湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0103民初6097号
原告（反诉被告）：武汉市锦城物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区经济发展区江达路特1号香缇美景9栋1层3室。
法定代表人：张定会，职务总经理。
委托诉讼代理人：万德成，系该公司员工，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：陈茜。
委托诉讼代理人：陈涛，代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）武汉市锦城物业管理有限公司（以下简称锦城物业公司）与被告（反诉原告）陈茜（以下简称陈茜）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员胡琦独任审判，公开开庭进行审理。锦城物业公司的委托诉讼代理人万德成、陈茜的委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
锦城物业公司向本院提出诉讼请求：1、陈茜向锦城物业公司支付物业管理费4565元；2、陈茜向锦城物业公司支付违约金；3、陈茜承担本案全部诉讼费。事实和理由，2006年3月7日，锦城物业公司与武汉市锦城房地产开发股份有限公司签订《前期物业管理服务合同》，随后，锦城物业公司为“香缇美景”小区提供物业服务。2009年7月11日陈茜接收武汉市江汉区江达路特1号香缇美景小区房屋。自陈茜收房开始就未向锦城物业公司缴纳物业服务费，到2014年3月31日止，陈茜共拖欠锦城物业公司物业服务费4565元未付。为维护锦城物业公司的合法权益，特诉诸法院。
庭审中，经法庭释明，锦城物业公司以合同约定违约金计算标准超过法律规定为由，申请将违约金的计算标准变更为“按中国人民银行同期贷款利率从2014年3月31日计算至欠款付清之日止”。
陈茜辩称及反诉称，陈茜于2009年7月接收房屋，同年8月开始对房屋进行装修，按相关的规定，陈茜向锦城物业公司缴纳了押金500元，装修完毕后，锦城物业公司未向陈茜退还押金。陈茜的物业管理费从2006年缴到2010年，因此陈茜并不拖欠此期间的物业费。锦城物业公司在提供物业服务期间，存在不负责、不专业、管理混乱等行为。2010年6月某天夜间天降大雨，次日发现楼梯间的一面与陈茜家外立面墙发生漏水情况，并渗漏进陈茜家中。此后天台的防水层就失去作用，陈茜家中渗漏的情况越来越严重，虽然多次与锦城物业公司联系，但均未解决。锦城物业公司不仅对陈茜家中的漏水情况置之不理，反倒将催收物业费的条子贴到陈茜家门口，将律师函发到陈茜单位，给陈茜的形象造成了严重损失、生活造成严重影响。为维护自身合法权益，陈茜提起反诉，请求法院判令：1、锦城物业公司退还装修施工押金500元及逾期退还押金的利息；2、锦城物业公司赔偿陈茜经济损失6813元、精神损失费1000元；3、锦城物业公司因未严格履行《物业管理服务合同》应当免除相关物业管理费；4、案件受理费及反诉费由锦城物业公司承担。
锦城物业公司针对陈茜的反诉辩称，1、锦城物业公司收取陈茜500元的装修押金未退还是事实，同意将该押金退还给陈茜。2009年7月11日陈茜接收房屋后，从2010年4月1日开始未缴纳物业管理费。2、陈茜房屋的漏水情况并非锦城物业公司造成，且在锦城物业公司在物业服务期间两次为陈茜所居住的1号楼漏水进行了维修。说明锦城物业公司已尽到维护、维修的义务，其因房屋漏水造成的损失不应由锦城物业公司承担。
锦城物业公司为支持其诉讼请求，提供了以下证据：《前期物业管理服务合同》、《入住通知》、《业主情况登记表》、《催收通知书》照片、《律师函》、《员工名册》、《员工收入签字表》、《证明》两份。陈茜为支持其反诉请求，提供了以下证据：照片十张。
根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于武汉市江汉区江达路特1号“香缇美景”住宅小区由武汉市锦城房地产开发股份有限公司所建设开发，2006年3月7日，原告锦城物业公司与武汉市锦城房地产开发股份有限公司签订《前期物业管理服务合同》。该合同约定：由原告锦城物业公司为“香缇美景”住宅小区提供前期物业管理服务；高层住宅3楼及以上房屋物业服务费的收费标准按1.20元／平方米.月计算；物业服务费由业主在收房时一次性交纳第一年的物业管理费用，之后每次交纳费用时间为提前30日开始缴纳，纳费期满必须缴纳完毕；业主未依约缴纳物业服务费，原告锦城物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。合同签订后，原告锦城物业公司随即入驻“香缇美景”住宅小区内，为该小区提供物业管理服务。陈茜系武汉“香缇美景”住宅小区（建筑面积为95.11㎡）房屋的业主，陈茜于2009年7月11日接收该房屋。锦城物业公司在提供物业服务期间分别于2010年8月至10月、2013年8月至10月对陈茜居住的1号楼进行过两次房屋漏水维修。2014年3月31日，锦城物业公司退出“香缇美景”住宅小区，终止对该小区的物业服务。
另查明，锦城物业公司实际是按1.00元／㎡.月计收物业服务费。陈茜从2010年4月1日开始未缴纳物业服务费，虽经锦城物业公司多次催收，但陈茜均未支付，截止至2014年3月31日，陈茜共拖欠锦城物业公司物业服务费人民币4565元未付。
还查明，锦城物业公司收取陈茜房屋装修押金500元未退还。
本院认为，锦城物业公司与武汉市锦城房地产开发股份有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，该合同对该小区的物业服务管理人、业主及物业使用人均具有法律约束力。锦城物业公司及陈茜均应按合同履行各自的义务。锦城物业公司依约向陈茜提供了物业服务，陈茜应当按合同约定向锦城物业公司交纳物业服务费。因陈茜未依约缴纳物业服务费，引起本案纠纷，其行为已构成合同违约，应承担相应的违约责任，故对于锦城物业公司提出：“陈茜支付拖欠物业服务费4565元及逾期付款违约金”的诉讼请求，本院予以支持。
庭审中，锦城物业公司对未退还陈茜房屋装修押金500元的事予以认可，故对于陈茜提出：“锦城物业公司退还房屋装修押金500元”的反诉请求，本院予以支持。由于陈茜未能提供房屋装修押金凭证，也未能提供应当何时退还押金的事实依据，导致其因逾期退还押金产生的利息期间无法确定，故对于陈茜提出：“锦城物业公司支付逾期退还押金利息”的反诉请求，本院不予支持。
锦城物业公司在履行物业服务合同期间对陈茜所居住的楼栋提供过两次房屋漏水维修，其行为应当视为锦城物业公司尽到了其物业管理和维修义务；且房屋楼顶及外立墙面漏雨、渗水与物业管理服务并没有直接的关联，陈茜也未能提供证据证明其房屋屋顶及外立墙面漏雨、渗水的原因是锦城物业公司造成，故对于陈茜提出：“锦城物业公司赔偿陈茜因房屋漏雨造成的经济损失6813元”的反诉请求，本院不予支持。庭审中，由于陈茜未能对其精神损失提供事实和法律依据，故对于陈茜提出：“锦城物业公司赔偿陈茜精神损失费1000元”的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈茜向原告（反诉被告）武汉市锦城物业管理有限公司支付物业费人民币4565元；
二、被告（反诉原告）陈茜向原告（反诉被告）武汉市锦城物业管理有限公司支付违约金（以人民币4565元为基数，以中国人民银行同期贷款利率从2014年3月31日计算至款项付清之日止）；
三、原告（反诉被告）武汉市锦城物业管理有限公司退还被告（反诉原告）陈茜房屋装修押金人民币500元；
四、驳回被告（反诉原告）陈茜其他反诉请求。
上述款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取案件受理费人民币25元，由被告（反诉原告）陈茜负担［此款原告（反诉被告）武汉市锦城物业管理有限公司已预交本院，被告（反诉原告）陈茜于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）武汉市锦城物业管理有限公司］。减半收取案件反诉费人民币25元，由原告（反诉被告）武汉市锦城物业管理有限公司负担［此款被告（反诉原告）陈茜已预交本院，原告（反诉被告）武汉市锦城物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）陈茜］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 胡琦
二〇一六年十一月八日
书记员 王倩