重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第00323号上诉人（原审被告）：重庆钢运置业代理有限公司，住所地××××××××××××××××××××××，组织机构代码×××××××××××。法定代表人：代育松，职务董事长。委托代理人：李百万，重庆弘全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜雪琴，女，汉族，1990年10月14日生，住××××××××××××××××××，公民身份号码×××××××××××××××××××。委托代理人：尹柱刚（系杜雪琴之夫），男，汉族，1976年10月9日生，住××××××××××××××××××××，公民身份号码×××××××××××××××××××。上诉人重庆钢运置业代理有限公司（以下简称钢运公司）与被上诉人杜雪琴居间合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2014年9月9日作出（2014）九法民初字第02679号民事判决，重庆钢运置业代理有限公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院查明，2013年9月16日，杜学琴与钢运公司及卖家袁浩签订由钢运公司提供的格式合同《重庆钢运置业代理有限公司房地产买卖经纪成交合同》，其中杜学琴为买方，卖家袁浩为卖方，钢运公司为经纪方。合同约定，由杜学琴购买袁浩位于重庆市九龙坡区广厦城3号11幢11、12-1号的房屋，房屋建筑面积为182.04㎡、套内面积为153.94㎡，房屋成交价为915000元；首付款215000元，剩余700000元为分期付款，由钢运公司为杜学琴办理按揭贷款；杜学琴同意将办理银行按揭所需的预计费用人民币10930元预先支付给钢运公司，该笔费用须于申请银行按揭之前由杜学琴支付给钢运公司；杜学琴需在与钢运公司签署本合同后五个工作日内申请按揭并递交银行按揭所需资料以及按银行规定签署所需法律文书；基于钢运公司已提供咨询、介绍、撮合、实地看房及签约等服务，在签署本合同时，杜学琴应支付钢运公司9150元的经纪服务佣金等。合同签订后，杜学琴于2013年9月26日支付钢运公司中介费9150元及办理按揭所需的预计费用10930元，共计20080元。后钢运公司为杜学琴办理按揭贷款，贷款金额为700000元。杜学琴、钢运公司双方对钢运公司是否应当退还办理按揭所需的预计费用发生争议，为此，杜学琴乃诉至法院。一审审理中，杜学琴向法庭提交了《重庆钢运置业代理有限公司房地产买卖经纪成交合同》和收据一份，拟证明杜学琴支付给钢运公司的费用系办理按揭所需费用，不是钢运公司所称的服务费用，合同中没有约定办理按揭所需手续费用。钢运公司辩称合同主体为杜学琴、钢运公司双方，故合同中约定的办理按揭所需费用理应理解为杜学琴委托钢运公司办理按揭需支付10930元费用，且依据当今行情，中介公司办理按揭除有特别约定外均收取贷款金额1.5%的服务费用。钢运公司向法庭提交了重庆市物价局文件渝价（2003）459号、重庆市国土资源房屋评估和经纪协会证明一份、渝房经协发2003年（006）文件一份，收费指导标准两份，拟证明钢运公司的收费标准和收费构成是符合要求的。杜学琴辩称这些证据为复印件，对真实性不予认可，且这些文件为指导性文件，合同中没有约定指导性文件项目及适用，故这些文件不能适用于本案。杜雪琴在一审中诉称，杜学琴于2013年9月经钢运公司中介购买了重庆市九龙坡区广厦城3号11-11-1号房屋。杜学琴、钢运公司及卖家袁浩于2013年9月16日签订《重庆钢运置业代理有限公司房地产买卖经纪成交合同》。该合同第二条第（二）款第2项第（3）目约定“买方同意将办理银行按揭所需的费用人民币10930元整预先支付给经纪方（即钢运公司）”，该合同第七条约定“买方应支付经纪方经纪服务佣金人民币9150元”。合同签订后，作为买方的杜学琴于2013年9月26日向钢运公司支付了以上两笔费用共计20080元。交易完成后，钢运公司没有就杜学琴向钢运公司缴纳的按揭所需费用10930元进行结算，也没有退还该费用。杜学琴认为钢运公司收取了正常的房屋交易佣金，没有法定和约定的理由收取杜学琴10930元不结算、不退还。故杜学琴现诉至贵院，诉讼请求：1、判令钢运公司立即退还无理收取杜学琴的费用10930元；2、判令钢运公司承担本案全部诉讼费用。钢运公司在一审中辩称，钢运公司确实向杜学琴收取了10930元按揭服务费，该10930元其中630元为杜学琴办理按揭向其他相关部门支付的费用，包括评估费、公证费等，剩余的10300元为钢运公司办理该按揭的服务性收费。钢运公司代杜学琴办理按揭基于合同约定收取费用合法，且收费标准按贷款金额的1.5%收费符合现今行情，未超额收费。请求驳回杜学琴的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。根据杜学琴、钢运公司双方当事人签订的《重庆钢运置业代理有限公司房地产买卖经纪成交合同》的约定，杜学琴同意将办理银行按揭所需的预计费用人民币10930元预先支付给钢运公司，该笔费用须于申请银行按揭之前由杜学琴支付给钢运公司，对该条款中“办理银行按揭所需的预计费用”的理解双方发生争议，杜学琴认为该笔费用为办理银行按揭所需，应当在办理按揭之后据实结算，而钢运公司认为该笔费用为钢运公司办理该按揭的服务性收费。由于杜学琴、钢运公司之间的合同为格式合同，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故对该笔办理按揭所需的费用应当按照不利于钢运公司的方式进行解释，即该笔费应为办理按揭所需的费用而非应当由钢运公司收取的按揭服务费。虽然钢运公司向法庭提交了重庆市物价局文件和重庆市房地产经纪人协会文件，但杜学琴对该文件的真实性不予认可，即使该文件为真实的，也只是证明了钢运公司有收取按揭服务费的权利，钢运公司是否收取、收取多少应当根据双方的合同约定，而杜学琴、钢运公司之间对此并无明确约定，故钢运公司无权向杜学琴收取按揭服务费，杜学琴向钢运公司支付的办理按揭所需的费用应当根据实际情况据实结算，钢运公司辩称杜学琴向其支付的款项中有630元为办理按揭向其他相关部门支付的费用，包括评估费、公证费等，但其并未在法定举证期限内提供证据予以证明，对此应当承担举证不能的责任，故钢运公司应当将杜学琴预先向其支付的10930元全部退还给杜学琴。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十一条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：重庆钢运置业代理有限公司于本判决生效之日起5日内向杜雪琴返还10930元。本案案件受理费减半收取25元，由重庆钢运置业代理有限公司负担。一审宣判后，上诉人钢运公司对该判决不服，向本院提起上诉，其理由是：一审法院认定上诉人钢运公司所收取的费用为银行按揭预收不属实，双方合同约定的10930元费用不应视为银行收费，该条款原文为办理银行按揭所需的预计费用，而非办理银行按揭银行所需的预计费用。合同主体为上诉人与被上诉人以及房屋出卖方，银行并非合同的缔约方。上诉人认为，其作为受托人，已提供劳务，且超额完成委托事务，收取该10930元按揭服务费合法有据，一审法院对合同中的“办理银行按揭所需的预计费用”认定错误。上诉请求：1、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2014）九法民初字第02679号民事判决，改判驳回被上诉人杜学琴的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人杜学琴承担。被上诉人杜学琴答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，上诉人钢运公司与被上诉人杜学琴签订的《重庆钢运置业代理有限公司房地产买卖经纪成交合同》是当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，该居间合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行自己的义务。关于上诉人钢运公司上诉认为一审判决认定上诉人钢运公司所收取的费用为银行按揭预收不属实的问题，本院认为，一审法院根据双方当事人合同的约定，被上诉人杜学琴同意将办理银行按揭所需的预计费用人民币10930元预先支付给上诉人钢运公司，该笔费用是用于申请银行按揭之前由被上诉人杜学琴支付给上诉人钢运公司。双方当事人在履行合同中对“办理银行按揭所需的预计费用”的理解发生争议，被上诉人杜学琴认为该笔费用为办理银行按揭所需，应当在办理按揭之后据实结算，而上诉人钢运公司认为该笔费用为办理该按揭的服务性收费。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚信原则，确定该条款的真实意思。本案为居间合同，居间人完成居间事项后取得报酬，根据一审法院查明的事实，当事人双方对居间合同的履行完毕并无争议，而办理按揭不属于居间事项的范围；其次结合该居间合同的内容以及交易习惯，办理按揭可由被上诉人杜学琴自行完成，且该“办理银行按揭所需的预计费用”的条款按通常意义理解为办理银行按揭过程中银行所需的费用，且为实报实销，而非上诉人钢运公司认为其应当收取的服务费，上诉人钢运公司作为格式合同的提供方，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故对该笔办理按揭所需的费用应当按照不利于钢运公司的方式进行解释，即该笔费应为办理按揭所需的费用而非应当由上诉人钢运公司收取的按揭服务费。虽上诉人钢运公司举示了重庆市物价局文件和重庆市房地产经纪人协会文件，也只是证明了上诉人钢运公司有收取按揭服务费的权利，上诉人钢运公司是否收取、收取多少应当根据双方的合同约定，而当事人双方之间对此并无明确约定，故上诉人钢运公司无权向被上诉人杜学琴收取按揭服务费，被上诉人杜学琴向上诉人钢运公司支付的办理按揭所需的费用应当根据实际情况据实结算。一审法院判决上诉人钢运公司应当将被上诉人杜学琴预先向其支付的10930元全部退还给被上诉人杜学琴并无不当，本院依法予以确认，上诉人钢运公司上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上，一审判决认定事清楚，适用法律正确，上诉人钢运公司的上诉理由不成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由重庆钢运置业代理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  熊学庆审 判 员  谢天福代理审判员  任志勇二〇一五年一月二十六日书 记 员  陈媛雪