福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台民初字第1733号
原告（反诉被告）福州民天集团有限公司，住所地福州市。
法定代表人林慈，董事长。
委托代理人曹卫、蔡国军，福建闽天律师事务所律师。
被告（反诉原告）福州闽润贸易有限公司，住所地福州市鼓楼区
委托代理人谢昌统、蔡来宽，福建名仕律师事务所律师。
原告（反诉被告）福州民天集团有限公司（以下简称民天公司）与被告（反诉原告）福州闽润贸易有限公司（以下简称闽润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）民天公司的委托代理人蔡国军，被告（反诉原告）闽润公司的委托代理人谢昌统、蔡来宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告民天公司诉称，1999年2月10日，福州市蔬菜副食品公司（现已合并为福州民天集团有限公司，即原告）与被告就承租位于福州市亚峰路中段蔬菜批发市场六号楼房产签订《房屋租赁合同》，并于1999年12月30日签订《房屋租赁补充协议》。根据《房屋租赁合同》第七条第1项的约定“在合同履行过程中，如遇国家需要，该物业被征用、改建、拆迁，双方服从国家需要进行搬迁，终止合同。”，但本案涉讼的租赁物因福州市人民政府城市规划建设需要，福州市人民政府决定对花鸟市场进行搬迁，福州市台江区政府要求原告在2014年7月底前完成搬迁工作，原告为此已于2014年6月发出催搬通知，但被告未予以理会；且经福州市台江区人民法院于2014年10月31日作出的（2014）××民初字第××号《民事判决书》已确认被告确已收到催搬通知，双方对终止合同不持异议。被告自2014年6月租赁合同终止后即自2014年7月起，拒不依约腾空搬离并占用租赁物直至2015年1月，已明显构成违约。同时，被告在租赁合同已依约终止的情况下还擅自继续向部分承租户收取2014年7月至9月的租金，且占用期间也未向原告支付租赁店面占用使用费，对占用期间所发生的水电费更没有缴纳；自2014年11月至2014年12月原告替被告代缴的水费3522.21元、电费75778.56元，合计已达79300.77元。原告作为国有企业，必须积极配合市政府完成花鸟市场的征收搬迁工作，而被告只顾及自身利益，不但没有积极履行《房屋租赁合同》的约定，未按照其与承租户签订的《租赁合同》之约定及时清退承租户；在与原告的租赁合同已经终止、被告对租赁物不享有任何权利的情况下，还继续对承租户收取租金，在原告要求其纠正的情况下也拒不退还多收取的租金。当时，部分承租户因无法找到被告有关人员退还租金、索要赔偿而拒不搬迁，从而影响市政府总体搬迁进度。为此，原告为了尽快促成搬迁，妥善解决此事，避免冲突升级，经被告确认后只能先行垫资替被告偿还应退还给部分承租户的租金共计23.55万元（2014年7月1日至2014年9月30日期间租金），且将政府征收补偿中针对部分承租户的装修投入给予的有关装修补偿款277378元，应部分承租户的强烈要求也先行垫资替被告退还给承租户。除此之外，由于在租赁合同终止后，被告未尽到及时清退承租户的义务，原告又不得不垫资21万元以“搬迁奖励费”的形式妥善处理承租户搬离事宜，此系被告违约导致原告产生的其他损失，依约应由被告赔偿。对原告而言，被告租户的行为等同于被告违约，催搬、腾房等均系被告的合同义务，故花鸟市场整体搬迁过程中被告存在明显的违约，并因此造成了原告的损失，原告有权将上述被告应向原告返还、支付或者赔偿的款项从被告已预付的300000元风险抵押金中抵扣。故请求法院判令：1、被告立即返还原告已向被告的租户代为退还的2014年7月1日至2014年9月30日期间租金（含押金40311元），共计252558元；2、被告立即返还原告代缴的2014年11月至2014年12月水费3522.21元、电费75778.56元，共计79300.77元；3、被告立即向原告支付自2014年8月至2014年12月期间的租赁店面占用费，共计504996元；4、被告立即返还原告已向被告的租户代付的装修补偿款，共计277378元；5、被告立即赔偿原告因被告违约而造成的其他损失共计210000元；（以上各项合计1324232.77元）6、原告有权从被告已预付的300000元风险抵押金中抵扣上述被告应返还、支付或赔偿原告的款项。
被告闽润公司辩称，一、原告主张返还其向被告租户代为退还的2014年7月1日至2014年9月30日期间租金252558元（含押金40311元），并无事实和法律依据，不应支持。1、被告租户的租金不应且无需退还，原告未经被告同意或授权而擅自退还，与被告无关。被告大部分租户应原告要求搬迁而早已搬离，仅余部分租户因按原告安排随花鸟市场同一时间搬迁而延后，剩余租户根据与被告之间的合同及实际占用情况，自愿向被告支付租金至2014年9月，该支付于被告的租金不应且无需退还。原告若有退还该等租户2014年7月至9月租金，则纯属其单方自愿行为，未经被告同意或授权，无权向被告主张。2、而原告所谓的代退租金，实为其单方自愿给予的搬迁奖励，仅是原告人为地分解为退还租金。3、原告虽根据拆迁需要自行确定向其承租人的租金计取至2014年6月，但这仅约束原告与其承租人（包括被告），被告与被告的租户之间租赁关系属另一个独立的合同和法律关系，若原告以其对被告等的承诺而越过被告代退租户租金，也是缺乏逻辑与法律依据。4、依据合同相对性原则，被告是否需要向租户退还租金及押金，应由被告与租户根据双方之间的租赁合同约定来确定，原告向租户退还款项无法律依据，该款项亦无法认定为租金或押金，损失应由原告自行承担，与被告无关。二、原告主张返还代缴的2014年11月至12月水电费79300.77元，缺乏事实依据，应予以驳回。1、原告该项主张的依据仅是其单方制作和填写的用水、用电情况记录表，不具备客观性，既不足以证明被告存在用水、用电情况，也不足以证明其存在代缴的事实。2、2014年9月4日原告的《郑重声明》第2点明确表述原告将于2014年10月10日起注销用水、用电账户，且该时间之后确已无人使用，原告现却又主张2014年11月及12月间代缴的水电费，显然前后矛盾，与事实不符，依法不能成立。三、原告主张2014年7至12月的占用费504996元，亦是缺乏事实与法律依据，依法不能成立。1、2014年9月4日，为配合政府按时关闭市场和鼓励搬迁，原告发出《郑重声明》，明确表示自2014年6月30日起不再收取其承租户的租金，亦曾向被告口头表示退还被告已支付的2014年7月份租金，这是其对2014年7月份起的租金明确放弃的意思表示。2、原告在2015年3月30日就尚未履行生效判决的《回函》中亦还明确其租金仅收到6月份，现主张2014年7至12月占用费，显然不能成立。3、原告该项主张与第一项诉请代退租金也是自相矛盾而无法成立的。4、因原告采取封堵楼梯、及时破拆等措施，租赁物实际上已无法正常使用，原告主张占用费也是不能成立的。6、六号楼小部分租户未搬离，也与原告占用搬迁费而又未及时支付租户有关，其不应向被告主张。在另案诉讼中（（2014）台民初字第2721号）原告主张政府给予的搬迁费与被告无关，后法院也未支持被告搬迁费的主张。原告占用政府给予的搬迁费，且未及时支付，因此导致延期搬离的，与被告无关。四、原告主张返还代付的装修补偿款277378元，亦无事实和法律依据，不应予以支持。1、原告所提供的证据不足以证明其实际向租户支付“装修补偿款”。原告提供的证据《收条》中表述“装修补偿款”系人为分解，而实为拆迁奖励金，这从其转账凭证的用途“拆迁奖励金”可知，而这与被告无关。2、即便属于装修补偿款，原告亦不应且无需给付，其未经被告同意或授权，与被告无关。被告与租户间签订的租赁合同明确约定，租赁标的物的装修补偿款归被告所有，与租户无关。原告在未得到被告委托或同意的情况下，擅自向租户支付本不属于租户的“装修补偿款”（如有实际支付），该后果应由原告自行承担。五、原告主张的其他损失（即“搬迁奖励金”）210000元，系原告自愿或按政府相关要求而自行支付，并非被告的法定或约定义务，也未受被告委托，不应向被告主张。而且，原告给予租户搬迁奖励并无法律上必要性或合理性，其转而向被告主张，实难成立。六、原告主张从30万风险抵押金中抵扣，属一事二理，且无抵扣的事实和法律依据，应予以驳回。（2014）××民初字第××号生效民事判决书判令原告应向被告返还被告交纳的风险抵押金30万元，原告现又主张抵扣，属于一事二理，且原告各项诉请并不能成立，也无抵扣的事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告闽润公司诉称，1999年2月10日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，由原告承租位于福州市亚峰路中段蔬菜批发市场六号楼（下称六号楼），并约定了双方相关权利义务。因涉及土地收储，反诉被告曾发函反诉原告解除租赁合同（但由于双方存有分歧，且反诉被告未及时向反诉原告支付有关补偿款，反诉原告不得已提起另案诉讼，并得到法院胜诉判决，案号：（2014）××民初字第××号。之后，2014年9月4日，反诉被告对外发出《郑重声明》，称含六号楼在内的房产已被政府征收，其将自2014年6月30日起不再收取租金，并于2014年10月10日起注销用水、用电账户。而此前，反诉原告已向反诉被告支付了2014年7月份的租金44208元，该7月份的租金，反诉被告应予以退还。虽反诉被告曾表示愿意退还，但一直未办理退还手续。为此，反诉原告特向贵院提起反诉，请求法院判令：反诉被告向反诉原告返还2014年7月份租金44208元。
反诉被告民天公司辩称，反诉原告提出的返还租金问题，其认为应在本诉诉讼请求中予以相应的抵扣。反诉被告确实有收到这笔款项。
经审理查明，根据已发生法律效力的本院（2014）台民初字第2721号民事判决，认定如下事实：
1999年2月10日，以福州市蔬菜副食品公司（以下简称蔬菜公司）为出租方（甲方），原告闽润公司为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其拥有的位于福州市亚峰路中段，蔬菜批发市场六号楼房屋一座，出租给乙方作为开发经营的场所，租期十五年；第四条第3项约定“本合同签订七天内，乙方预付30万元作为风险抵押金。该抵押金不计息，租赁期满，乙方如无违约，该抵押金全额退还或作为租金扣除”；第六条第三项约定：“租赁期间，甲方提供10个车位免费给乙方固定车辆使用；第七条第1项约定“在合同履行过程中，如遇国家需要，该物业被征用，改建、拆迁，双方服从国家需要进行搬迁，终止合同。因搬迁影响乙方正常营业造成经济损失，甲方不负赔偿责任。但属于房屋内装修、设备的经济补偿，该项补偿归乙方所得，与甲方无关。甲方应退还乙方风险抵押金30万元”；双方还对租金等相关权利义务作了约定。1999年12月30日，上述双方还签订了《房屋租赁补充协议》，约定：租赁期限为2000年7月1日起至2015年6月31日止。上述合同及补充协议签订后，蔬菜公司将上述房屋交由被告经营使用。双方均依约履行。而后，被告闽润公司将上述房屋转租给次承租人，并在所交付的10个固定车位场地上，未经建设局等相关部门批准自行搭建了建筑，也予以出租。2014年4月，福州市人民政府决定对花鸟市场进行搬迁建设，包括上述租赁房屋及被告在车位场地所搭建的建筑在内。2014年6月10日，福州民天集团有限公司资产管理分公司向被告发出《鳌峰路花鸟市场催搬通知》，内容为配合台江区政府做好鳌峰洲花鸟市场关闭搬迁工作，请于2014年6月15日前至民天公司办理解除协议（包括结清各项费用等）并于2014年7月30日前及时腾空、搬离房屋。2014年9月4日，原告民天公司发出《郑重声明》，内容为：根据福州市台江区人民政府2014年8月16日发布的《鳌××告》，福州市台江区鳌峰路68号（花鸟市场）将于2014年10月10日关闭、为配合政府按时关闭市场，我司就下列有关事项声明如下：1、我司已依法与鳌峰路68号中包括福州顺致花鸟市场管理有限公司等所有承租户终止了租赁合同。自2014年6月30日起不再收取租金。2、我司将于2014年10月10日起注销用水、用电账户。请市场内的经营户顾全大局、按照政府通告的要求，各自做好终止合同、终止经营的有关工作，并提前做好搬离准备。原告认为被告未尽到及时清退次承租户的义务，使得原告垫资处理次承租人的搬迁事宜，故诉至本院。诉讼中，被告闽润公司认为原告应退还其2014年7月份租金44208元，遂提起反诉。
另查明，本案所涉六号楼房屋所有权人登记为福州市榕福集团公司。2010年6月，经福州市人民政府、国资委批准，合并原告民天公司、福州市榕福集团公司两家公司，保留原告民天公司。2011年12月23日，民天公司致函被告闽润公司（榕民发（2011）242号），告知原告与蔬菜公司签订的《房屋租赁合同》的出租方变更为原告，蔬菜公司的合同权利义务由原告承接，随后原被告双方履行合同至今。又，福州民天集团有限公司资产管理分公司是原告民天公司的分公司，由原告授权该分公司负责集团资产的管理事宜。
再查明，闽润公司起诉民天公司房屋租赁合同一案在本院立案受理，闽润公司要求法院判令：1、民天公司向闽润公司支付装修、搬迁补偿费用2028712元及利息。2、民天公司向闽润公司退还风险抵押金30万元及利息。2014年10月31日，本院作出（2014）××民初字第××号民事判决书，判决：一、被告福州民天集团有限公司应于判决生效之日起十日内支付给原告福州闽润贸易有限公司租赁房屋内装修的拆迁补偿款人民币1159553.50元，并返还给原告交纳的风险抵押金人民币300000元；合计人民币1459553.50元。二、驳回原告的其他诉讼请求。该判决已生效。
诉讼中，1、原告称从2014年7月起，次承租人陆续搬离讼争经营场所，直至2014年12月31日，最后几户次承租人搬离讼争场所。对此，被告认为其收取部分次承租人租金至2014年9月份，之后由原告自行与部分未搬离的次承租人确定搬离时间，具体时间其并不清楚。原被告双方均确认未办理讼争场所的交接手续。2、原被告确认被告租金交至2014年7月份，每月租金44208元。另，原告称其代被告退还次承租人租金252558元，代被告返还次承租人装修补偿款277378元及原告代为清退次承租人产生的搬迁奖励损失210000元，为此，原告提供了其和次承租人签订的若干份《鳌峰洲花鸟市场搬迁奖励协议》及收条，被告对原告提供的搬迁奖励协议和收条的真实性有异议，认为次承租人拖延搬迁系原告所致，损失应由原告自行承担，原告退还给次承租人的租金及搬迁奖励金系原告单方行为，和被告无关，其无权向被告追偿。3，原告要求被告返还其代缴的2014年11月至2014年12月水费和电费共计79300.77元，为此，原告提供了一份《鳌峰路68号六号楼用水、用电情况记录表》，证明原告代被告垫付的水电费金额，被告质证认为：对该证据的真实性和证明对象均有异议，该表系原告单方制作的表格，不是供水供电公司出具的收费凭证，其不予确认。4，原告认为在其发出的《郑重声明》中提到2014年6月30日起不再收取承租户的租金，故解除双方签订的《房屋租赁合同》的时间应当确定为2014年6月30日，而被告认为根据原告向其发出的《鳌峰路花鸟市场催搬通知》，要求被告于2014年7月30日前及时腾空、搬离房屋，故解除《房屋租赁合同》的时间应为2014年7月30日。
综上事实，本院认为，被告闽润公司与蔬菜公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。蔬菜公司经重组合并，上述《房屋租赁合同》中出租方蔬菜公司的权利义务由原告民天公司承受，故原告民天公司应依约履行。根据2014年6月10日福州民天集团有限公司资产管理分公司向被告发出的《鳌峰路花鸟市场催搬通知》，要求被告于2014年7月30日前及时腾空、搬离房屋，且被告亦确认上述时间为解除双方《房屋租赁合同》的时间点，故本院认定原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2014年7月30日解除。因原告发出《郑重声明》的时间为2014年9月4日，故对于原告要求按照《郑重声明》中提及的“2014年6月30日起不再收取租金”的时间点2014年6月30日作为解除双方签订的《房屋租赁合同》时间点的主张不予采信。对于原告要求被告返还其向次承租人代为退还的2014年7月1日至2014年9月30日期间的租金252558元的诉讼请求，本院认为，原告声明其向包括被告在内的承租人的租金计算至2014年6月30日，但被告和次承租人之间的合同属于另一法律关系，依据合同相对性原则，被告是否需要向次承租人退还租金及押金，应由被告与次承租人根据双方之间的租赁合同约定来确定，原告将租金退还给次承租人的行为并未经过被告的授权，属原告单方行为，因此，原告要求被告向其返还原告退还给次承租人的租金的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告返还代缴的2014年11月至2014年12月的水费和电费共计79300.77元的诉讼请求，本院认为，原告该项诉讼请求的依据是其单方制作的表格，且被告对此不予确认，故不足以证明原告代被告缴纳水电费的事实，因此原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院亦不予支持。对于原告要求被告支付2014年8月至2014年12月期间租赁店面的占用费504996元的诉讼请求，因原告向被告发出的《鳌峰路花鸟市场催搬通知》，要求被告于2014年7月30日前及时腾空、搬离房屋，而诉讼中原告确认最后几户次承租人搬离的时间是2014年12月31日，因此本院认定被告未在《房屋租赁合同》终止后履行作为承租人的义务，未及时腾空租赁房屋，清退次承租人，理应按其和原告签订的《房屋租赁合同》约定的44208元／月的租金标准向原告支付从2014年8月1日起至2014年12月31日止的租赁店面占用费221040元（44208元／月×5个月）。对于原告诉请超过上述金额的部分，本院不予支持。对于原告要求被告支付其向次承租人代付的装修补偿款277378元以及其他损失搬迁奖励费210000元的诉讼请求，因该款项系原告未经被告同意或授权自行向次承租人支付，原告要求被告返还其代付的该笔款项缺乏法律依据，本院亦不予支持。对于原告要求其有权扣除被告已预付的300000元风险抵押金的诉讼请求，因（2014）××民初字第××号民事判决书已对该款项进行判决，原告现又主张抵扣，无事实和法律依据，本院亦不予支持。对于反诉原告要求反诉被告返还2014年7月份租金44208元的反诉请求，本院认为，反诉被告的《郑重声明》，已表示其从2014年6月30日起不再收取承租人的租金，庭审中反诉被告确认其有收取反诉原告2014年7月份租金44208元，且反诉被告同意该笔款项在本诉诉请金额中予以扣除，故反诉被告应向反诉原告退还2014年7月份租金44208元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告福州闽润贸易有限公司应于判决生效之日起十日内向原告福州民天集团有限公司支付租赁店面占用费人民币221040元。
二、反诉被告福州民天集团有限公司应于判决生效之日起十日内向反诉原告福州闽润贸易有限公司返还2014年7月份租金人民币44208元。
三、驳回原告福州民天集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16718元，由原告福州民天集团有限公司负担13928元，被告福州闽润贸易有限公司负担2790元；反诉案件受理费453元，由反诉被告福州民天集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 盛 洁
人民陪审员 陈玉琼
人民陪审员 林祥容
二〇一五年十月三十一日
书 记 员 曾 琦
附：本案适用的主要法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。