审判长
合议庭成员
法官助理
书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终3829号
上诉人（原审被告）：余玉珍。
委托代理人：沈军、李翱男，湖北今天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉市洪山区人民政府和平街办事处，住所地武汉市青山区工业大道13号。
负责人：郭涛，该办事处主任。
委托代理人：丁晴，湖北诚明律师事务所律师。
上诉人余玉珍因与被上诉人武汉市洪山区人民政府和平街办事处（以下简称和平街办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市青山区人民法院于2016年4月11日作出（2015）鄂青山民二初字第00842号民事判决，余玉珍不服，向本院提起上诉。本院于2016年6月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人余玉珍的委托代理人沈军、李翱男、被上诉人和平街办事处的委托代理人丁晴均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年9月，和平街办事处诉至一审法院，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、余玉珍腾退其占用的位于武汉市青山区工业大道9号房屋，并按合同约定标准支付自2014年1月1日起至实际腾退之日止的房屋租金（暂计至2015年12月31日，拖欠租金为342，710.48元）及滞纳金（按同期贷款利率的四倍计取）；3、本案诉讼费用由余玉珍承担。
一审法院查明：2008年3月8日，武汉市洪山区人民政府和平街办事处资产管理中心（甲方）与余玉珍所经营的个体工商户武汉市青山区凤凰鸣茶座（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于武汉市洪山区工业大道13号（后改为工业大道9号），房产证号武房权证洪字第××号，使用面积772.886㎡房屋出租给乙方用以经营音乐茶座；租赁期为捌年，自2008年3月1日起至2016年2月28日止；房屋租金标准为每月15，071.27元，乙方于每季度首月的5日前缴清当季租金，否则甲方有权单方面解除合同，并有权扣留乙方资产或商品作为抵押以及按每日5‰的标准向乙方加收滞纳金；房屋租赁期间水、电、暖、通讯等费用由乙方承担，见缴费单支付；乙方对所租房屋的装璜设施和投资所建房屋（不动资产），在合同期满时不得拆除，产权归甲方所有，同时甲方不支付装璜及建房费用。合同签订后，和平街办事处将诉争租赁房屋交付余玉珍占有使用。租赁期间，诉争房屋用电系由余玉珍自理，而非经由和平街办事处供应，故此期间产生相应电费由余玉珍自行向供电部门缴纳，未经和平街办事处转交或垫付。2014年1月5日，余玉珍未按时支付诉争房屋当季租金。经和平街办事处催要，余玉珍于2014年4月22日向和平街办事处缴付19，000元，但此后至今再未向和平街办事处缴付房租。
一审另查明：因行政区划调整，本案诉争租赁房屋即原武汉市洪山区工业大道9号登记门牌现已变更为武汉市青山区工业大道9号。
一审法院认为，本案的争议焦点为：余玉珍是否构成违约以及余玉珍是否应腾退诉争房屋并向和平街办事处支付租金、滞纳金。第一，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对合同双方当事人均有约束力。和平街办事处已如约将诉争租赁房屋交付余玉珍占有并使用至今，但余玉珍未按合同约定向和平街办事处交纳租金，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。第二，根据双方租赁合同的约定，承租方逾期交纳房屋租金，出租方有权单方面解除合同。本案中，因余玉珍2014年1月5日未按时支付当季租金且其后拖欠支付至今，故和平街办事处依法享有合同解除权，其要求解除合同的诉讼请求，依法应予支持。由于合同约定的租赁期在本案审理期间内已届满，而双方未续签租赁合同，故认定自本案合同租赁期限届满次日即2016年2月29日起，双方合同解除。第三，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，合同租赁期限届满，余玉珍理应腾退所租赁的房屋，故和平街办事处要求余玉珍腾退房屋的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。第四，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”的规定，余玉珍自2014年1月至房屋租赁期满前所欠缴房屋租金，以及余玉珍在租赁期届满合同解除后，继续占用租赁房屋期间所产生的房屋占用费，均应向和平街办事处支付。故和平街办事处要求余玉珍按每月15，071.27元的标准支付从2014年1月起至实际腾退之日止的房屋租金及占用费的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。但余玉珍于2014年4月22日向和平街办事处缴付的19，000元应予以扣除。第四，根据双方合同约定，承租方逾期交纳房屋租金，出租方有权按每日5‰的标准向承租方加收滞纳金。结合本案中双方当事人所签订租赁合同性质及合同目的分析，此条款应理解为合同双方针对承租方逾期缴租所应向出租方承担违约损失的约定，不违反法律规定。一审庭审中，和平街办事处承认合同约定及诉请滞纳金计付标准过高，同意法院予以调整。以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将和平街办事处所主张滞纳金计付标准调整为按余玉珍实际欠缴房租总金额的30%计算。因本案租赁合同已期满解除，原合同关于滞纳金的条款不再适用租赁期届满后的双方，故和平街办事处要求余玉珍支付租赁期间内的滞纳金的诉讼请求，予以支持，超出部分不予支持。余玉珍在明知和平街办事处已明确要求解除双方房屋租赁合同并向其催缴房租的情形下，仍未能及时向和平街办事处支付欠缴房租，且继续占有诉争房屋以从事生产经营，故其关于和平街办事处以断电方式造成诉争房屋无法使用以及和平街办事处拒收房租的抗辩意见，皆无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、余玉珍于本判决生效之日起15日内腾退位于武汉市青山区工业大道9号的房屋，并交还给武汉市洪山区人民政府和平街办事处；二、余玉珍于本判决生效之日起10日内向武汉市洪山区人民政府和平街办事处支付租赁期间欠缴的房屋租金372，853元及滞纳金111，856元；三、余玉珍于本判决生效之日起10日内向武汉市洪山区人民政府和平街办事处支付房屋占用费（按每月15，071.27元的标准，从2016年2月29日起计付至余玉珍实际腾退之日止）；四、驳回武汉市洪山区人民政府和平街办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费7，546元，由武汉市洪山区人民政府和平街办事处负担4，322元，由余玉珍负担3，224元。
判后，上诉人余玉珍不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定余玉珍行为构成违约是错误的；二、和平街办事处未经明确催告，以余玉珍逾期违约为由终止合同，达到不想赔偿余玉珍经济损失的目的；三、和平街办事处恶意诉讼，违背合同法诚实守信基本原则。四、一审法院诉讼程序存在重大瑕疵，本案审理期限过长，足以影响实体公正。故请求：1、依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2、改判和平街办事处构成合同违约，驳回和平街办事处关于滞纳金的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由和平街办事处负担。
被上诉人和平街办事处答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：和平街办事处和余玉珍签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同有效。和平街办事处已按约定将诉争租赁房屋交付余玉珍使用至今，但余玉珍未按约向和平街办事处交纳租金，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。一审时，和平街办事处认可合同约定及诉请滞纳金计付标准过高，同意法院予以调整，故一审法院基于本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，将滞纳金计付标准酌定为按余玉珍实际欠缴房租总金额的30%计算并无不当。余玉珍提出和平街办事处构成合同违约，应驳回和平街办事处关于滞纳金诉讼请求的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，余玉珍的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15090元，由余玉珍负担。
本判决为终审判决。
审判长张红
审判员叶玉宝
审判员余小乔
二〇一六年九月五日
书记员张博