湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5237号
上诉人（原审被告）：聂祖智，女，1930年9月28日出生，汉族，住湖北省孝感市城站路46号市，
委托诉讼代理人：朱克勤，湖北诚智成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：臧建军，男，1962年7月26日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，
上诉人（原审第三人）：臧建秀，女，1952年12月15日出生，汉族，户籍所在地湖北省孝感市孝南区，
委托诉讼代理人：朱克勤，湖北诚智成律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：藏建生，男，1955年5月17日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：朱克勤，湖北诚智成律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：臧建民，女，1958年12月28日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：朱克勤，湖北诚智成律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：藏建平，女，1959年12月22日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区，
委托诉讼代理人：朱克勤，湖北诚智成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：万奇江，男，1934年5月15日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：张汉芝，湖北省正义法律服务所法律工作者。
上诉人聂祖智、臧建军、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平因与被上诉人万奇江房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2017）鄂0191民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭于2018年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人臧建军、藏建平及上诉人聂祖智、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平的共同委托诉讼代理人朱克勤，被上诉人万奇江及其委托诉讼代理人张汉芝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
聂祖智、臧建军、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平共同上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回万奇江诉请判令上诉人协助办理房屋产权过户的请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案所涉房屋产权系聂祖智所有，其已年近九旬，多年来一直跟随女儿臧建秀居住，涉案房屋系闲置房屋，由聂祖智之子臧建军代管。臧建军与万奇江签订房屋买卖合同前后均未告知过聂祖智，万奇江也未以任何有效方式就房屋买卖事宜与聂祖智有过接触，万奇江签订合同至今已达十七年之久，从未向聂祖智提出过户要求，上诉人中除臧建军外，均是在诉讼中才得知此事。一审法院推定上诉人“事前知悉并同意，事后也并未反对”与事实不符，也无法律依据。臧建军与万奇江签订房屋买卖合同虽系有效合同，但臧建军系无权处分，事实上无法履行，万奇江可依法行使合同解除权，主张相应权利。
万奇江辩称：万奇江与臧建军签订的购房合同是有效的。万奇江支付了相应的对价，并经出卖人同意参加房改且支付了二次房改购房款。万奇江入住涉案房屋已达十七年之久，街坊邻居有目共睹，上诉人从未到涉案房屋所在地过问。臧建军虽不是房屋所有人，但万奇江认为臧建军有权处分，万奇江应是善意有偿取得财产的第三人。若臧建军隐瞒了卖房的事实，后果应由其自行承担。聂祖智在十七年期间从不过问其财产，殆于行使权利也存在过错，应承担不利后果。双方没有约定过户时间，万奇江有权随时主张。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
万奇江向一审法院起诉请求：1、判令万奇江与臧建军于2000年2月15日签订的房屋买卖合同有效；2、判令聂祖智、臧建军、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平协助万奇江办理房屋过户手续；3、本案诉讼费由聂祖智、臧建军承担。
一审法院认定事实:案外人臧重宜，1922年5月9日出生，1998年12月27日去世，系聂祖智的丈夫，臧建军、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平的父亲。1994年，案外人臧重宜在与聂祖智夫妻关系存续期间，参加其所在单位第一次房改，向单位购买了位于湖北省武汉市蔡甸区军山镇军山监狱10栋1单元101号公有住房（即涉案房屋），拥有该涉案房屋部分产权。
2000年2月15日，臧建军作为卖方（甲方）与万奇江作为买方（乙方）签订协议书，约定：臧建军将涉案房屋有偿转让给万奇江，一切所有权随住房一起转让，而以后有关住宅的部分产权及无法预料的一切费用，由万奇江自己按房改规定办理及支付，臧建军将现已办理的房产证及住宅的全部钥匙交给万奇江等。协议签订当日，臧建军将房产证和钥匙交给万奇江，万奇江支付房款13000元给臧建军，臧建军出具了收到相应款项的收条。自此，万奇江占有涉案房屋至今。
2001年10月7日第二次房改时，聂祖智以购房人的身份，向单位购买涉案房屋的全部产权，2001年12月24日，万奇江支付了聂祖智购买涉案房屋部分产权的房款3797.84元，并将产权证交给单位，单位湖北省未成年犯管教所于2003年7月22日办理了武房权证省直字第××号《房屋所有权证》，于2003年12月10日办理了蔡国用（2003）第2385号《国有土地使用证》，房屋所有权人登记为聂祖智，房屋性质为房改房。
一审法院认为，本案争议焦点为：1、聂祖智、臧建军和臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平对涉案房屋是否享有物权权益？2、涉案房屋买卖协议是否有效，如果涉案房屋买卖协议有效，其效力是否及于本案聂祖智或臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平？
1、关于聂祖智、臧建军和臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平对涉案房屋是否享有物权权益的问题，一审法院认为，1994年第一次单位房改中涉案房屋虽登记在案外人臧重宜名下，但因系在聂祖智与案外人臧重宜夫妻关系存续期间取得的合法财产，故聂祖智与案外人臧重宜均共同享有涉案房屋的部分物权权益，1998年案外人臧重宜去世时，归属于案外人臧重宜的份额应作为遗产由其配偶和子女（即聂祖智、臧建军和臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平）依法继承，在聂祖智、臧建军和臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平未明确放弃继承、进行析产分割情形下，此时聂祖智、臧建军、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平开始共同享有涉案房屋的部分物权权益。2003年第二次房改，涉案房屋两证登记在聂祖智名下后，聂祖智、臧建军、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平共同享有涉案房屋的物权权益。
2、关于涉案房屋买卖协议是否有效，如果涉案房屋买卖协议有效，其效力是否及于聂祖智、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平问题，一审法院认为，涉案房屋协议虽系臧建军一人与万奇江签订，但在签订涉案房屋买卖协议当日，万奇江支付了购房款，臧建军将由其保管的涉案房屋和涉案房屋产权证书、钥匙均转移给了万奇江；由万奇江向单位缴纳了第二次房改购房款；在涉案房屋转让后至本诉讼发生时长达十七年的时间内，万奇江实际占有涉案房屋，聂祖智、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平从未对涉案房屋买卖提出过异议，以上事实足以证明聂祖智、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平对涉案房屋买卖是事前知悉并同意、事后也未反对。聂祖智、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平辩称不知道涉案房屋买卖的意见与社会常情常理不符，同时除自行陈述外也无其他证据佐证，一审法院不予采纳。臧建军作为家庭成员、涉案房屋共有权人和实际管理人，在聂祖智、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平知晓并同意的情况下，将涉案房屋出卖给万奇江，虽然涉案房屋协议存在一定的瑕疵，但不影响房屋买卖的效力，涉案房屋买卖行为有效并且效力直接及于聂祖智、臧建军、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平。
综上，依法成立的合同受法律保护，在涉案房屋过户条件成就后，聂祖智、臧建军、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平具有协助万奇江办理涉案房屋过户的义务，万奇江的诉讼请求一审法院予以支持，聂祖智、臧建军、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平的抗辩意见均有悖诚信，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、万奇江与臧建军于2000年2月15日签订的房屋买卖协议合法有效；二、聂祖智、臧建军、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平于一审判决生效之日起十五日内协助万奇江办理湖北省武汉市蔡甸区军山镇军山监狱10栋1单元101号房屋【《房屋所有权证》武房权证省直字第××号、《国有土地使用证》蔡国用（2003）第2385号】的房地产权属转移登记手续，即将该房屋的房地产权属转移登记至万奇江名下。一审案件受理费200元，由臧建军负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，各方当事人对于涉案房屋买卖协议合法有效并无异议。本案争议焦点为：涉案房屋买卖协议效力是否及于聂祖智、臧建秀、藏建生、臧建民及藏建平。
本案中，涉案房屋于1994年进行了第一次房改，因上述房改发生在案外人臧重宜与聂祖智夫妻关系存续期间，故案外人臧重宜与聂祖智在此次房改后共同享有涉案房屋的部分物权权益。1998年案外人臧重宜去世，其继承人聂祖智、臧建军和臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平均未明确放弃继承，涉案房屋的部分物权权益自此由聂祖智、臧建军、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平共同享有。2000年2月15日的购房协议书虽系万奇江与臧建军签订，但臧建军系案外人臧重宜与聂祖智之子，对涉案房屋亦享有物权权益，且在上述房屋买卖协议订立并付款后，臧建军即将涉案房屋及相关产权证书交付万奇江。2001年涉案房屋进行二次房改时，相应购房款亦是由万奇江缴纳。自涉案房屋转让至本案诉讼发生约十七年的时间内，涉案房屋实际由万奇江占有，聂祖智、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平从未对涉案房屋提出过异议。故万奇江亦有理由相信臧建军的行为是其与聂祖智、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平的共同意思表示。聂祖智、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平上诉称对涉案房屋二次房改不知情，十七年来也从未过问房屋的情况，对涉案房屋买卖也不知情，无充分证据佐证，亦与社会常情常理不符，本院不予采纳。一审综合本案事实，认定聂祖智、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平多年来对涉案房屋买卖知晓、同意，并判决聂祖智、臧建军、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平协助万奇江办理房屋过户手续，符合民事诉讼的证据采信标准，具有事实和法律依据，本院予以维持。
综上所述，聂祖智、臧建军、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由聂祖智、臧建军、臧建秀、藏建生、臧建民、藏建平负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一八年七月二十六日
书记员 汪丽玲