湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0602民初780号
原告岳阳市中南批发交易大市场有限公司，住XXXX。
法定代表人张建新，该公司总经理。
委托代理人殷鹏，唐俊颖，湖南昌言律师事务所律师。
被告胡小玲，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住XXX。
委托代理人李要然，湖南湘晟律师事务所律师。
原告岳阳市中南批发交易大市场有限公司（以下简称中南批发交易公司）与被告胡小玲服务合同纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中南批发交易公司诉称，原告接受湖南和立东升置业投资有限公司的委托，为其开发建设的岳阳市中南批发交易大市场提供物业管理服务。被告为坐落于中南市场C区1栋204号的业主，房屋产权面积为143.94平方米。双方于2005年10月4日签订中南批发交易大市场物业管理服务合同，约定每月物业管理费为71.97元（143.94平方米×0.5元）。原告一直按合同约定为被告提供物业管理服务，被告应当按照合同约定于每月21日至月底向原告缴纳次月物业管理费，但被告自2008年1月起至2015年12月共拖欠96个月物业管理费未交，总计欠缴物业管理费6909元。经多次催讨仍拒不缴纳，已构成违约。为维护原告的合法权益，遂起诉至人民法院要求判令被告向原告支付物业管理费6909元，违约金10052.77元，诉讼费由被告承担。
被告胡小玲辩称，1、被告与中南物业管理有限公司签订物业服务合同，与原告并不存在服务关系。2、开发商出售的房屋有严重质量问题，被告拒绝接受房屋，开发商至今未将房屋交给被告，被告与原告不存在服务合同关系。3、原告主张的物业费6909元没有事实依据。物业合同第12条约定物业费应当以物价局核定为准。4、原告所购买的物业是开放性的市场，原告并未提供物业管理服务。5、物业合同第13条规定，本案物业费已经超过诉讼时效。6、违约金超过了实际损失，根据相关法律规定，不得超过拖欠本金的30%计算违约金。
原告中南批发交易公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
一、物业管理资质证书，拟证明原告具有从事物业管理的资质。
二、中南批发交易大市场物业管理服务合同，拟证明原告与被告签订了物业管理服务合同，被告欠缴物业费应按照合同约定承担责任。
三、中南批发交易市场清扫保洁托管协议、维修记录、购买维修器材发票、原告保安值班日志，拟证明原告已按照物业管理合同提供了相应的物业管理服务，被告应按时足额缴纳物业管理费。
被告胡小玲质证意见如下：对证据一真实性有异议。对证据二真实性无异议，证明目的有异议，被告并未与原告签订物业管理合同。对证据三中保洁托管协议真实性无异议，对维修记录、购买维修器材发票、原告保安值班日志真实性有异议，证明目的不认可，被告不能证明2012年之前履行了服务合同的义务。
本院认证如下：对证据一、二、三的文本真实性予以认定，对其合法性、关联性以及其证明目的，本院将结合全案证据综合予以评定。
被告胡小玲未提供证据。
根据本院采信的证据及原、被告的陈述，确认如下事实：
2005年10月4日，岳阳市中南物业管理有限公司（乙方）与被告胡小玲（甲方）签订一份《中南批发交易大市场物业管理服务合同》，约定由岳阳市中南物业管理有限公司为被告位于中南批发交易大市场C区1栋204号住宅（产权面积为143.94平方米）提供物业管理服务。该《合同》第七条约定“乙方为甲方提供以下公共性物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。2、共用设施设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、共用绿地、花木等的维护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、装饰装修秩序的管理。7、公共环境卫生，包括公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。8、公共范围内的交通与车辆停放秩序的管理。9、维护公共秩序，提供24小时护卫巡逻值班、定点设岗值勤、协助公安机关开展治安防范等服务。10、管理与物业相关的工程技术资料、住用户档案和竣工验收资料。11、组织开展社区文化娱乐活动。12、对业主和物业使用人违反物业管理制度的行为根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提交有关政府管理部门依法处理等措施”。第十一条约定“委托管理期限：自市场管理方确定的该区开业之日起至依法解除乙方中南批发交易大市场物业管理服务职责之日止”、第十二条约定“物业管理服务费标准暂定为：1、单层门面按产权面积1元/平方米/月计算。…5、住宅按产权面积0.5元/平方米/月计算。6、空置物业按政府有关规定办理。物业管理收费按上述标准预收，待批准后，以物价局最后核定为准。以后如需调整，须按照政府职能部门有关规定办理”。第十三条“从市场管理方确定的该区开业之日起一年内，乙（岳阳市中南物业管理有限公司）方免收甲方（胡小玲）物业管理服务费，以后甲方于每月21日至月底向乙方缴纳次月物业管理服务费”。该《合同》签订后，约定的物业收费标准一直未经物价部门的核定。
另查明，2006年9月19日，岳阳市中南物业管理有限公司变更为岳阳市中南批发交易大市场有限公司即本案原告。2006年11月，湖南和立东升置业投资有限公司（甲方）与原告签订《物业服务合同》，约定由甲方委托乙方对中南大市场实行专业化、一体化的物业管理，委托管理事项包括：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理。4、本物业规划红线内的属配套服务设施的维修养护和管理。5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、交通、车辆行驶及停泊。7、配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。8、社区文化娱乐活动。9、物业及物业管理档案、资料。10、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。合同期限为2006年12月1日至2014年12月1日。2014年12月1日，湖南和立东升置业投资有限公司（甲方）与原告再次续签《物业服务合同》，将合同期限延长至2022年12月1日。中南大市场至今未成立业主委员会。
本院认为，根据《物业服务收费管理办法》第四条“国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作、县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作”、第六条“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定”、《湖南省物业服务收费管理办法》第五条“物业服务收费实行统一政策，分级管理。省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门依据国家有关规定，制定全省物业服务收费的政策，指导全省物业服务收费管理工作。市、州、县政府价格主管部门会同同级房产主管部门按照价格管理权限，负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作”、第七条“物业公共性服务收费、代收代办收费和特约服务收费，根据物业服务企业所提供服务的项目、性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。住宅的公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费，实行政府指导价”的规定，住宅公共性服务应当实行政府指导价，且本案双方当事人签订的《物业服务合同》也明确约定物业管理费以物价局最后核定为准，故本案物业费用应当以物价局核准收费价格为准。由于原告并未提供证据证明本案暂定物业
原告中南批发交易公司与被告胡小玲于2005年10月4日签订《中南批发交易大市场物业管理服务合同》，双方之间形成物业服务合同关系。虽然该《物业管理服务合同》所确定的物业管理收费标准，即住宅按产权面积0.5元/平方米/月，未经物价部门的最后核定，但《物业管理服务合同》并未明确约定具体提交物价部门核准的时间，被告在较长时间内也未提出要将该收费标准提交物价部门核定的请求，原告按0.5元/平方米/月收取物业管理费亦包含在双方当事人的共识之中，并不违背双方的合同意愿，且根据《物业管理服务合同》的约定，原告提供的物业服务内容包含了房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政共用设施和附属建筑物、构筑物、共用绿地、花木等、公共环境卫生、维护公共秩等10个方面，该收费标准并未超出《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》的范畴，考虑到物业服务企业履行服务合同的长期性、琐碎性和复杂性等因素，而业主举证相对较易的情形，被告应当对原告未能按照其主张的物业收费标准提供对应的物业服务承担举证责任，但被告并无证据证明，故对原告提出的要求按照住宅按产权面积0.5元/平方米/月收取物业管理费的主张，本院予以支持。根据《物业管理服务合同》相关约定，空置物业按政府有关规定办理，由于被告并未实际居住本案房屋，依据
原告应当对被告未履行物业服务提供证据予以证明。由于被告并无证据证明原告在物业服务上存在问题，被告则提供了清扫保洁托管协议、维修记录、购买维修器材发票、保安值班日志等证据证明其履行了相应义务被告亦未提供证据证明
并不违反国家强制性规定，系双方当事人自愿协商一致的结果，并无证据显示存在合同无效或非真实意思表示的情形，且非保障性住房物业服务费现已实行市场调节价，故原告主张的物业管理费可以按照约定的0.5元/平方米/月的标准收取，故对被告提出的本案物业费应当以物价局最后核定为准的主张，本院不予支持。考虑到物业服务企业履行服务合同的长期性、琐碎性和复杂性等因素，而业主举证相对较易的情况，原告应当对被告未履行物业服务提供证据予以证明。由于被告并无证据证明原告在物业服务上存在问题，被告则提供了清扫保洁托管协议、维修记录、购买维修器材发票、保安值班日志等证据证明其履行了相应义务，故被告应当按照约定的价格支付原告物业服务费。由于原告并未提供证据证明其在法定的期限内向原告催收了物业管理费，
本院予以该物业管理费暂定约定应尊重双方当事人的意思自治原告提供的可以证明原告为中南大市场提供了部分物业管理服务，本院根据原告实际提供的物业管理服务内容并参照岳阳市住宅物业服务分期四级基准价标准，酌情认定原告提供的物业
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告湖南晨光建设工程有限公司支付原告岳阳经济开发区岳阳创成物资经营部货款527256元；
二、被告湖南晨光建设工程有限公司以货款527256元为本金，按照银行同期贷款利息支付原告岳阳经济开发区岳阳创成物资经营部自2015年1月1日起至付清之日止的利息；
以上一、二项，限被告湖南晨光建设工程有限公司在本判决书生效后七日内支付；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算延迟履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告岳阳经济开发区岳阳创成物资经营部其他诉讼请求；
案件受理费9070元，财产保全费3320元，合计12390元，由被告湖南晨光建设工程有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 陈军
人民陪审员 周祥
人民陪审员 刘璜
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 曹阳