山东省邹城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邹民重初字第3号
原告徐长新，农民。
委托代理人杨青，代理权限特别授权代理。
被告徐长启，农民。
委托代理人周茂标，山东法至上律师事务所律师，代理权限特别授权代理。
第三人徐长茂，农民。
委托代理人徐永娟，女，汉族，代理权限特别授权代理。
原告徐长新诉被告徐长启买卖及侵权赔偿纠纷一案，原告于2009年9月24日向本院提起诉讼，本院于2010年2月26日作出（2009）邹民初字第2244号民事判决。该判决认为，原告购买被告旧宅基，并在该宅基上建设了楼房，双方就该宅基上搬迁补偿款分配达成了书面协议，是双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，为有效协议，双方应按照约定全面履行自己的义务。被告领取了宅基上建筑及附属物补偿款后，没有全额给付原告，原告要求被告给付剩余补偿款97026.8元，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：限被告徐长启于本判决生效之日起十日内向原告返还补偿款97026.8元，诉讼费2226元，由被告承担。
被告徐长启不服该判决，向济宁市中级人民法院申请再审，济宁市中级人民法院于2011年5月19日作出（2010）济民申字第55号民事裁定，提审本案，济宁市中级人民法院于2012年9月24日作出（2012）济民提字第28号民事裁定，济宁市中级人民法院经审理认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条规定，受送达人下落不明，或者采用本法规定的其他方式无法送达的公告送达。本案原审以申请再审人所在村委会出具的证明，认定申请再审人在相关法律文书送达时下落不明。但是该证明仅能证实申请再审人于2009年10月27日外出，详细住址不详，并不能证实申请再审人在原审法院立案后的5日内，即2009年9月29日之前亦详细住址不详。因此，该认定证据不足。
原审在没有充分证据证实申请再审人下落不明，亦未穷尽其他送达方式的情况下，采用公告的方式送达相关法律文书，导致申请再审人未能参加庭审，从而失去了就案件事实、证据及使用法律等问题发表辩论的机会，审理程序违法，且可能影响案件的正确判决，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条，第一百五十三条第一款（四）项之规定，裁定如下：一、撤销邹城市人民法院（2009）邹民初字第2244号民事判决，二、本案发回邹城市人民法院重审。
本院于2012年12月24日重新立案。第三人徐长茂申请参加诉讼，本院予以准许。依法另行组成合议庭，于2013年2月18日、2013年12月16日、2014年4月17日公开开庭进行了审理。原告徐长新及其委托代理人杨青，被告徐长启的委托代理人周茂标，第三人徐长茂的委托代理人徐永娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐长新诉称：一、请求判令被告返还给原告房屋补偿款97026.80元；2、本案诉讼费由被告负担。事实理由是，2005年原告徐长新购买被告徐长启旧宅基一处，价格为24600元，原告在自己所购买的宅基地上投资建楼房一栋。2005年9月8日，原、被告双方签订了协议一份，载明，院落3-39号宅基地上房屋搬迁款由原告徐长新领取，订立此卖房协议时，有见证人徐长军、徐士亮在协议书上签名见证。两人并证明原告购买了被告的宅基，所建楼房补偿款归徐长新所有。2007年因压煤搬迁，南屯煤矿对霍村原告所建的房屋进行了补偿，3-39号宅基房屋总面积为1105.28平方米，总补偿金为187026.80元，详见压煤搬迁补偿花名单清单。2008年10月份，补偿款到位后，由霍村统一发放。当原告得知被告将补偿款领走后，找被告交涉，要求按照当时订立的协议给付原告应得的补偿款，被告于2009年1月22日给付原告90000元，剩余款项被告据为己有。后原告多次向被告催要剩余款项，但被告均以各种理由和借口进行推拖，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，特请求人民法院判令被告立即返还给原告房屋补偿款97026.80元。
原告徐长新为证明自己的主张提供以下证据：
1、徐长新的身份证复印件。
2、原、被告双方签订的领取搬迁补偿款的协议。
3、2009年9月10日徐士亮出具的证明。
4、2009年9月2日徐长军出具的证明。
5、2005年4月23日被告给原告出具的收到原告徐长新款14600元的收到条。
6、霍村搬迁补偿计算表。
7、霍村2008年12月28日压煤搬迁编号补偿款花名清单。
8、2009年11月2日邹城市北宿镇霍村村民委员会出具的证明信，兹有我村村民徐长启，于2009年10月27日外出，现详细住址不详。特此证明。
9、2010年9月9日本院执行员王德强、翟发富在执行2009邹民初字第2244号民事判决时向徐长启询问时所作的询问笔录复印件。
10、原告徐长新自书的房屋造价目录。
被告徐长启辩称：原、被告双方签订的协议是无效协议，原告没有证据证明房屋属被告所有，原告起诉被告返还财产不具有主体资格，原告无权要求被告返还补偿款90000余元，没有事实和法律依据。
被告为证明自己的主张提供以下证据：
1、2005年9月14日邹城市人民政府压煤村庄搬迁办公室作出的《邹城市人民政府压煤村庄搬迁办公室关于平阳寺镇平阳寺等七村和北宿镇霍村实施压煤搬迁的公告》（复印件）。该公告载明：“自本公告发布之日起，在现有搬迁范围内，一律不准搭建新的建筑物。擅自抢搭抢建的，一律不准清点丈量，由此所造成的经济损失和其他后果，均由抢建户自行负责。”
2、2010年9月10日霍村村会计证明，证明徐长新购买徐长启的宅基地不知道内情，于2009年9月10日出具的证明，声明作废。
3、霍村村民徐士亮在2010年9月11日证明，在2009年9月10日给徐长新、徐长启抄写的证明，是在不知情的情况下证明的，声明作废。
4、2010年9月10日邹城市北宿镇霍村村民委员会证明材料：我村于2008年因压煤搬迁时，划给徐长茂同志宅基地壹处，平房3间。特此证明。
5、邹城市北宿镇霍村村民委员会证明，徐长茂同志在旧村有宅基一处，院号为3-39，土坯房三间，长10米，宽4.8米，产权属徐长茂所有，旧址：前靠徐兆龙，后靠徐召苓，东靠徐长夫，西邻徐召存。
6、被告徐长启提供的济宁市中级人民法院提审本案的庭审笔录，用于证明原告所建房屋每平方米成本造价四、五十元，最多不超过一百元。
第三人辩称：院落号3-39号宅基地的原房产系归第三人徐长茂所有；原、被告关于院落号3-39宅基地搬迁款领取协议无效；原告徐长新在第三人徐长茂旧宅基地上建房的行为构成侵权，原、被告应赔偿第三人徐长茂的损失100498.8元。原告徐长新未经第三人同意，擅自将第三人的三间土坯房围括在内，并在上面新建房屋，侵害了第三人徐长茂的合法权益。根据搬迁补偿标准，小于240平方米的院落，按100498.8元的最低标准补偿，第三人徐长茂能得到100498.8元的补偿款。由于原、被告的侵权行为，给第三人造成补偿款损失100498.8元，原、被告应负连带赔偿责任。
第三人徐长茂为证明自己的主张提供以下证据：
1、证人徐召苓于2010年9月27日证言，其在北宿镇霍村老村时，是徐长茂的后邻居，徐长茂原住三间土坯房，因兖矿集团压煤需搬迁，房屋丈量院落号是3-39，产权所有人为徐长茂所有，房屋补偿款应有户主所得，为此，特作证明。
2、证人徐长夫于2010年9月26日证明，其在北宿镇霍村旧村时，是徐长茂的东邻居，徐长茂原有三间土坯房，在2005年压煤搬迁，房屋丈量时院落号为3-39，产权人系徐长茂，补偿款由徐长茂领取。
3、2010年9月26日徐长茂的南邻居徐兆龙证言，在北宿镇霍村旧村有三间土坯房，院落号为3-39。
4、2010年9月26日徐兆群、徐长付证明，在霍村旧村徐长茂有三间土坯房，院落号为3-39。
经审理查明：原告徐长新与被告徐长启均为邹城市北宿镇霍村农民。2005年3月份，原告徐长新与被告徐长启口头协商，购买被告出售的旧宅基一处，约定价格24600元，原告徐长新于2005年3月份在该宅基地上动工建设楼房，于2005年5、6月份竣工。
关于原告是否给付被告宅基地款24600元问题。原告提供书证-
被告给原告出具的收到条，证明被告收到购宅基地款14600元，该收到条载明：“收到条今收到徐长新款14600元壹万肆仟陆佰元正霍村徐长启2005年4月23号。”；另外的10000元，原告陈述是在给被告14600元之前，分两次给付被告，每次给付5000元，被告没有给打收条，原告没有提供其他证据证明给付这10000元，被告徐长启在庭审中不予认可收到两个5000元，故不能认定原告徐长新交付被告10000元。综上，仅认定原告给付被告购宅基地款14600元。
2005年9月14日邹城市人民政府压煤村庄搬迁办公室发出公告-《邹城市人民政府压煤村庄搬迁办公室关于对平阳寺镇平阳寺等七村和北宿镇霍村实施压煤搬迁的公告》，该公告指出，市政府组织有关部门和单位，组成清点丈量小组，按照《邹城市所属压煤村庄搬迁房屋建筑物清点丈量办法》，于9月14日开始进行清点丈量登记工作，并按照山东省人民政府压煤村庄搬迁办公室有关政策规定予以补偿，并对搬迁的其他相关事宜作出规定。当时的补偿标准为：
1、院落内有楼房和平房混建的，按楼房计算。
2、平房院落计算公式：240平方米（纪要规定面积×260／平方米×115%（附属物）×117.46%（物价上涨指数）＝84289.3元／院。村内的宅基，院落补偿额最低84289.3元，小于240平方米的院落，按84289.3元／院补偿；大于240平方米的院落，按84289.3元／院＋超出面积×60元／平方米进行补偿。
3、楼房院落计算公式：240平方米（纪要规定面积）×310元／平方米×115%（附属物）×117.46%（物价上涨指数）＝100498.8元／院。村内的宅基，院落补偿额最低100498.8元，小于240平方米的院落，按100498.8元／院补偿；大于240平方米的院落，按100498.8元／院＋超出面积×60元／平方米进行补偿。
该补偿标准，在执行过程中，超出面积每平方米的补偿额提高了40元。
原告所盖的楼房，在压煤搬迁的范围之中，需要拆迁。2005年9月18日，原、被告签订协议，被告徐长启为甲方，原告徐长新为乙方，见证人为徐长军、徐士亮，该协议约定：“院落号3-39号宅基地以上房屋搬迁钱款﹤包括存折﹥归徐长新领取徐长启无权领取徐长启不倒（到）场，徐长新有权自己领取。宅基证号宅基地以上财产与徐长启无关。”上述四人在该协议上签名。原告徐长新所盖楼房的拆迁，按当时拆迁补偿的规定，按楼房院落计算公式，以及后增加的补偿额，应得到补偿款187026.80元。2007年9月5日制作的霍村搬迁补偿计算表，序号为141号，编号3-39，产权人徐长启，楼房建筑面积1105.28平方米，补偿金额152415.6元；霍村2008年12月28日压煤搬迁编号补偿款花名清单徐长启名下，编号3-39，总方数1105.28平方米，增加补偿额34611.6元，合计补偿额187026.80元，徐长启在该花名清单上签名已领取187026.80元，被告徐长启领款后已给付原告徐长新900**元，原告徐长新在索要余款97026.80元未果的情况下，诉至本院。
另查：被告徐长启所出售的宅基地系第三人徐长茂享有使用权，邹城市北宿镇霍村村民委员会出具证明：“证明，只有我村村民，徐长茂同志，出生于1947.9.10日，身份证号××，自幼言语障碍，壹级伤残，在旧村本人有宅基一处，院号3-9，土坯房三间，长10米，宽4.8米，产权属徐长茂所有，旧址：前靠徐兆龙，后靠徐召苓，东靠徐长夫，西临徐召存。”，原告在庭审中自认，在当时购买宅基地时，有三间土坯房，在原告徐长新盖楼房时，将徐长茂的三间土坯房盖在新房里面，没有拆除土坯房。被告徐长启将第三人徐长茂的宅基地出售给原告徐长新，原告徐长新购买后，在第三人徐长茂宅基地上建房，侵害了第三人的财产权，并导致2005年9月份霍村村庄压煤搬迁时第三人徐长茂得不到房屋搬迁补偿，按当时第三人的房屋及院落状况，据补偿标准计算公式计算，最低应得到补偿款84289.3元，即造成第三人补偿款损失84289.3元。
原告徐长新在第三人徐长茂宅基地上的新建的楼房以及第三人的三间土坯房均已拆除，已不复存在。关于原告所建楼房的成本价，原告提供了自书的在霍村建房工程造价明细，总造价216252.2元，其中材料、人工费191652.2元，每平方米成本价173.4元。被告及第三人不予认可，并质证称，原告提供的造价明细没有相关的证据相印证，不能证明原告房屋造价的主张。被告主张原告所建房屋的造价每平方米四、五十元，顶多不超过一百元，被告提供济宁市中级人民法院提审本案的庭审笔录，证明提审庭审时原告自认所建楼房总造价10万多元，原告称，说造价10万多元，18、9万也是10万多元，也没具体的说造价是10万元。本院认为，原告自书的造价明细，没有其他证据相印证，该明细应为原告陈述，不是书证，被告及第三人不予认可，因此，不能依法认定原告所主张的楼房造价为216252.2元。依被告提供的提审的庭审笔录，也不能证实每平方米造价100元。据原、被告提供的涉及房屋造价的相关证据，不能认定原告所建房屋具体价值。经本院组织多次调解，却仍调解未果。
本院认为：在霍村压煤搬迁补偿前夕，原告徐长新与被告徐长启达成买卖宅基地的协议，原、被告买卖宅基地的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法让土地。”的规定，并且被告对处分的宅基地无使用权、无处分权，第三人徐长茂享有使用权，因此，原、被告买卖宅基地的行为，为无效民事行为。被告徐长启收取的售宅基地款14600元，应当返还给原告徐长新。被告徐长启将第三人徐长茂的宅基地出售给徐长新，原告徐长新在第三人的宅基地上建房，并将第三人的土坯房罩在新建的楼房之中，原、被告是共同的侵权人，应对第三人徐长茂负赔偿责任，应按第三人在房屋搬迁时应得的最低补偿额标准予以赔偿，应从187026.80元补偿款中，优先偿付第三人84289.3元。因原告投资兴建的楼房，已拆除，造成原告投资损失；楼房的造价已不能予以评估，各方当事人也不能举证证明所建楼房的成本价；故新建楼房的搬迁补偿款187026.80元与第三人在房屋搬迁时应得到的最低补偿款84289.3元的差额应归原告所有，作为原告建房损失的补偿。被告徐长启所占有的97026.80元，应给付第三人徐长茂84289.3元，应返还给原告徐长新127**.5元。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、第一百零六条第二款、第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告徐长启返还原告徐长新购买宅基地款14600元。
二、被告徐长启所持有的房屋搬迁补偿款97026.80元，应给付第三人徐长茂84289.3元，应返还原告徐长新127**.5元。
限被告徐长启于本判决生效后十日内履行完毕。
如逾期不履行，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费3180元（其中原告预交2226元，第三人预交954元），原告负担1599元，被告担1581元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，正本一份，副本八份，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 马洪超
审判员 顾克芹
审判员 苗家瀛
二〇一四年六月九日
书记员 董凡丽