湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘民终575号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郑志武，男，汉族，1974年10月28日出生。
委托诉讼代理人：王戈，湖南金州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘生斌，男，汉族，1974年10月30日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南高桥大市场发展有限公司，住所地长沙市雨花区东二环一段578号。
法定代表人：罗映红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈干，湖南高天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王义，湖南高天律师事务所律师。
上诉人郑志武因与被上诉人湖南高桥大市场发展有限公司（以下简称高桥公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2013）长中民三初字第01082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月23日公开开庭审理了本案。郑志武及其委托诉讼代理人王戈、刘生斌，高桥公司的委托诉讼代理人陈干、王义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郑志武上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判高桥公司在赔偿郑志武1433111.96元库存商品损失的基础上，还须向郑志武增加赔付遗失商品损失4564279元；2、撤销一审判决第四项，依法改判由高桥公司在赔偿郑志武装修损失1290445.31元基础上增加赔偿装修损失1448079.52元；3、高桥公司承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1、高桥公司恶意侵权损毁了承租门店内的库存商品，导致郑志武的举证能力受限；2、店内的装修物已经全部毁坏，一审判决以留存的残留物作为确定装修评估依据导致判决不公。
高桥公司答辩称：一审判决客观公正，郑志武主张装修损失230多万元和遗失的商品没有证据支持。
郑志武向一审法院起诉，请求：1、判令确认高桥公司解除《门面（铺位）租赁合同》无效并继续履行合同约定义务；2、判令高桥公司赔偿承租店面内的设施、设备损失1068000元；3、判令高桥公司赔偿承租店面内库存商品损失遗失类5997390元；4、判令高桥公司赔偿承租店面内的装修损失2738524.83元；5、判令高桥公司向郑志武支付违约金89380元；6、判令高桥公司承担本案的全部诉讼费用。
高桥公司向一审法院反诉请求：1、判令郑志武支付租金296840元及违约金103490元；2、判令郑志武承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2008年5月20日，高桥公司（出租方、甲方）与郑志武（承租方、乙方）签订一份《门面（铺位）租赁合同》，合同中约定：一、租赁门面位置及经营项目：门面（铺位）位置：北栋二层一区南片；面积：1960平米；承租方经营项目为玩具、儿童用品。二、租赁期限：从2008年6月20日起至2018年6月19日。三、租金标准、交租期限及免租期：1、租金标准：第一年租金即起止期限为2008年6月20日至2009年6月19日，按照每月每平米38元，每年89.38万元收取，第二年租金即起止期限为2009年6月20日至2010年6月19日，按照每月每平米40元，每年94.08万元收取；第三年租金即起止期限为2010年6月20日至2011年6月19日，按照每月每平米42元，每年98.78万元收取；第四年租金即起止期限为2011年6月20日至2012年6月19日，按照每月每平米44元，每年103.49万元收取；第五年租金即起止期限为2012年6月20日至2013年6月19日，按照每月每平米46元，每年108.19万元收取；……2、交租期限：租金每三个月交纳一次，签订本合同时交清第一期三个月租金，以后每期租金提前60天预交。3、免租期：合同期内，免租三个月，在2009年9月20日至2009年12月20日兑现。四、押金：乙方在签订本合同时一次性向甲方交纳押金20万元，合同期满，双方无异议，则甲方退还押金本金（不计利息）。五、门面装修：乙方对门面装修，须报甲方审查装修方案，通过后才能动工，同时在装修过程中须接受甲方的监督检查。装修必须符合消防、建筑、治安安全要求，不得影响房屋的主体结构，并按市场的要求预留消防通道，以保证区域之间的畅通，经甲方和有关部门验收后，方可投入使用。合同期满后，装修按“来修去丢”的原则处理。七、其他约定事项：3、租赁期间内乙方未按时交纳租金及水、电费，甲方有权采取停水、停电措施，并且每逾期一天，甲方按每日千分之五的比例加收滞纳金；逾期达十天以上，视为乙方违约，甲方有权收回门面，押金不予退还，并且不论合同是否到期装修均按“来修去丢”的原则处理。4、合同履行期间内，如遇国家政策和地方法规政策变化或不可抗力事件（战争、地震以及自然灾害等），甲乙双方可变更或解除合同。八、违约责任及争议解决方式：1、合同期内，双方应遵守本合同各项约定，如果违反任何一条，即构成违约，违约方须按各项规定向守约方赔偿损失，并支付违约金，违约金的比例按本合同所约定的年租金总额的10%计算。
2008年9月1日，郑志武出具一份接受门面的收条，载明：今收到高桥大市场北栋二层一区南片空门面是实。
2012年1月16日，高桥公司向郑志武发出《关于玩具项目划行归市集中经营的通知》，称：根据市政府对高桥市场转提质的要求，2012年，市场将对部分区域进行提质改造，主要范围包括北栋二楼更换屋面，酒店用品城更换屋面，马王堆路食品区广告全部改为三面翻等。同时，对上述区域进行划行规市，规范经营秩序。……按照市场划行规市的整体规划，也为了把玩具项目做大做强，北栋二楼的玩具项目必须全部迁入现代商贸城，以形成规模效应，增强购买力。请各玩具项目经营户接通知后，做好搬迁经营的准备，在2012年2月29日前将门面腾空交市场进行改造。
2012年5月30日，高桥公司向郑志武发出《通知》，称：根据长沙市政府对高桥市场转型提质和消防整改的要求，市场现已开始对中北栋二楼综合楼、北栋一区及西大门进行提质改造，更好的为经营者提供良好的经营环境。根据市场统一安排6月上旬对上述区域进行防水处理、屋面更换等改造工程，请上述区域的经营户于2012年6月8日前将门面腾空交市场进行改造，逾期未腾空，造成一切损失均由你户自行承担。
2012年6月20日，高桥公司向北栋二楼一区南片经营户郑志武发出《合同终止函》，称：根据市政府对高桥市场转型提质的要求，2012年市场将对部分区域进行提质改造，因中北栋二楼一区和综合楼的经营项目比较凌乱，玩具、文体、服装等项目混杂在一起，不仅市场品位、档次上不去，而且形不成规模，没有竞争力，按照划行规市的原则，为了把玩具市场做大做强，将玩具项目全部迁入现代商贸城经营，对此市场也曾多次对经营户下发通知，现市场与广大经营户协商终止合同。而市场高层班子已多次与贵户协商，贵户因不愿按市场调整搬迁至现代商贸城，现与贵户三条约定：1、按合同第三条第1款标准和第2款交租的约定，三个月交三次租金：截止2012年6月止，贵户（面积1994平方米）已欠租金26.3208万元，请在补交该租金26.3208万元的同时应根据合同第八条第1款承担违约责任，并承担违约金10.349万元。2、贵户押金20万元抵扣租金。3、贵户于2012年6月30日前腾空房屋的同时，请到市场财务部门交清欠款16.6698万元。
2012年6月28日，高桥公司物管一部中北栋二楼办公室向郑志武发出《通知》，称：……市场已多次书面通知你户并派员上门通知你户腾空门面交由市场进行提质改造，但你户至今还未将门面腾空。现再次通知你户请将门面腾空，未腾空者，在施工过程中造成的货物损坏及其他一切损失，均由你户自行承担，市场概不负责。
2012年7月5、6日，高桥公司在与郑志武协商未果的情况下，强行将郑志武所雇员工驱离郑志武所租的商业门面。在高桥工商所见证下，高桥公司于2012年7月5、6日、12、13日，将郑志武所租门面内商品清点后搬离门面。
2012年7月9日，郑志武向长沙市雨花区人民法院提起诉讼，后长沙市雨花区人民法院将本案移送长沙市中级人民法院院审理。
2012年8月3、4日，在长沙市雨花区人民法院主持和有关公证人员参加下，郑志武和高桥公司到某仓库清点货物，完好货物由郑志武接收并搬离仓库，已损坏的郑志武拒绝接收，由高桥公司保管。
2012年8月6日至18日、23日至25日、27日至29日，在长沙市雨花区人民法院、某街道办事处司法所、公证处有关人员参加下，郑志武和高桥公司对某街道洪鑫物流园5号仓库内的货物进行了清点登记造册，并签署了《货物移交清单》。
2012年8月29日至9月1日、9月3日至7日，在长沙市雨花区人民法院、某街道办事处司法所、公证处有关人员参加下，郑志武和高桥公司对某处原信誉玩具门面内的货物进行了清点登记造册，并签署了《货物移交清单》。
郑志武在与高桥公司签订《门面（铺位）租赁合同》后至2012年3月20日，一直按照合同约定向高桥公司支付租金，在履行合同过程中双方对此未提出异议。
2012年7月25日，高桥公司财务部出具《高桥大市场北栋二楼一区南片郑志武欠租情况》，称：一、截止2012年6月30日，郑志武共欠租296840元，欠租明细情况如下，分两部分组成：1、2012年3月20日至2012年6月19日，欠租263208元（1994平米*44元每平米/月*3=263208元）；2、2012年6月20日至2012年6月30日，欠租33632元（1994平米*44元每平米/月*11÷30=33632元）。二、另依据与郑志武的《门面（铺位）租赁合同》第八条，郑志武应支付年度租金总额10%的违约金，计103490元。
在长沙市雨花区人民法院审理本案过程中，高桥公司在长沙市雨花区人民法院口头责令不得再对门面内的货物进行搬离或拆除门面装修的情况下，于2012年10月25日将门面内的装修拆除，并将门面内的货架和部分货物搬离，因此长沙市雨花区人民法院作出了《罚款决定书》。
长沙市雨花区人民法院曾于2012年12月21日作出民事裁定，解除对本案诉争所涉房屋的查封，并裁定高桥公司先行给付郑志武600万元（该款已经支付）。
2012年12月22日，郑志武和高桥公司在长沙市雨花区人民法院以及有关评估机构相关人员参加下，对高桥大市场西大门北栋二楼信誉玩具店内装饰装修项目进行清点，有关各方代表在《装修项目清单》上签字。
2013年12月20日，长沙市公安局雨花分局高桥派出所出具《证明》，载明：2012年7月6日，我所接到报警称，高桥大市场与信誉玩具店发生纠纷，我所民警出警到现场，在信誉玩具店内发现了汽油及可疑物品。为了避免事态进一步扩大，我所立即收缴门面内易燃物品，要求高桥公司确保市场内的人员和财务安全。高桥大市场管理人员与工商部门一道对货物进行清点、打包搬离。
长沙市工商行政管理局雨花分局高桥工商所出具《证明》，载明：2012年7月6日，我所应高桥派出所和高桥公司邀请，参与了“信誉玩具”门面货物搬离清点工作，我所工作人员在清点搬离的货物清单上签了名，经现场登记清点，共计搬离的货物3232件。
在审理本案过程中，经郑志武申请，一审法院依法委托长沙天时价格评估事务所有限公司对郑志武因与高桥公司租赁合同纠纷所造成的遗失商品、受损商品的价值进行评估鉴定。在鉴定过程中，长沙天时价格评估事务所有限公司向该院来函要求确定评估基准日的具体日期，双方当事人一致同意评估基准日为2012年7月5日。长沙天时价格评估事务所有限公司于2014年9月4日作出长天时价评法字（2014）第12号《关于郑志武与湖南高桥大市场发展有限公司租赁合同纠纷所造成的财产损失的价格评估报告书》，价格评估结论为：受损商品的财产价值为1433111.96元；遗失商品的财产价值（有关方未签字认可项目）为4564279元（说明：根据委托项目中遗失商品品类，我公司根据委托方转交的该商品品类清单和申请方向公安机关的报案记录作为参考作出估价，至于是否认定，应由法院根据双方举证质证情况决定）。
在审理本案过程中，经郑志武申请，一审法院依法委托湖南天兴工程造价咨询有限公司和湖南新融达资产评估有限公司分别对长沙市高桥大市场西北门北栋二层一区南片区4号商用房装修工程的工程造价、受损的设施、设备价值进行评估。在鉴定过程中，湖南天兴工程造价咨询有限公司和湖南新融达资产评估有限公司向该院来函要求确定评估基准日的具体日期，双方当事人一致同意评估基准日为2012年7月5日。湖南天兴工程造价咨询有限公司于2015年7月29日作出湘天基价字（2015）第290号《工程造价鉴定报告》，鉴定结论为：1、以《装修清单目录》为依据，长沙市高桥大市场西北门北栋二层一区南片区4号商用房装修工程造价为1290445.31元。2、以郑志武与郑桂煌签订的《装饰装修工程施工合同》与《高桥信誉玩具（决算清单）》为依据，长沙市高桥大市场西北门北栋二层一区南片区4号商用房装修工程造价为2738524.83元。湖南新融达资产评估有限公司于2015年9月28日作出湘新融达评字（2015）第1515号《资产评估报告书》，评估结论为：经实施评估程序后，于评估基准日2012年7月5日，长沙市高桥大市场西北门北栋二层一区南片4号商用房内受损的设施、设备（计330项）市场价值为592700元。
一审法院认为，郑志武与高桥公司签订的《门面（铺位）租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，高桥公司于2012年6月20日向郑志武发出合同终止函，郑志武于2012年7月9日向长沙市雨花区人民法院起诉，其中第一项诉讼请求是“确认高桥公司解除《门面（铺位）租赁合同》无效并继续履行合同约定义务”。经查，郑志武在与高桥公司签订《门面（铺位）租赁合同》后至2012年3月20日，一直按照合同约定向高桥公司支付租金，在履行合同过程中双方对此未提出异议，即使按照高桥公司财务部于2012年7月25日出具的《高桥大市场北栋二楼一区南片郑志武欠租情况》，郑志武也是从2012年3月20日起才欠付租金；鉴于高桥公司于2012年1月16日向郑志武发出《关于玩具项目划行规市集中经营的通知》，要求郑志武接通知后，做好搬迁经营的准备，在2012年2月29日前将门面腾空交市场进行改造。在双方当事人未就腾退门面达成一致意见的情况下，郑志武未支付2012年2月20日之后的租金不构成根本违约。另外，本案中现有证据也不足以证明高桥公司解除与郑志武之间的《门面（铺位）租赁合同》系政府原因所致，也非国家政策和地方法规政策变化或不可抗力事件所致，故郑志武要求确认高桥公司解除涉案合同无效的理由成立，该院予以支持。但是，考虑到本案的实际情况，郑志武与高桥公司签订的涉案合同事实上已无法履行，合同目的已无法实现，应予解除。该院对郑志武要求高桥公司继续履行合同约定义务的诉讼请求不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《门面（铺位）租赁合同》中约定租赁期间为2008年6月20日起至2018年6月19日止，但是高桥公司于2008年9月1日才把房屋交付给郑志武，构成违约。在无法定和约定解除合同的条件下，高桥公司于2012年6月20日向郑志武发出《合同终止函》，并于2012年7月5、6、12、13日，强行将郑志武所雇员工驱离并擅自将郑志武所租门面内货物搬离门面，是违约和侵权行为，应当承担相应的民事责任。
长沙市天时价格评估事务所有限公司对郑志武与高桥公司因租赁合同纠纷所造成的遗失商品、受损商品的价值做出的评估鉴定，价格评估结论为：受损商品的财产价值为1433111.96元，故该院对郑志武要求高桥公司赔偿库存商品损失中受损商品损失1433111.96元的诉讼请求予以支持。另外，该评估报告载明，遗失商品的财产价值（有关方未签字认可项目）为4564279元，系根据委托项目中遗失商品品类作出估价，是否认定应由法院根据双方举证质证情况决定。该院根据本案现有证据分析，认定高桥公司的行为导致郑志武遗失4564279元商品的证据不足，故该院对郑志武要求高桥公司赔偿库存商品损失中遗失商品损失4564279元的诉讼请求不予支持。
根据湖南天兴工程造价咨询有限公司对装修工程的工程造价进行评估所作出的鉴定结论：1、以《装修清单目录》为依据，长沙市高桥大市场西北门北栋二层一区南片区4号商用房装修工程造价为1290445.31元。2、以郑志武与郑桂煌签订的《装饰装修工程施工合同》与《高桥信誉玩具（决算清单）》为依据，长沙市高桥大市场西北门北栋二层一区南片区4号商用房装修工程造价为2738524.83元。该院认为，《装修项目清单》系郑志武和高桥公司在长沙市雨花区人民法院以及有关评估机构相关人员参加下，对高桥大市场西大门北栋二楼信誉玩具店内装饰装修项目进行清点后所签署，对双方具有约束力，本案应以上述第1项鉴定结论为依据，故该院对郑志武要求高桥公司赔偿装修损失的诉讼请求予以支持1290445.31元。
根据湖南新融达资产评估有限公司对受损的设施、设备价值进行评估所作出的评估结论为：经实施评估程序后，于评估基准日2012年7月5日，长沙市高桥大市场西北门北栋二层一区南片4号商用房内受损的设施、设备（计330项）市场价值为592700元。故该院对郑志武要求高桥公司赔偿设施、设备损失的诉讼请求予以支持592700元。
《门面（铺位）租赁合同》约定：合同期内，双方应遵守本合同各项约定，如果违反任何一条，即构成违约，违约方须按各项规定向守约方赔偿损失，并支付违约金，违约金的比例按本合同所约定的年租金总额的10%计算。因高桥公司的行为构成违约，故该院对郑志武要求高桥公司支付违约金89380元诉讼请求予以支持。
由于高桥公司在长沙市雨花区人民法院审理本案期间已经先行给付郑志武600万元，可以抵扣高桥公司上述应该支付郑志武的款项。
根据《门面（铺位）租赁合同》约定：第四年租金即起止期限为2011年6月20日至2012年6月19日，按照每月每平方米44元，每年103.49万元收取，2012年3月20日至2012年6月19日，郑志武未支付的租金为258720元。鉴于高桥公司于2012年6月20日向郑志武发出《合同终止函》，并于2012年7月5、6、12、13日，强行将郑志武所租门面内货物搬离门面，故该院对高桥公司主张郑志武支付2012年6月20日以后的租金及违约金的诉讼请求不予支持。故郑志武应向高桥公司支付租金258720元，抵扣郑志武支付的房屋租赁押金200000元，郑志武还应向高桥公司支付租金58720元。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认高桥公司解除《门面（铺位）租赁合同》无效；二、限高桥公司在本判决生效之日起十日内赔偿郑志武设施、设备损失592700元；三、限高桥公司在本判决生效之日起十日内赔偿郑志武库存商品损失1433111.96元；四、限高桥公司在本判决生效之日起十日内赔偿郑志武装修损失1290445.31元；五、限高桥公司在本判决生效之日起十日内支付郑志武违约金89380元；六、限郑志武在本判决生效之日起十日内向高桥公司支付房屋租金58720元；七、驳回郑志武的其他诉讼请求；八、驳回高桥公司的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费75425元，反诉受理费3653元，司法鉴定费122000元，合计201078元，由郑志武负担10054元，高桥公司负担191024元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实依法予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为两个，一是郑志武涉案房屋装修损失应如何确定，二是高桥公司是否应对郑志武所主张的遗失商品损失4564279元承担赔偿责任。
关于郑志武涉案房屋装修损失如何确定的问题。根据本案一审所查明的事实，一审法院委托湖南天兴工程造价咨询有限公司对郑志武涉案房屋的装修损失进行鉴定时，鉴定机构分别根据涉案《装修清单目录》和《装饰装修工程施工合同》与《高桥信誉玩具（决算清单）》作出了两个鉴定结论，一审判决以涉案《装修清单目录》系郑志武和高桥公司在长沙市雨花区人民法院以及有关评估机构相关人员参加下，对高桥大市场西大门北栋二楼信誉玩具店内装饰装修项目进行清点后所签署的为由，认为应以依据该《装修清单目录》确定的装修损失作为郑志武的房屋装修损失。但从本案的事实看，高桥公司并无证据推翻郑志武与郑桂煌签订的涉案《装饰装修工程施工合同》与《高桥信誉玩具（决算清单）》的真实性，且之所以造成无法根据涉案房屋的真实装修状况确定损失的原因，在于高桥公司无视长沙市雨花区人民法院口头责令其不得再对门面内的货物进行搬离或拆除门面装修的情况下，于2012年10月25日将门面内的装修拆除，高桥公司作为侵权方，在其无充分证据证明郑志武与郑桂煌签订的涉案《装饰装修工程施工合同》与《高桥信誉玩具（决算清单）》系伪造的情况下，应当按照涉案《装饰装修工程施工合同》与《高桥信誉玩具（决算清单）》中的内容确定郑志武的装修损失，即涉案房屋装修工程造价为2738524.83元，高桥公司应按此标准赔偿郑志武的房屋装修损失。郑志武上诉请求对房屋装修损失予以改判有事实依据，本院予以支持。
关于高桥公司是否应对郑志武所主张的遗失商品损失4564279元承担赔偿责任的问题。首先应当明确的是，高桥公司在双方之间租赁合同正常履行期间单方面要求解除租赁合同，并采取非法行为将郑志武所雇员工赶出所租门面和将店内商品搬离，其行为构成侵权，且高桥公司存在主观上的故意，属于故意的侵权行为，其应当对店内商品损失承担赔偿责任。从本案所查明的事实看，因高桥公司系非法将涉案门面内的商品搬离，其对店内商品的清理没有郑志武及其所雇员工的参与，现双方对店内商品的数量存在争议，高桥公司主张仅以其单方面的记载和由其邀请的高桥工商所的证明为依据确定店内商品数量，依据不足。郑志武则主张依据其店内用于记录商品库存的硬盘数据确定其商品遗失数量，该遗失部分的商品价值经鉴定为4564279元，因该部分商品资料系郑志武单方面记载的内容，也无法完全确认其系损失发生时店内商品的客观状态。综合考量高桥公司实施侵权行为的主观恶意程度及郑志武所提供的店内商品数据的真实性，基于公平原则，本院酌定由高桥公司赔偿郑志武所主张的遗失商品鉴定价值的50%，即2282139.5元。
综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市中级人民法院（2013）长中民三初字第01082号民事判决第一、二、三、五、六、七、八项；
二、变更湖南省长沙市中级人民法院（2013）长中民三初字第01082号民事判决第四项为：限湖南高桥大市场发展有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿郑志武装修损失2738524.83元；
三、限湖南高桥大市场发展有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿郑志武遗失商品损失2282139.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费75425元，由郑志武负担15425元，由湖南高桥大市场发展有限公司负担60000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓小明
代理审判员 贾小弟
代理审判员 程似锦
二〇一六年十二月一日
书 记 员 刘沁雯