福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第1134号
原告林敬宽，男，1966年2月12日出生，汉族，居民，住厦门市思明区。
委托代理人苏秋斌，福建世礼律师事务所律师。
委托代理人陈遥，福建世礼律师事务所实习律师。
被告福建乐旺佳贸易有限公司，住所地龙岩市新罗区九一北路嘉华新园（地下一层商场及D幢一层商场、D幢11楼）。
法定代表人苏小丹，董事长。
委托代理人翁必强，男，1968年7月13日出生，汉族，该公司员工，住龙岩市新罗区。
第三人龙岩苏宁云商商贸有限公司，住所地龙岩市新罗区九一北路嘉华园D幢一层商场。
法定代表人蒋勇，总经理。
委托代理人郑通瑞、王宝闽，北京市大成律师事务所厦门分所律师。
原告林敬宽与被告福建乐旺佳贸易有限公司（以下简称乐旺佳公司）、第三人龙岩苏宁云商商贸有限公司（以下简称苏宁商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告林敬宽诉称，2012年12月25日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：原告将所有的坐落于龙岩市新罗区中城九一北路（嘉华新园）D幢1层17和D幢1层城市之光1区的两套房屋出租给被告使用，租赁期限至2016年1月10日止；租金为每月5万元，合同签订之日支付第一期租金，其后租金于每月前5日内支付；若逾期支付当期应缴租金超过15日的，原告有权解除租赁合同，被告违约应向原告支付律师代理费等的维权相关费用。合同签订后，被告将承租的租赁房转租第三人，第三人系租赁房的实际使用人。
2013年8、9、10月，被告应缴租金15万元，但被告仅支付3万元，之后未缴纳租金。2013年11月6日，原告向被告发出《解除租赁合同通知函》，书面通知被告解除租赁合同，要求被告补交未付租金，腾空返还租赁房并支付相应的房屋占有使用费。同时，原告向第三人发出《征询函》，征询第三人在原、被告解除租赁合同后，是否同意按原、被告之间的原合同约定继续承租，否则将租赁房腾空返还给原告。同月11日，第三人就上述租赁事宜与原告进行协商，但未果。同年11月28日，被告向第三人发出《联系函》，告知第三人同意解除与原告的租赁关系。同年11月29日、2013年12月5日，原告向第三人发出《律师函》，要求第三人及时支付租赁房尚欠的租金，否则应于2014年1月25日之前腾空返还租赁房。因第三人既不按原、被告之间签订的原租赁合同履行义务，也不将租赁房腾空返还给原告。为此，原告请求判令：1、确认原、被告签订的《租赁合同》解除。2、被告应支付原告自2013年8月13日至2013年11月28日止尚欠的房屋租金176666.67元。3、被告应支付原告自2013年11月29日起至2014年1月25日止的房屋占有使用费93333.33元。4、被告以及第三人应将租赁房腾空返还原告，并自2014年1月26日起至返还之日止、按每月租金5万元支付房屋占有使用费。5、被告应支付原告律师代理费12800元。
被告乐旺佳公司未向本院提交书面答辩及相关证据。
第三人辩称，一、第三人依约有权继续承租包括原告租赁房在内的整体房产，原告以其与被告的《租赁合同》解除为由要求第三人腾空并返还房屋，属错误理解了第三人承租权的合同依据。二、原告以其与被告约定的租金标准主张房屋占有使用费不能成立，租金标准应根据讼争房产的产权区域、面积在整体房产租金中合理划分界定。三、原、被告之间的《租赁合同》明显悖于常理，第三人此前从未知悉该合同存在，且确定的租金标准远远高于原合同约定，存在恶意串通侵害第三人权益情形，不应以此合同约定增加第三人履约义务。综上，第三人依约享有承租权，该权利不因产权人变动为原告以及原、被告合同的变动而受影响，第三人继续承租期间的租金标准应以原告所有之产权区域、面积与整体房产的比例合理分割界定。原告诉请第三人腾房并支付高于原合同约定标准的房屋占有使用费，没有事实与法律依据，请求法院依法驳回原告对第三人的诉讼请求。
经审理查明，2007年10月29日，第三人苏宁商贸公司（原名称龙岩厦龙苏宁电器有限公司，2013年5月变更为现名称）与被告乐旺佳公司签订了《租赁合同》，租赁被告乐旺佳公司以及案外人吴丰怀所有的产权面积经营“苏宁电器”商场，双方约定：1、合同租赁物坐落于龙岩市新罗区九一北路嘉华新园“乐旺佳购物中心”的一个区域，产权面积合计3370.7平方米，其中一层商场746.83平方米，负一层商场Ⅰ区465.15平方米、负一层商场Ⅱ、Ⅲ区2158.72平方米（产权面积以有权机关核定为准），具体区位见所附房屋平面分界图。6、租赁期限为8年零两个月，自2007年11月11日至2016年1月10日。8、本合同租赁费、物业费、设备使用费2008年按145万元，而后按每三年5%的递增……，租赁费不含物业管理费、水电费、电梯及中央空调使用费。9、另增加物业管理费用按房产面积计算，每月每平方米1.2元，合计3370.7平方米×1.2=4044.84元……等等。第三人按前述合同承租的上述经营场所，按房屋平面分界图所载，原属案外人吴丰怀个人所有的为一层商场746.83平方米，含D17店面、商场①区及商场②区（其中D17店面、商场①区的所属面积即为原告诉请的本案讼争租赁物），属被告乐旺佳公司所有的含负一层商场Ⅰ区、Ⅱ、Ⅲ区。同日，案外人吴丰怀出具《同意转租证明》，载明：属于其个人产权的租赁给被告公司的一层商场面积746.83平方米，租赁期限至2016年1月10日，同意被告公司转租给第三人，承诺不论被告公司因何种原因不能履行与第三人的转租协议时，其均代表被告公司按转租协议履行出租方的权利义务。2008年7月11日，因前述租赁物交付时间的变更，被告公司与第三人签订《三方协议》，约定：租赁期限变更为2007年11月17日至2016年1月16日，其余租金等权利义务均按租赁合同的约定继续履行。2008年7月19日，被告与第三人签订《补充协议》，对原《租赁合同》的相关条款进行变更，主要内容为：原《租赁合同》第8、9、63条所涉的三项缴费项目即租赁费、物业费、设备使用费，其中物业费、设备使用费合并变更为物业费，总缴费项目为二项租赁费、物业费，但费用金额以及其他相关条款均不变。上述合同（即2007年10月29日的《租赁合同》以及之后的《三方协议》、《补充协议》，以下简称原合同）签订后，被告及第三人均依约履行，第三人在前述租赁物场所经营“苏宁电器”商场至今。
2012年12月13日，案外人吴丰怀前述所有的一层商场746.83平方米，因借款合同纠纷被龙岩市中级人民法院查封并委托拍卖，原告依法取得其中的部分产权即本案租赁物，即：1、D17店面（龙房权证字第××号《房屋所有权证》，载明：坐落龙岩市新罗区中城九一北路嘉华新园D幢1层17，建筑面积59.19平方米）；2、商场①区（龙房权证字第××号《房屋所有权证》，载明：坐落龙岩市新罗区中城九一北路嘉华新园D幢1层城市之光1区，建筑面积327.88平方米）；两部分产权面积合计387.07平方米。但商场②区的产权归案外人张淼于2013年12月26日拍卖所有。
2012年12月25日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：鉴于本案租赁物（D17店面、商场①区）的产权登记已由原产权人吴丰怀变更登记为原告所有，原所有人吴丰怀出租给被告使用，租赁期限至2016年1月10日，原告同意将本案租赁物继续租赁给被告，双方约定如下：二、租赁期限至2016年1月10日止；三、本房产的租金为每月5万元，按月支付，本房产的租金为税后价格；被告承租本房产还应向原告交付相当于一个月租金的押金即5万元（以原告签署的押金单为依据），被告应于合同签署之日交付押金，合同履行期间，若被告出现违约行为，原告有权从押金中扣除。五、违约责任：1、发生以下情形的，原告有权立即解除合同：（1）、被告逾期交付当期应缴租金或其他税费超过15日的；……。2、无论原告是否行使合同解除权，均不影响被告按照本合同约定承担违约责任。3、在被告违约情况下，原告为维护自身权益而支付的相关费用（包括但不限于律师代理费等）均属于被告应赔付事项。合同签订后，双方依约履行。
2013年8、9、10月，被告应向原告缴交租金15万元，但被告仅支付3万元，之后亦未缴纳租金。2013年11月6日，原告向被告发出《解除租赁合同通知函》，载明：据统计，对于2013年8、9、10月的租金，被告公司仅支付3万元便未再支付其余租金，且支付时间也超过15日，因此通知如下：1、自签收本函之日起，双方签署的上述租赁合同正式解除；2、自签收本函之日起3日内，补交截至合同正式解除之日的未付租金；3、自租赁合同正式解除之日起十个工作日内将本案租赁物腾空、恢复原状并返还，同时按合同约定的租金标准支付期间的租赁房产占用费。同时，原告将该《解除租赁合同通知函》抄送给第三人，并向第三人发出《征询函》，征询第三人是否愿意按照原、被告之间约定的前述租赁条件直接向原告承租，若双方无法达成租赁合意，则请第三人将本案租赁物腾空、返还给原告。2013年12月4日，第三人向原告发出《关于征询函的复函》，主要内容为，第三人所承租区域已涉及多个债权方，龙岩市中级人民法院告知需要同所有债权方确认第三人支付的租赁费如何分配予各债权方后，方给予答复，为此希望原告与龙岩中院沟通后再行进一步确认。2013年11月27日，被告向当事人发出《联系函》，主要内容为：被告公司经与本案租赁物新业主即原告磋商，被告公司同意以每月5万元承租本案租赁物，租金支付方式以收到第三人应付的租金转支付给原告；经查账，第三人本应于2013年10月10日支付的租金239793.75元未付，导致被告公司无法依约支付原告尚欠租金，现原告要求解除与被告公司针对本案租赁物的租赁关系，被告公司已同意解除与新业主（即原告）之间的租赁关系；第三人拖欠的2013年10月10日前的租赁费239793.75元，应尽快向被告公司补缴，2014年1月10日后涉及本案租赁物的租金，由第三人与原告自行协商处理，与被告公司无关。2013年11月29日，原告向第三人发出《律师函》，要求第三人以每月租金5万元向原告支付自2014年1月17日起本案租赁物的租金；若第三人无意继续承租，则应在2014年1月25日之前将本案租赁物腾空、返还给原告，并按每月5万元支付期间的房屋占用费。2013年12月26日，第三人向原告发出《关于律师函的复函》，主要内容为：第三人原与被告签订的租赁合同，按产权变动不影响租赁的规定，原租赁合同继续有效；第三人承租时的租赁费用总额，原合同并未具体约定各产权区域的标准，故原告的租赁标准无法确定，且龙岩中院已冻结了吴丰怀和被告产权区域的租金，故第三人无法正常向原告支付租金。2014年1月22日，原告与福建世礼律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派的苏秋斌律师、陈遥实习律师为本案一审诉讼代理人，同月24日，原告依约交纳了律师费12800元。2014年1月26日，原告遂诉至本院，请求判如所请。
另查明，2013年9月25日，龙岩市中级人民法院向第三人发出《通知》，载明：龙岩中院在执行申请人建行龙岩新罗支行与被执行人苏重、杨玲、吴丰怀、蔡丹丹借款合同一案，要求第三人提供2007年10月27日与被告乐旺佳公司签订的《租赁合同》原件。同年11月25日，龙岩中院向第三人发出（2013）××执行字第××号《协助执行通知书》，要求协助执行以下事项：一、暂停支付吴丰怀所有的房产证号为龙房权证字××号、面积为349.95平方米商场的租金；二、暂停支付乐旺佳公司所有的房产证号为龙房权证字200712118、20××19、200712121号、合计面积为2623.87平方米商场的租金。同时，龙岩中院向第三人作了相关内容的《执行笔录》。2014年5月7日，龙岩中院向第三人发出（2013）××执行字第××号《协助执行通知书》，载明：龙岩中院在执行申请人建行龙岩新罗支行与被执行人苏重、杨玲、吴丰怀、蔡丹丹借款合同一案中，查封被执行人所有的龙岩市新罗区中城九一北路嘉华新园D幢1层城市之光2区（即商场②区）面积为349.95平方米的店面，于2013年12月26日拍卖成交，买受人张淼取得该店面所有权，要求协助执行如下义务；将张淼所有的上述面积为349.95平方米的店面租金，月租赁费、物业费（不包括1.2元／平方米的物业费）21586.45元（即每平方米为21586.45元／349.95平方米计61.68元），从2014年1月1日起汇入张淼个人账户。
以上事实，有原告提供的龙国用（2012）第014629、014632号《国有土地使用权证》、龙房权证字第201213236、201213237号《房屋所有权证》、原、被告于2012年12月25日签订的《租赁合同》、2013年11月6日的《解除租赁合同通知函》、《联系函》、《律师函》、《公证书》及《邮件查询》、第三人出具的《关于征询函的复函》、《关于律师函的复函》、《委托代理合同》及发票、被告及第三人的《内资企业登记基本情况表》等证据，第三人提供的2007年10月29日《租赁合同》、案外人吴丰怀出具的《同意转租证明》、《三方协议》及《补充协议》、《告知函》及《快递单》、《投递清单》、龙岩中院出具的《通知》、（2013）××执行字第××号《协助执行通知书》、《送达回证》、《执行笔录》、《准予变更通知书》等证据，以及当事人陈述等证据在案佐证。
综上所述，本院认为，第三人与被告于2007年10月签订的原《租赁合同》，涉及本案租赁物的D17店面、商场①区，原产权人吴丰怀同意由被告转租第三人并按该租赁合同履行出租方的权利义务，故该《租赁合同》系合同双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效，各方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，原告虽于2012年12月间依法取得本案租赁物D17店面、商场①区的产权，但本案第三人租赁在先，原告的所有权变动在后，第三人有权依2007年10月29日签订的《租赁合同》约定的期限、租金等相关事项继续履行义务，因此，原告主张第三人自2014年1月26日起按原告与被告约定的月租金5万元支付租金以及要求第三人腾空返还本案租赁物D17店面、商场①区，无法律依据，本院不予支持，第三人应按原《租赁合同》的约定向合同的相对方履行合同义务。原、被告于2012年12月25日签订的《租赁合同》，租赁物仅限于原告所有的D17店面、商场①区建筑登记总面积387.07平方米，而被告与第三人签订的原《租赁合同》租赁物另包含商场②区及负一层商场建筑总面积约3370.7平方米的整体商场，该《租赁合同》应视为原，被告之间自行对承租整体商场的部分即本案租赁物D17店面、商场①区租金的变更，且被告已实际履行至2013年7月，2013年8、9、10月亦部分履行，故该《租赁合同》对原、被告具有约束力，被告应依约履行合同义务；被告自2013年8月起，怠于按约定月租金5万元履行义务，原告按合同第五、1、（1）的约定有权解除合同，原告于2013年11月6日书面通知被告解除合同，被告于2013年11月27日出具的《联系函》明确“我公司已同意解除与新业主（即原告）之间的租赁关系”，故应视为原、被告于2013年11月28日起协商解除了双方之间的《租赁合同》，据此，被告应按约定的月租金5万元支付原告自2013年7月25日至2013年11月28日止本案租赁物尚欠的租金，即（4月×5万元）-3万元＋3天×日租金（按每月30天计算）1666.66元=17.5万元；原、被告合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，被告依法应承担原告的损失，即应支付原告本案租赁物占用期间即自2013年11月29日起至原《租赁合同》履行期限届满之日2016年1月16日止的占用使用费，（2013）××执行字第××号《协助执行通知书》确定，第三人应支付案外人张淼所有的龙岩市新罗区中城九一北路嘉华新园D幢1层城市之光2区（即商场②区）面积349.95平方米的月租赁费、物业费（不包括1.2元／平方米的物业费）为21586.45元（即每平方米为61.68元），该租金符合辖区内的交易习惯，且商场②区与原告所有的本案租赁物D17店面、商场①区同属一区域，面积、位置、朝向等基本相同，故本院确认占用期间即自2013年11月29日起至原《租赁合同》履行期限届满之日2016年1月16日止的占用使用费按每平方米为61.68元计算，即月租金（登记面积387.07平方米×61.88元）为23951.9元（按每月30天计算，日租金为798.4元），即2013年11月29日起至2014年1月25日止的占有使用费为23951.9元＋26天×日租金798.4元=44710.3元，之后的占有使用费亦以此标准按约定的支付时间执行；同时，原告因本案支出的律师费12800元，系合理开支，被告并应依双方《租赁合同》第五、3条约定予以承担。被告乐旺佳公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告林敬宽与被告福建乐旺佳贸易有限公司于2012年12月25日签订的《租赁合同》解除。
二、被告福建乐旺佳贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告林敬宽截至2013年11月28日止的租金17.5万元。
三、被告福建乐旺佳贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告林敬宽截至2014年1月25日止的占有使用费44710.3元，并自2014年1月26日起至2016年1月16日止，以登记面积387.07平方米，按每平方米为61.68元支付占有使用费。
四、被告福建乐旺佳贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告林敬宽因本案支出的律师代理费12800元。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费5540元，由被告福建乐旺佳贸易有限公司负担3660元，原告林敬宽负担1880元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 林 朝 晖
人民陪审员 李 丽 月
人民陪审员 李 丽 华
二〇一五年三月十日
书 记 员 高蕾（代）
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。