广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1972民初8712号
原告（反诉被告，以下统称“原告”）：张天华。
委托诉讼代理人：黎娇燕，广东润广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄姗，广东润广律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统称“被告”）：尹正华。
委托诉讼代理人：王述勇，广东深和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王培云，广东鼎方律师事务所律师。
第三人：东莞市高原房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇港口路商住区G栋132号，统一社会信用代码为×××974。
法定代表人：龚庆宏。
原告张天华与被告尹正华、第三人东莞市高原房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序独任审理。被告尹正华在本案审理过程中提起反诉，本院予以受理，案件于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告张天华及其委托诉讼代理人黎娇燕，被告尹正华的委托诉讼代理人王述勇、王培云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认编号为GY0000009的《房地产买卖合同》未解除，原、被告及第三人继续履行合同；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告及第三人于2017年4月8日签订编号为GY0000009的《房地产买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于东莞市××镇××社区××号虎门万科城110号楼1305房，该房地产转让总价款为1922000元。原告基于被告同意收到定金300000元之后3日内将案涉房地产交付原告，故同意300000元定金中的50000元于签订本合同的当日支付；剩余的定金余额250000元，在本合同签订后30日内支付。并同意从2017年5月1日开始支付供楼利息、物业费、水电费。合同签订后，原告于2017年4月8日向被告支付了定金50000元，并向第三人支付了佣金5000元。2017年4月10日，东莞市人民政府办公室出台了《关于进一步完善我市住房限购政策的通知》，通知规定自本通知施行之日起在本市行政区域内购买住房的（含新建商品住房和二手住房，以网签时间为准），须取得不动产权证满2年后方可上市交易。由于涉案的房地产未办理房产证，该限购政策的出台可能会导致交易无法继续进行，原、被告双方商定等限购细则出台后，看交易是否会受限购政策的影响后再继续走流程。2017年4月17日，东莞市房产管理局、东莞市住房和城乡建设局出台《关于进一步明确新建商品住房和二手住房交易转让有关问题的通知》，明确在2017年4月11日零时前已完成网签的新建商品住房和二手住房，无论是在上述时间点之前还是之后办出不动产权证，均不受“须取得不动产权证满2年后方可上市交易”条款的限制。即涉案的房地产具备继续交易的条件，不受限购政策的影响。2017年4月25日，原告约被告到第三人处办理交付定金的流程，被告对原告能否获批贷款支付房款表示担忧，且办出一手房产证的时间可能需时较长，被告遂要求变更合同，表示5月份不能交付房屋，并要原告从5月份开始付银行贷款利息。但原告不同意变更合同。后来经过双方协商，被告同意原告延期支付定金余额250000元。之后，原告多次表示遵守合同约定支付尾款，多次约被告到第三人处走合同流程，但被告提出额外附加条件，原告坚决不同意，双方多次协商均不欢而散。2017年6月20日，原告收到被告通过微信发来的解除合同律师函。原告认为，原告没有违反合同约定，被告在2017年6月20日没有解除合同的权利，被告发送的律师函中解除合同的通知不发生法律效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
被告辩称，2017年4月8日，原、被告双方签订编号为GY0000009的房地产买卖合同一份，合同约定原告应在2017年4月8日向被告支付50000元定金，并在合同签订之日起30日内向被告支付250000元，也就是合同的300000元分两次履行，但原告只在2017年4月8日向被告支付了50000元定金，剩余的定金至今没有履行，且该合同的备注第三条约定卖方供楼利息、物业费、水电费从2017年5月1日开始由买方支付给卖方银行账户内，但原告没有履行该义务，根据合同第12条的约定，原告已经构成违约，守约方即被告有权解除合同并要求原告承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告提出解除合同有事实及法律依据，请求驳回原告的诉请。
被告反诉请求：1.确认原、被告之间签订的编号为GY0000009的《房地产买卖合同》已于2017年6月20日解除；2.原告向被告支付违约金384400元（包括原告已经向被告支付的定金50000元）；3.原告承担短信固化费用1000元；4.原告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告之间于2017年4月8日签订编号为GY0000009的《房地产买卖合同》一份，合同约定原告购买被告位于东莞市××镇××社区××号虎门万科城110号楼1305房，该房地产转让价款为1922000元。合同第五条约定：该房地产交易定金共计300000元：本合同签订时，向卖方支付定金50000元，合同签订后30日内向卖方支付定金余额250000元；合同最后备注卖方供楼利息、物业费、水电费从2017年5月1日开始由买方支付给卖方银行账户内。合同签订后，原告于2017年4月8日向被告支付定金50000元，但未按合同的约定在合同签订后30日内向被告支付剩余的250000元定金，亦未按照合同约定向被告支付2017年5月1日后的供楼利息、物业费、水电费。合同的第12条约定因买卖双方违反本合同约定；或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或逾期办理交易、按揭等相关手续以及逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务的，逾期超过10个工作日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金。原告的行为显然构成严重违约，被告遂于2017年6月20日委托律师通过短信向原告发出解除合同的律师函，被告为维护自身权益，特向法院提起诉讼，请法院支持被告的反诉请求。
被告的反诉辩称，一、被告预期违约在先，涉案的房地产买卖合同的第12条约定的享有解除权的主体是守约方，故被告没有行使合同解除权的资格；二、原告没有按房地产买卖合同中约定的期限支付定金余额250000元及20172017年5月1日开始的供楼利息、物业等费用有正当理由，涉案合同签订时，原告基于被告同意收到定金300000元后3日内交房，才同意从2017年5月1日起支付涉案房屋的供楼利息及物业等费用。2017年4月25日，原告约被告到第三人处走合同流程支付定金余额时，被告明确表示5月不给原告交房入住，等流程走完再入住，同时还要原告承担未入住期间房屋的银行利息和物业费。原告开始不同意，后经过协商，被告同意原告在收房后再给房贷利息和物业费。后经中介协调，被告同意不交房不收房贷利息及物业费，从被告提出5月不能交房后，经过各方协商，被告多次同意原告延迟支付定金250000元，故被告在2017年6月20日没有解除合同的权利，被告向原告发送的律师函中关于解除合同的通知不发生法律效力，被告解除合同的行为无效，涉案的房地产买卖合同没有解除，三方应该继续履行合同。原告也没有被告所诉的违约行为，被告反诉要求原告支付违约金和承担固化费用没有依据，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，原、被告双方于2017年4月8日签订一份编号为GY0000009的房地产买卖合同，合同约定被告向原告转让其位于东莞市××镇××社区××号虎门万科城110号楼的1305房，原告向被告支付房屋转让价款1920000元，并约定定金300000元，原告在合同签订之时向被告支付定金50000元；在合同签订之后30日内向被告支付250000元，被告应于收到定金300000元后3日内将涉案房产交付给原告；原、被告双方违反合同约定或拒不配合履行提供交易所需资料或提供虚假资料或逾期办理交易、按揭等相关手续以逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同义务的，逾期超过10个工作日，守约一方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求对方支付该房产总价款20%的违约金；合同备注第3条约定被告从2017年5月1日起的供楼利息、物业费、水电费由原告向其支付。被告确认其已收到定金50000元。
被告主张原告未按上述原、被告双方签订的合同中的约定在合同签订后的30日内向被告支付定金250000元，亦未向被告支付合同中备注第3条约定的向被告支付涉案房屋的供楼利息、水电及物业费，原告构成违约，故被告于2017年6月20日向原告发出解除合同的律师函。被告为证明其上述主张向本院提供律师函及短信为证。原告确认其于2017年6月20日收到被告发出的律师函，但其不认可该律师函的效力及内容。
原告主张，东莞市人民政府于2017年4月10日出台了《关于进一步完善我市住房限购政策的通知》，因涉案房屋的房地产权证在签订合同时尚未取得，原、被告双方不清楚上述出台的通知是否会导致原、被告之间对涉案房屋的交易不能实现，故双方约定待限购政策细则出台后双方再继续走合同流程；后东莞市房产管理局及东莞市住房和城乡建设局于2017年4月17日出台的通知明确了涉案房屋即使未取得房地产权证亦不会影响交易，故原告于2017年4月25日向被告提出继续履行合同并向被告支付剩余的250000元定金，被告同意继续履行合同并走相关流程，但其担心原告的银行贷款不成功会对其不利故向原告提出2017年5月暂不向原告交楼并要求原告承担2017年5月起的供楼利息、水电及物业费用；原告不同意被告提出的附加条件，双方对于2017年5月起的供楼利息、水电及物业费用的承担问题产生分歧，原告并未违约，并请求继续履行双方签订的涉案合同。原告为证明其上述主张向本院提供经深圳市版权协会电子固化的微信聊天记录及视频为证。
原告提交的微信聊天记录显示：2017年4月11日，原、被告双方同意等限购政策细则出台后再继续走合同的流程；2017年4月25日，原、被告双方约定到中介公司继续走合同流程；被告同时向原告发出信息表示：“但五月份房子暂时不能给你”，原告回复：“那利息减少5月份的，这样没问题”，被告回复：“等流程走完给我你，利息不行，物业费我自己交，人家都是这样走的”原告回复：“这样不行吧，对我不利呀，我都打算一家回来了的，拖不了那么久”，被告回复：“因恐怕你银行贷款之类的批不下来就麻烦了”，原告回复：“我几十万都给了，这个没什么担心呀，贷款不下了，和我住没影响吧，最多你当出租一段时间”……被告在上述微信聊天记录中一直表示其担心原告的贷款会不成功，会导致合同的目的不能实现，故提出2017年5月不向原告交楼，待所有房款收齐后才向原告交楼，但原告仍要支付未交楼前涉案房屋的银行贷款利息的要求。原告在上述微信聊天中表示如果要其支付涉案房屋的贷款利息就须让其入住房屋。原、被告双方一直就2017年5月起涉案房屋的贷款利息由谁支付及被告何时交楼的问题在进行协商。
原告提供的视频显示原、被告双方及案外人在场时对涉案房屋的交易再次进行协商，被告再次提到担心原告银行贷款会不成功的问题，双方再次就2017年5月涉案房屋的贷款利息由谁支付及被告何时交楼的问题进行协商。被告在视频中表示让其只收到300000元就向原告交楼是不可能的，原告在视频中表示如果要其支付涉案房屋的银行贷款利息，被告应先向其交楼，其不支付被告未交楼前的涉案房屋的银行贷款利息。
被告对原告提供的微信聊天记录及视频的真实性及完整性提出异议，认为微信聊天记录及视频记录不完整，有缺失，并认为微信聊天记录中有相差了十几日未聊天不符合常理，有诸多矛盾之处，故申请本院对上述微信聊天记录的真实性、完整性及视频储存的原始介质进行鉴定。
以上事实，有原告提供的房地产买卖合同、定金收条、佣金收据、银行账户明细表、微信聊天记录、律师函、深圳版权协会电子证据固化报告、原、被告之间的转账记录、视频；被告提供的房地产买卖合同、银行转账凭证、深圳市版权协会电子证据固化报告、律师函及当事人的陈述附卷为证。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同是原被告的真实意思表示，内容没有违反法律法规关于效力性的强制性规定，故涉案房地产买卖合同合法有效，对原被告双方均有约束力。本案争议焦点是：一、被告解除涉案房地产买卖合同的效力；二、被告反诉主张的违约金及短信固化费损失是否合法有据。
关于焦点一。首先，原告提供的其与被告的微信聊天记录经过深圳市版权协会的电子证据固化，可信程度较高，本院未发现存有疑点，故本院认定原告提供的微信聊天记录可以作为本案认定事实的依据。被告与原告的聊天记录，被告本身亦存有，被告以原告提供的微信聊天记录存有文字缺失、相差十几天时间没有聊天不符合常理、可能涉及删减等为由提出对原告提供的微信聊天记录的质疑，被告完全可以提交其与原告的聊天记录以质疑原告提供的上述聊天记录，使原告提供的微信聊天记录存在疑点。但被告在提供其与原告的聊天记录即可轻易质疑原告提供的聊天记录的情况下，被告不提供其与原告的聊天记录，而是直接提出对涉案微信聊天记录进行鉴定，本院认为没有必要，故本院对被告关于对涉案微信聊天记录进行鉴定的申请不予准许。其次，根据原告提供的微信聊天记录可以证明能够证明原被告双方签订涉案房地产买卖合同后，由于政府的限购政策出台，原被告双方担心涉案房地产买卖是否受政府限购政策的影响，双方同意延迟交付余下的定金250000元；后明确涉案房地产买卖不受政府限购政策的影响，原告即通知被告要求继续履行交付余下定金250000元的义务，但被告担心原告贷款不成功故提出2017年5月份涉案房产暂不交付原告的要求；原告提出相应的2017年5月份的被告房贷的利息也减少，但被告不同意，故双方引起纠纷。该微信聊天记录能够证明的内容与原告提供的视频内容一致，故没有必要对原告提供的涉案视频进行鉴定，本院对被告关于鉴定涉案视频的请求不予准许。其三，根据涉案微信聊天记录及涉案视频，可以证明，在开始原被告双方未知政府限购政策对涉案房产买卖是否有影响时双方同意暂时中止涉案剩余定金250000元的履行，故原告此时并不构成违约。原告得知涉案房产转让不受限购政策的影响通知被告可以继续履行合同，但被告明确提出2017年5月份不交付涉案房产给原告使用，原告提出扣减相应约定的利息但被告亦不同意，被告已表明其在原告交付剩余定金250000元后不履行涉案房地产买卖合同第九条约定的关于卖方应当于收到定金300000元后3日内将涉案房地产交付买方的义务，被告的行为已构成预期违约。原告基于被告的预期违约迟延交付余下的定金250000元属于正当理由，不构成涉案房地产买卖合同第十二条约定的无故不履行合同义务，故被告根据涉案房地产买卖合同第十二条的约定提出解除涉案房地产买卖合同缺乏事实依据，本院不确认被告解除涉案房地产买卖合同的效力。其四，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条关于“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”及该法第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，因被告已构成预期违约，故在涉案房地产买卖合同约定的被告交付涉案房产的期限届满前，原告有权要求被告承担违约责任。原告要求被告承担违约责任的方式是继续履行合同，符合上述法条规定，故本院对原告关于主张继续履行合同的请求予以支持。需要说明的是，虽然本院判令涉案合同继续履行，但原告交付定金的义务在前，被告交付涉案房产的义务在后，原告应于本判决生效之日起三日内向被告交付余下定金250000元，被告应于收到定金后3日内向原告交付涉案房产，如果被告拒绝接收余下定金的，原告可依法提存。
关于焦点二。根据前述焦点分析，因原告迟延交付余下定金有正当理由，故不构成违约，被告反诉主张原告支付违约金及赔偿短信固化损失，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告张天华与被告尹正华于2017年4月8日签订的《房地产买卖合同》未解除；
二、限原告张天华、被告尹正华、第三人东莞市高原房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内继续履行上述《房地产买卖合同》；
三、驳回被告尹正华的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取本诉受理费11049元（已由原告张天华预交）、反诉受理费3541元（已由被告尹正华预交），全部由被告尹正华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 欧泽林
二〇一七年十月十五日
书记员 王超蕾