吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民再终字第12号
上诉人（原审被告）高XX。
委托代理人林XX。
被上诉人（原审原告）邵XX。
委托代理人尹XX。
原审被告金XX。
原审被告松原市宝星源典当有限公司。
法定代表人高XX。
委托代理人张XX。
上诉人高XX与被上诉人邵XX、原审被告金XX、松原市宝星源典当有限公司财产损害赔偿纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2011）宁民初字第1617号民事裁定和松原市中级人民法院（2011）松民一终字第1101号民事裁定，向本院申请再审。本院于2012年3月23日作出（2012）松民再终字第32号民事裁定，指令宁江区人民法院再审本案。宁江区法院于2012年12月20日作出（2012）宁民再初字第20号民事裁定书，驳回原审原告邵XX的起诉，邵XX不服向本院提起上诉，本院作出（2013）松民再终字第27号民事裁定书，撤销宁江区人民法院（2012）宁民再初字第20号民事裁定书，指令宁江区人民法院进行审理。宁江区人民法院审理后作出（2013）宁民再初字第14号民事判决，高XX不服原审判决向本院提起上诉。本院再审后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高XX的委托代理人林XX、被上诉人邵XX及其委托代理人尹XX，松原市宝星源典当有限公司的委托代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年5月9日，原审原告邵XX起诉至原审法院称，金XX为松原市慧源房产信息超市业主。2010年春，松原市宝星源典当有限公司员工高XX委托金XX代为出售已经法院生效判决确认其所有的玫瑰花园1号楼14套住宅。邵XX通过金XX购买玫瑰花园1号楼1110室住宅一套，面积70.09平方米，交付房款148953元，代理费2235元，过户代办费5000元，合计156188元。邵XX交付房款后，多次要求金XX为其办理产权变更登记手续，金XX推诿搪塞，未予办理。故诉至法院要求三被告返还房款并给付利息。原审认为，本案现无法送达诉状及开庭传票，致使案件事实无法查清，原告的起诉不符合民事诉讼法规定的起诉条件，遂作出（2011）宁民初字第1617号民事裁定，驳回原告邵XX的起诉。邵XX不服，向松原市中级人民法院提起上诉。
本院二审认为，第一被上诉人金XX虚构代卖松原市宁江区玫瑰花园I号楼1110室，骗取上诉人邵XX购房款人民币156188元的事实，已经吉林省前郭县人民法院（2010）前刑初字第308号刑事判决确认。上诉人邵XX起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件。遂作出（2011）松民一终字第1101号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。
申请再审人邵XX不服，向本院申请再审。本院再审认为，本案应对实体进行审理。遂作出（2012）松民再终字第32号民事裁定，一、撤销本院（2011）松民一终字第1101号和宁江区人民法院（2011）宁民初字第1617号民事裁定，二、指令宁江区人民法院对本案进行审理。原审再审认为，本案涉案赃款未经人民法院依法追缴或者责令退赔，被害人邵XX便先行提起民事诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件，于2012年12月20日作出（2012）宁民再初字第20号民事裁定书，驳回原审原告邵XX的起诉。
申请再审人邵XX不服向本院提起上诉，本院作出（2013）松民再终字第27号民事裁定书“一、撤销本院（2012）宁民再初字第20号民事裁定书，二、指令宁江区人民法院进行审理”。
申请再审人邵XX申请再审称，高XX是宝星源典当有限公司的员工，房屋出卖人名为高XX实为宝星源典当有限公司，根据《民法通则》的相关规定，企业法定代表人和其工作人员经营活动，法人承担民事责任。据此，三被告应连带返还原告房款和其他费用计156188元并给付利息。
被申请人金XX辩称，原告的告诉属实，但我因犯诈骗罪被判刑入狱，现在正在服刑，我如今一无所有，故无力返还购房款项，我交给高XX1万元买房定金，是原告给我的应该还给原告。
被申请人松原市宝星源典当有限公司辩称，金XX诈骗，不是我公司真实意思表示，合同应该是无效的。该定金是订约定金，事实没有签订买卖合同，根据相关法律典当行与金XX的合同还没有成立。根据刑事诉讼法司法解释139条规定，因犯罪行为占有、损坏的财产应依法追缴，不应另行起诉。高XX是典当行的员工，是职务行为收取的1万元定金，当时金XX要订房，相对人是金XX，不是邵XX，原告不是合同的相对人，两份合同都是无效的，我们与金XX没有签订正式合同。
被申请人高XX辩称，答辩意见同松原市宝星源典当有限公司意见相同，补充意见为金XX交钱后没有人找我们签订合同。房子是别人典押在典当行的，不是高XX本人的。
原审再审查明，高XX系松原市宝星源典当有限公司的员工。2009年8月3日，高XX因与案外人松原市华宇房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案诉至本院，要求确认其与松原市华宇房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同合法有效。同年9月1日，本院作出（2009）宁民初字第2615号民事判决，确认高XX与被告松原市华宇房地产开发有限公司签订的涉及宁江区民主小区”玫瑰花园”第l幢楼1101室、1102室、1103室、1104室、1105室、1106室、1107室、1108室、1110室、1111室、3007室、3008室、3009室、3010室、3011室等多套住宅的房屋买卖合同合法有效。2010年初，高XX口头委托松原市慧源房产信息超市业主金XX代为出售上述房产，后邵XX与金XX商定拟购买宁江区民主小区”玫瑰花园”第1幢楼1110室（建筑面积为70.93平方米）住宅一套，2010年3月3日，邵XX与松原市慧源房产信息超市签订委托更名协议一份，同时，向松原市慧源房产信息超市交纳代理费2235元，过户代办费5000元、购房款148953元，合计人民币156188元。松原市慧源房产信息超市为邵XX出具专用票据（收据）三枚。同日，金XX将邵XX所交购房款项中的10000元交与高XX，高XX为其出具收据一枚，收据载明”收江北玫瑰花园一号楼1110室定金，其余房款3月23日前付全款，如不付全款定金不返还”。
2010年12月22日，被告人金XX因犯诈骗罪，被吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院判处有期徒刑十五年，现在吉林省公主岭监狱服刑。吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院作出的（2010）前刑初字第308号刑事判决书认定，”2010年3月份，被告人金XX虚构代卖松原市宁江区玫瑰花园楼房的事实，骗取邵XX购房款人民币156188元”。
另查明，金XX所骗取的购楼款项只交与高XX10000元作为定金，余款全部被其挥霍，从而使房屋买卖合同未能实际履行。高XX现同意返还购楼定金。又查明，邵XX与金XX都主张高XX与金XX签订过委托书，同时公安卷宗中曲长江证实高XX与金XX签订过委托书。被告高XX否认签订出卖房屋委托书，本案的邵XX与金XX都没有提供该委托书。
金XX让慧源房产信息超市员工以出卖人为松原市华宇房地产开发有限责任公司与邵XX签订商品房买卖合同，将江北玫瑰花园一号楼1110室出售给邵XX，该合同没有出卖人松原市华宇房地产开发有限责任公司签字盖章。
原审再审认为，被申请人金XX虚构代卖松原市宁江区玫瑰花园1号楼1110室，骗取申请再审人邵XX购房款人民币156188元的事实，已经被吉林省前郭县人民法院（2010）前刑初字第308号刑事判决确认。金XX诈骗邵XX的购房款占为己有，该购房款只交给委托人高XX10000元作为定金，其余购房款没有交给委托人高XX。金XX诈骗行为给邵XX造成损失，金XX侵占邵XX的财产，金XX应返还购房款、代理费、过户代办费。邵XX自称高XX与金XX有书面委托书，同时本院判决确认高XX与松原市华宇房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同有效，故邵XX应该知道委托人是高XX。邵XX将购房款全部交给松原市汇源房产信息超市，而邵XX签订的商品房购房合同中出卖人是松原市华宇房地产开发有限公司，该合同的出卖人既不是委托人高XX也不是受托人金XX。邵XX是具有完全民事行为能力人，有能力辨别其所签订房屋买卖合同必须要有委托人或受托人签字或盖章这一基本交易常识。由于邵XX疏于对房屋买卖事宜的审查，对于本案纠纷的发生存在过错。对因此造成的损失也应承担相应责任。高XX承认口头委托金XX出售房屋，双方委托关系成立。高XX在2010年3月3日收取金XX缴纳的楼房定金10000元，并出具收据一枚，收据载明收江北玫瑰花园一号楼1110室定金，故高XX返还购房定金10000元。高XX收取定金后应知道该楼房已有人购买，高XX应对金XX的代理行为进行监督。因受托人在授权范围内故意行为给相对人造成损失，委托人应承担相应后果责任。故高XX对金XX诈骗房款138953元行为承担50%连带责任。申请再审人邵XX要求被申请人松原市宝星源典当有限公司承担民事责任的诉求，缺乏事实及法律依据，原审不予支持。对于原告利息的诉讼请求因被告侵权行为造成，故不予支持。原审判决：一、被申请人（原审被告）高XX返还申请再审人（原审原告）邵XX房款10000元，此款于判决生效后五日内给付。二、被申请人（原审被告）金XX赔偿申请再审人（原申原告）邵XX购房款138953元、代理费2235元、过户代办费5000元，此款于判决生效后五日内给付。三、被申请人（原审被告）高XX对购房款138953元承担50%的连带赔偿责任。四、驳回申请再审人邵XX其他诉讼请求。案件受理费3423元，由被申请人金XX承担3173元，被申请人高XX承担250元。
高XX上诉称，上诉人口头委托金XX代为出售玫瑰花园多套房屋，上诉人与金XX是单独的买卖关系，邵XX和金XX也是单独的买卖关系，不是法律意义上的委托代理关系，金XX收取房款不代表上诉人收取了房款，金XX只向上诉人交了定金1万元，其余款被金XX占有，因此构成了诈骗罪，该事实已被刑事判决书认定，上诉人收到的1万元完全属赃款，上诉人同意追缴给付，其余款为金XX恶意占有，应由司法机关依法追缴，不受民法调整，因此本案不属人民法院管辖。金XX占有房款，属单方违约，不但不能返还定金，更没有交付房屋的义务，法律认为上诉人应对金XX代理行为进行监督是错误的，三方行为都是独立的，不是法律意义上的代理行为，给邵XX造成的损失完全是金XX恶意占有造成的，与上诉人无关。请求驳回被上诉人邵XX的诉讼请求。
经本院再审查明的事实与原审认定的事实一致。本院再审调取金XX笔录，金XX承认与高XX签订了委托售房合同，并收取邵XX全额房款和过户费用，由于开发商不交房子，高XX一直让等。金XX共为高XX代卖四套房屋，有2万元利润，若不卖将赔付买主10%的违约金。高XX知道卖的是1110室，但我不能让她知道买主是谁，不然我们没钱赚了，高XX从来没告诉我这房子不卖了，也没说返还1万元定金的事。高XX抗辩的理由是邵XX没有在规定的时间内交付剩余房款，故房屋买卖不成立，定金不予返还。另查，邵XX于2010年3月3日一次性交给金XX全部房款，与金XX交付高XX定金为同日，交付余款是高XX与金XX的单独约定，不存在余款交付问题。金XX于2010年7月28日因诈骗被抓捕。
本院认为，本案是因高XX委托金XX代售房屋，邵XX委托金XX订购房屋，金XX收受邵XX购房款后非法占有并被刑事处罚，所占款项已无能力返还而导致的财产损害赔偿纠纷。金XX提供的房屋买卖合同中的出卖人是松原市华宇房地产开发有限公司，而非高XX，邵XX在交房购款时，应对房屋所有权人与实际收款人尽到审慎注意义务，以保证购房资金的安全，但邵XX疏于审查，误将全额房款交与金XX，造成自己财产损失具有一定的过错。高XX持有法院生效的判决书委托金XX售楼，一定程度上使邵XX相信该售房行为是真实的。高XX与金XX确立了委托关系，但高XX在选择委托人时没有认真考察受托人的信誉度，特别是在收到定金后知道金XX已将该房出售，仍然未对金XX的代理行为进行监督和跟踪，而持放任态度，导致金XX将房款全部挥霍，作为委托人的高XX对金XX的代理行为亦应承担相应的民事责任。原审判令高XX承担50%的连带责任并无不当。经本院审判委员会2014年第8次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费3423元由上诉人高XX负担。
本判决为终审判决。
审判长 方丽霞
审判员 于 涛
审判员 刘慧敏
二〇一四年三月十八日
书记员 郑 秋