江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0702民初3205号原告：白喆，女，1985年1月3日出生，汉族，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：王闽生，江西实创律师事务所律师，一般代理。被告：赣州市飞扬科技有限公司，住所地：赣州市章贡区赖家围路2号鹭江花园竹翠园B栋二楼商铺，注册码：91360702596502190C。法定代表人：韩照平，总经理。被告：韩照平，男，1963年3月28日出生，汉族，住赣州市上犹县。委托诉讼代理人：余作春，江西大榕树律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：丁上骏，江西大榕树律师事务所律师，一般代理。原告白喆与被告赣州市飞扬科技有限公司、韩照平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告白喆及其委托诉讼代理人王闽生，被告韩照平的委托诉讼代理人余作春、丁上骏到庭参加诉讼，被告赣州市飞扬科技有限公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告赣州市飞扬科技有限公司之间订立的《房屋租赁合同》；2、由被告赣州市飞扬科技有限公司支付房屋租金460052元，由被告韩照平承担连带责任；3、由被告赣州市飞扬科技有限公司支付违约金300857.2元并赔偿损失171000元，由被告韩照平承担连带责任；4、由被告赣州市飞扬科技有限公司、韩照平从2016年9月1日起，按月利率2%计算未交租金460052元的利息至租金付清之日止；5、本案诉讼费用由两被告承担。本案庭审过程中，原告变更第二项诉讼请求为：由被告赣州市飞扬科技有限公司支付房屋租金612052元，由被告韩照平承担连带责任。事实和理由：2015年5月30日，原告将赣州市章贡区长征大道赣州商会大厦17层1号、4号、5号（面积724.85平方米）写字楼及地下负一楼的4个停车位（73号、74号、75号、76号）出租给被告赣州市飞扬科技有限公司,双方签订了书面合同。2015年5月31日，原告将出租房屋（包括车位）及合同约定的办公用品及设施交付给被告赣州市飞扬科技有限公司承租使用。合同履行过程中，被告赣州市飞扬科技有限公司未按合同约定支付租金，至2016年8月份，被告赣州市飞扬科技有限公司仅支付租金147948元（包括承租保证金38000元在内），未付租金460052元。根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第3项的约定，被告赣州市飞扬科技有限公司迟延支付租金应当按月租金金额10%计算滞纳金，被告赣州市飞扬科技有限公司应当承担300857.2元的滞纳金。如被告赣州市飞扬科技有限公司逾期30天未向原告支付租金，原告可以解除合同并没收承租保证金。如被告赣州市飞扬科技有限公司违约，则应按照合同约定向原告实际支付租金总额30%的违约金即171000元，并没收房屋承租保证金。被告韩照平于2016年8月5日出具欠条，愿意承担该债务。原告为证明其主张的事实成立，向本院提交了如下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告的身份信息；证据2、被告企业信息表，证明被告主体资格；证据3、原告房屋产权证，证明出租房屋产权登记情况；证据4、房屋租赁合同，证明原、被告之间房屋租赁合同关系及双方权利义务的约定；证据5、被告韩照平出具的欠条，证明被告赣州市飞扬科技有限公司未按合同支付租金的事实以及被告韩照平愿意承担债务的事实。被告赣州市飞扬科技有限公司未作答辩，也未向本院提交证据。被告韩照平辩称，1、答辩人韩照平非本案适格被告，本案《房屋租赁合同》系被答辩人白喆与被告赣州市飞扬科技有限公司签订，房屋租赁合同关系建立在被答辩人与被告赣州市飞扬科技有限公司之间，答辩人仅是被告赣州市飞扬科技有限公司的法定代表人，并非《房屋租赁合同》的主体，因此，被答辩人起诉答辩人系认定被告错误，答辩人韩照平依法不承担连带清偿责任。2、答辩人韩照平系受江西泰丰生态林业科技有限公司委托，以赣州市飞扬科技有限公司之名义与被答辩人签订《房屋租赁合同》，江西泰丰生态林业科技有限公司系租赁合同所涉房屋的实际承租人，本案所涉房屋亦一直由江西泰丰生态林业科技有限公司实际承租使用，应当追加江西泰丰生态林业科技有限公司作为共同被告，以便查清本案事实。3、被答辩人于2016年7月底已经实际解除2015年5月30日签订的《房屋租赁合同》，并对涉案房屋上锁加以实际控制，自被答辩人对涉案房屋上锁加以实际控制之日起，江西泰丰生态林业科技有限公司即未实际使用该房屋，租金应计算至2016年7月底，剩余未付租金294000元。4、滞纳金不属于民事责任的性质，依法应当予以驳回。5、被答辩人无法举证证明其所受实际损失，应承担举证不能的不利后果。6、违约金的计算基数是答辩人已向被答辩人实际支付的租金总额，以此基数乘以30%所得数额即答辩人应承担违约金的总额。被告韩照平未向本院提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院组织庭审质证，认定如下：对证据1，该证据内容真实、来源合法，与本案有关联性，本院对其三性予以确认；对证据2，经本院核实，该证据显示的被告赣州市飞扬科技有限公司信息真实有效，本院对其三性予以确认；对证据3，该证据可以证明原告对本案出租房屋拥有所有权，本院予以确认；对证据4，该证据系赣州市飞扬科技有限公司法定代表人韩照平签字确认，且在合同前后均有打印版本的赣州市飞扬科技有限公司字样，本院认为，法定代表人签署的文件是代表法人签署的法律文书，属于对外履行职务行为，其法律后果由公司承担，故本院对该组证据的三性予以确认；对证据5、该证据系韩照平出具，其是以个人名义写下的欠条，结合韩照平与赣州市飞扬科技有限公司的关系，可以认定韩照平自愿为赣州市飞扬科技有限公司的债务承担连带清偿责任，故本院对该证据的三性予以确认。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年5月30日，原告白喆与被告赣州市飞扬科技有限公司签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：“1、由被告赣州市飞扬科技有限公司承租原告所有的位于赣州市章贡区长征大道赣州商会大厦17层1号、4号、5号写字楼（面积724.85平方米）及地下负一楼73号、74号、75号、76号停车位。2、房屋租赁期限为2年，从2015年6月1日起至2017年5月31日止。3、原告收取房屋承租保证金38000元，不计息。4、房租租金每月38000元。5、租金按月收取，先付租金后承租，由被告赣州市飞扬科技有限公司每月5日前支付至原告指定银行帐户，如被告赣州市飞扬科技有限公司推迟支付租金，由原告向被告赣州市飞扬科技有限公司按月租金金额10%收取滞纳金，逾期30天未付，原告有权终止合同，收回写字楼及停车位并没收房屋承租保证金。……。9、如原告违约，单方提前解除合同，由原告承担违约责任，赔偿被告赣州市飞扬科技有限公司实际支付租金总额30%的违约金，无息退回房屋承租保证金；如被告赣州市飞扬科技有限公司违约，单方提前解除合同，由被告赣州市飞扬科技有限公司承担违约责任，赔偿被告赣州市飞扬科技有限公司实际支付租金总额30%的违约金，没收房屋承租保证金。”2016年8月5日，被告韩照平向原告出具欠条一张，其中载明：“本人韩照平欠白喆商会大厦17楼房屋租金共计465000元，注：2015年至2016年8月。”2016年8月20日，被告韩照平又向原告出具欠条一张，其中载明：“本人韩照平欠白喆滞纳金共计239940元。”被告赣州市飞扬科技有限公司于2016年8月15日支付4948元，之后被告赣州市飞扬科技有限公司、韩照平一直未支付租金，致诉。本院认为：原告白喆与被告赣州市飞扬科技有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方均应按合同约定履行自己的义务。现被告赣州市飞扬科技有限公司拖欠租金不付，已达到解除合同的条件，对原告白喆要求解除与被告赣州市飞扬科技有限公司签订的《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。关于拖欠租金的数额问题，被告韩照平出具的欠条中写明了至2016年8月，欠租金465000元，结合欠条出具时间以及合同签订时间，本院认定至2016年8月31日，被告赣州市飞扬科技有限公司支付租金147948元（含承租保证金38000元），扣除被告赣州市飞扬科技有限公司于出具欠条后支付的4948元，实际拖欠租金数额为460052元。由于两被告均未提供证据证明合同已实际解除，故本院对原告要求增加四个月租金的诉请予以支持，即被告赣州市飞扬科技有限公司仍应支付2016年9月1日至2016年12月31日租金共计152000元。关于违约金数额的认定，本案中，原告白喆与被告赣州市飞扬科技有限公司签订的《房屋租赁合同》中关于逾期支付租金，应支付滞纳金的约定，与被告赣州市飞扬科技有限公司因违约导致合同解除而承担的违约责任同属于约定的违约金条款，本院对上述违约金的数额综合予以认定。被告认为原告计算违约金金额过高，请求予以减少，因原告未提供证据证明其实际损失情况，且原、被告均未提供证据证明租金缴纳的具体时间，结合被告赣州市飞扬科技有限公司拖欠租金的金额及时间，根据公平原则，本院酌定被告承担违约金数额为总欠租金金额的24%，即146892.48元（612052*24%）。原告白喆要求被告赣州市飞扬科技有限公司从2016年9月1日起至付清欠款止按月利率2%计算未缴纳租金460052元的利息，该利率明显过高，本院调整为按年利率6%计算。被告韩照平认为本案实际承租人为江西泰丰生态林业科技有限公司，但未提交证据予以佐证，本院对此不予采信。被告韩照平出具的欠条中是以个人名义签字，应认定为其作为赣州市飞扬科技有限公司法定代表人自愿对本案所欠租金承担连带清偿责任，属于债的加入，合法有效，但其承担连带清偿责任的范围应以欠条所载明的金额为准。被告赣州市飞扬科技有限公司经本院传票传唤未到庭，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告白喆与被告赣州市飞扬科技有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、由被告赣州市飞扬科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告白喆支付拖欠租金460052元及逾期利息（以460052元为基数，按年利率6%计算，自2016年9月1日起到付清欠款止）；三、由被告赣州市飞扬科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告白喆支付拖欠租金152000元；四、由被告赣州市飞扬科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告白喆支付违约金146892.48元；五、被告韩照平对上述第二项租金460052元的给付义务承担连带清偿责任；六、驳回原告白喆其他诉讼请求。案件受理费13411元，保全费4020元，共计17431元，由被告赣州市飞扬科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，按照规定交纳上诉费，上诉于赣州市中级人民法院。审 判 长  曾子为人民陪审员  孔 瑛人民陪审员  梁唯清二〇一七年一月二十六日书 记 员  刘素静