四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遂中民终字第91号
上诉人（原审被告）四川紫荆投资有限公司。住所地四川省遂宁市河东新区栖霞路666号东城绿洲3栋1—1—1号，组织机构代码68792756-5。
法定代表人刘小红，董事长。
特别授权委托代理人杨国武，四川斗城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）丁小丽，女，生于1982年12月30日，回族，河南省南阳市人。
特别授权委托代理人夏禹，遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。
上诉人四川紫荆投资有限公司（以下简称紫荆公司）因与被上诉人丁小丽房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2013）船山民初字第1719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月9日受理后，依法组成合议庭于2014年2月21日公开开庭审理了本案。上诉人紫荆公司的特别授权委托代理人杨国武，被上诉人丁小丽的特别授权委托代理人夏禹等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，被告紫荆公司与四川煜坤环境工程有限公司共同开发景观商业楼盘河东新区五彩新天地，根据建设规划部门审批的施工图纸制作了预售楼盘的沙盘平面与效果图，放置于售房部门用于展示及向顾客推销楼盘。丁小丽因看中了该楼盘1楼20号商铺的内外设计以及外围环境，于2010年12月25日与四川煜坤环境工程有限公司、紫荆公司签订了《五彩新天地商铺认购协议》，并于当日按认购协议约定向上述两公司缴纳了购房款381000元。2011年10月25日，紫荆公司（出卖人）与丁小丽（买受人）签订了正式的商品房买卖合同，合同编号：YS0055573，该合同约定了该商品房的单价为每平方米人民币13059元，总价款为379625元，在2012年7月31日前出卖人向买受人交付商品房。同时约定，除不可抗力外，被告逾期交房的，按照逾期的时间分别处理：一、逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；二、逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退还通知送达之日起15内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。该合同还约定，经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的几种情形变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日退还买受人已付房款，并按照同期银行存款利率给付利息。同日，丁小丽向紫荆公司交纳了1454元的维修基金，其中丁小丽实际交付79元，剩余的1375元为其多交纳的房款转为维修基金。该楼盘在修建过程中，因遂宁市河东开发建设投资有限公司对五彩缤纷路进行道路扩宽工程，并对该路段实行封闭道路施工，影响了该楼盘修建，被告紫荆公司、四川煜坤环境工程有限公司于2011年12月21日在《遂宁日报》刊登了延期交房通知，告知购买该楼盘商品房的买受人：“因政府对五彩缤纷路进行道路拓宽工程，并实行了全路段封闭道路工程施工，将影响到本项目工程建设进度，造成了在约定期内项目无法交房，现将交房期限延至2012年年底”。2012年12月28日，被告紫荆公司与四川煜坤环境工程有限公司在《遂宁日报》刊登了五彩新天地楼盘交房公告，通知买受人办理正式交房手续。由于丁小丽迟迟未去办理交房手续，被告紫荆公司与四川煜坤环境工程有限公司于2013年2月20日向丁小丽邮寄了书面交房通知，要求其在2013年3月15日前办理交房事宜。丁小丽到达现场接收该楼盘20号商铺时发现，该商铺外部环境与紫荆公司前期提供的沙盘展示图和平面效果图大不相符，故不愿接收。原、被告双方经多次协商未果，原告遂起诉至法院，要求解除合同，由紫荆公司退还购房款、维修基金并支付资金利息，赔偿损失。
原判认为，本案争议的焦点为紫荆公司是否存在迟延交房或者设计、规划变更等违约行为致使不能实现合同目的而导致解除合同问题。关于迟延交房，遂宁市河东开发建设投资有限公司投资建设遂宁市仁里镇河道治理、生态环境建设工程五彩缤纷路道路拓宽工程，因实行道路封闭式施工，导致被告承建的楼盘无法修建，同时被告在遂宁市主流报刊《遂宁日报》刊登了延期交房通知，最大限度的履行了其通知义务；且被告2012年12月31日如期向买受人交房，被告不存在逾期交房的违约行为，故原告依据合同逾期超过60日交房可解除合同的约定请求解除商品房买卖合同的理由不成立。关于设计、规划变更问题，该商品房买卖合同中约定，经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的几种情形设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。原告所购买20号商铺自身虽不存在设计变更，但原告根据被告所提供的建设规划部门审批的施工图纸以及沙盘平面效果图购买的20号商铺与被告拟交付给原告接收的20号商铺外部环境严重不符，应有互通向河堤的阶梯通道变成了高达3米的墙体，商铺前面应有宽达5米多的道路现实际仅有1米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违约的，应当承担违约责任”，该项设计规划变更极大降低了原告所购买20号商铺的商用价值，致使原告的合同目的无法实现。被告虽辩称此项规划变更是河东新区政府景观工程改造所致，自己无权干涉，但规划变更后被告亦未在合同约定时间内书面通知原告，其行为已构成了违约，原告有权要求解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，原告的损失主要体现为资金占用期间的利息损失以及预期取得该商铺后的可得利益损失，因河东新区五彩缤纷路景观工程改造而造成原告可得利益丧失的风险由原告承担会显失公平，被告应酌情赔偿原告可得利益的损失人民币60000元，故对原告提出的请求解除该商品房买卖合同并赔偿损失的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，第九十七条之规定并报经原审法院审判委员会讨论决定，判决：“一、解除原告丁小丽与被告四川紫荆投资有限公司于2011年10月25日签订的合同编号为：YS0055573的商品房买卖合同；二、被告四川紫荆投资有限公司退还原告丁小丽已交付的购房款379625元及利息（利息按中国人民银行规定的同期同类人民币存款利率计算，从2010年12月25日起至付清之日止）；三、被告四川紫荆投资有限公司退还原告丁小丽已交付的维修基金人民币1454元；四、被告四川紫荆投资有限公司赔偿原告丁小丽损失人民币60000元；以上（二）、（三）、（四）项给付义务，限被告于本判决生效后十日内付清；五、驳回原告丁小丽的其他诉讼请求。案件受理费人民币9100元，保全费人民币3200元，共计人民币12300元，由被告四川紫荆投资有限公司负担。”
宣判后，紫荆公司不服，向本院提出上诉称，1.上诉人没有任何违约行为，一审判决认定上诉人构成违约无事实及法律依据。一审判决认定被上诉人购买的商铺与紫荆公司拟交付给被上诉人的商铺外部环境严重不符，但本案中所谓的“外部环境”是政府投资修建的五彩缤纷路景观工程，其设计、变更与上诉人无关，上诉人无权干涉，政府也没有将变更后的规划图纸送交上诉人。在此情况下，原审判决认为上诉人“未在合同约定的时间内书面通知原告，其行为已构成违约”的认定缺乏基本的事实依据。且五彩缤纷路景观工程并不属于“商品房开发规划范围内”，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。2.原审判决上诉人赔偿“预期取得该商铺后的可得利益损失”无任何基本事实及证据支撑。被上诉人未就合同履行后能获得多少利益或合同解除后应当受到何种损失进行举证。综上，请求二审依法改判驳回被上诉人丁小丽的诉讼请求。
被上诉人丁小丽答辩称，1.被上诉人购房时，上诉人向其出示了拟购房屋的效果图和平面设计图，被上诉人正是基于效果图及宣传资料对该房屋的外部环境和内外设计以及优越的地理位置的描述才一次性付款购买的，但上诉人所交付房屋的外部环境却与此严重不符。2.购房者对于房屋的外部环境设计及规划变更不可能知情，仅能依据上诉人的宣传而得知，现因为外部环境的重大改变使房屋失去了原有的商业价值，是上诉人违约，应由其承担违约责任。3.导致合同无法履行的责任在于上诉人，从2010年购房至今，因房价上涨所造成的被上诉人的损失客观存在，一审酌情判决赔偿可得利益损失60000元是正确的。请求二审判决驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的基本事实与原判认定的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。
本院认为，房地产是由土地、固定的房屋和特定的环境共同组成，出卖人不仅应当向买受人交付特定地点上的特定房屋，还应当按照原定规划营造特定环境。被上诉人丁小丽在购房过程中，依据上诉人紫荆公司提供的其按照经批准的规划设计绘制的平面图、沙盘效果图而选定本案争议标的房，双方对所购房屋的特定内外环境的一致认识是订立买卖合同的基础。沙盘效果图、平面设计图以及宣传资料中对该房屋周边特定环境的反映是具体而确定的，应视为要约。双方所签订的书面合同对此虽没有明确约定，但应当视为合同的组成部分。现因房屋外部环境的改变致使房屋使用功能存在影响及经济价值有重大贬损，从而导致丁小丽原有购房目的不能实现的事实客观存在，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条的规定，应允许买受人丁小丽解除合同，并由出卖人紫荆公司赔偿损失。此处的损失应为买受人的资金利息损失和可得利益损失，一审在判决紫荆公司返还丁小丽购房款并支付资金利息的同时，依据原购房合同签订时的合同价款与被上诉人工作人员提供的房屋现在的市场价格差额，酌情确定丁小丽的可得利益损失为60000元并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9100元，由四川紫荆投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭生斌
审 判 员 唐克洪
代理审判员 杨怡伶
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 肖 敏