湖北省武汉市汉阳�人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民一初字第00700号
原告：潘浩。
委托代理人：谢平子，湖北今天律师事务所律师，特别授权代理。
被告：武汉汉商人信置业有限公司，住所地：武汉市汉阳区汉阳大道139号。
法定代表人：张晴，该公司董事长。
委托代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师，特别授权代理。
原告潘浩诉被告武汉汉商人信置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年11月17日立案受理后，由审判员崔玉华独任审理，于同年12月15日公开开庭进行了审理。原告潘浩的委托代理人谢平子、被告武汉汉商人信置业有限公司的委托代理人马剑伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘浩诉称：XXXX年XX月XX日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定：被告将位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道交汇处东南角人信汉商银座F座XX层XX号房屋出售给原告，该房屋面积为16.9平方米，房屋单价为人民币32，787.28元，房屋总价为人民币554，105元，付款方式为一次性付清，交房时间为XXXX年XX月XX日前等内容。原告按照合同约定支付了房款并接收了房屋，但该房屋一直不能办理房屋权属相关证件。原告曾多次提出办理房产权属证件的要求，被告均以各种理由予以搪塞、推脱。现原告根据当事人双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十五条第3款的约定，因出卖人（被告）的原因导致委托人自收房之日起180日以后仍不能办理房产权属证书的，买受人（原告）有退房的权利。由于被告已给原告造成了损失且合同约定的违约金过低，原告依据相关司法解释的规定，同时结合周边房价升值的现状，要求被告向其赔付损失人民币248�516元。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、请求判令被告向原告返还购房款人民币554，105元；3、请求判令被告向原告支付损失人民币248，516元（截止2015年12月31日：554，105元＊6.9%＊（1＋30%）＊5年，2015年12月31日以后到房款实际支付之日的损失另行计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告武汉汉商人信置业有限公司辩称：1、原告要求解除合同是原告单方面行为，被告不同意。原告于2015年才要求解除商品房买卖合同，超过了商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条第二款规定的解除权行使期限，原告已经丧失合同解除权，无权要求解除与被告签署的商品房买卖合同；2、双方签订合同时候原告就已经与第三人签署了委托经营协议书，原告也已经获取涉�房屋的收益，双方签订的合同15条约定原告2011年就已经享有房屋权益；3、即使法院判令解除双方合同，但原告主张的损失是没有依据的，原告已经实际使用了涉案房屋也获得了收益，XXXX年XX月XX日至原告起诉至法院已经有5年，双方签订的买卖合同中已经明确被告违约如何承担违约责任作出了明确规定，原告应该按照合同约定来及时履行自己的权利；4、根据相关法律规定，原被告对利息也并没有约定。
经审理查明：XXXX年XX月XX日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道交汇处东南角人信汉商银座第F座XX层XX号商业房（建筑面积约16.9平方米），房屋总价为人民币554，105元；付款方式为一次性付款。出卖人应当在2010年12月31日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期一日，应按买受人已付商品房价款的万分之一支付违约金；逾期达到180日，买受人有权退房，出卖人应在买受人提出退房要求后30日内将买受人已付商品房价款退还，并按已付商品房价款的万分之一赔偿买受人损失。合同还对其他内容进行了约定。同日，原告潘浩作为委托人与受托人武汉汉商人信商业管理有限公司签订《委托经营管理协议书》一份，委托武汉汉商人信商业管理有限公司对原告购买的上述房屋进行经营管理。协议书约定了委托期限自协议签订之日起至2026年2月28日止，租金起算日自2011年3月1日起�始计算租金。租金为委托人税前年收益达到购铺总额：1-3年6.5%；4-6年7%；7-9年7.5%；10-12年8%；13-15年8.5%。受托人按季支付租金，在每个季度末向委托人支付下个季度租金。委托人在本协议书签订后便视为将该商铺移交给受托人等内容。原告已向被告支付了全部购房款，被告于2009年11月26日向原告开具了全部购房款发票。武汉汉商人信商业管理有限公司亦依《委托经营管理协议书》约定按时向原告支付房屋租金至今。庭审中原、被告双方均认可诉争房屋系2010年12月31日前交付。2015年4月22日，原告委托湖北今天律师事务所律师向被告发《律师函》一份，表示因房屋一直不能办理房产权属相关证件，根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十五条第3款约定，因被告原因导致原告自收房之日起180日以后仍不能办理房产权属证书的，原告有退房的权利。希望被告收到函件后30日内配合原告办理房产权属证件，如逾期不予配合，希望被告拿出原告申请退房后违约金如何赔付的方案。再与原告协商，协商不成，原告将起诉。该律师函由顺丰速运寄递，网上查询单显示该邮件于2015年4月22日签收。在发律师函之前原告未向被告主张过解除合同。现诉争房屋仍无法办理房产权属证书。原、被告因合同解除问题协商未果，原告起诉来院。案经调解，双方未能达成一致协议。
以上事实有双方当事人陈述及《武汉市商品房买卖合同》、发票、律师函、顺丰速运寄件单及查询单、《委托经营管理协议书》等证据证实，可作如上认定。
本院认为：原、被告签订的武汉市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。被告也实际将房屋交付给了原告。依合同第十五条约定以及《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，被告应当在房屋交付使用之日起在约定的期限内完成双方关于产权登记的约定，被告未能在约定的期限内履行其义务，且逾期已达180日，依合同约定，原告有权解除合同。合同没有约定解除权行使期限，被告也没有催告原告在合理期限内行使解除权，但从维护交易的稳定性出发，原告也应在合理期限内行使解除权。依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于逾期交房和逾期付款行使解除权的规定，在没有催告的情况下，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。司法解释对上述情形下解除合同在没有约定及催告的情况下解除权行使期间为一年。结合本案，原告以委托经营管理的方�将房屋委托武汉汉商人信商业管理有限公司经营管理，租金自2011年3月1日收取，双方均认可2010年12月31日房屋已交付。依双方合同约定因出卖人的原因导致买受人在商品房交付使用之日逾期180日仍不能办理房地产权属证书的，买受人可以退房，即买受人自2011年6月30日起即享有解除权，原告在2015年4月之前未向被告主张过解除合同，且一直对该房屋所用收益，将近四年的时间，明显已超过行使解除权的合理期限，故其解除权消灭。因原告的解除权已消灭，故原告于2015年4月通过邮寄律师函的方式通知被告解除合同的行为不发生解除的效力。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规�，判决如下：
驳回原告潘浩的全部诉讼请求。
本案案件受理费减半收取为人民币5，913元，由原告潘浩承担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 崔玉华
二〇一六年一月十九日
书记员 刘 婷