北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第01721号
原告北京贝琪床上用品制作有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院7室。
法定代表人刘书义，董事长。
委托代理人田宝忠，男，1967年3月3日出生，该公司职员。
委托代理人祝云，北京市旷博律师事务所律师。
被告吴剑飞，男，1977年2月4日出生。
被告叶林木，男，1970年5月6日出生。
二被告委托代理人纪永存，北京市广言律师事务所律师。
原告北京贝琪床上用品制作有限公司（以下简称：贝琪公司）与被告吴剑飞、叶林木返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贝琪公司的委托代理人田宝忠、祝云，二被告吴剑飞、叶林木的委托代理人纪永存到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京贝琪床上用品制作有限公司诉称：案外人田宝忠系原告公司经理，2009年5月15日田宝忠与被告签订房屋租赁合同一份。合同约定，田宝忠将属于原告所有的位于北京市昌平区××村北闲置库房房屋大约1300平米左右租赁给乙方商业使用。双方约定自2009年5月15日至2019年5月15日止，租期为10年，第一年租金为26万，第二年至第五年租金为28万，从第六年开始，每年递增5%，双方在合同中约定了违约责任。被告在履行合同过程中，未能按时缴纳房屋租金。案外人田宝忠于2014年诉至昌平区人民法院就上述房屋要求与被告解除租赁合同并给付房屋租金，昌平区人民法院（2014）昌民初字第10527号民事判决书以“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效为由驳回了田宝忠的诉讼请求。另，原告原名称为北京贝琪床上用品设计制作有限公司后变更为北京贝琪床上用品制作有限公司。原告认为，案外人田宝忠以个人名义与被告签订合同，虽被昌平区人民法院认定无效，但被告至今仍然占用属于原告所有的房屋，且租金一直未能支付给原告。原告依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。经查，被告叶林木系房屋租赁合同人，被告叶林木与被告吴剑飞系合作关系，该房屋的实际使用人系被告吴剑飞。原告就租金给付问题与被告协商，未达成一致意见，无奈，诉至法院，请求：1、判令二被告将位于北京市昌平区××镇××村××房屋1500平米返还给原告；2、判令两被告给付自2013年5月15日至腾退之日止的房屋使用费（房屋使用费按现值评估价给付）及按同期银行贷款利率的四倍支付利息；3、判令两被告将占用原告的房屋恢复原状；4、本案诉讼费由二被告承担。
被告叶林木、吴剑飞辩称：不同意原告的诉讼请求。1、我们认为原告基于物权起诉本案被告没有法律依据。原告的经理田宝忠与叶林木于2009年5月15日就涉案房屋签订租赁合同，租期是十年。该合同尚未解除，也尚未被法院确认无效，即使在之前的诉讼中，法院在本院认为部分认定田宝忠与叶林木合同无效，田宝忠与叶林木就合同无效后的相关事宜并未协商一致，也未有法院文书就田宝忠与叶林木合同无效做出判决。原告起诉被告返还房屋缺乏法律依据。吴剑飞是基于叶林木与田宝忠签订的租赁合同后与叶林木进行合作，对涉案房屋进行使用，吴剑飞不是本案适格的被告。因原告起诉的案由是返还原物，田宝忠并非本案的当事人，被告也无法就与田宝忠的纠纷向原告提出反诉，被告坚持认为本案的基础应以叶林木与田宝忠合同纠纷解决后原告才可以行使诉权。2、田宝忠作为原告公司的经理，其与叶林木签订租赁合同，田宝忠必然得到原告的授权或原告的认可追认田宝忠与叶林木的租赁行为，即原告在明知田宝忠与叶林木存在纠纷的情况下其起诉违反程序，也不便于纠纷解决，如田宝忠与叶林木确认无效仍牵涉租赁物附属装修等相关事宜。在田宝忠与被告就涉案房屋纠纷未解决之前，原告无权诉被告。吴剑飞不是本案适格的被告。本案涉案房屋的使用权人是叶林木，基于与田宝忠签订的租赁合同而取得。从合同相对性讲，吴剑飞不是本案适格的被告。
关于具体诉求：第一项诉求，就原告提交的证据看，无法证明原告系涉案房屋的权利人，原告的第一项诉求坐落不清，我们认为诉求不明确。第二项诉求，没有法律及合同依据。其标准更是主观臆断。关于标准问题主要参考我方对鉴定报告的质证意见。我们同意按照叶林木与田宝忠签订的合同标准支付房屋使用费，但前提是田宝忠放弃向我方主张房屋使用费的权利。昌平法院之前的判决中认定了叶林木与田宝忠的合同无效，其主要依据是涉案房屋未取得相关部门审批，即无论是原告或是田宝忠均无权对涉案房屋进行出租更无权收取房租及使用费等收益，原告按照鉴定报告参照合法出租、商业标准主张权利没有依据。第三项诉求，叶林木与田宝忠合同签订后，根据合同对涉案房屋进行了装修、翻建，叶林木对涉案房屋使用多年，原告作为产权方对此明知并同意，通过其默认的行为应视为对田宝忠与叶林木合同的追认。在叶林木与田宝忠纠纷未解决之前，原告无权要求我方返还原物并恢复原状。另我方保留对田宝忠索赔及追偿的权利。
经审理查明：2009年5月15日，原告田宝忠（甲方）与被告叶林木（乙方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方将公司闲置库房房屋大约1300左右平米租给乙方商业使用，租赁期为十年，自2009年5月15日至2019年5月15日止。第一年租金为26万元，第二、三、四、五年租金为28万元。第一年乙方在东面隔开约100平方米给甲方使用，年租金为26万元，一年后甲方如搬出给乙方使用，由此从第二年开始年租金递增为28万元，后五年即第六年开始，每年递增5%。2015年5月15日至2016年5月15日租金为29.4万元；2016年5月15日至2017年5月15日租金为30.8万元；2017年5月15日至2018年5月15日租金为32.2万元；2018年5月15日至2019年5月15日租金为33.6万元；2019年5月15日至2020年5月15日租金为35万元。经查，涉诉房屋坐落于北京市昌平区××镇××村北，涉诉房屋原为原告公司的厂房，所占土地的使用权人为北京贝琪床上用品设计制作有限公司（后更名为北京贝琪床上用品制作有限公司）。经询问，原被告表示涉诉房屋的建设未取得相关审批手续。
在审理过程中，原被告双方均认可涉诉房屋的面积为1500平米。原告贝琪公司向本院申请依法对涉案房屋租金标准进行评估，后经过北京市高级人民法院摇号选定北京中资房地产土地评估有限公司作为评估机构，评估机构于2015年11月5日做出《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象在2014年12月1日至2015年10月26日的租金标准及金额为房地产租金价值（总价）：217.86万元，房地产租金价值（单价）：4.4元/天.平方米。原告贝琪公司预付了评估费5000元。
另查一，原告贝琪公司称田宝忠为原告公司的股东和经理。庭审中贝琪公司称，公司与叶林木没有合同关系，田宝忠与叶林木签署的《租赁合同》为个人行为。
另查二，被告叶林木在承租房屋后与被告吴剑飞合作经营，并对房屋进行了改建及装修。
另查三，2013年12月25日,田宝忠作为原告就其与叶林木签订的《租赁合同》提起诉讼，要求解除与被告叶林木之间的租赁合同，我院受理后，作出（2014）昌民初字第602号民事判决书，田宝忠不服该判决，依法提出上诉，经北京市第一中级人民法院审理后，裁定发回我院重新审理。我院重新审理后，于2014年11月19日做出了（2014）昌民初字第10527号民事判决书，在该判决书本院认为部分认定了田宝忠与叶林木之间签定的《租赁合同》无效。该判决书已经于2014年12月13日发生法律效力。
以上事实，有《租赁合同》、《集体土地使用证》、《房地产估价报告》、（2014）昌民初字第10527号民事判决书、现场勘验笔录、鉴定费发票、照片及原被告双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因原告贝琪公司和被告叶林木、吴剑飞均表示涉诉房屋的建设未取得相关审批手续，因此田宝忠与被告叶林木签订的《租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定系无效合同。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。故本院对原告要求被告返还涉案房屋的请求予以支持。关于被告方改造装修的费用问题，经本院释明后，被告未提出相应的主张，被告方可另行主张权利。
关于被告叶林木、吴剑飞是否应当支付使用费的问题，本院认为，田宝忠与叶林木之间签订的《租赁合同》属无效合同，本案原告作为涉案土地及房屋的使用权人，有权向实际使用人主张使用费用。关于使用费的起算点，本院认为，被告叶林木、吴剑飞通过签订合同的方式取得了涉案房屋场地的使用权，在该租赁合同被确认无效后的使用费可由原告主张，该租赁合同被确认无效前的使用费问题应由田宝忠与叶林木另行处理，原告亦可根据与田宝忠之间的约定另行向田宝忠主张权利。关于使用费的标准，本院认为，估价报告依据改造后的房屋状况对房屋的租赁价格进行了评估，但该房屋是经过被告方进行改造后的状态，被告对房屋有一定的投入，如果按照鉴定机构的评估价格支付使用费有失公平，本院参照评估价格及田宝忠与叶林木签订的《租赁合同》的租金标准酌情确定使用费的标准。原告贝琪公司主张二被告支付利息的请求于法无据，本院对其请求不予支持。
关于原告要求被告将房屋恢复原状的请求，本院认为，被告方在改造时原告及出租人均未提出异议，故本院对原告要求被告恢复原状的诉讼请求不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：
一、被告叶林木、吴剑飞于本判决生效后三十日内将位于北京市昌平区××镇××村北一千五百平方米的房屋返还给原告北京贝琪床上用品制作有限公司；
二、被告叶林木、吴剑飞于本判决生效后三十日内支付原告北京贝琪床上用品制作有限公司以一千五百平方米为基数，按照每日每平方米一元五角的标准，自二〇一四年十二月十四日起至本判决生效之日止的房屋使用费；
三、驳回原告北京贝琪床上用品制作有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万二千九百三十七元，由原告北京贝琪床上用品制作有限公司负担二万七千四百零四元（已交纳）；由被告叶林木、吴剑飞负担一万五千五百三十三元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费五千元、保全费三千零二十元由被告叶林木、吴剑飞负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 程 杰
人民陪审员 白淑华
人民陪审员 张 洁
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 张 焱