内蒙古自治区陈巴尔虎旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内0725民初674号原告：呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人：张树兵，经理。委托诉讼代理人：乌兰图雅，女，该公司职工。委托诉讼代理人：马振香，女，该公司职工。被告：包晓东，男，蒙古族，住内蒙古自治区陈巴尔虎旗。原告呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司（以下简称尚元物业公司）与被告包晓东物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尚元物业公司的委托诉讼代理人乌兰图雅、马振香，被告包晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚元物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告包晓东给付2015年7月1日至2018年3月30日的物业费2720元。2、要求被告给付拖欠物业费产生的滞纳金82元。3、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2015年6月1日起为陈旗党校小区1号楼提供物业服务，与党校小区1号楼业主委员会签订了《物业服务合同》，被告是党校小区1号楼12号门市业主，建筑面积为88㎡。在原告为该小区提供物业服务期间，被告自2015年7月1日起无故拖欠物业费至今，已构成违约。原告经多次催收，被告仍拒绝交纳物业费。故诉至法院，望予以公正裁决。被告包晓东辩称，首先，原告尚元物业公司不能履行职责，根本没有提供服务。自2015年7月1日至2018年3月30日，没有清扫门前垃圾，三年没有清除门厅楼顶的积雪，致使春季门厅楼顶冰雪融化漏水，导致被告商店商品受损670余元。2016年至2017年之间原告不清扫垃圾，不清运垃圾，夏季污水四处流淌，冬季结冰，给小区业主生活带来极大困扰，经多次反映无人管理。其次，原告对于私自拉电源给电动车充电的业主不予制止，视而不见，造成很大安全隐患。再次，原告接管陈旗党校小区1号楼手续不合法。原告与该小区签订的委托书是伪造的，原告存在合同欺骗行为。综上，是被告拒交物业费的理由，原告应赔偿被告的商品损失，法院应维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：原告尚元物业公司系具有三级资质从事物业管理服务的企业。2015年5月31日，原告与内蒙古陈巴尔虎旗党校小区1号楼业主代表梁振芳、刘福财、张文军签订《物业服务合同》,包括服务公约附加协议、物业服务收费标准、物业服务委托书、物业管理合同，委托期限为三年。在原告未进入该小区服务前，因该小区没有物业公司服务，故业主梁振芳、刘福财、张文军三人经常为小区做一些清扫垃圾等服务工作，后来三人出面找到原告尚元物业公司，要求进入该小区提供物业服务，并且三人与原告尚元物业公司工作人员一同去各业主家征求意见，取得小区大部分业主的签字同意后，原告尚元物业公司正式进入该小区提供物业服务。被告包晓龙的房屋面积88平方米，每平方米物业管理费0.8元，二次垃圾清运费每月15元，每月物业费共计85.4元，欠费期间为33个月，共计欠物业费2818.2元。原告主张的物业费数额为2720元。被告包晓东对原告主张的物业费期间及数额没有异议。原告放弃要求被告给付滞纳金的诉讼请求。上述事实，除本案当事人当庭陈述外，原告为证明其诉讼请求向法庭提供了下列证据：一、物业服务合同一份，证明原告进入陈旗党校1号楼小区服务是合法的，并一直对小区服务。另证明物业服务合同约定了收费标准，并经小区70%以上的业主同意。二、小区服务报表3张，证明对该小区进行了各项服务，而且有业主委员会的签字确认及满意度。三、资质证书一份，证明原告有物业公司的服务资质。被告质证，对证据一、二真实性及证明目的均有异议。对证据三无异议。本院认证，证据一包括物业服务合同、服务公约附加协议、物业服务收费标准、物业服务委托书、物业管理合同，该组证据真实、合法，与本案有关联，并且被告无相关证据反驳，予以采信。证据二仅证明三个月的服务情况，无法支持其证明目的，不予采信。证据三真实、合法，与本案有关联，且被告无异议，予以采信。被告包晓东提供如下证据：一、证明两份，证明原告没有清扫被告门前和门厅上的积雪，2016年至2017年没有打扫卫生，没有管理楼道内随意挂放插排。二、照片5张，证明原告尚元物业公司服务不到位，对房顶、商品造成损失。插排随意挂放，存在安全隐患。楼道内堆积垃圾、破棉絮，楼道门没有清理干净。原告质证，对证据一真实性及证明目的均有异议。对证据二的真实性认可，对证明目的不认可。本院认证，以上证据中因原告对业主随意挂放插排给电动车充电，存在安全隐患，最终未得到解决的事实认可，故仅对该部分证明目的予以采信。其他证据的证明目的，原告不予认可，并且无其他证据予以佐证，不予采信。本院认为，原告尚元物业公司与内蒙古陈巴尔虎旗党校小区1号楼业主代表梁振芳、刘福财、张文军签订《物业服务合同》,对小区全体业主均具有约束力，全体业主均应遵守。被告包晓东作为该小区业主接受了相关物业服务应当支付相应的物业管理费。被告认可自2015年6月1日至2018年3月30日未交纳物业费2720元，故根据《物业管理条例》第七条第（五）项的相关规定，被告包晓东应支付所欠原告尚元物业公司的物业费。因原告认可小区存在电动车挂线充电的安全隐患，应认定原告的物业服务不到位，存在瑕疵。鉴于原告公司提供的基本物业服务项目仍存在一定的瑕疵，根据物业服务收费遵循合理及费用与服务水平相适应的原则，确认被告按所欠物业管理费的90％交纳物业服务费，较为适宜。关于被告提出的原告进驻党校小区提供服务不合法的问题，被告无相关证据支持。业主委员会成员未经选举产生的问题，是小区全体业主及业主大会内部操作问题，不能对抗原告尚元物业公司。梁振芳、刘福财、张文军三位业主是小区公认的热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主，他们出面以业主委员会成员身份与原告尚元物业公司签订物业服务合同，其行为和所产生的一切后果，对小区每位业主而言，都有义务必须遵守和承担。至于被告不认可三位业主委员会成员身份，可通过召开小区业主大会或其他途径另行解决。故被告的该项主张在本案中不能做为拒交物业费的抗辩理由。关于被告提出的原告服务不到位，给其造成的房顶、商品损失的主张，在本案中即未提出反诉，也与本案非同一法律关系，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告包晓东于本判决生效之日起给付原告呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司2015年7月1日至2018年3月30日期间陈巴尔虎旗巴彦库仁镇党校小区1号楼12号门市的物业费2448元（2720*90%）；二、驳回原告呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元,由被告包晓东负担22.5元；由原告呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司负担2.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  全喜二〇一八年七月二十六日书记员  赵阳附页：（一）适用的法律一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和公用实施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。（二）上诉事项及本判决生效的情形：如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状正本一份，副本三份，合计四份，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院，同时预交上诉费50元。逾期不递交上诉状或者在递交上诉状后7日内未预交上诉费的，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。上诉后，二审法院驳回上诉，维持原判的判决书送达双方当事人，本判决亦发生法律效力。（三）、申请执行事项：本案原告自本判决生效后，自动履行期届满之日起两年内应向本院立案庭申请执行。逾期不申请，人民法院即不再强制执行。