上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第573号
上诉人（原审被告）沈悦。
委托代理人王恩峰，上海市群成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）潘利珍。
被上诉人（原审原告）潘太为。
以上二被上诉人之共同委托代理人张其芳，上海市金山区亭林镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）张青。
委托代理人张滨，系张青之兄。
被上诉人（原审被告）张滨（系张青之兄）。
被上诉人（原审被告）上海张青餐饮管理有限公司。
委托代理人张滨，公司股东。
上诉人沈悦因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2012）金民三（民）初字第3206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海市金山区板桥西路房屋原属上海新永置业发展有限公司（以下简称新永公司）所有，2006年12月5日，新永公司将该房屋出租给沈悦并签订一份租赁合同，租赁期限为2007年5月29日起至2013年11月30日止。2007年8月2日，沈悦将上述房屋转租给张青并签订一份租赁合同，张滨以保（担保人）的名义在该合同上签字，租赁期限为2007年11月1日至2013年10月30日止。2009年6月15日，新永公司将上述房屋出售给潘利珍、潘太为，在商品房出售合同补充条款中约定：“订本合同时，本房屋夹层已经由甲方租赁给张青先生开办餐饮，租赁期限至2013年10月30日，乙方已充分阅读并理解该租赁合同，并表示在签订本房屋买卖合同后至2013年10月30日期间内继续遵守该租赁合同，并代替甲方承担该租赁合同中有关本房屋相关部分的一切权利与义务。并将该租赁合同作为本房屋买卖合同的附加条款执行。否则所引起的损失均由乙方全部承担。”2009年6月16日，上海市金山区房地产登记处出具上海市房地产权证，确认潘利珍、潘太为系该房屋的权利人。
原审另认定，2009年7月，沈悦出具租金价格清单交付潘利珍、潘太为，内容为：2008年11月至2010年10月租金价格为每年人民币（下同）29，762.5元（每月2，480元），2010年11月至2011年10月租金价格为29，587.5元，2011年11月至2012年10月租金价格为31，062.5元（每月2，588元）。2009年7月22日，沈悦作为甲方和授权人出具一份收取房租授权书及通知书，通知张青、张滨，由潘利珍、潘太为全部接替与履行上述租赁合同中甲方的权利与义务。2010年4月1日，沈悦将上述授权书送达张青及张滨。2009年8月至2010年10月间，上海张青餐饮管理有限公司（以下简称张青公司）会计吴明莲通过银行转存的方式向潘利珍、潘太为支付了十个月的租金。
原审再认定，2011年2月28日，沈悦与张青、张滨签订一份租房终止执行协议书，确认于2011年2月28日终止执行原租赁合同，并确认双方间到2010年12月31日止的房租已结清。后潘利珍、潘太为诉至法院，要求判令沈悦、张青、张滨、张青公司：1、赔偿楼梯、隔墙损失10，000元；2、共同支付2010年4月至2012年3月租金59，880元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担自2012年4月1日起至判决生效日止的逾期付款利息损失。
原审认为，根据沈悦与新永公司之间的租赁合同，沈悦获得了在该租赁合同期限内使用房屋的权利，为沈悦将房屋转租给张青奠定了权利基础。新永公司将房屋出售给潘利珍、潘太为之后，潘利珍、潘太为获得了该房屋的产权，根据买卖不破租赁原则，沈悦与新永公司之间的租赁合同关系在沈悦与潘利珍、潘太为之间当然延续。根据房屋出售合同的补充条款，潘利珍、潘太为认可了该房屋由张青继续租赁，说明承租人沈悦取得了出租人潘利珍、潘太为的同意，可以继续将房屋转租给张青，在转租合同存续期间，承租人沈悦与出租人潘利珍、潘太为之间的租赁合同继续有效。根据合同相对性原理，原租赁合同与转租合同是两个独立的合同，潘利珍、潘太为作为出租人与次承租人张青之间没有直接的合同权利义务关系，潘利珍、潘太为不得直接向次承租人张青、保张滨以及涉案房屋实际使用人张青公司请求支付租金或赔偿损失。故潘利珍、潘太为关于要求沈悦支付租金并承担逾期付款利息损失、赔偿楼梯、隔墙等部位费用的诉讼请求，予以支持，潘利珍、潘太为关于要求张青、张滨、张青公司支付租金并承担逾期付款利息损失、赔偿费用的诉讼请求，予以驳回。但关于涉案楼梯、隔墙等部位的费用，应当是恢复到原租用前的毛坯房样式的恢复费用，而潘利珍、潘太为提供的发票金额10，000元显然包含了装潢费用，鉴于其未能提供详细清单或合同供甄别，对于楼梯、隔墙等的恢复费用，酌情确定为3，000元。沈悦虽辩称已经通过发送授权书的方式解除了涉案租赁合同，但是张青、张滨、张青公司对授权书之内容并未表示过同意，且根据沈悦与张青、张滨签订的租房终止执行协议书，沈悦事实上确认与张青、张滨之间的租赁合同于2011年2月28日之后才发生终止，故对其相应主张，不予采纳。沈悦关于张滨等已经支付部分租金的主张，潘利珍、潘太为也确认收取了十个月租金，并且将诉请的租金起算点后调了一个月，予以确认。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百二十九条、第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二○一四年一月七日作出判决：一、沈悦于判决生效之日起十日内支付潘利珍、潘太为2010年5月至2012年3月租金57，400元；二、沈悦于判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期贷款利率支付潘利珍、潘太为上述租金自2012年4月1日起至判决生效日止的逾期付款利息损失；三、沈悦于判决生效之日起十日内支付潘利珍、潘太为楼梯、隔墙等的恢复费用3，000元；四、驳回潘利珍、潘太为的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1，298元，减半收取649元，由沈悦承担，于判决生效后七日内缴纳法院。
判决后，沈悦不服，上诉于本院，诉称：2009年起潘利珍、潘太为应直接向张青等人收取租金；张青曾通过银行转账向潘利珍、潘太为支付租金；小业主购买房屋时明知房屋现状系没有楼梯与隔墙，张滨亦承认前述建筑物系其破坏，因此上诉人无须承担恢复费用，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三项。
被上诉人潘利珍、潘太为辩称：租金均由上诉人支付；上诉人将房屋出租给张青后建成楼梯，现其应恢复原状，故不同意上诉请求。
被上诉人张青、张滨、张青公司辩称：其承租房屋的房东系上诉人，后因其经营不善而双方终止合同；涉讼房屋开发商系上诉人丈夫的公司，承租房屋后，上诉人按其要求将房屋打通，保留两个楼梯；因其经常不在店里，在其不知情的情况下，临时聘用的财务曾将租金直接支付给潘利珍，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，潘利珍、潘太为取得涉讼房屋产权，依据买卖不破租赁原则，沈悦与新永公司间的租赁关系在沈悦与潘利珍、潘太为间当然延续，故原审判决沈悦承担欠付租金及利息损失并无不妥，可予维持。同时，本院认为，沈悦出具收取房租授权书兼通知书将其债权债务概括转让与张青、张滨，但因未得到张青、张滨的认可，该转让并不生效，况且各方当事人的陈述及出示的证据亦不能证明潘利珍、潘太为与张青、张滨间直接建立了租赁关系。并且，本院认为，即便张青公司曾直接向潘利珍支付过部分租金，亦不足以证明双方间已直接建立租赁关系。因此，沈悦关于2009年起潘利珍、潘太为应直接向张青等人收取租金的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。沈悦将涉讼房屋及的房屋整体对外转租，现其向潘利珍、潘太为返还房屋，理应对楼梯、隔墙予以恢复，以保证潘利珍、潘太为对涉讼房屋的独立、有效使用，故沈悦关于楼梯、隔墙恢复费用之异议，本院亦不予采纳。综上所述，沈悦关于撤销原审判决主文第一、二、三项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，298元，由上诉人沈悦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年四月九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……