沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0103民初1046号
原告�付君。
委托诉讼代理人：陈鹏，系辽宁大辽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晓希，系辽宁大辽律师事务所律师。
被告：佳兆业地产（辽宁）有限公司，住所地沈阳市沈河区悦宾街1号（方圆大厦9楼910房间）。
法定代表人：詹仁超，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：于娜，系该公司员工，法律顾问。
委托诉讼代理人：袁亮，辽宁宣腾律师事务所律师。
第三人：沈阳市沈河区卓恒新韵文化用品商行，住所地沈阳市沈河区大西路**号（怀远商务大厦****室）。
经营者：郜玉龙。
原告付君与被告佳兆业地产（辽宁）有限公司，第三人沈阳市�河区卓恒新韵文化用品商行合同纠纷一案，本院于2017年1月17日受理后，依法由本院审判员路东波担任审判长，与代理审判员赵日欣、人民陪审员张玉华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付君及其委托代理人陈鹏，被告佳兆业地产（辽宁）有限公司的委托代理人于娜、袁亮，第三人沈阳市沈河区卓恒新韵文化用品商行经营者郜玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付君向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告和第三人在2015年2月6日签订的两份《以房抵款三方合同》和一份《三方协议书》合法有效；二、判决被告履行合同义务，以475,525元为房屋买卖价款，与原告签订将沈阳佳兆业中心项目C栋-3503室房屋销售给原告的《商品房买卖合同》，并在产权登记机关办理备案；三、判决被告将沈阳佳兆业中心项目C栋-3503室房屋交付�原告；四、判决被告将沈阳佳兆业中心项目C栋-3503室房屋的所有权登记到原告名下；五、判决被告承担本案全部诉讼费用。
事实及理由：被告的三家关联公司佳兆业地产（鞍山）有限公司、佳兆业地产（本溪）有限公司、佳兆业商业置业管理（盘锦）有限公司因向第三人采购商品，对第三人合计欠款430,686元。2015年2月6日，被告的三家关联公司分别与第三人和被告签订《2014年佳兆业（鞍山）有限公司与沈阳市沈河区卓恒新韵文化用品商行进度款互换房产合同》、《佳兆业地产（鞍山）有限公司与沈阳市沈河区卓恒新韵文化用品商行以房抵款补充协议》、《2014年佳兆业地产（本溪）有限公司与沈阳市沈河区卓恒新韵文化用品商行进度款互换房产合同》、《2014年佳兆业商业置业管理（盘锦）有限公司与沈阳市沈河区卓恒新韵文化用品商行结算�互换房产合同》，约定：被告提供位于沈阳市沈河区青年大街与文萃路交汇处（房号：C栋-3503；建筑面积40.57平米；房屋总价475,525元）房屋给第三人冲抵被告三家关联公司对第三人的欠款；第三人向被告支付房价和三家关联公司欠款的差价款44,839元；由第三人指定的购房人与被告签订购房合同等内容。同日，即2015年2月6日，原告与被告及第三人签订两份《以房抵款三方合同》和一份《三方协议书》，约定：原告作为第三人指定的购房人，与被告签订《沈阳佳兆业中心项目认购书》，并约定应在协议签订后3日内签订《商品房买卖合同》；原告已认购的房产相关情况：沈阳佳兆业中心项目房号：C栋-3503室J户型；建筑面积40.57平米；折后房价总金额：人民币475525元。原告作为第三人指定的购房人，与被告签订认购案涉房屋的认购书，并交付1万元的定金。前述合同、文件签订后，由于被告公司经营出现异常，被告与第三人之间以房抵债的后续手续长期搁置未办，至今没有与原告签订《商品房买卖合同》。
被告佳兆业地产（辽宁）有限公司辩称，因原告不履行《三方合同》及《认购书》约定的支付差额款及签订《商品房买卖合同》的义务，《认购书》已经解除。《认购书》第2.2条约定，乙方须于签订本认购书后5天内即2015年1月25日前支付首期购房款505435元并携带本认购书、定金票据、身份证明文件到甲方办公地址沈阳佳兆业中心项目营销中心签订买卖合同及其补充协议。《认购书》3.1条，乙方未按照本认购书约定的时间缴纳首期房款或未与甲方签订《商品房买卖和他》及其补充协议的，甲方有权解除认购书，不予退还乙方已付的定金，并另行处理该商品房。
截至今日，原告仍未将差额款项补齐给被告。被告已经通知原告解除《认购书》。双方签订的《认购书》已经解除。原告不需继续履行签订合同等义务。《以房抵款三方协议》成立并曾经生效，但《三方协议》应是《认购书》的预约和他，认购书已经签署后被解除，《三方协议》已履行完毕。
综上所述，答辩双方间签订的《认购书》已经解除，答辩人不需按照约定继续履行合同签订义务，更没有义务将C栋3503号房屋交付、登记给被答辩人。
第三人沈阳市沈河区卓恒新韵文化用品商行述称，同意原告的诉讼请求。当时原告跟我一起去被告处要求办理手续，但是因为被告有房子别的问题没有处理完，所以他没有给我办，事实上也办不了，我们当天就去了，被告一直拖不给办理，所以被告答辩意见是不符合事实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年1月20日，原告付君作为乙方，被告佳兆业商业职业管理（辽宁）有限公司作为甲方，双方签订认购书一份，认购书约定：第一条，乙方认购甲方开发的C栋-3503号房，该商品房的建筑面积为0.57平方米，套内建筑面积28.6平方米，该商品房原购房看总额为561594元，享受优惠折扣，折后单价为12458元/平米，折后购房款总额为人民币505435元。第二条约定，乙方须于签订本认购书后5天内即2015年1月25日前支付首期购房款505435元，并携带本认购书、定金票据、身份证明文件到甲方办公地址沈阳佳兆业中心项目营销中心签订买卖合同及其补充协议。第三条特别约定中3.1条约定，乙方未按本认购书约定的时间交纳首�房款或未与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议的，甲方有权解除认购书，不予退还乙方已付的订金，并另行处理该商品。
2015年2月6日，佳兆业商业置业管理（盘锦）有限公司、佳兆业商业职业管理（本溪）有限公司、佳兆业商业置业管理（鞍山）有限公司分别作为甲方，第三人沈阳市沈河区卓恒新韵文化用品商行作为乙方，被告佳兆业商业职业管理（辽宁）有限公司作为丙方，签订了互换房产合同，上述合同共同约定：鉴于甲乙双方于2014年5月签订《盘锦佳兆业中心2014年入伙礼品采购合同》抵付的款项额度暂定为原合同总金额人民币192552元的100%进行进度款抵房，原合同全部款项不再支付。2014年5月签订了《本溪水岸新都2014年入伙礼品采购合同》抵付的款项额度暂定为原合同总金额人民币92868元的100%进行进度款抵房，原合同全部款项不再支付。2014年5月29日签订了《鞍山水岸华府2014年入伙礼品采购合同》，抵付的款项额度暂定为原合同总金额人民币145266元的100%进行进度款抵房，原合同全部款项不再支付。……三份合同累计抵款金额总计430686元，房款不足部分共计44839元以现金形式一次性补给丙方，三方协商后特签订本换房协议，乙方同意以甲方、丙方以下房产用于抵款。乙方同意以甲方以下房产用于抵款：甲方用其项目公司佳兆业地产（辽宁）有限公司所开发的沈阳佳兆业中心项目商品房一套，冲抵原协议合同款，该商品房位于沈阳市沈河区青年大街与文萃路交汇处，冲抵上述合同价款的商品房具体情况如下：房号C栋-3503，建筑面积40.57平方米；交楼时间：以《商品房买卖合同》为准，房屋总价475525元”
同日，被告佳兆业地产（辽宁）有限公司作为甲方、第三人沈阳市沈河区卓恒新韵文化用品商行作为乙方，原告付君作为丙方，三方签订了协议书三份，上述协议约定：丙方（××）已与甲方签订《沈阳佳兆业中心项目认定书》，丙方应在签订本协议后3日内与甲方签订《商品房买卖合同》。丙方按照《商品房买卖合同》约定的期限将应当支付给甲方的上述款项人民币475525元直接支付给乙方，该款项的支付视为丙方已向甲方支付同等数额的购房款，乙方向甲方开具符合要求的发票后，甲方向丙方出具收到购房款的收据。
2016年，原告与被告公司员工杨允就涉案房屋的抵债问题进行了多次沟通。
本院认为，原、被告及第三人在债务已届清偿期后约定以物抵债，用涉案房屋抵偿第三人与被告关联公司之间的欠款，其本质为代物清偿，而代物清偿为实践性法律行为，不仅需要�方当事人的合意，还需要履行物权转移手续。本案中，被告自愿将房屋抵给原告用以债务。三方达成抵债协议后，被告并未办理物权转移手续，即未“交付”，该抵债协议尚未成立生效。故原告的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：
驳回原告付君的诉讼请求。
案件受理费人民币8430元，由原告付君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 路东波
代理审判员 赵日欣
人民陪审员 张玉华
二〇一七年五月十日
书 记 员 洪倩萍
本案依据的相关法律
《中华人民共和国物权法》第九条：动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。