温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温龙商初字第692号
原告：中国银行股份有限公司温州龙湾支行。
负责人：林峰。
委托代理人（特别授权代理）：陈乃财。
被告：郑益香。
被告：王文虎。
被告：王文通。
被告：温州恒嘉房地产开发有限公司。
法定代表人：邵泰和。
被告：邵泰和。
被告�邵泰清。
被告温州恒嘉房地产开发有限公司、邵泰和、邵泰清共同委托代理人（特别授权代理）：朱建华。
原告中国银行股份有限公司温州龙湾支行（以下简称“中国银行龙湾支行”）与被告郑益香、王文虎、王文通、温州恒嘉房地产开发有限公司、邵泰和、邵泰清金融借款合同纠纷一案，于2013年4月11日向本院起诉，本院于2013年4月17日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2013年8月9日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司温州龙湾支行（以下简称“中国银行龙湾支行”）委托代理人陈乃财以及被告温州恒嘉房地产开发有限公司（以下简称“恒嘉公司”）、邵泰和、邵泰清共同委托代理人朱建华到庭参加诉讼，被告郑益香、王文虎、王文通经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年9月22日，原告与第一被告签订了一份编号为2009年7251字B168号的《购房借款合同》。合同约定：借款金额为107万元；在人民银行规定的基准利率基础上下浮28%执行，确定月利率为3.564‰，贷款期限为300个月，自2009年9月22日起至2034年9月22日止；等额本息还款法；每月归还本息之和为5812.67元，还款日为每月8日；原告有权对逾期贷款本息自逾期之日起按本合同约定的利率上浮50%计收罚息；借款人连续三期或累计六期未按时偿还贷款本息的，经通知，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期。第一、第二被告作为抵押人以坐落于温州市龙湾区龙城锦园1幢1701室（房权证号：21××78号）房产提供抵押担保。抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合同约定所计收的复利）、罚息、以及实现债权的各项费用。此前，第二、第三被告向原告出具一份《共同还款承诺书》，自愿作为第一被告的共同还款人，与第一被告承担共同还款责任。
第四被告根据《房屋按揭合作协议》及《购房借款合同》约定为第一被告承担连带保证责任，第五、第六被告作为保证人与原告签订了编号为2009年7251字001号《最高额保证合同》，并承担连带保证责任，保证范围本金余额不超过3亿元止。
合同签订后，原告于2009年10月29日向第一被告发放了贷款107万元，但第一被告已经连续三期未按时偿还贷款本息，已经构成违约，借款人已通知第一、第二被告贷款提前到期。截止2013年2月18日，第一被告尚欠原告借款本金为998261.93元及相应利息、罚息未偿还，第二、第三被告亦拒绝予以偿还，第四、第五、第六被告亦拒绝承担保证责任。
故起诉，请求判令：1、第一、第二、第三被告立即共同偿还原告借款本金998261.93元及利息、罚息（截止2013年2月18日，利息为24451.32元、罚息为750.18元，之后利息、罚息按合同约定计算至判决确定的履行之日止）以及律师费6000元；2、如第一、第二被告没有履行上述第一项债务，则判令拍卖、变卖或折价第一、第二被告抵押给原告的坐落于温州市龙湾区龙城锦园1幢1701室房产（房权证号：21××78号）房产所得款项由原告优先受偿；3、第四、第五、第六被告对上述第一条规定的债务承担连带保证责任；4、本案的诉讼费用六被告共同承担。
庭审中，原告中国银行股份有限公司温州龙湾支行当庭变更第一项诉讼请求为第一、第二、第三被告立即共同偿还原告借款本金976936元及利息、罚息、复利（截止到2013年8月8日，利息为3839.36元，之后利息、罚息、复利按合同约定计算至判决确定的履行之日止）以及律师费6000元。
原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证，证明原告主体资格；
2、被告营业执照、身份证复印件，证明被告主体资格；
3-4、《购房借款合同》、中国银行零售贷款借款借据，证明原告与第一被告之间存在借贷合同关系；原告已于2009年10月29日发放了贷款107万元；
5、共同还款承诺书，证明第二、第三被告自愿与第一被告共同承担还款责任；
6、预购商品房抵押权预告登记证，证明原告抵押权预告登记权利人；
7、最高额保证合同，证明第五、第六被告作为连带保证责任人应在本金余额不超过3亿范围内承担连带保证责任；
8、按揭合作协议，证明第四被告作为连带保证责任人为第一被告向原告借款承担连带保证责任；
9、律师函，证明原告已经委托律师告知借款人立即偿还借款。
被告郑益香、王文虎、王文通没有提供证据，亦未答辩。
被告恒嘉公司、邵泰和、邵泰清代理人答辩称：1、恒嘉公司在买房人领取房产证之前提供保证属实：2、原告已经有抵押预告登记，抵押权应优先于恒嘉公司的保证责任；3、要求法院先处置房产，不足部分再由保证人承担，且保证人代偿之后享有向被告郑益香、王文虎、王文通追偿的权利。其未提供证据。
原告提供的证据，经庭审出示。被告郑益香、王文虎、王文通经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，依法视为放弃抗辩与质证的权利。被告恒嘉公司、邵泰和、邵泰清共同委托代理人对原告证据原件均无异议。本院经审查认为，原告提供的证据均真实合法，与本案有关联性，本院予以采纳。
经审查，本院认定事实如下：2009年9月22日，原告作为贷款人，被告郑益香作为借款人，被告温州恒嘉房地产开发有限公司、邵泰和、邵泰清作为保证人，被告郑益香、王文虎作为抵押人，各方共同签订了一份编号为2009年7251字B168号的《购房借款合同》。该合同约定：郑益香向原告中国银行龙湾支行借款107万元，用途为购买坐落于龙城锦园1幢1701室房屋；贷款利率按人民银行规定的基准利率基础上下浮28%执行，即确定月利率为3.564‰，利率调整方式为次年1月1日开始调整；贷款期限为300个月；实行等额本息还款法；每月归还本息之和为5812.67元，还款日为每月8日；贷款逾期罚息按本合同约定的贷款利率上浮50%计收；借款人连续三期或累计六期未按时偿还贷款本息的，经通知，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期；被告郑益香、王文虎作为抵押人以坐落于温州市龙湾区龙城锦园1幢1701室房产提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、逾期罚息以及实现债权的费用等；被告恒嘉公司、邵泰和、邵泰清承担连带保证责任，保证范围包括贷款本金、利息、逾期罚息以及实现债权的费用等，保证期间为阶段性担保，即本合同借贷条款签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并向贷款人交付他项权证之日止，保证人承诺，不以首先处置主债务人抵押物作为保证人承担保证责任的前提。
上述坐落于龙城锦园1幢1701室的房屋已于2009年9月28日办理预购商品房抵押权预告登记，原告为预告登记权利人。该房屋至今未办理房产权证，也未办理正式抵押登记手续。
2009年8月14日，被告王文虎向原告出具一份《共同还款承诺书》，自愿作为“连带共同债务人”对借款人郑益香与原告签订的借款合同项下全部债务（含贷款本金、利息、逾期罚息、实现债权的费用等）承担连带共同还款责任。2009年9月21日，被告王文通向原告出具一份《共同还款承诺书》，自愿作为“连带共同债务人”对借款人郑益香与原告签订的借款合同项下全部债务（含贷款本金、利息、逾期�息、实现债权的费用等）承担连带共同还款责任。
2009年10月29日，原告向被告郑益香发放了贷款107万元，借款借据载明的到期日为2034年10月29日，但被告郑益香从2012年9月8日起就没有正常还款，2013年7月31日恒嘉公司代被告郑益香偿还按揭款67467.18元。截至2013年8月8日，被告郑益香尚欠原告按揭款本金976936元，利息尚欠3839.36元。
另，2009年7月20日，被告温州恒嘉房地产开发有限公司与原告中国银行龙湾支行就龙城锦园楼盘的按揭贷款事宜签订《房屋按揭合作协议》。该协议中约定：恒嘉公司为每个借款人就按揭贷款债务提供连带责任保证，保证期间从每笔主合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥以原告为抵押权人的正式抵押登记手续并向原告交付他项权证之日止，恒嘉公司承诺按照保证合同及本协议约定履行保证责任，并且不以原告首先处置抵押物作为�嘉公司履行保证责任的前提。同日，被告邵泰和、邵泰清作为保证人与原告签订编号为2009年7251字001号的《最高额保证合同》，约定邵泰和、邵泰清愿为主合同项下原告债权提供连带责任保证，担保的主债权为自合同签订之日起，至借款人持温州恒嘉房地产开发有限公司开发的龙城锦园《房屋所有权证》办妥现房抵押登记手续并向原告交付他项权证之日止产生的并约定由本合同提供保证担保的全部债务，本金余额不超过三亿元。
本院认为，原告与各被告签订的《购房借款合同》、《最高额保证合同》、《房屋按揭合作协议》以及王文虎、王文通出具的《共同还款承诺书》，均系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，各方均应按约履行。鉴于借款人郑益香已连续三期以上未按时偿还贷款本息，王文虎、王文通作为“连带�同债务人”也未履行共同还款义务，均构成违约，在此情形下，原告依据《购房借款合同》有权主张贷款提前到期。现原告起诉要求被告郑益香、王文虎、王文通共同偿还原告借款本息，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。涉案的龙城锦园1幢1701室房屋已办理原告为预告登记权利人的预购商品房抵押权预告登记，因房屋未取得房产权证无法办理正式抵押登记手续。预登记虽非正式设立抵押权，但系给予被登记的债权请求权以物权效力，作为抵押权预登记的第一顺位权利人，原告中国银行龙湾支行的请求权具有物权的效力，具有对世及排他的权利，其有权以预登记抵押物折价或拍卖、变卖该财产的所得价款优先受偿。涉案房屋尚未办理原告为抵押权人的正式抵押登记手续，原告要求恒嘉公司、邵泰和、邵泰清对上述债务承担连带保证责任，符合双方合同约定，本院予以支持。恒嘉公司、邵泰和、邵泰清承担保证责任后，依法有权向被告郑益香、王文虎、王文通追偿。律师费并非原告实现债权的必要支出，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郑益香、王文虎、王文通在本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国银行股份有限公司温州龙湾支行借款本金人民币976936元，并支付利息、罚息、复利（截至2013年8月8日，所欠利息为3839.36元，之后的利息、罚息、复利按《购房借款合同》约定计算至本判决确定的履行之日止）；
二、如被告郑益香、王文虎、王文通到期未履行上述第一项债务，原告中国银行股份有限公司温州龙湾支行有权以拍卖、变卖被告郑益香、王文虎提供的抵押物即坐落于温州市龙湾区龙城锦园1幢1701房产（预告登记房权证号：21000034**）所得价款优先受偿；
三、被告温州恒嘉房地产开发有限公司、邵泰和、邵泰清对上述第一项债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告郑益香、王文虎、王文通追偿；
四、被告温州恒嘉房地产开发有限公司已承担保证责任67467.18元，其有权向被告郑益香、王文虎、王文通追偿该代偿款项；
五、驳回原告中国银行股份有限公司温州龙湾支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期�的债务利息。
本案受理费13560元（本院已预收14065元），由被告郑益香、王文虎、王文通负担，被告温州恒嘉房地产开发有限公司、邵泰和、邵泰清负连带责任。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内预缴上诉案件受理费13560元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农业银行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 李曙光
人民陪审员 高和燕
人民陪审员 张洁嫚
二〇一三年十一月十九日
书 记 员 杨长长