北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民再初字第7403号抗诉机关：北京市人民检察院第一分院。申诉人（原审被告）：罗长海，男，1947年12月14日出生。委托代理人刘梅，女，1971年6月8日出生。委托代理人李宝台，男，1974年10月13日出生。被申请人（原审原告）：张新华，男，1951年6月15日出生。原审第三人（张新华之妻兼法定代理人）：张淑英，女，1951年6月15日出生。委托代理人杨丽娜，北京首冠律师事务所律师。委托代理人张文利，男，1966年10月2日出生。第三人张志，男，1965年9月1日出生。申诉人罗长海因与被申诉人张新华、张淑英所有权纠纷一案，本院于2011年12月20日作出（2010）昌民初字第4767号民事判决。该判决生效后，罗长海不服，向检察机关申诉。2012年9月23日，北京市人民检察院第一分院作出（2012）京一分检民抗字第17号民事抗诉书，以原判决认定的基本事实缺乏证据证明为由对本案提出抗诉。2012年12月24日，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民抗字第15367号民事裁定，指令本院再审，再审期间，中止原判决的执行。本院受理后，依法追加张志作为第三人参加诉讼。审理中，原审被告罗长海撤回对原审原告张新华的反诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理此案。北京市人民检察院第一分院指派昌平区人民检察院沈玉和、王永革出庭。申诉人罗长海及其委托代理人刘梅、李宝台，被申诉人张新华的法定代理人张淑英、原审第三人张淑英及其委托代理人杨丽娜、张文利，第三人张志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京市人民检察院第一分院提出抗诉意见认为，罗长海对于2005年11月22日签订的《购房权转让协议书》没有过错，法院判决认定罗长海在签订合同时，未能严格审查对方主体是否适格，对合同无效亦有过错，系认定的基本事实缺乏证据证明。原审法院判决认为，罗长海在2005年11月22日签订《购房权转让协议书》时，未能严格审查张新华系智力残疾人且无行为能力，故其对合同无效有过错，但张新华申请残疾人证及被法院认定为无行为能力人的时间为2008年至2009年间，罗长海2005年签订合同时无法预见2008年至2009年张新华行为能力变化的情况。故在无充分证明张新华在2005年为智力残疾和无行为能力的情况下，终审判决认定罗长海在签订合同时，未能严格审查对方主体是否适格，对合同无效亦有过错，系认定的基本事实缺乏证据证明。申诉人罗长海称，原审法院认定我与张新华签订的《购房权转让协议书》无效是错误的，因为我没有责任。我与张新华之间的合同纠纷案，经法院再审和重审，撤销了认定合同无效的判决，最终认定是有效的。我要求撤销原审判决，驳回张新华诉讼请求。同时，我不再坚持以前的反诉请求，现要求将涉案房屋由张新华和第三人张志配合办理房屋过户，房屋应归我所有。第三人张志搬出房屋，由张新华赔偿我的经济损失309307元。被申诉人张新华、张淑英辩称，我们原审的诉讼请求为腾退房屋，原审判决已经生效，罗长海已经腾退。现法院经再审重审后认定《购房权转让协议书》有效，因此我方无法要求罗长海腾退房屋，现涉案房屋已经卖给第三人张志，现存在两个有效合同。我们请求解除与罗长海签订的合同，继续履行与张志签订的购房合同。第三人张志述称，我与张新华签订了购房合同，该合同是有效的。我买房时不知道他们以前的纠纷。我已交纳了54.5万元的房款并居住至今，只是在签订合同后的第三天到房管部门才知道不能过户。我与张新华签订的购房合同有效，请求将房屋过户到我的名下。张新华向本院起诉诉讼请求为，要求罗长海立即将位于北京市昌平区龙水路×号院×号楼×单元3层×号房屋（以下简称涉案房屋）腾退并返还给张新华，诉讼费由罗长海承担。原审中，罗长海提出反诉：1、张新华返还罗长海已支付的房款291405元；2、张新华支付该房屋的装修费12万元；3、张新华赔偿房屋现在市场与购买价格的差价损失871995元；4、诉讼费及评估费由张新华承担。本院原审认定事实为，张新华与张淑英系夫妻关系。张新华于1985年被安排到昌平区龙凤沙石厂工作。2005年11月22日，张新华（甲方）与罗长海（乙方）签订了《购房权转让协议书》。该协议书载明：“甲方单位现集资自建住宅楼房，因已有住房，经与乙方协商，双方达成一致意见。甲方自愿将购房权转让给乙方，乙方给付甲方转让费用计人民币2万元；乙方于2005年11月22日，由甲方向甲方单位代乙方首期支付乙方的购房款计人民币15万元，2006年3月，再由甲方向甲方单位代乙方支付乙方的剩余购房款计人民币15万元；甲方在从本单位拿到乙方所购楼房的钥匙后，应在10日内通知乙方并将钥匙还给乙方，同时乙方一次性给付甲方购房权转让费计人民币2万元；乙方在拿到所购楼房的钥匙后，因此住宅房所发生的物业、契税、取暖、过户等各项相关费用均由乙方承担；甲方在乙方购房期间，甲方单位通知甲方的信息，如需要选房等所有信息，应及时通知乙方，使乙方购到满意住房，甲方必须协助乙方办理房产所有的相关手续；甲方在履行协议时，必须遵守协议条款，如违约须向乙方支付违约金即乙方购房款30万元的20%，即6万元，并返还乙方的购房款计人民币30万元；乙方在履行协议时，必须遵守协议条款，如违约须向甲方支付违约金即乙方购房款30万元的20%，6万元；本协议一式三份，甲乙双方及见证人各持一份；本协议自甲、乙双方及见证人签字之日起生效”。张新华、罗长海及见证人在该协议书上签字。签订协议当日，罗长海向张新华交纳首期购房款15万元。2006年4月8日，罗长海向张新华交纳二期购房款9万元。2007年9月25日，罗长海向张新华交纳购房尾款44905元。2007年9月28日，罗长海向张新华交纳物业、取暖、装修等管理费用6500元。2007年10月，罗长海取得该房屋钥匙并对房屋进行装修，之后，罗长海入住该房屋并居住生活至今。2008年9月，张新华取得北京市昌平区残疾人联合会颁发的残疾人证，残疾类别及等级为智残Ⅲ级。2009年5月14日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具了法大[2009]医鉴字第431号法医学鉴定书，鉴定结论为：被鉴定人张新华不具有民事行为能力。经张淑英申请，本院于2009年7月18日做出了（2009）昌民特字第490号民事判决，宣告张新华为无民事行为能力人，指定张淑英为张新华的监护人。2009年8月，张新华诉至本院，要求确认其与罗长海于2005年11月22日签订的《购房权转让协议书》无效，本院判决张新华与罗长海于2005年11月22日签订的《购房权转让协议书》无效。罗长海不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院审理后依法判决驳回上诉，维持原判。2010年12月10日，张新华取得本案争议房屋的所有权证，房屋所有权人登记为张新华，房屋性质为按经济适用住房管理。2011年6月15日，经北京市国盛房地产评估有限责任公司评估，本案争议房屋按经济适用住房的单价为2800元/平方米，总价274792元，如可以正常上市交易，则单价为11854元/平方米，总价1163400元。罗长海为此支付评估费9307元。本院原审认为，张新华与罗长海签订的《购房权转让协议书》已经法院依法判决无效，且该判决已生效。故张新华要求罗长海腾退并返还房屋的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。罗长海要求张新华返还已支付房款291405元并支付该房屋装修费120000元的诉讼请求，张新华及其法定代理人张淑英表示同意，本院不持异议。张淑英作为张新华的妻子及监护人，与张新华共同生活，且张新华、罗长海与见证人签订购房权转让协议的地点系在张淑英、张新华家，张淑英亦认可当时自己也在家，故张淑英对张新华签订的无效合同有一定的过错，应承担相应的责任。罗长海在签订合同前，未能严格审查对方主体是否适格，对合同无效亦有过错，应承担相应的责任。本案中房屋买卖合同签订至诉讼期间，市场行情存在房价上涨的因素，双方买卖房屋存在升值价值，且罗长海一直居住在争议房屋内，交纳购房款后未能购买其他住房，目前再次购房将承受房屋升值的支出损失。故对房屋升值部分即购买价格与市场价格之间的差价，根据双方过错责任，按一定比例进行分割，考虑到双方争议房屋性质为按经济适用住房管理，争议房屋所在地房屋安置房市场价为每平方米7000元左右。本院酌定按房屋安置房市场价7000元每平方米计算，争议房屋购买价格与安置房市场价格之间的差价为402075元。关于房屋的评估费用，根据双方过错责任，按一定比例由双方承担。原审判决：一、张新华及其法定代理人张淑英于判决生效后30日内支付罗长海购房款29.1405万元，装修费12万元、房屋差价款281452.05元、评估费6514.90元，共计699372.40元；二、罗长海将位于北京市昌平区龙水路×号院×号楼×单元×号房屋腾退并返还给张新华，于张新华及其法定代理人张淑英支付上述款项后60日内履行；三、驳回罗长海其他诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院对有关的证据和事实认定如下：第一、《购房权转让协议书》，证明张新华与罗长海签订购房权转让协议，张新华将涉案房屋转让给罗长海。该事实与原审认定的事实相同，本院再审予以认定。第二、本院（2009）昌民特字第490号民事判决及（2013）昌民特字第15921号民事判决书，证实法院宣告张新华为无民事行为能力人，指定张淑英为张新华的监护人。本院再审予以认定。第三、本院（2009）昌民初字第11190号民事判决及北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第00785号民事判决书，证实法院曾认定，张新华、罗长海签订《购房权转让协议书》无效。支持了张新华的诉讼请求和罗长海的部分反诉请求。但该两份判决经北京市高级人民法院指令北京市第一中级人民法院再审后作出（2013）一中民再终字第6034号民事裁定，撤销了上述判决，并发回本院重审，且法院重审后判决驳回了张新华的诉讼请求。故（2009）昌民初字第11190号民事判决及北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第00785号判决不能作为本院再审的依据。第四、本院（2014）昌民再初字第7444号民事判决及北京市第一中级人民法院（2016）京01民再92号民事判决书，该判决经审理认定张新华与罗长海签订的《购房权转让协议书》有效，判决驳回张新华的诉讼请求。故述判决应作为本院再审的依据。第五、《房屋买卖居间合同》，证实2012年6月10日，张新华与张志及北京市易和房地产经纪有限责任公司签订《房屋买卖居间合同》。合同约定，张新华将坐落在北京市昌平区畅春阁×号楼×单元×号房屋（即涉案房屋）出售给张志，房屋总价款120万元，2012年6月13日，张新华、张淑英为张志出具收条，称收到张志房屋首付款（包含定金2万元）54.5万元。现涉案房屋由第三人张志居住。对该证据的真实性，本院予以认定。第六、《房屋所有权证》，该证据证实涉案房屋的所有权人登记在张新华名下，取得时间为2010年12月10日，房屋性质为按经济适用房管理。张志至今未办理涉案房屋过户手续。对该证据的真实性，本院予以认定。本院再审认为，依照法律规定，民事活动应该遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。张新华原审的诉讼请求为，要求罗长海将涉案房屋腾退并返还给张新华，理由是其与罗长海于2005年11月22日签订的《购房权转让协议书》曾被法院认定为无效，但该《购房权转让协议书》经法院再审重审最终被认定为有效。张新华原审诉讼请求现已无依据，故张新华的诉讼请求不应得到支持。在本案再审中，原审被告罗长海撤回反诉请求，本院准许。原审认定《购房权转让协议书》无效并判决罗长海将涉案房屋腾退并返还给张新华有误，本院再审予以纠正，申诉人罗长海请求撤销原审判决理由正当，本院予以支持。根据法律规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理。故对当事人在再审中提出超出原审诉讼请求的要求，本院依法不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款、第四百零七条第二款，《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：一、撤销本院（2010）昌民初字第4767号民事判决；二、驳回张新华诉讼请求。案件受理费七十元，由张新华负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁永胜审 判 员  沈长英人民陪审员  宋德明二〇一六年十一月四日书 记 员  张子妺书 记 员  张秋菊