江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民初字第2720号原告昆山领航工业地产投资管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇阿里山花园34号楼4号房，组织机构代码56685034-6。法定代表人杨云正，该公司总经理。委托代理人陈诚，江苏君中律师事务所律师。委托代理人耿涛涛。被告ＸＸ霞。被告严萧峰。委托代理人刘卫东，江苏致邦（苏州）律师事务所律师，代理上述两被告。原告昆山领航工业地产投资管理有限公司（以下简称领航地产公司）与被告ＸＸ霞、被告严萧峰居间合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法由代理审判员朱诚适用简易程序，于同年9月23日公开开庭进行了审理。原告领航地产公司委托代理人陈诚、被告ＸＸ霞、被告严萧峰委托代理人刘卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领航地产公司诉称：2014年7月20日，原告领航地产公司居间促成被告ＸＸ霞与吴斌订立房屋销售合同。合同第7条约定，居间房屋报酬20000元由吴斌承担。合同第10条补充约定，被告ＸＸ霞与吴斌签订合同后一方违约的承担全额居间报酬。合同签订几天后，被告ＸＸ霞无故通知原告领航地产公司及吴斌房屋不再出售，擅自单方面解除房屋销售合同。2014年8月3日，被告严萧峰书面通知原告领航地产公司及吴斌不同意出售房产。因此，根据合同约定，被告ＸＸ霞应向原告领航地产公司支付居间报酬20000元。两被告系夫妻关系，前述报酬属夫妻共同债务，被告严萧峰对居间报酬应承担共同清偿责任。另提出房屋销售合同的格式条款是原告领航地产公司提供的，虽然合同的第六条与第十条的内容相矛盾，但第六条的内容是原告领航地产公司权利的内容约定，第十条是施加被告ＸＸ霞的义务。根据这两条约定的内容来看，原告领航地产公司有选择的权利。诉请判令：被告向原告领航地产公司支付居间报酬20000元，承担本案诉讼费用。被告ＸＸ霞辩称：1、造成该房屋的买卖无法履行，买方目的无法实现的主要原因在于原告领航地产公司的过错。首先原告领航地产公司方不是合法经营，被告ＸＸ霞在签订《房屋买卖合同》之前都是与昆山市虹桥路568号的昆山康乐世家房产经纪有限公司的杨瑞平联系的，但在签合同时，却变成了原告领航地产公司，经办人变成了杨瑞萍。其次在签订《房屋销售合同》时，原告领航地产公司未能本着专业之水准，没有对房屋的所有权人充分核实，并且在严萧峰明确�出他是共有人且不愿出售的情况下，仍与被告ＸＸ霞签署合同，以促成交易实现中介费的目的。2、被告ＸＸ霞与吴斌的《房屋买卖合同》是一份无论被告ＸＸ霞是否同意出售、是否反悔，该合同均是一份无法履行、合同目的无法实现的合同。因此在本案中，可以假设一个前提，即被告ＸＸ霞不反悔、同意出售该房产，在此前提下，《房屋买卖合同》是否可以继续履行，买方的买房目的是否可以实现。这一假设是本案的争议焦点之一。3、中介费是否该付，如果该付，应付多少，这是本案的第二个争议焦点。虽然本案的案由是居间合同纠纷，但本案诉争的20000元不是居间费，而是实现合同目的（即卖方拿到全部房款、买方拿到房产证）后支付给中介的全部服务工作的服务费。而在本案中，基于上述焦点的结论，买卖合同无法履行，买方合同目的无法实现。因此，附属�完成、实现合同目的的中介费在合同目的不能实现的情况下是不需要支付的。房产交易过程中，中介需要完成的工作，介绍买卖双方、进行房产权籍调查，办理合同签订、纳税评估以及最后到房产交易中心办理网签和过户手续，最终买方拿到全部房款，买方拿到房产证，便在本案中，中介提供的工作就是一个电话通知、签了这份合同，并且合同的签订因没有尽职调查具有重大瑕疵，因此原告领航地产公司主张20000元的中介费与其应完成的服务工作不对等，没有对价基础的，不应予以支持。按照《房屋销售合同》第六条“不管甲乙双方任何一方违约，原告领航地产公司均有权收取定金额30%作为中介费”。按照该约定，即使在合同没瑕疵，在完全因一方违约的情况下，本案中介费也只有6000元，因此本案原告领航地产公司诉请20000元更是没有合同依据。考虑中介在本�的房产交易过程中有劳动付出，因此被告ＸＸ霞愿意适当向原告领航地产公司支付一定的劳务费。被告严萧峰辩称：被告严萧峰不应是本案的被告。本案诉争的依据《房屋销售合同》中，出售、购买、中介三方中均没有被告严萧峰，被告严萧峰不是合同一方当事人。合同的效力仅限于合同当事人双方，即便被告ＸＸ霞应该承担合同项下的责任，也仅限于被告ＸＸ霞个人承担，与被告严萧峰无关，不应将被告严萧峰列为本案的被告。因此，本案中应驳回对被告严萧峰的起诉。经审理查明：2014年7月20日，经原告领航地产公司介绍，吴斌与被告ＸＸ霞签订《房屋销售合同》，主要约定：第一条：被告ＸＸ霞将坐落于昆山市玉山镇枫桥半岛XX号楼XXX＋XXX室房屋，计建筑面积206平方米、车库26平方米的房屋出售给吴斌。该建筑物范围内的土地使用权一并出售给对方。吴斌对所有出售的房屋已充分了解愿意购买上述房屋。……第二条：双方同意上述房屋的成交总价格为2300000元。本合同签订之日，吴斌支付20000元作为购房定金。……第五条：……若发生与被告ＸＸ霞有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由被告ＸＸ霞负责理清，并承担民事责任，由此给吴斌造成的经济损失，由被告ＸＸ霞负责赔偿。第六条：双方签订合同后，吴斌中途毁约，应书面通知被告ＸＸ霞、原告领航地产公司，且购房定金归被告ＸＸ霞所有。被告ＸＸ霞中途毁约应书面通知吴斌、原告领航地产公司，并自毁约之日起十天内支付吴斌所付定金的两倍数额给吴斌。吴斌不能按期向被告ＸＸ霞付购房款；或被告ＸＸ霞不能按期向吴斌交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方相当于上述房地产总价款万分之五的滞纳金。不管双方任何一方违约，原�领航地产公司均有权收取定金额的30%作为中介服务费。第七条：双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需交纳的税、费，除双方另有约定外，按照相关政策规定由双方各自承担。原告领航地产公司在收到吴斌全部购房款及双方所需交纳的税、费后，为双方办理该房屋产权过户手续，若成交价低于评估价，按政策规定有关税、费评估价交纳。被告ＸＸ霞向原告领航地产公司交纳服务费0元，吴斌向原告领航地产公司交纳服务费20000元。如吴斌需要向银行贷款，原告领航地产公司为吴斌办理一切手续，并另收取贷款额的1%作为手续费。……第十条：补充约定。1、双方协商同意房屋价为2300000元。2、双方协商同意，过户时税费吴斌承担。3、被告ＸＸ霞保证过户时，把房屋内户口迁出，并保证在收到吴斌所有购房款后（最迟不超过5日内），撤离房子，腾空房屋，交付给吴斌。双方签定本合同后若一方违约，应按总房款的10%向另一方支付违约金，并承担全额中介佣金。被告ＸＸ霞签订该房屋销售合同时，被告严萧峰在场，但未签字。合同签订当日，吴斌向被告ＸＸ霞支付购房定金20000元。《房屋销售合同》签订时，被告严萧峰与被告ＸＸ霞在现场陪同，被告严萧峰未在房屋销售合同上签字。2014年7月28日左右，被告ＸＸ霞通知吴斌不再出售房屋，解除《房屋销售合同》。2014年8月3日，被告严萧峰书面通知原告领航地产公司及吴斌不同意出售房产。另查明：XXXX年X月XX日，被告严萧峰、被告ＸＸ霞经昆山市石牌镇人民政府民政办公室办理了结婚证书。昆山市玉山镇枫桥半岛XX号楼XXX、XXX室的房屋所有权证登记的房屋所有权人为被告ＸＸ霞，无共有人登记，房产证颁发时间为2004年8月6日。昆山市房产申请登�表显示，昆山市玉山镇枫桥半岛XX号楼XXX、XXX室房屋的房产申请人为被告ＸＸ霞，共同申请人被告严萧峰，共有比例为50%。上述事实，有房屋销售合同、通知书、房产证、昆山市房产申请登记表、结婚证书及当事人的陈述予以证实。本院认为：原告领航地产公司居间促成被告ＸＸ霞与吴斌签订《房屋销售合同》，该《房屋销售合同》系各方真实意思表示，各方应信守约定履行合同。被告ＸＸ霞与被告严萧峰系夫妻关系，且原告领航地产公司、被告ＸＸ霞及吴斌签订《房屋销售合同》时，被告严萧峰在现场并未阻止，应视为对《房屋销售合同》的认可，故《房屋销售合同》对被告严萧峰具有约束力。被告ＸＸ霞、被告严萧峰在合同签订后，单方通知吴斌及原告领航地产公司不同意出售房产，有违诚信，理应承担违约责任。鉴于《房屋销售合同》第六条的约定“不管双方任何一方违约，原告领航地产公司均有权收取定金额的30%作为中介服务费”和第十条的约定“双方签定本合同后若一方违约，应按总房款的10%向另一方支付违约金，并承担全额中介佣金”内容相矛盾，因原告领航地产公司当庭确认合同的格式条款均系原告领航地产公司起草，且第六条与第十条均是打印稿，从形式上看均是由原告领航地产公司在合同签订前提供给合同双方的格式条款，故本院根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，作出不利于提供格式条款的一方（即原告领航地产公司）的解释，即采用《房屋销售合同》第六条的约定，确认原告领航地产公司有权收取定金额的30%作为中介服务费，即6000元（20000元×30%）。据此�依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告ＸＸ霞、被告严萧峰于本判决生效后十日内支付原告昆山领航工业地产投资管理有限公司居间服务费6000元。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履�期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费300元，减半收取150元，由原告昆山领航工业地产投资管理有限公司负担105元，被告ＸＸ霞、被告严萧峰负担45元。该款原告昆山领航工业地产投资管理有限公司已预交，本院不予返还，被告ＸＸ霞、被告严萧峰于本判决生效后十日内将其负担部分支付原告昆山领航工业地产投资管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。代理审判员 朱 诚二〇一四年十月九日书 记 员 钟晓阳附页：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。