上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5133号
上诉人(原审被告)：上海大德堂艺术品有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：赵凯华，总经理。委托诉讼代理人：骆晓雯，上海市复兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛金艳，上海诺维律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海顺昌资产管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：钱军，董事长。委托诉讼代理人：华芝萃，上海市黄浦区淮海法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：何月明，该公司员工。上诉人上海大德堂艺术品有限公司(以下简称“大德堂公司”)因与被上诉人上海顺昌资产管理有限公司(以下简称“顺昌公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初10989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。大德堂公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判对顺昌公司的原审诉请不予支持或发回重审。事实和理由：大德堂公司自1995年起就是上海市东台路XXX号底层房屋(以下简称“涉案房屋”)的承租人，且一直延续至今。原审法院认定顺昌公司是承租人显然有违事实。顺昌公司于2011年11月16日成立，或许是串通了上海市卢湾公房资产经营管理有限公司(以下简称“卢湾公房资产管理公司”)，顺昌公司向原审法院出示了一份双方在2011年11月28日签订的房屋租赁合同，但此时，大德堂公司仍是涉案房屋的承租人并实际向实际出租人上海永业企业(集团)有限公司(以下简称“永业集团公司”)下属的上海永业房屋销售有限公司(以下简称“永业房屋销售公司”)支付租金，卢湾公房资产管理公司无权将房屋再出租给顺昌公司。故顺昌公司与大德堂公司之间也没有任何法律关系，顺昌公司作为诉讼主体不适格。涉案房屋所在地块已经被列为国有土地征收范围，且征收部门已将大德堂公司列为征收补偿对象，故法院不应再处理租赁纠纷，理应保障承租人的合法征收补偿利益。顺昌公司辩称，大德堂公司与涉案房屋原管理单位之间建立的是市场化租赁关系，且相关租赁合同约定的租赁期限至2010年11月就已到期。顺昌公司自2011年之后多次提出与大德堂公司签订房屋租赁合同，但大德堂公司一直拒绝签订，顺昌公司一直是通过永业房屋销售公司向大德堂公司收取租金直至2015年大德堂公司拒付租金，故顺昌公司有权向大德堂公司主张搬离、交还涉案房屋并要求大德堂公司支付相应的租金及房屋使用费。顺昌公司向一审法院起诉请求：1、解除其与大德堂公司间的租赁关系；2、大德堂公司携带物品迁出涉案房屋；3、大德堂公司按照每月人民币(以下币种均为人民币)15,000元支付自2015年2月1日起至其搬出之日为止的房屋使用费。一审法院认定事实：涉案房屋系公有非居住房屋，顺昌公司系承租人。2004年12月1日，大德堂公司与涉案房屋原管理单位上海永瑞实业发展有限公司(以下简称“永瑞公司”)就该房屋签订《房屋租赁合同》，租期自2004年12月1日至2011年11月30日，年租金180,000元。2011年9月，永瑞公司将涉案房屋移交给永业集团公司，2011年11月28日，卢湾公房资产管理公司与顺昌公司签订《公有非居住房屋租赁合同》，确定承租人为顺昌公司。以后，大德堂公司将租金交付给永业房屋销售公司，永业房屋销售公司转交给顺昌公司。2016年2月2日，顺昌公司向大德堂公司发出通知，载明双方未续签合同，考虑到该地块征收的原因，不再续订房屋租赁协议，要求大德堂公司迁出涉案房屋。一审法院认为：涉案房屋系公有非居住房屋，顺昌公司系承租人。大德堂公司依据使用涉案房屋的《房屋租赁合同》，租期自2004年12月1日至2011年11月30日。以后，大德堂公司支付的房租经永业房屋销售公司转由顺昌公司收取，顺昌公司与大德堂公司之间就涉案房屋构成不定期租赁合同关系。顺昌公司可以随时解除合同，且大德堂公司在2015年2月1日以后未支付租金，故顺昌公司的诉讼请求可予支持。关于大德堂公司称自己系涉案公有非居住房屋承租人之抗辩意见，现有证据表明卢湾公房资产管理公司将涉案房屋的公有非居住房屋使用权出租给了顺昌公司，大德堂公司提供的证据中的出租人均非涉案房屋的管理人，故对大德堂公司的抗辩意见不予采信。一审法院据此判决：一、顺昌公司与大德堂公司关于上海市东台路XXX号底层房屋的租赁合同于判决生效之日予以解除。二、大德堂公司应在判决生效后十五日内连同物品迁出上海市东台路XXX号底层房屋。三、大德堂公司应在判决生效后十五日内按年租金180,000元的标准支付给顺昌公司自2015年2月1日至迁出之日止的租金和房屋使用费。本院经审理查明，永瑞公司与大德堂公司签订《房屋租赁协议(续订)》，约定的租赁期限自2004年12月1日至2010年11月30日止，为期六年。本院另查明，顺昌公司向原审法院提交的由永瑞公司出具的《情况说明》载明：永瑞公司于2011年10月10日向永业集团公司移交了原实际使用并管理的东台路XXX号底层公有非居住房屋一处，该房屋建筑面积为353.91M2，双方办理了房屋交接手续。原审法院查明其余事实无误，本院予以确认。本院二审期间，永业集团公司向本院出具了《关于永业集团与顺昌公司关系的情况说明》：为进一步盘活、优化国有资产，从国有资产保值增值的角度出发，按照黄浦区国资委对永业集团所属各类存量资产的管理要求，并根据永业集团公司董事会决议，同意公司以独资方式成立一个资产管理公司，旨在通过梳理和规范操作将永业集团公司范畴内的各类经营性房产纳入指定公司集中经营和管理。为此，永业集团公司依据《公司法》及其他有关法律、行政法规的规定注册设立新公司即顺昌公司。2011年10月10日，永业集团公司原下属企业永瑞公司归还了在改制时未经评估且实际使用的东台路XXX号底层公有非居住房屋一处，根据永业集团公司授权，顺昌公司与卢湾公房资产管理公司签订了《上海市公有非居住房屋租赁合同》，目的是使顺昌公司取得该房屋的经营管理权，顺昌公司可将此房屋进行市场化运营与对外出租。现永业集团公司明确表示，顺昌公司有权向大德堂公司主张搬离、返还东台路XXX号底层及支付相应的租金、房屋使用费。本院二审期间，顺昌公司围绕上诉请求依法提交了：1、上海市黄浦区人民政府于2014年9月9日发布的《黄浦区123地块、132街坊北块企事业单位非居住房屋征收补偿方案》，其中记载：123地块房屋征收范围包括东台路XXX号；征收范围内企事业单位房屋依照市场租赁关系出租的，企事业单位自行处理市场租赁关系，房屋征收部门与房屋所有权人(公有房屋承租人)签订补偿协议，补偿协议中的停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修损失作为租赁关系处理的内容。2、上海市黄浦区住房保障和房屋管理局与顺昌公司就东台路XXX号、85号乙、西藏南路XXX-
XXX号被征收房屋签订的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》；3、东台路XXX号的《非居住房屋(企事业单位)征收补偿结算清单，其中包括按评估价格计算的货币补偿款；相关补贴(包括停工停产补贴、房屋搬场补贴、室内装饰装修补贴)；奖励费(包括签约奖励费、搬迁奖励费)。顺昌公司以此证明涉案房屋的动迁补偿金额已确定，其愿意之后将与实际使用人有关的相关补贴给付大德堂公司。大德堂公司认为无法确认上述证据2和3的真实性，并向本院申请调查令由其律师至上海市黄浦区住房保障和房屋管理局(以下简称“黄浦区房管局”)调取相关征收补偿协议及补偿结算清单，大德堂公司之后在其提供的《情况说明》中称，黄浦区房管局表示，律师可凭调查令前往黄浦区第五征收事务所(以下简称“第五征收事务所”)调取。后，第五征收事务所称因涉案房屋补偿协议的签约主体为单位，故按照其内部规定，相关资料由黄浦区旧改第三指挥部项目组(以下简称“第三指挥部”)保存并负责提供。律师至第三指挥部，经办人员表示，其不接受律师持调查令调取，相关材料应由法院工作人员调取，故大德堂公司申请法院依职权调取相关征收补偿协议及补偿结算清单。本院至第三指挥部调取了涉案房屋的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》及《非居住房屋(企事业单位)征收补偿结算清单》，与顺昌公司之前提供的证据完全一致。大德堂公司认为虽上述征收补偿协议中记载的被征收单位及公有房屋承租单位为顺昌公司，但协议落款乙方处同时盖有永业集团公司与顺昌公司的章，故可印证其关于永业集团公司是涉案房屋出租人的观点。本院认定，根据顺昌公司提供的及本院调取的上述证据可证实，涉案房屋被列为政府征收对象，且相关补偿方案及各项补偿金额已确定。本院认为，大德堂公司与永瑞公司签订的《房屋租赁协议》中约定的租期至2010年11月30日，双方之后未再续约，但大德堂公司在永瑞公司于2011年10月向永业集团公司移交涉案房屋后仍实际使用该房屋，故大德堂公司与永业集团公司之间形成不定期租赁关系。大德堂公司以顺昌公司并非出租人为由认为顺昌公司无权向其主张任何权利。鉴于永业集团公司出具的情况说明可证实顺昌公司已实际取得该房屋的经营管理权，且永业集团公司明确表示顺昌公司有权向大德堂公司主张搬离、返还涉案房屋及支付相应的租金、房屋使用费，故顺昌公司基于大德堂公司自2015年2月1日以后未支付租金等客观情况要求大德堂公司搬离涉案房屋并支付相应的费用并无不妥。大德堂公司以其属于涉案房屋的被征收补偿对象为由主张法院应保障承租人的合法征收补偿利益，不应处理相关租赁纠纷。根据已查明之事实，与涉案房屋相关的各项征收补偿金额已确定，大德堂公司作为承租人基于涉案租赁合同解除可获得的合理补偿并非不确定，涉案租赁关系的解除并不影响大德堂公司的合法利益。综上所述，大德堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,675元，由上诉人上海大德堂艺术品有限公司负担。
审 判 长 刘建颖
审 判 员 邬海蓉
代理审判员 王晓梅
二〇一六年九月五日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……