吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
2014年长民一终字第00278号
上诉人（原审被告）：绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司。住所：长春市南关区。
法定代表人：樊华，董事长。
委托代理人：郑爱妮，吉林大华铭仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马智博，男，1983年1月14日生，汉族，系一汽大众工程师，住在长春市绿园区。
委托代理人：苏荆晗，吉林君浩律师事务所律师。
上诉人绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2013）南民初字第1090号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司的委托代理人郑爱妮、被上诉人马智博及其委托代理人苏荆晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告马智博在原审时诉称：原、被告于2012年9月4日签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于长春市南关区绿地海域中央墅A-15幢2单元204室房屋，建筑面积135.78平方米，总价款1063487元，原告以按揭方式支付了全部购房款。《商品房买卖合同》第八条中约定，被告应当在2012年10月20日前向原告交付经验收合格的商品房屋，但被告未按约定时间交付房屋，原告多次与被告交涉，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令被告支付自2012年10月21日起至2013年6月26日止的违约金26587元。诉讼费由被告负担。
原审被告绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司在原审时辩称：原告购买的房屋在2012年10月23日已经具备了交房条件，被告已在2012年12月23日在长春晚报刊登了通告，不同意支付违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本案经原审法院审理查明：2012年9月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于长春市南关区绿地海域中央墅A-15幢2单元204室房屋一套，建筑面积135.78平方米，每平方米7832.43元，总价款1063487元，原告以分期付款方式交付了全部购房款。另查明，原、被告所签《商品房买卖合同》第八条中约定：“出卖人应当在2012年10月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。……该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；……”。第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人书面通知后，由于买受人原因，未能按期交付的，视为该商品房已经按期交付，该商品房的风险责任、物业管理费、采暖费等由买受人承担，其中出卖人书面通知包括当地报纸公告”。再查明，2012年10月23日，被告建设的房屋经建设单位、监理单位、勘察设计单位、施工单位验收合格。2013年1月9日，被告在长春晚报刊登公告，通知绿地海域中央墅A15栋业主携带相关手续到物业办公室办理交房事宜，但该小区道路、绿化、景观不具备交付使用的条件。2013年4月28日，因绿地中央墅、中央公馆业主与被告之间的纠纷，经长春市南部都市经济开发区建设局调解，被告承诺在2013年6月30日之前完成园区绿化、景观和道路工作，守望都市、城市速递对被告与业主之间因逾期交房产生的纠纷进行了报道。
原审法院认为：原、被告于2011年9月3日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效。现原告已按照合同约定交付了全部购房款，被告亦应按照约定的期限和条件将房屋交付给原告。根据合同约定，被告应在2012年10月20日前将验收合格的商品房交付买受人使用，争议房屋虽于2012年10月23日经验收合格，且被告于2013年1月9日登报通告业主于2013年1月10日-1月11日办理交房手续，但有些业主因该小区道路、绿化和景观不符合交付条件为由要求被告退房，在相关部门调解下，被告曾承诺在2013年6月30日之前完善小区道路、绿化和景观，以上事实能够说明被告通告交付房屋时小区不具备使用条件，故被告的行为已构成违约，原告要求被告承担自2012年10月21日至2013年6月26日止的违约责任应予支持，违约金的数额应按合同约定的“按日向买受人支付已交付房价款万分之一”计算，原告主张27600元应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司于本判决生效后即给付原告马智博违约金人民币27600元。案件受理费465元，由被告负担。
宣判后，绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，上诉请求为：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由为：1、一审判决超出被上诉人的诉讼请求。被上诉人主张上诉人支付自2012年10月21日起至2013年6月26日止的违约金26587元，而一审法院判决上诉人于判决生效后向被上诉人支付违约金27600元，明显超出被上诉人在一审的请求范围。2、一审法院认定事实错误。2012年10月23日，被上诉人购买的房屋所在楼宇经建设单位、监理单位、勘察设计单位、施工单位进行全面验收，结论为合格，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定“商品房经验收合格后”具备交付条件。2012年10月23日具备交付条件时，上诉人在长春晚报公告通知各购房人可以到指定地点办理入住手续，然而，被上诉人没有办理。因此，被上诉人应自行承担10月23日以后的逾期收房责任。一审法院以该小区道路、绿化、景观不符合交付条件为由判决上诉人承担违约责任没有事实和法律依据。
被上诉人马智博二审答辩称：上诉人所述与事实不符。被上诉人未办理入住手续的原因是上诉人未依法告知被上诉人办理入住，被上诉人不知道所谓报纸公告一事，被上诉人后来从其他业主处得知消息，准备到物业办理手续时，发现该房不具备交付条件。对于上诉人交付的房屋不具备入住条件，被上诉人在一审时提交了多份证据，包括2013年2月1日吉林电视台守望都市对绿地中央墅问题报道的视听资料及2013年4月25日小区业主代表与上诉人及南关区政府工作人员关于绿地中央墅协调会会议纪要等。因此，应驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》第八条明确约定上诉人应在2012年10月20日前将经验收合格的商品房交付给被上诉人使用，第十一条约定上诉人应在房屋达到交付使用条件后书面通知被上诉人办理交付手续，即上诉人向被上诉人交付的房屋应是经过验收、具备使用条件的房屋，而上诉人开发的房屋虽然于2012年10月23日经建设单位、监理单位、勘察设计单位、施工单位验收合格，但不能证明争议房屋已具备完整的验收合格手续，且被上诉人一审时提供了涉案房屋现场照片，绿地新里中央公馆、绿地中央墅退房协调会现场录音，媒体守望都市、城市速递相关报道视频及2013年6月30日收取物业费的收据用以证明涉案房屋在2013年6月30日之前是不具备使用条件的，被上诉人虽然对以上证据均不予认可，但未能提供证据予以反驳，故一审法院认定涉案房屋在2013年6月30日前不具备交付条件，由被上诉人承担违约责任并无不当。2、被上诉人主张违约金数额为26587元，一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金27600元确有不当，应予调整。
综上，原判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更长春市南关区人民法院（2013）南民初字第1090号民事判决为“绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司于本判决生效后即给付马智博违约金人民币26587元”。
一审案件审理费465元，由上诉人绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司负担；二审案件受理费490元，由上诉人绿地地产集团长春海域房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 吴东旭
二〇一四年十月十四日
书 记 员 梁 芳