山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁05民终4号
上诉人(原审被告)：李友俊，女，1973年6月8日出生，汉族，重庆德庄火锅商行职工，住东营市东营区。
委托诉讼代理人：赵峰，山东德衡（东营）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：东营市城发置业有限责任公司，住所地东营市东城南一路359号，统一社会信用代码91370500663534329H。
法定代表人：陈步科，董事长。
委托诉讼代理人：国丽娜，山东恒岳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于家亮，山东恒岳律师事务所律师。
上诉人李友俊因与被上诉人东营市城发置业有限责任公司(以下简称城发置业公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2016）鲁0591民初1249号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李友俊及其委托诉讼代理人赵峰，被上诉人城发置业公司的委托诉讼代理人国丽娜、于家亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李友俊上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决没有查清涉案租赁合同的全部签订及履行过程，认定事实不清。2014年3月1日，案外人重庆德庄火锅店商行冯云琴通过招投标方式与被上诉人签订租赁合同，约定被上诉人将涉案房屋租赁给冯云琴使用。涉案合同的协商和签订都是由冯云琴与被上诉人进行的，上诉人只是冯云琴雇佣的财会人员。在租赁合同的履行中，冯云琴以申建军的名义于2014年10月23日注册了“东营区翔宇重庆德庄火锅”，注册经营场所就是涉案房屋所在处。因租赁期限较短，后与被上诉人协商，于2015年3月1日重新签订了涉案租赁合同，系冯云琴委托上诉人与被上诉人李友俊签订的。在合同签订前后，重庆德庄火锅商行一直由冯云琴实际经营管理，上诉人仅对其财务进行管理。二、被上诉人与上诉人签订合同时对签订合同的目的是明知的，合同履行的相对方是冯云琴。被上诉人主张是在水城国际业主投诉后才知道上诉人从事餐饮经营的，上诉人认为，在重庆德庄火锅商行开业前，被上诉人就已经清楚涉案房屋用于“火锅商行”的经营。三、被上诉人提出解除合同请求的原因是其法定代表人的变更和水城国际业主投诉。四、一审判决解除涉案租赁合同，将对上诉人造成巨大的经济损失，不利于维护交易的稳定性。
城发置业公司辩称，1、涉案租赁合同明确约定经营项目是商行并非餐饮业，故上诉人已经违反合同约定，2、被上诉人开始并不知道上诉人从事的是餐饮业，在知道后，被上诉人多次通知上诉人改变其经营项目并对其发了律师函，但上诉人始终不改变经营项目，被上诉人无奈提起诉讼，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
城发置业公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告在2015年3月1日签订的租赁承包合同，收回被告占用的房屋，且被告支付的租金和押金不予退还；2.本案诉讼费用由被告负担。
一审法院认定的事实：2015年3月1日，城发置业公司与李友俊签订水城国际商铺租赁合同，合同约定：房屋为水城国际西商铺，房屋建筑面积547平方米，租赁期限为6年，自2015年3月1日至2021年2月28日止，经营项目为商行。第一年租金219602元，租金每1年为一个周期，每个周期按上一周期租金的5%递增比例收取租金。物业管理费1.5元/平方/月，每年共计9846元。第八条合同的变更、解除与终止第3项规定房屋租赁期间，承租方有下列行为之一的，出租方有权解除合同，收回出租房屋，其中第（4）规定，未经出租方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途和经营项目。合同签订后，被告李友俊按约支付租赁费用。2016年3月14日城发置业公司委托山东恒岳律师事务所黄俊华律师给李友俊发律师函一份，告知李友俊于2016年6月30日前恢复合同约定的使用用途，否则将依照合同约定追究其违约责任。
以上事实由原告提供的租赁合同、律师函及原、被告陈述为证。
原、被告双方争议的焦点为合同约定的经营项目“商行”是否包括火锅餐饮的经营，原告对被告从事火锅经营是否知晓并默认被告的行为。
一审法院认为，通过确认的证据，可以证实东营区翔宇重庆德庄火锅于2014年10月23日注册，经营者为申建军，经营场所为东营区淮河路与郑州路交叉路口向西路南。2014年3月1日至2017年2月28日原告将涉案商铺租赁给冯云琴，经营项目为商行，后原告解除与冯云琴的租赁合同，与被告签订租赁承包合同，租赁合同的经营项目为商行。商行的词义解释为货物进行的交易场所。商行一般是通过从事商品代理销售赚取差价的贸易公司。其业务一般分为内贸和外贸两部分。被告主张的商行包括火锅餐饮的经营，不符合对于商行的词义解释和通常理解，对被告的该主张不予认可，一审法院采用通常理解，商行为货物进行交易的场所，不包括餐饮服务行业的经营。被告提供的证据不足以证实原告早已知晓并默认其从事火锅餐饮的经营。
综上所述，原、被告签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律的强制性规定为有效合同。原、被告均应严格按合同约定履行。双方合同约定经营项目为商行，被告应按合同约定使用租赁房屋，如果被告改变经营项目应按合同约定征得原告书面同意再进行经营。被告未能提供原告同意其经营火锅的书面证据，对其主张原告同意其经营行为不予认可。双方签订合同第八条第3项（4）约定，未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途和经营项目的甲方有权解除合同，收回出租房屋。因此原告要求解除合同，收回出租房屋符合合同约定，不违反法律规定，应予以准许。对原告要求不予退回租金和押金的诉讼请求，一审法院认为，房屋装修的折价、未使用租金的退回和押金的返还均属于终止合同后的相关事项，是否折价、返还需综合考虑其他原因和权利方是否主张，因此对被告该主张，一审法院不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十三条第二款、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除原、被告在2015年3月1日签订的商铺租赁合同。二、被告李友俊于判决生效后二十日内返还租赁的位于水城国际三期西商铺（房屋建筑面积547平方米）。三、驳回原告东营市城发置业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费3050元，减半收取计1525元，由被告李友俊负担。
二审中，李友俊为支持其上诉请求提供了以下证据：
1.城发置业公司2014年1月2日给冯云琴出具的装修押金收据一张，金额为3000元。证明涉案租赁房屋在被上诉人与冯云琴签订租赁合同后，冯云琴为装修涉案房屋支付给东营市城发物业服务有限责任公司装修押金3000元，被上诉人在2014年1月2日就知道所出租的涉案房屋准备装修。
2.城发置业公司专用收据两张。证明冯云琴于2013年12月30日、31日共向被上诉人支付租金301944元，同时证明冯云琴是实际与被上诉人履行租赁合同的相对方。
3.2013年11月27日城发置业公司与冯云琴签订的租赁合同一份。证明该合同并没有解除，且一直在履行，该合同与上诉人李友俊签订的合同不同的是租赁期限延长了、租金降低了，其他条件不变。同时证明冯云琴是涉案房屋实际承租人。
4.完税凭证二十一份。证明冯云琴实际经营的东营区翔宇重庆德庄火锅店自2014年12月4日开始缴税，并正常经营至今。
5.收据两张。证明冯云琴于2013年11月22日支付给东营市城发物业服务有限责任公司房屋押金20000元，于2014年1月2日支付物业费9846元。因为实际还是冯云琴使用租赁房屋，房屋的押金至今没有退回。
6.通知一份、收款收据两份、东营银行网上银行电子回单一份。证明被上诉人委托东营市城发物业服务有限责任公司于2017年2月27日向上诉人催交2017年的房屋租金，上诉人已按通知要求于2017年2月28日向东营市城发物业服务有限责任公司支付了包括涉案房屋在内的水城国际三期东、西两个商铺租金共计499895元。同时证明上诉人于2017年3月6日支付了上述两个商铺的物业费、居间费。从被上诉人催交租金的实际行为看，是督促上诉人继续履行涉案租赁合同。
被上诉人城发置业公司就上述证据提出以下质证意见：
对证据1、证据2的真实性予以认可，但该证据与本案无关，是涉案合同签订之前发生的。
对证据3的质证意见同证据1、2的质证意见，该份租赁合同与上诉人和被上诉人签订的租赁合同在内容上没有实质性变化，故对上诉人的证明目的不予认可。
对证据4的真实性没有异议，但该证据与本案无关，重庆德庄火锅店内部的经营问题与被上诉人和上诉人签订的合同之间没有因果关系。
对证据5的真实性没有异议，但与本案无关，交款人是冯云琴。
对证据6质证认为，通知是复印件，无法证明其真实性，且该通知是东营市城发物业服务有限责任公司下发的，而不是本案城发置业公司。对东营市城发物业服务有限责任公司出具的两份收据的真实性无法确定，该收据收取的是物业费，而不是租赁费，与本案没有关系。对东营银行电子回单的真实性无法确定，其收款单位是东营市城发物业服务有限责任公司，而不是城发置业公司，城发置业公司没有授权东营市城发物业服务有限责任公司催收租赁费事宜。
2017年3月7日，本院就东营市城发物业服务有限责任公司向上诉人催收租赁费事宜，对东营市城发物业服务有限责任公司依法进行了调查。通过调查得知，被上诉人城发置业公司对外出租房屋租金由东营市城发物业服务有限责任公司负责催收，上诉人提供的通知系由其下发的，并且已将收取的2017年度全年的涉案房屋租金转交城发置业公司。
双方当事人对调查笔录的真实性均无异议。上诉人认为，法院的调查笔录证实上诉人按照被上诉人的要求向东营市城发物业服务有限责任公司支付租金，实际上是在履行涉案租赁合同，同时证明东营市城发物业服务有限责任公司收取租金及物业费是被上诉人的授权。被上诉人认为，该调查笔录并不是针对被上诉人，被上诉人不认可。东营市城发物业服务有限责任公司下发通知的行为是履行职务行为，物业公司收取下一年的租金及物业费是因涉案租赁合同尚未被法院最终解除，目前上诉人还在使用涉案房屋。
二审中被上诉人未提供新证据。
本院认为，因被上诉人对上诉人提供的上述证据1-5的真实性均无异议，本院对上诉人提供的上述证据的真实性予以认定，对其证明目的本院将结合其他证据及一、二审查明的事实综合认定。上诉人、被上诉人对调查笔录的真实性均无异议，因该笔录是本院依法调查取得，对其真实性、合法性予以认定。该笔录结合上诉人提供的证据6，能够证实被上诉人城发置业公司授权东营市城发物业服务有限责任公司于2017年2月27日向上诉人李友俊下发了催交2017年度涉案房屋租金的通知，上诉人已按通知要求将2017年度全年的租金、物业费、居间费汇入东营市城发物业服务有限责任公司账户，并由东营市城发物业服务有限责任公司将房屋租金转入被上诉人城发置业公司。
本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
二审中本案双方当事人争议的焦点是涉案房屋租赁合同应否解除。
本院认为，本案涉及冯云琴与被上诉人、李友俊与被上诉人签订的两份《水城国际商铺租赁合同》，该两份合同约定的履行期限分别为2014年3月1日至2017年2月28日和2015年3月1日至2021年2月28日。两份租赁合同除年租金和履行期限不一致外，其他内容均一致，且履行期限部分重叠。上诉人二审提供的证据可以证实冯云琴于2013年11月22日向东营市城发物业服务有限责任公司支付的房屋押金20000元和2014年1月2日支付的装修押金3000元，被上诉人没有退还；2015年3月1日，李友俊与被上诉人签订租赁合同后，被上诉人并没有依据合同约定要求李友俊交纳房屋押金。另外，一审查明的事实能够认定冯云琴、李友俊、李友凤及申建军系合伙关系。上述事实能够证实涉案租赁合同即是2013年11月27日被上诉人城发置业公司与冯云琴签订的租赁合同的延续，涉案房屋的租赁系用于上述四人合伙生意的经营。因此，涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效合同。
合同履行中，虽然被上诉人城发置业公司以上诉人李友俊违反合同约定的房屋用途为由诉请法院解除涉案租赁合同，但其在明知涉案合同被一审法院判决解除，上诉案件尚在审理的情况下，仍委托东营市城发物业服务有限责任公司于2017年2月27日向上诉人催交2017年度全年的涉案房屋租金，此充分证明了被上诉人以实际行为要求继续履行涉案合同的意思表示，应视为要求继续履行合同，且上诉人也按照被上诉人的要求履行了支付租金义务。本院认为，合同约定的解除条件成就后，解除权人应当就解除合同还是继续履行合同择其一行使，解除权人既然选择了继续履行合同，就意味着其放弃解除合同，若解除权人接受了相对方的履行，还允许其享有解除权，无疑将损害相对人的利益，违反公平原则。因此，被上诉人已丧失合同约定的解除权，其要求解除合同的理由不成立。
综上所述，本案一审认定的案件事实因上诉人提供的新证据而改变。上诉人李友俊的上诉请求成立，应予支持；依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销东营经济技术开发区人民法院（2016）鲁0591民初1249号民事判决；
二、驳回被上诉人东营市城发置业有限责任公司的诉讼请求。
一审案件受理费3050元，减半收取1525元；二审案件受理费3050元，均由被上诉人东营市城发置业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 隋宪贞
审判员 翟玉芬
审判员 王梓臣
二〇一七年三月二十二日
书记员 张 纯