北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终10686号
上诉人（原审被告）：北京中加恒业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇雁密路99号601室-188。
法定代表人：任相亮，董事长。
委托诉讼代理人：徐明，北京市中运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：尹小辉，女，1981年1月5日出生，居民，住北京市密云区。
上诉人北京中加恒业房地产开发有限公司（以下简称中加恒业公司）因与被上诉人尹小辉商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初5177号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
中加恒业公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.诉讼费用由尹小辉承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，未能正确区分办证迟延责任。中加恒业公司于2014年年底前即取得尹小辉所在楼栋的初始产权登记，并同时具备了为尹小辉办理分户产权的条件，未按期办证是因为涉案房屋所在楼栋需补交部分土地出让金，暂时无法办理不动产所有权证书，另按照新的文件要求，，尹小辉仍需补充购房承诺书和授权委托书才能办理，但尹�辉并未提供补充材料。二、一审判决适用法律错误，导致中加恒业公司承担了莫须有的赔偿责任。相较于法律及司法解释的规定，当事人合同约定条款有优先适用的效力，根据中加恒业公司与尹小辉之间签订的《商品房买卖合同》的约定，如中加恒业公司延期办证需要承担责任，赔偿的应当是尹小辉的“直接损失”，而本案尹小辉并未举证证明存在“直接损失”，因此，一审法院直接适用6%的违约金计算比例，属于法律适用错误，尹小辉关于赔偿金的诉讼请求不应得到支持。三、一审判决未能考虑判决结园果与社会效益的结合，并有失公允。密云区农机路2号隆华熙园小区共有300多户业主因商品房预售合同纠纷将中加恒业公司诉至法院，总求偿金额高达2300多万元，一审判决一旦进入执行程序，将严重影响中加恒业公司的正常经营，并可能因此导致后续业主办证�作陷入停顿，并进而影响社会和谐稳定，有失公允。
尹小辉辩称，同意一审判决，不同意中加恒业公司的上诉请求和理由。
尹小辉向一审法院起诉请求：1.请求判令中加恒业公司向尹小辉支付违约损失210071.9元（自2015年11月2日至2017年5月31日，按照日万分之二点一基础上再增加30%至50%）；2.诉讼费由中加恒业公司承担。
一审法院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的合同签订情况、合同有关违约条款的约定、尹小辉交纳全部房款以及尹小辉的入住时间等事实，该院予以确认。中加恒业公司未向该院提供证据证明其已在合理期限内通知尹小辉提交办证材料，尹小辉亦未向该院提供证据证明其实际损失。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。尹小辉与中加恒业公司签订的《北京市商品房预售合�》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。中加恒业公司未按合同约定在尹小辉入住后720日内为尹小辉办理房屋产权证，已构成违约，应依法承担违约责任。中加恒业公司主张其违约行为系因尹小辉未按约定提供办证所需补充材料导致，但未向该院提供证据证明其已经履行了通知尹小辉提供材料的义务，该院对该辩解意见不予采纳，因此，对尹小辉要求中加恒业公司支付逾期办理房屋所有权证书导致的违约损失的诉讼请求，该院予以支持。关于违约损失的计算方式，合同约定为“对客户造成的直接损失”，属约定不明，且尹小辉未向该院提供证据证明其实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，“�同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。尹小辉主张按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三条关于罚息利率问题的有关规定作为利息计算的标准，但按照该条款的规定，金融机构在计算逾期贷款利息时，罚息利率不再适用日万分之二点一的固定利率，而是改为以借款合同载明的贷款利率为基础加收30%-50%。尹小辉依据该条规定，要求在日万分之二点一的基础上加收30%-50%，对该条适用不准确，该院对该意见不予采纳。同时，因该条规定主要适用于借款合同纠纷中有约定贷款利率的情形，本案无法参照，故有关利息标准该院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定�以年利率6%的作为计算逾期贷款利息的标准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决如下：一、北京中加恒业房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付尹小辉逾期办理房屋所有权证书违约损失十一万一千一百四十三元四角六分；二、驳回尹小辉的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点有二：一为中加恒业公司是否应当为迟延办理房屋产权证承担民事责任；二为一审判决确定的违约损失是否适当。
对于争议焦点一，本案中，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中，明确约定由房屋的买受人委托出卖人或者出卖人指定的代理机构向权属机构申请办理房屋权属转移登记，据此，本案中办理房屋产权证是中加恒业公司的合同义务。现尹小辉未能在双方合同约定期限内取得房屋所有权证书，中加恒业公司作为办证义务人应当对尹小辉未取得房屋所有权证书的原因承担举证责任。二审诉讼中，中加恒业公司主张未办理产权证的原因系尹小辉一直没有补交材料，导致迟延办证，但就此未能提交充分证据予以证明，中加恒业公司应当承担举证不能的不利后果，本院据此认定系由于中加恒业公司的原因导致业主迟延办理房屋产权证，中加恒业公司应当对此承担违约责任。中加恒业公司的该部分上诉理由缺乏事实依据，本院�予采纳。
对于争议焦点二，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中约定，由于出卖人责任导致买受人未能在合同约定日期内取得房屋所有权证书的，同意赔偿因此对客户造成的直接损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，由于中加恒业公司的原因导致在合同约定的期限内未给尹小辉办理房产证，限制了尹小辉对房屋物权的行使，给尹小辉造成了一定的财产损失，双方在合同中没有约定具体的违约金，尹小辉的损失数额亦难以确定，因此可依照上述司法解释的规定计算尹小辉的逾期办证违约损失。尹小辉以购房款为基数，按年利率6%的计算方式主张损失并未超出上述司法解释的规定，一审法院予以支持是适当的，中加恒业公司的该部分上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。
中加恒业公司提出的总赔偿金额过高，进入执行程序影响企业生产经营及后续办证的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，中加恒业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉�法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2356元，由北京中加恒业房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸海荣
审 判 员 程 磊
代理审判员 常洪雷
二〇一七年九月六日
法官 助理 刘佳钰
书 记 员 蔡佳琦