山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）胶民初字第2621号
原告纪欠胜，男，汉族，住山东省。
委托代理人郝正磊，山东郝正磊律师事务所律师。
被告胶州市胶莱镇栗园村民委员会（原胶州市马店镇栗园村民委员会），住所地山东省。
法定代表人李开忠，村主任。
委托代理人单新，山东天尺律师事务所律师。
原告纪欠胜诉被告胶州市胶莱镇栗园村民委员会（原胶州市马店镇栗园村民委员会）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告纪欠胜委托代理人郝正磊、被告胶州市胶莱镇栗园村民委员会（以下简称栗园村委会）法定代表人李开忠及其委托代理人单新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告纪欠胜诉称，原、被告双方于1994年10月5日签订《租赁合同》，约定：由原告租赁被告办公室九间及大院内的全部空场（包括院内池塘）进行农产品加工，租赁期限为20年，同时该租赁合同第七条约定：“租赁期间，如甲方（被告）违约，赔偿乙方的经济损失，数额为乙方所投资的数额（58000元）。”合同签订后，原告按约履行了自己的合同义务，但被告却将大院的一部分用砖墙隔开，并将院内池塘填平另行租赁给他人。为此，原告多次与被告交涉，要求被告停止影响原告正常经营的违约行为，但被告却一直不予纠正。为维护原告合法权益，故诉至法院，要求判令被告支付原告赔偿金58000元，并承担本案诉讼费。
被告栗园村委会辩称，一、东六间房屋及所属院落不在原告租赁范围之内，故原告以“用砖墙隔开”作为被告违约并要求其支付58000元的违约金系无理要求：1、1990年2月，原告建房15间作为村委会办公之用。1994年10月5日原被告签定租赁合同，该合同第一条约定甲方（被告）将村办公室西9间、大院租赁给乙方（原告）。可见，原告租赁的仅是西9间房屋及所属院落而不是15间房屋所属院落。东6间及所属院子仍作村委会办公使用。房屋与附属院子是一个整体，从使用价值来说不可分割，这是一般常识。作为本案，如果村委会办公用6间房屋前的院子亦属原告租赁范围。那么，该6间房屋就失去了任何使用价值。假如此，来该村委会办事、开会的人只能从空中进入了。2、院内池塘在15间房屋的东面，更不在租赁范围之内，池塘所有人即被告对池塘行使任何一项权能均与原告无关。3、从租赁合同签定、履行至今，东6间房屋及所属院落一直由被告管理使用，原告并未对此提出任何异议。4、隔墙之间的大门由原告制做安装。亦证实原告对被告砌墙是完全同意的。二、原告投资58000元建水泥地面（长14间屋）宽向南20米，大门口往北相接，系其所缴的租赁费而不能成为其租赁范围的证据。三、客观事实证实原告首先违约。1、租赁核合同第二条约定原告可在西院墙盖仓库6间，而原告却在南墙盖房10间。2、租赁合同第一条明确约定“主要用于收够（购）加工农副产品，而原告变更租赁用途将所租赁的房屋及所属院落转租给他人作为收购废品、加工服装而用。例如原告从青岛染料厂收购的废旧塑料袋，每到下雨天，雨水将袋中所附染料冲出致院内红水一片。综上所述，被告在自己的院内砌墙是合法权利的正当实施，而不是违约。真正违约的是原告。原告使用所租赁的房屋及所属院落长达20年，现却以被告违约为由，要求支付违约金58000元。实与法律严重相悖。故此，原告要求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。
原告纪欠胜对被告的答辩不予认可，称被告答辩意见与本案事实不符，首先，就原被告双方租赁合同约定的所租赁房屋的使用范围来说，合同约定的是将9间房子和大院租赁给原告使用；即使将整个院子租赁给原告，也并非像被告答辩所述，通道是可以使用的。原告在整个使用过程中不存在违约的行为，第一、原告所盖的10间仓库，被告对此是知晓的，且从未对此提出过任何异议；第二、合同约定所租赁场地的用途，主要用于收购加工农副产品，也就是说该合同约定的用途不是唯一的用途，显然可以用于其他，因此，原告不存在违约问题。
经审理查明，1994年10月5日，原告纪欠胜与被告栗园村委会签订《租赁合同》一份，甲方为栗园村委会，乙方为纪欠胜。合同内容为：“为了发展经济，增加村民的收入，经甲、乙双方协商，支部、村委研究，签订此合同。一、甲方将村办公室9间房子、大院租赁给乙方使用，主要用于收购、加工农副产品。租赁期限为20年，从1994年11月1号至2014年10月31号止。二、乙方投资5.8万元，建水泥地面（长14间屋、宽往南10米），在西院墙盖仓库6间。三、乙方投资的5.8万元为租赁费，到期后乙方投资所建的地面、仓库归甲方所有。四、在租赁期间，乙方必须保证房屋、围墙完好，如有损坏，乙方负责维修。工商、税务、水电。乙方自己办理，费用由乙方负担。如有事故，乙方自己处理。五、乙方如使用需要改建房屋，必须经村委同意后，才能施工。六、合同到期后，甲方有权处理地面、房子，乙方如继续租赁，在同等条件下乙方优先。七、在合同期间，如甲方违约，赔乙方的经济损失，数额为乙方所投资的数额，乙方违约，所投资归甲方所有。八、如有不尽事宜，甲、乙双方协商解决。九、双方签字，盖章生效，具有法律效力。1994年10月5号。”
经法院工作人员及原、被告共同测量，确认：1、涉案院子东西长58米，南北长43米（包含东西向房屋）；其中，东西向房屋南北宽约8米，房屋东西长45米共15间，院子东边尚余4间房屋（东西长约13米）的空地没盖。2、大院自原告承租时四周皆有围墙，原只有南大门，原、被告均自此出入。大院东西长约58米，南北宽35米，2009年由被告栗园村委会在大院自西往东27米处砌围墙一道，将村委与原告所租赁房屋进行间隔，墙中间留有通道以供出入，后原告纪欠胜在墙中间安装大门。原告将所承租的围墙以西九间房屋租赁给他人，并自行将围墙以西部分间隔为南北两个院落，在北院落西墙另开一门以便出入。3、原告纪欠胜在南院墙盖了10间仓库，在院东南角村里盖了3间配电室。4、原告承租时院子最东边有一个湾，南北长约20米，东西宽约10米，2010年由村委将大湾填平，并于当年经栗园村委会同意被村民用于存放废旧塑钢材料。
为证明上述事实，原告纪欠胜提交原、被告双方于1994年10月5日签订的租赁合同一份，证明原告所租赁房屋及场地的范围、时间、租赁费的缴纳、违约责任。现场的状况及被告提交的光盘可以证明被告将原告所租赁的场地垒上了界墙，并且将其中一部分另行出租给他人使用。
被告栗园村委会对证据真实性无异议，但认为合同中第一条的约定没有将整个大院租赁给原告，9间房子和大院相连，证实大院是指9间房屋所属的院落，完全表明原告租赁的范围就是9间房子所属原告。原告对该租赁合同进行说明时谈到将池塘填平租给他人，已属于违约行为，不成立，池塘不在租赁范围之内，池塘所有人被告对池塘的行使的任何权能均与原告无关，不能作为被告违约的事实。
为证明其主张，被告栗园村委会提交15间房屋及院落情况的光盘一份，证明如下：1、东6间房屋及所属院落不在原告承包范围之内，从租赁合同中的表述也可证实。租赁合同中14间房屋前面往南打地面20米，从14间房子到南大门的距离是43米，合同中原告不光打该20米，且还要从南大门到这之间的23米，此证实被告为了村委会办公的正常进行及方便，所以从南大门又打了23米。2、合同约定原告在西墙盖仓库6间，而原告在南墙盖了10间。3、主要用于收购加工农副产品的用途，原告改变了这一用途，用于了收购废品、加工服装，从而证实原告存在违约行为。
原告纪欠胜质证称，被告利用该光盘所证明的内容与实际不符，与合同约定的内容相悖。
上述事实，有原告提交的合同一份、被告提交的光盘一份、法院勘验笔录及原被告当庭陈述等证据所证实，以上证据经当庭质证及本院审查，可以采信。
本院认为，本案的争议焦点有：一是涉案合同中大院的范围；二是原、被告双方是否构成违约；三是违约责任承担问题。
关于焦点一，本院认为，涉案大院自原告承租时四周皆有围墙，是一个完整的院落，中间没有围墙分割，原只有南大门，原、被告均自此门出入。合同中约定将村办公室9间房子、大院租赁给原告方使用，但对大院并没有特别指出仅是9间房子对应的大院部分，故合同中所指的大院应视为是整个大院，对被告辩称合同没有约定将整个大院租赁给原告，9间房子和大院相连，大院是指9间房屋所属的院落的答辩意见，本院不予采信。
关于焦点二，本院认为，根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同明确约定，被告方将村办公室9间房子、大院租赁给原告方使用，主要用于收购、加工农副产品。租赁期限为20年，从1994年11月1号至2014年10月31号止。原告承租的大院应为整个院落，因原被告双方共用一个大门，被告出行必经过大院，被告方可以使用但无权将院落给别人使用。被告村委于2010年将大院内东部大湾填平后，未经原告同意让其他村民用于存放废旧塑钢材料，属于履行合同义务不符合约定，故，被告构成违约。合同第二条、第五条约定，原告方投资5.8万元，建水泥地面（长14间屋、宽往南10米），在西院墙盖仓库6间；原告如使用需要改建房屋，必须经村委同意后，才能施工。合同约定租赁房屋及院落用途主要为用于收购、加工农副产品，但并非唯一用途，也未约定禁止不得用作它途和转租，故，被告辩称原告没有按规定用途使用所租院落构成违约的答辩理由，本院不予采信。但原告未经被告同意自行在大院南院墙盖了10间仓库，在院东南角盖了3间配电室，也属于履行合同义务不符合约定，故原告也构成违约。
关于焦点三，双方签订的合同对违约责任有明确约定，第七条约定，在合同期间，如被告方违约，赔原告方的经济损失，数额为原告方所投资的数额（58000元）；原告方违约，所投资（大院南院墙盖的10间仓库，在院东南角盖的3间配电室及水泥地面）归被告方所有。因原、被告履行合同过程中均存在违约行为，故均应承担违约责任。被告方称原告使用所租赁的房屋及所属院落长达20年，现却以被告违约为由，要求支付违约金58000元，原告主张的违约金的请求过高，要求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因原告已使用所承租的房屋及院落20年，要求被告支付其全部投资58000元的违约金过分高于造成的损失。因原、被告均未提交有效证据证明违约行为具体的发生时间，也无证据证明因违约行为原告造成的损失或被告方因违约行为的获得收益，故，法院依法行使自由裁量权，结合被告违约行为持续的时间、所占用院落的面积等情况，本院认为，被告支付给
原告的违约金应以10000元为宜。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告胶州市胶莱镇栗园村民委员会（原胶州市马店镇栗园村民委员会）于判决生效后十日内支付原告纪欠胜违约金10000元。
二、驳回原告纪欠胜的其他诉讼请求。
案件受理费1250元，由原告纪欠胜负担1025元，由被告胶州市胶莱镇栗园村民委员会负担225元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 管清娟
代理审判员 刘婷婷
人民陪审员 刘振堂
二〇一四年十月十日
书 记 员 王文杰
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果