山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第767号
上诉人（原审原告、反诉被告）姜建青。
委托代理人王元宗，山东成山海天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）曲荣东。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李娜。
二被上诉人之共同委托代理人董先蕾，山东凌云志律师事务所律师。
上诉人姜建青因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2013）荣民初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，二被告系夫妻。被告李娜原系荣成市崖头街道办事处马家庄村（以下简称马家庄村）村民，在该村拥有两层楼房一套，原告系城镇居民。2005年9月20日，被告曲荣东与原告签订房屋买卖协议一份，约定被告曲荣东将其位于马家庄村的两层楼房一套转让给原告，购房款为230000元。如有违约需支付对方违约金100000元。同年9月24日，原、被告另签订协议书一份，约定原告于协议签订当日一次性付清购房款，被告于当日交付房屋。后原、被告分别向对方交付了购房款和房屋，原告对涉案房屋进行了装潢和修缮并居住使用至今。2011年4月27日，二被告以原告系城镇居民，双方买卖农村宅基地房屋违反法律规定为由诉至原审法院，要求确认原、被告的房屋买卖合同无效。同年9月23日，原审法院作出（2011）荣崖民初字第272号民事判决，确认原、被告签订的房屋买卖协议无效，并判令原告于判决生效后三十日内将诉争房屋返还给被告，被告于判决生效后三十日内将购房款230000元返还给原告。原、被告分别于同年10月14日、11月4日签收上述民事判决书，现该判决已生效并进入强制执行。现原、被告因房屋增值补偿事宜协商不成，原告于2013年3月25日诉至原审法院，请求判令被告按银行同期贷款利率偿付购房款230000元自2005年10月至退还购房款之日止的利息；偿付房屋装修费用150000元、违约金100000元、房屋增值补偿款2918l9.84元{［（133．4㎡＋82．36㎡）×2800元／㎡-230000元］×78％}及担保费5000元。被告提起反诉，要求原告支付自2005年10月1日至返还房屋之日止的房屋租金100000元。
原审诉讼中，原告申请对诉争房屋现有价值以及装潢修缮价值进行鉴定，被告则申请对诉争房屋自2005年10月1日至今的房屋租金进行鉴定。原审法院委托荣成市价格认证中心进行鉴定。鉴定意见为：1、诉争房屋位于马家庄村栋居住区，整栋楼房于1989年前后建设，宅基地用地面积为133.4平方米，建筑面积为182.07平方米，其中一层99.71平方米，二层82.36平方米，为砖混结构，铝合金门窗等，楼房自2005年9月购买后整体进行了改造、装修和修缮，包括加高了墙体，更换了门窗、瓦屋面，室内整体装饰，安装暖气等。马家庄村于2011年出台拆迁改造方案，独体楼房一层按用地面积1：1进行置换，二层按建筑面积进行置换，楼房基准价格为2600元／㎡。该村拆迁改造工作正在分步实施，该套楼房所在居住区目前尚未进行改造。二层楼房及辅助设施价值为560976元；2、楼房改造和装修价值为62933元；3、楼房租金为108690元。其中，2011年每月平均租金为1080元，2012年至今每月平均租金为1200元。原告为此支出鉴定费5100元，被告为此支出鉴定费1400元。经质证，原、被告对鉴定报告均有异议，原告主张鉴定人员违反操作规范，没有实际采用市场法和成本法进行鉴定，其鉴定的房屋现有价值和装潢、装修价值均过低，应按市场价格计算；房屋实际面积大于登记面积，鉴定人员未进行测量；部分事实认定有误。被告则辩称尚未开始拆迁改造，不应将置换价格作为鉴定依据。
另查明，荣成市崖头街道办事处马家庄社区居民委员会已出台拆迁改造安置办法，楼房基准价格为26O0元／平方米，该价格系对房屋的一次性综合补偿，包含了装修的价值，但诉争房屋尚未进行拆迁。
原审法院认定以上事实有双方当事人的陈述、协议书、房权证、土地证、民事判决书、拆迁改造安置办法、鉴定报告、收款收据等相关证据在案为凭。
原审法院认为，依照我国法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告户籍不在马家庄村，未取得该村村民资格，依法不能享受该村宅基地使用权，原、被告签订的房屋买卖协议经生效民事判决确认无效，当事人对此均负有过错，应当各自承担相应的责任。原告自2005年9月20日购买房屋后居住至今，到被告于2011年4月27日提起诉讼，原告已居住使用房屋5年多。现合同无效，被告对因此给原告造成的房屋增值损失应予赔偿，考虑到原、被告对造成合同无效的结果均有过错，结合本案案情，房屋增值补偿款应按房款差价的65％计算为宜。房屋现有价值经荣成市价格认证中心鉴定为560976元，原告对鉴定报告有异议，未提交相关证据予以证实，对其主张，证据不足，不予采信。
原告主张被告应支付装潢修缮费用，因鉴定机构以拆迁置换价格计算房屋现有价值，而拆迁置换价格系对房屋的一次性综合补偿，包含了装潢修缮的价值。故对原告该主张，理由不当，不予支持。原告主张被告偿付房款利息，因导致房屋买卖无效，双方均有过错，故在法院判决确认无效之前，双方各自的损失应各自负担。生效判决确认合同无效之后，被告未在规定的时间内返还房款，产生的利息损失应在执行案件中一并处理。故原告该主张，不予支持。原告主张被告应支付违约金1O0000元，双方房屋买卖协议无效系因违反国家相关法律规定，而非被告的违约行为，故原告该主张，理由不当，不予支持。担保费5000元系原告为其个人诉讼支出，原告主张被告偿付担保费，于法无据，不予支持。被告反诉主张原告支付自2005年10月1日至房屋返还之日的房屋租金100000元，在诉争房屋被本院确认返还之前，因导致合同无效，双方均有过错，各自的损失应各自承担，故被告主张原告支付之前的房屋租金，不予支持。房屋买卖合同被法院确认无效后，原告未在履行期内返还房屋，被告已申请强制执行，故被告应在执行案件中就原告逾期履行给其造成的房租损失一并处理。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、被告曲荣东、李娜于判决生效之日起十五日内给付原告姜建青房屋增值补偿款215134.4元［（560976元-230000元）×65％］；二、驳回原告姜建青其他诉讼请求；三、驳回被告曲荣东、李娜之反诉请求。如被告曲荣东、李娜未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9218元，原告姜建青负担4691元，被告曲荣东、李娜负担4527元。反诉案件受理费2300元，由被告曲荣东、李娜负担。保全费3020元，原告姜建青负担1510元，被告曲荣东、李娜负担1510元。鉴定费6500元，原告姜建青负担2807元，被告曲荣东、李娜负担3693元。
上诉人姜建青不服原审法院判决，向本院提起上诉称，双方签订的涉案房屋买卖合同应属有效合同；涉案房屋并未列入拆迁范围，原审鉴定机构按照拆迁价格确定房屋价值有误，该鉴定意见认定的房屋价值过低，且鉴定范围仅限于房权证及土地使用权证载明的面积，而实际上按照拆迁惯例，涉案房屋实际占地面积远大于上述证件载明的面积，故补偿数额应当按照实际占地面积进行计算；购房款利息及上诉人的装修费用均系上诉人因被上诉人的违约行为产生的合理损失，应由被上诉人予以赔偿；原审确定的赔偿比例过低，应以上诉人赔偿被上诉78%损失为宜。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人曲荣东、李娜答辩称，生效判决已经认定双方签订的房屋买卖合同无效，涉案房屋价值已经鉴定，赔偿比例合理。故原判正确，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，上诉人在二审中提交如下证据：1、户口登记表复印件，拟证实被上诉人现非马家庄村村民；2、上诉人、被上诉人与马家庄村村民委员会签订的补充协议复印件，拟证实涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应属有效合同；3、马家庄村原书记龙连海的证明复印件，拟证实被上诉人非马家庄村村民；4、上诉人的缴费单据复印件，拟证实上诉人按房屋买卖合同约定交纳水电接头费2000元；5、上诉人的再审申请书，拟证实上诉人已对确认合同无效的生效判决提起再审申请；6、照片一宗，拟证实涉案房屋系二层楼房，价值较其他房屋高，拆迁安置价格2600元／平方米过低；7、复核申请书复印件，拟证实上诉人在原审中已对鉴定意见及相关事实发表意见；8、利息计算明细表复印件，拟证实涉案购房款的利息计算至判决生效之日数额累计为111285元。经质证，被上诉人认为上述证据均系复印件，对其真实性不予认可，且上述证据无法证明上诉人的主张。
另查明，上诉人在二审中放弃重新鉴定申请，但主张原审鉴定机构在测量房屋面积时未将产权证以外的房屋实际占用面积计算在内，该部分面积应当参照产权面积计算增值利益。
再查明，马家庄村出台的《崖头街道马家庄社区拆迁改造安置办法》第四条规定，民房置换安置楼房面积确定，以被拆迁人档案登记的《集体土地建设使用证》（没有集体土地建设使用证的参照农村居民住宅建设用地申请书）和《房屋所有权证》为依据，结合评估机构实地丈量数据确定安置面积：1、安置面积=合法的建筑面积＋奖励补助面积；2、合法的建筑面积指宅基地内层高在2.2米以上的非简易结构建筑物的面积；3、奖励补助面积以档案登记的《集体土地建设使用证》和实际测绘面积为依据所批准的占地面积减去合法建筑面积的差额（院内外任何附属物另行补偿）；4、安置面积包括安置楼房建筑面积加上储藏室建筑面积（储藏室面积约为安置楼面积的5%-10%）。该条另规定，独体小楼实施置换面积置换时，一层小楼（必须是层高2.2米以上）参照民房置换楼房方式置换；二层以上实行一平房置换一平方的方式置换。户口不在本村的外来被拆迁户，每户交纳二万元基础设施费后房屋面积按100%折算安置楼房面积，不享受村民的所有福利待遇。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同经生效判决认定为无效，双方对此均存在缔约过失，应当按照过错责任赔偿对方因合同无效而导致的损失。被上诉人主张其存在房屋增值利益损失并申请对此进行鉴定，荣成市价格认证中心对房屋价值进行了鉴定并出具评估报告，上诉人主张该报告载明的房屋价值过低，对此未能提供有效反驳证据证实。同时，上诉人未提供证据证明原审鉴定意见存在鉴定程序及实体违法之处，故本院认定原审鉴定意见合法有据，应当作为有效证据予以采纳，原审法院据此确认涉案房屋的价值并无不当。虽然该鉴定机构根据上诉人之申请对涉案房屋的装修价值作出认定，但马家庄村已经出台拆迁方案，全村整体列入拆迁规划，根据拆迁方案关于补偿标准的规定，涉案房屋按照其产权证载明的建筑面积加上合法占用的补偿面积，按照2600元／平方米的标准进行补偿，该标准系对房屋的一次性综合补偿，包含了装修价值，而原审鉴定意见确定的房屋单价标准亦与拆迁方案确定的补偿单价一致，故本院认定涉案房屋在列入拆迁计划后，当事人可预期获得的拆迁利益即为产权证载明的房屋建筑面积及房屋相应占地等奖励面积，无论房屋是否装修及价值多少，拆迁利益均已固定，原审法院根据鉴定意见确定增值利益与上诉人的预期拆迁利益相符，上诉人主张房屋装修费用及集体土地使用权证之外其自行占用的面积均应得到补偿并作为损失由被上诉人予以赔偿，与拆迁方案的规定相悖，本院不予支持。另外，上诉人对涉案房屋装修后，其对涉案房屋实际占有使用多年，如房屋被拆迁后，被上诉人也不会获得相应的装修利益，上诉人主张被上诉人赔偿该部分装修费用于法相悖，不应予以支持。上诉人诉请被上诉人赔偿其购房款之利息，但在双方的合同确定无效之前，双方当事人分别以提供房屋和支付购房款等对价方式，获得了使用房款和房屋的利益，根据利益对等原则，上诉人所主张的利息系其所获利益之对价。同时，双方对合同无效均负有过错，应各自承担相应的不利后果，故上诉人之该上诉主张理由不当，本院不予支持。双方的房屋买卖合同于2011年经生效判决确认无效，此时上诉人已实际占用涉案房屋近五年，原审判决根据双方的过错程度，结合诚实信用原则，酌定被上诉人赔偿上诉人65%的损失并无不当，本院予以照准。上诉人主张赔偿比例应为78%缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉主张理由不当，证据不足，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8277元，由上诉人姜建青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一五年六月十五日
书 记 员 刘双双