安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖08民终1379号
上诉人（原审原告）：吴斌。
上诉人（原审原告）：汪贤勇。
上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：谭克明，安徽甄昭律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安庆市迎江区厚味小厨川菜馆。
经营者：王正。
委托诉讼代理人：崔建华，安徽振风律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：叶长青。
被上诉人（原审被告）：张亚。
委托诉讼代理人：祖同银，安徽长江人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱江珠。
上诉人吴斌、汪贤勇、安庆市迎江区厚味小厨川菜馆（以下简称厚味小厨）、叶长青与被上诉人张亚、朱江珠相邻通行纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2015）迎民一初字第01282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴斌及其与汪贤勇的共同委托诉讼代理人谭克明，上诉人厚味小厨的委托诉讼代理人崔建华，上诉人叶长青，被上诉人张亚的委托诉讼代理人祖同银到庭参加�讼。被上诉人朱江珠经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
吴斌、汪贤勇上诉请求：除一审判决外，改判张亚、叶长青拆除一楼东侧檐廊靠北楼梯的墙壁。事实与理由：涉案楼房一楼东侧檐廊由全体业主共同使用，这是本案的基本事实。现一楼东侧檐廊靠北楼梯的通道口被墙壁封闭，侵权事实确已存在。原审判决以檐廊封闭的时间无法查明以及涉案楼房的历史形成原因为由驳回吴斌、汪贤勇的该项诉讼请求，与法相悖。
张亚辩称，涉案楼房底层C北侧房屋属于张亚所有。根据安庆市房产管理部门颁发的产权证书记载，一楼东侧檐廊已确认登记为张亚的专用部分，并非业主共有。吴斌、汪贤勇主张该檐廊使用权，要求排除妨碍，显然无事实和法律依据。从涉案房屋现状来看，吴斌、汪贤勇可以通过大楼后院通行，不存在通行障碍。请求驳回上诉，维持原判。
厚味小厨辩称，同张亚的答辩意见一致。
叶长青辩称，叶长青没有侵权行为，不应承担任何责任。
厚味小厨上诉请求：撤销原判，查清事实并依法改判。事实与理由：后院大门不是厚味小厨建设的，厚味小厨也没有管理权，厚味小厨无法履行原审判决厚味小厨打开后院大门的义务。一楼东侧南边内走廊以及南北两侧专用步行楼梯，涉及其他当事人使用或改建，原审判决厚味小厨履行恢复义务，厚味小厨无法履行。
吴斌、汪贤勇辩称，原审对厚味小厨的判决正确。
张亚辩称，原审判决正确，请求维持原判。
叶长青辩称，同意厚味小厨的上诉理由和请求，后院大门的钥匙是叶长青交给厚味小厨使用的。
叶长青上诉请求：改判驳回吴斌、汪贤勇对叶�青的诉讼请求。事实与理由：涉案大楼后院停车场系叶长青花285000元购买的，有《商品房购销合同》。后院停车场在购买时，《中华人民共和国物权法》尚未颁布，叶长青未就此办理产权证系历史遗留问题。后院停车场是叶长青合法购买所得，不属于公共通道，故不应打开后院大门。
吴斌、汪贤勇辩称，叶长青的上诉请求不能成立，请求驳回上诉。
张亚辩称，原审判决正确，请求维持原判。
厚味小厨辩称，同意叶长青的上诉理由及请求。
朱江珠未答辩。
吴斌、汪贤勇向一审法院起诉请求：判令张亚、朱江珠、厚味小厨、叶长青排除妨碍，恢复综合楼中间东西走向通道的应急排险功能；恢复综合楼一层东侧檐廊的通行功能及恢复南、北两侧二个专用步行楼梯的应急排险功能；朱江珠、厚味小厨按建筑规划图纸将一�电梯口恢复至电梯北侧，确保综合楼二至八层用户正常使用和通行的权利。
一审法院认定事实：本案讼争的通道及檐廊坐落于安庆市湖心南路环城综合楼。1998年2月，酒业公司与环城房地产公司签订《商品房购销合同》一份，该合同约定：酒业公司购买环城房地产公司开发的坐落于安庆市湖心路环城大厦一至九层房屋，建筑面积5250平方米；根据法律规定的房屋所有权与该房屋占用土地范围内的土地使用权一致的原则，该商品房相应占有的土地使用权，在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定；该商品房每平方米1250元，总金额6562500元，另增停车场285000元（其他内容不再赘述）。合同签订后，酒业公司陆续支付了部分购房款。2002年，环城房地产公司就该合同的履行问题向安庆市宜秀区人民法院（原安庆市郊区人民法院）提起民事诉讼。经该院调解，双方于2002年12月22日达成调解协议，确认酒业公司欠环城房地产公司购房款及利息（利息计算至2002年12月底）合计人民币32.9万元，待环城房地产公司交付环城大厦六、七、八层楼房屋产权证及发票时一次付清。2008年5月，环城房地产公司在安庆日报刊登催款公告。2008年6月，酒业公司向原审法院提起民事诉讼，要求环城房地产公司立即交付环城大厦六至九层房屋和停车场的房地产权证，并办理过户手续。2008年8月，环城房地产公司在《安庆日报》上刊登解除合同通知，要求解除与酒业公司签订的六至九层房产买卖合同。此后，双方经协商庭外和解达成协议，约定按实际交付产权和实际付款办理结算，剩余房屋（六、七、八层房产）解除合同关系，未付32.9万元购房款酒业公司不再支付，环城房地产公司另承诺退款80万元给酒业公司。酒业公司向原审法院申请撤诉，原审法�于2009年6月3日裁定予以准许。后因酒业公司、环城房地产公司、安庆市中康商贸发展有限公司与他人之间的债务纠纷未能按生效判决予以履行，该综合楼一至五层被逐步拍卖或抵债。2003年1月30日，安庆市大观区人民法院裁定“坐落于安庆市湖心南路72号一层北侧营业房（建筑面积338.33平方米，含原产权人同意转户至张亚名下的128.33平方米）产权归买受人张亚所有”。2003年3月13日，张亚取得所购房屋的产权证书。2007年8月6日，中国农业银行委托安徽古今天元拍卖有限公司对该综合楼四至五层进行拍卖。拍卖前，拍卖公司通过《拍卖师说明》告知买受人“3号标的市华中西路191号房产二层、5号标的市湖心综合楼四至五层由买受人负责清场，与委托方、拍卖人无关（其他内容不再赘述）”。2007年8月20日，汪贤勇的委托代理人在《竞买申请书》上签字，该申请书载明“本�经仔细阅读贵公司提供的2000年8月22日拍卖会文件且参加实地展示，对本次拍卖会《拍卖规则》、《拍卖师说明》无异议，愿意参加本次拍卖会……本人承诺如下：1、接受标的之一切现状……”。2007年8月22日，汪贤勇竞拍成功并于2007年11月13日与安徽古今天元拍卖有限公司签订《房屋买卖合同》。2007年12月27日，汪贤勇取得竞拍房屋的产权证书。2006年12月，安庆市大观区人民法院委托安庆市金锤拍卖有限责任公司对该综合楼的二至三层房产进行拍卖。安庆市金锤拍卖有限责任公司公布的《拍卖规则》第12条载明“本次拍卖标的的清场交付大观区人民法院负责，拍卖标的建筑面积以外部分的使用（如无法通过通道使用楼梯），我公司不承担任何责任”。吴斌在该《拍卖规则》上签字并竞拍成功，《拍卖成交确认书》亦载明“本次拍卖标的的清场交付大观区人民法院负�，拍卖标的建筑面积以外部分的使用（如无法通过通道使用楼梯），我公司不承担任何责任”。2008年1月7日，吴斌取得竞拍房屋的产权证书。2008年9月2日，吴斌、汪贤勇认为张亚独占一楼通道，妨碍其通行，向原审法院提起民事诉讼，要求张亚停止侵害，排除通行的障碍；并赔偿经济损失5万元。原审法院于2008年12月10日裁定“驳回原告吴斌、汪贤勇的起诉”。吴斌、汪贤勇不服该裁定，上诉至安庆市中级人民法院。安庆市中级人民法院认为该案属于人民法院受理民事诉讼的范围，故裁定撤销原审法院（2008）迎民一初字第413号民事裁定，指令原审法院对该案进行审理。2009年3月30日，吴斌、汪贤勇又向原审法院撤回了起诉。2009年5月8日，张亚发现本案讼争通道的玻璃门及装修被拆除，也向原审法院提起民事诉讼，要求吴斌、汪贤勇停止侵权，恢复原状。该案庭审时，�亚亦撤回了起诉。此后，吴斌、汪贤勇及该综合楼的其他业主陆续将自己名下的房屋租赁给张向文等人用于开设世纪金源酒店。世纪金源酒店对综合楼进行了整体装璜与改造，并在一楼通道后部安装了新电梯，将综合楼南侧的电梯门也改向朝西。2010年6月24日，世纪金源酒店成立。2015年，因世纪金源酒店拖欠租金，吴斌、汪贤勇相继收回了房屋。本案纠纷再次产生，吴斌、汪贤勇又一次向原审法院提起民事诉讼。该综合楼一层南区266.48平方米房屋原由赖勇文、姜平通过拍卖取得产权，后于2010年6月21日变更登记为朱江珠、姜平共同共有。该房屋原租赁给程吴平用于经营世纪金源酒店，在租赁协议到期后，朱江珠收回房屋并于2014年12月1日将其租赁给厚味小厨，厚味小厨对房屋进行了装饰装修，并占用了综合楼南侧内走廊；综合楼南侧电梯门现位于厚味小厨门面内，原�梯门的位置安装了洗脸池等。2015年7月，厚味小厨的经营者王正与叶长青（酒业公司的法定代表人）的委托代理人汪卫兵签订《租房协议》一份，租赁综合楼背后小二楼房屋及停车场。厚味小厨在综合楼后院搭建了红色帐篷等，并给院门上了锁。张亚在取得该综合楼一楼北侧营业房的产权后，一直将该门面房（含通道、配电房等）租赁给他人使用。
一审法院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理通行等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍的，应当停止侵害，排除妨碍。本案系相邻通行引起的纠纷。现审理查明：环城综合楼原为酒业公司一家购买，一楼中间在设计图纸上是通道，后于2003年经安庆市大观区人民法院裁定将该综合楼一层北侧营业房（建筑面积338.33㎡，含原产权人同意转户至张亚名下的128.33㎡）产权划归张亚所有，其中便包含本案讼争的“通道”，张亚于2003年3月13日取得的产权证书亦将这部分面积确认为张亚的专有面积。张亚在取得该房屋产权后，一直将房屋出租使用。汪贤勇在竞买该综合楼四至五层房产时，承诺“接受标的之一切现状”；吴斌在竞买该综合楼二至三层房产时，拍卖公司更是明确告知“拍卖标的建筑面积以外部分的使用（如无法通过通道使用楼梯），我公司不承担任何责任”，可见，吴斌、汪贤勇在竞买上述房产时，均清楚房屋现状，也应当知晓一楼“通道”已改变了房屋设计之初的用途。现在，在张亚的房产权证载明的面积及平面图没有改变的情况下，吴斌、汪贤勇要通过此“通道”上楼，应当与张亚进行协商，但由于吴斌、汪贤勇不同意协商解决，且在该综合楼有其他通道上楼的情况下，对其要求在该“通道”区域内排除妨碍、恢复综合楼中间东西走向通道的应急排险功能的诉讼请求不予支持。吴斌、汪贤勇要求恢复对该综合楼一层东侧檐廊的通行功能及恢复南、北两侧专用步行楼梯的应急排险功能，原审法院认为，张亚与朱江珠提供的房产证所附图纸载明的檐廊部分（或内走廊）为虚线标示，即该位置为不封闭结构，且结合该综合楼其他业主的产权证附图及原审法院到房产测绘部门核实的情况，该部分面积已纳入综合楼公摊面积予以分摊，应由全体业主享有共有和共同管理的权利。现厚味小厨独自占用综合楼一楼南侧内走廊显然侵犯了其他共有权人的合法权益，应予拆除及清理，以排除妨碍；但吴斌、汪贤勇递交的证据不足以证明该檐廊靠近北楼梯的空间由张亚、朱江珠、厚味小厨、叶长青占用，且张亚、朱江珠、厚味小厨、叶长青也不认可其占用了该空间，故对吴斌、汪贤勇要求排除该空间妨碍的诉讼请求不予支持。同时，吴斌、汪贤勇要求恢复该檐廊的通行功能，因该檐栏靠北楼梯的墙壁是封闭的，该墙壁不打开则无法实现檐栏的通行功能，现吴斌、汪贤勇无证据证明该墙壁封闭的时间，同时考虑到该综合楼的历史形成原因，原审法院对吴斌、汪贤勇要求排除妨碍、实现一楼东侧檐栏北边部分的通行功能的诉讼请求不予支持。对于南北两侧的两个步行楼梯，是楼上业主的必经通道，现由于楼梯外的入口通往后院，而厚味小厨在庭审时辩称其后院是从叶长青处租赁而来，故本案在审理过程中追加了叶长青。叶长青认为，该院落是其出资285000元从开发商处购买的。但原审法院认为，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。从吴斌、汪贤勇递交的土地使用权证来看，该后院所占用土地应由全体业主共同享有使用权。叶长�虽然与开发商签订了房屋买卖合同，但随着该栋楼被逐步拍卖及六、七、八层房屋买卖合同的解除，叶长青及酒业公司均未取得相应房屋和土地的产权证书，故不能认定叶长青对该土地享有专有权，吴斌、汪贤勇等业主有权从后院进出楼梯。现叶长青将该后院租赁给厚味小厨使用，厚味小厨给后院大门上了锁，可以认定其妨碍了吴斌、汪贤勇的通行权。因此，叶长青、厚味小厨应当将后院大门打开以排除妨碍；同时，厚味小厨占用了南边楼梯间，也给吴斌、汪贤勇进出南楼梯造成妨碍，应当拆除该空间内的装饰装修，以便进出楼梯。吴斌、汪贤勇要求朱江珠、厚味小厨将一层电梯口恢复至建筑规划图纸设计的电梯北侧，但经审理查明，该电梯门是世纪金源酒店在装璜时予以改向的，现其要求一楼电梯门恢复至原方向，则需要对整栋楼的电梯予以改造，这属于“对�有的不动产或者动产作重大修缮”，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意方可；或者由各层业主依据租赁合同向原承租人主张权利，故对吴斌、汪贤勇的该项请求不予支持。另外，张亚要求追加世纪金源酒店作为当事人参加本案诉讼，原审法院认为，本案是侵权纠纷，吴斌、汪贤勇没有追究世纪金源酒店的侵权责任，至于各业主与世纪金源酒店之间的房屋租赁关系，与本案不是同一法律关系，故本案不宜追加世纪金源酒店参加诉讼。张亚认为本案已超过诉讼时效，原审法院认为，本案通行纠纷是在世纪金源酒店退出承租关系后，双方的纠纷又重新呈现，且至今没有解决，故对张亚该项抗辩意见不予采信。据此，案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条、第七十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决:一、安庆市迎江区厚味小厨川菜馆在本判决生效后一个月内拆除其搭建于安庆市湖心南路环城综合楼一楼南侧内走廊及楼梯间的装饰装修，并清除堆放杂物，打开后院大门，恢复一楼东侧南边内走廊的通行功能及南、北两侧专用步行楼梯的应急排险功能；朱江珠、叶长青对此有协助的义务。二、驳回吴斌、汪贤勇的其他诉讼请求。案件受理费80元，由吴斌、汪贤勇负担20元，朱江珠、安庆市迎江区厚味小厨川菜馆、叶长青各负担20元。
二审中，当事人未提交新证据。本院二审认定的事实与一审一致。
本院认为，综合各方当事人的诉辩意�，本案争议焦点为：一、后院大门应否打开；二、一楼东侧檐廊靠北楼梯的墙壁应否拆除。依据法律规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理通行等方面的相邻关系。后院在涉案房屋建筑规划内，吴斌、汪贤勇作为环城综合楼的业主，依法有权利从后院通行。叶长青对后院不具有任何登记物权，其认为吴斌、汪贤勇不享有后院通行权的上诉请求，无法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定吴斌、汪贤勇在后院享有通行权并无不当。厚味小厨、叶长青认为不应打开后院大门的上诉请求，本院不予支持。本案系相邻通行纠纷，原审判决已足以保障吴斌、汪贤勇的相邻通行权，故吴斌、汪贤勇请求拆除一楼东侧檐廊靠北楼梯墙壁的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，吴斌、汪贤勇、厚味小厨、叶�青的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人吴斌、汪贤勇负担30元，上诉人安庆市迎江区厚味小厨川菜馆负担30元，上诉人叶长青负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 京
审 判 员 高 平
代理审判员 赵红军
二〇一六年十月九日
书 记 员 王岳霞
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。