河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邢民四终字第428号
上诉人（原审原告）武照福，男，1960年8月12日生，汉族，高中学历，现住邢台市桥西区。
委托代理人耿立亮，河北正杨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邢台华钢房地产开发有限公司。
住所地：邢台市桥西区西外环路邓庄村西。
法定代表人吴军霞，系该公司经理。
委托代理人翟记辉，河北民盾律师事务所律师。
上诉人武照福因房屋买卖合同纠纷一案，不服邢台市桥东区人民法院（2013）西民初字第163号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年9月05日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人武照福及其委托代理人耿立亮，被上诉人邢台市华钢房地产开发有限公司的委托代理人翟记辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2008年11月24日武照福与邢台市华钢房地产开发有限公司（以下简称华钢公司）签订了“邢台市景河·丰泽郡小区内部认购合同”，合同约定武照福自愿认购华钢公司坐落于“景河·丰泽郡”小区第5号楼4单元102号房，该房属于砖混结构，该房建筑面积127.491平方米（含分摊面积），车库23.40平方米、地下室19.64平方米（房屋建筑面积和小房或地下室或车库面积最后以房管局测绘处实地测绘的实际面积为准）；武照福购买该房产及配套车库（地下室）的总价款共计313199元，武照福分二次通过转账方式向华钢公司交纳购房款，2010年5月18日向华钢公司交纳车库款60540元，2010年8月18日武照福向华钢公司交纳车库办证费5000元，2010年9月30日以现金形式向华钢公司交纳购房款25236元。双方同时还约定暖气集资费、燃气集资费由华钢公司根据安装时间统一标准收费，契税、维修基金及其他政府规定应缴费用由武照福在交房前五日内按政府相关部门的收费标准缴纳，武照福于2010年9月30日以现金方式向华钢公司交纳维修基金、契税及产权登记费10130元，交纳燃气初装费4000元、暖气初装费8924元，双方约定2009年12月30日之前组织参建单位验收合格后交付武照福（遇有不可抗力因素时在一定时日内由华钢公司告知武照福）交工时间相应顺延，华钢公司实际交房时间为2010年9月30日。双方还约定房屋达到交付使用条件后，双方要及时办理房屋的交接手续，房款交清后，产权归武照福所有，由华钢公司根据工程项目的几期工程分期分批办理，费用在该期工程业主交齐维修基金、契税等费用之后一年内办理并交接，武照福提供所需证件，如不能按时交付使用时，逾期180个工作日以上，每逾期一天，华钢公司应向武照福交付房屋总价款万分之一的违约金。
景河·丰泽郡项目所占土地系邢台市桥西区南大郭乡西董村村委会原砖厂地块，位于西三环路口以西300米路南、冷库街南头1000米路西，该地块土地使用权证号为：邢市集建（1989）字第130503231—0523。2007年6月华钢公司与邢台市桥西区南大郭乡西董村村委会签订了房地产项目合作开发协议，协议约定了邢台市桥西区南大郭乡西董村村委会就上述地块提供给华钢公司进行旧村改造合作开发，一期项目共开发10栋，其中6栋为村民置换楼，4栋对外销售。华钢公司在该地块依约进行了实际建设开发，丰泽郡小区实际已建了12栋楼。2010年9月30日华钢公司将武照福所购房屋交付给武照福实际使用，但至今未办理产权登记证书。华钢公司在出售本案争议房屋时没有取得《商品房预售许可证》。
现该土地上所建房屋已于2010年11月12日在邢台县房屋产权产籍监理所以西董村村委会名义办理了房屋初始登记。华钢公司在一审庭审中承认其所开发的房产用地，系西董村村委会所有的农村集体所有，武照福不是邢台市桥西区南大郭乡西董村村民。本案在一审审理过程中，邢台市桥西区人民法院依职权向西董村村委会调查景河·丰泽郡小区所占土地性质，是属于本村农民集体所有的土地，还是经过依法征收后国有化的土地？西董村村委会出具证明称“景河·丰泽郡小区所占土地属西董村村委会的集体土地”。实则应为农民集体所有，由村集体经济组织或村委会经营、管理。武照福一审诉讼请求如下：请求人民法院判令华钢公司在30个工作日内为武照福办理邢台市房屋产权证书；判令华钢公司退还多收武照福房屋平房面积房款及其它各项款项；判决撤销购房合同第九条第一款规定，责令华钢公司返还武照福双气入网费12924元；判决华钢公司支付武照福逾期交房违约金；要求华钢公司重新安装智能卡电表，电费直接由供电部门收取；判决华钢公司返还收取武照福办证工本费5000元；本案诉讼费用由华钢公司承担。
二审期间，本院依法到邢台县公产房产管理处调取了丰泽郡小区的邢市集建（1989）字第130503231—0523集体土地建设用地使用证，该证土地使用者为西董村村委会。
原审认为，被告华钢公司利用旧村改造的机会，在西董村村委会经营、管理的土地未被依法征收和出让的前提下，在属于农民集体所有的土地上进行开发建设楼房，并将所建楼房出售给不属于桥西区南大郭乡西董村村民的原告武照福，原、被告双方签订的“邢台市景河·丰泽郡小区内部认购合同”违反了《中华人民共和国土地管理法》的法律强制性规定。该法第六十三条明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”，应属无效合同。故原、被告双方所签订的“邢台市景河·丰泽郡小区内部认购合同”应认定无效。基于该合同中的违约金条款以及相应的条款，因主合同无效，其它条款也自然随之无效。为此，原告请求判决被告华钢公司依据合同约定在判决生效后30个工作日内办理邢台市房屋产权证书的诉讼请求，并请求判决被告华钢公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，以及请求判决被告华钢公司退还房屋平方面积房款的诉讼请求等，因原、被告双方之间所签订的“房屋内部认购合同”无效而无法得到法律支持。关于原告请求判决撤销购房合同第九条第一款规定，责令被告华钢公司返还原告“双气”入网费12924元的请求，首先，因原、被告双方签订的“房屋内部认购合同”无效，无效合同自始至终无效，故无效合同不存在撤销的情形。其次，原告主张被告华钢公司属违规收取“双气”费用，违反了河北省政府及邢台市物价局文件的规定。对此本院认为，被告华钢公司是否违规收取了原告的“双气”费，应属于国家有关行政机关查处及认定的范畴，不属于法院审理范围，故原告应通过有关国家行政部门进行解决。关于原告要求被告华钢公司重新安装智能卡电表，电费直接由供电部门收取的诉讼请求，因原告无证据证实被告华钢公司应履行该项改装义务，故其主张因证据不足本院无法支持。原告请求判决被告返还原告车库办证费5000元的请求，因被告华钢公司至今仍未为原告办理证书，又因原、被告双方签订的“房屋内部认购合同”无效，故原告请求返还5000元工本费的请求于法有据，本院应予支持。该案经本院多次调解无效，为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十四条、第六十三条之规定，原审判决：一、被告邢台华钢房地产开发有限公司自本判决生效后十日内返还原告武照福办证费5000元。二、驳回原告武照福的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248元，由原告承担198元，被告承担50元。
上诉人武照福主要上诉称，一、原审判决认定事实错误。1、双方签订的“认购合同”合法有效，原审判决认为：双方签订的认购合同违反法律强制性规定，是无效的。这是错误的。首先，上诉人的房产在丰泽郡小区，该小区是被上诉人与土地的所有权人邢台市桥西区西董村村委会合作开发的，他们之间于2007年6月签订了“房地产项目合作开发协议”。协议规定：甲方（西董村村委会）授权乙方（被上诉人）以甲方名义取得开发该地房地产项目的政府文件批复，并积极协助乙方办理相关事宜。由此可见，被上诉人仅是取得了该地块的土地开发权，并可以取得收益。而相关手续认为西董村村委会。原审判决认定了“丰泽郡小区”的房屋已经在邢台县房屋产权籍监理所以邢台市西董村村委会的名义办理了房屋初始登记。其次，该土地原为村办企业，已经取得了土地使用证，编号为：邢市集建字130503231-0523。该地块属企业用地，同时取得了建设用地的审批，第三、上诉人已经履行了合同约定的义务。丰泽郡小区占用的土地没有脱离西董村村委会的管理。上诉人与被上诉人签订的认购合同就是有效的。2、基于原审判决认为认购合同无效，对上诉人主张的办理产权证书、退还多收取的房屋面积3.49平方米的房款、逾期交房的违约金不予支持，显属错误。3、被上诉人多收取的“双气”费12924元，属于国家有关行政单位查处及认定的范围，也是错误的。依据有关规定，上诉人是不需要缴纳“双气”费，而被上诉人也没有证据证明已经向有关部门缴纳了，为此被上诉人收取的“双气”费就应当返还给上诉人。这一点是法院受理的范围。4、上诉人的用电电费，被上诉人应当按照政府指导价收取。二、原审判决适用法律错误。综上所述，原审判决对本案事实没有真正的查清楚，丰泽郡小区实际建筑为12栋楼房，原判就听信被上诉人所说认定10栋楼房，判决内容明显偏袒一方，对上诉人及其他业主是否不公平。被上诉人和西董村村委会是合作关系，丰泽郡小区所占土地不存在违规现象。上诉人已经履行了“认购合同”约定的义务，被上诉人对没有兑现合同约定部分应当承担相应的责任，而不是一味的推脱耍赖。为此，请求二审法院依法办案，撤销原判并判令被上诉人承担赔偿责任。
被上诉人华钢公司辩称，一、一审判决事实清楚。争议房屋位于邢台市桥西区南大郭乡西董村原砖厂地块，2007年6月份华钢公司与西董村村委会签订房地产项目合作开发协议，争议房屋所座落的位置土地性质属于西董村的集体土地，房屋建设期间为了回收资金华钢公司就争议房屋对外销售，于2008年与购房户签订《邢台市景河丰泽郡小区内部认购合同》房屋销售价格近乎房屋建设的成本价，远远低于同期周边的商品房屋销售价格。2010年房屋建设完毕交付使用，同年11月12日华钢公司在邢台县房屋产权产籍监理所以西董村村委会名义办理房屋初始登记，但是争议房屋占用的土地性质现在仍然是西董村的集体土地。购房户在购买争议房屋的时候应当明知此房的性质，首先房屋的销售没有预售许可证，其次，房屋的销售价格远低于同期周边的商品房销售价格，第三，华钢公司与购房户签订的并非商品房买卖合同，而是内部认购合同。购房户在明知以上事实的情况下在2008年低价购买房屋并接收使用至今，显然是对争议房屋不属于商品房事实的认可。二、一审判决适用法律正确。一审判决依据所查明的事实认定华钢公司与购房户所签订的内部认购合同无效适用法律正确，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规规定的合同属于无效合同，争议房屋建设于西董村集体土地之上，购房户并非西董村的村集体成员，该房屋的建设买卖违反了《土地管理法》第63条的强行性规定，一审判决依此认定内部认购合同无效，并驳回上诉人依据合同有效所提起的诉求，属适用法律正确。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。
本院认为，华钢公司所开发建设的丰泽郡小区，是利用西董村村集体的建设用地，华钢公司在未取得商品房预售许可证的情况下公开对外销售，违反法律规定。武照福作为非西董村集体成员与华钢公司签订的《邢台市景河丰泽郡小区内部认购合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，应属无效合同。因此，双方所签订的内部认购合同中规定双方权利义务的条款不再有效。上诉人依合同的约定要求华钢公司办理邢台市房屋产权证书、退还多收杨松房屋平方面积房款及其它各项款项、逾期交房违约金的请求，本院不予支持。上诉人要求华钢公司退回多收取的“双气”费，依据河北省政府和邢台市物价局文件的规定，一审法院认定该请求应属国家有关行政机关查处及认定的范畴，不属于法院受理范围，应由有关行政部门进行解决是正确的。对于上诉人要求华钢公司重新安装智能卡电表，电费直接由供电部门收取的诉讼请求，因武照福无证据证实华钢房地产公司应履行电表的改装义务，故其主张因证据不足，本院无法支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经调解无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费248元，由上诉人武照福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 信深谦
代理审判员 张志春
代理审判员 孙跃兴
二〇一三年十月二十五日
书 记 员 张 雪