广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终7437号
上诉人(原审被告)：广州市海珠区华洲街小洲第十六经济合作社，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：简伟波，该社社长。
被上诉人（原审原告）：王桂兰，住所地广东省广州市海珠区。
原审被告：广州市海珠区农业局（原广州市海珠区水务和农业局），住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：关振雄，该局局长。
委托代理人：单晓东，该局职员。
委托代理人：李海鑫，该局职员。
原审被告：石登英，身份证住址贵州省贵定县。
上诉人广州市海珠区华洲街小洲第十六经济合作社（以下简称小洲第十六社）因与被上诉人王桂兰、原审被告广州市海珠区农业局（以下简称海珠农业局）、石登英租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第619号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，1997年10月3日，广州迅达物业发展公司（甲方卖方）与王桂兰（乙方买方）签订《售房合同》约定，甲、乙双方于1997年9月签署了《华豪苑认购书》，乙方向甲方购买广州市海珠区华图大道路13号第1幢第一层201房。该房地产的建筑面积为133.18平方米等。
2014年9月1日，小洲第十六社（甲方）与王桂兰（乙方）签订《协议书》约定，就华洲路325号商铺1、2号铺，因历史原因手续未全造成产权争议的问题，该商铺1、2号铺总面积为78平方米，10米×7.8米，1、2号铺暂分两部分，西侧部分为6.5米×7.8米（50.7平方米），东侧部分7.8米×3.5米（27.3平方米）。乙方在手续未全前，来认为东侧部分产权属其所有。甲乙双方经友好协商，达成一致协议：1、在产权未确认归属前，上述两间商铺，由甲方出租，租金按甲乙双方争议面积分配，乙方每月收益由甲方划入乙方指定银行账号。2、待产权确认后，产权人有权追讨回对方在租赁期内所分配的租金。3、本协议执行期为2014年8月1日至2016年7月31日等。
因本案纠纷，王桂兰于2015年7月11日向原审法院起诉请求判令：小洲第十六社、海珠农业局、石登英执行协议，支付2014年8月1日至2015年7月31日，欠本人位于广州市海珠区华洲街小洲村华豪菀华图大道13号第一栋第一层201房一楼的房租13440元（一、二号商铺租金3200元/月，其中生产队占面积为50.7平方米，本人占27.3平方米，本人每月应收租金1120元，共12个月）。
小洲第十六社原审辩称，不同意王桂兰诉请。王桂兰是城镇居民，向迅达物业公司购买了广州市海珠区华洲街小洲村豪苑华图大道13号第一栋第一层201房的宅基地房屋。广州市迅达物业发展有限公司是没有土地经营、开发资质公司，主要从事出售宅基地使用证。根据相关法律规定，王桂兰向迅达公司购买宅基地房屋的行为违法，从双方签订合同之日起，合同依法无效，其无权取得宅基地使用证，依法不受法律保护，王桂兰无权主张相关权利，故王桂兰与我方签订的合同依法无效。
海珠农业局原审辩称：不同意王桂兰诉请。三资交易平台由三资监管中心管理，三资监管中心属于我方下属机构，为独立法人机构无偿为小洲第十六社提供发布招标公告的交易平台。王桂兰与小洲第十六社的协议书属于双方私下协议，双方因协议发生的纠纷与我方无关。
石登英原审辩称，本案与我方无关，是王桂兰与小洲第十六社之间的纠纷。
原审庭审时，王桂兰、小洲第十六社均确认根据《协议书》约定广州市海珠区华图大道路13号第1幢201房中第一层王桂兰所有面积为27.3平方米。但小洲第十六社同时认为该《协议书》是在王桂兰的逼迫下签订。同时王桂兰确认广州市海珠区华图大道路13号第1幢201房暂无产权证且王桂兰、小洲第十六社均称不清楚该涉案房屋的土地性质。王桂兰、小洲第十六社及石登英均确认广州市海珠区华图大道路13号第1幢201房第一层房屋共分为两个商铺，租金分别为1400元/月、1800元/月。
原审法院认为：王桂兰与小洲第十六社签订的《协议书》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。小洲第十六社虽称该《协议书》是在王桂兰的逼迫下签订，但并未提供证据予以证明，因此原审法院对其该主张不予采纳。既然王桂兰与小洲第十六社签订的《协议书》已对华洲路325号商铺1、2号铺的使用收益进行了约定，那么在并无第三人对该涉案房屋提出权属争议或是该涉案房屋已由相关行政部门确认属违法建筑前，王桂兰与小洲第十六社就该涉案房屋的使用收益进行约定并无不妥。现王桂兰要求小洲第十六社依照《协议书》的约定支付对其所享有的27.3平方米面积从2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金收益，原审法院予以支持。根据王桂兰与小洲第十六社已确认的涉案房屋面积78平方米，及总租金3200元/月（1400元/月+1800元/月）。小洲第十六社应向王桂兰支付从2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金收益共计13440元（27.3÷78×3200×12）。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条、第一百一十七条；《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条的规定，于2015年12月17日作出判决如下：广州市海珠区华洲街小洲第十六经济合作社在本判决生效之日起10日内支付2014年8月1日至2015年7月31日期间广州市海珠区华图大道13号第1幢201房第一层的租金收益13440元给王桂兰。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费136元，由广州市海珠区华洲街小洲第十六经济合作社、广州市海珠区农业局、石登英负担。
判后，上诉人小洲第十六社不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决事实不清，证据不足。根据1997年9月9日新窖镇小洲第十六生产社（甲方）、广州市迅达物业发展公司（乙方）、新窖镇小洲村民委员会（丙方）三方所签订《协议书》资料显示乙方已经违约多年。王桂兰没有出具开发商《售楼许可证》和收楼通知等相关手续、也没有提供开发商收款凭证。开发商自身手续不齐全，开发商与王桂兰签订的《售房合同》不成立，根据相关法律法规此行为是不受法律保护的。王桂兰单凭手上拿着一份不成立的《售房合同》前来占用了小洲第十六社和广州迅达物业发展公司合作发展的物业多年。王桂兰2014年8月1日得知小洲第十六社通过“三资”交易平台出租华洲路325号商铺(之一、之二)的事宜，便带着一份不成立的售房合同及其它证明前来自认房产是她的，小洲第十六社多次与其沟通协商无果。王桂兰便多次到社财务室及联社、华洲街道办及涉案商铺吵闹，并对商铺后门多次打砸。有报警回执及照片为证。后来2014年9月1日经华洲街办事处协调为避免吵闹，小洲第十六社(甲方)才与王桂兰(乙方)签订了涉案《协议书》。王桂兰明知该物业是农村集体规划用房(宅基地)，自身是城镇居民不能购买，还通过广州迅达物业发展公司(甲方、卖方)与王桂兰(乙方买方)1997年10月3日签订《售房合同》，甲、乙双方签订的只是《华豪苑认购书》，并不代表其享有该物业的所有权和使用权。综上所述，小洲第十六社上诉请求：撤销原审判决第一项，改判确认小洲第十六社与王桂兰2014年9月1日签订的《协议书》无效。
被上诉人王桂兰二审答辩称：不同意小洲第十六社的上诉请求和理由，其提出的上诉理由不能成立。小洲第十六社提交上诉状后附照片可以看出涉案商铺是王桂兰购买房屋的一楼部分，还有屋内楼梯就是通往二楼的楼梯。双方签订的涉案协议书已明确正是因为历史问题，权属没有解决才签订涉案协议。该协议也是小洲第十六社打印好之后要我签名的，并不存在王桂兰逼迫小洲第十六社签约的事实。小洲第十六社理应履行协议，按照约定向王桂兰支付租金收益。
原审被告海珠农业局二审述称：本案诉讼是小洲第十六社与王桂兰之间签订协议后引发的纠纷，与海珠农业局无关。
原审被告石登英二审述称：同意一审判决，小洲第十六社的上诉请求与石登英无关，不发表意见。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
另外，上诉人小洲第十六社二审向本院提交以下证据：1.6张照片（2014年8月24、27日拍摄），证明小洲第十六社将集体物业放在三资平台进行交易，王桂兰知道小洲第十六社成功出租之后就向小洲第十六社提出意见，多次打砸，要求返还铺位给王桂兰；协议正是因为对方多次打砸吵闹，小洲第十六社才被逼签订涉案协议书；2.2014年8月24、27日报警回执两份，证明王桂兰到小洲第十六社处打砸吵闹、小洲第十六社报警，双方才在2014年9月1日签订协议书。针对上述证据，王桂兰质证称：照片是王桂兰让石登英拍摄的，王桂兰告诉石登英涉案房屋是王桂兰的；报警回执上载明报警人是石登英，并不是小洲第十六社，王桂兰当天亦有报警。海珠区农业局质证称：小洲第十六社与王桂兰的纠纷与海珠农业局无关。石登英质证称：照片是石登英拍摄的，门被损害的照片是小洲第十六社让我拍的，室内物品损害的照片是王桂兰让我拍摄的；报警回执确实是石登英报警的，是小洲第十六社让我报警的并且告知如果王桂兰过来闹就报警处理，因为涉案商铺是小洲第十六社租赁给我的，所以我有问题就找小洲第十六社社长解决。
本院认为，原审法院对王桂兰、小洲第十六社签订的《协议书》效力的认定正确,双方均应依约履行。小洲第十六社称该《协议书》是在王桂兰的逼迫下签订，并未提供充分证据证明，理应承担举证不能的法律后果。《协议书》已明确约定：“1、在产权未确认归属前，上述两间商铺，由甲方（小洲第十六社）出租，租金按甲乙双方争议面积分配，乙方（石登英）每月收益由甲方划入乙方指定银行账号。2、待产权确认后，产权人有权追讨回对方在租赁期内所分配的租金”。据此，虽然涉案房屋产权归属并未完全确定，但是王桂兰与小洲第十六社在权属争议前就涉案房屋租金处理达成一致意见，并无不妥。小洲第十六社以王桂兰购房不合法以及其对涉案房屋不享有所有权、使用权等主张双方协议书无效，以及不支付租金收益，理据不足。另外，协议书已约定在双方对涉案房屋产权确认后产权人可以向对方追讨租金。因此，原审按照双方协议约定判令小洲第十六社向王桂兰支付2014年8月1日至2015年7月31日期间涉案房屋的租金收益，并无不妥。
另外，本案系因小洲第十六社未按协议履行引发纠纷，依照国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，本案案件受理费应由小洲第十六社负担。原审认定一审案件受理费由小洲第十六社、海珠农业局、石登英负担不妥，本院依法予以纠正。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人小洲第十六社的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各136元，均由广州市海珠区华洲街小洲第十六经济合作社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 黄春成
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 璩方慧