广东省南雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶雄法乌民初字第123号
原告：董才源，男，1977年5月6日出生，汉族，住址：南雄市乌迳镇乌迳圩。
委托代理人：郭文学，南雄市湖口镇法律服务所法律工作者。
被告：龚玉良，男，1962年10月5日出生，汉族，住址：南雄市乌迳镇乌迳圩。
委托代理人：陈江南，南雄市乌迳法律服务所法律工作者。
原告董才源诉被告龚玉良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月11日受理后，依法由审判员魏修文适用简易程序独任审判，并于2014年8月29日依法公开开庭进行了审理。原告董才源及委托代理人郭文学、被告龚玉良及委托代理人陈江南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月15日，原、被告经协商签订合同，约定：原告将位于乌迳镇黄洞村乌坪公路路口变电站旁的厂房及配套的变压器一起租赁给被告使用，租期自2011年3月1日起至2014年3月1日止，每月租金1000元，押金10000元；租赁期间，水、电等费用由被告负担；合同期满后，被告要将厂房及其设施要完好交还给原告。合同租赁期间，被告交了8000元租金后注没有继续交租金。2013年5月，原告曾催被告交租金，被告说打算购买该租赁厂房，后来未购买，也没有交租金，欠原告租金28000元；合同期满后又4个多月，被告仍在该厂放有一些竹屎等原料，占用厂房，按原合同约定，应交租金4000元；租赁期间，被告对厂房管理不善导致我厂里的变压器灭失，损失32012.55元；还有厂房大门被损坏，不能上锁，现只好用石头顶着，大门和锁损失不少于2000元。为此，原告诉请法院判令被告：1、立刻终止合同，并将出租厂房腾空交还原告；2、赔偿租赁期间管理不善导致变压器灭失损失款32012.55元；3、维修好租赁厂房及锁，或赔偿原告损失2000元，后二项共计34012.55元，扣除其押金10000元（另案处理）后，被告还需赔偿原告24012.55元。
被告辩称，被告与原告在2011年11月终止合同，按合同约定，已支付了违约金给原告。终止合同后被告已把所有的东西设备搬走，后原告用来存放自己的东西、挖机、晒辣椒，又租给董诗瑞卖煤一年。被告是租厂房，没租变压器。原告把变压器搬走了没告诉被告。在租赁期间被告已交了8000元租金。原告的诉状内容有“扣除押金10000元”，也就证明合同已终止。
经审理查明：2010年12月15日，原、被告经协商签订合同，其中约定：原告将位于乌迳镇黄洞村乌坪公路路口变电站旁的厂房租赁给被告使用，租期自2011年3月1日起至2014年3月1日止，每月租金1000元，押金10000元，合同期满厂房设施完好返还押金10000元；租赁期间，水、电等费用由被告负担；租赁期间，被告应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，因被告使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障，被告负责维修，被告不维修，原告可代维修，费用由被告负担；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态；出租方原告的授权代表人董秋润，承租方被告的授权代表人龚凯明。厂房外有1台变压器，供厂房的电力。被告在租赁期间向原告交租金8000元，即从2011年3月2011年10月共8个月。
原告提供1份（涉案变压器）工程结算书反映，工程编号：Ｓ2007－12－06，工程名称：乌迳镇长盛竹业制品厂台变安装工程，工程造价3201.55元，建设单位：董才源，施工单位：南雄市雄源公司，2008年1月22日。被告对工程结算书的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为与本案无关。
被告提出在2011年11月就与原告的代表人董秋润订立口头终止租赁合同协议，并同意支付违约金3000元给原告，终止合同后被告已把所有的东西设备搬走，后原告用来存放自己的东西、挖机、晒辣椒，又租给董诗瑞卖煤一年，变压器是被原告搬走，事后也没有告诉被告，厂大门原来就是破旧的。原告否认有与被告订立口头终止租赁合同协议，否认在合同期间有租厂房给董诗瑞卖煤，并提出被告现在仍占用原告的厂房，放有加工原料。厂房外的变压器内件已被盗，连接变压器的高压电线也被盗，被告在2013年10月7日已向南雄市乌迳派出所报案，至今案件未破，变压器的外壳由原告捡回家。
被告提供董诗瑞在2014年7月29的证人证言反映是原告的哥哥把厂房租给董诗瑞，在2013年8月6日董诗瑞就开始进煤到厂房，租了约一年。证人董诗瑞未出庭作证。原告认为董诗瑞未到庭作证，对其证人证言，有异议。本院依被告的调查取证申请，已联系到证人董诗瑞，但董诗瑞拒绝会见，不同意接受询问调查；本院向乌迳派出所调取了有关原告方报案被盗变压器的相片，相片反映变压器的内件被盗。经现场察看，被告是仍有小堆竹屎料放在原告厂区的旁边。
厂房大门是水管铁皮结构，现在大门生锈，不能正常使用。原告认为大门原来就是破的，自己使用了厂房几个月，同意补偿300元给被告维修大门。
以上事实，有原告提供的租赁合同、工程结算书、报警回执、图片，被告提供证人录音，变压器图片（以上证据均为复印件）及以及本院的调查笔录、开庭笔录附卷为证。
本院认为：本案争议的焦点：一、原、被告的租赁合同是否已终止；二、被告对原告变压器的灭失是否承担赔偿责任。
关于焦点一，原、被告双方对2010年12月15日签订的厂房租赁合同无异议，本院予以认可。被告主张租赁合同在2011年11月份已终止合同，并提供董诗瑞证人录音予以证明。录音虽反映了原告将涉案厂房租给董诗瑞卖煤，但证人董诗瑞未到庭作证，也拒绝接受本院的调查，证人董诗瑞的录音的真实性不能确定，本院对董诗瑞的录音不予采信。被告除提供证人录音外，未提供其他有效的证据加以证明自己的主张，应承担举证不利的法律后果。因此，被告提出租赁合同在2011年11月份已终止合同主张，证据不足，本院不予采纳。
在租赁合同期限届满即2014年3月1日止，双方未履行交接。被告现虽还有少部分加工的竹屎料堆放在原告的厂区内，但堆放料占用面积相对厂区面积而言很小，即使厂房出租也影响不大。另外，被告的加工设备在租赁合同期届满前已搬走，并且供电的变压器在2013年10月7日已被盗，原告已明知被告是不再使用该厂房加工，厂房租赁合同在合同期满日即2014年3月1日就已实际终止。被告应腾空仍堆放在厂内的竹、木碎料。
关于焦点二，从租赁合同的内容反映，租赁物是厂房，被盗变压器不是租赁物，被告对厂房外变压器无保管义务。被告按合同约定，只有被告不合理使用或使用不当厂内的设施导致变压器损坏时，才负有相应的责任。因此，原告的变压器在厂房外被盗，被告无需承担赔偿责任。原告要求被告赔偿变压器的损失32012.55元的诉请，证据不足，理由不充分，本院不予支持。
关于厂房大门维修或赔偿的处理问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定除外。本案租赁合同约定在被告不合理使用或使用不当时，致使厂内的设施受损的，被告才负有维修义务。现原告未能提供相关的证据加以证明大门现状是被告符合约定情形的行为所致，原告应承担举证不利的法律后果，租赁物厂房的大门的维修义务应由原告履行。因此，原告要被告维修厂房大门或赔偿2000元的诉请，依据不足，本院不予支持。原告自愿补偿300元给被告维修大门，本院予以采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、原告董才源与被告龚玉良在2010年12月15日签订的厂房《租赁合同》在2014年3月1日已终止履行。
二、被告龚玉良在本判决生效后十日内腾空仍堆放在原告厂内的竹、木碎料。
三、被告龚玉良在本判决生效后十日内补偿大门维修费300元给原告董才源。
四、驳回原告董才源的其他诉讼请求。
逾期未履行上述判决的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本案诉讼费325元，由原告负担275元，被告负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 魏修文
二〇一四年九月二十三日
书记员 黄永明