天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0113民初3249号
原告（反诉被告）：宋伟，男，1990年9月15日出生，汉族，公司职员，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：马骁，天津行通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董臻，天津行通律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）：张文莉，女，1963年10月1日出生，汉族，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：马骁，天津行通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董臻，天津行通律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：王玉兰，女，1961年8月13日出生，汉族，户籍地天津市红桥区，现住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：孙洪池，天津观海律师事务所律师。
第三人：天津市北辰区靖泰房屋信息咨询服务中心，住所地天津市北辰区今日家园底商1-C区-24。
经营者：程佳晔，女，1986年11月28日出生，汉族，个体，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：顾兴浩，男，1987年6月26日出生，汉族，该中心店长，现住天津市河北区。
原告（反诉被告）宋伟、张文莉与被告（反诉原告）王玉兰及第三人天津市北辰区靖泰房屋信息咨询服务中心（以下简称靖泰中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋伟、张文莉的委托诉讼代理人马骁、董臻，被告（反诉原告）王玉兰及其委托诉讼代理人孙洪池，第三人靖泰中心的委托诉讼代理人顾兴浩均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）宋伟、张文莉向本院提出如下诉讼请求：1.判令王玉兰返还购房定金2万元；2.判令靖泰中心返还购房中介费45230元；3.诉讼费由二被告共同承担。庭审中，原告申请将靖泰中心由本案被告变更为第三人；原告在诉讼请求第2项中增加：要求靖泰中心对诉讼请求第1项承担连带返还责任；将诉讼请求第3项变更为：诉讼费由被告王玉兰和第三人靖泰中心共同承担。事实和理由：2017年8月2日，原告宋伟与被告王玉兰达成房屋买卖协议，因其在外地工作往来不便，委托其母张文莉与被告王玉兰和靖泰中心签订房屋买卖合同，约定由张文莉（实际购房人为宋伟）向被告王玉兰购买位于天津市北辰区XX房屋，当日由张文莉向靖泰中心支付定金2万元，并由靖泰中心向宋伟出具承诺书，承诺若未成功办理房屋贷款，则由靖泰中心承担所有损失。2017年11月3日，宋伟与王玉兰办理网签。同年12月13日，靖泰中心未能为原告成功办理购房贷款，导致原告与王玉兰的购房合同无法履行，同年12月14日，双方解除房屋买卖合同，二原告多次要求被告返还定金及第三人返还中介费未果，故呈诉。
被告（反诉原告）王玉兰辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。1.原告与被告签订房屋买卖合同、交付了房本、清欠了贷款、腾房，协助办理退还原告首付款；2.根据买卖合同第六条第三、四项的约定及合同法相关规定，我方没有违约情形，退还原告首付款的当日，原、被告约定重新去其他银行贷款后就没有联系了。
被告（反诉原告）王玉兰向本院提出如下反诉请求：1.判令被反诉人宋伟、张文莉支付房屋买卖合同违约金216600元；2.判令被反诉人宋伟、张文莉承担本案的本诉、反诉全部诉讼费用。庭审中，反诉原告增加2项反诉请求，1.要求判令被反诉人赔偿反诉人因腾房造成的物品损失及房屋空置损失2万元；2.要求解除2017年8月2日签订的《房屋买卖（置换）合同》。事实和理由：2017年8月2日，王玉兰与宋伟的母亲张文莉在靖泰中心签订了编号为0012075的《房屋买卖（置换）合同》。合同签订后，王玉兰交付房屋产权证书，并于2017年9月26日到工行清偿剩余房贷240204.22元，并按宋伟要求将屋内物品进行处理。同年11月3日，双方办理了房屋网签手续，并协助宋伟去工商银行办理贷款手续。同年12月12日，王玉兰接到靖泰中心电话通知，因宋伟在工行的贷款手续未通过审核，需更换银行继续办理贷款手续，要求协助解除房屋买卖协议，以便将宋伟存入天津市房地产交易资金监管中心的约65万元首付款退回，进行下个银行贷款申请。同年12月14日，王玉兰配合宋伟办理了解除房屋买卖协议，并在《存量房屋交易资金解除监管退款申请》上签字，并约定宋伟于首付款退出到账后5个工作日内，继续办理贷款及房屋买卖协议等各项手续。同年12月17日，王玉兰接到靖泰中心电话通知宋伟不再购买该房屋，并要求解除与靖泰中心签订的《房屋买卖（置换）合同》。王玉兰当即否决，并要求宋伟就其违约行为承担赔偿责任。经靖泰中心告知，宋伟同意支付5万元赔偿金，王玉兰不同意，三方协商赔偿问题未果。根据双方签订的《房屋买卖（置换）合同》第4项及合同法相关规定，要求支持反诉请求。
原告（反诉被告）宋伟、张文莉辩称，不同意全部反诉请求，要求予以驳回。二原告与王玉兰协商解除合同并非存在违约行为，靖泰中心于2017年8月2日向宋伟出具承诺书办理贷款事宜，根据《房屋买卖（置换）合同》约定办理贷款手续。同年11月3日，因银行拒绝办理贷款，二原告不存在任何违约情形。双方达成买房意向时，靖泰中心与王玉兰就隐瞒涉案房屋未清贷的事实。原告为与被告办理过户，积极筹集首付款。因王玉兰清贷将双方交易时间拖延，导致原告错过办理房贷的最佳审批时间，政策发生变动，贷款利率提高，原告自愿承担增长利息，但原告向银行再次申请贷款被拒，且靖泰中心告知政策再次变动需预存45万元，已远超原告的履行能力。若中介所述属实，则应适用情势变更原则。原告非因自身原因拖延交房至贷款政策发生变化，与被告继续履行合同有违公平原则且难以实现合同目的，故被告理应返还原告2万元定金且对被告损失无需承担赔偿责任。同年12月14日双方明确一致解除买卖协议，《房屋买卖（置换）合同》也应一并解除，王玉兰主张的违约金无法律依据。对于王玉兰主张的利息损失二原告不应承担偿还责任，房屋清贷产生的利息与二原告无关。对于房屋物品损失和提前腾房损失二原告不承担赔偿责任。二原告认为2017年8月2日签订的《房屋买卖（置换）合同》已经解除了。
第三人靖泰中心述称，请求驳回原告的全部诉讼请求。其已履行了中介方义务，协助双方签订合同、办理贷款，但原告因自身原因没有办理贷款与第三人无关。原告因贷款资质不够导致工商银行没有批下贷款，后中介方与宋伟口头约定更换银行办理贷款，后宋伟说不想买房了，就未办理贷款。
本院经审理认定事实如下：
被告（反诉原告）王玉兰系坐落于天津市北辰区XX私产房屋（以下简称“涉案房屋”）的所有权人。2017年8月2日，被告（反诉原告）王玉兰（甲方）与原告（反诉被告）宋伟的代理人原告（反诉被告）张文莉（乙方）及第三人靖泰中心（丙方）共同签署《房屋买卖（置换）合同》。双方均认可宋伟系涉案房屋的实际购买人，张文莉系宋伟的委托代理人。合同约定成交价格为216.6万元，张文莉于同日代宋伟向王玉兰支付定金2万元，又于同年9月8日向第三人靖泰中心支付中介费、评估费和代办费共计45230元。该合同第四条第1款第（2）项还约定，“双方于同年11月15日前办理打买卖协议的相关手续”。第五条第3款约定，“甲乙于合同签订之日将房屋权属证明交与丙方，并承诺于全款到账七日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交与乙方。”第六条“违约责任”中第3款约定，“甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）甲方有义务配合乙方的贷款手续，以便乙方贷款的顺利办理；（2）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还；（3）乙方必须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失；（4）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。第四款约定，如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。第七条“免责条款”约定，如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。
2017年11月3日，王玉兰（甲方）与宋伟（乙方）在天津市国土资源和房屋管理局就买卖涉案房屋签订了《天津市存量房屋买卖协议》，约定房屋价款为214.6万元，乙方以银行贷款方式支付房屋价款，监管房屋价款为全部价款。乙方首付款65万元，银行贷款149.6万元（不包含公积金）。乙方应于2017年11月30日前将监管的首付款一次性存入资金监管专用账户。乙方应于同年12月30日前办理完毕贷款手续。贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调增首付款数额，并在约定的贷款资金到账时间补齐。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部监管房屋价款，监管房屋价款总额。同年12月14日，王玉兰与宋伟在天津市国土资源和房屋管理局共同签订《存量房屋交易资金解除监管退款申请》（以下简称“《退款申请》”），该申请载明“双方经协商，由于银行贷款未批复原因，解除存量房屋交易资金监管，《天津市存量房屋买卖协议》编号27937-020829”，现双方申请原宋伟存入天津市房地产交易资金监管中心专用账户的委托交易资金65万元，由资金监管中心退还宋伟，解除存量房屋交易资金监管。”庭审中，双方均认可《天津市存量房屋买卖协议》已经解除。
另查，王玉兰曾就涉案房屋向中国工商银行股份有限公司天津河北支行（以下简称“工行河北支行”）设定抵押贷款。2017年9月26日，王玉兰向工行河北支行提前偿还个人二手住房购置贷款240204.22元，并支出个人贷款提前归还（利息）480.61元。同年10月17日，涉案房屋上的抵押权已被注销。
对于有证据证实且当事人没有争议的上述事实，本院予以确认。关于当事人有争议的事实，本院根据双方证据和质证意见作出如下认定：靖泰中心认可承诺书的真实性，本院对此予以认定；对于宋伟的通话录音，能够证实宋伟未能成功办理贷款的事实及自述买不起涉案房屋的事实，本院对此予以认定；对宋伟个人信用报告的真实性，因三方均无异议，本院予以认定。结合本院前往工行河北支行调查宋伟贷款未通过的情况以及本案其他证据，本院对于宋伟、张文莉提交承诺书、通话录音和个人信用报告用以证明宋伟未能办理完贷款系靖泰中心过错导致，应适用情势变更，系客观原因导致合同履行不能的证明目的不予采信；对于王玉兰认为宋伟因其贷款行中国工商银行自身贷款利率变化导致宋伟无法在该行贷款并不属于不可抗力和情势变更的质证意见，于法有据，本院依法予以采信。
本院认为，原告（反诉被告）宋伟的代理人张文莉与被告（反诉原告）王玉兰及第三人靖泰中心签订的《房屋买卖（置换）合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。当事人均应依约全面履行各自义务。本案的争议焦点为：1.2017年8月2日签订的《房屋买卖（置换）合同》是否已经解除；2.宋伟、张文莉主张的贷款政策变化导致无法贷款是否属于不可抗力或情势变更；3.该《房屋买卖（置换）合同》无法继续履行的违约责任应由谁承担；4.第三人靖泰中心是否应就宋伟无法办理贷款导致的合同无法履行承担相应责任。
关于争议焦点1，2017年8月2日签订的《房屋买卖（置换）合同》是否已解除一节。宋伟和王玉兰按《房屋买卖（置换）合同》约定，于同年11月3日在房管局签订《天津市存量房屋买卖协议》。双方后以“银行贷款未批复原因”提交了《退款申请》，但双方在申请中仅约定“解除存量房屋交易资金监管”。鉴于庭审中双方均认可《天津市存量房屋买卖协议》已解除，本院予以照准。“办理打买卖协议的相关手续”是《房屋买卖（置换）合同》中项下的约定内容，故双方依约签订了《天津市存量房屋买卖协议》，该协议的解除并不必然导致《房屋买卖（置换）合同》解除。加之，双方并未就解除《房屋买卖（置换）合同》达成一致，现王玉兰不认可《房屋买卖（置换）合同》已一并解除，本院对此予以确认。现王玉兰反诉请求主张解除《房屋买卖（置换）合同》，且宋伟已明确表示不能继续履行合同，该合同目的已无法实现，故2017年8月2日的《房屋买卖（置换）合同》应当予以解除，对于王玉兰此项反诉请求，本院依法予以支持。
关于争议焦点2，宋伟主张的贷款政策变化导致无法贷款是否属于不可抗力或情势变更一节。根据相关法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免及不能克服的客观情况。《房屋买卖（置换）合同》约定“如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任”。本院认为，宋伟提出其因首次贷款行中国工商银行贷款利率上涨、取消优惠折扣导致其无法办理贷款的事由，并不属于不可抗力免责情形。而贷款银行自身贷款利率的浮动也并不属于情势变更的适用范围，本案也非因限购、限贷政策导致的“不可归责于当事人双方的事由”。并且《房屋买卖（置换）合同》已明确约定“贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失”，故宋伟作为付款义务人，在其首次贷款未获批复的情况下，未能继续依约履行付款义务，已构成根本违约。故宋伟应当向王玉兰承担违约责任。
关于争议焦点3，该《房屋买卖（置换）合同》无法继续履行的违约责任应由谁承担。宋伟不能继续履行《房屋买卖（置换）合同》，且明确表示不再购买涉案房屋，该合同目的不能实现，应当承担合同履行不能的违约责任。而靖泰中心并非买卖合同付款义务方，仅负有作为居间方协助办理贷款的义务，故对于宋伟抗辩称系靖泰中心未能为其办理下来贷款，导致合同不能履行的抗辩意见，本院不予采信。而王玉兰在2017年10月17日就已办理完毕房屋贷款抵押登记注销手续，并未违反合同约定，故对于宋伟要求王玉兰返还购房定金2万元的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。而对于王玉兰反诉要求宋伟支付违约金216600元以及因腾房造成的物品损失及房屋空置损失2万元一节。根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。一方不履行合同义务，给另一方造成损失，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然双方约定违约金计算标准为“房屋实际成交价的10%”，“实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”。但庭审中，宋伟不同意赔偿王玉兰违约金，同时认为王玉兰主张的违约金已远高于其实际损失。关于房屋空置损失2万元，根据合同约定，腾房时间为“全款到账七日内”，而本案并未达到腾房约定条件，王玉兰称宋伟提前要求其腾房并未提交证据证实，也未能提交其处理家电损失的相应证据，故对于房屋空置损失2万元的主张，本院不予支持。关于其提到的提前还贷利息损失，本院认为系王玉兰为出售其名下涉案房屋所支出的必要费用，故对此项损失本院不予另行支持。鉴于双方亦均未就涉案房屋价值提出鉴定，基于公平原则，本院结合宋伟的违约情形、合同履行情况、王玉兰的损失情况等综合因素考虑，宋伟应当向王玉兰支付违约金10万元为宜。
关于争议焦点4，第三人靖泰中心是否应就宋伟无法办理贷款导致的合同无法履行承担相应责任一节。靖泰中心作为中介方如实履行了居间合同义务，促成了合同成立。张文莉代理宋伟已依约向靖泰中心支付了中介费、评估费和代办费共计45230元。经查，靖泰中心曾向宋伟出具过办理贷款承诺书，虽然宋伟并非因个人征信问题导致贷款未办成，但是结合本案实际，双方所签合同确因宋伟贷款原因无法继续履行，居间合同的部分义务也无法继续履行，故宋伟主张靖泰中心返还中介服务费有事实依据。但是基于靖泰中心也支出了必要费用并有权获得合理报酬，故根据公平原则，本院酌定第三人靖泰中心向宋伟返还中介服务费2万元。
原告（反诉被告）张文莉作为购房人宋伟的代理人，其以宋伟的名义实施的民事法律行为，应由原告（反诉被告）宋伟承担民事责任，故涉案房屋买卖合同的权利、义务也应由宋伟、王玉兰和靖泰中心享有和承担。经释明，张文莉坚持作为本诉原告与宋伟一并提起诉讼。故对于张文莉作为原告提出的本诉请求和王玉兰作为反诉原告对张文莉提出的反诉请求，本院均不予支持。
综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）宋伟的代理人张文莉与被告（反诉原告）王玉兰及第三人天津市北辰区靖泰房屋信息咨询服务中心于2017年8月2日签订的编号为0012075号的《房屋买卖（置换）合同》于本判决生效之日起解除；
二、第三人天津市北辰区靖泰房屋信息咨询服务中心于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宋伟返还购房中介费2万元；
三、原告（反诉被告）宋伟于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王玉兰支付违约金10万元；
四、驳回原告（反诉被告）宋伟、张文莉的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）王玉兰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费715元（已减半收取），由宋伟、张文莉共同负担495元，由天津市北辰区靖泰房屋信息咨询服务中心负担220元；反诉案件受理费2275元，由宋伟负担1041元，由王玉兰负担1234元。（此款于本判决生效后十日内交至本院）
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 刘 婧
二〇一八年七月十六日
书记员 冯赵岩
附：本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国民法总则》
第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。