新疆维吾尔自治区阜康市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新2302民初1301号
原告（反诉被告）：邱伦，男，汉族，1978年6月21日出生，住阜康市。
委托代理人：孙振刚，新疆慧聚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：阜康市明都房地产开发有限公司。
企业住所地：新疆昌吉州阜康市天池南街米吉斯商住楼（三区二段）**幢***号房。
法定代表人：李富国，该公司董事长。
委托代理人：李江红，新疆益一律师事务所律师。
原告邱伦与被告阜康市明都房地产开发有限公司（以下简称明都房产）劳务合同纠纷一案，及被告明都房产反诉原告邱伦不当得利纠纷一案，本院受理后，依法于2016年7月14日适用简易程序、8月22日适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告邱伦及其委托代理人孙振刚、被告明都房产的委托代理人李江红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邱伦向本院提出诉讼请求：一、由被告支付拖欠原告房屋代理销售佣金382191元；二、由被告向原告支付拖欠佣金逾期利息26753元（利息计算方法：本金382191元，利率5‰，自2015年3月30日至2016年5月30日，共计14个月。事实和理由：原、被告于2012年6月23日签订了房地产委托代理销售协议，协议约定：被告开发的位于新疆克拉玛依市乌尔禾文化中心商业楼项目委托原告全程策划销售代理，项目包括商铺、写字间、酒店、车位，原告为销售代理的唯一合作单位，被告不得擅自销售已委托的项目。原告与客户接洽后，以电话或定期报告方式与被告联系确认客户，凡经被告确认的客户，成交后均视为原告成交，双方同意代理佣金为总房价的3%，佣金在客户与被告正式签署买卖合同时全部支付。超过每单元底价的售价称超价，超出代理价的利润按10%支付原告。双方还约定了违约责任，即被告延期向原告付款的，逾期30日，则视为被告违约，被告若擅自销售已委托的项目，则视为违约，原告按照规定收取相关代理费用。协议签订后，被告于2012年7月25日交给原告乌尔禾文化中心商业楼项目代理价格确认书，即房屋销售底价。原告按照协议全面履行合同内容，原被告于2015年3月30日对原告已销售的商品房合同进行了确认，通过原告销售的商品房合同价款为25286222.3元，超价部分为1122344元，按照合同的约定原告应提取的佣金为837151元，被告已支付454960元，尚欠382191元，经原告索要，被告拒付，现诉至法院。
被告明都房产辩称：原告不具备法律规定的房地产经纪业务资格，故双方签订的房地产委托代理销售协议属无效合同；其次，被告并未拖欠原告销售佣金，是原告欠被告款项69550.92元，请求依法驳回原告的诉讼请求，并据此事实提起反诉，要求依法判令：一、确认原、被告签订的房地产委托代理销售协议无效；二、由反诉被告返还反诉原告款项69550.92元。
反诉被告对反诉原告的反诉事实、理由和诉讼请求答辩称：原、被告签订的房地产委托代理销售协议是双方真实意思表示，符合法律规定，是有效合同；其次，被告反诉主张的款项6950.92元已在结算单中结算完毕予以扣除，被告反诉请求不成立，请依法公正判决。
庭审中，原告邱伦为支持其诉讼主张及抗辩意见，向本院提交了以下证据：
一、不予受理仲裁申请通知书一份。拟证实本案已经过仲裁前置程序及管辖权问题。经质证，被告无异议，本院予以确认。
二、房地产委托代理销售协议一份。拟证实原、被告在平等自愿的基础上于2012年6月23日签订协议，协议约定：新疆克拉玛依市乌尔禾文化中心商业楼项目由被告委托原告全程策划销售代理，原告为销售代理的唯一合作单位，被告不得擅自销售已委托的项目。原告与客户接洽后，以电话或定期报告方式与被告联系确认客户，凡经被告确认的客户，成交后均视为原告成交，双方同意代理佣金为总房价的3%，佣金在客户与被告正式签署买卖合同时全部支付。超过每单元底价的售价称超价，超出代理价的利润按10%支付原告。双方还约定了违约责任，即被告延期向原告付款的，逾期30日，则视为被告违约，被告若擅自销售已委托的项目，则视为违约，原告按照规定收取相关代理费用。经质证，被告对真实性无异议，但认为合同效力应根据法律规定确认，本院对该证据的真实性予以确认。
三、代理价格确认书一份。拟证实被告向原告提供克拉玛依市乌尔禾文化中心商业楼项目房价，是原告根据被告提供的价格认定书销售房屋应获得的押金的依据。经质证，被告对真实性无异议，但认为该确认书是2012年7月25日形成，后房屋价格随市场行情变化，并不是每套房屋均按照协议书中价格销售，不能作为计算佣金的依据。本院对该证据的真实性予以确认。
四、被告对原告已销售房产（签订售房合同房屋）汇总表一份。拟证实原告已销售房屋总价款25286222.3元，汇总表经双方核算确认后由被告盖章、法定代表人签字、被告单位会计核实确认，核算确认时间为2015年3月30日。经质证，被告对真实性无异议，但认为该汇总表是为给买受人办理产权手续出具的。本院对该证据的真实性予以确认。
五、佣金结算明细表一份。拟证实原告根据被告提供的销售房产汇总表计算，已销售房屋价款25286222.3元，超价1122344元，按照10%应提取的超价佣金为78564元，按照3%应提取的佣金为758586.67元，两项合计佣金总额为837151元。经质证，被告对真实性、合法性、关联性均不认可，本院对该证据综合认定。
庭审中，被告明都房产为支持其抗辩意见及反诉主张，向本院提交了以下证据：
一、房地产委托代理销售协议一份。拟证实原告以自然人身份与被告签订房地产委托代理销售协议，不符合房地产经纪管理办法的规定，不具有销售资格，协议无效，原告销售的房屋经被告确认后视为成交，原告主张佣金应当缴纳的税费由原告承担，原告代理销售率应达到80%。经质证，原告对真实性无异议，但不认可被告提供该证据的待证事实，本院对该证据的真实性予以确认。
二、售楼部移交清单一份。拟证实因原告无销售资质，2013年发布广告被克拉玛依工商局以罚款处罚并责令停止销售，被告于2014年8月30日解除与原告的房地产委托代理销售协议。经质证，原告对真实性、合法性、关联性均提出异议，认为原告未在该清单中签字，不能证实合同已解除，故合同至今未解除。本院对该证据综合认定。
三、原告书写的佣金情况说明一份。拟证实原告认可于2014年8月解除了房地产委托代理销售协议。经质证，原告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
四、会计账目明细一份三页。拟证实2012年至2014年8月被告应当向原告支付的佣金是417109.39元，已付佣金400000元，减去杨飞代收而未交回被告公司的房款29960元、20000元、5000元，再减去原告应当承担的税款31700.31元，原告实际欠被告款项69550.92元。经质证，原告对真实性、合法性、关联性均提出异议，认为该账目是被告单方制作的，原告已提交经双方核算的确认表，故不认可该证据。本院对该证据综合认定。
五、证明一份。拟证实买房人之一陈策是被告公司下属乌尔禾项目部的财务人员，袁芳是乌尔禾项目部合伙人邓小东的妻子，两人的购房款不应当计算佣金。经质证，原告对证明中证明人员身份无异议，但认为不计算佣金不符合协议约定。本院对该证据予以确认。
六、关于李永德、展思华缴纳房款情况说明一份。拟证实原告不具备销售资格，管理混乱，被告解除与原告的房地产委托代理销售协议。经质证，原告认为当时是事出有因，原告是代理销售，带人去签合同，收款由被告财务人员办理，对事实认可。本院对该证据综合认定。
根据原被告举证、质证及本院认证，结合当事人陈述，可以确认以下法律事实：2012年6月23日，原被告签订房地产委托代理销售协议，协议甲方为被告明都房产，乙方为原告邱仑。协议约定：甲乙双方经友好协商，就甲方开发建设的克拉玛依市乌尔禾文化中心商业楼项目委托乙方全程策划销售代理合作事宜，委托乙方为全程策划销售代理的唯一合作单位。甲方必须指定专人或者专项小组负责合同规定的委托项目，负责办理房屋售后手续，如收款、公证、签证、按揭、交房。向乙方提供及时、准确、详细、必要的信息资讯，以保证乙方在此基础上提出合理可行的策划和销售，甲方不得擅自销售已委托的项目，包括商铺、写字间、酒店。乙方根据市场情况制定销售计划，安排销售时间表，乙方与客户接洽后，以电话或定期报告方式与甲方联系确认客户，凡经甲方确认后的客户，成交后均视为乙方成交。甲乙双方同意代理佣金为总房价的3%，开盘前或在客户未签订买卖合同前甲方应每月预付乙方20000元，后在销售代理费用中逐月扣。乙方须严格按照双方约定的时间安排向甲方提供服务及提交有关成交数据，如乙方逾期30日后，则视乙方违约。原被告于2015年3月30日对原告已销售的商品房合同进行了确认，通过原告销售的商品房合同价款为25286222.3元，超价部分为1122344元，按照合同的约定原告应提取的佣金为837151元，被告已支付454960元，尚欠382191元。2016年5月23日，原告以阜康市明都房地产开发有限公司为主体申请由克拉玛依仲裁委员会仲裁，该部门以原告提交的房地产委托代理销售协议第十条对争议解决方式约定为：如果协商的方法不能解决，双方一致同意将争议提到法律途径解决，仲裁的裁决是终局的。但未明确约定仲裁机构，该部门作出不予受理仲裁申请通知书。
本院认为：
关于本案的合同效力认定。
本案原被告在平等自愿协商一致的基础上签订房地产委托代理销售协议，原告作为被告单位的工作人员为其代理销售房屋，合同主体及内容均不违反法律规定，房地产委托代理销售协议为有效合同，本院对被告反诉合同无效的主张不予支持。
关于本案本诉部分。
原被告签订房地产委托代理销售协议后，原告依约履行合同，至2015年3月30日，经双方核算确认，原告销售的商品房合同价款为25286222.3元，超价部分为1122344元，原告本诉主张应提取的佣金为837151元，计算方式符合原被告的合同约定，扣减被告已支付454960元，下剩382191元，被告应当依约向原告支付，现原告主张由被告支付佣金382191元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告还主张被告支付逾期利息26753元，因原被告至诉讼前仅对原告销售的房屋进行了确认，并未对佣金进行结算，且双方在协议中未对被告延迟支付佣金约定支付利息，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。
关于本案反诉部分。
被告反诉由原告返还销售房屋期间占用的69550.92元款项，根据原被告各自提供的证据显示，原告销售商品房合同价款确认在2015年3月30日，而被告提供的原告占用销售商品房款项在2012年至2014年8月，按照自然交易习惯，2015年3月30日的结算已吞并2012年至2014年8月的结算，原告领取佣金的凭据应在被告处保存，被告未能举证证明在已支付的佣金454960元中不包括原告占有的69550.92元，本院对被告的反诉请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）阜康市明都房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内一次性向原告（反诉被告）邱伦支付佣金382191元；
二、驳回原告（反诉被告）邱伦的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）阜康市明都房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3717元，其他诉讼费用80元，合计3797元，由原告（反诉被告）邱伦承担266元，被告（反诉原告）阜康市明都房地产开发有限公司承担3531元，反诉案件受理费769元，由被告（反诉原告）阜康市明都房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
审 判 长 王淑红
代理审判员 张 婷
人民陪审员 曾广新
二〇一六年九月十二日
书 记 员 运思静