山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威文民一初字第1423号
原告赵安宪，城镇居民。
被告山东人和房地产开发有限公司，住所地威海市文登区世纪大道86号。
法定代表人魏中华，董事长。
委托代理人于昌远，山东联志律师事务所律师。
赵安宪与山东人和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，依法由审判员邢金晓适用简易程序公开开庭进行了审理。被告山东人和房地产开发有限公司在答辩期限届满前未向本院提出管辖异议申请，对于庭前被告山东人和房地产开发有限公司提出的管辖异议申请，本院已裁定驳回。原告赵安宪、被告山东人和房地产开发有限公司委托代理人于昌远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵安宪诉称，2014年3月28日，原告与被告签订了关于购买人和国际花园居民小区丁香园17号3单元××室房屋《商品房买卖合同》。合同签订后原告依约履行了付款义务，当天付清全部房款及维修基金，但被告未按合同约定期限交付房屋。原告曾多次催促被告（原告分别在2015年8月24日和9月24日以邮政特快专递EMS方式3次和挂号信方式2次给被告发出催告函）及早履行交付义务，否则依法解除与被告签订的商品房买卖合同，并要求被告赔偿经济损失。但被告至今未履行交房义务，给原告造成巨大经济损失。原告支付的购房款由被告占用使用至今，但合同里约定按照总房款的3‰计算的违约金明显低于原告的损失，请求判令：1、解除原、被告于2014年3月28日签订的《商品房买卖合同》。2、被告返还原告已付购房款452914元。3、被告返还原告已付维修基金10532元。4、被告赔偿原告经济损失，按照中国人民银行同期贷款利率支付原告已付总房款463446元本金自2014年3月28日起至实际给付日止的利息。5、被告支付原告逾期交房违约金1390元（合同约定总房款的3‰）。6、诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告放弃第5项诉讼请求，同时将第4项请求要求支付利息的起止日变更为自2014年3月28日至判决确定的支付之日止。
被告山东人和房地产开发有限公司答辩称，对原告陈述双方之间存在商品房买卖合同关系及涉案房屋的标的、金额等基本情况没有异议。受到房地产开发的影响及涉案房产施工方的原因，导致峻工验收的延期，被告确实存在未能按照合同约定的时间向原告交付房屋的问题，构成违约。但关于原告陈述多次向被告发送催告函，被告公司没有确切看到催告函的内容，而原告诉状记载原告催告的内容为要求被告尽早履行交付义务，并没有通知解除合同。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同约定，出现逾期交房的情形双方约定由被告支付违约赔偿，双方继续履行合同（以加横杠的方式予以标明）。涉案房产目前已经经过相关部门的组织验收，但验收报告没有发放，被告也在正常的经营，涉案房产的交付只是时间问题，原告并没有证据证实涉案房产从法律或事实达到无法交付的最终后果。原告依据合同法九十四、九十六条规定解除合同违反双方合同的约定。根据一般法与特别法的约定，按照商品房买卖的司法解释，即使双方对逾期交房对解除合同作出约定，那么原告行使合同解除权应当在解除权发生之日即合同约定的交付时间一年内行使。而本案原告的诉讼及第一次向被告进行催告的时间为2015年8月24日，均已超过法定的解除权的期限。故原告要求解除合同的诉讼请求违反法律及合同的约定，不应予以支持。关于维修基金，该笔款项是被告受相关政府部门的授权代收代缴，该款项被告没有退还的义务。关于第四项请求原告要求赔付逾期交房的相关损失，被告认为确实存在违约的情形，合同关于房款千分之三的约定确实不足以弥补给原告造成的损失，同意在合理范围内对违约金做调整，但给付期限应自合同约定的交付之日次日计算，不应自2014年3月28日起计算，同时不应按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告同意按照中国人民银行同期存款利率或日万分之一的标准给予原告相应的补偿。要求驳回原告关于解除合同及返还购房款、维修基金、赔偿经济损失的请求，逾期交房的损失赔偿法院依法判决。
经审理查明，2014年3月28日，原告赵安宪与被告山东人和房地产开发有限公司就位于威海市文登区人和国际花园居民小区丁香园17号3单元305室房屋签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201403286B9716316159）。合同约定房屋建筑面积共137.15平方米，出卖人即被告山东人和房地产开发有限公司应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房单体竣工验收合格的商品房交付买受人使用。同时约定逾期交房，被告支付原告已付总房款千分之三作为违约金，合同继续履行，其他无异议。原告赵安宪按照合同约定于签订合同当日一次性付清房屋价款452914元及维修基金10532元。现被告山东人和房地产开发有限公司未向原告赵安宪交付诉争房屋，双方因此发生纠纷，原告诉来本院。
另查，原告为主张其分别于2015年8月24日、9月24日以邮政特快专递EMS方式3次和挂号信方式2次向被告发出催告函，催告被告及早履行交付义务否则将依法解除与被告签订的商品房买卖合同，提交全球邮政特快专递单三份、邮政速递拒收退改批条两份、国内挂号信函收据一份予以证实。通过上述邮政特快专递单显示原告赵安宪于2015年8月24日、9月24日多次向被告山东人和房地产开发有限公司邮寄文件，包括交付房屋催告函，但被告山东人和房地产开发有限公司仅签收其中一份邮政特快专递，其余多封邮件均拒签。
再查，被告山东人和房地产开发有限公司主张涉诉房屋已经经过相关部门的组织验收，但并未提交证据予以证实。
以上事实，有双方当事人陈述，商品房买卖合同、购房收款收据、全球邮政特快专递单、邮政速递拒收退改批条、国内挂号信函收据等在案为凭。
本院认为，本案原、被告双方就涉诉位于威海市文登区人和国际花园居民小区丁香园17号3单元××室房屋签订的商品房买卖合同（合同编号：201403286B9716316159）系双方真实意思表示，符合法律规定，具有法律效力，双方应恪守履行。原告赵安宪已于2014年3月28日按照合同约定将全部购房款452914元及维修基金10532元交付被告山东人和房地产开发有限公司，而依约被告山东人和房地产开发有限公司应当于2014年6月30日前将涉诉房屋交付原告赵安宪使用，但至今已逾期近两年时间被告仍未交房，致使原告赵安宪合同目的无法实现，原告赵安宪要求解除合同并返还购房款452914元，于法有据，本院予以支持。被告山东人和房地产开发有限公司辩称涉诉房屋已经经过相关部门的组织验收，但并未提交证据予以证实，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案原、被告双方签订的商品房买卖合同系被告山东人和房地产开发有限公司提供的格式合同，其中“如出现逾期交房的情形，双方继续履行合同”的约定属于排除对方主要权利的格式条款，该条款无效。故被告要求按照合同约定继续履行合同，本院不予支持。关于原告赵安宪主张被告返还的维修金10532元，虽被告辩称该款项系其公司受相关政府部门授权代收代缴，但并未提交证据证实原告赵安宪向被告公司交付的该笔10532元维修金被告公司已向有关政府部门缴纳，故原告赵安宪要求予以返还，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”。本案中，原告赵安宪已履行了支付购房款的义务，被告未按照合同约定的时间向原告赵安宪交付涉诉房屋，构成违约，应承担违约责任。原告支付的购房款452914元及维修金10532元由被告山东人和房地产开发有限公司占有使用至今，虽原、被告签订的商品房买卖合同中约定了违约金的计算方法，但合同约定的总房款的千分之三的违约金明显低于被告给原告造成的损失，按照法律规定应予调整，原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付原告已付价款463446元（包括购房款452914元及维修金10532元）自2014年3月28日起至判决确定履行之日止（被告公司占有、使用原告款项期间）利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告赵安宪与被告山东人和房地产开发有限公司于2014年3月28日签订的商品房买卖合同（合同编号：201403286B9716316159）。
二、被告山东人和房地产开发有限公司返还原告赵安宪购房款452914元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告山东人和房地产开发有限公司返还原告赵安宪维修金10532元，于本判决生效之日起十日内付清。
四、被告山东人和房地产开发有限公司按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告赵安宪本金463446元自2014年3月28日起至本判决确定履行之日止的利息，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4136元，由被告山东人和房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 邢金晓
二〇一六年五月二十七日
书记员 王雅梅