重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终136号
上诉人（原审原告曁反诉被告）：陈亚彬。
委托代理人：彭剑春，重庆市渝经律师事务所律师。
被上诉人（原审被告曁反诉原告）：重庆长寿民生房地产开发有限公司，组织机构代码××。
法定代表人：郭建云，该公司董事长。
委托代理人：梁伟，重庆渝州律师事务所律师。
委托代理人：廖梓辰，重庆渝州律师事务所律师。
上诉人陈亚彬与被上诉人重庆长寿民生房地产开发有限公司（以下简称长寿民生公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2014）长法民初字第01494号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员陈孟琼担任审判长并主审，与代理审判员罗太平、代理审判员赵青共同组成合议庭，并于2016年3月17日对本案进行了审理。上诉人陈亚彬及其委托代理人彭剑春与被上诉人长寿民生公司的委托代理人梁伟、廖梓辰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈亚彬一审诉称，2002年1月4日，我与被告长寿民生公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由我购买被告长寿民生公司开发的校园路XXX房屋。后被告长寿民生公司于2002年6月将该房屋交付我。合同签订后，被告长寿民生公司未按约定向房管部门办理预售合同登记备案手续，也未按约定将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，更未按约定将房屋过户至我的名下，并办理产权证书，我多次要求未果。此外我多次向被告长寿民生公司支付房款未能成功。2013年6月18日，我通过建设银行向被告长寿民生公司支付房款，因号不正确被退款。2013年6月19日，我向被告长寿民生公司寄出《关于向本人收取购房款的催告函》，要求被告长寿民生公司提供银行账号和开户行，被告长寿民生公司拒不提供。2013年，我提出诉讼，要求法院判令被告长寿民生公司履行合同，协助我办理涉案房屋过户手续和产权证，但该案经重庆市第一中级人民法院审理认为我负有先付清房款的义务。2014年2月18日，我通过银行汇款付清全部购房款112616元。现我已经先履行了付清房款的义务，要求人民法院判令被告长寿民生公司协助我将位于重庆市××区××街道校园路ＸＸＸ房屋的产权变更登记到我名下。
长寿民生公司一审答辩并反诉称，原告与我公司签订《重庆市商品房买卖合同》属实，但该合同只是签订合同当时的意思表示，因当时的经办人突发疾病死亡，并未将该合同移交我公司，我公司直至2012年才知晓该合同的存在。原告在签订合同后怠于履行支付房款的义务，其要求我公司为其办理产权证的诉讼，被重庆市第一中级人民法院二审判决驳回其诉讼请求。原告未征得我公司是否同意继续履行合同，也未与我公司协商我公司的损失或违约金支付的情况下，单方将房款在2014年2月18日划入我公司，其行为已经严重违约，并给我公司造成巨额损失。原告按照签订合同时约定的金额支付房款有违等价有偿、诚实信用的原则。合同虽然约定了违约金，但原告违约时间太长，我公司有权以原告的违约行为造成的损失来增加违约金金额。在原告行支付房款义务前，涉案房屋所有权仍属我公司所有，其增值收益应归我公司所有。原告在2014年才交纳房款，应以此时的房屋价值减去其交纳的房款，作为原告违约行为造成的我公司的损失。原告应履行完对我公司损失的赔偿义务，我公司才同意为其办理产权变更登记。现我公司依法提起反诉，要求原告陈亚彬支付我公司违约金399684元，并驳回原告对我公司的诉讼请求。
陈亚彬针对长寿民生公司的反诉一审辩称，被告长寿民生公司请求的损失属债权损失，与我的诉讼请求之间没有关联。我不认可被告长寿民生公司的损失，被告长寿民生公司即使有损失也应当按照中国人民银行同期贷款利率进行计算，且被告长寿民生公司的诉讼请求已经超过了诉讼时效，请求驳回被告长寿民生公司的反诉请求。
一审法院经审理查明：1999年9月9日，重庆震旦消防工程有限责任公司（以下简称震旦公司）承建了原重庆市长寿县××镇（现××区××街道）向阳路XXX长寿凤城大厦的调试自动报警系统，自动喷水系统、水幕系统、消防联动控制系统，火灾事故广播通风系统的安装工程，原告陈亚彬为震旦公司派驻工地的代表。该工程于2002年12月竣工。
2002年1月4日，原告陈亚彬与被告长寿民生公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告长寿民生公司将位于重庆市长寿县××镇（现××区××街道）校园XXX房屋以112616元的价格预售给原告陈亚彬。该合同第六条约定：付款方式为”分期付款：首付参万肆忏元整，余款交房时按揭。”第七条约定：”买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际己付款的差额确定。”第八条约定：”出卖人应当在2002年5月28日前......，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经竣工验收合格。”第十五条约定：”。2、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。”。合同签订后，原告陈亚彬未按合同约定向被告长寿民生公司缴纳房款或办理殉房按揭贷款手续。该房屋一直由原告陈亚彬占有使用至今。2002年7月27日，被告长寿民生公司办理了涉诉房屋的房屋权属证书，明确房屋坐落位置系重庆市长寿区凤城镇（现重庆市长寿区凤城街道）校园XXX，被告长寿民生公司为该房屋的登记所有权人。
2009年12月8日，被告长寿民生公司向震旦公司发出《长寿凤城大厦安装工程结算等事宜的函》，要求震旦公司完善结算宜，并返还该公司在施工期间借用的位于长寿区校园路XXX房屋一套。被告长寿民生公司于2011年12月31日向原告陈亚彬发出《解除﹤重庆市商品房买卖合同﹥通知书》，以原告陈亚彬未按合同约定交付房款，且诉争房屋系震旦公司借用交付原告陈亚彬实际使用，并非基于买卖合同交付原告使用为由，解除双方于2002年1月4日签订的《重庆市商品方买卖合同》。
原告陈亚彬于2012年3月29日向一审法院起诉，要求确认《解除﹤重庆市商品房买卖合同〉通知书》无效，一审法院于2012年5月24日作出（2012）长法民初字第01422号民事判决书，判决认定该通知书有效。原告陈亚彬不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院认为被告长寿民生公司未在自2002年2月19日起一年内行使解除权，其解除权已经消灭，故该院于2012年9月28日作出（2012）渝一中法民终字第03183号民事判决书，撤销一审判决，改判认定该通知书无效。
2013年6月18日，原告陈亚彬按照原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》载明的被告长寿民生公司的银行账户信息，即”农行长寿支行凤城分理处账号：80×××00”，通过银行转的方式向该账户汇入购房款112616元，后因该账户不正确未支付成功。次日，原告陈亚彬向被告长寿民生公司发出《关于向本人收取购房款的催告函》，要求长寿民生公司向其告知银行账号等情况，以便其支付购房款。事后，被告长寿民生公司向原告陈亚彬复函，称其不同意继续履行买卖合同，若陈亚彬坚持要求继续履行合同，理应先赔偿逾期付款的经济损失。
2013年6月21日，原告陈亚彬再次向一审法院起诉，要求被告长寿民生公司办理产权过户手续，将涉案房屋过户至原告陈亚彬名下。一审法院于2013年9月12日作出（2013）长法民初字第03719号民事判决书，判决被告长寿民生公司在该判决生效后15日内为原告陈亚彬办理位于重庆市××区××街道校园路ＸＸＸ房屋的房地权属变更登记手续，并将该房屋的产权登记在原告陈亚彬的名下。被告长寿民生公司不服该判决，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院认为原告陈亚彬支付房款义务为先履行义务，陈亚彬未履行完毕支付房款的在先义务，被告长寿民生公司可以拒绝履行办证义务，故该院于2014年2月8日作出（2013）渝一-
中法民终字第05633号民事判决书，撤销一审判决，改判驳回陈亚彬的诉讼请求。
同时查明，2014年2月18日，原告陈亚彬通过银行转账方式向被告民生公司支付购房款112616元。2014年7月21日，原告陈亚彬通过银行转账方式补缴差价200元。
在审理过程中，被告长寿民生公司向一审法院申请对涉案房屋即位于重庆市××区××镇（现××街道）校园路ＸＸＸ房屋现行市场价值进行司法鉴定。一审法院依法委托重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司进行司法鉴定。2014年10月24日，该公司作出重华川（2014）司法鉴字第31号司法报告及重华川（2014）字第491号评估报告，鉴定意见为涉案房屋的鉴定总价为512300元。
上述事实，有当事人的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、房屋产权证、固有土地使用证、《关于向本人收取购房款的催告函》、《给陈亚彬的复函》、中国建设银行业务客户回单、光大银行汇款凭证、中国建设银行客户回单、（2012）渝一中法民终字第03183号民事判决书、（2013）渝一中法民终字第05633号民事判决书、司法鉴定报告书等证据在卷佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，原告陈亚彬与被告长寿民生公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务，双方约定的义务有履行先后顺序，陈亚彬的支付房款义务为先履行义务，长寿民生公司的办证义务为后履行义务。现原告陈亚彬已经根据合同约定于2014年2月18日向被告长寿民生公司支付了房款112616元，按照房屋产权证书确认的实际面积，于2014年7月21日通过银行转账方式补缴差价200元，共计112816元，原告陈亚彬已经展行完毕支付房款的在先义务，则被告长寿民生公司应当按照合同约定履行为原告陈亚彬办理房屋产权登记的义务。2002年7月27日，被告长寿民生公司已经办理了涉案房屋的房屋权属证书，被告长寿民生公司为该房屋的登记产权所有人。现原告陈亚彬要求被告长寿民生公司协助其将涉诉房屋办理产权变更登记，过户至原告陈亚彬名下的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。
关于反诉原告长寿民生公司要求反诉被告陈亚彬支付违约金399684元的诉讼请求。反诉被告陈亚彬辩称被告长寿民生公司的反诉请求已经经过了诉讼时效，且无事实和法律依据，应予以驳回。因原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。现反诉被告陈亚彬未按照合同约定的期限向反诉原告长寿民生公司支付房屋首付款并及时办理购房按揭贷款手续，应按照合同约定承担相应的违约责任。反诉被告陈亚彬迟至2013年6月18日才第一次向反诉原告长寿民生公司支付房款，其违约行为处于一种持续状态，故被告长寿民生公司要求原告陈亚彬支付违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。
在原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定了违约金的具体计算方式，反诉被告陈亚彬应在2002年1月5日支付房屋价款34000元，并在交房时办理按揭贷款手续，但陈亚彬迟至2013年6月18日起才首次向被告民生公司支付房屋价款，约定时间与陈亚彬实际履行时间问隔长达12年之久。在2002年1月4日签订合同对价款的约定属双方真实意思表示，但该合同约定的房屋总价是基于当时的货币购买力、房价水平等因素确定的，关于违约金条款也是基于当时的房屋价格来确定的。在此期间，随着社会经济的发展，房价大幅度上涨。在此情况下，反诉被告陈亚彬用原约定的房价款112616元，现不能购买到同等面积的房屋。即因反诉被告陈亚彬延迟交纳购房款长达12年之久，给反诉原告造成的损失远远大于双方在合同中约定的按应付款的3%计的违约金。按照原合同约定的违约责任计算违约金，对被告民生公司而言也无法弥补其损失。现涉案房屋的鉴定总价为51230元，被告民生公司要求除去原告陈亚彬已经交纳的房屋价款112616元，剩余的399684元应为原告陈亚彬应承担的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，因此根据公平原则及等价有偿原则，按照房屋现有价值计算违约金比较恰当。现被告民生公司依据司法鉴定结果，要求对违约金进行调整，一审法院予以支持。原告陈亚彬共计支付房屋价款112816元，按照房屋现有价值计算，被告民生公司的损失为399384元。
本案中，原、被告双方相互负有合同履行义务，陈亚彬的支付房款义务为先履行义务，长寿民生公司的办证义务为后履行义务。但反诉原告民生公司怠于要求反诉被告陈亚彬支付房款，未向反诉被告陈亚彬催收房款，放任损失的扩大，其对损失的造成负有一定的责任，应承担相应的责任。故由反诉被告陈亚彬承担60%的责任，由反诉原告民生公司承担40%的责任较为合理，即反诉被告陈亚彬应向反诉原告民生公司支付违约金239630.40元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆长寿民生房地产开发有限公司在本判决生效后15日内协助原告陈亚彬将位于重庆市长寿区凤城街道校园路34号B幢2-2的房屋（房权证206字第××号）的产权过户到原告陈亚彬名下；二、反诉被告陈亚彬在本判决生效后15日内支付反诉原告重庆长寿民生房地产开发有限公司违约金239630.40元；三、驳回反诉原告重庆长寿民生房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取40元，财产保全费1083元，合计1123元，由被告（反诉原告）重庆长寿民生房地产开发有限公司负担，本案反诉案件受理费减半收取3648元，由原告（反诉被告）陈亚彬负担2447元，由被告（反诉原告）重庆长寿民生房地产开发有限公司1201元，本案鉴定费3000元，由原告（反诉被告）陈亚彬负担。
陈亚彬不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判，一审、二审诉讼费、保全费、鉴定费由被上诉人承担。主要理由：一审法院认定的事实不清、适用法律错误，应予以撤销。第一，双方签订的买卖合同约定的违约金过高，应当予以下调。第二，上诉人应支付的违约金基数只应是首付款34000元。第三，被上诉人的违约金损失只应是房款的同期贷款损失，而不应是房屋的差价损失。第四，被上诉人在履行买卖合同时，存在重大违约行为。被上诉人不但不及时催告上诉人支付房款，反而不配合上诉人支付房屋价款，且未给上诉人办理按揭贷款手续。第五，被上诉人要求上诉人支付违约金已超过2年诉讼时效。
长寿民生公司答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，上诉人逾期付款长达十多年，房屋增值部分应该归被上诉人所有。一审法院审理中上诉方并未提出诉讼时效抗辩，现无权提出且违约行为具备持续性。
二审中，上诉人和被上诉人均未举示新的证据。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，陈亚彬与长寿民生公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，陈亚彬与长寿民生公司均应按照合同约定履行义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：一、被上诉方是否有重大违约行为；二、双方所签订的商品房买卖合同所约定的违约金损失是否过高，一审所主张的违约金标准是否适当；三、被上诉人要求支付逾期违约金是否超过诉讼时效。本院现逐一评析如下：
关于长寿民生公司是否有重大违约行为的问题。
长寿民生公司与陈亚彬签订《重庆市商品房买卖合同》后即将争议房屋交付陈亚彬占有使用至今。陈亚彬虽未履行付款义务，但长寿民生公司却未履行催告付款义务并将房屋产权登记在自己名下。后陈亚彬于2013年6月19日在主动付款不成功时向长寿民生公司发函要求告知银行帐号，以便其支付购房款。但长寿民生公司回函称不同意继续履行合同或要求陈亚彬先行赔偿逾期付款的经济损失。后陈亚彬于2014年2月18日通过银行转帐向长寿民生公司支付购房款112616元，且于同年7月21日，陈亚彬通过银行转帐方式补缴差价200元。故长寿民生公司在履行买卖合同中虽无违约行为，但亦未履行催告付款的义务，导致其损失扩大亦有一定责任。
二、关于双方所签订的商品房买卖合同所约定的违约金损失是否过高、一审所主张的违约金标准是否适当的问题。
陈亚彬与长寿民生公司在双方签订的《重庆市商品房买卖合
同》第七条中约定买受人未按合同规定的时间履行付款义务即“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金”。双方于2002年1月4日签订合同后即交付了房屋，陈亚彬理应同时依约履行付款义务，且虽约定了分期付款，但陈亚彬并未举示证据证明要求进行银行按揭手续。故其逾期付款违约责任应从2002年1月5日起算至实际付清房款之日即2014年2月18日止。违约金的计算金额以全部房款112616元为基数并以每日万分之3计算。原审法院以房屋增值部分酌情主张违约金的计算方式与双方当事人的约定不符，有违当事人合同意思自治及合同自由的民法原则，且买卖合同所约定的违约金亦符合市场行情，并不明显过高，原审法院调整违约金的方式不当，本院予以纠正。
三、关于长寿民生公司要求支付逾期付款违约金是否超过
诉讼时效的问题。
陈亚彬在接收使用房屋后一直未支付相应的房款，即其违约行为处于持续状态中。2014年2月18日陈亚彬方实际付清房款，故长寿民生公司于2014年3月10日提出反诉要求陈亚彬支付逾期付款违约金并未超过诉讼时效。故陈亚彬的该项上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人陈亚彬的上诉理由中关于一审法院对逾期付款违约金的调整有误的部分理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市长寿区人民法院（2014）长法民初字第01494号民事判决第一项；
二、撤销重庆市长寿区人民法院（2014）长法民初字第01494号民事判决第三项；
三、变更重庆市长寿区人民法院（2014）长法民初字第01494号民事判决第二项为：由陈亚彬在本判决生效后15日内支付重庆长寿民生房地产开发有限公司逾期付款违约金，以所付房款112616元为基数，从2002年1月5日起至2014年2月18日止按日万分之3计算；
四、驳回重庆长寿民生房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费减半收取40元，财产保全费1083元，合计1123元，由重庆长寿民生房地产开发有限公司负担；一审反诉案件受理费减半收取3648元，由陈亚彬和重庆长寿民生房地产开发有限公司各负担1824元；本案一审鉴定费3000元，由陈亚彬和重庆长寿民生房地产开发有限公司各负担1500元。二审案件受理费4894元，由陈亚彬和重庆长寿民生房地产开发有限公司各负担2447元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 罗太平
代理审判员 赵 青
二〇一六年四月十五日
书 记 员 邓 超