河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫08民终2531号
上诉人（原审原告）白永军，男，1978年5月17日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）焦作市三维房地产开发有限公司。
法定代表人许冰，董事长。
上诉人白永军与被上诉人焦作市三维房地产开发有限公司（以下简称三维公司）房屋租赁合同纠纷一案，白永军于2016年3月11日向解放区人民法院提起诉讼，请求判令：1.被告停止侵权，腾退房屋；2.诉讼费由被告承担。解放区人民法院于2016年4月28日做好（2016）豫0802民初504号民事判决，白永军不服，于2016年9月26日提起上诉。本院于2016年10月18日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人白永军到庭参加诉讼。焦作市三维房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，位于焦作市解放区解放中路908号的三维商场系本案被告三维房地产公司开发建设，该商场建成后，被告将商场内部1—6层分为不同区域并部分对外销售。2003年，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买一间位于该商场二层东西⑧-
⑨轴，南北轴H-H1的商业用房屋（以下简称诉争商铺）。该商铺购买时仅有平面坐落，未搭建四周围墙。2003年1月14日，原、被告又签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定：原告自愿将其购买的诉争商铺出租给被告使用；房屋月租金为2012.5元整，租赁期限自2005年三维商场开业之日至2015年相对应之日止（十年）；房产租金从2005年6月1日起按季结算，2005年6月1日前试营业期间不算租金。
被告三维房地产公司在承租了包括诉争商铺在内的所有售出商铺后，将该商场整体用于经营三维商场，由焦作市三维商业广场有限公司进行统一管理。焦作市三维商业广场有限公司为了经营需要，将商场内部隔断成一个个商铺进行经营，实际经营商铺的四至坐落与业主所购买商铺的四至坐落有所不同。2004年11月28日，三维商场开始营业。2013年11月25日，原告为其所购买的诉争商铺办理了所有权登记，所有权证号为焦房权证解放字第××号，房屋坐落为解放区解放中路908号（三维商场二层153号），建筑面积为34.91平方米，套内建筑面积为23.49平方米。2014年11月27日起，三维商场的商铺业主认为租赁合同约定的十年租赁期限已经届满，遂与被告协商重新签订租赁合同的相关事宜。经协商，部分商铺业主与被告重新签订了租赁合同，约定租金标准在原合同租金标准的基础上先上浮30%，待被告与业主委员会商定租金后，按商定的租金数额多退少补，但包括原告在内的另一部分业主与被告协商未果。据此，原告诉至本院。
经查明：三维商场总面积为62000余平方米，售出面积约20000平方米，该商场的商铺业主目前尚未设立业主大会。
原审法院认为，公民的合法财产权利应受法律保护。本案中，原告白永军购买了由被告三维房地产公司开发的诉争商铺，并依法取得了所有权证，原告作为诉争商铺的所有权人，本院对其所享有的所有权予以确认并予尊重。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益；第七十一条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。由上述规定可见，当财产权利发生纠纷时，法律应予保护的不仅仅是纠纷当事人的合法财产权利，也应当包括直接受到纠纷影响的其他公民的合法财产权益。本案中，虽然原告所购买的商铺办理了独立的所有权证，但该商铺相对于其他独立专有的房屋而言存在一定的特殊性，主要体现在：其一，诉争商铺自购买之时与其它商铺之间没有物理性墙壁分割，各商铺之间的划分仅存在于平面，商铺在空间上的独立性不强，各个商铺之间的空间权利无法明确区分；退一步讲，即使能够将各个商铺在空间上物理性分割开来，那么部分商铺将会成为四周都是其他业主的商铺而没有采光、没有过道的“死角”，该商铺的使用价值将会大大降低，该商铺业主的利益将受到影响；其二，部分商铺业主购买商铺的初衷即是委托他人进行统一管理以获取收益，从而避免自行管理或自主经营所带来的经营风险和需要付出的精力，如果将商场的经营模式变更为业主自行管理，该部分业主的购房目的将不能实现，从而导致其利益受到损害；其三，商铺业主获取商铺产权的出发点及最终目的在于投资和获取投资收益，使得商铺价值得到最大发挥，本案诉争商铺出租给被告后与其他商铺一同整体用于经营三维商场，由焦作市三维商业广场有限公司进行统一管理。经过十余年的经营管理，三维商场已形成良好的品牌效应，各商铺业主的投资收益得到稳定保障。各业主之间因建筑物区分所有权关系已然形成一个利益共同体，一荣俱荣，一损俱损。在目前商场仍处于正常经营的情形下，如果强行将诉争商铺分割出来，由各业主自主经营或自行管理，其间的矛盾与冲突将会大量发生，不利于商场整体功能和效益的最大发挥。
基于诉争商铺所存在的以上特殊性和各业主之间利益的紧密性，决定了原告作为业主在对其商铺行使所有权时，与住宅型建筑物区分所有权相比应受到更严格的限制，其权利主张应符合多数业主的整体意志。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，“有关共同管理权利的重大事项”应当包括各商铺业主为追求投资回报的最大化而对整个商场经营问题的管理权。目前，包括原告在内的一部分业主主张被告返还商铺，由各商铺业主分别经营管理；另一部分业主主张将商铺整体出租给被告进行统一经营管理以获取投资收益，两方业主的利益发生冲突。根据上述法律规定，原告主张被告返还诉争商铺的诉求如获支持应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，但原告未能提供证据证明其主张已符合上述法定要件。因此，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
原审法院判决，驳回原告白永军的诉讼请求。案件受理费100元，由原告白永军负担。
原告白永军上诉称，2003年上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，约定上诉人向被上诉人三维公司购买一间商铺，交房时间为2005年4月1日之前。同时双方又签订了房地产租赁合同，约定将上诉人所购买的房屋出租给被上诉人，租赁期为10年。2004年11月28日，被上诉人正式向社会公示开业。2014年11月27日租赁期届满，之后被上诉人既不履行合同义务，又不与上诉人另行签订合同，继续单方维持十年前超低租赁价格占用其的房屋。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，判决被上诉人停止侵权，腾退房屋；诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人三维公司未提供答辩意见。
二审中，各方当事人未提供新证据。
针对上诉请求，上诉人认为，房屋租赁合同已到期，被上诉人现在既不给房也不给钱，被上诉人应交付房产。
本院经审理查明的其他案件事实与原审认定的事实相同。
本院认为，上诉人对争议房产享有合法物权，依法应受法律保护。但上诉人的房产在物理空间上并未与相邻其他业主的房产进行分割，历史上也是与其他业主共同将房产出租给被上诉人统一经营并因此获取物权收益；现上诉人要求收回房产，独立行使相应物权，势必会对相邻及利益相关其他业主的物权行使与收益造成影响。而且在相邻及利益相关的其他业主的房产纠纷未得到妥善解决的情况下，上诉人独立行使争议物权也会实际受到障碍或其他不利影响。故上诉人的主张不能成立，本院对其上诉请求不予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理100元，由上诉人白永军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾文宇
代理审判员 米新秀
代理审判员 侯永言
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 孙惠惠