吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民一终字第1421号
上诉人（一审被告）：孙洪兵，住前郭县。
委托代理人：项柏林，吉林剑虹律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：闫洪昌，住前郭县。
委托代理人：王子清，吉林巨石律师事务所律师。
上诉人孙洪兵因与被上诉人闫洪昌房屋买卖合同纠纷一案，不服前郭县人民法院（2015）前民初字第2608号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙洪兵及其委托代理人项柏林、被上诉人闫洪昌及其委托代理人王子清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
闫洪昌一审诉称：2011年5月21日，其与孙洪兵签订《售楼协议书》，闫洪昌将位于前郭县洪泉乡洪泉村的楼房一处以24.5万元的价格出售给孙洪兵。合同签订后，孙洪兵给付楼房首付款5万元。2012年4月1日，双方签订了《售楼还款协议书》，双方约定孙洪兵在四年内每年给付购房款1万元，第五年给付5000元，其余购房款在5年内还清，每月支付3025元。合同签订后，孙洪兵按照协议书履行至2013年4月16日共计给付购房款23125元，至今尚欠闫洪昌购房款171875元。故闫洪昌起诉至法院要求孙洪兵给付全部购房款171875元及违约金。
孙洪兵一审未出庭、未答辩。
经一审法院审理查明：2011年5月21日，闫洪昌与孙洪兵签订售楼协议书，闫洪昌将位于洪泉乡洪泉村楼房一套以24.5万元的价格出售给孙洪兵，双方约定首付金额为6万元。2012年4月1日，双方签订售楼还款协议书，双方约定孙洪兵在四年之内，每年给付1万元，第5年给5000元，余款15万元在五年内还清，利息按中国人民银行购房按揭贷款利率执行，孙洪兵每月还款3025元，每月还款时间为每月25日之前，如其未按照每月约定的还款时间还款，每延迟一日，需按还款总额的1%按日支付违约金，孙洪兵超过两个月未按照约定还款，闫洪昌有权解除楼房买卖合同，孙洪兵按月还款的履行期限自2012年4月25日至2017年4月25日止。孙洪兵按照合同约定支付6万元，2012年5月31日至2013年4月16日孙洪兵又支付了购房款23125元。孙洪兵未按照双方签订售楼还款协议支付购房款，至2015年5月25日止应支付给闫洪昌购房款141925元。
上述事实有当事人当庭陈述及闫洪昌提交的售楼协议书、售楼还款协议、房屋产权证予以证实。
一审法院认为：闫洪昌与孙洪兵签订的售楼协议书及售楼还款协议书是双方当事人真实意思表示，合法有效应受法律保护。协议书对双方当事人均有约束力，闫洪昌已按照协议履行自己的义务，孙洪兵未按照协议约定履行给付到期购房款118800元，达到了总房款的五分之一，故闫洪昌有权要求孙洪兵支付全部价款。闫洪昌要求按日百分之一支付违约金过高，应适当降低违约金，孙洪兵应自2013年4月25日起至给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的罚息支付利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百六十七条之规定，判决如下：孙洪兵自本判决生效后立即给付闫洪昌购房款人民币171875元，并自2013年4月25日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率的罚息支付利息。案件受理费4090元，减半收取2045元由孙洪兵负担，剩余2045元退还给闫洪昌。
孙洪兵上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。闫洪昌与孙洪兵之间的《售楼协议书》和《售楼还款协议书》属违法的无效合同，不具有法律效力，不应予以保护。另外，由于闫洪昌不具有开发资质，故本案讼争楼房根本办不了房照，售楼协议根本无法履行。同时本案一审程序违法。故请求二审法院撤销原判，改判驳回闫洪昌的诉讼请求。
闫洪昌二审辩称：本案一审判决认定事实清楚，二人之间的售楼协议书和售楼还款协议诉均有效，不存在合同无效的情况。且本案一审程序合法，不存在程序违法情况。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案双方当事人争议焦点为：1、闫洪昌与孙洪兵签订的《售楼协议书》是否有效，能否履行，闫洪昌主张孙洪兵支付购房款及违约金的诉讼请求应否予以支持。2、本案一审程序是否违法。
本院审理查明：2009年，闫洪昌购买洪泉村村民宅基地后，经翻建建成包括本案讼争楼房在内的数套房屋。2011年5月21日，闫洪昌将其中一套114.92平方米的二层楼房以24.5万元的价格出售给孙洪兵，由孙洪兵支付6万元首付款。双方约定：“4、甲方（闫洪昌）负责给乙方（孙洪兵）办理房照及土地使用证。5、楼房房照及土地使用证办理完毕后，甲方负责给乙方办理贷款，房屋过户费由乙方负担。”关于房屋过户费双方约定：5000元以内的部分由孙洪兵负担，超过5000元的部分由闫洪昌负担。合同签订后，孙洪兵交付了6万元首付款，该楼房即交给孙洪兵使用至今。因房屋余款迟迟未能给付，2012年4月1日，二人又签订《售楼还款协议书》一份，约定：房屋余款19.5元，孙洪兵在四年之内每年给付1万元，第五年给付5000元。其余15万元在五年内还清，利息按中国人民银行购房按揭贷款利率执行，孙洪兵按月还款，每月还款数额为3025元，总计还款时间为60个月。每月还款时间为每月25日之前，如其未按照每月约定的还款时间还款，每延迟一日，需按还款总额的1%按日支付违约金，孙洪兵超过两个月未按照约定还款，闫洪昌有权解除楼房买卖合同。孙洪兵按月还款的履行期限自2012年4月25日至2017年4月25日止。2012年5月31日至2013年4月16日孙洪兵共计支付了购房款23125元后即不再支付。截止起诉前，孙洪兵尚欠闫洪昌购房款本金171875元。
另查明：2013年3月28日，前郭县房屋产权管理中心对本案讼争房屋进行产权登记，并颁发房屋所有权证，登记所有权人为闫洪昌。
本院认为：闫洪昌与孙洪兵签订的《售楼协议书》和《售楼还款协议书》系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，故本院对两份协议的效力予以确认。上诉人孙洪兵主张合同无效的上诉理由，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。双方均应按照合同约定履行其义务。闫洪昌作为出卖方已经履行了交付房屋的合同义务，孙洪兵作为买受人应当履行其支付购房款的合同义务。尽管《售楼协议书》中有关于闫洪昌负责给孙洪兵贷款及贷款发放后付清购房款的约定，但双方在后来签订的《售楼还款协议书》中对于房屋余款的支付方式及期限已经作出重新约定，即孙洪兵以分期付款的方式支付购房余款，此约定应当视为双方对房款支付问题重新达成的合意。故孙洪兵以闫洪昌未给其办理房屋过户及贷款为由拒绝支付购房余款的理由不能成立，孙洪兵应当按照《售楼还款协议》的约定继续履行支付购房款的义务。由于孙洪兵未支付到期价款的金额已经达到全部价款的五分之一，故根据合同法的相关规定，尽管分期付款约定期限尚未结束，但闫洪昌可以要求孙洪兵支付全部购房款。故闫洪昌要求孙洪兵支付购房款171875元的诉讼请求于法有据，应予支持。关于违约金，由于双方约定的违约金金额过高，一审法院参照中国人民银行同期贷款利率的罚息予以调整并无不当，应予维持。
关于本案一审程序违法的上诉理由。经查，本案一审起诉状及开庭传票均为孙洪兵妻子签收，孙洪兵虽主张二人已经离婚，但承认二人仍在一起居住。因此一审送达程序并不违法，上诉人的此项上诉理由并不成立。
综上，本案一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律正确，判决适当，程序合法,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4090元，由上诉人孙洪兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋作霖
审 判 员 刘祥芬
代理审判员 陈 龙
二〇一六年一月六日
书 记 员 张 丽