山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋中中法民终字第250号
上诉人（原审被告）祁县麓台城区城南村村民委员会。
法定代表人渠毓忠，该村委会主任。
委托代理人武秀萍，该村委会法律顾问。
委托代理人曹丽萍，山西三晋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王贤荣，男，1983年11月20日生，汉族，中铁三局建筑安装工程有限公司职工，现住祁县。
委托代理人李媛，女，1984年7月30日生，汉族，祁县古县镇政府工作人员，系王贤荣之妻。
委托代理人史月亮，祁县昭馀镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）祁县天源房地产开发有限公司，地址祁县南关大街1号。
法定代表人渠鹏飞，总经理。
委托代理人闫立冬，山西祁明律师事务所律师。
上诉人祁县麓台城区城南村村民委员会（以下简称城南村委会）因房屋买卖合同纠纷一案，不服祁县人民法院（2013）祁民初字第611号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2010年5月18日城南村委会为对该村原球磨机厂进行房地产开发，与祁县天源房地产开发有限公司（以下简称天源公司）分别代表甲、乙双方签订协议一份，该协议约定：开发地块位于该村球磨机厂原址，占地面积16亩，土地性质属集体所有；甲方负责提供上述土地的使用权及开发所需的相关手续，乙方负责建筑施工以及楼盘的销售；甲方按土地性质及建筑面积支付乙方开发投资管理费，土地仍为集体性质的每平方米支付乙方100元，土地变更为国有土地商品房用地性质的每平方米支付150元；为促进楼盘销售，甲方负责为购房户无偿办理户籍落户该村的手续（一套房只限一户），落户于该村的购房户除不享受村民福利及养老金外，其余权利、义务购房户均应享受，甲方为购房户出具承诺书；甲方允许购房户转让所购房屋，并给购房户办理转让备案手续，竣工后甲方负责小区的物业管理；为更好的提高销售业绩，由乙方配备销售人员及财会人员，负责房屋的销售事宜，乙方设立专户，并且每月月底将销售报表报于甲方；甲方出具售楼专用章一枚，供乙方售楼时使用，售楼合同内容、价格由双方商定。2010年9月3日城南村委会与天源公司分别代表甲、乙双方又签订一份建筑工程施工合同，约定建筑面积17420.43m2；该楼房销售由乙方专立账户，直接销售，销售款全部入乙方账户，用于保障乙方工程进度，甲方不得私自销售，除甲方借乙方的借款、工程垫资款、及每平方米的工程管理费外，剩余款移交甲方。2010年12月14日城南村委会与天源公司分别代表甲、乙双方就馨逸小区销售事宜签订补充协议一份，该协议确定，住宅房1640元／m2、地下室450元／m2、车库2000元／m2、商铺4000元／m2；销售事宜均由乙方办理，包括前期宣传，配备销售人员、财会人员、及出具销售合同、收据；住户付款方式，签订协议时交纳20000元定金，二层封顶后付60%（含定金），主体完工后付至80%，交付钥匙时付清剩余20%;同等条件下优先城南村村民或居民购买，并按规定3日内交付定金；该补充协议签订后，天源公司为规范销售，依合同约定刻制了名称为“祁县城南馨逸小区售楼专用章”一枚，并以祁县麓台城区城南村村民委员会为合同一方开始出售。2011年1月26日王贤荣在天源公司设立的售楼处签订售房协议一份，该协议约定的售房单位为：“祁县麓台城区城南村村民委员会”；房屋位置馨逸小区9幢2单元401室；建筑面积为93.418砰，单价1699元／m2，合计159389.98元，地下室为本单元3号，面积15.089m2，单价450元／m2，合计6790.05元，合计购房款166180元；签订合同时交定金20000元，二层封顶后付款60%，主体工程完工后付款80%，交付钥匙时付清全部房款；该工程于2010年11月1日开工，2012年6月30日交付使用；非城南村户籍人员购房可办理落户城南村手续，费用自理。协议签订后，王贤荣于2011年9月25日交天源公司134000元，于2012年10月22日（分五笔）共交天源公司购房款及维修费等计款46751元，合计交款180751元。2012年10月15日天源公司让所有购房户详细阅读小区《使用说明书》后，在同意书上签字捺印。2012年10月22日售楼部工作人员给王贤荣发放了所购房屋钥匙一把。2013年春节前王贤荣家人给该房屋贴对联时该房尚能打开，2013年4月5日左右，王贤荣准备装潢该房时，该房房门无法打开。还查明，2013年3月25日，祁县城南馨逸小区的购房户不能正常入住，反映到祁县信访局后经祁县麓台城区管委会协调，城南村委会与天源公司达成协议，并于当日办了交接事宜。之后城南村委会即将王贤荣所购9幢2单元401室房屋卖给本村村民崔文刚。现该小区所开发的房屋除三套商铺房未出售外其它的住宅房已全部售完。原审中，要求城南村委会提供关于馨逸小区开发的相关手续和批文，但未能提供。以上事实，有王贤荣提供的售房协议书、收据，城南村委会提供的协议书、建设工程施工合同条款、情况说明、售房协议书、证明、移交书及天源公司提供的通知书、情况说明、协议书、同意书、物业费用明细表、收据和当事人当庭陈述予以证明。原审认为，城南村委会与天源公司于2010年5月18日、2010年9月3日、2010年12月4日分别签订的祁县城南馨逸小区开发协议书、建设工程施工合同条款、及补充协议书是当事人双方真实意思的表示，双方均无异议，对此予以确认。原审认为，城南村委会为改变村容村貌，改善村民居住条件推进新农村建设，在对该村球磨机厂原址16亩土地未办理土地转让手续，未交纳土地出让金，即不具备上市销售的条件下，由天源公司垫资开发并由该公司以祁县麓台城区城南村委员会为合同一方对外销售，并加盖祁县城南馨逸小区专用章，承诺给非本村村民以外的购房户办理落户手续，天源公司作为开发商，既不能办理落户手续，又不属房屋的所有权人，故其售楼行为应属代理行为，其在销售过程中产生的后果应由城南村委会承担；而作为经济条件有限，又无房居住的王贤荣，在对城南村委会与天源公司之间的合同约定及代理行为并不知情、也无法知情的情况下，通过亲朋好友筹集资金，购买房屋的行为并无不妥，该购房合同理应予以保护，王贤荣付款后，即应享有该房屋；城南村委会和天源公司之间因在合作过程中发生纠纷，城南村委会将由天源公司依合同约定销售给王贤荣并已交付的房屋强行收回后又出售给该村村民崔文刚致天源公司不仅无房可供王贤荣，且经多次催要至今仍不履行退款义务，实属违约，也给王贤荣造成巨大经济损失，故对其诉请予以支持。至于城南村委会称王贤荣所购房屋是天源公司给其预留之辩，属城南村委员会与天源公司之间的合作事务，不得对抗善意的王贤荣，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，原审判决：一、解除王贤荣与城南村委会于2011年1月26日用祁县城南馨逸小区售楼专用章签订的由天源公司具体承办的售房协议书；二、由城南村委会于判决生效后十日内退还王贤荣购房款等180751元及相应利息（利息按银行同期贷款利率的四倍计算，其中134000元从2011年9月25日起计算，46751元从2010年10月22日起计算，直至付清该款为止）。
宣判后，城南村委会不服，提起上诉请求：1、撤销原判，驳回王贤荣对其诉讼请求，改判由天源公司承担归还王贤荣购房款的义务；2、王贤荣的购房款利息不受法律保护；3、由天源公司承担上诉费。主要理由：1、原审认定上诉人是售房单位错误，协议虽然是以其名义所签，实际是天源公司所为，章也不是其盖的；2、原审混淆本案中三个民事主体之间存在的两个合同关系，王贤荣与天源公司之间是房屋买卖合同关系，城南村委会与天源公司是合作开发关系，应由天源公司承担对王贤荣违约责任；3、房屋销售不存在代理行为，天源公司与村委会签订的合同规定楼盘的销售事宜由天源公司办理，上诉人的权利仅是得到天源公司上月销售报表并得到25%的销售比例；4、天源公司应承担本案的违约责任，天源公司与其达成一致将诉争房屋留给了其，后经过麓台城区管委会协调再次确定留给其，但天源公司把钥匙交给王贤荣导致无房居住应承担违约责任。天源公司答辩称同意原审判决，依双方售房协议，由天源公司负责售房，实际也是公司售房，房款均由公司收取，售房刻的章是依据售房协议约定的；不是合作开发，公司是承建单位，垫资修建；房屋销售是代理，是为了保证工程款，并逐月支付了城南村委会25%销售款；天源公司移交物业的时候将诉争房屋的物业钥匙交到了城南村委会，物业费也移交了，有移交表，上面标明物业费已经交了，城南村委会不可能不知道房屋售出。王贤荣答辩称，天源公司和城南村委会应连带返还其购房款等并支付4倍利息。
经审理查明事实与一审查明一致。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，本案诉争的售房协议所涉房产用地属于城南村委会集体土地，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，城镇居民亦不得到农村购买小产权房，王贤荣及其妻均非城南村村民且均属非农业户口而购买占用城南集体土地所建房屋，故该售房协议无效，原审认定合同有效并判决解除不妥。合同无效的，因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方损失，双方都有过错的应各自承担相应的责任，故王贤荣的购房款等应予返还，本案所涉土地属于城南村委会，天源公司与村委会签有售房协议，天源公司依委托售楼，原审认定天源公司属于代理行为正确，城南村委会对天源公司因代理售房行为致合同无效后果应承担责任，但该房由天源公司负责施工、销售，王贤荣购房款项亦进入该公司账户，天源公司明知售房给王贤荣是违法仍进行代理活动，其与城南村委会对王贤荣购房款返还及所受损失赔偿应负连带责任，上诉人认为仅由天源公司承担责任于法无据，不予支持。此外，王贤荣明知城市居民不允许购买农村集体土地上所建房屋，对诉争合同无效亦有过错，原审对其主张的4倍利息予以保护不妥，上诉人该上诉理由应予支持。综上，原审认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院一并予以纠正，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销祁县人民法院（2013）祁民初字第611号民事判决；
二、在本判决生效后十日内由天源公司和城南村委会连带退还王贤荣购房款等180751元，并按中国人民银行同期贷款利率支付至履行完毕。
一审案件受理费3915元，减半收取1578元，二审案件受理费3915元，共计5493元，由城南村委会承担2000元，天源公司承担2000元，王贤荣承担578元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡晓明
代理审判员 胡 睿
代理审判员 申子西
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 赵 烨