福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初7455号原告（反诉被告）：杨元春，男，1974年12月29日出生，汉族，住四川省达县。委托诉讼代理人：陈华河，北京东元（厦门）律师事务所律师。被告（反诉原告）：林淑娇，女，1953年9月23日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：陈立志、张永荣，福建远大联盟律师事务所律师。原告杨元春与被告林淑娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，林淑娇提起反诉，本院于2016年10月8日受理后，依法适用简易程序，本、反诉一并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杨元春及其委托诉讼代理人陈华河，被告（反诉原告）林淑娇的委托诉讼代理人张永荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨元春向本院提出诉讼请求：1.判令林淑娇返还杨元春�同押金60000元；2.判令林淑娇向杨元春支付违约赔偿金25000元；3.判令林淑娇赔偿杨元春装修、购置设备折旧损失16406元[装修、设备总费用17578元÷（5×12个月）×（5×12个月-4个月）=16406元]；4.判令林淑娇承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月28日，林淑娇与杨元春签订《房屋租赁合同》，约定林淑娇位于厦门市湖里区蔡塘村191号之2的房屋出租给杨元春住宅使用，租赁期限自2016年4月1日至2021年3月31日，押金60000元，每月租金为25000元，按月支付。杨元春依约向林淑娇支付押金60000元及2016年4月到2016年7月期间每月的租金、卫生费及水电费。2016年8月1日，林淑娇无故要求杨元春搬离讼争租赁房屋。为此，杨元春多次与林淑娇交涉，要求林淑娇继续履行合同义务或赔偿杨元春损失，林淑娇均不予理会。杨元春认为，林淑娇在租赁期限内，无正当理由要求杨元春搬离讼争租赁房屋，解除合同，已构成违约。林淑娇应退还杨元春押金60000元及支付违约赔偿金25000元，并赔偿杨元春装修、设备损失16406元。林淑娇辩称，第一、结合讼争双方已提供的证据材料显示，杨元春向林淑娇交付的租房押金实际上只有55000元，因此其要求林淑娇向其返还60000元押金的诉求没有事实和法律依据。第二、林淑娇出租给杨元春的两栋房屋并未取得相应的用地审批手续，更未办理相应的工程规划许可证，而两栋出租房屋所在的蔡塘社区又位于厦门市城市规划区内，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，双方于2016年3月28日签订的《房屋租赁合同》依法应属无效。合同无效的情况下，杨元春向林淑娇主张违约金依法应予驳回。第三、林淑娇是以“带租户”的形式向杨元春�付涉案两栋出租房屋，该两栋房屋原本就已经做好了装修、安置好了床铺、桌子、热水器等家具家电（否则，租户根本无法入住），因此杨元春主张对涉案两栋出租房屋进行过装修、购置过家具一事显然不合常理，且与事实不符。另外，现有证据材料也无法证明杨元春存在前述行为。林淑娇向本院提出反诉请求:1.确认林淑娇与杨元春签订的《房屋买卖合同》无效；2.杨元春向林淑娇返还涉案的两栋租赁房屋以及房屋的门卡、钥匙；3.杨元春向林淑娇移交租户在2016年7月份已向杨元春预交的2016年8月1日之后的房屋占有使用费11436元，以及房屋押金3900元、门卡押金2100元；4.杨元春向林淑娇支付杨元春所占用的房屋占有使用费，该费用应按照1000元/月的市场行情价计算，自2016年8月1日起计至杨元春腾房之日止；5.杨元春向林淑娇支付2016年7月份的电�4654.16元以及水费590.80元；6.判令杨元春承担本诉及反诉的诉讼费用。事实和理由：2016年3月28日，林淑娇与杨元春经协商后签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定，林淑娇将租赁房屋出租给杨元春，租赁期限为2016年4月1日至2021年3月31日；杨元春应按照25000元/月的租金标准，于每月5日前向林淑娇支付当月的租金。另外，合同还约定，杨元春还应承担租赁房屋的卫生费300元/月以及水电费。合同签订后。林淑娇于2016年4月1日将租赁房屋交付给杨元春。在合同履行过程中，杨元春未能保持好租赁房屋内的卫生、整洁，并维护好租赁房屋内的电气设备，其虽经林淑娇多次警示却未予改正。此外，林淑娇近期经向专业人士咨询后了解到，租赁房屋因未取得政府部门的相关批建手续，不宜对外出租。鉴于前述，林淑娇通知杨元春返还租赁房屋、终止租赁关系，但杨元春却不�理会，至今仍占用着租赁房屋，且自2016年8月1日起即未再向林淑娇支付房屋的占有使用费等费用。上述《房屋租赁合同》应属无效，故林淑娇有权收回租赁房屋，并要求杨元春支付房屋的相关费用。杨元春辩称，一、杨元春与林淑娇签订的房屋租赁合同合法有效，反诉原告认为其与答辩人签订房屋租赁合同无效，无事实依据和法律依据。即使就违法建筑签订的租赁合同因违反法律的强制性规定，林淑娇明知无效原因仍订立后，为了逃避合同义务和违约责任主动要求确认合同无效的，构成恶意抗辩，有违诚信原则和合同无效制度设立的目的和宗旨，因此，主张合同有效还是维持合同无效状态的决定权在杨元春而非林淑娇。二、即使违法建筑的租赁合同被确认无效，林淑娇对合同无效主观上有过错，应当向杨元春承担返还押金、因合同无效而�受的装修和购置设备的折旧损失以及可得利益损失责任。三、2016年7月31日，林淑娇单方违约解除合同，并于2016年8月开始向讼争房屋的租户收取全部租金并占有讼争房屋，杨元春要求林淑娇返还讼争房屋并支付房屋占用费25000元，无事实和法律依据。四、2016年5月到7月份期间，杨元春与讼争房屋的租户存在事实租赁关系，杨元春向租户收取押金，根据合同相对性，林淑娇要求杨元春向其支付收取押金3900元及门卡押金2100元，无事实和法律依据。五、林淑娇要求杨元春向其支付2016年7月份的电费4654.16元和水费590.8元，无事实和法律依据。六、林淑娇与杨元春签订房屋租赁合同后，林淑娇并没有将所谓的门卡和钥匙交付给杨元春，因此杨元春事实上无法返还门卡钥匙。8月1日之后的房屋租金都是由林淑娇收取的。七、林淑娇的房间是一间管理性用房，空间小，只有5平方左右，是无法进行相应的对外出租及使用的，其主张每月1000元的租金与林淑娇向法庭出具的房屋租金的标准是相违背的，该房屋是由原来的通道改造的，现在该房屋也是由林淑娇占有，并不是杨元春占有。综上所述，恳请法院驳回杨元春全部反诉请求。本院经审理对事实认定如下：2016年3月28日，林淑娇与杨元春签订一份《房屋租赁合同》，约定：杨元春向林淑娇租赁厦门市湖里区蔡塘村191号之2（不包含店面）的房屋，室内设备和装修包括换门等，租赁期限自2016年4月1日至2021年3月31日，每月租金为25000元；合同签订之日，杨元春向林淑娇交付60000元作为押金；杨元春负责交付每个月卫生费300元和水电费；租赁期间双方不得借故解除合同，当事人一方如果有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经双方同意后解除合同，由提出解�合同一方支付一个月租金作为违约赔偿金。杨元春承租讼争房屋后用于出租，2016年7月31日前租户将租金交付给杨元春，2016年8月1日起租户将租金交付给林淑娇。对以上事实双方没有争议，本院予以确认。对下列事实双方有争议，本院予以分析认定如下：1.杨元春是否向林淑娇支付押金60000元。根据杨元春提交的录音，林淑娇陈述“还有6万块的押金在我这里”，由此可以认定，杨元春向林淑娇支付了押金60000元。2.杨元春是否为讼争房屋进行装修、购置设备并支付了费用共计17578元。杨元春提交照片、收条。送货单、订货单、录音证明其支付了装修、购置设备费用17578元，林淑娇对照片、收条、订货单不予确认，但确认录音系杨元春、林淑娇�林淑娇儿子之间的谈话录音。录音体现杨元春、林淑娇对有关费用结算的过程，其中包括了装修费用的确认，根据录音材料，杨元春陈述其装修及购买设备的费用包括：装修门12500元、铁棚1300元、砌墙1500元、窗户700元，共计16000元，谈话中林淑娇对这些费用没有异议，本院依法采信录音内容，认定杨元春为讼争房屋进行装修、购置设备支付费用16000元。3.杨元春是否收取了租户预交的占有使用费用11436元、房屋押金3900元、门卡押金2100元。录音体现杨元春、林淑娇对有关费用结算的过程，其中涉及杨元春该退还给林淑娇的租金等有关费用，根据录音，杨元春应退还林淑娇的费用为20160元，因此，本院采信林淑娇关于杨元春收取了租户预交的占有使用费用11436元、房屋押金3900元、门卡押金2100元，共计17436元的陈述。4.杨元春是否持有房屋的门卡、钥匙。杨元春否认其持有讼争房屋的门卡、钥匙，林淑娇未提交证据证明杨元春持有房屋的门卡、钥匙，因此林淑娇关于杨元春持有讼争房屋门卡、钥匙的陈述，本院不予采信。5.杨元春2016年8月1日后是否占用使用林淑娇的房屋。林淑娇主张杨元春尚有一间管理用房未腾空并返还并要求杨元春按照市场价支付占有使用费。杨元春抗辩其已经于2016年8月20日至25日期间将房屋腾空并返还林淑娇。杨元春、林淑娇双方均确认除了管理用房外，讼争的房屋已经于2016年8月1日起返还林淑娇，在林淑娇未能提交证据证明杨元春仍占用该管理用房情况下，林淑娇关于杨元春仍然占有使用管理用房的陈述，本院不予采信。6.关于2016年7月的水费、电费金额。林淑娇主张其支付了2016年7月的水费590.8元、电费4654.16元，并提交了厦门水务集团有限公司资金往来统一票据、国网福建省电力有限公司厦门供电公司通用机打发票各一张予以证明。厦门水务集团有限公司资金往来统一票据中体现抄表日期为2016年9月5日、国网福建省电力有限公司厦门供电公司通用机打发票体现计费年限为2016年8月，因此，林淑娇提交的该两份证据不足以证明其支付了2016年7月的水费590.8元、电费4654.16元，林淑娇关于其支付了2016年7月的水费590.8元、电费4654.16元的陈述，本院不予采信。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，杨元春与林淑娇签订的《房屋租赁合同》中涉及的房屋属于未经批准的建筑，该合同应属无效，林淑娇主张确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，杨元春尚有押金60000元在林淑娇处，现杨元春主张返还，本院予以支持。杨元春对讼争房屋进行装修、购买设备并支付16000元费用，杨元春主张按照5年的使用期限就其已经使用的4个月进行折旧，本院认为该主张合理，林淑娇应返还杨元春装修、购买设备折价款14933.33元（16000元÷60个月×54个月）。林淑娇主张杨元春返还租户已向杨元春预交的2016年8月1日之后的占有使用费11436元、房屋押金3900元、2100元共计17436元，本院亦予以支持。林淑娇主张杨元春支付2016年8月1日起至归还之日止管理用房的占用使用费，本院认为，杨元春于2016年8月20日至25日期间归还管理用房属于在合理期限内归还，且除了管理用房外杨元春已于2016年8月1日将其他讼争房屋返还林淑娇，并由林淑娇开始收取其他租户支付的占有使用费，杨元春在该合理期限内归还管理用房的行为对林淑娇并未造成损失，因此，林淑娇主张杨元春支付管理用房的占有使用费，本院不予支持。林淑娇主张杨元春支付2016年7月的水费、电费，没有事实依据，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同或者被撤销的�同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。在本案中，杨元春与林淑娇签订的《房屋租赁合同》无效，该合同自始没有法律约束力，杨元春要求林淑娇按合同约定支付违约金25000元，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、林淑娇与杨元春于2016年3月28日签订《房屋租赁合同》无效。二、林淑娇应于本判决生效之日起十日内返还杨元春押金60000元。三、林淑娇应于本判决生效之日起十日内返还杨元春装修、购买设备折价款14933.33元。四、杨元春应于本判决生效之日起十日内返还林淑娇占有使用费11436元、房屋押金3900元、门卡押金2100元。五、驳回杨元春的其他诉讼请求。六、驳回林淑娇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2328元，减半收取1164元，由杨元春负担327元，林淑娇负担837元；反诉案件受理费709元，减半收取355元，由杨元春负担118元，林淑娇负担237元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上�于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 刘晓洪二〇一六年十二月十三日代书记员 薛志勇附页：本案所适用的法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。