福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第746号
原告福州市城乡建设发展总公司，住所地：福州市仓山区鳌峰大桥管理所院内。
法定代表人林仕滔，任董事长。
委托代理人李学磊、谭勇，福建世好律师事务所律师。
被告福州市鼓楼区天之手足按休闲会所，住所地：福州市鼓楼区水部街道六一北路558号金三桥大厦四层。
负责人曾八一，任经理。
被告曾八一，男，汉族，1961年5月18日出生，住福州市鼓楼区。
俩被告共同委托代理人黄长清，福建晓晔律师事务所律师。
原告福州市城乡建设发展总公司（以下简称“城乡建总公司”）诉被告福州市鼓楼区天之手足按休闲会所（以下简称“天之手足按会所”）、曾八一房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李学磊、俩被告委托代理人黄长清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年6月27日，原告与被告城乡建总公司就福州市鼓楼区六一北路558号金桥大厦1#楼第四层01单元、2#、3#楼第四层02、03、04单元房产及地下一层20-29、96-102共17个地下车位承租事宜签订了《房屋租赁合同》，上述租赁场所由被告天之手足按会所合并使用。依照该租赁合同的约定，租赁期间为2012年7月1日起至2015年6月30日止；租金标准为2013年7月11日至2014年6月30日每月租金共计170119元，租金按月计算，先支付后使用，须在当月5日前付清当月租金；如未按合同约定的时间支付租金，每逾期一日需按欠付款项日千分之八向原告支付违约金；租赁期限届满或合同提前终止未及时交还租赁房产，原告有权按照每日11400元向被告收取占用费；拖欠租金超过10天以上原告有权解除本合同收回租赁房产，履约保证金不予退还，并有权要求被告天之手足按会所按3个月租金标准另行支付过渡期的赔偿金。2014年2月起，被告天之手足按会所以各种理由拖欠租金，经原告再三催告后，被告天之手足按会所于2014年8月7日向原告提交《关于我司未按时付清房租事宜的复函》，确认欠付租金，并承诺于2014年10月还清欠款。但此后，被告天之手足按会所并未按承诺方案还清欠款。2014年11月7日，原告发函通知被告天之手足按会所，双方签订的两份《房产租赁合同》将于2014年11月16日解除。该解除合同的通知已寄送并签收。租赁合同解除后，被告天之手足按会所仍占用租赁房产未及时交还。2014年12月2日，原告函告俩被告，租赁合同已经解除，并限期搬离，将于2014年12月3日收回租赁房产。该函件已寄送并签收。合同履行期间，被告天之手足按会所缴交的履约保证金为481062元，其拖欠2014年4月1日至2014年11月16日的租金小计1261028元（2014年4月至6月165164×3=495492，7月至10月170119×4=680476，11月计至16日170119×0.5=85060）。合同提前终止后，2014年11月17日起至2014年12月3日逾期占用期间，每天应支付的占用费为11400×17=193800元。被告天之手足按会所应赔偿原告的租赁房产过渡期赔偿金为：170119×3=510357元。被告天之手足按会所系由被告曾八一投资设立的个人独资企业，根据《个人独资企业法》规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。综上所述，俩被告违反法律及合同的约定，侵害了原告的合法权益，特诉请判令：1.被告天之手足按会所立即向原告支付拖欠的房屋租金本金1261028元；2.被告天之手足按会所立即向原告支付逾期占用期间的房屋使用费193800元；3.被告天之手足按会所缴交的履约保证金481062元归原告所有，不予退还；4.被告天之手足按会所向原告支付租赁房产出租过度期赔偿金510357元；5.被告曾八一对被告天之手足按会所的上述债务承担连带清偿责任；6.俩被告承担本案全部费用。
俩被告辩称，1.被告天之手足按会所尚欠原告租金1261028元是事实，但因原告不同意被告天之手足按会所提出的租金延期支付方案，自2014年8月起租赁房屋已被原告强制接管，包括被告天之手足按会所在租赁房屋内的上百万财产。2.原告诉称被告天之手足按会所存在逾期占用租赁物，明显与事实不符，原告诉求被告天之手足按会所支付逾期占用的房屋使用费不能成立。原、被告之间的租赁关系根据原告2014年11月7日委托律师出具的律师函，已于2014年11月16日正式解除，租赁房屋也于当日交还给原告，原告已实际接收。原告收回租赁物后立即着手重新对外出租，根本不存在原告诉称的2014年12月3日才收回租赁物及被告逾期占用租赁物的事实。原告诉求被告天之手足按会所支付逾期占用的房屋使用费193800元不能成立。3.原告主张逾期支付租金的违约金过高（两项金额已达991419元），根据相关法律规定，应按延期支付租金给原告造成的实际损失为准来确定违约金，在原告不能证明实际损失的情况下，应当按被告天之手足按会所所欠租金逾期支付天数以中国人民银行同期同类贷款基准利率来计算违约金。被告天之手足按会所向原告所缴纳的履约保证金属被告天之手足按会所的财产应当予以退还，或抵作所欠租金本金。
经审理查明，2012年6月27日，原告与被告天之手足按会所就福州市鼓楼区六一北路558号金三桥大厦写字楼1#楼4层01单元房产（864.65平方米）的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，双方约定：租金为60元／平方米*月，租金标准每年递增3%，2013年7月1日至2014年6月30日的月租金为53435元，2014年7月1日至2015年6月30日的月租金为55038元；合同签订之日被告天之手足按会所向原告支付履约保证金155637元；租赁期满或合同提前终止（解除）后，被告天之手足按会所逾期交还租赁房产的，原告有权按每天3700元收取逾期占用期间的房产使用费。同日，原告与被告天之手足按会所就福州市鼓楼区六一北路558号金三桥大厦写字楼2#3#楼4层02、03、04单元房产（1666.25平方米）及地下一层20-29、96-102号共计17各车位的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，双方约定：房产租金为60元／平方米*月，地下车位租金为500元／个*月，租金标准每年递增3%，2013年7月1日至2014年6月30日的月租金为111729元，2014年7月1日至2015年6月30日的月租金为115081元；合同签订之日被告天之手足按会所向原告支付履约保证金325425元；租赁期满或合同提前终止（解除）后，被告天之手足按会所逾期交还租赁房产的，原告有权按每天7700元收取逾期占用期间的房产使用费。上述两份租赁合同均约定房产租赁期限三年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止；租金按月结算，于当月5日前付清；租赁期满被告天之手足按会所不存在违约行为并如约交还租赁房产后七日内，原告无息退还履约保证金，如有欠缴的租金及其他未结清的费用或有其他违约行为，则原告可将履约保证金折抵后剩余部分退还，不足折抵的，被告天之手足按会所应负责补足；被告天之手足按会所迟延交付租金等费用超过10天或一年中有三次以上的，原告有权采取停水、断电措施并有权终止合同，提前收回租赁房产，履约保证金不予退还，并有权要求被告天之手足按会所按3个月租金的标准支付另行使用或出租房产的过渡期赔偿金。被告天之手足按会所已向原告支付履约保证金合计481062元。
自2014年2月起，被告天之手足按会所未支付租金，经原告再三催告后，被告天之手足按会所于2014年8月7日向原告提交《关于我司未按时付清房租事宜的复函》，确认欠付租金，并承诺于2014年10月还清所欠全部费用。但此后，被告天之手足按会所并未如约还款。2014年11月7日，原告向被告天之手足按会所发出《律师函》，告知应于2014年11月15日前交清拖欠租金合计1175968元及违约金；若到期未缴清欠款，则双方签订的两份《房产租赁合同》将于2014年11月16日解除。该解除合同的通知通过EMS方式寄送并显示已由前台签收。2014年12月2日，原告再次函告俩被告，租赁合同已于2014年11月16日解除，原告将于2014年12月3日依法收回租赁房产。该函件通过EMS方式寄送并显示已签收。
另查，被告天之手足按会所是个人独资企业，投资人为被告曾八一。
本院认为，原告与被告天之手足按会所于2012年6月27日签订的两份《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应予以遵守。原告诉请被告天之手足按会所拖欠2014年4月1日至2014年11月16日的租金合计1261028元，俩被告对该金额予以确认，本院对该诉请予以支持。由于被告天之手足按会所拖欠租金，原告于2014年11月7日向被告天之手足按会所发出《律师函》，催缴租金及违约金，并告知若到期未缴清欠款，则双方签订的两份《房产租赁合同》于2014年11月16日解除，根据相关法律规定及合同约定，原告享有单方解除权，被告天之手足按会所亦确认双方于2014年11月16日正式解除上述租赁合同。租赁合同解除后，被告天之手足按会所依法应当返还租赁物，其抗辩称已于合同解除当日向原告返还租赁物，但未提供有效证据予以证明，原告于2014年12月2日再次发函告知俩被告将于2014年12月3日依法收回租赁房产。被告天之手足按会所未在合同解除后及时返还租赁房产，由此给原告造成的逾期可得利益损失应当予以赔偿，原告主张按照合同约定的日使用费3700＋7700=11400元／天的标准支付房屋占用费，俩被告均有异议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本院认为2014年11月17日至2014年12月3日期间的房屋占用费按原租金130%的标准计算为宜，即（55038＋115081）元／月÷30天×130%×17天=125321元。
原告依据租赁合同第十一条的约定要求没收被告天之手足按会所的履约保证金481062元，并要求其按照三个月租金标准支付过渡期赔偿金510357元，俩被告抗辩称该违约责任标准过高。本院认为，原告上述主张均系基于被告天之手足按会所迟延交付租金的违约行为而产生的违约责任，其主张的赔偿金额过高，应予调整，本院酌定迟延交付租金的违约赔偿金按履约保证金481062元的标准支付，与被告天之手足按会所已支付的履约保证金481062元相冲抵。
另，根据《中华人民共和国个人独资企业法》的相关规定，被告天之手足按会所系个人独资企业，被告曾八一作为其投资人，应以其个人财产对企业债务承担无限责任，故原告诉请被告曾八一对被告天之手足按会所上述债务承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告福州市鼓楼区天之手足按休闲会所于本判决生效之日起十日内向原告福州市城乡建设发展总公司支付拖欠的房屋租金1261028元；
二、被告福州市鼓楼区天之手足按休闲会所于本判决生效之日起十日内向原告福州市城乡建设发展总公司支付逾期腾房占用费125321元；
三、被告曾八一对上述第一、二项款项承担连带偿还责任；
四、驳回原告福州市城乡建设发展总公司的其他诉讼请求。
若俩被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费22486元，适用简易程序减半收取11243元，由原告负担2603元，俩被告负担8640元；保全费5000元，由俩被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 徐 晶
二〇一五年六月四日
书 记 员 王典乐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国个人独资企业法》
第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
申请执行提示：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。