山西省长治市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民终字第00383号
上诉人付某某（原审原告郝某某之妻），女。
委托代理人张某某，男。
上诉人郝某某（原审原告郝某某之子），男。
上诉人郝某某（原审原告郝某某之女），女。
上诉人（原审原告）郝某某，女。
上诉人（原审原告）贾某某，男。
上诉人（原审原告）贾某某，男。
委托代理人付某某，即上诉人付某某。
被上诉人（原审被告）郝某某，男。
被上诉人（原审第三人）赵某某，男。
原审原告郝某某、郝某某、贾某某、贾某某与原审被告郝某某及原审第三人赵某某买卖合同纠纷一案，前由长治县人民法院审理后，作出（2012）长民初重字第214号民事判决。宣判后，原审原告郝某某在上诉期间死亡，其妻子付某某、其儿子郝某某、其女儿郝某某作为上诉人与郝某某、贾某某、贾某某一起，共同向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人付某某及其委托代理人张某某、上诉人郝某某、上诉人贾某某、上诉人贾某某委托代理人付某某到庭参加诉讼。上诉人郝某某、上诉人郝某某经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，原告郝某某、郝某某与被告郝某某的母亲宋反莲系长治县郝家庄乡任家庄村人，与郝某某婚后生育有三子一女，即长子郝某某、次子郝某某、三子郝某某、女儿郝某某，并建有北房三间、东屋一间。1964年，二原告及被告的父亲郝某某病故，母亲宋某某一人带着四个儿女又招潞安矿务局王庄煤矿工人贾某某为倒插门女婿，随后又生育两个儿子，即原告贾某某、贾某某。时隔五年贾双虎因工伤死亡。之后潞安矿务局以照顾职工子弟为名招原告郝某某到矿上工作。1987年原告及被告的母亲宋某某以矿工家属名义按农转非形式迁至王庄煤矿，贾某某和贾某某也随母亲宋某某一起迁入矿区。被告郝某某、三子郝某某及原告郝某某因超龄未能一起迁入矿区。位于长治县郝家庄乡任家庄村的老房就一直由被告郝某某和郝某某居住。1986年12月30日该老房由长治县人民政府重新发放宅基地使用证，编号为507093，该证上载明户主为郝某某，建房时间为1973年前，宅基地面积合0.08亩，长5.5米、宽9.15米，房屋结构为土木，间数为3间，东至本主山墙齐，西至本主山墙齐，南至本主前墙齐，北至本主后墙齐。1993年被告郝某某娶妻成家另批地基盖了新房。1998年四原告及被告母亲宋某某病故。2002年郝某某病故，该老房之后无人居住，由被告郝某某管理。2005年2月20日，被告郝某某在未征得原告同意的情况下，与第三人赵某某签订了房屋买卖协议，将位于任家庄村西口的堂屋三间、东房一间及附属的厕所一个、国槐一棵以10100元的价格卖于第三人赵某某。签订协议当日第三人赵某某将房款10100元支付于被告郝某某。协议签订后不久，第三人赵某某将该老房拆掉，并打好新的地基。后原告郝某某与被告郝某某协商未果，便诉讼在案。
原审法院认为，1、物权法中规定，共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权，处分共有的不动产或者动产，须经全体共有共有人同意。无处分权人将不动产或者动产转让于受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中被告郝某某与第三人赵某某双方于2005年2月20日买卖的房产位于长治县，该房在长治县人民政府颁发的编号为507093的宅基地使用证上载明的户主为郝某某，而郝某某在2002年去世后，依据继承法的相关规定，有权继承其房产的有其配偶、父母、子女和兄弟姐妹，而郝某某因未婚，没有配偶和子女，而父母也先于其去世，故该房屋的权利人有原告郝某某、郝某某、贾某某、贾某某及被告郝某某。被告郝某某在未征得四原告同意的情况下，无权处分该不动产。而第三人赵某某与被告郝某某同是长治县郝家庄乡任家庄村村民，且是近邻，在双方签订房屋买卖协议之前，第三人赵某某知道该房屋一直由被告郝某某使用管理着，亦知道其它各原告长期在外工作，且均在外有住房，有理由相信被告郝某某对该房屋具有处分权，故第三人赵旦则在与被告郝某某签订协议买受该房时是善意的，同时第三人赵某某与被告郝某某在买卖房屋时协议的价款为10100元，在当时的价格是合理的，并已当即交付，且第三人赵某某与被告郝某某系同一集体经济组织内部成员，符合土地管理法中关于农村住房买卖的相关规定，故本院认定被告郝某某与第三人赵某某于2005年2月20日签订的房屋买卖协议有效。2、自然人取得宅基地使用权的方式有土地改革分配房屋、继承房屋遗产、合法审批建房、购买房屋、获取赠与房产等多种形式。本案中原告郝某某、贾某某、贾某某虽非长治县郝家庄乡任家庄村村民，且是城镇户口，原告郝某某虽为农户，却非长治县郝家庄乡任家庄村村民，但四原告均可因继承郝某某房屋遗产而取得该房的宅基地使用权。在此种情形下，四原告应依法按规定办理土地确权登记。而四原告作为权利人未按规定到相关部门办理登记，也就是说四原告并未取得本案诉争的宅基地的合法使用权，故四原告不属于该宅基地的合法使用权人。因四原告不属于该宅基地的合法使用权人，且本院确认被告郝某某与第三人赵某某签订的房屋买卖协议有效，故其要求第三人返还该宅基地的诉请不予支持。3、四原告要求第三人赵某某赔偿私自拆房所造成的经济损失，但当庭没有明确的、诉请，且未提供相应的证据证明其损失，故本院对原告的该诉请亦不予支持。4，《民法通则》中规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，诉讼时效的期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是权利被侵害之日超过20年的，人民法院不予保护。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。被告郝某某在2005年2月20日将共同共有的房屋卖掉，原告郝某某在房屋被卖后不久知晓，也就是说知晓房屋被卖时知道自己的权利被侵害，但之后便找被告郝某某协商此事，被告郝某某同意协商处理，在原告郝某某看来就是同意履行相应义务，故该情形属于诉讼时效的中断，而在2010年12月被告郝某某明确表示不履行义务后，新的诉讼时效期间应从此时起算，而原告郝某某于2011年3月提起诉讼，在法律规定的二年的诉讼期间一内。而原告郝某某是在本案诉讼时，才知共有的房屋被卖，也就是说在本案诉讼时，其才知道自己的权利被侵害，故其提起诉讼亦在法律规定的诉讼期间内，所以到庭的二原告的起诉均未超诉讼时效。原告贾某某、贾某某开庭时未到庭，亦未明确表示放弃其诉讼权利，本院认为二原告作为本案的必要共同诉讼参与人，其不到庭并不影响人民法院对案件进行审理和依法判决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零六条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告郝某某、郝某某、贾某某、贾某某的诉讼请求。案件受理费200元，由四原告各负担50元。
判后，原审原告郝某某死亡，其妻付某某、其子郝某某、其女郝某某申请以上诉人身份参加诉讼，并与上诉人郝某某、贾某某、贾某某共同提起上诉。上诉称，一、原审判决虽然确认本案诉争的房产属于上诉人及被上诉郝某某共同财产。但是原审法院不结合本案实际，不尊重客观事实，竞听信被上诉人一面之词偏袒一方，以无任何依据的推断、估计的方法牵强附会主观臆断产生错误判决。二、被上诉人郝某某未与房产共有人的上诉人协商，擅自将共有房产卖给被上诉人赵某某，该“房屋买卖协议”属无效协议。赵某某与郝某某是多年的老邻居，他应该清楚郝某某兄弟们多，更应该知道所买的房子明显是祖上遗留下的老房子。况且“房屋买卖协议”第四条还明确写着“卖方应对此房产的产权负责，如果将来发生争议，买方一概不负责任”。就此字句内容就说明房产买卖当初赵某某就已经意识到所买房产存在争议的后患。赵某某既有这种预料，买房当初为什么不要求郝某某提供房屋产权有关凭证以及分家析产字据或者是继承分割遗产协议等字据。赵某某明知故犯与郝某某恶意串通进行房产买卖的行为严重侵害了房产共有人的合法权益。这难道说赵某某买房是善意取得吗？三、原审判决以上诉人均在工作单位各有住房的事实，竞推断猜想老家的祖遗房屋就不会有上诉人的份额，并且盲目认为该祖遗房屋在买卖之前一直由郝某某管理，郝某某对共有房产就有处分权。四、郝某某去世后，该房产就已经属于共同上诉人的共同财产。赵某某虽然以无效的“房屋买卖协议”为由将该房屋拆除后，在该宅基地上建了房地基，但是该宅基地使用权依然没有发生合法转让，上诉人拥有在该宅基地上重新建房的权利。原审判决认为上诉人未经确权登记对该宅基地无使用权。可知上诉人并不是申请新批划拨宅基地建房的。这与上诉人属于不属于农村农户是没有关系的，据此不难看出原审判决中引用土地法律、法规，实属于是阴差阳错，混淆了是非。五、关于赵某某拆除房屋造成的经济损失的问题，上诉人在原审中已有请求，具体数字虽不明确，但损失的客观事实存在，原审法院应当酌情衡量确定，反而未予支持实属于不妥。基于上述事实与理由，完全说明原审判决事实不清，证据不足。望二审法院查明事实真相后，依法改判，并支持上诉人的上诉请求。
被上诉人郝某某当庭答辩称，母亲将老房子给了本人和老三郝某某，郝某某是本人给看病发送的，郝某某将老房子的宅基地使用证给了本人。2005年本人卖了老房子后多年，上诉人未主张过权利，早已超过诉讼时效。上诉人招工的招工，住房的住房，都已继承了父母的遗产。
被上诉人赵某某当庭答辩称，同意郝某某的意见。
经审理查明，各当事人对原审判决认定的当事人之间的关系、诉争房屋建设年代、宅基地使用证颁发时间及记载内容、父母及郝某某去世时间、郝某某出卖房屋的时间及价格等事实均无异议。本院审理中，各个当事人均未提供新的证据。
本院认为，本案主要的争议焦点是郝某某将诉争房屋出卖给赵某某的行为是否有效的问题，而认定此问题的关键就是赵某某是否是善意取得。原审判决已查清的事实是，郝某某等的母亲宋某某还未正式迁入矿区时，诉争房屋占用土地的宅基地使用证已经登记在郝某某名下；宋某某等迁走后，房屋由郝某某、郝某某共同居住使用，郝某某结婚后郝某某一人居住使用；郝某某去世后，房屋由郝某某管理并持有宅基地使用证。赵某某是郝家的邻居，对房屋状况和实际管理人是郝某某确是清楚的。但其毕竟不是郝家的家庭成员，对郝家内部如何处理财产问题不知晓是正常的。所以，当郝某某欲将房屋卖给他时，他有理由相信郝某某有权处置，且经协商支付了合理价款。协议中写明“卖方应对此房产的产权负责，如果将来发生争议，买方一概不负责任”，是作为卖方郝某某对买方赵某某的承诺，并不能证明赵某某清楚房屋存在权属争议。据此，原审判决认定赵某某是善意取得诉争的房屋，郝某某与赵某某买卖房屋的行为有效，事实清楚，判决正确。付某某等的上诉理由，不能成立。上诉人郝某某、郝某某经传票传唤未到庭参加诉讼，视为其撤回上诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百四十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人付某某、郝某某、郝某某、郝某某、贾某某、贾某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 景连法
代理审判员 张洪安
代理审判员 李国君
二〇一四年五月十九日
书 记 员 贾 敏