湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终406号
上诉人（原审原告）周爱军。
委托代理人徐爱新，湖南碧灏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）岳阳金碧置业有限公司，住所地岳阳市求索西路118号恒大名都综合楼。
法定代表人赖立新，该公司董事长。
委托代理人赵军，系该公司员工。
委托代理人郭成思，系该公司员工。
上诉人周爱军因与被上诉人岳阳金碧置业有限公司（以下简称金碧公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第745号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人及被上诉人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年12月16日周爱军与金碧公司签订《商品房买卖合同》，双方约定金碧公司将位于岳阳恒大名都009－09幢1003号房转让给周爱军，房屋面积为137.42平方米，合同价款为763403元，上述购房款于2011年12月16日前支付前期房款313403元，余款450000元于2011年12月30日前支付。合同约定交付房屋期限为2013年12月31日前，交付条件为房屋经验收合格。合同第九条还约定出卖人逾期交房超过90天后，周爱军有权解除合同。周爱军解除合同的，金碧公司应当自周爱军解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按周爱军累计已付款的1%向周爱军支付违约金。周爱军要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限(即2014年12月31)的第二天起至实际交付之日止，金碧公司按日向周爱军支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，金碧公司应当书面通知周爱军办理交付手续。双方进行验收交接时，金碧公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。金碧公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，周爱军有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由金碧公司承担。合同同时还对房屋的交接、预告登记等方面进行了约定。此外由于周爱军所购房屋为豪华装修，因此双方在合同附件三中约定了豪华装修交楼标准，其中对门、窗、地面、墙面等室内装修方面的用材品牌或品质进行了约定，但未对室内装修完毕后的交付标准进行约定。同时合同补充协议第五条约定，物业服务费用的起计日期为房屋交付之日，周爱军未按金碧公司通知的交楼时间办理收楼手续的，自交楼通知书约定的交楼时间起计算。第六条对“房屋验收合格”的标准进行了进一步明确，即由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。另双方还约定周爱军在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从金碧公司书面通知的周爱军办理房屋交接手续之日起，视为金碧公司已经交付房屋。……周爱军主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得湖南省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。合同签订后，周爱军向金碧公司支付了首付款313403元，此后虽然周爱军向金碧公司全额支付了购房款，但由于周爱军存在延期付款的行为，曾向金碧公司交纳滞纳金1240元。2013年12月24日，金碧公司组织设计单位、施工单位、监理单位对已建成的房屋进行了工程质量验收，并制作单位（子单位）工程质量验收检查记录，一致认可工程质量合格。同时金碧公司还委托湖南省飞翔设施电气检测有限公司对房屋的建工程消防设施进行了检测，该公司经检测后出具建设工程消防设施检测评定报告，认为消防设施合格。此外金碧公司安装的电梯也经湖南省特种设备检验检测研究院检验合格，并发放电梯使用标志。2013年12月26日，金碧公司向周爱军发出《岳阳恒大名都收（验）楼通知书》，告知周爱军自2013年12月31日起开始接受业主现场办理收（验）楼手续。2014年1月12日周爱军至金碧公司处办理了收房手续，同时领取了包括《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》及房屋钥匙在内的相关物品。但事后周爱军认为金碧公司验收手续不齐全，房屋不符合交付条件，且金碧公司没有向周爱军在内的全体业主公示房屋装修工程质量、空气质量检测合格的报告，要求金碧公司承担相应违约责任，经多次协商未果，周爱军向法院提起诉讼，请求法院判如所请。另查明，2011年3月5日经核工业衡阳第三地质工程勘察院勘察，认定岳阳恒大名者地质详勘工程验收合格。2011年岳阳市人民防空办公室批准同意金碧公司金碧公司就岳阳恒大名都项目的人防工程进行易地建设，金碧公司于2011年8月5日向市人防办交纳了易地统建费。2014年1月24日经岳阳市公安消防支队评定，认定金碧公司所建房屋工程消防验收合格。2015年6月19日岳阳恒大名都9、10幢通过岳阳市建设工程质量安全监督管理处竣工验收备案。还查明，因周爱军曾促成他人在金碧公司处购买房屋，金碧公司向周爱军出具承诺称免除周爱军三年的物业管理费。
原审法院认为，周爱军与金碧公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，属有效合同。双方应按合同约定履行各自义务，并享受相应权利。现周爱军认为金碧公司交付的房屋没有进行人防、规划验收及备案登记不符合法定交房条件，导致逾期交房，主张金碧公司支付逾期交房违约金24200元。根据双方补充合同约定，“商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》即符合交房条件，其中并未将人防、规划验收及备案登记作为交付房屋的必备条件。而金碧公司向周爱军交付房屋时，《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》均已具备，完全符合双方约定的房屋交付条件。此外根据《建设工程质量管理条例》第四十九条之规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。同时根据该条例第五十六条第一款第八项之规定，未按照国家规定将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送备案的，责令改正，处20万元以上50万元以下的罚款。由此可见，建设部门对违反备案登记制度的有关单位可责令改正并处以罚款，但并未规定未经备案登记的房屋应停止使用，重新组织验收，亦未将备案登记作为房屋交付使用的必备条件。同时交付给周爱军的房屋已于2015年6月19日通过备案登记（其中包括人防、规划、消防等方面的许可文件），证明金碧公司于2014年1月12日向通知周爱军收取的房屋并不存在质量问题，在通过备案登记前向周爱军交付房屋并未影响周爱军的正常、安全使用。而金碧公司未及时到建设部门进行备案登记，可由建设部门对其进行处罚，未进行备案登记并不能成为周爱军认定金碧公司交付的房屋不符合交付条件的合理理由，亦不符合双方合同约定，故对周爱军主张金碧公司支付逾期交房违约金24200元的诉讼请求，法院不予支持。关于周爱军提出金碧公司应提交竣工验收资料的诉讼请求。根据双方合同约定，金碧公司应向周爱军出示包括《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》在内的相关证明文件，故对周爱军的该项诉讼请求，法院予以支持。关于周爱军主张向周爱军在内的全体业主公示房屋装修工程质量、空气质量检测合格的报告的诉讼请求，虽然合同并未约定，但根据《消费者权益保护法》第八条之规定，金碧公司有义务提供上述报告，以充分保障周爱军的知情权，故对周爱军的该项请求，法院予以支持。但周爱军仅能就自身的合法权益主张权利，而无权代表其他业主，故对原告主张向全体业主公示房屋装修工程质量、空气质量检测合格的报告的诉讼请求，法院不予支持。关于周爱军要求金碧公司免收三年物业费时间从交房之日开始计算的诉讼请求，金碧公司已于2013年12月26日向周爱军发出通知，告知周爱军自2013年12月31日起开始接受业主现场办理收（验）楼手续。周爱军于2014年1月12日与金碧公司办理交接手续，属于在合理的时间内收楼。根据补充合同约定，物业服务费用的起计日期为房屋交付之日，周爱军未按金碧公司通知的交楼时间办理收楼手续的，自交楼通知书约定的交楼时间起计算。故此，周爱军免收三年物业管理费的起算时间应为2014年1月12日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限岳阳金碧置业有限公司在本判决生效后十日内向周爱军出示岳阳恒大名都009幢房屋的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》及《工程验收备案表》的验收证明文件；二、限岳阳金碧置业有限公司在本判决生效后十日内向周爱军出具岳阳恒大名都009幢1003号房屋所购房屋的装修工程质量、空气质量检测合格报告；三、周爱军免收三年物业管理费时间自2014年1月12日起算；四、驳回周爱军的其他诉讼请求。一审案件受理费405元，由周爱军负担200元，由岳阳金碧置业有限公司负担205元。
周爱军上诉称：1、上诉人与被上诉人合同约定的商品房交房条件低于法定的标准，商品房交付使用条件应当以办理了竣工验收备案手续为准。被上诉人办理竣工验收备案的时间晚于合同约定的交付时间，已构成逾期交房；2、上诉人仅提供检测公司出具的《建筑工程消防检测报告》，而依据《消防法》及《建设工程消防监督管理规定》，被上诉人销售的房屋属于一类高层住宅建筑，应由消防支队进行消防验收后交付使用；3、原审法院对上诉人提交的证据4、5、7不予认定，违反了证据的认定规则；4、免收周爱军物业服务费的时间应从2015年6月19日起算。请求二审法院依法改判。
金碧公司辩称：1、双方签订的合同经当事人签字盖章确认，且不违反法律的规定，合法有效；2、被上诉人已按照合同的约定提交了《建筑工程消防检测报告》，且岳阳市公安消防支队已评定该工程消防验收合格，被上诉人不构成逾期交房；2、原审法院对上诉人提交的证据4、5、7不予采信是正确的。
上诉人和被上诉人在二审中均未向本院提交证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为：本案的争议焦点为以下两点：一、金碧公司是否构成延期交房?二、物业管理费从何时进行起算？
关于焦点一，上诉人认为，合同约定的商品房交房条件低于法定的标准，商品房交付使用条件应当以办理了竣工验收备案手续为准。被上诉人办理竣工验收备案的时间晚于合同约定的交付时间，已构成延期交房。被上诉人则认为合同补充协议第六条已对“房屋验收合格”进行约定，即由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检测合格证》。被上诉人已于2013年12月31日前取得上述文件，其不构成延期交房。本院认为，根据周爱军与金碧公司签订的《商品房买卖合同》第八条，金碧公司应当于2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付给周爱军使用。那么如何正确理解“商品房经验收合格”的内涵，本院认为根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”另《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”其中质量标准和资料要求规定在《建设工程质量管理条例》中，即由建设单位组织施工、勘察、设计、监理进行竣工验收，形成《建设工程竣工验收报告》，另根据《中华人民共和国消防法》第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”可见，即使《商品房买卖合同》中约定的商品房交付使用的条件是验收合格，其交付使用的条件除了工程质量标准和资料要求合格，即建设方组织施工、勘察、设计、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见外，还必须满足其他竣工条件，即按照《中华人民共和国消防法》等法律和行政法规的规定，取得消防等相关部门出具的认可文件或者准许使用文件方才具备交付使用条件，其他竣工条件因法律有强制性规定，即使当事人没有约定也必须予以遵照适用。从本案来看，周爱军所购买的住宅位于求索西路9号栋，地上32层，建筑高度94.65米，建筑面积25567平方米，属于一类高层综合楼，根据《建设工程消防监督管理规定》（中华人民共和国公安部令第106号）第十四条之规定，对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑，本案周爱军购买的9号栋属于一类高层住宅建筑，金碧置业公司应当向消防机构申请消防验收后，再交付使用。本案9号栋于2014年1月24日才被岳阳市公安消防支队评定为消防验收合格，商品房经验收合格条件成就之日应为2014年1月24日，距合同约定的交房之日2013年12月31日相差24天，故金碧公司已构成延期交房，对此应承担延期交房的违约责任。因双方当事人签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天其之实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”，本案中周爱军的房款为763403元，金碧公司应支付周爱军延期交房违约金1832.17元（763403×24/10000）。另因竣工验收备案表只是建设行政主管部门履行建设行政管理职能的表现，备案行为与工程竣工验收合格没有直接联系，不能作为开发商是否履行法定义务的标准。故对上诉人提出应以取得竣工验收备案表的时间做为延期交付违约金计算日期的上诉理由，本院不予采纳。
关于焦点二，补充协议第五条第二款规定：“物业服务费用的起计日期为商品房交付之日，买受人未按出卖人通知的交楼时间办理收楼手续的，自交楼通知书约定的交楼时间起计算。”本案中，金碧公司于2014年1月24日达到商品房交付的条件，交房应给予业主一定的合理时间办理收楼手续，以一个月为宜，故周爱军免收三年物业管理费的时间应从2014年2月24日起算。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，处理不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第745号民事判决第一、二项；
二、由岳阳金碧置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付周爱军延期交房违约金1832.17元；
三、岳阳金碧置业有限公司免收周爱军三年物业管理费的时间自2014年2月24日起算；
四、驳回周爱军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案一审案件受理费405元，二审案件受理费821元，共计1226元，由上诉人周爱军负担226元，由被上诉人金碧公司负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 胡铁霞
审判员 许 进
审判员 曹 维
二〇一六年五月三十一日
书记员 刘 蕾