广东省徐闻县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛徐法民二初字第117号
原告：徐闻县金叶贸易公司，住所地徐闻县。
法定代表人：包声文，经理。
委托代理人：莫赳，广东择正律师事务所律师。
被告：施家豪，男，汉族，住徐闻县，公民身份号码×××1731。
委托代理人：苏庄，广东潮鸿律师事务所律师。
原告徐闻县金叶贸易公司诉被告施家豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告徐闻县金叶贸易公司（以下简称金叶公司）法定代表人的委托代理人莫赳，被告施家豪及其委托代理人苏庄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金叶公司诉称，原告与被告于2006年4月28日签订《旅业承包合同》，合同约定原告将金叶宾馆的旅业部分发包给被告经营，承包范围为金叶宾馆四至八层楼及第一层楼服务总台大厅，承包期限为10年，从2006年5月1日起至2016年4月30日止；承包金�每年26万元，第一年承包金在合同生效之日一次性付清，以后每年的承包金在当年1月8日前一次性结清。否则被告应按年承包金总额20%支付违约金，合同自行解除。被告给付原告押金20万元，待合同履行期届满或解除时，押金如数退还给被告；原告原有财产双方逐一盘点造册登记，并由双方议定价款移交给被告使用，合同履行期届满或由于被告违约中途解除合同，被告应如数归还原告，购买安装正常使用。被告所添置的不动产无偿归原告拥有，其他动产由被告自行处理。合同签订后，原告依约将旅业移交给被告，但自2011年5月1日以后的承包金被告一直不给付原告。为维护原告合法权益，特起诉，请求判令：1、解除原告与被告所签订的旅业承包合同，被告交回金叶宾馆旅业给原告；2、被告如数交回移交财产给原告，如有损坏或丢失被告应按价赔偿给原告；3、被告给付所欠2015年4月30日前的承包金104万元，并支付违约金26万元给原告；4、从2015年5月1日起至被告将金叶宾馆旅业交回给原告之日止，按每年26万元标准给付承包金给原告；5、案件受理费由被告负担。
原告为证明其主张向本院提供如下证据：
1、营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明金叶公司的主体资格；
2、房地产权证复印件一份，证明出租房屋是金叶公司合法物权；
3、旅业承包合同书复印件一份，证明双方对合同权利义务的约定；
4、金叶大厦财产移交登记册复印件一份，证明移交财产及价格；
5、补充协议复印件一份，证明电梯更换费用与两间办公室的装修费用在租金中扣减分摊；
6、已付承包凭证复印件一份，证明已付承包金到2011年4月30日，2011年5月1日以后的承包金为给付。
被告对原告提供的证据发表如下质证意见：
对证据1、2、3、4、5无异议；对证据6的证明内容有异议。
被告施家豪答辩称，1、原告提出诉讼请求给付租金超过诉讼时效。被告与原告签订的《旅业承包合同》、《补充协议》中约定原告将金叶大厦的旅业部分发包给被告经营，承包期限为15年（从2006年5月1日起至2021年4月30日止），承包金为每年26万元。第一年承包金在合同生效之日一次性付清，以后每年的承包金在当年1月8日前一次性结清。原告在诉状中确认，被告在2011年5月1日以后租金一直没有给付。在承包过程中，由于发生影响旅业正常原因，原告没有解决好，所以，也不向被告提出给付租金的问题。此事由当时的几位原告领导确认。《民法通则》第136条规定：延付或者拒付租金时效为一年。根据以上事实与法律规定，原告从2011年5月1日后从�有请求给付租金，原告现提出诉讼请求，已超过时效一年的规定。2、被告在租赁期间，因被告的不积极解决和他人干扰，致使旅业无法正常经营。被告在2006年4月28日签订合同租赁金叶大厦旅业部分经营，而原告不顾被告的经营旅业环境影响和多次反映，在金叶大厦卡拉OK承包期限届满基础上，又在2012年5月18日继续签订承包合同，时间从2012年6月1日至2017年6月31日止，完全不顾被告的权益。另外，据原告当时的主管部门和原告的法定代表人证实，被告在经营过程中确实多次反映，经有关人员和部门亲临察看，确实存在重大影响，无法使旅业正常经营。所以，本案租金被拖欠，是事出有因的，原告在事前也有意识到影响因素的存在，为此，原告在把卡拉OK承包给他人李华建时，特别在协议中第六条写明的有关条款。原告明知会影响旅业经营无法解决，却采取放任态度。3、原告请求给付租金数额错误。原告在诉状上提出自2011年5月1日后被告没有给付租金，不符合事实。首先，根据双方于2011年12月15日签订的借款协议，被告借款200万元免收利息；原告同意在2011年前（含2011年），租金不再收取。这就说明含2011年前的租金不应再收取。其次，根据在2010年9月20日签订的《补充协议》第二条约定：经原告同意购买电梯费用由原告承担，在租金中按10年扣减分摊。被告购买安装电梯花费28.6万元，至今未有扣减分摊。另外，根据《补充协议》第三条约定，由于宾馆一楼的二间办公室由原告使用经原告同意，二间办公室的装修费用由原告承担，在租金中按10年扣减分摊。被告因此的装修费10万元，至今也未有扣减分摊。以上费用应在租金中扣除。综上所述，被告认为原告的诉讼请求已经超过诉讼时效期限，请求驳回原告的诉讼请求。
被�为其抗辩主张向本院提供如下证据：
1、施家豪身份证复印件一份，证明被告主体资格；
2、旅业承包合同书复印件一份，证明双方在2006年4月28日签订承包金叶大厦合同书；
3、补充协议复印件一份，证明双方在2010年9月20日签订补充协议，并证明安装电梯费用及大厦一楼二间房装修费用由原告承担；
4、借款协议复印件一份，证明在2011年（含2011年的）的租金已不拖欠；
5、余安、游强、秦卫军三人的证明材料和身份证复印件各一份，证明在旅业租赁期间，租赁人多次反映受到影响和确认存在着卡拉OK噪音影响旅业问题，并多次要求整改，但至今效果不明显；
6、楼房承包补充协议复印件一份，证明李华建承包三楼卡拉OK歌舞厅经营，从2002年3月1日至2012年2月29日止；
7、楼房租赁协议复印件一份，证�原告把三楼卡拉OK歌舞厅继续承包给李华建时，订立预见有影响旅业方面条款和有责任处理条款；
8、徐闻县公安巡逻大队证明和徐城派出所出警说明，证明金叶大厦三楼卡拉OK涉及吸毒和音响影响旅业问题；
9、安装金叶大厦电梯的费用收据复印件一份，证明安装电梯费用28.6万元；
10、房屋租赁合同书复印件一份，证明原被告租赁房屋事实。
11、装饰工程结算表复印件一份，证明被告装饰费用。
原告对被告提供的证据发表如下质证意见：
对证据1、2、3、4、10无异议；证据5，真实性和合法性无异议，但证明内容不真实；证据6、7、8，真实性和合法性无异议，但与本案无关联性；证据9，票据不合法，无法确认费用真实性；证据11，有异议。
经审理查明，原告金叶公司与被告施家豪于2006年4月28日签订一份《旅业承包合同书》，主要内容约定：1、原告将其单位所属的金叶宾馆四至八层楼及第一层楼中间服务总台大厅发包给被告经营旅业。2、承包期限十年，自2006年5月1日起至2016年4月30日止。3、租金为每年26万元，第一年的租金自合同生效之日一次性缴清，续后每年租金必须在当年1月8日前一次性付清，否则本合同不须原告书面通知则自行解除，并有权要求被告按照年承包金总额的20%支付违约金。4、被告给付原告押金20万元，待合同履行期届满或解除时，押金如数退还给被告。5、原告原添置的所有财产，双方逐一盘点造册登记，并由双方议定价款移交给被告使用，合同履行期届满或由于被告违约中途解除合同，被告应如数归还原告，若有损坏或丢失，被告负责修复或购买安装致正常使用。被告所添置的不动产无偿归原告所有，其他动产由被告自行处理。6、承�期间宾馆的所有用水用电以及相关设施设备的更换、添置、维修等均由被告自费自负。宾馆电梯由被告管理使用。7、被告若需要原告新钻的水井使用，须经双方协商交付给原告钻井成本费用后方可。今后对水井设备的完善、添置、维修费用由被告负责。合同期届满或由于被告违约中途解除合同而被告对水井所添置的设备、设施等财产无偿归原告所有。合同签订后，被告向原告缴纳了押金20万元，原告依约将租赁房屋及双方逐一盘点造册登记的相关财产交付给被告经营使用。在租赁期间，被告经原告同意，在不动产方面出资添置了180米水井，在动产方面装置了电梯，装饰一楼大厅两间办公室及整栋楼的外墙，并更换了租赁房屋内的所有的桌椅、电视、窗帘、门、监控装置等财物。
2010年9月20日，原、被告签订了一份《补充协议》，约定：1、承包期限由2006年5月1日起至2016年4月30日延长至2021年4月30日止；2、由于宾馆电梯年久失修，存在极大安全隐患，被告提议重新购买电梯，经原告同意，购买电梯费用由原告承担，在租金中按10年扣减分摊；3、被告对宾馆进行装饰装修，由于宾馆一楼的两间办公室现由原告使用，经原告同意，两间办公室装修费用由原告承担，在租金中按10年扣减分摊。2010年10月7日，被告经原告同意后购买电梯进行安装，支付电梯费用28.6万。同时，被告对宾馆一楼的两间办公室进行装修，支付费用127900元。两项共计413900元。
2011年12月15日，原告向被告借款200万元，双方签订一份《借款协议》，约定：该笔借款期限半年，即2011年12月15日至2012年6月15日，借款期间被告不收取任何利息，原告免收被告2011年前所欠租赁金叶大厦的租金，即包括本租赁房屋在内2011年12月31日前的租金。
被告�2012年1月1日以后不再另行向原告支付过租金。在2015年9月7日庭审时，被告同意解除旅业承包合同。
另查明，原告与被告于2008年3月1日另外签订了一份《房屋租赁合同》，约定：原告将其金叶大厦二楼整层及电机房二楼出租给被告使用，租赁期限自2008年5月28日起至2016年4月30日止，租金为每年45600元，月租金3800元，每年租金必须在当年3月8日前一次性付清。合同签订后，原告依约将金叶大厦二楼整层及电机房二楼的房屋交给被告经营使用。
再查明，在被告租赁金叶大厦经营旅业及餐饮业期间，原告从2009年起至今也将金叶大厦三楼租赁给他人经营卡拉OK。诉讼期间，原告上级行政部门徐闻县烟草专卖局原负责人余安、秦卫军以及原告原法定代表人游强等人均出具书面材料，证明三楼卡拉OK厅在经营期间噪音过大，被告与三楼卡拉OK老板李华建多次发�纠纷，原告单位班子成员也多次要求卡拉OK老板进行整改，但至今效果不明显，卡拉OK厅的行为影响被告正常经营旅业。游强还同时证明原告没有向被告主张过给付租金。此外，徐闻县公安局巡警大队也出具书面意见书，证明楼卡拉OK厅在经营期间噪音过大，并因容留他人吸毒，有多人因此被行政拘留或移送起诉。
本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案租赁合同应否解除及解除的法律后果；2、原告主张被告支付租金的诉讼请求是否超过诉讼时效；3、被告的添置物如何处置；4、被告应否向原告支付租金、违约金及支付标准。
关于涉案租赁合同应否解除及解除的法律后果问题。原、被告在租赁合同中约定，在第一年之后每年租金必须在当年1月8日前一次性付清，否则本合同不须原告书面通知则自行解除。在合同履行过程中，被告未能依约向原告交�租金。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”同时第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确人解除合同的效力。”据此，当事人要求解除合同除了符合双方约定解除合同的条件外，还应当通知对方，合同解除才能产生效力。本案中，被告不依约交付租金后，在符合双方约定解除合同条件的情况下，虽然原告并未通知被告要求解除合同，不能产生自行解除的效力，但是，在2015年9月7日庭审时，被告同意解除合同。因故原告请求解除双方签订的旅业承包合同，合理合法，应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，合同解除后，被告应当向原告返还租赁房屋及租赁时造册登记的财产，而且被告应按合同约定，对于损坏或丢失的造册登记租赁财产，应负责修复或更换安装致正常使用，如无法修复或丢失的财产，被告应赔偿原告的损失。
关于原告主张被告支付租金的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年；第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告签订的《旅业承包合同》约定每年租金必须在当年1月8日前一次性付清。合同约定被告必须在每年具体日期支付到期租金，此为定期分别给付的不同债务，每期租金均属于独立债务。由于各期债务具有独立性，故诉讼时效也应分别起算。被告于2014年1月8日前所拖欠原告的租金，被告应在此具体日期之前支付。被告在此约定时间之前不向原告支付此日期之前的到期债务，原告应当知道其权利受到侵害，诉讼时效就应从该履行期限届满之日，即从2014年1月8日起开始计算。但是，被告所欠原告此时间前的租金，原告并没有证据证明其向被告主张过权利，也没有证据证明被告在2014年1月8日前所欠租金债务的诉讼时效存在中止、中断或延长的法定事由，故原告起诉请求被告支付从2012年1月1日起至2014年1月7日止的租金，已超过诉讼时效，被告抗辩认为此部分租金已超过诉讼时效，理由充分，依法有据，本院予以采纳。对于2014年1月8日至2015年1月7日止所产生租金债务，诉讼时效应从2015年1月8日起计算，原告于2015年6月1日起诉主张权利，故原告主张被告给付2014年1月8日起所拖欠的租金债务，并未超过一年诉讼时效期间，应受法律保护，被告应当依约向原告支付自2014年1月8日后的租金。
关于被告添置物的处置问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修物，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成符合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”本案中，原、被告在2010年9月20日签订的《补充协议》中已就装修的宾馆一楼两房间及购买电梯的费用确定由原告承担，并在租金中按十年扣减分摊。对于被告提供该两项费用清单数额，原告有异议，但不申请评估也不提供证据证明实际数额，根据举证责任划�，本院采信被告提供清单数额，即电梯费用286000元，两间办公室装修费用127900元，两项费用合计413900元。
另外，《旅业承包合同》解除后，依照合同约定，被告出资添置的不动产180米水井归原告所有，其他添置动产由被告自行处置。
关于被告应否向原告支付租金、违约金及支付标准问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。同时第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。据此，被告租赁原告房屋，除了因超过诉讼部分的租金不予支持外，自2014年1月8日起的租金，被告依法应当依照合同约定向原告支付租金，并按所欠租金总额的20%向原告支付违约金。由于被告在合同判决解除后，被告仍然使用原告的租赁房屋，故而被告仍需参照扣减�摊购买电梯及装修费用后的租金标准支付房屋占有使用费给原告。由于被告尚不支付2014年1月8日后至2016年1月7日的租金，属于违约行为，需承担违约责任。根据原、被告于2010年9月20日签订的《补充协议》约定：被告购买电梯费用支付的电梯费用28.6万以及被告装修原告的两间办公室费用127900元，两项共计413900元，均由原告负担，并按10年扣减分摊二份租赁合同的租金，每年扣减数额应为41390元。原告与被告分别于2006年4月28日签订的《旅业承包合同书》及2008年3月1日签订的《房屋租赁合同》，每年租金分别为26万元和45600元，共计305600元。由于双方对分摊扣减租金没有约定，故而，应按照两份合同的租金比例分摊扣减，即《旅业承包合同书》中的租金每年应扣减35214元（26万元×41390元／305600元），每月扣减2934.50元；《房屋租赁合同》中的租金每年应扣减6176元（45600元×41390元／305600元），每月扣减514.67元。而且，根据《补充协议》约定，分摊的租金应从2010年10月开始分别扣减。据此，在本涉案旅业承包合同中，被告从2010年10月开始应向原告支付每年租金为224786元（26万元－35214元），每月租金为18732.17元。又根据原、被告于2011年12月15日签订的《借款协议》约定，原告免收被告2011年12月31日前所欠租赁金叶大厦的租金，故被告应从2012年1月1日起开始向原告支付租金。但此后至今，被告并未向原告支付过租金。前已论述，被告未依约支付租金后，原告没有证据证明其在起诉之前请求被告支付租金，而是直到2015年6月1日才起诉主张权利，故原告主张被告给付2014年1月8日前的租金因已过诉讼时效，本院不予支持。但是，被告应按每年租金224786元（每月租金为18732.17元）的标准向原告支付从2014年1月8日起至2016年1月7日止（24个月）的租金449572.08元（18732.17元×24个月），扣减被告交纳的押金20万元，被告尚需向原告支付租金249572.08元，并依双方约定根据所欠租金总额的20%的标准向原告支付自2014年1月8日起至2016年1月7日止的违约金49914.42元（249572.08元×20%）。从2016年1月8日起的房屋占用费仍按每年224786元的标准向原告支付至返还房屋之日止。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：
一、解除原告徐闻县金叶贸易公司与被告施家豪于2006年4月28日签订的《旅业承包合同》；
二、被告施家豪在本判决�生法律效力之日起十日内将租赁金叶宾馆四至八层及第一层楼中间服务总台大厅的房屋返还给原告，并按租赁房屋时造册登记的财产清单将其他租赁财产返还给原告；对于损坏或丢失的造册登记租赁财产，被告应在本判决发生法律效力之日起十日内予以修复或更换安装致正常使用，如无法修复或丢失的财产，被告应按本判决生效时的物品价格赔偿原告的损失。
三、被告施家豪在本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐闻县金叶贸易公司支付租金249572.08元及违约金49914.42元，从2016年1月8日起至返还房屋之日止的房屋占用费被告仍按每年224786元的租金标准向原告支付；
四、驳回原告徐闻县金叶贸易公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16500元，由原告徐闻县金叶贸易公司负担12600元，被告施家豪负担3900元（原告已垫付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 董耀奇
代理审判员 王晓丹
人民陪审员 苏臣亮
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 郑培贵
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百�十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租�期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。