安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终3574号
上诉人（原审被告）：安徽中升投资发展有限公司，住所地合肥市蜀山区蜀峰路558号。
法定代表人：陈忠林，执行董事。
委托诉讼代理人：蔡蕾，安徽承义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯本齐，男，1972年4月2日出生，合肥市广和广告传播有限公司总经理，住合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：徐成军，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张炎，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
上诉人安徽中升投资发展有限公司（以下简称中升公司）与被上诉人冯本齐商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中升公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回冯本齐的诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费用由冯本齐负担。事实和理由：1、本公司未能在合同约定时间交付房屋，并不是由于本公司的原因导致，不应承担违约责任。因案涉房屋在开发过程中，合作方合肥阔源置业有限公司违反与本公司签订的合作开发合同，不但没有履行合同，反而擅自撤回资金，致使项目施工难以继续，造成停工等一系列问题，最终导致交房时间延迟。上述情况本公司已在报纸上刊登公告并告知了冯本齐。这是本公司不能克服避免的，属客观上无法消除的重大变化，根据不可抗力和情势变更的相关规定，本公司应免责。2、法院不应支持冯本齐在明知本公司难以交付房屋时故意拖延不及时解除合同，刻意要求高额违约金的要求。
冯本齐辩称，1、本人与中升公司之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同合法有效。2、本人已经履行了付款义务，中升公司逾期不交房已经构成违约。3、本人有权要求中升公司继续履行合同，并承担自2012年4月7日至2015年12月28日逾期交房的违约金223040元。4、本案不存在不可抗力与情势变更的情形，中升公司所提的是商业风险，所以中升公司应当承当逾期交房的违约责任。
冯本齐向一审法院起诉请求：1、中升公司立即支付逾期交房违约金223040元（2012年4月7日至2015年12月28日，共计1360天。819999.39×0.0002×1360=223040元）；2、中升公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年1月25日，冯本齐（××）与中升公司（××）签订一份《商品房买卖合同》，主要内容为：××购买××建设的商品房，现定名融智科技园，建设工程规划许可证号为合规建工许2009038号，施工许可证号为0715641。该商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为合肥市房地产管理局，商品房预售许可证号合房预售证第20100790号。该商品房的用途为办公，建筑面积共231.23平方米，其中，套内建筑面积162.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积68.98平方米，单价为每平方米3546.25元，总金额人民币819999.39元。
第六条付款方式及期限。××按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款××于2011年1月14日前一次性付清全款。
第八条交付期限。××应当在2012-4-7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、取得《建设工程规划许可证（正本）》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、非××自身原因造成的延误，且在约定交付日期前15日内通知××的；3、××未依据合同约定履行付款责任的。
第九条××逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之二［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。该合同还约定了交接、关于产权登记的约定、保修责任等内容。
合同签订前，冯本齐已向中升公司支付购房款819999元。
合同约定的交付期限届满后至今，中升公司未向冯本齐交付房屋。
自2012年4月7日至2015年12月28日，按已付房款819999元的每日万分之二计算，逾期交房的违约金为223040元。
一审法院认为，中升公司与冯本齐签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行自己的义务。中升公司未按期交房，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。冯本齐要求中升公司支付逾期交房违约金223040元，有事实和法律依据，该院予以支持。中升公司辩称违约金过高及冯本齐起诉已超过诉讼时效的理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：安徽中升投资发展有限公司于判决生效后十日内给付冯本齐逾期交房违约金223040元。本案案件受理费4646元，减半收取计2323元，由安徽中升投资发展有限公司承担。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，中升公司与冯本齐于2011年1月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。因中升公司未能在上述合同约定的交房期限内交付房屋，已构成违约，冯本齐据此主张逾期交房的违约金，具有事实及法律依据，应予支持。中升公司上诉主张系因其合作方擅自撤回资金导致案涉项目停工，以致逾期交房，本案应属于不可抗力和情势变更，其应据此免责。对此，本院认为，中升公司与其合作方之间的纠纷不属于不可抗力或情势变更的情形，不能据此免除对冯本齐承担逾期交房的违约责任，对其该项上诉意见，本院不予支持。对于中升公司上诉主张因冯本齐明知难以交付房屋而不及时解除合同，刻意要求高额违约金的意见，因双方合同第九条已就此种情形下冯本齐享有的合同权利进行了约定，冯本齐据此主张逾期交房违约金，而不主张解除合同，系其根据合同约定对其享有的合同权利的自由处分，不违反法律规定，中升公司的该项上诉意见，本院亦不予支持。
综上所述，中升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4646元，由安徽中升投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一六年十月十日
书 记 员 胡梦云
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。