安徽省芜湖经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜经开民二初字第01069号
原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：郑福华，总经理。
委托代理人：孟昀，安徽国伦律师事务所律师。
委托代理人：陈凯，安徽国伦律师事务所律师。
被告:陈誌,女,汉族，住安徽省芜湖市。
原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）诉被告陈誌物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月30日受理后，依法由代理审判员吴杰健适用小额诉讼程序于2015年12月3日公开开庭进行了审理，原告伟星物业公司的委托代理人陈凯到庭参加诉讼，被告陈誌经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。本案审理过程中，因本案必须以另一案的审理结果为依据，本院于2016年1月18日裁定中止审理本案，于2016年5月24日恢复审理。
原告伟星物业公司诉称：原告系伟星凤凰城小区物业管理有限公司，被告系该小区茉莉苑4-2-401室业主，原、被告之间签订了《前期物业服务协议》。2012年小区业主委员会成立，业主委员会代表被告在内的小区全体业主于2012年、2015年与原告签订《物业服务合同》。《前期物业服务协议》约定，被告须在每半年的第一个月的上旬预交半年的物业费，交费标准按建筑面积每月每平方米0.58元，若被告逾期不交纳物业费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2012年签订的《物业服务合同》约定，被告须在2012年1月1日至15日预交2012年的物业费，交纳标准按建筑面积每月每平方米0.58元。2015年签订的《物业服务合同》约定，被告须在2015年1月1日至15日预交2015年的物业费，交纳标准按建筑面积每月每平方米0.82元，若被告逾期不交纳物业费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。原告按照双方协议及合同的约定履行物业服务的各项义务，但是，经原告多次催交，被告至今仍未交纳2010年7月1日至2012年12月31日、2015年1月1日至2015年12月31日的物业费。原告为维护自身合法权益，起诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付物业费2584.37元及违约金；2、被告承担本案诉讼费用。
原告为证明其诉讼请求、事实和理由向本院提交以下证据：
一、身份证复印件一份，证明被告的身份及主体资格；
二、前期物业管理服务协议复印件一份、物业管理委托服务合同复印件二份，证明原、被告双方共同约定的物业服务内容及双方权利义务；
三、律师函、签收单、物业费通知函复印件，证明原告多次书面要求被告补交物业费；
四、交费收据，证明被告已交纳部分物业费。
被告陈誌未在法定期间内答辩、亦未向本院提交证据。
根据庭审原告举证且结合法庭调查，本院查明的基本事实如下：
被告陈誌系凤凰城茉莉苑4-2-401室业主，房屋建筑面积为105.74平方米。2006年12月31日，芜湖伟星联华物业管理有限公司（2007年7月27日经工商行政管理部门核准变更为安徽伟星物业管理有限公司）与被告陈誌签订《前期物业管理服务协议》。2012年凤凰城小区业主委员会成立，2012年4月20日，业主委员会代表被告在内的凤凰城全体业主与原告在自愿、平等、协商一致的基础上签订了《物业管理委托服务合同》。2015年1月25日，业主委员会代表被告在内的凤凰城全体业主与原告签订了《物业管理委托服务合同》。原、被告双方在《前期物业管理服务协议》中约定，被告须在每半年的第一个月的上旬预交半年的物业费，交费标准按建筑面积每月每平方米0.58元计算。原、被告双方在2012年签订的《物业管理委托服务合同》中约定，物业费于每年的第一个月的1-15号交纳，每次预交一年费用，交费标准按建筑面积每平方米每月0.58元计算。原、被告双方在2015年签订的《物业管理委托服务合同》中约定，物业费于每年的第一个月的1-15号交纳，每次预交一年费用，交费标准按建筑面积每平方米每月0.82元计算，若被告逾期不交纳物业费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。原告于2011年1月1日及2013年1月1日两次向被告发放交纳物业管理费通知函要求被告按期交纳2010年7月1日至2012年12月31日、2015年1月1日至2015年12月31日的2584.37元物业费，被告未能按期交纳。
本院认为：原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》、《物业管理委托服务合同》的内容不违反我国法律及行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。被告作为业主，在原告提供物业管理服务后，应依双方的约定按时向原告交纳物业费，但被告在原告书面催交后仍未能交纳2010年7月1日至2012年12月31日、2015年1月1日至2015年12月31日的物业费共计2584.37元，被告的行为已构成违约行为，故对原告要求被告给付物业费2584.37元的请求，本院予以支持。
根据2015年签订的《物业管理委托服务合同》约定，被告逾期交纳物业费，违约金从逾期之日起按每日3‰计收，本院结合被告违约给原告造成的实际损失等因素综合考虑，认定双方约定的违约金从逾期之日起按每日3‰计收存在过高之情形，故对违约金可作适当减少，应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。同时根据约定，被告应当在每年的第一个月的1-15号向原告预交一年的物业费（即2015年1月1日至15日），逾期原告可以向被告主张违约金，故违约金计算起点应该为2015年1月16日，计算基数为一年的物业费即1040.48元。关于原告主张的2010年至2012年违约金，因原、被告双方未就违约金计算方式进行明确约定，本院不予支持。
综上，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告陈誌于本判决生效后十日内一次性给付原告安徽伟星物业管理有限公司物业费2584.37元及违约金(于2015年1月16日起按1040.48元参照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效确定给付之日止）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取为25元，由被告陈誌负担（此款原告已预交，被告在履行上述义务时一并给付原告）。
本判决为终审判决。
代理审判员 吴杰健
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 高 晶
附判决所依据的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。