广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1650号
上诉人（原审被告）：佛山市南海区宏颖环保科技有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：林惠玲，该公司总经理。
委托代理人：欧阳永飞，广东力创律师事务所律师。
委托代理人：高丽华，广东力创律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：广东天盈都市型产业投资发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：黎明伟，该公司总经理。
委托代理人：彭绍伦，广东循理律师事务所律师。
上诉人佛山市南海区宏颖环保科技有限公司（以下简称宏颖公司）因与被上诉人广东天盈都市型产业投资发展有限公司（以下简称天盈公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天盈公司于2015年9月24日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除天盈公司与宏颖公司签订的《租赁合同》；2.宏颖公司立即腾空并返还位于佛山市南海区A区6号楼五楼510单元租赁物给天盈公司；3.宏颖公司立即支付自2014年10月起暂时计算至2015年8月31日止拖欠的租金、管理费、电力设施维护费、电梯费计112068元予天盈公司；并自2015年9月1日起至宏颖公司腾空并返还租赁场地给天盈公司之日止，按10674元／月的标准，向天盈公司支付租金、管理费、电力设施维护费、电梯费；4.宏颖公司向天盈公司支付违约金135648元；5.诉讼费用由宏颖公司承担。
原审法院查明：2014年7月1日，天盈公司（甲方）与林惠玲（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区A区6号楼510单元租赁给乙方作办公场地使用；总租赁面积按建筑面积计算，为318.73平方米；租赁期限从2014年7月1日起至2018年12月31日止，免租期为三个月（2014年7月1日至2014年9月30日）；租金每平方米按18.6元／月计算，每年在原有的基础上递增6%；管理费为6.2元／平方米／月，电力设施维护费6.2元／平方米／月，以上基础设施费用与租金递增比率相同；电梯费每月每户200元；租金、管理费、电力设施维护费每月交纳一次，在每月15号前交纳；以上费用的缴纳如有延误则以每天5‰计算加收滞纳金；欠交超过一个月（含一个月）的，甲方除有权收取相关滞纳金外，还有权解除合同；其中2014年7月1日至2015年6月30日租金、管理费、电力设施维护费、电梯费合共10080元／月、2015年7月1日至2016年6月30日租�、管理费、电力设施维护费、电梯费合共10674元／月；甲、乙双方签订本合同时，乙方需要在三个工作日内交付相当于三个月租金金额30240元作为保证金给甲方；若乙方未能在三个工作日内交付保证金30240元的，本合同自动解除；有下列情况之一的，甲方有权单方终止合同，履约保证金及预付的租金归甲方，租赁物上的装修物、水电设施等（其余属于乙方的可动产除外）归甲方，乙方需向甲方支付违约金五万元，如以上措施不足以补偿甲方的损失，乙方还应赔偿甲方的经济损失：……2、收到缴款通知后，逾期缴纳租金时间超过30天的……；乙方保证开办企业的经营范围为：环保科技项目研发，并承诺在本合同签订之日起两个月内办理好所有工商、税务登记手续，将企业的注册所在地办理到桂城所属辖区内进行经营，并在辖区内缴纳各项税费；企业办理完毕相关工商、税务等手续，合法经营当日，乙方保证开办企业即时与甲方重新签订《租赁合同》补充协议，否则甲方有权解除合同，按违约条款约定追究乙方违约责任；等等。
2014年8月1日，宏颖公司成立，登记住所地涉讼物业，法定代表人林惠玲。
2014年8月1日，天盈公司（甲方）、林惠玲（乙方）、宏颖公司（丙方）签订《补充协议》，约定三方同意将原《租赁合同》中承租方“林惠玲”自2014年8月1日变更为“佛山市南海区宏颖环保科技有限公司”。
2015年9月25日，天盈公司提起诉讼。
2015年11月12日，宏颖公司向天盈公司提交《和解申请》，和解方案包括：1、免除5万元违约金；2、滞纳金按万分之五计算，不超过本金的30%；3、《租赁合同》的截止日期算至2015年5月；4、请求对费用酌情减免；5、根据以上内容，林惠玲向天盈公司支付场�租金等共计112068元、滞纳金11206.8元，并自2015年9月按10674元／月的标准支付，另承担诉讼费用2500元；6、林惠玲于6个月内支付完成上述费用。
本案于2015年11月16日公开开庭进行了审理，庭审中，原审法院建议双方先行办理租赁物交接手续，双方均表示同意。宏颖公司于2015年11月16日发出声明，认为合同已于2014年7月5日解除，要求天盈公司主动接收租赁物。天盈公司于2015年12月10日发出通知，定于2015年12月15日收回租赁物，要求宏颖公司派员办理场地交接手续，逾期派员办理手续的，天盈公司自行收回场地另行出租。
原审法院认为：《租赁合同》及《补充协议》为各方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽合同约定逾期支付保证金的，合同解除，但宏颖公司作为该保证金的支付方以不履行义务的方式促成条件成就，是否行使解除合同的权利应由守约方即天盈公司作出选择，并不必然发生合同解除的结果；而其后宏颖公司以涉讼租赁物作为经营场所办理工商登记，且在诉讼中向天盈公司提交的《和解申请》要求计算租金截止日期2015年5月；至于涉讼租赁物有否实际使用仅是宏颖公司作为承租人对租赁标的占有、使用权利的处分行使，宏颖公司辩称合同于2014年7月5日解除、无需支付租金的主张原审法院不予采纳。天盈公司请求按合同约定计付租金等各项费用、解除合同、返还租赁物的主张符合法律规定及合同约定。至本案诉讼，天盈公司已实际收回涉讼租赁物，该项主张原审法院不再支持。如前所述，租赁物已交付使用，无论租赁物实际状况如何，在合同履行／解除存在争议情况下，交还租赁物需由双方交接进行，宏颖公司在庭审后迳行发出声明而不办理交接手续并不恰当�原审法院以天盈公司自认收回租赁物日期2015年12月15日作为租金等费用的截止日期。宏颖公司应支付2014年10月1日起至2015年12月15日止租金、管理费、电力设施维持费、电梯费合共149427元予天盈公司。宏颖公司未能依约支付租金等费用，应承担相应的违约责任，但约定日5‰违约金的标准过高，且天盈公司现已选择解除合同方式主张权利，原审法院酌定宏颖公司支付50000元违约金，天盈公司请求计付滞纳金的主张原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决：一、解除天盈公司与宏颖公司（林惠玲）于2014年7月1日签订的《租赁合同》；二、宏颖公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金、管理费、电力设施维修费、电梯费合共149427元予天盈公司；三、宏颖公司应于判决发生法律效�之日起十日内支付违约金50000元予天盈公司；四、驳回天盈公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2507.87元（天盈公司已预交），由宏颖公司负担。
上诉人宏颖公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院适用法律错误。双方签订的《租赁合同》为附解除条件的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，附解除条件的合同，自条件成就时失效。一审法院却错误适用《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，认为双方约定的条件成就时，合同是否解除应由天盈公司提出，如天盈公司不提出解除合同，双方的《租赁合同》仍然生效。退一步说，即使一审法院认定宏颖公司存在实际使用涉案商铺的事实，由于《租赁合同》已经失效，宏颖公司只需按市场的承租价格支付租金即可，天盈公司不能再根据已经失效的《租赁合同》请求宏颖公司支付租金和违约金。第一，林惠玲与天盈公司于2014年7月1日签订的《租赁合同》第七条约定“若乙方未能在三个工作日内交付保证金叁万零贰佰肆拾元的，本合同自动解除”，该条款明确约定条件成就时，合同自动解除，并不是约定条件成就时，天盈公司有权解除合同。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，双方签订的《租赁合同》应当自林惠玲逾期交付保证金之日（2014年7月5日）起失效。第二，《租赁合同》是由天盈公司提供，天盈公司约定该条款的目的是当出现承租方签订合同后反悔不支付保证金时，天盈公司能够保障自己及时收回租赁物另行出租，避免租金损失。但由于涉案的办公楼出现多个单元空置，一直没人承租，包括涉案商铺直至现时为止仍空置，天盈公司便违背诚实信用原则，无视合同约定，�张《租赁合同》仍然生效，要求宏颖公司支付一直没有租用过的商铺的租金。一审法院在认定双方签订的《租赁合同》的内容合法有效的情况下，却不依据《中华人民共和国合同法》第四十五条的认定《租赁合同》已经解除，属于适用法律错误。第三，双方签订《租赁合同》后，宏颖公司一直没有交付保证金和租金，也没有使用涉案商铺进行生产经营，涉案商铺一直保持原貌，天盈公司任何时候都可以接管涉案商铺，另行出租减少损失，但天盈公司在长达一年多时间明知其利益受到损害的情况下，不采取任何措施防止损失扩大。而且，宏颖公司在一审庭审时已经指出《租赁合同》已经失效，同时由于涉案商铺仍然保持毛坯房的状态，宏颖公司没有占用涉案商铺，不妨碍天盈公司接管回租赁物，天盈公司无需与宏颖公司办理任何移交手续即可接管涉案商铺。庭审后�宏颖公司于2015年11月16日向天盈公司发出《声明》，要求天盈公司接收涉案商铺，但天盈公司仍然置之不理。天盈公司为了收取更多的租金，迟迟不接收单元，放任损失扩大，直至2015年12月15日才确认收回租赁物。在此情况下，一审法院却支持天盈公司的主张，宏颖公司认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，天盈公司放任损失扩大的部份不应由宏颖公司承担。第四，一审法院不应根据已经失效的《租赁合同》计付违约金，即使宏颖公司需要支付违约金，一审法院判令宏颖公司支付50000元违约金远远高出天盈公司的损失。由于《租赁合同》已经失效，并且合同失效前，宏颖公司并没有违约行为，宏颖公司无需依据该合同承担违约责任。而且，一审法院已经判令宏颖公司支付从2014年10月1日至2015年12月15日的租金，天盈公司没有任何租金损失，50000元�违约金更是超过拖欠租金149427元的30%，一审法院认定宏颖公司承担50000元违约金没有法律依据。（二）一审法院认定事实不清。宏颖公司与天盈公司签订的《租赁合同》于2014年7月5日失效，宏颖公司从来没有租用涉案商铺进行生产经营，宏颖公司无需支付任何租金，从宏颖公司与天盈公司的实际履行行为足以证明上述事实。双方签订《租赁合同》后，宏颖公司决定不租赁涉案商铺，因此没有交付保证金，《租赁合同》于2014年7月5日失效，《租赁合同》失效后，宏颖公司也没有占用涉案商铺进行生产经营，宏颖公司无需支付租金。天盈公司一直都确认该事实，因此天盈公司一直都没有催促宏颖公司交付保证金和租金。天盈公司主张宏颖公司一直租赁涉案商铺进行生产经营，但天盈公司一直放任宏颖公司拖延支付保证金和租金而不采取任何催收行为，根本不符合生�经验法则。因此，从双方在签订《租赁合同》后的实际履行行为可以证明双方均认可签订的《租赁合同》已经失效，宏颖公司一直没有使用涉案商铺，天盈公司一直占有涉案商铺，天盈公司请求宏颖公司支付截至2015年12月15日租金的行为是违背事实和诚信。综上所述，宏颖公司请求：1.撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1370号民事判决第一项、第二项和第三项；2.改判驳回天盈公司的诉讼请求；3.二审诉讼费用由天盈公司负担。
被上诉人天盈公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
二审期间，双方当事人均确认涉案商铺为毛坯房，没有装门。
本院认为：关于宏颖公司与天盈公司之间的租赁合同是否已解除的问题。林惠玲与天盈公司签订涉案商铺的租赁合同显示，林惠玲是为了开办公司而租赁涉案商铺，合同中也明确约定了林惠玲在开办的公司成立后应由该公司与天盈公司补签涉案商铺的租赁合同。2014年8月1日，宏颖公司以涉案商铺为住所地登记成立，宏颖公司、林惠玲也于同日与天盈公司就涉案商铺的租赁签订了补充协议，约定将涉案商铺的承租人变更为宏颖公司，其他约定不变。故虽然林惠玲未按照与天盈公司签订的合同按时支付保证金，但宏颖公司之后将涉案商铺的地址登记为其住所地，并与天盈公司补签租赁合同按林惠玲与天盈公司所签租赁合同的约定承租涉案商铺等一系列行为表明，林惠玲与天盈公司的合同并未因林惠玲未按时支付保证金而自动解除，而是由宏颖公司承继了林惠玲在其与天盈公司所签的租赁合同�的权利和义务，且宏颖公司同意按该合同的约定由宏颖公司租赁涉案商铺。因此，天盈公司与宏颖公司之间存在合法有效的租赁合同关系，宏颖公司以林惠玲未按约定支付保证金为由主张租赁合同早已解除缺乏依据，本院不予采信。
因宏颖公司拖欠租金已超过30天，故根据涉案合同的约定，天盈公司有权请求解除合同，涉案合同自天盈公司解除合同的通知送达宏颖公司之日，即原审法院向宏颖公司送达起诉状之日起解除。宏颖公司应向天盈公司支付合同解除前所拖欠的租金、管理费、电力设施维修费、电梯费，并就其在合同解除后继续占用涉案商铺的行为，向天盈公司支付参照前述费用计算的占有使用费。宏颖公司上诉主张其未实际使用涉案商铺，故不需支付租金等费用。本院认为，根据宏颖公司与天盈公司的约定，支付租金等费用是宏颖公司的合同义�，只要天盈公司提供了合同约定的租赁物，宏颖公司就应当支付租金，宏颖公司自身是否实际使用涉案商铺非支付租金等费用的前提条件，况且宏颖公司还将其公司的住所地登记在涉案商铺所在地址，故宏颖公司此上诉理由不成立，本院不予采信。关于涉案商铺的占有使用费。在一审庭审过程中，原审法院已让双方先行交接涉案商铺以减少损失，双方当庭表示同意，宏颖公司也于当天向天盈公司寄送函件请求天盈公司接收涉案商铺。由于涉案商铺为毛坯房，没有装门，涉案商铺的交接不以宏颖公司交付钥匙为条件，故天盈公司收到该函后即可收回涉案商铺。在双方已明确同意按原审法院的要求先行交接涉案商铺的情况下，天盈公司收到宏颖公司接收涉案商铺的请求后却未及时收回涉案商铺，其行为必然导致损失的扩大，该损失不应当由宏颖公司承担，故自2015年11�16日宏颖公司向天盈公司发函请求天盈公司接收涉案商铺之日起，视为涉案商铺已返还天盈公司。原审法院以天盈公司确认收到涉案商铺之日为宏颖公司返还涉案商铺之日有误，本院予以纠正。因此，宏颖公司应向天盈公司支付所拖欠租金、管理费、电力设施维修费、电梯费以及参照涉案商铺租金、管理费、电力设施维修费、电梯费计算的占有使用费（2014年10-12月：30240元＋2015年1-6月：10080元／月×6个月＋2015年7月-11月16日：10674元／月×4个月16日］，合计138925.16元。
关于违约金。由于宏颖公司未按期支付租金等费用，构成违约，根据合同的约定应向天盈公司支付违约金。合同法第一百一十四条第二款的规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，因双方约定的违约金过分高于天盈公司的损失，宏颖公�上诉主张违约金过高有理，本院综合本案案情考虑，酌定宏颖公司向天盈公司支付违约金35000元。原审判决确定的违约金过高，本院依法予以纠正。
综上所述，宏颖公司的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1370号民事判决第一项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1370号民事判决第四项；
三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1370号民事判决第二项为：佛山市南海区宏颖环保科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金、管理费、电力�施维修费、电梯费、占有使用费合计138925.16元予广东天盈都市型产业投资发展有限公司；
四、变更广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1370号民事判决第三项为：佛山市南海区宏颖环保科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金35000元予广东天盈都市型产业投资发展有限公司；
五、驳回广东天盈都市型产业投资发展有限公司的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2507.87元，由上诉人佛山市南海区宏颖环保科技有限公司负担1580元，由被上诉人广东天盈都市型产业投资发展有限公司负担927.87元。二审案件受理费4288.54元，由上诉人佛山市南海�宏颖环保科技有限公司负担3740.14元，由被上诉人广东天盈都市型产业投资发展有限公司负担548.4元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 许佩珊