新民市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0181民初6197号原告（反诉被告）：康凤芹，女，汉族，1954年4月10日出生，住址辽宁省新民市。委托代理人：赵荣山，男，汉族，1954年5月5日出生，住址辽宁省新民市。被告（反诉原告）：李素兰，女，回族，1941年6月21日出生，住址辽宁省新民市。委托代理人：从昶，男，回族，1974年3月10日出生，住址辽宁省新民市。原告（反诉被告）康凤芹诉被告（反诉原告）李素兰房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年12月21日在本院起诉，本院受理后，于2017年1月10日、3月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康凤芹及委托代理人赵荣山、被告（反诉原告）李素兰及委托代理人从昶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告康凤芹诉称，2015年12月，我将市府路35号4号网点租给李素兰开饭店，租期一年，在房屋租赁协议中，已经明确约定协议租赁期为2015年12月18日至2016年12月17日。在合同到期之前三个月，我提前通知李素兰，合同到期时房子要自己用，不再外租。现合同到期已过多日，李素兰不搬、不腾房子，故起诉至法院，请求法院依法判决被告李素兰退还我早已到期的房子并赔偿超期的房租费，按每日150元的标准，从2016年12月18日起至搬出之日止，并承担因诉讼发生的费用。被告李素兰辩称，我不同意原告的诉讼请求。因为这个房子我是从别人手中兑来的，而且投入很多钱，现在开饭店才一年，我的投入还没有回来，我要继续租赁这个房屋。如果原告不同意，就赔偿我的损失。反诉原告（被告）李素兰诉称，我于2015年12月6日在从泉水处承兑饭店所有设施总价款8万元，后与房主被反诉人签订一份门市楼出租协议书，因每次签订合同都是一年一签，被反诉人根本没有强调租给反诉人一年就收回自用。如果这样的话，反诉人不会花8万元承兑饭店。当时也因反诉人因年岁较大，受被反诉人的迷惑，就草草签订了租房协议，被反诉人根本不是本着公平、公正、诚实守信的原则，况且，经营饭店周期较长，反诉人个人投资较大，属于亏本经营状态。反诉人对此楼房有优先的承租权，现被反诉人提出解除租房合同，反诉人不同意解除，如被反诉人坚持解除房屋合同，请求法院判决被反诉人赔偿反诉人经济损失8万元，故起诉至法院，请求法院支持反诉人的反诉请求。反诉被告（原告）康凤芹辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，房屋的装修是我们自己花钱装的，原来我们自己想开饭店，因此间壁了厨房搭了炉台，炉灶安装引风机、上下水道、装修楼梯、间壁客房、装修卷帘门、铺地砖等等。在2005年，李素兰的儿子从亮开始租用我的房屋开饭店，一直到他去世，到2014年共计九年，在这期间，由于李素兰的儿子从亮不讲理，不给涨房租，也不腾房子，无奈，在2007年我第一次起诉从亮，在2011年我第二次起诉从亮，两次都通过法院的调解，勉强的让他们继续租用。2014年从亮去世后，李素兰说儿子开的饭店其接着开，于是，我同李素兰签了两年的租赁协议。2014年至2015年至2016年，在我与李素兰签订合同时，她的儿子、儿媳都在场，他们挨个看的合同，然后李素兰签的字，李素兰的四儿子签的电话号，证据在合同上。然而在反诉状上说我迷惑李素兰签订的合同这不是事实。说他们用一年我收回，这也不是事实，我有两次签字合同为证。我们租房协议在乙方负责第三条明确规定：“不得在协议执行期间终止协议，或以任何理由转租他人（包括亲属，否侧产生任何损失责任自负）。我与李素兰签了两次二年的合同，从没有听说，兑饭店8万元的事，也不知道从泉水是谁，至于这莫须有的8万元与我没有一点关系，更谈不上赔偿。关于超期的房租问题，合同上规定，房租一年4万元，那么除12个月再除30天，每天是111元，合同上明确规定：”合同到期承租方无条件搬出，到期不搬，属于违约。“因此，要让违约者付出代价，按年租金和日租金肯定不一样，所以我要求对超期时间的房租一定高于正常合同签订的租金，每天按150元计算。从2005年到2016年李素兰同她的儿子从亮，一直租用我的房子开饭店，他们已经用了11年了，合同已到期，我要自己用不外租了，请求法院主持公道还我房子，按天交付超期房租每日150元。经审理查明，2015年12月17日，原、被告签订《门市楼出租协议书》一份。协议约定：“原告康凤芹将其单独所有的位于新民市市府路35号4号，面积为132.8平方米的网点出租给被告李素兰，租期为1年，从2015年12月18日至2016年12月17日止，租金为四万元。”协议签订后，被告交付了全部租金，原告向被告交付了房屋，被告使用了该房屋用于经营回香园饭店。原告在租期届满三个月前曾通知被告称：合同到期后，房屋要自己使用，不再外租。但被告李素兰以投入太多资金，租赁一年投入无法回本为由，不同意腾退房屋。现合同到期已过多日，被告李素兰仍不搬、不腾退房屋。故原告康凤芹起诉至法院，请求法院判决被告李素兰退还其早已到期的房子并赔偿超期的房租费、因诉讼而发生的一切费用。另查明，本案诉争房屋在2005年12月至2014年12月期间原告康凤芹租赁给从亮，即被告李素兰儿子使用，用于经营回香园饭店。2014年从亮去世。2014年12月6日，李素兰从从亮儿子从泉水手中以8万元的价格兑的此饭店。2014年12月17日，原告康凤芹与被告李素兰签订了门市楼出租协议书，租期一年，租金四万元。再查，在租赁期间，原、被告双方在水费、电费、取暖费交纳上无争议。以上事实，有原告起诉状、门市楼租赁协议书、房证等证据经庭审质证，本院予以确认，并有开庭笔录在卷佐证。本院认为，原告康凤芹与被告李素兰签订《门市楼出租协议》是双方真实意思表示，双方均应依约履行。协议明确约定“本协议有效期为：贰零一伍年壹拾贰月壹拾捌日至贰零壹陆年壹拾贰月壹拾柒日止（2015.12.18至2016.12.17）合同到期无条件搬出。”现协议约定的租期已满，被告康凤芹作为房屋的所有权人，有权要求被告李素兰腾房。且原告康凤芹在租期届满前已通知被告李素兰到期不再续租，尽到了通知义务，故对原告康凤芹请求判令被告李素兰退还其所有的房屋的诉求，本院予以支持。关于原告康凤芹要求被告李素兰按每日150元的标准给付逾期腾房的房租费的请求，虽然原、被告双方在出租协议上未约定承租方逾期腾房的违约责任，但被告在租赁期满后，无正当理由拒不腾房，且在双方未续签租赁协议的情况下，继续占有使用本案诉争房屋，用于饭店经营，依合同法的相关规定，仍视为双方存在不定期租赁关系，对于不定期的租赁关系，出租方可随时要求解除租赁合同，故对原告康凤芹要求被告李素兰给付逾期腾退房屋租金的请求，本院予以支持。但按每日150元的标准给付，无事实和法律依据，应按原租赁标准执行为宜。关于反诉原告李素兰要求反诉被告康凤芹赔偿8万元经济损失的请求，因未向法庭提供证据证明其损失存在和损失的数额，故本院不予支持。依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李素兰于本判决生效后十五日内将原告（反诉被告）康凤芹所有的位于新民市市府路35号（4号），面积为132.88平方米的网点返还给原告（反诉被告）康凤芹。二、被告（反诉原告）李素兰给付原告（反诉被告）康凤芹逾期占用网点的租金。每日以4万元÷365天为标准，从2016年12月18日起至返还网点房屋之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被告（反诉原告）李素兰的诉讼请求。案件受理费100元，反诉费900元，由被告（反诉原告）李素兰承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 颖审 判 员  周付文人民陪审员  王德强二〇一七年四月七日书 记 员  王海滨