福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终1244号
上诉人（原审被告）：郭建安，男，1989年6月22日出生，汉族，住三明市三元区。
被上诉人（原审原告）：三明市通用仓储有限公司，住所地福建省三明市三元区富兴堡长兴路21号。
法定代表人：詹连香，该公司总经理。
上诉人郭建安因与被上诉人三明市通用仓储有限公司（以下简称通用仓储公司）租赁合同纠纷一案，不服三明市三元区人民法院（2016）闽0403民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭建安，被上诉人通用仓储公司的法定代表人詹连香等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭建安上诉请求：撤销一审判决，改判驳回通用仓储公司的诉讼请求。事实和理由：1.通用仓储公司提供的租赁仓库存在漏水情况，导致其无法正常经营，并造成重大损失，郭建安曾多次要求通用仓储公司进行修复，但通用仓储公司只几次简单修复并无效果，且通用仓储公司多次以强制手段阻挠郭建安的经营活动并对其工作人员、客户进行殴打，使其无法达到租赁仓库使用目的。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，郭建安有权拒绝支付房租；2.因租赁的仓库存在漏水情况，且导致无法正常经营，郭建安有权单方解除租赁合同，郭建安已于2016年6月18日通过邮政快递以书面形式向通用仓储公司提出解除租赁合同，在通用仓储公司收到解除通知书之日起应视为解除租赁合同，租金应计算到解除合同之日；3.租赁合同解除后，履约保证金14896元应抵扣租金，超出部分应予以退还；4.收款收据中明确记载2000元为水泥款，但修善租赁物应为通用仓储公司的义务。因此，2000元为水泥款应予以抵扣租金。
通用仓储公司辩称：租赁仓库只有小部分位置漏雨水，且通用仓储公司已进行维修，并不影响郭建安正常经营；公司没有收到郭建安寄出的解除租赁合同通知，未经法律途径租赁合同不得擅自解除；郭建安因生产需要将租赁仓库内的部分路面硬化，而购买了水泥，并非用于仓库维修，该水泥款2000元应由郭建安自已承担；因郭建安违约拒付租金，履约保证金14896元通用仓储公司不予返还。请求维持一审判决。
通用仓储公司向一审法院起诉请求：1.郭建安支付租金55544元（暂计至2016年6月止），2016年7月起按每月租金7980元计算至终止租赁时止；2.郭建安支付水电费896元；3.郭建安支付违约金30000元。
一审法院认定事实：2015年5月1日，通用仓储公司与郭建安订立《租赁合同》一份，双方约定：由郭建安向通用仓储公司承租富兴堡长兴路21号D幢8号场地作为仓库使用，建筑面积为532平方米；租赁期限为三年，自2015年5月1日至2018年4月30日止，租金按平方米14元计算，月租金为7448元，从第二年起至合同期满，在上年的租金基础上每年按每平方递增1元至合同期满；郭建安每次应支付两个月租金，按先交租金后使用的原则，履约保证金为14896元，首次租金及履约保证金29792元应在签订合同之日支付；若逾期交租，则应每日按月租金的1%交纳违约金；代收代付的水电费应及时交纳等等，通用仓储公司与郭建安分别在该合同上签章确认。2015年4月29日，郭建安已将履约保证金14896元转入通用仓储公司工作人员廖金华账户。当事人双方均确认郭建安在租赁仓库后交纳的款项有：于2015年7月15日交纳7448元、于2015年9月20日交纳14896元、于2015年12月15日交纳7448元、于2016年4月6日交纳7448元、于2016年4月6日交纳2552元、于2016年4月17日交纳5000元、于2016年5月8日交纳5000元，双方对2015年9月20日交纳的2000元及于2015年11月20日交纳的7448元能否抵扣租金存在分歧。在该案审理过程中，郭建安已2015年7月至9月、2015年11月至2016年2月的租金（其中2016年2月尚欠2344元），同时双方于2016年3月30日确认郭建安使用的水电费为3431.6元，已交3000元。截止至2016年8月2日，郭建安仍在讼争仓库内生产经营。根据通用仓储公司的诉前财产保全申请，一审法院于2016年6月8日保全了郭建安仓库内的部分铝合金材料，于2016年6月17日保全了郭建安名下的闽F·HXX**号车。
一审法院认为，对本案双方当事人有争议的焦点问题作如下综合认定：一、2015年9月20日所交款项中的2000元及2015年11月20日交纳的7448元是否可以用以抵扣租金问题。该院认为，1.郭建安提交的相应《收款收据》上写明除两个月房租14896元外，其余2000元（直接交付1000元、另1000元用押金抵扣）已明确记载为水泥款，系其因自身需要而要求通用仓储公司进行地面加工而支出的，且为此也预先向通用仓储公司交纳了1000元押金，因而该款项不宜认定为通用仓储公司因出租仓库必须支出的修缮款项，且郭建安也未能提供证据证明双方对此有另行约定，故对郭建安的这一主张不予采纳，并不予以抵扣租金。2.郭建安提交的相应《收款收据》已明确记载由廖金华收取的该笔款项7448元为2015年10月讼争仓库的租金，该收款收据上也盖有通用仓储公司的合同专用章，虽然通用仓储公司因为股东内部矛盾导致单位合同专用章及公章等归属不同股东管理，但这是公司内部管理的问题，同时通用仓储公司向法庭提交的《通知》上仅要求郭建安将款项交到公司账户，而未明确告知已将廖金华开除的事实，结合通用仓储公司开具给郭建安的2015年7月至2016年1月的收款收据（所交纳租金的月份是连续的），故对通用仓储公司提出的上述意见不予采纳，并确认郭建安已缴纳讼争仓库2015年10月的租金。二、郭建安是否应当缴纳2015年5月至6月的租金。该院认为，法律规定诉讼时效是为了督促权利人及时行使救济权，主张租金的诉讼时效为一年。通用仓储公司虽提交缴费汇总清单，自行将郭建安已缴纳的款项用于抵扣2015年5月至2015年11月的租金，但从郭建安提交的由通用仓储公司出具的收款收据上看，通用仓储公司已自认其所收取的相关款项是用于抵扣讼争仓库2015年7月至2016年1月的租金，并不包含2015年5月至6月的租金。通用仓储公司现又在其提交的缴费汇总清单上主张2015年5月至6月的租金，不予支持。同时，结合郭建安提交给法庭的由通用仓储公司出具的收款收据（收款人为詹连香或廖金华），其已实际收取2015年7月至2016年1月的租金，通用仓储公司从未对郭建安未缴纳2015年5月至6月租金之事提出过异议。一审法院确认郭建安应自2016年2月起向通用仓储公司缴纳租金（其中2016年2月尚欠2344元），自2016年5月起应按双方约定（每年每平方米递增1元），即第二年起按7980元交纳月租金。
综上，通用仓储公司与郭建安签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。郭建安未能按合同约定及时支付租金，通用仓储公司要求郭建安支付尚欠的租金有相应的事实和法律依据，予以支持。对于具体的未缴纳的租金月份，应从2016年2月（其中2月仅欠2344元）起算，2016年3月至4月应按每月7448元计算，自2016年5月起按每月7980元起算，同时本院于2016年8月3日经庭审查明郭建安目前仍在使用仓库，且通用仓储公司提交的照片表明截止至2016年8月2日郭建安仍在讼争仓库内生产经营，故本案仅对庭审之前已拖欠的租金进行处理，并暂计至2016年7月30日。对于之后的租金，因双方仍在履行过程中，存在不确定性，通用仓储公司可视具体履行情况另行主张。对于通用仓储公司主张的水电费，从郭建安提供的收款收据上体现其尚欠水电费431.6元，应按约定向通用仓储公司交纳。对于其余水电费，因通用仓储公司未提供证据证明，不予支持。因通用仓储公司已在其出具给郭建安的收款收据中明确已收取款项抵扣租金的具体月份，故其在起诉时又提出将已收取款项抵扣2015年5月至2015年11月租金的做法有欠妥当，其现在主张2015年5月至6月的租金已过诉讼时效。通用仓储公司提出，郭建安未及时交纳租金应按合同约定支付违约金30000元问题。租赁合同规定了当事人双方的权利和义务，作为出租方和承租方均应恪守合同的约定以利于合同的履行，在涉案的租赁合同履行过程中，存在郭建安未及时交付租金的行为，但通用仓储公司提供的仓库也存在多次漏水的问题，其前前后后到讼争仓库修理过好几次，这客观上影响了郭建安的正常生产经营，可见双方在履行合同过程中均存在暇疵，故本院对通用仓储公司主张的违约金不予支持。至于郭建安在庭审中陈述因通用仓储公司堵车及停水停电等行为影响其经营，因与本案并非同一法律关系，对此不予处理。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、郭建安应于本判决生效之日起十五日内向三明市通用仓储有限公司支付2016年2月至7月的租金41180元（2016年2月尚欠2344元，3月至4月按月租金7448元计算，5月至7月按7980元计算）；二、郭建安应于本判决生效之日起十日内向三明市通用仓储有限公司交纳尚欠的水电费431.6元；三、驳回三明市通用仓储有限公司的其余诉讼请求。案件受理费1961元，减半收取980.5元，由三明市通用仓储有限公司负担513.5元，由郭建安负担467元。
本案二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。
本院认为，上诉人郭建安与被上诉人通用仓储公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依法履行各自的义务。通用仓储公司已将出租的仓库交付郭建安使用，郭建安则应当按合同约定支付租金，虽双方在履行《租赁合同》过程中租赁仓库出现漏雨等情况，但可以通过相互协商或其它法律途径解决，郭建安以此为由于2016年2月起拒绝交纳租金，没有法律根据，不予支持。郭建安提出因租赁的仓库存在漏雨情况，导致其无法正常经营，其有权单方解除《租赁合同》的主张，并不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同法定解除条件，故郭建安通过邮政快递向通用仓储公司寄出解除《租赁合同》通知书，依法并不能产生《租赁合同》解除的法律后果，且郭建安在二审程序中提出该项新的诉讼请求，亦不符合民事诉讼的程序规定。本案《租赁合同》尚在履行过程中，有关履约保证金的返还问题，应待《租赁合同》履行终止后提出。对于郭建安交的2000元款项，《收款收据》明确记载为水泥款，系郭建安因生产需要用于部分地面硬化的费用，并非是对租赁仓库进行维修而支出的修缮费用，故根据《租赁合同》的约定应由郭建安自己承担。郭建安提出，该地面硬化属于对租赁仓库进行修缮的范围，修缮费用应由通用仓储公司承担，且该2000元款项应抵扣其欠付的租金，没有相应的事实根据，不予支持。
综上所述，郭建安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1961元，由郭建安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾明生
审 判 员 吴ＸＸ
代理审判员 谢明珠
二〇一六年十二月五日
书 记 员 吴珺伊
附本判决所依据的主要法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。