海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼02民终343号
上诉人（原审被告）：三亚凤凰豪生海岸酒店。
经营者：刘崇华。
委托诉讼代理人：李新民。
被上诉人（原审原告）：王春梅。
被上诉人（原审原告）：刘东丽。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李昌。
上诉人三亚凤凰豪生海岸酒店（简称凤凰酒店）因与被上诉人王春梅、刘东丽租赁合同纠纷一案,不服三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初3243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人凤凰酒店上诉请求：撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初3243号民事判决，发回重审。事实与理由：一、一审法院以出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效的规定，认定《凤凰豪生岸铺面出租合同书》属无效错误。
2014年6月21日，王春梅、刘东丽与刘崇华签订《凤凰豪生海岸铺面出租合同书》，合同约定刘崇华将位于三亚市天涯海坡村一巷的凤凰酒店一楼铺面租给王春梅、刘东丽用于开办经营海鲜、特产超市。租赁期限为2014年8月23日至2019年1月30日止，铺面面积为580m2，租金为650000元/年。合同签订后，刘崇华已履行合同义务按时将房屋完整无损的交给王春梅、刘东丽使用。王春梅、刘东丽未对凤凰酒店移交的房屋提出异议，认同合同的实际内容，合同的签订是双方意思的体现，未出现《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，以及最高人民法院《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”。一审法院听信王春梅、刘东丽的一面之词，认定合同无效有包庇，袒护王春梅、刘东丽之意，且适用法律、法规错误。
因此，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第四十五条，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
二、三亚市天涯区人民政府、三亚市综合行政执法局、三亚市天涯区城市管理局是违反法定程序的主要责任单位，应为本案的适格被告，而凤凰酒店是不适格的被告。
2016年12月9日，王春梅、刘东丽在法庭调查辩论时多次提到是政府在拆迁，而从未涉及到凤凰酒店实施对酒店的拆除，从而认定凤凰酒店不是拆除酒店的实施单位，那么凤凰酒店就不应当承担退还租金和押金的责任。王春梅、刘东丽明知凤凰酒店的房屋是被政府违反法定程序采取强制手段拆除，凤凰酒店的房屋被拆除，剥夺了当事人的合法权益，侵害了集体和个人的财产，理应由王春梅、刘东丽将三亚市天涯区人民政府、三亚市综合行政执法局、三亚市天涯区城市管理局列入被告参与本案诉讼，并要求依法进行赔偿。
三、王春梅、刘东丽依法应对凤凰酒店的580m2的房屋进行赔偿。
签订租赁合同后，凤凰酒店按时将酒店580m2的房屋交给王春梅、刘东丽使用，王春梅、刘东丽在2015年3月25日搬离物品之日未将房屋交给凤凰酒店，也未办理任何移交手续，由此王春梅、刘东丽理应按照市场价值对凤凰酒店进行赔偿（价值另行计算）。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，王春梅、刘东丽应立即按合同约定金额向凤凰酒店支付合同总额的20%的违约金130000元。
四、关于侵权责任。依据《中华人民共和国侵权责任法》第十二章，其他侵权责任类型与附则损坏财产的，应当恢复原状或者赔偿损失。
综上所述，凤凰酒店为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国侵权责任法》，请求二审法院依法支持凤凰酒店的上诉请求。
被上诉人王春梅、刘东丽辩称，根据合同的约定，凤凰酒店有义务交付房屋，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途。政府将涉案房屋拆除了，依照合同约定，凤凰酒店应退还押金和剩余的租金。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人王春梅、刘东丽向一审法院起诉请求：1.判令凤凰酒店退还王春梅、刘东丽房屋租金263611元和押金100000元，共计363611元；2.本案诉讼费全部由凤凰酒店承担。
一审法院认定事实：2014年6月21日，王春梅、刘东丽与凤凰酒店签订一份《凤凰豪生海岸铺面出租合同书》，合同约定：凤凰酒店将酒店一楼面积为580㎡的铺面出租给王春梅、刘东丽；租赁期限为2014年8月23日至2019年1月30日止，铺面每年租金为650000元，押金100000元等。上述合同签订后，王春梅、刘东丽当日向凤凰酒店支付了押金100000元及529200元租金，凤凰酒店向王春梅、刘东丽出具了两张《收款收据》。一张《收款收据》上注明：今收到一楼超市押金100000元；另一张《收款收据》上注明：今收到一楼超市2014年租金650000元（前期租用实际面积不足扣除8600元、前期押金96200元、扣除一个月装修16000元）。凤凰酒店也依约定将涉案铺面交付给王春梅、刘东丽经营超市。2015年3月25日，三亚市天涯区政府部门向凤凰酒店下达自行搬离和自行拆除通知书。同年4月1日，三亚市天涯区城市管理局将该酒店拆除。王春梅、刘东丽诉至法院，请求判如所请。
另查明，凤凰酒店建设用地为农村集体用地，庭审中，凤凰酒店未向本院提供凤凰酒店的建设工程规划许可证。庭审中，王春梅、刘冬丽主张其于2015年3月25日搬离涉案酒店，但凤凰酒店对该时间不予认可。
一审法院认为：一、关于本案租赁合同的效力问题。王春梅、刘东丽与凤凰酒店虽签订了《凤凰豪生海岸铺面出租合同书》，但双方租赁的标的物系在农民集体所有土地上所建的建筑物，该租赁物无土地房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证，即并非合法程序批准建设形成，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案涉诉《凤凰豪生海岸铺面出租合同书》应属无效。
二、关于王春梅、刘东丽要求凤凰酒店返还租金的问题。王春梅、刘东丽和凤凰酒店双方签订的《凤凰豪生海岸铺面出租合同书》虽属无效合同，但王春梅、刘东丽作为承租人，实际占有使用了租赁物，应向凤凰酒店支付至实际搬离日止的使用费用，而凤凰酒店多收取的租金应向王春梅、刘东丽退还。王春梅、刘东丽主张其在三亚市天涯区政府部门向凤凰酒店下达自行搬离和自行拆除通知书之日起即2015年3月25日搬离了租赁物，凤凰酒店对该时间不予认可。为证明该主张，王春梅、刘东丽提供的证据是网上下载的图文资料，从该图文资料的内容看，只能证明三亚市天涯区政府部门向凤凰酒店下达自行搬离和自行拆除通知书之日是2015年3月25日及拆除该酒店的时间是2015年4月1日，无法证明王春梅、刘东丽实际搬离租赁物的时间是2015年3月25日，但双方对拆除该酒店时间是2015年4月1日的事实无异议，在王春梅、刘东丽没有其他证据证明其主张的情况下，其应支付2014年8月23日至2015年3月31日止，共计221天的租金。据此，凤凰酒店应向王春梅、刘东丽退还的租金为256438.36元[650000元÷365天×(365天一221天）]。
三、关于王春梅、刘东丽要求凤凰酒店退还押金问题。由于王春梅、刘东丽与凤凰酒店之间的《凤凰豪生海岸铺面出租合同书》为无效合同，王春梅、刘东丽要求凤凰酒店返还押金100000元符合法律规定，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、凤凰酒店应于判决生效之日起十日内向王春梅、刘东丽退还租金256438.36元；二、凤凰酒店应于判决生效之日起十日内向王春梅、刘东丽退还押金100000元。案件受理费3377.08元（王春梅、刘东丽已预交），由王春梅、刘东丽承担803.79元，凤凰酒店承担2573.29元。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、关于本案租赁合同的效力问题；二、关于凤凰酒店是否是本案适格被告的问题。
一、关于本案租赁合同的效力问题。王春梅、刘东丽与凤凰酒店签订了《凤凰豪生海岸铺面出租合同书》，该租赁的标的物系在农民集体所有土地上所建的建筑物，该租赁物无土地房屋产权证，未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，《凤凰豪生海岸铺面出租合同书》应属无效。一审法院认定租赁合同无效正确，本院予以确认。凤凰酒店上诉称一审法院以出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效认定错误的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于凤凰酒店是否是本案适格被告的问题。本案租赁的标的物系在农民集体所有土地上所建的建筑物，是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，已由政府实施对酒店的拆除，凤凰酒店不是拆除酒店的实施单位，但王春梅、刘东丽与凤凰酒店签订了租赁合同，凤凰酒店作为出租人，应当保证租赁物的正常使用。在酒店已被政府拆除的情况下，承租人王春梅、刘东丽根据合同的相对性原则，有权向凤凰酒店主张退还租金和押金，故凤凰酒店是本案适格被告。三亚市天涯区人民政府、三亚市综合行政执法局、三亚市天涯区城市管理局均不是本案租赁合同的当事人，不是本案的适格被告。
凤凰酒店上诉称王春梅、刘东丽应将三亚市天涯区人民政府、三亚市综合行政执法局、三亚市天涯区城市管理局列入被告参与本案诉讼，并要求依法进行赔偿。凤凰酒店的该项上诉请求于法无据，本院予以驳回。
另，凤凰酒店在上诉状中自认王春梅、刘东丽于2015年3月25日搬离，故计算房屋租金的日期应计算至2015年3月25日止。王春梅、刘东丽一审诉求有理，但一审判决后，王春梅、刘东丽未就此项提起上诉，系其处分自己民事权利的行为，不违反法律规定，应予准许。
综上所述，凤凰酒店的上诉请求没有法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6646.58元（上诉人三亚凤凰豪生海岸酒店已预缴），由上诉人三亚凤凰豪生海岸酒店负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁 泽
审判员 李柔翰
审判员 王晓艳
二〇一七年三月二十日
书记员 贺素贞
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。