广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4847号
上诉人（原审被告）：彭X华，住广东省广州市黄埔区。
上诉人（原审被告）：郭X厚，住广东省广州市黄埔区。
两上诉人共同委托代理人：肖剑基，广东广信君达律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：张小辉，广东广信君达律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，住所广东省增城市（即新塘镇新新公路金地荔湖城）。
负责人：张明，该公司总经理。
委托代理人：曾伯凯，该公司职员，联系地址。
委托代理人：余玉芬，该公司职员，联系地址。
上诉人彭X华、郭X厚因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司广州分公司（以下简称金地公司广州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年2月28日，原增城市国土资源和房屋管理局出具编号（增）物招投标（2008）003号《前期物业管理中标备案书》，载明对建设单位广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东某公司）提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉，对东某公司报送的位于增城市新塘镇新新公路（金地·荔湖城）前期物业管理中标材料给予备案。
东某公司与金地公司广州分公司签订《［金地·荔湖城］前期物业管理服务合同》，约定东某公司委托金地公司广州分公司对“金地·荔湖城”提供前期物业管理服务，合同期限自签订合同之日至首届业主委员会成立并与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起前期物业服务合同终止。
2009年6月3日，郭X厚、彭X华（乙方、买受人）与东某公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》（含附件），约定郭X厚、彭X华向东凌公司购买位于增城区新塘镇永和荔湖城一百坊五街7号，郭X厚、彭X华购买的商品房为现房，约定的建筑面积为273.98平方米；东某公司选聘物业管理公司为小区提供物业管理服务；东某公司应当在2009年9月1日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格条件的房屋交付郭X厚、彭X华使用；商品房达到交付使用条件后，东某公司应当在合同约定的交付日1日前通知郭X厚、彭X华办理交接手续。合同附件三前期物业管理服务合同，［金地?荔湖城］前期物业管理服务协议中约定“……在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：……第二条双方的权利义务一、甲方的权利义务，1、物业共用部位维修、养护的服务和管理。……12、依据本协议自开发商发出入伙通知之日起向乙方收取物业管理费……二、乙方的权利义务……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用。第五条物业管理服务费用物业管理服务费的收取标准为3.60元／㎡?月×建筑面积＋0.80元／㎡?月×花园面积……二、物业管理服务费的计费时间：自开发商通知正式入伙之日起计收物业管理费……三、物业管理服务费实行按月计收的方式，乙方每月10日前交纳该月的物业管理服务费；第十条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额万分之五的滞纳金或停止服务。……”。附件五为合同补充协议，第五条约定买方确认签订本合同时已经收到卖方发出的《入伙通知书》，买方应在《入伙通知书》通知的入伙之日三日内前来验收商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收，买方确认在签订本合同之前已到该商品房进行查看、检验及丈量，对该商品房现状已经充分了解并同意按照该商品房现状收楼，若该商品房存在房屋质量瑕疵或者买方在收楼时提出异议，则由卖方按本合同约定对其承担保修责任（卖方无须对异议部分做出书面答复和处理意见），但不能作为买方拒绝入伙或卖方未交付该商品房的理由；第十条约定买方享有该商品房附属的花园约499平方米的使用权，在签订本合同之前，买方已到该商品房现场进行查看、检验及丈量，不存在面积差异问题并接受附属花园的现状；第十七约定买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）或公告送达。
2009年8月15日，东某公司向郭X厚、彭X华发出《［金地·荔湖城］入伙通知书》，载明办理入伙时间为2009年9月1日。
2012年5月14日，原增城市国土资源和房屋管理局填发涉案房屋的房地产权证书，载明房地产权属人为郭X厚、彭X华，其中产权人为彭X华的产权证号为粤房地权证穗字第××，产权人为郭X厚的产权证号为粤房地权证穗字第××号，两房地产权证书记载的房屋坐落于增城市新塘镇永和荔湖城一百坊五街7号，建筑面积273.98平方米。
金地公司广州分公司以郭X厚、彭X华未支付涉案房屋的物业管理费为由于2012年7月9日向原审法院提起诉讼，案号为（2012）穗增法民一初字第1754号，2012年10月9日，金地公司广州分公司向原审法院提出撤诉申请，原审法院于同月15日裁定准许金地公司广州分公司撤回起诉。
2015年2月6日，金地公司广州分公司再次向原审法院提起诉讼，请求：一、郭X厚、彭X华立即向金地公司广州分公司支付拖欠的房屋物业管理费64111.45元、花园管理费25948元以及滞纳金（自逾期之日起按日加收应交费用的万分之五计至付清之日止，暂计至2015年1月21日为43905.85元）；二、本案诉讼费用由郭X厚、彭X华承担。原审法院于2015年2月12日立案受理本案。
原审庭审中，一、金地公司主张自《入伙通知书》记载的收楼时间即2009年9月1日起计收涉案房屋的物业管理费；起诉状中第一项诉请的64111.45元是涉案房屋2009年9月1日至2015年1月31日期间的物业管理费，其中按房屋建筑面积每平方米3.6元计算出房屋每月的物业管理费为986.33元，花园面积为499平方米，花园管理费按花园面积每平方米0.8元计算出每月花园管理费为399.20元。郭X厚对于金地公司广州分公司上述主张的房屋及花园的物业管理费计算标准没有异议，对金地公司广州分公司主张的涉案房屋的花园面积为499平方米的事实亦无异议。二、金地公司广州分公司及郭X厚均确认涉案房屋的地址是增城区永和荔湖城一百坊五街7号。三、郭X厚陈述有收到入伙通知书，但发现房屋有质量问题，所以至今尚未收楼，也未入住。为证明房屋存在质量问题，郭X厚提供了照片予以佐证。金地公司广州分公司认为郭X厚提交的照片无法确认是否涉案房屋。经原审法院询问，郭X厚称涉案房屋除质量问题外，对房屋的其他交楼条件没有意见，其并未就房屋的质量问题向某公司提出过诉讼。四、金地公司广州分公司主张涉案房屋的质量问题是郭X厚、彭X华与东某公司之间纠纷，与其无关，其依据物业管理合同履行物业管理服务，郭X厚、彭X华应支付相应的物业管理费，并承担滞纳金。
原审法院认为：金地公司广州分公司依据与东某公司签订《［金地·荔湖城］前期物业管理服务合同》约定金地公司广州分公司进驻金地荔湖城小区提供物业管理服务，该合同约定的内容对金地公司广州分公司具有约束力。金地公司广州分公司已依约在金地荔湖城小区实施了物业管理，提供有偿的物业管理服务。
根据金地公司广州分公司与郭X厚、彭X华共同签订《商品房买卖合同》约定东某公司应当在2009年9月1日前将具备建设工程竣工验收合格的商品房交付郭X厚、彭X华使用，合同附件三约定物业管理服务费的计费时间自开发商通知正式入伙之日起计收物业管理费，以及合同附件五第五条约定“买方确认签订本合同时已经收到卖方发出的《入伙通知书》，买方应在《入伙通知书》通知的入伙之日三日内前来验收商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收，买方确认在签订本合同之前已到该商品房进行查看、检验及丈量，对该商品房现状已经充分了解并同意按照该商品房现状收楼，若该商品房存在房屋质量瑕疵或者买方在收楼时提出异议，则由卖方按本合同约定对其承担保修责任（卖方无须对异议部分做出书面答复和处理意见），但不能作为买方拒绝入伙或卖方未交付该商品房的理由。”，郭X厚、彭X华应当在2009年9月1日前接收涉案房屋，郭X厚主张涉案房屋未交付但没有提供合法有效的证据证实，故该院不予采纳。因此，郭X厚、彭X华应自2009年9月1日起向金地公司广州分公司支付涉案房屋的物业管理费。现金地公司广州分公司要求郭X厚、彭X华支付2009年9月1日至2015年1月31日期间物业管理费的诉请，合理合法，予以支持。原审庭审中，金地公司广州分公司主张涉案房屋按3.60元／月／平方米×房屋建筑面积273.98平方米计算出每月物业管理费为986.33元，花园按0.80元／月／平方米×花园面积499平方米计算出每月花园管理费为399.20元，郭X厚对金地公司广州分公司上述主张没有异议，该院予以采纳。经计算，2009年9月1日至2015年1月31日期间的房屋物业管理费为64111.45（986.33元／月×65个月），花园管理费为25948元（399.20元／月×65个月）。
至于滞纳金的问题，因郭X厚、彭X华一直就房屋质量的维修问题与金地公司及东某公司交涉，郭X厚、彭X华并不存在恶意拖欠物业管理费，故金地公司广州分公司主张郭X厚、彭X华支付滞纳金，缺乏依据，不予支持。
对于郭X厚所主张的房屋质量问题，属于另一法律关系，本案不作调处。郭X厚、彭X华可另案主张。
综上，彭X华经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼抗辩及对证据质证的权利，原审法院依法缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、被告郭X厚、彭X华于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2009年9月1日至2015年1月31日的房屋物业管理费64111.45元；二、被告郭X厚、彭X华于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2009年9月1日至2015年1月31日的花园物业管理费25948元；三、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。案件受理费2980元，由原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司负担977元，被告郭X厚、彭X华负担2003元。
判后，上诉人彭X华、郭X厚不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定涉案房屋已经交付给彭X华与郭X厚是错误的。首先，东某公司发出《入伙通知书》时，涉案房屋水电未通，不符合交楼条件。其次，根据彭X华、郭X厚与东某公司签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付标志是签署房屋钥匙交接单。因为涉案房屋存在严重质量问题，不符合交楼条件，彭X华与郭X厚并没有签署房屋钥匙交接清单。因此，涉案房屋并没有交付给彭X华与郭X厚使用。再次，根据彭X华、郭X厚与东某公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，如果乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应发出书面催告书一次。但是彭X华与郭X厚从未收到关于房屋验收交接的催告书。二、商品房存在质量瑕疵不能成为买方拒绝入伙或卖方未交付该商品房的理由的约定属于霸王条款，该条款排除了彭X华与郭X厚的主要权利，是无效的。涉案房屋四周墙体渗漏严重，承重柱裂缝较大，楼顶见多条裂痕，存在严重的质量瑕疵，彭X华与郭X厚有权依法拒绝接收该房屋。综上所述，涉案房屋并没有交付给彭X华与郭X厚，彭X华与郭X厚无需支付房屋以及花园的物业管理费，请求：1、改判为彭X华与郭X厚无须向金地公司广州分公司支付2009年9月1日至2015年1月31日的房屋物业管理费64111.45元；2、改判为彭X华与郭X厚无须向金地公司广州分公司支付2009年9月1日至2015年1月31日的花园物业管理费25948元；3、一、二审的诉讼费由金地公司广州分公司承担。
被上诉人金地公司广州分公司答辩同意原审判决，不同意彭X华、郭X厚的上诉意见。
经本院二审审理查明，原审判决除认定《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》有误外，查明的其他事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2009年6月3日，郭X厚、彭X华（乙方、买受人）与东某公司（甲方、出卖人）签订的《商品房买卖合同》中附件三前期物业管理服务合同里，《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》所载明的甲乙双方，分别是指金地公司广州分公司与郭X厚、彭X华。
本院认为，郭X厚、彭X华与金地公司广州分公司签订的《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，郭X厚、彭X华与金地公司广州分公司签订的《［金地·荔湖城］前期物业管理服务协议》明确约定自开发商通知正式入伙之日起计收物业管理服务费，故郭X厚、彭X华在金地公司广州分公司已提供相应服务的情况下，有依约履行交纳物业管理费的义务。本案中，郭X厚、彭X华并未提供证据证明其在收到开发商发出的入伙通知书后，已通过合法途径向开发商主张涉案房屋因不符合交楼条件而拒绝收楼，也未举证证明其主张已获得开发商认可或通过法律途经得到确认。涉案房屋的开发商东某公司于2009年8月15日向郭X厚、彭X华发出《［金地·荔湖城］入伙通知书》中，已载明办理入伙时间为2009年9月1日，涉案房屋的产权也已于2012年5月14日转移登记至郭X厚、彭X华两人的名下，依据《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，原审法院判决郭X厚、彭X华依约向金地公司广州分公司交纳物业管理费并无不当，应予维持。郭X厚、彭X华主张其与开发商签订的合同中某些条款属于无效的霸王条款，涉案房屋水电未通和存在严重的质量瑕疵，不符合交楼条件，因与本案不属于同一法律关系，应另循其他法律途经解决，本案不作审查处理。
综上，经审查，原审判决认定事实基本清楚，处理并无不当，予以维持。郭X厚、彭X华上诉理据不充分，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2050元，由上诉人郭X厚、彭X华负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭伟裕
审判员 万力平
审判员 李 静
二〇一五年十二月十四日
书记员 连泽璇
黄咏欣