广东省东莞市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）东中法执外异字第1号
案外人：林春荣。
委托代理人：孙威。
申请执行人：广东汇丰融资担保有限公司，住所地为广东省东莞市莞城区旗峰路98号福民广场11楼F室。
法定代表人：陈伟。
委托代理人：袁朝晖，广东经国律师事务所律师。
被执行人：东莞启松服装有限公司，住所地为广东省东莞市塘厦镇石马村。
法定代表人：林少文。
被执行人：林少文，香港特别行政区居民。
被执行人：广州联大实业有限公司，住所地为广东省广州市天河区华明路9-13号18／C。
法定代表人：林少文。
被执行人：高要市联纺制衣有限公司，住所地为广东省高要市蛟塘镇沙田工业区。
法定代表人：林少文。
关于广东汇丰融资担保有限公司（下称汇丰公司）申请执行东莞启松服装有限公司（下称启松公司）�林少文、广州联大实业有限公司（下称联大公司）、高要市联纺制衣有限公司（下称联纺公司）保证合同纠纷一案，因执行过程中案外人林春荣对执行标的提出书面异议，故本院依法受理并组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人林春荣异议称：己方通过房产中介公司与林少文经广州市存量房网上交易系统签订了《存量房买卖合同》，约定将林少文名下位于广州市天河区珠江新城华明路13号的1801房产（房地产权证号为粤房地证字第××号）、1803房产（房地产权证号为粤房地证字第××号）（以下分别简称1801房、1803房，合称涉案房产）出售给林春荣，合同签订后，林春荣向林少文全额支付了1801房和1803房的购房款，并与林少文共同向广州市天河区房地产交易登记中心递交了变更登记申请，本次交易产生的所有税费也均由林春荣向广州市地税局支付�毕。2011年9月20日，汇丰公司向东莞市第一人民法院申请财产保全，并对启松公司、林少文、联大公司、联纺公司提起保证合同纠纷之诉，东莞市第一人民法院依汇丰公司申请查封1801房和1803房，致使林春荣无法办理相关产权变更手续。后该案上调至东莞市中级人民法院审理，经林春荣多次申诉，东莞市中级人民法院认定申诉理由成立，于2013年11月21日解除了对上述两房的查封。但在汇丰公司申请执行该案后，东莞市中级人民法院又于2014年9月25日依汇丰公司的申请查封了1801房和1803房。
林春荣认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不�查封、扣押、冻结。”首先，林春荣已经支付了全部价款和全部税费，且林春荣与林少文已于2011年8月即共同向广州市房管局递交申请办理过户登记手续；其次，林春荣于2011年8月即已开始使用涉案房产，至今已使用达3年之久；最后，林春荣并无任何过错，其所购买的1801房和1803房不应成为法院执行标的。综上，林春荣请求立即停止对涉案房产的执行并予以解封，以保障案外人的合法权利。
林春荣提交以下证据用以支持异议：1、广州市存量房买卖合同2份（穗存量房合字11080048485号、1108004849X号），拟证明林春荣与林少文于2011年8月22日就1801房和1803房订立房屋买卖合同关系。2、收据2份、转账凭证2份，拟证明林春荣于2011年8月22日向林少文账户汇款960万元，2011年8月23日再向林少文账户汇款6475257元，已全额支付了涉案房产的购房款。3、收件收据2份，拟证明林�荣和林少文已于2011年8月22日向天河区房地产登记交易中心提交了涉案房产的权属变更申请。4、缴款书2份、契税完税证2份、税收通用完税证2份，非税收入（电子）票据2份、发票6份，拟证明林春荣已缴纳涉案房产的全部税费。5、广州市天河区人民法院民事裁定书一份，拟证明因广州市天河区人民法院另案查封导致林春荣未能办理涉案房产的权属变更手续。
申请执行人汇丰公司答辩称：第一，林春荣在本案诉讼阶段曾就涉案房产被查封提出过异议，被东莞市中级人民法院以无法律依据为由驳回，林春荣现再次提出异议属于无理缠诉。第二，涉案房产现仍登记在林少文名下，依据物权法的相关规定，不动产登记是物权归属和内容的依据，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对案外人就已登记不动产提出的异议，法�应当按照不动产登记簿判断，因此林春荣主张其是涉案房产的权属人依据不足。第三，林春荣与林少文存在恶意串通的情形：其一，林少文与汇丰公司早在2010年5月24日已就涉案房产签订了《抵押（反担保）协议书》和《反担保保证书》，林少文早已明知非经汇丰公司同意，涉案房产不能转让给其他人，可见林少文是恶意转让涉案房产。其二，林少文作为法定代表人的启松公司，在2011年7月底就已停止经营，工人提起劳动仲裁，林少文为转移财产才迫不及待转让涉案房产。其三，林春荣作为家乡亲友，不可能不知道林少文经营恶化的情况，但仍然帮助林少文恶意转移财产。其四，林春荣与林少文之间就涉案房产的交易价格明显低于市场价格30%以上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，该交易价格可视为明显不合理的低价，双方存在恶意低价转让涉案房产躲避债务的情形。其四，林少文在与汇丰公司的《抵押（反担保）协议书》和《反担保保证书》中的签名，与在林春荣提供的存量房买卖合同中的签名有重大差异，林少文在后者中的签名是否真实有待查证，应由林春荣举证证明。其五，林少文与林春荣签订涉案房产买卖合同时，涉案房产处于抵押状态，根据《广东省城镇房地产转让条例》，涉案房产处于不得转让的强制性禁止范围，由于广州市房地产交易中心之后退回了林春荣的变更登记申请，涉案房产仍属林少文所有无疑。综上，无论从物权法规定的权属认定依据，还是房地产管理部门的处理方式，均无法认定林春荣是涉案房产的所有权人，故应依法驳回林春荣的异议申请。
汇丰公司提供以下证据用以支持异议答辩：1、林春荣向东莞市第一人民法院提交的查封异议申请书，拟证明林春荣在本案诉讼阶段就曾就涉案房产被查封提出过异议，此次属于第二次异议。2、广州市房地产档案馆出具的房地产登记簿查册表，拟证明2011年9月东莞市第一人民法院对1803房的查封合法有据。3、林少文与汇丰公司签订的《抵押（反担保）协议书》和《反担保保证书》及涉案房产证，拟证明林少文与林春荣就涉案房产签订买卖合同具有逃避债务的主观恶意。
被执行人林少文、启松公司、联大公司、联纺公司未提出答辩意见和证据。
本院经审查查明：关于汇丰公司诉启松公司、林少文、联大公司、联纺公司保证合同纠纷一案，原由东莞市第一人民法院立案受理，后因案件标的数额移送至本院审理。本院经审理于2013年9月6日作出（2012）东中法民四初字第8号民事判决书，判令：一、确认汇丰公司与启松公司签订的编号为GRZ（2010）124号《委托担保协议书》于2013年2月18日解除；二、启松公司于本判决生效之日起五日内向汇丰公司支付人民币1600万元；三、林少文、联大公司、联纺公司对启松公司在本判决第二项中的民事责任承担连带清偿责任，林少文、联大公司、联纺公司承担连带清偿责任后有权向启松公司追偿；四、驳回汇丰公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币117800元、保全费人民币5000元，由启松公司、林少文、联大公司、联纺公司承担。
又查，关于1801房的查封顺序情况。第一，2011年9月9日，该房首先被广州市天河区人民法院以（2011）穗天法诉保字第215号文书保全查封并在此后续封，但在该案进入执行程序后，该院于2015年3月23日以（2014）穗天法执字第3291号文书解除了对该房查封。第二，2011年9月16日，江门市蓬江区人民法院曾以（2011）江蓬法民四初字第26号文书轮候查封该房，但于2012年9月17日解除了对该房的轮候查封。第三，2011年9月20日，东莞市第一人民法院于以（2011）东一法民四初字第249号文书对1801房保全轮候查封，后因该案移送本院审理，本院以（2012）东中法民四初字第8号文书继续保全轮候查封。至本案进入强制执行程序后，本院于2014年9月25日以（2014）东中法执字第821号文书对1801房继续执行查封至今。结合以上查封、解封情况，目前1801房由本院首位执行查封。
关于1803房的查封顺序情况。第一，2011年9月9日，该房首先被广州市天河区人民法院以（2011）穗天法诉保字第215号文书保全查封并在此后续封至今。第二，2011年9月16日，江门市蓬江区人民法院曾以（2011）江蓬法民四初字第26号文书轮候查封该房，但于2012年9月17日解除了对该房的轮候查封。第三，2011年9月20日，东莞市第一人民法院于以（2011）东一法民四初字第249号文书对1801房保全轮候查封，后因该案移送本院审理，本院以（2012）东中法民四初字第8号文书继续保全轮候查封。至本案进入强制执行程序后，本院于2014年9月25日以（2014）东中法执字第821号文书对1801房继续执行轮候查封至今。结合以上查封、解封情况，目前1803房由广州市天河区人民法院首位查封。
再查，关于张创明诉林春荣、林少文的执行异议之诉一案，广州市天河区人民法院作出的（2014）穗天法民四初字第1784号民事判决、广州市中级人民法院作出的（2015）穗中法民五终字第2317号民事判决查明以下事实：第一，林少文是涉案房产的登记产权人，涉案房产使用性质为“非居住用房”，1801房、1803房建筑面积分别为359.94平方米、359.75平方米，登记抵押权人均为工商银行东莞塘厦支行，权利价值分别为8998600元、8993700元，抵押权登记时间均为2010年1月16日，2011年8月22日林春荣申请转移或交换，同日工商银行东莞塘厦支行申请涂销抵押。第二，2011年6月27日，张创明与林少文签订《房地产买卖合同》，约定林少文将涉案房产（连同房屋内的附着设施）以3800000元转让给张创明或张创明指定的授权第三方。第三，2011年8月22日，林少文、林春荣、满堂红（中国）置业有限公司三方分别签订关于涉案房产的两份《存量房买卖合同》，约定林春荣分别以5400000元、5400000元向林少文购买1801房和1803房。第四，2011年8月22日，林春荣、林少文到房管部门办理涉案房产过户递件手续，林春荣另向税务部门缴纳了交易契税等。第五，2011年9月9日，广州市天河区人民法院根据张创明的诉前财产保全申请，以（2011）穗天法诉保字第215号民事裁定查封涉案房产。第六，2011年9月21日，广州市国土资源和房屋管理局向林少文、林春荣、工商银行东莞塘厦支行出具《不予登记决定书》，函称因涉案房产已于2011年9月9日被天河区法院查封，故对各方提出的办理涉案房产产权登记的申请，作出不予登记决定。第七，2011年9月21日，张创明以林少文为被告，向广州市天河区人民法院提起房屋买卖纠纷诉讼，林春荣被追加为该案第三人参加诉讼。广州市天河区人民法院经审理于2012年11月23日作出（2011）穗天法民四初字第2106号民事判决，判令林少文返还张创明3000000元及利息，驳回张创明的其他诉讼请求。林春荣不服提出上诉。广州市中级人民法院经审理于2013年10月28日作出（2013）穗中法民五终字第1503号民事裁定，认为林春荣在一审系无独立请求权的第三人，原�法院并未判决林春荣承担民事责任，因此林春荣无上诉权，裁定驳回林春荣的上诉。第八，2011年12月21日，林春荣向广州市天河区人民法院提起诉讼，要求确认其与林少文签订的《存量房买卖合同》有效及林少文协助其办理涉案房产的产权过户手续。广州市天河区人民法院经审理认为，涉案房产处于查封状态，依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，林春荣不得在执行查封终结前另行提起普通民事诉讼，故裁定驳回林春荣的起诉。林春荣不服提出上诉，广州市中级人民法院于2013年3月8日分别以（2013）穗中法民五终字第535号、536号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。第九，2014年4月16日，张创明依据（2011）穗天法民四初字第2106号民事判决向广州市天河区人民法院申请强制执行，案号为（2014）穗天法执字第3291号，该院在该执行案件中继续查封涉案房产。林春荣不服提出执行异议，要求停止对涉案房产的执行并解除查封。广州市天河区人民法院经审查于2014年5月30日作出（2014）穗天法执异字第50号执行裁定，裁定林春荣的异议成立，解除对涉案房产的查封。张创明不服该裁定提起诉讼，广州市天河区人民法院经审理认为，仅凭现有证据无法认定林春荣已付清涉案房产的购房款，无法认定林春荣的实际收楼时间，林春荣要求阻止对涉案房产的执行并解除查封的主张，不符合《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。故该院于2015年1月13日作出（2014）穗天法民四初字第1784号民事判决，判决：一、撤销（2014）穗天法执异字第50号执行裁定书。二、确认林少文为涉案房产的合法产权人。三、许可涉案房产作为林少文的财产予以执行。四、驳回张创明的其他诉讼请求。林春荣不服提出上诉，广州市中级人民法院经审理于2015年10月23日作出（2015）穗中法民五终字第2317号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。第十，2015年3月23日，房管部门收到广州市天河区人民法院（2014）穗天法执字第3291号解除冻结查封通知书及执行裁定书，解除了对1801房的查封。
以上事实，有相关诉讼、执行案件材料，足以证明。
本院认为，本案异议争议焦点为林春荣请求本院对涉案房产停止执行并解除查封是否合法适当。第一，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。根据房管部门出具的涉案房产登记簿查册表，1803房产现由广州市天河区人民法院首位查封，本院轮候查封，因本院对1803房的轮候查封尚未生效，故无权对1803房实际处置。第二，广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第2317号民事判决明确判定：林少文为涉案房产的合法产权人，许可涉案房产作为林少文的财产予以执行。加之涉案房产仍登记于林少文名下，故本院依据不动产登记及人民法院终审判决认定涉案房产属林少文的财产并强制执行，依据充分，并无不当。第三，至于林春荣提出其已全额付款购买并实际占有涉案房产的主张，因广州市中级人民法院经审理在（2015）穗中法民五终字第2317号终审判决中已明确不予采纳，故本院对林春荣该主张不予认可。
综上，本院对被执行人林少文名下涉案房产的执行处置合法有据，措施得当。案外人林春荣的异议缺乏理据，不能成立。依据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款，《�华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回林春荣的异议。
当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陈东超
审 判 员 尹丽欢
代理审判员 何 芃
二〇一五年十一月十日
书 记 员 郑承怡
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