河南省开封市龙亭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙法民初字第531号
本诉原告（反诉被告）大商集团开封新玛特购物广场有限公司。住所地：开封市西大街***号。组织机构代码：68076973-6。
法定代表人皇甫立志，公司董事长。
委托代理人孙鑫，河南龙文律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人马龙，男，回族，1971年10月8日生，住河南省开封市鼓楼区。系该公司员工。代理权限为特别授权。
本诉被告（反诉原告）胡盘根，男，汉族，1963年4月3日生，住江苏省苏州市平江区。
委托代理人李长青、邵国强，河南正言律师事务所律师，代理权限为特别授权。
反诉第三人开封市瑞信房地产开发有限公司。住所地：开封市西大街**号新都汇内*座。组织机构代码：76021044-9。
法定代表人吴志强，公司董事长。
委托代理人潘胜超、毛璐宝，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。
反诉第三人大商集团郑州新玛特购物广场有限公司。住所地：郑州市二七区二七路***号。组织机构代码：78916554-9。
法定代表人皇甫立志，公司董事长。
委托代理人秦富磊，男，汉族，1985年11月8日生，住郑州市中原区。系公司员工。代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）大商集团开封新玛特购物广场有限公司（以下简称（大商集团开封公司）与被告（反诉原告）胡盘根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月25日立案受理，被告（反诉原告）胡盘根于2014年11月18日向本院提起反诉，并追加开封市瑞信房地产开发有限公司（以下简称瑞信公司）和大商集团郑州新玛特购物广场有限公司（以下简称大商集团郑州公司）为第三人参加诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）大商集团开封公司的委托代理人孙鑫和马龙、被告（反诉原告）胡盘根的委托代理人李长青和邵国强、大商集团郑州公司委托代理人秦富磊到庭参加诉讼，瑞信公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。被告（反诉原告）胡盘根于2014年10月31日提出鉴定申请，于2015年3月1日鉴定终结。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）大商集团开封公司诉称：2008年5月24日，原告与瑞信公司签订了关于开封新都汇购物广场项目的《房屋租赁合同》，约定瑞信公司将开封市西大街与宋都御街交叉口东北角的新都汇购物广场4号楼建筑物全部出租给原告使用，租赁期限为20年。因瑞信公司涉及多宗经济纠纷，导致原告承租的房屋被开封市中级人民法院委托拍卖，最终由被告竞拍成功，开封市中级人民法院最终确定了被告享有上述房屋的所有权。原告核实情况后，多次联系被告以及其委托代理人，要求提供帐户信息以便原告支付房屋租金，但被告均以各种理由拒绝并提出了增加房租的要求，原告认为，无论涉案房屋的所有权人如何变更，根据买卖不破租赁的原则，原租赁合同应继续履行，新的所有权人即被告应按原租赁合同履行自己的义务。判令被告继续履行原告与开封市瑞信房地产开发有限公司签订的关于开封新都汇购物广场项目的《房屋租赁合同》。为支持其诉求，原告向本院提供了如下证据：
1、原告和瑞信公司的房屋租赁合同及管理合同原件一份，拟证明原告和瑞信公司是2008年5月24日签订的租赁合同。
2、瑞信公司、大商集团郑州公司及大商集团开封千盛购物广场有限公司三方签订的转租协议，拟证明经瑞信公司同意，大商集团郑州公司将租赁合同的权利义务转让给大商集团开封千盛购物广场有限公司。
3、大商集团开封公司变更信息情况，拟证明大商集团开封千盛购物广场有限公司于2011年1月24日变更为现在的大商集团开封公司。
4、开封市中级人民法院（2012）汴执字第59-2号执行裁定书，拟证明胡盘根已取得开封新都汇4号楼的财产权。
被告胡盘根辩称：原告所租赁的开封新都汇4号楼的产权已经归被告所有，该楼的开发商瑞信公司于2008年7月28日与被告签订了抵押借款协议，并办理了房屋他项权证，原告租赁该房产在后，故原告的诉求不符合相关法律规定，应依法驳回原告的起诉。为支持其答辩主张，被告（反诉原告）向本院提供了如下证据：
5、房屋他项权证。证明胡盘根与瑞信公司在2008年7月28日签订了抵押贷款协议，于次日办理了房屋他项权证。
6、胡盘根办理的房产证5份，证明胡盘根已经取得了4号楼的五层全部产权。
反诉原告胡盘根诉称：新都汇购物广场4号楼系瑞信公司开发的商业用楼，总建筑面积为24172.3平方米，2008年7月28日，瑞信公司因向胡盘根借款，以4号楼设定抵押，胡盘根于2008年7月29日办理了《房地产他项权证》，证号为汴房地产他项证第5014820号。后瑞信公司无力还款，被开封市中级人民法院于2014年3月5日依法委托拍卖，最终由胡盘根依法竞得，并已将该楼的产权过户至胡盘根名下，该楼现由大商集团开封公司租赁经营，并拒不与胡盘根签订新的《租赁协议》，根据物权法第190条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，反诉原告请求法院判令：1、解除大商集团郑州公司与瑞信公司签订的房屋租赁合同及瑞信公司、大商集团郑州公司、大商集团开封千盛购物广场有限公司三方签订的转租协议；2、被告向胡盘根腾交开封市龙亭新都汇购物广场4号楼及附属设施。
为支持其反诉请求，胡盘根向本院提供如下证据：
7、开封市中级人民法院及河南省高级人民法院的判决书两份。证明瑞信拖欠胡盘根借款的事实。
8、拍卖成交确认书一份，证明胡盘根在2014年3月5日通过合法途径拍得了双方所争议的龙亭新都汇购物广场4号楼。
9、开封市中级人民法院的执行裁定书及协助执行通知书各一份，证明胡盘根通过人民法院办理产权过户。
10、南京师范大学司法鉴定中心的鉴定报告及鉴定费票据各一份。证明大商集团开封公司所提交的大商集团郑州公司与瑞信公司所签定的租赁合同的落款时间不真实，该时间晚于胡盘根办理房屋他项权证的时间。根据该鉴定结论，大商集团开封公司所提交的租赁合同的签订时间晚于2009年5月19日。
11、房地产抵押借款协议复印件、补充协议复印件、房地产抵押增贷协议复印件、2010年7月28日延期补充协议复印件、2011年2月24日延期补充协议复印件各一份，证明自2008年7月28日起至2011年2月24日止胡盘根与瑞信公司的借款事实双方一直处于借款往来状况中，双方都认可抵押的事实。
反诉被告大商集团开封公司辩称：1、原告的抵押权的设立时间要晚于反诉被告与瑞信公司租赁关系的产生时间，根据买卖不破租赁的原则，反诉请求应予以驳回。2、反诉被告得知租赁房产产权人发生变化后多次主动与反诉原告进行沟通，并要求其提供打款账户，以便反诉被告及时支付租金，但均被对方拒绝，综上恳请法院查清案件事实，驳回反诉原告的诉讼请求。为支持其答辩主张，反诉被告（本诉原告）向本院提供了如下证据：
12、大商集团郑州公司与南京柏森实业有限公司签订的施工合同书及支付工程款的凭证，拟证明本案所涉房产于2008年7月18日已经进行装修工程的施工。
13、大商集团郑州公司与郑州大学综合设计院签订的关于大商集团开封千盛购物广场有限公司改造工程《建设工程设计合同》，拟证明大商集团开封公司在商场顶层进行加层建设的事。
14、2008年7月18日开封市人民政府（2008）26号专题会议纪要，拟证明市政府专门为了研究解决大商集团开封千盛购物广场有限公司进驻龙亭新都汇项目的相关问题，召开了多个部门参加的会议，专门商讨解决该公司筹备期间面临的实际问题，以确保商场顺利开业。
15、涉案房屋进行拍卖时的拍卖文件一份，拟证明涉案房屋拍卖时，租赁合同已经开封市中级人民法院执行局审查并确认，租赁期限自2008年5月24日起至2028年5月24日止。
16、大商集团开封千盛店从进驻开封筹备至顺利开业期间，开封市主流媒体进行的相关新闻报道14篇。
17、2010年1月13日大商集团开封千盛购物广场有限公司用款申请单一份、2010年2月3日开封市龙亭区地税局发票两份。证明目的为租赁合同系2008年5月24日签订。
18、涉案房产拍卖前的评估报告一份，证明房产在进行评估时已充分考虑了房产有租约限制，而且在评估时未设定抵押权；
法院依职权调取证据一份，即开封市房地产权交易登记中心于2015年5月27日出具证明，内容为胡盘根与瑞信公司签订的抵押权证于2014年7月30日办理注销登记。胡盘根和大商集团开封公司对该份证据的真实性均不持异议，但大商集团开封公司称根据他项权证上面的记载，该抵押权应于2010年7月31日终止，至于办理注销只是依申请行为，注销时间与存续期无联系。
第三人大商集团郑州公司辩称，同意大商集团开封公司意见。
第三人瑞信公司缺席未到庭亦未答辩。
经本院组织庭审质证，被告胡盘根（反诉原告）对证据1有异议，认为该租赁合同时间不是2008年5月24日，根据南京师范大学司法鉴定中心的鉴定报告，该租赁合同的签订时间应在2009年5月19日之后；对证据2的真实性有异议，并称该协议书签订时，瑞信公司已将房屋抵押给胡盘根，并办理了汴房地产他项权证5014820号，瑞信公司已无权针对该房产设定任何转租协议，该协议应为无效协议；对证据3、4无异议；对证据12工程款真实性无异议，对证明目的有异议，认为该汇款凭证显示的是郑州新玛特金博大店的工程款，和本案无关，对合同真实性有异议，合同应该在备案机关备案，在合同下方没有备案机关印章，应为无效合同；对证据13真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同签订时间为2008年8月16日，但该合同第三页显示的时间为2008年7月20日大商集团已向设计方提交图纸，且该合同没有骑缝章，也未向有关部门备案；对证据14有异议，认为该证据为复印件，不予质证，并称会议纪要从形式上只是对某一次会议的记录形式，并不能等同于作出结论；对证据15有异议，认为已超过法院规定的举证期限，不予质证；对证据16的真实性无异议，对证明目的有异议，认为根据大商集团开封公司提交的营业执照可以反映出大商集团千盛购物公司成立的时间为2008年10月10日，不可能在2008年5月进驻开封，不能证明大商集团开封公司的证明目的，且14篇报道中仅有一篇在2008年7月，该报道明显夸大不真实，其余13篇均是在胡盘根与瑞信公司签订抵押合同之后，且原告提交的建筑施工合同是在2008年8月16日，在2008年7月还是烂尾楼，和大商集团开封公司所称的招商不符，不能证明对方所主张的租赁时间。对证据17有异议，根据大商集团开封公司交付第一笔租金的时间为2010年2月3日，倒推减去三个月免租期和第一年的零租期，大商集团郑州公司与瑞信公司签订租赁合同最早为2008年12月份，晚于胡盘根的抵押权时间。对证据18真实性无异议，对证明目的有异议，认为该评估报告是方迪公司对开封中院出具的，对胡盘根无约束力。
原告（反诉被告）大商集团开封公司及第三人大商集团郑州公司对证据5－9无异议；对证据10真实性、合法性、关联性均有异议，认为大商集团千盛店是2008年开封市招商引入项目，2008年6月进场，7月装修，2008年年底正式开业，在开封市多家新闻媒体进行了报道，该鉴定结论称租赁合同的签订时间晚于2009年是不可思议的，该鉴定中样本单一，结论不科学，不客观，无法让人信服，检材中书写的时间与大商集团开封公司实际租用瑞信公司房屋的时间没有任何联系，该鉴定结论不能作为认定租赁关系产生时间的依据。原告（反诉被告）大商集团开封公司对证据11有异议，认为该组证据均为复印件，且与本案无关，经了解，本案争议房产登记的抵押期限是在2010年7月31日截止，故本案争议房屋在拍卖时，反诉原告的抵押权已经丧失。
第三人开封瑞信公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃相应的质证权利。
根据双方当事人的举证、质证情况，本案认证如下：证据2－10、17-18具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案的定案依据；证据1、11-16的真实性无法确认，不能作为本案的定案依据。对开封市房地产权交易登记中心于2015年5月27日出具的证明真实性予以确认。
根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中双方的陈述，查明事实如下：
开封市龙亭新都汇购物广场4号楼系瑞信公司开发的商业用楼，总建筑面积为24172.3平方米。2008年7月28日，瑞信公司向胡盘根借款5000万元，以4号楼设定抵押，胡盘根于2008年7月29日办理了《房地产他项权证》，证号为汴房地产他项证第5014820号，该抵押权证于2014年7月30日办理注销登记。因瑞信公司无力还款，开封市中级人民法院于2014年3月5日依法委托拍卖，最终由胡盘根以14460万元依法竞得，并已将该楼的产权过户至胡盘根名下，证号分别为汴房地产权证第××号、第××号、第3413159号、第××号、第3413161号。
瑞信公司（甲方）与大商集团郑州公司（乙方）签订了关于开封新都汇购物广场项目的《房屋租赁合同》，“约定瑞信公司将开封市西大街与宋都御街交叉口东北角的新都汇购物广场4号楼建筑物全部出租给乙方使用，租赁期限为2008年5月24日至2028年5月24日，该份合同第十六页显示签订时间为2008年5月24日。该合同第二章第三条第3.1条约定本合同所约定的租赁期限为20年，租赁期限为免租期结束后下一日开始计算，乙方经营的商场若在免租期结束之前开始营业，则以乙方所经营的商场正式开业之日开始计算租赁期限。3.2条约定自本合同规定的交付日起，甲方给与乙方3个月的免租期，若乙方未能在上述时间内开业，甲方开始给乙方计算租金。第三章费用和支付方式第4.1.1租金的计付标准为：第一计租年度（从免租期结束之日起经营满一年）为零元；第4.1.2物业管理费的计付标准为：第一计租年度（从免租期结束之日起经营满一年）为零元；第五条：租金和物业管理费的支付方式第5.1租金和物业管理费每月支付一次，乙方应于每月的十号之前支付租金和物业管理费，甲方应提前三个工作日出具由税务部门监制的相应项目的发票作为收款凭证。第四章第九条：房屋交付条件9.1条甲方于本合同生效后，于2008年6月30日向乙方正式交付房屋”。胡盘根申请对该租赁合同签订时间进行笔迹鉴定，大商集团开封公司提供“皇甫立志”签名的鉴定材料两份，其中一份鉴定材料皇甫立志的签名时间为2009年5月19日。2015年2月15日，南京师范大学司法鉴定中心出具南师大司鉴中心（2015）文鉴字第49号鉴定意见书，结论为检材署期为“2008年5月24日”《房屋租赁合同》第16页中“皇甫立志”签名下方落款日期“2008.5.24”中黑色手写字迹的形成时间要晚于样本署期为“2009.05.19”《呈批件》一栏中的黑色手写字迹的形成时间。2008年12月21日，瑞信公司、大商集团郑州公司及大商集团开封千盛购物广场有限公司三方签订转租协议一份，内容为经瑞信公司同意，大商集团郑州公司将原租赁瑞信公司的租赁合同的权利义务概括转让给大商集团开封千盛购物广场有限公司，由瑞信公司和大商集团开封千盛购物广场有限公司履行《房屋租赁合同》。
另查明，大商集团开封千盛购物广场有限公司营业执照登记时间为2008年10月10日，开业时间为2008年12月21日。2010年2月3日，开封市龙亭区地方税务局出具发票，瑞信公司收取大商集团开封千盛购物广场有限公司物业费和租金共计441144元，大商集团开封千盛购物广场有限公司于2011年1月24日变更为现在的大商集团开封公司；大商集团开封公司要求胡盘根继续履行《房屋租赁合同》，胡盘根反诉要求解除合同，双方形成纠纷。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。抵押物是以其交换价值保证主债权的实现，抵押权人也正是基于其交换价值而接受抵押物。只要抵押物没有消灭，其价值即存在，且主债权没有实现，抵押权就应当认定有效。故对抵押权的存续期间的任何约定，不问原因、长短，一律无效。担保法对抵押权存续的期间已有明确的强制性规定，当事人不得约定变更，即使行政机关也没有权力改变。即抵押权与其所担保的债权同时存在。本案中，被告胡盘根（反诉原告）于2008年7月28日与瑞信公司签订借款合同，以本案涉案房屋4号楼设定抵押，并于2008年7月29日办理了房地产他项权证，该抵押合同真实有效，依法受法律保护，瑞信公司与胡盘根之间的债务直至2014年涉案房屋4号楼依法被法院拍卖后才清偿，故该抵押权与胡盘根的债权同时存续至2014年，故大商集团开封公司辩称该抵押权已于2010年7月31日终止的辩解理由，不予采信。根据南京师范大学司法鉴定中心出具的鉴定意见书，瑞信公司与大商集团郑州公司签订的租赁合同及瑞信公司、大商集团郑州公司、大商集团开封千盛购物广场有限公司三方签订的转租协议均晚于该抵押合同。如果大商集团郑州公司和瑞信公司签订的租赁合同是在2008年5月24日，根据租赁合同的约定，瑞信公司于2008年6月30日前交付租赁房屋，免租期为3个月，自2008年10月1日开始计算租金，第一年为零租金，即自2008年10月至2009年9月，大商集团开封公司最迟应于2009年10月交付第一个月的租金，根据大商集团开封公司提交的交付物业费和租赁费的发票，其交付第一个月租金的时间为2010年1月份，与租赁合同的约定不符，且大商集团开封公司提交的证据也不能证明其与瑞信公司是在2008年5月已实际履行租赁合同，故可认定大商集团郑州公司和瑞信公司租赁合同的签订时间应在2008年8月份之后，因此大商集团开封公司和瑞信公司的租赁关系不得对抗胡盘根已登记的抵押权。胡盘根通过竞拍取得了开封市龙亭新都汇购物广场4号楼的所有权，胡盘根反诉要求解除大商集团开封公司与瑞信公司签订的租赁合同及瑞信公司、大商集团郑州公司、大商集团开封千盛购物广场有限公司三方签订的转租协议的请求，及胡盘根反诉要求大商集团开封公司向胡盘根腾交开封市龙亭新都汇购物广场4号楼及附属设施的请求均符合法律规定，本院予以支持。本案中租赁合同是大商集团开封公司和瑞信公司真实意思表示，且租赁合同并未影响抵押权人的合法利益，故大商集团开封公司与瑞信公司签订的租赁合同应认定为有效合同。但大商集团开封公司要求继续履行原租赁合同，胡盘根予以拒绝，且该请求与法律规定不符，该诉讼请求不应支持。对于出租人未告知承租人房屋已抵押的事实，导致租赁合同无法继续履行给承租人造成的损失，承租人可另行主张处理。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第七十九条、第一百九十条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会决定，判决如下：
一、驳回原告大商集团开封新玛特购物广场有限公司的诉讼请求。
二、解除大商集团郑州新玛特购物广场有限公司与开封市瑞信房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同及开封市瑞信房地产开发有限公司、大商集团郑州新玛特购物广场有限公司、大商集团开封新玛特购物广场有限公司三方于2008年12月21日签订的转租协议。
三、反诉被告大商集团开封新玛特购物广场有限公司于判决生效后六十日内向反诉原告胡盘根腾交开封市龙亭新都汇购物广场4号楼及附属设施。
本诉案件受理费100元，由原告大商集团开封新玛特购物广场有限公司承担，反诉案件受理费50元，鉴定费2640元，共计2690元，由反诉被告大商集团开封新玛特购物广场有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审 判 长 万朝阳
审 判 员 梁成勋
人民陪审员 王美廉
二〇一五年八月十一日
书 记 员 丁 一