山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0214民初4526号
原告青岛龙湖置业拓展有限公司，住所地：青岛市城阳区流亭街道双元路西，统一社会信用代码：913702146971650668。
法定代表人彭江，该公司总经理。
委托代理人朱红娟，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人戚永鑫，山东琴岛律师事务所律师。
被告宋杰，男，1971年7月24日生，汉族，住山东省青岛市崂山区。
原告青岛龙湖置业拓展有限公司（以下简称龙湖置业公司）与被告宋杰商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次庭审原告青岛龙湖置业拓展有限公司的委托代理人朱红娟、戚永鑫，被告宋杰到庭参加了诉讼，第二、三次庭审原告青岛龙湖置业拓展有限公司的委托代理人朱红娟，被告宋杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
龙湖置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的编号为201300143796的《青岛市商品房预售合同》，并配合龙湖置业公司办理该合同撤销网签备案手续；2、判令宋杰向龙湖置业公司支付购房款迟延付款解约违约金163576.6元；3、判令宋杰赔偿龙湖置业公司律师费20000元；4、判令上述第2、3项诉讼请求款项从合同解除后龙湖置业公司应返还宋杰的已付购房款中优先扣除；5、案件诉讼费由宋杰承担。事实与理由：原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定由宋杰购买龙湖置业公司开发的位于青岛市城阳区双元路16号龙湖滟澜海岸557号网点86单元1层2层房屋，购房款为1635766元，但宋杰在支付了购房款825766元后，未按照双方约定支付剩余房款，严重损害了龙湖置业公司的合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。
宋杰辩称，龙湖置业公司违约在先，委托改造协议中规定龙湖置业公司如要出租涉案房屋，应交给宋杰租金，且龙湖置业公司已经将涉案房屋擅自出租，已有3年了，龙湖置业公司的销售人员写明代宋杰交纳涉案房屋的契税，并承诺了给宋杰房屋租赁款之后再缴纳涉案房屋的剩余款项。
为此，宋杰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》（编号201300143796）；2、判令龙湖置业公司返还宋杰购房款725766元、专项维修基金9295.77元、商品房预告登记费550元；3、判令龙湖置业公司支付宋杰利息128833.84元（截至2016年12月8日），并以人民币735611.77元为基数，按同期银行贷款利率，向宋杰支付自2012年9月至实际清偿之日期间的利息；4、判令龙湖置业公司双倍返还宋杰定金200000元；5、判令龙湖置业公司向宋杰支付租金150000元；6、诉讼及反诉费用由龙湖置业公司承担。事实与理由：2013年8月31日，龙湖置业公司与宋杰约定，宋杰购买龙湖置业公司位于青岛市城阳区双元路16号龙湖滟澜海岸557号楼网点86单元1层2层。同日，宋杰支付龙湖置业公司首付款825766元，含定金100000元；另支付专项维修资金9295.77元、商品房预告登记费550元。2013年9月30日，龙湖置业公司与宋杰签订《委托改造协议》，就房屋的改造事宜进行约定。2013年10月19日，龙湖置业公司与宋杰签订《青岛市商品房预售合同》，合同总价款1635766元，宋杰应于2013年9月30日前支付825766元，2013年10月30日前支付810000元，房屋的交付时间为合同约定的付款期限届满后的30日内。2014年12月31日，宋杰应龙湖置业公司处工作人员于芳嫄要求将48005元契税汇入其个人账户，同日其将该款项退回，称公司需要再研究。2015年1月4日，于芳嫄再次联系宋杰称公司已经同意代缴契税，宋杰于当日将48005元汇入其个人账户。次日，龙湖置业公司为宋杰代缴契税、印花税共计49895.86元。2016年9月22日，于芳嫄与宋杰签订协议，约定龙湖置业公司指派于芳嫄代缴涉案房屋契税，宋杰按照改造协议验收并收到前三年租金150000元后支付剩余房款及其他事项。2016年11月25日，宋杰将契税差额1890元汇入于芳嫄个人账户。涉案房屋至今未经宋杰验收，且宋杰未收到租金，故龙湖置业公司要求宋杰支付剩余房款的条件不成立，龙湖置业公司有关宋杰违约的主张与事实不符，特诉至法院。
龙湖置业公司辩称，同意解除与宋杰的商品房出售合同；对第二项诉讼请求中的专项维修资金和预告登记费，龙湖置业公司仅为代收代付，并非房款的一部分，不应由龙湖置业公司返还，对于购房款金额应为825766元，不存在定金的问题；对第三项诉讼请求龙湖置业公司认为因宋杰违约导致合同解除，要求龙湖置业公司承担利息缺乏依据；对第四项诉讼请求在反诉状事实与理由部分宋杰已经自认该100000元实际为首付款，其不能同时具有定金的属性，且对担保事项也未进行约定，龙湖置业公司不应双倍返还宋杰，若宋杰主张该100000元构成定金，因宋杰违约导致合同解除，龙湖置业公司主张该定金不应返还，且宋杰应承担首付款未交足的违约责任；第五项诉讼请求缺乏事实及法律依据，龙湖置业公司不认可；第六项费用不应由龙湖置业公司承担。
为证明其主张，龙湖置业公司向本院提交下列证据：
1、青岛市商品房出售合同1份、网签合同1份，证明双方签订涉案房屋出售的过程，根据主合同第五条及附件1约定，宋杰应在2013年10月30日前支付剩余房款81万元，逾期超过180天，龙湖置业公司有权单方解除预售合同，宋杰应支付房款10%即163576.6元违约金。宋杰称2015年1月5日，龙湖置业公司销售人员代宋杰交纳契税，并承诺了给宋杰房屋租赁款之后再交纳涉案房屋的剩余款项，不存在宋杰违约的问题。
2、敦促函1张、解约函1张、快递单2张，证明龙湖置业公司于2014年3月17日发函催促宋杰支付购房款，由于宋杰未能按期支付，龙湖置业公司于2014年9月24日向宋杰发函解除涉案合同。宋杰称不是其签字，没有收到。
3、委托代理合同、发票、银行业务凭证，证明龙湖置业公司就本案发生律师代理费20000元。宋杰称龙湖置业公司违约在先，律师费与宋杰无关，合同法第四十条第十七条第3款，只有买受人负担律师费的约定，没有出卖人负担律师费的约定，根据合同法约定，该条款无效。
4、终止劳动合同通知书1份，证明于芳嫄于2015年4月17日与龙湖置业公司解除劳动合同。宋杰称对解除劳动合同通知书不清楚，龙湖置业公司是于2015年1月份为宋杰办的契税。
5、涉案房屋查封登记信息，证明涉案房屋因宋杰与王伟之间的纠纷，被崂山区人民法院查封，涉案房屋无法办理贷款手续，合同无法继续履行。宋杰认为与贷款无关，查封的事是发生在跟龙湖置业公司签订的商品房出售合同约定的最后付款时间之后。
6、山东省物价局山东省司法厅关于山东省律师服务收费标准的通知（鲁价费发【2014】84号）、关于延长律师服务收费标准执行期限的通知（鲁价费发【2016】83号）打印件各1份，证明2万元律师费收费标准远低于政府规定的指导价。宋杰认为对该证据的真实性无异议，但称对证明事项庭后落实。
7、认购协议书1份，证明宋杰于2013年8月20日与龙湖置业公司就涉案房屋签订认购协议书，根据认购协议书第三条规定支付定金100000元，该定金在购房合同签订生效后转为购房款。宋杰认为付款收据上显示付款时间为2013年9月30日。
为证明其主张，宋杰向本院提交下列证据：
1、协议复印件1张，证明龙湖置业公司于2015年1月5日为宋杰交纳了契税，宋杰没有违约。龙湖置业公司对该证据真实性不予认可，于芳嫄于2015年自龙湖置业公司处离职，即使该签字是真实的也属于于芳嫄与宋杰个人之间的约定，关于租金及物业费事项已经超出了于芳嫄的工作范围，不构成有效的代理，从协议效果看，第一段和后三段油印的质量有明显区别，龙湖置业公司认为不是同一时间形成的。
2、收据6份，证明宋杰共计交纳购房款835611.77元。龙湖置业公司对该证据的真实性无异议，但其中725766元、定金100000元，合计825766元，是龙湖置业公司收取的首期购房款，9295.77元是为了办理网签手续提前预交到政府指定的以宋杰名义开立的预售资金监管账户中，450元、20元、80元是为了办理预告登记交给房产部门的，龙湖置业公司只是代收，不是购房款。
3、委托改造协议1份，证明房屋改造需经过宋杰同意，但龙湖置业公司未经过宋杰确认附件就改造了，且已经将房屋出租，租金未给宋杰。龙湖置业公司认为该证据龙湖置业公司方并未留存，但从协议的签订主体来看乙方空缺，该协议签署过程未完成，因宋杰未支付购房款，目前该房屋还未达到交付条件，且2014年9月龙湖置业公司已经书面通知宋杰解除出售合同，此后龙湖置业公司有权对该房屋另行处分。
4、商品房出售合同1份，证明龙湖置业公司与宋杰于2013年10月19日签订了该合同，合同约定宋杰应于2013年10月30日前支付涉案房屋尾款，崂山区人民法院查封涉案房屋的时间发生在2013年10月30日之后。龙湖置业公司对该证据的真实性无异议，根据该协议附件1宋杰应当于2013年10月30日前支付涉案房屋的房款810000元，该款项是以商业贷款方式支付，补充条款第三条第2款第（2）项约定宋杰应当在签约后10日办理完毕按揭贷款手续，根据宋杰在反诉状中主张其在2015年1月5日交纳契税及印花税，而税费的交纳正是为了办理房屋贷款所需的房屋预告登记及抵押预告登记手续，说明宋杰在合同约定的签约后10日内并未履行按揭贷款所需手续导致贷款未能在2013年10月30日之前支付给龙湖置业公司。
5、照片6张，证明涉案房屋现状已改造，且已出租使用。龙湖置业公司对该证据的真实性无异议，涉案房屋由该项目的监理公司在使用。
6、付款凭证3张，证明龙湖置业公司单位销售人员于芳嫄替宋杰交付契税。龙湖置业公司对该证据的真实性无异议，但认为该款项并非龙湖置业公司与宋杰之间的往来款，无法证明与本案有关联关系，2015年1月4日的该款项与宋杰反诉状中所主张的税金总额不一致，无法证明与本案有关联关系，2016年11月25日的付款系发生在本案诉讼之后且于芳嫄自龙湖置业公司离职已达1年半，龙湖置业公司认为系宋杰为证明其主张单方向于芳嫄进行的付款，于芳嫄作为公司的工作人员并无义务为宋杰垫付任何税费，其中的1890元的拖欠时间将近两年，违反常理，不能证明宋杰的主张。
7、申请证人郭某、高某出庭作证，证明2013年10月2日涉案房屋已经开始装修。龙湖置业公司认为两位证人均与宋杰有私人往来，第一位证人购房时因宋杰而享有一定的优惠，第二位证人与宋杰有私人关系，且在涉案合同签订前已经离开龙湖物业，上述两位证人所陈述的事项也无其他客观证据予以作证，宋杰发问时也进行了诱导式陈述，龙湖置业公司认为不具有相应的证明效力，即使两证人陈述为事实，宋杰在2013年10月19日签订涉案合同，装修事实已经发生，不影响合同效力，不影响宋杰按照约定承担付款义务。
经审理查明，本院认定事实如下：
2013年8月20日，龙湖置业公司与宋杰签订《认购协议书》，约定宋杰购买龙湖置业公司开发的龙湖·滟澜海岸项目SP-086号房屋，建筑面积182.27平方米，该房屋按建筑面积计价，销售总价为1802832元；宋杰应于签署本认购书的同时向龙湖置业公司支付定金100000元，该定金作为其签订该房屋的《青岛市商品房出售合同》及其附件的担保，在该房屋的买卖合同生效后将自动转为已付房款；宋杰应在本认购书签署之日起7日内，即2013年8月27日前，根据政府规定的标准自行向指定银行缴纳房屋专项维修资金，取得指定银行开具的房屋专项维修资金专用票据；宋杰应在本认购书签署之日起7日内，即2013年8月27日前携带本认购书、定金收据、房屋专项维修资金专用票据和身份证与龙湖置业公司签署该房屋的购房合同，买卖合同生效后本认购书自动终止。
2013年9月30日，龙湖置业公司与宋杰签订《委托改造协议》，约定双方于2013年8月31日签订了《青岛市商品房出售合同》（以下简称购房合同），宋杰（甲方）购买龙湖置业公司（丙方）开发建设的龙湖·滟澜海岸项目557号楼网点86单元1层2层房屋，甲方委托乙方对甲方所购房屋进行改造，丙方有义务在施工中向乙方提供相关资料及协助，为乙方进行改造工程提供必要的便利，甲方委托乙方对该房屋按照本协议附件的附图进行空间结构的改造，该改造工程在购房合同约定的该房屋交付时间一同交付，即甲方应按照乙方发出的交房通知书中指定的交房日期接受房屋时同时接受该改造工程，乙方无需就改造工程另行通知；改造工程的交付：双方同意在接受该房屋时甲方对委托乙方按照本协议附件的附图进行的空间结构改造不持异议，在接收房屋时，如对改造工程质量产生异议的，按照本合同关于保修的约定处理，甲方不得因上述异议拒绝接收房屋；改造费用由乙方承担，甲方无需向乙方支付本协议项下的改造费用，甲乙双方签署的该房屋的购房合同因任何原因解除的，本协议自动解除，本协议解除后双方无需就本协议向对方支付任何款项。该协议“乙方”处为空白，宋杰在该协议的甲方处签字，龙湖置业公司在该协议的丙方处签字盖章。
2013年10月19日，青岛龙湖置业拓展有限公司与宋杰对《青岛市商品房出售合同》办理了网签手续，该合同约定宋杰向龙湖置业公司购买城阳区双元路16号龙湖·滟澜海岸557号网点86单元1层2层房屋，建筑面积为182.27平方米，每平方米房屋建筑面积单价为8974.41元，房屋总房价款为1635766元。合同附件一约定：宋杰采取分期付款方式，贷款方式为商业贷款，于2013年9月30日签约，并支付首付款825766元，2013年10月30日前应支付房款810000元。合同补充条款第三条第2项按揭贷款付款方式约定：（3）买受人应在本合同签订后30日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以一次性或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。第六条对逾期付款的补充约定第（2）款约定：逾期付款超过180日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的10%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。第二十条第1项约定：若本合同因买受人违约而解除的，则买受人已支付的全部费用、税费不予退还，出卖人不承担任何责任。第十八条对通知的补充约定：买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为主（在该房屋交付后，该房屋的地址也可以作为有效地址），双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效，买受人变更有效送达地址，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件，由此给出卖人造成损失的，买受人负责赔偿；买受人向出卖人预留或补留通讯地址和/或代收人、或预留的通讯地址有误的、或在邮寄途中发生延误或丢失的，出卖人不承担任何延误或买受人未收到通知的责任；双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料，书面文件以传真方式送达的，发出传真当日即为送达日，以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日，以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日，以手递方式送达的，以手递日为送达日。宋杰在该合同中所留地址为青岛市崂山区同安路872号南区7号楼1单元101，联系电话186××××3777。
2013年9月30日，宋杰支付定金100000元，购房款725766元、专项维修基金9295.77元、预告登记费550元，剩余房款810000元至今未支付。
2014年3月17日，龙湖置业公司通过顺丰速运的方式向宋杰（地址为青岛市崂山区同安路872号南区7号楼1单元101，电话：186××××3777）发出敦促函，载明根据购房合同约定宋杰应于2013年10月30日前向龙湖置业公司支付购房合同款项810000元，但经多次催告，宋杰至今仍未按约付款；根据购房合同及其补充协议约定，每逾期一日应按照逾期应付款的万分之四向龙湖置业公司支付违约金，逾期时间超出30日的，龙湖置业公司有权解除购房合同，同时收取逾期应付款10%的违约金，为保障购房合同能顺利履行，请宋杰务必在收到函件三日内付清相关款项。2014年9月24日，龙湖置业公司通过顺丰速运向宋杰（地址为青岛市崂山区同安路872号南区7号楼1单元101，电话：186××××3777）发出解约函，载明根据合同及补充协议约定，宋杰应于2013年10月30日前支付购房合同约定的购房款810000元，但经多次催告，至今仍未按约付款，所欠购房款金额已达810000元，欠款期间已超过30日，鉴于此，根据购房合同补充协议第六条的约定，龙湖置业公司单方解除合同的条件已经成就，现通知解除签订的购房合同及其补充协议等相关文件，并将按购房合同及其补充协议约定从已付购房款中扣除购房总价款10%的违约金，同时，请于2014年10月5日前配合办理完毕撤销购房合同网上备案等相关手续，并在接到本通知后30日内将房屋腾空并返还龙湖置业公司，否则除前述解约违约金外，根据购房合同补充协议第十九条的约定，龙湖置业公司将按照每日房屋总价款的万分之五的标准向宋杰收取不予配合办理合同注销登记手续的违约金，同时保留追究其他相应责任的权利。
因宋杰与案外人王伟之间的纠纷，2014年11月3日，青岛市崂山区人民法院对涉案房屋进行了查封。
龙湖置业公司与山东琴岛律师事务所签订《委托代理合同》，载明该所接受龙湖置业公司委托，委派律师在龙湖置业公司与宋杰商品房买卖合同纠纷一案的一审、二审、执行程序中担任委托代理人，该所委派朱红娟、戚永鑫律师担任上述案件中龙湖置业公司的委托代理人，龙湖置业公司向该所支付律师代理费20000元，该价款包含一切费用及税金，包括但不限于营业税/增值税等因完成本合同而由该所承担的各项税费；支付方式为本合同生效后15日内支付。2016年12月8日，龙湖置业公司支付代理费20000元。
另查明，于芳嫄原系龙湖置业公司职工，双方于2011年9月5日订立（续订）了劳动合同，2015年4月17日双方终止（解除）劳动合同。
以上事实，有青岛市商品房出售合同、收款收据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同当事人均应按照合同约定全面履行。本案中，原告青岛龙湖置业拓展有限公司与被告宋杰签订的《认购协议书》及《青岛市商品房出售合同》，是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，宋杰应于2013年10月30日前以贷款方式支付剩余房款810000元，逾期超过180日的，龙湖置业公司有权解除合同，龙湖置业公司主张，宋杰未按照该约定及时付款，2014年3月17日，龙湖置业公司向宋杰发出催促函，要求宋杰3日内支付购房款，但宋杰未支付，2014年9月24日，龙湖置业公司再次向宋杰发出解约函，要求解除双方签订的《青岛市商品房出售合同》；宋杰主张其未支付剩余房款的原因是龙湖置业公司对涉案房屋进行了改造并对外出租，但未按照承诺先支付宋杰租金，且2016年9月22日，宋杰与龙湖置业公司员工于芳嫄签订了协议书，约定龙湖置业公司支付租金后宋杰支付剩余房款，因此宋杰支付剩余房款的条件未成就，不存在违约；本院认为，龙湖置业公司于2016年7月25日提起本案诉讼，主张宋杰逾期付款要求解除合同，而宋杰出具的与于芳嫄协议系在2016年9月22日签订，明显与龙湖置业公司主张的事实与理由相矛盾，且于芳嫄系龙湖置业公司的销售人员，就涉案房屋的委托改造及租金问题并无相应授权，该协议为复印件，因此本院认定该协议内容并非龙湖置业公司的真实意思表示，故对宋杰主张双方对剩余房款的支付达成新的合意的意见本院不予采纳；龙湖置业公司向宋杰发出催告函及解约函，宋杰主张未收到上述函件，但龙湖置业公司按照宋杰预留的地址及联系电话通过顺丰速运向其发出上述函件，且宋杰认可其现在实际居住的地址及使用的电话与其预留的地址、电话一致，因此根据双方出售合同的约定，即使宋杰未收到该函件，亦应视为龙湖置业公司履行了相关的催告及告知义务，宋杰应承担相应的法律后果；综上，本院认为，宋杰未按合同约定及时足额支付购房款，已构成违约，龙湖置业公司因此请求解除与宋杰签订的商品房出售合同，并办理撤销涉案出售合同的网签备案手续，其诉请符合合同约定及法律规定，且宋杰亦要求解除该合同，故对龙湖置业公司的该项主张本院予以支持；根据合同约定，因宋杰逾期付款导致合同解除的，宋杰应按照总房款的10%向龙湖置业公司支付违约金，故对龙湖置业公司要求宋杰支付违约金163576.6元的主张本院予以支持；因宋杰违约导致龙湖置业公司提起本案诉讼，故对龙湖置业公司要求宋杰支付律师费20000元的主张本院予以支持；宋杰要求龙湖置业公司返还预告登记费、专项维修基金，要求龙湖置业公司支付已付房款利息、双倍返还定金，因宋杰违约致使合同解除，根据合同约定，本院不予支持。宋杰要求龙湖置业公司支付租金150000元，证据不足，本院不予支持。宋杰已支付龙湖置业公司购房款825766元，在扣除宋杰应承担的违约金163576.6元及律师费20000元后，剩余款项642189.40元龙湖置业公司应予返还。
综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款、第四十九条、第六十五条、第六十九条之规定，判决如下：
一、解除青岛龙湖置业拓展有限公司与宋杰签订的青岛市商品房出售合同（编号为201300143796），宋杰于本判决生效后十日内协助青岛龙湖置业拓展有限公司办理上述合同的网签备案撤销手续。
二、宋杰于本判决生效后十日内支付青岛龙湖置业拓展有限公司违约金163576.6元。
三、宋杰于本判决生效后十日内支付青岛龙湖置业拓展有限公司律师费20000元
四、在扣除上述第二、三项款项后，青岛龙湖置业拓展有限公司应在本判决生效后十日内将剩余宋杰已付购房款642189.40元返还宋杰。
五、驳回宋杰要求青岛龙湖置业拓展有限公司返还专项维修资金9295.77元、商品房预告登记费550元、双倍返还定金200000元、租金150000元，利息128833.84元并以735611.77元为基数按同期银行贷款利率支付自2016年12月9日至实际清偿之日的利息的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19522元，由宋杰负担，宋杰在履行上述付款义务时将应承担的诉讼费用一并给付青岛龙湖置业拓展有限公司；反诉案件受理费7865元，由宋杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 秦忠基
审 判 员 顾 伟
人民陪审员 刘 锋
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 张 科