湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终字1447号
上诉人（原审原告）：何理之，男，1940年12月24日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托代理人：林治品（系何理之妻），1945年12月8日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审被告）：武汉武房网酒店管理有限公司，住所地武汉市武昌区东湖路141号。
法定代表人：金春雷，该公司总经理。
委托代理人：李军、马家强，湖北谦顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉盛源丽斯酒店投资管理有限公司，住所地武汉市武昌区东湖路141号。
法定代表人：廖源，该公司董事长。
委托代理人：李军，湖北谦顺律师事务所律师。
上诉人何理之因与被上诉人武汉武房网酒店管理有限公司（以下简称武房网公司）、武汉盛源丽斯酒店投资管理有限公司（以下简称盛源丽斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第03043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月，何理之向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除合同赔偿损失，武房网公司支付房租6,268元（从2015年5月9日至7月9日止的房租及提前终止合同应赔偿的两个月房租，1,567元/月×4个月=6,268元），一审庭审中，何理之变更诉讼请求为：支付房租至判决生效之日止；二、盛源丽斯公司赔偿自盖简易房屋租金500元/月×21个月=10,500元，武房网公司赔偿自盖简易房屋租金按每月500元的标准从2015年2月起至判决生效之日止；三、盛源丽斯公司赔偿被损坏的家具、设施及下水道维修费用2,000元；四、盛源丽斯公司赔偿何理之两次回武汉收房无功而返的路费800元及误工费2,000元；五、本案诉讼费用由武房网公司、盛源丽斯公司承担。
一审法院查明：何理之与盛源丽斯公司于2013年5月9日签订了一份《房屋租赁合同》，约定自2013年5月9日至2016年5月8止，何理之将坐落于武汉市武昌区东湖路313号2栋2单元102室的自有房屋租给盛源丽斯公司作为员工宿舍使用，除双方另有约定外，盛源丽斯公司不得改变房屋用途。该合同约定：“第三条、租金及支付方式：1、该房屋年租金为：第一年壹万六仟捌佰元整（16,800元）第二年壹万柒仟捌佰元整（17,800元）第三年壹万捌仟捌佰元整（18，800元），2、支付方式：按年以现金支付。乙方（盛源丽斯公司）于每年的5月8日之前交付给甲方（何理之）。乙方必须在租金到期前十天交付下次房租，逾期未付超过壹个月，甲方有权单方面解除合同，扣除押金，收回房屋，自行处理房内物品，若造成损失，由乙方单方面承担所有损失责任。第四条、甲方向乙方收取押金人民币伍仟元整（5,000元）待合同规定的租赁期满，乙方不再续租，且乙方退交房屋设施完好甲方验收无误，各项费用结清后，甲方须退还乙方全额押金（无息）。第七条、维护修养责任：1、租赁期间，甲方对房屋及其附着设施进行不定期检查时乙方应予积极协助，不得阻挠。正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修由乙方承担。因乙方管理使用不善造成的房屋及其相关设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。第九条、提前终止合同：租赁期间，任何一方因特殊情况提出提前终止合同，必须提前三十天通知对方，经双方协商后签订终止合同书，并支付贰个月的租金给与对方补偿。在终止合同书签订前，本合同有效。另乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠资金超过一个月的；5、拒不按时缴纳相关费用的；6、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；7、故意损坏承租房屋的。”同时该合同的补充协议约定：“1、本房2室半，一厅一卫结构。房前房后甲方自盖简易房屋不属出租范围。若此部位发生安全事故后果自负。房后自盖部分甲方加锁自用，乙方私自使用，每月加收伍佰元房租。2、租赁期间水电，下水道等有故障时，乙方自行维修。物业费乙方自负。3、不论何种原因退房，乙方不得向甲方和拆迁办索要装修，维修，器物等投资费用。如乙方续租，应提前一月与甲方协商。签订合同交租金。否则，甲方有权提前一个月招租。乙方协助甲方看房。”该合同签订后，何理之将房屋交付给盛源丽斯公司使用。2013年5月9日，林治品收取了盛源丽斯公司的租金16，800元及押金5,000元。2013年7月16日林治品出具欠条，内容如下：“欠东亭宿舍租房者水电维修费220元，退房时一起结算。”2015年4月，盛源丽斯公司提出退房，双方因押金等问题未协商一致。同年5月盛源丽斯公司再次提出退房，双方仍未协商一致。盛源丽斯公司房屋租金交至2015年5月8日。盛源丽斯公司居住至2015年7月9日。
武汉市公安局武昌区分局巡逻民警大队出具的出警经过称：“2015年7月7日下午13点40左右，水果湖警务站接110报警，称在东湖路省工商局隔壁有纠纷。民警迅速到达现场找到报警人林女士。林称，在已告知酒店方储物间不能用的情况下，酒店方仍将储物间房门打开。民警在现场发现储物间房门确实已开。但酒店员工反映在他们进驻之前，储物间房门已被打开。”
武房网公司、盛源丽斯公司陈述，武房网公司收购了盛源丽斯公司经营的酒店，盛源丽斯公司目前尚在正常经营。
一审法院认为：何理之与盛源丽斯公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。根据双方合同中对提前终止合同情形的约定：“租赁期间，任何一方因特殊情况提出提前终止合同，必须提前三十天通知对方，经双方协商后签订终止合同书，并支付贰个月的租金给与对方补偿。在终止合同书签订前，本合同有效”，盛源丽斯公司于2015年4月、5月多次提出解除该租赁合同，并于2015年7月搬走，双方租赁合同应已于2015年7月9日解除，盛源丽斯公司应按照合同约定补偿何理之两个月的房屋租金及支付合同期内2015年5月9日至7月9日的房屋租金。租赁合同解除后，何理之应将押金退还给盛源丽斯公司。为减少当事人诉累，何理之应将其认可的水电维修费220元一并予以退还。关于何理之要求盛源丽斯公司赔偿自盖简易房屋租金10，500元；要求武房网公司赔偿自盖简易房屋租金（按每月500元的标准从2015年2月起至判决生效之日止）的诉讼请求，虽然该自盖简易房屋的房门确实被打开，但该房屋堆满杂物，客观上无法使用，故何理之的此项诉讼请求，不予支持。对于何理之要求盛源丽斯公司赔偿被损坏的家具、设施及下水道维修费用2,000元的诉讼请求，由于何理之仅提交了金额540元的白条，证据不足，对何理之的此项诉讼请求，不予支持。对于何理之要求盛源丽斯公司赔偿两次回武汉收房无功而返的路费800元及误工费2,000元的诉讼请求，不属于因出租房屋造成的必然损失，故该项诉讼请求，不予支持。武房网公司未与何理之签订租赁合同，何理之亦未提交证据证明武房网公司与其存在事实上的房屋租赁关系，故武房网公司在本案中不应承担民事责任。何理之要求武房网公司支付其房租6,268元（从2015年5月9日至7月9日止的房租及提前终止合同应赔偿的两个月房租，1,567元/月×4个月=6,268元），庭审中，何理之变更诉讼请求要求对方支付房租至判决生效之日止的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决：一、何理之与武汉盛源丽斯酒店投资管理有限公司于2013年5月9日签订的房屋租赁合同已于2015年7月9日解除；二、武汉盛源丽斯酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付何理之2015年5月9日至7月9日的房屋租金3,133元（18,800元/年/12个月×2个月）；三、武汉盛源丽斯酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内补偿何理之两个月的房屋租金3,133元；四、何理之于本判决生效之日起十日内返还武汉盛源丽斯酒店投资管理有限公司房屋押金5,000元及水电维修费220元；五、驳回何理之其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费897元，减半收取448.5元，由何理之、武汉盛源丽斯酒店投资管理有限公司各负担一半。
判后，何理之不服，向本院提起上诉。请求：1、将合同终止日改判到何理之收到判决书之后。2、武房网公司、盛源丽斯公支付何理之租金18,800加两个月违约金（18，800/12*2+18,800）21,933元。3、武房网公司、盛源丽斯公司支付何理之加锁自用房的租金及违约金（500*36）18,000元。4、撤销原判中要求何理之退还押金的判决。5、诉讼费由武房网公司、盛源丽斯公司承担。其上诉的主要理由为:一审法庭把终止合同日定于立案前一周，而迟到的判决，是在立案后6个月另13天才交给何理之的。这段时间侵权在继续，武房网公司、盛源丽斯公司都不愿意按合同约定与我共同请点房内设施和家具损坏情况及被撬房屋内财产损坏和丢失情况，协商赔偿和提前终止合同事宜并签订终止合同书，合同又约定在终止合同书签订前，本合同依然有效。对于给我们造成的损失，武房网公司、盛源丽斯公司互相推诿，武房网左总说：“他们已把盛源丽斯买断，此房2015年元月后，所剩租金和五千元押金，及空调等财产都归他们所有。”可当我要求他承担赔偿义务时，则推说：被撬的门和损坏的家具是盛源丽斯交班时就存在的，他们只承担接手后，每月伍佰元的违约赔偿即租金，和延期交房租金，但要求用前者的五千元押金抵扣。4月底我应邀前去收房，武房网左总变了挂，要求再住两个月。可是判决书却说：这次未收到房是因为押金等问题未协商一致，真是本末倒置。2015年6月到立案前，我又多次前去收房，没人与我交房，而且每次都受到他们群起而攻之，双方都因此报过警。见到靠我们个人的努力实在收不到房，我就于当年7月14日诉至法院，立案后我非常着急，多次来汉催促。最终才于2016年元月27日收到对我极其不利的判决书。说什么：武房网与我未签订合同，无租赁关系”正因为他们是背着我偷偷转让的，所以事先不可能让我知道，只是发生赔偿争端时，互相推诿才暴露出来。既然我与武房网无合同关系，我未答应租给他们，他们有什么权利事先不经我允许，从2015年元月占房到至今？那应该属于私闯民宅了。他们还与我索要前者剩余租金，押金，和财产，如果不存在转让，为什么2015年元月后，与我直接交涉的，都是武房网左总，而不是盛源丽斯？从种种事实都可判定，他们属于事实转让，事实胜于雄辩。由于法律判决的滞后和不公，使他们肆无忌惮的占房至今，给无过错方带来的损失，与日俱增，我在起诉状中请求赔偿两个月租金和违约金，是立案当时除损失外他们应付的准确租金和违约金，可是从立案到开庭又过去一个半月，此索赔金已不够，而且武房网公司、盛源丽斯公司态度十分强硬，估计交房遥遥无期，为减少损失，我在开庭时改变诉求，要求赔偿损失到实际交房为止，一审法庭不支持，应及时告知我，而如今使我的损失又多了七个月，责任在谁？如果一审法庭同意帮我索赔损失到正式交房时，就不存在这个问题了。2016年元月，在我收到判决书前几天。因我强烈要求，主审法官同意帮我找他们收钥匙，当我说到要按合同正式交接时，她说：“”还是你自己去吧。”当天下午，我按法官的意思去找左总，左总说：“要等判决书下来，和盛源丽斯一起交。”此房至今未交，法官是知道的，等侯判决期间我的损失成几倍增长，为什么法官视而不见漠不关心？我起诉，请求法院按我们的要求，提前终止合同，是想在法律的干预下，早日收回此房，减少损失，谁知道房没收回，终止合同日法院判定在立案前五天，而我拿到判决已是终止合同后六个半月，房至今还是未交，合同却被提前终止，使我无法再依据合同维权，这对我们是及其不公的，所以要求上级法院把终止合同日定在我们收到判决书后，这样我们可以依据判决书维权。关于交房，合同约定。应于乙方退交房屋设施完好，甲方验收无误，各项费用结清后退还。此房至今尚未交付，双方即未一起验收，也未交付钥匙怎能算收房？更何谈验收无误，各项费用结算清楚？交房与收房是房屋租赁不可或缺的重要环节，是要双方共同参与慎重对待的，我们第2次来汉收房，左总要员工拿钥匙开门，我们一起看了一下，这时我发现了被撬的门，门内很多东西被搬到他们不用的厨房，还看到了部分被损坏的家具。及很多私人物品，他们说：“在此住的人回家结婚去了，大部分东西都没拿走。”整个看房过程不到五分钟，我们就一起回酒店，我要求左总与我一起清点损坏的家具和被撬房财产损失情况。左总说：“他们接手时门就是开着的，他们只同意承担接手后的违约赔偿。但是要用押金抵扣”见到他们互相推诿，我气愤地指责他们违约转让，为此开始发生争执，之后我又多次前去收房，而每次都受到他们数人围攻谩骂，因此多次报警。我年逾古稀，实在无奈，只有求助法院，2016年1月中旬，在等候判决期间，我说到他们至今未交房，段法官主动表态要帮我收钥匙，当我说到要按合同正规收房时她说：“要验收还是你自己找他们去吧。”当天下午我按法官的意思去找武房网左总，他说：“要等判决书下来，和盛源丽斯一起交。”可没想到的是，法院竟会漠视弱者的损失不支持我们，损失索赔到正式收房时。关于判退押金，更令人不解，房子还没收到手，就迫不及待的要我退押金。在法庭上，我就声明：被撬房内财产损失和被他们损坏的家具等，要等到他们正式交房时清点清楚，双方协商后再做决断，如有异议，另案维权。可对方律师单方面昧着良心说：“不存在任何家具损坏维修的情况。”房都没交。双方都没在一起全面检查清点，何出此言？武房网公司、盛源丽斯公司承认此房由盛丽斯源使用到2015年初，却不敢承认之后已转给武房网。明明是受让人武房网左总多次与我交涉，却说是盛源丽斯2015年四月提出解租，我连他们人影都没见到，谁找我退房了？他们还说：“2015年5月就没有使用该房，已经交还原告，而且房租全部付清。”请问延期使用的租金谁交给我了，证据呢？既然按他们所说5月份己交了房，为什么5月31又电话通知我收房？我6月15号再次回汉收房之火车票，法庭及武房网公司、盛源丽斯公司都认可，而且法官2016年元月承诺帮我收钥匙做何解释？不管他们什么时候搬走，不按合同约定正式交房，不赔偿损失，也不交钥匙，使产权人无法使用，这笔损失应由武房网公司、盛源丽斯公司承担，他们至今房都没交，房内设施和财产都没清点怎能判退押金？另外租赁合同第三条，租金及支付方式，乙方必须在租金到期前十天交付下次房租，若逾期未付，超过一个月，甲方有权单方面解除合同，扣除押金，收回房屋。按合同约定他们2015年4月28日前，就应该交纳下次租金了，可是武房网公司、盛源丽斯公司一直欠租占房至今。是他们违约在先，所以我们有权请求上级法院收回一审法庭关于退回押金的判决。判决书称：“双方合同是真实意思表示，合法有效”为什么不支持上诉人按双方约定收房，处置押金，和被撬房屋“租金”？判决书说什么：“虽然此房门确实被打开，但该房堆满杂物，客观上无法使用。所以原告的此项诉讼请求，本院不予支持。”如果真的完全不能用，为什么武房网公司、盛源丽斯公司不顾合同约定的经济制裁，非法撬开？警察已做了证。如果不是有意想长期使用，应及时告知甲方前去检察室内物品，有否遗失毁坏，重新加锁。他们背着甲方长期开着此房，是为了改善承租屋通风采光，增加承租面积，并存放他们的杂物，而且又不想付费。如果不用，为什么要把里面部分东西如铁梯子等清到不做饭的厨房，法庭明知道他们违了约，还不支持他们缴纳惩罚性质的“租金”是何道理？他们所说杂物，大部分是家具电器和衣服及收藏品等。家具电器，很多出租房都有，只是有的多有的少，您能说有房东的东西，租房人即使占了房也不算实际使用，即使事先有约定，也可以不交钱？强盗逻辑吗，法官又没和他们24小时在一起同住两年多，有什么证据说他们完全没用，帮他们开脱罪责，支持他们侵占房东的利益？我们是相对论者，他们用，肯定是用了，只是用多用少的问题、合同规定乙方私自使用，每月加收500元房租，主要是违约金，他们是签字认可了的，合同没有约定能使用才交，不能使用，即使非法撬开也不交，管你财产安全不安全。此约定主要是用经济手段惩罚违约者。你不违约没有谁会找你收这笔钱，我情愿他们不违约，我长期收藏的东西不是少量的钱能赔得了的，可是他们还是强行打开了此房，不排除有人想偷或者想用里面的东西。我怕有财产损失，所以在合同中补充了这一条，七月七日我在武房网报警，是左总拿钥匙开门让我和警察一起进去的，当时我发现里面多了近一倍的东西，有原来我放的，也有他们塞进去的，而里面原来我放的东西，如高梯子等都被他们放到不做饭的厨房去了。因为租房时，他们要我准备十多个单人住的家具，而后来有人又搬来双人床和家用的东西。长期正式过起了夫妻生活来了，住的单人越来越少，这样单人床等家具自然就多了，剩下的人为了住的舒服一点，就把多余的和用坏的家具到处乱放，谁知道当初为使他们满意，准备的十多个人用的家具现在给我增添了这么多麻烦，本案法官不问青红皂白，也怪罪与我。此房原来住着我们和两女儿全家。女儿有房后，我们就住过去了，留下的东西，不太值钱的，就放在加大的前凉台没加锁，值钱的就锁在封闭了的后凉台，他们为了增加前凉台的使用面积，把前凉台和室内部分不用的东西以及他们的丢弃物都塞到后凉台。所以现在里面的东西又多又乱。快上法庭了，他们才单方面去拍了张照片，把现在的乱相，说成两年前我交房时的原貌，如果他们没撬门，从来没进去过，是让我拿钥匙开门，当着双方的面拍的照片，我认。可是此房先后在他们两个单位手里快两年了，两年来在里面住的人换了几十个，谁敢保证没有一个人偷我的东西，往里面乱放东西？而我们的法官这么轻易地就相信了他们单方面取得的，拍照范围约两平米，时间跨度两年多的照片其可信度不足百分之十，并以此不负责任的定了案。这对我们是非常不公平的。请求上级法院予以更正。该合同中，前后凉台房产证上有注明，我所说的自建，是指重新装修了，而对方律师所说“违章搭建”，与事实不符。一审判决终止合同到2015年7月9日，之后的损失呢？如果不上诉维权已不可能。整个一审判决牵强附会，厚此薄彼，到了无以复加的地步，其中之奥秘耐人寻味。
被上诉人武房网公司、盛源丽斯公司则要求维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2015年5月，武房网公司收购了盛源丽斯公司并将原盛源丽斯酒店更名为武房网酒店。
本院认为，2013年5月，何理之与盛源丽斯公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。在合同履行的过程中，盛源丽斯公司按照双方的约定提前解除合同并退出租赁房屋，故一审法院判决其承担和补偿何理之2个月的房屋租金并由何理之返还房屋押金及水电费并无不当。但是，鉴于武房网公司已于2015年5月收购了盛源丽斯公司并将原盛源丽斯酒店更名为武房网酒店，盛源丽斯公司相关的权利义务已由武房网公司承继的客观事实，故本案的责任主体应变更为武房网公司。
关于何理之的上诉主张，第一、何理之自称于2016年4月才收回涉案房屋，但其没有充分的证据加以证明，故对其该项诉请，本院不予支持；第二、何理之要求武房网公司、盛源丽斯公司赔偿其被损坏的家具、设施及其他物品的诉请，因证据不充分，本院不予支持；第三、何理之在二审的部分诉请已超出了一审的范围，故本院不予审理。因此，何理之的上诉理由及请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理欠妥，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第03043号民事判决第一、五项。即：一、何理之与武汉盛源丽斯酒店投资管理有限公司于2013年5月9日签订的房屋租赁合同已于2015年7月9日解除；五、驳回何理之其他的诉讼请求。
二、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第03043号民事判决第二、三、四项为：二、武汉武房网酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付何理之2015年5月9日至7月9日的房屋租金3,133元（18,800元/年/12个月×2个月）；三、武汉武房网酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内补偿何理之两个月的房屋租金3,133元；四、何理之于本判决生效之日起十日内返还武汉武房网酒店管理有限公司房屋押金5,000元及水电维修费220元。
二审案件受理费897元，由何理之负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 陈继红
审判员 张立新
二○二○一六年六月三日
书记员 刘贝莉