广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂13民终352号
上诉人（一审原告）：广州连邦贸易有限公司。住所地：广州市天河区天河路壬丰大厦***号****房。
法定代表人：叶冠军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：滕跃红，该公司员工。
被上诉人（一审被告）：熊敏，男，1960年10月3日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。
委托诉讼代理人：熊海钊，男，1990年11月2日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。（系被上诉人熊敏之子。）
上诉人广州连邦贸易有限公司（以下简称连邦贸易公司）因与被上诉人熊敏租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2017）桂1302民初3557号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人连邦贸易公司上诉请求：1、撤销（2017）桂1302民初3557号民事判决书；2、被上诉人熊敏向上诉人连邦贸易公司支付2014年6月1日至2015年12月30日欠缴的租金尾款22529元；3、由被上诉人熊敏负担本案的诉讼费用。事实和理由：一、上诉人连邦贸易公司应收租金及实收租金都应扣除2楼业主部分，上诉人连邦贸易公司应收租金金额为741719元，上诉人连邦贸易公司已收租金719190元，被上诉人熊敏欠缴租金为22529元。二、如果被上诉人熊敏要求把实际支付给2楼业主的41180元作为支付给上诉人连邦贸易公司的租金，那么，被上诉人熊敏应支付的租金金额为782899元（741719+41180=782899），欠上诉人连邦贸易公司租金金额为22529元（782899-760370=22529）。一审法院判决错误，请二审法院在查清事实的基础上依法作出公正判决。
被上诉人熊敏辩称，按照双方签订的合同约定，被上诉人熊敏应交给上诉人连邦贸易公司的租金金额为817092元，退出仓库后，应为771259元，被上诉人熊敏已经缴纳760371元，加上已缴纳的押金13400元，被上诉人熊敏已经不欠上诉人连邦贸易公司的租金，这个数字已经包含2楼业主的41180元，该款项由被上诉人熊敏交给连邦贸易公司经理彭小玲代交给2楼业主，彭小玲出具有收条。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人连邦贸易公司向一审法院起诉请求：1.判令被上诉人熊敏支付欠交租金22737元、商铺占用费25620元、欠交水电费345.56元、违约金7420.78元给上诉人连邦贸易公司；2.本案诉讼费用由被上诉人熊敏承担。
一审法院认定事实：1.关于欠缴租金的事实。上诉人连邦贸易公司认为从2014年6月1日至2017年2月止，被上诉人熊敏欠缴租金22737元。被上诉人熊敏认为按约定被上诉人熊敏应交租金771259元，被上诉人熊敏已交付租金760370元，另有押金13400元，被上诉人熊敏缴的租金已超过应缴租金。一审法院认为，合同签订后，因双方重新进行口头约定，根据上诉人连邦贸易公司的计算方式，被上诉人熊敏从2014年6月20日至2017年6月20日应交租金741719元。而上诉人连邦贸易公司确认被上诉人熊敏已交租金719190元，否认2017年5月22日收到被上诉人熊敏已交的租金41180元。但被上诉人熊敏提供有收款收据，故认定被上诉人熊敏已交租金760370元，超出应交的租金。一审法院确认被上诉人熊敏未欠交租金。2.被上诉人熊敏自2012年5月29日至2017年6月30日占用上诉人连邦贸易公司的B区3号楼3单元209号房屋的事实。上诉人连邦贸易公司认为被上诉人熊敏在上诉人连邦贸易公司不知情时，占用209号房屋，时至2017年9月上诉人连邦贸易公司才发现。被上诉人熊敏认为当时为了引进商家，在被上诉人熊敏承租时上诉人连邦贸易公司口头承诺免费给被上诉人熊敏作临时使用，上诉人连邦贸易公司可随时要求被上诉人熊敏搬出，但上诉人连邦贸易公司从未提出收回房屋。一审法院认为，被上诉人熊敏临时使用B区3号楼3单元209号房屋，上诉人连邦贸易公司可随时收回，上诉人连邦贸易公司未提供证据证实因被上诉人熊敏的使用该房屋造成上诉人连邦贸易公司损失，且在租赁合同上未有约定，上诉人连邦贸易公司提供的商品房买卖合同上也未有显示，即产权未明确，故上诉人连邦贸易公司主张被上诉人熊敏占用其B区3号楼3单元209号房屋，不予采信。3.被上诉人熊敏在租赁期届满后占用商铺的事实。上诉人连邦贸易公司认为租期届满后，被上诉人熊敏不搬出，仍占用商铺至2017年10月2日。被上诉人熊敏认为合同租期至2017年6月20日，由于被上诉人熊敏改行，决定不再承租，经与上诉人连邦贸易公司公司老总彭小玲商量后，由上诉人连邦贸易公司召集商铺的相关业主协商，将商铺出租给龚新校，租期从2017年6月21日至2020年6月20日，有租赁合同为凭。根据双方提供的证据，确认被上诉人熊敏承租期满后，商铺已由相关房主另租他人是事实，有房主与他人签订的租赁合同为凭，一审法院采信被上诉人熊敏的该抗辩主张。4.关于被上诉人熊敏逾期缴纳租金构成违约的事实。上诉人连邦贸易公司认为被上诉人熊敏于2014年5月起未按合同约定时间缴纳租金，构成违约。被上诉人熊敏认为上诉人连邦贸易公司的该主张不符合事实。被上诉人熊敏未按合同约定时间缴纳租金，是经与上诉人连邦贸易公司口头协商，经上诉人连邦贸易公司同意后所为，就在上诉人连邦贸易公司发出工作函时也未提出被上诉人熊敏违约。一审法院认为，上诉人连邦贸易公司主张2014年6月至2015年12月，被上诉人熊敏未按合同约定期限交付租金是事实，但上诉人连邦贸易公司在起前均未提出异议，就算发出工作函也未提出被上诉人熊敏违约，足以证明被上诉人熊敏的行为是经上诉人连邦贸易公司的默认。一审法院确认被上诉人熊敏未构成违约。5.欠缴水电费事实。上诉人连邦贸易公司提供的发票，认为被上诉人熊敏尚欠2017年9月至11月的水费；9月至10月的电费。被上诉人熊敏认为上诉人连邦贸易公司主张的欠水电费，该期间已不是被上诉人熊敏承租商铺，与被上诉人熊敏无关。被上诉人熊敏在承租期届满后即2017年6月20日后不再承租商铺，被上诉人熊敏的辩驳意见在理，予以采信。
一审法院认为，上诉人连邦贸易公司与被上诉人熊敏争议的焦点：1.被上诉人熊敏是否欠缴租金；2.被上诉人熊敏是否占用上诉人连邦贸易公司的商铺；3.被上诉人熊敏是否构成逾期交付租金的违约行为；4.被上诉人熊敏是否欠交水电费。①关于被上诉人熊敏是否欠缴租金。上诉人连邦贸易公司认为2014年6月20日至2017年6月20日，被上诉人熊敏欠缴租金22529元（应交租金741719元－实交租金719190元）。被上诉人熊敏认为已交清租金。根据庭后，上诉人连邦贸易公司的补充说明，认为按约定被上诉人熊敏2014年6月20日至2017年6月20日应交租金741719元，已交租金719190元，上诉人连邦贸易公司否认2017年5月22日收到被上诉人熊敏交的租金41180元，但被上诉人熊敏提供有收款收据。一审法院确认被上诉人熊敏已交租金760370元，超出上诉人连邦贸易公司计算被上诉人熊敏按约定应交的租金。上诉人连邦贸易公司主张被上诉人熊敏欠缴租金证据不足。②被上诉人熊敏是否占用上诉人连邦贸易公司的商铺。上诉人连邦贸易公司主张被上诉人熊敏占用其B区3号楼3单元209号房屋。因该房屋在租赁合同上未有约定，且上诉人连邦贸易公司提供的商品房买卖合同上也未显示B区3号楼3单元209号房屋为上诉人连邦贸易公司所有，故上诉人连邦贸易公司主张被上诉人熊敏占用该房屋，要求支付租金，不予采纳。另外，上诉人连邦贸易公司主张租期届满后，被上诉人熊敏仍占用承租商铺至2017年10月2日。而被上诉人熊敏辩驳在承租期届满前双方已协商不再承租，并要求上诉人连邦贸易公司与相关房主联系，后相关房主也将房屋租给他人。由于上诉人连邦贸易公司未能提供证据证实，根据被上诉人熊敏提供相关证据，采信被上诉人熊敏的意见，确认被上诉人熊敏未占用上诉人连邦贸易公司的商铺。③关于被上诉人熊敏是否构成逾期交付租金的违约。上诉人连邦贸易公司认为被上诉人熊敏未按合同约定交付租金是事实，但被上诉人熊敏认为是经上诉人连邦贸易公司的口头同意。根据双方在履行合同过程中，被上诉人熊敏未按合同约定期限交付租金，上诉人连邦贸易公司一直默认，从未提出被上诉人熊敏违约，也未要求被上诉人熊敏支付违约金，从上诉人连邦贸易公司发出的工作函也未提到被上诉人熊敏违约，要求被上诉人熊敏支付违约金，故采信被上诉人熊敏的主张，确认被上诉人熊敏不构成违约。④被上诉人熊敏是否欠交水电费。上诉人连邦贸易公司提供的水费发票是2017年9月至11月；电费是9月至10月，因该时间段不是被上诉人熊敏承租，上诉人连邦贸易公司要求被上诉人熊敏承担水电费，理由不充分，不予支持。综上，上诉人连邦贸易公司诉请，证据不足，依法不予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回上诉人广州连邦贸易有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1760元，减半收取880元，由上诉人广州连邦贸易有限公司承担。
二审期间，上诉人连邦贸易公司向本院提供下列证据：证据一，《协议书》1份，拟证明熊敏应当交给韦俏斗租金41180元。证据二，2楼业主代表韦俏斗出具的《关于熊敏和龚新校租赁房屋相关事项的证明》1份，拟证明租金41180元是韦俏斗等业主的租金。本院已组织双方当事人对上述证据进行举证质证，并记录在卷。被上诉人熊敏未向本院提供新的证据。
结合当事人的质证意见，遵循合法有效证据应同时具备真实性、关联性、合法性的特性要求，本院对二审期间上诉人提供的证据仅作为本案定案的参考依据。
经审理查明，一审法院判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，2017年5月22日被上诉人熊敏将租金41180元交给上诉人连邦贸易公司经理彭小玲，上诉人连邦贸易公司经理彭小玲又将收到的租金41180元转交给2楼业主代表韦俏斗。
本院认为，2014年5月13日，上诉人连邦贸易公司与被上诉人熊敏自愿签订《房屋租赁补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，双方又重新进行口头约定，根据上诉人连邦贸易公司的计算方式，被上诉人熊敏从2014年6月20日至2017年6月20日应交租金金额741719元，而上诉人连邦贸易公司认可被上诉人熊敏已交租金719190元，否认2017年5月22日收到被上诉人熊敏已交的租金41180元。本院认为，2017年5月22日被上诉人熊敏已交的租金41180元，虽然是上诉人连邦贸易公司业务经理彭小玲收取后转交给2楼业主代表韦俏斗，因被上诉人熊敏仅与上诉人连邦贸易公司签订《房屋租赁补充协议》，因此，所交的租金41180元应属该租赁协议范围内租金，应包含在被上诉人熊敏从2014年6月20日至2017年6月20日应交租金741719元中，据此，被上诉人熊敏已交的租金金额为760370元（上诉人连邦贸易公司认可已收到的租金719190元加上双方有争议的租金41180元），已超出上诉人连邦贸易公司认为被上诉人熊敏应交租金金额741719元，因此，上诉人连邦贸易公司主张被上诉人熊敏尚欠租金22529元，证据和理由不充分，本院不予采信。一审法院判决驳回上诉人连邦贸易公司的诉讼请求正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人连邦贸易公司的上诉请求，证据和理由不充分，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费363元，由上诉人广州连邦贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦远潇
审 判 员 邓 媚
审 判 员 黄月秀
二〇一八年六月七日
法官助理 蒙巧玲
书 记 员 龙 莉
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；