北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初10026号原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村东362号。法定代表人王盛雄，总经理。委托代理人林丽，北京市中银律师事务所律师。被告王小琳，女，1959年10月18日出生。原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通公司）与被告王小琳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员韩涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万通公司之委托代理人林丽到庭参加了诉讼，被告王小琳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万通公司诉称，原告是北京市西城区万通新世界广场的物业服务企业，被告是万通新世界广场写字楼xxx室的业主，该单元建筑面积34.52平方米。原告为被告提供物业服务，但被告一直拖欠原告物业服务费，2006年7月1日至2014年1月31日期间物业服务费均是原告通过诉讼方式催收的。现被告仍恶意拖欠2014年2月1日至2016年3月31日期间的物业服务费，故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告北京市西城区阜成门外大街2号万通新世界广场写字楼xxx室2014年2月1日至2016年3月31日期间物业服务费25354.94元并支付滞纳金，自每月第八日起按个月欠费数额日千分之一的标准支付至实际付清之日（暂计算至2016年3月31日为10246.32元）以上总计35601.26元；2、本案诉讼费用由被告承担。经审理查明：被告王小琳系万通新世界广场xxx房产（建筑面积34.52平方米）的所有权人，原告万通公司系万通新世界广场物业服务公司。2012年2月，万通公司曾以物业服务合同纠纷为由将王小琳诉至本院，要求王小琳支付其欠付的本案涉诉房屋2001年11月1日至2004年9月30日、2008年3月1日至2011年12月31日期间的物业管理费及滞纳金。本院作出了（2012）西民初字第05251号民事判决书。王小琳不服该判决提起上诉，北京市第一中级人民法院于2013年5月15日作出（2013）一中民终字第04631号民事判决书，判决：一、撤销北京市西城区人民法院（2012）西民初字第05251号民事判决；二、判决生效后七日内，王小琳支付北京万通鼎安国际物业服务有限公司xxx房屋自二〇〇八年三月一日至二〇一一年十二月三十一日物业服务费44858.74元；三、驳回北京万通鼎安国际物业服务有限公司其他诉讼请求；四、驳回王小琳其他上诉请求。上述已经生效的人民法院民事判决书确认了以下事实：1997年3月27日，万通公司与王小琳签订《管理维修公约》，其后万通公司为万通新世界广场提供物业服务。2006年5月29日，万通业主委员会与万通公司签订了《物业管理服务合同》，确定委托管理期限为三年，自2006年1月1日起至2008年12月31日止；万通新世界广场写字楼管理费标准为人民币28.25元/月/建筑平方米，空置房屋管理费为20.18元/月/建筑平方米；业主及使用人逾期交纳物业管理费的，按《管理维修公约》中的相关规定，从逾期之日起按每月应缴管理费金额的千分之一收取滞纳金。2007年9月18日，万通业主委员会作出《万通新世界广场业主大会决议》，主要内容为，根据2007年8月15日万通业主委员会会议决议，就授权业主委员会代表全体业主签署《物业管理服务合同》和增选一名业主委员会委员的事项，采用书面征询意见方式组织召开业主大会。2007年9月18日，万通公司与万通业主委员会签订《万通新世界广场物业服务合同》。2008年7月28日，法院在审理王小琳与万通业主委员会撤销权纠纷一案后作出判决，撤销了万通业主委员会于2007年9月18日作出的《万通新世界广场业主大会决议》。该判决已发生法律效力。2012年6月25日，万通公司致函万通新世界广场业主委员会，要求其书面认可2006年度《物业服务合同》期满后，继续提供物业服务，双方权利义务依照2006年度《物业服务合同》执行。2012年6月26日，万通业主委员会向万通公司回函，内容为“鉴于贵司已经并仍在为万通新世界广场提供物业服务的事实，为保障我大厦（广场）的正常工作条件与秩序，维护我大厦的和谐安定及广大业主的利益，望贵司依照相关法律法规及双方已签署的合同等有关文件，履行规定的权利与义务，继续为我大厦提供物业服务”。2014年，万通公司蒋王小琳再次诉至本院，要求王小琳支付万通新世界广场xxx房产2012年1月1日至2014年1月31日期间物业管理费24379.75元并支付滞纳金。2014年11月20日，本院作出（2014）西民初字第6656号民事判决，判令王小琳给付北京万通鼎安国际物业服务有限公司北京市西城区阜成门外大街2号万通新世界广场写字楼xxx单元二〇一二年一月一日至二〇一四年一月三十一日期间的物业服务费二万四千三百七十九元七角五分，驳回北京万通鼎安国际物业服务有限公司的其他诉讼请求。判决后王小琳提起上诉，2016年1月28日，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民终字第1031号民事判决，驳回上诉维持原判。另查，2007年，王小琳诉至本院，要求确认2006年5月29日万通公司与万通新世界广场业主委员会签订的《物业管理服务合同》无效。本院作出（2007）西民初字第10985号民事裁定书，认定王小琳不是案件适格的原告，据此驳回其起诉。该民事裁定书已经生效。2012年，王小琳以另一房屋业主身份，再次起诉。本院于2013年2月5日，作出（2012）西民初字第01650号民事裁定书，认为王小琳的起诉，缺乏受理依据，裁定驳回其起诉。王小琳提起上诉后，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第4567号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。王小琳不服该裁定向北京市高级人民法院提出再审。2013年12月20日，北京市高级人民法院作出（2013）高民申字第3565号民事裁定书，认为王小琳的再审申请，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形，裁定指令北京市第一中级人民法院再审该案。2014年6月23日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民再终字第05140号民事裁定书，裁定撤销（2013）一中民终字第4567号民事裁定及（2012）西民初字第01650号民事裁定，指令本院审理该案。2015年8月18日，本院作出（2015）西民再初字第00016号民事判决书，判决驳回王小琳的诉讼请求。判决后，王小琳不服提起上诉，2015年12月16日，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民再终字第10976号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，万通公司述称，其作为万通新世界广场物业服务公司，一直为包括王小琳在内的业主提供物业服务，王小琳未交纳2014年2月1日起的物业费，并提供了王小琳于2003年7月11日出具的《说明》，载明“业主自2003年7月14日入住xxx房间，此后产生的费用由业主支付，若有变更再进行说明”。万通鼎安公司提交《入住承诺书》，载明管理费为3.5美元/建筑平方米/月，上有王小琳签字，签字时间为2003年7月11日。上述事实，有双方当事人陈述、（2014）西民初字第6656号民事判决书、（2015）二中民终字第1031号民事判决书、回函、说明、入住承诺书在案佐证。本院认为：被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃答辩和质证的权利。王小琳系万通新世界广场xxx房产所有权人。1997年3月27日，万通公司与王小琳签订《管理维修公约》，确认万通公司为万通新世界广场提供物业服务。2006年5月29日，万通业主委员会与万通公司签订了《物业管理服务合同》，确定委托管理期限为三年，自2006年1月1日起至2008年12月31日止。该合同到期后，万通公司于2012年6月25日致函万通新世界广场业主委员会，要求其书面认可2006年度《物业服务合同》期满后，继续提供物业服务，双方权利义务依照2006年度《物业服务合同》执行。万通业主委员会于2012年6月26日向万通公司回函，内容为“鉴于贵司已经并仍在为万通新世界广场提供物业服务的事实，为保障我大厦（广场）的正常工作条件与秩序，维护我大厦的和谐安定及广大业主的利益，望贵司依照相关法律法规及双方已签署的合同等有关文件，履行规定的权利与义务，继续为我大厦提供物业服务”。据此，应认定万通公司作为万通新世界广场物业服务公司，为王小琳提供了物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，王小琳应当交纳相应的物业费。关于物业费标准一节。涉案房屋2006年7月1日至2014年1月31日期间的物业服务费均是万通公司通过诉讼方式催收。现王小琳未支付xxx房屋2014年2月1日至2016年3月31日的物业服务费，万通公司提起本案诉讼，要求王小琳支付该期间物业服务费。本院认为，1997年3月27日，万通公司与王小琳签订的《管理维修公约》，约定管理费3.5美元/建筑平方米/月。万通公司提交的《入住承诺书》，载明管理费为3.5美元/建筑平方米/月，上有王小琳签字，签字时间为2003年7月11日。现《管理维修公约》及《入住承诺书》均明确约定了3.5美元/建筑平方米/月的收费标准。按《管理维修公约》及《入住承诺书》签订当时美元与人民币汇率折合后，该定价高于2006年5月29日万通业主委员会与万通公司签订的《物业管理服务合同》所确定的28.25元/月/建筑平方米的收费标准。即使该《物业管理服务合同》无效，《管理维修公约》及《入住承诺书》确定的物业费标准亦对王小琳有约束力，且该标准高于《物业管理服务合同》约定的标准。《物业管理服务合同》到期后，万通公司仍为王小琳继续提供物业服务，在没有新的物业费标准约定之前，认定王小琳应当交纳的物业费及其计算标准延续参照《物业管理服务合同》执行，即王小琳应交纳的物业费仍应按28.25元/月/建筑平方米计算并无不妥。综上，原告万通公司要求被告王小琳支付2014年2月1日至2016年3月31日物业费25354.94元，理由正当，本院予以支持。因双方在履行事实物业服务合同期间，未对滞纳金进行约定，且王小琳近年以来就物业费收费标准问题，一直与万通公司存在争议，多次诉至法院，故万通公司要求王小琳支付物业费滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。被告王小琳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条第（四）项之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，被告王小琳支付原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司北京市西城区阜成门外大街2号万通新世界广场写字楼xxx室二〇一四年二月一日至二〇一六年三月三十一日物业服务费二万五千三百五十四元九角四分。二、驳回原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告王小琳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百四十五元，由原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司负担九十九元（已交纳），由被告王小琳负担二百四十六元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 韩 涛二〇一六年七月二十五日书记员 张晓奕