河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀07民终429号
上诉人（原审被告）：邓双侯，男，1973年9月29日出生，汉族，现住怀来县（原北京阳坊涮肉）。
委托诉讼代理人：白露，河北隆业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王娟娟，河北隆业律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：张树龙，男，1963年9月2日出生，汉族，现住怀来县。
委托诉讼代理人：唐全洲，广东宝威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田慧敏，广东宝威律师事务所实习律师。
上诉人邓双侯因与被上诉人张树龙房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省怀来县人民法院（2017）冀0730民初2031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓双侯委托诉讼代理人、被上诉人张树龙托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓双侯上诉请求：1.撤销（2017）冀0730民初2031号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一是一审法院仅以房屋买卖合同为依据，认定被上诉人为争诉房屋的的所有权人，不符合法律规定，被上诉人张树龙作为出租人的主体并不适格。1.根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”。据此，根据物权公示公信原则，本案租赁房屋作为不动产，其转让应当经过依法登记，未经登记不发生法律效力，此为不动产设立的法律强制性规定。而一审法院仅以双方签订的《房屋买卖合同》即认定被上诉人张树龙为房屋所有权人，明显违反法律规定，应当予以纠正。2.从被上诉人提交的证据来看，被上诉人与韩京义签订的《房屋买卖合同》及怀来县沙城镇三街村民委员会（以下简称三街村委会）与韩京义、被上诉人张树龙签订的《补充协议》的时间均为2017年5月1日，也就是说即便存在房屋转让行为，2017年5月1日后亦应当由张树龙对房屋享有占有、处分的权利，而2017年8月9日，却是由签订房屋租赁合同的甲方董洪富向上诉人收取租金。暂且不分析董洪富与该房屋的实际关系，从这一点也足以说明，该房屋的实际产权人也并非被上诉人张树龙。二是根据被上诉人一审提交的证据，不能排除本案存在程序违法及恶意串通的事实。1.根据三街村委会与韩京义签订的《楼房占地协议》第五条的约定，“在占用期内，韩京义占用三街村委会宗地所建楼房，韩京义有使用权、使用管理权、出租权及继承权”。据此可以确定，首先该宗土地属于三街村委会的集体土地，根据《物权法》及《土地管理法》的相关规定，农村集体土地及地上建筑物禁止向本集体成员以外的人员转让、买卖，属于法律强制性规定。其次，协议中明确规定，韩京义对该房屋仅享有使用权、管理权、出租权及继承权，而非处分权。据此，根据法律规定及合同约定，不能排除对本宗土地及地上建筑物的持有、转让存在程序违法行为，而此程序违法行为不利后果不能转嫁由上诉人承担。2.从签订合同及租金收取的主体来看，不排除存在当事人恶意串通，损害上诉人合法权益的事实。2000年8月，三街村委会与韩京义签订《楼房占地协议》，同意将本村集体所有位于京张公路西大街公路北侧的集体土地交于韩京义使用。2012年12月，董洪富以出租方的身份将该宗土地上的地上建筑物租赁给上诉人。2013年10月23日，三街村委会出具书面证明，证明该出租房屋产权归董洪富所有。而在2017年5月，韩京义又以房屋所有权人的身份将该房屋出售给张树龙。然而，自上诉人租赁该房屋以来，均是由董洪富以出租方的身份向上诉人收取租金直至2017年8月。即便韩京义有占地使用权，与上诉人签订《房屋租赁合同》的主体为何是董洪富。再者，如果2013年村委会证明董洪富是房屋的实际产权人，又为何在2017年5月与张树龙签订《房屋买卖合同》的主体为韩京义，而且2017年5月房屋出售后，依然是是由董洪富向上诉人收取租金，而非被上诉人张树龙。综上，该房屋存在事实上的权属不明，且不排除包括被上诉人在内各当事人的行为存在恶意串通，故意捏造事实，损害上诉人合法权益。三是上诉人的合作行为已经过出租房的同意，被上诉人无权收回。根据上诉人与董洪富签订的《房屋租赁协议》第八条第5款的约定，被上诉人有权从招商引资方式，引进外部品牌，提高上诉人收入。据此，上诉人与樊利军的合作是《房屋租赁协议》中双方认可的行为，并无违法之处。而合作的方式也恰恰是为了提高上诉人的收入，且上诉人已租赁房屋多年，在租赁期间，出租方已认可同意了上诉人的行为，出租房是明知的，故被上诉人无权收回房屋。综上，请二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。
张树龙向一审法院起诉请求：1.被告将租赁的房屋归还给原告；2.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2000年8月20日，韩京义与三街村委会签订了楼房占地协议，其在位于京张公路西大街北侧的土地上投资建设了楼房。2012年12月23日，韩京义委托董洪富将房屋租赁给被告邓双侯，董洪富与被告签订了房屋租赁协议，租赁期为2013年9月10日至2023年9月9日，前5年每年租金4万元，后5年每年租金5万元。2017年5月1日，韩京义经三街村委会同意，将该房屋转让给原告张树龙，双方签订了房屋买卖合同，双方就韩京义与三街村委会签订的楼房占地协议，又与三街村委会签订了补充协议，约定：甲方（三街村委会）基于乙方（韩京义）的申请，同意其将该楼房转让给丙方（张树龙），所占用的土地在原楼房占地协议的剩余期限内租赁给丙方。2017年9月24日在未经原告同意的情况下，被告邓双侯将其租赁房屋的一、二层转租给了樊利军，双方签订了合作协议。原告张树龙知情后，在2017年10月9日，以被告未经其同意，擅自将房屋转租给第三人为由，给被告邮寄了解除租赁合同通知书，被告表示不予认可。
一审法院认为，韩京义在取得三街村委会同意的情况下，自愿将其所有的房屋转让给原告张树龙，符合有关法律规定，原告张树龙现为该房屋的所有权人和实际出租人，予以认可。被告邓双侯在未经原告同意的情况下，将租赁的房屋转租给第三人，违反了相关法律规定，原告主张解除双方的房屋租赁关系，要求被告归还租赁房屋的请求，符合法律规定，予以支持。被告辩称，其与樊利军为合作经营，樊利军当庭予以否认，被告与樊利军签订的合作协议，其内容实为房屋租赁关系，故对被告的该辩论意见，不予采信。遂判决：一、解除原告张树龙与被告邓双侯的房屋租赁合同关系；二、被告邓双侯将位于京张公路西大街北侧租赁的房屋返回给原告张树龙，于本判决生效后30日内履行。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，三街村委会与韩京义于2000年8月20日约定一方出地一方出资合建案涉房屋，双方在合同中约定所建楼房韩京义有所有权、使用管理权、出租权及继承权，但该约定与现行法律法规关于非本集体经济组织成员无法取得本集体土地使用权的规定相悖，故韩京义事实上无法取得案涉房屋的产权。虽然韩京义无法取得案涉房屋产权，但其对案涉房屋具有相应的财产权利。2017年5月1日韩京义在征得三街村委会同意的情况下，自愿将案涉房屋转让给张树龙，故张树龙对案涉房屋享有使用和出租的权利。2017年9月24日邓双侯在未经张树龙同意亦未告知董洪富的情况下，将案涉房屋转租给第三人樊利军，其违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，故张树龙主张解除双方的房屋租赁关系并归还租赁房屋的诉讼请求予以支持。邓双侯主张其与董洪富签订的《房屋租赁协议》第八条第5款约定其“有权从招商引资方式，引进外部品牌，提高上诉人收入”，与樊利军为合作经营关系。对此樊利军在一审庭审中当庭予以否认，樊利军认可其与邓双侯实为房屋租赁关系。故对邓双侯的上述主张不予支持。
综上所述，邓双侯的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人邓双侯负担。
本判决为终审判决。
审判长 王少博
审判员 宋凯阳
审判员 闫 格
二〇一八年三月十二日
书记员 田 佳