福建省柘荣县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0926民初345号
原告：林法斤，男，1991年6月25日出生，汉族，住福建省福鼎市。
委托诉讼代理人：郭海强，福建人文律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：黄丽镔，福建人文律师事务所执业律师。
被告：柘荣县明轩房地产开发有限公司，住所地：柘荣县柳城东路住房公积金大楼3C室。
法定代表人：林快贤，该公司董事长。
委托诉讼代理人：魏寿生，福建宁荣律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：上官慎国，福建宁荣律师事务所执业律师。
原告林法斤诉被告柘荣县明轩房地产开发有限公司（以下简称明轩房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林法斤的委托诉讼代理人郭海强、被告明轩房地产公司的委托诉讼代理人魏寿生、上官慎国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林法斤向本院提出诉讼请求：1.明轩房地产公司继续履行合同编号为0014523的商品房买卖合同：⑴按照合同第八条第一款1-3项约定的“交付条件与期限”条款。将符合上述约定条件的商品房交付林法斤。⑵按照合同第十四条“产权登记的期限”约定立即向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并在该商品房符合交付条件后90日内协助林法斤取得房屋权属登记证书；2.确认双方签订商品房买卖合同中严重侵害林法斤合法权益的第八条第一款第4项、第二款及第十四条第一款第2项属于无效条款；3.明轩房地产公司承担逾期交房违约责任，给付林法斤逾期交房违约金（2015年4月1日起算至实际符合交付条件之日止，每日按已付购房总款的万分之三计算违约金，其中截止起诉之日的逾期交付违约金为50339.17元）；4.明轩房地产公司承担产权登记违约责任，支付因延期办理房屋权属证书的违约金（从2015年6月30日起算至实际取得房屋权属证书之日，按已付购房总款的万分之五计算违约金，其中截至起诉之日的逾期办证违约金为64685.2元）；5.明轩房地产公司为林法斤安装符合合同约定的房屋外窗玻璃，安防楼宇可视对讲系统。诉讼过程中，林法斤变更①按照合同第十四条“产权登记的期限”约定立即向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并在该商品房符合交付条件后90日内协助林法斤取得房屋权属登记证书的诉讼请求为：明轩房地产公司按照合同第十四条“产权登记的期限”约定协助林法斤取得房屋权属证书，并在取得房屋权属证书的五个工作日内依照合同约定的方式交付。变更②明轩房地产公司承担产权登记违约责任，支付因延期办理房屋权属证书的违约金（从2015年6月30日起算至实际取得房屋权属证书之日，按已付购房总款的万分之五计算违约金）的诉讼请求为：明轩房地产公司承担产权登记违约责任，支付因延期办理房屋权属证书的违约金（从2015年6月30日起算至明轩房地产公司取得诉争房屋所有权初始预登记并将办理权属登记所需应由被告提交的资料一并提交房屋权属登记机关之日止，按已付购房总款的万分之三计算违约金）。事实和理由：林法斤与明轩房地产公司于2014年9月18日签订了《商品房买卖合同》，林法斤购买明轩房地产公司开发的位于柘荣县城郊乡的明轩苑住宅小区6幢3层304号商品房一套，合同对双方之间的权利义务进行了详细的约定。林法斤于2014年9月18日将首付款136965元交付给明轩房地产公司，2014年11月17日将贷款290000元交付给明轩房地产公司，合计总房款426965元全部支付到明轩房地产公司指定账户。林法斤依据合同中的约定，履行了买受人应尽的付款义务，根据合同第8条的约定，该商品房应于2015年3月31日前验收合格并交付使用。明轩房地产公司于2014年11月3日与林法斤签订了入伙协议，入伙协议上称明轩房地产公司交付林法斤的房屋经验收合格符合交付条件。房屋交付后，林法斤在装修和居住的过程中认为该房屋存在不同程度的质量问题，外窗未按合同约定安装双层玻璃和安防楼宇可视对讲系统，并且小区实际规划与合同约定不符，遂向相关职能部门反映上述问题。经柘荣县住房和城乡规划建设局调查，林法斤得知明轩房地产公司开发的明轩苑住宅小区未经相关验收，根据国家和地方人民政府的有关规定，房地产开发项目经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格不得交付使用。明轩房地产公司将未经验收且不具备交付使用条件的房屋交付林法斤，严重违反法律法规的规定且严重侵犯林法斤的合法权益，明轩房地产公司应向林法斤承担逾期交房的违约责任，并按照合同规定的“最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已购房款万分之三的违约金”之规定向林法斤支付逾期交房违约金。
此外，按合同约定明轩房地产公司本应在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，林法斤在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，因明轩房地产公司违约，致使林法斤至今仍无法取得该套商品房的权属证书，明轩房地产公司应向林法斤承担逾期办理产权登记的违约责任。对于合同中约定“出卖人按日向买受人支付已付购买款0.0005%的违约金”，林法斤认为作为合同主体应是权利义务对等的，按照合同约定林法斤若未按期支付购房款需按日向明轩房地产公司支付已付购房款万分之三的违约金；若在接到明轩房地产公司通知办理产权证之日起十日内未提供所需办理资料和支付税费，逾期则按日向明轩房地产支付已付购房款万分之五的违约金；而明轩房地产公司若是违规交房，仅向林法斤支付违约金500元，若逾期办理产权登记，仅是按日向林法斤支付已付购房款0.0005%的违约金。双方之间权利根本不对等，明轩房地产公司作为提供格式条款一方，未给林法斤任何可商量的余地，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”。因此，明轩房地产公司还应当按照林法斤已付购房总款的日罚万分之五计算因延期办理房屋权属证书违约金。林法斤曾多次向明轩房地产公司提出按照合同约定支付违约金及赔偿金，均遭到拒绝。
明轩房地产公司辩称，1、明轩房地产公司并不存在逾期交房的问题。按照合同第8条第一款约定的2015年3月31日前交付商品房的期限，明轩房地产公司于2014年10月31日通知林法斤交房。按附件六《合同补充协议》第九条第一款第二点约定自出卖人的交房通知发出之日起七日内（如未发出交房通知，则为合同约定的房屋交付之日），买受人仍未办理房屋交接手续的，视为买受人已验收该商品房且符合约定的条件，同时按每延期一日应交付延迟履约金人民币300元。因此，本案商品房早已交付了，并不存在本案商品房需要继续履行交付的问题。林法斤提出“按照合同第八条第一款第1-3条约定条件履行问题”的主张不能成立。因为，按照双方在合同第八条第一款的第4条已约定“经买卖双方协商同意房屋交付使用条件为：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格。”合同第八条第一款的第1-3条的约定条件，已不能再适用；合同第八条第一款的第4条的约定，明轩房地产公司已经如约做到。同时本案商品房实际已交付，而且是现房交付，林法斤对已交付的商品房也已经查看后认可接收。
2、同意林法斤诉讼请求“在商品房交付使用后90日内协助林法斤取得房屋权属证书”。不认同林法斤当庭变更诉讼请求。
3、合同第八条第一款的第4条、第二款及第十四条第一款第2项条款的约定并未违反法律的强制性(效力性)规定。林法斤所引用的法律条文，完全是强制性规定中的管理性规定，不足以认定双方的这一约定违法，不属于《合同法》第五十二条、第五十三条规定的合同无效情形，是不成立的。
4、关于林法斤主张逾期交房违约责任的问题。林法斤认为，由于明轩房地产公司在交付商品房给林法斤时所交付的商品房不符合交付的条件，所以虽然交房了但应当视同明轩房地产公司尚未交付商品房，以此推定来主张明轩房地产公司应当按照《商品房买卖合同》第九条第1项(2)点的约定承担“按日向买受人支付已付款万分之三的违约金”。这种交房逾期违约责任的承担显然是错误的。因为交付商品房不符合条件违约的，与逾期交房违约完全是两个不同的事实，双方合同中也有着不同的约定。交付商品房不符合条件违约的是按“出卖人支付买受人500元违约金”处理。林法斤选择更多的违约金请求不符合双方的约定，其请求不能成立，依法应当予以驳回。
5、本案存在逾期未办房地产权属权证书的问题。但主要原因是政府部门出让土地时未能及时交付土地，导致整体小区建设施工进度，特别是小区公共配套上的时间被严重耽误，以致至今未能取得房产证书。因此，从根本上讲并非明轩房地产公司的原因导致办证延迟，不应由明轩房地产公司承担。假定存在违约的，林法斤在逾期办证违约金的计算上也存在错误：其一，计算逾期办证违约金的时间上错误。应当从交付之日起加上90天后计算至起诉日，即从约定交付日2015年3月31日加上90天至2016年5月16日，共计323天；其二，违约金计算标准，应采用双方合同中约定的逾期办证违约金的标准，即合同第十四条第一款第2项“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0005%向买受人支付违约金”的约定，违约金应当是689.55元。
6、对于安装外窗玻璃、安防楼宇可视对讲系统的问题。既然双方合同已经约定了，就应当实际履行。但对于林法斤提出的安装外窗玻璃、安防楼宇可视对讲系统的问题，应当举出相应的证据证明。如果证据不足，则应依法驳回。
综上所述，请求法院驳回林法斤除了323天的逾期办证违约金及协助办证之外的其他全部请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年9月18日，林法斤与明轩房地产公司订立《商品房买卖合同》，购买了位于柘荣县城郊乡明轩苑住宅小区6幢304室的商品房一套，总价款为426965元。合同约定：明轩房地产公司应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同第八条约定条件的商品房交付买受人使用。第八条又约定如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……2、买受人同意接受，出卖人支付买受人500元违约金。明轩房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由明轩房地产公司提供的资料交付林法斤。如因明轩房地产公司原因，林法斤不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，林法斤不退房，明轩房地产公司自逾期之日起每日按林法斤已付购房款的0.0005%向林法斤支付违约金。经林法斤书面委托，明轩房地产公司可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。双方在合同附件六中又约定：林法斤同意委托明轩房地产公司代办产权等手续，有关费用在领取入伙通知书后七日内交清，办妥产权证、房产抵押手续后，由出卖人将有关证件转给贷款银行收押。合同还约定了其他事项。
合同签订后，明轩房地产公司分别于2014年9月18日和2014年11月17日收到林法斤支付的购房款合计426965元。2014年10月30日，柘荣县明轩苑住宅小区（即本案商品房所在楼盘）经建设、勘察、设计、监理、施工单位共同参与竣工验收合格。2014年11月3日，双方签订了《入伙通知书》，通知林法斤于2014年10月31日起至柘荣县明轩苑住宅小区2号楼办理入伙事宜。2014年11月3日，林法斤实际接收了商品房。2015年5月25日，明轩房地产公司经网上备案受理系统进行了柘荣县明轩苑住宅小区工程竣工验收消防备案，未被确定为抽查对象。至本案法庭辩论结束时，诉争商品房建筑工程尚未经规划核实。
本院认为：关于明轩房地产公司是否存在逾期交房的行为，且是否应支付违约金及违约金的数额和标准。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，建设工程如未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法就应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案诉争商品房属于消防备案工程，通过竣工验收即符合法定的交付条件。法律、法规规定的强制性交房条件和约定的交房条件若是有一项未满足，那么诉争商品房交房条件就未达到。明轩房地产公司未能提交有效的证据证明诉争商品房已通过规划条件核实，法定交房条件未满足，故可以认定明轩房地产公司在规定期限内交付的商品房未满足约定条件。
双方约定的交房时间为2015年3月31日前，林法斤于2014年11月3日接收明轩房地产公司交付的商品房，可以视为林法斤同意明轩房地产公司提前交付行为，并对自己的实体权利作出处分，该商品房已构成事实交付。现林法斤认为违约金过低，应由林法斤举证证明，明轩房地产公司的商品房未符合交房条件对其造成的损失已过分超过约定的违约金，若未能就此举证应承担举证不能的不利后果。一方面，明轩房地产公司一旦向林法斤交房，其就应当依照合同第十四条的约定，在规定的时间内履行协助办理房屋权属登记的义务。即本案从2014年11月3日林法斤实际接收商品房始，明轩房地产公司就应当履行协助办证义务的。林法斤同意接收不符合约定条件的商品房，而明轩房地产公司因此必须比原定交房时间提前开始履行协助办证义务，合同的约定，对原、被告双方是公平的。因前述违约，明轩房地产公司主张只需支付500元的违约金有理，应于支持。
关于《商品房买卖合同》中第八条第一款第4项、第二款及第十四条第一款第2项是否无效。林法斤与明轩房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方自愿达成的真实意思表示，合同成立并生效，双方应当依照合同的约定履行义务。在认定合同效力上应当依照法律、法规，林法斤的证据尚不足以证明本案合同的第八条第一款第4项、第二款及第十四条第一款第2项存在法律、法规所规定的无效的情形，合同条款有效。
关于林法斤逾期未取得房屋权属证书是否系明轩房地产公司的原因，明轩房地产公司是否应支付违约金及违约金的数额和标准。明轩房地产公司支付此项违约金有一个前提条件就是因明轩房地产公司原因所致，如果系林法斤自身的原因或者行政机关审查的原因，则不属于明轩房地产公司违约的情形。明轩房地产公司主张逾期办理权属证书系行政机关原因，但没有提供相应的证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，林法斤主张明轩房地产公司承担违约金符合合同约定。根据合同第十四条的约定，明轩房地产公司在2014年11月3日交付商品房，加上90天，即林法斤不能在2015年2月1日内取得房屋所有权证书的，明轩房地产公司应从2015年2月2日起向林法斤支付违约金直至取得诉争房屋所有权初始预登记并将办理权属登记所需应由明轩房地产公司提交的资料一并提交房屋权属登记机关之日止。关于违约金约定是否过低的问题，虽然双方对违约金进行了约定，但违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定，当约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求法院予以增加，但当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应由主张违约金过低的一方提供证据证明约定的违约金低于因未取得房地产权属证书而造成的直接损失。林法斤主张该项违约金过低，应按已付款的万分之三计算该项违约金，但没有提交任何证据证明，故其主张没有事实和法律依据，对超出约定的部分，不予支持。明轩房地产公司应按合同约定自逾期之日起每日按已付购房款的0.0005％向林法斤支付逾期办证违约金。
综上所述，林法斤与明轩房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同成立并生效，双方应当依照合同的约定履行义务。林法斤主张明轩房地产公司支付在规定期限内交付的商品房未符合约定的违约金，有理，但其主张计算的标准不符合合同约定，应按合同约定支付500元违约金。明轩房地产公司同意继续履行代为办理房屋权属证书的义务，对林法斤的此项请求可予支持，林法斤主张明轩房地产公司于2016年6月30日起支付其未取得房地产权属证书的违约金，事实和法律依据充分，且未违反法律规定，应于支持，具体数额依前述标准确定。至于林法斤认为商品房存在不同程度的质量问题、外窗未按约安装双层玻璃以及楼宇可视对讲系统等问题，可依双方对于质量保修的约定解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：
一、被告柘荣县明轩房地产开发有限公司应当按照合同约定协助原告林法斤取得房屋权属登记证书，并在取得权属证书后的5个工作日内依合同约定的方式交付。
二、被告柘荣县明轩房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告林法斤支付在约定期限内未能交付符合合同约定条件商品房的违约金500元。
三、被告柘荣县明轩房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告林法斤支付逾期未能取得房地产权属证书的违约金（每日按已付购房款426965元的0.0005%，从2016年6月30日起计算至被告柘荣县明轩房地产开发有限公司取得诉争房屋所有权初始预登记并将办理权属登记所需应由被告提交的资料一并提交房屋权属登记机关之日止）。
四、驳回原告林法斤的其他诉讼请求。
本案案件受理费2601元，由林法斤负担780元，柘荣县明轩房地产开发有限公司负担1821元（柘荣县明轩房地产开发有限公司应当在本判决生效之日七日内向本院交纳案件受理费）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。
审 判 长 胡坤龙
审 判 员 蔡 婧
人民陪审员 韦 华
二〇一七年三月三十日
书 记 员 林丽倩
附注：义务人在本判决生效后，在确定的履行期限内拒不履行义务的，权利人可就本案案件受理费一并向人民法院申请强制执行，申请期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附件：证据清单
原告林法斤提供的证据：
序号证据目录证明事项
1原告身份证证明原告的出生时间等身份情况
2商品房买卖合同证明：1、原、被告双方签订商品房买卖合同的时间；2、被告应于合同约定的时间前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合交付条件的商品房交付原告，若逾期未交付按日向原告支付已付款万分之三的违约金；3、被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属部门办理房屋所有权初始登记，如果因被告的原因，原告不能再商品房交付使用后90日内取得房屋所有权属证书的，被告应向原告承担支付违约金的责任；4、合同中被告作为提供格式条款一方对自己违约时的责任规定为：被告若违规交房，被告向原告支付500元违约金，逾期办理房屋权属证书，自逾期之日起每日按原告已付款的0.0005%向原告支付违约金，该条款严重侵害原告的合法权益
3销售不动产统一发票、借款凭证税收完税证明证明原告依照合同约定履行付款义务；原告按被告的要求支付相关契税
4入伙通知书、业户收楼证明、柘荣县住建局信访答复证明：1、被告隐瞒事实，将未经验收的商品房交付原告；2、被告开发的位于柘荣县城郊乡的明轩苑住宅小区实际规划与合同约定不符，房屋存在不同程度质量问题
5照片3张证明2016年6月3日柘荣县住房和城乡规划建设局发文通知被告未通过竣工验收，不得交付使用的事实
6柘荣县国土资源局给全体明轩苑全体住户的关于办理不动产权证的答复证明被告在申请办理不动产登记前需分别向住建、国土部门申请办理规划验收、土地检查验收和项目竣工验收备案等手续等
被告柘荣县明轩房地产开发有限公司提供的证据：
序号证据目录证明事项
1法人营业执照
证明被告的主体身份情况
2法定代表人身份证明、法人身份证
3商品房买卖合同证明原、被告商品房买卖有关权利义务的约定
4资质证书
证明被告享有本案商品房开发经营资质，有权对外销售明轩苑小区包括本案原告的房地产，包括本案商品房
5建设用地规划许可证
6建设工程规划许可证
7商品房预售认可证
8国有土地所有权证
9房屋建设工程竣工验收报告及内页材料
证明被告交付的商品房经相关部门核实验收合格，得到消防、环保、防空、建设规划等行政部门的认可或备案，符合规划核实条件
10消防备案受理凭证
11环境保护验收批复
12防空地下室竣工验收认可文件
13小区水表清单证明原告已接收并入住使用本商品房
14房屋预告登记证明证明被告已代原告办理房屋预告登记证明
15福建省房屋建筑工程竣工验收报告
证明工程已按图纸设计，施工完成
16工程质量保修书证明按国家有关规定执行工程质量保修
17房屋建筑工程、市政基础设施工程施工图审查报告书
证明桩基础图审合格；
18施工图文件审查情况备案表证明勘察图审合格
19福建省房屋建设、市政工程施工图审查合格书
证明主体施工图（含地下室）图审合格
20房屋建筑工程、市政基础设施工程施工图审查报告书
证明主体施工图（含地下室）图审合格；
21居住建筑节能设计报告表（1#-6#楼）
证明居住建筑节能满足设计要求
22交房通知记录表证明被告已经履行交房通知
【有关法律】
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。