重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初6487号原告：重庆市万州平湖资产经营管理有限公司，住所地重庆市万州区。统一社会信用代码。法定代表人：李美红，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：王晓，重庆荣东律师事务所律师。被告：谢文，男，出生，汉族，住重庆市1，公民身份号码。委托诉讼代理人（特别授权）：曾跃跃，重庆佳传律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭小中，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。原告重庆市万州区平湖资产经营管理有限公司（以下简称平湖资产公司）与被告谢文房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年5月22立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告平湖资产公司的委托诉讼代理人王晓、被告谢文的委托诉讼代理人曾跃跃、谭小中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告平湖资产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2012年8月12日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告于判决生效后三日内将租赁房屋及相关设施（被告完善的消防设施、设备及租赁房屋内已形成附和的装饰、装潢工程）完好地交还原告。若未按生效法律文书确定的时间完好地交还租赁房屋及相关设施，则从判决生效之日起至实际交还房屋及相关设施之日止，按《房屋租赁合同》约定的相应年度租金标准的2倍计算赔偿原告的场地占用损失；2.判令被告给付原告从2014年9月12日至2016年9月11日的房屋租金1190649.51元，以及从2016年9月12日起至判决生效之日止的房屋租金（按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算），并给付违约金1612067.20元，被告所缴纳的履约保证金262000元不予退还；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月9日，在万州区公共资源综合交易中心举办的公开竞租会上，被告通过竞租，取得了原告位于重庆市万州区西山公园1号“三峡之星”体育馆负一层约3682平方米部分配套商用房屋的承租权。2012年8月12日被告与重庆三峡平湖有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2012年9月12日起至2022年9月11日止。第一年度（自2012年9月12日起至2013年9月11日止，余下年度以此类推）租金为655000元，第二年度为674650元，余下年度租金在上一年租金的基础上按5％递增；第一年度租金被告应于2012年8月30日交清；第二年度租金必须在上一年度期限届满的一个月前交清；未按合同约定按时足额向甲方支付租金，甲方有权解除合同、收回出租房屋，甲方已收取的租金和履约保证金不予退还，同时还应向甲方支付金额为本合同约定租金总额的20％的违约金，并赔偿因此给甲方造成的一切损失。租赁期间，甲方根据本合同约定解除合同的，乙方应在收到解除合同通知之日起三日内，将出租房屋及装修、装潢、设施、设备完好无损的交还给甲方，甲方不给予乙方任何补偿。若乙方未按本合同约定将出租房屋及装修、装潢、设施、设备完好无损第交还给甲方，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金1万元，违约金按逾期天数累加计算。后经双方确认，该合同甲方（出租方）由重庆三峡平湖有限公司变更为原告。该合同签订后，因被告拖欠第二年度租金674650元，原告于2014年5月向法院起诉。诉讼中，被告于2014年11月3日向与原告交纳了第二年度租金，并书面承诺在2015年2月28日前交纳第三年度租金。原告遂申请对该案撤回起诉。之后，被告只交付了261534.62元租金，至今尚欠已到期的第三年度租金446847.88元、第四年度租金743801.63元，应当于2016年8月12日前交纳的第五年度租金也未交纳。原告虽多次催收，但被告至今未予理睬。被告谢文辩称，签订租赁合同属实。对原告诉称的租金计算方式及租金支付情况无异议。租赁房屋的产权人为重庆市三峡平湖有限公司。租赁合同的主体也是重庆三峡平湖有限公司。重庆三峡平湖有限公司只是委托原告进行管理及经营。本案原告主体不适格。被告虽是租赁合同的签订人和承租人，但并非本案租赁房屋的实际责任人。实际上该房屋是重庆中兮茶叶经营有限公司租赁的，租金也是该公司支付的。被告不同意解除合同。被告未交纳租金的原因是周围商家的空调外机及消防通道、垃圾等长期占用被告租赁房屋，导致被告在一年多时间内无法对租赁房屋正常使用，同时因政府政策变化及众多商家的租金无法收取所致，不是故意拖欠租金。被告引进商家100多家，如解除合同，会影响到市场稳定。被告认为租金过高，相比于邻近场地，被告的租金明显偏高，请求法院在不解除合同的情况下对租金参照相邻租赁房屋的标准予以调整。原告没有证据证明其实际损失。被告占用场地一天，也只应缴纳相应租金。如果计算违约金，又计算场地占用损失，并且还不退还保证金，实际算了三重损失。原告主张的违约金过高，请法院酌情调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于重庆市万州区西山公园1号“三峡之星”体育馆负一层房屋的产权人为重庆市万州三峡平湖有限公司（以下简称平湖公司）。2012年8月，被告谢文通过重庆市万州区公共资源交易中心，取得了对“三峡之星”体育馆负一层部分配套用房的承租权，并支付保证金530000元。2012年8月12日，平湖公司（甲方、出租人）于被告谢文（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，主要内容为：甲方将位于西山公园1号“三峡之星”体育馆负一层，建筑面积约3682平方米的房屋出租给乙方；出租房屋无给、排水等设施，消防设施不完备，也未通过消防验收。出租房屋的消防验收由乙方负责；乙方使用出租房屋前须完善消防设施（乙方应自行向消防等部门办理有关手续，在消防等部门批准后，方能实施）并经消防等部门验收合格，由此产生的一切费用由乙方承担；出租用途为茶叶批发市场；租赁期限为10年（含免收租金的4个月在内），租赁期限从甲方将出租房屋交付给乙方之日起计算，即自2012年9月12日起至2022年9月11日止；租金支付遵循先付租金后使用的原则，租金每年支付一次。下一年租金在上一年租期到期的1个月前缴纳，第一年租金为655000元。乙方在向甲方支付第一年租金时，可减除甲方免收的4个月租金218333.33元，乙方报名参加本合同出租房屋竞租时所缴纳的竞价保证金中的268000元冲抵第一年租金，余款168666.67元乙方应于2012年8月30日前支付给甲方。第二年租金为674650元，乙方应于2013年8月12日前支付给甲方；第三年租金为708382.50元，乙方应于2014年8月12日前支付给甲方；第四年租金为743801.63元，乙方应于2015年8月12日前支付给甲方；第五年租金为780991.71元，乙方应于2016年8月12日前支付给甲方；第六年租金为820041.30元，乙方应于2017年8月12日前支付给甲方；第七年租金为877444.18元，乙方应于2017年8月12日前支付给甲方……乙方在报名参加本合同出租房屋竞租时所缴纳的竞价保证金中的262000元作为乙方向甲方支付的履约保证金。租赁期满，乙方无违反本合同约定的情形，且乙方将出租房屋及附属设施、设备完好无损交还给甲方并经甲方验收后，甲方将履约保证金退还给乙方。否则甲方不予退还乙方履约保证金；租赁期间，乙方在经甲方书面同意后，并在不损害出租房屋功能、结构和安全的前提下，可以对出租房屋进行必要的装修、装潢或增设必要的有关设施、设备……由此产生的一切费用均由乙方承担。乙方按本款约定装修、装潢和增设的附着于出租房屋的装修、装潢、附属物、混合物及有关设施、设备归甲方所有，甲方不给予乙方任何补偿；租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同、收回出租房屋，甲方已收取的租金和履约保证金不予退还，同时还应向己方支付金额为本合同约定租金总金额20％的违约金，并应赔偿因此给甲方造成的一切损失……8、未按本合同约定按时足额向甲方支付租金的；租赁期间，甲方根据本合同的约定解除本合同的，乙方应在收到甲方根据本合同的书面通知之日起三日内，将出租房屋及装修、装潢、设施、设备（包含按照本合同约定归甲方所有的附着于出租房屋的装修、装潢、附合物、附属物、混合物及有关设施、设备）完好无损地交还给甲方。甲方不给予乙方任何补偿。若乙方未按本条约定将出租房屋及装修、装潢、设施、设备（包含按照本合同约定归甲方所有的附着于出租房屋的装修、装潢、附合物、附属物、混合物及有关设施、设备）完好无损地交还给甲方，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金1万元，前述违约金按逾期天数累加计算。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用。被告将租赁房屋用于设立重庆中兮茶叶经营有限公司，作茶叶批发市场用。被告接收房屋后完善了消防设施并进行了装修。2012年12月25日，平湖公司向原告平湖资产公司出具委托书，载明：“我公司所拥有的房屋（土地）对外出租事宜（包括未出租房屋、土地的招租招商、与潜在承租人协商、谈判和签订租赁合同，租金收取、履行租赁合同及相应争议的处理、解决等全过程以及已出租房屋、土地的租金收取、租赁合同的继续履行、续租、物业管理等），全权委托你公司以你公司名义直接进行”。2013年4月10日，平湖公司与原告平湖资产公司联名向被告谢文发出《关于变更出租人的函》，主要内容为：因体制调整，自该函送达之日起，平湖公司与谢文于2012年8月12日签订的关于租赁西山公园1号“三峡之星”体育馆负一层房屋的《房屋租赁合同》，出租方变更为平湖资产公司；该《房屋租赁合同》中约定的平湖公司的全部权利义务均由平湖资产公司享有、承担。被告谢文于同日在该函件上签署“同意”意见。2014年12月25日，原告平湖资产公司与被告谢文就本案租赁房屋东侧面积约720平方米的空地另行签订了《场地租赁协议》。2015年7月27日，原告平湖资产公司（甲方）与被告谢文（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：由于“小八仙”、“艾美歌城”在被告向原告所租赁的空地安设有中央空调外机，原告委托被告对该空调外机迁移至体育馆二楼平台空地；迁移和安置工程竣工后，双方委托中介机构进行造价审计；审计结果出来后，原告按照审计的工程结算款一次性支付给被告……2014年11月，因被告欠付本案租赁房屋的租金，原告向本院起诉。后因被告向原告交纳了第二年度租金，并承诺于2015年2月28日前向原告交纳2014-2015年度租金，原告撤诉。后因被告持续欠交租金，原告先后于2015年3月2日、2015年3月18日、2016年4月22日多次向被告发出《租金催收函》，其中前二次函件由肖慈燕代收，后一次函件由被告谢文本人于2016年4月26日签收。至今，被告谢文仅向原告交纳了第一、第二年度租金及第三年度租金中的261534.62元，其余租金未付。截止2016年8月11日，被告谢文欠原告第三、第四年度租金共计1190649.51元。2017年6月15日，重庆市中兮茶叶有限公司向原告发文，请示减免租金。原告复函，明确表示不接受对方的要求、主张或意见。本院认为，关于原告的主体资格问题。本案租赁房屋的所有权人虽为平湖公司，但原告经其授权，取得了该房屋的管理人资格。且原告与平湖公司已于2013年4月10日向被告发函告知租赁合同出租方变更为原告，并于同日经被告签署同意意见。该债权债务的概括转让行为已经发生法律效力。原告的诉讼主体适格。关于被告是否构成违约，原、被告所签订的租赁合同是否应当解除的问题。原告与被告所签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，双方告均应按照合同全面履行自己的义务。经原告多次催收，被告谢文至今未付清第三、第四、第五年度租金，已构成违约，且达到了双方约定的解除合同的条件。原得以行驶解除权。对原告主张解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订《房屋租赁合同》应于解除时终止履行。合同解除后，合同中结算和清理条款继续有效。被告尚欠的租金应当支付。本案合同解除日应为本判决生效之日。对原告要求被告支付截止2016年9月11日尚欠的房屋租金1190649.51元，以及从2016年9月12日起至判决生效之日止按双方签订的《房屋租赁合同》约定的标准计算的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告于判决生效后三日内将租赁房屋及相关设施向其交还，该请求符合双方关于合同解除后相关清理条款的约定，本院予以支持。关于“相关设施”的具体范围，原告明确为被告完善的消防设施、设备及租赁房屋内已形成附和的装饰、装潢工程。根据合同约定，由被告负责完善消防设施。但双方同时约定，租赁期间被告装修、装潢和增设的附着于出租房屋的装修、装潢、附属物、混合物及有关设施、设备归原告所有，原告不给予乙方任何补偿。即双方明确约定由被告增设而归原告所有的相关设施应以已形成附和为限。结合原告的诉讼请求，本案被告应当交还于原告的相关设施应明确为由被告完善的在租赁房屋内已形成附和的消防设施、设备及装饰、装潢工程。关于本案原告的损失问题。原告请求按照合同约定，被告应按总合同租金总额的20％支付违约金1612067.20元，并支付从判决生效之日起至实际交还租赁房屋之日止，按约定的相应年度租金标准的2倍计算向原告支付逾期交还房屋的房屋占用损失，同时被告已交纳的履约保证金262000元不予退还。本案中原告未举示证据证明其实际损失。虽根据本案实际情况，原告应当存在重新招租期间的房屋闲置损失、资金利息损失及合同解除后的门面占用费等损失。但原告针对其损失的请求金额过高，应被告请求，本院应予酌情调整。对原告的房屋占用损失，可以确定为被告交还房屋义务产生之日（即判决生效次日）起至实际交还房屋之日止按双方约定的对应年度租金标准计算的费用。对原告的其他损失，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确定。按照双方约定，被告在竞租时所缴纳的竞租保证金中的262000元转为了《房屋租赁合同》的履约保证金。双方同时约定在被告未按时支付租金等情形下，原告有权解除合同，该履约保证金不予退还。该履约保证金的性质应当视为被告存在相应违约行为，原告主张解除合同情形下，被告对原告损失的赔偿。对该约定，本院遵循当事人意思自治，予以确认。即该履约保证金视为冲抵被告因其违约行为应向原告支付的违约损失，原告不予退还。虽然本案存在租赁标的物面积较大，重新招租所需时间较长，原告因此造成的损失较大的特殊情况，但被告所支付的履行保证金与其房屋闲置损失及资金利息等损失相当，故对原告要求被告另行支付相应违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称其不是本案实际责任人的问题。根据合同的相对性，原、被告为本案租赁合同的权利义务主体。被告谢文与重庆中兮茶叶经营有限公司之间系另一法律关系，并不受本案调整。对被告的此辩解意见，本院不予采纳。关于被告称未交纳租金的原因是周围商家的空调外机及消防通道、垃圾等长期占用被告租赁房屋以及被告引进的其他商家因政策调整而不能按时缴纳租金的意见。首先，从原、被告2015年7月27日签订的《补充协议》可以反映，其他商家空调外机影响被告权益的事实发生于原、被告另一租赁场地之上，与本案租赁房屋无关。其次，被告对消防通道、垃圾等影响其对租赁房屋使用的事实没有证据证明。再次，被告与其引进的其他商家之间系另一法律关系。其他商家未及时向其缴纳租金，并不能成为其向原告拒付、延付租金的理由。对被告的此辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第六十条第一款、第八十八条、第八十九条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除重庆市万州三峡平湖有限公司（现权利人为原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司）与被告谢文于2012年8月12日签订的关于租赁万州区西山公园1号“三峡之星”体育馆负一层部分配套用房的《房屋租赁合同》；二、由被告谢文于本判决生效后三日内将租赁房屋及相关设施（被告完善的在租赁房屋内已形成附和的消防设施、设备及装饰、装潢工程）交还予原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司；三、由被告谢文于本判决生效后十日内向原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司支付截止2016年9月11日尚欠的房屋租金1190649.51元，并向原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司支付自2016年9月12日起至判决生效之日止按双方签订的《房屋租赁合同》约定的对应年度标准计算的房屋租金；四、原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司向被告谢文收取的履约保证金262000元冲抵被告谢文应向原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司支付的违约损失。原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司不予退还；五、若被告谢文未按本院指定期限将租赁房屋及相关设施交还予原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司，则被告谢文需向原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司支付自本判决生效次日起至实际交还房屋之日止按双方签订的《房屋租赁合同》中约定的对应年度租金标准计算的房屋占用费；六、驳回原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31318元，由被告谢文负担。原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司已预交。被告谢文随案款迳付原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  刘 彦人民陪审员  周敦蓉人民陪审员  牟红伟二〇一七年十一月二十四日书 记 员  向 琪