广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17380号上诉人（原审被告、反诉原告）：孔维杰，男，1975年1月12日出生，壮族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州妍明物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街锦绣花园西区翠屏苑1座224号。法定代表人：官朝明，职务：总经理。委托诉讼代理人：于荣明，广东骏道律师事务所律师。上诉人孔维杰因与被上诉人广州妍明物业管理有限公司（以下简称妍明物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初1363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孔维杰上诉请求：1.要求妍明物业公司对取消车辆出入卡造成孔维杰的损失进行补偿，该补偿款项用于抵扣孔维杰欠其的物业管理费；2.要求妍明物业公司与华翔物业交接清楚孔维杰车辆出入卡的问题，并协调华翔物业恢复车位租赁给孔维杰（150元/月），或至少恢复开通车辆出入卡（150元/月）。事实和理由如下：2011年年中，双方在处理孔维杰摩托车两次被盗事件的过程中，妍明物业公司在不通知孔维杰的情况下强制性终止孔维杰对编号17-684车位的租赁，并且高价转租给其他业主，导致孔维杰的车辆被当作外来车辆管理收费，给孔维杰的出入造成极大不方便和重大损失。2012年初，孔维杰写过一份抗议与投诉书给妍明物业公司，但没有得到任何回复。由于没有车辆出入卡，经常遭到小区出入口的保安为难。2014年下半年，孔维杰同意缴纳之后的管理费，但妍明物业公司要求之前的管理费都得交齐，被孔维杰拒绝。2016年初，孔维明再次要求开通车辆出入卡，妍明物业公司仍拒绝办理。妍明物业公司在2016年7月被全体业主投票开除后，由华翔物业接管涉案小区，但妍明物业公司没有与华翔物业做好交接工作，导致孔维杰不能办理新卡。目前孔维杰每月遭受同样的损失，都是由妍明物业公司造成的。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人妍明物业公司二审辩称：不同意孔维杰的上诉请求。办理车位卡的原则是先到先得，谁先租到谁就使用，并没有人为操作，都是由电脑管理的。孔维明动作慢了没有租到车位，与妍明物业公司无关。妍明物业公司并没有因为其他人使用原孔维杰租用的车位而受益。孔维明认为因车辆出入卡问题导致其损失，该损失并不存在。发放停车卡、收取停车费是妍明物业公司的物业服务之一，但并不是每个业主都能有个车位可租用。2017年2月24日，妍明物业公司向一审法院起诉请求：1.判令孔维杰支付拖欠2015年10月至2016年6月管理费、水费、公摊费合计1654.3元及利息（以1654.3元为本金，以6%的年利率，从起诉之日计算至实际清偿日止）；2.一审诉讼费由孔维杰承担。一审诉讼中，妍明物业公司变更第1项诉讼请求为：判令孔维杰支付从2015年10月至2016年6月拖欠的管理费共计858.6元和利息，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从起诉之日至清偿之日止，以本金858.6元，从起诉之日开始计算至实际清偿之日止。孔维杰向一审法院提出反诉请求：1.判令妍明物业公司赔偿孔维杰由于车辆出入卡停办造成的损失（122元/每月，从2014年下半年开始，从2014年6月至2016年7月止，共计3052元）；2.要求妍明物业公司与华翔物业交接清楚孔维杰车辆出入卡的问题，并协调华翔物业恢复车位租赁给孔维杰（150元/月），或至少恢复开通车辆出入卡（150元/月）。孔维杰一审当庭申请撤回第2项反诉请求。一审法院经审理查明：孔维杰是广州市番禺区石基镇富怡路东方白云花园10座2梯504（以下简称为“涉讼物业”）的登记权属人，占有份额为全部，发证日期2004年12月14日，房屋建筑面积110.5㎡。2009年12月10日，妍明物业公司与广州市番禺区代鸿房地产有限公司（以下简称“代鸿房地产公司”）签订了《东方白云花园前期物业管理委托合同》，代鸿房地产公司通过投标的方式将广州市番禺区石基镇罗家村路段82号东方白云花园委托妍明物业公司实行物业管理，约定：由妍明物业公司负责对上述商住小区提供物业管理服务至2012年12月31日止，物业管理费由业主按其拥有物业的套内建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.70元/月.平方米；高层住宅1.00元/月.平方米（其中1、2座收费标准：0.90元/月.平方米）；妍明物业公司在物业管理区域内提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用部位的运行维修、养护和管理，共用设备包括门岗及区内智能监控等；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；本物业内二次供水产生的电费、水损及水质管理费可由用户按用水量分摊，本物业内公用设施设备运行和绿化、清洁所产生的水电费可按户均摊给各业主（原则上按照原物业公司收取标准执行）；妍明物业公司的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按应收管理费20%的标准向代鸿房地产公司、业主支付违约金，业主或物业使用人违反本合同约定未能按时足额交纳物业管理费用的，应按所欠费用0.5‰/天的标准支付违约金等。2010年3月19日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具了《东方白云花园前期物业管理中标备案回执》，载明：受理东方白云花园前期物业管理中标的备案（中标单位：妍明物业公司）。2012年12月20日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具了一份穗番国房函[2012]1861号《复函》，载明：东方白云花园小区目前尚未选举业主委员会，也未召开业主大会决定是否续聘或选聘妍明物业公司作为小区的物业服务公司，如妍明物业公司愿意按照原合同条款为东方白云花园小区继续提供物业服务，可以将原合同在小区内公示，并声明自愿按照原合同条款为小区提供物业服务，合同自动延续至小区召开业主大会作出选聘或者续聘决定为止。妍明物业公司在小区提供物业管理服务至2016年6月底。2017年2月23日，妍明物业公司以孔维杰欠缴物业管理费等相关费为由向一审法院提起本案诉讼。一审诉讼中，妍明物业公司称：我公司自2009年12月进入涉讼物业所在小区提供物业管理服务，上述合同到期后没有签订新的合同，经过备案和请示主管部门，我公司在小区内公示自愿按照原合同条款继续为小区提供物业管理服务；因小区业主委员会选聘了其他物业服务企业，故我公司于2016年6月底退场；孔维杰因其摩托车被盗拒绝交费。一审庭审中，双方确认以下事实：1.涉讼物业的物业管理费每月是95.4元；2.孔维杰欠缴自2015年10月至2016年6月的物业管理费；3.水费、水电公摊费孔维杰已缴清；4.2015年10月，妍明物业公司以孔维杰欠缴2011年1月至2015年9月的物业管理费及其他费用为由诉至一审法院，一审法院已作出（2015）穗番法楼民初字第798号民事判决。一审庭审中，孔维杰称妍明物业公司存在重复收费的问题，要求予以扣减，提交了2014年11月1日的《妍明物业公司收据》若干及2016年10月12日的《广东省增值税普通发票》（NO.73823183），上述单据和发票显示妍明物业公司重复收取了2014年2月、3月、5月、7月和9月的水费共计179.2元。妍明物业公司认为没有重复收取水费，是当时公司工作人员开发票时打错了日期，但并未提供其他证据以证明。孔维杰为证明因车卡停止使用造成损失的事实，提交了如下证据：1.智能停车卡一张、投诉书一份；2.摩托车的提车单、发票；3.报警回执、录音资料。妍明物业公司的质证意见为我方没有收取摩托车的保管费用，不存在保管义务，孔维杰以此为由拒绝缴纳物业管理费没有依据；没有收到投诉书，上述停车卡是临时停车卡不是固定车位的停车卡；上述证据是关于摩托车的相关资料。一审法院认为，妍明物业公司与代鸿房地产公司签订《东方白云花园前期物业管理委托合同》主体适格，是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规，是为有效，当事人应遵照执行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，上述合同对孔维杰有约束力，孔维杰应遵照履行。《东方白云花园前期物业管理委托合同》到期后，涉讼物业所在小区的业主大会或业主委员会没有作出选聘新的物业服务企业的决定，妍明物业公司经过备案和公示，自愿按照原合同条款继续为小区提供物业管理服务，且事实上妍明物业公司继续提供物业管理服务至2016年6月底，孔维杰作为涉讼物业的业主，已实际享有了妍明物业公司提供的物业管理服务，应当向妍明物业公司支付物业管理费,故孔维杰应支付从2015年10月至2016年6月的物业管理费为858.6元（95.4元×9个月）。对于重复收费问题，根据妍明物业公司出具的收据和发票，显示妍明物业公司多收取了2014年2月、3月、5月、7月和9月的水费共计179.2元；虽妍明物业公司认为不存在重复收费，但未提供相关证据证明，应承担举证不能的法律责任。故对于孔维杰要求扣减妍明物业公司重复收取的水费的主张，予以采纳。扣减后，孔维杰还应向妍明物业公司支付物业管理费679.4元。关于利息，因双方对物业管理费的缴纳存在争议，并非孔维杰故意不缴纳，故对于妍明物业公司关于利息的诉请，不予支持。关于孔维杰反诉中要求妍明物业公司赔偿损失的问题，孔维杰基于与妍明物业公司之间的物业管理合同关系要求妍明物业公司赔偿损失，但孔维杰没有提交直接证据以证明其损失，故对于孔维杰主张妍明物业公司赔偿损失的反诉请求，不予支持。孔维杰当庭撤回第2项反诉请求的申请，不违反法律法规规定，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条的规定，一审法院于2017年6月16日作出如下判决：一、孔维杰在本判决生效之日起七日内向妍明物业公司支付自2015年10月至2016年6月的物业管理费679.4元；二、驳回妍明物业公司的其余诉讼请求；三、驳回孔维杰的全部反诉请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费50元（其中受理费25元，反诉费25元），由妍明物业管理有公司负担10元，由孔维杰负担40元。经二审审查，一审法院查明事实正确，本院予以确认。二审中，孔维杰提交了1.停车卡复印件；2.编号684车位的现场照片，拟证明该车位是由妍明物业公司一直出租给孔维杰使用的，并非临时车位。妍明物业公司质证对车位现场照片真实性予以确认，但认为与本案无关;停车卡问题，既然孔维杰没有继续缴纳车位管理费，应当将停车卡交还妍明物业公司，孔维杰却一直持有没有返还，但对本案处理也没有影响。二审庭询中，孔维杰主张虽然其与妍明物业公司没有签订合同，但其与妍明物业公司之间就涉案车位存在无限期或不定期租赁合同关系，只要其愿意就可以一直租用下去，且由于其与妍明物业公司有一个先前协议，车位是其先租用，如果妍明物业公司要租给他人使用，必须经过其同意；妍明物业公司没有向其发放停车出入卡构成违约，故应承担赔偿责任。妍明物业公司则认为涉案小区出租车位是不分对象的，任何业主只要有交租，其司就会将车位出租给该业主，如果该业主没有交租，该车位就会给其他要租用车位的业主。关于涉案小区的车位配比情况，妍明物业公司述称对涉案小区的车位配比情况不清楚，但涉案小区的停车位是远不够用的。孔维杰亦称对涉案小区的车位配比具体比例不清楚，但车位是由妍明物业公司管理，车位其从2009年开始租用，由于摩托车被盗的原因，其与妍明物业公司产生纠纷，其暂时拒交管理费，妍明物业公司就单方面终止了与其的车位租赁关系，并一直找理由拒收其车位管理费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审应围绕孔维杰的上诉请求进行审理。关于孔维杰上诉请求第二项“要求妍明物业公司与华翔物业交接清楚孔维杰车辆出入卡的问题，并协调华翔物业恢复车位租赁给孔维杰（150元/月），或至少恢复开通车辆出入卡（150元/月）”，因孔维杰在一审已撤回“要求妍明物业公司与华翔物业交接清楚孔维杰车辆出入卡的问题，并协调华翔物业恢复车位租赁给孔维杰（150元/月），或至少恢复开通车辆出入卡（150元/月）”的反诉请求并经法院准许，其二审上诉又提出该项上诉请求，已超出其一审的反诉请求范围，属二审新增加独立的反诉请求，在双方未能就此达成调解情况下，本案二审不予调处。本案二审争议焦点是孔维杰未能继续租用原车位及由此遭受损失，是否应妍明物业公司承担责任。孔维杰主张妍明物业公司应就其未能继续租用原车位承担赔偿责任，应举证证明妍明物业公司停止为其办理停车卡以及将原车位转租他人构成对其违约或侵权。首先，孔维杰确认其没有与妍明物业公司就原车位租用签订合同，亦未能举证证明双方就原车位租用所达成协议的具体约定内容，故不足以证明妍明物业公司停止为其办理停车卡构成违反双方约定的违约行为；其次，孔维杰亦未能举证证明其就原车位的租用享有排他的权利或优先于其他业主的权利，故其主张妍明物业公司将原车位转租他人必须经其同意，缺乏必要的权利基础和法律依据，其主张以妍明物业公司未经其同意将车位转租他人即应向其承担赔偿责任，理由不能成立。为此，孔维杰在本案中要求妍明物业公司向其承担赔偿损失的责任，依据不足，一审判决不予支持并无不当。综上，孔维杰的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孔维杰负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  闫 娜二〇一七年十一月十四日书记员  张 旭