北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11601号
上诉人（原审原告、反诉被告）王芝华，男，1952年10月1日出生。
委托代理人王霆，北京市静观律师事务所律师。
委托代理人顾云，北京市静观律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）李健，男，1965年12月21日出生。
委托代理人许航，天津益清（北京）律师事务所律师。
委托代理人常智国，天津益清（北京）律师事务所律师。
原审第三人姚俐娟，女，1962年10月10日出生。
委托代理人许航，天津益清（北京）律师事务所律师。
委托代理人常智国，天津益清（北京）律师事务所律师。
上诉人王芝华、李健因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第1906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人王芝华及其委托代理人王霆，上诉人李健、原审第三人姚俐娟及其二人共同委托代理人许航、常智国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月，王芝华起诉至原审法院称：2010年4月10日，我通过房屋中介公司获得李健要置换北京市丰台区蒲安里房屋（以下简称诉争房屋）租赁使用权的信息，后双方签订了房屋置换协议。2010年4月13日，我与李健前往北京铁路分局建筑段房管科办理变更房屋租赁合同手续，但该科工作人员讲现在不能办理变更房屋租赁合同手续，可以申请按成本价购买该房屋，并可折算工龄合并计算优惠购房，李健称回家与家人商量后申请购房，并要求我支付购房款，承诺该房屋符合产权过户条件时在5个工作日内为我办理产权过户手续。2010年5月4日，李健告知我诉争房屋已批准按成本价购买产权，并用夫妻双方工龄合并计算优惠购房，购房款人民币4万余元。5月5日，双方达成一致意见，买卖诉争房屋，必须签订买卖合同，房屋总价款770700元，李健称家里急需用钱，要求我支付60%房款，当天我向李健支付40万元。双方约定2010年5月7日到北京京铁房地产经纪中心交购房款，我支付了现金40623.35元，办理了涉诉房屋产权，当天，我与李健签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），签订合同后我支付全部房款。2010年6月15日，李健交付房屋，现房屋仍由我使用。2012年5月18日，北京京铁房地产经纪中心已把诉争房屋产权登记手续办理完毕，我找李健要求办理产权过户登记手续，但李健以种种理由不配合。现我诉至法院，要求李健协助办理诉争房屋转移登记手续。
李健辩称：不同意王芝华的诉讼请求。1、诉争房屋系我与姚俐娟共有，我是背着姚俐娟出售的。2、王芝华并未足额支付房款。
李健反诉称：我认为我与王芝华签订的合同存在以下问题：1、诉争房屋系我与姚俐娟共有，我出售该房屋时没有取得姚俐娟同意，姚俐娟始终不知情；2、合同内容显失公平；3、王芝华履行合同过程中存在逾期付款的情况，至今未依约给付房款。因此，我要求撤销《买卖合同》。
王芝华反诉辩称，不同意李健的反诉请求，反诉没有事实及法律依据。
第三人姚俐娟述称：我不同意王芝华的诉讼请求。王芝华、李健明知我是诉争房屋的共有权人仍然签订合同，低价买卖房屋，侵犯了我的合法权益。
原审法院经审理查明：1993年9月20日，李健与姚俐娟登记结婚。诉争房屋原系公有住房，权利人为北京铁路局。2010年5月7日，李健向房屋管理单位北京京铁房地产经纪中心（以下简称京铁经纪中心）支付房价款39033.85元、公共维修基金1289.5元、税300元购买涉诉房屋。
2010年5月7日，李健（出售方、甲方）与王芝华（买受方、乙方）签订《买卖合同》，李健购买号房屋，价款770700元。合同第四条约定：“乙方应在签订本合同时，即支付购房定金人民币720700元，剩余款项人民币5万元乙方承诺在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付甲方”；第五条约定“甲方承诺该房屋符合过户条件时，甲方在5个工作日内为乙方办理房屋产权登记过户手续”；合同第六条约定“甲方同意2010年5月30日之前将房屋交给乙方”.合同签订后，王芝华于2010年6月15日入住诉争房屋。
王芝华主张已经足额支付房款并入住房屋，故要求李健继续履行合同协助办理号房屋转移登记手续。李健不同意王芝华上述主张。李健称《买卖合同》存在以下情形：1、诉争房屋系我与姚俐娟共有，我出售该房屋时没有取得姚俐娟同意；2、合同内容显失公平；3、王芝华履行合同过程中存在逾期付款的情况。因此反诉要求撤销《买卖合同》。王芝华不同意李健的反诉请求。王芝华称：1、我购房时知道李健有配偶，但是当时李健已经承诺售房事宜完全能够做主，故我没有要求见姚俐娟；2、房款已经足额付清。我分别通过汇款的方式给付了66万元。另外，我在签订《买卖合同》之前为了置换诉争房屋还给了李健2万元，后来置换改为买卖上述款项李健也没有返还。上述款项相加是68万元，剩余的90700元系现金给付。王芝华对上述主张提交《收条》、汇款凭证、《房屋交接手续》等证据佐证。《收条》载明“今收到王芝华交来购房款770700元，此房为丰台区蒲安里24楼4门号，收款人李健，2010年5月5日”。汇款凭证载明2010年5月5日，曹×1（王芝华配偶）汇入李健账户40万元；2010年5月7日，曹×1汇入李健账户18万元、张×1（王芝华朋友）汇入李健账户8万元。《房屋交接手续》载明为“2010年6月15日李健蒲黄榆房子之内所有家电家具3500元全部留给王芝华，钱物两清，房屋已交付，双方无争议”。李健认可收到房款58万元，8万元是张×1偿还的借款，与本案无关；另外，李健认可确实基于置换房屋收到了2万元，后来置换改为买卖没有返还。李健称出具收条时，王芝华承诺一次性付款，但实际上当时只是先给付了40万元。《房屋交接手续》上的钱物两清是指家具家电作价3500元卖给王芝华，与房款无关。姚俐娟称诉争房屋系夫妻共有财产，李健签订《买卖合同》时其并不知情。事后李健向其出具了两份租赁合同，谎称房屋被出租。同时，因长期照顾患病亲人，故直到王芝华告知才知晓李健出售房屋一事。姚俐娟对上述主张提交租赁合同、亲人诊断证明等证据佐证。王芝华对上述证据证明目的均不予认可。李健对姚俐娟提交的证据不持异议。
关于《收条》的出具时间，王芝华称该收条系2010年5月7日出具，但倒签了时间。李健称该收条系2010年5月5日出具。
另查：2012年12月22日，姚俐娟将王芝华、李健诉至法院，要求确认王芝华与李健就本案诉争房屋签订的房屋买卖合同无效，姚俐娟主张李健出售房屋未经其同意，其自2007年不再居住在诉争房屋，李健曾被劳动教养，在此期间其将诉争房屋出租，与父母、弟弟共同居住于芳城园806室（以下简称806室），2009年李健结束劳动教养回家后，由李健对外出租诉争房屋，2010年初姚俐娟曾去过诉争房屋向租户要水费，但敲门没人。关于未再前往诉争房屋的原因，姚俐娟称李健告诉其诉争房屋已租与王芝华，该租户按时交租金及水电，并一次性给姚俐娟3万元，不用姚俐娟再去诉争房屋，此后姚俐娟给李健4万元用于李健向产权单位购买诉争房屋。在该案中，姚俐娟为证实其长期居住于806室提交居委会证明一份，王芝华对该证据的证明目的不认可，并主张李健亦称他居住于806室，王芝华曾跟随李健去过806室。姚俐娟于该案中另提交证人赵×证言一份以证实其自2007年一直居住于806室，但该证人未出庭作证，王芝华对该份证人证言不予认可。2013年9月26日，法院就该案作出判决，驳回姚俐娟的诉讼请求。姚俐娟不服提出上诉，后在二审审理中撤回上诉，现该判决已经生效。
以上事实，有王芝华、李健、姚俐娟当庭陈述以及相关证据在案佐证。
原审法院经审理认为：合同纠纷案件中，主张合同关系撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。现李健反诉要求撤销《买卖合同》，但并未提交证据证明该合同存在可撤销的情形，故依据现有证据李健对该合同并不享有撤销权，因此法院对李健的反诉请求不予支持。
《买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同。本案焦点在于该合同能否继续履行，且是否应当继续履行。首先，依据现有证据可以认定诉争房屋系李健、姚俐娟共有，任何一方无权单独处分。一方面，王芝华在签订《买卖合同》时明知李健有配偶，而未征求配偶意见，法院有理由相信其未尽到审慎的注意义务。另一方面，虽然王芝华于2010年入住诉争房屋，但依据姚俐娟提交的证据法院有理由相信其对于王芝华入住系基于买卖并不知情，且姚俐娟在知晓出售房屋事宜后及时通过诉讼的方式主张权利。因此，在姚俐娟不同意出售诉争房屋的情况下，《买卖合同》已无法继续履行。其次，虽然王芝华提交了《收条》欲佐证其已付清房款，但法院注意到该收条的出具日期为2010年5月5日，而王芝华提交的汇款凭证是2010年5月7日，即5月7日仍在继续支付房款，故可以认定李健出具《收条》时并未实际收到全部房款。另外，从《房屋交接手续》的内容来看，“钱物两清”应与房款无关，系对于在房屋交付当日家具家电的作价款已经结清的认定。依据现有证据，法院可以认定王芝华支付的房款尚不足合同约定的720700元。因此，即使《买卖合同》可以继续履行，因王芝华未依约付款，李健同样有权利行使先履行抗辩权，拒绝履行协助转移登记的义务。综上，法院对王芝华要求转移登记的诉讼请求，不予支持。
综上，原审法院于2014年9月判决：一、驳回王芝华的诉讼请求；二、驳回李健的反诉请求。
判决后，李健、王芝华均不服，提出上诉。李健请求撤销原审判决第二项，依法改判支持其反诉请求，其主要上诉理由为：王芝华出具的收条时间与汇款时间不符且当时诉争房屋属于公租房不能上市交易，王芝华行为构成欺诈；王芝华提供的合同属于格式合同，免除了自己的违法责任，并加重了我的责任，显然可以看出合同显失公平；王芝华明知李健为了帮助朋友治病急需用钱，以低于市场价三分之一的价格购买诉争房屋，明显属于乘人之危。王芝华请求撤销原审判决第一项，依法改判支持其诉讼请求，其主要上诉理由为：我有理由相信李健出卖房屋为夫妻双方共同意思表示，姚俐娟不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人；诉争房屋登记所有权性质为李健单独所有，我对李健婚姻状况无从知晓，且按市场价格交付了全部房款，我是完全善意的。姚俐娟同意李健的上诉意见。
本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实无异，本院予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据现已查明的事实，王芝华出具的收条上显示的时间以及诉争房屋买卖时的产权性质李健均知晓，不能证明王芝华存在欺诈行为；同时双方签订的买卖合同亦未见显失公平之处；李健对王芝华以低于市场价三分之一的价格购买诉争房屋的主张并未提供相关证据，且李健为朋友治病急需用钱的情况并不能够说明王芝华有乘人之危的情节。故李健、王芝华签订的买卖合同合法有效，李健的上诉请求无事实、法律依据，本院难以支持。王芝华在诉讼中认可知晓李健已有配偶的事实，但其并未对诉争房屋买卖征询姚俐娟的意见，现诉争房屋共有人姚俐娟不同意为王芝华办理过户手续，故王芝华的上诉请求本院不予支持。
综上所述，原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费70元，保全费5000元，由王芝华负担（已交纳）；反诉案件受理费35元，由李健负担（已交纳）。二审案件受理费140元，由王芝华负担70元（已交纳），由李健负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 王继玉
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 马博文