重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝高法民提字第00196号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司
法定代表人：刘保全，该公司董事长。
委托代理人：张瑾，重庆精韬律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：重庆市鼎玺房地产经纪有限公司
法定代表人：彭海恩，该公司董事长。
委托代理人：谢全安，重庆利安律师事务所律师。
委托代理人：吴友良，重庆鼎盛律师事务所律师。
再审申请人重庆市龙乡苑房地产开发有限公司（以下简称龙乡苑房地产公司）因与被申请人重庆市鼎玺房地产经纪有限公司（以下简称鼎玺经纪公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2012）渝一中法民终字第05114号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年6月13日作出（2013）渝高法民申字第00613号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年7月16日公开开庭审理了本案。龙乡苑房地产公司的委托代理人张瑾，鼎玺经纪公司的委托代理人谢全安、吴友良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年3月6日，鼎玺经纪公司起诉至重庆市铜梁县人民法院称：鼎玺经纪公司与龙乡苑房地产公司于2009年11月22日签订了《商品房销售代理合同》，2010年1月5日又签订了《补充协议》。该合同约定：由鼎玺经纪公司对龙乡苑房地产公司开发的“渝龙居”房地产项目进行销售，按总房款×1.3%提取均价部分佣金，按溢价×30%提取溢价部分佣金。后鼎玺经纪公司为龙乡苑房地产公司销售了住房59套，面积6041.83平方米，实际销售价10480129元，销售门面5个，面积264.32元，实际销售总额1367401元。按照合同约定，龙乡苑房地产公司应当支付住房均价佣金115459元，住房溢价佣金479591元；门面均价佣金12027元，门面溢价佣金132684元。各项合计739761元，但龙乡苑房地产公司只向鼎玺经纪公司支付36600元，尚欠703161元，鼎玺经纪公司多次追收，龙乡苑房地产公司拒不支付，构成违约。请求：1.解除双方签订的《商品房销售代理合同》；2.龙乡苑房地产公司支付给鼎玺经纪公司尚欠的代理费
703261元、退房违约金2100元及违约金10万元等共计805261元；3.诉讼费由龙乡苑房地产公司承担。
龙乡苑房地产公司辩称：1.合同的签字人叶永华虽系单位员工，但未得到龙乡苑房地产公司的授权而签订《商品房销售代理合同》，该合同也无单位的签章，故龙乡苑房地产公司不应承担责任；2.如认定该合同应由龙乡苑房地产公司负责，龙乡苑房地产公司也无违约行为，是鼎玺经纪公司在合同未履行完毕时擅自撤场，鼎玺经纪公司违约，龙乡苑房地产公司不同意解除合同；3.该合同只约定了均价，并未约定底价，不存在溢价；4.请求驳回鼎玺经纪公司的诉讼请求。
重庆市铜梁县人民法院一审查明：铜梁县石鱼镇“渝龙居”商住楼A、B栋系龙乡苑房地产公司投资开发，叶永华为该项目负责人。2009年11月22日，以龙乡苑房地产公司为甲方、鼎玺经纪公司为乙方签订了《商品房销售代理合同》。第一条约定：由乙方独家代理销售甲方开发的铜梁县石鱼镇“渝龙居”商住楼A、B栋。第五条约定：本合同约定的销售范围的销售最低价格（即销售底价）另行协商确定，甲方会同乙方共同确定底价，以后看行情作具体调整。住房均价每平方米1388元、门面均价每平方米3500元。超出部分为溢价，溢价的分配为7：3（甲方占7成，乙方占3成）。第六条第一项约定：佣金=均价部分佣金＋溢价部分佣金。均价部分佣金=总房款×1.3%，溢价部分佣金=溢价×30%（溢价=销售总房款-
销售房屋均价之和）；第二项约定：（A）甲方按月销售实际总收入×1.3%计算的佣金付给乙方，余款待双方履行完本协议内容后结算半月付清；（B）乙方于每月26日将月报表交予甲方，甲方核对后在次月5日前支付上月销售佣金；（D）甲方用于抵工程款或有关系的客户购房，应通知乙方备案，并由乙方优先给予办理，该部分计入销售业绩，但甲方不支付乙方销售代理佣金，该卖房屋数量总额不超过5套。第八条第三项约定：甲、乙双方均不得违约，如一方违约应向守约方赔偿10万元违约金，守约方可以据此终止合同而不影响已执行部分按本合同原约定的标准执行。叶永华代表龙乡苑房地产公司在合同上签名，未加盖龙乡苑房地产公司印章。彭海恩代表鼎玺经纪公司在合同上签名并加盖了鼎玺经纪公司印章。2010年1月5日，仍以龙乡苑房地产公司为甲方、鼎玺经纪公司为乙方签订《补充协议》，第二条约定：原合同上的销售均价调整为住宅每平方米1470元。叶永华代表龙乡苑房地产公司在补充协议上签名，彭海恩、何俊伟代表鼎玺经纪公司在协议上签名，均未加盖原龙乡苑房地产公司印章。
《商品房销售代理合同》及《补充协议》签订后，鼎玺经纪公司开始对龙乡苑房地产公司开发的“渝龙居”商住楼A、B栋进行宣传销售。在2010年2月至2011年4月期间，共销售住房59套，面积6041.83平方米，销售总价10480149.8元［其中，杨洋（杨茂）所购住房面积124.03平方米、房价款186045元，胡祖学所购房屋面积126.88平方米、房价款200470.4元］。销售门面4套，面积196.16平方米，销售总价686560元，均办理了商品房买卖合同登记备案。2010年2月至2010年9月，龙乡苑房地产公司向鼎玺经纪公司支付佣金36600元。目前，该楼盘尚有住房5套、门面10间、车库5个未予销售。2012年3月13日，鼎玺经纪公司以龙乡苑房地产公司不支付住房佣金，构成违约为由，撤离售房现场。为此，鼎玺经纪公司起诉至一审法院。
庭审中，鼎玺经纪公司自愿申请撤回对叶永华的起诉，叶永华自愿申请撤回对鼎玺经纪公司的反诉。一审法院口头裁定准许双方的申请。
重庆市铜梁县人民法院一审认为，铜梁县石鱼镇“渝龙居”商住楼A、B栋由龙乡苑房地产公司投资开发，叶永华为该项目负责人。因此，叶永华在该项目中实施的民事法律行为所产生的法律后果应由龙乡苑房地产公司承担。2009年11月22日叶永华以龙乡苑房地产公司的名义与鼎玺经纪公司签订的《商品房销售代理合同》及2010年1月5日签订的《补充协议》应视为鼎玺经纪公司与龙乡苑房地产公司签订，产生的法律后果应由龙乡苑房地产公司承担。该代理合同及补充协议系其双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。合同及协议签订后，鼎玺经纪公司于2010年2月开始宣传销售，截止2011年4月共销售住房59套，销售门面4套。庭审中，龙乡苑房地产公司称其在已销售的59套住房中，有5套系龙乡苑房地产公司销售。为证明该主张，叶永华向法庭提供了杨洋、胡祖学等5份商住楼认购书。但鼎玺经纪公司仅认可杨洋（杨茂）、胡祖学所购之房由龙乡苑房地产公司销售，其余3套由鼎玺经纪公司销售。一审法院认为，从叶永华提供的5份商住楼认购书来看，杨洋（杨茂）、胡祖学认购书的内容是龙乡苑房地产公司工作人员填写，其余3份均为鼎玺经纪公司销售人员填写，龙乡苑房地产公司又没有提供其他证据相印证。因此，确认杨洋（杨茂）、胡祖学所购之房为龙乡苑房地产公司销售，其余均为鼎玺经纪公司销售。根据鼎玺经纪公司销售住房57套的销售总价10093634.8元（10480149.8元-杨洋（杨茂）房价款186045元-胡祖学房价款200470.4元］及销售门面4套的销售总价1053601元，按照其约定，龙乡苑房地产公司共应支付鼎玺经纪公司住房佣金131217.25元（10093634.8元×1.3%）、门面佣金8925.28元（686560元×1.3%），扣除龙乡苑房地产公司已支付的36600元，龙乡苑房地产公司还应向鼎玺经纪公司支付佣金103542.53元，但鼎玺经纪公司请求住房佣金按1470元×5793.92平方米×1.3%计算，门面佣金按686560元×1.3%计算，减去龙乡苑房地产公司已支付的36600元，要求龙乡苑房地产公司支付未付的佣金83047.09元，一审法院予以尊重。鼎玺经纪公司要求龙乡苑房地产公司支付退房违约金2100元，因其没有提供相关证据，一审法院不予支持。
关于鼎玺经纪公司要求龙乡苑房地产公司支付住房溢价
479591元、门面溢价佣金132684元的诉讼请求。一审法院认为，从鼎玺经纪公司、龙乡苑房地产公司双方签订的《商品房销售代理合同》第六条第二项（A）约定的“甲方按月销售实际总收入×1.3%计算的佣金付给乙方，余款待双方履行完本协议内容后结算半月付清”来看，龙乡苑房地产公司支付鼎玺经纪公司售房溢价的前提，必须是双方履行完本协议，并在结算后半个月内付清。本案鼎玺经纪公司对“渝龙居”楼盘A、B栋的住宅5套、门面10间、车库5个未予销售，属于未履行完本协议的情形。因此，鼎玺经纪公司要求龙乡苑房地产公司支付售房溢价佣金的请求，一审法院不予支持。
关于鼎玺经纪公司要求解除《商品房销售代理合同》及要求龙乡苑房地产公司支付违约金10万元的诉讼请求。鼎玺经纪公司主张的理由是龙乡苑房地产公司拒不支付2011年2月8日和2011年4月30日佣金结算表载明的售房佣金。一审法院认为，从双方签订的《商品房销售代理合同》第六条第二项（B）约定的“乙方（鼎玺经纪公司）于每月26日将月报表交予甲方（龙乡苑房地产公司），甲方核对后在次月5日前支付上月销售佣金”的内容看出，龙乡苑房地产公司支付鼎玺经纪公司售房佣金的前提，必须首先由鼎玺经纪公司向龙乡苑房地产公司提供报表，由龙乡苑房地产公司核对后支付。根据本案查明的事实，龙乡苑房地产公司只签收了鼎玺经纪公司于2010年3月11日、4月16日、9月15日送达的佣金结算表，龙乡苑房地产公司经核对后向鼎玺经纪公司支付了佣金。但鼎玺经纪公司员工陈在红2011年2月8日和2011年4月30日制作的佣金结算表，因无龙乡苑房地产公司及龙乡苑房地产公司法定代表人、项目负责人、工作人员的签名或盖章，又无其他任何证据证明已向龙乡苑房地产公司进行了送达，龙乡苑房地产公司又否认收到过该表，虽证人陈在红、谢立英出庭证明已向龙乡苑房地产公司送达，但陈在红、谢立英系鼎玺经纪公司派驻“渝龙居项目”工作人员，与鼎玺经纪公司有利害关系，且陈在红又系佣金结算表的制作人，二人在法庭上所作的陈述实际上就是鼎玺经纪公司自己所作的陈述，其证言的真实性不能确定，其证明效力一审法院不予采信。因此，鼎玺经纪公司主张龙乡苑房地产公司拒不支付佣金，构成违约，要求解除《商品房销售代理合同》，并要求龙乡苑房地产公司支付违约金10万元的请求，一审法院不予支持。
综上所述，龙乡苑房地产公司关于叶永华虽系龙乡苑房地产公司单位员工，但未得到龙乡苑房地产公司的授权而与鼎玺经纪公司签订《商品房销售代理合同》且该合同亦无龙乡苑房地产公司单位的签章，该公司不应承担责任的理由不能成立，一审法院不予采纳。龙乡苑房地产公司关于其无违约行为，是鼎玺经纪公司合同未履行完毕而擅自撤场，龙乡苑房地产公司不同意解除合同的理由成立，一审法院予以采纳。龙乡苑房地产公司关于该合同只约定了均价，并未约定底价，不存在溢价。因龙乡苑房地产公司支付溢价佣金的条件尚不具备，就是否支付溢价佣金及按什么标准支付溢价佣金，一审法院在本案中不作评判处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零九条的规定，重庆市铜梁县人民法院于2012年8月23日作出（2012）铜法民初字第00944号民事判决：1.龙乡苑房地产公司支付鼎玺经纪公司销售房屋佣金83046元，限判决生效后三日内付清；2.驳回鼎玺经纪公司的其他诉讼请求。本案受理费11800元，由鼎玺经纪公司负担10620元，龙乡苑房地产公司负担1180元。
一审判决后，鼎玺经纪公司不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，请求；1.撤销一审判决，依法改判解除双方合同，由龙乡苑房地产公司支付鼎玺经纪公司均价佣金108314.06元、溢价佣金612275元，违约金10万元；2.一、二审诉讼费由龙乡苑房地产公司负担。主要事实和理由：1.一审判决认定事实有误，佣金结算表交给龙乡苑房地产公司后，鼎玺经纪公司就不持有了。2.鼎玺经纪公司向龙乡苑房地产公司通过佣金结算表催收佣金未果，又通过律师函催收，龙乡苑均不履行支付佣金的义务，构成根本违约，鼎玺经纪公司有权解除合同并请求龙乡苑房地产公司支付相应佣金及违约金。
龙乡苑房地产公司二审答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
重庆市第一中级人民法院二审查明：2012年1月16日，重庆利安律师事务所受鼎玺经纪公司委托向龙乡苑房地产公司发出律师催款函，要求龙乡苑房地产公司支付销售房屋代理费
704671元，并在一周内支付。2012年1月17日，龙乡苑房地产公司收到该律师催款函后未予以回复。
另查明：鼎玺经纪公司与龙乡苑房地产公司均确认，鼎玺经纪公司已经代理销售的房屋中，最后一套于2011年4月30日前销售完毕。销售房款全部由龙乡苑房地产公司接收。鼎玺经纪公司于2012年3月6日向一审法院起诉后，于2012年3月13日撤离销售现场。
再查明：鼎玺经纪公司在二审中自愿撤回对均价佣金的上诉；自愿放弃要求龙乡苑房地产公司支付10万元违约金；同意对龙乡苑房地产公司按依法主张的溢价佣金总额减少1万元收取。
二审法院查明的其他事实与一审审理查明的事实相同。
二审法院认为，对于鼎玺经纪公司撤回对均价佣金的上诉，系该公司之真实意思表示，予以准许。
根据鼎玺经纪公司上诉请求，本案的争议焦点为：1.鼎玺经纪公司能否行使法定解除权解除双方签订的《商品房销售代理合同》；2.解除合同后，龙乡苑房地产公司根据合同约定应支付鼎玺经纪公司溢价佣金的金额为多少。
1.关于鼎玺经纪公司能否行使法定解除权解除双方签订的《商品房销售代理合同》的问题
双方签订的《商品房销售代理合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合同有效。根据查明的事实，鼎玺经纪公司在2010年2月至2011年4月期间，代理销售了57套商品房、4个门面。龙乡苑房地产公司向鼎玺经纪公司支付了2010年2月至2010年9月期间的均价佣金36600元，尚欠均价佣金108314.06元。由于一审中鼎玺经纪公司仅由证人陈在红、谢立英出庭作证证明鼎玺经纪公司于2011年2月8日和2011年4月30日向龙乡苑房地产公司提交佣金结算表，缺乏书面证据印证，证据不足，一审法院对鼎玺经纪公司于2011年2月8日和2011年4月30日向龙乡苑房地产公司提交佣金结算表的事实不予认定并无不当。由于《商品房销售代理合同》第六条第二项（B）约定：“乙方（鼎玺经纪公司）于每月26日将月报表交给甲方（龙乡苑房地产公司），甲方审核后在次月5日前支付上月销售佣金”，龙乡苑房地产公司支付均价佣金的前提是鼎玺经纪公司提交佣金结算表并审核后支付，故截至2011年4月30日，龙乡苑房地产公司并无违约行为。
根据二审查明的事实，2012年1月16日，重庆利安律师事务所受鼎玺经纪公司之委托向龙乡苑房地产公司发出了律师催款函，要求龙乡苑房地产公司一周内向鼎玺经纪公司支付代理费（佣金）704671元，龙乡苑房地产公司于2012年1月17日收到该律师催款函。由于鼎玺经纪公司已经销售的商品房和门面，最迟已于2011年4月30日销售完毕，销售款项早已全部由龙乡苑房地产公司收取，龙乡苑房地产公司在收到鼎玺经纪公司律师催款函后，既不主动与鼎玺经纪公司对账，亦不按照销售总额自己计算应付均价佣金。龙乡苑房地产公司不但不对律师函予以回复，而且在诉讼中亦拒绝承认收到过该律师催款函。二审法院认为，从鼎玺经纪公司完成其主张的最后一套涉案房屋代售义务时（即2011年4月30日）起，直至发生本案诉讼，在长达一年多的时间里，龙乡苑房地产公司始终未按约履行其向鼎玺经纪公司支付相应佣金的义务，龙乡苑房地产公司的行为表明其故意迟延履行债务，违反诚实信用原则，且由于龙乡苑房地产公司的前述违约行为，导致鼎玺经纪公司履行了代售涉案房屋的义务后，在远远超过合理期限的时间内均无法收取到相应佣金，致使其合同目的无法实现。由于龙乡苑房地产公司根本违约，鼎玺经纪公司行使法定解除权，解除双方签订的《商品房销售代理合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）条的规定，对鼎玺经纪公司请求解除双方签订的《商品房销售代理合同》的上诉请求，二审法院予以支持。鉴于鼎玺经纪公司二审中放弃请求龙乡苑房地产公司支付10万元违约金，二审法院仅认定龙乡苑房地产公司违约，对是否应支持10万元违约金不予评判。
2.解除合同后，龙乡苑房地产公司根据合同约定应支付鼎玺经纪公司溢价佣金金额的问题
鼎玺经纪公司销售商品房的总价为10093634.08元，销售商品房总面积5790.92平方米（6041.83平方米－124.03平方米－126.88平方米）。因鼎玺经纪公司行使法定解除权后，双方签订的《商品房销售代理合同》已经依法解除，双方应对合同履行期间各自的权利义务进行了结。对于龙乡苑房地产公司而言，其应履行的义务即为向鼎玺经纪公司支付在解除合同前鼎玺经纪公司应得的已代龙乡苑房地产公司销售的所有房屋的剩余均价佣金和尚未支付的溢价佣金。龙乡苑房地产公司应支付鼎玺经纪公司商品房溢价佣金为（10093634.08元－销售面积5790.92平方米×1470元∕平方米）×30％=474294.5元；鼎玺经纪公司销售门面总价1053601元，销售面积196.16平方米，龙乡苑房地产公司应支付鼎玺经纪公司门面溢价佣金为（1053601－196.16平方米×3500元∕平方米）×30％=110112.3元，溢价佣金共计584406.8元。鉴于鼎玺经纪公司自愿减少1万元溢价佣金请求，二审法院予以尊重。据此，龙乡苑房地产公司应支付鼎玺经纪公司溢价佣金574406.8元。
综上，本案因鼎玺经纪公司在二审中提交新证据证明龙乡苑房地产公司收到律师催款函后拒绝履行债务，鼎玺经纪公司上诉请求解除合同，支付溢价佣金的理由成立，二审法院予以支持。同时，由于鼎玺经纪公司在二审审理过程中提出自愿减少1万元溢价佣金的请求，属自由处分其民事权利，二审法院基于鼎玺经纪公司自认的事实予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，重庆市第一中级人民法院于2013年1月24日作出（2012）渝一中法民终字第05114号民事判决：1.维持重庆市铜梁县人民法院（2012）铜法民初字第00944号民事判决第一项；2.撤销重庆市铜梁县人民法院（2012）铜法民初字第00944号民事判决第二项；3.解除鼎玺经纪公司与龙乡苑房地产公司签订的《商品房销售代理合同》；4.龙乡苑房地产公司在本判决生效后十五日内向鼎玺经纪公司支付溢价佣金574406.8元；5.驳回鼎玺经纪公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费11800元，由鼎玺经纪公司负担2100元，龙乡苑房地产公司负担9700元；二审案件受理费11800元，由鼎玺经纪公司负担2100元，龙乡苑房地产公司负担9700元。
龙乡苑房地产公司不服二审判决，向本院申请再审。请求：1.撤销（2012）渝一中法民终字第05114号民事判决，维持（2012）铜法民初字第00944号民事判决；2.一、二审诉讼费由鼎玺经纪公司负担。理由为：1.龙乡苑房地产公司既未收到鼎玺经纪公司提交的结算报表，也未收到催款函，并无违约行为，二审法院认定龙乡苑房地产公司构成根本违约，判决解除合同是错误的；2.溢价佣金是对鼎玺经纪公司全面完成合同约定内容后的一种奖励，而鼎玺经纪公司未完成合同约定义务，不应当获得溢价佣金。
鼎玺经纪公司答辩称：二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院再审中，龙乡苑房地产公司除对二审认定其收到催款函的事实有异议之外，对一、二审查明的其他事实无异议；同时，龙乡苑房地产公司在再审中提交本案所涉催款函上签收人张绍仁的情况说明以及龙乡苑房地产公司关于催款函的说明，拟证明龙乡苑房地产公司并未收到催款函。鼎玺经纪公司对一、二审查明的事实均无异议，对龙乡苑房地产公司再审中提交的证据质证认为，张绍仁的情况说明属于证人证言，但其未出庭作证，对该证言的真实性不予认可；龙乡苑房地产公司的说明系其自己的陈述，不能达到证明的目的。本院认为，龙乡苑房地产公司再审提交的证据无法确认其真实性，本院不予采信。同时，龙乡苑房地产公司提交的证据均无法否定鼎玺经纪公司向其送达催款函的事实，故本院对一、二审查明的事实予以确认。
本院再审查明：双方当事人在再审庭审中均认可二审认定的溢价佣金金额是按照双方合同约定的计算方式及实际销售情况计算得来。
本院认为，本案的争议焦点为：1.双方当事人签订的合同是否应当解除；2.龙乡苑房地产公司是否应当向鼎玺经纪公司支付溢价佣金。
1.关于双方当事人签订的合同是否可以解除的问题。鼎玺经纪公司签订《商品房销售代理合同》的目的就是收取佣金，虽然龙乡苑房地产公司因鼎玺经纪公司未及时提交月报表而未支付佣金不构成违约，但是在鼎玺经纪公司于2012年1月向其寄送催款函后，其就应根据合同的约定和房屋的销售情况向鼎玺经纪公司支付佣金。然而龙乡苑房地产公司仍然不积极履行合同义务支付佣金，致使鼎玺经纪公司取得佣金的合同目的不能实现，龙乡苑房地产公司的行为构成根本违约。因此，鼎玺经纪公司有权依据合同法第九十四条的规定解除合同，原二审判决解除双方签订的《商品房销售代理合同》并无不当，应予维持。
2.关于龙乡苑房地产公司是否应当向鼎玺经纪公司支付溢价佣金的问题。合同解除后，双方应根据合同实际履行情况进行结算。鼎玺经纪公司已完成大部分房屋的销售工作，因此，龙乡苑房地产公司除应支付均价部分的佣金外，还应支付溢价部分的佣金。由于双方都认可二审法院对溢价佣金的计算符合合同约定的计算方法，故二审法院对溢价佣金的判决无不当之处，应予维持。
综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持重庆市第一中级人民法院（2012）渝一中法民终字第05114号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜 丹
代理审判员 张 翀
代理审判员 姜薇薇
二〇一三年十一月五日
书 记 员 廖晓莹