终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初1231号
原告：满堂红（中国）置业有限公司，住所地：广州市农林下路5号亿达大厦6-8楼。
法定代表人：阮广杰。
原告：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地：广州市农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8楼全层。
负责人：阮广杰。
两原告共同委托诉讼代理人:华振辉，男，1993年7月17日出生，汉族，该司职员，联系地址。
两原告共同委托诉讼代理人:曾晓亮，男，1991年11月20日出生，汉族，该司职员，联系地址。
被告：康莉，女，1959年2月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：刘伟民，男，1958年8月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原告满堂红（中国）置业有限公司、满堂红（中国）置业有限公司广州分公司诉被告康莉居间合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法由审判员张艳独任审理，于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告满堂红（中国）置业有限公司、满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的共同委托诉讼代理人华振辉、曾晓亮，被告康莉的委托诉讼代理人刘伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告满堂红（中国）置业有限公司、满堂红（中国）置业有限公司广州分公司共同诉称：原告满堂红（中国）置业有限公司（以下简称满堂红公司）是于2000年6月30日依法成立的具有房地产中介资格的公司，原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）是满堂红公司的分支机构，有权开展房地产买卖的中介活动。2015年12月12日被告向原告满堂红广州分公司出具《买卖代理费支付承诺书》。同日，原告促成了买卖双方签订《广州市存量房买卖合同（示范文本）》。2015年12月19日，原告、被告与卖方三方签订用于网签的《广州市存量房买卖合同》。合同约定：被告向买方出售涉案房屋，原告促成买卖双方签署《广州市存量房买卖合同》的，被告应向原告支付代理费以《买卖代理费支付承诺书》为准等。合同签订后，经两原告多次催促，被告至今尚未支付上述代理费20000元。为此请求判令：1.被告向两原告支付代理费20000元。2.被告承担本案诉讼费。
被告康莉辩称：一、《广州市存量房买卖合同》（示范文本）明确规定，被告不付任何费用。二、《广州市存量房买卖合同打印版》网签合同明显与被告所签合同不符，第七条和第八条属于原告私自添加，属无效条款。三、《买卖代理费支付承书》采用欺瞒手法骗取，违反诚实信用原则。被告将案涉房屋以248万在网上挂牌出售，原告知悉后主动与被告电话联系，被告在原告承诺卖家不承担任何费用（包括中介费）的前提下，和买家达成实收235万的成交意向。2015年12月12日，被告到达中介公司后，原告采取欺瞒的手法，单独约见被告，说可以在被告实收235万之上多谈高两万，谈高部分作为他们的代理费。因被告久居澳大利亚，对国内房地产行业中的欺诈隐瞒行为不甚了解，原告误导被告，骗取被告仓促在承诺书上签字。当时原告代理人并没有在《买卖代理费支付承书》上签名。在随后和买家谈判过程中，原告并未和买家谈高两万价格，仍是被告实收235万房款。由此，被告明确表示不承担任何费用（包括中介费），《买卖代理费支付承书》废除。四、《买卖代理费支付承书》是原告事后私自签署，是未生效合同。案涉房屋是被告婚姻存续期购买的夫妻共有房产。原告作为专业机构在被告没有得到其丈夫授权的情况下，唆使被告签订了《买卖代理费支付承诺书》，足以表明原告不是善意第三人。该合同签订之后，原告也没有追认，因此依据合同法的规定，未经追认应认定为未生效合同。五、《广州市存量房买卖合同打印版》主合同第七条明确表明原告不收被告中介费。被告不存在向原告支付违约金，该条款无效。六、提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，根据《合同法》《广州市存量房买卖合同打印版》第七条4条款无效。综合所述，此次交易中，原告存在欺骗行为，其主张要求被告支付代理费和违约金，没有事实基础与法律依据，恳请法庭予以驳回;并判决由原告承担本案的所有诉讼费用。
经审理查明：荔湾区芳村大道塞坝路X号之3（×房）原是登记在被告名下的房产。
2015年12月12日，被告（甲方）与案外人陈某（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》约定：乙方向甲方购买荔湾区芳村大道塞坝路×号之3（×房），建筑面积139.78平方米，该房地产按整套出售并计价，总金额2350000元。第十六条3、甲乙双方同意委托原告办理手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版。4、备注：3.本次交易产生的所有税费，办理过户的所有费用，全部由乙方承担。第十七条本合同与任何在此之前甲乙双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。甲乙双方签订的《广州存量房买卖合同》（正式版）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力等。同日，被告向原告签署《买卖代理费支付承诺书》，载明：被告独家委托原告代理出售案涉房屋，原告在此过程中为被告提供了详尽的房地产咨询，并代表被告与买方进行反复磋商、议价。鉴于原告提供的上述居间服务及《合同法》规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，被告同意支付买卖代理费共为20000元。该承诺书上另有经原告经纪人龙东玲及被告签名确认的手写内容：本次代理费于成功交易过户后，收齐全部楼款五天内支付，如果交易不成功不用支付。
2015年12月19日，原告（丙方，房地产中介服务机构）、被告（甲方、卖方）与案外人陈某、郭某（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字15120150614号）。该合同包括《存量房买卖合同说明》及《存量房买卖合同》两部分，均有三方当事人的签章。其中《存量房买卖合同说明》载明：为体现合同各方当事人的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供当事人自行约定或补充约定。当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为各方当事人同意的内容。对合同中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，各方当事人应当协商确定等。《存量房买卖合同》约定：甲方将案涉房屋以现状售予乙方，房屋建筑面积139.78平方米，按整套出售并计价，总金额2350000元。第七条1.丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当签订本合同当天向丙方支付中介服务费，其中：（1）甲方应向丙方支付中介服务费0元整。（2）乙方应向丙方支付中介服务费25000元整。2.甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金。4.其他约定：支付的佣金以《买卖代理费支付承诺书》约定为准等。
庭审中，被告为证明原告承诺不收任何代理费用向法院提供了被告配偶与买家的微信对话、被告配偶与中介的电话录音。原告对此均不确认。
另查，2016年3月11日，案涉房屋权属人变更为案外人陈某、郭某。
本院认为：被告与案外人陈某签订的《广州市存量房买卖合同》以及原告、被告和案外人陈某、郭某签订的《存量房买卖合同》是合同各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。
本案原、被告对于双方之间存在居间合同法律关系无异议，双方的争议焦点在于被告是否应向原告支付代理费20000元。对此双方存在不同意见，原告为证明被告应付代理费20000元的事实，提供了《存量房买卖合同》和《买卖代理费支付承诺书》；被告否认原告的主张，认为《买卖代理费支付承诺书》已作废，代理费应以被告与买方签订的《广州市存量房买卖合同》为准，由买方负责所有费用；且《存量房买卖合同》中约定了被告应向原告支付的代理费为0元。本院对此认为，第一，原告并不是被告与买方签订的《广州市存量房买卖合同》的合同主体，因此被告与买方在该合同中“所有费用全部由乙方承担”的约定对原告没有约束力。第二，被告于2015年12月12日向原告出具《买卖代理费支付承诺书》，附条件承诺向原告支付代理费20000万；三方于2015年12月19日签订《存量房买卖合同》的第七条却约定“甲方应向丙方支付中介服务费0元整”，可见原、被告双方对于被告是否应向原告支付20000元代理费进行了变更，被告依据后签订的《存量房买卖合同》无需向原告支付代理费20000元。第三，《存量房买卖合同》虽为格式合同，但在《存量房买卖合同说明》中已明确合同文本中相关条款后的空白行可供当事人自行约定或补充约定，若原、被告签订该合同当日均认可被告应按被告出具的《买卖代理费支付承诺书》支付代理费20000元的话，理应在合同第七条被告应付代理费一项的空白行处明确代理费费用，而不是在空白处填写“0”。第四，《存量房买卖合同》中约定的“支付的佣金以《买卖代理费支付承诺书》约定为准”并未明确何人支付的佣金应以《买卖代理费支付承诺书》为准；结合合同条款上下文，既然合同第七条1.（1）约定被告无需向原告支付代理费，则应履行该约定的义务人就不可能是被告。综上所述，原告提供的证据不足以证明被告需向其支付代理费20000元，故本院对于原告要求被告支付代理费20000元的诉讼请求不予支持，依法予以驳回。
综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告满堂红（中国）置业有限公司、满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的全部诉讼请求。
本案受理费200元，由原告满堂红（中国）置业有限公司、满堂红（中国）置业有限公司广州分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 艳
二〇一七年三月八日
书记员 邱思陵
黄少敏