四川省蒲江县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0131民初518号
原告：成都农村商业银行股份有限公司蒲江西南分理处，住所地：成都市蒲江县鹤山镇西街120号。
负责人：范维，主任。
委托诉讼代理人：饶碧和，男，1974年12月31日出生，汉族，住四川省蒲江县，系分理处员工。
被告：汪建，男，1968年5月14日出生，汉族，住四川省蒲江县。
被告：李正琼，女，1976年6月2日出生，汉族，住四川省蒲江县。
原告成都农村商业银行股份有限公司蒲江西南分理处（以下简称农商行西南分理处）与被告汪建、李正琼金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人饶碧和、被告汪建到庭参加了诉讼，被告李正琼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农商行西南分理处向本院提出诉讼请求：1.判令被告汪建、李正琼立即向原告归还借款本金17万元及利息、罚息及复利等（截止2017年11月6日所欠利息、罚息、复利为62761.93元，从2017年11月7日起的利息、复利及罚息按合同约定计算至全款还清之日止）；2.判令原告对被告汪建用于抵押的房产享有抵押权，并有权在被告汪建、李正琼不履行上述债务时，对抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿。事实和理由：被告汪建于2013年4月23日在原告处签订了《最高额授信合同》（合同编号：成农商蒲西南个高授20130042），双方约定最高额授信额度为23.4万元，授信期限2013年4月23日至2016年4月22日。同日，原告与被告汪建签订《最高额抵押合同》（编号：成农商蒲西南个高抵20130043）约定被告汪建提供：1.位于蒲江县×镇×路×段×号×栋×层×号（建筑面积21.95平方米，房产证号：蒲房权证监证字第××××291号）的商业用房；2.位于蒲江县×镇×路×段×号×栋×层×号（建筑面积108.11平方米，房产证号：蒲房权证监证字第××××293号）住宅作抵押担保，并对担保范围、抵押权进行了约定，原、被告于2013年4月24日办理了抵押登记（房屋他项权利证号：蒲房他证他权字第××××033-1、××××033-2号）。2013年4月23日，原告与被告汪建签订了《个人贷款授信合同》（合同编号：成农商蒲西南个授20130044），约定原告向被告汪建贷款18万元，授信期限2013年4月23日至2016年4月22日，合同对贷款利率及利率的调整、结息方式、借款人逾期还款的违约责任进行了约定；2014年4月24日被告李正琼签订家庭成员还款承诺书，承诺对该笔借款承担连带清偿责任。上述合同签订后，原告于2014年4月24日向汪建发放18万元贷款。该笔借款已于2015年4月23日到期，现汪建尚欠原告借款本金17万元及利息、罚息、复利等，经原告多次催收，被告拒不履行还款义务。据此，诉请法院判如所请。
被告汪建答辩称，借款属实，欠款未还也属实；但借款是案外人姜国剑实际使用，现已经偿还1万元本金，请求协商还钱。
被告李正琼未到庭，也未提交书面答辩。
经审理查明，2013年4月23日原告与被告汪建签订了《最高额授信合同》和《个人贷款授信合同》，约定原告向被告汪建提供最高额授信额度为23.4万元，其中授信本金为18万元，期限为2013年4月23日至2016年4月22日止共三年，并对贷款利率及利率的调整、结息方式、借款人逾期还款的违约责任进行了约定。同日，原告与被告汪建签订了《最高额抵押合同》，约定被告汪建以其单独所有的1：位于蒲江县×镇×路×段×号×栋×层×号（建筑面积21.95平方米，房产证号：蒲房权证监证字第××××291号）的商业用房；2.位于蒲江县×镇×路×段×号×栋×层×号（建筑面积108.11平方米，房产证号：蒲房权证监证字第××××293号）住宅及对应的蒲国用（1998）字第280号国有土地使用权为被告汪建自2013年4月23日至2016年4月22日在原告处办理各类业务形成的最高额为23.4万元的借款本息等债务提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，他项权证号为蒲房他证他权字第××××033-1、××××033-2号。2014年4月24日原告按约向被告汪建发放贷款18万元并约定，借期内固定为年利率9%，逾期还款按照贷款利率上浮50%计收逾期利息。被告李正琼签订了《家庭成员还款承诺书》，承诺对被告汪建在原告处的借款承担连带责任。贷款于2015年4月23日到期后，被告汪建仅偿还了借期内的部分利息和2016年10月25日偿还借款本金1万元，现尚欠原告借款本金17万元、借期内利息1485元及对应复利、2015年4月23日起的罚息。
上述案件事实有原、被告的当庭陈述，《最高额授信合同》，《个人贷款授信合同》，《最高额抵押合同》，《家庭成员还款承诺书》，借款凭证，房产证复印件，他项权证复印件等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告汪建签订的《最高额授信合同》、《个人贷款授信合同》、《最高额抵押合同》，都是当事人的真实意思表示、合同合法有效，对当事人双方均有法律约束力。原告按约履行了放款义务，现借款已经到期。被告李正琼作为汪建的配偶以签订《家庭成员还款承诺书》的形式，承诺对汪建的案涉贷款承担连带还款责任，故其对该借款负有共同的清偿责任。为此，原告要求被告汪建、李正琼归还借款本息的主张符合法律规定，本院予以支持。汪建以其单独所有的房产为上述借款提供抵押担保，并办理了他项权证，应承担抵押担保责任；故原告要求对被告汪建的抵押房产享有优先受偿权的主张符合法律规定，本院予以支持。对被告汪建称借款是案外人姜国剑实际使用的意见，根据查明的事实，原告按约向汪建发放了借款，其应承担还款责任，而汪建收到款项后的安排是其自我处分行为，不能抗辩原告的诉请，故对该意见本院不予支持。
关于复利问题，复利是指合同期内应付未付利息的利息，罚息不应计收复利，但由于双方在合同中明确约定“逾期利息按贷款执行利率计收复利”，基于尊重当事人意思自治原则，对原告借期内及逾期利息的复利主张，本院予以支持。
对汪建称抵押房产在借款前已出售给其哥并归他所有的意见，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，案涉抵押房产登记在汪建名下且已办理抵押登记，故原告依法享有优先受偿权，被告汪建的该意见没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条之规定，判决如下：
一、限被告汪建、李正琼于本判决生效之日起三十日内归还原告成都农村商业银行股份有限公司蒲江西南分理处借款本金17万元及借期内的利息1485元、罚息、复利（罚息按双方借款合同约定的罚息利率分二段计算，第一段以本金18万为基数从2015年4月23日起计算至2016年10月24日、第二段以本金17万元为基数计算至本金17万元还清时止；复利按双方借款合同约定的复利利率以借期内的利息1485元和罚息为基数从逾期支付利息之日起计算至借期内的利息1485元和罚息付清时止）。
二、原告成都农村商业银行股份有限公司蒲江西南分理处在上述款项范围内对被告汪建提供抵押担保的的下列房产享有优先受偿权〔具体房产信息为：1.位于蒲江县寿×镇×路×段×号×栋×层×号（建筑面积21.95平方米，房产证号：蒲房权证监证字第××××291号）的商业用房；2.位于蒲江县×镇×路×段×号×栋×层×号（建筑面积108.11平方米，房产证号：蒲房权证监证字第××××293号）〕。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2396元，由被告汪建、李正琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 倪 旺
二〇一八年八月十七日
书记员 雷雅岚