宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第1507号
原告：王瑞康。
委托代理人：唐才宗。
委托代理人：林涛。
被告：虞亚珠。
被告：施正文。
两被告共同委托代理人：张卫强。
原告王瑞康为与被告虞亚珠、施正文所有权确认纠纷一案，于2015年8月12日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序独任审判。后因案情疑难复杂，本案于2015年11月2日转为普通程序，组成合议庭审理。审理过程中，根据原告申请，本院委托宁波信德房地产评估有限公司对讼争房产的价格进行了评估。本案于2015年9月18日、2016年2月22日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐才宗，两被告委托代理人张卫强到庭参加两次庭审，被告施正文到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告王瑞康起诉称：2003年，原告与其母亲位于鄞州区下应街道顾家村江家浦的老房子拆迁，分配到位于鄞州区中河街道东裕新村159弄69号101室的房屋一套，房屋所有权证登记的所有权人为原告王瑞康。2008年3月18日，陈涨潮与其母亲叶丽飞，通过欺骗手段将原告带至鄞州区房管所，在原告不知情的情况下，将原告名下的前述东裕新村的房产过户到陈涨朝名下。2009年12月2日，陈涨朝与被告虞亚珠、施正文签订房屋买卖合同，又将讼争房屋过户给两被告。2010年2月原告听说房屋被卖掉，才发现上述经过，于是报警，案发。2014年11月13日，鄞州区人民法院作出（2014）甬鄞刑初字第652号刑事判决书，判决陈涨朝、叶丽飞两人构成诈骗罪。二审法院亦维持原判。原告认为：原告未作出处分房屋的意思，因为陈涨朝、叶丽飞两人的诈骗行为而导致房屋被过户到两被告名下，但两被告明知该房屋价格过低，交易方式怪异（卖家要求出售房屋后仍回租一年），且在查看房屋时未能审核（原告虽然在房屋内，但被告未与原告交流），故房屋过户无效，房屋仍应属原告所有。现要求确认坐落于宁波市鄞州区中河街道贸城东路159弄69号101室的房屋属原告所有。
被告虞亚珠、施正文答辩称：一、讼争房屋属两被告所有。两被告持有诉争房屋的房屋所有权证、国有土地使用证、契证，这都是有权行政机关依法颁发的物权凭证；二、两被告是善意取得。两被告在购买讼争房屋时，讼争房屋登记在陈涨朝名下，对此两被告还特意去房管部门核实过，两被告也支付了合理的价格才购得房屋，是通过合法程序取得的讼争房屋的所有权，在交易过程中不存在过错。而且，两被告目前仍在为讼争房屋支付每月2500余元的房屋按揭；三、已生效的刑事判决书与刑事裁定书都认定陈涨朝、叶丽飞诈骗罪的受害人是原告王瑞康而非两被告，所以原告的损失应该向陈涨朝、叶丽飞主张，与两被告无关；四、原告诉称被告买房时的交易方式怪异，这不是事实。陈涨朝在签订房屋买卖合同时约定再租用5个月，每个月租金1000元，共计5000元，另外由于房屋还没有交付，所以暂扣押金5000元，这都是符合市场交易惯例的做法。刑事判决书已认定在2008年3月18日时讼争房屋的价格是82万元，那么在2009年12月，两被告以96万元的价格购买讼争房屋，也是符合当时市场的合理价格。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告王瑞康为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1.（2014）甬鄞刑初字第652号刑事判决书一份（其中重点援引了第五页至第六页证人虞某的证言）、（2014）浙甬刑二终字第724号刑事裁定书一份，拟证明诉争房屋原系原告所有，以及现在被过户至被告名下的事实；
2.（2010）甬鄞民初字第1238号民事裁定书一份、（2011）浙甬民一终字第552号民事裁定书一份，拟证明被告的主体适格，以及两被告曾起诉原告但被法院驳回起诉的事实；
3.照片三张，拟证明原告及原告母亲目前仍居住在讼争房屋内，进而证明讼争房屋未交付被告的事实。
两被告对上述证据的质证意见以及本院的认证意见如下：
对证据1，两被告对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为被告在购买房屋时，讼争房屋是登记在陈涨朝名下的，至于两被告是否和王瑞康交流过，这并不是法定义务，如果购房时一定要和房屋内所有人全部都谈话，这个交易成本过大，把这样的责任强加于被告也是不合理的。刑事案件中王瑞康与陈涨朝是何关系，与本案无关。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
对证据2，两被告对真实性、合法性、关联性均无异议，但对拟证明的内容有异议，认为当时法院驳回起诉只是因为程序上要先刑后民，与实体问题无关。本院认为被告的质证意见成立，对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
对证据3，两被告对真实性无异议，但认为确定房屋所有权的依据是登记，而非交付。本院对该证据的真实性予以确认。
被告虞亚珠、施正文为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1.存量房屋买卖中介合同一份，房屋所有权证、国有土地使用证、契证各一份，拟证明两被告在购买讼争房屋时，该房屋登记在陈涨朝名下，两被告与陈涨朝签订合同并支付了合理对价，后房屋也过户至两被告名下，进而证明两被告属于善意取得；
2.（2014）甬鄞刑初字第652号刑事判决书一份、（2014）浙甬刑二终字第724号刑事裁定书一份，拟证明刑事裁判文书中都认定被害人是原告王瑞康，而非两被告。
原告对上述证据的质证意见以及本院的认证意见如下：
对证据1，原告认为因为原告并没有参与房屋买卖，所以对《存量房屋买卖中介合同》的真实性无法认定，而且对于房屋的交易价格，应以付款凭证而非合同约定为依据，由于购房款不是给原告的，所以对交易价格难以确认。即使是合同约定的96万，原告也认为该交易价格低于市场正常价格。对房屋所有权证、国有土地使用证、契证的真实性、合法性无异议，但在双方对房屋所有权有争议时，不能以登记内容作为确权的依据。本院认为，原告提交的证据均系原件，而且被告与陈涨朝订立房屋买卖合同、买卖价格为96万元等事实已均被生效的刑事裁判文书予以认定，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
对证据2，原告对真实性、合法性、关联性无异议，但对被告拟证明的内容有异议，认为刑事裁判文书只能认定刑事法律关系，不能认定民事法律关系。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
审理过程中，依原告申请，本院委托宁波信德房地产评估有限公司对讼争的坐落于鄞州区中河街道贸城东路159弄69号101室的房屋在2009年12月的市场价格及变现价格进行评估。该评估公司于2015年12月15日出具《房地产估价报告》，估价结果为讼争房产在2009年12月的公开市场价值为95.38万元，参考变现价值为76.30万元。
原告对上述估价报告的真实性、合法性、关联性无异议，但认为每套房产都有各自的价格，评估机构采用比较法估价，其估价结果其实低于讼争房产的实际价格。被告对上述估价报告的真实性、合法性、关联性均无异议，对估价结果亦无异议。本院认为该估价报告系具有资质的专业机构作出，程序合法，在没有相反证据的情况下，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。
综上，结合原、被告陈述、举证及本院的认证意见，本院确认本案事实如下：
2003年，原告与其母亲位于鄞州区下应街道顾家村江家浦的老房子拆迁，分配到位于鄞州区中河街道贸城东路（东裕新村）159弄69号101室的房屋一套，房屋所有权证登记的所有权人为原告王瑞康。2008年3月，陈涨潮与其母亲叶丽飞，通过欺骗手段将原告带至鄞州区房管所，在原告不知情的情况下，将原告名下的前述东裕新村的房产（建筑面积105.39平方米）过户到陈涨朝名下。2009年12月2日，陈涨朝与被告虞亚珠、施正文签订房屋买卖合同，将前述房产以96万元的价格出售。两被告实际支付陈涨朝95万元，剩余1万元包括陈涨朝返租5个月的租金5000元及租房押金5000元。2010年2月原告听说房屋被卖掉，于是报警，案发。2010年7月6日，两被告起诉陈涨朝、王瑞康，要求腾退前述房屋。2011年1月25日，本院作出（2010）甬鄞民初字第1238号民事裁定书，以陈涨朝涉嫌犯罪为由，驳回虞亚珠、施正文的起诉。二审法院亦维持原裁定。2014年11月13日，鄞州区人民法院作出（2014）甬鄞刑初字第652号刑事判决书，判决陈涨朝、叶丽飞两人构成诈骗罪。二审法院亦维持原判。
经评估，鄞州区中河街道贸城东路159弄69号101室的房屋在2009年12月的公开市场价值为95.38万元，参考变现价值为76.30万元。
本院认为：无处分权人将不动产转让给受让人的，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，两被告从陈涨朝处受让讼争房屋时属于善意，支付的购房款也并未低于市场正常价格，且讼争房屋在2009年12月时就已登记至两被告名下，故两被告符合前述关于不动产善意取得的构成要件，讼争房屋的所有权应属两被告所有。作为原所有权人的原告，应向无处分权人请求赔偿损失。现原告对讼争房屋主张所有权，与法律规定相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
驳回原告王瑞康的诉讼请求。
案件受理费80元，评估费3868元，均由原告王瑞康负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 郑 燕
人民陪审员 姚亚玉
人民陪审员 柯亚顺
二〇一六年二月二十三日
代书 记员 邵轶男