连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第01788号
原告邹倩，1986年10月22日生，，汉族，无固定职业，住福建省瓯市。
委托代理人程海兵、葛凯丽，江苏顺维律师事务所律师。
被告华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司，住所地：连云港经济技术开发区临港产业区大港路南新光路东。
法定代表人马文东，行政副总裁。
委托代理人高永荣、乔志新，江苏田湾（连云）律师事务所律师。
委托代理人乔志新，江苏田湾（连云）律师事务所律师。
原告邹倩诉被告华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司（以下简称华东城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，依法由代理审判员张西灵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人程海兵、葛凯丽被告华东城公司委托代理人乔志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹倩诉称，2011年9月21日，原告在被告处购得商品房，因被告在出售商品房时承诺给购买者返还6年租金，按照购房款的8%计算年租金，前三年租金在房款中直接扣除，后三年租金共计房款的27%以现金方式支付给原告，并签订租金合同。基于此承诺，原告在被告处购买位于华东国际商贸城第19幢116铺的商品房，合同签订后，原告按承诺将前三年的租金从房款中扣除，但却不按照约定与原告签订后三年的租赁合同以及支付租金，原告多次找到被告进行协商无果，故诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告2014年至2017年三年租金共计104638元并签订租赁合同。2、被告承担本案的诉讼费2395元。
被告华东城公司辩称，原告称被告承诺2014年至2017年就涉案房屋继续返租无事实依据：被告作为出卖人，原告作为买受人，签订了《商品房买卖合同》，该合同详细约定了买卖房产的基本情况、计价方式、面积确认及差异处理、付款方式及期限等条款。同日，双方又签订了《房产买卖补充及合作协议》，其中第4.2条约定了2011年12月1日至2014年12月1日涉案房屋的三年返租事宜，该期间的返租租金实际已抵充原告应付的房款。双方从未约定或被告单方承诺2014年至2017年继续返租原告的房屋。为防止对前期洽谈内容存在不同理解，《房产买卖补充及合作协议》第13.3条特别约定“原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房产买卖的全部权利和义务内容，双方同意甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准”，清晰的界定了双方的权利及义务。综上，原告的诉求无事实及法律依据，请求予以驳回。
原告为证明其诉讼请求，提供以下证据予以证明：
1、《商品房买卖合同》及《房产买卖补充及合作协议》、购房发票、契税发票，证明原告作为物产业主是权利人。同时证明被告仅与原告签订了前三年的返租协议，支付了前三年的租金，对于剩余三年未签订租赁合同未支付租金。
2、华东城宣传彩页，证明该彩页承诺购房享受六年返租，并且对六年返租的租金作了明确约定。
3、车贴广告、载有车贴广告车辆的登记查询表、车体广告照片三张，证明目的同证据2。
4、2014年4月15日情况说明一份，证明被告向业主回复收到业主申请，具体返租办法在2014年9月1日前答复。
5、被告与原告相同的区域其他购买业主王某所签订的后三年返租协议《房产买卖补充及合作协议（二）》。证明被告对同样的业主没有履行相同的承诺，存在欺诈并显失公平，被告对原告存在六年两期返租承诺。并申请王某出庭作证，证言主要内容为：我是看到原告提供的华东城宣传彩页中关于6年返租的承诺才购买房子的，后来在华东城业务员电话通知下我至被告处签订了后三年返租协议。
6、2011年12月份被告出具的审批单复印件一份，证明返租6年的具体内容及约定。
7、2014年4月15日在华东城招商中心被告接待全体业主对于返租六年的录音光盘及书面文本一份，证明被告在原告购买房屋时承诺六年返租及相关的约定。
8.申请于某出庭作证，证言主要内容为：我于2011年2月9日至2014年8月11日就职于被告单位，被告公司6年返租事实是存在的且有具体方案：公司2011年正式宣布6年返租方案，同年年底我们部门出具6年返租方案，原告提供的2011年12月份审批单就是当年我们申报6年返租方案的审批流程单，2012年初通过公司总裁审批，后公司制作宣传单页、车贴广告，并针对所有业主、所有商铺对外宣布返租方案并发放宣传单页，2014年8月我离职时，已销售商铺910套，就其中200多套商铺于2011年-2013年上半年公司通过业务员自行联系方式与业主签订后三年返租协议，2013年上半年后，再有业主前来要求签订后三年返租协议时，深圳嘉宁集团已经明确不再续签，公司作为上述集团的子公司让业务员去搪塞业主，搪塞的方式为：等集团决议以后再决定是否签订后三年返租协议，但最终集团也没有做出续签后三年返租协议的决议，最后没有形成结论。2014年4月15日，公司营运副总裁陈道昆、客服服务部庞宇和我针对业主召开会议就6年返租事宜进行解释，会议上业主进行了录音，业主沈某提交了关于签订后三年返租协议并给付租金的申请，我们于会议中给付业主的答复是6年返租方案是存在的，但是否继续执行要等到2014年9月份给付答复。至于2014年9月份公司有无给予答复、有无签订后三年返租协议我就不清楚了。
被告对上述证据的质证意见为：
1、对证据1的真实性无异议，但是从合同内容中显示不出被告对原告做出了后三年的返租承诺，被告认可双方约定前三年的返租，被告已经切实完全履行自己的义务。
2、对证据2真实性、关联性予以否认。因宣传彩册上没有被告盖章，无法核实其真实性，并且宣传彩册首页载明“二期推出家具品牌交易中心”，而原告所购房屋属于一期。再者在《补充及合作协议》第13.3中已明确约定被告之前所作的售楼书、广告等并不购成合同的组成部分，双方之间的权利义务概以原合同及本协议约定为准。在买卖合同及补充协议中被告并没有向原告作出后三年就涉案房屋进行返租的承诺。
3、对证据3的真实性予以认可，关联性予以否认。其他质证意见同证据2.
4、对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，达不到原告的证明目的，情况说明上两个人的签字无法核实真实性，并且这两人已经从公司离职。
5、对证据5被告公司与王某签订的《房产买卖补充及合作协议（二）》真实性及证人王某身份真实性无异议，但否认其证明目的。按照补充及合作协议4.2、4.3条的规定，若原告有意继续返租应在规定的时间里提前向被告提出申请，待被告批准同意后另行议定有关条件并办理相关手续。原告不应以被告与其他业主签订的协议来主张自己也有类似的权利。被告对原告并不负强制缔约义务。被告与他人所签合同也反应不出被告对原告有欺诈故意。从原被告双方签订的合同及补充协议的内容看不出被告对原告做了原告声称的6年二期的返租承诺。
6、证据6并非原件，无法质证，无法核实其真实性，即使该审批单的内容属实该文件也未经被告董事会签字同意，不生效力。被告也并未与原告达成后三年的返租承诺。
7、对证据7录音资料，无法核实声音来源，否认其三性。该份证据的来源不合法，按照我国法律规定，未经对方当事人同意私自录制谈话系不合法行为，以这种手段取得的录音资料不能作为证据使用。被告播放该份录音复制材料后听到这并非针对原告召开的会议。原告整理的录音材料上显示的被告3人职务信息不能代表被告，在被告未授权的情况下，该三人不能对外做任何承诺，并且被告并未听到三人做出任何承诺，只听到多人威胁被告三名职工的声音。原告整理的录音材料内容与原被告双方之间的合同及补充协议存在明显冲突，如果被告确有这一承诺，应在合同中载明。
8.证据8中对于某的身份真实性无异议，但对其陈述的被告公司作出的6年返租承诺有异议：被告认为车贴广告所载信息只是一种宣传，性质为要约邀请，并不当然构成合同内容，原被告之间的权利义务应当以合同及补充协议为准；于某并非被告公司决策层，不能代表被告公司对外作出确切承诺；是否再签后三年租赁合同并非必然发生，需要双方另行协商；审批单是被告公司内部政策，只要该政策没有表现于外，被告与谁签订合同、签订何种合同被告均有权作出他种意思表示；关于于某所说的9月份给付答复一事，被告在向原告邮寄的收房通知书已向原告明确表示租赁期间终止后被告不在占有使用该房屋，占有使用收益权由原告自己享有。
针对自己的抗辩理由，被告提供以下证据予以证明：
1、商品房买卖合同及房产买卖补充及合作协议，证明原被告双方在平等自愿的基础上达成协议，被告已经全面切实履行义务，双方之间的权利义务应以买卖合同及补充协议为依据。
2、被告的商品房预（销）售许可证复印件1份，共4页，证明原告所购房屋属于被告一期销售。即使有原告声称的后三年的返租承诺也不适用于原告。
3、被告向原告发出的收房通知及EMS投递记录。证明被告已经按照双方之间的合同及补充协议关于2011-2014年间的返租约定履行了相应义务，原告在上述期间的租赁权已经得到保障；双方之间的租赁关系已经终止，被告没有就后三年的返租做出任何意思表示，并且已经明确拒绝就涉案房屋后三年返租。
原告对上述证据的质证意见为：
1、对商品房买卖合同及房产买卖补充及合作协议真实性没异议，否认其证明目的。销售房屋时被告的车贴广告、宣传资料中内容具体明确，应当视为要约，应当构成买卖合同组成部分。
2、对证据2的真实性没有异议，但该份证据中前3页销售房屋名称幢号均是一致的，虽然许可证的颁发时间是相互衔接，但可以反映出是针对同一期的销售许可证。该证据中第4页预售许可证的销售时间范围，与前3页的销售时间范围相互重叠，可以看出被告所陈述的所谓的一、二期商户是混合同时销售，被告的证明目的不能成立。
3、关于收房通知，原告提供的EMS详情单没有交寄单位印章，该联并非客户签收的回执联，且交寄时间早于收房通知书落款时间，故对真实性有异议；详情单无法反应交寄内容。另外，因为房屋买卖同时就由被告返租赁使用，故无论从买卖角度还是返租角度，被告都有义务向原告交付房屋。
经审理查明，2011年6月14日，被告取得位于新光路22号、商业用途的房屋的《商品房预（销）售许可证》，编号为连住房售证字第（2011）067号，房屋名称幢号为：华东城B、C块地一期工程13#（A13#）-20#（A20#），22#（A22#）—29#（A29#），31#（B31#）-46#（B46#）楼。有效期自2011年6月14日至2013年6月13日。此后，该067号许可证于2013年5月17日、2015年6月29日分别予以换证。换证后的许可证有效期自2015年6月29日至2016年6月28日。2011年12月6日，被告另取得位于新光路22号，同为商业用途的《商品房预（销）售许可证》，房屋名称幢号为：华东城1#（A1）至12#（A12），47#（B47）至59#（B59）号楼。有效期自2011年12月6日至2013年12月5日。
被告的商铺进行销售时，以发放广告单、车载广告等方式进行销售宣传，其中广告宣传内容为：华东城的地理位置、价格优惠政策、报名电话，并宣称“二期推出品牌家具交易中心，1、享受6年超长返租，保证业主前6年租金收益。2、享受团购优9.7折。”并附有返租案例，以（81.69㎡）7500元/㎡为例，房屋总价为612675元，团购优惠9.7折后总价为594295元，前三年收益24%为142631元，优惠后实际支付总价451664元，第四年返还8.5%为38391元，第五年返还9%为40650元，第六年返还9.5%为42908元，六年共返还264580元。
2011年9月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告坐落于第19#（A19#）幢无单元116铺。商品房的用途为商业营业用房，户型为单间，建筑面积为81.72平方米。单价为4742.40元，总价为387549元。该合同的《附件四：合同补充协议》第五条另约定，出卖人此前所做的售楼书、广告、宣传介绍资料、房地产模型、样板房等，并不构成本合同的组成部分。自合同签订之日起，双方的权利义务概以本同的约定为准。合同同时约定了双方的其他权利义务及违约责任等。
当日，原、被告另行签订《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》，协议约定：鉴于双方已于2011年9月21日就位于连云港市经济技术开发区××路××华东国际商贸城编号为皮革区A19栋116号、建筑面积为81.72平方米的房产签订了《商品房买卖合同》（以下简称原合同），双方现就房产买卖的有关事宜作出进一步的约定，并就共同培育该房产所在市场及促进市场发展等相关事宜达成如下协议，以资双方共同遵守执行。该补充及合作协议对房产的价款、付款方式及期限、房产买卖税、费的承担、房产权益及交付、保养维修及保险、营业时间等相关事项进行了约定。其中第四条第4.2条约定，原告同意将该房产于2011年12月1日至2014年12月1日前的占有、使用、收益权由被告保留和独享。第4.3条约定，在2014年12月1日前6个月，原告如有意继续将该房产的占有、使用、收益权交予被告的，须书面通知被告，获被告同意后，双方另行议定有关条件，并办理相关手续。第13.3条约定，原合同、本协议及附件构成了原、被告双方之间关于房产买卖的全部权利及义务内容，双方同意，被告之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准。第14.1条约定除非另有约定，否则双方的联系地址、电话、传真均以本协议列明为准。如有变更，须在变更后5日内以书面形式通知对方，否则由未履行告知义务的一方承担全部责任和风险。第14.2条约定本协议及原合同约定的书面通知方式包括：公告、邮寄、买受人在出卖人办公场所领取文件并签收等。所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：自寄出方按照本协议第一页列明的地址或书面通知所记载的更改地址，交邮政单位或速递公司发出邮件后三天，视为对方收讫（无论实际签收人是否是收件人本人）。若因地址不详、五人签收等原因导致邮件被退回，仍然视为已送达。公告、电话、现场签收时以发生之日为收讫。
对于上述商品房买卖合同及补充及合作协议中约定的房屋价款及商铺租金，原、被告一致确认：合同中约定的房屋价款系已扣除了三年返租租期的租金额后的价格。
2014年12月，被告向商品房销售合同中载明的原告的住址发函。认为根据原、被告签订的《华东国际商贸城房产买卖协议及合作协议》，在2014年12月1日前6个月，原告如有意继续将房产的占有、使用、收益权交予被告的，须书面通知被告。获被告同意后，双方另行议定有关条件，并办理相关手续。现因原告没有在规定的时间书面通知被告公司将该房产的占有、使用、收益权继续交予被告公司，且被告也无继续占有、使用该房屋的意向，因此至2014年12月1日到期后，被告公司将不再占有、使用该房屋。请原告于2014年12月29日到被告公司办理该房屋的交接手续，逾期不办理交接手续视为该房屋手续交接完毕。落款时间为2014年12月29日。被告交EMS邮寄时间为2014年12月26日。EMS邮递记录显示该份快件于2014年12月28日妥投（他人收邹季基家人）。该房屋至今未办理交接手续。
上述事实，有原、被告提供的证据及当事人陈述在案证明，原、被告均无异议，本院依法对上述事实及证据予以确认。
本案的争议焦点为：被告销售房屋的宣传广告的性质是要约还是要约邀请，是否系商品房买卖合同的一部分。原告认为宣传广告中的承诺明确、具体，应当视为要约，为买卖合同的一部分。房产买卖补充及合作协议是格式合同，被告在与原告签订该协议时没有对该条进行提示，原告也没有留意，补充及合作协议中的13.3条被告免除自己的义务，该条对原告没有效力。被告认为车贴广告属于要约邀请而不是要约，因其所针对的对象不特定的，且合同已经明确排除广告、售楼书作为合同的组成部分。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。被告的宣传广告明确约定商铺6年返租、业主享受团购9.7折优惠及每年的返租比例。该承诺的内容确定、具体，其内容是可以被特定化并可以被明确的预期。宣传广告中被告所销售的房屋系商铺，原告购买商铺看重的是购房后的租金收益，而广告中的“6年返租”，满足原告特定的购房目的，且影响房屋的价格，对原告决定订立房屋买卖合同有重大影响，应当被认定为要约，应当视为合同内容的一部分。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》均有明确约定“出卖人此前所作的售楼书、广告、宣传介绍资料、房地产模型，样板房等，并不构成本合同的组成部分。双方权利义务概以本合同的约定为准。”该约定并非免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，非无效的格式条款。原告接受该变更条款并签字确认，实际上系双方合意对要约的内容作出实质性变更，将广告、宣传资料等排除在合同内容之外，原宣传资料及车贴广告已经失效，故宣传广告及车贴广告不应当视为原、被告之间《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》的一部分。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人具有约束力，原、被告双方应当遵照履行。宣传资料及车贴广告并不是《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》的一部分，双方的权利义务应当以上述合同及协议约定为准。原告提供的审批单系复印件，该复印件无被告公司印章，被告不予认可。原告又申请证人于某出庭作证以证实上述审批单系被告公司出具且被告公司曾作出过六年返租承诺，被告公司对于某曾在被告公司就职一事无异议，但对其证明被告公司作出6年返租承诺的事实不予认可：被告公司认为审批单为公司内部政策，并不构成合同组成部分;于某并非公司决策层，不能代表公司对外作出承诺；关于于某所述的2014年9月份给付业主后三年返租方案是否继续执行答复一事，被告公司已向原告邮寄收房通知书明确表示不再占有使用房屋。本院认为即使该份审批单的确属实，仅能证明A1B1的业主可以享受六年返租。原告提供的2014年4月15日的情况说明，内容为“尊敬的华东城福建业主：你们好!因华东城市场现状，公司对第二个三年返租的细节正在综合考虑，现已收到业主申请，具体实施办法公司将在2014年9月1日之前通知各位业主。”该情况说明与原告提供的2014年4月15日被告在华东城招商中心接待业主对于返租六年答复的录音光盘的内容基本相同，均为被告的员工向业主承诺2014年9月1日前将具体的实施办法告知业主，并未确认被告同意与原告续签三年返租协议。根据原、被告签订的《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第四条4.3项的约定，在2014年12月1日前6个月，原告如有意继续将房屋租赁给被告，须书面通知被告，被告同意后，双方另行议定有关条件，并办理相关手续。该约定表明，原、被告之间达成后三年返租协议需满足两个条件：原告于2014年12月1日前6个月，将其续租的意愿书面通知被告；被告收到书面通知后，同意续租。被告以EMS方式向《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》中载明的原告住址送达《通知书》用以通知原告不再续签后三年返租的意向，其已经履行通知义务。原告未提供证据证明其书面向被告提出继续返租的意向，虽其申请的证人于某陈述称曾有业主代表沈某提交过申请，但被告公司不予认可。即使像情况说明及证人于某所述，被告也有权根据原告的书面申请选择是否与原告签订后三年返租协议。《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》没有向原告作出2014年至2017年返租涉案房屋的承诺，被告亦不同意就后三年返租事宜签订租赁合同。合同的缔结应当尊重当事人的意思自治，原告不能因为华东城与原告相同区域的其他购买业主所签订的后三年返租协议要求被告华东城强制缔约，故原告无权要求被告与原告签订后三年租赁合同并支付租金。原、被告作为平等的民事主体，在补充及合作协议中未就2014年至2017年返租事宜作出承诺，原告所举的证据亦不能证明华东城向原告作出后三年继续返租的承诺，故被告华东城不负有强制缔约的义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告邹倩要求被告华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司支付2014年至2017年三年租金104638元并签订租赁合同的诉讼请求。
案件受理费2395元，由原告邹倩承担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2395元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
代理审判员 张西灵
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 李 卓
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第二十条第四款有下列情形之一的，要约失效：
（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》
第三条商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用<诉讼费用交纳办法>的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。