陕西省宝鸡市渭滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0302民初3143号
原告王建国，男，汉族，1956年5月16日生，陕西省宝鸡市人。
委托代理人张桂荣，女，汉族，1969年9月6日生，陕西省宝鸡市人，系原告之妻。
被告牛小东，男，汉族，1984年7月29日生，山西省寿阳县人，�业。
原告王建国诉被告牛小东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法由审判员徐文博适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王建国及其委托代理人张桂荣、被告牛小东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王建国诉称，2015年6月16日，原、被告通过宝鸡市三人行房地产代理公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告牛小东承租其所有的位于宝鸡市渭滨区高新五路8号院5幢1单元0502号房屋，租赁期限2015年6月16日至2016年6月15日，共计12个月，月租金1200元，租金半年支付一次。同时约定，不按照约定支付租金达30日，甲方有权解除合同，乙方提前退租，应按月租金的200%向对方支付违约金。合同生效后，原告如约履行了房屋交付义务，被告也按期支付了上半年租金，截止2016年3月26日，因被告违约未能按期支付下半�租金，向原告出具了欠条一张，承诺2016年4月15日归还2500元、5月15日支付2500元，如未能按期归还钥匙，屋内物品归原告所有，被告放弃押金。后被告未能履行承诺。2016年4月16日，在中介公司的调解下，双方达成《协议书》，被告承诺于2016年4月23日归还原告房租5000元及违约金2400元，如未按约定支付，原告有权收回房屋，房屋内所有家具归原告所有。协议达成后，被告再次违约，为维护原告合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付租金5000元及违约金2400元；3、被告赔偿损失7200元；4、被告返还电卡、水卡、燃气卡各一张及钥匙两把；5、诉讼费由被告承担。
被告牛小东辩称，1、其同意解除《房屋租赁合同》，租金已支付至2016年2月15日，其愿意支付截止2016年4月23日之前的租金，之后的租金，因原告将房�门锁了，其没有居住，故不应支付2016年4月23日之后的租金；2、其在原告处有押金1200元，对于违约金其不认可；3、对7200元的损失不予认可；4、水卡、电卡、燃气卡及钥匙2把在我处，其原意返还，但卡上的钱应当予以退还；5、其身份证、平板电脑、玛瑙手链、家具等在租赁房屋内，原告应当予以返还；6、原告应赔偿被告为维修房屋导致无法使用的精神损失费5000元。
经审理查明，2015年6月16日，原、被告在宝鸡市三人行房地产代理有限公司的见证下签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告所有的位于宝鸡市渭滨区高新五路8号院5幢1单元502号房屋，租赁期限为自2015年6月16日起至2016年6月15日止，租金每月1200元，一次支付半年租金（7200元），下半年租金应提前一个月支付，并支付押金1200元。被告不按照约定支付租金达30日或欠缴各项费用达1000元�，原告有权单方解除合同，收回房屋，并按月租金的200%支付违约金。2016年3月26日，被告牛小东向原告出具欠条一张，欠条记载：“被告欠原告房租5000元，承诺于2016年4月15日还2500元、5月15日还2500元，如未按期归还，房屋内所有东西归原告所有，按期付完房款，‘压’金不要，归还房子”。2016年4月16日，经宝鸡市三人行房地产代理有限公司调解，原、被告达成协议，协议约定：被告牛小东于2016年4月23日之前支付原告剩余房租5000元及违约金2400元，如被告未按约定时间支付剩余房租，原告有权自2016年4月23日之前收回房屋，房屋内所有家具、家电归原告所有（以房屋内所有家具、家电抵偿剩余房租5000元），被告再支付违约金2400元；如被告按照约定支付剩余房租，被告只需支付违约金1200元。
另查，2016年4月26日原告将房屋门锁更换，被告不再居住。2016年7月11日，被告更换了承租房屋的门锁，拉走了其同租人的家具。
再查，被告尚欠原告房屋租金5000元。
以上事实有房屋租赁合同、宝鸡市三人行房地产代理有限公司的情况说明、欠条、房产证复印件、协议书、物业工作记录、照片、庭审笔录等在卷为凭，经庭审举证、质证和本院审查，足以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告主张解除与被告签订的《房屋租赁合同》，因房屋租赁合同的租赁期限已于2016年6月15日届满，被告也未继续承租，故原、被告双方之间的合同已经解除，对原告的该项请求不予支持。
对原告主张被告支付剩余租金5000元及违约金2400元的请求，依据原、被告签订的房屋租赁合同及2016年4月16日达成的协议，被告尚欠原告租金5000元，被告未按时支付租金已超过30日，欠租金已超过1000元，其行为已构成违约，故被告应当按合同的约定及协议书的约定支付所欠租金及违约金。
对于原告主张被告支付房屋租金损失7200元的请求，该损失系2016年4月23日至2016年10月23日被告占用房屋的费用，对此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，在本案中，被告在与原告达成协议后，未能按协议履行，合同到期后，其也未能及时腾出房屋，故其应当按合同约定的租金赔偿原告合同到期后占用房屋的费用损失。对于损失费用数额，应按原、被告租赁合同中约定的租金进行计算。对于损失的计算期间，因原告的主张剩余房屋租赁费5000元已计算至2016年6月15日，故原告主张的2016年4月23日起至2016年6月15日止的租金损失系重复计算，故对原告主张的该部分损失本院不予支持。因现无法确定被告的腾房时间，对原告主张的损失应当自2016年6月16日起计算至本案立案之日（2016年9月12日）较为合理，对原告主张的立案之后至2016年10月23日的损失，待被告实际腾房后，以实际期限另行主张。因此，原告主张的租金损失本院确定为3511.23元（1200元×12月÷365天×89天），超出部分不予支持。
对于原告主张被告返还承租房屋内电卡、水卡、燃气卡各一张及钥匙两把的请求，被告予以认可，本院予以支持。对于被告辩解，原告应返还电卡、水卡、燃气卡内的充值余额的请求，原告当庭表示愿意返还卡内所剩余的钱，本院予以支持。故，被告将电卡、水卡、燃气卡返还后，原告应将卡内充值余额返还于被告。
对于原告主张不应向被告在返还押金1200元的意见，其主张被告在向其出具欠条时，承诺放弃押金，对此，被告虽于2016年3月26日向原告出具的欠条中承诺“压金”不要，但在2016年4月16日双方达成的协议中，并未约定被告放弃了押金，故原、被告双方达成的协议视为对前述欠条中的约定内容进行了变更，因此，原告应当返还收取的房屋押金。为了便于本案的一次性处理，原告收取的押金可在被告支付的租金中予以扣除，故被告还应支付原告租金3800元（5000元-1200元）。
对于被告辩解原告应当返还其身份证、平板电脑、玛瑙手链、家具等物品的意见，原告当庭认可被告身份证在其处，其余物品不知情，故原告应当返还被告身份证，对于剩余物品，原告腾房时可一并拉走，丢失物品，因不属于本案的处理范畴，可另行主张。
对于被告辩解原告应当支付未维修房屋导致无法使用产生的精神损失费5000元的请求，因不属于本案的处理范畴�被告可另案起诉。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告牛小东于本判决生效后10日内支付原告王建国房屋租金3800元、违约金2400元。
二、被告牛小东于本判决生效后10日内赔偿原告王建国租金损失3511.23元。
三、被告牛小东于本判决生效后10日内返还原告王建国承租房屋内的水卡、电卡、燃气卡各一张及房屋门钥匙。
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费170元，减半收取85元，原告王建国承担25元，被告牛小东承担60元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审判员 徐文博
二〇一六年十月十日
书记员 巩 敏