四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广民终字第18号
上诉人（原审被告）广元市赛格实业有限公司。
法定代表人黄道力，该公司董事长。
委托代理人龙飞，四川同方正律师事务所广元分所律师。
被上诉人（原审原告）王超，男，生于1989年6月15日，汉族。
委托代理人赵莉，四川中玉律师事务所律师。
上诉人广元市赛格实业有限公司因物权保护纠纷一案不服利州区人民法院（2013）广利州民初字第1878号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人的委托代理人龙飞、被上诉人的委托代理人赵莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2009年，原告购买了位于利州区利州东路一段赛格大厦11楼1号建筑面积为273.83平方米的房屋，并于2009年9月24日办理了房屋产权证，产权证号登记为“广房权证城字第C0399**号”，2009年9月27日办理了土地使用证，证号登记为“广国用（2009）第4756号”，所有权人王超。被告自该房屋建成起就占用该房屋作办公室使用。原告购房后委托广元市城区美力凯莱酒店向被告收取占用涉诉房屋产生的水电费、管理费。美力凯莱酒店向被告发出缴费通知，要求被告承担2009年9月（电表起度为12182度，水表起方为321方）至2012年11月以来水电费、管理费，因被告拒不搬离和缴纳相关费用，故原告诉请判令被告立即搬出原告的房屋；支付从2009年10月1日起占用原告房屋的使用费176300元（按每月每平方米15元算），已由广元市城区美力凯莱酒店垫付的水520元（水表起止方数：321方起至421方止，每方水5.2元）、电13017元（电表起止度数：12182度起至20860度止，共计用电8678度，每度电1.5元。）、物管费1950元（每月50元），共计191787元（其中房屋使用费暂时统计至2013年4月30日，水、电、物管费暂时统计至2012年11月，实际支付金额计算至被告交付房屋之日止）。2013年5月22日，被告签收该起诉书副本和传票。
原审另查明：本案讼争的房屋是属于由被告开发建设的广元赛格大厦项目其中的一套房屋，2005年5月3日，被告与王星伟签订《商品房买卖合同》，将该房屋出售给王星伟。2006年7月31日，该房屋办理了房屋产权证，所有权人为王星伟。广元市美力凯莱市场管理有限公司对赛格大厦六楼的出租价格为五间（292.89平方米）月租金7300元，每平方米月租为24.92元，每月物业管理费为200元。
原审认为：原告王超合法拥有赛格大厦11楼1号建筑面积为273.83平方米的房屋，享有因该房屋所产生的相应权利。被告辩称原告以侵权关系起诉，原告的起诉所主张的法律关系错误，本案没有侵权事实，被告未违反与王星伟签订的房屋买卖合同所约定的房屋交付期限，且王星伟未支付购房款，应追加王星伟作为第三人参加本案诉讼的理由不成立。原告为选择之诉，有权向被告主张交付房屋。被告与王星伟的纠纷属另一法律关系，不属本案处理范围。原告王超于2009年9月24日取得该房屋所有权权属证明，被告代理人在2013年5月22日签收该起诉书副本和传票后到广元市房地产管理处查询该房屋档案后已知晓该房屋产权为原告所有。根据《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”被告从原告取得该房屋所有权后仍占用原告房屋既没有法定理由也没有双方约定，其行为侵犯了原告的合法权益。《物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”自原告催告之日起被告应当从占用房屋中搬出并归还原告房屋。二、被告客观上占有使用了原告的房屋，产生了相应的费用，《物权法》第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”参照同地段赛格大厦六楼的月租为每平方米24.92元，涉诉房屋位于赛格大厦11楼，原告诉请每平方米15元，不违反法律规定，本院予以确认。原告要求被告支付从2009年10月1日起按15元／平方米计算至实际归还原告房屋时止的房屋占用费，因原告无证据证明被告在收到传票前曾告知过被告涉诉房屋的产权变更情况，故本院确认损害起算时间为2013年5月22日，即被告签收该起诉书副本和传票之日。但原告诉请被告承担从2009年10月1日起至搬出原告房屋时止产生的水费（按5.2元／立方计算）、电费（按1.5元／度计算）、每月物业管理费50元，因原告既未实际入住该房，又未向相关部门实际交纳这三项费用，故这三项诉请，本院不予认定。但原告作为涉诉房屋的所有权人委托广元市城区美力凯莱酒店代为收取该房屋使用人使用时产生的水、电及管理费，并称已由美力凯莱酒店统一垫付了相关费用的行为，不违反法律规定，垫付人可另案主张相关权利。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：被告自本判决生效之日起三十日内搬出利州区利州东路一段赛格大厦11楼1号建筑面积为273.83平方米的房屋；被告自本判决生效之日起支付原告从2013年5月22日起的房屋占用费（按15元／平方米计算）至实际归还原告房屋时止；驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2068元，由被告负担。
上诉人上诉称：1、被上诉人在一审中所主张的法律关系的性质与本案事实不一致，应当裁定驳回其诉讼请求。上诉人于2003年5月19日办理了整个赛格大厦的初始产权登记，取得了本案诉争房屋的所有权，自该房屋建成起就将该房屋用作上诉人公司的办公室使用。2005年5月3日，上诉人与案外人王星伟签订《商品房买卖合同》，将该房屋以246447元出售给王星伟，未约定房屋交付日期；2006年7月31日，该房屋过户到王星伟名下，王星伟至今未支付购买款246447元，也未向上诉人主张过交付该房屋，该房屋由上诉人占有使用至今。王星伟在2009年9月24日将该房屋出卖并过户到被上诉人名下。本案属于合同关系不属于侵权关系。2、一审判决程序违法，遗漏了享有独立请求权的第三人王星伟，应将本案发回原审法院重审。3、一审判决认定事实错误。因王星伟在取得房屋后未按照合同履行支付购房款的义务，上诉人是合法占有该房屋，享有拒绝交房的抗辩权。故本案无侵权的事实，原审判决未查清楚上诉事实就作出错误认定，依法应予改判。4、原审判决上诉人按15元每平方米承担房屋占用费证据不足。该价格依法应当由具有相应资质的评估机构作出司法鉴定，原审法院不具备价格鉴定资质而经行判决，明显不符合证据规则。5、原审判决对受理费的负担认定错误。
被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王星伟已支付购房款，王超合法拥有该诉争房屋。上诉人长期占用该房屋，应参照同地段广元市美力凯莱市场管理有限公司对赛格大厦的出租价格（24.92元）承担房屋占用费，王超主张的是15元每平方米，一审判决支持15元的诉请符合法律规定。
二审审理期间，被上诉人针对上诉人的上诉请求向本院提供了“购房款发票”一份，欲证明：案外人王星伟已在2006年7月31日向上诉人支付购买款246447元，上诉人的行为构成侵权。
上诉人质证认为，对票据的真实性无异议，但上诉人财务至今没有收到该款项，不能证明上诉人存在侵权事实。
本院认证如下：被上诉人向二审出示的证据与本案争议焦点具有关联性，上诉人对其真实性无异议，能够证明案外人王星伟已向上诉人支付购买款246447元的事实，王星伟取得该房屋的所有权后出售给被上诉人，被上诉人合法取得诉争房屋的所有权，该组证据为有效证据，本院予以采信，将其作为认定事实的依据。
二审查明的事实与一审判决认定的案件基本事实一致，本院予以确认。
本院认为，诉讼双方对下列事实没有争议：1、本案讼争的房屋是属于由上诉人开发建设的广元赛格大厦项目其中的一套房屋，2005年5月3日，上诉人与王星伟签订《商品房买卖合同》，将该房屋出售给王星伟；2006年7月31日，该房屋办理了房屋产权证，所有权人为王星伟。2、2009年，王星伟将该房屋出售给被上诉人，并于2009年9月24日办理了房屋产权证，产权证号登记为“广房权证城字第C0399**号”，2009年9月27日办理了土地使用证，证号登记为“广国用（2009）第4756号”，所有权人王超。3、上诉人自该房屋建成起就占用该房屋作办公室使用。4、被上诉人购房后委托广元市城区美力凯莱酒店向上诉人收取占用涉诉房屋产生的水电费、管理费；该酒店向上诉人发出缴费通知，要求上诉人承担2009年9月（电表起度为12182度，水表起方为321方）至2012年11月以来水电费、管理费，上诉人拒不搬离和缴纳相关费用；广元市美力凯莱市场管理有限公司对赛格大厦六楼的出租价格为五间（292.89平方米）月租金7300元，每平方米月租为24.92元，每月物业管理费为200元。5、2013年5月22日，上诉人签收一审起诉书副本和传票。对上述没有争议的事实应当予以确认。
针对争议焦点：1、案外人王星伟是否向上诉人支付了购房款246447元？
被上诉人在二审庭审中出示了证据证明案外人王星伟在2006年7月31日已向上诉人支付购买款246447元，上诉人并出具发票，故对案外人王星伟向上诉人支付了购房款246447元的事实加以确认。
2、被上诉人主张的法律关系与本案事实是否一致？
虽然上诉人于2003年5月19日办理了整个赛格大厦的初始产权登记，取得了本案诉争房屋的所有权，自该房屋建成起就将该房屋用作上诉人公司的办公室使用。但是2005年5月3日，上诉人与案外人王星伟签订《商品房买卖合同》，将该房屋以246447元出售给王星伟，王星伟已在2006年7月31日向上诉人支付了购买款246447元并过户到王星伟名下，其已履行完自己相应的义务，合法取得该房屋的所有权；王星伟在2009年9月24日将该房屋出卖并过户到被上诉人名下，被上诉人已合法取得该房屋的所有权，并委托广元市城区美力凯莱酒店向上诉人收取占用涉诉房屋产生的水电费、管理费，该酒店向上诉人发出缴费通知，要求上诉人承担2009年9月（电表起度为12182度，水表起方为321方）至2012年11月以来水电费、管理费，上诉人拒不搬离和缴纳相关费用，足以证明上诉人具有侵权的事实，无论王星伟是否与上诉人约定交房期限，被上诉人均可以选择侵权之诉要求上诉人交付房屋。
3、原审程序是否违法？
根据一审、二审查明的事实及相关证据的证实能够查清本案的事实，且上诉人与王星伟的纠纷属于另一法律关系，不属于本案处理范围，故一审法院程序合法。
4、每平方米15元占用费是否适当？
参照同地段赛格大厦六楼的月租为每平方米24.92元，涉诉房屋位于赛格大厦11楼，上诉人诉请每平方米15元，不违反法律规定，故每平方米15月占用费比较适当，也符合本案实际情况。
综上所述，被上诉人合法取得诉争房屋的所有权后，有权利要求上诉人立即搬离诉争房屋，上诉人拒绝搬离的行为构成侵权，应承担相应的法律责任。原审法院确认上诉人从2013年5月22日起按15元／平方米计算至实际归还被上诉人房屋时止的房屋占用费，符合法律规定及本案实际情况。原审法院诉讼费的认定符合本案实际情况，上诉人关于诉讼费认定错误的请求，本院不予支持。上诉人的上诉请求无相应证据加以佐证，本院不予支持。一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。二审审理中，经主持双方调解，未达成一致意见。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由上诉人广元市赛格实业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁开信
代理审判员 王振茂
代理审判员 李建林
二〇一四年四月十七日
书 记 员 王麒霁