苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴木民初字第572号
原告马菊红。
委托代理人徐俊，江苏简恒律师事务所律师。
被告周冰言。
委托代理人罗圣亮，江苏姑苏律师事务所律师。
委托代理人许文燕。
本院于2014年9月1日立案受理原告马菊红与被告周冰言居间合同纠纷一案，依法由代理审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马菊红之委托代理人徐俊，被告周冰言及其委托代理人罗圣亮、许文燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马菊红诉称，其是苏州市吴中区木渎大家亲房产信息咨询服务部业主，从事房屋信息咨询、中介服务行业。2014年7月15日左右，被告周冰言至其经营的苏州市吴中区木渎大家亲房产信息咨询服务部委托其寻找房源。经其介绍，并于当月15日至20日多次带被告周冰言实地看房后，被告周冰言有意购买位于苏州市吴中区木渎镇泉景花园28幢2号房屋。2014年7月20日，原、被告与苏州市吴中区木渎镇泉景花园28幢2号房屋原所有权人张晨三方共同签订了《房屋买卖（居间）合同》，双方就价款、付款方式及交房条件达成了一致，并约定张晨向其支付居间费25000元、被告向其支付居间费36800元。合同签订后，被告与张晨私下实际买卖该套房屋并已办理过户手续。其作为居间方，促成房屋买卖双方签订合同，且已实际成交，被告应支付居间费用。故要求判决被告周冰言给付其居间费36800元，诉讼费由被告承担。
被告周冰言辩称，原告马菊红作为个体工商户业主，该个体工商户经营范围仅限于房产信息咨询服务，不含中介，原告超越法律规定的范围，不具有相应的中介居间资质，在签订合同时候进行了欺诈，其请求法院在处理本案时对双方所签订的合同予以撤销。同时，原告对双方签订的合同只履行了少部分义务，即原告带其看了两次房产，后面就没有履行其他义务，故原告主张居间费用没有事实依据。且原告马菊红与其通过熟人介绍相识，合同中约定的居间费用36800元当时口头约定没有真实约束力，原告当时承诺私下另外协商几千元了解此事。后来其支付给原告2000元，原告表示认可，双方再无其他纠葛。按照惯例，原告作为中介居间方，在签订买卖居间合同时，一定会收取卖方张晨的房产证和土地证原件以防自身的报酬得不到兑现，后来原、被告和卖方三方在其向原告支付2000元的情况下，原告将其所掌握的卖方的房产证和土地证还给了卖方，三方都认为该买卖居间合同已经终止作废，不再有任何其他纠纷。其认为不应当支付原告居间费用，应当驳回原告诉讼请求。
经审理查明，原告马菊红系苏州市吴中区木渎大家亲房产信息咨询服务部经营者。苏州市吴中区木渎镇泉景花园28幢2号房屋的原所有权人系张晨，张晨因意图出卖该房屋遂将出售该房屋的信息在网上发布。原告和其他房产中介均从网上得知该房屋将出售的消息。原告与张晨未签订独家委托授权。
2014年7月20日，原告（居间人、丙方）、张晨（售房人、甲方）与被告周冰言（购房人、乙方）共同签订房屋买卖（居间）合同一份，合同主要内容如下：1、甲方根据国家规定，依法取得位于苏州市吴中区木渎镇泉景花园28幢2号房屋产权，自愿将该房出售给乙方。乙方对该房屋做了充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。2、甲、乙双方协商后该房实际成交价格为3685000元，该房屋产权过户时营业税及其他相关税、费由乙方承担，房屋配套设施的过户税、费由乙方承担。3、甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方缴纳中介信息服务费25000元，乙方须向丙方缴纳中介信息服务费36800元。4、该合同付款约定条款中明确乙方于2014年7月20日交付定金人民币100000元整。首付款壹佰贰拾捌万伍仟元整在资金托管时付清（注：其中壹佰万为资金托管首付款，贰拾陆万付给甲方，贰万伍千元整付给居间方），贷款贰佰叁拾万元整按银行流程操作。（注：银行贷款自贷款日起三个星期左右放款）。5、甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价格的30%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还。6、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效。该合同落款处分别有原、被告及卖方签名确认，且原告加盖苏州市吴中区木渎大家亲房产信息咨询服务部公章。当日，被告周冰言交付卖方定金100000元，卖方张晨交付原告所涉房屋房产证和国有土地使用权证原件。
上述合同签订的次日，即2014年7月21日，被告周冰言提出因资金紧缺不再购买该房屋，卖方张晨表示同意，被告周冰言向原告支付人民币2000元，原告马菊红向卖方张晨退还签订居间合同时卖方交付的房产证和国有土地使用权证原件。庭审中，被告周冰言陈述除交付原告2000元外，其已于2014年7月22日上午收到卖方退还的定金100000元。
2014年7月22日，被告周冰言、卖方张晨在苏州豪仕房产经纪有限公司法定代表人毛伟忠（丙方）的促成下，张晨母亲作为售房人代理人（甲方）及被告周冰言家人作为购房人代理人（乙方）签订了该房屋买卖合同一份，就上述房屋的买卖达成了一致意见，该房屋买卖合同书约定：该房不含过户税、房价费为人民币3660000元，因房屋过户产生的税、费由乙方负责，甲方不支付中介费，乙方支付中介费5000元给中介方。房款支付方法：2014年7月22日乙方付定金壹拾万元给甲方，其余房款通过资金托管进行。
庭审中，原、被告双方一致确认，现该房屋已成功办理过户手续，现房屋所有权人为被告周冰言。
另查，原告马菊红经营的苏州市吴中区木渎镇大家亲房产信息咨询服务部性质为个体工商户，经营项目为房产信息咨询服务（不含中介），原告马菊红本人未持有苏州市房地产经纪人从业上岗证。苏州豪仕房产经纪有限公司经营范围包括房产中介、房产信息咨询。
审理中，原、被告双方均同意调解，原告提出的调解方案为被告周冰言及购房人张晨共计向其支付居间费用人民币40000元，上述方案未得到被告周冰言及卖方张晨的一致认可，故调解未成。原告自认签订居间合同后，实际未从事后续服务，提出居间费用在合同标的基础上酌情降低30%。
以上事实，由2014年7月20日签订的房屋买卖（居间）合同，2014年7月22日签订的房屋买卖合同，收款收据、工商登记材料、调查笔录、质证笔录及庭审笔录等予以证实。
本院认为：一、关于2014年7月20日房屋买卖（居间）合同是否成立的问题。虽原告马菊红及其经营的苏州市吴中区木渎镇大家亲房产信息咨询服务部均未取得中介资格，但其超范围经营的行为并非违反相关法律的强制性规定，并不必然导致原、被告之间的买卖合同无效，现原、被告及卖方张晨签订的房屋买卖（居间）合同系当事人真实意思的表示，故该合同效力应认定有效，当事人均应依约履行。二、关于被告周冰言是否需要向原告支付居间服务费，若需支付，金额为多少的问题。居间服务包含两个内容，一是向买卖双方提供交易信息，二是提供交易服务。本案被告周冰言与卖方张晨之间关于购买苏州市吴中区木渎镇泉景花园28幢2号房屋的信息均由原告向对方提供，且由原告从中磋商，原告马菊红在被告周冰言与卖方张晨的房屋交易中起到了较大作用。后被告周冰言与卖方张晨在苏州豪仕房产经纪有限公司毛伟忠处另行就该套房屋签订买卖合同，属逃避2014年7月20日合同约定居间费用的恶意跳单行为，被告周冰言理应按合同约定支付居间费用。考虑到居间服务合同除签订居间合同外，还包括签订正式合同、至房屋交易中心办理过户手续等后续工作，现原告马菊红仅就居间合同的订立从事了居间服务，未就后续工作提供居间服务，故应酌情降低居间费用，现本院结合原告马菊红的工作内容，酌情认定居间费用为原、被告双方合同约定金额的65%，即23920元，扣除被告已支付原告2000元，被告周冰言尚应支付原告居间费用21920元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
被告周冰言于本判决生效之日起十日内支付原告马菊红居间费用人民币21920元。
如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区非税收入财政汇缴专户，开户行：中国银行苏州市吴中支行，账号：52×××78。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币720元，由被告周冰言负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 史华松
代理审判员 顾 霞
人民陪审员 华火泉
二〇一五年三月三十日
书 记 员 姚 伊