广西壮族自治区桂林市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）桂03执复10号
申请复议人（异议人、被执行人）葛息春。
申请执行人林国惠。
申请复议人葛息春不服桂林市秀峰区人民法院（2014）秀执字第304号案件执行行为，提出执行异议后，秀峰区人民法院经审查，作出（2015）秀执异字第15号执行裁定予以驳回申请，葛息春不服向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院查明，2014年5月6日林国惠依据本院作出的（2013）秀民初字第1009号民事调解书向本院申请执行，申请标的为399.2712万元及相应利息。本院受理后，依法向异议人即被执行人葛息春送达执行通知书，责令其履行生效法律文书所确定的义务，但其一直拒不履行。为此，本院于2014年5月20日作出拍卖裁定书，裁定拍卖异议人即被执行人葛息春名下位于桂林市象山区安新小区506栋1-3层房屋以清偿其债务，2014年7月15日本院委托广西明冠房地产评估有限公司对该房屋及围院进行评估，并提供了该房屋的产权证、土地证以及开发商桂林市安厦房地产开发有限责任公司与异议人就380平方米的围院面积的使用达成的“补充协议”材料，评估公司以上述材料为依据并经过现场查勘后，于2014年8月15日出具了评估报告书，评估结果为桂林市象山区安新小区506栋1-3层房屋及围院的房地产总价为6864159元。评估报告送达双方当事人后，异议人在异议期内未向本院提交书面异议。故本院于2014年10月13日依照中院抽签结果，委托桂林天锤拍卖有限公司对桂林市象山区安新小区506栋1-3层房屋及围院进行拍卖。在拍卖前，拍卖公司带竞买人到现场看样，介绍了房屋的现状。在拍卖会上，也书面说明是以现状拍卖。2014年11月26日在桂林天锤拍卖有限公司举行的拍卖会上，买受人秦社荣以686.5万元的最高价竞得该房屋。本院于2015年8月26日将桂林市象山区安新小区506栋1-3层房屋及围院交付给买受人。
执行法院认为，在我院委托评估公司评估时，已经注意到围院问题，所以在向评估公司提交该房屋权属证明的同时，亦一并提交了异议人与安厦房产公司于2000年9月22日签订的《补充协议》。该协议第4条C项中载明房屋有独立围院，说明该房屋与围院是一整体为不可分。其次评估公司出具的评估报告附件中，也单独列明了反应独立围院和房屋现状的照片3张（照片下明确指出是独立围院），因此，也说明该评估范围包含了围院，只因380㎡围院土地未取得合法权属证书，故不能单独列明入评估报告，但是房屋的总体价格因围院而提升。另外在桂林天锤拍卖有限公司的拍卖中载明：本次拍卖仅按此标的物的现状进行公开拍卖。而现状就是有证面积及无证面积（围院）。2015年4月14日根据异议人的申请，我院对其提出广明冠房估字（2014）第08065号《房地产评估报告》中所评估的标的物价值是否包括380㎡围院的问题，召开有申请执行人、异议人、评估公司和拍卖公司参加的执行听证会。在听证会上广西明冠房地产评估有限公司的专业技术人员对围院的评估情况，向异议人做了详细说明，明确告知异议人广明冠房估字（2014）第08065号《房地产评估报告》中的6864159无房地产价值中包含了380㎡围院的使用价值。因此，异议人提出的仅以是评估、拍卖了其名下的安新小区506栋1-3层房屋，未包括380㎡围院，并要求将380㎡围院退还给异议人或是对该围院重新进行评估、拍卖的理由不成立，本院不予采纳。驳回异议人葛息春的异议请求。
复议申请人葛息春复议称，一、（2015）秀执异字第15号执行裁定认定的基本事实错误。1、拍卖裁定、评估报告的标的是506栋房屋，该标的物仅包含面积为269.86㎡房屋所有权，以及房屋坐落的土地使用权面积100.5㎡，并未包含房屋旁边的380㎡围院的土地使用权。2、拍卖公告、拍卖成交确认书的标的是506栋房屋，并未包含房屋旁边的380㎡围院的土地使用权。3、执行法院作出的（2014）秀执字第304-1号民事裁定书、协助执行通知书也只确定506栋269.86㎡的房屋所有权（产权证号：3032**）归买受人所有，并未包含房屋旁边的380㎡围院的土地使用权。4、执行法院作出的（2014）秀执字第304-2号协助执行通知书也只确定506栋房屋坐落的100.5㎡土地使用权过户登记给买受人，并未包含房屋旁边的380㎡围院的土地使用权。上述事实证明，执行法院认定“2014年7月15日委托广西明冠房地产评估有限公司对该房屋及围院进行评估”并无证据证实，故申请人认为（2015）秀执异字第15号执行裁定认定的基本事实错误。二、执行法院委托评估时一并提交“围院权属证明《补充协议》”的行为不具有强制执行围院的效力。1、委托评估时提供《补充协议》给评估机构属于提供参考资料性质的行为，并非司法处置。2、执行法院提供的《补充协议》恰好证实，房屋的权属与围院的权属相互独立，并非同一物权范围。3、申请人认为，拍卖公告中的“现状”是指房屋进入拍卖程序当时的新旧程度、有无装修或瑕疵等物理状况，与权属状况毫无关联。如果说执行法院处置的标的物包含380㎡围院，那么，其在执行裁定书上应明确执行标的物的土地使用权为480.5㎡，拍卖公司在刊登拍卖公告时也应当写明所拍卖土地使用权为480.5㎡，而不是100.5㎡。因此，执行法院将拍卖现状解释为标的物的权属状况于法无据、于理不合。综上所述，执行法院以其强制拍卖的标的物的“现状”是有证面积及无证面积（围院）为由，在没有任何证据支持的情况下，强行认定其委托拍卖的房屋包含了380㎡围院土地使用权，进而驳回申请人执行异议没有事实根据和法律依据。鉴于执行法院认定的基本事实存在错误且明显偏袒买受人而不保护申请人的基本权利，申请人现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定申请复议，恳请贵院依据《晟高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，直接变更异议裁定，裁定将380㎡围院退还申请人。
本案经审理查明，执行法院查明的法院执行实施过程属实，本院予以确认。
另查明，安新小区506栋1-3层房屋，建筑面积为269.9㎡，所涉土地为100.5㎡。而争议焦点围院面积为361.8㎡（宗地图4-2-10-209载明的面积，使用权人为葛息春，未取得土地使用权证）。广西天锤拍卖有限公司在2014年11月10日桂林晚报所登拍卖公告为“桂林市象山区安新小区506栋1-3房地产，建筑面积约：269.86㎡，分摊的土地面积约：100.5㎡”。葛息春与桂林市安厦房地产开发有限责任公司签订的《补充协议》中约定“房屋均有独立围院，其整栋建筑占地及围院占地面积合计480.5平方米”。
本院认为，从广明冠房估字（2014）第08065号《房地产评估报告》中土地登记状况记载：面积只有100.5㎡，拍卖公告也只涉及100.5㎡，两者都没有涉及围院，而国土资源局的4-2-10-209宗地图，显示使用人为葛息春，且涉及的围院土地和建筑物所占土地是用红色和蓝线分开进行标注。房屋土地使用证范围也不包括围院。在拍卖成交后，秀峰区人民法院作出的（2014）秀执字第304-1号、（2014）秀执字第304-2号裁定及（2014）秀执字第304-1号、（2014）秀执字第304-2号协助执行书均未明确载明围院是否交付给拍卖买受人。据此桂林市秀峰区人民法院作出的异议裁定认定事实和适用法律不够准确。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
撤销桂林市秀峰区人民法院（2015）秀执异字第15号执行裁定，发回桂林市秀峰区人民法院重新审查。
本裁定书送达后即发生法律效力。
审判长 秦增儒
审判员 曾宪戊
审判员 谭 健
二〇一六年五月三十一日
书记员 周 婷
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