上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1638号
上诉人（原审被告）郁丰汀，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地浙江省慈溪市XX镇XX村XX路XX号。委托代理人陈亮，浙江上林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海万科物业服务有限公司，经营地上海市长宁区XX城XX路XX号XX楼。法定代表人喻斌，职务董事长。委托代理人李彩娥，上海万科物业服务有限公司员工。委托代理人高永幸，上海万科物业服务有限公司员工。上诉人郁丰汀因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民一(民)初字第13653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2010年11月4日，以上海A有限公司（以下简称A公司）为甲方（卖方），郁丰汀为乙方（买方），双方签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市XX路XX弄XX园XX号XX层XX室房屋；甲方定于2010年3月30日前将该房屋交付给乙方，不可抗力外；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交钥匙；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料；甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方，如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担等。该《上海市商品房预售合同》补充条款约定，甲方按合同第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部房价款（包括逾期付款的违约金等，下同），若乙方未在第十一条约定日期前付清全部房价款，甲方有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为乙方付清全部房价款之日起15个工作日内，根据本条约推迟交付房屋的，甲方无需就推迟交付事宜通知乙方，但应在收到乙方全部房价款后5个工作日内发出《交付通知书》；在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；（3）相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定；除本合同另有约定外，若乙方因本条第3款的情形或其他事由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由乙方自行承担，乙方经甲方按本合同第十五条之约定书面催告后仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋验收手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，甲方对房屋的交付责任已完全履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格；同时，该房屋的风险责任也自催告书约定的验收交接之第二日起转移由乙方承担，该房屋的保修期限也从该日起算等。该《上海市商品房预售合同》附有《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》由建设单位A公司与上海B有限公司（以下简称B公司）签订，约定由B公司对上海市闵行区浦江镇XX路XX弄XX园别墅提供物业管理服务；合同期限自小区正式竣工交付使用之日起，为期3年；物业服务费按业主拥有的物业建筑面积交纳，别墅为人民币7.80元/月/平方米；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务资金）；物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应于上一季度最后一个月20日前向B公司交纳当期的物业服务资金，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向B公司支付违约金等。2011年5月4日，郁丰汀向A公司付清了上海市闵行区XX路XX弄XX号全幢室房屋的房款。2011年8月4日，郁丰汀曾委托他人办理上述房屋的交付手续，房屋交付流程表未载明，当日郁丰汀的委托人领取了该房屋的进户门钥匙、铝合金门及车库门钥匙。2013年1月31日，B公司作为甲方、上海万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）作为乙方、A公司作为丙方，三方共同签订了《债权转让协议》，载明甲、丙双方已于2013年1月31日终止了前期合同，且丙方已通过公开招投标的方式选聘乙方为该小区的物业服务企业（乙方将于/已于2013年2月1日正式接管该小区替代甲方的翡翠物业中心全面履行物业服务职能）；截至本协议签署之日，甲方的翡翠物业服务中心已有债权共计2,250,619.16元，其中小业主拖欠的物业管理费为1,743,619.34元，甲方将上述债权全部转让给乙方行使等。万科物业公司与A公司亦签订了《前期物业服务合同》，约定由万科物业公司对上海市闵行区浦江镇XX路XX弄XX园（二期）别墅提供物业管理服务；合同期限自2013年3月1日起至2015年2月28日止；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积收取，别墅7.80元/月/平方米；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务资金）；物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应于每季度第一个月5日前向万科物业公司交纳当期的物业服务资金，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向万科物业公司支付违约金等。之后，万科物业公司为该小区提供了物业服务至今，实际按7.20元/月/平方米收取物业费。2015年7月1月，因郁丰汀未支付2011年6月至2015年9月的物业管理费，故万科物业公司起诉至原审法院，请求判令：1、郁丰汀支付万科物业公司拖欠的物业管理费自2011年6月1日起至2015年9月30日止，共计169,746元；2、郁丰汀支付万科物业公司2011年6月1日起至2015年6月30日止的滞纳金373,995.07元。郁丰汀不同意万科物业公司的诉讼请求。原审庭审中，郁丰汀表示因其当日验收房屋时发现房屋存在多处严重影响日常生活的质量问题，故其未接收房屋钥匙，该房屋尚未交付。原审另查明，上海市闵行区XX路XX弄XX号全幢房屋建筑面积为611.83平方米，其中地下建筑面积158.45平方米，总层数为2层，房屋类型为花园住宅。2011年4月22日，郁丰汀被核准为该房屋的预购房屋权利人。原审认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等的约束力。B公司与A公司签订的《前期物业服务合同》以及万科物业公司与A公司签订的《前期物业服务合同》均真实有效，对合同当事人以及包括郁丰汀在内的全体小区业主具有法律约束力。B公司以及万科物业公司作为物业管理单位，依据其与该小区建设单位签署的前期物业服务合同，为全体业主提供了服务，业主理应向B公司及万科物业公司支付物业服务费。现B公司依约将在管期间业主所拖欠的物业管理费等债权转让给万科物业公司，业主应将拖欠B公司的物业服务费支付给万科物业公司，故按照前期物业服务合同的约定，郁丰汀应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起向万科物业公司支付物业管理费，如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，郁丰汀应自实际交付之日起向万科物业公司交纳物业服务费。现郁丰汀抗辩万科物业公司产生程序不合法，但未提供证据予以证明，故对于郁丰汀的该抗辩意见不予采纳。关于涉案房屋XX路XX弄XX园XX号XX层全幢房屋是否已交付，郁丰汀抗辩本案涉案房屋尚未交付，万科物业公司不应向郁丰汀主张物业服务费，而万科物业公司则主张开发商已通知郁丰汀于2011年6月1日交房，而郁丰汀未按通知办理交房手续，故应于2011年6月1日起向万科物业公司支付物业服务费。首先，根据开发商与郁丰汀签订的《上海市商品房预售合同》及补充条款的约定，涉案房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，开发商应在交付之日前10天书面通知买方办理交付该房屋的手续，买方应在收到该通知之日起10天内，会同开发商对该房屋进行验收交接；该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由卖方转移给买方，如买方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，卖方应当发出催告书一次，买方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由买方承担；若买方未在第十一条约定日期即2010年3月30日前付清全部房价款，开发商有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为买方付清全部房价款之日起15个工作日内，根据本条约推迟交付房屋的，开发商无需就推迟交付事宜通知买方，但应在收到买方全部房价款后5个工作日内发出《交付通知书》，本案中郁丰汀购买该房屋的时间在2010年3月30日之后，付清购房款的时间为2011年5月4日，故根据合同约定，房屋交付期限自动变更约定为2011年5月19日内，且应向郁丰汀发出《交付通知书》，现根据本案在案证据，万科物业公司举证不足以证明开发商在收到郁丰汀全部房价款后向郁丰汀发出了《交付通知书》以及之后多次书面催告郁丰汀于2011年6月1日办理交房手续，郁丰汀亦未于2011年6月1日之前与开发商实际办理了房屋交付手续，故不能视为2011年6月1日之后涉案房屋的风险责任即转移给郁丰汀，故万科物业公司主张郁丰汀应自2011年6月1日起向万科物业公司支付物业服务费无依据。其次，郁丰汀陈述其于2011年8月4日至涉诉小区，开发商告知其涉案房屋已可以交付，故其对涉案房屋进行了勘验，但由于房屋质量不合格，其未接受钥匙，所以其认为房屋未交付。但根据开发商与郁丰汀签订的《上海市商品房预售合同》补充条款的约定，在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；（3）相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定；除本合同另有约定外，若乙方因本条第3款的情形或其他事由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由乙方自行承担。因此，郁丰汀虽称涉案房屋有质量问题而拒绝接收该房屋，但根据本案在案证据，郁丰汀举证尚不能证明开发商在交付涉案房屋时，涉案房屋存在主体结构不合格或严重影响正常经营使用的质量问题。因此，即便涉案房屋于2011年8月4日未实际交付，由此造成的延迟交房的损失亦应由郁丰汀自行承担，故郁丰汀于2011年8月4日当天或之后是否收到钥匙，涉案房屋至今是否实际交付已非本案关键，郁丰汀应自2011年8月4日起承担涉案房屋的物业管理费。关于万科物业公司主张的物业管理费是否已过诉讼时效。依法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，万科物业公司于2015年7月1日向原审法院起诉，向郁丰汀主张2011年6月1日起至2015年9月30日止的物业管理费，然万科物业公司未提供证据证明其就2013年6月30日之前的物业管理费曾向郁丰汀催讨或具有其他诉讼时效中断的情形，故万科物业公司向郁丰汀主张的2013年6月30日之前的物业费已过二年的诉讼时效。至于2013年7月1日起至2015年9月30日止的物业管理费是否已过诉讼时效，根据万科物业公司与A公司签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应于每季度第一个月5日前向万科物业公司交纳当期的物业服务资金，故2013年7月1日起至2015年9月30日止的物业管理费未过诉讼时效，且郁丰汀亦应承担此期间的物业管理费，故对于万科物业公司要求郁丰汀支付2013年7月1日起至2015年9月30日止的物业管理费的诉讼请求予以支持。至于万科物业公司主张的滞纳金，郁丰汀逾期未交纳物业管理费系因对系争房屋是否交付与万科物业公司存在不同认识，非恶意拖欠物业管理费，故对于万科物业公司主张的滞纳金，不予支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，于2015年12月2日作出判决：一、郁丰汀应于判决生效之日起十日内,支付上海万科物业服务有限公司自2013年7月1日起至2015年9月30日止的物业服务费人民币88,137.18元；二、驳回上海万科物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,311.72元，由上海万科物业服务有限公司负担6,981.72元，郁丰汀负担1,330元。原审法院判决后，上诉人郁丰汀不服，向本院提起上诉称：涉案房屋至今尚未交付，上诉人不应支付物业服务费。上诉人从未收到过开发商的交房通知书，涉案房屋亦未达到样板房标准，至今未整改完毕。因此，涉案房屋交付之前的物业服务费应由开发商负担，不应由业主负担。要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审时的全部诉讼请求。被上诉人万科物业公司辩称：涉案房屋于2011年8月已现房交付，上诉人单方不接受房屋钥匙，不影响A公司按约履行交房义务，故上诉人理应承担全额物业服务费。原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，案外人B公司及被上诉人先后作为XX园别墅开发商选聘的前期物业服务企业，依据双方签订的《前期物业服务合同》之约定，对该物业实施物业管理，上诉人作为XX园别墅业主理应按照上述物业合同的约定，接受B公司及被上诉人提供的服务，并按时按约交纳物业服务费用。现被上诉人依照其与B公司之间的约定，受让取得B公司实施物业服务期间的物业管理费等债权，故被上诉人据此起诉要求上诉人支付物业服务费，于法不悖。上诉人以涉案房屋尚未交付为由，拒绝向被上诉人支付物业服务费。鉴于上诉人已于2011年8月4日至该小区实际勘验了房屋，虽然最终因房屋存在质量问题而未办理交接手续，但根据预售合同补充条款之约定，除房屋主体结构不合格或严重影响正常经营使用外，其他质量问题不能作为上诉人拒绝办理房屋交接手续的理由。而上诉人不仅未提供证据证明房屋存在主体结构不合格的质量问题，且至今未就房屋交接问题向开发商提出过诉求。因此，上诉人是否在验房当天实际办理房屋交接手续并非合同约定之物业费的起算条件。原审法院综合上述因素，再结合诉讼时效等因素，认定上诉人应向被上诉人支付自2013年7月1日起至2015年9月30日止的物业服务费，并无不当。上诉人以尚未办理房屋交接手续为由，拒绝向被上诉人支付物业服务费，违背了诚实信用原则，其理由不成立，本院不予采信。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,003.43元，由上诉人郁丰汀负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 孙 飞
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……