湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）州民一终字第271号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）刘有良，男，1972年10月22日出生，汉族。
委托代理人彭再明，男，1978年8月3日出生，土家族。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）曾尧顺，男，汉族，1958年3月22日出生。
上诉人刘有良因与被上诉人曾尧顺房屋租赁合同纠纷一案，不服花垣县人民法院（2012）花民初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原判认定，2009年原告曾尧顺（甲方）将其修建的花垣县城南建材市场1楼141-143号门面租赁给刘有良（乙方）经营陶瓷，合同约定租赁期限自2009年7月29日起至2012年7月28日止，乙方拖欠租金1个月或空置、关门一个月的甲方可以终止合同。乙方每年应交租金36535元，交纳方式为一年一交，实行先交后用的原则。关于违约责任：乙方逾期交付租金，除应补交所欠的租金外，按月租金总额的3%按天计算向甲方支付违约金。甲方在租赁期内必须维护乙方的合法权益，确保乙方的人身安全和财产安全。合同签订后，被告刘有良按一年一交的方式按时交纳了两年的房屋租金，每年交纳36535元，并交4000元押金。在承租房屋的第三年期间，刘有良于2011年8月13日交纳门面租金5000元，另外原告认可以一张价值6400元的提货单抵扣刘有良应交的租金6400元，由花垣县城南建材市场委托的管理人员曾秀琴向刘有良出具了收条，收条内容为：“今收到兴辉刘老板门面租金伍仟元整（5000.00），提货单壹张计币陆仟肆佰元整（6400.00），合计人民币为壹万壹仟肆佰元整（11400.00），欠房租贰万伍仟壹佰叁拾伍元整（25135.00）。”2011年12月7日，刘有良又交纳了5000元房屋租金，故第三年门面的租金刘有良共计交纳16400元，尚拖欠20135元房租未交。曾尧顺起诉请求法院责令刘有良支付房屋租金25135元，并支付从2011年元月1日起至付款之日止，每天按3%支付违约金。另查明，花垣县城南建材市场未经工商登记，曾尧顺是被告承租房屋的房屋所有权人。被告刘有良在承租门面期间门面有漏水现象发生，造成刘有良装修有部分受损。故向法院提出反诉请求，要求曾尧顺减少租金，赔偿其财产损失104200元等。
原判认为，本案本诉为房屋租赁合同纠纷，反诉为财产损害赔偿纠纷。一、关于本诉。曾尧顺将其修建的花垣县城南建材市场1楼141-143号门面出租给刘有良，并签订了门面租赁合同。花垣县城南建材市场虽然没有到工商管理部门进行登记，但曾尧顺作为该市场门面的房屋所有权人对门面有出租权。刘有良辩称该租赁合同是花垣县城南建材市场与刘有良的合同，城南建材市场没有办理相关登记及出租手续而认定双方签订的租赁合同无效的意见，该院不予以采信。该租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，应当确认有效，双方应根据合同的约定享受权利和履行义务。本案中刘有良已按合同约定交纳了两年的房屋租金，第三年房租刘有良只交纳16400元，尚拖欠20135元房租未交，故按合同约定刘有良应支付拖欠曾尧顺的房租20135元。在合同履行过程中，刘有良承租的门面有漏水现象发生，造成刘有良门面装修有部分受损，刘有良基于此拖欠部分租金不构成违约，曾尧顺起诉要求刘有良支付违约金的诉讼请求该院不予支持。二、关于反诉。刘有良反诉请求曾尧顺赔偿直接损失104200元，在本案审理过程中刘有良申请对其遭受的损失进行鉴定，但鉴定机构对损失无法评估，刘有良提供的证据亦不能证明其直接损失，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。但综合考虑，刘有良承租门面部分受损是事实，从公平角度出发，曾尧顺应给予刘有良适当赔偿。结合本院案情，赔偿金额该院酌情确定为2000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本诉被告刘有良于判决生效后三日内支付拖欠本诉原告曾尧顺门面租金20135元；二、反诉被告曾尧顺于本判决生效后三日内赔偿反诉原告刘有良2000元财产损失；三、驳回本诉原告曾尧顺的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘有良的其他反诉请求。案件受理费425元，反诉费425元，由曾尧顺与刘有良各承担425元。
上诉人刘有良上诉称，原判对租赁合同效力认定错误。上诉人租赁被上诉人的房屋是为了取得经营收入，但由于被上诉人所租赁的房屋是建材市场，而不是商业用房，上诉人租赁后在使用中不能办理相关手续，根本无法实现租赁房屋的目的，被上诉人非租赁房屋所有人，与租赁房屋的所有权人花垣县城南建材市场及该房屋的承租人均没有任何法律关系，被上诉人不具有出租权。根据法律规定，被上诉人由于不具有租赁房屋的处分权，其处分行为无效，且被上诉人隐瞒真实情况，将不具有商业用途的房屋当作商业铺位出租，致使上诉人作出了错误的意思表示，租赁房屋并不具备商业用途的条件和使用价值。因此，被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同书》应认定无效。原判认定“曾尧顺将其修建的花垣县城南建材市场1楼141-143号门面出租给刘有良，并签订了门面租赁合同，花垣县城南建材市场虽然没有到工商管理部门进行登记，但曾尧顺作为该市场门面的房屋所有权人对门面有处分权”的事实错误。因被上诉人在诉状中的诉求是主张支付花垣县城南建材市场2楼221-238号门面房屋租赁费用，而上诉人实际租赁的是花垣县城南建材市场1楼141-143号门面，在举证期限届满前被上诉人未提出增加或变更诉讼请求，原审法院却违反法律规定作出了支持错误的诉请，严重违反不告不理原则。且在双方履行无效合同中，租赁物有严重瑕疵，无法使用，一直处于歇业状态。诉讼中我方要求对损失104200元进行司法鉴定，在鉴定机构无法评估时，又申请其他机构进行鉴定，但却遭到原审法院驳回。故原审法院认定事实不清，程序违法，适用法律错误，请求二审撤销原判，发回重审或改判。
被上诉人曾尧顺未答辩。
本院经审理查明，二审中上诉人刘有良未提交新证据，本院对原审认定的事实予以确认。
另查明，曾尧顺出租的房屋因出现漏水造成刘有良财产受损的事实有刘有良提供的房屋受损照片、湖南吉顺资产评估事务所的说明、原审法院现场勘验笔录、证人邓义全、王军品、谭日辉的证言等证据证实，足以认定。房屋出现渗水后，曾尧顺虽曾派人维修，但未彻底解决问题，为此，刘有良拒付剩余租金。经刘有良申请，原审法院委托湖南吉顺资产评估事务所对其财产损失情况进行评估，但该机构派人员现场勘查后出具说明，以装饰装修损坏时间间隔较长且都为零星或隐蔽工程，受损家具在湘西州没有活跃的二手家具交易市场，且国家对损害评估还没相应的准则标准为由，无法找到合理的法律和评估准则作依据对所申报的资产进行评估。此后，刘有良要求法院组织双方重新选择鉴定机构进行鉴定，但曾尧顺不同意继续进行鉴定，原审法院未再组织鉴定。
本院认为，本案的争议焦点是合同的效力、刘有良的财产损失大小以及原审程序是否违法。
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效是指一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定等五种情形。本案合同不存在上述情况，原审认定为合同有效正确。上诉人刘有良提出本案合同中存在被上诉人曾尧顺不具有承租房屋处分权、且隐瞒真实情况，将不具有商业用途的房屋当作商业铺位出租，导致上诉人作出了错误的意思表示的情形，并非合同无效的情形，而是可撤销合同情形。对于可撤销合同法律规定的除斥期间只有一年，即具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。从刘有良承租曾尧顺房屋的第一年起，就应知道承租的房屋是否具有商业用途，然而在近三年的承租期间，刘有良均未主张过撤销合同，其撤销权已经消灭。故上诉人刘有良主张合同无效或可撤销的上诉理由均不能成立。
由于曾尧顺出租的房屋出现漏水，造成刘有良财产受损，虽然双方选择的鉴定机构对损失大小无法评估，但损失是客观存在的，曾尧顺应承担财产损害赔偿责任。在曾尧顺未赔偿的情况下，刘有良拒付部分租金，是依法行使同时履行抗辩权。在刘有良要求继续选择鉴定机构进行的鉴定的情况下，曾尧顺拒绝配合，应由曾尧顺承担损失大小不明的不利后果。故刘有良在未得到曾尧顺的赔偿前，可以拒绝支付拖欠的租金。原审在双方当事人对损失大小未达成一致意见或未经鉴定机构作出有效评估之前，酌定刘有良的损失为2000元不妥，本院予以纠正。
本案曾尧顺自始至终的诉求都是要求刘有良支付房屋租金及违约金，不存在变更诉讼请求。只是在诉状中出现了笔误，将刘有良租赁的门面错写成了“2楼221-238号门面”。原审卷中的起诉状已经更正过来。且双方当事人对《租赁合同》中约定的租赁门面为“1楼141-143号门面”的真实性均无异议，原审认定的实际租赁门面也为“1楼141-143号门面”，故原审并未违反不告不理原则，程序不存在违法。
综上所述，上诉人刘有良的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销花垣县人民法院（2012）花民初字第24号民事判决；
二、驳回被上诉人曾尧顺的诉讼请求；
三、驳回上诉人刘有良的反诉请求。
一审案件受理费425元、反诉费425元，二审案件受理费850元，合计1700元，由刘有良、曾尧顺各承担850元。
本判决为终审判决。
审判长 彭志友
审判员 龙少松
审判员 彭继武
二〇一四年九月二十三日
书记员 田娅蓝
附：适用法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；