广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2015）云罗法民初字第1372号原告陈华，男，1976年8月29日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。委托代理人廖碧，女，1975年10月18日出生，汉族，罗定市人，住址同上。被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。法定代表人肖志均。委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托代理人曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。原告陈华诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员潘林独任审判，并公开开庭进行了审理。原告陈华及其委托代理人廖碧，被告创宇公司委托代理人曾琪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年5月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》和《附件四：合同补充协议》，约定原告以每平方元4981.8779购买被告开发的商品房，该商品房位于**商住小区**座**层**房（以下简称“涉案房屋”），合同约定该商品房总价为583490元。双方签订的合同第八条约定，出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率的违约金）”。第十五条约定被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证，否则需向原告支付逾期办理房地产权证的违约金；违约金自逾期之日的次日起至房地产权证出证之日止，每日按原告所购商品房总价款的万分之一计算。合同签订后，原告向被告支付了首付房款233490元，并于2011年7月12日通过向广发银行贷款350000元支付了剩余房款给被告，至此，原告已支付了全部房价款583490元给被告。2011年5月7日，被告收取了原告缴交的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用17787元，原告按照被告的要求，以交费的行为明确表示同意且委托被告为其办理房产证，且办理房地产权证需要提交的相关报批资料基本掌握在被告手，如果被告认为在办证中需要原告书面委托，其应制作好统一的授权委托书后，通知原告及楼盘的其它业主一并签署，进行办证。后来，被告通知原告收楼，收楼时至今，被告没有向原告出示商品房已经相关部门验收合格的资料。虽然原告已收楼，并不等于被告就不存在违约事实，且被告的违约延续至今，被告应对其违约行为，承担责任。为此，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告于判决发生法律效力之日起十日内向原告支付从2012年12月1日起至本案商品房符合交楼条件日止的违约金。暂计至起诉之日（2015年10月26日）违约金为61791.59元（房款583490元×0.0001/天×1059天）；2、被告于判决发生法律效力之日起十日内向原告支付从2013年6月1日起至办理好并交付房地产权证给原告日止的逾期办证违约金。暂计至起诉之日（2015年10月26日）违约金为51172.07元（房款583490元×0.0001/天×877天）；如被告涉案商品房于判决作出时仍未符合交楼条件、仍未办理好并交付房地产权证给原告的，则：请求判令被告于判决发生法律效力之日起十日内向原告一次性支付上述1、2项暂计至起诉之日的违约金。判决生效后，被告每月10日逐月向原告支付自判决生效之日起至涉案商品房符合交楼条件日止的违约金，和办理好并交付房地产权证给原告日止期间的违约金。为证明其主张，原告提交了如下证据：1、身份证，证明原告的身份；2、《商品房买卖合同》，证明原告和被告签订了商品房买卖合同；3、发票、个人购房贷款合同，证明原告已经交清房价款给被告；4、收款收据（代办房地产证契税及工本费用），证明原告已经向被告交付了委托办理房产证契税及其他费用，被告应依约办理好房地产权证给原告。被告创宇公司辩称：一、被告已经依约交付商品房，不存在逾期交楼，且原告第一项诉讼请求已经超过两年诉讼时效，请求法院应驳回该项诉讼请求。二、被告不存在逾期办证的违约行为，不能办理房产证的原因是原告未出具委托代办产权登记的书面委托书给被告，至今未能办理产权证的责任在于原告。1、办理房产证的法定义务人是原告，不是被告，被告对于原告办理产权登记手续，只有协助的义务。2、法律规定委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书不仅是双方确立委托代理关系的法定要件，而且是向登记机关表明委托关系的必要材料。3、原告提供代办土地使用证、房产证契税及工本费的收据，但收费收据不是委托办证的授权委托书，产权登记机关不会接受收据形式的委托手续。4、被告仅代为收取了办证的契税和工本费用，并注明多除少补，这证明不包含委托代理费用。即使原告书面授权委托被告办证，也属于无偿的委托代理关系。5、合同中双方对委托代办产权证没有约定具体日期。《附件四：合同补充协议》约定的180天期限，约定的是由被告提供资料报产权登记机关备案的期限，并非代办房地产权证的期限，两者不能互相混淆。三、原告在原审的第一、二项诉讼请求存在重叠交叉部分，并如上所述，应当依法驳回。另外，被告在庭审中补充答辩：其一，答辩状第二点中的第4点，被告收取了原告房产证契税和工本费用，但不包括代理报酬，即使原告书面委托被告办证，也是属于无偿委托代理产生的义务，被告为原告代办产权证不属于商品房买卖合同的法定义务，而是基于委托代理合同的无偿代理产生的义务，而并非商品房买卖合同当中被告的义务，即另案产生的义务，而非本案的。其二，原告逾期办理按揭50天，原告应支付逾期付款的违约金14587.25元。第三、被告提交的双方签订的《创宇·**摩托车位申购协议》属于附条件协议，被告所给车位价格是特别优惠价，所附条件是原告放弃追究被告的法律责任。双方签订了该份协议，相当于原告接受了车位的特别优惠价并接受协议的约束，放弃被告若存在违约行为的责任。双方的车位协议不违反法律、行政法规的强制性规定，法庭应当尊重双方的协议。被告在诉讼中提供以下证据：1、快递回执、业主收楼资料签收表，证明被告向原告发出了收楼通知，原告于2013年8月26日收楼；2、建筑工程竣工验收报告、验收备案表，证明被告交付给原告的楼房符合条件，不存在质量问题；3、摩托车位申购协议、收据，证实原告签订了该协议购买了被告的摩托车位，并支付了摩托车车位款，根据该协议的约定被告给予原告特别优惠的车位价格，原告接受该特别优惠价格的条件是不追究被告的法律责任；4、其他业主与被告签订的摩托车申购协议，证实其他业主没有明确放弃追究权利而接受原价车位，以证实原价与特别优惠价之间的价格差异；5、官方网站备案资料，证实涉案商品房房屋已经权属备案。对原、被告提供的证据，经庭审出示，被告对原告提交的证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，提出从原告提交的证据3，原告有逾期支付房款及逾期办理按揭的违约行为；对证据4，提出被告只是收取了代办证费用，不包含代理的报酬，该收据不属于委托代理手续，被告不能根据收据去产权机关申请办证。对被告提供的证据，原告提出竣工验收报告是在收楼后才进行的验收，不符合合同的交楼条件，对其他证据无意见。综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，由于双方对对方提供的证据真实性无异议，本院采纳作为证据使用，但对拟证明的事实，将根据证据规则，对全案进行综合认定。经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园祥发路28号的**住宅小区的房地产开发商。2011年5月13日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为**住宅小区第**座**层**号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为583490元。第六条约定买受人必须在2011年5月7日前付清首期房款233490元给出卖人，剩余房款350000元，买受人须于2011年5月23日前申请办理银行按揭手续。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任……合同签订后，原告已于2011年5月7日向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共17787元，并于2011年8月18日前向被告支付完全额房款共583490元。2012年12月8日，原告办理了收楼手续，签收了钥匙。另查明：《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。根据被告提交的《建筑工程竣工验收报告》载明：“**住宅小区（一期）”（包括A1、A2、B、G、H、K栋）的工程已于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位对工程竣工验收合格。被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“**住宅小区（一期）”工程竣工验收日期为2013年8月16日，该工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案。由此证实涉案商品房已于2013年8月16日竣工验收，并于2014年4月28日予以备案。再查明：2014年8月17日，原告陈华（乙方）与被告（甲方）签订《创宇·**摩托车位申购协议》（以下简称“车位协议”），车位协议约定原告陈华申购**246号摩托车位，销售原总价22400元，成交总价12400元；车位协议第6条还约定“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，因此，乙方同意不再追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”。被告认为，双方签订的车位协议属于附条件协议，被告所给车位价格是特别优惠价，所附条件是原告放弃追究被告的法律责任，根据该份协议，原告不应追究被告的法律责任。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：一、原告是否委托被告办理房地产权证？二、合同中关于产权登记的约定是被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将权属登记的资料报产权登记机关备案还是办妥房地产权证？三、原告与被告双方签订《创宇·**摩托车位申购协议》后，是否免除被告迟延交楼和迟延办证的违约责任？对于第一个争议焦点即原、被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系是否已经成立的问题。本案中，被告已收取原告支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共17787元，被告创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，买受人已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，原告亦已向被告交付了办证资料及完善了有关手续。原告与被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。对于第二个争议焦点即合同中关于产权登记的约定是被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将权属登记的资料报产权登记机关备案还是办妥房地产权证的问题。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的……。即被告在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，还应办妥房地产权证。该约定明确了被告的办证义务及期限，现被告未能依约为原告办妥产权证件，原告要求被告尽快办理房地产权证的诉求，合理合法，应予以支持。故被告应在合理期限内为原告办理房地产权证。被告提出合同约定的是其仅需在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案而非办妥房地产权证的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。对于第三个争议焦点即原告与被告双方签订《创宇·**摩托车位申购协议》后，是否免除被告迟延交楼和迟延办证的违约责任的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年3月30日前，将经验收合格的商品房交付给原告使用。本案中，“**住宅小区（一期）”工程的竣工验收日期为2012年11月16日，取得竣工备案验收表的时间为2014年4月28日，即被告创宇公司未能在约定的期限内将经验收合格的商品房交付给原告使用。同时，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第四条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案并办妥房地产权证，但被告至今未办妥，存在逾期办证的行为。但由于原告陈华（乙方）与被告（甲方）签订的车位协议约定“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，乙方同意不再追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”，协议是双方真实意思表示，双方就迟延交楼、办证等违约责任已达成协议，被告以优惠价格12400元将**246号摩托车位销售给原告，原告不再追究被告在《广东省商品房买卖合同》中的任何责任，故被告提出据该份协议，原告不应追究被告的法律责任的抗辩主张，理据充分，本院予以采纳。鉴于原、被告双方的车位协议合法有效，对双方均有法律约束力，而该协议原告方已明确放弃追究被告在《广东省商品房买卖合同》中的任何责任，被告在本案即使存在延期交楼和逾期办证的违约责任，原告已放弃追究权利，故原告陈华请求被告支付逾期交楼以及逾期办理房地产权证违约金的主张，缺乏理据，本院不予支持，应予驳回。至于被告认为原告方逾期缴纳房款及办理按揭，也存在违约行为，应支付违约金的问题，因被告并未在本案中提起反诉，故不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内为原告陈华办理罗定市罗城街道柑园居委祥发路28号**住宅小区第**座**层**号房的房屋权属证书。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1280元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 潘 林二〇一六年三月十七日书记员 曹帼斐