广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初1715、1864号原告：梁志浩，男，1991年4月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：何素玲，广东力创律师事务所律师。被告：郭应涛，男，1949年4月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：高梅英，广东九域律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈日升，广东安国律师事务所律师。梁志浩与郭应涛就同一房屋租赁合同纠纷先后向本院提起诉讼，案号分别为（2018）粤0606民初1715号及（2018）粤0606民初1864号，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条的规定，本院对两案合并审理，其中梁志浩为原告，郭应涛为被告。两案依法适用简易程序先后于2018年3月9日、5月3日、5月14日公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人与被告的诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的租赁合同；2.被告向原告返还押金7700元；3.被告返还店内机器设备及物品（价值约30000元）；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告承租被告所有的位于佛山市顺德区勒流街道银城路21号翠怡花园16号铺（下称涉案商铺）用于经营日式寿司店，双方签订租赁合同约定：租期为五年，押金为15400元，每月铺租7700元并于每月5日前支付。后来双方同意原告根据经营情况于本月度支付完毕本月租金，至2016年11月原告因经营不佳与被告协商一致同意在押金中扣减该月的铺租，同时此后每月的租金减至7200元/月，租赁合同中约定的租金递增条款也不再执行。原告至2017年11月再度经营不佳，并就租金事宜与被告进行沟通，但未能达成一致，原告于2017年12月16日支付了2017年11月租金后继续经营，但被告于2017年12月29日在原告下班关门后且未告知原告的情况下擅自更换门锁并霸占店内财产，次日原告报警。原告认为被告行为已经构成违约，为维护自身权益，特提起诉讼。庭审中，原告申请撤回第三项诉讼请求。原告的上述意见亦为原告针对被告诉请的答辩意见。被告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的租赁合同，原告将租赁物返还给被告；2.原告向被告支付应付未付的租金21175元（暂从2017年11月1日计算至2018年1月15日，延计至租赁物返还给被告止）；3.原告向被告支付2016年12月至2017年10月未足额支付的租金5500元；4.原告向被告支付逾期付租违约金12799.9元，延计至租赁物返还给被告止；5.原告向被告支付律师费3000元；6.原告承担本案诉讼费。事实和理由：被告将涉案商铺出租给原告使用，租赁期限自2015年4月1日止2020年3月31日止，期限5年。自2016年12月起至2017年10月原告存在未足额支付租金500元，2017年11月1日起拖欠租金。被告多次催讨无果，特提起诉讼。庭审中，被告称与原告于2018年4月28日办理完毕涉案商铺的交接手续，同时对其第1-4项诉讼请求变更如下：1.租赁合同于2018年4月28日解除；2.原告向被告支付六个月的租金46200元（2017年11月1日至2018年4月28日）；3.原告向被告支付自2016年10月起至2017年12月未足额支付的租金7500元；4.原告向被告支付逾期付租的违约金22715元[以7700元为本金按日千分之五，分别从各月（2017年11月至2018年4月）逾期之日即每月6日起计算至2018年4月28日]。被告的上述意见亦为被告针对原告诉请的答辩意见。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于当事人确认真实性的证据，本院对其真实性均予以确认并附卷佐证。对于有争议的证据，本院作如下认定：1.原告提交光盘1张及图片打印件1份，被告对该两份证据不予确认，经审查，被告承认更换商铺门锁的事实，与光盘中的对话相佐证，图片打印件反映的是涉案商铺的外貌及周边情况，故本院对该两组证据的真实性予以确认；2.被告提交光盘1张及微信聊天页面打印件1份，因与本案并不存在必然关联性及无法核实证据中人员的身份，且对方当事人对此不予确认，故本院不予采信；3.被告提交房地产权证复印件1份，庭后被告提交了原件供本庭核实，故对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告为涉案商铺的产权所有人，原告与被告于2015年3月17日签订了租赁合同，约定被告将其所有的涉案商铺出租给原告使用，租赁期限为5年；2015年5月1日至2017年3月31日期间的月租金为7700元，2017年4月1日至2019年3月31日期间的月租金为8470元，2019年4月1日至2020年3月31日期间的月租金为9317元，每月租金应于当月5日前支付至被告指定银行账户；原告向被告支付履约保证金15400元（相当于2个月租金）；原告应按合同约定使用涉案商铺，包括自行维修及更换商铺的各项设施如门、窗、锁等；原告不得违反合同约定使用商铺，不得故意破坏或未经被告同意变更商铺设施，不得将商铺分租或转租给他人，否则被告有权向原告收取合同约定数额的违约金；合同还约定如原告逾期支付租金的，每逾期一日应向被告支付相当于当月月租金的千分之五的违约金，原告逾期支付租金超过30日（不含30日）的，被告有权单方解除合同，不退回履约保证金，原告需向被告补交拖欠的租金、水电费及垃圾处理费及逾期违约金；合同还就解除、终止事项进行了约定。原告承租涉案商铺及案外人潘永春所有的位于佛山市顺德区勒流街道银城路21号翠怡花园17号铺共同用于经营日式寿司店。原告在涉案租赁合同签订后向被告支付了履约保证金15400元，被告确认收到了该款项。原告从2015年5月起向被告支付每月租金，至2016年9月每月支付的租金数额为7700元，2016年10月起至2017年11月期间每月支付的租金数额为7200元（不包括2016年11月的租金，原告称该月租金经与被告协商一致后在履约保证金中扣除；2017年11月的租金为2017年12月16日支付，原告确认没有支付2017年12月的租金），关于租金数额减至7200元/月，原告庭审中称是与被告协商一致后经得了被告同意。第一次开庭时被告明确诉请的租金包括2016年11月份及2017年11月份之后的租金。被告确认诉请主张的租金不适用租赁合同中的租金递增条款，按照7700元/月的标准予以主张。再查，涉案商铺的门锁于2017年12月30日被更换，原告已于2017年12月31日向勒流派出所勒流社区民警中队报警。诉讼中，被告陈述因原告没有缴清租金且搬走大部分设备，就更换了涉案商铺的门锁。庭审中，为避免扩大损失，本庭在征得原告与被告同意下，要求原告与被告自行办理涉案商铺交接并告知原告于2018年5月1日前搬离涉案商铺，被告第二次庭审时确认已于2018年4月28日与原告办理完毕商铺的交接手续。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，双方的合法权益均应受法律保护。在履约过程中，合同当事人应当善意履行合同义务，在出现轻度违约时，应该采取适当合理的方式督促违约方守约，若认为权益被侵害时，则应通过法律途径维护自身合法权益。本案中，原告存在拖延支付租金的行为，被告不是通过寄送律师函或者提起诉讼的方式要求原告在合理期限内支付租金或解除合同，而通过更换涉案商铺的门锁致使原告无法继续使用商铺，已然否定了原告享有的合同主要权利，该私力行为显然不当，已超过了合理的程度及合法的范畴，在法律上应予否定。至于原告搬走大部分设备的行为，是原告自主经营的范围，被告无权干涉原告如何使用案涉商铺。被告于2017年12月30日以其换锁的行为解除了租赁合同的履行，故本院确认案涉租赁合同于2017年12月30日解除，原告应向被告支付至2017年12月份的租金，此后的租金被告无权收取，被告应向原告退还履约保证金15400元。关于被告要求支付逾期付租的违约金22715元[以7700元为本金按日千分之五，分别从各月（2017年11月至2018年4月）逾期之日即每月6日起计算至2018年4月28日]及律师费3000元的诉请，鉴于被告无权收取2017年12月30日以后的租金，且被告对于解除合同的方式及结果存在不当性，故本院对被告的上述诉请不予支持。原告提交的银行回单及被告提交的银行明细清单显示，2016年10月份之前原告均是按7700元/月支付当月的租金，2016年10月起至2017年11月期间每月支付的租金数额为7200元（不包括2016年11月的租金，原告称该月租金经与被告协商一致后在履约保证金中扣除）,诉讼中，原告称因其经营困难，在与被告协商后被告同意用从保证金中抵扣2016年11月份的租金及此后每月减少租金500元，被告仅确认没有按约定递增租金但否认减少租金，原告未举证证明双方存在对减少租金事宜的合意，也没有其他证据证明被告同意放弃对每月少缴纳租金500元主张的权利，原告应承担举证不能的不利后果，故原告应向被告支付少缴纳租金6500元（500元×13个月）。第一次开庭时，被告明确诉请的租金包括2016年11月份及2017年11月份之后的租金，可见原告曾就2016年11月份租金的事宜与被告协商过，另外无证据表明被告就2016年11月份租金提出过催收，被告继续收取此后的租金，截至2017年12月30日止，原告应补交2个月租金15400元，与原告已支付的履约保证金的金额一致，因双方存在互相支付的义务，本院将该两笔款项相抵扣。至此，原告应向被告补交租金差额6500元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告梁志浩与被告郭应涛就位于佛山市顺德区勒流街道银城路21号翠怡花园16号铺签订的租赁合同自2017年12月30日起解除；二、原告梁志浩应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告郭应涛支付租金差额6500元；三、驳回被告郭应涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2018）粤0606民初1715号案受理费减半收取为371.25元（原告梁志浩已预交），由原告梁志浩负担；（2018）粤0606民初1864号案受理费减半收取为892.69元（被告郭应涛已预交），由被告郭应涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  程秀乾二〇一八年六月十四日书记员  董鹤鹏