山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字2376号
原告薄淑瑞，女，1955年7月29日出生，汉族，草包包子铺退休职工，住济南市。
委托代理人谢丽萍，山东千舜律师事务所律师。
被告刘永满，女，1979年11月12日出生，汉族，山东大成建设有限公司会计，住济南市。
委托代理人王亚军（系被告丈夫），男，深圳任子行网络公司员工，住济南市。
委托代理人杨凯，山东泉舜律师事务所律师。
原告薄淑瑞与被告刘永满房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李钧独任审判，公开开庭进行了审理，原告薄淑瑞及其委托代理人谢丽萍，被告刘永满及其委托代理人王亚军、杨凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薄淑瑞诉称：2011年9月30日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定将原告所有的坐落于济南市1302室房屋卖与被告，价款45万元，并约定如房屋实测面积高于合同约定面积，据实结算。合同签订后，原告依据约定协助被告办理完成房屋产权过户手续后，经双方结算，确认被告尚欠原告房款13860元。原告多次要求被告支付剩余款项，被告至今仍未支付。被告的行为违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告支付购房款13860元、违约金2万元。
被告刘永满辩称：一、被告无需向原告支付购房款13860元，请求驳回原告的诉讼请求。合同中约定“初始登记办证所需一切税费有（由）甲方缴纳（承担）”，因房屋出卖方以无钱为由要求被告先行垫付，垫付款折抵未付1万元房款，因此，被告为办理初始登记办证垫付25067.01元。因办理初始登记所发生的费用早已超过原告诉讼请求的数额，因此被告无需再向原告支付13860元。办理初始登记的一切税、费按照房屋买卖合同的约定均应当由出卖人缴纳，因出卖人称没有钱（原告称其家庭成员欠他人高额债务）为由，要求被告先行垫付，垫付款折抵欠付的1万元的购房款。双方的通话录音可以证实。根据房屋买卖合同的约定，涉案房屋总价款为45万元，原告诉状中陈述“如房屋实测面积高于合同约定面积，据实结算”没有依据。二、原告要求被告支付房屋买卖合同违约金2万元无约定、无事实依据。在房屋买卖合同过程中，出卖方处处违约，合同约定初始登记所发生的费用应由出卖方缴纳，出卖方却以无钱为由要求买方缴纳，出卖方不缴纳初始登记费用已经构成违约。因买方已经向出卖方支付了44万元的房款，买方不为其垫付初始登记费用，将来就不能办理过户，被告处于无奈只能垫付初始登记费用。被告并没有违约，因被告为原告垫付的初始登记费用已经超出了1万元的购房款，被告没有义务再向原告支付1万元购房款，被告在合同履行中并未违约。原告所谓的违约其实就是被告未履行支付1万元购房款的违约，被告在胁迫下书写的承诺中提及1万元购房款，但未对违约金进行约定。被告书写的承诺已经对原合同中关于违约条款进行变更。况且所欠的购房款已经被初始登记费用抵销。
经审理查明：位于济南市1302号房屋，系由案外人王士义所有的济南市天桥区中园街的房屋拆迁安置而来，房屋原登记所有权人为案外人王士义，原房产证号为：济房权证天字第2603**号，共有情况为单独所有，登记时间为2015年1月12日。原告薄淑瑞与案外人王士义原系夫妻关系，案外人王琦为二人儿子，案外人吕青青与王琦系夫妻关系，王士义于2011年10月19日因病去世。王士义去世后，对于上述涉案房屋的继承，王琦签署了“放弃继承权声明书”，放弃了对涉案房屋的继承，并办理了公证手续；原告薄淑瑞要求继承被继承人王士义的上述遗产（涉案房屋，本院注），也办理了公证手续。
2011年9月30日，被告刘永满（买受人、乙方）与案外人王士义（出卖人）、吕青青（共有人）、王琦（共有人）、原告薄淑瑞（共有人）（出卖人、共有人为甲方）在中介公司（丙方）的居间介绍下签订《房屋买卖协议》一份，协议约定的主要内容包括：甲方自愿将坐落于济南市1302室（原聚13A12室），建筑面积为53.47平方米的房屋出售给乙方，房屋总价款为人民币45万元，乙方于本合同签订前支付购房定金2万元，在合同签署后自动转为购房款；首期购房款35万元（含定金）乙方于2011年10月10日前支付给甲方，甲方将房屋交付乙方使用，同时将房屋回迁协议原件、迁入证原件、回迁单位开具的收款收据一并交由乙方保管，2012年1月31日前乙方交付甲方购房款9万元；剩余房款1万元作为甲方协助乙方办理房屋过户的保证金，由甲方在房屋过户至乙方名下同时支付至甲方名下的账户；合同第三条房屋交付及产权过户事宜约定：“1、甲、乙双方应于丙方发出办理房产初始产权登记通知之日起3日内，前往相关部门办理产权登记，初始登记办证所需一切税费有甲方缴纳……。2、初始房产证下发后，次日，丙方应通知甲、乙双方于3日内办理房屋产权过户手续，办证所需交纳的税费有乙方承担”；合同第五条违约责任约定：“甲、乙双方未能履行合同义务，每逾期一日，应按照购房款的1%支付其他方违约金；逾期达30日的，甲、乙双方可解除本合同，甲乙双方若其中一方违约，则违约方赔付丙方合同中规定的中介费”。合同签订后，被告刘永满于2011年10月8日支付了购房款35万元，于2011年12月5日支付了购房款9万元，共计支付购房款44万元。2015年2月13日，原、被告前往房管部门办理涉案房屋过户登记手续，2015年2月16日，涉案房屋过户登记至被告刘永满名下，现登记产权证号为：济房权证天字第2634**号，登记面积为56.88平方米。
2015年2月13日，被告刘永满向原告薄淑瑞出具了承诺一份，内容为：“今承诺于2015年2.13日于1302室.剩余欠款￥17200元整（壹万柒仟贰佰元正）此欠款包含购房合同所欠￥10000（壹万元正）扣除公证费、办证费3160，180：（工本费）剩余结清”。原告薄淑瑞主张该承诺中的17200元，包含欠付的房款10000元，及因涉案房屋面积差额造成的价款差额，该价款差额再减去被告垫付的房屋安置费得出了7200元；17200元减去公证费、办证费3160元，再减去工本费180元，得出13860元，主张被告尚欠原告此款。被告刘永满对此不予认可，称该承诺是在原告的胁迫下由原告口述后由其书写的，不清楚承诺中的数额原告是如何计算出来的，当时被告如不出具，原告不配合办理过户手续。被告刘永满主张该承诺最下方书写的“剩余结清”是其故意书写上的，因为为原告垫付的款项已远远超出了该承诺中记载的17200元。
另查明，被告刘永满为原告垫付了涉案房屋的安置房差价房款15280.21元，支付了将涉案房屋初始登记至王士义名下的房屋契税316.80元、住宅专项维修基金6825元、登记费80元、交易费100元、证明费20元，并为原告垫付了前述办理公证时的公证费2265元，被告刘永满共计垫付支付24887.01元。原告薄淑瑞对于被告刘永满垫付支付了上述款项无异议，但主张对于维修基金，原、被告曾达成了口头约定，该项费用由被告方自愿承担，但对此未提供证据予以证实。被告刘永满对于原告的主张不予认可，并主张为原告方垫付的上述款项已超出了原告方的诉讼请求，如认定需要向原告支付13860元，则对于上述垫付款在本案中主张抵销需要向原告支付的款项。
另，对于涉案房屋是按照整套购买，房屋总价款为45万元，原、被告均无异议。原告薄涉瑞主张原、被告曾达成口头约定，对于涉案房屋买卖中产生的面积差，被告应拒实结算，对于实际多出的房屋面积应予以补偿，但对此未提供证据予以证实。被告刘永满对于原告薄淑瑞的上述主张不予认可。
以上事实，由房产证、公证书、《房屋买卖合同》、房屋权属状况信息、承诺、安置房差价款交款单、契税完税证明、维修资金收据、公证费收据、交易费发票、登记费收据、证明费发票及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。对于涉案房屋为按套购买、房屋买卖的总价款为45万元、被告已付购房款44万元的事实，原、被告无异议，本院予以确认。关于被告刘永满垫付款项的问题。本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽然原告薄淑瑞主张原、被告曾达成了由被告刘永满承担维修基金并对于房屋买卖的面积差额给予原告补偿的口头约定，但对此并未提供证据予以证实，且被告刘永满对此不予认可，故对原告薄淑瑞的此项主张，本院不予采纳，对于被告刘永满主张已为原告垫付了24887.01元的抗辩理由，本院予以采纳。
关于被告刘永满欠付款项的问题。本院认为，根据已查明的事实及涉案的《房屋买卖合同》的约定，被告刘永满除合同约定的应于涉案房屋过户时支付给原告的剩余房款1万元外，并未欠付原告薄淑瑞其他款项，且无证据证实在原、被告之间存在其他债权债务关系，在原、被告对于被告刘永满出具的“承诺”中所涉及的内容均未能给出明确且合理的解释的情况下，原告薄淑瑞以此“承诺”主张被告欠付购房款13860元，证据不足，根据现有证据，本院认定被告刘永满欠付原告1万元，为剩余购房款。
结合以上分析认定，虽然被告刘永满尚欠原告购房款1万元，但被告刘永满已为原告垫付了相关款项24887.01元，在被告刘永满已明确要求予以抵销的情况下，被告刘永满并无再向原告支付相关款项的义务，故原告薄淑瑞要求被告刘永满支付购房款13860元的主张，本院依法不予支持，对于原告薄淑瑞的违约金主张，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告薄淑瑞的诉讼请求。
案件受理费650元，减半收取325元，由原告薄淑瑞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李 钧
二〇一五年九月九日
代理书记员 商玉莹