山东省枣庄市山亭区人民法院民 事 判 决 书（2014）山民初字第965号原告：翟胜成，居民。委托代理人：高志伟，枣庄山亭山城法律服务所法律工作者。被告：枣庄市山亭区山城街道柴林居民委员会。住所地：山亭区山城街道柴林村法定代表人：高彬洋，该居委会主任。委托代理人：满建峰，山东宝亭律师事务所律师。第三人：刘西庭，居民。委托代理人：闫绍付，山东宝亭律师事务所律师。原告翟胜成与被告枣庄市山亭区山城街道柴林居民委员会（以下简称柴林居委会）、第三人刘西庭房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告翟胜成及其委托代理人高志伟、被告柴林居委会的委托代理人满建峰、第三人刘西庭的委托代理人闫绍付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟胜成诉称，原、被告于2013年1月17日签订房屋转让合同，约定原告购买被告建设的位于山亭区福地公寓3号楼5单元3楼东户住房一套，原告于签订合同当日付清了房款232474元（其中房款170775元、车库款50299元、储藏室款11400元）。后被告仅把车库和储藏室交付给原告，房屋因由第三人强占使用，至今没有交付给原告。现要求被告继续履行合同，交付原告购买的房屋，并赔偿原告的经济损失50000元；若房屋买卖合同无效，则要求被告返还购房款232474元，并自交款之日起，按中国人民银行同期贷款利率支付利息；诉讼费由被告承担。被告柴林居委会辩称，原、被告签订了房屋转让合同，原告购买被告建设的位于山亭区福地公寓3号楼5单元3楼东户住房一套，原告交付了房款。后被告已将原告购买的房屋、储藏室、车库的钥匙全部交给了原告，并到现场进行了实地交付。原、被告之间合同约定的权利和义务已经履行完毕，第三人强占的是原告的财产，原告可向第三人主张权利。请求依法驳回原告要求被告继续履行合同义务的诉讼请求；若原、被告签订的房屋转让合同无效，则要求原告或第三人返还被告的房屋、储藏室、车库。第三人刘西庭述称，被告建设山亭区福地公寓，该公寓内的3号楼是案外人刘广安负责施工，案外人刘广安将该公寓内的3号楼5单元3楼东户住房一套，出卖给了第三人，房款161200元交付给案外人刘广安后，案外人刘广安将该房屋交付给第三人。买房时，案外人刘广安称，该房屋是被告欠案外人刘广安的工程款，兑账取得的，案外人刘广安与被告是否办理房屋产权的转移手续，其不清楚。案外人刘广安将该房屋出卖给第三人时，被告对案外人刘广安的出卖行为没有制止，应视为被告对案外人刘广安的出卖行为默认或认可。第三人已装修、使用该房屋，第三人已合法取得了该房屋的使用权，不同意原、被告的诉讼请求。原告为支持其主张提供以下证据：1、原、被告签订的房屋转让合同书1份，证明原告购买被告建设的位于山亭区福地公寓3号楼5单元3楼东户住房一套，储藏室、车库各1间。2、被告给原告出具的收据1份，证明原告已将房屋、储藏室、车库款交付给了被告。上述证据经质证，被告对该二份证据没有异议。第三人认为，该二份证据是否真实，其不清楚，即使真实，该合同无效。经审查，本院认为，原、被告签订房屋买卖合同，原告已交付给被告房款，证据证明的该事实，本院予以确认。被告为支持其主张提供以下证据：1、被告柴林居委会、枣庄市山亭区山城天源房屋开发中心出具的说明书复印件1份，用以证明经柴林村两委会研究决定，报上级批准，被告柴林居委会在其空闲的集体土地上建设福地公寓二期工程，委托枣庄市山亭区山城天源房屋开发中心进行建设。被告出售给原告的房屋，是被告建设的，被告享有所有权。2、枣庄市山亭区山城天源房屋开发中心与枣庄市山亭区建设安装工程公司签订的建筑工程承包合同书复印件1份，用以证明被告的福地公寓二期工程由枣庄市山亭区山城天源房屋开发中心发包给有质资的枣庄市山亭区建设安装工程公司施工，被告系合法建设山亭区福地公寓。3、枣庄市山亭区建设安装工程公司与张丕俭签订的建筑工程承包合同书复印件1份，用以证明福地公寓二期工程由张丕俭挂靠枣庄市山亭区建设安装工程公司进行施工，该工程的实际施工人是张丕俭，而不是第三人所陈述的刘广安。4、证人罗某出庭证明，证人是柴林居委会的会计，柴林居委会建设福地公寓二期工程，其负责楼房的销售工作，原、被告签订了房屋买卖合同，原告交付房款后，由其把原告所购买房屋的屋门、楼道门的钥匙交给了原告，并领着原告到现场进行了实地交付。5、证人朱某出庭证明，原、被告签订了房屋买卖合同，原告交付房款，由其负责经办。收款收据上载明4号楼5单元3楼东户，是笔误，原告实际购买的是3号楼5单元3楼东户。证人罗某给原告屋门、楼道门的钥匙也是3号楼5单元3楼东户的，证人罗某领着原告交接的房子。经质证，原告对证据1、2、3没有异议，第三人提出异议，认为，该三份证据均是复印件，不符合证据的形式要件，不具有证据的效力。经审查，本院认为，上述证据均是复印件，不符合证据的形式要件。上述证据即使真实，证据证明的事实均涉及被告建设的山亭区福地公寓的工程承包，施工，根据法律规定，建设工程实行行政许可制度，被告未办理该工程的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的情况下，签订的建筑合同并施工，违反了法律规定，上述证据的效力，本院不予认定。原告对证据4、5提出异议，认为二证人证言不真实，证人罗某虽然把钥匙交给了原告，但没有交付房屋，交付钥匙时，第三人已经占用了该房屋。本院认为，证人出庭作证符合法律规定，二证人陈述其亲自经的事实，且与房屋转让合同，收款收据相印证，对其证言，本院予以采信。第三人为支持其主张提供以下证据：案外人刘广安个人出具的收据复印件1份，用于证明第三人在案外人刘广安处购买位于福地公寓3号楼5单元3楼东户住房一套，房款已交给案外人刘广安。原告对第三人提交的证据提出异议，认为，该证据是复印件，不符合证据的形式要件，收据中的捺印不是指纹，该证据不真实。该证据即使真实，案外人刘广安也无权出卖被告的房屋。被告对第三人提交的证据提出异议，认为该证据是复印件，不符合证据形式要件，不予认可，涉案房屋是被告建设的，案外人刘广安无权出卖该房屋。经审查，本院认为，第三人提交的证据系复印件，不符合证据的形式要件，且原、被告予以否认，该证据的效力，本院不予认定。经审理本院认定，被告柴林居委会于2009年7月开始在其集体土地上建设山亭区福地公寓。2013年1月17日，原、被告签订了房屋转让合同，原告购买被告建设的位于山亭区福地公寓3号楼5单元3楼东户住房一套，原告于签订合同当日付清了房款232474元（其中房款170775元、车库款50299元、储藏室款11400元）。合同签订后，被告已将原告购买的房屋、楼道门钥匙交给了原告，并到现场交付了储藏室和车库，因该房屋已由第三人占用，原告至今没有使用该房屋。另查明，第三人以在案外人刘广安处购买的该房屋为由，使用至今。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。原、被告于2013年1月17日签订房屋转让合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，下列情形之一的，合同无效，（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地专用审判手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告在未取得建设土地使用证、商品房预售许可证的情况下，建设、出售房屋，违反了法律、行政法规的强制性规定，故原、被告签订的房屋转让合同，应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告应当返还原告交付的房款，原告应当返还被告的储藏室、车库。被告在未取得商品房预售许可证的情况下出售房屋，被告有重大过错，被告应当赔偿原告的经济损失，原告要求被告自付款之日起，按中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，本院予以支持。本案审理的是原、被告间的房屋买卖合同纠纷，第三人是否侵占了被告的财产，与本案不是同一法律关系，被告若向第三人主张权利，可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告翟胜成与被告枣庄市山亭区山城街道柴林居民委员会于2013年1月17日签订的房屋转让合同无效。二、被告枣庄市山亭区山城街道柴林居民委员会返还原告翟胜成购房款232474元，并自2013年1月17日起至本判决所确认的返还之日址，按中国人民银行同期贷款利率支付本金170775元的利息；原告翟胜成返还被告枣庄市山亭区山城街道柴林居民委员会的储藏室、车库各1间，上述原、被告的履行义务，于本判决发生法律效力之日起10内履行完毕。三、驳回原告翟胜成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4788元，原告翟胜成承担1200元，被告枣庄市山亭区山城街道柴林居民委员会承担3588元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  杨守华人民陪审员  赵启法人民陪审员  赵 侠二〇一四年十二月四日书 记 员  倪义凯