成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青羊民初字第8764号
原告成都新合能房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区。
法定代表人侯永桥，总经理。
委托代理人彭丹梅。系该公司员工，一般授权。
被告成都俏妈咪健康咨询有限公司，住所地：成都市武侯区。
法定代表人李林波，经理。
委托代理人梁爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。特别授权。
原告成都新合能房地产开发有限公司（以下简称新合能公司）与被告成都俏妈咪健康咨询有限公司（以下简称俏妈咪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月24日受理后，依法由代理审判员隋婧独任审判，于2015年11月6日、2015年11月20日两次公开开庭进行了审理。原告新合能公司的委托代理人彭丹梅，被告俏妈咪公司的委托代理人梁爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新合能公司诉称，新合能公司与俏妈咪公司于2014年2月12日签订《租赁合同》，约定：由俏妈咪公司承租新合能公司位于成都市金牛区的商铺，面积为349.59平方米，租赁期限为2014年2月15日至2017年2月15日，每月租金为29715.15元，物管费为2097.54元，免租期为4个月，即2014年2月15日至2014年6月14日。按照《租赁合同》约定，俏妈咪公司应在每季度最后一个月的28日前（节假日顺延）支付下季度租金、物管费及其他费用，水、电、气费等相关费用实行月结据实支付，具体支付时间为当月28日前。如俏妈咪公司逾期支付前述费用，则应按所欠款项总额的3‰按日计算向新合能公司支付违约金，直至全额付清所欠款项为止；如俏妈咪公司拖欠租金或其他费用超过15日的，新合能公司有权解除《租赁合同》，履约保证金不予退还，收取剩余租赁年限租金5%的违约金，且同时有权停止水、电的供应，同时俏妈咪公司还应向新合能公司支付免租期间的租金及物业服务费。免租期结束后，俏妈咪公司至今未缴纳任何租金，并长期欠缴物业服务费和电费，截止起诉之日，俏妈咪公司已欠新合能公司租金、物业服务费、电费共计466124.49元。原告新合能公司为维护自身合法权益，诉至本院，请求判令：1.俏妈咪公司向新合能公司支付租金、物业管理费、电费合计466124.49元；2.俏妈咪公司向新合能公司支付迟延租赁费用违约金直至支付完毕拖欠租赁费用之日止，现暂计算至诉状提交当日为627904.55元；3.新合能公司与俏妈咪公司之间的《租赁合同》解除；4.俏妈咪公司支付违约金25258元；5.俏妈咪公司支付免租期的租金118860元，免租期物业服务费8390.16元，合计127250.76元；6.本案所有诉讼费由俏妈咪公司承担。审理中，新合能公司当庭明确第一项诉请为俏妈咪公司向新合能公司支付2014年6月15日至2015年9月23日的租金454641.8元、2014年6月15日至2015年9月14日的物业管理费11466.55元、电费，合计466124.49元；并当庭明确第二项诉请为俏妈咪公司向新合能公司支付迟延租赁费用违约金，从2014年6月15日起计算到直至支付完毕拖欠租赁费用之日止，现暂计算至诉状提交当日为627904.55元。
被告俏妈咪公司辩称，俏妈咪公司向新合能公司支付了履约保证金及首期租赁费用和物管费，因新合能公司的经营场所未达到双方约定的招商条件，俏妈咪公司的经营情况困难，此后双方多次协商降低租金，但至本案起诉时，未达成一致，俏妈咪公司确实存在拖欠租金的情况，但租金金额需要再核实；俏妈咪公司不同意解除《租赁合同》，不支付租金是由于新合能公司未履行招商期间的承诺导致的；违约金过高，要求法院进行调整，俏妈咪公司缴纳的履约保证金的数额已经超过了对新合能公司造成的损失。
经审理查明，2014年2月12日，新合能公司与俏妈咪公司签订《租赁合同》，约定：新合能公司将其所有的位于金沙遗址路的房屋出租给俏妈咪公司作为经营使用，租赁场地范围实际使用面积为349.59平方米，租赁期限为3年，自2014年2月15日至2017年2月15日，免租期共计119天，免租期自2014年2月15日至2014年6月14日，从2014年6月15日至2017年2月14日的月租金为29715.15元，从2014年2月15日至2017年2月14日的物管费为2097.54元，从2014年2月15日至2017年2月14日的履约保证金为59430.3元；租赁期限届满前，如因俏妈咪公司原因导致合同解除的，俏妈咪公司除应按本合同约定承担违约责任外，还应按合同约定标准支付已经享有的免租期的租赁费用；俏妈咪公司在免租装修期或免租期内仍须支付除租金外之其他应由俏妈咪公司承担的所有费用，包括物管费、空调费、楼层耗能费、水电气费等；租赁费用采取先付后租的方式按季提前10日以电汇方式支付，前述任一租赁费用支付日为法定节假日或双休日，则应顺延至假日后的第一个工作日，此后正常每季租赁费用支付日为首月5日，自合同签订租金计算日起开始；俏妈咪公司应于本合同签署之日一次性支付履约保证金即首期租赁费、首期物管费、首期空调使用费、首期楼层能耗费等相关费用，俏妈咪公司应于进场装修前一次性支付装修押金；本合同约定的物管费为新合能公司代指定的物业管理公司收取，由新合能公司指定的物业管理公司开具相应发票，不作为新合能公司租金的组成部分，若俏妈咪公司未按照本合同约定按时缴纳的，新合能公司将代其委托的物业公司追究俏妈咪公司违约责任；若俏妈咪公司未能按合同的规定向新合能公司支付租金、物业管理费或其他费用，则新合能公司有权向俏妈咪公司按所欠款项总额的3‰按日计算并收取违约金，直至俏妈咪公司全数付清所欠款项为止；租赁期间，俏妈咪拖欠租金、物业服务费、空调使用费、水电费等超过15日的，新合能公司有权解除合同，俏妈咪公司履约保证金不予退还，收取剩余租赁年限5%的违约金，且有权停止水电供应，无须给予俏妈咪公司任何补偿或赔偿，同时俏妈咪公司还应当向新合能公司支付免租期间的租金及物业服务费。
庭审中，1.双方当庭确认俏妈咪公司拖欠的租金时间和月租金分别为2014年6月15日至2015年9月23日，每月租金为29715.15元；2.俏妈咪公司对其拖欠的2014年6月15日至2015年9月14日的物业管理费的金额11466.55元无异议；3.新合能公司当庭确认俏妈咪公司所拖欠电费已于2015年10月29日结清；
以上事实有原告新合能公司的营业执照及法定代表人身份证明、被告俏妈咪公司的企业法人营业执照及法定代表人身份证明、《租赁合同》、房屋信息摘要、四川省成都市地方税务局通用手工发票及开庭笔录等证据在案佐证，并经当事人公开开庭举证、质证，具有相应的证明力，本院予以采信。
庭审中，新合能公司还提交以下证据：1.《律师函》1份、EMS快寄单据1张、中国邮政速递物流信息一份，拟证明，俏妈咪公司违约的事实及新合能公司催缴费的事实；俏妈咪公司对上述证据的真实性无异议，但是否签收有异议；2.《交款通知单》1份，拟证明，俏妈咪公司违约；俏妈咪公司对该证据不予认可，但没有双方的核实结算。
本院认为，2014年2月12日，新合能公司与俏妈咪公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。俏妈咪公司从2014年6月15日起就未按合同约定向新合能公司支付过房屋租金，构成违约。《租赁合同》中关于“租赁期间，俏妈咪拖欠租金、物业服务费、空调使用费、水电费等超过15日的，新合能公司有权解除合同，俏妈咪公司履约保证金不予退还。”的约定，即为双方对解除合同条款的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。”的规定，新合能公司即享有合同约定的解除权，故本院对新合能公司诉请解除双方签订的《租赁合同》的主张，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，俏妈咪公司从2014年6月15日起就未向新合能公司支付过租金，新合能公司有权要求俏妈咪公司支付2014年6月15日至2015年9月14日的租金454641.8元（29715.15元×15个月+29715.15÷30×9），故本院对新合能公司要求俏妈咪公司支付租金454641.8元的诉讼请求予以支持。《租赁合同》约定“租赁期限届满前，如因俏妈咪公司原因导致合同解除的，俏妈咪公司除应按本合同约定承担违约责任外，还应按合同约定标准支付已经享有的免租期的租赁费用”，新合能公司要求俏妈咪公司按照合同约定租金支付标准支付免租期租金118860.6元（29715.15元×4个月）的诉请，本院予以支持。《租赁合同》中约定“本合同约定的物管费为新合能公司代指定的物业管理公司收取，由新合能公司指定的物业管理公司开具相应发票，不作为新合能租金的组成部分。”，新合能公司代俏妈咪公司支付了物业管理费，俏妈咪公司对其拖欠的2014年6月15日至2015年9月14日的物业管理费的金额11466.55元也无异议，故新合能公司主张要求俏妈咪公司支付物业管理费11466.55元的诉请，本院予以支持。《租赁合同》约定“俏妈咪公司在免租装修期或免租期内仍须支付除租金外之其他应由俏妈咪公司承担的所有费用，包括物管费、空调费、楼层耗能费、水电气费等”，新合能公司主张俏妈咪公司支付免租期的物业管理费8090.16元（2097.54元×4个月）的诉请，本院予以支持。俏妈咪公司辩称已经缴纳了首期的租金、物业费，在本院指定的限期举证期限内未提交已缴纳租金、物业费的票据，故本院对俏妈咪公司的该项抗辩理由，不予支持。新合能公司当庭确认俏妈咪公司拖欠的电费已经结清，故对新合能公司要求俏妈咪公司支付电费的诉请，本院不予支持。
关于新合能公司主张的违约金。《租赁合同》约定“若俏妈咪未能按合同的规定向新合能公司支付租金、物业管理费或其他费用，则新合能公司有权向俏妈咪公司按所欠款项总额的3‰按日计算并收取违约金，直至俏妈咪公司全数付清所欠款项为止”，同时，《租赁合同》还约定“租赁期间，俏妈咪拖欠租金、物业服务费、空调使用费、水电费等超过15日的，新合能公司有权解除合同，俏妈咪公司履约保证金不予退还，收取剩余租赁年限5%的违约金”，上述两项违约金均为双方对俏妈咪公司逾期支付租金、物管费给付违约金的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，俏妈咪公司未按时支付租金、物管费对新合能公司造成的损失主要是资金利息损失，按照《租赁合同》约定的违约金计算标准之违约金明显高于造成的损失，且俏妈咪公司作出调整违约金的意思表示，故本院予以调整，以俏妈咪公司逾期支付租金、物管费给新合能公司造成的资金占用利息损失为标准，综合考虑俏妈咪公司违约情节，衡量民法公平原则，本院酌定调整为将上述两项违约金品迭为每日按所欠款项总额593059.11元的0.3‰计算，从2014年6月15日起计算到直至支付完毕拖欠租赁费用之日止。
综上，新合能公司的诉请部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十条、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、解除原告成都新合能房地产开发有限公司与被告成都俏妈咪健康咨询有限公司于2014年2月12日签订的《租赁合同》；
二、被告成都俏妈咪健康咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠原告成都新合能房地产开发有限公司2014年6月15日至2015年9月14日的租金454641.8元、免租期租金118860.6元、2014年6月15日至2015年9月14日的物业管理费11466.55元、免租期物业管理费8090.16元，以上合计593059.11元；
三、被告成都俏妈咪健康咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都新合能房地产开发有限公司支付违约金（以本金593059.11元为基数，从2014年6月15日起计算至本判决确定的本金给付之日止，每日以0.3‰标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止）；
四、驳回原告成都新合能房地产开发有限公司的其余诉讼请求。
如果被告成都俏妈咪健康咨询有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16019元，减半收取8010元，保全费5000元，合计13010元（此款已由原告成都新合能房地产开发有限公司预交），由原告成都新合能房地产开发有限公司承担5799元，被告成都俏妈咪健康咨询有限公司负担7211元，由被告成都俏妈咪健康咨询有限公司承担的部分在履行上述义务时一并支付给原告成都新合能房地产开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 隋 婧
二〇一五年十二月九日
书 记 员 谭璐婷