江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00985号
上诉人（原审被告）苏州朗华置业有限公司。
委托代理人林海建。
委托代理人张红叶，江苏世纪同仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许永祥。
上诉人苏州朗华置业有限公司（以下简称朗华公司）因与被上诉人许永祥商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴木民初字第536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月14日，朗华公司（出卖方）与许永祥（买受方）签订商品房买卖合同一份，该合同的主要内容为：买受方购买的商品房公安门牌号为苏州市吴中区木渎镇绿色家园19幢606室房屋，建筑面积143.01平方米，该商品房为毛坯期房，房屋总价款1410000元，买受人于2012年11月14日前支付房款的20%计282000元，2013年2月20日前支付房款的80%计1128000元；第十五条约定，1.出卖方应在该商品房交付使用之日起60日内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期不超过120天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120天后，买受方有权解除合同，……买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。2.出卖方应在该商品房交付使用之日起120日内向该商品房所在的区的土地权属登记机构申请土地使用权登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用之日起180天内申请土地使用权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期不超过180天，自本条款规定的土地使用权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，买受方有权解除合同，……买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款规定的国有土地使用权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。合同签订后，许永祥按约交付朗华公司房款1410000元。2013年9月29日交房收款收据载明：绿色家园19幢606室房屋，客户许永祥、孙文妹，预售面积143.01平方米，预售总价1410000元，实测建筑面积142.66平方米，实测总价1406549元，退房款3451元。当日，朗华公司代收许永祥缴纳的契税、印花税、维修基金共计38217.44元，退房款3451元冲抵后，许永祥实际付款34766.44元。同日，苏州嘉润房地产评估咨询有限公司（以下简称嘉润公司）出具收据二份，二份收据均载明交款人许永祥，金额均为现金200元，收款事由一份注明代理费，另一份注明办证费。2013年9月21日，朗华公司为许永祥开具购房款1406549元的销售不动产统一发票。
另查明，本案争议房屋于2013年9月29日由朗华公司交付许永祥，并分别于2014年7月3日、2014年7月25日办理了房屋所有权登记和国有土地使用权登记，根据登记信息，该房屋坐落于苏州市吴中区木渎镇绿色家园19幢606室，建筑面积142.66平方米，许永祥、孙文妹共同共有。2014年8月13日，许永祥至物业处领取了房屋所有权证及土地使用权证。
再查，许永祥、孙文妹系夫妻关系，2014年8月14日，孙文妹出具委托书，明确与朗华公司房屋买卖纠纷一案授权许永祥一人行使诉讼权利。
审理中，原审法院分别至苏州市吴中区住房和城乡建设局、苏州市国土资源局吴中分局调查得知，朗华公司就本案争议的房屋向相应部门提交房屋登记申请书（转移登记）材料和土地使用权登记申请相关材料的时间分别为2014年5月7日、2014年7月25日。许永祥、朗华公司对上述调查材料真实性无异议。
以上事实，有许永祥提供的商品房买卖合同、房屋销售发票、房屋所有权证书、土地使用权证书，原审法院的调查材料等证据及庭审中双方的陈述予以佐证。
原审原告许永祥的诉讼请求为：判令朗华公司支付其逾期办理房屋所有权证违约金35586元、逾期办理土地使用权证违约金18707元，合计54293元。
原审法院认为，许永祥、朗华公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律规定，应属合法有效，对双方均具有拘束力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。根据原审法院的调查，朗华公司于2014年5月7日向相关部门申请房屋所有权转移登记，于2014年7月25日向相关部门提交土地使用权转移登记相关材料，朗华公司未按合同履行义务，其行为构成违约，应向许永祥承担相应的违约责任。本案中，朗华公司于2013年9月29日将房屋交付许永祥，根据合同第十五条约定，朗华公司应于交付房屋之日起90天内申请房屋所有权转移登记及180天内申请土地使用权转移登记，但朗华公司逾期申请，故朗华公司应分别于2013年12月29日及2014年3月29日起至上述申请时间之前一日止每天支付房屋总价款万分之一的违约金。许永祥要求违约金计算至其领取房屋所有权证及土地使用权证时止，依据不足，原审法院不予支持。经核算，朗华公司未按约办理房屋所有权转移登记的违约金18144.48元（1406549元×万分之一×129天）；未按约办理土地使用权转移登记的违约金16597.28元（1406549元×万分之一×118天）。综上，朗华公司应支付许永祥未按约履行义务的违约金合计为34741.76元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决：苏州朗华置业有限公司于判决生效之日起七日内给付许永祥违约金人民币34741.76元。案件受理费减半收取人民币530元，由许永祥负担130元，苏州朗华置业有限公司负担400元。
上诉人朗华公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、根据合同约定，朗华公司只有为许永祥办理所涉房屋所有权初始登记和土地分割转让许可证的义务，申请办理房屋所有权登记以及土地使用证的义务主体为许永祥。2、许永祥于2013年9月29日委托嘉润公司办理房屋所有权证转移登记和土地使用权证登记手续，分别支付了预收办证费和代理费各200元，嘉润公司出具了收据，并事实上为许永祥办理了登记。苏州市国土资源局吴中分局2014年7月25日收取的办证资料包括了非朗华公司开发出售的房屋，印证了土地使用权证不是朗华公司所办。许永祥未与朗华公司办理过委托手续，也未向朗华公司支付过相关办证费用，许永祥称嘉润公司系朗华公司转委托的说法不成立。3、朗华公司已在合同约定的办证义务期限内取得了所有权初始登记证和土地分割转让许可证，并将两证交给许永祥的委托办证公司嘉润公司，履行了合同约定的办证义务以及法律规定的开发商协助办证义务。4、原审判决查明的违约金起算日期以及截至日期错误。根据许永祥签署的《房屋交接单》以及《房屋验收单》，房屋交付日期为2013年9月30日，原审法院以许永祥主张的缴款日期2013年9月29日为房屋交付日没有依据。许永祥主张从2013年12月30日和2014年3月30日起分别计算逾期办证违约金，原审法院却判决从2013年12月29日及2014年3月29日起计算。许永祥早在2014年7月8日就填写了办理土地使用证的申请，嘉润公司2014年7月25日才向国土资源局交件，交件迟延非朗华公司的责任。即使朗华公司应承担违约责任，逾期办理土地证的违约金也应计算至2014年7月7日。请求二审法院撤销原判，驳回许永祥的诉讼请求。
被上诉人许永祥答辩称：1、无论是按双方约定还是法律规定，开发商都有办理权属证书的义务。委托合同中受托人应亲自办理委托事务，不得擅自将受托事务转托他人处理。许永祥交房当天就已履行了办理房屋权属证明所需的全部义务。2、交房当天许永祥签署授权委托书时朗华公司就称办证人员是其员工，没有向许永祥批露是第三人，也没有证据证明办理代理人不是其员工。嘉润公司是朗华公司转委托的第三人，朗华公司为了逃避责任直接让嘉润公司开具了预收办证费和代理费的收据。许永祥不可能委托完全不认识也不了解的人办理权属证明，朗诗所有业主的房屋权属证明都是嘉润公司办理。3、交房日期就是2013年9月29日，《房屋交接单》上的9月30日是朗华公司事先打印好的。在一审中朗华公司法定代表人也未按法院要求到庭就此作出说明，朗华公司的代理人当庭认可交房时间为2013年9月29日。朗华公司称许永祥于2014年7月8日填写了申请是虚假陈述，事实上许永祥自2013年9月29日后没有签过任何关于办理房屋权属证明相关的字。请求二审法院维持原判。
二审经审理查明的事实与原审相一致。
另查明，在一审中朗华公司提交了如下证据：1、房产登记收件收据，房屋座落为苏州市吴中区木渎镇绿色家园，收件时间为2013年11月19日，以证明朗华公司已在合同约定的60天内申请办理房屋所有权初始登记；2、商品房国有建设用地使用权分割转让许可证，分割土地座落为苏州市吴中区木渎绿色家园19幢，填发时间为2013年12月5日，以证明朗华公司已在合同约定的120天内取得土地分割转让许可证；3、2013年12月19日的收条、2013年12月21日的初始登记证移交签收单，以证明朗华公司已在合同约定日期内将土地分割证、初始登记证交给许永祥的办证委托人嘉润公司。许永祥对上述证据的真实性、关联性都有异议。
二审中许永祥向本院提交朗华公司出具的《入住通知函》一份，其中要求许永祥携带附件中提及的相关费用及资料，以便按照双方签订的契约及附件相关规定，办理入住手续；附件一载明代办产证及其他办证费根据实际需求收取，附件二明确了办证所需的资料及其他注意事项。朗华公司称对《入住通知函》的真实性需要核实但未向本院就此提交意见，朗华公司还主张该证据恰证明两证是由许永祥委托嘉润公司代办。
本案二审争议焦点在于：1、逾期办理房屋所有权及土地使用权转移登记是否是因朗华公司的违约行为导致；2、逾期办证违约金的起算及截止时间。
本院认为，按照合同约定办理入住手续系朗华公司的义务，从许永祥提交的《入住通知函》的文字表述看，缴纳办证费及提交办证资料均系办理入住手续的一部分。朗华公司未告知许永祥实际操作办理房屋所有权证及土地使用权证事宜的嘉润公司的情况，更未明确提示办证事宜是由购房人与代为办证的公司直接建立委托合同关系以及朗华公司不承担办证公司逾期申请办理的责任，许永祥有理由相信承担办证责任的是朗华公司。事实上涉案房屋同期房产的转移登记是由与朗华公司存在合作关系的嘉润公司批量办理，许永祥并未特别指定嘉润公司为其办证，如因此限制许永祥向朗华公司主张延期办证的违约责任，对许永祥也有失公平。因此许永祥有权要求朗华公司承担未能在合同约定期限内申请房屋所有权及土地使用权转移登记的违约责任。朗华公司以其按期办理了房屋所有权初始登记及土地使用权登记并将资料交给嘉润公司为由主张其已按约履行了合同义务的观点不能成立，本院不予采信。
关于逾期办证违约金的起算时间，根据原审法院庭审笔录，在一审中朗华公司已确认交房时间为2013年9月29日，朗华公司上诉认为交房时间为2013年9月30日与其陈述相悖，本院不予采信。许永祥主张延期办理两证的违约金应计算至2014年8月13日，原审法院判决违约金从2013年12月29日及2014年3月29日起计算至申请办理转移登记的前一日并未超出许永祥的诉讼请求。许永祥否认办理土地使用证的申请系其填写，而且逾期办理土地使用权转移登记的截止时间应以向主管部门提交申请的时间即交件时间为准，朗华公司主张应计算至2014年7月7日即其所称许永祥填写申请时间的观点也没有依据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人朗华公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1060元，由上诉人苏州朗华置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 陆晓婷