广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法破初字第11号
原告涂XX，男。
委托代理人姜某某，广东华XX律师事务所律师。
委托代理人郭某某，广东华XX律师事务所实习律师。
被告深圳市国XX有限公司。
代表人深圳市国XX有限公司清算组。
负责人赵某，清算组组长。
委托代理人张某某，广东鼎XX律师事务所律师。
原告涂某某诉被告深圳市国XX有限公司破产债权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姜某某、郭某某、被告的清算组组长赵某、委托代理人张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，一、经（2004）深南法民三初字第20XX号判决确认的因迟延交房产生的违约金款计人民币（以下均为人民币）28889.71元。原告购置被告开发的深圳市南山区漾日湾畔3栋32A，被告违反了深（南）网预买字（2004）026XX号深圳市房地产买卖合同（预售）第八条，该违约金数额已由生效判决书确认，并要求在判决生效后十日内交付予原告。后因被告被申请破产而中止执行，原告于2006年5月30日申报该笔破产债权。二、原告对被告因迟延办理房产证而产生的违约金款计73950元。原告与被告签订的商品房预售合同【深（南）网预买字（2004）026XX号】第十六条规定，被告应在取得工程竣工验收证明之日起的150日内，书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。因此，原告应在2004年9月27日起的150天，即2005年2月28日前通知并协助原告办理《房地产证》。同时，第十七条规定，如被告未按前条规定通知原告，或因被告原因造成原告不能按法定期限领取《房地产证》的，被告从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》为止。即被告在2005年2月28日前未能协助原告办理《房地产证》，则应从2005年5月1日起直至原告获得核发的《房地产证》为止每天支付万分之三的违约金，至2006年5月30日原告向被告申报债权之日止共计395天，共计73950元。原告于2006年5月30日申报该笔破产债权。三、原被告双方行使抵销的是因被告迟延交房而产生的违约金债务，原告仍对被告享有因迟延办证而产生的73950元的债权。因原告向被告清算组申报的是两笔债权，原告曾要求将这两笔债权合并，但未被认可。为及时办理房产证，在清算组工作人员的要求下，原告同意将经法院判决确认的因迟延交房而产生的违约金债权与尚欠的购房款进行抵销。该笔债权抵销后，原告仍对被告享有73950元的另一笔债权。被告清算组在债权复审通知书中，确认了原告第一笔28889.71元的破产债权，并将其与未付购房款抵销。但却没有确认因被告延迟办理房产证而导致的第二笔违约金产生的债权。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，故原告请求被告就合同违约承担责任。鉴于第一笔债权双方已经互相抵销，尚有第二笔因迟延办理房地产证产生的违约金73950元的债权。原告请求判令：1、确认原告对被告享有73950元的债权；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告答辩称，一、原告未按合同约定履行付清全部购房款的义务在先，其无权主张迟延办证违约金。根据双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定原告应在合同签订之日起1日内支付全部房款的20%。合同签订后，原告并未依约支付全部首期款，至2006年4月14日被告被裁定破产还债之日止，原告尚欠首期款38751元未付。原告向被告清算组申报了迟延交房违约金28889.71元和迟延办证违约金73950元两笔债权，其中28889.71元有（2004）深南法民三初字第20XX号民事判决书确认，清算组对该笔迟延交房违约金28889.71元予以确认。而关于迟延办证违约金，根据买卖合同的约定，原告支付全部购房款的义务在先，原告在履行期已过的情况下，未按合同约定支付全部购房款，已构成违约。鉴于标的物的不可分割性，被告不可能在原告未付清首期款的情况下为其办理房地产证，迟延办证是被告行使先履行抗辩权的结果，不属于被告的违约行为，原告主张迟延办证违约金没有依据，被告清算组对其申报的迟延办证违约金不予确认。二、被告清算组早已通知原告不予确认其申报的迟延办证违约金73950元，原告起诉时已超过诉讼时效。原告与2007年4月20日向被告清算组提交了《关于合并计算债权债务的申请书》，按要求将所欠的首期款与其申报的两笔债权互相抵销，抵销后被告欠原告64268.71元。因被告清算组仅确认了原告申报的28889.71元的债权，该笔债权根据企业破产法可予抵销，抵销后原告尚欠被告9681元。被告清算组将上述审核结果告知原告后，原告补交了剩余房款9681元，并在被告清算组的配合下，于2009年3月2日取得涉案房产的房产证。根据清算组的材料显示，原告已于2009年10月28日签收了清算组向其送达的116号《债权确认书》，该债权确认书驳回了原告关于迟延办证违约金的债权申报，原告收到该《债权确认书》两年后，方提起债权确权之诉，已经超过了诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告提交了下列证据：1、《深圳市房地产买卖合同（预售）》，拟证明原告购买被告开发的房产；2、债权登记申报表（迟延交房），拟证明原告申报迟延交房违约金28889.71元债权的事实；3、债权登记申报表（迟延办证），拟证明原告申报迟延办证违约金73950元债权的事实；4、合并债权债务申请书，拟证明原告主张两笔债权合并；5、房地产证，拟证明原告的主体资格；6、债权复审通知书，拟证明原告起诉的依据；7、快递回执单，拟证明原告收到复审通知的时间。其中证据4、证据6、证据7有原件，其余证据均是复印件。
被告对原告提交的证据1、2、3、5、6、7的真实性、合法性、关联性均予以认可。对证据4真实性、合法性予以确认，但被告认为原告的证据4同时也证明了原告在被告破产时尚欠被告首期款38571元，其无权要求被告办理房产证。
被告提交了以下证据：1、关于合并计算债权债务的申请书，拟证明原告欠付被告首期款38571元的事实；2、第116号债权确认书，拟证明原告向国XX公司清算组申报的迟延交房违约金28889.71元，以及迟延办证违约金73950元，经清算组审核，仅确认了迟延交房违约金债权28889.71元，清算组已于2009年10月28日将书面的审核结果送达被告；3、原告补交漾日湾畔3栋32A首期款的银行单据及清算组开出的收款收据，证明原告认可了国XX公司清算组对其债权的审核结论，以其对被告的债权抵销部分首期款后，尚欠国XX公司9681元，原告已向国XX公司清算组补交了上述款项。被告提交的证据1无原件，证据2、3均有原件。
原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性均予以确认；对证据2、3的真实性、合法性予以确认，但对关联性持有异议。
经审理查明，原、被告签订了深（南）网预买字（2004）02XX号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的漾日湾畔3栋32A房，建筑面积为82.30平方米，总价款为624056元。该合同的第十六条约定“卖方应在取得工程竣工验收证明之日起150日内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记”；第十七条约定“如卖方未按前条规定通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止”。该合同附表二中，双方约定自签约日起一日内买方应付全部楼价款的20%（即134056元）；2004年2月29日前付全部楼价款的80%（即490000元）或在该日期前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定的期限付款。
在被告的破产清算案件受理之前，原告向被告支付了首期款95485元和银行贷款490000元。2004年，因被告迟延交房，原告向深圳市南山区人民法院起诉，该院以（2004）深南法民三初字第20XX号民事判决书判决被告应向原告支付迟延交房违约金共计28889.71元。
2006年2月14日，本院裁定受理被告破产还债一案。2006年5月30日，原告向被告的清算组申报债权102839.71元，其中迟延交房违约金28889.71元，迟延办证违约金73950元。2007年4月29日，原告向被告的清算组提交《关于合并计算债权债务的申请书》，该申请书中原告确认其因购买涉案房产尚欠被告首期款38571元，并要求将其所欠的首期款与其申报的债权互抵，互抵后被告尚欠原告64268.71元。2009年5月4日，被告清算组作出《债权确认书》，确认原告的债权28889.71元，为迟延交房违约金，清算组对原告申报的迟延办证违约金73950元的债权不予确认。被告应付原告的迟延办证违约金28889.71元与原告尚欠被告的首期款38571元进行抵销后，原告尚欠被告首期款9681.29元。2008年9月3日，原告向被告的清算组支付了首期款9681元后，被告清算组配合原告申办了涉案房产的房地产证。现涉案房产已登记在原告名下，《房地产证》上载明的购房日期为2004年5月28日，竣工时间为2004年9月27日，登记日期为2009年3月2日。
另查，本院于2006年9月14日裁定宣告被告破产还债，2011年11月11日裁定对被告进行重整。2011年11月2日，被告的清算组作出《债权复审通知书》，认为被告对原告负有的债务28889.71元与原告欠被告的首期款债务已抵销，抵销后原告不再对被告享有破产债权。
本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行义务。根据合同第15页附表二的约定，原告应在签约之日起1日内付全部楼价款的20%，即134056元；被告应在取得工程竣工验收证明之日起150日内，即2004年9月27日起150日内书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。原告在庭审中提出双方就首期款约定了分期付款，但未提供证据予以证明，本院不予采信，原告应付首期款的时间应以《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定为准。原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》上并未注明签约时间，但根据双方的陈述以及房地产证上载明的购房日期，可确定该合同签订于涉案房产竣工验收之前，即合同约定的首期款支付时间早于房产竣工验收时间。但原告并未遵循合同约定在签约之日起一日内付清全部首期款，被告亦未在取得工程竣工验收证明之日，即2004年9月27日起150日内，书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。现原告向被告主张迟延办证违约金，应审查被告未在合同约定的时间内通知原告办证是否构成违约。从已查明的事实看，原告支付全部首期款的义务在先，被告通知原告办证的义务在后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告自竣工验收之日起至2006年5月30日原告向被告申报债权之日止，一直未能按合同约定支付完全部首期款。在原告未完全履行其支付首期款义务的情况下，被告有权拒绝履行通知办证的义务。因此，被告未在2004年9月27日起150日内通知原告办证，系被告依法行使先履行抗辩权的行为，并不构成违约。被告关于其未通知原告办证系行使先履行抗辩权的意见成立，本院予以采信。原告要求被告自2004年9月27日的210日起，每日按总价款的万分之三支付违约金73950元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
驳回原告涂XX的诉讼请求。
本案案件受理费1648.75元，由原告负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 岳 燕 妮
代理审判员 胡 迪
代理审判员 陈 肯 萌
二〇一二年九月十日
书 记 员 黄娟（兼）
附录法条：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。