湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潭中民一终字第374号
上诉人（原审原告）赵俊华。
委托代理人张少玉。
被上诉人（原审被告）孙一平。
上诉人赵俊华因与被上诉人孙一平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2013）雨法民一初字第4号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月11日公开开庭进行了审理。上诉人赵俊华的委托代理人张少玉、被上诉人孙一平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2004年，原告赵俊华与朱耀光签订了一份某路某大厦5号门面的“房屋租赁合同”，朱耀光将某路某大厦5号门面（118.10平方米）租给乙方经营，租金为每月1000元，经营期限从2004年7月1日到2006年7月1日止，原告另交付押金3000元。朱耀光租给赵俊华的门面房屋是新房，朱耀光对该房只做了外装饰和卷闸门，室内只搞了简单的装修。后由于朱耀光欠了被告孙一平的工程款，2005年1月24日，湘潭市岳塘区法院下达（2003）岳执字第350号协助执行通知书，要求原告赵俊华将房屋租金每月1000元从2005年4月1日起支付给被告孙一平，原告按该协助执行通知书的要求将租金付给了被告孙一平。2006年，湘潭市岳塘区法院将该房作价给被告孙一平。被告孙一平将该房继续租给原告赵俊华，并重新签订了一份“租赁合同”。该合同约定：“甲方（被告）将某路某大厦5号门面，118.10平方米租给乙方（原告）经营，经营期限从2006年7月1日至2008年7月1日止。门面租金定为1200元／月。每三个月交纳一次，乙方已交押金3000元，此款原交给某大厦业主朱耀光，应由朱耀光交付给甲方，此款在合同期满后由双方配合法院协商解决。在承包期间未经甲方同意，乙方不得随意改变房屋结构，否则，一切后果由乙方全盘负责”等内容。合同签订后，原告继续使用该房屋，并按合同的要求按时交付了租金给被告。同时，原告对该房屋又作了一些装修。租赁合同到期后，原、被告双方未续签合同，但原告每月按时交纳了租金。2009年9月14日，湘潭市房产管理局发出《关于潭房拆字（2009）第24号房屋拆迁公告》，该拆迁公告规定：拆迁范围：湘潭市雨湖区一环东路北侧部分地段湘潭火某改扩建工程配套设施建设项目规划用地红线范围内房屋及附属物。拆迁期限：2009年8月15日至2010年6月30日。公告发出后，被告没有及时与原告终止房屋租赁合同，而是继续收取原告的租金直至2012年9月。2012年9月28日，湘潭市人民政府以《潭政征补字（2012）12号房屋征收补偿决定书》决定：“1、对被征收人所有的位于湘潭市雨湖区云塘街道某路512号5号门面实施征收，予以一次性货币补偿。2、根据房屋主体及室内配套设施、装修装饰的评估结果，按照相关规定，应给予被征收人货币补偿的数额为：（1）房屋主体补偿人民币1621867.00元；（2）室内配套装饰、装修、附属设施补偿人民币43905元；（3）搬迁费人民币1181元；（4）支持公共利益项目建设奖人民币5000元，无违章建筑、突击装修等其他非法牟利行为情况奖人民币10000元；（5）停产、停业损失补偿人民币58387元。3、限被征收人自收到本决定书之日起十五日内腾空湘潭市雨湖区云塘街道某路512号5号门面，逾期拒不搬迁腾空房屋，将依法申请人民法院强制执行”。补偿决定书送达后，湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所为了早日完成征拆任务，决定在申请法院强制执行前自动搬出的，每户奖20000元。原告赵俊华在法院强制执行前搬出了位于湘潭市雨湖区云塘街道某路512号5号门面，领取了20000元的奖金。此后，原告诉讼来院，请求判令被告按《潭政征补字（2012）12号房屋征收补偿决定书》第二条第二款、第三款、第五款的规定支付原告补偿款共计人民币103473元，判令被告退回房屋租赁押金3000元及合同到期后的租金36000元。
原判认为：原、被告于2006年7月1日所签订的门面租赁合同是双方当事人的真实意思表示，在租赁合同到期后，双方没有续签合同，该合同成了不定期门面租赁关系，原告可以随时要求解除。原告要求被告按《潭政征补字（2012）12号房屋征收补偿决定书》第二条第二款、第三款、第五款的规定支付原告补偿款共计人民币103473元的诉讼请求，其第二条第二款是室内配套、装修、附属设施补偿款43905元，因本案是租赁合同纠纷，原告与被告的租赁合同已到期，原告要求获得这部分补偿缺乏依据。第三款是搬迁费1181元，因该搬迁的是原告的物品，被告没有一点东西要搬迁，因此该搬迁费应归原告。第五款是停产停业损失的补偿，因该补偿是根据该房屋的用途进行征收后4-6个月的补偿，而不是针对原告或原告的营业执照进行的补偿，为此，原告的这一诉讼请求法院不予支持。原告要求被告退回房屋租赁押金3000元及合同到期后的租金36000元的诉讼请求，因在合同中约定：“乙方已交押金3000元，此款原交给某大厦业主朱耀光，应由朱耀光交付给甲方，此款在合同期满后由双方配合法院协商解决。乙方应按其缴纳租金，逾期一个月，甲方有权终止合同，所欠金额在押金中扣除”。因朱耀光没有将押金交给被告，法院不予支持。对于合同到期后的租金，按照《合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告在合同期满后（2008年7月1日）继续租用了该门面，为此原告理应支付租金。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、由被告孙一平在本判决生效之日起五日内，一次性支付原告赵俊华搬迁费1181元；二、驳回原告赵俊华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费500元，由原告赵俊华负担400元，被告孙一平负担100元。
宣判后，赵俊华向本院提起上诉称：一、原审认为上诉人没有将押金交给被上诉人，故被上诉人无需退还押金是错误的，被上诉人作为出租人，有义务向上诉人退还押金；二、原审认为停产停业损失应当属于被上诉人是错误的，停产停业损失是房屋被拆迁时，拆迁人因拆迁非住宅房屋导致该房屋经营者无法继续经营所造成的损失的补偿，该门面一直由上诉人在经营饭店，因拆迁造成无法经营，故该补偿应当属于上诉人，而被上诉人一直在收取租金，没有任何经营损失，无权取得该项补偿，原审认定该项补偿是根据房屋用途，对房屋被征收后4—6个月经营损失的补偿无据可查，明显是偏袒被上诉人；三、原审认定被上诉人无需退还拆迁公告下达之后收取的租金是错误的，根据湘潭市人民政府潭房拆字（2009）24号拆迁公告，被上诉人不能在拆迁公告下达后继续以该租赁物出租收益；四、原审认定装饰装修补偿款属于被上诉人是错误的，征收办根据评估公司对房屋的装饰装修进行逐项评估计算出装饰装修补偿款金额，原审既然认定房屋的两次装修均由上诉人出资，装饰装修补偿款当然属于上诉人。综上，请求二审法院除一审判决的搬迁费外，将押金、停产停业损失、装饰装修补偿款、拆迁公告下达后收取的租金判归上诉人所有。
被上诉人孙一平答辩称：一、押金是朱耀光收取的，而朱耀光至今未将该押金转交被上诉人，上诉人无权向被上诉人索取；二、被上诉人经营手续不合法，且有拖欠租金等违约行为，特别是2008年7月1日合同到期后，违法强占门面达4年多，既不搬离，又不同意涨租金，给被上诉人造成巨大损失，无权要求取得停产停业补偿款；三、上诉人只对房屋进行简单装修，双方对装修达成来修去丢的口头约定，上诉人无权要求取得装饰装修补偿。请求法院驳回上诉，维持原判。
上诉人未向本院提交新证据。
被上诉人向本院提交证据一份，即证人严双兵出具的书面证言，拟证明2008年上诉双方合同到期后，被上诉人想把房屋租给严双兵，上诉人不肯腾房。
上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。
本院认证认为，该证据不属于二审期间新证据，本院不予采信。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是被上诉人是否应当将房屋租赁合同押金、停产停业损失补偿款、房屋装饰装修补偿款、房屋拆迁公告公布之后收取的房屋租金等款项退还或交付给上诉人。
一、关于租赁合同押金问题。上诉人赵俊华根据湘潭市岳塘区人民法院（2003）岳执字第350号协助执行通知书，从2005年4月1日起将房屋租金每月1000元支付给被上诉人孙一平。2006年，湘潭市岳塘区法院将该房作价给被上诉人孙一平，孙一平将该房继续租给赵俊华，并重新签订了一份租赁合同。该合同约定：乙方（赵俊华）已交押金3000元，此款原交给某大厦业主朱耀光，应由朱耀光交付给甲方（孙一平），此款在合同期满后由双方配合法院协商解决，乙方应按其缴纳租金，逾期一个月，甲方有权终止合同，所欠金额在押金中扣除。据此，根据法院的执行行为及本案上诉双方当事人的约定，案外人朱耀光在原租赁合同中的权利义务已概括转移给本案的被上诉人孙一平，孙一平享有该合同的权利，承担该合同的义务，故被上诉人孙一平应当承担退还押金的合同义务，案外人朱耀光是否将该押金转交孙一平属于另一法律关系，不属于本案审理范围。另外，根据本案双方当事人约定。如果上诉人赵俊华欠交孙一平租金，可以从押金中予以抵扣，现赵俊华未欠交租金，当然可以要求被上诉人退还押金，故本院对赵俊华要求孙一平退还押金的上诉请求予以支持。
二、关于停产停业损失补偿款问题。根据双方当事人在征收行为中的法律地位分析，被上诉人孙一平不仅是被征收人，同时是通过出租房产获取经营收入的经营者，赵俊华是通过经营餐馆获取经营收入的经营者，但不是被征收人。停产停业损失是指房屋被征收后的一段时间内经营者受到的损失，而不是指房屋被征收之前经营者受到的损失。显然，房屋被征收后，出租人及承租人在一定时间内都可能受到经营损失。根据湘潭市人民政府（2012）12号房屋征收补偿决定书，各项征收补偿款包括停产停业损失补偿的补偿对象为被征收人孙一平。故补偿决定中载明的停产停业补偿应当归被上诉人所有，用以补偿其因房产被征收而减少的租金损失。上诉人尽管也可能因征收受到经营损失，但没有证据证实补偿决定书中列明的停产停业损失补偿属于其所有或享有份额，故本院对上诉人提出的停产停业损失补偿应当归其所有的主张不予支持。
三、关于房屋装饰装修补偿款问题。根据本院查明的事实，上诉人对租赁房屋进行了简单装修，双方当事人对合同期满之后的装修残值归属没有明确约定。根据租赁市场交易习惯，对装修残值没有约定的，合同期满后，按照来修去丢的原则处理，即装修残值归属于房屋产权人。本案中，因租赁合同已经到期，房屋装修残值应当归属被上诉人，征收人对装修残值给予的补偿也应当归被上诉人。上诉人主张装饰装修补偿应当归其所有没有依据，本院不予支持。
四、关于房屋拆迁公告公布之后收取的房屋租金是否应当返还的问题。拆迁公告下达后，上诉人对租赁房屋继续进行占有、使用、收益，并向被上诉人支付了租金，该行为并不违反法律规定，不损害国家、社会公共利益，根据诚实信用、等价有偿原则，上诉人要求退还租金没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审程序合法，适用法律正确，但事实认定部分不清，处理部分不当。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2013）雨法民一初字第4号民事判决第一项：
二、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2013）雨法民一初字第4号民事判决第二项：
三、被上诉人孙一平在本判决生效后五日内退还上诉人赵俊华房屋押金3000元；
四、驳回上诉人赵俊华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2370元，财产保全费1120元，二审案件受理费2370元，合计5860元，由上诉人赵俊华负担5000元，被上诉人孙一平负担860元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩小平
审 判 员 唐 逊
代理审判员 曾波毅
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 周 尧
附：适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。