辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终11876号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：沈阳中海兴业房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区塔湾街11号甲。
法定代表人：庄勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：金兆成，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：程晓涛，女，1971年3月5日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：江倩，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人沈阳中海兴业房地产开发有限公司（以下简称“中海公司”）因与程晓涛房屋租赁合同纠纷一案不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初672号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中海公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；上诉费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人是在看到被上诉人给房屋上锁的情况下，出于安全管理考虑才上房屋上另增加锁具，因此本案中租赁期限应计算至2015年11月14日。程晓涛通过餐券抵顶的租金及物业费金额为38,300元。现有证据不能证明存在装修保证金51,680元。双方约定的违约金未高于上诉人遭受的实际损失，不应作调整。
程晓涛辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
中海公司向一审法院起诉请求：请求依法确认中海公司向程晓涛送达的关于解除《房屋租赁合同》的通知合法有效；请求判令程晓涛立即给付拖欠中海公司的自2015年10月1日至2015年11月14日止的租金9208.91元，自2015年8月1日至2015年11月14日止物业管理费92,222.27元，自2014年1月30日至2015年5月29日止的装修期租金55,115.20元，自2014年5月30日至2014年9月29日止经营免租期租金55,544.86元，以及因程晓涛违约应承担的违约金144,677.4元，逾期付款滞纳金39,468.24元，房屋占用费47,551.22元（从2015年11月4日起至2015年12月13日止），上述费用共计443,788.10元；诉讼费用由程晓涛承担。
程晓涛向一审法院反诉请求：1、请求中海公司向程晓涛返还质量保证金8225.8元，装修保证金51,680元；2、请求中海公司向程晓涛返还租赁房屋内办公用品、经营用品、餐饮原材料及货物、家具、电器、设施设备等物品（最终以双方确认的物品清单为准）；3、诉讼费用由中海公司承担。
一审法院认定事实：2014年1月30日，中海公司与程晓涛签订《房屋租赁合同》一份，约定程晓涛承租中海公司开发建设的沈阳市皇姑区中海环宇购物中心4层404、405室房屋，建筑面积1416.99平方米，租赁期限自2014年1月30日至2021年5月29日，装修免租期自2014年1月30日至2014年5月29日，租金优惠期自2014年5月30日至2014年9月29日，在此期间，程晓涛享有免缴该期间租金的权利。租金标准为固定租金，计租日至次年当月的前一日为第一个计租年。自计租日起，第一至第二计租年的租金标准为每月13,778.80元。程晓涛每月需向中海公司交纳管理费34,447元。管理费支付时间与保底租金支付约定一致。程晓涛应于本合同签署之日起五个工作日内，向中海公司支付相当于一个月的保底租金及一个月的推广费和管理费作为租赁保证金48,225.8元，以担保程晓涛切实履行本合同项下的各项约定义务。程晓涛应当于开业前三十日内，向中海公司支付10,000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。
双方在合同通用条款中约定，装修免租期届满之次日为本合同项下的计租日。租期内，程晓涛按季度支付保底租金，程晓涛需于每季度首月5日前，一次性向中海公司支付当季度三个月的保底租金。如因程晓涛原因导致本合同解除的，则程晓涛除应按照相应条款承担违约责任外，还应向中海公司补缴装修免租期内的租金以及租金优惠期期间免缴的租金。合同到期终止或提前解除，中海公司应将租赁保证金退还。关于违约责任及合同解除，合同第16.1条约定，程晓涛未按合同约定交付或补足租金、推广费、管理费等费用的，应按照应付未付金额千分之五标准按日支付逾期付款的违约金。程晓涛违反第16.1条约定，经中海公司或物业公司发出书面催缴通知后超过30天的。中海公司有权经书面通知程晓涛，立即解除合同。中海公司解除合同后，程晓涛仍应支付合同解除前程晓涛应付未付金额千分之五的逾期付款违约金。合同第16.5条约定，因程晓涛违约导致中海公司终止合同的效力：（1）中海公司按照合同约定解除合同的，程晓涛应按本合同房屋交还程序将租赁房屋交还中海公司。（2）如果本合同解除时，程晓涛应向中海公司支付违约金，违约金相当于三个月租金、推广费和管理费之和。第17.1条交还期届满日约定，租赁期限届满当日，或本合同因其他原因而终止后15日届满当日，为房屋交还期的届满日。第17.4条约定，交还期届满程晓涛仍未将其所有物品搬离的，均视为程晓涛放弃了对租赁房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等的所有权，中海公司有权自行处置。
合同签订后，中海公司向程晓涛交付房屋，程晓涛在此经营烤肉店。程晓涛于2014年1月20日向中海公司交纳了51,680元，中海公司开具“装修保证金”字样收据。2014年10月24日，程晓涛向中海公司交纳了8225.8元，中海公司开具了“质量保证金”字样收据。程晓涛在2015年7月6日前基本能够按合同约定履行相应义务，但在2015年7月6日需要交纳第三季度租金过程中却未能按约足额交付租金及管理费。2015年7月7日，中海公司按程晓涛在租赁合同上预留的地址给其邮寄了租金催缴告知函，该邮件因拒收被退回。2015年7月31日，程晓涛向中海公司交纳了2015年7月1日至9月30日期间的租金41,336.4元、管理费8663.6元。2015年8月31日，程晓涛交纳了2015年7月1日至9月30日期间的管理费50,000元。在2015年10月6日需要交纳第四季度租金及管理费时，程晓涛同样未履行交付义务。2015年10月9日，中海公司按程晓涛在租赁合同上预留的地址给其邮寄了租金催缴告知函，该邮件因拒收被退回。从2015年9月22日至11月1日期间，程晓涛以餐券形式陆续抵顶给中海公司租金及物业费共计39,300元。2015年11月10日、12日中海公司两次向程晓涛发出关于解除《房屋租赁合同》的通知，告知程晓涛因其违约双方签订的《房屋租赁合同》及相关法律文件全部解除。因程晓涛未按约定足额交纳租金及物业管理费，中海公司于2015年11月4日、5日将程晓涛承租房屋上锁。
另，程晓涛举证的中海公司提供法院的程晓涛撤场缴费明细载明：程晓涛交纳质量保证金10,000元，租赁保证金48,225.8元。庭审中，程晓涛自述其向中海公司交纳过50,000元，但中海公司未给其开具收据，同时其表示同意用租赁保证金抵扣租金和物业管理费。
本案审理过程中，原审法院组织双方对房屋内中海公司所有的物品进行了清点（后附物品清单）。
一审法院认为，关于中海公司主张的依法确认中海公司向程晓涛送达的《关于解除<房屋租赁合同>的通知》合法有效的问题。中海公司提供证据表明，程晓涛在合同履行过程中，未按合同约定支付租金，经中海公司多次催要后其仍未履行义务。根据双方合同的约定，程晓涛已构成违约，中海公司有权解除合同，自送达程晓涛之日双方合同解除，故中海公司向程晓涛送达的《关于解除<房屋租赁合同>的通知》合法有效。
关于中海公司请求判令程晓涛立即给付拖欠中海公司的自2015年10月1日至2015年11月14日止的租金9208.91元的问题。现程晓涛未支付第四季度的租金，中海公司向其主张，于法有据，原审法院予以支持。现庭审中，双方均认可中海公司于2015年11月4、5日将诉争房屋上锁，但中海公司未提供准确上锁时间的证据，故原审法院认定上锁时间为4日，故中海公司主张给付各项费用的时间应计算至该日止。故自2015年10月1日至2015年11月4日止的租金为15,615.97元（13,778.8元+13,778.8元/30×4天）。现中海公司主张9208.91元，属于对自己权利的处分，符合法律规定，原审法院予以支持。因程晓涛向中海公司交纳39,300元以抵顶租金和物业费，故程晓涛欠付的上述租金从该款项中扣除，抵顶完毕剩余30,091.09元。
关于中海公司主张程晓涛给付自2015年8月1日至2015年11月14日止管理费92,222.27元的问题。庭审查明，程晓涛向中海公司交纳质量保证金8225.8元，程晓涛收取中海公司租赁保证金48,225.8元，根据中海公司制作的撤场缴费明细单载明装修保证金为10,000元，但程晓涛实际向中海公司开具的收据数额为8225.8元，故中海公司多收取程晓涛1774.2元。现程晓涛同意将多余费用及租赁保证金抵扣欠付中海公司的费用，故应从管理费中抵扣50,000元。现程晓涛从2015年7月之后已交纳管理费58,663.6元。从2015年7月1日至2015年11月4日，程晓涛应交纳的管理数额为142,380.93元（34,447元×4个月+34,447元/30×4天），扣除程晓涛已交纳的费用，程晓涛应给付中海公司管理费的数额为3626.24元（142,380.93元-58,663.6元-50,000元-30,091.09元）。
关于中海公司主张程晓涛给付违约金144,677.4元的问题。程晓涛违约，理应给付违约金，但中海公司提出合同约定违约金标准过高，请求调整。依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案中海公司以合同约定的三个月租金和管理费主张违约金，明显过高，考虑到合同解除的过错在于程晓涛，故应适当考虑给予中海公司寻租期的租金损失，原审法院酌定按三个月租金标准作为程晓涛应给付中海公司的违约赔偿，数额为41,336.4元。
关于中海公司主张的装修期租金及经营免租期租金的问题。合同约定，如因程晓涛原因导致本合同解除的，则程晓涛除应按照相应条款承担违约责任外，还应向中海公司补缴装修免租期内的租金以及租金优惠期期间免缴的租金。根据该条款的文义理解，其实质亦是指程晓涛违约应承担的违约责任。因前述已确认程晓涛应给付中海公司的违约金，故中海公司依据该条款再行主张其他违约责任原审法院不予支持。
关于中海公司主张程晓涛给付逾期付款滞纳金问题。虽合同约定中海公司未按约定期限付款的，应当向程晓涛按逾期未付款日万分之五支付违约金，但该约定明显过高，原审法院不予支持。考虑到程晓涛未按时交纳租金及管理费及其后来陆续交纳的情况，原审法院酌定参照中国人民银行同期存款利率确定未给付费用的滞纳金。自2015年10月5日至2015年11月4日止的租金滞纳金，中海公司主张按9208.91元计算。自2015年7月5日至2015年11月4日管理费滞纳金，中海公司主张按41,700元计算，原审法院均予以支持，均按中国人民银行同期存款利率计算。
关于中海公司主张房屋占用费47,551.22元（从2015年11月4日起至2015年12月13日止）问题。因诉争房屋已于2015年11月4日被中海公司上锁，房屋实际已被中海公司控制，现中海公司从11月4日后主张占用费无事实依据，原审法院不予支持。
关于程晓涛主张中海公司向其返还质量保证金8225.8元、装修保证金51,680元，因双方合同已解除，故中海公司应退还程晓涛上述两项费用。
关于程晓涛主张中海公司向其返还租赁房屋内办公用品、经营用品、餐饮原材料及货物、家具、电器、设施设备等物品（最终以双方确认的物品清单为准）的问题。因诉争房屋被中海公司擅自上锁导致程晓涛无法及时取回物品，中海公司主张程晓涛放弃其物品原审法院不予支持，故中海公司需依双方现场确认的物品清单返还程晓涛相关物品（判决后附物品清单表）。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）沈阳中海兴业房地产开发有限公司向被告（反诉原告）程晓涛送达的《关于解除<房屋租赁合同>的通知》合法有效；二、被告（反诉原告）程晓涛于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）沈阳中海兴业房地产开发有限公司管理费3626.24元；三、被告（反诉原告）程晓涛于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）沈阳中海兴业房地产开发有限公司违约金41,336.4元；四、被告（反诉原告）程晓涛于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）沈阳中海兴业房地产开发有限公司租金9208.91元的滞纳金，自2015年10月5日计算至2015年11月4日，按中国人民银行同期存款利率计算；五、被告（反诉原告）程晓涛于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）沈阳中海兴业房地产开发有限公司管理费41,700元的滞纳金，自2015年7月5日计算至2015年11月4日，按中国人民银行同期存款利率计算；六、原告（反诉被告）沈阳中海兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）程晓涛质量保证金8225.8元；七、原告（反诉被告）沈阳中海兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）程晓涛装修保证金51,680元；八、原告（反诉被告）沈阳中海兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）程晓涛房屋内物品（详见物品清单）；九、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）其他诉讼请求。上述款项如逾期履行,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3978元，由被告（反诉原告）程晓涛承担。反诉费650元，由原告（反诉被告）沈阳中海兴业房地产开发有限公司承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查明：二审中，中海公司确认程晓涛以餐券抵顶租金39,300元。
本院认为，中海公司与程晓涛签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法律关于合同效力的禁止性规定，一审认定有效，适用法律正确。双方均应依约履行。
关于案涉合同的解除问题。上述合同约定，乙方（程晓涛）逾期交付租金、管理费等费用，经甲方（中海公司）发出书面催缴通知后超过30天的。甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同。中海公司于2015年10月9日向程晓涛在合同中预留地址邮寄了租金催缴告知函。依据上述约定，中海公司于2015年11月10日向程晓涛发出解除《房屋租赁合同》通知后，案涉合同即于当日解除。一审认定案涉合同解除并无不妥，二审予以维持。
关于程晓涛应支付租金的起止时间及数额。一审期间中海公司与程晓涛均认可中海公司于2015年11月4日或5日将案涉房屋上锁，依据相关法律及司法解释的规定，中海公司作为上锁行为的实施者应对上述时间不能确定承担不利后果，故一审认定上锁时间为2015年11月4日并无不妥。中海公司的上锁行为虽属自力救济，但缺乏事实及法律依据，其行为致使程晓涛在上锁当日即已不能使用案涉房屋，故一审认定程晓涛应给付租金期间为2015年10月1日至2015年11月4日并依据中海公司诉请，判令程晓涛应给付的租金为9208.91元并无不妥。一审从程晓涛交纳的抵顶租金、物业费款项39,300元中扣除上述租金，并认定剩余30,091.09元亦无不妥，二审一并予以维持。
关于管理费的认定，一审依据中海公司制作的撤场缴费明细单所载各项保证金为58,225.8元及程晓涛向中海公司开具的收据数额仅为8225.8元认定计算程晓涛应向中海公司支付管理费数额时应扣除上述差额50,000元并无不妥，二审予以维持，故一审认定程晓涛应给付管理费为欠付管理费数额扣除程晓涛已经支付数额并扣除上述租金剩余30,091.09元及撤场缴费明细单与收据差额50,000元并无不妥。
关于违约金的认定，一审法院根据公平原则和诚实信用原则对合同违约金予以调整，属于一审法院自由裁量范畴，二审未发现上述调整有违反法律禁止性规定之处，故对此予以维持。
关于中海公司所主张的房屋占用费，中海公司从2015年11月4日即实际控制案涉房屋，故其主张程晓涛给付该日之后房屋占用费，缺乏事实及法律依据，二审亦不予支持。
关于保证金及物品返还问题，现合同已解除，中海公司继续据有程晓涛保证金及有关物品于法无据，一审法院判令中海公司返还保证金及依双方现场确认的物品清单返还程晓涛相关物品并无不妥，二审一并予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4628元，由上诉人沈阳中海兴业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一七年八月七日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。