天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初62082号原告：张世茹，女。原告：郭成和，男。二原告共同委托诉讼代理人：于志宏，男。被告：刘洋，男。委托诉讼代理人：刘献锡，天津助道律师事务所律师。第三人：张家琛，男。委托诉讼代理人：许春海，天津瀚和洋律师事务所律师。原告张世茹、郭成和与被告刘洋、第三人张家琛房屋所有权纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张世茹及二原告共同的委托诉讼代理人于志宏，被告刘洋的委托诉讼代理人刘献锡，第三人张家琛及其委托诉讼代理人许春海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张世茹、郭成和向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告是凯旋苑53-2-302室房屋合法所有人；2.请求确认《天津市存量房屋买卖协议》无效；3.请求判令被告协助办理将凯旋苑53-2-302过户回原告的手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月9日，案外陈某杰引荐原告向第三人借款，第三人以借款为由，与原告签订借款合同、抵押合同，并办理凯旋苑53-2-302房屋抵押登记和委托公证，第三人表示不会真卖房。原告张世茹按第三人要求办理借款1000000元手续后，第三人未经原告同意将此借款打陈某杰。2017年11月原告得知该房屋被卖，被告上门驱赶无效后诉至法院要求原告搬离。原告到房管部门查询得知，2017年10月25日第三人利用委托公证书假借原告名义与被告在房管局签订《天津市存量房屋买卖协议》并完成过户手续，房屋售价849000元。第三人与被告签订协议时距离借款合同约定的借款到期日2017年11月14日还差19天。该案的事实基础是借款纠纷，第三人以借款欺骗原告签署委托书，继而与被告串通隐瞒原告擅自出售原告的房屋，被告知晓第三人骗取代理权后又滥用代理权而签订房屋买卖协议，被告的买房行为非善意，被告知道原告一家一直居住在该房屋，但未征求原告的意见，甚至与原告素未谋面，被告购买房屋的价格低于市场合理对价，该房屋市价不低于1800000元。根据合同法第52条规定，被告与第三人签订的合同系无效，民法总则第146条规定，以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，故原告诉至法院。刘洋辩称，被告对诉争房屋合法享有所有权，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，驳回原告全部诉讼请求。张家琛述称，驳回原告全部诉讼请求。理由是：现在房屋所有权通过合法途径转到被告名下，原告的请求不符合物权法的规定，原告无权提起确权之诉。原告与第三人是通过案外陈某杰介绍相识，由原告向第三人借款1000000元，双方签订了借款协议，并且由原告给第三人出具了借款手续，第三人已将1000000元支付给原告。2016年11月8日，二原告与第三人签订委托委托书，经天津市北方公证处公证，二原告委托第三人出卖诉争房屋，故第三人出卖诉争房屋是经过二原告合法授权，也在授权范围进行。被告合法购买诉争房屋是基于公证书，被告通过银行支付给第三人1200000元房款，房屋买卖合同约定的价格为849000元，但实际成交价为1200000元。因此，第三人并没有与被告恶意串通，也没有超出委托权限，请驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二原告提交的证据一、购房发票、购房合同（部分页码）；证据二、借款合同、抵押合同（均系不动产登记部门存档复印件），以上证据客观真实，与本案有关联，本院对其真实性予以采信；证据三、张世茹陈某杰的房屋抵押借款保证书，与本案无关，本院不予采信；证据四、公证书（系房管部门存档复印件）；证据五、《天津市存量房屋买卖协议》（系房管部门存档复印件）；证据六、（2018）津0116民初60616号民事起诉状及传票，上述证据客观真实，且与本案有关联，本院对其真实性予以采信。被告提交的证据一、诉争房屋不动产权证书；证据二、《天津市存量房屋买卖协议》（同二原告提交的证据五）；证据三、银行转账凭证及交易明细，证明刘洋于2018年5月7日向张家琛转账支付房款550000元、50000元，于2018年5月9日向张家琛转账支付房款600000元，共计1200000元，上述证据客观真实，且与本案有关联，本院对其真实性予以采信。第三人提交的证据一、公证书（同二原告提交的证据四）；证据二、《天津市存量房屋买卖协议》（同二原告提交的证据五），上述证据客观真实，且与本案具有关联，本院对真实性予以采信；证据三、张世茹的借款收条及银行转账记录，证明根据张世茹、郭成和的指示陈某杰同意，张家琛通过案外人刘瑞琦于2016年11月7日向张忠兴转账100000元，于2016年11月9日向郭成和转账200000元，于2016年11月11日根据张世茹、郭成和的指示陈某杰转账484000元，并给陈某杰现金196000元，在此基础上张世茹于2016年11月11日写下欠条收到张家琛借款1000000元。张世茹与郭成和认为，收据是张世茹签字，但张家琛并未将1000000元支付给张世茹。本院认为，张世茹与郭成和否认借贷关系及借贷数额，张家琛主张的借款数额也并非1000000元，故不宜在本案中认定借款争议，对该组证据本院不予采信；证据四、诉争房屋不动产登记凭证（包含借款合同、抵押合同、登记申请书、审批表等），客观真实与本案有关，本院对其真实性予以采信；证据四、证陈某杰的证言，与二原告及第三人的当庭陈述均矛盾，本院对其证言不予采信。结合各方当事人的当庭陈述及本院认定的证据，经审理后，本院认定事实如下：2016年11月9日，张家琛与张世茹签订《借款合同》和《抵押合同》，约定张世茹向张家琛借款1000000元，期限1年，自2016年11月9日至2017年11月14日，张世茹以其名天津市滨海新区*号房屋作为抵押物，并办理了抵押登记。为给上述借款提供担保，2016年11月8日，张世茹、郭成和还与张家琛签订《委托书》，将房屋买卖中相关事项全部委托张家琛办理，并在天津市北方公证处对委托书进行了公证，委托事项为：（1）办理坐落于滨海新区大港凯旋苑53-2-302房屋提前还贷、注销抵押、领取抵押物及产权证等；（2）办理该房产出售、产权转移登记、取款等；（3）代为签订房屋买卖协议及相关手续的文件；（4）协助买房人办理银行贷款手续并以受托人张家琛名义开立收取房款账户代收房款等；（5）若买方银行贷款未批复，则协助买方去房管局办理解除买卖协议退首付款及税费的相关手续。委托期限自签署本委托书之日起至2017年11月7日止。2017年10月25日，张家琛与刘洋签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定由刘洋购买诉争房屋，房屋价款849000元，刘洋应当于2017年10月25日前支付全部购房款，双方于2017年10月26日前办理产权转移登记，于2017年11月20日前交付房屋。张家琛于2017年10月24日办理诉争房屋抵押权注销，刘洋于2017年10月31日取得诉争房屋权属证书。庭审中，刘洋与张家琛确认以下事实：1.刘洋与张家琛系朋友关系，张家琛找到刘洋出售诉争房屋；2.刘洋未实际看房；3.诉争房屋实际成交价为1200000元；4.刘洋于2018年5月7日向张家琛转账支付550000元、50000元，于2018年5月9日向张家琛转账支付600000元；5.本案诉讼过程中支付购房款的原因系“2017年10月25日支付购房款”只是形式约定，张家琛可以协调张世茹、郭成和腾房，但具体时间未确定。张世茹、郭成和、张家琛确认以下事实：1.张世茹、郭成和与张家琛办理公证委托系因借贷担保；2.张家琛出售诉争房屋时双方约定的借款期限尚未届满；3.诉争房屋出售后，张家琛并未告知张世茹、郭成和房屋售价，亦未向其支付购房款；4.张家琛与张世茹、郭成和之间并未就借贷纠纷进行诉讼。张家琛称，公证书到期前询问张世茹、郭成和能否还款，不能还款就将诉争房屋出售，因快到期时二人未回复，其怕公证书过期遂于2017年10月25日将诉争房屋出售，以保证借款到账。经查明，张世茹与郭成和于2015年4月28日登记结婚，二人于2017年10月31日登记离婚。因张世茹、郭成和于2018年4月26日起诉确认合同无效，刘洋于2018年1月25日另案起诉张世茹、郭成和腾房一案已中止审理。另查，2017年12月9日，刘洋与案外人张学荣签订《借款合同》和《抵押合同》，约定刘洋向张学荣借款，并以诉争房屋办理了抵押登记。现诉争房屋由张世茹、郭成和居住。本院认为，本案涉及三个法律关系即，张家琛与张世茹之间的债权债务关系，张世茹、张家琛与刘洋之间的房屋买卖关系，张世茹、郭成和与张家琛之间的委托关系。至于张世茹与张家琛的借款纠纷，张世茹为向张家琛借贷以诉争房屋作担保，并办理抵押登记，符合法律规定。还款期间届满后，如果张世茹未偿还借款本金，张家琛作为抵押权人有权行使抵押权，对抵押财产优先受偿。张世茹表示其未收到张家琛的1000000元，张家琛则认为，其已经按照张世茹、郭成和的指定支付借款，鉴于本案系房屋所有权确认纠纷，故对借款争议可由权利人另行主张，本案对此不做认定。本案的争议焦点为天津市存量房屋买卖协议的效力及刘洋能否取得诉争房屋所有权。首先，张世茹、郭成和与张家琛为借款，办理了房屋交易“全权委托”公证，其形式为委托，实质是为担保债务的履行，虽然委托公证中有委托卖房的事项，但张世茹、郭成和并无出售诉争房屋的真实意思表示。其次，张家琛作为代理人出售房屋的整个过程，张世茹并未签署任何合同，张家琛也无证据证明张世茹、郭成和对此知情。张家琛作为代理人应当本着维护被代理人合法权益的宗旨为行为，刘洋在购买诉争房屋时也应当尽到必要的谨慎义务，更不得与张家琛恶意串通损害张世茹的利益。而在诉争房屋买卖过程中，张家琛与刘洋的交易行为多处有悖于正常的房屋买卖，主要表现在：从张家琛的行为分析，第一，张家琛与张世茹为借款还办理了房屋抵押登记，如果借款到期未受偿，张家琛完全可以通过行使抵押权实现债权，但约定的借款期限尚未届满，张家琛即将诉争房屋出售，其行为具有主观上的恶意。第二，张家琛在刘洋未支付任何对价的前提下办理了过户手续，且房屋售价并未经张世茹同意并确认。第三，购房款由张家琛收取而分文未支付给张世茹、郭成和，甚至抵偿债务后也未将剩余购房款支付给张世茹、郭成和，损害了张世茹、郭成和的利益。从刘洋的行为分析，第一，对个人而言，房屋买卖属于重大事项，至诉争房屋处进行实地看房，确定房屋内实际居住人等情形对个人而言显然具有重要意义。购房人刘洋称其购买诉争房屋作为婚房，并自认未实地查看房屋，这有违一般生活常理。第二，刘洋于2018年1月25日起诉张世茹、郭成和腾房，张世茹、郭成和于2018年4月26日起诉确认上述房屋买卖协议无效，本院于2018年5月2日向刘洋送达民事起诉状等法律文书，此时刘洋应当已经明知张世茹、郭成和并无出售诉争房屋的意思，然而，刘洋还于2018年5月7日、2018年5月9日共计向张家琛支付1200000元购房款，这亦与常理相悖。第三，张家琛与刘洋签订的天津市存量房屋买卖协议约定了房屋价格及房款支付时间。房屋过户后，刘洋并未支付购房款，直至张世茹、郭成和起诉并主张房屋交易价格过低，刘洋于诉讼期间向张家琛支付1200000元，这不符合正常买卖的交易习惯，且刘洋应当知道其不履行支付购房款义务损害的是张世茹的利益。第四，刘洋与张家琛系朋友关系，交易系张家琛联系进行。刘洋与张家琛均称，房屋买卖协议约定的房款支付时间仅为形式约定，张家琛可以协调张世茹、郭成和腾房，但具体时间未确定。既然张家琛未能协调成腾房，刘洋在此情形下支付购房款更不符合常理，刘洋的陈述与其行为矛盾，二人对支付购房款的说法，不能作为合理解释刘洋善意买房的动机。且根据张家琛提交的银行往来明细显示，张家琛与刘洋之间资金往来频繁，二人关系密切，刘洋亦未说明其购房款的合理来源。从张家琛与刘洋之间有违常理的交易细节可以看出，张家琛明显并非正常代理张世茹、郭成和出售房屋，系恶意侵害张世茹、郭成和合法权益，刘洋也非善意的买受人。故张家琛代张世茹与刘洋签订的房屋买卖协议，并非张世茹真实意思表示，张家琛与刘洋恶意串通损害了张世茹的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益的，合同无效。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款的规定，代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。因此，张家琛与刘洋签订的天津市存量房屋买卖协议无效，刘洋无权据此取得诉争房屋所有权。刘洋如果认为自己的权益受损，可另行向张家琛主张。张世茹、郭成和诉请确认二原告是诉争房屋所有权人，因张世茹、郭成和并未提交证据证明诉争房屋系夫妻婚姻存续期间的共有财产，且诉争房屋系张世茹婚前购买，故本院无法认定诉争房屋系该二人共有，诉争房屋所有权应当属于张世茹。合同无效后，因合同取得的财产应当返还。二原告诉请被告协助办理诉争房屋过户至原告名下，因诉争房屋已经被刘洋抵押给案外人张学荣，该项诉讼请求涉及案外人权利义务，本案中不宜直接认定，权利人可以另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、第三人张家琛代原告张世茹与被告刘洋于2017年10月25日签订的《天津市存量房屋买卖协议》无效；二、坐落天津市滨海新区*房屋归原告张世茹所有；三、驳回原告张世茹、郭成和其他诉讼请求。案件受理费6150元（已由二原告预交），由被告刘洋和第三人张家琛负担（于本判决生效后三日内给付二原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  薛淑霞二〇一八年七月十七日书 记 员  于立云附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。