辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6465号上诉人（原审原告）：孙连波，男，汉族，1956年1月8日出生，住辽宁省新民市。被上诉人（原审被告）：辽宁吉隆房产开发有限公司，住所地新民市。法定代表人：付强，该公司经理。委托诉讼代理人：鄢恒辉，辽宁振新律师事务所律师。上诉人孙连波因与被上诉人辽宁吉隆房产开发有限公司（以下简称吉隆房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新民市人民法院于2017年5月11日作出（2016）辽0181民初4439号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙连波上诉请求：请求撤销一审判决第1、2项，并依法改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：被上诉人吉隆房产公司在交付房屋后，没有办理产权登记，违反法律规定收取超出约定面积房款，这些均是由被上诉人自身违规违建导致的，一审应判决被上诉人为我办理产权登记并承担逾期办证违约金，另外，超出合同约定面积的购房款应由被上诉人双倍返还；本案应适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定。吉隆房产公司辩称：1、本案不是商品房买卖合同纠纷而是房屋拆迁补偿合同，所以不适用关于商品房买卖的相关法律规定；2、这个地区开发时是市政府常务会议和市政府的规划会议决定，由被上诉人和新民市农机市场共同建设农机市场，建设的时候市政府决定边建设边办手续，手续不全是因为国家政策发生变化和领导班子变化，所以房证没有办理下来。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉、维持原判。一审孙连波诉讼请求：请求法院判令吉隆房产公司立即为孙连波办理房屋所有权证、支付孙连波铁北汽配城7号楼1号门市楼逾期办理房屋所有权证的违约金233086.9元、返还孙连波超出合同约定面积部分购房款35650元（7.13平方米）并由吉隆房产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年5月28日，孙连波作为被拆迁人（乙方）、吉隆房产公司作为拆迁人（甲方），双方签订《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》一份。协议约定：第二条乙方房屋的基本情况。房屋座位在城郊乡前营子，《房屋所有权证》编号：2证都无卷号，建筑面积72平方米、84平方米，使用面积/平方米，房屋所有权证（产籍卡）所标明的房屋设计用途为住宅（其72㎡是门点）。第三条拆迁补偿金额。甲方补偿乙方各项费用和金额如下：经双方实测面积：72㎡房证为77.6㎡是门点，84㎡房证为71.15㎡为住宅，按房证面积算。住宅房屋：1.房屋的货币补偿金额：（77.6㎡+84㎡）*1670元/㎡=269872元，3.住宅搬迁补助费：3户*600元=1800，4.临时过渡补偿费：400元*10个月=4000（第七条①）、有线：400，5.电话：100、从业人员：20人*800元/人=1600（有会员证），6.无证房：77.39㎡*800元/㎡=61912元，（计：354084）金额总计（大写）叁拾伍万肆仟零捌。第四条产权调换房屋。甲方将座落在新北华城7#东侧第一个网点的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为网点，该房屋为期房。期房的建筑面积199平方米，该房屋价款金额：1.产权调换房屋的价款总额补差价：161.6㎡*（1670元/㎡+500元/㎡）=350672。2.补商品面积：（199㎡-161.6㎡）*4300元/㎡=160820（计511492）。总价款合计（大写）：伍拾壹万壹仟肆佰玖拾贰元整。第五条差价款结算。被拆除房屋与产权调换房屋差价款为157408元，由乙方支付给甲方。该款于2011年6月3日前结清。第六条乙方搬迁及产权调换房屋交付时间。乙方保证在2011年6月3日前搬迁腾空被拆迁房屋，乙方不得拆除，损坏房屋及其公共设施。甲方保证在2012年12月3日前将符合国家有关规范标准的产权调换房屋交付给乙方。第七条拆迁过渡方式。乙方根据甲方的条件选择下述第1种过渡方式：1.乙方自行解决过渡用房的，在过渡期限内，临时安置补助费每月400元，按18个月计算，计7200元。甲方先发给乙方10个月，计4000元，余8个月，计3200元，由甲方在约定的产权调换房屋交付期前发给乙方。第八条违约责任。1.面积差异的处理：甲方提供的产权调换房屋，当实际建筑面积小于第四条约定的建筑面积5平方米以内的，双方同意建筑面积差额部分按实际发生额的价格确定，由甲方支付给乙方；当实际建筑面积大于第四条约定的建筑面积5平方米以内的，双方同意建筑面积差额部分按实际发生额的价格确定，由乙方支付给甲方；当实际建筑面积大于第四条约定的建筑面积/平方米以上/平方米以下的，双方同意建筑面积差额部分按/元/平方米的价格确定，由乙方支付给甲方……第九条补充条款。双方约定事项如下：①有电表一块。有动力电一个。②如提供虚假证件，此协议为无效协议，后果由乙方负责。③待产权调换时双方结清产权调换差价进行产权调换。④双方其它无争议。⑤此协议不欠过渡补偿”。2012年12月31日，吉隆房产公司取得新民市新柳街道前营子村（使用权面积12585㎡）的土地使用权证。2014年5月30日，吉隆房产公司将案涉的房屋交付给孙连波。因吉隆房产公司表示回迁的案涉房屋面积增加12.13平方米，孙连波需向吉隆房产公司补交面积差价款60650元。孙连波当庭表示因吉隆房产公司表示不交纳该笔面积差价款就不向孙连波交付案涉房屋，无奈下才向吉隆房产公司交付了房屋面积差价款。对于面积差价款，孙连波表示，其认可交纳5平方米的面积差价款，超出协议约定的7.13平方米面积差价款则不应该交纳。另查明，2017年4月27日，新民市房地产信息中心出具《证实》一份，内容为：“辽宁吉隆房产开发有限公司开发的新北华城7#楼尚未在我处办理房屋初始登记证明，暂不具备办理房证条件”。一审法院认为：孙连波、吉隆房产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，符合相关法律法规，合法有效，对双方均具有拘束力。关于孙连波主张吉隆房产公司协助其办理案涉房屋所有权证的诉讼请求，虽吉隆房产公司现已向孙连波交付回迁房屋，吉隆房产公司也负有协助孙连波办理房证的义务。但因案涉房屋尚未在相关部门办理房屋初始登记证明，尚不具备办理房证的条件，故孙连波此项诉讼请求，一审法院不予支持，孙连波可待案涉房屋具备办证条件时另行主张权利。关于孙连波主张吉隆房产公司应按照《最高人民法院的解释》第十八条的规定向其支付逾期办证违约金的诉讼请求。首先，吉隆房产公司因本案的案涉房屋系基于孙连波、吉隆房产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》回迁安置的房屋，孙连波、吉隆房产公司之间并未就案涉房屋签订商品房买卖合同，《最高人民法院的解释》是针对审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，不能适用本案。其次，在孙连波、吉隆房产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》并没有约定逾期办证违约责任的情况下，孙连波应对其因吉隆房产公司逾期办证受到的实际损失承担举证责任，本案中，孙连波并未就吉隆房产公司逾期办证对其造成损失提供明确证据予以证明，应承担相应的举证不能的法律责任。故对于孙连波主张吉隆房产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持，孙连波可在有新的明确证据后另行起诉。关于孙连波主张吉隆房产公司应返还7.13平方米面积部分购房款35650元的诉讼请求。首先，《城市房屋拆迁补偿安置协议》中仅是将双方对于面积差大于5平方米约定中的数额划掉并不是将该部分整个约定划掉。其次，孙连波、吉隆房产公司在签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》时就回迁期房的面积已做约定，吉隆房产公司作为案涉回迁房屋的建设方，在明知双方约定面积的情况下，未能提供与约定面积相当的回迁房屋，回迁房屋的实际面积仍超出原约定12.13平方米。因此，综合考虑房产交易习惯、《城市房屋拆迁补偿安置协议》协议的全部内容及履行情况，对于孙连波的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院的解释》第一条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、辽宁吉隆房产开发有限公司于判决生效之日起15日内返还孙连波超出合同约定面积购房款35650元；二、驳回孙连波的其他诉讼请求。如辽宁吉隆房产开发有限公司未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9955元，由孙连波负担4796元，由辽宁吉隆房产开发有限公司负担5159元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，关于孙连波要求办理房产证的请求，因案涉房屋尚未在相关部门办理房屋初始登记证明，尚不具备办理房证的条件，故孙连波此项诉讼请求，本院不予支持，上诉人可待案涉房屋具备办证条件时另行主张权利。关于孙连波提出赔付逾期办证房产证违约金的请求，孙连波主张吉隆房产公司应赔付逾期办理房证违约金的法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，但该条款的适用前提是双方存在商品房买卖法律关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，所谓商品房买卖必须是房地产开发企业向社会销售房屋，买受人支付价款。本案双方争议的房屋是因政府征收了孙连波原先的房屋，因而通过吉隆房产公司为孙连波回迁房屋，并未普遍的向社会一般公众销售房屋，孙连波作为买受人也没有向吉隆房产公司支付价款，所以对于孙连波要求赔偿逾期办理房证违约金的请求不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定；由于双方签订的房屋回迁协议并未约定赔付逾期办理房证违约金，因此孙连波的该项请求并无合同约定，也没有法律依据，本院不予支持。另外，孙连波上诉要求双倍返还超出合同约定面积购房款的问题，超出一审诉讼请求范围，本院不予审理。综上，上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9955元，由孙连波负担。本判决为终审判决。审判长 刘 冬审判员 孙菁蔓审判员 王 纪二〇一七年七月二十五日书记员 佟 石本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。