福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽民终658号
上诉人（原审原告）：福建省永泰建筑工程公司，住所地福建省永泰县。
法定代表人：李智平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：方磊、张作勇，福建旭丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：莆田市融信贸易有限公司，住所地福建省莆田市城厢区。
法定代表人：詹智杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林凤英，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：郑登峰，男，该公司员工。
原审第三人：厦门聚泰房地产投资开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区。
法定代表人：张子桓，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴镇州，男，住福建省东山县。
原审第三人：张峻华，男，汉族，1956年8月12日出生，住福建省厦门市思明区。
上诉人福建省永泰建筑工程公司（以下简称永泰建工公司）因与被上诉人莆田市融信贸易有限公司（以下简称融信公司）及原审第三人厦门聚泰房地产投资开发有限公司（以下简称聚泰公司）、张峻华案外人执行异议之诉一案，不服福建省厦门市中级人民法院(2015)厦民初字第1631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永泰建工公司的委托诉讼代理人方磊、张作勇，被上诉人融信公司的委托诉讼代理人林凤英，原审第三人聚泰公司的委托诉讼代理人吴镇州到庭参加诉讼。原审第三人张峻华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永泰建工公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持永泰建工公司一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：（一）判决认定事实错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房屋所有权的转移并不以“不动产登记”为生效要件，《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移”，故张峻华已于1993年1月4日依据其与聚泰公司间的合同取得厦门市槟榔东里203号202室房产（以下简称诉争房屋）的所有权，自该时点起至诉争房屋以房抵债予永泰建工公司之前，张峻华是诉争房屋的唯一合法产权人。聚泰公司虽于1994年5月19日将诉争房屋的产权登记至其名下，但这仅是为了满足行政管理及办理房屋产权登记的需要，不能以此认定诉争房屋归属聚泰公司所有。（二）一审判决适用法律错误。1.一审判决将《中华人民共和国物权法》有关“不动产物权转让未经登记不发生效力”规定的效力溯及至该法实施之前的民事行为错误。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条仅规定在人民法院查封前房屋买卖双方须签订合法有效的书面买卖合同，未限定在签订买卖合同时出卖方须对房屋拥有产权，故张峻华与永泰建工公司间合同履行的可能性并非处于不确定状态。（三）永泰建工公司对诉争房屋未办理过户登记手续系因聚泰公司及张峻华的过错导致，其对此无过错。1.聚泰公司及张峻华未先履行将诉争房屋过户登记至张峻华名下的义务，致永泰建工公司无从配合办理过户登记手续。2.无论是聚泰公司向张峻华出具的《关于湖明B1幢203楼202室房屋产权处置声明》还是张峻华与永泰建工公司间的《协议书》，均将办理诉争房屋产权过户手续的合同义务归于聚泰公司与张峻华，与永泰建工公司无关，且该二份文件中也均未约定办理过户手续的具体时限。
融信公司辩称，（一）永泰建工公司与张峻华间仅是房屋的买卖关系，永泰建工公司未取得诉争房屋所有权。聚泰公司在将诉争房屋出售给张峻华后又将该房屋登记至其名下，应当认为聚泰公司未实际履行其与张峻华间的购房合同义务，张峻华未实际取得诉争房屋所有权。故张峻华与永泰建工公司间的房屋买卖合同即便有效，其履行的可能性亦因上一手交易未实际履行而处于不确定状态或无法履行。（二）永泰建工公司对诉争房屋未过户存在过错。永泰建工公司在接受以房抵工程款时已明知张峻华对诉争房屋尚未取得房屋产权证，且在《协议书》中亦约定由张峻华负责为永泰建工公司将诉争房屋产权过户至其名下，但永泰建工公司自1999年向张峻华购买诉争房屋至今长达16年的时间内仍未办理诉争房屋所有权属变更登记，应认定永泰建工公司怠于履行办理过户登记的行为。（三）诉争房屋至今仍登记在聚泰公司名下，一审法院根据融信公司的申请强制执行诉争房屋符合法律规定。请求驳回永泰建工公司的上诉，维持原判。
聚泰公司述称，同意永泰建工公司的上诉请求。本案应根据历史实际事实，由聚泰公司协助张峻华办理房产权属的转移登记手续。
张峻华未提交意见。
永泰建工公司向一审法院起诉请求：1.停止对诉争房屋的执行；2.解除对诉争房屋的查封。
一审法院认定事实：聚泰公司于1991年向“省四建公司”购买诉争房屋。1993年1月4日，聚泰公司出具一份《关于湖明B1幢203楼202室房屋产权处置声明》，载明：聚泰公司将诉争房屋连同产权一次性分配给公司职工张峻华，张峻华已向公司交清该房屋的一切费用款项（共计105000元）。聚泰公司保证今后不再对该房屋产权发生任何异议，并将继续配合张峻华办理一切有关该房屋产权的证件手续。1994年5月19日，聚泰公司办理诉争房产产权证至其名下，并将该产权证交给张峻华保管。1999年10月19日，张峻华与永泰建工公司签订《协议书》，约定：张峻华将其自有的房产［厦门市槟榔东里203号202室，建筑面积78.63平方米一套（含公共分摊及地下室）］抵作建阳市鑫源公司欠永泰建工公司的工程尾款，永泰建工公司同意接受上述房产，并补偿张峻华65000元；张峻华应负责为永泰建工公司将上述房屋产权过户到永泰建工公司名下，费用由张峻华承担；张峻华在本月25日之前将上述房产移交给永泰建工公司使用，并将原聚泰房产证、土地使用证及聚泰公司的声明交给永泰建工公司，永泰建工公司同时预付5万元整；张峻华为永泰建工公司办妥聚泰公司房屋产权转让，张峻华在为永泰建工公司办理产权过户期间，房地产交易中心审查，同意办理上述产权过户手续，交清税费后，则视同过户完毕，届时永泰建工公司应将余款15000元支付给张峻华。上述协议签订后，永泰建工公司向张峻华支付5万元，张峻华收到该款项后将诉争房屋交付给永泰建工公司实际占有使用至今。2001年6月19日，一审法院作出（2001）厦经初字第266号民事判决书，判令聚泰公司应于判决生效之日起10日内偿还中国建设银行厦门市分行借款本金935万元及利息1420234.81元（暂计至2001年4月30日，以后按日利率万分之二点一计至实际还款日）。判决生效后，中国建设银行厦门市分行申请强制执行，后该债权先后转让给中国信达资产管理公司福州办事处、中国东方资产管理公司福州办事处及融信公司，该案件申请执行人也相应变更为融信公司。2015年4月28日，一审法院依法查封诉争房屋。2015年6月23日，永泰建工公司向一审法院提出执行异议，请求解除对诉争房屋的查封。2015年10月10日，一审法院作出（2001）厦经初字第241-4号《执行裁定书》，裁定驳回永泰建工公司的执行异议。
一审法院认为，聚泰公司将诉争房屋售予张峻华，张峻华与永泰建工公司签订买卖协议，系各方当事人真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应依约履行。不动产物权转让未经登记不发生效力，诉争房屋至今仍登记在聚泰公司名下，聚泰公司并未履行完成其与张峻华之间的购房合同义务，张峻华未实际取得诉争房屋的产权。永泰建工公司与张峻华签订的买卖合同履行可能性也处于不确定状态，不足以对抗人民法院对诉争房屋的强制执行。即使按永泰建工公司所述，其于1999年向张峻华购买诉争房屋即占有诉争房屋并使用至今，但永泰建工公司在购买时亦知道或应当知道张峻华对诉争房屋尚未取得合法有效的产权，且在购买后长达15年的时间内直至一审法院查封之前仍未办理房屋权属证书，永泰建工公司在诉争房屋未办理过户手续中存在明显的过错,故对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条第一款第（二）项及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决：驳回永泰建工公司的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据，且对一审判决认定的事实均无异议，本院对各方无异议的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”以及1983年12月17日颁布的国务院《城市私有房屋管理条例》第六条第一款“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”的规定，不动产物权的变动应以登记变更作为生效要件，故聚泰公司在出具《关于湖明B1幢203楼202室房屋产权处置声明》予张峻华并收取105000元款项后，又将诉争房屋的产权证办至聚泰公司名下的行为并不导致诉争房屋的权属发生变动，一审判决认定聚泰公司并未履行完成其与张峻华之间的购房合同义务并无不当。永泰建工公司主张张峻华在聚泰公司交付诉争房屋时即已取得产权缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
鉴于诉争房屋的产权仍登记在聚泰公司名下，永泰建工公司对一审法院的执行行为提出异议，认为其对诉争房屋享有的权利可以阻却执行行为，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定对其异议进行审查。永泰建工公司与张峻华于1999年10月19日签订的《协议书》是双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，永泰建工公司亦已按《协议书》的约定支付了5万元款项予张峻华并实际占有诉争房屋，故本案争议焦点在于永泰建工公司对诉争房屋未办理过户登记有无过错。根据查明的事实，永泰建工公司在签订《协议书》时已明知诉争房屋产权登记在聚泰公司名下，但永泰建工公司在占有诉争房屋后长达十多年的时间内未催促张峻华办理过户登记手续，亦未采取其他方式主张权利，致诉争房屋产权至今未办理过户登记，故一审判决认定永泰建工公司对此存在过错并无不当，永泰建工公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不予支持。
综上所述，永泰建工公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由福建省永泰建筑工程公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 敏
审 判 员 程光毅
代理审判员 陈 梁
二〇一六年十月三十日
书 记 员 张天栋