重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终127号
上诉人（原审被告）重庆中甬房地产开发有限公司,住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街49-2-15-13。
法定代表人苏松。
委托代理人李建勋，重庆捷讯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘宗梅。
委托代理人廖风华，重庆合纵律师事务所律师。
委托代理人李忠泽，重庆合纵律师事务所律师。
上诉人重庆中甬房地产开发有限公司（以下简称“中甬公司”）与被上诉人刘宗梅房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2015）渡法民初字第2466号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审查明：刘宗梅（乙方）与中甬公司（甲方）于2013年12月5日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定刘宗梅以417946元购买中甬公司开发的位于大渡口区松青路1066号5-1房屋；中甬公司应于2015年2月1日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付刘宗梅使用；如中甬公司逾期交房超过60日，刘宗梅有权解除合同；刘宗梅要求解除合同的，中甬公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按刘宗梅已付房价款0.01%向刘宗梅支付违约金；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）；合同附件与本合同具有同等法律效力。
合同签订当日，刘宗梅向中甬公司支付了房屋首付款127946元，并支付了由中甬公司代收的税费17758元（契税12538元、合同印花税209元、权证印花税5元、预告登记费80元、转移登记费80元、大修基金4751元、按揭印花税15元、抵押登记费80元）。2014年1月28日华夏银行又向中甬公司发放房屋按揭贷款290000元。但中甬公司并未按照合同约定于2015年2月1日前将本案所涉房屋交付刘宗梅使用。
另查明，中甬公司直至2015年6月5日才取得本案所涉房屋的竣工验收备案登记证。
在本案审理过程中，2015年8月25日刘宗梅当庭增加解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，一审法院依法为中甬公司重新指定了举证期和答辩期。在庭审中，刘宗梅陈述中甬公司代收的按揭印花税15元和抵押登记费80元已向相关部门缴纳。
刘宗梅一审诉称，2013年12月5日，刘宗梅（乙方）与中甬公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方以417946元购买甲方开发的大渡口区松青路1066号5-1的房屋；甲方应当在2015年2月1日前，将进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。2013年12月5日，刘宗梅向中甬公司交付了首期房款127946元，剩余房款290000元由刘宗梅向银行办理按揭贷款。2015年5月15日，由于中甬公司迟迟未交付房屋，刘宗梅向中甬公司送达了《退房申请书》，要求解除双方的商品房买卖合同关系。中甬公司工作人员陈序签收了申请书。但中甬公司至今未向刘宗梅退还相关款项。现刘宗梅起诉并请求判令：1、解除刘宗梅与中甬公司2013年12月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、中甬公司退还刘宗梅的购房款417946和其他代付费22558元（契税12538元、合同印花税209元、权证印花税5元、预告登记费80元、转移登记费80元、大修基金4751元、按揭印花税15元、抵押登记费80元和其他代收费4800元），并以440504元为基数从2013年12月5日起至实际付清时日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息；3、中甬公司支付刘宗梅违约金41794.6元；4、本案诉讼费用由中甬公司负担。
中甬公司一审辩称，刘宗梅要求解除合同的条件不成立，双方应继续履行合同，中甬公司不应退还购房款。刘宗梅要求退还代收费4800元不予认可，其他代收费的退款主体也不应是中甬公司。资金占用利息计算时间起点和违约金不予认可，且中甬公司无义务支付代收费用的相应利息。
一审认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，中甬公司未按合同约定按期交付房屋给刘宗梅使用，且逾期超过60日，刘宗梅有权解除双方房屋买卖合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，刘宗梅称在起诉前已将解除合同的通知送达对方，但中甬公司当庭予以否认，且中甬公司不认可陈序为其公司员工，即刘宗梅举示的《退房申请书》、名片等证据达不到其证明目的，一审法院不予采信。但在本案诉讼中，刘宗梅于2015年8月25日当庭提出了解除双方房屋买卖合同的诉讼请求，中甬公司已明确了解刘宗梅的意思表示，鉴于刘宗梅行使解除权符合法律规定，故刘宗梅要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，依法予以支持。解除合同后，中甬公司应按合同约定返还刘宗梅购房款、有关税费。故刘宗梅要求中甬公司退还购房款417946元及利息的诉讼请求，依法予以支持。因税费系由中甬公司代收代缴，其法律后果由刘宗梅承担，在税费已经缴纳到相关部门的情形下，中甬公司已无退还可能，而尚未缴纳的税费应由中甬公司退还刘宗梅；另刘宗梅要求该部分款项的利息，于法无据，不予支持。对于刘宗梅称中甬公司还收取了其他代收费4800元，但刘宗梅举示的证据不足以证明待证事实，不予采信。对于刘宗梅要求调高违约金，因合同约定的违约金标准明显过低，根据同期贷款利率与房贷利率差额、资金占用时间等因素，依法将违约金标准调整为按照已付购房款1%予以主张。对于中甬公司称其迟延交房系不可抗力，但举示的证据不足以证明其待证事实，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决：一、解除重庆中甬房地产开发有限公司与刘宗梅于2013年12月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、重庆中甬房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还刘宗梅购房款417946元，并从2013年12月5日起至2014年1月27日止以127946元为基数，从2014年1月28日起至实际付清时止以417946元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付利息；三、重庆中甬房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还刘宗梅代收税费17663元（契税12538元、合同印花税209元、权证印花税5元、预告登记费80元、转移登记费80元、大修基金4751元）；四、重庆中甬房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付刘宗梅违约金4179.46元；五、驳回刘宗梅的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费减半收取4518.5元和保全费2020元，合计6538.5元，由刘宗梅负担538.5元。重庆中甬房地产开发有限公司负担6000元（此款刘宗梅已预缴，重庆中甬房地产开发有限公司于判决生效之日径付刘宗梅）。
宣判后，中甬公司不服，提出上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人刘宗梅一审的全部诉讼请求。主要理由：1、因相关政府部门延迟交地导致上诉人开发进度受影响，房屋迟延交付的原因不在上诉人，被上诉人解除合同退房的条件不成就，被上诉人应当履行合同；2、被上诉人解除合同应履行通知义务，上诉人至通知送达之日起30日内才有退还房款的义务，在一审送达传票之前，上诉人从未收到被上诉人的解除合同通知，退还房款的前提不成就；3、上诉人无义务退还被上诉人代付费，上诉人系基于委托关系向被上诉人收取契税、大修基金等费用，不应由上诉人退款，被上诉人应向收取费用的有关部门要求退还；4、一审法院调高违约金没有依据，不应进行调整。
被上诉人刘宗梅答辩称：一审判决认定事实无误，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本案二审查明的事实与一审一致。
本院认为：关于上诉人提出因相关政府部门延迟交地导致上诉人迟延交付，被上诉人解除合同退房的条件不成就的问题。上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《重庆市商品房买卖合同》约定上诉人应于2015年2月1日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付被上诉人使用，如上诉人逾期交房超过60日，被上诉人有权解除合同。上诉人并未举示其所称的相关政府部门延迟交地的证据，且即使存在延迟交地行为，在双方签订《重庆市商品房买卖合同》前该事实已经发生，上诉人在与被上诉人订立合同时应充分考虑到此情况，上诉人不能证明其所称的延迟交地行为对合同约定的交房时间产生了影响，亦不能证明该行为属于解除条款的免责情形，上诉人的该项上诉理由不能成立。
关于上诉人提出其在一审送达传票之前，从未收到被上诉人的解除合同通知，退还房款的前提不成就的问题。因被上诉人可以自行选择行使解除权的方式，被上诉人于2015年8月25日在一审庭审中当庭提出了解除双方房屋买卖合同的诉讼请求，上诉人已明确了解被上诉人的意思表示，被上诉人通过诉讼方式行使其解除权符合法律规定，上诉人的该项上诉理由不能成立。
关于上诉人提出其系基于委托关系向被上诉人收取契税、大修基金等费用，不应由上诉人退款，被上诉人应向收取费用的有关部门要求退还的问题。因上诉人并未举证证明其代收的契税、大修基金等费用已经实际向有关部门进行交纳，应承担举证不能的责任，上诉人应该退还其尚未缴纳契税、大修基金等费用，上诉人的该项上诉理由不能成立。
关于上诉人提出一审法院调高违约金没有依据，不应进行调整问题。因合同约定的违约金标准明显过低，一审法院根据同期贷款利率与被上诉人实际支出的房贷利率差额、资金占用时间等因素，依法将违约金标准调整为按照已付购房款1%予以主张并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9037元，由重庆中甬房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏渝
代理审判员 于利
代理审判员 黎明
二〇一六年三月十五日
书 记 员 张坤