东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0591民初1934号原告(反诉被告)：申华，女，汉族。被告（反诉原告）：东营高原万邦投资有限公司。法定代表人：崔健，董事长。委托代理人：陈金友，山东汇研律师事务所律师。原告(反诉被告)申华诉被告（反诉原告）东营高原万邦投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后于2016年5月25日作出（2015）东开民初字第914号民事判决，被告（反诉原告）东营高原万邦投资有限公司不服提起上诉。东营市中级人民法院于2016年10月25日以（2016）鲁05民终957号民事裁定书撤销该民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)申华，被告（反诉原告）东营高原万邦投资有限公司委托代理人陈金友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申华向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方签订的《商品房预售合同》、《储藏室使用权转让协议》；2、被告向原告返还购房款604716元、储藏室款34650元，支付违约金6393.66元、赔偿利息损失（自2013年7月6日至2016年12月12日为110709.8元，并主张自2016年12月13日至实际清偿日的利息损失）；3、依法解除涉案《个人购房借款/担保合同》；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月28日，原、被告签订《商品房预售合同》及《储藏室使用权转让协议》，原告购买被告开发建设的位于东营市东营区南一路301号东营海洋城2幢1单元502号房屋一套，房屋代码为475213，原告对于海洋城2号楼B1层的储藏室（2-44号）享有使用权。原告按照合同约定付清了购房款及储藏室款，根据合同约定，被告应在2015年6月30日前，将验收合格且符合合同约定的商品房交付原告使用，但逾期超过90日，被告仍未将验收合格的商品房交付原告，根据合同约定，原告有权要求解除合同，被告应返还全部购房款、储藏室款及利息并赔偿违约金。购房合同解除，涉案《个人购房借款/担保合同》也应依法解除，由被告向中国工商银行股份有限公司东营东城支行返还剩余贷款。被告东营高原万邦投资有限公司辩称，一、其已经按照《商品房预售合同》第九条和附件六《海洋城交房标准》的约定将涉案商品房交付给原告。根据第九条约定，被告应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用，涉案商品房已经于2015年9月26日经过建设单位、勘察、设计、施工、监理单位共同组织验收，并取得验收报告，结论为符合质量标准，备案后同意使用。被告通过EMS向原告寄送了《海洋城交房通知书》，原告在通知书回执上签字予以确认。因此原告主张被告至今未将经过验收合格并且符合合同约定的商品房交付原告使用与事实不符，其主张解除《商品房预售合同》没有事实和法律依据。二、原告主张解除《储藏室使用权转让协议》没有法律依据。协议约定被告将涉案储藏室的使用权转让给原告，但协议与商品房预售合同纠纷系两个不同的法律关系，不应属于本案的审理范围。即便一并审理，上述协议系双方的真实意思表示，协议未约定违约解除条款，亦不符合法定解除的条件，原告主张解除协议并赔偿利息和违约金没有事实和法律依据。三、涉案《商品房预售合同》没有约定利息损失，原告主张赔偿利息损失没有法律依据，同时原告主张的违约金数额不符合双方的合同约定。四、被告在施工中存在因“政策原因”和“非出卖人所能控制的原因”而可以据实延期的情形。被告因政策及政府文件被要求停工37天，因海洋城部分业主在项目工地产生纠纷阻碍了施工，导致停工24天。根据合同第九条第二款及补充协议第3条约定，可以据实延期61天。五、涉案房屋办理了抵押贷款，若原告主张退房，应首先解除涉案房屋上设立的抵押并解除被告对原告按揭贷款的保证责任，直接解除商品房预售合同有违民法公平原则。六、本案系重审案件，原告主张解除涉案《个人购房借款/担保合同》不属于重审案件审理范围，且涉及第三方利益。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告东营高原万邦投资有限公司向本院提出诉讼请求：判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金19536元（自2013年11月28日至2014年4月25日，以44万元为基数按日万分之三计算）；案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告签订《商品房预售合同》，合同第六条约定，买受人于合同签订之日起30日内办理完银行贷款，贷款额到达出卖人指定账户为准。第八条约定，买受人继续履行合同经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之日第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。反诉被告办理的按揭贷款直至2014年4月25日才交付反诉原告账户，逾期付款148天，构成违约。反诉被告申华辩称，对反诉原告的反诉请求，由法院依法裁判。原告为支持其诉讼请求，提交了以下证据：证据一，《商品房预售合同》、《储藏室使用权转让协议》各一份（该证据存放于本院（2015）东开民初字第914号卷宗中第33-65页），拟证明原告购买涉案房屋及储藏室，被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同。证据二，关于海洋城项目的答复意见、2015年8月28日东营市住房和城乡建设局通知、2015年9月6日东营市住房和城乡建设局通知、东营市城乡规划局出具的关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质的复函复印件、东营市城市管理行政执法局行政处罚决定书复印件、东营市住房和城乡建设局与业主签署的查询函复印件、工程计划复印件各一份（该证据存放于本院（2015）东开民初字第914号卷宗中第66-73页），拟证明被告未按合同约定向原告交付房屋，海洋城项目一直处于整改状态，未经验收。证据三，海洋城业主整改方案汇总表、海洋城御府项目工程整改及赔偿问题各一份（该证据存放于本院（2015）东开民初字第914号卷宗中第74-75页），拟证明海洋城项目一直处于整改状态，涉案储藏室系被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实而出售。证据四，光盘两张记载视频资料三段及视频整理资料一份（该证据存放于本院（2015）东开民初字第914号卷宗中第76-79页），拟证明截至2015年12月5日，海洋城项目仍未全部验收合格。证据五，收款收据四份（该证据存放于本院（2015）东开民初字第914号卷宗中第80-83页），拟证明原告按照合同约定履行了付款义务。证据六，关于海洋城项目部分业主书面材料的答复意见一份（该证据存放于本院（2015）东开民初字第914号卷宗中第84页），拟证明至2016年3月3日涉案房屋尚不符合交付条件，被告至今未向原告交付涉案房屋。证据七，《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行个人借款凭证各一份（该证据存放于本院（2015）东开民初字第914号卷宗中第85-102页），拟证明涉案房屋系贷款购买，被告违约对原告造成损失，如合同解除，被告应承担购房预付款及贷款的利息损失。上述证据，被告质证认为：对证据一的真实性无异议，但涉案房屋已经达到合同约定的交付条件，被告已按合同约定通知原告收房；储藏室使用权转让协议与商品房预售合同是两个不同的法律关系，不应属于本案的审理范围；涉案房屋已于2015年9月26日验收，被告逾期交房未超过90日；证据二，被告对关于海洋城项目的答复意见、两份通知、复函复印件、行政处罚决定书复印件的真实性不清楚，认为查询函系原告的单方主张，工程计划系复印件，均不认可；证据三，对海洋城业主整改方案汇总表的真实性不确定，海洋城御府项目工程整改及赔偿问题系原告的单方主张；证据四，被告认为视频资料经过剪辑，且没有原始载体，对其真实性不认可；对证据五的真实性无异议，但认为编号0001339的收款收据能够证实按揭贷款的实际付款日期为2014年4月25日，原告逾期付款148天；对证据六的真实性不确定，涉案房屋已经验收且交付原告使用，该证据所述整改问题与本案无关，且合同一方的履约行为违反行政管理规范并不当然导致履约行为无效；对证据七的真实性无异议，如解除涉案合同，应先解除涉案房屋上设立的抵押，亦能证明涉案贷款逾期付款。本院经审查认为，被告对原告提交的证据一、证据五、证据七的真实性无异议，予以采信；原告证据二、证据三、证据四、证据六，对其真实性予以确认，对证明目的本院予以综合分析认定。被告为支持其抗辩主张，提交了以下证据：证据一，建设工程竣工验收记录表九份（该证据存放于本院（2015）东开民初字第914号卷宗中第103-137页），拟证明涉案房屋于2015年9月26日由建设、施工、勘察、设计、监理单位共同组织竣工验收，验收结论为“满足设计要求，符合国家规范及标准要求，符合质量标准”。扣除被告根据约定可据实延期的期间，被告逾期交房不超过90日，不满足约定的解除条件。证据二，EMS邮寄单、交钥匙通知单存根各一份（该证据存放于本院（2015）东开民初字第914号卷宗中第138-139页），拟证明2015年6月19日，被告开发的房屋完工并符合《商品房预售合同》附件六《海洋城交房标准》后，被告向原告邮寄海洋城交房通知书，通知原告办理房屋交接事宜，原告在收到交房通知及交钥匙通知后不到被告处办理收房，不应认定为被告违约。证据三，鲁建电发[2013]8号《山东省住房和城乡建设厅关于加强当前房屋建筑和市政工程施工安全工作的紧急通知》、东开建字[2014]81号《东营经济开发区建设局关于转发的通知》、东建字[2014]287号《东营市住房城乡建设委关于组织开展全市建筑工地安全大检查的通知》、东政办发明电[2015]21号《东营市人民政府办公室关于印发中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动东营市空气质量保障方案的通知》、东建字[2014]82号《东营市住房城乡建设委2014年创建文明城市工作实施方案》、报警证明各一份（该证据存放于本院（2015）东开民初字第914号卷宗中第140-189页），拟证明被告在施工中因政策及政府文件被要求停工37天，因海洋城项目部分业主在工地阻碍施工，停工24天；根据合同约定，属因“政策原因”和“非出卖人所能控制的原因”，被告可据实延期交房。证据四，东重污染天气应急办[2014]4号关于终止I级应急减排措施的通知一份（该证据存放于本院（2015）东开民初字第914号卷宗中第190页），拟证明东营海洋城项目自2014年11月6日至11月11日APEC会议期间停工5天，属于“政府原因”，被告可据实延期交房。上述证据，原告质证认为：对证据一有异议，认为系被告自行组织验收，非经合法程序，亦未进行验收备案，应属无效；对证据二的真实性无异议，但认为不能证明被告向原告实际交付了房屋；对证据三、证据四的真实性无异议，但认为不能证明被告收到文件通知并予以执行，报警证明不能作为被告延期24天的依据。本院经审查认为，被告提交的证据一，对真实性予以确认，对其证明效力具体分析认定。因竣工验收记录表载明的时间为2015年9月26日，故其提交的用于证明其于2015年6月份向原告履行了交房义务的证据二，不能实现其证明目的，不予采信；提交的证据三中鲁建电发[2013]8号文件以及东建字[2014]287号文件，未提交其他证据证明实际停工时间，不能实现被告证明目的，不予采信；东开建字[2014]81号文件与证据四能够实现原告主张的停工5天的证明目的，予以采信；东政办发明电[2015]21号文件，原告对其真实性无异议，该文件明确载明东营海洋城在2015年8月28日至2015年9月4日期间实施停工措施，本院予以采信；东建字[2014]82号文件并未禁止建筑工地施工，不能实现被告证明目的；报警证明，原告对其真实性无异议，但无法实现被告停工24天的证明目的；因此，认定被告可据实延期施工的天数为13天。针对反诉部分，反诉原告、反诉被告均未提交证据。根据采信的证据及庭审查明的情况，本院确认以下事实：2013年10月28日，原告申华与被告东营高原万邦投资有限公司签订编号为YS0073997的《商品房预售合同》及附件，双方约定：原告购买被告开发建设的位于东营市东营区南一路301号东营海洋城第2幢1单元502号房屋一套，房屋代码为475213，总房款639366元（正房金额为604716元、储藏室34650元），采用按揭付款方式，买受人于签订合同时已向出卖人支付首付款199366元，余款44万元原告于签订合同之日起30日内办理完银行贷款，贷款额到达出卖人指定账户为准；原告如逾期付款，逾期超过30日后，被告有权解除合同；被告解除合同的，原告按累计合同总价款的3%向被告支付违约金；原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自应付款期限的第二日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金；被告应当在2015年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、国家、政府、地区县级以上政府颁布法规、政策的变更；3、其他非出卖人所能控制的事件；除上述规定的特殊情况外，被告如逾期交房超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当在原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同附件八《合同补充协议》中约定，发生下列情形导致商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同有关被告逾期交房的违约责任条款：因法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因；因不可抗力、其他自然灾害或意外事件；或其他意外事件、政府行为等，当事人一方因此不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。同日，原、被告签订《储藏室使用权转让协议》一份，约定原告受让该小区位于2号楼B1层、位置编号为2-44的储藏室，只拥有使用权，无法办理相关产权证明，使用年限与原告购买的商品房产权年限相同。原告申华分别于2013年7月6日、2013年7月16日向被告支付购房定金100000元、房款99366元。2014年4月25日，原告购房按揭贷款440000元通过中国工商银行股份有限公司东营东城支行直接支付给被告，该贷款借款期限自2014年4月25日至2044年4月25日，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为准（借款发放日执行利率为年利率6.55%），借款期间遇基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日起进行浮动调整。2015年7月5日，被告针对业主集中反映和开发商自查发现的问题出具关于“海洋城”项目的答复意见，对相关问题列明了完成时间及措施。经查，东营经济技术开发区建设局东开建字[2014]81号、东重污染天气应急办[2014]4号文件载明，APEC会议期间东营市所有建筑工地自2014年11月6日0时起至2014年11月11日24时一律停止施工作业；东营市人民政府办公室东政办发明电[2015]21号文件载明，要求东营海洋城在2015年8月28日至2015年9月4日（共8天）期间实施停工措施。2015年9月26日，涉案房屋经建设单位东营高原万邦投资有限公司、施工单位中天建设集团有限公司、勘察单位东营市勘察测绘院、设计单位青岛北洋建筑设计有限公司、监理单位山东众成建设项目管理有限公司共同组织竣工验收，并出具《建设工程竣工验收记录表》。涉案房屋原、被告至今未办理交房手续。庭审中，原告同意将其银行按揭贷款未偿还部分，由被告从返还的房款中予以扣除，直接支付给银行。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》、《储藏室使用权转让协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。（一）关于涉案合同的解除问题。原、被告在《商品房预售合同》中明确约定于2015年6月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，逾期90日交付房屋原告有权解除合同。被告主张涉案房屋于2015年9月26日验收合格，扣减可延期交房的天数13天，被告并未于2015年10月11日前向原告履行交付房屋的义务，自2015年10月12日起原告解除合同的条件已经成就，故对原告要求解除涉案《商品房预售合同》的诉讼请求，应予以支持；储藏室系商品房附属所用物，在商品房预售合同解除的情况下，原告签订《储藏室使用权转让协议》的合同目的无法实现，应当一并解除，故对原告要求解除储藏室使用权转让协议的诉讼请求，予以支持。原告要求解除涉案《个人购房借款/担保合同》，被告亦认为应解除涉案房屋上设立的抵押及其对原告按揭贷款提供的保证责任，本院认为，其与本案属不同的法律关系，且涉及案外人的利益，故不予审查处理。（二）关于原告主张返还款项及支付利息、违约金的问题。因双方约定原告解除合同的，被告应当在原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%支付违约金，自2015年10月27日原告提起诉讼要求解除合同之日，已经超过60日，被告应当将已经收取的购房款返还原告，故对原告要求返还购房款604716元、储藏室款34650元，共计639366元及违约金6393.66元（639366×1%）的诉讼请求，本院依法予以支持。涉案合同及协议解除后，被告应在返还原告已支付款项的同时，赔偿原告因此所产生的损失，原告主张利息损失按照年利率6%计算，本院认为,逾期交房前的购房首付款部分（100000元+99366元）的利息损失，应以实际交款额为基数，自交款日计算至2015年7月5日即顺延5天后的应交房日期，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，以不超过年利率6%为限，具体数额为22061.09元；银行按揭贷款部分的利息损失，应以440000元为基数，自放款日2014年4月25日计算至2015年7月5日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，但以不超过年利率6%为限，如遇基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日浮动调整，具体数额为31607.67元；以上利息损失合计53668.76元（22061.09元+31607.67元）。原告主张被告逾期交付房屋期间按照年利率6%计算利息损失，该请求无法律依据，本院不予支持，原告提供实际损失证据后可依相关规定另行主张。违约金与利息损失总额以不超过实际损失为限，故被告应支付原告的利息损失为47275.1元（53668.76元-6393.66元）。（三）关于反诉原告主张支付逾期付款违约金的问题。反诉原、被告约定于签订合同之日2013年10月28日起30日内即2013年11月27日前办理完银行贷款并将贷款额支付至反诉原告指定账户，涉案贷款440000元实际支付时间为2014年4月25日，故反诉原告要求反诉被告支付自2013年11月28日起至2014年4月25日逾期付款违约金的诉讼请求，合法有据，反诉原告仅主张19536元，对反诉被告并无不利，本院依法予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）申华与被告（反诉原告）东营高原万邦投资有限公司就东营市东营区南一路301号东营海洋城第2幢1单元502号房屋签订的《商品房预售合同》及2-44《储藏室使用权转让协议》；二、被告（反诉原告）东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）申华房款604716元、储藏室款34650元，共计639366元；三、被告（反诉原告）东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）申华支付违约金6393.66元及利息损失47275.1元；四、原告（反诉被告）申华于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）东营高原万邦投资有限公司支付逾期付款违约金19536元；五、驳回原告（反诉被告）申华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11668元、保全费4520元，由原告（反诉被告）申华负担案件受理费2091元，由被告（反诉原告）东营高原万邦投资有限公司负担案件受理费9577元、保全费4520元。反诉案件受理费144元，由原告（反诉被告）申华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长 王 华人民陪审员 杨 健人民陪审员 冯 嘉二〇一六年十二月十九日书 记 员 燕兆欣