上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6976号
上诉人(原审原告)：董涛，女，1969年12月8日出生，汉族，户籍地江苏省。
上诉人(原审原告)：朱静，男，1968年4月7日出生，汉族，户籍地江苏省宿迁市。
被上诉人(原审被告)：上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：董木金，董事长。
委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。
上诉人董涛、朱静因与被上诉人上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(以下简称“嘉永公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初4184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
董涛、朱静上诉请求：撤销一审法院判决，将案件发回重审。事实和理由，1、董涛、朱静购买的上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号XXX室商用房屋(以下简称“系争商铺”)有四至界限和钥匙，可以确定具体位置，并非虚拟商铺，合同到期后嘉永公司应当返还系争商铺；2、嘉永公司为达到占用房屋的目的，至今没有按照合同将系争商铺恢复原状，故董涛、朱静不能按合同收房；3、嘉永公司将系争商铺统一经营管理，侵害了董涛、朱静的合法权益。
被上诉人嘉永公司答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持一审法院判决。
董涛、朱静向法院提出诉讼请求：1、判令嘉永公司将系争商铺恢复至可独立正常使用状态及房屋结构恢复至产权证附图所载明的状态，并将房屋返还董涛、朱静；2、判令嘉永公司支付自2011年4月1日起至房屋返还之日止的房屋实际使用费(按照年租金为总房价款的8%计算)；3、判令嘉永公司赔偿损失(自2011年4月1日起至房屋返还之日止，每日按照总房价款人民币【以下币种均为人民币】140,668元的万分之五计算)。
一审法院审理认定事实如下：
系争商铺系董涛、朱静于2006年11月14日向上海电子商城有限公司(以下简称“电子商城”)购买，建筑面积21.59平方米，房价款为140,668元。2008年3月31日，董涛、朱静办理了系争商铺的产权证。期间，董涛、朱静与上海中汇电子市场经营管理有限公司(以下简称“中汇公司”)签订一份《房屋租赁合同》，将系争商铺出租给中汇公司使用，期限为3年(自董涛、朱静取得商铺小产证且将商铺交付中汇公司次日起算)，该3年为免租期；租赁期间，中汇公司鉴于统一经营的需要，可以将商铺转租给第三方使用，无须征得董涛、朱静同意，董涛、朱静同意中汇公司或者实际经营者可以对商铺进行重新分割、布局、装饰并可以进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造。之后，系争商铺由中汇公司接收，但未能出租或使用，一直处于空置状态。2013年10月20日中汇公司向董涛、朱静发出了关于系争商铺租赁期到期(房屋归董涛、朱静自用)并要求董涛、朱静办理系争商铺的交接手续的通知。但董涛、朱静未就系争商铺的交接与中汇公司办理相关手续，系争商铺仍处于空置状态。
2014年4月15日，系争商铺所处的上海电子商城(以下简称“市场”)成立了上海市电子商城业主委员会。同年11月27日，业委会(甲方)与电子商城(乙方)及上海同川物业管理有限公司(丙方)签订一份《协议书》，三方经友好协商，就租赁张掖路XXX号(原为市场)事宜约定如下：一、甲、乙双方承诺，自市场正式开业之日起，截至丙方租赁期满之日止，丙方为市场所有商铺的唯一管理方，丙方负责与各商铺业主签订《商铺租赁合同》的相关事宜。现市场已有90.2%的商铺业主委托甲方管理，签约工作由甲方配合丙方完成；剩余9.8%的商铺业主由甲方代为签约，乙方代收租金、代为管理。一楼1.5元/天/产证建筑面积平方米，二楼1.0元/天/产证建筑面积平方米，三楼0.8元/天/产证建筑面积平方米，四楼0.6元/天/产证建筑面积平方米；第一年至第四年租金单价不变，第五年至第十年，租金单价每年滚动递增5%，第十一年至第二十年的租金：甲方从第十年开始评估市场商户租金合同(甲方有权提前一年介入丙方市场经营合同档案管理，有权调阅管理丙方所有商户租赁合同，甚至委派房地产估价公司评估，业主也有对商户真实租金的知情权)；业主同意扣除该评估真实租金的40%作为丙方人员费用、广告费、电商推广维护费用、经营税费、铺位装修改造及市场内部维修等一切费用；丙方同意将市场评估真实租金的60%付给甲方；该租金不得低于第十年租金基础上每年递增涨幅5%后相应年份的租金；两者取高者计取。乙方根据本协议第一条代商铺业主收取租金后应单独保管，不得擅自使用，如上述业主向丙方主张租金收益的，乙方应及时向上述业主支付所收取的租金。协议另约定了其他内容。
2015年1月5日，上海市嘉定区经济委员会向嘉定区江桥镇人民政府发文《关于上海中汇电子市场经营管理有限公司变更相关事宜的批复》(嘉经批【2015】1号)：同意中汇公司转型变更为上海东方南北干货市场经营管理有限公司(暂定名，正式名称经工商部门登记注册后，报区经委备案)，经营范围由原来“电子产品批零”变更为“南北干货、调味品零售”，经营地址不变(上海市嘉定区张掖路XXX号)，经营面积不变(一期、二期共计145,879.95平方米)。后南北干货市场经过变更了电子商城的原有格局，进行统一的改造和装修。2015年7月27日，上海市嘉定区公安消防支队向嘉永公司出具一份《建设工程消防验收意见书》，南北干货市场消防已验收合格。该市场遂正式投入使用。
2015年2月5日，中汇公司股东会决定将公司名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(即嘉永公司)，经营范围变更为本市场内南北干货经营者提供管理服务。同日，该公司经工商部门登记备案，将企业名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(即嘉永公司)，经营范围由为电子产品经营者提供市场管理服务变更为南北干货经营者提供管理服务。
之后，上海同川物业管理有限公司与嘉永公司及业委会签订一份《委托管理合同》，鉴于上海同川物业管理有限公司为张掖路XXX-
XXX号所有商铺(即南北干货市场)的唯一管理方以及90.2%的商铺业主已授权委托第三人处理市场的相关事宜，现三方约定将张掖路XXX-
XXX号所有商铺在委托经营期限内委托嘉永公司管理，一期、二期共计经营面积为145,879.95平方米；上海同川物业管理有限公司同意在本合同有效期将涉及商铺经营管理的一切事项均委托嘉永公司处理，并同意嘉永公司以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动，包括与商铺业主或业委会签订商铺租赁合同、物业管理合同等；本合同约定商场铺位的委托经营期限与上海同川物业管理有限公司的经营管理期限一致；业委会确认上海同川物业管理有限公司委托嘉永公司管理张掖路XXX-
XXX号市场的行为合法有效。
一审法院另查明：位于上海市嘉定区张掖路XXX号的南北干货市场地上建筑共四层，附有地下车库。市场一楼目前基本都已出租并处于正常经营中，主要经营南北干货、调味品等；目前市场内所有店铺已经改变了中汇电子商城的原有布局，并经过重新装修，三楼包括系争商铺在内的共计25,139平方米的商铺已由嘉永公司出租给案外人上海嘉永酒店用品商场有限公司使用，相应租金由嘉永公司收取。
一审法院认为，董涛、朱静虽然系位于上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号3906室商铺的所有人，但其购买的商铺系南北干货市场(原市场)中由开发商(电子商城)分割销售的一个商业形态的商铺，且属于虚拟分割商铺。以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。本案嘉永公司接受委托管理后，对系争商铺在内的分割商铺进行统一改造和装修后予以出租，并已经取得了租金收益，且绝大多数商铺业主也授权业委会与嘉永公司及上海同川物业管理有限公司签订《委托管理合同》，故嘉永公司系按照大多数业主的意志行事，客观上也增进了每一个业主的利益。目前系争商铺已合并整体出租给案外人用以经营，若单独处置势必对整体格局造成影响，可能影响大多数业主的利益，故系争商铺已不宜分割返还。关于系争商铺的租金收益，嘉永公司应自2015年8月1日按照《委托管理合同》中确定的租金标准(系争商铺位于3楼，租金按照0.8元/天/产证建筑面积平方米计算)向董涛、朱静支付。另在董涛、朱静购买系争商铺至3年免租使用期届满及之后，商铺一直处于闲置状态，嘉永公司(原中汇公司)未取得租金收益且已按约告知董涛、朱静由其自用商铺，故董涛、朱静要求支付自2011年4月1日起至房屋返还之日止的房屋实际使用费(按照年租金为总房价款的8%计算)无事实和法律依据，不予支持；至于董涛、朱静主张赔偿损失的诉请，系基于其主张的商铺返还权，因董涛、朱静返还商铺的诉请不予支持，故对其主张赔偿损失的诉请，亦不予支持。据此，判决：一、上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付董涛、朱静租金(该租金按17.27元/天的标准，自2015年8月1日计算至判决生效之日止)；二、董涛、朱静其余诉讼请求不予支持。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，嘉永公司接受委托后，进行了统一改造和装修，更改了市场原有的格局，引进了南北干货经营者，租赁市场才逐步打开。绝大多数商铺业主也授权业委会与嘉永公司及上海同川物业管理有限公司签订《委托管理合同》，并已经收到了租金收益，初步实现了盈利目的。嘉永公司系按照大多数业主的意志行事，客观上增进了每一个业主的利益。上诉人的商铺已被整体重新规划，其坚持要求将系争商铺恢复至可独立使用的状态，势必对整体格局造成影响，可能影响大多数业主的利益。基于此，作为分割商铺业主的上诉人行使权利，必须受到其他商铺业主整体意志的限制。上诉人要求撤销一审判决，但在二审中没有提出新的事实和理由，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,050元，由上诉人董涛、朱静共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 徐 庆
审判员 王 伟
二〇一七年九月三十日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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