广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11560号上诉人（原审原告，反诉被告）：赖倩友，男，1977年9月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人（原审原告）：王燕燕，女，1982年9月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人（原审被告，反诉原告）：何小芬，女，1981年1月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。上诉人赖倩友、王燕燕与上诉人何小芬因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初13884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赖倩友、王燕燕、上诉人何小芬及其委托诉讼代理人李国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赖倩友、王燕燕上诉请求：1.维持一审判决的第一、三项；2.撤销一审判决第二项；3.根据赖倩友、王燕燕与何小芬签订的《存量房买卖合同》第八条之约定，判令何小芬以每日支付总成交价（203万元）的万分之五为标准，支付自2017年5月10日起至过户之日止的所有逾期违约金给赖倩友、王燕燕。暂计至2018年4月12日的逾期违约金总额为342055元；4.本案一审、二审的所有费用由何小芬承担。事实和理由：（一）一审法院对基本事实的认定和对何小芬违约的裁定是符合事实的，因此，请求维持一审判决的第一、三项判决。（二）一审判决的第二项以“房价有一定增长”及“公平性原则”为由驳回赖倩友、王燕燕的其他诉讼请求是不合理的。1.双方签订的买卖合同第12条补充约定之第一款约定，自2017年11月1日起至2018年6月30日对方搬离，其须每月支付2500元租金给我方；现由于对方的恶意违约，我方至今未收到租金，且我方何时能实质取得房产无法预知，给我方造成巨大损失。2.我方支付给公积金中心的加急办理费用4875元因对方违约而导致无效，损失该费用；申请财产保全的担保费用6090元也因对方违约而产生。3.双方签订的买卖合同第12条补充协议之第二款约定，若何小芬不能保证所卖房屋为五年唯一的房产，那么所增加的税费须由何小芬承担。现由于对方恶意违约，这一费用也造成我方损失。4.我方原先办理的商业贷款38万元，年利率下浮15%，为4.17%；公积金贷款75万元，年利率为3.57%；20年期限等额本息还款利息总额为482199.96元，现由于对方恶意违约，我方不得不一次性付款。5.“房价有一定增长”属于房子的自然孳息，即使对方不违约也会产生，且该费用不足以弥补损失。6.一审判定我方在合同履行过程中没有任何过错，而对方不仅违反合约约定且恶意单方解除合同。而一审免除对方违约赔偿的判决明显有失公正，不利于守约方及不利于诚信社会的建立。上诉人何小芬辩称：不同意赖倩友、王燕燕的全部上诉请求。1.何小芬在解除合同之前，曾多次发函要求赖倩友、王燕燕继续履行合同，不存在逾期履行合同的事实；2.合同已经于2017年5月10日通知解除，不存在逾期履行合同的事实；3.合同是否已经解除存在争议，双方提出诉讼，如判决继续履行合同的，则生效之日为合同履行之日，次日起为逾期履行之日；4.即便何小芬的解约行为不发生法律效力，但解约行为不属于逾期履行合同行为，不能适用合同第八条的违约责任；5.即便法院不支持何小芬的解约，但因何小芬解除合同前已尽了善意催告义务，考虑合同目的无法实现等原因而依法解约。解约后已经进行了妥善的处理等，以上事实足以认定何小芬善意解除合同，此时判决何小芬支付逾期违约金过于苛刻不公。6.一审考虑涉案房屋有一定的增值，运用自由裁量权驳回赖倩友、王燕燕的逾期违约金请求并无不当。7.即便适用合同第八条约定的违约责任，但约定违约金过高，且未给赖倩友、王燕燕造成任何损失，赖倩友、王燕燕亦未举证存在实际损失。上诉人何小芬上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项；2.改判确认双方于2017年3月6日签订的《存量房买卖合同》和2017年3月18日签订的《存量房买卖合同补充协议》已经与2017年5月10日解除。3.赖倩友、王燕燕承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决未查明赖倩友、王燕燕在签订合同时是否具备购房资格。（二）一审判决错误理解《存量房买卖合同补充协议》意思，导致错误判决。签订补充协议唯一目的是约定支付首期款的期限是“50日内”，如赖倩友、王燕燕理解为出同贷书为付款期限，则双方对该条款理解发生争议，法院不应当片面理解该条款，应结合其他条款、双方往来信息等材料去认定其真实意思。（三）赖倩友、王燕燕存在如下违约事实。1.补充协议约定“支付首期款前甲乙双方应向房地产登记机构申请产权转移登记”，何小芬多次催促办理产权转移登记，但其予以拒绝。2.补充协议第三点约定“按揭由业主自行找人，按揭费为2100元”。但是合同签订以后，赖倩友、王燕燕拒绝给付按揭费，违反合同约定强行自己找银行做按揭。在沟通无效的情况下，我方被迫配合签订贷款合同及补充协议。3.经多次催促后，赖倩友、王燕燕未在合理期限内履行支付购房款的义务。4.赖倩友、王燕燕怠慢履行合同义务，拖延向银行和公积金中心提交贷款申请。5.银行不批准赖倩友、王燕燕的第一次贷款申请。（四）没有证据证实我方存在违约事实，一审法院捏造事实推断我方违约。（五）赖倩友、王燕燕违反公序良俗，没有诚信地履行合同及诚信诉讼。赖倩友、王燕燕知悉我方卖一买一，明知我方约定签订补偿协议的目的是为了50日内支付首期款，而其恶意拖延，采取不协商、拒绝沟通、消极处理等行为，在我方多次催促下其仍消极履行合同义务，导致双方矛盾恶化。（六）一审法院超过审理时限判决，违反法定程序。赖倩友、王燕燕自起诉至日起至判决期间共10个月，已超过审理期限。（七）我方解除合同有充分的事实和法律依据。1.从签订补充协议之日至发出解除合同通知书之日共54天，符合补充协议关于“50天内支付首期款”的约定。2.经我方多次催促去支付购房款及办理产权转移登记，仍未在合理期间履行。3.赖倩友、王燕燕在履行合同过程中存在违约事实和过错，导致合同目的无法实现，我方解除合同符合合同法第94条第四款的规定，有法律依据。4.我方遵守诚实信用、公序良俗原则，公平合理行使合同解除权。上诉人赖倩友、王燕燕辩称：（一）一审判决对基本事实认定正确，但故意忽略了何小芬因房价上涨违约和采取多种手段试图逃避违约责任的事实及其恶意性。1.双方于2017年3月6日签订了《存量房买卖合同》，因房价上涨，何小芬于3月14日提出不卖房且要求我方少要违约金，期间不配合我方办理按揭，后因我方多次催促才于3月18日签订补充协议并办理按揭手续；2.一审期间何小芬提交向第三人王茂源借款的借条及（2017）粤0106民初17107号案相关材料，何小芬的借款及与之相关的诉讼虽与赖倩友、王燕燕无关，但可进一步证明对方是因房价上涨而恶意违约的。（二）何小芬在上诉状中的陈述是不成立和不符合事实的。1.赖倩友、王燕燕有购房资格，购房资格并不影响合同成立，无需在签订合同前确认。2.购房补充协议是于2017年3月18日双方真实意愿下协商签订的，是具有法律效力的文件。3.对方所述的违约事实显然不存在的，按合同和补充协议，过户必须在取得同贷书之后，一审已查明我方没有任何过错及不存在贷款被拒的情况。（三）我方向法院提交193万元的购房款，是何小芬违约导致原同贷书过期且何小芬明确表示不再配合按揭时为了合同能够继续履行的无奈之举。为此我方失去了113万元的低息贷款，转而高息借款，付出巨大代价。（四）基于合同和补充协议，何小芬解除合同显然是不合法的。（五）关于何小芬上诉，我方认为是对方意图减轻违约责任的缠诉手段。赖倩友、王燕燕向一审法院起诉请求：一、何小芬继续履行与赖倩友、王燕燕于2017年3月6日签订的《存量房买卖合同》及2017年3月18日签订的补充协议，将广州市天河区XX大街43号601房过户给赖倩友、王燕燕；二、何小芬向赖倩友、王燕燕支付违约金（以成交价2030000元为本金，按每日万分之五的标准，自2017年5月10日起至何小芬将房屋过户给赖倩友、王燕燕之日止）；三、何小芬承担本案诉讼的所有费用。何小芬向一审法院反诉请求：一、确认赖倩友、何小芬双方于2017年3月6日签订的《存量房买卖合同》和2017年3月18日签订的《存量房买卖合同补充协议书》已于2017年5月10日解除；二、赖倩友支付的定金100000元不予以退还；三、赖倩友承担本案的所有诉讼费。一审法院认定事实：广州市天河区XX大街43号601房（下简称案涉房屋）的登记权属人为何小芬，建筑面积为82.7371平方米。2017年3月6日，何小芬（甲方/卖方）、赖倩友（乙方/买方）、信仁公司（丙方/中介方）签订《存量房买卖合同》（下简称《买卖合同》），约定甲方以2030000元的价格将案涉房屋出售给乙方，该房地产不存在银行抵押、不带家私家电、不带租赁合同；签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金，并按照按揭付款及产权转移方式付款及办理产权转移手续；甲乙双方应于本合同签订后15日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料，乙方应于本合同签订后30日内自行向银行提出按揭申请，按揭的方式为公积金、商业组合贷款；甲乙双方应于本合同签订后90日内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》；甲乙双方应于银行出具同意贷款通知书（即批准乙方的按揭申请）后五个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；若出具同意贷款通知书时，因银行方面的原因导致提前还款手续尚未完成，则办理产权转移登记的时间变更为完成提前还款手续后的五个工作日内；但若因甲方逾期申请提前还款而导致赎契手续迟延完成的，视为甲方违约；乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付首期房款（含定金）900000元；剩余房款1130000元，待办妥全部按揭手续后由银行直接划至甲方账户；如银行不批准乙方的贷款申请，甲乙双方应于银行不批准乙方的按揭申请后五个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记，且乙方应于在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执后90天内以现金或转账等方式向甲方支付剩余房款；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，乙方应在支付首期房款的同时以现金或转账等方式向甲方支付；甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同；守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金；守约方行使单方面解除合同权利时，应书面通知违约方，合同自通知送达对方时解除；甲乙双方于房地产行政主管部门设置的房地产交易信息平台打印并签订的《广州市存量房买卖合同》仅用于办理产权过户手续，若与本合同不一致的，均以本合同为准；甲乙双方约定2017年10月31日交楼，2017年11月1日开始返租甲方到2018年6月30日，租金为2500元；甲方确定过户时为满五年唯一物业，若非唯一，所产生的税费由业主承担；按揭由业主自行找人，按揭费为2500元等。2017年3月6日，何小芬开具《收款收据》，确认收到赖倩友支付购买案涉房屋的定金100000元。2017年3月18日，何小芬（甲方/卖方），赖倩友、王燕燕（乙方/买方），信仁公司（丙方/房地产中介服务机构）签订了《存量房买卖合同》（下简称《网签合同》），约定甲方以2030000元的价格将案涉房屋出售给乙方；签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款；乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付房款900000元，剩余房款1130000元由乙方在签署本合同后30日内，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金、商业组合贷款；如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意由乙方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执后90天内以现金或转账方式向甲方支付剩余房款；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意由乙方在支付首期房款的同时以现金或转账方式向甲方补足差额等。2017年3月18日，何小芬（甲方/卖方）与赖倩友、王燕燕（乙方/买方）签订《存量房买卖合同补充协议》（下简称《补充协议》），约定乙方支付首期款的期限约定为自本合同签订之日起50日内，与银行出具同意贷款通知书后五个工作日内相较之长期者为限；支付首期款前甲乙双方应向房地产登记机构申请产权转移登记；该房产若有户口，甲方应在收齐楼款后8个月内迁出，甲方如有违约，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成，提交有管辖权的法院通过诉讼解决。2017年3月18日，何小芬（卖方）与赖倩友、王燕燕（买方）签订《通知书》，内容为买方赖倩友、卖方何小芬及贵司签订了案涉房屋的存量房买卖合同，现买卖双方一致同意于网签系统签订的《存量房买卖合同》买方实际落名为赖倩友、王燕燕。2017年3月31日，赖倩友通知何小芬贷款政策发生变化，原定的贴息贷款无法办理，只能更改为组合贷款。其后，何小芬与赖倩友、王燕燕于2017年4月再次向银行办理了贷款手续。2017年4月7日，何小芬向赖倩友、王燕燕发出《催促函》，内容为2017年3月18日双方在中国银行粤垦路支行签订贴息贷款申请合同及签署双方补充协议书；该合同及协议签署之前，何小芬询问何时出同意贷款通知书、何时放款，得到的答复是4月中出同贷书，最迟五月中放款；现赖倩友、王燕燕通过中介告知何小芬称接到中国银行通知没有贴息额度，想改做公积金组合贷款，而何小芬在2017年3月6日签订合同时已当面说明是一卖一买，需要用卖房款置换买房，赖倩友、王燕燕表示知悉配合，故何小芬在2017年3月中旬已经在海珠区签订购房合同；何小芬同意赖倩友、王燕燕提出的公积金组合贷款，同意配合签署贷款有关文件；但根据补充协议约定，赖倩友、王燕燕在50天内支付首期款，从2017年3月18日起至2017年5月6日，如果赖倩友、王燕燕未在2017年5月6日前取得公积金组合贷款的同意贷款通知书，由此造成的后果，何小芬保留追究权利；合同约定案涉房屋是过五年唯一物业，该约定是在2017年3月6日签订《买卖合同》时口头约定何小芬能在5月份收到全部房款的情况下约定的，如果在2017年5月6日前未能收到首付款或银行同贷书，何小芬不再保证房屋是过五年唯一物业，何小芬不承担任何责任。2017年4月11日，何小芬向赖倩友、王燕燕发出《催促函》，内容与2017年4月7日的《催促函》内容一致。2017年5月4日，何小芬向赖倩友、王燕燕发出《催促函》，要求赖倩友、王燕燕于2017年5月6日前支付首期款至何小芬的银行账户，并于2017年5月6日上午前往广州市天河区房管局办理交易过户手续。2017年5月5日，赖倩友向何小芬发出《回复函》，表示根据《补充协议》约定，“乙方支付首期款的期限约定为自本合同签订之日起50日内，与银行出具同意贷款通知书后五个工作日内相较之长期者为限，支付首期款前甲乙双方应向房地产登记机构申请转移登记”，支付首期款和办理过户的时间应按上述约定履行；赖倩友此前收到何小芬两次发函，已让中介代为答复按揭手续已按合同正常进行办理，赖倩友已多次催促银行，并无任何故意拖延的情形。2017年5月7日，何小芬向赖倩友发出《催告函》，内容为何小芬在签订合同前已经明确告知赖倩友，何小芬卖房后再买房（一卖一买）；签订合同时何小芬多次询问赖倩友贷款额度和放贷时间，而赖倩友找了银行，承诺可以控制在4月初出同贷书，5月中旬前放款，何小芬因此签署了合同；签订合同后，何小芬在海珠区物色了一套房屋，于2017年3月15日签订了房屋买卖合同，向业主支付了定金200000元，约定了支付房款的时间；为了保障何小芬能全面履行海珠区房屋的合同，何小芬因此于2017年3月18日与赖倩友签订《补充协议》，约定赖倩友需在50天内支付首期款和递件交易；此后，何小芬分别于2017年4月6日、4月11日、5月4日三次发函告知赖倩友，并通过微信多次提醒和催促赖倩友，表示何小芬购买海珠区房屋于2017年4月13日取得公积金中心的贷款确认书，于4月17日取得银行同贷书，并定于2017年5月15日交易过户，当天需要向业主支付1630000元首期款；何小芬因此多次催促赖倩友需要在2017年5月6日前支付首期款和递件交易；基于《补充协议》约定，双方和中介人员于2017年5月6日到达天河区房管局递件交易，但赖倩友以各种理由拒绝递件交易、拒绝支付首期款；何小芬已于2017年3月17日协助赖倩友办理贷款申请手续，但赖倩友至今未能出示公积金中心或银行的同贷书；何小芬要求赖倩友于2017年5月9日前支付约定的购房款和到房管局办理递件交易手续。2017年5月8日，赖倩友向何小芬发出《回复函》，内容为2017年3月6日签订合同时，赖倩友只获悉何小芬有卖一买一的换房需求，何小芬当时仍在看房找房过程中，所以未提出办妥按揭和支付首期款的具体时间，赖倩友也未承诺办妥按揭和支付首期款的具体时间；赖倩友提出按揭方式为组合贷款和至少需要60天首付缓冲期的要求并得到何小芬同意，何小芬只是希望赖倩友能够以贴息方式贷款；在上述前提下，双方签订《买卖合同》；在2017年3月16日前，何小芬以各种理由不愿意配合完成网签和按揭手续，最终在赖倩友努力下双方在2017年3月18日办理贴息按揭手续；当日在中介方在场的情况下，何小芬自愿签订《补充协议》；何小芬所说的按揭放款时间是2017年3月18日银行经理的估计，并非承诺，也并非在何小芬签订海珠区房屋购房合同之前所说，不存在误导何小芬签订海珠区房屋买卖合同的情况；2017年3月31日银行经理告知由于国家政策改变，贴息贷款无法办理，赖倩友立即与何小芬联系，积极协商后续事宜，并无故意拖延；其后赖倩友多次催促银行、公积金中心协助办理，努力促成合同履行；根据《补充协议》约定，“乙方支付首期款的期限约定为自本合同签订之日起50日内，与银行出具同意贷款通知书后五个工作日内相较之长者为限，支付首期款前甲乙双方应向房地产登记机构申请转移登记”，支付首期款和办理过户的时间应按上述约定履行；2017年5月6日，在天河区房管局，在中介方在场的情况下，赖倩友明确同贷书未出具，按照法律规定及公积金管理中心规定，赖倩友无法满足何小芬办理过户登记并支付首期款的要求；现赖倩友发函给何小芬，请何小芬确定当面协商时间。2017年5月9日，赖倩友向何小芬发出《告知函》，内容为何小芬应预料到按揭办理时间的不确定性；由于银行、公积金中心的要求及国家政策调整等原因，需要进行了三次评估，赖倩友不断协助并催促银行、公积金中心办理按揭手续，并无故意拖延；何小芬罔顾按揭办理时间的不确定性，于2017年3月15日在海珠区签订购房合同，导致如今在海珠区的购房合同面临违约，何小芬不能将责任转嫁于赖倩友；2017年5月9日，在因未面谈协商公积金贷款加急事宜的情况下，赖倩友自愿出钱办理公积金贷款加急，并非赖倩友办理按揭贷款过程有问题，而是为了维护何小芬利益；赖倩友希望双方互相理解，积极促进合同的履行。2017年5月10日，何小芬向赖倩友发出《解除合同通知书》，内容为何小芬没有同意赖倩友至少需要60天首付缓冲期，何小芬没有不愿意配合完成网签和按揭手续；基于双方对同贷书出具的时间和放款时间的估计，赖倩友确认知悉何小芬在2017年3月15日已经签订了海珠区房屋的合同，因此在《补充协议》约定赖倩友支付首期款的50天最后期限，双方不存在误导；何小芬四次催促赖倩友递件交易和支付约定的购房款，但赖倩友至今仍在拒绝递件交易和拒绝支付首期款，至今未向何小芬出示公积金同意贷款确认书和银行同意贷款通知书；何小芬正式通知赖倩友，解除双方于2017年3月6日签订的《买卖合同》和2017年3月18日签订的《补充协议》。2017年5月11日，赖倩友向何小芬发出《不同意解除合同通知书》，内容为何小芬发出的《解除合同通知书》内容不属实，赖倩友不同意解除双方于2017年3月6日签订的《买卖合同》和2017年3月18日签订的《补充协议》。同日，赖倩友还向何小芬发出《催告函》，表示如果何小芬愿意承担提前放款所需的担保费用，何小芬需书面回函承诺且回函须于2017年5月14日中午12时前寄达赖倩友；如果何小芬不回复或者赖倩友晚于2017年5月14日中午12时收到回函，赖倩友将认为何小芬拒绝承担提前放款所需的担保费用，赖倩友将撤销提前放款担保申请。2017年5月11日，中国银行股份有限公司广州天河支行（下简称中国银行天河支行）出具了《同意购房抵押贷款通知书》，内容为赖倩友、王燕燕为购买案涉房屋向该行申请个人住房抵押贷款，申请贷款金额为380000元；经该行初步审核，拟同意该借款申请并报上级行审批；本意向书有效期为自出具当日起计2个月止；过期后，如有必需，可向该行申请重新开立等。2017年5月12日，广州住房公积金管理中心出具了《住房公积金贷款审批确认书》，内容为赖倩友、王燕燕贷款额度750000元的借款申请已初步通过该中心审批。2017年5月13日，何小芬向赖倩友发出《解除房屋买卖合同后的回复函》，何小芬再次声明，合同自何小芬发出《解除合同通知书》之日起已经解除，赖倩友在此后表达同意或者不同意，均不影响合同已经解除的事实。2017年5月20日，赖倩友向何小芬发出《告知函》，内容为赖倩友于2017年5月11日取得了商业贷款的《同意购房抵押贷款通知书》并签署贷款合同，于2017年5月15日收到广州公积金中心短信通知，公积金贷款担保申请已通过审批，可以签署合同；2017年5月16日，赖倩友根据公积金中心通知，在缴纳担保服务费后与公积金中心签署了贷款合同，随即经赖倩友催促办妥相关手续；赖倩友预约公积金担保中心派人于2017年5月23日上午到天河区房管局协助双方完成过户交易，赖倩友要求何小芬于2017年5月23日上午10时前到广州市天河区房管局办理过户交易；赖倩友将两份同贷书复印件随函寄送给何小芬。2017年5月21日，何小芬向赖倩友发出《关于2017.5.20的回复函》，内容为何小芬已解除《买卖合同》和《补充协议》，不同意恢复履行；赖倩友发出的《同意购房抵押贷款通知书》和《住房公积金贷款审批确认书》均记载申请人是赖倩友和王燕燕，与原合同约定的赖倩友不符，赖倩友已构成根本违约；合同因赖倩友违约而解除，何小芬明确不会在2017年5月23日上午去天河区房管局与赖倩友交易。赖倩友、王燕燕向一审法院提起诉讼，要求何小芬继续履行《买卖合同》及《补充协议》，并要求何小芬承担违约责任；何小芬提起反诉，要求确认《买卖合同》及《补充协议》已解除。一审诉讼过程中，何小芬主张赖倩友、王燕燕迟延办理按揭贷款手续，导致迟延取得同意贷款通知书等。赖倩友、王燕燕主张其已于2017年3月18日申请按揭贷款，并未迟延，但之后由于国家政策变化需要变更贷款方式，何小芬也同意并配合完成相应手续。为予证明赖倩友、王燕燕已于2017年3月18日申请贷款、于2017年4月6日变更贴息贷款为普通组合贷款，赖倩友、王燕燕提交了于2017年3月18日签名的《个人房屋贷款申请表》《声明书》、于2017年4月6日签名的《承诺书》《贷款（担保）声明书》《贷款（担保）须知》，何小芬确认上述证据的真实性。何小芬主张赖倩友在签订《买卖合同》前已知道何小芬出售案涉房屋后要另行购买其他房屋，赖倩友要求自行找银行办理贷款手续，而何小芬多次催促赖倩友加快办理贷款手续避免影响何小芬另外购买其他房屋，但之后双方产生纠纷，而赖倩友未于2017年5月6日前支付首期款构成违约。赖倩友、王燕燕则主张何小芬在签订合同前曾告知出售案涉房屋后再另行买房，但没有告知是出售案涉房屋后立即另行买房，也没有明确告知另行买房的具体时间；按照《补充协议》约定，支付首期款的期限为《网签合同》签订后50日内与银行出具同意贷款通知书后五个工作日内相较长者为限，其未于2017年5月6日支付首期款不构成违约。另，赖倩友、王燕燕主张何小芬是由于房价上涨才违约不履行合同。为予证明各自主张，赖倩友、王燕燕及何小芬均提交了赖倩友与何小芬前夫张尚文的微信记录作为证据。根据上述微信记录显示，赖倩友与张尚文就案涉房屋的按揭贷款手续问题、首期款支付问题进行多次沟通，双方就到场办理网签、贷款等手续的时间各有拖延；赖倩友要求自行找银行办理按揭贷款手续，张尚文表示找按揭贷款机构办理更方便；赖倩友要求网签合同报低房价，双方就网签合同签订问题存在多次沟通；张尚文表示其与何小芬另外买房需要赖倩友支付的房款作为首付，多次催促赖倩友办妥贷款手续，赖倩友则表示已经催促相关贷款手续，但由于国家政策等原因贷款手续需要更长时间等。其中，2017年3月8日，张尚文表示“你也知道我买房等这笔付首付，我不知道案件去到那一步。”赖倩友表示“我知道，所以我也急。我和经理谈好放款快一些的。”2017年3月12日，张尚文表示“赖老师你首付五月头应该没问题吧”，赖倩友表示“应该没问题”；同日，张尚文表示“你要追一下那边，因为我看好的房是没按揭，手续快，万一那边要过户就麻烦大了”，赖倩友表示“我会催的”。2017年3月14日，张尚文表示“老乡跟你商量个事，如果房不再交易，我赔点损失给你。我不想家没了。天天吵吵架。我二天没回家了。”“上周一到现在谈过几个业主，因为我要三个月才给首付，不愿意卖我们”“只要你赔不多，我可以接受。我不是反价再卖别人。真打算不卖了。我不想家没了。孩子还小”。赖倩友表示“老乡，对你的情况我也同情。其实我的情况也不好，你最初是198万，反了两次价到203万的时候，我太太就很不赞同的了，要买另外一套的。后来去到签约时你又临时提出要返租，而且价格那么低，她更不同意。虽然我硬是买了，她回来就和我吵了一架。所以对于你的要求我很难答应，毕竟做事总是要讲诚信的。我一再迁就，连周四的假都请好了，你们这样让我很难做。”张尚文表示“价钱我一直205万，我说过有个客户198万，没去签。中介怎么样说我就不知道”。2017年3月15日，张尚文表示“老乡如果我今晚买了房，明天下午去签按揭。首付你可能要先给多点我。我要帮业主赎契”，赖倩友表示“首付只能给到约定的数。因为我也不是富翁。”2017年3月30日，赖倩友表示“老乡，今天银行经理打电话给我，初评已经出来，但是贴息额度最近没有了。同贷书会比较晚出。”张尚文表示“不会拖我几个月吧，我可等不起”，赖倩友表示“这个我也没办法。听他语气会比较晚。我清远的房子过户了，但还没有到账。不过如果你真的急，我可以先付一部分首付给你。”2017年3月31日，张尚文表示“赖老师现在你准备怎走？我不可能等你78月出同贷，组合贷款公积金过完户后没额度放款。你让我去那里找钱？我买的房子4月底出同贷过户。”“按揭你找的，银行你选的！”赖倩友表示“这不是选什么银行的问题。新政出来肯定有影响，哪家银行都没有贴息额度了。由于贴息贷款的不确定性（今天银行说七八月都不敢肯定有额度了，组合贷大约每一两个月还有一定额度），我让他改组合贷了。”张尚文表示“公积金拖我几个月，到10或11月才放款给我，我买房那里5月份过户，我收不到你钱，业主当我违约，没收我定金20万，谁赔我？只想你的好处”。赖倩友表示“今天银行经理说贴息7、8月份都不能保证有额度，甚至可能以后都没有，这样放款时间更加不确定，而组合贷起码能够保证拿到款。在这个问题上，我也没有什么好处。迟出同贷书，迟过户，这是大家都不想的。只能说新政影响太大。”张尚文表示“银行你选择的，按揭你找的，当时我就说了，你不找专业办理按揭手续公司，出现问题我不负责任。你选择贴息贷款，我提供资料去签名办理，半个月后你说银行没额度，要做组合贷款。我说你做商业按揭你不同意，做组合贷款过户后一个月内我收不到尾款，公积金未知拖几个月放款，我借钱过户利息你出又不同意，你就要卖给你，我给不了首付款我新购房业主，业主当我违约，我是不是要去买贵价楼或去住街边？”“合同上也写了90天银行不批贷款，你要现金支付，不支付视违约。赖老师考虑好！”另，赖倩友、王燕燕提交了安居客、58同城等网页打印件，以证明案涉房屋所在小区的房价上涨，何小芬因此而要求解除合同。何小芬对其真实性不予确认。另，赖倩友、王燕燕明确其可一次性支付剩余房款1930000元，并已将该款项交付至一审法院代管。一审法院认为：何小芬与赖倩友签订了《买卖合同》，约定了双方的权利义务。其后，何小芬与赖倩友、王燕燕签署了《通知书》及《补充协议》，约定案涉房屋的买方从赖倩友变更为赖倩友、王燕燕，并对双方的权利义务关系进行了约定。上述合同及协议均是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。根据《买卖合同》约定，案涉房屋的价格为2030000元，签订合同时买方向卖方支付100000元作为购房定金，买方应于合同签订后30日内自行向银行提出按揭申请，买卖双方应于银行出具同意贷款通知书后五个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向卖方支付首期房款（含定金）900000元，剩余房款1130000元待办妥全部按揭手续后由银行直接划至卖方账户。其后，《补充协议》约定买方支付首期款的期限为自该合同签订之日起50日内，与银行出具同意贷款通知书后五个工作日内相较之长期者为限，支付首期款前买卖双方应向房地产登记机构申请产权转移登记。根据已查明的事实可知，何小芬与赖倩友于2017年3月6日签订了《买卖合同》，同日赖倩友按约定向何小芬支付了定金100000元；其后，双方按约定于2017年3月18日向银行办理了申请贷款手续，后又于2017年4月再次向银行办理贷款手续。上述过程中，双方当事人并未违约。从2017年4月7日起，何小芬不断催促赖倩友，赖倩友亦及时回复何小芬。但何小芬在赖倩友、王燕燕未取得银行同意贷款通知书的情况下，却于2017年5月4日、2017年5月7日要求赖倩友支付首期房款、办理过户登记手续，并于2017年5月10日向赖倩友发出《解除合同通知书》，要求解除《买卖合同》及《补充协议》；在赖倩友、王燕燕取得银行同意贷款通知书并要求何小芬履行《买卖合同》后，何小芬仍然坚持解除合同不同意履行，由此而导致本案纠纷。对此，一审法院认为，《补充协议》已对赖倩友、王燕燕支付首期款的期限进行了特别约定，明确约定了期限为签订合同后50日内（即2017年5月7日前）与银行出具同意贷款通知书五个工作日内之较长者为限，由于赖倩友、王燕燕在2017年5月7日前未取得银行同意贷款通知书，按照上述约定，赖倩友、王燕燕支付首期款的期限应为取得银行同意贷款通知书五个工作日内。由于赖倩友、王燕燕于2017年5月11日取得《同意购房抵押贷款通知书》、于2017年5月12日取得《住房公积金贷款审批确认书》，故赖倩友、王燕燕支付首期款的期限应为2017年5月19日，因此，何小芬于2017年5月4日、2017年5月7日要求赖倩友支付首期款，于2017年5月10日要求解除《买卖合同》及《补充协议》时，《补充协议》约定的赖倩友、王燕燕支付首期款的期限仍未届满，何小芬要求解除合同的行为并无合同依据、不发生合同解除的法律效力。其后，赖倩友、王燕燕取得银行同意贷款通知书并要求何小芬履行合同，何小芬却拒绝履行合同。何小芬的上述行为已构成违约。综上，何小芬发出《解除合同通知书》的行为不符合合同约定的解除条件，其要求确认《买卖合同》及《补充协议》已经于2017年5月10日解除的反诉请求缺乏依据，一审法院不予支持。而根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现赖倩友、王燕燕要求继续履行《买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求合法有理，一审法院予以支持。由于赖倩友、王燕燕明确一次性支付剩余房款1930000元，并已将该款项支付至一审法院代管，因此，其要求何小芬将案涉房屋过户登记至其名下的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。另，作为赖倩友、王燕燕取得案涉房屋的对价，赖倩友、王燕燕应向何小芬支付剩余房款1930000元，一审法院为避免当事人讼累，在本案中一并对此进行处理。根据已查明的事实可知，何小芬在与赖倩友签订《买卖合同》前确实已告知赖倩友其出售案涉房屋后要购买其他房屋，但何小芬并未向赖倩友明确购买其他房屋的具体时间，何小芬亦应合理预计自身购买其他房屋的房款支付能力及交易风险；而且，关于首期款支付期限问题，双方当事人另行签订了《补充协议》进行特别约定，双方应按照约定履行。在此情况下，何小芬以购买其他房屋需要支付首期款而在《补充协议》约定的首期款支付期限届满前多次催促赖倩友，并要求解除《买卖合同》及《补充协议》，该主张缺乏依据，一审法院不予采纳。相反，《买卖合同》已明确约定由买方自行向银行申请按揭贷款，并非委托按揭服务机构办理，而且赖倩友、王燕燕已于2017年3月18日与何小芬向银行办理了按揭贷款申请手续，其后又于2017年4月与何小芬再次向银行办理贷款手续，现有证据亦未显示赖倩友、王燕燕在办理按揭贷款过程中存在故意拖延。综上，何小芬主张赖倩友、王燕燕拖延办理按揭贷款手续、迟延支付首期款的主张缺乏依据，一审法院不予采纳，其要求没收赖倩友、王燕燕支付的定金100000元的反诉请求一审法院依法予以驳回。对于赖倩友、王燕燕要求何小芬支付违约金的诉讼请求，鉴于《买卖合同》签订后房屋价格有一定程度增长，一审法院综合本案案情，根据公平原则对该项诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，于2018年3月29日作出如下判决：一、何小芬继续履行《存量房买卖合同》及《补充协议》，自本判决发生法律效力之日起10日内协助赖倩友、王燕燕到房地产管理部门办理广州市天河区XX大街43号601房的产权过户登记手续，赖倩友、王燕燕向何小芬支付购房款1930000元（该款项已交付至一审法院代管）；二、驳回赖倩友、王燕燕的其他诉讼请求；三、驳回何小芬的全部反诉请求。一审案件本诉受理费23250元，由赖倩友、王燕燕负担460元，何小芬负担22790元；保全费5000元，由何小芬负担；反诉受理费11920元，由何小芬负担。本院二审期间，赖倩友、王燕燕提交以下证据：1.广州市海珠区不动产登记中心2018年6月29日出具的《购房资格证明》：截至2018年6月29日止，赖倩友、王燕燕具备本市住房限购区域内住房购房资格；2.工商银行账户交易明细，拟证明因何小芬恶意违约，赖倩友、王燕燕为了一次性付款，被迫向他人借款共计105万元。何小芬质证认为：对于证据1无异议；对于证据2的真实性不予确认，与本案无关，同时该证据可证明赖倩友、王燕燕在2017年5月6日前没有支付90万元首期款的能力。何小芬提交银行支付凭证（4张）及微信支付凭证，以及一审提交的（2017）粤0106民初17107号民事判决书，拟证明张尚文和何小芬向案外人王茂源偿还84000的本金和利息，张尚文和何小芬向王茂源借款购买房屋属实。赖倩友、王燕燕对于银行支付凭证（4张）及微信支付凭证真实性不确认，并称：该证据没有姓名、年份，且对方是否借款或者还款与我方无关，且对方房价上涨对于对方来说是获利的。何小芬向本院调查取证申请书，申请本院向中国银行天河支行和广州公积金中心调取赖倩友、王燕燕提交申请贷款的材料，以证实其提交贷款申请的时间。赖倩友、王燕燕认为：对此一审法院已经作充分的调查，不需要再次进行调查取证。经二审审查，双方对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，赖倩友、王燕燕称：我方第一次递交银行申请后，广州市的新政出台，银行打电话称需要重新办理，对方在2017年4月11日配合我方递交贷款申请。何小芬对此予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审争议焦点为：（一）何小芬主张涉案《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》已于2017年5月10日解除能否成立以及赖倩友、王燕燕主张继续履行上述合同应否支持；（二）赖倩友、王燕燕和何小芬均要求对方支付违约金的主张应否支持。关于焦点（一）。何小芬2017年5月10日向赖倩友、王燕燕发出《解除合同通知书》中主张解除合同的理由是在何小芬四次催促赖倩友、王燕燕递件交易和支付约定购房款的情况下，赖倩友、王燕燕拒绝递件交易和拒绝支付首期款，未向其出示银行同意贷款通知书。经查，涉案《补充协议》约定买方支付首期款的期限为自该合同签订之日起50日内，与银行出具同意贷款通知书后五个工作日内相较之长期者为限，支付首期款前买卖双方应向房地产登记机构申请产权转移登记。本案双方于2017年3月6日签订《买卖合同》的同日，赖倩友即按约定向何小芬支付了定金100000元，双方并按约定于2017年3月18日向银行办理了申请贷款手续，其后，2017年3月31日赖倩友通知何小芬因贷款政策发生变化，需要调整贷款组合，双方又于2017年4月11日再次向银行办理贷款手续。由此可见，赖倩友、王燕燕对并未拖延办理贷款手续，而何小芬也予以理解、配合。因此，一审认为在此过程中双方当事人并未违约，并无不当。其次，在双方约定的50天期限（2017年5月7日前）未届满，且赖倩友、王燕燕未取得银行同意贷款通知书的情况下，何小芬却于2017年5月4日、2017年5月7日要求赖倩友支付首期房款、办理过户登记手续，显然不符合上述双方合同约定。故何小芬以此为由于2017年5月10日向赖倩友发出《解除合同通知书》，要求解除《买卖合同》及《补充协议》，缺乏合同和事实依据，不能产生合同解除的法律后果。再次，赖倩友、王燕燕已于2017年5月11日取得《同意购房抵押贷款通知书》、于2017年5月12日取得《住房公积金贷款审批确认书》，合同具备继续履行条件，在此情况下，何小芬仍然拒绝履行，缺乏理据，不能得到支持。至于何小芬认为其是出售涉案房屋后再购买其他房屋需要取得首期款以支付其他房屋购房款问题。其一，何小芬作为正常的民事主体，应当对其自身购买其他房屋的房款支付能力及相关风险作出合理预计；其二，双方合同中并未对此作出明确约定，且双方对于首期款在补充协议中已作出了特别约定，表明何小芬对此已经进行充分的考量。故在没有充分证据证实赖倩友、王燕燕故意拖延办理按揭贷款手续的情况下，何小芬要求赖倩友、王燕燕支付首期购房款，显然理据不足。综上，何小芬主张合同及补充协议已经解除，缺乏法律和合同依据。本案赖倩友、王燕燕表示愿意一次性支付剩余购房款1930000元，且赖倩友、王燕燕具备本市住房限购区域内住房购房资格，双方合同已具备履行条件，因此，一审支持赖倩友、王燕燕的主张，判处双方合同继续履行，并无不当。关于焦点（二）。如上所述，何小芬主张解除合同不能成立，故其要求没收赖倩友、王燕燕支付的定金100000元缺乏依据，本院不予支持。对于赖倩友、王燕燕要求何小芬支付违约金的诉讼请求，鉴于双方合同签订后涉案房屋价格有一定程度增长，一审法院综合本案合同的履行情况、双方过错程度等因素，根据公平原则对该项诉讼请求不予支持，并无不当。至于何小芬申请调查取证，因双方已于二审期间确认第二次向银行递交贷款申请时间为2017年4月11日，故何小芬申请调查取证无必要，本院不予准许。综上所述，赖倩友、王燕燕和何小芬的上诉请求、理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41141元，由赖倩友、王燕燕负担6431元，由何小芬负担34710元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一八年八月二十三日书记员  王 敏