吉林省白山市江源区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0605民初762号
原告（反诉被告）：耿臻强，住白山市。
被告（反诉原告）：白山市江源区宜和房地产开发有限公司。住所：白山市江源区孙家堡子街道。
法定代表人曾寿和，该公司董事长。
委托诉讼代理人于蕾，吉林连星律师事务所律师。
原告（反诉被告）耿臻强与被告（反诉原告）白山市江源区宜和房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
耿臻强向本院提出诉讼请求：要求白山市江源区宜和房地产开发有限公司返还购房款、逾期交房补偿金、营业损失共计990049.1元。事实和理由：2011年9月17日，耿臻强与白山市江源区宜和房地产开发有限公司签订了房屋置换协议书，协议约定，耿臻强将位于孙家堡子街道一委，面积180.324平方米的房屋拆除，白山市江源区宜和房地产开发有限公司将江源区锦江花园小区3号楼�起商业房屋1号，协议面积260平方米的房屋作为置换。原房屋面积180.324平方米，耿臻强按照每平方米300元向白山市江源区宜和房地产开发有限公司交纳了54097.2元，扩大面积79.676平方米按照每平方米4000元交纳了318704元。白山市江源区宜和房地产开发有限公司承诺2012年11月30日向耿臻强交房，逾期交房按照建设周期租房补助自逾期之月起增加一倍赔偿金。合同签订后，耿臻强按照约定履行了协议，白山市江源区宜和房地产开发有限公司直到2016年6月30日才交付房屋，交付房屋的面积为171.47平方米，少于约定面积88.53平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题解释》的规定，白山市江源区宜和房地产开发有限公司应承担的违约责任为：1.少于3%的面积为7.8平方米，每平方米应退回4000元，7.8平方米X4000元/每平方米=31200元，其余的80.73平方米应双倍返还，即80.73平方米X2倍X4000元/每平方米=645840元；2.逾期交房补偿金241306元；3.营业损失赔偿156848.9月元，以上金额总计1075194.9元，扣除白山市江源区宜和房地产开发有限公司已给付的85145.8元，白山市江源区宜和房地产开发有限公司还应给付耿臻强990049.1元。
白山市江源区宜和房地产开发有限公司辩称，耿臻强已经取得两户置换总面积为301.66平方米的房屋且使用至今，应驳回耿臻强的诉讼请求。
白山市江源区宜和房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：要求耿臻强给付购房款166640元。事实与理由：2011年9月17日，耿臻强与白山市江源区宜和房地产开发有限公司签订房屋置换协议书，双方约定置换房屋的协议面积为260平方米（其中，拆迁面积为180.324平方米，价格为300元每平方米；增加面积为79.676平方米，价格为4000元每平方米）。2016年6月份，耿臻强取得两户置换总面积为301.66平方米的房屋，比约定面积多出41.66平方米，用于饭店经营使用至今。双方在交付房屋时便约定，超出部分41.66平方米按照4000元每平方米计算，由耿臻强补偿给白山市江源区宜和房地产开发有限公司。2017年1月21日，双方就耿臻强回迁锦江花园小区延期交房补助及超出面积各项差达成协议，耿臻强获得补偿款85145.8元，耿臻强获得补偿款后，对实际占有的41.66平方米房屋至今没有交付补偿款。
耿臻强辩称：其接收了面积171.47平方米的房屋，另外一户房屋只是借用，并没有买该户房屋。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年9月17日，白山市江源区宜和房地产开发有限公司（甲方）与耿臻强（乙方）�订《房屋置换协议书》，协议内容为：“根据江源区建设总体规划，为了改善居民生活环境，白山市江源区宜和房地产开发有限公司将在江源街道孙家堡子一委实施建设江源区锦江花园小区建设项目，需置换你的房屋及对你的房屋附属物进行补偿，经甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成以下房屋置换协议。一、乙方同意项目建设，同意将坐落在江源街道孙家堡子一委房屋交给甲方拆除，结构为砖混，面积为180.324平方米。二、甲方将坐落在江源区锦江花园小区3#楼东起商业营业房屋1号作为置换房屋，协议面积为260平方米（实际面积以产权登记测绘成果为准）：1.置换住宅房屋安置的…4.置换经营性非住宅房屋的，原面积拆一还一，并依据不同地段、不同区位结算结构差价，单价为300元/m2X180.324平方米=54097.2元。扩大面积单价为4000元/m2X79.676平方米=318704元。三、乙方附属物及各项补助为82781.8元。四、双方置换房屋的差价为290019.4元，由乙方支付给甲方，该款于回迁入户时一次性结清。五、双方搬迁及安置用房交付时间：1.乙方保证2011年10月30日前搬迁房屋，逾期减发50%搬迁补助费…2.甲方保证在12年11月30日前将安置用房交付给乙方，逾期交付的，按建设周期租房补助由逾期之月起增加一倍补偿…七、此协议自签字之日起生效，违约责任由违约方承担…。”。
经白山市江源区宜和房地产开发有限公司与耿臻强协商，2016年6月，耿臻强接收了白山市江源区宜和房地产开发有限公司提供给其的位于锦江花园4号楼，面积171.47平方米房屋一处。2017年1月21日，白山市江源区宜和房地产开发有限公司给付耿臻强85145.8元，事由为：耿臻强回迁锦江花园小区延期交房补助及超出面积各项差价款。
本院认为，白山市江源区宜和房地产开发有限公司与耿臻强签订的《房屋置换协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。耿臻强主张本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》中的相关规定，该解释第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”。本案中，双方签订的是“房屋置换协议书”，虽然协议书约定了房屋价款及违约责任等事宜，但其实质应为房屋拆迁安置协议，而非商品房买卖协议，且，耿臻强实际接收的171.47平方米房屋并非协议中约定的江源区锦江花园小区3#楼东起商业营业房屋1号，而是江源区锦江花园4#楼、面积171.47平方米的一处房屋，耿臻强接受该房的行为，应视为对置换房屋协议内容的变更的认可。综上，本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》的适用范围，不应受该“解释”规定的调整，故，耿臻强要求双倍返还购房款的要求不予支持。白山市江源区宜和房地产开发有限公司提供的“收据”可以证明：2017年1月21日，白山市江源区宜和房地产开发有限公司给付耿臻强85145.8元，事由为：耿臻强回迁锦江花园小区延期交房补助及超出面积各项差价款，耿臻强在该“收据”中签字，虽耿臻强庭审时提出在收取该款项时白山市江源区宜和房地产开发有限公司存在欺诈行为，但就此主张其未向法庭提供证据，该“收据”应作为定案证据予以采信，该“收据”中已就延期交房补助及超出面积各项差价款作出补偿，故，耿臻强要求逾期�房补偿金及营业损失的诉讼请求，本院不予支持。双方对“房屋置换协议书”中约定的价款已履行完毕均无异议，耿臻强接收的现房屋面积为171.47平方米，原房面积为180.324平方米，原房面积与现房面积差为8.854平方米（180.324平方米-171.47平方米），根据“房屋置换协议书”第二条第四款“置换经营性非住宅房屋的，原面积拆一还一，并依据不同地段、不同区位结算结构差价，单价为300元/m2X180.324平方米=54097.2元”的约定内容，此差异面积房款参照双方约定的房屋价款4000元/m2计算，白山市江源区宜和房地产开发有限公司应补偿给耿臻强房屋差价款4000元/m2X8.854m2=35416元；白山市江源区宜和房地产开发有限公司在原房面积内每平方米收取了耿臻强300元，原房面积与现房面积差异面积部分钱款，即300元/m2X8.854m2=2656.2元，白山市江源区宜和房地产开发有限公司应退还给耿臻强�“房屋置换协议书”中约定的扩大面积价款，即4000元/m2X79.676平方米=318704元，白山市江源区宜和房地产开发有限公司应予以返还。白山市江源区宜和房地产开发有限公司要求耿臻强返还购房款166640元的反诉请求，因其提供的证据不能证实耿臻强购买了两处总面积为301.66平方米的房屋事实，故，该反诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，白山市江源区宜和房地产开发有限公司应给付耿臻强318704元+2656.2元+35416元=356776.2元。白山市江源区宜和房地产开发有限公司反诉诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。……。”、第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”规定，判决如下：
一、白山市江源区宜和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付耿臻强356776.2元；
二、驳回耿臻强其他诉讼请求；
三、驳回白山市江源区宜和房地产开发有限公司反诉诉讼请求。
案件受理费13700元，（耿臻强已交纳），减半收取计6850元，由耿臻强负担3524元，白山市江源区宜和房地产开发有限公司负担3326元。反诉费1860元，由白山市江源区宜和房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 张忠刚
二〇一七年七月十一日
书记员 姜晓宇