广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字4632号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈结珍，女，1981年8月21日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：李秀源，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：戴华，女，1967年10月25日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。
委托代理人：龚伟，广东润科律师事务所律师。
上诉人陈结珍、戴华因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年7月24日，陈结珍（乙方）与戴华（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定乙方出资3000000元购买甲方名下位于广州市荔湾区南岸路荟文二街7号2705房（建筑面积167.57平方米）。付款方式：签订合同时乙方支付定金30000元，在合同签订后五个工作日内共同到房管部门办理交易过户递件手续；首期楼款1500000元（含定金）应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付给甲方；于交易过户完成当天付清楼价余款1500000元给甲方。交易过户手续需合同签订后30天内完成（以付清双方交易税费为准）。乙方承担全部税费，税费最终以相关政府部门的确认数额为准。签订合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分全部由乙方承担。甲方不能按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不能按合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。乙方未能按照合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。合同首页记载的双方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任等，双方均在合同上签名确认。合同签订后，陈结珍依约向戴华支付30000元定金。后双方没有在约定的时间（即2013年8月1日）会同中介机构前往房管部门办理涉案房屋网签和交易过户手续，也没有就何时继续涉案房屋交易进行确定。双方没有继续履行合同。
陈结珍于2013年12月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、戴华向陈结珍支付房屋买卖合同交易不成的违约金30万元，以及未按时履行合同的违约金183000元（未按时履约的违约金总额按总房款300万元的0.05%每日计算，自2013年8月1日起算至戴华告知其实际将房屋卖给他人之日2013年12月1日止）；2、戴华赔偿陈结珍支付中介费的损失70000元；3、戴华返还定金30000元给陈结珍；4、由戴华承担本案全部诉讼费用。
戴华对陈结珍的诉讼请求答辩称：不同意陈结珍的诉讼请求。本案中其实是陈结珍违约，戴华向陈结珍发出了律师函，按合同约定，送达之日起，合同即视为解除。中原地产起诉陈结珍中介费诉讼中，中原地产也是认为因为陈结珍违约导致合同没有履行，因此要求陈结珍支付中介费。
戴华反诉请求判令：1、确认戴华与陈结珍之间的《存量房买卖合同》已于2013年9月3日解除；2、陈结珍向戴华支付交易不成的违约金人民币30万元；3、陈结珍向戴华支付逾期付款的违约金人民币48000元（自合同约定的付款日起计至2013年8月30日发出解除合同的律师函之日止，违约金计算标准为每日按房价金额的0.05%计算）。
陈结珍对陈结珍的诉讼请求答辩称：请求驳回戴华的反诉请求。
原审庭审中，陈结珍对戴华于2013年8月30日委托律师按合同约定的地址发出的《律师函》不予确认，认为陈结珍没有签收，也没有加盖相关邮戳，戴华没有单方解除的权利，并明确对戴华在庭后补充通过快递公司送达《律师函》的送达记录不予质证。另双方对涉案房屋已经于2013年12月1日交易过户给案外人的事实予以确认。
原审法院认为：双方签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方在履行《存量房买卖合同》时，双方没有按合同约定在五个工作日内共同到房管部门办理交易过户手续。双方的行为是对合同履行条款的调整。事后双方又没有达成协议如何继续履行合同，导致合同约定不明确无法履行，双方对此均有过错责任。因此，对陈结珍要求戴华支付《存量房买卖合同》交易不成的违约金30万元和支付未按时履行合同违约金183000元的诉讼请求不予支持，对戴华反诉要求确认与陈结珍之间的《存量房买卖合同》已于2013年9月3日解除及要求陈结珍支付交易不成的违约金30万元和逾期付款违约金48000元的诉讼请求亦不予支持。鉴于双方当庭确认涉案房屋已由戴华出售给案外人，造成《存量房买卖合同》不能继续履行，故《存量房买卖合同》应予解除，对陈结珍要求戴华返还30000元定金的诉讼请求予以支持。陈结珍当庭不能提供其已支付中介费70000元的依据，故对陈结珍要求戴华赔偿支付中介费的经济损失70000元的诉讼请求不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除陈结珍与戴华于2013年7月24日签订的《存量房买卖合同》；二、戴华于本判决发生法律效力之日起十日内退还定金人民币30000元给陈结珍；三、驳回陈结珍的其他诉讼请求；四、驳回戴华的反诉请求。本案本诉受理费9630元，由陈结珍负担9110元，戴华负担520元；反诉受理费3150元，由戴华负担。
判后，陈结珍、戴华均不服原审判决，向本院提起上诉。
陈结珍上诉称：一、一审判决没有认清戴华存在两个违约行为，没有区分一般的延误违约和戴华擅自将房屋卖予他人导致合同不能履行的根本违约，属认定事实不清，导致判决有误。陈结珍和戴华签订《存量房买卖合同》后，按时向戴华支付了定金，但戴华一直因出差等原因拖延，没有及时去查册，更没有及时到房管部门办理过户递件手续，导致《存量房买卖合同》一直没能得到实质履行，后又擅自将房屋卖予他人，导致《存量房买卖合同》根本无法履行，构成对《存量房买卖合同》的根本违约。一审判决在认定戴华的违约行为时，仅认定了其延误履行的违约行为，忽略了戴华后面擅自将房屋卖予他人的根本违约行为。陈结珍在一审中已充分举证证明，在戴华根本违约前，陈结珍已及时履行了自己的合同义务，按时支付了定金并多次督促戴华尽快完成查册、到房管部门递交交易材料等手续，只是戴华一直延误，导致《存量房买卖合同》没有顺利履行，延误履行合同的违约责任在于戴华。戴华在一审中虽然企图将延误的违约责任推给陈结珍，但却未能为此提供有效证据。戴华提供的证据中，只有《存量房买卖合同》和飞机票是真实有效的，《律师函》及快递单、录音资料、中介人员短信等的真实性、合法性都证明不了，不能作为定案依据。反观陈结珍，根本不存在延期履行的事实，且在当时广州房价大涨的情况下，也没有不履行合同的可能。退一步讲，即使按照一审判决的认定，“双方没有按合同约定的五个工作日内共同到房管部门办理交易过户手续，双方的行为是对合同履行条款的调整”，“双方对此均有过错责任”，但随后戴华擅自将房屋卖予他人，导致《存量房买卖合同》根本履行不能，应按《存量房买卖合同》第八条的约定向陈结珍承担交易不成的违约责任。此外，《存量房买卖合同》签订后五个工作日内没有到房管部门办理交易过户手续是戴华的过错，戴华在延误后，应及时继续履行合同，尽快到房管部门办理交易过户递件手续。因此，本案不存在“如何继续履行合同约定不明确无法履行”的情况。由上述可见，戴华存在延误履行合同和擅自将房屋卖予他人的两个违约行为，即使按一审判决认定的对延误行为双方均存在过错，仅考虑戴华后来擅自将房屋卖予他人的根本违约行为，也应向陈结珍承担交易不成的根本违约责任，支付陈结珍违约金30万元；二、关于中介费7万元的处理问题。在一审中，陈结珍已提供了《存量房买卖合同》和《确认书》，证明陈结珍因《存量房买卖合同》需要支付中介费7万元，该费用是明确的，因为戴华的违约行为导致合同无法继续履行，戴华理应赔付给陈结珍。综上，陈结珍上诉请求撤销（2014）穗荔法民三初字第85号民事判决第三项，改判戴华向陈结珍支付根本违约违约金30万元，赔付陈结珍需要支付的中介费7万元，并判令由戴华承担本案全部诉讼费用。
戴华对陈结珍的上诉请求答辩称：不同意陈结珍的上诉请求。其一，本案主要是陈结珍违约导致不能按期办理房产过户手续。陈结珍拒绝支付首期购房款，构成单方违约，依照合同约定，戴华有权解除合同。其二，戴华已经履行了合同约定的义务，并向陈结珍寄出律师函主张解除合同。邮政公司的送达回证显示，律师函已于2013年9月6日妥投送达给陈结珍。根据约定，合同自解除通知送达陈结珍之日起解除。其三，陈结珍称其曾多次电话通知戴华要求履行合同及支付首付款没有根据。从陈结珍提供的中国移动通讯详单可以看出，陈结珍与戴华曾有三次通话，其中两次都是在2013年8月29日，两次通话都是戴华主动要求陈结珍履行合同，而非陈结珍所称是其通知戴华履行合同。戴华在一审时提交的相关录音资料1和3对应的通话内容正是戴华与陈结珍于2013年8月29日的通话内容，从该通话内容能够明确反映，陈结珍因为筹集不到购房款而拒绝履行合同。
戴华上诉称：一、原审法院未对本案的关键性证据做出认定，导致认定事实错误。一审过程中，戴华提交了《ems邮递单》、《律师函》、《录音资料》、《中介白先生短信》等证据材料，但原审法院未对上述证据进行任何分析认定就做出了判决。事实上，上述证据已经形成了完整的证据链条，足以证明陈结珍以“未筹到购房款”为由拒不履行《存量房买卖合同》约定的义务，即办理标的房屋所有权转移登记手续和支付首期购房款。尤其是《律师函》能否作为认定事实的依据，对本案审判具有关键性的作用，因为《律师函》能够证明戴华已经履行了《存量房买卖合同》约定的催告义务，且该合同已于《律师函》送达陈结珍时解除，戴华不存在任何过错；二、原审法院未对戴华提交的《申请法院调查取证申请书》做出书面回应，存在严重的程序违法。由于陈结珍在一审过程中对本案基本事实进行否认，为了查明事实，戴华向原审法院提交了《申请法院调查取证申请书》，并提供了对本案情况熟悉的中原地产工作人员陈晓东、白伟涛的联系电话及单位地址。但原审法院收到上述申请书后，并未向相关人员调查取证，也未向戴华做出合理的解释，该做法违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条第二款的规定，存在严重的程序错误。综上，戴华上诉请求撤销（2014）穗荔法民三初字第85号民事判决第二、四项，依法改判或者发回重审，并判令本案一、二审诉讼费由陈结珍承担。
陈结珍对戴华的上诉请求答辩称：一、原审法院对戴华提交的律师函不予认定是正确的。该律师函系由戴华单方面制作，其并未提交送达陈结珍的有效证据，也未提交证据证明该律师函的真实性、合法性，故该律师函不能生效；二、因为戴华在一审中申请调查的证据不属于法律规定需要法院调取的证据，故原审法院不予接纳其申请是正确的。
二审过程中，陈结珍向本院提交以下证据：1、（2014）穗中法民五终字1923号民事判决，以证明陈结珍与本案中介方中原地产公司关于中介费的纠纷已经终审判决认定，陈结珍要向中介方支付七万元中介费和违约金；2、中国农业银行业务结算申请书，以证明陈结珍已依法支付与本案有关的中介费七万元和违约金两千元，总计七万两千元。戴华对此发表如下质证意见：对陈结珍提交的证据的真实性、合法性均予认可，但两份证据仅能够证明陈结珍违约需要向中介公司支付中介费，该笔费用因为陈结珍违约而产生，与陈结珍无关。
戴华向本院提交中国邮政公司的妥投证明，以证明其于2013年8月30日发出的律师函已经按照陈结珍合同预留的通讯地址送达给陈结珍，该函件已经妥投。陈结珍对此发表如下意见：一、戴华提交的该证据并非是一审以后产生的，戴华在一审规定的举证期限内和法庭调查前没有提交该证据，故对该证据不予认可；二、陈结珍事实上没有收到该律师函。妥投证明的签收人并非陈结珍，该签收人邓凤兰与陈结珍没有任何关系，陈结珍不认识；三、对于妥投证明的真实性无法认可，其上的公章很容易伪造，真实性由法院确定。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：双方在《存量房买卖合同》中明确约定在合同签订后五个工作日内共同到房管部门办理交易过户递件手续，陈结珍并应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付首期楼款1500000元给戴华，即办理交易过户递件手续系陈结珍支付首期楼款的前提条件，而办理交易过户递件手续系双方应当共同履行的义务。现双方并未在合同约定的期限内到房管部门共同办理交易过户手续，而双方均未充分举证证明未能办理系可归责于对方当事人的原因所致。在此情况下，双方本应依诚信履约原则，继续协商办理交易过户递件手续事宜并促成双方就此达成一致意见，但双方事实上并未就此补充协商一致，导致合同未能继续履行，双方对此均存在一定过错，但均不致因此而构成违约。因此，无论是陈结珍上诉认为戴华构成违约并据此要求戴华支付违约金30万元及返还中介费70000元，还是戴华上诉认为陈结珍构成违约并据此要求陈结珍支付违约金30万元，均系理据不充分，原审判决驳回双方的相应请求并无不当，可予维持。
综上所述，陈结珍、戴华的上诉理由与请求均不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10520元，由上诉人陈结珍负担6850元，戴华负担3670元。
本判决为终审判决。
审判长 闵海蓉
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年××月××日
书记员 王 健