上诉人没有过错，如果要区分过错，潘承就应当承担全部责任。一审法院认定上诉人主张的255000元损失没有事实和法律依据是错误的。被上诉人完全是利益的驱动才诉讼要回涉案的房屋，其之所以反悔是因为现在房屋和土地明显升值。被上诉人想通过诉讼主张房屋买卖合同无效，返还上诉人购房款45000元，达到从中渔利的目的，该行为有失诚信，对上诉人也显失公平，理应当赔偿上诉人现重新购买与涉案房屋相类似地段房屋及房屋项下土地和的实际损失。请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人陈莲、潘润梅、潘润富辩称，上诉人覃福亲买农村集体所有宅基地的房屋是违法的，2005年4月2日签订的《房屋转卖协议书》已经（2012）银民初字第260号《民事判决书》判决违法无效，上诉人覃福亲没有对该判决上诉，判决已经生效。该判决确认覃福亲与潘承就明知是集体土地建造的房屋而进行买卖，双方均对合同无效具有过错，应各自承担相应的责任。买卖双方就合同无效的过错相当，覃福亲与潘承就各承担50%的过错责任是正确的。上诉人提出损失255000元没有事实和法律依据，覃福亲交45000元住了11年，其应当明知非该集体经济组织成员购买案涉房屋系无效行为，故不存在对交易的信赖而产生的利益损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
各方当事人对一审查明的事实没有异议且无新证据提交，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：上诉人覃福亲对合同无效有无过错，是否应承担相应的责任；上诉人覃福亲主张255000元的损失赔偿是否有法律依据，应否支持。
关于上诉人覃福亲对合同无效有无过错，是否应承担相应的责任的问题。本院认为，2012年9月19日北海市银海区人民法院作出（2012）银民初字第260号《民事判决书》，判决2005年4月2日潘承就与覃福亲签订的《房屋转卖协议书》无效，宣判后各方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力，具有既判力。该判决认定涉案房屋的宅基地属于潘承就所在的曲湾村委江边村集体所有土地，覃福亲与潘承就不是同一集体经济组织内的成员，潘承就将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的覃福亲违反了我国土地管理的相关法律规定。本院认为，《房屋转卖协议书》条款内容反映出潘承就与覃福亲双方对案涉房屋宅基地的集体土地性质清楚但仍进行交易，该行为违反了国家法律的强制性规定，买卖双方对合同无效均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，合同判决无效后，潘承就的法定继承人应当返还覃福亲购房款并承担占用房款导致对方的利息损失，而覃福亲应当将房屋返还给对方。同时，由于对合同的无效订立潘承就与覃福亲双方均有过错，故对于此次无效交易导致的各方损失应当各自承担相应的责任。
关于上诉人覃福亲主张255000元的损失赔偿是否有法律依据，应否支持的问题。本院认为，覃福亲所主张的重新购买同地段类似房屋的损失，其实质是请求法院支持其合同可得利益损失的赔偿。根据合同法原理，可得利益是指合同履行后可以获得的利益，即合同成立并生效后，任何一方违约导致合同相对方不能获得因合同履行产生的利益，从而造成可得利益损失，其前提是合同有效成立。如前一问题所述，本案所涉的《房屋转卖协议书》已经生效判决认定为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，其从订立时起就不应当履行，任何一方当事人没有履行合同的义务。此时可得利益并不存在，当事人没有索赔的法律依据，故对上诉人覃福亲请求的255000元的损失赔偿本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，二审法院予以维持。上诉人覃福亲的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人覃福亲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 麦青
审 判 员 叶萍
代理审判员 涂娟
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 凌洋
附：判决引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。