王 蕾 与 段 荣 付 房 屋 买 卖 合 同 纠 纷 二 审 民 事 判 决 书
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民事判决书
（2014）延中民四终字第236号
上诉人（原审被告）：王蕾，女，1970年2月7日生，汉族，无职业，现住吉林省延吉市。
被上诉人（原审原告）：段荣付，男，1981年3月27日生，汉族，延吉市庄园出租车有限公司司机，户籍所在地黑龙江省海伦市，现住吉林省延吉市。
上诉人王蕾因与被上诉人段荣付之间房屋买卖合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2014）延民初字第1094号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王蕾，被上诉人段荣付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
段荣付一审诉称：2014年2月28日，原、被告签订房屋买卖合同，原告购买被告位于延吉市公园路2139号西座小区6号楼1单元501室，产权证号520777、建筑面积67.69平方米房屋，原告支付被告定金1000元。合同签订后，原、被告于2014年3月7日，到建设银行办理房屋抵押贷款手续，冻结原告妻子孙云凤在建设银行的存款120000元，做为原告支付的首付款。后原告发现被告出售的房屋只有房屋产权证，没有土地使用权证。根据房屋买卖合同第一条约定，被告承诺相关的土地证同时交付给原告，但被告未能将土地使用权证交付给原告，被告的行为构成违约，请求解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告支付违约金10000元，诉讼费用由被告承担。
王蕾一审辩称：原告诉讼请求有悖民事活动应当遵循的诚实信用原则，原告诉称合同签订时被告未告知原告，签订合同后发现房屋只有房照，没有土地使用证。但事实是，签约前原告先亲临预购楼房坐落位置，入室验看楼房使用面积、结构、布局、层高、装修、私有楼房产权证及随楼出售冰箱、洗衣机、足疗机等物品，当时提到土地使用权证，被告明确告知土地使用权证目前没有办下来，原因是开发商尚未办理土地使用证，原告接受暂无土地使用证的事实，否则，原、被告不能达成房屋买卖合同，支付定金及原、被告到建设银行冻结首付款等行为。被告不存在违约的事实，请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2014年2月份，原告在经过延吉市公园路2139号西座小区6号楼时发现1单元501室贴有售房电话，原告电话联系被告，由被告带原告去501室看房，当时，被告未向原告出示房屋所有权证书。2014年2月28日，原、被告签订房屋买卖合同约定：1.原告购买被告所有的延吉市公园路2139号西座小区6号楼1单元501室，延房权证字第5207**号，建筑面积67.69平方米、套内建筑面积58.47平方米的房屋；2.房屋总价款330000元；3.签订房屋买卖合同时，原告支付被告定金1000元；4.被告协助原告办理贷款；5.被告保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）；6.办理房产证手续所产生的相关税费由被告承担；7.原告支付首付款后，被告配合原告办理相关房屋过户手续，待房产过户到原告名下之时，原告应向被告付清全部房款余额；8.被告应在20天内将该房产交付原告，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵、无人租住、使用、无欠账；9.签订房屋买卖合同后，如一方违反合同条款，该方向对方支付10000元的违约金，一方如不能按规定交付房屋或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约，如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款；10.交付该房产时，被告不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件，并将冰箱、洗衣机、足疗机等让与原告。签订合同时，被告向原告出示2012年4月9日颁发的位于延吉市公园路2139号西座小区6号楼1单元501室，延房权证字第5207**号，建筑面积67.69平方米、套内建筑面积58.47平方米、产权人为被告的房屋所有权证，但被告未告知原告该房屋尚未办理土地使用权证的事实。同日，原告按合同约定支付被告购房定金1000元。合同签订后，原、被告双方到延边交通银行办理抵押贷款手续，由于被告房屋没有土地使用权证，未能办理抵押贷款，双方到建设银行办理抵押贷款，原告用妻子孙云凤的名字办理存折，存折内存有首付款120000元，双方与建设银行签订抵押贷款合同。合同签订后，原告以被告未取得房屋土地使用权证，要求解除房屋买卖合同。2014年3月12日，原告诉讼来院，要求解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告支付违约金10000元，诉讼费用由被告承担。
一审法院认为：原、被告签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，该合同合法、有效。虽然对方在房屋买卖合同中未明确约定交付土地使用权证，但被告有义务告知原告出售的房屋尚未取得土地使用权证，根据交易习惯，被告应按照有利于实现合同目的的方式向原告履行告知义务。但被告在签订房屋买卖合同过程中，违背诚实信用原则，故意隐瞒出售房屋未取得土地使用权证的事实，被告未履行告知义务，构成违约，被告应负纠纷的全部责任。对原告要求解除原、被告签订的房屋买卖合同，支付违约金10000元的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决：一、解除原告段荣付与被告王蕾于2014年2月28日签订的房屋买卖合同；二、被告王蕾于本判决生效之日起10日内支付原告段荣付违约金10000元。案件受理费50元，减半收取25元，其他费用80元，共计105元，由被告王蕾负担。
宣判后，王蕾不服上述判决向本院提起上诉，其主要理由为：1.原审认定事实错误。被上诉人到涉案房屋看房时，上诉人已经明确告知房屋产权明细，且拥有土地使用权，但土地证没有办下来。上诉人已经讲述建设银行明确告知没有土地使用证亦可办理按揭贷款，被上诉人也承认该事实，只要有一家银行能够办理贷款手续，双方房屋买卖就可实现。双方合同约定出卖房屋时一并转让土地使用权，并未约定同时办理土地使用权证手续，根据房随地走的原则，约定符合法律规定。双方于2014年3月7日又签订了补充协议，明确在建设银行办理贷款，故本案系被上诉人违反合同造成合同无法履行。综上，请求二审法院撤销原判，依法判决。
被上诉人段荣付二审辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
上诉人王蕾在二审开庭审理时为证实自己的主张提供的证据有：证人李龙洙的出庭证言。证明：证人从事房屋中介工作，诉争房屋系上诉人委托证人出卖，双方签订合同时证人不在场，合同签完后看到的。在签订合同前，证人找到了被上诉人，被上诉人要求办理银行按揭贷款，被上诉人先到中国银行，银行说没有土地证和完税凭证不能办理贷款。签合同后我们又去了交通银行，交通银行也以同样理由拒绝办理贷款，后来去了建设银行，建设银行答复称没有土地证也可办理贷款。双方合同是打字部人员在网上摘抄的，被上诉人是在到中国银行贷款时知道没有土地证的事实。被上诉人质证称，合同是双方共同协商签订的，在中国银行跟交通银行只是进行了简单询问，并未涉及到土地证的事宜，被上诉人是在到建设银行办理贷款时才发现没有土地证。本院认为，证人证言与本案具有关联性，且被上诉人未能提供相关证据予以反驳，故对此予以采信。
被上诉人段荣付在二审审理期间未向法庭提供新的证据。
经本院审理查明：2014年2月28日，上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）签订房屋买卖合同，该合同第一项、第三项、第四项、第五项、第九项分别约定：“一、甲方自愿将坐落在延吉市公园路2139号西座小区6号楼1单元501（建筑面积67.69平方米，产权证号：520777）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附房地产证复印件及该房产位置图）；三、乙方在签订本合同时，支付定金壹仟元整，即小写1000元；四、甲方协助乙方贷款；五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）；九、本合同签订后，如一方违反合同条款，该方应向对方支付10000元的违约金。一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，每逾期30日视为毁约。如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。”被上诉人已按合同约定向上诉人支付定金1000元。签订合同前，被上诉人就房屋贷款事宜到中国银行进行了解，签订合同后，到交通银行进行询问，两家银行均答复由于房屋没有土地使用权证，不能办理抵押贷款。双方又到建设银行办理抵押贷款，建设银行答复没有土地使用证亦可贷款，故被上诉人用妻子孙云凤的名字办理存折，存折内存有首付款120000元，双方与建设银行签订抵押贷款合同。2014年3月12日，被上诉人诉讼来院，以上诉人未向其告知诉争房屋没有土地使用证为由，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并支付违约金10000元，诉讼费用由上诉人承担。
双方在二审审理过程中均同意解除房屋买卖合同，但对是否承担违约金有争议。
本院认为：双方于2014年2月28日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同有效。该合同第一项约定上诉人将诉争房产相关土地使用权同时出卖给被上诉人，并特别附加了房产证及房产位置图，且在合同第五项中明确约定上诉人保证房屋有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。从上述约定来看，合同已明确指明诉争房屋所涉及的土地使用权系以交纳土地出让金为标准，而非办理土地使用证，且合同并未明确约定土地使用证办理事项，故被上诉人应当对此有所认知。在房屋买卖合同签订前后，被上诉人已向中国银行、交通银行、建设银行询问有关房屋按揭贷款事宜，并且在中国银行与交通银行答复没有土地使用证不能办理贷款的前提下，又到建设银行办理了贷款手续，进一步能够证明在签订合同时，其对房屋没有土地使用证的事实是明知的。因此，上诉人出售诉争房屋不存在违约行为，不应承担违约责任，但双方均同意解除房屋买卖合同，本院对此予以确认。原审认定事实不清，适用法律错误，本院对此予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持延吉市人民法院（2014）延民初字第1094号民事判决第一项；
二、撤销延吉市人民法院（2014）延民初字第1094号民事判决第二项。
一审案件受理费25元，其他费用80元，二审案件受理费50元，共计155元，由被上诉人段荣付负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘晓娟
代理审判员 卢 珊
代理审判员 朴哲男
二〇一四年八月十八日
书 记 员 金炫汝