江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚民一终字第288号
上诉人（原审被告）章玉芳，女，1942年7月6日出生，汉族，江西省南城县人，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审被告）黄景瓞，男，1933年10月15日出生，汉族，广东省佛山市人，住址同上。
两上诉人委托代理人龚国庆，江西论研律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）刘正田，男，1968年10月22日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区。
被上诉人（原审原告）饶爱玲，女，1971年11月22日出生，汉族，抚州市临川区人，住址同上。
两被上诉人委托代理人黄中俊、张燕飞，江西利群律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人章玉芳、黄景瓞因与被上诉人刘正田、饶爱玲房屋买卖合同纠纷一案，不服抚州市临川区人民法院（2014）临民初字第2074号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人章玉芳、黄景瓞委托代理人龚国庆、被上诉人刘正田、饶爱玲及其委托代理人黄中俊、张燕飞出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1996年章玉芳、黄景瓞夫妇欲出卖位于抚州市泰山背10号第一栋一单元102室房屋一套，因其俩人在广东不便亲自办理，遂委托儿子黄某、女儿黄美红、女婿邹兀山代为出卖。邹兀山贴出了卖房告示，刘正田、饶爱玲夫妇看中了该房想购买，经与章玉芳在电话中谈好了购房价47000元后，刘正田、饶爱玲于同年7月分两次将47000元购房款交给邹兀山。同年7月31日，邹兀山向刘正田、饶爱玲出具了一份收据，载明刘正田购买章玉芳所属泰山背壹拾号第壹栋贰单元壹栋贰室西边壹套房款计人民币肆万柒仟元正，由邹兀山收清，此前任何由邹兀山签收与此有关收据作废，以此据为凭准。邹兀山将市房交私字第07673号所有权人为章玉芳的房屋（6间砖混底层85.88平方米）所有权证及税务发票等交付刘正田、饶爱玲。黄某还提供一份有章玉芳名字的证明书，内容为：由于我本人在广州工作，不便回抚州办理房产转户的有关手续，故特委托我儿黄某全权代表我本人办理一切有关手续，其办理手续实为有效。书写人章玉芳1996年7月28日。证明书附章玉芳的身份证复印件。同年8月4日，刘正田、饶爱玲（××）与章玉芳、黄景瓞的儿子黄某、女儿黄美红、女婿邹兀山（××）补签了一份“房屋契约”，内容为：立出售房屋字约人，江西省德安县彭山锡矿宿舍章玉芳，身份证号：，因夫妇家人均在广东，经夫妇家人商定现委托女儿黄美红、女婿邹兀山、儿子黄某将章玉芳于一九九三年十一月向抚州市环宇房地产开发公司购买的坐落在抚州市泰山背10号第一栋一单元102室两室两厅住房，其建筑面积85.88平方米，抚州市房管局发一九九三年十一月二十二日房屋所有权证，市房交私字第07673号，卖给刘正田、饶爱玲夫妇名下为业，包括室内水电设施，经当众议定房价计币肆万柒仟元整，此款当众交清，不欠分文，黄美红、黄某并将一九九三年房管局签发的房产证及购房发票、税务发票及委托书一起移交给刘正田、饶爱玲夫妇为据。现已钱物两清，买卖双方同意，并无任何牵连，众所周知，任何个人不得干涉，倘若出现产权纠纷，债务纠纷概由卖方一力承担，兹为后有凭，特立此约为据。该房屋契约由勤耕书写并在执笔人处签名，刘正田、饶爱玲在××处签名，黄某、黄美红、邹兀山在出售房屋人处签名，三人还分别向刘正田、饶爱玲提供了各自的身份证复印件。同日双方还签订了一份“另行约定”，内容为：章玉芳（××）同刘正田（××）所签房屋契约另行约定，1、现已结清全部购房款计肆万柒仟元整，泰山背10号第一栋一单元102室二房二厅（产权证号07673号）房产权已归刘正田所有。2、××刘正田因资金原因暂时不到房产交易所办理产权过户手续，××章玉芳、黄某、黄美红、邹兀山有义务随时帮助××办理产权过户手续，特立此约定，过户费用全部由××刘正田承担。邹兀山收到刘正田、饶爱玲交付的购房款47000元后，通过银行转账汇款给了章玉芳。刘正田、饶爱玲支付购房款后一直居住抚州市泰山背10号第一栋一单元102室至今，但一直未办理该房屋的产权过户手续。2014年，刘正田多次在电话中向章玉芳提出要求其协助办理过户手续，章玉芳予以拒绝，刘正田、饶爱玲遂诉至本院。
原审法院认为，刘正田、饶爱玲陈述章玉芳、黄景瓞委托女儿黄美红、女婿邹兀山、儿子黄某将其所有的位于抚州市泰山背第10号第一栋一单元102室的房屋作价47000元卖给他们的事实，有“房屋契约”、“另行约定”、收据、房屋所有权证、商品房购销合同书、销售发票和销售凭证、邹兀山证言、录音光盘等证据为证，以上证据能形成证据链，其陈述与其所提供的证据均能相互印证，章玉芳、黄景瓞亦认可收到刘正田、饶爱玲给付的购房款，故刘正田、饶爱玲主张的事实应予认定。刘正田、饶爱玲根据邹兀山提供的章玉芳的房屋所有权证、原商品房购销合同书、销售发票和销售凭证；根据黄某所提供的章玉芳的身份证、有章玉芳名字的委托黄某代为卖房的证明书；根据其与章玉芳、黄景瓞儿子、女儿、女婿所签订的房屋契约，有理由相信章玉芳、黄景瓞儿子、女儿、女婿受两章玉芳、黄景瓞委托出卖房屋，依照法律规定，章玉芳、黄景瓞儿子、女儿、女婿的代理行为应为有效。刘正田、饶爱玲与章玉芳、黄景瓞儿子、女儿、女婿签订的房屋契约是双方真实意思表示，双方未恶意串通，损害第三人利益，该转让协议未违反法律强制性规定，也无其他合同无效情形，应为有效合同。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。章玉芳、黄景瓞对其儿子、女儿、女婿代其出卖房屋应当明知，因邹兀山取得了章玉芳的身份证复印件、房屋所有权证、商品房购销合同书、销售发票和销售凭证的材料，邹兀山在刘正田、饶爱玲交付房屋后将上述材料交给刘正田、饶爱玲，且章玉芳、黄景瓞收到邹兀山通过银行转账汇款的购房款47000元，章玉芳、黄景瓞应知晓卖房事宜，但对房屋被出卖未提出任何异议，应视为章玉芳、黄景瓞同意其儿子、女儿、女婿代其出卖房屋。刘正田、饶爱玲自1996年始持有诉争房屋的房屋所有权证、商品房购销合同书、销售发票和销售凭证等材料至今，且一直占有、居住该诉争房屋至今，章玉芳、黄景瓞未提出过任何异议且至今未退回其已收到的购房款47000元。综上，刘正田、饶爱玲与章玉芳、黄景瓞儿子、女儿、女婿签订的“房屋契约”和“另行约定”为有效合同，刘正田、饶爱玲与章玉芳、黄景瓞成立房屋买卖关系。
关于本案诉讼时效，章玉芳、黄景瓞提出刘正田、饶爱玲起诉已过诉讼时效。经查，刘正田、饶爱玲与章玉芳、黄景瓞儿子、女儿、女婿所签订的“另行约定”中载明买方暂不办理过户，卖方有义务随时帮助买方办理过户手续，该约定表明章玉芳、黄景瓞协助刘正田、饶爱玲办理过户手续未设定时间期限，刘正田、饶爱玲向章玉芳、黄景瓞提出要求过户时，章玉芳、黄景瓞有协助办理过户手续的义务。刘正田、饶爱玲所提供的双方电话录音中有2014年刘正田多次向章玉芳提出要求协助办理过户手续的内容，而章玉芳予以拒绝，故本案诉讼时效应从刘正田、饶爱玲向章玉芳、黄景瓞提出要求办理过户手续时开始计算，且诉讼时效因权利人主张权利中断，从中断时起诉讼时效继续计算。刘正田、饶爱玲在2015年起诉时未超过法律规定的两年诉讼时效。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条，第一百零七条，第一百三十五条，第四百零二条之规定，判决如下：一、确认刘正田、饶爱玲与章玉芳、黄景瓞的儿子黄某、女儿黄美红、女婿邹兀山签订的“房屋契约”为有效合同。二、章玉芳、黄景瓞在本判决生效后十日内协助刘正田、饶爱玲办理位于抚州市泰山背第10号（6间砖混底层85.88平方米、原所有权人：章玉芳、原产权证号：市房交私字第07673号）房屋一套的产权过户手续。过户费用由刘正田、饶爱玲承担。案件受理费975元，由章玉芳、黄景瓞负担。
一审宣判后，章玉芳、黄景瓞不服，上诉请求撤销原判，驳回被上诉人刘正田、饶爱玲的诉讼请求，诉讼费由被上诉人刘正田、饶爱玲承担。理由是：1、本案房屋契约属无效合同。诉争房屋的所有权人为章玉芳、黄景瓞，其未委托和授权他人出售该房屋，事后也未得到追认；该房屋至今未过户；房屋出售方系黄美红、邹兀山、黄某，收款方为邹兀山一人。2、退一步讲，诉争房屋得到了章玉芳的授权和认可，也应认定为无效。本案没有证据证明共有权人黄景瓞同意出售房屋。3、一审认定事实均无证据予以支持，前后矛盾。4、合同既然无效，则自始没有法律约束力，应驳回诉请。另外，开庭审理时，章玉芳、黄景瓞补充认为，刘正田、饶爱玲不是签订本案合同的当事人，合同是案外人勤耕签的字，付款的也不是他们，因此刘正田、饶爱玲不是本案的适格原告。
被上诉人刘正田、饶爱玲未向本院提交书面答辩状。
二审上诉人章玉芳、黄景瓞提供两名证人出庭作证，证明出卖本案争议房屋时其二人不知情，也未予以追认，故房屋买卖合同应为无效。对该证人证言，被上诉人刘正田、饶爱玲质证认为，该证据与现有的其他书面证据不符，不能完全采信，只能证明是章玉芳、黄景瓞的儿子、女儿及女媳代其二人签订的房屋买卖合同。对该证人证言，本院认为，因两名证人黄某、黄美红为章玉芳、黄景瓞的儿子、女儿，与章玉芳、黄景瓞有直接的利害关系，该证人证言不能作为认定案件事实的充分证据，且证人证言充分证明了章玉芳在卖房后不久即收到房款而未对卖房事宜提出异议。故对该证人证言不予采信。
二审查明的事实与一审一致。本案争议焦点为：1、刘正田、饶爱玲是否具备本案的诉讼主体资格？2、本案房屋买卖合同是否有效？
二审对争议焦点的分析与认定：
关于刘正田、饶爱玲是否具备本案诉讼主体资格的问题。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。因此，当事人成为原告主体资格的条件为与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案刘正田、饶爱玲作为房屋买卖合同的一方，与本案有直接利害关系，是本案的适格原告。章玉芳、黄景瓞主张刘正田、饶爱玲不是合同的签订人且不是付款人，无证据予以证实，对其主张不予支持。并且，即使不是刘正田、饶爱玲本人在合同上签字，其对合同签字的认可，亦可视为其对合同效力的追认，故其当然是房屋买卖合同的直接利害关系人。
关于本案房屋买卖合同是否有效的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案黄美红、邹兀山、黄某出售章玉芳、黄景瓞所有的房屋虽没有明确的授权证据，但黄美红、邹兀山、黄某出示了所售房屋的产权证书、商品房购销合同书、销售发票和销售凭证，出示了章玉芳的身份证复印件、有章玉芳名字的委托黄某代为卖房的证明书等相关材料，并在交清房款后全部移交给刘正田、饶爱玲，这些行为足以让相对人即刘正田、饶爱玲相信其三人有出售房屋的权利，故黄美红、邹兀山、黄某出售房屋的代理行为应为有效。本案符合表见代理的构成要件，故房屋买卖合同应为有效。对章玉芳、黄景瓞关于本案房屋买卖合同无效的主张不予支持。
综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律虽有不妥，但判决实体结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费975元，由上诉人章玉芳、黄景瓞负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄慧群
审判员 王 琳
审判员 刘志军
二〇一五年十一月十六日
书记员 张美珍