贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终429号上诉人（原审被告）：黔东南州华兴房地产开发有限公司。住所地：凯里市电厂新村商业综合楼后面华兴房地产负*楼。法定代表人：程涛，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张昌胜，贵州铁力律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：包成军，男，1991年3月3日出生，仫佬族，贵州省凯里市人，凯里市大风洞乡都力村村民，原住，现住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王金立，男，1968年9月9日出生，汉族，贵州省凯里市人，凯里市龙场镇华介村居民，原住，现住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴相贵，男，1976年4月7日出生，苗族，贵州省黄平县人，黄平县重安镇大石村居民，原住，现住凯里市。上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司因与包成军商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2016）黔2601民初3319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司委托诉讼代理人张昌胜、被上诉人包成军委托诉讼代理人王金立、吴相贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黔东南州华兴房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销凯里市法院作出的（2016）黔2601民初字3319号民事判决之第一项判决内容，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1、逾期交房的原因和事由在于政府政策的强行干涉，属于不可抗力。上诉人在施工期间不断接到凯里市建设局、凯里市政府关于高考、中考备考、城市噪音污染整治、安装塔吊安全监控及视频监控、开展质量安全隐患排查治理工作、落实创卫迎接国家暗访工作等一系列通知，多次被迫长时间停工。政府三番五次要求停工的行为属于不可抗力，而非上诉人故意拖延，并且已经多次通过公告、回复告诉了被上诉人，被上诉人已经知道延期交房的不可抗力因素。按照合同约定，上诉人不承担逾期交房的责任。2、逾期办理房产证的原因在于政府规划调整和拆迁原因，属于不可抗力。因龙头河片区312道路规划覆盖了上诉人开发的电力小区规划，与上诉人的建设规划存在冲突，不得不要求上诉人重新变更和调整原有的设计。这些规划变更，建设局已经在电力小区公告，被上诉人已经完全知晓。凯里市政府对规划区杨林铨户的房屋久征不下，无法拆迁，最后政府重新变更原来的规划和设计，造成上诉人开发的电力小区设计变更，导致工期延误和基础设施至今没有完善而无法办理房产证系政府行为造成的，属于不可抗力，不应承担逾期办证的责任。包成军辩称：一、逾期交房的答辩：1、2012年至2014年在凯里市没有发生战争、地震等不可抗力的现象。2、上诉人所说的一切与被上诉人无关，不属于不可抗力。3、上诉人提供的凯里市政府的相关文件均出现的《商品房买卖合同》签订之前，不属于不可抗力。4、上诉人2015年1月30日贴出的“公告”，超于交房日期，所以“公告”与交房无关，不属于不可抗力。二、逾期办证的答辩：1、杨林铨的房屋是开始征用土地时（2012年）都不能征收，与买房办证无关。2、被上诉人签订的是《商品房买卖合同》而不是道路规划合同。与办证无关，不属于不可抗力。上诉人不能办证的原因是开发商的预合手续不办理，地面基础建筑设施不修完整，房屋维修基金不上交房产局等原因导致的。现特请求法院强制上诉人将房屋维修基金退还被上诉人，并赔偿日万分之一的违约金495.73元，综上，请二审支持被上诉人一审请求。包成军向一审法院起诉请求：一、支付逾期交房违约金1503.43元、逾期办理房产证违约金22307.70元、房屋维修基金违约金562.36元，共计24373.49元；二、立即办理房屋所有权证。一审法院认定事实：原告包成军系“华兴·清水湾”小区C2-2205号业主，被告华兴房产公司系自然人投资或控股的有限公司，经营范围有：房地产开发、销售等。2014年5月12日，原告包成军与被告华兴房产公司就商品房买卖事宜签订了一份合同编号为2014004251的《商品房买卖合同》。合同主要约定：包成军购买华兴房产公司在建的凯里市大桥路电力小区西侧华兴清水湾小区C2-2205号商品房。1、建筑面积为102.19㎡、套内建筑面积为85.70㎡；2、按套内建筑面积计算，单价为每平方米4751.58元，总购房款为407210元；3、付款方式：首付款122210元，银行按揭支付285000元；4、交房时间：2014年12月31日前交付；5、办理房产证时间为2015年6月30日前；6、逾期交房的违约责任：（1）逾期在15日内的，出卖人从约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止向买受人按日支付已交付房价款万分之一的违约金，并在商品房实际交付之日起5日内向买受人支付，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止向买受人按日支付全部已付购房款万分之一的违约金，并在商品房实际交付之日起5日内向买受人支付。7、逾期办证违约责任：逾期超过约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人从约定之日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止向买受人按日支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，在被告交付商品房的面积小于合同约定面积的情况下，原告依约全额支付购房款406333.34元。因被告既逾期交付本案商品房，又迟迟未能办理房屋所有权证，原告在多次催促未果的情况下于2016年10月9日向本院提起诉讼。庭审中，因原告不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：原、被告交房时间为2015年2月8日，被告逾期37天。截止本案庭审结束时（2016年11月25日），被告未能向原告提供办理商品房转移登记有关文书，逾期时间为505天。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案被告华兴房产公司作为房地产开发企业有权将其开发的商品房对外进行商业预售，故原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，业主至今未取得所购商品房的房屋所有权证，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法于约均应当承担逾期交房、办证违约金的民事责任。根据双方当事人在商品房买卖合同中的约定，逾期交房违约金为1503.43元（406333.34元×37天×0.0001）。原告诉请逾期办证违约金计至2016年年底，因庭审结束后的实际损失尚未产生，本院依法调整计至庭审结束之日（2016年11月25日），故逾期办证违约金为20519.83元（406333.34元×505天×0.0001）。原告在办理所购商品房交接时已交纳房屋维修基金是事实，但被告仅是代理房产管理部门收取，最终房屋维修基金是要交至房屋行政管理部门。《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告未能提供证据证明被告在收取房屋维修基金过程中存在违约情形，故其主张支付房屋维修基金违约金缺乏事实和法律依据，理由不能成立，本院依法不予支持。虽然政府在涉案工程施工过程中曾以文件形式要求停工是事实，但被告没有及时履行告知原告的义务，故其辩解意见理由不能成立，本院依法不予采纳。被告作为房地产开发商只有提供办理所售商品房的相关文书和资料，并未享有办理房屋所有权证的权利。为购房者（业主）办理房屋所有权证属于行政权的范畴，故本案不予审理原告的第二项诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中国人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、被告黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告包成军逾期交房违约金1503.43元，逾期办理房产证违约金20519.83元。二、驳回原告包成军的其余诉讼请求。案件受理费410元，减半收取205元，由被告黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。二审期间，黔东南州华兴房地产开发有限公司提交：关于黔东南州华兴房地产开发有限公司电力小区调整方案的批前的公示和征求意见的公示1件12页。拟证明不能办理房产证系不不可抗力，不能归责于上诉人和被上诉人已经知晓规划调整的事实。本院组织双方对黔东南州华兴房地产开发有限公司提交的上述证据进行质证。包成军委托诉讼代理人的质证意见：上述调整公示在合同约定办理房产证时间之后，业主无人知晓贴的公示，也没有发给我们，业主不知道这个事。本院对上述提交的证据，认定如下：因上述证据发生在双方约定履行办理房产证手续期限之后。根据合同法第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，不能作为其免责的证据，不予采纳。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：1、政府的一系列通知停工行为是否属于不可抗力，上诉人是否应承担逾期交房的违约责任。2、政府规划调整和拆迁是否属不可抗力，上诉人是否承担逾期办证违约责任。1、对凯里市建设局、凯里市政府关于高考、中考备考、城市噪音污染整治、安装塔吊安全监控及视频监控、开展质量安全隐患排查治理工作、落实创卫迎接国家暗访工作等一系列通知，是否属于不可抗力，上诉人是否应承担逾期交房的违约责任的问题。经审理查明，2014年5月12日，包成军与黔东南州华兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2014年12月31日前。上诉人在一审中为证明自己不承担逾期交房的违约责任的主张成立，提交了以下证据：①凯建安（2012）48号，②凯府告（2012）10号，③凯建安（2012）60号，④凯建通（2012）90号，⑤凯建安（2012）14号，⑥凯建安（2013）43号，⑦2013创卫方案。本院认为，上述证据所证明的事实均发生在双方当事人签订《商品房买卖合同》之前，而不是发生在双方签订《商品买卖合同》之后，即上述影响合同履行的情形在双方签订合同之后并没有发生。因此，不符合《中华人民共和国民法通则》第一百零七条“因不可抗力不能履行合同或者造成他损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的免责情形，故对上诉人以上述不可抗力为由提出不承担逾期交房违约责任的上诉请求，本院不予支持。2、对政府规划调整和拆迁是否属不可抗力，上诉人是否承担逾期办理房产证的违约责任的问题。本院认为，上诉人在开发涉案小区时就应当进行规划设计，应当考虑“拆迁、征地”能否完成以及是否具备开发条件等客观情况，而不是在双方订立《商品房买卖合同》后才考虑的问题。本案涉及的拆迁户杨林铨户早在《商品房买卖合同》签订之前的2012年8月10日凯府发（2012）44号文件中就已经明确为征收范围，能否按时完成拆迁在小区开发时即签订《商品房买卖合同》之前就应当预见。同时，双方在《商品房买卖合同》第二十二条“转移登记”中约定“出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给买受人。”然而政府的规划调整是发生在2016年，即发生在合同迟延履行之后。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，也不能免除上诉人的责任。故对上诉人提出政府规划调整和拆迁属于不可抗力，不承担逾期办证违约责任的上诉意见，本院不予支持。对被上诉人在答辩中请求改判维修基金的意见。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。因被上诉人没有提出上诉，视为服判，且一审判决没有违反禁止性规定和损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，故本院不予审理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费351元，由上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 田 嫄二〇一七年三月二十四日书记员 杨海萍