江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣执复43号
复议申请人（异议人、被执行人）：赣州金裕矿业有限公司。住所地：江西省赣州市赣县经济开发区潭东镇东坑村。统一社会信用代码：913607037994626003。
法定代表人：刘经林，董事长。
复议申请人（异议人、被执行人）：刘经林，男，1969年8月26日生，汉族，住江西省赣州市经济技术开发区。
申请执行人（债权受让人）：赣州力俊科技有限公司。住所地：江西省赣州市经济技术开发区香江大道北侧华坚北路西侧赣州国际企业中心**#楼*层***室。统一社会信用代码：91360700MA367ULB13。
法定代表人：刘理彬，执行董事兼总经理。
第三人（债权转让人）：招商银行股份有限公司赣州分行。住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道**号。统一社会信用代码：913607006984776002。
负责人：王华，行长。
复议申请人赣州金裕矿业有限公司(下称金裕公司)因不服江西省赣州市中级人民法院（下称赣州中院）于2018年4月23日作出的(2018)赣07执异16号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
赣州中院在执行赣州力俊科技有限公司（下称力俊公司）与金裕公司、刘经林金融借款合同纠纷一案中，金裕公司、刘经林向该院提出暂停对位于赣州经济技术开发区金龙南路南侧、工业四路西侧国有土地使用权(证号：赣市开国用(2012)第27号）及地上建筑物2.5万余平方米的拍卖交易和重新评估的书面异议，该院裁定驳回其异议请求。
赣州中院查明，力俊公司与金裕公司、刘经林金融借款合同纠纷一案，招商银行股份有限公司赣州分行（下称招商银行赣州分行）与金裕公司、刘经林就借贷事项签订了《授信协议》《最高额抵押合同》、《借款合同》后，共同向江西省赣州市赣南公证处（下称赣南公证处）申请对《授信协议》和《最高额抵押合同》进行公证并赋予强制执行效力，赣南公证处作出了（2014）赣虔市证内字第856号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。借款到期后，金裕公司未能履行还款义务，2015年8月14日，赣南公证处根据招商银行赣州分行申请，出具了《执行证书》，主要内容为：一、金裕公司、刘经林为被执行人；二、执行标的为：（1）本金1300万元及截止2015年7月30日的利息449085元、罚息3981.2元；（2）2015年7月31日至债务清偿完毕时的利息和罚息（按《借款合同》约定计算）；（3）招商银行赣州分行为实现债权及抵押权所支付的公证费22800元和其他各项费用。三、强制执行被执行人提供抵押的财产。2016年2月29日，招商银行赣州分行依据《公证书》及《执行证书》向该院申请强制执行，该院立执行案号为（2016）赣07执69号。2016年6月5日，该院作出（2016）赣07执字第69-1号执行裁定，拍卖金裕公司所有的位于赣州开发区金龙路南侧、工业四路西侧国有土地使用权一宗[证号：赣市开国用（2012）第27号]及刘经林提供抵押的涉案房产。2016年9月12日，该院委托江西中浩房地产评估有限公司（下称中浩评估公司）对（2016）赣07执字第69-1号执行裁定中的涉案土地及房产进行评估，评估机构经现场勘察，评估的涉案土地上还建有14栋钢混及钢结构的建筑物。中浩评估公司根据该院提供的涉案土地证载内容[含面积（38868.88㎡）、土地用途及使用类型]及现场勘察情况进行评估后，于2016年12月30日出具了《房地产估价报告》（36700—江中浩评字[2016]第F142号），确定涉案土地及地上14栋建筑物评估总价约为2307.6万元[其中土地采用“成本逼近法”估价699.64万元；14栋地上建筑物采用“成本法”估价1607.92万元]。2017年12月15日，该院对该涉案土地及地上建筑物按评估价2307.6万元，起拍价1615.3万元推送至司法拍卖网络平台上公开拍卖，并以2120.3万元的成交价拍卖成功。此后，金裕公司向该院提出不予执行公证债权文书（即本案执行依据）的异议申请，被该院依法驳回，该公司在法定时间内未申请复议。本次金裕公司又以前述异议理由提出暂停对涉案土地及地上建筑拍卖交易，重新进行评估的异议。
另查明，1、2016年6月18日，赣州中院在《人民法院报》刊登公告，向金裕公司、刘经林公告送达了本案执行通知书、报告财产令和（2016）赣07执字第69-1号执行裁定书，并就涉案财产的评估、拍卖事项等相关权利义务及逾期不行使的法律后果在公告中一并进行了告知。2、2017年6月6日，刘经林向该院提交书面承诺书，承诺对本案招商银行赣州分行申请执行其公司及其个人的借款，在2017年12月30日之前全力归还全部贷款本息，在此期间被法院查封、评估的其公司及个人财产，将尽快处置并用于归还贷款。3、2017年8月28日，招商银行赣州分行与力俊公司签订了主债权〈及相应从权利〉转让合同，将其对金裕公司、刘经林享有的主、从债权全部转让给力俊公司，并于2017年9月4日在《信息日报》上就该债权转让暨债务催收进行了公告。2017年9月28日，该院根据力俊公司的申请，作出（2016）赣07执69—3号执行裁定变更力俊公司为本案申请执行人。4、2017年11月14日，该院对拍卖涉案土地及地上建筑物在司法拍卖网上进行了公告。5、中浩评估公司系具有房地产估价资质（贰级）并经赣州市工商行政管理局注册登记的有限责任公司；估价人员陈丽君、李国江均系注册房地产估价师。
赣州中院认为，本案的焦点为对拍卖的涉案土地及建筑物的评估程序是否严重违法，评估价格是否过低。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条关于“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”的规定，只有满足上述情形之一的，当事人或者其他利害关系人申请重新评估才能得到法院支持。本案中，该院在向金裕公司送达执行通知及财产报告令的公告中，已明确告知了金裕公司对拍卖房产的评估、拍卖事项相关权利义务及逾期不行使权利的法律后果，已依法履行了告知程序。2017年6月6日，金裕公司刘经林向该院提交书面承诺书也进一步证明，其对该院查封、评估其公司及其个人涉案财产不仅明知，而且还书面承诺在2017年12月30日之前尽全力归还全部贷款本息。因此，在金裕公司怠于履行义务的情形下，该院对涉案土地及地上建筑物，依法选择有资质的评估机构进行评估，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，通过网络司法拍卖方式予以处置，整个评估、拍卖过程均符合法定程序。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。本案中，拍卖的涉案土地及地上建筑物的评估价为2307.6万元，公开拍卖的成交价为2120.3万元。评估的价格经市场检验后，市场认可价低于评估价，故并不存在评估价过低的问题。况且，在评估结果出具后，金裕公司以评估价格严重低于真实价格为由请求重新评估的，也缺乏法律依据。综上，金裕公司的异议理由不能成立，其异议请求该院不予支持。
金裕公司、刘经林向本院申请复议称，本案评估报告对位于赣州经济技术开发区金龙南路南侧、工业四路西侧国有土地使用权及地上建筑物作出的评估价格，远低于市场的实际价值，严重损害了复议申请人的财产权益。1、本案房地产评估报告严重违反法定程序及法律强制性规定。本案评估土地系工业用地，根据国土资源部国土资发[2006]307号《全国工业用地出让最低价标准》规定，江西省赣州市章贡区范围内的土地等别为八等，八等土地的工业用地最低出让价格不得低于252元／㎡。复议申请人于2009年6月4日通过出让方式也是按照252元／㎡的出让价格取得该宗土地使用权，但评估机构却违反该强制性规范文件的规定，在报告书中采取“成本逼进法”进行评估时，却选择按照征收农村集体土地补偿及安置补偿的标准来计算复议申请人土地取得成本计29.52元／㎡，由此导致仅被评估宗地这一项土地取得费就被低估近千万元（252元／㎡—29.52元／㎡）×38868.88㎡=8647646.37元)，违反评估程序。2、评估机构评估过程存在其他违反法定程序的事实，也足以影响评估价值的确定。一是评估公司在出具正式评估报告之前，未向复议申请人出具评估结论征求意见稿征求复议申请人意见，致使复议申请人丧失对评估对象及评估价值提出复核及异议的权利。二是复议申请人于2017年6月收到正式评估报告后，及时向执行法院提出了评估结论违背市场及评估财产实际价值的异议，要求指令评估机构进行重新评估，但未有回复。三是评估机构在进行现场勘查时，未依法通知复议申请人作为当事人到场。四是根据赣州中院（2014）赣中民一初字第3号民事判决认定，赣州市蟠龙建筑工程有限公司诉复议申请人建设施工合同纠纷一案，仅蟠龙公司为复议申请人进行土建的9栋厂房的土建造价就达12846815.4元（该造价还不包括其他6栋钢结构工程的造价及门窗、粉刷装修等工程造价），工程结算日期为2013年7月。而评估机构却以现场咨询执行复议申请人地上建筑物的建筑年代为2010年，进而评估复议申请人14栋工程造价的总价仅为1286.34万元。同一法院委托的评估机构却得出如此差距的结论。3、评估价对拍卖保留价的确定具有实质影响，且执行法院仅限定二日的竞买报名时间，以低于评估价近700万元的价格起拍，违反法律规定。据此，请求撤销赣州中院异议裁定，暂停本案房地产拍卖交易并对该土地使用权及地上建筑物重新评估。
本院经审查补充查明，赣州中院在执行赣州市蟠龙建筑工程有限公司与金裕公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2014年3月6日委托赣州东升工程造价咨询有限公司对赣州市蟠龙建筑工程有限公司实际完成建设的金裕公司厂房和办公楼的工程量、工程造价进行鉴定。赣州东升工程造价咨询有限公司于2014年7月3日作出赣东升基字[2014]53号司法技术鉴定书，鉴定意见：金裕公司办公楼，A1#、A2#、B1#、B2#、C1#、C2#号厂房工程总造价为12834915.08元。
本院查明的其余事实与赣州中院一致。
本院认为，本案争议的焦点是是否应当重新评估。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，人民法院仅须对评估报告进行形式审查，即经审查认为当事人或者其他利害关系人有证据证明受委托的评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，人民法院应当准许重新评估。本案中，复议申请人对执行法院委托的评估机构及评估人员资质未提出异议，只是以本案评估机构的评估程序违法为由请求重新评估，因此，本院仅对本案评估程序是否严重违反法定程序进行审查。一是关于本案评估报告中对工业用地的估价是否违反法律强制性规定的问题。依据国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发[2006]307号）第一条规定，本《标准》是市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准。本案中，执行法院所强制拍卖的工业用地使用权系作为本案被执行人金裕公司名下的财产，出让人并非市、县人民政府，不适用该部门规章的调整范围，不能以此认定本案评估程序违反法律强制性规定。二是关于评估报告异议处理的问题。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第一款的规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。本案中，复议申请人在书面异议中自认其在2017年6月已收到正式评估报告且刘经林在送达回证上签字确认签收，实际上亦未影响复议申请人对本案评估报告提出异议复议权利的行使，复议申请人主张评估机构出具正式评估报告之前应当向其出具评估结论征求意见稿征求其意见的异议主张，缺乏法律依据。另外，执行法院在向复议申请人送达执行通知书及财产报告令的公告中，已明确告知了对拍卖房产的评估、拍卖事项相关权利义务及逾期不行使权利的法律后果，已依法履行告知义务，符合《最高人民法院关于人民法院委托评估，拍卖和变卖工作的若干意见》第12条的规定，但因复议申请人下落不明，未根据公告通知联系执行法院或评估机构进场协助勘查评估标的物，不影响评估。三是关于评估报告之间存在估价结果差异的问题。不动产评估是具有专门性知识的评估人员根据评估目的和估价原则，依照估价程序选定适宜的估价方法，在综合分析影响不动产价格因素的基础上对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，对于评估报告作出的评估结论和选定的评估方法等实体问题，一般不属于人民法院异议审查的范围。本案评估报告对金裕公司14栋地上建筑物采用“成本法”估价1607.92万元（评估基准日为2016年12月），赣州东升工程造价咨询有限公司作出的评估报告对金裕公司办公楼及其余6栋厂房栋等地上建筑物的工程总造价估价为1283.491508万元（评估基准日在2014年9月），估价结果差异并不明显清晰。由于评估机构之间没有隶属关系，且因评估目的、评估方法、评估基准日、评估对象的剩余使用年限以及市场价格变化等因素不同，不同评估机构对同一评估对象所作出的估价结论差异，并不能直接证明本案评估程序严重违反法律规定。因此，复议申请人在没有证据证明本案评估程序严重违法的情形下，以赣州东升工程造价咨询有限公司作出的赣东升基字[2014]53号司法鉴定书推定本案评估报告对地上房产作出的估价结论违法，缺乏法律依据。四是关于本案网络司法拍卖报名期限和起拍价的确定问题。本案网络司法拍卖的报名期限依法应由人民法院指定，执行法院并未违反法律的禁止性规定。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。本案拍卖标的物的评估价为2307.6万元，执行法院参照本案评估价将本案网络司法拍卖的起拍价降价30%后确定为1615.3万元，符合法律规定。另外，房地产价格评估只是由人民法院委托评估机构对委托估价的房地产在估价时点拍卖起拍价或参考价格，通常需要市场供需等因素充分接受市场的检验才能决定拍卖、变卖成交的市场价格，评估价与市场价并非同一概念，评估价格不能直接决定成交的市场价格，复议申请人仅以评估价格过低及远低于市场价格为由主张本案评估报告不能作为房地产拍卖、变卖的保留价，缺乏事实和法律依据。综上，复议申请人金裕公司、刘经林请求重新评估、暂停本案拍卖的理由不能成立，本院不予支持。赣州中院原审异议裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回赣州金裕矿业有限公司、刘经林的复议申请，维持江西省赣州市中级人民法院（2018）赣07执异16号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵九重
审 判 员 罗 伟
审 判 员 汤志勇
二〇一八年七月十日
代书记员 尹 伟