浙江省新昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0624民初3515号
原告：中国工商银行股份有限公司新昌支行（统一社会信用代码91330624846417192X），住新昌县南明街道鼓山中路159号。
主要负责人：吕伟军，该行行长。
委托诉讼代理人：陈伯春，浙江新时代律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施学慧，女，该行职工。
被告：刘晓军，男，1982年2月7日出生，汉族，住新昌县。
被告：刘正江，男，1962年5月28日出生，汉族，住。
被告：石国妹，女，1964年10月1日出生，汉族，住新昌县。
被告：浙江盛大房地产开发有限公司（统一社会信用代码91330624771906492Q），住新昌县七星街道南岩路536号。
法定代表人：苏文明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘衍，浙江兴强律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司新昌支行（以下简称工商银行新昌支行）与被告刘晓军、刘正江、石国妹、浙江盛大房地产开发有限公司（以下简称盛大房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用简易程序，根据原告工商银行新昌支行的申请，本院于2016年7月18日作出了（2016）浙0624民初3515号之一财产保全的民事裁定并已执行。经审理发现被告刘晓军、刘正江、石国妹下落不明，案件事实难以查清，裁定转为普通程序，于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告工商银行新昌支行的委托诉讼代理人陈伯春、施学慧、被告盛大房地产公司的委托诉讼代理人潘衍到庭参加诉讼，被告刘晓军、刘正江、石国妹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行新昌支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告刘晓军订立的编号为01211000102013一手贷0000763《个人购房借款/担保合同》；2、判令被告刘晓军、刘正江、石国妹返还原告借款本金459199.45元及算至2016年5月24日的利息12209.44元，并支付自2016年5月25日起至上述款项付清日止按借款合同约定计算的利息、罚息、复息；3、判令被告刘晓军、刘正江、石国妹承担原告为实现本案债权而支出的律师代理费3000元；4、判令原告享有对被告刘晓军位于新昌县七星街道翡翠公馆9幢2201室的房地产经法定程序拍卖、变卖所得价款优先受偿权；5、判令被告盛大房地产公司对上述第二、三项债务承担连带保证责任；6、本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：原告根据被告刘晓军的申请，于2013年5月22日订立了编号为01211000102013一手贷0000763《个人购房借款/担保合同》一份，约定：被告刘晓军向原告借款570000元用于购买住宅用房，借款期限自2013年5月28日至2023年5月28日止，借款利率按年利率5.5675%计付，还款方式为按月等额本息还款法。若被告未按约足额还款，则原告有权解除本借款合同，并要求被告立即偿还借款本息及其他费用。同时，为确保本案借款合同项下债务的履行，被告刘晓军提供位于新昌县七星街道翡翠公馆9幢2201室的房地产作抵押担保，并办理了商品房抵押权预告登记手续，被告盛大房地产公司提供连带责任保证，抵押担保及连带责任保证的范围包括主债权本金、利息、罚息等及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费、律师费等），被告刘正江、石国妹承诺作为共同参与还款人对被告刘晓军的本借款合同项下的债务承担连带清偿责任。原告依约履行了放贷义务，向被告刘晓军发放了借款570000元，之后，被告刘晓军未依约还款，经原告屡次催要，被告盛大房地产公司于2015年12月31日为被告刘晓军代偿了借款本息25008.91元，截止2016年5月24日被告刘晓军累欠原告借款本息471408.89元。
被告盛大房地产公司辩称：根据该公司与刘晓军签订的购房合同，刘晓军在办理按揭后90天内办理房地产权证，而该公司所出售的商品房在出售时已具备办理房地产权证的条件，之所以到现在未办，是刘晓军故意拖而不办造成。根据原告与刘晓军签订的房地产抵押合同，原告应在订立合同二年内要求刘晓军办理抵押登记手续，而原告催告时已过二年，且无法证实其在2015年11月26日发的催告函实际送达被告，故至今未办理抵押登记，原告有明显过错。虽然盛大房地产公司的承诺函，在刘晓军他项权利证书交由原告执管前，盛大房地产公司对刘晓军按揭贷款承担连带责任，但至今未办理抵押登记的过错在原告与刘晓军，故盛大房地产公司不承担担保责任。盛大房地产公司已将房地产交付刘晓军，且符合办理房地产权证条件，该房产已可通过司法程序公开拍卖，原告完全可以通过司法程序保障权利的实现。根据被告盛大房地产公司出具的银行按揭承诺函，其只承担借款人贷款本息的连带保证责任，保证范围不包含其他费用，且该函约定需方应在此承诺签发之日起三天内向原告申请贷款，办理贷款手续。因此请求法院驳回原告要求盛大房地产公司对被告刘晓军借款本息及其他费用承担连带保证责任的诉讼请求。
被告刘晓军、刘正江、石国妹未作答辩。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告工商银行新昌支行向本院提交证据如下：
1、原告营业执照、负责人身份证明、被告盛大房地产公司注册信息、《担保人配偶书面同意书》、被告刘晓军、刘正江、石国妹身份证复印件各一份，证明原、被告的主体资格；
2、01211000102013一手贷0000763《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、房预（2013）字第2456号预购商品房抵押权预告登记证一份，证明原告与被告刘晓军之间的借贷关系，原告依约向被告刘晓军发放贷款570000元，原告合法享有被告刘晓军位于新昌县七星街道翡翠公馆9幢2201室房地产的担保物权，被告盛大房地产公司对被告刘晓军贷款债务提供连带责任保证的事实；
3、《共同参与还款承诺书》复印件一份，证明被告刘正江、石国妹对原告与被告刘晓军《个人购房借款/担保合同》项下借款本息承担连带清偿责任的事实；
4、计息清单及查询信用卡交易明细一组，证明被告刘晓军未按主合同的约定还款及主合同项下实际产生的本息；
5、办理抵押登记催告函及邮寄凭证各一份，证明原告已就办理抵押登记事项对被告刘晓军进行了催告；
6、法律服务委托合同及发票一份，证明原告为实现本案债权已实际支付律师代理费3000元的事实；
7、《银行按揭承诺函》复印件一份，证明被告盛大房地产公司对被告刘晓军贷款债务提供连带责任保证的事实；
8、个人贷款申请书一份，证明被告刘晓军向原告申请贷款的日期为2013年5月13日的事实。
被告盛大房地产公司对原告所举证据质证认为：对证据1、2、3、6无异议。证据4由法院审查；证据5催告函回执单没有收件人的签名，无法证实催告函寄送给本人的事实；证据7真实性无异议，但该承诺函明确约定盛大房地产公司只对借款人本息承担连带保证责任；证据8的真实性由法院审核。
被告盛大房地产公司、刘晓军、刘正江、石国妹未向本院提交证据。
本院对各方当事人提供的证据结合质证意见及庭审相关陈述认定如下：原告提供的证据1、3、6，来源合法，形式客观，与其主张的事实可以相互印证，被告盛大房地产公司均无异议，本院对其予以认定。本院对证据2的真实性予以认定，至于预购商品房抵押登记是否赋予原告对涉案房产的优先受偿权，本院将在说理部分予以阐述。经审查，本院对证据4、8的证明力亦予以认定。证据5无签收凭证，无法达到原告的证明目的，本院不予认定。被告盛大房地产公司对证据7的真实性无异议，其保证范围应根据证据2《个人购房借款/担保合同》条款予以确定，故本院对证据7的证明力予以认定，对于被告盛大房地产公司的质证意见不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月13日，被告刘晓军因购买住房向原告申请贷款。2013年5月13日，被告刘正江、石国妹共同出具《共同参与还款人承诺书》一份，自愿对原告与刘晓军签订的个人一手房购置贷款2013年0763号合同项下借款的还本付息承担连带责任，承担连带责任的期限自贷款发放之日起至贷款本息全部清偿之日止。2013年5月13日，被告石国妹出具《担保人配偶书面同意书》，承诺同意其配偶刘正江为借款人刘晓军与原告签订的个人一手房购置贷款2013-0763号合同项下贷款提供连带责任保证。2013年5月13日，被告盛大房地产公司出具《银行按揭承诺函》一份，承诺在刘晓军的《他项权利证书》交由原告执管前，该借款人的贷款本息由该公司承担连带责任保证。2013年5月22日，被告刘晓军（借款人）、刘正江（保证人）、盛大房地产公司（保证人）与原告（贷款人）签订编号为01211000102013一手贷0000763《个人购房借款/担保合同》一份，原告同意向刘晓军发放个人一手住房购置贷款570000元用于购买新昌县七星街道翡翠公馆9幢2201室的家庭住房一套，贷款期限为2013年5月22日至2023年5月22日，在该合同约定的贷款发放前提条件满足后由贷款人确定实际放款日和到期日，并以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率以及约定的浮动比例确定并执行新的利率，借款人授权贷款人将贷款一次性划入盛大房地产公司在原告处账号为12×××10的账户，贷款利息自实际放款日计算，借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息，还款日与贷款实际发放日相对应，最后一期还款日为贷款到期日。刘晓军以其在原告处账号为62×××03的账户为还款账户，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为按约定利率基础上加收50%确定，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同，也有权宣布本合同到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除合同。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。刘正江、盛大房地产公司作为保证人在该合同中签字盖章，自愿对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日两年。刘晓军以新昌县七星街道翡翠公馆9幢2201室的房产作为抵押物为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用提供抵押担保，并于2013年5月24日办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年5月28日，原告向刘晓军发放贷款570000元，借款凭证中明确贷款起始日为2013年5月28日至2023年5月28日。2015年11月26日，原告向被告刘晓军发送了办理抵押登记催告函。被告盛大房地产公司作为保证人于2015年12月31日为被告刘晓军代偿贷款本金16312.68元、利息8696.23元，合计本息25008.91元，截至2016年5月24日，被告刘晓军尚欠原告贷款本金459199.45元及利息12209.44元。原告为实现本案债权，与浙江新时代律师事务所签订法律服务委托合同，并于2016年7月5日实际支付律师费3000元。
本院认为：原告与被告刘晓军、刘正江、盛大房地产公司之间签订的《个人购房借款/担保合同》、被告刘正江、石国妹出具的《共同参与还款人承诺书》以及盛大房地产公司出具的《银行按揭承诺函》为各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方理应严格予以遵照履行。被告刘晓军作为借款人应当按照合同约定履行相应的还本付息义务。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同。现因被告刘晓军未按期支付贷款本息，双方约定的解除条件已经成就，原告要求解除原告与被告刘晓军、刘正江及盛大房地产公司于2013年5月22日签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求被告刘晓军偿还贷款本金459199.45元，符合法律规定和当事人约定，本院予以支持。《个人购房借款/担保合同》对利息、罚息及复利的计算标准均作了约定，该标准不违反法律法规的强制性规定，原告因此要求被告刘晓军支付截至2016年5月24日的利息12209.44元，并支付自2016年5月25日起至还款之日止按《个人购房借款/担保合同》约定相应的利息、罚息及复利，符合法律规定，本院予以支持。原告为实现本案债权已实际支出律师费3000元，该收费标准合理，原告主张被告刘晓军承担该实现债权费用的诉讼请求，符合法律规定和当事人约定，本院予以支持。被告刘正江、石国妹向原告出具了《共同参与还款人承诺书》，为原告与被告刘晓军《个人购房借款/担保合同》项下所有债务的还本付息承担连带责任，因此原告要求被告刘正江、石国妹对借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定和当事人约定，本院予以支持，但原告要求被告刘正江、石国妹承担原告为实现债权支出的律师费，缺乏事实依据，本院不予支持。被告盛大房地产公司认为，涉案房产至今未办理抵押登记的过错在于原告与被告刘晓军，故其不承担保证责任，对此本院认为，被告盛大房地产公司出具《银行按揭承诺函》，承诺在刘晓军的《他项权利证书》交由原告执管前，对借款人的贷款本息由该公司承担连带责任保证，现涉案房产尚未办理抵押登记手续，盛大房地产承诺的连带保证解除条件尚未成就，故其保证承诺仍然有效，故被告盛大房地产公司的相关答辩意见，本院不予采信。根据被告盛大房地产公司与原告签订的《个人购房借款/担保合同》，保证范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，因此原告要求被告盛大房地产公司对借款本息及实现债权费用承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律规定和当事人约定，本院予以支持。被告盛大房地产公司承担保证责任后，可以向被告刘晓军追偿。涉案房产在2013年5月24日办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记是一种特殊的公示方法，所登记的是买卖合同和抵押合同的债权，并不能取代所有权登记和抵押登记，在办理正式的抵押登记前，原告的抵押权尚未确立，且原告未提供证据证明其在能够进行不动产登记之日起三个月内已经向抵押人催告申请正式的抵押登记，因此原告根据抵押权预告登记要求对新昌县七星街道翡翠公馆9幢2201室房地产以拍卖、变卖所得价款依法优先受偿，缺乏法律依据和事实依据，本院不予支持。被告刘晓军、刘正江、石国妹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定、判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司新昌支行与被告刘晓军、刘正江、浙江盛大房地产开发有限公司于2013年5月22日签订的编号为01211000102013一手贷0000763《个人购房借款/担保合同》；
二、被告刘晓军、刘正江、石国妹返还原告中国工商银行股份有限公司新昌支行借款本金459199.45元及截至2016年5月24日的利息、罚息及复利12209.44元，并支付自2016年5月25日起至本判决确定的还款之日止按照《个人购房借款/担保合同》约定计算的利息、罚息和复利，限于本判决生效后十日内付清；
三、被告刘晓军支付原告中国工商银行股份有限公司新昌支行为实现债权支出的律师费3000元，限于本判决生效后十日内付清；
四、被告浙江盛大房地产开发有限公司对上述第二、三项债务承担连带保证责任；
五、被告浙江盛大房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向债务人刘晓军追偿；
六、驳回原告中国工商银行股份有限公司新昌支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8420元，财产保全费3020元，公告费400元，合计诉讼费11840元，由刘晓军、刘正江、石国妹、浙江盛大房地产开发有限公司负担，限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 汤志刚
代理审判员 章 吉
人民陪审员 徐燕良
二〇一六年十一月十日
书 记 员 蔡芳芳