河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驿民初字第6742号
原告高鑫，女，1988年3月21日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
委托代理人高立发，男，1951年11月22日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
被告驻马店市惠邦置业有限公司。住所地：驻马店市骏马路***号。组织机构代码：59084294-4。
法定代表人刘保民，总经理。
委托代理人时建民，河南成盛律师事务所律师。
原告高鑫与被告驻马店市惠邦置业有限公司（以下简称惠邦公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高鑫的委托代理人高立发，被告惠邦公司的委托代理人时建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高鑫诉称，2012年9月17日，团购房组织者驻马店市征地事务所（实为驻马店市国土资源管理局）、驻马店市环保局、驻马店市水利局、驻马店市审计局、驻马店市安监局代原告等购房者与被告签订了1500套《商品房团购协议》，该协议第二条第（一）款约定：本协议所售商品房平均价格为人民币2166／平方米，……除因政府打捆收费变动外，房价一次性包干，不受任何因素而变动。第四条第（二）款约定：甲方在乙方首次付款后六个月内（土地无纠纷，规划修规通过条件下）开挖基槽，从开挖基槽之日起24个月内完成主体建设，4个月完成附属设施建设，共计28个月达到甲乙双方签字认可的交房条件。后被告在未取得土地使用权之前，于2012年10月19日预收原告90000元购房款，后被告于2014年6月11日才取得建筑工程施工许可证。工程开工7个月后，被告于2015年1月26日再次预收55000元购房款，以上两次预收145000元。2015年2月6日，被告取得商品房预售许可证，同年8月23日原告选定了5号楼15层一套137平方米的住房，同年10月，被告向团购房户发出《关于签订﹤商品房买卖合同﹥的通知》，定于10月19日至11月12日分期分批签订该合同，但却借机擅自涨价，将144平方米以下的套房上涨到2360元／平方米（增加194元），并限令：凡未在规定时间内交纳房款及签订合同者视为自动放弃。同年11月23日又在《驻马店日报》再发补充通告，将交款签合同期限延长到本月30日止。但原告一直坚持团购协议的法律效力，拒绝接受被告的违约行为。以上证据证明，原告及所有购房者是在团购协议法律关系中享有权利和承担义务的当事人，故为合同主体；而五局委是团购组织者，与被告没有直接的权利义务关系，应为团购房者的代理人。据此，原告可直接提起诉讼。原告诉求的依据是：该《商品房团购协议》第七条“违约责任”第（一）款约定，甲方如果不能履行本协议要求按期办理甲乙双方签字认可的交房手续，每逾期一个月（不可抗力除外），降低房价1%作为违约金，以此类推。……甲方如果在与乙方签订《商品房买卖合同》前毁约……，则甲方须按乙方购房户所付购房预付款（包括预付车位费）的2倍金额退还给乙方购房户。以上被告逾期14个月开工的原因一直未向团购房者说明，请求法院查明。对预收款问题，原告认为，被告在未获得土地使用权证和商品房预售许可证之前，不具备预售房的法定条件与资格，不能预收购房款，但可以收取定金，故该预收款符合定金的特征。为此，不仅应双倍赔偿，而且根据合同法第一百零七条规定及被告的履约能力，还应继续履行团购协议，因为该协议条款基本满足商品房买卖合同的要件，故可以充当商品房买卖合同。因此，原告不要求退还已交的145000元，只要求将增加的一倍赔偿款计为续交的购房款由被告开具收据。如果需要原告签订合同，只需将《商品房团购协议》作为母合同，被告与原告分立子合同就行了，需要补充变更的事项必须经双方协商达成一致意见，这样才能实现团购协议的目的。故请求依法判令：1、确认原、被告于2012年9月17日所签订的《商品房团购协议》为有效协议。2、被告承担违约责任并赔偿损失。庭审中，原告明确第2项请求为要求双倍赔偿定金290000元，并继续履行合同。
被告惠邦公司辩称，原、被告之间的协议为有效协议，同意与原告继续履行合同。被告与驻马店市环保局、水利局等五局委签订团购房协议后，依照合同约定履行了相应义务，不存在原告诉称的违约行为。原告交纳的145000元属于购房预付款，不是定金性质，购房价格由双方协商确定，原告起诉要求双倍赔偿定金没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年9月17日，被告惠邦公司（甲方，出卖方）与驻马店市征地事务所、驻马店市环境保护局、驻马店市水利局、驻马店市审计局、驻马店市安全生产监督管理局（乙方，买受方）签订《商品房团购协议》一份，载明：1、在确定甲方已经取得ZMD-2011-40宗地块使用权，甲方保证具有合法房地产开发资质的前提下，在甲乙双方自愿平等、协商一致的基础上，就乙方职工团购甲方建设的小区商品房住宅事宜，达成如下协议。2、房源位置：甲方向乙方提供团购商品住房，所购商品住房处于ZMD-2011-40宗地块内，位于驻马店市雪松大道以北、靖宇路以西、团结路以南、华骏车辆研究所以东、面积总计为169.01亩地块内，用地性质为二类居住用地。自东向西、自北向南提供商品房，原则上以整栋楼方式团购。3、本协议房价中不包含下列设施费用：有线电视、网络、电话线路开户费用，接收房屋后由乙方购房户自理。交房时，暖气甩头入户，工程费用和开口费由乙方购房户承担。天然气开口费由乙方购房户承担。如果施工中需要移动110千伏高压线，费用等相关事宜由甲乙双方另行协商解决。4、本协议所售商品房平均价格为人民币2166元／平方米。其中含政府打捆收费（包括人防费，下同）20元／平方米。电力配套费另外计算。如果政府打捆收费在20元／平方米基础上增减，房价相应增减同等金额。房屋面积144平方米以上的商品房，甲方多交纳的相关税金部分由购房户负担。除因政府打捆收费变动外，此房价一次性包干，不受任何因素影响而变动。5、每户住宅最终以房产部门测绘登记面积为准。建筑面积包括室内建筑面积和公摊的公用面积，公摊面积按照国家有关规定计算。房价的结算以产权登记面积为准，多退少补。6、购房款以下述方式分四次付完：首批房款支付时间为：双方签署本协议，并签订资金共同管理协议后30日内，各购房户预交购房款玖万元人民币，存入双方指定的公共管理账户，由甲方给乙方购房户出具玖万元购房款收据。首批购房款中，乙方所购20万平方米商品房小区的土地出让金10000万元，以甲方名义直接交付市财政局，多余部分资金，由甲乙双方签字后支付给甲方。第二次房款支付时间为：甲方已取得ZMD-2011-40宗地块的《国有土地使用权证》，且乙方所购商品房工程形象进度，完成楼房主体的地面以上3层后15个工作日内，乙方交付甲方至总房款的50%。第三次房款支付时间为：在甲方取得“五证（《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》）”后，并完成楼房主体封顶后15个工作日内，乙方配合甲方通知购房户与甲方依法签订《商品房买卖合同》，并付款至总房款的90%。需要贷款的乙方购房户，在甲方发出办理贷款通知后15个工作日内由甲方配合办理好相关手续，如因乙方购房户原因逾期未办理好按揭贷款又未交纳第三次购房款者，视为自动放弃购房，甲方收回房屋，免息退回已交购房款及预付车位费。第四次房款支付时间为：具备甲乙双方书面认可的商品房交付条件后15个工作日内，乙方将剩佘购房款一次性交清，甲方将合格的房屋钥匙交乙方购房户，双方签订房屋交接单。在办理好房屋交接单后六个月内办理好商品房正式交付手续。7、甲方责任：①甲方按照本协议约定的甲方交房的房源标准、交房时间、套数及面积提供规定区域的商品房。提供的商品房室内外建筑、配套设施、附属设施质量标准和其他指标符合本协议的约定和国家关于房屋建筑质量的强制性规定。甲方售给乙方的商品房无权属纠纷和债权债务纠纷。②甲方在乙方首次付款后六个月内（土地无纠纷，规划修规通过条件下）开挖基槽，从开挖基槽之日起24个月内完成主体建设，4个月完成附属设施建设，共计28个月达到甲乙双方签字认可的交房条件。③甲方根据乙方购房户要求，根据现行政策及时给予办理按揭贷款或公积金贷款。④甲方应严格遵守国家及行业管理规定。办理竣工备案手续，交房时按规定交付住户《住宅质量保修书》、《住宅使用说明书》。如出现工程质量问题，严格依照国家《商品房销售管理办法》执行。⑤甲方应按规定办理商品房预售许可证，以房管部门规定进度与乙方购房户签订规范的《商品房买卖合同》，并在合同中约定甲方对该商品房的具体保修期责任。甲方承诺在房屋竣工验收后，在国家规定时间内办理房产大证，费用由甲方承担。甲方负责协助购房人办理土地、房产分户证，办证费用由乙方购房户承担。8、乙方责任：①向甲方提供团购房建设所需的相关基础数据，包括团购房总数、户型设计标准参考数据、车位数量等。②按照本合同约定支付购房款。③支持甲方在本小区的投资建设行为。负责帮助协调解决甲方项目实施中出现的困难和问题，提供良好的投资建设环境。④在项目实施中需依法协调关系争取国家、省、市优惠政策，在政策规定的范围内给予最大的协调和支持。9、违约责任。①甲方责任：甲方如果不能履行本协议要求按期办理甲乙双方签字认可的交房手续，每逾期一个月（不可抗力除外），降低房价1%作为违约金，依此类推。逾期交房超过两个月，乙方购房户有权解除合同，甲方以同期银行贷款的2倍利率退回购房款（包括预付车位费）本息。甲方如果不能依照本协议约定时间办理完合法的商品房交付手续，逾期两个月后，每逾期一个月降低房价1%，逾期四个月后，乙方购房户可解除合同，甲方以同期银行贷款的2倍利率退回购房款（包括预付车位费）本息。如因甲方工程质量或审批手续问题导致乙方逾期付款，乙方免责，并由甲方依照上述第七条第（一）款承担由此可能带来的商品房逾期交付责任。甲方如果在与乙方购房户签订《商品房买卖合同》前毁约或转让本协议项目，则甲方须按乙方购房户所付购房预付款（包括预付车位费）的2倍金额退还给乙方购房户。②乙方责任：乙方购房户如果不能依照本协议交纳房款，每逾期交纳一个月，提高房价1%，如果逾期交购房款超过两个月，甲方有权收回房屋并免息退回房款以及预付车位费。天然气开口费和小区内的暖气工程费用，随第四次房款一并交纳，逾期交纳者视为逾期交纳购房款等条款。合同签订后，原告高鑫于2012年10月19日预交购房款90000元，由被告惠邦公司向原告出具收据一份，载明“交款单位：高鑫；人民币玖万元整；收款事由：预收房款”。2015年1月26日，原告高鑫交纳第二次购房款55000元，由被告惠邦公司向原告出具收据一份，载明“交款单位：高鑫；人民币伍万伍仟元整；收款事由：惠邦联盟新城第二次购房款”。庭审中，原告称“原告的父亲高立发系驻马店市统计局人员，高立发将其购房资格转让给了原告高鑫”。2015年8月23日，原告高鑫经过选房选定惠邦联盟新城5号楼西单元15层东户房屋一套。
2015年10月15日，被告惠邦公司发出《关于签订﹤商品房买卖合同﹥有关事项的通知》，该通知载明“1、签定时间及地点。惠邦?联盟新城商品房建设五证己办理齐全，定于2015年10月19日起至2015年11月22日止分批分期签订《商品房买卖合同》，望各团购户获悉通知后按照通知要求，携带相关手续按时到通知指定地点：惠邦?联盟新城营销中心办理合同签订等手续。2、由于工程建筑成本及己应交规费超预算的原因，核定成本房价己远高于原约定的协议价格，我公司无力承担该巨额差价损失。为保证项目顺利实施，又考虑五局委团购户的实际情况，五局委团购的惠邦?联盟新城商品房在建筑成本价的基础上，144平方米以下的商品房房价优惠到均价2330元／m2，加上高压线拆迁费用均摊30元／平方米，最终144m2以下（不含144m2）的商品房团购均价确定为2360元／m2；144m2以上（含144m2）的团购均价确定为2387.51元／m2（按规定税收增加）。根据原约定：暖气开口及施工费、电力专线建设费、燃气开口及施工费，水网改造及红线外市政配套费、房产证办理相关费用均不含以上均价内，在交房前据实缴纳。3、我公司将全力以赴、保证工程质量加快工程进度，力争五局委团购房2017年6月底前交房。惠邦联盟新城小区规划将严格依照规划行政主管部门审批方案实施，小区内绿化建设严格按照规划建设标准落实等条款。庭审中，被告称：“房价上涨是经过被告与五局委协商商定的价格，价格是合理的，且绝大部分购房户对于房价是认可。五局委的团购房总共有1500多套，除原告本人外，其余已经全部签订了正式的商品房买卖合同”。因原、被告双方对商品房每平方米的价格问题发生争执，至今原告未与被告签订商品房买卖合同。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。
另查明，被告惠邦公司于2013年12月4日取得惠邦联盟新城的《建设工程规划许可证》；2015年2月6日取得惠邦联盟新城的《商品房预售许可证》。
上述事实，有原告提交的商品房团购协议、收据、通知等及原、被告双方的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，2012年9月17日，为解决单位职工住房问题，驻马店市征地事务所、驻马店市环境保护局、驻马店市水利局、驻马店市审计局、驻马店市安全生产监督管理局五局委联合与被告惠邦公司签订《商品房团购协议》一份，约定由被告惠邦公司向五局委提供商品房。关于该团购协议的性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。又根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：1、当事人名称或者姓名和住所；2、商品房基本状况；3、商品房的销售方式；4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5、交付使用条件及日期；6、装饰、设备标准承诺；7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8、公共配套建筑的产权归属；9、面积差异的处理方式；10、办理产权登记有关事宜；11、解决争议的方法；12、违约责任；13、双方约定的其他事项”。本案中，1、被告惠邦公司与五局委签订的《商品房团购协议》只对商品房楼盘的坐落位置、房屋的大约面积、配套基础设施、房屋均价、分批次支付购房款的时间作出了约定，但未对购房人的具体姓名、每套商品房的具体价款、座落位置、商品房的交付使用条件及日期、违约责任、面积差异的处理方式等作出约定，不具备上述《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容。2、该团购协议载明“在甲方取得五证后，并完成楼房主体封顶后15个工作日内，乙方配合甲方通知购房户与甲方依法签订《商品房买卖合同》”，该协议内容明确约定，开发商与购房户之间要在将来订立一个新的合同，即《商品房买卖合同》，以最终确定买卖双方关于房屋买卖的具体权利义务。综上，该份团购协议系开发商与五局委签订的，是为将来开发商与五局委各购房户之间签订正式的《商品房买卖合同》而事先达成的合意，性质应为商品房买卖预约合同。本案中，该团购协议中显示的买受人为五局委，而非五局委各购房户，且也未显示五局委是受包括原告高鑫在内的购房户的委托与被告惠邦公司签订该团购协议，原告高鑫也未向本院提交相关证据证明其与本单位是否存在委托合同关系，故该团购协议形成在五局委与被告惠邦公司之间，高鑫不是团购协议的一方。现高鑫以原告的名义请求确认该团购协议的效力以及请求由其与惠邦公司继续履行该团购协议，无事实和法律依据，本院不予支持。诉讼中，原告高鑫主张其分两次向被告交纳的145000元系购房定金，并要求被告双倍赔偿定金290000元。因原告高鑫前期交纳的90000元及第二次交纳的55000元均是依据团购协议的约定所交纳；且被告惠邦公司向原告出具的两份收据中均显示原告所交款项为购房款；又根据“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”法律相关规定，现原告主张其向被告交纳的上述两笔款项系购房定金，无事实和法律依据，本院不予采信。原告高鑫据此请求被告双倍赔偿定金290000元，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告高鑫的诉讼请求。
案件受理费5650元，由原告高鑫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 刘亚楠
审 判 员 周 岩
人民陪审员 韩书霞
二〇一六年七月七日
书 记 员 王婧霖