新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）焉民初字第177号原告何彦龙，男，汉族，1965年9月5日出生于新疆焉耆县，系焉耆县炎龙农副产品收购经销部合伙业主，现住焉耆县。原告侯丽华，女，汉族，1970年11月21日出生于新疆和静县，系焉耆县炎龙农副产品收购经销部合伙业主，现住焉耆县。共同委托代理人杨鲁沙，新疆天通律师事务所律师。共同委托代理人马全海，新疆天通律师事务所律师。被告刘新，男，回族，1949年10月6日出生于新疆焉耆县，无固定职业，现住焉耆县。被告陈晓玲，女，回族，1955年12月3日出生于新疆焉耆县，系焉耆县永宁镇中心小学退休教师，现住焉耆县。共同委托代理人刘亚新，新疆凤兴律师事务所律师。原告何彦龙、侯丽华诉被告刘新、陈晓玲排除妨碍纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何彦龙、侯丽华及其共同委托代理人马全海、杨鲁沙，被告刘新、陈晓玲及其共同委托代理人刘亚新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何彦龙、侯丽华诉称，2010年6月30日，被告和我们签订了一份《房屋转让（出售）协议》，协议约定：被告将其所有的焉耆县永宁镇永新工贸公司的全部厂房（附图纸、照片）以70万元的价格转让给我们，被告应在协议签订后向我方交付协议约定的全部厂房；被告应协助我方办理土地证及司法公证书等有效证件。协议签订后，我方按照协议约定支付了部分转让款，但被告未按照协议约定履行向我方交付全部厂房的义务。2012年4月6日、2013年3月12日，被告将双方按照协议约定修建的围墙强行拆除；2013年5月26日，被告拒绝接收我方支付的剩余转让款，还将我方进出房屋的大铁门用锁锁住，不让我方正常出入。2013年11月15日，焉耆县人民法院作出2013焉民初字第609号民事判决书确认双方签订的《房屋转让（出售）协议》为有效合同，我方认为，有效的合同双方应当严格遵守，被告的行为严重影响了我方的正常生活和生产经营活动，依法属于侵权行为。为此诉至法院，请求判令被告停止侵权，排除妨碍，将我方出入的大铁门打开，将拆除的43米围墙恢复原状并承担本案诉讼费用。被告刘新、陈晓玲辩称，原告诉称的围墙是我方拆除的，大铁门也是我方锁上的，但我方不认为属于侵权。2010年6月30日，我们和被告签订了《房屋转让（出售）协议》，协议约定我们将自己的厂房出售转让给被告，转让费为70万元，被告先付40万元，剩余30万元应在2013年6月30日前付清。协议签订后，我方依约履行了交付厂房义务，协议转让的范围不包括原告诉称的大铁门和围墙，大铁门和围墙系我方交给原告使用的，并没有转让给原告。原告未按照约定履行付款义务，原告仅支付了部分转让款，剩余16万元转让款至今未付。原告未按照协议约定支付房屋转让余款系违约，应当承担违约责任。原告不仅拖欠转让费，还私自办理了土地使用证、建设许可证、选址意见书。我方认为原告的以上行为已经严重违约，按照协议约定，我方有权解除本协议，并有权要求原告支付房屋使用费（每年6万元，平均每月5000元）22万元。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年6月30日，原告（乙方）何彦龙、侯丽华和被告（甲方）刘新签订了一份《房屋转让（出售）协议》，协议约定：甲方将其所有的焉耆县永宁镇永新工贸公司的全部厂房转让出售给乙方。转让范围为永新工贸公司的全部厂房（附图纸一张、照片两张）。转让费总计70万元。付款方式为首付40万元，剩余款30万元应在2013年6月30日前付清，收款以甲方收据签名签章为准。甲方出售给乙方的全部厂房，在本协议生效后，房屋的重建和装修都与甲方无关。甲方的变压器不包括在转让范围内，配电房甲方可以使用（乙方有权使用，按月给甲方交纳电费）。本协议如有不清楚的未尽事宜，甲乙双方可另行签订补充条款。附图和补充条款均为本协议不可分割的一部分。甲方协助乙方办理土地使用证及司法公证书等有效证件（费用乙方自行承担）。乙方未按协议支付房屋转让余款，甲方有权解除本协议，并有权要求乙方支付房屋使用费（每年6万元，平均每月5000元）。如甲方违约退还乙方所支付的所有转让费用，并付给乙方每年6万元违约金。该协议一式四份，甲乙双方各一份，见证人一份，司法公证处一份，此协议自双方签字之日起生效。被告陈晓玲在该协议见证人处签名并捺印。被告刘新制作了平面图纸一张、双方在图纸上签名捺印，并对转让的厂房四至拍摄了照片2组共8张（东面是围墙，东北段长23米为刘新修建、东南段长20米为何彦龙修建，围墙隔有砖木平房一间在院内；西面是一排平房共两栋；北面前后两栋砖混平房；南面为空地直至公路，靠公路边有用栽种树木围成围墙和进出大铁门）。但协议中并未注明转让范围总面积，原、被告亦未对该协议进行公证。协议签订后，原告先后向被告付款6次，共计付款54万元。2011年6月3日，原告何彦龙在焉耆县建设局办理了用地面积为2555平方米的建设用地规划许可证、建设项目选址意见书。2011年10月31日，经原告何彦龙申请，焉耆县国土资源局对焉耆县永宁镇永兴路东侧何彦龙使用的土地进行了地籍调查。对土地的面积和四至界限进行了现场核实，原告何彦龙和被告刘新对四至界限进行了指界，焉耆县国土资源局根据双方指界绘制了平面图并测得用地面积为2095.2平方米。被告刘新得知原告办了建设用地规划许可证、建设项目选址意见书后，以双方签订的协议只转让给了原告1000平方米的厂房，但焉耆县建设局给原告规划了2555平方米面积，且焉耆县建设局的行政行为程序违法为由提起行政诉讼，本院作出了2012焉行初字第3号行政判决书，维持了焉耆县建设局的行政行为。被告刘新提出上诉，巴州中级人民法院认为焉耆县建设局办证程序违法，作出了2012巴行终字第19号行政判决书，撤销本院2012焉行初字第3号行政判决书，撤销焉耆县建设局颁发给何彦龙、侯丽华的《建设用地规划许可证》和《建设项目选址意见书》的行政行为。2013年5月21日，原告何彦龙、侯丽华将被告刘新、陈晓玲起诉至本院，请求判令被告按照《房屋转让（出售）协议》约定向其交付砖混厂房4间（建筑面积约300平方米），本院查明事实后认为原、被告双方签订的《房屋转让（出售）协议》为有效协议，根据原、被告双方指界后由焉耆县国土资源局绘制的平面图，原告诉争的四间平房不在平面图中，且原告无其他证据证实被告转让给其的厂房中包括诉争的四间平房，于是作出了2013焉民初字第609号民事判决书，驳回了原告何彦龙、侯丽华的诉讼请求。原、被告均未提出上诉，该判决书现已生效。2013年5月26日，原告通过库尔勒市公证处向被告送达了一份《给付转让款的通知》，委托该公证处向被告支付剩余转让款，但被告答复不收取转让款并拒绝签收该通知，何彦龙、侯丽华对该款亦未办理提存公证。另查，被告刘新分别于2012年4月16日、2013年3月12日将双方按照协议约定修建的围墙和原告修建的厕所拆除。2013年5月被告将南面靠近314国道的大门用锁锁住，不让原告使用。原、被告对以上事实均无异议。庭审中，原告认为：撤销焉耆县建设局颁证行为是因为焉耆县建设局程序有问题，与本案无关；被告刘新、陈晓玲已将照片中反映的房屋和院落整体转让并交付给了我方，转让的界限应为：东至双方按协议修建的围墙，南至314国道边本案涉及的大门，西至纳生杰的房屋（现房主为刘晓刚），北至永宁镇供销社，面积应以实际测量为准；根据焉耆县国土资源局地籍调查表所附的平面图，双方对协议约定的转让范围四至界限和面积进行了指认，本案所涉及的大门和围墙均在协议转让范围内，被告刘新对地籍调查表签名确认了。被告刘新、陈晓玲认为：原告所说厂房的四至界限不对，协议上并没有约定明确的四至界限，转让给原告的仅是1000平方米的厂房，地籍调查表上大部分四至的界址点都是伪造的，其只认可厂房的四个点，其他的不认可，原告的土地使用证被撤销了，这份地籍调查表也应该是错误的；原告诉称的围墙和南面314国道边的大门所有权不属于原告，都是我方的财产。本院认为，侵害他人财产所有权，应当依法承担侵权责任。本案原告何彦龙、侯丽华和被告刘新签订的《房屋转让（出售）协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，且已被我院生效的2013焉民初字第609号民事判决书确认为有效协议。原、被告在协议中仅约定转让全部厂房，未注明转让总面积，属于约定不明，协议的转让范围及四至界限应按照转让厂房的目的、交易习惯和协议所附图纸和照片来确定。原告购买该厂房是用于生产经营，协议中虽未对厂院及进出大门进行约定，但按照交易习惯，厂院及进出大门应当作为厂房的附属物一并进行转让。根据双方认可的图纸和照片，转让范围应为：北至前后两栋砖混厂房（已用围墙封闭）；南面为厂院空地直至公路，靠公路边有用栽种树木围成的围墙和进出大铁门；东面是双方共同修建围墙（与南面树木围成的围墙相接）；西面是一排厂房共两栋。本案原告在履行协议过程中实际已将本案诉争厂院和大门交付给原告使用，原告占有使用的范围形成了一个独立、封闭的范围。2011年10月31日焉耆县国土资源局对何彦龙使用的土地进行地籍调查时，对土地的面积和四至界限进行了现场核实，原告何彦龙和被告刘新对四至界限进行了指界并签名确认，焉耆县国土资源局根据双方指界绘制了平面图，本院对该平面图依法采信。该平面图中的四至界限与图纸和照片显示转让范围一致，本案诉争的大铁门和围墙包含在平面图的四至范围内，被告擅自将转让范围内的围墙拆除，将原告唯一进出的大铁门锁上，侵犯了原告的合法权益，对原告要求被告停止侵权，将原告出入的大铁门打开，将拆除的43米围墙恢复原状的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对被告提出大铁门和围墙不在合同转让范围内，所有权不属于原告的辩称，没有事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条第一款第一项、第二项、第五项之规定，判决如下：一、被告刘新、陈晓玲立即停止侵权，将原告出入的大铁门打开。二、被告于判决生效后二十日内将拆除的43米围墙恢复原状。案件受理费100元（原告已预交），全部由被告刘新、陈晓玲承担，并于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审 判 长 丁      剑      波审 判 员 帕提曼·艾合买提人民陪审员 颜      咏      梅二〇一四年六月三日书 记 员 马             艳