北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终10856号
上诉人（原审原告）：北京园囿园投资有限公司，住所地北京市丰台区和义小区（南苑配合饲料厂西配楼二层）和义旅馆733。
法定代表人：熊芳晓，经理。
委托代理人贠自强，男，1971年5月3日出生，北京园囿园投资有限公司职员。
被上诉人（原审被告）：北京中影盛世文化传媒有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路89号楼2层-176。
法定代表人蓝雪倩，执行董事。
委托代理人古利新，北京知润律师事务所律师。
上诉人北京园囿园投资有限公司（以下简称园囿园公司）因与被上诉人北京中影盛世文化传媒有限公司（以下简称中影盛世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第16975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
园囿园公司的上诉请求为：1.查明案件事实，撤销一审判决；2.依法改判支持我公司实体诉讼请求：确认我公司与中影盛世公司于2015年1月28日所签订的红星集体农庄四合院《房屋租赁合同》不再履行；判令中影盛世公司立即返还占用的四合院，并参照合同约定的租金标准，支付自2015年6月21日起至其实际返还四合院之日止的房屋占有使用费；判令中影盛世公司按照合同约定的日千分之五计算赔偿拖欠房屋占有使用费而给我公司造成的损失；3.本案的一、二审诉讼费用由中影盛世公司负担。事实和理由：1.请求二审法院依法确定本案合同的效力。2.在认定合同无效的情况下，一审法院没有履行法定的告知释明职责，其将合同无效与合同有效的法律后果人为的割裂开来既与本案诉讼事实不符、不合法，也直接与北京市高院的审判指导意见及最高院的判决认定结论相悖，恳请二审法院直接予以改判。3.我公司返还财产、赔偿损失的诉讼请求是独立的，并不受合同是否有效的影响，并且我公司已经就合同无效情况下相应诉讼请求的事实和理由阐明了事实和理由并提供了证据。一审判决以其认定合同无效为由，驳回我公司返还财产、赔偿损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，损害了我公司的合法权益。一审判决认为我公司主张合同有效和我公司返还财产、赔偿损失诉讼请求同样基于合同有效与本案诉讼事实不符；我公司返还财产、赔偿损失的财产权利并不受合同是否有效的影响，是独立而有基础和依据的。一审判决将合同的不再履行及法律后果人为割裂开来，直接要求“当事人就合同无效后所涉及争议另行解决”没有事实和法律依据，在程序上也是违法的，是对我公司诉权和民事权益的无端限制与侵害，造成了我公司的损失因此而进一步不断扩大，并客观上庇护了中影盛世公司的违法、不诚信的不当得利行为。4.一审判决程序严重违法。一审判决引用最高院民诉法解释第90条驳回我公司返还财产、赔偿损失的诉讼请求，不能成立。从民事案件案由规定及民事审判程序来看，一审判决将最末级的房屋租赁合同纠纷案由违法进行再细分，并据此认定我公司应另行解决合同无效后的法律后果问题，程序显然是违法的。本案审理过程中，园囿园公司提交二审上诉补充意见书，称其上诉请求中的返还财产除返还四合院原物外，还应返还占用四合院的法定孳息，并放弃“确认合同不再履行”的诉讼请求。
中影盛世公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求驳回园囿园公司的上诉请求。1.关于合同效力，一审法院根据园囿园的请求进行判决，没有超出请求范围，一审法院根据司法解释作出的认定于法有据；2.关于认定合同无效后的后果告知，一审法院已经对园囿园公司进行释明。我公司作为原告起诉园囿园公司，园囿园公司在该案中提起反诉，一审法官认为合同无效的后果问题应在那件案件中审理解决；3.关于程序问题，一审法院已经在庭审中进行了释明，我公司认为一审审理程序是合法的。
园囿园公司向一审法院起诉请求：1.解除我公司与中影盛世公司签订的房屋租赁合同，中影盛世公司向我公司返还租赁物；2.中影盛世公司给付我公司自2015年6月21日至实际返还租赁物之日的房屋租金；3.中影盛世公司支付我公司逾期付款违约金（自2015年5月21日计算至实际给付租金之日，每日按应交款项的5‰计算）；4.本案诉讼费用由中影盛世公司承担。
一审法院认定事实：2012年8月20日，南郊农管中心（甲方、出租人）与园囿园公司（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，双方约定南郊农管中心将“南中轴路振亚庄南1.5公里韶膳广场东侧的自有房屋”出租给园囿园公司使用，场地占地面积为35.17亩，房屋建筑面积为8719.71平方米，承租房屋用途为休闲会所经营，租赁期限为10年，自2012年9月1日至2022年8月31日，双方约定不经甲方书面同意，乙方不得将房屋和场地转租或抵押他人，否则甲方有权单方解除合同，经甲方书面同意转租的要与甲方办理相关手续，甲方享有原合同租金数额以外的利益分配权。2014年6月18日，园囿园公司（甲方、出租人）与安阳壮志公司（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，双方约定园囿园公司将上述院落出租给安阳壮志公司使用，房屋坐落于南中轴路振亚庄红星集体农庄内四合院，包括地上所建的游泳池及其他附属设施，院落占地面积为35.17亩，房屋建筑面积为8719.71平方米，承租房屋用途为老年会所，租赁期限为8年，自2014年6月21日至2022年6月20日。
2015年1月28日，园囿园公司（甲方、出租人）与中影盛世公司（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，双方约定园囿园公司将上述院落出租给中影盛世公司使用，承租房屋用途为老年会所，租赁期限为7年零5个月，自2015年1月28日至2022年6月20日，自2015年1月28日开始计租，双方约定合同签订后中影盛世公司支付园囿园公司3个月租金1113943元作为押金，合同签订当日，乙方支付甲方2015年1月28日至2015年6月20日期间的租金1856571元，房屋租金按建筑面积和承租年限，分为3个年段计算租金，之后租金按年付，提前30日交纳下年租金，原则为先交付租金后使用房屋；关于逾期交纳租金的违约责任，双方在房屋租赁合同第六条第二款第1项约定：“按约定预交年租金。甲乙双方协议达成，乙方若未按时交纳年租金，每逾期一天，需交付给甲方应付款项的5‰作为逾期付款违约金，如果乙方逾期10天没有交给甲方租金和逾期付款违约金，甲方有权单方面解除合同并不退还押金。乙方需甲方通知解除后的一周内迁出承租场所，逾期不迁甲方视乙方放弃承租场所有物的所有权，甲方可以自由处理”。
该合同签订前1日，即2015年1月27日，园囿园公司、安阳壮志公司协议确定双方所签订房屋租赁合同作废，并确定将安阳壮志公司向园囿园公司交纳的押金1113943元转给中影盛世公司；该合同签订后，园囿园公司交付租赁房屋，中影盛世公司交纳了首期租金，对于2015年6月21日之后的租金未再交纳；为证明合同签订过程、园囿园公司不存在缔约过失、没有履行办证承诺并不导致本案合同无效，园囿园公司提交该单位法定代表人熊芳晓与安阳壮志公司的法定代表人董文军的通话录音（在该录音中熊芳晓陈述称：“当时他们也知道我们没有证件，没有房产证、土地证，他们也说了他们自己负责。我当着那么多人的面都说了，就是说我们没有这个证件，他们就说自己解决，没有问题。只是说让我其他方面配合他们一下”）、熊芳晓出具的书面说明、时任园囿园公司办公室职员的证人曹×出具的书面证言（载明：“随后，双方就谈到了四合院房产证、房屋图纸之类的手续问题，熊总说没有，我们只能提供现在的土地和房屋，一直都是谁租谁负责办四合院的手续和经营手续”），并申请证人曹×出庭作证；对上述证据材料，中影盛世公司均不予认可。园囿园公司主张其在2015年11月15日向中影盛世公司邮寄“租赁合同解除通知”，并提交上述解除通知及国内标准快递面单。为证明园囿园公司与南郊农管中心的房屋租赁合同一直在正常履行及本案诉争房屋租赁合同并非无效，园囿园公司提交其向南郊农管中心交纳租金的各类发票及电子银行业务回单。中影盛世公司主张因园囿园公司申请，诉争房屋已经停电，系中影盛世公司自己租赁发电机供电，并提交由熊芳晓出具的申请书。
一审庭审中，对于诉争房屋是否取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，园囿园公司陈述称，不清楚至本案审理时是否取得上述审批手续，因为将租赁物交付中影盛世公司时，中影盛世公司主张由自己办理，中影盛世公司则陈述称，在交付租赁物时未取得上述审批手续，至今没有补办，因为中影盛世公司无法补办。
一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽然园囿园公司与中影盛世公司所签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，但至本案审理时诉争房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故本案房屋租赁合同应属无效，对园囿园公司要求解除其与中影盛世公司所签订房屋租赁合同之诉讼请求，法院不予支持；同时，因法院所认定房屋租赁合同的效力与园囿园公司所主张合同效力并不一致，故对园囿园公司的各项诉讼请求，均应予以驳回，当事人可就合同无效后所涉及争议另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回北京园囿园投资有限公司的全部诉讼请求。
二审审理过程中，园囿园公司向本院提交3份证据。证据1为中影盛世公司于2015年11月26日起诉园囿园公司的起诉状，证明双方之间的租赁合同应当终止履行，中影盛世公司应当返还四合院；证据2是中影盛世公司发给园囿园公司的律师函，证明本案在诉讼之前，双方对于合同效力并无异议。中影盛世公司在本案中没有提起反诉，反而另案起诉，是恶意的占用行为；证据3是截至2015年11月中影盛世公司的经营支出明细，证明中影盛世公司将四合院转租给别人，其一直在使用四合院并牟利。中影盛世公司对上述证据质证称：认可3份证据的真实性。证据1显示我公司系在2015年11月26日起诉，园囿园公司系在2015年11月16日起诉，按照正常流程，我们还没有收到法院起诉状，所以不认可对方的证明目的。律师函是我公司于2015年6月份发出的，按照合同约定，四合院用来经营老年公寓，需要对方提供房产证等材料，对方迟迟不能提供，我公司才发出律师函，不认可园囿园公司的证明目的。证据3不是我公司正常经营产生的清单，而是为了准备经营的材料产生的，我公司没有转租，对其证明目的不予认可。
另查，2015年11月26日，中影盛世公司起诉至一审法院，要求判令中影盛世公司与园囿园公司签订的《房屋租赁合同》无效等；园囿园公司在该案中提起反诉，要求中影盛世公司赔偿损失等。该案现处于一审审理过程中。
本院对一审法院查明其他的事实予以确认。
本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，截至一审法庭辩论终结前，园囿园公司未提交涉案房屋取得建设工程规划许可证的相关证据，一审法院据此认定双方签订的租赁合同无效是正确的。因园囿园公司在本案中的一审诉讼请求均以合同有效为基础，在本案租赁合同被确认为无效的情况下，一审法院综合考虑中影盛世公司与园囿园公司在确认合同无效一案中的本诉和反诉情况，直接判决驳回园囿园公司的诉讼请求，并无明显不妥，本院予以支持。园囿园公司基于合同无效提出的上诉请求，均可另行起诉或通过反诉的方式提出，本院在本案中不予处理。园囿园公司在本案中提交的3份证据，均不影响法院对合同效力的认定，本院均不予采信。
综上所述，园囿园公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21223元，由北京园囿园投资有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 磊
审判员 白 松
审判员 刘慧慧
二〇一六年十二月二十三日
书记员 耿 玉