内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0502民初6499号原告：胥家佳，女，1983年3月17日出生，蒙古族，现住内蒙古通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：于建新，男，1952年3月20日出生，汉族，退休教师，系胥家佳公公，现住内蒙古通辽市，公民身份号码：×××。被告：内蒙古霍煤龙兴房地产开发股份有限公司，住所地通辽市经济技术开发区智慧大厦4层。法定代表人：王兴辉，董事长。委托诉讼代理人：崔晓东，内蒙古霍煤龙兴房地产开发股份有限公司职工。委托诉讼代理人：石利宇，内蒙古金利律师事务所律师。原告胥家佳诉被告内蒙古霍煤龙兴房地产开发股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胥家佳的委托诉讼代理人于建新，被告内蒙古霍煤龙兴房地产开发股份有限公司委托诉讼代理人石利宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胥家佳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告承担逾期交付商品房的违约责任，向原告支付逾期交付商品房资金利息134487.01元；2、请求判令被告承担逾期交付商品房的违约责任，向原告支付逾期交付商品房给原告造成的实际损失93008.50元；3、请求判令被告向原告赔偿其采用威胁手段逼迫原告已交付的供热费10962.13元；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年7月29日，原告向被告交付100000.00元，并签订了《购房诚意金协议》，确认原告购买被告”龙兴世纪城”14#楼2单元1001室，面积141.12平方米，单价3400.00元。2012年11月4日又交付119808.00元，双方于2012年11月7日签订了房产局监管的《商品房买卖合同》，合同第三条第一款约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。第二款约定，被告于2013年12月31日前将符合上述条件的房屋交付原告使用。合同签订后，原告又于2013年10月26日交款100000.00元，于2014年8月22日交款100000.00元，至此房款全部交清。时至今日，被告的房屋未能全部竣工验收合格，其中消防项目未验收合格，被告至今未取得”建筑工程竣工验收备案表”，未取得”房地产开发建设项目竣工综合验收合格证”，被告不能按照国家法律规定的合法交房条件交付房屋，被告逾期交房事实清楚，证据确凿。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，除遇不可抗力外，被告如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日以上的，原告有权按下列第1种约定追究被告违约责任，”1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.05向乙方支付违约金”。该约定系被告逾期交房对原告进行已付款资金成本补偿和违约赔偿的最低数额。但原告的实际损失远大于此。原告买房筹措资金的利息成本均在年利率18%以上，远高于合同约定的银行同期贷款利率，现”中、工、农、建”四大行的贷款利率均在中国人民银行基准利率基础上上浮20%计算，故原告认为按中国人民银行基准利率基础上上浮20%计算利息符合实际。合同约定的逾期交房违约金低于给原告造成的损失，应予调整。被告逾期交房的相关损失有房屋折旧损失和借住房屋租金损失，房屋折旧损失原告予以放弃，房屋租金损失原告采用每平方米每月12.00元计算，该标准低于通辽市最低住宅房屋租金标准。因在被告不断骚扰和胁迫下，原告被迫交纳了未交付并未居住的房屋的取暖费。被告未依法交付合法房屋，原告也未接收房屋，被告应承担合法交房前的取暖费，此费用不应由原告交纳。综上所述，请求法院判如所请。被告内蒙古霍煤龙兴房地产开发股份有限公司辩称，被告不存在违约行为，被告早在2013年12月31日即合同约定的房屋交付时间，通知原告交付房屋，故此被告不存在违约行为。双方签订的商品房买卖合同已经明确约定逾期交付商品房的损失赔偿及违约金的计算方式，不存在违约金过低的问题，故此原告主张违约金过低是不符合法律规定的；原告所述被告以强迫手段逼迫原告交付供热费是不存在的，没有人去强迫原告去缴费，缴费这种行为也是强迫不了的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月7日，原、被告双方签订《内蒙古商品房买卖合同》，原告购买被告开发的龙兴·世纪城14#楼-2-1001室，建筑面积141.12平方米，每平方米价格为3400.00元，价款总计479808.00元。合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2013年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.50向乙方支付违约金。第十一条约定，商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。原告分别于2012年11月4日分两次各支付购房款100000.00元、119808.00元，于2013年10月26日支付100000.00元，于2014年8月22日支付100000.00元，于2014年9月16日支付66698.00元，共计486506.00元。龙兴·世纪城14#楼于2014年5月6日经通辽市建设工程质量安全监督造价管理站签发《建设工程质量监督报告》。2017年12月8日，通辽市不动产登记中心在通辽日报刊登公告，内容为”根据2016年4月23日通辽市人民政府通证字[2016]55号文件《通辽市处理房产遗留项目办证问题实施方案》、2016年12月26日通辽市人民政府通证字[2016]228号文件《关于遗留项目办理不动产登记有关事宜的批复》和2017年9月25日通政字[2017]146号文件通辽市人民政府关于印发《〈通辽市处理房产遗留项目办证问题实施方案〉的补充方案》对遗留工程：由内蒙古霍煤龙兴房地产开发股份有限公司开发建设的龙兴世纪城小区（1#-25#楼）进行公告。依据通辽市房产遗留项目办证问题协调领导小组办公室通遗办发[2017]7号文件通知，如无异议，我部门将于公告15个工作日后为该项目办理首次登记。”。2018年6月14日，原告领取《入住通知单》，办理了涉案房屋的入住手续。在物业公司出具的有关入住费专用收款收据中记载涉案房屋为143.09平方米。在原告入住涉案房屋前，原告于2017年3月30日向通辽市热电有限责任公司按141.12平方米缴纳了涉案房屋2014-2015年度6个月供热费1155.77元、2015-2016年度6个月供热费3302.21元、2016年10月20日-2017年4月20日供热费3302.21元；2017-2018年度供热费1155.77元；在2018年6月14日办理入住手续时按143.09平方米向物业公司缴纳了2014年1月1日-2014年4月20日供热费2046.19元。上述供热费总计10962.15元。上述事实有原告出示的《内蒙古商品房买卖合同》、购房款发票、购房款收据、供热费发票、入住通知单、专用收款收据，被告出示的通辽日报公告、《建设工程质量监督报告》以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为，本案原、被告双方的争议焦点为：1、被告是否存在逾期交房的违约行为以及逾期交房的违约期间如何确认；2、原告主张的违约利息、违约金如何计算；3、原告主张供热费应由被告负担的依据为何？针对被告是否存在逾期交房的违约行为以及逾期交房的违约期间如何确认的争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，工程竣工验收工作由建设方负责组织实施，建设方必须经过设计、施工、监理单位验收合格，且经公安消防、环保、人防等部门认可后，依法向工程所在地的建设行政主管部门申请备案，该主管部门对开发商申报资料及工程质量监督机构提交的工程质量监督报告等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。可见，对建设工程是否竣工验收合格最终具有审查和监督权的建设行政主管部门的竣工验收备案证才是证明竣工验收合格的依据。本案中，原、被告双方在合同中约定商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，房屋交付日期为2013年12月31日前。庭审过程中，被告对房屋是否竣工验收合格，仅出示了《建设工程质量监督报告》，未提供其他证据予以佐证；同时，被告出示的通辽日报的公告能够证明龙兴世纪城小区（1#-25#楼）作为房产遗留工程进行首次登记，从侧面反映出被告涉案工程未能通过自己按照法定程序自行办理正常竣工验收并办理首次登记的事实。因被告未能提供证据佐证涉案房屋已经过验收合格，其不具备交付房屋的合法条件，故本院认为被告存在逾期交房的违约行为。又因合同约定，商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙，故其逾期交房的违约行为一直持续到2018年6月14日被告向原告出具书面入住通知、原告办理了入住手续领取钥匙时止，其逾期交房违约期间自2014年1月1日起至2018年6月13日止，逾期1625天。针对原告主张的违约利息、违约金如何计算的争议焦点，本院认为，根据合同第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.50向乙方支付违约金。现被告已逾期交房1625天，其应按合同约定支付已付款利息及违约金。因合同约定的利息系按银行同期贷款利率计算，现原告主张其按工、农、建、中四大银行贷款利率即在中国人民银行同期一至五年期贷款基准利率上浮20%计算利息，但其未能提供四大行的平均贷款利率，无法确认四大行贷款利率即为中国人民银行贷款基准利率上浮20%，故本院以中国人民银行同期一至五年期贷款基准利率计算利息。因原告交纳购房款是分批给付，同时中国人民银行贷款基准利率多次调整，故利息应随交纳房款及利率调整分段计算，经本院核算，利息为106593.01元（计算方式详见附页）。本案中，双方在合同中约定的逾期交房违约金的计算方式为每日按商品房价款的万分之0.50计算，原告认为约定的违约金过低，要求调整违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据法律规定，违约赔偿责任以损害填补为主，即一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。原告因被告逾期交房的违约行为造成损失客观存在，原告请求按照每平方米每月12.00元租金损失计算违约损失。庭审过程中，原告申请对租金损失进行鉴定，但其在鉴定过程中又撤回鉴定申请；因其未提供逾期交房导致自身损失数额的相关证据，原告主张的实际损失难以确定，其应承担举证不能的法律后果，同时，因被告逾期交房，导致原告的损失实际应为原告已交购房款被实际占用的利息损失，该实际损失能够确定，且本院已支持原告利息损失的主张，现该约定的违约金加合同约定的利息已能填补原告的损失。故本院对违约金不予调整。按合同约定，按照原告按最终房屋面积支付的最终购房款486506.00元计算，每天的违约金为24.33元，被告逾期交房1625天，违约金为39536.25元。针对原告主张供热费应由被告负担的争议焦点，本院认为，因在房屋未合法交付原告前，原告未占有使用房屋，也未通过交纳供热费享受供热受益，故房屋合法交付原告使用前发生的供热费用应由被告负担。原告已交纳供热费总计10962.15元，现原告按10962.13元主张，系其自行处分权利的表现，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告内蒙古霍煤龙兴房地产开发股份有限公司给付原告胥家佳逾期交房利息106593.01元、违约金39536.25元，合计146129.26元；二、被告内蒙古霍煤龙兴房地产开发股份有限公司给付原告胥家佳供热费10962.13元；以上一、二项于本判决发生法律效力后立即执行。三、驳回原告胥家佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4832.00元，由原告胥家佳负担1649.00元，被告内蒙古霍煤龙兴房地产开发股份有限公司负担3183.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审 判 长  王玉玫人民陪审员  王凤臣人民陪审员  张春林二〇一八年七月二十六日书 记 员  刘 程附页：利息计算方式因原告分别于2012年11月4日分两次各支付购房款100000.00元、119808.00元，于2013年10月26日支付100000.00元，于2014年8月22日支付100000.00元，于2014年9月16日支付66698.00元，共计486506.00元。同时中国人民银行贷款基准利率多次调整，故利息应随交纳房款及利率调整分段计算如下：1、2014年1月1日至2014年8月21日共计233天，已交购房款为319808.00元，中国人民银行同期三至五年期贷款基准年利率为6.40%，319808.00元×6.40%÷365天×233天＝13065.69元；2、2014年8月22日至2014年9月15日共计25天，已交购房款为419808.00元，中国人民银行同期三至五年期贷款基准年利率为6.40%，419808.00元×6.40%÷365天×25天＝1840.25元；3、2014年9月16日至2014年11月21日共计67天，已交购房款为486506.00元，中国人民银行同期三至五年期贷款基准年利率为6.40%，486506.00元×6.40%÷365天×67天＝5715.45元；4、2014年11月22日至2015年2月28日共计99天，已交购房款为486506.00元，中国人民银行同期一至五年期贷款基准年利率为6.00%，486506.00元×6.00%÷365天×99天＝7917.39元；5、2015年3月1日至2015年5月10日共计71天，已交购房款为486506.00元，中国人民银行同期一至五年期贷款基准年利率为5.75%，486506.00元×5.75%÷365天×71天＝5441.54元；6、2015年5月11日至2015年6月27日共计48天，已交购房款为486506.00元，中国人民银行同期一至五年期贷款基准年利率为5.50%，486506.00元×5.50%÷365天×48天＝3518.84元；7、2015年6月28日至2015年8月25日共计59天，已交购房款为486506.00元，中国人民银行同期一至五年期贷款基准年利率为5.25%，486506.00元×5.25%÷365天×59天＝4128.64元；8、2015年8月26日至2015年10月23日共计59天，已交购房款为486506.00元，中国人民银行同期一至五年期贷款基准年利率为5.00%，486506.00元×5.00%÷365天×59天＝3932.03元；9、2015年10月24日至2018年6月13日共计964天，已交购房款为486506.00元，中国人民银行同期一至五年期贷款基准年利率为4.75%，486506.00元×4.75%÷365天×964天＝61033.18元。以上合计106593.01元。