北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终8621号
上诉人（原审被告）王泉涌，男，1968年7月21日出生。
委托代理人蔡志革，男，1959年3月1日出生。
被上诉人（原审原告）仇光跃，男，1960年9月27日出生。
委托代理人吕凤刚，北京市盈科律师事务所律师。
原审被告陈德兴，男，1975年1月21日出生。
上诉人王泉涌因与被上诉人仇光跃、原审被告陈德兴房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2015）密民初字第00540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王泉涌之委托代理人蔡志革、被上诉人仇光跃及其委托代理人吕凤刚到庭参加了诉讼，原审被告陈德兴经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王泉涌上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由：1.原审认定陈德兴以我名义向银行贷款50万元，缺乏事实依据，不属实。2.仇光跃与陈德兴签订的《协议》及同日的20万元收条上的陈德兴签名是仇光跃伪造的，我请求二审法院对该签名以《借款协议书》上陈德兴的签名为样本进行鉴定。3.仇光跃与陈德兴签署的《协议》未经我同意，对我没有约束力，且其侵犯了我的合法权益，应属无效。4.原审认定仇光跃于2006年1月至2013年7月偿还房屋贷款526024.58元没有事实依据，双方是2006年4月27日签订的房屋买卖协议，仇光跃不可能在此之前便开始还贷款，且仇光跃与陈德兴之间存在不为他人知悉的债权债务关系，其之间的房屋买卖未必真实。5.我在二审期间陈述给付陈德兴38万元，在重审一审中又予以否认，原因在于我对本案发回重审有些想法，赌气而言。6.陈德兴与仇光跃签订的协议中还补充规定“自2006年4月26日——2007年4月25日还给王泉涌票额439406.95元，过户手续完事办”，该协议内容否定了陈德兴借我名义买房的可能。7.仇光跃取得了涉案房屋的使用权，并将房屋出租的行为不能证明房屋的权属。8.涉案房屋的登记人是我，物权的归属首先应以权属登记为准，发生权属争议的，人民法院应当审慎对待，确有充分证据的，才可确认实际权利人为权利人。10.本案复杂，在陈德兴未到庭的情况下很多事实难以查明，故原审法院在陈德兴未到庭的情况下判决似有不妥。
仇光跃辩称，同意一审判决，不同意王泉涌的上诉请求和理由。
仇光跃向一审法院起诉请求：1.确认我与陈德兴签订的房屋买卖协议合法有效；2.陈德兴、王泉涌协助我办理诉争楼房的产权登记变更手续，产生税费由陈德兴负担；3.案件受理费由陈德兴负担。
一审法院认定事实：2004-2005年间，北京宾阳建筑工程有限公司（以下简称宾阳公司）承建北京宏利房地产开发有限公司（以下简称宏利公司）开发的密云区宾阳里小区的部分住宅。因欠付宾阳公司工程款，宏利公司将宾阳里××号住宅楼以81万余元抵顶给宾阳公司。后宾阳公司又将该套楼房抵顶给了陈德兴，用于抵顶应付所欠陈德兴木材款。因宾阳公司所欠其木材款不足以购买该套房屋，为此陈德兴以王泉涌的名义向银行贷款50万元。2006年4月26日，仇光跃（甲方）与陈德兴（乙方）签订借款协议，协议约定：“陈德兴用宾阳里××号住宅楼做抵压（抵押），产权归陈德兴所有；陈德兴从仇光跃处借款20万元，年息计算共计2万元，自2006年4月26日—2007年4月25日止还清；王泉涌楼房大票（北京宏利房地产开发有限公司）抵在仇光跃处，自2006年4月26日—2007年4月25日还给王泉涌票额人民币439406.95元，过户手续完事办”等内容。王泉涌亦在借款协议书上以担保人名义签名。2006年4月27日，仇光跃（乙方）与陈德兴（甲方）签订协议，协议约定：“甲方将密云宾阳里××号住宅楼卖给乙方，定价陆拾玖万元整；房产是以王泉涌名字办理的手续，《包括购房大票、银行贷款手续、购房合同》”等内容。同日，陈德兴为仇光跃出具收条：“今收到仇光跃交来房款20万元整”。仇光跃于2006年1月至2013年7月偿还涉案楼房贷款526024.58元。王泉涌于2013年4月3日取得涉案楼房的房屋所有权证书，并在2013年6月28日还清该楼房的剩余贷款。
本案在审理过程中，双方分别向法院提供房屋买卖合同一份，仇光跃提供的合同系王泉涌与宏利公司于2005年11月22日签订，合同价款为939406元，其中首付款439406.95元，银行贷款50万元；王泉涌提供的合同系王泉涌与宏利公司于2005年11月23日签订，合同价款为819406.95元，其中首付款439406.95元，尾款38万元。经法院向宏利公司财务科长了解，宏利公司表示：涉案楼房是宏利公司抵顶给宾阳公司，用于抵顶应付工程款；后宾阳公司又将该套楼房抵顶给了陈德兴，用于抵顶应付所欠陈德兴木材款；2005年11月22日签订的房屋买卖合同中约定93万余元合同价款，目的是为了多贷款；2005年11月23日签订房屋买卖合同中约定的81万余元合同价款是真实的。就王泉涌提交的宏利公司开具的38万元购房大票，宏利公司表示：项目完工后需进行项目清算，卖出的楼房必须将票据开出，涉案楼房总价819406.95元，首付款439406.95元已经开过票，因此宏利公司将这余款38万元的票据开具出来，因为合同相对方是王泉涌，所以大票开在王泉涌名下，后王泉涌将该票据取走；陈德兴的50万元贷款到宏利公司账户后，宾阳公司将此款领走；宏利公司与陈德兴之间不发生现金交易。就陈德兴将涉案楼房转卖的情况，宏利公司表示知情人应是陈德兴，其公司并不知情。
因陈德兴未到庭应诉，法院到陈德兴户籍地福建省莆田市秀屿区××村进行查找。该村村委会证实，陈德兴已多年不回家乡，具体住址不详。
另查：该案在北京市第三中级人民法院审理期间，王泉涌称该套房屋系其以81万元从陈德兴手中购得，其中38万元给付的现金，50万元以贷款形式支付，本案中，王泉涌否认其在二审期间陈述过给付38万元现金的事实。
一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案陈德兴经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。不动产物权登记具有公示和公信效力，但公示效力并不能否定实际权利人与登记权利人之间的内部约定，实际产权人与登记的权利人之间产生争议时，不能当然推定登记权利人为实际权利人，而应当根据不动产的真实权利状况确定实际权利人。本案中，涉案房屋系陈德兴与宾阳建筑公司以抵顶木材款形式取得的房屋，因抵顶的木材款低于楼房价款，陈德兴应向宾阳公司支付差价款，因陈德兴欲贷款支付，但其存在不良信用记录，为此，陈德兴借王泉涌的名义购买此房，并用此房向银行贷款50万元。仇光跃与陈德兴签订的借款协议书，明确约定了以涉案房屋作为抵押，房屋产权仍归陈德兴所有，王泉涌在担保人处签字，并将首付款439406.95元的涉案房屋发票抵押在仇光跃处等内容。仇光跃与陈德兴在签订借款协议次日，双方又签订房屋买卖合同，合同签订后，陈德兴将王泉涌与宏利公司于2005年11月22日签订的房屋买卖合同、贷款合同及偿还银行贷款存折一并交给仇光跃，仇光跃由此实际取得了涉案楼房的使用权，并将该房屋进行出租，取得租金收益，并偿还银行贷款。截止至2013年7月，仇光跃偿还涉案楼房贷款526024.58元。上述事实及证据证明，在签订借款协议时，王泉涌、仇光跃对涉案房屋的实际所有权人为陈德兴及陈德兴借王泉涌名义用此房贷款均已知晓，涉案房屋大部分由仇光跃出资并偿还贷款，且该房屋一直由仇光跃占有、使用、收益。虽然涉案房屋的买卖合同系以王泉涌名义签订，且王泉涌已经取得了该房的房屋产权证书，但因该套房屋实际价款并非贷款的50万元，且王泉涌在2013年6月28日还清该房的剩余贷款前对该房屋并无过问，其亦不能提供与陈德兴之间存在房屋真实交易之证据，故涉案房屋实际产权人陈德兴与仇光跃签订的房屋买卖协议应属真实有效，对仇光跃要求确认其与陈德兴签订的房屋买卖协议合法有效之请求，法院予以支持；陈德兴借王泉涌名义购买涉案房屋的行为，实为借名买房行为，故对王泉涌以取得该房产权证书为据主张涉案房屋归其所有之辩解，法院不予采信。因仇光跃与陈德兴之间的房屋买卖协议合法有效，陈德兴、王泉涌理应配合仇光跃办理涉案房屋的产权变更手续，故对仇光跃要求陈德兴、王泉涌协助其办理房屋过户手续之请求，法院予以支持；关于仇光跃要求陈德兴负担房屋产权过户所产生的税费之请求，因双方买卖合同未作明确约定，对其该项请求，法院不予支持。判决：一、确认仇光跃与陈德兴于二〇〇六年四月二十七日签订的协议合法有效。二、陈德兴、王泉涌于判决生效之日起十日内，协助仇光跃办理坐落于北京市密云区密云镇××号住宅楼的产权变更登记手续。三、驳回仇光跃的其他诉讼请求。
一审公告费1120元（仇光跃已预交），由陈德兴负担（于本判决生效后7日内交纳）。
保全费5000元（仇光跃已预交），由陈德兴负担（于本判决生效后7日内交纳）。
一审案件受理费70元（仇光跃已预交35元），由陈德兴负担（于本判决生效后7日内交纳）。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。对于一审法院查明的事实，仇光跃无争议；王泉涌表示现有证据不能证实陈德兴是以王泉涌名义贷款，王泉涌是实际贷款购房人，亦不能证实2006年4月27日陈德兴与仇光跃签订房屋买卖协议的真实性，同时对于房屋贷款仇光跃亦不应该是从2006年1月开始偿还的，对于除上述内容之外的其他事实无异议。对于双方均无异议的部分本院予以确认。对于王泉涌所持事实争议，可归结为涉案房屋是否陈德兴借王泉涌名义购买，以及陈德兴与仇光跃之间是否存在针对涉案房屋的买卖关系。
对此，本院认为，首先，通过原审法院向宏利公司、宾阳公司调查了解的情况可知，涉案房屋的来源为宾阳公司为抵顶所欠木材款转让给陈德兴。而仇光跃、陈德兴、王泉涌三方签署的借款协议书第一条亦明确载明陈德兴用涉案房屋作抵押，该房产权归陈德兴所有。王泉涌认可上述协议的真实性，其在上述协议中签字行为表明其认可“该房产权归陈德兴所有”这一事实。其在二审所述，为了仇光跃能够接受以涉案房屋作为借款担保只能将房屋产权写为归陈德兴所有的主张，缺乏证据支持；且用于提供担保的抵押物既可以是债务人所有的财产，也可以是第三人所有的财产，王泉涌所述因需要以涉案房屋作为陈德兴债务的担保，即将房屋此类具有重大价值的财产写作陈德兴所有，也不符合常理。
其次，诉争房屋首付款发票、贷款合同等原件均由仇光跃持有，房屋亦一直由仇光跃出租并收取租金，且自2006年至2013年6月长达7年时间内诉争房屋的贷款均由仇光跃负责偿还，其中还包含一次性偿还了30万元，上述情况仇光跃均提交了相关证据予以证明，即现有证据可以表明仇光跃持有涉案房屋相关凭证、长期控制使用该房屋，并偿还了绝大部分房屋贷款，可以佐证仇光跃关于陈德兴将房屋出售给自己的陈述。其中，仇光跃与陈德兴签订房屋买卖协议虽系在2006年4月，但仇光跃表示经与陈德兴协商，在陈德兴向其偿还其余债务时将2006年1月至8月的贷款还款额予以扣除，并将支付凭证交付给自己，即上述贷款实际由自己负担，对于上述陈述仇光跃亦提交了相应期间的贷款支付凭证原件予以佐证。
与此相反，王泉涌否认陈德兴以其名义购房，称该房屋系其自陈德兴处购得，但对购房款数额及支付方式的说法前后不一，亦缺乏证据支持；在房屋贷款的偿还方面，王泉涌除在取得房产证后，一次性清偿剩余贷款5万余元外，长期未偿还过任何贷款；在涉案房屋的控制方面，其多年来未管理使用过涉案房屋。王泉涌对此解释称其在购得房屋后出租给陈德兴，由陈德兴以房屋租金偿还贷款，但对其陈述未提交证据佐证，且其多年来不管理房屋、不支付贷款的情形亦有悖于一般房产交易常态，本院难予采信。王泉涌上诉认为仇光跃所提交房屋买卖协议中陈德兴的签字不真实，申请对此进行鉴定，但其针对仇光跃提交的一系列证据未提供任何反证予以反驳，且在此前的数个审理程序中均未提出过鉴定申请，本院对此不予采纳。
综上，综合本案中仇光跃所提证据及法院调查的情况，再结合案件相关事实，本院有理由确认仇光跃所主张陈德兴借王泉涌的名义购买涉案房屋，后又将涉案房屋出售给自己这一事实的存在具有高度可能性，故本院认定该事实存在。
上述事实,有当事人陈述、借款协议书、房屋买卖协议、偿还贷款的存款凭条、个人住房借款合同、首付款发票、尾款发票、房屋所有权证书、调查笔录、房屋租赁合同及租金收据等证据在案佐证。
本院认为，不动产物权登记具有公示和公信的效力，但当有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符时，应当根据不动产的真实权利状况确定实际权利人。本案中，涉案房屋虽登记于王泉涌名下，但本案现有证据表明上述房屋系陈德兴借用王泉涌名义购买，陈德兴为该房屋实际权利人。陈德兴将涉案房屋出售给仇光跃，现没有证据显示上述协议并非双方真实意思表示，以及违反了国家法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。现买受人仇光跃要求出卖人陈德兴以及登记权利人王泉涌协助其办理涉案房屋产权办更手续，符合法律规定，原审判决支持其上述诉求正确。
陈德兴经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，不影响本院依法审理并作出裁决。
综上所述，王泉涌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审公告费500元，由王泉涌负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由王泉涌负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 杨路
审判员 赵霞
审判员 贾旭
二〇一六年十月三十一日
书记员 黄蕾
书记员 王艳