广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1790号
原告刘欣，女，汉族，1980年2月15日出生，身份证住址深圳市宝安区。
委托代理人淦家珍，广东广和律师事务所律师。
委托代理人冯媛媛，广东广和律师事务所实习律师。
被告梁少棠，男，汉族，1973年12月18日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人黄思，女，汉族，1978年1月5日出生，身份证住址广东省五华县，系被告的妻子,公民代理。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期Ａ栋17层01Ｃ，组织机构代码71527988-5。
法定代表人吴军强。
委托代理人时姗姗，女，汉族，1987年12月4日出生，系第三人公司员工。
原告刘欣与被告梁少棠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，在依法追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产公司）为第三人后公开开庭进行了审理。原告委托代理人淦家珍、冯媛媛，被告梁少棠及委托代理人黄思，第三人委托代理人时姗姗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月14日，原告与被告签订《二手房买卖合同》，合同编号为NO.1506440，合同约定原告向被告购买位于深圳市宝安区建安新村6栋503房产一套，转让总价款为人民币305万元，合同第三条约定：“本次房产交易定金共计人民币伍万元，买方应于签合同时支付定金人民币伍万元”。合同第四条约定：“买方应于签署合同之日起10日（含当日）内付清首期款约以银行贷款为准，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料”。合同同时约定，如卖方违约的，“则买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。”合同签订后，原告依约向被告支付了定金款5万元，交付房屋首期款资金监管手续，申请办理按揭贷款审批等手续，即原告业已履行完结作为买方的基本义务和手续。然而被告却迟迟不愿办理赎楼等过户需办结的手续，经原告催促，被告仍不予配合。被告方的此次根本性违约，缘起于此轮深圳楼市的上涨。原告认为，原、被告签署的购房合同为买卖双方真实意思表示，一经签订对双方均有约束力。原告按约履行了义务，被告却未按约履行对应的赎楼义务，被告的行为已构成根本违约。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决：1、解除原告与被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告按合同转让价款20%向原告支付违约金，即人民币61万元；3、被告向原告返还定金人民币5万元，并从2015年5月15日起至实际归还定金之日按银行同期贷款利率向原告支付利息（暂计至2015年8月15日利息金额为750元）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加事实与理由部分如下：原告获悉涉案房产在2015年8月14日因为（2015）深宝法民一初字第2698号案件被查封，同时涉案房产在开庭的市场涨价到395万元，被告的违约行为给原告造成的损失在90万元左右。
被告答辩称：一、本案是原告违约在先，被告并没有违约，而是依法行使法律赋予的先履行抗辩权。原、被告双方签订的二手房买卖合同清晰的说明了原告有先付清房款并协助被告到银行取回房产权属证明的义务，然后被告才有协助原告办理房屋产权过户的义务，双方履行义务有先后之分。二、原告在合同履行时限内提起诉讼于法无据，并称已履行完结合同义务并主观臆断被告是因为深圳房价上涨惜卖与事实不符。合同约定，卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房产证的，须于银行出具同意贷款承诺函之日起四十日内自行赎楼注销抵押登记，并将房产证原件交于居间方。事实上被告于5月21日按约提交了赎楼公证委托书并从未停止和撤销过，并保留有催促居间方抓紧办理的微信记录，可以说被告一直在积极主动办理赎楼过户手续，原告说被告不愿赎楼并多次催促被告并无依据和证明。另合同约定交房日期为卖方收齐全部房款之日起三日内，而原告起诉之日止，被告才只收到定金五万元，原告自身的原因造成银行贷款承诺书迟迟未批致使赎楼和过户延迟。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人陈述称：第三人处现有交房保证金5,000元，愿依据法院判决处理。
经审理查明：2013年6月6日，深圳市房地产权登记中心向被告梁少棠颁发了深房地字第500××63号号《房地产证》，被告梁少棠系深圳市宝安区新安街道上川路东南侧建安新村6栋503号房地产（以下简称涉案房产）权利人，房产建筑面积92.98平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。涉案房产于2013年6月14日设立抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司深圳市分行。
2015年5月14日，原告刘欣作为买方与作为卖方的被告梁少棠签订了一份《二手房买卖合同》（合同编号1506440）。合同约定被告将涉案房产转让给原告，转让成交价为305万元，房产交易定金为5万元，于签署合同之日支付；买方通过银行按揭方式支付购房款，买方于签署合同之日起10日内付清首期款以银行贷款为准，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方签署的资料；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起五日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日内自行赎楼，注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函，卖方已赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，递件回执由居间方或担保公司代为保管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内，买卖双方须到深圳市房地产权登记中心等相关部门领取房地产证并按约定缴纳税费；买卖双方协商同意在定金或其他房款中预留10,000元作为该房产交易之交房保证金，交由居间方托管，居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后将该款退回卖方，如卖方未完成交接手续，则居间方有权将该保证金冲抵卖方应支付的各项欠费、家私缺损市值赔偿、租约押金和租金等款项。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年5月14日，原告支付了定金50,000元，其中有5,000元作为交房保证金托管在第三人世华地产公司处，第三人世华地产公司表示愿根据本院判决处理。
2015年5月21日，被告出具公证委托书，委托深圳市万通融资担保有限公司、练晓亮、曲艺、陈哲、曾伟东作为其代理人，上述代理人的代理权限为管理涉案房产及支付与房产有关的各项费用、收取或指定帐户收取上述房产的赎楼款、售楼款及购买方的银行按揭贷款款项，并在相关文件上签字；到担保公司全权办理赎楼贷款或个人房产转让中转贷款担保的相关手续，签署相关文件资料，包括但不限于担保服务协议、房地产买卖合同、借款合同、委托贷款合同、借款借据、划款委托书等资料；到银行或土地房产交易中心办理涉案房产的房款资金监管手续和终止或解除资金监管手续，收到或指定账户收取监管资金，并签署办理资金监管手续及终止或解除资金监管手续所需签署的申请、资金监管协议及相关文件资料，签署银行出具的出售房产未出租的声明和承诺书等相关资料等。
2015年5月25日，原告与被告及中国建设银行股份有限公司深圳新安支行办理了首期款资金监管，监管首期款120万元。
2015年8月17日，原告向被告发出《关于办理深圳市宝安区建安新村6栋503房地产赎楼过户催告函》，就签订合同后被告未按合同如期交易赎楼过户致函被告，催告被告配合办理交易过户手续。被告于2015年8月18日收到该函件。
另查明：1、涉案房产于2015年8月14日因被告与案外人罗妙霞民间借贷一案被本院查封，查封案号为（2015）深宝法民一初字第2698号，查封期限为2015年8月14日至2018年8月13日，在本案审理过程中，涉案房产一直处于查封状态；
2、原告于2015年8月18日提起本案诉讼，要求解除合同，理由为被告未及时办理赎楼等过户需办结的手续，经催促后仍不予配合，庭审时增加解除合同的理由为涉案房产因被告其他债务问题，处于查封状态，原告购房目的无法实现；
3、庭审时，原、被告均同意解除双方签订的《二手房买卖合同》；
4、原告办理首期款资金监管后，至庭审之日尚未取得中国建设银行股份有限公司深圳新安支行出具的贷款承诺函；
5、庭审后，本院向中国建设银行股份有限公司深圳新安支行发函询问未向原告出具贷款承诺函的原因，该行于2016年1月26日向本院出具回函，称虽然原告办理了资金监管业务，但因标的房产需办理赎楼贷款手续，而原告未按我行要求提供担保公司担保确认函，该笔贷款无法提交审批，所以该行无法出具贷款承诺函；
6、关于涉案房产一直未能办理赎楼、注销抵押登记手续的原因，第三人世华地产公司称向担保公司进行了了解，担保公司认为被告负债比例过高超过担保公司规定，风险过大，要求被告提供反担保，经沟通后被告向担保公司提供反担保，担保公司再次审批过程中，查到被告有两次诉讼记录，出于风险考虑，未予赎楼，被告确认担保公司要求提供反担保，在担供了反担保后，担保公司仍未予赎楼，未办理赎楼的原因被告不清楚；
7、2015年8月26日，深圳市不动产登记中心向原告出具《购房资格证明》，经核查，至2015年8月26日，原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
上述事实，有经庭审举证、质证的二手房买卖合同、收款收据、银联签购单、房易安开户/变更回单、交易资金到账回单、催告函及快递单、购房资格证明、房地产电脑查询结果表、房地产抵押登记查询表、房地产查封备案表、公证书、协助查询回函等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，原告与被告于2015年5月14日签订的《《二手房买卖合同》（合同编号1506440）系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于涉案合同不能履行的原因。原告起诉时主张涉案合同不能履行系被告未办理赎楼，但事实上根据双方签订的合同的约定，在担保公司明确不予赎楼的情况下，被告需在原告取得银行贷款承诺函之后的四十日内自筹资金办理赎楼，而本案中原告一直未取得银行贷款承诺函，因此被告未赎楼并不构成根本违约。在庭审时，原告将涉案房产被查封作为主张被告违约进而提出解除合同的理由，原、被告亦均确认涉案房产处于查封状态，涉案合同无法继续履行，双方均同意解除合同，故本院确认双方签订的《二手房买卖合同》于本案庭审之日即2015年11月12日解除，解除原因为涉案房产处于查封状态，致使原告无法实现合同目的。
关于违约金的数额。根据涉案合同的约定，任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。庭审中，原告与被告均确认涉案合同已实际解除，涉案合同不能履行的原因在于被告的房产被法院查封，因此被告构成违约，考虑到涉案合同已履行至资金监管阶段，原告未提供有效证据证明其实际损失的相关情况，本院认为原、被告于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故本院酌情调整为被告向原告支付违约金人民币305,000元。
关于定金。根据本院查明的事实，原告已经履行了支付定金50,000元的义务，根据合同解除的处理原则，被告应当向原告返还定金50,000元。因上述定金中仍有5,000元作为交房保证金托管在第三人世华地产公司处，第三人世华地产公司在庭审时亦表示愿意根据本院判决予以退还，故本案应由被告向原告返还购房定金45,000元，由第三人世华地产公司向原告返还定金5,000元。关于原告主张的定金占用期间利息，实际为涉案合同不能履行给原告造成的损失，因原告已主张违约金，故本院对原告主张的利息损失，本院不再予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六天，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告刘欣与被告梁少棠于2015年5月14日签订的《二手房买卖合同》；
二、被告梁少棠于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘欣返还定金人民币45,000元；
三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起五日内将托管款项人民币5,000元支付给原告刘欣；
四、被告梁少棠于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘欣支付违约金人民币305,000元；
五、驳回原告刘欣的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5,204元，由原告负担人民币2,408元，由被告负担人民币2,796元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 周 爰
书 记 员 陈雪滢
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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