湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0112民初2085号
原告王渝文，男，1986年3月6日出生，汉族，河南省正阳县人，住河南省驻马店市正阳县。
委托代理人缪宏伟，湖北金卫律师事务所律师。
被告冯伟，男，1976年2月4日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市黄陂区。
被告潘雅琳，女，1985年12月17日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市黄陂区。
被告陈鸽，女，1982年2月3日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市武昌区。
委托代理人齐芬，湖北重友律师事务所律师。
被告邱自兵，男，1975年9月15日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市东西湖区。
委托代理人许卫斌，湖北东吴弘泰律师事务所律师。
被告耿海燕，女，1980年3月1日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市东西湖区。
原告王渝文诉被告冯伟、潘雅琳、陈鸽、邱自兵、耿海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王渝文及其委托代理人缪宏伟，被告陈鸽的委托代理人齐芬，被告邱自兵的委托代理人许卫斌，被告耿海燕到庭参加诉讼。被告冯伟、潘雅琳经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告王渝文诉称，2014年7月31日，原告通过被告邱自兵、被告耿海燕经营的武汉菱美房产有限公司（以下简称菱美公司）与被告冯伟、被告潘雅琳、被告陈鸽签订了一份《存量房居间（买卖）合同》，原告按照合同约定支付了320，000元购房款。但被告冯伟、被告潘雅琳、被告陈鸽未按照合同约定过户。后原告得知该房屋已于2014年7月15日被法院查封。现请求判令：1、解除双方的《存量房居间（买卖）合同》；2、被告冯伟、被告潘雅琳返还320，000元及违约金194，560元（自2014年9月30日暂计至2016年5月30日，按已付房款的日1‰计算），被告陈鸽、被告邱自兵、被告耿海燕承担连带责任；3、五被告承担本案全部诉讼费用。
被告冯伟、潘雅琳经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，亦未提交答辩状及证据。
被告陈鸽辩称，原告诉称签订合同、付款情况属实。其受被告冯伟、被告潘雅琳委托，只是委托合同的受托人，不是本案适格被告，不应承担责任。原告明知被告是受托人，相应责任应由委托人承担。请求驳回对其的诉请。
被告邱自兵辩称，其并非合同当事人，在居间合同中没有故意隐瞒事实和告知虚假情况，不应承担相应责任；原告妻子王小瑞是其公司员工，原告在签订合同前已经知道房屋情况，合同是补签的。作为中介方已经尽到合理审查义务，中介方也没有权利查询房屋是否有瑕疵，原告自己有权利及义务核实房屋抵押情况。本案房款是被告冯伟、被告潘雅琳收取的，按照合同约定，返还房款的义务应由被告冯伟和被告潘雅琳承担。原告主张的违约金过高，不能超过损失的30%，应按银行贷款利率计算损失，其没有收到过任何报酬，并已经完成了合同义务，请求驳回对其的诉请。
被告耿海燕辩称，其并非合同当事人，只是签合同的经手人，不是适格被告。其在居间合同过程中也没有故意隐瞒事实和告知虚假情况，原告在签订合同前已经知道房屋情况。作为中介方已经尽到合理审查义务，原告自己有权利及义务核实房屋抵押情况。本案房款是被告冯伟、被告潘雅琳收取的，返还房款的义务应由被告冯伟和被告潘雅琳承担。原告主张的违约金过高，其没有收过报酬。请求驳回对其的诉请。
原告王渝文提交了以下证据：
1、委托书及公证书复印件，证明被告冯伟、被告潘雅琳委托被告陈鸽出售房屋，被告陈鸽超权代理的事实；
2、《存量房居间（买卖）合同》，证明房屋买卖合同关系；
3、收据、收条、汇款单，证明原告支付购房款320，000元；
4、房产查询信息，证明房屋查封状况。
被告陈鸽提交了1份收据复印件，证明被告陈鸽交付了押金10，000元。
被告邱自兵、耿海燕未提交证据。
经庭审质证，被告陈鸽对原告王渝文提交的所有证据真实性均无异议，并认为委托书上已经注明受托人在受托范围内的所有法律责任都是由被告冯伟、潘雅琳承担，代为偿还银行贷款是经过委托方和被委托方达成一致的。被告邱自兵、耿海燕对原告王渝文提交的所有证据真实性均无异议。原告王渝文、被告邱自兵、被告耿海燕对被告陈鸽提交的证据无异议。本院经审查认为原告王渝文及被告陈鸽提交的证据，经各方质证均无异议，本院均予以采信。
根据以上有效证据及各方当事人在庭上的陈述，本院综合认定本案事实如下：
被告冯伟系位于武汉市东西湖区将军路198号将军家苑三期11栋3单元1层101室房屋的房屋所有权人。2014年7月3日，被告冯伟、被告潘雅琳为出售该房屋事宜向被告陈鸽出具委托书，委托事项：1、代为偿还银行贷款、解除抵押相关手续、代领他项权证；2、完成前述事项后，代为出售房屋，代收售房款；3、代为办理房屋的买卖交易和过户手续；4、代为协助买方办理房屋的银行贷款手续并签署相关文件；5、代为前往房屋产权管理部门查询该房屋状况并领取查询结果。委托期限从2014年7月3日至2015年7月2日。湖北省武汉市长江公证处对该委托书进行了公证。
菱美公司由被告邱自兵经营，被告耿海燕原系公司经理，该公司未进行工商注册登记。2014年7月31日，被告陈鸽代表被告冯伟（甲方）与原告王渝文（乙方）、菱美公司（丙方）签订1份《存量房居间（买卖）合同》，主要约定：甲方将坐落于武汉市东西湖区将军路198号将军家苑三期11栋3单元1层101室房屋转让给乙方，成交价690，000元。乙方于过户当日向甲方支付首付款200，000元，余款490，000元，乙方经银行贷款支付，乙方应在7日内准备齐全贷款资料，经银行审核通过后，再办理过户手续。在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。乙方需向丙方支付经纪代理费3，000元。如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费13，800元。合同签订之日，甲、乙方须提供相关证件交由丙方，丙方在双方提供相关证件齐全后协助办理过户手续，交易不成全部退还。甲方保证房屋权属资料真实、合法、有效。如甲方房屋有共有、抵押、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷，由甲方承担全部责任。甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%支付违约金。丙方在甲、乙双方提供资料齐全的情况下，在甲乙双方约定的时间内协助双方办理房产过户手续，如未履行义务，应承担相应的违约责任，丙方在乙方按约交付房款后，未按约及时交割房款应承担逾期按代收房款的0.1%支付违约金的违约责任。甲、乙方及丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应当承担赔偿责任。该合同附件还约定：乙方于2014年7月31日向甲方支付购房定金20，000元；在银行审批通过后30个工作日内，甲、乙双方应携相关资料到房地产部门，由丙方协助甲、乙双方办理过户手续；其他约定：甲方有贷款300，000元，由乙方贷款审核通过后，帮甲方还贷；银行放款后，甲方须三日内退还多余房款给乙方。合同还约定了其他事宜。
合同签订当日，原告王渝文向被告陈鸽交付了定金20，000元，被告耿海燕以菱美公司名义签收了诉争房屋的房屋所有权证书及国有土地使用权证书，以及被告陈鸽交付的物业押金10，000元。余10，000元，被告陈鸽陈述向被告潘雅琳转交8，000元并偿还了被告冯伟的房贷2，000元。2014年8月15日，原告王渝文向被告冯伟转账汇款300，000元，被告陈鸽代为出具收条。2014年10月，原告王渝文入住诉争房屋至今。
另查明，诉争房屋被本院于2014年7月15日查封，2014年12月8日被武汉市黄陂区人民法院轮候查封。
2016年6月1日，原告王渝文诉讼来院，要求如诉称。原告王渝文提起诉讼后，被告邱自兵向原告王渝文退还10，000元。因各方当事人坚持各自意见，本案不能调解。
本院认为，诉争《存量房居间（买卖）合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。各方当事人应按约履行义务。
因诉争房屋在合同签订前已被查封，被告冯伟、被告潘雅琳不能依约协助办理过户手续，原告王渝文的合同目的在法律上不能实现，其可以解除合同。合同解除后，被告冯伟、被告潘雅琳应当承担返还房款、赔偿损失等违约责任。因原告王渝文已收到被告邱自兵退还的10，000元，被告冯伟、被告潘雅琳还应向原告王渝文退还310，000元。原告王渝文主张按每日按已付房款的0.1%计付违约金，该约定显属过高，被告提出的抗辩符合法律规定，本院酌定按中国人民银行同期同档贷款基准利率的标准计付。由于原告自认已于2016年7月收到被告邱自兵退还的10，000元，故自2014年9月30日至2016年6月30日应以320，000元为本金计付违约金，2016年7月1日至全部房款返还之日止的违约金应以310，000元为本金计付。原告王渝文相应的返还房款及违约金诉求，本院在前述范围内予以支持，超出部分不予支持。
被告冯伟、被告潘雅琳出具了委托书授权被告陈鸽全权办理售房事宜，且在被告陈鸽签订合同后，原告王渝文向被告冯伟支付了部分房款，被告冯伟、被告潘雅琳也并未就此提出异议，应视为委托人同意。故被告陈鸽受托所签订的合同权利、义务应由委托人被告冯伟、被告潘雅琳承担。原告王渝文认为被告陈鸽超越代理权而应承担连带责任的意见，本院不予支持。
在诉争居间买卖合同中，中介人除履行如实报告义务外，还应当根据合同的性质、目的、交易习惯、公序良俗等，负有勤勉尽责、忠实、专业等义务，对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，审慎核实涉诉房屋的产权资料等与交易有关的情况，以确保其提供信息的真实性。但本案中介人菱美公司未注册登记领取营业执照，不具有法人资格，也不具备《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条所规定的中介服务资质，其违法提供中介服务，亦未对涉诉房屋的相关产权情况及时查询、核实或提示，具有重大过失，被告邱自兵作为菱美公司实际经营人对由此造成原告王渝文的损失应承担相应的民事责任。同时，鉴于中介人的作用主要为推荐、介绍，购买的决定权在于买受人自身。本案原告王渝文未对所购房屋进行认真、全面调查的情况下即签订合同并支付房款，而其妻原系菱美公司员工，亦有条件知悉相关事务流程，其自身亦有过失。故本院酌定被告邱自兵在被告冯伟、被告潘雅琳不能向原告王渝文返还的房款范围内承担30%的赔偿责任。
根据原告王渝文及被告耿海燕的陈述，被告耿海燕原系菱美公司受雇员工，为合同直接经办人，菱美公司实际负责人系被告邱自兵。被告邱自兵对其系经营者无异议，但其辩称与被告耿海燕共同经营无证据证实。合同履行过程中，被告耿海燕均以菱美公司经手人名义参与，现无证据证实被告耿海燕为菱美公司实际经营者，故原告王渝文要求被告耿海燕承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
被告冯伟、被告潘雅琳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃抗辩及举证、质证的诉讼权利，不影响本案正常审理，依法可缺席判决。
依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告王渝文与被告冯伟、被告潘雅琳签订的《存量房居间（买卖）合同》；
二、被告冯伟、被告潘雅琳于本判决生效后十日内向原告王渝文退还310，000元；
三、被告冯伟、被告潘雅琳向原告王渝文支付违约金（按中国人民银行同期同档贷款基准利率，自2014年9月30日至2016年6月30日以320，000元为本金计算；2016年7月1日至本金付清之日止以310，000元为本金计算）；
四、被告邱自兵在被告冯伟、被告潘雅琳不能向原告王渝文返还的房款范围内承担30%的赔偿责任；
五、驳回原告王渝文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，946元，由原告王渝文负担2，456元，被告冯伟、潘雅琳负担6，490元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费8，946元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李振华
人民陪审员 徐 超
人民陪审员 赵俊明
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 郭 婷