安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民一终字第00588号
上诉人（原审被告）：卢兴平，男，1957年10月2日生，汉族，个体工商户，住安徽省六安市裕安区，现租住安徽省六安市裕安区。
委托代理人：刘道明，安徽公众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：舒龙平，男，1960年3月15日生，汉族，公务员，住安徽省六安市裕安区，现租住安徽省六安市丰安小区。
被上诉人（原审原告）：赵云，女，1966年7月24日生，汉族，下岗工人，住址同上，系舒龙平妻子。
上述两被上诉人共同委托代理人：孙泳，安徽皋兴律师事务所律师。
上诉人卢兴平因房屋租赁合同纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院于2014年5月30日作出的（2014）六裕民二初字第00565号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月16日公开开庭进行了审理。上诉人卢兴平及其委托代理人刘道明，被上诉人舒龙平、赵云及其委托代理人孙泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告舒龙平、赵云诉称：请求依法判令解除原、被告所签《房屋租赁合同》，被告返还租赁房屋；判令被告支付逾期未付租金27000元（计算至被告返还房屋时止）；判令被告支付违约金9000元；由被告承担本案诉讼费用。当庭变更第二项诉请：共31个月，每月1500元，共计逾期未付租金46500元（2011年10月10日到2014年5月10日）。
原审被告卢兴平辩称：对变更诉请无异议。1、原告诉状中称解除合同并返还房屋，被告不能认可，被告从2011年7月1日就停止经营。房屋将要被拆迁，停止经营给被告造成了较大的经济损失，要求相对方给予相应的补偿；也是原告要求被告不要离开房屋，因为原告想要开发商的补偿。原告要求支付逾期未付租金46500元不能认可，与事实不符。2、要求支付违约金9000元，是根据合同，合同于2011年7月1日终止，原告提出这样的要求被告方不能认可。3、原告方于2013年3月16日向被告提出要求给付违约金已过诉讼时效，综上，要求驳回原告的诉请。
原审法院认定：原告舒龙平与原告赵云系夫妻关系，两原告在六安市大别山路25号巷12号拥有一套房屋，房屋所有权证上登记的所有权人是舒龙平。2010年3月10日，原告赵云与被告卢兴平签订一份《房屋租赁合同》，被告租赁原告房屋经营振华旅馆业务。合同第一条写明：甲方（即赵云）现有位于齐云西路（原六安市大别山路25号巷12号附3号）的门面房（精装、上、下两层）出租给乙方（即卢兴平）用于经营旅馆业务。租期五年，自2010年4月10日至2015年4月9日，年租金为18000元。租金分两次交清，当年4月10日付9000元，10月10日付9000元。合同第二条约定，双方不得在租赁期内中途毁约，如单方毁约所造成的损失，由毁约方承担全部责任，并赔偿年租金全额的50﹪。合同第四条约定，出租期内如遇政府规划拆迁，乙方按照实际租用月数支付租金，该合同自行终止，双方互不承担违约责任。第八条约定乙方使用前须交押金1500元作为违约金，租赁期满后如无违约行为甲方如数退回。合同落款处，甲方有舒龙平签字，乙方有卢兴平签字。合同签订后，原告将房屋交给被告用于经营，被告也按约交付租金给原告。2011年9月18日，原告向被告收取租金时，原被告协商，将2011年4月10日至10月9日计六个月的租金按每月1000元计算，原告收取被告租金6000元。此后被告一直未交纳租金，也未将房屋退还原告。2011年7月1日，被告向辖区派出所申请暂停旅馆业信息系统上传业务，停止旅馆经营。
另查2013年元月18日，原告舒龙平与安徽省恒科房地产开发有限公司签订房屋拆迁安置协议，原告将其所有的大别山路25号巷12号房屋交付拆迁，安徽省恒科房地产开发有限公司为原告安置四套回迁房，拆迁协议约定原告交房时间是2013年元月30日。
原审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同合法有效。从2011年10月10日后，被告未按照合同约定方式支付租金，已构成违约，原告要求解除租赁关系，理由正当应予支持。原告要求被告支付2011年10月10日到2014年5月10日的未付租金46500元，与事实不符。原告与安徽省恒科房地产开发有限公司签订房屋拆迁安置协议，约定在2013年元月30日交付拆迁，故从2013年元月30日起原告不再享有对该房的相应权利，向被告收取后期租金无依据。被告未付租金的时间应为2011年10月10日至2013年元月30日，计15个月零20天。按照合同年租金18000元计算，月租金为1500元，故被告未付租金应为23500元。原告要求被告支付违约金9000元，该约定超过被告未付租金的百分之三十以上，过分高于造成的损失，本院不予支持。鉴于双方在合同第八条约定被告交纳押金1500元作为违约金，租赁期满后如无违约行为原告应如数退回，现被告未付租金构成违约，押金1500元不再退还，作为违约金以弥补原告相应损失。被告辩解从2011年7月1日起因房屋将要拆迁，旅馆停止经营给其造成了较大的经济损失，要求给予相应的补偿，对此被告已另案起诉，本案不作处理。被告虽然从2011年7月1日就停止营业，但房屋至今仍在居住使用中，一直未交还原告，被告应支付原告相应租金，并承担违约金。被告辩解停止经营后未搬出房屋，是应原告要求等待拆迁，为了得到相应的补偿，对此被告无证据印证，不予采信。被告从2011年10月10日后拖欠租金未付，原告催要无果后，于2013年3月16日提起诉讼，要求解除与被告的租赁关系，并要求被告给付违约金，其诉请符合法律规定，未超过诉讼时效。故被告认为给付违约金的诉请已过诉讼时效，要求法院驳回原告诉请，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定判决：一、解除原告舒龙平、赵云与被告卢兴平于2010年3月10日签订的《房屋租赁合同》；二、被告卢兴平应于本判决生效后十五日内搬出租赁的六安市大别山路25号巷12号附3号房屋，将房屋交还原告舒龙平、赵云；三、被告卢兴平应于本判决生效后五日内支付给原告舒龙平、赵云拖欠的租金23500元（从2011年10月10日起按每月1500元计算至2013年元月30日）；四、被告卢兴平应于本判决生效后五日内支付给原告舒龙平、赵云违约金1500元，从被告卢兴平所交押金1500元中比除，不再另行交纳。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由被告卢兴平负担。
上诉人卢兴平不服一审判决，上诉提出：其因租赁的房屋将要被拆迁，从2011年7月1日就停止经营，自行终止了租赁关系，其没有搬出租赁的房屋是被上诉人叫其不要离开房屋，获取开发商的更大补偿，且租赁的房屋已经断水、断电，原审判决其支付给被上诉人2011年10月10日至2013年元月30日期间的租金23500元错误；被上诉人于2013年3月16日提起诉讼向其要求给付违约金已过诉讼时效。请求二审法院撤销一审判决，驳回舒龙平、赵云的诉讼请求或者依法改判。
被上诉人舒龙平、赵云二审答辩称：上诉人卢兴平占有使用被上诉人房屋，支付租金和使用费符合法律规定；2、上诉人卢兴平违约、侵权行为具有连续性，不存在超过诉讼时效之说，其于2013年3月提起诉讼，未超过所谓的一年的时效。请求二审法院驳回是上诉人的上诉请求。
双方当事人对各自一审提供的证据及质证意见同一审。
二审查明事实与一审认定的事实相同。
本院认为：赵云、舒龙平与卢兴平签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。从2011年10月10日后，卢兴平没有按照合同约定方式支付租金，已构成违约，赵云、舒龙平要求解除与卢兴平之间的房屋租赁关系，理由正当，应予支持。赵云、舒龙平与安徽省恒科房地产开发有限公司签订房屋拆迁安置协议，约定在2013年元月30日交付待拆迁的出租房屋，其从2013年元月30日起不再享有对该房的相应权利。向被告收取后期租金无依据。卢兴平虽然从2011年7月1日就停止营业，但其至2013年元月30日仍没有将租赁的房屋交还赵云、舒龙平，理应支付相应的租金，并承担违约金。卢兴平上诉提出其未搬出租赁的房屋是应赵云、舒龙平要求等待拆迁，没有提供无证据印证；其上诉提出赵云、舒龙平于2013年3月16日提起诉讼向其要求给付违约金已过诉讼时效，因其从2011年10月10日后直至2013年元月30日拖欠租金未付，违约行为具有连续性，赵云、舒龙平于2013年3月16日提起诉讼，没有超过诉讼时效。故卢兴平上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由卢兴平负担。
本判决系终审判决。
审判长 王 军
审判员 张胜钧
审判员 张海龙
二〇一四年十月十四日
书记员 马 龙
附：本案适用的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。