湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2801民初3996号
原告：蔡章泽，男，生于1954年6月25日，汉族，湖北省宣恩县人，个体工商户，住宣恩县。
委托诉讼代理人：刘伟，湖北雄视律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：刘自高，男，生于1971年5月28日，汉族，湖北省恩施市人，恩施市自来水公司职工，现住恩施市。
被告：贺康珍，女，生于1961年5月29日，汉族，湖北省恩施市人，恩施市环卫处退休职工，现住恩施市。
二被告共同委托诉讼代理人：覃仕龙，湖北正典律师事务所律师。代理权限：一般代理。
二被告共同委托诉讼代理人：雷杨，湖北正典律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。
原告蔡章泽与被告刘自高、贺康珍租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月7日、12月16日两次公开开庭进行了审理。原告蔡章泽的委托诉讼代理人刘伟、被告刘自高、贺康珍及其委托诉讼代理人覃仕龙、雷杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡章泽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年10月11日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告返还租金及履约保证金37万元；3.判令被告向原告40836支付违约金70万元。诉讼过程中，原告蔡章泽将诉讼请求变更为：1.请求确认合同无效；2.要求被告退还原告已支付的租金35万元以及履约保证金2万元。3.赔偿原告的装修损失40836元。事实和理由：2015年10月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告承租被告位于恩施市土司路46、48号的房屋，租期为10年，租赁房屋面积为1400平方米，由于该房屋尚在修建，被告称暂时无法提交房屋产权证明，但房屋修建手续合法，并在合同中约定：甲方承诺房屋建设手续合法，如果房屋存在违建情形导致乙方无法正常使用租赁房屋的，甲方须向乙方支付相当于24个月租金的违约金。原告根据合同约定向被告支付了35万元房租及2万元履约保证金后，被告于2015年12月31日将房屋交付给原告使用。
2016年7月底，原告在办理工商营业执照过程中，发现该租赁房屋系非法建筑，根据《恩施土家族苗族自治州市场主体住所（经营场所）登记管理暂行规定》，该租赁房屋不得用于市场主体的住所或经营场所，根本不能实现合同目的。据此，原告将相关情形告知了被告，并寻求协商解除合同，然而双方无法就协商解除合同达成一致。
原告认为，被告的行为已经构成根本违约，导致合同目的根本不能实现。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告刘自高、贺康珍共同辩称，第一、原、被告双方所签订的房屋租赁合同因为出租房屋未取得规划许可证等修建手续，违反法律规定，属于无效合同。原告起诉要求解除合同没有法律依据。第二、原告已实际使用房屋一年之久，其中将房屋部分转租。按照《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，原告应按照双方租赁合同约定的租金标准支付二被告房屋使用费。第三、在原告返还被告房屋，将原告转租部分的次承租人清退后，被告同意将房屋租金未使用期限部分退还给原告。第四、原告起诉主张的违约金，因双方所签合同无效而自始没有法律效力，请求人民法院不予支持。原告主张的装修损失，应按照《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，由原告自行拆除，恢复房屋原状。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将根据证据的合法性、客观性、关联性综合予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：座落于恩施市小渡船街道办事处土司路48号，房屋所有权证号为：恩施房权证恩施市字第××号的房屋属于张万菊（被告刘自高之母）所有。2015年6月1日，经恩施市小渡船街道办事处（2015）8号《会议纪要》确定，张万菊所有的上述房屋因属于D级危房，原则同意张万菊在原址翻修，要求层数不得超过三层，用地面积控制在120平方米以内。嗣后，二被告即在各自原有房屋的地基上翻建案涉房屋。
2015年10月11日，原告蔡章泽（承租方即乙方）与被告刘自高、贺康珍（出租方即甲方）就正在翻建的房屋签订《房屋租赁合同》，合同载明：租赁房屋位于土司路46、48号，房屋单层面积390平方米，共三层半，面积合计1400平方米，结构为全框架结构；租赁用途为商业用途；租赁期限10年，自2016年2月1日至2026年1月31日止，2015年12月1日至2016年1月31日为免租装修期间，甲方不收取此期间的房屋租金；前五年租金为35万元／年，后五年租金为38万元／年，一份按年向甲方支付租金；乙方在本合同签订时支付2万元定金，在甲方将房屋交付乙方后，该笔定金全部转为履约保证金；如乙方逾期支付房租超过30日，甲方有权要求乙方双倍支付该年房租，乙方逾期支付房租超过60日，甲方有权解除合同，甲方单方提前终止本合同或因其他违约行为导致本合同无法继续履行，须向乙方支付相当于24个月租金金额的违约金并赔偿乙方的经营及装修损失100万元；双方还对房屋交付时间、交付条件、权利义务等进行了约定。合同签订的当天，原告按约定向被告刘自高交纳了定金20000元。
2015年11月30日，原告通过案外人张贻东的账号向邓泉转账支付了350000元房屋租金，被告刘自高出具离收条一份，载明：“今收到蔡章泽交2016年2月1日至2017年1月31日房租叁拾伍万元整（350000.00）刘自高2015.11.30”。2015年12月5日左右，被告将案涉房屋交付给原告使用。嗣后，原告对案涉房屋的楼期间等部位进行了装修。
2016年7月5日，经被告刘自高同意，恩施市升东商贸有限公司与案外人郑孝伟签订《房屋租赁合同》，将案涉租赁房屋中土司路48号的一楼三间门面租赁给案外人郑孝伟，合同约定：租赁期限为7年，自2016年7月5日至2023年7月4日止；前三年租金为8万元／年，第四、五年为9万元／年，第六、七年为10万元／年；双方还对违约责任等进行了约定。现恩施市升东商贸有限公司与案外人郑孝伟签订的《房屋租赁合同》尚在履行中。
2016年9月19日，原告具状诉至本院，请求判准前述诉讼请求。
审理中，二被告明确表示，暂时不能提交涉案房屋的合法产权证书或者相关部门的合法准建手续。同时，二被告要求原告及时返还案涉租赁房屋。原告认为，房屋转租后所产生的不利后果应由二被告承担。原告对其主张的装修损失出具了湖北新矿冶建设工程有限公司预算单及已完成工程量单据。对此，二被告抗辩称，该公司出具的工程报价单及已完成工程量价款不具备客观性，工程报价款是该公司单方出具，不能证明该公司对本案所涉房屋进行装修的客观事实。对该公司出具的已完成工程量，也是该公司单方出具，也不能证明该公司对争议房屋进行装修的客观性及装修价值的合理性。我们认为原告方应提供双方签订的装修合同及该公司出具的装修发票等证据，才能佐证原告主张的进行装修所花费费用的事实。同时根据《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，本案房屋装修属于原告的单方行为，后果应由原告自行承担。
本院认为，《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案被告刘自高、贺康珍出租给原告蔡章泽的案涉房屋至本案法庭辩论终结时，未能取得建设工程规划许可证或者其建设获得主管部门的批准，更不能提供相关产权证书，且二被告明确表示不能提供合法的准建手续，故，原告与二被告签订的《房屋租赁合同》虽是双方的真实意思表示，但因案涉出租房屋的建设违背了法律、行政法规的强制性规定，原、被告之间的《房屋租赁合同》为无效合同。基于合同无效，对二被告抗辩原告应返还案涉租赁房屋的意见，本院予以采纳并支持。同理，原告请求退还履约保证金，本院予以支持。
关于原告主张退还租金及赔偿损失的问题。《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案二被告抗辩原告应比照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至其实际将租赁房屋返还给二被告之日止的理由成立，本院予以采纳并支持，但房屋占有使用费的起算时间应按双方约定从2016年2月1日开始；对原告主张退还租金35万元的请求，本院在扣除适时房屋占有使用费的前提下，据实支持退还。对于原告主张的房屋装修损失，虽然原告的装修经过了二被告的同意，但装修的内容是否与出租房屋形成附合，根据原告庭审提交的证据，本院无法作出判断；同时，原告与二被告在签订案涉《房屋租赁合同》时，因出租房屋尚在修建中，原告对出租房屋是否取得合法的准建审批手续应进行合理的审查，因此导致双方签订的合同无效，原告亦有过错。故，原告请求赔偿装修损失，本院不予支持。
在审理过程中，原告申请追加与案外人恩施市升东商贸有限公司就部分案涉出租屋签订《房屋租赁合同》的次承租人郑孝伟参加诉讼，因该合同的当事人均是案外人，二者之间属于另一个租赁合同关系，与本案不是必要的共同诉讼，且二被告在本案中并未主张次承租人向其返还出租房屋，对原告的申请，本院不予采纳。原告与恩施市升东商贸有限公司及次承租人郑孝伟之间的纠纷，可以另案主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告蔡章泽与被告刘自高、贺康珍于2015年10月11日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、原告蔡章泽于本判决生效之日将其占用的位于恩施市土司路46号、48号的房屋（房屋共三层半，面积为1400平方米）返还给被告刘自高、贺康珍。
三、原告蔡章泽按年租金35万元的标准自2016年2月1日起至实际返还案涉房屋之日止向被告刘自高、贺康珍支付房屋占有使用费。
四、被告刘自高、贺康珍于实际接收案涉租赁房屋之日，在扣除案涉房屋的适时占有使用费后，将剩余租金退还给原告蔡章泽。
五、被告刘自高、贺康珍于本判决生效之日退还原告蔡章泽履约保证金2万元。
六、驳回原告蔡章泽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。
案件受理费14430元，减半交纳7215元，由原告蔡章泽负担6000元，被告刘自高、贺康珍负担1215元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 朱晖
二〇一六年十二月十六日
书记员 罗毅