四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第523号
上诉人（原审被告）李红军，男，生于1963年3月14日，汉族，住四川省阆中市。
委托代理人李洪友，四川纪明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）阆中市国土资源局。
法定代表人许永波，局长。
委托代理人张小云，四川源正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）阆中市新世纪液化气站。
负责人ＸＸ刚。
委托代理人杨强，四川源正律师事务所律师。
委托代理人蔡生波，四川源正律师事务所律师。
上诉人李红军、阆中市国土资源局（以下简称国土局）因与被上诉人阆中市新世纪液化气站（以下简称液化气站）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2014）阆民初字第43号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：阆中市新世纪液化气站始建于1999年，系个人独资企业，原投资人（所有人）为何松柏，现投资人（所有人）ＸＸ刚于2005年11月5日与何松柏达成整体转让协议，从何松柏处将该液化气站购买，协议约定除液化气站的土地使用权和房屋外的一切设备及经营权属整体转让。同时该协议约定何松柏承诺ＸＸ刚可以承租使用液化气站所使用的土地和房屋，其年租金为2万元，五年后随地价增值及房价上调租金，标准共同协商。液化气站经营多少年可以承租多少年，经营歇业ＸＸ刚必须把设备搬离后归还使用的土地及房屋。2007年9月9日，何松柏将该液化气站的土地使用权和房屋转让给李红军。2008年12月1日ＸＸ刚与李红军签订了房屋场地租赁协议，协议约定ＸＸ刚继续租赁液化气站所使用的土地和房屋，承租方免租赁费使用，租赁期限为不固定期限，在“开发时”出租方提前一个月通知承租方搬离。该协议签订后ＸＸ刚继续在此经营液化气站。2012年阆中市人民政府鉴于阆中古城七期安置还房建设，决定征收液化气站所占用的土地。该项目由国土局负责拆迁补偿事宜，后国土局与土地使用权人李红军商谈拆迁补偿，在商谈过程中，液化气站曾多次向国土局承办人员主张补偿事宜，国土局委托了四川义正房地产评估咨询有限公司对所要拆迁的房屋及附属物的公开市场价值进行了评估，2012年8月9日该评估咨询有限公司作出评估报告称所要拆迁的房屋及附属物的价值为5，600，611元，建议对提前收回液化气站等违约金和搬迁费协商处理。2013年8月15日，国土局与李红军进行了协商，约定液化气站的拆迁费用、拆迁及承租户、收购前的债权债务由李红军负责，在此基础上增加50万元的补偿款。李红军与国土局商定了的协议草稿，约定收回土地使用权的补偿费用为338.48万元，地上建（构）筑物及附着物补偿费用为609.02万元（项下包括了围墙、挖填方和垒砌堡坎、电力线改道、提前收回出租房屋违约金及拆迁液化气站等费用）；2014年1月14日双方正式签订了补偿协议，该协议约定收回土地使用权的补偿费用为338.48万元，地上建（构）筑物及附着物补偿费用为609.02万元；宗地范围内的液化气站和张飞武校与使用权人李红军所涉及的一切关系而产生的权利和义务由李红军享有和承担（即若对液化气站和张飞武校的一切补偿由李红军承担）。得知这一结果后，液化气站又多次向国土局主张对其进行拆迁补偿，国土局以已对李红军进行补偿为由拒绝对其进行补偿。
一审法院同时查明，李红军与何松柏因买卖合同纠纷于2012年10月30日经阆中市人民法院调解达成调解协议，调解书中载明的李红军房屋面积共计1714.09平方米。
一审法院另查明，液化气站经营场地内有消防池一个，水池一个，沙池一个，铁门一扇，隔离墙61米及加气所用之设备。
一审法院还查明，液化气站因搬迁及建设新气站缴纳电力增容费26，000元，支付设备转运费用18，000元、设备拆卸、安装费用70，000元、新增设备费用111，217元、三相动力电线安装材料及人工费用13，000元以及其他费用112，000元，共计支出342，117元。
2013年12月，液化气站向一审法院提起诉讼称：液化气站作为拆迁地块的经营户，属于本次征收的拆迁补偿对象，国土局作为拆迁实施单位，应当书面告知并与液化气站商谈拆迁事宜并签订安置补偿协议。而国土局只与李红军协商，并自称将应当给液化气站的补偿款一并补偿给李红军，国土局与李红军的行为严重侵害了液化气站的合法权益。特此诉请依法判令李红军及国土局向液化气站支付拆迁补偿费用50万元，并承担诉讼费。
国土局辩称：液化气站的土地使用权人是李红军，国土局对该土地进行了有偿收回使用权，只与土地使用权人进行协商并签订补偿协议符合法律规定，并在与土地使用权人所签订的协议中明确约定对于液化气站的补偿由土地使用权人李红军负责，因此液化气站的补偿与国土局无关。请求驳回对国土局的诉讼请求。
李红军辩称：李红军作为液化气站的土地使用权人，将该块土地租赁给其使用，液化气站按照租赁合同应当无偿搬迁，故其主张给予补偿不应得到支持，请求驳回液化气站的诉讼请求。
一审法院经审理认为：本案争议的焦点一是液化气站是否属于本次拆迁补偿项目中的拆迁对象，二是如果是拆迁对象，其应当得到的补偿额应当如何确定和由谁负责进行补偿。
关于焦点一，由于液化气站是一合法经营企业，其租赁李红军享有使用权的场地有合法的租赁合同，在阆中市人民政府作出征收李红军享有使用权的土地时其租赁合同在继续履行中，阆中市人民政府作出的征收决定必然会影响到液化气站的经营业务及利益。故在其租赁期限内，国土局作为阆中市人民政府征收液化气站所占用的土地项目的负责人，应当将液化气站作为拆迁补偿对象。
关于焦点二，液化气站属于国土局所负责实施征收土地项目的拆迁对象，对液化气站在拆迁项目上所拥有的合法财产应当进行界定并在拆迁时进行补偿，同时根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款“对被征收人给予的补偿包括‘（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业的补偿。’”、第二十二条“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；……”和《四川省城市房屋拆迁管理条例》第二十七条“拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费、搬迁补助费。”第三十条“拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应当给予适当补偿”、第三十二条“因城市房屋拆迁发生的电话、水、电、气、闭路电视迁装等费用，由拆迁人按拆迁时合法的收费标准补偿被拆迁人或者房屋承租人。”等规定对液化气站进行拆迁补偿。国土局辩称已与被拆迁人李红军签订了拆迁补偿合同，且合同中对于承租户的补偿由李红军负责进行了约定，自己不应当再承担补偿责任。一审法院认为，根据合同相对性原则，国土局与被拆迁人李红军所签订拆迁合同的效力只及于双方之间，而不能在国土局和液化气站、或者在液化气站与李红军之间产生效力。故国土局应当对涉及液化气站的拆迁补偿部分直接对液化气站进行补偿，至于国土局与李红军所签订的补偿合同中已涉及的对液化气站进行补偿的部分由李红军进行补偿。
关于液化气站应当得到的拆迁补偿项目及费用。液化气站所提交的证据中，有新增设备费用111，217元、缴纳电力增容费26，000元，支付设备转运费用18，000元、设备拆卸、安装费用70，000元、三相动力电线安装材料及人工费用13，000元以及其他费用112，000元，共计支出342，117元。一审法院认为，液化气站对新增设备费未能提供因搬迁所产生的设备损坏清单及价格，从而不能证明新增设备是因搬迁所造成的损失，故对该项主张不予支持。对设备移动检测费用15，000元，因液化气站属于特殊经营行业，为行业要求和安全需要，设备的移动需要检测，该笔费用的产生予以支持。对设备转运费，其设备搬迁支付的费用有票据为证，予以认可。对设备拆卸、安装费，液化气站所提供的票据为70，000元，但该票据包含了液化气站搬迁后新建气站所开支的的安装费用，酌定以开支费用的1／3计算为旧站设备拆卸、安装费。对电力增容费和安装费，液化气站在原经营地已有三相电力使用，因搬迁应当产生新的安装费用，但其所缴纳的增容费未能提交证据证明是否是扩容所缴纳，故支持安装费用，不支持增容费用。对其他费用112，000元，系液化气站为新建站所支出的费用，并不是搬迁所受的损失，不予支持。
综上，液化气站应当得到的拆迁补偿费用项目及标准如下：1.根据评估报告，消防池一个、水池一个、沙池一个，合计3，000元；2.根据评估报告，铁门一扇，计5，000元；3.隔离墙61平方米，根据评估报告，每平方米260元，计15，860元；4.设备移动检测费15，000元；5.设备转运费用18，000元；6.设备拆卸、安装费用21，000元。7.三相动力安装费13，000元。合计为90，860元。其中，第1-3项由李红军负责补偿，第4-7项由国土局告进行补偿。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条第二款“依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”《中华人民共和国民法通则》第一百二十一条“国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中，侵犯公民、法人的合法权益造成损失的，应当承担民事责任。”及上引法律之规定，判决：一、李红军补偿液化气站23，860元；二、国土局补偿液化气站67，860元；三、驳回液化气站的其他诉讼请求。案件受理费8，800元，由李红军负担800元，国土局负担2，000元，液化气站负担6，000元。
李红军、国土局不服一审判决，共同向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回液化气站的诉讼请求或将案件发回重审。主要理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决认为消防池、水池、沙池及铁门一扇和隔离墙61平方米属于补偿范围不当。因以上补偿范围的资产及建筑体属于李红军所有，不应补偿。此点从何松柏与液化气站整体转让协议中已经明确，液化气站只购买了设备及经营权，未涉及建筑体及铁门，李红军除设备和经营权未买外，其余全部购买。2.一审判决适用法律错误。李红军与液化气站系租赁合同关系，双方的权利义务须依据租赁合同，而一审课以李红军责任依据《土地管理法》，而不适用《合同法》错误。国土局与土地使用权人签订土地及房屋征收补偿协议属于恰当、合法的行为，至于土地及房屋上衍生的第三方权益由土地使用权人处理符合法律规定，并不不当。三、本案将租赁合同法律关系及拆迁补偿合同关系合并审理，属于程序错误。本案液化气站是否有权益，首先审查租赁合同，只有租赁合同法律关系中有权益，才会涉及拆迁补偿。2007年液化气站就免费使用租赁物。李红军为响应政府的拆迁动员会，于2011年9月就发通知要求液化气站搬离，依据租赁协议的约定，在该月租赁协议就应解除，故2011年9月至2014年2月液化气站系非法占有使用租赁物，基于非法占有之事实，不可能得到任何补偿。不管补偿从何而来，要么损害李红军的利益，要么损害国家利益。
液化气站辩称，一审判决正确，请求予以维持。主要理由：1.消防池、水池、沙池和隔离墙系液化气站经营所必须的设备，按照与何松柏的转让协议，已转让给液化气站，另外，铁门系液化气站添加，故一审判决属补偿范围正确。2.根据液化气站与李红军租赁合同的约定，无条件搬迁的前提是基于李红军自行开发，而不包括本案发生的政府征收。3.液化气站系合法经营的承租人，政府在征收时，应作为拆迁补偿对象进行补偿。
本院二审查明：加气站内工作区与生活区分离的铁门一扇，为李红军所有，液化气站称自己进行过更换，但未提供证据证实。
2014年，李红军因房屋租赁合同以液化气站为被告，向一审法院提起诉讼，以其在2012年8月和2013年10月两次通知液化气站搬离遭拒绝，液化气站反而起诉要求给付拆迁补偿款，因而请求法院判令液化气站搬离场地并赔偿损失55万元。诉讼中，液化气站于2014年1月10日已经搬离租赁场地。2014年12月，一审法院判决驳回了李红军的诉讼请求。理由是：双方租赁合同所约定租赁协议终止条件的“开发”，应当理解为李红军本人对该地块进行开发，但后来政府的征收行为属于不可抗力，必然促成租赁协议期限届满条件的成就，故双方在该协议效力终止时均无过错，均不应当对对方承担违约责任，故对李红军所主张的损失赔偿不予支持。判决后，李红军未提起上诉，该判决已经发生法律效力。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）的规定，国有土地上房屋的征收对象即被征收人为房屋的所有权人。《条例》第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”，第二十三条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中，阆中市人民政府对李红军的房屋进行征收，国土局与李红军就拆迁安置补偿达成了协议。现作为被征收房屋承租人的液化气站以拆迁法律关系要求市国土局进行补偿，根据《条例》的规定，该事项属于行政机关的职能范围，不属人民法院民事诉讼受案范围，故一审判决国土局向液化气站进行补偿不当，本院予以纠正。
液化气站与李红军之间为租赁合同关系，对因征收而导致的合同解除，应当通过合同纠纷处理的方式解决。一审判决适用《中华人民共和国土地管理法》第五十六条第二款及《中华人民共和国民法通则》第一百二十一条不当，本院予以纠正。
一审法院关于李红军诉液化气站租赁合同纠纷一案的生效判决认定，政府的征收行为属于不可抗力，必然促成租赁协议期限届满条件的成就，双方当事人在该协议效力终止时均无过错，均不应当对对方承担违约责任。故本案系因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除，应根据公平原则对解除合同的后果进行处理。事实上，国土局已对液化气站的搬迁等费用向李红军进行了补偿，一审判决认定液化气站搬迁的必要费用，即设备移动检测费、设备转运费、设备拆卸、安装费、三相动力安装费共计69，333元，李红军应向液化气站补偿。另消防池、水池、沙池和隔离墙系液化气站经营所必须的设施、设备，系土地上的附着物，依据与何松柏的转让协议，除土地及房屋外的设施、设备已转让给液化气站，故李红军应对该部分向液化气站进行补偿，金额为18，860元。加气站内工作区与生活区分离的铁门，为李红军所有，液化气站称自己进行过更换，但未提供证据证实，李红军对此不应补偿。
综上，一审判决部分事实认定错误，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销四川省阆中市人民法院（2014）阆民初字第43号民事判决；
二、李红军在本判决生效后十日内向阆中市新世纪液化气站支付补偿费88，193元；
三、驳回阆中市新世纪液化气站的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8，800元，由阆中市新世纪液化气站负担7，248元，李红军负担1，552元；二审案件受理费2，093元，由阆中市新世纪液化气站负担80元，由李红军负担2，013元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 任雅莉
代理审判员 王婵轶
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 范云荣