浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终3172号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波中建物业管理有限公司。住所地：宁波市鄞州区锦寓路***号***室。
法定代表人：张维民，该公司董事长。
委托代理人：朱鹏飞，该公司员工。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李文亚，女，1962年12月28日出生，汉族，住宁波市海曙区。
上诉人宁波中建物业管理有限公司（以下简称中建物业公司）因与上诉人李文亚物业服务合同纠纷一案，均不服宁波市鄞州区人民法院于2016年9月1日作出的（2016）浙0212民初1436号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：被告李文亚系宁波市鄞州区中河街道天童北路1501号（麒麟大厦）409.410.411室的房屋所有权人，房屋建筑面积共计331.38平方米，房屋用途为商业。2005年9月1日，宁波永丰置业有限公司与中建物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告中建物业公司为麒麟大厦提供前期物业管理服务。2007年6月21日，原告中建物业公司与被告李文亚签订《前期物业管理服务协议》一份，就双方的权利义务进行了约定，对物业管理服务费的收费标准，约定综合服务费为3.80元/月/平方米，公共设施日常维修费为2.40元/年/平方米；物业管理费用每年交纳一次，每次交纳费用时间为收费期的第三个月或之前。双方同日还签订了《业主临时公约》。2012年12月21日，被告缴纳了2009年度的综合服务费与公共设施日常维修费合计15906.20元。2010年至今的物业服务费与公共设施日常维修费，被告未缴纳。2014年4月21日，原告通过挂号信向被告寄送律师函催讨2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业费，但邮件被退回。2015年10月10日，原告通过EMS邮寄催缴通知书催讨2010年1月1日至2014年12月31日期间的物业费，但邮件被拒收。
另，被告房屋在麒麟大厦北楼裙楼的四层（裙楼一共四层），楼下二层的餐饮企业的油烟管道从二层往上通向裙楼平台。
原审原告中建物业公司于2016年2月22日诉至原审法院，请求判令：原审被告支付原审原告物业费95437元，违约金52251元（算至2014年12月31日），合计147688元。
原审被告李文亚于2016年3月4日提出反诉，请求判令：1.原审原告履行物业管理合同义务，限期拆除或报批执法部门拆除麒麟大厦北楼4楼楼顶非法搭建的餐饮油烟管道，恢复楼顶物业原状；2.原审原告支付原审被告因油烟污染导致被迫迁址而造成的经济损失113000元。
原审法院审理认为：原、被告之间存在物业服务合同关系，双方均应按约履行各自义务。原告作为物业服务企业，应对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。被告作为业主，也负有按时交纳物业服务费用的义务。被告提出的油烟管道问题，如果确实存在违规违章的情形，原告有制止和劝阻的义务，但没有强制拆除的权力，而且此问题不构成物业服务合同中的根本违约，被告以油烟管道问题未解决为由拒付物业费，该抗辩理由不能成立。对被告的反诉请求，要求原告拆除油烟管道以及赔偿因油烟污染导致的损失的部分，该院认为依据不足，不予支持；对要求报批执法部门拆除油烟管道的诉请，其前提应当是确认油烟管道违规违章，而本案在没有直接证据、也没有听取油烟管道所有权人意见的情况下，不能认定此事实，故对该诉请亦不予支持。原告尚欠2010年至今的物业服务费与公共设施日常维修费，但是被告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，被告于2012年12月21日缴纳了2009年度的物业服务费用，而根据合同约定，此时2010、2011、2012年度的物业服务费用均已超过了缴费期限，故对于2010、2011、2012年度的物业服务费用，原告在2012年12月21日已知道其权利被侵害，之后2014年4月21日的催讨邮件被退回后，更应知道其权利被侵害，但原告未及时起诉。因此，在被告提出了诉讼时效答辩意见的情况下，该院对2010、2011、2012年度的物业服务费用的诉讼请求不予支持。对2013年度的物业服务费用，应缴款时间为2013年3月底之前，在没有证据证明存在诉讼时效中断的情况下，原告对该年度物业服务费用的主张也超过了诉讼时效，该院不予支持。对2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费用，原告的主张未超过诉讼时效，该院予以支持，对综合服务费确认为30221.86元（3.8元/平方米/月×331.38平方米×24个月），公共设施日常维修费确认为1590.62元（2.4元/平方米/年×331.38平方米×2年）。对于原告主张的违约金，《前期物业管理服务协议》第五条第四款约定为从逾期之日起按每天3‰交纳，现原告主动降低至约定标准的20%，但被告仍提出异议，该院认为在原告未提供证据证明其存在其他损失的情况下，仅能确认被告逾期缴费的违约行为给原告造成了利息损失，故该院按照银行同期贷款基准利率的130%确认违约金，原告诉请计算至2014年12月31日止，故该院计算为935元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、被告李文亚支付原告宁波中建物业管理有限公司2014年1月1日至2015年12月31日期间的综合服务费30221.86元、公共设施日常维修费1590.62元，并支付逾期缴费违约金935元，合计32747.48元，限于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告宁波中建物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告李文亚的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉受理费3506元，减半收取1753元，由原告宁波中建物业管理有限公司负担1443元，被告李文亚负担310元；反诉受理费减半收取1280元，由被告李文亚负担。
宣判后，原审原告中建物业公司与原审被告李文亚均不服，上诉至本院。
中建物业公司上诉称：1.原审认为只有起诉才能引起诉讼时效中断，缺乏依据。首先，上诉人中建物业公司对李文亚欠付的2011年1月1日至2015年12月31日的物业费通过口头、张贴缴费通知书、电话、邮寄催缴函等形式向李文亚催讨。其次，上诉人中建物业公司通过正确的地址向李文亚寄送挂号信、EMS特快专递，即使李文亚拒收，可以凭借日常经验认定李文亚已经收到催缴通知。最后，李文亚自购置涉案房产至今，一直接受上诉人中建物业公司的物业管理服务。物业管理服务具有长时间、连续性特点，虽然物业费按年支付，但李文亚欠付的物业费是逐年持续累计到2015年12月31日的。因此，本案诉讼时效针对的不应是一年欠费、而是整体欠费。2.原审对违约金计算有误。涉案违约金应计算至2016年9月1日，而且还应考虑审判到执行的其他时间。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
李文亚答辩称：上诉人中建物业公司主张的2010年至2013年的物业费已经超过诉讼时效，原审对此认定正确。
李文亚上诉称：1.中建物业公司足额收取物业费的前提是充分履行物业服务协议的义务。中建物业公司未能提供证据证明其对二楼改变物业用途开办餐饮的行为进行过及时、必要的阻止，中建物业公司的消极不作为已经构成违约。2.房屋竣工验收时四楼楼顶没有规划搭建油烟管道，四楼楼顶搭建的油烟管道属于非法搭建证据确凿，原审对该事实不予认定，显失公平。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，并依法改判。
中建物业公司答辩称：1.中建物业公司已经按照物业管理服务合同的约定提供服务，上诉人的上诉事项已经超出物业管理服务合同范围。2.中建物业公司对业主和物业使用人违反物业使用规则的行为进行规劝、制止以及协助有关部门制止违法、违规行为。李文亚对物业管理的责任权限认识错误，导致诉讼主体错误。综上，请求驳回李文亚的上诉。
双方当事人在二审审理期间均未向本院提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，李文亚与中建物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。中建物业公司作为物业服务企业应按约提供物业管理服务，李文亚作为涉案房屋的业主在享受物业服务的同时应按约支付物业管理服务费。李文亚上诉称中建物业公司未阻止二楼改变物业用途开办餐饮以及未对安装的油烟管道拆除属未按约履行物业服务。本院认为，李文亚未能提供证据证明二楼餐饮企业的油烟管道属于违章搭建，而油烟管道的搭建是否属于违章搭建亦不属于人民法院民事案件审查范围。李文亚未能提供证据证明中建物业公司提供的物业服务未达到双方约定的服务标准，故李文亚拒付物业服务费以及要求中建物业公司赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。中建物业公司于2014年4月21日通过挂号信向李文亚寄送律师函催讨物业费，但该邮件被退回未能有效送达李文亚。上诉人中建物业公司未能提供其他有效证据证明其向李文亚催讨2010年1月1日至2012年12月31日的物业服务费，故原审认定中建物业公司对2010年、2011年、2012年的物业服务费的主张超过诉讼时效，并无不当。中建物业公司应于2013年3月底之前收取2013年度物业服务费，但中建物业公司于2015年10月10日通过EMS邮寄催缴通知书时，对2013年度的物业服务费的主张已经超过两年的诉讼时效。原审对中建物业公司主张的2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费不予支持，并无不当。中建物业公司在起诉时明确要求违约金计算至2014年12月31日，中建物业公司现主张违约金应算至2016年9月1日，缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人中建物业公司与上诉人李文亚的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2515元，由上诉人宁波中建物业管理有限公司负担1896元，由上诉人李文亚负担619元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伟东
代理审判员 郑 辉
代理审判员 李春燕
二〇一六年十一月二十二日
代书 记员 薛 楠