安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）淮民一终字第00029号
上诉人（原审原告）：梁存金，男，1953年3月10日出生，汉族，安徽省萧县供电公司职工，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：张海峰，安徽众星合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：淮北大华房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市大华现代城电脑城3楼。组织机构代码74676650—4。
法定代表人：张达宏，该公司总经理。
委托代理人：冯战国，安徽龙兴律师事务所律师。
委托代理人：赵雷，安徽龙兴律师事务所律师。
上诉人梁存金因与被上诉人淮北大华房地产开发有限公司（简称大华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2010年12月21日立案受理后，于2011年1月17日公开开庭进行了审理。上诉人梁存金及其委托代理人张海峰，被上诉人大华公司的委托代理人赵雷到庭参加诉讼。因审理需要，本案依法办理了审限变更手续。本案现已审理终结。
原审判决查明：2004年10月26日，梁存金与大华公司签订了《商品房买卖合同》，购买了大华公司开发建设的位于淮北市相山区相山南路西侧大华现代城20幢0103号145.05平方米的商业用房。合同约定2004年11月30日前交房，房屋内�为毛坯（水泥砂浆），一层入户装卷帘门。同日，梁存金与淮北麦迪森百货有限公司（简称麦迪森公司）签订了《租赁合同》，梁存金将其购买的上述房屋出租给麦迪森公司用于经营商场，约定年租金92199元，租期5年（2004年12月1日至2009年11月30日），并约定租赁期满后，墙体与入户卷帘门由麦迪森公司负责分割砌好及安装。2005年9月6日，梁存金取得涉案房屋的房地产权证。2010年2月2日，梁存金与淮北曼哈顿商贸有限责任公司签订了《房产租赁合同》，将出租给麦迪森公司使用的房屋在合同期限届满后，出租给淮北曼哈顿商贸有限责任公司用于商业经营。梁存金认为《商品房买卖合同》约定有内墙及入户装卷帘门，与大华公司交涉未果
梁存金于2010年6月1日诉至原审法院，请求判令大华公司恢复其所购商品房内墙及入户卷帘门或者支付其自行恢复所需要费用约20366.5元（以实际评估后的费用为准）。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按合同的约定履行相应的义务。梁存金与大华公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，为有效合同，双方已如约履行。虽然合同约定涉案房屋在交付时内墙及入户卷帘门应是完备的，但因梁存金在购买房屋的同时即将房屋出租给麦迪森公司用于经营商场，并约定在租赁期满后墙体与入户卷帘门由麦迪森公司负责分割砌好及安装。因此，该合同义务已转移至麦迪森公司。梁存金在大华公司交付房屋时，没有要求大华公司砌内墙及安装入户卷帘门，亦未要求大华公司对该两项变更为现金补偿，因此，大华公司已按双方所签的《商品房买卖合同》履行了应尽的义务。梁存金在与麦迪森公司的租赁合同期限届满后未要求麦�森公司履行合同义务，而要求大华公司予以履行依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，原审判决：驳回梁存金的诉讼请求。案件受理费309元，因适用简易程序，减半收取154.50元，由梁存金负担。
宣判后，梁存金不服，向本院提起上诉称：原判决认定事实错误。第一，原判决认为在大华公司交付房屋时，梁存金没有要求砌内墙及安装入户卷帘门，亦未要求变更为现金补偿，因此大华公司已按合同履行了应尽的义务，该事实认定错误。首先，在合同中明确约定了营业用户存在内墙隔断、入户卷帘门装饰标准，进行内墙隔断和安装入户卷帘门为大华公司的当然合同义务。其次，大华公司在交房时未履行交房手续，虽然梁存金已经取得房屋产权证书，但不能免除大华公司合同约定的法定义务。原判决以推断方式认为梁存金已认可交房时大华公司砌内墙、安装入户卷帘门的义务进行免除是没有证据的。第二，本案中不存在砌内墙、安装入户卷帘门合同义务转移的事实。梁存金在租赁合同中特别备注了墙体和入户卷帘门建设和安装的条款，该条款的出现正是在大华公司未尽到合同义务的前提下产生的。梁存金和承租人之间约定该条款不代表认可大华公司的合同义务已转移至承租人名下。梁存金对承租人提出上述墙体和入户卷帘门的要求，证明了梁存金对大华公司合同权利的主张。原判决认为合同义务已经转移的结论是无法律依据的。第三，大华公司采取变相包租销售的方式，欺诈梁存金并利用义务主体的变更手段逃避上述义务，已达到其高销售和降低成本的目的，其不法目的已经实现。首先，《商品房买卖合同》和《租赁合同》同日出现，未竣工交付使用的情况下，即签订了租赁合�。其次，大华公司在2003年取得的预售许可证，合同后即标明商铺的名称为麦迪森广场，而麦迪森公司成立于2004年8月31日。大华公司主张其与承租人无关，却能预知购房人将要和未成立的公司必然签订租赁合同并在销售合同中标明，不合情理。再次，承租人麦迪森公司的法定代表人是大华公司的副总经理，两家股东的构成基本相同。公司的住所地登记一致、电话号码在同一办公场所，两个公司采取两块牌子一个机构的方式进行运营。基于上述事实，梁存金有充分理由相信承租人麦迪森公司即大华公司承诺包租的承租人。当租赁期满无法主张合同权利时，梁存金才发现权益的侵权者是大华公司。因此，梁存金的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。
大华公司在庭审中辩称：本案已经超过诉讼时效，砌墙和安装入户卷帘门这一合同义务已经转移给麦迪森公司。梁存金的上诉理由不能成立，原判决正确，应予维持。
双方当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。
经审理查明：2010年2月2日，梁存金与淮北曼哈顿商贸有限责任公司签订《房产租赁合同》，将涉案房屋出租给该公司，该公司以曼哈顿名仕俱乐部的名称从事娱乐经营活动。梁存金出租的房屋占该俱乐部的一部分。双方在《房产租赁合同》第三条第十款中约定：因梁存金与大华公司存在房产纠纷，如大华公司强行砌墙造成该公司损失，该公司不追究梁存金责任。
除上述事实外，本院对原审查明的其他事实，予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是：1、本案是否超过诉讼时效2、大华公司是否负有砌内墙和安装卷帘门的合同义务。
关于梁存金的起诉是否超过诉讼时效�问题。本案是梁存金因大华公司未履行合同义务所提起的诉讼，由于双方诉争的事实持续存在，因此梁存金的诉讼请求并未违反法律关于诉讼时效的规定。大华公司以该合同义务已转移给麦迪森公司为由提出抗辩，本院不予采纳。
关于大华公司是否负有砌墙和安装卷帘门的合同义务。梁存金与大华公司之间签订的《商品房买卖合同》，双方已实际履行且不违反相关法律规定，应为有效合同。根据合同约定，大华公司对出售的房屋负有砌内墙和安装卷帘门的义务。虽然梁存金在签订《商品房买卖合同》的时候，将该房出租给麦迪森公司，与麦迪森公司的租赁合同期限届满后，梁存金又将该房出租给淮北曼哈商贸有限责任公司，但是不能因此免除大华公司应尽的合同义务。大华公司以该合同义务已转移给麦迪森公司的辩由不能成立。从审理查明的事实来看，本案由于包括梁存金的房屋在内的诸多商品房已被淮北曼哈顿商贸有限公司整体包租并投资进行装潢，现以淮北曼哈顿名仕俱乐部的名称从事娱乐经营活动，因此梁存金要求大华公司履行合同义务的诉讼主张缺乏履行的基础，梁存金要求大华公司恢复内墙及卷帘门或者支付其自行恢复所需要费用，理由并不充分，本院对其诉讼请求不予支持。
综上，梁存金的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判决认定事实及适用法律并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费用负担按一审判决执行；二审案件受理费309元，由上诉人梁存金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 文
审判�员张少丽
代理审判员 朱晓瑜
二〇一一年十一月二十八日
书 记 员 王冬宁
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。