山东省梁山县人民法院
行 政 判 决 书
（2013）梁行初字第7号
原告：蒋先秀，女，汉族，职工。
原告：蒋先梅，女，汉族，职工。
原告：蒋先莲，女，汉族，职工。
三原告委托代理人：孙杰，梁山县鸿运法律服务所法律服务工作者。
被告：梁山县住房和城乡建设局。
法定代表人：李迎绪，局长。
委托代理人：陆梅，山东浒源律师事务所律师。
委托代理人：孙道华，梁山县住房和城乡建设局工作人员。
第三人：蒋先坤，男，汉族，公务员。
第三人：蒋先磊，男，汉族，公务员。
委托代理人：冯华栋，男。
原告蒋先秀、蒋先梅、蒋先莲不服被告梁山县住房和城乡建设局、第三人蒋先坤、蒋先磊房产行政登记一案，本院受理后，向被告梁山县住房和城乡建设局、第三人蒋先坤、蒋先磊送达了起诉状副本及应诉通知书，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告蒋先秀、蒋先梅、蒋先莲及其委托代理人孙杰，被告梁山县住房和城乡建设局的委托代理人陆梅、孙道华，第三人蒋先坤、第三人蒋先磊及其委托代理人冯华栋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告蒋先秀、蒋先梅、蒋先莲与第三人蒋先坤、蒋先磊系同胞姐弟关系，五人父亲为蒋某某，母亲为侯某某。蒋某某、侯某某分别于农历1992年7月、1994年5月过世。蒋某某、侯某某生前建有私房院落一处，该私房经第三人蒋先坤申请，被告于1994年5月向第三人蒋先坤颁发了xxx号《山东省城镇私房所有权证》。1998年，蒋先坤把该房产卖给蒋先磊，后一直由蒋先磊管理。因蒋先坤、蒋先磊对该房屋问题产生民事纠纷，蒋先磊于2013年1月对蒋先坤提起民事诉讼，三原告在知晓第三人蒋先坤与蒋先磊发生民事纠纷后，对被告梁山县住房和城乡建设局颁发xxx号《山东省城镇私房所有权证》不服，于2013年2月6日向本院提起行政诉讼。
原告蒋先秀、蒋先梅、蒋先莲诉称，其父蒋某某、其母侯某某分别于农历1992年7月15日、1994年5月1日去世。父母生前建私房院落一处。1993年12月4日被告将房产登记在蒋先坤名下。父母过世后，蒋先坤将房产卖给蒋先磊。后二人发生纠纷，蒋先磊于2013年1月对蒋先坤提起民事诉讼，原告才知晓被告将父母房产登记在蒋先坤名下。原告认为被告将原告父母房产登记在蒋先坤名下无事实根据，同时也违反了《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第三条，即房屋产权与土地使用权实行权利人一致的原则，土地使用权人应该是其父母。另外，蒋先坤办证时，证件不齐全，被告在其证件不齐全的情况下给其颁证，显属程序违法。请求法院依法确认被告颁发xxx号房产证的具体行政行为违法并予以撤销，将房产登记在其父母名下。
被告梁山县住房和城乡建设局辩称：一、答辩人颁证行为事实清楚、程序合法、符合法律规定。第三人蒋先坤是按规定的格式填写的申请书，并且出示了购买房屋宅基合同、房地产赠与书、建设用地申请书等，答辩人依据相关法律给其颁证是正确的。二、原告请求将xxx号房产证所载房产重新登记在蒋某某、侯某某名下依法不能成立。蒋某某1986年12月的房地产赠与书已经明确写明房屋所有权和宅基地使用权归第三人蒋先坤所有，且原告父母都已经亡故，其主体已不存在，已不能享有法律规定的权利和义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人蒋先坤述称，当时办房产证，是自己想的，因为只有自己在梁山居住，所以办证的时候写在了自己名下。当时自己并没有和父母商量。
第三人蒋先磊述称：第一，三原告主体不适格。本案登记房屋已在三原告父母生前赠与蒋先坤，不再是父母遗产。第二，原告起诉已经超过诉讼时效，物权登记有公示的效力，自登记之日起，原告就应当知道被告做出了登记行为。第三，被告登记行为程序合法，适用法律正确，应予维持。第四，三原告要求将房屋登记在其父母名下的诉讼请求不能成立，因其二人已经过世，作为民事主体不存在。第五，对被告答辩无异议。
被告在举证期限内向本庭提交的证据有：1、《房屋产权所属保证书》一份，用来证明保证人是蒋先坤。2、《私人房屋产权证明书》一份，用来证明梁山县体育运动委员会证实第三人蒋先坤房屋于1986年12月8日所得。3、《城镇私有房屋登记发证申请表》一份，用来证明第三人蒋先坤在1993年12月4日以赠与产权申请办理房产证。4、《购买房屋、宅基合同》一份，用来证明宅基使用权来源。5、《房地产赠与书》一份，用来证明蒋某某将房屋地产一块赠与蒋先坤。6、《建设用地申请书》一份，用来证明涉案土地使用权归蒋某某。7、《城镇私有房屋确权调查审批表》一份，用来证明第三人蒋先坤于1994年6月13日领取房产证。8、《梁山县城镇私房所有权存根》一份，用来证明第三人蒋先坤领取房产证时间是1994年6月13日。9、《房屋平面示意图》两份，用来证明产权人蒋先坤房屋具体位置。10、《房屋查封审批表》、（2013）梁民初字第88号《民事裁定书》各一份，用来证明涉案房屋已被梁山县人民法院在2012年12月12日查封。
原告蒋先秀、蒋先梅、蒋先莲向本庭提交的证据有：原告原籍《村委会证明》一份，用来证明原告父母去世的年限，说明第三人蒋先坤在办证时其母亲仍然健在。
第三人蒋先磊向本庭提交的证据有：xxx号《山东省城镇私房所有权证》，用来证实第三人蒋先坤于1994年获得该房屋的事实。
第三人蒋先坤未向法庭提交证据。
经过庭审质证，对被告提交的证据做如下认定：1号证据能够证明保证人是蒋先坤，但由于是蒋先坤自己给自己担保，不能充分的证明房屋产权系蒋先坤所有。2号证据由于蒋先坤系当时的体委副主任，亦不能够充分的证明房屋产权系蒋先坤所有。3号证据的真实性本院予以认可，能够证明蒋先坤在1993年12月4日提出过办证申请。4号证据的真实性本院予以认可，能够证明涉案土地的来源及其他有关情况。5号证据由于蒋先坤之父母已经亡故，蒋先坤称是自己所写并且是自己替父亲盖章的，同时还称没有其父亲的签名，因此对其证明的问题本院不予支持。6号证据的真实性本院予以认可，能够证明涉案土地的相关情况。7号证据的真实性本院予以认可，能够证明第三人蒋先坤领取了房产证。8号证据的真实性本院予以认可，能够证明领证的有关情况。9号证据的真实性本院予以认可，能够证明涉案房屋具体位置。10号证据的真实性本院予以认可，能够证明涉案房产已被梁山县人民法院查封。
经过庭审质证，对原告提交的证据做如下认定：该证据能够证明原告父母亡故的有关情况。
经过庭审质证，对第三人蒋先磊提交的证据做如下认定：对该房产证的真实性无异议，能够证实第三人蒋先坤于1994年获得该房产证的事实。
经审理查明，原告蒋先秀、蒋先梅、蒋先莲与第三人蒋先坤、蒋先磊系同胞姐弟关系，五人父亲为蒋某某，母亲为侯某某。1982年，蒋某某等11户与梁山镇凤山第三生产队签订了《购买房屋、宅基合同》一份，通过该合同，蒋某某获得了涉案土地的使用权，该地北临唐某某住宅，南面是凤山村居民，西临唐某某住宅，东临进修学校。1984年，蒋某某，侯某某在该土地上建了一所房屋，供自己居住。蒋某某、侯某某分别于农历1992年7月、1994年5月过世。1993年，蒋先坤就蒋某某、侯某某所建房屋向梁山县房管局申请房产登记，填写了《城镇私有房屋登记发证审批表》，为了证实该房产属于自己所有，蒋先坤向房管局出示了《房屋产权所属保证书》一份，保证人为蒋先坤自己；梁山县体育运动委员会向房管局出示了《私人房屋产权证明书》，证明房屋为蒋先坤所有；蒋先坤出示了《购买房屋、宅基合同》及《建设用地申请书》各一份，证明其父亲享有该土地使用权；蒋先坤还出示了《房地产赠与书》一份，其载明：我自愿将北屋六间、西屋两间及宅基地赠与长子蒋先坤，房屋所有权及宅基地使用权归蒋先坤所有；赠与人：蒋某某；1986年12月8日。1994年5月，梁山县房管局通过蒋先坤提出的《购买房屋、宅基合同》、《房地产赠与书》与《建设用地申请书》对房屋进行确权，为蒋先坤颁发了房产证书，证书编号为xxx。1998年，蒋先坤把该房产卖给蒋先磊，后一直由蒋先磊管理。因蒋先坤、蒋先磊对该房屋问题产生纠纷，蒋先磊于2013年1月对蒋先坤提起民事诉讼，三原告在知晓第三人蒋先坤与蒋先磊发生民事纠纷后，不服被告梁山县住房与城乡建设局为蒋先坤颁证行为，于2013年2月6日向本院提起行政诉讼，要求法院依法确认被告颁发xxx号房产证的具体行政行为违法并予以撤销，将房产登记在其父母名下。
本院认为，梁山县房管局的颁证行为发生在1994年，应该适用当时的法律法规对其合法性进行审查。《城镇房屋所有权登记暂行办法》（发布日期为1987年4月21日，失效日期为2011年1月19日）第八条规定：“登记机关依照申请人的申请进行产权审查，凡房屋所有权清楚，没有争议，符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备的，应发给房屋所有权证件”。《城镇房屋所有权登记暂行办法》第九条规定：“房屋所有权因买卖、赠与、继承、分析、调拨、以及改建、扩建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起，3个月内办理转移变更登记”。《城镇房屋所有权登记暂行办法》第十二条有以下情形之一者，经申请可准予延期登记：“产权有争议，尚未解决的。各种原因确实不能如期提交证件的。延期登记的期限不得超过1年。”本案中，蒋先坤提供的《房产赠与书》上写明的时间为1986年12月8日，而蒋先坤申请颁证的时间为1993年12月份，严重超过了《城镇房屋所有权登记暂行办法》所规定的登记期限，而作为被告的梁山县住房和城乡建设局在登记过程中未对此进行审慎调查，与《城镇房屋所有权登记暂行办法》所规定不符。另外，蒋先坤在申请办证的时候，其父亲蒋某某已经过世，其母亲并未与蒋先坤一同前去办证，根据蒋先坤法庭陈述，《房产赠与书》是自己写的，手印是自己按的，其父亲的签名也是自己写的，盖章是自己按上去的。作为被告的梁山县住房和城乡建设管理局，应依据《城镇房屋所有权登记暂行办法》规定，对产权进行审查，在确保所有权清晰、没有争议的情况下才能进行颁证行为，在本案中，被告并没有对蒋先坤所提供的《房产赠与书》进行审慎审查，也未向蒋先坤的母亲及兄弟姐妹进行调查核实该房屋产权情况，仅仅是依照蒋先坤自己提供的《购买房屋宅基合同》、《建设用地申请书》、《房屋产权所属保证书》及梁山县体育运动委员会提供的《私人房屋产权证明书》来认定该房屋产权属蒋先坤，《房屋产权所属保证书》是蒋先坤自己写的，办证的时候蒋先坤又是梁山县体育运动委员会的副局长。因此，被告颁证的过程中，并未达到《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条规定，即房屋所有权清楚，没有争议，才能为其颁证的要求。被告颁证行为，没有严格依照法律进行。《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”蒋先秀、蒋先梅、蒋先莲作为蒋某某、侯某某的亲生女儿，与被告为蒋先坤颁发xxx号房产证书有利害关系，第三人蒋先磊认为原告主体不适格的请求本院不予支持。《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”第三人蒋先磊辩称三原告起诉超过诉讼时效，物权登记有公示的效力，自登记之日起，就应当视为原告知道了被告作出具体行政行为。不动产物权登记据有公示的效力，是为了保护交易安全，而不是说公示是指所有人都应该知道该具体行政行为。第三人蒋先磊辩称三原告起诉超过诉讼时效的理由本院不予支持。另外，原告父亲蒋某某与母亲侯某某都已经去世，其民事权利主体已经不复存在，三原告要求将涉案房屋重新登记在其父母名下的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项之规定，判决如下：
撤销被告梁山县住房和城乡建设管理局对第三人蒋先坤颁发的xxx号《山东省城镇私房所有权证》。
案件受理费50元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 陈 炜
审 判 员 周 建
人民陪审员 安广田
二〇一三年四月二十日
书 记 员 王 平