湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0105民初2260号
原告：黄东风。
委托代理人：黄祥，系黄东风之子。特别授权代理。
被告：武汉祥泰源置业有限公司，住所地：武汉市汉阳区磨山路口。
法定代表人：张佰桥，系该公司董事长。
委托代理人：闵茉莉，系该公司合约部经理，特别授权代理。
委托代理人：耿盼，湖北今天律师事务所律师，特别授权代理。
原告黄东风诉被告武汉祥泰源置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理后，依法适用普通程序审理，由审判员崔玉华担任审判长，与人民陪审员杨官木、李晓霞组成合议庭，于同年8月24日公开开庭进行了审理，同年11月3日由审判员崔玉华担任审判长，与人民陪审员杨官木、胡君组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告黄东风及其委托代理人黄祥、被告武汉祥泰源置业有限公司的委托代理人耿盼、闵茉莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄东风诉称:原告于2015年5月18日购买王家湾中央生活区10号楼XX号房，在此之前全款交清房款516,697元，开具发票，并签订商品房买卖合同。在此之前多次到售楼大厅看房，咨询10号楼LOFT的情况，业务员也承诺过loft夹层有过道，可以开门。而本人在2016年5月19日去收房验房时发现夹层实际没有过道，不能开门。导致本人必须在房屋内建设楼梯，致使原告XX房耗损面积3平方米，经济损失为11,999.47*3=35,998.41元。建设室内楼梯费用为4,000元，共计39,998.41元。因为追求采光面广、通风性良好、视野开阔、方便广告宣传等因素，我们选择了房价较高的挂角的户型，销售工作人员多次介绍并承诺挂角户型的侧面和正面都是有落地大窗户的，有非常号的采光和视野。但是验房时发现侧面窗户部分为非承重墙，但是只有两个小窗户，XX号房的正面只有一个窗户，而销售户型模型上清楚地显示两个窗户，且均不是落地大窗户，导致使用投资功能严重损失，损失金额为（11,999.47-11,432.21）*43.06=24,426元。2015年5月购房时，原告为了方便、实用一次性购买两套紧邻的户型，并特意嘱咐业务员中间不要隔墙，这样显得空间大一点，业务员表示可以，但2016年5月验房时发现中间建起了隔墙。后多次找开发商理论，被告方承诺可以拆除中间隔墙。但无行动，实际没有拆。根据商品房买卖合同附件五、二、（二）1项规定，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主缴纳，即原告业主只需承担收房后的物业费。房屋实测面积为XX号房42.75平方米，合同约定面积为43.06。根据合同第八条规定。被告应当退还部分房价款（43.05-42.75）*11,999.47=3,720元。原告为维护自身合法权益，故起诉至法院请求：1、要求被告支付因夹层无过道导致的损失39,998.41元；2、要求被告支付因窗户违约导致的损失24,426元；3、要求被告三日内拆除中墙或者支付拆墙费用3,000元；4、要求被告承担原告收房之前的物业费；5、退还因面积差造成的部分房款3,720元；6、本案涉及的诉讼费、鉴定费由被告承担。
被告武汉祥泰源置业有限公司辩称：一、根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件、补充协议、经审核的规划设计图纸，以及被告提供的宣传资料、沙盘、样板间，被告并未承诺过10号楼XX室LOFT夹层有过道。而且根据已审核的规划图纸以及被告已展示的样板间，原告应当知晓在LOFT夹层设置过道根本无法实现。原告要求被告承担因夹层无过道导致的损失没有事实和法律依据，请求驳回原告的第一项诉讼请求。二、被告交付给原告LOFT房屋的窗户大小及位置符合《商品房买卖合同》及附件的约定，与经审核的规划图纸一致，也与被告展示的沙盘、宣传资料一致。原告要求被告承担因窗户违约导致的损失没有事实和法律依据，请求驳回原告的第二项诉讼请求。三、原告一次性购买两间相邻的LOFT房屋，被告没有义务为原告拆除两间房屋中间的中墙，请求驳回原告的第三项诉讼请求。四、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条及附件五第二条的约定，物业管理费于本物业交付使用之日（以交付使用通知书规定的时间为准）起计收；因买受人原因导致物业未按期交付的，物业管理费由买受人承担。被告已于2016年5月16日就向原告发出《商品房交付使用通知书》，只因原告原因导致尚未收房，物业费应由原告承担，请求驳回原告的第四项诉讼请求。五、《商品房买卖合同》约定10号楼XX室建筑面积为43.06平方米，根据汉阳区房屋管理局测绘中心出具的《房产面积测算成果表》，10号楼XX号房实测面积是42.75平方米，少于合同约定43.06平方米，被告同意按照实际交付面积进行据实结算。但基于原告同时购买的10号楼XX室实测面积42.72平方米，已超出合同约定的建筑面积42.50平方米，被告主张行使该部分超出面积对应房款的抵销权后再据实结算。六、本案的诉讼费用、鉴定费用由原告承担。
经审理查明：位于武汉市汉阳区永丰乡磨山村编号为武国用（2013）第349号地块的土地使用权人系被告武汉祥泰源置业有限公司。被告在该地块投资建设磨山村城中村改造开发用地A地块一期（王家湾中央生活区）商品房。2013年6月，被告就上述项目10号楼的规划设计图纸通过武汉市国土资源和规划局汉阳分局审批。2014年下半年，原告计划购买上述被告开发的商品房，2015年3月14日，原告与被告签订《王家湾中央生活区商品房认购书》一份，原告购买上述项目10号楼XX单元XX层XX号房，建筑面积43.06平方米。同年5月18日，原告与被告就上述10号楼XX单元XX层XX号房签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定建筑面积43.06平方米，房屋单价为人民币11,999.47元、房屋总价为人民币516,697元，付款方式为一次性付款。合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。出卖人应当在2016年4月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条约定的最后期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方的权利义务以合同及其附件为准。出卖人在销售广告、宣传数据的示范单位中对合同项下商品房的规格、材料、设施设备的品牌、数量属要约邀请，仅供买受人参考，不对双方具有约束力。出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成对买受人的允诺，前述说明或介绍均以政府规划为准。因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标示。竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳。买受人应当按照出卖人发送的交付通知书中约定的交付时间办理收房手续。如果买受人未收到交付通知的，均以合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点。合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信、特快专递、公告或双方约定的其他任一种方式。双方的联络方式以合同所记载电话、通信地址为准，双方保证对所提供数据的真实性负责等内容。合同中原告提供的联系地址为汉阳区琴断口，联系电话为153××××7549。合同中附武汉市汉阳区住房保障与房屋管理局测绘中心测绘的房产平面图。合同签订后，原告向被告支付了购房款人民币516,697元。原告购买诉争房屋时，诉争房屋的主体结构已经封顶，被告建有样板间，原告未要求看样板间，但看了3楼的毛坯结构。2016年5月3日，被告就磨山村城中村改造开发用地A地块取得武汉市国土资源和规划局汉阳分局颁发的《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》。同年5月13日，被告就上述项目10号楼取得武汉市汉阳区建设局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。同年5月16日，被告电话通知原告办理收房手续，并用EMS向原告邮寄送达《商品房交付通知书》一份，要求原告于2016年5月19日至22日前往王家湾中央生活区商业3号楼办理商品房交付手续。交付通知书的邮寄地址为武汉市汉阳区琴断口，联系电话为153××××7549，EMS快递查询显示同年5月17日投递签收，签收人为单位收发章。原告表示其收到电话通知，但未收到EMS邮寄的书面通知。同年5月18日，原告前往被告指定地点计划办理收房手续，在收房过程中，原告表示已建成的房屋的走廊上方层高一半处的夹层无过道、且房屋不是落地窗户、其购买的XX室与XX室之间有隔墙，与之前销售员给其的口头承诺不一致，拒绝办理收房手续。后双方产生纠纷，原告诉至本院请求判如所请。本案诉讼中，同年8月24日，原告至被告处办理了收房手续，原、被告双方及物业公司签订了《逾期补偿协议》一份，协议中双方结算了2016年5月1日至5月18日共18日的被告逾期交房的违约金人民币923元，并以该费用冲抵原告2016年5月19日至2016年11月30日的物业费。同时协议中约定原告完全接受补偿抵扣方案，并承诺不再就上述事宜向原告及物业公司主张任何权利。
另查明，原告购买XX室房屋的同时将XX室相邻的XX室房屋一并购买，并就XX室房屋签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定建筑面积42.50平方米，单价为人民币11,432.21元，原告支付了XX室房屋价款人民币485,869元。原告所购买的两套房屋XX、XX号房屋房产面积实测均为42.75平方米。依据双方合同约定，面积差价据实结算，XX号房屋被告应返还原告面积差价款人民币3,719.84平方米、XX号房屋原告应向被告补交面积差价款人民币2,858.05元。庭审中，原、被告双方均同意综合两套房屋的面积差价款相互抵扣据实结算，由被告返还原告两套房屋的购房差价款人民币861.79元。
再查明，原告购买的XX室与XX室系两套房屋，左右相邻，XX室系边上挂角户型，两套房屋分别签订商品房买卖合同，层高均系5.3米，两套房屋中间砌有墙体，非系承重墙。XX室、XX室对面亦系与其相同户型的房屋，门对门，中间系走廊过道，在走廊正上方约5.3米的中间高度处（大约两米多高处），砌有与底部走廊过道平行的夹层，但无法通行，在夹层中间即对门俩户型中间垂直以墙隔断，两边面积分由对门两家分别享有（即诉争房屋层高5.3米，但走廊过道两米多高，在夹层中间垂直砌墙隔开，门对门两家在诉争房屋内两米多高处分别向外推出走廊一半的面积）。XX室房屋系挂角户型，其与门正对的墙体上下两扇窗户、门侧面墙体上下左右四扇窗户，XX室门对面墙体上下左右四扇窗户，均非落地窗。原告表示其在购房时，售楼员曾给其承诺在走廊过道上方5.3米中间高度处（大约两米多高处）与对门户型之间也有像底部的走廊一样的走廊过道，可以通行，XX室为落地大窗户、XX与XX室之间不砌墙体，即使砌了也可以由开发商拆除。但对于上述承诺，均无书面承诺，书面宣传册、认购书及商品房买卖合同中亦均无体现，对于上述承诺，原告有其子与售楼员的录音以及证人证言，在其提交的与业务员的录音中显示原告之子询问业务员“这里有过道”、“有水泥板”，业务员表示“对”等内容。在其子与销售经理的录音中显示销售经理表示中间墙体可以拆，可以申请被告方拆等内容。在原告提交的被告销售现场摆放的户型模型显示对门的墙体上下左右四扇窗户，非系落地窗，原、被告均认可该户型模型非系挂角户型，与XX室户型、窗户设置均一致。原告对其购买的XX室房屋的窗户没有意见。从被告提交的备案规划图纸及销售现场的10号楼整栋楼模型显示，XX室与XX室的窗户高度一致。规划图纸、沙盘模型中无法显示夹层有过道及落地窗户的相关承诺。被告提交的书面宣传资料中有XX室户型图，该宣传资料中无夹层有过道、落地窗户的承诺。原告现已将XX、XX室之间的墙体自行拆除，并向本院提交收据一份，载明：“今收到中央生活区10号楼XX、XX业主黄东风打墙费共计3,100元。”
以上事实有双方当事人陈述及原告提交的商品房买卖合同、发票、录音资料、照片、收据、被告提交的竣工验收备案证明书、商品房买卖合同、样板间图片、沙盘图片、交付使用通知书、送达凭证、房产面积测算成果表、规划图纸、建设工程竣工验收规划条件核实证明、视频资料等证据证实，可作如上认定。
案经调解，双方未能达成一致协议。
本院认为：原、被告签订的武汉市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。依据双方签订的认购书、商品房买卖合同以及被告提交的宣传资料中，均无夹层有过道且可通行和窗户系落地窗户的承诺，在被告规划图纸及现场沙盘、户型模型中亦均无法显示夹层有过道且可通行和窗户系落地窗户。对于该主张原告仅提供录音证据，在建好的房屋走廊过道上方确实建有夹层，但无法通行，录音证据中无法显示夹层有过道可通行，录音仅系语音，无法辨明代词“这里”的具体指代，且录音双方主体对于夹层、过道是否理解一致录音中均无法辨明。对于落地窗户的承诺，原告仅凭自己所看户型模型及沙盘模型主观推断系落地窗户，并无证据予以证明。故对于原告主张的要求被告支付因夹层无过道导致的损失39,998.41元及因窗户违约导致的损失人民币24,426元的两项诉讼请求本院不予支持。原告购买的XX号、XX号房屋系两套独立的商品房，中间依规划应砌有墙体，被告并无义务拆除中间墙体，原告提交的录音证据中显示被告可以依据原告申请拆除，但录音中并无拆除费用的约定，故对于原告要求被告拆除中墙或支付拆墙费用人民币3,000元的诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告承担原告收房之前的物业费的诉讼请求，依据双方签订的商品房买卖合同附件五第二条约定竣工验收合格交付业主后的物业管理费由业主交纳，被告在2016年5月16日竣工验收合格后通知原告办理收房手续，原告同年5月18日前去收房但拒绝办理收房手续，系原告原因拒绝收房，房屋的交付应以被告通知的5月19日为房屋交付日期。自5月19日后的物业费用应由原告承担，双方已签订逾期补偿协议对逾期交房的违约金进行结算，且物业费亦系自5月19日起算，故对于原告的该诉讼请求本院不予支持。对于房屋面积差价款，原、被告均同意综合XX室、XX室两套房屋的面积差价款相互抵扣据实结算，由被告返还原告两套房屋的购房差价款人民币861.79元，本院予以照准。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告武汉祥泰源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄东风位于武汉市汉阳区永丰乡磨山村城中村改造开发用地A地块一期（王家湾中央生活区）第10幢XX层XX号房、XX号房两套房屋的购房差价款人民币861.79元；
二、驳回原告黄东风的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1,578元（原告黄东风已缴纳），由原告黄东风负担人民币1,500元、被告武汉祥泰源置业有限公司负担人民币78元，被告武汉祥泰源置业有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担的案件受理费人民币78元直接支付给原告黄东风。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 崔玉华
人民陪审员 杨官木
人民陪审员 胡 君
二○二○一六年十一月十七日
书 记 员 刘 婷