台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）台黄民初字第2129号
原告：赵沛雨。
委托代理人：童学用。
被告：林江。
委托代理人：池君。
原告赵沛雨与被告林江为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月9日立案受理后，依法适用简易程序于2014年2月26日第一次公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭于2014年6月20日第二次公开开庭进行了审理。原告赵沛雨的委托代理人童学用，被告林江及其委托代理人池君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵沛雨起诉称：坐落于黄岩区天长北路142号房屋的所有权人系赵东友，原告赵沛雨系赵东友父亲，亦是上述房屋的实际管理人。2010年11月29日，原告与被告林江签订一份店面租赁合同，约定由原告将坐落于黄岩区天长北路142号的店面出租给被告，租期为20年。被告租赁房屋后，在未经得原告同意的情况下，擅自改变房屋主体结构，故要求解除原告与被告于2010年11月29日签订的店面租赁合同。
被告林江在庭审中口头答辩称：一、原告要求解除合同的条件不能成就。1、答辩人没有擅自改变房屋的主体结构，一、二层打通是在2012年，答辩人在打通前已经告知过原告，原告对此未持异议，而且原告已经收取2014年度的房租，其知晓房屋已经打通的情况。2、一、二层打通是否属于改变房屋主体结构，有待商榷。3、根据相关规定，即使存在答辩人擅自改变房屋主体结构的情况，原告也应当先要求答辩人恢复原状，若答辩人未能在合理期限内恢复原状，原告才可要求解除合同。二、若法院判决合同解除，原告应当返还已经收取的房租。并且答辩人已将房屋转租，次承租人与本案有利害关系，应当追加次承租人为第三人参加诉讼。
原告赵沛雨为支持其起诉主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
证据1、原告身份证复印件、被告林江户籍证明，证明原、被告诉讼主体适格。
证据2、台房权证黄字第××号房屋产权证，证明黄岩区天长北路142号房屋所有权人系赵东友的事实。
证据3、户口本，护照复印件，证明赵东友将坐落于黄岩区天长北路142号的房屋交由其父亲赵沛雨管理的事实。
证据4、店面租赁合同，证明原告将涉诉房屋租赁给被告的事实。
证据5、照片6张，证明被告未经原告同意擅自转租的事实。
证据6、浙江中英律师事务所律师函、ems投递单、投递过程单，证明原告已发函告知被告在收到律师函后十日内恢复原状，否则将解除合同，被告父亲林冬法已经签收ems。
被告林江质证后对证据1-4没有异议，对证据5有异议，照片不能证明原告的待证事实，对证据6有异议，首先，被告本人没有收到该律师函；其次，从函的内容看，原告代理人接受赵沛雨的委托才发函，原告应另行出具委托书；再次，ems投递单上没有任何签收人签字，投递过程单从形式上讲是有关单位出具的书证，应当加盖公章，还有法定代表人签字。因此，被告方没有收到该函，对被告方不发生法律效力。
本院依原告申请，依法对刘开伍、张人江、赖一做了调查笔录，原告欲证明被告在承租涉诉房屋后，未经原告同意，擅自转租的事实。刘开伍陈述：2012年9月1日，我与林江签订了一份房屋（场地）租赁协议，约定租期为半年。后来我继续租赁，没有签订新的协议，但租金是按照39800元／年计算的，目前已经支付到2014年8月31日。我租赁的时候，林江只说自己在这里开店，没说这房子是从别人那里租赁来的。我租过来的时候，房子已经隔开了，装修也是林江弄的。如果第一房东要将房子收回去，我要向林江要回租金。如果第一房东愿意把房子租给我，我们可以协商一下。张人江陈述：2012年10月10日，我跟林江签订了了店面出租协议，约定林江将坐落在黄岩区天长北路142号店铺的前半间隔楼下店面出租给我，租金55000元／年，一年一付，租期5年，从2012年10月15日至2017年10月14日，目前租金付到2014年10月15日。林江只说房子他租了很多年，没有说有没有经得第一房东的同意。我租的时候，房子一楼和二楼是隔开的，租赁以后，我做了消防通道，把一、二楼打通了。我租的时候就跟林江讲过用途的，所以在合同第4条中约定：“在乙方（张人江）归还甲方（林江）店面前，乙方需把店面复原，如门、天花板、吊顶、灯线、墙面、地砖等”。消防通道以外的店铺，我出租给赖一卖牛肉了，租金是26000元／年，已经付到2014年12月31日。赖一陈述：2013年5月，我向赵又华承租了天长北路142号的前半间，赵又华是向新天地ktv租来的，租金是26000元／年，2013年1月至12月底的租金，我直接付给了赵又华，2014年1月至12月31日的租金26000元，我付给了新天地的老板，但是我们没有签订书面合同。我租过来的时候，消防通道已经做好了。被告质证后对真实性、合法性没有异议，对关联性和证明对象有异议，不能证明原告的待证事实，另外，张人江在租赁后将一、二层打通未征得被告同意，是张人江的擅自行为，被告发现后将此情况告知过原告。
被告为支持其抗辩主张的事实，向本院提交了以下证据：
证据1、中国农业银行银行卡存款业务回单，证明2013年11月6日，被告按照原告方的指示将2014年度的房租54600元汇入原告指定的汪海滨的账户。原告质证后对真实性没有异议，原告已经收取2013年12月6日至2014年12月5日的租金。
证据2、出租合同一份（复印件），证明刘开伍将承租的房屋隔层转租给张人江，张人江才能将1、2层打通，因此应该追加刘开伍和张人江为本案被告。原告质证后对证据“三性”均有异议。
经原、被告举证、质证和当庭陈述，本院审核证据后认为：
对原告提供的证据1-4和被告提供的证据1，双方质证后均无异议，本院予以确认。对原告提供的证据5本身的真实性，本院予以确认。对原告提供的证据6，内容真实，来源合法，林冬法系被告父亲，其签收行为应为有效。对被告提供的证据2，与本院实际走访了解的情况一致，鉴于原告对次承租人没有诉讼请求，也不同意追加他们为案件当事人，本院综合案件实际情况，对林江要求追加两人为被告的申请不予采纳。对本院依申请所作的三份调查笔录的真实性予以确认，能形成相互印证的部分，本院亦予以确认。
经审理，本院认定如下案件事实：
坐落在黄岩区东城街道山亭社区天长北路142号的店面系赵东有所有，原告赵沛雨系赵东有父亲。2010年11月29日，原告与被告签订一份店面租赁合同，约定：原告将坐落在天长北路142号的店面租给被告，租期为20年。租金两年不变，一年交付一次，涨跌不超过5%，一般随市场价。前两年为5.2万（伍万贰）人民币。之后，原告交付房屋，被告支付租金。两年后，原、被告按约随市场价口头协商租金变化。2013年11月6日，被告支付给原告2014年度（2013年12月6日至2014年12月5日）租金54600元。
2012年9月1日，被告林江与刘开伍签订房屋租赁协议一份，约定被告将涉诉房屋后半间以及前半间隔楼出租给刘开伍，租期为半年，到期后，双方未重新签订租赁合同，但刘开伍继续租赁店铺，且租金一年一付，已经付至2014年8月31日。2012年10月10日，被告林江与张人江签订一份店面出租协议，约定被告将涉诉房屋的前半间隔楼下店面租赁给张人江，租期为5年，从2012年10月15日至2017年10月14日，租金一年一付，目前付至2014年10月15日。张人江又跟刘开伍签订出租合同一份，约定刘开伍将涉诉房屋前半间隔楼出租给张人江，租期5年，从2012年10月15日至2017年10月14日止。张人江租赁后，将前半间店铺的一、二层打通做了消防通道。后张人江将消防通道以外的店铺出租给赖一，双方未签订租赁合同，租金一年一付，已经付至2014年12月31日。审理中，被告未提供充足证据证明上述转租行为已经征得原告同意，也未提供证据证明距离起诉之日，原告知道或应当知道上述转租行为已达6个月。
审理中，原告代理人于2014年4月28日通过ems向被告发函一份，载明：请在接到本函的10天内立即对房屋进行恢复原状。如在接到本函的10天内仍没有对黄岩天长北路142号房屋恢复原状，将立即解除房屋租赁合同。2014年5月4日，被告父亲林冬法签收该ems，至今，涉诉房屋未恢复原状。
另查明，原告仅要求解除与被告签订的租赁合同，未主张赔偿损失，亦未主张次承租人腾房，且同意各次承租人使用店铺至已缴纳租金的截止日，即同意刘开伍使用至2014年8月31日，同意张人江使用至2014年10月15日，同意赖一使用至2014年12月31日，并自愿承担相关租金损失。
本院认为：原、被告签订的店面租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案争议焦点之一：原告以被告未经其同意擅自转租为由解除合同能否成立。被告林江承租涉诉房屋后将该房屋转租，事实清楚，其不能提供证据证明其转租行为已经征得原告同意，也不能提供证据证明距离起诉之日，原告知道或应当知道转租行为已达6个月。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，原告可以解除合同。本案争议焦点之二：原告能否以被告改变房屋结构来解除合同。被告林江将店铺转租后，次承租人张人江将一、二层打通做消防通道，事实清楚。被告辩称打通一、二层做消防通道的是次承租人张人江，而且打通一、二层也不属于改变房屋建筑主体和承重结构的范畴。从本案事实看，原、被告签订的合同没有约定租赁物用途，被告应当按照租赁物的性质使用，虽然打通一、二层的系次承租人，但作为承租人的被告应保证租赁物按其性质使用，租赁物系店铺，其使用性质不包括打通天花板、与不属于店铺范围的二层联通，且被告未提供任何证据证明该行为已经征得出租方同意，故本院对其辩称不予采纳。被告又辩称原告代理人在本案立案后才提出恢复原状，不符合法律规定，但是法律并未明确规定出租人提出恢复原状的时限，法无禁止即为许可，原告在第一次庭审结束后第二次庭审前提出恢复原状并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”根据上述规定，原告亦可解除合同。综上，原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。原告未主张赔偿损失，亦未主张次承租人腾房，本院予以尊重。原告已经收取的2014年度的部分租金，自本判决生效之日（即合同解除之日）起至2014年12月5日止按月租金4550元计算的剩余租金，应结算返还被告。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
解除原告赵沛雨与被告林江于2010年11月29日签订的店面租赁合同；原告赵沛雨于判决生效后十日内结算返还被告林江自本判决生效之日起至2014年12月5日止按月租金4550元计算的剩余租金。
案件受理费1100元，由被告林江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后至上诉期满后七日内，预缴上诉案件受理费1100元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确认，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001，在预交上诉案件受理费后及时将收据复印件送交本院］。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 章学军
人民陪审员 梁 敬
二〇一四年六月二十六日
代书 记员 叶佳佳