广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠香法民一初字第363号
原告（反诉被告）王馗，男，汉族，1971年8月11日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人鲁琳琳，广东方源律师事务所律师。
被告（反诉原告）珠海市泰轩房地产开发有限公司，住所地珠海市香洲区海滨南路68号2804房。
法定代表人林汉波。
委托代理人王斌，广东大公威德律师事务所律师。
委托代理人刁小娟，广东大公威德律师事务所实习律师。
第三人珠海光大国际酒店管理有限公司，住所地珠海市吉大海滨南路68号银座第一、四、五层。
法定代表人王蓉，董事长。
第三人珠海世联房地产咨询有限公司，住所地珠海市吉大海滨南路光大国际贸易中心1708室。
法定代表人梁兴安。
委托代理人夏辉，系该公司事业部负责人。
上列原告王馗诉被告珠海市泰轩房地产开发有限公司（下称泰轩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，根据被告泰轩公司的申请，依法追加珠海光大国际酒店管理有限公司（下称光大公司）和珠海世联房地产咨询有限公司（下称世联公司）为第三人参加诉讼。诉讼过程中，被告泰轩公司提起反诉，本院依法受理了泰轩公司的反诉，并将本诉与反诉合并，由审判员胡小青独任审判，公开开庭进行了审理。原告王馗的委托代理人鲁琳琳，被告泰轩公司的委托代理人王斌、刁小娟，第三人光大公司的法定代表人王蓉、第三人世联公司的委托代理人夏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王馗诉称：2012年2月20日，原告与其他三位朋友分别与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于吉大景园路19号诚丰星座1栋1单元1402房。该合同第四条约定：该商品房按套内面积34.88㎡出售，14338.96元/㎡，总计房款为500143元人民币。原告于2012年2月20日支付完毕该房屋全部房款500143元，被告出具了购房发票。合同第七条约定：被告于2012年9月30日前将该商品房交付原告使用。
按照合同约定的时间，原告前往被告指定的交楼地点收楼，但遭到被告的拒绝，不将原告出资购买的商品房交付给原告。原告几经打听才得知被告已将自己所购买的商品房出租给他人使用。之后，原告于2012年11月10日又前往被告指定地点收楼，同样遭到被告拒绝，并更进一步获知被告将原告所购买的房屋租赁给了一家知名的物业租赁公司用于出租。为了维护自身的权益，2012年11月原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告将所购买的房屋交付给原告，但被告仍拒绝交付。
被告无视双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交付楼房的义务，将原告购买的房屋迟迟不交付给原告。这一行为已经构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件的约定，原告可要求被告继续履行交付义务并承担由此产生的违约责任。原告诉讼请求为：1.判令被告立即将原告所购买的房屋予以交付；2.判令被告支付违约金135039元（自2012年10月1日起，暂计到2012年12月31日），之后的违约金计算到被告实际交付之日止；3.诉讼费用由被告承担。
被告泰轩公司辩称：一、本案原、被告有事实上的约定，原告应该将涉案房屋委托给被告指定的第三方出租。根据双方签订的《商品房买卖合同》，原告有权要求被告交付涉案房屋，单从买卖合同上看，原告的该要求合情理，但这个合同只是双方约定的一部分。对本案全部证据审查后才能对原告的请求作出合理的判断。从证据上看，被告对涉案房产的广告宣传，到原告最终购买涉案房产的整个过程中，我们可以看出事情的发展经历。被告对外宣传以“返租五年”的方式销售房产，原告在看到宣传后购买房屋，后来被告不断催促原告签订委托代理出租合同，而原告因对合同具体条款的不满而没有签订。另外有证据证明，涉案房屋比周边房屋的平均价格都要低，与其它享受了优惠政策并签订了《委托代理出租合同》的购房者的购房价是相近的。可见被告事实上是按照优惠价（房屋原价基础上打86折）将涉案房产销售给原告。《商品房买卖合同》中体现的购房价是被告将五年租金直接从总房价中扣除后的价格。也可以理解为，被告向原告预付了五年租金。作为预付租金的对价，原告应按照被告的要求与第三方签订委托代理出租合同。
通过以上的证据，我们可以看到，原、被告双方的约定并不仅仅体现在销售合同上。事实上，双方还有返租的约定。该约定虽然没有体现在销售合同中，却是事实上的约定。被告已经预付了五年租金，原告无权要求将涉案房屋交付其使用。
二、对约定不明的处理。原、被告有委托出租的相关约定，这是不争的事实，原告之前对此也是认可的。原、被告只是对涉案房屋如何返还的问题产生争议。被告认为房屋按现状返还，原告则要求重新装修后返还。如此说来，本案充其量只是双方房屋买卖合同法律关系中，有约定不明的情形。通过以上转化，可以看出不明之处实质上属于价款的约定不明。根据合同法的规定，在价款约定不明时，应当以订立合同时履行地的市场价格为准。
三、原告违约金的计算方法不对。《商品房买卖合同》规定了60天的交房宽限期，因此在该期限中不应该计算违约金。
针对原告王馗的起诉，第三人光大公司称：涉案房屋现由我方使用，原告应当确认返租的事实并将房屋交付给我方。
针对原告王馗的起诉，第三人世联公司称：原告的陈述不符合事实。我方是涉案房屋的代理销售方，多次催促原告签订返租协议，原告并不是对返租有意见，只是对其中的条款不满。
反诉原告（被告）泰轩公司反诉称：2011年12月16日，我公司与王馗签订《商品房临时买卖协议》，约定我公司将开发的“诚丰星座”1栋1单元1402房出售给王馗，房屋86折后售价为714490元。因王馗同意参加我公司推出的“返租五年，6%高回报率”营销活动并与第三人光大公司签订委托代理出租合同，我公司根据与光大公司签订的《合作协议》之约定，直接从714490元的售房款中扣减214347元（714490元×6%×5年），作为光大公司应支付给王馗返租五年的租金。如此，我公司与王馗买卖合同中所体现的售房款变为500143元。
之后，王馗违背承诺，拒绝按照与我公司的约定和光大公司签订委托代理出租合同。不仅如此，王馗还不顾事实，将已实际抵扣租金的合同售价认定为房屋实际售价，要求我公司交付房屋。鉴于此，为维护自己的合法权益，我公司特提起反诉，请求判令王馗与第三人光大公司签订《委托代理出租合同》。
针对反诉原告（被告）泰轩公司的反诉，反诉被告王馗辩称：一、我方从来没有与泰轩公司约定过要将购买房屋交给第三人光大公司出租，我方也没有与第三人光大公司进行过任何的谈判，因此我方不应该与第三人光大公司签订合同。而且签订合同必须双方自愿，泰轩公司也不是委托代理出租合同的相对人，不能强求我方签订出租合同。二.关于房屋出租，是泰轩公司与第三人光大公司之间的约定，这个约定并不等同与我方和第三人光大公司之间的权利义务关系，我方并没有和光大公司有接触，我方没有必须签订合同的义务。三、我国建设部曾出台商品房销售管理办法，其中规定开发商不能采取售后包租的方式销售商品房。泰轩公司无权要求我方签订出租合同，请求法庭驳回泰轩公司全部反诉请求。
对反诉原告（被告）泰轩公司的反诉，第三人光大公司和世联公司均无异议。
原告（反诉被告）王馗向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同及附件；2.购房发票复印件；3.律师函及回单；4.光盘一张。
被告（反诉原告）泰轩公司向本院提交了如下证据：1.广告服务协议、系统短信及宣传单；2.营销代理合同、价格表；3.会议纪要；4.星座销售优惠策略；5.房号确认单、商品房临时买卖协议；6.客户特殊申请表；7.晨会记录2份；8.入伙通知书、温馨提示及EMS快递单；9.录音片段；10.吉大同地段商品房销售价格表；11.与其它客户签订的《商品房买卖合同》、《委托代理出租协议》、销售发票；12.合作协议；13.证人证言。
第三人光大公司和第三人世联公司没有向本院提交证据。
根据当事人提供的证据及其在庭审中的陈述，本院查明以下事实：
原告王馗拟购买被告泰轩公司开发建设的“诚丰星座”房产。2011年12月16日，原告王馗与被告泰轩公司签订一份《商品房临时买卖协议》，并签署一份《特殊申请表》。《特殊申请表》记载购房人为王馗，购买的房号为1栋1402号，面积42.28平方米，申请的折扣为86折，申请折后总价714490元，返租后总价500143元。王馗申请于2012年2月20日之前付清全部余款，今付1万元定金，另4万元定金于2011年12月19日前付清。庭审时王馗称《特殊申请表》上的签名非其本人签名，是其亲属代签的。《商品房临时买卖协议》约定王馗购买泰轩公司开发的“诚丰星座”1栋1单元1402房，总价500143元。签订本协议当日王馗支付定金1万元。另外泰轩公司向本院提交了一份《房号确认单》，该确认单备注栏记载：原价830802元，申请86折后714490元，返租总额为214347元。但该《房号确认单》上没有王馗的签名确认。
2012年2月20日，原告王馗与被告泰轩公司签订一份正式的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定王馗购买泰轩公司开发建设的吉大景园路19号（诚丰星座）1栋1单元1402房。该房建筑面积42.28平方米，其中套内建筑面积34.88平方米。该商品房按套内建筑面积预售，单价每平方米14338.96元，总金额500143元。合同第七条约定，出卖人应在2012年9月30日前将经分期综合验收合格的商品房将付买受人使用。补充协议约定：（王馗）付款方式为一次性付款，签订合同当日付清房款500143元。除合同第七条约定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给出卖人60日的宽限期。出卖人在宽限期后仍未能交付商品房，出卖人按买受人已交付的房款每日千分之三向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》附件另约定了涉案房屋的装修标准。
签订《商品房买卖合同》当日，王馗向泰轩公司付清了购房款500143元。2012年9月20日，泰轩公司向王馗发出一份《入伙通知书》和一份《温馨提示》，通知王馗于9月30日前办理涉案房产的入伙手续。但当王馗前往办理入伙手续时，泰轩公司拒绝将涉案房产交付王馗使用。泰轩公司称与王馗之间有关于涉案房产返租的约定，即王馗同意将购买的房产返租给泰轩公司，期限五年，由泰轩公司指定第三人进行出租，每年租金为购房总价的6%，泰轩公司已经从王馗应付总房款中扣减了五年租金，因此王馗已经让渡了涉案房产五年的使用权，《入伙通知书》仅仅是要求王馗办理相关手续，不是要求王馗接收涉案房产。
王馗不认可泰轩公司的说法，表示与泰轩公司之间没有返租的约定。为证明自己的主张，泰轩公司向本院提交了“诚丰星座”小区的广告宣传单、公司的会议纪要以及其他购房人签订的《商品房买卖合同》、《委托代理出租合同》等证据，并申请了证人贾某、韦某、李某出庭作证。贾某为珠海诚丰集团公司人力资源部总监，韦某为世联公司员工，李某曾经是世联公司员工。贾某称其曾经为王馗等四人申请较低的购房折扣，韦某、李某则在王馗等人购房时接待他们。三人均证实王馗等人清楚泰轩公司有关“返租”的规定，也同意将购买的房产返租给泰轩公司，由泰轩公司指定的第三人出租，但在签订委托代理出租合同时，王馗等人要求五年后泰轩公司返还房屋时重新装修房屋，而泰轩公司只愿意按现状返还房屋，双方出现分歧，因此没有签订委托代理出租合同。
另查明：2011年5月1日，泰轩公司与第三人世联公司签订一份《诚丰星座项目营销代理合同》，委托世联公司对诚丰星座项目进行营销策划和销售代理。2011年11月28日，泰轩公司与第三人光大公司签订一份《合作协议》，约定：鉴于诚丰星座于2011年11月推出“返租五年，6%高回报率”营销优惠政策，泰轩公司同意在购房客户签订《商品房买卖合同》的同时，由购房客户与光大公司签订《委托代理出租合同》，泰轩公司签订的《商品房买卖合同》中的房价是总房价减去该房返租期间的租金，即购房客户在购买房屋签订《商品房买卖合同》的同时，已收取该房屋返租年限所有的租金。光大公司承包经营该房，将房屋用于客房对外经营出租使用。第三人光大公司称其已接收参与返租优惠政策的房屋，并对外出租。
王馗要求泰轩公司交付涉案房屋未果，遂诉诸本院。泰轩公司则提起反诉，要求王馗与第三人光大公司签订委托代理出租合同。
本院认为：原、被告争议的焦点为双方之间是否存在“返租”涉案房屋的约定，《商品房买卖合同》约定的总房价是否扣除了五年租金。从泰轩公司提交的广告宣传单、与第三人光大公司签订的《合作协议》、光大公司与其他购房者签订的《委托代理出租合同》看，“诚丰星座”部分房屋确实实行了“返租五年、6%回报率”的营销政策。一般来说，购房者在购买房产时，均存在挑选房屋、仔细询问房屋价格和优惠的过程，售房人也会将房屋的售价、优惠政策等告知购房人。因此王馗所称的关于在签订正式《商品房买卖合同》后才知道“返租”政策的说法，明显不合常理。证人贾某、韦某、李某也证实王馗清楚“返租”政策，并且同意将所购房产返租给泰轩公司。另外，王馗签署的《特殊申请表》明确记载了涉案房屋的总价、折扣、折后价、返租后总价。涉案房屋折后价与返租后总价的差额，正好为五年租金（每年租金为购房总价的6%）的数额。王馗称《特殊申请表》不是其本人签名，是由其亲属代签的。即使如王馗所说，其亲属也是代表王馗本人签署《特殊申请表》。王馗明知该事实而没有提出异议，可以认定王馗清楚且同意《特殊申请表》上的内容。本院认为，泰轩公司提交的《特殊申请表》、广告宣传单、以及证人证言等证据形成了完整的证据链条，足以证明原、被告之间存在“返租”的约定。
王馗同意将购买的房屋返租给泰轩公司，泰轩公司也已经将五年租金从王馗应付总房款中抵扣。在租期届满前，王馗要求泰轩公司交付涉案房屋，依据不足，本院不予支持。泰轩公司未交付涉案房屋的行为不构成违约，对王馗要求泰轩公司支付违约金的诉讼请求，本院也不予支持。
当事人有自愿订立合同的自由，有协商确定合同条款的权利。虽然原、被告之间存在“返租”涉案房屋的约定，但对返租协议的部分条款当事人仍存在争议。对合同内容的争议，当事人应当进行协商或通过法律途径解决。泰轩公司要求王馗按预定的格式条款与光大公司签订委托代理出租合同，实际上将剥夺王馗协商确定合同内容的权利。因此，对泰轩公司的反诉请求，本院也不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第十条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告王馗的全部诉讼请求。
二、驳回反诉原告（被告）珠海市泰轩房地产开发有限公司的反诉请求。
本案本诉受理费减半收取1501元，由原告王馗负担。反诉受理费50元，由反诉原告泰轩公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 胡小青
二〇一三年三月二十九日
书记员 杨 升