福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民再终字第74号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：吴今超，男，1962年12月31日出生，汉族，住福建省。
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：陈彩英，女，1927年10月8日出生，汉族，住福建省。
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：李秋花，女，1969年8月19日出生，汉族，住福建省。
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：吴娇娇，女，1988年6月10日出生，汉族，住福建省。
上列申请再审人的委托代理人：陈立新，福建谨而信律师事务所律师。
上列申请再审人的委托代理人：许琦翔，福建谨而信律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：福州普惠物业管理有限公司。住所地福建省。
法定代表人：卓廷厚，该公司董事长。
委托代理人：杨劲松，福建海坛律师事务所律师。
申请再审人吴今超、陈彩英等人因与被申请人福州普惠物业管理有限公司（以下简称“普惠公司”）租赁合同纠纷一案，不服本院（2010）榕民终字第3353号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2014年9月18日作出（2014）闽民申字第574号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人吴今超、陈彩英等人的委托代理人陈立新、许琦翔，被申请人普惠公司的委托代理人杨劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年12月17日，吴今超、吴福海起诉至福州市鼓楼区人民法院，请求判令：一、被告普惠公司立即向原告吴今超、吴福海支付租金157772元（按每年100000元的租金标准，从2008年11月13日计至2009年7月18日止；按每月每平方米38元的租金标准，从2009年7月19日计至被告实际交还房屋之日止，现暂计至2009年11月19日止）；二、被告普惠公司立即赔偿原告吴今超、吴福海经济损失169111.5元；三、被告承担本案全部诉讼费用。
福州市鼓楼区人民法院一审查明，2006年10月19日，吴今超、吴福海与普惠公司签订《房屋租赁合同》，约定吴今超、吴福海将福州市湖东路168号宏利大厦裙房五层净化间（建筑面积为590.25平方米）出租给普惠公司作为食堂使用，租期自2006年11月13日起至2007年11月12日止；租金100000元／年等内容。2008年11月4日，普惠公司向吴今超、吴福海发出“关于宏利大厦五楼员工食堂停止营业的告知函”。因普惠公司未与吴今超、吴福海办理讼争房屋移交手续，吴今超、吴福海于2009年2月向普惠公司发出催讨租金函，要求普惠公司支付2008年11月至2009年2月的租金。普惠公司于2009年3月13日向吴今超、吴福海复函称其已于2008年11月4日发函终止租赁关系，故2008年11月4日以后的租金被告无义务支付。因普惠公司没有缴交租金，又没有办理讼争房屋的移交手续，吴今超、吴福海于2009年7月18日发函给普惠公司，要求其支付租金，并表示有第三人准备承租讼争房，若普惠公司不愿意继续承租，应于2009年7月31日前将讼争房交还。2009年7月27日，吴今超、吴福海又向普惠公司发函称其已于2009年7月26日与第三人签订了房屋租赁合同，要求普惠公司于2009年7月31日前交还房屋。但双方当事人仍然未就讼争房屋如何移交协商一致。吴今超、吴福海因此赔偿第三人损失167288.5元并支付诉讼费1823元。
2010年3月30日，普惠公司将讼争房钥匙通过法院交给吴今超、吴福海。2010年4月2日，双方当事人办理了讼争房的交接手续。
福州市鼓楼区人民法院一审认为，双方当事人于2006年10月19日签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同约定的租赁期满后，双方当事人没有续签新的租赁合同，但普惠公司继续承租讼争房，并按原合同约定的租金向吴今超、吴福海交纳租金，吴今超、吴福海无异议。因此双方当事人形成不定期租赁关系，可随时解除合同。吴今超、吴福海否认其收到的普惠公司于2008年11月4日寄出的函件中有提到解除双方租赁合同的内容。一审法院注意到普惠公司提交的“国内特快专递邮件详情单”内件品内容为““关于宏利大厦五楼员工食堂停止营业的告知函”，故普惠公司向吴今超、吴福海邮寄的“告知函”是否就是普惠公司提交的含有不再续签合同内容的函件一审法院无法确认。且该函件并未提及何时办理讼争房交接手续，因此不能确定为就是普惠公司与吴今超、吴福海解除合同。普惠公司没有提交证据证明曾多次要求吴今超、吴福海办理房屋交接手续。如吴今超、吴福海拒绝办理交接，普惠公司应将房屋向有关部门提存。但在本案审理过程中双方当事人于2010年4月2日办理完毕房屋交接手续。在此之前，讼争房仍由普惠公司占有。因吴今超、吴福海于2009年7月18日才向普惠公司发出《通知函》终止双方租赁关系，并要求普惠公司将租赁物交还吴今超、吴福海，故一审法院确认双方当事人签订的《房屋租赁合同》在2009年7月31日已解除。此前普惠公司仍应按合同约定缴交租金。因评估机构作出的2009年8月至2010年3月期间的租金市场评估价已超过吴今超、吴福海诉请的租金价格，故吴今超、吴福海要求普惠公司按每月每平方米38元的价格支付2009年8月以后的租金损失的诉请合理，一审法院予以支持。吴今超、吴福海在尚未与普惠公司解除合同时就擅自与第三人签订租赁合同而造成的损失应由吴今超、吴福海自行承担。一审法院判决：一、普惠公司应于判决生效之日起十日内向吴今超、吴福海支付租金254436元；二、驳回吴今超、吴福海其他诉讼请求。诉讼费6203元，由普惠公司承担4828元，吴今超、吴福海承担1375元。
一审宣判后，普惠公司不服，向本院提起上诉。
吴今超、陈彩英、李秋花、吴娇娇将以下证明资料作为新的证据向法庭提交：吴福海的死亡证明及有关机关出具的证明吴福海继承人为陈彩英、李秋花、吴娇娇的相关证明资料。
经质证和审查，本院确认吴今超、陈彩英、李秋花、吴娇娇提交的证明资料可以证明吴福海于2010年5月7日病故，其继承人为陈彩英、李秋花、吴娇娇。
吴今超、陈彩英、李秋花、吴娇娇确认于2008年11月5日收到普惠公司函件，但未举证证明其收到的函件内容。本院确认吴今超、陈彩英、李秋花、吴娇娇于2008年11月5日收到的函件即为普惠公司一审提交的2008年10月22日“告知函”。
本院二审查明，根据本案现有证据，本院确认一审除对普惠公司提交的2008年10月22日“告知函”的真实性不予确认错误外，一审认定其余事实正确。
本院二审认为，在普惠公司与吴今超、吴福海签订的《房屋租赁合同》约定的租期届满后，普惠公司与吴今超、吴福海未签订新的租赁合同，双方当事人因继续履行原合同内容而形成不定期租赁关系，任何一方均有权随时解除合同。
普惠公司于2008年11月寄给吴今超、吴福海的落款时间为2008年10月22日的“告知函”已明确表示普惠公司将于2008年11月1日起停止营业，不再与吴今超、吴福海续签租赁合同，并说明“善后事宜双方协商解决”。因此普惠公司向吴今超、吴福海寄送“告知函”的行为可视为普惠公司通知吴今超、吴福海从2008年11月起单方解除租赁合同，不再履行交纳租金的义务，并要求与吴今超、吴福海协商解决租赁合同解除后的善后事宜。而租赁合同解除后的“善后事宜”，必然包括租赁物的移交、租金的结算等事宜，因此普惠公司的“告知函”表达了解除租赁合同及移交租赁物的意思表示。在此后普惠公司对吴今超、吴福海催交租金的复函中也一再表示双方当事人从2008年11月起就不存在租赁关系，并一再要求吴今超、吴福海办理租赁物交接手续。事实上从2008年11月起普惠公司就再未交纳过租金。因此普惠公司通过函件通知及停止交纳租金的行为已明确表达了解除租赁合同的意思表示。
双方当事人在《房屋租赁合同》中约定承租方“需大幅度装修必须经出租方许可”，且在退租时租赁物应“保持原样（承租人投资的设备除外）”。此处的约定应理解为承租人若已对租赁物进行装修，则在退租时应保持租赁物装修后的原样，除投资的设备外，不得拆除装修物。而并非指承租人在退租时应将租赁物恢复至装修前的状态。因此吴今超、吴福海关于普惠公司未拆除租赁物中的排烟管，使租赁物“保持原样”，因此租赁合同尚未解除的主张本院不予支持。
因合同解除权系形成权，在解除合同的通知到达对方后合同即解除。因此本院确认2008年11月5日吴今超、吴福海收到普惠公司的“告知函”时双方当事人之间的租赁合同即解除。吴今超、吴福海要求普惠公司交纳2008年11月13日之后的租金无事实与法律依据，本院不予支持。依法判决：一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2010）鼓民初字第2423号民事判决；二、驳回吴今超、陈彩英、李秋花、吴娇娇的诉讼请求。本案一、二审案件受理费各6203元，均由吴今超、陈彩英、李秋花、吴娇娇负担。
本院再审过程中，申请再审人吴今超、陈彩英、李秋花、吴娇娇称，一、即使按照二审法院认定的双方于2008年11月5日即已解除租赁合同关系，被申请人也应承担2008年11月5日至2010年3月30日期间的讼争房屋占有使用费；二、既然二审法院认定讼争合同已于2008年11月5日解除，那么一审法院以申请再审人在双方租赁合同尚未正式解除，被申请人未移交讼争房的情况下，就自行与第三人曾红英签订租赁合同，导致无法按期交付讼争房而被法院判令赔偿违约金169111.5元，该损失系申请再审人没有采取措施致扩大的损失为由，认定该损失应由申请再审人自行承担，就缺乏事实和法律依据，应当予以纠正。请求：判令被申请人偿还申请人讼争房屋的租金共计254436元；请求判令被申请人赔偿申请人经济损失169111.5元。
被申请人普惠公司辩称，一、《房屋租赁合同》解除后，申请再审人诉求租金无事实与法律依据；二、申请再审人存在拒绝、拖延接收租赁场所的故意，应依法自行承担由此造成的损失；三、申请再审人以租赁场所“未恢复原样”拒绝办理交接手续无事实与法律依据；四、被申请人依法不承担经济损失169111.5元。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回再审申请人的再审申请。
本院再审过程中双方当事人均未提供新证据。
本院经再审审理认定的事实与二审法院认定的事实一致。
本院再审认为，双方当事人于2006年10月19日签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同约定的租赁期满后，双方当事人没有续签新的租赁合同，但普惠公司继续承租讼争房，并按原合同约定的租金向吴今超、吴福海交纳租金，吴今超、吴福海无异议。因此双方当事人形成不定期租赁关系，双方当事人可随时解除合同。普惠公司的“告知函”表达了解除租赁合同的意思表示，租赁合同于2008年11月5日解除。根据双方合同的约定，退租时交付承租房是普惠公司的义务，但普惠公司在一审期间的2010年3月30日才将讼争房钥匙通过法院转交给吴今超等人。庭审中经释明，吴今超等人表示愿意变更诉讼请求，诉请普惠公司支付无权占有期间的房屋使用费。由于双方对“承租方在退租时租赁物应保持原样”发生争议，致使损失进一步扩大，双方均有过错。吴今超等人在收到“告知函”后，可与普惠公司办理交接事宜，接受租赁物，并在接收房屋后自行恢复原状，再向普惠公司主张恢复原状的合理费用。但吴今超等人以普惠公司使用的排烟管尚未拆除，租赁物未依合同约定保持原样为由，拒绝办理房屋交接手续，致使损失进一步扩大，吴今超等人应自行承担50%的过错责任。而吴今超等人在尚未与普惠公司办理房屋交接手续的情况下擅自与第三人签订租赁合同而造成的损失应由吴今超等人自行承担。
普惠公司于2008年11月4日向吴今超、吴福海发出停止营业的“告知函”后，在于2009年3月13日作出的《关于五层净化间房租事宜的复函》和同年7月21日作出的《〈通知函〉的复函》中，虽表示自2008年11月11日起不存在租赁合同关系不必支付租金，但没有交还承租房的意思表示；且吴今超等人出租的房屋为“净化写字间”，租赁合同解除后，房屋返还时，应当符合合同约定的状态，但普惠公司未拆除排烟管属普惠公司未履行合同义务。因此，双方没有及时办理房屋交接手续而造成的损失，普惠公司应承担50%的过错责任。按每年100000元的标准，从2008年11月13日计至2009年7月18日止；按每月每平方米38元的标准，从2009年7月19日计至2010年3月30日止。即普惠公司应承担2008年11月13日至2010年3月30日期间的讼争房屋占有使用费127218元。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2010）榕民终字第3353号民事判决和福州市鼓楼区人民法院（2010）鼓民初字第2423号民事判决；
二、福州普惠物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴今超、陈彩英、李秋花、吴娇娇支付占有期间的房屋使用费127218元；
三、驳回吴今超、陈彩英、李秋花、吴娇娇的其他诉讼请求。
一审案件受理费6203元，由福州普惠物业管理有限公司负担3101.5元，吴今超、陈彩英、李秋花、吴娇娇负担3101.5元。二审案件受理费6203元，由福州普惠物业管理有限公司负担3101.5元，吴今超、陈彩英、李秋花、吴娇娇负担3101.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 连 萍
代理审判员 林星星
代理审判员 张 伟
二〇一六年三月二日
书 记 员 林 燕
本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。