广州铁路运输第一法院行 政 裁 定 书（2017）粤7101行初1975号原告：广州市格栏特工程设备有限公司，住所地广州市白云区黄石街旧机场云城西路铁岗湾以南地段合城装饰材料城东区一街三楼303室，注册号：440111000073317。法定代表人：叶小莹，职务：总经理。原告：苏小伟，男，汉族，1978年11月1日出生，住广州市海珠区。上述两原告的共同委托代理人：胡金瑞，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州市白云区人民政府黄石街道办事处，住所地广州市白云区黄石北路93号，统一社会信用代码：1144011107528203G。法定代表人：周新良，职务：主任。委托代理人：温育军，该办事处工作人员。委托代理人：马振涛，广东岭南律师事务所律师。原告广州市格栏特工程设备有限公司（以下简称格栏特公司）、苏小伟诉被告广州市白云区人民政府黄石街道办事处（黄石街道办）拆迁复函一案，于2017年5月26日向本院提起行政诉讼，本院于2017年5月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理，于2017年7月5日公开开庭审理了本案。原告苏小伟及其委托代理人胡金瑞，被告黄石街道办的委托代理人温育军、马振涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告格栏特公司、苏小伟诉称，原告苏小伟是原告格栏特的股东，2012年9月6日，原告格栏特因业务扩展，原工商登记地址已不能满足现有经营规模，特委托原告苏小伟代为承租位于广州市白云区合城月历城临街××号的商铺（以下称“涉案商铺”）作为原告格栏特的办公区域。2015年2月15日，被告黄石街道办发出《收地公告》，涉案商铺列为被拆迁区域，依据被告作出的编号为“云黄街[2015]16号”《关于印发的通知》（以下称“《补偿办法》”）的规定，原告作为涉案商铺的实际经营人，有权领取拆迁补偿款。但被告却认为广州市白云区人民法院作出的(2015)穗云法民四初字第1204号《民事判决书》，已经认定涉案商铺因没有办理合法的报建手续，租赁合同无效，且原告格栏特公司的营业执照上的经营地址不在涉案商铺处，所以直接作出原告不是本次拆迁的补偿对象的决定。原告认为，原告格栏特公司完全符合本次拆迁补偿对象的要求，被告应当支付原告一拆迁补偿款共计人民币2，203，170.00元，理由如下：第一，《补偿办法》第十一条关于集体生产经营物业征收补偿的第一条第4点：“在2007午6月30日之后，收地公告发布之前，未经批准建成的生产经营物业（非住宅类），按第十条（一）款标准给予50%价格补偿”，也即没有合法报建手续的建筑物依旧是拆迁补偿的对象，这是因为本次征收范围内的建筑大都没有合法报建手续，按照相关法律规定，这类商铺的租赁合同即使未经人民法院判决，也是自始无效合同，但这种无效合同只是合同相对人之间不产生法律效力，并不影响原告在涉案商铺上实际经营的事实；第二，《补偿办法》第十一条关于补偿对象的认定第二条第1点：“有权取得补偿的实际经营户：于征收公告发布时，在征收范围内依法从事生产经营活动的经营者”，实际经营者的含义是在涉案商铺上存在经营行为，原告已经提交了尚在租赁期的租赁合同、工商营业执照、完税证明以及截止至2015年6月份的租金收据等能证明原告在涉案商铺处实际经营的材料；第三，根据被告发布的《5-8期拆迁商户补偿类别和标准》的规定：“在其他地方取得工商执照并在拆迁地从事经营的实际经营户，必须同时满足以下条件：1、其他地方取得工商执照与本项目征拆范围内的经营户有直接的联系，例如属于同一公司或法人；2、在本项目征拆范围内经营的业务与其他地方取得工商营业执照经营业务范围相同；3、提供租赁合同、工商营业执照、完税证明等有效资料和证件”，即使在其他地方领取营业执照仍可以获得拆迁补偿。首先，租赁涉案商铺时，原告苏小伟为原告格栏特的法定代表人和股东，后法定代表人变更为原告苏小伟的妻子；其次，原告苏小伟之所以租赁涉案商铺，是因为原告格栏特公司的业务扩大，原有经营场地已无法满足要求，故原告格栏特公司委托苏小伟租赁涉案商铺做办公室之用，仍经营相同的业务，最后，原告已提交了租赁合同、工商营业执照和完税证明等材料，均证明原告满足被拆迁人的条件。第四，根据《补偿办法》第十一条的规定，实际经营户可以拿到的补偿项目为停产停业补偿、搬迁费补助、装饰装修补偿和搬迁奖励金。其中停产停业补偿和搬迁费补助是分别按照实测建筑面积的200元／平方米和50元／平方米计算的，装饰装修补偿则是按照《白云新城5-8期（江夏村）项目装修损失补偿标准》划分为四个等级进行补偿，一等豪华装修要求大理石地面，造型天花，造型墙面，铝合金固定窗、推拉窗，实木门、平开门、地弹门，水电暗敷、高级灯饰等六项指标，涉案商铺除了地面不是大理石之外，其余完全符合上述指标，根据备注中规定，套用每项装修登记标准必须具备该登记4项或以上装修标准的，则能认定为该等级装修标准，因此原告的装饰装修补偿标准应按照一等豪华装修标准每平方米900元计算。涉案商铺建筑面积为1860平方米，即原告可领取的拆迁补偿款共计人民币2，203，170.00元，计算方式如下：l、停产停业损失补偿：200元／m2×1860m2﹦372,000.00元；2、搬迁费补助：50元／m2×1860m2﹦93，000.00元；3、装饰装修补偿：900元／㎡×1860m2﹦l,674,000.00元；4、搬迁奖励金：(372000+93000+1674000)×3%﹦64，170.00元。（以上四项相加为：372,000.00+93，000.00+1,674,000.00+64，170.00﹦2，203，170.00元）综上，原告格栏特公司完全符合本次征地补偿的被拆迁人资格要求，但被告却无视原告格栏特公司的实际经营者身份，故意曲解《补偿办法》的条款内容及制定目的，严重损害原告的合法权益，故两原告于2016年9月8日向广州铁路运输第一法院提起诉讼，该院作出(2016)粤7101行初2307号《行政裁定书》认为两原告应先申请行政机关裁决，而不能径行向法院提起行政诉讼，裁定驳回原告起诉。后两原告向广东省人民政府提起行政裁决申请，2017年4月26日，两原告收到广东省国土资源厅作出的编号为“粤国土资利用函[2017]1010号”《广东省国土资源厅关于征地补偿标准争议裁决申请的答复》，该答复认为两原告所提起的行政裁决申请不属于行政裁决范围，至此，原告已履行了行政裁决前置程序义务。现再次提起行政诉讼，请求法院依法判令：1、撤销被告黄石街道办于2016年5月20日作出的《对苏小伟先生反映拆迁问题的复函》；2、裁决被告黄石街道办向原告格栏特公司支付拆迁补偿款共计2，203,170.00元。被告黄石街道办辩称，一、两原告没有满足提出行政诉讼的条件，依法应驳回起诉。1、从形式上看，广东省国土资源厅以书面答复方式回应两原告提出的请求，不属于行政裁决。2、从内容上看，广东省国土资源厅认为两原告与我办之间的争议不属于征地补偿标准争议裁决范围。3、根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十条的规定，土地权利人对土地管理部门组织实施过程中确定的土地补偿有异议，直接向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理，但应当告知土地权利人先申请行政机关裁决。从上述1、2点分析，既然双方的争议未经行政裁决，故两原告无权直接向法院提出诉讼，因此本案中应驳回其起诉。二、原告方的诉讼请求二中请求裁决我办向原告格栏特公司支付拆迁补偿款没有事实和法律依据。1、根据已经生效的(2015)穗云法民四初字第1204号民事判决书以及(2016)粤01民终1289号民事判决书显示，该商铺的承租人是原告苏小伟，不是原告格栏特公司。且两原告是相互独立的法律主体，签订协议是原告苏小伟自己的意思表示，与原告格栏特公司没有关系。2、原告苏小伟没有在上述两份生效判决中陈述原告格栏特公司委托其代为承租涉案商铺，且上述两份判决书认定的承租人为原告苏小伟。两原告在行政起诉状中的陈述“格栏特公司委托苏小伟代为承租涉案商铺”的事实显然与上述两份生效判决认定的事实截然不同。3、从原告方提供的证据15供货合同中，可以看出原告格栏特公司对外签订合同时，是同时要加盖公司公章、法定代表人签名、合同责任人签名的，而原告提供商铺租赁合同中，只有原告苏小伟自己签名。这充分说明租赁合同与原告格栏特公司无关。所以原告方请求确认我办向原告格栏特公司支付拆迁补偿款的事实与法律基础并不存在。三、根据《广州市白云区白云新城5-8期（江夏村）及其（历史）留用地征收补偿办法》第十一条第二款的规定（补偿办法第7页第13行）：有权取得补偿的实际经营户需同时提供租赁合同、工商营业执照、完税证明等有效的资料和证件。1、我办认为，根据补偿办法的规定，有权取得补偿的实际经营户是指于征收公告发布时，在征收范围内依法从事生产经营活动的经营者，又根据原告苏小伟与广州市合城市场经营管理有限公司租赁合同纠纷一案的二审判决书(案号为(2016)粤01民终1289号）第4页倒数第八行中，原告苏小伟陈述，在合城公司于2014年11月下达通知，原告苏小伟就没有实际占用、使用涉案场地，我办认为，征收公告是在2015年2月15日发布的，确定补偿对象为于征收公告发布时，在征收范围内依法从事生产经营活动的经营者，原告苏小伟自认为从2014年l1月起已经不在涉案场地从事生产经营活动，而原告方本次又以在征收公告发布时在涉案场地经营为由要求补偿，这显然是相互矛盾、相互冲突的。故我办认为，原告苏小伟出于诉讼目的向白云法院以及广州中院陈述没有占用、使用涉案场地，现在又出于取得拆迁补偿目的向我办以及贵院主张其占用、使用涉案场地，这种事实内容属于前后相互矛盾、相互冲突的表述，因此原告方应当承担由此产生的对其自身不利的法律后果。2、我办认为，认定是否属于实际经营户，除了提供租赁合同作为实际经营户的证明以外，还应当提供租金收据、水电单据等作为必不可少的证明文件，而原告苏小伟没有提供租金收据、水电单据等以证明原告苏小伟在发布收地公告时涉案地址实际经营。3、我办给予补偿的对象是实际经营户，并不是以转租为目的“二房东”。答辩人苏小伟在证据18（答辩人提供的证据材料第75页倒数第二行）承认，其租赁涉案商铺的目的是转租经营，故其并非是在涉案商铺上实际经营，包括涉案房屋在内普遍存在二房东、三房东、四房东甚至五房东、六房东、七房东的多重转租情形，如果对于每一手的转租人都要给予补偿，这在现实中显然是不可能做到的，这也超出了补偿的本意。三、原告苏小伟的租赁合同被生效判决书认定为无效合同。原告苏小伟已就涉案地址广州市白云区黄石街旧机场云城西路铁岗湾以西地段广州市白云区合城月历城临街26-74号三楼的租赁合同纠纷起诉广州市合城市场经营管理有限公司，目前该案已经二审终审审结(案号为(2016)粤01民终1289号）。1、根据二审判决书第9页第7行所述：原审法院认为，涉案商铺所在的建筑没有办理合法的报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，苏小伟与合城公司于2012年9月6日签订的《商铺租赁合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。2、根据二审判决书第13页倒数第5行所述：一、确认苏小伟与合城公司于2012年9月6日签订的《商铺租赁合同》无效；……。3、根据二审判决书第17页倒数第6行所述：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。……。驳回上诉人苏小伟上诉，维持原判。4、鉴于二审判决书已判决涉案的租赁合同无效，根据补偿办法的规定，实际经营户应当提供有效的租赁合同，所以，我办对没有提供有效租赁合同的个人或单位不能做出补偿。四、原告苏小伟主张装修补偿1，674，000元没有依据。根据一审生效判决第13页5行以及第14页倒数第三行显示，法院认定原告苏小伟的装修损失为50，000元，而法院判决出租人给予原告苏小伟的装修补偿为25，000元，而原告苏小伟主张装修补偿l，674，000元显然没有依据。综上，两原告的诉讼请求没有法律依据，请法院查明事实，驳回两原告全部的诉讼请求。经审理查明，2016年5月20日，被告黄石街道办对苏小伟作出的《对苏小伟先生反映拆迁问题的复函》载明：一、阁下已就涉案地址广州市白云区黄石街旧机场云城西路铁岗湾以西地段广州市白云区合城月历城临街26-74号三楼的租赁合同纠纷起诉广州市合城市场经营管理有限公司，目前该案已经二审终审审结（案号为（2016）粤01民终1289号）。我单位认为，阁下是否取得补偿，应当以生效法律文书作为依据。1、根据二审判决书第9页第7行所述：原审法院认为，涉案商铺所在的建筑没有办理合法的报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，苏小伟与合城公司于2012年9月6日签订的《商铺租赁合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。2、根据二审判决书第13页倒数第5行所述：一、确认苏小伟与合城公司于2012年9月6日签订的《商铺租赁合同》无效；……3、根据二审判决书第17页倒数第6行所述：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。……驳回上诉人苏小伟上诉，维持原判。二、根据《广州市白云区白云新城5-8期（江夏村）及其（历史）留用地征收补偿办法》第十一条第二款的规定（补偿办法第7页第13行）：有权取得补偿的实际经营户需同时提供租赁合同、工商营业执照、完税证明等有效的资料和证件。综合上述两大点来看，生效法律文书判决确认租赁合同无效，我单位认为，阁下未能依照补偿办法向我单位提供有效的租赁合同，故我单位依法不能予以补偿。原告格栏特公司和苏小伟认为被告黄石街道办应当按照被告制定的云黄街[2015]16号《关于印发的通知》对相关集体土地及地上建筑使用权人即格栏特公司进行补偿，故于2016年9月8日就被告黄石街道办作出的《对苏小伟先生反映拆迁问题的复函》及补偿纠纷向本院提起，诉讼请求为：1、依法撤销黄石街道办作出《对苏小伟先生反映拆迁问题的复函》，确认格栏特公司是白云区合城月历城临街26-74号三楼的商铺的实际经营户，享有该物业实际经营者的征地补偿权益。2、依法判令黄石街道办按照《广州市白云区白云新城5-8期（江夏村）及其（历史）留用地征收补偿办法》及相关补偿标准的规定向格栏特公司支付拆迁补偿金2196990元。3、本案诉讼费由被告承担。本院于2016年10月31日作出(2016)粤7101行初2307号《行政裁定书》，认为两原告请求撤销《对苏小伟先生反映拆迁问题的复函》并对格栏特公司进行补偿，实质是对被告不对两原告进行土地安置补偿有异议。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十条“土地权利人对土地管理部门组织实施过程中确定的土地补偿有异议，直接向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理，但应当告知土地权利人先申请行政机关裁决。”的规定，两原告应先申请行政机关裁决，而不能径行向法院提起行政诉讼，裁定驳回两原告起诉。两原告收到上述裁定后向广东省人民政府提起行政裁决申请。2017年4月24日，广东省国土资源厅向两原告作出粤国土资利用函〔2017〕1010号《广东省国土资源厅关于征地补偿标准争议裁决申请的答复》载明：你们不服黄石街道办作出的认为你们不属于广州市白云区合城月历城拆迁补偿对象的相关答复，向省人民政府提出行政裁决申请，省人民政府已依法组织有关部门审查，经省人民政府同意，答复如下：根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款的规定，本案中，你们与被申请人黄石街道办之间的争议，并非被征地农民与实施征地的市、县人民政府在补偿安置方面的争议，不符合征地补偿标准争议裁决的相关法律规定，不属于征地补偿标准争议裁决范围。建议你们另寻法律途径解决。两原告收到该答复后，认为已履行了行政裁决前置程序义务。遂再次向本院提起本次行政诉讼。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……（十）不符合其他法定起诉条件的。”《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十条规定：“土地权利人对土地管理部门组织实施过程中确定的土地补偿有异议，直接向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理，但应当告知土地权利人先申请行政机关裁决。”本案中，两原告于2016年9月8日就请求撤销《对苏小伟先生反映拆迁问题的复函》并对广州市格栏特工程设备有限公司进行补偿的事项向本院提起行政诉讼，本院于2016年10月31日作出的(2016)粤7101行初2307号《行政裁定书》认为两原告应先申请行政机关裁决，而不能径行向法院提起行政诉讼，驳回两原告起诉。两原告收到上述裁定后虽然向广东省人民政府提起行政裁决申请，广东省国土资源厅经广东省人民政府同意亦作出了粤国土资利用函〔2017〕1010号《广东省国土资源厅关于征地补偿标准争议裁决申请的答复》。但该答复并不属于行政裁决，两原告在涉案的土地补偿争议未经行政裁决的情况下，就向本院提起本次诉讼，不符合起诉条件，依法应驳回两原告的起诉。综上所述，依据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（十）项的规定，裁定如下：驳回原告广州市格栏特工程设备有限公司、苏小伟的起诉。本案受理费50元，退回原告广州市格栏特工程设备有限公司、苏小伟。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内向广州铁路运输中级法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 郭 嘉人民陪审员 周 琴人民陪审员 冼静文二〇一七年八月二十四日法官 助理 谭玉庭书 记 员 王惠玲