文书内容兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0191民初409号原告兰州兴农实业有限公司。法定代表人段兴武，系该公司总经理。委托代理人李晓远，甘肃金城律师事务所律师。被告兰州财经法律学校。法定代表人赵光辉，系该学校校长。委托代理人张忠义，甘肃锐城律师事务所律师。委托代理人王根强，甘肃锐城律师事务所律师。原告兰州兴农实业有限公司诉被告兰州财经法律学校房屋租赁合同�纷一案，本院受理后，依法由代理审判员田彩兰独任审判，公开开庭进行了审理，原告兰州兴农实业有限公司委托代理人李晓远，被告兰州财经法律学校委托代理人张忠义、王根强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰州兴农实业有限公司诉称，2009年10月31日，原告与甘肃省永登县宏力学校签订《租赁合同》，合同约定租赁期限为2009年11月1日至2024年10月31日，在租赁期间甘肃省永登县宏力学校允许原告进行转租，因转租所得的收益归原告所有。2010年1月18日，原告将宏力学校校舍等全部财产转租给被告，并与被告签订《学校租赁合同》，合同约定：“甲方（原告）将位于永登县秦川镇五道岘村的甘肃省永登县宏力学校占地面积78亩，建筑面积10500平方米�房屋及全部设施租赁给乙方（被告）使用，乙方只享有使用权。租赁期限为2010年3月1日至2020年3月1日，租金为每年30万元，乙方向甲方交纳保证金10万元，乙方于每年开学后十五日内付清当年租金，如乙方不能按时支付，甲方有权终止合同，如有一方违约应向守约方支付总价款二倍以上的违约金，并承担剩余年度租金50%的罚款”。原告依约向被告支付了租赁物。在合同履行期，被告向原告交纳了10万元的保证金并陆续付清了2010年3月1日至2014年2月28日期间的租金。2014年3月1日，原、被告双方将《学校租赁合同》的租赁期限变更为2014年3月1日至2024年3月1日，租金变更为每年40万元。合同变更后，被告仅向原告支付租金20万元，尚欠2014年3月1日至2016年2月29日租金60万元未支付，扣除10万元的保证金后，被告拖欠原告50万元租金至今未付。后原告发现被告未经原告同意擅自将宏力学校的场地、房屋及全部设施转租给了甘肃秦陇技工学校。被告拖欠租金及擅自转租的行为已构成严重违约，故原告诉至本院，请求1、依法解除原、被告双方签订的《学校租赁合同》；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金500000元；3、判令被告立即向原告支付违约金150000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告兰州财经法律学校辩称，1、被告已经按合同的约定，将2014年3月1日至2015年2月29日第一个支付年度的租金400000元支付给原告并且交了100000元的保证金，而第二个支付年度还没到，因为2015年8、9月份才开学，没有支付租金是因为原告没有向被告提供之前支付租金的发票；2、原告在租赁期内擅自解除合同，属于原告违约；3、原告未向被告开具2010年�赁开始所有租金的发票，被告要求原告开具全部发票，发票开具了被告愿立即支付拖欠租金。经审理查明：2009年10月31日，原告与甘肃省永登县宏力学校签订《租赁合同》，合同约定租赁期限为2009年11月1日至2024年10月31日，在租赁期间甘肃省永登县宏力学校允许原告进行转租，因转租所得的收益归原告所有。2010年1月18日，原告与被告签订《学校租赁合同》，合同中约定“甲方（原告）将自己位于永登县秦川镇五道岘村占地面积78亩，建筑面积10500平方米的甘肃宏力学校及全部设施租赁给乙方（被告）使用，乙方（被告）只享有使用权,租赁期限为2010年3月1日至2020年3月1日，租金为每年300000元，乙方（被告）向甲方（原告）缴纳保证金100000元，乙方（被告）于每年开学后十五日内付清当年租金，如不能按时支付，原告有权终止合同”。2011年12月27日，被告与甘肃秦龙技工学校签订《校园租赁协议》，合同中约定“甲方（被告）将坐落于兰州市新城区秦川镇五道岘的闲置校园（教学楼五层1栋，住宿楼四层1栋，食堂1处，锅炉房2处，篮球场2处，四百米跑道操场1处，十八亩空地1处）出租给乙方（甘肃秦龙技工学校）办学使用”。2014年3月1日，原、被告双方重新签订了《学校租赁合同》，将原合同中的租赁期限变更为2014年3月1日至2024年3月1日，租金变更为每年400000元，合同其他内容未变动。被告于2014年3月20日向原告交纳租金100000元；于2014年3月31日向原告交纳租金50000元；于2014年5月6日向原告缴纳租金50000元；于2014年9月9日向原告交纳租金50000元；于2014年10月8日向原告交纳租金50000元；于2015年3月9日向原告缴纳2014年租金100000元，保证金100000元。2014年6月5日，经兰州市教育局批复，被告由兰州光辉政法学校更名为兰州财经法律学校。原、被告双方因租金给付等问题未能达成一致意见，原告于2016年4月28日诉至本院。通过庭审质证，原告认为被告尚欠原告2014年3月1日至2016年2月29日租金500000元，扣除保证金100000元后，被告应再支付租金400000元，并提出撤销对150000元违约金的诉讼请求，因此变更诉讼请求为：1、依法解除原、被告双方签订的《学校租赁合同》；2、判令被告立即支付拖欠原告的租金400000元；3、本案诉讼费用由被告承担。上述事实，有原、被告的陈述及在庭审中出示并质证的证据佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的《学校租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同依法成立并生效。现就本案争议焦点问题分析如下：一、原告要求解除合同是否有事实和法律依据。原、被告在合同中约定于每年开学后十五日内付清当年租金，双方对“每年开学后”解释不一致，原告认为是每年3月份，被告认为是每年9月份，因双方签订合同的时间是2014年3月1日，且被告2014年租金支付的时间是从3月份开始，故认定被告应于每年3月份开学十五日内付清当年租金。原、被告在签订合同时未约定开具发票事宜，原告未开具发�不能作为被告拒绝支付租金的理由。双方在合同中约定如被告不能按时支付，原告有权终止合同，被告自2015年3月9日后就未再向原告支付租金，已构成违约，原告主张解除合同符合法律规定，本院予以支持。二、被告欠交租金数额的认定。被告提交的证据证明自2014年3月20日至2015年3月9日，被告共计向原告交纳租金400000元、保证金100000元，原告提出被告2014年3月20日交纳的100000元系2013年的租金，但未提供相应的证据证明，因该收条出具的时间是在双方2014年重新签订合同之后，因此本院认定在2014年3月1日重新签订合同后，被告共计向原告交纳租金400000元、保证金100000元，扣除保证金，被告尚欠原告2014年3月1日至2016年2月29日租金300000元，该款系合同履行期间已经产生的租金，被告应当支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告兰州兴农实业有限公司与被告兰州财经法律学校于2014年3月1日签订的《学校租赁合同》；二、限被告兰州财经法律学校于本判决生效后十五日内向原告兰州兴农实业有限公司一次性支付2014年3月1日至2016年2月29日剩余租金300000元。案件受理费10300元，减半收取5150元，由被告兰州财经法律学校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。代理审判员  田彩兰二〇一六年七月二十日书 记 员  崔琰霞