呼和浩特市回民区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）回民一初字第00459号
原告牛某某，男，汉族，住呼和浩特市新城区。
被告内蒙古万基房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区。
原告牛某某与被告内蒙古万基房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2014年7月28日受理后，依法适用简易程序，于2014年9月5日、2014年10月20日两次公开开庭进行审理,原告牛某某的委托代理人王志、被告内蒙古万基房地产开发有限公司的委托代理人王春林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告牛某某诉称，2012年4月2日，原告借给被告500万元，双方签订了商品房买卖合同，约定用武川县可镇新区迎宾路东鑫都雅苑小区房屋（建筑面积5491.2平方米）作为抵押。双方还签订了借款协议，约定每月支付利息。被告借原告款项从2012年4月2日至2014年9月1日共计30个月，按照500万元×6.4%×4倍×30个月，利息为384万元，本金500万元，被告应还款项为884万元，现被告拖欠原告部分款项，故诉至法院，请求被告偿还原告借款224万元，违约金25万元（根据借款协议第四条按照总借款额500万元×5%），利息（以500万元为基数，按照人民银行同期贷款利率的四倍，从2012年4月1日计算至2014年9月1日，另计算至实际给付之日止）。
为证明自己的主张，原告向法庭出示以下证据：
证据一:借款协议。证明：2012年4月1日，原告借给被告500万元，约定利息为月5%，按月付利息，违约金按总额5%支付。
证据二：商品房买卖合同、收据。证明：被告用房屋抵押，被告收到500万元借款的事实。
证据三：还款保证书。证明：被告欠款及应支付违约金的事实。
证据四：汇款凭证。证明：2012年4月2日，原告向被告汇款475万元。
被告对原告出示证据提出以下质证意见：
证据一:对借款协议的真实性认可，但对证明问题有异议，打款是475万元，利息25万元是预先扣除了，利息和违约金总合不能超出银行贷款利率4倍，双方并没有约定按月支付�息，只是说月利息5分钱，原告诉请的利息计算不符合法律规定。
证据二：商品房买卖合同、收据。对房屋买卖合同真实性认可，但证明问题不认可，根据合同法规定，当事人扩大损失部分应当自行承担，原告变更了诉讼请求，不应当计算5个月的利息。借款数额应当以打款凭证计算，而不是以抵押票据计算。
证据三：对还款保证书的真实性认可，但证明问题不认可，应当以实际借款为依据，该证据与本案不具有关联性。
证据四：对汇款凭证的真实性认可，但证明问题不认可。双方只存在475万元借款的事实，不存在500万元的借款关系。
被告内蒙古万基房地产开发有限公司辩称，被告与原告不存在房屋买卖关系，原告故意违背事实，并提出房屋买卖诉讼，致使利息增加，2014年4月到9月的利息是原告自行扩大的损失，不应当由被告承担。被告实际借款本金是475万元，预先扣除了25万元的利息，应当按实际给付计算，从2012年4月1日至2013年4月1日，应该按4倍银行利率计算利息。双方没有逾期利率约定的，对逾期部分应按1倍银行利率计算，被告已经向原告还清本金及利息，并已超付161万元。原告诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。
为证明自己的主张，被告向法庭出示以下证据：被告自2012年5月2日-2014年5月22日的还款凭证（合计21份）。证明：1、原告与被告是2012年4月1日签订的《房屋买卖合同》，该合同主要目的是借款到期以后，在被告不能一次性全部清偿的情况下，以房屋买卖形式用于担保借款的清偿；2、原告此后提出房屋没有合法的产权证明和相关房屋建设手续后，被告开始清偿借款，退还的时间是：2012年5月2日至2014年5月22日（21笔），包括违约金161万元在内�借款全部退还完毕。3、原告与被告签订房屋买卖价款500万元，实际借款475万，清偿借款包括违约金在内已经给付636万元；4、原告要求清偿借款的诉讼请求已经于2012年5月2日起履行完毕；5、原告请求返还购房款的事实与借款事实属于同一笔款项。6、原告利用被告管理滞后，以用于抵押的购房合同和收款收据未收回的便利条件，再次提起诉讼，没有事实和法律依据。若被告与原告还存在房屋买卖合同法律关系，原告应当继续承担举证证明另行支付500万元的支付款项凭证，否则原告的诉讼请求没有事实根据。7、原告与被告没有其他债权债务关系，债权债务只存在借款不能归还并以房屋买卖形式用于抵押这一笔债务，被告收到原告475万元借款后，现已经为其清偿636万元（包括违约金在内）。8、原告变更诉讼请求为借款关系，按照借款数额475万元这个事实，被告已经实�清偿636万元，超出支付161万元。
原告对被告出示证据提出以下质证意见：
对2013年1月14日的40万元汇款有异议，对银行申请书不认可。其余的无异议。被告只能证明陆续给过原告596万元，40万元待查。被告只能证明汇款的数额，其他问题无法证明。
本院对原告出示证据的认证意见：对真实性予以认可。
本院对被告出示证据的认证意见：对真实性予以认可，但对被告出示的汇款凭证中2013年1月14日结算申请书，因被告只提供结算申请书，未能提供相应的支付凭证，而结算申请书系银行与客户之间结算申请时出具，仅凭该份结算申请书尚不足以证明被告已向原告支付该笔款项，故对该份结算申请书所要证明的问题不予采信。
经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）于2012年4月1日签订借款协议，协议约定甲方向乙方借款500万元，甲方以自己开发的位于呼和浩特市武川县鑫都雅苑小区的房屋作为抵押，抵押房屋为五号楼整幢。借款期限为12个月，自2012年4月1日至2013年4月1日。从借款之日起每1个月支付借款总额5%的利息。还款方式：借款期限至最后一个月全部还清。如到期不能偿还全部借款，双方同意按借款总额5%收取违约金，同时甲方自愿将抵押房屋归乙方所有。甲方按期偿还全部借款及违约金时，乙方必须退还购房协议、借据及协议予甲方。
同日，为担保借款，原、被告双方签订商品房买卖合同，该合同约定被告将位于呼和浩特市武川县可镇新区迎宾路东鑫都雅苑小区的第五幢楼出卖与原告，建筑面积5491.2平方米，单价每平方米1000元，总金额5491200元。在该合同最后一页还备注：最终双方约定五号楼建筑面积约5491.2平方米，售楼价最终以500万元结清。该备注上盖有被告公司印章。同日，被告为原告出具收据，记载交来五号楼购楼款500万元。原告于2012年4月2日以银行汇款方式向被告汇款475万元。
2013年11月7日，被告为原告出具还款保证书，记载：内蒙古万基房地产开发有限公司，刘志刚借牛某某的现金（具体金额以实际结算为准），刘志刚愿意用内蒙古万基房地产开发有限公司名下的房产作保证（房产位于呼和浩特市通道街云鼎商业中心五单元九层，面积460平方米），最终还款日为2014年1月28日，如不能到期偿还，此房按折价200万元归牛某某所有，三日内办完过户手续。
截至2013年4月1日借款期限截止，被告共还款211万元。从2013年4月2日至2014年5月22日之间，被告分11次又还款385万元。以上被告共向原告还款596万元。
上述事实有借款协议、商品房买卖合同、收据、还款保证书、汇款凭证、还款凭证及�审笔录在案佐证。
本院认为，本案系借款合同法律关系，争议焦点为原告向被告出借的借款本金实际数额是475万元还是500万元；对双方约定的利息，按照法律规定应当如何保护；被告是否还清借款本金及利息，原告请求的违约金应否支持。由于原、被告之间存在真实的借款合同法律关系，为担保债的履行，被告将其开发的房屋向原告作抵顶，双方签订了商品房买卖合同。原告出具了银行汇款凭证证明通过汇款方式支付被告475万元借款，另25万元原告称其支付现金，结合借款协议上约定的借款数额500万元及购房收据记载的亦为500万元，因此综合以上证据可以认定原告实际出借数额为500万元。
对于利息按照法律规定应当如何保护的问题，根据《最高人民法院<关于人民法院审理借贷案件的若干意见>》第六条之规定：“民间借贷的利�可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍（包括利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”由于原、被告对于借款期限内的利息约定已超过银行同类贷款利率的4倍，故对超出部分的利息不予保护。对于原告请求的逾期利息及违约金应否支持的问题，由于原、被告在借款协议中只约定了借期内的利率，而未约定逾期利率，则对于逾期利息，原告以借期内的利率主张逾期还款利息的，应予支持，但不得超过银行同类贷款利率的4倍。对于原告请求的逾期违约金，由于原告同时请求支付逾期利息和违约金，因此二者之和若未超过银行同类贷款利率的4倍，则对于违约金予以支持，若二者之和超过银行同类贷款利率的4倍，则按照银行同类贷款利率的4倍予以保护，超过部分不予保护。
因截至2013年4月1日借款期限截止，被告共还款211万元。从2012年4月2日被告借款之日至2013年4月1日借款期限截止之日，以借款金额500万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算利息为1222524元（2012年4月2日至2012年6月7日基准利率为6.56%；2012年6月8日至2012年7月5日基准利率为6.31%；2012年7月6日至2013年4月1日基准利率为6%），211万元减去1222524元得887476元。借款人偿还部分借款时，出借人和借款人对该款属于本金还是利息产生争议的，应推定先偿还利息，超出部分冲抵本金。因此，1222524元视为被告偿还银行同类贷款利率4倍利息，887476元冲抵本金。至此，被告尚欠本金4112524元（500万元－887476元）未还。从2013年4月2日至2014年5月22日之间，按照银行同类贷款利率的4倍以及被告每次还款的时间、数额分段计算结果为，截至2014年5月22日，被告尚欠原告本金757472元、利息4095元。故被告应偿还原告借款本金757472元、利息4095元，另外利息以757472元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍，从2014年5月23日计算至实际履行之日止。现依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、《最高人民法院<关于人民法院审理借贷案件的若干意见>》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告内蒙古万基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性偿还原告牛某某借款本金757472元、利息4095元，以上合计761567元。
二、被告内蒙古万基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告牛某某利息以757472元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍，从2014年5月23日计算至实际履行之日止。
三、驳回原告牛某某的其他诉讼请求。
上述款项如逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取23450元，由原告承担16415元，被告承担7035元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 阿拉坦其其格
二〇一四年十二月二十六日
书记员 张 富 强
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当�照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。