广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终11176号
上诉人（原审原告）：张湟，男，1962年10月15日出生，汉族，身份证住址湖南省汨罗市。
上诉人（原审被告）：广州市华鸿物业管理有限公司，住所地广州市越秀区淘金东路111号。
法定代表人：曹国春。
委托代理人：童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。
委托代理人：叶小珊，广东宏安信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州华鸿房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区淘金东路127号二层。
法定代表人：李华锋。
委托代理人：童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。
委托代理人：叶小珊，广东宏安信律师事务所律师。
上诉人张湟、广州市华鸿物业管理有限公司（下称“华鸿物业公司”）与被上诉人广州华鸿房地产开发有限公司（下称“华鸿房产公司”）因侵权责任纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初4887号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
华鸿物业公司上诉请求：1、依法改判华鸿物业公司无需向张湟支付租金损失62996元；2、改判华鸿物业公司无需向张湟支付被留置商品过期损坏的损失及可得利益损失200000元；3、请求法院判令张湟承担本案全部评估费及一、二审案件受理费。事实与理由：一、华鸿物业公司没有实施锁门的侵权行为，故华鸿物业公司无需承担任何赔偿责任，原审法院不能依据华鸿房产公司在其他案件的陈述就认定华鸿物业公司有锁门行为。张湟称华鸿物业公司于2014年2月20日对案涉商铺上锁，其损失系因华鸿物业公司上锁而造成的，但其未提供任何有效证据予以证明，也没有提供相关证据证明其有任何实际损失。反而，因2017年8月11日需到现场评估，评估公司、一审法院工作人员、张湟、华鸿物业公司及原审华鸿房产公司汇同到了现场（广州市越秀区淘金东路73号地下室，即案涉商铺），在现场收银台发现了案涉商铺的销售小票（上述销售小票由一审法院工作人员全部打包取走），该等小票足以证明案涉商铺在2014年3月10日左右仍在经营，且，案涉商铺在2014年3月份仍有使用水电并产生相关费用，以上事实足以证明华鸿物业公司于2014年2月20日并没有锁门行为，更没有留置商铺物品等行为，故张湟提出损害赔偿没有任何事实依据。根据《侵权责任法》，华鸿物业公司没有侵权行为，故无需承担赔偿责任。华鸿房产公司在前案[一审案号：（2015）穗越法民三初字第1202号，二审案号：（2016）粤01民终lO9号，合称“前案”]称华鸿物业公司于2014年2—3月期间对案涉商铺上锁，但经审理查明，华鸿房产公司与华鸿物业公司非同一民事主体，因此，在华鸿物业公司不是前案的诉讼主体也没有给华鸿房产公司予以任何的授权的情况下，华鸿房产公司无权代表华鸿物业公司在前案发言。前案一、二审法院未经华鸿物业公司确认，也未核实调查，就认定华鸿物业公司实施了锁门的行为，没有任何事实依据。本案一审期间，依据现场发现的销售小票及有关证据，充分证明案涉商铺于2014年3月份仍在经营，但原审法院强行引用前案判决内容认定华鸿物业公司锁门，直接忽略案件事实及有关证据，属于本末倒置，不依据法律和事实进行判决。另，前案已经查明张湟拒付租金的理由均不能成立，张湟欠付租金已经构成根本违约，租赁合同解除的责任应归咎于张湟，故判令张湟向华鸿房产公司支付租金62996元。综上，案涉商铺在2014年2—3月期间被锁门，也不构成张湟拒交租金的理由，即商铺被锁门与张湟欠付租金之间没有必然的因果关系。原审法院判令华鸿物业公司赔偿张湟租金损失没有事实及法律依据，张湟因自身根本违约而应承担支付租金的责任，原审法院不应将张湟的违约责任转嫁给华鸿物业公司。二、案涉商铺因消防问题及自身经营不善，导致清场结业，与华鸿物业公司无关。张湟、广州市庸汇百货有限公司（下称“庸汇公司”）诉广州市大安消防实业有限公司（下称“大安公司”）、陈庆祥合同纠纷一案（一审案号：（2014）穗越法民二初字第1047号，二审案号：（2015）穗中法民二终字第175号），一、二审法院均查明：广州市公安局越秀区分局于2013年6月7日评定案涉商铺的工程竣工验收消防备案检查不合格，要求整改复查合格后方可投入使用。2014年2月19日，案涉商铺仍擅自投入经营，消防监督民警对案涉商铺进行检查，责令其停产停业，并处罚款3万元。依据生活经验法则，结合在现场发现的销售小票及案涉商铺现场张贴大量打折、促销宣传标语，可知案涉商铺被公安局责令停业，故张湟在2014年2—3月期间进行降价促销、清货结业。张湟因消防问题及其自身经营不善，导致案涉商铺清场结业，与华鸿物业公司没有任何关系，张湟无权要求华鸿物业公司赔偿。三、华鸿物业公司在一审期间已提出时效抗辩，原审法院应当驳回张湟的诉讼请求。张湟称华鸿物业公司于2014年2月20日对案涉商铺上锁，但张湟在2016年4月13日才向原审法院提起诉讼，已经超过2年诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”一般诉讼时效对侵权行为同样适用，即侵权损害赔偿的诉讼为2年，超过这一期限，即丧失请求人民法院保护其利益的权利。华鸿物业公司在一审期间已明确提出时效抗辩，但原审法院作出的民事判决书并未载明相关内容，恳请二审法院查明事实，并依法驳回张湟全部诉讼请求。四、张湟不具备侵权责任纠纷的原告主体资格，原审法院应依法驳回其起诉。张湟一审期间以租赁合同纠纷为由提起诉讼，租赁合同的主体是华鸿房产公司（出租人）与张湟（承租人），而华鸿物业公司并非租赁合同纠纷的适格被告，张湟在庭审期间请求将案由变更为侵权责任纠纷，以便一并起诉华鸿物业公司，但案由变更后，张湟并不符合本案原告诉讼主体资格。华鸿物业公司在一审期间已提出张湟不是本案适格原告，但原审法院并未予以查明。案涉商铺由庸汇公司经营，本案适格的原告应为庸汇公司。张湟仅是庸汇公司的股东之一，且其占股比例极低。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。诉讼当事人已不具备主体资格，涉及诉讼当事人的判决自然成为无源之水、无本之木，无存在的法律依据。故张湟不符合原告主体资格，原审法院应当裁定驳回张湟的起诉。
张湟针对华鸿物业公司的上诉请求辩称：华鸿物业公司和华鸿房产公司是同一公司，其没有与华鸿物业公司签订合同，如果华鸿物业公司不是华鸿房产公司的机构就无权收费和管理。
张湟上诉请求：1、请求撤销一审判决第三项；2、请求依法判令华鸿物业公司、华鸿房产公司共同赔偿张湟租赁场所装修、改造、添置设施、设备等损失人民币797523．19元；3、请求依法维持原审判决第一项、第二项，4、请求判令由华鸿物业公司、华鸿房产公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：原审判决认定“关于原告主张的将租赁场所改造成商铺超市所投资进行的两次装修、楼梯改造、消防整改、添置设备、加盟经营等相关费用损失6106073元及遣散员工的经济补偿金损失150000元，一方面原告并无充分证据证实其主张的损失数额，另一方面上述所谓的损失主要是因租赁合同解除而产生的，非华鸿物业公司侵权所造成的，故不予支持”属于事实认定错误、法律适用错误。首先，根据之前几次诉讼查明的事实以及物业的实际租赁情况可以查明，张湟承租案涉物业时是毛坯房状态，所有的装饰装修以及设备设施的添置均为张湟出资进行。同时，张湟为证明了装修、改造、设备等方面的损失，经张湟申请原审法院通过摇珠的方式选定专门的评估机构，对涉诉的租赁物业内装饰装修设施设备的价值依法进行了评估，广州德高价格评估有限公司于2017年11月8日作出的穗德价估（2017）0786号《价格评估结论书》，确定案涉租赁物业内装饰装修设备设施等的价值为人民币797523．19元人民币，张湟对于案涉租赁物业的装饰装修、添置设备设施等投入的经济价值是明确的、具体的。其次，根据原审以及之前双方进行的几次诉讼均可以查明，从2011年开始直至本案纠纷的发生，华鸿物业公司、华鸿房产公司以各种理由多次采取锁门、断电等方式阻止张湟正常经营，希望通过此种方法收回案涉租赁物业，此次亦不例外。而且，华鸿物业公司、华鸿房产公司的股东及法定代表人均为李华锋一人，只是在不断的诉讼过程中，为了避嫌，才更换了其中一间公司的法定代表人，相关事实从我方提供的华鸿物业公司、华鸿房产公司单位的工商登记资料是可以清晰的显示。虽然，华鸿物业公司、华鸿房产公司的性质是有限责任公司，具有法律上独立的民事主体资格，但是，公司毕竟是“拟制的人”，其对外作出的决策实际上体现的还是人的意志，尤其是实际控制人的意志。尤其是本案中，华鸿物业公司、华鸿房产公司的实际控制人均为同一人的情况下，华鸿物业公司、华鸿房产公司有目的、有计划的对张湟正常经营活动进行阻挠和破坏，实际上是在巧妙的利用“独立民事主体”这一合法的外衣。因此，造成今天张湟无法继续经营、被迫关门造成巨大经济损失的局面，是华鸿物业公司、华鸿房产公司共同侵权行为的合力所致，其应当共同承担连带赔偿责任。综上，原审法院没有判令华鸿物业公司、华鸿房产公司共同承担侵权赔偿责任，没有支持张湟关于对租赁物业进行装饰装修、添置设备设施等的损失赔偿请求，属于事实认定错误，证据采信不当，是错误的。
华鸿物业公司针对张湟的上诉请求辩称：答辩意见与我方上诉意见一致。
华鸿房产公司辩称：同意华鸿物业公司的意见。虽然我方没有上诉，但不认同张湟的上诉意见，基于一审中没有判决华鸿房产公司承担责任，因此华鸿房产公司没有上诉。
张湟向一审法院起诉请求：一、华鸿物业公司2014年2月20日锁门导致张湟不能使用承租商铺经营产生的租金损失62996元及违约金损失（违约金损失以31498元为基数，分别从2014年6月11日、7月11日起计至2016年6月13日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算）；二、华鸿房产公司返还租赁合同保证金56066元及从交付保证金之日即2010年2月1日起计至实际返还上述保证金之日止的利息（以租赁合同保证金56066元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计付）；三、华鸿房产公司、华鸿物业公司赔偿张湟将租赁场所改造成商铺超市所投资进行的两次装修、楼梯改造、消防整改、添置设备、加盟经营等相关费用损失6106073元；四、华鸿房产公司、华鸿物业公司赔偿停止经营留置商品因过期损坏而产生的损失1700000元，同时赔偿可得利益损失4800000元（按照每月50000元，计算8年），赔偿遣散员工的经济补偿金损失150000元。
一审法院认定事实：座落广州市越秀区淘金东路73号地下室（建筑面积1401.6635平方米，用途：非居住用房）是以华鸿房产公司名义登记的产业。
2010年2月1日，张湟（为乙方、承租人）与华鸿房产公司（为甲方、出租人）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定：“第二条、甲方同意将坐落在越秀区淘金东路73号地下室出租给乙方作商场用途使用，面积1401.6635平方米。第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限：2010年2月1日至2010年4月21日，月租金额0元；2010年4月22日至2012年1月31日，月租金额28033元；2012年2月1日至2013年1月31日，月租金额29715元；2013年2月1日至2014年1月31日，月租金额31498元；2014年2月1日至2015年1月31日，月租金额33388元；2015年2月1日至2016年1月31日，月租金额35391元；2016年2月1日至2017年1月31日，月租金额37514元；2017年2月1日至2018年1月31日，月租金额39765元；2018年2月1日至2019年1月31日，月租金额42150元；2019年2月1日至2020年1月31日，月租金额44679元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金/支票、转帐付款方式缴付租金甲方。第四条、乙方向甲方交纳56066元保证金。第六条、甲方的权利和义务：2、甲方应负的修缮责任：提供40千瓦的用电量，每天只提不超20立方的用水量。第七条、乙方的权利和义务：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。2、乙方应负担修缮责任：乙方在租赁期内不能转租、分租。经营范围是：生鲜蔬菜超市。卫生标准按超市标准。第八条、其他约定：（2）若有一方需提前解除租约须提前30日书面通知对方，并经对方同意后方能终止合约等。”该合同于2010年2月2日在广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局作了租赁登记备案。
2010年4月7日，广州市工商行政管理局越秀分局向张湟核发了《食品流通许可证》，内容为：“名称：广州市越秀区越湘百货商店，经营场所：淘金东路73号地下室，负责人：张湟，主体类型：个体工商户，许可范围：零售：预包装食品。”
2010年8月17日，华鸿房产公司以张湟的原因为由单方申请提前解除上述2010年2月1日签订的《广州市房屋租赁合同》，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局于2010年8月30日注销了该合同的登记备案。
2010年9月1日，张湟（为乙方、承租人）与华鸿房产公司（为甲方、出租人）又签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定：“第二条、甲方同意将坐落在越秀区淘金东路73号地下室出租给乙方作商场用途使用，面积1401.6635平方米。第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限：2010年9月1日至2010年11月20日，月租金额0元；2010年11月21日至2012年8月31日，月租金额28033元；2012年9月1日至2013年8月31日，月租金额29715元；2013年9月1日至2014年8月31日，月租金额31498元；2014年9月1日至2015年8月31日，月租金额33388元；2015年9月1日至2016年8月31日，月租金额35391元；2016年9月1日至2017年8月31日，月租金额37514元；2017年9月1日至2018年8月31日，月租金额39765元；2018年9月1日至2019年8月31日，月租金额42150元；2019年9月1日至2020年8月31日，月租金额44679元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金/支票、转帐付款方式缴付租金甲方。第四条、乙方向甲方交纳56066元保证金。第六条、甲方的权利和义务：2、甲方应负的修缮责任：提供40千瓦的用电量，每天只提不超20立方的用水量。第七条、乙方的权利和义务：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。2、乙方应负担修缮责任：乙方在租赁期内不能转租、分租。经营范围是：生鲜蔬菜超市。卫生标准按超市标准。第八条、其他约定：（2）若有一方需提前解除租约须提前30日书面通知对方，并经对方同意后方能终止合约等。”合同签订后，张湟支付了56066元租赁保证金及2010年11月21日到2011年1月31日的租金给华鸿房产公司。张湟并支付了21775元水电周转金及42000元装修保证金给华鸿物业公司。
租赁合同履行过程中，双方产生纠纷，张湟于2011年5月23日向一审法院提起诉讼，要求华鸿房产公司对涉讼租赁房屋恢复通电，赔偿张湟为营业所购买的货物损失等。华鸿房产公司在该案中反诉要求解除租赁合同、收回租赁房屋，支付租金及逾期交租违约金等。一审法院经审理于2012年作出（2011）穗越法民三初字第1214号民事判决，其中还查明：合同签订后，张湟并制作广告宣传单对外宣传，该宣传单上的经营项目为：1、生鲜、水果、蔬菜、熟食面点、面包、日配（酸奶）等等。2、食品、烟酒饮料、休闲食品、粮油、五谷杂粮、南北干货等等。3、非食、日用品、家居用品、洗护用品、小家电等等。2010年11月3日，华鸿房产公司向张湟送达《关于淘金东路73号地下室的函》，内容为：由于张湟宣传的经营范围与合同的约定不符，收到了附近其他商家的投诉，华鸿房产公司故致函张湟要求其整改。2010年12月6日，华鸿房产公司向张湟再次送达《关于淘金东路73号地下室商铺经营范围的函》，要求张湟对超出经营范围的活动尽快整改。2011年1月1日，张湟开始营业时，华鸿房产公司断了承租房的供电，张湟因此停止营业。该判决判令：一、华鸿房产公司恢复广州市越秀区淘金东路73号地下室的供电；二、华鸿房产公司将断电而造成张湟的货物损失40000元一次性支付给张湟；三、驳回张湟的其他诉讼请求；四、驳回华鸿房产公司的反诉请求。华鸿房产公司不服判决，上诉至本院。本院经审理作出（2012）穗中法民五终字第3082号终审民事判决，驳回上诉，维持原判。
2014年，张湟再次向一审法院提起诉讼，要求解除租赁合同，华鸿房产公司退还保证金、水电周转金、装修保证金、物业管理费押金及赔偿损失等。一审法院经审理于2014年6月13日作出（2014）穗越法民三初字第546号民事判决，认为：根据（2011）穗越法民三初字第1214号民事判决，华鸿房产公司曾经于2011年1月1日切断张湟承租房的供电，但华鸿房产公司的该断电行为已由该判决予以处理，华鸿房产公司已经承担了相应的法律责任。根据民事诉讼一事不再理原则，张湟在时隔约二年以后据此又请求解除合同没有法律依据，一审法院不予支持。张湟提出华鸿房产公司曾经于2013年先后三次有意对其承租的商场断电，但张湟没有提供有效证据证实。张湟提交了《关于2月份租赁缴纳事宜的函》以及《告知函—关于73号地下室禁止转租、分租》证明华鸿房产公司在其承租的商场门口张贴了不吉利的信函，经审查该两份函是华鸿房产公司正常催促张湟缴纳租金和告知张湟应当遵守约定在租赁期间不得转租、分租，并无任何不吉利的内容。张湟以华鸿房产公司多次切断商场供电并在商场门口张贴不吉利信函影响商场声誉为由要求解除该房屋租赁合同的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。虽然张湟向华鸿房产公司交纳过保证金56066元，但是依照合同约定，退回该保证金的条件是租赁期满或解除合同，因而张湟要求华鸿房产公司退还其保证金56066元的主张，一审法院不予支持。张湟要求华鸿房产公司退还水电周转金21775元、装修保证金10000元、物业管理费8000元，但没有提供任何证据证实其支付该系列费用给华鸿房产公司，一审法院不予支持。遂判决：驳回张湟的诉讼请求。张湟不服判决，上诉至本院。本院于2015年3月10日作出（2014）穗中法民五终字第4331号终审民事判决，驳回上诉，维持原判。
2015年，华鸿房产公司向一审法院提起诉讼，要求解除租赁合同，张湟（该案被告）支付拖欠的租金及逾期交租违约金等。一审法院经审理于2015年10月28日作出（2015）穗越法民三初字第1202号民事判决。其中查明：该案庭审中，华鸿房产公司当庭陈述称，因为张湟拖欠物业管理费，华鸿物业公司在2014年2～3月对涉案物业进行锁门。华鸿房产公司因张湟拖欠租金，于2014年8月6日对涉案物业进行锁门。华鸿房产公司为证明其主张，向一审法院提交了《见证书》1份、照片2张。《见证书》系见证人李某、任某、丁某签署，记载：2014年8月6日上午9点半左右，应广州华鸿房地产开发有限公司邀请，与广州市黄花岗派出所2名警官等人一起前往广州市越秀区淘金东路73号地下室商铺“庸汇超市”，见证广州华鸿房地产开发有限公司将“庸汇超市”封铺、上锁一事。2张照片显示拍摄地点为“庸汇超市”门口。前述《见证书》、照片均无原件。张湟对华鸿房产公司提交前述证据的三性均不予认可。张湟陈述称，其曾经委托他人于2014年6月前往涉案物业，当时就发现涉案物业已经上锁。张湟为证明其主张，向一审法院申请证人黄某、戴某出庭作证。证人黄某出庭作证称：黄某与张湟系生意合作关系，其在涉案物业内有经营的铺面。2014年张湟经营的超市停业后一个月左右，黄某准备去拿出自己东西时发现涉案物业被上锁，遂要求保安开锁进去，但是并不清楚当时是华鸿房产公司还是华鸿物业公司锁门。证人戴某出庭作证称：2014年4月中下旬以及同年5月、6月，其应张湟的要求多次去涉案物业查看水电情况。4月份去查看水电的时候发现涉案物业已经被上锁，具体是华鸿房产公司还是华鸿物业公司上锁并不清楚，华鸿物业公司应张湟电话要求为其开门。2014年5月、6月再去查看水电的时候就没有人来开门了。华鸿房产公司质证称，两位证人都不清楚具体的锁门日期，也不确定锁门是否为华鸿房产公司所为，其发表的证言与本案无关。张湟对两位证人出庭证言的三性均予以确认。该案在审理过程中，张湟、华鸿物业公司与华鸿房产公司一致同意：涉案租赁合同自2015年10月21日解除；合同解除之后涉及的物品搬离、张湟腾空交房以及搬离腾空交房期间的房屋使用费等有关问题，双方另行协商解决。
该判决其中认为：根据前述查明事实，张湟自2014年3月1日起拖欠租金至今，因此，华鸿房产公司有权要求张湟支付相应租金及其逾期付款违约金。张湟提供的证据均不足以证明华鸿房产公司于2013年期间及以后擅自对涉案物业断电的事实，张湟应当承担举证不能的不利后果。关于华鸿房产公司对涉案物业锁门的问题，华鸿房产公司陈述称因张湟拖欠租金，其于2014年8月6日对涉案物业进行锁门管控，并提供了《见证书》和照片为证。但前述证据均无原件，照片没有显示拍摄时间，华鸿房产公司也没有申请见证人出庭作证，且无其他证据佐证，一审法院对华鸿房产公司提供前述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。依据华鸿房产公司的陈述，华鸿物业公司于2014年2～3月对涉案物业进行上锁。张湟认为华鸿物业公司前述锁门行为实为华鸿房产公司所为，并提交了相关注册登记信息为证。华鸿房产公司认可该注册登记信息，一审法院依法予以确认。证人黄某、戴某出庭所发表的证言均一致陈述涉案物业在2014年3、4月期间就已经被上锁，华鸿物业公司曾应要求开过门，证人前述证言与华鸿房产公司陈述一致，一审法院予以确认。根据张湟提交的注册登记信息显示，华鸿物业公司在2015年1月7日之前与华鸿房产公司法定代表人系同一人，且华鸿房产公司为涉案物业的所有权人，庭审中华鸿房产公司也能当庭明确陈述华鸿物业公司对涉案物业锁门的时间。鉴于华鸿物业公司与华鸿房产公司之间前述紧密关系，并结合证人黄某、戴某出庭证言及张湟、华鸿物业公司双方陈述，可以认定华鸿物业公司对涉案物业上锁应系与华鸿房产公司共同所为。由于张湟拖欠租金，且涉案租赁合同中并无不得留置物品的相关约定，华鸿房产公司有权根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条的规定对涉案物业进行上锁并控制张湟的物品，以对涉案物业内的物品行使留置权，此系华鸿房产公司维护自身合法权益的正当行为。华鸿房产公司对相关物品行使留置权后，依法应当及时告知张湟并在合理期限内行使相关权利。根据前述查明事实，华鸿房产公司在2014年2～3月期间对涉案物业上锁，截至2014年5月31日，华鸿房产公司对涉案物业锁门管控历时已经超过2个月，已足够其行使、实现留置权的合理期限。但是，华鸿房产公司对涉案物业锁门之后，在明知张湟不愿意继续履行合同的情形下对涉案物业持续上锁而不告知张湟，也未及时对留置物品进行处理以冲抵租金，且在华鸿房产公司委托他人要求开门后仍然未尽到向张湟核实、协商的义务，只是一味消极坐视涉案房屋闲置，其明显未尽到积极减少损失的义务，对锁门后实现留置权合理期限届满之日即自2014年6月1日起的租金损失具有较大过错，应承当相应法律责任。与此同时，张湟拖欠租金导致华鸿房产公司对涉案物业上锁，且张湟在明确得知涉案物业被他人上锁因而已经失去实际控制使用权之后亦没有采取积极措施防止损失继续扩大，对相关租金损失也负有一定责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，结合张湟、华鸿物业公司双方的过错及其在涉案合同中的不同法律地位，一审法院酌定涉案物业自2014年6月1日起的租金损失由华鸿房产公司承担60%，张湟承担40%。据此，张湟应向华鸿房产公司支付2014年6月至12月的租金合计91218.4元。张湟、华鸿物业公司双方一致同意涉案租赁合同已经于2015年10月21日解除，一审法院予以确认。据此，华鸿房产公司要求解除涉案租赁合同的诉请已无判令之必要，一审法院予以驳回。合同解除之后的物品搬离、腾空交房以及在此期间的房屋使用费等有关问题，张湟、双方一致认为尚待另行协商。如果协商不成的，双方另循法律途径解决，本案不做处理。该判决判令：一、张湟向华鸿房产公司支付2014年6月至2014年12月的租金91218.4元及其逾期付款违约金；二、驳回华鸿房产公司的其他诉讼请求。
张湟不服该判决，上诉至本院。本院于2016年3月29日作出（2016）粤01民终109号终审民事判决。其中认为：关于案涉合同解除时间及责任认定问题。首先，对于合同解除的责任审查。该案中，双方当事人确认张湟从2014年3月起即未再向华鸿房产公司支付租金，现张湟抗辩拒付租金的理由一是华鸿房产公司存有断水断电及张贴不利公告的行为，对此，该院已经生效的（2014）穗中法民五终字第4331号民事判决认定张湟提交的证据不足以证明华鸿房产公司存有断电事实，且张湟未能提交证据证明华鸿房产公司的张贴行为对其经营造成实际影响，因此，张湟以此为由拒付租金缺乏理据，不予采信。二是因华鸿房产公司与华鸿物业公司共同实施了上锁行为而拒付租金，对此，从案件查明事实审查，华鸿物业公司与华鸿房产公司并非同一民事主体，而且华鸿房产公司对于华鸿物业公司的锁门行为亦不予认可，张湟一审中提交的证据并不足以直接认定华鸿物业公司的上锁行为是受华鸿房产公司委托及授意所为。因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”张湟以华鸿物业公司的锁门行为抗辩其有权不向华鸿房产公司支付租金，缺乏法律依据，不予采信。综上，张湟拒绝缴纳租金的理由均不能成立，其欠付租金的行为已构成根本性违约，故案涉合同解除的责任应归咎于张湟，原审法院对于违约责任划分认定欠妥，予以纠正。其次，对于合同解除时间的确认。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”由此可知，守约方有权行使合同解除权，且合同自通知到达对方解除。本案中，双方签订的《广州市房屋租赁合同》约定张湟欠租2个月以上，华鸿房产公司可解除合同，收回房屋。因此，华鸿房产公司有权依据上述约定行使合同解除权，自张湟确认收到解除通知之日即2014年8月案涉合同已产生解除的法律效力。原审法院确认合同于2015年10月21日解除不符合形成权的效力，予以纠正。关于争议租金及违约金的给付认定问题。根据双方合同约定，张湟在欠租2个月的情况下，华鸿房产公司作为出租人即应当行使解除权。现华鸿房产公司在张湟欠租已超出合同约定的合理期限，解除通知亦实际产生法律效力，且华鸿房产公司于2014年8月对于案涉物业通过上锁的方式取得实际控制的情况下，仍未积极履行收回案涉场地。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，华鸿房产公司要求张湟承担2014年8月起的租金及违约责任，缺乏理据，不应予以支持。张湟应按合同约定的租金标准（即每月31498元）向华鸿房产公司支付2014年6月、7月欠付的租金共62996元。原审法院对于争议租金的计算欠妥，予以纠正。至于原审法院酌情调整的违约金标准因符合公平合理原则，予以维持。遂判决：一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1202号民事判决第二项；二、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1202号民事判决第一项为：张湟向华鸿房产公司支付2014年6月、7月的租金62996元及其逾期付款违约金（违约金以31498元为基数，分别从当月的11日开始按照中国人民银行计收同期逾期贷款利率的标准计算至张湟实际支付租金之日止，违约金总额以不超过62996元为限）。
上述判决作出后，张湟即提起本案诉讼。诉讼中，张湟称：明确是华鸿物业公司在2014年2月20日上锁封铺。张湟认可之前所有的生效判决，生效判决认定华鸿物业公司在2014年2月20日上锁封铺。封铺后，我多次向华鸿房产公司要求进去，均被拒绝，对方也没有将商铺内的物品归还。华鸿物业公司、华鸿房产公司之间是母子公司，案发期间华鸿物业公司、华鸿房产公司的法定代表人是同一人，都是李华锋。华鸿物业公司是华鸿房产公司引进的，华鸿物业公司除了收取物业管理费还代收水电费。物业管理合同有约定水电费及租金如何收取。故华鸿物业公司的行为也就是华鸿房产公司的行为，张湟要求华鸿物业公司、华鸿房产公司共同承担本案侵权责任。
华鸿物业公司、华鸿房产公司共同称：2014年2月20日后张湟没有向华鸿物业公司要求过进铺，因为3月份张湟还在经营，没有发生过2月20日封铺的行为，也不可能有要求进去商铺。现场大门和商铺内均有大量结业促销清货的标语、字眼，可证明张湟有清货结业行为。现场收银台处发现销售小票，日期为2014年3月10日左右，与张湟所称的2014年2月20日被锁门不符，实际情况应该是张湟自行结业锁门。（2016）粤01民终109号民事判决书已认定华鸿物业公司与华鸿房产公司并非同一民事主体。华鸿物业公司的行为不能视为华鸿房产公司的行为。另华鸿房产公司称：张湟要求返还租赁合同保证金及利息，因张湟明确本案是侵权之诉，故不应在本案中处理，与本案无关，应另案在租赁合同诉讼中处理。
张湟就其主张的将租赁场所改造成商铺超市所投资进行的两次装修、楼梯改造、消防整改、添置设备、加盟经营等相关费用损失6106073元和停止经营留置商品因过期损坏而产生的损失1700000元，提供了2012年12月14日的装修保证金收据、店面装修合同、消防工程承包合同、工程造价清单、自愿加盟经营协议书、冷鲜肉供销协议及有关费用单据、收款收据等证据予以证明。
另经张湟申请，一审法院摇珠确定广州德高价格评估有限公司对涉讼的广州市越秀区淘金东路73号地下室现有价值（装饰装修及设备设施）进行评估。广州德高价格评估有限公司于2017年11月8日作出穗德价估（2017）0786号《价格评估结论书》，确定广州市越秀区淘金东路73号地下室现有价值（装饰装修及设备设施）在2016年8月8日为797523.19元。张湟为此支付了评估费28000元。
一审法院认为：华鸿物业公司于2014年2～3月对张湟承租的涉讼物业锁门一事，有华鸿房产公司在前案中的陈述及前案相关证人的证言予以证实，生效的（2016）粤01民终109号民事判决对此也已予认定。华鸿物业公司否认对涉讼物业锁门，一审法院不予采信。华鸿物业公司不是张湟承租的涉讼物业的产权人，也不是涉讼租赁合同的出租人，其擅自对涉讼物业锁门于法无据。张湟主张华鸿物业公司的上述行为构成侵权，并要求华鸿物业公司承担相应的侵权责任，合法合理，一审法院予以支持。
关于上述侵权导致的财产损失赔偿问题。张湟要求赔偿锁门导致其不能使用涉讼物业的租金损失62996元，合法合理，一审法院予以支持。张湟还主张其逾期付款违约金的损失，因该违约金是张湟自己逾期支付租金所造成的，非华鸿物业公司锁门侵权所造成的损失，故张湟要求予以赔偿，一审法院不予支持。同理，租赁合同保证金56066元及利息亦非侵权所造成的损失，是因租赁合同而产生的款项，如有争议应另案在租赁合同纠纷中解决。至于张湟主张其停止经营、被留置商品过期损坏而产生的损失为1700000元及可得利益损失为4800000元，因张湟提供的证据不足以证明其上述主张，一审法院不予采纳。但结合前案（2011）穗越法民三初字第1214号的处理情况，及从2014年8月6日起涉讼物业另因张湟违约欠付租金导致租赁合同解除而由华鸿房产公司锁门控制的事实，综合考虑本案的案情、张湟的经营状况、华鸿物业公司的侵权程度和生活经验法则等因素，依公平合理之原则，一审法院酌定上述被留置商品过期损坏的损失及可得利益损失合计为200000元。关于张湟主张的将租赁场所改造成商铺超市所投资进行的两次装修、楼梯改造、消防整改、添置设备、加盟经营等相关费用损失6106073元及遣散员工的经济补偿金损失150000元，一方面张湟并无充分证据证实其主张的损失数额，另一方面上述所谓的损失主要是因租赁合同解除而产生的，非华鸿物业公司侵权所造成的，故张湟要求华鸿物业公司予以赔偿，一审法院不予支持。
关于华鸿房产公司在本案中的责任问题，生效的（2016）粤01民终109号民事判决对此也已作论述，本案不再作赘述。张湟主张华鸿物业公司的上述行为也是华鸿房产公司的行为，一审法院不予采纳。其要求华鸿房产公司承担本案侵权责任，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第一百二十条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条之规定，作出如下判决：一、自一审判决发生法律效力之日起十日内，广州市华鸿物业管理有限公司向张湟赔偿租金损失62996元。二、自一审判决发生法律效力之日起十日内，广州市华鸿物业管理有限公司向张湟赔偿被留置商品过期损坏的损失及可得利益损失合计为200000元。三、驳回张湟的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费99051元、评估费28000元，由张湟负担121806元，广州市华鸿物业管理有限公司负担5245元。
二审期间，当事人均未提交新证据。
经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对上诉意见，分析认定如下：
关于华鸿物业公司有无锁门侵权的事实。华鸿房产公司在另案中陈述，华鸿物业公司于2014年2～3月对涉案物业进行上锁，张湟提供的证人黄某、戴某等出庭所发表的证言均一致陈述涉案物业在2014年3、4月期间就已经被上锁，华鸿物业公司曾应要求开过门，证人陈述证言与华鸿房产公司陈述一致，且生效判决认定了该事实，华鸿物业公司未能提供相关证据予以推翻，故上述事实可作为本案事实予以认定，对华鸿物业公司的该意见不予采纳。
关于华鸿物业公司提出本案已过诉讼时效的问题。在前案诉讼中，张湟已就案涉场地产生的纠纷诉诸法院，在前案生效后即提起本案，可视为张湟一直在主张其权利，另根据前案生效判决认定事实，华鸿物业公司于2014年2至3月实施锁门行为，该侵权行为一直延续至2014年8月由华鸿房产公司继续实施，2016年4月张湟提起本案诉讼，并未超过诉讼时效所规定的二年期间，故华鸿物业公司辩称超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据。
关于张湟是否可作为本案诉讼主体的问题。案涉场地由张湟承租并装修使用，涉及案涉场地的数次纠纷中，张湟均作为诉讼主体主张相关权利，可见张湟系案涉场地实际权利和义务享有和承担者，一审认定张湟作为本案诉讼主体亦并无不当，本院予以维持。
关于张湟上诉请求装修等损失的意见，装修等损失主要是因租赁合同的解除而产生，非华鸿物业公司侵权所造成，且根据前案生效判决认定，租赁合同解除的责任在于张湟，合同无法继续履行亦有张湟自身经营的原因等，华鸿物业公司侵权行为与装修等损失并无直接因果关系，故一审法院根据张湟违约欠付租金导致租赁合同解除而由华鸿房产公司锁门控制的事实，综合考虑本案的案情、张湟的经营状况、华鸿物业公司的侵权程度和生活经验法则等因素，依公平合理之原则，酌定上述被留置商品过期损坏的损失及可得利益损失合计为200000元及不支持张湟主张装修等损失恰当，本院予以维持。至于张湟请求华鸿房产公司承担责任的意见，因华鸿房产公司与华鸿物业公司属于不同主体，前案生效判决亦予以确认，张湟在本案中请求其承担责任于法无据，不予采纳。
关于张湟提出其一审变更诉讼请求，一审诉讼费不当的意见，经查，张湟在一审法庭调查终结后才提出变更诉讼请求，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：(一）当事人增加诉讼请求数额的，按照增加后的诉讼请求数额计算补交；（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。”的规定，一审按其在法庭调查终结前的诉讼请求的数额计算诉讼费用并无不当。至于张湟向本院申请免交诉讼费的请求，经查，其并未提供属于最低生活保障对象、农村特困定期救济对象、农村五保供养对象或者领取失业保险金人员的证明，不符合免交诉讼费条件，且本案支持了其部分诉请，如确属于生活困难、无收入情形，可在本案获得赔偿后予以支付。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人广州市华鸿物业管理有限公司、张湟的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由广州市华鸿物业管理有限公司负担5244.9元，张湟负担11775元。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年八月二十七日
书记员 王日平
冯镇辉