长春市绿园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绿民二初字第240号
原告（反诉被告）钱政羽，男，1990年9月18日生，汉族，无职业，住长春市经济技术开发区。
委托代理人许中雷，吉林杰尊律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈桂玲，女，1976年8月29日生，汉族，无职业，住长春市绿园区。
委托代理人娄青远，吉林卓行律师事务所律师。
原告（反诉被告）钱政羽与被告（反诉原告）陈桂玲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）钱政羽及其委托代理人许中雷、被告（反诉原告）陈桂玲及其委托代理人娄青远到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，案外人肖海洋在被告位于长春市绿园区的一处房屋中经营了一家台球厅，2014年3月26日，原告与肖海洋签订了《台球厅店面转让协议书》，取得了台球厅的经营权及室内所有物品的所有权。2014年3月30日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，租赁被告的房屋继续经营台球厅，租期自2014年9月1日起至2017年9月1日止，2014年3月30日至2014年9月1日之间按被告与肖海洋的租赁合同履行。合同签订后，原告一直按合同约定使用房屋并按时交纳租金。2015年3月1日晚上，被告在未通知原告的情况下单方拒绝履行合同，将上述租赁物房门封死，拒绝原告继续使用，并将原告的个人生活用品、用于经营的物品强行占有，拒绝返还。因被告的违约行为导致原告无法继续使用租赁房屋，无法继续经营，故此原告诉至法院，要求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，2、判令被告将出租屋内原告的11个台球案、100根台球杆、11套台球、1台烤肠机、6个麻将机、1台电脑、1套音响、1台冰箱、50把椅子、10个凳子、3个沙发、8张床、深水泵、循环泵、抽水泵各1台、电风扇8台、挂钟1个、金枪鱼艺术品1件、床垫5个、机顶盒8个、被褥10套、香皂盒100个、水杯100个、客户寄存的台球杆30把、张佳宾个人的外衣5件、鞋子4双、外裤3件、行李箱3个、煤炭2吨、学生寄存的行李3袋返还给原告，如被告不能返还，请求法院判令被告赔偿原告经济损失30000.00元。3、案件受理费由被告承担。
被告陈桂玲辩称，一、被告同意解除合同。被告与原告于2014年3月30日签订《房屋租赁合同》，租期自2014年9月1日起至2017年9月1日止，合同约定年租金5万元，半年一交，2015年3月1日原告未按期交纳下半年的租金，依据《房屋租赁合同》第二条属原告违约。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和精神，在双方没有特殊约定且不存在不可抗力的条件下，违约方无权要求解除合同，但现在答辩人同意解除。二、原告作为违约方无权要求返还屋内物品。如上所述，原告未按期缴纳租金已构成违约，依据《房屋租赁合同》第四条，如原告违约，则屋内一切物品都不准挪动，由被告处理，即被告有占有、使用、收益屋内一切物品的权利。原告违约不履行合同，致使被告迟迟不能将房屋出租出去，给被告造成数万元租金损失。作为违约方无权要求返还屋内物品。另外，原告诉状中所列要求返还的物品清单不属实，因有部分物品已经由原告自行取回，并不在被告的控制之下。三、关于本点我方提出反诉请求。原告应就其造成的租赁物损失承担赔偿责任。依据《房屋租赁合同》第三条，暖气、锅炉房的使用及维修由承租人即原告负责，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条之规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”即无论从合同约定还是法律规定的层面来讲，原告都负有妥善保管、使用租赁物（特别对暖气、锅炉房）的义务，而实际上由于原告未及时将暖气管里的水排出，致使在冬季来临时锅炉停用致使水结冰从管道内部胀开，造成锅炉、暖气管破裂，直接给被告造成了约2.2万元的经济损失（购买新锅炉4500元、水暖件4300元、循环泵1200元；暖气片及人工费合计12000元，合计22000元）。以上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。“因此，原告根据合同约定和法律规定应当承担相应的赔偿责任。四、被告代缴电费550元，原告应向被告支付。原告不交电费，被告不得不垫付，花费人民币550元。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回其诉讼请求。
反诉原告（被告）称：反诉人与被反诉人于2014年3月30日签订《房屋租赁合同》，租期自2014年9月1日至2017年9月1日止，该《房屋租赁合同》第三条规定，暖气、锅炉房的使用及维修由承租人即被反诉人负责，且《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”即无论从合同约定还是法律规定的层面来讲，被反诉人都负有妥善保管、使用租赁物（特别对暖气、锅炉房）的义务，而实际上由于被反诉人未及时将锅炉及暖气管道里的水排出，致使锅炉停用期间水结冰从管道内部胀开，造成锅炉、暖气管道破裂，直接给反诉人造成约2.2万元的经济损失（锅炉4500元、水暖件4300元，循环泵1200元、暖气片及人工费12000.00元）。被反诉人欠交电费，作为房东，反诉人不得不为其垫付电费550元，综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定：“承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”，故此提出反诉，要求：1、判令被反诉人赔偿反诉人全部经济损失2.2万元人民币（锅炉4500元、水暖件4300元，循环泵1200元、暖气片及人工费12000.00元）。2、判令被反诉人向反诉人支付电费人民币550元；3、反诉费由被告承担。
反诉被告（原告）辩称，被告提出反诉应在举证期限届满前提出，而今天已经开庭，反诉期限已经届满，故反诉人的反诉已经超过了反诉期限，法院不应受理反诉，应由反诉人另案告诉。反诉人反诉状中提出的锅炉等损坏与事实不符。并不是原告自行离开的租赁房屋，而是2015年3月1日被告单方强行将房门封闭，拒绝原告进入房屋，即使暖气片冻裂造成损失，也是被告自行造成的，应由被告自行承担。原告不存在违约行为，不应承担责任。综上，请求驳回反诉人的反诉请求或被告的反诉已经超过反诉期限，本案不应受理。
本案在开庭审理时，原告为证实自己的主张向法庭提供的证据有：1、房屋租赁合同一份；收条三份，即：2014年3月28日收条一份，数额1.5万元；2014年9月22日收条一份，数额1万元；另外一张没有日期的是2014年9月30日被告出具的收条一份，数额2.5万元（包括2014年9月22日的1万元）；证明原、被告于2014年3月30日签订了房屋租赁合同，租期自2014年9月1日起至2017年9月1日止。合同没有约定租金给付时间，三张收条的收款日期证明双方的交易习惯是一个月之内交付租金，原告不存在违约行为。被告质证称，真实性没有异议，对数额没有异议，期限确实到2015年3月1日。但是对证明的问题有异议，原告陈述三张收条的收款日期证明双方的交易习惯是一个月之内交付租金不符合事实，合同约定是半年一交，原告到2015年3月1日是最后一天，但是原告并未交纳租金，已经构成违约。证据2、报警回执一份，证明被告在2015年3月1日晚上，在未通知原告的情况下单方拒绝履行合同，将租赁房屋房门换锁，拒绝原告继续使用，并将原告个人生活用品，用于经营的物品强行占有，并拒绝返还。被告质证称，有异议，我是2015年3月2日锁门的。证据3、原告、张佳宾与案外人肖海洋签订的《斗球式转让定金合同一份》，证明原告于2014年3月从案外人肖海峰处以6万元取得了在涉案租赁房屋内经营的台球厅的经营权及室内物品的所有权。先交纳2万元的定金，4万元后交纳。同时证明台球厅内主要体现物品11个台球桌、6个麻将机。2014年3月26日原告与肖海洋签订的《台球厅店面转让协议书》一份、证明该台球厅原告拥有经营权，对室内的物品享有所有权。合伙人张佳宾出具的证明材料一份，证明台球室室内的所有物品由原告全权处理。被告质证称，因为肖海洋未到庭，无法核实该协议书的真实性，从转让协议书上看只有11个台球桌，6个麻将机，没有其他的设施，所以原告起诉的设备清单与事实不符。证据4、照片4张，微信截图5张，证明租赁房屋内的物品所有权人为原告，具体物品的名称、种类、数量为诉讼请求第二项的内容。被告质证称，照片中只能体现一个台球案子、二把椅子、一个风扇，无法证明原告诉讼请求中的主张。证据5、证人孙昊出庭作证，证明因为我经常去玩，我和以前的房东很好，后来原告接手了，2015年3月份左右我去玩，就没有开门，我就给原告打电话，原告说不让干了。我去取台球杆，因为当时被告在那个屋内，我就把台球杆取回了。当时屋里有10个台球案子、台球杆、球、电脑、灯箱、二个红沙发、一个老板椅子，十几个小凳子、音响、麻将机。证人张哲出庭作证，证明去年三月份原告接手台球厅，今天三月份就不干了，在玩的期间，发现原告共有十一的台球案子，一个冰箱，楼下还有几个麻将机。其他的物品我就没太细看。还有一个烤肠机、一套音响、20把左右的椅子，6、7个沙发，还有床、20台左右的电风扇、一个金龙鱼的摆件。证人姜洪鑫出庭作证，证明因为我在沈阳，在开台球厅的过程中，我回来过二次，2014年年末的时候，因为学生要放假了，我就回来待了几天，有十一个台球案子，台球杆、麻将机5、6台、冰箱、还有一些配套设施。2015年3月份原告给我打电话说关门了，具体的原因我没问。原告对三位证人证言质证称，三个证人的证言是真实性的，能够证明案件的事实。被告对三位证人证言质证称，证人陈述的基本属实。
被告当庭提供如下证据：1、原、被告双方签订的房屋租赁合同一份，证明租期是三年，从2014年9月1日-2017年9月1日。合同第三条约定，房屋的维修由甲方负责，但暖气、锅炉房不归甲方负责。第四条规定，如甲方违约赔偿乙方一切损失，如乙方违约，屋内的一切物品不得挪动，由甲方处理。同时可以证明原告违约。原告质证称真实性没有异议，对证明的问题有异议，合同第二条明确约定年租金半年一交，但是没有约定具体的给付日期，依据合同法第二百二十二条规定，参照原告提供的由被告出具的三张收条可以证实租金给付的日期并不是每年的3月1日至9月1日，而是每年的三月份和九月份，一个月之内给付都不属于违约。证据2、证人刘维光出庭作证，证明最开始的情况是，我和张佳宾电话沟通过，是2015年2月份，我要兑张佳宾的台球厅，当时张佳宾管我要价1.8万元，我问张佳宾房费还有多少，张佳宾说房费没有几天了，后来我又问一个叫崔羽的，崔羽说1.5万元就能兑，后来因为我没有房费了我就没有兑。因为我在台球厅的楼上住，台球厅是2015年3月2日由张佳宾开的门。2015年3月4日被告收拾台球厅的屋子时我帮助了，屋里一些台球案子、有几张床，还有一些台球杆，还有工人在往下摘暖气。证人蒋东泽出庭作证，证明原告搬走时，我帮助干了三天活，11个台球案子、三个沙发、10多把椅子、里面有40、50把台球杆，一个冰箱、一台电脑，还有音响、4、5张床、电风扇7、8把。原告对二位证人证言质证称，对第一个证人证言有异议，证人证言是主观猜测，据原告了解，该台球厅由被告和第一个证人共同经营。对第二个证人证明的问题，其说明的东西确实都有，关于暖气管爆裂，证人只证明爆裂了，但是没有证明是什么时间。被告对证人证言质证称，没有异议。证据3、收据三份，证明由被告购买循环泵（1200元）、水暖件（4300元）、锅炉（4500元），共计花费10000.00元。原告质证称真实性、合法性、关联性均有异议，该收据不是正规的发票，不能作为证据使用，且该份证据不能证明反诉人存在损失，也不能证明该损失由原告造成的。证据4、证人范成野出庭作证，证明我给被告干过水暖活。是2015年3月份，但是几号记不清楚了。给被告干锅炉、暖气、管道。因为被告的暖气片都冻裂了，被告原来的暖气是管子的，是管子焊的，大概20组左右，包括暖气片在内被告共计支付给我12000.00元（包工、包料）。原告质证称，有异议，该证人陈述的事实与本案无关，单独的凭证人证言没有其他证据予以佐证不能证明案件的事实，而且其证言与本案不具备关联性。该证人与反诉人存在利益关系，其证言不应作为证据使用。被告质证称，没有异议。
本院对双方当事人无异议的证据予以确认。
经审理查明，2014年3月30日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告将其所有的坐落于长春市兴隆村魏家窝堡屯7组，建筑面积500平方米的房屋出租给原告，租期为三年，自2014年9月1日起至2017年9月1日止，年租金为50000.00元，半年一交，如到期不交算乙方违约。水电表、供暖、经营税费都由原告交纳，原告如果要对房屋进行结构的改变，必须征求甲方的同意。原告保证承租被告房屋作为商业用房使用，合法经营。房屋维修由被告负责，但暖气、锅炉房等其他不归被告负责。2014年3月30日至2014年9月1日之间按被告与肖海洋的租赁合同履行。2014年3月26日原告钱政羽、张佳宾与案外人肖海洋（原承租被告房屋经营斗球室台球厅）签订台球厅店面转让协议书一份，肖海洋将台球厅经营权及屋内所有物品转让给原告，后原告一直经营该台球厅至2015年3月1日。后原、被告就房屋租赁事宜发生争议，原告撤出台球厅，现由被告经管。原告撤出后，经双方确认房屋内物品有：11台台球案子、50根台球杆、10套台球、4台麻将机、一台冰箱、一台电脑、一套音响、凳子10个、椅子14把、三个沙发、4张床、深水泵一个、循环泵一个、抽水泵一个、电风扇8台、挂钟一个、金龙鱼摆件一个、机顶盒三个、被褥10套、香皂盒100个、水杯100个、煤炭1吨。现原告诉讼来院，要求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，2、判令被告将出租屋内原告的11个台球案、100根台球杆、11套台球、1台烤肠机、6个麻将机、1台电脑、1套音响、1台冰箱、50把椅子、10个凳子、3个沙发、8张床、深水泵、循环泵、抽水泵各1台、电风扇8台、挂钟1个、金枪鱼艺术品1件、床垫5个、机顶盒8恩个、被褥10套、香皂盒100个、水杯100个、客户寄存的台球杆30把、张佳宾个人的外衣5件、鞋子4双、外裤3件、行李箱3个、煤炭2吨、学生寄存的行李3袋返还给原告，如被告不能返还，请求法院判令被告赔偿原告经济损失30000.00元。
本案本诉的争议焦点为：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否应予解除？2、原告要求被告返还出租房内的物品的请求本院是否应予支持？
反诉的争议焦点为：被告的反诉请求是否应予支持。
根据审理查明的事实，本案争议的焦点及当事人提供的证据，本院综合评判如下：
关于原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的请求；本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条一款规定，“当事人协商一致，可以解除合同。”本案被告当庭表示同意解除，故本院予以准许。
关于原告要求被告返还出租房内的物品问题，在庭审中，被告确认房屋内有上述物品，但合同约定如原告违约，室内所有物品的所有权归被告所有，因下半年的租金原告未按期交纳，故原告己构成违约，所以原告要求返还室内所有物品的请求没有依据，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告赔偿损失22000.00元人民币（购买新锅炉4500.00元、暖件4300.00元、循环泵1200.00元、暖气片及人工费合计12000.00元，合计22000.00元）的请求，因反诉原告（被告）没有向法庭提供造成锅炉、暖气片损失的是本案反诉被告（原告），而且反诉原告（被告）维修时间是在反诉被告钱政羽撤出租屋之后，同时反诉原告（被告）向法庭出示的票据不是正规的发票，故反诉原告陈桂玲（被告）的反诉主张本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付电费人民币550.00元的反诉请求，因反诉原告（被告）没有向法庭提供票据，故本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）钱政羽与被告（反诉原告）陈桂玲于2014年3月30日签订的《房屋租赁合同》；
二、驳回原告（反诉被告）钱政羽的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告（被告）陈桂玲的反诉请求。
案件受理费1050.00元由原告承担。反诉费350.00元由被告（反诉原告）陈桂玲自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 马玉莲
人民陪审员 郭 力
人民陪审员 杜晶慧
二〇一五年九月十八日
书 记 员 ＸＸ恒