江苏省南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0116民初4404号
原告：郑国和，男，1970年3月20日生，汉族，居民。
被告：南京六合青山绿水旅馆，住所地南京市六合区雄州街道龙津路*****号。
经营者：夏圣年。
委托诉讼代理人：胡灵，江苏臻德律师事务所律师。
被告：南京金宁广场小区业主委员会，住所地南京市六合区金宁广场2号楼门厅。
代表人：杨孝节，主任。
委托诉讼代理人：余小将，居民。
委托诉讼代理人：王辉，江苏袁胜寒律师事务所律师。
原告郑国和诉被告南京青山绿水旅馆（以下简称青山绿水旅馆）、南京金宁广场小区业主委员会（以下简称金宁广场业委会）排除妨害纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法于2016年9月5日适用简易程序公开开庭进行第一次审理，于2016年11月17日适用普通程序进行公开开庭进行第二次审理。原告郑国和、被告青山绿水旅馆的诉讼代理人胡灵、被告金宁广场业委会的诉讼代理人余小将和王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑国和向本院提出诉讼请求：1.拆除涉案门厅内现有设施设备，并恢复被占用的电梯正常使用；2.被告青山绿水旅馆向原告个人支付占用涉案门厅期间的使用费6749元。事实和理由：原告系南京市六合区龙津路金宁广场步行街商铺业主，一楼门厅系货物和人员通道，已经分摊到公用面积内。自2012年12月起，被告青山绿水旅馆私自占用涉案门厅，在涉案门厅内建造了营业前台、办公室等设施，并将其中一部电梯设置为直达三楼，造成原告等业主无法乘坐电梯到达二楼。原告认为涉案门厅系业主共有，被告青山绿水旅馆的行为侵害了原告对涉案门厅的共有权和使用权，故诉至法院，请求判如所请。
被告青山绿水旅馆辩称：1.被告青山绿水旅馆与金宁广场业委会签订了涉案门厅的使用协议，并支付了使用费用，该协议的签订已经业委会内部讨论并公示征询业主意见。被告金宁广场业委会系合法成立的组织，其与被告青山绿水旅馆签订的使用协议合法有效，对业主具有约束力。2.被告青山绿水旅馆对涉案门厅的改建并未影响主体结构和消防安全，也未造成业主不便。3.原告要求支付使用费于法无据。依据使用协议的约定，被告青山绿水旅馆已经向被告金宁广场业委会支付了相应的使用费。即使被告青山绿水旅馆需要向业主支付使用费，但因涉案门厅系业主共有，并非原告的专有部分，该费用也应属于业主共有，不能支付给原告个人。
被告金宁广场业委会辩称：1.被告金宁广场业委会是经业主代表大会授权成立的合法组织，根据《金宁广场小区议事规则》（以下简称《议事规则》）的规定，业委会是业主大会的执行决策机构，其作出的决定对全体业主具有约束力。2.根据《金宁广场小区管理规约》（以下简称《管理规约》）第十八条的规定：“所有外墙、电梯、广场、绿地、公共建筑和本物业区域的公用共有部位的商业用途由业委会书面审批和统一管理。”涉案门厅属于业主共有，原告做为业主应当遵守《议事规则》和《管理规约》的规定，接受业委会有统一管理和决策权力的事实。被告金宁广场业委会将涉案门面出租给被告青山绿水旅馆作商业用途，经业委会内部讨论一致同意，出租收益归全体业主所有，并未损害业主权益。3.原告对涉案门厅不享有使用权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。二被告对原告提供的购房合同1份、房屋所有权证1份、照片4张不持异议，原告对被告青山绿水旅馆提供的房屋所有权证、土地使用权证、营业执照、消防安全合格证各1份不持异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据、本院的勘验笔录及当事人陈述，本院认定事实如下：原告系六合区金宁广场XX房屋产权人，被告青山绿水旅馆的经营者夏圣年系金宁广场XX房屋产权人，一楼门厅位于金宁广场中区步行街龙津路处，门厅内有电梯2部。根据购房合同记载，公共门厅系计入共有共用分摊面积的共有部位。被告金宁广场业委会在金宁广场板门口入口处设立《管理规约》公示牌，《管理规约》第十八条中规定：“所有外墙、内墙、电梯、广场、绿地、公共建筑和本物业区域的共用部位的商业用途由业委会书面审批和统一管理。”自2012年12月起，被告青山绿水旅馆在金宁广场中区三层开设如家酒店，并占用涉案门厅，在该门厅内建造营业前台、办公室，设立展示柜，并占用一部电梯直达3楼，致使其他业主无法乘坐该部电梯到达2楼。为此，原告提出异议，在与被告青山绿水旅馆交涉无果的情况下，遂诉讼来院。
对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的通知能够证明原告等金宁广场中区二层业主于2015年1月6日曾以南京金琦商业管理有限公司名义对被告青山绿水旅馆占用涉案门厅提出异议；2.被告青山绿水旅馆与金宁广场业委会签订的协议1份、收据1份，能够反映案件真实情况，证据来源和形式合法，与本案具有关联性，本院予以认定，该组证据能够证明二被告于2016年5月18日签订协议一份，约定：被告金宁广场业委会将涉案门厅和仓库出租给被告青山绿水旅馆作为其经营的如家酒店营业大厅使用，租金10000元/年，租赁期限自2016年6月1日起至2026年5月31日止。协议签订后，被告青山绿水旅馆支付了第一年租金；3.被告青山绿水旅馆提供的公示照片4张以及被告金宁广场业委会提供的公示、照片，因照片未显示拍摄时间，也无法辩识拍摄地点，故不能证明被告金宁广场业委会对门厅出租情况进行公示并征询业主意见；4.被告青山绿水旅馆提供的情况说明（复印件）1份，该份证据为复印件，且系被告金宁广场业委会出具，不能证明被告青山绿水旅馆占用涉案门厅的行为合法；5.被告青山绿水旅馆提供的录音1份，内容是有关原告与夏圣年协商门厅占用费事宜，与本案的审理不具有关联性，本院不予认定；6.被告金宁广场业委会提供的业委会筹备组会议记录、工作报告、业委会备案申请书、证人王某的证言，该组证据能够证明金宁广场业委会成立的经过，根据会议记录的记载，第一次业主大会召开前采取社区推荐或自主报名方式选举了59名业主代表，实际到会52名，大会讨论通过了《议事规则》、《管理规约》。7.被告金宁广场业委会提供的业委会收支账目明细，该明细系被告金宁广场业委会单方制作，本院不予采信。
本院认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分的权利通过业主大会行使，业委会可以根据业主大会的授权对共有部分进行经营并分配和使用所得收益。本案中，《管理规约》第十八条是对业委会经营管理小区共有部分的授权，被告金宁广场业委会依据《管理规约》的规定将涉案门厅出租给被告青山绿水旅馆使用，双方签订的协议的合法性有赖于《管理规约》的合法性。根据《物权法》的规定，制定管理规约应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据被告金宁广场业委会提供的会议记录的记载，召开第一次业主大会时，参加会议的业主代表并非经过全体业主选举产生，因此不能证明《管理规约》的制定经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，《管理规约》不能成为被告金宁广场业委会出租涉案门厅的合法依据。综上，二被告签订的协议侵害了金宁广场中区业主的合法权益，被告青山绿水旅馆无权占用涉案门厅，相关设施、设备应予拆除并恢复原状。然而，原告主张的占用费涉及全体业主利益，原告不得单独主张，对该请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告南京六合青山绿水旅馆于本判决生效之日起十日内拆除位于六合区金宁广场中区一层步行街龙津路处门厅内的吧台、办公室和展示柜，并恢复其占用的电梯正常使用；
二、驳回原告郑国和其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告南京六合青山绿水旅馆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费80元（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京汉口路支行，帐号：43×××18）。
审 判 长 屠本俊
代理审判员 张煜荻
人民陪审员 陈德荣
二〇一六年十二月六日
书 记 员 杨 飞