安徽省舒城县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1523民初836号
原告：中国农业银行股份有限公司舒城县支行，住所地安徽省舒城县城关镇桃溪路17号，统一社会代码91341523853145674u(1-1)
负责人：李世福，舒城县支行行长。
委托诉讼代理人：徐徐，风险管理部经理。
委托诉讼代理人：赵斌，客户经理。
被告：胡孝顺，男，1963年9月8日出生，汉族，安徽省舒城县人，农民，住舒城县。
被告：叶助芝，女，1964年4月14日出生，汉族，安徽省舒城县人，农民，住址同上。
原告中国农业银行股份有限公司舒城县支行与被告胡孝顺、叶助芝金融借款、担保合同纠纷一案,本院于2017年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司舒城县支行及其委托代理人徐徐、赵斌和被告胡孝顺、到庭参加诉讼,被告叶助芝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国农业银行股份有限公司舒城县支行向本提出诉讼请求:1.判令被告胡孝顺立即偿还所欠原告借款本金164107.25元、利息10150.86元（利息截止2016年8月17日）及后期利息（2015年10月17日起执行年利率7.995%，逾期年利率11.9925%；2016年1月1日起执行年利率6.37%，逾期年利率9.555%计算）﹔2.原告对抵押物享有优先受偿权；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月5日，原被告签订了《个人房屋担保借款协议》，借款人为胡孝顺，抵押人为胡孝顺、叶助芝。2011年7月14日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记手续；2014年1月6日办理抵押登记手续。2011年7月17日，原告如约向被告胡孝顺发放了240000元商业用房贷款，被告胡孝顺亦依约清偿借款本息至2015年9月17日。自2015年10月17日后，被告胡孝顺不再按约还款，时至2016年8月17日，其尚欠逾期贷款本金164107.25元、利息10180.86元。为此，原告诉至法院。
胡孝顺辩称，原告诉称的借贷款及其抵押情况事实，现本人因家庭变故暂无力偿还。
叶助芝未作答辩，亦未向本院提供证据。
本院经审理查明的事实为：2011年7月5日，原被告签订了《个人房屋担保借款协议》，借款人为胡孝顺，抵押人为胡孝顺、叶助芝。该协议通用条款约定：借款人未按双方约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%（本合同十二条）；借款金额、借款用途、借款期限、借款利率、还款方式见本合同二十五条、二十六、二十七、二十八条、三十条;本合同有效期内,发生下列情形之一的,贷款人有权…提前收回己发放借款,有权提前行使担保权…（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天…等。特别条款约定：借款金额贰拾伍万元整（合同二十五条）；借款用途为购买房产（二十六条）；借款期限自2011年7月17日起至2021年7月16日止，共计120个月（二十七条）；借款利率（执行利率）为在基准利率基础上上浮30%（二十八条）;还款方式为等额本息,还款周期为壹个月,还款日期为每期借款发放日对应日（三十条）;自本合同签订之日起30日办妥抵押预告登记,本合同签订之日起720日办妥抵押登记。2011年7月14日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记手续，两被告以其共同共有的位于舒城县城××××大道金都飞霞-1层-1192号铺为此笔借款提供抵押担保；2014年1月6日办理抵押登记手续。2011年7月17日，原告如约向被告胡孝顺发放了240000元商业用房贷款，被告胡孝顺亦依约清偿借款本息至2015年9月17日。自2015年10月17日后，被告胡孝顺不再按约还款，时至2016年8月17日，其尚欠逾期贷款本金164107.25元、利息10180.86元。为此，原告诉讼至本院。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原被告签订的《个人房屋担保借款协议》，是双方真实意思的表示，双方金融借款、担保合同关系，依法成立，此合同中依法约定的条款合法有效。原告中国农业银行股份有限公司舒城县支行作为出借人、抵押权人，已按约向被告胡孝顺发放借款240000元，属其全面履行了金融借款、担保合同的义务。被告胡孝顺作为借款人、胡孝顺、叶助芝抵押人，按约履行部分还款的义务后，不再履行偿还原告中国农业银行股份有限公司舒城县支行到期借款本息，此举系两被告不完全履行合同义务的违约行为﹔被告胡孝顺尚欠原告借款本金164107.25元，有证据在卷佐证属实，其未按约定偿还借款，依据金融借款、担保合同约定，原告有权提前收回借款，并享有按借款执行利率上浮50%收取逾期利息的权利，故被告胡孝顺应当承担清偿尚欠到期借款本息及逾期利息等违约责任﹔根据计算，逾期年利率为基准年利率的1.95倍（130%×150%）。另外，两被告自愿以其共有的房产作抵押担保,并办理了抵押登记手续，此《个人房屋担保借款协议》中的抵押担保已生效，两被告应承担抵押担保责任，但其责任范围超过应清偿数额的部分，应归被告所有，不足部分仍由其清偿,故原告对抵押物享有优先受偿权。
综上，本院依法对原告的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第一款第二项、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
一、被告胡孝顺应于本判决生效十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司舒城县支行借款本金164107.25元,并支付借款到期（截止2016年8月10日）利息10180.86元，计174288.11元及后期利息（后期利息按本金164107.25元、逾期年利率按基准年利率的1.95倍，计算自2016年8月18日起至还清借款时止）。
二、原告中国农业银行股份有限公司舒城县支行对被告胡孝顺、叶助芝共同共有的位于舒城县城关镇龙津大道金都飞霞-1层-1192号铺享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(附、户名：舒城县人民法院办公室；开户行：安徽舒城农村商业银行；账号：20000059117110300000018)。
案件受理费3790元减半收取1895元，由被告胡孝顺负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 宣昌虎
二〇一七年三月二十四日
书记员 汪 鹏
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》：
第六条、当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条、被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。