湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武汉中民终字第00869号
上诉人（原审原告）：武汉某物业公司
被上诉人（原审被告）：欧A
上诉人武汉某物业公司因与被上诉人欧A房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2013）鄂硚口民三重字第00002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月23日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人武汉某物业公司的法定代表人、委托代理人，被上诉人欧A及其法定代理人、委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008年5月，武汉某物业公司诉至一审法院，请求判令：1、确认以武汉某物业公司名义出让武汉市硚口区利济南路B栋1层10-11号、武汉市硚口区中自小区3号楼1层108-1号两套房屋产权的合同无效；2、确认上述两套房屋所有权和土地使用权的权利人为武汉某物业公司；3、本案诉讼费用由欧A负担。2009年9月17日，一审法院以（2008）硚民三初字第231号民事判决书，判决支持了武汉某物业公司的诉讼请求。欧A不服，上诉至本院。本院于2010年4月15日作出（2009）武民终字第1311号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。
一审法院经重审查明，欧A系欧B与万某之女。欧C、欧B、欧D系武汉某物业公司股东，欧D系公司法定代表人。2002年5月28日、2003年1月3日，武汉某物业公司分别提供虚假材料将自然人股东变更为欧C、欧D、万某，并将法定代表人变更为万某。2003年6月24日，该公司又通过提供虚假材料将自然人股东变更为欧C和欧D，并将法定代表人由万某变更为欧D。2008年9月1日，武汉市工商行政管理局以武工商处（2008）111号处罚决定书对武汉某物业公司作出行政处罚，以武汉某物业公司提供虚假材料骗取公司变更登记为由，撤销武汉某物业公司2002年5月28日、2003年1月3日和2003年6月24日的变更登记。
一审另查�，本案两套诉争房屋，即位于湖北省武汉市硚口区利济南路B栋1层10-11号房屋（建筑面积50.78平方米）和位于湖北省武汉市硚口区中自小区3号楼1层108-1号房屋（建筑面积30.11平方米），产权原系武汉某物业公司所有。2003年6月8日，武汉某物业公司与欧A签订了二份《武汉市存量房买卖合同》，约定欧A分别以30万元和5万元的价格向武汉某物业公司购买诉争房屋。合同签订后，万某在武汉某物业公司董事会决议上伪造董事会成员签名，在房地部门办理了房地产交易和权属登记手续，欧A（监护人：万某）分别于2003年7月7日、2003年12月12日取得了该两套房屋的房屋所有权证和国有土地使用证。
一审又查明，2008年6月20日，欧A向一审法院递交调查取证申请书，称其办理该两套房屋的土地使用权变更过户时，武汉某物业公司的法定代表人欧D代表该公司同意办理过户手续，申请调�该两套房屋的土地使用权变更过户的情况。一审法院到武汉市城市规划国土资源管理局硚口分局进行调查后，该局于2008年6月30日出具了《土地登记情况说明》一份，内容为“欧A（监护人：万某）于2003年7月7日领取了位于硚口区中自小区3号楼108-1号和利济南路B栋10-11号两套房屋的《房屋所有权证》，后于2003年7月10日向我局申请办理土地登记手续。我局经审查相关资料发现原转让方武汉某物业公司法人代表发生了变化，为了确保权属变更无任何争议，我局要求受让方必须提供武汉某物业公司新法人代表欧D本人的书面意见后才能办理变更土地登记。后经转让双方协商后，武汉某物业公司新法人代表欧D出具了同意办理土地使用权过户手续的书面意见，我局经审核后于2003年12月12日颁发了硚国用（2003）第4738、第4788号《国有土地使用证》”，但该局未提供相应的档案资料�以证明。2013年5月30日，武汉市国土资源和规划局硚口区分局又向武汉某物业公司出具《证明》一份，内容为“经查询档案，欧A（监护人：万某）未在我局办理硚口区中自小区3号楼1层108-1号和利济南路B栋10-11号房屋的土地登记手续”。
一审法院经审理认为，武汉市城市规划国土资源管理局硚口分局在处理诉争房屋土地使用权转让登记的过程中，发现原转让方武汉某物业公司法人代表已经发生了变化，在征得武汉某物业公司的法定代表人欧D同意的情况下，才能办理变更土地登记。该局出具的《土地登记情况说明》说明该局作出诉争房屋的土地使用权登记这一具体行政行为具备符合法律规定的相关依据，现该具体行政行为并未被撤销，证明《土地登记情况说明》所述内容属实。虽然武汉市城市规划国土资源管理局硚口分局在本案重审过程中又出具了《证明》一份，�究其实质，是在说明该局未找到诉争房屋土地使用权登记手续的相关档案资料，并非否认《土地登记情况说明》所述的事实。因此，对于武汉市城市规划国土资源管理局硚口分局出具的《土地登记情况说明》所证明的内容，依法予以采信。因武汉某物业公司变更后的法定代表人欧D同意为欧A办理诉争房屋的土地使用权过户手续，可以认定武汉某物业公司对其与欧A有关诉争房屋的出卖行为进行了追认，双方签订的《武汉市存量房买卖合同》合法有效。现武汉某物业公司要求确认以其名义出让两套诉争房屋产权的合同无效，请求确认两套诉争房屋所有权和土地使用权的权利人为武汉某物业公司，没有事实和法律依据，不予支持。经一审审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决：驳回原告武汉某物业公司的全部诉讼请求。一审案件受理费6550元、财产保全费2270元，共计8820元，由原告武汉某物业公司负担。
判后，上诉人武汉某物业公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求，一、二审诉讼费由欧A负担。事实与理由：一、万某以武汉某物业公司名义与欧A签订的两份《武汉市存量房买卖合同》应属无效。万某并非武汉某物业公司股东或法定代表人，其利用虚假材料骗取工商变更登记，取得公司股东和法定代表人资格，该变更登记已被武汉市工商行政管理局撤销，万某无权处分武汉某物业公司的财产。出让两处房产的《董事会决议》系万某伪造，决议上的签名是虚假的，武汉某物业公司并未同意出让案涉房屋。万某一方以武汉某物业公司法定代表人名义，另一方以欧A法定代理人名义，自己与自己签订两份房屋买卖合同。案涉两处房屋位于繁华市区，均为一楼临街的商业�房，市场价格远高于合同约定的价格，说明合同约定的价格是虚假的。欧A未支付分文购房款，该房屋买卖是虚假交易，两份房屋买卖合同是典型和明显的无效合同。二、《土地登记情况说明》不应采信作为认定案件事实的依据。《说明》称土地使用权过户经过了武汉某物业公司新法定代表人欧D书面同意，但硚口分局的档案中并无两处房屋土地过户的记载，更没有欧D书面同意过户的原件或复印件，不能确认《说明》内容的真实性，《说明》不能作为定案依据。《说明》所述的是土地过户登记情况，不能证明房产过户登记合法，反而证明土地过户登记存在争议。办理土地变更登记时，万某和欧D都不是武汉某物业公司的法定代表人，《说明》中所称欧D书面同意过户也是无效的。重审时，上诉人提供了武汉市国土资源和规划局硚口分局出具的《证明》，证明欧A未在该局办理本案两处房屋的土地登记手续，该《证明》的证明力明显高于之前的《说明》，重审判决认为《证明》并非否认《说明》而采信《说明》是错误的。三、即使欧D书面同意，本案房屋买卖合同仍应认定为无效。办理土地过户登记时，欧D并非武汉某物业公司的法定代表人。依照公司章程和公司法规定，出卖房屋须经董事会三分之二以上成员同意，欧D一人无权决定。因此，无论欧D是否同意，本案两份房屋买卖合同都应认定为无效。
被上诉人欧A答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案不属于民事诉讼的受案范围，且超过了诉讼时效，应驳回武汉某物业公司的诉讼请求。两份房屋买卖合同不存在无效的情形，且经武汉某物业公司法定代表人欧D追认，两套房屋也过户至欧A名下。《土地登记情况说明》合法有效，效力高于《证明》，可以作为定案依据。
二审中，武汉某物业公司提交武汉市公安局汉阳区分局江汉二桥街派出所、武汉市汉阳区江汉二桥街赫山社区居民委员会出具的《证明》一份，该《证明》落款时间为2009年7月24日，内容为欧B从2002年4月至今外出未归，下落不明，拟证明万某没有与欧B联系过。欧A认为该证据超过了举证期限，不予质证，但对真实性予以认可，对合法性、关联性有异议。本院认为，欧A对该证据的真实性予以认可，对该证据本院予以认定。
本院依职权向武汉市国土资源和规划局硚口分局进行了调查，该局于2013年12月5日向本院出具《情况说明》一份，内容为“硚口国土规划分局于2008年6月30日、2013年5月30日分别出具了关于欧A（监护人：万某）办理土地登记的《土地登记情况说明》和《证明》，经核实，欧A（监护人：万某）位于硚口区中自小区3号楼108-1号和利济南路B栋10-11号两套房屋已办理土地登记手续，土地证号分别为硚商国用（2003）第4738号、硚商国用（2003）第47**号”。武汉某物业公司认为该情况说明与之前该局出具的证明矛盾，也只能证明办理了土地使用权证，不能证明欧D是否同意。欧A认为该情况证明充分证明了欧A方的答辩及代理意见。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，重审中，一审法院向武汉某物业公司进行释明，告知其可先行提起行政诉讼，武汉某物业公司书面答复称不选择行政诉讼途径。二审中，本院就同一事项向武汉某物业公司释明，武汉某物业公司答复称回去慎重考虑，但其于本院指定期间内未向本院提交行政诉讼立案材料。
本院认为，位于湖北省武汉市硚口区利济南路B栋1层10-11号和硚口区中自小区3号楼1层108-1号的两套房屋，产权原系武汉某物业公司所有，�汉某物业公司的法定代表人原为欧D。在2002年5月28日至2003年6月24日期间，武汉某物业公司提供虚假材料进行公司变更登记，变更之一即将公司法定代表人由欧D变更为万某。在此期间，万某同时作为武汉某物业公司的法定代表人和欧A的法定代理人，以武汉某物业公司的名义与欧A签订了两份《武汉市存量房买卖合同》，将武汉某物业公司所有的两套房屋出卖给欧A，因武汉某物业公司的前述变更登记已由武汉市工商行政管理局于2008年9月予以撤销，故万某的上述行为系对武汉某物业公司财产的无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，万某至今未取得诉争房屋的处分权，故万某签订的上述合同是否得到武汉某物业公司的追认，决定了该合同�效力。
案涉房屋在办理了房屋所有权转移登记后，于2003年12月12日进行了国有土地使用权的转移登记，在此之前，武汉某物业公司的法定代表人已恢复为欧D，欧D处分公司财产的行为是代表武汉某物业公司的职务行为，该行为是否符合武汉某物业公司的内部规定，不属于决定案涉合同效力的因素，故该转移登记只要得到武汉某物业公司或欧D的同意即可认定武汉某物业公司对万某的无权处分行为予以了追认。按照办理转移登记的相关规定，没有武汉某物业公司或欧D的同意，案涉房屋的国有土地使用权转移登记不可能完成；如果相关行政机关在没有得到武汉某物业公司或欧D同意的情况下办理了该转移登记，武汉某物业公司则可以通过司法途径主张其合法权利。相关行政机关办理国有土地使用权转移登记的颁证行为是具体行政行为，该具体行政行为在被依法撤销之前，是合法有效的，相关行政机关事后作出的任何说明均不能改变这一行为的有效性，因此，是否采信武汉市国土资源和规划局硚口分局（原武汉市城市规划国土资源管理局硚口分局）先后出具的《土地登记情况说明》、《证明》和《情况说明》，对本案的处理没有意义。
从2003年12月12日至今，案涉房屋的国有土地使用权一直登记在欧A名下，一、二审期间，经释明，武汉某物业公司或者明确表态不通过行政诉讼途径主张权利，或者未在法院指定的期间内依法主张权利，欧A持有的案涉房屋的国有土地使用权证仍是合法有效的，故在此情况下，应认定案涉房屋的国有土地使用权转移登记是在得到武汉某物业公司或欧D的同意后办理的，武汉某物业公司以此形式对万某以其名义与欧A就案涉房屋的出卖行为进行了追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的�处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，诉争的两份《武汉市存量房买卖合同》均为有效。武汉某物业公司主张诉争合同无效的上诉理由和请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由武汉某物业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 薇
审 判 员 王 阳
代理审判员 骆朝辉
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 胡艳华