天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终2065号上诉人（原审原告）：天津君谊物业发展有限公司，住所地天津市北辰区顺义道。法定代表人：张兴祥，董事长。委托诉讼代理人：宋钢，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵丽隐，天津融拓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王萍，女，1968年12月9日出生，汉族，无职业，住天津市静海区。上诉人（原审被告）：高梦楠，女，1992年7月29日出生，汉族，无职业，住天津市静海区。委托诉讼代理人：王萍（系高梦楠之母），住天津市静海区。上诉人天津君谊物业发展有限公司（以下简称君谊物业公司）因与上诉人王萍、高梦楠物业服务合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2016）津0118民初4622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人君谊物业公司的委托诉讼代理人宋钢、赵丽隐，上诉人王萍，上诉人高梦楠的委托诉讼代理人王萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君谊物业公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令王萍、高梦楠支付君谊物业公司自2012年6月1日至2015年5月31日期间的物业管理服务费22315.68元；3、判令王萍、高梦楠支付君谊物业公司自2012年6月26日至2015年5月31日期间的违约金5913.65元；4、判令王萍、高梦楠支付君谊物业公司2015年6月1日至实际给付之日期间的违约金，违约金计算标准按照每日千分之0.5计算；5、本案两审诉讼费用由王萍、高梦楠承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定君谊物业公司在2015年5月31日之前对王萍、高梦楠所在小区排水不畅、路面井盖塌陷、路灯长期不亮等现象存在服务瑕疵是错误的。二、一审法院适用法律错误。君谊物业公司依据《天津市住宅前期物业服务合同》的约定履行了物业服务义务，一审法院将王萍、高梦楠应交的物业费减免30%并判定王萍、高梦楠不依约承担违约责任是适用法律错误。王萍、高梦楠上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判王萍、高梦楠无需向君谊物业公司给付自2012年6月1日至2015年5月31日的物业费15620.97元；2、本案上诉费用由君谊物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，恣意行使裁判权。二、在一审中王萍、高梦楠提交的证据材料，一审法庭均不予认定支持，明显有失公允。三、君谊物业公司于2012年4月1日收取了王萍、高梦楠2012年3月20日至2012年6月20日的物业费1585元。而后，在未与王萍、高梦楠进行沟通的情况下，擅自提高了物业费标准，违反了《物业服务收费管理办法》的相关规定。四、君谊物业公司扣押王萍、高梦楠的装修保证金1012元，多次索要至今未退还，属君谊物业公司违约在先。五、时至王萍、高梦楠被起诉之前，君谊物业公司从未向王萍、高梦楠追讨过物业费，君谊物业公司所诉的36个月物业费中有12个月已超出两年的诉讼时效，法院不应予以支持。六、君谊物业公司作为王萍、高梦楠小区的前期物业服务企业，未能按照《前期物业服务合同》中第二条履行其职责，尤其针对第二条中的第一、二、五、六、八项均存在不作为、不到位等情况，违约行为十分严重。因此王萍、高梦楠认为一审法院判定酌情减免显失公平。补充：君谊物业公司与开发商签订的前期物业合同是复印件，擅自改变招标标准，擅自改变收取物业费标准，应属无效。经查实，君谊物业公司于2014年11月与开发商签订前期物业合同，君谊物业公司无权收取王萍、高梦楠2012年至2014年11月前的物业费。全体业主联名向君谊物业公司提出改善服务质量的意见，君谊物业公司至今没有答复和丝毫改变，存在严重的服务不到位，合同违约。王萍、高梦楠自入住后，发现很多问题，墙体渗水、开裂、暖气不热，该房屋至今无法居住，给王萍、高梦楠造成巨大损失，造成王萍、高梦楠在外租房居住，小区内下雨时没有排水，积水严重，小区内没有路灯，晚上一片漆黑，严重影响业主正常生活。君谊物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王萍、高梦楠向君谊物业公司支付2012年5月1日至2015年4月30日期间的物业管理服务费22315.68元；2、判令王萍、高梦楠支付君谊物业公司2012年5月26日至2015年4月30日期间的违约金5913.65元；3、判令王萍、高梦楠支付君谊物业公司2015年5月1日至实际支付给君谊物业公司物业管理服务费期间的违约金，违约金计算标准每日千分之0.5；4、诉讼费用由王萍、高梦楠承担。一审法院认定事实：案外人天津德泰隆基房地产开发有限公司（以下简称德泰隆基公司）系天津市静海区双塘镇西双塘村凤凰庄园小区的开发商，其于2010年通过公开招投标方式与天津市三盈物业管理有限公司（以下简称三盈公司）就凤凰庄园小区物业服务事项签订了“天津市住宅前期物业服务合同”，后德泰隆基公司于2011年11月18日与三盈公司协商一致解除了上述合同，2011年11月19日，德泰隆基公司依据中标人顺序与君谊物业公司签订了“天津市住宅前期物业服务合同”。合同约定德泰隆基公司将凤凰庄园小区委托君谊物业公司进行前期物业管理服务，服务期限自2011年12月15日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，其中别墅的物业管理服务费用标准（按建筑面积计算）为3.05元每月每平方米，于每月25日前交纳；合同并就物业服务内容及标准、违约责任等进行了约定。2010年10月12日，王萍、高梦楠与德泰隆基公司签订“天津市商品房买卖合同”，购买凤凰庄园小区1号楼-3号房屋，建筑面积为203.24平方米。王萍、高梦楠将该房屋物业费交纳至2012年5月31日，自2012年6月1日起未交纳物业费，现君谊物业公司主张王萍、高梦楠支付至2015年5月31日期间的物业服务费共计22315.68元未果，成讼。一审法院另查明，在君谊物业公司主张收取物业费的期间内，凤凰庄园小区存在排水不畅、路面井盖塌陷、路灯长期不亮等项服务瑕疵问题。一审法院认为，君谊物业公司与德泰隆基公司签订的“天津市住宅前期物业服务合同”系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属有效合同。王萍、高梦楠作为德泰隆基公司开发的凤凰庄园小区业主，实际接受了物业服务，故应受上述合同约束，君谊物业公司依约为王萍、高梦楠房屋所在小区提供物业服务后，王萍、高梦楠应向君谊物业公司支付物业管理服务费。但君谊物业公司在主张期间内，未能及时、全面履行物业服务合同，其提供的物业服务存在排水不畅、路面井盖塌陷、路灯长期不亮等问题，王萍、高梦楠对此出示了相应证据，君谊物业公司亦未予否认，故物业服务费缴纳数额应相应减少，一审法院酌定按70%比例收取，为15620.97元。对于君谊物业公司要求王萍、高梦楠支付违约金的诉讼请求，对此物业服务合同虽有约定，但物业服务费的催交、收取应是物业服务企业的一项主要工作，采用诉讼追讨物业服务费不利于改善与业主的关系，双方可通过当地居民委员会、小区业主委员会等相关部门进行协调、互相沟通，妥善解决纠纷，故诉讼追讨物业服务费的做法不宜提倡，本案中对君谊物业公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于王萍、高梦楠提出君谊物业公司为凤凰庄园小区提供物业服务不具备合法性的主张，因据君谊物业公司出示的“天津市物业管理招投标书面报告”，君谊物业公司系经过招投标程序与德泰隆基公司签订物业服务合同，故对王萍、高梦楠该项主张，一审法院不予采信。对于王萍、高梦楠提出君谊物业公司索要2012年至2014年间的物业费超过诉讼时效的主张，因王萍、高梦楠在原审中并未提出诉讼时效抗辩，现在重审中提出，一审法院不予采信。王萍、高梦楠所称房屋质量问题、装修保证金及铁管损失等项与本案不属于同一法律关系，可另案向相关义务人主张解决。综上，一审法院依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王萍、高梦楠自一审判决生效后五日内给付天津君谊物业发展有限公司2012年6月1日至2015年5月31日的物业服务费15620.97元。二、驳回天津君谊物业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费506元，由天津君谊物业发展有限公司承担152元，王萍、高梦楠承担354元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王萍、高梦楠向本院提交在一审法院对于房屋质量问题提出了新的诉讼，2017年2月20日，一审法官去现场勘验所照的现场照片，证明下雨房屋渗水，君谊物业公司有义务给予维修，君谊物业公司也修了两次，没有修好，就再也不来修了。房屋暖气不热、小区路灯不亮、小区内下雨积水、路面下沉、人员任意出入，安防不管。君谊物业公司对此认为王萍、高梦楠提出的房屋质量问题已经起诉开发商，且在举证期限内没有提交，二审期间不属于新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，君谊物业公司上诉主张一审法院认定其对王萍、高梦楠所在小区排水不畅、路面井盖塌陷、小区路灯长期不亮等现象存在服务瑕疵是错误的。经一审法院查明，君谊物业公司在对王萍、高梦楠居住的小区进行物业服务中，确实存在上述问题，一审法院根据上述情况，酌情减免王萍、高梦楠应当交纳的物业服务费30%，符合事实和法律规定，并无不当。王萍、高梦楠上诉主张君谊物业公司提供的物业服务存在墙体渗水、开裂，暖气不热，小区积水严重等问题，一审法院根据该事实酌情减免其应当交纳的物业服务费30%，符合事实及法律规定，并无不当。王萍、高梦楠二审期间提供的证据不能证明其上诉主张，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，君谊物业公司及王萍、高梦楠的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费115元，由上诉人天津君谊物业发展有限公司负担，二审案件受理费191元，由上诉人王萍、高梦楠负担。本判决为终审判决。审 判 长  张吉堂审 判 员  李 权代理审判员  刘 芳二〇一七年三月二十四日书 记 员  孔娇阳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……