湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终767号上诉人（原审被告）黄庭桥。委托代理人李晓清，湖北楚贤律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人刘艳，湖北楚贤律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）宜昌市点军街道办事处范家湖村民委员会，住所地宜昌市点军区点军街道办事处范家湖村。法定代表人王乐春，该村委会主任。委托代理人赵鹏，宜昌市点军区汇丰法律服务所法律服务工作者。原审被告宜昌市嘉明房地产有限责任公司。住所地宜昌市点军街道办事处范家湖村*组。法定代表人黄庭桥，该公司经理。委托代理人李晓清，湖北楚贤律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人刘艳，湖北楚贤律师事务所律师。特别授权代理。上诉人黄庭桥与被上诉人宜昌市点军街道办事处范家湖村民委员会（以下简称范家湖村委会）、原审被告宜昌市嘉明房地产有限责任公司（以下简称嘉明公司）解除租赁合同纠纷一案，不服宜昌市点军区人民法院于2016年1月6日作出的（2015）鄂点民初字第00222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日受理后，依法组成由审判员杨昊担任审判长，审判员冀放、邓爱民组成的合议庭于2016年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人黄庭桥及其与原审被告嘉明公司共同的委托代理人李晓清、刘艳、被上诉人范家湖村委会的委托代理人赵鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2002年11月30日，范家湖村委会与嘉明公司签订了一份“范家湖垂钓中心租赁经营合同”，双方约定范家湖村委会将所有的三个堰塘和三亩空地共约30亩的集体土地及水电设施租赁给嘉明公司，从事垂钓、餐饮、休闲娱乐经营；租赁期限为30年，时间从2001年4月1日至2031年3月31日；30年租金为22万元，付款时间为2003年3月11日前一次性付清。后双方在该合同上约定在2003年1月5日前先付10万元。该协议由宜昌市点军区公证处予以公证。2010年12月1日，在原合同租赁期限未到期的情况下，范家湖村委会与黄庭桥签订了一份“范家湖垂钓中心租赁经营补充合同”，双方约定，租赁资产为垂钓中心三个堰塘和现有空地共约35亩及水电主要设施，第三个堰塘院墙往后推扩4米由承租方投资，但不能影响堤防及道路；租赁期限变更为41年，时间从2001年4月1日至2044年3月31日；增加租赁款8万元。同时约定，承租方有权在院内建设经营用房、娱乐设施及鱼塘改造，承租方投资的资产由承租方所有。上述协议签订后，双方均依约履行。在合同履行过程中，嘉明公司和黄庭桥在租赁地点修建了房屋、围墙、园林、猪圈，种植了花卉、苗木等，也向范家湖村委会交纳了30万元租赁费用。2007年12月31日，嘉明公司被宜昌市工商局吊销营业执照。因修建宜昌市第二污水处理厂、江城大道道路工程等市政工程需要，2014年12月4日，宜昌市点军区人民政府发布征收土地公告，黄庭桥和嘉明公司租赁的土地属被征收范围。2015年6月25日，范家湖村委会向嘉明公司、黄庭桥送达了《解除租赁合同通知书》。因黄庭桥对解除合同持不同意见，范家湖村委会遂向法院提起诉讼，诉请解除其与黄庭桥签订的“范家湖垂钓中心租赁经营合同”及“范家湖垂钓中心租赁经营补充合同”；黄庭桥和嘉明公司立即腾退租赁集体土地上建设的地上附着物，返还租赁标的物。原审法院认为，范家湖村委会与嘉明公司签订“范家湖垂钓中心租赁经营合同”后，因嘉明公司被宜昌市工商局吊销营业执照，范家湖村委会与嘉明公司法定代表人黄庭桥于2010年12月1日又签订了一份合同，应视为双方同意解除原合同并签订了新合同。因修建宜昌市第二污水处理厂及江城大道道路工程的需要，需征收本案所涉租赁土地，导致合同不能继续履行，双方均可依法申请解除。对范家湖村委会要求解除“范家湖垂钓中心租赁经营补充合同”的请求，予以支持。至于双方解除合同后所造成的黄庭桥经济损失如何处理，经原审法院释明后，黄庭桥表示不提起反诉，而由双方协商解决，故在本案中对此不作处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项之规定，判决：一、解除范家湖村委会与黄庭桥签订的“范家湖垂钓中心租赁经营补充合同”；二、黄庭桥、嘉明公司于判决生效后三十日内腾退租赁集体土地上建设的地上附着物，返还租赁标的物；三、驳回范家湖村委会其他诉讼请求。案件受理费5800元，由范家湖村委会负担。上诉人黄庭桥不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称，嘉明公司与范家湖村委会签订了租赁期间为30年的《范家湖垂钓中心租赁经营合同》，从事垂钓、餐饮、休闲娱乐经营。2010年12月1日，黄庭桥与范家湖村委会在前述合同租赁期限未到期情况下签订了《范家湖垂钓中心租赁经营补充合同》，双方约定租赁资产为垂钓中心三个堰塘和七亩空地共约35亩及水电主要设施，租赁期限变更为41年，从2001年4月1日至2044年3月31日，承租方有权在院内建设经营用房、娱乐设施及鱼塘改造，承租方投资的资产由承租方所有。嘉明公司和黄庭桥已向范家湖村委会支付了41年的租赁费用共计30万元。从2001年4月1日起，黄庭桥已在该垂钓中心经营，在范家湖垂钓中心所建设的房屋等地上附着物根据合同约定系黄庭桥所有。本案所涉租赁土地在点军区政府征收拆迁范围内，本案应为拆迁纠纷，而非租赁合同纠纷，应由范家湖村委会与黄庭桥达成拆迁补偿协议并将补偿款全部支付给黄庭桥后，黄庭桥腾退租赁地块上房屋及其他附着物，租赁合同自然解除。范家湖村委会要求与黄庭桥解除租赁合同并要求腾退房屋，系为了达到不支付补偿款的非法目的，违反了“先补偿后搬迁”的拆迁基本原则。原审法院在黄庭桥未获得经济补偿之前判决解除合同关系并黄庭桥腾退租赁物和地上附着物，不符合法律相关规定，系认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法撤销（2015）鄂点军民初字第00222号民事判决第一、二项判项，本案上诉费由范家湖村委会负担。黄庭桥为支持其上诉请求，向本院提交了领款单、照片、嘉明庄园大门、防墙房屋推倒报告、对嘉明庄园强拆情况反映、嘉明庄园拆迁补偿清单、范家湖村委会出具的《房屋产权归属证明》。被上诉人范家湖村委会辩称，1、本案双方之间不是拆迁纠纷，不适用“先补偿后搬迁”原则。2、因宜昌市江城大道项目建设，宜昌市点军区政府发布征收公告，对黄庭桥租赁的范家湖村委会集体土地予以征收，范家湖村委会依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定诉请解除合同符合法律规定。上诉人对点军区人民政府拆迁的一系列文件不持异议，范家湖村委会同意按点军区人民政府的相关拆迁文件规定的征收补偿标准对上诉人进行补偿，不存在黄庭桥认为的“想不支付补偿款的非法目的”。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告嘉明公司认同黄庭桥的上诉请求和理由。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，黄庭桥与范家湖村委会签订的《范家湖垂钓中心租赁经营补充合同》第九条约定“承租方：原嘉明公司现为：宜昌市桃花岭3-2-107号黄庭桥。”黄庭桥经营的范家湖垂钓中心土地被纳入点军区政府征收土地范围后，点军区征收与补偿办公室委托宜昌市博融资产评估有限公司对范家湖垂钓中心的房屋建筑物、附属设施、实物资产、花卉苗木逐一进行了清查，并制作了清查明细，黄庭桥在清查明细上签字予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为本案双方当事人之间法律关系的定性及处理问题。一、双方当事人之间法律关系定性问题。1、本案所涉两份合同关系问题。范家湖村委会先后与嘉明公司、黄庭桥分别签订了《范家湖垂钓中心租赁经营合同》、《范家湖垂钓中心租赁经营补充合同》，两份租赁合同所涉租赁土地同一，后合同约定了承租方原为嘉明公司，现为黄庭桥的相关内容，其实质为范家湖村委会与黄庭桥约定将嘉明公司前合同中作为承租方的合同权利义务概括性转移给黄庭桥，由黄庭桥取代嘉明公司成为租赁合同主体，与范家湖村委会之间形成租赁合同关系。在后合同中虽无嘉明公司对其合同权利义务概括性转移的盖章确认，但因黄庭桥亦系嘉明公司的法定代表人，故应视为嘉明公司对租赁合同中自身被取代之约定导致合同权利义务概括性转移给黄庭桥不持异议。本案审理中，各方当事人基于上述法理亦均对“黄庭桥系范家湖垂钓中心承租主体”不持异议，本院予以确认。2、本案中，范家湖村委会系基于与黄庭桥之间的租赁合同关系向法院提起诉讼，诉请解除双方合同关系等，此系合同法律法规调整范畴，原审法院据此定性双方为解除租赁合同纠纷并无不当。本案所涉范家湖垂钓中心土地系被点军区人民政府予以征收，范家湖村委会并非上述土地的征收主体，故亦非给予征收补偿的主体。黄庭桥上诉主张双方当事人之间为拆迁纠纷不予支持。二、双方当事人之间租赁合同关系是否解除、租赁土地、地上附着物是否腾退问题。范家湖村委会与黄庭桥签订《范家湖垂钓中心租赁经营补充合同》后，双方均依约履行。本案所涉租赁土地被点军区人民政府征收，用于市政项目建设已既成事实，不能避免，双方当事人对政府该征收行为在合同订立之初均无法预见，范家湖村委会对因租赁土地被征收，双方租赁合同赖以履行的基础丧失而致双方以该土地经营收益的合同目的均不能实现的后果亦不能克服，在此不可抗力情形下，范家湖村委会不能履行合同义务，其据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项之规定行使对合同的法定解除权，有事实和法律依据，本院予以支持。要强调的是，虽然涉案土地现仍登记在范家湖村委会名下（即尚未发生物权法意义上的物权变更），但自点军区人民政府于2014年12月4日发布征收土地公告之日起，范家湖村委会对涉案土地所享有的物权权能（即占有、使用、收益及处分权）实际上已受限，人民法院之所以支持范家湖村委会请求解除租赁合同之主张，也基于该法理。此时，若人民法院对范家湖村委会请求腾退土地之请求予以支持，则必然建立于范家湖村委会仍对涉案土地享有完整物权权能基础之上；亦即必然导致“范家湖村委会因物权权能受限而可以解除其与黄庭桥间的租赁合同”与“范家湖村委会因享有完整物权权能而可接受涉案土地”之间的逻辑矛盾。因此，范家湖村委会请求黄庭桥腾退土地、地上附着物之请求不能成立（因为其不能基于一般意义上的物权而享有恢复涉案土地的占有权）。而且，就土地征收的一般实践而言，为了减少土地征收主体与土地原所有权人、合法占有人就补偿问题所进行的协商谈判环节，行政法规规定了“由征收主体与相关权利人间就补偿直接协商”的操作模式（如对农村土地上房屋的拆迁补偿），实际上本案中征收主体也已经与黄庭桥就租赁合同期间在土地上的添附等补偿问题进行了初步协商；现范家湖村委会请求黄庭桥向其腾退并交付土地、地上附着物，与现行征地政策也不符合。故本院对范家湖村委会诉请黄庭桥腾退土地，地上附着物、返还租赁土地的诉请不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，但实体部分处理不当，应予纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持宜昌市点军区人民法院（2015）鄂点民初字第00222号民事判决第一项，即“解除宜昌市点军街道办事处范家湖村民委员会与黄庭桥签订的‘范家湖垂钓中心租赁经营补充合同’”；二、撤销宜昌市点军区人民法院（2015）鄂点民初字第00222号民事判决第二项、第三项，即“黄庭桥、宜昌市嘉明房地产有限责任公司于判决生效后三十日内腾退租赁集体土地上建设的地上附着物，返还租赁标的物”、“驳回宜昌市点军街道办事处范家湖村民委员会其他诉讼请求”；三、驳回宜昌市点军街道办事处范家湖村民委员会原审其他诉讼请求。一审案件受理费5800元（宜昌市点军街道办事处范家湖村民委员会已预交），由宜昌市点军街道办事处范家湖村民委员会负担2900元，黄庭桥负担2900元；二审案件受理费5800元（黄庭桥已预交），由黄庭桥负担2900元，宜昌市点军街道办事处范家湖村民委员会负担2900元。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 冀 放审判员 邓爱民二〇一六年六月十五日书记员 汪 晨