广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江中法民一终字第502号
上诉人（原审原告）：赵善恒。
委托代理人：李志斗、梁超平，均系广东五邑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟国明。
委托代理人：梁永锋、林胜强。
被上诉人（原审被告）：黄美娥。
被上诉人（原审被告）：郑英和。
上诉人赵善恒因与被上诉人钟国明、黄美娥、郑英和许可执行之诉一案，不服广东省江门市人民法院（2012）江海法民一初字第811号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2012年10月26日，赵善恒向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、许可对位于江门市56号之二503室房屋继续强制执行；2、本案诉讼费用由钟国明、黄美娥、郑英和负担。主要事实和理由是：2011年11月1日，赵善恒起诉黄美娥、郑英和买卖合同纠纷一案，赵善恒申请财产保全查封了黄美娥名下位于江门市56号之二503室房屋。后因黄美娥、郑英和拒不履行已经发生法律效力的（2011）江海法民二初字第384号民事判决，赵善恒申请法院依法处理上述房屋履行判决义务。在执行期间，钟国明提出执行异议，认为其已经购买了上述房屋，请求解除该房的查封。法院受理后于2012年9月13日召开听证会进行审查并作出（2012）江海法执异字第6号《执行裁定书》中止对被执行人黄美娥名下上述房屋的执行。为此，赵善恒认为该中止执行裁定书是错误的。理由是：一、根据物权法的相关规定，房屋的登记所有权人仍是黄美娥，法院执行黄美娥名下的房屋，合法合理。二、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，钟国明并不符合该规定。该司法解释坚持不动产物权变动以登记为准的原则，在这原则下辅以第三人过错原则。钟国明认为2011年10月9日办理了公证委托书，黄美娥、郑英和授权梁某甲、苏某乙为上述房屋过户受托人。当时，该房屋已经处于钟国明支配下，赵善恒起诉法院查封上述房屋，期间有二十多天，房屋未能过户登记是钟国明怠于行使权利所致，钟国明对此存在过错。钟国明认为其无过错的应举证证明，否则，由其承担过错后果。并且钟国明不符合不动产善意取得的条件（应登记而未有登记）。三、钟国明所提供的涉案房产的买卖合同是无效的。签订该合同时房屋处于抵押状态产权人无权处分房屋。该房屋是黄美娥与郑英和夫妻关系存续期间的夫妻共同共有的财产，而该合同只有黄美娥签名，其丈夫郑英和并无同意确认，并且该合同是三方当事人的，经纪方也无签名确认，故该合同无效。该合同第四条的第4点已经明确约定交楼时间为办理房产证过户当天。四、钟国明所提供的相关证据完全可以通过伪造或事后补充以达到与被执行人串通转移财产的目的。赵善恒认为位于江门市56号之二503室房屋产权人是黄美娥，法院应该依法对上述房屋合法合理的执行。
钟国明答辩称：一、2011年9月29日，钟国明通过中间人陈某丙介绍与黄美娥签订房屋买卖合同，合同双方约定：黄美娥将其所有的江门市56号之二503室卖给钟国明，总房款220000元；签订房屋买卖合同时先支付20000元定金，在卖方搬迁后付清房款，由于卖方家人户口未迁出，先押3000元，待其户口迁出后再支付；双方到公证处办理公证委托过户手续，中介费4400元由钟国明支付等内容。合同签订当日，钟国明支付定金20000元。2011年10月8日，钟国明在江门农村信用总社支付90000元购房款给黄美娥当场办理还清贷款取回房产证。2011年10月12日，钟国明通过银行转帐107000元给黄美娥，黄美娥于当天退出房屋交给钟国明，钟国明已实际占有至今。2011年10月13日，涉案房屋的用电变更到钟国明妻子梁某甲名下。2011年10月20日，黄美娥办理户口迁出完成，钟国明再支付3000元给黄美娥，至此所有房款已付清。期间的2011年10月9日，黄美娥夫妻两人在公证处公证授权梁某甲、苏某乙为上述房屋过户受托人，钟国明支付公证费230元。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，钟国明虽未办理房产过户登记但已支付全部房款，且已实际占有至今，钟国明已是江门市56号之二503室房屋的产权所有人。二、针对赵善恒的事实与理由，意见如下：1、《中华人民共和国物权法》与最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定并不矛盾。因此，钟国明受让黄美娥的涉案房屋，向黄美娥付清购房款并实际占有房屋至今，该事实发生于赵善恒起诉黄美娥、郑英和买卖合同纠纷一案及查封房屋之前。钟国明并不清楚赵善恒与黄美娥的债权债务关系，钟国明是善意的第三人。2、钟国明与黄美娥签订的房屋买卖合同是有效的。⑴房屋买卖合同是有效的，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该涉案房屋于2011年10月9日赎回房产证并办理注销登记。⑵涉案房屋是黄美娥于2001年购买的，而黄美娥与郑英和是于2005年8月29日登记结婚的，该房屋是黄美娥的个人财产。⑶双方交楼时间是2011年10月12日，双方以事实行为变更了合同约定的交楼时间。综上，请求法院依法解除对该房屋的查封。
黄美娥、郑英和没有答辩。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：黄美娥于2001年购买了江门市56号-2之503室房屋一套（房产登记字号），并于2011年1月19日抵押给江门市区农村信用合作联社。2005年8月29日，黄美娥和郑英和二人在开平市民政局办理了结婚登记手续，结为夫妻。2011年9月29日，黄美娥与钟国明签订《房屋买卖合同》一份，约定由黄美娥以220000元将上述房屋转让给钟国明。合同签订当天，钟国明支付购房定金20000元，后于2011年10月8日支付90000元给黄美娥，用于偿还江门市区农村信用合作联社的房屋抵押贷款（房产部门于2011年10月9日注销该房的抵押）。2011年10月9日，黄美娥、郑英和通过江门市江海公证处公证，委托梁某甲、苏某乙办理该房的产权和水电过户等手续。至2011年10月12日，钟国明付清购房款给黄美娥，黄美娥将该房正式移交给钟国明使用。2011年11月1日，原审法院立案受理赵善恒诉郑英和、黄美娥买卖合同纠纷一案，并根据赵善恒的财产保全申请，于2011年11月2日查封黄美娥名下的江门市56号-2之503室房屋。钟国明在办理该房的过户手续时，获悉该房被查封，遂于2012年2月17日向原审法院提出异议，请求解除该房的查封。后因黄美娥、郑英和拒不履行原审法院已经发生法律效力的（2011）江海法民二初字第384号民事判决，赵善恒依法向原审法院申请执行。原审法院立案执行后，钟国明于2012年8月27日就上述房屋再次向原审法院提出执行异议，请求解除该房的查封。原审法院对此于2012年9月15日作出（2012）江海法执异字第6号《执行裁定书》，裁定中止了对黄美娥名下位于江门市56号-2之503室房屋的执行。赵善恒不服该裁定结果，遂提起本案诉讼。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案属申请人执行异议之诉纠纷。对本案双方当事人争议的焦点作如下分析：
一、关于钟国明与黄美娥签订的房屋买卖合同是否有效的问题。首先，黄美娥于2001年购买了位于江门市56号-2之503室房屋，而黄美娥与郑英和于2005年8月29日才登记结婚，显然，该房屋是属于婚前黄美娥的个人财产而不是与郑英和的夫妻共同财产，故黄美娥对该房屋的处分享有完全独立的权利。钟国明在与黄美娥签订房屋买卖合同时，未有证据证明其知晓黄美娥与他人有债权债务纠纷，可能存在转移财产的情况。故未有证据证明钟国明有与黄美娥恶意串通转移财产的行为，即使黄美娥有转移财产之嫌，但钟国明与其签订房屋买卖合同完全是善意和自愿的真实意思表示。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，钟国明向黄美娥购买的房屋虽然未办理物权登记，但不影响合同效力。所以，钟国明与黄美娥签订的房屋买卖合同是有效的。
二、关于原审法院查封黄美娥的上述房屋应否继续执行的问题。钟国明与黄美娥签订房屋买卖合同、支付购房款及房屋交付使用均发生在赵善恒起诉黄美娥、郑英和买卖合同纠纷一案以及原审法院因该案对黄美娥上述房屋采取查封措施之前，且其在房屋过户时，发现房屋已被查封便及时向原审法院提出了异议。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，经上述分析，钟国明对其购买黄美娥上述房子而未办理过户登记手续，没有过错，故此，原审法院对钟国明购买黄美娥名下位于江门市56号-2之503室房屋不应继续执行。
三、关于如何正确理解物权法第十五条与最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，本案涉案房子仍登记在黄美娥名下，该房屋的产权人仍是黄美娥，这就是物权法对产权人的规定，但购买人钟国明已全部支付购房款并已实际占有房屋，而且在其未办理房屋过户登记手续中没有过错，故本案涉案房屋的所有权权益应归属钟国明。而最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》是规定人民法院在处置房屋相关问题时的司法措施，没有法律规定凡是债务人名下的财产，债权人申请执行后法院可对债务人名下的财产无条件的处置。
综上所述，赵善恒诉请对位于江门市56号-2之503室房屋继续强制执行的请求理据不足，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，于2013年3月6日作出如下判决：一、停止对江门市56号-2之503室房屋的执行。二、驳回赵善恒的其它诉讼请求。本案案件受理费100元，由赵善恒负担。
当事人二审的意见
赵善恒不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决和（2012）江海法执异字第6号执行裁定书；2、确认江门市56号-2之503室房屋属黄美娥所有；3、对江门市56号-2之5的室房屋许可继续执行；4、本案一、二审诉讼费用全部由钟国明、黄美娥、郑英和承担。主要事实和理由是：一、法律明确规定房屋的所有权人应以登记的所有权人为准，一审判决认定事实和适用法律明显错误。讼争房屋一直登记在黄美娥名下，从来没有发生过变更。根据我国《物权法》第9条、第14条、第17条规定，讼争房屋依法属黄美娥所有。一审判决认定讼争房屋属钟国明所有明显与法律规定相悖，是错误的。二、赵善恒申请法院查封讼争房屋时该房屋并未交付给钟国明，一审判决认定事实错误。钟国明与黄美娥签订的《房屋买卖合同》第四条第4点已明确约定“交楼时间为办理房产证过户当日。”《房屋买卖合同》充分证明讼争房屋被查封时并没有交付给钟国明，钟国明称房屋已交付没有任何依据，法院查封讼争房屋时钟国明并没有占有该房屋，一审判决认定事实错误。三、钟国明不办理房屋过户手续存在明显过错，一审判决认定钟国明没有过错是错误的。1、钟国明与黄美娥签订《房屋买卖合同》是2011年9月29日，人民法院查封该房屋是2011年11月2日，签订合同与查封时间相差35日。如果双方的买卖行为是真实的，钟国明必然在第一时间办理房产证过户手续，但钟国明一直不去办理房屋过户手续，钟国明存在明显过错。2、证据显示，钟国明已分三次付清了购房款，第一次是合同签订当日付2万元，第二次是2011年10月8日付9万元，第三次是2011年10月12日付11万元。如果钟国明真的在2011年10月12日之前已经付清了22万元购房款，按常理钟国明必然会在付清房款之日立即去办理房屋变更登记手续，将房屋登记到钟国明名下。但奇怪的是直到2011年11月2日（相隔22日）法院查封该房屋时钟国明不但不去办理房屋变更登记手续，而且也没有向房管部门递交过任何房屋买卖资料，房屋买卖行为明显不合常理，钟国明的行为更不合常理。钟国明存在明显过错。四、在（2011）江海法民二初字第384号案的整个诉讼过程中，黄美娥、郑英和从来没有向法院讲过其已将讼争房屋出卖给钟国明的事实，据此亦可证明双方的房屋买卖行为是虚假的，钟国明涉嫌帮助黄美娥非法转移财产逃避债务，钟国明具有明显的恶意和过错。五、钟国明以22万元的价格购买涉案房屋，该房屋价格明显低于市场价格，涉案房屋是83.89平方米，买卖行为发生时的市场价格每平方米不少于4000元，即使以4000元每平方计算，房屋价款最低应该为335560元，而钟国明与黄美娥的成交价仅为22万元，成交价与实际市场价相差超过35%。最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第19条明确规定，对于合同法第74条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时当地的指导价，结合其它相关因素综合考虑予以确认，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。钟国明购买涉案房屋明显低于市场价，低价的幅度超过30%，因此应属于法律规定的明显不合理的低价。据此对钟国明与黄美娥之间的恶意买卖行为依法应予撤销，该价格不能作为认定本案涉案房屋的价格。六、涉案房屋至今没有交付，房屋仍然在郑英和、黄美娥控制之中，经过赵善恒现场看过，涉案房屋是出租他人使用，经过走访居委会及社区，居委会及社区反映涉案房屋是郑英和、黄美娥出租的，赵善恒要求居委会及社区出具相关证明，但居委会及社区认为需要法院来调查才肯出证明，当事人及律师来调查不出具证明，现向法院申请对上列事实依法调查。七、钟国明提供的证据不能证明其已经付清22万元购房款的事实，理由：第一，钟国明提供的3张收据均是手写的白头单，没有银行转帐证实，3张收据可以随时写出来，根本不能证明已经支付22万元购房款的事实。第二，钟国明提供的第4319号收据注明向银行支付9万元赎证，按常理如果钟国明向银行支付了9万元必定有银行出具的9万元的收据，但本案中钟国明并没有提供银行出具的9万元赎证的收据。第三，第4320号收据注明户口迁出后付清购房款明显作假，根据郑英和、黄美娥的身份证显示，两人的户口仍然在开平市，根本不在江门市，钟国明、黄美娥、郑英和写上上述字样明显是为了掩饰其根本没有支付购房款的事实。第四，钟国明提供的107000元的活期历史明细清单没有显示收款人的名称，根本不能证明支付本案购房款的事实。该银行清单与本案无关。第五，9月29日的收据编号为第3015759号，而10月8日的收据编号为第0004319号，时间在前的收据编号在后，而时间在后的收据编号在前，钟国明提供的3张收据明显涉嫌造假。综上，3张收据是白头单，无任何的银行转帐凭证证实，而且3张收据存在作假的嫌疑，根本不能证明已经支付22万元购房款的事实。八、钟国明在长达35日的时间里不办理房产证，存在严重的过错，钟国明与黄美娥签订房屋买卖合同的时间是2011年9月29日，而赵善恒申请查封涉案房屋的时间是11月2日，两者相隔35日，按常理如果钟国明已经付清购房款，其必定在最短的时间内向房管部门递交办理房产证的资料，但本案证据显示钟国明在长达35日的时间里没有向房管部门递交办理房产证的资料，钟国明的行为存在严重的过错。九、本案钟国明没有任何证据证明房屋已经交付，钟国明一共向人民法院提交了9份证据，但该9份证据均没有证实房屋交付的证据，一审判决仅依据钟国明单方的陈述认定房屋交付明显缺乏依据。
赵善恒在二审期间没有提供新的证据。
钟国明答辩称：一、2011年9月29日，钟国明通过中间人陈某丙介绍与黄美娥签订房屋买卖合同，合同双方约定：黄美娥将其所有的江门市56号之二503室卖给钟国明，总房款220000元。签订房屋买卖合同时先支付20000元定金，在卖方搬迁后付清房款，但由于卖方家人户口未迁出，先押3000元，待其户口迁出后再支付。并约定双方到公证处办理公证委托过户手续。中介费4400元由钟国明支付。合同签订当日，钟国明支付定金20000元；2011年10月8日，钟国明在江门农村信用总社支付90000元购房款给黄美娥当场办理还清贷款取回房产证；2011年10月12日，钟国明通过银行转帐107000元给黄美娥；黄美娥于当天退出房屋交给钟国明，钟国明已实际占有至今；2011年10月13日，将涉案房屋的用电变更到钟国明妻子梁某甲名下；2011年10月20日，黄美娥办理户口迁出完成，异议人再支付3000元黄美娥，至此所有房款已付清。2011年10月9日，黄美娥夫妻两人在公证处公证授权梁某甲、苏某乙为上述房屋过户受托人，钟国明支付公证费230元。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，钟国明虽未办理房产过户登记但已支付全部房款，且已实际占有至今，钟国明已是江门市56号之二503室房屋的产权所有人。钟国明是没有过错的。二、钟国明与黄美娥签订的房屋买卖合同是有效的。1、房屋买卖合同是有效的，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，该涉案房屋于2011年10月9日赎回房产证并办理注销登记。2、涉案房屋是黄美娥于2001年购买的，而黄美娥与郑英和是于2005年8月29日登记结婚的，是黄美娥的个人财产。3、双方交楼时间是2011年10月12日，并将房产证、土地证原件一并交付给钟国明，钟国明并于2011年10月13日办理涉案房屋用电变更手续。双方以事实行为变更了合同约定的交楼时间。三、《中华人民共和国物权法》与最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定并不矛盾。因此，钟国明受让黄美娥的涉案房屋，向黄美娥付清购房款并实际占有房屋至今，该事实发生于赵善恒起诉黄美娥、郑英和买卖合同纠纷一案及查封房屋之前。钟国明并不清楚赵善恒与黄美娥的债权债务关系。钟国明是善意的第三人。四、市场价格是赵善恒单方认为的价格，应不予确认。买卖涉案房屋的价格是经过双方当事人充分协商而确定的，价格是合理的。五、涉案房屋已于2011年10月12日交付给钟国明。六、购房款钟国明已经付清，钟国明提交的3张收据及银行转帐已经证明付清购房款给黄美娥。七、黄美娥与郑英和的小孩的户口在涉案房屋中。八、从3张收据来看，格式也不一样，是没有可比性的。9月29日的收据是“30”开头，后面的收据是“00”开头，不是同一本收据，没有可比性。九、本案不存在法定可撤销的情形。十、房屋已经实际交付，钟国明已经向法院提交已经实际占有房屋的证据，赵善恒当庭申请法院去居委调取证据，已经超过法定的举证期间，另外上述房屋自交付之后一直由钟国明实际使用支配，故居委会不可能向赵善恒出具任何证明。十一、赵善恒称钟国明与黄美娥恶意串通是对钟国明人格的损害，钟国明保留对赵善恒追究的权利。综上所述，原审法院适用法律准确，判决合理，请求二审法院依法驳回赵善恒的上诉请求。
黄美娥、郑英和没作答辩。
钟国明在二审期间提供证据：苏某乙账号为31×××65的银行存折及钟国明的银行账户明细信息，以证明其于2011年10月8日分别从上述银行账户取现9万元支付给黄美娥的事实及2011年10月12日向黄美娥账户转账10.7万元的事实。
赵善恒对钟国明二审期间提供的证据认为：针对苏某乙的银行存折，其并非本案当事人，其银行存折与本案无关；另外，钟国明的银行账户明细信息与其之前提交的没有姓名的存折复印件的数字、内容不同，且该明细信息没有显示收款人的姓名，不能确认是否向黄美娥账户转账。故对钟国明提交证据的真实性、关联性不予确认，不能证明钟国明已付购房款的事实。
为查明本案事实，本院先后向中国工商银行股份有限公司分行调查95×××34账户的开户人身份资料，向江门市公安局江海分局调查涉案房屋的户口迁移情况，向江门市社区居民委员会调查涉案房屋的实际使用人情况，该行向本院作出《协助查询通知书（回执）》称该账户户名为黄美娥（身份证号：××）等；该公安分局向本院出具《关于56号之二503室户口迁移记录的说明》，称郑成勇、郑云云于2011年10月13日将户口迁出涉案房屋，涉案房屋目前无户口；该居委会向本院作出回复称不清楚涉案房屋的实际使用人情况。
对本院调查的证据，赵善恒认为，对银行回执反映钟国明向黄美娥支付10.7万元的事实无异议，但无法证明钟国明支付余下11.3万元的事实；该公安分局的说明反映郑成勇、郑云云的户口在1999年迁入涉案房屋，而房产证显示黄美娥于2011年购买涉案房屋，两人户口的迁移与本案及黄美娥无关，且涉案房屋目前无户口登记，充分证明钟国明至今没有取得和占有涉案房屋；该居委会的回复证实涉案房屋目前无人居住，进一步证实该房屋没有交付给钟国明。钟国明认为，对银行回执没有异议，足以证明其付款的事实；公安分局的说明与其提供的证据相互吻合，对其真实性、合法性、关联性没有异议；居委会的证明结合其提供的证据，足以证明其是涉案房屋的实际占有使用人。
经审查，钟国明在二审期间提供的证据属二审程序中的“新的证据”范畴，本院予以采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：苏某乙的银行账户（账号：31×××65）于2011年10月8日提取4.5万元，钟国明的银行账户分别于2011年10月8日和2011年10月12日取现4.5万元和向黄美娥银行账户（账号：95×××34）转账10.7万元。
再查明：郑成勇、郑云云的户口于2011年10月13日迁出涉案房屋，涉案房屋目前无户口。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为许可执行之诉。依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百八十四条关于“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，赵善恒在二审过程中提出有关撤销原审法院（2012）江海法执异字第6号执行裁定书和确认江门市56号-2之503室房屋属黄美娥所有的上诉请求超出其原审诉讼请求的范围，属二审程序中增加的独立诉讼请求，本案不予审查，赵善恒可另行起诉处理。
黄美娥将其于2001年购得的涉案房屋以22万元的价格出卖给钟国明，双方于2011年9月29日签订《房屋买卖合同》。赵善恒主张该合同为黄美娥与钟国明以显著低价买卖涉案房屋、恶意串通逃避债务而订立的合同，但赵善恒对其主张未能提供证据予以证明，且钟国明对此予以否认，本院对其主张不予支持。涉案《房屋买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同。本案的争议焦点为：1、钟国明是否全额向黄美娥支付江门市56号之二503室房屋的购房款及实际占有使用的问题；2、钟国明是否对涉案房屋享有所有权或其他足以阻止涉案房屋执行的实体权利的问题。
一、钟国明是否全额向黄美娥支付江门市56号之二503室房屋的购房款及实际占有使用的问题。
首先，关于钟国明是否已全额支付购房款项的问题。钟国明主张其已全额支付购房款并提供黄美娥于2011年9月29日、2011年10月8日及2011年10月12日出具的三张收据以及苏某乙、钟国明的银行账户记录以证明其主张。审查上述证据，钟国明提供其银行账户信息，以证明其向黄美娥账户转账支付10.7万元的事实，结合本院向中国工商银行股份有限公司分行调取的黄美娥账户资料，足以证明钟国明于2011年10月12日向黄美娥账户转账支付10.7万元的事实，赵善恒对此亦无异议，本院予以确认。至于其余11.3万元款项的问题，钟国明主张分9万元、2万元和3千元三次支付，本院对此分析如下：关于9万元款项是否支付的问题。2011年10月8日黄美娥出具收据确认其收取钟国明购房款9万元，并注明“赎证”字样。对于该9万元款项，钟国明提供收据出具当天的钟国明和苏某乙的银行账户交易记录反映共提取9万元款项的事实，虽然苏某乙并非合同当事人，但根据委托书反映其系涉案买卖的过户受托人，且钟国明持有苏某乙的银行存折原件，足以证明上述款项由钟国明控制和使用。且从上述9万元收据注明赎证字样，结合黄美娥开具该收据次日江门市区农村信用合作联社注销涉案房屋的他项权利登记的事实，与双方合同约定、收据内容、钟国明提供的银行账户信息相互印证，足以证明钟国明已支付该9万元款项的事实。关于2万元款项是否支付的问题。双方约定在合同签订当天支付2万元购房定金，黄美娥已向钟国明开具收据，并实际履行合同，并于钟国明支付上述9万元款项后办理委托过户的公证，进一步佐证双方真实履行合同，虽然钟国明未能提供相应的银行存取款或转账记录予以证明，但一方面该款项的数额不大，未超出现实生活中个人持有现金的合理数额范围，另一方面相应款项的收据出具时间与合同履行先后次序的约定并不矛盾，足以认定钟国明已全部支付购房款项2万元。关于钟国明是否支付3千元款项的问题。双方合同约定，购房余款3千元在涉案房屋户口迁出后支付，根据本院向江门市公安局江海分局调查的涉案房屋户口迁移记录证实，涉案房屋在2011年10月13日将原有户口全部迁出，黄美娥在原10.7万元收据上添加已付清字样，与双方约定及本院调查的涉案房屋户口迁移情况相互印证。综上，钟国明有关其已向黄美娥支付22万元购房款的主张，有黄美娥出具的收据、银行转账凭证等证据予以证明，且与本院调取的证据相互印证；虽然赵善恒对钟国明已付上述11.3万元购房款的事实不予确认，但未能提供相应的证据予以反驳，应当承担举证不能的不利后果，本院依法确认钟国明已向黄美娥付清购房款22万元。
其次，关于钟国明是否实际占有涉案房屋的问题。合同签订后，钟国明的妻子梁某甲于2011年10月13日变更涉案房屋的供电更名过户手续，上述事实足以证明钟国明已实际占有涉案房屋。赵善恒虽对此予以否认，并申请本院向江门市社区居民委员会调查，但经本院调查，该委员会回复称其并不清楚涉案房屋的实际使用人情况，赵善恒未能进一步就涉案房屋仍由黄美娥实际使用的主张提供证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予支持。
据此，本院确认钟国明已付清购房价款22万元及于2011年10月13日起对涉案房屋占有使用。
二、钟国明是否对涉案房屋享有所有权或其他足以阻止涉案房屋执行的实体权利的问题。
我国《民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。根据上述条款的规定，判断本案诉争标的是否属执行标的、是否可以许可执行的标准应是：案外人钟国明对江门市56号之二503室是否享有所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。本院将根据上述判断标准对本案进行审查、作出结论，并阐述理由如下：
1、关于钟国明对涉案房产是否享有所有权的问题。我国《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该规定明确确立了不动产物权登记要件规则，只要没有办理过户登记，物权转让就不发生效力。钟国明从黄美娥处受让涉案房屋，虽然已付清购房款及实际占有使用，但没有办理过户登记手续，因此，在涉案房地产产权登记转移之前，钟国明对涉案的房产不享有所有权。
2、关于钟国明对涉案房产是否享有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的问题。从案件事实出发，钟国明与黄美娥签订《房屋买卖合同》后，钟国明已根据合同约定付清购房款并实际占有使用涉案房屋，钟国明对黄美娥享有协助办理过户登记手续的请求权，具有一定的物权性质。赵善恒与黄美娥、郑英和之间的买卖合同纠纷，经人民法院生效判决，赵善恒享有的是对黄美娥、郑英和的金钱债权，而不是请求交付标的物（即本案诉争标的）的债权，钟国明对黄美娥享有的债权请求权与赵善恒享有的债权请求权属不同种类的债权，不同种类的债权不具有平等性。鉴于钟国明享有的债权具有一定的物权属性，较之赵善恒对黄美娥、郑英和享有的一般金钱债权，在效力上具有优先性，加之其权利的形成早于赵善恒申请法院查封执行标的时间，故钟国明享有的债权足以排除对涉案标的的强制执行，赵善恒请求许可对涉案房屋的执行依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理恰当，本院予以维持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人赵善恒负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 海
审判员 黎景欣
审判员 李雁羽
二〇一四年一月十五日
书记员 区健敏