四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2018）川2022民初1420号原告：张兵，男，1970年12月11日出生，汉族，四川省乐至县人，村民。原告：马玉兰，女，1973年3月17日出生，汉族，四川省乐至县人，村民。二原告委托诉讼代理人：陈东，四川精略律师事务所律师（特别授权）。被告：四川隆泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：梁池才，总经理。委托诉讼代理人：潘有为，四川高洁律师事务所律师。原告张兵、马玉兰诉被告四川隆泰房地产开发有限责任公（简称隆泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张兵及二原告委托诉讼代理人陈东、被告隆泰公司委托诉讼代理人潘有为到庭参加了诉讼。本案现审理终结。原告张兵、马玉兰向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即为原告购买被告的住房办理不动产权证,并承担因延期办理权属证书的违约金(该违约金以购房款总额265315元为基数，按日万分之一标准,从2016年5月1日起至被告向原告交付不动产权证之日止)，现违约金暂计算至2018年4月30日为19101元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月12日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定二原告购买被告开发建设的位于乐至县天池镇X号商品住房一套，建筑面积约为85.25平方米，房屋总价款为265315元。该买卖合同约定出卖人应当在2015年5月1日前向买受人交付商品房并依约办理不动产权证。被告依约向原告交付了该商品房，但被告至今未按约定为原告办理不动产权证。原告多次请求被告为其办证未果，诉至法院，请求依法裁判。被告隆泰公司辩称，原告在起诉状上陈述双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告购买被告开发建设的位于乐至县天池镇X号商品住房，被告依约向原告交付房屋属实。被告计划于2019年5月31前办理不动产权证并交付原告。造成没有办理不动产权证的主要原因是消防工程分包人拿到工程款后跑路，后来由被告自己出资找人重新做了消防工程，耽误了时间；又因容积率与规划设计有差异，需要接受建设主管部门的处罚，但是至今没有处罚，所以现在还不能办理不动产权证，上述两方面原因是第三方造成的，不是隆泰公司自身原因造成，故原告要求给付违约金的诉讼请求不成立。按照双方签订的合同第20条的约定，即使存在开发商延迟交付不动产权证情形，原告主张给付违约金的时间应在买受人实际取得不动产权证后15日内，现在尚未达到合同约定的期限，所以原告不能提前主张违约金。合同中约定的迟延交付不动产权证违约金按日万分之一的标准给付过高，应依法调整，调整为日万分之零点一为宜。因为房子在规定期限交付了原告，迟延办证给原告造成的损失不大，或者没有损失，请求法庭驳回原告要求被告承担违约责任的诉讼请求。经审理查明，二原告与被告于2013年10月12日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的乐至县天池镇隆泰东方城3幢第2层2—2号商品住房一套，预测建筑面积85.25平方米，单价3112.2元/平方米，房屋总价款为265315元。该合同第六条约定，买受人采取一次性付款方式付款；第十一条第（一）项约定，被告在2015年5月1日前向原告交付商品房；第二十条产权登记约定，（一）初始登记。出卖人应当在2016年5月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支会全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付；（二）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。同日，二原告作为买受人乙方，与被告作为出卖人甲方签订《补充协议》，双方对付款方式等作了进一步约定：二原告购买被告X幢X单元X号;乙方选择一次性付款方式付款，购房总价款为265315元，已付252049元，尚欠13266元；该协议对《商品房买卖合同》第十五条补充约定，乙方须在付清全部购房款后方能办理房屋的交接手续；第二十条的补充约定，房屋交接时，乙方应委托甲方代办房屋转移登记手续，甲方有义务协助。乙方自行到房管部门缴纳须乙方承担的各种税费、维修基金等，凭房管部门所开具票据到甲方处登记，由甲方同意办理房屋转移登记手续。如因乙方原因未在房屋交付时缴纳上述房管部门所需费用，甲方不承担逾期交房和房屋所有权证书的责任。上述合同及协议签订当天，二原告依约向被告支付了购房款232049元，代收款123元；同日,乐至县房地产管理局出具收到X住宅专项维修资金2557元的收据。同年8月16日，二原告向被告交纳购房定金20000元，共计交付给被告购房款252049元。2015年6月1日，原告张兵向被告缴纳了契税、印花税共计2685元，交纳购房款15943元。被告在约定的期间内向原告交付了商品房。但双方约定的交付房屋不动产权证的期限逾期后，被告至今未向原告交付不动产权证。上述事实，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》缴款收据等证据证实。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法成立，履行并发生法律效力，对双方当事人具有约束力，双方均应按合同及协议约定行使权利，履行义务。合同及协议签订后，二原告按约交纳了房款及办证税费等，履行了相应的义务，被告虽向二原告交付了房屋，但未按照约定的期限办理并向原告交付不动产权证，构成违约，依法应承担相应的民事责任。本案争议焦点一，原告请求判令被告为案涉房屋办理不动产权证是否成立。因办理不动产权证属行政登记行为，非民事受案范围，且非被告能够单方独立完成，故对原告要求被告限期办理并交付不动产权证的诉讼请求，不予支持。本案争议焦点二，原告主张的逾期办证违约金是否成立，具体如何确定。1.违约责任:原告已完全交付房款,被告至今未为原告所购房屋办理不动产权证是事实。被告辩称造成案涉房屋未能办理不动产权证的原因是消防工程承包商跑路和容积率不符合规划要求，不是被告自身原因造成，该辩解理由恰好说明导致现在办证不能的责任在被告，故被告该辩解理由不成立，不予采信，因被告违约造成其至今未为原告办理案涉房屋不动产权证，故原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院予以支持。2.违约金的起算时间确定:被告给付违约金的起始时间按合同双方约定，从2015年5月1日交房后365天，即2016年5月1日的次日即5月2日起,至被告向原告交付案涉房屋的不动产权证书之日止。3.违约金约定不明的处理及给付的必要性:原、被告约定违约金的给付时间为原告实际取得房屋所有权证书之日起15日内由被告支付，依照该约定，若被告一直不履行协助原告办理不动产权证的义务，则一直不能确定被告向原告支付违约金的时间。违约责任制度系保证债权实现和债务履行的重要措施，若给付违约金的时间不能确定，本案不能起到敦促被告履行协助办证义务的作用，将失去约定违约金的意义,故原、被告关于违约金给付时间的约定属约定不明，本院将依法处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，原告可以随时向被告主张支付违约金，但应当给被告一定准备期限。4.违约金过高的调整:被告主张双方约定的日万分之一标准过高，应按日万分之零点一标准给付。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。原告未举证证明其损失大小，本院兼顾合同履行情况、被告过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定违约金的标准按合同双方约定的日万分之一的30%计算为宜。5.违约金的具体计算:原告主张以265315元为基数计算违约金，是当事人自由行使处分权的意思表示，在总房款数额之内，予以支持；被告应给付原告自2016年5月2日至2018年4月30日止违约金的数额为人民币5794（265315元×728天×1/10000×30%）；其后的违约金，应以原告主张购房款人民币265315元为基数，按日万分之一的30%的标准计算，至被告向原告交付案涉房屋的不动产权证书之日止的数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告四川隆泰房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起30日内，给付原告张兵、马玉兰自2016年5月2日至2018年4月30日之日止的违约金人民币5794元；以及2018年5月1日起至交付案涉房屋不动产权证书之日止的违约金（以购房款人民币265315元为基数，按日万分之一的30%标准计算的金额，由被告交付原告案涉房屋不动产权证书之日起15日内给付）；二、驳回原告张兵、马玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，减半收取计139元，由被告四川隆泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审 判 员 刘小平二〇一八年七月二十七日法官助理 卿洋洋书 记 员 陈皓熙