江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1007号
上诉人（原审被告）：侯立春，男，1972年2月13日出生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审原告）：南京景汇建设有限责任公司，住所地南京市秦淮区中华路302号401室。
法定代表人：邹建成，执行董事。
委托诉讼代理人:潘超，江苏蔚蓝律师事务所律师。
上诉人侯立春因与被上诉人南京景汇建设有限责任公司(以下简称景汇公司)物权保护纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初6120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭,于2017年2月14日，公开开庭进行了审理。上诉人侯立春，被上诉人景汇公司的委托诉讼代理人潘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人侯立春上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人承担监管不力造成的损失，被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）涉案房屋系违章建筑，不能用于出租；（二）被上诉人未取得该违章建筑的所有权；（三）应将该违章建筑的其他人员一并通知参与诉讼；（四）上诉人无过错，不应支付租金；（五）涉案房屋系从黄国宝处租赁，如返还涉案房屋，黄国宝应返还房租61.4万元，同时黄国宝欠上诉人108万元，应由被上诉人承担连带还款责任，被上诉人还应赔偿装修损失62万元；（六）涉案房屋系违章建筑，不应得到物权保护；（七）其始终认为黄国宝是房主，有权签订《租赁协议》；（八）其与黄国宝签订的《租赁协议》是合法有效的；（九）被上诉人存在监管过失，后果应自行承担；（十）其与黄国宝于2009年签订《租赁协议》将岗龙浴室1号、2号门面房约220平方米（不是被上诉人提供的300平方米）租赁使用15年，期间被上诉人从未提出异议，说明被上诉人对此是认可的，现被上诉人要求收回房屋是不对的；（十一）其有权使用涉案房屋至2024年12月20日；（十二）本案一审时，一开始是物权保护纠纷，后又变成房屋租赁纠纷，开庭时又是物权保护纠纷；（十三）景汇公司一审提交的建筑合同造价过高，对其真实性有异议；（十四）涉案房屋的二楼也有同样纠纷，一审判决的结果是驳回，同样的案件怎么会有不同结果。
被上诉人景汇公司辩称：其与侯立春从未建立租赁关系。涉案房屋系侯立春从案外人黄国宝处承租。现其与黄国宝的租赁协议已解除。侯立春与黄国宝的债务关系与本案无涉。侯立春要求其赔偿装修损失无事实和法律依据。
景汇公司一审请求：1.请求依法判令侯立春将本市秦淮区汇景家园生活配套用房1号、2号约300平方米的商铺腾空后返还给原告并支付房屋占有使用费（2015年5月20日至2016年5月19日的房屋占有使用费为30万元，自2016年5月20日起至实际返还之日止，以每年30万元计算）；2.本案的诉讼费用由侯立春承担。
一审法院认定事实：
2008年，景汇公司为方便百姓生活，自建了南京市秦淮区夹岗村经济适用房小区商业配套用房，但未办理规划许可和建设许可等审批手续。2009年7月30日，景汇公司与案外人黄国宝、张雷签订《汇景家园餐饮、超市等经营用房租赁合同》，约定将上述生活配套用房中2245.25平方米出租给黄国宝和张雷做餐饮、超市等经营使用，租赁期限为五年，自2009年11月1日至2014年10月31日，前三年的年租金为45万元，第四年和第五年每年递增5%。2009年12月20日，黄国宝将上述房屋内编号为1号和2号约300平方米的两间门面房租赁给侯立春经营浴室。庭审中，侯立春提供了两份租赁协议，其中落款日期为2009年12月20日的《租赁协议》中约定的租期为十五年，自2009年12月20日起至2024年12月20日止，年租金为5万元。落款日期为2010年3月1日的《房屋租赁合同》中约定的租期为五年，自2010年3月1日起至2015年2月28日止，年租金为10万元。景汇公司对上述两份合同均不予认可，其主张自己并不知道黄国宝的转租行为。侯立春则认可上述第一份《租赁协议》，其庭审中称第二份《房屋租赁合同》是签给别人看的，且自己已经向黄国宝一次性支付了十五年的房租。
2013年1月10日，黄国宝向景汇公司递交了“关于汇景家园餐饮、超市等经营用房租赁合同提前终止的申请”提出，因本人实在无法继续经营，特申请合同提前终止，并愿意协助景汇公司就本人转租的上述租赁商铺与景汇公司交接。对于所欠房租，愿意分四期全部还清。景汇公司经研究同意其提前终止租赁合同的申请。后因黄国宝未能按其承诺给付所欠租金，景汇公司于2016年3月24日诉至一审法院，一审法院经审理后依法作出（2016）苏0104民初2876号民事判决书，判令黄国宝支付截止2013年1月10日的所欠房屋租金80.5万元。
景汇公司与黄国宝终止租赁关系后，陆续收回了部分经营用房，因侯立春拒绝腾空交还使用房屋，故景汇公司诉至法院主张侯立春迁出并要求侯立春给付自2016年5月20日起至其实际迁出之日止的房屋占有使用费。
一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案的临时生活配套用房未取得建设规划许可证，故景汇公司与黄国宝、张雷以及黄国宝与侯立春签订的《租赁合同书》均无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。故景汇公司主张侯立春立即腾空迁出本市秦淮区汇景家园生活配套用房1号和2号约300平方米房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应当予以支持。同时，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院也应当予以支持。本案中，景汇公司主张次承租人即侯立春支付自2016年5月20日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。对于支付标准，景汇公司主张按年租金30万元为标准计算，并无事实与法律依据，一审法院不予支持。该部分房屋占有使用费应当依据景汇公司与案外人黄国宝租赁合同中约定的租金标准计算。根据上述租赁合同的约定，第五年的房屋租金为496125元，平均租金应为每平方米221元/年。据此，侯立春使用的约300平方米房屋租金，应以66300元/年为标准计算。侯立春主张其以一次性向黄国宝支付了十五年的房屋租金，但未提供相关证据，且案外人黄国宝已于2013年1月10日书面申请提前终止了与景汇公司的租赁关系，故侯立春可在收集证据后另行向黄国宝主张。侯立春主张黄国宝还欠其借款未能归还，因与本案并非同一法律关系，侯立春亦可另案诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：
一、侯立春于本判决生效之日起三十日内腾空迁出本市秦淮区汇景家园生活配套用房1号和2号约300平方米的房屋，并将房屋交还景汇公司。
二、侯立春于本判决生效之日起三十日内给付景汇公司自2015年5月20日起至其实际迁出之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按66300元/年计算）。
三、驳回景汇公司的其他诉讼请求。
案件受理费6175元，由景汇公司负担3300元，侯立春负担2875元。
本院二审期间，上诉人侯立春提交借条四份、租赁合同及收条各一份，已证明其与黄国宝间存在借贷关系，且其已向黄国宝支付了15年的房租。对此景汇公司不认可上述证据的真实性，同时认为，即使侯立春与黄国宝之间的借贷关系也与本案不属于同一法律关系。对于以上证据，本院认为，因黄国宝未到庭作证，侯立春也未提交相应给付证据予以印证，故本院对其真实性无法认定。由于就涉案房屋存在两份合同，虽侯立春称其中一份系签给别人看的，但因其未就此举证证明，黄国宝也未到庭作证，故本院据此仅能认定侯立春与黄国宝之间就涉案房屋存在租赁关系，但具体租金及给付情况无法判断。
本院二审补充查明，2008年11月18日，景汇公司与江苏弘盛建设工程集团有限公司签订《协议书》，由景汇公司投资，江苏弘盛建设工程集团有限公司建设涉案临时生活配套用房。2016年4月28日，南京壹城建设集团有限责任公司出具《证明》称涉案房屋为其下属景汇公司自建房。
本院认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，依法应属于违法建筑，景汇公司对涉案房屋并不享有物权。故本案案由不应为物权保护纠纷，而应为占有物返还纠纷，本院特在此予以变更。
根据景汇公司一审中提交的其与江苏弘盛建设工程集团有限公司签订的《协议书》和南京壹城建设集团有限责任公司出具的《证明》可以证明涉案临时生活配套用房系景汇公司投资建设，其为涉案房屋的占有人。虽侯立春上诉称协议书中约定的合同造价过高，但并未就此举证证明。同时，侯立春也未能举证证明涉案房屋系他人投资建设，故本院对此诉称不予采信。
因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故景汇公司与黄国宝、张雷就涉案房屋签订的《租赁合同》应为无效，进而黄国宝与侯立春间就涉案房屋的转租关系亦为无效。故侯立春应将依无效租赁关系占有的涉案房屋返还给景汇公司。另因侯立春已实际占有、使用了涉案房屋，故依景汇公司请求，侯立春应向景汇公司支付自2015年5月20日起至其实际迁出之日止的房屋占有使用费，支付标准依据景汇公司与案外人黄国宝租赁合同中约定的租金标准计算。
关于侯立春所称应将涉案临时生活配套用房其他承租人一并参与诉讼的上诉理由，本院认为，涉案临时生活配套用房其他承租人在本案中并不享有实体权利，与本案处理结果也无直接利害关系，不属于本案诉讼的必要诉讼参与人，故本院对此上诉理由不予采信。
关于侯立春主张的景汇公司应返还房租61.4万元，连带偿还黄国宝欠款及赔偿其装修损失的上诉理由，本院认为，侯立春与黄国宝之间的借贷关系与本案非同一法律关系，侯立春应另案向黄国宝主张。至于侯立春主张的返还房租和装修损失属于因合同无效导致的财产返还和损失赔偿，根据合同相对性原理，其可向黄国宝主张。
关于侯立春主张的景汇公司监管不力，且已认可其租赁行为的上诉理由，本院认为，景汇公司系在其与黄国宝解除租赁合同后，才要求侯立春返还房屋并支付占有使用费的。故本院对此不予采信。
关于侯立春主张其二楼承租人也存在相同诉讼，但一审判决结果与本案不同的上诉理由，经本院查实，其二楼承租人确实存在类似诉讼，现正处于二审阶段，一审判决尚未生效，且一审判决驳回景汇公司诉讼请求的理由系被告主体问题。故本院对此上诉理由不予采信。
综上所述，上诉人侯立春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6175元，由上诉人侯立春负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 龚 达
审判员 龚 震
二〇一七年三月二十二日
书记员 倪 辉