广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初1598号
原告：广州市建都物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：李焕金。
委托代理人：杨华平。
被告：李民政，身份证住址广州市越秀区。
原告广州市建都物业管理有限公司诉被告李民政物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蔡永辉适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨华平，被告李民政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告为被告居住的富临居小区开发商广州市惠强房地产开发有限公司（以下简称惠某公司）委托的物业管理公司。被告于1999年6月15日入住广州市越秀区白薇街某号某房（以下简称涉案房屋），以此确立委托原告进行物业管理的关系。但被告自2012年9月开始拖欠物业管理费、泵房的分摊电费、垃圾处理费；2013年9月开始拖欠更新水泵设备费330元。原告属下的富临居管理处每月均向被告派发记录当期应缴费用的缴费通知单，但被告至今仍无故拖欠，被告的行为已经构成违约。为此,原告提起诉讼，请求法院判决：1、被告立即支付拖欠的物业管理费2778.9元（从2012年9月1日起至2016年2月29日止；其中2015年9月前，按每月1元/平方米计算；2015年9月起，按每月1.3元/平方米计算），物业管理费违约金1383.7元（按应付而未付的物业管理费，从逾期之日起，按每日千分之一计算至2015年12月31日；其中2016年1-2月份的物业管理费不计算违约金），泵房分摊电费451.8元（从2012年9月1日起至2016年1月31日止），泵房分摊电费违约金199.24元（按应付而未付的泵房分摊电费，从逾期之日起，按每日千分之一计算至2015年12月31日；其中2016年1月份的泵房分摊电费不计算违约金），垃圾处理费210元（从2012年9月1日起至2016年1月31日止），垃圾处理费违约金108.6元（按应付而未付的垃圾处理费，从逾期之日起，按每日千分之一计算至2015年12月31日；其中2016年1月份的垃圾处理费不计算违约金），更新水泵设备费330元。2、被告向原告支付查询产权费用40元。
被告辩称：不同意向原告交纳物业管理费，同意向原告交纳泵房分摊电费、垃圾处理费、更新水泵设备费，之前我方也曾要求原告收取泵房分摊电费、垃圾处理费、更新水泵设备费，但原告陈述我方不交纳物业管理费，故不同意收取其他费用。至于原告主张的违约金，我方不同意向其支付。原来涉案楼盘有保安，水电工、清洁工。约于2010年开始，涉案楼盘开始没有保安、水电工、清洁工。而物业管理费反而从原来的每月0.7元/平方米升至每月1元/平方米，再后来更升至每月1.3元/平方米。开发商与原告签订的物业管理服务合同，也约定物业管理费是每月0.7元/平方米，广州市物价局规定也是每月0.7元/平方米，现原告擅自加价是违约。原告还将消防通道长期出租给他人停放车辆，并将负一层出租给他人用作仓库使用，且很多住户也将房屋出租给他人用作仓库使用。原告允许他人在天台乱搭建居住。以上现象都存在很大的安全隐患，原告明知这些情况也没有管理过。故不同意向原告支付物业管理费。
经审理查明：原告为具有物业管理三级资质的企业法人。
据原告提供的房地产权证（复印件）记载：广州市越秀区惠福西路白薇街某号某房的权属人为被告，房屋用途为居住用房，建筑面积63.44平方米。被告对其真实性没有异议。
2010年4月30日，原告（乙方）与惠某公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，其中约定：甲方将广州市越秀区惠福西路白某街某号富临居委托于乙方实行物业管理，期限自2010年5月1日起至2025年4月30日止，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场），公用绿地、花木等的养护与管理，公共环境卫生（包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运），交通与车辆停放秩序的管理等；物业管理服务质量为：房屋外观完好，水泵、发电机等设备每日检查一次，房屋及设施、设备进行正常保养，道路无损坏、平坦整洁、化粪池一年清理一次，保持原有绿化并保持其良好生长势头，室内停车场一天24小时营业，实行24小时保安制度，每天巡查3次，实行公共安全防范措施，业主和物业使用人对乙方的满意率达到98%；物业的管理服务费住宅房屋为0.70元/月·平方米（建筑面积）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金；房屋共用设施、设备小修、养护费用，由物业公司承担，大中修费用，由业主承担，更新费用，由业主承担等。该合同并无约定物业管理服务费的交纳时间。
被告从2012年9月1日起至今，被告未向原告交纳本案讼争的所有费用。
原告与被告共同确认富临居至今未成立业主委员会。
另原告撤销了要求被告支付查询产权费用40元的诉讼请求。
本案诉讼过程中，原告为证明富临居提高物业管理费已经专有部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，提供了1、《富某居2011年11月份同意调整管理费1元/平方米统计汇表》，该表记载富临居总户数111户，同意票87，占78.38%；面积共7061.16平方米,同意票5783.81平方米，占81.91%。2、《建都物业公司从2011年11月管理费升到每平方1.00元业主住户同意签收表》。3、《富临居2015年9月份同意调整管理费1.3元/平方米统计汇表》，该表记载富临居总户数111户，同意票88，占79.28%；面积共7061.16平方米,同意票5908.65平方米，占83.68%。4、《建都物业公司从2015年9月管理费升到每平方1.3元业主住户同意签收表》。被告对上述证据的真实性没有异议，并表示：虽然其他住户同意提升物业管理费，但我方不同意，我方只同意物价局标准交纳物业管理费。
被告为证明原告没有尽责做好物管工作，提供了照片7张，分别证明1、原告收取每月0.70元/平方米物业管理费时是在小区公示，而收取每月1元/平方米及每月1.30元/平方米并没有公示；2、原告把消防通道用作停车场，而所收取的停车费用途却没有公示；3、富临居总共有5幢房屋，但第1幢房屋建了电梯，原告却没有经我同意。原告对该证据的真实性没有异议，对关联性有异议，并表示：对于每月0.7元/平方米的物业管理费公示是前期的，后来省物业管理条例公布后，并经过双过半后，是合法提升物业管理费的。对于加建电梯，已在小区公示过，也经过有关部门审批才加建的。对于消防通道停车问题，由于地下停车场车位紧张，有些住户就在消防通道停车，我方本来是禁止的，但实在不够位置停车，所以只能给业主停车，该停车收费也是用作物业管理费的补贴。
本院认为：原告与惠某公司签订的《物业管理委托合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对原告及被告均具有法律约束力，双方均应遵守履行。原告根据上述合同，自2010年5月1日起一直对富临居进行物业管理，为包括被告在内的小区业主提供了相关服务。被告实际接受了原告提供的物业管理服务，依据等价有偿的法律原则，原告诉请被告支付2012年9月1日至2016年2月29日的物业服务费，合法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告按照提高之后的物业服务收费标准交纳管理费的问题，《物业管理条例》第十二条规定：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”。原告提供证据证明涉案小区总面积为7061.16平方米,总户数为111户，2011年11月同意提高物业管理费的业主共87户，面积为5783.81平方米；2015年9月同意提高物业管理费的业主共88户，面积为5908.65平方米，同意提高物业管理费的业主及面积两次均超过半数。故原告要求被告按照提高之后的物业服务收费标准交纳管理费合法有理，本院予以支持。
关于原告要求被告支付泵房分摊电费451.8元、垃圾处理费210元、更新水泵设备费330元的问题，现被告同意支付给原告，这是被告对其自身权利的处分，本院对此予以准许。
关于原告要求被告支付逾期给付物业服务费、泵房分摊电费、垃圾处理费的违约金的问题。因原告在物业服务管理上确存在瑕疵，所以对于上述原告要求被告支付的违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《物业管理条例》第十二条第三款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李民政应向原告广州市建都物业管理有限公司一次性支付广州市越秀区白某街某号某房从2012年9月1日起至2016年2月29日止的物业服务费（其中2015年9月前按每月每平方米1元，以建筑面积63.44平方米计算；2015年9月起按每月每平方米1.30元，以建筑面积63.44平方米计算）。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李民政应向原告广州市建都物业管理有限公司一次性支付广州市越秀区白某街某号某房从2012年9月1日起至2016年1月31日止的泵房分摊电费451.8元、从2012年9月1日起至2016年1月31日止的垃圾处理费210元、更新水泵设备费330元。
三、驳回原告广州市建都物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由原告广州市建都物业管理有限公司负担5元，被告李民政负担20元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡永辉
二〇一六年四月二十一日
书记员 杨嘉儿