山东省济南市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）鲁01民特70号
申请人（仲裁被申请人、反请求申请人）：山东天澍置业有限公司，住所地济南市历下区。
法定代表人：吴士民，董事长。
委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱维虹，山东齐鲁律师事务所律师。
被申请人（仲裁申请人、反请求被申请人）：孙彩虹，女，汉族，1965年11月6日出生，住济南市历下区。
申请人山东天澍置业有限公司（以下简称山东天澍公司）与被申请人孙彩虹因申请撤销仲裁裁决一案，本院于2017年9月26日受理本案后依法组成合议庭，于同年10月18日公开开庭审理了本案。申请人山东天澍公司的委托诉讼代理人汪运现，被申请人孙彩虹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
涉案双方当事人因商品房买卖合同发生争议。2016年8月，孙彩虹作为仲裁申请人向济南仲裁委员会提出仲裁申请，要求撤销仲裁被申请人要求仲裁申请人支付60000元违约金的不当要求、被申请人山东天澍公司为申请人办理收款交房手续，并支付逾期交房的违约金。对此，山东天澍公司提出仲裁反请求，要求确认双方签订的预约购房合同已经解除，孙彩虹已经交纳的预约定金不予返还、已经交纳的剩余房款予以无息退还。
本案仲裁庭经开庭仲裁，查明以下事实：
（1）2013年1月23日，仲裁申请人孙彩虹与仲裁被申请人山东天澍公司签订《合同书》一份，约定仲裁申请人自愿预约购买仲裁被申请人开发建设的“东方天澍花园”6号楼1单元303室房屋一套。建筑面积约90平方米（暂按图纸测绘面积计算，最终以测绘机构实测面积多退少补），单价为10078元/平方米，总价款907020元。仲裁申请人于合同签订之日支付预约定金277020元，全额支付预约定金后取得签署正式商品房买卖合同的资格。仲裁被申请人具备商品房销售（包括预售）资格后，仲裁申请人应于接到通知后30日内到仲裁被申请人处签署正式商品房买卖合同，仲裁申请人逾期签署的，视为违约，仲裁被申请人有权单方解除合同，并将该房屋另行出售，因此造成的损失由仲裁申请人承担。该《合同书》还约定税费承担、争议解决等事项。
（2）2013年1月5日，仲裁申请人向仲裁被申请人支付30000元；2013年1月22日，仲裁申请人向仲裁被申请人支付首付款247020元（收据上记载收款日期是2012年1月22日，双方均认可是笔误）；2014年2月26日，仲裁申请人向仲裁被申请人共支付328790元，包括购房款293560元，地下室价款30730元和太阳能价款4500元。
（3）2013年12月26日，仲裁被申请人取得“东方天澍花园”项目的商品房预售许可证（济建预许2013681号）。
（4）2014年2月7日，仲裁被申请人向仲裁申请人发送《通知》，告知仲裁申请人于2014年2月15日前到仲裁被申请人处办理网签手续并签订《济南市商品房买卖合同》，逾期视为自动放弃，该套房屋另行销售，由此造成的损失由仲裁申请人承担。仲裁申请人接到通知后于2014年2月26日支付前述328790元。
（5）2014年6月17日，在仲裁被申请人向仲裁申请人发送《通知》，告知仲裁申请人于2014年6月26日前到仲裁被申请人处办理网签手续并签订《济南市商品房买卖合同》，逾期造成的损失由仲裁申请人承担。
（6）2014年9月25日，仲裁被申请人向仲裁申请人发送《解除函》，告知仲裁申请人已经长期逾期办理网签手续，务必于2014年10月6日前到仲裁被申请人处办理网签手续并签订《济南市商品房买卖合同》，逾期视为自动放弃房屋购买权，认购合同（或协议）书解除，该套房屋另行销售。
（7）2015年2月7日，仲裁被申请人委托山东豪才律师事务所向仲裁申请人发送《律师函》，告知其在经仲裁被申请人多次催促后，仲裁申请人一直未前往仲裁被申请人处签订《济南市商品房买卖合同》，现根据双方预约《合同书》第四条的约定解除该《合同书》，所购房屋另行出售他人。
本案仲裁庭意见：
（一）双方签订的《合同书》的性质及效力。
仲裁庭认为，仲裁申请人与仲裁被申请人签订的《合同书》法律性质为预约合同且有效。
首先，仲裁申请人与仲裁被申请人于2013年1月23日签订的《合同书》中多次使用“预约”二字并约定了正式合同的签订事宜。该合同表明当事人在将来订立一个新的合同的意思表示。符合预约合同的定义：即将来订立一定契约的契约。
其次，根据《商品房销售管理办法》第十六条，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。涉案《合同书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条款。双方关于涉案房屋买卖的其他事宜需要订立本约，即正式的商品房买卖合同予以约定。
最后，该《合同书》是当事人真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有法律拘束力。
（二）双方之间是否成立商品房买卖合同关系。
仲裁庭认为，仲裁申请人与仲裁被申请人之间存在商品房买卖合同关系，被申请人应当办理收款交房手续。
按照《合同书》约定，双方应当签署《商品房买卖合同》。双方后期虽未签订书面合同，但预约合同签订后，仲裁申请人已按照仲裁被申请人要求支付了远超过预约合同约定的购房款项，仲裁申请人已支付购房款项（预约定金277020元、二期购房款293560元，地下室价款30730元、太阳能价款4500元，共计605810元）达总价款（测绘面积93.33平方米乘以单价10078元，总价款940580元）的64.4%，已履行了主要合同义务，即支付购房价款，仲裁被申请人全部接受。
根据《合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二条：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。”能够认定双方之间达成了买卖房屋的合意，事实上成立了商品房买卖合同法律关系，成立时间在预约合同之后、仲裁申请人支付大部分购房价款之时，即2014年2月26日。因此，仲裁被申请人应当全面、诚信履行合同义务，为仲裁申请人办理收款交房手续。仲裁申请人的第二项请求，仲裁庭予以支持；相应地，仲裁被申请人反请求的第二项，即“依法裁定被申请人交纳的277020元预约定金不予返还，已交纳的剩余款项324290元予以无息退还”，没有事实及法律依据，仲裁庭不予支持。
由于双方的商品房买卖合同法律关系成立于2014年2月26日，相应地，双方于2013年1月23日签订的《合同书》因实现其订立此本约的合同目的，于2014年2月26日自动失效。因而不存在解除与否的问题，仲裁被申请人于2014年2月26日之后发出的解除合同的《解除函》及《律师函》并没有实际意义。因而对于被申请人反请求的第一项，即“确认双方于2013年1月23日签订的预约购房《合同书》已解除”，不予支持。
（三）关于仲裁申请人第一项请求的处理。
鉴于仲裁申请人在庭审中自愿放弃第一项请求，即“裁定撤销被申请人要求申请人支付60000元违约金的不当要求，并支付申请人违约金暂定27759元，具体金额以实际交房日期支付”，仲裁庭对该请求不予处理。
（四）关于仲裁费用的承担。
因仲裁申请人的仲裁请求得到仲裁庭的部分支持，仲裁被申请人的反请求未得到支持，本案仲裁费用由双方当事人按比例分担。
2017年6月14日，济南仲裁委员会作出(2016)济仲裁字第0792号裁决书，裁决：（一）仲裁被申请人于仲裁申请人支付全部购房款后90日内，交付并协助仲裁申请人将涉案房屋，即“东方天澍花园”6号楼1单元303室过户到仲裁申请人名下；（二）驳回仲裁被申请人的仲裁反请求；（三）本案仲裁费5998元，由仲裁申请人承担3998元，由仲裁被申请人承担2000元，反请求仲裁费用16819元，由仲裁被申请人自行承担。
申请人山东天澍公司在撤销仲裁申请书及庭审中称，一、仲裁庭的组成和仲裁程序违反法定程序。在对方申请仲裁、申请人提出仲裁反请求后，本案仲裁委按照简易程序仲裁，案件经双方举证、质证、辩论后，仲裁委又通知双方本案变更为普通程序进行仲裁，仲裁委员会擅自变更仲裁程序，违反仲裁法和仲裁规则的规定，仲裁庭的组成违法。二、仲裁的事项不属于仲裁协议的范围，仲裁委员会无权仲裁。本案商品房预约合同约定的是在一定期限内签订正式商品房买卖合同，而非商品房买卖合同正式签订后的履行问题，仲裁裁决交房并限期过户至被申请人名下，超出预约合同的范围，属于超请求仲裁，并且房屋过户需要通过综合验收等一系列手续完备后，经过行政部门审批方能办理。请求撤销仲裁裁决。
被申请人孙彩虹当庭答辩称，双方签订的预约合同合法有效，合同载明了购买商品房的位置、面积、价格、交付条件等，已经具备房屋买卖的实质要件，且申请人已经收取了被申请人的购房款项。被申请人仲裁请求要求办理交房手续，已经涵盖了房产过户的意愿，仲裁庭依法裁决房屋过户属于仲裁协议的范围。申请人主张双方签订的合同已经解除不符合合同法的相关规定，其逾期交房被申请人保留追诉有关违约金的权利。请求驳回申请人的撤裁申请。
本院认为，申请人与被申请人于2013年1月签订的《合同书》中，具体载明了涉案商品房的具体坐落、价款、付款方式等主要内容，其中对争议的解决明确约定，合同在履行过程中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成，提交济南仲裁委员会裁决。济南仲裁委员会依据双方约定的仲裁条款主管涉案纠纷，符合有关法律规定。
《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定，当事人提出证据明裁决有下列情形之一的，可以向仲委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：(一)没有仲裁协议的；(二)裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；(三)仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；(四)裁决所根据的证据是伪造的；(五)对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；(六)仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。
《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十条规定，仲裁法第五十八条规定的“违反法定程序”，是指违反仲裁法规定的仲裁程序和当事人选择的仲裁规则可能影响案件正确裁决的情形。济南市仲裁委员会受理本案后，首先适用独任仲裁庭的形式适用简易程序仲裁案件，后仲裁委员会根据仲裁庭案情复杂的建议，决定将本案变更为合议庭普通程序，并通知了双方当事人。对此，申请人与被申请人也各自分别选定了仲裁员，并参加了仲裁庭审。济南仲裁委员会的上述做法，不违反《中华人民共和国仲裁法》和《济南仲裁委员会仲裁规则》的相关规定。
涉案纠纷系两平等民事主体之间因商品房预约合同发生的纠纷，仲裁庭依据双方当事人提交的证据，依据相关法律规定和合同约定，对当事人提出的仲裁请求以及仲裁反请求分别予以处理，对于双方之间是否成立商品房买卖关系作出认定，进而作出合同继续履行的仲裁裁决，属于仲裁机构对案件实体认定和对有关法律法规、司法解释具体适用的情形，不属于仲裁裁决超裁的情形。依据有关法律规定，人民法院对申请撤销仲裁案件进行程序审查的要求，申请人主张仲裁裁决主文能否限期实际履行的问题，不属于人民法院申请撤销仲裁裁决的审理范畴。
综上，申请人申请撤销仲裁裁决的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十五条之规定，裁定如下：
驳回申请人山东天澍置业有限公司的申请。
案件受理费400元，由申请人山东天澍公司承担。
本裁定为终审裁定。
审判长 刘 卫
审判员 郑国栋
审判员 李亚超
二〇一七年十一月三日
书记员 石 慧