浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金永民初字第2075号
原告胡华璟。
委托代理人金泽，浙江凯大律师事务所律师。
委托代理人王宇超，浙江凯大律师事务所实习律师。
被告巴凤林。
委托代理人肖启武。
原告胡华璟为与被告巴凤林房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月14日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王晓独任审判，于2015年11月16日公开开庭进行审理。原告的委托代理人金泽、王宇超，被告巴凤林及其委托代理人肖启武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2014年3月7日，原、被告双方根据合同法规定签订了房屋租赁合同。合同约定原告将坐落于永康市金塔路22-28号的房屋提供给被告经营使用，租期为两年（2014年1月9日至2016年1月8日止），租金支付方式为先付后租，其中第一年租金为5万元、在2014年8月15日前支付，第二年租金为5万元5千元、在2015年8月15日前支付。而这两年被告一直未予支付租金，严重违反了双方约定的合同内容。为此，诉请要求：1、由被告支付房屋租金105000元，并支付违约金13463元（第一年按租金5万元，月息两分，从2014年8月15日起暂计算至2015年9月25日；第二年按租金5万5千元，月息两分，从2015年8月15日至2015年9月25日），共计118463元，其余违约金计算至实际支付之日止。利息按银行同期利息计算。2、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确不再主张利息。
被告答辩称：被告方自2008年开始一直承租本案房屋，租金都是交给胡某，即原告父亲。而本案房屋不是原告的，原告之前也没有向被告收取过房租。
为证明其诉讼请求，原告向本院提供了下列证据：
一、房屋租赁合同复印件一份，用以证明原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定将金塔路22、26、28号3间店面租给被告使用，并对房屋租期、租金、违约责任作了约定的事实。
被告的质证意见：合同上被告的签名属实，但由于被告与原告方家庭关系不错，合同的具体内容并没有看过。另外，被告在2014年9月27日还与胡华瑛签订了租赁合同。
二、授权委托书及房产证复印件各一份，用以证明金塔路22号房屋是胡华玲与原告所有的事实。
被告的质证意见：对真实性没有异议。但被告在收到本案传票之前，只知道金塔路28号一个门牌号。且之前被告一直都是与胡某签订合同，房租和水电费也都是交给胡某。
三、银行凭证打印件一份，用以证明2014年3月15日家庭会议后，胡某与4个子女专门开了一个收取房屋租金的专用账号，决定5间房屋均由原告管理，租金由原告统一收取；被告将租金交付给胡某后，胡某已将1万元打入专用账户的事实。
被告的质证意见：被告不清楚，租金已交纳。
为证明其抗辩主张，被告向本院提供了下列证据：
1、房产所有权证、共有权证、国有土地使用证、房屋租赁协议书复印件各一份，用以证明原告不是房屋的所有人，2014年9月7日被告跟房屋所有人胡华瑛签订过房屋租赁合同的事实。
原告的质证意见：对房产证件的真实性没有异议，对证明目的有异议，不能证明原告没有权利出租房屋；对房屋租赁协议书的三性均有异议，被告当庭陈述租赁的是3间房屋，而这个协议是2间（金塔路26、28号）。被告与原告所签订的是3间房屋的租赁合同，被告对该份合同也没有异议，所以双方应按2014年3月7日签订的合同履行。
2、申请证人胡某出庭作证，用以证明被告一直将房屋租金、水电费等费用交付给胡某的事实。
证人胡某陈述：1、其有三女一子，分别为女儿胡华璟、胡华瑛、胡华玲与儿子胡华玮。原告系其长女，被告系房屋租客；2、本案所涉租金每年上涨10%，租金及水电费都是由其收取，被告每次都是现金支付，其都向被告出具过收条，2015年的租金尚欠2万元左右；3、因原告的丈夫在2014年3月8日向其发了一份函，为了家庭稳定，原告方在2014年3月15日召开家庭会议，其曾在会议上说过其收取的租金会存到原告所开的专用账户上，但在这以前，其并不知道原告与被告签订了房屋租赁合同。
被告对证人证言无异议。
原告对证人证言的质证意见：对证人的整个陈述，除了2014年3月8日发函之外，都有异议。原告跟被告签订合同时说过，租金是要交给原告的。原告除了收到1万元外，没有收到其余房屋租金。原告的丈夫确实发过函，要求2014年3月8日之后的房屋租金、运行管理权等交付给原告，把之后的房屋租金汇入专用账户。胡华瑛等人如果否认这个家庭会议决议的话，可以出庭作证。如果这两年的租金被告没有交付给原告的话，希望被告搬出房屋。
本院的认证意见：本案的争议焦点在于原告是否有权租赁本案房屋、本案租金是否已全额支付。根据双方提供的证据并结合庭审陈述，本院认为，一方面，本案租赁房屋坐落于永康市金塔路22、26、28号，根据产权登记，金塔路22号属于原告与案外人胡华玲共有，金塔路26、28号属于案外人胡华瑛、胡华玮共有，其中胡华玲授权原告全权处理金塔路22号房产出租事宜，胡华瑛、胡华玮则表示从未委托除证人胡某之外的任何人进行房产租赁行为，据此，原告仅对金塔路22号房产有权进行出租。另一方面，原告在庭审中陈述，因房屋有贷款，为方便起见，均由证人胡某收取租金用于还贷，因此被告有理由相信将租金交付给胡某即为完成了支付租金的合同义务。且原告在租期即将届满前才向被告一并主张两年租金，也与常理不符。在本案休庭后，即2015年11月16日下午，被告将剩余租金支付给胡华瑛，并由胡华瑛出具收条。综上，本院对证据一、二、三的真实性予以确认，对证据1及证人证言予以确认。
经审理，本院认定事实如下：坐落于永康市金塔路22号的房屋属于原告与案外人胡华玲共有，坐落于永康市金塔路26、28号的房屋属于案外人胡华瑛、胡华玮共有，四人系同胞兄弟姐妹，证人胡某系该四人的父亲。2014年3月7日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，约定将坐落于金塔路22-28号租赁给被告作经营使用，租期为2014年1月9日至2016年1月8日，第一年租金为5万元、于2014年8月15日前支付，第二年租金为55000元、于2015年8月15日前支付。2014年9月27日，被告与案外人胡华瑛签订房屋租赁协议书一份，约定将坐落于永康市金塔路26、28号一层房屋租赁给被告作经营用房，租期为2014年1月9日至2016年1月8日，第一年租金为4万元，此后每年租金比上一年提高百分之十，并在使用前三十日交足年租金。租赁期间，被告陆续向胡某支付租金，截至2015年11月16日，被告已付清全部租金，其中1万元租金于2014年3月15日存入原告账户。
本院认为，原告并非金塔路26、28号房屋的所有权人，亦未得到上述房屋所有权人的授权与事后追认，故其与被告对金塔路26、28号房屋签订租赁合同的行为应视为无效。原告系金塔路22号的所有权人，并得到该房屋共有权人的授权，其与被告对金塔路22号房屋签订租赁合同系双方真实意思表示，该部分合同应予认定。但由于被告已承租上述房屋多年，租金一贯由原告的父亲胡某收取，被告在与原告签订合同后，依旧陆续向胡某支付租金。原告亦未提交对胡某收取租金有异议的其他证据，故本院认为被告已完成支付租金的义务。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告的抗辩意见合理有据，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告胡华璟的诉讼请求。
案件受理费1335元（已减半收取），由原告胡华璟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 王 晓
二〇一五年十二月十六日
代书记员 应若影