安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1602民初661号原告（反诉被告）：ＸＸ，男，1988年10月16日出生，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人：段青青，安徽智立律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈霞，女，1992年12月21日出生，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人：董志军，安徽董志军律师事务所律师。委托代理人：蒋博文，安徽董志军律师事务所实习律师。被告：卓普明，男，1990年5月21日出生，住安徽省安庆市太湖县。第三人（反诉第三人）：亳州市我爱我家房产信息咨询有限公司。统一社会信用代码：91341600MA2NABBU16。住所地：亳州市谯城区光明西路帝景华庭小区*号商住楼xx铺。法定代表人：王瑞莲，总经理。委托代理人：邵玉泉，系该公司员工。原告ＸＸ（反诉被告）诉被告陈霞（反诉原告）、卓普明、第三人亳州市我爱我家房产信息咨询有限公司（反诉第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理后，2018年3月16日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ委托代理人段青青、被告陈霞（反诉原告）及其委托代理人董志军、蒋博文、第三人亳州市我爱我家房产信息咨询有限公司委托代理人邵玉泉到庭参加诉讼，被告卓普明经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）ＸＸ诉称：2017年5月17日，原告与被告在第三人我爱我家房产中介公司的介绍下在第三人公司原被告双方签订房屋买卖合同，约定原告以总房价人民币53万元，购买被告所有的位于亳州市建投世纪城小区5幢1单元401室的房屋一套，并且根据合同的约定原告方已经向被告支付了房屋首付款16万元，但原告按照合同约定支付购房款后，被告方不配合原告办理相关手续。经原告多次催促被告仍不配合原告办理相关手续。至此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判令二被告继续履行合同，并限期二被告向原告交付房屋；请求贵院依法判令二被告按照双方买卖合同约定支付原告总房款20%的违约金，人民币106000元；本案保全费用、诉讼费用等由被告承担。原告（反诉被告）ＸＸ针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：1、ＸＸ、陈霞、卓普明身份证复印件，证明原被告均是适格的诉讼主体。；2、商品房买卖合同、我爱我家房产中介合同及银行流水、收条各一份，证明：被告陈霞系涉案房屋合法的所有人，有权处置该房产；被告陈霞已将涉案房产卖给原告ＸＸ，原告已按照合同约定将房屋首付款支付给被告陈霞，陈霞应当配合办理房屋过户手续，并向原告支付违约金；3、原告ＸＸ的个人信用报告，证明原告个人征信处于正常状态，符合贷款条件资格；4、原告ＸＸ的通话记录，证明原告在合同签订后多次打电话给被告陈霞，并积极催促被告办理相关手续，被告一直未办理；5、原告ＸＸ与被告陈霞的通话录音两份，证明被告在2017年10月31日明确表示将涉案房产再次售卖，且被告方明确表示将不配合原告办理房产过户手续。原告的行为已构成中途毁约，根据原被告双方签订的合同被告应该按合同约定向原告支付违约金。被告（反诉原告）陈霞辩称：2017年5月17日，陈霞与ＸＸ在第三人介绍下签订《我爱我家房产中介合同》。合同约定房屋价款53万元；过户费及中介服务费均由ＸＸ负担；付款方式为按揭付款，首付款16万元。合同约定：本案第三人带领ＸＸ去银行确认贷款资格，原告ＸＸ取得银行按揭条件后，陈霞配合签字过户。合同签订后，陈霞把房屋产权手续全部交给第三人及ＸＸ，陈霞就按合同约定等待配合房产过户签字。ＸＸ及第三人迟迟没有办好按揭手续，陈霞多次催促抓紧时间办理手续，因当时陈霞急需用钱买房结婚。故此，ＸＸ的行为给陈霞造成经济损失。ＸＸ已经逾期10个多月仍没有履行合同的诚意，根据法律规定，陈霞请求解除合同。被告（反诉原告）陈霞就其抗辩及陈述的事实和理由未提交证据材料。被告卓普明提交书面答辩状，辩称：涉案房屋已经与我没有任何关联性，属于陈霞个人所有，陈霞可自行处置该房屋，涉案房屋的任何贷款以及所有责任均与我无关，应当由陈霞自行承担。被告卓普明就其抗辩及陈述的事实和理由未提交证据材料。被告（反诉原告）陈霞诉称：2017年5月17日，陈霞与ＸＸ在第三人介绍下签订《我爱我家房产中介合同》。合同约定房屋价款53万元；过户费及中介服务费均由ＸＸ负担；付款方式为按揭付款，首付款16万元。合同约定：本案第三人带领ＸＸ去银行确认贷款资格，被反诉人ＸＸ取得银行按揭条件后，陈霞配合签字过户。合同签订后，反诉人把房屋产权手续全部交给第三人及ＸＸ，陈霞就按合同约定等待配合房产过户签字。ＸＸ及第三人迟迟没有办好按揭手续，反诉人多次催促抓紧时间办理手续，因当时陈霞急需用钱买房结婚。故此，被反诉人的行为给反诉人陈霞造成经济损失。被反诉人已经逾期10个多月仍没有履行合同的诚意，根据法律规定，反诉请求：判令解除双方签订的房屋买卖合同；判令被反诉人赔偿反诉人损失10.6万元；本案反诉费由被反诉人承担。被告（反诉原告）陈霞针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：1、陈霞身份证复印件，证明陈霞的诉讼主体资格；2、皖（2017）亳州市不动产权第××号房屋产权证，证明：诉争房屋产权属于反诉人陈霞单独所有，反诉人依法享有独立处分权；3、我爱我家房产中介合同，证明反诉人与被反诉人及第三人签订三方合同，反诉人将坐落在建投世纪城5幢1单元401室房屋出售给被反诉人。付款方式为按揭方式。首付款16万元，第三人带被反诉人去银行确认贷款资格，反诉人配合签字过户，余款通过银行按揭方式直接汇入反诉人账户，反诉人按约定房屋钥匙交给被反诉人；4、视听资料、电子数据（光盘）·微信聊天记录、电话录音，证明被反诉人及第三人严重违约的事实。反诉被告ＸＸ辩称：涉案房屋买卖合同只约定了一种违约责任即合同第六条违约责任约定：“甲乙任何一方中途毁约，应赔付总房款20%的违约金，用于支付对方的损失。”现被告的反诉诉讼请求之一“解除原、被告之间签订的合同”恰恰证明被告已经确有毁约的行为，因此被告应当支付原告总房款20%的违约金，并配合办理房产过户手续；在涉案买卖合同签字生效后，原告陈勇已经按照合同约定履行了相应的付款义务，但被告陈霞并未能举证证明在合同签订当日按照合同的约定，向丙方交付房产手续，根据合同第三条的约定，被告的行为已经违约；针对被告陈霞所述，因合同办理周期较长，对其造成了损失，无任何事实及法律依据。双方签订的合同并未约定明确的履行期限，退一步说，即使双方约定了履行期限也未约定违约责任；本案的争议焦点，即不是陈霞有无当日交付房产手续，也不是有无约定履行期限。而应该是陈霞是否办理房产过户手续，将房产过户给ＸＸ。根据，ＸＸ与陈霞签订的买卖合同可知其履行顺序应该是：首先，ＸＸ向陈霞交付首付款160000元；其次，陈霞办理房产过户手续，将涉案房产过户给ＸＸ。最后，才是ＸＸ向陈霞支付剩余房款。ＸＸ已经按照约定向陈霞交付了首付款，下一步应该是陈霞将房产过户给ＸＸ之后，ＸＸ才需要将剩余购房款支付给陈霞，不管ＸＸ是将房屋抵押贷款支付或者是从别处借钱或其他方式，但这都是陈霞办理房产过户之后的ＸＸ方的义务。如这时ＸＸ不支付陈霞剩余购房款则陈霞可另案起诉ＸＸ，要求ＸＸ承担合同责任。现陈霞在ＸＸ已经交付给其首付16万元将近一年的时间，不是ＸＸ迟迟不办理，而是在ＸＸ多次催促下陈霞一直推脱不配合ＸＸ办理房产过户手续，迟迟不办理房产过户手续。现根据合同的约定应该是陈霞履行合同约定的义务：将涉案房产过户给ＸＸ。陈霞非但不办理过户手续，反而要求ＸＸ承担违约责任，明显无任何依据。综上，请求法院依法驳回被告陈霞的反诉，支持原告的诉讼请求。原告（反诉被告）ＸＸ就其抗辩及陈述的事实和理由未提交证据材料。第三人（反诉第三人）针对本诉与反诉辩称:此次房屋买卖、我方是中介人，双方是在我单位签订的合同，之后口头约定该房屋如能更名就直接过户到ＸＸ名下，如不能更名由陈霞办理房产证之后过户给ＸＸ，并且由ＸＸ首付16万元打入陈霞账户，余款通过银行按揭或其他方式付给陈霞，但是陈霞未按时办理房产证，后陈霞要求房屋涨价，陈霞拒不配合办理过户手续。第三人（反诉第三人）亳州市我爱我家房产信息咨询有限公司就其抗辩及陈述的事实和理由未提交证据材料。经庭审举证，合议庭对原告（反诉被告）ＸＸ、被告（反诉原告）陈霞所举证据认证如下：一、原告（反诉被告）ＸＸ所举证据一、二、三具有真实性、合法性及与本案具有关联性，对其证据效力予以认定；证据四不具有真实性、合法性，因此对其证据效力不予认定；证据五具有真实性、合法性及与本案的关联性，但是达不到其证明目的，因此对于证据五证据效力不予认定。二、被告（反诉原告）陈霞所举证据一、二具有真实性、合法性及与本案具有关联性，对其证据效力予以认定；证据三具有真实性、合法性及与本案的关联性，但是达不到其证明目的，因此对于证据五证据效力不予认定；证据四中视听资料、电子数据（光盘）·微信聊天记录不具有真实性、合法性及与本案的关联性，达不到其证明目的，电话录音虽然具有真实性、合法性及与本案的关联性，但是达不到其证明目的，因此对于证据四的证据效力不予认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2017年5月17日，ＸＸ与陈霞在第三人我爱我家房产中介公司的介绍下在第三人公司ＸＸ与陈霞双方签订《我爱我家房产中介合同》，约定ＸＸ购买陈霞所有的位于亳州市建投世纪城小区5幢x单元xx室的房屋一套，合同约定房屋总价款53万元；过户费及中介服务费均由ＸＸ负担；付款方式为按揭付款，首付款16万元，《我爱我家房产中介合同》第四条约定：“房款采用第2种付款方式：2、按揭付款：乙方支付房屋首付款（大写）壹拾陆万元整(小写)160000.00元整。由丙方带乙方去银行确认贷款资格，乙方取得贷款条件后，甲方配合签字过户，乙方配合抵押此房产。余款通过银行以银行按揭方式将房款直接汇入甲方账户。”第六条约定：违约责任，任何一方中途悔约，应赔付总房款20%的违约金，用于支付对方的损失。涉案房屋现属陈霞个人单独所有，与被告卓普明已无关联性，因此陈霞拥有涉案房屋所有权，有权处置涉案房屋，因此陈霞与ＸＸ签订的《我爱我家房产中介合同》合法有效。合同签订当日ＸＸ即将房屋首付款160000.00元汇入陈霞银行账户，但是截止庭审结束陈霞并未将涉案房屋过户给ＸＸ，陈霞反诉要求解除与ＸＸ之间签订的《我爱我家房产中介合同》，《我爱我家房产中介合同》并未约定因合同履行期限可解除合同。本院认为：原、被告签订的《我爱我家房产中介合同》系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因合同约定房屋的交付方式、时间及付款方式是ＸＸ支付陈霞房屋首付款160000.00元整，陈霞配合签字将涉案房屋过户给ＸＸ，ＸＸ办理抵押此房产后余款通过银行以银行按揭方式将房款直接汇入甲方账户。2017年5月17日，ＸＸ即将首付款通过银行转账方式支付给了陈霞，截止到庭审结束陈霞未将涉案房屋过户给ＸＸ也未实际向ＸＸ交付房屋。对于ＸＸ要求陈霞继续履行合同，并限期交付房屋的诉讼请求予以支持。因ＸＸ、陈霞双方并未在《我爱我家房产中介合同》中明确约定具体的履行期限，且也未约定相应的违约责任，陈霞以ＸＸ逾期10个月为由，反诉请求解除与ＸＸ签订的《我爱我家房产中介合同》，无事实及法律依据，且陈霞要求解除合同的行为违反双方签订的《我爱我家房产中介合同》第六条违约责任：“甲方中途悔约，应赔付总房款20%的违约金”的约定。因此对于陈霞反诉请求解除双方签订的房屋买卖合同、判令ＸＸ赔偿陈霞损失106000元的诉讼请求不予支持。陈霞履行合同义务不符合约定，但ＸＸ诉求继续履行合同，陈霞反诉请求解除双方签订合同的反诉请求无法达到，对于ＸＸ要求陈霞按照买卖合同约定支付违约金106000元的诉讼请求不予支持。因涉案房屋已与被告卓普明无任何关联性，因此ＸＸ对于卓普明的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈霞于本判决生效后日内向原告（反诉被告）ＸＸ交付皖（2017）亳州市不动产权第××号房屋产权证位于建投世纪城5幢x单元xx室房屋，并配合原告（反诉被告）ＸＸ办理房屋产权过户手续。二、驳回原告（反诉被告）ＸＸ的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）陈霞的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2500元，反诉案件受理费1250元，合计3750元。由被告（反诉原告）陈霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  马 健人民陪审员  朱亚萍人民陪审员  康 飞二〇一八年五月三日书 记 员  李 肖