湖北省阳新县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0222民初973号
原告：黄艳，女。
委托诉讼代理人：伍淑杰，广东茂达律师事务所律师。
被告：阳新县安居房地产开发有限公司（以下简称安居房地产公司），住所地阳新县兴国镇兴国大道白杨转盘江湾广场。
法定代表人：姜有安，系该公司董事长。
被告：姜有安（同上姜有安），男。
以上两被告共同委托诉讼代理人：刘合安，湖北富川律师事务所律师。
被告：中国农业银行股份有限公司阳新支行（以下简称农行阳新支行），住所地阳新县兴国镇兴国大道124号。
代表人：陈建池，系农行阳新支行行长。
委托诉讼代理人：傅晓东（系农行阳新支行风险管理部经理），男，1965年11月30日出生，汉族，住所地黄石市黄石港区沈家营街道磁湖路41号8栋1单元403室，公民身份号码4202221965********。
原告黄艳与被告安居房地产公司、姜有安、农行阳新支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄艳的委托诉讼代理人伍淑杰、被告安居房地产公司及姜有安的共同委托诉讼代理人刘合安、被告农行阳新支行的委托诉讼代理人傅晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄艳向本院提出诉讼请求：1、解除时代广场2幢2单元1404房《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》；2、判令被告安居房地产公司返还购房首付款117500元及自《个人购房担保借款合同》成立之日起至判决生效之日止原告已向农行阳新支行归还的贷款本金（以农行阳新支行在判决生效当月出具的还款明细清单为准）；3、判令被告安居房地产公司赔偿原告自《个人购房担保借款合同》成立之日起至判决生效之日止原告已向农行阳新支行支付的贷款利息（以农行阳新支行在判决生效当月出具的还款明细清单为准）；4、判令被告安居房地产公司向农行阳新支行偿还原告自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款；5、判令被告安居房地产公司赔偿原告以合同价款291500元为基数，自支付日起至退赔金额支付完毕之日止，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准（即同期贷款利率的1.5倍）计算的利息；6、判令被告农行阳新支行办理时代广场2幢2单元1404房屋上抵押登记涤除手续；7、判令被告姜有安对被告安居房地产公司的退款及赔偿责任承担补充清偿责任；8、判令原告在被告安居房地产公司退赔义务履行完毕后办理退房交接；9、判令安居房地产公司赔偿原告水电开户费3800元、装修保证金2000元、按揭评估费2662元、契税5830元。事实与理由：原告与被告安居房地产公司于2010年10月13日签订时代广场2幢2单元1404房购买合同，约定总价款291500元，首付款117500元当日支付，余款174000元，由原告在农行阳新支行处办理按揭贷款，农行阳新支行直接支付给安居房地产公司；出卖人应当在2011年10月30日前交付房屋，房屋交付后150日内办理产权登记；格式条款中约定逾期办证免收物业管理费等等。合同签订后，原告按约定交付了首付款，在安居房地产公司指引下与农行阳新支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告以所购房产抵押贷款174000元，该贷款直接向安居房地产公司支付。此后原告依约每月向农行阳新支行还本付息。被告安居房地产公司因土地规划及欠缴土地出让金等原因至今未办理产权登记，原告及其他业主多次与被告交涉并信访，均无果。该购房合同第十五条关于“免收物业管理费”的约定，因涉及处分第三人权利、免除违约方责任且属格式条款而无效，原告有权依照《商品房买卖合同司法解释》第十九条规定解除合同，并按第十八条规定“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定主张赔偿损失。涉案房屋欠缴土地出让金，其预售许可证为虚假提供或以欺骗隐瞒等不正当手段取得，应当承担返还已付购房款及利息、赔偿损失等的责任。另外，依据《公司法》第一百五十条规定：“董事、监事、高级管理人员执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任”。被告姜有安作为法定代表人、执行董事、总经理，应当履行守法经营的义务，对安居房地产公司以不正当手段取得商品房预售许可证的违法行为，对内应当承担赔偿责任，对外承担补充清偿责任。原告为维护合法权益，特诉至法院，请支持原告诉讼请求。
被告安居房地产公司、姜有安辩称，原告要求解除合同没有依据，安居房地产公司不存在根本违约的情形，涉案合同不应当解除。被告安居房地产公司与原告签订的房屋买卖合同不是格式合同而是示范文本。关于产权登记逾期问题，双方明确约定（第十五条）买受人免交物业费，即由出卖人承担买受人的物业管理费。该约定合法有效。安居房地产公司也已按该约定履行了义务。同时，涉案房产并非不能办理产权登记，系由于原告未提供相应资料导致被告无法办理产权证，被告不存在根本违约情形。被告姜有安系被告安居房地产公司的法定代表人，其履行公司职务行为的后果应当由公司承担，原告无权向其主张权利。故原告的诉讼请求，无事实和法律依据，请人民法院依法予以驳回。
被告农行阳新支行辩称，涉案楼盘准入手续合法，农行阳新支行为广大客户提供贷款服务，严格按照法定程序办理涉案抵押按揭贷款，原告与安居房地产公司之间的合同纠纷与被告农行阳新支行无关。请求依法驳回原告对农行阳新支行的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2010年10月13日，原告与被告安居房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告安居房地产公司开发的位于阳新县兴国镇姜湾广场（时代广场）2幢单元1404室（建筑面积124.03平方米）；2、房屋价款：按每平方米2350.24元计算，总价291500元，合同签订之日首付117500元，余款174000元，原告在2010年10月20日前办理好银行按揭手续，如逾期付款90日内按日万分之一支付违约金，超过90日按日万分之二支付违约金，出卖人有权解除合同；3、房屋交付：2011年10月30日前交付分期综合验收合格的房屋，逾期90日按已付房款万分之一支付违约金，超过90日买受人可解除合同，并有权要求赔偿已付房款1%的损失；4、产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后150日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人免收超出约定办理期间后至办好产权证之日止的物业管理费，因买受人未按时交纳办证费用，延误房产权证的办理，不属于出卖人违约；等等。双方在合同文本中将签订日期写作2010年10月14日。合同签订当日，即2013年10月13日,原告向被告安居房地产公司支付房屋首付款117500元。2011年2月11日，原告与被告农行阳新支行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定原告在农行阳新支行以涉案房屋作抵押借款174000元用于支付涉案房款，该款由农行阳新支行直接支付给安居房地产公司，由原告从2011年2月11日起至2021年3月28日止，按月向农行阳新支行支付本息，利率按照银行同期贷款利率执行。尔后，农行阳新支行将174000元贷款转入安居房地产公司账户，原告按约定每月向农行阳新支行支付借款本息。2011年10月30日，房屋交付使用。至一审法庭辩论终结前，涉案房屋暂因被告安居房地产公司欠缴土地出让金等原因未办理不动产权属证书。诉讼中，经本院释明如果合理期限内安居房地产公司能够协助原告办理涉案房屋不动产权属登记后，原告仍坚持解除合同。
另查明，涉案房屋所在的阳新县兴国镇姜湾广场（时代广场）楼盘的前期物业服务由被告安居房地产公司出资组织人员提供，2014年由安居房地产公司聘请阳新县永吉物业管理有限公司（以下简称永吉物业公司）提供涉案楼盘的物业服务，期间因物业费用问题永吉物业公司退出，再次由安居房地产公司继续提供物业服务。逾期办理产权期间，原告未交纳物业管理费。
还查明，被告安居房地产公司系有限责任公司，2006年9月6日成立，经营范围包括房地产开发、商品房销售、建筑材料购销批零业务。姜湾广场（时代广场）楼盘于2008年8月26日取得建设用地规划许可证，2008年9月10日取得建设工程规划许可证，2010年1月14日办理土地使用权证，土地系出让方式取得，2010年6月26日取得建设工程施工许可证，2010年7月7日取得商品房预售许可证。
本院认为，公司法定代表人履行职务行为的法律后果，对外应当由公司承担法律责任。本案中，被告姜有安系被告安居房地产公司的法定代表人，其在履行职务过程中产生的法律责任应当由该公司承担。公司高管因履行职务造成公司损失依法应承担责任的法律规定，系指该公司高管对公司内部所承担的责任，该法律规定并不适用于本案。因此，原告要求被告姜有安对涉案房屋买卖合同承担补充清偿责任无法律依据，本院不予支持。原告陆斌与被告安居房地产公司签订的《商品房买卖合同》、与被告农行阳新支行签订的《个人购房担保借款合同》均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。双方应按合同约定享受权利、履行义务。合同履行过程中，原告向被告安居房地产公司支付了房款，被告安居房地产公司亦向原告交付了房屋，双方在付款与交付房屋问题上并未引起纷争。双方争议的焦点在于，被告安居房地产公司未按约定期限协助原告办理产权登记，是否足以导致双方签订的《商品房买卖合同》的解除。本院认为，民事法律行为应遵循意思自治、诚实信用的基本原则，在不违反法律强制性规定情形下，当事人之间的约定应优先适用于法律规定。本案中，原告与被告安居房地产公司在签订《商品房买卖合同》时，对于产权登记逾期办理问题，已经作出明确约定，即“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人免收超出约定办理期间后至办好产权证之日止的物业管理费……”。该约定系双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，应属有效。原告认为该条款系格式条款，且免除出卖方责任，应属无效，本院认为，涉案合同文本中，当事人完全可以对逾期办证作出其他违约责任选项，而且该条款中并未免除出卖方的责任,该条款明确约定出卖方违约应承担相应的物业管理费,这也正是原告同意该条款的根本原因。事实上，逾期办证期间，原告也并未负担物业管理费，安居房地产公司按照约定承担了相应的合同责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的逾期办证应承担的违约责任，系在双方未约定违约责任承担的情况下才适用，而本案中双方已经约定了逾期办证由出卖方承担物业费的责任，因此，原告以该条款为依据主张权利不予支持。至于涉案房屋是否能够办理产权登记，原告签订合同的物权目的能否实现问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的合同解除情形，系指因出卖人原因导致无法办理房屋所有权登记，此处“无法办理”系指至始无法办理，而涉案楼盘系具备预售条件的商品房，被告安居房地产公司已经办理相关的行政审批手续，在履行相关土地出让金等法定义务后，涉案房屋可以办理产权登记，本院向原告释明在合理期限内可以办理产权登记情况下，原告仍坚持解除合同，因此，本院认为，原告解除《商品房买卖合同》的根本原因并非系合同目的无法实现，原告要求解除合同的理由不具备合同法第九十四条之情形，故其解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。原告与被告农行阳新支行签订的《个人购房担保借款合同》，农行阳新支行已按约定履行了支付借款义务，原告亦按约定偿还部分借款并支付相应利息,原告要求解除该合同的理由亦不能成立，本院不予支持。而原告要求退还房款、支付已付银行的借款本息及未付银行借款本息、赔偿房款占用期间的利息损失、赔偿水电开户费、按揭评估费、契税及办理退房交接等诉讼请求，均系基于涉案合同解除为前提的请求事项，因两份合同解除请求均未支持，故上述诉讼请求,本院亦不予支持。至于原告要求被告安居房地产公司赔偿装修保证金之请求，本院认为，原告在购买房屋之后，在入住前对涉案房屋进行装修装饰过程中，向安居房地产公司交纳装修保证金，以确保原告装修房屋时按照合同约定进行装修装饰，不改变房屋安全结构及相关约定的事项，与本案审理的房屋买卖合同系完全不同的法律关系，且涉案房屋买卖合同解除之请求本案未予支持，双方关于装修保证金问题，涉及到原告在对涉案房屋进行装修装饰时是否违约等问题，双方应通过另案或另行协商解决，本案中不予处理。故此项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告黄艳的各项诉讼请求。
案件受理费2936元，减半收取1468元，由原告黄艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费2936元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17-154101040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审判员 虞志远
二〇一七年八月八日
书记员 范倩楠