湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终4253号
上诉人（原审被告）：李勇。
委托代理人：陈进武，湖北大诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉黑玫瑰酒店有限公司，住所地：武汉市汉阳区玫瑰园西路特1号。
法定代表人：杨炎虎，该公司董事长。
委托代理人：魏守波，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
原审被告：肖友发。
委托代理人：陈进武，湖北大诺律师事务所律师。
原审被告：范勇。
委托代理人：陈进武，湖北大诺律师事务所律师。
上诉人李勇与被上诉人武汉黑玫瑰酒店有限公司（以下简称黑玫瑰公司）、原审被告肖友发、范勇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年9月，黑玫瑰公司诉至一审法院，请求判令肖友发、李勇、范勇向黑玫瑰公司支付拖欠的租金109.4万元及违约金11.1万元（截止至2015年8月13日）及起诉之日起的违约金（按照房屋租赁合同第八条第一款的计算标准来计算），并承担本案的诉讼费用。
一审法院查明，位于武汉市汉阳区玫瑰园路特一号房屋所有权人登记为湖北省汽车工业公司，此后湖北省汽车工业公司名称变更为湖北省汽车工业总公司，湖北省汽车工业总公司于1993年组建湖北汽车工业实业发展总公司，湖北汽车工业实业发展总公司工会委员会于2005年作为股东注册成立湖北时代汽车有限公司，武汉市汉阳区玫瑰园路特一号房屋交由湖北时代汽车有限公司使用，该房屋的所有权人未进行变更登记。湖北时代汽车有限公司（甲方）与黑玫瑰公司（乙方）于2011年11月14日签订《房屋租赁合同》一份，双方约定将武汉市汉阳区玫瑰园路特一号房产及设备租赁给乙方作经营使用，租赁面积约11722平方米（使用面积）；租赁期二十年，自2011年11月15日起至2031年11月14日止；租期内第一个五年年租金为180万元，租期内第二个五年年租金为185万元，租期内第三个五年年租金为190万元，租期内第四个五年年租金为195万元；租金支付方式为按季支付；乙方未经甲方书面同意擅自将房屋（含设备及设施）转租、转让及转借的，甲方有权提前终止本合同并收回房屋使用权，同时对乙方无任何项目的赔偿、补偿责任等条款。黑玫瑰公司（甲方）与肖友发（乙方）于2013年10月22日签订《房屋租赁合同》一份，双方约定甲方将武汉市汉阳区玫瑰园路特一号黑玫瑰大酒店所属副楼的二楼和三楼（原同一首歌KTV）出租给乙方开设KTV；租赁面积约1500平方米（以实际交付面积为准）；租期为两年，自2013年10月24日起至2015年11月13日止；年租金为人民币180万元，该房屋租金第二年递增6%，租金每季度交付一次，每季租金45万元，2013年10月23日第一次交租，2014年2月14日之前第二次交租，以后每次提前十天支付下一次房屋租金，以此类推；甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金15万元，租赁期满，乙方付清房租、水电及其他费用，甲方退还该租赁保证金；乙方如拖欠租金，每逾期一日，按拖欠金额5%向甲方支付违约金等条款。合同签订后，肖友发在上述租赁场地内与他人合伙经营吟思梦歌KTV，并于2013年10月23日向黑玫瑰公司支付了第一季度的45万元租金及于2014年2月28日支付了15万元租金，此后开始拖欠租金，截止2014年12月14日，肖友发共欠付租金724，000元。2014年12月24日，黑玫瑰公司（甲方）与肖友发、李勇（乙方）签订《补偿协议》一份，该协议约定：“由于KTV经营不善，截止2014年12月14日乙方拖欠房屋租金共计724000元。经双方协议如下：1、自2014年12月14日起，乙方于2014年12月24日交付伍万元，2015年1月10日交付伍万元。以后每月4日前交清房屋租金壹拾万元整。2、甲乙双方合同于2015年11月13日到期，乙方前期欠款724000元分四次付清。第一次2015年4月28日付款20万元，第二次2015年7月28日付款18万元，第三次2015年9月28日付款18万元，第四次2015年11月10日付款164000元。3、乙方每月30日交清当月水电费。4、如乙方再次未按时交付房租及欠款，甲方有权即刻收回该房屋，KTV经营场所的财物归甲方所有，乙方对该房屋不得拆除损坏，乙方应付清所有欠款。该《补偿协议》中约定的肖友发、李勇共拖欠房屋租金724000元已扣减了肖友发支付的15万元房屋租赁保证金。补偿协议签订后，肖友发、李勇、范勇按照补偿协议约定交付房租至2015年4月14日，肖友发、李勇、范勇于2015年5月支付了10000元租金，于2015年6月支付了20000元租金，此后未向黑玫瑰公司支付房租。黑玫瑰公司于2015年6月1日对租赁房屋停止供电。2015年8月13日，黑玫瑰公司（甲方）与吟思梦歌KTV（乙方）达成《吟思梦歌KTV腾退交接》协议，该协议约定，吟思梦歌KTV与甲方签订的合同到期时间为2015年11月14日，因经营不善亏损严重，无法继续执行合同，现经双方协商提前退出经营，乙方将KTV经营场地退还给黑玫瑰公司。二楼网吧于2015年8月14日交清房租壹拾伍万元整方可继续营业。乙方于2015年8月13日将KTV场地交还给甲方，乙方拖欠甲方的房租另行商议解决，肖友发、李勇、范勇三人在该协议的交接人一栏中签名。该腾退交接协议达成后，肖友发、李勇、范勇三人按协议约定于2015年8月13日腾退出租赁房屋。
一审法院认为，黑玫瑰公司与湖北时代汽车有限公司于2011年11月14日签订的关于武汉市汉阳区玫瑰园路特一号房屋的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。经使用权人湖北时代汽车有限公司的同意，黑玫瑰公司享有将租赁房屋转租的权利。黑玫瑰公司与肖友发于2013年10月22日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。黑玫瑰公司依约交付了租赁房屋肖友发应当按合同约定履行支付房租的合同义务。肖友发、李勇于2014年12月24日以“吟思梦歌KTV”名义和黑玫瑰公司签订《补偿协议》一份，明确了欠付的租金为724000元及变更了房屋租金为10万元每月，该补偿协议系黑玫瑰公司和肖友发、李勇的真实意思表示，应受法律保护，即截止2014年12月14日，肖友发、李勇欠付的房屋租金为724000元。黑玫瑰公司与肖友发、李勇签订补偿协议变更房屋租金为10万元每月后，肖友发、李勇自2015年4月14日至8月13日共欠付房屋租金应为370000元（2015年4月14日至2015年5月13日欠付90000元、2015年5月14日至2015年6月13日欠付80000元、2015年6月14日至2015年7月13日欠付100000元、2015年7月14日至2015年8月13日欠付100000元）。肖友发在庭审中表示肖友发、李勇、范勇系达成口头协议的合伙关系，因李勇、范勇未到庭参加诉讼，肖友发、李勇、范勇是否系合伙关系无法核实，但肖友发、李勇、范勇均在2015年8月13日出具的“吟思梦歌KTV腾退交接”中签名，表明了范勇认可其为“吟恩梦歌KTV”的经营管理人之一及该KTV欠付黑玫瑰公司租金的事实，故范勇应对肖友发、李勇欠付黑玫瑰公司的租金债务承担连带责任。综上，肖友发、李勇、范勇应向黑玫瑰公司支付拖欠的房屋租金共计为1094000元。肖友发、李勇、范勇拖欠租金系违约行为，应当承担相应的违约责任，黑玫瑰公司与肖友发签订的《房屋租赁合同》中约定按拖欠金额日百分之五计算违约金过高，应予降低，以支付人民币50000元为宜。肖友发辩称租赁物的面积和租赁合同约定的面积不符，但未提交任何证据证实，不予采信。肖友发辩称应扣除停电之日起至腾退之日的租金，因肖友发、李勇、范勇于2015年5、6月份未按时交纳房租，违约行为在先，黑玫瑰公司于2015年6月1日开始对租赁房屋停止供电是其采取自力救济的手段，故对肖友发的该项辩称不予采信。肖友发辩称肖友发、李勇、范勇对房屋进行装修，共花费了200多万元，黑玫瑰公司应予退还，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”，肖友发、李勇、范勇欠租违约在先，故对肖友发的该项辩称，不予采信。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、肖友发、李勇、范勇于本判决生效之日起十日内连带向武汉黑玫瑰酒店有限公司支付房屋租金人民币1094000元；二、肖友发、李勇、范勇于本判决生效之日起十日内连带向武汉黑玫瑰酒店有限公司支付违约金人民币50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币15645元，减半收取为人民币7822.5元，由肖友发、李勇、范勇共同承担，肖友发、李勇、范勇于本判决生效之日起十日内将所承担的案件受理费直接支付给武汉黑玫瑰酒店有限公司。
判后，李勇不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回黑玫瑰公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对李勇、范勇违法缺席判决，严重违反法定程序。一审法院未依法履行送达义务，致使李勇、范勇不能到庭应诉，剥夺了李勇、范勇的诉讼权利。二、一审法院事实认定错误。1、黑玫瑰公司未经房屋所有权人书面同意，转租房屋的行为无效。2、黑玫瑰公司非法转租房屋，获取巨额利益，对李勇显失公平。3、租赁物的实际面积为1000平方米与租赁合同约定面积1500平方米相差巨大。4、黑玫瑰公司于2015年6月对诉争房屋进行停水、停电长达二个多月，导致“吟恩梦歌KTV”无法正常经营，只能关门营业，造成了巨大的经济损失。5、黑玫瑰公司应返还15万元保证金。
被上诉人黑玫瑰公司辩称，一审判决送达程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告肖友发述称，同意李勇的上诉请求及理由。
原审被告范勇述称，同意李勇的上诉请求及理由。范勇并非合伙人，只是受聘进行经营管理，不应承担连带责任。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，肖友发、范勇在一审宣判后，向一审法院递交上诉状，后因未缴纳上诉费，按撤回上诉处理。
本院又查明，一审法院通过办公电话和李勇、范勇联系，告知其黑玫瑰公司起诉事宜，通知其到法院办理应诉手续，李勇、范勇均称其在外地，住在宾馆，不能提供联系地址，要求将应诉相关材料交给肖友发。肖友发代收应诉材料后，一审法院又电话联系李勇、范勇，两人均称已经知道起诉事宜。一审开庭时，肖友发到庭参加了诉讼，李勇、范勇未到庭，肖友发称其已经通知了李勇、范勇。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条第一款规定：“……受送达人已向人民法院指定代收人的，送交代收人签收。”本案中，李勇、范勇向一审法院指定由肖友发代收，一审法院据此送交肖友发签收，并无不当，对李勇的相关上诉理由，本院不予支持。李勇称黑玫瑰公司未经房屋所有权人书面同意，转租房屋的行为无效，但涉案房屋的使用权人湖北时代汽车有限公司并未对黑玫瑰公司的转租行为提出过异议及要求解除或提前终止合同，黑玫瑰公司的转租行为亦无违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，故对李勇的该项上诉理由，本院不予支持。黑玫瑰公司通过转租获取利润，是正常的经营行为，亦不存在显失公平的情形。李勇称租赁物的实际面积与租赁合同约定面积相差巨大，但李勇未提交任何证据证实，且在双方签订的各类协议中，李勇等三人也从未就面积问题提出过异议，故对李勇的该项上诉理由，本院不予支持。李勇称黑玫瑰公司应返还15万元保证金，但2014年12月24日《补偿协议》中确定的拖欠房屋租金724000元已扣减了该15万元保证金，黑玫瑰公司不应重复返还，故对李勇的该项上诉理由，本院不予支持。黑玫瑰公司于2015年6月1日起对诉争房屋停止供电，导致李勇等三人无法正常经营，虽然李勇等三人拖欠房屋租金，违约在先，但黑玫瑰公司的行为导致李勇等三人无法正常使用房屋，亦无法产生收益，房屋租赁合同为双务有偿合同，李勇等三人无法使用、收益房屋，也不应支付租金对价，故停电期间即2015年6月1日至2015年8月13日的房屋租金243333元，肖友发、李勇、范勇不应缴纳，本院对一审判决的租金部分依法予以变更。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00653号民事判决第二项；
二、变更湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00653号民事判决第一项为：肖友发、李勇、范勇于本判决生效之日起十日内连带向武汉黑玫瑰酒店有限公司支付房屋租金人民币850667元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15645元，减半收取为7822.5元，由武汉黑玫瑰酒店有限公司负担1564.5元，由肖友发、李勇、范勇负担6258元。
二审案件受理费15645元，由武汉黑玫瑰酒店有限公司负担3129元，由肖友发、李勇、范勇负担12516元。
本判决为终审判决。
审判长 骆朝辉
审判员 李斌成
审判员 安林锋
二〇一六年九月二十六日
书记员 舒 渲