北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第3348号
上诉人（原审被告）北京京西乾成商贸有限公司，住所地北京市海淀区远大西路29号一层。
法定代表人李淑华，董事长。
委托代理人达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，男，1982年6月23日出生，北京京西乾成商贸有限公司副总经理。
被上诉人（原审原告）北京你我同程教育咨询有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路广源闸5号广源大厦B1层H区-187。
法定代表人瞿晖，董事长。
委托代理人杨垒营，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人蒋亚丽，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人北京京西乾成商贸有限公司（以下简称京西乾成公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第26115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人京西乾成公司之委托代理人达锋涛、ＸＸ，被上诉人北京你我同程教育咨询有限公司（以下简称你我同程公司）之委托代理人杨垒营、蒋亚丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
你我同程公司在原审法院诉称：因办学之需，你我同程公司于2013年1月25日与京西乾成公司签订租期5年的房屋租赁合同，承租位于北京市海淀区2号院13号楼三层东半部分。约定租赁期间自2013年1月26日起至2018年3月9日止，免租期为1个月。第一年每年租金343100元。承租人应于本合同签署之日起3个工作日内将押金28591元交付出租人。出租人保证对本合同项下出租的房屋拥有完全、合法的使用权和出租权。如在承租人租期内该房屋所有权合法转移，出租人保证履行”买卖不破租赁”义务，促成租赁合同继续有效。合同还约定了合同解除条款、违约责任条款。后你我同程公司对租赁房屋进行了装修，并按约定支付了第一季度的租金85775元和押金28591元。2013年5月，你我同程公司在经营期间得知租赁房屋的所有权已经法院裁定归北京三浦投资管理有限公司（以下简称三浦投资公司）所有，整栋楼房及院落大门已被该公司占有、控制，你我同程公司学生及家长无法进入，且根据2013年4月25日北京市第一中级人民法院（2012）一中执字第172-2号公告内容不得不搬出租赁房屋。你我同程公司基于对京西乾成公司的信赖签订合同，但该公司向你我同程公司提供的房屋已被法院查封并以物抵债提前收回，该公司的行为已经构成违约，租赁合同应予解除。故你我同程公司要求解除与京西乾成公司签订的租赁合同，判令京西乾成公司支付违约金171546元，判令京西乾成公司赔偿装修费用79303.26元，判令京西乾成公司退还押金28591元、赔偿评估费2800元、公证费1220元。本案诉讼费由京西乾成公司负担。
京西乾成公司在原审法院辩称：京西乾成公司与北京科技经营管理学院（以下简称科经管学院）签订合同时，并不知道房屋被查封，直到2013年年初才知道此事，你我同程公司所述京西乾成公司没有如实告知是不存在的。案外人也曾对京西乾成公司提起诉讼要求解除合同，经北京市第一中级人民法院判决确认京西乾成公司与案外人签订的合同是合法有效的，也进一步确认了房屋被查封是没有影响使用的。故京西乾成公司认为双方之间合同有效，现合同也是存续状态，应当继续履行。故京西乾成公司不同意你我同程公司的诉讼请求。
原审法院判决认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，你我同程公司虽与京西乾成公司自主签订房屋租赁合同，但于此前双方约定的租赁标的已经法院依法查封，且法院公告明令禁止办理该查封房产抵押、转让、出租等任何权属变更及转移登记手续，否则将依法视为无效，由此造成的经济损失自行承担，故双方签订的租赁合同因违反了法律规定而应归于无效。庭审中，京西乾成公司主张于双方签订合同时对查封及公告等事实均不知情，但未能就此向法院提供相应反证。且京西乾成公司未能将房产查封等事实告知你我同程公司，该公司应对合同无效承担全部责任。合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。故现你我同程公司要求京西乾成公司返还押金、赔偿装修损失，京西乾成公司未能提供相应反证，法院对你我同程公司的请求予以支持。关于你我同程公司主张赔偿违约金一节，缺乏法律依据，法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、北京你我同程教育咨询有限公司与北京京西乾成商贸有限公司于二○一三年一月二十五日签订的《房屋租赁合同》无效；二、于本判决生效后七日内，北京京西乾成商贸有限公司退还北京你我同程教育咨询有限公司押金人民币二万八千五百九十一元、赔偿装修损失人民币七万九千三百零三元、赔偿评估费人民币二千八百元、公证费人民币一千二百二十元；三、驳回北京你我同程教育咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，京西乾成公司不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由为：原审法院漏查了生效法律文书已经确认上诉人对涉案房屋进行转租合法有效的事实；原审法院对装修事实认定错误，举证责任分配不公。
你我同程公司答辩称，服从原判。不同意上诉人的上诉请求及理由。
本院经审理查明：2013年1月25日，京西乾成公司（甲方）与你我同程公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市海淀区2号院13号楼三层东半部分，建筑面积235平方米。甲方还需提供房屋产权证复印件，产权方授权甲方可以对外出租的授权书。房屋租赁期自2013年1月26日至2018年3月9日，其中免租期为1个月，自2013年2月1日起至2013年3月10日止。免租期内乙方无需支付租金及物业费（但水电暖费自乙方与物业签署装修协议之日起即开始计算）。除影响到房屋主体结构或外立面外，甲方同意乙方可以对房屋进行装修、装饰或添置新物。租金标准：第1年租金4元／天／平米（不含税），自第4年（含第4年）起租金每3年递增5%。第1年每年租金总计343100元。支付方式第一年为季付，乙方须于本协议签署之日起3日内将租金交付甲方，租金金额为76367元，下次交付日为本次租金使用期满前30日，即2013年4月10日。以后每次租金交付以此类推。押金金额为28591元。租赁期满或合同解除后60日内，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方保证对本合同项下出租的房屋拥有完全的、合法的使用权和出租权。如在乙方租期内，该房屋使用权合法转移，甲方保证履行”买卖不破租赁”的义务，促成乙方的租赁合同继续有效。房屋产权存在瑕疵，第三人对该房屋主张权利导致乙方无法使用该房屋，乙方有权单方解除合同，不承担任何违约责任。甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按二个月租金向乙方支付违约金。甲方应退还乙方预交但未使用的租金，租金不足整月的按实际天数计算。合同期间届满或提前解除，未形成附合的装饰装修物，乙方有权拆除，若造成毁损乙方应予以恢复，形成附合的装饰装修物，乙方不得拆除，合同到期后，无偿归甲方所有。上述合同签订后，你我同程公司以转帐方式向京西乾成公司实际支付房租76367元，京西乾成公司亦将上述房屋交你我同程公司使用，你我同程公司对房屋进行了装修。后在你我同程公司经营期间即于2013年4月25日，北京市第一中级人民法院发出（2012）一中执字第172-2号《公告》，载明本案争议房屋已于2011年6月7日采取了查封措施，责令在2011年6月7日即采取查封措施之后承租（含间接转承租）房产的单位及个人在2013年5月31日之前迁出上述房产，且于公告期限届满后，将对拒不迁出或未能与三浦投资公司达成新的承租协议之单位及个人依法强制执行。此后，你我同程公司遵照上述《公告》搬出上述房屋。
原审庭审中，京西乾成公司称在与你我同程公司签订合同时对上述法院查封及公告事实并不知情，但未能就此向法院提供相应反证。你我同程公司要求京西乾成公司退还押金28591元，并主要提供上述首期租金转帐明细，证明曾先行交纳款项中除有押金28591元外，其余部分已抵作部分房租的事实，京西乾成公司确认收到首期租金76367元，却否认曾收取押金的事实，但该公司未能就实收与应收金额之差额作出合理解释并提供相应证据。京西乾成公司另对你我同程公司主张的装修事实不予认可，你我同程公司为此向法院提供了北京市方正公证处（以下简称公证机关）于2013年9月2日出具《公证书》及北京中评联合价格评估有限公司（以下简称评估机构）于2013年8月30日出具的《价格评估报告书》，证明该公司于2013年8月6日委托公证机关对上述房屋即13号楼三层东半部分共六个房间现状，通过拍照、摄像进行了证据保全，同时委托评估机构对上述房屋室内装修进行了市场价值评估，《价格评估报告》的结论为：79303元。经质证，京西乾成公司虽不予认可，却亦未向法院提供相应反证。
另查：上述房屋原产权人为科经管学院，因北京科经管教育科技有限公司（以下简称科经管教育公司）与科经管学院、易可佳、佳信投资发展有限公司、蒋淑云因借款发生纠纷并经过中国国际贸易仲裁委员会（以下简称贸仲委）仲裁。贸仲委裁决科经管学院向科经管教育公司返还借款本金人民币1.3亿元并赔偿利息及损失等，该裁决发生法律效力，科经管教育公司于2012年1月29日向北京市第一中级人民法院申请执行。2012年12月3日，科经管教育公司与三浦投资公司签订债权转让协议，约定科经管教育公司向三浦投资公司转让上述裁决的全部债权。同年12月31日，北京市第一中级人民法院裁定将申请执行人变更为三浦投资公司。2013年4月3日，北京市第一中级人民法院裁定上述海淀区2号院房产及土地使用权归申请执行人三浦投资公司所有。该裁定基于的事由为：”在仲裁过程中，本院于2011年6月7日保全查封了被执行人北京科技经营管理学院名下位于北京市海淀区2号房产。在执行中，本院于2012年3月27日查封了被执行人北京科技经营管理学院名下位于北京市海淀区2号土地使用权。2012年8月13日，本院委托的北京中建华房地产土地评估有限责任公司出具评估报告，上述查封财产价值为32426.13万元。自2012年11月18日起至2013年2月28日止，本院委托北京市康泰拍卖有限责任公司对上述查封财产进行了三次拍卖，均因无人竞买而流拍，第三次拍卖保留价为23427万元。2013年3月11日，申请执行人北京三浦投资管理有限公司向本院提交以物抵债申请书，同意以第三次拍卖保留价23427万元接受上述查封财产，用以抵偿被执行人所欠债务并已补交差价。”后三浦投资公司于2013年5月6日取得了相应《国有土地使用权证》、于2013年6月28日取得相应《房屋所有权证》。期间，北京市第一中级人民法院发布多次公告，其中于2012年3月27日发布的公告载明已将科经管学院名下位于北京市海淀区2号院的房产等查封，同时禁止办理上述查封财产的抵押、转让、出租等任何权属变更及转移登记手续，在法院查封期间办理上述手续将依法视为无效，由此造成的经济损失自行承担。在变更申请执行人为三浦投资公司后，该院再次作出相同内容的公告。
再查：科经管学院（甲方）于2011年11月17日与京西乾成公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：本合同租赁标的为北京市海淀区2号院全部房屋和院落。租赁期二十年，自2011年11月18日起至2031年11月18日止。租赁期间租金采取递增方式。在合同期内，乙方有权在不违反国家法律法规规定的条件下自行安排使用租赁房屋，包括但不限于自用和转租、与他人联营、合作等。甲方须给予必要的配合，包括但不限于提供相关产权证明文件，协助办理注册登记手续等。甲方保证对租赁房屋拥有合法出租的权利，保证不存在影响租赁房屋出租的权利瑕疵。在合同期内，甲方如转让、抵押或以任何形式处分租赁房屋的全部或部分时，均须保证乙方依据本合同取得的一切权益不受损害。租赁房屋的受让人和／或抵押权人和／或以任何形式对租赁房屋取得任何权利的第三人均应无条件地承担相应的履行本合同甲方义务的责任。如果因该等转让、抵押和处分导致乙方因本合同取得的权益受到任何损害的，甲方须承担赔偿责任。
上述合同签订后，京西乾成公司将科经管学院诉至法院，要求继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，北京市海淀区人民法院曾于2012年9月19日出具（2012）海民初字第17921号民事调解书，确认双方达成的如下协议：”一、北京科技经营管理学院与北京京西乾成商贸有限公司继续履行二○一一年十一月十七日就北京市海淀区二号院全部房屋和院落签订的房屋租赁合同；......”。2013年6月18日，北京市海淀区人民法院作出（2013）海民监字第11号民事裁定书，再审该案。
2013年12月6日，北京市海淀区人民法院作出（2013）海民再初字第53号民事判决书，认定京西乾成公司与科经管学院的签约行为已构成以合法形式掩盖非法目的，所签订的《房屋租赁合同》应属无效，并据此判决：”一、撤销北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第17921号民事调解书。二、驳回北京京西乾成商贸有限公司的全部诉讼请求。”京西乾成公司不服该判决，提起上诉。2014年4月25日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民再终字第3019号民事判决书，判决：驳回上诉，维持北京市海淀区人民法院（2013）海民再初字第53号民事判决。
上述事实，有《房屋租赁合同》、租金转帐明细、《公告》、《公证书》、《价格评估报告书》、（2014）一中民再终字第3019号民事判决书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。无效的合同自始没有法律约束力。本案中，京西乾成公司作为承租人与科经管学院签订在先的《房屋租赁合同》已经人民法院生效裁判文书确认为无效，故京西乾成公司与次承租人你我同程公司订立在后的《房屋租赁合同》亦应归于无效。原审法院对于合同效力的认定正确，本院予以确认。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，依据现有证据，你我同程公司要求京西乾成公司退还押金、赔偿评估费、公证费，符合法律规定，应予以支持。关于你我同程公司主张的京西乾成公司赔偿房屋装修损失的诉求，具备事实及法律依据，具体数额本院结合案件基本事实以及双方当事人的过错程度，依法予以确认。关于你我同程公司主张的违约金一节，因双方缔结的租赁合同属无效合同，且该项诉请缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院对于房屋装修损失数额的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第26115号民事判决第一项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第26115号民事判决第三项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第26115号民事判决第二项为：北京京西乾成商贸有限公司返还北京你我同程教育咨询有限公司押金人民币二万八千五百九十一元、赔偿装修损失人民币七万一千三百七十二元七角、赔偿评估费人民币二千八百元、公证费人民币一千二百二十元；
四、驳回北京你我同程教育咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费五千五百五十二元，由北京你我同程教育咨询有限公司负担三千四百九十八元（已交纳），由北京京西乾成商贸有限公司负担二千零五十四元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五千五百五十二元，由北京你我同程教育咨询有限公司负担三千四百九十八元（本判决生效后七日内交纳），由北京京西乾成商贸有限公司负担二千零五十四元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 柳适思
代理审判员 范 磊
二〇一四年七月十六日
书 记 员 罗娇杨