湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂十堰中民四终字第00242号
上诉人（原审原告）王玉霞（又名王云霞），公民。
上诉人（原审原告）孟现宇（系王玉霞丈夫），公民。
委托代理人钟德生，湖北正星律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）潘业坤。
被上诉人（原审第三人）中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民路**号。
负责人何涛，该行行长。
委托代理人柯玉金，该行员工。代理权限：一般代理。
上诉人王玉霞、孟现宇因与被上诉人潘业坤、中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行（以下简称工行十堰人民路支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2012）鄂茅箭民一初字第00761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月24日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长，审判员柏媛媛、柯幻（主审）参加评议的合议庭审理了本案。经合议庭评议，本案现已审理终结。
王玉霞、孟现宇一审诉请法院依法判令：1、确认本案诉争房屋归王玉霞、孟现宇共有；2、判令潘业坤继续履行合同，协助王玉霞、孟现宇办理房屋产权证书；3、确认潘业坤因争议房屋设定的抵押无效。
一审法院查明：2008年1月22日，潘业坤与王玉霞签订房屋转让合同，约定潘业坤将位于湖北省十堰市天津路13号1幢302号房屋出售给王玉霞、孟现宇夫妇，价15.3万元。潘业坤应积极协助办理房屋过户手续。双方按规定缴纳房产过户所需税费。王玉霞、孟现宇在此前即已入住该房。2008年9月26日，潘业坤出具收条收到孟现宇、王玉霞全部购房款及过户费用共计16.3万元。但潘业坤未将房屋过户给王玉霞、孟现宇。2009年10月27日，潘业坤出具书面承诺，保证在6个月内为王玉霞、孟现宇将房产证办到位。另查明，2008年6月24日，潘业坤以前述房屋所有权证向工行十堰人民路支行抵押借款13.5万元，并向房屋管理部门办理了抵押登记，房屋管理部门向工行十堰人民路支行核发了房屋他项权证。后因潘业坤未按期偿还借款，工行十堰人民路支行向湖北省十堰市茅箭区人民法院（以下简称茅箭区法院）起诉，要求判令潘业坤偿还所欠借款本息，并确认工行十堰人民路支行对前述抵押房屋享有优先受偿权。茅箭区法院于2011年4月14日作出（2010）茅民二初字第249号民事判决书，判令潘业坤偿还借款本金131303.17元，并支付利息及罚息（计算方式略），并确认工行十堰人民路支行对潘业坤抵押的位于湖北省十堰市茅箭区五堰街办天津路13号1幢1-3-2号房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。本案涉诉房屋土地使用权于2010年1月15日变更登记到王玉霞名下，2012年8月6日十堰市国土资源局发现登记有误，报经政府批准，将该土地使用权更正为潘业坤享有。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。王玉霞、孟现宇购买潘业坤的房屋尚未办理变更登记手续，其所有权并未发生变动，仍属潘业坤所有。潘业坤以涉诉房屋设定抵押向工行十堰人民路支行借款，不违反法律、行政法规强制性规定。抵押双方已向房屋管理部门办理了抵押登记，房屋管理部门也已为工行十堰人民路支行核发了他项权证书，工行十堰人民路支行对涉诉房屋设立的抵押权即有效成立。虽然在办理房屋抵押登记时未将相应的土地使用权一并抵押，但根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，该抵押房屋范围内的土地使用权应视为一并抵押。本案涉诉房屋土地使用权虽曾被变更到王玉霞名下，现已被更正为潘业坤享有，土地使用权与房屋所有权亦不存在冲突。经茅箭区法院（2011）茅民二初字第249号生效民事判决确认，工行十堰人民路支行对本案涉诉房屋享有优先受偿权即抵押权，王玉霞、孟现宇并无充足依据予以否定。工行十堰人民路支行对本案争议房屋享有抵押权，依照相关法律规定，在未经抵押权人工行十堰人民路支行同意，或王玉霞、孟现宇代为清偿主债务消灭抵押权的情况下，王玉霞、孟现宇要求办理争议房屋过户手续不符合法律规定，故王玉霞、孟现宇的诉讼请求均不符合法律规定。在茅箭区法院依法释明后，王玉霞、孟现宇仍坚持原诉讼请求，故不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第四十条、第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十二条、第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十六条、第六十条、第六十二条的规定，判决驳回王玉霞、孟现宇的诉讼请求。案件受理费200元，由潘业坤负担。
宣判后，王玉霞、孟现宇不服一审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销一审判决，改判支持王玉霞、孟现宇在一审起诉时提出的诉讼请求，本案二审诉讼费用由潘业坤、工行十堰人民路支行承担。理由如下：1、一审判决认定事实有误。一审判决认定工行十堰人民路支行对本案涉诉房屋享有优先受偿权错误。2008年1月22日，王玉霞、孟现宇与潘业坤签订房产转让合同，同时支付了全部购房款和过户费用及印花税、契税等，且于2008年2月入住该房屋，并办理了土地使用权证书。依据“地随房走，房随地走”的原则，潘业坤针对本案诉争房屋办理的抵押不成立。工行人民路支行对抵押物没有尽到审查的义务，且潘业坤因此事涉及犯罪已经被判处刑罚，抵押行为应当认定为自始无效。2、一审程序违法。一审审理时间长达三年之久，严重影响实体公正。
潘业坤因在湖北省××北监狱服刑，未提交书面答辩状。
工行十堰人民路支行在二审期间答辩如下：工行十堰人民路支行对本案诉争房屋享有合法有效的抵押权，在潘业坤的债务未清偿完毕之前，潘业坤不得随意转让抵押财产（即本案诉争房屋）。请求二审法院驳回王玉霞、孟现宇的诉讼请求，维持一审判决。
二审查明事实与一审查明的事实基本一致。另查明，工行十堰人民路支行虽然申请茅箭区法院对本案涉诉房屋进行执行，但并未执行终结，王玉霞、孟现宇一家人至今仍在该房屋中居住。潘业坤将本案涉诉房屋卖给孟现宇之后又以该房屋在工行十堰人民路支行办理了抵押贷款，该行为已被茅箭区法院于2012年3月7日作出的（2012）鄂茅箭刑初字第29号刑事判决书认定为合同诈骗罪，并判处有期徒刑，该刑事判决书已经生效，潘业坤目前正在湖北省××北监狱服刑。
本院认为：潘业坤与王玉霞、孟现宇签订有房屋转让合同，合同中约定了潘业坤负有协助王玉霞、孟现宇办理转让过户的义务。截至目前，本案涉诉房屋仍然登记在潘业坤名下，依据不动产物权登记主义原则，该房屋仍然归潘业坤所有，王玉霞、孟现宇请求确认该房屋归其二人所有的物权诉请不能成立。《2011年全国民事审判工作会议纪要》第八条规定：“未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未涂销，请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。”虽然本案涉诉房屋在所有权之外设定了他项物权（即抵押权），但是并不影响王玉霞、孟现宇行使其基于房屋转让合同所享有的物权请求权，在借款担保案件尚未执结的情况下，不能确定王玉霞、孟现宇即已丧失了该物权请求权，且该房屋仍由王玉霞、孟现宇一家人居住，故其二人请求潘业坤协助办理房屋过户手续的诉请应予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条，参照《2011年全国民事审判工作会议纪要》第八条之规定，判决如下：
一、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2012）鄂茅箭民一初字第00761号民事判决；
二、潘业坤协助王玉霞、孟现宇办理位于湖北省十堰市茅箭区五堰街办天津路13号1幢1-3-2号房屋的过户手续。
三、驳回王玉霞、孟现宇的其他诉讼请求。
一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，合计400元，均由潘业坤负担。
本判决为终审判决。
审判长 王广泉
审判员 柏媛媛
审判员 柯 幻
二〇一五年八月二十五日
书记员 王 亮
附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《2011年全国民事审判工作会议纪要》
8、未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未涂销，请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。