西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113第365号
原告：黄哲，男，汉族，
委托代理人：石磊，陕西瑞森律师事务所律师。
委托代理人：杨杨，陕西瑞森律师事务所律师。
被告：曹华，女，汉族，现住西安市未央区。
被告：张佳凤，女，汉族。现住西安市新城区。
被告：刘雨昕，男，汉族.
被告：郭坤，男，汉族.
原告黄哲与被告曹华、被告张佳凤、被告刘雨昕、被告郭坤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄哲的委托代理人石磊，被告曹华、被告张佳凤、被告郭坤均到庭参加了诉讼，被告刘雨昕经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已依法缺席审理终结。
原告黄哲诉称：2015年6月底，原告以其所有的位于西安市××西区××花园××楼××号60301，房屋所有权证编号：西安市房权证雁塔区字第××号）作抵押，先后向被告刘雨昕借款共计176000元，后办理了房屋抵押登记手续。2015年6月26日，被告刘雨昕要求原告同其在莲湖公证处签订一份《委托书》，理由是确保原告所借款项能及时归还。2015年10月23日，被告刘雨昕在未通知原告的情况下将《委托书》转委托于被告张佳凤。2015年11月4日，被告张佳凤在亦未通知原告的情况下持《委托书》前往房管局办理解押手续，并将案涉房屋以20万元的超低价格过户于被告曹华名下。原告认为，被告张佳凤与被告曹华之间的房屋买卖行为构成恶意串通，严重损害了原告的合法权益。故原告现诉至法院请求判令：1、确认被告张佳凤以原告黄哲名义与被告曹华签订的《西安市二手房买卖合同》无效；2、被告曹华返还因涉案合同取得的原告房屋，并协助原告办理案涉房屋产权变更登记；3、被告曹华、张佳凤，刘雨昕赔偿原告因不能居住涉案房屋期间所产生的损失3000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告曹华辩称，其不同意原告的诉请，因为手续都是按照程序办理的，中间没有任何问题。
被告张佳凤辩称，其不同意原告的诉请，所有的手续都是通过公证处和房地局办理的，是合法有效的。原告称涉案房屋价格70万元，其认为过高。本案诉讼费其不同意承担。
被告刘雨昕经本院合法传唤未出庭，亦未向本院提交任何书面答辩意见。
被告郭坤辩称，原告的诉请与其无关。
经审理查明：原告黄哲系涉案房屋的原所有权人，其曾于2015年6月26日与被告刘雨昕签订《委托书》约定：黄哲在位于西安市××西区××花园××楼……有房产，由于黄哲不能亲自办理，现委托刘雨昕为其代理人，代为办理该房屋的相关事项，具体委托事项涉及出售房屋相关手续…，并注明上述委托书有转委托权。被告刘雨昕在接受原告黄哲的委托后，于2015年10月23日签订《委托书》将上述委托权转委托给了被告张佳凤。2015年11月4日，被告张佳凤以原告黄哲（甲方）委托代理人的名义与被告曹华（乙方）就涉案房屋签订了《西安市二手房买卖合同》约定：1、甲方所售房屋坐落于西安市××西区××花园××楼，房屋所有权人黄哲；2、甲、乙双方经协商一致，同意该房屋转让的总房款为200000元。曹华最后缴纳的实际购房款为360000元，曹华在辩论意见中称，其以债权借款为由过户，向房管局提交了借款合同及借条作为过户凭证，因为借款为200000元，所以购房合同中的总房款为200000元。上述合同签订之后，被告曹华向被告张佳凤的弟弟张佳福的账户转账支付了360000元购房款并办理了房屋过户手续，被告张佳凤收到购房款后并未支付给原告黄哲。
被告曹华取得涉案房屋的所有权之后，于2016年4月12日委托案外人闫峰与被告郭坤签订了房屋买卖合同，以500000元的价格将涉案房屋出售给了被告郭坤，被告郭坤依约履行了付款义务，并取得了房屋所有权。
被告郭坤在取得涉案房屋的所有权之后，又将涉案房屋以670000元的价格出售给了案外人张志勇，并已办理了房屋过户手续。
经本院向专业的房产中介机构调查，查询多家房产交易网站的房产交易信息，并结合西安市二手房交易市场的价格变动情况，涉案房屋在近两年的二手房交易价格应在7500元/平方米左右，房屋面积85.31平方米，房屋价格应在640000元左右上下浮动。
原告向本院主张房屋不能居住期间的损失3000元，并未提供对应证据加以佐证。
以上事实，有《西安市二手房买卖合同》、公证书、委托书、转账凭证、谈话笔录、庭审笔录及当事人陈述在卷佐证，可以作为本案认定事实的依据。
本院认为:本案的争议焦点如下：1、被告刘雨昕接受原告黄哲委托之后，再次转委托给被告张佳凤，该转委托行为是否有效；被告张佳凤以原告黄哲委托代理人的身份与被告曹华签订的房屋买卖合同是否有效，若合同无效，被告曹华是否构成善意取得；2、被告曹华与被告郭坤签订的房屋买卖合同是否有效，被告郭坤是否能够成为涉案房屋的合法所有权人；3、被告曹华，被告张佳凤，被告刘雨昕是否应赔偿原告因不能居住涉案房屋期间所产生的损失3000元。
关于争议焦点一：《中华人民共和国民法通则》第六十八条规定:委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意…。本案中，被告刘雨昕在接受原告黄哲的委托之后，在未告知原告的情况下，将委托权转委托给了被告张佳凤。原告虽在出具给被告刘雨昕的《委托书》中载明有转委托权，但被告刘雨昕转委托给被告张佳凤之后，被告张佳凤以明显低于市场价格的不合理低价将涉案房屋出售给了被告曹华。被告刘雨昕及被告张佳凤作为原告的委托人及转委托人不仅未给原告获取利益，还损害了被代理人原告黄哲的利益，显然不符合民法通则规定的转委托的基本宗旨，故被告刘雨昕的转委托行为依法应为无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。依照买卖合同司法解释第三条之规定，被告张佳凤作为无权处分人与被告曹华签订的《房屋买卖合同》应属有效，但因被告张佳凤与被告曹华签订合同时约定的房屋价格明显低于市场价格，极不符合日常交易习惯，损害了原告黄哲的利益，有恶意串通之嫌，故依照合同法第五十二条，上述合同应属无效。被告曹华虽系无权处分人，于被告张佳凤处取得了涉案房屋的所有权，但因被告曹华是以明显低于市场价格的低价所得涉案房屋，并不符合《物权法》规定的善意取得的必要条件，故其并不能善意取得涉案房屋的所有权，即使取得了房屋所有权登记，仍为无权处分人。
关于争议焦点二：被告曹华虽为无权处分人，但因其已在房屋管理部门办理了房屋过户手续，为涉案房屋登记备案的所有权人，该登记信息具有公示公信力，被告郭坤基于被告曹华在房屋管理部门登记为房屋所有权人的前提下，与其签订房屋买卖合同，支付了合理的价格，并已取得房屋所有权登记，符合《物权法》规定的善意取得的情形，被告郭坤应善意取得涉案房屋的房屋所有权。其作为房屋所有权人，再次将房屋出售给案外人张志勇的行为亦应受法律保护，案外人张志勇作为房屋所有权人理应享有对涉案房屋的所有权。因案外人张志勇现为涉案房屋的合法所有权人，原告要求被告曹华返还因涉案合同取得的原告房屋，并协助原告办理案涉房屋产权变更登记的诉请，于法无据，本院依法应予驳回。原告可另案向被告刘雨昕、被告张佳凤、被告曹华主张损害赔偿。
关于争议焦点三：原告对其诉请的3000元损失并未举证证明，故本院对此依法不予认可。
综上，兹根据《中华人民共和国民法通则》第六十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
一、被告张佳凤以原告黄哲名义与被告曹华签订的《西安市二手房买卖合同》无效。
二、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费10830元，由原告承担7000元，由被告张佳凤、刘雨昕、曹华共同承担3830元。因原告已预交，被告应于本判决生效后将上述款项一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李晓婷
人民陪审员 王红丽
人民陪审员 吴 静
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 曹雪荣