湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终2355号
上诉人（原审被告）：赵美湘，女，1973年6月20日出生，汉族，住湖南省湘潭县。
委托诉讼代理人：罗学民，湖南湘鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：欧阳一波，男，1986年6月20日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：周涛，湖南华略律师事务所律师。
原审第三人：湖南房天下房地产经纪有限公司，住所地�南省长沙市开福区新河街道芙蓉中路一段88号天健芙蓉盛世花园二期C、D、H栋619-625房。
法定代表人：徐瑞东，总经理。
委托诉讼代理人：罗薇薇，女，1988年10月17日出生，土家族，住湖北省利川市，系该公司员工。
上诉人赵美湘因与被上诉人欧阳一波，原审第三人湖南房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初5354号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
赵美湘上诉请求：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初5354号民事判决第二项，并改判由赵美湘返还欧阳一波10000元定金；二、本案一、二审诉讼费用由欧阳一波承担。事实与理由：赵美湘与欧阳一波在房天下公司的介绍下签订购�天心区暮云街道高云村格兰小镇118栋103房的《房屋买卖合同》及其补充协议书，合同签订后欧阳一波支付了20000元定金及2万余元的服务费。因该房产办理了110万元的银行按揭贷款，双方还约定分别出资70万元和45万元用于解押赎楼，同时欧阳一波还要做二手房按揭贷款。因为欧阳一波的贷款资质不够好，且不常住长沙，导致赵美湘、欧阳一波及房天下公司不能及时沟通，直到2016年8月24日，三方进行磋商谈判时，赵美湘已经带去了足够的款项准备赎楼，但因为房产登记部门面临两证到不动产证过渡时期，在9月8日前暂时不予办理，双方没有达成一致意见，引起本诉。赵美湘与欧阳一波房屋买卖合同没有完全履行，并非因赵美湘的违约行为造成，存在情势变更。
欧阳一波辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、根据欧阳一波在一审中提交的微信聊天记录、录音资料及第三人陈述，足以证明赵美湘在合同履行过程中因不配合导致合同无法继续履行；二、欧阳一波贷款审批在2016年8月12日，是在合同履行期限范围内，不存在违约，合同仍然可以继续履行，而赵美湘一直没有办法赎楼，后又要求欧阳一波承担本应由赵美湘承担的银行利息及物业费，最终导致合同无法继续履行；三、欧阳一波第一次预约赎楼是在2016年6月，因赵美湘未能凑齐70万元而未能赎楼成功，2016年8月赵美湘不配合垫资公司提交资料，导致垫资公司拒绝垫资，2016年8月23日，三方进行了协商，房天下公司明确告知长沙市政府下发通知，2016年8月29日至2016年9月8日不办理不动产登记手续，至此赵美湘已经构成违约，根据合同约定，欧阳一波有权解除合同，并要求赵美湘承担违约责任（购房款20%的违约金以及相关损失。综上，请求二审法院驳回赵美�的上诉请求。
房天下公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
欧阳一波向一审法院起诉请求：一、依法解除欧阳一波与赵美湘签订的《房屋买卖合同》；二、赵美湘返还已经收取的20000元，并按照房屋成交总价的20%（350000元）支付违约金；三、赵美湘赔偿欧阳一波的经济损失（包括居间服务费、贷款服务费、公证费、律师费等）共计39650元；四、判决赵美湘承担财产保全申请费及向诉讼担保公司缴纳的担保费并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年6月16日，欧阳一波与赵美湘经经纪公司中介，在经纪公司处签订了一份《房屋买卖合同》。编号：M0000319号。合同主要内容为：欧阳一波出资1750000元购买赵美湘位于天心区暮××街道××、西湖村××小镇××房（建筑面积为215.71平方米），房屋在中国银行办理了抵押金额为1100000元的抵押手续；欧阳一波于签订合同当日支付20000元定金；欧阳一波与赵美湘最晚应于合同签订之日起60日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，欧阳一波与赵美湘双方应当另行签订书面的补充协议；因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起70日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应5个工作日内将其已经收取的买受人全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖逾期将买受人已经支付款项返还给买受人的，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖�承担。同日，欧阳一波与赵美湘共同签订了一份《自行办理赎楼（解押）声明》和《自行办理按揭贷款声明》，主要内容为：欧阳一波自行出资450000元，赵美湘自行出资700000元，总计1150000元，对赵美湘房屋办理解除抵押手续，由双方自行办理房屋按揭贷款手续。同时，欧阳一波与赵美湘及经纪公司共同签订了一份《居间服务合同》，主要内容为：欧阳一波向经纪公司支付26250元居间服务费。上述协议签订后，欧阳一波支付了20000元定金，其中10000元交给赵美湘，另10000元暂存经纪公司处。并向经纪公司支付了26250元居间服务费。
后，欧阳一波一直与赵美湘协商，要赵美湘准备好解除房屋抵押的出资。8月12日，中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市岳麓支行向欧阳一波出具了一份，同意给欧阳一波购买赵美湘住房发放贷款的《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款�批通知书》。8月底，由于赵美湘无法凑齐其解除房屋抵押的出资额，赵美湘与经纪公司协商，由经纪公司找垫资公司给赵美湘出资，帮助赵美湘办理解除房屋抵押手续。在办理过程中，由于赵美湘的不配合，导致垫资公司没有给赵美湘出资。8月29日，欧阳一波委托律师向赵美湘发出一份《律师函》，要求与赵美湘解除《房屋买卖合同》等协议，并由赵美湘赔偿欧阳一波损失。另，欧阳一波为办理上述房屋购买手续，支付了360元公证费。为处理与赵美湘的诉讼纠纷，向湖南华略律师事务所支付了5000元律师费用。为办理诉讼财产保全的担保手续，向中国大地财产保险股份有限公司支付了《诉讼财产保全责任保险保单保函》保险费1230.06元。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，欧阳一波与赵美湘签订的《房屋买卖合同》、《自行办理赎楼（解押）声明》和《自行办理按揭贷款声明》，系双方真实意思表示，符合法律规定，一审法院予以认定。由于赵美湘的违约，双方没有办理完成解除房屋抵押手续，导致双方的房屋买卖和产权变更登记手续在70日内（即8月26日前）没有办理完成。现欧阳一波向赵美湘提出解除《房屋买卖合同》的要求，符合合同的约定，予以支持。经纪公司应将已收取的10000元定金退还给欧阳一波。赵美湘应对欧阳一波承担违约赔偿责任。欧阳一波提出，根据《房屋买卖合同》的约定，解除合同后，赵美湘应按照房屋成交总价的20%即350000元（1750000元×20%=350000元）向欧阳一波支付违约金。一审法院认为，违约金的主要功能是补偿守约方的合理损失。本案中，欧阳一波与赵美湘解除合同后，欧阳一波须另行购买房屋和办理有�购房手续，欧阳一波由此增加的费用须由赵美湘承担。参照同地段、相同类型房屋的的现在价格，一审法院酌情判决赵美湘赔偿欧阳一波违约金200000元。关于欧阳一波提出的，要求赵美湘返还10000元定金且赔偿欧阳一波已支付的26250元居间服务费、办理房屋交易手续的360元公证费、5000元律师费和向中国大地财产保险股份有限公司支付的《诉讼财产保全责任保险保单保函》保险费1230.06元的诉讼请求，一审法院认为，由于赵美湘已向欧阳一波赔偿了200000元的违约金，欧阳一波的损失应得到了赔偿，故欧阳一波提出的上述诉讼请求，不予支持。关于欧阳一波提出的，要求赵美湘承担其已支付的8500元贷款服务费，由于欧阳一波没有提供证据证明，不予支持。赵美湘提出的抗辩意见，于法不符，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、�一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决：一、欧阳一波与赵美湘签订的《房屋买卖合同》于2016年8月29日解除；二、限赵美湘于本判决生效之日起3日内支付欧阳一波200000元违约金；三、限房天下公司于本判决生效之日起3日内退还欧阳一波10000元定金；四、驳回欧阳一波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7444元，减半收取3722元，财产保全申请费2568元，共计6290元，由赵美湘负担。
本院二审期间，赵美湘申请证人赵某出庭作证。赵某述称：2016年8月24日赵美湘委托赵某携带银行卡（内有资金50万元）与欧阳一波协商赎楼事宜。因欧阳一波反悔，不愿意再购买涉案房屋，导致赎楼未能完成。该证言拟证明：赵美湘携带足够资金与欧阳一波及房天下公司协商赎楼事宜，系因欧阳一波的原因导致赎楼未能成功。欧阳一波发表质证意见称：根据当时的实际情况和欧阳一波一审提交的录音资料，赵美湘委托赎楼的人说过没有足够资金进行赎楼，证人证言无法达到证明目的。本院认为，证人证言应当真实、合法，且能够反映案件事实的真实情况，与案件具备关联性，赵某因系赵美湘的亲属，且其并不知晓未能完成赎楼的具体原因，其证言并无其他证据予以佐证，相反与欧阳一波一审提交的录音资料相矛盾，故本院不予采信。欧阳一波及房天下公司二审并未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：欧阳一波与赵美湘签订的《房屋买卖合同》、《自行办理赎楼（解押）声明》和《自行办理按揭贷款声明》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行各自义务。综合本案现有证据，特别是欧阳一波提交的录音资料内容(一审得到赵美湘认可)，可以认定双方未能在合同约定的办理房屋产权变更登记手续截止期限即2016年8月26日前办妥产权变更登记手续系因双方未能办理涉案房屋解除抵押手续，导致该情形出现又系赵美湘未能按照《自行办理赎楼（解押）声明》的约定出资700000元，赵美湘所称因房产登记部门的政策原因及欧阳一波毁约所致，并无充足证据予以证实，本院不予支持。本案中因赵美湘的原因导致房屋产权变更登记未能按期办理，赵美湘构成违约，根据《房屋买卖合同》约定，欧阳一波有权解除合同，并要求赵美湘按房屋成交总价的20%支付�约金共计350000元（1750000元×20%=350000元），一审法院酌减为200000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人赵美湘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7444元，由赵美湘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 皮磊林
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。