陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕03民终1539号
上诉人(原审原告):张暄沂，男，1977年1月9日生，住西安市碑林区。
委托诉讼代理人:王涛，陕西渭塬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:宝鸡市周原房地产开发有限责任公司，住所地宝鸡市渭滨区经一路73号楼，组织机构代码71006931-Ⅹ。
法定代表人:王宝鱼，执行董事。
被上诉人（原审第三人）:张杰（曾用名张月强），男，1966年6月26日生，住宝鸡市渭滨区。
委托诉讼代理人:张晓玲，陕西秦川律师事务所律师。
上诉人张暄沂与被上诉人宝鸡市周原房地产开发有限责任公司、张杰房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2016）陕0302民初3227号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张暄沂上诉请求：原审判决严重违反程序，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。事实及理由：1、一审查明事实错误，第三人张杰与被告周原房地产开发有限责任公司并无真实的购房行为，而且协议中所涉房屋区别于本案涉案房屋。2、关于购房款的支付，被上诉人张杰开庭时的表述均不一致。3、关于宝鸡华兴建筑有限责任公司副总经理王文杰的调查笔录瑕疵较多，无法从中得出被上诉人张杰交付购房款的事实。且沙召志、沙石保证人证言也不足为信。4、2014年2月26日法院对涉案房屋进行了查封，同年6月17日被上诉人周原房地产开发有限责任公司将涉案商铺交付于被上诉人张杰，该交付属于非法交付。5、上诉人张暄沂与被上诉人周原房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。6、被上诉人周原房地产开发有限责任公司与被上诉人签订的《商品房预售合同》不是《商品房买卖合同》，希望法院重新认定。7、一审法院认定案由错误，应当将本案认定为商品房预售合同纠纷。8、一审中本应追加沙石保、沙召志为第三人，但实际上只有张杰一人参加诉讼。
被上诉人周原房地产开发有限责任公司辩称，周原房地产开发有限责任公司与上诉人张暄沂之间为借贷关系，涉案房屋属于抵押物，故认可一审法院判决。
被上诉人张杰辩称，上诉人张暄沂与被上诉人周原房地产开发有限责任公司签订的合同是为了借贷，房子只是为了抵押，因此上诉人的起诉并不能以商品房买卖合同起诉，而应以借贷起诉。而且本案认购书是以张杰个人名义签订的，沙石保、沙召志不一定必须成为诉讼当事人，张杰作为本案适格主体，一人参加诉讼并无不妥。故一审认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。
张暄沂向一审法院起诉请求：1、确认原被告所签《商品房买卖合同》合法有效，被告履行合同约定的交房义务并为原告所购房屋办理权属证明；2、被告向原告支付逾期交房的违约金（违约金从2013年1月1日计算至实际交房日止，违约金按日房款总额的千分之一点五的30％计算的）；3、诉讼费由被告承担。
第三人张杰向一审法院起诉请求：1、确认《公司内部认购期房协议书》合法有效；2、被告依法协助原告办理房屋产权过户手续。
一审法院认定事实：2009年8月21日，第三人与案外人沙石保、沙召志约定合伙购买被告商铺，并以第三人名义与被告签订《公司内部认购期房协议书》一份，约定被告将高新东区×约120㎡商品房预售给第三人，每平米单价为8600元，竣工日期为2011年6月。当日，第三人按照被告指示向案外人辛双汇名下汇款40万元、案外人沙石保、沙召志各向被告交付30万元现金，被告向第三人出具了100万元预付款收据。
2012年9月14日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的住宅房和商铺各一套，合同的约定两套房产的总价款为1428115元，被告应在2012年12月30日前交付房屋。签订合同的当天，被告向原告出具承诺书一份，载明：“我本人王宝鱼系宝鸡市周原房地产开发有限责任公司的法人代表，现张暄沂（×）购买我公司开发的位于宝鸡市渭滨区×（×）1、合同登记号：×，面积126.68平方米，房号1层2号；、、、、我公司将以上房产于2012年9月14日出售给购房人，按双方协商价格住宅价格2500元每平方米，商铺价格8000元每平方米，对此价格双方充分协商同意，我公司同意出售并无异议，付款方式为转账及现金一次性付清（具体内容见商品房买卖合同及收款收据）购房款打入我公司指定账号×，本公司承诺此房屋在出售前未给他人出售、抵押、转让。出售后不得再向他人出售、抵押、转让。、、、、、”，并同时载明了被告违约责任。次日，原告向被告法定代表人王宝鱼账户×汇款1328150元，汇款用途显示为“张暄沂购房款”，被告向原告出具收款收据一张，摘要栏显示“房款已汇入公司指定账户×，其余99970元由现金支付，总计1428115元”。上述两套房屋已经办理了期房网上签约。
2013年9月3日，被告取得了本案涉及房地产项目的商品房预售许可证。
2014年2月26日，宝鸡市中级人民法院在执行另案张宝宏、田静诉被告民间借贷纠纷一案民事调解书过程中，对本案涉及商铺进行了查封。原告对上述执行标的提出异议。针对原告的执行异议，宝鸡市中级人民法院于2014年12月23日做出（2014）宝中执异字第00016号执行裁定书，认为“张暄沂与周原公司于2012年9月14日签订了房屋买卖合同，并支付了全部购房款，但周原公司未将《商品房买卖合同》报土地房屋管理部门登记备案，致使该房产被法院查封。鉴于在签订房屋买卖合同时涉案房产的权属人为周原公司是清楚明确的，现异议人张暄沂需通过诉讼来确权，解决房屋产权归属”，并中止涉案房产的执行。
2014年6月17日，第三人及案外人沙石保、沙召志向被告补交房款32000元、向物业公司交纳相关契税、公共维修基金、物业水电费、装修押金等费用68984元后，被告向第三人交付了宝鸡市×商铺，交付手续包括前门钥匙三把、后小门钥匙两把、水卡一张、电卡一张。
2015年5月4日，被告法定代表人王宝鱼在第三人张杰方所做的调查笔录中表示：“因第三人张杰买房时其公司没有售房许可证，所以用图纸直接标识来确定商铺位置，高新东区×××约120㎡商品房具体指的即是宝鸡市×商铺。
另查明，原告于2014年前系陕西恒畅投资管理有限公司法定代表人，现已离职，该公司法定代表人已更换。原告与被告签订的《商品房买卖合同》中所涉及的住宅房，原告已另案诉讼，另案一审法院已判决住宅房买卖合同合法有效、被告应向原告交付房屋并承担违约责任。该判决已生效。
再查明，2012年11月14日，王宝鱼向邓改玲账户汇款222035元。2012年12月20日、2013年5月7日，王宝鱼向阎少华账户汇款222034.40元、888000元。
还查明，本案涉及房地产项目未经过竣工验收。
一审法院认为，（一）、关于原告与被告之间、第三人与被告之间房屋买卖合同的效力问题。第三人与被告之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且并不违背相关法律规定，应认定合法有效。原告虽对其真实性提出异议，但未提交相关证据予以证实，而第三人提交的《公司内部认购期房协议书》、汇款单、收款收据、证人证言等相关证据，结合一审法院调查笔录、调取的银行查询存款通知书回单，可以认定双方买卖房屋的真实性，故原告有关异议不能成立。原告与被告之间的房屋买卖合同，原告提交的《商品房买卖合同》、《承诺书》、收款收据等证据，能够证明双方之间系商品房买卖关系，亦为有效合同。被告辩称双方实际为民间借贷关系、《商品房买卖合同》仅是对借贷行为的担保，并向法院提供给付原告利息的汇款单。因汇款单显示收款人为邓改玲、阎少华，无法证明与本案存在关联性，被告应对此关联性承担举证责任。被告未完成举证责任，故被告的有关异议不能成立，故应认定原告与被告之间是房屋买卖关系。（二）、关于被告与原告、被告与第三人之间的房屋买卖合同如何履行的问题。出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求履行合同的，应当综合比较两份合同的履行程度。根据现行司法实践可确定如下履行顺序：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记的，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。具体到本案，原告与第三人均未办理房屋所有权转移登记，而第三人依据有效合同已实际合法占有、使用涉案房屋，且其签订合同、交付房款时间均早于原告，故应当优先履行其与被告之间达成的房屋买卖合同，其诉讼请求成立，其诉请一审法院予以支持。
关于原告所主张的网签合同效力优先的问题，本院认为虽然被告与原告所签订的《商品房买卖合同》已经在宝鸡市房地产交易权属登记管理处办理了期房网上签约手续，但是期房网上签约不等同于我国《物权法》所规定的预告登记，不产生登记请求权的物权公示效力，不能对抗第三人。
本案中，被告已客观不能履行向原告交付房屋的相关义务，故原告诉请一审法院不予支持。一审法院告知原告可变更其诉请，要求被告承担实际不能交付房屋的违约责任，但原告拒绝变更其诉请，故一审法院只能依法驳回其诉讼请求，但其仍享有另案向被告主张赔偿的权利。原告在本案中败诉的过错责任在被告，故其预交的案件受理费应由被告承担。
经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一项、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认第三人张杰与被告宝鸡市周原房地产开发有限责任公司于2009年8月21日签订的《公司内部认购期房协议书》合法有效，被告宝鸡市周原房地产开发有限责任公司协助第三人张杰办理位于宝鸡市高新大道60号1层2号房屋产权登记手续。二、驳回原告张暄沂的诉讼请求。案件受理费16620元（张暄沂预交16520元、张杰预交100元），由被告宝鸡市周原房地产开发有限责任公司承担。
二审审理查明同一审认定事实相一致。
本院认为，本案涉及的标的物在2009年8月21日，原审第三人张杰与案外人沙石保、沙召志约定合伙购买商铺，并以第三人名义与宝鸡市周原房地产开发有限责任公司签订《公司内部认购期房协议书》，并支付100万元。2012年9月14日，宝鸡市周原房地产开发有限责任公司又将该标的物卖与张暄沂，并签订《商品房买卖合同》。在无其他证据证实各方系借款而形成的房屋买卖合同的情况下，亦不存在合同无效或可撤销的法定情形，双方当事人经过平等协商而自愿签订的合同都是有效合同。即本案涉及的《公司内部认购期房协议书》、《商品房买卖合同》均有效。在房屋买卖的层面上，本案同一标的物的两次买卖行为应属“一房二卖”。房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人本应全面、正确履行合同义务，但在“一房二卖”情况下，由于标的物的特定性，一般不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，对另一个合同的履行必然产生违约问题。本案中，存在两份合同均有效，亦未履行合法交付房屋的情况。本案涉及的标的物楼盘至今仍未经相关行政部门进行竣工验收，仍未达到合法交付使用及可办理产权的状态，张杰的占有并非实际合法占有，在法律的层面上，两份买卖合同应视为均未合法履行交付，两位买受人均只享有期待权。本案应当履行先成立的合同，后签订买卖合同的买受人由于不能取得合同标的物的所有权，有权要求出卖人承担违约责任。同时，本案至今存在涉及的标的物楼盘仍未经相关行政部门进行竣工验收，仍未达到合法交付使用及可办理产权的状态，本案买受人主张办理过户的请求因客观实际情况，该建筑的竣工验收未经有关行政机关确定，及未达到可办理产权过户的状态，人民法院的司法权显然不能替代行政权而对本案争议标的作出评价。故，对当事人主张的办理过户产权登记主张因条件不成就本院不予支持。
综上所述，一审在张暄沂、张杰各自主张确认合同有效，且要求办理产权过户的诉讼请求中，判决确认张杰与宝鸡市周原房地产开发有限责任公司签订的《公司内部认购期房协议书》合法有效，宝鸡市周原房地产开发有限责任公司协助办理房屋登记，并驳回张暄沂所有诉讼请求不当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2016）陕0302民初3227号民事判决。
二、确认张暄沂与宝鸡市周原房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。
三、确认张杰与宝鸡市周原房地产开发有限责任公司签订的《公司内部认购期房协议书》合法有效。
四、驳回张暄沂、张杰的其他诉讼请求。
一审案件受理费16620元（张暄沂预交16520元、张杰预交100元），由宝鸡市周原房地产开发有限责任公司承担。
二审案件受理费16620元，由被上诉人宝鸡市周原房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 白永世
审判员 任小剑
审判员 彭 澍
二〇一八年三月二十一日
书记员 秦昕茹