山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0281民初10426号
原告：中国光大银行股份有限公司青岛胶州支行，住所地青岛胶州市。
代表人：孙慧新，行长。
委托诉讼代理人：陈铭勇，山东中苑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雪松，山东中苑律师事务所律师。
被告：朱蓓蓓，女，汉族，住青岛胶州市。
被告：青岛神州集团有限公司，住所地青岛胶州市。
法定代表人：王新平，董事长。
委托诉讼代理人：黄鹏飞，男，汉族，系该公司工作人员。
原告中国光大银行股份有限公司青岛胶州支行（以下简称“光大银行胶州支行”）与被告朱蓓蓓、青岛神州集团有限公司（以下简称“神州集团公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈铭勇、被告神州集团公司委托诉讼代理人黄鹏飞到庭参加诉讼，被告朱蓓蓓经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
光大银行胶州支行向本院提出诉讼请求：1.朱蓓蓓立即偿还借款本金222689.43元；2.朱蓓蓓立即偿还借款利息4667.29元（利息计算至2017年10月13日，自2017年10月14日起至实际清偿之日止的利息和罚息按借款合同约定利率执行）；3.光大银行胶州支行在朱蓓蓓未履行还款义务时依法行使抵押权，有权对抵押房屋进行拍卖、变卖，所得价款在抵押担保范围内优先受偿；4.神州集团公司对朱蓓蓓的上述债务承担连带清偿责任；5.朱蓓蓓、神州集团公司承担本案诉讼费。事实和理由：2011年5月31日，光大银行胶州支行与朱蓓蓓和神州集团公司签订编号为38211116000037的《个人贷款合同》，约定由朱蓓蓓向光大银行胶州支行借款27万元用于购房，期限自2011年7月8日至2031年7月8日，贷款年利率为中国人民银行公布的同期基准利率，采用按月等额还本付息方法还款。合同约定朱蓓蓓以位于胶州市泰州路217号西城名筑小区4号楼2单元702户的房屋提供抵押担保。合同同时约定神州集团公司对朱蓓蓓的上述债务提供阶段性连带责任保证。借款合同签订后，光大银行胶州支行如期发放了借款，但朱蓓蓓却违反合同约定逾期还贷。
朱蓓蓓未答辩。
神州集团公司辩称，对光大银行胶州支行的诉讼请求无异议，但保留追偿权。
光大银行胶州支行围绕诉讼请求依法提交了中国光大银行贷款申请暨面谈记录表一份、无条件还款承诺书一份、预告抵押登记证一份、贷款借据一份、银行对账单一份、逾期贷款明细清单两份，神州集团公司对上述证据的真实性及证明内容均无异议，本院审查后认为上述证据符合证据的客观性、关联性和合法性的要求，予以采信。
根据上述证据及当事人陈述，本院确认的事实如下：
2011年5月31日，贷款人光大银行胶州支行与借款人朱蓓蓓、保证人神州集团公司、抵押人朱蓓蓓签订了《个人贷款合同》（抵押、保证）一份，合同约定光大银行胶州支行向朱蓓蓓提供27万元的贷款用于购房，贷款期限为240个月，贷款借据对贷款期限实际起始日与实际到期日另有约定的，以贷款借据中的约定为准；贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.8％执行，如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率并按照贷款人相关政策执行；借款人未按约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为该合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%，罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止；贷款人的还款方法为等额还本付息。合同项下的担保方式：1、抵押担保，抵押人自愿将其享有合法所有权和处分权的以合同签订时贷款人认可的价值38.9343万元的位于胶州市泰州路217号西城名筑小区4号楼2单元702户的房产抵押给贷款人以担保借款人按期偿还合同项下的贷款本息和其他应付款项，抵押担保的范围包括：合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用；2、阶段性连带责任保证担保，保证人自愿为借款人因该合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证担保，如借款人出现合同项下的违约行为，保证人保证向贷款人履行还款义务，保证期间从合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止，保证担保的范围：合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及合同项下保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项。关于违约责任的约定为：下列任一事件均构成合同项下的违约事件：（一）借款人未按时足额还款……，一旦发生上述违约事件，贷款人有权采取下列任何一项或多项措施：……（三）宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项；（四）按合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息；……（六）宣布行使或实现合同项下的担保权利；……。
2011年7月8日，光大银行胶州支行向朱蓓蓓发放贷款27万元，年利率7.05％，贷款到期日为2031年7月8日。截至2017年10月13日朱蓓蓓发生贷款逾期5期，共欠借款本金222689.43元（其中已到期借款本金4550.09元）、利息及罚息和复利4667.29元，合计227356.72元；截至2018年4月16日已逾期6期，共欠借款本金222689.43元（其中已到期借款本金10134.29元）、利息及罚息和复利10536.65元，合计233226.08元。
光大银行胶州支行与朱蓓蓓于2011年6月1日在胶州市房产管理局办理了所购房产的预告抵押登记手续，预告登记权利人为光大银行胶州支行，抵押预告登记证编号为胶房地预市字第201141194号。
本案房产所在的胶州市西城名筑小区4号楼已于2013年9月17日完成综合验收并办理备案手续，具备办理正式产权证条件，但朱蓓蓓并未办理房产证。
本院认为，光大银行胶州支行与朱蓓蓓、神州集团公司签订的《个人贷款合同》（抵押、保证）是双方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方应自觉履行合同义务。
本案中，光大银行胶州支行已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，但朱蓓蓓在借款合同履行期间内未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，故光大银行胶州支行有权依照合同约定宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项。
关于光大银行胶州支行主张的对涉案房产处置价款的优先受偿权，本院认为：1、案涉房产虽已办理抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。2、商品房按揭涉及贷款银行、开发商、购房人的三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立产之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房主人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉的房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人朱蓓蓓名下以及抵押登记等物权登记的条件，但朱蓓蓓怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人朱蓓蓓负有协助办理抵押登记的义务，开发商神州集团公司应督促其办理，本院确定朱蓓蓓应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。3、若朱蓓蓓逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人光大银行胶州支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”，本案中，朱蓓蓓虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付，应认定为属于业主财产，客观上应作为业主责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，购房人朱蓓蓓却不办理已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人朱蓓蓓怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式的抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。综上，案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人朱蓓蓓原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。据此，本院依法确认债权人光大银行胶州支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
因光大银行胶州支行与保证人神州集团公司约定的保证期间为“从合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止”，在抵押权未能依登记而设立情况下，神州集团公司保证期间延续，保证人神州集团公司在承担保证责任后，有权向债务人朱蓓蓓追偿。
朱蓓蓓经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为是对自己诉讼权利的放弃。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱蓓蓓于本判决生效起十日内偿还原告中国光大银行股份有限公司青岛胶州支行借款本金222689.43元；
二、被告朱蓓蓓于本判决生效起十日内偿还原告中国光大银行股份有限公司青岛胶州支行截至2018年4月16日的借款利息、罚息、复利10536.65元及自2018年4月17日至实际给付之日止按《个人贷款合同》约定计算的利息、罚息、复利；
三、被告朱蓓蓓于本判决生效起三十日内协助中国光大银行股份有限公司青岛胶州支行办理胶州市泰州路217号西城名筑小区6号楼2单元901户的房产的抵押登记手续，青岛神州集团有限公司协助配合朱蓓蓓办理抵押登记；
四、上述房产抵押登记办妥后，或被告朱蓓蓓逾期仍未办理抵押登记的，原告中国光大银行股份有限公司青岛胶州支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权优先受偿；
五、被告青岛神州集团有限公司对本判决第一、二项确定的债权承担连带清偿责任，至抵押物胶州市泰州路217号西城名筑小区4号楼2单元702户的房产抵押登记生效时终止；其承担担保责任后，有权在承担责任的范围内向被告朱蓓蓓追偿；
六、驳回原告中国光大银行股份有限公司青岛胶州支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4710元，保全费1770元，公告费600元，共计7080元，由被告朱蓓蓓负担，被告青岛神州集团有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘伟伟
审 判 员 范少恒
人民陪审员 赵启伦
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 王淑颖
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第二十八条【特殊原因导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条【保证人的追偿权】保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。