云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大中民终字第795号
上诉人（原审原告、反诉被告)钱建华，居民。
委托代理人姚波，云南正圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告)杨金贵，农民。
委托代理人秦武，云南正圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
第三人杨明选，居民。
上诉人（原审原告、反诉被告)钱建华因与上诉人（原审被告、反诉原告)杨金贵、第三人杨明选租赁合同纠纷一案，不服云南省祥云县人民法院（2015）祥民初字第890号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审人民法院认定的案件事实，被告因经营客运班车就餐服务点，需要相关场地，于2011年5月18日与原告协商达成《场地转租协议》，并委托第三人与原告签订《场地转租协议》，原告为甲方，被告为乙方。协议约定:租用场地位于祥城镇城西祥宁路东侧，甲方向城西四组租用十年的现经营着的祥瑞停产场内;乙方向甲方租用场地面积为东西方向长30.5米，南北方向长约45米，乙方建房面积外的空场地，甲乙双方共用，但在每天中午11点至下午19点以前这个时间由乙方使用，南边大门以内封闭通道面积54平方米，乙方拟建餐饮服务简易房屋于租用场地内南边;乙方建房位置北边场地由甲方提供给乙方停放进场就餐的客运车辆，使用时间为每天中午11点至下午19点以前，特殊情况如春运加班，或客车途中因故晚点延时使用外，其他时段均属甲方使用，同时乙方不得安排车辆停放，如有停放均按甲方收费收取停车费，在乙方使用时段内甲方不得安排车辆停放，务必确保双方进场就餐客货车停放及出入畅通;甲方向乙方提供停车场内北边的三间石棉瓦平房，电费乙方自负;甲方给乙方提供现有水电设施，即甲方祥瑞旅馆房顶的8立方储水塔一个单独使用，不完善的给水管道及供电线路，由甲乙双方配合处理，处理费用及租用期间所耗水电费均由乙方据实承担支付;停车场内的公共厕所乙方管理，甲乙双方共用，由乙方投资修缮改造为收费公厕，旅客入厕由乙方收取费用，甲方住宿停车人员入厕免收费用。该公厕的修缮费，日常清洗用水费、管理人员工资均由乙方承担支付。甲方有监督权利，厕所用电不再另安电表，其电费甲方承担不变;租用时间为五年，2011年5月25日起至2016年5月25日止，在租赁期五年内每年租金10.8万元不变。乙方无论客运市场如何变化疲软，一律自负盈亏，按时向甲方如数缴纳租金，甲方无论市场经济如何变化发展均不得向乙方增加租金及其他附加费;租金支付办法，每年缴纳一次，此协议签订后10日内乙方一次付清给甲方2011年5月25日至2012年5月25日内的全年租金10.8万元，随后每年到期10日内付清下年度租金;乙方餐厅周围及正前面客车停放处的环境卫生甲乙双方齐抓共管，按甲、乙双方各自使用时段及具体情况区分清扫责任为，每天上午10点前由甲方清扫一次，每天下午19点前由乙方清扫一次;若任何一方违约，另一方有权向司法机关提起诉讼，违约方必须无条件承担守约方的一切损失责任，此外赔偿守约方10万元违约金。合同签订后原告将租赁场地交由被告管理使用，被告接管后建盖了简易餐厅，对厕所的墙体进行了粉刷，修缮了冲水水箱，将通往厕所的路面用水泥加宽，加盖亭子对厕所进行收费。被告委托第三人管理经营租赁地点。2011年5月至2015年5月期间，被告按期交付了相应租金并正常使用相关场地。在此期间，原告以水电表实际数额加收部分分摊损耗的方式向被告收取水电费，并向被告收取了部分19点以后的停车费。2015年5月，原、被告曾协商解除合同事宜，被告将相关动产搬走后，于2015年5月17日委托第三人杨明选及案外人何宗将租赁场地钥匙交还原告，原告接收了房屋钥匙。后原告以被告未按期交付2015年5月至2016年5月期间的租金构成违约为由诉至本院，本院受理后被告提起反诉。
一审人民法院认为，本案争议焦点为双方所签订的租赁协议是否应予解除、在合同履行过程中是否存在违约行为。关于协议解除问题，协议签订后原告将租赁场地交由被告使用，前期被告按合同约定交付了租金。原、被告于2015年5月协商解除合同事宜期间，被告将相关物品搬走，于2015年5月17日将场地房屋钥匙交还原告，并将租赁场地交还原告，原告方接收钥匙，表明双方已同意解除原来所签订的租赁协议中尚未履行部分。现被告反诉要求解除双方所签协议尚未履行部分的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付2015年5月25日至2016年5月25日的租金10.8万元的诉请，因双方租赁合同已解除，根据合同法规定合同解除后，尚未履行的，终止履行，故原告该项诉请本院不予支持。
原告要求被告支付违约金10万元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方虽然就解除合同达成了一致意见，但未就损失等事项达成协议，虽然被告已将场地交还原告，但原告将场地另行租赁或另作他用需要一定的时间，该时间内必然给原告造成损失。本案中因被告方在合同期限内提出解除合同，被告存在违约行为，应承担相应违约责任。虽然双方约定若违约，违约方应支付守约方10万元违约金，但庭审中被告认为双方约定的违约金无效，且不能超过尚未履行合同的20%，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据本案查明的案件事实、双方约定的租金情况，本院酌情认定由被告支付原告违约金35000元。故对原告要求被告支付违约金10万元的诉请，本院予以部分支持。
关于被告反诉要求原告支付违约金的问题，被告认为原告违约的理由为:厕所拆旧重建、租赁场地堆放矿石、新建厕所缩小租赁面积、新建厕所蹲坑减少无法满足使用、超价格收取水电费、违约收取停车费、违反约定自行接水管使用水、排水问题、石棉瓦房无法使用、清扫问题、厕所电费的承担及违反约定占用被告租赁场地停车。经审理查明，2012年7月拆除厕所并重建时，被告对厕所的使用未提出异议，并使用至2015年，应视为双方已经同意对厕所的改动，被告关于原告新建厕所占用租赁面积、蹲坑减少无法使用，以及原告单方改变厕所的违约理由，本院不予确认;被告认为原告违约收取水电费的问题，2011年7月30日至2015年2月，被告对原告收取的行为并未提出异议并实际交付，且协议约定租用期间所耗水电费均由乙方据实承担支付，原、被告对水、电耗损部分进行适当分摊收取亦无不当，故被告认为原告超过水电部门收费标准收取水电费的行为系违约行为并要求返还多收取的水电费的诉请，本院不予支持；被告认为原告收取停车费违反协议约定，要求原告返还收取的停车费的诉请，因双方在协议中约定19点以后出租方可向承租方收取停车费，原告收取停车费时，被告未明确反对并已实际交付，应视为被告已经同意，故原告收取停车费的行为不违反双方约定，被告要求返还停车费的诉请，本院不予支持;被告关于原告占用租赁面积堆放矿石、违约自接水管、排污问题、石棉瓦房无法使用、清扫问题、厕所电费承担及违反约定占用租赁场地的主张，无有效证据予以证实，本院不予确认。综上，被告反诉原告违约的反诉主张，本院不予确认，其要求原告支付违约金，并返还违约收取的水电费及停车费的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、解除原告(反诉被告)钱建华与被告(反诉原告)杨金贵于2011年5月18日签订的《场地转租协议》未履行部分(2015年5月25日起至2016年5月25日止);二、被告杨金贵于本判决生效之日起五日内支付原告钱建华违约金人民币35000元;三、驳回本诉原告钱建华的其他诉讼请求;四、驳回反诉原告杨金贵的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币4420元，由原告钱建华承担3000元，被告杨金贵承担1420元;反诉案件受理费1450元，由反诉原告杨金贵承担。
一审宣判后，双方当事人均不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人（原审原告、反诉被告)钱建华上诉请求：一、依法撤销祥云县人民法院（2015）祥民初字第890号民事判决；判决杨金贵履行合同义务，支付2015年5月25日至2016年5月25日止的租金；二、判令杨金贵支付违约金10万元，并承担本案诉讼费用。主要上诉理由：一审法院认定事实错误。我方与杨金贵签订《场地转租协议》，约定租期为五年，租金五年不变，每年租金为人民币10.8万元，租金支付方式为每年缴纳一次。双方签订的协议中已经明确双方的违约责任，若违约应支付10万元违约金。杨金贵与我方协商解除合同等相关事宜，我方不同意解除，2015年5月7日第三人杨明选将租赁场地及钥匙交我方，我方作为场地的管理人，为了场地的安全，只能将钥匙收下，但并非同意解除合同，事后多次找对方商谈，但对方拒绝协商。合同约定若违约应支付对方10万元违约金，在一审庭审中就仅因为杨金贵一方表示违约金过高，一审人民法院就无视合同约定。如果以5年租期计算租金应为人民币54万元，以20%计算是人民币10800元，一审人民法院判决不正确，请二审人民法院尊重合同约定，判令杨金贵继续按照合同的约定履行合同义务，支付租金及支付违约金，维护我方的合法权益。
上诉人（原审被告、反诉原告)杨金贵上诉及答辩认为，一审判决上诉人杨金贵支付钱建华人民币35000元违约金是错误的，主要上诉理由：一、一审判决完全忽视钱建华首先单方违约的事实，钱建华一方首先单方改变租赁物厕所，一审判决却以“2012年7月拆除厕所并重建时，被告对厕所的改动未提出异议，并使用至2015年，应视为双方己经同意对厕所的改动”，不予认定钱建华单方违约属认定事实错误，上诉人杨金贵一方多次提出异议，从来未同意改动。二、一审判决以“原告违约收取水电费的问题，2011年7月30日至2015年2月，被告对原告收取的行为并未提出异议并实际交付，且协议约定，租用期间所耗水电费均由乙方据实承担支付，原被告对水电耗损部分进行适当分摊收取亦无不当”的认定错误。合同“据实”的含义是用电量、用水量实际的价格，一审人民法院曲解为价格高于自来水公司、电力公司部分系对耗损进行适当分摊，于法无据。判决将钱建华单方违约收取水、电费认定为双方同意属认定事实错误。三、合同约定特殊情况下如春运加班或客车途中因故晚点延时使用，钱建华不得向杨金贵一方收取停车费用。杨金贵一方提供的证据已经清楚的表明，春运加班，客车途中因故晚点延时使用，钱建华仍违约向杨金贵一方收取停车费用，杨金贵一方的工作人员已经明确反对，实际交付是因为钱建华一方的工作人员用栏杆控制车辆出入停车场大门，不交则车辆无法驶离停车场，一审判决以未明确反对并己实际交付，应视为被告已经同意，无法律依据。钱建华占用租赁面积堆放矿石违约。综上，一审判决将单方违约认定为双方同意属认定事实错误，据此判决上诉人杨金贵支付人民币35000元违约金并驳回上诉人的反诉请求实属不当。请求二审人民法院：一、撤销一审判决，改判驳回钱建华的全部诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求即判令钱建华支付给杨金贵违约金人民币10万元、违约收取的水、电、停车费用合计人民币138033.00元。二、本案诉讼费用由钱建华承担。
二审中上诉人钱建华提供了以下证据：1、《租赁合同》两份；2、《申请》及停车场平面图一份，以上证据钱建华用于证明其转租行为合法。经杨金贵特别授权代理人及第三人杨明选质证，对证据的三性无异议。对二审中钱建华提供的证据，由于各方当事人均无异议，且与本案有关联，本院予以确认。
经二审查明的案件事实与一审人民法院认定的案件事实一致。同时二审查明，涉案的出租场地系钱建华向云南省祥云县茗鑫物流有限公司转租得来，云南省祥云县茗鑫物流有限公司又是向祥云县祥城镇城西社区第四居民小组租赁了该场地，在以上两次转租协议中均明确可以向第三人转租的事实。
本院认为，2011年5月18日，钱建华与杨金贵签订的《场地转租协议》系双方当事人真实意思表示，该协议虽然是第三人杨明选代杨金贵签字，但对协议内容及代签行为各方当事人均认可，且从上诉人钱建华所提供的两份《租赁合同》及《申请》证明，租赁场地可以向第三人转租及转租行为已得到出租方认可的事实，故双方签订的《场地转租协议》合法有效，应受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”2015年5月17日第三人杨明选将租赁场地及钥匙交还给钱建华，杨金贵在未与钱建华协商一致的情况下，自行搬离租赁场地属违反合同约定,故双方的合同权利义务因杨金贵自行搬离租赁场地而终止。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因双方租赁合同已实际解除，钱建华要求杨金贵继续支付2015年5月25日至2016年5月25日的租金人民币10.8万元的诉请一审人民法院不予支持正确，本案涉及的是合同解除后的责任及损失承担问题。由于杨金贵在未与钱建华协商一致的情况下，自行搬离租赁场地违反法律规定属违约，应承担相应的违约责任。对于违约金双方在《场地转租协议》中作了约定，但在庭审中杨金贵认为违约金约定过高，请求人民法院依法调整。《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案钱建华在合同履行过程中，未经杨金贵同意于2012年对厕所、餐厅下水道进行改建，虽杨金贵对改建后的厕所、餐厅下水道一直在继续使用应视为对改建的认可，但改建后的厕所及餐厅排污确存在排污不畅等问题，双方对此问题一直未解决，故钱建华作为出租方也存在过错，钱建华接收租赁场地后，对该场地一直进行管理、使用并产生收益，且对于在租赁场地上建盖的餐厅，二审中上诉人杨金贵方表示归对方所有，不再主张权利。综上，一审人民法院以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度酌情认定由杨金贵支付钱建华违约金人民币35000元正确。对于杨金贵请求钱建华返还违约收取的水、电、停车费用问题，经查明，以上三项费用收取的时间为合同履行期间，在交纳上述款项时杨金贵并未提出异议并已实际交付，且未违反合同约定，现要求返还无事实依据。综上，一审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5870元，由上诉人钱建华负担人民币4420元，上诉人杨金贵负担人民币1450元。
本判决送达后即发生法律效力，如负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的二年期限内向一审人民法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 王梓静
审判员 段阿云
审判员 段蓉晖
二〇一六年二月二十二日
书记员 左 羚