上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民四（民）初字第2326号
原告（反诉被告）上海杨浦良友食品有限公司。
法定代表人郭甫强。
委托代理人张国光。
委托代理人刘红力。
被告（反诉原告）上海市杨浦区天龙宫酒家。
法定代表人李友民。
委托代理人金永才。
原告上海杨浦良友食品有限公司（以下简称良友公司）诉被告上海市杨浦区天龙宫酒家（以下简称天龙宫酒家）及反诉原告天龙宫酒家诉反诉被告良友公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员金玮独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）良友公司的委托代理人张国华、刘红力、被告（反诉原告）天龙宫酒家的法定代表人李友民及其委托代理人金永才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）良友公司诉称，2008年5月9日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告将位于上海市杨浦区X号房屋（以下简称系争房屋）出租给被告，租赁期限为31个月，自2011年1月1日起至2013年7月31日止，第一年、第二年、第三年的租金分别为人民币125，000元（以下货币单位均为人民币）、125，000元及72，920元；先付费后使用，每年分二次付费，日期为1月1日及7月10日，协议到期后，被告应及时做好腾空房屋的工作，以便合同到期时将房屋完整归还原告；租赁期间，任何一方违约，应承担违约金20，000元。根据合同约定被告应在2013年1月1日支付房租72，920元，但被告仅在2013年4月支付了31，250元，尚欠租金41，670元至今未付。现要求法院判令：1、被告支付自2013年4月1日至2013年7月31日的房租41，670元；2、被告支付2013年8月1日至2013年9月9日的实际使用费10，417元；3、被告支付违约金20，000元。
被告（反诉原告）天龙宫酒家辩称并反诉称，不同意原告的请求，因为根据房屋租赁合同的约定，原告应当在合同到期前三个月书面通知被告，现原告系于2013年5月13日发出通知，告知被告不再续租，故原告违约在先，且租赁合同约定违约金为20，000元的约定过高，要求法院调整。另外，2008年3月11日原、被告约定，为配合旧区改造，故被告停止营业，为此原告虽免除了被告7个月的房租，但至2008年11月18日才将房屋交付给被告继续营业，停业时间超过了免租期。被告实际于2013年7月31日晚停止营业，是原告未来接收房屋，故原告应按租金标准向被告支付保管费。旧区改造期间，系争房屋内一面价值7，000元的大镜子被敲坏，因外面的琉璃瓦被损坏，被告花费27，000元整修，旧区改造后原告延迟交房，共计66天，期间被告发给工人的工资为59，500元，营业损失以每天1，000元计算，计66，000元；改造后被告将系争房屋室内重新装修花费200，000元；改造过程中系争房屋厨房间的雨篷被拆除，后被告花费16，000元重新安装了雨篷，上述损失共计375，500元应由原告赔偿。由于原、被告的租赁合同履行到2013年7月31日，故反诉请求未超过诉讼时效。现提起反诉，要求判令：1、反诉被告支付2013年8月1日至2013年9月9日的代保管费13，542元；2、反诉被告赔偿损失375，500元。
原告（反诉被告）良友公司反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉被告一直催讨要求反诉原告返还系争房屋，未果，所谓保管费系反诉原告无理取闹。关于旧区改造期间的履行双方订有补充协议，针对的租期是2007年1月1日至2010年12月31日，该租赁协议已履行完毕，与本案诉争的租赁协议无关。2009年6月反诉被告曾因反诉原告拖欠房租提起诉讼，当时反诉原告并未提出相关赔偿事宜，现提起反诉，已超过诉讼时效，且不存在反诉原告所称的物品损失。
经审理查明，系争房屋系上海杨浦粮油食品有限公司所有，该公司授权原告对系争房屋经营管理。
2004年11月8日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将上海市杨浦区X号底层房屋（即系争房屋）租赁给乙方，租赁期限自2005年1月1日起至2006年12月31日止，年租金为115，000元。
2007年9月19日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将上海市杨浦区X号底层房屋（即系争房屋）租赁给乙方，租赁期限自2007年1月1日起至2010年12月31日止，每年租金为125，000元。
2007年10月25日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《补充协议》，约定在协议履行过程中如遇非拆迁的旧区改造，房屋租赁协议不作自行终止，继续履行。
2008年3月11日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《补充协议》，约定为了配合区政府旧区改造工作，双方达成如下协议：1、从2008年3月12日起至2008年9月11日为乙方停止营业期，乙方必须停止营业，配合旧区改造部门进行房屋改造。2、乙方在七个月的停业期间，甲方免除乙方七个月的停业期间租金。3、考虑乙方的要求，甲方同意将原租赁合同延长二年零七个月，即延长至2013年7月13日止（延长期的租赁协议另行签订）；4、根据双方达成的协议，租赁期满，甲方即收回出租房屋不再续租，乙方承诺无条件交房。5、在改造过程中，如损坏乙方店招牌楼，则由甲方负责督促改建部门整修，保持原样。后墙排烟管由甲方负责督促改建部门进行重新安装。
上述合同履行期间，原告免除被告自2008年3月12日至2008年10月11日期间的租金，其余房租，被告分期向原告支付，自2013年4月1日起的房租，被告至今未支付。
2008年5月9日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将系争房屋提供给乙方作商业经营之用。租赁期限为31个月，自2011年1月1日起至2013年7月31日止，第一年租金为125，000元，第二年租金为为125，000元，第三年租金为72，920元，租金按照“先付费，后使用”的原则进行支付，每年分二次付款，日期为1月1日、7月10日，每次付款金额为全年租金的1／2。乙方如逾期付款，按月租金千分之二比例加付滞纳金。乙方逾期一月不付清租金，甲方可立即终止协议，收回出租的房屋，乙方必须无条件服从归还出租房屋，否则甲方能够有权采取封门、停水、停电等一切强制措施，由此造成的一切后果均由乙方自负，甲方不承担一切经济赔偿责任，并有权在乙方支付的保证金中扣除应得的款项及滞纳金，由此造成的后果均由乙方承担。本租赁协议到期时，甲方由于经营上的需要不再续租的，甲方在合同到期前三个月书面通知乙方，乙方应予配合，及时做好腾空房屋的工作，以便合同到期时将腾空房屋完整无损地归回甲方。甲乙双方在租赁期间，任何一方不得违约，如发生违约，违约方则应承担违约责任，违约金20，000元。协议第十七条约定本协议到期甲方不再向乙方续租，乙方表示同意。
2013年5月6日，原告向被告发出通知，内容为：“贵酒家租赁我公司X号商业网点经营，租赁合同到2013年7月31日到期。根据房屋租赁协议第十七条的约定及2007年7月2日承诺书中到期不再续租的承诺，我公司将按时收回该商业网点。望贵酒家接函后根据合同到期后做好清场工作，在2013年8月1日将商业网点完整无损归还我公司，并结清在合同期内发生的一切公用事业费。”被告于2013年5月15日收到该通知后，未予搬离。此后双方亦未续签租赁合同。2013年9月9日，被告将系争房屋返还给原告。
另查，2009年6月，原告来我院起诉，称被告未付清多月租金，要求解除原、被告于2007年9月19日及2008年3月11日所签订的房屋租赁协议和补充协议，被告迁出X号并支付自2008年10月12日起至迁出之日的拖欠的房租。审理中，被告称拖欠租金系事出有因，来法院前已经支付，今后不会拖欠租金，再拖欠同意解除合同。2009年6月11日，原告向本院申请撤诉，当日，我院作出（2009）杨民四（民）初字第1641号民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、授权书、房屋租赁协议书、通知、房屋租赁协议、（2009）杨民四（民）初字第1641号民事裁定书；被告提供的房屋租赁协议书、补充协议、通知及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告就系争房屋租赁所签订的数份租赁协议及补充协议，均合法、有效，双方均应按约履行。被告作为承租人应按约向原告支付房租，被告至今未支付自2013年4月1日起至2013年7月31日的房租41，670元，属于违约，被告应按合同约定向原告支付拖欠的房租及违约金。审理中被告认为合同约定违约金20，000元的约定过高，要求法院调整，故本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告应支付的违约金。原、被告于2008年5月9日签订的房屋租赁协议约定租期自2011年1月1日起至2013年7月31日止，合同期满后，双方未续签租赁合同，被告称已于2013年7月31日停业，但其至2013年9月9日将系争房屋交付给原告，故被告应支付原告2013年8月1日起至2013年9月9日的实际使用费，现原告主张以一个月房租即10，417元计算此实际使用费，并无不当，本院予以支持。
对于被告反诉要求原告支付2013年8月1日至2013年9月9日的代保管费13，542元的反诉请求，租赁期间届满后，被告应按约搬离并向原告返还系争房屋，故不存在其所称的保管费，现被告要求原告支付保管费的反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
对于被告要求原告赔偿损失375，500元的反诉请求。首先，被告就其主张的损失及具体组成金额，未提供相关证据；其次，关于系争房屋涉及旧区改造事宜，原、被告已于2008年3月11日签订了补充协议，原告按约免除了被告7个月的房租，在双方2009年的诉讼及之后的合同履行期间，被告均未提出要求原告赔偿，也未要求原告减免房租；第三，被告所称的损失系因系争房屋于2008年涉及旧区改造所造成的，后其在长达数年的租赁期间内未向原告提出过赔偿主张，故原告关于已过诉讼时效的抗辩意见亦可成立。综上，对于被告主张原告赔偿的反诉请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海市杨浦区天龙宫酒家应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海杨浦良友食品有限公司2013年4月1日起至2013年7月31日的房屋租金人民币41，670元；
二、被告（反诉原告）上海市杨浦区天龙宫酒家应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海杨浦良友食品有限公司2013年8月1日起至2013年9月9日的房屋实际使用费人民币10，417元；
三、被告（反诉原告）上海市杨浦区天龙宫酒家应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海杨浦良友食品有限公司违约金人民币5，000元；
四、驳回被告（反诉原告）上海市杨浦区天龙宫酒家要求原告（反诉被告）上海杨浦良友食品有限公司支付保管费人民币13，542元及赔偿损失人民币375，500元的反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1，863元，减半收取计人民币931.50元，反诉案件受理费人民币3，568元，均由被告（反诉原告）上海市杨浦区天龙宫酒家负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 玮
二〇一三年十一月一日
书 记 员 张占平
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。