贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔毕中民终字第944号
上诉人（原审被告、反诉原告）贵州省燎旺进出口有限公司，住所地：毕节市七星关区朱家湾。
法定代表人朱起远，董事长。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨大愚。
原审被告（反诉第三人）毕节升发经贸有限公司，住所地：毕节市七星关区朱家湾。
法定代表人邱永庆，经理。
原审被告（反诉第三人）朱起远。
上诉人（原审被告、反诉原告）贵州省燎旺进出口有限公司（以下简称燎旺公司）与被上诉人（原审原告、反诉被告）杨大愚及原审第三人（反诉第三人）毕节升发经贸有限公司（以下简称升发公司）、朱起远集资建房合同纠纷一案，贵州省毕节市七星关区人民法院于2013年4月12日作出（2012）黔七民初字第1055号民事判决，被告升发公司不服提起上诉，本院以“原判认定事实不清”为由将本案发回重审，被告燎旺公司提起反诉。贵州省毕节市七星关区人民法院又于2014年4月22日作出（2013）黔七民初字第2037号民事判决，燎旺公司不服，上诉至本院。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审原告杨大愚诉称：2005年7月19日，原告与贵州毕节正丰农资有限公司（以下简称正丰公司）签订《集资建房协议》，协议约定，杨大愚出资300，000.00元参与正丰公司在其享有集体土地使用权、位于毕节市市西办事处环南社区劳教所对面的土地上修建建筑面积339.43平米，占地面积135.28平米的三层住宅；房屋建成后，产权归杨大愚所有。协议签订后，因正丰公司收取杨大愚的集资款未按协议约定建成集资房，双方又于2007年9月20日签订《集资建房补充协议》，该“补充协议”约定杨大愚增加集资款450，000.00元。之后，正丰公司建成并于2008年7月将集资房交付给杨大愚使用，但一直未给杨大愚办理房屋的权属证书。根据法律规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的事实行为成就时生效”。“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定的外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。原告杨大愚与被告正丰公司签订集资建房协议的行为既不违反法律的禁止性规定，亦不损害国家、集体或第三者的合法权益，该行为依法有效。杨大愚已通过集资建房的方式原始取得了集资项下的房屋所有权。故诉请人民法院依法判决：（1）确认2005年7月9日与原贵州省毕节地区正丰农资有限公司（现被告正丰公司）签订的《集资建房协议》项下，由杨大愚集资建成的位于毕节市市西办事处环南社区劳教所对面的三层房所有权属于原告杨大愚；（2）三被告协助原告办理该房屋的权属证书。
被告燎旺公司答辩并反诉称：正丰公司在毕节市市西办事处环南社区朱家湾劳教所对面的集体土地上修建职工宿舍、办公室、股东集资建房等，因杨大愚既不是正丰公司的股东或职工，也不是毕节市市西办事处环南社区农村居民，因此，杨大愚与正丰公司签订《集资建房协议》及《集资建房补充协议》违反了法律的效力性强制性规定，该建房行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失”。故燎旺公司提起反诉，请求法院依法判决：（1）杨大愚与原毕节地区正丰农资有限公司签订的《集资建房协议》及《集资建房补充协议》无效；（2）判决杨大愚立即搬出燎旺公司修建并享有集体土地使用权的位于毕节市市西办环南社区朱家湾的房屋；（3）判令杨大愚支付燎旺公司毕节市市西办环南社区朱家湾的房屋从2008年8月至搬出时的租金300，000.00元。诉讼费用由杨大愚承担。
被告升发公司辩（述）称：答辩人与被答辩人所签协议是集资建房，非购买关系。且《集资建房协议》产生的背景是被答辩人承诺把灵丰公司的原料生意拿给答辩人做，让答辩人赚点钱补贴建房资金。因为涉及个人隐私，该条件没有列入集资建房协议，只是被答辩人的口头承诺，虽如此，但无法抵赖，因为从《集资建房协议》的内容看，被答辩人的占地面积、建房面积和集资交付资金都看得出来，这是一个显失公平的协议。正因为被答辩人没有履行承诺，答辩人才由主角变成配角，最后连配角都不是。本来答辩人因被答辩人违背承诺无法履行协议，要求被答辩人解除协议，但被答辩人始终不肯。答辩人迫于无奈，和被答辩人签订补充协议后，协调给被答辩人解决了集资建房。需要说明的是，协议约定的是集体土地使用权证（即镇、村企业使用的不可分割之集体土地使用证）和规划许可证，不是可以分割之国有土地使用证，协议也没有规定要由答辩人为其办理房屋产权证。另外杨大愚不是毕节市市西办环南社区农村集体经济组织的成员，故其不能获得涉案土地的使用权，升发公司不可能为其办理房屋产权证，请求法院依法驳回被答辩人的无理请求。
被告朱起远辩（述）称：被答辩人起诉答辩人是醉翁之意不在酒，居心叵测。升发公司（原正丰公司）因图与被答辩人做原料生意才产生了双方的《集资建房协议》。在被答辩人没有履行承诺的情况下答辩人强撑着把房子协调给了被答辩人已经很够意思，真不知被答辩人要干什么。说穿了，答辩人所担保的只是一个无效的协议。被答辩人说要把灵丰公司的原料生意全部拿给正丰公司（现升发公司）做，让正丰公司赚几百万补贴建房，答辩人也是亲耳听到并做了担保的，但是被答辩人食言，答辩人有什么办法呢？但是，答辩人也总算有机会出局。2007年9月20日被答辩人拟定集资建房补充协议时也让答辩人退出担保，本案与答辩人无关。现在被答辩人还要在协议条件之外要求办房产证，并起诉正丰公司和答辩人，真是恬不知耻。《集资建房协议》和《集资建房补充协议》都出自被答辩人之手，难道自己不清楚协议内容吗？没想到被答辩人这么喜欢设局下套、不择手段。被答辩人既然认为并在起诉状中称该房屋一直处于不合法状态，应主动搬出，交还燎旺公司。
原审经审理查明，1998年10月1日，原毕节市市西办事处环城村委会向原毕节市国土局提出《建厂用地报告》。报告载明：经村集体讨论研究决定利用坐落在朱家湾的五亩非耕地招商引资，集资入股，准备投资1，600，000.00元建设年产30000吨过磷酸钙生产线，特报请国土局行文批准我村启用朱家湾劳教所对面的五亩非耕地。同年12月18日，原毕节市国土局作出毕市国土建（1998）022号《关于对环城村村办磷肥厂用地的批复》。载明：同意将你村的废弃地6.474亩改造作新建磷肥厂用地，原集体土地性质不变，由贵州省毕节地区振中化工有限公司管理使用。之后，朱起远代表该公司进行了征地补偿。2005年5月5日，毕节地区振中化工有限公司向原毕节市规划局提出用地申请：我公司经上级批准，准备在毕节市市西办事处环南社区朱家湾建公司办公室和职工宿舍，请贵局批准为谢。2005年6月22日，原毕节市规划局向毕节地区振中化工有限公司颁发《建设工程规划许可证》。准予毕节地区振中化工有限公司在（七星关区）市西办事处环南社区朱家湾新建办公楼及职工住宅1288平方米。
2005年7月19日，原告杨大愚与正丰公司协商订立了《集资建房协议》。协议约定：甲方（毕节地区正丰农资有限公司）拟启动毕节市西办环南社区朱家湾劳教所对面建设工程。具体方案为：原建工程关停并转，新建工程除考虑利用路边地面修建门面、办公楼及职工宿舍外，其余（土）地集资建造住宅。乙方（原告）根据自己需要投资300，000.00元建造三层楼房住宅（建筑面积339.43平方米，占地面积135.28平方米）。甲方办好集体土地使用证及建设工程规划许可证，乙方即一次性付给甲方工程建设集资款人民币300，000.00元。甲方收到乙方集资款后必须在8个月内完成乙方339.43平方米的三层楼房住宅主体工程，接通水、电、电话、电视、修通道路交给乙方装修使用，房屋产权属乙方所有。甲方必须确保工程建设的合法性、工程施工的规范性，并对其质量负责。乙方取得之集资房属内部集资性质，为确保院内安全、稳定、清静，集资房由乙方及其家人使用，五年内不得转让或者出租。院墙、房屋外墙及外部设施修建、院内绿化由甲方负责，管理由双方共同协商。如因国家建设或其他原因引起该处房屋拆迁，甲方保证有国家出让地手续的土地0.5亩权属归乙方。“协议”签订后，原告杨大愚于2005年7月30日支付给被告朱起远300，000.00元集资建房款，朱起远出具收据并在该收据上加盖了正丰公司合同专用章。
2007年9月20日，正丰公司与原告杨大愚协商订立了《集资建房补充协议》。“补充协议”载明：甲（毕节地区正丰农资有限公司）乙（杨大愚）双方于2005年7月19日签订集资建房协议，后因：1、双方考虑不周；2、市场发生变化；3、地质情况复杂工期延误至今甲方未能交房给乙方。现甲方提出乙方集资额偏小，要求追加集资额。经甲乙双方友好协商，达成补充协议如下：1、乙方放弃向甲方追索延期交房违约金；2、交房日期更改为2007年12月31日；3、乙方愿意追加集资450，000.00元，合计乙方集资总额为750，000.00元人民币，乙方所追加的450，000.00元分二次付清：签订本协议之日付款250，000.00元，余款200，000.00元于交房前付清；4、原协议其他条款不变。“补充协议”签订后，原告杨大愚在2007年9月25日、27日，2008年1月23日、2月27日，分别支付给被告朱起远追加集资建房款250，000.00元、60，000.00元、40，000.00元和100，000.00元，共450，000.00元。2008年六七月份，被告朱起远将集资修建房屋交付原告杨大愚居住使用。
2011年11月17日，毕节市住房和城乡建设局向原毕节地区振中化工研发有限公司（以下简称振中研发公司）颁发了《建筑工程施工许可证》。2011年11月22日，原毕节市规划局向振中研发公司颁发了《建设工程竣工规划认可证》及《建设工程规划许可证》。
另查明：贵州省毕节地区振中化工研发有限公司于2007年4月23日在原毕节地区工商行政管理局登记成立，法定代表人朱起远。2012年1月12日，经毕节市工商行政管理局变更登记为贵州省燎旺进出口有限公司。贵州省毕节地区正丰农资有限公司于1997年9月8日在原毕节地区工商行政管理局登记成立，法定代表人朱起远。2011年12月15日，法定代表人朱起远变更登记为邱永庆。2012年1月20日，贵州省毕节地区正丰农资有限公司经毕节市工商行政管理局变更登记为毕节升发经贸有限公司。
原审认为：原告杨大愚与被告朱起远为法定代表人的正丰公司签订的《集资建房协议》和《集资建房补充协议》是双方的真实意思表示，属有效合同。被告朱起远同为振中研发公司和正丰公司法定代表人，在处理与原告杨大愚涉诉房屋及土地使用权事务过程中，既有以振中研发公司名义（加盖公章）进行的时候，也有以正丰公司名义（加盖公章）进行的时候，因此，朱起远的行为兼属该两公司的职务行为。两个公司均应对朱起远的行为承担责任。该两公司更名为燎旺公司和升发公司后，应由更名后的燎旺公司和升发公司对朱起远的职务行为承担责任。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的自事实行为成就时发生效力。原告杨大愚与正丰公司协商并出资给正丰公司共同建房，本质上属自建房屋，故其因“建造”的事实行为而取得了诉争房屋的占有、使用、和收益的权利。同理，燎旺公司的反诉理由不能成立，对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条之规定，判决如下：一、确认2005年7月9日原告杨大愚与原贵州省毕节地区正丰农资有限公司（现被告升发公司）签订的《集资建房协议》项下，由杨大愚出资修建的位于毕节市市西办事处环南社区劳教所对面的房屋，原告（反诉被告）杨大愚享有占有、使用、收益的权利；二、驳回原告（反诉被告）杨大愚的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）贵州省燎旺进出口有限公司的反诉请求。
上诉人燎旺公司不服一审判决，上诉至本院。请求：一、撤销（2013）黔七民初字第2037号民事判决；二、改判杨大愚与正丰公司签订的《集资建房协议》及《集资建房补充协议》无效；三、改判杨大愚立即搬出上诉人修建并享有集体土地使用权的位于毕节市市西办环南社区朱家湾的房屋；四、改判杨大愚支付上诉人因其居住上诉人修建并享有集体土地使用权的位于毕节市市西办环南社区朱家湾的房屋从2008年8月居住到搬出期间的租金，暂定30万元，具体金额以有资质的评估机构的评估意见为准；五、升发公司退还向杨大愚收受的集资建房款75万元。主要事实及理由：一、杨大愚与正丰公司签订的《集资建房协议》、《集资建房补充协议》属无效合同，一审认定有效错误。2005年5月24日，原毕节市国土资源局给原毕节地区振中化工有限公司在毕节市市西办环南社区朱家湾劳教所对面的位置办理了3.388亩土地的集体土地使用证。2005年6月22日，原毕节市规划局为振中公司在上述集体土地上修建办公楼、职工宿舍办理了建设工程规划许可证。后振中公司变更为燎旺公司。而与杨大愚签订《集资建房协议》、《集资建房补充协议》并非原振中公司或振中公司变更后的燎旺公司，而是正丰公司（后变更为升发公司），收受杨大愚交付集资建房款75万元的也是正丰公司。正丰公司从未获得过毕节市市西办环南社区朱家湾劳教所对面土地的任何使用权，因此杨大愚参与所谓“正丰公司在集体土地上进行的建房行为”根本就无从说起。二、杨大愚把燎旺公司作为被告起诉，违反合同相对性原则。燎旺公司与正丰公司及由正丰公司变更的升发公司，是两家相对独立的法人企业，与杨大愚签订《集资建房协议》、《集资建房补充协议》及收受集资款的均是升发公司，基于合同相对性原则，杨大愚把燎旺公司作为被告起诉，诉讼主体错误。一审判决杨大愚取得诉争房屋的占有、使用、收益的权利，损害了燎旺公司作为土地使用权人的利益。至于朱起远虽同时作为燎旺公司和升发公司的法定代表人，但其代表哪一个公司的行为产生的后果当然由该公司承受，而不能因为朱起远也是其他公司法定代表人，其他公司就应为朱起远的行为负责。一审认定“朱起远在处理与杨大愚涉诉房屋及土地使用权事务过程中，既有以振中公司名义（加盖公章）进行的时候，也有以正丰公司名义进行的时候”是没有事实依据的。综上，请求二审法院支持上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
二审双方争议的焦点是：一、上诉人燎旺公司是否是本案适格被告。二、被上诉人杨大愚对诉争房屋能否享有占有、使用和收益的权利。
本院认为：关于燎旺公司是否是本案适格被告的认定。2005年7月19日与杨大愚签订《集资建房协议》并收受30万元建房款的确实是正丰公司，但2007年9月20日双方签订《集资建房补充协议》时振中研发公司已经注册成立，朱起远同时作为正丰公司与振中研发公司的法定代表人，其不可能不知道涉案土地的使用权人是振中研发公司而非正丰公司，朱起远作为振中研发公司的法定代表人在明知的情况下仍然与杨大愚签订《集资建房补充协议》并收受追加集资建房款45万元，虽然朱起远利用其身份的便利以正丰公司的名义签订《集资建房补充协议》，但其行为应视为振中研发公司的职务行为。故根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，由升发公司（原正丰公司）和燎旺公司（原振中研发公司）对其法定代表人朱起远的行为承担民事责任，该二公司均是本案的适格被告。上诉人认为杨大愚把燎旺公司作为被告起诉违反合同相对性原则，诉讼主体错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于被上诉人杨大愚对诉争房屋能否享有占有、使用和收益的权利的认定。2011年11月17日，毕节市住房和城乡建设局就市西办环南社区朱家湾办公楼、职工住宅项目向原振中研发公司颁发了《建筑工程施工许可证》；2011年11月22日，原毕节市规划局向原振中研发公司颁发了《建设工程竣工规划认可证》及《建设工程规划许可证》，而杨大愚出资修建的房屋就包含在朱家湾办公楼、职工住宅项目中。故该诉争房屋的修建是得到国家相关行政主管部门的许可并且已经竣工验收，杨大愚也基于合同关系实际占有该诉争房屋。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”的规定，被上诉人杨大愚依照合同约定当然取得占有房屋的使用和收益权，且被上诉人杨大愚对房屋行使占有、使用和收益的权利并不会导致土地所有权性质的改变。上诉人认为一审判决杨大愚取得诉争房屋占有、使用、收益的权利，损害了上诉人作为土地使用权人的利益的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16，950.00元由上诉人贵州省燎旺进出口有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 李可
审判员 唐琳
审判员 朱莉
二〇一四年十二月三十一日
书记员 詹淼