昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西法民初字第4903号
原告：穆忠华，女，1962年5月15日生，汉族，上海市人。
委托代理人：王青燕，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：ＸＸ，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
原告：宫泽实，女，1988年12月31日生，汉族，上海市人。
委托代理人：王青燕，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：ＸＸ，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：云南丽景尚品餐饮有限公司。
组织机构代码：58739580-5。
住所：云南省昆明市西山区西昌路33号中央丽城二期东区餐饮楼。
法定代表人：李宛莹，职务：董事长。
委托代理人：刘源雄，云南百姓律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：汪益坤，云南百姓律师事务所律师，特别授权代理。
原告穆忠华、宫泽实诉被告云南丽景尚品餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年7月20日受理后，依法由审判员王静波独任审判，于2015年9月6日公开开庭进行了审理。2015年10月19日，本院裁定将本案转为普通程序，并于2015年10月30日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告穆忠华、宫泽实的委托代理人王青燕、ＸＸ，被告云南丽景尚品餐饮有限公司的委托代理人刘源雄、汪益坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告穆忠华、宫泽实起诉称：2012年6月1日，原告与被告签订《中央丽城二期东区餐饮楼租赁合同》，约定原告将其所有的位于昆明市西山区西昌路33号中央丽城二期东区餐饮楼的房屋租赁给被告使用，租赁期限为10年，自2012年3月1日起至2022年3月1日止，第一年租金为人民币1200000元，第二年至第三年租金为人民币1600000元，从第四年开始租金逐年递增，递增率为5%。租金的支付方式为按年支付，每年3月1日前支付下一年度租金。双方还对合同的解除及违约责任等进行了约定。租赁合同签订后，原告向被告交付了房屋，但被告仅支付了第一年的房屋租金，自2013年3月1日起至今，被告一直未向原告支付房屋租金。被告一直使用原告的房屋却拒付租金的行为已经构成违约，并给原告造成了重大经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告以下诉请：1、判令解除原、被告签订的《中央丽城二期东区餐饮楼租赁合同》，被告立即搬出昆明市西山区西昌路33号中央丽城二期东区餐饮楼；2、判令被告立即向原告支付尚欠的房租人民币3760000元、逾期付款利息人民币372280元及至被告实际搬离房屋之日止的租金、逾期付款利息（租金及逾期付款利息暂计算至2015年6月30日）；3、判令被告承担本案实现债权的费用，包括律师费60000元和本案诉讼费。
被告云南丽景尚品餐饮有限公司答辩称：被告不存在违约行为，原、被告之前就相关费用问题一直在进行协商，双方还达成了降低租金的约定，但不知什么原因原告就提起了诉讼。在双方所签订的合同中，没有约定利息问题，对实现债权的费用也没有约定，因此，被告对原告主张的利息和实现债权的费用不予认可。被告的法定代表人借了1600000元给原告穆忠华，且原告也同意用此1600000元来冲抵租金，所以被告在本案中不存在拖欠租金的情形。因此，原告主张解除合同没有依据。此外，原告租赁给被告的房屋是毛坯房，被告经原告同意对房屋进行了装修，这些装修已经跟房屋混合成为一体，因此，如果合同解除，被告要求对装修费用予以返还。对于房屋加了一层以及二楼阳台进行扩建的问题原告也是知道和同意的，如果合同解除原告应当对被告进行装修和扩建的费用进行偿还或赔偿。对于律师费应当由原告自己承担。对于原告要求解除合同被告不同意。被告之前交的1200000元是交到2013年3月1日的租金，2013年3月1日至2015年3月1日的租金是没有交，但因原、被告双方协商租金为每年800000元，用1600000元的借款冲抵二年刚好冲抵完，因此，被告不欠原告租金。对于2015年3月1日以后的租金，被告没有支付，被告愿意按照每年800000元的标准支付。故请求驳回原告的诉讼请求。
原告穆忠华、宫泽实为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
一、《中央丽城二期东区餐饮楼租赁合同》，欲证实原告将其所有的位于昆明市西昌路33号中央丽城3号楼-1层01室房屋租赁给被告使用，租赁期限为10年，自2012年3月1日起至2022年3月1日止。根据合同约定，被告逾期支付租金，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。
经质证，被告对该份证据的真实性、合法性、关联性认可，但对证明内容不认可，认为被告已经支付了租金，不存在逾期支付的问题。
二、《房屋所有权证》二本，欲证实原告系昆明市西昌路33号中央丽城3号楼-1层01室房屋的所有权人，二原告对上述房屋共同共有。
经质证，被告对该组证据的合法性、客观性和关联性认可，对证明内容也认可。被告表示承租的房屋墙体部分是空的，是被告承租后建设的。
三、委托代理协议，欲证实原告为实现债权支出律师费60000元。
经质证，被告对该组证据的真实性认可，但认为原告是不是支付了60000元被告并不清楚，应当以律师费发票为准，且合同中也没有约定实现债权支付律师费的依据。
被告云南丽景尚品餐饮有限公司为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：
一、在建工程明细账、灯具发票、洁具发票、地毯发票、云南省装饰装修工程施工合同、收据、消防安装协议、购销合同、收条、收据，欲证实被告对租赁房屋进行了部分建造、改造、对三楼进行扩建，同时对租赁房屋进行装修，建造、改造、扩建、装修费用共计3100330.85元的事实。
经质证，原告对工程明细表、灯具发票、洁具发票，地毯发票的合法性、客观性和关联性不认可，认为对方提供的是复印件并不是原件，同时认为与本案房屋没有关联性，且合同中给了免租期，不存在装修费折抵的问题。对于云南省装饰装修工程施工合同、收据的合法性、客观性和关联性不认可，认为因为有免租期，所以不存在折抵装修问题。对于消防安装协议合法性、客观性和关联性不认可，认为消防安装协议与本案原、被告并不是同一主体，跟本案无关。对购销合同和收条、收据的合法性、客观性和关联性不认可，认为与本案的标的物没有关联性，且原告已经给了被告免租期，此为被告的合同义务。
二、固定资产明细表、中央空调采购安装合同书及发票、监控系统工程合同及材料表、弱电工程合同及材料表、软硬件购销合同、厨房设备购销安装合同、购买厨具购销合同及清单、厨房设备购销合同、报价清单、验收清单、相关购销发票，欲证实被告为开展餐厅经营购买了各种办公设备、厨房设备及安装相关的配套设施等共计花费902115元。
经质证，原告对该组证据的合法性、客观性和关联性均不予认可，认为以上都是被告为了经营管理所支出的，跟本案租赁物也没有形成不可分割的附合物，跟本案没有关系，且以上是被告跟第三方签订的，原告无法核实真实性。
三、低值易耗品明细表、办公家具销售合同、订货单、酒店用品销售清单、装饰发货单、灯饰销售清单、购货发票、收款收据、付款证明、转账汇款单，欲证实被告为餐厅经营购买了各种厨具、家具及进行相关的装饰等花费了879349.20元。
经质证，原告对该组证据的合法性、客观性和关联性均不予认可，认为以上都是被告为了经营管理所支出的，跟本案租赁物也没有形成不可分割的附合物，跟本案没有关系，且以上是被告跟第三方签订的，原告无法核实真实性。
四、商品房购销合同复印件、中央丽城商铺之补充协议、商品房买卖合同登记备案表、工程移交单复印件、三楼装修结算单复印件、图片一张，欲证实被告对三楼进行了扩建及装修，对租赁房屋进行建设形成了附和物。
经质证，原告认为商品房购销合同上没有印章，对真实性不予认可，且与本案无关。对中央丽城商铺之补充协议真实性认可，但认为与本案无关。对商品房买卖合同登记备案表真实性认可，但认为原告已经取得了房产证，与本案无关。对工程移交单，认为是复印件，真实性无法确认。对于三楼装修结算单，认为是复印件，不发表质证意见。对图片的合法性、客观性和关联性不予认可，对证明目的也不予认可。
五、转账凭条复印件、客户回单复印件、电汇凭证复印件，欲证实本案的被告借给原告共计1600000元的款项，至今没有归还。
经质证，原告对该组证据的合法性、客观性和关联性不认可，认为与本案无关。原告认为，有一张的时间是2008年5月29日，而原告的房屋是2011年交给被告的，不存在先交房租的问题，不认可。
通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一、证据材料二，具有合法性、客观性和关联性，本院予以确认。原告提交的证据材料三，本院对真实性予以确认，但该份合同并不等同于交款发票，故该份证据材料尚不能证实原告支出律师费60000元的事实。被告提交的证据材料一、证据材料二、证据材料三，通过以上证据材料，本院确认被告承租房屋后对房屋进行过装修、在经营餐饮过程中有资金投入的事实，但由于本案被告并未在本案中提起反诉，故本院在本案中对被告所提及的费用不进行审核确认。被告提交的证据材料四，其中商品房购销合同、工程移交单、三楼装修结算单均为复印件，不符合证据的有效要件，原告亦不予认可，故本院不予确认；对于该组证据中的中央丽城商铺之补充协议、商品房买卖合同登记备案表，本院对真实性予以确认；对于图片，本院对真实性予以确认。被告提交的证据材料五，为复印件，不符合证据的有效要件，且载明的付款方和汇款人均不是本案的当事人的名字，与本案无关，本院不予确认。
经审理查明：二原告为“昆明市西昌路33号中央丽城3号楼-1层01室”房屋的产权人。所颁发的《房屋所有权证》载明昆明市西昌路33号中央丽城3号楼-1层01室为商业用房，总层数为3层，含地下1层，建筑面积1406.75㎡，套内建筑面积1351.75㎡。登记时间为2012年4月11日。该房屋属二原告共同共有。2012年6月1日，二原告作为甲方、被告作为乙方签订了一份《中央丽城二期东区餐饮楼租赁合同》，合同约定，甲方出租给乙方的房屋位于昆明市西山区西昌路33号中央丽城二期东区餐饮楼，出租房屋的面积共1389.53平方米（以房产证面积为准）。租赁期10年，自2012年3月1日起至2022年3月1日止。租金从2012年3月1日起算起，第一年租金为1200000元，从第二年（2013年3月1日）开始执行每年租金1600000元。乙方向甲方承诺，租赁该房屋用于餐饮业之用。该房屋为整栋出租（含地下层及附属设施），租金第二年至第三年租金为1600000元，从第四年开始递增，递增率为5%，递增方式为在前一年房租基础上递增5%，每年逐年递增。房屋租金按年支付。免租期为2011年10月1日至2012年3月1日。甲方交付房屋之日起三日内，乙方支付第一年的租金。即从2012年3月1日至2013年3月1日。以后每年3月1日前支付下一年租金。合同第八条“合同的变更、解除与终止”中第3款规定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构；（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（3）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的租金及各项费用的；（4）乙方在租赁期内，未经甲方书面同意将房屋转租（借）给第三方的；（5）未经甲方同意，擅自改变经营用途的。同时，合同中还对各自的其他权利义务进行了约定。庭审中，双方确认原告将房屋交付给被告的时间为合同签订前的2011年10月1日。被告承租租赁物后，装修后用于经营餐饮业。在履行合同的过程中，被告向原告交纳过2012年3月1日起至2013年2月28日止一年的租金1200000元，但2013年3月1日起至今的租金被告未交纳。2015年7月20日，原告诉至本院，要求解除租赁合同、腾退房屋、支付拖欠房租、利息并承担律师费用。庭审中，被告答辩称其并不存在违约行为，被告法定代表人曾借款1600000元给原告穆忠华，双方达成租金降为每年800000元，用借款冲抵二年租金的约定，并称2015年3月1日后的租金被告愿意按照每年800000元支付。就此抗辩主张，原告未予认可，被告亦未向本院提交证据证实。庭审中，原、被告双方确认租赁合同所涉及的房屋即为《房屋所有权证》载明的房屋。租赁的房屋有三层（地下一层，地上二层），实际面积为1351.75㎡。被告陈述现房屋被告仍在作为餐饮用房使用。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，二原告为昆明市西昌路33号中央丽城3号楼-1层01室房屋（中央丽城二期东区餐饮楼）的产权人，其与被告于2012年6月1日在平等自愿的基础上签订了《中央丽城二期东区餐饮楼租赁合同》，将其所有的房屋租赁给被告，双方所签订的合同不违反法律的规定，合法有效。因此，原、被告双方均应当按照合同的约定履行自身的合同义务。从庭审查明的情况看，在履行合同的过程中，原告已履行了交付租赁物的合同义务，故被告亦应当按照合同约定按时交纳租金。但从庭审查明的事实看，被告在交纳第一年的租金后，对于2013年3月1日起至今的租金，被告并未交纳，虽然被告在庭审中提出双方达成降低租金的协议，租金按每年800000元支付以及用1600000元借款冲抵二年租金的抗辩，但就以上抗辩主张，原告未予认可，被告也并未向本院提交证据证实，故本院不予采信，本院并据此确认被告在履行合同过程中有拖欠2013年3月1日起的租金的行为。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方所签订的合同第八条约定，房屋租赁期间，乙方（被告）有下列行为之一的，甲方（原告）有权解除合同，收回出租房屋：……（3）逾期未交纳按约定应当由乙方（被告）交纳的租金及各项费用的；……本案中，合同约定除第一年的租金外，以后每年3月1日前支付下一年租金。因被告自2013年3月1日起的租金至今未交纳，已构成违约，符合双方所约定的合同解除条件，故原告有权行使合同解除权。因此，对于原告诉请要求解除原、被告双方所签订的《中央丽城二期东区餐饮楼租赁合同》，并由被告搬出租赁物的诉讼请求，本院予以支持。对于原告所主张的拖欠租金问题，本院认为，原告现仍在使用租赁物，故其应当支付租金（占用费）。其中，原告诉请的2013年3月1日起至2015年6月30日的租金为3760000元，符合合同的约定，并在法律规定的范围，本院予以支持。2015年7月1日起至实际腾房之日止的租金（房屋占用费）被告应当按照实际使用房屋天数计算支付原告（2015年7月1日至2016年2月底按每年1680000元的标准计算，2016年3月1日起每年费用在上一年的基础上递增5%）。因被告逾期支付租金，故相应的逾期利息应当支付。本院综合全案，对原告主张的逾期利息，予以支持到2015年6月30日。其中，2013年3月1日至2014年2月底，被告欠付原告租金为1600000元，本院按照年利率6.15%计算，确定该笔租金自2013年3月1日起至2015年6月30日止的利息为229600元（1600000元×6.15%÷12个月×28个月）。2014年3月1日至2015年2月底，被告应付原告租金为1600000元，本院按照年利率6.15%计算，确定该笔租金自2014年3月1日起至2015年6月30日止的利息为131200元（1600000元×6.15%÷12个月×16个月）。2015年3月1日至2015年6月30日的租金为560000元［（1600000元×5%＋1600000元）÷12个月×4个月］，本院按照年利率5.35%计算，确定该笔租金自2015年3月1日至2015年6月30日止的利息为9987元（560000元×5.35%÷12个月×4个月）。综上，本院确认被告应支付原告的自2013年3月1日起至2015年6月30日止的逾期付款利息为370787元（229600元＋131200元＋9987元）。对于原告主张的其余利息损失，本院不再支持。对于原告主张的律师费60000元，原告并未提交有效证据证实该费用已产生，且律师费并非必然要产生的费用，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告穆忠华、宫泽实与被告云南丽景尚品餐饮有限公司于2012年6月1日所签订的《中央丽城二期东区餐饮楼租赁合同》。
二、由被告云南丽景尚品餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内从所租赁的昆明市西山区西昌路33号中央丽城二期东区餐饮楼（昆明市西昌路33号中央丽城3号楼-1层01室，总3层，含地下1层）搬出归还原告穆忠华、宫泽实。
三、由被告云南丽景尚品餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告穆忠华、宫泽实2013年3月1日起至2015年6月30日止的租金人民币3760000元，并支付原告穆忠华、宫泽实逾期付款利息人民币370787元。
四、由被告云南丽景尚品餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内按实际使用房屋天数支付原告穆忠华、宫泽实2015年7月1日起至实际腾房之日止的租金（房屋占用费）（2015年7月1日至2016年2月底按每年1680000元的标准计算，2016年3月1日起每年费用标准在上一年的基础上递增5%）。
五、驳回原告穆忠华、宫泽实的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币40338元由被告云南丽景尚品餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 王静波
人民陪审员 刘晓敏
人民陪审员 余国平
二〇一五年十二月七日
书 记 员 刘文静
沈思思