广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第518号
原告：胡骏凯，身份证住址广州市天河区。
委托代理人：余杰，广东广信君达律师事务所律师。
被告：广州圣地房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：林益明。
委托代理人：刘兴桂、刘华秀，广东法制盛邦律师事务所律师。
原告胡骏凯诉被告广州圣地房地产开发有限公司（以下简称圣地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月31日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡骏凯的委托代理人余杰，被告圣地公司的委托代理人刘兴桂、刘华秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡骏凯诉称：被告于2009年11月21日与原告签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，约定将位于白云区梅岗路京溪梅岗路#5-13503房出售给原告，总价款为人民币138万元。交楼时间2009年12月31日，被告应当自房屋交付次日起365个工作日内（即2011年6月11日前）办妥房产证，并交付给原告。但被告2014年1月29日才办妥房产证，同年3月1日交付给原告，逾期达到994天。原告认为：被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，使原告无法对房屋进行买卖、转让，致使原告遭受了巨大经济损失。故请求判令：一、被告支付迟延办理产权证违约金人民币137172元；二、本案诉讼费、公告费由被告承担。
被告圣地公司辩称：一、被告并未违约，无须向原告承担逾期办证的违约金。因原告在双方约定的交付日期届满前没有履行双方《补充协议》第4款的约定，视为顺延交付房屋以及办理产权证的时间，不视为被告违约。原告直至2012年3月15日才配合办理好收楼手续，因此应当从2012年3月15日起计算办证时间。按照补充协议约定，自交付之日2012年3月15日起计算365个工作日，为2013年8月21日，加上合理的材料准备及办证时间，被告于2014年1月2日办理的产权登记手续应为合理时间，被告不存在违约。二、即使法院最终认定被告违约，但原告主张的违约赔偿数额过高不合理，应予以调整降低。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时，应采用倒推法，即从法院立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效故逾期办证起算时间应从原告提起诉讼之日往前倒推两年即2013年4月2日计算至被告办理产权登记手续的时间2014年1月2日，共275天，应为37950元。三、违约金的截止日期应当计算至交件的时间而非实际取得房产证的时间。
经审理查明：2009年11月21日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买位于白云区梅岗路京溪梅岗路#5-13503房的房屋1套（以下简称涉案房屋）；该房屋建筑面积73.35平方米，房价款为138万元；被告应当在2009年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；由于原告的原因未按约办理该房屋的收楼手续，则按约定收楼日次日起，视为原告已按约收楼，该房屋风险责任转移由原告承担，并从收楼次日起，原告须支付该房屋的物业管理费、水、电费等费用；被告应当在该商品房交付之日起（）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；在此情况下，原告应当在收到被告书面通知后（）个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的、需原告提供的证件资料；如被告未履行相关义务造成原告不能按合同约定期限办妥并取得房地产权证的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向原告支付违约金……。当日，双方又签订附件七《补充协议》，约定对上述逾期办证条款修改并补充：原告同意被告应当在该商品房交付之日次日起365个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；非因被告原因造成逾期办理该商品房项目的房地产初始登记，以及逾期办妥原告房屋的房地产权证，被告不承担违约责任；原告未按照被告发出的通知领取《房地产权证》的，被告不承担任何责任；被告在约定的最后期限以原告为产权人的房地产权证通知原告领证时，不视为被告逾期交付原告；逾期办证违约金标准由每日0.05%调整至每日0.01%等。
上述合同签订后，被告于2010年1月26日向原告出具发票，确认已收到原告支付的全部房价款138万元。2010年7月24日，被告向原告发出交楼通知，原告在收楼通知书上签名。2012年3月12日，被告再次向原告发出收楼通知书，案外人周某在该交楼通知书上写上“周某代12年3月12日”，在本案审理过程中，周某当庭确认该通知书上的签名为其代原告所签，周某并陈述因其与本案原告系亲戚关系，当时原告本人在外地读书，所以他代原告签收该通知书，但原告在之前已经收楼，但具体的收楼时间其不清楚。被告提交涉案房屋物业管理费发票查询结果显示，涉案房屋于2012年3月15日开始缴交管理费，故主张涉案房屋的交房时间为2012年3月15日。原告则认为，缴交物业管理费的时间不能证明收楼时间，且双方曾约定原告免交两年的物业管理费，为此，原告提交原、被告签订的认购书一份，认购书显示原、被告双方在涉案房屋认购书中注明“赠送贰年管理费”。
原告提交查询日期为2015年5月7日的涉案房屋《房地产登记簿查册表》一份，该查册表显示，产权人为原告，房屋登记地址为白云区京溪梅岗路5号之十三503房，登记日期为2014年1月29日。被告主张其于2014年1月2日向房管部门申办将涉案房屋过户至原告名下的手续，并主张逾期办证的违约金应当计算至2014年1月2日，为此，被告提交查询日期为2015年4月23日的涉案房屋《房地产登记簿查册表》一份，该查册表显示，产权人为被告，登记日期为2014年1月2日。被告提交房产权签收记录一份显示，被告于2014年2月12日将涉案房屋的《房地产权证》（产权人为原告）交付给原告。
另查，原告主张其于2014年7月18日曾向被告主张过逾期办证违约金，为此原告申请证人龚某甲出庭作证，证人龚某甲在庭审中陈述，其是涉案小区业主龚某乙的父亲，2014年7月份其与邻居的几家业主一起到被告处咨询办证的事情，认为被告违反合同规定逾期办证，要求被告赔偿逾期办证违约金。同时去的业主代表即周某向被告提交了《关于广州市圣地摩坊公馆业主要求开发商承担商品买卖合同违约责任的函》。原告提交上述函件的复印件显示，原告等人认为被告于2014年4月左右才先后办理完房产证交付给业主，已超过合同约定365个工作日，因此要求被告按照合同约定支付违约金，并要求被告在30天内来函回复。原告在上述函件上签名。原告另提交录音资料及录音文本一份，原告主张该录音为2015年3月12日原告等人前往被告公司的集团销售中心要求被告支付逾期办证违约金的录音。对于上述证据，被告表示证人龚某甲为涉案小区业主的父亲，与案件存在直接的利害关系；相关函件无被告的签收记录；录音中人员的身份无法确认，因此对上述证据的三性不予确认。
2015年3月31日，原告向本院递交了诉状，提起本案诉讼。
上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、附件七补充协议、房地产权证、购房发票及当事人陈述等证据证实。
本院认为：原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。
关于原告的收楼时间。本案中，被告未能提交《物业验收表》及《管理处物业交收表》等证据证明实际交楼的时间。被告主张原告的收楼时间应按照交纳物业费的时间起算，为此被告提交物业管理费发票查询结果，该查询结果显示涉案房屋于2012年3月15日开始缴交管理费，但原告提交的认购书证明原、被告双方曾约定涉案房屋“赠送贰年管理费”，由于双方曾有关赠送物业管理费的约定，因此不能以实际缴交物业管理费的时间来确定实际交楼时间。根据被告提交的证据，被告曾于2010年7月24日向原告发出交楼通知书，原告本人签收了该交楼通知书，根据双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定，由于原告的原因未能按约收楼手续，则按约定收楼日次日起，视为原告已按约收楼，因此在双方均未能举证证明实际收楼时间的情况下，本院依照双方约定认定被告收楼的时间为收到上述交楼通知书的次日即2010年7月25日为收楼时间。经计算，从2010年7月25日次日起365个工作日为2012年1月10日。故被告最迟应于2012年1月10日前为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。涉案房屋于2014年1月29日才登记至原告名下，被告于2014年2月12日才将涉案房屋的房地产权证交付给原告，已超过双方约定的办证日期，故应当依照补充协议约定0.01%的标准向原告支付逾期办证违约金。
关于计算逾期办证违约金的起算日期。被告提出诉讼时效的抗辩意见，因逾期办证违约金为普通债权，应当适用两年的普通诉讼时效，则每日的违约金为独立的债权，诉讼时效自每个独立债权成立之次日起分别计算两年。原告申请证人龚某甲出庭作证，龚某甲的证言可以证明原告于2014年7月18日向被告主张逾期办证的违约金；原告提交的录音光盘亦可证明原告等人曾于2015年3月12日就逾期办证违约金事宜与被告公司销售人员进行过协商，双方的谈话中亦可印证原告在此之前曾向被告主张过逾期办证违约金。因此虽然上述证据存在瑕疵，但是上述证据之间能够相互印证，形成完整的证据链，本院经审查确信原告曾于2014年7月18日向被告主张过逾期办证违约金事实的存在具有高度可能性，因此认定该事实存在，故诉讼时效于2014年7月18日发生中断，逾期办证违约金起算日期可从2014年7月18日往前倒推两年起算，即从2012年7月19日开始计算逾期办证违约金。因此对于被告提出的诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。对于原告提出的被告在录音中已作出同意支付部分逾期办证违约金的意思表示，故其诉讼时效的抗辩不应得到支持的意见，本院认为，录音中体现的是原、被告双方曾就逾期办证违约金的支付问题进行协商，但双方并未就赔偿事宜达成一致意见，被告在协商过程中提出的赔偿方案并不构成其支付赔偿金的承诺，因此被告的上述行为并不能构成《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定的“同意履行义务”，原告的上述意见本院不予采纳。
关于计算逾期办证违约金的截止日期。被告辩称逾期办证违约金计算的截止日期应为2014年1月2日，根据被告提交的查询日期为2015年4月23日的《房地产登记簿查册表》，该时间为涉案房屋登记至被告名下的时间，被告的上述抗辩意见缺乏合同依据，本院不予支持。由于双方约定，被告应当在该商品房交付之日次日起365个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告，即被告不仅负有办妥产权登记的义务，并负有将以原告为产权人的房地产权证交付原告的合同义务，被告于2014年2月12日才将涉案房屋的房地产权证交付给原告，故计算逾期办证违约金的截止日期应为2014年2月12日。
综上，被告应当依照补充协议约定0.01%/日的标准，以总房款138万元为本金，向原告支付从2012年7月19日计算至2014年2月12日的逾期办证违约金，数额为79212元（138万元×0.01%×574天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下:
一、在本判决生效之日起五日内，被告广州圣地房地产开发有限公司向原告胡骏凯支付逾期办证违约金79212元。
二、驳回原告胡骏凯的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3044元，由原告胡骏凯负担1264元，由被告广州圣地房地产开发有限公司负担1780元（被告负担部分于判决生效之日起三日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王丽美
人民陪审员 孙 慧
人民陪审员 冯艳玲
二〇一五年七月十七日
书 记 员 郑萍军