南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终85号
上诉人（一审被告）：李强，男，1965年3月8日出生，汉族，住玉林市玉州区。
委托诉讼代理人：周健，广西鼎颂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕海聂，广西鼎颂律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：魏彦彬，男，1968年10月1日出生，汉族，住南宁市。
委托诉讼代理人：赵成荣，广西瀛聪律师事务所律师。
上诉人李强因与被上诉人魏彦彬土地租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。李强及其委托诉讼代理人周健、吕海聂，魏彦彬的委托诉讼代理人赵成荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李强上诉请求：1、依法撤销（2015）南铁民初字第560号民事判决，驳回魏彦彬的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费及其他费用（保全费）由魏彦彬承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误。魏彦彬称其为租用涉案土地，分别与案外人班凤苓、李强签订了土地租赁合同，魏彦彬以荣向东的名义，于2010年6月29日与班凤苓签订了《土地租赁合作协议书》。2014年12月30日，荣向东因自身原因而不是涉案土地的城市规划的问题，与班凤苓签订了《终止合作协议声明》，解除了双方签订的《土地租赁合作协议书》。魏彦彬在使用涉案土地的四年多期间，仅用涉案土地销售及停放汽车，并未建设任何建筑物，其使用目的并非进行开发建设。魏彦彬在签订本案合同之前是知晓该地块属于待征土地以及城市规划区域。依据本案合同第九条第1款的约定，涉案土地尚未被征收、征用，尚处于正常使用状态，魏彦彬无权单方面要求解除合同。2、一审判令李强向魏彦彬退还90万元没有事实和法律依据。本案合同合法有效，双方应当继续履行，即使解除也是魏彦彬单方违约所致，无权要求返还定金。
魏彦彬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。双方签订的《土地租赁协议》中明确约定魏彦彬租赁涉案土地用于开发建设汽车4S店，如该土地被政府或者有关部门征用，对于地上建筑物的补偿和分配作了约定。根据规划方案，涉案地块几乎没可能用于开发性用地，合同目的无法实现，应解除本案合同，退还魏彦彬已支付的90万元。
魏彦彬向一审法院请求：1、确认双方签订的《土地租赁合作协议》无效；2、李强返还魏彦彬已支付的费用共计90万元整并支付从2011年3月25日至2015年9月29日利息45000元（利息按照人民银行同期贷款利率暂计至2015年9月29日），以后利息照计；3、本案诉讼费由李强承担。2016年1月6日，魏彦彬申请将上述诉讼请求的第1、2项变更为：1、解除魏彦彬与李强签订的《土地租赁合作协议》；2、李强返还魏彦彬已经支付的合同款项90万元。
一审法院认定事实：皂角村委是涉案地块的集体土地所有权人。2009年12月28日，皂角村委（甲方）与黄仕平（乙方）签订《土地租赁合同》，双方约定由皂角村委将本案涉案地块租赁给黄仕平，租期从2010年7月1日至2029年12月31日止。该合同约定：本土地属国家待征范围，属临时使用性质。因此，乙方在使用本土地过程中受到政府各部门制约或征用，造成的经济损失均由乙方自己负担，甲方不负责任。租赁期间，若遇政府或有关部门建设征用本地时，双方应无条件服从。2010年1月3日，皂角村委又与黄仕平签订《土地临时租赁补充协议书》载明：租赁的地块属于“壮宁工贸园”征地范围内，随时都有可能征用本土地，此土地待征事宜甲方已经告知乙方能用一年算一年因此，本地块在租赁期内不宜投资建筑和其他设施，只能填土平整场地后简单化使用场地。2010年3月22日，黄仕平（甲方）与李强（乙方）签订《合作协议书》约定：双方将涉案地块进行合作开发，期限从2010年1月1日至2029年12月31日；黄仕平负责协调与皂角村委、壮宁工贸园之间的用地事宜，李强每年固定给黄仕平分红，由李强独立经营，自负盈亏，黄仕平无权干涉李强的经营活动；因不可抗力自然灾害的因素或受到政府制约，乙方（李强）土地无法正常使用时，可以终止本协议。2010年4月22日，李强与班凤苓签订《土地租赁合作协议书》，约定由李强将涉案地块租给班凤苓，租赁期限从2010年5月1日至2018年4月30日止。2014年12月30日，双方签订了《终止合作协议声明》，同意于2014年12月31日终止双方所签的《土地租赁合作协议书》。2011年3月9日，李强（甲方）与魏彦彬（乙方）签订《土地租赁合作协议书》，约定由李强将涉案地块租赁给魏彦彬开发使用，租赁期限从2018年4月30日（前承租者班凤苓的租约期满日）至2025年4月29日止；李强必须负责协调与皂角村委及周边单位之间的土地纠纷关系，提供合法土地使用证明，及协助办理工商执照；魏彦彬按时缴纳租金，并负责土地开发，投资建筑和临建及办理各种证照与建筑及水电设施和安装；魏彦彬需缴纳70万合同定金给李强，该定金在日后可冲减租金，不计利息；魏彦彬需在2018年4月30日交纳10万元履约金和3万元水电押金给李强；租赁协议期限内若遇政府或有关部门单位建设征用，双方合作开发的土地应无条件服从，协议解除。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，魏彦彬于2011年3月10日从自己的账户向李强转账支付30万元，同年3月15日至3月25日期间，魏彦彬分12次通过南宁骏鸿达汽车销售服务有限责任公司（以下简称骏鸿达公司）向李强转账，每次5万元共计60万元。之后，魏彦彬以涉案土地已经被规划为绿化用地和通行道路为由，要求退还所支付的款项，李强拒绝退还，魏彦彬遂诉至法院，提出前述诉讼请求。在一审审理过程中，魏彦彬于2015年12月2日向一审法院申请向南宁市规划管理局调查涉案土地的规划情况，一审法院经审查后予以准许。2016年3月22日，南宁市规划管理局作出南规函（2016）643号《关于南宁铁路运输法院协助调查的复函》，其内容载明：1、涉案地块位于秀厢路和邕武路交叉邕武立交的西北面，根据《南宁市总体规划（2011-2020）》和《高新区控制性详细规划》相关内容，涉案地块部分规划为绿化用地和水系，其用地的期限与规划期限一致；2、在未按法定程序修编城市总规并获得批复的情况下，该用地仍按现版总体规划确定的绿地和水系进行控制。即使修编总规，该部分绿地为城市快速路的防护绿地，调整为其他开发性用地也几无可能。一审另查明，魏彦彬是骏鸿达公司的法定代表人。
一审法院认为，魏彦彬与李强签订的《土地租赁合作协议书》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法、有效，对双方均有法律约束力。关于解除双方签订的《土地租赁合作协议书》问题，涉案地块在2010年就已经明确属于待征地块，能用一年算一年，不宜投资建筑和其他设施。因此，在7年的租赁期限内，魏彦彬对土地的使用权一直处于不稳定的状态。魏彦彬租赁该涉案地块并不仅仅是简单使用，而是还要进行开发建设，以达到使用的目的。但根据南宁市的总体规划，涉案地块属于绿化用地和水系，不能用于开发建设。虽然李强辩称涉案地块的城市规划在双方签订合同时已经存在，魏彦彬在签订合同时已经预见，故不应以此作为解除合同的依据。但该地块的规划并未反映在合同中，李强亦未举证证明其曾告知过魏彦彬，故涉案地块无法实现合同目的。魏彦彬要求解除合同于法有据，一审法院予以支持。魏彦彬于2015年9月29日向法院提起诉讼，并于2015年12月6日提交变更诉讼请求申请书要求解除双方合同，一审法院已于2016年1月8日向李强送达变更诉讼请求申请书及通知书。主张解除合同的通知到达对方时本案合同解除。故双方签订的《土地租赁合作协议书》已于2016年1月8日解除。关于李强是否应退还魏彦彬90万元问题，李强认可已收到魏彦彬支付的合同定金70万元，但仅认可魏彦彬账户转账的30万元，而认为骏鸿达公司账户转账的60万元与本案无关。但李强未能举证证明其与骏鸿达公司之间存在任何其他经济往来。从汇款的时间来看，双方合同签订于2011年3月9日，合同签订次日，魏彦彬即通过自己账户向李强支付30万元，同时骏鸿达公司向李强转账的60万也是在同年3月15日至3月25日期间，上述款项共计90万元，均是在双方签订合同后的短时间内连续支付。魏彦彬作为骏鸿达公司的法定代表人，其承租涉案地块的目的是用于骏鸿达公司的经营使用。魏彦彬所提交的证据，已经证实该90万元均系其因本案合同而向李强支付，其中定金70万元、履约金10万元、水电押金3万元，共计83万元，是双方合同中约定支付的款项。在合同解除后，李强应将83万元返还给魏彦彬。另有7万元诚意金，系魏彦彬为达到租赁、使用涉案地块的目的支付给李强，现未能实现合同目的，李强亦应返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条第一款的规定，判决如下：一、魏彦彬与李强2011年3月9日签订的《土地租赁合作协议书》于2016年1月8日解除；二、李强退还魏彦彬合同定金70万元、履约金10万元、水电押金3万元及诚意金7万元，共计90万元。本案案件受理费13250元，减半收取6625元，财产保全费5000元，共计11625元（魏彦彬已预交），由李强负担。
本院二审期间，李强围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于魏彦彬解除合同的原因，一审法院描述其提出的理由，不属于认定事实错误。一审法院在认定事实中引用南宁市规划管理局的复函内容亦不属于认定事实错误。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。
根据李强二审期间提交的两份新证据以及魏彦彬的陈述，二审另查明，案外人荣向东系魏彦彬的员工，荣向东（乙方，承租方）与班凤苓（甲方，出租方）于2010年6月29日就涉案地块签订了《土地租赁合作协议书》，租赁期限从2010年7月1日起至2018年4月30日止。2014年12月31日，荣向东与班凤苓签订了《终止合作协议声明》，因承租方的原因要求停止双方于2010年6月29日签订的《土地租赁合作协议书》。在2010年7月1日至2014年12月31日期间，一直是魏彦彬在使用涉案土地。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、魏彦彬与李强于2011年3月9日签订的《土地租赁合作协议书》是否应当解除；2、李强是否应当向魏彦彬退还90万元。
关于第一个争议焦点，依据双方当事人就涉案土地签订的租赁合同第九条，双方对终止协议及违约责任进行了明确约定，因不可抗力自然灾害的因素或受到政府制约和国家单位征收的，导致土地无法正常使用时，可以终止该合同。目前，涉案土地未出现上述情况，亦未受到国家单位或政府征收，尚未达到合同约定的解除条件。魏彦彬提出租赁该土地的目的是用于开发使用，在本案合同的第四条第2款中约定，建筑和临建及办理各种证照与建筑及水、电设施和安装，由魏彦彬自行办理，投资及费用全部由魏彦彬承担，未约定由李强负责或协助魏彦彬办理开发使用的相关手续。在本案合同的第七条中，双方对租赁期限内涉案土地若遇建设征用应如何处理，以及如何补偿均作了约定。另，魏彦彬称其在使用涉案土地的四年多期间，一直在向规划等相关部门报建汽车4S店，均因涉案土地的规划用途而无法通过审批，但其未提供证据证实该部分事实，亦未提供证据证实在此期间无法正常使用涉案土地。故魏彦彬以无法实现合同目的为由，要求解除本案合同的主张，不符合合同约定解除的情形，本院不予支持。一审法院采信魏彦彬的意见，判决确认本案合同解除的处理不当，本院予以纠正。
关于第二个争议焦点，由于双方于2011年3月9日签订的《土地租赁合作协议书》不符合解除的条件，该合同继续约束双方当事人，魏彦彬要求李强退还90万元没有事实和法律依据，一审判决李强向魏彦彬退回90万元的处理不当，本院予以纠正。
综上所述，李强的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第560号民事判决；
二、驳回魏彦彬的全部诉讼请求。
一审案件受理费13250元，减半收取6625元，财产保全费5000元，共计11625元（被上诉人魏彦彬已预交），二审案件受理费12800元（上诉人李强已预交），上述费用共计24425元，由被上诉人魏彦彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 黄 雪
代理审判员 袁宇飞
二〇一六年十二月一日
书 记 员 符贵芳