安徽省岳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0828民初2298号
原告：王剑鹏（曾用名王中生），男，汉族，1981年1月19日出生，住岳西县。
委托诉讼代理人：刘光耀，安徽刘光耀律师事务所律师。
被告：汪全福，男，汉族，1963年11月25日出生，住岳西县。
被告：徐菊花，女，汉族，1964年11月15日出生，住岳西县，系汪全福妻子。
共同委托诉讼代理人：储晓东，安徽明一律师事务所律师。
原告王剑鹏与被告汪全福、徐菊花民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用简易程序于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告王剑鹏的委托诉讼代理人刘光耀、被告汪全福和被告汪菊花的委托诉讼代理人储晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王剑鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告汪全福立即偿还原告借款本金537000元及利息（自2016年7月16日起按年利率24%计算至款清之日止）；2、判令被告汪全福立即偿还原告结欠的利息361500元；3、判令被告徐菊花对被告汪全福欠原告王剑鹏的上述债务承担连带清偿责任；4、原告有权对被告位于天堂镇衙前村吴岭组的两套房屋（房产证号：房地权岳私房字第××、09××17号；土地证号：岳集用2013第0**号）行使抵押权，并就折价、拍卖或变卖该房屋所得价款优先受偿；5、诉讼费用由被告负担。
事实与理由：汪全福因家庭投资及资金周转需要，于2013年底和2014年初共向王剑鹏借款537000元，并将其位于天堂镇衙前村吴岭组的两套房屋（房产证号：房地权岳私房字第××、09××17号；土地证号：岳集用2013第0**号）提供担保。汪全福于2015年3月15日结欠利息211500元，于2015年7月15日结欠利息60000元，于2016年7月15日结欠利息90000元，至2016年7月15日，汪全福累计欠王剑鹏利息361500元。汪全福于2016年7月15日将此前借取的537000元本金换据，承诺立即偿还。汪全福再次违约。徐菊花作为汪全福的妻子，根据法律规定，应当对汪全福经手借取的债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，现依法起诉，请法院判决。
汪全福辩称，1、借款537000元是事实；2、前期利息计算过高，出具利息条据时按月息3分计算的，2015年7月15日后按月息3分计算，王剑鹏口头上讲在付款时不按条据上的利息计算，现汪全福认可利息按月息1分5计算，共计180000元；3、换据后的利息在条据上未约定，不应再支付此后的利息；4、承诺书的承诺不是抵押，其内容是无效的，理由是承诺书自始无抵押的内容，只是承诺还款期限，逾期不还以房抵债的内容，不是法律上的抵押，其二即使视为抵押，约定逾期不还抵押物归对方所有的内容不符合法律规定，应为无效；其三如视为抵押，该房产涉及集体宅基地的权益，宅基地不能抵押，属于禁止抵押物；其四是即使该承诺视为抵押，不能适用于本案，本案是2016年7月15日换据的借款537000元，不是原承诺的51万元借款。
徐菊花辩称，对汪全福的借款不清楚，其借款也未用于家庭共同生活，徐菊花与汪全福虽一直在一起生活，但未办理结婚登记，故请求法庭判决驳回王剑鹏对徐菊花的诉求。
本院经审理认定事实如下：汪全福于2016年7月15日向王剑鹏出具条据借款537000元，借条未约定其他事项。汪全福于2015年3月15日出具欠条结算至2015年3月15日的利息211500元，于2016年7月15日出具欠条结算2015年7月15日至2016年7月15日的利息90000元，于2015年7月15日另出具利息欠条60000元，利息条据总额合计361500元。2014年4月15日，汪全福出具承诺书，承诺“本人在王中生处借款51万元（五十一万），本人承诺2014年8月15日之前还清，到期未还，本人愿将所有房产归王中生所有”，2015年7月1日和2016年7月15日，汪全福再次在该承诺书上签名。之后，汪全福将其“房地权岳私房字第××、09××17号”房产证，和“岳集用2013第088号”土地证的证件交给王剑鹏。
汪全福和徐菊花于1983年左右开始一起同居生活至今，并生育子女，但双方始终未办理结婚登记手续。
本院认为，双方主要争议点是：一、双方就利率的约定是月利率3%还是1.5%；二、换据后是否应支持利息；三、王剑鹏主张“房地权岳私房字第××、09××17号”房产证，“岳集用2013第088号”土地证的房屋抵押行为是否有效；四、徐菊花是否应对汪全福的借款承担连带清偿责任。
一、双方就利率的约定是月利率3%还是1.5%。汪全福分别出具条据，就2016年7月15日前的利息与王剑鹏进行了结算。2014年4月15日，汪全福出具承诺书，承诺其向王剑鹏借款51万元，根据该借款金额，双方的利息条据金额与汪全福所做的2015年7月15日前是按月息3分计算利息的陈述相吻合，故应认定211500元和60000元的利息是按月息3分计算。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定，“借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持”。根据该规定，2015年7月15日前的利息应调整为按年利率24%计算，即211500元和60000元分别调整为141000元和40000元。加上2015年7月15日后按约定利率计算的90000元，汪全福应支付的利息合计为271000元。
二、换据后是否应支持利息。汪全福于2016年7月15日向王剑鹏出具537000元借款条据，没有注明利息和还款期限。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，“（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”。汪全福该借款未约定借期内的利息，也未约定逾期利息，向王剑鹏主张按年利率24%主张利息，超出本规定，应调整为年利率6%。双方未约定还款期限，王剑鹏可随时主张，但应给予合理时间，故本院从王剑鹏起诉时开始计算，即自2016年9月6日开始计至款清时止。
三、双方就房产证号“房地权岳私房字第××、09××17号”，土地证号“岳集用2013第0**号”房屋抵押的行为是否有效。汪全福出具承诺书，承诺“到期未还，本人愿将所有房产归王中生所有”，并将“房地权岳私房字第××、09××17号”房产证和“岳集用2013第088号”土地证交给王剑鹏。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。汪全福的承诺违反该规定，故王剑鹏主张行使抵押权的请求，本院不予支持。
四、徐菊花是否应对汪全福的借款承担连带清偿责任。汪全福虽陈述其与徐菊花始终未办理结婚登记手续，但与徐菊花于1983年左右开始一起同居生活至今，并生育子女。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（一）第五条规定，“未按婚姻法第八条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，起诉到人民法院要求离婚的，应当区别对待：（一）1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前，男女双方已经符合结婚实质要件时，按事实婚姻处理”。汪全福和徐菊花符合事实婚姻法定条件，应按事实婚姻对待。汪全福和王剑鹏之间的本案债务，发生在汪全福和徐菊花婚姻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（二）第二十四条规定，“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。在无证据证明该债务为汪全福个人债务的情况下，本案债务应视为汪全福和徐菊花的共同债务。王剑鹏的该诉讼请求，本院予以支持。
案经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（一）第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告汪全福于本判决生效后十日内偿还原告王剑鹏借款537000元及相应利息，其中，2016年7月15日前的利息为271000元，2016年9月6日后的利息，按年利率6%标准，计至款清时止。
二、被告徐菊花对被告汪全福的上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告王剑鹏的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6393元（减半收取），由被告汪全福负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 程为虎
二〇一六年十月十四日
书记员 王丽玲
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十八条…借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。…
第二十九条…（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。…
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）
第五条未按婚姻法第八条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，起诉到人民法院要求离婚的，应当区别对待：
（一）1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前，男女双方已经符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理；
（二）1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后，男女双方符合结婚实质要件的，人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记；未补办结婚登记的，按解除同居关系处理。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。