安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民初492号
原告：马欢，男，1986年3月25日出生，汉族，住合肥市蜀山区。
原告：张艳，女，1985年5月13日出生，汉族，住合肥市蜀山区。
以上两原告共同委托的诉讼代理人：王文军，安徽睿正律师事务所律师。
以上两原告共同委托的诉讼代理人：王孝建，安徽睿正律师事务所律师。
被告：安徽广厦建筑（集团）股份有限公司，住所地合肥市合作化北路188号。
法定代表人：朱奎涛，董事长。
委托诉讼代理人：朱亚，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
被告：安徽众力房地产开发有限公司，住所地合肥市黄山路441号，组织机构代码76904323-7。
法定代表人：肖克功，董事长。
原告马欢、张艳与被告安徽广厦建筑（集团）股份有限公司（以下简称广厦公司）、安徽众力房地产开发有限公司（以下简称众力公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马欢及其委托诉讼代理人王文军、被告广厦公司的委托诉讼代理人朱亚到庭参加诉讼，被告众力公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
马欢、张艳向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行蜀山区合作化北路登云庭小区3幢2204室的房屋，并解除对该房屋的查封等强制执行措施；2、判令安徽众力房地产开发有限公司依法配合马欢、张艳办理上述房屋的产权登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：马欢、张艳于2016年6月1日获知合肥市中级人民法院在办理广厦公司与众力公司执行纠纷[（2012）合执字第00222号]一案期间，裁定将对马欢、张艳位于蜀山区合作化北路登云庭小区3幢1-2204室进行强制执行。为此，马欢、张艳向合肥市中级人民法院提出了执行异议申请，2016年11月1日马欢、张艳收到合肥市中级人民法院执行裁定书，驳回了马欢、张艳的执行异议申请，现对该执行裁定不服，特依法向贵院提起执行异议之诉，理由如下：
一、合肥市中级人民法院强制执行的登云庭小区3幢1-2204室房屋的实际所有权人为马欢、张艳。根据《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第133条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可知，只要是依法成立的合同，自成立时就生效，标的物的所有权也自交付时起发生转移。结合本案：1、位于合作化北路登云庭小区3幢1-2204室的房屋开发商是众力公司，众力公司因为民间借贷而将房屋网上备案在淮南市巨源建设项目投资管理有限公司名下作为担保，但众力公司于2013年1月18日与马欢、张艳签订了《商品房买卖合同》，将该房屋出售给了马欢、张艳，并于当日进行了房屋交接验收，将房屋交予马欢、张艳实际占有、使用，而且马欢、张艳也已经按照约定支付完毕购房款。2、按照马欢、张艳与众力公司签订的《商品房买卖合同》，众力公司应该在将淮南市巨源建设项目投资管理有限的原网备手续撤销后，将房屋登记过户到马欢、张艳名下。但众力公司存在严重违约，一直拖延不予办理登记过户手续。3、马欢、张艳在接收房屋后对房屋进行了装修入住，一直在实际占有、使用、管理该房屋，并支付该房屋的物业管理费、水电费等费用，房屋所在的物业管理公司也均予以证实马欢、张艳就是房屋的业主。因此，马欢、张艳与众力公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，合同依法成立并生效，对双方产生约束力，房屋的实际所有权人为马欢、张艳，马欢、张艳早已实际占有、使用、管理该房屋，马欢、张艳享有的该房屋相关权利依法应受到保护。
二、马欢、张艳要求终止对合作化北路登云庭小区3幢1-2204室房屋执行的诉请符合法定情形，合肥市中级人民法院应予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条的规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”而本案中，马欢、张艳在法院执行查封之前早已经签订合法有效的书面买卖合同；马欢、张艳也在法院查封之前早已实际入住该房屋，实际占有、使用、管理该房屋至今；马欢、张艳也已经支付完毕商品房买卖合同中约定的购房价款；并且导致未办理过户登记手续的原因是在众力公司，而非马欢、张艳自身原因未办理过户登记。因此，马欢、张艳的情形完全符合终止执行的法定情形。
另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，法院也应当解除查封等执行措施。
广厦公司辩称，1、马欢、张艳分别对广厦公司、众力公司两个独立的诉请混同在一个案件中不符合法律规定，本案案由是执行异议之诉，马欢、张艳的诉请只能二选一；2、马欢、张艳诉请中涉及广厦公司的内容，合肥市中级人民法院依据生效的法律文书对众力公司名下的财产采取执行措施完全符合法律规定。众力公司拒不履行法院生效判决确认的付款义务，合肥市中级人民法院经过调查了解到众力公司的财产即有权利进行相应措施；3、马欢、张艳没有证据证明案涉房屋所有权属其所有，合肥市中级人民法院一共查封同类型的房屋11套，当时执行法官上门张贴封条及通知时候该11套房屋绝大部分处于空置无人居住状态；4、如果马欢、张艳认为合肥市中级人民法院的执行措施侵犯了其权利，按照法律规定其损失是由众力公司造成的，马欢、张艳依法应当向众力公司主张相应的权利；5、马欢、张艳在订立买卖合同时，合同中注明了房屋备案登记在他人名下的情形，马欢、张艳对众力公司所售房产权利存在瑕疵或者存在风险在订立合同时是明知的。综上，请求法院依法查明事实，驳回马欢、张艳对广厦公司的诉请。
众力公司庭前书面辩称，众力公司与马欢、张艳确实签订了《商品房买卖合同》，将登云庭小区的房屋出售给马欢、张艳。马欢、张艳也按约支付了购房款，只因众力公司拖欠许承超、许承军等人的借款未能按时偿还，故购房款经众力公司同意直接有许承超等人收取，用于偿还众力公司拖欠的借款。在签订购房合同和马欢、张艳向许成超等人支付房款后，由众力公司向马欢、张艳出具了收款收据并直接交付了房屋。众力公司在收到购房款时，本应办理房产登记手续，但因当时网上备案在淮南市巨源建设项目投资管理有限公司名下作为借款担保，无法将房屋过户到马欢、张艳名下，故众力公司先将房屋钥匙交予马欢、张艳，并配合马欢、张艳办理了入住手续。约定在撤销网备后在办理备案和过户手续。2014年12月12日，众力公司与巨源公司通过诉讼方式达成调解，双方同意撤销案涉房屋的备案登记手续。但在众力公司履行办证过程中，案涉房屋又被法院查封，故无法给马欢、张艳办理备案和过户手续。众力公司同意马欢、张艳的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：本院审理广厦公司与众力公司建设工程施工合同纠纷一案，于2012年6月4日作出（2012）合民一初字第13号民事调解书。由于众力公司未能履行法律文书确定的义务，众力公司依法向本院申请执行。在执行过程中，本院作出（2012）合执字第00222号执行裁定书，查封众力公司所有的合肥市合作化北××小区××幢11处房产，其中包括3幢1-2204室的房产。在对案涉房产进行评估期间，马欢、张艳向本院提出执行异议申请。本院于2016年10月27日作出（2016）皖01执异47号执行裁定书，驳回马欢、张艳执行异议申请。
对有争议的证据和事实，本院认定如下:1、关于马欢、张艳与众力公司之间是否存在真实房屋买卖合同关系的问题。马欢、张艳提供了其与众力公司签订的《商品房买卖合同》，虽然广厦公司对该合同的真实性不予认可，但广厦公司未能提供充分证据反驳该合同的证明效力。结合马欢、张艳提供的燃气、水、电发票、宽带业务收据单，可以看出马欢、张艳最迟于2013年即对案涉房屋接收使用。故广厦公司关于案涉合同不排除马欢、张艳与众力公司事后补签的可能性的质证意见，本院不予采信。因此本院认定，马欢与众力公司于2013年1月18日签订了商品房买卖合同，众力公司将位于合肥市合作化北××小区××幢1-2204室的房产以609180元的价格出售给马欢，同时双方在合同中备注，双方待合肥市房产局撤销该套房屋网上备案后，再签订网备合同。
2、关于马欢、张艳向众力公司支付购房款是否真实的问题。马欢、张艳在本案中向本院提交由众力公司出具的《情况说明》一份，载明：“众力公司因拖欠许承超、许承军兄弟等借款未能按时偿还，经协商众力公司用销售房屋的购房款直接偿还拖欠许承超的借款，这其中涉及3#楼2104（叶云）、2504（孟召军）、2204（马欢）、2704（喻康）、3104（李宗燕）等人，这些购房户在我公司签订购房合同后直接将购房款交给许承超或许承超指定的收款人。付款后由我公司出具收款收据并交付房屋。当时因房屋网上备案在淮南市巨源建设项目投资管理有限公司名下作为借款担保，故约定在撤销网备后，再给他们办理备案和过户手续”。为此，马欢、张艳提供了银行卡折交易明细清单，显示张艳于2013年1月18日至19日共取现26000元，于2013年1月19日向案外人许江畔支付396000元。虽然众力公司向马欢出具的收据为609180元，但马欢、张艳自认尚有159000元尚未支付，结合许成超到庭发表的证言等，上述证据相互印证，形成完整证据链，本院认定马欢、张艳已支付购房款450180元。
另查明，马欢、张艳系夫妻，其家庭名下无住房登记信息。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，马欢、张艳作为案外人，对案涉商品房提出执行异议，经本院查明，可以认定马欢、张艳在本院查封房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并已支付超过合同约定总价款的百分之五十的房款，所购房屋系用于居住，且马欢、张艳名下无其他用于居住的房屋，因此符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的可以排除执行的情形，马欢、张艳就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。至于马欢、张艳要求众力公司配合其办理案涉房屋的产权登记手续，不属于本案审理范围，本院不予处理。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一规定，判决如下：
一、不得执行蜀山区合作化北路登云庭小区3幢1-2204室的房屋，并解除对该房屋的查封等强制执行措施；
二、驳回马欢、张艳的其他诉讼请求。
案件受理费9892元，由安徽广厦建筑（集团）股份有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 陆建群
审 判 员 方玮韡
人民陪审员 张俊才
二〇一七年八月八日
书 记 员 金婉莹
附本案适用的相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。