包头市九原区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0207民初357号原告：广东中奥物业管理有限公司包头分公司，住所地内蒙古自治区包头市。统一社会信用代码×××。负责人：梁兵，总经理。委托诉讼代理人：柳龙全，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：王燕，女，该公司客服主管。被告：贺英英，女，1975年12月3日出生，汉族，超市职员，现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：杨文珍（被告贺英英丈夫），现住内蒙古自治区包头市。原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司（以下简称中奥物业包头分公司）与被告贺英英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中奥物业包头分公司的委托诉讼代理人柳龙全、王燕，被告贺英英的委托诉讼代理人杨文珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业包头分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理服务费5874.68元、违约金1874.26元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月1日，原告与包头市和发房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向其开发的和发紫薇园小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与选定的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的7月1日至30日，逾期缴费从逾期之日起按每天应缴费用的3‰支付违约金。2017年10月1日，原告与和发紫薇园小区首届业主委员会签订了《物业委托服务合同》，合同期限为3年，业主缴费时间为每年的9月1日之前全额预付全年物业服务费。逾期交纳从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五支付违约金。原告按照上述合同约定为该小区提供了物业管理服务。被告系和发紫薇园小区*号房屋业主，房屋面积120.93㎡，自2015年11月1日欠缴物业管理费，其中2015年11月1日至2017年9月30日的物业管理费为4877.09元、违约金1874.26元，2017年10月1日至2018年2月28日的物业管理费为997.59元。经原告多次催收，但被告拒绝缴费，故诉至人民法院。诉讼过程中，原告将被告的欠费起始日期变更为2015年11月23日。被告贺英英辩称，在2017年9月之前没有对房屋装修，也没有入住，因此没有产生电梯费和卫生保洁费，按照1.8元/㎡的标准收取物业管理费过高，只应交纳部分费用。同时被告的房屋位于四层，属于低楼层范围，应以阶梯价方式确定物业管理费，不应当和高层住宅按照同一标准收取。本院经审理认定事实如下：和发紫薇园小区系包头市和发房地产开发有限责任公司开发建设，2015年7月1日，该公司与原告中奥物业包头分公司签订了《和发紫薇园前期物业服务合同》，该合同约定：选聘原告为和发紫薇园小区提供前期物业管理服务，住宅物业服务收费标准为1.8元/㎡/月，物业费按12个月为一周期计收，物业买受人或使用人应在每个周期开始之日起30日内按时交纳，未按时交纳物业服务费用，按欠交金额每日3‰的标准支付逾期付款违约金。合同期限自2015年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业管理委托服务合同》生效时止。合同还对其他事项进行了约定。2017年10月1日，原告中奥物业包头分公司与包头市九原区和发紫薇园小区首届业主委员会签订了《和发紫薇园项目物业委托服务合同》，合同约定：“委托服务期限为三年，自2017年10月1日至2020年9月30日止。住宅物业管理服务费标准为1.65元/月/㎡，业主、物业使用人须自2017年起，每年9月1日之前全额预付当年全年的物业服务费。若逾期支付，应自逾期之日起每日按逾期费用万分之五的标准支付违约金。”上述合同签订后，原告向和发紫薇园小区提供了物业管理服务。被告贺英英系该小区*号房屋业主，于2013年或2014年下半年办理了收房手续，房屋面积为120.93㎡，2015年11月23日至2018年2月28日期间的物业管理费没有交纳。被告贺英英主张房屋在交付之后没有居住，入住前未产生电梯费、卫生费，同时房屋位于四层，属于该栋住宅楼的低层范围，应当以阶梯价方式确定物业管理费，但原告对于低层住宅与高层住宅采用同一收费标准，因此拒绝按照原告主张的标准交纳物业管理费。双方当事人因此产生争议，故原告诉至本院并提出上述诉讼请求。本院认为，包头市和发房地产开发有限责任公司与原告中奥物业包头分公司签订的《和发紫薇园前期物业服务合同》，以及和发紫薇园小区业主委员会与原告中奥物业包头分公司签订的《和发紫薇园项目物业委托服务合同》是双方的真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，对业主具有约束力，物业公司、业主应按照合同约定履行相应义务。《包头市物业管理条例》第四十一条规定：“已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担；物业符合交付条件并已交付的，物业服务费由业主承担。前款所称交付，是指业主收到交付通知并办理完相应手续。业主收到交付通知后在九十日内不办理相应手续的，视为交付。”因案涉房屋已在2015年之前办理了交付手续，故交付后产生的物业服务费应由业主即被告贺英英承担，被告关于未入住应减免部分物业管理费的抗辩意见无法律依据，本院不予采纳。被告贺英英关于低楼层住宅物业管理费标准应当降低，并以阶梯价方式收取的抗辩意见，无相应的合同依据和法律依据，该抗辩意见本院不予采纳。在原告按照合同提供物业管理服务后，被告贺英英应当按照合同约定履行给付物业管理费的义务。根据《和发紫薇园项目物业委托服务合同》的约定，业主给付2018年物业管理费的时间为2018年9月1日之前，现履行期限尚未届满，对原告中奥物业包头分公司主张的2018年1月至2月期间物业管理费，本院不予支持。被告贺英英依约应交纳物业管理费5475.69元（2015年11月23日至2017年12月31日期间）。关于原告违约金的主张，因无相关事实依据，对此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告贺英英于本判决生效后十日内给付原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司物业管理费5475.69元（2015年11月23日至2017年12月31日期间）；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司负担7.33元，被告贺英英负担17.67元。本判决为终审判决。审判员  巴图二〇一八年四月八日书记员  赵娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。