辽宁省
民 事 判 决 书
（2014）沈河民二初字第157号
原告：车旭凯，男，1975年10月18日出生，汉族，无职业。
被告：沈阳鹏鹰防爆电器有限公司。
法定代表人：陶成英，该公司董事长。
委托代理人：邱德鹏，男，1953年8月4日出生，汉族，该公司总经理。
原告车旭凯与被告沈阳鹏鹰防爆电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月21日受理后，依法由审判员王云娇独任审理，于2014年2月26日公开开庭进行了审理。原告车旭凯，被告沈阳鹏鹰防爆电器有限公司的委托代理人邱德鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告车旭凯诉称，原、被告于2013年7月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将其房屋出租给原告使用，租期三年，租金每年3万元。原告已经交纳1.5万元租赁费，并对房屋进行了装修，装修投入共计2.5万元。但原告在装修之初即发现该房屋漏雨，无法使用，原告与被告协商此事，被告曾经承诺维修，但房屋一直处在漏雨的状态下无法使用。鉴于房屋达不到使用目的，原告一直无法使用该房屋，原告曾于2013年8月末要求被告退回房屋租赁费，将房屋交还被告，但被告一直拒绝给付租赁费，也拒绝收回房屋。后原告得知该房屋并非被告所有，真正的所有权人是沈阳沈鹰电器厂，沈阳沈鹰电器厂曾将房屋租给被告使用，且不允许被告转租，但被告却在对房屋没有所有权且没有处分权的情况下擅自将房屋出租给原告，原、被告所签《房屋租赁合同》属于无效合同。现沈阳沈鹰电器厂欲收回房屋，被告已经将房屋钥匙交还给沈阳沈鹰电器厂，原告基于无效的合同无权继续使用该房屋，鉴于被告的欺骗行为导致合同无效，给原告造成了4万元的经济损失，被告应当承担赔偿责任，请求法院确认原、被告所签《房屋租赁合同》无效；判令被告赔偿原告损失4万元；判令被告承担诉讼费。
被告沈阳鹏鹰防爆电器有限公司辩称，一、我公司在2013年7月1日与车旭凯先生就位于沈阳市沈河区万柳塘路69号二楼，建筑面积130平方米的门市房签订了年租金3万元的《房屋租赁合同》。此合同是在平等协商、自愿的情况下签订的，是真实有效的。原告在签订合同后先付了半年的房租1.5万元，并且说余下的过几天再付。后来，他在成立公司的运作方面好像出了些问题，很长时间没有进展，直至今天余下的租金也未交付。有一次他打电话来说房子漏雨，我们很快就积极地将房顶做了防水。没有想到今天在起诉状中原告竟然据此小小问题，进行合同反悔，来挽回其公司运作不顺等方面所造成的经济损失。另外、我公司是在原“沈阳沈鹰电器厂”三分厂的基础上通过转制而成立的“沈阳鹏鹰防爆电器有限公司”，其经营管理完全是市场化运作的有限责任公司，如何优化企业资产与原厂一点关系都没有。我们与原告租赁房屋的各种权益都是靠合同来保证的，你用你的房子，我收我的房租是公平合理的，双方的权益在《房屋租赁合同》中得到了充分的体现，不能因为自己的原因而随意撕毁合同，俗言道“己所不欲勿施于人”。请法庭保护我们的合法权益。二、原告在起诉状中，信誓旦旦的提出要我们赔偿原告损失4万元。其目的是合同反悔，想要回租金1.5万元，不但如此，而且还要我们赔偿装修所造成的损失费用，真是荒唐可笑。我们签订的合同第八条明确约定，租赁期内乙方（注：原告）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修。在保证安全的前提下，确需改造装修必须征得甲方（注：被告）书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或解除合同时，应当无偿移交甲方。我们没有同意原告装修，我们也不同意赔偿原告装修损失。请法庭明查，驳回原告的无理要求，并判令原告恢复已被其擅自破坏得破烂不堪的原装修结构，并赔偿损失，使我们的合法权益得到切实的保护。三、请法庭判令原告承担此次诉讼费用。
经审理查明，位于沈阳市沈河区万柳塘路69号左侧二楼门市房（建筑面积130平方米）的主管单位为沈阳沈鹰电器厂，被告沈阳鹏鹰防爆电器有限公司由沈阳沈鹰电器厂三分厂转制而来，该房屋由被告出租收益。
2013年7月1日，被告沈阳鹏鹰防爆电器有限公司作为出租方与原告车旭凯作为承租方签订房屋租赁合同，合同约定，一、甲方自愿将沈河区万柳塘路69号左侧二楼门市房（建筑面积130平方米）出租给乙方使用……二、租赁用途为办公场所。三、租赁期限为三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止。四、房产年租金为人民币3万元整（不含房租税），租金按年结算，自签订合同后交第一年房租，第二年房租需提前十日交付甲方，付款方式为现金。五、租赁期限内的水、电、暖、煤气、物业管理、房租税等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。六、租赁期限内，甲方保证出租房没有权属纠纷，如发生纠纷负责处理……八、租赁期内，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修。在保证安全的前提下，确需改造装修必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，应当无偿移交给甲方……
2013年6月6日，原告向被告交付定金2500元，2013年7月6日，原告向被告交付房租12500元，被告单位邱德鹏向原告出具上述款项的收条。
合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告对诉争房屋进行了部分改造，包括拆除原有间壁，布线、更换窗户、重新砌筑卫生间。
原告于2014年1月诉讼至法院，以被告没有处分权擅自转租为由要求确认原、被告所签房屋租赁合同无效并赔偿损失。
另查，2013年8月原告曾与被告协商过解除租赁合同事宜，被告拒绝。2013年12月31日，被告将铁栅栏门锁砸开，为诉争房屋安装房门并重新上锁。目前诉争房屋由被告实际控制。
经现场勘验，诉争房屋棚顶局部有漏水痕迹，但没有潮湿痕迹，地面灰尘中无水滴痕迹（现场勘验前四天沈阳下中雪且积雪已融化）。
上述事实，有当事人陈述，房屋租赁合同，收条，收款收据，录音，照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，关于合同效力问题，被告虽非诉争房屋产权人，但根据原告提供的其与沈阳沈鹰电器厂刘厂长的电话录音，在被告将诉争房屋出租给原告期间，该房屋的主管单位沈阳沈鹰电器厂并未提出异议，并认可被告将诉争房屋出租收益的事实，故原、被告签订的房屋租赁协议合同有效，对原告要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。
关于损失赔偿问题，租赁合同签订后，原告实际接收诉争房屋，原告诉称因为房屋漏水导致不能使用，根据被告提供的照片及现场情况，诉争房屋已进行过防水维修并且能够达到使用目的，原告未继续使用诉争房屋的原因不能归结于被告，故对原告要求返还已付的租金15000元的诉讼请求，本院不予支持。装修部分的损失问题，根据合同第八条约定：“在保证安全的前提下，确需改造装修必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，应当无偿移交给甲方”原告虽对诉争房屋进行改造投入费用，但未提供取得被告同意的书面要件，且租赁合同解除非因被告方违约所致，故对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张的因原告拆改造成损失的赔偿问题，因未在法律规定期限内提出反诉，本案不予合并审理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、五十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告车旭凯的诉讼请求。
案件受理费800元，减半收取400元，由原告车旭凯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 王云娇
二〇一四年三月三十一日
书记员 徐 佳
本判决所依据的法律规定
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。