陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝中民三初字第00037号
原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司宝鸡分行，住所地宝鸡市渭滨区经二路南165号。
负责人刘卫锋，任行长。
委托代理人吴智丰，陕西国文律师事务所律师。
委托代理人高永强，该行员工。
被告（反诉原告）宝鸡市金都酒店有限公司，住所地宝鸡市渭滨区经二路南165号。
法定代表人刘乖平，任董事长。
委托代理人辛宁叶，陕西华维律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司宝鸡分行（以下简称农行宝鸡分行）诉被告（反诉原告）宝鸡市金都酒店有限公司（以下简称金都酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月23日立案受理后，被告于2015年1月15日向本院提出反诉，本院依法一并受理。2015年4月14日，本院依法公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人吴智丰、高永强，被告法定代表人刘乖平及委托代理人辛宁叶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年8月18日，原告与宝鸡市紫盛和茶庄有限公司（以下简称紫盛和）、被告宝鸡市金都酒店有限公司三方协商一致，共同签订了同意将原告与紫盛和于2002年3月27日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中紫盛和的全部权利义务转让给被告，被告愿意承担原《房屋租赁合同》及《补充协议》中约定的内容，租赁期自2002年5月1日至2015年4月30日，共计13年，仅限用于经营酒店业。原告作为出租方、被告作为承租方，租赁物为位于宝鸡市渭滨区经二路南165号原告所有的一楼接待大厅、主楼三层餐厅、商业房三层餐厅、主楼四到十层、主楼十九层、主楼二十层（共计9708平方米）及相关配套设施。协议签订后，原告与紫盛和的租赁关系终止，被告承担《房屋租赁合同》中乙方（紫盛和）的全部权利义务，代替乙方（紫盛和）继续履行原《房屋租赁合同》。被告不能按时交纳租金、运行费和三方协议中应补交的拖欠租金时，原告按每日万分之2.1收取滞纳金，并在三个月不能交纳上述费用时，原告有权解除合同。被告如需法人代表变更、股东变更、经营模式改变等情形发生时，应提前书面告知原告。实行分项承包时，须书面将承包经营方案、承包人等资料送达原告，并经原告同意后实施。2005年10月26日，原告与被告就上述房屋租赁签订两份《补充协议》，双方约定：本协议系2002年3月27日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、2004年8月18日签订的《房屋租赁合同补充协议书》等文件的修订，其他约定的权利、义务等内容均不变。同时载明被告承诺：认真履行，如有违约，承担相应责任，租赁费按月提前一月向原告交纳，电费由被告在每月10日前直接向供电局交纳，决不拖延付款、影响大楼整体供电。2006年12月30日，原告与被告就租赁事宜补充签订了《备忘录》，双方对2005年10月26日签订的《房屋租赁合同补充协议》中进一步明确：房租费每月6万元，每年72万元，按季交纳，不得拖欠。原协议中的其他约定事项不变。但在上述合同签订后，被告严重不按合同约定履行相应义务，多次拖欠原告租金不予支付，在经原告多次催要并采取相关措施后，被告才将拖欠的租赁费交纳至2013年11月30日。但自2013年12月1日起再次不履行合同约定，严重违约，至今拖欠原告租赁费660000元不予支付，原告多次催讨未果。根据双方合同约定，被告在三个月不能交纳租赁费时，原告有权解除合同。原告多次与被告协商要求解除合同、返还租赁物、交纳租赁费，但均未果。且被告在原告不知情的情况下私自将相关楼层分块转租他人以谋取利益。综上，原告认为被告拒不返还租赁物、交纳租金的行为已严重侵犯了原告的合法权益，并给原告造成了巨大的经济损失。请求判令：1、解除原、被告间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告位于宝鸡市渭滨区经二路南165号原告所有的一楼接待大厅、主楼三层餐厅、商业房三层餐厅、主楼四至十层、主楼十九层、主楼二十层（共计9708平方米）及相关配套租赁物，租赁物价值13730000元；3、判令被告支付拖欠原告的租赁费660000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，双方所签订的全部合同、协议均属实，未缴纳的租金数额亦无异议。同意解除合同，但被告未缴纳租金是由于原告违约在先造成的。原告未按合同约定定期对主管道进行维修维护，随意提高电价，缩短冷暖气供应时间，给被告造成巨大损失，被告才停交租金。
反诉原告（本诉被告）诉称，2004年8月18日，反诉人与被反诉人、紫盛和三方签订协议书，约定三方一致同意将被反诉人与紫盛和2002年3月27日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》中紫盛和的权利义务全部转让给反诉人，由反诉人继续履行原《房屋租赁合同》。原《房屋租赁合同》第四条约定：被反诉人应以供电局核定的电价向反诉人计收电费；中央空调冷、暖气依据国家规定供暖、供冷期时间供应；被反诉人应承担供电、供水、供冷、暖气主、总管网等大型设备的维修。合同第五条约定：被反诉人向反诉人保证正常供水、电、冷气、暖气，如遇部门或区域统一停水、电、气，无法正常供应时，被反诉人应及时通知反诉人；供应期间，主、总管网如发生故障，被反诉人应及时组织抢修，不得无故停水、电、气，因此而造成的损失，被反诉人应承担赔偿责任。三方协议签订后，反诉人按照原合同约定义务履行，但被反诉人不履行合同义务，私自提高电价，随意调整、缩短冷、暖气供应时间。对主、总管网等设备不进行定期维护，造成老化严重，长期渗漏，堵塞、爆管等故障经常发生，客房被淹、木地板损坏、客源大量流失，给反诉人的正常经营造成了巨大损失。请求判令：1、被反诉人赔偿反诉人经济损失500万元（其中包含多收电费1269269.71元及经济损失3730730.29元）；2、被反诉人承担本案全部诉讼费用。
反诉被告（本诉原告）辩称，1、反诉人称被反诉人私自提高电价无事实依据；2、被反诉人已尽到合同约定的维修义务，被反诉人也在大楼内办公，如不进行维修维护被反诉人也不能正常办公；3、空调冷、暖气的供应时间完全按照合同约定履行，反诉人也知晓，即使反诉人有异议，需要调整开放时间，也从未向被反诉人提交过任何书面性的反映材料，在关机和关泵期间，暖气设备仍在运行，凌晨两点关泵后暖气设备仍然持续提供热量，足够维持到早上六点半暖气再次开机。冷气情况同上。4、反诉人所称的损失无事实及法律依据，不能成立，即使有经济损失亦与被反诉人无关，反诉人在被反诉人不知情的情况下私自将楼层分块转租他人以谋取利益，其直接经营用房减少也直接影响其经营收入。综上，反诉原告的反诉请求不能成立，请求驳回其反诉请求。
原告为支持其本诉请求，向法庭提交3组证据：
第一组2002年3月27日原告与紫盛和签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，2004年8月18日原告与紫盛和、被告三方签订的协议书，2005年10月26日原告与被告签订的两份《补充协议》，2006年12月30日原、被告签订的《备忘录》。证明：1、原、被告之间自2004年8月18日起至今具有租赁关系，租赁物为位于宝鸡市渭滨区经二路南165号原告所有的一楼接待大厅、主楼三层餐厅、商业房三层餐厅、主楼四到十层、主楼十九层、主楼二十层及相关配套设施（共计建筑面积9708平方米）。2、协议约定：原告以供电局核定电价向被告计收电费。3、原告承担供电、供水、供冷、暖气主、总管网等大型设备的维修，被告维修经营部位的分管网及经营性设施。4、被告在三个月不能按时交纳租金、运行费时，原告有权解除合同。5、2005年11月1日起电费由被告直接向供电局缴纳。
第二组房屋租赁费催收单三份。证明被告自2013年12月起拖欠原告租金，已构成违约的事实。
第三组2014年12月26日被告致原告的报告，原告代被告交纳水、电等费用的发票，2015年1月13日原告致被告的告知函。证明1、被告自述无法缴纳费用的原因系市场导致经营下滑，设备老化，资金流出现问题。2、原告为保证大楼顺利运行，对被告的水、电等费用代为缴纳。并已函告被告积极处理其违约行为。
被告对本诉部分未提交证据。
反诉原告为支持其反诉请求，向法庭提交4组证据：
第一组2004年9月至2014年12月反诉被告收取反诉原告电费及空调费票据。证明反诉被告私自抬高电价，自2004年9月至2014年底累计向反诉原告多收电费1269269.71元。
第二组2004年9月至2014年12月反诉原告纳税凭证。证明因反诉被告不履行合同义务，给反诉原告造成巨大损失，营业收入与2010年相比大幅下滑。
第三组宝鸡世嘉机械工程有限公司情况说明及证人证言四份。证明反诉被告不履行合同义务，给反诉原告造成巨大损失。
第四组现场照片。证明反诉被告不履行合同义务，造成管道漏水、客房被淹等情况，给反诉原告造成巨大损失。
反诉被告为支持其反诉意见，向法庭提交3组证据：
第一组清洗保洁合同、清洗报告、预算审批单、发票。证明被反诉人对租赁物及相关设备按时进行了检查、保养、维修、更换，履行了合同义务。
第二组证人证言、照片。证明被反诉人对租赁物及相关设备按时进行了检查、保养、维修、更换，履行了合同义务。
第三组房屋租赁合同。证明因反诉人拒绝返还租赁物，被反诉人被迫承租他人房屋，因此额外支出费用而遭受损失。
上述证据，双方当事人当庭进行了举证、质证。
被告对原告证据质证综合意见为：对原告提交证据材料的真实性没有异议，对证据的证明目的和作用不认可。
反诉被告对反诉原告证据质证综合意见为：
对第一组证据中电费票据的真实性认可，但对反诉原告自行统计的电费差价中2009年数额有异议，2009年反诉原告多计算了47193.80元，应从多收电费中扣除。反诉原告仅缴纳电费至2014年11月，2014年12月不应计算。对第二组证据的真实性认可，但反诉原告的经营收入与双方的租赁关系无关。对第三、第四组证据真实性不认可。
反诉原告对反诉被告证据质证综合意见为：
对第一组证据真实性认可，但仅能证明反诉被告进行了一部分维修工作。对第二组证据真实性不认可。第三组证据与本案无关。
综合双方当事人对证据的质证和证据认定规则，本院认为反诉原告的第三组证据因证人与反诉原告有利害关系，不予采信。反诉被告的第三组反诉证据因与本案没有关联性，在案件评议中不予考虑。
经合议庭评议认定，本院查明以下事实：
2002年3月27日，原告与紫盛和签订《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，约定原告将其办公大楼部分面积及相关配套设施出租给紫盛和经营，租赁物为位于宝鸡市渭滨区经二路南165号原告所有的一楼接待大厅、主楼三层餐厅、商业房三层餐厅、主楼四到十层、主楼十九层、主楼二十层（共计9708平方米）及相关配套设施，租赁期自2002年5月1日至2015年4月30日，共计13年，仅限用于经营酒店业，电费以供电局核定电价计收，并对双方权利义务进行了约定。2004年8月18日，原告与紫盛和及被告三方协商一致，共同签订了《协议书》一份，约定将原告与紫盛和于2002年3月27日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中紫盛和的权利义务全部转让给被告。《协议书》第七条约定，被告三个月不能交纳租金、运行费用等时，原告有权解除合同。2005年10月26日，原、被告签订《补充协议》一份，对租赁费进行了调减，对电费缴纳方式进行了变更，由被告每月直接向供电局缴纳。2006年12月30日，原、被告签订《备忘录》，将房租调减为每月6万元。被告自2013年12月起再未向原告交纳房租。原告多次催收，2014年12月16日，被告向原告提交报告，自述因市场原因，经营下滑，设备严重老化，资金流出现问题等原因，预计不能按时缴纳各项费用。自2014年12月起大楼的水、电等各项费用均由原告交纳。
另，自2004年9月至2014年11月，反诉被告向反诉原告多收取电费1211421.04元。
本院认为，原告与被告签订房屋租赁合同及补充协议，双方意思表示真实，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方对此均无异议。被告未按时交纳租金，原告要求解除租赁合同及返还租赁物的诉讼请求成立。原告本次诉讼仅主张被告应支付2013年12月至2014年10月拖欠的租金66万元，被告也予认可，本院予以支持，原告的以上诉讼请求成立。对被告自2014年10月后拖欠的租金及原告代缴的水、电费经本院当庭释明后，原告保留诉权，在本案中不予主张。
反诉原告关于反诉被告私自提高电价、多收电费的主张，经双方核对，反诉被告确实多收取反诉原告电费1211421.04元，应予退还，故该项反诉请求成立。反诉原告关于因反诉被告不按约定对设备进行维修维护、缩短冷暖气供应时间，给其造成巨大损失，要求反诉被告赔偿经济损失的主张，首先，从本案证据可以看出，反诉原告的陈述并不符合事实，反诉被告平时对设备进行了维修保养；其次，反诉原告在2014年12月16日的报告中称，其是由于经营下滑，设备老化，回款出现问题等原因不能按时缴纳各项费用，并未向反诉被告提出任何管道、冷暖气供应问题；第三，反诉原告主张的损失没有任何直接证据证实与反诉被告有关。综上，反诉原告关于赔偿损失的诉讼请求无事实依据，不予支持。
综上，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司宝鸡分行与被告宝鸡市金都酒店有限公司之间的房屋租赁合同；
二、被告宝鸡市金都酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告中国农业银行股份有限公司宝鸡分行位于宝鸡市渭滨区经二路南165号原告所有的一楼接待大厅、主楼三层餐厅、商业房三层餐厅、主楼四至十层、十九层、二十层（共计9708平方米）及相关配套设施等租赁物；
三、被告宝鸡市金都酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付拖欠原告中国农业银行股份有限公司宝鸡分行的租赁费66万元（2013年12月至2014年10月）；
四、反诉被告中国农业银行股份有限公司宝鸡分行于本判决生效之日起十五日内退还反诉原告宝鸡市金都酒店有限公司电费1211421.04元。
五、驳回反诉原告宝鸡市金都酒店有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费108140元，由被告宝鸡市金都酒店有限公司承担，反诉案件受理费23400元，由反诉原告宝鸡市金都酒店有限公司承担17800元，反诉被告中国农业银行股份有限公司宝鸡分行承担5600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时向陕西省高级人民法院预交上诉案件受理费，上诉于陕西省高级人民法院。
审判长 李宝会
审判员 韩权雁
审判员 邱有前
二〇一五年四月二十八日
书记员 杨 敏