陕西省延川县人民法院
行 政 判 决 书
（2017）陕0622行初67号
原告王桂兰，女，1937年1月18日出生，汉族，文盲。
原告刘炜，女，1964年12月30日出生，汉族，大专文化。
原告刘瑛，女，1957年6月15日出生，汉族，大专文化。
原告刘艳，女，1961年12月27日出生，汉族，大专文化。
委托代理人张光强，陕西嘉岭律师事务所律师。
被告延安市房产管理办公室。住所地陕西省延安市新区为民服务中心*号楼。
法定代表人尉发昌，系办主任。
委托代理人白双应，该办工作人员。
委托代理人高峰，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。
被告延安市不动产登记局。住所地延安市新区为民服务中心*号楼。
法定代表人杜喜平，系该局局长。
委托代理人杜玉涛，陕西厚朴律师事务所律师。
第三人刘锐，男，1966年3月14日出生，汉族。
原告王桂兰、刘炜、刘瑛、刘艳诉被告延安市房产管理办公室（以下简称“房产办”）、延安市不动产登记局（以下简称“不动产登记局”）及第三人刘锐房屋行政许可一案，本院于2017年9月1日受理后，依法向被告及第三人送达了相关法律文书，并依法组成合议庭于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告王桂兰、刘炜、刘瑛、刘艳的委托代理人张光强、被告房产办的委托代理人白双应、高峰、被告不动产登记局的委托代理人杜玉涛到庭参加诉讼、第三人刘锐经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
被告房产办依本案第三人刘锐的申请，于2008年4月29日作出房屋所有权登记，向第三人刘锐颁发了延房权证宝凤字第0073**号房屋所有权证。
原告王桂兰、刘炜、刘瑛、刘艳诉称，原告王桂兰与丈夫刘树清（刘锐之父）在婚姻关系存续期间修建了位于延安凤凰山社区的一院三层房屋，并一直生活在该房屋中。后该房屋被拆除，原告遂至延安市房屋征收管理局索要房屋拆迁补偿款，此时原告才从延安市房屋征收管理局工作人员处得知，原告位于凤凰山社区的一院三层房屋登记于第三人刘锐名下，房屋拆迁补偿款将发放给第三人。原告得知后深感诧异，到延安市房产管理办公室调取档案后，得知2008年4月25日，第三人刘锐伪造已于2005年去世的刘树清的签字，签订了房屋买卖合同，虚构房屋买卖事实，将位于凤凰山的房屋变更登记至其名下。
原告认为，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，位于凤凰山的楼房属于原告与刘树清婚姻关系存续期间的共有财产。刘树清去世后，该房屋的一半应属于原告王桂兰所有，另一半则应依据《继承法》第十三条之规定，由四原告及第三人共同继承。因此四原告拥有该房屋90%的所有权。第三人伪造房屋买卖合同，捏造房屋买卖之事实，以虚假材料办理房产变更登记，违反《房屋登记办法》，应予以撤销。同时，被告在为第三人办理房产变更登记时未尽合理的审查义务，严重侵害了原告的权益。现原告依据《中华人民共和国行政诉讼法》等法律法规之规定，特提起诉讼，请求法院依法撤销被告房产办给第三人刘锐颁发的位于延安市宝塔区凤凰办事处凤凰山社区电影院后山上的延房权证宝凤字第0073**号房屋所有权证，以维护原告的合法权益。
原告为支持其诉讼主张，向法庭提供以下证据：（均为复印件）
证据一：《证明》4份。用以证明：1、原告王桂兰系刘树清妻子，刘树清去世后，依据《婚姻法》与《继承法》之规定王桂兰对婚姻关系存续期间修建的位于凤凰山社区的一院三层房屋享有60%的所有权，第三人伪造房屋买卖合同进行房产变更登记严重侵害了原告王桂兰的所有权。2、原告刘炜、刘艳、刘瑛系刘树清、王桂兰之女，刘树清去世后，三原告依据《继承法》依法对位于凤凰山社区的一院三层房屋享有30%的所有权，第三人伪造房屋买卖合同进行房产变更登记严重侵害了三原告的所有权。3、四原告为本案的适格当事人。
证据二：常住人口信息表。用以证明刘树清已于2005年9月去世，无法在2007年与刘锐签订房屋买卖合同及出具卖房申请等材料，第三人刘锐伪造房屋买卖合同，虚构房屋买卖事实，提供虚假的申报材料，违反《城市房屋权属登记管理办法》的规定，严重侵害了原告的合法权益，依据《行政诉讼法》第七十条之规定应当依法撤销颁给第三人的延房权证宝凤字第0073**号房产证。
被告房产办辩称，一、房产办作出的行政行为事实清楚，依据正确，程序合法，应予维持。1、该行政行为事实清楚。2008年4月24日，本案第三人向房产办申请办理房屋所有权登记，并提交了以下资料：一是延安市房屋所有权登记申请书；二是《购房申请书》、《卖房申请书》；三是刘树清、王桂兰、刘锐身份证复印件；四是《房产买卖协议书》；五是原房屋所有权证。房产办经审核认为第三人提供的资料齐全予以受理。在此基础上，房产办经过实地勘测形成了《调查堪丈表》、《登记审核表》，认为第三人通过购买方式取得房屋所有权的事实清楚，产权来源合法，应当作出权属登记，并向第三人颁发了延房权证宝凤字第0073**号房屋所有权证。2、该行政登记行为适用依据正确。房产办在作出转移登记行为时，适用的依据是《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款、第二十七条。其中第十七条第二款规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。房产办依据上述规定作出登记，并颁发房屋所有权证的行为适用法律正确。3、该行政登记行为程序合法。房产办作出转移登记行为，遵循了《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定的程序。该条规定，房屋权属证书登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告（适用于登记机关认为有必要进行公告的登记）；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。房产办依照上述程序规定，根据第三人的申请及提供的相关材料受理了申请，在严格审核材料的基础上，形成了《调查堪丈表》、《登记审核表》，认为第三人通过购买方式取得房屋所有权的事实清楚，产权来源合法，核准作出权属登记，向第三人颁发了房屋所有权证。
二、原告关于房产办在为第三人办理房产变更登记时未尽合理审查义务，严重侵害了原告的权益的理由不能成立。首先需要说明的是，房产办作为法律规定的房屋登记机关，办理房屋所有权登记既是一项权利，同时也是一项法定职责。当权利人（申请人）按照法律规定提交了登记所需材料后，房产办有义务为权利人进行登记，颁发房屋所有权证书。其次，《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受到国家法律的保护。本案中，第三人在申请登记时向房产办提交了法律规定的所有资料，房产办受理后，通过审查资料和实地勘测，认为刘树清是合法的、唯一的房屋所有权人，其有权处分、买卖房屋，并未损害他人利益。第三人通过购买方式取得房屋所有权的事实清楚，产权来源合法，按照法律规定应当作出登记，于是做出登记，向第三人颁发了房屋所有权证。房产办的行为是严格按照法律规定进行的，尽到了合理审查义务。
三、原告起诉超过诉讼时效的规定。《行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。本案中房屋登记行为做出的时间是2008年4月，原告直至现在起诉，早已超过了六个月期限，应当驳回原告的起诉。
综上所述，房产办作出房屋所有权登记行政行为事实清楚，依据正确，程序合法。原告要求撤销的理由不能成立，且超过了诉讼时效的规定。因此，请求人民法院驳回原告的起诉，维护房屋登记的正常秩序。
被告房产办在法定期限内向法庭提供了以下证据：（均为复印件）
证据一：延安市房屋所权登记申请书、购房申请书、卖房申请书、刘树清、刘锐、王桂兰身份证复印件、房产买卖协议书、原房屋所有权证。用以证明：1、2008年4月24日，本案第三人向房产办申请房屋所有权转移登记，并递交了登记申请书、身份证复印件、房产买卖协议书、原房屋所有权证等相关材料。2、房产办认为申请人提供的材料齐全，予以受理。
证据二：延安市房屋所有权登记调查勘丈表、延安市房屋产权交易登记审核表、城市房屋权属登记管理办法。证明：1、房产办对第三人提供的材料进行了审核，并经过实地勘测形成了《调查勘丈表》、《登记审核表》。2、房产办认为第三人通过购买的方式取得房屋所有权的事实清楚，产权来源合法，应当作出权属登记。3、房产办向第三人颁发了延房权证宝凤字第0073**号房屋所有权证。
被告不动产登记局辩称，1、同意延安市房产管理办公室的答辩意见。2、延安市不动产登记局不是本案适格的被告。不动产登记局对外不受理任何业务，房产登记各项业务是延安市不动产登记服务中心的业务，延安市不动产登记服务中心和延安市房产管理办公室是同一级别的行政单位。延安市不动产登记局不是本案适格的被告。
被告不动产登记局未向法庭提供证据
第三人刘锐经依法传唤，未出庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见和证据材料。
经庭审举证、质证，结合当事人陈述，对本案证据认证如下：
被告房产办提供的证据，被告不动产登记局无异议，刘三人刘锐未到庭质证提出异议，原告对证据一中刘树清、王桂兰、刘锐的身份证复印件、原房屋所有权证、证据二中的延安市房屋所有权登记调查勘丈表、延安市房屋产权交易登记审核表的真实性无异议，对证明目的有异议。故对这些证据的真实性予以采信，可以作为本案定案的依据。原告对证据一中登记申请书、购房申请书、卖房申请书、房产买卖协议书的真实性和证明目的均有异议，认为第三人向房产办提供材料的时间均为2008年，这些材料的形成时间为2007年11月，而本案涉案房屋的所有权人刘树清在2005年已经去世，不可能与第三人发生买卖关系，第三人虚构房屋买卖的事实，在四原告既未到场也不知情的情况下，被告就将第三人与四原告共有的房屋转移登记至第三人名下，被告在办理转移登记过程中未尽到审慎审查的义务，违反了房屋登记程序。本院认为，因房屋所有权人刘树清在2005年已经去世，不可能与第三人刘锐发生房屋转让关系，故对这些证据的真实性不予采信。
原告提供的证据，刘三人刘锐未到庭质证提出异议，被告房产办对证据一和证据二的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。认为根据证据规则规定，单位出具证明的，应当有单位负责人和相关制作的经办人签字，但提供的五份证据均没有单位负责人和相关制作的经办人签字，不符合证据的形式要件，不能作为认定案件事实的依据。被告不动产登记局对证据一的关联性、证明目的有异议，认为出具的对象都是宝塔区人民法院，与本案无关，这些出具单位没有证明原告之间身份关系的法定职责。对证据二真实性没有异议，对证明目的有异议，认为刘树清户籍详细清单内容与本案无关，刘树清死亡时间不必然导致本案争议房屋买卖的事实不存在。本院认为原告提供的证据，可以证明原告之间及原告与刘树清的身份关系以及刘树清死亡的时间，故对其真实性予以采信，可以作为本案定案的依据。
经审理查明，原告王桂兰与丈夫刘树清（已于2005年9月去世）育有四个子女，即作为本案原告的长女刘瑛、次女刘艳、小女刘炜和作为本案第三人的儿子刘锐。王桂兰与丈夫刘树清在婚姻关系存续期间修建了位于延安市宝塔区凤凰办事处凤凰山社区电影院后山上的一院三层的房屋，由延安市人民政府于2006年8月11日颁发了房屋所有权人为刘树清的延房权证宝凤字第0073**号房屋所有权证。2008年4月24日，第三人刘锐向被告房产办申请房屋所有权转移登记，并提供了制作时间均为2007年11月30日的刘锐的购房申请书、刘树清的卖房申请书、刘锐与刘树清的房产买卖协议书，所有权人为刘树清的延房权证宝凤字第0073**号房屋所有权证以及刘树清、王桂兰、刘锐的身份证复印件。被告房产办经调查勘丈、审核后于2008年4月29日给第三人刘锐颁发了延房权证宝凤字第0073**号房屋所有权证。现在该房屋已被拆除。原告于2017年7月向延安市房屋征收局索要拆迁补偿款时得知被告房产办已于2008年4月29日将登记所有权人为刘树清的延房权证宝凤字第0073**号房屋所有权证转移登记给第三人刘锐。现原告提起诉讼，请求法院依法撤销被告房产办给第三人刘锐颁发的位于延安市宝塔区凤凰办事处凤凰山社区电影院后山上的延房权证宝凤字第0073**号房屋所有权证。
本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案被告房产办作为原房屋登记机关，有权作出房屋转移登记。根据《不动产登记暂行条例》被告不动产登记局作为房屋登记行政职权变更后继续行使房屋登记行政职权的行政机关，是本案的适格被告。
根据《中华人民共和国婚姻法》规定，位于延安市宝塔区凤凰办事处凤凰山社区电影院后山上延房权证宝凤字第0073**号房屋所有权证涉及的房屋属于原告王桂兰与刘树清婚姻关系存续期间所得的共同财产。根据《中华人民共和国继承法》规定，刘树清去世后，其妻子王桂兰及子女刘瑛、刘艳、刘炜、刘锐对其遗产享有继承权，即王桂兰及子女刘瑛、刘艳、刘炜、刘锐对延房权证宝凤字第0073**号房屋所有权证涉及的房屋享有共有权。《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，房屋权属登记由权利人（申请人）申请。共有的房屋，由共有人共同申请。王桂兰及子女刘瑛、刘艳、刘炜、刘锐对延房权证宝凤字第0073**号房屋所有权证涉及的房屋享有共有权，对该房屋申请转移登记应由四原告及第三人刘锐共同申请。未经四原告共同申请或者委托，第三人刘锐一人单独申请房屋转移登记，违反法律法规规定。刘树清于2005年去世后，第三人刘锐于2008年向被告房产办提供的制作时间为2007年11月30日的刘树清的卖房申请书、刘锐与刘树清的房产买卖协议书显然不真实。根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，房屋权利申请人，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。第三人刘锐基于虚假的房产买卖协议书，并未获得涉案房屋，不是符合条件的申请人。《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定，房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。第十七条规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。第三人刘锐既不是符合条件的申请人，又提供虚假的卖房申请书和房产买卖协议书等材料、虚构房屋买卖事实申请办理房屋转移登记，被告房产办未尽审慎审查义务即给第三人办理房屋转移登记，违反了《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第二十七条规定的权属审核职责。综上，被告房产办给第三人刘锐办理房屋转移登记，认定事实不清，违反法定程序，应予撤销。原告在其共有的房屋被拆迁后于2017年7月向延安市房屋征收局索要拆迁补偿款时得知被告房产办已将登记所有权人为刘树清的延房权证宝凤字第0073**号房屋所有权证转移登记给第三人刘锐，即向法院提起诉讼，未超过起诉期限。故被告提出原告提起诉讼超过起诉期限的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：
撤销被告延安市房产管理办公室于2008年4月29日给第三人刘锐颁发的延房权证宝凤字第0073**号房屋所有权证。
案件受理费50元，由被告延安市房产管理办公室承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于陕西省
延安市中级人民法院。
审 判 长 高 辉
审 判 员 张志成
人民陪审员 刘志耀
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 高 娜