海南省琼海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼海民二初字第50号
原告：原春玲。
委托代理人：刘斌。工作单位：太原市晋源区金胜司法所。
委托代理人：展建强，太原市晋源区金胜法律服务所法律工作者。
被告：海南宝莲城（博鳌）实业有限公司。住所地：海南省琼海市博鳌镇滨海大道*号宝莲城。
法定代表人：朱卫杰，该公司总经理。
委托代理人：黄志峰，系该公司总经理助理。
委托代理人：曲桂芬，系该公司市场部经理。
原告原春玲诉被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司（以下简称宝莲城公司）商品房预约合同纠纷一案，本院2015年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告原春玲的委托代理人刘斌、展建强，被告宝莲城公司的委托代理人黄志峰、曲桂芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年2月6日，原、被告签订了一份博鳌·宝莲城商品房定购意向单，约定原告购买被告博鳌·宝莲城二期E座****室商品房一套，面积为95.46平方米，房屋总价为198万元。付款方式为2014年2月6日前支付被告定金5万元，2月15日前支付房款15万元，3月6日前支付房款80万元，5月6日前支付98万元；同时约定，原告应于2014年3月10日前携带相关材料和应付房款与被告签订正式房屋买卖合同，否则双方签订的定购单自行失效，被告可单方面终止定购单并自行处理本定购单下商品房，原告已付5万元定金不予退还。定购单签订后，原告于2014年2月6日支付被告购房定金5万元，同年2月14日支付被告购房款15万元，同年3月4日支付被告购房款80万元，后由于原告丈夫患病急需资金，无法按时支付剩余房款，原告于2014年6月9日向被告书面申请退房。2014年10月27日经双方协商同意，被告书面答复并承诺于2014年12月31日前退还原告购房款，但时至今日，被告以种种理由拖延不予返还原告购房款。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令:1、被告返还原告购房款95万元；2、被告支付原告逾期还款的利息（从2015年1月1日至购房款付清之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、原告原春玲的身份证明，证明原春玲是本案适格的原告。2、博鳌·宝莲城商品房定购单一份，证明原、被告于2014年2月6日签订博鳌·宝莲城商品房定购意向单，双方约定的内容真实，权利义务明确，是双方的真实意思表示。3、山西省农村信用社结算业务委托（申请）书一份，证明原告于2014年2月14日，3月4日先后两次给被告汇购房款95万元的事实。4、被告宝莲城（博鳌）实业有限公司出具的收据3份，证明被告于2014年2月6日收到原告购房款定金5万元，2014年2月21日收到原告购房款15万元，2014年3月7日收到原告购房款80万元的事实。5、客户特殊事务申报表一份，证明原告因丈夫病重的特殊原因，于2014年6月9日向被告申请退房的事实。6、被告同意退还原告购房款的承诺书，证明2014年10月27日被告同意并承诺于2014年12月31日前退还原告全部购房款的事实。
被告宝莲城公司辩称：原告与被告于2014年2月6日签订商品房定购意向单，并支付了购房定金5万元，后于2014年2月14日、3月4日先后支付房款共计95万元。被告根据原告2014年6月9日提交的退房申请，经双方协商，于2014年10月27日书面答复原告，承诺“退还房款90万元，违约金10万元并从房款扣除”。但原告于2014年12月30日携其父亲、弟弟来到海南博鳌宝莲城案场，动手殴打被告公司经理曲桂芬，有报警记录为证。因打人事件极为恶劣，对被告公司员工的工作及身心造成严重影响，为维护员工利益，被告决定取消单方面的退房承诺（根据意向书，原告不按约定付款，是否同意退房是被告单方面的权利，即被告可以没收定金退房，也可以要求原告继续按约定履行），要求原告履行定房意向书约定的义务，并保留追究原告违约责任的权利。请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，并判令原告承担与诉讼有关的一切费用。
被告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：2014年10月29日原告的特殊事务申报表一份，附件二份（开户行复印件及原告身份证明），证明原告因个人原因申请退房，并同意被告扣除违约金10万元的事实。
经质证，被告对原告提供证据1-4、6的真实性均没有异议。被告认为，证据2（定购单）中明确约定了签订正式合同的时间，如不按约定签订正式合同则视为违约；证据3中的2014年2月14日汇款15万元就是20万元定金的补给，也证明了2014年3月10日前原告一直按定购单的约定履行；对证据6（承诺书），被告已取消了该承诺；对证据5的真实性、合法性和关联性均不予确认，因为被告没有见过此份文件。原告对被告提供的证据（特殊事务申报表），认为与原告提交的证据6是相吻合的，对其真实性没有异议，但对二份附件（开户行和身份证），原告认为不能作为证据使用，其不予确认。
本院对原告提供的证据1-4、6的真实性、合法性和关联性均予以认定，可以作为本案的证据采用；对于证据5（2014年6月9日的客户特殊事务申报表），系原告填写提交给被告的退房申请，被告在其书面答辩中也明确提到“被告根据原告2014年6月9日提交的退房申请，经双方协商，…”由此可认定被告接到该份申报表，本院对证据5的真实性予以确认。对被告提供的证据（特殊事务申报表及二份附件）的真实性、合法性和关联性也予以认定，可以作为本案的证据采用。
经审理查明：2014年2月6日，原、被告签订了一份博鳌·宝莲城商品房定购单，约定原告定购被告博鳌·宝莲城二期E座****室商品房一套，面积为95.46平方米，房屋总价为人民币198万元。付款方式为2014年2月6日前支付被告定金5万元，2月15日前支付房款15万元，3月6日前支付房款80万元，5月6日前支付房款98万元；同时约定，原告（定购人）应于2014年3月10日前携带相关材料和应付房款亲临被告（出卖人）售楼处签订正式房屋买卖合同，出卖人不再另行通知，如定购人逾期未来签订合同的，视为违约；在签订正式商品房买卖合同前，定购人如未能按本定购单约定日期支付房款，本定购单即自行失效，出卖人无需催告定购人即可单方面终止本定购单并自行处理本定购单下商品房；定购人未在本定购单约定日期付款或签订正式商品房买卖合同的，缴付的定金不予退还；本定购单不是商品房买卖的正式合同，定购人应按本定购单支付房款并签署正式商品房买卖合同。定购单签订当天，原告就向被告支付购房定金5万元，2014年2月14日支付被告购房款15万元，同年3月4日支付被告购房款80万元，共计支付购房款100万元（含定金5万元）。后由于原告丈夫患病急需资金，无法按时支付剩余房款，也未在约定时间与被告签订正式商品房买卖合同，原告于2014年6月9日向被告书面申请退房。同年10月27日，被告书面答复原告，其内容为：“客户原春玲于2014年2月6日购买博鳌宝莲城E1205房，现申请退房，我司同意于2014年12月31日前退还房款90万元，违约金10万元并从房款扣除”。同年10月29日，原告再向被告提交书面退房申请（即客户特殊事务申报表），主要内容为：原告定购房屋的总价款为198万元，已付100万元，现因原告个人原因（爱人重病）急需资金无法支付剩余房款，现向被告申请退房并同意扣除违约金10万元，剩余房款90万元退还到原告账户。被告公司有关经理也在申报表上作了确认意见：同意退房，扣违约金10万元。2014年12月30日，原告携其亲属到被告公司协商退还购房款时双方发生了争执。因被告至今尚未向原告退还购房款，原告遂诉至本院，请求支持原告如前所述之诉求。
本院认为：原、被告2014年2月6日签订的博鳌·宝莲城商品房定购单，是对将来正式签署商品房买卖合同进行的预先安排，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该定购单不能认定为商品房买卖合同，而属于商品房买卖合同订立之前的预约合同。该定购单签约主体及内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。定购单是双方签订商品房买卖合同（本约）的预约，目的在于本约合同的订立和履行，预约合同继续履行的结果是签订正式的商品房买卖合同。本案中，原告在签订定购单后已向被告支付购房款100万元（含定金5万元），后由于原告个人原因（爱人重病急需资金看病），无法支付剩余房款，也未在约定时间与被告签订正式商品房买卖合同，其向被告书面申请退房退款，明确表示不再签订商品房买卖合同。根据《合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，合同的订立需遵循当事人意思自治的原则，人民法院并不能强制双方当事人缔约商品房买卖合同，故本案预约合同（定购单）不再继续履行，依法应予解除。被告提出要求原告继续履行定购单约定义务的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于原告诉请被告退还购房款95万元及利息问题。根据以上查明的事实，双方在定购单中约定的购房定金为5万元，原告（定购人）未在定购单约定日期付款或签订正式商品房买卖合同的，视为违约，缴付的定金不予退还。原告向被告支付购房款100万元后，由于其个人原因向被告书面申请退房退款，从被告2014年10月27日的书面答复和原告2014年10月29日提交的申报表来看，可以认定被告同意退款，同时双方就原告承担违约金10万元并从购房款扣除达成合意，表明当事人已将定金变更为违约金的责任承担方式。因此，原告应承担违约金10万元并从其已付的购房款100万元中扣除，余下购房款90万元，被告依法应当返还给原告。现原告提出被告返还购房款及利息之请求，理由正当，本院予以支持。但原告主张返还购房款超出90万元的部分，本院不予支持。原告诉请购房款的利息，可从2015年1月1日起按照中国人民银行规定的一年期流动资金贷款利率计算至本判决指定履行期间届满之日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条,《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告原春玲返还购房款人民币90万元及利息（利息从2015年1月1日起按照中国人民银行规定的一年期流动资金贷款利率计算至本判决指定履行期间届满之日止）。
二、驳回原告原春玲主张返还购房款超出上述部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币13300元，由原告原春玲负担700元，被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司负担12600元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 陈宏友
代理审判员 王望来
人民陪审员 杨照明
二〇一五年四月二十日
书 记 员 邹燕萍