成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0107民初6121号
原告：成都勇顺实业有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人：席大勇。
委托代理人：吴玉祥，四川精济律师事务所律师。
委托代理人：张文林，男，汉族，1955年7月24日出生，住成都市锦江区，系公司副总经理。
被告：史小柱，男，汉族，1976年4月24日，住四川省梓潼县。
第三人：东亚银行（中国）有限公司成都分行。住所地：四川省成都市高新区。
委托代理人：曾婷、陈莉，四川明之鉴律师事务所律师。
委托代理人：王金峰，系该公司员工。
原告成都勇顺实业有限公司（以下简称勇顺公司）诉被告史小柱、第三人东亚银行（中国）有限公司成都分行（以下简称东亚银行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告勇顺公司的委托代理人吴玉祥、张文林，被告史小柱，第三人东亚银行成都分行的委托代理人曾婷、陈莉、王金峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告勇顺公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告史小柱在一个月内为原告办理位于成都市武侯区高升桥南街5号2栋1楼4号、5号、12号、13号及背面12号车库的房屋所有权证和国有土地使用权证；2、被告史小柱支付逾期办理房屋所有权证、国有土地使用证的违约金（以已支付车位款772800元为基数，按照每日万分之五，从2014年10月25日计算至2016年5月31日为225658元）；3、依法确认被告史小柱将所卖予原告勇顺公司的车位抵押给第三人东亚银行的行为无效；4、被告史小柱与第三人东亚银行对出售给原告勇顺公司的车位解除抵押他项权利登记；5、本案的诉讼费全部由被告承担。
事实与理由：2014年3月19日，原告勇顺公司与被告史小柱签订了《车库买卖合同》，约定：原告向被告购买被告名下位于成都市武侯区高升桥南街5号2栋1楼4号、5号、12号、13号、背面12号车库，出售价格为966000元，原告在合同签订第二日内支付80%的购房款，余款在拿到过户取件通知书后当日付清；被告在2014年4月15日前将车库交付给原告；被告在合同签订之日起的150个工作日内将房屋所有权证、国有土地使用证过户给原告，如违约每日按万分之五支付违约金。2014年3月20日，原告按照被告提供的开户银行、账户、账号信息将80%的车库款即772800元支付给了被告。被告虽然在约定的期限内将所售车位交付给原告，但被告违反了《车库买卖合同》第四条的约定，至今仍未将原告所购车位的房屋所有权证和国有土地使用权证过户给原告，被告已经违约，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。
被告史小柱辩称，对原告勇顺公司陈述的事实无异议，由于案涉车位的产权未分割，整个楼层车位是在一个大产权证上，被告就直接全部办理了抵押，所以没有为原告办理房产证和国有土地使用权证。对于违约金，约定过高，希望法院酌情处理。对于涉案车位的抵押，被告希望可以解除，但是没有与东亚银行达成一致意见。
第三人东亚银行陈述称，第一，本案案由为房屋买卖合同纠纷，只能针对原、被告之间的房屋买卖关系进行审理，原告要求确认被告与第三人之间的抵押无效，与房屋买卖不是同一法律关系，原告无权在同一个案件中主张。第二，第三人与被告签订的抵押合同是双方真实意思表示，在签订合同时被告没有说明存在出售的情况，第三人并不知晓，故抵押合同是合法有效的。第三，第三人对于原、被告之间车位买卖合同关系的签订不知情，且该车位买卖合同关系没有备案，作为第三人的东亚银行无法判断。第三人与被告之间的抵押办理了他项权利登记，属于物权，根据法律规定，优先于房屋买卖的债权关系，原告无权要求确认抵押合同无效和解除抵押权。
经审理查明，2014年3月19日，原告勇顺公司与被告史小柱签订了《车库买卖合同》，约定原告自愿购买被告名下位于成都市武侯区高升桥南街5号2栋1楼4号、5号、12号、13号、背面12号车库，出售价格为966000元，买方应当在合同签订第二日内支付80%房款，余款在拿到过户取件通知书后当日付清；卖方在2014年4月15日前将车库交付买方使用；卖方承诺在合同签订之日起的150个工作日内将房屋产权和国有土地使用证过户给买方，过户费用由买方承担，如卖方违约按每天万分之五支付违约金。2014年3月20日，原告按照约定向被告账户转账支付80%的车库款即772800元。被告已经将上述五个车位交付了原告使用，但至今未为原告办理房屋产权证和国有土地使用证。
庭审中，原、被告双方确认，上述《车库买卖合同》中确定的五个车位现在的地址是成都市武侯区高升桥南街5号2栋1楼4号、5号、12号、13号和30号。房屋信息摘要显示，上述五个车位包含在被告史小柱名下位于成都市武侯区高升桥南街5号2栋1楼的车位产权中，建筑面积共计708.72平方米，权2604214；该产权上存在有效的抵押权登记，抵押权人为第三人东亚银行，权利价值1000万元，抵押面积1236.72平方米，他权证号为他权1216448。
另查明，被告史小柱系四川森迪酒店管理有限公司的法定代表人。2014年5月14日，四川森迪酒店管理有限公司作为借款人，第三人东亚银行作为贷款人，史小柱和案外人宗李薇作为担保人签订了《人民币贷款合同》和补充协议，约定第三人东亚银行向四川森迪酒店管理有限公司提供贷款1000万元，史小柱作为抵押人将位于成都市武侯区高升桥南街5号2栋1层（建筑面积708.72平方米，权2604214）和3栋2层1号（建筑面积528平方米，权2604181）的房屋作为抵押。同日，史小柱和东亚银行签订了《抵押合同》。合同签订后，东亚银行按照约定发放了贷款。2014年5月15日，史小柱和东亚银行办理了抵押登记手续，东亚银行取得了上述两处房产的他项权证。其中，针对案涉五个车位所在的位于成都市武侯区高升桥南街5号2栋1楼的房屋产权上，东亚银行所有的抵押权他权证号即他权1216448。
案件审理过程中，本院向原告勇顺公司进行释明，如果东亚银行的抵押权有效，则案涉五个车位上存在他项权利负担，被告史小柱无法协助原告办理案涉五个车位的所有权权属证明，原告是否变更诉讼请求。原告经考虑，于2017年3月10日书面回复本院，表示不同意变更诉讼请求。
上述事实，有原、被告及第三人主体资格证明，《车库买卖合同》、网上银行电子回单、房屋信息摘要、人民币贷款合同、《人民币贷款合同》和补充协议、《抵押合同》、他权证、书面回复和庭审记录等证据收集在案，予以证实。
本院认为，被告史小柱为其担任法定代表人的公司取得第三人东亚银行的贷款，以被告名下包括案涉五个车位在内的房屋进行抵押担保，被告与第三人东亚银行签订了抵押合同并办理了登记。东亚银行作为善意第三人，已经履行了对抵押物产权的审查，其与被告史小柱之间的抵押合同有效。东亚银行发放了贷款并进行了他项权登记，东亚银行取得了抵押权，该抵押合同生效并得到了履行。
依据已经生效的（2015）武侯民初字第3491号民事判决，被告天伦食品公司应当向原告豪地亚公司支付工程价款1597578元及利息（利息以1597578元为本金，从2015年1月20日起算计算至实际付清之日止，按照银行同期贷款利率计算）。由于被告至今未履行该判决确定的支付义务，原告豪地亚公司已完成了被告所有的金花食品厂大楼的装修工程，以其装修工程价值添附于金花食品厂大楼之上为由，主张在法院生效判决确定的对被告天伦食品公司应收工程款1597578元及其利息，在被
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百三十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
驳回原告成都勇顺实业有限公司的诉讼请求。
案件受理费15525元，保全费5000元，共计20525元，由原告成都勇顺实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 雷田怡
人民陪审员 冉超凤
人民陪审员 代君秀
二〇一七年三月十七日
书 记 员 颜钰洪