辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽07民终1154号
上诉人（原审原告）：周虹茁,男，1969年3月27日出生，汉族，无职业，住辽宁省锦州市凌河区。
委托诉讼代理人：李孟锐，辽宁卫华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杨铭，女，1966年2月22日出生，汉族，无职业，住辽宁省锦州市凌河区。
委托诉讼代理人：胡伟华，锦州市古塔区保安法律服务所法律工作者。
原审第三人：彭波，男，1973年3月30日出生，汉族，锦州卫百康药房连锁有限公司蓬勃店经理，住辽宁省兴城市。
上诉人周虹茁因与上诉人杨铭、原审第三人彭波房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2017）辽0703民初2309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周虹茁及其委托诉讼代理人李孟锐，上诉人杨铭及其委托诉讼代理人胡伟华到庭参加诉讼。原审第三人彭波经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周虹茁上诉请求：一审判决认定事实不清，要求予以改判。事实和理由：一、上诉人同意将45-66号租给第三人的前提是房屋要整体收取租金，租赁合同的相对人是杨铭，上诉人只是在杨铭与第三人的租赁合同上签字，只是同意杨铭在能够按照合同约定支付房租的情况下可以转租房屋，并不能表示与第三人形成新的租赁合同。二、上诉人所知道的是杨铭与第三人所签订的租赁合同是45-66号，而第三人在上诉人不知情的情况下占有使用了45-63号，此节严重的侵害了上诉人的权利。综上所述，一审判决认定事实不清，恳请二审法院予以改判。
杨铭辩称，我们要求整体处理，如果解除全部解除，如果不解除都不解除，要统一处理，因为是整体的租赁合同。
杨铭上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:2013年8月上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合同，约定被上诉人自有产权的座落于锦州市凌河区龙江北里的联排四间门市房屋45-63、45-64、45-65、45-66出租给上诉人，期限10年，2013年9月1日至2023年8月31日第一年租金50万元，以后每年递增2万元，后五年另议。但现在被上诉人以上诉人没有支付房屋租金为由起诉要求解除租赁合同，上诉人不同意解除，一审判决解除上诉人与被上诉人的租赁合同是错误的。理由一：因为不存在双方合同约定的终止合同收回房屋的情形。理由二：被上诉人的姐姐周虹茜与案外人才卓和上诉人是合伙经营关系，2013年3月口头约定合伙经营浴池。被上诉人的姐姐周虹茜以本案争议的房屋作为出资份额，上诉人与案外人才卓各出资现金140多万元，用于浴池装修。上诉人先后支付被上诉人132万元的房屋租金，上诉人与合伙人惨淡经营10个月后，由于浴池严重亏损，于2016年5月彻底关闭。在这期间，上诉人多次找到被上诉人要求出租出兑浴池，当时被上诉人也表示同意，但被上诉人要解除合同上诉人将无法出兑浴池以挽回自己的经济损失。理由三：一审判令解除合同将给上诉人造成巨额损失，理由是现在离解除房屋的租赁期限还有5年，在该房屋经营浴池的项目中存在合伙关系，如果解除合同，合伙损失还没有清算，对房屋的装修还需要评估，经营期间的利润和亏损还需要审计，所以房屋还需保持现状，待合伙清算后才可商量房屋是否需要解除合同，所以上诉人在合伙关系没有清算前不同意解除房屋租赁合同，更何况房屋租期还有5年之久，并没有到期，所以不应判决解除租赁合同。综上，上诉人认为由于上诉人前期投资很大，损失非常严重，而且刚经营不到一年，房屋租金加装修损失达400多万元，而且房屋的其他合伙清算工作还没有进行，所以一审法院只考虑被上诉人的房租利益而不考虑上诉人的投资损失严重显失公平，望二审法院撤销一审判决，发回重审或者予以改判。
周虹茁辩称，如果杨铭同意全部解除，我们没有意见，我们的要求就是全部解除。
周虹茁向一审法院起诉请求：1.要求解除原被告所签订的、被告与第三人签订的房屋租赁合同；2.判决被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年9月，原被告签订租赁合同，约定原告将坐落于锦州市凌河区龙江北里45-63、45-64、45-65、45-66号房屋出租给被告，租期10年，自2013年9月1日起至2022年8月31日止，被告在合同签订时一次性向原告交清当年门面租金（上打租），第一期租金为50万元，付款时间为2013年9月1日；第二期租金为52万元，付款时间为2014年9月1日；第三期租金为54万元，付款时间为2015年9月1日；第四期租金为56万，付款时间为2016年9月1日；第五期租金为58万，付款时间为2017年9月1日；6-10年租金按当时的物价及周围门市租金作适当调整。合同签订后被告将租用的房屋用于经营浴池并按期交纳了第一期、第二期租金全款及第三期租金30万元。租赁期内，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须通知甲方，甲方在合同租赁有效期内不得干预乙方转租。
2015年6月5日，被告杨铭与第三人彭波签订房屋租赁合同，合同载明被告杨铭将其租赁的凌河区龙江北里45-66号门市转租给彭波，租期为7年，自2015年7月1日起至2022年6月30日止，租金前两年为每年12万元，第一年房租金于签订此协议时一次性付清，第三年开始房租金在上年租金基础上每年递增5000元，第三人彭波于每年的7月1日前一个月付清下一年房租。原告周虹茁在该协议房主签字处进行了签字确认。因被告杨铭将租赁的房屋转租给第三人彭波时，45-64、45-65、45-66号房屋被告已作为浴池经营，而45-63号房屋当时处于空置状态，故第三人彭波实际租赁的是45-63房屋。第三人彭波已将2017年年底前的房屋租金给付了被告。2017年1月16日，原告在本院起诉被告要求给付拖欠的租金80万元，2017年3月9日，本院作出（2017）辽0703民初125号民事判决书，判决被告给付原告租金80万元。
一审法院认为，被告承租原告的房屋后，于2015年9月开始拖欠原告房屋租金，虽经人民法院生效判决的调整，但被告仍未履行租金给付义务，致使原告不能实现合同目的，符合法律规定的当事人可以解除合同的条件。原被告在签订的租赁合同时对房屋的转租进行了约定，被告将房屋转租给第三人时原告亦表示了同意，虽然被告与第三人签订的房屋租赁合同载明的租赁物为凌河区龙江北里45-66号房屋，但第三人承租时凌河区龙江北里45-66号房屋被告已作为浴池经营，第三人实际承租的是当时空置的凌河区龙江北里45-63号房屋，第三人承租后，已进行了装修经营，此节双方应属明知，且认定第三人承租凌河区龙江北里45-63号房屋有效，符合全国民商事审判工作会议纪要要求的尊重契约自由的精神，故对原告主张解除被告与第三人关于租赁凌河区龙江北里45-63号房屋合同的请求不予支持。鉴于被告已收取了第三人2017年年底签订房屋租金，故从2018年1月1日起，被告与第三人关于凌河区龙江北里45-63号房屋租赁权利义务由原告与第三人享有、承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第三项、第四项、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条规定，判决如下：一、解除原告周虹茁与被告杨铭签订的凌河区龙江北里45-64、45-65、45-66号房屋的租赁合同。二、自2018年1月1日起，被告杨铭与第三人彭波关于凌河区龙江北里45-63号房屋的租赁权利和义务由原告周虹茁与第三人彭波享有和承担。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人周虹茁与上诉人杨铭之间的房屋租赁合同应当全部解除还是部分解除。经查，2017年1月16日，因上诉人杨铭拖欠上诉人周虹茁房屋租金，上诉人周虹茁向一审法院起诉，一审法院判决上诉人杨铭给付上诉人周虹茁租金80万元，在判决生效后上诉人杨铭仍未履行给付租金的义务，导致租赁合同的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”的规定，上诉人周虹茁要求解除与上诉人杨铭之间的房屋租赁合同依法应予支持。但关于双方租赁合同中被上诉人杨铭转租的45-63号房屋是否一并解除的问题，经查，上诉人周虹茁作为房主在上诉人杨铭与第三人彭波的转租协议上签字，证明上诉人周虹茁对上诉人杨铭将部分房屋转租给第三人彭波是予以认可的。虽然第三人彭波实际承租的是45-63号房屋而非转租协议约定的45-66号房屋，那是由于第三人彭波承租房屋时，只有45-63号房屋闲置，45-66号与45-64号、45-65房屋均由上诉人杨铭作为浴池使用，根本不具备转租条件，在此情况下双方只能转租闲置的45-63号房屋；且第三人彭波将承租的45-63号房屋装修后用于经营药房，在得知上诉人周虹茁因上诉人杨铭拖欠租金要解除合同后，曾找到上诉人周虹茁表示不同意解除转租合同并要求将其承租的45-63号房屋的租金直接给付周虹茁，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”的规定，上诉人周虹茁与上诉人杨铭租赁合同中被上诉人杨铭转租的45-63号房屋依法不应一并解除。关于上诉人杨铭主张在其合伙关系没有清算之前不能解除房屋租赁合同的问题，经查，本案系三方当事人之间的房屋租赁纠纷，而上诉人杨铭主张的合伙纠纷涉及上诉人杨铭与案外人之间的合伙清算问题，与本案并非同一法律关系，应另案处理；且房屋租赁合同在解除之前，上诉人周虹茁与上诉人杨铭之间的租赁关系会一直存在，对上诉人周虹茁而言无法早日收回房屋另行出租，对上诉人杨铭而言还会产生新的租金，故为了避免扩大损失，双方的租赁合同应尽早解除为宜。
综上所述，周虹茁、杨铭的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由周虹茁、杨铭各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周开野
审 判 员 方结平
审 判 员 韩晓武
二〇一八年八月二日
法官助理 范宇文
书 记 员 张 丹