北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第17026号
原告王荣荣，女。
委托代理人王照，北京中今律师事务所律师。
被告刘树馨，女。
被告孔宪英，女。
委托代理人鲍立（兼被告刘树馨委托代理人），北京鲍立律师所事务所律师。
第三人杨瑞学，男。
委托代理人王鑫，北京大成律师事务所律师。
原告王荣荣与被告刘树馨、孔宪英、第三人杨瑞学纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员舒怡，公开开庭进行了审理。原告王荣荣委托代理人王照、被告刘树馨、孔宪英委托代理人鲍立、第三人杨瑞学及其委托代理人王鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理�结。
原告王荣荣诉称，我与孔宪英、刘树馨的委托代理人杨瑞学签订房屋买卖合同，购买了孔宪英、刘树馨名下位于XX区XX东里X号楼X层1107号房屋。双方在合同中约定，房屋出卖人应当在房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同期订后，我依约履行合同，并于2013年7月24日办理了房屋的产权登记手续。截止到2013年7月31日，我向杨瑞学给付了购房款279万元，2013年9月30日，又给付了剩余购房款80万元。但直到2013年11月1日，房屋内的户口才被迁出。故我诉至法院，请求判令：刘树馨与王某给�我未按约定办理户口迁出手续的违约金151900元（含未如期迁出户口违约金13950元及截止到2013年11月1日逾期超过十日未迁出户口违约金137950元）。
被告刘树馨、孔宪英辩称，我方不同意王荣荣的诉讼请求。2013年5月26日，我方委托代理人杨瑞学与王荣荣签订了房屋买卖合同。在我方向杨瑞学出具的委托公证书上，并没有办理户口转移的权限。所以我方认为王荣荣在签订合同时应当发现委托书上的委托权限，对于超越委托权限所约定的内容与我方无关，所主张的损失应当由杨瑞学和王荣荣共同承担。
第三人杨瑞学称，我同意承担违约金，但是违约金数额过高，我要求酌减。首先，本案中我与孔宪英、刘树馨并不是委托代理的关系。2013年2月27日，我与孔宪英、刘树馨签订了房屋买卖合同，我付清了全款，购买了X区X里X号楼X层X号房屋。但是由于我暂时不具有买房资格，�以双方协商达成一致意见，签订补充协议，由孔宪英和刘树馨为我出具一份公证书，让我取得房屋的居住权和处置权，孔宪英和刘树馨同意将房屋办理到我活着我指定的任意第三人名下。现在上述合同已经履行完毕了。我在住了一段时间后，我觉得住的不方便，后来有中介介绍王荣荣说想买房，于是我和王荣荣说明了情况，签订了房屋买卖合同。为办理登记过户，所以将房主列为了合同向对方。所以我认为，王荣荣与我之间是房屋买卖合同关系，就对王荣荣的违约赔偿，我方同意承担。
经审理查明：2013年2月27日，杨瑞学与孔宪英、刘树馨签订房屋买卖合同，杨瑞学以305万元的价格购买孔宪英、刘树馨名下X区X里X号楼X层1107号房屋。
当日双方签订补充协议，双方约定：鉴于杨瑞学暂无购房资格，经双方协商同意，先行办理房产公证给杨瑞学或杨瑞学指定的第三方�待杨瑞学取得购房资格后，刘树馨、孔宪英无条件配合杨瑞学办理房产过户手续。
2013年3月13日孔宪英、刘树馨及刘树馨之夫孙某为杨瑞学出具的公证委托书内容如下：因X区X里X号楼X层1107号房屋一套是委托人的共同财产，现决定出售，特委托杨瑞学为合法代理人，代理办理1、查阅房屋档案资料；2、立契过户、权属登记；3、上市申请、产权过户、税务登记；4、在转让房产过程中接受询问并签署文件；5、协助办理贷款手续；6、代收房款并签署相关文件；7、办理交易资金托管手续；8、资金托管解冻；9、资金从解冻账户中转出；10、办理房产交易过程中的其他事项并签署与转让上述房地产相关文件；11、办理资金监管手续；12、办理物业过户手续。
2013年5月23日杨瑞学以孔宪英、刘树馨的委托代理人的名义与王荣荣签订房屋买卖合同，王荣荣购买了孔宪英、刘树馨名下位于X区X里X号楼X层X号房屋。双方在合同中约定，房屋出卖人应当在房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
2013年7月24日，王荣荣办理了X区X里X号楼X层1107号房屋的产权转移登记手续，将上述房屋的产权从孔宪英、刘树馨名下转移到其名下。2013年7月31日前，王荣荣向杨瑞学给付房款279元，2013年9月30日向杨瑞学给付尾款80万元。2013年11月1日，刘树馨、孔宪英将房屋内原户口迁出。
现孔宪英、刘树馨认为杨瑞学是根据孔宪英、刘树馨的委托公证，作为房屋出卖人的委托代理人与王荣荣签订�房屋买卖合同。但办理户口转移一项因超过了委托权限，应由杨瑞学承担违约责任。孔宪英、刘树馨虽与杨瑞学签订有房屋买卖合同，但由于杨瑞学未取得X市购房资格，故该房屋买卖合同应属无效。
杨瑞学认为其与孔宪英、刘树馨之间就X区X里X号楼X层X号房屋签有房屋买卖合同，由于其买房时暂时不具有买房资格，故通过孔宪英、刘树馨委托其作为代理人的方式，取得房屋的实际居住权、处置权。其与孔宪英、刘树馨之间的房屋买卖合同已经履行完毕。在与王荣荣的交易中其为实际的房屋出卖人。
庭审中，王荣荣未举证证明其因户口问题造成的损失的数额。
上述事实，有当事人陈述、2013年2月27日房屋买卖合同、补充协议、2013年5月23日房屋买卖合同、汇款记录、房产证等证据材料在案佐证。
本院认为，根据现已查明的事实可见，王荣荣在签订房屋买卖合同时�房屋产权人仍为孔宪英、刘树馨，故王荣荣依据孔宪英、刘树馨等人出具的委托公证书，与杨瑞学签订了以孔宪英、刘树馨为为合同相对方的房屋买卖合同，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。现刘树馨、孔宪英辩称房屋买卖合同中转让户口一事，超出了委托公证书的委托权限范围，不应由其二人承担责任，但根据提交的委托公证书的内容可见，受托人杨瑞学可以代为办理房产交易过程中的全部事项并签署与转让涉诉房地产的全部相关文件，故刘树馨、孔宪英的主张本院不予支持。
孔宪英、刘树馨应当按照房屋买卖合同的约定履行合同义务。现二人未按时将户口迁出，存在违约行为，应当承担违约责任。由于双方约定的违约金过高，考虑到王荣荣未举证证明其因户口未迁出而造成实际损失，故本院对违约金的数额予以酌定。
杨瑞学与孔宪英、刘树馨之间的法律关系，不影响王荣荣根据房屋买卖合同向合同约定的相对方主张相应的权利。杨瑞学认为自己系王荣荣买房的相对方，同意负担违约金，本院不持异议。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条、第九十七条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起七日内，被告孔宪英、刘树馨、第三人杨瑞学给付原告王荣荣违约金两万元；
二、驳回原告王荣荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三十五元（原告已预交），由被告刘树馨、孔宪英负担，本判决生效之日起七日内直接给付原告王荣荣。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当�人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 舒 怡
二〇一四年八月三日
书 记 员 许嘉航