上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1096号
上诉人（原审被告、反诉原告）林少军。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海台庆房地产经纪有限公司。
上诉人林少军因居间合同纠纷一案，不服上海市某某区人民法院（2015）闵民五（民）初字第231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月17日受理后，依法组成合议庭于2015年5月5日公开开庭审理了本案。上诉人林少军，被上诉人上海台庆房地产经纪有限公司之委托代理人范木贵、张秋霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，在上海台庆房地产经纪有限公司（以下简称台庆公司）的居间介绍下，2013年2月26日，黄某某、林少军和台庆公司签订了《房地产买卖居间定金协议》，约定林少军购买黄某某位于上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某室及某号地下某层车位某某室房产，总价（人民币，下同）6，400，000元；林少军与黄某某于2013年2月27日前至台庆公司处签订房地产买卖合同；林少军、黄某某签订本协议当日支付黄某某50，000元，林少军于2013年2月28日补足定金50，000元，共同构成定金部分100，000元；林少军在2013年5月31日支付黄某某房款430，000元，黄某某于2013年5月31日将该房地产交付林少军；林少军在2013年6月10日支付黄某某房款1，000，000元，其中100，000元作为尾款暂存台庆公司；林少军贷款申请3，570，000元以贷款的形式支付黄某某，剩余房款1，300，000元以家电、装修补偿款的名义支付黄某某，并于2013年6月10日支付黄某某。
2013年2月26日，林少军与台庆公司签订了服务费确认单，确定本次居间服务林少军需支付台庆公司服务费20，000元，其中2月28日支付5，000元，5月31日支付5，000元，过户当日支付10，000元。
2013年3月3日林少军、黄某某签订了上海市房地产买卖合同及变更协议。
合同签订后，林少军向黄某某支付款项合计2，830，000元，因余款未按期支付，2013年11月17日黄某某向上海市某某区人民法院�起诉讼要求解除与林少军签订的关于上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某室及某号地下某层车位某某室房产的上海市房地产买卖合同及变更协议，并要求林少军予以返还；要求林少军赔偿1，000，000元。2014年4月15日上海市某某区人民法院判决解除了林少军与黄某某之间的房地产买卖合同及相关变更协议，林少军于判决生效之日起三十日内返还房屋及车位；黄某某于判决生效之日起十日内返还房款2，830，000元；林少军于判决生效之日起十日内支付黄某某违约金400，000元。林少军不服一审判决，提起上诉。本院受理后于2014年6月16日作出了维持原判的终审判决。
原审另查明，林少军已于2013年2月28日支付台庆公司服务费5，000元，于2013年4月29日支付台庆公司服务费5，000元。
台庆公司诉称，林少军委托其居间购买位于上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某室�某号地下某层车位某某室房产，在其居间服务下，2013年3月3日促成林少军与案外人签订了交易上述房产的《上海市房地产买卖合同》。之后该交易因为林少军的违约未能继续履行，但其已经促成林少军与案外人签订了买卖合同，居间完成，林少军已经支付10，000元，尚应支付剩余中介费10，000元，故起诉要求林少军支付剩余中介费10，000元。
林少军辩称，不同意台庆公司诉请。2013年2月26日，由台庆公司居间介绍，其与台庆公司及案外人黄某某签订了房地产买卖居间定金协议，约定其向黄某某购买位于上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某室及某号地下某层车位某某室房产，总价6，400，000元。根据协议约定，其向黄某某支付了2，830，000元，余款由台庆公司办理贷款后支付给黄某某。房屋过户后由其向台庆公司支付服务费20，000元，台庆公司已经收取了10，000元。另台庆公司于2013年7月13日收取其银行贷款评估费5，100元。由于2013年3月1日开始房价暴涨，台庆公司与黄某某勾结，故意拖延时间不予办理贷款，造成其对黄某某违约，致使其损失约2，000，000元。事后台庆公司归还了评估费4，100元，尚欠1，000元未归还。现反诉要求解除台庆公司与其之间的居间合同关系；要求台庆公司返还已支付的居间服务费10，000元；要求台庆公司返还贷款评估费1，000元。
台庆公司对林少军的反诉辩称，不同意林少军的反诉请求。居间定金协议已经履行完毕，林少军与黄某某亦签订了房地产买卖合同，台庆公司已经完成了居间义务，收取服务费合理合法。银行评估费为银行收取，并非台庆公司收取，故并非台庆公司退还。仇某某在2014年10月离职，如果仇某某收取了林少军费用，亦系其个人收取，与台庆公司无关。
原审认为，居间合同是居间人�委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。台庆公司促成买卖双方签订了房屋买卖合同，居间成功，林少军应当支付居间服务费。林少军抗辩因台庆公司不为其办理银行贷款，导致其无法支付余款而无法达到购买房屋的目的，要求解除其与台庆公司之间的居间合同关系，并要求台庆公司退还已付的居间服务费。对此，法院认为，双方并未约定台庆公司有义务为林少军办理贷款，且即使双方约定了台庆公司为林少军办理贷款，台庆公司的义务也仅是协助义务，是否能够办出贷款，亦取决于林少军本身。其次，林少军称因已经全权委托台庆公司办理贷款，故未向银行了解过任何情况，等知道自己办不出贷款时已经超过了付款期限，但从现有的证据结合林少军的陈述来看，�签订买卖合同至付款期限届满有较长一段时间，林少军贷款的金额亦非小数额，是否能办出贷款及审核通过的贷款金额均会影响林少军的房屋买卖合同的履行，在这种情况下，林少军仍不积极去了解贷款情况的陈述与常理不符，法院不予采信。至于林少军要求解除双方之间的居间合同关系，法院认为，台庆公司已经促成林少军与出售方签订了房地产买卖合同，法律规定的居间义务已经完成，在台庆公司作为守约方不同意解除的情况下，林少军要求解除居间合同关系的诉讼请求不符合法律规定，法院不予支持。林少军要求台庆公司返还已经支付的居间服务费10，000元的诉讼请求没有事实及法律依据，法院不予支持。林少军要求台庆公司返还贷款评估费，但没有证据证实台庆公司收取了该笔费用，故法院不予支持。综上所述，原审认为，台庆公司促成林少军与出售方签�房地产买卖合同后，居间成功，台庆公司应收取居间服务费。但法院注意到，台庆公司除提供看房、谈判、签订房屋买卖合同的服务外，还有协助买卖双方过户、协助交接房屋等一系列附随服务工作，现因房屋买卖合同解除，减少了台庆公司部分的工作量，法院酌情减少部分居间服务费。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款之规定，于二○一五年三月十六日作出判决：一、林少军于判决生效之日起十日内，支付上海台庆房地产经纪有限公司居间服务费8，000元；二、驳回林少军全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元，减半收取25元，由林少军负担；�诉案件受理费人民币37.50元，由林少军负担。
判决后，林少军不服，向本院提起上诉称，其与黄某某签订买卖合同后，均按照约定付款，而银行贷款则由被上诉人代办，上诉人也通过被上诉人的员工仇某某向被上诉人支付了银行贷款评估费5，100元，但被上诉人对贷款的拖延办理致使上诉人违约，造成了上诉人200万元的房屋差价和违约金损失，而被上诉人则通过一房二卖获取了额外的中介费，现房屋无法过户成功，故被上诉人无权收取居间报酬，请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉请，支持上诉人的原审反诉请求。
被上诉人台庆公司辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，案外人仇某某于本案居间合同及房屋买卖合同签订期间系为被上诉人员工，亦系本案房屋买卖居间事宜的具体经办人。2013年7月13日，仇某某向上诉人出具收据一份，写明：“今收到林少军先生关于购买某某＊＊#＊＊＊＊室（原文为＊＊＊室，应属笔误）房屋评估费5，100.00元整。以此为据。以下空白。”
本院再查明，（＊＊＊＊）＊民＊（＊）初字第＊＊＊＊、＊＊＊＊号庭审审理中，该案原告黄某某申请证人仇某某出庭作证，仇某某到庭证称，其为了上诉人银行贷款事宜，共找了五家银行，但均因上诉人收入不是很稳定，银行只愿意贷款100万元。
本院认为，本案的争议焦点在于被上诉人是否完成了其居间义务，其是否有权收取或收取多少居间报酬，以及上诉人要求被上诉人返还贷款评估费是否具有相应的依据。
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本�中，上诉人系通过被上诉人的居间介绍才与出售方黄某某订立了房屋买卖合同，故被上诉人已居间成功，有权收取相应的居间报酬。故上诉人要求被上诉人返还全部已支付的居间服务费，缺乏依据，本院无法支持。然而，依据交易惯例，房地产居间中介不仅有促成买卖双方订立买卖合同的居间义务，亦有协助买卖双方办理过户、交接房屋等附随义务，而本案买卖双方最终未能完成房屋过户交易，在客观上减少了被上诉人的工作量，故居间服务费也应予以相应扣减。
至于被上诉人应收取多少居间报酬，则应视被上诉人在居间活动中所提供的各项服务及其完成情况而定。对此，双方当事人争执的焦点在于被上诉人是否代为上诉人办理了银行贷款事宜并收取了贷款评估费。本院认为，从案外人仇某某在另案中的证词及其出具的收据来看，其的确为上诉人代办了银行贷款事宜，并因此收取了上诉人所谓“贷款评估费”5，100元。而仇某某当时系被上诉人的工作人员，且为本案居间事宜的具体经办人，其为上诉人办理贷款并收取评估费的行为应属职务行为，由此产生的民事责任应由被上诉人承担。退一步讲，即使该行为系仇某某的个人行为，但因其身份，上诉人也有理由相信仇某某系代表被上诉人所进行的居间活动。综上，本院认定被上诉人为上诉人代办了银行贷款事宜并收取了贷款评估费，而本案买卖合同最终未能交易完成的原因就在于上诉人的银行贷款未能获得审批，虽然贷款是否获得审批主要系由上诉人自身条件所决定，但作为居间方的被上诉人，其为上诉人提供代办银行贷款的服务，该服务费用亦已计算在佣金报酬之中，现上诉人的银行贷款未能办理成功，也理应在居间报酬中予以扣减，被上诉人也应返还上诉人所收取的贷款评估费。
综合上述两点理由，本院认为原审所认定的被上诉人应收取的居间服务费显属过高，本院予以酌情调低至10，000元，该费用已减去被上诉人应返还的贷款评估费1，000元。换言之，上诉人无需再向被上诉人支付居间报酬，但也无权要求被上诉人返还其已收取的居间服务费，双方当事人已无相互给付义务。
综上，原审法院酌定的居间报酬过高，本院依法予以调整。上诉人林少军的上诉请求中，其要求被上诉人返还贷款评估费的诉请，本院予以支持，但对其要求解除居间合同并返还已支付居间报酬的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市某�区人民法院（2015）闵民五（民）初字第231号民事判决；
二、驳回被上诉人上海台庆房地产经纪有限公司的原审诉请；
三、驳回上诉人林少军要求解除居间合同及返还已支付居间服务费的反诉请求。
一审案件受理费人民币62.50元，由被上诉人上海台庆房地产经纪有限公司负担25元，上诉人林少军负担37.50元；二审案件受理费人民币50元，由上诉人林少军与被上诉人上海台庆房地产经纪有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年七月七日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第四十三条
企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
二、《中华人民共和国合同法》第四十七条
限制民事行为能力人订立的合同，经法�代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
三、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条
居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……