沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第01829号
原告（反诉被告）：梁文珍，女，汉族。
委托代理人：张树贤，系辽宁乾均律师事务所律师。
委托代理人：杨晓宁，系辽宁晟盟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：组织机构沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司代码。
法定代表人：朱莉莉，系该单位总经理。
委托代理人：陈浩，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：夏辉，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
原告（反诉被告）梁文珍诉被告（反诉原告）沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告（反诉原告）向本院提起反诉，由审判员程惠华担任审判长，审判员张峰、人民陪审员于平参加评议，于2014年9月9日、2014年12月10日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）梁文珍委托代理人张树贤、杨晓宁，被告（反诉原告）沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司委托代理人陈浩到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告梁文珍诉称：2009年8月29日，原、被告签订《皇朝万鑫大厦写字间租赁合同》约定被告将位于沈阳市和平区青年大街390号皇朝万鑫国际大厦A座31层01号和11号、建筑面积336.64平方米的写字间租赁给原告，租赁期限为5年，自2009年11月1日起至2014年10月31日止，房屋租金每年437，632元，履约保证金109，408元。合同签订后，2009年8月29日原告向被告交纳了履约保证金109，408元，截止2010年10月13日，原告已向被告交纳租金至2011年4月30日。2011年2月3日，皇朝万鑫国际A座发生火灾。2011年2月18日，沈阳市消防局出具火灾事故认定书，认定火灾系由李欣燃放组合烟花引燃皇朝万鑫国际大厦塑料草坪，造成墙体外表面装饰保温材料燃烧。由于皇朝万鑫国际大厦采用了挤塑板等可燃材料作为保温材料，起火后火势迅速蔓延，形成立体燃烧。房屋毁损严重，致使原告无法使用租赁房屋，同时给原告造成重大经济损失。由于火灾严重损坏了租赁房屋，且火灾后消防等部门至今未确认租赁房屋火灾隐患完全消除可以安全使用，因此原告自2011年2月3日开始不能使用租赁房屋。2011年2月，原告委托律师向被告发出律师函，通知被告解除双方《房屋租赁合同》，并协商解决善后事宜，被告回函不同意解除《房屋租赁合同》，也不协商解决双方存在的争议。综上所述，原告认为，被告作为租赁合同的出租人并是此次火灾事故的共同侵权人，在租赁标的发生火灾后，已丧失继续出租条件，请求贵院依法支持原告的各项诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告双方签订的《皇朝万鑫大厦写字间租赁合同》（要求解除时间是自2011年2月3日起解除）；2、请求法院判令被告返还原告已交纳的2011年2、3、4三个月的租金109，408元；3、请求法院判令被告返还原告履约保证金109，408元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司辩称：1、火灾的发生根据和平法院刑事判决已经认定是由案外人李欣燃放烟花所致，李欣已被判刑，被告对于火灾发生不存在过错。2、大厦外墙所采用的保温材料，在大厦建设共规划之初并不违反当时任何强制性规定，所以在材料的采用上不违法，为此被告对于火灾的发生也不存在任何过错。3、原告所承租的房屋在火灾中没有过火，房屋内物品没有受到任何损失，对于被告使用房屋未造成任何影响，双方的租赁合同完全可以继续履行，因此被告所主张的要求解除房屋租赁合同的理由并不成立，其所主张的诉讼求不应得到支持。
反诉原告沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司诉称：2009年8月29日，反诉原告与反诉被告签订了《皇朝万鑫大厦写字间租赁合同》一份，约定反诉原告向反诉被告出租位于沈阳市和平区青年大街390号皇朝万鑫国际大厦A座31层01、11号、建筑面积336.64平方米的房屋，租赁期限2009年11月1日至2014年10月31日。年租金437，632元，租金以6个月为一期以上打租方式支付，在每一期届满前一个月前支付下一期租金。合同签订后，反诉原告如约向反诉被告交付了房屋，反诉被告支付了第一期租金及109，408元履约保证金。2011年2月3日零时许，皇朝万鑫国际大厦发生火灾，A座的部分楼体表面和少数房间过火，反诉被告承租的房屋室内未过火，仅一扇窗户玻璃破损。经认定，此次火灾属于意外事故。火灾发生后，反诉原告及时修复受损房屋，在反诉原告的积极努力下，整个A座在极短的时间内即恢复正常运作，保证了楼内写字间的正常办公使用。火灾后，反诉被告委托律师向反诉原告发出律师函，要求解除房屋租赁合同，但反诉原告认为，虽然大厦发生火灾，但反诉被告承租的房屋在火灾中基本未受到任何损失，对反诉被告正常使用房屋并未造成影响，不属于可以依法解除租赁合同的情况。因此反诉原告不同意反诉被告的解除要求。而且，大厦内其他公司在短期内都已恢复了正常办公经营。目前，涉案房屋仍由反诉被告占有，并未返还给反诉原告。按照租赁合同的约定，反诉被告应于2011年3月31日前支付下一期租金，截止目前，反诉被告仍未支付租金，并且此后多笔租金反诉被告也未支付。按照租赁合同的约定，迟延支付租金超过一个月的，反诉原告有权解除租赁合同。为此，反诉原告诉至贵院，请求贵院解除双方签订的租赁合同，返还房屋，由反诉被告承担相应的违约责任，以维护反诉原告的合法权益。诉讼请求：1、判令解除双方签订的《皇朝万鑫大厦写字间租赁合同》；2、判令反诉被告向反诉原告返还位于沈阳市和平区青年大街390号皇朝万鑫国际大厦A座31层01、11号房屋；3、判令反诉原告向反诉被告支付租金1，531，712元；4、判令反诉被告向反诉原告支付迟延支付租金期间的同期银行贷款利息；5、判令反诉被告向反诉原告支付解除合同违约金（履约保证金）109，408元；6、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告梁文珍辩称：同意解除合同，但解除时间是2011年2月3日开始，不同意被告的其他反诉请求，理由是被告在2011年2月3日发生火灾后，房屋原告就没有使用过，而且房屋一直是被被告控制，发生火灾的房屋被告一直没有向原告提供房屋合格验收并具备使用的任何文件，房屋所在位置由于火灾的原因导致了周边环境发生了重大的变化，理由同原告解除租赁合同的原因是一致的，基于以上理由原告不同意除解除合同外的其他反诉请求。
经审理查明，2009年8月29日，原告梁文珍（反诉被告、乙方）与被告（反诉原告、甲方）签订《皇朝万鑫大厦写字间租赁合同》一份，约定：一.写字间位置及面积：该写字间位于沈阳市和平区青年大街390号皇朝万鑫国际大厦A座31层01号、11号，建筑面积为336.64平方米。二.租赁用途：乙方租赁该房屋仅用于办公，不得从事违反国家法律、法规的任何活动，不得擅自改变其用途。三.租赁期限：3.1本合同租赁期限为：5年，即自2009年11月1日起至2014年10月31日止。免租装修期为1个月，即自2009年10月1日至2009年10月31日，免租装修期间免收房屋租金，但乙方仍需按时向皇朝万鑫国际大厦物业管理有限公司缴纳此期间发生的电费等该房屋内实际发生的费用。……四.租金：4.1该房屋每年的租金按建筑面积计算为1300元／平方米，共计437，632元（大写肆拾叁万柒仟陆佰叁拾贰元整）。……4.3乙方采取按每6个月为一期以上打租支付的方式向甲方交付租金，并在每一期届满前一个月向甲方支付下一期租金。第一期的租金：218，816元人民币（大写：人民币贰拾壹万捌仟捌佰壹拾陆元整）。第一期的租金应于2009年9月30日前支付。……五.履约保证金5.1履约保证金按三个月租金标准收取。5.2在双方签订本租赁合同后，乙方应于2009年8月29日前支付履约保证金人民币计109，408元（大写：人民币壹拾万玖仟肆佰零捌元整）。5.3履约保证金的退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还……九.合同的变更、解除与终止：9.1经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同。9.2乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋：①擅自将该房屋转租、分租、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；②承租人利用房屋进行非法活动，损害公共利益的；③无故拖欠租金1个月以上的（含1个月）；④未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构及功能的；⑤租赁期满合同自然终止……十一.违约责任11.1乙方无故拖欠租金1个月以上的（含1个月），则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，并有权扣除叁个月租金的履约保证金为违约金，并追收所欠费用，并承担给甲方造成的经济损失。11.2未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋转租，否则视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，乙方则应向甲方支付叁个月房租作为违约金。11.3乙方违反本物业相关管理制度，甲方或皇朝万鑫国际大厦物业管理有限公司有权制止、要求其限期整改、恢复原状、赔偿损失，并由乙方承担一切法律责任。11.4租赁期内甲方无正当理由单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应向乙方双倍返还履约保证金。在本合同终止后，承租人搬出所有遗留房间内的财产，在收到出租人发出要求其取走财产的通知后7日内取走，如未按期取走遗留财产，出租人有权对该财产进行处理，处理所得在扣除因之而产生的费用和支出后、扣除承租人应付款项，余额返还给承租人。……合同签订后，双方均依约履行，原告（反诉被告）交付租金至2011年4月30日，交付履约保证金109，408元。原告（反诉被告）陈述于2011年2月末搬离所承租的写字间。
2011年2月3日0时11分许，沈阳皇朝万鑫国际大厦发生火灾。根据沈阳市消防局火灾事故认定书记载，火灾事故的基本情况为2011年2月3日0时11分许，位于沈阳市和平区青年大街390号的沈阳皇朝万鑫国际大厦发生火宅。火灾造成A、B座部分外墙装饰、保温材料及房间过火，室内物品不同程度烧损。起火原因为李欣（在A座住店的客人）燃放的组合烟花落至B座11层1109房间南侧室外平台上，引燃铺设在平台上的塑料草坪，造成墙体外表面装饰保温材料燃烧。灾害成因为：由于沈阳万鑫国际大厦外墙保温采用了挤塑板等可燃材料，起火后火势迅速蔓延，形成立体燃烧。
火灾发生后，原告（反诉被告）委托辽宁六合律师事务所律师向被告出具律师函一份，载明：“沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司：本所律师曹文强受委托人梁文珍委托，就梁文珍要求与贵单位解除于2009年8月29日签订的《皇朝万鑫大厦写字间租赁合同》一事，至函予贵公司。本律师接受委托后，详细了解了事件的详细情况，根据相关的事实和法律，本律师确认如下法律事实：2009年8月29日梁女士与贵公司签订《皇朝万鑫大厦写字间租赁合同》，合同约定租赁期限为5年，自2009年11月1日起至2014年10月31日。……合同签订内容系双方真实意思表示，内容合法有效，双方签订的系有效合同。合同签订后梁女士按照约定支付了房屋租金，并已装修完毕进驻到租赁房屋，双方按照约定认真履行了合同规定的权利义务。现因2011年2月3日凌晨沈阳市和平区青年大街390号皇朝万鑫国际大厦A座发生火灾，致使梁女士无法使用租赁房屋，属于不可抗力。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”；此种情形属于法定解除情形，因此梁女士和贵公司之间房屋租赁合同应当解除。另依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”因此，自贵方收到我方律师函之日起梁女士和贵公司于2009年8月29日签订的《皇朝万鑫大厦写字间租赁合同》正式解除。望贵公司见函后三日内与本律师或梁女士联系，以协商合同解除后的相关事宜及因房屋发生火灾给梁女士造成的损失陪产问题。尽量避免因此事产生的诉讼给贵公司带来不必要的损失。专此函告，望贵公司慎思并妥善对待。最后，祝贵公司早日渡过难关，期待今后有机会与贵公司合作，我方将支持贵公司工作，并衷心祝愿贵公司不断发展壮大。”
2011年3月18日，被告（反诉原告）向原告复函一份，载明：“梁文珍：我公司就您委托律师发出的要求解除《皇朝万鑫大厦写字间租赁合同》的《律师函》回复如下：您承租的皇朝万鑫国际大厦A座31层1、11号写字间仅有一扇窗户的玻璃在火灾中被烧损，写字间内并未过火，写字间未受其他损失。火灾发生后，我公司立即组织对受损房屋进行修复，但截至目前，您始终不肯配合我公司进行维修，致使受损的窗户至今无法修复。我公司认为：（1）根据法律规定，火灾并不属于不可抗力；（2）您承租的写字间仅有一扇窗户的玻璃被烧损，而受损窗户在极短的时间内即可修复，写字间的使用基本不会受到影响。综上，我公司认为您承租的写字间的情况不属于合同法规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情况，我公司与您均可实现合同目的，您通知解除《皇朝万鑫大厦写字间租赁合同》无事实和法律上的依据，我公司不同意解除。目前，大厦内与您受损情况相类似的其他写字间均早已修复，并正常办公使用。为保证您的利益，我公司再次通知您，请您积极配合我公司的修复工作，尽早修复写字间受损窗户。望您严守约定，继续履行与我公司签订的《皇朝万鑫大厦写字间租赁合同》，与我公司共度难关。”
上述事实，有当事人陈述、《皇朝万鑫大厦写字间租赁合同》、租金发票、火灾事故认定书、律师函、关于律师函的复函、建设工程消防验收意见书、房屋建筑竣工验收报告在卷为证，已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《皇朝万鑫大厦写字间租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，故合法有效，双方均应依约履行。
关于原告要求解除《皇朝万鑫大厦写字间租赁合同》的诉讼请求，被告作为出租方，出租给原告的写字间应符合合同约定的用途，但因案外人李欣燃放的组合烟花引发火灾，导致原告承租的写字间受损，虽原、被告对于火灾的发生均无过错，但原告承租房屋的目的是用于办公，由于火灾使原告承租的写字间无法正常办公使用，合同目的无法实现，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持；关于解除合同的时间，原告表示在2011年3月18日被告回函前就已经搬走，被告表示不清楚原告何时搬走，但被告在庭审中表示是在向原告要租金时才知道原告承租的房间内没有人，根据双方签订的租赁合同的约定，原告交付租金的方式是按每6个月为一期以上打租支付的方式向被告交付租金，并在每一期届满前一个月向被告支付下一期租金，原告交付租金至2011年4月30日，即原告应在2011年3月向被告交付房租，同时根据被告在法庭中陈述原告承租的房屋只停止使用一周左右的时间，原告承租的房屋在2月份就可以使用，可以推定被告应在租金到期前即2011年3、4月份向原告主张租金；原告向被告出具的律师函中写明“望贵公司见函后三日内与本律师或梁女士联系”及被告2011年3月18日复函的事实，可以推定被告已经知道原告搬走的事实，所以本案租赁合同的解除时间确定为2011年3月15日。
关于原告要求被告返还2011年2月、3月、4月租金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。双方的租赁合同解除后，被告已经收取的租金，应予返还。因合同自2011年3月15日起解除，被告应返还租金54，704元（2011年3月16日至2011年4月30日）。对于合同解除前发生的租金损失，因火灾是由案外人李欣燃放烟花引发，导致原告承租的写字间受损，影响原告的使用，原告可以向实际侵权人主张权利。
关于原告要求被告返还原告履约保证金109，408元的诉讼请求，因原、被告在合同中约定“若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还”，现由于案外人引发火灾，导致租赁合同无法履行，并不是原告的违约行为导致租赁合同提前解除或终止，被告应将收取的履约保证金109，408元返还原告。
关于反诉原告要求解除《皇朝万鑫大厦写字间租赁合同》的诉讼请求，反诉被告是因发生火灾才搬离其承租的写字间，所以反诉原告以反诉被告拖欠租金为由解除租赁合同的诉讼请求本院不予支持；但由于发生火灾导致房屋受损，合同目的无法实现的情况下，可以解除租赁合同。关于反诉原告要求反诉被告返还位于沈阳市和平区青年大街390号皇朝万鑫国际大厦A座31层01、11号房屋的诉讼请求，因反诉被告已经实际搬离其承租的写字间，且写字间在皇朝万鑫大厦内，实际在反诉原告的控制之下，反诉原告要求反诉被告返还房屋已无必要；关于反诉被告要求反诉原告支付租金及利息的诉讼请求，因反诉原告与反诉被告于2011年3月15日已经实际解除合同，本院对该项诉讼请求不予支持；关于反诉原告要求反诉被告支付解除合同违约金（履约保证金）109，408元的诉讼请求，因反诉被告并不存在违约行为，本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（一）款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告梁文珍与被告沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司于2009年
8月29日签订的《皇朝万鑫大厦写字间租赁合同》自2011年3月15日起解除。
二、被告沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司于本判决生效后十日
内，返还原告梁文珍房屋租金54，704元。
三、被告沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司于本判决生效后十日
内，返还原告梁文珍履约保证金109，408元。
如果被告沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司未按本判决指定的期
间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
四、驳回原告梁文珍其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费4，582元，由原告梁文珍承担1，000元，被告沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司承担3，582元；反诉案件受理费18，586元，由反诉原告沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 程惠华
审 判 员 张 峰
人民陪审员 于 平
二〇一五年九月七日
书 记 员 凌白羽
本判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。