四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0181民初273号
原告：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇联盟村*组*幢。
法定代表人：王瑞冬，公司董事长。
委托诉讼代理人：吴勇，四川原则（都江堰）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈俊吉，四川原则（都江堰）律师事务所律师。
被告：都江堰飞龙食宿文化服务有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市青城后山。
法定代表人：杨桂仙，公司总经理。
委托诉讼代理人：周良，四川上盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向烨，四川上盛律师事务所律师。
原告都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）与被告都江堰飞龙食宿文化服务有限公司（以下简称飞龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，被告飞龙公司于2017年3月1日向本院提起反诉，本院审查后予以准许，本案审理期限从反诉受理之日重新计算。本案本反诉案件合并适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，双方申请庭外和解，后和解无果。因案情复杂，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。2018年6月19日，飞龙公司申请撤回反诉，本院裁定予以准许。原告兴堰公司的委托诉讼代理人吴勇、陈俊吉，被告飞龙公司的法定代表人杨桂仙及委托诉讼代理人周良、向烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴堰公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《商铺租赁合同》，被告在三日内腾退归还房屋；2、被告支付原告租金7275516元（暂计算至2016年11月1日，以实际退房之日为准）；3、被告向原告支付违约金。4、本案诉讼费、保全费等费用均由被告承担。诉讼中，兴堰公司变更诉请第二项为被告支付原告租金7275815元（因按照双方签订的租赁合同约定，原告给予被告6个月免租期，租金应从2012年3月20日计算，租金暂计算至2017年4月3日），租金最终计算至本案立案之日止。兴堰公司明确，诉请第三项违约金要求以7275815元为基数，从立案之日起按中国人民银行同期贷款利率计算，计算至租金给付之日止，同时保证金不予退还。事实和理由：2011年9月5日，其与被告签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定由被告承租原告所有的位于都江堰市，面积3698㎡的商铺。房屋租期为10年，自2011年9月20日到2021年9月19日止。租金按每月每平方30元计算，年租金为人民币1331280元，前三年租金不变，第四年至第六年租金价格为35元/㎡/月，第七年至第九年租金价格为40元/㎡/月，第十年租金价格为45元/㎡/月。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，但被告并未完全履行其租金交付义务，原告经多次催收，被告均以各种理由推诿，拒绝支付原告租金，截止至今，被告拖欠原告租金共计7275815元。
被告飞龙公司辩称，一、本案相关事实：2011年9月5日原、被告双方签订《商铺租赁合同》，被告向原告支付保证金及前三个月租金共计50万元。合同签订后，原告逾期向被告交付出租房屋，交付时该房屋未安装水电、排污、燃气等基础设施。而后由于都江堰市灾后重建工作结束，前期租金价格虚高，被告经营困难。基于上述情形，被告多次书面或口头形式向原告申请延长装修免租期至一年、由原告承担基础设施费用并减少租金计算标准。原告相关负责人考虑到被告的具体情况，曾同意延长免租期至一年，结合市场情况对租金价格予以减少，并告知被告自行完善基础设施，相关费用从之后的租金里面予以抵扣，请被告尽快恢复经营，振兴都江堰经济。因此，合同签订后原告从未向被告催收租金，反而是被告多次找到原告要求解决租金等相关合同事宜。特别说明的是，双方签订合同的背景是当时时任都江堰市市长、市委领导牵头，为了搞好都江堰市灾后重建工作、促进经济发展，组织被告负责人等工商界人士进行招商引资。被告负责人本着一名优秀政协委员的责任，在出租房屋不符合租赁使用条件且未和原告达成书面补充协议的情况下，仍然继续投资经营，一是出于对政府及原告负责人的信任，二是也想尽个人之力发展都江堰经济。但由于原告相关领导更替及人事变动，一直未解决此事。二、被告不同意解除合同，要求继续履行双方签订的《商铺租赁合同》，租金应按照10元/平方米/月进行计算。诉讼前原告未向被告催要过租金，被告就租金事宜从未推诿拒绝，不存在任何违约情形。原告单方主张解除合同，不符合合同约定和法律规定。三、被告认为原告主张的租金过高，合同约定的租金计算方式显失公平，请求法院按照10元/平方米/月计算租金。1、合同约定的租金明显高于市场价格，导致被告经营困难。通过周边商铺的出租价格进行对比可以看出，合同中对租金的约定明显高于市场价格，而与被告相近租金的商铺基本上因租金过高而无法继续经营。2、原告逾期交付房屋期间以及被告安装基础设施和装修期间不应当计算租金。四、被告不存在违约情形，不应当承担违约金。被告不存在故意拖欠租金的行为，原告曾承诺减少租金。合同签订后被告多次与原告协商过减少租金，诉讼前原告未向被告主张支付租金，客观上也反映了被告不存在故意拖欠租金的行为。五、对合同约定的免租期6个月无异议，但合同签订之后兴堰公司公司的负责人承诺过免租期延长至一年，相应的租金支付标准应重新进行调整。综上，被告不存在故意拖欠租金的行为，没有解除合同的约定或法定情形，合同约定的租金计算方式显失公平，请求法院依法判决。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年9月5日，作为甲方的都江堰市兴堰安居置业投资有限责任公司（以下简称兴堰安居公司）与作为乙方的飞龙公司签订《商铺租赁合同》，兴堰安居公司将位于都江堰市，面积3698m²的商铺（以下简称案涉商铺）租赁给飞龙公司。合同与本案有关的约定主要有：二、租赁期限：1、商铺租期为10年，自2011年9月20日起至2021年9月19日止。2、甲方给予乙方6个月的装修期自2011年9月20日起至2012年3月19日止，在此期间内不计算房屋租金。四、租金及其他费用交纳方式：1、租金按每月每平方米30元计算，年租金1331280元。前三年租金不变，第四年至第六年租金价格为35元/㎡/月，第七年至第九年租金价格为40元/㎡/月，第十年租金价格为45元/㎡/月。2、乙方在签订合同并缴纳保证金和3个月首期租金后，甲方向乙方出具交房通知书，乙方凭交房通知书到该项目物业管理服务处办理相关手续，签订物业管理服务合同并按标准缴纳物业管理服务费。6个月的装修期完毕前1个月内乙方再次缴纳3个月租金。3、除缴纳的前6个月租金外，租金按每半年为一期一次性支付。乙方必须在每期期满前1个月内向甲方缴纳下一期的租金，逾期10日，甲方将在乙方缴纳的保证金中按每天1000元收取违约金；逾期20日，视为严重违约，甲方有权终止租赁合同，收回出租房屋。乙方在签定合同之日须向甲方交付保证金15万元。4、若合同期满前乙方未向甲方书面申请继续租用该门面，乙方应将该房屋腾空后移交甲方，双方结清相关费用后甲方在十五个工作日内将保证金无息退还给乙方。六、违约责任：1、乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方可以终止合同的，并收回商铺，保证金不退还……（3）乙方拖欠租金和水、电、气、物管费等达20天的。
2013年1月6日，经都江堰市国有资产监督管理办公室都国资发[2013]2号文件批复，同意兴堰安居公司名称变更为兴堰公司。
案涉商铺系兴堰公司所有,于2011年10月18日办理了房屋产权登记。案涉《商铺租赁合同》签订前，包含案涉商铺在内的幸福家园二期工程已经消防验收合格、竣工验收合格并办理了竣工验收备案手续。
诉讼中，双方确认飞龙公司缴纳保证金15万元，租金35万元，合计50万元。
兴堰公司提供2016年6月30日《租金催收函》，以证明其向飞龙公司催收过租金，截止催收时飞龙公司已累计欠租6748850元，函告飞龙公司于2016年7月10日前到公司办理租金支付相关手续，若逾期未办理，公司将终止《合同》，按合同约定收回房屋等。该《租金催收函》尾部有“已收到。丁尚芳”签字字样。飞龙公司否认收到该《租金催收函》，亦否认丁尚芳系公司工作人员或授权此人签收。兴堰公司虽陈述签收时丁尚芳系飞龙公司工作人员，但未提供证据证明。
飞龙公司提供以下证据材料，以证明合同签订后飞龙公司根据合同约定租金虚高，实际承担租赁房屋水、电、气、消防、雨污排放等房屋基础设施改造建设费用等情况，多次要求解决上述问题并得到兴堰公司等相关部门认可但未实际履行的事实：
一、飞龙公司提供2012年2月6日至2017年2月10日《申请》10份，以证明合同签订后飞龙公司向兴堰公司反映过基础设备不完善、延长装修免租期以及对配套设施予以补偿，减少租金。兴堰公司主张该10份申请均是飞龙公司单方出具，无兴堰公司签章或工作人员签字，是飞龙公司单方行为与兴堰公司无关，故不予认可。
二、申请本院调取的2012年10月15日《都江堰市国有资产监督管理办公室关于调整兴市公司、兴堰公司部分商铺租金的建议》（都国资发【2012】xxx号）。该材料载明，“市政府：经我办调查核实，2011年以来通过公开招租的国有公司商铺（不含壹街区、古城区商铺）共386间、111832平方米，其中……兴堰公司146间，68288平方米。普遍商铺租金价格较高。由于城市新区尚未形成很好的商业氛围，多数商家经营情况不理想，加之壹街区商铺优惠政策出台后，壹街区附近商家纷纷要求政府协调降低商铺租金。针对上述情况，现提出以下建议：一、对以上商铺租金按现有租金下调20%，但下调后的租金不得低于同等地段商铺的租金基价。二、由各国有公司与商家签订补充协议，确定在约定期限内按照下调租金标准收取商家租金，未按约缴清租金的，不予享受租金下调优惠政策。三、各国有公司根据商业口岸、商铺地段差异及上述标准等分别制定租金标准后执行，租赁合同报市国资办备案。四、商铺现有租金低于30元/㎡（不含）的，不再给予下调优惠政策。”当时的都江堰市领导于同年10月29日在该文件上批示“同意。请国资办召集兴堰、兴市、国投等国有公司安排落实。对不按约缴纳租金的，必须解除租赁协议。”该文件附件统计的商铺中包含了案涉商铺。
三、都江堰市广播电视台（以下简称都江堰电视台）《市长与涉旅企业真诚沟通》新闻报道视频，主张在该次会议上原、被告双方就租金事宜进行过协商，原告负责人承诺对租金予以减少。为证明其主张，飞龙公司并向本院申请调取存放于都江堰电视台的该会议录像完整视频。经本院核实，都江堰电视台存有标题为“市长与涉旅企业真诚沟通”、报道时间为2014年4月8日的新闻报道视频，无该天会议完整录像。同时，该《市长与涉旅企业真诚沟通》新闻报道视频显示飞龙公司法定代表人有“……装修就多拖了半年时间……”发言，亦报道“飞龙公司等9家企业分别提出了希望政府给予房租减免优惠政策等事项，接待活动中市旅游……房管、兴市公司等单位和部门的负责人，就企业提出的相关问题，向企业进行了解答和解释。”
四、申请本院调取的2014年4月14日都江堰市人民政府常务会（办公会）议定事项《督办通知单（xx）》。该材料载明，“各责任单位：2014年4月8日，市委副书记、市政府市长马汉选主持进行市长企业接待日活动，我办对议定事项作了梳理、汇总（详见附件）。请责任领导和责任单位主要负责人认真研究措施，切实抓好落实，按期将工作落实情况送市政府办公室（通过政务督查会诊系统报送），我办将及时汇总并专报市政府主要领导。”该附件《4月8日市长企业接待日议定事项汇总表》第一、二项载明“项目名称：新飞龙酒店房屋租金等相关问题。议定工作内容：按优惠政策给予酒店4个月房屋租金减免；与酒店协商解决水、电、气、消防、雨污排放等房屋基础设施改造建设费用问题。责任单位：兴堰公司。工作落实报送时限：2014年4月30日。”
五、飞龙公司致本院的2018年3月29日《情况说明（关于新飞龙酒楼所欠房租说明）》。该情况说明中飞龙公司对要求降低房租、延长免租期、飞龙公司先行垫资完善公共设施后抵扣租金等情况及原因和至今未得到具体落实的情况进行了阐述。该情况说明背面有时任兴堰公司总经理汤正安签署”情况基本属实。新飞龙酒店确属灾后重新振兴我市灾后经济落户兴堰公司的餐饮企业。按照当时市委、市政府要求应由国有公司完善相关基本的配套设施，各公司必须全力支持各落户企业尽快开业。当时兴堰公司负责人与新飞龙协商，涉及相关事项由新飞龙公司实施，之后由新飞龙公司提供具体工程实施依据，交审计确认后抵减应缴兴堰公司租金。2018.3.29”
六、飞龙公司2017年6月19日致市新城公司《情况说明（关于新飞龙酒楼所欠房租说明）》。该情况说明中飞龙公司亦就要求降低房租、延长免租期、飞龙公司先行垫资完善公共设施后抵扣租金等情况及原因和至今未得到具体落实的情况进行了阐述。该材料下方有时任兴堰公司经办人贾鸣签署”飞龙公司租赁沪都家园37栋房屋，在装修时新增管网设施、变压器等，相关施工费用未进行审计，由飞龙酒店出资、施工。2017.6.27”；时任兴堰公司副总王黎岷签署“新飞龙酒楼与兴堰公司租赁关系情况属实，其出资新增的相关水电等设施的事情确有其事，但是否可以冲抵和哪部分可以冲抵建议由法律顾问参照相关法律条文和案例，与新飞龙协商后报公司审议。2017.6.28”；时任兴堰公司总经理汤正安签署“情况属实，新增功能性实施由实施方提供详细决算审计后结算。6.28”对二至六项证据的真实性，兴堰公司均无异议，但主张：1、飞龙公司在没有按约缴清租金的前提下不应当属于都国资发【2012】xxx号文件下调的租赁户范围。2、兴堰公司时任领导的证词仅能说明飞龙公司有出资施工的事实，但飞龙公司出资施工的费用能否抵扣租金应依法结合其他证据认定。飞龙公司法定代表人杨桂仙于庭审陈述，国资发【2012】xxx号文件诉前听兴堰公司有关领导说有此文件，但从未看到；后在诉讼中询问当年一起写申请要求调减租金的商家，其表示有此文件并提供给我。另，因国资发【2012】xxx号文件类别为“不公开”，故在诉讼中本院根据飞龙公司申请向兴堰公司调取了该证据。
诉讼中，经双方庭外协商后，兴堰公司明确：1、本案中飞龙公司房屋租金计算至本案立案之日，其后的租金由双方选定有评估资质机构评估认定，不在本案中主张；2、兴堰公司同意截止本案立案之日的租金由飞龙公司在本判决生效后三年内付清，其中于2018年9月30日前支付应付租金的20%，于2019年3月31日前支付应付租金的10%，于2019年9月30日前支付应付租金的10%，于2020年3月31日前支付应付租金的15%，于2020年9月30日前支付应付租金的15%，于2021年6月30日前支付应付租金的30%；3、飞龙公司主张的房屋基础设施改造建设费用、维修费用抵扣租金问题，双方确认不在本案中处理，待飞龙公司完善手续后由兴堰公司审核，如无法确认再由飞龙公司另案主张。飞龙公司亦明确表示同意兴堰公司的上述意见。
上述事实，有原、被告双方身份信息，《商铺租赁合同》，都国资发[2013]x号文件，租金催收函，都房权证监证字第××号房屋所有权证书，都公消验[2010]第xx号《建设工程消防验收意见书》，《竣工验收报告》，飞龙公司提供的2012年2月6日至2017年2月10日《申请》10份，都国资发【2012】xxx号文件，《市长与涉旅企业真诚沟通》新闻报道视频，2014年4月14日都江堰市人民政府常务会（办公会）议定事项《督办通知单（xx）》，飞龙公司致本院的2018年3月29日《情况说明（关于新飞龙酒楼所欠房租说明）》，飞龙公司2017年6月19日致市新城公司《情况说明（关于新飞龙酒楼所欠房租说明）》及双方庭审陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，兴堰公司与飞龙公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。
一、关于《商铺租赁合同》是否解除问题。合同当事人行使单方解除权需有法定或约定的事由出现。根据庭审查明的事实，案涉《商铺租赁合同》履行过程中，飞龙公司缴纳保证金15万元，租金35万元，合计50万元；飞龙公司并就合同租金标准过高、免租期延长、房屋基础设施改造建设费用抵扣租金等问题多次反映，相关部门亦出具相关租金减免、免租期延长文件材料，兴堰时任领导亦对飞龙公司主张的房屋基础设施改造建设费用抵扣租金问题作出明确表态，但因多种原因，相关租金减免、免租期延长文件材料及飞龙公司主张的房屋基础设施改造建设费用抵扣租金问题并未得到实际落实。在此情况下，兴堰公司以飞龙公司拖欠租金为理由要求解除合同的主张不能成立。飞龙公司在诉讼中亦明确要求继续履行合同，故案涉合同应继续履行，飞龙公司应按法院生效判决认定的租金标准及免租期履行给付租金义务。同时因双方明确就飞龙公司主张的房屋基础设施改造建设费用、维修费用抵扣租金问题，双方另行协商解决，本案暂不处理。
二、关于飞龙公司应给付的租金。
（一）关于免租期。案涉《商铺租赁合同》约定的免租期为6个月。此外，2014年4月14日都江堰市人民政府常务会（办公会）议定事项《督办通知单（xx）》之附件《4月8日市长企业接待日议定事项汇总表》亦载明“项目名称：新飞龙酒店房屋租金等相关问题。议定工作内容：按优惠政策给予酒店4个月房屋租金减免……“故免租期应认定为10个月，即从2011年9月20日起至2012年7月19日止。即结合《商铺租赁合同》的约定，兴堰公司计收租金的时间应从2012年7月20日起至2021年9月19日止。
(二)关于租金标准。本院认为，1、国资发【2012】xxx号文件要求对符合文件条件的商铺租金按现有租金下调20%，因案涉《商铺租赁合同》约定的商铺现有租金为30元每平方米且属于文件规定下调租金地段商铺，故案涉商铺属于符合该文件规定下调租金的商铺。2、国资发【2012】xxx号文件上方虽有都江堰时任领导“对不按约缴纳租金的，必须解除租赁协议”的批示，但该文件亦载明“二、由各国有公司与商家签订补充协议，确定在约定期限内按照下调租金标准收取商家租金，未按约缴清租金的，不予享受租金下调优惠政策。三、各国有公司根据商业口岸、商铺地段差异及上述标准等分别制定租金标准后执行，租赁合同报市国资办备案。”的表述，但在庭审中兴堰公司并未提供证据证明其要求飞龙公司签订补充协议并缴纳租金被拒绝，且其起诉要求解除租赁合同的时间为2017年。故对兴堰公司关于“飞龙公司不适用该文件规定调减租金标准”的主张，本院不予支持。故租金标准应以案涉《商铺租赁合同》约定租金标准的80%计算。即从2012年7月20日起至2021年9月19日止，前三年（2012年7月20日至2015年7月19日）租金按24元/㎡/月计算，年租金1065024元；第四年至第六年（2015年7月20日至2018年7月19日）租金按28元/㎡/月计算，年租金1242528元；第七年至第九年（2018年7月20日至2021年7月19日）租金按32元/㎡/月计算，年租金1420032元；第十年租金（2021年7月20日至2021年9月19日）按36元/㎡/月计算，年租金1597536元。
因《商铺租赁合同》明确约定装修期（免租期）内不计算房屋租金，故对兴堰公司关于前三年租金起算时间应从2011年9月20日起算的主张，本院不予支持。因兴堰公司明确表示在本案中主张的租金仅计算至本案立案之日，故本案的租金仅计算至本案立案之日,亦即2017年1月11日。如前所述，从2012年7月20日起至2017年1月11日止，飞龙公司应交纳租金6825920元（1065024×3+1242528×1+1242528/12×5+1242528/365×22=3195072+1242528+517720+74892=5030212元），减去飞龙公司已交纳的租金35万元，飞龙公司应支付租金4680212元。同时，兴堰公司明确飞龙公司给付本案所涉租金的时间为本判决生效之日起三年内，且双方就三年内支付租金期限比例均当庭确认。另考虑到双方明确就飞龙公司主张的房屋基础设施改造建设费用、维修费用抵扣租金问题另行协商解决，故对兴堰公司权利的处分，本院予以确认。
三、关于违约金、保证金。如前所述，飞龙公司未足额交纳租金的原因是双方就降低租金标准、延长免租期及飞龙公司主张的房屋基础设施改造建设费用抵扣租金问题未能具体落实，故对兴堰公司要求飞龙公司支付违约金的主张，本院不予支持。因本案《商铺租赁合同》需继续履行，故本案对保证金暂不处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
一、被告都江堰飞龙食宿文化服务有限公司于本判决生效之日起三年内支付原告都江堰兴堰投资有限公司从2012年7月20日起至2017年1月11日止的租金4680212元，其中于2018年9月30日前支付租金936042元，于2019年3月31日前支付租金468021元，于2019年9月30日前支付租金468021元，于2020年3月31日前支付租金702032元，于2020年9月30日前支付租金702032元，于2021年6月30日前支付租金1404064元；
二、驳回原告都江堰兴堰投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费62828元，由原告都江堰兴堰投资有限公司负担18848元，被告都江堰飞龙食宿文化服务有限公司负担43980元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 王 凯
审 判 员 李 钰
人民陪审员 吴衡碧
二〇一八年六月二十一日
书 记 员 张博文