南宁铁路运输中级法院
民 事 裁 定 书
（2016）桂71民终73号
上诉人（一审被告）：廖彰诗，男，壮族，1974年8月25日出生，住南宁市。现居住地：南宁市。
被上诉人（一审原告）：广西壮族自治区南宁机械厂，住所地：广西壮族自治区南宁市西乡塘区中尧路**号。
法定代表人：陈建南，该厂厂长。
委托诉讼代理人：韦英波，广西创想律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫至斌，广西创想律师事务所律师。
上诉人廖彰诗因与被上诉人广西壮族自治区南宁机械厂（以下简称南宁机械厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人廖彰诗、被上诉人广西壮族自治区南宁机械厂的委托诉讼代理人韦英波到庭参加诉讼。本案于2016年9月26日提交本院审判委员会讨论，于2016年10月11日经过本院审判委员会讨论（扣除审限15天）。本案现已审理终结。
廖彰诗上诉请求：撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第474号民事判决，改判驳回南宁机械厂的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、本案属于危旧房改住房引起的房屋拆迁安置补偿合同纠纷，廖彰诗是被拆迁人，不是承租人，双方当事人之间不是房屋租赁合同关系，不适用房屋租赁合同的相关法律调整。1、本案纠纷因南宁机械厂于2010年开始规划分批进行危房改造引起的，故南宁机械厂起诉要求解除租赁关系。本案涉案房屋既然已列入危房改造范围，就应当按《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知》（桂政发（2009）16号）的规定处理。2、针对国有土地上房屋征收与补偿的问题，南宁市人民政府《关于印发南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（南府发（2012）6号）第三十五条明确规定了处理程序：“在签约期限内未达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请同级人民政府作出补偿决定，并在征收范围内予以公告。”“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”第三十六条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁，经协调仍拒绝搬迁的，由房屋征收部门提请作出征收补偿决定的同级人民政府申请法院强制执行。”针对本案涉案房屋的拆迁安置补偿问题，南宁住房制度改革委员会《关于南宁机械厂南生活区实施危旧房改住房改造的审核意见》（南房改委（2012）9号）中明确了南宁机械厂“必须按照桂政发（2009）16号文的规定，公平、公正、公开地做好改造补偿安置工作，签订改造补偿安置协议”。因此，双方纠纷应按行政机关的行政法规处理。二、廖彰诗所居住的涉案房屋是原国有企业单位分配给职工的房屋，无论廖彰诗是否仍在原单位工作，房屋是否已参加房改，根据南宁市政府的文件规定，均应按房改政策处理。廖彰诗为国企职工才能享有该套住房的分配，且家庭户口也落户于此，而一般的承租户则不能以租赁的房屋落户。一审法院适用法律错误。南宁机械厂辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。廖彰诗的上诉请求无事实及法律依据，应依法驳回其上诉请求。1、一审法院已查明，南宁机械厂向南宁市基本建设委员会提交的南宁市建筑工程申请书显示，廖彰诗居住的南宁机械厂区南宁市中尧路11号3栋整座楼房为四层楼房，建于1975年，建筑面积为2218.4平方米，申请单位为南宁市机械厂，涉案房屋没有单独办理房屋产权证，因此，该房屋所有权属于南宁机械厂。涉案房屋是南宁机械厂为方便职工工作生活而有偿出租给职工居住的宿舍，并非廖彰诗主张的分配房屋。虽双方曾存在劳动合同关系，但在劳动合同中未约定将该涉案房屋作为职工的福利待遇，且廖彰诗与南宁机械厂已于2011年解除劳动合同关系，双方之间已不存在职务上的隶属关系，属平等的民事主体间的不定期房屋租赁合同关系，南宁机械厂有权随时提出解除该房屋租赁合同关系。从2014年1月起，南宁机械厂便不再收取廖彰诗的房租，并通过多种形式通知廖彰诗解除租赁合同关系，要求廖彰诗腾退房屋，但廖彰诗一直拒绝腾房。2、由于廖彰诗不是涉案房屋的所有权人，故不适用《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知》（桂政发（2009）16号）及《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（南府发（2012）6号）。3、南宁机械厂作为国有企业，内部的公房管理、使用，由单位内部自行决定，不同于政府面向社会大众提供的公租房和廉租房，且廖彰诗名下已经拥有政府提供的经济适用房，不存在无房可住的情况。南宁机械厂向一审法院起诉请求：1、确认南宁机械厂与廖彰诗的租赁合同关系已于2014年3月10日解除；2、廖彰诗向南宁机械厂支付房屋占用费6800元（暂计至2015年8月10日，此后应继续计算至廖彰诗实际返还房屋之日）；3、廖彰诗腾退南宁市中尧路11号3栋1单元61号房屋；4、本案诉讼费用全部由廖彰诗承担。
一审法院认定事实：廖彰诗在与南宁机械厂劳动合同关系存续期间，南宁机械厂安排廖彰诗入住位于南宁机械厂区南宁市中尧路11号3栋1单元61号房屋，廖彰诗以每月52.7元的标准向南宁机械厂支付租金。2011年10月31日，南宁机械厂与廖彰诗于解除劳动合同关系。劳动合同关系解除之后，廖彰诗仍继续居住在本案涉案房屋内，并按原先的约定标准向南宁机械厂支付租金，南宁机械厂无异议，并继续收取租金。因南宁机械厂于2010年开始规划分批进行危房改造工作，故决定从2014年1月份起不再收取涉案房屋的房租，并于2014年2月24日以在廖彰诗租住的涉案房屋门口张贴公告的方式向廖彰诗发出解除租赁合同通知书，要求廖彰诗在2014年3月10日前办理房屋交接手续。廖彰诗拒不退还该房屋，也不支付2014年3月至今的房屋占有使用费。2014年7月29日，南宁机械厂再次向廖彰诗及所在3栋楼房住户发出通知，要求腾退房屋，并于2014年12月16日在《南宁晚报》上刊登公告，要求与廖彰诗解除租赁合同，腾退房屋。据南宁机械厂向南宁市基本建设委员会提交的南宁市建筑工程申请［（74）建筑执照第206号］显示，廖彰诗所居住的南宁机械厂区南宁市中尧路11号3栋整座房屋为四层楼房，建于1975年，建筑面积为2218.4平方米（含廖彰诗居住的房屋面积），申请单位记载为“南宁机械厂”。廖彰诗所居住的房屋没有单独办理房屋产权证。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限6个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”南宁机械厂与廖彰诗虽未签订书面租赁合同，但已形成了事实上的租赁关系。因此，廖彰诗与南宁机械厂因涉案房屋所构成的法律关系性质为租赁，且属于不定期租赁。南宁机械厂对于本案涉案房屋虽未取得房屋所有权证，但该涉案房屋所占土地系南宁机械厂所有，涉案房屋的建设由南宁机械厂申请报建并已经主管部门批准，故南宁机械厂与廖彰诗的房屋租赁合同关系不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。涉案房屋的产权属于南宁机械厂，廖彰诗在未取得房屋产权的情况下长期居住于此，其向南宁机械厂象征性交纳的房租系南宁机械厂对其所有的房产的自由处分，但这改变不了南宁机械厂与廖彰诗之间因讼争房屋而构成的房屋不定期租赁的法律关系。
关于双方合同是否具备解除条件及何时解除的问题。因廖彰诗与南宁机械厂因涉案房屋所构成的不定期租赁的法律关系性质，结合南宁机械厂作为该出租房屋的所有权人，于2014年2月24日以在廖彰诗租住的房屋门口贴公告的形式向廖彰诗发出解除租赁合同通知书，要求廖彰诗在2014年3月10日前办理房屋交接手续，履行了通知廖彰诗解除租赁合同及要求腾房的审理查明事实，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，南宁机械厂与廖彰诗之间的不定期房屋租赁关系，南宁机械厂可随时解除。南宁机械厂在合理期限内提前通知廖彰诗解除租赁协议，并腾让承租房屋，符合相关法律规定。故南宁机械厂请求确认解除与廖彰诗的不定期租赁合同关系并返还涉案房屋的诉请依法有据，一审法院予以支持。对于该不定期租赁合同解除的时间，一审法院确认双方的不定期租赁合同关系于2014年3月10日解除。
关于房屋占有使用费的问题。南宁机械厂与廖彰诗签订的不定期租赁合同已于2014年3月10日解除，廖彰诗在合同解除后，至今未向南宁机械厂交还房屋，则廖彰诗应承担自合同解除之日起至实际交还房屋之日的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的计算依据，一审法院认为，房屋占有使用费应参照原合同约定的租金标准计算，故一审法院确定廖彰诗应向南宁机械厂支付房屋占有使用费，该房屋占有使用费的计算方式为：参照原合同约定的月租金52.7元／月计算，自2014年3月10日起至实际交还房屋之日止。判决：1、确认南宁机械厂与廖彰诗的房屋租赁合同关系于2014年3月10日解除；2、廖彰诗于本判决生效之日起30日内腾让出位于南宁市西乡塘区中尧路11号3栋1单元61号房屋并交还南宁机械厂；3、廖彰诗于一审判决生效之日起30日内向南宁机械厂支付房屋占有使用费（房屋占有使用费的计算方式：以原合同约定的月租金52.7元为基数，自2014年3月10日起至被告实际交还房屋之日止）；4、驳回南宁机械厂的其他诉讼请求。案件受理费50元，由南宁机械厂负担40元，廖彰诗负担10元。
本院审理查明，廖彰诗为南宁机械厂（国有企业）原职工，于1996年10月进入南宁机械厂工作，南宁机械厂于2004年安排其入住位于南宁机械厂区南宁市中尧路11号3栋1单元61号的公房，入住后，廖彰诗每月向南宁机械厂交纳52.7元租金。2011年10月31日，南宁机械厂与廖彰诗解除劳动合同关系。此后，廖彰诗仍继续居住在上述房屋内，并继续按每月52.7元的标准向南宁机械厂交纳租金，南宁机械厂未提出异议。南宁机械厂从2010年开始规划分期对厂区危旧房进行危房改造。2012年8月20日，首府南宁住房制度改革委员会发出《关于对南宁机械厂南生活区实施旧房改住房改造的审核意见》（南房改委（2012）9号），原则同意南宁市机械厂在符合城市规划的前提下，对包含本案涉案房屋在内的位于南宁市中尧路11号的1栋、3栋两处楼房进行改造，并要求南宁市机械厂按《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知》（桂政发（2009）16号）做好改造补偿安置工作。2013年3月38日，南宁机械厂发出《南宁机械厂南生活区危旧房改造第一期工程拆迁租户的安置方案》（南机厂字（2013）15号），该方案中关于发放住房安置对象的其中一项内容为：“已与工厂终止劳动合同和已调动或因其他原因已不是本厂职工的住户，一直在该房住宿的住户，并且在别处没有产权住房或廉租房的给予与在册职工同期的搬迁过渡安置费和一次性发放搬迁补助费（如已另有产权住房或廉租房的只一次性发给3个月的搬迁过渡安置费和发给搬迁补助费）。”2014年2月24日，南宁机械厂在廖彰诗所住房屋门口张贴《通知》，内容为：“廖彰诗租户：现我厂南生活区3栋危旧房改造工作已进入拆迁阶段，你所租住的出租公房产权属于南宁机械厂所有。鉴于你未能在规定的期限内提供相关的无房证明，现通知你从2014年1月1日起，我厂与你终止出租关系，并回收该出租住房，请于2014年3月10日前到我厂办理相关手续。”通知发出后，因廖彰诗对南宁机械厂拆迁安置方案有异议，未退还涉案房屋，且从2014年3月起不再向南宁机械厂交纳租金。2014年7月29日，南宁机械厂再次向廖彰诗及其所在的3栋楼房的住户发出通知，要求腾退房屋。2014年12月16日，南宁市机械厂在《南宁晚报》上刊登公告，要求与廖彰诗解除租赁合同关系，并要求廖彰诗腾退房屋。公告刊登后，廖彰诗一直未腾退涉案房屋，南宁机械厂遂诉至一审法院。
本院认为：公房租赁关系与《中华人民共和国合同法》调整的房屋租赁合同关系有所区别。公房租赁中承租人的资格有限制性，往往与承租人为国家或单位服务的年限、工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素密切相关，租金价格很低，带有福利性质；而房屋租赁合同关系的主体并无限制，租金随行就市。依照国家福利政策承租公房，并非平等主体之间的民事关系，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，有别于《中华人民共和国合同法》所调整的房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条也规定了“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释”。本案中，廖彰诗在南宁机械厂工作期间，作为该厂职工，在工作一定年限以后，由单位安排入住公有住房并每月向单位交纳52.7元租金，廖彰诗与南宁机械厂之间形成公房租赁关系，双方并非平等民事主体。虽然南宁机械厂于2011年10月31日与廖彰诗解除了劳动合同关系，但2011年至2014年间，廖彰诗仍以每月向南宁机械厂交纳52.7元低租金的方式居住于涉案房屋内，南宁机械厂亦未提出异议。南宁机械厂虽主张双方劳动合同解除之后，其与廖彰诗之间形成不定期租赁合同关系。但廖彰诗一直向南宁机械厂交纳低租金，实际上双方租赁为解除劳动关系前公房租赁的延续，仍具有福利性质。一审法院适用《中华人民共和国合同法》，认定廖彰诗与南宁机械厂之间形成不定期房屋租赁合同关系，属于适用法律错误，本院依法予以纠正。根据《最高人民法院关于批准指定南宁铁路运输中级法院和南宁、柳州铁路运输法院受理案件范围的复函》（法（2014）222号）的规定，本院及一审法院对双方争议均不具有管辖权。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第474号民事判决；
二、驳回广西壮族自治区南宁机械厂的起诉。
一审案件受理费50元，退还广西壮族自治区南宁机械厂；廖彰诗预交的二审案件受理费50元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张 岚
代理审判员 袁宇飞
代理审判员 黄 雪
二〇一六年十月十九日
书 记 员 谢 瑜