杭州市西湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0106执异72号
案外人：孔兰花，女，1951年8月5日出生，汉族，住浙江省象山县。
委托代理人：朱荣照，男，1964年8月5日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人：徐丹丹，女，1976年7月12日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人：俞悦，女，1987年5月10日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:杨东，男，1981年9月16日出生，汉族，住浙江省临海市。
案外人:杨华云，男，1960年4月30日出生，汉族，住浙江省临海市。
案外人:余建方，男，1963年9月16日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:楼雪莲，女，1977年11月30日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:赖磬，男，1990年9月25日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:罗赛琴，女，1980年2月12日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:吴坚，男，1983年7月8日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:吴光宏，男，1959年10月11日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:张亚芬，女，1976年8月12日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:钱招土，男，1964年12月22日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:王毓，女，1977年7月11日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:徐小琴，女，1952年3月18日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:任宝通，男，1953年12月20日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:周梅英，女，1979年4月4日出生，汉族，住浙江省宁海县。
案外人:刘苏香，女，1972年2月22日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:吴良源，男，1967年2月3日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:郑家苗，男，1959年9月10日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:袁争华，男，1965年10月21日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:王仁亮，男，1983年10月17日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:王婉艳，女，1984年6月12日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:颜华林，男，1952年9月20日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:石红亚，女，1979年10月11日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:俞爱春，女，1960年3月24日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:俞阳春，女，1962年11月10日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:盛再虹，女，1970年1月9日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:胡惠君，女，1959年11月29日出生，汉族，住浙江省象山县。
案外人:石宜筠，男，1989年6月8日出生，汉族，住浙江省象山县。
申请执行人：浙江出版集团投资有限公司，住所地杭州市体育场路347号802室。
法定代表人：叶继春，总经理。
委托代理人：胡愚，金臻，浙江天册律师事务所律师。
申请执行人：江苏银行股份有限公司杭州分行，住所地杭州市西湖区天目山路38-42号101室1-3层。
负责人：赵小伟，行长。
被执行人：浙江普达海文化产业有限公司,住所地浙江省临安市太湖源镇杨桥村。
法定代表人：郑敏。
被执行人：宁波富源房地产开发有限公司,住所地浙江省象山县丹西街道丹南路530号。
法定代表人：吴宇炜。
被执行人：浙江普达海控股集团有限公司,住所地浙江省象山县丹城天安路（宁波滨海学校内）。
法定代表人：郑敏。
被执行人：郑敏，男,1969年8月25日出生,汉族，住浙江省象山县。
被执行人：王女贞，女，1976年8月14日出生,汉族，住浙江省杭州市下城区。
本院在执行申请执行人浙江出版集团投资有限公司、江苏银行股份有限公司杭州分行与被执行人浙江普达海文化产业有限公司、宁波富源房地产开发有限公司（以下称：富源公司）、浙江普达海控股集团有限公司、郑敏、王女贞金融借款合同纠纷一案中，案外人孔兰花、徐丹丹、俞悦、杨东、杨华云、余建方、楼雪莲、赖磬、罗赛琴、吴坚、吴光宏、张亚芬、钱招土、王毓、徐小琴、任宝通、周梅英、刘苏香、吴良源、郑家苗、袁争华、王仁亮、王婉艳、颜华林、石红亚、俞爱春、俞阳春、盛再虹、胡惠君、石宜筠对本案执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
申请执行人浙江出版集团投资有限公司称：案外人不是本案的利害关系人，不具备执行异议主体资格，其所提申请不应受理。《民事诉讼法》第二百二十五条明确规定执行异议的适格主体为案件当事人或利害关系人。本案当事人包括浙江出版集团投资有限公司、江苏银行杭州分行、浙江普达海文化产业有限公司、富源公司、浙江普达海控股集团有限公司、郑敏、王女贞，30名案外人非本案当事人。30名案外人异议申请书指向本案当事人之一的富源公司，以及原归属于富源公司所有，但已作为执行标的物被本院司法拍卖的位于象山县丹西街道的土地及在建工程。但是30名案外人所主张的基础债权早已于2016年在象山县人民法院诉讼并形成生效判决。在象山法院的诉讼案件中，30名案外人以商品房预约合同纠纷为由，以象山五洲房地产开发有限公司为第一被告、富源公司为第二被告，提出返还购房预付款并支付利息损失的普通债权请求。经象山法院生效判决判定，象山五洲房地产开发有限公司须向30名案外人承担款项返还及利息损失赔偿责任，并驳回30名案外人对富源公司提出的清偿请求。基于象山法院的生效判决可充分说明，30名案外人预购房产的行为已转化为预付款返还权，并且与富源公司间无债权债务关系、与案涉执行标的物更无关联，因此30名案外人也不是本案的利害关系人。进一步讲，由30名案外人于本案提交的证据可认定：第一，30名案外人没有与富源公司签署任何房屋预售合同，其与富源公司无法律关系；第二，30名案外人提交的收据均是象山五洲房地产开发有限公司盖章，且案外人陈述款项也非支付至富源公司。第三，30名案外人提交收据显示的付款时间绝大多数在2012年、2013年，个别在2014年，而富源公司于2014年6月12日仅取得原执行标的的建设工程施工许可证（可见象山法院判决书中的事实认定部分），并未取得过该项目的预售许可证，因此富源公司根本无法开展房屋销售活动。由此更说明30名案外人与富源公司无任何关联。因此浙江出版集团投资有限公司认为，30名案外人既非本案当事人、又非利害关系人，其不具备提出执行异议的主体资格，其所提异议不应受理，如已受理的应当依法予以驳回。
案外人孔兰花等30人认为，案外人已于案涉地块和现有建筑物被拍卖前预购了相应的房地产，是本案执行标的的利害关系人，为了维护案外人的合法权益向法院提出执行异议：1、请求撤销（2014）杭西执民字第3891-2号执行裁定书；2、撤销对被执行人富源公司名下的位于象山县丹西街道丹阳路北侧、宁波滨海学校东南侧6465.82平方米土地以及现有建筑物海城阳光苑二期房地产项目所在地块和建筑物的拍卖。事实和理由：2012年2月，象山海城阳光苑二期商住楼的商品房对外公开预售，案外人分别于2012年2月8日至2014年7月12日向该商品房的开发商富源公司和宁波五洲房地产开发公司及该项目的负责人郑尚友（授权委托代理人）预付共计购房款2300余万元。到2014年底，该房地产项目工程只做到基础平台钢筋立柱后就停工了。2016年下半年，该项目又在开工建设，但开发商已经不是原开发商，而是变更为宁波泛英房地产开发有限公司。当案外人得知案外人所预购商品房的楼盘整体已经被拍卖掉，所预订的商品房无法由原开发商及现开发商正常交付房屋后，申请人向象山县人民政府及相关职能部门反映。后经象山县人民政府于2017年底答复，案外人才知道该地块由本院执行拍卖。案外人认为，西湖法院执行拍卖并在拍卖过程中经法院确认的委托拍卖违反法律规定，委托人不具备授权委托的法律行为，委托人和被委托人不具有竞买资格，拍卖程序违法，适用法律错误。综上，请求依法撤销本次案涉地块的拍卖，依法撤销（2014）杭西执民字第3891-2号执行裁定书。
经审查查明，本院在执行申请执行人浙江出版集团投资有限公司、江苏银行股份有限公司杭州分行与被执行人浙江普达海文化产业有限公司、富源公司、浙江普达海控股集团有限公司、郑敏、王女贞金融借款合同纠纷一案中，于2015年11月27日、2015年12月26日，二次在杭州市西湖区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对被执行人宁波富源房地产开发有限公司名下位于象山县丹西街道丹阳路北侧、宁波滨海学校东南侧6465.82平方米土地一宗（证号：象国用2010第05315号）及其现有建筑物（以下称：案涉地块及现有建筑物）进行拍卖，均因无人报名而流拍。2016年4月22日，本院对二次流拍的上述标的进行第三次公告拍卖；2016年5月5日，宁波泛英房地产开发有限公司发起人以设立中公司名义委托杭州泛英实业有限公司代为竞买上述标的，在竞价程序开始前经本院确认。2016年5月8日，杭州泛英实业有限公司参与竞拍并以45200000元的最高价竞得上述标的。2016年5月23日，宁波泛英房地产开发有限公司签署《拍卖成交确认书》，并将拍卖款项交付本院。同日，本院作出（2014）杭西执民字第3891-2号执行裁定，裁定将被执行人富源公司名下的象山县丹西街道丹阳路北侧、宁波滨海学校东南侧6465.82平方米土地的土地使用权及其上的现有建筑物，及相应的其他权利归买受人宁波泛英房地产开发有限公司所有，上述的财产权自该裁定送达买受人宁波泛英房地产开发有限公司时起转移。
另查明，原告孔兰花诉被告象山五洲房地产开发公司、宁波富源房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，浙江省象山县人民法院于2016年8月21日作出（2016）浙0225民初3192号民事判决书，该判决认定：一、被告象山五洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孔兰花购房预付订金90万元并支付相应利息损失；二、驳回原告孔兰花的其他诉讼请求。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”本案中，案外人孔兰花等30人是因另案与象山五洲房地产开发有限公司商品房的预约合同纠纷一案，认为他们在案涉地块及现有建筑物被拍卖前预购了该地块相应的房产，主张的基础权利是对拍卖标的物享有权利，异议目的是请求对拍卖标的物的执行。根据案外人孔兰花提供的证据显示，象山县人民法院（2016）浙0225民初3192号生效民事判决书已解除被告象山五洲房地产开发有限公司与原告孔兰花商品房的预购合同，孔兰花仅对象山五洲房地产开发有限公司享有债权，其对富源公司不享有任何权利，案外人孔兰花等30人与案涉地块及现有建筑物不享有物权等任何权利。故案外人孔兰花等人所依据的基础权利即对另案象山五洲房地产开发有限公司享有的债权与本案的执行标的物没有关联，本案拍卖处置上述财产不存在影响其实体权利。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。即：利害关系人是指执行案件当事人以外，与人民法院在执行行为存在利害关系的自然人、法人和其他组织。综上，本案对案涉标的物拍卖处置的执行行为与案外人孔兰花等30人没有法律上的利害关系，上述人员也不具备执行异议利害关系人的主体身份资格，故其所提本案拍卖行为程序违法，请求撤销该拍卖行为的执行异议主张，不符合法律规定，依法裁定予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款之规定，裁定如下：
驳回案外人孔兰花、徐丹丹、俞悦、杨东、杨华云、余建方、楼雪莲、赖磬、罗赛琴、吴坚、吴光宏、张亚芬、钱招土、王毓、徐小琴、任宝通、周梅英、刘苏香、吴良源、郑家苗、袁争华、王仁亮、王婉艳、颜华林、石红亚、俞爱春、俞阳春、盛再虹、胡惠君、石宜筠的执行异议申请。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，按审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 杨承福
人民陪审员 黄建社
人民陪审员 张建国
二〇一八年七月十七日
书 记 员 郑艳军