重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0230民初2359号
原告（反诉被告）：重庆市汽车运输集团丰都运输有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道商业二路332号，统一社会信用代码91500230208750142Y。
法定代表人：霍军，该公司经理。
委托诉讼代理人：韩新华，该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：杨川，重庆创辉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黎小琼，女，1965年3月19日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
委托诉讼代理人：刘学春（系黎小琼之夫），男，1948年5月10日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
委托诉讼代理人：况万学，重庆晨曲律师事务所律师。
原告重庆市汽车运输集团丰都运输有限公司（以下简称丰都运输公司）与被告黎小琼房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，在审理过程中被告黎小琼对原告丰都运输公司提起反诉，本院依法由审判员崔龙均适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）丰都运输公司的委托诉讼代理人韩新华、杨川，被告（反诉原告）黎小琼及其委托诉讼代理人刘学春、况万学均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丰都运输公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2015年4月6日签订的《房地产租赁合同》，并返还租赁房屋（即位于重庆市丰都县三合街道滨江西路127号汽车客运站办公综合楼部分楼层：二层近二分之一即现丰都县福人缘宾馆的大厅、四层、五层、六层）；2、被告黎小琼支付原告自2016年2月起至交还租赁房屋时止的租金，按租金20833元/月计算；3、被告黎小琼支付水电费1503元。事实和理由：2015年4月6日，原被告签订《房地产租赁合同》。合同约定：丰都运输公司将其所有的位于丰都县三合街道滨江西路127号汽车客运站办公室综合楼部分楼层房屋出租给黎小琼作为商业用房使用（主要用于住宿、饮食及相关服务项目）。租赁期限为4年零10个月，即自2015年4月1日起至2020年1月31日止。租赁金额为2015年4月1日起至2016年3月31日止，年租金25万元，2016年4月1日起至2017年3月31日止，年租金金额在上一年度租金总额的基础上递增5%。租金交付方式为半年结算一次，先交后租。拖欠租金达60日时，出租方有权解除合同。合同签订后，黎小琼已按合同约定缴纳了自2015年4月1日起至2015年9月30日止的第一半年的租金，其第二次交付租金至2016年1月。从2016年2月起，经丰都运输公司多次催收，黎小琼以各种理由拖延拒交，至今仍未交付余欠租金，其行为已构成违约。故请求人民法院依法支持丰都运输公司的诉讼请求。
黎小琼辩称：涉案《房地产租赁合同》已由丰都运输公司于2016年4月30日单方解除，黎小琼亦同意解除合同，无须法院再判决解除。合同签订后，丰都运输公司仅将房屋交付给黎小琼，却未将合同约定的18个停车位予以交付，致使黎小琼的宾馆经营困难，无法实现租赁目的，交不起租金。丰都运输公司理当对黎小琼的经营损失承担责任，无权要求黎小琼按合同约定交付租金。且涉案租赁合同已于2016年4月30日解除，黎小琼被迫停止经营，不存在需要将租金交付至交房之日止的事实和理由。关于水电费的问题凭票据该是多少就是多少，愿意支付。故请求驳回丰都运输公司的诉讼请求。
黎小琼向本院提出反诉请求：1、判决丰都运输公司赔偿黎小琼经营损失82万元；2、丰都运输公司赔偿黎小琼装修损失116万元；3、丰都运输公司退还黎小琼保证金3万元。事实和理由：2015年4月6日，原被告签订《房地产租赁合同》。合同约定：丰都运输公司将其所有的位于丰都县三合街道滨江西路127号汽车客运站办公室综合楼部分楼层房屋出租给黎小琼经营旅馆。为方便经营，双方约定将停车场划定一部分给黎小琼作自驾车旅客住宿停车使用。停车费由黎小琼自行确定和收取，丰都运输公司不收取费用。同时约定了租期、租金金额及租金支付方式。合同签订后，黎小琼按约交付丰都运输公司租赁保证金3万元及部分租金。黎小琼对租赁房屋出于五年经营的考虑投资150万元资金进行了装修并着手经营，旅店名称为丰都县福人缘宾馆。当黎小琼对旅店着手经营时丰都运输公司却违约不将合同约定的停车场交付黎小琼管理使用，而将其出租他人。丰都运输公司的违约行为，导致大多自驾旅客因不能停车而放弃住宿，致使黎小琼经营的旅店处于困难之中，收入减少，无力交付租金。黎小琼就停车场（车位）的交付及租金金额问题多次请求丰都运输公司协商未果。其余欠租金，黎小琼还在想法拼凑时，丰都运输公司却在2016年4月就发出了终止合同履行的通知，旅店停止了经营。故请求人民法院依法支持黎小琼的反诉请求。
丰都运输公司针对反诉辩称：丰都运输公司只是书面通知黎小琼交款并告知有权解除合同，但租赁房屋实际还在黎小琼手中，双方未办理任何交接手续，其不存在单方解除合同的问题。黎小琼向丰都运输公司租赁的房屋，自2004年起至今，其已经用于经营旅馆十几年，向丰都运输公司缴纳的租金总计也就60万元左右，丰都运输公司不存在赔偿其诉请损失的问题。争议停车场地（车位）丰都运输公司已经交付给黎小琼，该合同自2015年4月履行至2016年1月，黎小琼按约支付了租金但并未提出停车场（车位）交付的问题，再则根据合同约定争议的停车场不属于租用场地范围，其租赁时亦未将停车场纳入公开招租的范围，对其不收取任何费用，仅为其经营旅馆提供方便之用，丰都运输公司不存在违约行为，其不应当赔偿黎小琼任何损失。其所交纳的租赁保证金3万元因黎小琼违约，其应作为违约金，不应予退还。故黎小琼的反诉请求不能成立，请求依法驳回其反诉请求。
经审理查明：2015年4月6日，丰都运输公司（甲方）与黎小琼（乙方）签订《房地产租赁合同》。该合同约定：一、甲方将其所有的位于重庆市丰都县三合街道滨江西路127号汽车客运站办公综合楼部分楼层（即二层近二分之一、四层、五层、六层）房屋出租给乙方。二、租赁房屋用途：1、乙方租赁甲方房屋（场地）作为商业用房（主要用于住宿、饮食及相关服务项目）使用，未经甲方同意，乙方不得改变。否则甲方有权单方解除合同，收回房屋，同时租赁保证金不予退还。2、甲方同意乙方在其租用的房屋进出大门口外的甲方停车场内留部分场地，场地界址：从甲方办公综合楼正对面左边的主体墙边（即挨滨西路123号宿舍楼方）直对至车场保坎坝边为界，作为乙方为自驾车旅客住宿停车提供停车场地，并由乙方管理，停车费用由乙方确定，甲方不收取费用。3、甲方同意为乙方在甲方的停车场内留车位是作为甲方为乙方经营提供方便，车场不属乙方租用场地范围，甲方除春运（或重大节假日临时占用）需占用该停车场时，乙方应无条件服从甲方的生产要求。4、甲方提供给乙方的停车场车位，甲方不收取任何费用，乙方应做好停车位车辆停靠的安全管理，乙方使用期内，若发生安全责任事故，由乙方承担相应的责任。5、甲方提供给乙方的停车场车位，若因甲方生产经营需要，甲方需统一规划车场作生产经营使用时，乙方应无条件服从，甲方在使用中，若有空闲车位，乙方需用时，应提供乙方使用，甲方不收取任何费用。三、租赁期限、租金金额、交付方式、租赁保证金（一）租赁期限：4年零10个月，自2015年4月1日起至2020年1月31日止。（二）租金金额：2015年4月1日起至2016年3月31日止的一年租金25万元（每月租金为：20833元）。2016年4月1日起至2017年3月31日，年租金金额在上一年租金总额的基础上递增5%。（三）租金交付方式：租金按半年结算，由乙方应在签订合同的当日内交付给甲方第一半年（即从2015年4月1日起至2015年9月30日止）的租金。第二次租金在第一次交纳的租金的租期满的前一个月内（即2015年8月31日前）缴纳第二半年租金金额。（四）租赁保证金：30000元（人民币大写叁万元整）。在租赁合同存续期间，乙方不得以租赁保证金抵作租金及其他任何费用。租赁期满，租赁保证金扣除应付费用（设施损坏、拖欠的水、电、物业费等）后的余额，在乙方撤退完毕次日起一个月后，若无消费者质量投诉或其它事项，余额将无息全额退还给乙方。四、其它费用的交纳1、水、电、气费由乙方按计量表上的使用数量（若是甲方总表下的分表，还应按用量分摊差额部分）按时足额向甲方交纳；若乙方装有水、电、燃气等单位的直供表，乙方应直接向这些单位缴纳相应的费用。五、双方的权利义务（一）甲方的权利义务……2、按照本合同约定的时间和条件，在本合同生效后的5个工作日内向乙方交付本合同项下的房屋，若甲方……(二)乙方的权利和义务……2、乙方应按本合同约定的时间和项目按期支付租金等各项费用，不得以任何理由拒付或拖欠。逾期，甲方将从欠款次日起，每日按欠款总额收取5‰滞纳金，当连续拖欠达60日时，甲方有权立即单方面解除与乙方签订的租赁合同，并收回房屋。租赁保证金作为乙方违约金不予退还。7、乙方在装修房屋前需提供装修图纸及资料，报管理部门和甲方同意，并办理入场装修手续后，方可进场装修施工……六、合同解除与终止及免责条件(一)甲方在乙方无过错的前提下擅自提前终止合同，应向乙方支付等同于保证金的违约金，并赔偿乙方的直接损失，在赔偿金没有到位之前，甲乙双方将继续履行租赁合同。（二）乙方不按合同约定擅自提前终止合同，乙方所交付的租赁保证金甲方有权不予退还。房屋内的装修归甲方所有，乙方不得破坏。否则，甲方有权要求乙方修复或赔偿。如因乙方的行为致使甲方蒙受其他任何损失的，甲方有权向乙方索赔。（四）出现下列情形之一时，视为乙方违约，甲方可就因此造成的损失，向乙方要求违约赔偿并由乙方全部承担甲方及第三方的一切经济损失。同时甲方可以单方面解除合同，无条件收回租赁房屋（场地）。1、乙方拖欠租金达60日以上；4、乙方的装修方案和资料未向甲方报送，未经甲方书面同意擅自施工的……（五）出现下列情形之一时，视为甲方违约，乙方可就因此造成的损失，向甲方要求违约赔偿并由甲方全部承担乙方的一切经济损失。同时，乙方还可以单方面解除合同（乙方在单方面解除合同后的10日内交回租赁房屋）或向甲方提出变更合同。3、因甲方原因，给乙方造成经营困难（或经济损失）的，甲方应承担相应的直接责任和损失。十、甲方此次对外出租的房屋，在2015年1月31日前为乙方租用，租期到后，甲方将对乙方租赁的房屋继续对外出租，经甲乙双方协商，乙方续租，甲方不给装修期，甲乙双方解除合同时，按前面相关条款约定，乙方自行撤出，乙方不能以任何理由向甲方索要装修残值，甲方不承担乙方因经营所投入的任何费用。
黎小琼将租赁房屋用于经营丰都县福人缘宾馆。合同签订后，黎小琼于次日支付丰都运输公司第一半年（即从2015年4月1日起至2015年9月30日止）的租金124998元，并支付租赁保证金30000元。后，黎小琼分别于同年9月29日、10月30日、11月30日、2016年1月7日支付丰都运输公司从2015年10月1日起至2016年1月31日止4个月的租金每月各20833元。自2016年2月起至今的租金，经丰都运输公司催收，黎小琼至今仍未支付。截至2016年4月底，黎小琼尚欠丰都运输公司水费488.8元，电费1014.3元，经丰都运输公司催收，黎小琼至今亦未支付。
另查明，2016年3月10日，黎小琼向丰都运输公司发出《关于（车站办公综合楼B2-B4-B5-B6号楼层）房地产租赁合同履约的函》，提出丰都运输公司自2015年4月6日房屋租赁合同签订以来至今未将该合同所指定的停车场划归黎小琼经营使用，造成其经营困难，要求重新商定合同条款，并签订新的合同，否则其将按合同约定要求赔偿其经济损失。同年4月29日，丰都运输公司向黎小琼发出《通知》，通知要求黎小琼在次日17时前向其缴纳尚欠房屋租金（即2016年2月、3月、4月三个月的租金），并告知逾期不交，根据合同约定丰都运输公司有权单方面解除合同，并将对其作停水、停电处理。同年5月12日，丰都运输公司张贴《房屋出租启示》，对外招商出租汽车客运站综合大楼二、四、五、六、七、八层等六层商用房。同年5月22日，黎小琼向丰都运输公司发出《福人缘宾馆关于（车站办公综合楼B2-B4-B5-B6号楼层）合同纠纷及有关问题的函》，提出要求协商解决合同纠纷，妥善处置黎小琼在福人缘宾馆投入的资产问题。同年5月26日，丰都运输公司向黎小琼发出公开通知，通知要求黎小琼缴纳尚欠租金及水、电费，并承担相应的违约金，且限其自公开通知之日起15日内将租赁房屋内的财物清理搬走，否则将采用法律手段维护自身合法权益。同年5月31日，黎小琼向丰都运输公司发出《福人缘宾馆关于对公开通知的回复和要求违约赔偿的通知》，黎小琼认为丰都运输公司未将合同约定的停车场划归福人缘宾馆使用，已形成违约事实，提出要求丰都运输公司赔偿其各项经济损失及违约金等费用共计239.544万元。
还查明，2009年12月28日，丰都运输公司与黎小琼之夫刘学春签订《租房合同》，该合同约定由刘学春租赁丰都运输公司所有的即汽车客运站候车室大楼第三、四、五层房屋用于经营旅店（丰都县福人缘宾馆），租赁期限从2010年1月1日起至2014年12月30日止。2014年7月30日，丰都运输公司汽车客运站与王杰签订《超长临时发车场夜间管理承包合同》，合同约定丰都运输公司汽车客运站将其超长临时发车场（客运站站前广场）承包给王杰经营管理，承包期限从2014年8月1日起至2015年7月31日止。2015年8月6日，双方再次就该停车场签订承包合同，承包期限从2015年8月1日起至2016年7月31日止。另，涉案丰都县福人缘宾馆已于2016年4月30日关门停业，并在其大厅位置告示“内部装修、暂停营业，给您带来不便，敬请谅解”。之后，承租人黎小琼一直未将涉案租赁房屋返还给出租人丰都运输公司。
上述事实，有当事人的陈述、房地产租赁合同、租房合同、租金及租赁保证金收据、通知、公开通知、照片、超长临时发车场夜间管理承包合同、房地产权证、调查笔录、证实材料、情况说明、关于（车站办公综合楼B2-B4-B5-B6号楼层）房地产租赁合同履约的函、福人缘宾馆关于（车站办公综合楼B2-B4-B5-B6号楼层）合同纠纷及有关问题的函、房屋出租启示（事）、福人缘宾馆关于对公开通知的回复和要求违约赔偿的通知等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。
本院认为，合法的民事权益应受法律保护。丰都运输公司与黎小琼签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。
本案的争议焦点在于：丰都运输公司与黎小琼双方在履行涉案《房地产租赁合同》过程中是否存在违约行为。综合本案案情，本院认为，首先，从涉案《房地产租赁合同》整体约定的内容上看，该合同的第一条内容系租赁标的物的约定，该条并未将争议停车场地（车位）列为租赁标的物。其争议停车场地（车位）的约定仅在该合同第二条租赁房屋用途项下予以列明。该第二条内容明确约定丰都运输公司为黎小琼在其所拥有的停车场内留车位是作为丰都运输公司为黎小琼经营提供方便，车场不属于黎小琼租用场地范围；丰都运输公司提供给黎小琼的停车场车位，丰都运输公司不收取任何费用；且其提供的停车场车位，若因其生产经营需要，需统一规划车场作生产经营使用时，黎小琼应无条件服从，丰都运输公司在使用中，若有空闲车位，黎小琼需用时，丰都运输公司应提供给黎小琼使用，丰都运输公司不收取任何费用。从该合同第二条约定的上述内容来看，涉案争议停车场地（车位）提供给黎小琼使用，黎小琼无需给付丰都运输公司任何费用，足以认定合同所涉租金金额并未包含争议停车场地（车位）的租金等任何费用。从合同所涉权利义务上讲，该合同第五条双方的权利义务的约定（一）甲方的权利义务2、“按照本合同约定的时间和条件，在本合同生效后的5个工作日内向乙方（黎小琼）交付本合同项下的房屋……”，该义务条款亦未提及争议停车场地（车位）的交付问题，仅提及交付合同项下的房屋，表明其停车场地（车位）的交付不是合同约定的足以影响合同订立的交付义务对象。故本院认定，该争议停车场地（车位）不属于黎小琼租用场地范围，并非涉案《房地产租赁合同》的租赁标的物，该停车场地（车位）的交付与否不足以成为黎小琼抗辩未按约缴纳相应租金的理由，反而黎小琼未按约缴纳租金的行为已构成根本违约。其次，从涉案《房地产租赁合同》履行的实际情况来看，在签订该租赁合同前后，丰都运输公司汽车客运站因生产经营需要虽将超长临时发车场（客运站站前广场）承包给了案外人王杰。但经丰都运输公司与承包人王杰协调，承包人王杰承诺并自2015年4月起已将争议停车场地（车位）交由黎小琼自己管理，己不再收取停车费用。该事实得到了承包人王杰（调查笔录）及其合伙人张晓燕（到庭接受质询）的证实。庭审中，针对争议停车场地（车位）交付与否的问题双方各执己见，丰都运输公司认为已经交付，黎小琼予以否认。本院认为，基于停车场地（车位）交付或指定与否问题的特殊性，丰都运输公司已尽其举证证明责任，黎小琼对此否认，则应承担其未交付或指定该争议停车场地（车位）的举证证明责任。庭审中，黎小琼举示了郑明华、冉瑞平等人的证实材料，拟证明车场承包人王杰等仍在收取争议停车场地（车位）的停车费用，以此进一步证明丰都运输公司未交付或指定其管理使用。因郑明华、冉瑞平等人无不能出庭的正当理由，均未到庭接受质询，亦无其他证据佐证，其证言的证明力较小可信度较差。退一步讲，即使郑明华、冉瑞平等人的证言真实可信，亦只能证明系车场承包人或指定管理人等人违反承诺或因其他原因收取了与宾馆有业务往来人员（不含自驾旅客）的停车费用，该行为不可归责于丰都运输公司，更不能证明丰都运输公司未向黎小琼交付或指定其争议停车场地（车位）。换言之，争议停车场地（车位）相关车辆的进出，必须经过车场承包人王杰承包的停车场地，该部分场地系必经之路，若双方发生争议，可另寻合法途径解决，但不能就此证明丰都运输公司未向其交付或指定争议停车场地（车位）。再言之，涉案《房地产租赁合同》在履行过程中，承租人黎小琼已将租赁房屋租金从2015年4月支付至2016年1月，在此期间其并未提出争议停车场地（车位）丰都运输公司未交付或指定其管理使用的问题。黎小琼提出丰都运输公司自双方签订合同即自2015年4月6日以来至今未交付或指定争议停车场地（车位），同时表明争议停车场地（车位）对其宾馆的经营至关重要，通常来讲，若在丰都运输公司未将其交付或指定的情况下，承租人黎小琼仍然履行交付租金至2016年1月的行为有违常理。故本院认定，该租赁合同在实际履行过程中，丰都运输公司已将该争议停车场地（车位）交付或指定其黎小琼管理使用，本案中丰都运输公司不存在违约行为。
关于丰都运输公司请求解除涉案《房地产租赁合同》，并返还租赁房屋的问题。庭审中黎小琼明确表明同意解除涉案《房地产租赁合同》，即合同当事人双方就涉案合同的解除意思表示一致，即均同意解除合同。该合同的解除不违反法律、行政法规的强制性规定，本院应予准许。故，丰都运输公司请求解除涉案《房地产租赁合同》的诉讼请求成立，本院应予支持。合同解除后，承租人黎小琼针对出租人亦即租赁房屋的物权所有权人丰都运输公司负有腾房义务，其应当返还租赁房屋。故，丰都运输公司请求返还租赁房屋的请求亦成立，本院亦应予支持。
关于丰都运输公司请求黎小琼支付自2016年2月起至交还房屋时止的租金（按20833元/月计算）及尚欠水电费1503元的问题。庭审查明黎小琼自签订租赁合同后，仅将房屋租金支付至2016年1月，自2016年2月起的尚欠租金至今仍未支付，且截至2016年4月底尚欠的水电费共计1503.1元亦未支付，根据合同约定黎小琼逾期未缴纳尚欠租金及水电费的行为已构成违约，故黎小琼理应承担支付丰都运输公司尚欠租金及水电费的民事责任。黎小琼辩称，涉案租赁合同已于2016年4月30日解除，黎小琼被迫停止经营，不存在需要将租金交付至交房之日止的事实和理由。本院认为，根据庭审查明黎小琼经营的丰都县福人缘宾馆虽已于2016年4月30日关门停业，但其关门停业的原因根据庭审中黎小琼的陈述系其希望关门停业后双方协商解决问题，表明其并无返还租赁房屋和办理任何交接手续的意思表示，因双方协商处理涉案纠纷未果，黎小琼至今仍未返还租赁房屋，涉案租赁房屋仍由其占有使用，丰都运输公司因此遭受租赁房屋租金损失，黎小琼应当支付该期间的房屋占用租金损失。故黎小琼应当承担支付丰都运输公司从尚欠租金时起至返还租赁房屋时止的租金。根据合同约定，“2015年4月1日起至2016年3月31日止的一年租金25万元。2016年4月1日起至2017年3月31日止，年租金金额在上一年租金总额的基础上递增5%”，即自2016年4月起月租金理应为21875元，但丰都运输公司请求月租金按20833元计算，系对自己权利的处分，不违反法律、行政法规的规定，故本院对其月租金额不作调整。故，丰都运输公司请求黎小琼支付自2016年2月起至交还房屋时止的租金（按20833元/月计算）及尚欠水电费1503元的诉讼请求成立，本院亦应予支持。
关于黎小琼反诉请求丰都运输公司赔偿经营损失82万元，装修损失116万元，并退还租赁保证金3万元的问题。根据涉案租赁合同第六条第（五）项第3条“因甲方（丰都运输公司）原因，给乙方（黎小琼）造成经营困难（或经济损失）的，甲方应承担相应的直接责任和损失”和第十条“……甲乙双方解除合同时，按前面相关条款约定，乙方自行撤出，乙方不能以任何理由向甲方索要装修残值，甲方不承担乙方因经营所投入的任何费用”的约定，结合前述争议焦点的分析，双方在履行涉案《房地产租赁合同》过程中，丰都运输公司不存在违约行为，黎小琼存在违约行为，故根据涉案租赁合同的相关约定丰都运输公司不应承担其经营、装修损失赔偿的民事责任。退一步讲，庭审中黎小琼亦未举示遭受经营损失和投入装修资金的相关证据，仅凭其自己所列经营损失和装修项目清单，不能就此达到其证明经营和装修损失的目的。再次，从涉案宾馆经营环境上来讲，因其该宾馆位置处于汽车客运站，正如黎小琼所提及，自2013年动车运行时起，汽车站的旅客大幅度减少，长途客车几乎全部停运，特别是开通丰都至重庆的始发动车后，其客运班车遭受重创。由此看来，黎小琼经营的该宾馆状况与之所处的该大环境不无关系。同时，庭审中黎小琼亦未举示自驾旅客因不能停车而放弃住宿对其造成经营等损失的任何证据。故黎小琼反诉请求丰都运输公司赔偿经营损失82万元及装修损失116万元的请求，于法无据，本院不予支持。关于请求其退还租赁保证金3万元的问题。根据合同第五条第（二）项第2条“乙方应按本合同约定的时间和项目按期支付租金等各项费用，不得以任何理由拒付或拖欠。逾期，甲方将从欠款次日起，每日按欠款总额收取5‰滞纳金，当连续拖欠达60日时，甲方有权立即单方面解除与乙方签订的租赁合同，并收回房屋。租赁保证金作为乙方违约金不予退还”的约定，结合黎小琼的违约行为，其向丰都运输公司缴纳的租赁保证金3万元的性质应转化为违约金，故丰都运输公司抗辩该3万元应作为违约金不予退还的理由成立，黎小琼反诉请求退还租赁保证金3万元的诉讼请求不能成立，本院亦不应予支持。
综上所述，原告（反诉被告）丰都运输公司的本诉诉讼请求成立，本院应予支持；被告（反诉原告）黎小琼的反诉诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）重庆市汽车运输集团丰都运输有限公司与被告（反诉原告）黎小琼于2015年4月6日签订的《房地产租赁合同》；
二、被告（反诉原告）黎小琼在本判决发生法律效力后10日内将租赁房屋（即位于重庆市丰都县三合街道滨江西路127号汽车客运站办公综合楼的部分楼层：二层近二分之一即现丰都县福人缘宾馆的大厅、四层、五层、六层房屋及场地）返还给原告（反诉被告）重庆市汽车运输集团丰都运输有限公司；
三、被告（反诉原告）黎小琼在本判决发生法律效力后10日内支付原告（反诉被告）重庆市汽车运输集团丰都运输有限公司从2016年2月起至交还租赁房屋时止的尚欠租金（按月租金20833元计算），并支付尚欠的水电费共计1503元；
四、驳回被告（反诉原告）黎小琼的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费358元，减半收取179元；反诉案件受理费22880元，减半收取11440元。以上费用共计11619元，由被告（反诉原告）黎小琼负担（重庆市汽车运输集团丰都运输有限公司已垫付179元，黎小琼在履行本判决义务时一并给付重庆市汽车运输集团丰都运输有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审判员 崔龙均
二〇一六年十一月二十二日
书记员 陶袁瑶