广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深龙法民三初字第1286号
原告杨泽森，男，汉族。
委托代理人袁子怀，广东硕法律师事务所律师。
被告深圳市惠多多超市管理有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区。
法定代表人林树忠，总经理。
委托代理人代静凌，广东深长城律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨泽森及委托代理人袁子怀，被告的委托代理人代静凌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原被告双方于2013年8月20日签署《惠多多生活超市承包合同书》，约定被告提供其位于龙岗区布吉街道惠多多超市1层、面积11.88平方米的场地给原告经营地铁站品牌奶茶，合同期限自2013年8月20日至2015年8月19日。合同签订后，原告投入装修，支付装修及材料款45200元（人民币，下同），购买设备支出27104.5元，并与地铁站品牌奶茶加盟商签署了加盟合同，支付特许费及广告材料费25641.8元，向被告支付建设费10000元、保证金7000元。但自2014年5月开始，被告经营的惠多多超市开始不正常经营，2014年6月24日，因被告经营的超市未能办理卫生许可证，被深圳市市场监督管理局龙岗分局查封，此后，被告经营的惠多多超市一直未能正常经营，并于2014年8月1日在未经提前告知原告的前提下，关门停止经营，被告的行为属于单方面提前终止合同，给原告造成了严重的经济损失。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告退还原告支付的保证金7000元；2、被告退还原告支付的建设费10000元；3、被告赔偿装修损失24483.33元，经营设施设备损失14681.6元，特许费及广告材料费13889.31元；4、被告支付2014年5、6、7月的经营损失10091.86元；5、被告赔偿预期收益损失107747.66元；6、由被告承担本案诉讼费。
被告辩称，一是原告严重违反合同约定，被告已提出解除合同；原告从2014年6月份开始拖欠租金，被告多次上门催交，原告均以经营亏损为由久拖不付，且于7月30日撤走了大部分的经营商品和设备，被告于7月25日在铺位大门张贴催交租金和附条件终止合同的《通知》，于7月28日第二次发出了通知，原告均未回应，随后搬走所有用品，将铺面上锁，至今没有办理退还铺位手续，原告的违约行为已达到解除合同的条件，双方的合同在解除合同通知送达原告时就已经解除。二是原告诉称的事实及理由与实际不符，原告称自2014年5月惠多多超市开始非正常经营没有证据证明，至于2014年6月24日超市确实被工商部门查封，但当时仅仅是在超市的侧门墙边贴了封条，正门没有贴，当天依然正常营业，第二天即6月25日，经被告与工商部门协调尽快解除了侧门的查封，并没有影响超市的日常经营，被告于8月1日开始对超市内部进行装修，装修仅仅5天，只是属于内部货架位置调整和简易装修，而此前原告已经停止了经营并撤场。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年8月，原告作为乙方、被告作为甲方签订《惠多多生活超市承包合同书》，约定甲方负责提供惠多多生活超市1层、总面积11.88平方米的场地供乙方经营，经营范围为地铁站品牌奶茶，乙方根据甲方要求提供装修设计方案，经甲方同意后，由乙方组织实施并承担装修费用，合同期满（或中途撤场）场内固定装修无偿归甲方所有，乙方不得随意破坏；合同期限为2013年8月20日至2015年8月19日，由乙方按每月使用面积共计3500元的标准向甲方支付固定利润（租金）；乙方在签订本合同时，应付给甲方7000元保证金，在双方合同期满后，以不计息方式退还甲方，如乙方经营不善中途撤场或严重违反甲方管理制度，违反本合同，甲方有权视情节轻重扣除部分或全部保证金；乙方每月3号之前交本月租金及上月水电费，如乙方未按时交清则每逾期一天处以百分之五滞纳金，逾期半个月的，则甲方有权解除合同，并要乙方赔偿甲方损失。合同签订后，原告向被告支付了保证金7000元及建设费10000元。原告经营至2014年6月24日，涉案超市被深圳市市场监督管理局龙岗分局查封，此后就未能正常营业，原告称被告在2014年8月1日后关门停业，属于单方终止合同，遂诉至法院，并提出上列诉讼请求。
另查，涉案租赁物系被告从案外人承租而来，该房产已取得房地产证（证号：深房地字第x**号），登记的权利人为深圳市荣超房地产开发有限公司。
原告为证明其发生的损失，提交以下证据：一是原告与叶树森签订的《装饰工程施工承包合同》、收款收据、发票，证明原告对涉案租赁物装修所支出的费用为45200元；二是原告与深圳市赢点贸易有限公司签订的《“地铁站饮品”专卖店协议书》、深圳市赢点贸易有限公司注册的“地铁站”商标注册证，证明原告支付了奶茶店加盟费20000元；三是广告材料清单及发票，证明原告支付了广告材料费25641.8元；四是发票，证明原告购买设备支付了21300元；五是配送单、销售明细、损失统计表，证明奶茶店无法经营给原告造成的损失。
被告为证明原告违约在先，提交以下证据：一是专柜租金明细表，证明原告拖欠2014年6月至7月的两个月租金明细；二是通知及照片，证明被告于2014年7月25日向原告发出解除合同通知，认为原告拖欠6月至7月租金未付已构成严重违约，被告有权解除合同，并将该通知张贴于涉案租赁物的门口。原告不予认可，认为被告自6月起无法正常经营，无权再收取租金，且原告已支付6月份的租金，提供收款收据予以证明，该收据显示被告于2014年6月6日出具收据确认收到原告支付的租金3500元、电费783.8元。被告则认为该收据所支付的租金是补交5月份的租金，且从被告提交的所有收据中缺少2014年5月支付租金的收款收据，原告辩称相关收据没有保留。
本院根据原告的申请，向深圳市市场监督管理局龙岗分局布吉所调取涉案超市的查封资料，显示该所于2014年6月24日对位于深圳市龙岗区布吉街道荣超花园农贸市场22-A的超市检查时，发现该场所打着“惠多多生活超市”的招牌，正从事预包装食品、日用百货的经营活动，并作出深市监龙强字（2014）P220012621号《实施行政强制措施决定书》，认为涉案超市涉嫌无证经营，决定对有关场所、设施、财物实施查封，期限自2014年6月24日至2014年7月24日。原、被告对涉案超市查封的事实均无异议，但被告认为市场监督管理局只是在超市侧门贴封条，没有影响超市的正常营业。
庭审中，原、被告均对合同解除无异议，双方确认原告已搬离涉案租赁物，且被告陈述原告的装修已被拆除。原告主张其第三项诉讼请求中的损失均是按合同约定期限扣除已使用的2013年8月至2014年6月期间计算而来。
本院认为，原、被告签订的合同虽名为承包合同，双方实际是对涉案房产进行租赁的租赁合同，该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，依法受法律保护，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。本案的争议焦点在于合同履行过程中哪一方有违约行为。被告主张原告从2014年6月起拖欠租金，原告辩称被告于2014年6月6日出具的收据可以证明原告已交纳了该月的租金，被告则认为该日支付的是5月份租金，根据原告提交的所有收款收据显示，原告交纳租金后，被告均出具收据予以确认，而所有收据中唯独缺少了2014年5月的收据，原告称没有保留，本院不予采纳，原告应承担举证不能的责任，本院认定原告于6月份支付的是补交5月份的租金，原告迟延履行且自2014年6月6日起未再支付租金，已构成违约。原告的行为虽已达到合同约定的解除条件，但被告并未及时行使解除权，双方的合同履行至2014年6月24日，涉案超市涉嫌无证经营被查封，导致原告等承租户无法正常经营，被告辩称超市被查封后还正常营业，但没有提交证据予以证明，且被告亦没有提交证据证明后续已办理相应证照，亦存在违约行为。现被告已于2014年7月25日发出解除合同通知，原告对合同解除无异议，且已实际搬离，本院确认涉案合同已解除。因原、被告双方对合同无法继续履行均存在过错，原告请求被告返还保证金7000元，本院予以支持。
关于原告主张的装修损失、经营设施设备损失、特许费及广告材料费，虽被告并未确认其同意原告装修，但原告承租的租赁物所在的超市由被告进行管理，被告不可能不知道原告的装修情况，而被告对原告的装修并未提出异议，应视为对原告的装修行为予以认可，因涉案租赁物已被拆除，不具备评估的基础，但原告提交的合同、收款收据、发票能相互印证，可以认定原告支付的装修费用为45200元，根据合同约定，原告的租赁期限为2年，从合同签订至涉案超市查封约11个月，因此，装修残值应为24483元（45200÷24个月×13个月），因本案系双方违约导致合同解除，该装修残值应根据各自的过错承担相应的责任，本院酌定被告应赔偿原告装修残值损失的50%，即12241.5元。至于原告主张的经营设施设备损失14681.6元、特许费及广告材料费13889.31元，因原告主张的经营设施设备并未与涉案租赁物形成附合，均可以移动搬走，而特许费、广告投入系原告在涉案租赁物处开展经营的正常支出，不能认定为合同解除后的损失，故本院对该两项请求不予支持。
关于原告请求的2014年5至7月的经营损失，因涉案超市于2014年6月24日才被查封，查封期限为一个月，必然给原告的经营造成损失，原告并未充分举证证明其经营损失，根据公平原则，本院参照月租金标准酌情确定被告应向原告赔偿经营损失3500元。
关于原告主张的预期利益损失107747.66元，其并不能提交充足证据证明正常经营期间的盈利情况，且原告自身亦存在违约行为，该请求没有依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告深圳市惠多多超市管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨泽森返还租赁保证金7000元；
二、被告深圳市惠多多超市管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨泽森赔偿装修损失12241.5元；
三、被告深圳市惠多多超市管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨泽森赔偿经营损失3500元；
四、驳回原告杨泽森的其他诉讼请求。
上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2029元（原告已预交），由原告承担1783元，被告承担246元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 陶敏
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 黄敏