福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第150号
上诉人（原审原告）林江汉，男，1966年4月29日出生，汉族。
委托代理人林嘉鑫（系林江汉之女婿），男，1987年10月6日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）王全明，男，1973年11月21日出生，汉族。
委托代理人张靖、张其良，福建天翼律师事务所律师。
上诉人林江汉因与被上诉人王全明房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2013）集民初字第2018号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林江汉向原审法院起诉，请求判令：一、王全明按双方签订的租赁合同约定履行义务，将讼争房屋以同等价格（以王全明卖给案外人修雪梅110万元的价格）卖给林江汉；二、若第一项请求无法实现，王全明支付违约金15万元给林江汉，3、本案诉讼费用由王全明承担。原审庭审中，林江汉将诉讼请求变更为：王全明支付林江汉违约金15万元。
原审判决查明，2010年9月1日，王全明与林江汉签订了一份《房屋租赁合同》，约定将王全明所属的位于厦门市集美区光华里114号店面租赁给林江汉使用，合同租赁期限为三年（自2010年9月1日至2013年8月31日止）。同时，该合同约定王全明要出售房屋，须在1个月前书面通知林江汉，在同等条件下，林江汉有优先购买权。但是合同并没有具体约定违约金的计算方式与金额等事项。王全明将该讼争店面于2013年3月以110万元的价格转让给案外人修雪梅，且办理了过户手续。
原审判决认为，双方当事人于2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，双方的租赁关系合法有效。根据双方约定，租赁期间，王全明要出售房屋，须在1个月前书面通知林江汉，在同等条件下，林江汉享优先购买权。王全明于2013年3月将房产以110万元的价格转让给案外人修雪梅。在第一次庭审中，林江汉主张，本来可以用110万元买到讼争房产，现在要多支付15万元才能买到，这就是林江汉的损失。林江汉同意以法院委托鉴定机构评估讼争房屋市场价格与王全明实收110万元之间的差价计算存在的违约损失。2013年9月12日，林江汉向原审法院申请对讼争房产厦门市集美区光华里114号房屋的市场价格进行评估，但林江汉又于2013年10月11日因认为该项评估不必要，递交了撤回该项鉴定的申请，至此，导致原审法院对林江汉主张的违约损失无法估算。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，因此，在本案中，即使王全明存在违约行为，双方在合同中既没有就违约金进行约定，林江汉也不愿意通过评估等方式确定出违约行为给林江汉造成的实际损失，同时林江汉亦无法说明15万元的违约金如何计算得出，故林江汉主张王全明应支付其15万元违约金的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回林江汉的诉讼请求。
宣判后，林江汉不服，向本院提起上诉。
上诉人林江汉上诉称，一、通过原审判决查明的事实，王全明未履行双方所签订的《房屋租赁合同》第六条的约定，构成严重违约，侵害了林江汉的优先购买权。二、虽然双方未在《房屋租赁合同》对违反优先购买权的责任作出约定，但由于王全明的行为造成林江汉的巨大经济损失。因此，王全明应当赔偿林江汉的损失。三、林江汉曾多次向王全明提出希望其转让讼争房产，但王全明却将房产私自转让给案外人修雪梅。嗣后，王全明才通知林江汉在租赁期满后腾退房屋。当林江汉知晓，亦多次表示愿意以同等价格购买房屋，但王全明罔顾合同的约定，在未经林江汉同意的情况下，擅自将房屋转让给案外人。王全明的行为导致林江汉未能行使优先购买权，还得另行支付转让费才能租赁同类型房屋。四、假设王全明擅自将房屋转让给第三人，林江汉也享有优先承租权。然而第三人却表示将房屋收回自用。林江汉原已投入的装修等无法回收，导致巨大经济损失。综上，请求撤销原审判决，改判王全明立即向林江汉支付违约金15万元。
被上诉人王全明答辩称，一、王全明没有侵犯林江汉的优先购买权，其上诉请求缺乏事实依据，应当予以驳回。2013年3月，王全明拟将房屋出售。2013年3月9日下午，将以108万元出售房屋的意向告知林江汉，并询问其是否购买。林江汉出价105万元，并表示108万元不予购买。在此情况下，王全明才出售讼争房产的。因此，王全明已经履行了告知义务，而林江汉放弃了优先购买权，其再诉求违约金没有依据。二、林江汉主张侵犯优先购买权的违约金，没有法律依据。即使王全明侵犯林江汉的优先购买权，但双方所签订的合同并未约定违约责任，而依据相关法律，林江汉也未举证其损失构成。因此，其诉求王全明的违约金15万元，没有法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，王全明（甲方）与案外人修雪梅（乙方）于2013年3月25日就讼争房产签订《房产买卖协议》，其中约定：甲乙双方同意，上述房屋的成交总价为人民币壹佰壹拾万。本协议签订之日，乙方支付甲方定金人民币伍万元；乙方将总房款分2次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体付款日期和金额如下：乙方于厦门市住房置业担保公司过户之日向甲方支付人民币陆拾伍万元整，乙方向银行申请商业贷款人民币肆拾万元整；经双方协商，交易税费由乙方承担。
审理过程中，林江汉欲证明其具有与案外人修雪梅相当的履约能力，提供了2012年6月5日许建立向林江汉借款65万元的借条、许芋匏与林江汉为夫妻关系的户口簿以及许芋匏所有址于厦门市思明区仙阁里133号512室的土地房屋权证。王全明质证认为：对于2012年6月5日许建立向林江汉借款65万元的真实性无法予以确认；对于户口簿及土地房屋权证的真实性予以确认，但与本案缺乏关联性，房屋是否自住或者可以买卖尚不清楚。本院对上述证据经分析认为，对于借款关系的真实性仅凭借条的存在，在无其他证据予以佐证之情况下无法予以判断；对于户口簿及土地房屋权证的真实性予以确认。
本院认为，由在案证据可知，王全明并未将其向案外人出售讼争房产之事实通知承租人林江汉，林江汉依此诉求其无法行使优先购买权所致之损失。该损失依法能否得到赔偿须建立在如下两个前提之下：其一是优先购买权人具有确定的购买意愿及与买受人相匹配履约能力的前提之下，但因法律或客观上无法抗拒之事由，方可从强制缔约权转化为求偿权；其二是该损失应与侵权之行为具有明确必然之因果关系。首先，依据王全明与案外人修雪梅所签订《房产买卖协议》之约定，林江汉应于房产出卖之时具有相当于或大于修雪梅现金支付及贷款等履约能力，但林江汉提供的借条及土地房屋权证仅可证明其自身之经济状况，但经济状况并不完全等同于履约能力。林江汉所提交之借条的真实性无法确认，是否归还亦无证据予以证明。至于登记于林江汉之妻名下之房产是否可于王全明出售之时予以变卖或以其他途径获得款项无法得以证实，故林江汉具有与买受人同等条件下购买房产之履约能力无法确认。其次，林江汉的诉求为王全明向其支付15万元违约金，但双方并未在《房屋租赁合同》中约定违约金。林江汉在本院审理中，又进而主张为其从原承租人继受承租所支付的转让费8万元及装修损失7万元，但此系林江汉承租讼争房产所支付的费用，显非因侵犯优先购买权所可致之损失，故不予支持。即使如林江汉在原审之主张，因其拒绝鉴定导致举证不能，故不予支持。综上，林江汉的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人林江汉的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3300元，由上诉人林江汉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
代理审判员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一四年三月六日
代书 记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。