湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘03民终1059号上诉人（原审被告）：苏志辉。委托诉讼代理人：陈谷丰，湖南玉宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湘乡市供销社社有资产管理有限公司。法定代表人：朱五一，总经理。上诉人苏志辉因与被上诉人湘乡市供销社社有资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2017）湘0381民初781号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏志辉上诉请求：1、撤销湖南省湘乡市人民法院（2017）湘0381民初781号民事判决；2、驳回被上诉人关于支付违约金并解除租赁合同及腾交门面的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人拖欠门面租金是实，是由于在棚户改造中政府拖延支付上诉人补偿款导致资金紧张造成，上诉人一直同意交纳租金且正积极筹集资金，并非恶意拖欠，上诉人愿意尽快足额交纳租金，租赁合同仍能继续履行。2、上诉人请求宽限租金交纳时间，已得到被上诉人同意，没有违约。被上诉人约定的违约金过高，超过法定标准，约定无效。上诉人不应当交纳违约金。湘乡市供销社社有资产管理有限公司答辩称：他人是否拖欠苏志辉资金与被上诉人没有任何关系，苏志辉应按合同交纳租金。被上诉人没有同意宽限苏志辉租金交纳时间，违约金约定没有过高，双方合同有明确约定，一审判决已降低计算标准。湘乡市供销社社有资产管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告苏志辉向原告支付尚欠租金227700元，违约金455400元；2、解除原告与被告苏志辉之间签订的《房屋租赁合同》，并限期腾空所租赁的两控门面返还原告。一审法院认定事实：被告苏志辉长期租赁原告湘乡市供销社社有资产管理有限公司座落在湘乡市**公司的两控门面开办特步店，合同三年一签订，每年租金14000元，租金支付在签订书面合同时交清第一年的租金，第二年租金在第一年租期届满前十日内付清，第三年依此类推。2015年6月4日，当事人双方续订了《房屋租赁合同》，约定租期从2015年4月1日始至2018年3月30日止，逾期支付租金的违约责任按日租金的二倍计算滞纳金。书面合同签订时，原告湘乡市供销社社有资产管理有限公司同意被告苏志辉宽限几天交纳第一年期租金。被告苏志辉于2015年6月17日交纳了租金10000元，2016年7月8日，被告苏志辉交纳租金50000元。此后，被告苏志辉再未交纳过租金。原告湘乡市供销社社有资产管理有限公司上门催收、电话催讨和手机短讯催收无果。2017年2月17日，发律师函给被告苏志辉，限七日交清尚欠租金220000元。届期后，被告苏志辉又要求宽期，原告湘乡市供销社社有资产管理有限公司应允，被告苏志辉于2017年2月28日写下22万元租金欠条，并承诺在2017年4月15日前交清全部租金，否则无条件搬出，由湘乡市供销社社有资产管理有限公司处置无异议。至起诉时，原告主张第三期应实交租金为7700元，被告予以认可。至今，被告苏志辉仍然没有履行承诺如期交付租金。诉讼中，当事人双方调解无果，原告坚持解除租赁合同。一审法院认为，本案处理涉及合同解除问题和违约责任条款效力问题。租赁合同解除争议。当事人双方签订的《房屋租赁合同》系原、被告真实意思的表示，条款具体明确，内容不违背法律的禁止性规定，为有效租赁合同，当事人双方应当切实履行各自的合同义务。原告按合同要求长期提供了适租的房屋，履行了自己的合同义务。被告签订合同时，本应该交清第一期租金，原告允应宽限几天付清，因此，被告在十天内交清了第一期租金不算违约。被告于2016年7月14日只是交了第一期部分租金，构成第一期违约。第二期租金，被告没有交纳，构成第二期违约。在被告第一、二期违约的情况下，原告于2017年2月17日发出律师函限期七天交纳租金，被告于2017年2月26日再次要求宽期并承诺在2017年4月15日前付清，原告允准。据此，原告的律师函属要约邀请，被告所作的限期交纳租金的承诺，实质上属于要约，原告允准构成承诺。因此，被告的承诺成为《房屋租赁合同》的组成部分，对原、被告均具有的拘束力。承诺规定，逾期未交清房租，则无条件搬出两控门面。这实际是双方在租赁签订后，约定的合同解除条件。现在该解除条件己经成就，原告可以要求解除租赁合同。被告辩解，《房屋租赁合同》没有约定合同解除条件，这与实际不符，不予采纳。即使合同双方没有约定合同解除条件，原告也可以行使法定解除权，主张解除房屋租赁合同。合同法规定，当事人一方迟延履行债务，致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。签订租赁合同，出租人的目的是收取租金，承租人的主要债务是按期交纳租金。至起诉时止，除尚欠一、二期租金外，承租还没有交纳最后一期租金，被告拖欠全期租金，这些无限期拖延不交纳租金的行为，表明出租人签订合同的目的落空，出租人可以解除合同。综上，无论是约定解除还是法定解除，原告均可以主张解除租赁合同。在原告选择解除合同的情况下，被告要求继续履行租赁合同于法无据，不予支持。关于约定逾期交纳租金如何计算违约金的违约责任条款的效力问题。被告认为违约金违背法定的最高限额，违约金条款无效。然而，被告对拖延交付租金给原告造成的损失并没有作出任何说明。实际上，原告的损失包括未收取租金的利息损失和催收租金所发生的费用两部分，催收租金所发生的费包括法律服务费用。参照民间借贷利率月息不得超过2%的上限规定，按当事人双方约定的日租金的两倍计算约滞纳金的方法所计算出来的违约金，显然超过了法定最高限额，对超过部分应当认定为无效。根据相关司法解释，当事人约定的违约金不得超过造成损失的百分之三十，可以酌情认定违约金为按月利率的2%计收迟延交付租金的利息损失和租金催收适当费用。租金催收费用14000元为宜。对于迟延交付租金的贷款利息部分，核定如下：1、第一期租金迟延交纳利息损失(本金140000元，计息始期为2015年4月1日至同年6月7日；(本金130000元，计息始期为2015年6月18日至2016年7月8日；(本金80000元，计息始期为2016年7月9日至本判决指定的履行期间届满之日。④扣除宽限期间的利息，第一笔：本金按140000元，宽限按9天计算，第二笔：本金按80000元，宽限期按49天计算。2、第二期租金迟延交纳利息损失(本金140000元，计息始期为2016年3月30日，终期为本判决指定的履行期间届满之日；(扣除宽限期间的利息，本金按140000元，宽限期按49天计算。第三期租金交纳在2017年4月1日己经届满，原告在2017年4月19日起诉时没有明确主张该期违约金，对第三期租违约金的支付，本案尊重当事人所作的处置。综合上述分析，违约责任条款显失公平，法院予以纠正，违约金数额以法院核定的为准。原告主张的违约金超过法定最高限额的部分，不予支持；被告辩解违约责任条款中涉及违约金不超过法定最高限额的部分也无效，不予采纳。至于第一、二期尚欠租金的交纳数额，以及第三期租金至起诉时实际应交数额当事人双方都无异议，被告不能因为合同被解除而拒绝交纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款的规定，判决：一、解除原告湘乡市供销社社有资产管理有限公司与被告苏志辉之间所订立的《房屋租赁合同》，被告苏志辉把座落在湘乡市新湘路依云小镇楼下第一楼的两控门面腾交原告湘乡市供销社社有资产管理有限公司。二、被告苏志辉向原告湘乡市供销社社有资产管理有限公司交纳的第一、二、三期尚欠租金227700元。三、被告苏志辉按法院核定的数据和损失项目向原告湘乡市供销社社有资产管理有限公司支付逾期交纳租金的违约金（利息损失具体数额计算按本判决书评判部分执行，催收费用为14000元）。上述给付义务，限本判决生效之日起十日内履行完毕。若未在法院指定的期间履行金钱给付义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5200元，由被告苏志辉负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：一、苏志辉上诉所称的拖欠租金理由以及据此要求继续履行合同的主张是否成立。苏志辉是否因为案外人拖欠其资金，造成苏志辉经济困难从而无法按时支付租金，与湘乡市供销社社有资产管理有限公司没有法律上的关联性，不属于法律规定或合同约定的苏志辉可以延迟支付租金的情形，苏志辉以此拖欠租金的理由明显不能成立。苏志辉拖欠湘乡市供销社社有资产管理有限公司房屋租金的时间跨度长、数额大，该违约行为已致使湘乡市供销社社有资产管理有限公司的合同目的根本不能实现，在苏志辉无正当理由且湘乡市供销社社有资产管理有限公司不同意再继续履行合同的情形下，苏志辉仍要求继续履行合同的主张不能成立。二、原判认定的违约金是否正确。苏志辉称湘乡市供销社社有资产管理有限公司同意宽限租金交纳时间，没有提交证据予以证实，苏志辉未按合同约定交纳租金构成违约，应承担支付违约金的责任。苏志辉与湘乡市供销社社有资产管理有限公司在合同中就违约金有明确约定，虽约定过高，但原判已在法律规定的范围内对双方约定的违约金予以适当调整，处理正确，苏志辉主张因违约金约定过高应视为未约定没有法律依据。综上，上诉人苏志辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人苏志辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱卫平审 判 员  李 焱审 判 员  肖 锋二〇一七年九月七日代理书记员  谭 茜附依据法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”