河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫04民终2771号
上诉人（原审被告）：河南华仁房地产咨询有限公司，住所地平顶山市新华区建设路西段天湖苑6号楼三单元一层临街门面房（西客站隔壁）。
法定代表人：赵言，总经理。
委托诉讼代理人：陈文胜，男，该公司职工。
被上诉人（原审原告）：彭兵，男，1964年7月4日出生，汉族，户籍所在地河南省平顶山市新华区，现住平顶山市。
被上诉人（原审原告）：陈燕平，女，1973年11月14日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。
上诉人河南华仁房地产咨询有限公司（以下简称华仁公司）因与被上诉人彭兵、陈燕平定金合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院（2016）豫0402民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
华仁公司上诉请求：撤销一审判决，改判华仁公司不承担2万元的赔偿责任。事实与理由：涉案房地产登记在陈燕平的名下，签合同书时陈燕平没有到场，彭兵隐瞒了与陈燕平2011年就离婚的事实，以陈燕平丈夫身份代陈燕平签名，事后华仁公司要求陈燕平本人确认合同，陈燕平一直未到公司确认合同，该合同缺乏成立要件，买房人要求退回定金，华仁公司将房款退回买房人并无不当。
彭兵、陈燕平辩称，彭兵签合同时就说是代签合同，出示的也是陈燕平的房产证，华仁公司没有提出异议，后华仁公司说要求陈燕平来公司在合同上签字，要求后数天华仁公司就终止了合同。期间彭兵积极配合华仁公司补交了相应手续，华仁公司自始至终无认定手续不齐全，华仁公司单方解除了合同，应承担责任。
彭兵、陈燕平向一审法院起诉请求：华仁公司按合同规定支付彭兵、陈燕平两万元的违约金并承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年9月29日，彭兵代甲方陈燕平同乙方江向东、丙方河南华仁房地产咨询有限公司签订《房地产买卖定金合同》一份，内容为：“……第一条……二、经双方商定，乙方于本合同签订时付定金人民币大写贰万元整（20000）由华仁公司暂管，待交易完毕，佣金、水电气、物管等费用结清后退还，签订正式合同或过户日期为2015年11月20日，本合同自正式合同签订或房产过户后生效，过期不签视为违约。……第三条，甲方违约，除承担双方中介佣金外，还须赔偿乙方定金，人民币贰万元整，乙方违约无权要求返还定金，定金归甲方所有。本合同代签人与原产权人负同等法律责任。……甲方彭兵、陈燕平（彭兵代签），乙方江向东，丙方周小会及华仁公司盖章。”当日，乙方江向东向华仁公司缴纳20000元定金。同时，彭兵将所售房屋房产证交给华仁公司，华仁公司出具收条，内容为：“今收到陈燕平房产证原件1份，（平房权证15××48）”。
另查明，合同签订后，华仁公司要求陈燕平于《房地产买卖定金合同》中补签签字。后彭兵向华仁公司递交陈燕平所写委托书一份，内容为：“一、委托人全权委托受托人出售新华路与优越路口公交公司家属楼3号楼东单元二层东户房屋。二、委托期限自2015年9月1日至2016年9月1日。三、受托人在出售房屋时售价、定金、资金存取转账、签字（不包括过户），我认同并承担相应之法律责任……委托人陈燕平，受托人彭兵，2015年9月1日”。但华仁公司以其只认可公证处公证过的委托书为由未接受该委托书。2015年10月21日，合同约定的签订正式合同或完成过户的期限并未届满，华仁公司就以彭兵、陈燕平的相关委托手续不符合房产局关于房产买卖的规定，其无法在房产局进行过户为由认为合同无效，并擅自将买房定金20000元退还给江向东。
再查明，双方当庭均认可签订该房地产买卖定金合同时，该涉案房屋卫东区优越路东段一号院3号楼1单元2层东户房屋的所有人为陈燕平。华仁公司于签订房地产买卖定金合同当日，已对该房屋房产权证予以核实。现该房屋已出售于他人。
又查明，彭兵与陈燕平于2011年12月30日办理离婚登记手续。
一审法院认为，依法签订的合同受国家法律保护。陈燕平向彭兵出具书面委托书，其形式要件合法，意思表示真实清楚，陈燕平有明确委托彭兵出卖其房屋的意思表示，且委托书中明确规定，陈燕平认可彭兵出售房屋时售价、定金、资金存取转账、签字（不包括过户），故彭兵代陈燕平卖房并签订房屋买卖定金合同的行为没有超越代理权，其代理行为有效。交易双方经中介方居间介绍，就转让涉案房屋已达成一致，并于2015年9月29日共同签订居间合同——《房地产买卖定金合同》，此合同中明确约定“本合同代签人与原产权人负同等法律责任。”而彭兵作为陈燕平的受委托人，代陈燕平在此居间合同上签字，将陈燕平所有的房产交易给买受方，此居间合同系三方真实意思表示，且不违反相关法律法规之规定，应为合法有效。而居间服务是信息服务和媒介服务，居间服务最显著的特征是“居间性”，即居间人不是上下家任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为，不是法律行为，不能决定买卖最后能否成功，当然也不能承担买卖双方任何一方的权利或义务，故虽本案中买卖双方并未完成约定的买卖房屋的行为，华仁公司作为居间人，亦不能认定其违约。同时，华仁公司作为居间人，其权利和义务是提供订立合同的媒介服务。本案中，签订居间合同后，买受人按照居间合同的约定支付了2万元定金，交由华仁公司暂管。华仁公司作为居间人收取该款，应属代为保管，此时的该定金的所有权应归房屋的实际所有权人陈燕平。而华仁公司作为定金的保管方，应当承担妥善保管之义务，其无权擅自以代理人或自己的名义实施民事法律行为，即其无权擅自将定金退还给买方。华仁公司在未经陈燕平及其委托人彭兵的许可的情况下，擅自向买方退还定金，损害了陈燕平的利益，应当予以赔偿。故对陈燕平要求华仁公司赔偿定金损失2万元的诉讼请求，予以支持。对于华仁公司所辩称，该房屋买卖合同因彭兵、陈燕平的原因没有实现，彭兵、陈燕平的相关委托手续不符合房产局关于房产买卖的规定，其无法在房产局进行过户，故合同无效的答辩意见，首先，双方当庭均认可在房地产买卖定金合同签订后，彭兵将陈燕平的委托手续递交给了华仁公司，但华仁公司拒收。其次，该委托书系陈燕平与彭兵的真实意思表示，房产局关于房产买卖过户的规定并不会影响房地产买卖定金合同之效力，故对此答辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、第四百零四条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：河南华仁房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈燕平定金损失20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由河南华仁房地产咨询有限公司承担。
二审中，各方当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，被代理人可以委托代理人在其授权范围内代替其实施民事法律行为，但必须由本人亲自实施而本人未亲自实施的，代理人的代理行为无效。就本案来讲，彭兵于2015年9月29日代替陈燕平与华仁公司、江向东签订《房地产买卖定金合同》后，华仁公司要求陈燕平本人在该《房地产买卖定金合同》中补签签字。后彭兵虽然向华仁公司出具了以陈燕平名义所写的委托书，但因该委托书并非陈燕平本人亲自提交，且彭兵也不能出具经公证处公证的委托书以证明该委托书确系陈燕平本人亲自所写，华仁公司拒绝接受该委托书并对彭兵的代理行为不予认可并无不妥。且一审庭审笔录显示，在彭兵当庭播放电话录音的文字记载中，双方一直强调要求陈燕平应在2015年10月8日前对该合同进行亲自确认，但陈燕平未按期进行确认，且彭兵隐瞒了彭兵、陈燕平已离婚的事实。因此，依据《最高人法法院关于适用﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第78条关于“凡是依法或者依双方约定必须由本人亲自实施的民事行为，本人未亲自实施的，应当认定行为无效”之规定，彭兵代替陈燕平与华仁公司、江向东签订《房地产买卖定金合同》的行为应认定为无效。而江向东通过居间人华仁公司与彭兵签订《房地产买卖定金合同》并将定金交付居间人华仁公司的目的，就是为了保证房屋买卖交易的安全，在陈燕平并未在约定的确认期限内对合同进行亲自确认，彭兵代替陈燕平与华仁公司、江向东签订《房地产买卖定金合同》的行为已归于无效的前提下，华仁公司应买方要求退还买方定金的行为并不无妥，更不能认定为违约。故彭兵、陈燕平主张华仁公司支付违约金没有法律依据，依法不能支持。
综上所述，华仁公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人法法院关于适用﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销新华区人民法院（2016）豫0402民初48号民事判决；
二、驳回彭兵、陈燕平诉讼请求。
一审案件受理费300元，二审案件受理费300元，均由彭兵、陈燕平负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈国锋
审判员 朱 晓
审判员 李双双
二〇一六年十一月二十四日
书记员 李晓岩