上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第27号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海志合餐饮管理有限公司。
法定代表人严新生，董事长。
委托代理人沈亢，上海市申达律师事务所律师。
委托代理人陆耘，上海市申达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海乾园投资有限公司。
法定代表人吴中坚，总经理。
委托代理人钱强，上海市虹口区提篮桥法律服务所法律工作者。
上诉人上海志合餐饮管理有限公司（以下简称志合公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第34119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月26日受理后依法组成合议庭，于2014年1月9日公开开庭进行了审理。上诉人上海志合餐饮管理有限公司的法定代表人严新生及委托代理人沈亢、陆耘，被上诉人上海乾元投资有限公司（以下简称乾元公司）的委托代理人钱强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年11月25日，乾园公司与志合公司签订《乾园综合楼裙房商铺出租合同》（以下简称系争房屋租赁合同）一份，约定由乙方（志合公司）向甲方（乾园公司）承租位于上海市浦东新区卡园二路X号9号楼裙房的商铺。合同第1.a条约定，该商铺建筑面积为661平方米，土地用途为教育／研发。合同第1.c条约定，租赁房屋前，乙方已对该房屋进行了详细查验，对产证、图纸等资料中相应的部位及面积予以确认，甲方并已告知该房屋上现存的他项权利，该房屋符合乙方的租用要求，并无异议。合同第2.a条约定，乙方租赁该商铺作为配套商业服务场所使用，未经甲方事先书面同意，乙方不得更改该房屋的用途。合同第3.a条约定，在乙方按合同约定支付履约保证金、首期租金及其他费用后，甲方于2010年12月5日前向乙方交付该商铺。合同第5.a条约定，租赁期自2010年元月1日起至2021年9月5日止。合同第6.a条约定，该商铺自交付日期至2011年4月1日之间免租，免租期内仅免收租金，乙方仍需承担煤气、天然气、水、电、通讯等费用以及其他应由乙方承担的费用。合同第7条约定，前三年租金2元／平方米／天（政府补贴见附件）；乙方应于每三个月的第一个月的1日前向甲方支付三个月的租金；乙方逾期30日仍不能支付到期应付的租金的，甲方有权经书面通知后解除合同、终止该房屋水、电……若甲方选择收回该房屋，则乙方支付的履约保证金不再退回，甲方并有权要求乙方赔偿超过履约保证金部分的实际损失，在甲方要求乙方交还该房屋的期限届满前，乙方仍应支付租金，超过甲方指定的交还时间，自甲方指定的交还期限届满之次日起，每迟延一日，乙方应承担当期日租金2倍的占用使用费。合同第9条约定，签订合同时，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金，保证金为3个月的租金，即120，302元；租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第10.a条约定，物业管理费及其他相关费用，由乙方支付。合同第11条约定，租赁期间，甲方应负责房屋的正常维护，或委托乙方代行维护，维修费用由甲方承担；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该商铺及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该商铺及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。合同第14条约定，有下列情形之一的，未违约方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（4）乙方逾期不支付保证金／租金／其他费用累计超过60天的。合同第15条约定，合同期内，任何一方单方面擅自解除合同的，违约金为相当于三个月租金；乙方逾期支付租金的，逾期一日，乙方需按逾期支付金额的千分之一支付违约金。合同另对其他事项作了约定。同时，该合同附件一中所附商铺平面图中在志合公司承租部分有加注“铁板烧”字样。
2011年12月19日，乾园公司与志合公司就甲方（志合公司）租赁系争房屋的物业服务及收费标准签订物业服务收费协议，约定服务期限自2010年12月13日至2012年11月24日止，服务费按建筑面积4.5元每月每平方米结算，甲方每三个月支付一次，先付后服务，服务费按入住时间2010年12月13日起计等。
2012年8月30日，乾园公司向志合公司发送催款通知书，内容为：“你公司（志合公司）自2011年4月1日至2011年12月31日止共应付租金360，906元，已付170，302元，还拖欠租金190，604元，请立即向我公司（乾园公司）支付”。该通知书由志合公司的员工姚宝生予以签收，并加注“问题解决，第二天付款”的字样。
后乾园公司于2012年10月18日诉至法院，诉请要求：1、依法判令志合公司支付租金591，610.66元，物业管理费68，116元（暂计至2012年10月30日，要求算至本案判决生效之日止）；2、依法判令志合公司支付违约金5万元。志合公司认为：乾园公司明知房屋性质为“厂房”，却在双方合同中以“教育／研发”用途欺诈志合公司；系争房屋大面积渗水而存在卫生、安全等问题，乾园公司逃避维修责任导致餐厅处于停业状态；志合公司已向乾园公司支付租金380，900元并缴纳了保证金120，302元；双方没有签订物业费的协议，系争房屋也没有享受到合格的物业服务，志合公司不认可物业管理费具体计算标准，故不同意乾元公司的诉请并因此提起反诉要求判令：1、解除双方于2010年11月25日签订的《乾园综合楼裙房商铺出租合同》；2、判令乾园公司退还志合公司已付租金380，900元；3、判令乾园公司因合同解除而退还志合公司租赁保证金（房租押金）120，302元；4、志合公司赔偿乾园公司装修及设备投入损失306，965元；5、乾园公司赔偿志合公司装修费用179，488元。
原审另查明，位于上海市浦东新区卡园二路108号9幢全幢房屋系案外人张江公司所有，房屋类型为“工厂”，房屋用途为“厂房”。2010年12月1日，张江公司与乾园公司签订乾园综合楼裙房商铺租赁合同一份，约定甲方（张江公司）将位于上海市浦东新区卡园二路108号商铺（建筑面积10，000平方米）租赁给乙方（乾园公司），土地用途教育研发，期限自2011年1月1日起至2021年9月5日止，并约定乙方可在租赁期内无须经甲方同意将该房屋分租或转租给第三方等。
原审审理中，志合公司向法庭提供其设立申请书、餐饮服务许可证、变更登记申请书和备案登记表等，以证明其原欲设立的经营项目为餐饮管理，后经工商变更登记为小吃店。
原审审理中，经志合公司申请，法院委托上海沪港建设咨询有限公司对系争房屋的装修价值、设施设备等进行评估。该公司向法院出具了审价报告，结论为：扣除可移动的设备、镜框油画等之后的工程造价为511，608元，折旧后为306，965元。同时，亦经志合公司申请，法院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋是否存在渗漏、渗漏部位、范围、形成原因、是否影响房屋使用进行了鉴定，该公司向法院出具了鉴定意见书，结论为：1、志合公司租赁的卡园二路X号9号楼裙房商铺吊顶、顶板存在渗漏水现象，并导致了吊顶及柱外包装饰层发霉、涂饰剥落等损坏。2、商铺大堂西面及厨房间南面吊顶、立柱表面涂饰等渗漏损坏主要由西、南外立面干挂石材开裂、破损及密封胶开裂、缺失等缺陷引起；包房及其他区域吊顶、立柱表面涂饰等渗漏损坏主要由混凝土顶板裂缝、通风洞口及管道周边封堵不严密等缺陷引起。3、上述渗漏损坏对商铺正常使用有不利影响，应进行修复。
庭审中，乾园公司表示，其与志合公司签订合同，志合公司付款情况如下：签订合同时付三个月房租120，302元和相当于三个月房租的押金120，302元；2011年10月21日志合公司支付房租1万元；2011年12月志合公司支付房租1万元；2012年4月20日志合公司支付房租4万元。志合公司则表示，签订合同后，其已经向乾园公司缴纳了押金120，302元，并支付了租金380，900元，其中2011年10月20日和2011年12月30日分别支付1万元，有收据为凭，其余款项均只有发票证明。对志合公司提出的解除合同的反诉请求，经法庭释明，乾园公司表示，同意解除合同，但不同意志合公司解除合同的理由，并表示如果合同解除，则要求志合公司返还房屋，并支付租金、使用费及物业费至返还房屋之日止，押金不予退还。志合公司则表示，如果合同解除，同意向乾园公司返还房屋，并要求乾园公司退还已付租金和押金。
原审认为：乾园公司与志合公司之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且于法不悖，属合法有效，双方均应遵照履行。本案争议之一在于合同是否解除及其责任问题，志合公司提出反诉认为系乾园公司违约未能按约提供符合约定的房屋而解除，乾园公司当庭表示同意解除，但对其理由不予认可，法院认为志合公司作为承租人在签订合同之前对房屋是否符合自己租房需要及其性质类型等公开信息负有一般的审查核实的责任，而乾园公司作为出租人对承租人承租房屋后的经营业态非特别约定不负有合同上的义务，且志合公司通过变更经营项目已经办理出了小吃店的营业执照，满足了其租赁商铺用于配套商业服务场所的合同目的，故其要求解除合同并无合同或者法律依据。志合公司还提出房屋有严重质量问题，但鉴定结论仅为“对正常使用有不利影响，应进行修复”，其瑕疵并不至于不能使用房屋的程度，故志合公司亦不能以此解除本案合同。另外从张江集团和乾园公司签订合同的约定来看，其约定的土地用途亦为“教育／研发”，故乾园公司也不具有主观上隐瞒的故意，志合公司认为乾园公司欺诈的说法亦缺乏事实依据。因乾园公司庭审时表示同意解除，故双方合意解除合同。解除合同以后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以根据履行情况要求恢复原状和赔偿损失。故对乾园公司要求志合公司返还房屋的诉请予以支持。
本案的争议之二在于志合公司的实际付款情况，志合公司认为签订合同后其已缴纳了保证金120，302元，并支付了租金380，900元，但其中仅有2011年10月、12月两笔1万元有收据为凭，其余付款仅提供了发票。乾园公司则认为除了2011年10月、12月两笔各1万元之外，志合公司仅支付过租金160，302元和保证金120，302元。法院认为，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，因志合公司提供的发票不能证明实际付款事实，而其又无法提供其他的付款依据，故法院采纳乾园公司的说法。乾园公司本诉请求志合公司支付租金及使用费至实际返还房屋之日止，志合公司则反诉要求退还租金等，因志合公司作为承租人理应支付实际返还房屋之前的租金及使用费，故对其反诉请求不予支持。对乾园公司要求志合公司支付租金或使用费至返还房屋之日止的诉请，于法有据，应予支持，但考虑到房屋渗漏有影响商铺使用，参考志合公司的实际经营和停业情况，酌情由志合公司按照每天1，100元的标准支付租金及使用费至返还之日。乾园公司还提出诉请要求志合公司支付物业费至返还之日，其标准系由双方约定，于法不悖，应予支持。另外，乾园公司诉请要求志合公司支付违约金5万元，因房屋本身有瑕疵，志合公司逾期支付租金及物业费事出有因，故不予支持。至于保证金，志合公司反诉要求退还，乾园公司要求不予退还，法院根据双方的合同约定，将保证金抵扣志合公司应付费用。
最后，志合公司还提出要求乾园公司赔偿装修及设备投入损失、餐厅装修损失等反诉请求，根据有关法律规定，其中未形成附合的装饰装修物，可由志合公司自行拆除，对于已形成附合的装饰装修物，综合本案系承租人志合公司违约导致合同解除，但房屋本身具有一定瑕疵等因素，酌情由乾园公司赔偿装修残值的30%，其余由志合公司自行承担。
原审法院审理后于二○一三年十一月二十日作出判决：一、解除原告（反诉被告）上海乾园投资有限公司与被告（反诉原告）上海志合餐饮管理有限公司于2010年11月25日签订的《乾园综合楼裙房商铺出租合同》；二、被告上海志合餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起一个月内将位于上海市浦东新区卡园二路X号9号楼裙房的承租商铺返还原告上海乾园投资有限公司；三、被告上海志合餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起一个月内向原告上海乾园投资有限公司支付至实际返还房屋之日止的租金或使用费（计算方法：按照每日1，100元的标准，自2011年4月2日起算，再从中扣除被告已付的租金180，302元）；四、被告上海志合餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起一个月内向原告上海乾园投资有限公司支付至实际返还房屋之日止的物业费（计算方法：按每月2，974.50元的标准，自2011年4月2日起按实计算）；五、原告上海乾园投资有限公司应于本判决生效之日起一个月内向被告上海志合餐饮管理有限公司返还保证金120，302元，该款可在上述第三至四项判决被告上海志合餐饮管理有限公司应付费用中扣除；六、原告上海乾园投资有限公司应于本判决生效之日起一个月内向被告上海志合餐饮管理有限公司支付装修损失92，089.50元；七、驳回原告上海乾园投资有限公司的其余本诉诉讼请求；八、驳回反诉原告（本诉被告）上海志合餐饮管理有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币10，897元、财产保全费4，068元，合计14，965元，由原告上海乾园投资有限公司负担4，489.50元，被告上海志合餐饮管理有限公司负担10，475.50元；反诉案件受理费8，207元，由反诉原告上海志合餐饮管理有限公司负担。鉴定费30，000元、评估费20，000元，合计50，000元，由原告（反诉被告）上海乾园投资有限公司负担15，000元，被告（反诉原告）上海志合餐饮管理有限公司负担35，000元。
判决后，志合公司不服，上诉于本院，诉称：原审查明事实不清，认定错误。双方合同附件四应是乾园公司承诺给予上诉人政府租金补贴即上诉人承担的租金是1元每天每平方米。系争房屋的土地系工业用地，合同约定的土地性质是“教育／研发”，而乾园公司明知上诉人租赁系争房屋是用于经营烧烤店，导致上诉人无法获得正常餐饮工商登记，无法实现合同目的，故合同解除的原因在于乾园公司违约。由于合同解除乾园公司负有责任，且系争房屋存在严重的质量问题，渗水严重，会影响电路等安全问题，导致上诉人已经停业。上诉人只愿意承担应付租金、物业费和装修损失和餐厨设备损失评估价值的50%的责任。关于已付租金，上诉人已经提供了发票证明已付租金金额，故请求二审法院判令：1、撤销原判决第三项，依法改判上诉人向被上诉人支付租金或使用费，自2011年4月2日起算至实际返还房屋之日止，按每日330.5元计算，扣除实际已付租金200，000元（已付租金380，900元减去2011年4月1日至2011年12月31日期间的政府租金补贴180，900元）；2、撤销原判决第四项，依法改判上诉人向被上诉人支付物业费，自2011年4月2日起算至2012年11月24日止，按每月1，487.25元计算；3、撤销原判决第六项，上诉人向被上诉人支付装修损失153，482.5元；4、撤销原判决第八项，依法改判上诉人向被上诉人赔偿可移动的厨房设备和镜框油画、椅子等费用损失89，744元。
被上诉人乾园公司辩称：上诉人使用系争房屋至今，并已经办理出小吃店营业执照。并不是因为房屋无法使用达不到合同目的而解除合同。关于房屋的渗漏问题，是由于楼上租客装修导致的，应当由楼上租客承担责任。关于上诉人已付租金已经在其自己提供的第一份反诉状中明确载明，故不同意上诉人的上诉请求，要求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：双方同意解除系争房屋租赁合同但对合同解除的原因存在分歧。根据乾园公司与志合公司签订的系争房屋租赁合同之约定，志合公司承租系争房屋用于配套商业服务场所使用，且乾园公司并无所谓保证志合公司办理相应营业执照之义务，鉴于志合公司已经办理出小吃店的营业执照并经营了烧烤店，其主张不能办理餐饮证照导致合同解除的理由不能成立。故原审认定准确，系双方合意解除系争房屋租赁合同。
关于租金的标准，上诉人志合公司认为，依据双方合同附件四之约定，乾园公司承诺补贴上诉人1元／平方米／天应在系争房屋租赁合同约定的租金标准中扣除，本院认为，该“附件四”的补贴系建议租金补贴明细，该政府补贴系对作为承租方的志合公司的补偿，不构成乾园公司与志合公司之间对租金标准约定的变更，根据合同相对性原则，上诉人获得补贴与否都不应影响乾园公司按照系争房屋租赁合同收取租金的权利。
对于已付租金情况，双方确认支付了保证金120，302元。关于已付租金，结合系争房屋租赁合同约定的租金支付方式以及双方提供的现有证据与到庭陈述，乾园公司对已付租金金额的陈述之盖然性高于志合公司对已付租金的陈述，由于志合公司始终未能举证其主张之付款金额，原审于此裁判正确，应予肯定。应由上诉人承担实际返还房屋之前的租金及使用费，由于系争房屋存在渗漏影响商铺使用，原审酌情减少租金标准按每天1，100元计付租金及使用费至返还之日，结合商铺的经营情况、双方的违约程度，并无不当，本院予以维持。
合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。上诉人要求被上诉人赔偿可移动的设备费用的损失，缺乏法律依据，本院不予支持。由于志合公司履行系争房屋租赁合同中存在拖欠租金的违约行为，对其要求补偿装潢损失的诉请不应予以支持，但系争房屋确实存在质量瑕疵而对商铺的正常使用有不利影响，原审酌情判定乾园公司承担30%的装修残值，并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人志合公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币13，371元，由上诉人上海志合餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 王 盈
二〇一四年二月十二日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……