江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皋开民初字第0937号
原告南通市蓝湾物业有限公司，住所地：如皋市城北街道庆余社区（蓝湾景天10号楼3、4、5商铺）
法定代表人吴玉梅，总经理。
委托代理人吴济辰，江苏冠华律师事务所律师。
被告刘峥嵘。
原告南通市蓝湾物业有限公司（以下简称蓝湾物业公司）与被告刘峥嵘物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员陈思航独任审判，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人吴济辰到庭参加诉讼。被告刘峥嵘经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告蓝湾物业公司诉称：蓝湾景天居住小区是由南通实力房地产有限公司开发建设的，建成后因未能达到建立业主委员会的条件，依法由开发公司聘请了“吉田千祥物业管理（昆山）有限公司南通分公司”进行物业管理。被告于2008年9月9日与吉田公司签订了“蓝湾景天前期物业管理服务协议”。2011年吉田公司因故不再能提供物业服务，但该小区仍未能建立业主委员会。为了不影响小区的物业工作，由原告接手吉田公司在蓝湾景天的物业管理工作，并将变化的情况在小区张贴公告告知小区居民。但是被告自2011年8月1日起到现在均未向原告缴纳物业费。期间原告会同吉田公司向被告发送了物业管理工作变化的告知函及缴费通知书，但被告仍未缴纳。现请求判令被告立即支付欠缴的物业费7189元（2011年8月1日至2015年6月30日）及违约金6082元，并承担本案的诉讼费用。
被告刘峥嵘未应诉答辩，亦未在举证期限内提供任何证据。
经审理查明：原告蓝湾物业公司登记成立于2011年9月23日，于2011年9月26日取得物业服务三级资质，系如皋市城北街道蓝湾景天小区的物业服务公司。被告刘峥嵘系该小区10号楼201室业主，其与南通实力房地产有限公司签订的购房合同中载明的商品房建筑面积为129.75平方米。2008年6月3日，蓝湾景天小区原物业服务公司吉田千翔物业管理（昆山）有限公司南通分公司（以下简称吉田物业公司）与被告刘峥嵘签订《蓝湾景天前期物业管理服务协议》一份，载明：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止的物业管理服务。被告所有的10号楼201室建筑面积127平方米，户型为小高层，物业管理费收费标准为每月1.2元/平方米（不包括高层供水泵、电梯运行、楼道照明、门禁对讲等能耗及电梯三检费用，上述费用每月按实像本单元业主分摊），交费时间为：一次性预交一年费用，以后为每半年第一个月的上旬，每6个月预收一次，如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每日3‰的标准交纳违约金。合同还就物业服务的其他相关内容进行了约定。
2011年8月1日，吉田物业公司因故不再向该小区提供物业服务。同日，蓝湾景天小区开发商南通实力房地产有限公司与原告蓝湾物业公司签订《如皋蓝湾景天前期物业管理服务合同》，合同载明：小高层住宅物业服务费用按建筑面积每月每平方米1.2元（不包括电梯、水泵运行费、楼道照明电费，每月按实向本单元业主分摊），业主应于南通实力房地产公司发出入住通知书之日（应为接受物业当日起，未按通知书时间接受的，按南通实力房地产公司发出通知之日起）全额缴纳物业管理费，业主的物业管理服务费按12个月预交，在每期的前15日履行缴纳义务，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应缴费用的每月千分之三加收滞纳金。因被告在小区物业服务企业发生变更之后未交纳物业费，原告于2015年7月9日向本院提起诉讼，要求判如所请。
另查，2014年4月18日，如皋市物价局作出《关于报备如皋市蓝湾景天住宅小区前期物业服务收费标准的批复》，载明：根据皋政办发【2010】132号文件有关规定，以及蓝湾物业公司与南通实力房地产有限公司《蓝湾景天物业管理服务合同》的约定，经研究同意蓝湾景天小区前期物业服务收费备案标准为多层每月收0.8元/平方米、小高层（高层）带电梯每月收1.2元/平方米。
原告为证明其已将蓝湾景天小区物业公司变更的事实告知小区业主，提供吉田物业公司出具的通知书及蓝湾物业公司出具的告知函各一份予以证明；为证明其已向被告催缴物业费，提供在门上张贴催缴函的照片两张予以证明。
以上事实有原告的当庭陈述及《蓝湾景天前期物业管理服务协议》、《蓝湾景天物业管理服务合同》、如皋市物价局皋价发【2014】60号文件、资质证书及南通市住房保障和房产管理局出具的证明、照片等证据在卷佐证。
本院认为：房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中负有按时交纳物业服务费用等相关费用的义务。被告刘峥嵘系蓝湾景天10号楼201室业主，其应当履行支付物业服务费用等相关费用的义务。吉田物业公司与被告所签订的《蓝湾景天前期物业管理服务协议》不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，协议双方均应按约履行。后因吉田物业公司因故退出蓝湾景天小区的物业管理，而此时蓝湾景天小区尚未成立业主委员会，仍处于前期物业管理的阶段，故由蓝湾景天小区的开发商南通实力房地产有限公司与原告蓝湾物业公司签订的《蓝湾景天物业管理服务合同》在非依法定程序被宣告无效或撤销之前，应当认可其法律效力，且从其合同内容来看，亦与《蓝湾景天前期物业管理服务协议》大体一致，原、被告应予遵守。现被告未能按期交纳物业费，原告要求被告给付拖欠的物业费及承担违约金，本院予以支持。
关于物业费的计算问题。原告主张自2011年8月1日起计算物业费，而其营业执照载明的成立登记的日期为2011年9月23日，取得物业服务资质的日期为2011年9月26日，综合考虑本案具体情况，本院酌情确定自2011年10月1日起计算物业费。故原告主张的物业费（自2011年10月1日至2015年6月30日）应计算为：127.47平方米*1.2元/月/平米*45个月=6883.38元。
关于违约金的计算问题。南通实力房地产有限公司与原告蓝湾物业公司签订的《蓝湾景天物业管理服务合同》约定业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应缴费用的每月千分之三加收滞纳金，该约定并不违反相关法律的规定，本院予以认可。具体计算为：原告主张的2011年8月1日起一年期（2011年10月1日至2012年7月31日）应缴的物业费1529.64元（127.47平方米*1.2元/月/平米*10个月），逾期时间为2011年10月16日至2015年6月30日计1353天，违约金为206.96元（1529.64元*3‰/30天*1353天）；2012年8月1日起一年期应缴的物业费1835.57元（127.47平方米*1.2元/月/平米*12个月），逾期时间为2012年8月16日至2015年6月30日计1048天，违约金为192.37元（1835.57元*3‰/30天*1048天）；2013年8月1日起一年期应缴的物业费1835.57元，逾期时间为2013年8月16日至2015年6月30日计683天，违约金为125.37元；2014年8月1日起一年期应缴的物业费1835.57元，逾期时间为2014年8月16日至2015年6月30日计318天，违约金为58.37元，故被告应承担的违约金总计583.07元。
被告刘峥嵘在本院送达应诉手续后未应诉答辩，亦未提供证据，视为其放弃举证权利，本院根据现有证据作为认定案件事实的依据。本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。
据此，依照国务院《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告刘峥嵘给付原告蓝湾物业公司物业费计6883.38元。
二、被告刘峥嵘支付原告蓝湾物业公司违约金583.07元。
上述一、二项合计7466.45元，于本判决发生法律效力后十日内履行。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费65元，由原告蓝湾物业公司负担30元，由被告刘峥嵘负担35元。
本判决为终审判决。
代理审判员 陈思航
二〇一五年九月十六日
见习书记员 姚婷婷