湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0304民初2901号原告：易丽红，女，1969年9月2日出生，汉族，湘乡市人。委托诉讼代理人：肖榕，湖南湘浩律师事务所律师。被告：中国民生银行股份有限公司湘潭支行，住所地：湘潭市岳塘区芙蓉路43号依科铂宫商业裙楼一、五层。法定代表人：文跃群，行长。委托诉讼代理人：梁培蕾，湖南潭州律师事务所律师。委托诉讼代理人：周游，湖南潭州律师事务所实习律师。被告：陈建平，女，1970年6月11日出生，汉族，湘乡市人。被告：冯树林，男，1965年5月31日出生，汉族，湘乡市人。原告易丽红诉被告中国民生银行股份有限公司湘潭支行（以下简称民生银行湘潭支行）执行异议纠纷一案，本院于2016年12月22日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。原告易丽红及委托诉讼代理人肖榕,被告民生银行委托诉讼代理人梁培蕾、周游均到庭参加了诉讼，被告陈建平、冯树林经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告易丽红向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法确认原告易丽红享有门面2009年6月1日至2029年5月31日止的租赁权，并停止对该财产的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月6日，原告收到湘潭市岳塘区人民法院送达的（2016）湘0304执异56号《执行裁定书》，原告易丽红认为湘潭市岳塘区人民法院驳回原告易丽红提出的执行异议裁定事项，缺乏事实与法律依据，理由如下：第一，原告易丽红与被告陈建平、冯树林就门面的租赁事宜，早已于2009年5月20日达成并签订了《租赁协议》，于2015年5月31日就前述《租赁协议》所涉及租金问题达成了《补偿协议》，且于2015年7月7日经湘乡市公证处，对前述两份协议进行了公证，可见，原、被告双方就前述门面的租赁事宜所签订协议系被告陈建平、冯树林对其所有的财产的合法处置，系双方真实意思的表示，故此，前述原、被告之间对前述财产所签订的《租赁协议》及《补偿协议》真实、合法有效，应受法律保护。第二，被告陈建平、冯树林系在原告不知情的情况下，与被告民生银行湘潭支行于2014年10月20日就争议房产设立最高额抵押达成协议，其最高额抵押设立时间在原告易丽红承租前述房屋之后，根据《合同法》的规定，被告陈建平、冯树林的行为不影响原告易丽红的租赁权的行使。第三，原告易丽红租赁前述房屋后，依法享有对租赁物的合法使用权，原告易丽红对前述租赁物的使用情况并不能否认客观租赁事实的存在，虽然原告易丽红与被告陈建平、冯树林是于2015年7月对双方签订的协议进行的公证，但该公证能证明原告租赁前述房屋的客观事实。第四，原、被告关于租赁费用的支付所达成的协议系双方就各自权利、义务的处置，双方就此所达成的协议系双方根据各自情况所达成的一致意见，该情况并不影响原告租赁前述房屋的客观事实。原告易丽红遂起诉至法院，请求判令：1、请求依法确认原告易丽红门面2009年6月1日至2029年5月31日止的租赁权，并停止对该财产的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为为支持其诉讼请求，向法庭提供以下证据:1、原、被告身份主体信息，证明：原、被告诉讼主体适格；2、《租赁合同》及《公证书》（2015）湘潭乡证内字第571号，证明：2009年5月20日易丽红租赁陈建平、冯树林所有的门面，租赁期限为20年自2009年6月1日起至2029年5月31日止，租赁合同经湘乡市公证处公证；3、租金支付转帐证明，证明：承租人易丽红将2015年6月1日起至2029年5月31日止的租金分二次支付给出租人，第一次于2015年6月17日转帐支付48万元，第二次于2015年6月29日转帐支付14.4万元；4、营业执照、组织机构代码证、税务登记证，证明：承租人租赁房屋一直用于电器经营；5、销售帐本、进货帐本、库存帐本，证明：易丽红自2009年起至今一直在门面做电器生意，有进货、出货、库存电器台帐；6、湘乡市望日电器销售有限公司证明及进货对帐单，证明：易丽红经营的金正电器自2013年7月至2015年7月在湘乡市望日电器销售有限公司进美的空调产品；7、深圳创维一RGB电子有限公司湖南分公司证明及进货对帐单，证明：2013年4月至2016年12月易丽红在该公司进创维电视产品用于商业销售；8、湘乡市新恒宇五交化有限公司证明，证明：2012年起易丽红在该公司进格力空调用于商业销售；9、农业银行、光大银行流水，证明：易丽红向湘乡市望日电器销售有限公司、深圳创维一RGB电子有限公司湖南分公司、湘乡市新恒宇五交化有限公司支付电器货款，以及向房东黄伟阳支付房租的情况；10、销售单据，证明：易丽红经营的金正电器自2013年至2017年期间的电器发货销售单，其一直在经营销售；11、罗爱华、黄伟阳租金收据及房产证明，证明：易丽红在湘乡市桑梅中路经营的金正电器一共三间门面，另一间门面系租赁罗爱华、黄伟阳的，用于电器经营；12、缴税证明，证明：易丽红自2009年起一直向湘乡市国税局缴纳税款的事实；13、证人证言（钟惠、熊惠艳），证明：易丽红自2009年起一直租赁门面做电器生意。被告民生银行湘潭支行辩称，1、原告提交的《租赁协议》以及《补充协议》是虚假的，是原告易丽红与被告陈建平、冯树林恶意伪造，以达到逃避执行的目的。第三方评估机构已经评估确定争议房屋用途为被告冯树林、陈建平自营金正电器使用。2、原告对《租赁协议》以及《补充协议》的公证是在2015年作出的，发生在2014年抵押权设定之后。同时，原告易丽红所经营的湘乡市工贸新区金正电器早已于2012年3月27日注销，而被告冯树林名下的湘乡市新湘路金正电器永和销售部在设立抵押时是依法存续的，与原告易丽红陈述自相矛盾，原告的目的就是为了阻碍抵押权人实现抵押权，帮助被告冯树林、陈建平逃避执行。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告民生银行湘潭支行为支持其答辩理由，向法庭提交以下证据：14、抵押承诺书，证明：陈建平、冯树林在2014年签订借贷合同时承诺用于作为抵押物的的房屋为自用；异议人提交的租赁协议为虚构；15、他项权证书，证明：异议的房屋设立抵押权时间为2014年10月17日，而补偿协议签订日期为2015年5月31日，公证书出具时间为2015年7月7日，均在设立抵押权之后；16、个体工商户登记基本信息、组织机构代码证及照片，证明：异议人易丽红名下的湘乡市工贸新区金正电器店早已于2012年3月27日注销，上述房屋是冯树林的湘乡市新湘路金正电器永和销售部正在经营，进而证明易丽红与陈建平所签租赁协议为虚假协议；17、银行流水账单，证明：异议人易丽红与陈建平、冯树林双方之间长期存在经济往来，2015年6月17日易丽红打款给陈建平的48万元并不能证明是支付租金；并且按照正常的交易习惯，不可能一次性支付48万元巨额租金，也不可能先付后期10年租金，再付前期租金。这完全是异议人与被执行人一起虚构租房合同，以达到阻碍抵押权人实现抵押权的目的；18、执行异议裁定书，证明：岳塘区人民法院已经驳回原告的执行异议，认定了被告举证的事实；19、房地产抵押评估报告，证明：民生银行在放贷款时委托了评估单位进行评估，且明确指出是陈建平所有的用于经营的房产；20、图片，证明：图片中的金正电器系陈建平、冯树林所经营；21、购销合同，证明：深州创维RGB电子有限公司湖南分公司是由陈建平经营的，并非原告；证据22、门面租赁合同，证明：与黄伟阳签订合同的主体系被告陈建平、冯树林。被告陈建平辩称，将门面从2009年一直租给原告易丽红经营电器，租期二十年，因夫妻办厂创业，严重缺少租金，在2015年分两次收取了原告房租费62.4万元。易丽红从2009年做生意到现在是事实。被告陈建平未向本院提交相关证据。被告冯树林经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院视为其放弃答辩及举证质证的相关权利。本院经审理查明如下事实：2014年10月20日，被告陈建平、冯树林向被告民生银行湘潭支行贷款160万元，并以被告陈建平名下门面作借款抵押担保。直到借款到期后，被告陈建平、冯树林仅支付部分利息，被告民生银行湘潭支行诉至本院，本院于2016年3月9日作出（2015）岳民初字第2313号《民事判决书》，判决被告陈建平、冯树林一次性归还借款本金160万元及相应利息、律师费损失，原告民生银行湘潭支行对依法处置被告陈建平、冯树林名下房屋享有优先受偿权。该判决于2016年4月22日生效。被告陈建平名下门面在案件审理阶段因原告民生银行湘潭支行申请财产保全而查封。因被告陈建平、冯树林未履行判决义务，该案于2016年5月23日原告向本院申请强制执行。2016年7月27日，本院制作（2016）湘0304执442-1号执行裁定书，裁定拍卖被告陈建平门面。原告易丽红在本院张贴查封公告后，向本院提出执行异议，要求保证其对拍卖房屋的租赁合同继续履行至2029年5月31日。本院于2017年1月19日作出（2016）湘0304执异56号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议。另查明，被告陈建平、冯树林在申请贷款时，于2014年10月20日向被告民生银行湘潭支行承诺抵押物状态为自用，而且在被告民生银行湘潭支行及评估机构湖南邵房房地产评估有限责任公司上户核实抵押物状况时显示抵押物正由被告冯树林经营金正电器（全称湘乡市新湘路金正电器永和销售部），该金正电器成立于2013年5月21日，2013年8月15日经营地址由湘乡市工贸新区长桥六组变更为湘乡市工贸新区桑梅路，于2015年6月5日注销工商登记。原告易丽红与被告陈建平、冯树林系朋友关系，银行账户往来频繁，双方存在有频繁大额金钱往来关系。原告易丽红于2009年6月16日开始在湘乡市桑梅中路经营湘乡市工贸新区金正电器店，该店于2012年3月27日注销工商登记。2015年5月21日，原告易丽红注册成立湘乡市新湘路创维电器经营部，经营地址为本案涉案房屋地址。原告提供2015年7月7日湖南省湘乡市公证处（2015）湘潭乡证内资第571号公证书（内附租赁协议即补充协议）及2015年6月17日付款48万元、2015年6月29日付款14.4万元的银行凭证欲证实其于2009年5月20日开始租赁涉案房屋并在2015年6月将房屋租金支付至2029年5月31日止的事实。上述事实，有各方当事人的主体身份信息资料、《租赁合同》及《公证书》（2015）湘潭乡证内字第571号、租金支付转帐证明、营业执照、组织机构代码证、抵押承诺书，他项权证书、个体工商户登记基本信息、组织机构代码证及照片、银行流水账单，岳塘人民法院（2016）湘0304执异56号《执行裁定书》、房地产抵押评估报告、图片、购销合同、门面租赁合同以及当事人一致陈述等证据在案佐证。本院认为，本案争议的焦点为：（一）原告易丽红是否享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益？（二）原告易丽红是否已支付的涉案房屋16年租金62.4万元并享有涉案房屋2009年6月1日至2029年5月31日止的租赁权？对此，本院认为：（一）案外人异议之诉，旨在审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权益，审查的结果是是否应当中止对执行标的的执行，侧重于实体权益的救济。但并非所有的实体权利都足以阻止法院的强制执行，案外人主张的实体权利必须是依法足以阻止强制执行的实体权利，典型的如所有权或所有者期待权，即案外人需是执行标的的实际所有人。租赁权其本质仍然是债权，“买卖不破租赁”原则只保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响，不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动，否则便是对所有权的过分限制。物权变动，既可以基于法律行为发生，也可以基于公法行为（如征收、征用、拍卖、变卖等）。即便承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置，即不能阻止法院查封、拍卖行为本身，但可以向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权和参与竞价权。因此，原告易丽红不能仅依据承租权要求排除对案涉房屋强制执行。（二）首先，原告易丽红提交的租赁合同、补充协议虽然进行了公证，但公证时间为2015年7月，仍在涉案房屋办理抵押登记之后。同时，原告易丽红在涉案房屋经营的湘乡市桑梅中路经营湘乡市工贸新区金正电器店，该店于2012年3月27日注销工商登记。而被告冯树林2013年5月21日起经营的位于湘乡市工贸新区桑梅路的湘乡市新湘路金正电器永和销售部经营，并根据被告陈建平、冯树林向被告民生银行湘潭支行提交的自用承诺书、放款人员现场核实的照片、湖南邵房房地产评估有限责任公司现场评估报告均足以证实涉案房屋在办理抵押登记时被告陈建平、冯树林用于经营金正电器。原告易丽红没有直接充分证据证实在2012年3月27日之后至涉案房屋抵押登记成立之日是否租用涉案房屋，因此，本院无法认定租赁合同的租赁期限为2009年6月1日至2029年5月31日止的真实性。其次，原告易丽红提供的与被告陈建平、冯树林签订的《租赁协议》中约定：“租赁的期限为二十年自2009年6月1日起至2019年5月31日止”“原告易丽红应在每年5月31日前分期或一次性付清下一年度租金”以及2015年5月31日《补充协议》中约定“原告易丽红在付清全部款项后，被告陈建平、冯树林支付不得以任何理由要求支付和增付租金”等内容，这种长期的二十年租赁约定和租金给付方式由一年一交变更为一次性支付14年租金不符合日常的交易习惯。且原告易丽红与被告陈建平、冯树林之间系朋友关系，银行账户往来频繁，双方存在有频繁大额金钱往来关系；原告作为多年从事商业经营者在一次性支付14年62.4万元巨额租金时不对租赁物是否存在抵押进行确认，而被告陈建平在明知租赁物已经抵押给被告民生银行湘潭支行的情况下承认于2015年收取原告易丽红62.4万元租金，并完全否认向被告民生银行湘潭支行提交的自用承诺书、放款人员现场核实的照片、湖南邵房房地产评估有限责任公司现场评估报告所证实涉案房屋是其自用的事实，故原告易丽红诉称已经支付了20年的租金与本案查明的事实不符。因此，本院亦无法认定原告易丽红向被告陈建平、冯树林支付了14年的62.4万元租金的事实，故本院认定《租赁合同》及《补充协议》不具有真实性。综上，原告易丽红请求确认其享有租赁权，要求停止对执行标的的执行的理由不成立，本院不予支持。关于请求原告易丽红享有门面2009年6月1日至2029年5月31日止的租赁权本院无法认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告易丽红的全部诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告易丽红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  刘 帅人民陪审员  朱小年人民陪审员  朱 河二〇一七年六月二十日代理书记员  林婷婷附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。