湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂28民终1020号
上诉人（原审原告）：恩施州烟草公司利川市烟叶分公司，住所地湖北省利川市清江大道283号。
负责人：张健，经理。
委托诉讼代理人：宋发辉，湖北施南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴琼，女，1964年2月6日出生，土家族，利川市烟草专卖局职工，户籍地利川市，住利川市。
上诉人恩施州烟草公司利川市烟叶分公司（以下简称利川烟叶公司）因与被上诉人吴琼房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2017）鄂2802民初5040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人利川烟叶公司的委托诉讼代理人宋发辉、被上诉人吴琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
利川烟叶公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.一、二审诉讼费由吴琼承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院认定吴琼使用案涉房屋至2016年12月，利川烟叶公司认可，但认定2017年2月交钥匙且租赁关系于2017年2月终止，系认定事实错误。房屋的归还应以归还房屋钥匙和腾退房屋为准，但吴琼是2017年9月才归还钥匙和腾退房屋；2.一审判决认定年租金为10万元错误，吴琼参与了案涉房屋租赁经营权的招投标，其虽未竞买成功，但认可了案涉房屋年租金15.8万的事实，故吴琼交纳的年租金标准应为每年15.8万元。二、一审法院以2017年2月份为时间节点，以10万元为年租金标准计算拖欠的房屋租金来判定双方相关权利义务，系适用法律错误。
吴琼辩称，2015年5月吴琼参与竞拍案涉房屋未成功后，买受人周锐未接手案涉房屋。吴琼要求与利川烟叶公司签订续租合同、退还门面，利川烟叶公司均未回应，在此情况下吴琼于2017年2月初将房屋钥匙放在利川烟叶公司办公室内；租金支付标准应为10万元一年，2015年5月竞拍完成后，买受人弃标，故一审法院按10万每年的标准判令吴琼支付租金是正确的。
利川烟叶公司向一审法院起诉请求：⒈判令吴琼向利川烟叶公司支付租金312667元（其中2015年1月至2015年5月按照100000元/年计算，2015年6月至2017年9月按照159000元/年计算）；⒉吴琼承担一审的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：坐落利川市都××办事处城郊村××、××组组的房屋，所有权人登记为湖北省烟草公司恩施州公司，规划用途为办公，由利川烟叶公司实际使用和管理。2012年5月，吴琼承租该房屋中位清江大道由××、××号号门面房用于经营烟酒业务，并于同月21日向利川烟叶公司交纳房租押金5000元。此后，利川烟叶公司向吴琼收取了2012年、2013年房租各100000元。2014年1月1日，利川烟叶公司（出租方）与吴琼（承租方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：承租方租赁出租清江大道由××、××号号门面房屋二间用于经营烟酒业务，租赁期限共一年，出租方于2014年1月1日起将所出租的房屋交付承租方使用，至2014年12月31日收回；房屋租金额为100000元/年，交纳期限为每年1月1日以前一次性交清，不足一年的租金以月平均价计算；承租方在经营期内若需对所租房间进行装修，必须以书面形式征得出租方同意，但期满后出租方不作任何形式的经济补偿，同时承租方不能拆除已装修部分；如因上级主管单位因政策（以上级文件为准）需要终止合同均不视为违约责任，不作任何形式的经济补偿。2015年3月26日，吴琼向利川烟叶公司支付了2014年房屋租金100000元。
2015年5月6日，利川烟叶公司（委托方、甲方）与湖北天泰拍卖有限责任公司（拍卖方、乙方）签订《委托拍卖合同》，约定：甲方将湖北长信资产评估有限公司鄂长信评报字（2014）第101号界定的标的（位于利川市清江大道东门158号、283号、中兴街清源大道、汪营烟草站等40宗商业门店、仓库、场地、房屋两年租赁经营权）分别拍卖（招租）；拍卖成交后，甲方在标的物所在地30日内向买受人移交标的；原承租人在同等条件、同等价位享有优先承租权，优先人的确认及竞租通知的发放由甲方办理；新承租人自行向原承租人协商装璜补偿费，凭双方补偿协议与甲方签定租赁合同。2015年5月21日，吴琼（竞买号牌221号）、案外人周锐（竞买号牌46号）等参加利川烟叶公司11号商铺两年租赁经营权的拍卖会，最终周锐以318000元成交。2015年7月10日，利川烟叶公司向周锐退成交价款及佣金166950元，周锐出具了《领款单》，其中注明“原成交确认书作废”。此后，利川烟叶公司、吴琼没有签订房屋租赁合同，吴琼继续使用涉案房屋从事经营，并于2016年1月7日向利川烟叶公司银行账户存入100000元，利川烟叶公司收款后记账为“吴琼交2015年房租”。2016年12月后，吴琼未继续使用涉案房屋，并于2017年2月将该房屋钥匙交还利川烟叶公司，但未向利川烟叶公司付清房租及办理返还房屋的相关手续。
一审法院认为，利川烟叶公司、吴琼于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。（一）关于租赁期间的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，《房屋租赁合同》约定的租赁期间为一年，租期届满后双方虽未续签租赁合同，但涉案房屋由吴琼继续占有、使用，且利川烟叶公司未提交证据证明其对此提出了异议，故该《房屋租赁合同》应继续有效，租赁期限为不定期。利川烟叶公司诉称吴琼直到2017年9月才将该门面交还利川烟叶公司，吴琼辩称其于2017年2月将该房屋钥匙交还利川烟叶公司，因双方没有办理返还租赁房屋的相关手续，均没有提交证据证明各自主张的返还房屋的日期，但庭审中吴琼自认其使用该房屋至2016年12月，利川烟叶公司对此表示认可，相较而言，吴琼称其于2017年2月已将该房屋钥匙交还利川烟叶公司的可信度更高，可认定双方的房屋租赁关系于2017年2月终止。（二）关于租金计算标准和数额问题。案外人周锐通过竞拍方式以318000元竞得涉案房屋的两年租赁经营权后，按约应与原承租人即一审案件当事人吴琼协商装璜补偿费并凭双方补偿协议与利川烟叶公司签定租赁合同，但周锐未与吴琼达成装璜费补偿协议即与湖北天泰拍卖有限责任公司解除了拍卖成交确认书，据此并非吴琼无故拒不返还涉案房屋。利川烟叶公司、吴琼于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》继续有效，吴琼向利川烟叶公司支付房租的标准应当按照该合同继续履行，即每年租金100000元。吴琼按此标准已向利川烟叶公司支付2015年的租金，尚未支付部分为2016年1月至2017年2月期间的租金共计116667元（100000元/年÷12月/年×14个月）。鉴于利川烟叶公司、吴琼的房屋租赁关系已经终止，吴琼向利川烟叶公司交纳的房租押金5000元可抵扣其应付租金，抵扣后吴琼应付房租为111667元。
综上，吴琼应当向利川烟叶公司支付房屋租金111667元，利川烟叶公司要求吴琼支付2015年1月至2015年5月期间的租金，及按照159000元/年的标准支付2015年6月至2017年9月期间的租金，因该诉讼请求与认定的事实和相关法律规定不符，不予全部支持。判决：一、吴琼于判决生效之日起十日内向恩施州烟草公司利川市烟叶分公司支付房屋租金111667元；三、驳回恩施州烟草公司利川市烟叶分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5990元，减半收取计2995元，由恩施州烟草公司利川市烟叶分公司负担1925元，由吴琼负担1070元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，案涉房屋钥匙的归还时间为2017年9月，一审判决认定为2017年2月错误，本院予以纠正。一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为吴琼归还房屋钥匙的时间及案涉房屋的年租金支付标准。对此，分析评判如下：
吴琼在本院二审庭审中述称，其聘用人员舒铭于2017年2月将案涉房屋的钥匙放在利川烟叶公司的办公室桌上，当时办公室没有人。而与吴琼沟通退房事宜的利川烟叶公司办公室负责人员李军述称，吴琼归还钥匙的时间是2017年9月。因吴琼在归还钥匙之前即与利川烟叶公司间就房屋租赁事宜产生争议，吴琼在处理退房事宜中应慎重行事并保留证据，吴琼述称其在利川烟叶公司办公室无人的情况下将房屋钥匙放置于办公室内，无其他证据证实，且利川烟叶公司不予认可，故对吴琼所主张的房屋钥匙归还时间本院不予认定。利川烟叶公司自认吴琼归还房屋钥匙的时间为2017年9月，本院根据当事人的自认原则，确认吴琼归还房屋钥匙的时间为2017年9月。
关于案涉房屋的年租金支付标准问题，吴琼参与案涉房屋租赁经营权的拍卖后没有竞买成功。买受人在与吴琼协商装潢补偿未果后与湖北天泰拍卖有限责任公司协商解除了拍卖确认书，故案涉房屋租赁经营权拍卖的最高应价不能约束吴琼并成为案涉房屋租金支付标准的裁判依据。自2014年1月1日双方当事人签订的一年期《房屋租赁合同》到期后，吴琼一直占有和使用房屋，利川烟叶公司没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。故本案的租金支付标准应按2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》执行，一审法院判决吴琼按照年租金100000元的标准支付租金，符合法律规定和合同约定。吴琼已按此标准向利川烟叶公司支付了2015年的租金，尚未支付部分为2016年1月至2017年9月期间的租金共计175000元（100000元/年÷12月×21个月）。鉴于利川烟叶公司、吴琼的房屋租赁关系已经终止，吴琼向利川烟叶公司交纳的房租押金5000元可抵扣其应付租金，抵扣后吴琼应付房租为170000元。一审法院在判决主文的表述中，在没有第二判项的情况下，直接表述为第三判项，属文字书写错误，本院在此予以纠正。
综上所述，利川烟叶公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省利川市人民法院（2017）鄂2802民初5040号民事判决；
二、被上诉人吴琼于本判决生效之日起十日内向上诉人恩施州烟草公司利川市烟叶分公司支付房屋租金170000元；
三、驳回上诉人恩施州烟草公司利川市烟叶分公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费2995元，二审案件受理费4315元，共计7310元，由上诉人恩施州烟草公司利川市烟叶分公司负担4698元，由被上诉人吴琼负担2612元。
本判决为终审判决。
审 判 长 向 蕾
审 判 员 谭 云
审 判 员 聂礼刚
二〇一八年五月二十九日
法官助理 张溪哲
书 记 员 吴 松