湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0302民初524号原告文仕明，男，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区人民路。原告李怀清，女，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区人民路。委托代理人黄湘，湖南勤人坡律师事务所律师。被告五矿（湘潭）开发有限公司，住所地湘潭九华经济区。法定代表人杨志威，董事长。委托代理人徐惊，女，汉族，系五矿（湘潭）开发有限公司法务。原告文仕明、李怀清与被告五矿（湘潭）开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2016年3月1日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员向俊超适用简易程序，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。代理书记员唐子轩担任法庭记录。原告文仕明、李怀清的委托代理人黄湘、被告五矿（湘潭）开发有限公司的委托代理人徐惊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文仕明、李怀清诉称：2013年11月6日，被告五矿地产（湘潭）开发有限公司在收到原告身份证复印件后，明知原告因年龄偏大，不符合银行按揭贷款条件的情况下，却隐瞒事实真相，谎称原告符合银行按揭贷款条件，诱使原告以287.0249万元的价格购买其开发的位于湘潭市九华经开区学府路28号五矿万境水岸F区第27栋别墅，并与其签订《***合同》及附件。该合同第八条“付款方式及期限”约定为“按揭付款”，首付款870249元于2013年11月6日交付给被告，余款200万元于2013年12月6日前办理银行按揭。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款及契税、办证费共计986970.96元。与此同时，被告开始为原告办理银行按揭。2014年5月8日，被告又谎称，因原告的年龄偏大，银行按揭条只能贷款150万元，因此要求原告增加首付50万元。虽然原告心里极为不快，但考虑到已经交了这么多钱了，只好忍气吞声，向亲友借了50万元，交给了被告。但令人气愤的是，2014年8月7日，被告以《催告函》的形式告知原告，说原告因年龄偏大，不符合贷款条件，按揭贷款无法办理，要求原告全部支付剩余的房款。因原告资金不够，原告与被告签订《***合同》的目的就是：要以按揭方式购买五矿万境水岸F区第27栋别墅。但被告明知原告因年龄偏大，不符合银行按揭贷款条件，却隐瞒事实真相，谎称原告符合银行按揭贷款条件，先是诱使原告签订按揭贷款合同，然后又谎称只能贷150万元，迫使原告追加50万元的首付款；最后才告诉原告事实真相，称不能办理按揭贷款，要求原告一次性支付剩余150万元。由此可见，因被告存在隐瞒事实真相等行为，导致不能实现按揭贷款买房的合同目的，因此请求贵院支持原告的诉讼请求。为此，诉请法院，要求判令1、判令解除原被告双方签订的《***合同》及附件；2、判令被告五矿地产（湘潭）开发有限公司向原告返还购房款1486970.96元及损失；3、由被告承担本案诉讼费用。被告五矿（湘潭）开发有限公司辩称：一、原、被告签订的合同合法有效，原告并不享有解除合同的权利；二、原告支付的购房款为1370249元，116721.96元为被告代收的办证费用是契税，在合同履行中被告并未违约，不存在原告有损失，原告两年多并未支付房款，对被告造成了损失，被告保留损失追偿的权利；三、本案因原告违约，本案诉讼费用应由原告承担。原告文仕明、李怀清为证明其诉讼请求向本院提供以下证据：1、原告身份证信息以及被告企业登记信息，拟证明主体适格；2、《***合同》、预付房款发票3张、代收契税办证费《收据》，拟证明2013年11月6日原告与被告签订的《***合同》约定由原告购买被告名下房屋，付款方式为首付款870249元加银行按揭贷款200万元。合同履行过程中，原告按照合同约定支付了首付款以及相关办证税费共计986970.96元。被告代为办理相关证照以及房屋按揭贷款手续。期间，被告以原告年龄偏大称仅能办理150万元贷款从而促使原告增加投入首付款50万元；3、《催告函》，拟证明被告以原告年龄偏大无法办理按揭贷款，要求原告支付全部剩余房款，被告的行为严重违背诚实信用原则，明显构成欺诈，不能办理银行按揭的相应责任及后果应由被告承担。被告五矿（湘潭）开发有限公司质证认为：对证据1真实性、合法性、关联性无异议。对证据2的真实性无异议，合法性无异议，关联性无异议，对证明的目的有异议，这份证据相反证明原告没有履行付款的义务，按照合同的约定2013年12月6日前付清房款，如未能获得银行贷款的应以其他方式付清房款，但实际上没有。对证据3的真实性无异议，合法性无异议，关联性无异议，对证明的目的有异议，说明被告依法主张自己的债权，支付房款的义务无论是以银行按揭的方式还是以其他方式支付均为原告的义务，被告并无违约行为，这份催告函也不能证明被告如何违约。被告五矿（湘潭）开发有限公司为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：1、***合同（五矿•万境水岸F区27栋1单元），拟被告依法销售房屋，原告与被告依法签订的合同合法有效，合同对交房条件，付款方式、付款时间、违约责任等作出了约定；2、建设工程竣工验收备案表和备案证，拟证明被告依约建好房屋，并依约通知业主交付，办理结算，已履行合同主要义务。3、交房公告，拟证明被告依约建好房屋，并依约通知业主交付，办理结算，已履行合同主要义务；4、票据，拟证明原告已交房款1370249元，契税114809.96元、办证费1912元。原告文仕明、李怀清质证认为：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明是原告违约，对证据2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3交付公告无异议，对其证明目的有异议，不能证明被告已经向本案的原告交付了房屋，履行了义务，因为房地的交付应当由业主直接办理，被告采取这种公告送达方式不符合法律程序；对证据4真实性、合法性、关联性无异议。经庭审举证、质证，本院认证如下：被告对原告提交的证据1、证据2、证据3的真实性、合法性以及关联性均无异议，仅对证明目的有异议，本院认为原告提交的上述证据客观真实，来源合法，且与本案相关，本院予以采信。原告对被告提交的证据1、2、3、4的真实性均无异议，本院认为上述证据客观真实、来源合法，且与本案相关，本院予以采信。本院根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2013年11月6日，原告文仕明、李怀清与被告五矿地产（湘潭）开发有限公司签订《***合同》及附件（包含附件一《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》；附件二《装饰、设备标准》；附件三：《物业服务的内容和业主临时公约的内容》；附件四《合同补充协议》）。合同约定由原告以合同总金额为2870249元购买湘潭市九华经开区学府路28号五矿万境水岸F区27栋1单元0101006号房屋。合同第八条“付款方式及期限”约定为“按揭付款”，首付款870249元于2013年11月6日交付给被告，余款200万元于2013年12月6日前办理银行按揭。第九条“买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人如未按照本合同规定的时间付款，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四《合同补充协议》第二条约定：买受人承诺其符合银行贷款条件，如因买受人不符合银行贷款条件或买受人其他任何原因不能获准银行按揭贷款或银行批准的贷款额度少于申请贷款额的，买受人应在接到银行或出卖人通知后7日内以其他方式付清房款，逾期即按照***合同第九条的约定执行。合同签订当天，原告向被告支付房屋首付款870249（包含原告于2013年10月4日已向被告支付的购房定金100000元），并向被告缴纳了代收契税114809.96元以及代收办证费1912元，以上共计986970.96元。剩余房款200万元采取由被告代办银行按揭方式予以支付。房屋按揭贷款办理过程中，被告以原告年龄偏大、银行按揭只能贷款1500000元为由，要求原告增加首付500000元。原告遂于2014年5月8日向被告支付购房款500000元。2014年8月7日，被告以《催告函》的形式告知原告，因原告年龄偏大，不符合贷款条件，按揭贷款无法办理，要求原告全部支付剩余的房款。原告因资金不够且不能实现按揭贷款买房的合同目的要求解除合同，双方遂产生纠纷。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告所签订的《***合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。本案争议焦点是本案《***合同》附件四《补充协议》第二条是否有效？即：“买受人承诺其符合银行贷款条件，如因买受人不符合银行贷款条件或买受人其他任何原因不能获准银行按揭贷款或银行批准的贷款额度少于申请贷款额的，买受人应在接到银行或出卖人通知后7日内以其他方式付清房款，逾期即按照***合同第九条的约定执行”这一约定是否有效？对此，本院认为，该《补充协议》第二条是被告在《***合同》之外，由被告为了重复使用而预先拟定，并与《***合同》同时签订，且订立时未与原告方协商的条款，属格式条款。由于该格式条款同时具备以下两个条件，依法应认定为无效条款。一、被告未采取明确且显而易见的合理方式提请原告注意该格式条款，且被告在庭审中也未提供充分证据证明其在签订《***合同》和该格式条款时向原告尽到了提醒、说明的注意义务。二、由于被告作为重复为购房者提供按揭贷款服务的房地产开发公司，相对于原告这种普通购房者而言，被告更为了解与之合作银行的按揭贷款条件与规则。被告在明知原告真实年龄的情况下，一方面与原告签订《***合同》约定以银行按揭的方式支付购房款；另一方面却又同时与原告签订该《补充协议》第二条，对原告在不符合银行按揭条件时予以免责。显而易见，被告提供该格式条款旨在免除其责任、加重原告责任、排除原告主要权利。综上所述，被告辩称“根据该《补充协议》第二条的约定，是原告自身年龄不符合银行按揭贷款条件，被告无违约行为、原告无权解除合同”的抗辩理由，本院不予支持。在认定该《补充协议》第二条无效的情况下，原告依据《***合同》约定不能实现“银行按揭贷款购买涉案房产”的合同目的，其责任不在原告。因此，对于原告主张解除《***合同》及附件的诉讼请求，本院予以支持。本案《***合同》及附件解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被告应将已收房款1370249元、契税114809.96元、办证费1912元共计1486970.96元返还给原告并赔偿原告由此造成的利息损失，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于本案的利息损失应分段计算，具体为：以986970.96元为基数，自2013年11月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2014年5月7日止；以1486970.96元为基数，自2014年5月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第10条之规定，判决如下：一、解除原告文仕明、李怀清与被告五矿（湘潭）开发有限公司于2013年11月6日签订的《***合同》及附件；二、被告被告五矿（湘潭）开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告已付款项1486970.96元并赔偿利息损失（以986970.96元为基数，自2013年11月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2014年5月7日止；以1486970.96元为基数，自2014年5月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18180元，由被告五矿（湘潭）开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  向俊超二〇一六年五月二十八日代理书记员  唐子轩法律条文附后：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。