重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0108民初5855号
原告重庆龙升物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号46-1＃，统一社会信用代码915001036889498542。
法定代表人薛德岗，总经理。
委托代理人尹强斌，男，汉族，1970年2月26日出生，住重庆市荣昌区，系原告公司员工。
委托代理人张德平，女，汉族，1971年10月31日出生，住重庆市北碚区，系原告公司员工。
被告罗龙，男，汉族，1976年11月19日出生，住重庆市南岸区。
委托代理人罗明发，男，汉族，1945年2月13日出生，住重庆市南岸区，系被告之父。
委托代理人张小仲，女，汉族，1945年9月2日出生，重庆市南岸区，系被告之母。
原告重庆龙升物业管理有限公司（以下简称“龙升物业公司”）诉被告罗龙物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员余洪峰，后依法变更为审判员常凌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙升物业公司的委托代理人尹强斌、张德平，被告罗龙的委托代理人罗明发、张小仲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龙升物业公司诉称：2012年4月1日，原告与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订了《物业委托管理合同》，约定由原告对“南岸区金色家园”进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告身为南岸区丹景路6号金色家园某房业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告缴纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。故原告起诉来院，请求法院判令：1、被告立即支付从2012年4月至2016年2月的物管费5348.60元；2、诉讼费由被告承担。
被告罗龙辩称：一、被告系金色家园某号房屋业主，在2012年4月至2016年2月未缴纳物管费属实。二、开发商鑫隆达公司截留了被告缴纳的大修基金，导致被告无法办理房屋产权证，被告与鑫隆达公司多次交涉无果，才停交物管费。三、因原告系开发商委托的前期物业服务企业，根据重庆市物业管理条例相关规定，前期物业服务应由开发商负责，现开发商截留了大修基金，故被告理应不缴纳物管费。只要开发商鑫隆达公司将大修基金交给房管所办理了产权证，被告愿意缴纳应缴的物管费。四、原告不讲诚信，乱收费。原告与开发商签订前期物业服务合同的日期虽为2012年4月1日，但那时原告并未进驻小区，也未提供物业服务。直至2012年9月才由原告提供物业服务，故原告的收费日期应从2012年9月开始。五、原告曾于2013年左右自行撤离金色家园，长达半月之久。六、原告不作为、管理差、服务差。小区游泳池、网球场至今都无法使用，小区清洁卫生差，保安年龄大，任何人都可以随意进入小区，盗窃事件时有发生，电梯也常坏。七、原告诉讼请求中2014年3月29日之前的物管费已过诉讼时效；2014年3月29日以后的物管费，因原告不作为、管理差、服务差，导致业主没有享受到应享受的服务，故也不应缴物管费，至少不应全额缴纳。
经审理查明：被告系重庆市南岸区丹景路6号金色家园某号房屋业主，该房建筑面积126.41平方米。重庆鑫隆达房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆龙升物业管理有限公司即本案原告，就重庆市南岸区丹景路6号金色家园小区的物业服务签订了物业管理委托服务合同。该合同约定：合同服务期从2012年4月1日至2015年3月31日止，合同期为叁年；收费标准为1.2元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费），优惠期间收0.9元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费）；小区公共部位之用电、用水所产生的水费、电费，二次发电所耗柴油费用等，按照国家及政府相关规定，该部分费用由小区业主每月据实分摊，并按月公布水、电公摊账目；业主需于每月1日至25日缴纳其每月应付的管理费；业主、使用人欠缴管理费或其它费用时，乙方可向业主、使用人发出通知，详列所欠款项及清还期限，该欠款业主、使用人应在收到催款通知书起一周内说明拒付理由，若无正当理由，乙方可收取缴付的款项自应付之日起按日千分之三收取违约金。合同还对物业管理服务方式、物业管理服务内容与标准、双方责任与义务、违约责任、争议解决、其他事项等作出了约定。2015年3月22日，重庆鑫隆达房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆龙升物业管理有限公司续签了该合同，合同期限从2015年4月1日至2018年3月31日。被告未缴纳2012年4月至2016年2月的物业管理费。
法庭辩论终结后，原告自愿撤回2012年4月至2012年8月物管费的诉讼请求，本院认为系原告真实意思表示且未违反法律规定，本院予以准许。
上述事实，有物业管理委托服务合同、房屋登记信息查询证明、资质证书、照片、巡逻签到表、来客登记表、催费通知单及原、被告陈述等在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的物业管理委托服务合同，是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。庭审过程中，被告提交了四张照片拟证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，从照片上可以看出墙体有漏水痕迹，但本院认为，一是无法核实照片为何处的墙体，二是漏水原因有很多：楼上住户的原因、开发商的原因等，不同漏水原因承担责任的主体也不同，故本院认为被告提交的四张照片不能充分证实原告提供的物业服务有重大瑕疵。被告辩称的小区清洁差、保安差等其他问题，因未提交证据，本院不予采信。结合原告提交的物业服务现场照片、巡逻签到表及来客登记表，本院认为，原告提供的物业服务与其收费标准0.9元/平方米/月相当，故原告已按约向被告提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。
关于被告辩称：因开发商重庆鑫隆达房地产开发有限公司截留被告缴纳的大修基金导致无法办理房屋产权证的问题。本院认为，开发商重庆鑫隆达房地产开发有限公司与物业服务企业重庆龙升物业管理有限公司系两个独立的法律主体，开发商负有的义务不应由物管公司来履行，开发商应承担的责任也不应由物管公司来承担。被告认为开发商违约或侵权，均可向开发商重庆鑫隆达房地产开发有限公司主张权利。
关于被告辩称：原告提供物业服务的起始时间并非2012年4月1日，而是2012年9月1日的问题。因原告自愿撤回2012年4月至2012年8月之间物管费的诉讼请求，只从2012年9月1日开始主张物管费，本院对原告未请求的时间段的物管费是否应缴纳的问题不作评述。
关于被告辩称：原告曾于2013年左右自行撤离金色家园，长达半月之久。本院认为，被告未提交证据予以证明且得不到原告的认可，本院对此不予采信。
关于被告诉讼时效之抗辩。本院认为，物业服务具有持续服务之特性，本案中，原告已举示相应证据证明其在合理期限内持续向被告催缴物业服务费，且业主欠缴之物业服务费，不仅是物业服务企业之利润，也是物业公共服务设施的维护、保安保洁的劳务费等之基础，事关全体业主之利益，若被告仅以未收到原告催缴通知为由口头抗辩而并未举示有效证据证明原告怠于行使上述权利，人民法院即采纳被告关于诉讼时效抗辩而免除其物业服务费缴纳义务，实则亦是对其他已缴费业主权益之侵害，综上，被告应承担举证不能之不利法律后果，对其此项抗辩，本院不予采纳。
关于物管费金额。庭审中，被告认可从2012年9月至2016年2月未向原告缴纳物管费，本院根据收费标准0.9元/平方米（建筑面积）/月及房屋建筑面积126.41平方米，依法主张2012年9月至2016年2月的物业管理费4778.30元（126.41平方米×0.9元/平方米（建筑面积）/月×42月）。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告罗龙于本判决生效之日起十日内支付原告重庆龙升物业管理有限公司从2012年9月至2016年2月的物业管理费4778.30元；
二、驳回原告重庆龙升物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告罗龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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审判员 常凌
二〇一六年七月十一日
书记员 凌莉