湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初426号原告：中航物业管理有限公司,住所地广东省深圳市福田区振华路飞亚达大厦八楼、九楼。法定代表人：石正林，董事长。委托诉讼代理人：黄媛琳，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王再鸣，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。原告：中航物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心S层。负责人：邹民，总经理。委托诉讼代理人：黄媛琳，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王再鸣，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。被告：毛钰灵，女，1975年12月22日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘向阳（系被告毛钰灵丈夫），男，1971年10月6日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告中航物业管理有限公司（以下简称原告中航物业公司）、中航物业管理有限公司长沙分公司（以下简称原告中航物业长沙分公司）与被告毛钰灵（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告中航物业公司、原告中航物业长沙分公司的共同委托诉讼代理人黄媛琳，被告委托诉讼代理人刘向阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中航物业公司、原告中航物业长沙分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告中航物业长沙分公司支付拖欠的物业服务费17980.02元（自2015年1月1日起计算至2017年12月31日）；2.判令被告向原告中航物业长沙分公司支付违约金2761.73元（按日万分之三分段计算，暂计算至2017年8月31日，要求计算至被告实际支付之日止）；3.判令被告承担本案案件受理费。事实和理由：2014年12月31日，建设单位湖南中锴置业有限公司与原告中航物业公司签署《前期物业服务合同》，委托原告为中航城（小区）(原名：郡原美村或美邨花园）提供物业管理服务，服务期间自2015年1月1日起至业主委员会另与物业管理单位签订物业服务合同生效止；由原告中航物业长沙分公司具体负责中航城（小区）物业服务，并收取物业服务费。被告为中航城（小区）丽园C46栋102号房产的业主，自2015年1月起拖欠物业服务费，原告多次催收未果。被告长期拖欠费用的行为已构成严重违约，为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，房屋质量问题（包括楼顶漏水、下水道渗漏、屋顶的横条脱落）和房屋漏水一直未解决，尚未收房且未享受原告的物业服务，不应缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系长沙市雨花区时代阳光大道489号美邨花园C46栋（丽园）102房业主，房屋产权面积为199.76平方米，于2014年1月9日办理产权证。该小区建设单位系湖南中锴置业有限公司（以下简称中锴公司），原物业服务企业系湖南郡原物业管理有限公司（以下简称郡原物业）。2014年12月22日，中锴公司对美邨花园小区业主发出《公示函》，主要内容载明郡原物业因自身经营考虑，已于2014年12月31日提出终止涉案小区所有前期物业服务合同。为避免提前终止行为对业主生活造成不良影响，中锴公司通过直接委托方式选聘原告中航物业公司从2015年1月1日起为涉案小区提供前期物业服务。自2015年1月1日，业主向原告中航物业公司缴纳物业费，物业服务费用及标准保持不变。业主与原告中航物业公司的具体权利、义务关系以中锴公司与原告中航物业公司签订的《郡原美邨前期物业服务合同》为准。如业主有任何意见，于2014年12月30前向中锴公司提出，否则视为认可上述变更。2014年12月31日，中锴公司（甲方）与原告中航物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方就长沙市美邨花园项目提供物业服务，合同期限为2015年1月1日起至业主委员会另与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，主要内容如下：第一条：物业服务区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.共有绿地、花木等的养护与管理；5.交通与车辆停放秩序的管理；6.协助维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，安全防范等事项的协助管理；7.物业档案资料管理；8.协助组织开展园区文化活动；9.装饰装修管理服务；第十四条：本物业管理区域物业服务收费按照包干制形式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅（望庄）1.9元/月/平方米，独栋别墅（燕园）4.2元/月/平方米，联排别墅（丽园）2.5元/月/平方米，高层（青山里）2元/月/平方米；第十五条：物业服务费按照商品房的产权登记面积按半年收取，业主或者物业使用人应在缴费周期第一个月的五号前履行交纳义务，如逾期交纳物业服务费用的，乙方有权收取违约金，违约金按每迟延一日收取应付总金额的3‰收取。合同还对物业的承接验收、违约责任等进行了约定。该合同在长沙市雨花区城乡建设局物业监管科办理了备案手续。合同签订后，由原告中航物业长沙分公司自2015年1月1日起为美邨花园小区实际提供物业服务，并收取物业服务费。被告自2015年1月1日起欠交物业服务费。2018年1月18日，原告中航物业公司、原告中航物业长沙分公司起诉至本院，请求判如所请。另查明：1.2015年6月30日，长沙市地名委员会审核同意座落于万家丽南路与时代阳光大道交汇处沿时代阳光大道由西往东前行约1000米靠背面的“美邨花园”旁78栋3至34层楼高的建筑物群命名为“中航城”。2.涉案小区业主委员会尚未成立，被告尚未入住。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，中锴公司作为建设单位在原物业单位退场后、业主委员会成立前，与原告中航物业公司签订《前期物业服务合同》，并履行了备案手续及在涉案小区进行公示，符合前期物业服务的适用情形。中锴公司与原告中航物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对包括被告在内的小区业主均具有约束力。1、关于物业服务费。原告中航物业公司授权原告中航物业长沙分公司对涉案小区提供物业服务并收取物业服务费，原告中航物业长沙分公司依约履行了对被告房屋所属的中航城小区进行物业管理服务的义务；被告虽辩称其因房屋质量原因未收房，但其已办理了诉争房屋产权证，视为同意接受房屋，被告作为诉争房屋业主应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务。此外，被告未举证证明房屋漏水等状况系原告造成或属原告物业维护范围，故被告不得以此拒缴物业服务费，若房屋确属存在质量问题并给被告造成损失，被告应向商品房买卖合同的相对方主张权利，不属本案调整范围。根据被告房屋面积及合同约定的物业服务收费标准，另参考原《湖南省物业服务收费管理办法》（2010年7月1日实施，2017年1月3日废止）第十九条第三款之规定，本院确认被告自2015年1月1日起至2017年12月31日的应缴物业服务费为16779.84元（199.76平方米×24个月×2.5元/月/平方米×90%+199.76平方米×12个月×2.5元/月/平方米），原告主张超出部分，本院不予支持。被告另辩称原告提供的物业服务质量不符合合同约定，本院认为被告所提交的照片等证据尚不足以证明其主张，本院依法不予采信。2、关于违约金。根据合同约定，违约金按迟延一日收取应付总金额的3‰收取，该标准过高，现原告主张按日万分之三的标准计算，系行使处分权，符合法律规定，本院予以支持。本院根据双方合同履行情况，结合公平原则，将违约金酌情调整为以被告欠交的物业服务费16779.84元为基数，从原告起诉之日即2018年1月18日起，按每日万分之三的标准支付违约金至欠交的物业服务费清偿之日止，对原告超过部分的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照原《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条第三款之规定，判决如下：一、被告毛钰灵于本判决生效之日起7日内支付原告中航物业管理有限公司长沙分公司2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费16779.84元及违约金（以16779.84元为基数，从2018年1月18日起按每日万分之三的标准计算至实际付清之日止）；二、驳回原告中航物业管理有限公司、中航物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费319元，由被告毛钰灵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张建国人民陪审员  罗建湘人民陪审员  谭霞清二〇一八年六月一日书 记 员  甘梦月附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位全额交纳。物业验收合格后，已办理交付手续的物业，物业服务费由物业买受人交纳；物业验收合格后，建设单位根据购房合同要求，书面通知买受人办理交付手续，物业买受人无正当理由，拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。已办理交付手续但未使用的物业，前期物业服务费按不低于规定标准的80%交纳。物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。《湖南省物业服务收费管理办法》（2010年7月1日实施，2017年1月3日废止）第十九条物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。