山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威环民初字第184号
原告戚宏锴。
委托代理人戚务海，系原告之父。
被告威海宝丰房地产开发有限公司。
法定代表人邹振建，董事长。
委托代理人张璐，山东华田律师事务所律师。
委托代理人勇冉，山东华田律师事务所律师。
原告戚宏锴与被告威海宝丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戚宏锴之委托代理人戚务海、被告威海宝丰房地产开发有限公司之委托代理人张璐、勇冉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戚宏锴诉称，2011年2月23日，原告与被告签订了房屋销售协议书一份，约定原告以240万元的价格购买被告开发建设的位于威海市世昌大道XX号楼三层房产（包括XXX、XXX、XXX室），房屋价款中70万元以现金支付，其余款项以酒抵顶；协议签订后三日内原告向被告支付购房定金20万元，二个月内被告负责将房屋转移登记至原告名下，办理房屋转移登记手续后一个月内原告支付剩余房款，并分期给付货物。协议签订后，原告向被告支付购房定金20万元，并向其交付价值2万元的货物，但被告一直未按约履行交付房屋及办理产权转移登记手续的义务。现经原告查实，被告已将合同约定出卖给原告的房产中的301室处分予他人并办理了房屋产权转移登记手续。故原告诉至法院，要求解除与被告之间关于位于世昌大道XX号楼XXX、XXX室的房屋买卖合同关系；双倍返还购房定金40万元，返还原告已付购房款2万元并承担已付购房款一倍的赔偿责任；被告协助原告办理位于世昌大道XX号楼XXX室房屋产权转移登记手续。
被告威海宝丰房地产开发有限公司辩称，原、被告签订房屋销售协议书时，被告已明确告知原告涉案房屋处于被查封的状态，具有履行不能的风险，在此情况下原告仍与被告签订涉案合同，应当承担由此带来的相应风险，被告不存在欺诈行为，上述房屋现仍处于被查封的状态中，被告不能履行协助办理产权转�登记手续的义务。如世昌大道XX号楼XXX室不存在履行障碍，则不应当存在双倍赔偿的情形，请求驳回原告要求被告双倍赔偿定金及已付购房款的诉讼请求。
经审理查明，2011年2月23日，原告与被告签订了房屋销售协议书一份，约定，被告将其开发的位于世昌大道XX号楼第三层全部出售给原告，房屋价款合计240万元，其中：原告以现金支付70万元，另外170万元原告以古井贡酒予以分期抵顶；签订协议起三日内，原告支付给被告购房定金20万元，二个月内，被告负责给原告办理上述房屋销售备案登记，并办理房屋登记确权的手续，后原告在一个月内付清以现金支付的余下房款部分，并开始分期付给用于抵顶的古井贡酒；协议签订后，被告负责将房屋全部交付给原告，并办理交付手续；如被告违约，被告从未履行本协议之日起三日内全额返还原告定金及利息，若被告逾期未还，则按每逾期一日定金额的百分之一计算增加赔偿由此给原告造成的经济损失。上述协议签订后，原告于2011年2月26日向被告支付购房定金20万元；后于2012年6月21日以货物向被告抵顶购房款2万元。因被告一直未按约履行合同义务，故原告于2013年1月21日诉至本院，要求处理。
另查，涉案房屋即位于威海市世昌大道15号楼三层房屋系由被告威海宝丰房地产开发有限公司开发建设，该层房屋原为四套房屋，被告先后于2007年6月22日将原四套房屋中的301室（房屋建筑面积125.9平方米）备案预售与孙国胜、徐明杰，于2007年7月6日将原四套房屋中的XXX室（房屋建筑面积125.9平方米）备案预售与刘胜波，于2007年7月17日将原四套房屋中的303室（房屋建筑面积125.9平方米）备案预售与姜书杰，于2007年7月18日将原四套房屋中的XXX室（房屋建筑面积125.9平方米）备案预售与毕永光。后在原�被告签订涉案协议书时该层房屋结构已变更为三套，即XXX、XXX、XXX室，其中原四套房屋中的XXX、XXX室合并为现登记的XXX室（房屋产权面积300.03平方米），该房屋现已由被告另处分予案外人梁少波，现产权变更登记在张红梅名下，原四套房屋中的301、304室变更为现登记的XXX、XXX室，但现登记的XXX室包括原四套房屋中的XXX室及XXX室的一部分，因此XX室现产权面积为180平方米，XXX室现产权面积为37.91平方米，而由于XXX室包括原四套房屋中的XXX室，该房屋预售给孙国胜、徐明杰的商品房预售合同尚未撤销，仍存在已预售的备案登记，且该房屋现仍处于因另案而被采取查封的强制措施的限制状态中；303室则不存在已预售的备案登记，亦不存在另案被采取查封的记录。
以上事实，有房屋销售协议书、收款收据、商品房预售合同等书证及当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告之间达成的房屋销售协议书，系双方真实的意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效。双方均应按照协议约定恪守履行各自义务，否则应当承担相应民事责任。本案中，双方所达成的协议载明的转让标的中位于威海市世昌大道XX号楼XXX室已由被告出售给他人并办理了房屋产权转移登记手续，XXX室则由于存在预售备案登记由被告出售给案外人孙国胜、徐明杰，且被依法采取了强制措施亦不能在本案中强制被告协助原告履行办理产权转移登记手续的义务，在本院释明原告后，原告变更了其诉讼请求，基于上述情况，原、被告之间关于世昌大道XX号楼XXX、XXX室的房屋买卖合同关系事实上不能继续履行，无法实现合同目的，原告要求解除其与被告之间的世昌大道XX号楼XXX、XXX室的房屋买卖合同关系，理由正当，本院依法予以支持，合同解除后，被告应返还原告支�的相应购房款。而XXX室则不存在履行障碍，被告应当按约履行协助原告办理房屋产权转移登记手续，另由于原、被告在诉讼过程中对于XXX室的房屋总价款未能协商一致，可根据原、被告协议约定的整层房屋中价款计算单价进而确定XXX室房屋价款应为175665元，为便于双方纠纷的解决，被告承担协助原告办理上述房屋产权转移登记手续的同时，原告亦应承担支付上述房屋价款的义务。
另外，被告无证据证实其在与原告签订涉案房屋销售协议书时明确告知其已将转让标的已预售予他人的事实；且被告在明知其已与原告达成房屋买卖合同的情况下，将涉案房屋（位于威海市世昌大道XX号楼XXX室）又出售给他人，并办理了相应的产权转移登记手续，以致于双方就威海市世昌大道XX号楼XXX、XXX室房屋所达成的合同目的不能实现，原告不能取得上述房屋，被告理应对此承当相应民事责任，依法应双倍返还定金，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。由于原告与被告系就整层房屋达成了买卖合同关系，且已支付的定金及购房款亦系针对整层房屋，在双方对已支付定金及购房款未明确约定系针对哪套房屋所支付的情况下，按照公平原则，本院确定原告系按各套房屋所占面积的比例支付XXX、XXX、XXX室三套房屋的定金及房款为宜，即原告支付XXX、XXX室的购房定金为185361元、购房款为18536元，因此被告应按比例双倍返还原告已支付定金370722元及已付购房款18536元，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条�规定，判决如下：
一、解除原、被告关于位于威海市世昌大道XX号楼三层房产买卖合同中关于XXX、XXX室的房屋买卖合同关系；
二、被告于本判决生效后十日内协助原告办理位于威海市世昌大道XX号楼XXX室房屋的产权转移登记手续，原告支付被告剩余购房款159562元；
三、被告双倍返还原告已支付的威海市世昌大道XX号楼XXX、XXX室定金合计370722元；返还原告已付威海市世昌大道XX号楼XXX、XXX室房屋的房款18536元，并支付已付购房款一倍的赔偿金18536元，以上合计407794元；
以上二、三项兑除后，被告应支付原告款项248232元，限于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15780元、财产保全费5000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 孙博碕
人民陪审员 卢传明
人民陪审员 黄爱琴
二〇一三年六月二十四日
书 记 员 王少锋