安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1503民初1835号原告：六安粤通置业有限公司，住所地安徽省六安市裕安区。法定代表人：开锋，该公司总经理。委托代理人：阮庆华，该公司员工。委托代理人：黄丽，该公司员工。被告：王忠海，男，1976年11月12日出生，汉族，住安徽省霍邱县。本院于2016年4月27日立案受理了原告六安粤通置业有限公司（以下简称六安粤通公司）与被告王忠海房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员房冬蓉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六安粤通公司的委托代理人阮庆华、黄丽，被告王忠海经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理，现已审理终结。原告六安粤通公司诉称：原、被告于2012年4月24日签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的恒大御景湾26#楼1801室房屋一套,并于2012年6月13日向中国银行六安佛子岭路支行办理按揭贷款510000元，约定原告承担阶段性连带保证责任，在《房地产权证》及《房地产他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同约定偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回商品房，买受人承担违约责任，所交款项不予退还，并协同出卖人至房管局办理有关解除合同手续。后被告未按银行贷款合同约定偿还贷款，中国银行六安佛子岭路支行于2016年3月31日扣划原告担保款项474633.8元，原告承担了连带保证责任。后原告多次催促被告还款，被告置之不理。故诉请法院：1、判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告承担违约金73500元；3、判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》合同备案及预告登记撤销手续；4、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、被告身份证复印件，证明被告主体身份信息。2、《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同》网上备案证明，证明（1）原被告双方签订了商品房买卖合同，并且以上合同已在六安市房地产主管部门备案；（2）被告的违约责任（3）如不付房款，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同手�。3、开发商住房贷款合作及担保协议，证明原告对被告涉案房屋的按揭贷款承担阶段性连带担保责任的事实。4、个人购房借款及担保合同，证明（1）被告就购买涉案房屋向中行六安佛子岭路支行贷款510000元房款的事实；（2）该合同约定了原告为被告的银行按揭贷款承担阶段性连带保证责任。5、银行扣款通知函、扣款凭证，证明因被告未按约偿还银行贷款，导致银行要求原告承担了连带保证责任，扣划了原告保证金474633.8元的事实。6、律师函、快递回执及邮寄送达记录。证明因被告严重违约行为，原告催告的事实。被告王忠海未到庭答辩及质证，本院对原告所举证据认证如下：六安粤通公司所举证据能够证明本案的基本事实，具有客观性、合法性及与本案的关联性，应予认定。审理查明的事实为：2012年4月24日，原、被告双方签订《商品房买�合同》及补充协议一份，约定被告王忠海购买原告六安粤通公司开发建设的六安恒大御景湾26#楼1801室房屋一套，建筑面积130.72平方米，房屋总价款735000元，首付款225000元，余款510000元以银行按揭贷款方式支付；同时约定，在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回商品房，由买受人承担违约责任，违约金为此前向出卖人交付的全部付款，买受人协同出卖人到房管局办理有关解除合同手续。合同签订后，王忠海缴纳首付款225000元，该房屋在六安市房地产管理局办理了商品房预售合同登记备案。2012年5月30日，王忠海向中国银行六安佛子岭路支行贷款510000元用于购买涉案商品房，贷款期限240个月，还款方式为每月等额本息还款，王忠海以涉案房屋作抵押，六安粤通公司�为保证人提供阶段性连带责任保证及阶段性保证金质押担保；同时约定借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息提前到期，并要求保证人承担保证责任。后因王忠海自2015年11月起连续逾期不偿还贷款，截止2016年3月31日，六安粤通公司保证金帐户被扣划全部贷款本息计474633.8元。本院认为，被告王忠海与原告六安粤通公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，王忠海与中国银行六安佛子岭路支行、六安粤通公司之间的住房贷款合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告王忠海应当按照合同约定履行支付房款、偿还贷款本息的义务，其违反合同约定义务，连续逾期不支付贷款本息，导致六安粤通公司的保证金被扣划，承担了保证责任，六安粤通公司有权根据合同约定单方解除合同，要求两被告承担违约责任。原告起�要求被告支付违约金73500元，该违约金约定及诉讼请求均过高，依法应予调整，本院酌定王忠海应承担的违约金以474633.8元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2016年3月2日起计算至实际付清时止，在扣除违约金后，其余首付款应由六安粤通公司退还给王忠海。对原告六安粤通公司要求解除商品房买卖合同、要求被告协助办理《商品房买卖合同》备案及预告登记撤销手续的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告六安粤通置业有限公司与被告王忠海签订的《商品房买卖合�》。二、被告王忠海于本判决生效后五日内协助原告六安粤通置业有限公司办理涉案《商品房买卖合同》备案及预告登记撤销手续。三、被告王忠海承担违约金以474633.8元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2016年3月2日起计算至实际付清时止，在扣除违约金后，其余首付款应由六安粤通置业有限公司退还给王忠海。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1640元，减半收取820元，由被告王忠海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  房冬蓉二〇一六年七月十三日书记员  鲍伟伟附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。