山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终2926号
上诉人（原审原告）：山东西街工坊创意文化产业园有限公司，住所地济南市。
法定代表人：宋森，董事长。
上诉人（原审原告）：宋森，男，1965年12月21日出生，汉族，住济南市。
以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：孟倩，山东国曜律师事务所律师。
以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：杨洋，山东国曜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张爱华，男，1969年10月20日出生，汉族，住济南市。
上诉人山东西街工坊创意文化产业园有限公司（以下简称西街工坊）、宋森与被上诉人张爱华房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初5008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
宋森、西街工坊上诉请求：撤销一审判决，改判支持宋森、西街工坊在一审中的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院对本案事实认定不清，证据不足。一审法院认为：“西街工坊明确辩称宋森系涉案铺位权利义务的实际承担者，租金应返还给宋森，其只是名义上提出本案诉讼请求，经审查，西街工坊的上述意思表示未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以采信，故西街工坊主张返还租金62284.34元，本院不予支持。”该认定显然是错误的，理由如下：第一，本案中涉案合同的签订方为甲方：宋森，乙方：张爱华，丙方：济南隆越市场运营管理有限公司（即西街工坊）。根据涉案合同的签订主体显示，宋森、西街工坊作为合同主体方，均享有相应的权利，履行相应的义务。虽然涉案合同已被认定为无效合同，但不能据此剥夺宋森、西街工坊的合法权利。第二、宋森是“西街工坊”创意文化产业园项目产权所有人，西街工坊是涉案合同中铺位的实际运营和管理方，在合同履行过程中的租金收益均是由西街工坊向张爱华支付。现涉案合同已无效，张爱华理应向宋森、西街工坊返还租金收益。第三、（2016）鲁0104民初771号民事判决与（2016）鲁01民终3533号民事判决，均判令由宋森、西街工坊对返还转让款承担连带责任。因此宋森、西街工坊当然有权利要求张爱华返还相应的租金收益。二、一审法院适用法律错误，对法律规定所作出的解释与说理不能成立。第一、一审法院认为本案不具返还财产的合法性。认为合同无效是因宋森、西街工坊导致，现在不应基于恶意而获利。但涉案合同的内容具体明确，三方权利义务清楚。任何一方均不存在恶意的情形，且张爱华在签订合同时一定会对投资项目进行充分考察，其签订合同的行为表明已对合同下的项目认可与知晓，且涉案合同现已实际履行。因此，涉案合同的签订各方均不存在主观恶意，更没有因恶意而获利。现铺位转让款已返还张爱华，张爱华没有合法依据继续占有租金收益款。而宋森、西街工坊作为“西街工坊”创意文化产业园项目的经营管理方与产权所有人，有权收回租金收益。第二、一审法院认为本案也不具备返还财产的现实性。合同已履行的部分不具恢复性。该认定明显是错误的。根据《合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同无效为自始无效，双方应相互返还因合同取得的财产，现法院已判令宋森、西街工坊向张爱华返还转让款，张爱华也理应向宋森、西街工坊返还租金收益。这才更能符合法律规定的意愿和公平合理的原则。
张爱华辩称，不同意返还租金，请求维持原判。
宋森、西街工坊向一审法院起诉请求：返还租金62284.34元。
一审法院认定事实：2012年5月18日，宋森（甲方）、张爱华（乙方）、济南隆越市场运营管理有限公司（丙方）签订《铺位使用权合同》，约定：甲方授权丙方全权代表甲方办理西街工坊项目有关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜。……丙方同意将营市西街18号西街工坊的一层A70＃、A71＃号铺位（以下简称“上述铺位”，位置详见附件1）的使用权有偿转让给乙方，以上共2个铺位，总建筑面积12.38㎡。二、铺位转让金额：双方约定上述铺位使用权转让总价为：（人民币）大写壹拾伍万肆仟柒佰伍拾元整（￥154750.00）。三、约定：1、丙方同意自本合同签订后，该铺位使用权自动转让给乙方，乙方获得该铺位使用权的年限自2012年5月18日至2032年5月17日，共计20年。同时丙方承诺在上述使用权转让合同期满后，乙方可以0租金优先续约该铺位后续10年的使用权。2、为了丙乙双方共同利益考虑，双方约定该铺位自使用权正式转让后8年内为委托经营时间，相关规定详见本合同第二部分。3、委托经营期间，乙方可以转让但不可以自主经营。4、委托经营期过后，乙方可自主经营或转租。乙方转租他人无需征求丙方之同意，但应当将转租事宜书面通知丙方。乙方自营或转租他人经营时须遵守该铺位所在西街工坊经营管理方的各项管理规定。四、承诺：……4、甲方保证铺位产权权属清楚，归甲方所有，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲、丙方共同负责赔偿。……五、付款方式：一次性付款：乙方须在签订合同当日向丙方一次性支付上述铺位权转让总价为：（人民币）大写壹拾伍万肆仟柒佰伍拾元整（￥154750.00，含已付定金）。……第二部分：现就乙方拥有使用权的铺位用于丙方经营事宜达成协议如下：一、租赁场地及用途1、乙方同意按下列条款和条件将上述铺位有偿租赁给丙方经营。2、乙丙双方同意在乙方向丙方交付上述铺位和租赁终止时丙方向乙方返还上述铺位时均以现状交接。二、租赁期限与交付日期1、乙丙双方约定的租赁期限为8年，自2012年5月18日至2020年5月17日止。2、乙丙双方约定签订本合同当日，乙方即向丙方交付上述铺位，即视为乙方已按照本合同规定条款履行了上述铺位交付给丙方的义务。三方还约定了其他合同内容。宋森作为委托方于2011年7月20日向济南隆越市场运营管理有限公司出具委托书，内容为：本人特委托济南隆越市场运营管理有限公司作为我的合法代理单位，全权代表我办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜，对济南隆越市场运营管理有限公司在办理上述事项过程中所签署的相关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。宋森于2011年7月20日出具《担保书》，内容为：“西街工坊”创意文化产业园产权持有人宋森陈述并承诺：我授权济南隆越市场运营管理有限公司在出租西街工坊商铺使用权时，就前8年统一经营期内客户的租金支付和统一经营期结束后使用权回购的相关约定，在济南隆越市场运营管理有限公司无法按照相关合同履约时，我同意以“西街工坊”创意文化项目的产权价值作担保给予偿付。山东隆越置业有限公司同意同时承诺承担上述事宜的连带责任。特此陈述并承诺。山东隆越置业有限公司在担保方字样处加盖公司印章。另查明，济南隆越市场运营管理有限公司于2013年12月19日在工商管理部门办理了公司名称变更登记手续，将公司名称变更为：西街工坊。另，该《铺位使用权合同》签订当日，张爱华即将涉案铺位交付西街工坊使用经营。西街工坊共计向张爱华支付租赁费62284.34元。
另，张爱华于2016年1月27日向一审法院提起诉讼，请求判令宋森、西街工坊返还委托经营铺位租金11682.44元及滞纳金2934.10元；请求终止合同，宋森、西街工坊返还铺位款154750元。经释明，张爱华主张在合同无效的情况下，宋森、西街工坊应当返还铺位转让款。一审法院于2016年4月14日作出（2016）鲁0104民初771号民事判决，判决如下：“一、被告宋森自本判决生效之日起十日内向原告张爱华返还转让款154750元；二、被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司对上述判项承担连带责任；三、驳回原告张爱华的其他诉讼请求。”,宋森不服该判决，提起上诉，济南市中级人民法院于2016年7月26日作出（2016）鲁01民终3533号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该二审判决已经发生法律效力。上述一审、二审判决均认定宋森、张爱华、西街工坊签订的《铺位使用权合同》为无效合同。其中（2016）鲁01民终3533号民事判决明确载明“上诉人宋森并未向被上诉人张爱华支付收益款，向被上诉人张爱华支付收益的系原审被告西街工坊公司，原审被告西街工坊公司并未提出上诉，故上诉人宋森要求被上诉人张爱华返还收益款的上诉请求不能成立。……”
一审法院认为，本案的焦点问题是租金应否返还的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，就涉案铺位双方当事人均未提交规划部门作出的建设工程规划许可手续，故双方签订的《铺位使用权合同》为无效合同，该合同为无效合同也经已生效的（2016）鲁0104民初771号民事判决、（2016）鲁01民终3533号民事判决所确认。西街工坊明确辩称宋森系涉案铺位权利义务的实际承担者，租金应返还给宋森，其只是名义上提出本案诉讼请求，经审查，西街工坊的上述意思表示未违反法律、行政法规的强制性规定，予以采信，故西街工坊主张返还租金62284.34元，不予支持。宋森辩称其主张返还的法律依据为《中华人民共和国合同法》第五十八条。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，就合同无效取得的财产应当予以返还的规定，一审法院及济南市中级人民法院均判令涉案铺位转让款154750元由宋森在规定时间内向张爱华予以返还，但就张爱华取得的租金62284.34元事宜，还应审查返还财产的合法性和现实性。首先，本案不具返还财产的合法性。《铺位使用权合同》无效的原因在于宋森未办理涉案铺位相应的建设工程规划许可手续，宋森在明知未办理上述建设工程规划许可手续仍对外出租涉案铺位，显属主观恶意，不应基于恶意而获利。其次，本案也不具备返还财产的现实性。张爱华收取租赁费62284.34元的前提是其向宋森支付涉案铺位转让款154750元后取得该铺位使用权，又将涉案铺位使用权交付西街工坊经营，西街工坊在使用经营涉案铺位的情况下向张爱华支付的租赁费62284.34元，合同已履行部分不具恢复性。另外，张爱华支付涉案铺位转让款又同意西街工坊使用经营其目的即获取相应的租金，而西街工坊支付租金62284.34元的事实，更能符合法律规定的意愿和公平合理的原则，并且已生效的（2016）鲁0104民终3533号民事判决已明确认定宋森要求张爱华返还收益款即租金的请求不能成立。综上，宋森主张返还租金62284.34元于法无据，不予支持。
综上所述，宋森、西街工坊主张返还租金62284.34元，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：驳回宋森、山东西街工坊创意文化产业园有限公司的诉讼请求。案件受理费1357元，由宋森、山东西街工坊创意文化产业园有限公司负担。
二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案各方当事人签订的《铺位使用权合同》为租赁性质且为无效，已经生效判决予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，租赁合同无效后，承租人无权要求返还租金。宋森、西街工坊要求张爱华返还租金，依据不足，不应支持。
综上所述，宋森、西街工坊的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1357元，由山东西街工坊创意文化产业园有限公司、宋森负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一八年六月十五日
书记员 曹 鸿