广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3124号
上诉人（原审被告）：廖某均。
委托代理人：黄海平，系广东金海圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹某英。
委托代理人：刘峰，系广东经纶律师事务所律师。
上诉人廖某均因与被上诉人曹某英租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市天河区黄埔大道中路105号212铺的权属人是曹某英，广州市国土资源和房屋管理局于2009年9月2日核发的相应《房地产权证》记载：房屋用途为商业，建筑面积为115.72平方米等。
2009年10月13日，曹某英（甲方）与廖某均（乙方）签订《房屋租赁合同》（下简称《租赁合同》），约定：乙方租用甲方座落在广州市天河区黄埔大道中路105号212铺（下简称案涉商铺），建筑面积115.72平方米，租金为6000元／月，租用期为2年，由2009年9月1日至2011年9月1日止；乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金6000元及第壹个月租金6000元，此后，乙方应于每月30日前向甲方缴纳租金6000元；甲方应于本合同生效之日起10日内，将该房屋交付给乙方，合同到期后，甲方应无条件、无息退还该房屋押金6000元给乙方等内容。
庭审中，曹某英、廖某均确认以下事实：一、2009年9月1日，曹某英将案涉商铺交付廖某均，由廖某均使用至今；二、廖某均已依约向曹某英支付案涉商铺的租赁押金6000元以及2009年9月1日至2010年10月31日期间租金，2010年11月1日开始的租金至今未付；三、廖某均称曹某英未向其追讨租金是因为曹某英、廖某均约定用其他经济纠纷款项抵扣案涉房屋的租金。
在本案审理中，曹某英为证明其曾向廖某均催收案涉商铺的租金，向本院提供以下证据：1、广东经纶律师事务所律师刘峰受曹某英委托于2013年3月4日发出的致廖某均《律师函》（复印件，内容为：鉴于贵方自2010年11月起未按时支付租金……一、贵方至今尚欠我方租金共计人民币201000元及利息13065元，请贵方在收悉本函件后五日内付清；……三、因贵方拖欠租金，违反了双方的友好约定，不利于双方继续合作，请贵方在收悉本函告后在2013年3月15日前搬离承租房屋等）；2、《国内特快专递邮件详情单》（原件，单号为EY706987334CS，显示：收件人为廖某均，收件地址为案涉商铺，邮件内容为《律师函》）；3、广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司于2013年7月10日出具《妥投证明》（原件，内容为：刘峰客户于2013年3月6日在邮局交寄一件特快专递邮件号码是EY706987334CS现已查明上述邮件于2013年3月7日已妥投，特此通知）。经质证，廖某均对证据1的真实性有异议，对证据2-3的真实性不持有异议，称并未收到证据1的《律师函》，但未提供证据予以反驳。
因廖某均拖欠房屋租金原因，曹某英于2013年5月10日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、廖某均向曹某英支付2010年11月1日至2013年5月30日期间租金210000元（2010年11月1日至2011年8月31日期间以6000元／月租金标准计付，2011年9月1日至2013年5月30日期间以7500元／月租金标准计付）及利息（均以当月租金为本金，均以当月1日起计付至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计付）；2、廖某均立即搬离广州市天河区黄埔大道中路105号212房屋，并将该房屋归还给曹某英使用；3、廖某均承担本案的诉讼费。廖某均原审答辩称：因曹某英于2013年3月7日才向我方发出律师函追缴租金，故该期间有部分租金的诉讼请求已经超过一年的诉讼时效，另曹某英诉请的利息缺乏合同依据，应予驳回；曹某英称自2012年9月1日始房屋租金标准由6000元／月调整到7500元／月亦缺乏合同依据，租赁期限届满后，房屋租金应该按照6000元／月标准支付。廖某均在同等价格的情况下，有优先承租权，且曹某英、廖某均之间存在其他款项的纠纷，曹某英、廖某均口头约定可以将双方之间其他款项用以冲抵本案租金。
原审法院认为：曹某英、廖某均签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。
根据《租赁合同》关于“乙方应于每月30日前向甲方缴纳租金6000元”的约定，廖某均至今未付案涉商铺自2010年11月1日始租金，已构成违约，曹某英要求廖某均支付案涉商铺自2010年11月1日至2013年5月30日租金具有事实和合同依据，予以支持。关于租金标准的问题，《租赁合同》约定的租期于2011年9月1日届满后，曹某英、廖某均未续签合同，廖某均继续使用案涉商铺，曹某英称租期届满后双方已协商一致按7500元／月租金标准计付租金，但廖某均予以否认，曹某英亦未能提供证据予以证明，原审法院对此不予认定。原审法院认为，2011年9月2日始的租金应按房管部门核定的同时期同地段同类房屋的租金标准计付，建筑面积以《房地产权证》载明的115.72平方米为准。综上，2010年11月1日至2011年9月1日期间租金按合同约定的6000元／月标准计付，该期间的租金为60000元（6000元／月×10个月）；2011年9月2日至2013年5月30日期间的租金，以建筑面积115.72平方米为准，按房管部门核定的同时期同地段同类房屋的租金标准计付，若按该标准计算得出的租金低于6000元／月，应以6000元／月计算租金；若按该标准计算得出的租金高于曹某英诉求的7500元／月，应以7500元／月为准计算。关于上述期间租金的利息问题，廖某均逾期支付租金确给曹某英造成一定的损失，曹某英要求廖某均支付利息损失合法有据，原审法院予以支持。曹某英主张上述利息以各月租金为本金，均自次月1日起计至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付，并无不妥，原审法院予以支持。对曹某英超出部分的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于廖某均抗辩租金已过诉讼请求的问题。由于廖某均在庭审中称曹某英未向其追讨租金是因为曹某英、廖某均约定用其他经济纠纷款项抵扣案涉房屋的租金，故应视为廖某均已向曹某英作出同意履行租金缴付义务的意思表示，产生诉讼时效中断的法律效力，故廖某均有关租金已过诉讼时效的抗辩不能成立，原审法院不予采纳。
《租赁合同》约定的租赁期限届满后，曹某英、廖某均均可随时解除就案涉商铺所形成的租赁合同关系，曹某英已于2013年3月4日向廖某均发出要求廖某均搬离案涉商铺的《律师函》，履行了通知义务，现曹某英要求廖某均搬离案涉商铺，归还案涉商铺的诉讼请求于法有据，原审法院予以支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定的规定，作出如下判决：一、廖某均于本判决发生法律效力之日起10日内腾空广州市天河区黄埔大道中路105号212铺并将其交还给曹某英；二、廖某均于本判决发生法律效力之日起10日内向曹某英支付2010年11月1日至2011年9月1日期间的租金60000元及利息（利息以各月租金为本金，均自次月1日起计至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付）；三、廖某均于本判决发生法律效力之日起10日内向曹某英支付自2011年9月2日至2013年5月30日期间的租金及利息（租金以建筑面积115.72平方米为准，按房管部门核定的同时期同地段同类房屋的租金标准计付，若按该标准计算得出的租金低于6000元／月，则以6000元／月计付租金；若按该标准计算得出的租金高于7500元／月，则以7500元／月计付租金；利息以各月租金为本金，均自次月1日起计至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付）；四、驳回曹某英的其他诉讼请求。本案一审受理费4820元，由曹某英负担50元，由廖某均负担4770元。
判后，廖某均不服原审判决，向本院提起上诉称：首先，原审法院判决查明事实明显错误。曹某英起诉廖某均拖欠租金的起始时间是从2010年11月1日起至2013年5月3日，然而，根据我国《民法通则》第l36条关于：延付或拒付租金的诉讼，其时效为一年的法律规定，曹某英在20l3年5月lO日才向原审法院提起本案诉讼，故其受法律保护的租金收益，只能从2013年5月10日往前一年计算，即从2012年5月11日至2013年5月10日止的租金收益受法律所保护，在2012年5月11日往前所发生的租金收益不再受法律所保护。本案中并未有产生诉讼时效中断的事实发生，廖某均仅仅在2013年3月7日签收过一份封面为《律师函））的邮件，但此时已超过诉讼时效。其次，原审法院判决查明诉讼时效中止的事实明显错误。原审阶段中，廖某均本想用曹某英应支付给其的款项充抵租金这一行为是其单方意思表示，但并不等于是说其确认在已收到曹某英催租通知后才做出的充抵租金意愿表示。最后，关于本案租金的支付标准问题，原审法院判决认定也存在查明错误。廖某均与曹某英在2009年10月13日签订的《房屋租赁合同》约定了的租赁物租金为每月6000元，之后双方并未再另外签订过其他租赁合同或补充合同。该租赁合同也并未有关于租赁期满后租金变更的约定，7500元明显毫无依据可言。综上所述，廖某均上诉请求：二审法院撤销原审判决第二、第三项，改判为廖某均向曹某英支付2012年5月11日至2013年5月30日期间的租金78000元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人曹某英答辩同意原审判决，不同意廖某均的上诉请求。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：关于廖某均提出的2010年11月1日至2012年5月10日的租金收益已超过诉讼时效而不被法律保护的意见。实际上，廖某均在一审审理过程中作为被告在答辩意见中已经涉及，原审法院也已经根据相关事实确认产生诉讼时效中断的法律后果，廖某均的关于超过诉讼时效的主张缺乏事实依据，本院不予采信。
关于廖某均提出的2011年9月2日以后的租金从每月6000元变更为每月7500元，既缺乏合同依据，也缺乏法律依据的意见。2011年9月2日始的租金虽无合同依据，但是，原审法院以确定的面积按照主管房管部门核定的同时期同地段的租金标准计付并无不妥，本院予以维持。廖某均的上述主张，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费元，由。
本判决为终审判决。