贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2601民初1895号原告:张泽，男，1986年6月29日出生，汉族，住贵州省凯里市。原告：张忠玲，女，1955年12月2日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人:张泽（特别授权），男，1986年6月29日出生，汉族，住贵州省凯里市，系原告之子。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅*楼。法定代表人方加民，系公司总经理。委托诉讼代理人：张斌（特别授权），贵州兄弟律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：何冠尧（特别授权），贵州兄弟律师事务所执业律师。被告：中国农业股份有限公司凯里金泉支行，住所地贵州省黔东南苗族的自治州凯里市北京西路2号。负责人：吴述胜，系该行行长。委托诉讼代理人：石登春（特别授权），男，1967年4月10日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：陆方林（特别授权），男，1970年2月16日出生，汉族，住贵州省凯里市。原告张泽、张忠玲诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰公司）、中国农业股份有限公司凯里金泉支行商品房预售合同纠纷一案，本院2016年6月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张泽，被告恒丰公司的委托诉讼代理人何冠尧、被告中国农业股份有限公司凯里金泉支行委托诉讼代理人陆林方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张泽、张忠玲向本院提出诉讼请求：1、解除原告张泽与被告恒丰公司订立的《商品房买卖合同》；2、解除原告张泽、张忠玲与被告金泉支行订立的《个人购房担保借款合同》；3、判令被告恒丰公司返还原告张泽已付房款232621元及至判决生效之日止张泽已付金泉支行贷款本息70593元（从2015月1日29起每月应归还本息合计2678元）；4、判令被告恒丰公司支付原告张泽违约金（622621元×2%）=12452元；5、判令被告恒丰公司向金泉支行返还判决生效之日起的剩余贷款本息371872元。事实及理由：2013年10月12日被告恒丰公司将位于凯里仰阿莎广场金泉国际新城32栋7层7-1号房屋预售给原告张泽；为此双方订立了《商品房买卖合同》。按合同约定：1、商品房位于32栋第7层房屋7-1；2、建筑面积143.68平方米，套内建筑125.68平方米；3、该商品房单价每平方米4954元，总价款622621元；4、付款方式及期限：买受人以（银行按揭）付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计：232621元，余款（小写）390000元以（银行按揭）支付。5、商品房交付使用条件及日期，交接手续：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房。6、逾期交房责任：逾期超过90日（自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。合同订立后原告张泽按约定已支付了首付款。2013年11月27日办理了房屋预售登记。2014年5月15与被告金泉支行签订了《个人购房担保借款合同》，被告恒丰公司作为保证人在该合同上签章，在这份合同中，各方当事人约定：“1、借款金额为人民币叁拾玖万元整；2、借款用途用于购买位于凯里仰阿莎广场金泉国际新城32栋7层7-1号房；3、借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币货款基准利率为基础（上/下）浮百分之壹拾（大写）后确定；4、借款期限自2014年5月15日至2034年5月14日止，共计240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；5、借款担保：1）由阶段性保证人黔东南州恒丰房地产有限责任公司按9.1和9.3约定提供保证担保由在本合同签字的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。2）抵押：抵押物清单：房屋地址：凯里仰阿莎广场国际金泉国际新城32栋7层7-1号，建筑面积：143.68平方米，购房总价：622621元。5、借款提取借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名黔东南州恒丰房地产有限责任公司，开户行中国农业银行凯里金泉支行；账号：23×××67。6、还款本合同的还款方式为等额本息还款法。还款周期为壹（大写）个月，每期未月的借款发放日为对应日。借款人的还款账户、账号/卡号：62×××77。2014年5月29日39万元的借款已进入被告恒丰公司的账户。由此可见：原告张泽已全部履行了与被告恒丰公司订立的《商品房买卖合同》约定的全部义务，可被告恒丰公司却不讲诚信，不按合同约定交房时间交房，至今已逾期90日，对此原告张泽已于2016年5月6日向被告发出了书面退房通知，被告恒丰公司以种种理由为借口，不同意原告张泽退房，无奈原告唯有依法提起诉讼，以维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。原告张泽、张忠玲为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、《居民身份证》复印件各一份，拟证明二原告的身份信息及诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原告与被告恒丰公司存在商品房买卖合同关系的事实；合同约定交房时间、违约责任以及合同的解除条件；3、《收据》复印件一份，拟证明原告已按约定交付购房首付款；4、《房屋预告登记证明》复印件一份，拟证明原告预购的商品房已办理预告登记；5、《个人购房担保借款合同》复印件一份，拟证明原告与被告金泉支行存在借贷关系及借款金额39万元、还款时间及贷款利息和担保人是恒丰公司的情况；6、《借款凭证》复印件三份，拟证明被告恒丰公司已收到原告的按揭购房款39万元；7、《中国农业银行银行卡交易明细清单》复印件两份，拟证明原告已偿还按揭贷款的情况；8、《退房通知函》复印件一份，拟证明原告已向被告恒丰公司书面提出解除合同的事实。被告恒丰公司辩称：原告所购的32栋7-1号房屋，早在2014年7月12日便已竣工验收，只因内部附属设施未能安装完成，才导致未能按期交房，但仅逾期59天，未达到合同解除条件，依法不能解除双方的购房合同。2013年10月12日，经被告与原告协商一致，对于原告购买位于凯里金泉国际新城32栋7-1号房屋，共同签订了《商品房买卖合同》，购房款为622621元，付款方式为首付加按揭贷款的方式，交房时间为2015年12月31日。截止至2015年12月31日前，因32栋部分房屋水、电、网络设施尚未完善，故被告未能在合同约定期限内向原告移交房屋。但事实上，经过被告的紧急施工（期间包括春节假期），在2016年2月便已全部完工，并满足交房条件。在2016年2月中下旬，被告以电话通知的方式，陆续通知32栋的住户前来办理交房手续，其中也包括原告。自2016年3月1日起，32栋住户陆续前来办理了房屋交接手续，但原告一直迟迟未来办理房屋交接手续，直至2016年7月28日，被告才得知原告已起诉至贵院，请求解除双方的《商品房买卖合同》。被告认为：根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2015年12月31日前向原告交付房屋：若逾期在90天内的，按已交房款万分之一每日承担违约责任；若逾期超过90天的，原告才有权解除双方的《商品房买卖合同》。被告的确存在逾期交房违约行为，但逾期原因也是为了给原告一个更好的居住条件，而且逾期时间仅为短短两个月，并未对原告的权利造成任何实质性的损害，也未到达双方合同约定的解除条件；同时，被告已依约履行了通知原告办理交房手续的义务，在商品房买卖合同法律关系中，原、被告双方均是平等的法律主体，被告没有任何强制性权利要求原告办理交房手续，被告在履行通知义务后，因原告自身故意或消极的态度造成原告未能如期的法律后果应当由原告自己承担，原告依法不享有合同的解除权。综上所述，原告所购的32栋7-1号房屋早已全部满足合同约定交房条件，被告已在合同约定期限内履行了通知原告办理交房手续的义务，而原告因自身故意或消极的态度从而造成至今未办理交房手续，原告应当为自己的过错承担相应的法律后果。其次原、被告双方共同签订《商品房买卖合同》已成立，且生效，任何人不得随意解除该合同，本案中原告所购房屋满足了交房条件，被告亦履行了通知义务，依法原告不享有合同解除权，原告要求解除该合同的理由依法不成立，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告恒丰公司向本院提交的证据有：1、《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《组织机构代码证》复印件各一份，拟证明被告诉讼主体资格的事实；2、《二期交房补充协议》、《承诺书》复印件各五份及《维修基金专用收据》复印件三份，拟证明被告已在2016年2月底符合交房条件，并在2016年3月1日向32栋所有业主通知，要求业主前来办理交房手续，所有业主也陆续办理交房手续的事实；3、《质量验收证明书》复印件一份，拟证明原告所购的32栋7-1号房屋早在2014年7月12日便已全部竣工，只因内部附属设施未能安装完成，才导致未能按期交房的事实。被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司庭后提交的证据：1、《住宅工程质量分户验收汇总表》复印件一份、《住宅工程质量分户验收表》复印件九份及《住宅质量保证书及住宅使用说明书》复印件两份，拟证明涉案房屋已经按期达到交房条件，原告故意或消极不前来办理交房手续，相关逾期交房责任应当由原告自己承担。被告农行凯里金泉支行辩称：一、如果法院认定维持《商品房买卖合同》继续有效，请法院确认答辩人与被答辩人张泽、张忠玲及黔东南州恒丰房地产有限责任公司签订的《个人购房担保借款合同》继续有效，张泽、张忠玲继续按《个人购房担保借款合同》的约定归还其未结清的贷款，黔东南州恒丰房地产有限责任公司继续按《个人购房担保借款合同》的约定承担保证责任，答辩人对张泽、张忠玲抵押给答辩人的房产的抵押权继续有效。二、如果法院认定需要解除《商品房买卖合同》，一并解除答辩人与被答辩人张泽、张忠玲签订的《个人购房担保借款合同》，请判令被答辩人黔东南州恒丰房地产有限责任公司归还被答辩人张泽、张忠玲欠答辩人的贷款本金367,811.28元及相应利息165.21元，（本息暂计至2016年7月31日，具体金额按借款合同约定算至偿清全部贷款本息之日为准）。同时请求法院确认答辩人对已抵押的房产享有优先受偿权。三、被答辩人张泽、张忠玲将答辩人列为其与黔东南州恒丰房地产有限责任公司预售商品房买卖合同纠纷一案的被告，实属当事人主体错误，该案为预售商品房买卖合同纠纷，答辩人不是该纠纷的双方当事人，只是对案件的处理结果具有法律上的利害关系，应为第三人，不应列为被告，请予以纠正。（事实及理由）2014年5月15日，被答辩人张泽、张忠玲因购买住房缺少资金，与答辩人签订了合同号为52020120140018218的《个人购房担保借款合同》，约定答辩人向被答辩人发放住房贷款39万元，期限240个月，按月等额本息还款。该笔贷款以张泽、张忠玲所购住房（位于凯里仰阿莎广场金泉国际新城32栋7层7-1号，建筑面积143.68平方米）作抵押担保，同时由被答辩人黔东南州恒丰房地产有限责任公司提供连带责任保证担保，2014年5月21日在凯里房产登记部门办理了抵押登记，答辩人于2014年5月29日向张泽、张忠玲发放个人住房贷款39万元。截止2016年7月29日，张泽、张忠玲已归还贷款本金22188.72元，利息53761.69元，尚欠本金367,811.28元。2016年6月7日，张泽、张忠玲以所购住房存在“未按期交房等情况”为由,向凯里市人民法院提起民事诉讼，要求解除《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》，要求黔东南州恒丰房地产有限责任公司返还购房款、按揭利息和支付违约金。针对张泽、张忠玲提出的诉讼请求，答辩人认为本次诉讼首先要解决的问题是《商品房买卖合同》的效力问题。对于《商品房买卖合同》的效力问题，由法院根据相关事实和法律予以认定。被告农行凯里金泉支行向本院提交的证据有：1、《营业执照》，《法定代表人身份证明书》，《法定代表人居民身份证》拟证明被告的主体资格；2、《商品房抵押权预告登记》复印件一份，拟证明被告已对涉案房屋办理了抵押手续；3、《张泽还款明细》复印件一份，拟证明原告与我方签订的担保合同，均按时还款，截止2016年7月29日原告已偿还本金22188.72元，利息53755.69元。经审理查明：原告张泽、张忠玲系母子关系。2013年10月12日以原告张泽为买受方、被告恒丰公司为出卖方签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告张泽向被告恒丰公司购买位于凯里仰阿莎广场东侧金泉国际新城第32栋7层7-1号商品房。房屋建筑面积为143.68平方米，套内面积为125.68平方米，每平方米4954.02元，房屋总价款为622621元。付款方式为贷款方式付款，合同签订后由买受方向出卖方交付首期房款232621元，余款按揭39万元。同时，出卖方定于2015年12月31日前将涉案房屋交付给买受方，该房屋交付必须符合以下条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖方承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。除不可抗逆外，出卖人未按期限将涉案商品房交付给买受人，逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当在收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告张泽于2013年10月12日向被告交付首期购房款232621元，并以原告张泽、张忠玲（借款人）与被告农行金泉支行（贷款人）、恒丰公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额为39万元，贷款期限为2014年5月15日至2034年5月14日共计240个月，借款人将涉案贷款用于购置凯里仰阿莎广场金泉国际新城32栋7层7-1号房产，被告农行凯里金泉支行将涉案贷款划入被告恒丰公司名下账户。涉案贷款以等额本息偿还，原告张泽以上述所购商品房作为抵押财产提供抵押担保，被告恒丰公司为涉案贷款合同下原告张泽、张忠玲的全部债务提供阶段性连带保证担保。另查明，原告张泽已于2013年11月27日对涉案房产办理《房屋预告登记证明》，2014年5月21日被告农行凯里金泉支行取得涉案商品房的抵押权人预告登记证明，被告农行凯里金泉支行将涉案贷款发放后，原告张泽、张忠玲截止2016年7月29日向被告农行凯里金泉支行偿还本金22188.72元及利息53755.69元。因被告恒丰公司未能于2015年12月31日前交房，原告于2016年4月18日向被告恒丰公司发出《退房通知函》，并由被告恒丰公司工作人员于2016年5月6日签收确认，经双方多次协商未果后，原告张泽、张忠玲特诉至我院。因双方意见分歧较大，本院调解未果。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩以及原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。本案中，被告恒丰公司超过约定的交房时间（2015年12月31日前）90日后，仍未按照合同约定交付符合交房条件的房屋，其行为已经构成根本违约。被告恒丰公司于2016年5月6日收到原告的《退房通知函》后，在合理期限内仍未向原告交付符合交房条件房屋的义务，故原告张泽诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》事实清楚、证据充分、于法有据，本院予以支持。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》被解除后，根据《最高人民法院》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，原告张泽、张忠玲诉请解除《个人购房担保借款合同》事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院予以支持。但剩余的贷款本息问题，根据《最高人民法院》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷，担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，剩余的购房贷款应由被告丰恒公司返还给担保权人即被告农行凯里金泉支行，被告农行凯里金泉支行可另行起诉主张，故原告要求被告恒丰公司返还被告农行凯里金泉支行的剩余本息，本案不予处理。原告向被告农行凯里金泉支行银行贷款的目的是为了向被告恒丰支付购房款，且是双方约定支付购房款的途径之一，被告逾期交房导致合同解除存在过错，应承担原告利息损失。商品房买卖合同解除后，被告理应返还原告已付购房款，故原告诉请被告返还购房首付款232621元、按揭贷款本息75944.41元（截止2016年7月份）事实清楚、证据充分，本院予以支持。被告恒丰公司逾期交房导致合同解除存在过错，原告根据合同约定主张违约金，于法有据，故原告张泽主张违约金12452元（622621元×2%=12452元），本院应予支持。关于被告恒丰公司的抗辩事由，因其未提供充分证据予以证明涉案房屋已达到合同约定的合格交房条件，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉请所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故对于被告恒丰的抗辩事由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、《最高人民法院》第一条、第十五条、第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张泽与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于2013年10月2日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告张泽、张忠玲与被告中国农业股份有限公司凯里金泉支行、黔东南州恒丰房地产有限责任公司于2014年5月15日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司在本判决生效之日起十日内返还原告张泽购房首付款232621元及违约金12452元；四、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告张泽、张忠玲按揭贷款本息75944.41元。五、驳回原告张泽、张忠玲的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5340元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担2510元，原告张泽、张忠玲负担2830元。该款原告已向本院预交，本院不再退还，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担的部分于履行本判决时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  潘政旭二〇一六年九月一日书记员  文艺薇