上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1420号
上诉人（原审原告、反诉被告）龚林发。
委托代理人李珊，上海市海达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海泓倩市场经营管理有限公司。
法定代表人郑永学。
委托代理人钱俊，上海中建中汇（南京）律师事务所律师。
上诉人龚林发因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人龚林发的委托代理人李珊，被上诉人上海泓倩市场经营管理有限公司（以下简称“泓倩公司”）的委托代理人钱俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年3月6日，龚林发与泓倩公司签订一份《租赁合同》，约定泓倩公司将位于上海市丰庄路XXX弄XXX号的房屋（以下简称系争房屋，建筑面积为279.28平方米）出租给龚林发作餐饮经营使用。泓倩公司已就房屋的基本状况、经营用途、房屋性质等充分履行了告知义务，龚林发已充分理解泓倩公司告知的内容，无任何异议。租赁期限为一年，自2012年5月1日至2013年4月30日，月租金为人民币（以下币种均为人民币）2万元。泓倩公司委托案外人上海田嘉物业管理有限公司收取租金、保证金，开具收据或发票。合同签订后，龚林发应支付首期三个月的租金，首期租金到期的最后一周前，龚林发应支付下三个月的租金，以此类推。龚林发应支付保证金22，000元，合同提前终止或承租期满且龚林发不再续租时，泓倩公司应在扣除龚林发未缴的租金、其他费用后，将剩余保证金退还龚林发。合同另对其他事项作了约定。同日，双方签订一份《备忘录》，就租金数额及调整幅度进行了确认。2012年3月6日，龚林发与上海田嘉物业管理有限公司签订一份《物业管理服务合同》，约定系争房屋的每月物业管理费为2，000元。上述合同签订后，龚林发即对系争房屋进行装修，于2012年10月底完工并试营业至2012年12月底。期间，龚林发签署一份《租赁确认书》，确认系争房屋是利金面食街的组成部分。泓倩公司出租给龚林发的房屋是未经装修的房屋，龚林发的设计、装修等均需经泓倩公司书面同意后进行。泓倩公司出租给龚林发的房屋是经房屋质量检测机构评定为基本完好的房屋。龚林发经现场查看，对房屋性质和现状均予以确认。2012年3月6日，龚林发支付了2012年5月1日至2012年7月31日的租金6万元、物业管理费6，000元及保证金22，000元。2012年8月21日，龚林发支付了2012年8月1日至2012年10月31日的租金6万元、物业管理费6，000元。2013年3月初，因龚林发拖欠租金，泓倩公司将系争房屋的门加锁，使得龚林发无法进入。2013年4月15日，上海市公安局嘉定分局真新新村派出所出具一份证明，载明在派出所门弄牌系统中未查询到丰庄路XXX弄XXX号房屋的有关信息。2013年5月14日，上海市嘉定区规划和土地管理局向龚林发委托代理人发出一份《政府信息公开查询函的复函》，载明该局未查到丰庄路XXX弄XXX号房屋的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。龚林发认为因泓倩公司的原因导致合同无效，泓倩公司应承担相应的民事责任，故起诉至原审法院，要求：一、撤销龚林发与泓倩公司签订的《租赁合同》；二、泓倩公司向龚林发返还租金12万元、保证金22，000元；三、泓倩公司赔偿龚林发装修损失暂定为30万元（以司法评估结论为准）。原审庭审中，龚林发将第一项诉讼请求变更为要求确认龚林发与泓倩公司签订的《租赁合同》无效，其余诉讼请求不变。泓倩公司提起反诉要求：一、解除龚林发与泓倩公司间签订的《租赁合同》；二、龚林发支付暂计至2013年7月30日的租金18万元，实际计算至龚林发返还房屋之日。
原审庭审中，龚林发向法院提出申请，要求对系争房屋的装修现值进行司法审价。经法院委托，2014年2月7日，上海沪港建设咨询有限公司出具一份《审价报告》，结论为：系争房屋装修工程造价（现值）为303，545元。另外，系争房屋装修工程残值（已扣除空调、热水器等可拆除的动产费用）为226，374元。残值按5年摊销，还剩余39个月的残值为147，141元。龚林发表示，对现值部分无异议，如需按残值计算，对残值部分应按照226，374元来确定，不应进行摊销。泓倩公司表示，应按照摊销后的残值即147，141元来确定装修金额，而不是现值。经法院向该公司造价工程师段玲咨询，其表示残值部分226，374元加上已扣除的空调、热水器等可拆除的动产费用，与现值部分303，545元相当。
原审法院认为，系争房屋因未取得建设工程规划许可证，故龚林发与泓倩公司间签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，应依法认定为无效。合同无效后，龚林发理应携其财产搬离系争房屋，将该房屋返还予泓倩公司。虽然《租赁合同》和《租赁确认书》中均有告知条款，但该告知条款的内容并不明确，泓倩公司不能证明房屋权属瑕疵已明确告知龚林发，现龚林发又予以否认，故不能免除泓倩公司合同无效的过错责任。而龚林发在承租房屋时也未尽到审慎的审查、核实义务，盲目地在签订合同后即对房屋进行装修，故龚林发对合同无效的法律后果亦有过错，双方据此对合同无效的法律后果均应承担相同的民事责任。根据视听资料和当事人的陈述，可以确认龚林发实际使用系争房屋至2013年2月份，2013年3月份之后因泓倩公司的锁门行为导致龚林发无法使用系争房屋，故龚林发支付房屋使用费的期限应至2013年2月份，房屋使用费的计算标准可参照双方的租金标准予以确定。结合龚林发实际支付租金（房屋使用费）至2012年10月份的事实，龚林发尚拖欠泓倩公司自2012年11月至2013年2月的房屋使用费8万元。根据双方关于保证金可抵扣未缴租金的约定，龚林发已支付的保证金22，000元可在其拖欠的房屋使用费的金额8万元内予以抵扣，故龚林发还应向泓倩公司支付自2012年11月至2013年2月的房屋使用费58，000元。因龚林发已实际使用系争房屋，故对龚林发要求泓倩公司返还租金12万元的诉讼请求，法院不予支持。关于装修损失问题，该损失经过司法审价，鉴定单位给予了装修现值和残值两个审价结论。庭审中，龚林发表示愿意将可拆除的动产部分予以搬离，结合鉴定单位就现值与残值问题提供的咨询意见及法律的相关规定（合同无效后不存在摊销问题），法院据此认定在扣除可拆除的动产部分后，系争房屋的装修损失为226，374元。结合本案的相关事实及双方的过错程度，法院酌定龚林发对该装修损失承担50%的民事责任，故泓倩公司应向龚林发赔偿的金额为113，187元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认龚林发与上海泓倩市场经营管理有限公司于2012年3月6日签订的《租赁合同》无效；二、龚林发应于本判决生效之日起二十日内携其财产搬离位于上海市丰庄路XXX弄XXX号的房屋，将该房屋返还予上海泓倩市场经营管理有限公司；三、龚林发应于本判决生效之日起十日内支付上海泓倩市场经营管理有限公司自2012年11月至2013年2月的房屋使用费58，000元；四、上海泓倩市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付龚林发装修损失113，187元；五、龚林发的其余本诉请求，不予支持；六、上海泓倩市场经营管理有限公司的其余反诉请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7，930元，减半收取3，965元，审价鉴定费10，000元，由龚林发负担9，693.76元，由上海泓倩市场经营管理有限公司负担4，271.24元。反诉受理费1，950元（已减半收取），由龚林发负担866.67元，由上海泓倩市场经营管理有限公司负担1，083.33元。
龚林发不服原审法院判决，向本院提起上诉称，租赁合同因泓倩公司提供的系争房屋未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，违反强制性规定而无效，龚林发因此无法办理相关证照而正常营业，租赁合同无法履行，导致租赁合同无效的根本性过错在于泓倩公司，龚林发即便有过错也是未尽到审慎审查系争房屋是否有房产证的义务，龚林发的过错明显小于泓倩公司，原审法院酌定双方过错比例为各50%明显不合理，泓倩公司应承担80%的过错责任，泓倩公司应赔偿龚林发装修损失181，099元；2012年11月，龚林发已经发现系争房屋没有房产证，之后龚林发多次与泓倩公司交涉，但都没有结果，故2012年11月至2013年2月期间的房屋使用费应当按照双方各自过错比例来分摊，泓倩公司应承担房屋使用费的80%，另外案件受理费及鉴定费也应根据双方过错比例予以分摊，原审法院确定的案件受理及鉴定费错误，要求撤销原审判决第三、四项，依法改判泓倩公司承担损失的80%责任，即由龚林发承担房屋使用费16，000元，由泓倩公司赔偿龚林发装修损失费用181，099元。
被上诉人泓倩公司辩称，不同意龚林发的上诉请求，不同意承担80%的过错责任，虽然租赁合同无效，但龚林发仍应按照合同约定支付房屋使用费，同意原审法院判决，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，由于泓倩公司出租的系争房屋未取得建设工程规划许可证，原审法院认定泓倩公司与龚林发签订的租赁合同违反法律强制性规定，应属无效，并无不妥。泓倩公司作为系争房屋的出租人，在明知系争房屋不符合法律规定的情况下，仍将系争房屋用于出租，且不能证明其已经将系争房屋权属瑕疵明确告知龚林发，故泓倩公司对于租赁合同的无效应负主要责任，而龚林发在承租系争房屋时未能尽到审慎核实义务，对租赁合同的无效应负次要责任。基于泓倩公司与龚林发所处地位不同，获取系争房屋相关信息的难易程度不同，本院认定泓倩公司对租赁合同无效的法律后果承担60%的责任，龚林发承担40%的责任，原审法院认定泓倩公司与龚林发对租赁合同无效的法律后果承担相同民事责任欠妥，本院予以调整。由于龚林发实际使用系争房屋至2013年2月，故龚林发仍应承担2012年11月至2013年2月期间的房屋使用费。鉴于系争房屋存在权属瑕疵，致龚林发租赁系争房屋的使用目的不能完全实现，故龚林发应承担的房屋使用费标准可参照租赁合同租金标准并结合双方的过程责任予以确定，龚林发已支付的保证金可用于抵扣房屋使用费，经本院核算龚林发应承担2012年11月至2013年2月房屋使用费8万元的40%，扣除保证金22，000元，龚林发应支付房屋使用费10，000元。对于装修损失，原审法院基于当事人表示并结合鉴定单位的审价结论，确定系争房屋装修损失为226，374元，本院予以认同。对于该装修损失，应结合双方过错责任由双方分担，龚林发应承担40%的装修损失，经核算泓倩公司应赔偿龚林发135，824.4元。龚林发上诉要求泓倩公司承担无效后果的80%过错责任，理由不能成立，本院不予支持。原审法院所作判决欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第603号民事判决主文第一、二、五、六项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第603号民事判决主文第三、四项；
三、上诉人龚林发应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人上海泓倩市场经营管理有限公司自2012年11月至2013年2月的房屋使用费人民币10，000元；
四、被上诉人上海泓倩市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人龚林发装修损失人民币135，824.40元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费人民币7，930元，减半收取计人民币3，965元，审价鉴定费人民币10，000元，共计人民币13，965元，由上诉人龚林发负担人民币5，586元，由被上诉人上海泓倩市场经营管理有限公司负担人民币8，379元；反诉受理费减半收取计人民币1，950元，由上诉人龚林发负担人民币343.10元，由被上诉人上海泓倩市场经营管理有限公司负担人民币1，586.90元。二审案件受理费人民币2，938.24元，由上诉人龚林发负担人民币1，381元，由被上诉人上海泓倩市场经营管理有限公司负担人民币1，557.24元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
代理审判员 张的日
代理审判员 高 胤
二〇一四年十月九日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。