汉中市南郑区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0721民初2231号
原告：南郑县生产资料公司。
住所地：陕西省汉中市大河坎镇南大街***号。
法定代表人：王健兴，该公司经理。
委托诉讼代理人：龚振颜、杨秋平，陕西南星律师事务所律师。
被告：张焕英，女，生于1965年1月14日，汉族。
被告：汉中市恒大房地产开发有限公司。（以下简称恒大房地产公司）
住所地：陕西省汉中市汉台区新桥。
法定代表人：张进福，该公司经理。
原告南郑县生产资料公司诉被告张焕英、汉中市恒大房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案原告南郑县生产资料公司的法定代表人及委托诉讼代理人，被告张焕英、被告汉中市恒大房地产开发有限公司的法定代表人到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告南郑县生产资料公司向本院提出诉讼请求：１、请求依法撤销汉中市南郑区人民法院（2017）陕0721执异7号执行裁定书，继续执行汉中市南郑区人民法院（2017）陕0721财保11号民事裁定书，对被执行人恒大房地产公司开发的位于南郑区大河坎镇南大街123号江州名园2号楼701号房予以查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月21日，南郑区人民法院在审理原告南郑县生产资料公司与被告恒大房地产公司合作开发房地产合同纠纷诉前保全一案中作出了（2017）陕0721财保11号民事裁定书，裁定对被告（被执行人）恒大房地产公司开发的位于南郑区大河坎镇南大街123号江州名园2号楼701号等房产予以查封。2017年10月13日，被告（案外人）张焕英对该执行标的提出书面异议。南郑区人民法院于2017年10月26日作出（2017）陕西0721执异7号执行裁定书：中止本院（2017）陕0721财保11号民事裁定书中对江州名园2号楼701室的查封措施的执行。原告认为南郑区法院（2017）陕0721执异7号执行裁定书在认定事实和适用法律上均是错误的。1、本案争议的江州名园2号楼701号房属于原告与恒大房地产公司合作开发的房产，该房于2009年9月21日，依据原告与恒大房地产公司的合作开发合同约定，由恒大房地产公司移交给了原告，并办理了移交房屋钥匙，原告早已占有该房屋，在此情况下，（2017）陕西0721执异7号执行裁定书认定该房屋没有实际交付占用房屋，认定事实错误；2、江州名园2号楼2014年取得商品房预售许可证，被告张焕英与被告恒大房地产公司在2009年8月13日就签订了《房屋买卖合同》，8月14日办理了合同备案登记，故南郑县房产交易中心的备案登记是无效的。即便被告办理了合同备案登记，因该登记既非预告登记，也不是所有权转移登记，不能对抗法院查封的效力；3、（2017）陕西0721执异7号执行裁定书适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条，适用办理了受让物预告登记的不动产，而本案中，被告仅办理了合同备案登记，未办理预告登记，故不适用该条，且因该房产与有利害关系的原告存在争议，也不符合《不动产登记暂行条例》第16条的规定，不符合物权登记条件；4、本案涉诉房屋仅办理初始登记，据此该房屋的所有权人仍为恒大房地产公司，被告张焕英不是权利人，故张焕英的执行异议不能成立。为保护原告的合法权益现诉至法院，请依法判决。
原告为其主张，向本院提交了如下证据：
一、原告的营业执照、法定代表人身份证明、被告的企业信用信息公示报告，以证明原、被告身份情况；
二、（2017）陕西0721执异7号执行裁定书、（2017）陕0721财保11号民事裁定书，以证明法院查封房屋并中止执行情况；
三、房屋移交清单、收条、联合开发生资公司房屋交接说明及联合开发江州名园移交生资公司面积分成计算表，以证明原告与恒大房地产公司联合开发，本案涉诉房屋由原告取得分配并由恒大房地产公司向原告交付的情况；
四、南郑区不动产登记交易服务中心证明，以证明涉诉房屋仅进行了初始登记；
五、陕西网刊的新闻报道资料、房产交易中心备案登记表，以证明2015年4月1日起，南郑县房产交易中心关于房产登记的工作全部停办；
六、房产交易中心备案登记表，以证明恒大房地产公司取得江洲名园2号楼预售许可证在2014年；
七、（2017）陕0721执保41号结案通知书，以证明涉诉房屋已进行过查封。
被告张焕英答辩:该房屋是被告张焕英在2009年8月13日购买的，当时购房款是一次性支付的，其中交了12万元，剩余款项在银行贷款29万元，既然房子是被告张焕英购买的，属于张焕英的合法财产，与恒大房地产公司无关，原告也不能申请法院强制执行张焕英的财产。
被告张焕英为其主张，向本院提交了如下证据：
一、购房收款收据一张，以证明张焕英向恒大房地产公司缴纳购房款的事实；
二、商品房买卖合同，以证明张焕英与恒大房地产公司签订购房合同的事实；
三、民事起诉状、（2017）陕0702民初1576号民事调解书、个人购房借款合同，以证明张焕英因按揭购房未及时偿还贷款，被工商银行起诉的事实；
四、商品房预售许可证，以证明江洲名园2号楼取得预售许可的事实。
被告汉中市恒大房地产开发有限公司答辩：恒大房地产公司与原告在2009年达成联合开发协议，由恒大房地产公司出钱，原告出地，共同开发江洲名园小区1、2、3、4、5号楼，联合开发时对房屋的分配有约定，按照约定张焕英购买的房屋确实应当是原告的，但张焕英与恒大房地产公司签订了购房合同，恒大房地产公司将本案涉诉房屋向张焕英进行了交付，并对购房合同进行了备案。这些事都是在原告申请查封该房屋之前，既然房屋已由张焕英购买并进行了登记，法律就应该认可。虽然张焕英的房子按照恒大房地产公司与原告的分配协议是应该给原告公司，但由于恒大房地产公司工作人员出现失误，恒大房地产公司愿意承担相应的责任，不应该影响张焕英对该房屋的所有。
被告汉中市恒大房地产开发有限公司为其主张，向本院提交了如下证据：
座谈纪要，以证明因涉诉房屋出现争议，恒大房地产公司与原告进行过协商。
为查明案件事实，本院依法调取如下证据
一、张焕英向银行贷款明细凭证，证明张焕英为购买涉诉房屋时向中国工商银行贷款，该贷款尚未清付；
二、商品房备案登记表，证明张焕英购买的涉诉房屋进行了合同备案登记
三、工商银行汉中分行的证据复印件和调查笔录，证明张焕英所购涉诉房屋进行了预购商品房贷款抵押预登记核准。
本院审理查明并认定的事实：2004年7月18日，原告与被告汉中市恒大房地产开发有限公司（原汉中市三通房地产开发有限责任公司）签订了《南郑县大河坎江洲商住小区合作开发合同》，合同约定原告出地、三通房地产开发有限责任公司投资金，合作开发江州小区，并对合作开发的江洲名园小区商品房产约定了分配。2009年8月13日，恒大房地产公司与被告张焕英签订了《商品房买卖合同》，约定张焕英购买恒大房地产公司开发的江洲名园小区2号楼701室，房屋总价款413128.3元，其中123128元由张焕英支付，剩余290000元作为银行按揭，同月14日该合同报南郑县房产管理局进行备案。与此同时，张焕英与中国工商银行股份有限公司汉中分行签订了个人购房借款/担保合同，向该行按揭贷款29万元用于购买江洲名园2号楼701室（7-A），贷款期限14年，恒大房地产公司为该笔贷款提供担保，并出具了南郑县预购商品房贷款抵押登记核准表。2009年9月22日，原告与恒大房地产公司进行了房屋移交，恒大房地产公司将包括江洲名园2号楼701室在内的部分商品房钥匙交付给原告，原告接收后未对该房进行相关登记或不动产权登记。后因原告与恒大房地产公司开发经营合同纠纷，原告向本院申请诉前保全，2017年9月21日，南郑区人民法院作出（2017）陕0721财保11号民事裁定书，裁定对被告汉中市恒大房地产开发有限公司开发的位于南郑区大河坎镇南大街123号江洲名园2号楼701号房产予以查封。2017年10月13日，被告张焕英对执行标的江洲名园2号楼701号房提出书面异议。南郑区人民法院于2017年10月16日作出（2017）陕西0721执异7号执行裁定书：中止本院（2017）陕0721财保11号民事裁定书中对江州名园2号楼701室的查封措施的执行。原告以（2017）陕西0721执异7号执行裁定书认定事实和适用法律错误为由，向本院提出执行异议之诉，审理中，被告张焕英及恒大房地产公司均认为商品房系张焕英购买并所有，执行异议依法成立。另查明：被告张焕英因未能依约向中国工商银行股份有限公司汉中分行偿还贷款，经中国工商银行股份有限公司汉中分行起诉并经汉台区人民法院审理，确定了张焕英以南郑县大河坎江洲名园2号楼7-A（即701室）作为银行贷款抵押，中国工商银行股份有限公司汉中分行对该商品房享有优先受偿权；因该房屋权属发生纠纷，原告与恒大房地产公司进行过协商。
以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的（2017）陕西0721执异7号执行裁定书、（2017）陕0721财保11号民事裁定书、房屋移交清单、收条、联合开发生资公司房屋交接说明及联合开发江州名园移交生资公司面积分成计算表、南郑区不动产登记交易服务中心证明、房产交易中心备案登记表，被告张焕英提交的购房收款收据、《商品房买卖合同》、民事起诉状、（2017）陕0702民初1576号民事调解书、个人购房借款合同以及本院收集的张焕英向银行贷款明细凭证、商品房备案登记表、工商银行汉中分行的证据复印件和调查笔录等证据载卷，经质证应于认定。
本院认为：首先，《中华人民共和国物权法》第二十四条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”。本案中，原告南郑县生产资料公司与被告汉中市恒大房地产开发有限公司签订了《南郑县大河坎江洲商住小区合作开发合同》，双方对其联合开发的商品房约定了分配，汉中市恒大房地产开发有限公司就涉诉商品房向原告进行了交付（交付钥匙），但并未对其约定各自分配的商品房进行相关的物权登记，故南郑县生产资料公司与汉中市恒大房地产开发有限公司之间签订了合作开发合同对作为善意受让第三人的张焕英不具有法律约束力：其次，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，被告汉中市恒大房地产开发有限公司与被告张焕英于2009年8月13日自愿签订了《商品房买卖合同》，约定张焕英购买汉中市恒大房地产开发有限公司开发的江洲名园2号楼701室。2009年8月14日合同报南郑县房产管理局进行备案，该合同依法成立。合同成立后，张焕英向汉中市恒大房地产开发有限公司支付了房款，汉中市恒大房地产开发有限公司向张焕英交付了房屋（早于汉中市恒大房地产开发有限公司向原告交付房屋钥匙），张焕英实际占有使用该房屋，合同当事人通过各自行为已完全履行了合同。虽然汉中市恒大房地产开发有限公司在向张焕英出售房屋时，该商品房未取得商品房预售许可，也未进行商品房预告登记，但办理商品房预售许可系房屋出售方的义务，而非买售方的义务，商品房预告登记主要为了保障预购人将来能实现其的房屋的期权，现汉中市恒大房地产开发有限公司与张焕英签订的商品房买卖合同已实际履行，侵犯预购人权利的情形业已消失，商品房预告登记的目的得以实现，如仅以出售人未办理商品房预售许可，商品房未进行预告登记就否定出售方与买受人之间签订并实际履行的商品房买卖合同效力，否定张焕英对涉诉商品房的实际所有，显然不当。且未有证据证实被告张焕英知道或应当知道南郑县生产资料公司与汉中市恒大房地产开发有限公司之间签订了合作开发合同、张焕英与汉中市恒大房地产开发有限公司之间存在恶意串通之事实，在人民法院生效裁判文书中确定了张焕英以其所购涉诉商品房在银行抵押贷款的事实，故作为涉诉商品房实际所有人张焕英对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其请求法院中止查封其所有的江州名园2号楼701室的执行异议符合法律规定，本院应予支持，原告请求撤销（2017）陕西0721执异7号执行裁定书，恢复执行之诉请不能成立，本院不予支持；对于汉中市恒大房地产开发有限公司的违约行为，原告可另行主张其权利，对于汉中市恒大房地产开发有限公司在商品房销售过程中的违规行为，由相关有权部门作出处理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条之规定判决如下：
驳回原告南郑县生产资料公司请求撤销汉中市南郑区人民法院（2017）陕0721执异7号执行裁定书，继续执行汉中市南郑区人民法院（2017）陕0721财保11号民事裁定书，对被执行人恒大房地产公司开发的位于南郑区大河坎镇南大街123号江州名园2号楼701号房予以查封的诉讼请求。
本案受理费300元，由南郑县生产资料公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 李 凡
人民陪审员 叶华丽
人民陪审员 许晓惠
二〇一八年二月六日
书 记 员 聂 润