甘肃省庆阳市西峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘1002民初3144号原告贾文生，西峰区。被告韩小军，西峰区。委托代理人马红兵，甘肃北斗律师事务所律师。第三人文志红，西峰区。原告贾文生诉称：2015年10月30日，原告与第三人文志红夫妇签订了房屋《买卖合同》，购买了第三人所有的金都西苑6号楼三单元601号房屋，总价款为53万元。合同签订之日缴纳了10万元定金，第三人交付了房屋钥匙，原告开始入住并使用该房屋。2015年11月19日，原告在房产登记部门与第三人一块查询了该房屋登记信息，在无抵押、无保全的情况下开始办理过户手续，按照房管部门要求缴纳了契税，当日原告给第三人转款30万元、双方填写了《庆阳市房屋登记申请书》。2015年11月20日，在第三人履行了办理过户手续的协助义务，并在物业上办理了相关变更手续后原告支付了剩余的购房款l3万元。但让原告意想不到的是，在2015年11月20日下午最后办理变更登记时，房管部门却告诉原告该房屋被查封无法过户。原告联系第三人时他也是毫不知情，我们两人赶紧到法院四处打听，最后才打听到被告韩小军与第三人之间因民事纠纷该房屋被法院查封。为此，原告2015年11月27日向贵院提出书面保全异议，贵院口头通知在执行阶段才能申请。原告及时向贵院书面提出执行异议申请。贵院在2016年7月22日向原告送达了《执行裁定书》，以原告购买房屋未办理过户登记手续为由驳回了原告申请。而且该裁定认定的原告入住时间、买卖合同的真实性完全错误，原告在购买过程中无任何过错，却错误的认定原告与第三人进行恶意串通，并且裁定该判决送达即生效，剥夺了原告的诉讼权利。综上，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。原告对执行标的享有足以排除强制执行的权益，综上所述，为维护原告的合法权益，现请求：1、依法判决立即停止对原告购买的西峰区真宁东路与九龙南路交汇处金都西苑6号楼三单元601号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认原告与第三人2015年10月30日签订房屋《买卖合同》合法有效，确认金都西苑6号楼三单元601号房屋归原告所有；3、本案一切诉讼费用均由被告承担。被告韩小军辩称：我与第三人文志红系朋友关系，均为庆阳和霖文化传媒股份有限责任公司的股东。20l5年4月4日，公司经全体股东决议后一致同意我退股。我遂以转让的方式将自己所持的100万元股份优先转让给了文志红，同日签订了《退股协议》。协议付款期限到期后，我多次要求第三人文志红支付款项，但文志红以各种借口推诿，并承诺用其二套楼房（二套楼房原系韩小军所有）抵顶股权转让款，但未兑现。2015年10月中旬，闻知文志红欲将楼房出售，企图逃避债务，经劝阻无果后遂向法院提起诉讼，并申请对文志红所有的二套楼房进行了财产保全。20l6年4月6日法院做出了（2015）庆西民初字第3639号民事判决书，依法支持了我的全部诉讼请求。2016年7月11日，原告贾文生提出执行异议，2016年7月20日，贵院做出了（2016）甘1002执异16号民事裁定书，裁定驳回了贾文生的执行异议。我认为，原告与第三人文志红签订的《卖房合同》应为无效合同。因原告贾文生与第三人文志红之间形成的房屋买卖关系是虚假的，存在损害韩小军和国家利益的违法行为，主要理由是：第一、2016年1月l4日西峰区法院第三审判庭开庭审理韩小军诉文志红股权转让纠纷案件举证环节中，文志红向法庭曾出示了一份其本人与原告贾文生签订的35万元房屋买卖合同，这与目前声称的房款53万元存在18万元的差额；第二、2016年7月18日下午，法院在审理贾文生与韩小军执行异议举证中，贾文生又向法庭提交了《卖房合同》和《房地产买卖契约》，两份合同显示所购买的为同一标的，但两份合同的价格却是53万元和30万元。这与之前文志红向法庭提交的35万元卖房合同在价格上又有了新的变化，究竟那份合同是真实的，根本无法判断；第三、本案争议的标的楼房面积为114.47平方米，按照出售价格30万元计算，每平方米为2620元，低于市场价格中的小产权房；按照出售价格35万元计算，每平方米为3057元，也低于市场价格中的小产权房；按照出售价格53万元计算，每平方米为4630元，与市场价格基本相符。因此，从本案先后出现的三份合同的价格上看，文志红和原告之间的房屋买卖关系也令人质疑；第四、法院（2015）庆西民初字第3639号民事判决书送达后，文志红开始提出上诉，后又撤诉，又申请再审，抗诉等，执行中又提出执行异议。文志红和贾文生实施的一系列行为，从表象上看是在“维权”，但实质上是在故意拖延执行时间，为案件执行制造障碍，从而最终达到转移资产的目的，逃避承担债务的责任。且文志红与贾文生之间存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的这是不言而喻的。即为了偷逃少缴税款之目的，签订虚假合同，损害国家利益。另外，从争议标的表象看，原告与第三人文志红的交易行为大部分已经完成，但根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”所以本案争议标的目前合法的所有权人仍然是本案第三人文志红，而非原告。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”因此，在本案争议标的未办理变更登记和被告韩小军行使诉权申请财产保全符合法律规定，其权利应得到保护。故被告韩小军的抗辩理由依法成立，原告的诉讼请求无任何事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告文志红辩称：我同意原告的异议，事实与原告诉状相同，被告说我与原告串通没有证据证实，我认为被告是胡乱捏造事实。2015年11月19日我去房产局查询，房子还没有被查封，次日贾文生去办理过户手续被告知房产已被查封，我与贾文生2015年10月30日签订的合同，合同价款是53万，交易税是一人一半，自己交自己的，是我和妻子与贾文生的父亲、妹妹、姐姐在米兰国际店里签订的，当晚贾文生就给我转账10万元，2015年11月19日在房产局查询时又给我转账了30万元。经审理查明：庆阳和霖文化传媒股份有限公司成立于2014年6月27日，注册资金500万元，其中本案第三人文志红出资150万元，被告韩小军出资100万元。2015年4月4日，韩小军要求退股，协议约定文志红于2015年7月30日一次性退还韩小军现金50万元，9月30日一次性退还现金50万元，协议于2015年4月4日起生效。协议生效后，文志红并未按协议约定的时间履行。2015年10月30日，原告贾文生与第三人文志红协商，原告贾文生购买文志红所有的庆阳市西峰区“金都西苑”6号楼三单元601号房屋，原告贾文生给文志红转款10万元（5万元两笔），文志红给原告出具收条一张：“今收到贾文生交付购金都西苑6幢6层601室房产一套定金壹拾万元整（100000元）”。原告贾文生向法庭提交了双方签订的落款时间为2015年10月30日，总价款为53万元的《买卖合同》一份。2015年11月11日，因文志红未按协议履行，韩小军以股权转让纠纷向本院起诉文志红，同时向本院申请诉讼财产保全，要求对文志红名下位于庆阳市西峰区金都西苑10号楼三单元1002号楼房一套、金都西苑6号楼三单元601号楼房一套（本案争议标的物）予以保全。同日，本院作出（2015）庆西民初字第3639号民事裁定：对文志红名下位于庆阳市西峰区金都西苑10号楼三单元1002号楼房一套、金都西苑6号楼三单元601号楼房一套予以查封。2015年11月13日，本院向庆阳市房屋产权产籍管理中心发出协助执行通知书，查封裁定同时送达。2015年11月19日，贾文生和文志红签订了一份《房地产买卖契约》，约定贾文生出资30万元购买文志红位于“金都西苑”6号楼三单元601号房屋一套，原告贾文生给文志红转款30万元（20万元一笔，5万元两笔），文志红给原告出具20万元收条一张。当日，贾文生向税务部门缴纳契税6801.24元（税务部门按453415.67元核税），文志红向税务部门缴纳个人所得税4534.16元。2016年11月20日，文志红给贾文生出具10万元收条一张、13万元收条一张。贾文生与文志红在房产登记部门办理过户手续时，因该房产被法院查封未能办理。2016年2月份，原告贾文生装修“金都西苑”6号楼三单元601号房屋后入住。2016年4月6日，本院对韩小军诉文志红股权转让纠纷一案作出（2015）庆西民初字第3639号民事判决书，判决由文志红支付韩小军股份转让款100万元，从2015年9月30日起按月利率1%支付利息至股份转让款退清之日止，并承担案件受理费及保全费18000元。判决发生法律效力后，2016年7月11日，在执行期间，贾文生作为案外人以法院查封的金都西苑6号楼三单元601号楼房有误为由，书面向本院提出执行异议。2016年7月20日，本院作出了（2016）甘1002执异16号执行裁定书，驳回了贾文生的执行异议。2016年8月5日，在法定期限内，贾文生作为原告，以韩小军为被告、文志红为第三人，向本院提出案外人执行异议之诉，要求解除对庆阳市西峰区金都西苑6号楼三单元601号房屋查封及执行。上述事实，有原、被告及第三人陈述，《买卖合同》、《房地产买卖契约》、收条、银行交易明细、完税发票、西峰区人法院民事裁定书、判决书等证据在卷，予以认定。本院认为：第一，贾文生与文志红就同一房屋买卖，签订了两份合同，其中：落款时间为2015年10月30日的《买卖合同》，房屋成交价格为53万元，落款时间为2015年11月19日的《房地产买卖契约》，房屋成交价格为30万元，两份合同价款互相矛盾，且没有房产管理部门出具的相关材料予以佐证，亦与文志红在其与韩小军股权转让中纠纷一案庭审中对该房屋的售价陈述不一致（文志红当时对被保全房屋出售的陈述是：“把6号楼601卖给了贾文生，我们是10月份签的买卖协议，他们在小区转，我说我等的要钱全款给我交了，我能便宜点，是10月20几号买主的父亲过来看的交了一部分，剩余的30万元是在11月份给的……”），两份合同的真实性无法核实；第二，争议房屋韩小军申请保全后，本院于2015年11月13日，向庆阳市房屋产权产籍管理中心发出协助执行通知书，查封裁定同时送达，而原告贾文生于2015年11月19日又给文志红交纳30万元，双方签订成交价格为30万元的《房地产买卖契约》，不排除文志红为逃避债务而恶意转移财产，或双方恶意串通，为逃避债务而进行房屋买卖；第三，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”虽然原告陈述其2015年11月19日查询该房屋时并未被查封，才向原告交纳30万元房款，但法院2015年11月13日已经采取查封措施，向庆阳市房屋产权产籍管理中心送达协助执行通知书及查封裁定，显然原告的该陈述与事实不符，可推定其已知晓争议房屋被查封的事实。故即便原告贾文生与文志红之间的买卖行为真实，原告贾文生在明知法院已经查封争议房屋的情况下，仍向第三人交纳房款，存在明显过错，法院仍可以上述规定对文志红名下的房屋予以查封。由于查封致使原告的合同目的不能实现，原告贾文生可向第三人文志红主张违约责任，而不能要求法院解除查封。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”依据上述规定判断，本案争议的房屋依法登记在文志红名下，权利人就是第三人文志红，属于文志红个人财产，被告韩小军仍可以对上述房屋申请强制执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”现原告所提供的证据不足以证明其对涉案房屋有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求停止对庆阳市西峰区金都西苑6号楼三单元601号房屋强制执行，并解除对该房屋查封的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告贾文生的诉讼请求。案件受理费9100元，由原告贾文生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长  何军红人民陪审员  刘建琪人民陪审员  杨明芳二〇一六年十一月十六日书 记 员  任耀锋本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。