云南省通海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民一初字第549号
原告通海县市场服务中心。
法定代表人合某某，任副主任。
委托代理人郑某某。代理权限：特别授权代理。
被告孙某某。
原告通海县市场服务中心（以下简称服务中心）与被告孙某某房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年5月21日立案受理后，依法适用简易程序于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告法定代表人合某某、委托代理人郑某某，被告孙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告服务中心诉称，2014年底以前，被告向原告租赁通海商城二楼67号门店商铺，每年签订租房协议一次。2015年1月15日，原、被告签订协议，约定通海商城二楼67号门店租赁期限为三个月，从2015年1月1日起至2015年3月31日止，三个月共计938元，被告于签订协议当日一次性交清房租。租赁期间届满，原告多次通知被告返还租赁房屋未果，现请求法院判令如下：一、终止租房协议，返还原告通海商城二楼67号门店房屋一间；二、按每月312.5元支付逾期至交房止的房屋占有使用费；三、案件受理费由被告承担。
被告孙某某辩称，第一、服务中心不是与本案具有直接利害关系的人，服务中心对本案争议的租赁房屋没有所有权或者其他的物权基础，故无权请求确认租赁合同终止；第二、服务中心起诉的原因是为了配合通海县人民政府对通海商城等地上房屋的征收；第三、通海县人民政府忽视了被征收者及用益物权人的合法利益。因此，要求驳回原告的第一项诉讼请求，被告愿意按原租房协议的内容向原告支付租金。
根据原、被告双方的诉讼主张，本院归纳本案争议焦点为：1、服务中心是否享有诉讼主体资格；2、如服务中心原告适格，其诉讼请求是否应该支持。经询问，原被告双方对本院争议焦点的归纳无异议。
原告服务中心为证明其主张，举证如下：
一、营业执照、组织机构代码证、事业单位法人证书、法定代表人身份证明书、身份证复印件各一份，以证明原告主体适格；
二、租房协议书复印件一份，以证明合同约定的三个月的租金938元，每月租金312.5元，合同已于2015年3月31日到期；
三、门店终止租赁和关闭封停通知、通海商城门店关闭的补充通知复印件各一份，以证明原告两次向被告发出通知要求办理相关手续及搬离门店的情况；
四、国有土地使用证一份，以证明使用者为通海县市场服务中心，证明原告通海县市场服务中心对该土地享有使用权。
经质证，被告认为第一、四组证据不真实，该两组证据是原告为本案诉讼而办理的，第三组证据也不真实，对第二组证据没有异议。
被告孙某某为证明其主张，举证如下：
一、玉溪市房屋租赁备案凭证一份，以证明原告没有出租房屋的所有权，故原告不是适格的诉讼主体；
二、信访意见送达通知书及回复，以证明被告得到信访回复及至今未搬迁的理由；
三、房屋协议三份，以证明原告出租房屋的期限从一年变更至半年，再变更至三个月。
经质证，原告认为第一组证据真实，该证中载明出租人为原告，但年度审验记录空白，租赁合同有效期为2007年7月2日至2008年7月20日，现在已过记载的合同有效期；第二组证据真实，信访回复第1条可以说明原告收回店铺是合法的，第3条中所指的商贩并不包括二楼以上的经营户；第三组证据真实，但与本案没有关联，因为三份租房协议的承租人均为岳林，承租的店铺也非本案争议的店铺。
本院对原、被告双方的证据分析认证如下：
一、原告证据。原告四组证据的形式和来源符合法律规定，证据本身和内容客观真实，均与原被告之间争议的租赁关系之事实要件存在关联，本院对其真实性、合法性与关联性予以认定。原、被告基于本案商铺数次签订的合同虽主体相同、标的物相同，但前后合同之间无权利义务的制约和衔接，各合同系独立的民事合同。本案合同的签订时间后于证据一、四形成的时间，被告关于原告为本案准备证据一、四的质证意见不成立，被告据此证明原告主体不合格的主张，于法无据，本院不予采信。
二、被告证据。被告的证据一、三与本案合同形成的时间不是同期，且与本案系不同合同主体所为的合同行为，对本案合同不具有约束力，本院对证据一、三的关联性不予认定。本案合同系民事合同，民事合同尊重当事人意思自治。故对被告证据二的证明目的，本院不予采信。
基于对本案证据的分析与认证，本院确认本案法律事实如下：原告系事业单位法人，其系座落于通海县秀山镇花园大道南侧通海商城地号为×××土地的土地使用者，其宗旨和业务范围为：管理市场资产，组织摊位安排、开展各种有偿服务活动、为入场经营户做好服务工作，并多方筹集资金，参与新市场开发建设等工作。2015年1月15日，原、被告协商签订《租房协议》一份，协议主要约定如下：一、甲方（原告）将商城集贸市场二楼67号门店、东侧公厕、三个摊位（113号、126号、127号）出租给乙方（被告）经营；二、承租方必须持有营业执照、身份证及相关证件方可租房；三、门店所有权为甲方所有，乙方只有使用权，未经甲方同意，乙方不得擅自改动房屋结构，设施装饰，租赁期间的一切修缮费用由乙方自行承担；四、门店、东侧公厕、三个摊位三个月的租金分别为938元、1988元、249元，总计3175元，于签订协议当日一次性交清，同时交清租房保证金300元，逾期不交者，不再退赔保证金；五、乙方使用的水电由甲方管理，费用由甲方收取，乙方按期交清，不得拒交或拖延。拒交或拖延，甲方将停止供水、供电；六、乙方不得将门店转租、转让，一经发现，甲方有权收回门店，不再退还已交租金和保证金；七、乙方若不需要门店，必须在一个月以前向甲方提出申请，经甲方检查房屋完好后，办理退房手续。若甲方需要改变门店用途或市场升级改造收回门店，也必须提前一个月通知乙方，并退回乙方相应租金和保证金；八、租期为三个月（1月至3月）即从2015年1月1日至2015年3月31日止。协议签订当天，被告支付租金3175元。
2015年3月12日，原告向被告送达《门店终止租赁和关闭封停的通知》，通知主要内容如下：“根据县委、政府推进通海商城建设项目的部署安排，现将终止租赁和关闭封闭服务中心商城市场一、二、三楼所属门店租赁的相关事项通知如下：1、终止门店租赁时间为2015年3月31日止；2、门店租赁户搬迁和关闭门店时间为2015年4月12日前；3、各租赁户自建、装修、装饰和搬迁等费用自行承担中心不予补偿，于2015年4月12日前自行清理完毕；4、2015年3月31日至2015年4月12日期间结清水电费并关停水电的中心将派人查收门店、收交钥匙；5、涉及搬迁的各租赁户中心将不再安排经营场所，请各经营户自行解决；6、门店关闭前各户必须做好治安维稳、消防等工作。”
2015年4月11日，原告向被告送达《通海商城门店关闭的补充通知》，通知主要内容如下：“1、于2015年4月12日起停止经营和禁止门店内居住人员；2、于2015年4月17日前到服务中心办理相关手续，逾期不办理手续并搬离门店的，服务中心将提起诉讼。”因被告未返还原告门店，原告诉至本院。
本院认为，原告服务中心作为通海县人民政府依法开办的事业单位法人，受通海县人民政府的指定，依法享有管理及经营通海县商城集贸市场二楼67号门店的权利。原告服务中心与被告孙某某签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，租赁合同合法、有效，依法应予保护。因此，服务中心应属于本案适格原告，本院确认其原告主体适格。因此，对于被告提出的服务中心非本案诉讼主体的抗辩主张，本院不予采纳。
关于原告要求判决终止双方租赁协议的诉讼请求。原告终止合同的请求本质应为合同解除请求权。因原告在租赁期限届满前已以通知的形式明确表示合同期限届满双方将不再缔结新的租赁关系，该通知行为产生两个法律效果，其一为确认原合同因2015年3月31日期限届满日而终止，其二确认原合同自然终止后不再在原、被告之间发生缔结包括不定期租赁关系在内的租赁关系的可能。原告于诉讼中陈述，其两次通知被告搬离的间隔期间，是原租期届满之后不定期租赁经过的租期。原告的该陈述并非双方的合意，并且与两次通知的意思效果相悖，本院按前述理由认定本案合同已于2015年3月31日期限届满日而终止。
关于原告要求返还租赁房屋的诉讼请求。租赁合同到期后，返还租赁物是承租人应当履行的合同义务，被告在原告指定的期限外继续占有并拒绝返还租赁物，并无法律依据，已构成违约，应当承担违约责任。本院对原告要求被告返还房屋的诉讼请求予以支持。同理，对于被告主张原告违反协议第十条而存在违约的抗辩主张，本院不予采纳。
关于原告服务中心要求被告支付房屋占有使用费用的诉讼请求。被告在原告明确表示要求返还租赁物的情况下，拒绝返还并继续占有房屋的，应当赔偿拒绝返还房屋而给原告所造成的损失。由于双方未约定违约责任的形式，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张该占用费用参照合同约定的计算租金方式来计算逾期返还损失的方法，符合租赁物其商品价值实现的一般常态及计算方法，故原告要求被告按月租金312.50元计算支付实际占用期损失的主张，符合本案实际，本院予以支持。被告主张其不应当支付逾期返还占用费的辩解主张，于法无据，本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告孙某某于判决生效后三日内将通海县商城集贸市场二楼67号门店返还原告通海县市场服务中心；
二、被告孙某某于判决生效后五日内支付原告通海县市场服务中心自2015年4月1日起至实际返还房屋之日止按月租金312.50元计算的房屋占有使用费；
三、驳回原告通海县市场服务中心的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为两年。
审判员 戴 坤
二〇一五年八月七日
书记员 蔡林成