北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第03970号
原告（反诉被告）王平，女，1970年10月19日出生。
委托代理人尹剑（王平之夫），1971年6月2日出生。
被告（反诉原告）黄哲，女，1986年12月8日出生。
委托代理人李英华，北京市盈科律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人王兴，男，1989年7月8日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
原告（反诉被告）王平与被告（反诉原告）黄哲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）参加诉讼，由代理审判员梁艳独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告王平的委托代理人尹剑，被告黄哲的委托代理人李英华，第三人我爱我家公司的委托代理人王兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王平诉称：2013年8月21日，原告与被告通过我爱我家公司居间介绍签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将北京市丰台区1802室出租给被告，租赁期限自2013年8月22日至2014年8月21日，租金为每月5500元，支付方式为押一付三。合同第十条约定，租赁期内，被告需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，原告应退还相应的租金。合同签订后，原告将涉诉房屋交付给被告使用，被告向原告支付6个月租金。2014年1月28日，被告电话通知原告，将于入住满6个月之时提前退租。2014年2月21日，原告与被告办理房屋交接手续，但被告未按照合同约定支付提前退租的违约金。现诉至法院，要求被告支付违约金11000元，并承担诉讼费用。
被告（反诉原告）黄哲答辩并反诉称：不同意被答辩人的诉讼请求。双方协商达成合意退租，不存在提前退租事实，故不同意支付违约金。若被答辩人要求支付违约金，答辩人则不可能退租。另外，合同中约定违约金标准过高。合同签订后，答辩人支付了6个月的租金及押金5500元。合同履行过程中，由于被答辩人不尽维修义务，致使双方租赁合同无法继续履行，后经双方协商一致解除合同。合同解除后，答辩人已将房屋返还给被答辩人，交接时双方确认被答辩人应返还答辩人电费及燃气费共计832.2元。同时，依据合同约定，合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由答辩人承担的费用、租金，以及答辩人应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给答辩人。被答辩人至今未返还答辩人押金及电费、燃气费，故答辩人特提出反诉，要求王平返还押金5500元，返还电费及燃气费共计832.2元，并承担反诉费用。
反诉被告王平辩称：黄哲所述与事实不符。2013年10月18日发生暖气漏水，物业公司代为报修并将暖气关掉，2013年10月19日结束维修，重新打开阀门恢复使用，故暖气漏水并未影响黄哲实际居住。黄哲租赁房屋后由其弟实际居住，其弟向我提出退租，我当时表示同意，为减少损失，就让其弟帮我找其他租户，如果找到其他租户，则违约金可以商量。但其弟未帮忙找租户，并且拖延搬离涉诉房屋。另外，楼下邻居反映因2013年10月中旬暖气漏水要求赔偿7000元，我与邻居、黄哲协商由我负担3000元，黄哲负担2000元，剩余由邻居自行负担。2014年2月21日双方交接房屋后，我给黄哲发短信要求其提供账号以便返还剩余电费、燃气费，但其不予理睬且未向邻居支付2000元维修费用。综上，不同意返还押金，黄哲违反合同约定，应当向我支付违约金，故押金应抵扣违约金；同意支付电费及燃气费832.2元。
第三人我爱我家述称：诉讼请求与我公司无关，不发表意见。双方谈退租时，我公司从业主王平这边得知客户黄哲要解除合同，王平也要求我公司继续帮忙找租户。交接时，我公司核对水、电、燃气数额，其余由双方自己交接。双方当时谈的是无缝交接，若黄哲能帮忙找一个租户，王平可以减少或者不要违约金。我公司将上述情况告诉黄哲，黄哲不同意，双方产生纠纷。黄哲的意见就是要求提前解除合同，不承担违约金。
经审理查明：2013年8月21日，经我爱我家公司居间介绍，王平（出租人、甲方）与黄哲（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定王平将其所有的北京市丰台区1802室出租给黄哲，租赁期自2013年8月22日至2014年8月21日，租金为每月5500元；押金为5500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由黄哲承担的费用、租金，以及黄哲应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给黄哲；租赁期内，黄哲需提前退租的，应提前30日通知王平，并按月租金的200%支付违约金，王平还应退还相应的租金。合同签订后，王平将涉诉房屋交付给黄哲使用，黄哲向王平支付6个月租金33000元及押金5500元。2014年2月21日，双方办理交接手续，黄哲搬离涉诉房屋。
庭审中，对于黄哲主张的电费及燃气费832.2元，王平同意支付。
黄哲提交其与尹剑（王平之夫）的短信记录。其中，2014年2月10日，尹剑向黄哲发短信“我跟上次我爱我家那个中介韩林说了，让他帮我交接，到时候我们去一个人，我可能周日就要出差，你让他尽快吧，毕竟早租出去对你是好事。哪天可以交接，提前告诉我。”，黄哲回复短信“好的！”；2014年2月20日，黄哲向尹剑发短信“尹哥！不好意思，今天才看见短信！可能大家没有很好的沟通造成的吧！说实话，租您的房子压力太大，每次接完您电话后，总有种我们是不是拖欠您好几个月房租还是做了什么坏事…您说2000和11000，如果我们在乎这些会让我弟弟一个人住一间这么大的房子？是尊重！”；2014年2月22日，尹剑向黄哲发短信“1802房间电表余610.76元，燃气余337.44元，合计948.2元。水使用了29吨，116元，是要减去的，三者差额832.2元。我今天抽时间汇给你，你给我发个短信（账户、户名、开户行）。”，黄哲回复短信“暂时先不用汇过来了，和押金一起到时候一起结。哦！还有楼下的2000块您从押金里扣出来哈，多退少补。不然汇来汇去好麻烦！您说是不是？”，尹剑回复“你承诺楼下的2000元还是你汇给他，证明你履行了责任，房子我会尽快租出去，你也可以帮我租，租完以后，我们再结算。”，黄哲回复“这是昨天大家一起协商的啊，无需证明什么吧？反正我们挺冤的，你那不是都有录音么，况且我的房屋押金也一直在你那放着，水电煤气费也都算清楚了只是没跟你结，您就一起给他不就完了吗？等房子租完了，咱们再一起结账，这样不简单嘛，今天您让楼下给我打电话，我也跟他沟通了，他也是这意思，现在三方协商，就差您了，您看呢？”。王平对于短信记录的真实性予以认可，其认为因黄哲提前退租，若黄哲帮忙找到下一个租户，违约金可以算了，但黄哲迟迟不配合，所以其在短信中告知黄哲“毕竟早租出去对你是好事”。双方均认可短信中的2000元是指双方协商由黄哲支付给邻居的维修费用，11000元是指合同约定的违约金；且双方协商若无缝对接，则不存在违约金。
王平主张黄哲提出提前退租，其同意交接房屋，并表示违约金可以商量。但因黄哲未帮忙寻找租户、拖延退租，且未向楼下邻居支付维修费用，故双方未就违约金事宜协商一致，黄哲应按照合同约定支付违约金。另提交尹剑与丰台供暖所客户服务热线的外呼电话的通话录音一份，以证明2013年10月18日，涉诉房屋暖气漏水后已于2013年10月19日及时维修，不影响黄哲居住使用。黄哲对通话录音的真实性不认可，但认可暖气漏水之后进行了维修，暖气能够使用。黄哲认为暖气发生漏水后楼下邻居要求其赔偿，其多次与王平交涉，王平要求其承担责任，否则不让住；之后双方发生争执，协商退租，其同意支付楼下邻居2000元维修费用，不支付违约金，黄哲返还押金，双方解除合同。黄哲未就其主张提供相应证据证明。
王平称因黄哲未帮忙寻找租户，其虽委托三家中介公司寻找租户，但一直没将房屋出租，故造成房屋空置损失。黄哲主张王平要求的违约金数额过高，王平已通过我爱我家公司将房屋出租，故不存在实际损失，但未就此提交相应证据。我爱我家公司称不清楚王平与黄哲交接后涉诉房屋是否另行出租，该公司未给双方做无缝交接，不清楚涉诉房屋是否完成无缝交接。
上述事实有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、尹剑与黄哲的短信记录等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王平与黄哲签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应按照约定履行各自义务。本案中，王平与黄哲均认可双方在2014年2月21日已提前解除租赁合同。就提前解除的原因，黄哲主张因王平未尽维修义务致使租赁合同无法履行，双方协商一致解除合同，王平不要求违约金，但未提交有利证据。现有证据证明双方的租赁合同因黄哲提前退租而解除，在此情况下，王平依合同约定可以要求黄哲支付其违约金。黄哲关于因王平同意其提前退租，故不存在其违约之事实的辩称意见，本院不予采信。黄哲在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，本院将结合本案的实际履行情况、黄哲的过错程度、王平的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定黄哲应向王平支付违约金的具体数额。合同中有关于押金5500元的约定，在合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由黄哲承担的费用、租金，以及黄哲应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给黄哲。现合同已经解除，关于黄哲应承担的违约金与王平应返还的押金问题，本院分别计算，故王平应返还黄哲押金5500元。关于因暖气漏水向邻居支付维修费用一节，双方均未提交证据证明已实际发生，故不在本案中处理，另行解决。关于黄哲主张的电费及燃气费832.2元，王平同意返还，本院对此不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、黄哲于本判决生效之日起七日内向王平支付违约金八千元。
二、王平于本判决生效之日起七日内向黄哲返还押金五千五百元。
三、王平于本判决生效之日起七日内向黄哲支付电费及燃气费共计八百三十二元二角。
四、驳回王平其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38元，由王平负担13元（已交纳），由黄哲负担25元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由王平负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 梁 艳
二〇一四年五月十九日
书 记 员 卢晓芳