重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）綦法民初字第05641号
原告重庆浩佳物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区公园路19号18-C号，组织机构代码66358155-5。
法定代表人卢长生，该公司董事长。
委托代理人杜长坤，重庆言实律师事务所律师。
委托代理人朱清华，女，该公司职员。
被告胡勇，男，1974年7月6日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆浩佳物业管理有限公司（以下简称浩佳物业公司）与被告胡勇物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月29日立案受理，依法由审判员何琳独任审判，于2013年11月14日和12月4日公开开庭进行了审理。原告浩佳物业公司的委托代理人杜长坤、朱清华和被告胡勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浩佳物业公司诉称，2008年12月31日，被告接收了位于綦江区文龙街道天正雅苑小区X-X-
X号房屋（面积131.97平方米），同日与原告签订了《物业管理服务合同》，合同约定，被告委托原告实行物业管理，被告每月向原告缴纳物业管理费79.18元（按每平方米0.6元收取），并约定被告不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求甲方补交并从逾期之日起按欠费额每天3‰交纳违约金。合同签订后，原告提供了相关的物业服务。被告缴纳了部分的物管费、公共能源费等后。一直未缴纳物业管理服务费，经原告多次催收，被告仍拒绝缴纳。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求依法判决被告向原告支付从2010年5月至2013年9月的物业管理服务费3493.2元以及违约金6287.26元，以上合计9780.96元。
被告胡勇辩称，我是天正雅苑小区X-X-
X的业主。我在接房时，是在不签订物业合同不给户门钥匙的胁迫下签订了物业管理合同。物业费收取没有经过物价部门的许可，其收费是违规的。物业公司没有每6个月公示物业管理费用收支账目，同时收取物业费不开具正式票据。物业公司入驻小区后服务质量越来越差，没有按约履行合同，对车辆管理混乱，致业主火灾时消防车无法进入小区。小区消防备用通道被商铺占用，有严重安全隐患。门禁管理形同虚设，多次发生盗窃事件。我家主卧室外墙漏水致墙壁发霉，墙纸浸坏。我多次向物业公司反映，并书面告知，但均未得到回复。同时，在物业合同中约定公共能源费据实按户分摊，现浩佳物业公司要求每月交纳6元不合理。综上，我不同意给付物业费。
经审理查明，原告浩佳物业公司是国家核准的三级物业服务公司。被告胡勇是天正雅苑小区的业主。2008年11月16日，原告浩佳物业公司与天正雅苑小区的建设单位重庆华鹏房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，合同约定物业服务的内容为在物业管理公共区域内：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和公共场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运排水管道、污水管道的疏通管理；公共绿化的养护和管理；交通和车辆停放秩序的管理；公共治安秩序维护、安全防范、消防等事项的管理；物业装饰装修管理；物业档案资料管理；法律政策规定管理服务的事项。同时约定了相关的物业管理服务质量标准。合同约定物业管理区域物业服务收费采用包干制的方式：1、物业服务费用由业主按其拥有的物业的产权建筑面积交纳，其中多层房0.60元／月／平方米，办公楼1.20元／月／平方米，门面房1.00元／月／平方米，电梯房0.65元／月／平方米（另按规定收取电梯费）或0.85元／月／平方米（含电梯费）；2、共用设备设施的能源消耗，每月据实按户分摊；3、约定的1、2项费用由浩佳物业公司从业主接收房屋起向业主收取……。合同约定合同期限为从签订之日起至小区业主委员会成立止，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同终止；业主违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向浩佳物业公司支付违约金。该前期物业合同签订后报原綦江县物业管理所备案。
被告胡勇（甲方）与原告浩佳物业公司（乙方）于2008年12月31日签订《天正雅苑物业管理服务合同》，合同载明被告胡勇房屋坐落于X栋X层X号，建筑面积为131.97平方米。合同约定物业管理服务内容为：物业共用部位的维护和管理；房屋共用设施及其运行的维护和管理；环境卫生管理；安保管理；交通秩序与车辆停放管理；房屋装饰装修管理。同时约定了物业管理服务质量。合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，其中多层房0.60元／月／平方米，高层房0.85元／月／平方米（含电梯费），办公楼1.20元／月／平方米，门面房1.00元／月／平方米；共用设备设施的能源消耗，每月据实按户分摊；每次交纳费用时间为每月5至15日到天正雅苑客户服务中心交纳当月物业服务费和上月公用能源公摊费。另合同约定，甲方违反合同，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，但按规定不得拒交物业服务费用，若乙方逾期未改正给甲方造成损失的，应当承担相应的法律责任；甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按欠费额每天3‰交纳违约金。合同在履行中如发生争议，任何一方均可向人民政府物业主管部门投诉，也可直接向人民法院起诉。
原告浩佳物业进驻天正雅苑小区后，依照物业服务合同约定的内容向所有业主提供了房屋共用部位和共用设施的维护和管理、环境卫生管理、公共绿化的养护、安保管理、交通秩序和房屋装饰装修管理等物业服务内容，并按物业服务费79.18元和公用能源公摊费6元的标准向被告胡勇收取物业费用。被告胡勇向原告浩佳物业公司支付了2009年2月至2010年4月期间的物业费用。因小区的建设单位的原因，现天正雅苑小区仅有一个进出通道，车辆进出二期车库（由建设单位交由他人经营管理）必须从小区通道行驶，现有部分车辆停在小区内的路道边，原告浩佳物业公司未收取进出车辆的停车费，物业公司通过设立禁止停车指示牌、安全告示和路桩等形式禁止车辆乱停乱放，但车辆停车人不顾警示标识仍占道停车。原告浩佳物业公司对业主违法搭建向业主发出整改通知书并向有权管理的机关报告了违规搭建的事宜。原告浩佳物业公司对被告胡勇反映的如房屋质量引起的墙面渗漏、门禁监控系统和消防通道等问题向天正雅苑小区的建设单位发出函件要求解决前述问题。截止法庭辩论终结时，天正雅苑小区仍未成立业主委员会。
庭审中，被告胡勇以是在胁迫下签订的物业服务合同；物业公司未每6个月公示物业管理费用收支账目，且不开具正式票据；物业公司未按约履行物业合同致车辆管理混乱，安保管理差致盗窃，门禁管理形同虚设；其主卧室外墙漏水致墙壁发霉，墙纸浸坏，物业公司未解决；公共能源费未按合同约定据实按户分摊，而是要求每月交纳6元不合理等理由，拒交物业费。原告浩佳物业公司认为物业合同不是在胁迫下签订的；物业公司的确未做到每6个月公示物业管理费用收支账目；因发票是统一由公司管理，在物业管理处明确告知了业主如果要正式票据告诉工作人员后统一开票；由于小区建设的特殊性，现对小区内停放的车辆无法实行有效管理；被告胡勇家庭外墙漏水其维修责任在建设单位，物业公司也曾协调过但未得到解决。原告浩佳物业公司提供重庆市渝綦水务技术开发有限公司渝綦自来水分公司调整后的新水价标准以证明二次加压费是按自来水公司的要求对涉及二次供水的业主按0.6元／吨收取。原告浩佳物业公司提供2013年1月至2013年11月公共能源交费票据及据此得出共同能源分摊表，以证明天正雅苑小区如果每月按户据实分摊每户2013年1月至11月分别为13.87元、8.39元、13.93元、5.13元、11.21元、6.53元、13.04元、3.78元、14.76元、5.47元和11.99元；但原告浩佳物业公司仍按原每月6元／户标准收取公共能源公摊费，被告胡勇认可公共能源公摊费按6元／户标准交纳。现原告浩佳物业公司请求2010年5月至2013年9月期间被告胡勇未交纳的费用实际计算为物业服务费3246.38元（79.18元／月×41月）和公用能源公摊费246元（6元／月×41月）。
上述事实，有前期物业服务合同、綦江县新建房屋物业管理备案书、中华人民共和国物业管理企业资质证书、天正雅苑物业管理服务合同、整改通知书、给綦江县规划局的报告、关于天正雅苑工程遗留问题未整改的函、关于天正雅苑工程质量保修及遗留问题急待解决的函、值班记录表、巡查签到表、业主报事登记表、天正雅苑小区现场照片、业主交费情况明细表、收据、重庆市渝綦水务技术开发有限公司渝綦自来水分公司调整后的新水价标准、公共能源交费票据和水电公共能源、二次加压费分摊表、分摊表、胡勇家庭墙面和小区照片、告知书及当事人陈述笔录等证据证实，并经当庭质证及本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，天正雅苑小区的建设单位重庆华鹏房地产开发有限公司与原告浩佳物业公司签订了前期物业服务合同，该前期物业服务合同经有权机关备案。被告胡勇与原告浩佳物业公司也签订了物业服务合同。该前期物业服务合同和原、被告之间的物业服务合同符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，原、被告均应当按照合同的约定诚信全面地履行约定的义务。因天正雅苑小区未成立业主委员会，该前期物业服务合同和原、被告之间的物业服务合同依然有效，原告浩佳物业公司依前述合同的约定对小区实行了物业服务，被告胡勇仍应按照合同约定履行其义务，故对原告浩佳物业公司请求被告胡勇支付物业费的请求予以支持。现被告胡勇以物业公司未修复墙面渗漏和物业服务公司履约有瑕疵等理由拒交物业费的抗辩，本院不予支持。关于被告胡勇提出其是受胁迫签订的物业服务合同，但未提供证据予以证明，对此本院不予认可。关于被告胡勇提出物业公司未每6个月公示物业管理费用收支账目，且不开具正式票据的辩解，虽原告浩佳物业公司未公示收支账目，但不能据此证明原告浩佳物业公司未履行物业服务义务，对此辩解本院不予认可。合同所约定的物业服务费收取标准，系合同签订双方的真实意思表示，并未违反法律的禁止性规定，应当合法有效。关于被告胡勇提出公共能源公摊费按户据实分摊的辩解，在原告浩佳物业公司出示了公共能源公摊明细后，被告胡勇认可按每月6元交纳，这应视为原、被告对物业服务合同关于公共能源公摊费标准的变更，据此本院对原告浩佳物业公司的物业收费标准予以认可。被告胡勇支付了2009年2月至2010年4月期间的物业服务费和公用能源公摊费，但被告胡勇未在约定的时间交纳原告浩佳物业公司诉请期间的物业服务费，已构成违约，依法应当承担违约责任。鉴于原告浩佳物业公司提出的违约金按每日3‰计算的标准过高，本院调整违约金按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算物业费违约金计算为宜。虽然目前被告胡勇所欠物业费和违约金已超过原告浩佳物业公司的请求，但本院仍宜在原告浩佳物业公司的请求的时间范围内判决。在被告胡勇提出物业服务有瑕疵后，原告浩佳物业公司未及时进行沟通交流，导致被告胡勇未向原告浩佳物业公司按时交纳物业服务费等费用。此时，作为具有物业管理职能的原告浩佳物业公司应当及时听取业主意见，积极协调整改，依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，同时被告胡勇应当按照合同约定按时交纳物业服务费和公共能源公摊费，防止因物业费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准或损害业主权益的事件发生。关于被告胡勇提出其房屋外墙渗漏导致家庭财产损失要求物业公司解决等辩解，因原告浩佳物业公司不是维修义务的主体，故对前述辩解，本院不予支持，被告胡勇可就此问题应另行主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告胡勇于本判决生效后5日内向原告重庆浩佳物业管理有限公司支付2010年5月至2013年9月期间的物业服务费3246.38元及其违约金（从2010年5月16日起至2013年9月止按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。
二、被告胡勇于本判决生效后5日内向原告重庆浩佳物业管理有限公司支付2010年5月至2013年9月期间的公共能源公摊费246元及其违约金（从2010年5月16日起至2013年9月止按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。
三、驳回原告重庆浩佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告胡勇负担（此款重庆浩佳物业管理有限公司已预交，胡勇在履行上述义务时一并付给重庆浩佳物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 何琳
二〇一三年十二月十八日
书记员 张桢