安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0802民初932号原告：杨堂林，男，1963年10月23日出生，汉族，住安庆市迎江区。委托诉讼代理人：徐友根，安徽雷城律师事务所律师。被告：乐嘉伦，男，1973年7月1日出生，汉族，住安庆市迎江区。委托诉讼代理人：钱玉，安徽引江律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小飞，安徽引江律师事务所律师。第三人：安徽美大置业有限责任公司，住所地安庆市迎江区皖江大道迎江世纪城启航社1幢4层17-18室。法定代表人：荣运有，董事长。原告杨堂林与被告乐嘉伦、第三人安徽美大置业有限责任公司（以下简称美大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨堂林及其委托诉讼代理人徐友根、被告乐嘉伦的委托诉讼代理人朱小飞、第三人美大公司的法定代表人荣运有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告及第三人之间签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告支付违约金65000元；3、第三人返还原告20000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告在2017年3月18日通过第三人居间签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于安庆市湖心南路康建公寓4号楼3单元205室房屋以65万的价格出售给原告。该《房屋买卖合同》关于房屋款项、各方的权利义务、违约责任等都做了详细约定。合同签订后，原告按照合同约定，当天支付了20000元定金作为购房履约保证金，并履行了相关手续。后第三人通知原告，说被告不同意出售房屋，不按原合同继续履行义务。原告得知消息后和第三人共同与被告交涉，要求继续履行合同。经第三人多次调解无效，被告仍拒绝售房。因被告拒不按照原合同履行义务，被告的行为已造成《房屋买卖合同》无法继续履行，严重违约，故提起诉讼。被告辩称，原被告于2017年3月18日签订合同属实。签订合同时，被告妻子在场，被告妻子不同意出售房屋，故原被告签订的合同属于无效合同，原告主张违约金无事实和法律依据。第三人述称，签订合同时，被告妻子在场，其是同意出售房屋的，当时让被告妻子也在合同上签字，其表示房产证登记的权利人是被告一人，不需要其签字。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、房屋买卖合同，当事人对真实性无异议，予以认定，关于该合同违约条款的理解将在下文中阐述。2、收据，收款人为第三人，第三人对该证据无异议，予以认定。3、第三人出具的证明，根据庭审查明的事实，本案合同未履行的原因确系被告在合同签订后拒绝出售房屋，故对该证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月18日，原、被告通过第三人居间签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告将位于安庆市湖心南路康建公寓4#楼3单元205室房屋以65万元的价格出售给原告，合同签订当日原告交付20000元给第三人作为履约保证金，原告采取一次性付款方式支付房款，于3月24日前将全部房款交到二手资金托管部进行资金托管；双方如不能按条款履行合同则视为违约，违约方应向守约方支付违约金人民币10%元。合同签订当日，原告向第三人交付合同约定的保证金2万元，第三人出具了收据。因被告拒绝出售房屋，引起诉讼。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告抗辩被告未经其妻同意出售房屋，合同应为无效，对此本院分析认为，被告作为完全民事行为能力人，其与原告订立的合同符合要约和承诺的要件形式，即使在订立合同时，被告对标的物不具有完全处分权，其行为可能导致的后果是标的物的所有权不能依据合同发生转移，但不影响合同的效力，被告仍应对其订立合同的行为负责，故被告的抗辩没有法律依据，不予支持。依法成立的合同对双方均具有约束力，被告在合同签订后，拒绝出售房屋，已构成根本违约，原告诉求解除合同有事实和法律依据，予以支持。合同的解除不影响合同中关于结算和清理条款的效力，故被告仍应按合同违约条款的约定承担相应的违约责任。合同关于违约责任约定为“违约方支付违约金人民币10%元”，虽然该表述不规范，但结合合同整体条款及庭审中房屋中介方第三人的说明，这里的10%理解为合同价款的10%更符合制定违约条款的目的，故本院认定合同约定的违约金数额为65000元。被告对上述违约金提出过高抗辩，要求予以调整。根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于损失时，当事人可以要求调整。但在损失数额上，本院认为，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方对违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中，原、被告均未提供证据证明具体的损失，综合被告的过错程度、合同订立后二手房交易价格的上涨实际，根据公平和诚实信用原则，本院酌情调整违约金为合同价款的6%即39000元。最后，关于原告对第三人的诉求，因为原告对第三人的诉求与本案不属于同一法律关系，原告可另行主张，本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：（1）解除原、被告于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》。（1）被告乐嘉伦于本判决生效后七日内支付原告杨堂林违约金39000元。三、驳回原告杨堂林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费962.5元，（原告已预缴），原告负担450元，被告负担512.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  潘小红二〇一七年七月二十五日书记员  奚方颖附相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（1）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（1）：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。