福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠民初字第4162号
原告（反诉被告）黄秀云，女，1973年1月27日出生，汉族，住福清市。
委托代理人蔡友玳，福建闽律律师事务所律师。
被告（反诉原告）福建惠安建筑业投资有限公司，住所地惠安县。
法定代表人康钫扬，总经理。
委托代理人康碧信、康志强，福建义全律师事务所律师。
原告黄秀云与被告福建惠安建筑业投资有限公司（简称惠安建筑业投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理后，被告惠安建筑业投资公司在答辩期限内提出反诉。本院由简易程序转入普通程序，依法组成合议庭，于2014年10月16日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）的委托代理人蔡友玳，被告（反诉原告）惠安建筑业投资公司的委托代理人康碧信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄秀云诉称，原、被告于2013年3月1日签订《商品房买卖合同》1份，约定原告向被告购买其开发的位于惠安县“建筑业发展中心”第2幢1单元108号商品房，总价款2653000元，被告应当于2013年4月1日前将房屋交付原告使用。若被告未按合同约定的期限交付房屋，逾期不超过90天的，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，逾期超过90天，原告同意合同继续履行的，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付购房款，但被告至今未能提供符合交付条件的商品房，已经构成违约。请求判决被告支付原告逾期交房违约金159975.9元（暂计至2013年10月19日），此后的逾期交房违约金按每日795.9元计算至房屋具备交付条件之日止。
被告惠安建筑业投资公司未作书面答辩，在庭审中辩称，被告不存在逾期交房的情形，原告主张支付逾期交房违约金缺乏事实依据。一、原告起诉所依据的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件六）签订并成立于2011年12月5日，并非2013年3月1日。原告于2011年10月29日向被告订购商品房并交纳定金40000元，双方于2011年12月5日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件六）。由于被告的销售经营惯例，被告均在买受人支付约定款项且向税务机关开具《销售不动产统一发票（代开）》后才向规划建设部门办理合同登记备案，以符合《商品房买卖合同》第二十六条“商品房预售的，自合同生效之日起30日内，由出卖人向惠安县规划建设局办理合同登记备案”的约定。因此，整个楼盘所签订的《商品房买卖合同》均没有填写具体签订日期，在被告向税务部门开具《销售不动产统一发票（代开）》后才补填日期并向规划建设部门办理合同登记备案。原告提供的《商品房买卖合同》的日期“2013年3月1日”是事后补填的，并非实际签订日期。原告于2011年12月5日支付首期购房款合计1333000元（包括定金抵作首期购房款），以及另外14个案件中的付款情况，可以证实原告支付首付款的行为，是在履行合同约定，其前提是基于合同权利义务的存在。作为购房者，不可能在与不相识的开发商没有签订《商品房买卖合同》的情况下就开始支付首付款。原告于2011年12月5日支付首付款的行为，可以证实双方之间的《商品房买卖合同》至迟于2011年12月5日签订并成立。二、被告具有可延期交房的约定情形。1、涉讼楼房于2013年6月20日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，2013年9月24日经消防验收合格；同时，各种设计达到要求，公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。涉讼商品房于2013年9月24日具备交房条件，被告于2013年10月7日向原告发出入伙通知，已履行合同约定的交付义务。2、施工中，惠安县人民政府、惠安县公用事业与建筑管理局、惠安县住房和城乡规划建设局等单位要求“建筑业发展中心”参评“鲁班奖”，并要求被告中止施工对原有的外墙立面设计进行更改。被告于2011年5月收到有关部门更改通知，经过论证、请示、调整、优化、报批等各个环节，至2013年1月才完成，其间施工延误20个月（600天）左右。从双方合同期限看，可以据实延期9个月（2011年12月5日至2013年1月）。3、根据惠安县气象局提供的2010年9月至2013年8月间的降水、强风资料，自2011年12月5日至2013年8月31日间，6级以上大风天气282天，中雨33天，大雨11天，暴雨8天，应予据实延期。4、原告怠于申请按揭贷款，延误被告协助办理住房按揭贷款手续，因此延误了购房余款的支付。根据《合同补充协议》第一条约定，买受人应在签订《商品房买卖合同》的同时向银行申请按揭贷款支付，买受人必须在接到出卖人书面通知后七天内办理完整手续，由出卖人协助办理按揭贷款的相关手续。但原告在2011年12月5日签订合同后，并没有同时提出申请，延误了购房余款的贷款审批和支付，该期限应予顺延。
反诉原告惠安建筑业投资公司诉称，2013年10月7日，反诉原告向反诉被告发出《入伙通知书》，要求自2013年10月9日至2013年10月19日期间办理房屋验收交接手续，但反诉被告至今未来办理。涉讼商品房建筑面积130.20平方米，总房款2653000元。由于买受人的原因未能交付商品房的，逾期超过30天未办理的，视同入伙并从逾期之日起按日支付给出卖人总房款的万分之一代管金。故自2013年11月15日起视为已入伙，截止2014年8月31日反诉被告已逾期办理交房289天，依约应支付房屋代管金76671.7元。根据惠安县住房和城乡规划建设局、惠安县财政局《关于实施住宅专项维修资金管理办法的意见》（惠住建（2012）226号）规定，应根据房屋的设施（带电梯）对商品房按每平方米20元标准收取商业公共专项维修基金，经计算为2652.4元。此外，根据实际情况收取装修押金5000元、经物价部门批准按每平方米2元标准收取垃圾清运费265.24元、按每平方米1元标准收取楼道粉刷费计132.62元，并收取公摊水电周转金200元。虽然反诉被告未按照通知来办理交房手续，但依法应视为交付，反诉被告应支付反诉原告物业管理费3034.35元（自2013年11月15日起至2014年8月31日止合计9个月又16天）。请求判决：一、反诉被告立即支付因迟延办理交房依约应承担的代管金76671.7元（自2013年11月15日起暂计至2014年8月31日止，应计至实际办理交房手续之日止）。二、反诉被告立即缴交商业公共专项维修基金2652.4元、装修押金5000元、垃圾清运费265.24、楼道粉刷费132.62元、公摊水电周转金200元，合计8250.26元。三、反诉被告立即支付自2013年11月15日起至2014年8月31日止（9个月又16天）物业管理费3034.35元。
反诉被告黄秀云未作书面答辩，在庭审中辩称，反诉原告虽于2013年10月7日发出入伙通知，但涉讼商品房并不符合交房条件，该通知无效。且反诉原告还要求反诉被告交纳超出《商品房买卖合同》约定的费用，故双方未办理交接手续的责任在于反诉原告。反诉原告要求的各项费用，除了专项维修基金外，其他均不应由反诉被告承担。其中，逾期交房代管金缺乏事实和法律依据；对于垃圾清运费，若有文件依据，反诉被告没有异议；公摊水电周转金应由物业公司垫付，再进行公摊，物业公司是在转嫁成本，且水电费是用后才收，预收更是无理要求；反诉被告同意按照规定交纳物业管理费，但是应当在办理交房后才产生；楼道粉刷费没有任何依据，本应由反诉原告承担；至于装修押金，反诉被告还未装修。反诉原告的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。
经审理查明，被告惠安建筑业投资公司系经工商注册登记以房地产开发与经营、建材销售、建筑设计与施工为经营范围的有限责任公司，位于惠安县惠黄路与世纪大道交叉西南段的“建筑业发展中心”系其开发建设。2011年10月29日，周遵煌代原告与被告签订“惠安建筑业发展中心定购单”1份，订购“建筑业发展中心”第2幢1单元108号商品房，同日通过刷卡方式代为支付定金40000元，被告出具定金收据交其收执。之后，原、被告签订编号为MF-2007-01-№0444728《商品房买卖合同》（包括《合同补充协议》即附件六），约定原告向被告购买“建筑业发展中心”第2幢1单元108号商品房，建筑面积130.20平方米，总价款2653000元，该合同落款日期为2013年3月1日。《商品房买卖合同》第八条第一款约定：“出卖人应当在2013年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1各方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。”第三款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、因政府行为或有关部门要求停工，按实际停工天数计算顺延；施工中遇到异常困难或重大技术问题；中雨或其以上天气，六级以上大风及其他自然灾害，停水、停电导致工程延期的（以相关部门提供资料为准）。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继承履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第1项和第七条中的比率）的违约金。”第十一条第二款约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人入伙通知之日起7日内到指定地点办理该房屋交接，逾期超过30日未办理，视同入伙，并从逾期之日起按日支付给出卖人总房款的万分之一代管金。”2011年12月5日，原告付清首期购房款计1333000元（包括定金40000元）。2013年3月19日，原告与惠安县农村信用合作联社螺城信用社签订《个人住房按揭借款合同》1份，以按揭贷款形式付清购房余款1320000元。涉讼楼房于2013年5月20日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，2013年9月23日经泉州市公安消防支队消防验收合格。2013年10月7日，被告向原告发出入伙通知书，通知自2013年10月9日至2013年10月19日期间办理交房手续。原告至今未与被告办理交房手续。
另查明，除本案之外，包括原告在内的11个买受人于2014年8月1日以惠安建筑业投资公司为被告向本院提起14件商品房预售合同纠纷案，上述案件涉讼商品房均由周遵煌订购（或代为订购），且均位于“建筑业发展中心”第2幢，包括本案在内，15套商品房总面积合计5137.3平方米。
以上事实，有原告（反诉被告）黄秀云提供的《商品房买卖合同》、不动产销售发票（2份）、入伙通知书，被告（反诉原告）惠安建筑业投资公司提供的企业法人营业执照（2份）、组织机构代码证（2份）、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、惠安建筑业发展中心定购单、№9030733号收据、《商户存根》、《商品房买卖合同》（包括附件）、《个人住房按揭借款合同》、《销售不动产统一发票》、《惠安县建筑工程竣工验收报告》、《泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《惠安县建设工程竣工验收备案证明书》、入伙通知书，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
双方当事人争议的焦点是关于被告惠安建筑业投资公司是否存在逾期交房的问题。
原告黄秀云认为，原、被告于2013年3月1日签订《商品房买卖合同》，定于2013年4月1日前交房，但涉讼商品房到目前为止还不具备交房条件。第一，根据城乡规划法第四十五条规定，验收应当通过规划许可。根据建设项目环境保护管理条例第二十条第一款、第二十三条规定，建设项目经环保验收合格才可以交付使用。根据福建省防空条例第十三条规定，商品房应当修建防空地下室并经验收合格。第二，商品房是特殊商品，应当满足购买方的使用要求，故被告应当提供水电使用许可证明。只有上述条件全部具备后，才符合约定或者法定的交房条件。从被告提供的证据看，部分文件是在2013年10月19日之后取得，故被告通知原告在2013年10月9日-19日交房无效，原告有权拒绝交接。合同签订之前及约定交付时间之后的任何原因都不能成为被告逾期交房的理由。另外，涉讼商品房分户墙至今没有完工，商品房的面积、权属都可能存在争议，因此在客观上也不能进行交接。被告还要求原告支付超出合同约定的楼道粉刷费、公摊水电周转金等费用，原告有权拒绝交接。涉讼楼房于2013年2月1日竣工，2013年2月1日前天气原因并没有导致工期延误，逾期交房是因为其他相关手续没有完备。根据约定，逾期超过90天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并按日支付已交房款万分之三的违约金，故被告应自逾期交房之日起按每天795.9元计付违约金至房屋具备交付条件之日止（暂计至2013年10月19日为159975.9元）。原告相应提供证据即光盘，以此证明涉讼商品房的分户墙至今未完成，不具备交房条件。被告质证称：对光盘的真实性没有异议，但是不能证明原告的主张。
被告惠安建筑业投资公司认为，双方的《商品房买卖合同》的真正签订日期为2011年12月5日，原告支付购房首付款1333000元（包括之前支付的定金40000元），说明《商品房买卖合同》最迟于2011年12月5日签订。涉讼楼房于2013年2月1日经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等部门竣工验收合格，2013年9月24日经消防部门验收合格；同时，各种设计达到设计要求，公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，具备交房条件。被告虽于2013年10月7日通知交房超过约定交房日期，但具有延期交房的情形：（一）惠安县人民政府、惠安县公用事业与建筑管理局、惠安县住房和城乡规划建设局等要求“建筑业发展中心”参评鲁班奖，并在施工过程中要求被告中止施工，对原有的外墙立面设计进行更改，造成工期延误，可以据实延期9个月左右（2012年4月9日至2013年1月）。（二）天气的原因导致施工延误可据实延期。自2011年12月5日至2013年8月31日间，6级以上大风天气282天、中雨33天、大雨11天、暴雨8天，根据约定可据实延期。（三）原告怠于申请按揭贷款，由此延误支付购房余款，该期限应予以顺延。被告相应提供证据1即《惠安县建筑工程竣工验收报告》、泉公消验字（2013）第0138号《建设工程消防验收意见书》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《惠安县建设工程竣工验收备案证明书》，以此证明：“惠安县建筑业发展中心”工程于2013年2月1日经勘察、设计、监理、施工等部门验收合格，2013年9月24日经消防部门验收合格，并于2014年2月19日办理备案。证据2即《建筑业发展中心营销策划全程代理合同》、《营业执照》、《组织机构代码证》、厦门观筑房地产营销策划有限公司出具的《情况说明》（2份）、《证明》、《合同交接表》、福建省闽南建筑工程有限公司出具的《情况说明》、《商场更改方案》、《方案设计》（商场更改方案及方案设计所附照片，显示资料装订已生锈）、现场照片（4张）、《测绘报告书》、《关于惠安建筑业投资有限公司“建筑业发展中心”2#楼商品房测绘作业过程中的情况说明》、证人胡芸玲、张晓红的证言，以此证明涉讼商品房符合交房条件，分户墙没砌是因为各原告基于将15套商品房作为整体商业使用的目的，周遵煌代各原告提出更改方案，要求分户墙不砌，不砌墙的位置预留空心砖以备使用。原告在本案第一次开庭后一周左右，以周遵煌的名义对所购买的商场以整体5000平方米对外招租（出售），其整体招租（出售）行为说明该商场5000平方米系整体出售，只是签订合同、产权办理分开而已，原告已取得该不动产的处分权，也说明原告接受了被告的交付条件。证据3即《测绘报告书》、《关于“惠安建筑业发展中心”2#楼商品房测绘作业过程的情况说明》，以此证明涉讼商品房测绘情况，以及泉州泉兴测绘有限公司对“建筑业发展中心”2#楼商品房测绘作业过程的情况说明。证据4即特种转账贷方凭证、№9030733号收据，以此证明双方于2011年12月5日签订《商品房买卖合同》，原告于当日支付首付款1333000元。证据5即周遵煌、周梅金出具的《承诺书》，以此证明周遵煌、黄秀云于2012年4月9日向被告承诺：1、周遵煌、周梅金应付惠安建筑投资公司首付款16566860元；2、周遵煌、周梅金于2012年4月9日前已付惠安建筑投资公司首付款10000000元，余款承诺分三期在2012年9月9日前付清；3、周遵煌、周梅金没有依约在合同签订同时申请办理银行按揭贷款手续，由此耽误购房余款的支付，交房期限应予顺延；同时，也证实周遵煌、周梅金在作出承诺时，《商品房买卖合同》已经签订，并等待原告办理按揭贷款手续。证据6即《款项证明》，以此证明原告等购房户自2011年10月29日起至2012年10月12日期间共支付被告购房款（定金与首付款）合计16566860元，以及原告等购房户、代理销售公司及被告就所支付购房首付款分解到具体的商品房号进行确认。证据7即庄金华出具的《承诺书》，以此证明庄金华支付购房款的商品房经其本人于2012年10月22日承诺，同意分别更名为周遵灿与庄樱、黄秀云、陈英华，并由周遵灿与庄樱、黄秀云、陈英华以买受人身份签订《商品房买卖合同》，涉讼《商品房买卖合同》在2012年10月22日之前就已经签订。证据8即惠安县地方税务局出具的证明，以此证明《商品房买卖合同》签订时没有填写时间，其落款“2012年12月30日”是事后填写。证据9即《关于“惠安建筑业大厦”项目外墙更改干挂石材的补偿申请》、惠安县公用事业与建筑管理局《关于惠安建筑业发展中心外墙干挂有关事项的报告》、《惠安建筑业发展中心外墙用料变更报告》、惠安县人民政府《县政府第7次县长办公会议纪要》、《建筑业发展中心外墙面变更报告》、《设计修改通知书》、惠安县住房和城乡规划建设局《关于惠安建筑业发展中心外立面调整优化及配电房平面设计方案局部调整的批复》，以此证明根据惠安县人民政府关于申报“鲁班奖”的要求对“建筑业发展中心”外墙立面设计予以更改，被告因更改设计方案进行论证、请示、调整、优化、报批等而停工，期间为自2011年5月起至2013年1月，根据合同约定交房期限应予顺延。证据10即惠安县气象局《2010年9月－2013年8月降水、强风资料》、《施工日志》（4本），以此证明自2011年12月5日起至2013年8月31日期间，惠安县天气中雨33天、大雨10天、暴雨8天、6级以上大风282天，造成施工延误，交房日期应予顺延。原告黄秀云质证称：证据1，对真实性没有异议，但不能证明涉讼商品房符合交房条件。证据2，厦门观筑房地产营销策划有限公司与被告具有利害关系，《商场更改方案》是被告及其销售单位单方制作没有原告签字，现场照片无法证明是原告实施的行为，证人证实分户墙问题是周遵煌一人提出，并非所有买受人提出。证据2不能证明被告的主张。证据3，对真实性无异议。《测绘报告书》证明涉讼商品房不符合交房条件，对《关于“惠安建筑业发展中心”2#楼商品房测绘作业过程的情况说明》中分户编号无异议。证据4，《收据》是被告单方制作，除此之外，对其他证据的真实性没有异议，该部分可以证明双方签订合同的时间是2013年3月1日。证据5，对真实性没有异议，也证明了双方之间的权利义务应当以《商品房买卖合同》为准，但无法证明当时《商品房买卖合同》已签订，因为《商品房买卖合同》及补充协议是被告提供的格式合同，其内容事先已经知道，正是因为合同尚未签订与备案，被告没有开具相应发票给原告导致按揭手续没有在承诺期限内办理。证据6，对真实性没有异议，该证据证实至2013年3月10日原告等购房户才确认购房款的分布情况，时间发生在《商品房买卖合同》签订的前后，完全符合常理，反过来也证实之前的款项并没有一一对应，是以预付款形式支付的。证据7，对真实性没有异议，该证据证实庄金华同意被告与原告签订《商品房买卖合同》，双方权利义务应以各《商品房买卖合同》为准，也证实至少在2012年10月22日，双方的《商品房买卖合同》尚未签订。证据8，对其真实性没有异议，该证据恰恰证明是被告提供提供《商品房买卖合同》的复印件给税务部门，而复印件与原件在时间栏上不一致，正是伪造的结果，无法证明合同原件在签订时没有填写日期。原告自己或通过周遵煌自2011年10月29日起至2012年10月12日的7次付款，都是原告或者原告亲属用于向被告购买商品房，每次付款都是统一预付款，没有说明哪一笔对应哪一套，属于预付款性质，直到向税务机关申请开具发票，预付款才确认转为首付款。证据9，对真实性没有异议，但与本案无关，该行为、事件都是发生于2012年12月30日即合同签订之前，不足以引起交房期限的顺延。证据10，对真实性没有异议，但被告销售的商品房于2013年2月1日就已经竣工，而约定的交房时间是2013年4月1日之前，风雨天气并不造成工期延误。
本院经审查认为，关于原告提供的证据光盘，被告也承认分户墙没有砌筑，对该证据的真实性予以确认。关于被告提供的证据，证据1，具有真实性，可以证明涉讼楼房于2013年5月20日竣工验收合格，2013年9月23日经消防验收合格。证据2，证人胡芸玲、张晓红作为当时的销售人员，证实了周遵煌要求分户墙不要砌，但要求预留空心砖以备使用，胡芸玲将周遵煌的要求整理成书面材料（商场更改方案）送给被告执行，销售单位也对此进行证实。从《商场更改方案》的装订钉已生锈的情况看，该证据系原始档案材料，并非为诉讼目的临时制作。4张现场照片显示，在涉讼楼房外墙挂有出租或出售广告条幅，载明：“本商场5000平方米出租或出售，（一至六层）电话：1363522****周先生”，该手机号码与周遵煌在其签订的《商品房买卖合同》上留的号码一致，原告虽然提出异议但并未提供反驳证据，结合15套商品房的购买者系亲属，订购、承诺付款、付款等一系列行为均系周遵煌参与的事实进行综合判断，现场照片的真实性应予确认，可以认定是周遵煌代各业主发出整体招租（出售）的广告。证据2之间能够互相印证，原告等购房户基于整体使用商品房（商场）的商业目的要求不砌分户墙也合乎情理，故本院对证据2予以采信。证据3，原告对其真实性没有异议，可以认定被告基于办证目的委托泉州泉兴测绘有限公司对涉讼楼房进行测绘，且测绘工作已经完成。关于涉讼商品房是否符合交房条件问题，应根据证据1、2、3进行综合判断。涉讼楼房分别于2013年5月20日和2013年9月23日按照设计要求经竣工验收合格和消防验收合格，已经符合《商品房买卖合同》第八条第一款约定的交房条件。至于分户墙没有砌筑，是原告等业主出于商业目的向被告提出要求所致，原告以分户墙未砌为由主张涉讼商品房不符合交房条件，本院不予采纳。证据4、5、6、7、8，原告除对证据4中收据的真实性有异议，对其他部分证据的真实性均无异议，故对证据4中的《大额支付系统业务来账凭证》、《特种转货方凭证》，以及证据5、6、7、8的真实性予以确认。证据5，证明原告与周遵煌所付款项系对15套商品房整体付款，付款性质属于首付款。证据5的最后一段载明：“若本人未能按以上的承诺配合开发公司的工作，将根据《商品房买卖合同》的第七条买受人逾期付款的违约责任及附件六合同补充协议第二条买受人逾期办理按揭贷款手续的违约责任处理”，该内容表明至迟在2012年4月9日双方已经签订《商品房买卖合同》。故原告认为所付款项为预付款与事实不符，不予采纳。关于证据4中的《收据》，被告收到原告方汇款当日开具收据，符合通常商业交易惯例，与证据6也能够互相印证，且与之前收到定金开具收据的做法一致，而原告对定金收据并没有异议，且原告并未提供证据证明《收据》系被告为诉讼目的事后补开，故证据4中的《收据》的证明力应予确认。证据8，可以证明被告在向税务机关办理涉税业务时，所提供的《商品房买卖合同》（复印件）均未填写签订日期。被告一般不会考虑到日后可能与业主产生纠纷而将《商品房买卖合同》的签约日期遮住再复印，以应对日后业主起诉供调取作为证据使用。结合被告提供的证据进行综合判断，对惠安县地方税务局出具的证明予以采信，该证据可以证明原、被告在签订《商品房买卖合同》时并没有填写签订日期，合同中“2012年12月30日”是事后补填的。在通常情况下，首付款在签订《商品房买卖合同》之后支付，原告于2011年12月5日支付被告首付款，被告据此主张双方的《商品房买卖合同》的实际签订日期为2011年12月5日，本院予以采纳。证据7证明涉讼商品房购买人由庄金华更名为原告。证据9、10，原告对真实性没有异议，其真实性应予确认。原、被告在《商品房买卖合同》中约定因政府行为或有关部门要求停工、中雨或其以上天气、六级以上大风等原因导致工程延期的，被告有权据实延期。相关政府机关要求“建筑业发展中心”参评“鲁班奖”，以及在实际施工过程中遇到中雨或以上天气、六级以上大风造成施工延误，被告据此要求按实际停工顺延，理由充分，本院亦予以采纳。经审查，自2011年12月5日起至2013年4月1日，因政府行为、中雨或其以上天气、六级以上大风导致工程延期的天数共132天，故交房时间可顺延至2013年8月11日。2013年4月1日至2013年5月20日，因政府行为、中雨或其以上天气、六级以上大风导致工程延期的天数共7天，故交房时间可顺延至2013年8月18日。福建惠安建筑业投资有限公司2013年10月7日才通知黄秀云于2013年10月9日至2013年10月19日期间办理交房手续，构成逾期交房违约，扣除可据实延期的天数，福建惠安建筑业投资有限公司共逾期交房52天，应依约按照买受人已付购房款的万分之二支付违约金27591.2元（（2653000元×0.0002×52天）。
综上事实，本院认为，黄秀云与惠安建筑业投资公司签订的《商品房买卖合同》（含补充协议），系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制规定，应认定有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方约定于2013年4月1日前交房，而惠安建筑业投资公司至2013年10月7日才通知黄秀云于2013年10月9日起至2013年10月19日期间办理交房手续，逾期交房构成违约，扣除可以据实延期的天数，惠安建筑业投资公司共逾期交房52天，应当支付黄秀云逾期交房违约金27591.2元。涉讼商品房已经符合交房条件，黄秀云华请求惠安建筑业投资公司支付通知交房之后的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，该部分请求本院不予支持。关于惠安建筑业投资公司反诉请求黄秀云支付代管金76671.7元、物业管理费3034.35元、商业公共专项维修基金2652.4元、装修押金5000元、垃圾清运费265.24元、楼道粉刷费132.62元以及公摊水电周转金200元的问题，黄秀云对商业专项维修基金没有异议，故对惠安建筑业投资公司的该项反诉请求予以支持。《商品房买卖合同》第十一条第二款对买受人逾期办理房屋交接应支付代管金作出约定，但该约定系格式条款，加重黄秀云因未及时接收房屋的责任，依法应认定为无效，惠安建筑业投资公司据此请求黄秀云支付代管金，不予采纳。垃圾清运费、公摊水电周转金、楼道粉刷费、装修押金均没有依据，物业管理费应由物业公司收取，惠安建筑业投资公司无权主张权利。故本院对惠安建筑业投资公司关于代管金、垃圾清运费、公摊水电周转金、楼道粉刷费、装修押金以及物业管理费的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告福建惠安建筑业投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告黄秀云逾期交房违约金27591.2元。
二、反诉被告黄秀云应于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告福建惠安建筑业投资有限公司商业公共专项维修基金2652.4元。
三、驳回原告黄秀云的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告福建惠安建筑业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3500元，由原告黄秀云负担2896元，被告福建惠安建筑业投资有限公司负担604元。反诉受理费1999元，减半收取999.5元，由反诉原告福建惠安建筑业投资有限公司负担974.5元，反诉被告黄秀云负担25元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 陈秀军
代理审判员 许一鸣
人民陪审员 庄炳忠
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 蔡少萍
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。