昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西法民初字第3720号
原告张顺林，男，1962年6月22日出生，汉族，云南省昆明市人。
委托代理人罗继芬，女，1965年1月16日出生，汉族，云南省昆明市人。
委托代理人关丽梅，云南震序律师事务所律师。特别授权代理。
原告罗继芬，女，1965年1月16日出生，汉族，云南省昆明市人。
被告路秀芬，女，1962年11月22日出生，汉族，云南省昆明市人。
委托代理人刘英，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人路升华，云南华汇律师事务所律师。特别授权代理。
原告张顺林诉被告路秀芬返还原物纠纷一案，本院于2014年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年8月22日公开开庭进行了审理。原告张顺林委托代理人罗继芬、关丽梅，被告路秀芬及其委托代理刘英、路升华到庭参加了诉讼。后罗继芬申请作为本案原告参加诉讼，本院后于2014年9月17日再次公开开庭进行了审理。原告张顺林委托代理人关丽梅，原告罗继芬，被告路秀芬委托代理人路升华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张顺林、罗继芬共同起诉称，原告张顺林于2007年向其所在的昆明滇池化工有限责任公司（以下简称：“滇池化工公司”）购买经济适用房，原告张顺林符合公司享受条件。2007年5月29日，原告张顺林与公司签订了《滇池化工公司职工经济适用房购房付款协议》，购买位于昆明市春雨路1196号春雨小区4幢3单元502号经济适用房。2007年底该房屋交房，原告将房屋借给被告居住至今。2010年，原告向被告提出将房屋归还给原告遭到拒绝。后原、被告双方多次协商无果。故两原告诉至本院，请求判令：1、被告路秀芬将位于昆明市春雨路1196号春雨小区4幢3单元502号腾还原告张顺林、罗继芬；2、被告路秀芬支付自2007年1月到实际腾还房屋之日止的损失（每月按1500元计算，截止至起诉时暂计为117000元）；3、被告路秀芬承担本案诉讼费。
被告路秀芬答辩称，张顺林已将其享有的滇池化工公司房屋转让给路秀芬，原、被告双方建立的口头转让协议，路秀芬已向滇池化工公司交付了购房款102315元、配套费5250元、电视安装费300元等费用，该房屋实际亦是由路秀芬装修使用。路秀芬与张顺林之间并不存在借贷关系，原告张顺林陈述不属实，张顺林系恶意违约。原、被告之间建立的口头转让协议已经成立并生效，且已实际履行，两原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。
原告张顺林、罗继芬为支持其诉讼主张，共同向本院提交以下证据材料：
一、经济适用房购房付款协议一份。欲证明，原告张顺林于2007年5月29日与其所在工作单位签订经济适用房付款协议，购买本案诉争经济适用房。
经质证，被告路秀芬对该组证据材料真实性予以认可，对欲证明内容不予认可。
二、收款收据十三份。欲证明，原告张顺林按购买协议约定交纳了房款。
经质证，被告路秀芬对该组证据材料真实性予以认可，对欲证明内容不予认可。
三、证明一份。欲证明，本案诉争房屋确为原告张顺林购买，现房屋产权证被滇池化工公司扣留。
经质证，被告路秀芬对该组证据材料真实性予以认可。
四、房屋登记簿一份、房屋所有权证一份、土地使用权证一份。欲证明，本案诉争房屋所有权人为张顺林。
经质证，被告路秀芬对该组证据材料真实性予以认可。
被告路秀芬为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据材料：
一、证明一份。本案诉争房屋购房指标为张顺林，但购房人和实际交款人均是路秀芬，该房屋2008年交房后由路秀芬出资装修，并由路秀芬居住至今。
经质证，原告张顺林、罗继芬认为该证明出具单位为滇池化工公司物管科，物管科作为内设机构无权出具该证明，对该组证据材料真实性、合法性、关联性不予认可。
二、购房款收据五份。欲证明，本案诉争房屋系路秀芬从2005年至2007年分期交纳102315元，收据原件均由路秀芬持有。
经质证，原告张顺林、罗继芬对该组证据材料真实性予以认可。
三、收据三份。欲证明，本案诉争房屋的配套费、办证工本费等费用系路秀芬支付。
经质证，原告张顺林、罗继芬对该组证据材料真实性、合法性、关联性予以认可，对欲证明内容不予认可。
四、收据一张，部分装修单据五十二张。欲证明，2008年1月11日，路秀芬向滇池化工公司支付了房屋装修押金500元，并对诉争房屋进行了装修。
经质证，原告张顺林、罗继芬对该组证据材料中的收据真实性、合法性、关联性予以认可，对欲证明内容不予认可；对装修单据关联性不予认可。
五、清单一份、收据四张、银行卡对账明细一份、母子关系证明一份、电视收视费发票三张。欲证明，2008年至今，路秀芬向滇池化工公司物管科缴纳物管、卫生等费用，路秀芬对诉争房屋实际使用居住至今。
经质证，原告张顺林、罗继芬对该组证据材料真实性、合法性、关联性予以认可，诉争房屋亦是被告路秀芬使用。
六、诉状一份、民事裁定书一份。欲证明，2014年4月3日，张顺林将路秀芬全额交付的购房款及相关费用编造为借款并提起诉讼，后在审理中撤诉。
经质证，原告张顺林、罗继芬对该组证据材料真实性、合法性、关联性予以认可，对欲证明内容不予认可。
七、证人证言三份。欲证明，原、被告双方针对本案诉争房屋建立了买卖关系。
经质证，原告张顺林、罗继芬对该组证据材料不予认可。
八、被告路秀芬在法定期限内申请证人李忠文（李忠文，男，1953年2月5日出生，汉族，云南省昆明市人，现住云南省昆明市西山区马街街道办事处上普坪村一组14号。公民身份号码：530112195302050933）、刘汉平（刘汉平，男，1976年6月15日出生，汉族，云南省禄劝县人，现住云南省昆明市禄劝县马鹿塘乡普德村委会龙潭箐村36号。公民身份号码：530128197606153616）、李楚艳（李楚艳，男，1976年10月19日出生，汉族，云南省昭通市人，公民身份登记住址：云南省昭通市盐津井镇芭蕉办事处学堂坡社5号。公民身份号码：532124197610190037）出庭作证，本院予以准许。欲证明，原、被告之间并不存在借款关系，原、被告之间存在买卖关系。
证人李忠文陈述，李忠文与张顺林于2000年相识，李忠文经营采石场，张顺林到采石场工作，路秀芬亦在采石场工作。2005年1月，李忠文听说张顺林工作单位要分房屋。2005年2月某日中午吃饭时，张顺林问同事要不要购买其所在单位的分房，路秀芬称如果便宜就要。当时，路秀芬向张顺林表示愿意购买其所在单位分房，要求与张顺林达成协议，等五年以后可以买卖就办理过户。张顺林要求路秀芬准备钱，等房屋建好后就把房屋交给路秀芬。
证人刘汉平陈述，刘汉平在李忠文经营的矿山工作。2005年2月某日，张顺林说其在工作单位有购房指标，路秀芬表示价格合适的话就想要购买，房款大概是十多万元。
证人李楚艳陈述，2005年，李楚艳在李忠文经营的矿山工作，李楚艳与张顺林、路秀芬之间系同事关系。2005年2月某日，张顺林说有八十多平米的房屋要卖十多万，问有没有人要购买。路秀芬说表示想要购买，路秀芬还问张顺林是否需要签订协议，张顺林说不需要，房屋还要等5年以后才能买卖，等5年后转到路秀芬名下，让路秀分先去准备钱。
经质证，原告张顺林、罗继芬认为李忠文旁听了原、被告双方纠纷的前案庭审，对三名证人的证言均不予认可。
经质证，被告路秀芬对该组证据材料真实性、合法性、关联性予以认可。
九、依被告路秀芬申请调取的（2014）西法民初字第2220号民事案件庭审笔录一份。欲证明，张顺林隐瞒案件事实，原、被告之间并不存在借款关系。
经质证，原告张顺林、罗继芬对该组证据材料无异议，认为前案庭审结束后，其已提交了情况说明。
经质证，被告路秀芬对该组证据材料真实性予以认可。
本院依职权向昆明市住房和城乡建设局的函及昆明市房屋交易产权管理处的复函、本院向滇池化工公司的函及该公司的复函。
经质证，原告张顺林、罗继芬对该组证据材料无异议。
经质证，被告路秀芬对该组证据材料无异议。
通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告张顺林、罗继芬共同提交的证据材料一、证据材料二、证据材料三、证据材料四，其来源合法，内容真实，与本案相关联，且被告路秀芬对该部分证据材料真实性予以认可，本院予以确认。被告路秀芬提交的证据材料一，其来源合法，内容真实，与本案相关联，且该部分证据材料能与原告张顺林、罗继芬共同提交的证据二、被告路秀芬提交的证据三及本院依职权调取的证据相互印证，本院予以确认。被告路秀芬提交的证据材料二、证据材料三、证据材料四中的收据、证据材料五、证据材料六、证据材料九，其来源合法，内容真实，与本案相关联，且原告张顺林、罗继芬对该部分证据真实性予以认可，本院予以确认。被告路秀芬提交证据材料四中的装修单据，无法确认其记载内容与本案的关联性，本院对该部分证据材料不予确认。被告路秀芬提交证据材料七中李忠文出具的证言及路秀芬提交证据材料八中李忠文的证言，原告张顺林、罗继芬认为证人李忠文参与了原、被告双方前案审理，不具备证人证言资格，但李忠文未参加本案审理，且李忠文作为知道案件事实的人有义务出庭，本院对两原告的该理由不予采信，证人李忠文陈述与本案相关联，且能与被告路秀芬提交的其他证据相互印证，本院予以确认。被告路秀芬提交的证据材料七中刘汉平、李楚艳的证人，证据材料八中刘汉平、李楚艳的证言，能相互印证，且能与被告提交证据七、证据八中李忠文的语言相互印证，本院予以确认。本院依职权制作的函及复函，其来源合法，内容真实，与本案相关联，且原、被告双方对该部分证据材料无异议，本院予以确认。
综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：
原告张顺林、罗继芬两人系夫妻关系。原告张顺林于2007年5月29日与其工作单位滇池化工公司签订《滇池化工公司职工经济适用房购房付款协议》一份，约定张顺林购买滇池化工公司在春雨路1196号范围内建盖的4幢3单元502号经济适用房一套，房款为10.2315万元。前述房屋座落于春雨路1196号春雨小区4幢3单元5层502号，房屋所有权人为张顺林，房产证号为昆房权证（昆明市）字第2013907**号，房屋性质为经济适用房，房屋所有权证登记时间为2013年9月18日。前述房屋于2008年1月交付，前述房屋自2008年1月交付起至今均由被告路秀芬使用，被告路秀芬缴纳了使用期间的物业管理费、水电费，前述房屋亦是由路秀芬出资装修。
滇池化工公司出具的收据中载明，滇池化工公司2005年收到张顺林购房定金3000元、滇池化工公司于2007年1月24日收到张顺林首付房款17000元、滇池化工公司于2007年5月收到张顺林二次房款30000元、滇池化工公司于2007年7月12日收到张顺林三次房款40000元、滇池化工公司于2007年12月10日收到张顺林配套费5250元、滇池化工公司还收取了张顺林购房尾款12315元。原告张顺林、罗继芬在本案审理中陈述，前述款项均系张顺林、罗继芬两人在每次需要缴纳前分别向被告路秀芬所借。被告路秀芬在本案审理中对原告张顺林、罗继芬陈述系向其借款不予认可，路秀芬陈述前述款项系由其本人所缴纳，缴纳原因是因为张顺林将本案诉争房屋转让给路秀芬。
2005年，张顺林表示有即将分配的经济适用房一套转让，路秀芬表示愿意购买张顺林欲转让的经济适用住房，双方约定张顺林取得房屋所有权证5年后过户给路秀芬。另查明，张顺林于2014年4月以路秀芬为被告向昆明市西山区人民法院提起诉讼，请求判令路秀芬将其借用属张顺林的位于昆明市春雨路1196号春雨小区4幢3单元502室经济适用房一套交还张顺林。张顺林该次起诉时，其向人民法院提交的诉状中记载该房屋产生购房款、物管卫生费、装修费等全是向路秀芬所借。该案庭审过程中，张顺林陈述房款其没有亲自向路秀芬借，均是向案外人李忠文所借。后张顺林向昆明市西山区人民法院撤回了该案的起诉。还查明，李忠文在本案审理中陈述未与张顺林之间建立过贷款关系。
本院在本案审理过程中，就本案诉争房屋是否可以转让、转让条件向昆明市住房和城乡建设局致函，昆明市房屋交易产权管理处在向本院的回函中未予以答复。本院在本案审理过程中，就本案诉争房屋交房后实际使用人等问题向滇池化工公司致函，该公司复函称该房屋交房后实际使用人为路秀芬。
本院认为，结合双方当事人举证、质证及法庭调查，本院认为本案争议焦点为：1、张顺林与路秀芬之间是否存在借款关系？2、原、被告双方是否建立的经济适用房的买卖合同关系？3、张顺林、路秀芬是否有权主张路秀芬腾还本案诉争房屋？
针对第一个争议焦点：合法的借贷关系受到法律保护。民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其他组织之间的借贷。在本案中，原告张顺林、罗继芬主张与被告路秀芬之间存在借贷关系，张顺林、罗继芬对自己提出的与被告路秀芬之间存在借贷关系所依据的事实有责任提供证据加以证明。本院对原、被告之间是否建立借贷关系评析如下：首先，原、被告双方未签订书面借款合同，故认定双方之间是否存在借贷关系应从法律规定的其他形式予以确认。其次，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外”之规定，确定原、被告双方之间是否存在借贷关系应从双方从事的民事行为是否能够推定有无订立合同意愿判断。在本案中，原告张顺林、罗继芬主张与被告路秀芬之间存在借贷关系，被告路秀芬予以否认，张顺林、罗继芬应对是否存在借贷关系提交证据加以证明，但两人未向本院提交证据加以证明借贷关系的存在。其次，本案诉争房屋款项系分多次以不等金额的方式缴纳，张顺林、罗继芬陈述每次需要缴纳前向路秀芬贷款，且均不需要出具签订贷款合同，其与日常生活常理不相符合。最后，张顺林两次向昆明市西山区人民法院对路秀芬提起诉讼，张顺林在两次诉讼过程中对诉争房屋款项来源陈述不一致，第一次诉状中陈述为向路秀芬所借，当庭陈述向陈忠文所借；第二次审理中陈述为向路秀芬所借，路秀芬对此不予认可，陈忠文在第二次审理中亦否认与张顺林之间建立过借款关系。在张顺林两次前述陈述均未提交证据的情形下，本院认为张顺林陈述向路秀芬借款不具有真实性。综上，本院认为原、被告之间未建立借贷的合意，原告张顺林、罗继芬主张与中路秀芬建立了借贷关系不能成立。
针对第二个争议焦点，关于被告路秀芬抗辩称本案诉争房屋系由其出资购买，原、被告之间建立的系经济适用房买卖关系。首先，被告路秀芬申请出庭的三名证人均作了相同陈述，三人均陈述张顺林与路秀芬之间就经济适用房达成过口头协议。其次，本案诉争房屋全部款项均由路秀芬出资。最后，诉争房屋自建成交付后至今均是由路秀芬使用，期间产生的物管卫生费、装修费亦是由路秀芬承担。故本院认为，原、被告双方建立了房屋买卖的合意，且被告路秀芬履行了支付房屋款项的义务，该房屋亦实际由路秀芬使用。被告路秀芬的抗辩理由成立，本院予以采信。
针对第三个争议焦点，首先，本院已通过前述评析确认原、被告之间建立了经济适用房转让关系，该转让系双方当事人真实意思的表示，买卖的房屋为经济适用房。根据《经济适用房管理办法》第三十条“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款，取得完全产权”之规定可看出，经济适用房的买卖并不需要办理土地使用权转让审批手续，规定亦也不完全禁止经济适用房的买卖，而是限定条件的转让，且没有限制交易的对象必须为无住房的人。在本案中，原、被告双方口头达成了经济适用房转让，被告路秀芬陈述与张顺林约定在达到政策规定的转让时限后办理过户手续，该约定并不违反《经济适用房管理办法》的精神，因前述约定有效，且对双方当事人具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原、被告之间建立的经济适用房转让并未违反前述法律规定的无效情形，虽然张顺林于2013年9月18日取得本案诉争房屋所有权证至今未满5年，仍不符合《经济适用房管理办法》及《昆明市经济适用住房管理实施办法》中关于经济适用房转让的，但根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条“关于合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，前述规定并不能作为确认合同无效的根据，故原、被告之间建立的经济适用房转让并不属于合同无效的情形。最后，本案诉争房屋全部购买款项以及装修费均是由被告路秀芬出资，且自交房后一直由被告路秀芬居住在该房屋内至今，自2013年9月18日取得本案诉争房屋所有权证满5年后合同即具有生效的条件并可以得到履行。故原、被告之间建立的经济适用房转让有效，原告张顺林、罗继芬主张腾还本案诉争房屋没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第五十二条、第一百九十七条、第二百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》之规定，判决如下：
驳回原告张顺林、罗继芬对被告路秀芬的全部诉讼请求。
本案案件受理费2640元（此款原告张顺林已预交），减半收取，计1320元，由原告张顺林承担，余款1320元退还原告张顺林。
双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期间为二年。
代理审判员 罗 玮
二〇一四年十月十六日
书 记 员 张峰诚