浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终00558号
上诉人（原审原告）：平安银行股份有限公司温州瓯海支行。住所地：浙江省温州市振瓯路振瓯商厦*******号。
法定代表人：张亦银，该支行行长。
委托代理人（特别授权代理）：张毅、虞伟国，系该支行员工。
上诉人（原审被告）：海瑞皮革有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海区丽岙中片工业区（104国道边）。
法定代表人：阮高法，该公司董事长。
委托代理人（特别授权代理）：朱振阳，浙江建桥律师事务所律师。
原审被告：阮春道。
原审被告：温州市特邦皮件有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海区经济开发区仙岩工业园。
法定代表人：曾邦阔，该公司董事长。
原审被告：温州市特邦皮件有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海经济技术开发区仙岩工业区。
法定代表人：曾邦阔，该公司董事长。
被告：曾邦阔。
原审被告：胡福林。
原审被告：温州瑞新置业有限公司。住所地：浙江省温州市鹿城区车站大道华盟商务广场**层****号。
法定代表人：徐志勇，该公司董事长。
原审被告：徐志勇。
原审被告：叶权申。
原审被告：阮道光。
原审被告：林加翠。
原审被告：周骅。
上诉人平安银行股份有限公司温州瓯海支行（以下简称平安银行）因与上诉人海瑞皮革有限公司（以下简称海瑞公司）、原审被告阮春道、温州市特邦皮件有限公司（以下简称特邦公司）、曾邦阔、胡福林、温州瑞新置业有限公司（以下简称瑞新置业）、徐志勇、叶权申、阮道光、林加翠、周骅金融借款合同纠纷一案，不服瓯海区人民法院（2015）温瓯商初字第658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日受理后，依法由审判员马俏担任审判长，审判员潘海津、代理审判员胡淑丽组成合议庭。经审查，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2011年9月27日，瑞新置业、徐志勇分别与平安银行签订深发温瓯额保字第20110927005-1号、深发温瓯额保字第20110927005-2号《最高额保证担保合同》，为瑞新集团与平安银行自2011年5月3日到2013年5月3日期间签订的所有主合同项下债务提供最高额保证，担保的最高债权额分别为5400万元、5400万元。上述合同均约定：不论是否有主合同债务人提供物的担保或保证，平安银行有权选择优先行使本合同项下的担保权利。2011年11月8日，瑞新集团与平安银行签订深发温瓯综字第20111103005号《综合授信额度合同》，合同约定：平安银行向瑞新集团授信2.4亿元，期限为自2011年11月8日至2012年11月2日。2011年11月12日，周骅与平安银行签订深发温瓯额保字第20111103005-7号《最高额保证担保合同》，为瑞新集团与平安银行自2011年11月12日到2012年11月2日期间签订的所有主合同项下债务提供最高额保证，担保的最高债权额为1.2亿元；不论是否有主合同债务人提供物的担保或保证，平安银行有权选择优先行使本合同项下的担保权利。2011年11月16日，阮春道、叶权申、阮道光、胡福林分别与平安银行签订深发温瓯额保字第20111103005-3号、深发温瓯额保字第20111103005-4号、深发温瓯额保字第20111103005-5号、深发温瓯额保字第20111103005-8号《最高额保证担保合同》，为瑞新集团与平安银行自2011年11月16日到2012年11月2日期间签订的所有主合同项下债务提供最高额保证，担保的最高债权额分别为1.2亿元、1.2亿元、1.2亿元、5400万元。上述合同均约定：不论是否有主合同债务人提供物的担保或保证，平安银行有权选择优先行使本合同项下的担保权利。2011年11月28日，特邦公司、曾邦阔、林加翠分别与平安银行签订深发温瓯额保字第20111103005-1号、深发温瓯额保字第20111103005-2号、深发温瓯额保字第20111103005-6号《最高额保证担保合同》，为瑞新集团与平安银行自2011年11月28日到2012年11月2日期间签订的所有主合同项下债务提供最高额保证，担保的最高债权额分别为2000万元、2000万元、1.2亿元。上述合同均约定：不论是否有主合同债务人提供物的担保或保证，平安银行有权选择优先行使本合同项下的担保权利。2011年12月14日，瑞新集团与平安银行签订深发温瓯额抵字第20111209010号、深发温瓯额抵字第20111209011号《最高额抵押担保合同》，上述合同约定：瑞新集团以其名下的位于浙江省温州市瓯海区娄桥街道河庄村的房产（所有权证号：温房权证瓯海区字第××号、第××号）为其与平安银行自2011年12月14日至2014年12月14日期间内签订的所有主合同项下债务提供最高额抵押担保，担保的最高债权额分别为8834万元、7851万元。均已办理抵押登记手续。2012年10月11日，瑞新集团与平安银行签订平银温瓯贷字20121011第012号《贷款合同》，该贷款合同及借款借据载明：贷款金额为2000万元，贷款期限自2012年10月16日至2013年5月2日，贷款利率为年利率6%，若贷款到期未能按约还款，平安银行有权自逾期之日起按约定利率上浮50%计收逾期利息。上述贷款已实际发放。此后，瑞新集团未按约偿还借款本息，至今尚欠平安银行借款本金2000万元、利息54万元、复利126836.67元。
平安银行于2015年4月27日向瓯海区人民法院起诉，请求判令：一、瑞新集团立即偿还平安银行借款本金2000万元、利息54万元、复利126836.67元及逾期利息（截止至2015年9月22日为4365000元，自2015年9月23日起至实际履行完毕之日止，以本息之和2054万元为基数，按年利率9%计算）；二、如瑞新集团不能偿还上述款项，平安银行有权对瑞新集团的坐落于浙江省温州市瓯海区娄桥街道河庄村的房产（所有权证号：温房权证瓯海区字第××号、第××号；国有土地证号：温国用（2011）第3-256417、第3-2564**号）拍卖、变卖或折价款享有优先受偿；三、被告特邦公司、曾邦阔、阮春道、叶权申、阮道光、林加翠、周骅、胡福林、瑞新置业、徐志勇对上述债务承担连带清偿责任。
海瑞公司、阮春道、特邦公司、曾邦阔、胡福林、瑞新置业、徐志勇、叶权申、阮道光、林加翠、周骅在原审中未作答辩。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第五十七条、第五十九条、第六十条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2015年10月22日判决：一、瑞新集团应在本判决生效后10日内偿还平安银行借款本金2000万元、利息54万元、复利126836.67元及逾期利息（截止至2015年9月22日为4365000元，自2015年9月23日起至实际履行完毕之日止，以本息之和2054万元为基数，按年利率9%计算）；二、如瑞新集团不能清偿上述款项，则平安银行依据深发温瓯额抵字第20111209010号《最高额抵押担保合同》，有权对瑞新集团名下的坐落于浙江省温州市瓯海区娄桥街道河庄村的房产（所有权证号：温房权证瓯海区字第××号）拍卖、变卖或折价款在8834万元最高限额内享有优先受偿；三、如瑞新集团不能清偿上述款项，则平安银行依据深发温瓯额抵字第20111209011号《最高额抵押担保合同》，有权对瑞新集团名下的坐落于浙江省温州市瓯海区娄桥街道河庄村的房产（所有权证号：温房权证瓯海区字第××号）拍卖、变卖或折价款在7851万元最高限额内享有优先受偿；四、瑞新置业依据深发温瓯额保字第20110927005-1号《最高额保证合同》，在5400万元最高限额内对上述款项承担连带清偿责任；五、徐志勇依据深发温瓯额保字第20110927005-2号《最高额保证合同》，在5400万元最高限额内对上述款项承担连带清偿责任；六、特邦公司依据深发温瓯额保字第20111103005-1号《最高额保证合同》，在2000万元最高限额内对上述款项承担连带清偿责任；七、曾邦阔依据深发温瓯额保字第20111103005-2号《最高额保证合同》，在2000万元最高限额内对上述款项承担连带清偿责任；八、阮春道依据深发温瓯额保字第20111103005-3号《最高额保证合同》，在1.2亿元最高限额内对上述款项承担连带清偿责任；九、叶权申依据深发温瓯额保字第20111103005-4号《最高额保证合同》，在1.2亿元最高限额内对上述款项承担连带清偿责任；十、阮道光依据深发温瓯额保字第20111103005-5号《最高额保证合同》，在1.2亿元最高限额内对上述款项承担连带清偿责任；十一、林加翠依据深发温瓯额保字第20111103005-6号《最高额保证合同》，在1.2亿元最高限额内对上述款项承担连带清偿责任；十二、周骅依据深发温瓯额保字第20111103005-7号《最高额保证合同》，在1.2亿元最高限额内对上述款项承担连带清偿责任；十三、胡福林依据深发温瓯额保字第20111103005-8号《最高额保证合同》，在5400万元最高限额内对上述款项承担连带清偿责任；十四、阮春道、特邦公司、曾邦阔、胡福林、瑞新置业、徐志勇、叶权申、阮道光、林加翠、周骅承担担保责任后，有权向瑞新集团追偿。本案受理费155859元，公告费820元，合计156679元，由瑞新集团、阮春道、特邦公司、曾邦阔、胡福林、瑞新置业、徐志勇、叶权申、阮道光、林加翠、周骅负担（公告费820元由平安银行垫付）。
上诉人平安银行不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：平安银行在一审诉讼请求中对抵押物注明了房产证号、土地证号，并提交了房产证、土地证，表示平安银行对抵押房产及土地使用权享有优先受偿权，但原审判决未对土地使用权抵押担保进行判决错误，请求二审法院撤销原审判决第二、三项关于抵押担保部分判决，依法改判或发回重审。
上诉人海瑞公司辩称：平安银行的上诉请求没有法律依据。涉案房产和土地使用权均不得单独处置，原审判决的第二、三项是错误的。
上诉人海瑞公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：期内利息在到期后不应持续计算，应以逾期利息的方式计收，故不应当再对期内利息计算复利，请求二审法院撤销原审判决第一项中的复利部分。
上诉人平安银行辩称：期内利息计算复利是有合同约定的，没有违法。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院除认定一审所查明的事实外，另查明：一、瑞新集团有限公司于2016年3月8日变更为海瑞皮革有限公司。二、2011年12月14日，瑞新集团与平安银行签订深发温瓯额抵字第20111209010号、深发温瓯额抵字第20111209011号《最高额抵押担保合同》，合同约定：瑞新集团以其名下的位于浙江省温州市瓯海区娄桥街道河庄村的房产（所有权证号：温房权证瓯海区字第××号、第××号，国有土地证号：温国用（2011）第3-256417、第3-256416号）为其与平安银行自2011年12月14日至2014年12月**日期间内签订的所有主合同项下债务提供最高额抵押担保，担保的最高债权额分别为8834万元、7851万元。均已办理抵押登记手续。三、涉案国有土地证上记载：按瓯海区人民政府专题会议纪要（2011）1号和瓯海区人民政府办公室抄告单温瓯证办抄（2011）672号精神，共分为四期竣工验收，现将该宗地已建部分三个区块分期竣工复核验收，待第四期（研发大楼）用地复核验收后，将该宗地已建部分三个区块的土地使用权证收回，合并办理整个厂区的土地使用权证。本宗地不得单独转让。
本院认为：海瑞公司可以以其具有处分权的财产提供抵押，土地使用权证上虽记载该宗地不得单独转让，但仅是对土地使用权的转让设置了条件，而涉案房屋及土地使用权本身并不属于法律规定的禁止转让的财产。海瑞公司辩称“涉案房产和土地使用权均不得单独处置”没有理由，本院不予采信。平安银行在一审诉讼请求中对抵押物注明了房产证号、土地证号，并提交了房屋所有权证、国有土地使用权证。原审判决对抵押担保物没有注明“国有土地使用权证号”欠妥，本院依法予以纠正。原审法院依据平安银行与瑞新集团签订的借款合同判决计算期内利息的复利符合法律规定，海瑞公司上诉称“期内利息在到期后不应持续计算，应以逾期利息的方式计收，故不应当再对期内利息计算复利”没有理由，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持瓯海区人民法院（2015）温瓯商初字第658号民事判决第一项、四至十四项及案件受理费负担部分；
二、变更瓯海区人民法院（2015）温瓯商初字第658号民事判决第二项为：如海瑞公司不能清偿上述款项，则平安银行依据深发温瓯额抵字第20111209010号《最高额抵押担保合同》，有权对海瑞公司名下的坐落于浙江省温州市瓯海区娄桥街道河庄村的房产（所有权证号：温房权证瓯海区字第××号、国有土地证号：温国用（2011）第3-256417号）拍卖、变卖或折价款在88**万元最高限额内享有优先受偿；
三、变更瓯海区人民法院（2015）温瓯商初字第658号民事判决第三项为：如海瑞公司不能清偿上述款项，则平安银行依据深发温瓯额抵字第20111209011号《最高额抵押担保合同》，有权对海瑞公司名下的坐落于浙江省温州市瓯海区娄桥街道河庄村的房产（所有权证号：温房权证瓯海区字第××号、国有土地证号：温国用（2011）第3-256416号）拍卖、变卖或折价款在78**万元最高限额内享有优先受偿；
本案二审案件受理费90235元，由上诉人平安银行负担88849元、海瑞公司负担1386元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 俏
审 判 员 潘海津
代理审判员 胡淑丽
二〇一六年三月十八日
书 记 员 胡建泼