广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初5904号原告陈楚楦，男，汉族，1970年12月7日出生，住广东省陆丰市，被告赖桂开，女，汉族，1961年8月4日出生，住广东省佛山市禅城区，原告陈楚楦与被告赖桂开房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年12月1日—2017年2月30日商铺租金52860元（按合同约定计算）；2、判令解除原告与被告签订的协议；3、本案诉讼费由被告全额承担。事实与理由：2016年3月21日，原告与被告签订协议，将位于佛山市禅城区石湾厚龙路27-29号铺面协议，双方约定，被告每月上交17620元给原告作为商铺经营承包费用，并于当月1日收取。但被告在2016年12月1日起以资金不足等各种理由拖欠承包费，连续3个月没有付款，期间原告多次向被告催缴，但被告置之不理，至今分文未付。被告于2017年2月23日锁住铺面走人。被告辩称，2016年3月21日，原告与被告签约租赁位于佛山市禅城区石湾厚龙路27-29号商铺的合同。在租赁过程中，由于国内陶瓷市场不景气等各种原因，导致商铺经营难以为继。在2016年9月，被告与原告商议终止铺面经营承包事宜。原告表示理解，并以降低租金的方式希望被告能继续经营下去，并口头承诺要被告坚持两个月，期限从2016年10月起把租金从17620元/月降至15000元/月，以及以保证金抵扣租金的方式，要被告坚持下去。所以就有了10月及11月的租金由17620元/月降至15000元/月的事实。在2016年12月1日，由于原告请求坚持两个月的期限已到，被告考虑到陶瓷市场还没有复苏的迹象，经营实在难以维持，所以再次要求原告积极协商解除商铺租赁合同，原告以家中出现变故为由，迟迟不以理会，一拖再拖。在此期间，被告通过电话和微信一再要求原告解除合约，但原告置之不理。综上所述，请求判定原告退还保证金50000元，并由原告支付全部诉讼费用。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：原告：1、原被告身份证复印件；2、协议复印件；3、微信聊天记录。被告：1、中国农业银行转账业务客户回执、中国农业银行超级柜台客户凭条、收据；2、微信聊天记录，经审查，本院对上述证据的真实性均予以确认。经审理查明：2016年3月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议》约定：“甲方将位于石湾沙岗厚龙路27，29号（金得力）的铺面经营权承包给乙方，达成以下协议。一、承包范围：此铺面上门客及乙方客源，不包括甲方客源。二、承包年限：二年，从2016年4月1日至2018年4月1日（以甲方能与本店业主续约为前提）。三、承包金额：甲方收取乙方人民币伍万元保证金，每月承包费为人民币壹万柒仟陆佰贰拾元整，并于当月1号收取。四、承包期间费用：此铺面经营中所产生的一切费用，包括水、电，店面维护等均由乙方负责。五、双方权利：1、乙方必须合法经营。乙方在经营期间一切债务与甲方无关。2、双方皆保留此铺面的出入权，各配一套锁匙。甲方将此铺面内办公室留为自用。甲方自带的客源，乙方应无条件配合。”2016年11月11日，被告向原告支付10月租金15000元。2016年12月2日，被告向原告支付11月租金15000元。2017年2月20日，原告通过微信告知被告由于其从2016年12月1日起至今连续三个月无按合同约定交纳厚龙路27，29号租金。现原告将于2017年2月23日收回商铺。庭审中，原告陈述：后来所说的一万五一个月是因为考虑到市场的不景气，临时两个月的短时间的降租，合同始终是双方所约定的真实有效。被告于2017年2月23日已交还涉案商铺，以钥匙还给原告作为凭证，并且原告用钥匙打开了商铺，当日原告去记录电表并通过微信发给被告。现由上一手收回并实际使用中。被告陈述：在答辩状中要求原告退还保证金5万元仅为答辩意见。原告办公室还有橱柜占用被告的位置，应该要减除。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于原告未能提供涉案物业的权属证明或建设工程规划许可证明，故原告与被告签订的《协议》无效。原告诉请解除上述《协议》，依据不足，本院不予支持。关于原告诉请被告支付拖欠的租金52860元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案合同无效，但被告仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告辩称双方之后已经约定租金变更为15000元/月，但原告只确认2016年10月及11月的租金是临时两个月的短时间的降租，合同始终是双方所约定的真实有效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系变更的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。由于被告未能充分举证证明其与原告协议变更租金标准为15000元/月时系之后均按此标准履行，故本院采纳原告的主张，确认双方只是对2016年10月及11月的租金作出变更的约定，并未对之后的租金作出变更的约定。因此，被告上述辩解意见，缺乏依据，本院不予采纳。另外，被告庭审中提出原告办公室还有橱柜占用被告的位置，应该要减除租金，依据不足，本院不予支持。另外，由于原告系于2017年2月23日才收回涉案物业，故房屋占有使用费应从2016年12月1日计至2017年2月23日。经计算如下：17620元/月×2个月（35240元）+17620元/月÷28天×23天（14473.57元）=49713.57元。原告诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。至于被告在答辩状提出要求原告退还保证金50000元，由于被告未提出反诉，故本院在本案中不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：（1）被告赖桂开于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈楚楦支付2016年12月1日—2017年2月23日的房屋占有使用费49713.57元；二、驳回原告陈楚楦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费561元，由被告赖桂开负担521元，由原告陈楚楦负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一七年六月二十二日书记员 冯裕雯附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。