江西省吉安市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）赣08行终72号
上诉人（原审原告）向福新，男，汉族，1964年11月16日生，住遂川县。
上诉人（原审原告）邱小兰，女，汉族，1965年11月7日生，住遂川县。系向福新之妻。
被上诉人（原审被告）遂川县不动产登记局。
法定代表人黄桂梅，该局局长。
委托代理人温永华，该局干部。
委托代理人周求访，江西金秋实律师事务所律师。
原审第三人向福国，男，汉族，1971年8月28日生，住遂川县。
委托代理人郭敏兰，女，汉族，1973年3月28日生，住遂川县。
原审第三人向福富，男，汉族，1975年7月5日生，住遂川县。
上诉人向福新、邱小兰因与遂川县不动产登记局土地行政登记一案，不服遂川县人民法院（2016）赣0827行初7号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。上诉人向福新，被上诉人遂川县不动产登记局的委托代理人温永华、周求访，原审第三人向福国的委托代理人郭敏兰及原审第三人向福富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，向福新、邱小兰系夫妻。向福新与向福国、向福富系亲兄弟关系，共同共有位于遂川县泉江镇龙川大道37号房屋的所有权。该房屋所占土地也已由向福新父亲向长春（已去世）及叔叔向长林（已去世）在2004年4月办理了《国有土地使用证》。2015年11月，向福新、邱小兰根据遂川县人民法院（2012）遂民一重初字第102号民事判决书，向遂川县房地产管理局办理了泉江镇龙川大道37号房屋其所占份额的房屋所有权证。向福新、邱小兰于2016年3月2日向遂川县不动产登记局申请办理其在泉江镇龙川大道37号房屋所占土地面积的不动产登记。遂川县不动产登记局于2016年4月1日向向福新、邱小兰出具书面告知，认为该房屋土地为共同共有，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十条的规定，向福新、邱小兰应与共有人向福国、向福富共同申请办理登记为由，不予为向福新、邱小兰办理不动产权登记。向福新、邱小兰遂起诉要求遂川县不动产登记局履行登记职责。
一审法院认为，遂川县不动产登记局具有本案行政主体资格，负责本辖区范围内的不动产登记工作是其法定职责。《不动产登记暂行条例实施细则》第十条第一款规定“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外”。向福新、邱小兰申请办理的房屋所占土地已由其父亲和叔叔办理了土地使用权证，其父亲和叔叔均已去世，该土地使用权由原告和第三人等人共同继承。向福新、邱小兰提供的《关于家产﹤土地、第一层房屋﹥分配协议书》（以下简称《分配协议书》）并未对土地份额进行明确处理。现向福新、邱小兰要求单独办理土地权属不动产登记，而未与向福国、向福富共同申请办理，不符合前述法律的规定，遂川县不动产登记局向向福新、邱小兰作出的不予办理不动产登记的书面告知书合法有据，向福新、邱小兰的诉讼请求法院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回向福新、邱小兰的诉讼请求。
上诉人向福新、邱小兰不服上述判决，向本院诉请撤销，并改判由被上诉人遂川县不动产登记局按上诉人与第三人于1999年1月19日签订的《分配协议书》中对土地份额的划分办理上诉人享有的土地面积49.90平方米的不动产权证书，并注销2004年4月7日的NO：018681719号《国有土地使用证》。其理由为，1.上诉人与第三人对土地份额的划分有双方协议的约定，各自的份额明确。1999年1月19日，上诉人与第三人在父亲向长春的主持下，就遂川县泉江镇龙川大道37号房屋的土地、房屋进行划分，对上诉人和第三人所享有的土地面积等进行明确，并签订了《分配协议书》。该协议书的注文和附图对各自的土地份额作出了明确的划分，主文和附图对土地份额的确定能够前后印证，不存在争议，协议书中已经注明：“兄弟土地、房屋划分详见右侧附表（土地、第一层房屋划分示意图）”，在示意图中已经将土地分配清楚。被上诉人遂川县不动产登记局应当按照该权源依据为上诉人办理土地不动产登记发证。2.根据房屋所有权涉及土地权利的“地随房走”的原则，上诉人享有的房屋权利和份额已经一审、二审法院司法确认，对上诉人房屋项下的土地面积和共有面积，依法应当为上诉人办理登记和发证。3.一审和被上诉人遂川县不动产登记局对《不动产登记暂行条例实施细则》第十条第一款的理解错误，该款有一个除外条款，即共有人另有约定的除外。本案中上诉人与第三人在《分配协议书》对房屋、土地的份额已经约定、分配清楚。该协议书的约定属于《不动产登记暂行条例实施细则》的除外情形，应当为上诉人办理土地权属登记和发证。4.对上诉人和第三人的房屋、土地份额，第三人对各自的份额已经认可（上诉人委托有资质的单位测量的土地面积与上诉人、第三人约定的各自份额也相一致。）这点详见一审判决书第4页顺数第5-8行。因此应当按照上诉人与第三人约定的房屋、土地份额为上诉人办理土地权属登记发证。5.被上诉人遂川县不动产登记局以上诉人申请时未注明面积为由，认为不符合登记发证条件，这是错误的。因为上诉人已经提供了有资质的单位测量进行了土地面积测量的土地宗地图，而且上诉人已经提供给被上诉人作为申请的面积依据。被上诉人的该项主张不能成立。6.一审认为土地为上诉人和第三人继承所得错误，因为上诉人与第三人对房屋、土地的份额划分在先，原土地颁证（NO：018681719《国有土地使用证》）在后，而且原土地颁证未经上诉人同意，上诉人也不知情。
遂川县不动产登记局答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。其理由为：1.遂川县不动产登记局已经依法履行了法定职责。2.遂川县不动产登记局依照《不动产登记暂行条例》和《不动产暂行条例实施细则》的相关规定，要求向福新就其共有的国有土地使用权由共有人共同提出申请，并无不当。3.《分配协议书》和（2012）遂民一重初字第102号民事判决书并未明确共有人各自占有的该共有房屋国有土地使用权的份额。在没有明确的关于国有土地使用权各自占有份额的生效法律文书的情况下，只能依法要求共有人共同提出登记申请。公权力无权对共有人的各自份额作出划分。仅凭向福新自己请相关测绘机构的一张测绘图纸是无法进行不动产登记的。
向福国、向福富答辩称，遂川县不动产登记局不予登记的行政行为合法，向福新、邱小兰诉讼理由不能成立，请求予以驳回。其理由为：1.向福新、邱小兰向不动产登记机构申请不动产权属证书登记，不符合申请登记的条件和程序。向福新等申请登记的坐落泉江镇龙川大道37号房屋就现在居住状况而言，部分房屋属按份共有，向福新住在第二层，向福国住在第三层，向福富住在第四层，父亲向长春、叔父向长林生前住在第一层；该栋房屋的走廊、楼梯间第一间厅堂等属于共同共有，共同共有的权利主体对同一财产不分份额的共同享有同一所有权，共同共有人的权利及于全物，在共有关系存续期间，共同共有人之间的份额是潜在的，即份额对外不发生作用，在未经全体共有人协商同意情况下，不得分割或处分共有物，按份共有部分根据《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有不动产或动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。”可知，无论是按份共有还是共同共有，在主张不动产登记时，必须经全体共有人共同提出不动产登记的申请。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十一条规定：“申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书，共有人中申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。”第二款规定“共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。”本案中，既没有全体共有人申请共有不动产登记，更没有其他共有人授权向福新、邱小兰申请共有不动产登记的情况下，向福新等人一方申请共有不动产登记不符合申请登记的条件和程序。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定，“不动产登记应当按照当事人的申请进行”。向福国、向福富作为共有权利主体，并未与向福新共同申请合并发放一本不动产权属证书的情况下，向福新申请分别持证，亦于法无据。因此，遂川县不动产登记局对向福新、邱小兰一方提出的不动产权属登记申请不予办理，并书面告知向福新等人的行政程序合法，符合《不动产登记暂行条例》第二十二条第（四）项规定的：“法律、行政法规规定的不予登记的其他情形”。2.为向福新、邱小兰办理不动产权属登记，将产生后患，同时也表明涉案房屋土地存在尚未解决的权属争议。向福新住在二楼，向福国、向福富住在三、四楼，必须从二楼上下经过。2015年期间，向福富从二楼经过时，邱小兰借故引发纠纷，其子还带人持铁棍将向福富的头部打伤。因此，如果为向福新办理不动产登记，将引发更大纠纷，并且也表明涉案房产存在尚未解决的争议，不动产登记机构对向福新、邱小兰的申请，应当不予登记。
二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。二审另查明，1999年1月19日，向福新、向福国、向福富三兄弟达成《分配协议书》，约定：两套房屋店面（一套二间）：左侧一套（店面I）归向福新所有；右侧一套（店面II）归向福国、向福富两人共有。店后的三间房间：左侧店面I后间（图I）归向福新所有；左侧房I间归向福国所有；右侧房II间归向福富所有；楼梯间从地面到顶部分及其余部分（图II）都定为共有公用；但店面II后右侧房III间则为三兄弟共有。房屋二层归向福新所有，房屋升建后顶层凉棚由三兄弟共同出资建造，归共同使用。协议同时约定了关于向长春、向长林今后的生活安排。2001年后，房屋续建了第三、四、五层，第三层由向福国出资建造，第四层由向福富出资建造。2013年5月6日，遂川县人民法院作出（2012）遂民一重初字第102号民事判决，确认了上述协议合法有效及向福新、邱小兰分得的泉江镇龙川大道37号房屋所有权份额。
本院认为，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十条第一款“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外”的规定，泉江镇龙川大道37号房屋所占土地的使用权属向福新、向福国及向福富等人共有，应当共同向遂川县不动产登记局申请国有土地使用权登记。向福新、邱小兰认为（2012）遂民一重初字第102号民事判决及《分配协议书》已经明确了其所分配房屋的占地份额，且经吉安市宏信测绘有限公司测绘，所占面积为49.90平方米，符合单独申请登证的条件。但经审查，上述判决仅确认了向福新、邱小兰所分配的房屋所有权份额，《关于家产﹤土地、第一层房屋﹥分配协议书》虽标题中注明了“土地”二字，但协议内容仅约定“厅堂的出路土地由福国、福富出钱负责去买，而厅堂照样则为三兄弟共有”，并未约定向福新、向福国及向福富所分配房屋的占地份额，且该测绘系向福新、邱小兰单方委托吉安市宏信测绘有限公司进行的，未经向福国、向福富签字认可。因此，向福新、邱小兰关于《分配协议书》已经约定了土地分配方案，应按该协议的约定及测绘结果为其单独登记49.90平方米的土地使用权证的上诉理由，缺乏事实依据，依法不能成立。至于向福新、邱小兰要求注销NO：018681719《国有土地使用证》的诉请，因其在申请土地登记时并未向遂川县不动产登记局提出，该诉请不属于本案审理范围。遂川县不动产登记局书面告知向福新、邱小兰应当与共有人向福国、向福富共同申请登记并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，向福新、邱小兰的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人向福新、邱小兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 山
代理审判员 罗英秀
代理审判员 钟君林
二〇一六年十二月六日
书 记 员 李虎广
本案适用的法律法规：
《不动产登记暂行条例实施细则》第十条处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。
《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。