苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0591民初1546号
原告：中新苏州工业园区开发集团股份有限公司，统一社会信用代码9132000060819777X9，住所地苏州工业园区旺墩路158号置业商务广场19楼。
法定代表人：赵志松，董事长。
委托诉讼代理人：周欢，公司员工。
委托诉讼代理人：吕琪丰，公司员工。
被告：苏州博尊科技有限公司，统一社会信用代码91320594668368235Y,住所地苏州市相城区镇钻石路1999号。
法定代表人：沈明昌，经理。
原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（以下简称中新集团）诉被告苏州博尊科技有限公司（以下简称博尊科技）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，因被告博尊科技下落不明，本院依法向其公告送达起诉状等诉讼材料，并转为普通程序公开开庭进行了审理。原告中新集团的委托诉讼代理人周欢、吕琪丰到庭参诉讼，被告博尊科技经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现本案现已审理终结。
原告中新集团诉称：2012年12月3日，原、被告签订《标准厂房租赁合同》，由被告承租原告位于苏州工业园区展业路8号中新科技工业坊一期4-2-A的房屋，租期为三年。2014年3月27日，双方再签订一份《标准厂房租赁合同》，由被告承租上述工业坊一期4-2-B的房屋，租期为三年。2016年3月24日，双方签定续租协议，将4-2-A房屋的租期延长至2016年6月30日；2016年6月24日，双方签定补充协议，将4-2-A房屋租期延长至2016年9月30日，同时被告在2016年9月30日提前退租4-2-B房屋。2016年9月20日，各方再次签订续租协议，被告继续租用4-2-A房屋及4-2-B房屋至2016年12月31日。因被告欠付2016年10月1日之后的租金，原告多次发函催要、通知其解除合同并搬离，被告在2017年1月6日交还4-2-B房屋，但4-2-A房屋一直未交还，原告起诉至法院，请求判令：1、被告腾空并返还位于苏州工业园区展业路8号中新科技工业坊一期4-2-A房屋；2、被告立即支付拖欠的租金145710元（自2016年10月1日至2016年12月31日止）；3、被告支付欠付拖欠电费23769.63元（包括2016年11月4062元、2016年12月5957.97元、2017年1月-3月合计13749.66元）、水费249.95元（自2016年7月至2016年12月，2017年1月至3月为74.95元）；4、被告按照日租金的标准支付涉案房屋的逾期支付违约金（自2016年10月1日至2017年2月20日暂计算为11136.84元，主张至实际归还之日止），并支付4-2-A房屋自2017年1月1日至实际返还之日的房屋占用使用费（自2017年1月1日至2017年2月20日期间暂计算为43066元，主张至房屋实际归还之日）；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告博尊科技未到庭应诉答辩，也未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明：位于苏州工业园区展业路8号中新科技工业坊房屋产权为原告中新集团。博尊科技的经营范围包括研发、生产、销售：电子控制器、发动机、电子元器件、汽车及汽车零部件，从事上述产品及技术进出口业务。
2012年12月3日，中新集团（甲方，出租方）与博尊科技（乙方，承租方）签订《标准厂房租赁合同》，约定乙方承租上述工业坊一期4-2-A物业单元，面积1516平方米，租期为2013年4月1日自2016年3月31日，无装修免租期。租期内租金为15元/元/月/平方米（按照建筑面积计算），起算日为2013年4月1日，月租金为22740元，租期总租金为818640元。租金在每个付款日当天或之前完成支付，水电费由甲方先行垫付，乙方应于收到水电费确认单后7天内交给甲方。保证金为三个月租金计68220元，租期内，乙方拖欠租金或物业管理费或其他应付费用的（包括由于乙方原因造成甲方损失的补偿款、乙方因违约应向甲方支付的违约金），甲方有权在书面通知乙方而乙方在甲方发出通知三日内仍未付款的情况下立即从保证金中扣除相应费用或款项，若保证金仍无法弥补甲方损失的，甲方可要求乙方补足差额，乙方必须在甲方规定的期限内补足或重新缴纳保证金。租期届满或合同提前终止时间，若乙方未发生合同约定违约事件，且乙方已按合同约定标准交还了该房屋、付清租期内水、电、燃气等费用，已办妥以该房屋为注销或使用地址的相关注销登记手续后30天内，甲方应将扣除相应款项后的剩余保证金无息返还乙方。关于租赁房屋的返还，约定租约终止或届满，对于乙方固定装修，甲方有权决定是否无偿接受，或者要求乙方自负费用将物业单元恢复到承租日之前的状态（自然使用损耗或由于不可抗力而对物业单元造成的损坏及甲方同意保留的固定装修部分除外），即原状归还，同时须将该物业单元各部分的钥匙交还给甲方。乙方不能在租赁期满前完成恢复物业单元原状的工作，则甲方有权选择要求乙方继续恢复原状，租期届满后置恢复原状符合要求其间，视为乙方继续使用物业单元并须按照合同标准支付相关费用。甲方有权在租赁期满或本合同提前终止后的任何时间内进入并收回该房屋，无需其他方见证或公正。乙方防止在该房屋内的一切设施设备包括装修物品被视为放弃物，由甲方自由处置，甲方无需为此给予乙方任何补偿，同时甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担，乙方还应承担从租约终止或租期期满之日起直至复原工作全部完成之日为止的相当于租金、物业管理费之和的费用作为违约金。违约责任部分，约定乙方逾期交付租金、公用事业费用超过2个月的，甲方有权终止租赁合同、没收保证金并要求乙方赔偿甲方全部损失，同时按照每日万分之五支付逾期利息，并支付相当于6个月租金和物业管理费之和的违约金。租赁期满或合同提前终止时，乙方如逾期归还该物业单元的，须赔偿甲方因此遭受的一切损失，并须向甲方支付相当于原日租金二倍的违约金，甲方有权收回该物业单元，该物业单元内的所有装修、设施和物品均归甲方所有，甲方有绝对酌情权将该等装修、设施和物品保留或拆除。甲方无须为装修、设施和物品的剩余价值向乙方作出任何补偿，同时甲方有权向乙方追索拆除乙方装修和设施设备的开支。本租约的书面通知应通过专人专递、挂号邮寄或传真方式送达，传送通知应根据本租约中签署页的地址送达，特快专递发至合同载明的联系地址，国内邮件寄出三日后十位送达。任何一方地址变更应及时以挂号信或特快专递形式通知另一方，一方疏于通知而导致的损失由其自行承担。合同下方，甲、乙双方均加盖公章。合同附件对2013年4月1日至2016年3月31日每季度的租金和物业费进行约定。
2014年3月27日，原、被告再签订《标准厂房租赁合同》，由原告将上述工业坊内一期4号厂房2楼B单元出租给被告，面积1722平方米，租期为2014年4月16日至2017年4月15日，装修免租期为2014年4月16日至2014年7月15日，期间乙方不需要交付租金，但需要支付物业管理费以及该单元所实际发生的水、电等费用。租赁期限内租金每月每平方米15元（按建筑面积计算），月租金25830元，租期总租金852390元。乙方在签约后15天内支付相当于三个月租金金额即77490元的保证金，款项使用及性质与前述合同约定一致。合同对于双方权利义务、违约责任、通知方式等的约定也与前述合同约定一致。合同下方甲乙双方盖章，附件为租期内租金及物业费的明细。
2016年3月24日，因4-2-A房屋的租期届满，原、被告签订《标准厂房租赁合同至续租协议》，该房屋租期延长三个月，从2016年4月1日至2016年6月30日，租期内租金每月15元，物业费每月6064元。双方权利义务约定仍延续双方签订的上述标准厂房租赁合同。
2016年6月24日，原、被告签订《租赁补充协议》，同意将上述租赁范围为4-2-A房屋租赁续租至2016年9月30日，4-2-B房屋提前于2016年9月30日终止，被告须在2016年6月30日前支付上述两个租赁单元的租金至2016年9月30日。为提前退租，4-2-B房屋原租赁合同保证金不予退还，另需在本合同签署之日五日内支付相当于三个月租金的违约金77490元。被告须在2016年9月30日前按照物业交接手续归还该单元，并结清包括且不限于房租、物业费、水电费等应付费用。自终止之日起，被告放置在该房屋内的一切设施（包括但不限于装修、空调等）将视为弃物，由原告自由处置。自终止之日起，原告有权将该物业承租给第三人。
2015年（原告诉称为笔误，应为2016年）9月20日，原被告签订《标准厂房租赁合同之续租协议》，约定由被告续租4-2-A房屋、4-2-B房屋，续租期限为2016年10月1日至2016年12月31日。租金每月15元，租赁期限内租金合计145710元，被告一次性给付原告。物业管理费每月每平方米4元，由被告给付物业公司。
因被告欠付款项，2016年11月11日，原告委托律师事务所向被告邮寄《律师函》，要求被告交付截至该函件发出之日累计拖欠的租金145710元、拖欠水电费34751.4元。上述款项要求被告在三日内交付，否则将按照约定向被告主张违约责任并采取解除合同等措施。该函件按照被告在租赁合同上预留的地址邮寄，投递结果显示在2016年11月12日由单位签收。
2016年12月12日，原告向被告邮寄《租赁合同终止告知函》，告知被告上述租赁房屋欠付2016年10月1日至2016年12月31日的租金145710元，但被告未支付且逾期超过2个月，现原告正式告知被告租赁合同于送达之日终止，原告将没收保证金，要求被告在2016年12月14日前付清欠付款项并按照约定承担违约金，原告并保留追求责任的权利。该函件按照被告在租赁合同上预留的地址邮寄，投递结果显示在2016年12月13日由单位签收。
2016年12月15日，原告向被告邮寄《关于要求贵司尽快搬离租赁单元的函》，告知因多次催要被告拒不交付欠付租金，也未在租赁合同期限届满时及时返还房屋，原告有权要求被告支付逾期返还房屋导致的损失。故原告正式通知被告在收函后5日内付清应缴租金145710元并搬离房屋，否则原告将按照约定及法律规定自行收回房屋，并对承租房屋内物品及设备采取相应措施，同时保留追究被告违约责任的权利。该函件按照被告在租赁合同上预留的地址邮寄，投递结果显示在2016年12月16日由单位签收。
诉讼中，原告提交一份发票签收记录表，显示博尊科技用电量为：2016年11月用电4062元，12月份电费5957.97元，2017年1月电费5547.82元，2月电费5343.24元、3月电费2858.6元，以上电费合计23769.63元；用水量包括：2016年7月24.5元，8月66.5元，9月52.5元，10月66.5元，11月17.5元，12月17.5元，2017年1月21元，2月24.9元，3月29.05元，以上合计319.95元。该记录表上，被告客户签收一栏处均有人员签字。
诉讼中，原告诉称，被告交付租金至2016年9月30日，之后未再交付款项，也未将房屋交还给原告。因房屋内有被告的生产设备及大量物品，原告无法自行搬离，期间联系被告的法定代表人，但是不接电话，故此僵持；室内物品估算搬移时间需要两周。
经本院释明后果，原告坚持庭审陈述以及所举证据属实，并自愿承担虚假陈述以及提供虚假证据的不利法律后果。
以上事实，由标准厂房租赁合同、续租协议、租赁补充协议、函件及邮寄凭证等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的租赁合同为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。根据合同约定，被告拖欠租金超过2个月的，原告有权终止合同，现有证据表明被告欠付租赁期限内的租金且经原告多次催要未给付，原告据此发函解除租赁合同有事实与法律依据。因双方在合同中指定收件地址且确定寄出3天后视为送达，本院认定双方的租赁关系于2016年12月15日已解除。合同解除后，被告按约应当将房屋腾空并返还给原告，原告该项诉请有事实与法律依据，本院予以支持。合同解除前，被告应当按约交付租金，截至合同解除之日，本院核算租金为121425元。合同解除后，被告应当及时返还房屋，否则应当参照租金标准交付房屋使用费。根据约定，合同提前终止被告逾期归还物业的，原告有权收回该物业单元，该单元内所有装修、设施和设备均归原告，因被告持续拖欠租金，其行为构成根本违约，原告已发函解除合同并要求被告交还租赁场所，上述情况下，原告有义务自行收回房屋避免损失扩大，否则就扩大的损失不得向被告主张赔偿。综合考虑，对原告主张的4-2-A房屋的使用费，本院酌情按照1个月的租金标准予以支持，即为22743元；原告主张4-2-B房屋的租金（实为使用费）计算至2016年12月31日，本院予以支持，即为12915元。故使用费合计35658元。根据约定，租赁房屋产生的水电费由被告承担，在原告先行垫付后，被告确认金额后给付原告，原告对水电费的主张有合同依据且符合形式要件，相关金额合计24019.58元应由被告承担。关于违约金，本院认为，原告主张按照约定每日万分之五的标准从2016年10月1日计算至实际给付交还房屋之日，本院认为，违约金的计算由人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，在原告已主张没收保证金的情况下，其不能举证存在其余损失，故本院确认上述保证金已足够对原告的损失进行补偿，对其违约金请求不再支持。被告博尊科技经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致不利后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州博尊科技有限公司于本判决生效之日起30日内将苏州工业园区展业路8号中心科技工业坊一期4-2-A房屋腾空并返还给原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司；
二、被告苏州博尊科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司租金121425元、水电费24019.58元；
三、被告苏州博尊科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司房屋使用费35658元；
四、驳回原告中新苏州工业园区开发集团股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取4280元，公告费690元，合计4970元，由被告苏州博尊科技有限公司负担。此款已由原告预交，本院不再退还，被告在给付上述款项时将该款一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 王宏荣
人民陪审员 沈永年
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 夏李扬
拒不履行生效法律文书风险提示如下：
一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。
1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。
2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。
3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。
二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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