云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）官民一初字第4946号
原告李松，男，1968年9月26日出生，汉族。
委托代理人郭运森，博政法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告宁艳波，女，1974年10月14日出生，汉族。
委托代理人段明星、姜红波，云南星昊律师事务所律师，特别授权代理。
第三人夏佳熠，男，1995年6月26日出生，汉族。
委托代理人李红仙，女，1970年8月25日出生，汉族，系第三人的母亲。特别授权代理。
委托代理人廖思阳，仲法法律服务所法律工作者，特别授权代理。
原告李松诉被告宁艳波租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月1日公开开庭进行审理。原告李松及其委托代理人郭运森，被告宁艳波及其委托代理人段明星到庭参加诉讼。因涉及夏佳熠的利益，本院依法追加其作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭进行审理。原告李松及其委托代理人郭运森，被告宁艳波及其委托代理人姜红波，第三人委托代理人李红仙、廖思阳到庭参加诉讼。本案经依法报延审限后，现已审理终结。
原告诉称：2012年8月初，被告向原告提出要租赁原告位于昆明市广福路广源小区壹组团2-10号商铺。2012年8月13日，双方签订了铺面租赁合同，约定租赁期为六年，从2012年9月13日至2018年9月13日止，年租金为63,000元，前三年租金不变，从第四年起每年递增租金6,000元；租赁期限内承租方需承担铺面的水电费、物管费、工商费、税费等费用。租金的给付为，第一年可半年一付，从第二年起租金一次付清，第二次需提前一个月付清。并约定，在合同期内双方均不得违约。合同签订后，原、被告双方均按合同约定履行合同约定的义务，被告至2015年8月13日就没有支付租赁铺面的租金，也不接原告的电话，也不回原告发给被告的短信，大有不履行双方所签订的铺面租赁合同。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方签订的铺面租赁合同；二、由被告支付原告租赁期间所欠的物管费5,000.6元、电费1,389元及逾期租金11,500元；三、本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告明确其第二项诉讼请求中的逾期租金自2015年9月13日起按每年69,000元的标准计算至被告实际腾房之日。
被告辩称：原、被告签订的租赁合同已于2015年5月10日被原告单方解除，原告要求解除租赁合同与事实不符。双方签订的合同约定租期为六年，被告有转让转租的权利，转让费与原告无关。2015年4月14日，被告将房屋转让给他人使用后，即打电话告知原告，原告亦表示同意转租，之后又反悔要求收回房屋。2015年8月21日，被告才知道是原告与夏佳熠协商好把房屋收回。因原告单方解除合同造成被告的损失应由原告负责赔偿。且被告将涉案房屋转租给了夏佳熠，为了更好查明案件事实，申请追加夏佳熠为本案第三人参加诉讼。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
第三人陈述称：第三人与本案无关，不应当承担责任。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据如下：
1、房产证2份，欲证明原告对涉案房屋享有所有权；
2、铺面租赁合同，欲证明被告已违反合同义务；
3、水费、代收费欠费催交通知单4份、发票联2份、欠费催交单，欲证明被告在租赁期限内应承担的正常费用。
经质证，被告对证据1的真实性予以认可；对证据2的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，认为合同已经明确约定被告有权转租、转让涉案房屋；对证据3的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，认为被告从2012年9月份开始承租铺面，故2012年8月份的费用不应由被告承担。
经质证，第三人对证据1、2、3的真实性均予以认可，但认为与第三人无关。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交的证据如下：
4、铺面租赁合同（复印件），欲证明原、被告约定的租赁期限为六年，且被告有权转让、转租铺面，转让费与原告无关；
5、商铺转让合同，欲证明被告已将铺面转租给第三人经营；
6、通话录音3份（已当庭播放）、通话记录3份（复印件），欲证明被告已将转租事项告知了原告，原告已同意将铺面转给第三人。后原告于2015年7月13日要收回铺面，并在2015年8月24日向被告承认其已打电话给第三人的母亲，称租金不用再交付给被告，且该铺面与第三人无关；
7、短信截图，欲证明原告于2015年4月30日告知被告其不同意被告转让铺面，并于2015年5月6日告知被告要将铺面收回自用；
8、通话录音（已当庭播放）、通话记录（复印件），欲证明2015年8月25日，被告与夏佳熠的母亲李红仙通话，证实被告与夏佳熠所签订的合同被原告解除，铺面被原告收回并换了锁。
经质证，原告对证据4的真实性、合法性及关联性均予以认可；对证据5的真实性予以认可，对其关联性不予认可；对证据6、7的真实性予以认可，对其关联性不予认可，并认为被告提交的录音不完整；对证据8的真实性不予认可，认为被告是通过李红仙得知原告换锁，但原告并未换锁。
经质证，第三人对证据4、5的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，认为与第三人无关；对证据6、7的真实性表示无法确认，并认为与第三人无关；对证据8的真实性予以认可。
第三人为支持其主张，向本院提交的证据如下：
9、录音（已当庭播放），欲证明原告认可其不同意被告将商铺转租给他人，且原告认可其已将商铺、钥匙以及第三人与被告签订的商铺转让合同收回，并告知第三人该合同属于无效合同，故被告的行为已构成违约，被告应承担原告的损失。
经质证，原告对证据9的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。
经质证，被告对证据9的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，认为该录音是在本案事情发生后才有的对话。
本院对上述证据的综合认证如下：
证据1、2以及证据3中发票联2份、欠费催交单均系原件，被告及第三人对其真实性均予以认可，本院予以确认并采证；证据3中水费、代收费欠费催交通知单4份涉及水费、代收费以及相应违约金的认定，原告未针对相应的款项提出诉请，故上述证据与本案争议无实质关联，本院在本案中不予评判；证据4虽系复印件，但其记载的内容与证据2一致，且原告及第三人对其真实性均予以认可，本院予以确认并采证；证据5系原件，原告及第三人对其真实性均予以认可，本院予以确认并采证；证据6、7形成于原、被告之间，原告对其真实性予以认可，本院予以确认并采证；证据8形成于被告与第三人之间，第三人对其真实性予以认可，本院予以确认并采证；原、被告对证据9的真实性予以认可，本院予以确认并采证。
经审理，本院确认本案法律事实如下：
位于官渡区小板桥镇广源小区一组团2幢1层商铺10室的房屋登记所有权人系原告李松与案外人高秀珍（庭审时，原、被告均陈述原告与高秀珍系夫妻关系）。
2012年8月13日，原告与被告宁艳波签订一份《铺面租赁合同》（以下统称“合同一”），其主要内容如下：“一、甲方（原告）出租给乙方（被告）的铺面位于昆明市广福路广源小区壹组团2-10号，租赁期限自2012年9月13日至2018年9月13日止，使用期限为6年。二、租用期限内每年租金为63,000元，一年一付。前三年租金不变，从第四年（2016年）起每年递增租金6,000元。第一年房租半年付一次（第二次需提前一个月付清），从第二年起房租一年一次性付清。三、租用期间，乙方发生一切债务与甲方无关，乙方不得将商铺用于抵押、担保、拍卖。四、租用期内铺面由乙方使用，铺面的水电费、物管费、工商费、税费等包括其他费用由乙方支付，乙方在接到了铺面管理部门的各项通知时要及时转告甲方，乙方在租用期间的经营活动要遵守市场的各项规定，若违规行为，乙方承担为此造成的一切损失和责任。五、乙方有权转让和转租本商铺，转让费和甲方无关，但转让期必须在本合同期内。乙方在转让出租商铺时需通知甲方知道。六、乙方在租用期内，不准任意改变或破坏铺面结构，租用期满后，不准拆除铺面内的一切装修物，如有违约，照价赔偿。七、甲乙双方在租期满后提前一个月双方协商是否续租，在同等条件的情况下，乙方有优先权继续租用，租期内收押金2,000元，期满结清费用退还押金。八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字按手印生效。本协议到期后，双方承租关系自然终止。九、甲乙双方均不得违约（在合同期内）。”合同签订后，被告向原告支付了押金2,000元，并支付了前三年的租金189,000元。
2015年4月14日，被告与第三人夏佳熠签订一份《商铺转让合同》（以下统称“合同二”），其主要内容如下：“一、甲方（被告）于2015年4月14日前将位于昆明市广福路广源小区壹组团2-10店铺转让给乙方（第三人）使用。二、店铺现有货物、装修、装饰、设备[包括整套收银、监控、音响、冰柜（可口可乐、雪兰、伊利、蒙牛各一个）、整体厨房、阁楼、货柜及配件]全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归甲方所有，动产无偿归乙方。三、乙方在2015年4月21日前向甲方支付顶手费（转让费）230,000元，转让费分三次支付（2015年4月14日支付23,500元，2015年4月15日至2015年4月16日支付76,500元，2015年4月21日前支付130,000元）。上述费用包括甲方交付的货物、装修、装饰、设备及2015年4月14日至2015年9月13日的房屋租金。四、租用期限内每年租金100,000元，一年一付，租赁期限自2015年9月13日至2018年9月13日止，房租需提前一个月支付。五、乙方须按合同按时交付转让金及房租，若乙方逾期交付转让金，乙方每日按转让费的10%向甲方支付违约金。逾期3日，甲方有权解除合同，乙方按转让费的50%向甲方支付违约金。六、合同签订之日起，乙方发生的一切债务与甲方无关，乙方不得将商铺用于抵押、担保、拍卖。甲方发生的一切债务与乙方无关。七、租用期内铺面由乙方使用，铺面的水电费、物管费、工商费、税费等包括其他费用的由乙方支付，乙方接到了铺面管理部门的各项通知时要及时转告甲方，乙方在租赁期间的经营活动要遵守市场的各项规定，若违规行为，乙方承担为此造成的一切损失和责任。八、乙方有权转让和转租本商铺，转让费和甲方无关，但转让期必须在本合同期内。乙方在转让时通知甲方需让甲方知道。九、乙方在租用期内，不准任意改变或破坏铺面结构，租用期满后，不准拆除铺面内的一切装修物，如有违约，照价赔偿。十、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，甲乙双方在合同期内均不得违约，本合同自签字按手印即刻生效，本合同到期后，双方承租关系自然终止。十一、租期内收押金2,000元，期满结清费用退还押金。”同日，第三人支付了被告20,000元。2015年4月15日，被告将涉案商铺交付第三人使用，并将其与夏佳熠签订合同二的情况告知了原告。2015年4月16日，第三人支付了被告75,000元。
此后，原告以其不同意被告与第三人之间的转租事项为由，向被告及第三人提出了异议。2015年5月8日，原告将第三人持有的合同二原件以及涉案商铺的钥匙收回。此后，被告及第三人均未使用涉案商铺。
另一，庭审时，原告要求确认合同一于第一次庭审之日（2016年2月1日）解除；被告同意解除合同一，并主张合同的解除时间应为2015年5月10日；第三人陈述合同一的解除与其无关，故其对此不发表意见。
另二，庭审时，第三人主张其向被告支付了定金4,000元，被告则主张第三人支付的定金数额为3,000元。
另三，2015年10月15日，昆明园丁物业管理有限公司广源小区物管处向原告出具一份欠费催交单，其主要内容是：“广源小区1组团2栋10号商铺的物管费从2012年8月至2015年10月拖欠未交，金额为5,000.6元，请尽快交清。”
另四，原告向云南电网有限责任公司昆明供电局交纳了涉案房屋自2015年3月4日起至2015年7月6日止的电费及违约金。其中，2015年3月4日至2015年5月15日期间的电费为547.53元，实收违约金为131.41元，合计678.94元；2015年5月15日至2015年7月6日期间的电费为639.36元，实收违约金为75.44元，合计714.8元。
本院认为，合同一系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对原、被告具有法律约束力。现本案争议焦点系：一、被告是否有权向第三人转租涉案商铺；二、原告是否有权收回涉案商铺钥匙；三、原告要求解除合同一能否得到支持；四、原告要求被告支付逾期租金能否得到支持；五、原告要求被告支付物管费及电费能否得到支持。
关于争议焦点一，本院认为，被告将涉案商铺让与第三人使用，其本质上属于转租，而涉案商铺内的货物、装饰、装修、设备的处理不属于租赁合同的审查范围，且与本案争议无实质关联，故本院在此仅对被告的转租事项进行审查。关于被告是否有权向第三人转租涉案商铺，本案中，原、被告签订合同一，约定被告有权在合同期内转租涉案商铺，并约定被告转租时应通知原告。因合同二约定的转租期限在被告的剩余租赁期限内，且被告转租时已通知原告，故被告有权在剩余租赁期限内将涉案商铺向第三人转租。另，关于第三人支付被告的定金数额，因被告及第三人在庭审时持有不同意见且该事实与本案争议并无实质关联，故本院在本案中不予评判。
关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告主张被告准许次承租人即第三人再行对他人进行转租，侵害了原告的合法权益，故原告有权收回涉案商铺的钥匙。对此，本院认为，虽被告准许第三人再行对他人进行转租，但在第三人尚未实施转租行为的情况下，被告实施的行为并不构成我国合同法第九十四条所规定的原告享有法定解除权的情形。又因原告准许被告转租，故被告的转租行为属于承租人使用租赁物的范畴。因此，原告将第三人的钥匙收回的行为损害了被告使用租赁物的权利，致使被告不能实现合同目的，进而，依《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，原告构成根本违约。另，虽合同一并未赋予被告准许次承租人再行对外转租的权利，但原、被告及第三人在本案中未对合同二中“第三人有权再行转租的约定”是否有效提出明确的诉请，且该约定与本案争议并无实质关联，故对于此问题，本院在本案中不予评判。
关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，虽原告不享有法定解除权，但被告庭审时对合同一的解除无异议，而仅仅是在合同的解除时间上与原告未能达成一致，故本院对原告要求解除合同一的诉请予以支持，并根据合同一的履行情况，确认其解除时间为原告收回涉案商铺钥匙之日即2015年5月8日。另，因原告并未提出要求被告或第三人返还涉案商铺的诉请，且原告收回涉案商铺的钥匙后，被告及第三人在客观上已无法使用涉案商铺，故对于被告及第三人现在是否仍负有相应的腾房义务，本院在本案中不予评判。
关于争议焦点四，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，因被告已支付2012年9月13日至2015年9月12日期间的租金，且被告在合同一解除后并未使用过涉案租赁物，故原告仍要求被告支付自2015年9月13日起的租金无依据，本院不予支持。
关于争议焦点五，本案中，虽原、被告约定租赁期限内的水电费、物管费由被告支付，却未约定具体的支付方式，但根据原、被告订立该条款的目的，可合理解释为被告可直接向水电部门、物管部门交付，亦可直接向原告进行交付。因此，在被告未依约向水电部门、物管部门交纳水电费和物管费的情况下，原告作为涉案房屋的权利人，有权要求被告向原告进行支付。关于原告主张的物管费5,000.6元，本案中，虽原告提交的欠费催交单记载的欠款产生时间为2012年8月至2015年10月期间，不能明确具体的起止时间，但鉴于被告在使用租赁物期间应交纳物管费实属客观，故本院根据被告开始使用租赁物的时间以及合同一的解除时间，酌情确定被告应支付的物管费数额为4,000元。关于原告主张的电费1,389元，本案中，虽原告提交的两份电费发票联不能明确每天产生的电费数额，但鉴于被告在2015年3月4日至2015年5月8日期间有电费支出实属客观，故本院酌情确定被告应支付的电费数额为600元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告李松与被告宁艳波于2012年8月13日签订的《铺面租赁合同》于2015年5月8日解除；
二、由被告宁艳波于本判决生效之日起十日内支付原告李松物管费4,000元以及电费600元，合计4,600元；
三、原告李松的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费247元，由被告宁艳波负担50元，余额197元由原告李松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 曾惠祥
人民陪审员 李绍坤
人民陪审员 李 严
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 肖 琪