四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川05民终656号
上诉人（原审原告）匡小煜，男，1974年11月2日出生，汉族，住四川省叙永县。
上诉人（原审原告）陈忠桥，女，1979年1月19日出生，汉族，住四川省古蔺县。
二上诉人委托代理人张桢棋，四川滨河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）泸州宝光房地产开发有限公司。
组织机构代码：20472585-5
法定代表人汪俊林。
委托代理人王宇，四川拥彗律师事务所律师。
上诉人匡小煜、陈忠桥因与被上诉人泸州宝光房地产开发有限公司（以下简称“宝光公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2016）0504民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人匡小煜及其委托代理人张桢棋，被上诉人泸州宝光房地产开发有限公司的委托代理人王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人匡小煜、陈忠桥上诉称，一审法院认定诉讼时效已过是错误的，一审计算被上诉人的违约时间有误，故请求二审法院依法改判。
被上诉人泸州宝光房地产开发有限公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
一审法院经审理查明：2010年2月10日，宝光公司与泸州市安监系统团购房工作组签订《团购协议》，由团购房工作组组织客户购买其开发的宝光天竺苑住房，对所购房屋的套数、单价、交款时间、建设进度（团购房于2010年5月1日开工，从开工建设到交付使用不超过30个月）、违约责任及与具体购房人签订合同等事项进行了详细约定。匡小煜、陈忠桥是团购成员，按团购协议支付了团购款。2011年1月7日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由宝光公司将其开发的房屋出卖给匡小煜、陈忠桥。合同第三条买受人所购房屋的基本情况：该商品房位于杜家街37号3号楼第20层2005号，面积额104.78平方米；第五条计价方式与价款：该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第2种方式计算商品房价款，即按照建筑面积计算每平方米2630元，总价款275571元；第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；第十三条逾期交房责任：1、（2）逾期交房超过30日后，买房人有权要求退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；第十五条交接手续：（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1、商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人以公告或电话等方式通知买受人接受房屋，买受人在出卖人通知时间内未办理接房手续的，至通知接房最后期限届满之次日起，视为房屋已合格交付使用，开始计算物业管理费及房屋保修期限。合同签订后，匡小煜、陈忠桥按照约定支付了购房款275571元，2013年11月4日补交房屋面积差异房款158元。
另查明，宝光公司所建宝光天竺苑3号楼于2012年2月24日经泸州市房地产交易所、泸州市房地产监理进行测绘并作出报告；于2012年12月21日取得《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，工程质量验收合格；于2013年4月28日取得《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。2012年12月24日，宝光公司在《泸州民生》报发出公告，通知宝光天竺苑1、3、6、7、8号楼业主于2012年12月30日到2013年1月31日办理交房手续，同时还告知所需准备的相关手续。匡小煜、陈忠桥未在宝光公司公布的时间内接收房屋。2013年7月10日，匡小煜、陈忠桥在宝光公司另行通知后，于2013年8月12日接收房屋。2014年6月28日匡小煜、陈忠桥委托律师张桢棋通过邮政快递向被告发出律师函，要求宝光公司承担逾期交房违约责任。但该快递信函是否到达宝光公司，无证据证明。
上述事实，有双方的当庭陈述。匡小煜、陈忠桥提交了《团购房协议书》、《商品房买卖合同》、发票、《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》、律师函、快递件凭证等证据；宝光公司提交了宝光天竺苑1、3、6、7、8号楼交房公告、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》等证据在案佐证，并经庭审质证，依法予以采信。宝光公司提交的函告系单方制作的证据材料，无其他证据佐证，依法不予采信。
一审法院认为，双方对匡小煜、陈忠桥作为安监系统的团购成员在泸州市安监系统团购房工作组与宝光公司签订《团购房协议》后又签订《商品房买卖合同》，由匡小煜、陈忠桥购买杜家街37号3号楼第20层2005号房屋的事实无异，双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，为有效合同，双方应遵照执行。双方争议的焦点：第一、确定宝光公司交房时间的合同依据是《团购房协议书》，还是《商品房买卖合同》。虽然《团购房协议书》中约定了开工时间和房屋交付时间，但《团购房协议书》系宝光公司与团购房工作组签订的，其中第八条明确约定在宝光公司与购房人员签订正式商品房买卖合同后，团购房协议自动失效。因此，双方应依据《商品房买卖合同》履行义务，宝光公司的交房时间应为2012年12月31日前。第二、宝光公司通知购房户在2012年12月30日至2013年1月31日接房是否具备合同约定的交房条件，是否构成违约。《商品房买卖合同》第十一条明确约定了房屋的交付条件，即该商品房需取得建筑工程竣工验收备案表和商品房面积实测技术报告书。经查明，宝光天竺苑3号楼商品房于2012年2月24日取得面积实测技术报告书，于2013年4月28日取得四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书。由此表明宝光公司在2013年4月28日才具备合同约定的交付条件，对宝光公司提前交房的行为，匡小煜、陈忠桥可以拒绝接受，宝光公司也应承担逾期交房的违约责任。第三、关于宝光公司逾期交房违约时间的计算问题。根据合同约定，宝光公司交房时间为2012年12月31日，逾期交房的违约行为于2013年1月1日开始计算。《商品房买卖合同》第十五条约定商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人以公告或电话等方式通知买受人接受房屋，买受人在出卖人通知时间内未办理接房手续的，至通知接房最后期限届满之次日起，视为房屋已合格交付使用。宝光公司在2012年12月24日在报纸上刊登公告，通知办理交房手续，应当认定提前履行了通知交房的行为，匡小煜、陈忠桥没有举证证明实际知道符合交房条件的具体时间，且按常理宝光公司在符合交房条件后，从利己的角度出发，会及时通知购房户接房，因此，在没有充分证据证明延迟接收房屋系宝光公司怠于通知所致的情况下，承担违约责任的截止时间认定为2013年4月28日更符合常理，因此一审法院认定宝光公司迟延交房的违约时间为118天。第四、匡小煜、陈忠桥的诉请是否超过诉讼时效。诉讼时效的起算点为权利人知道或者应当知道权利被侵害之时起。匡小煜、陈忠桥知道其权利受侵害的时效起算点为约定的房屋交付期限届满的次日（即2013年1月1日），虽然匡小煜、陈忠桥举证证明在2014年6月28日通过特快专递向宝光公司发出了律师函，但没有证据证明该信函已经到达或者应当到达宝光公司所在地，匡小煜、陈忠桥主张时效中断事由的证据不充分。匡小煜、陈忠桥向法院提起诉讼的时间为2016年2月15日，已经超过两年诉讼时效，一审法院对匡小煜、陈忠桥的诉讼请求不予支持。综上所述，宝光公司在履行与匡小煜、陈忠桥签订的《商品房买卖合同》中，存在迟延交房的违约行为，但匡小煜、陈忠桥起诉时已经超过了两年诉讼时效，丧失胜诉权。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回匡小煜、陈忠桥的诉讼请求。
案件受理费833元，由匡小煜、陈忠桥负担。
本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，诉讼时效的起算点为权利人知道或者应当知道权利被侵害之时起。匡小煜、陈忠桥知道其权利受侵害的时效起算点为约定的房屋交付期限届满的次日（即2013年1月1日），虽然匡小煜、陈忠桥举证证明在2014年6月28日通过特快专递向宝光公司发出了律师函，但没有证据证明该信函已经到达或者应当到达宝光公司所在地，匡小煜、陈忠桥主张时效中断事由的证据不充分。匡小煜、陈忠桥向一审法院提起诉讼的时间为2016年2月15日，已经超过两年诉讼时效，本院对匡小煜、陈忠桥的上诉理由不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费586元，由上诉人匡小煜、陈忠桥负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 剑
审判员 李 野
审判员 李 平
二〇一六年十二月八日
书记员 郑海容