延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终1871号
上诉人（原审原告、反诉被告）：方艳姬，自由职业者，住吉林省延吉市，
委托诉讼代理人：马春蕾，吉林吉延律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：延边鑫汇佳商贸有限公司（原延边鑫华房地产开发有限公司），住所地吉林省延吉市团结路97-10号。
法定代表人：金松男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：金虎山，吉林由正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李春吉，吉林孝信律师事务所律师。
上诉人方艳姬因与被上诉人延边鑫汇佳商贸有限公司（原延边鑫华房地产开发有限公司，以下简称“鑫汇佳公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院(2015)延民初字第6545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
方艳姬上诉请求：1.撤销一审决书第三项“驳回原告方艳姬的其他诉讼请求”，改判被上诉人向上诉人支付逾期办证逾办证违约金107918.39元（逾期办证违约金以已支付购房款总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计算收逾期贷款利率暂计算至2015年11月19日，其后逾期办证违约金继续计算至房产证办妥之日止）。2.一审受理案件费1677元及二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人逾期办证，应承担违约责任向上诉人支付逾办证违约金2.双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定过低，无法抵偿被上诉人的损失，依照《中华人民共和国合同法》、《商品房司法解释》第十六条、第十八条的规定应予以调整，应以购房款为基数按照中国人民银行计收金融机构逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。3.本案中被上诉人至今也未能给上诉人办妥房屋产权证，诉讼时效应从被上诉人为上诉人办妥产权证之日起计算两年，原审判决以上诉人未在2006年7月1日至2008年7月1日期间向被上诉人主张逾办证违约金为由，驳回上诉人要求被上诉人的支付逾办证违约金的诉讼请求，属适用法律错误。
鑫汇佳公司辩称：1.违约金请求权属于独立债权，应适用民法上的诉讼时效的规定。2.上诉人主张增加违约金，但按照最高法关于商品房的解释第十八条规定来说，只有合同中没有约定违约金或损失难以确认方可适用，但本案中双方对违约金有明确约定，而且上诉人也没有在法定期限内主张或违约金，也未提供自己所受损失的具体数额，因此请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求。
方艳姬向一审法院起诉请求：2005年1月1日，原、被告在原延边鑫华房地产开发有限公司（现更名为延边鑫汇佳商贸有限公司）售楼处签订商品房买卖合同，原告于当日交了房款118243元，但被告交付房屋后，未按约定办理房屋产权登记手续，原告多次找被告要求办理房屋产权登记手续，被告却以种种理由推托，至今未办理房屋产权登记手续。现请求法院依法确认原、被告之间的《房屋买卖合同》有效，判令被告立即给原告办理房屋所有权证，并支付违约金107918.39元（2006年1月20日至2015年11月19日止，以购房款118243元为基数，按中国人民银行逾期贷款利息计算）。反诉原告要求反诉被告支付超面积款6901元及违约金的反诉请求没有法律依据，原、被告签订的房屋买卖合同第四条规定商品房价款按套计算，合同第五条第二款规定按套计算的约定不适用该条款。因此，原告不应交超面积款，应驳回反诉原告的反诉请求。
一审法院认定事实：2005年1月1日，方艳姬与延边鑫华房地产开发有限公司（该公司已变更为延边鑫汇佳商贸有限公司）签订商品房买卖合同，合同第三条约定：方艳姬购买房屋为黄金大道F5-C-04号商铺，合同约定建筑面积12.85平方米，其中套内建筑面积5.771平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为7.079平方米；合同第四条约定：计价方式与价款按第3种方式（按套计算，该商品房价款为118243元）计算；合同第五条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，当事人选择按套计价的不适用本条约定。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异的，双方同意按第2种方式（面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时买受人有权退房，买受人不退房的，产权面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分房款由买受人补足，超出3%部分由出卖人承担，面积误差比=产权登记面积-
合同约定面积/合同约定面积×100%）进行处理；合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任为逾期60日内，向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期60日后买受人继续履行合同的，向出卖人支付逾期应付款日万分之二的违约金；合同第十五条约定：出卖人未在商品房交付使用后180日内给买受人办理所有权登记的，出卖人应支付已付房款0.5%违约金。签订合同后，方艳姬按约定支付了房款，鑫华公司也按约定交付了房屋，鑫华公司至今未按约定给方艳姬办理商铺所有权登记。
另查明，鑫华公司交付的房屋实际面积为13.6平方米，超出合同约定面积0.75平方米，超面积部分房款方艳姬未支付给鑫汇佳公司。庭审中方艳姬陈述：鑫汇佳公司从未通知支付超面积房款；鑫汇佳公司陈述：在交付房屋时已通知方艳姬支付超面积房款。
再查明，在鑫汇佳公司从事商铺的业主为180多户，商铺2005年12月31日交付给商户之后，委托案外人进行经营管理。商户购买的是期房，有些商户全额交付房款，有些业主以按揭方式支付房款。2006年6月延吉市房产局测绘部门作出测绘报告，商铺面积大部分均超出原合同面积。鑫汇佳公司于2008年1月25日办理房屋使用权证（大照），2016年3月14日开始，鑫汇佳公司已给14户业主办理房屋使用权证，该14户业主已向被告支付超面积款。
一审法院认为：原、被告双方对所签订商品房买卖合同效力及继续履行合同均无异议，本院确认合同有效。原、被告争议焦点为方艳姬是否应交超面积房款以及原告主张的被告鑫汇佳公司因逾期办理房屋所有权证应支付违约金107918.39元的诉讼请求是否超过法律规定的2年诉讼时效。一、对原、被告双方当事人争议的方艳姬是否应交超面积房款问题，方艳姬与鑫汇佳公司之间签订的《商品房买卖合同》第四条中，明确约定买受人方艳姬以按套（单元）计价的方式购买涉案房屋，总房款为118243元。该《商品房买卖合同》第五条系出售人和买受人选择建筑面积或套内建筑面积为计价方式时，对面积发生差异而适用的处理条款。结合方艳姬与鑫汇佳公司已经约定以按套（单元）计算方式计算房屋价款，且方艳姬已经按合同约定支付了全部房款等事实，作为出售人鑫汇佳公司在交付房屋10余年以后再要求方艳姬支付超面积款无事实及法律依据。因此，鑫汇佳公司要求方艳姬支付超面积款6901元及违约金的反诉请求，本院不予支持。二、被告鑫汇佳公司主张的超过2年诉讼时效问题，鑫汇佳公司未在合同约定期限内给原告办理所有权登记已构成违约，原、被告双方对超面积房款交付时间没有约定，鑫汇佳公司主张在交付房屋时已通知方艳姬支付超面积房款证据不足，故不能成为未按约定办理所有权登记的抗辩理由。依据双方签订的房屋买卖合同第15条明确约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理权属登记手续”，鑫汇佳公司按约定交付商铺后，即2006年7月1日之前应给原告办理房屋产权证，但原告未在2006年7月1日至2008年7月1日期间，向被告主张逾期办理房屋产权证的违约金，原告亦未向本院提供相关证据。因双方在合同中明确约定办理房屋产权证的期限和违约金，鑫汇佳公司违约行为并不处于持续状态。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，合同没有约定违约金或损失难以确定时，适用该条款。本案中双方已约定违约金，且原告也不能举证证明因鑫汇佳公司未按约定办理产权证给其造成的损失。因此，原告主张鑫汇佳公司承担违约金的诉讼请求不成立。综上，方艳姬要求确认合同有效、办理所有权登记的诉讼请求，本院予以支持；方艳姬要求鑫汇佳公司支付违约金107918.39元的诉讼请求，本院不予支持；鑫汇佳公司要求方艳姬支付超面积房款6901元及违约金的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、原告方艳姬与被告延边鑫汇佳商贸有限公司之间商品房买卖合同有效；二、被告延边鑫汇佳商贸有限公司于本判决生效之日立即给原告方艳姬办理房屋所有权证；三、驳回原告方艳姬的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告延边鑫汇佳商贸有限公司的反诉请求。案件受理费4542元，由原告方艳姬负担1677元，被告延边鑫汇佳商贸有限公司负担2865元；反诉费50元，由反诉原告延边鑫汇佳商贸有限公司负担。
二审中，当事人没有提供新证据。
本院对一审法院认定事实予以确认。
本院认为：方艳姬与鑫汇佳公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。关于方艳姬主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效问题。案涉商铺于2005年12月31日交付，双方于合同中明确约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内为买受人办理房照，因鑫汇佳公司于2006年7月1日仍未能为方艳姬办理房照构成违约，由于双方约定固定数额的违约金，此时，该违约金已经形成独立的债。在没有诉讼时效的中断、中止的情况下，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。方艳姬没有在两年期间内主张该项权利，也不能提供证据证明诉讼时效存在中断、中止的情形，已丧失了诉讼中该项权利的胜诉权。因此，一审认定方艳姬的该项请求权超过诉讼时效期间，驳回其请求支付违约金的诉讼请求并无不当。由于方艳姬关于违约金的请求权超过诉讼时效期间，其要求调整违约金数额的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，方艳姬的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1677元，由上诉人方艳姬负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 朴美兰
二〇一六年十二月十九日
书记员 段崇鹏