广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠金法民二初字第11号
原告珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇藤荣路。
法定代表人郭勉如。
委托代理人郑辉，男，1957年12月29日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区城南藤达二路。
委托代理人陈大文，男，1969年12月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区香洲富柠街。
被告王进朝，男，1976年9月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区前山金鸡路***号。
委托代理人白晓君，女，1981年8月14日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区红旗镇藤荣路。
原告珠海市现代名城物业管理有限公司（以下简称现代名城公司）诉被告王进朝物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月27日受理后，由审判员曹文艳独任审理，于2014年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈大文，被告王进朝的委托代理人白晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告现代名城公司诉称，被告王进朝是珠海市金湾区红旗镇藤荣路世纪名城小区的业主，房屋面积94.24平方米。原告是该小区的物业管理单位。原告与被告于2008年10月1日签订了《前期物业管理服务协议（世纪名城）》、《珠海市世纪名城物业管理小区业主（临时）公约》、《世纪名城房屋装修协议》三份协议，约定了小区住宅的物业服务费按每月每平方米1.2元收取，被告每季度应交物业费339元，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二支付滞纳金；被告每月还应缴纳可视对讲系统维护费、公摊水电费、分摊电梯年检费及维保费。从2010年1月1日至2013年5月31日止，被告累计拖欠原告物业管理费4633元及滞纳金6102元，公摊水电费、分摊电梯的年检费及维保费、可视对讲系统维护费共2105元。经原告多次催交，被告未缴纳。原告遂诉请法院，要求判令被告向原告支付物业管理费4633元及滞纳金3051元（按合同计为6102元，原告要求减半收取），公摊水电费、分摊电梯的年检费及维保费、可视对讲系统维护费共2105元。
原告向本院提交以下证据：1.《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《房屋装修协议》；2.缴费通知；3.公示、公告、通知、温馨提示、催讨书；4.物业相关费用分摊明细表；5.《前期物业委托管理服�合同》；6.金湾区物价检查所出具的《批复》。
被告王进朝认可从2010年1月1日到2013年5月31日没有交纳物管费及其他费用，但认为原告的诉讼请求不应得到支持，理由是：
1.《前期物业管理服务协议（世纪名城）》、《珠海市世纪名城物业管理小区业主（临时）公约》、《世纪名城房屋装修协议》三份协议是被告在购房时被迫签订的，《前期物业管理服务协议》没有按照法律规定在售楼处进行公示、公议；而且在被告签字时，《前期物业管理服务协议（世纪名城）》的第一页中合同另一方的签字盖章处是空白，影响合同的效力，是不平等的合同；《珠海市世纪名城物业管理小区业主（临时）公约》、《世纪名城房屋装修协议》在签订时也有空白处，其是在非自愿，非平等、非协商的情况下签订的上述协议；上述协议是格式条款，制定该协议的一方没有提请其注意免除或者限制责任的条款并予以说明；物业交付使用之前，开发商如何选聘物业公司、物业公司的名称、资质、收费依据，被告均不知道，侵犯了被告的知情权。
2.原告就收费项目、收费标准、收费依据没有在销售场所或者物业管理区域内显著位置及时向业主进行公示，并请业主参与讨论，违反了《前期物业管理服务协议（世纪名城）》约定的公开服务标准、收费依据的条款，不能充分说明原告的收费和服务是否相符，不认可收费的合理合法性；未及时申领及公示《广东省经营服务性收费许可证》，未及时制作及公示《物业管理服务收费公示牌》，未及时报备及公示收费许可的批复件，物业收费的标准、项目未设置固定的公告期，原告没有说明物业费的支付方式、地点，导致业主难以获悉收费信息，难以实现缴费义务，被告不应支付由此产生的滞纳金；原告未提供各年度预、决算报表，收入支出报表及附表，不能证明是否尽职尽责履行了合同约定的义务，及是否达标；可视对讲系统维护费包括在物管费内，不应另外收费；不认可原告提供的电梯维保费的收取依据和收费数额。
3.原告在进行物业管理过程中，多处违约，例如，垃圾处理不符合协议约定，公共区域每天两次清扫没有做到，对公用设施的维护不及时，没有制定突发事件应急方案，工作人员晚间值班睡觉或部分岗位无人值班，车辆管理不到位，小区安全隐患大，消防管理不符合协议约定，缴费不给发票，小区管理不到位，多次发生盗窃事件，没有进行满意度调查等等。
4.《前期物业管理服务协议（世纪名城）》的合同顺延时间和小区成立业主委员会挂钩是导致业主委员会不能成立的原因，原告蓄意让被告拖延缴费，导致因欠费问题业主委员会无法成立。
6.原告从未�被告送达过《缴费通知书》和《催讨通知书》，业主也未拒签，原告主张将《缴费通知书》和《催讨通知书》贴于被告门上是虚构事实。
7.滞纳金所依据的物业服务费没有及时公示，滞纳金没有物价部门批准，而且滞纳金是行政处罚措施，原告约定的滞纳金是无效条款，不应予以支持。
被告王进朝向本院提交了如下证据：1.《珠海市商品房买卖合同》；2.《补充协议》；3.《前期物业管理服务协议（世纪名城）》；4.关于白雪投诉事项的复函；5.邮递信封；6.律师函。
经审理查明，2008年6月28日，珠海市藤荣实业有限公司作为甲方与原告现代名城公司作为乙方签订了《前期物业委托管理服务合同》一份，约定原告作为珠海市金湾区红旗镇世纪名城的物业管理单位，委托期限为5年，从2008年6月30日到2013年6月29日，并约定了基本服务内容和收费标准，其中，住宅物管费每平方米每月1.2元，可视对讲服务费每户每月5元，公用水电费由全体业主按照房屋建筑面积分摊，各楼栋电梯用电独立计算，2楼、3楼住户按照房屋建筑面积的90%计算，4楼及以上住户按房屋建筑面积的100%计算分摊，各楼栋除电梯外的其他公共用电由各楼栋住户按照房屋建筑面积分摊。2009年5月18日，珠海市金湾区物价检查所向珠海市藤荣实业有限公司出具《批复》，同意珠海市藤荣实业有限公司制作的《商品房销售价目表》、《商品房销售相关信息公示表》，其中，《商品房销售相关信息公示表》中对收费标准要求为：根据珠海市物业管理条例，参照《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》，以及双方签订的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》中标价收取。
2007年11月，被告购买了世纪名城的房产，面积为94.24平方米，并于2008年10月1日和原告签订了�前期物业管理服务协议》，约定了服务事项、服务质量、服务费用。其中包括：住宅物管费每平方米每月1.2元，可视对讲服务费每户每月5元，公用水电费由全体业主按照房屋建筑面积分摊，各楼栋电梯用电独立计算，2楼、3楼住户按照房屋建筑面积的90%计算，4楼及以上住户按房屋建筑面积的100%计算分摊，各楼栋除电梯外的其他公共用电由各楼栋住户按照房屋建筑面积分摊，小区公共用电由全体业主按房屋建筑面积分摊；部分共用设施设备，包括电梯、发电、消防设施、防盗对讲系统、智能化设备保养、维修、更新及改造的费用支出，在保修期内由物业建设单位承担，在保修期后由所有共用产权人共同承担；开发商发出入伙通知之日起计收物业管理费，首次预收十二个月，以后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月的1至10号，业主逾期交纳物业服务费的，从�期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。
上述合同签订后，原告向世纪名城业主提供物业服务。被告在2010年1月1日至2013年5月31日，未向原告交纳物业服务费及其他费用。
在2010年1月1日至2013年5月31日期间，原告要求被告按合同约定每季度交纳物业服务费339元（94.24×1.2×3），总额为4633元（339×13＋94.24×1.2×2）；要求被告按照合同约定每月负担可视对讲系统维护费5元，总额为205元（5×41）。
世纪名城小区的总公用分摊面积是70，002.25平方米，被告购买的该栋分摊面积是2801.07平方米，电梯用电分摊面积是2744.94平方米（因2、3楼住户的分摊电费面积按照建筑面积的90%计算）。该栋的住户是30户。该小区的公用水费不需业主负担。
2010年1月至2012年8月，供电部门对世纪名城小区收取的电价每度是0.63元，2012年9月至2013年5月，电价每度是0.67元。
2010年1月1日�2013年5月31日，原告每月安排电梯公司对小区电梯进行保养，保养价格开始为每月5950元，之后价格有所上调，原告要求被告按照5950元的标准负担电梯保养费，即每部电梯每月350元。原告要求被告分摊的电梯保养费的计算方法为：350元÷本栋分摊面积2801.07平方米×本户94.24平方米，被告每月负担12元，总额为492元（12×41个月）。
2010年1月1日至2013年5月31日，原告要求被告分摊的公用电费的计算方法为：本栋分摊面积2801.07平方米÷总共用分摊面积70，002.25平方米×公共照明用电度数×每度电费÷本栋分摊面积2801.07平方米×本户94.24平方米，世纪名城小区此期间共产生公用用电382，074度，原告要求被告负担的公用电费为325元。
2010年1月1日至2013年5月31日，原告要求被告分摊的本栋电梯电费的计算方法为：本栋用电度数×每度电费÷本栋电梯用电分摊面积2744.94平方米×本户94.24平�米，原告要求被告负担的本栋电梯电费为311元。
2010年1月1日至2013年5月31日，原告要求被告分摊的本栋梯间照明用电电费的计算方法为：本栋梯间照明用电度数×每度电费÷本栋分摊建筑面积2801.07平方米×本户94.24平方米。2010年6月、2011年7月、2012年7月，原告联系电梯公司对电梯进行了年检，分别产生费用23，138元、23，208元、23，208元。此两项费用相加，原告要求被告承担的本栋照明电梯电费和电梯年检费为191元。
以上事实有《前期物业委托管理服务合同》、金湾区物价检查所向出具的《批复》、《前期物业服务协议（世纪名城）》、缴费通知、公示、公告、通知、温馨提示、催讨书、世纪名城物业相关费用分摊明细表、《珠海市商品房买卖合同》、《补充协议》、关于白雪投诉事项的复函、邮递信封、律师函及庭审笔录、调查笔录佐证。
庭审过程中，被告主张�纳金计算标准过高，如果法院支持原告要求的滞纳金，要求法院进行调整。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，涉案的《前期物业委托管理服务合同》对被告具有约束力。原告与被告签订了《前期物业服务协议（世纪名城）》，向被告提供了物业管理服务，被告理应按上述合同约定支付物业服务费、公摊水电费、电梯的年检费及维保费、可视对讲系统维护费，原告要求被告支付的物业服务费4633元及公摊水电费、电梯的年检费及维保费、可视对讲系统维护费共1524元，有合同及相关证据予以证实，本院予以支持。在电梯保养费上调的情况下，原�仍按照上调前的价格要求被告支付电梯保养费，是原告对自身权利的处分，本院不予干涉。关于原告主张的公摊水电费、电梯的年检费及维保费、可视对讲系统维护费中超出本院认定数额的581元，因证据不足，且提供的证据与原告的诉讼请求不符，本院不予支持。
对于被告的答辩，本院评判如下：1.关于合同效力。被告称涉案的物业合同是在非自愿，非平等、非协商的情况下签订的，是不平等的格式合同，开发商选聘物业公司侵犯了其知情权。本案的《前期物业服务协议（世纪名城）》是在被告购房时签订的，被告没有提供证据证明涉案合同是在签订主体地位不对等、被告非自愿或受胁迫的情况下签订，也不存在免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，而且，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第�条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告对开发商选聘物业公司进行质疑，但未提交证据证实选聘过程和选聘结果违法，对被告的上述意见不予采纳。2.关于原告就收费项目、收费标准、收费依据没有依法及时在销售场所或者物业管理区域内显著位置及时向业主进行公示，相关财务报表没有予以公开，可视对讲系统维护费和物管费的收取产生重复，电梯维保费、公摊水电费的收取没有依据的问题。本院认为，收费项目、收费标准在合同中均已列明，被告应该知悉并如约履行，涉案收费行为有物价部门的认可，未违反相关法律法规，本院予以认可；公示可以有多种形式，并非限定在特定场所公开展示，业主单独向物业管理单位查询、物业管理单位向业主释明，都属于公示，合同并未约定业主以原告公开财务报表为交费前提，故被告的意见不能构成拒交相关费用和滞纳金的合法理由，本院不予采纳；可视对讲系统维护费的收取在合同中列明，与物业服务费属于不同项目，不属于重复收取；电梯维保费、公摊水电费的收取有相关票据予以证实，符合小区管理实际，可以认定，对被告的上述意见不予采纳。3.至于被告认为原告提供的物业服务质量有问题，被告没有提供相关证据证明，而且，即使原告存在违约行为，被告应按照法律规定和合同约定主张权利，被告以拒绝交费的方式行使权利，没有法律依据和合同依据，本院不予支持。4.关于催讨文件的送达问题，被告出示了邮递信封、律师函，可以证实原告向被告催缴费用的事实，至于是否贴于门上，并不影响原告行使诉讼权利。5.关于业主委员会的筹备问�，与本案的诉讼请求无关，本院不予评判。6.关于滞纳金，本院认为，原告主张的滞纳金，是根据合同约定计算的违约金。被告迟延支付物业服务费，应按约定向原告支付滞纳金。但被告主张滞纳金按每日2‰即年利率为73%的标准来计算，过分高于原告的实际损失，且被告明确要求本院对滞纳金的标准予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌情予以调整，对原告要求的滞纳金按中国人民银行规定的同期贷款利率的二倍计算为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告王进朝于本判决�生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2010年1月1日至2013年5月31日期间的物业服务费共计人民币4633元；
二、被告王进朝于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付滞纳金（滞纳金计算方法：以每季度应付物业服务费为本金，自该季度对应的首月的11日起，按中国人民银行规定的同期贷款利率的二倍，算至2013年5月31日止，详见判决书后所附《滞纳金计算说明》）；
三、被告王进朝于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付公摊水电费、电梯的年检费及维保费、可视对讲系统维护费共1524元；
四、驳回珠海市现代名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告珠海市现代名城物业管理有限公司负担5元，被告王进朝负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 曹文艳
二〇一四年三月二十四日
书记员 许静娴
附：
滞纳金计算说明
对应缴费季度计算基数（元）计算起算时间计算截止时间利息标准2010年1季度3392010年1月11日2013年5月31日同期贷款利率的二倍2010年2季度3392010年4月11日2013年5月31日同期贷款利率的二倍2010年3季度3392010年7月11日2013年5月31日同期贷款利率的二倍2010年4季度3392010年10月11日2013年5月31日同期贷款利率的二倍2011年1季度3392011年1月11日2013年5月31日同期贷款利率的二倍2011年2季度3392011年4月11�2013年5月31日同期贷款利率的二倍2011年3季度3392011年7月11日2013年5月31日同期贷款利率的二倍2011年4季度3392011年10月11日2013年5月31日同期贷款利率的二倍2012年1季度3392012年1月11日2013年5月31日同期贷款利率的二倍2012年2季度3392012年4月11日2013年5月31日同期贷款利率的二倍2012年3季度3392012年7月11日2013年5月31日同期贷款利率的二倍2012年4季度3392012年10月11日2013年5月31日同期贷款利率的二倍2013年1季度3392013年1月11日2013年5月31日同期贷款利率的二倍2013年2季度2262013年4月11日2013年5月31日同期贷款利率的二倍