江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02973号
上诉人（原审原告、反诉被告）李勋。
被上诉人（原审被告、反诉原告）钱峰。
上诉人李勋因与被上诉人钱峰房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2013）相民初字第0177号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年3月22日，出租方钱峰（甲方）与承租方李勋（乙方）签订了《租房协议》一份，甲方将苏州市相城区元和镇朱泾村苏常路旁商住门面房2楼2底出租给乙方。该协议约定：租房期限为一年，自2012年3月22日起至2013年3月21日止，期满后协议终止；房屋年租金为53000元；租金支付方式为一年一付，即于2012年3月22日付清；该协议还约定：乙方必须按时缴纳所用水、电费用，并先预缴1000元水电费保证金，租房正常到期，结清水电费后，甲方退还乙方保证金；租赁房屋所有的装修、装饰及水电等附属设施的添置等，均有乙方自行实施，费用全部由乙方自行承担，期满后水电管线等附着物不得拆除或恢复原样，乙方对租房进行装修或改动内部设施时，需经甲方同意后方可施工，不得改动房屋墙体结构，如造成房屋、水电管线、门窗等损坏，乙方需赔偿所有损失；如租赁物房屋因自然灾害等不可抗力原因或遇政府部门拆迁时，本协议自行终止，乙方应无条件地服从并自行搬离，租金按实际租用日期结算，甲方需退回乙方已缴的剩余租金，乙方不得借故延期或提出任何赔偿要求，且政府拆迁补偿与乙方无关，若乙方在甲方通知日一周后仍未搬离，视乙方违约，甲方可自通知日起向乙方按日收取违约金，日违约金按本协议日租金的10倍计算。该协议还约定了其他事项。协议签订当日，钱峰将租赁的房屋交付李勋使用，李勋向钱峰支付一年租金53000元。另，李勋于2012年3月24日支付钱峰水电费押金1000元，此款由钱峰的舅舅查万元代收，并由查万元向李勋出具收到押金凭证一份。租赁期间，因涉及拆迁退租金事宜双方发生纠纷，后李勋诉至法院。
审理中，李勋因承租房屋处于拆迁，给其造成损失，对营业损失、装修损失、钢材锈蚀及雨布损失申请司法鉴定。苏州恒安信资产评估事务所于2013年9月2日作出了苏恒安信评报字（2013）092号委估资产损失价值的评估报告，评估结论为：经评估，在评估基准日2013年5月14日所反映的委托方委估资产损失的评估值为人民币14390元［其中：装潢装修评估值为6393.64元、物资损失（钢材、雨布）评估值为7992元］。另，该评估报告对营业损失的评估，需要对拆迁前后李勋（苏州市相城区蠡口彬雨物资经营部）经营收入和利润进行确定，其请求法院协助去税务部门调取国地税纳税申报资料时，因税务部门系统升级原因无法取得，同时李勋提供的原有凭证为流水单据，未采用正规财务制度核算，故其无法对营业损失进行评估。李勋已支付评估费1750元。
另查明，位于苏州市相城区元和镇朱泾村苏常路旁商住门面房2楼2底（建筑面积为115.52平方米）的房屋所有权人为钱峰，但该房屋至今未拆迁。
审理中，钱峰委托其律师于2013年3月20日向李勋发出律师函，该函称：该租房协议即将到期，其不再续租赁，请收到该函后按约及时搬离该房屋，办理交房手续，并结清水、电费及房租等费用。李勋收到该函后，于2013年3月22日向钱峰发出告知函，该函称：双方签订的租房协议因拆迁已于2012年4月13日自动终止，但钱峰为了增加和独占拆迁补偿款，拒不退租，故意拖延，给其蒙受巨大损失，理应由钱峰承担。
审理中，因双方租赁期限已满，为了防止李勋损失的扩大，原审法院于2013年4月22日要求李勋及时搬离承租的房屋，但李勋明确在没有处理好的情况下，拒绝搬离，且表示没有能力搬迁，不能搬走。
上述事实，有李勋提供的《租房协议》、收条、房屋产权证、评估报告、评估费发票、律师函、告知函，以及当事人的陈述附卷佐证，原审法院予以认定。
审理中，因李勋的申请，原审法院向苏州市相城区元和街道办事处村镇建设管理所调取了相关证据：1、2012年4月9日该所发出的《通知》一份，主要内容为：根据高铁新城规划建设的总体要求和拆迁工作的统一部署，相城大道改造工程及朱泾社区农户和店面列入拆迁范围，为确保工程建设顺利进行，维护动迁户的正当利益，经研究，决定2012年4月13日开始进入丈量评估阶段，请各动迁户接通知后，能予以积极配合。2、苏州市建设局、苏州市物价局苏建拆（2008）2号《关于调整搬迁补助费、临时安置补助费等发放标准的通知》。原审法院还于2013年11月25日向苏州市相城区元和街道办事处村镇建设管理所工作人员万盛进行了调查，其反映：钱峰的房屋列入拆迁范围，并发出了通知，要求从2012年4月13日开始进入丈量评估阶段，但由于钱峰不配合，至今尚未丈量，也没有拆迁。上述证据经质证，李勋无异议；钱峰认为，对通知、补偿标准的真实性无异议，但涉及拆迁，建管所无权发布通知或公告，应当由苏州市政府进行发布，且该证据与本案无关联，对调查笔录的真实性无异议，但该笔录不能证明涉案房屋已经划入拆迁范围或已进行拆迁。
审理中，原审法院就李勋在承租房屋前堆放的钢材进行了现场勘验，并制作了现场勘验图，李勋、钱峰均无异议，并在该现场勘验图上签字确认。
原审原告李勋的诉讼请求为：请求法院依法判令解除双方签订的《租房协议》；钱峰退还房屋租金49805.5元并承担本案诉讼费用。审理中，李勋增加诉讼请求为：要求钱峰赔偿搬迁费20000元、装修损失6393.64元、物资损失7992元、营业利润损失294800元（其中：2012年4月13日至2013年1月13日为108000元、2013年1月14日至2013年11月6日为118800元、2013年11月7日至2014年4月25日为68000元）、鉴定费1750元。
反诉原告钱峰的反诉请求为：要求判令反诉被告李勋支付实际占有使用费32672.25元，以及违约金326722.5元（自2013年3月22日起暂计至2013年11月6日止，每日实际占用使用费为142.51元，要求计算至李勋实际搬离之日止），并立即搬离所承租的房屋。
双方的争议焦点：
一、关于双方之间是否因拆迁而提前解除租房协议，如解除，钱峰应否退还剩余租金及赔偿李勋营业损失、搬迁费、装修损失、物资损失等费用。
李勋认为，根据租房协议约定，遇政府部门拆迁时，租房协议自行终止，钱峰应退回剩余租金。本案中，其承租的房屋因政府拆迁，于2012年4月9日发出了拆迁通知，并要求从2012年4月13日开始进入丈量评估阶段，其虽于2012年6、7月份才知道拆迁，但从4月份开始其已无法正常经营，根据租房协议约定，从2012年4月13日起，该协议应自动终止，故钱峰应退回剩余租期的租金49805.5元（2012年4月13日至2013年3月21日止），并赔偿因拆迁给李勋造成的搬迁费20000元、装修损失6393.64元、物资损失7992元、营业利润损失294800元。
钱峰认为，其出租的房屋并未拆迁，且政府部门也未告知其要拆迁，更没有来丈量，李勋在租赁期间一直在正常经营，李勋也未提出过因拆迁或其他原因影响经营而需要终止协议，现协议已履行完毕，故不存在钱峰应退租金，至于李勋要求钱峰赔偿因拆迁给李勋造成的营业损失、搬迁费、装修损失及物资损失，因房屋在租赁期间内并未实施拆迁，且拆迁通知是行政机关下发的，与钱峰无关，双方之间不存在拆迁关系，钱峰也未得到过拆迁补偿款，故不存在钱峰应支付拆迁补偿。
原审法院认为，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实和理由应承担举证责任，没有证据或者证据不足以支持当事人的主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，根据租房协议约定，如租赁的房屋因自然灾害等不可抗力原因或遇政府部门拆迁时，本协议自行终止，承租方应无条件地服从并自行搬离，租金按实际租用日期结算，出租方需退回承租方已缴的剩余租金，承租方不得借故延期或提出任何赔偿要求，且政府拆迁补偿与承租方无关。虽李勋提供了政府相关部门的通知及证明，证实其承租的房屋列入拆迁范围，且该通知上明确于2012年4月13日进入丈量评估阶段，但事实上该房屋既未进行丈量，又未正式实施拆迁，且李勋自2012年6、7月份知道该房屋要拆迁后，也未书面要求与钱峰解除租房协议，也未搬离该房屋，而是继续使用该房屋至今，故双方之间的租房协议并未解除，李勋主张该租房协议已于2012年4月13日解除，并要求钱峰退回已支付的剩余租金49805.5元的诉讼请求，于法无据，不予支持。对于李勋认为，因承租的房屋拆迁及相城大道改造，影响其经营，且在相城大道改造施工中，其堆放在租赁房屋前场地上的钢材被泥土淹没锈蚀给其造成损失，因涉及市政规划改造，并非钱峰的原因所致，且事实上李勋承租经营至今，故李勋要求钱峰赔偿搬迁费20000元、装修损失6393.64元、物资损失7992元、营业利润损失294800元的主张，无相应的事实和法律依据，不予支持。
二、关于租房协议终止后的房屋占有使用费、违约金数额的认定，以及李勋应否承担责任。
钱峰认为，根据租房协议的约定，承租方在出租方通知日一周后仍未搬离的，视为违约，出租方可自通知日起向承租方按日收取违约金，日违约金按本协议日租金的10倍计算。因租房协议于2013年3月21日到期，其于2013年3月20日通过律师向李勋发出书面律师函，明确告知李勋到期后不再续租，并要求李勋及时搬离承租的房屋，但李勋至今未将该房屋交付钱峰，仍在使用该房屋，已构成违约，其要求李勋支付实际占有使用费32672.25元，以及违约金326722.5元（自2013年3月22日起暂计至2013年11月6日止，每日实际占用使用费为142.51元，要求计算至李勋实际搬离之日止），并立即搬离所承租的房屋。
原审法院认为，协议到期时，钱峰向李勋发出书面律师函明确表示不再续租，并要求李勋搬离租赁的房屋，但李勋收到后明确表示，要求先退租后搬迁，现李勋至今仍在使用该房屋，故钱峰要求李勋支付房屋占有使用费，并立即搬离该房屋的请求，于法有据，应予支持。关于房屋占有使用费的认定，因双方签订的房屋租赁合同已于2013年3月21日到期，李勋仍未将租赁的房屋归还钱峰，按合同约定，年租金为53000元，故李勋应支付自2013年3月22日起至房屋实际交付之日止，按年租金53000元标准计算的房屋占有使用费。关于违约金的认定，因双方在租房协议中仅仅约定租赁期间因自然灾害等不可抗力原因或遇政府部门拆迁时，承租方拒绝搬迁应承担的违约责任，未约定租赁期满后如承租人拒绝搬离房屋的违约责任，且双方在原租赁合同到期后，并未续租，也未签订新的租赁协议作出约定，故钱峰的该主张，无事实依据，不予支持。对于钱峰放弃要求李勋支付水费、电费及违约金的请求，并不违反法律规定，应予准许。
综上，原审法院认为，李勋与钱峰之间签订的《租房协议》，是双方自愿、真实意思的表示，并不违反相关法律禁止性规定，应认定为合法有效，合同中的约定对双方均具有约束力。该租房协议到期后，李勋未按约搬离其承租的房屋，应承担支付房屋占有使用费及搬离该房屋的民事责任。因李勋租赁房屋后可能在所租房屋内有相应财产，原审法院酌情给予李勋三十天的时间将其所有的财产搬出。对于李勋已支付的水、电费押金1000元，因钱峰放弃对水、电费的主张，为了减少诉累，故对李勋支付的该费用可在其应支付钱峰房屋占有使用费中直接抵付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条及有关法律的规定，原审法院判决：一、反诉被告李勋于判决生效之日起三十日内迁出所租房屋并将租赁房屋返还反诉原告钱峰。二、反诉被告李勋应于判决生效后三十日内支付反诉原告钱峰房屋占有使用费（自2013年3月22日起至房屋实际交付之日止，按年租金53000元标准计算）。三、驳回原审原告李勋的诉讼请求。四、驳回反诉原告钱峰的其他反诉请求。本诉案件受理费5573元，反诉案件受理费6744元，鉴定费1750元，合计人民币14067元，由李勋负担7939元，钱峰负担6128元。
上诉人李勋不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、遇政府拆迁，被上诉人拒不退租，属严重违约，原审判决却未予追究。二、遇政府拆迁，行政机关对承租户的停产停业补偿按每平方米400元计算为46208元，该补偿理应在拆迁通知下达之日赔偿给上诉人，但至今下落不明。三、一审法院违反法定程序，因程序违法，导致实体判决不公。根据民事诉讼法的规定，人民法院适用简易程序审理的案件应当在立案之日起3个月内审结。一审法院故意久拖不决，打着调查取证、鉴定评估等合法程序的旗号，以达到迫使上诉人自行撤离、被上诉人获取不当之利的目的。四、上诉人从2012年4月13日至2014年6月18日一审判决为止，被迫困居于承租房。被上诉人违约和一审法院程序违法是导致上诉人被迫困居于承租房的主要原因，也是导致上诉人各项损失的主要原因。五、一审法院颠倒黑白、混淆是非，包庇偏袒被上诉人。综上，请求二审法院依法改判：一、被上诉人退还租金49805.5元；二、被上诉人赔偿装修损失6393.64元；三、被上诉人赔偿钢材、雨布锈蚀损失7992元；四、被上诉人赔偿搬迁费2万元；五、被上诉人赔偿营业利润损失368400元；六、被上诉人赔偿鉴定费1750元；七、一审、二审诉讼费合计17672元，由被上诉人承担。
被上诉人钱峰二审答辩称，上诉人上诉请求的各项损失均没有事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
二审中，上诉人李勋提供了其自行记账的账本，用于证明2014年4月6日至2014年10月9日，其零星营业收入为24249元，利润为2206元，平均每日为11.8元。被上诉人钱峰质证认为，对真实性不予认可，与本案没有关联性。
本院认为，李勋与钱峰签订的《租房协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。《租房协议》约定，租赁期间遇政府部门拆迁时，租赁协议自行终止，李勋应无条件地服从并自行搬离，租金按实际租用日期结算，钱峰需退回李勋已缴的剩余租金，李勋不得借故延期或提出任何赔偿要求，且政府拆迁补偿与李勋无关。本案中，虽然苏州市相城区元和街道办事处村镇建设管理所于2012年4月9日发出的《通知》表明，涉案房屋列入拆迁范围，但原审法院向苏州市相城区元和街道办事处村镇建设管理所工作人员进行调查的情况反映，涉案房屋既未进行丈量评估，也未正式实施拆迁。李勋在知道涉案房屋列入拆迁范围后，并未按照《租房协议》的约定自行搬离涉案房屋，而是继续使用涉案房屋，故应认定双方仍在继续履行《租房协议》。在《租房协议》约定的租期届满时，钱峰向李勋发出书面律师函，明确表示不再续租，并要求李勋及时搬离，故《租房协议》系因租期届满而终止，李勋应承担租赁期间的租金。因此，李勋要求钱峰退回部分租金的上诉请求，不能成立。
关于李勋上诉主张的装修损失、钢材、雨布锈蚀损失，本院认为，虽然原审法院根据李勋的申请，委托评估机构对上述损失进行了评估，但并无证据证明上述损失系钱峰的违约行为或过错行为所致，故李勋要求钱峰赔偿上述损失，本院碍难支持。关于李勋上诉主张的营业利润损失，本院认为，涉案房屋由李勋占有使用并经营至今，李勋对其主张的营业利润损失未能提供充分有效的证据，也未能提供证据证明与钱峰有关联，故李勋要求钱峰赔偿营业利润损失，本院亦难以支持。关于李勋上诉主张的搬迁费，本院认为，《租房协议》终止后，李勋负有将租赁房屋返还给钱峰的义务，故李勋要求钱峰支付搬迁费，没有法律依据。关于李勋上诉提出的拆迁补偿问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予理涉。
另，关于李勋上诉提出的原审程序问题，本院认为，原审审理期限过长，存在一定的程序瑕疵，但尚不影响案件的实体处理。
综上，李勋的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12317元，由上诉人李勋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 黄 婷