江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7405号
上诉人（原审原告）：钟廷伟，男，1962年1月8日生，汉族。
委托诉讼代理人：丁浩，江苏天哲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏紫金农村商业银行股份有限公司八卦洲支行，住所地南京市栖霞区八卦洲街道丽岛新城02幢1012-1015号。
负责人：周丽华，该行行长。
委托诉讼代理人：付振，江苏紫金农村商业银行股份有限公司员工。
委托诉讼代理人：陈志田，男，1967年4月4日生。
原审第三人：张兵，男，1967年9月26日生，汉族。
上诉人钟廷伟因与被上诉人江苏紫金农村商业银行股份有限公司八卦洲支行（以下简称紫金农商行），原审第三人张兵案外人执行异议之诉一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖商初字第902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钟廷伟上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。我方与张兵签订了合法有效的《房屋买卖合同》，我方支付了房款，张兵向我方交付了房屋及钥匙、购房资料，我方还提供了水费发票、每月偿还银行贷款记录等证据材料，已经足以证明我方实际取得涉案房屋的所有权，一审仅以房屋登记簿记载事项认定我方对房屋不拥有所有权，系认定事实错误。2、一审适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法司法解释（一）》第2条规定，一审法院应当确认我方对涉案房屋享有物权，解除对房屋的查封。
紫金农商行辩称，上诉人并未在登记机关办理过户，不能享有房屋的所有权。上诉人并没有支付全部的房屋的价款，对于其出具的收条的真实性也不予认可，后期房款也未予支付。且其合同并非南京市标准合同，其转让价款是以原房屋的购买价款转让，不符合常理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人张兵未答辩。
钟廷伟向一审法院起诉请求：撤销（2015）栖执异字第81号执行裁定书，并依法解除对南京市和燕路408号晓庄国际广场某幢1824室房屋的司法查封，停止对房屋的执行程序。
一审法院认定事实：2011年2月28日，贷款人招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招商银行）与借款人张兵、保证人南京宇尚地产有限公司（以下简称宇尚公司）签订编号为110174125084034791《个人购房借款及担保合同》一份，约定：借款人从尚宇公司处购买房产，向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，房产名称及处所位于栖霞区和燕路408号晓庄国际广场某幢1824室；贷款期限为120个月，即从2011年2月28日起至2021年2月28日止，贷款基准年利率6%为基础上浮20%，即年利率7.92%。同日，抵押人张兵（甲方）与抵押权人招商银行（乙方）、担保人宇尚公司（丙方）签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定甲方购买丙方建设的商品房而向乙方借款并将所购商品房抵押给乙方，作为借款担保，且丙方自愿为甲方担任该借款保证人，借款金额为54万元，该房屋坐落于栖霞区和燕路408号晓庄国际广场某幢1824室。2011年3月1日，上述房屋在南京市房地产市场管理处作了抵押权预告登记。同日，借款人张兵向招商银行出具《个人借款借据》一张，载明：借款金额54万元，借款用途为购商业用房。
2012年12月16日，出卖方（甲方）张兵与买受方（乙方）钟廷伟签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于南京市和燕路408号晓庄国际广场某幢1824室房屋转让给乙方，房屋建筑面积65.77平方米；甲乙双方约定，乙方购买该房应向甲方支付房屋转让款1095728元；甲方购买房屋时系首付556894元，向银行贷款540000元购得，故乙方向甲方支付第一笔转让款556894元后，乙方还应每月按时将甲方应支付给银行的还款交付甲方，保证甲方能按时偿还贷款；由于房屋目前有银行贷款未还清，无法办理房屋产权过户手续，一旦乙方按本协议付款方式还清银行贷款，甲方无条件与乙方办理房屋过户手续；本协议签订且乙方付清第一笔转让款后，房屋的权利（使用、收益、占有等）及义务（物业管理费、水费、电费等）由乙方全部享有和承担。同日，张兵向钟廷伟出具《收条》一张，载明：今收到钟廷伟，地址：南京市晓庄国际1栋1824室，购房款伍拾伍万陆仟捌佰玖拾肆元整（￥556894）。
2013年，紫金农商行以张兵等人为被告向一审法院提起借款合同纠纷之诉，根据紫金农商行的申请，一审法院于2013年8月28日查封了张兵名下的房产，包括南京市栖霞区和燕路408号某幢1824室的房屋。后在执行上述房屋过程中，钟廷伟提出执行异议，要求解除查封并停止对房屋的执行。一审法院经审查后，于2015年11月30日作出（2015）栖执异字第81号执行裁定书，裁定驳回钟廷伟的执行异议请求。
此外，该涉案房屋仅在房产部门作了商品房预售备案登记，张兵并未办理涉案房屋的所有权证。
以上事实，有双方陈述，个人购房借款及担保合同、买卖合同、收条、执行裁定书等证据在卷予以佐证。
一审法院认为：依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房屋仅在房管局申请了商品房预售登记备案，并未进行权属登记办理所有权证，该预售登记备案属于行政管理部门的一种合同管理措施，仅具有债权合同公示效力，并没有产生物权公示效力，不属于权属登记行为，故张兵仅享有该涉案房屋的未来所有权的期待权，不享有该涉案房屋的所有权。
虽然钟廷伟与张兵签订了房屋买卖合同，但张兵并未实际享有涉案房屋的所有权，张兵处置房屋的权利受到限制，且钟廷伟在签订买卖合同时，对涉案房屋的仅作了预售登记备案是知情的，故在张兵未取得涉案房屋所有权证，且无法将房屋变更至钟廷伟名下的情形下，钟廷伟不享有对涉案房屋的所有权。钟廷伟向张兵支付的首付款及分期款等，应当由钟廷伟向张兵追究违约责任。
因钟廷伟就本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故对于钟廷伟提起的案外人执行异议之诉，理由不充分，不予支持。张兵经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作书面答辩，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项之规定，一审法院判决：驳回钟廷伟的诉讼请求。一审案件受理费100元，由钟廷伟负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，宇尚公司与张兵签订合同后，虽在房产管理部门办理了商品房预售登记备案，但预售登记备案并不产生物权变更的法律效力，至今涉案房产的权属并未转移至张兵的名下。钟廷伟虽与张兵签订了房屋买卖合同，并支付了部分价款，但该房屋买卖合同只能约束钟廷伟与张兵，不能对抗已对张兵的责任财产即涉案房屋进行合法查封的紫金农商行。根据不动产物权法定原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。现涉案房产的权属并未转移至钟廷伟名下，上诉人钟廷伟就本案执行标的即涉案房产并不享有足以排除强制执行的民事权益。故钟廷伟主张对涉案房产不得执行并要求解除对涉案房屋的查封的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，钟廷伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人钟廷伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 付双
审判员 吴勇
二〇一六年十月二十日
书记员 戴苗