山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民四终字第226号
上诉人（原审被告）：马喜安。
被上诉人（原审原告）：东营区史口房地产综合开发有限公司。
法定代表人：吴晓东，经理。
委托代理人：周学广，山东齐征律师事务所律师。
委托代理人：杜渤海，山东齐征律师事务所律师。
上诉人马喜安因与被上诉人东营区史口房地产综合开发有限公司（以下简称史口房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2014）东民初字第1725号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马喜安、被上诉人史口房地产公司的委托代理人周学广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
史口房地产公司向原审法院起诉称，2010年1月1日，原告史口房地产公司将位于史口镇张东立交桥南侧商品房东起第12-15四间出租给被告马喜安经营使用，期限一年，年租金为13000元，1月1日前付清当年租金。合同到期后，被告马喜安继续使用房屋至今，已拖欠房屋租赁费42681元。原告多次催要，被告拒不支付。因此，请求判令被告腾出占有使用的房屋，并支付房屋租赁费42681元，诉讼费由被告负担。
马喜安辩称，原告起诉的数额不属实。被告马喜安自2010年1月1日起第14、15两间房屋已不再使用，第12、13间房屋被告使用至2014年7月31日，现已搬出。被告租赁房屋期间对房屋进行了装修，相关水、电、下水道等也是被告自己找人修理，其费用应折抵租赁费。
原审法院查明，2010年，原告史口房地产公司将位于史口镇张东立交桥南侧商品房东起第12-15四间出租给被告马喜安经营使用，双方未签订书面房屋租赁合同，年租金13000元。2014年7月31日，被告马喜安从租赁房屋中搬出。2010年租金被告已付清，以后的租金未付。
史口房地产公司主张马喜安自2010年1月1日起一直使用四间房屋至2014年7月31日。马喜安主张自2010年5月至2010年12月31日，被告马喜安租赁使用第12-15四间，自2011年1月1日至2012年12月31日，未使用第14、15间，自2013年1月1日至2013年6月1日使用第14、15间，2013年6月1日将第14、15间房屋的钥匙交给了原告的出纳，以后就未再使用该两间房屋。马喜安主张维修房屋花费三四千元，应由史口房地产公司赔偿。
另查明，原告史口房地产公司2009年12月8日因未按规定年检被吊销。
原审法院认为，通过法庭调查，原、被告之间存在真实的房屋租赁关系，口头约定的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同。原告被行政机关吊销，不影响其诉讼主体地位。双方未订立书面合同，根据合同法第二百一十五条之规定，视为不定期租赁，双方均有权随时终止合同。被告主张2011年1月1日不再使用第14、15间房屋，却未将房屋钥匙交还原告，两间房屋仍处于被告控制之下，且其自认2013年1月1日仍旧使用该两间房至2013年6月1日。因此，认定被告使用第14、15间房屋至2013年6月1日，第12、13间房屋使用至2014年7月31日。原告主张被告一直使用四间房屋，不能证明被告在交还第14、15间房屋钥匙后还继续使用，对原告该主张，不予支持。被告主张租赁房屋期间对房屋进行装修改造的费用应由原告承担，被告不能证明装修改造经过原告同意，其费用双方亦未约定由谁负担，因此对被告该主张，不予支持。原告要求被告支付租金，符合法律规定，予以支持，但数额计算错误，予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百十一五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告马喜安于判决生效之日起十日内支付原告东营区史口房地产综合开发有限公司房屋租金39000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费867元，减半收取434元，由原告负担37元，被告负担397元。
上诉人马喜安不服原审判决提起上诉称，一、原判决认定事实错误。自2011年1月1日起，上诉人马喜安已不再使用涉案第14、15间房屋，应扣除这两间房屋的租赁费。二、被上诉人史口房地产公司没有尽到合同义务，涉案房屋水、电没有达到使用条件，损害了上诉人马喜安的利益。三、上诉人马喜安租用涉案房屋期间，支付了房屋隔断费、下水道疏通费；四、被上诉人史口房地产公司在2014年7月14日纠集社会人员强行将上诉人马喜安的大门砸烂，将屋内物品扔至屋外，给上诉人马喜安造成经济损失、名誉损失12000余元。综上，请求依法改判扣除上诉人马喜安各项损失25000元。
被上诉人史口房地产公司辩称，一、原审时上诉人马喜安承认租赁了被上诉人的房屋。二、被上诉人史口房地产公司提供了符合要求的租赁房屋，上诉人马喜安也自认了拖欠自2011年1月1日至2014年7月31日的房租，实际拖欠的房租应该是46583元。虽然上诉人一审时称已于2013年1月1日交还第14、15间房屋的钥匙，但是被上诉人并没有认可。上诉人也没有提供交还钥匙或房屋的证据。实际上，上诉人一直使用第14、15间房屋至2014年7月31日。三、至于上诉人主张的其他费用，不应当由被上诉人承担，并且上诉人也没有证据证明上诉费用的存在。
二审审理期间，上诉人马喜安提交如下证据：
证据1、收款收据复印件一张。证明：上诉人马喜安为维修涉案房屋自行垫付费用4300元，该费用应当在租金中扣除。
证据2、照片4张，U盘一个。证明被上诉人史口房地产公司强行将上诉人马喜安大门砸烂，将屋内物品扔至屋外，给上诉人造成经济损失。
被上诉人史口房地产公司质证称，对于证据1，对房屋的改造没有经过被上诉人史口房地产公司的同意，之前双方对这方面没有约定，上诉人马喜安就此事项也没有通知过被上诉人史口房地产公司，该项费用是否实际发生被上诉人史口房地产公司亦不清楚。因此，对上诉人马喜安的这笔花费不予认可，不承担责任。对于证据2，被上诉人史口房地产公司不能看出这些照片是何时、何地拍摄的，也不能证明上诉人的物品被砸、被扔是由被上诉人史口房地产公司所为。
被上诉人史口房地产公司没有提交新证据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人应当依据约定支付租金。本案中，出租人即被上诉人史口房地产公司将涉案房屋交付给承租人即上诉人马喜安使用，上诉人马喜安应当依据约定支付房屋租金。上诉人马喜安称自2011年1月1日起已不再使用涉案第14、15间房屋，该主张与其在原审中的陈述不一致，且其未提供证据证明，对其请求扣除相关租金的主张，本院不予支持。上诉人马喜安称被上诉人史口房地产公司没有尽到合同义务，涉案房屋水、电没有达到使用条件，损害了上诉人马喜安的利益，但未提供证据证明，对其该项上诉主张，本院不予支持。上诉人马喜安主张其租用涉案房屋期间支付了房屋隔断费、下水道疏通费，被上诉人史口房地产公司对此不予认可，且双方对相关费用负担没有明确约定，对上诉人马喜安要求从应付房屋租金中扣除相关费用的主张，本院不予支持。上诉人马喜安主张被上诉人史口房地产公司在2014年7月14日纠集社会人员强行将上诉人马喜安的大门砸烂，将屋内物品扔至屋外，给上诉人马喜安造成经济损失、名誉损失12000余元，本院认为，无论上诉人马喜安的该主张所涉事实是否属实，均不影响已经履行的房屋租赁合同的效力，对其从应付房屋租金中扣除相关款项的主张，本院不予支持。
综上，上诉人马喜安的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费867元，由上诉人马喜安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 芳
代理审判员 许晓芳
代理审判员 孙延斌
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 邢春艳