北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第00838号
原告北京正江房地产开发有限公司，住所地北京市延庆县八达岭工业开发区康西路747号。
法定代表人唐文建，总经理。
委托代理人赵军委，男，1982年8月21日出生。
委托代理人韩培红，北京京工律师事务所律师。
被告李文贵，男，1957年2月28日出生。
被告北京夜归来酒店有限公司，住所地北京市丰台区横道沟西街2号院5号楼。
法定代表人李文贵，总经理。
二被告委托代理人曹惊雷，北京首润律师事务所律师。
原告北京正江房地产开发有限公司与被告李文贵、被告北京夜归来酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩炜担任审判长，会同审判员吕一凡、代理审判员杨薇组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京正江房地产开发有限公司（以下简称正江公司）委托代理人赵军委�韩培红、被告李文贵及被告北京夜归来酒店有限公司（以下简称夜归来公司）共同委托代理人曹惊雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告正江公司诉称：原告与被告一于2011年6月7日签订《房屋租赁协议》，将位于丰台区横道沟西街二号院5号楼出租给被告使用。按照协议，第四条第二款约定被告应于下个年度到来之前的15个工作日内支付下年度全部租金;协议第十四条第二款约定乙方未按协议约定支付租金的，按未付金额的日万分之五支付逾期付款滞纳金;协议第十条第二款约定乙方(注:被告一)因本协议所享有的权利和承担的义务由注册完成后的法人(注:夜归来公司〉和乙方共同享有和承担。
协议签订后，原告按约定将房屋交付给了被告一，被告一装修了房屋，并以该房屋为注册地址注册了夜归来公司，被告也按协议约定向原告支付了三年的房�租金。按照协议约定2014年10月7日前被告二应当向原告支付2014年10月7日房屋租金3066000元，但直到现在两被告仍以种种理由推脱。现两被告一直占用涉案房屋进行经营，却拒绝支付到期应付房屋租金，违反了双方的协议约定，损害了原告的合法权益，诉讼请求：1、请求法院判令被告一向原告支付房屋租金6132000元;2、请求法院判令被告一向原告支付上述租金自2014年10月7日起至实际给付之日止的逾期付款滞纳金，截止2015年12月31日滞纳金为823221元。3、请求法院判令被告二对上述租金6132000元及逾期付款滞纳金承担连带责任;4、请求判令两被告承担诉讼费。
被告李文贵、夜归来公司均辩称：不同意，正江与李文贵之间的租赁合同第一项约定，由原告提供房屋地上三层与地下一层提供给我们使用，因为产权问题，现在消防合格证不能办理，消防支队要求我们停止经�,从2014年1月29开始我们就停止经营了。一层二层能够用，并且一直在使用，从商业角度讲，三楼的营业影响占到一半以上。我们之所以没有交租金,我们在交租金之前就已经起诉了，这是我们行使抗辩权的一种形式，现在不能计算租金，所以滞纳金我们不同意支付。连带责任方面，如果有责任，我们二被告可以承担连带责任，第四项是不同意的。
经审理查明：原告（甲方，出租方）与被告一（乙方，承租方）于2011年6月7日签订《房屋租赁协议》，约定：
租赁房屋坐落于北京市丰台区横道沟西街2号院5号楼，独栋，地上三层，地下一层，地上建筑面积约3000平方米，租赁房屋现有地下室约1000平方米，除了甲方需占用的设备用房外的空置房间约585平方米甲方免费提供给乙方使用，使用期限与租赁房屋相同；租赁期限，自2011年6月7日起至2026年10月6日止�
租金：第1-3年，3年租金总计7358400元；第4-6年，3年租金总计9198000元。另该租赁房屋产权证书上的建筑面积与本条约定的租赁面积不一致，双方确认租赁面积以3000平方米计算；租金采用年付方式，乙方于下一个年度到来之前的15个工作日内支付下年度全部租金，此处所述年度指实际租赁年度，而不是自然年度。即乙方于本协议签订当日向甲方支付2011年10月7日至2012年10月6日第一年度租金贰佰肆拾伍万贰仟捌佰元整(2452800.00);2012年10月6日前15个工作日内支付2012年10月7日至2013年10月6日租金，以后按此类推。
本协议签订前，乙方己交纳的缔约保证金30万元，在本协议签订后直接转为本合同的保证金。此款作为乙方履行本协议的保证金，保证金不计利息。2、在租赁期间，若乙方违反本协议的规定，如未按时交纳租金、水费、电费、燃气费和其他费用，或对租赁房屋、设施、设备造成损坏、或因乙方的违约行为产生了违约金或滞纳金等，则甲方有权从保证金中直接予以扣除；
乙方自接收房屋日起至2011年10月6日为免租金期，用于装修该租赁房屋；因乙方租赁该物业的真实目的是在法人的名义下进行宾馆、酒店、商业的经营，但因法人尚未注册成立。乙方承诺，在以乙方为大股东的法人注册完成后，乙方因本协议所享有的权利和承担的义务由注册完成后的法人和乙方共同享有和承担者（原文如此）。乙方注册完成后的法人取得公章或合同专用章后应在本协议加盖公章或合同专用章；有关广告位、消防安全等乙方经营所需的审批事项的批准手续由乙方自行办理并承担相应费用，甲方给予协助；
违约责任：乙方未按协议约定向甲方支付租金。按未付金额的日万分之五支付逾期付款滞纳金，逾期超过30日的，甲方有权解除本协议保证金不予退还。
协议签订后，原告按约定将房屋交付给了被告一，被告一装修了房屋，并以该房屋为注册地址注册了被告二，被告二在前述房屋租赁协议上乙方处加盖了公章。被告一按协议约定向原告支付了三年的房屋租金。
被告二自述其于2012年3月1日、2014年2月12日分别向北京市丰台区公安消防支队缴纳罚没收入35000元、40000元，并提交前笔罚款的《行政处罚缴款书》复印件、后笔罚款《行政处罚缴款书》原件。
其并当庭提交如下未加盖公章“行政处罚决定书”一份：违法行为人：夜归来公司。现查明：2014年1月27日，我支队监督员在对位于丰台区横道沟西街2号院5号楼的夜归来公司进行检查时，发现你单位：1、三层未经消防安全检查擅自投入使用、营业，2、中控主机存在故障点，消防设施未保持完好有效。……现决定给予夜归来公司责令停止使用，并处罚款人民币肆万元整的处罚。
原告对复印件真实性不予认可，对40000元罚款单据真实性认可，但主张该证据不能证明罚款原因，且该证据也没有责令停止营业；对《行政处罚决定书》真实性不认可。
2014年9月27日，被告二向原告发函，主张：2012年3月1日，丰台区公安消防支队因该租赁房屋产权问题，对我公司进行罚款35000元，后又于2014年2月12日，对我公司再次罚款40000元，并责令我公司停止经营。自2014年2月至今，租赁房屋的地上第三层一直不能经营使用，我公司因此遭受了重大的损失。为此，我多次找到贵公司协商解除租赁合同第三层的事宜，贵公司一直对此事未给予我明确答复，我要求向贵公司交纳扣除第三层租金后剩余的租金，贵公司一直不予接受。现即将到交纳贵公司下一年度租金的时间，�第三层自2014年2月至今已经无法使用，我无法按照租赁协议约定的数额交纳全部租金，故请贵公司至迟在2014年10月5日前将第三层的租金扣除后剩余的租金数额与我或公司签订租赁合同的补充协议，并赔偿我公司因第三层不能经营所造成的经营损失和装修损失。如贵公司未在2014年10月3日前与我或公司签订补充协议，则视为贵公司同意将2011年6月7日房屋租赁协议中约定的租金数额扣除第三层的租金后剩余的租金为租赁协议的租金数额，租赁协议中租赁房屋的地上第三层的租赁关系自本函发出之日即解除。
2014年10月10日，原告复函二被告称：在我公司与贵方于2011年6月7日签订的《房屋租赁合同》中，已经明确“另该租赁房屋产权证书上的建筑面积与本条约定的租赁面积不一致，双方确认租赁面积以3000平方米计算”，且我公司也向贵方出具了“X京房权证丰字第2676**号”房屋产权证。现贵方以租赁房屋第三层无法使用为由要求解除该层租赁等，没有任何依据，请贵方按照双方签订的《房屋租赁协议》继续履行协议。
涉案房屋租金已付至2014年10月6日。
又查，涉案房屋所有权证载明登记房屋楼层为2（-1），建筑面积为1999.32㎡。双方均认可该房屋第三层系二被告未经批准加建。
上述事实有房屋租赁协议、双方往来函件及快递单、北京市门楼牌变更证明信、行政处罚缴款书、房屋产权证及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己的主张负有举证义务。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案租赁房屋第一至二层系合法建筑，有关该部分之租赁合同合法有效。原告主张该部分之租金及滞纳�理由充足，本院予以支持。第三层未取得建设工程规划许可证，有关该部分之租赁合同无效。房屋租赁合同虽然无效，承租人仍应参照双方租金约定，给付房屋使用费。原告主张该部分租金之诉讼请求，本院据实正名并予以支持。其主张第三层租金逾期给付滞纳金之诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。
二被告提交之“行政处罚决定书”未加盖有关单位公章，无法确定真实性；即使该文件为真，其内容也清晰载明处罚原因系“三层未经消防安全检查擅自投入使用、营业，2、中控主机存在故障点，消防设施未保持完好有效”，不能证明消防处罚系因二被告主张之所谓产权问题所致，由此产生不能继续经营之后果不应由原告承担。二被告因此拒付租金和房屋使用费，依据不足，其抗辩不能成立，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同�》第六条、第八条、第六十条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、李文贵、北京夜归来酒店有限公司于本判决生效之日起七日内连带给付北京正江房地产开发有限公司房屋租金四百零八万八千元；
二、李文贵、北京夜归来酒店有限公司于本判决生效之日起七日内连带给付北京正江房地产开发有限公司自二〇一四年十月七日起至实际给付之日止的逾期付款滞纳金，其中二〇一四年十月七日至二〇一五年十月六日每天按照一千零二十二元计算，自二〇一五年十月七日至实际给付之日止按照每天二千零四十四元计算;
三、李文贵、北京夜归来酒店有限公司于本判决生效之日起七日内连带给付北京正�房地产开发有限公司房屋使用费二百零四万四千元；
四、驳回北京正江房地产开发有限公司其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32199元，由李文贵、北京夜归来酒店有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩 炜
审 判 员 吕一凡
代理审判员 杨 薇
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 王雨辰