浙江省高级�民法院
民 事 裁 定 书
（2017）浙民申409号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：浦江县宏业布料厂，住所地浙江省浦江县郑家坞镇振浦路53号。
经营者：张序荣，男，1964年9月8日出生，汉族，�浙江省浦江县。
委托诉讼代理人：金星，浙江星穹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝碧佳，浙江星穹律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地杭州市延安路528号11、12层。
负责人：胡德，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈永强，浙江海浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王婧，浙江海浩律师事务所律师。
原审第三人：浦江县星龙纺织有限公司，住所地浙江省浦江县郑家坞镇振浦路53号。
法定代表人：傅星斋，该公司总经理。
再审申请人浦江县宏业布料厂（以下简称宏业布料厂）为与被申请人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）、原审第三人浦江县星龙纺织有限公司（以下简称星龙公司）案外人执行异议之诉一案，不服金华市中级人民法院（2016）浙07民终2256号判决民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。
宏业布料厂申请再审称，（一）原审认定事实不清，证据不足。原审选择性使用证据，仅以《房屋租赁协议》为依据，对《三方协议》不予采纳错误，二审对申请人提交的补强证据未予质证。《三方协议》是三方真实意思表示，但申请人因文化程度不高，自以为该协议形式上只是一份以债抵房租协议，不是房屋租赁合同，所以另行签订一份《房屋租赁协议》并财务走账证明已支付房租1624350元的事实，实际上是用货款冲抵房租。《三方协议》租期15年，自2014年1月31日至2029年1月30日止，租金分三阶段支付：第一阶段为2014年1月31日至2016年1月30日的租金68万元已经支付。第二阶段为2016年1月31日至2022年1月30日6年，以星龙公司拖欠案外人云纶公司货款308万元冲抵，云纶公司再以拖欠申请人的货款冲抵，实际冲抵1624350元，以上两期租金均已支付、冲抵完毕。第三阶段为2022年1月31�至2029年1月30日止7年租金，目前尚未支付；（二）本案抵押贷款时间发生在2014年11月5日，迟于申请人承租厂房时间，申请人与第三人不存在恶意串通情形，而且涉案房屋一审法院至今尚未查封；（三）再审申请人有新的证据证明申请人自2013年12月起至今承租并占有、使用星龙公司部分厂房和办公室并交纳租金进行生产经营。申请人根据执行异议复议规定第三十一条第一款之规定，有权要求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。根据民事诉讼法第二百条第一项、第二项、第六项之规定，请求再审本案。
被申请人信达公司提交书面意见称，（一）本案债权主体已经由中国银行股份有限公司浦江县支行（以下简称浦江中行）变更为信达公司；（二）原审认定事实清楚，适用法律正确。期限为15年的所谓《房屋租赁合同》以及《三方协议》落款时间为倒签，租金支付系财务走账，《三方协议》系以虚构租赁方式抵销欠款，欠款并无任何证据证明，属于恶意串通阻碍本案执行。原审对两份材料的真实性不予认可，符合客观事实；15年《房屋租赁合同》以及《三方协议》的签订目的是星龙公司以其房屋使用权抵偿欠款，故名为租赁，实为房屋使用权抵偿合同欠款；星龙公司的证言并不可信，申请人承认落款时间倒签，实际形成时间还要晚于其认可的2014年6、7月份；申请人提交的所谓证据无法证实其主张，也并非新证据，存在明显造假嫌疑。即使申请人已先行占有使用案涉房产，也不代表存在申请人主张的租赁合同关系。（三）申请人有继续虚假诉讼嫌疑，请求移交公安处理。
再审审查查明，浦江中行已于2016年3月28日将本案所涉债权转让给信达公司，并于2016年5月5日在《浙江法制报》发布了包括涉案债权在内的《债权转让暨债务催收联合公告》。
本院经审查认为，本案的争议焦点为申请人就案涉厂房是否享有足以阻止向受让人移交占有的租赁权。
（一）《中华人民共和国物权法》第一百九十条之前半段规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”，延续了《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》确立的“买卖不破租赁”规则。同时，为缓和“买卖不破租赁”规则对抵押权人的冲击，又在该条后半段规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，与前述规定相同，亦贯彻“买卖不破租赁”规则，但就抵押权实现过程中的不动产�租人以租赁权对抗执行的权利要件未作具体规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的立法目的并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除租赁物上租赁关系时，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产需符合以下情形：其一，承租人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；其二，承租人在抵押权登记前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物。本案据以执行的生效法律文书所涉抵押合同订立时间为2014年11月5日，且抵押权已办理他项权登记设立，执行法院采取的拍卖执行措施要求涤除租赁物上的租赁关系，申请人的主张欲成立需符合前述情形。
（二）申请人不能证明已在案涉抵押权登记前签订合法有效的书面租赁合同。
1、申请人在再审申请书中承认“申请人与第三人凭自己的主观想象，认为光有《三方协议》不足以体现租赁关系，画蛇添足写了一份租赁协议，租金也走了流水账”，该租赁协议即指落款为“2014年1月31日”的租期15年的《房屋租赁协议》，该租期15年的《房屋租赁协议》不是双方真实意思表示，内容虚假。
2、申请人自认双方的租赁关系是一年一租。2015年10月28日申请人经营业主张序荣在一审法院执行局的询问笔录中陈述“我和星龙纺织之间其实是一年年租的租金27万元一年”，并认可三方经过商量“以虚构租赁的方式抵销欠款”。
3、《三方协议》的约定内容与申请人、第三人的陈述存在矛盾。
根据《三方协议》第3、4、5条的约定，2014年1月31日至2016年1月30日止的2年租金68万元由宏业布料厂直接支付给星龙公司，之后宏业布料厂应付租金与星龙公司所欠货款308万元的折抵方式是：星龙公司继续将部分房屋出租给宏业布料厂6年（2016年1月31日起至2022年1月30日止）租金合计308万元，该将来的租金收益归案外人云纶公司所有，由云纶公司用来支付宏业布料厂的涤纶泡泡料货款，由宏业布料厂在2014年10月起分十个月将价值308万元的涤纶泡泡料送至云纶公司（最晚不超过3年）。即云纶公司与宏业布料厂之间用来折抵租金的货款308万元在申请人所称三方签订《三方协议》的2014年6、7月份并未发生。而根据再审申请书、星龙公司二审陈述以及申请人经营业主张序荣在一审法院执行局的询问笔录，本案三方2014年6、7月份签订《三方协议》的原因是当时星龙公司尚欠案外人云纶公司货款308万元，而案外人云纶公司拖欠宏业布料厂货款200多万，所以协商以三角债互相折抵，两者存在明显的矛盾，《三方协议》的此种约定也与以房屋使用权抵债的通常做法相悖。
4、申请人自认《三方协议》的落款时间本身为倒签形成，2014年6、7月份的签订时间系依据申请人与第三人的陈述确认，而申请人已经因虚假申报租赁合同、提供虚假租金支付凭证而被司法制裁，其陈述可信度不高，《三方协议》的签约时间确定依据不足。
5、申请人提交的证据材料中民事裁定书不属新证据，申请人提交的新证据材料中申请人员工临时居住证、电费收据结算单、客户变更用电申请表、运输驾驶员证明、�磅单质量报告单、销售废布料商家证明、餐饮提供商的证明、装卸工的证明均用来证明申请人在2014年以后占有、使用第三人房屋的事实，但原审已经认定申请人与第三人星龙公司于2014年签订的1年期《房屋租赁合同》，与申请人在接受执行法院询问时明确其与第三人星龙公司是一年一租赁的陈述相互印证。申请人提交的新证据材料即使属实，其所反映的相关事实在一年一租的情形下也会出现。
综上，申请人提供的新证据材料并不足以证明《三方协议》的真实性，也不能据此推翻原审判决认定的事实，不属新证据。申请人据以主张权利的《三方协议》之真实性本身存疑，本案不能排除三方为对抗执行，根据三方当时实际的债权债务状况而补签《三方协议》的可能性。退一步讲，即使确认《三方协议》的真实性，根据申请人自认双方的租赁关系是一年一租的陈述，该《三方协议》也仅是星龙公司以将来可得厂房租金来抵扣其欠案外人云纶公司的债务，再由申请人以将来供货的方式支付该厂房租金的预约合同，双方仍需签订书面租赁合同对此予以确认，该《三方协议》本身并非书面租赁合同，宏业布料厂的主张亦不符合前述“在抵押权设定前已经签订合法有效的书面租赁合同”的情形,宏业布料厂占有使用该租赁物并非依据其主张的《三方协议》。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条之规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，申�人未能就其在案涉厂房抵押权设立前签订合法有效的书面租赁合同完成举证责任，应承担不利后果。
（三）本案还存在申请人与被执行人恶意串通，伪造交付租金证据的情形，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”之规定，申请人的相应请求依法也不能予以支持。何况，在债务人财产不足以清偿全部债务的情况下，以其仅有的房屋使用权来抵偿对特定债权人已有债务的做法本身破坏了债权受偿的�等性，债权人据此要求对抗抵押权的实现，有权利滥用之嫌，不宜支持。
综上，宏业布料厂的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回宏业布料厂的再审申请。
审 判 长 刘国华
代理审判员 肖建光
代理审判员 赵恩勰
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 来益芸