云南省禄丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）禄民初字第841号
原告（反诉被告）薛华，云南省禄丰县人，现住禄丰县。
原告（反诉被告）薛中才，云南省禄丰县人，系薛华之父。
原告（反诉被告）郭莲芝，云南省禄丰县人，系薛华之母。
共同委托代理人秦如凯，云南滇楚律师事务所律师。（特别授权代理）
被告张天福（反诉原告），1951年4月21日生，云南省禄丰县人，现住禄丰县，身份证号：。
被告代绍芬（反诉原告），云南省禄丰县人，现住禄丰县。
委托代理人张天福，1951年4月21日生，云南省禄丰县人，初中文化，现住禄丰县。
原告薛华、薛中才、郭莲芝诉被告张天福、代绍芬买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后，答辩期内，被告张天福、代绍芬提起反诉，本院审查受理后，依法适用简易程序，于2015年6月26日公开开庭合并进行了审理，原告（反诉被告）薛华及其委托代理人秦如凯、原告（反诉被告）薛中才、郭莲芝的委托代理人秦如凯、被告（反诉原告）张天福、被告（反诉原告）代绍芬的委托代理人张天福到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告薛华、薛中才、郭莲芝共同诉称：三原告诉二被告的房屋买卖合同纠纷，已经禄丰县人民法院、楚�州中级人民法院、云南省高级人民法院依法审理，分别作出（2011）禄民初字第114号判决、（2011）楚中民二终字第69号判决、（2015）云高民申字第32号裁定，三级法院依法确认了原告与被告于2005年11月4日签订的《房屋买卖契约》合法有效，确认原告已于2010年4月15日支付完全部购房款，依法判决二被告将位于禄丰县仁兴镇猪街房产证号为（2000）00009275共有权证号为（2000）00015474－00015475的房产证及相应土地使用证交付给原告。现因涉案房屋租期届满后一直被被告侵占且拒不支付租金，也不履行法院的判决，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，1、请求法院依法判决二被告将位于禄丰县仁兴镇猪街房产证号为（2000）00009275共有权证号为（2000）00015474－00015475的房产证及相应土地使用证过户到原告名下。2、请求法院依法判决二被告返还上述房屋给原告，并支付自2015年3月21日起至判决生效收回房屋之日止，超过租赁期间占有使用的相应租金（每月租金1000元）；及相关水电费用等。3、诉讼费由二被告承担。
被告张天福、代绍芬共同辩称：1、三原告违反契约，弄了份假契约来起诉我。2、三原告已经在终审中承认了假契约。3、集体土地根据法律规定不能进行买卖，所以我们签订的买卖协议是无效的。4、薛中才违约至今没有把房屋返还给我方使用，房产证和其他证件也没有归还我方。2007年3月底以后每个月1000元的租金应该支付给我方。
反诉原告张天福、代绍芬反诉称：被反诉人起诉反诉人将位于禄丰县仁兴镇猪街房证号为（2000）00009275、共有权证号（2000）00015474－00015475的房屋及相应土地过户到被反诉人名下，返还被反诉人上述房屋并支付相应租金、费用。反诉人认为被反诉人与其协议无效，且被反诉人尚有余款未支付，并伪造证据，特提起反诉。现因该房产及土地系农村集体所有，根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。”根据这一规定，农民集体土地的使用权，原则上不允许出让、转让或者出租用于非农业建设，只有一种情形例外，就是符合土地利用总体规划的企事业，因破产、兼并等原因使土地使用权发生转移的情形。这种情形是指乡镇企业破产、兼并，企业的资产（包括厂房等）发生转移而导致土地使用权发生转移。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》，只有房屋买卖的双方均是同一集体组织成员的，才可以认定合同有效。本案被告系非农业户，不属于农村村民，更不属于原告所在集体经济组织成员，故原、被告签订的房屋买卖合同为无效合同。根据国家有关政策，农村房屋在本村社农民之间进行交易的，可以办理房屋权属登记；城镇居民购买农房，不能办理房产证。农民买本村（社）农房，签订有效合同，应征收契税；城镇居民购买农民房屋，违反了国家政策，签订的房屋转移合同视为无效，不予征收契税。因双方的买卖协议无效，且被反诉人提交的证据《房屋买卖契约》系其伪造的，现特提起反诉，请求法院判决，1、认定买卖合同无效；2、返还房产证，返还48平方米的房子两间，总面积94.17平方米。3、支付自2007年3月30日起至2014年5月19日止的相应租金（每月租金为1000元）及其相关费用，并按其签订的协议支付违约金10000元，欠条违约金5000元；4、诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告薛华、薛中才、郭莲芝辩称：反诉人的请求无事实和法律依据，请予以驳回其反诉请求。
针对其诉讼请求，原告（反诉被告）薛华、薛中才、郭莲芝向本院提交了如下证明材料：
1、2005年11月4日买卖契约（复印件）一份，欲证实双方于2005年11月4日签订买卖合同，被告（反诉原告）将房屋卖给原告（反诉被告）。房屋买卖契约合法有效，买房付清房款后，被告（反诉原告）应当依法交付房屋及转移房屋所有权给原告（反诉被告）。
2、（2011）禄民初字第114号民事判决书（复印件）一份；
3、（2011）楚中民二终字第69号号民事判决书（复印件）一份；
4、（2015）云高民申字第32号民事裁定书（复印件）一份；
2、3、4证明材料，欲证实本案房屋买卖契约是合法有效的，被告（反诉原告）应将争议房产过户到原告名下。
5、租房协议书（薛中才、石文龙）复印件一份；
6、铺面转让协议（石文龙、刘金坤）复印件一份；
7、铺面转让协议（刘金坤、代绍芬）复印件一份；
5、6、7证明材料，欲证实房屋现被被告（反诉原告）占用的事实及原告（反诉被告）主张租金的来源。
经质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证明材料1不予认可，认为是原告（反诉被告）自己写的。对证明材料2、3、4不予认可，认为法院错判，本案是错案。对证明材料5、6、7的真实性予认可，对合法性、关联性不予认可。
针对其诉讼主张，被告（反诉原告）张天福代绍芬向本院提交了如下证明材料：
1、禄房权证2000字第000092**号房屋所有权证（复印件）一份，欲证实涉案房屋属于集体土地，按法律规定不能买卖。
2、欠条（复印件）一份，欲证实薛中才违反合同约定。
经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证明材料1的真实性、合法性及关联性无异议，但认为不能证实被告（反诉原告）的诉辩主张。对证明材料2的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，因为与本案无关。
本院认为，原告（反诉被告）提交的证明材料1，已经在（2011）禄民初字第114号民事判决书作了认定，本院予以采信。原告（反诉被告）提交证明材料2、3、4是已经发生法律效力的裁判文书，本院予以采信。原告（反诉原告）提交证明材料5、6、7，可以证实薛中才、刘金坤之间租房的事实，对真实性，本院予以采信，对关联性不予采信。被告（反诉原告）提交的证明材料1是相关职能部门颁发的，对其真实性、合法性，本院予采信，但不能证实被告（反诉原告）提出的涉案房屋不能买卖的主张。因原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证明材料2的真实性无异议，对其真实性，本院予以采信。根据（2011）禄民初字第114号案查明的事实，被告（反诉原告）代绍芬于2010年4月15日收取了购房人支付的10000元购房款，并在收款《收条》上加盖手印，并注明全部购房款已经付清，故该份《欠条》�能证实被告（反诉原告）提出的原告（反诉被告）违约的主张。
经过开庭审理，根据原、被告双方举证、质证、辩论和陈述，本院认定本案如下法律事实：
2005年11月，被告（反诉原告）张天福与原告（反诉被告）通过协商，被告（反诉原告）张天福同意将自己及其被告（反诉原告）代绍芬共有的房屋及其院心卖给原告（反诉被告），双方于2005年11月4日曾签订过一份房屋买卖协议，协议大致约定为：被告（反诉原告）将位于禄丰县仁兴镇猪街街面张文荣与石自云两户中间瓦屋面的平房两间及院心卖给原告（反诉被告）永久营业使用，房屋建筑面积为48平方米，院心面积为46.07平方米，合计94.17平方米。全部房地产卖价为120060元，此款自立契约之日付70000元，其余50060元于2006年10月30日一次付清，付清之后十�内移交清全部房产，移交时保持房屋门窗完整无损。房地产四至为南至外墙皮邻共用通道，西至外墙皮，北至张文荣外墙皮，东至街面。在原告（反诉被告）付清房款时，被告（反诉原告）将房产证及其土地使用证移交给原告（反诉被告）办理过户手续，过户手续的费用由原告（反诉被告）承担。如有一方违约，应承担违约金10000元。协议签订后，原告（反诉被告）支付了70000元的房款给被告（反诉原告）张天福，后于2007年3月15日原告（反诉被告）又支付了40060元的房款给被告（反诉原告）张天福，同时还支付了1000元水电费等给被告（反诉原告）张天福，于当天接收房屋，并开始使用。2010年4月15日，原告（反诉被告）又将房屋尾款10000元支付给了被告（反诉原告）代绍芬，并要求被告（反诉原告）在2010年5月30日之前将土地使用证办好交给原告（反诉被告）过户。另查明，被告（反诉原告）张天福与代绍芬于2001年8月19日协议离婚，并于当天在禄丰县仁兴镇办理离婚手续，并将属于其名下的卖给原告（反诉被告）的房产进行了分割，分给长子张明春在街面上购买的南头一间，院心一半；次子张明财在街面上购买的北头一间，院心一半，分家时张天福同张明春生活，代绍芬同张明财生活。被告（反诉原告）张天福在与原告（反诉被告）协商房屋买卖协议时，被告（反诉原告）代绍芬没有参加协商，也不知道买房屋的事，原告（反诉被告）也不知道二被告（反诉原告）离婚及产权分割的情况。现在房屋产权证上仍是二被告（反诉原告）的名字，没有做过产权变更登记。2006年7月1日，被告（反诉原告）代绍芬知道了张天福卖房屋给原告的事，但其一直没有提出异议，还于2010年4月15日收取了原告支付的房屋尾款10000元。
2010年12月28日，原告（反诉被告）薛华、薛中才、郭莲芝以买卖合同为由向本院起诉，请求判决被告（反诉原告）张天福、代绍芬将出售给原告（反诉被告）房屋的所有权证和土地使用证交给原告（反诉被告）；判决被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）违约金10000元。2011年4月13日，本院作出（2011）禄民初字第114号民事判决，判决：一、由张天福和代绍芬于本判决生效之日起三十日内将其房屋所有权证和土地使用证交付给薛华、薛中才和郭莲芝。二、驳回薛华、薛中才和郭莲芝的其他诉讼请求。被告（反诉原告）张天福、代绍芬不服，提起上诉，2011年8月15日，楚雄彝族自治州中级人民法院作出（2011）楚中民二终字第69号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告（反诉原告）张天福、代绍芬不服，向云南省高级人民法院申诉。2015年5月3日，云南省高级人民法院裁定驳回张天福、代绍芬的再审申请。
2014年3月20日，原告（反诉被告）薛中才将涉案平房二间出租给石文龙，2014年3月28日，石文龙将涉案平房二间转让给刘金坤，2014年5月19日，刘金坤将涉案平房二间转让给被告（反诉原告）代绍芬。现房屋被被告（反诉原告）代绍芬使用。
本院认为，虽然被告（反诉原告）张天福与代绍芬于2001年已经离婚，在离婚时已将争议的房屋进行了分割，分配给了两个儿子张明春和张明财，但是在双方协议买卖房屋时，原告（反诉被告）并不知晓该事实，并且现在房屋产权证上仍是二被告（反诉原告）的名字，没有做过变更登记，房屋的所有权仍属于二被告（反诉原告）。在（2011）禄民初字第114号案件中，本院对被告（反诉原告）提出的离婚时已将该房屋分给两个儿�，被告（反诉原告）无权处分该房屋主张，不予支持。被告（反诉原告）张天福将其与代绍芬共有的房屋与原告（反诉被告）通过协商的方式，被告（反诉原告）张天福同意将该共有的房屋出卖给原告（反诉被告），因当时被告（反诉原告）代绍芬在协商时未参加，也不知晓卖房的事，被告（反诉原告）张天福对代绍芬所有的房屋擅自进行出卖，属于无权处分行为，对代绍芬而言，该行为应是无效行为。但是，根据（2011）禄民初字第114号案件中查明认定的事实，虽然被告（反诉原告）张天福的行为属无权处分，但是在2006年7月1日，被告（反诉原告）代绍芬在知道了被告（反诉原告）张天福将其名下的一半房屋卖给了原告（反诉被告）时，被告（反诉原告）代绍芬并没有提出异议要求撤销被告（反诉原告）张天福与原告（反诉被告）之间的房屋买卖关系，并且在2010年4月15日还收取了原告（反诉被告）支付的购房尾款10000元，故可视为被告（反诉原告）代绍芬对该处分行为的事后追认。而原告（反诉被告）现已支付清所有的房款，同时在2007年3月15日，被告（反诉原告）已将房屋交给了原告（反诉被告）使用，故双方的房屋买卖关系依法成立，受法律保护，故双方均应按照约定履行各自的义务。（2011）禄民初字第114号民事判决发生法律效力后，被告（反诉原告）履行了部分判决义务。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）将涉案房屋所有权和土地使用权过户到原告（反诉被告）名下的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，办理过户手续中产生费用、税款由原告（反诉被告）薛华、薛中才和郭莲芝承担。因现在涉案房屋被被告（反诉原告）代绍芬占有用使用，对原告（反诉被告）交还房屋的诉讼请求，本院予以支持。因原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付租金和水电等费用的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，故在本案中不作评判。对反诉原告（被告）要求认定买卖合同无效，返还房产证，返还48平方米的房子两间和院心，并按其签订的协议支付违约金10000元和欠条违约金5000元等诉讼主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。对要求支付自2007年3月30日起至2014年5月19日止的相应租金（每月租金为1000元）及相关费用的诉讼主张，因与本案不属于同一法律关系，本案中不作评判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百三十五条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）张天福、代绍芬将房产证号为（2000）00009275共（2000）00015474－00015475项下的房屋交付给原告（反诉被告）薛华、薛中才和郭莲芝。由被告（反诉原告）张天福和代绍芬提供房屋买卖合同（契约）、身份证等证件材料，协助原告（反诉被告）薛华、薛中才和郭莲芝将禄房权证房产证号为（2000）00009275共（2000）00015474－00015475项下的房产及院心土地使用权过户登记到原告（反诉被告）薛华、薛中才和郭莲芝名下。
二、驳回反诉原告张天福、代绍芬的的反诉请求。
本诉案件受理费减半收取50元，由被告（反诉原告）张天福和代绍芬共同承担，因原告（反诉被告）已预交，现被告（反诉原告）支付给原告（反诉被告）。反诉案件受理费减半收取50元，由反诉原告承担（已交）。
上述义务，于本判决生效之日起二十日内履行完毕。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 李玲红
二〇一五年八月七日
书记员 李昱蓉