安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民一终字第00228号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈庆树，男，1968年1月19日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
委托代理人：刘荣春，安徽夏商周律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡茂春，男，1973年3月22日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。
委托代理人：张承东，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人沈庆树因与被上诉人胡茂春房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2014）雨民一初字第00317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人沈庆树及其委托代理人刘荣春，被上诉人胡茂春的委托代理人张承东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈庆树在原审中诉称：2013年8月7日，沈庆树与胡茂春签订了一份《租房协议》，根据协议的约定，胡茂春将新安花园18栋半地下室232平方米、一楼48平方米及二楼232平方米的房屋出租给沈庆树从事普浴经营。房屋租赁期限自2013年10月8日至2021年10月7日止。其中2013年10月8日至2015年10月7日年租金为128800元，租金按六个月一付。沈庆树在签订协议之时交纳了2013年10月8日至2014年4月7日期间六个月租金64400元，且交纳了租房押金10000元。协议签订后，沈庆树就开始购买浴场经营所需要的相关设备，并进行房屋装饰装潢。2013年10月1日，雨山消防大队以沈庆树经营的海天浴场未经消防设计备案为由，责令其停止施工，后沈庆树于2013年10月14日向雨山区公安消防大队申请建设工程消防设计审核，消防大队以缺少建设工程规划许可证明文件为由出具了不予受理的凭证。经查，胡茂春租赁给沈庆树的房屋，其中地下室属于违建，不符合规划，造成浴场消防设计无法审核和备案，沈庆树被迫停止营业，为此给沈庆树造成巨大损失。沈庆树认为，双方签订的租房协议违反了相关法律规定，应属无效。对于沈庆树给付2013年10月8日至2014年4月期间的租金和押金，胡茂春应当返还。沈庆树为了经营所购买了设备及对房屋进行装修近59万元，胡茂春故意隐瞒违建的事实属于过错方，应赔偿该损失。故诉请判令：1、确认《租房协议》无效；2、胡茂春返还沈庆树租金64400元、押金10000元，赔偿损失491319元；3、胡茂春赔偿自来水、天然气开户费合计70500元；4、按月利率2.2%支付自2013年8月7日至生效判决确定给付之日的上述费用的利息；5、胡茂春承担本案全部诉讼费用。
胡茂春在原审中辩称：合同成立是有效的，胡茂春提交了产权证和新建住宅使用书，证明交给沈庆树的房屋是符合法律规定的。最高人民法院相关司法解释不是法律和行政法规，不适用本案。沈庆树诉请没有事实和法律依据，请求驳回其诉请。
胡茂春在原审中反诉称：2013年8月7日，胡茂春与沈庆树就马鞍山市新安花园18栋半地下室232平方米、一楼48平方米和二楼232平方米房屋租赁事宜签订了一份《租房协议》，约定“租金按六个月一付，租金需提前30日交纳，如拖欠房租或水电费达一个星期的，甲方将停供乙方水电；超过半个月的，甲方有权收回房屋并没收押金。”自2013年8月7日支付6个月房租及押金后，沈庆树至今没有履行交付房租的义务，却仍然占有案涉房屋，并且其在未得到胡茂春认可的情况下，在装修期间对承租房屋结构进行了破坏，违反了《租赁协议》第4条、第5条的约定。故诉请：1、沈庆树立即迁让新安花园18栋房屋；2、自2014年4月8日起按353元／每日支付租金至实际迁让之日止；3、支付胡茂春垫付的水电费2100元；4、承担将承租的房屋恢复至2013年8月双方交接时的状态费用96741元；5、承担违约金10000元。
沈庆树在原审中辩称：胡茂春的请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。1、胡茂春要求沈庆树支付租金是没有依据的，沈庆树认为租房协议无效，根据无效协议的法律后果，胡茂春应该赔偿沈庆树的损失。因为案涉房屋属于违建，导致浴场无法经营，虽然沈庆树占有该房屋但是并未实际使用，胡茂春要求沈庆树支付租金没有依据，违章建筑不应受到法律保护。2、关于水电费问题，胡茂春应该提供正规发票，不能根据证明和证人证言来证明。胡茂春要求沈庆树支付水电费证据不足，不应予以支持。3、胡茂春要求将案涉房屋恢复至双方交接时状态缺乏依据。在签订合同时就已经明确了租房的用途是用于普浴经营，肯定需要进行装修，胡茂春称沈庆树对房屋构造进行了破坏无证据证明。胡茂春故意隐瞒案涉房屋是违章建筑，根据有关法律规定沈庆树没有义务将房屋恢复至交接时状态。4、沈庆树不应该支付违约金，协议本身就是无效的，故不存在支付违约金，即便是有效合同也是胡茂春违约。胡茂春故意隐瞒地下室是违建，导致沈庆树经营浴场无法实现，如果在签订协议时胡茂春告知沈庆树房屋是违章建筑，沈庆树是不会承租该房屋的，也不会造成损失。
原审查明：2013年8月7日，胡茂春（甲方）与沈庆树（乙方）签订了一份《租房协议》，根据协议的约定，甲方将新安花园18栋半地下室232平方米、一楼48平方米及二楼232平方米的房屋出租给乙方从事普浴经营。房屋租赁期限自2013年10月8日至2021年10月7日止。其中2013年10月8日至2015年10月7日年租金为128800元，租金按六个月一付，租金需提前30日交纳。水电费则每月按实际使用量向甲方交纳。签订协议之日，乙方交纳了2013年10月8日至2014年4月7日计六个月租金64400元，同年8月3日交纳了租房押金10000元。合同还约定，协议终止后，房屋装修部分不得损坏并无偿交给甲方。协议签订后，沈庆树就开始购买浴场经营所需要的相关设备，并进行房屋装饰装修，同时对供水、燃气工程进行改造安装。2013年9月3日支付供水工程款20000元、供水设计费500元；2013年10月28日支付给马鞍山港华燃气有限公司工程款45000元、用气保证金5000元。2013年10月1日，马鞍山市雨山区公安消防大队以沈庆树经营的海天浴场未经消防设计备案为由，责令其停止施工并限期改正。2013年10月17日，马鞍山市雨山区公安消防大队对沈庆树申请的建设工程消防设计进行审核，以缺少建设工程规划许可证明文件为由，作出不予受理的决定。沈庆树经营的海天浴场于2013年11月6日开业，同年12月16日因行政执法责令停业至今。
原审另查明：2012年3月，因马鞍山市国润房地产开发有限公司未经规划许可，在雨田路与安民路交叉口新安花园二期项目18楼违法建设地下室，马鞍山市雨山区城市管理行政执法局对其进行了行政处罚。2013年1月19日，胡茂春与马鞍山市国润房地产开发有限公司签订商品房预售合同，购买雨山区新安花园18栋101至105号房屋，该房总面积为232.13平方米。同时还签订《新安花园18幢订购协议》一份，其中约定附赠地下室，面积为232.13平方米。后胡茂春将房屋一层改造为两层，用于出租。
经胡茂春申请，原审法院委托马鞍山市价格认证中心对申请鉴定项目进行鉴定。2015年1月21日，马鞍山市价格认证中心出具《关于马鞍山市雨山区海天浴场物品及装潢部分的价格鉴定结论》，确定物品价格总计为210963.40元；工程造价汇总合计280355.85元，上述共计491319元。同年2月2日，马鞍山市价格认证中心出具《关于马鞍山市雨山区海天浴场恢复工程的价格鉴定结论》，确定恢复工程鉴定价格为96741元。胡茂春共支付鉴定费6500元。
原审法院认为：胡茂春与沈庆树于2013年8月7日签订的《租房协议》是其真实意思的表示，双方在签订合同以后已经实际履行，但胡茂春出租的案涉商业用房的地下室部分因没有经过建设工程规划许可，属于违法建筑，故该《租房协议》内容部分无效，但不影响《租房协议》其他部分的效力，其他部分内容仍然有效。因沈庆树租赁案涉房屋整体是为了经营普浴，现该《租房协议》部分无效，致使合同目的无法实现，依法可以解除《租房协议》，终止合同权利义务。
一、关于合同解除前租金的支付。《租房协议》履行后解除前，承租人沈庆树已经实际占有租赁房屋，仍然需要向出租人胡茂春支付一定的租金。沈庆树租赁期间获取的占有利益是其自2013年11月6日开业至同年12月16日（共41天）停业期间经营浴室的占有使用费，可参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费共计14669元（64400元÷365天×41天）。因沈庆树已经支付胡茂春2013年10月8日至2014年4月7日计六个月租金64400元，根据本案的实际情况，沈庆树在短暂经营浴室后没有再实际经营，由于双方明知普浴无法再继续经营下去，却没有任何一方及时提出解除合同，导致资产闲置等损失的进一步扩大，故双方均有过错，应各承担50%责任，停业后的租金若继续按照约定的租金标准计算，对于承租人沈庆树亦不公平，因为沈庆树停业后没有再获取占有房屋的经营利益，故可酌情确定停业后解除合同前期间的租金为80000元，双方各承担一半即40000元，除沈庆树已支付的占有使用费14669元，其还支付了胡茂春49731元，故由胡茂春再返还给沈庆树9731元。为此，沈庆树诉请胡茂春返还租金的部分意见应予支持；胡茂春反诉沈庆树支付自2014年4月8日起按353元／每日支付租金至实际迁让房屋之日止，部分不予支持。押金是当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，现沈庆树与胡茂春签订的《租房协议》权利义务终止，沈庆树诉请胡茂春返还押金10000元的请求，具有法律依据，应当予以支持。
二、关于未形成附和的装饰装修物的归属及附合装饰装修物的处理。未形成附和的装饰装修物包括鉴定报告涉及的物品，其所有权仍属于承租人，可由沈庆树取回。对于合同解除时附合装饰装修物的处理，因双方约定了装修物的处理，对于已形成附和的装饰装修物在本案中应归胡茂春所有，但导致合同解除双方均存在一定过错，故按照双方的过错程度和原因大小分担现值损失。现值损失的计算根据鉴定机构出具的鉴定报告中的工程造价部分，可以确定装饰装修物的现值为280355.85元。胡茂春将未取得建设工程规划许可证建设的房屋出租，其自身过错较大，而沈庆树作为经营人在签订合同时对于租赁物部分存在未经建设工程规划许可的情况审查不严，并最终导致合同解除，也存在一定过错，根据双方的过错程度和原因大小，确定胡茂春和沈庆树的责任比例分别为80%和20%。为此，胡茂春应当赔偿沈庆树现值损失224284.68元（280355.85元×80%）。沈庆树诉请胡茂春赔偿其损失的部分请求，依法予以支持。关于胡茂春反诉沈庆树支付承租房屋恢复至2013年8月双方交接时状态的费用96741元请求，通常情况下装饰装修主要发生在经营用房租赁中，承租人对租赁房屋装饰装修是为了满足使用需要，胡茂春知道沈庆树租赁房屋是用于普浴经营，且其对沈庆树装饰装修是同意的，现合同终止，故胡茂春要求沈庆树恢复原状具有法律依据，但其有较大过错，故其承担80%责任，沈庆树承担20%责任，沈庆树还应支付胡茂春恢复原状费用19348.20元，该项反诉请求部分予以支持。
三、租赁物的返还。胡茂春反诉沈庆树迁让新安花园18栋房屋请求，因双方的《租房协议》解除，双方权利义务终止，该反诉请求，予以支持。其反诉支付违约金的请求，因双方均根据各自过错程度承担了相应的民事责任，故该项请求不予支持。
四、关于胡茂春反诉沈庆树支付其垫付的水电费2100元。因胡茂春举证的水电费证明以及证人证言，因没有提举抄表记录、供电部门的单据以及沈庆树签字认可的其他证据佐证，没有事实根据，不予支持。
五、关于沈庆树诉请胡茂春赔偿自来水、天然气开户费70500元的损失，该费用中燃气工程款45000元不包含在鉴定价格中，用气保证金不属于赔偿费用；而供水工程费用、设计费包含在鉴定价格中，故沈庆树诉请的部分费用45000元可作为其损失计算的依据，胡茂春应赔偿沈庆树36000元（45000元×80%）。关于沈庆树诉请按月利率2.2%支付自2013年8月7日至生效判决确定给付之日的请求款项利息的意见，因沈庆树与胡茂春签订的租赁协议依法解除，根据过错程度，双方均按照各自的责任承担了相应的民事责任，该项诉请没有合同依据，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条、第九十七条、第二百三十五条、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2015年2月28日作出如下判决：一、解除胡茂春与沈庆树于2013年8月7日签订的《租房协议》。二、胡茂春应于判决生效之日起七日内一次性赔偿沈庆树附合装饰装修物损失224284.68元、赔偿燃气工程款损失36000元并返还其租金9731元和押金10000元，上述款项合计280015.68元。三、沈庆树应支付胡茂春恢复原状费用19348.20元。上述款项，应于判决生效之日起七日内一次性支付。四、沈庆树应于判决生效之日起十五日内腾让坐落于马鞍山市雨山区新安花园18栋半地下室232平方米、一楼48平方米及二楼232平方米的房屋交付给胡茂春并将其内由马鞍山市价格认证中心出具的马价认证（2014）14号价格鉴定结论书中物品价格鉴定表（一）至（七）所列物品搬离该房屋。五、驳回沈庆树的其他本诉请求。六、驳回胡茂春的其他反诉请求。本诉案件受理费5622元（减半缓交），沈庆树负担2473元、胡茂春负担3149元；反诉案件受理费1238.50元（减半收取），由沈庆树负担223元、胡茂春负担1015.50元；鉴定费6500元，由沈庆树负担1300元、胡茂春负担5200元。
宣判后，沈庆树不服，向本院提起上诉，请求二审撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判。事实和理由如下：一审错误认定《租房协议》部分无效以及沈庆树对自身损失承担20%的赔偿责任，对沈庆树的合法诉求未予支持，且不当判决沈庆树对胡茂春无合法依据的损失承担赔偿责任。1、《租房协议》应属全部无效，而非部分无效。胡茂春出租的房屋因没有按照建设工程规划许可证的规划建造，属于违法建筑。《最高人民法院》第二条的规定是《租房协议》无效的依据。原审认定该协议部分无效，是对该司法解释的不当适用。沈庆树对案涉房屋用于普浴经营是唯一目的，现因该房属违法建筑，沈庆树无法经营，致使经营目的无法实现。因案涉房屋违建的事实，造成《租房协议》根本不能履行，而非部分不能履行，应属全部无效。2、沈庆树对《租房协议》无效没有过错，一审认定沈庆树对自身损失承担20%的责任，无法律依据。胡茂春将案涉房屋出租给他人，前提应保证合同标的的合法性和有权处分，这也是出租方对承租方应尽的基本义务。案涉房屋没有按照建设工程规划许可证的规划建造，胡茂春能够知道，也应当知道。而沈庆树作为善意合同相对人，对案涉房屋相关事项，包括房屋产权证明、案涉房屋现状已尽了合理的、谨慎的注意义务，对规划许可证没有审查的义务，有充分的理由认为胡茂春对案涉房屋有合法处置权。沈庆树是在承租之后经营中得知案涉房屋存在违法情形的，之前并不知情。对于《租房协议》无效的结果，胡茂春具有过错，沈庆树没有过错。一审认定胡茂春只承担80%的过错赔偿责任，系对本案基本事实的错误认定。3、一审判决沈庆树承担胡茂春所谓相关损失，无事实和法律依据。首先，一审判决沈庆树支付停业经营后的房屋租金40000元，无事实和法律依据。相反，一审对沈庆树主张的自来水开户费和借款利息损失的合理诉求不予支持，亦无事实和法律依据。第二，对于案涉未附合经营物品的处理，一审判定错误。一审虽判决未附合的经营物品由沈庆树取回，但未考虑物品贬值以及拆卸吊装搬运保管费用等损失的补偿。第三，对于已形成附合的装饰装修物的处理，沈庆树对鉴定的现值无异议，但该部分损失应由胡茂春全部承担。第四，根据无效合同处理的法律依据，沈庆树不负有恢复原状的法律义务，一审判定沈庆树承担恢复原状费用19348.20元，属于适用法律不当。
胡茂春辩称：1、《租房协议》属于部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。除地下室外，一、二层房屋符合经营浴室的条件，可以满足沈庆树经营浴室的需要。2、对于《租房协议》的部分无效，沈庆树存在过错，具体的过错比例可由人民法院酌定。胡茂春在出租案涉房屋之前，向沈庆树出示了案涉房屋的房产证等材料，尽到了出租人注意义务，胡茂春一审提交的录音资料现实沈庆树对此予以认可。沈庆树是在就案涉房屋用于经营浴室能否办理营业执照事宜，咨询了工商、消防、环评等部门，在得到可以办理营业执照的答复后，才与胡茂春签订《租房协议》的，故沈庆树对于无法办理营业执照事宜存在过错。3、关于损失的认定问题。（1）对于案涉房屋闲置期间的租金损失，一审酌定双方各承担40000元，对胡茂春的关于每日占有损失的主张没有支持，导致资产闲置损失仍不断扩大。对此，胡茂春也认为不合理，但为了息事宁人早日收回房屋，没有选择上诉。（2）沈庆树主张借款利息损失，没有事实和法律依据。（3）自来水开户费已经包括在鉴定的造价中，沈庆树属于重复主张。（4）对于未形成附合物品的贬值及拆卸吊装搬运保管费用等损失，沈庆树主张胡茂春承担，无法律依据，且沈庆树在一审中并未主张，该项请求超出了二审审查范围，不应得到支持。（5）对于已形成附合的装饰装修物损失，一审判决沈庆树承担20%的责任，并无不当。（6）对于案涉房屋恢复原状的损失，一审判决沈庆树承担19348元，已经体现了对承租人的照顾。未经胡茂春的认可实际占有使用租赁房屋至今，应当支付房屋占有使用费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，沈庆树未提交新证据。胡茂春提交房屋迁让通知书一份，证明沈庆树一直在占有案涉房屋，给胡茂春造成的损失过大。
沈庆树质证认为：沈庆树没有收到该通知书，因房屋内的物品需要拆卸、吊装、保管，双方一直没有交涉，无法搬出房屋。
本院经审查认为：对胡茂春提交的房屋迁让通知书，因沈庆树不予认可，且胡茂春不能证明沈庆树已经收到，不予认定。
本院查明的事实及对一审证据的认定意见与一审一致。
本院认为：围绕上诉请求范围，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、双方签订的《租房协议》是否合法有效。2、对于《租房协议》经确认无效或被依法解除的后果，沈庆树是否有过错，应否承担相应的民事责任。3、《租房协议》经确认无效或被依法解除后，双方由此造成的损失应如何确定和承担。
一、关于《租房协议》效力问题。
胡茂春与沈庆树签订《租房协议》，将房屋出租给沈庆树用于从事普浴经营，该房屋由半地下室、一楼和二楼共三部分组成，其中半地下室为房地产开发商未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违法建筑；一楼房屋为胡茂春未经规划批准改建，亦属违法建筑。一审法庭辩论终结前，胡茂春就该两部分违法建筑并未取得建设工程规划许可证或办理相关批准建设手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，胡茂春、沈庆树在《租房协议》中关于租赁该两部分违法建筑的约定应属无效。因违法建筑部分超过出租房屋总面积的一半以上，且沈庆树仅租赁其他部分房屋无法实现从事普浴经营的合同目的，从而导致合同无法继续履行。该情形不符合《中华人民共和国合同法》关于合同虽部分无效而其他部分仍然有效的规定，故应认定《租房协议》整体无效。一审认定《租房协议》部分有效，属适用法律不当，应予纠正。对沈庆树提出的关于确认《租房协议》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。
二、关于合同无效的过错认定和民事责任承担问题。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，胡茂春作为房屋出租人负有保证其出租的房屋符合约定用途的义务，其应当知道出租的房屋是否属于合法建筑。但胡茂春在明知沈庆树承租房屋系用于从事普浴经营的情况下，仍将不具备合法建设手续的半地下室及一楼房屋出租给沈庆树，对导致《租房协议》无效有重大过错，应承担相应的民事责任。沈庆树作为房屋承租人在订立《租房协议》时负有审慎义务，应要求胡茂春出示房屋产权证件和建设审批手续。但沈庆树并未要求胡茂春出示半地下室和一楼房屋的建设审批手续，亦未对该部分建筑将来能否用于从事普浴经营进行相应了解，而是草率订下《租房协议》，疏于审查和谨慎订立合同的义务。同时，在公安消防部门已责令停工整改的情况下，沈庆树仍然继续施工并开始营业，故沈庆树对《租房协议》无效造成的后果，主观上有一定的过错，应承担相应的民事责任。一审法院根据双方的过错程度及原因力大小，酌情确定由胡茂春和沈庆树分别承担80%和20%的民事责任，并无不妥。沈庆树提出的关于其对合同无效没有过错，应由胡茂春承担全部民事责任的上诉主张，不能成立，本院不予采纳。
三、关于合同无效后财产返还和损失承担问题。
《租房协议》因无效而终止履行，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方基于该协议取得的财产应相互承担返还义务，对不能返还或没有必要返还的财产应折价给予对方补偿，对造成的损失应由双方根据过错责任比例分担。
（一）关于财产返还问题。
《租房协议》无效终止后，沈庆树继续占有案涉房屋没有合法依据，其应将该房屋返还给胡茂春。自2013年11月6日开业起至同年12月16日停业时止，沈庆树占有使用房屋获得了经营收益，该经营收益属于财产性收益，属于返还财产范围。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，沈庆树应当向胡茂春支付该期间的房屋占有使用费。对于一审认定该期间的房屋占有使用费为14669元，双方在二审中均未提出异议，本院予以确认。停业后，沈庆树虽未交还房屋，但亦未通过使用房屋获取财产性收益，依法不应支付房屋占有使用费。一审法院认定沈庆树应向胡茂春支付停业后的租金40000元，依据不足，本院予以纠正。对于沈庆树已经支付的房屋租金64400元及交纳的押金10000元，因《租房协议》无效，胡茂春占有该财产缺乏合法依据，应在扣除房屋占有使用费14669元后全部返还。
（二）关于损失的认定和承担问题。
1、装饰装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，《租房协议》中明确约定房屋由沈庆树自行装饰装修，应认定沈庆树系经胡茂春同意装饰装修。《租房协议》无效后，对于未形成附合的装饰装修物，因胡茂春不同意利用，应由沈庆树取回；对于已形成附合的装饰装修物，胡茂春亦不同意利用，应由双方分担现值损失。关于现值损失，原审根据鉴定结论确定为280355.85元，双方在二审中均无异议，本院予以确认。根据导致合同无效的过错责任比例，应由胡茂春承担其中的80%即224284.68元，其余现值损失由沈庆树自行承担。
2、其他损失。（1）物品折旧损失。对于未形成附合的装修装饰物及用于普浴经营物品，沈庆树作为所有权人，在停业后有权随时取回和另作他用，故其主张由胡茂春承担物品折旧损失，缺乏法律依据，本院不予采纳。（2）拆卸、吊装、运输、保管物品费用。《租房协议》无效终止后，沈庆树需取回未形成附合的装修装饰物及其他经营用品，必将产生一定的费用，该部分费用可认定为沈庆树因合同无效造成的损失。但因该部分费用尚未实际发生，且沈庆树未能提供证据证明该部分费用的具体数额，故本案不予处理，沈庆树可待费用实际发生后另行主张。（3）天然气开户费。因燃气工程款45000元不包含在鉴定价格中，一审法院确定该费用由胡茂春承担，并无不当，本院予以确认；用气保证金不属于赔偿损失的范围，一审法院对沈庆树的该项主张未予支持，并无不妥。（4）自来水开户费。因供水工程费用、设计费包含在鉴定价格中，沈庆树主张由胡茂春承担该部分费用，属重复主张，本院不予采纳。（5）利息损失。沈庆树主张由胡茂春承担其诉讼请求相应利息损失，缺乏法律依据，本院不予采纳。（6）恢复原状费用。沈庆树对租赁房屋进行装饰装修是为了满足普浴经营的特定需要，合同无效后，装饰装修物需拆除并恢复房屋原状，由此产生的费用属于合理的损失。经鉴定该部分损失为96741元，根据导致合同无效的过错责任比例，应由沈庆树承担其中的20%即19348.20元，其余现值损失由胡茂春自行承担。（7）水电费垫付款。因证据不足，一审法院对胡茂春该项主张未予支持，并无不妥。
综上，沈庆树的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：
一、撤销马鞍山市雨山区人民法院（2014）雨民一初字第00317号民事判决。
二、沈庆树、胡茂春于2013年8月7日签订的《租房协议》无效。
三、沈庆树于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于马鞍山市雨山区新安花园18栋半地下室、一楼及二楼房屋内的物品（即案涉物品价格鉴定表中第一项至第七项所列物品），同时将上述房屋返还给胡茂春。
四、胡茂春于本判决生效之日起十日内返还沈庆树房屋租金49731元及租房押金10000元，合计59731元。
五、胡茂春于本判决生效之日起十日内赔偿沈庆树已形成附合的装饰装修物现值损失224284.68元、燃气安装费用36000元，合计260284.68元。
六、沈庆树于本判决生效之日起十日内赔偿胡茂春房屋恢复原状费用19348.20元。
七、驳回沈庆树的其他诉讼请求。
八、驳回胡茂春的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取5622元，沈庆树负担2073元，胡茂春负担3549元；反诉受理费减半收取1238.50元，由胡茂春负担1096.70元，沈庆树负担141.80元；鉴定费6500元，由沈庆树负担1300元，胡茂春负担5200元。二审案件受理费3300元，沈庆树承担2500元，胡茂春承担800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王红军
审 判 员 赵 辉
代理审判员 张茂进
二〇一五年七月十五日
书 记 员 温 芳
附：适用本案法律及相关条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。