江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终2554号
上诉人（原审被告）：常州中房实业股份有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区北港街北建新桥东蒋家村友谊村民小组,统一社会信用代码：9132040025086244062J。
法定代表人：许小初，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王建军,江苏友联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田凯，江苏友联律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：常州市邦业资产经营股份有限公司，住所地常州市晋陵中路400号,统一社会信用代码：91320400301869922C。
法定代表人：许小初，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王建军,江苏友联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田凯，江苏友联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：常州嘉乐物业服务有限公司，住所地常州市晋陵中路400号610室,统一社会信用代码：91320402137670902D。
负责人：吴友怀，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：冯新民，江苏金牌律师事务所律师。
原审被告：常州市路桥日用品商城有限公司，住所地常州市小河沿8号（一至四层），统一社会信用代码：91320400722808052E。
诉讼代表人：常州市路桥日用品商城有限公司破产管理人。
负责人：徐绪成。
委托诉讼代理人：邱泉，江苏乐天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈帅，江苏乐天律师事务所律师。
上诉人常州中房实业股份有限公司（以下简称中房公司）、常州市邦业资产经营股份有限公司（以下简称邦业公司）因与被上诉人常州嘉乐物业服务有限公司（以下简称嘉乐公司）、原审被告常州市路桥日用品商城有限公司（以下简称路桥公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2016）苏0402民初844号民事判决，向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人中房公司、邦业公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法重新审理本案。二、相关诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、中房公司与路桥公司签订的房屋租赁合同中约定“服从嘉乐公司统一的物业管理（具体事宜由嘉乐公司与乙方另行商定）”并非系中房公司选择嘉乐公司的意思表示。首先，《物业管理合同》的签订方系路桥公司、嘉乐公司，而非中房公司、邦业公司与嘉乐公司。作为业主中房公司、邦业公司只是在路桥公司与嘉乐公司签订《物业管理合同》的前提下，服从嘉乐公司统一的物业管理，而非物业管理合同的权利义务主体。其次，一审法院判决《物业管理合同》外的第三方中房公司、邦业公司承担物业费不符合合同法的相对性原则。若路桥公司与嘉乐公司签订了不利于中房公司、邦业公司的《物业管理合同》（例如：服务合同期限特别长、物业服务费特别高），中房公司、邦业公司是否亦需按照《物业管理合同》承担相应的义务？这是有悖于法律公平、公正的原则。最后，中房公司、邦业公司作为《物业管理合同》外的第三方对嘉乐公司履行《物业管理合同》的状况（有无履行？履行是否有瑕疵？）是不知情的，故中房公司、邦业公司无法对嘉乐公司履行《物业管理合同》的状况作出判断。一审法院仅凭路桥公司与嘉乐公司的对账单判决中房公司、邦业公司承担付款责任亦违背合同法的相对性原则。二、假设一审法院认定“本案中，路桥公司与中房公司签订的租赁合同中约定路桥公司服从嘉乐公司统一的物业管理（具体事宜由嘉乐公司与路桥公司另行商定），故业主亦认可路桥公司与嘉乐公司直接签订物业服务合同”的观点成立，中房公司、邦业公司亦无需向嘉乐公司支付物业服务费。嘉乐公司与路桥公司签订的《物业管理合同》中约定：管理期限自2001年12月31日至2006年12月30日止。所以假设一审法院前述认定观点成立，中房公司、邦业公司按照租赁合同条款的约定也只是认可合同期自2001年12月31日至2006年12月30日的《物业管理合同》，而2007年后嘉乐公司与路桥公司之间对物业服务费是如何约定的，作为业主的中房公司、邦业公司是不知情的，所以中房公司、邦业公司无需承担2007年后的物业服务费。三、一审法院适用法律不当。一审法院判决适用的系《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。首先，《物业管理条例》第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”，而本案合同的相对方是路桥公司和嘉乐公司，并非业主中房公司、邦业公司，故该案不适用《物业管理条例》。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》前言规定“为正确审理物业服务纠纷案件依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。”但《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》均系业主或业主委员会与物业公司签订物业服务合同，例如《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“……下列事项由业主共同决定：……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……”，而本案的合同的相对方是路桥公司和嘉乐公司，故本案不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
被上诉人嘉乐公司辩称，一、针对上诉状第一条，并非系中房公司选择嘉乐公司的意思表示。原来路桥公司租赁的本案房屋在没有出租给路桥公司前就是由中房公司委托嘉乐公司进行物业管理的，物业费用由中房公司直接支付给嘉乐公司。到了2001年，路桥公司租赁房屋后，中房公司作为业主和嘉乐公司商量，要求嘉乐公司和路桥公司就物业费的管理进行另外协商，故双方是有明确的意思表示，是中房公司要求这样做的。物业服务本职上是为业主提供的服务，而不是为使用人提供的服务，物业服务由业主来承担物业费用的支付责任是权利和义务相一致的表现。至于说业主将物业出租给其他使用人使用，是业主为取得收益所实施的行为，也应当由业主对物业服务承担付费责任。二、本案所涉物业费用相对于比其他的业主所缴的费用低，不存在物业费、服务费特别高的情形，服务合同期限长也是路桥公司要求的。作为嘉乐公司其提供的服务是对整个嘉乐广场，并不是仅对其中的路桥市场，服务主要体现在整个嘉乐广场的供电系统、变压系统，二次供电，如果没有物业公司的管理，所有的业主都无法正常使用电。整个嘉乐广场的水也都是由物业公司进行二次供水，整个嘉乐广场的屋面的维修和整个公共区域的管理都是由嘉乐公司管理，故嘉乐公司已经履行了物业合同中所有的义务。三、针对上诉状第二条，中房公司一直是知情的，路桥公司欠了中房公司的房屋租金，都进行过诉讼，我们也多次向路桥公司索要物业服务费。2007年以后，嘉乐广场已经成立了业主委员会，所有的定价远远高于我们和路桥公司之间单独订立的缴费数，就是考虑到路桥公司当时要求减免，我们给了路桥公司优惠，没有按照业主规定的合同来执行，而是单独给了优惠。四、针对上诉状第三条，合同法是比较涵盖面广的法律，物业合同既要受到合同法的规范，也要受到物业相关的司法解释规范，故最高院专门出台了司法解释，就是为了解决合同法所不能涵盖的情况。故上诉人简单地套用合同相对方是对合同理解的认识错误。请求维持一审判决。
原审被告路桥公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
嘉乐公司向一审法院提出如下诉讼请求：1、中房公司、邦业公司向嘉乐公司交纳嘉乐广场地上1-4层物业服务费3080900元；2、中房公司、邦业公司向嘉乐公司交纳嘉乐广场B座10楼物业服务费86628.30元；3、本案诉讼费用由中房公司、嘉乐公司负担。事实和理由：2001年，中房公司将位于小河沿8号嘉乐广场地上1-4层约4.3万平方米的房屋出租给了路桥公司开办路桥市场。为此，嘉乐公司与路桥公司签订了为期6年的《物业管理合同》，在该合同期满后，嘉乐公司与路桥公司重新商定物业服务费收取标准时存有争议，此后嘉乐公司与路桥公司未能就价格达成一致，因而嘉乐公司与路桥公司未能订立新的书面《物业管理合同》。此后，嘉乐公司仍继续按原《物业管理合同》约定的服务范围和工作量为路桥公司提供该1-4层房屋的物业管理服务，而路桥公司则按其单方面主张的83.88万元/年的交费数额向嘉乐公司交纳物业服务费。嘉乐公司为了减轻税务，在向路桥公司开具该1-4层房屋的物业服务费发票时，将其中的75万元按物业服务费项目开具，另外8.88万元则按垃圾代运费项目开具。从2007年起，路桥公司就不能按其单方面主张的83.88万元/年物业服务费缴费数额按时向嘉乐公司缴纳物业服务费，为此，路桥公司与嘉乐公司间形成了应收物业服务费的滚动开票、滚动付款、滚动结欠往来，从2014年起，路桥公司则开始全额拖欠应交纳物业服务费，算至2015年7月31日，路桥公司该1-4层房屋的应交未交的物业服务费已达3080900元，2015年8月1日起的应交物业费，嘉乐公司将另行主张。
2013年10月1日，路桥公司又向中房公司租赁嘉乐广场B座10楼1681.45平方米的房屋作路桥公司的办公用房，该办公用房应交纳的物业服务费为3.22元/月/平方米。从2014年9月1日起，路桥公司开始全额拖欠该办公用房的应交物业管理费，2015年12月31日后，路桥公司不再租赁使用该嘉乐广场B座10楼1681.45平方米的房屋，因此，至2015年12月31日，路桥公司该办公用房的应交未交物业服务费已达86628.30元。
为了核实清楚路桥公司应交未交物业服务费及其他应收费用的具体金额，嘉乐公司与路桥公司在2015年5月、6月、8月期间进行了数次核对，路桥公司并在嘉乐公司提出的书面欠款单上作了确认无误的签字和盖章。根据路桥公司书面确认，算至2015年12月31日，嘉乐广场B座10楼1681.45平方米的房屋应交未交的物业服务费为86628.30元。两项合计3167528.30元。
在路桥公司拖欠嘉乐公司应收物业服务费后，嘉乐公司不仅每年向路桥公司催交，嘉乐公司还每年向中房公司催交，均无果。
另查，中房公司是本案嘉乐广场地上1-4层及B座10楼的开发建设单位和所有权人，2014年10月后，中房公司将本案嘉乐广场地上1-4层及B座10楼的所有权转让给了邦业公司。嘉乐公司认为，根据国务院及江苏省物业管理条例的相关规定，中房公司、邦业公司作为本案嘉乐广场地上1-4层及B座10楼的业主，对房屋应交纳的物业服务费负有连带交纳责任。
中房公司、邦业公司共同答辩称，1、本案缺少必须到庭的当事人即路桥公司，本案系嘉乐公司与路桥公司所签订的物业管理合同，路桥公司应作为本案被告参与诉讼，中房公司、邦业公司对嘉乐公司与路桥公司所签订的物业管理合同内容、履行情况不清楚。2、2001年嘉乐公司与路桥公司签订了为期6年的物业管理合同，本案应缴纳物业费的主体应为路桥公司，并非中房公司、邦业公司。本案不适用江苏省物业管理条例的相关规定，本案中的业主中房公司、邦业公司无需承担连带责任。综上，请求驳回嘉乐公司的诉讼请求。
路桥公司辩称，2016年4月11日路桥公司已申请破产清算，如嘉乐公司认为与路桥公司存在债权债务关系，可按正常程序进行债权申报。
一审法院经审理认定事实如下：2000年8月9日常州市嘉乐商贸有限公司（后于2005年8月26日名称变更为常州市路桥日用品商城有限公司即本案被告）作为乙方与中房公司作为甲方签订租赁合同，约定租赁物的范围为甲方开发建设的嘉乐广场地上1-4层，建筑面积4.3万平方米；租赁期限18年；乙方责任项包含服从嘉乐公司统一的物业管理（具体事宜由嘉乐公司与乙方另行商定）；租赁用途为开办市场等条款。2014年9月29日，路桥公司（乙方）与中房公司(甲方)、邦业公司(丙方)签订的《协议书》一份，协议约定，上述房产的出租方变更为丙方，原甲方作为出租方的权利和义务由丙方全面承继。
2002年1月18日，路桥公司作为甲方与嘉乐公司作为乙方签订物业管理合同，约定根据中房公司与路桥公司房屋租赁合同中路桥市场由嘉乐公司负责物业管理的约定及相关规定，就路桥市场物业管理进行友好协商，订立本合同，管理范围的界定：1、甲方租赁范围内相对独立以及甲方投资的部分由甲方自行管理。2、系统性强以及甲方租赁范围以外的管理服务工作由嘉乐公司负责管理。3、不收物业管理服务费的，不属物业管理服务范围。管理期限自2001年12月31日至2006年12月30日止，为期六年。截止到2015年7月31日，嘉乐广场地上1-4层应交未交的物业服务费已达3080900元。
2013年10月1日，路桥公司向中房公司租赁嘉乐广场B座10楼1681.6平方米的房屋作为路桥公司的办公用房，嘉乐公司就此为路桥公司提供物业管理服务，截至2015年12月31日，路桥公司确认该办公用房的应交未交物业服务为86628.30元。嘉乐公司、路桥公司均认可双方对此未签订书面物业服务合同，但双方存在口头约定。
一审另查明，嘉乐广场A区2000年12月31日竣工，2001年1月1日交付给路桥公司使用。后对嘉乐广场地上1-4层中房公司领取4份房屋所有权证，分别为小河沿8号1层，建筑面积7460.56平方米，于2014年10月22日过户至邦业公司名下；小河沿8号2层，建筑面积10484.88平方米，于2014年10月29日过户至邦业公司名下；小河沿8号3层，建筑面积10121.48平方米，2014年10月29日过户至邦业公司名下；小河沿8号4层，建筑面积10024.07元，2014年10月22日过户至邦业公司名下。嘉乐广场B座10楼（房产证房屋坐落名称为晋陵中路400号），建筑面积为1681.6平方米的房屋一直为中房公司所有。
2016年4月11日，一审法院受理常州二建建设有限公司对常州市路桥日用品商城有限公司的破产清算申请。后嘉乐公司向路桥公司破产管理人申报债权4046279.81元，嘉乐公司陈述该申报债权包括本案请求标的。
审理中，嘉乐公司明确本案中不要求路桥公司承担责任。
上述事实，有租赁合同、物业管理合同、发票、欠款单及当事人的陈述等证据证实。
一审法院经审理认为，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”该款规定的是业主与物业使用人就物业费支付的连带债务，属于法定的连带之债。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”该条从物业服务企业请求权的角度进一步明确物业服务企业有权追究业主的连带责任。
关于物业使用人直接与物业服务企业签订物业服务合同的情况下，业主对于物业使用人的支付物业费义务是否承担连带责任。首先，关于物业使用人能否以与物业服务企业之间直接签订物业服务合同。法律并没有禁止物业使用人与物业服务企业之间直接签订物业服务合同，基于民事活动的平等自愿原则，只要这种约定不违法，并不损害业主或者其他第三人利益，物业使用人与物业服务企业自愿就物业服务达成一致并无不可。其次，关于业主与物业使用人的连带债务的范围和金额。本案中，路桥公司与中房公司签订的租赁合同中约定路桥公司服从嘉乐公司统一的物业管理（具体事宜由嘉乐公司与路桥公司另行商定），故业主亦认可路桥公司与嘉业公司直接签订物业服务合同，且业主并未与嘉乐公司签订过物业服务合同，亦不存在业主委员会与嘉乐公司签订物业服务合同情形，结合嘉乐公司物业服务费多年来实际收取情况等情形，嘉乐公司基于与路桥公司之间的物业服务关系约定标准要求业主中房公司、邦业公司应对嘉乐公司主张的物业服务费承担相应的连带责任，于法有据，法院予以支持。中房公司应对其所有房屋期间承担2437026+86628.30=2523654.3元，邦业公司应对其所有房屋期间承担643874元。嘉乐公司主张中房公司、邦业公司对所有期间共同承担连带责任，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，作出了如下判决：一、常州中房实业股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付常州嘉乐物业服务有限公司2523654.3元。二、常州市邦业资产经营股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内常州嘉乐物业服务有限公司643874元。三、驳回常州嘉乐物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32141元，由常州中房实业股份有限公司负担25607元，由常州市邦业资产经营股份有限公司负担6534元。
二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审审理中，除上诉人中房公司、邦业公司在上诉状中提出的异议外，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法对双方当事人无异议的事实予以确认。
本院认为：中房公司与路桥公司签订房屋租赁合同时，在路桥公司的合同责任中明确约定，服从嘉乐公司统一的物业管理（具体事项由嘉乐公司与路桥公司另行商定），即双方约定路桥公司接受嘉乐公司的物业服务是路桥公司履行房屋租赁合同的合同义务，从上述约定可以看出，中房公司因路桥公司租赁嘉乐广场的房屋而为路桥公司指定了物业服务管理人及嘉乐公司，路桥公司并无选择的权利，路桥公司仅能遵照中房公司的指定就物业管理服务中的具体事项与嘉乐公司约定权利义务。中房公司选择嘉乐公司作为嘉乐路桥公司租赁嘉乐广场房屋的物业服务管理人的意思表示明确，一审据此认定并无不当。本案所涉物业管理服务合同虽由嘉乐公司与路桥公司签订，但路桥公司与嘉乐公司签订物业管理服务合同系遵照中房公司的指示，故中房公司虽未直接签订物业管理服务合同，但不影响其根据国务院《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定承担作为本案所涉租赁房屋的业主应当支付物业服务费的责任。路桥公司与嘉乐公司的物业管理服务合同到期后，中房公司作为业主未作出选聘或续聘决定，中房公司、路桥公司与嘉乐公司未再签订书面合同，但双方一直按照原物业管理服务合同履行双方的权利义务，原路桥公司与嘉乐公司原签订的物业管理服务合同对双方仍具有约束力。故上诉人中房公司、邦业公司仍应当对嘉乐公司的物业服务费用承担支付义务。综上所述，上诉人中房公司、邦业公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32141元，由上诉人常州中房实业股份有限公司、常州市邦业资产经营股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 罗希夷
审判员 周韵琪
二〇一七年九月六日
书记员 马筱艳