广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅中法民二终字第164号
上诉人（原审原告）：吴菲源。
委托代理人：陈弘，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：吴先彩。
被上诉人（原审被告）：刘洪昌。
上诉人吴菲源因与被上诉人刘洪昌房屋租赁合同纠纷一案，不服平远县人民法院（2014）梅平法民二初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴菲源及其委托代理人陈弘、吴先彩，被上诉人刘洪昌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审经审理查明，2007年底原告父亲吴先彩与被告刘洪昌口头约定将吴先彩夫妇实际所有的位于广东省平远县大柘镇梅青路3号住房以150000元的价格卖给被告。支付方式约定为：被告先付120000元，剩余30000元以后什么时候付都可以。口头约定后被告委托其妻姐姚小翠将120000元购房款汇入原告母亲姚小玉账户，原告父母将该房交付给被告进场装修。原告家人期间想反悔卖房事由，于2008年3月29日将购房款汇回给被告，2008年5月被告装修好房屋并搬迁入住，于2008年5月13日摆酒宴请亲戚。因原告父母与被告存在卖房争议，经协商，双方决定以租赁的形式处理此事。遂于2008年11月8日签订了《房屋租赁协议》。该协议约定：1.经双方协议，吴先彩将梅青路三号的住房首层（含前后左右余坪）租给刘洪昌居住；2.租金采取以装修费用抵租的形式，即由刘洪昌对住房首层进行装修，装修不得损坏房子的结构和各项设施，如有损坏，由装修方负责；3.双方商定租赁期限为15年，到期后刘洪昌如需继续租赁，则双方要重新签订协议；4.（略）；5.（略）；6.租赁期间从2008年11月8日起至2023年11月7日止。该协议的落款人为出租人吴先彩及承租人刘洪昌。2011年4月22日广东省平远县大柘镇梅青路3号住房的房产证变更到原告吴菲源名下，2013年5月原告开始装修该房屋二、三楼，期间因被告阻挠而于2013年6月停工。2013年12月19日平远县住房和城乡规划建设局对被告刘洪昌发出了责令改正违法行为通知书（平建责改（2013）1219-1号），该通知书载明：“经查明，你于梅青路3号中，存在未按规划违规搭建卫生间的行为�违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定。违反了《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条及《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，现我机关责令你于2013年12月26日前对该违规搭建自行拆除改正。”原告以刘洪昌反租赁合同第二条的规定，私自拆除客厅和两个房间的主墙，另建了两个卫生间，致使房屋存在严重安全隐患为由，于2013年12月27日向原审法院提起诉讼。请求法院依法判令：解除原告父亲吴先彩与被告刘洪昌签订的《房屋租赁协议》，要求被告立即腾退房屋；被告赔偿原告各项损失合计50960元（包括恢复原状费用、装修损失、租房费用、资金利息、精神损失费）；由被告承担本案的诉讼费。在一审诉讼中原告放弃了要求被告赔偿损失50960元的诉讼请求。刘洪昌则认为2008年11月8日签订《房屋租赁协议》就是采用装修费用抵租的形�，因此原告父亲吴先彩对被告的装修是认可的，签订《房屋租赁协议》后被告没有再对房屋作任何改变，原告诉请解除租赁合同缺乏事实法律依据，应予驳回。
另原审法院通过询问作出责令改正违法行为通知书的机关查明，发通知书时违规搭建的卫生间已存在，但无法确定刘洪昌违规搭建的具体时间。
原审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点是被告刘洪昌是否存在违约情形从而导致租赁合同解除的情形。原告父亲吴先彩及被告刘洪昌对《房屋租赁协议》均认可，因此原告父亲吴先彩与被告刘洪昌签订的《房屋租赁协议》是当事人的真实意思表示，协议内容与法不悖，合同成立后对签订双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告租赁的房屋的产权人虽在2011年4月22日发生了改变，但产权变更不影响原有的租赁关系，因此《房屋租赁协议》在原、被告之间有效，原、被告应遵守租赁协议的约定。同时从租赁协议第二条关于“租金采取以装修费用抵租的形式”的规定可以看出，原告父亲吴先彩对签订《房屋租赁协议》之前被告的装修是认可的，不然不会约定“租金是以装修费用抵租的形式”。原告吴菲源主张被告刘洪昌在履行《房屋租赁协议》期间存在违反租赁协议第二条“租金采取以装修费用抵租的形式，即由刘洪昌对住房首层进行装修，装修不得损坏现有房子的结构和各项设施，如有损坏，由装修方负责”规定的情形，原告提交的证据有平远县住房和城乡规划建设局作出的责令改正违法通知书。该通知书无载明被告刘洪昌违规搭建卫生间的具体时间，而原告称2008年5月13日搬迁新居时责令改正违法通知书指向的卫生间已存在，并提交了录像作证明，在原告未提交确切证据证实被告装修房屋时存在破坏房屋结构的情形且被告予以否认的情况下，原审法院有理由相信租赁首层的被告刘洪昌不会在装修时破坏房屋结构将自己及家人置身于危险之中，因此原审法院对原告主张解除《房屋租赁协议》、腾退房屋的请求因证据不足，原审法院不予支持。被告刘洪昌对原告吴菲源取得房产权有异议的抗辩与本案无关，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告吴菲源的诉讼请求。案件受理费100元，由原告吴菲源负担。
宣判后，吴菲源不服，上诉认为：一、请求二审法院撤销原审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人所签房屋租赁合同。二、请求法院判令被上诉人承担�案的诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。一、上诉人父亲吴先彩从来没有与被上诉人刘洪昌达成售房协议，一审判决未有任何证据证明这一点，而当时房屋的拥有者是上诉人的外公，吴先彩对该房产无权处分。二、上诉人及原租赁合同签订人从来没有允许被上诉人进行破坏性的装修，事后也从未予以追认。被上诉人作为上诉人的姨夫在2008年经该房产当时的权属人允许进住该房屋，由被上诉人无偿使用，后被上诉人对其进住的该房产第一层进行装修。并于2008年装修完毕。而由于上诉人身在外地，对其如何装修并不知情。2011年上诉人取得该房屋所有权后，上诉人要求自己使用该房产，但被上诉人以已花巨资装修和有合同为由拒不搬离。应特别强调的是，上诉人父亲受原产权人委托与被上诉人于2008年11月8日签订“房屋租赁合同”，同意让被上�人使用该房产15年。但从该协议的本质来看，上诉人未能从中获得任何利益，完全是出于亲情的大度之举，原租赁合同第二条明确规定不得损害和改变结构，即是对被上诉人任何损害和改变现状的不认可，这份协议绝不可视为被上诉人破坏性装修的认可，而一审判决无视这一点。上诉人由于非专业人士，对于被上诉人的装修对房屋造成的结构性伤害并不知情，只是在2013年有关部门作出改正违法通知书时经相关人员解释才知道。由于该梅青路三号房产为独立三层住宅，而第二、三层仍由上诉人自用，当上诉人欲对二、三层装修准备入住时遭到被上诉人无理阻挠时，可以清楚的看到被上诉人对其破坏性装修造成的后果完全清楚，绝非如一审判决中主观臆断的那样：“本院有理由相信租赁首层的被告刘洪昌不会再装修时破坏房屋结构致使自己及亲人身处危房之中”。损害和改变结构的事实客观存在，被上诉人亦对其改变房屋结构和损害的事实无异议。一审判决认定错误。上诉人认为，被上诉人无论以什么理由占用上诉人之房产都应当合理的使用，按合同法第二百一十七条、二百一十九条的规定，由于被上诉人对房屋的不当使用，对该房产结构造成永久性损害，该当视为对双方所签订租赁协议的根本性违约，按合同法上诉人有权解除合同并要求被上诉人赔偿。综上所述，上诉人请求二审法院依照现有的证据和法律，依法判决支持上诉人的上诉请求。
被上诉人刘洪昌答辩认为：原审判决认定事实清楚，证据充分，对原审判决无异议，请求二审法院支持原审法院的判决。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院另查明，吴菲源的父亲吴先彩与刘洪昌是连襟关系，
在一审庭审中，争议房屋的原登记的权属所有人姚若瑾、陈福清夫�（吴先彩与刘洪昌的岳父、母）出庭证明争议房屋的实际产权人为吴先彩，该房屋吴先彩在2007年底曾协商以15万元卖给刘洪昌，2008年3月初刘洪昌对该房屋进行装修，同年5月搬进该房屋居住，后吴先彩反悔不卖该房，并将12万元退回。
在一审诉讼中，刘洪昌提交了其认为是2008年5月所拍摄的光盘以证明租赁合同签订之前已改变了原状。吴菲源则认为其无法辨别光盘拍摄时间的真假。
本院认为，本案上诉人吴菲源在一审诉讼时以被上诉人刘洪昌违反与吴先彩所签订的《房屋租赁协议》第二条约定的“租金采取以装修费用抵租的形式，即由刘洪昌对住房首层进行装修，装修不得损坏房子的结构和各项设施，如有损坏，由装修方负责”违约搭建卫生间并拆除客厅和两个房间的主墙，使房屋存在严重的安全隐患为由，要求解除刘洪昌与吴先彩所签订的租赁合同。经审查，�洪昌与原产权人吴先彩于2008年11月8日签订了《房屋租赁协议》，但刘洪昌是在2008年5月份之前已完成对租赁房屋的装修并在同年5月份搬迁入住。故在签订《房屋租赁协议》时，吴先彩应清晰刘洪昌已有加建卫生间等行为，但吴先彩未提出异议。2011年4月以后才成为该《房屋租赁协议》出租方的权利义务承受者的吴菲源，以发生在接手之前的承租人的行为违约为由，要求解除《房屋租赁协议》，没有法律依据，不予支持。虽然平远县住房和城乡规划建设局发文要求拆除卫生间，但并未有证据证明该卫生间对房屋的结构以及安全存在隐患。故上诉人吴菲源的上诉依据不足，不予支持。原审认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉�吴菲源负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 琼
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
二〇一四年十月三十日
书 记 员 朱 棋