广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初15875号
原告：贺田丰，男，1976年6月25日出生，汉族，住湖南省双峰县，
委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。
被告：中山市佳益房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区大岭村花坛旁劳剑宁商住楼2楼A区，统一社会信用代码91442000770153396H。
法定代表人：黄贵海，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄嘉焯，系广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冼洪枝，系广东保信律师事务所律师。
原告贺田丰与被告中山市佳益房地产开发有限公司（以下简称佳益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺田丰的委托诉讼代理人马秀章，被告佳益公司的委托诉讼代理人黄嘉焯、冼洪枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺田丰向本院提出诉讼请求：被告向原告支付延期办理房地产权证书违约金至原告取得房地产权证之日（以618305元为基数，按日万分之一，自2015年8月12日暂计至2016年7月31日为21949.8元）。事实和理由：原、被告于2013年9月29日签订中山市商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区××路××房，合同总价款为618305元。合同中对产权登记做了如下约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款并缴纳了相关税费，并取得了商品房销售登记备案表。被告于2014年3月2日将房产交付原告使用，但房屋交付至今被告一直拖延向相关机关办理产权登记，致使原告至今未取得房地产权属证书。原告认为，被告迟延办证的行为违反合同约定，故应按合同的约定向被告承担相应的违约责任。
原告贺田丰为支持其诉请主张，向本院提供以下证据：1.中山市商品房买卖合同、备案表；2.购房发票、契税发票；3.业主临时管理规约、物业费收据；4.光盘。
被告佳益公司辩称，一、被告没有迟延交楼的意思表示，若无大部分业主擅自违建的情况，被告本应可按约定为其办妥房地产权属证。被告开发建设的岭汇名轩小区早已于2012年年初完成工程的施工建设，于2012年5月10日依法取得《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，表明涉案小区工程具备验收条件。2015年1月13日，涉案小区通过中山市城市建设档案馆审核，工程基建依据文件、建筑施工文件及竣工图等工程资料基本齐全，符合办理工程规划验收的条件。二、涉案商品房因包括原告在内众多业主违建而未能按时办妥房地产权属证书，被告不存在违约情形，无须承担逾期办证的法律责任。（一）原告的违建行为违背了合同约定及其承诺。《中山市商品房买卖合同》第十七条明确规定，买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，《业主临时管理规约》第一条第二款第六小点规定，在本物业范围内，不得有下列行为：……对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建，《装修申请审批表》业主装修保证，本业主和装修队保证装修内容不超过审批的范围，并按期完成，严格遵守本小区《装修管理规定》和《房屋装修管理承诺书》，严禁改变房屋的使用功能、不能封闭入户花园及赠送的平台，……，若有违反，愿承担一切后果，《装修许可证》批准装修内容规定，严禁改变房屋的使用工程、不能封闭入户花园及赠送平台，以上合同条款及规约制度明确指出：业主不得擅自改变涉案商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，不得改变规划原貌，若有违反，原告须承担一切后果，包括但不限于导致涉案小区规划验收不能通过及因其所导致其余业主不能办妥房地产权属证书的法律责任。自发现业主存在违建事实之日起，被告便通知其自行整改并拆除违建部分，无果。包括原告在内众多业主的违建行为直接导致涉案小区2015年1月14日申请办理的规划验收未能通过。针对前述情形，被告于2015年2—11月份期间，曾多次通知业主自查房屋违建问题，被告作为房地产开发企业，对业主的违建行为不具有直接的强制的执法权，涉案小区的违建情况更是一直处于此消彼长的状态，终究不能完全排除违建行为。直至2015年11月份，在被告多方面协调下，违建业主方才暂时将违建部分拆除，恢复原有规划，涉案小区规划验收得以于2015年11月20日顺利通过。但是，规划验收通过后，绝大部分业主立刻恢复违建，直至目前。（二）原告的违建行为违反了合同的附随义务。《中山市商品房买卖合同》约定：原告作为买受人应按照合同约定履行付款义务，答辩人应履行交付商品房及办妥房地产权属证书的义务。与此同时，原告作为买受人除前述付款义务外，尚应按合同法第六十条的规定履行协助义务，防止合同处于履行不能等义务。具体至本案：原告有义务保持涉案商品房符合规划原貌，不得擅自封闭入户花园，确保涉案商品房具备办妥房地产权属证书的法定条件，但原告自始至终未有履行。因此，在原告存在违建事实且经被告督促仍拒绝整改的情况下，其已事实上违反了涉案《商品房买卖合同》的附随义务，直接造成涉案小区不能按期办妥涉案商品房的房地产权证书。三、众多业主的大面积违建行为，导致涉案商品不具备办理综合验收的关键前置条件。办理建设工程竣工备案必须以规划、环保、人防、绿化等前置审批程序办妥为前提。规划验收正是涉案小区办理竣工验收备案审批手续最为关键的一项审批。基于大部分业主存在大面积违建，经被告多次督促整改无果的实际情况，导致被告于2015年1月份、11月份的两次规划验收申请无奈退件。正因为最为关键的法定前置审批规划验收未能通过，直接造成在后的环保审批、房屋地址证明审批、人防验收、综合验收未能及时办妥，最终导致涉案商品房未能在合同约定期限内办妥房地产权属证书。四、业主的违建行为已事实上造成其房地产权属确权办证审批被国土资源局退件。因包括原告在内的业主擅自封闭入户花园或装饰平台，擅自加装拉闸门等违建行为，导致实际测量面积与权属面积不一致（入户花园是计算一半面积，若封闭后则计算全部面积；装饰平台预售是不计入面积，封闭后则计算全部面积），国土局也以此为由退回违建业主的确权办证申请。退一万步而言，涉案商品房的房地产权属证书的办理期限也应在原约定期间内，往后顺延被告第一次申请规划验收至最终验收合格的期间所耗费的310天（即2015年1月14日至2015年11月20日）。五、以下原因导致办证期限依法相应顺延。(一)政策调整、政府行政行为等不可抗力因素导致办证交楼期限依法应顺延。1．被告早于2014年1月23日将竣工环境保护现场检查及验收的申请文件递交给市环保局，其亦于2014年1月23日组织对涉案小区进行了现场检查及验收，但其却未能在法定的20个工作日内完成审批手续。被告曾多次向市环保局询问审批进度，无果。直至2015年2月10日，市环保局才向被告出具《建设项目竣工环境保护验收意见函》。市环保局的不合理行政行为不具备可预见性，更不能避免与克服，属于不可抗力。因此，被告申办竣工环境保护现场检查及验收的审批所耗费的383天（即2014年1月23日至2015年2月10日）不应计入合同约定的办证期限内。2．涉案小区的人防工程报建早于2011年已审批通过并已依此将人防工程战时出入口建成隐蔽工程，严格符合2011年的人防工程验收标准。然而，当被告完成规划验收后依法申请涉案小区人防工程验收时，市人防办提出根据中人防[2015]18号的通知，人防工程战时出入口均应保持通畅，不得采取封闭处理，否则不予办理人防工程验收。前述政策调整亦系不可抗力。为顺利完成涉案商品房的备案审批手续，被告依政策调整后的要求对涉案小区的人防工程图纸重新修改，对已建成的人防工程进行改建。因此，被告就涉案小区人防工程报建图及人防工程的修改、改建工作及重新办理人防工程验收审批所耗费的144天（即2015年11月20日至2016年4月12日）不应计入合同约定的办证期限内。3．被告早于2010年3月17日已完成涉案小区单元房号编排备案批复工作。但在规划、人防、绿化等手续办妥后，被告在办理涉案小区商品房确权手续时，市国土局告知按《关于规范火炬开发区门牌的通知》相关门牌××年4月1日进行调整。前述政策调整同样属不可抗力，因此，被告就涉案小区重新办理门牌的审批时所耗费的78天（即2016年4月13日至2016年6月30日）不应计入合同约定的办证期限内。（二）业主违建致使绿化验收审批迟延。办理绿化验收手续必须以完成规划验收为前提，但规划验收却因业主违建延误。涉案小区不能按期办理绿化验收的责任不在于被告，而在违建业主。故，被告就涉案小区绿化验收审批所耗费的19天（即2015年11月20日至2015年12月9日）不应计算合同约定的办证期限内。六、被告的办证义务已于2016年7月13日完成。涉案《商品房买卖合同》第十四条就产权登记进行了明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后的720个工作日内到产权登记机关办理产权确权备案手续，而非在前述期限内为买受人办妥房地产权属证书，产权备案手续的审批期限并不包含在前述期限内。更为重要的是，被告已于2016年7月13日提交资料向国土局办理房产证的确权手续，即被告的办证义务已于2016年7月13日完成。七、原告已经以签订《商品房交易登记申请签署记录表》的形式，同意变更涉案商品房权属证书的办证期限，该变更是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，故被告无须承担逾期办证的法律责任。综上，原告的诉讼请求缺乏客观事实和法律法规之支持，请求法院予以驳回。
被告佳益公司就其辩解向本院提交以下证据：1.房屋建筑工程质量验收监督意见书、中山市建设工程档案预验收意见书；2.收楼通知书、收楼验收确认书、物业交接表、业主档案；3.装修申请审批表、业主临时管理规约；4.建设工程规划验收（核实）事项办理指南、建设工程竣工验收备案办理指南、房地产权初始登记（商品房确权）办理指南的网页打印件；5.涉案小区各幢违建情况照片；6.催告业主自查违建的公告、规划验收退件证明2份、中山市建设工程规划验收批复书；7.中山市环保局关于建设项目竣工环境保护验收意见的函；8.绿化验收办理指南的网页打印件、绿化验收表；9.人防工程报建图、防空地下室竣工验收备案办理指南网页打印件、关于人防工程战时出入口应在平时做到位的通知、人防工程竣工验收意见书、修改后的人防工程图纸、人防工程改建前后对比照片；10.小区命名批复、单元房号编排备案批复、关于规范火炬开发区门牌的通知、商住小区门牌编号××申请表；11.确权收件回执、商品房权属证明书及附表；12.办证进程公告、入件公告、领证公告，短信、通话记录，短信服务合同；13.退件证明；14.商品房交易登记申请表签署记录表。
经审理查明：2013年9月29日,贺田丰与佳益公司签订中山市商品房买卖合同，以618305元的价格购买佳益公司建设的位于中山市火炬开发区××路××房的房屋。合同第八条对交付期限进行了约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十四条就产权登记进行了如下约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，因买受人的原因，包括但不限于以下情况：未付清购房款；按揭银行不移交商品房买卖合同备案表等文件给出卖人办证，或面积差异买受人不及时签署确认文件，或不及时缴交办证税费，或买受人未提交办证相关资料或提交的资料不符合要求等等原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任，办证期限相应顺延。贺田丰于2014年3月2日办理收楼手续，迄今未取得商品房权属证书。
另查明，2010年3月17日,佳益公司就涉案小区单元房号编排在中山市公安局火炬开发区分局进行了备案登记。该局于2010年6月2日下发关于规范火炬开发区门牌的通知，对门牌编号作了细化规范。
2015年2月10日，中山市环境保护局出具关于岭汇名轩商住小区新建、变更及扩建项目竣工环境保护验收意见的函，函中陈述，该局于2014年1月23日对岭汇名轩商住小区新建、变更及扩建项目进行了竣工环境保护现场检查及验收。
2015年2月和同年11月，涉案小区的规划验收申请业务被中山市城乡规划局两次退件，退件理由均为建设单位因自身原因提出退件申请。佳益公司自述曾两次提前公告通知涉案小区业主积极配合小区规划验收工作，做好拆卸恢复工作（拆除封闭入户花园及赠送平台的不锈钢防盗网、铝合窗），但因部分业主未予配合整改致使其无奈自行提出退件申请。2015年11月20日，中山市城乡规划局出具建设工程规划验收批复书，涉案小区通过规划验收。
2015年12月9日，涉案小区通过绿化验收。
2016年4月12日，涉案小区通过人防工程验收，该竣工验收备案意见书中陈述，中山市人民防空办公室于2015年11月30日组织人员对涉案小区防空地下室进行竣工验收。中山市人民防空办公室曾于2015年5月26日下发中人防[2015]18号文，要求全市新设计的人防工程战时出入口应保持通畅，不得采取封闭处理，违反规定者不得通过人防竣工验收。
2016年6月30日，涉案小区门牌编号变更申请通过。
2016年7月13日，佳益公司向中山市国土资源局递件，申请就涉案小区商品房1-6幢及车库进行确权。同月25日，中山市国土资源局出具商品房产权权属证明书，涉案小区商品房1-6幢具备领取房地产权属证书条件。
2016年9月，佳益公司陆续发布房产证办证进程、入件、领证公告，公告中提及不存在违建，与公司不存在争议或已协商处理，准时提交办证资料并办妥相关手续的业主，公司正在加急办理房产证，预计第一批于2016年10月12日可领证（实际可领证日期提前至2016年9月28日前）；同时要求业主尽快办理面积差异补款手续，并督促业主尽快完善相关手续并提交所缺失的材料以免造成个人房产证的办证进度的迟延。
2016年9月19日，贺田丰在抬头为“岭汇名轩汇（豪）阁商品房交易登记申请表签署记录表”的表格上签名，该表为格式化表格，设置了18户业主的签名栏，表格下部有以下备注内容：一、业主在签署商品房交易登记申请表时，同意将商品房买卖合同第十四条关于开发商到国土局递件办理房产证的时间变更为业主签署商品房交易登记申请表之日起60个工作日内；二、开发商承诺在业主签署商品房交易登记申请表之日起60个工作日内，为业主办妥商品房权属证书。
本院认为，贺田丰和佳益公司签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。本案的争议焦点在于佳益公司能否依据合同或者法律法规顺延办证期限。
涉案商品房买卖合同第十四条就房屋产权登记进行了明确约定，从其约定来看，应当将出卖人的备案登记时限与买受人取得房地产权属证书的时限加以区分。合同并非约定出卖人应当在360个工作日内为买受人办好房产证，而是约定其应当在360个工作日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。必须着重指出的是，合同此处措辞是“应当”，没有约定可以顺延的情形，也就是说，出卖人在360个工作日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案为绝对的合同义务，出卖人未能在时限内履行将应由其提供的办证资料进行备案登记的合同义务，即构成违约，应当承担违约责任。这，也是符合合同法公平对等原则的。因为，在此360个工作日如此长的时间内，出卖人完全掌握整个验收流程进度，其可以自由安排各项工程进度，准备行政审批事项等且无须告知买受人，该过程并非透明可知的；买受人无法依据合同约定获悉规划、环评、绿化、消防、人防、综合验收的进度，无从得知出卖人在哪个环节出现拖沓迟延情形，其享有的合同权利就是等待，等待出卖人在商品房交付使用后360个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；因此，该360个工作日根据合同约定应当进行严格的限缩解释，除不可抗力外，佳益公司不得援引其他理由进行对抗并以该理由迟延履行义务。
所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。以下，就佳益公司抗辩之所以迟延进行备案登记是否系不可抗力所致进行阐述。1.关于业主违建。涉案小区的规划验收申请业务被中山市城乡规划局两次退件的理由均为建设单位因自身原因提出退件申请，没有证据证明佳益公司所指称的业主违建与不能通过规划验收之间有何因果联系；退一步来说，即使有，根据佳益公司的自述，业主自2012年已经出现违建情形，作为具备专业资质的开发商，其知道或者应当知道违建事实对通过规划验收可能产生的影响，其完全可以提前采取合理合法之必要手段包括诉讼手段来制止业主违建之行为，或者提前通知业主进行整改，则不会产生迟延通过规划验收之后果，但其未采取适当措施，由此可见，其对于违建可能发生之后果是能够预见，能够克服却放任不理的，故不属于不可抗力。2.关于政策调整、政府行政行为等。政策调整、政府的不合理行政行为确实有可能构成不可抗力，但在本案中，如前论述，不应当割裂看待，而应将其放在360个工作日的整个综合验收确权环节中来进行综合评断是否存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。佳益公司抗辩环保审批本应在法定的20天内办结却拖延383天办结。根据《中华人民共和国行政许可法》第四十五条“行政机关作出行政许可决定，依法需要听证、招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的，所需时间不计算在本节规定的期限内……”以及《建设项目竣工环境保护验收管理办法》第十五条“环境保护行政主管部门在进行建设项目竣工环境保护验收时，应组织建设项目所在地的环境保护行政主管部门和行业主管部门等成立验收组（或验收委员会）。验收组（或验收委员会）应对建设项目的环境保护设施及其他环境保护措施进行现场检查和审议，提出验收意见。建设项目的建设单位、设计单位、施工单位、环境影响报告书（表）编制单位、环境保护验收监测（调查）报告（表）的编制单位应当参与验收”之规定，涉案小区之项目竣工环境保护验收可能存在检验、专家评审等法定可以扣除的情形。佳益公司所举证据不足以证明环保局存在严重超期审批等其不能预见并不能克服的情形，故不构成不可抗力。至于人防工程验收标准调整。佳益公司未就人防工程改造工程的起止时间进行举证，故无法证明人防工程验收标准的调整对佳益公司通过人防工程验收产生迟延影响；即使人防工程验收标准的调整对佳益公司通过人防工程验收确有影响，但如改造工程只须若干天乃至数月即可完成，将其放在360个工作日那么长的时间内进行考量，也并非佳益公司不能克服之情况，故不构成不可抗力。小区门牌编号标准之变更发生在签订商品房买卖合同之前，不属于不可抗力。综上，本案不存在不可抗力所致可以顺延之情形。
关于违约金的起止时间。贺田丰主张按实际收楼日期即2014年3月2日起计算360个工作日至其取得房地产权证之日止；佳益公司则抗辩应当自合同约定的最后交楼时间即2014年12月31日起计算360个工作日，且双方已就变更办证期限达成一致意见，本案不存在逾期情形。对此，本院作如下论述：一、涉案合同就房屋的最后交付期限、产权登记的期限进行了明确约定，二者的时间约定又存在一定关联，故应当将涉案合同双方所共同预期的最后交楼日期2014年12月31日作为出卖人是否如约履行持证备案义务的起算点，依此方法计算，佳益公司应当在2016年6月16日前持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。二、佳益公司于2016年9月19日单方制作的签署记录表为格式合同，其备注内容存在免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，依法为无效约定，对贺田丰不发生拘束力。三、佳益公司于2016年7月13日向中山市国土资源局递交的资料系针对涉案小区1-6幢房屋的整体确权，并非针对贺田丰的个人房屋确权，而佳益公司与贺田丰缔结的合同必然是调整约束佳益公司与贺田丰之间法律关系的，故违约金应当计算至佳益公司将贺田丰个人办理产权登记需要由佳益公司提供的资料递交到产权登记机关备案之日止。
综上所述，贺田丰诉请合理部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国行政许可法》第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告中山市佳益房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告贺田丰支付迟延办理房地产权属证书的违约金，违约金以618305元为基数，按日万分之一的标准自2016年6月16日起计算至被告中山市佳益房地产开发有限公司将原告贺田丰个人办理产权登记需要由其提供的资料递交到产权登记机关备案之日止；
二、驳回原告贺田丰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费348元，减半收取为174元，保全费120.8元，合计294.8元，由原告贺田丰负担256.8元，被告中山市佳益房地产开发有限公司负担38元（该款原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 王 珊
二〇一六年十二月二十六日
书记员 詹绮婷
王静