安徽省合肥市庐阳区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）庐执异字第00046号
案外人方某某，男，1980年10月15日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人汪观利，安徽徽达律师事务所律师。
委托代理人方正，安徽徽达律师事务所律师。
申请执行人中国民生银行股份有限公司合肥分行，住所地安徽省合肥市。
负责人叶骏，该分行行长。
委托代理人许德林，安徽安援律师事务所律师。
被执行人田某，男，1973年10月30日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。
被执行人李某，女，1964年10月31日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
被执行人孙家明。
被执行人杨某，女，1975年4月20日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。
被执行人张某某，女，1962年12月21日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
被执行人鄢某某，男，1965年11月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
被执行人鲁某某。
被执行人合肥英迪服饰有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人鲁某某，该公司总经理。
被执行人合肥大有制衣有限公司，住所地安徽省长丰县。
法定代表人孙家明，该公司总经理。
本院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司合肥分行（以下简称民生银行合肥分行）与被执行人田某、李某、孙家明、杨某、张某某、鄢某某、鲁某某、合肥英迪服饰有限公司（以下简称英迪服饰公司）、合肥大有制衣有限公司（以下简称大有制衣公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人方某某对执行标的提出书面异议，本院受理后依法进行审查，现已审查终结。
案外人方某某称，2013年12月28日，其与李某签订了一份《存量房买卖合同》及《补充协议》，并支付李某购房定金1万元，约定：李某将位于安徽省合肥市经开区芙蓉路某房产以86万元价格向其出售。后其于2013年12月30日、2014年1月2日分别支付李某51万元、33万元购房款。2014年1月2日，李某与其按约办理了房屋抵押登记手续并将该房交付，后其一直占有、使用该房。2014年4月28日，其与李某至合肥市房地产管理局办理房屋过户手续时，得知该房当日已被合肥市庐阳区人民法院查封。2014年5月28日，合肥市庐阳区人民法院以（2014）庐民保字第00033号民事裁定对上述房产再次查封。故其提出执行异议，请求法院解除对涉案房屋的强制措施。
方某某提供了以下证据证明其主张：1、《存量房买卖合同》、《补充协议》、房地产经纪合同；2、李某收到购房款收条3份；3、个人还款凭证及资金流水、转账凭证；4、涉案房屋房地产他项权证；5、合肥市高新技术产业开发区人民法院民事调解书；6、房屋交接单、照片及房屋所有权登记、转让审核表等。
民生银行合肥分行称，房屋所有权转移以房产部门过户登记为准，未办理过户就不能发生所有权转移。被执行人田某、李某因欠付银行贷款到期未能偿还，该行向法院申请财产保全，法院依法查封债务人李某名下房产，符合法律规定，并无不当；涉案房屋总价款86万元，方某某提交证据显示已付房款为83万元及定金1万元，未支付全部房款，且方某某在签订房屋买卖合同后未尽早办理过户手续，存在一定过错，故方某某的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定可以解除查封的条件，请求法院依法驳回方某某的异议申请。
本院审查查明，民生银行合肥分行于2014年5月28日向本院申请诉前财产保全。2014年5月28日，本院作出（2014）庐民保初字第00033号民事裁定：冻结被申请人田某、李某、孙家明、杨某、张某某、鄢某某、鲁某某、英迪服饰公司、大有制衣公司125万元或查封其等额财产。当日，本院查封了李某名下位于安徽省合肥市芙蓉路某房屋；查封期限自2014年5月28日起至2016年5月27日止。2014年6月26日，本院立案受理了原告民生银行合肥分行诉被告田某、李某、孙家明、杨某、张某某、鄢某某、鲁某某、英迪服饰公司、大有制衣公司金融借款合同纠纷一案［（2014）庐民二初字第01033号］，该案于2014年11月11日审结，判决如下：一、被告田某、李某于本判决生效之日起十日内偿还原告民生银行合肥分行借款本金120万元、利息6798.39元及罚息58933.08元；二、被告田某、李某于本判决生效之日起十日内支付原告民生银行合肥分行律师代理费2万元；三、被告孙家明、杨某、鲁某某、张某某、鄢某某、英迪服饰公司、大有制衣公司对本判决第一、二款债务承担连带清偿责任。案件受理费15921元，公告费400元，合计16321元，由被告田某、李某、孙家明、杨某、鲁某某、张某某、鄢某某、英迪服饰公司、大有制衣公司共同承担。2015年6月30日，民生银行合肥分行申请执行，该案进入执行程序。在该案执行过程中，方某某提出异议，认为其向李某购买的合肥市芙蓉路某房屋被本院查封，导致该房屋无法过户，请求本院解除对该房屋采取的强制措施。
另查明，2013年12月28日，方某某与李某签订了一份《存量房买卖合同》及《补充协议》并支付李某定金1万元，双方约定：李某将位于安徽省合肥市经开区芙蓉路某房屋以86万元价格转让给方某某。后方某某于2013年12月30日、2014年1月2日分别支付李某51万元、33万元。2014年1月2日，李某与方某某按约办理了房屋抵押登记手续并将该房交付给方某某，其后方某某一直占有、使用该房。2014年4月28日，方某某与李某至合肥市房地产管理局办理房屋过户手续时，发现涉案房屋已于当日被本院依据（2014）庐民保字第00026号、00027号民事裁定予以查封。2014年5月28日，本院对被查封的涉案房产予以解封，又作出了（2014）庐民保字第00033号民事裁定，并据此对李某名下该涉案房屋进行了查封。
2014年7月23日，合肥市高新技术产业开发区人民法院立案受理方某某诉李某房屋买卖合同纠纷一案。2014年8月5日，该院作出民事调解书，确认原告方某某与被告李某所签《存量房买卖合同有效》，双方应继续履行该合同，李某赔偿方某某损失2万元。
本院认为，本执行异议争议焦点为应否解除对涉案的合肥市经开区芙蓉路某房屋的查封。本案被查封房屋虽登记在被执行人李某名下，但方某某提供的《存量房买卖合同》、《补充协议》，购房款收条，涉案房屋房地产他项权证，个人还款凭证及资金流水、转账凭证，房屋交接单及房屋所有权登记、转让审核表等证据，证实在本院对涉案房屋实施查封前，方某某已与李某签订了合法有效的房屋买卖合同，已支付85万元房款并合法占有、使用该房屋，涉案房产未办理过户登记非因方某某原因导致。在本案执行过程中，方某某已将剩余房款1万元按照本院要求交付执行。综上，方某某作为买受人对登记在被执行人李某名下的商品房提出异议，其权利能够排除执行，其异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
解除本院对位于安徽省合肥市经开区芙蓉路某房屋一套的查封。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 徐燕
审 判 员 于璞
人民陪审员 贾荣
二〇一六年一月七日
书 记 员 桂静
附本裁定适用相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。