西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终22号
上诉人（原审被告）：劲霸男装店，住所地西藏日喀则市上海中路**号附******号门面房。
经营者：李君，女，1970年10月16日出生，汉族，个体工商户，住址西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏日喀则市。
法定代表人：马赟，该军分区司令员。
委托诉讼代理人:牛会雄，男，该军分区后勤保障部保障科助理员。
委托诉讼代理人:王金龙，西藏循矩律师事务所律师。
上诉人劲霸男装店因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月10日公开开庭进行了审理，上诉人劲霸男装店经营者李君，被上诉人军分区的委托诉讼代理人牛会雄、王金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
劲霸男装店上诉请求：一、撤销西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初391号民事判决；二、免除房屋占有使用费；三、退还人民币20,000元押金（以下货币均为人民币）；四、处理存货时间延长至2018年年底；五、开具正式发票；六、退还面积差导致多交的房租；七、享有优先承租权。事实与理由：劲霸男装店分别于2000年、2002年租赁军分区门面，军改政策需要收回门面，会积极配合。但军改政策的宗旨是用3年左右时间停止有偿服务，如果再让腾房出来的老百姓补交房租显然是和军改政策相违背、相矛盾的。
军分区辩称原审判决正确。请求：驳回上诉，维持原判。理由是：1.双方已于2015年12月31日解除房屋租赁合同，其已就租赁期满解除合同事宜尽到相应提示义务，劲霸男装店应当立即返还房屋，并按照约定的租金标准支付从2016年1月1日至判决之日的占有使用费，而停止有偿服务与是否收取占有使用费没有关联。2.合同约定的押金（保证金）为9,000元，劲霸男装店未实际交纳，但一审法院认定的押金（保证金）为10,000元。因劲霸男装店在合同期满之后拒不返还房屋，故一审法院认定的10,000元押金（保证金）应归其所有。3.2015年合同约定不允许转让是双方约定，不及于第三方，于本案无关联。其未参与租户之间的转让，对劲霸男装店支付转让费用的行为不知情，且未收取劲霸男装店的任何转让费用，劲霸男装店支付转让费是自身经营行为，风险应自行承担，其不应赔偿劲霸男装店的转让费损失。4.合同明确约定装饰装修“费用自理，权属归甲方所有”，劲霸男装店装修的实际受益人为自身，其对于劲霸男装店装饰装修损失无任何过错，不应赔偿。5.合同是在双方平等自愿的基础上签订的，合同条款不违反法律强制性规定，不存在免除其责任，加重劲霸男装店责任，排除劲霸男装店主要权利的情形，不存在霸王条款。劲霸男装店承认合同为一年一签，一年一签的合同已经到期，其不存在单方面终止合同问题。6.2013年确实发出不再续租的通知，但该通知与2015年通知是两个独立的通知。7.劲霸男装店称存在面积差不符合事实，房屋面积不是租金的唯一计算依据，合同一年一签导致其不同人测量可能存在手工误差，且劲霸男装店一审中没有提起反诉，应当另行起诉。8.中央政策问题与本案无关，其没有因为落实军改政策侵犯劲霸男装店权利。9.发票问题与本案无关，如果劲霸男装店坚持索要发票可庭后向其索取或另行提起诉讼。
军分区向一审法院提起诉讼，请求判令：一、请求确认军分区与劲霸男装店之间签订的租赁合同已经解除；二、劲霸男装店立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；三、判决劲霸男装店向军分区支付房屋占有使用费61,856元，自2016年1月1日起至2016年8月31日止；四、判决扣除劲霸男装店已经支付的租赁保证金9,000元归原告所有；五、本案诉讼费由被告承担。一审诉讼中军分区变更第三项诉讼请求为：判令劲霸男装店向军分区支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院认定的事实：劲霸男装店经营者李君于2000年年底与军分区签订了为期一年的房屋租赁合同，并向军分区交10,000元押金和800元消防器材押金。为扩大经营规模劲霸男装店经营者李君于2008年在经得原告军分区同意后又从他人处转让取得一间日喀则市上海中路军分区门面房，劲霸男装店经营者李君为取得转让的门面房同样向上一承租户交了房屋押金和消防器材押金。之后劲霸男装店就两次租赁取得的房屋与军分区以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月，年租金92,784元，合同约定租赁保证金9,000元。该合同期限届满前，军分区曾于2015年9月26日双方合同履行期间向劲霸男装店下发通知，告知其“根据军队政策规定出租场地须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”，并在2015年12月31日双方的合同期限届满后，于2016年4月12日再次向劲霸男装店下发通知表明双方的租赁项目已到期，要求其于2016年4月30日前将出租房交还军分区，也未再向其收取合同期限届满后继续占有房屋期间的租金，但劲霸男装店仍继续占有使用军分区门面房经商营业。
一审法院审理认为：军分区与劲霸男装店于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对军分区主张收回门面房的诉讼请求是否予以支持的争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中军分区和劲霸男装店之间签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后，双方未续签合同，军分区以拒收房租的方式对劲霸男装店继续占有使用房屋提出异议，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。劲霸男装店应当按照合同约定向军分区返还房屋，但劲霸男装店未履行该项义务，构成违约，故对军分区要求劲霸男装店返还房屋和支付自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准即每年92,784元支付房屋占有使用费诉讼请求，予以支持。房屋占有使用费具体金额为197,166元（92,784元/年÷12个月×25.5个月）。对于劲霸男装店辩称门面房是经军分区同意后转让取得，投入巨大，家人生活全靠门面经营收益维持，库存货物一时无法处理，加上按照全面停止有偿服务通知文件精神，其承租的店面属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题，一审法院认为，因合同期限届满双方的权利义务终止，劲霸男装店在与西藏日喀则军分区签订合同时应当根据合同期限考虑其投资，现因军分区收回租赁房屋造成的损失属商业风险与原告无关。虽然停止有偿服务的通知精神属于中央政策范围，但即便非政策原因，军分区仅以租赁合同期限届满主张收回门面房于法有据，与全面停止有偿服务通知文件精神无直接关系，对劲霸男装店以中央政策抗辩的理由不予支持。针对劲霸男装店辩称军分区不同意其转让门面房的合同条款不公平，是霸王条款的问题，一审法院认为双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中，明确约定承租人不得擅自转租和转让，但基于出租人和承租人合意达成关于变更合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定，且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故对劲霸男装店的抗辩意见不予支持。针对军分区要求扣除劲霸男装店交纳的押金的诉讼请求，一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后李君必须无偿移交租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后劲霸男装店未按照合同约定移交房屋，而是占用房屋至今，故构成违约。原告要求按照合同约定扣除保证金9,000元的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。但军分区所主张的押金是以合同载明的租赁保证金为计算依据，而李君实际交纳的押金为10,000元，对此军分区在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：中国人民解放军西藏日喀则军分区与劲霸男装店经营者李君于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；劲霸男装店自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还门面房；劲霸男装店自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费197,166元；自本判决发生法律效力之日起劲霸男装店向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金9,000元归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费4,392元，由劲霸男装店负担。
二审中劲霸男装店提交了1份载明金额为10,000元的押金条，用于证明李君在2000年承租军分区门面时交纳了10,000元押金，军分区向其开具了押金条1张。军分区对该押金条的真实性予以承认，本院予以认定。
对于一审法院查明的事实双方均表示认可，本院予以确认。本院经审理查明，1.劲霸男装店租用的门面房号为日喀则市上海中路24号附78-4至5号；2.劲霸男装店并未按照2015年合同约定向军分区交纳9,000元租赁保证金。劲霸男装店前后两次共交纳20,000元押金包含有租赁保证金9,000元，因此军分区并未向劲霸男装店实际收取2015年合同约定的9,000元租赁保证金；3.双方2014年12月22日签订的租赁合同第四条约定年租金为人民币92,784元，租金按半年结算。第九条第（五）项约定“租赁期满，合同解除”。第八条第（三）项约定劲霸男装店改造、装修或者增扩固定设施、新建和添建的各种建筑物在租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给军分区。第十五条双方承认的附加条款第（五）项约定“乙方（即劲霸男装店）无权转让、转借、转租门面房、空余场所、招待所”。第六条约定“乙方按照年租金额的10%向甲方（即军分区）支付房地产租赁保证金9,000元，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金”。上述事实有租赁合同、庭审笔录、二审劲霸男装店新提交的押金条在卷予以佐证。
本院认为，关于劲霸男装店主张合同系军分区单方面制作，其若不同意合同条款，军分区就不与其续签合同，其为取得租赁权才不得不同意签订合同，合同无效的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，本案中双方签订的合同并不存在无效的情形，上诉人劲霸男装的该主张依据不足，本院不予支持。一审法院关于合同效力的认定没有错误，双方均应按照合同的约定履行义务。劲霸男装店主张合同中关于承租人不得擅自转租和转让的约定属霸王条款，本院认为，该约定不违反法律强制性规定，不存在免除军分区责任、加重劲霸男装店责任、排除劲霸男装店主要权利的情形，不能认定为霸王条款，劲霸男装店的该主张不能成立，本院不予支持。
本院认为，双方于2014年12月22日签订的合同明确约定租赁期限至2015年12月31日止。在军分区已于2015年9月26日租赁期届满前明确表示不再续约的情况下，双方租赁合同期满终止。一审法院判定双方合同已于2015年12月31日期满解除并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，返还租赁物是租赁期间届满、合同解除、双方合同权利义务关系终止的必然法律后果，一审法院据此判决劲霸男装店返还租赁房屋，符合法律规定，劲霸男装店应当返还租赁房屋。对于劲霸男装店提出给予处理货物时间到2018年12月31日的请求，本院认为，军分区在合同到期于2015年9月26日明确告知合同期满后不再续租，且合同期限届满至今已有两年多时间，劲霸男装店一直占有使用该租赁房屋，期间有足够时间处理存货，该请求不符合实际，也于法无据，本院不予支持。一审法院关于劲霸男装店返还房屋的判决并无不妥。
劲霸男装店称军分区曾于2013年11月10日发出通知表明不再续租，但又与其签订了2014年、2015年的合同；军分区在与租户签订合同时均约定不得转租和转让，军分区不允许其转让，却允许与其有关系的其他租户转让，存在违约。本院认为，双方合同中没有关于合同续签的约定，军分区下发通知后又再续签合同的行为不能认定为违约。据双方合同中关于承租人不得擅自将所承租的房地产转租、确实需要转租的，应经出租人同意的约定，是否同意转租和转让是军分区处分自身的民事权利，应尊重其意思自治，并且其他租户与军分区之间的租赁合同关系，与本案中劲霸男装店与军分区的租赁关系并无关联，劲霸男装店关于军分区允许其他租户转租和转让存在违约的主张本院不予支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，合同期满终止承租方应返还租赁物，劲霸男装店在合同到期后未如约履行返还房屋义务，继续占有使用房屋，构成违约。一审法院关于劲霸男装店违约的认定并无不妥。因劲霸男装店拒不履行腾退返还义务,属于违约行为，侵犯了军分区对出租房屋享有的占有、使用、收益、处分权利，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，军分区关于劲霸男装店支付占有使用费的请求于法有据。一审法院关于占有使用费的处理并无不妥，本院予以确认。劲霸男装店关于军分区停止有偿服务就不应收取占有使用费的上诉理由和免除占有使用费的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
本院认为，劲霸男装店逾期不腾退返还房屋，存在违约事实，应当承担合同约定保证金所对应的违约责任，一审法院关于租赁保证金的处理并无不当，本院予以确认。但根据本院审理查明的事实，合同约定的租赁保证金与门面房信誉押金是同一所指，军分区向4至5号门面房的原始租户一次性收取的押金为10,000元，劲霸男装店取得租赁权时继受取得该押金条，加之劲霸男装店初次租房交纳的押金10,000元，可以认定劲霸男装店实际向军分区交纳了20,000元押金，因劲霸男装店违约扣除租赁保证金9,000元归军分区所有外，剩余的11,000元押金军分区应当退还给劲霸男装店，该款可从劲霸男装店应当承担的占有使用费中予以扣除。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，关于劲霸男装店要求军分区退还因面积差所多交纳租金的上诉请求，因一审中劲霸男装店没有提起明确的反诉请求，二审中军分区不同意调解和一并处理，故本院不做审理，劲霸男装店可另行主张。关于所涉房屋重建重租没有任何转让费优先租赁和补齐自2007年承租以来所交纳租金的正规发票的上诉请求，属于独立的诉讼请求，劲霸男装店可另行主张。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初391号民事判决第一项，即中国人民解放军西藏日喀则军分区与劲霸男装店经营者李君于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；
二、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初391号民事判决第二项，即劲霸男装店自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还门面房；
三、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初391号民事判决第三项，即劲霸男装店自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费197,166元；
四、变更西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初391号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日，劲霸男装店向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金9,000元归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有，剩余11,000元由中国人民解放军西藏日喀则军分区自本判决发生法律效力之日起七日内退还给劲霸男装店；
五、驳回劲霸男装店其他上诉请求。
如果未按照本判决指定的期限给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4,392元，由劲霸男装店负担。二审案件受理费4,392元，由劲霸男装店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 世 蓉 & # x B ;
审 判 员 益 西 多 吉 & # x B ;
审 判 员 贺 雷
二〇一八年五月六日
法官助理 卢启梅 书记员次仁德吉
附法条：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。
双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。