浙江省义乌市人民法院
行 政 裁 定 书
（2014）金义行初字第133号
原告王贤义。
原告王贤春。
被告义乌市住房和城乡建设局。
法定代表人毛世梁。
委托代理人楼纯彬、汪英。
第三人浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司。
法定代表人周中大。
委托代理人罗渭、王嘉骏。
原告王贤义、王贤春诉被告义乌市住房和城乡建设局，第三人浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司房屋行政许可一案，两原告于2014年12月9日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，于2014年12月11日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭审理了本案。原告王贤义、王贤春、被告义乌市住房和城乡建设局的委托代理人楼纯彬、第三人浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司的委托代理人罗渭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王贤义、王贤春诉称，2011年第三人以出让方式取得义乌市兴中商业地块二期b、c地块的建设用地使用权并在上述地块上建设商品房即“兴中大厦（中厦国际广场）”。2011年3月，两原告各向第三人预约了上述商品房一套并各支付了预付款150万元。2014年4、5月，第三人通知两原告前去交付余款，但经两原告了解，第三人尚未全部缴纳上述地块的土地出让金，于是向义乌市人民法院起诉要求解除商品房预约合同并退回预付款。在庭审过程中，第三人明确向法庭陈述其未全部缴纳土地出让金，但已取得上述地块的土地使用权证并于2014年1月21日取得了义售许字（2014）第03号商品房预售许可证。原告认为，根据法律规定，已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书是商品房预售应当符合的条件。被告在第三人尚未全部缴纳土地出让金的情况下违法向第三人颁发预售许可证，损害了两原告的合法权益。请求依法撤销被告向第三人颁发的义售许字（2014）第03号商品房预售许可证。两原告向本院提供了如下证据：1、义售许字（2014）第03号商品房预售许可证复印件一份。证明预售不合法。2、浙江省商业销售收款收据收据联复印件三份（王贤义收据联编号为0016903、王贤春收据联编号为0043152、0043151）。证明原告向第三人交了预约房款。
被告义乌市住房和城乡建设局辩称，一、本案的具体行政行为没有损害原告王贤义、王贤春的合法权益，本案原告王贤义、王贤春不是利害关系人，故无权起诉。首先，本案原告王贤义、王贤春尚未与第三人签订正式的预售合同，还不是法律意义上的预售合同当事人。其次，原告王贤义、王贤春在第三人获得预售许可证之前向第三人交付购房订金的行为，只是在原告与第三人之间产生了普通的债权关系，与被告是否颁发预售许可证不存在直接的法律上的利害关系，故原告王贤义、王贤春不是本案的利害关系人，退一步讲，如果原告王贤义、王贤春是本案利害关系人，那么本案第三人开发的房地产的所有购房者都是本案的利害关系人，应当通知这些购房者参加诉讼，而这显然是不可能的。最后，本案被告在第三人获得了土地使用权证后颁发预售许可证，并未损害购房者的利益，在事实上，本案的具体行政行为也没有损害原告王贤义、王贤春的合法权益。二、本案的具体行政行为合法有效。2014年1月，第三人因开发的中厦国际广场（兴中大厦）项目已具备预售条件，向被告申请颁发预售许可证并提交包括土地使用权证等在内的一系列材料。被告经审查，认为符合发证条件，根据《城市商品房预售管理管理办法》第七、八条以及《城市房地产开发经营管理条例》第二十四、二十五条之规定，于2014年1月21日颁发了义售许字（2014）第03号商品房预售证。综上所述，本案原告王贤义、王贤春不是本案利害关系人，请求法庭驳回原告的起诉。被告在法定期限内向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据。事实证据：1、申请报告复印件一份。2、商品房预售申请表复印件一份。3、授权委托书复印件一份。4、周忠伟身份证复印件一份。5、浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司企业法人营业执照复印件一份。6、浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司资质证书复印件一份。7、义乌市发展和改革局2011年8月23日出具的义乌市企业投资项目备案通知书复印件一份。8、国有土地使用证复印件一份。9、地字第330782201100130号、地字第330782201100129号建设用地规划许可证复印件各一份。10、建设工程规划许可证复印件一份。11、建筑工程施工许可证复印件一份。12、浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司2014年1月8日出具的资金投入证明复印件一份。13、浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司2014年1月20日出具的资金使用计划表复印件一份。14、建设工程施工合同复印件一份。15、浙江新东阳建设集团有限公司于2014年1月18日出具的关于义乌市中厦国际广场工程施工进度情况说明复印件一份。16、浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司2014年1月18日出具中厦国际广场预售方案复印件一份。17、浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司出具的销售部规章制度复印件一份。18、浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司2014年1月20日出具的销售人员名单复印件一份。19、宿州市南方置业投资开发有限公司于2014年1月18日出具的住房质量担保书复印件一份。20、浙江省商品房预售资金监管协议书复印件一份。21、义乌市人防工程施工设计审核表复印件一份。22、楼层平面图复印件一份。上述证据共同证明2014年1月第三人向被告申请颁发商品房预售证，第三人提交的申请发证材料符合《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》规定的发证条件。法律依据：1、《城市商品房预售管理办法》第七、八条。2、《城市房地产开发经营管理条例》第二十四、二十五条。
第三人浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司述称，一、两原告分别向第三人预交了150万元购房款没有意见。该案系商品房预约合同纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷，也就是说两原告起诉第三人商品房预约合同纠纷与被告颁发给第三人涉案的许可证没有关联。商品房预约合同纠纷与第三人是否向土地主管部门交纳土地出让金没有关联性。2014年4、5月，第三人已明确告知涉案的楼房已经取得了商品房预售许可证，两原告在庭审时也承认2014年4月已经知情第三人取得许可证。按照行政诉讼法的相关规定，显然已经超过3个月的诉讼时效。二、第三人完全同意被告行政答辩状的答辩内容。三、两原告与第三人的商品房预约合同，义乌市人民法院已经作为民事案件受理，目前在审理中，义乌市人民法院是否采纳本案预售许可证的“三性”尚不明确，所以涉案许可证的存在没有损害两原告的权益。综上，两原告和第三人之间系商品房预约合同纠纷，两原告尚未取得涉案物业的物权，两原告的主体存有重大瑕疵，与本案的实体纠纷没有利害关系，两原告陈述的事实与理由问题，不能推翻被告给第三人颁发许可证的合法性和真实性。根据查明的事实，应驳回两原告的诉讼请求。
本院认为，与被诉具体行政行为有法律上的利害关系是当事人提起行政诉讼的前提条件。就本案而言，从两原告、被告提供的证据及当事人庭审陈述来看，两原告向第三人预交了购房预约款，两原告与第三人之间形成了一般的商品房预约合同债权关系，而债权属于民事权益保护范围，涉案预售许可证并不会导致债权人债权的消灭，债权的实现程度与被诉行政行为也没有必然的联系。与此同时，是否存在涉案债权也不是被告作出涉案许可证时必须考虑的因素。故两原告与被诉具体行政行为没有法律上的利害关系，两原告不具备原告诉讼主体资格，其起诉依法应予驳回。原告与第三人的纠纷应依法通过民事诉讼途径解决。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
驳回原告王贤义、王贤春的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费50元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入帐号19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 长 樊圣军
人民陪审员 杜志贵
人民陪审员 朱翠玉
二〇一五年一月十六日
代书 记员 郑 婧
【附注】
（2014）金义行初字第133号行政裁定书
适用法律条文具体内容
1、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条：有下列情形之一的，应当裁定不予受理；已受理的，裁定驳回起诉：
（一）请求事项不属于行政审判权限范围的；
（二）起诉人无原告诉讼主体资格的；
（三）起诉人错列被告且拒绝变更的；
（四）法律规定必须由法定或者指定代理人、代表人为诉讼行为，未由法定或者指定代理人、代表人为诉讼行为的；
（五）由诉讼代理人代为起诉，其代理不符合法定要求的；
（六）起诉超过法定期限且无正当理由的；
（七）法律、法规规定行政复议为提起诉讼必须程序而未申请复议的；
（八）起诉人重复起诉的；
（九）已撤回起诉，无正当理由再行起诉的；
（十）诉讼标的为生效判决的效力所羁束的；
（十一）起诉不具备其他法定要件的。
前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法受理。