重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0119民初433号
原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司，住所地重庆市南川区南城街道清桥社区硫磺二组移民新村13号，组织机构代码：59673160-4。
负责人张良，四川永欣物业服务有限公司南川分公司执行董事。
委托代理人吴祥海、陈垚，重庆华升律师事务所律师。
被告王也，女，1987年3月11日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司（以下简称永欣物业公司）与被告王也物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法由审判员张丽敏独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告永欣物业公司的委托代理人陈垚到庭参加诉讼，被告王也经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告永欣物业公司诉称，原告系XX小区建设单位依法聘请的物业服务公司，原告依法为XX小区的业主提供物业服务。被告系该小区X栋X-
X号、X幢X－X号房屋的业主，被告从2014年5月至2014年11月的物业服务费（包括电梯费、公摊水电费）1892元未交纳。经原告多次催收，被告无故拒不支付。现请求法院判令被告支付下欠原告的物业服务费（包括电梯费、公摊水电费）1892元，并从2014年12月1日起，每日按照欠费金额的3‰支付违约金直至付清为止，诉讼费由被告承担（在审理中变更：撤回要求被告交纳X栋X-
X号房屋物业服务费的诉讼请求）。
被告王也书面辩称，一、我们是拆迁户，物管费应减半收取。二、我们是拆迁户，接房后就停发了过渡费，由于房屋未装修入住，还需租房居住，物管要先把过渡费给我们。三、开发商说给我们拆迁户8个停车位，但拆迁户购车位并不优惠，物管并未让我们享受车位的管理。四、我们的房屋原来就有房产证、大修基金，现在办证不应收费。五、原告收取的除渣费、噪音、修复费未退，物管要退给我们。六、我们X栋X楼业主把梁打了成危房，物管不管失职，我要求另行安置还房。七、小区电梯经常坏，存在质量问题，要求安装新的电梯。八、拆迁红砖厂家属院围墙、院坝未处理。九、停车费、广告费物管账目要公布公开。十、物业费收费标准高。十一、起诉程序不合法，未经业委会调解后不能达成意见才能向法院起诉。十二、小区地下车库、停车位是小区业主的，侵害了业主的权益。十三、诉讼时效已过了两年了。
经审理查明，2010年11月1日，重庆同邦房地产开发有限公司（甲方）与四川永欣物业有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由重庆同邦房地产开发有限公司选聘四川永欣物业有限公司对重庆同邦房地产开发有限公司开发建设的南川区XX小区实施前期物业管理服务事宜，合同期限自2010年11月1日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。该合同第六条约定，物业服务费用按建筑面积计算，标准为：1.住宅1.10元/月/平方米（不含电梯费和公共能耗费用）；……3.商业物业3.50元/月/平方米（不含中央空调费用、电梯费和公共能耗费用）……。合同第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条约定，业主同意自购房合同约定的交付之日，或者物业具备法定交付条件之日起承担其所拥有物业的服务费用或服务资金。……物业的服务费用或服务资金按季度交纳，各业主应在每季度前十五日内自行到物业服务企业位于本物业区域的办公地点履行交费义务，物业服务企业可以不必再一一发放催费通知单。该合同第二十七条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按逾期每日千分之叁的标准支付违约金。双方在《前期物业服务合同》中还约定了其他的权利义务。2012年7月6日，重庆同邦房地产开发有限公司（甲方）、四川永欣物业有限公司（乙方）以及四川永欣物业有限公司南川分公司（丙方）三方签订《关于明确“XX小区”物业管理工作的协议书》，约定：一、丙方系乙方为方便在南川区“XX”小区进行物业管理工作而设立的下属企业。丙方成立后，实际负责小区的物业服务工作。二、甲、乙、丙三方一致同意，原甲、乙双方于2010年11月1日签订的“前期物业服务合同”（以下简称“原合同”）中约定的乙方应承担的权利、义务全部由丙方享有和承担。三、“原合同”第四章第六条中约定的住宅物业服务费用按建筑面积每月每平方米1.1元收取，电梯费和公共能耗费用另行计算，现将住宅物业的电梯收费标准统一调整为按建筑面积每月每平方米0.3元，公共能耗费10元/月/户，另二次供水0.80元/吨收取。事实上，由原告永欣物业南川分公司实际为XX小区提供物业管理和服务。2014年11月，重庆同邦房地产开发有限公司（甲方）与四川永欣物业有限公司签订《前期物业服务合同解除协议》，约定2014年11月30日双方正式解除2010年10月28日签订的《前期物业服务合同》。
被告王也系重庆市南川区XX小区X栋X-
X号、X－X－X号房屋的业主，其房屋为电梯住宅，建筑面积均为115.72平方米（本案中原告只主张X－X－X号房屋的物业服务费，X栋X-
X号房屋的物业服务费在本案中撤回），被告于2014年5月至2014年11月期间的物业服务费（包括电梯费、公摊水电费）为1204元{[（1.1元/月/平方米+0.3元/月/平方米）×115.72平方米+10元/月]×7个月}。原告曾于2016年5月对上述物业服务费向本院提起过诉讼，当月又撤回了起诉。由于被告未交纳上述期间的物业服务费，原告又提起了前述诉讼。
以上事实，有原告、被告的陈述和答辩、《前期物业服务合同》、《关于明确“XX小区”物业管理工作的协议书》、《前期物业合同解除协议》、（2016）渝0119民初3166号民事裁定书等证据在案佐证，亦经庭审核实，具有证明效力。
本院认为，重庆同邦房地产开发有限公司与四川永欣物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》和重庆同邦房地产开发有限公司与四川永欣物业有限公司以及原告永欣物业南川分公司签订的《关于明确“XX小区”物业管理工作的协议书》均系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述《前期物业服务合同》和《关于明确“XX小区”物业管理工作的协议书》依法对南川区XX小区包括被告王也在内的全体业主具有约束力。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业服务后，理应及时按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，但被告从2014年5月至2016年11月期间的物业服务费1204元未向原告交纳，侵害了原告的合法权益，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，依法应当承担继续履行，交清所欠物业服务费并支付违约金的民事责任。故原告要求被告支付前述期间的物业服务费的诉讼请求合法，本院予以支持。对于违约金的问题。被告未按期交纳物业服务费，依照合同约定，应当支付违约金，但约定的违约金标准过高，本院不予采纳，本院酌情确定违约金为50元。对于被告提出的诉讼时效问题，因原告曾于2016年5月向本院提起过诉讼，诉讼时效已中断，应重新计算诉讼时效，因此，本案未过诉讼时效。对于被告提出拆迁中存在的问题属另一法律关系，不属于本案处理范围，对于被告提出不交纳物业服务费的其他辩解意见因无证据佐证，本院不予采纳。原告在审理中撤回要求被告交纳该小区X栋X-
X号房屋的物业服务费的诉讼请求，系对其合法权利的处分，且未损害被告的利益，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《物业管理条例》第四十一条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告王也在本判决生效之日起十日内向原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司支付2014年5月至2014年11月期间的物业服务费1204元及违约金50元，共计1254元。
二、驳回原告四川永欣物业服务有限公司南川分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告王也负担。
本判决为终审判决。
审判员 张丽敏
二〇一七年二月二十七日
书记员 王佳艺