长春净月高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0194民初108号
原告：长春兆基房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市净月开发区复地·净月国际4.1期（E-3区）第E3-7栋101房。
法定代表人：冉飞，该公司总经理。
委托代理人：孟军，吉林创一律师事务所律师。
被告：林立君，女，汉族，1965年1月3日出生，身份证号x，户籍所在地长春市宽城区，现住长春净月高新技术产业开发区。
委托代理人：杨国强，吉林策业律师事务所律师。
原告长春兆基房地产开发有限公司（以下简称“兆基地产公司”）诉被告林立君商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孟军、被告林立君及其委托代理人杨国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兆基地产公司诉称：2010年4月11日，与林立君签订了两份《认购书》，约定：林立君购买兆基地产公司开发的位于净月高新技术产业开发区复地·净月国际大都汇1号楼1单元x室（建筑面积为55.12平方米，房款239772元）和903室（建筑面积为53.36平方米，房款231582元）房屋两套，付款方式为一次性付款，林立君须于签订认购书后5日内付清全部房款（含认购金），如林立君未按期交纳房款、代收费用或按揭贷款资料，属违约，兆基地产公司有权解除认购书，解除后，即视为林立君放弃所认购房屋，同时，兆基地产公司不予退还认购金。《认购书》签订当日，林立君分别交纳了两笔认购金各10000元，但未按照约定期限交纳全部房款，虽经兆基地产公司多次催告却至今未付，2011年10月，林立君通过其购买的复地·净月国际大都汇1号楼1单元x室，从内部将902室、903室打通，并将进户门从内部焊死，强行占据了902室和903室使用至今。林立君的行为严重损害了兆基地产公司的合法权益，兆基地产公司要求其迁出并恢复原状，并参照附近地区同等面积房屋租金支付强占房屋期间的使用费。为维护自身权益，兆基地产公司诉至本院，请求判令：1、解除兆基地产公司与林立君于2010年4月11日签订的两份《认购书》，确认兆基地产公司有权对林立君所交纳的共20000元认购金不予退还；2、林立君立即从其所强占的复地·净月国际大都汇1号楼1单元902室、903室迁出并将房屋恢复原状返还给兆基地产公司；3、林立君向兆基地产公司支付其强占房屋期间的使用费180000元；4、案件受理费由林立君承担。
被告林立君辩称：2008年8月林立君以案外人南通英雄建筑安装工程有限公司（以下简称“南通英雄建筑公司”）名义承建兆基地产公司开发的复地·东城国际6号楼进行施工，2008年年底主体封顶时，兆基地产公司因没有及时拨付工程款引起工人到劳动仲裁告状，兆基地产公司让承包人自行解决，林立君为解决工人工资，将自有住房卖了给工人支付工资。2009年12月，南通英雄建筑公司将该楼交付使用，但兆基地产公司因资金紧张只给了人工费，林立君多次向兆基地产公司的项目经理张洪林讨要工程款，后兆基地产公司提出以复地·东城国际6号楼120号车库和复地·净月国际大都汇901室、902室、903室三套房屋抵顶工程款。2010年3月，张洪林通知林立君去售楼处签订认购合同，并要求每套房屋交定金10000元，林立君提出异议，但张洪林解释称是售楼处的制度，林立君就去交了定金，一周后，售楼处又通知林立君交全房款，林立君又找到张洪林说不要房子给工程款，当天下午张洪林到林立君办公室说林立君承包6号楼工程存有工程款的事公司领导都知道，并让林立君去南通英雄建筑公司开具剩余工程款证明。2010年5月，林立君到南通英雄建筑公司项目部开具了剩余工程款证明，并于2011年2月转到了兆基地产公司，交了901室的房款。2011年3月，林立君办理了入住手续，当时物业方知道三套房产都是林立君的，就把三套房屋的钥匙均交给了林立君，故不存在强占的问题。2011年4月，林立君入住901室，因工程款不到位，物业把902室、903室撬开，林立君知道后就把902室、903室门焊死了。2013年秋至2014年春，兆基地产公司领导换人后，让人用电镐刨903室房门，又让物业的工作人员找林立君谈，2015年3月，林立君与兆基地产公司按照原认购协议约定的单价办理了东城国际6号楼120号车库的手续。2015年3月5日保修期到期，兆基地产公司让林立君到南通英雄建筑公司对账，同时协商902室、903室房款一事。到9月份工程款全部结清，兆基地产公司的工作人员拿工程款抵顶房款审批单找到林立君，林立君发现兆基地产公司将房屋单价提升至5050元，并认为未向兆基地产公司主张几百万工程款的利息，兆基地产公司现在擅自涨价不合理，双方协商未果，后林立君提出如果按照单价5050元计算房款，要求把房子更名至林立君的儿子名下、兆基地产公司协助办理按揭贷款，但兆基地产公司不同意，此事就放下了，直至兆基地产公司起诉。综上，是兆基地产公司违约在先，且诉请与客观事实不符，请法院公正裁决。
经审理查明：2008年，原告兆基地产公司将其开发的复地·东城国际C区施工工程对外发包给案外人南通英雄建筑公司，该公司又将其中的6号楼施工工程发包给被告林立君。工程竣工后，因兆基地产公司未能足额支付工程款，遂与林立君协商将复地·东城国际6号楼120号车库和复地·净月国际大都汇901室、902室、903室三套房屋抵顶工程款。
2010年4月11日，兆基地产公司与林立君签订《认购书》两份，约定：林立君认购兆基地产公司开发的复地·净月国际大都汇1号楼1单元902室房屋（建筑面积为55.12平方米，成交单价4263.01元/平方米，总房款239772元）和903室房屋（建筑面积为53.36平方米，成交单价4253.19元/平方米，房款231582元）。认购书签订当日，林立君交付了两笔认购金，分别为10000元。此后林立君再未付款。
2014年8月14日，兆基地产公司向林立君邮寄《律师函》，要求解除认购书、不退还认购金及林立君腾迁。
2015年9月，针对复地·净月国际大都汇1号楼1单元902室、903室两套房屋，兆基地产公司内部审核确认抵顶单价为5050元。
上述事实，有原告当庭提交的书证认购书、交款凭条、律师函、告知书、公证书，被告当庭提交的书证认购书、南通英雄建筑公司出具的证明、工程款抵顶房款审批单，证人钟艳春、张志臣的证言，原、被告陈述等经庭审举证、质证的证据在卷为凭，足资认定。
本院认为：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。本案中，南通英雄建筑公司长春分公司出具书面证明记载“2010年兆基地产公司开发的复地·东城国际6号楼工程款未能按合同及时支付。经兆基地产公司、南通英雄建筑公司长春分公司以及林立君本人三方协商，同意将复地·大都汇1号楼1单元901室、902室、903室以及复地·东城国际6号楼120号车库冲抵应付工程款”，另有证人张志臣等人证言也证实林立君与兆基地产公司达成以房抵付工程款的协议，林立君取得三套房屋的钥匙，且工程款抵顶房款审批单可以佐证兆基地产公司与林立君之间确实存在以房抵付工程款的事实，故本院对林立君提出的是在实际施工完毕、兆基地产公司未足额给付工程款的情况下，与兆基地产公司达成以房抵付工程款的合意并以签订认购书的形式确认的抗辩意见予以采纳。并且从林立君与兆基地产公司的实际履行情况看，林立君偿付复地·净月国际大都汇1号楼1单元901室和复地·东城国际6号楼120号车库价款均是以工程款抵付，足以证实林立君本意是同意兆基地产公司以房抵债，并非出于购买房屋的意思表示，在兆基地产公司未付清工程款的情况下，林立君对902室、903室房屋的占有，是基于与兆基地产公司达成的以房抵债的协议，不是非法占有，故对兆基地产公司要求解除两份认购书、不退还认购金、林立君腾迁并给付房屋使用费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则法》第五十六条之规定，判决如下：
驳回原告长春兆基房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费10114元，由原告长春兆基房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 苗秀秀
人民陪审员 姜应林
人民陪审员 陈 丹
二〇一七年一月五日
书 记 员 金秋月