江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终1300号上诉人（原审被告）：江苏惠龙实业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路328号东环大厦。法定代表人：李文龙，董事长。上诉人（原审被告）：苏州工业园区惠龙投资有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东兴路23号。法定代表人：李文龙，董事长。两上诉人共同委托诉讼代理人：奚正辉、赫少华，远闻（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐燕，女，1956年12月23日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。原审被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，董事长。上诉人江苏惠龙实业有限公司（以下简称惠龙实业公司）、苏州工业园区惠龙投资有限公司（以下简称惠龙投资公司）因与被上诉人徐燕及原审被告苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2015）相民初字第01229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。惠龙实业公司、惠龙投资公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、虽然苏州国际精品批发城租赁合同约定的承租人是苏州乐成实业有限公司（以下简称乐成公司），但乐成公司实际从未支付过租金，租金是由房屋的实际使用人苏州龙鼎置业有限公司（以下简称龙鼎公司）支付，其主动付款的行为并不是履行担保义务，而应视为其作为实际承租人付款。2、即使乐成公司确实支付过租金，为实际承租人，其租金支付义务也应止于乐成公司注销之日。自乐成公司注销之日起，其合同主体即告消灭，其注销以后的租金是出租人的预期利益，实际尚未发生，不能作为追加乐成公司股东强制作为承租主体并履行承租义务的合法理由。3、乐成公司之后更名为苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，经惠龙实业公司、惠龙投资公司成立清算组并通过合法程序注销，清算组在清理公司债权债务时，未通知涉案业主，通知方式存在瑕疵，但当时涉案业主的债权尚未形成，不属于已知债权人，清算组实际并不负有通知义务。惠龙实业公司、惠龙投资公司已出资到位并经合法清算后注销乐成公司，其作为公司股东不应向涉案业主承担责任。徐燕、名品城公司均未作述辩。徐燕向一审法院起诉请求：一、判令解除租赁合同，要求收回综合管理权；二、判令惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司支付到期租金65304元；三、判令惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司支付违约金6530.4元；四、本案诉讼费用由惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司承担；五、拒不执行法院判决，所欠债利息按中国人民银行贷款基准利率四倍付利息。一审审理中，徐燕将诉讼请求明确为：判令解除徐燕与名品城公司及原苏州乐成实业有限公司（下简称乐成公司）签订的租赁合同，将涉案商铺进行隔断并返还徐燕；判令惠龙实业公司、惠龙投资公司按照7754.87元/半年的标准，支付2012年7月1日至2012年12月31日及2013年7月1日起至2016年6月30日止的租金，并支付自逾期支付租金之日起按每天万分之三（按7754.87元分别自2013年7月1日、2014年1月1日、2014年7月1日、2015年1月1日、2015年7月1日、2016年1月1日、2016年7月1日起）计算至2016年10月30日止的滞纳金；名品城公司就上述付款义务承担连带清偿责任；本案诉讼费由惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司承担。一审法院认定事实：2006年12月5日，徐燕作为甲方，龙鼎公司作为乙一方，乐成公司作为乙二方，三方签订《苏州国际精品批发城租赁合同（适用于内场商铺）》一份，约定：“甲方已于2006年5月20日与乙一方签署《商品房买卖合同》[合同编号苏相200612050043，购买位于苏州市相城区××号“苏州国际精品批发城”E馆3层3147号房屋（以下简称“该房屋”）]；甲方愿意在符合合同所规定和法律规定的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条件和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋；乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利，乙一方对合同规定的租赁期开始10年的租金支付承担保证责任，乙二方到期无法支付时，乙一方负有与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。……”。合同第一章该房屋基本情况约定：“该房屋为毛坯房，由乙二方根据统一经营需要进行装修（该装修可于交房前进行），费用由乙二方支付，形成的装修资产归乙二方所有并由乙二方进行处置。”合同第二章租赁方式约定：“1.该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年1月1日，租赁期限结束日为2016年12月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长……前10年租期，乙二方按合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红，自第11年起，乙二方按本合同规定按营业税后净利润较高比例给予甲方租金收益。……2.租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。……4.本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。……。”合同第三章租赁租金及分红约定：“1、在本房屋前10年租期，无论乙二方是否将房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年（首次除外）结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年12月31日，计算2007年4月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年12月31日的九个月租金，甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2008年6月30日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。……1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。……”。合同第四章违约责任约定：“……2.租赁期间，乙二方擅自解除本合同，视为违约行为，乙二方除应将此前应支付给甲方的租金及分红款支付给甲方外，甲方可同时要求乙二方按《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款买回该房屋。3.如乙二方未按期支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同。”合同还就其他内容进行了约定，三方并均在合同落款处签名、盖章。同日，三方另行签订《补充合同》一份，约定徐燕在合同规定的租赁期满5年及满10年时享有由乐成公司按《房屋买卖合同》实际成交总房价款买回的选择权，在乐成公司无力买回的情况下，龙鼎公司负同等买回责任等。同日，徐燕另行出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。后徐燕作为甲方、乐成公司作为乙二方，双方签订《补充协议》一份，约定2008年1月1日起，税前半年租金为总房价的5%，为8163元，租期至2017年3月31日止，最后一期支付上述基数2.5%的租金。合同还就其他内容进行约定，两方并均在合同下方签名、盖章。一审法院另查明，涉案房屋于2007年9月25日办理了房屋所有权证，登记所有权人为徐燕及案外人钱孝英；登记的房屋坐落为苏州市相城区元和镇××室；房屋建筑面积为23.43平方米。龙鼎公司于2005年11月24日由苏州市相城区龙鼎置业有限公司名称变更而来，该公司于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为被告名品城公司；乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为本案被告惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为惠龙投资公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。以上事实有徐燕举证的身份信息、《苏州国际精品批发城租赁合同》、《补充合同》、《补充协议》、房屋所有权证及当事人陈述等证据附卷佐证。一审法院认为，徐燕与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同（适用于内场商铺）》，为双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。现双方对租赁合同是否应当解除；欠付租金数额及违约金计算；原合同当事人乐成公司在已经注销的情况下，惠龙投资公司、惠龙实业公司作为该公司股东是否应当继续承担租赁合同项下的义务等均存在争议，故一审法院分析如下。一、《苏州国际精品批发城租赁合同》是否应予解除。徐燕主张因惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司未按合同约定支付租金，故其有权要求解除合同，惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司返还商铺，并对涉案商铺进行隔断。名品城公司主张其公司为租赁合同的实际履行方，对欠付租金的事实不持异议，但认为拖欠租金的原因在于实际承租商户拖欠租金，致使其暂时无法支付租金。同时，涉案商铺在空间上未进行物理分割，单个商铺很难进行界定，予以分割少量独立的商铺无法独立经营，故为了其他众多商铺的利益，不能草率的解除合同。惠龙实业公司、惠龙投资公司认为其两公司并未实际控制过商铺，且因合同即将到期，徐燕要求解除合同无实际意义。对此，一审法院认为，根据《苏州国际精品批发城租赁合同》及其补充合同、《同意函》，以及一审法院在关联案件中所查明事实，可知徐燕在购买商铺的同时，即与乐成公司签订委托租赁、管理合同，属明知售后整体包租。徐燕作为有民事行为能力的成人，应该对涉案商铺出租、今后发生纠纷处理具有整体协调性具有预见，亦应按照有利生产、方便经营、团结互助、公平合理的原则正确处理商铺各业主之间的关系。现虽徐燕可根据合同约定主张解除双方间签署的租赁合同，但因涉案商铺作为产权式商铺，其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资报酬。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。因此，对于包含徐燕在内的小部分业主要求解除合同，返还商铺，并要求惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司对涉案商铺进行隔断的诉讼请求，一审法院碍难准许。二、欠付租金数额及违约金的计算。租赁合同约定在前10年租期内，乐成公司须向徐燕支付税前租金及营业分红，现徐燕仅向惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司主张未付租金，系徐燕对自身权利的处分，应予准许。按照租赁合同及补充合同约定，前10年的年租金为购房时的总房价款的10%，每半年结算一次，第一次、第二次的租金结算基准日分别为2007年12月31日、2008年6月30日，并以此类推，租金在结算基准日次日起的20个工作日内支付。现原告徐燕按照税后租金7754.87元/半年的标准进行主张，被告名品城公司对此亦予确认，故本院认定租金按照7754.87元/半年的标准进行计算。原告徐燕认为被告正常支付租金至2012年6月30日，并另支付了2013年1月1日至2013年6月30日的租金；被告名品城公司则认为租金正常支付至2012年12月31日，之后的租金未予支付。因原告未就其所主张的被告跳开2012年下半年租金，而直接支付2013年上半年租金进行举证，且该主张亦明显与常理不符，故本院认定未付租金自2013年1月1日起开始计算，至2016年6月30日，未付租金为54284.09元。关于违约金，租赁合同约定未按期支付租金的，每迟延一日，按照未付金额万分之三支付违约金；同时，租金应在租金结算基准日次日起的20个工作日内支付。因原审被告未按期支付租金，故徐燕有权主张在每期租金结算基准日次日起的第20个工作日的次日开始计算违约金，故违约金按照7754.87元/半年、按照每日万分之三的标准，分别各自2013年7月27日、2014年1月30日、2014年7月29日、2015年1月30日、2015年7月29日、2016年1月30日、2016年7月29日起计算至徐燕所主张的2016年10月30日止，经计算，违约金为10464.03元。三、惠龙实业公司、惠龙投资公司在原乐成公司注销的情况下，是否应当继续承担租赁合同项下的义务。惠龙实业公司、惠龙投资公司主张乐成公司与被告名品城公司之间无任何书面协议，但乐成公司仅是名义上的承租方，从未参与经营管理，仅是为了规避当时的政策才参与合同签订，租赁合同的实际履行方自始即为名品城公司一方，同时，其两公司已在2009年2月25日与奥银公司签订股权转让合同后，退出了涉案商铺所在项目的经营管理。名品城公司对惠龙实业公司、惠龙投资公司的上述陈述予以认可。一审法院认为，虽惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司均主张名品城公司系实际承租方，但均未提供任何证据佐证；惠龙实业公司、惠龙投资公司另称已将涉案商铺所在项目的股权转让给奥银公司，但对此亦未举证，结合一审法院受理的关联案件中在租赁前期由乐成公司支付租金的相关证据，一审法院认定乐成公司系实际承租人，故应按照合同约定向出租人承担合同义务。虽乐成公司于2010年9月17日因股东会决议解散并注销，但其作为合同签约主体，在清算时未就其公司注销事宜及租赁合同继续履行或解除事宜向各业主进行通知，结合其在一审庭审中陈述其作为承租人与业主签订合同系为规避当时的包租政策而为之行为，惠龙实业公司、惠龙投资公司不得因该规避当时政策规定的行为获益或免责。综上，一审法院认定惠龙实业公司、惠龙投资公司作为乐成公司的股东，应就乐成公司就租赁合同项下的相关义务承担清偿责任。名品城公司作为保证人在合同上盖章，但合同中对保证方式的约定不明确，结合关联案件中，名品城公司存在与乐成公司交叉并持续向业主支付租金的情形，一审法院认定名品城公司就租赁合同约定的租金、违约金等各项支付义务承担连带责任保证。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决：一、江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司支付徐燕2013年1月1日起至2016年6月30日止的房屋租金54284.09元，并支付该款至2016年10月30日止的违约金10464.03元，合计64748.12元。二、苏州东方国际名品城有限公司对上述第一项确定的债务向徐燕承担连带清偿责任。上述第一、第二项于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回徐燕的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币709元，由江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司、苏州东方国际名品城有限公司负担。二审中，惠龙实业公司、惠龙投资公司围绕上诉请求提交名品城公司租金支付凭证复印件一份，以证明涉案房屋租金从2007年至2013年均由名品城公司支付，乐成公司注销时未拖欠租金，因该证据原件保管于原审法院，无法提供证据原件。惠龙实业公司、惠龙投资公司对一审判决所确定的应付租金及违约金计算方式及数额均无异议。以上事实，由惠龙实业公司、惠龙投资公司提交的名品城公司租金支付凭证复印件在卷佐证。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，涉案《苏州国际精品批发城租赁合同》及补充协议合法有效，对各方当事人均有法律约束力。该租赁合同的承租人为乐成公司，名品城公司为乐成公司租赁期开始后的十年租金支付义务承担保证责任，如乐成公司到期不付租金则与乐成公司负有同等的支付责任，但可向乐成公司追偿。该租赁合同签订后，出租人已将涉案房屋交付于乐成公司并收取了部分租金，合同已实际履行，故承租人应认定为乐成公司。惠龙实业公司、惠龙投资公司上诉称租金一直由名品城公司支付，名品城公司为实际承租人，对此本院认为，惠龙实业公司、惠龙投资公司并无证据证明之后各方协商一致将承租人由乐成公司变更为名品城公司。涉案租赁合同约定名品城公司作为保证人负有与乐成公司同等支付租金的责任，故即便名品城公司支付业主租金系事实，也应视为名品城公司作为保证人替主债务人乐成公司代偿租金，不能据此免除乐成公司的合同责任。惠龙实业公司、惠龙投资公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。乐成公司为有限责任公司，于2010年9月17日被工商行政机关核准注销，该时间节点在涉案租赁合同的正常履行期之内，乐成公司股东惠龙实业公司、惠龙投资公司未通知业主终止租赁合同，清理乐成公司该未了结业务，也未将租赁房屋交还业主，该行为应认定为惠龙实业公司、惠龙投资公司继受乐成公司的合同权利和义务，租赁合同继续履行。现惠龙实业公司、惠龙投资公司无合理理由拖欠租金，构成违约，业主主张惠龙实业公司、惠龙投资公司支付拖欠租金并承担相应违约责任，有事实和法律依据，应予支持。惠龙实业公司、惠龙投资公司关于其作为乐成公司股东不应承担租金清偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，惠龙实业公司、惠龙投资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1418元，由上诉人江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾代理审判员  黄源榕代理审判员  柳 璐二〇一七年五月二日书 记 员  袁丽媛