湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楼民一初字第156号
原告（反诉被告）岳阳＊＊＊＊有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区。
法定代表人＊＊＊，董事长。
委托代理人刘海波，湖南云盟律师事务所律师。
委托代理人＊＊，该公司职工。
被告＊＊＊（反诉原告），男，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，住长沙市天心区。
委托代理人周金平，湖南森力律师事务所律师。
原告岳阳＊＊＊＊有限责任公司（以下简称＊＊）与被告＊＊＊租赁合同纠纷一案，于2014年4月4日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成由审判员陈正荣担任审判长，代理审判员吕雪强、人民陪审员王建新参加的合议庭，公开开庭进行了审理。书记员王青霞担任记录。原告＊＊的委托代理人＊＊、刘海波，被告＊＊＊及其委托代理人＊＊＊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告＊＊（反诉被告，下同）诉称，2003年10月1日，原告与被告签订了《房产租赁合同》，合同约定，原告将＊＊北面临街原＊＊＊＊面租赁给被告从事美容美发经营。租赁期为2003年10月1日至2008年9月30日，租赁期满后变更为不定期合同，原告有权随时终止合同；合同终止，原告不予被告任何赔偿或补偿。根据双方合同上述规定，原告于2013年7月1日向被告留置送达了《岳阳＊＊＊＊有限公司关于解除﹤房产租赁合同﹥的通知》，并经岳阳市岳阳楼区公证处公证，告知被告双方租赁关系自通知送达之日起解除，并要求被告一个月后即2013年7月30日前交还承租场地，但被告至今拒绝腾退承租场地。原告为维护其合法权益，特起诉至楼区人民法院，请求依法判令：一、被告立即腾退原告北面临街原＊＊＊＊面；二、被告给付截至2013年6月30日止的租金17320元；三、被告给付自2013年7月1日至被告腾退场地时止的占有使用费（按原租金标准支付，截止2014年3月31日的占有使用费77940元）。
被告＊＊＊（反诉原告，下同）辩称：一、2013年6月份之前欠的房租属实，但从2013年4月份开始是＊＊不收租金了，而不是被告不缴租金了；二、原告单方解除合同没有履行提前通知义务，不符合合同法的规定，该解除行为无效。且合同本身也未到期，原告的法定代表人＊＊＊在租赁户集体会议上承诺租赁关系三到五年不变。三、关于占用费，合同没有到期，不存在支付占用费，即便支付也是支付租金，且目前周边环境已经遭到破坏，物业公司也不存在了。
被告＊＊＊反诉称：1997年12月，被告＊＊＊开始承租原告的北临街＊＊＊＊面建筑物，双方签订了《房产租赁合同》、《扩建经营场地协议》，被告＊＊＊在承租该门面建筑物时向原租赁人＊＊＊支付门面转让费58万元。之后该门面一直由被告＊＊＊租用，并向原告＊＊支付租赁费用。租用期间，被告＊＊＊投入大量资金对该门面进行装修装饰和运营，并经原告＊＊同意进行了扩建。2013年7月1日，原告＊＊突然单方提出解除合同，要收回门面建筑物。经查，原告＊＊租赁给被告＊＊＊的上述租赁物系国有划拨土地上建筑物，没有合法规划、建设以及房产登记手续。被告＊＊＊认为，原告将没有合法手续的门面建筑物租赁给被告＊＊＊使用，违反法律法规的强制性规定，导致双方之间的房产租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，原告＊＊应向被告＊＊＊承担返还双倍定金、支付扩建费用、赔偿经济损失等法律责任，故为维护其合法权益，被告＊＊＊提起反诉，请求依法判令：一、原、被告之间的租赁合同无效；二、原告＊＊双倍返还被告交纳的定金11万元；三、赔偿被告＊＊＊的经济损失暂计380万元。
原告＊＊辩称：双方签订合同系双方自愿签订的，合法有效，原告＊＊也提供的房产证等合法证件，不存在无合法手续的问题。原告＊＊已经将门面交付给被告＊＊＊使用，双方之间的租赁合同也已经履行完毕，不定期合同也都已经履行六七年了，故不存在双倍返还定金的问题。合同到期以后，被告＊＊＊一直没有腾退所租赁的门面，也没有缴纳房租，已经构成了违约。最后，被告＊＊＊对门面进行装修系其经营所必须的投资，该投资系经营成本，该经营成本要求被告承担无法律和事实依据。
原告＊＊为支持其本诉的诉讼请求和反诉辩称，向本院提交以下证据：
一、房产租赁合同，证明原、被告之间存在租赁关系；
二、＊＊主楼北面临街的房产证及房产资料，证明出租给被告＊＊＊的房屋为＊＊所有；
三、公证书，证明原告＊＊已经把解除合同的通知送达给被告＊＊＊；
被告＊＊＊质证称：证据一仅为原、被告之间很多合同中的一份，故对其证明目的有异议；对证据二的关联性有异议，证书上载明的门面不包含被告＊＊＊所租赁的门面；对证据三的合法性有异议。
被告＊＊＊为支持其本诉辩称和反诉的诉讼请求，向本院提交以下证据：
一、租赁协议三份，证明被告＊＊＊从97年开始租赁门面，体现＊＊＊租的是北门面三层楼，而不是两层楼，并证明支付了定金50000元；
二、房产租赁合同两份、扩建经营场地协议一份、定金收据一份，证明经＊＊同意后＊＊＊对租赁物进行了两次扩建，并增加支付了定金5000元；
三、报告和回函，证明经＊＊同意，＊＊＊在房屋顶层做了更换遮阳瓦片；
四、装修报告、施工合同、设计合同，证明＊＊＊于2012年10月12日向＊＊申请了重新装修，＊＊签字同意，事后确实装修，由于装修费用凭证特别多，所以只提取了一部分证明有这个装修行为；
五、通知和租赁户的意见书，证明＊＊没有通知便直接解除了合同。
六、证人＊＊＊、＊＊＊的证人证言，证明原、被告之间租赁关系的有关事实；
原告＊＊质证称：被告＊＊＊提供的证据一、证据二的真实性无法确定；对证据三的真实性没有异议；对证据四的三性均有异议，虽然＊＊已经签收了该装修报告，但也仅能证明＊＊收到了该报告，不能证明＊＊已经同意其进行装修；另外的施工合同与设计合同，其提交法庭的复印件与原件不一致，复印件每一页都没有盖章，且其装修所支付的费用应当开具税票，而本案中其提供了大量的白条，最后，装修只是被告＊＊＊的经营行为，与原告＊＊无关；对原告提供的证据五的关联性有异议，通知说明的是如果在7月份腾退了，就不用缴纳房租。意见书仅是当事人自己的陈述，不能作为证据使用；证据六中证人＊＊＊仅是听被告＊＊＊的单方陈述，其本人并没有看到实际情况，不能达到其证明目的。证人＊＊＊系被告＊＊＊的职员、与本案有利害关系，且其对开会的时间都不能记清楚，也不能讲清楚当时＊＊出席会议的代表，真实性无法确定，不能达到被告的证明目的。
本院认证为：对原告＊＊提供的证据一的真实性本院予以确认；被告＊＊＊对证据二的真实性未提出异议，且被告＊＊＊租赁原告＊＊的门面系客观事实，其也未提出反证证明其质证意见，本院对该证据予以确认；对证据三的真实性本院予以确认，该解除行为是否合同本院结合其他事实作综合认定。
对被告＊＊＊提供的证据一和证据二，因原告＊＊提供的其与被告＊＊＊于2003年10月1日《房产租赁合同》第二十条第二项约定，“此协议为续签协议，原＊＊＊协议归整（含自行扩建部分）”。证明在该协议之前存在房产租赁协议，且被告＊＊＊具有扩建部分建筑的事实，该协议与被告＊＊＊提供的证据一和证据二可以相互印证，也与本案庭审中原告认可的事实相印证，故本院对该两份证据予以确认；对被告提供的证据三，原告对其真实性不持异议，本院予以确认；对被告＊＊＊提供的证据四中的向原告＊＊申请重新装修的报告，报告可证明其与2012年10月12日向原告申请过装修，且该报告原告＊＊已经收到，但不能证明＊＊已经同意其装修，故不能达到其证明目的；设计合同和施工合同该两份合同与申请重新装修的报告相互印证，本院对该证据的真实性予以确认，对该证据的关联性结合本案其他事实再作综合认定；对被告提供的证据五中的《通知》的真实性本院予以确认，但租赁户的意见这份书面材料不能作为证据使用；证据六中的证人＊＊＊作的证人证言，因证人＊＊＊系被告＊＊＊的朋友，其所做的证言中反映的事实也均是听被告＊＊＊所讲，真实性无法确定，本院对该证人证言不予采信，就证人＊＊＊作的证言，因＊＊＊曾是被告＊＊＊十几年的员工，该证人证词中＊＊在租赁户会议上所说的“三到五年“不变的事实无其他旁证予以佐证、支持，真实性无法确定，本院不予采信。
根据本院采信的证据及庭审查明的情况，确认如下事实：原告＊＊与被告＊＊＊于1997年12月2日签订了《租赁协议》，该协议约定，原告＊＊将北门面三层楼租赁给被告＊＊＊经营，租期为1997年12月1日至2002年3月12日，租金为每月7000元。合同签字时被告＊＊＊付给原告＊＊50000元定金，合同期满无违约现象，则该定金退换给＊＊＊。合同签订当日，被告向原告交付了定金50000元。1998年9月22日，原、被告再次签订了《租赁协议》，协议对原《租赁协议》进行了部分修改，协议约定，原告将北面三层楼约300平米和平衡道下一层约200平米的场地租赁给被告经营，租期为1998年9月22日至2002年9月22日，租金为每月10000元。并约定在合同签字时，被告付给原告定金48000元，（原三层楼合同押金30000元，平衡下一层押金18000元）。1998年11月18日，原、被告再次签订租赁合同，合同约定了原告将原＊＊＊＊＊退出的部分场地约90平米建筑面积租赁给被告使用，租赁期限至2003年10月22日为止。租金为2000元／月。合同签字时，被告从三层楼所付定金中拨出10000元作为定金。上述三个租赁协议出了对上述内容作出约定外，也对其他内容作了约定。为了扩大经营规模，被告于1999年9月2日与原告签订了《房产租赁合同》，合同约定，原告同意被告在＊＊＊（即被告所租赁原告的门面）后面扩建三层约60平米的建筑物，所有扩建手续、建筑、装修、水电设施及税费均有被告负责。扩建的全部建筑物及附属物的所有权无条件归原告，被告享有一定的租金优惠。该部分的租金为每月700元，租赁期间为1999年10月1日至2003年9月20日。租期届满，如原告继续出租，在同等条件下，被告可优先续租。如原告不继续出租，则原告无偿收回租赁物及附着物，不予被告任何赔偿或补偿。2001年4月8日，原告＊＊与被告＊＊＊再次就扩建达成一致意见，并签订了《扩建经营场地协议》，协议约定，原告同意被告自行筹资扩建经营场地扩建二层楼房计建筑面积约48平米，被告首先应将建筑方案及效果图报原告同意，并办好规划等手续后，方可施工修建。新增场地的租赁期为2001年4月10日至2003年9月20日，租期届满，如原告继续出租，被告可优先续租。如原告不继续出租，则原告无偿收回租赁物及附着物，不予被告任何赔偿或补偿。新增场地的租金为20元／平米／月，共计960元／月。合同签订时，被告必须付给原告5000元定金，合同期满无违约现象，金额全部退还给被告，但定金不计利息。2001年5月30日，原告收到被告缴纳的定金款5000元。因所签合同到期，原、被告于2003年10月1日再次就租赁事项达成一致意见，并签订了《房产租赁合同》，将原、被告之前签订的租赁协议归整。该协议约定：原告将北面临街原＊＊＊＊面建筑物租赁给被告使用，给被告从事经营美容美发、音乐茶座等。租赁期为五年，从2003年10月1日至2008年9月30日。租期届满，如原告继续出租，在同等条件下，被告可优先续租。如原告不继续出租，则原告无偿收回租赁物及附着物，不予被告任何赔偿或补偿。租赁期届满，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议时，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告有权随时终止合同。租金为8660元／月。被告经原告同意，可以对租赁物进行改善或者增设它物。合同签字时，被告付给原告40000元定金，合同期满无违约现象，则退还给被告，但定金不计利息。同时，该协议在最后一条——即第二十条——第二项约定，此协议为续签协议，原＊＊＊协议归整（含自行扩建部分）。该协议还对租赁关系的其他内容做了约定。协议签订后，原、被告双方各自履行了各自的合同义务。合同到期后，被告＊＊＊继续租赁该门面，并向原告缴纳租金，原告也一直未提出异议，并且接受了被告交纳的租金。2012年10月12日，被告向原告递交了申请重新装修所租赁门面的申请报告，2012年10月18日原告签收了该申请报告。其后被告便对所租赁门面进行了重新装修。2013年7月1日上午，原告在岳阳市岳阳楼公证处的公证下，在被告所租赁的门面前（即＊＊＊美容美发店）张贴了《岳阳＊＊＊＊有限公司关于解除房产租赁合同的通知》，通知载明：一、双方租赁关系自本通知送达之日起解除；二、请于2013年7月30日前将租赁房屋内的所有物品搬离，并将房屋交还给原告公司，逾期办理的物品，视为废弃物；三、请于2013年7月1日至7月30日到原告公司四楼物业部结清租金、水电、定金等费用，并将钥匙等物品交还原告公司；四、2013年7月30日后如仍未交还租赁房屋，原告公司保留采取相关措施收回租赁房屋的权利。该通知采用“张贴解除合同通知且公证送达行为”的方式送达后，被告并没有搬出所租赁场地。2013年8月13日，原告再次通知包括被告在内的承租人，告知原、被告之间的租赁合同已经解除，从2013年7月份开始进入腾退期，在腾退期间原告不收取租金和物管费，并告知了结清水电费应当注意的事项。在该次通知之后，被告＊＊＊继续使用该门面，截止2013年6月30日，被告尚有17320元的租金未予交纳。因被告拒不腾退原告所有门面，并有部分租金未予以交纳，故原告＊＊诉至本院。
另查明，2003年1月23日被告向原告就重新改造屋顶遮阳棚向递交了申请报告，该申请得到了原告的同意。
本院经本院审判委员会讨论认为，原告＊＊与被告＊＊＊通过签订一系列的《房产租赁协议》、《扩建协议》等协议，形成租赁关系。在租赁关系中，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金。出租人的义务是保证承租人不因第三人的原因影响租赁物的使用、收益。承租人的主要义务是除支付租金外，还应在租赁关系终止后，将租赁物返还给出租人。本案中双方签订的《房产租赁协议》、《扩建协议》等合同系双方的真实意思表示，该系列协议没有违反法律的强制性或禁止性规定，合法有效，双方都应遵照执行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，在合同到期后，被告继续支付租金、物管费等，原告未提出异议并且收取了该费用，故租赁期满后该租赁合同变更为不定期租赁，原告有权随时终止合同。原告＊＊于2013年7月1日向被告＊＊＊留置送达了《岳阳＊＊＊＊有限责任公司关于解除﹤房产租赁合同﹥的通知》，告知双方的租赁关系自通知送达之日起解除，并给予被告＊＊＊一个月即2013年7月这个月的时间腾退房屋，且腾退期间不收租金和物管费。该解除通知已经给予了被告一个月的履行期，原告＊＊的行为符合合同的约定和法律的规定，故被告主张解除行为不合法的辩称本院不予采纳。被告＊＊＊理应在规定的腾退期间腾退门面，但被告＊＊＊一直拒绝腾退门面，已经违反了合同法的规定。就被告提出的原告的法定代表人口头承诺三五年不变从而导致原租赁合同的期限已经变更的承诺，因其没有向本院提供有效证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。故对原告请求被告＊＊＊腾退＊＊北面临街原＊＊＊＊面的诉讼请求，本院予以支持。截至2013年6月30日，被告＊＊＊尚有17320元的租金支付，对原告要求被告支付该租金的诉讼请求，本院予以支持。就被告提出的因原告没有办理报建、规划等手续而合同无效的答辩意见，本院认为，原告＊＊已经向本院提交了房屋所有权证，该房屋所有权证具有公信力，故本院对该答辩理由及请求本院确认原、被告之间的租赁合同无效的反诉请求不予支持。在客观事实上，被告也是与原告签订的房屋租赁合同等协议，在原告提供房产证明的情况下，本院认为已无调查取证的必要。另原告于2013年8月13日向被告所发通知，告知腾退期为2013年7月这一个月的时间，腾退期间不收租金、物业管理费，但＊＊并未通知未腾退的门面之后不再交纳租金和物业管理费，故本院认为，如果被告在原告指定的期限内腾退所租赁房屋，则在指定的腾退期内不收租金、物管费等费用；但如果不能在指定期间内搬出，则仍需交纳房屋的场地占用费等。因原、被告约定的租金为8660元，且被告自2013年7月份开始便没有再交租金等费用，本院参照该标准判令被告继续向原告支付场地占用费至搬出场地为止。就被告＊＊＊请求原告＊＊返还原告交纳的定金110000元定金的诉讼请求，根据被告提供的证据表明其分两次向原告交纳了共计55000元的定金，该定金原告＊＊未提供证据证明已经向被告＊＊＊返还以及返还多少，应当承担举证不能的法律后果。原、被告双方在合同中约定“合同期满无违约现象，则退还给乙方（即被告＊＊＊）”，但未约定在出现违约时如何处理该定金，双方在合同履行过程中，被告＊＊＊未将所租赁房屋损坏，之前也从未拖欠过原告＊＊的租金，故本院认为该定金应退还给被告，但因原、被告之间的租赁合同有效且双方已经履行，被告所主张的双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。就被告在反诉中主张原告应当赔偿被告损失的诉讼请求，因该损失包括被告＊＊＊扩建、装修产生的费用及因被告主张原告违约而给被告造成的损失，该装修费用系原告正常经营而产生的经营成本，该成本应当由被告＊＊＊自己承担；就扩建部分发生的费用，原、被告双方在两次扩建签订的合同中对扩建费用已经约定由被告＊＊＊负担；而被告主张原告违约给其造成的损失部分，因原告＊＊无违约行为，且被告也未能提供证据证明该损失的存在，故对被告请求原告赔偿其损失约380万的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）＊＊＊于本判决生效之日起十日内腾退原告（反诉被告）岳阳＊＊＊＊有限责任公司北面临街原＊＊＊＊面并交付给岳阳＊＊＊＊有限责任公司；
二、被告（反诉原告）＊＊＊自2013年7月1日起按照8660元／月的标准向岳阳＊＊＊＊有限责任公司支付场地占用费直至租赁场地实际交还之日止；
三、被告（反诉原告）＊＊＊在本判决生效之日起十日内继续向岳阳＊＊＊＊有限责任公司支付租金17320元；
四、原告（反诉被告）岳阳＊＊＊＊有限责任公司在本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）＊＊＊的定金55000元；
五、驳回被告（反诉原告）＊＊＊的其他反诉请求。
本案案件受理费5000元，反诉受理费19040元，由原告岳阳＊＊＊＊有限责任公司负担1175元，被告＊＊＊负担22865元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 陈正荣
代理审判员 吕雪强
人民陪审员 王建新
二〇一五年一月十五日
书 记 员 王青霞
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》：
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。