上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）重字第5号
原告姚某甲，女，1945年8月13日生，汉族，住安徽省合肥市。
委托代理人王某某，1941年1月7日生，汉族，住同上。
被告姚某乙，男，1949年7月13日生，汉族，住上海市徐汇区。
第三人唐某某，女，1958年10月10日生，汉族，住上海市。
委托代理人万晓缨、金逸凯，上海敏诚善律师事务所律师。
原告姚某甲与被告姚某乙、第三人唐某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月3日以（2014）嘉民三（民）初字第101号民事判决书作出判决后，第三人唐某某不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后于2014年6月12日以（2014）沪二中民二（民）终字第919号民事裁定书作出裁定，撤销本院一审判决，发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚某甲及其委托代理人王某某、被告姚某乙、第三人唐某某及其委托代理人万晓缨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告和被告系姐弟关系。2008年由被告承租的公房遇政府动迁，同年3月安置协议补充约定，被告可优惠申购一套坐落于上海市嘉定区鹤霞路XXX弄XXX号XXX室建筑面积为72.49平方米的房屋（以下简称系争房屋）。2008年4月经与被告协商，原告以32万元的价款购买上述系争房屋，被告于2008年10月将系争房屋交付原告。2009年12月，原告以被告的名义申办了该房屋的房地产权证，并缴纳契税等其他费用，但因拆迁房的特殊性质以及之后限购政策的限制，该系争房屋一直未过户至原告名下。原告认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，且被告已将系争房屋交付原告，原告对系争房屋享有所有权。故原告要求法院依法确认系争房屋归原告所有。审理中，原告变更诉讼请求为要求被告协助原告办理系争房屋的产权过户手续。
被告在原审2014年3月5日的庭审中辩称，原告所述属实，其同意原告的诉讼请求，但不同意第三人关于系争房屋归被告和第三人共同所有的意见。在重审后的庭审中，被告又辩称，其从未将房屋出售给原告。其曾打电话和原告说起过转让房屋的意向，但原告并无明确回复。后来原告来上海看房，直到看好结束回安徽也未和被告表态要购买该套房屋。可能因为原告看房时在动迁组看到这套房屋的购买价格是28万元，而被告和原告讲的价格是32万元，因此他们没有确定买房。后来在姚某某寓所写下房产证明，是为了给第三人唐某某造成已将房屋出售给原告的假象，实际目的是为了将该房屋留给本人亲生子。综上，请求法院驳回原告的诉请。
第三人述称，系争房屋是被告承租的大田路房屋拆迁后所得，因第三人是大田路房屋的同住人，属于安置对象，故拆迁所得系争房屋应属被告和第三人共同所有。即使法院认定原、被告间买卖关系成立，则被告系无权出售，且第三人对转让是不知情的，合同应属无效。事实上，原告和被告之间从来未签订过系争房屋的买卖合同，原告提供的房屋产权证明并非原件，而且不是落款时间书写的，故不能仅凭被告所写的产权证明来说明原、被告间的买卖关系，原告也从未支付过任何的购房款，系争房屋也未与原告办理过交接手续。因原告是被告的姐姐，应当知道系争房屋是被告和第三人的共同财产，原告和被告的行为属于恶意串通，违反了法律规定，故请求法院驳回原告诉请，确认系争房屋为被告和第三人共同所有。
经审理查明，原告和被告系姐弟关系，被告和第三人原系再婚夫妻关系。2008年3月，被告承租的大田路公房遇政府动迁，被告作为被拆迁人与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议，协议第十三条的补充条款约定，被告可以优惠房价252，711元申购系争房屋（全额房价为282，711元）。其时被告与第三人夫妻关系尚可。2008年6月7日，在姚某某（系姚敏美、姚国桐的弟弟）寓所，被告向原告出具房屋产权证明一份，写明：姚国桐大田路动迁安置房鹤霞路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积72.49（平方米），该房产权全部转让给姚某甲；姚某乙已于2008年4月25日收到该笔房款32万元；今后动迁组在办房产证时，姚某乙名字会写入房产证，这只是配合履行办证手续；房屋产权归姚某甲所有。期间，2008年4月30日，案外人合肥XX广告有限公司（以下简称XX公司）向姚某某招商银行长宁支行账户汇款15万元；同年5月6日，原告姚某甲向姚某某上述账户汇款17万元。2008年4月25日，姚某某账户以314，783元买入“东方明珠”股票，并于同年5月8日以331，086.18元卖出；同年5月中旬，姚某某账户又以320，970元买入“S前锋”股票，并于同年7月17日以208，057元卖出；上述交易产生佣金等中间费用合计2，344元。同年7月31日，姚某某将其上述账户中的款项221，100元转账至第三人唐某某账户。2008年下半年，原告领取了系争房屋的钥匙，并于2009年初对该房屋进行了装饰装修，配置了家具、电器。此后，该房屋即作为原告来沪时的居所。原告每年来沪数月，来沪时接其母亲至系争房屋同住，被告及第三人也曾至该房屋与原告及母亲相聚。系争房屋的缴纳房屋契税、维修基金、水电费和安装电话及网络的费用单据原件也均在原告处。2009年12月，系争房屋被登记在被告名下，房屋产权证则由姚某乙保管。
又查明，上述XX公司的法定代表人王某系原告之子，该公司于2010年12月变更名称为合肥XXXX文化传播有限公司，并于2011年4月28日变更法定代表人为董某。王某向本院出具证明称，XX公司与姚某某之间并无经济往来，公司向姚某某支付的15万元系代姚某甲支付的房款。
另查明，自2012年4月起，被告姚某乙和第三人唐某某三次因离婚涉讼。最终上海市徐汇区人民法院于2013年12月23日以（2013）徐民一民初字第6689号民事判决书判决准予两人离婚，该判决书现已发生法律效力。在离婚诉讼中，唐某某表示两人是作为大田路房屋被拆迁后的被安置人员被安置于系争房屋，要求离婚后系争房屋归自己所有；姚某乙则表示大田路房屋系被告婚前承租的公房，动迁后安置的系争房屋已转让给自己的姐姐姚某甲，转让款为32万元，除股票亏损10万元外，其余22万元均转入唐某某招商银行账户中，因唐某某不是被安置人员，故与系争房屋无关，不同意分割系争房屋。徐汇法院在生效判决书中明确系争房屋“因可能涉及案外人财产利益，且案外人已另行起诉确权纠纷，故本案对鹤霞路房屋（即系争房屋）不作处理”。2013年12月12日，原告具状来院。同年12月16日，姚国桐出具一份收据称，系争房屋房产证已被其取回，由其自己保管。
再查明，2013年12月12日，原告与其丈夫王某某出具一份书面陈述称，2008年我弟姚某乙将江桥动迁安置房购买指标转让与我，市价32万；因2008年至今房价意外增值，我虽未出售获利，但心里一直想给其一些钱表示心意；现经姚国桐提示，如确权官司胜诉，给他不少于35万元；经考虑同意姚某乙的要求，但鉴于此房尚未出售，目前我的经济能力无法偿付，待增值变现后付给。同年12月17日，被告写信给原告寄送了一份承诺书的草稿，内容为2008年2月大田路房屋动迁，姚国桐有意将动迁房转让给姐姐姚敏美；2008年3月，姚敏美来上海考察动迁安置房，直至离开都未明确说要购买动迁房；姚国桐买下房屋后直至2009年前，姐姐也未与姚某乙电话联系商谈动迁房事宜；姐姐擅自将32万元打入姚某某账户，由此引出姚某乙与唐某某离婚案中关于动迁房的确权诉讼；若确权败诉，姚某乙与唐某某按夫妻共同财产分割动迁房，若确权胜诉，姚某乙将失去该房产增值部分的一半利益；显然，姚某甲诉姚某乙确权案，必须双方配合，若确权胜诉，姚某甲补偿姚某乙不少于35万元，补偿款待该房产变现后实施。对于上述两份材料的形成，原告陈述被告将2008年6月7日的房屋产权证明拿走用于离婚诉讼，此后一直未归还，并提出要求原告出具给予补偿的承诺；原告为拿回该证明就书写了前一份书面材料，但被告看后不满意就又写信给原告要求按其意思重新写。被告则陈述前一份材料是原告为了确权案件胜诉主动向被告承诺给予35万元补偿，但被告认为与事实不符，所以之后又写信给原告要求其写得规范一点。
此外还查明，徐汇法院在（2013）徐民一民初字第6689号案件审理过程中于2013年10月9日将涉案房屋查封。
诉讼中，原告姚某甲要求证人姚某某出庭作证。姚某某到庭作证称：因姚某甲在上海无房，而姚某乙动迁分房后希望能拿到现金，因此双方达成了由姚某乙将动迁所得房屋转让给姚某甲的协议，并最终商定转让价格为32万元；房款先由我垫付，因姚某乙说自己股票账户销掉了，就将款项用我的股票账户买股票，先后买了“东方明珠”和“S前锋”两只股票；期间姚某甲共分两次汇给我32万元偿还了垫付款项；因姚某乙所买的股票总共亏了约10万元，我跟姚某乙表示不再帮其买股票，希望把剩下约22万元的钱还给他，姚某乙就把唐某某的银行账户给了我，要求我把钱汇给唐某某，我按其吩咐将钱汇出；我和唐某某之间没有其他通过银行转账的往来。原告对证人证言无异议。第三人认为证人与原告系姐弟关系，故对证人证言真实性不予认可。对证人所述转账支付的22万元，第三人先是表述该款项系证人与第三人之间的资金往来，后又表示该款项是证人赠与第三人。被告在原审庭审中对证人证言无异议，此后又称证言不实，其从未委托姚某某购买股票，姚某某在第二只股票输钱后才告知被告这是原告的钱，并要求被告填补亏损后还给原告。
以上事实，有房屋产权证明、证人证词、房地产权证、银行转账记录、户籍摘抄信息、住房配售单、房屋拆迁补偿安置协议及补充条款、补偿安置实施方案、当事人陈述笔录等书证为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，本案存在以下争议焦点：一是原、被告之间是否存在真实的房屋买卖关系；二是第三人对原、被告之间的买卖是否知情；三是对于2013年12月12日原告与其丈夫出具的书面陈述的认定。对于第一个争议焦点，第三人认为原告提供的《房屋产权证明》非原件且系嗣后形成，但被告和证人姚某某均确认了该证明的真实性，此其一；其二，原告提供的付款凭证、证人姚某某证言、王某证言、徐汇法院庭审记录，均可证明原告通过姚某某向被告支付了全款，其中姚某某的证言与被告在徐汇法院所作陈述相符，姚某某的股票账户明细记载的股票的盈溢亏损也与最终其转账给唐某某的金额相符；其三，原告在涉案房屋交房后领取了房屋钥匙并装修入住，缴纳了该房屋物业费、水电费等日常缴费。通过上述三点事实，合议庭认定原、被告之间存在真实的房屋买卖关系。对于第二个争议焦点，2008年被告将房屋转让给原告，同年姚某某将房款22万元转账至唐某某账户，可见其时被告与第三人夫妻关系尚可；被告虽在重审时作推翻陈述，但其仍表示写《房屋产权证明》是为了给唐某某造成房屋已出售给原告的假象，从其陈述可知唐某某对房屋出售给原告是知情并同意的；即便被告所述不实，唐某某对于22万元的转账的说法前后不一，且无合理解释，在2009年原告装修入住后第三人唐某某数次和被告一起至系争房屋与居住在内的原告与母亲聚会，从其行为也可以推断其对房屋出售给原告是知情并同意的。对于第三个争议焦点，即二审中被告推翻其原审陈述，并提供了2013年12月12日原告与其丈夫王某某出具的一份书面陈述，用以证明其与原告系串通。对此，在重审中，原告提供了一份2013年12月17日被告寄给原告的承诺书草稿，用以证明其是受被告胁迫。本院认为，通过以上对第一、二个争议焦点的分析判断，可以看出原、被告之间的确存在真实的交易，且原告出具的承诺书也提到确实是买卖，只是由于房屋涨价而且被告要求，所以同意再给予一些补偿，而且该补偿须等到房屋变现之后才能实现。对此被告回复的承诺书先是否认了房屋买卖的事实，然后告知原告确权案败诉其可得利益，以及本案胜诉其将失去的利益，要求原告作出选择。从上述往来信函以及书面陈述日期与原告诉状日期相吻合的情况，本院认为，原告所作其为从被告处拿回《房屋产权证明》故书写2013年12月12日书面陈述的说法更为可信。综上，本院认定，原、被告之间的房屋买卖关系合法有效，原告向被告付清了购房款，被告理当配合原告办理涉案房屋的过户手续。但由于涉案房屋已被徐汇法院司法查封，故原告要求办理过户手续目前存有障碍，本院难以支持。被告姚国桐为了谋取利益，在法庭上做虚假陈述，妨碍法庭正常审理，其行为应当予以谴责。据此，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告姚某甲要求被告姚某乙协助办理上海市嘉定区鹤霞路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续的诉讼请求。
本案诉讼费80元，由原告姚某甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 史建颖
人民陪审员 张 灏
二〇一五年七月十七日
书 记 员 顾 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条下列房地产，不得转让：
……；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
……。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……。