广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清英法浛民初字第243号
原告曾庆金，男，1955年5月1日出生，汉族，住英德市，
委托代理人曾成文，系广东浈阳律师事务所专职律师。
被告胡斯丰，男，1966年4月15日出生，汉族，住英德市，
原告曾庆金诉被告胡斯丰买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理，依法由审判员杨伟雄适用简易程序于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告曾庆金及其委托代理人曾成文，被告胡斯丰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾庆金诉称，2011年7月25日原、被告签订《石灰铺聚龙花园订房协议》，约定原告出卖位于石灰铺聚龙花园生活小区的房产一套，总价233090元；房产证过户费用（含一切税费）由买受方支付；订房时交付定金20000元，若买受方不按时交纳首付款，定金归出卖方所有；首期付款93236元，在第2层楼面封顶3天内付清；余款139854元在2011年12月30日交房时付清。买受方可办理房贷，在没有办理房贷前买方应向卖方支付月息八厘；如超期付款，按欠款每天罚款3%；水电及有线电视入户费用1500元由买受方支付。
原告现已向被告交付房屋，被告亦以装修入住。被告仅向原告支付房屋买受款90000元（含定金20000元），仍有143090元（不含水电及有线电视入户费用1500元）尚未支付。
原告多次催收房款，且于2015年5月4日委托律师发函，被告仍不予理睬。为了维护原告合法权益，特向法院诉请：
一、解除原、被告于2011年7月26日签订的《石灰铺聚龙花园订房协议》；
二、被告应30天内清空英德市石灰铺镇德政聚龙花园A1栋A1梯203号房，将其退还原告曾庆金；
三、被告从2013年12月24日起每月支付原告曾庆金1000元的房屋损失，至被告清空上述房屋，且退还给原告之日止；
四、被告胡斯丰承担本案诉讼费。
原告曾庆金为证实其诉讼主张，特向法院提交下列证据：
证据一，石灰铺聚龙花园订房协议、收据4张，拟证明原、被告订立涉案房屋合同的情况及被告向原告支付购房款及水电入户费用的情况；
证据二，第01××27号粤房地产权证书，拟证明涉案房产的登记情况；
证据三，律师催告函、邮政快递回执，拟证明原告曾于2015年5月4日委托律师发函给被告催收房款的事实。
被告对原告提交的证据的质证意见为：对于证据一的三性没有异议。对于证据二我方在2011年与原告签订了购房合同，当时是一个学校的球场，我要求该房屋登记在我方名下且出具房屋产权证，我也不知道原告为何将房屋登记在自己名下，对于原告提交的证据不予认可，且房屋的面积不符，明显缩水，大约相差十几平方。我方同聚龙房地产公司购买房屋，并非与曾庆金个人购买房屋。对于证据三我方多次与原告协商，原告曾经明确告知房屋面积是不能改变的，办理产权过户的手续需要两三万元需要我们支付。水电费原来约定1500元，后来改为3000元，房屋装修的保证金原本说是可以退还，但是至今没有退还，且原告说自己卖的是二手房不是一手房。原告强行收取房屋维修基金3000元。我们去咨询房产管理部门，被告知个人是无权收取维修基金的。
被告胡斯丰辩称，原、被告签订购房协议后支付定金20000元，2011年8月24日支付房款40000元，2011年12月10日支付房款30000元，共计90000元。被答辩人未在答辩人支付上述款项后办理有效手续，故答辩人拒绝支付房款。答辩人要求一、答辩人要求涉案房屋定性为一手新建房，非二手房；二、要求被答辩人以一手新建房办理本人房产证；三、办理房产证应当由被答辩人支付税费，纳税人必须是答辩人名下；四、答辩人要求按照订房协议签订建筑面积和分摊计收房款；五、被答辩人按照上述要求办理房产证后，答辩人付清房屋余款，若答辩人经济困难，被答辩人可以抵押涉案房屋，但是必须在四大银行办理房屋贷款。
被告胡斯丰为证实其诉讼主张，特向法院提交：英德聚龙房地产开发有限公司的通告。
原告对被告提交证据的意见为：上面没有签名、日期，无法确认是否是我方出具的。
经审理查明，原、被告2011年7月25日签订《石灰铺聚龙花园订房协议》，出卖方聚龙花园曾庆金，买受方胡斯丰。该协议的主要内容如下：“……一、买受方商品房，房屋名称：石灰铺聚龙花园生活小区A(幢)1梯第2层203号房，面积143平方米，其中分摊面积11.6平方米。二、由于商品房的用途为普通住宅，以套为单位出售，该商品房单价为人民币1630元/平方米(大写壹仟陆佰壹拾零元整)，总房价贰拾叁万叁仟零佰玖拾零元零角零元整(233，090.00元)。三、房产证过户费用由买受方支付（含一切税费）。四、付款方式及期限：1、订房时需交定金20000元，如买受方不按时付首期款，所交定金归出卖方所有。2、首期付93236元，在第2层楼面封顶3天内付清。3、余款139854元在2011年12月30日交房时付清房款，可办理房贷，但在没有办理房贷之前买方必须付给卖方月息8厘。4、如超期付款，按欠款每天罚款3%。五、……”。原、被告签订合同后，被告于2011年7月25日支付订金20000元，2011年8月24日支付房款40000元，2011年12月10日支付房款30000元，共计90000元。
原告于2013年12月24日取得英德字第01××27号房地产权证书，产权人为曾庆金，其登记房屋建筑面积是142.33平方米，套内建筑面积是128.11平方米，与订房协议写明的面积存在误差。被告胡斯丰于2014年10月后装修并入住。
由于被告胡斯丰未按照协议书约定的时间支付购房款，原告曾庆金于2015年5月4日，委托律师向被告发出催收房款的律师函，被告胡斯丰至今仍未支付剩余购房款，原告因此向法院起诉。庭审中，被告以房屋过户费用的承担、房屋面积存在误差等问题为由，拒绝支付其余购房款，经调解，双方意见分歧较大，无法达成调解协议。
上述事实，有原告的起诉状、证据、被告的答辩状及庭审笔录等附卷佐证，本院予以确认。
本院认为，2011年7月25日原、被告签订《石灰铺聚龙花园订房协议》，该协议是双方平等自愿签订的，不违反法律的强制性规定，是合法、有效的合同。
被告胡斯丰在原告曾庆金交付房屋并且装修入住至今，经原告曾庆金做催收后仍拒绝支付其余购房款的行为已经构成违约。根据法律规定“被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告可以解除合同。”因此，原告要求解除合同符合法律规定，本院应予支持。
关于定金20000元的问题，原、被告在《石灰铺聚龙花园订房协议》签订当天已经支付20000元，后被告分两次支付购房款给原告并入住该房屋，原告对此未提出异议，应视为对首付购房款条款约定的变更，原告同意被告首付购房款90000元即可。因此，原告请求将定金20000元归原告所有本院不予采纳。
关于被告已支付90000元(含定金20000元)属于另一法律关系，被告可另行起诉。
关于房屋损失的问题，被告入住该房屋是基于原、被告所签订的购房协议，并未对原告构成侵权。且原、被告所签订的购房协议并未约定被告未付清房款入住房屋要支付租金的条款，原告要求被告从2013年12月24日起按每月支付原告曾庆金1000元的房屋损失，本院不予支持。
被告主张房屋过户费用的承担、房屋面积存在误差等问题属另一法律关系，应另案处理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条的规定判决如下：
一、解除原告曾庆金、被告胡斯丰签订的《石灰铺聚龙花园订房协议》；
二、被告胡斯丰在本判决生效之日起三十日内清空石灰铺镇德政路聚龙花园A1栋A1梯203号房屋，将其退还原告曾庆金；
三、驳回原告曾庆金的其他的诉讼请求。
本案诉讼费125元，由被告胡斯丰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 杨伟雄
二〇一五年九月二十四日
书记员 孔一如
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。