广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1606号
原告深圳市潜龙物业管理有限公司，地址广东省深圳市宝安区龙华镇民治大道潜龙花园1栋2层，组织机构代码72856974-2。
法定代表人杨全。
委托代理人陆俊辉、徐伟，系该公司员工。
被告张开明，男，汉族，1957年11月15日出生，住址广东省清远市清城区。
委托代理人张业鑫，男，汉族，1985年8月21日出生，住址广东省深圳市罗湖区，系被告张开明的儿子。
原告与被告物业服务合同纠纷一案，原告诉请：1、被告支付物业管理费人民币7,992元，本体金（专项维修金）人民币1,377元，水费2,209元，排污费88元，截止2015年5月份产生滞纳金9,523元，以上合计21,190元。2、本案的诉讼费用由被告承担。本院受理后，依法由代理审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆俊辉、徐伟、被告张开明的委托代理人张业鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案相关情况
双方有争议的事项为第四项、第五项、第六项、第十一项、第十二项、第十三项、第十四项、第十五项，其他事项双方无争议。
一、物业管理合同的签订时间：1996年4月1日深圳市潜龙实业公司物业管理部（原告的前身）与被告签订《潜龙阁物业管理协议》。后原告与涉案小区建设单位深圳市潜龙实业有限公司签订《潜龙阁一期物业管理合同》，约定的合同期限分别为2006年2月1日至2010年12月31日、2011年1月1日至业主委员会成立止。原告承认小区目前未成立业主委员会。
二、关于物业公司管理的小区位置和名称：深圳市龙华新区民治街道民治大道潜龙阁。
三、物业管理合同约定的管理期限：详见第一项内容。
四、物业管理合同约定的物业管理费、专项维修资金标准：涉案房产是没有带电梯的物业，按照多层住宅的标准予以计算。物业管理费按照面积计算，2011年1月1日之前是0.5元/平方米/月，2011年1月1日之后是0.8元/平方米/月，专项维修资金0.15元/平方米/月。被告确认2011年1月1日之前是0.5元/平方米/月，并确认专项维修资金的收费标准，对调整后的物业管理费0.8元/平方米/月不确认。
原告主张其上调物业费标准系经过半数业主签名同意的，但没有报物价部门审批，该标准也没有超过深圳市“深价规（2007）1号文”规定的标准，即二级资质的多层住宅的管理费不能超过1.1元/平方米/月，原告提交了经部分业主签字同意的《关于提高物业管理费收缴标准的建议》以支持其上述主张。被告认为涉案房产所在小区属潜龙阁A、B栋，而原告提供的《潜龙阁物业费提升住户签名》表中还涉及潜龙阁的3-6栋，被告签物业合同的时候根本没有潜龙阁3-6栋，管理处也是设置在潜龙阁3-6栋，违背了潜龙阁一期物业管理合同的约定，并且签字同意的人数未双过半，被告未签署亦不知情。
五、物业管理合同约定的物业管理费、专项维修资金的缴纳日期：合同未作约定。原告主张每月的10日至30日缴纳当月的物业管理费及专项维修资金。被告对此不予认可。
六、物业管理合同约定的拖欠物业管理费、专项维修资金违约金标准：原告主张的计算标准是：滞纳金=拖欠金额×实际拖欠的月份×20天/月×万分之五/日。被告对此不予认可，认为合同没有约定。
七、物业管理公司的资质：二级物业管理资质。
八、业主房产位置：潜龙阁B栋606号。
九、业主入伙日期：入伙时间是1996年4月4日。
十、房产用途：住宅。
十一、房产建筑面积：原告主张面积为93.69平方米，并提交了被告与深圳市潜龙服务公司签订的《内部职工认购住宅楼合同书》以支持其主张。被告认为该房产未办理产权证，面积不能以上述合同为准。被告仅确认房产面积为93平方米，但未能提交相应证据证明。
十二、业主每月应交纳物业管理费、专项维修资金数额：原告主张2011年以前的物业管理费是46.85元/月，2011年以后的物业管理费是74.95元/月，专项维修资金是14.05元/月。被告对此不予确认。
十三、业主拖欠物业管理费、专项维修资金期间：原告主张被告拖欠费用的期间是2004年8月份起至2015年5月。其中，拖欠2011年以前的物业管理费89个月以及2011年至2015年5月的物业管理费，拖欠专项维修资金98个月，亦即拖欠2007年4月至2015年5月的专项维修资金。被告辩称，中间有租户缴纳过物业管理费，但这仅是租户行为，并不代表被告认可原告收取管理费的合法性。被告未提交证据证明其上述主张。
十四、业主拖欠物业管理费、专项维修资金数额：原告主张被告拖欠物业管理费7,992元，专项维修资金1,377元。被告不确认拖欠的数额，并主张原告提供的物业管理存在如下问题：1、业主对物业管理合同不知情，小区也未召开业主大会，合同的合法性存疑；2、房屋无产权证，无法认定房屋面积跟合法性；3、小区目前没有物管、客服及工程固定岗，保安固定岗空缺；4、潜龙阁楼宇外围无封闭式管理，人员随意进出，没有安保巡查记录；5、消防设施瘫痪十多年，无保养；6、生活水池、消防水池、废弃多年，导致家中水压极低，同时也无水池清洗记录及加压设备维保记录；7、外围垃圾清运主要由民乐村委负责清理，与原告无关；8、楼宇外墙渗水严重，原告从未处理；9、被告未收到关于物业管理费催缴的任何单据或电话，原告有怠于行使权利，根据民法通则及相关法律规定原告的诉讼请求已超过两年的诉讼时效。被告提交了照片以证明原告提供的物业管理服务存在质量问题。
原告主张其向被告发出缴费通知单催收欠款，被告否认收到原告催收的邮件。原告提交了快递单、缴费通知单及快递详情查询单，显示原告于2014年12月1日向涉案房产所在地址寄送了缴费通知单，该邮件显示已妥投。
十五、关于拖欠的水费、排污费。原告主张被告拖欠2004年8月至2015年5月的水费2,209元、排污费88元。被告对原告主张的上述数额不予认可，认为原告未提交水费明细，且水表位于涉案房产室内，原告没有进入室内是无法查看水表度数的。原告未能提交每月的抄表记录，亦未能证明其与被告签订了代收代缴上述费用的协议。
判决结果
原告为涉案小区提供了物业管理服务，被告应当根据合同约定向原告支付物业管理费用。房屋专项维修资金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，其所有权属于全体业主共有，原告作为涉案小区的物业管理单位有权代为收取房屋专项维修资金，被告应当按照相关规定进行缴纳。被告主张原告提供的物业管理服务存在质量问题，但提交的证据不足以证明其主张，本院对其主张不予采信。
本案中，原告主张被告拖欠2004年8月起至2015年5月物业管理费及2007年4月至2015年5月的专项维修资金，被告提出原告的主张已过诉讼时效，且原告提供的物业管理服务存在质量问题，被告不应缴纳物业管理费。首先，关于物业管理费的诉讼时效问题，本院认为原告主张其已向被告催收欠费，但从其提交的证据显示，原告最早于2014年12月向被告发出催收通知，虽然被告否认收到该邮件，但因该邮件系寄往涉案房产所在地址，且邮件显示已妥投，在被告未能提交相反证据予以反驳的情况下，本院确认原告于2014年12月发出的催收通知已到达被告。该行为已造成诉讼时效的中断，诉讼时效应重新计算。原告未能提供证据证明存在其他诉讼时效中止、中断等情形，其诉请被告支付2004年8月至2012年11月的物业管理费及滞纳金已超过诉讼时效，对其相关诉讼请求，本院不予支持。其次，关于专项维修资金的缴纳问题。由于物业专项维修资金属于全体业主共有，缴纳专项维修资金是业主的法定义务，被告应如数缴纳拖欠期间的费用。最后，关于物业管理费及本体维修资金的缴纳标准问题。原告主张被告应缴纳费用的计算标准为：2011年以后的物业管理费是57.23元/月，专项维修资金9.75元/月。被告对专项维修资金的收费标准无异议，但不认可物业管理费的收费标准。本院认为，原告已提交了《潜龙阁物业费提升住户签名》证明其上调物业管理费收费标准已经小区过半数业主同意，故被告应按照上调后的标准缴纳物业管理费。综上，被告应按0.8元/平方米/月的标准缴纳2012年12月至2015年5月共30个月的物业管理费，合计人民币2,248.56元（93.69平方米×0.8元/平方米/月×30月）；按0.15元/平方米/月的标准缴纳2007年4月至2015年5月共98个月的专项维修资金人民币1,377元（93.69平方米×0.15元/平方米/月×98月）。原告诉请被告支付拖欠上述费用的违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。
关于水费及排污费。原告主张被告拖欠2006年10月至2015年5月的水费2,557元及滞纳金，但原告未能提交每月的抄表记录等证据证明被告的用水量，被告对原告主张的欠费数额亦不予认可，相应的举证不能的不利后果，应由原告自行承担，对其关于原告拖欠水费及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张开明应当于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市潜龙物业管理有限公司缴纳2012年12月至2015年5月的物业管理费人民币2,248.56元；
二、被告张开明应当于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市潜龙物业管理有限公司缴纳2007年4月至2015年5月的专项维修资金人民币1,377元；
三、驳回原告深圳市潜龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币70元，由原告及被告各承担人民币35元。受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 陈蕾仰
二〇一五年十月二十日
书 记 员 陈锐强
书 记 员 黄永国
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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