吉林省抚松县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚民一初字第282号
原告：王燕平，女，汉族，农民，住抚松县。
委托代理人林自全，系吉林王利律师事务所律师。
原告：战洪亮，男，农民，住抚松县。
委托代理人林自全，系吉林王利律师事务所律师。
被告：郑玉增，男，汉族，农民，住抚松县。
委托代理人：梁艳，系吉林鹏诚律师事务所律师。
第三人：李宝忠，男，汉族，农民，住抚松县。
第三人：战洪莉，女，汉族，农民，住抚松县。
原告王燕平、战洪亮与被告郑玉增，第三人李宝忠、战洪莉执行异议之诉一案，本院于2015年2月15日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月14日、6月4日公开开庭进行了审理。原告王燕平、战洪亮及其委托代理人林自泉，被告郑玉增及委托代理人梁艳，第三人李宝忠、战洪莉，证人解桂梅、谢忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王燕平、战洪亮诉称：2014年12月23日，我们与李宝忠、战洪莉签订房屋买卖合同。我们以28万元的价格购买了李宝忠、战洪莉位于抚松县万良镇万良村X小区X号集资楼X栋X-
X室楼房，用于自己儿子上学。口头约定，除了第三人衣服外，室内东西均归我们所有。合同生效后，我们当天付清了房款。李宝忠、战洪莉当天将房产证以及钥匙一把交与我们。因购买时间较短，我们只在购买的楼房内居住了3次。因我们与李宝忠、战洪莉是亲属关系，李宝忠、战洪莉暂时将衣服存放在屋内。后由于李宝忠、战洪莉与郑玉增的民间借贷纠纷，抚松县人民法院将买卖房屋查封。我们提出异议后，抚松县人民法院认为异议不成立，驳回申请。我们从战洪莉、李宝忠处以合理价格购买的楼房，自身并无过错，并且我们在购买后已经实际占有（居住过三次）。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但并未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，抚松县人民法院驳回我们的异议申请是错误的。请求判令位于抚松县万良镇万良村X小区X号集资楼X栋X-
X室楼房所有权属于王艳平、战洪亮。
后王艳平、战洪亮增加诉讼请求为：停止对位于抚松县万良镇万良村X小区X号集资楼X栋X-X室的强制执行，并解除对该房屋的查封。
郑玉增辩称：一、最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付了部分或者全部价款并实际占用该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。人民法院解除房产的查封需满足三个条件：支付房屋全部价款、实际占有房屋和买房人对此买卖行为没有过错。该房屋的买卖合同中，买方（王燕平、战洪亮）支付了房屋的全部价款，但没有实际占有此房屋，并且买方对卖方李宝忠有借款的事实是知道的，主观上有过错（因李宝忠的之妻战洪莉和战洪亮系兄妹关系，李宝忠借款，用战洪亮所有的房屋的公证书在郑玉增处抵押），所以法院查封此房屋是正确的；二、买卖双方签订的房屋买卖合同书是违反法律强制性规定的，是无效的。买卖双方买卖的房产系在银行按揭贷款方式购买，根据《中华人民共和国物权法》第191条规定，在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。买卖双方在没有经过邮政银行同意的情况下私自买卖房产系无效合同。应依法驳回战洪亮、王燕平的诉讼请求。
李宝忠辩称：对王燕平、战洪亮请求没有意见，但是我对郑玉增的答辩有意见。第一点，我俩有债务关系但是我没有拿争议的房产去抵押；第二点，债务还没有到期的情况下（债务于2014年8月到期，到期后我们又达成协议至2015年1月25日。我们又签订了协议，到2015年6月1日还款），郑玉增就申请法院将我的煤和房屋查封。我和王燕平、战洪亮签订买卖房屋，是在鹏诚律师事务所见证下签订的，没有违法。
战洪莉辩称：我的意见和李宝忠一致。
经本院审理查明：
王燕平、战洪亮系夫妻关系；李宝忠、战洪莉系夫妻关系；战洪亮系战洪莉之兄；张会珍系战洪亮、战洪莉之母。2012年2月22日，李宝忠通过购买形式，取得本案诉争的房屋所有权，并登记在自己名下；房权证号：万良房权证万FQ字第0002X**号。2014年12月23日，王燕平、战洪亮与李宝忠、战洪莉在鹏诚律师事务所的见证下，签定房屋买卖合同。王燕平以11万元现金（向谢忠良借款）和2013年7月8日李宝忠、战洪莉欠款12万元及当日偿还房贷5万元的方式付清全部房款28万元。房屋买卖合同约定，因房产证未取回，双方同意该房屋暂不办理过户手续，待房产证取回后，双方即办理房产证变更登记手续，所产生的有关税费由乙方承担等。王燕平、战洪亮当天还清在邮政银行的房屋贷款5万元后，取回房产证。因李宝忠与郑玉增之间存在民间借贷纠纷，郑玉增向本院提起民事诉讼后，根据郑玉增的申请，本院于2015年1月14日作出（2014）抚民一初字第997号-4民事裁定书，查封本案诉争房屋等房产。王燕平、战洪亮以案外人的身份向本院提出书面异议。本院受理并查明后，作出（2014）抚民一初字第977号-5民事裁定书，以王燕平、战洪亮未实际占有房屋，并且未办理房屋登记的原因在于王燕平、战洪亮自身为由，驳回其异议申请。
李宝忠、战洪莉交给王燕平、战洪亮房屋钥匙一把，后王燕平称，钥匙由其婆婆张会珍保管时丢失。
2015年2月11日10时51分，王燕平通过开锁师傅破锁后，本院与王燕平、战洪亮、郑玉增进入室内勘验，室内有李宝忠、战洪莉衣物，王燕平在主卧室行李下面拿出银行卡一张，称是本人存放的。
战洪亮、战洪莉父亲战胜天于2012年5月7日去世后，2014年5月7日，张会珍、战洪艳（战洪莉姐姐）及战洪莉署“放弃继承权声明书”，放弃对战胜天、张会珍共有一处住房（位于抚松县万良镇向阳村）中战胜天份额的继承权，并在抚松县公证处进行公证。
证人谷庆林证实，郑玉增与李宝忠之间的借款于2014年到期之后，经郑玉增与李宝忠协商，又延期至2015年，并有一份书面协议在郑玉增处。
证明上述事实的证据有：房屋买卖合同书、吉林鹏诚律师事务所律师见证书、中国邮政储蓄银行自动柜员机客户凭单1份、收条、2013年7月28日欠条、证人谢忠良身份证及银行卡、2015年6月4日中国工商银行抚松南大街支行牡丹灵通卡账户历史明细清单、2015年6月4日吉林银行抚松支行个人账户明细对账单1份；证人解桂梅、解忠良、谷庆林证言。
本院认为，王燕平、战洪亮与李宝忠、战洪莉之间关于诉争房屋的买卖合同，系双方真实意思表示。符合法律规定，系有效合同。郑玉增以李宝忠说用战洪亮手中的“放弃继承权”公证书作为借款抵押，主张王燕平、战洪亮与李宝忠、战洪莉恶意串通。但是，郑玉增未提供证据证实李宝忠用战洪亮公证书作为抵押的事实。故其主张无据证实，本院不予支持。王燕平、战洪亮付清全部房款，已经取得诉争房屋权证书、钥匙，并在该房屋主卧室内放有本人银行卡等相关事实相互印证下，足以认定王燕平、战洪亮实际占有该房屋。因双方约定王燕平、战洪亮负担房屋过户登记的所有税费，即将应当由卖方李宝忠、战洪莉负担的营业税等全部转给买方王燕平、战洪亮负担。该约定违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》关于纳税人主体的规定，应属无效行为。但是，王燕平、战洪亮主张未办理转移登记的原因系等待李宝忠、战洪莉购买诉争房屋满五年后再交易，可享受免征营业税的优惠待遇。而营业税的发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得营业收入款项凭据的当天，国务院财政、税务部门另有规定的从其规定。故王燕平、战洪亮为了避税故意不办理房屋登记，违反了上述法律的效力性规定，该行为存在过错。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签定合法的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）以支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，因为王燕平、战洪亮因自身原因未办理过户，故本院对其异议不予支持。李宝忠、战洪莉如对原判决不服，可以向上一级人民法院申请再审。依照上述法律规定，本院判决如下：
驳回原告王燕平、战洪亮的诉讼请求。
案件受理费100.00元，由被告王燕平、战洪亮负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 长 刘金军
审 判 员 彭希友
人民陪审员 董 静
二〇一五年六月四日
书 记 员 王飞然