湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0103民初5278号
原告：吴明霞，女，1984年8月3日出生，汉族，住武汉市黄陂区。
委托诉讼代理人：吴林钊，湖北万泽律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：尹金明，男，1984年2月17日出生，汉族，住武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：李健，湖北炽升律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人：姚文哲，女，1987年5月26日出生，汉族，住武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：贺震（系姚文哲之夫），男，1984年6月3日出生，汉族，住武汉市江岸区。代理权限为特别授权。
原告吴明霞与被告尹金明、第三人姚文哲委托合同纠纷一案，本院于2016年7月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴明霞及其委托诉讼代理人吴林钊、被告尹金明及其委托诉讼代理人李健及第三人姚文哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴明霞向本院提出诉讼请求：1、被告尹金明立即返还原告吴明霞购房款1158000元并支付利息29384元（按照银行同期贷款利率，自2015年12月21日起暂计算至起诉之日，全部利息计算至返还全部购房款止）；2、被告尹金明承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年1月27日，原告吴明霞委托被告尹金明代为办理原告吴明霞名下的位于武汉市江岸区金桥大道42号晋合金桥世家（后湖花园二期）11栋1单元27层2701室房屋的出售事宜，并就该委托在湖北省武汉市中星公证处办理了公证。2015年12月21日，被告尹金明以原告吴明霞的名义与第三人姚文哲签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定房屋的成交价为2358000元。同年12月24日，该房屋过户至第三人姚文哲名下。被告尹金明在收到第三人姚文哲支付的全部购房款后为原告吴明霞偿还了房屋贷款，余下购房款据为己有，拒不返还。为此，原告吴明霞诉至法院，请求判如所请。
被告尹金明辩称，原告吴明霞所述不实。原、被告间不是简单的房屋委托买卖关系，原告吴明霞的同居男友与被告尹金明有巨额债务，原告吴明霞以房屋提供担保，才委托被告尹金明卖房。被告尹金明为原告吴明霞垫付了按揭贷款和税款等，购房款冲抵了原告吴明霞同居男友的债务，并不是被告尹金明不愿意向原告吴明霞支付房款。
第三人姚文哲述称，2015年11月底，本人在网上看到该房源，就到房屋中介签了合同交了定金，首付了300000元，后又支付了350000元，尾款办的银行按揭。合同约定的是包干价格，其他费用全部由卖方承担。当时原告吴明霞的房屋是有贷款未还清的，其所称房款2358000元与实际支付房款不一致，本人实际支付房款为2300000元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：（2015）鄂中星内证字第2407号公证书、《存量房居间（买卖）合同》、《武汉市存量房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、武汉市房屋产权登记信息查询单、房屋所有权证、土地使用权证、税收缴款书、税收完税证明、税务局通用网络发票、缴款书（收据）、借款凭证、交通银行武汉花桥支行转款单、支付凭证、收条、收据、调查笔录及当事人陈述等证据材料。以上证据均经庭审质证属实，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月27日，原、被告签订《委托书》，原告吴明霞委托被告尹金明代为办理原告吴明霞名下的位于武汉市江岸区金桥大道42号晋合金桥世家（后湖花园二期）11栋1单元27层2701室房屋（建筑面积161.49平方米）的如下事项：1、办理该房屋产权登记手续……；4、代为办理上述房屋银行按揭和贷款手续以及与买方签订银行贷款等相关手续；并在银行开立账户；5、代为办理上述房屋的买卖过户及房产证、土地证过户手续并代收售房款及银行贷款；6、代为选择交易对象、确定交易价格并签署《房地产买卖合同》等办理房地产转让所需要签署的相关文件……；9、代为办理水、电、煤气、电话、有线电视、数字电视等转名过户及物业交接手续……。上述《委托书》于2015年2月3日在湖北省武汉市中星公证处办理了公证。
另查明，2015年12月3日，被告尹金明（××）以原告吴明霞（委托人）的名义与第三人姚文哲、武汉仁和亿家房地产经纪有限公司签订了《存量房居间（买卖）合同》，约定原告吴明霞将其所有的坐落于武汉市江岸区金桥大道42号晋合金桥世家（后湖花园二期）11栋1单元27层2701室房屋（建筑面积161.49平方米）出卖给第三人姚文哲，交易成交价为228000元，此房价为原告吴明霞全部包干价，后期过户交易所有费用、贷款手续费、中介佣金及武汉仁和亿家房地产经纪有限公司垫资手续费都由原告吴明霞承担。同年12月21日，第三人姚文哲与交通银行股份有限公司湖北省分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，由第三人姚文哲向银行贷款1600000元。合同履行中，第三人姚文哲于签订合同当日向被告尹金明支付定金50000元，同月23日支付650000元，贷款审批后银行于2015年12月25日转账1600000元。因此，第三人姚文哲实际支付房款为2300000元。同年12月24日，该房屋过户到第三人姚文哲名下，现由第三人姚文哲占有使用。
再查明，在房屋交易过程中，因原告吴明霞房屋尚欠银行贷款，被告尹金明于2015年12月23日向原告吴明霞的贷款账户转账25370元（该款当即被原告吴明霞转走）、向银行偿还贷款25282.06元及1168443.38元；依房屋买卖合同约定，被告尹金明支付了房屋税费155628元、契税70740元、手续费645.96元、办证费80元、房屋中介费40000元；被告尹金明还支付了房屋的评估费、担保费、手续费合计22800元；此外，被告尹金明代缴水费550.26元、支付了搬家费4050元。上述款项总计1513589.66元。
还查明，为办理房屋过户手续，被告尹金明、第三人姚文哲于2015年12月21日重新签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定该房屋的成交价格为2358000元，该合同交房屋管理部门备案。
本院认为，原、被告签订的《委托书》并办理公证，该公证书的内容系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方构成委托合同关系，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行义务。《委托书》约定，被告尹金明有权代为选择交易对象、确定交易价格并签署《房地产买卖合同》等办理房地产转让所需要签署的相关文件、代为办理水、电、煤气、电话、有线电视、数字电视等转名过户及物业交接手续。因此，被告尹金明与第三人姚文哲签订的《存量房居间（买卖）合同》属原告吴明霞授权范围内，该合同真实、合法、有效。被告尹金明与第三人姚文哲签订了两份房屋买卖合同，经庭审质证，从合同签订的时间、交易价格、价款支付时间、方式和支付凭证来看，双方实际履行的合同符合2015年12月3日签订的《存量房居间（买卖）合同》的约定，虽然合同约定的成交价是2280000元，但实际成交金额为2300000元。合同履行中，被告尹金明向原告吴明霞贷款账户支付的用于还贷的款项、代向银行偿还贷款及利息、依合同约定所缴纳的税费及契税、买卖房屋支付的评估费、担保费及手续费、实际支付的中介费及缴纳的水费，均属合同约定的卖方应尽的义务，该义务均由××被告尹金明代为履行，但上述费用应由委托人原告吴明霞承担；被告尹金明受托出售原告吴明霞的房屋，向买受人交付房屋是出卖方的主要义务。因此，被告尹金明为交付房屋而支出的搬家费用，属合理的费用，未超出委托人的授权范围，该费用应由委托人承担。依照法律规定，××应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，××应当妥善处理委托事务，得事后应当将该情况及时报告委托人。被告尹金明称为偿还银行贷款支付了“过桥费”及房屋交易过程中发生的招待费等，上述行为事前未经委托人同意，事后也未向委托人报告，且未向本院提交其实际支出的相关证据，应承担举证不能的法律后果。依照法律规定，××处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。因此，本案中，被告尹金明应当将出售房屋价款，扣除必要且合理的费用后剩余款项786410.34元（2300000-1513589.66元=786410.34元）应当返还给原告吴明霞。
综上所述，原告吴明霞要求被告尹金明返还购房款并支付利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，但返还的数额有误，本院予以部分支持。对于被告尹金明已支付的“过桥费”、招待费等费用以及原告吴明霞用房款为男友抵债的抗辩理由，未向本院提供证据证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第三百九十九条、第四百零四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告尹金明向原告吴明霞返还购房款786410.34元；
二、被告尹金明向原告吴明霞支付利息（以786410.34元为基数，自2015年12月26日起按同期银行贷款利率计算至全部偿清之日止）；
三、驳回原告吴明霞的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15486元，由原告吴明霞负担4847元，被告尹金明负担10639元（此款原告吴明霞已预付本院，被告尹金明随同上述判决款项一并支付给原告吴明霞）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 余文庆
人民陪审员 郭家乐
人民陪审员 李 晖
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 温光远