浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0782民初6340号原告：义乌华之美医疗美容诊所有限公司，住所地：义乌市稠城街道城中西路108号。法定代表人：胡红缨，总经理。委托诉讼代理人：楼兵旭，浙江欧凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：方小妹，浙江欧凯律师事务所律师。被告：浙江大川建设有限公司，住所地：义乌市后宅街道杜元村42幢1号4楼。法定代表人：ＸＸＸ。委托诉讼代理人：杨毓根，江苏圣典（义乌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋巧仙，江苏圣典（义乌）律师事务所律师。原告义乌华之美医疗美容诊所有限公司（以下简称：华之美公司）与被告浙江大川建设有限公司（以下简称：大川公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月27日公开开庭进行审理。原告华之美公司的委托诉讼代理人楼兵旭、被告大川公司的委托诉讼代理人杨毓根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华之美公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2017年9月21日签订的房屋租赁合同。2、判令被告立即退还原告房屋租金481127.4元及水电费、保证金等押金50000元。3、判令被告向原告支付违约金144338.22元。事实和理由：2017年9月21日，原被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定被告将义乌市，面积为921.7平方米房屋出租给原告使用，租期为10年整，自2017年12月15日至2027年12月14日。租金为第一年522元每平方米/年，第二年按照第一年的租金标准计算，自合同签订之日起至2017年12月15日止，被告给予原告照顾装潢期，不算房屋租金，但物业费、能耗费、水电费等涉及其他所有费用由原告方自行承担。另行约定了违约条款，本合同双方签字后即生效，双方均不得反悔，如有违约，由违约方支付当年租金的30%作为违约金支付给对方。合同签订后，原告于2017年9月25日向被告支付了第一年租金及押金共计531127.4元。而被告却在收到租金和押金后一直未向原告交付房屋，被告的行为严重损害了原告的合法权益，已构成违约。被告大川公司答辩称：1、原被告签订合同和约定内容均合法，2017年9月21日合同签订后租赁房屋就已经交付给原告，整幢楼包括涉案房屋是敞开式的，不需要交付钥匙，合同签订后被告带原告到物业公司办理装修审批手续，原告也委托装修设计单位派人查询房屋信息，开始准备装修设计，后原告委托物业公司转租讼争房屋。被告已经交付了房屋，原告主张未交付依据不足，原告要求解除合同缺乏事实与法律依据，被告无违约行为也无需支付违约金，原被告之间的合同应当依法继续履行，请求驳回原告诉请。针对被告大川公司的答辩，原告华之美公司补充陈述：1、在原告交付租金以及押金之后，确实委托了装修公司开展了房屋装修前的准备工作，但原告始终没有委托物业公司对租赁房屋进行转租；2、被告未按照约定对原告承租的部分房屋进行隔断，到目前为止承租的楼层建筑面积共1550多平方米，属于一统结构。被告大川公司补充答辩：1、原告委托装修公司进行装修的前提是已经取得了承租房屋；2、原、被告房屋承租范围已经经过装修公司画图纸确认，承租范围明确，至于隔断本来就应该由承租户自行完成，合同中并没有约定交付时出租方要隔断。原告华之美公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1、房屋租赁合同（原件）1份，用以证明原被告之间存在房屋租赁合同关系以及双方对权利义务的约定。证据2、结算业务申请书（原件）1份，用以证明原告向被告支付的租金及保证金共531127.4元。证据3、现场勘查照片（原件）9份，用以证明出租房屋目前处于框架一统结构，对原告承租的部分被告没有进行隔断。被告质证如下：对证据1三性均无异议，对证明目的无异议，但是合同第二条明确约定“租赁期限从2017年12月15日到2027年12月14日为止”，说明租赁时间未到期。对证据2三性均无异议，被告收到了第一年的租金以及保证金，但是合同约定的物业管理费、能耗费、房产税原告一直拖欠没有交付。对证据3的三性均无异议，对原告的“被告没有隔断”的证明目的也没有异议，但是被告认为双方已经在图纸上明确了原告承租的范围，隔断的工作应当由原告自行完成。被告大川公司为证明自己的答辩主张，向本院提交证据如下：证据1、证明（原件）1份，用以证明2017年9月，被告已经交付房屋，双方到物业办理手续，原告已经开始装修设计，原告方曾经委托物业公司转租该房屋的事实。证据2、档案查询介绍信（复印件）1份、城建档案利用申请表（复印件）1份、大川印章使用登记表（原件）1份，用以证明2017年原告在接收房屋后到城建档案馆查询租赁房屋信息用于装修使用。证据3、浙江飞龙装饰有限公司证明（原件）1份，用以证明租赁房屋已经交付，而且原告已经开始设计装修。证据4、房屋平面租赁区块分割图（原件）1份，用以证明原告确认租赁区块，并且租赁房屋已经交付。证据5、谈话录音（原件）1份，用以证明2017年原告办理接收房屋后委托深圳广泰建筑设计有限公司义乌分公司的骆黎明到城建档案馆查询租赁房屋信息用于装修使用，深圳广泰建筑设计有限公司义乌分公司已经画好图纸，但原告未去取图纸；原告因自身原因不使用讼争租赁房屋。原告华之美公司质证如下:对证据1有异议，该份证明不符合证据的形式要件，物业公司是一个法人企业，非自然人，应当由具体的经手人员签字确认，法人单位本身不具有意思表达能力；物业公司与业主存在服务的关系；证明中提到原告曾经委托物业公司转租租赁房屋无事实依据；该证明属于物业公司主观臆断，其中说办公楼是敞开式的，因此不需要交钥匙便可使用，敞开式只能进出大门，但是无法确定承租具体范围，承租人还是无法使用租赁场地。对证据2的真实性没有异议，这些都是属于具体实施装修之前的准备工作，并不能证明被告已经交付了租赁房屋，在原告已经交付房屋租金及押金的前提下，被告本身具有配合原告办理前期装修准备的义务。对证据3、4的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，该证据证明当时装修公司确实帮忙对房屋分割图进行了制作，原告也按照分割的方案表示同意，但是被告却未认可该平面分割设计图，因此被告始终没有将出租给原告部分的范围进行隔断。对证据5真实性没有异议，对被告说是因为原告自身原因不使用与事实不符，被告未将出租房屋进行分割，导致原告无法使用。根据原、被告的举证、质证意见以及证据审核认定的有关规定，本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提供的证据1系原件，其上有原、被告的盖章签字，本院对真实性、合法性、关联性予以认定，确认原、被告于2017年9月21日签订《房屋租赁合同》并约定相关权利义务的证明力。证据2系加盖有浙江稠州商业银行业务清讫章的原件，且被告对收到款项的事实无异议，故本院对真实性、合法性、关联性予以认定，确认原告于2017年9月25日向被告支付房屋租金及保证金共计531127.4元的证明力。证据3由本院工作人员一同前往涉案租赁房屋勘查所摄，本院对真实性、合法性、关联性予以认定，确认涉案场地未作分割的证明力。被告提供的证据2中大川印章使用登记表系原件，档案查询介绍信及城建档案利用申请表虽系复印件，但被告对真实性均无异议，并陈述其确委托装修公司开展了装修准备工作，故本院对真实性、合法性、关联性予以认定，确认原告签订房屋租赁合同后即开展装修准备工作的证明力。证据3系浙江飞龙装饰工程有限公司出具的原件、证据4系加盖有原告公章的图纸原件，且原告对真实性均无异议，本院对真实性、合法性、关联性予以认定，确认原告在签订租赁合同后与浙江飞龙装饰工程有限公司洽谈过设计装修事宜，还委托浙江飞龙装饰工程有限公司制作了租赁区域房屋分割图的证明力。证据5系原件，且原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，确认原告曾委托深圳广泰建筑设计有限公司义乌分公司做消防设计，然而在深圳广泰建筑设计有限公司义乌分公司设计好图纸送审后未去取报告的证明力。证据1系涉案租赁场地的物业公司绿城物业服务集团有限公司义乌分公司浙江义乌总部经济园服务中心出具，后本院亦向相关经办人员了解了具体情况，本院认为物业公司作为涉案租赁场地的管理兼服务机构，确对本案租赁事宜较为了解，其在证明中载明“2017年9月底两公司人员金玉鹏与胡红缨到我公司办理装修审批手续”的内容与证据2、3、4、5的内容属于同一行为范畴，且具有行为上的连续性，故本院确认原告在签订租赁合同后曾前往物业公司办理装修审批事宜，也曾委托装修公司制作房屋分割图、消防设计图的证明力；其在证明中载明的“办公楼是敞开式的，租赁合同签订后无需交付钥匙承租方即可使用”的内容与本院工作人员前往现场勘查时并不需要相关手续，也无需经过报备、登记的情况相一致，故本院确认租赁场地敞开，无须用钥匙进入的证明力；至于“承租方美容诊所又委托我公司人员转租”，未有客观证据能够相印证，本院对该证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年9月21日，被告大川公司（甲方、出租方）与原告华之美公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，其中第一条约定，房屋坐落在义乌市，其中921.7平方米（包括公共分摊面积）出租给乙方使用；第二条约定，租赁期限为十年，自2017年12月15日至2027年12月14日，本合同期满后，如甲方仍继续出租，乙方需继续租用，必须提前六个月与甲方联系协商确定（否则视为放弃），在同等条件下乙方有优先权；第三条约定，第一年年租金为522元每平方米/年，第二年按照第一年的租金标准计算，第三年开始年租金按照上年度租金的5%递增。租金按年支付，并按照先付后用的原则，每年的租金费用在到期前90天支付下一年度的租金。交水电费、保证金等押金伍万元，此押金在到期算清交接后退还。第一年的租金支付在本合同签订之日付清；第四条约定，房屋出租前，甲方应对房屋及其设备认真检查、修缮，以保障乙方的人身安全和正常使用，甲方维修房屋时，乙方应积极配合，维修完成后双方办理移交。租赁期间（包括装潢期），在不损坏原房屋墙体、结构及房屋内一切设施的前提下，乙方可以根据需要对房屋进行装潢，对于所有装潢电器及设备乙方在租赁期满后不得拆回，同时，所有使用的装潢材料和设备必须满足国家标准；第七条约定，本合同双方签字后即生效，双方均不得反悔，如有违约，由违约方支付当年租金的30%作为违约金支付给对方。合同还对甲、乙双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告于2017年9月25日向被告支付第一年租金及押金共计531127.4元。其后，原、被告曾前往涉案房屋的物业公司绿城物业服务集团有限公司义乌分公司办理装修审批事宜，因资料不齐全未办理成功。原告委托浙江飞龙装饰工程有限公司制作了租赁区域房屋分割图，另外又委托深圳广泰建筑设计有限公司义乌分公司做消防设计，然而在深圳广泰建筑设计有限公司义乌分公司设计好图纸送审后未去取报告。另查明，位于义乌市的案涉房屋为敞开式结构、毛坯、无大门。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。合同当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。案涉房屋为敞开式、无大门，即无需钥匙进入，出入亦无障碍，且被告在签订合同后还曾陪同原告至该租赁房屋的物业公司办理相关装修审批手续，原告亦委托浙江飞龙装饰工程有限公司、深圳广泰建筑设计有限公司义乌分公司制作了租赁区域房屋分割图、消防设计图，本院认为原告出入涉案租赁房屋无障碍，且在委托装修设计公司制图时实际使用了房屋，应认定其已接收房屋，被告完成了交付涉案租赁房屋的合同义务。至于区域分割，合同中并未约定分割为被告义务，根据合同约定，原告有权在不损坏原房屋墙体、结构及房屋内一切设施的前提下根据需要对房屋进行装潢，且原告已自行委托浙江飞龙装饰工程有限公司制作了租赁区域房屋分割图，故该区域隔断义务应推定为由原告自行负责。综上，被告并无违约行为，原告要求解除合同并返还价款并要求被告承担违约责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告义乌华之美医疗美容诊所有限公司的诉讼请求。案件受理费5277元，由原告义乌华之美医疗美容诊所有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  王珺二〇一八年六月二十八日书记员  陈湖?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-9-?