吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终1899号
上诉人（原审原告）：吉林高新技术创业服务中心，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区深圳街**号*座*层。
法定代表人：史志杰，该中心主任。
委托诉讼代理人：桑德进，吉林帅正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林市点睛包装设计有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区文华苑小区A6号楼2-16-86号。
法定代表人：李苏岩，该公司经理。
委托诉讼代理人：栾流星，吉林市鑫星法律事务所法律工作者。
上诉人吉林高新技术创业服务中心（以下简称创业中心）因与被上诉人吉林市点睛包装设计有限公司（以下简称点睛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0291民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人创业中心的委托诉讼代理人桑德进、被上诉人点睛公司的委托诉讼代理人栾流星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
创业中心上诉请求：1.撤销（2017）吉0291民初274号民事判决；2.改判点睛公司给付拖欠的租金4188元，赔偿2015年至2016年租金损失30,618元，合计34,806元；3.一、二审诉讼费用由点睛公司负担。事实和理由：点睛公司于2012年3月与创业中心签订《房屋租赁合同》，租赁创业园A-610室，给付租金等4188元。后双方修改租赁合同，将租期延长至2014年3月3日。但点睛公司没有履行交付租金的义务，欠交租金4188元。合同到期后，点睛公司继续占用房屋至2016年6月，后退出，但未办理退房手续，造成创业中心损失租金30,618元。一审法院认定创业中心主张租金超过诉讼时效，且不能证明点睛公司租赁期满后占有创业中心的房屋，判决驳回创业中心的诉讼请求，事实认定不清，适用法律错误。1.创业中心与点睛公司就租赁费事宜始终进行交涉，一审法院没有确切事实证明创业中心主张权利超过诉讼时效，判决驳回创业中心的诉讼请求，适用法律错误。点睛公司在2014年租赁期满后，一直没有退出房屋。创业中心在一审审理期间已经提交催缴单及照片，证明创业中心一直在主张租金。同时创业中心的法定代表人及物业管理人员也到庭说明一直在与点睛公司电话、短信联系，根本不存在超过诉讼时效的问题。2.一审法院举证责任分配错误。合同到期后，点睛公司一直占用租赁房屋，有点睛公司仍然用电的事实，并提交催款单、照片予以证明。点睛公司辩称未占用租赁房屋，应提交退房手续予以证明。一审法院要求创业中心举证证明点睛公司占有租赁房屋，属于举证责任分配错误。
点睛公司辩称，1.创业中心陈述与事实不符。点睛公司承租房屋期间，房屋泡水，创业中心同意免除点睛公司下一年租金，故将原合同改签，加盖创业中心的公章。由于创业中心更换领导，要求点睛公司交纳被免除的租金，点睛公司不同意，也不同意点睛公司搬出房屋中的物品，并停止供水、供电。在此情况下，点睛公司只好放弃房中物品，离开租赁房屋。后创业中心将房屋出租他人。因创业中心有房屋钥匙，在点睛公司离开后10日内，可以直接进入房屋处理物品，不存在损失租金的问题。一审中，点睛公司提交了交纳租金的票据，证明履行了交纳租金的义务。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
创业中心向一审法院起诉请求：1.判令点睛公司给付创业中心租赁费8376元；2.判令点睛公司赔偿创业中心房屋租金损失30,618元。
一审法院认定事实：创业中心与点睛公司于2012年4月17日签订《房屋租赁合同》，主要约定：点睛公司租用创业中心位于创业园内A-610室，租用面积54平方米，租用时间一年，租赁费用3888元、水费300元。合同到期，点睛公司有优先续租权。需续租的，应在合同期满30日前向创业中心提出申请，签订下一年房屋租赁合同书，并在10日内缴纳下一年度全部费用，否则视为放弃优先权。创业中心在租赁期满后，收回对该承租房的处置权。点睛公司在租赁期满之前，必须搬走屋内的所有财产，创业中心有权对房屋内所有物品进行处置，并不负担任何责任，由此造成的任何经济损失由点睛公司自行承担。合同到期后，双方更改合同，将合同中租期至2013年更改为2014年。
另查明：点睛公司于2012年4月17日向创业中心交纳了房租费3888元，并预交水电费300元。
一审法院认为，一、对于创业中心主张点睛公司给付房屋租金的诉讼请求，因为超过诉讼时效无法支持。本案性质为房屋租赁合同纠纷，就双方签订的合同中约定“签订下一年房屋租赁合同书，并在10日内缴纳下一年度全部费用”的内容，可知点睛公司交纳房屋租赁费的时间应在合同期内，双方约定租赁期至2014年3月3日，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者毁损的”之规定，创业服务中心于2017年3月15日提起诉讼已经超过诉讼时效。在点睛公司抗辩超过诉讼时效的情况下，无法支持创业中心的诉讼请求。虽创业中心提举了缴费通知单及粘贴缴费通知单的照片，但因落款时间为2014年2月10日的缴费通知单上签字人名无法辨认，且创业中心未提举其他证据可以证明签字人为点睛公司的工作人员，故无法认定创业公司直接向点睛公司主张过权利。关于张贴落款时间为2015年4月10日的照片，因照片无拍摄时间，且创业中心未提举其他证据证明照片拍摄时间，故对该证据无法采信，对创业中心已向点睛公司催交房租费的主张不予支持。二、关于创业中心要求点睛公司赔偿房屋租金损失30,618元的诉讼请求，无法支持。按照“谁主张谁举证”的原则，创业中心负有证明点睛公司在房屋租赁合同到期后仍继续使用房屋的责任。创业中心提举的粘贴缴费通知单的照片因无拍摄时间无法采信，且创业中心未提举其他证据证明点睛公司在租期后仍继续使用房屋，故创业中心应承担举证不能的责任，对创业公司的请求无法支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回吉林高新技术创业服务中心的诉讼请求。案件受理费755元，由吉林高新技术创业服务中心负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认证如下：创业中心提交以下证据：1.创业中心园区电费统计表一份，证明2015年1月至5月点睛公司承租的A610房间一直用电，点睛公司一直承租该房屋。2.创业中心主管物业的隋主任与点睛公司的鹿楠间的短信记录，证明2016年6月点睛公司搬出园区后，创业中心一直与点睛公司就租金交纳事宜进行联系，不存在超过诉讼时效的问题。3.证人任鹏翔出庭证明，任鹏翔系创业中心职员，点睛公司承租房屋在2014年3月份到期，但点睛公司没有搬走，故在到期前一个月，任鹏翔向点睛公司下发了交纳房屋租金的缴费通知单，并找过点睛公司多次，但点睛公司仍未交纳，故2015年6月再次下发缴费通知单，并将A610房屋停电。4.证人王春山出庭证明，其是经劳务派遣到创业中心从事保安工作，2016年6月份巡楼时到A610房间，看到门开着，屋内没有人，后继续巡楼。下到4楼时碰到物业中心的隋主任，对隋主任说A610房门敞开，室内无人，然后继续巡楼。点睛公司质证认为，对证据1不属于二审新证据，不能作为裁判依据。创业中心在合同到期后不让点睛公司进入房间，且创业中心有该房间的钥匙，所产生的电费与点睛公司无关。该统计表也并非电业局查表后制作，系创业中心自行制作，无法认定其真实性、合法性。对证据2在一审开庭时鹿楠在场，创业中心并没有提出该份证据，鹿楠不是点睛公司的负责人，无权决定公司事务，也代表不了公司，故不应采信。关于两位证人证言，创业中心质证认为属实，对向点睛公司催款以及点睛公司搬出时间应予采信。点睛公司质证认为不属于二审新证据，不应采信。证人任鹏翔出庭作证时明确是受单位领导的委托，陈述也自相矛盾，且与创业中心存在利害关系，证言不应采信。证人王春山无法证明点睛公司对租赁房屋仍然占有使用，无法证明点睛公司是2016年搬出承租房屋。本院经审核认为，创业中心提交的证据1系其自行制作的统计表，不足以证明交费主体为点睛公司，无法证明其所要证明的问题，本院不予采信；证据2短信记录无法证明点睛公司搬出承租房屋时间为2016年6月，且与证据3任鹏翔证明2015年6月即将A610房屋停电，如果创业中心已于2015年6月对A610房屋停电，点睛公司在停电的状态下继续承租A610房屋并于2016年6月搬出，明显与常理不符，故本院对证据2不予采信；证据3证人任鹏翔本身即创业中心工作人员，受创业中心委托出庭作证，与创业中心具有明显的利害关系，且证明内容与证据2证据4的待证事实相矛盾，故本院不予采信；证据4王春山并未证明点睛公司仍然占有使用承租房屋的事实，无法证明创业中心所要证明的问题，故本院不予采信。点睛公司未提交新证据。
通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为创业中心提起诉讼是否超过了诉讼时效、创业中心要求点睛公司赔偿租金损失应否支持。一、关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者毁损的”的规定，双方签订的租赁合同租期至2014年3月3日，且约定“需要续租的，应在合同期满30日前向创业中心提出申请，签订下一年房屋租赁合同书，并在10日内缴纳下一年度全部费用，否则视为放弃优先权，创业中心在点睛公司租赁期满后，收回对该承租方的处置权。点睛公司在租赁期届满之前，必须搬走屋内所有物品，否则视为放弃在租房内的所有财产，创业中心有权对房屋内所有物品进行处置，并不负任何责任，由此造成的任何经济损失由点睛公司自行承担”，现创业中心并未提交租期届满后点睛公司续租房屋的证据，根据合同约定，在2014年3月3日租期届满后，点睛公司未提前缴纳下一年全部费用，则创业中心有权收回房屋并处置房屋内的物品，不应发生点睛公司不缴纳费用而继续占用承租房屋的情形，创业中心提交的证据不足以证明点睛公司在租期届满后继续占有承租房屋的事实。即便发生以上情形，但创业中心证人任鹏翔证明2015年6月已经将A610房屋停电，则可以推定此时点睛公司因无法正常使用承租房屋而搬出，但创业中心于2017年3月15日才提起诉讼，显然已经超过诉讼时效。而创业中心提举的其他证据无法认定其向点睛公司主张过权利，故对创业中心给付承租费用的主张不予支持。二、关于租金损失问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”创业中心负有证明点睛公司在房屋租赁合同到期后仍继续占有使用A610房屋的责任。但创业中心所举证据无法证明该事实，故创业中心应承担举证不能的不利后果，对创业中心的请求不予支持。
综上所述，创业中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费670元，由吉林高新技术创业服务中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高忠华
代理审判员 王 东
代理审判员 佟 宁
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 邹莉莉