广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清英法民二初字第22号
原告：林文强，男，汉族，英德市人，住英德市。
委托代理人：沈海洲，广东昊法律师事务所律师。
被告：英德市祥云房地产开发有限责任公司，住所：广东省英德市。
法定代表人：陈敬伟，该公司董事长。
委托代理人：杨晓燕，广东清豪律师事务所律师。
委托代理人：赖玉婵，广东清豪律师事务所实习律师。
原告林文强诉被告英德市祥云房地产开发有限责任公司（下简称祥云公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2013年12月24日受理后，依法由助理审判员李广瑶适用简易程序于2014年2月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈海洲，被告委托代理人杨晓燕、赖玉婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2011年5月24日签订《商品房买卖合同》，约定被告将英德市祥云·碧峰华府房出售给原告。合同约定该商品房建筑面积共113.24平方米，其中，套内建筑面积94.75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.49平方米。商品房单价为每平方米4116.07元，房产总金额为：389998元，原告以付首期119998元，余款270000元办理银行按揭的方式付款。合同签订后，原告按约定将全部房款支付给被告，也将房产办证费用全部支付给了被告。合同约定被告应当在2012年1月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，但被告却在2012年5月4日才将房产交付给原告使用。原告经入伙该商品房后发现，该商品房的实际套内面积与合同约定面积有很大出入，大约少了3平方米左右，按照合同第五条的约定，被告应当按照房屋计价面积的单价计算，退回多收原告房价的部分，实际退回多少金额应按照有鉴定资质的鉴定机构测量的相差数额计算。被告于2012年5月4日交付房产后，至今未办理好该商品房的房地产权属证书交给原告，被告应承担其违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院：1、判决被告向原告支付因被告逾期交付房产的违约金共计3705元（从2012年2月1日起计至2012年5月4日止，共计95天）。2、判决被告向原告退回多收计价面积的房款共计12348元。（4116.07×3㎡，暂计为3平方米，应按实际测量的数量计算，多退少补）。3、判决被告向原告支付因被告逾期办理房地产权属证书的违约金暂共计20000元。上述1、2、3项共计36053元。4、被告承担本案全部诉讼费用。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、房地产买卖合同，证明双方存在房产买卖合同关系，合同约定了双方相关权利义务。2、收据，证明被告预先收取了原告办理房产证的费用。3、确权受理时间表，证明被告提供“祥云·碧峰华府”18幢、22幢、23幢、24幢的资料向房产管理中心房产交易所确权受理的时间。原告于2014年1月22日提交的证据清单中列有4份证据，其中证据3是入伙通知书，但至今未提交法庭，原告实际提交3份证据。
被告辩称：一、原告主张按95天计算被告逾期交付房产的违约金缺乏依据：原告至今未提交任何证据证实被告逾期交付房产，应承担举证不能的法律后果。
二、原告诉请被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金32348元缺乏事实与法律依据，被告不需要承担违约责任：1、被告不存在迟延提交材料到产权登记机关备案的违约行为。根据双方所签的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，据被告提交的证据2——《证明》证实，被告是在2012年5月20日将含涉案商品房在内的“祥云·碧峰华府”商住小区第一批商品房（18幢、22幢、23幢、24幢）办理产权转移的资料报至产权登记机关——英德市住房和城乡建设局备案。2、本案不存在因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的问题。根据涉案合同第十五条的约定，只有在因被告的责任导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的情况下，被告才需要按照该条款第3项的约定承担违约责任，但本案不存在上述情况。双方签订的合同并未约定原告取得房地产权属证书的时间，被告也已经按时将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案，原告至今也未提交任何证据证明因被告的责任导致其不能在规定的期限内取得房地产权属证书，应承担举证不能，对其不利的法律后果。3、办理房地产权属证书的职能在产权登记机关——英德市住房和城乡建设局，并不在被告，被告不存在逾期办理房地产权属证书的问题。4、原告诉请被告支付违约金32348元没有任何计算依据。
三、原告要求被告退回多少计价面积的房款缺乏事实与法律依据：根据被告提交的证据一可以证实，涉案商品房的实际套内面积不存在少于合同约定面积的问题，且原告没有证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。
被告对其答辩在举证期限内提供的证据有：
1、英德市房地产权属证明书，证明所涉商品房的实际套内面积不存在少于合同约定面积的问题。2、证明（英德市住房和城乡建设局出具），证明被告已于2012年5月20日将含涉案商品房在内的“祥云·碧峰华府”商住小区第一批商品房（18幢、22幢、23幢、24幢）办理产权转移的资料报至英德市住房和城乡建设局备案，被告不存在违约行为。3、证明（英德市房产管理中心出具），证明办理房屋产权初始登记的受理时间有两个，真正的受理时间应以第一个受理时间为准。
经过开庭质证，被告对原告提供的3份证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性和关联性均无异议。对证据2由于没有原件，对其真实性有异议；对合法性和关联性没有异议。对证据3的合法性、关联性及证明目的均有异议：根据我方提交的证据1权属证明书可以证明，权属登记机关是英德市住房和城乡建设局，并不是英德市房产交易所，该交易所是住建局的下属机构，无权出具该证明。该证明上的确权受理时间并不是被告提交相关资料到住建局的时间，所以与本案无关，也不能证明被告在该证明称的时间将材料提交给房产管理中心。原告对被告提供的3份证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性及关联性均无异议；但此是被告自身申请的确权，证明书所记载的面积并不是涉案房屋实际测量的面积。对证据2的真实性、合法性及关联性不予确认：房产交易所是第一时间接收房产备案资料的，根据我方提供的房产资料，被告的登记时间远远迟于我方证明的时间，到目前为止，被告还有资料没有交到房产交易所，所以我方认为该证明是虚假的。对证据3的真实性、合法性及关联性无异议，但没有反映出被告把原告等业主的资料交到房管所办理产权证的具体时间。
经审理查明：祥云公司是位于英德市英城光明路与仙水路交界处的祥云·碧峰华府商住小区的开发商。2011年5月24日，祥云公司与林文强签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告祥云公司为出卖人，原告林文强为买受人，原告向被告购买祥云·碧峰华府房，房屋建筑面积共113.24平方米，其中套内建筑面积94.75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.49平方米，房屋价款是按套内建筑面积每平方米4116.07元计算共389998元，付款方式是原告于2011年5月24日付清首期款119998元，剩余270000元于2011年6月24日前办理银行按揭手续。此外，合同第五条约定：如合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同第八条约定：被告应当在2012年1月31日前将经分期综合验收合格的房屋交付给原告使用，逾期则按照合同第九条约定承担逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、按双方约定交楼之日起90日内，出卖人须提供资料报产权登记机关备案，买受人应提供办房产证资料到房管局办理产权手续及缴交办房产证费用，任何一方逾期办理，按日按总房价1‰向另一方支付违约金。双方还约定了其他的权利义务。签订合同后，原告依约将全部房款付给被告，同时也将涉案房屋的办证费用一并支付给被告，但被告未在合同约定的时间将涉案房屋交付给原告使用，涉案房屋实际交付的时间是2012年5月4日。2012年5月20日被告将涉案房屋办理产权转移的资料报英德市住房和城乡建设局备案，2013年7月4日，英德市住房和城乡建设局以粤房地产权登英德字第0100502736号英德市房地产权属证明书确认权属人已完成房屋的初始登记，确认涉案房屋套内面积为96.01平方米。诉讼中，原告将被告由英德市祥云房地产开发有限公司变更为英德市祥云房地产开发有限责任公司。原告认为被告提交资料向房产管理中心交易所确权的受理时间是2013年7月1日，超过了合同约定的时间，应承担逾期办证等违约责任；被告拒绝承担逾期办证等违约责任。2013年12月24日，原告提起诉讼，请求法院：1、判决被告向原告支付因被告逾期交付房产的违约金共计3705元（从2012年2月1日起计至2012年5月4日止，共计95天）。2、判决被告向原告退回多收计价面积的房款共计12348元。（4116.07×3㎡，暂计为3平方米，应按实际测量的数量计算，多退少补）。3、判决被告向原告支付因被告逾期办理房地产权属证书的违约金暂共计20000元。上述1、2、3项共计36053元。4、被告承担本案全部诉讼费用。
另查明，2013年6月9日，英德市住房和城乡建设局出具的证明证实被告已于2012年5月20日将“祥云·碧峰华府”商住小区第一批商品房（18幢、22幢、23幢、24幢）办理产权转移的资料报该局备案，由于涉及小区规模较大及测绘工作中处理房屋分摊面积等问题，造成测绘成果报告没有及时出具，导致核发房屋产权证时间延迟。2014年2月11日，英德市房产管理中心出具《关于申请办理房屋产权登记受理有关问题的说明》证实办理房产登记，根据办理流程有两个受理时间，真正受理时间应以第一个受理时间为准。
以上事实有原、被告陈述，经当庭质证的《广东省商品房买卖合同》、《英德市房地产权属证明书》、《收据》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。原告按合同约定将涉案房屋的购房款支付给被告，被告应按合同约定在2012年1月30日前交付房屋，原告诉称被告于2012年5月4日才将涉案房屋交付原告使用，被告抗辩原告未提交任何证据证实被告逾期交付房屋，应承担举证不能的法律后果。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案是商品房预售合同纠纷，交付房屋是被告应当履行的义务，被告应当举证何时交付房屋，否则承担逾期交付房屋的举证责任，故被告的抗辩理由不成立，涉案房屋实际交付的时间是2012年5月4日，因此被告已构成违约，原告请求被告支付逾期交付房屋的违约金合法有据，应予支持；根据双方的约定，违约金按已交房款万分之一计算，计算期限应是2012年2月1日至2012年5月3日共计93天，逾期交付房屋违约金计算结果：389998×0.0001×93=3626.98元。根据双方签订的合同第五条约定：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同约定涉案房屋的建筑面积是113.24平方米、套内建筑面积是94.75平方米，而在英德市房地产权属证明书上登记的建筑面积是113.30平方米，套内面积是96.01平方米。双方对英德市房地产权属证明书的真实性、合法性和关联性均无异议，因为涉案房屋的产权登记面积比合同约定的计价面积要大，故不存在建筑面积缺少的问题，对原告请求被告退回多收计价面积的房款本院不予支持。对于逾期办理房地产权属证书的违约责任问题，根据双方签订的合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定：……出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。本案中，办理涉案房屋产权登记的政府主管部门是英德市住房和城乡建设局，其主要职能之一是负责城镇房地产产权登记发证工作，且涉案房屋已完成房地产初始登记取得房地产权属证明书，故对英德市住房和城乡建设局及英德市房产管理中心所出具的证明本院予以采纳，因此，被告提供办理涉案房屋权属登记的资料报产权登记机关备案是在合同约定的期限内，原告请求被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金20000元理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款判决如下：
一、限被告英德市祥云房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告林文强支付逾期交付房屋违约金3626.98元；
二、驳回原告林文强其他的诉讼请求。
本案受理费350.66元由原告林文强负担325.66元，被告英德市祥云房地产开发有限责任公司负担25元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
助理审判员 李广瑶
二〇一四年三月一日
书 记 员 林 锐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第五条……对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。