北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第07539号原告（反诉被告）北京宅急送快运股份有限公司，住所地北京市顺义区北京空港物流基地物流园八街3号，组织机构代码60003924-0。法定代表人陈显宝，总裁。委托代理人李海，北京市中淇律师事务所律师。被告（反诉原告）北京捷世通物流有限公司，住所地北京市朝阳区平房乡平房村21号，组织机构代码74814940-3。法定代表人王振强，总经理。委托代理人刘淮杨，北京市京国律师事务所律师。委托代理人卞晓梅，女，1978年8月22日出生。原告（反诉被告）北京宅急送快运股份有限公司（以下简称宅急送公司）与被告（反诉原告）北京捷世通物流有限公司（以下简称捷世通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宅急送公司委托代理人李海，被告（反诉原告）捷世通公司委托代理人刘淮杨、卞晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宅急送公司诉称：原告与被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定原告承租被告位于顺义区x库房供原告经营使用，期限自2014年8月18日至2022年10月18日止，免租期为两个月。后双方又签订了《补充协议》，租赁期限调整为2014年10月28日至2017年10月27日止。原告在接收中发现库房存在重大问题，多次要求被告按照合同约定及法律规定提交房屋产权证明、授权出租证明、库房设计结构图及原始竣工资料等材料，但被告一直没有提供齐全。原告后经检查发现库房不仅存在重大质量问题，还存在重大安全隐患。被告以欺诈手段与原告签订《房屋租赁合同》，致使原告根本无法使用所租赁房屋。根据相关法律规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”双方签订的《房屋租赁合同》无效，被告应退还原告支付的所有费用，并赔偿原告经济损失。故起诉请求：1.确认原告和被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议无效；2.判令被告返还原告租金2567570.49元，退还原告电费10000元，赔偿原告损失40000元，共计2617570.49元；3.诉讼费由被告承担。被告捷世通公司辩称：原告作为行业资深企业，不可能不知道行业情况，市场价格7角钱的库房不可能是大产权，如果大产权的库房目前价格至少在1.5元左右。原告最初即知道涉诉场地没有产权，而非后来才知晓，原告作为大企业，签订合同之前，没有审核相关资质，有悖常理。原告是图便宜，才租赁被告库房，市场价格规律原告明知，一分钱一分货。原告会经常性租库房使用，有很多地方也是没有相关产权证明的，如大山子营业所，现在该营业所搬到后沙峪镇古城村北停车场内至少五、六年，此地同样不可能是大产权，也不可能有规划。关于免租期限，最初原告与被告签订的是租期8年的租赁合同（后来变更为3年），约定了72天的免租期，而原告租赁不到半年便退租了。被告同意免租期是有条件的，而原告提前退租未达到条件，所以被告也不同意给予72天的免租期。原告提供的合同不齐全，原告有意回避对其不利之处，合同中有提到“施工进度表”，该表为合同附件，被告是按照该进度表进行改建，并且双方约定，被告完成后原告支付定金，原告在2014年8月20日支付的定金，说明被告已经完成原告提出的以租赁为条件的改建工作。关于消防证明的邮件，应属私人邮件，并非是公司之间的正常业务往来，与被告的库房本身没有关系，且文件里面所涉及的也并非被告。原告称被告库房存在质量问题，库房不是防火材料，对此，被告认为库房材质在签合同之初即已存在，原告各方领导均已看过，如果原告认为不符合租赁条件，为何还与被告签订租赁合同。原告于2014年9月22日给被告发的《解约通知函》中提到质量问题，但之后仍继续租用，并且按时支付租金，说明原告租赁被告库房目的是以便宜的价格短租，为物流快递行业的双十一、双十二、元旦、春节等重大节日大量囤货使用。综上，不同意原告的诉讼请求。被告捷世通公司反诉称：双方签订房屋租赁合同，后反诉被告在经历所用房屋经营后，因经营放缓，便巧立名目，擅自终止合同。依照双方所签订合同，反诉被告已构成根本违约，理应支付两个月的违约金。基于公平原则，反诉被告承租不到六个月，免租期达七十余天，理应支付两个月的免租期内的租金，现反诉原告只主张一个月免租期租金。另在反诉被告租赁期间反诉原告为其支付各项修缮费用100000余元。故反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议有效；2.反诉被告向反诉原告支付违约金787791元、免租期租金393895.8元及租赁期间修缮费用100000元。原告宅急送公司就反诉辩称：反诉原告究竟有无合法承租权，结合双方举证反诉被告会予以证明。涉诉合同无效，过错方是反诉原告，故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2014年8月15日，捷世通公司与宅急送公司签订《房屋租赁合同》，约定捷世通公司将位于北京市顺义区x房屋出租给宅急送公司，建筑面积为18500平方米（库房面积17500平米，门口右办公室面积400平方米，库区西南侧办公室面积600平米），房屋结构为钢架结构，供宅急送公司经营等使用。捷世通公司保证该房屋的取暖设备、消防设备处于良好可正常使用状态；租赁期自2014年8月18日起至2022年10月18日止，免租期自2014年8月18日起至2014年10月28日止（免租期以交付具体时间为准）；双方约定年租金为5064375元，库房价格每平米每天0.75元，宅急送公司每季度第一个月10日前交纳本季房租，每三年递增8%，宅急送公司因经营需要退租的，有权提前4个月通知捷世通公司，捷世通公司将剩余房租及其他费用退还宅急送公司。整修后的办公室租金按每平方米每天0.75元，如需新建办公室每平方米按每天1元，租赁期内办公室价格不再变动。水费、电费、电话费、燃气费由宅急送公司按表计费支付，由捷世通公司代收的，捷世通公司应该将相应正式发票交给宅急送公司。卫生费、暖气费、物业管理费由双方协商解决；修缮房屋是捷世通公司的义务，捷世通公司对租赁物应定期检查、修缮，以保障宅急送公司正常使用……捷世通公司应按附件中《施工推进表》按时限保质保量的完成，并以宅急送公司验收合格为准；捷世通公司对租赁物应有合法的出租权，并依法办理相关租赁手续，如果捷世通公司出租的房屋不具备出租条件，或不能满足宅急送公司经营需求，或不能办理相关证照的，或消防设施不合格，捷世通公司应将剩余租金及其他费用退还宅急送公司，因捷世通公司原因造成的损失由捷世通公司赔偿，因宅急送公司原因造成的损失由宅急送公司承担；捷世通公司不向宅急送公司提供税务局正式发票；捷世通公司未按前述合同条款的规定向宅急送公司交付合乎要求的租赁物的，应向宅急送公司支付2个月的违约金，并且宅急送公司有权解除合同。……在合同有效期内，双方不得擅自终止合同，否则违约方应向守约方支付两个月的违约金；合同还约定了其他权利义务。合同后附库房未完成工作推进表：内容为库房玻璃窗防盗网安装，预计完成时间8月15日；院内地面淤泥清理，预计完成时间8月15日；大门外道路重修，预计完成时间8月17日；大门（拉伸门）重装，预计完成时间8月15日；路口大树清理，预计完成时间为已经处理，需几天发展过程；消防水箱安装，预计完成时间8月15日；10兆光纤接口接入，预计完成时间8月15日；大门口办公室整修，预计完成时间为收到定金之日起5个工作日；宅急送公司支付20万定金，预计完成时间8月15日前。2014年10月，捷世通公司与宅急送公司又签订了一份《补充协议》，约定根据双方2014年8月15日签订的《房屋租赁》合同相关条款及交接当中存在的一些问题，为进一步明确双方权利义务，经双方协商，在原《房屋租赁》合同基础上，签订补充协议：租赁期限调整为2014年10月28日起至2017年10月27日止，租期三年；双方约定年租金调整为4726750元，库房价格每平米每天调整为0.7元，宅急送公司每季度第一个月10日前交纳本季房租，整修后的办公室租金调整为每平方米每天0.7元，如需新建办公室每平方米按每天1元，租赁期内办公室价格不再变动；本补充协议没有涉及的条款按原《房屋租赁》合同相关条款执行。涉诉场地原系中国人民武装警察部队交通指挥部农场（以下简称武警交通指挥部农场）土地。2005年1月19日，武警交通指挥部农场与王春华签订《租地协议书》，约定武警交通指挥部农场同意将农场北边一块空闲土地38亩租赁给王春华经营，具体位置为东至龙道河西岸、西至大水坑东岸、北至地方养鱼池南岸、南至农场养鱼池北岸；租用时间为17年，自2005年1月20日至2022年1月20日止；在租用期间，由王春华自主合法经营种植、养殖及修建看守房屋、库房或农产品加工车间，自主投入资金，武警交通指挥部农场不干预王春华正当经营，不承担一切经营风险和经济损失；租地期满后，王春华土地上的建筑物等所有不动资产属武警交通指挥部农场所有；协议还约定了其他权利义务。2009年8月1日，王春华与张秀华共同向武警交通指挥部农场提交一份变更法人申请，内容为：本人王春华承租贵部土地38亩（现30亩），因身体状况和家庭变故原因，申请将本人承租权由泗上村村民张秀华履行，原王春华与武警交通指挥部农场签订的合同法人变更为张秀华；武警交通指挥部农场于当日在该申请上加盖公章确认同意该申请。2010年2月3日，王春华与张秀华签订土地转租协议，约定经双方协商，王春华租武警交通指挥部农场土地一块即38亩，由于王春华种种原因不能继续经营转给张秀华，王春华与武警交通指挥部农场签订租地协议，原合同法人王春华变更为张秀华，其原合同条款内容不变；王春华不参与任何经营管理，一切归张秀华负责，遇拆迁占地，所赔偿归张秀华所有；自签订之日起，以前债权债务归王春华负责，以后归张秀华负责。2014年6月10日，张秀华与捷世通公司签订《库房租赁合同》，约定捷世通公司租赁张秀华的库房使用，租赁物位于北京市顺义区后沙峪镇罗各庄村武警交通指挥部农场，租赁面积为16800平方米，以包租形式由捷世通公司自行管理，包括场地、房屋及其配套设施；租期为2014年7月15日起至2022年1月20日止，合同到期后如张秀华与武警交通指挥部农场续签合同后，仍由捷世通公司继续续租；捷世通公司不能用所租仓库进行抵押或抵债，不得转租第三方，不得改变租赁用途；合同还约定了其他权利义务。2014年7月1日，张秀华与捷世通公司签订《补充协议》，约定双方经协商一致，就双方于2014年6月10日签署生效的《库房租赁合同》达成补充协议：张秀华同意捷世通公司将库房转租给第三方；在本补充协议期限内，原合同的条款和条件均适用于本补充协议，本补充协议中另有约定的除外；本补充协议与原合同不一致的，以本协议为准。后捷世通公司将涉诉场地出租给宅急送公司，宅急送公司于2014年10月27日与捷世通公司办理的承租场地交接手续。宅急送公司向捷世通公司支付了2014年10月28日至2015年4月28日租赁费，捷世通公司为宅急送公司出具了发票，双方协议由宅急送公司承担税负，税负比例按8%计算，宅急送公司向捷世通公司付款总计2567570.49元。宅急送公司在租赁期间没有新建办公室。2015年3月18日，宅急送公司将涉诉租赁库房及场地退还捷世通公司，双方签署交接表，并确认宅急送公司为捷世通公司垫付电费1万元。审理中，宅急送公司为证明其主张，提交证据如下：1．宅急送公司向捷世通公司所发函件及快递单各三份，分别是2015年2月26日、2015年3月15日、2015年3月20日以特快专递方式向捷世通公司邮寄，证明宅急送公司多次根据合同要求及法律规定向捷世通公司书面通知要求其提供关于涉诉租赁房屋的产权证明、委托代管授权的出租证明、库房设计结构图、消防验收材料等相关材料，其中2015年3月15日发函要求捷世通公司接收库房，2015年3月20日发函要求捷世通公司赔偿宅急送公司损失；2.捷世通公司回函两份，证明2015年2月28日回函，捷世通公司提供了部分资料，但是有些资料需要3月15日后提供，2015年3月17日回函是要求宅急送公司承担违约金和免租期租金，结合两份回函以及宅急送公司的发函可以证明截止目前捷世通公司依然没有提供足够的材料；3.邮件记录，宅急送公司表示2014年9月3日捷世通公司员工向宅急送公司办公室主任发送的电子邮件，附近内容是京公消复字（2013）第39-72号北京市顺义区公安消防支队复查意见书；2014年12月25日捷世通公司员工向宅急送公司发送的电子邮件，附件内容为京公消复字（2014）第39-72号北京市顺义区公安消防支队复查意见书；2014年12月30日捷世通公司员工向宅急送公司发送的两封电子邮件，分别是8时56分一封，11时11分一封，附件内容均为京公消复字（2014）第37-72号北京市顺义区公安消防支队消防安全查检意见书，但两封邮件附件意见书盖章的位置可以看出明显不是同一份；2015年1月5日捷世通公司员工向宅急送公司发送的电子邮件，附件与京公消复字（2014）第37-72号北京市顺义区公安消防支队消防安全查检意见书内容一样，但是此封邮件附件意见书在被检查单位主管人员签名处有“王海”签名，前面的邮件没有；综合上述宅急送公司发现的意见书存在的问题，宅急送公司向北京市顺义区公安消防支队核实，该支队表示没有这些材料的相关存档，即不认可是该支队出具，捷世通公司向宅急送公司提供上述材料是为了说明其库房有消防验收手续和消防查验证明，以欺诈的手段骗取宅急送公司确认，达到房屋租赁的目的；4.票据四张，证明宅急送公司的损失情况，其中有标牌制作费1680元，打隔断费用12000元，购买电料19000元，上述损失共计32680元，再加上装饰装修等材料，进出搬运费，宅急送公司实际损失要更多，现主张赔偿损失40000元，结合视频材料，请求法院酌情确定；另有宅急送公司替捷世通公司交付电费的票据六张，现宅急送公司为捷世通公司垫付电费10000元。5.视频资料，证明在宅急送公司退租前，双方对房屋产生争议，宅急送公司对涉诉房屋进行了证据保全，库房有些是用泡沫作为填充材料，这些是国家明令禁止的，消防栓是自打井水，达不到合格水压标准，若库房内有火情，水压和消防栓无法达到有火情的位置，捷世通公司提供的租赁物消防不到位，不符合法律规定，消防安全检查不可能合格；6.照片2张，2014年9月宅急送公司查看库房，当时已经过了雨季，但是库房外面的水却无法排出，外面下大雨，库房里面下小雨，质量严重不合格。根据中国人民解放军土地管理规定以及捷世通公司提供的土地来源材料，涉诉土地属于军区管理，需要通过武警军区审批，根据中国人民解放军管理条例第25条的规定，不能擅自改变土地用途，若改变需要有相关部门审批，捷世通公司未能提供审批材料。对于宅急送公司提交的证据，捷世通公司的质证意见为：证据1真实性认可，证明目的不予认可；证据2没有原件，不予质证；证据3没有原件，且双方均是物流企业，对没有相关消防资质均心知肚明，宅急送公司也多次查看过库房，证明其认可库房的租赁条件，所以这组证据与本案无关，这些邮件也与捷世通公司无关，发件人尹依是捷世通公司职员，但已离职很久，邮件内容捷世通公司不清楚，即使存在该邮件往来，也无意义，不是民事诉讼证据所指电子邮件，也没有捷世通公司的名称，不能作为确定双方合同无效的因素；证据4对于宅急送公司为捷世通公司垫付电费10000元认可，同意退还，对于其他票据，不能证明是宅急送公司的损失，即使有损失，也是宅急送公司自己造成的；证据5真实性、证明目的均不认可，是宅急送公司单方制作，宅急送公司为满足双十一和双十二存货，宅急送公司领导均去查看过库房，认可库房的租赁条件，所以签订的合同，双方后续只是对价格又进行过协商；证据6无法看出照片拍摄的地点和时间，真实性、证明目的均不予认可，即使有该照片拍摄的内容，宅急送公司也没有提供证据证明其货物因为水淹造成损失，故不予认可。针对本诉和反诉，捷世通公司为证明其主张，提交共同证据1.照片三张，证明宅急送公司正常使用涉诉场地的情况；证据2.照片五张，照片拍摄的是宅急送公司承租其他地方的库房，有七处均没有产权证、消防设施等证照，在宅急送公司准备租赁捷世通公司库房时，捷世通公司已告知没有产权证、消防设施，办不下来，所以租金打折，是0.8至1元/每平方米，而不是有产权手续的租金标准1.5元/每平方米；证据3.2014年9月22日告知函一份，宅急送公司提出库房存在漏水、地面下沉、积水、不是防火材料等质量问题，证明宅急送公司对租赁物情况知悉，但其此后还是继续租赁并交纳租金，其目的是为双十一囤货，现要求退还租金没有道理，宅基送公司也存在过错。针对反诉，捷世通公司提交证据4.混凝土路面工程施工合同一份、安全协议书一份、电子回单一张、维修票据四张、照片二张，证明在宅急送公司承租涉诉场地期间，捷世通公司对路面、防盗网、防盗窗等进行的修缮情况以及费用支出情况。针对捷世通公司提交的证据，宅急送公司的质证意见为：证据1真实性无法核实，即使照片是真实的，也仅是库房一角，无法证实库房正常使用；证据2真实性与证明目的均不认可，捷世通公司所称宅急送公司的其他库房有无证照，与本案无关；证据3真实性认可，但无法确认捷世通公司何时收到该函，且该函已经通知捷世通公司，宅急送公司要求解除合同，当时没有向律师咨询，在咨询律师后得知应该确认合同无效，故宅急送公司之后又向捷世通公司发出了要求确认合同无效的告知函，发函后签订补充协议是因为捷世通公司提供虚假的消防验收材料骗取宅急送公司的信任，所以过错方在捷世通公司；证据4真实性有异议，合同比较草率，钱款汇到个人账户，非常随意不具备可操作性，且捷世通公司提交的材料不是宅急送公司承租期间的修缮，根据混凝土路面工程施工合同记载，施工时间是2014年8月1日至2014年8月15日，而宅急送公司接收涉诉场地时间是2014年10月27日，在双方交接之前，捷世通公司对库房进行的维修，与宅急送公司无关。本院将宅急送公司提交的证据3附件中有关消防的材料，与北京市顺义区公安消防支队调查核实，该支队工作人员表示上述材料均不是北京市顺义区公安消防支队出具，材料文书的样式、版本、字号均与北京市顺义区公安消防支队出具的文书不符，同时表示根据有关规定，2009年5月1日前，北京市顺义区公安消防支队对军事设施无监督检查权，2009年5月1日后，军事设施的消防工作由其主管单位监督管理，公安消防机构协助，即北京市顺义区公安消防支队对于军事设施范围没有审批权，不会出具文书、合格证等。审理中，捷世通公司表示其于2014年8月18日按照合同所附施工进度表施工完毕即视为交付，对于宅急送公司何时实际使用捷世通公司不清楚也无法控制，双方2014年10月27日交接钥匙，但在此之前就改造事宜多次交涉，宅急送公司支付的租金实际金额只有2363375元。宅急送公司对此不予认可，并表示双方是2014年10月27日一次性交接，双方通过补充协议修改了租赁的起止时间，应以补充协议为准，现主张退还2014年10月28日至2015年4月28日期间的租金总计2567570.49元。上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、函件、付款凭证、邮件、交接表、发票、收据、照片、视频光盘、租地协议书、土地转租协议、申请、示意图及本院调查笔录、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：2014年8月15日，捷世通公司与宅急送公司签订《房屋租赁合同》，2014年10月，双方又签订了一份《补充协议》，宅急送公司自捷世通公司处承租了位于北京市顺义区x房屋及场地。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉诉房屋所在地原系武警交通指挥部农场土地，在法庭辩论终结前，捷世通公司始终未能提供涉诉房屋有关的合法建造手续，故捷世通公司与宅急送公司达成的房屋租赁合同及补充协议依法应属无效，对于宅急送公司的该项请求，本院予以支持。关于捷世通公司主张涉诉租赁合同及补充协议有效的请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于捷世通公司基于合同有效提出的要求宅急送公司承担违约责任、给付免租期租金并赔偿损失的请求，依据不足，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，捷世通公司明知涉诉租赁物不具备法定的租赁条件仍与宅急送公司签订租赁合同，其对此应承担主要责任，宅急送公司在承租涉诉房屋及场地时自身没有尽到审查义务，且在发现问题后仍继续承租涉诉租赁物，也存在一定过错，对此应承担次要责任。双方达成租赁协议后，捷世通公司收取了宅急送公司2014年10月28日至2015年4月28日期间的租金2363375元，依法应予返还，现宅急送公司主张返还租金2567570.49元，经本院审查，其中204195.49元并非租金，宅急送公司要求返还，没有依据，故对于宅急送公司该项请求的合理部分，本院予以支持，过高部分，不予支持。关于宅急送公司要求赔偿损失的主张，根据审理查明情况，宅急送公司承租期间对租赁物有一定投入，也因此造成损失，对此，捷世通公司应承担一定的赔偿责任，故本院根据双方过错程度，酌情确定捷世通公司赔偿宅急送公司损失的具体数额，对于宅急送公司该项请求的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。关于宅急送公司主张返还其为捷世通公司垫付电费的请求，因捷世通公司对此亦予以认可并同意返还，对此本院不持异议，对于宅急送公司该项请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京宅急送快运股份有限公司（以下简称宅急送公司）与被告（反诉原告）北京捷世通物流有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、被告北京捷世通物流有限公司返还原告北京宅急送快运股份有限公司租金二百三十六万三千三百七十五元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告北京捷世通物流有限公司赔偿原告北京宅急送快运股份有限公司损失一万五千元，于本判决生效之日起七日内执行；四、被告北京捷世通物流有限公司给付原告北京宅急送快运股份有限公司垫付的电费一万元，于本判决生效之日起七日内执行；五、驳回原告北京宅急送快运股份有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告北京捷世通物流有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万七千七百四十元，由原告北京宅急送快运股份有限公司负担一千八百三十三元（已交纳），被告北京捷世通物流有限公司负担二万五千九百零七元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费九千四百九十元，由反诉原告北京捷世通物流有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  棋其格人民陪审员     王桂华人民陪审员     董学红二〇一五年十二月三十一日书 记 员  何星星