江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第2254号
原告杨伟国。
原告李錿珍。
委托代理人王英（受杨伟国、李錿珍共同特别授权委托），江苏法瞻律师事务所律师。
被告无锡协信远诚房地产开发有限公司。
法定代表人邹淑媛，该公司董事长。
委托代理人徐晨婷，江苏法舟律师事务所律师。
原告杨伟国、李錿珍与被告无锡协信远诚房地产开发有限公司（以下简称协信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月23日受理后，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告杨伟国、李錿珍的委托代理人王英，被告协信公司的委托代理人徐晨婷到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
原告杨伟国、李錿珍诉称：2012年9月19日，其与协信公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，并与无锡市XX实验中学（以下简称XX中学）共同签署了《关于阿卡迪亚项目业主子女就读XX学校的协议》。协议签订后，其按约履行了付款义务，但协信公司却在2014年7月出具公开信承认无法解决业主子女入学XX中学的问题，根据《补充协议》的约定，协信公司交付的房屋应当能够满足子女就读XX中学的要求，现协信公司未交付符合合同约定条件的房屋，应当承担违约责任，故诉至法院，要求协信公司赔偿其损失80000元，并支付未完全履约的违约金20000元及本案诉讼费用。
被告协信公司辩称：1、其公司为履行三方协议已经支付了巨额的助学金，无法免试入学并非其公司原因导致，而是源于政策变化，对此其公司并无过错，不存在违约情形；2、其公司依据商品房买卖合同的交付标准交付了房屋，不存在违约情形；3、房屋的销售价格中并不包含有免试入学这种所谓教育资源的溢价，杨伟国、李錿珍主张的损失并无相应的依据。综上，要求驳回杨伟国、李錿珍的诉讼请求，至于公开信中承诺给业主的15000元补偿，其公司现仍愿意支付。
经审理查明：2012年9月19日，杨伟国、李錿珍与协信公司签订了《商品房买卖合同》（合同备案号为201209190210）及《补充协议》，约定杨伟国、李錿珍向协信公司购买无锡市天骄铭邸第10幢216单元15-16层1504号房屋（以下简称涉案房屋），每平方米单价为9289.18元，购房总价款为920000元，交付条件为分期综合验收合格。双方在《补充协议》第八条中约定“与买受人子女就读XX学校有关的期限、入学条件等以出卖人、买受人及无锡市XX实验中学三方签署的《关于阿卡迪亚项目业主子女就读XX学校的协议》约定为准。”同日，杨伟国、李錿珍与协信公司、XX中学签订了《关于阿卡迪亚项目业主子女就读XX学校的协议》（以下简称三方协议），其中第8-10条约定业主子女就读XX学校小学段，可以获得正常学籍，初中段除符合XX学校招生要求者外仅为借读形式，借读生不收取赞助费，高中段中考总分低于录取分数线的为XX实验学校高中部的借读生，低于录取分数线5分以内（包括5分），免交赞助费，低于5分以外的，参照XX中学收取借读生的收费标准，赞助费金额给予优惠10%；第12条约定由于协信公司违约造成业主子女无法入读XX中学造成的违约责任均由协信公司自行承担，XX中学不承担任何违约责任，杨伟国、李錿珍可按照与协信公司签订的购房合同追究协信公司责任。此后杨伟国、李錿珍全额支付了购房款。2014年4月30日，杨伟国、李錿珍从协信公司处收房。2014年7月11日，协信公司发布《致持三方协议拟中学就读XX学校业主的公开信》，告知业主：因省教育厅2014年颁布执行新的学籍管理办法，与三方协议存在严重冲突，借读存在巨大障碍，经与有关部门多次沟通无法解决；虽然其公司对于上述情形无过错，但本着负责任及体谅业主情绪等原则，对影响中学借读之业主子女作出一定的安排，其中对于自行考入XX中学的，可给予8000元的奖励，对于未能进入XX中学学习的，补偿15000元；等等。杨伟国、李錿珍因女儿杨XX根据该公开信的内容无法获得进入XX中学借读的机会，遂诉至本院。
另查明，2012年协信公司与XX中学签订了《助学合作协议》及《补充协议》，约定XX中学为协信公司业主子女提供免试入学的优惠待遇，其中就读初中段、高中段除符合XX中学招生要求者外仅为借读形式，并对具体履行方式进行了约定。2014年2月，《江苏省义务教育学籍管理规定（2014版）》正式生效，其中规定学籍管理实行“一人一籍、籍随人走、终身不变”，取消了借读这种形式，导致双方合作协议中关于业主子女初、高中阶段借读的事项无法实现。2014年5月，协信公司起诉无锡市XX实验学校，要求继续履行双方签订《助学合作协议》及《补充协议》等。2014年8月，协信公司与无锡市XX实验学校达成调解协议：……鉴于双方订立的合作协议中有关初、高中学生借读的协议条款与江苏省教育厅出台的关于学籍管理规定有冲突，现该条款中止履行；以后相关借读政策有变化，双方协议内容在合同期限内有可以恢复履行的条件时，XX学校应给予协信公司阿卡迪亚项目业主的孩子优先借读。”
经本院向无锡市教育局调查，该局社会教育处的工作人员反映，在本案所涉三方协议签订时，并未有规定禁止借读这种形式，直至2013年8月，教育部出台了关于禁止借读的规定，各省市也陆续出台了相关规定，明确每人一个学籍，籍随人走，不能人籍分离，也即不允许存在学籍在学区所在学校，人在其他学校这种借读的情形；民办学校应根据其所报的招生计划，经教育局审核通过后，按该招生计划对外招生，在参加民办学校组织的考试后，符合条件的，学籍转入民办学校，不符合条件的则根据学区入学就读。
上述事实，有杨伟国、李錿珍提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》、三方协议、购房发票、《公开信》，协信公司提供的《合作助学协议》、收楼书，本院调取的（2014）新民初字第1315号民事调解书、调查笔录及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
诉讼中，杨伟国、李錿珍主张因协信公司交付的房屋无法满足其免试入学的条件，给其造成了损失，其中包括房屋的贬值损失以及赞助费损失，并提供了同地区国信观湖湾的网上查询的价格情况以证明同地段的国信观湖湾楼盘在2012年9月其购房时高层起价仅需每平方米6080元，而其购买时的单价为9289.18元，并认为涉案房屋售价中包含了这部分教育资源价值。协信公司对于该材料真实性不予确认，并表示其公司售房时承诺提供借读的机会仅是一种优惠条件，出售的房屋价格中并不包含这部分价值，不具有可对比性。
本案中，双方争议焦点在于：1、杨伟国、李錿珍无法依据三方协议享有子女进入XX中学借读的条件是否系协信公司违约造成？是否构成瑕疵交付？2、杨伟国、李錿珍主张的损失及违约金金额是否合理？
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。（1）三方协议无法履行是否系协信公司违约造成。售房时，协信公司承诺给业主提供初高中阶段至XX中学借读的条件，协信公司与业主、XX中学签订有三方协议对此承诺予以了确认，此后协信公司为保障该协议的履行依约向XX中学支付了一定的助学金额，也未有违反该三方协议约定的情形存在，且在出现政策变化后为继续履行协议也曾通过诉讼形式向XX中学主张过相关权利，并为解决业主子女小学阶段的就读问题增加了助学金额，纵观三方协议的签订、履行经过，在此过程中协信公司并未存在违约情形。三方协议现无法继续履行的原因在于教育行政管理部门政策的变动，2004年施行的《江苏省义务教育阶段学籍管理规定》中对于借读这种形式是有相应规定予以确认的，而2014年实施的新的学籍管理规定中取消了借读这种形式，据此所有初高中均不能再接收借读学生，因此业主子女无法依据协议约定的借读形式进入XX中学进行初高中阶段的学习，故三方协议无法继续履行系教育政策变更导致，而非可归责于合同当事人的原因。协信公司对此并不存在过错，对于杨伟国、李錿珍主张协信公司承担违约赔偿责任的主张，不予支持。（2）协信公司交付房屋是否构成瑕疵交付。商品房买卖合同关系中，合同目的应在于买卖房屋，即买受人通过支付对价获得对房屋占有、使用、收益、处分的权利，相对应的出卖人主要的合同义务即为交付符合合同约定的验收合格的房屋。虽然双方在补充协议中约定了买房人子女享有进入XX中学借读的机会，但该约定并非房屋本身应具备的交付使用条件，而仅是开发商为促进房屋销售而给予买房人区别于其他楼盘的一种优惠条件，虽然现因政策变动致使此部分优惠暂无法享受，但并不能等同于交付的房屋不符合交付使用条件，故杨伟国、李錿珍以协信公司未能交付符合合同约定的房屋主张逾期交房的违约金于法无据，不予支持。
关于杨伟国、李錿珍提出的涉案房屋具有XX学校这一教育资源，故所在楼盘较同地段其他楼盘的房价偏高的意见，因各个楼盘的造价成本、地理位置、配套设备设施、市场定位等等都具有各自的特殊性，而房价是由所有这些共性和个性的因素综合确立的，且还会受到市场、政策等调控而有所波动，虽然是相近的楼盘，但并不能排除其他因素而仅对所附属的教育资源价值作出比较，故而不具有可对比性；且即使涉案房屋同一小区内在同一时期的不同单元、朝向、楼层、户型的房屋，价格也会有差异，故而仅凭现有证据无法判断出与相邻楼盘相比的房屋差价即为教育资源的这部分价值，故对于杨伟国、李錿珍该意见，无法采信。虽然协信公司对于三方协议无法履行不存在过错，但协信公司在售房时将进入XX中学借读作为一种优惠条件，无法履行客观上确实对购房者有一些影响。协信公司现鉴于此情况自愿补偿每户业主15000元，系其对自身权利的处分，本院对此予以确认，由协信公司支付杨伟国、李錿珍补偿款15000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、协信公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付杨伟国、李錿珍补偿款15000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回杨伟国、李錿珍其他的诉讼请求。
案件受理费2300元（此款已由杨伟国、李錿珍预交），由杨伟国、李錿珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户银行及帐户:中国工商银行无锡城中支行，1103020129200024805）。
审 判 长 王莉娜
审 判 员 郭莹华
人民陪审员 秦迪光
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 狄春欢
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。