山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1002民初5110号
原告（反诉被告）：汉庭星空（上海）酒店管理有限公司威海分公司，住所地威海市环翠区海港路73-B，统一社会信用代码91371000559904756F。
负责人：陈安东，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，山东健华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙频，山东健华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：山东环球渔具股份有限公司，住所地威海市世昌大道292号，统一社会信用代码91371000163040031G。
法定代表人：周新良，董事长。
委托诉讼代理人：管咏梅，山东鸿源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王超，山东鸿源律师事务所实习律师。
原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司威海分公司与被告山东环球渔具股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司威海分公司之委托诉讼代理人ＸＸＸ、孙频，被告山东环球渔具股份有限公司之委托诉讼代理人管咏梅、王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汉庭星空（上海）酒店管理有限公司威海分公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2016年3月9日签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告保证金20000元。事实和理由为：2016年3月9日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定原告承租被告位于威海市海港路73-B号2-7层的房屋用于经营，租赁期间自2016年4月1日至2022年3月31日，原告向被告缴纳了20000元的保证金，用于担保其租金、水、电费等缴纳的责任。自原告承租以来，从未有过无故拖欠租金的情况，但自原告承租以来，经济环境低迷，长期亏损，员工工资也无法发放，至2016年7、8月份，员工陆续离职，原告已无法继续经营，鉴于原告继续履行合同已无可能，长此下去，只能给双方造成更大的损失，故原告自2016年9月6日多次向被告表示没有能力继续履行合同，要求解除涉案合同，但一直没有结果，故原告诉至法院，请求处理。
山东环球渔具股份有限公司辩称，1、原告所述不属实，在双方未达成解除合同的一致意见之前，合同一直是有效的，按照合同约定，原告迄今为止拖欠被告租金212500元。原告在未与被告达成解除合同意见的情况下，私自于夜间偷偷将酒店物品搬走，是恶意逃避债务的行为。2、原告的理由不具备解除合同的条件，合同不应当解除，被告与原告于今年3月份签订了租赁合同，作为承租方，原告应当对市场情况、经营预期等进行充分的调查和论证，对经营的风险应当自行承担，自合同生效至今，并没有符合法定情形的解除合同的情况出现，故不同意解除合同。
山东环球渔具股份有限公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告租金212500元及滞纳金63750元（以212500元为本金，自2016年9月1日至2016年10月30日止，按日千分之五计算）。事实和理由为：原、被告就位于海港路73-B号的房屋租赁一事签订了合同，合同约定了租金金额，支付时间及方式，违约责任等。现反诉被告在租赁期间，拖欠反诉原告租金212500元及滞纳金63750元。故提出反诉，请求处理。
汉庭星空（上海）酒店管理有限公司威海分公司针对山东环球渔具股份有限公司的反诉辩称，1、基于反诉被告处于的经济形势及员工流失的真实情况，反诉被告现已没有能力继续履行合同，根据合同法第110条的规定，该状况属于事实不能履行的和合同义务的性质不适合强制履行，故反诉原告要求继续履行合同的请求不应得到支持。2、即使法院认定反诉被告存在违约责任，反诉原告提出的违约金的计算方法偏高，高于银行同期贷款利率，其请求不应得到支持。
经审理查明，2016年3月9日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，该合同约定被告将其名下的位于威海市海港路73-B号2-7层房屋出租给原告用于酒店经营，租赁期限从2016年4月1日起到2022年3月31止，如因拆迁原因出租房须提前收回房屋，租期截止到拆迁通知规定的交还房屋之日；第一年租金850000元，第二年租金850000元，第三年租金892500元，第四年租金937125元，第五年租金983981元，第六年租金1033180元；交纳方式为提前一个月交下季度租金；承租方以向出租房交纳保证金方式担保其对出租房及其委托的管理者收取的租金、水、电等缴纳责任，承租方拖欠上述费用，出租房有权没收保证金或从中扣除相应费用，上述保证金金额为20000元，交纳方式为签订合同时一次性交纳；租赁期间发生的水、电以及工商费、税金等费用由承租方承担；承租方必须按时交纳租金和水费、电费等费用，否则除如数补交外，每拖延一日，承租方还应承担应缴款额千分之五的滞纳金，如超过五日仍未交清，出租方或出租委托的管理者有权对欠款者停止对其供电、供水及停用其他公用设施使用的处置，直至交清欠款和滞纳金，超过十日仍未交清，则出租方或出租方委托的管理者除继续清缴欠款外还有权提前解除合同，没收保证金，并由承租方承担违约金20000元；承租方交纳的保证金，如有欠缴费用或对房屋及所属物品有损坏，则从保证金中扣除，如有违反本合同约定事项，则按约定条款处置，扣除欠缴费用、赔偿金、违约金后，如有剩余则无息返还给承租方。该合同还对其他事项进行了约定。
上述合同签订后，被告依约将涉案房屋交付原告使用，原告向被告交纳了保证金20000元及截止至2016年9月30日之前的租金。后因经营困难，原告与被告协商解除租赁合同关系，被告拒绝解除，并要求原告交纳2016年10月1日至2016年12月31日的租金及滞纳金，但原告并未交纳，被告对涉案房屋进行了停水、停电。原告于2016年10月20日诉至我院，请求处理。
另查明，涉案房屋现已停止了酒店经营，且仍停水、停电，只留有原告与被告的各一名工作人员在涉案房屋留守。诉讼过程中，本院就租赁合同的解除问题依法对被告进行了释明，告知被告，从公平公正、优化资源配置的角度考虑，如果继续履行双方签订的房屋租赁合同，会给双方当事人带来巨大的损失，且现合同已经没有继续履行的基础，原、被告双方签订的房屋租赁合同应当予以解除。被告表示，如法院最终认定解除原、被告签订的房屋租赁合同，则其变更诉讼请求为：1、判令反诉被告支付反诉原告自2016年10月1日至合同解除之日止的租金；2、判令反诉被告支付反诉原告滞纳金129625元（以212500元为基数，自2016年9月1日至2016年12月31日止，以每日千分之五计算得出）；3、判令反诉被告支付反诉原告可得利益损失850000元（按一年的租金计算）。
以上事实，有当事人陈述及房屋租赁合同等在案佐证。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方均应依约履行。
一、关于诉争的房屋租赁合同是否应当解除的问题。首先，原告因经营状况不佳致其合同履行能力下降，且其明确表示无法继续履行租赁合同；其次，基于房屋租赁合同的特殊性，在承租方客观履约能力下降、又明确不再履行租赁合同的情形下，强制承租方继续履行合同，不利于市场资源的优化配置，且与双方签订租赁合同的目的相违背；再次，现涉案房屋已经停止了酒店经营，且已停水停电，合同履行的基础已经丧失。综上，因原告不能继续履行合同致合同目的已无法实现，故原、被告签订的房屋租赁合同应当予以解除，但原告应承担相应的违约责任。根据合同约定，在原告违约的情况下，被告有权没收保证金，故对原告要求被告退还保证金的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于租金及逾期支付租金的滞纳金的问题。租赁期限内，原告应按租赁合同的约定向被告支付租金，故原告应当按照合同约定的标准即日租金2328.8元向被告交纳自2016年10月1日至合同解除之日止的租金。根据租赁合同的约定，原告应当提前一个月交纳下季度租金，每拖延一日，原告应承担应缴款额千分之五的滞纳金。现原告迟延交纳租金，理应向被告支付滞纳金，但庭审中，原告抗辩被告主张的滞纳金过高，请求法庭依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告主张的滞纳金已经超过原告未付款数额的百分之三十，且被告并未对因原告迟延支付租金对其所造成的实际损失提供充足的证据。结合本案的实际情况，本院认为本案的滞纳金应当以未付租金为基数，自2016年9月1日起至原告实际履行之日止，按同期银行逾期贷款利率计算为宜。
三、关于因原告提前终止合同而应承担的违约责任的问题。在被告按约履行了合同义务的情况下，原告单方提前终止合同，虽系其经营状况不佳所致，但仍应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本院认为，可得利益损失数额的认定应当综合考虑可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵等因素。涉案租赁合同提前解除，虽使被告收取未到期租金的期待利益无法实现，但也客观上产生了提前免除其维修义务及租赁物折旧成本负担的结果。另，涉案租赁合同虽系因原告自身原因导致解除，但该种情形有别于原告有履行能力而恶意违约。综合考虑本案的实际情况，平衡守约方与违约方的利益，本院酌定被告的损失以原、被告之间签订的房屋租赁合同中约定的月租金计收三个月为宜，故原告应当赔偿被告损失212500元。
综上，原告诉讼请求之合理部分，本院予以支持。被告反诉请求之合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2016年3月9日签订的房屋租赁合同；
二、原告支付被告租金（自2016年10月1日起至合同解除之日止，按日租金2328.8元计算）及滞纳金（以上述租金为基数，自2016年9月1日起至原告实际履行之日止，按同期银行逾期贷款利率计算）；
三、原告支付被告可得利益损失212500元；
四、驳回原告的其他诉讼请求，驳回被告的其他反诉请求。
如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，反诉费7765元，由原告负担2468元，被告负担5447元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 李 艳
二〇一七年一月十日
书记员 刘向蓉