上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初61677号
原告董艳，女，1981年10月16日生，汉族，户籍地安徽省淮南市，现住上海市杨浦区。原告郭刚，男，1978年1月4日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市杨浦区。原告郭涵，男，2006年2月15日生，汉族，住上海市杨浦区。法定代理人董艳(系原告郭涵的母亲)。法定代理人郭刚(系原告郭涵的父亲)。以上三原告的共同委托代理人阚卫民，男。被告朱丽玲，女，1988年7月25日生，汉族，户籍地江苏省泰州市，现住上海市浦东新区。原告董艳、郭刚、郭涵与被告朱丽玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，于同年9月26日公开开庭进行了审理，三原告的委托代理人阚卫民，被告朱丽玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董艳、郭刚、郭涵向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助将位于上海市浦东新区严桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户登记至原告名下；2、判令被告将系争房屋交付原告；3、判令被告支付逾期过户违约金，以354万元为基数，自2016年6月1日计算至实际过户日止，按照每日万分之三标准计算。审理中，鉴于系争房屋上还存有抵押，原告增加诉讼请求，要求判令被告涤除系争房屋上的抵押登记。事实与理由：为改善居住条件，原告在出售原有房屋后，于2015年12月经上海品德房地产经纪事务所公司居间与被告签订了购买系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，双方约定了房屋交易价格、支付方式和时间，以及办理登记过户和交房的时间等。因被告经济周转困难，原告因被告的要求比合同约定提前支付了部分房款，但至双方约定办理房产变更登记手续时，被告却拒绝办理。被告朱丽玲辩称，合同约定2016年4月15日办理过户，但原告致电被告贷款未能办理成功。此后，至同年5月5日被告仍未收到通知，故被告于5月8日发函通知于5月15日办理过户，否则合同解除。且被告基于原告和中介一再催促导致精神压力过大而流产，被告为此确曾提出过精神赔偿。5月8日，原告在收到被告发出的函件后当晚与被告进行协商，答应将余款及赔偿金支付给被告。但之后原告又反悔。现被告坚持要求原告将房屋余款159万元支付后，同意办理过户。本院经审理认定如下事实：原告董艳与郭刚系夫妻关系，原告郭涵系他们所生之子。系争房屋的权利人为被告，该房屋上目前设有抵押权人为中国银行股份有限公司上海市宝山支行的抵押，债权数额为217万元，期限自2013年3月28日至2042年3月28日。2015年12月20日，原告向被告支付购买系争房屋的定金5万元。2016年1月13日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告向原告出售系争房屋，房地产转让价款为3,425,000元。第六条约定，双方确认，在2016年4月15日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，被告未按本合同约定期限交接房地产的，被告应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之三计算，违约金按合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。“补充条款(一)”约定：1、双方签订本合同前，原告已经向被告支付定金5万元，该笔款项于本合同签订后转为房价款；……3、双方应在2016年4月15日之前共同赴浦东新区房地产交易中心办理产权过户手续(即送件)；4、尾款为5万元；5、被告承诺于2016年8月15日前交房；……9、被告应于2016年3月31日之前还清该房屋内所有贷款并注销抵押。“附件三付款协议”约定：1、原告于2015年12月20日前支付被告定金5万元；2、原告于签订买卖合同当日支付被告首期房款149万元；3、原告向银行贷款额为154万元，该笔款项在双方进交易中心办理产权过户等手续取得他项权利证明后由银行一次性划入被告账户；4、原告于2016年3月31日前支付被告295,000元；5、被告向原告办理交房手续当天，原告支付5万元。同日，原、被告签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定此房屋的总价款为513万元，其中买卖合同价为3,425,000元，房屋装修搬迁补偿款为1,705,000元；房屋装修搬迁补偿款1,705,000元于2016年3月31日之前支付被告，该笔款项被告用于结清该房屋内贷款并注销抵押；本补充协议房屋装修款违约责任与买卖合同第九条第(三)款一致。上述合同签订当日，原告向被告支付149万元。2016年2月27日和3月24日，被告分别向原告各支付100万元。2016年5月6日，原告向中信银行股份有限公司上海分行申请的购房贷款154万元经审核通过。2016年5月8日，被告向原告发出函件，称双方合同规定于4月15日办理转让过户手续，拖至今日没有消息，现催促，如果不能在5月15日前配合办理过户手续，其将单方面解除合同。5月10日，原告郭刚向被告发出《催过户函》，答复，会准时配合办理过户手续，届时如被告未协助办理过户，则视为被告违约。5月13日，原告与中介至交易中心办理了相关审税义务，并缴纳了税款，被告并未前往。5月24日，原告郭刚再次向被告发出《催过户函》，称：“授您委托，5月19日我们和您表姐洽谈过户事宜。您提出的50万元房价补贴，不符合法律规定要求，故我方无法满足，望在5月31日前配合办理过户手续，否则按照合同条款执行。”2016年8月，原告委托律师向被告微信联系，要求确定双方付款和过户事宜。被告答复：“我这边思考了几天，我的想法还是跟之前一样，将所有的尾款159万元给到我之后，我这边才会去过户。”证明上述事实的证据有：出生医学证明、上海市房地产登记簿、定金收据、上海市房地产买卖合同、房地产买卖合同之补充协议、中国工商银行凭证、委托书及中信银行个人购房借款合同、函件及催过户函税收缴款书、微信记录。经质证，原、被告对上述证据真实性无异议，本院予以确认。审理中，原告为保证合同的履行，自愿将154万元汇入了本院账户。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。现原告按约履行合同，被告亦应当按照补充条款(一)第9条的约定于2016年3月31日前注销系争房屋上原存的抵押，以保证合同的继续履行。并且结合合同第六条和附件三第3条的约定，被告还应当在2016年4月15日前协助原告办理系争房屋的过户手续，而154万元房款的支付，根据合同的约定，应由原告以贷款方式由银行向被告直接支付，相关银行也已经在2016年5月6日出具了贷款合同，只有在原告取得系争房屋的产权证，并由银行设定抵押后，银行才能发放贷款，被告对此约定应当有所预知，故被告坚持要求原告在支付所有房款之后再办理贷款手续的主张，本院难以采信。原告要求被告涤除系争房屋上的抵押，并办理房屋过户手续的主张，本院应予支持。鉴于被告违约，原告主张系争房屋逾期过户的违约金，并自愿从2016年6月1日起计算，有事实依据，本院可予支持。鉴于该违约金的条款约定在《上海市房地产买卖合同》中，而原告已经支付的354万元中，其中1,705,000元系《房地产买卖合同之补充协议》中约定的款项，故违约金计算的基数应该调整为1,835,000元。此外，双方在合同中明确约定了被告于2016年8月15日前交房，故原告据此要求被告交付房屋的主张，亦有合同依据，本院予以支持。在被告办理过户和交付房屋后原告表示愿意支付房款154万元，符合合同约定，本院予以确认。关于房屋尾款5万元，因合同约定需待被告结清系争房屋内原有的水、电、煤、物业管理费及其他因使用该房屋所产生的费用，而这些费用被告是否结清，该事实本案尚不知情，故该5万元尾款，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告朱丽玲于本判决生效之日起十日内涤除位于上海市浦东新区严桥路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权人为中国银行股份有限公司上海市宝山支行的抵押；二、在上述判决第一项中的抵押涤除后的三日内，被告朱丽玲协助原告董艳、郭刚和郭涵办理将上海市浦东新区严桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至三原告名下的手续；三、在原告董艳、郭刚和郭涵取得位于上海市浦东新区严桥路XXX弄XXX号XXX室房屋以三原告为权利人的产权证后二十日内，三原告向被告朱丽玲支付房款154万元；四、被告朱丽玲于本判决生效之日起十日内将位于上海市浦东新区严桥路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告董艳、郭刚和郭涵；五、被告朱丽玲于本判决生效之日起十日内支付原告董艳、郭刚和郭涵逾期过户违约金，以1,835,000元为基数，自2016年6月1日起算至上海市浦东新区严桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户日止，按照每日万分之三标准计算。负有金钱给付义务的当事人如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,440元，减半收取17,220元，由被告朱丽玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一六年十一月三日
书记员 蒋 炜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……