湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘05民终897号
上诉人（原审原告）：曾红艳。
上诉人（原审原告）：胡凤英。
上诉人（原审原告）：曾卉洁。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：许婷，湖南东放明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张淑兰。
委托诉讼代理人：孙小宝，湖南楚信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾勇。
委托诉讼代理人：曾垂柳（曾�之子）。
被上诉人（原审被告）：曾令亲。
上诉人曾红艳、胡凤英、曾卉洁因与被上诉人张淑兰、曾勇、曾令亲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新邵县人民法院于二○一八年三月二十七日作出的（2018）湘0522民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
曾红艳、胡凤英、曾卉洁上诉请求：1.撤销湖南省新邵县人民法院（2018）湘0522民初99号民事判决，发回重审或改判支持曾红艳、胡凤英、曾卉洁全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由张淑兰、曾令亲、曾勇承担。事实和理由：1.原审采信证据错误。张淑兰提交的证人证言不符合证据的形式要件，证人刘某甲、刘某乙的陈述不具有真实性，证人刘�丙系张淑兰的儿子，不具有中立性和客观性，证人何某某的证言没有事实依据，证人谷某某、李某某的证言系传来证据，不能作为定案依据。2.原审认定事实错误。2016年底之前曾红艳、胡凤英、曾卉洁对于卖房事实一直不知情。3.原审实体处理错误。原审认定胡凤英、曾卉洁，案外人曾某甲生前对诉争房屋买卖是事前知悉且同意，并认定《房屋出售协议书》对曾红艳、胡凤英、曾卉洁产生法律效力没有事实和法律依据。诉争房屋为曾红艳、胡凤英、曾卉洁、曾勇共同共有，曾令亲、张淑兰明知房屋系曾红艳、胡凤英、曾卉洁、曾勇共同共有，但未与所有共有人签订协议，也未告知其他房屋共有人，不符合善意第三人条件，《房屋出售协议书》应认定为无效。4.原审程序错误，遗漏诉讼参加人。张淑兰陈述诉争房屋现已转售他人，本案的处理与他人有利害关系，原审未依职权通知该人参与诉讼。
张淑兰辩称，一审认定事实正确，程序合法，处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
曾勇辩称，认可曾红艳、胡凤英、曾卉洁上诉请求和理由。
曾令亲未作答辩。
曾红艳、胡凤英、曾卉洁向一审法院起诉请求：1.张淑兰、曾令亲、曾勇于2007年1月签订的《房屋出售协议书》无效；2.曾勇退还33000元购房款给张淑兰、曾令亲；3.张淑兰、曾令亲限期腾空诉争房屋给曾红艳、胡凤英、曾卉洁、曾勇；4.由张淑兰、曾令亲、曾勇承担诉讼费。
一审法院认定事实：曾某乙（已故）与邓某某（已故）系原配夫妻，二人生有二子一女，长子曾某甲（已故），次子曾勇�女儿曾红艳。曾某甲与胡凤英于某年某月某日结婚，婚后生有女儿曾卉洁。某年邓某某去世。某年某月某日曾某乙与案外人杨某某结婚，婚后于1994年以5737元价格购得座落于新邵县某某公司院内某住房一套（即本案诉争房屋，产权证号为：新房权证酿字某号房屋所有权证，房屋所有权人为曾某乙、杨某某，该房屋建筑面积71.44平方米）。2000年曾某乙与杨某某离婚，离婚协议约定：曾某乙付给杨某某房产费4000元。2001年农历10月曾某乙去世。2016年，曾某甲去世。2007年1月，曾勇（作为卖方）与曾令亲、张淑兰（作为买方）签订了《房屋出售协议书》，该协议书内容为：“房主曾某乙、杨某某之子曾勇因另建新房自愿将某某公司内家属楼（幢号某房号2－201号，结构砖混，房屋层数四层，所在层数二层，建筑面积71.44㎡，设计用途住宅），作价叁万叁仟元整出售给张淑兰和曾令亲二人，二人拥有永久管理和使用权，201号住宅出售后卖方不再拥有管理和使用权。卖方主动提出买方不需要到房产局办理有关过户手续，今后卖方不得因房产未办理过户手续而提出司法诉讼。卖方自愿将原房产权更名为买方姓名。2007年元月前买卖双方办理好房屋交接手续。买方已于2007年元月将房款叁万叁仟元整一次性付清给卖方。协议书以签字和加盖手模为准。本协议一式两份，双方各执一份，自签字之日起生效。”刘某丁、刘某乙作为在场人也在该协议书上签名。房屋出售协议书签订后，曾勇将诉争房屋的钥匙及原房产证交予张淑兰，张淑兰、曾令亲自2007年起在诉争房屋内居住，曾令亲与张淑兰于购房后一个月内将其购买该房屋情况告知曾红艳。2008年6月，曾令亲与张淑兰就购置的该房达成《关于张淑兰和曾令清（注：亲）原住房处置的协议》，该协议内容为：“2007年，张淑兰、曾令清两人共同购买曾勇父母居住在新邵县某某公司住房一套，总购价叁万叁仟元（33000），其中张淑兰出资贰万陆仟伍佰元（26500），曾令清出资陆仟伍佰元（6500元）。现经双方商定，同意该住房全部由张淑兰购买，该住房所有权和使用权归张淑兰所有；同时，张淑兰已退还曾令清原所出资的陆仟伍佰元（6500元）。本协议一式两份，自签订之日起生效。”随即，曾令亲搬出该房屋，该房屋一直由张淑兰管理使用。但一直未在不动产登记机关办理权属变更手续。另查明，曾红艳、胡凤英、曾卉洁、案外人曾某甲生前均在新邵县某某镇居住生活，曾令亲与曾红艳、曾勇系同一地方人，且属宗亲关系。
一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案争议焦�为：本案诉争房屋买卖行为是否有效？现评判如下：（一）本案诉争房屋在曾勇处分前应为曾红艳、曾勇、案外人曾某甲（已去世）共有。本案诉争房屋系案外人曾某乙与杨某某在婚姻关系存续期间内取得的合法财产，应为夫妻共同所有。2000年12月，案外人曾某乙与杨某某离婚，约定曾某乙付给杨某某房产费4000元，该诉争房屋归案外人曾某乙一人所有，曾某乙于2001年去世，因其生前未立有遗嘱，故只有按法定继承，在曾红艳、案外人曾某甲既未明确放弃继承、也未进行析产分割前，本案诉争房屋应为曾红艳、曾勇、案外人曾某甲所有。案外人曾某甲于2016年去世，因其生前未立有遗嘱，故曾某甲所继承的份额由其妻胡凤英、女儿曾卉洁继承。故本案诉争房屋应为曾红艳、曾勇、胡凤英、曾卉洁共有。（二）本案房屋出售协议书对曾红艳、胡凤英、曾卉洁均具有约束力。曾勇与曾令亲、张淑兰就诉争房屋于2007年1月达成房屋出售协议书，曾勇将诉争房屋钥匙、产权证书均交由曾令亲、张淑兰。在房屋转让后一个月内，曾红艳已从曾令亲、张淑兰处获悉，曾红艳也未提出异议。曾令亲（已于2008年搬离）、张淑兰居住后至诉讼发生时约11年的时间内作为共同居住在新邵县城，并与曾令亲属同一地方人、宗亲关系的案外人曾某甲从未对诉争房屋买卖等提出过异议，足见胡凤英、曾卉洁，案外人曾某甲生前对诉争房屋买卖是事前知悉且同意的，其辩称不知晓房屋买卖理由与常识和情理不符，故对其该抗辩理由不予支持。综上，依法成立的合同受法律保护。曾勇与曾令亲、张淑兰于2007年1月签订《房屋出售协议书》后，曾令亲、张淑兰依约向曾勇支付了购房款，曾勇向曾令亲、张淑兰交付了钥匙和产权证，张淑兰占有该房屋后使用至今，作为共同居住在新邵县城的曾红艳、胡凤英、曾卉洁，对曾勇将诉争房屋转让给曾令亲、张淑兰是知晓且同意的，该房屋出售协议书应当直接约束曾红艳、胡凤英、曾卉洁。本案诉争房屋买卖行为有效，曾令亲、张淑兰与曾勇于2007年1月签订的《房屋出售协议书》合法有效。曾红艳、胡凤英、曾卉洁的诉讼请求于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决：驳回曾红艳、胡凤英、曾卉洁的诉讼请求。本案受理费625元，由曾红艳、胡凤英、曾卉洁负担。
二审期间，曾勇提交了2016年6月、2017年9月录音各一份，拟证明张淑兰是在2016年才将买房的事实告知曾红艳等人；张淑兰已将涉案房屋转让给第三人；房屋买卖时只有曾勇签字，未告知曾红艳等人，曾红艳等人不在场；曾勇和张淑兰、曾令亲在买卖房屋时即约定不过户房屋。曾红艳、胡凤英、曾卉洁的质证意见是：没有参与，不知情，但对其证明目的没有异议。曾令亲未发表质证意见。张淑兰的质证意见是：曾勇提交的视听资料属于非法证据，没有经过本人同意，以非法方式取得，不能作为证据使用；证据的形式不符合法定要求。本院经审查认为，曾勇提供的证据不符合证据的形式要件，也不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条（二）项规定的新的证据，本院不予采信。
本院二审查明，曾某乙于某年去世后，曾勇一直在诉争房屋中居住。曾令亲系曾勇的老师，曾令亲在新邵县某某镇某某村居住时与曾勇是邻居。本院经审理查明的其他案件事实与原审查明的一致，对原判认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案诉争房屋原系曾某乙的遗产，因无遗嘱指定继承人，该遗产在未分配前依法应由法定继承人曾勇、曾红艳、胡凤英、曾卉洁共有。虽然曾勇与曾令亲、张淑兰签订房屋出售协议书时诉争房屋的产权登记于曾某乙、杨某某名下，但基于原房主曾某乙已去世，曾勇系曾某乙之子及曾勇一直在该房屋内居住并持有房屋产权证；曾勇与曾令亲系师生、邻居关系等事实，张淑兰、曾令亲有理由相信曾勇有权处分该房屋，且张淑兰、曾令亲在签订协议后依约支付了相应对价，曾勇也将房屋产权证及钥匙交付给张淑兰、曾令亲，完成了房屋买卖交易。根据曾令亲在庭审中陈述，协议签订后，张淑兰、曾令亲即告知曾红艳诉争房屋已由其二人购买，曾红艳对曾勇出售房屋应当是知情的。且自2007年起曾勇搬离诉争房屋，原本为曾红艳等人共有的房屋就一直由张淑兰占有使用，期间曾勇亦未以任何形式支付费用给曾红艳等人；曾令亲与曾红艳等人还系宗亲关系，双方同住在新邵县城，按常理推断，即便曾令亲、张淑兰购买诉争房屋一事曾红艳等人当时不知情，之后也能够知悉，但曾红艳等人在协议签订后十余年内既未提出异议，亦未主张权利，由此可推定曾红艳等人对曾勇出售诉争房屋一事知情且不反对。现曾红艳等人主张对卖房不知情有悖生活常情，要求确认房屋出售协议无效亦不利于交易的稳定性。故曾红艳等人就此提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。至于张淑兰是否已将房屋转售，不属于本案审理范围，亦不影响本案所涉房屋买卖合同的效力认定，故曾红艳等人上诉提出原审遗漏诉讼参加人的理由不能成立，本院不予支持。证人刘某甲、刘某乙等人均是知晓本案相关情况的人员，其中刘某乙与各方当事人均无利害关系，�系曾勇与张淑兰、曾令亲签订协议时的见证人，依法均可作为证人作证。原审综合考虑张淑兰提交的证人证言内容及证人与当事人之间的关系等因素，并结合其他证据予以认定并无不当。曾红艳等人提出原审采信证据错误的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，曾红艳、胡凤英、曾卉洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费625元，由上诉人曾红艳、胡凤英、曾卉洁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李�明
审 判 员 颜 锦 霞
审 判 员 彭 国 强
二〇一八年六月二十五日
法官 助理 汪 臻
代理书记员 张 玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……