湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2015）衡蒸民一初字第570号原告石耀生，男。被告刘双树，男。原告石耀生为与被告刘双树房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月10日向本院提起诉讼。本案受理后，依法组成合议庭。2016年1月29日，本院召集双方当事人进行了庭前证据交换，并于同日公开开庭进行了审理。原告石耀生、被告刘双树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石耀生诉称，2012年12月5日，原、被告签订《门面（房屋）租赁合同》，约定：被告刘双树从2013年11月1日至2015年10月30日承租原告石耀生所有的坐落于衡阳市蒸湘区华兴街道采霞街32号拓兴•学府名苑C栋103室房屋（产权证号为：衡房权证蒸湘区字第080592**号，建筑面积为46.95平方米）；又约定,2013年11月1日至2014年10月30日期间的租金为1500元/月，2014年11月1日至2015年10月30日期间的租金为1650元/月。租赁期满后，原告欲收回门面，但被告拒绝腾房。为保障原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：一、被告刘双树搬离租赁房屋，并自2015年11月份起按每月1870元的租金标准赔偿原告的损失；二、被告刘双树支付拖欠租赁房屋的物业管理费和水电费；三、本案诉讼费由被告承担。原告石耀生为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：1、房屋产权证复印件。以证明原告是租赁房屋的产权人；2、催缴通知单。以证明被告拖欠物业管理费的事实；3、租赁合同。以证明原、被告系租赁关系；4、出租合同。以证明被告占用原告门面，被告应按照1870元/月租金赔偿原告的损失；5、证人刘小屏的证言。以证明原、被告签订的《门面（房屋）租赁合同》系其代为原告签订。对于原告提供的证据，经庭审质证，被告刘双树认为，对证据1无异议；对证据2有异议，虽催缴通知单确系租赁房屋的物业管理公司发出，但自己从未收到过该通知单；对证据3无异议；对证据4的真实性有异议，认为该证据不能证明租赁房屋的租金标准；对证据5无异议。被告刘双树辩称，1、在租赁合同期满前一年被告就与原告协商将门面转让，但原告不允许其转让；2、被告愿意与原告续签租赁合同，在门面租赁合同到期前原告应优先与被告续签租赁合同，租金应根据周边门面的价格而定；3、被告在签订合同时向原告缴纳了5000元的房屋押金；4、因租赁房屋渗水，被告与物业公司协商免交一年的物业管理费。被告刘双树未提供证据。对于原告提供的证据，本院认为，证据1证明原、被告的诉讼主体资格；证据2体现物业管理公司向被告催缴物业管理费的事实；证据3反映租赁期限、租金等原、被告约定的权利、义务事项；证据5体现证人代原告签订合同的事实，以上证据来源、形式合法,内容客观真实，且与本案待证事实相关联，本院均予以采信。证据4为原告单方提供，无其他证据加以补强，真实性难以确认，且未得到被告的认可，本院不予采信。经审理查明，2012年12月5日，原告与被告签订《门面（房屋）租赁合同》。签订合同时原告不在场，系原告配偶刘小屏代为签订。合同约定：被告刘双树从2013年11月1日至2015年10月30日承租原告石耀生所有的坐落于衡阳市蒸湘区华兴街道采霞街32号拓兴•学府名苑C栋103室房屋（产权证号为：衡房权证蒸湘区字第080592**号，建筑面积为46.95平方米）；2013年11月1日至2014年10月30日期间的租金为1500元/月，2014年11月1日至2015年10月30日期间的租金为1650元/月；被告的装修设施，在租赁期满时，原告不作折旧；租赁期间所产生的水费、电费、物业管理费均由被告负担；如原告有违约行为，则需向被告退还押金4500元，并另行支付违约金4500元，如被告违约，则原告无需退还4500元押金。被告实际缴纳押金5000元。租赁到期后，原告欲收回门面，但被告拒绝腾房。又查明，因被告自2015年7月1日起未缴纳物业管理费，2016年1月8日，衡阳市安宝物业管理有限公司拓兴学府客服中心向租赁门面的业主发出管理费用催缴通知单，要求按70.41元/月缴纳2015年7月1日至2015年12月31日的物业管理费。本院认为，原告委托其配偶刘小屏与被告签订的《门面（房屋）租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原告系该合同适格的当事人，该合同合法有效。合同到期后，原告不愿与被告继续签订合同且要求被告腾退租赁房屋并赔偿合同到期后被告占用房屋给原告造成的损失的诉请，符合法律规定，本院予以支持；原告作为租赁房屋的业主，应承担支付物业管理费的义务，但依照租赁合同约定，租赁期间所产生的物业管理费由被告负担，参照此约定，合同到期后被告占用原告房屋期间所产生的物业管理费亦应由被告负担，被告未提供其与物业公司达成免交一年物业管理费合意的合法依据，故本院对原告要求被告支付拖欠的物业管理费的诉请，本院予以支持；当事人享有处分自己权利的自由，故对于原告放弃被告支付水费及电费的请求，本院予以准许。由于原告未提供1870元/月的房屋占有使用费的合法依据，且合同中未约定合同到期后被告占用房屋期间占有使用费的计算标准，故参照合同约定2014年11月1日至2015年10月30日期间1650元/月的租金标准，本院确定房屋占有使用费为1650元/月。租赁合同并未约定在合同到期时被告享有优先承租权，且原告欲将租赁门面收回暂未租赁他人，无“同等条件”作为参照，故被告以享有优先承租权为由要求原告与其继续签订租赁合同的主张，本院不予支持；被告要求原告赔偿其转让费损失，于法无据，本院不予支持；合同明确约定“被告的装修设施，在租赁期满时，原告不作折旧”，故对被告要求原告赔偿其装修费的主张，本院不予支持；因原告未对押金的处置主张权利，故对于被告要求原告返还押金5000元的主张，本院予以支持，被告可在其应支付原告的房屋占有使用费及物业管理费中抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘双树于本判决生效之日起10日内将衡阳市蒸湘区华兴街道采霞街32号拓兴•学府名苑C栋103室腾退给原告石耀生；二、被告刘双树自2015年11月1日起至实际搬离之日止按1650元/月计算向原告石耀生支付房屋占有使用费；被告刘双树自2015年7月1日起至实际搬离之日止按70.41元/月计算向原告石耀生支付物业管理费；三、驳回原告石耀生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费200元，由被告刘双树负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  李世军代理审判员  罗 娜人民陪审员  李会仁二〇一六年二月二十二日代理书记员  廖盈君《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。