广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗荔法民三初字第301号
原告（反诉被告）：广州文化公园，住所地广州市。
法定代表人：秦谷良，职务主任。
委托代理人：张冰，广东百思威律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市水蛇村饮食服务有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：梁彪。
委托代理人：赵静，广东创基律师事务所律师。
原告广州文化公园诉被告广州市水蛇村饮食服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法由审判员何锦堂适用简易程序独任审判，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告广州文化公园的委托代理人张冰、被告广州市水蛇村饮食服务有限公司的委托代理人赵静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州文化公园诉称：原、被告于2009年9月25日签订《广州市房地产租赁合同》，约定原告把其所有的位于广州市荔湾区西堤二马路37号奕苑楼部位的房产出租给被告，租期从2009年10月1日至2014年9月30日。合同签订后，双方依约办理了房屋交接手续，并按照约定履行相关权利义务。现此合同已经于2014年9月30日履行期满，双方未在合同到期前达成任何续约意向，且原告曾分别在2014年7月16日、9月19日致函被告，要求被告到期退还场地给原告。然而被告始终以种种理由拖延，拒不办理提前退场手续。2014年9月26日，原告委托律所发函给被告，再次要求被告退场，否则将采取法律手段。被告于2014年10月17日回函，明确表示不愿退场，希望继续租赁涉案房产，被告此种行为已经严重违反了双方租赁合同的相关约定，损害了原告的合法权益。据此，请求判令：1、被告立即清空并返还其向原告承租的位于广州市荔湾区西堤二马路37号奕苑楼房产；2、被告依约向原告支付自租赁合同到期起至返还涉案房屋之日止逾期占用期间的逾期使用费（按照最后一年租期租金标准的三倍计算），并按照逾期占用期间使用费总额的50%承担违约责任，暂计至起诉之日的逾期使用费及违约金总额合计约为515907元人民币；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告广州市水蛇村饮食服务有限公司辩称：原、被告签署的房屋租赁合同无效。原告主张的逾期使用费违约金过高，远远超出其损失，显失公平，请求法院对原告诉求的逾期使用费违约金作出调整，被告仅按合同届满前支付的租金标的及使用面积承担房屋逾期使用费并且应当从被告所缴纳的租赁保证金以及水电保证金中抵扣。
被告广州市水蛇村饮食服务有限公司反诉称：2009年9月25日，被告为承租位于广州市荔湾区西堤二马路37号奕苑楼部位的房屋及土地而与原告签订了《广州市房地产租赁合同》。合同签订后，被告依约缴纳了水电保证金20万元及租赁保证金196000元，于2009年10月1日接管租赁房屋及土地并开始对租赁房屋进行装修。被告根据自身经营之需要，先后投入装修费用600万元。原告作为出租人，在签订合同时未向被告披露租赁房屋未有合法手续的情况，且在签订合同后至今未能取得租赁房屋的房产证或建设规划许可证，双方签订的《广州市房地产租赁合同》无效，原告依法应当返还被告缴纳的水电保证金、租赁保证金，并赔偿被告的装修损失。为此，被告反诉请求判令：1、原告返还水电保证金20万元、租赁保证金196000元；2、原告赔偿房屋装修损失100万元；3、本案诉讼费用由原告承担。
原告广州文化公园辩称：1、水电保证金和租赁保证金应在房屋逾期占用费中直接扣减。2、被告反诉请求原告赔偿房屋装修损失，没有任何事实和法律依据，被告应当预计到不再续约的法律后果，合同已履行完毕，被告没有任何理由要求原告承担其房屋装修损失，这也与合同约定不符，请求法院驳回被告的全部反诉请求。
经审理查明：广州文化公园内的奕苑楼是历史遗留的房屋，奕苑楼及其附属绿地、空地的土地使用权人是原告广州文化公园，使用权类型为划拨。原告曾于1994年对奕苑楼进行装修，并经广州市城市规划局荔湾区规划分局颁发《中华人民共和国建设工程规划许可证》，准予装修。
2009年9月25日原告广州文化公园（甲方）与被告广州市水蛇村饮食服务有限公司（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方将坐落在荔湾区西堤二马路37号奕苑楼部位的房地产出租给乙方作饮食用途使用，建筑面积1206.97平方米，绿地面积、空地面积1300平方米；租赁期限5年，其中2009年10月1日至2010年9月30日月租金额98000元、2010年10月1日至2011年9月30日月租金额101920元、2011年10月1日至2012年9月30日月租金额105997元、2012年10月1日至2013年9月30日月租金额110237元、2013年10月1日至2014年9月30日月租金额114646元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按支票付款方式缴付当月租金给甲方；乙方向甲方交纳人民币196000元租赁保证金，在租赁期内，如乙方无违约行为，甲方应在租赁期满或双方解除合同之日起五日内，核实乙方的应付租金和其他应缴费用已经付清后，将保证金退回乙方，如乙方在租赁期内有违约行为，则乙方所交租赁保证金应作为违约金归甲方所有；乙方自签订合同之日起5日内向甲方缴纳水电保证金人民币200000元；乙方每月所用的水某、电费按水表、电表的分表量度和供水、供电部门的收费标准计算，另外附加收水电设备更新维护保养费为水、电实际用量费用的1.5%，上述费用乙方须于次月5号前向出租人次缴，如拖欠水电费，则视为违约，并每天加罚滞纳金5%，若乙方拖欠水电费达二个月，甲方有权停水停电并单方面终止合同，保证金不予退回，并向乙方追回拖欠水电费和因此而遭受的经济损失；本合同租赁期限届满、提前解除或终止之日起五日内，乙方应返还承租房屋和设备给甲方，如乙方逾期未返还甲方承租房屋或设备，乙方除按本合同约定的（最后一年租期的月租金额除以三十）日租金额的三倍向甲方支付逾期使用费外，还应按乙方逾期占有甲方房屋期间租金总额的百分之五十向甲方支付违约金，支付至乙方将承租房屋返还甲方之日为止；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规、另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担等等。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋及附属绿地、空地交被告使用，被告也依约向原告缴交了租赁保证金196000元及数额未能查明的水电保证金。2014年7月16日、2014年9月19日，原告分别向被告发出《关于水蛇村合同期满收回场地的通知》，通知被告双方签订的租赁合同将于2014年9月30日到期，届时原告将按期收回物业，请被告提前做好退场工作。被告均有收到上述通知。经原告的委托，广东百思威律师事务所于2014年9月26日向被告发出律师函，函告原告与被告2009年9月25日签订的《广州市房地产租赁合同》将于本月底到期，请被告收到本函后15个工作日内完成退租手续，搬离承租的房屋，并完善全部交接手续，否则，将采取包括诉讼在内的一切法律手段维护原告的合法权，并依法追究被告的违约责任。2014年10月17日，被告向原告发出《关于“奕园”租赁事宜的复函》，称被告于2014年9月30日收到原告于2014年9月26日所发来的律师函，其于2011年向银行贷款600多万元，对经营场地进行全面设计、翻新、装修，时至今日远远未能收回该笔贷款的投入，恳请原告体恤被告的实际情况，给予二年的过渡期，以便被告逐步合理分流安置员工，希原告减免过渡期的租金等等。2015年1月6日，原告诉至本院。
在诉讼中，被告提供了原告出具的数额是50000元的水电保证金预收款凭证一张，而原告只认可被告只交了50000元的水电保证金。
本院认为：广州文化公园内的奕苑楼是历史遗留的房屋，故不存在未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的问题。原告是通过国家划拨的方式取得奕苑楼及其附属绿地、空地的使用权的，原告只享有合法的使用权，而上述涉案房屋及附属土地的权属应归国家所有。从广州市城市规划局荔湾区规划分局于1994年向原告颁发《中华人民共和国建设工程规划许可证》准予装修的情况来看，规划部门对上述奕苑楼的合法性是肯定的，本院予以认定。
原告广州文化公园（甲方）与被告广州市水蛇村饮食服务有限公司（乙方）于2009年9月25日签订的《广州市房地产租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。上述合同约定的履行期限已经届满，上述合同的第五条第22项约定：“本合同租赁期限届满、提前解除或终止之日起五日内，乙方应返还承租房屋和设备给甲方”，故原告诉请被告清空返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。
上述租赁合同第五条第22项约定：“本合同租赁期限届满、提前解除或终止之日起五日内，乙方应返还承租房屋和设备给甲方，如乙方逾期未返还甲方承租房屋或设备，乙方除按本合同约定的（最后一年租期的月租金额除以三十）日租金额的三倍向甲方支付逾期使用费外，还应按乙方逾期占有甲方房屋期间租金总额的百分之五十向甲方支付违约金，支付至乙方将承租房屋返还甲方之日为止”。该条约定的多出二倍的房屋使用费及逾期交付房屋期间租金总额的百分之五十，均是对合同履行期限届满后被告不及时交还涉案房屋及附属土地所作出的惩罚性约定，其性质均属于违约金，违约金标准明显过高，被告要求调低，故本院酌情调整为按照租金额的120%计算合同履行期限届满后的使用费，原告诉请的其余使用费及违约金，本院均不予支持。
关于被告反诉请求原告返还水电保证金20万元的问题。被告并没有拖欠原告水电费，现双方的租赁合同的履行期限已经届满面，因此原告应当将水电保证金返还被告；但是在诉讼中，被告只提供了原告出具的数额是50000元的水电保证金预收款凭证一张，而原告只认可被告只交了50000元的水电保证金；故原告应将水电保证金50000元返还被告。被告反诉请求的其余水电保证金，依据不足，本院不予支持。
关于被告反诉请求原告返还租赁保证金196000元的问题。因被告在租赁期内并没有违约行为，现双方的租赁合同的履行期限已经届满面，故被告该反诉请求，本院予以支持。
关于被告反诉请求原告赔偿房屋装修损失100万元的问题。因被告未能提供证据证实其对涉案房屋进行过装修，原、被告签订的《广州市房地产租赁合同》的履行期限已经届满，故被告该反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告应支付给原告的使用费与原告应返还给被告的款项互相折抵的问题，双方可在本判决生效后互相折抵。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市水蛇村饮食服务有限公司迁出广州市荔湾区西堤二马路37号奕苑楼，并将该奕苑楼清空，交还给原告广州文化公园管业使用。
二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市水蛇村饮食服务有限公司向原告广州文化公园支付从2014年10月1日起至被告广州市水蛇村饮食服务有限公司将广州市荔湾区西堤二马路37号奕苑楼返还给原告管业使用之日止的使用费给原告广州文化公园（使用费按人民币114646元/月×120%计算）。
三、驳回原告广州文化公园的其他诉讼请求。
四、自本判决发生法律效力之日起三十日内，原告广州文化公园返还水电保证金50000元给被告广州市水蛇村饮食服务有限公司。
五、自本判决发生法律效力之日起三十日内，原告广州文化公园返还租赁保证金196000元给被告广州市水蛇村饮食服务有限公司。
六、驳回被告广州市水蛇村饮食服务有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费27668元，由原告负担17739元，由被告负担9929元。本案反诉费8682元，由原告2495负担元，由被告负担6187元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何锦堂
二〇一五年八月十七日
书记员 李惠琦
马灵
本法律文书于2015年月日送达。送达人：