北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初5528号
原告郑茜，女，1983年3月13日出生，汉族，中共北京市海淀区纪委党风政风监督室副主任，住北京市昌平区。
委托代理人桂文鹏，男，1974年10月3日出生，汉族，北京宇创世纪科技股份有限公司副总经理，住北京市昌平区。
被告田钢，男，1959年3月19日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
委托代理人李邓洲，北京市扬剑律师事务所律师。
原告郑茜与被告田钢合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑茜及委托代理人桂文鹏，被告田钢的委托代理人李邓洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑茜诉称：被告系原告父亲郑永飞的发小。2007年9月21日，因被告所有的位于北京市丰台区环球橡胶厂职工宿舍邓村××间院中××房屋被依法拆迁而获得了购买位于北京市东小口镇××区×号住宅楼×层××单元××（即北京市昌平区××区7号楼×层×单元××）房屋的资格，该房屋属于经济适用房。因被告考虑房子位置不便利，且已经从政府领取了现金方式的拆迁补偿，于是，原、被告双方约定，被告将该房屋转让给原告，双方并于2009年3月11日签订了书面的《协议书》。后原告按照约定支付了购房所发生的全部费用，该房屋交付给原告后，原告对房屋进行了装修和添附，并一直居住在该房屋内，一直对该房屋进行占有和控制。现在该房屋已经具备了办理过户到原告名下的条件，但被告认为与原告签订的《协议书》无效，认为原告属于借名买房，以各种理由拒不配合原告办理过户手续。被告向原告提出自己拥有随时收回房屋的权利，并威胁原告可随意处置自己的房子，可随时换门换窗，而且被告一方面向原告提出需再支付至少100万元给被告，被告才愿意配合办理过户手续，另一方面却对原告隐瞒了已重新补办了一份房产证，并在多家中介公司登记开始挂牌出售此房的事实。原告认为，原告夫妻双方均为工薪阶层，无力再支付给被告100万元，愿意腾退房屋，被告对于合同无效应负主要责任，其毁约行为造成原告丧失了订约机会损失，并造成装修房屋的添附价值损失。为维护自身的合法权益，现原告诉至法院，诉讼请求：一、判令原、被告于2009年3月11日签订的《协议书》无效；二、判令被告返还原告购房所发生的费用，包括购房款259662元、借名费50000元、产权登记及税费3940元、产权登记及税费代办费800元、有线电视入网费360元；三、判令被告补偿原告因此丧失的订约机会损失及造成的装修房屋的添附价值损失3366538元；四、诉讼费由被告承担。
被告田钢辩称：同意解除合同并返还购房款，但不同意赔偿损失。房屋没有过户是因为原告不同意支付土地出让金，且原告也没有主张过。
经审理查明：2007年，因位于北京环球橡胶厂职工宿舍邓村××间中××的房屋被拆迁，田钢取得购买经济适用住房的资格。后经协商，田钢将该购房资格转让给郑茜，转让费为5万元。2009年2月25日，田钢与北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定由田钢购买坐落于北京市昌平区东小口镇××区××号住宅楼××层××单元××的房屋一套，总价款为259662元。2009年3月11日，田钢（甲方）与郑茜（乙方）签订《协议书》。该协议主要约定：甲方自愿将位于昌平区东小口镇××区××号住宅楼××层××单元××的住房一套转让给乙方；乙方已一次性预付甲方购房款，共计309662元；甲方负责协助乙方办理过户手续。
上述合同签订后，郑茜支付了产权代办费800元、有线电视入网费360元，并于房屋交付对房屋进行装修后，占有使用该房屋至今。2010年12月21日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会颁发了该房屋的所有权证（证号：X京房权证昌字第XX**号），登记的房屋所有权人为田钢，房屋性质为经济适用房，房屋坐落为北京市昌平区××区××号楼××层××单元××。在本案审理过程中，经郑茜申请，本院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对上述房屋的市场价值进行了评估，评估结果为：估价对象于价值时点2016年10月10日的房地产正常市场价值为3626200元。郑茜为此支出评估费9250元。
本案庭审中，田钢向法庭提供民事起诉状及收款条，主张其已向郑茜之父郑永飞返还上述购房资格转让费5万元；郑茜对该证据材料的真实性无异议，但主张该费用系借款，与本案购房资格转让费无关。
在本案审理过程中，经郑茜申请，本院依法裁定查封了上述房屋。郑茜为此交纳保全费5000元。
以上事实，有征地拆迁办公室证明、《商品房预售合同》、《协议书》、房屋所有权证、购房款发票、产权代办费收据、有线电视入网费收据、房地产评估报告、收款条及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，其购买资格具有专属性。本案中，原告因不具有在北京市购买经济适用住房的资格，通过与被告签订转让经济适用住房购买资格的协议的方式，借用被告的名义于2009年2月25日购买涉案经济适用住房，其行为违反了国家关于经济适用住房的相关政策、法规的规定，故双方签订的《协议书》应属无效。被告关于该《协议书》效力待定的主张，法律依据不足，本院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告借用被告的名义购买经济适用住房，对于导致双方签订的借名买房协议无效的后果，双方当事人均负有一定的过错。协议无效后，被告应向原告返还其实际支付的购房款、购房资格转让费、产权代办费、有线电视入网费等费用，原告亦应将房屋返还给被告。考虑到原告对涉案房屋进行装修并占有、使用该房屋多年，以及房地产市场价值变动等因素，在借名购买涉案经济适用住房的协议无效后的处理上，被告应当赔偿原告房屋增值补偿款，具体数额由本院根据评估机构出具的房地产评估报告及房屋的具体情况，考虑双方当事人的过错程度酌情予以确定。原告主张的过高部分损失本院不予支持。原告要求被告返还产权登记及税费3940元，举证不足，本院不予支持。被告主张已返还原告购房资格转让费5万元，但其提供的证据并不足以证明其所主张的事实，故对被告的陈述本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告郑茜与被告田钢于二○○九年三月十一日签订的《协议书》无效。
二、被告田钢于本判决生效后十五日内返还原告郑茜购房款二十五万九千六百六十二元、转让费五万元、产权代办费八百元、有线电视入网费三百六十元，并赔偿原告郑茜房屋增值补偿款二百三十六万元，以上共计人民币二百六十七万零八百二十二元。
三、在被告田钢履行完毕本判决第二项确定的付款义务后十五日内，原告郑茜将位于北京市昌平区××区××号楼××层××单元××的房屋返还给被告田钢。
四、驳回郑茜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万六千二百五十元，由原告郑茜负担八千零八十三元（已交纳）；由被告田钢负担二万八千一百六十七元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费九千二百五十元，由原告郑茜负担二千七百七十五元（已交纳）；由被告田钢负担六千四百七十五元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费五千元，由被告田钢负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张彦辉
人民陪审员 冯秀琴
人民陪审员 赵晨红
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 姚东方