宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞民初字第55号原告：浙江永成物业管理有限公司。法定代表人：何晓勇。委托代理人：冯伟江。被告：陈波，技工。委托代理人：陈伯良，个体工商户。原告浙江永成物业管理有限公司为与被告陈波房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月26日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员黄晓燕适用简易程序审理，后因案情复杂，转为普通程序组成合议庭进行审理。本案分别于2015年3月2日、5月8日依法公开开庭进行了审理，原告的委托代理人冯伟江、被告的委托代理人陈伯良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江永成物业管理有限公司起诉称：原告系宁波市江东区书香景苑小区的物业委托管理方，负责小区物业及经营用房。2011年11月26日，原、被告签订房屋租赁合同一份，双方约定原告将小区民安东路1307（1-7）（1-8）号经营用房租给被告。2013年12月31日，双方租赁合同到期，被告一直未与原告续签合同，且经原告多次催促仍未支付租金、物业综合管理费、公共设施维修费等费用。合同期满后，双方为不定期租赁，原告有权要求解除双方租赁关系。为此，请求判令：1.被告支付原告2014年1月1日至同年12月31日的物业综合管理费1269.6元、公共设施维修费210元；2.被告支付原告2014年1月1日至同年12月31日的租金47256元（以合同约定的租金3580元/月上浮10%计算）；3.解除原、被告房屋租赁关系，被告腾退租赁房屋。审理过程中，原告以案外人王立然实际承租使用合同所涉租赁物中1307（1-8）房屋，并已结清相应费用、签订房屋租赁合同为由，仅就被告使用的1307（1-7）房屋主张费用和要求腾退，变更诉讼请求为：1.解除原告与被告的房屋租赁关系，被告腾退宁波市江东区民安东路1307号（1-7）店面房；2.被告支付原告2014年1月1日至2015年3月31日的物业综合管理费615.15元（1元/㎡/月×40.01㎡×15个月）、公共设施管理费102.5元（2元/㎡/年×40.01㎡÷12个月×15个月）；3.被告支付原告2014年1月1日至2015年3月31日租金22894.44元（以合同约定的月租金33.83元/㎡上浮10%，按照涉案房屋面积40.1㎡计算）。被告陈波答辩称：原告系小区物业委托管理方、双方签订房屋租赁合同、被告实际使用民安东路1307号（1-7）店面房、合同到期双方未续签及被告尚未支付租金等费用属实。物业综合管理费及公共设施维修费未支付原因系原告不接收，被告同意支付该款项。合同期满后，双方未续签合同及被告未支付租金的原因是被告自2014年开始将租金由原约定的每月35元/㎡变为68元/㎡，被告接受不了该涨幅，且原告未就房屋质量问题进行修理。被告要求继续租赁房屋，对原告起诉主张的租金计算方式无异议。但被告认为涉案房屋属于失地农民及书香景苑业主所有，业主委员会有权处分，原告无权涨租金，也无权解除房屋租赁关系，被告不同意支付原告租金。综上，要求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1．宁波市江东区物业管理服务中心证明1份，拟证明涉案房屋系书香景苑物业经营用房，现由原告经营管理的事实；2．物业管理委托合同1份，拟证明原告与书香景苑业主委员会签订物业管理合同，双方约定原告对小区物业经营用房有权管理出租的事实；3．房屋租赁合同1份，拟证明原、被告存在房屋租赁关系，双方约定相关权利义务的事实；4．通知函1份，拟证明原告于2014年5月27日向被告送达通知函催讨租金费用的事实。被告未向本院提交书面证据。审理中，为查明案件事实，本院依职权于2015年2月15日向宁波市江东区民安东路书香景苑小区1307号（1-8）房屋实际使用人王立然制作调查笔录一份，王立然陈述：小区经营性用房原是两家一个房号，一家出面签订房屋租赁合同。其是1307号（1-7）（1-8）房屋的原承租人，2009年8月3日与原告签有房屋租赁合同并支付押金1万元，合同约定月租金35元/㎡，后因被告办理营业执照，房屋租赁合同变更到被告名下，但押金没有变更。合同到期后，原告将租金涨至60多元/㎡，被告认为房租过高不愿意交，其也认为租金一下子涨的太多，但是大部分人都交了，其也能接受，曾向原告支付使用部分房屋的房租，原告以合同的相对方系被告为由不收取。上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见和本院认证意见如下：原告证据1，被告有异议，认为原告对涉案房屋无使用权，宁波市江东区物业管理服务中心出具的证明不符合法律规定。本院认为，该证据系原件，形式上无明显瑕疵，对其真实性予以认定。关于原告就涉案房屋是否有使用权，本院将于说理部分综合阐述。原告证据2，被告有异议，认为不清楚原告是否与小区业主委员会签订协议，真实性以法院核实为准，退一步讲，即使真实，原告也未尽到合同中约定的义务。该证据系原件，经本院审查，无明显瑕疵，能证明本案事实，本院予以认定。原告证据3，被告无异议，本院予以认定。原告证据4，被告认可2014年5月收到原告一封信，内容大概是催缴租金，其在同年6月3日向原告付钱，因双方对租金标准有异议未支付成功。本院认为，原告未提供证据证明已将该通知函送达给被告，故对该证据不予认定，但被告认可收到过原告送达的催付房租的信，本院对被告认可事项予以确认。原告对本院依职权制作的调查笔录无异议，认为王立然的陈述属实，小区经营性用房共有20多家，除两家外其他都已按上调租金签约。被告认可王立然曾与原告签订房屋租赁合同，后因被告开店且是失地农民签合同有优先权，就由被告与原告签订合同；其没有交过1万元押金，不清楚王立然是否交过，王立然说过接受不了68元/㎡的租金；已签约的承租人大多是外地人，被告是当地的失地农民，租金应和其他人不一样。调查笔录系本院依职权制作，本院对其真实性予以认定，并对涉案房屋月租金由35元/㎡涨至68元/㎡及周边物业经营用房租金有类似上浮的事实予以确认。根据本院确认的有效证据及原、被告的陈述，本院认定本案事实如下：2011年11月26日，原、被告签订房屋租赁合同一份，双方约定被告向原告承租其管理的书香景苑物业用房，房屋建筑面积105.81㎡，租期自2012年1月1日至2013年12月31日止，月租金为3580元，房屋租金每半年付一次，先付后租，逾期十天未付下期租金，视作被告违约，原告可提前中止合同；被告支付原告物业综合服务费105.8元/月、公共设施维护费210元/年，每半年结算一次；合同到期，被告有意续租的应提前一个月书面告知原告，在同等条件下，被告有优先续租权等。合同签订后，被告租用宁波市民安东路1307号（1-7）店面房（面积计40.1㎡，坐北朝南西边间）至今，案外人王立然租用宁波市民安东路1307号（1-8）店面房。2013年12月31日，房屋租赁合同到期，原告上调月租金至68元/㎡，涉案房屋周边物业经营用房租金有类似上浮。因被告不同意该租金数额，双方未续签房屋租赁合同。原告曾于2014年5月书面发函向被告催讨租金。至今，被告尚欠民安东路1307号（1-7）店面2014年1月1日至2015年3月31日的物业综合服务费615.15元、公共设施管理费102.5元及相应租金。另查明，涉案房屋系书香景苑物业经营用房。原告与书香景苑业主委员会签订物业管理委托合同一份，约定书香景苑业主委员会委托原告对书香景苑施行物业管理，全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应责任，委托管理期限自2011年1月1日至2015年12月31日止，其中合同第十七条第3项约定“物业经营用房、停车费及媒体广告全权委托乙方（原告）管理、出租等，物业（公司）提取服务费，结余资金充入日常维修费及必要的业委会活动经费，若物业（公司）出现亏损该收入先行弥补物业服务费的不足”。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约履行。租赁期间届满，双方未续签房屋租赁合同，被告继续使用宁波市民安东路1307号（1-7）店面房，原告未提供证据证明其在合理期间提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方系不定期租赁，原告有权随时解除房屋租赁合同。现原告要求解除其与被告房屋租赁合同的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。房屋租赁合同解除，承租人应当返还租赁物，故原告要求被告腾退宁波市民安东路1307号（1-7）店面房的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告使用民安东路1307号（1-7）店面房至今，理应按照约定期限支付相应租金及其他费用，现被告同意支付原告主张的物业综合管理费、公共设施维修费，故本院对原告要求被告支付2014年1月1日至2015年3月31日的物业综合管理费615.15元、公共设施管理费102.5元的诉讼请求予以支持。关于被告认为原告对涉案房屋无使用权，被告不予支付租金的抗辩意见，本院认为，被告认可书香景苑业主委员会有权处分涉案房屋，原告已提供证据证明其系书香景苑小区物业委托管理方，小区业主委员会委托原告对涉案房屋出租管理，且被告占有使用涉案房屋也系基于双方签订的房屋租赁合同，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。被告理应就其使用的房屋支付相应租金，现其对原告主张的租金计算方式无异议，故本院对原告要求被告支付2014年1月1日至2015年3月31日租金22894.44元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告浙江永成物业管理有限公司与被告陈波于2011年11月26日签订的房屋租赁合同；二、限被告陈波于本判决生效之日起二十日内腾退并交付原告位于宁波市民安东路1307号（1-7）书香景苑物业用房；三、限被告陈波于本判决生效之日起五日内支付原告浙江永成物业管理有限公司2014年1月1日至2015年3月31日的租金22894.44元、物业综合管理费615.15元、公共设施管理费102.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费390元，由被告陈波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  凌碧波代理审判员  黄晓燕人民陪审员  吴云飞二〇一五年六月五日代书 记员  王夕雷