江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第00858号
上诉人（原审被告）王梅玲。
上诉人（原审被告）张位年，送达地址上海市翔江公路965号。
被上诉人（原审原告）丹阳市通瑞钢铁贸易有限公司，住所地丹阳市丹北镇埤城西丰村。
法定代表人王建俊，经理。
委托代理人丁斌，江苏正威律师事务所律师。
上诉人王梅玲因房屋租赁合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2014）丹后民初字第1124号民事判决，向本院提起上诉，请求公正处理。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
丹阳市通瑞钢铁贸易有限公司（以下简称通瑞公司）诉称，2013年4月21日，通瑞公司与王梅玲签订房屋租赁合同一份，由通瑞公司将坐落于丹阳市埤城镇西丰村，面积为1420平方米的钢结构厂房出租给王梅玲，双方约定年租金为16万元，租赁期限5年，租金从起租之日算起，一年一次性付清，先租后用。合同签订后，通瑞公司即将厂房交付王梅玲用于经营开办工厂。王梅玲仅支付70000元租金后就未再支付租金。2014年4月20日，王梅玲应支付次年租金时，仍未支付。2014年5月20日，通瑞公司与王梅玲为解决拖欠租金问题签订协议一份后，王梅玲仍未履行。因王梅玲与张位年是夫妻关系，该债务应由二人共同承担。现通瑞公司起诉，请求依法判令解除通瑞公司与王梅玲于2013年4月21日签订的房屋租赁合同；判令王梅玲与张位年共同支付截止至2014年5月20日所欠的租金128000元；王梅玲与张位年共同承担从2014年5月20日起按每月13333元计算至实际搬出的房屋使用费。
王梅玲、张位年辩称，王梅玲与张位年不是本案适格的当事人，本案适格的当事人应是镇江锐思特自动化设备有限公司。通瑞公司所出租的房屋没有土地使用权证，该租赁合同无效，王梅玲、张位年与通瑞公司所约定的租金不受法律保护，只应支付使用费。请求依法驳回通瑞公司的起诉。
原审法院经审理查明，2013年4月21日，王梅玲为开办工厂与通瑞公司签订房屋租赁合同一份，约定：通瑞公司将坐落于丹阳市埤城镇西丰村，面积为1420平方米的钢结构厂房出租给王梅玲，年租金为160000元，每月租金为13333元，租金从起租日算起，一年一次性付清，先租后用。租赁期限为5年等。合同签订后，通瑞公司即将该厂房交付王梅玲使用。王梅玲仅支付当年的一部分租金70000元。2014年5月20日，王梅玲为继续履行拖欠通瑞公司的租金签订了一份协议，约定：王梅玲截止2014年5月20日共拖欠通瑞公司租金128000元，王梅玲在搬离通瑞公司厂房前需先交付5万元租金，否则通瑞公司有权扣留王梅玲的一切物品，王梅玲将厂房内的所有物品暂时抵押通瑞公司，物品由王梅玲自行保管，王梅玲在一个星期内结清欠款后，有权取走全部物品等。后王梅玲未偿付所欠租金，至今也未搬出厂房。
另查明，王梅玲与张位年系夫妻关系。本案所涉及的租赁物属通瑞公司所建，房屋产权证暂未取得。
原审法院认为，王梅玲与通瑞公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行自己的义务。通瑞公司已将租赁物交付给王梅玲使用，王梅玲应当按约定足额交纳房屋租金。王梅玲不按合同约定足额交付租金，经双方为继续履行拖欠的租金签订协议后，王梅玲仍未履行，已构成违约。依照法律规定，王梅玲无正当理由未支付租金和延迟支付租金，经通瑞公司催告后仍不履行义务，通瑞公司即享有解除权。通瑞公司主张解除2013年4月21日与王梅玲签订的房屋租赁合同的诉讼请求，原审法院予以支持。通瑞公司主张王梅玲支付截止2014年5月20日的租金12.8万元及自2014年5月21日起按每月13333元计算至王梅玲实际搬出之日的房屋使用费，符合双方的约定，也符合法律的规定，原审法院予以支持。因王梅玲与张位年系夫妻关系，王梅玲租房用于经营，因此产生的债务应认定夫妻共同债务，张位年依法应对王梅玲的上述债务承担共同偿还责任。王梅玲与张位年辩称王梅玲所签订的房屋租赁合同不是个人行为，是公司行为。因签订合同时，王梅玲所称的公司尚未成立，合同是王梅玲与通瑞公司所签订。根据合同相对性原则，应认定为王梅玲个人所承租。张位年辩称因该租赁物没有取得房屋所有权和土地使用权，租赁合同应属无效合同，不应支付租金，仅应支付房屋使用费的辩解意见，不符合江苏省高级人民法院的相关规定，原审法院不予采纳。
原审法院判决：一、解除丹阳市通瑞钢铁贸易有限公司与王梅玲于2013年4月21日签订的房屋租赁合同；二、王梅玲偿付截止2014年5月20日的拖欠丹阳市通瑞钢铁贸易有限公司的房屋租赁费12.8万元；三、王梅玲偿付丹阳市通瑞钢铁贸易有限公司自2014年5月21日起，按每月13333元的标准计算至王梅玲搬出承租房屋的实际使用费，具体数额待王梅玲搬出时再另行结算；四、张位年对原审判决第二、三项确定的王梅玲的债务承担共同清偿责任。
上诉人王梅玲、张位年不服原审法院民事判决，向本院诉称：1、一审法院认定事实不清，缺乏事实依据。自签订房屋租赁合同时，被上诉人至始至终都明确知道该租赁是为了开办镇江锐思特自动化设备有限公司，公司成立后，公司也对该份租赁协议予以追认，被上诉人也未提异议。一审法院认定该合同是王梅玲个人行为而非公司行为，认定事实有误；原审法院对租赁房屋的权属没有查清，被上诉人没有系争房屋的房产证和土地使用证，不是本案适格原告。二、一审法院适用法律错误。根据合同法和物权法相关规定，未取得房屋所有权证和土地证的土地和房屋不得出租，是无效合同，应适用无效合同条款。三、一审法院程序违法，原审案件的代理审判员并非丹阳市人民法院工作人员，所作判决无效。请求二审法院撤销原判，依法审理。
被上诉人通瑞公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求维持原判。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案王梅玲与通瑞公司于2013年4月21日签订房屋租赁合同约定，通瑞公司将涉案厂房出租给王梅玲使用。尽管王梅玲将其租赁的涉案厂房用于成立镇江锐思特自动化设备有限公司，但是签订租赁合同的当时镇江锐思特自动化设备有限公司尚未设立，根据合同相对性原则，王梅玲与通瑞公司形成房屋租赁合同关系。王梅玲与张位年上诉称王梅玲所签订租赁合同不是个人行为，是公司行为的理由，没有依据，本院不予采纳。
王梅玲与张位年上诉称涉案厂房没有房屋所有权证和土地使用权证，通瑞公司不能作为本案适格原审原告的理由，因丹阳市埤城镇人民政府出具证明，证实涉案房屋产权属王建俊所有，王建俊为通瑞公司法定代表人，且王梅玲与通瑞公司签订涉案厂房租赁合同，故王梅玲与张位年的该上诉理由不能成立。
王梅玲与张位年上诉称原审案件承办人并非丹阳市人民法院工作人员，所作判决无效的理由，经核实，本案承办人已经丹阳市人民法院任命为助理审判员，具备审判案件资格，故王梅玲与张位年的该上诉理由不能成立。
综上，上诉人王梅玲、张位年的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4800元，由上诉人王梅玲、张位年承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊华勇
代理审判员 甘可平
代理审判员 宋 涛
二〇一五年七月三日
书 记 员 张伟兰
附：判决所依据的法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。