杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭拱民初字第40号
原告广州市天诺营销策划有限公司。
法定代表人松岛训弘。
委托代理人史红艳、黄战伟。
被告马莉莉。
委托代理人秦有为，系马莉莉之夫，身份情况同下。
被告秦有为。
原告广州市天诺营销策划有限公司（以下简称天诺公司）为与被告马莉莉房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月9日向本院起诉。经诉前调解程序，本院于2014年12月26日立案受理后。因秦有为与本案的处理存在法律上的利害关系，本院依法追加秦有为为被告参加诉讼。本案于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人史红艳、黄战伟，被告马莉莉、秦有为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年6月28日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于杭州市拱墅区上塘街道大浒东苑xx幢x单元xx室的房屋出租给原告使用，房租每个月人民币3142元，押金3000元，租金支付方式是6个月支付一次。由于房屋是续租的，押金3000元已于2012年1月17日支付给被告，合同签订后，原告严格按照约定分别于2013年7月23日向被告支付上半年租金人民币18852元、2014年1月15日向被告支付下半年租金人民币18852元，但房屋于2014年1月30日发生火灾，经公安机关调查并出具《火灾事故认定书》，认定起火原因是有人在小区燃烧烟花引起的，责任不在原告一方，自火灾发生之日起，原告就已搬离该房屋，没有再使用过该房屋。原告要求被告退还原告已预交2014年2-6月共计5个月房租（3142元／每月）及押金3000元，但被告拒不退还，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求：1.判令被告退还原告已预交的房租15710元和押金3000元，共计18710元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称，原告要求被告退款缺乏依据。火灾是别人的烟花引起，并非被告原因造成，且原告尚未完成房屋的退租和交付手续，现在三把钥匙还在原告手中，尚欠房屋的物业费。火灾还造成被告直接损失及装修损失二万多。
原告向本院提交以下证据材料：
1.《火灾事故认定书》，证明1月30日发生火灾，原告没有使用房屋，火灾不可归责于原告。
2.付款凭证。
3.合同，证据2、3证明双方的房屋租赁关系，租金里包含全部物业费，原告已经支付全部的租金。
4.房屋租赁合同复印件（2014年2月24日与张勤签订），证明发生火灾后原告就找其他房东租房，没有再使用被告的房屋。
5.房屋租赁合同（2012年1月8日马莉莉与天诺公司签订），证明2012年1月8日，原告以公司名义和被告签订合同。
6.房屋租赁合同（2013年1月签订），证明案涉房屋原来租赁用途也是办公场所。
被告向本院提交以下证据材料：
1.火灾现场照片，证明火灾是由于原告在阳台上堆放东西引起的，而且当时房屋里人不在。
2.房屋租赁合同（2012年1月8日马莉莉与天诺公司史红艳签订），证明第一份合同是正规的合同，而且合同上规定租赁期间的防火防盗由承租方负责，后来给原告盖章时却被原告方改掉了。
3.工商银行业务凭证，证明把6个月的税金返还给原告。
4.火灾直接财产损失申报统计表，证明原告在案涉房屋阳台上堆放了杂物，包括像纸、手套，物业还发现有可燃的带气体的打火机。
上述证据，经当庭质证，本院认证如下：
被告对原告提交的证据1-3，认为消防支队说排除了小孩玩火、房屋电线的原因，不排除外来可燃物引起的，原告把被告房屋的阳台当作了仓库，全部堆满了纸板箱，被告向原告多次提出要求处理好，当初租给原告是作为公司宿舍用，但后来原告私自作为仓库用，合同当初约定物业费及电梯等费用都由房客承担的。对证据4，认为火灾以后原告没有马上租住其他房子，而且消防把房子都封住了，大约到三月份时才能进去，因为还有他的存款戒指等在里面，是原告和物业一起进去的，房子一直在他们的实际控制着，被告从未进去过。对证据5的真实性无异议，认为当时是2012年1月8日签订的原告提供的合同，他们说要拿回去公司盖章的，对方后来拿来后就是第二份合同是作了改动，被告没有仔细看就签了字。对证据6，认为合同被告先签了个名，什么都没动，后来他们说要给公司盖章，回来后他们寄给被告这个合同，发现有改动，被告就打电话给他们询问为何改动。
原告对被告提交的证据1的真实性有异议，认为图片没有经过第三方的鉴定，对于被告说的门没有关好，是因为阳台上的门是坏的，不能关死，原告不可能24小时在家，而且阳台上是露天的，没有防盗网。对证据2，认为公司没有盖章，对该证据不认可，对于防火防盗这条是被告自己写的，阳台上原告不可能不挂衣服，而火灾就是因为外来火源点燃衣服而燃烧到窗帘引起的。对证据3无异议。对证据4有异议，认为消防部分未盖章。
本院对上述证据的真实性予以确认，对证明事实综合认定。
根据有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：
秦有为与马莉莉系夫妻，系本市大浒东苑xx幢x单元xx室的房屋的所有权人，该房屋为住宅。2013年6月28日，马莉莉（作为出租方、乙方）与天诺公司（作为承租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方将坐落于本市大浒东苑xx幢x单元xx室的房屋出租给甲方，租赁期限2013年7月8日至2014年7月7日，用途栏有涂改，原为宿舍，后勾选为办公场所；每月含税租金3142元，租赁保证金3000元（保证金在租赁合同期满或经双方协商终止后，三天内无息退还给甲方）。任一方如因法定不可抗力致使不能按期部分或全部履行合同的，双方均互不负违约责任，甲方可根据该不可抗力的严重程度做出如下选择：顺延合作的完成期限，并于顺延期间内随时终止本合同；立即终止本合同，双方按甲方实际租赁期结算。
2014年2月26日，杭州市公安消防支队拱墅区大队作出拱公消火认字（2014）第0003号《火灾事故认定书》，该事故认定书载明火灾事故基本情况：2014年1月30日21：58分，接到报警，大浒东苑26幢1单元601室的房屋阳台发生火灾，衣物及部分货物被烧毁，过火面积5平方米，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火时间2014年1月30日21时58分左右，起火部位：大浒东苑xx幢x单元xx室阳台，起火点：阳台西南角，起火原因：排除小孩玩火，排除遗留火种情况。排除电气线路故障起火。不排除外来火源引燃阳台可燃物引发火灾。2014年1月15日，原告支付被告该租赁期的后六个月租金18852元。
另查明，双方自2012年1月起，即存在案涉房屋的租赁关系，且订有数份租赁合同，2013年1月签订的租赁合同中租赁用途为办公场所；2012年1月签订的租赁合同中租赁用途为宿舍等。租赁保证金3000元，原告已于2012年1月支付被告。
再查明，火灾事故发生后，案涉房屋的物业公司即通知被告到场，被告当即通知原告，被告到达案涉现场，原告未至现场。后消防部门对案涉房屋现场查封调查，原、被告逐步清理案涉房屋及物品至2014年4月份左右，2014年5月后，被告对案涉房屋进行重新装修。
本院认为，《火灾事故认定书》仅认定本案火灾原因为不排除外来火源引燃阳台可燃物引发火灾，未对火灾责任进行认定。案涉房屋系住宅，但原、被告于2013年6月28日签订的《房屋租赁合同》约定将该房屋出租作为办公场所使用［双方之前签订的房屋租赁合同也有类似约定（或作为公司宿舍，或作为办公场所）］，双方均应对住宅房屋作为公司宿舍或办公场所使用存在不当有所预见及防范，在事故发生时，原告并无相应工作人员在案涉房屋，对房屋的管理存在一定的疏忽。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。火灾发生后，原、被告事实上已不可能履行租赁合同，本院根据前列情况，并考虑到案涉房屋被查封调查、双方清理物品、被告重新装修等情况，酌情确定被告退还原告房租租金5000元。在双方事实上不能履行租赁合同后，被告应将租赁保证金3000元返回原告，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告要求原告赔偿经济损失，但表示本案仅作为抗辩，保留诉讼权利，故本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、被告马莉莉、秦有为退还原告广州市天诺营销策划有限公司房租5000元及保证金3000元，合计8000元，于本判决生效之日起十日内履行。
二、驳回原告广州市天诺营销策划有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费268元，减半收取134元，由原告广州市天诺营销策划有限公司负担77元，被告马莉莉、秦有为负担57元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费268元（开户银行：工商银行湖滨支行；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 沈 晟
二〇一五年三月十七日
代书记员 鲁滟华