广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1351号
上诉人（原审原告）：深圳市坳下物业管理有限公司。
法定代表人：邓森培，执行（常务）董事。（未到庭）
委托代理人：邹文杰，上海段和段（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：何竟新。
上诉人（原审被告）：郑惜兰。
委托代理人：何竟新，系郑惜兰丈夫。
上诉人深圳市坳下物业管理有限公司（以下简称“坳下物业公司”）与上诉人何竟新、郑惜兰因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：坳下物业公司具备三级物业管理企业资质，受深圳市坳下股份合作公司委托为坳下村辖区内的物业提供物业管理服务，服务范围包括涉案的罗湖区莲塘坳下村乐华楼。何竟新、郑惜兰是坳下村XX楼X号房业主，房屋面积63.15平方米，房屋用途为住宅。涉案物业属于多层不带电梯住宅。何竟新、郑惜兰2008年按480元／年的标准缴纳了清洁服务费、消杀费，2009年1月至今未向原告缴纳物业管理费。
坳下物业公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令何竟新、郑惜兰：1、支付原告物业管理费共计2400元；2、支付滞纳金及违约金共计10776元（暂计至2014年2月24日，至实际支付之日止）；3、承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：本案为物业服务合同纠纷案件。坳下物业公司具有物业管理资质，依法可以对涉案物业进行管理。坳下物业公司与何竟新、郑惜兰之间虽然没有签订物业管理合同，但从坳下物业公司与深圳市罗湖区莲塘街道办事处以及深圳市罗湖环卫服务发展有限公司签订的《莲塘街道城中村清扫保洁补充合同》、清运费发票、坳下物业公司与深圳市坳下股份合作公司签订的《物业委托合同》以及小区其他业主向坳下物业公司缴纳物业管理费的事实，可以认定坳下物业公司对涉案物业提供了物业管理服务，有事实管理行为。何竟新、郑惜兰作为小区业主，接受了坳下物业公司提供的物业管理服务，应当向坳下物业公司支付物业管理费。何竟新、郑惜兰2008年以480元／年的标准缴纳清洁服务费、消杀费，且何竟新、郑惜兰提交证据证明了涉案小区其他业主2012年以480元／年的标准缴纳清洁服务费、消杀费，2013年以480元／年的标准缴纳物业管理费。因坳下物业公司未提交证据证明其物业管理费的具体收费标准，故原审法院以480元／年的标准计算物业管理费，何竟新、郑惜兰应支付2012年2月24日至2014年2月24日两年的物业管理费共计960元，对坳下物业公司超出部分的物业管理费主张原审法院不予支持。何竟新、郑惜兰抗辩称坳下物业公司管理有问题，但未提供充分证据予以证明，原审法院未予采信，同时指出：即使坳下物业公司确有管理不当之处，因物业管理费用大部分属于全体业主公用部分的管理、共用设施设备的维护等支出的费用，何竟新、郑惜兰亦不应拒交管理费。坳下物业公司与何竟新、郑惜兰之间的其他纠纷可另循法律途径解决。坳下物业公司与何竟新、郑惜兰之间未约定支付物业管理费的时间，双方也无关于滞纳金及违约金的约定，坳下物业公司要求何竟新、郑惜兰按照欠费金额的8‰支付滞纳金并支付违约金360元的诉讼请求缺乏依据。但利息属于金钱债务的法定孳息，对于未约定履行期限的债务，可从债权人主张权利之日起计算利息。坳下物业公司提交的《律师函》无何竟新、郑惜兰的签收及确认，不能证明其在本案诉讼前主张过物业管理费，故何竟新、郑惜兰应按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付前述物业管理费自坳下物业公司起诉之日起的利息。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、何竟新、郑惜兰应于判决生效之日起十日内向坳下物业公司支付2012年2月24日至2014年2月24日的物业管理费960元；二、何竟新、郑惜兰应于判决生效之日起十日内按中国人民银行同期同类贷款利率标准向坳下物业公司支付960元从2014年1月13日至判决确定的付款之日止的利息；三、驳回坳下物业公司的其他诉讼请求。
上诉人坳下物业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，依法改判支持坳下物业公司的全部诉讼请求，并由何竟新、郑惜兰承担一、二审诉讼全部费用。上诉理由：一、原审判决何竟新、郑惜兰支付坳下物业公司480元／年物业管理费，是完全错误的判决。（一）在何竟新、郑惜兰出具的2012年收费发票上明确载明该笔费用仅包括两方面：清洁服务费与消杀费。坳下物业公司在原审中提供的证据也明确的表明从2008年起每年对业主收取的480元只包括清洁服务费和消杀费两项服务费用。（二）根据《深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知》第二条规定：“住宅物业服务项目分为综合管理、公用部分及公用设施设备日常运行维护，清洁卫生，园林绿化、公共秩序维护等五项；……。”从上述文件中可以明确看出，物业服务费应由五部分构成，原审法院认定的480元／年的费用应当仅属于清洁卫生一项。（三）依据《深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知》、《深圳市住宅物业收费服务费指导标准（多层）》的规定，即使按照深圳市物业服务平均标准收费标准（见下图），即0.85元／平方米每月收费，何竟新、郑惜兰应当支付54元／月的物业管理费，这远远高于原审法院判决确定的480元／年物业管理费。更何况坳下物业公司实际中提供的物业服务已经超过了“三级”物业服务标准，因此坳下物业公司要求物业服务费是有理有据的，应当得到法院支持。（四）《合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”在没有合同约定的情况下，坳下物业公司已经实际提供了相关的物业服务，坳下物业公司在原审中要求的物业服务费符合政府文件的要求，在政府指导价的基础上合理幅度内进行定价。故对于要求何竟新、郑惜兰支付2400元物业服务费理的请求应得到法院支持。二、原审法院不予支持何竟新、郑惜兰支付滞纳金与违约金的请求，坳下物业公司对此不认可。（一）何竟新、郑惜兰拖欠坳下物业公司物业服务费达5年之久，在此期间坳下物业公司多次上门催要、发律师函要求何竟新、郑惜兰交付拖欠的物业费，并在律师函中明确写明应当补缴每天5%的滞纳金，现坳下物业公司要求的按照8‰收取滞纳金以及物业管理费30%的违约金已经远远低于原有标准。（二）此外，对于原审判决何竟新、郑惜兰按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向坳下物业公司支付960元从2014年1月13日至本判决确定的付款之日的利息，坳下物业公司对原审法院认定的利息计算起始时间和利息计算标准均存在异议。在何竟新、郑惜兰拒不支付物业管理费期间，坳下物业公司曾多次当面要求何竟新、郑惜兰缴清欠款，同时向何竟新、郑惜兰发《律师函》，何竟新、郑惜兰拒绝签收后，坳下物业公司将《律师函》张贴在何竟新、郑惜兰住所的大门上，所以何竟新、郑惜兰对《律师函》送达时间及内容是知悉的，应当视为该《律师函》已经送达何竟新、郑惜兰。所以原审判决认为坳下物业公司提交的《律师函》无法证明其在本案诉讼前主张过物业管理费的事实认定是完全错误的。坳下物业公司对于原审判决的利息计算标准存在异议。坳下物业公司在《律师函》中明确向何竟新、郑惜兰告知其应当补缴每天5%的滞纳金，原审法院仅按照银行同期同类贷款利率确定利息标准，不仅远低于坳下物业公司所遭受的经济损失，而且对于那些正常缴费的其他住户来说也是极不公平的。三、物业管理是群体性消费，何竟新、郑惜兰长期拖欠物业管理费，损害的不仅仅是坳下物业公司的利益，也损害了其他业主的利益。物业管理服务作为群体消费，是物业服务公司面对全体业主提供的服务，受益者是全体业主，个别业主不能因为不满意服务质量而免于缴纳物业管理费。何竟新、郑惜兰在原审庭审中多次表示不缴纳物业管理费的原因就是不满意服务质量，原审法院判决何竟新、郑惜兰仅需支付少数物业管理费，助长了个别业主自私自利的做法，有违法律的公平、公正。
何竟新、郑惜兰答辩称，坳下物业公司没有证据证明其提供了物业服务，也没有与所有的业主签订任何物业服务合同。乐意楼的业主也从来没有交过物业管理费，都是自己请人打扫乐意楼的卫生，乐意楼也没有保安、没有任何物业服务、也没有绿化。坳下物业公司收取物业管理费没有依据，乐意楼的业主也没有要求坳下物业公司提供物业服务。且垃圾费是市政府代收的，也拍摄了照片对没有绿化、没有保安等情况进行证明。
上诉人何竟新、郑惜兰不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，依法改判支持何竟新、郑惜兰的全部诉讼请求，并由坳下物业公司承担一、二审诉讼全部费用。上诉理由：一、原审判决上诉人承担960元物业管理费及8元诉讼费，是缺乏证据支持的错误判决。二、原审判决提及的其他业主向被上诉人缴纳物业管理费的事实，没有证据证明。何竟新、郑惜兰表示卫生是由相关的二十四户人家一年250元卫生自行请人清理，每月13.5元卫生费由市政委托水厂代收。坳下股份公司只收费，却并未履行任何实际义务。
坳下物业公司答辩称，一、坳下物业公司与何竟新、郑惜兰形成事实上的物业服务合同关系，向其收取物业管理费合法有据，坳下股份合作公司是坳下村集体的公司，坳下物业公司接受其委托作为村物业管理公司，为坳下村辖区内的所有物业提供物业管理服务，包括综合管理、公用部分及公用设施，是设备日常运行维护、清洁卫生、园林绿化、公共秩序等方面，多年来打造整洁、安全、和谐的社区环境，已形成事实上的物业服务关系，何竟新、郑惜兰以未曾要求坳下物业公司进行服务、对外委托他人清洁为由否定了双方的物业服务关系，拒绝支付相应的管理费，与事实不符。二、坳下物业公司与坳下股份合作公司、深圳市罗湖环卫服务发展有限公司签订的合同证明了坳下物业公司一直向何竟新、郑惜兰提供物业服务，坳下物业公司以坳下股份合作公司签订的物业委托合同证明坳下物业公司接受坳下村集体对包括涉案房产在内的整个坳下村进行物业管理，坳下物业公司以深圳市罗湖环卫服务发展有限公司莲塘街道城中村清扫保洁服务合同，证明坳下物业公司为何竟新、郑惜兰提供了物业服务的事实，而何竟新、郑惜兰通过否定坳下物业公司进行了物业管理、提供了物业服务、付出了辛勤劳动的事实，以达到不支付物业管理费的目的，没有任何事实和法律依据。三、坳下物业公司的诉讼请求符合民法通则、民事诉讼法有关诉讼时效的规定，坳下物业公司请求自起诉之日前两年何竟新、郑惜兰拖欠的物业管理费及相关违约金、利息符合法律规定。何竟新、郑惜兰以坳下物业公司2008年9月18日开具了关于2012年1月-12月份的清洁服务费与消杀费的发票而认为其拖欠的物业管理费已经超过诉讼时效，缺乏依据。
本院经审理查明，原审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：坳下物业公司是否有权向何竟新、郑惜兰收取物业管理费，物业管理费的标准应当如何确定。
本院认为，坳下物业公司具有物业管理资质，其虽未与何竟新、郑惜兰签订物业管理合同，但与坳下村的集体经济组织深圳市坳下股份合作公司签有物业委托合同，结合坳下物业公司与深圳市罗湖区莲塘街道办事处、深圳市罗湖环卫服务发展有限公司签订的《莲塘街道城中城清扫保洁补充合同》、清运费发票以及涉案小区其他业主向坳下物业公司缴纳物业管理费的事实，可以认定坳下物业公司为涉案小区提供了物业管理服务，双方之间存在事实上的物业服务合同关系。何竟新、郑惜兰称双方之间不存在物业服务合同关系，坳下物业公司也从未提供物业服务，但何竟新、郑惜兰既未提交反驳证据，也未提交证据证明涉案小区的清洁、消杀等工作系由他人完成，原审法院认定坳下物业公司为涉案小区提供了物业服务，何竟新、郑惜兰应当向坳下物业公司支付物业管理费，并无不当。
至于物业管理费的标准，因坳下物业公司与深圳市坳下股份合作公司签订的物业委托合同对此未作约定，坳下物业公司也未提交充分证据证明其在清洁、消杀等服务之外还提供了其他服务，原审法院根据其他业主2012年以480元／年的标准缴纳清洁服务费、消杀费，2013年以该标准缴纳物业管理费的事实，按照480元／年的标准计算物业管理费，并无不当。
综上，双方上诉无理，均应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由坳下物业公司与何竟新、郑惜兰各负担50元。坳下物业公司多预交的案件受理费166元，由本院退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 陈晓莹（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。