广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0103民初1474号原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司，住所地：南宁市滨湖路。法定代表人许青艾，该公司总经理。委托代理人韦青桃，南宁经纬法律事务所法律服务工作者。被告樊德利，男，1941年7月8日出生，汉族，住南宁市。原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司诉被告樊德利物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告南宁市中房地铁物业服务有限责任公司委托代理人韦青桃、被告樊德利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告接受南宁市XX小区业主委员会的委托在2012年12月27日签订了《XX小区物业服务委托合同》对该住宅楼物业进行管理服务，被告居住在该小区5栋604号房，同意接受该物业管理服务，可被告未按约定缴纳相关费用，拖欠了原告的物业费等共23799.66元（见XX小区业主所欠物业管理费等详细情况），原告多次追缴未果，无奈原告只好通过诉讼途径解决，请求依法判令：1、被告支付拖欠原告的物业服务费2569.68元（起止时间：2014年1月1日至2014年12月30日），公摊水电费1102.70元（起止时间：2013年1月1日至2014年12月30日），公共维修费用144.20元，物业服务费滞纳金4047.25元、公摊水电滞纳金15925.8元（滞纳金起止时间：2014年3月1日至2015年10月31日），共计23799.66元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，南宁市XX小区业主委员会作为甲方，代表被告于2012年12月27日与作为乙方的原告订立《XX小区物业服务委托合同》。原告在物业合同存续期间，未能勤勉尽职履行职责，未能依照合同约定全面履行其义务，其违约行为如下：未及时、全面、详实地公布水电费公摊分户帐目；未公开利用物业共用部分、共用设施承接广告所得收益；放任第三方破坏小区环境的行为；怠于维护小区的周边防护设施；怠于阻止第三方侵损小区绿化植被；未妥善维护公共设备；未尽责管理小区秩序。介于原告存在上述重大瑕疵履行，被告认为原告系未完全履行服务义务。由于物业合同系双务合同，并且实践中以物业服务提供方切实履行合同约定的义务作为业主方支付相应物业费的条件，因此被告援引《合同法》第六十六条赋予的“同时履行抗辩权”，主张依法拒绝支付2014年3月至12月的物业费。原告未提供公摊水、电费的明细账，被告认为原告主张的公摊水电费债务并无充分的事实依据，故拒绝按照原告凭空所列之数额支付。物业合同虽然约定了违约金，但被告认为原告主张的违约金明显过高且无法律依据，恳请法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。经审理查明，2012年12月27日，南宁市XX小区业主委员会（甲方）与南宁市中房物业服务公司（乙方）签订了一份《羿园小区物业服务委托合同》，物业项目名称：XX小区，物业项目地点：南宁市柳沙路XX号。第三条物业管理服务期限约定：甲方委托乙方管理的期限为2年。自2013年元月1日起至2014年12月31日止。如合同到期双方未续签，且甲方尚未选聘新的物业服务企业进驻，为避免小区因无物业服务管理而出现混乱，影响住户生活，乙方可以留下继续开展工作，直至甲方新聘物业企业接管，期间本合同自动延期有效。第六条物业管理收费项目和收费标准及相关费用约定：1、物业服务费：电梯住宅（2号楼、5号楼、8号楼）：1.05元/月平方米（按建筑面积，含公摊计收）；不带电梯住宅（1号楼、3号楼、4号楼、6号楼、7号楼、9号楼、10号楼、11号楼）：0.85元/月平方米（按建筑面积，含公摊计收）；空置房的物业服务费：按100%收取。2、水电周转金：300元/户（一次性缴纳）；3、住宅专项维修资金：根据政府相关规定和标准缴纳；4、生活垃圾处理费：按市环卫部门生活垃圾清除费用标准代收代缴8元/户月；5、水电费：若为一户一表，由业主自行缴纳，损耗及分摊由乙方向业主代收代缴。否则由物业公司代收代缴，一次性收取水电周转金300元/户。公共用水用电费用及管线损耗由业主分摊缴纳。分摊办法另行制定。第九条违约责任规定：1、各业主（住户）逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每逾期一天按欠交的物业服务费总额的千分之三向乙方缴纳违约金，欠费严重的，乙方有权追究其法律责任。2、各业主（住户）每月应按时向乙方交付代收代缴的水费、电费等费用，逾期未交者应从逾期之日起，每逾期一天按欠交金额的千分之五缴纳违约金。乙方并可采取停水停电措施。2013年1月1日起至2014年12月31日止，一直由南宁市中房物业服务公司为上述小区提供物业服务。另查明，被告物业所处位置：XX小区5栋604号房，建筑面积203.94平方米，被告未支付2014年1月1日至2014年12月30日期间的物业服务费及2013年1月1日至2014年12月30日的公摊水电费。又查明，南宁市中房物业服务公司于2015年2月4日在南宁市工商行政管理局办理变更登记手续，将企业名称变更为南宁市中房地铁物业服务有限责任公司，即本案原告。原告具有中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的一级《物业服务企业资质证书》。本院认为，《XX小区物业服务委托合同》为XX小区业主委员会代表该小区全体业主同原告所签订的物业服务委托合同，内容未悖法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应恪守。原告作为物业公司，接受委托从事XX小区的物业管理，并依照委托事项约定，对小区进行了管理维护，提供了物业服务，而被告作为小区业主，接受了物业服务，则应承担支付合同对价的义务，即按合同约定的计费标准，按时履行交纳各项相应费用的义务。被告称原告在物业合同存续期间，未能勤勉尽职履行职责，未能依照合同约定全面履行其义务，存在违约行为，但被告提供的证据均为小区及周边环境照片的打印件，无法确认为何时所拍摄，不足以证明其主张，故被告关于依法拒绝支付2014年3月至12月的物业费系履行“同时履行抗辩权”的辩称，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。原告请求被告支付2014年1月1日至2014年12月30日期间的物业服务费2569.68元（203.94㎡×1.05元/㎡·月=214.14元/月×12个月），计算方法符合物业服务委托合同约定及客观欠费事实，本院予以支持。关于拖欠上述物业服务费的违约金，原告主张按《XX小区物业服务委托合同》中约定的按日3‰计算违约金。我国法律规定的违约金的性质是补偿性而不是惩罚性，因原告未能提供由于被告违约而导致其还有除占用资金的利息之外的其他实际损失的相关证据，在被告要求调低违约金的情况下，本院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，依法酌情确定违约金按欠付的物业服务费2569.68元的30%计算为770.9元。关于原告请求的公摊水电费1102.7元，公共维修费用144.2元，均属于原告代为收取的费用，根据物业服务委托合同的约定，原告可据实向被告收取上述相关费用，但原告没有充分证据证实上述费用的计算依据、标准及已经代被告向第三方支付的事实，导致无法查清原告已支出而应由业主承担的公摊水电费、公共维修费的数额，故对原告请求的公摊水电费1102.7元，公共维修费用144.2元及基于被告拖欠公摊水电费而要求被告支付公摊水电费滞纳金15925.8元的诉讼请求，因缺乏充分的事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告樊德利支付原告南宁市中房地铁物业服务有限公司2014年1月1日至2014年12月30日期间的物业服务费2569.68元及逾期交纳物业服务费的违约金770.9元；二、驳回原告南宁市中房地铁物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费395元，由原告南宁市中房地铁物业服务有限公司负担340元，由被告樊德利负担55元。此款原告已预交，被告负担部分应随同上述应付款项一并支付给原告。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  林利扬人民陪审员  陈世芬人民陪审员  李红艳二〇一六年六月八日书 记 员  麦琼文附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。