广西壮族自治区横县人民法院民 事 判 决 书（2015）横民一初字第1691号原告李香新，女，1978年5月26日出生，壮族，住横县横州镇龙池新城龙腾苑*幢****号，公民身份号码：4521221978********。委托诉讼代理人：覃其凤，广西桢干律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯朝堂，广西桢干律师事务所实习律师。被告：广西龙池房地产开发有限公司，住所地广西横县横州镇茉莉花大道南侧。法定代表人：黎应心，该公司经理。委托诉讼代理人：李彬，广西创和律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐文静，广西创和律师事务所实习律师。原告李香新与被告广西龙池房地产开发有限公司（以下简称龙池公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告李香新的委托代理人覃其凤、冯朝堂，被告龙池公司的委托代理人李彬、唐文静到庭参加诉讼。诉讼过程中，因本案需以原告黄卓家诉被告龙池公司商品房销售合同纠纷一案的二审结果作为依据，本院于2016年2月15日裁定本案中止诉讼，现该案的二审已有结果，本案恢复审理，现已审理终结。原告李香新向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期交房违约金34268元（违约金计算方法：423067元×270天×万分之三／天）；2、请求判令被告向原告支付逾期办理产权登记备案违约金4315元（违约金计算方法：423067元×68天×万分之壹点五／天）；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年1月6日，原告与被告签订1份《商品房买卖合同》。该合同约定：被告将龙池新城龙腾苑4幢1402出售给原告，该商品房总房款共计人民币423067元。被告于2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付给原告的，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，但自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告依约按时将全部购房款支付给被告。但被告出卖给原告的商品房于2014年1月2日才验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。”中华人民共和国住房和城乡建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”。中华人民共和国住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管商品住房预售制度有关问题的通知》［建房（2010）53号］第十一条：“明确商品房住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设置已建成并满足使用要求”。被告虽然在2013年5月7日前已向原告发出交房通知，但其通知交房时所交付的商品房并未经验收合格，直至2014年1月2日才验收合格符合交付使用条件。根据国家的有关法律、政策及双方在合同中第八条的约定，被告交付的房屋不符合上述法律、政策规定及双方在合同中约定的交房条件，被告已构成逾期交房的违约行为。原告与被告所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《房屋产权证》由买受人自行办理，买受人如需代办的另行签订代办协议”。合同签订后，原告按约定交付购房款给被告，被告于2013年5月7日将商品房交付给原告。但根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应于2014年5月6日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告违反约定，在2014年7月15日才将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告未按合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能及时办理房屋权属证书，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。被告的交房时间应为2014年1月2日，备案登记时间为2014年7月15日，原告起诉没有超过诉讼时效。被告龙池公司辩称，一、原告起诉要求被告支付逾期交房违约金已经超过诉讼时效。合同约定的交房时间为2013年3月30日，原告至起诉时已经超过二年的诉讼时效。二、被告已按合同约定期限及条件交付涉案房屋，不存在违约行为，原告要求给付逾期交房违约金无事实及法律依据。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当于2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”，被告已在约定期限内将符合约定条件的商品房交付给原告，理由有：1、原告于2013年5月7日验收完房屋后办理了收房确认手续，被告已在约定期限内完成交付商品房；2、交付房屋时已达到约定交付条件。合同中未对第八条第1款“验收合格”及第4款“取得批准文件”进行详细注释，建设工程经五方“竣工验收合格”即为合同约定房屋交付的必备条件；“竣工验收备案”只涉及行政备案及监督，而非交付使用的必要条件；3、涉案房屋交付前后实际达到备案所需实质条件。标的物于2012年12月19日完成五方验收，2013年1月13日通过了房屋的消防验收，可见涉案房屋在交付时并不存在使用障碍，已实际达到双方约定及法律法规规定的交付条件。4、被告发出交房通知后，原告推迟于2013年5月7日才验房、收房，并于2013年5月10日对房屋进行装修入住，实际已占有、使用该房屋，被告已完成交付房屋义务。原告现又以《合同》公布后的法律法规及同类示范文本中“竣工验收”标准套用于该合同是违背诚信的行为。三、被告已依约履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务。《合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《房屋产权证》由买受人自行办理”，被告已在约定期限内将备案材料提交至产权登记机关，理由有：1、被告于2014年1月2日向建设局提交规划验收材料、于2014年1月6日向房地产管理所提交房屋产权证材料时得知需要增加提交规划核实意见，遂立即选聘有资质的测绘中介机构、等待测绘技术总结报告、取得规划核实意见（2014年4月23日），后按房地产管理所备案工作时间安排于2014年7月8日提交完全部备案材料，已如约完成提交备案材料的义务；2、《合同》第十五条约定的备案期限为“365日”，该期限系签订《合同》时登记备案相关政策下被告预估的准备产权登记备案要求所需全部文件的期限，不包括政策变动、增加备案材料等无法预见、预留的期限，不应当将被告被迫延缓提交备案材料的期限计入《合同》第十五条约定的备案期限内；3、在原告无利益受损、《合同》未约定违约责任、计算标准，及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条仅适用于“买受人未取得房屋权属证书、合同没有约定、损失难以确定”之情形的前提下，让被告承担赔偿责任无事实、约定及法定依据。即便被告的行为被认为是“违约”，应当扣减符合合同约定可据实延期的天数（即工程施工期间因停电、气象等因素停工天数），且不能适用原告主张的适用日万分之三的计算标准，否则会造成双方利益失衡，有违公平原则，应当将违约金调低。综上，被告已全部履行了《商品房买卖合同》约定的交房及提交备案材料之义务，无违约行为，不应当承担违约责任，原告的起诉已经超过诉讼时效。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了持证。双方当事人对对方提供的证据的真实性及本院依职权调取的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。但双方对对方提供的证据所证明的事实有异议，对有争议的事实，本院认定如下：1、被告认为双方在《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件是第1款，即以经验收合格为准，而原告则主张的交付条件属第4款，以备案为交付条件；被告认为《竣工验收备案表》、《房地产登记受理审核业务书》不能证明房屋经备案后才可以交付使用，实际上被告在2014年1月份已经将相关材料报产权登记相关备案。2、原告认为提供的证据不能证明被告交付给原告的房屋已验收合格，工程竣工验收合格后须经主管部门备案才可交付使用，而被告在2014年1月2日才备案，被告的房屋直到2014年1月2日才具备交房条件，且2014年7月15日才完成备案登记。本院认为根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。而原建设部于2000年4月4日发布、住房和城乡建设部于2009年10月19日修正的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收后，需向建设主管部门备案。被告作为开发商向原告交付的房屋，须在经建设主管部门通过建设工程竣工验收备案后，才符合交付条件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月6日，原告与被告签订1份《商品房买卖合同》，该合同第三条约定：原告购买座落于横县横州镇茉莉花大道南侧［横国用（2009）第00009314号地块］，由被告广西龙池房地产开发有限公司开发的“龙池新城”项目龙腾苑4幢1402房；第四条约定：按建筑面积计算，该商品房总金额为423067元；第八条约定：出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家规定和地方的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；。第九条、。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《房屋产权证》由买受人自行办理，买受人如需代办的另行签订代办协议。双方没有对违反该条约定应承担的违约责任进行约定。双方签订合同后，原告通过银行按揭贷款方式支付完购房款共423067元给被告。被告于2013年5月7日将上述房产交付原告。被告交付给原告的商品房于2012年12月19日经施工、勘察、设计、监理、建设五方验收合格，2014年1月2日在横县住房和城乡规划建设局进行竣工验收备案。2014年7月8日，被告向横县房地产管理所申请4号楼房屋所有权初始登记备案，2014年7月15日完成提交初始登记备案所需材料。本院认为，一、关于是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。可见，法律、行政法规对建设工程标的质量作出了强制性规定。《建设工程质量管理条例》第四十三条规定了相应行政机关对工程质量实施监督管理，且原建设部于2000年4月4日发布、住房和城乡建设部于2009年10月19日修正的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。而在该管理办法第五条所规定的建设单位办理工程竣工验收备案时应当提交的文件中，工程竣工验收报告仅是其中一项。该管理办法第八条还规定：备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。该管理办法第十一条则规定，建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收。参照上述规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收后，需向建设主管部门备案，而备案机关在备案程序中需对材料的真实性、完整性以及建设单位在竣工验收过程中是否有违反国家有关建设工程质量管理规定行为进行审查。可见，工程在向备案机关办理竣工验收备案前，既不能确认建设单位所提交的材料齐全、无虚假证明文件，也不能确认建设单位在竣工验收过程中无违反国家有关建设工程质量管理规定的行为。综上，根据双方当事人的约定及上述相关规定，被告作为开发商向原告交付的房屋，须在经建设主管部门通过建设工程竣工验收备案后，才符合交付条件。办理建设工程竣工验收备案的责任人是被告，且被告在黄卓家一案的二审中自认涉案工程是否取得竣工验收备案未告知过业主亦未以任何方式进行过公示，被告无证据证明原告知道涉案商品房取得竣工验收备案的具体时间，本院认定原告最早从2014年1月才知道涉案房屋于2014年1月2日取得竣工验收备案。原告于2015年7月诉至本院并未超过法定的两年诉讼时效。二、关于被告是否存在逾期交房违约行为的问题。虽然双方的合同约定交房日期为2013年3月30日，且被告已经于2013年5月7日将涉案房屋交付给原告使用，但是如前所述，至2014年1月2日取得竣工验收备案后涉案房屋才符合法定交付条件，而该责任应由被告承担，可见被告存在逾期交房的违约行为，逾期交房278天。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应向原告支付违约金35284元（423067元×万分之三×278天），原告诉请逾期交房违约金34268元未超出法律规定的范围，本院予以支持。三、关于龙池公司是否存在逾期提交产权登记备案材料的问题。根据双方的合同约定，被告应在2012年12月30日前将商品房交付给原告，根据双方合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告应在2013年12月30日前完成相关的权属登记备案手续，但是依据横县房地产管理所的《房地产登记受理审核业务书》的记载，至2014年7月15日被告才完成了提交产权登记备案材料的义务，构成逾期备案，逾期106天。被告诉称其于2014年1月即提交了备案材料，因政策问题致使其至2014年7月15日才能全部提交备案材料，逾期备案的责任不应由其承担，被告提交的证据不足以证明该主张，故本院对其的该主张不予支持。因双方没有约定被告逾期备案应承担的违约责任，故本案的逾期备案违约责任应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一、二款的规定确定。因为中国人民银行已经不再规定逾期贷款利率，所以本案的逾期备案违约金应参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。2014年3月31日至2014年7月14日，中国人民银行公布的6个月-1年的贷款年利率为6.0％，原告请求按已付房款每日万分之一点五的标准计算逾期备案违约金，低于法律规定及合同约定，即6727元（423067元×万分之一点五／日×106天），现原告仅请求4315元未超出法律规定的范围，本院予以支持。综上所述，被告在本案存在逾期交房违约和逾期办理产权登记备案违约的行为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、被告广西龙池房地产开发有限公司向原告李香新支付逾期交房违约金34268元；二、被告广西龙池房地产开发有限公司向原告李香新支付逾期办理产权登记备案违约金4315元。上述债务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请执行。案件受理费765元，由被告广西龙池房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 营代理审判员  蒙之雁人民陪审员  麦小云二〇一六年九月八日书 记 员  钟帅麟附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；