广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1629号
上诉人（原审被告、反诉原告）潘旭晴，女，1973年11月14日出生，汉族。
委托代理人陈叔华，广东正大联合律师事务所律师�
委托代理人张玉珍，广东正大联合律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）钟雪连，女，1981年10月22日出生，汉族。
委托代理人赖胜奇，广东华瑞兴律师事务所律师。
委托代理人朱智锟，广东华瑞兴律师事务所实习律师
原审第三人广州市铭兴房地产物业中介有限公司，住所地广东省增城市荔城街园墩路67号。
法定代表人汤连好，该司经理。
上诉人潘旭晴因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2013）穗增法民三初字第485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：201××年4月××0日，钟雪连与潘旭晴、广州市铭兴房地产物业中介有限公司（以下简称铭兴公司）签订一份《房地产转让合同》（合同编号.01××020），合同约定：转让房产地址为增城市增江街碧桂园荔园八街54号，建筑面积185.71平方米，转让总金额人民币154万元，付款方式为办理银行按揭付款，1、签订此房地产转让合约时，钟雪连支付人民币××万元作为向潘旭晴购买上述物业之定金；2、钟雪连在201××年5月20日前向银行申请贷款，贷款按银行评估价定，评估价约人民币155万元，钟雪连向银行多借的人民币29万元，银行放款到潘旭晴账号当天，潘旭晴退回给钟雪连；××、由于该房产在招商银行按揭，潘旭晴于201××年5月5日前办理提前还款手续，银行同意提前还款后，钟雪连即支付首期房款人民币25万元给潘旭晴；4、钟雪连在银行同意贷款后叁个工作天内，双方携带有关资料到相关部门办理过房（受理收件回执）手续；5、按揭款由银行待钟雪连办理完按揭手续后划转到潘旭晴账户下；6、银行同意放贷不足钟雪连的申请金额时，其差额部分由钟雪连以现金支付给潘旭晴；7�钟雪连于房管局核发钟雪连房地产权证××天内将房地产权证交付银行作抵押登记，钟雪连逾期××天仍不交付银行时，钟雪连必须以现金购房余款支付给潘旭晴；违约责任：1、潘旭晴在收取钟雪连所付定金后中途决定不卖或未能在本合同约定的日期内交付房产使用权或未能在本合同约定日期内及时办理产权过户给钟雪连时，作潘旭晴中途违约处理，潘旭晴应在违约之日起5天内将所交的定金及购房款退还给钟雪连，另赔偿钟雪连所付定金金额的双倍违约金和总房款的10%给钟雪连作为违约金；2、钟雪连中途决定不买或未能在本合同约定付款日期内付款、或由于钟雪连原因未能按本合同约定日期办理产权过户而钟雪连又拒付房款时，作钟雪连违约处理，潘旭晴有权收回上述房产，钟雪连所交的定金不予退回，另赔偿总房价的10%给潘旭晴作为违约金；补充……××、双方�意于潘旭晴过户给钟雪连的房地产权证名称由钟雪连指定名下。
合同签订当日，钟雪连向潘旭晴支付了合同定金××0000元，201××年6月4日，铭兴公司向增城市一家建设银行提交了一套购房人为“柳映霞”向潘旭晴购买涉案房产的《地产转让合同》、首期款收据、《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》、划款委托书、按揭购房意向书等银行按揭贷款所需资料向建设银行申请按揭贷款。该套资料当中涉案房屋成交价为240万元，首期款为72万元。潘旭晴以钟雪连申请按揭贷款提供的资料与事实不符所以拒绝在售房人面谈记录表当中签名。201××年6月21日潘旭晴通知钟雪连原按揭银行同意提前还款，要求钟雪连在201××年6月××0日前支付首期款25万元，钟雪连通过银行转账向潘旭晴支付了首期25万元，该款于201××年7月2日到帐。之后铭兴公司又向增城市一家广发行提交了另一套购房人同样为“柳映霞”向潘旭晴购买涉案房的《房地产转让合同》、首期款收据等银行按揭贷款所需资料向广发行申请按揭贷款，该套资料当中涉案房屋成交价为220万元，首期款为65万元。潘旭晴发现此情况后于同年7月17日向增城市公安局西园派出所报警称被他人冒用签名。201××年7月××0日潘旭晴向钟雪连发出通知，要求钟雪连在201××年8月10日前办理好银行贷款手续费，否则等同钟雪连单方违约。次日钟雪连向潘旭晴发出通知，要求潘旭晴尽快带齐相关资料到增城市建设银行挂绿支行办理相关贷款手续。201××年8月5日潘旭晴到该行签署相关文件，发现《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》上记载购房人为钟雪连，成交价为154元，首付款9××万元，购房人是否交付首付款在“是”一栏打勾。潘旭晴认为此与事实不符，所以在该栏�署“与实际不符，到目前为止本人只收到280000元，还欠650000元首期未收到”。
另查明，201××年5月2日潘旭晴向原按揭银行申请提前还款。涉案房屋的按揭贷款本息××62916.86元于201××年7月8日全部还清，之后潘旭晴到增城市国土资源和房屋管理局申请涂销抵押，涉案房屋于201××年8月1日涂销抵押。
钟雪连于201××年8月6日向原审法院提起诉讼，请求判令：潘旭晴依《房地产转让合同》约定向钟雪连继续履行合同，案件诉讼费用由潘旭晴承担。
原审诉讼中，潘旭晴提出反诉请求：1、确认钟雪连与潘旭晴于201××年4月××0日签订的《房地产转让合同》自201××年8月11日解除；2、钟雪连赔偿潘旭晴违约金154000元、中介费10000元；××、案件诉讼费用由钟雪连承担。
原审诉讼期间，潘旭晴在201××年8月19日向钟雪连发出《通知》，认为其多次要求钟雪连办理好银行贷款手续，并在201××年7月××0日书面通知钟雪连在201××年8月10日前办理好，否则等同钟雪连单方违约，但钟雪连至今仍未办妥，已造成其巨大的损失，由于钟雪连的违约行为，双方于201××年4月××0日签订的《房地产转让合同》自201××年8月11日起解除。钟雪连收到通知后，于同年8月22日，委托律师向潘旭晴发出《关于〈通知〉的回复》，认为潘旭晴不配合办理相关银行贷款手续，方不得已向法院起诉，鉴于钟雪连目前只是为了继续购房，如果潘旭晴同意协助办理相关贷款事宜并协助过户，钟雪连愿意撤诉。
201××年8月26日，潘旭晴通过邮政储蓄银行向钟雪连汇款116000元（钟雪连已付的280000元扣除违约金154000元及中介费10000元），由于钟雪连在限期内未领取，该银行于201××年11月××0日向潘旭晴发出取款通知单，故要求潘旭晴在2014年1月24日前取回上述款项。
原审庭审中，钟雪�表示可以一次性向潘旭晴支付剩余的房款126万元，但潘旭晴表示因涉案房产需提前还贷，将其另一套房屋卖了，现已搬入涉案房屋居住，涉案房屋是其唯一住房因此不同意出售涉案房产。另，潘旭晴在庭审中明确其要求解除的是与钟雪连之间的房屋买卖合同关系。
原审法院认为：本案的《房地产转让合同》包含三个合同关系，一个是钟雪连与潘旭晴双方的买卖合同关系，另二个是钟雪连、潘旭晴分别与铭兴公司的居间合同关系。钟雪连与潘旭晴的买卖合同关系是合同双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。
根据广州市人民政府办公厅在2011年2月2××日下发的《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》的规定，钟雪连购买涉案房屋时已拥有一套房屋，申请银行按揭贷款时必须支�不低于60%才能获得银行的批准。钟雪连为了规避上述国家政策，接受铭兴公司的提议用名下没有房产的第三方名义向银行申请贷款，就可以只支付三成的首付，获得银行七成的贷款。故在《房地产转让合同》当中出现交易价款为154万元，银行贷款金额却为155万元，钟雪连向潘旭晴支付了首期款28万元，多出的29万元由潘旭晴在收到贷款当天退回给钟雪连，并在补充中约定涉案房产过户到钟雪连指定名下等合同条款。在合同履行过程中，钟雪连为了获得银行七成的按揭贷款，铭兴公司先后两次以第三方的名义向银行提供资料申请按揭贷款，钟雪连没有提供证据证明潘旭晴知晓其需用第三方的名义向银行贷款并同意配合办理相关贷款手续，故潘旭晴拒绝配合办理上述两次相关银行贷款手续，并无不当。到第三次钟雪连按实际交易价格、实际交易人向银行申请按揭贷款，�按上述银行规定，钟雪连必须支付了9××万元首期款后，银行才接受钟雪连的按揭申请，故潘旭晴在售房人面谈记录表中如实作出其只收到28万元，尚有65万元未收取的表述，只是客观反映事实并不是不予协助办理的行为。相反潘旭晴依照合同约定向原按揭银行申请提前还款，且在201××年7月8日提前还清涉案房产的全部贷款本息，201××年8月1日办理了涂销抵押，故钟雪连主张潘旭晴拒不履行合同，拒不协助办理房屋过户手续，与事实不符，原审法院不予采信。
根据《房地产转让合同》的约定和上述国家政策的规定，涉案房屋的交易无法履行完毕的原因不能归咎于买卖双方的任何一方。合同约定的成交价为154万元，但钟雪连申请银行贷款的金额却约定为155万元，可见潘旭晴是默许钟雪连将涉案房屋的评估价提高，达到取得银行贷款金额155万元的目的，但在合同履行过程中潘旭晴则以钟雪连的申请贷款资料与实际交易不符予以拒绝办理。双方为了涉案合同得以履行也不断作出努力和协商，钟雪连两次以第三方的名义向银行贷款，潘旭晴表示与事实不符并予以拒绝配合办理，并要求钟雪连按实际买受人、实际交易价格及真实资料在201××年8月10日前办妥银行贷款手续。钟雪连按潘旭晴的要求以其本人名义及实际交易价格向银行申请贷款，按国家政策钟雪连必须支付六成的首付款9××万元，但合同约定钟雪连只须支付28万元首付款即可。201××年8月5日潘旭晴在售房人面谈记录中表示尚未收齐首付款，故钟雪连无法通过银行的审批。综上，如合同约定的首付款金额或付款方式不变更，本次交易将无法完成。鉴于钟雪连在申请银行贷款过程中的种种表现，潘旭晴对其能否依约履行的信心已产生动摇，即使钟雪连在诉讼中表示愿意一次性付�，但双方再无继续履行合同的信任基础，钟雪连主张继续履行合同已无实际意义，不予支持。潘旭晴认为钟雪连构成违约，没有事实依据，潘旭晴要求钟雪连赔偿违约金154000元及中介费10000元，理由不充分，不予支持。诉讼后，潘旭晴向钟雪连发出解除合同通知，钟雪连已收到该通知，故潘旭晴要求确认其与钟雪连之间的房屋买卖合同关系在201××年8月11日解除，予以支持。潘旭晴已收到钟雪连定金××0000元及首期款250000元应予退回。
据此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于201××年12月18日作出如下判决：一、钟雪连、潘旭晴与广州市铭兴房地产物业中介有限公司于201××年4月××0日签订的《房地产转让合同》中的房屋买卖合同关系于201××年8月11日解除；二、潘旭晴于判决发生法律效力之日起十日内向钟雪连返还定金××0000元及首期款250000元；三、驳回钟雪连的诉讼请求；四、驳回潘旭晴的其他反诉请求。案件本诉受理费18660元及反诉费1815元，共20475元，由钟雪连负担18685元，潘旭晴负担1790元。
判后，上诉人潘旭晴不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实没有依据，明显错误。案涉合同是由中介单位提供的，该合同约定成交价154万元，申请银行贷款155元，该贷款金额不是贷款银行的评估价，是中介单位与钟雪连自行拟定。签订合同时，潘旭晴不清楚钟雪连找什么银行贷款，也不知道贷款等具体细节，潘旭晴相信中介单位与潘旭晴有该贷款能力。且合同还约定钟雪连向潘旭晴支付贷款金额不足部�，即对潘旭晴而言，是否足额贷款155万元不影响合同的履行。另外，潘旭晴不清楚钟雪连当时属购买第二套房屋，也不知道潘旭晴签订合同当时意图想将房屋的评估价提高。故原审判决认定潘旭晴是默许钟雪连将涉案房屋的评估价提高，达到取得银行贷款金额155万元的目的错误。二、因钟雪连过错导致合同无法履行。钟雪连没有足够资金购买涉案房屋能力，在通过虚假交易未能获取贷款后，钟雪连拒绝如实申报交易条件获取贷款，致使交易无法履行的原因在于钟雪连。原审认定涉案房屋无法履行完毕的原因不能归究于买卖双方的任何一方实属错误。三、钟雪连拒不履行贷款义务已构成根本违约。办理好银行贷款是钟雪连的主要义务，其应按实际交易价格和真实交易资料向银行办理贷款，并依据合同约定支付贷款金额不足部分，即差额部分。但钟雪连在用虚假交易骗取贷款行不通后自行终止向银行办理贷款，且不理会潘旭晴的催告，这等同于钟雪连拒不履行约定义务，构成根本性违约，故潘旭晴提出反诉主张应予以支持，原审判决潘旭晴全额退回钟雪连已付的定金和购房款对潘旭晴明显不公。上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项，改判钟雪连支付潘旭晴违约金154000元及中介费10000元；2、一、二审案件受理由钟雪连承担。
被上诉人钟雪连答辩称：1、潘旭晴在签订合同时是知道钟雪连用第三方名义向银行贷款；2、潘旭晴认为钟雪连须支付9××万元首期款，才同意办理贷款手续，属阻扰合同继续履行行为；××、潘旭晴将其另一套房屋出售，搬入涉案房屋居住，意图胁迫钟雪连解除合同，属恶意违约；4、合同不能履行责任在于潘旭晴，原审法院认为交易无法履行的责任不能归责于任何一方，属于适用法律错误。综上，不同意上�人潘旭晴的上诉请求。
原审第三人铭兴公司述称：签订合同前三方协商同意钟雪连以第三方名义贷款，合同对此也有明确约定，三方都清楚贷款的金额是155万元，潘旭晴是因为房价上涨不愿意继续履行合同。因此，铭兴公司同意原审判决，不同意潘旭晴的上诉请求。
上诉人潘旭晴与被上诉人钟雪连及原审第三人铭兴公司对原审查明事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为：本案各方争议的焦点是钟雪连应否承担合同无法履行的违约责任。钟雪连与潘旭晴签订的《房地产转让合同》约定涉案房屋交易价值为154万元，签约时支付定金××万元，首期款是25万元，但向银行申请贷款却为155万元，并载明多借的29万元由潘旭晴在收到贷款当天退回给钟雪连。该合同虽然是在铭兴公司的促成下签订，但买卖房屋合同条款系买卖双方自愿协商的结果，故潘旭晴称合同贷款条款是铭兴公司与潘旭晴拟定，潘旭晴不清楚贷款事宜与事实不符。若按上述约定的实际交易成交价申请贷款155万元不太可能获得银行的批准。因此，原审法院认定潘旭晴默许钟雪连将涉案房屋的评估价提高，达到取得银行贷款金额155万元的目的并无不当。潘旭晴认为原审对此认定错误理据不充分，本院不予采信。由于钟雪连购买涉案房屋时已拥有一套房屋，按照广州市人民政府办公厅在2011年2月2××日下发的《关于贯彻国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》的规定，钟雪连购买涉案房屋时，申请银行按揭贷款必须先支付不低于60%的首期款后才能获得银行的批准，但合同约定钟雪连支付首期款金额与上述规定不符。因此，在清楚按合同约定不可能获取155万元贷款的情况下，双方仍不能协商变更首付金额或付款方式，导致合同无法继续履行，对此，原审法院认为涉案房屋的交易无法履行完毕的原因不能归咎于买卖双方的任何一方，作出驳回潘旭晴反诉请求并无不妥，本院予以维持。潘旭晴上诉认为潘旭晴没有办理按揭贷款存在过错，主张钟雪连应承担违约责任缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，上诉人潘旭晴的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1815元，由潘旭晴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 张艳
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 张辉