江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4853号
上诉人（原审被告）陈金林，男，1966年1月22日生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审原告）南京宁地物业管理有限责任公司（以下简称宁地物业），组织机构代码24967781-8，住所地江苏省南京市玄武区同仁西街7号同仁宾馆310。
法定代表人蒋海宁，该公司总经理。
委托代理人王德军、段然，江苏天豪律师事务所律师。
上诉人陈金林因与被上诉人南京宁地物业管理有限责任公司（以下简称宁地物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2014）雨板商初字第41号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭审理本案。上诉人陈金林，被上诉人南京宁地物业管理有限责任公司的委托代理人王德军和段然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宁地物业原审诉称，2011年12月12日，陈金林与宁地物业双方签订《房屋租赁合同》约定由陈金林承租宁地物业有权出租的房屋及场地，租赁期限自2012年1月1日至2012年6月30日，租赁金额为6500元。2012年5月30日，宁地物业向陈金林书面发函，告知陈金林合同到期终止，合同到期后，陈金林拒绝返还租赁房屋及场地，2012年7月2日，宁地物业向陈金林出具律师函，再次敦促陈金林搬离并迁出租赁房屋与场地，但陈金林仍不理会，且陈金林在履行合同过程中，未经许可，在租赁地块内擅自搭建了临时性建筑。宁地物业为维护自身合法利益，诉至原审法院法院，请求判令：1、宁地物业和陈金林双方签订的《房屋租赁合同》自2012年7月1日终止；2、陈金林交付租赁房屋及场地；3、陈金林拆除临时性建筑并清运出租赁场地；4、陈金林支付自2012年7月1日起至实际交付日止按原租金标准（即36元／天）计算的使用费；4、本案诉讼费用由陈金林承担。
陈金林原审辩称，宁地物业将房屋出租给陈金林时该房屋接近倒塌，陈金林为此进行了加固，并建了200平方米的围墙，如果宁地物业坚持要求解除合同，则需赔偿陈金林加固费用、围墙费用及在前门看门的人员工资10万元。
原审法院经审理查明，宁地物业与陈金林于2011年12月12日签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、宁地物业（甲方）出租的场地及房屋区域为南京市雨花台区板桥镇三山村原水产养殖场内门卫房旁及院落，房屋面积约为100平方米，院落530平方米，房屋结构为砖混；2、房屋用途为办公，院落用于临时性堆放建筑材料，除双方另有约定外，乙方陈金林不得擅自改变房屋及场地用途；3、租赁期限自2012年1月1日至2012年6月30日止（租赁期限暂定六个月）；4、租金及押金，该房屋租金共为6500元（1083元／月×6个月=6500元），押金1000元，合同终止后，如乙方履行合同，甲方将押金退还乙方。租金6500元于2012年1月1日前支付；5、甲方即宁地物业以现状的场地及房屋租赁给乙方，保证其权属清晰，没有纠纷；乙方自愿租用甲方现状的场地及房屋，合同期限内享有其使用权，并负责看管合同范围内的房屋、设备及场地，乙方不得随意损坏房屋设备，如需改变房屋的内部结构、装修和设施，需征得甲方书面许可，方能进行，乙方不得在场地内建设临时性建筑；终止合同时，乙方应将所有遗留物件搬走，否则，甲方可进行处理，若处理时发生费用由乙方负责。协议签订后，宁地物业将租赁物移交陈金林使用，陈金林将租金交付。2012年5月30日，在合同租赁期限届满前一个月，宁地物业向陈金林邮寄《关于租赁合同到期终止的函》表明租赁期限截至2012年6月30日，宁地物业将不再续租，函告租赁合同至2012年6月30日到期终止，请陈金林提前做好搬离与租赁物返还的各项准备工作。2012年7月2日，宁地物业向陈金林邮寄《律师函》，内容为租金期限届满前宁地物业已经函告陈金林到期终止合同不再续租，现租赁期限届满陈金林却未予搬离，仍继续使用租赁物，故声明《场地及房屋租赁合同》于2012年6月30日到期终止，请陈金林立即搬离并迁出租赁房屋与场地，履行向宁地物业返还租赁房屋与场地的义务。截至目前租赁物一直处于陈金林控制和使用。
原审法院另查明，根据2001年12月18日南京市国土资源局会议纪要，南京水产良种场约150亩国有土地使用权由南京市国土资源局收回，交由南京市地产总公司管理，以后适时转入储备。2001年12月25日，南京市地产总公司向宁地物业下发《关于雨花区水产良种场地块委托看管的通知》，载明，根据市国土资源局会议纪要精神，位于雨花台区水产良种场约150亩国有土地使用权由南京市地产总公司进行管理。为了更好的管理和利用该地块，决定由宁地物业进行看管，本着“以地养地”的原则，可利用现有设备条件进行适度经营，其收入用于水电和人员费用开支，看管期间要确保现有地块、房屋及设备不被侵占，未经规划许可不得建设建（构）筑物。
原审法院再查明，陈金林在承租涉案房屋及场地后为经营需要进行了整改并建围墙约200平方米。
以上事实，有当事人陈述，会议纪要、看管通知，房屋租赁合同，函件、邮寄回执等证据予以证实。
原审法院认为，宁地物业和陈金林之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。该租赁合同明确约定了租赁期限，在租赁合同届满前一个月，宁地物业函告陈金林租赁期间届满后不再续租要求其提前做好搬离与租赁物返还的各项准备工作，依法履行了提前告知义务，合同到期后，双方的租赁协议也自然终止，宁地物业后向陈金林函告解除事项，陈金林均已收悉，现宁地物业不同意续租，要求确认租赁合同终止，宁地物业交付租赁物的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。关于租赁物使用费问题，陈金林在租赁房屋到期后没有交付土地及房屋，仍继续经营使用，应当支付使用期间的费用，故对宁地物业要求陈金林支付土地使用费的诉讼请求，原审法院予以支持。陈金林抗辩称宁地物业在对其加固、围墙及工资赔偿后方可解除，该项抗辩并非是双方租赁合同解除的法定或约定条件，对宁地物业的诉讼请求不能当然的构成抗辩理由，因而原审法院对该项抗辩不予采纳，且陈金林主张的费用双方在租赁合同及后续履行中均未约定，按照法律规定，双方没有约定的应当依照法定处理。按照合同约定陈金林理应在合同终止后将所有遗留物搬走，拆迁未经宁地物业许可建设的临时性建筑。同时对于赔偿事项，陈金林在诉讼过程中对此也未提起反诉，故陈金林可待证据充足后就赔偿事由另行主张。关于陈金林工资问题并不属于本案本诉和反诉事由，故亦应另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《城市房屋租赁管理办法》第二十三条之规定，原审法院判决如下：一、南京宁地物业管理有限责任公司与陈金林之间的《房屋租赁合同》自2012年7月1日起终止，陈金林自判决生效之日起四十五日内向南京宁地物业管理有限责任公司腾空、交付租赁房屋及院落，并拆迁临时性建筑；二、陈金林于判决生效之日起三十日内向南京宁地物业管理有限责任公司支付自2012年7月1日至判决指定租赁物交付之日止的租赁物使用费（每天使用费按36元计算）；如果陈金林未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由陈金林负担。
陈金林不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院查明事实不清。1、双方签订的房屋租赁合同中已写明陈金林支付房屋押金1000元，原审法院未对这1000元押金做出明确判决。2、宁地物业租赁给陈金林的房屋属危房，在获得宁地物业同意的前提下，陈金林对房屋进行了加固，并修建围墙，分别产生加固费用28000元和围墙修建费用34000元，此费用理应由宁地物业承担。3、宁地物业还委托让我找人看门，我代宁地物业支付了两位看管人员的工资共计36000元，此费用也应由宁地物业承担。4、修建围墙时向宁地物业交付押金3000元，宁地物业理应返还。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回原告诉请，或将本案发回重审。
宁地物业答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
上诉人陈金林与被上诉人宁地物业对原审法院查明事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，双方均未提供新证据。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人陈金林虽然主张其向被上诉人宁地物业先后交纳了租赁押金1000元和建围墙押金3000元，但上诉人陈金林未提供其已向宁地物业交付押金的相关凭证，故对于上诉人陈金林要求宁地物业返还4000元押金的主张，因缺乏事实依据，本院不予支持。因陈金林未提供证据证明其在承租涉案房屋之初对涉案房屋进行加固并建院落围墙，且宁地物业同意加固、修建围墙的事实，亦未提供证据证明因此产生了加固费用28000元和修建费用34000元，故对于上诉人陈金林要求宁地物业承担加固费用28000元和修建费用34000元的主张，缺乏合同与事实依据，本院不予支持。关于陈金林提出的其垫付看门人员工资要求宁地物业赔偿的问题，因与本案不属同一法律关系，原审法院在本案中未予处理并无不当。综上，上诉人陈金林的上诉理由不成立，其上诉主张，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费400元，由上诉人陈金林负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一四年十二月三日
书记员 孙雪松