天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民四终字第0675号
上诉人（原审原告）陈江。
委托代理人李雪，天津恒诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津市唐鼎置业有限公司，住所地天津市静海县唐官屯镇加工物流区一大道1号。
法定代表人孙秋林，经理。
委托代理人朱义，天津四友律师事务所律师。
上诉人陈江因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市静海县人民法院（2014）静民初字第4132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈江及其委托代理人李雪，被上诉人天津市唐鼎置业有限公司的委托代理人朱义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，陈江原籍河北省承德市隆化县。为办理天津市蓝印户口，于2011年2月16日与天津市唐鼎置业有限公司（以下简称“唐鼎公司”）签订编号为2010-0151621的《天津市商品房销售合同》，约定陈江出资购买唐鼎公司开发的坐落于静海县唐官屯镇永胜电缆厂南侧，规划二十八经路西侧国泰家园9-2-301商品房一处，房屋价款为400500元。合同约定唐鼎公司应于2011年6月30日前将经过验收合格的房屋交付陈江。除遇不可抗力，唐鼎公司未能按期交付的，逾期在60日内的，陈江有权向唐鼎公司追究已付款利息，利息自合同约定唐鼎公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限，合同继续履行，唐鼎公司应当支付陈江已付款利息，利息自合同约定唐鼎公司交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。唐鼎公司还应每日按照商品房价款的万分之零点一向陈江支付违约金。合同签订后，陈江依约交付了全部购房款。2011年11月26日，陈江取得国泰家园9-2-301室的房产证，并由唐鼎公司为陈江及其家人办理了天津市蓝印户口。2012年12月2日，唐鼎公司退还陈江购房款保证金20240元。2014年3月14日，陈江持《蓝印户口复验审批表》、蓝印户口本、身份证、暂住证登记表、房产证等在天津市公安静海分局唐官屯派出所办理了蓝印户口转红印户口的所有手续。
另查，经唐鼎公司申请，一审法院依法向天津公安局静海分局调取了陈江及其家人的《蓝印户口复验审核表》、静海公安分局人口办出具的书面说明以及公安静海分局唐官屯派出所社区民警赵冬出具的就陈江蓝印户口转红印户口的书面情况说明。陈江对以上证据的真实性、合法性没有异议，但是主张这些证据与陈江所诉没有关系，不具有关联性。唐鼎公司对以上证据的真实性、合法性均认可，没有异议。
双方就以下事实存有争议：
1、陈江主张唐鼎公司未按照合同约定的交房时间交付商品房，致使陈江至今无法对该商品房行使权利，现要求唐鼎公司按照合同约定给付陈江逾期交房利息85473.29元、逾期交房违约金4958.19元（均计算至2014年11月21日），共计90431.48元。唐鼎公司则主张已经交付了本案诉争房屋，陈江房产证记载的日期是2011年11月16日，按照基本的程序是先交房产再办理房产证。且陈江原籍河北省，在唐鼎公司处购买房屋是为办理天津蓝印户口，现在陈江户口已经是由蓝印户口转为天津红印户口，户籍的变更是基于购房且实际居住的事实，这也证明唐鼎公司已经交房的事实。
2、唐鼎公司主张因其工作人员失误，在给陈江退还购房款保证金时，多退款18960元。现陈江为逃避返还18960元的责任才起诉。唐鼎公司就此会向法院起诉，要求陈江返还18960元。陈江则主张唐鼎公司所退房款20240元，是因为陈江当时多交了房款所以唐鼎公司才退还。陈江收款后确实出具了收条。
3、现唐鼎公司主张，合同约定应交房时间是2011年6月30日，陈江在2014年7月29日起诉，显然已经超过我国法律规定的诉讼时效。陈江就诉前是否向唐鼎公司主张过该权利未提交相关证据。
陈江诉至一审法院，请求判令唐鼎公司继续履行与陈江签订的《商品房买卖合同》，立即向陈江交付具备入住条件的房屋；唐鼎公司给付陈江逾期交房利息85473.29元、逾期交房违约金4958.19元，共计90431.48元；诉讼费用由唐鼎公司承担。
一审法院认为，双方签订的编号为2010-0151621的《天津市商品房销售合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，一审法院予以确认。陈江主张交纳全部购房款后，唐鼎公司未能依约定交房时间交付房屋，致使陈江至今无法对该商品房行使权利，现要求唐鼎公司按照合同约定给付陈江逾期交房利息85473.29元、逾期交房违约金4958.19元（均计算至2014年11月21日），共计90431.48元。唐鼎公司对此不予认可，主张房屋在合同约定的期限内已经交付给陈江，并在2011年11月16日为陈江办理了房产证。陈江利用诉争房屋的房产证办理天津市蓝印户口及后期蓝印户口转红印户口的事实亦可以证明唐鼎公司已经依约实际交付了房屋。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，唐鼎公司于2011年11月16日已为陈江办理了房产证，陈江对该房屋已经依法享有占有、使用、收益和处分的权利。且陈江办理天津市蓝印户口及后期蓝印户口转红印户口的事实均显示陈江已经实际使用诉争房屋。现假设唐鼎公司未如期交付房屋，现陈江以自合同约定交房之日，至2014年7月29日起诉之日，唐鼎公司未如期交付合格、手续齐全的房屋为由起诉，要求唐鼎公司按照合同约定给付陈江逾期交房利息及逾期交房违约金。唐鼎公司以陈江之诉超过法律规定的诉讼时效予以抗辩，且陈江亦未提交诉前向唐鼎公司主张过该权利的证据，显然已超过了法律规定2年的诉讼时效，故就陈江该主张一审法院不予支持。现唐鼎公司主张因其工作人员的失误，多退给陈江购房款保证金18960元，并于2014年11月24日向一审法院提交了反诉状，但未在一审法院规定时间内缴纳案件受理费用，故一审法院裁定按撤诉处理。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“驳回原告陈江的诉讼请求。案件受理费1858元，由原告陈江承担。”
判决后，上诉人陈江不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。其主要理由为：第一，一审判决将取得房产证和交付商品房两个概念混为一谈；第二，一审判决适用法律错误，对履行合同发生争议的，应由负有合同履行义务的一方承担举证责任；第三，唐鼎公司逾期交房处于连续状态，陈江一审诉讼请求未超过诉讼时效；第四，涉案房屋所在小区目前仍水电不通，上诉人陈江无法真正行使所有权。
被上诉人唐鼎公司答辩称，不同意上诉人陈江的上诉请求。其主要答辩意见为：被上诉人唐鼎公司于2011年11月16日为上诉人陈江办理了房产证。上诉人陈江在领取房产证的同时取走了钥匙。关于谈到办理蓝印户口的问题，被上诉人唐鼎公司是以此证实其已将诉争房屋实际交付上诉人陈江，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。二审期间，双方均未提交新证据。
案经本院调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，本案的争议焦点为被上诉人唐鼎公司是否应向上诉人陈江交付房屋、是否应支付上诉人陈江诉请的逾期交房利息及违约金。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，上诉人陈江已经取得了诉争房屋的不动产权属证书，依法享有对诉争房屋的所有权。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故上诉人陈江对诉争房屋享有上述权利并据此享有排除他人妨害的权利。上诉人陈江认可诉争房屋并无他项权且无人阻止其行使权利，故对其关于要求被上诉人唐鼎公司继续履行合同并交付房屋的上诉请求，本院不予支持。双方约定的交房日期为2011年6月30日，上诉人陈江于2011年11月16日取得诉争房屋权属证书，并于2012年12月2日收取唐鼎公司退还的购房保证金20240元。陈江未举证证明其曾向被上诉人唐鼎公司主张过交付房屋，亦未举证证明存在其他诉讼时效中止、中断情形，故一审法院认定其诉讼请求超过诉讼时效并无不当，对其主张逾期交付逾期利息及违约金的上诉请求，本院亦不支持。
综上所述，原审人民法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费2061元，由上诉人陈江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高良栋
审 判 员 张秀云
代理审判员 张玉洁
二〇一五年七月十五日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……