北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第12161号
上诉人（原审被告）王祎薇，女，1972年10月11日出生。
被上诉人（原审原告）朱向群，男，1962年7月19日出生。
上诉人王祎薇因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第05101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年2月，朱向群起诉至原审法院称：我于2013年8月10日与王祎薇签订《房屋租赁合同》承租王祎薇位于北京市×××701室的房屋，租赁时间为2013年8月12日至2014年8月11日，租金为每月7100元，支付方式为押一付六，我于当日通过转账方式支付给王祎薇6个月租金及押金共计49700元。2014年7月10日，我提出续租房屋，王祎薇提出将房屋租金涨至每月7250元，我于2014年7月31日，通过工商银行转账给付王祎薇6个月租金共计43500元，但双方未续签房屋租赁合同。2015年1月9日，我由于工作变动原因向王祎薇提出不再续租，王祎薇表示同意，但其提出须我赔偿2个月的租金，否则不让我搬家，王祎薇还通知物业保安，全天候看守房屋使我不能搬家，致使搬家公司无功而返，而我不得不支付550元搬家费，当我提出找律师解决纠纷时，王祎薇突然同意我搬家，于是我在3天之后迅速搬家并与王祎薇完成房屋的验收和交接。2014年7月我提出续租房屋时并未承诺租期且双方未续签房屋租赁合同。2015年1月我按照惯例提前1个月通知王祎薇，以便王祎薇寻找其他租户，王祎薇认为我违约在先实在荒唐，王祎薇阻止我搬家涉嫌违法，由于王祎薇的阻止，小区物业保安将我一家像小偷一样监视、看管，给我心理上和名誉上造成极大损害，故我诉至法院请求判令王祎薇返还我房屋押金7100元、租金7100元、燃气费393元、搬家损失费550元，本案诉讼费由王祎薇负担。
王祎薇辩称：我与朱向群于2013年8月10日签订《房屋租赁合同》，合同期限为1年，租金标准与朱向群所说相同，2014年7月我要求与朱向群重新签订合同时朱向群表示按原合同履行，我也表示同意，故双方存在口头合同，经双方协商，租金标准为每月7250元。2015年1月11日双方见面协商，朱向群提出的解除合同事宜，双方签订了一个备忘录，朱向群同意如果提前解约则在1月11日晚支付1个月的租金，如果续约则交纳后续半年的租金。关于朱向群搬家一事，朱向群事先没有与我们进行沟通，故其发生费用与我无关，经我计算后燃气费结余393元，水费尚欠581元，故结算后朱向群仍欠我相关费用。综上，我不同意朱向群的诉讼请求。
原审法院经审理确认：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王祎薇、朱向群签订《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应属有效，双方均应依照合同行使权利、履行义务。《租赁合同》履行期限届满前，双方协商由朱向群继续承租701房屋，朱向群亦向王祎薇交纳租金，故双方存在房屋租赁关系，现双方协商解除房屋租赁关系，朱向群应当依据《背忘》向王祎薇支付违约金7250元，因违约金数额与剩余房屋租赁期限内租金数额相等，故对于朱向群要求王祎薇退还租金的诉讼请求法院不予支持；至于押金一项，因双方已就违约金数额予以明确约定，故合同解除后，王祎薇应当将押金退还朱向群，故对于朱向群要求王祎薇退还押金的诉讼请求，法院予以支持；至于燃气费、搬家损失费一项，因双方在交接房屋时已确认无其它纠纷，故对朱向群要求王祎薇退还燃气费、搬家损失费，法院不予支持。据此，原审法院于2015年9月判决：一、王祎薇于判决生效之日起十五日内给付朱向群押金七千一百元。二、驳回朱向群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王祎薇不服，向本院提出上诉称，朱向群应支付我两个月的租金作为违约金，朱向群的押金用于抵扣违约金，我要求撤销原判第一项，依法改判驳回朱向群要求退还押金的诉讼请求。朱向群同意原判。
经审理查明：2013年8月10日，朱向群（乙方）与王祎薇（甲方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称《租赁合同》），双方约定朱向群承租王祎薇名下位于北京市×××701房屋（下称701号房屋），房屋租赁期自2013年8月12日至2014年8月11日，王祎薇应于2013年8月11日前将房屋按约定条件交给朱向群，租金标准为每月7100元，支付方式为银行汇款，押一付六，押金标准为7100元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由朱向群承担的费用、租金，以及朱向群应当承担的违约责任外，剩余部分应如数返还给朱向群。租赁期内物业管理费、卫生费由王祎薇负担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、上网费、车位费由朱向群负担。租赁期内，王祎薇需提前收回房屋的，或朱向群需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，王祎薇还应退还相应的租金。合同签订后，朱向群向王祎薇支付了押金、租金并搬入701号房屋居住。
另查，2014年7月即《租赁合同》届满前，经双方协商，朱向群继续租赁701号房屋，租金标准为每月7250元，朱向群向王祎薇支付了6个月的租金。
再查，2015年1月11日，王祎薇拟定《背忘》一份，其内容为：“经王祎薇女士与朱向群先生协商，就租住54701房屋可能提前解约一事达成如下意见，2015年1月11日晚支付，如果解约，支付7250元违约金，如果不解约，支付7250＊6月租金。全部款项保证于11日支付。甲方王祎薇，乙方朱向群。2015.1.11。”庭审中，双方均认可朱向群未给付《背忘》中的违约金或租金。
2015年1月15日，王祎薇在其所持《租赁合同》空白处写下“城南5-4-701王祎薇与朱向群房屋租赁合同解除，屋内灶台有损坏，浴室灯有损坏，空调遥控器缺少，朱向群承诺将遥控器以及一个扳子为王祎薇找回，双方同意无其它纠纷，于2015年1月15日交接完毕。”朱向群、王祎薇在该段文字下方签字确认。
庭审中，王祎薇提交一份录音证据，以此证明朱向群知道并同意提前解约支付两个月租金的违约金。朱向群对其主张不予认可。
经询，朱向群表示《背忘》中违约金一项是指如其违约则须向王祎薇支付7250元即1个月的租金作为违约金，但其不存在违约行为，故其不应向王祎薇支付违约金。王祎薇表示如一方违约须按租金标准的200%支付违约金，1个月租金7250元再加上朱向群在王祎薇处的押金7100元即构成朱向群应向王祎薇支付的违约金。对于1月15日王祎薇在《租赁合同》中添加的文字，朱向群表示该内容中无其它纠纷系指水、电费上没有纠纷，但房租上仍有纠纷。王祎薇表示该内容中无其它纠纷系指租金、押金与剩余费用相抵消后无其它纠纷。
上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、《背忘》等证据在案佐证。
本院认为：王祎薇、朱向群签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。《租赁合同》期限届满后，朱向群继续使用涉案房屋，并向王祎薇支付租金，双方的房屋租赁关系仍然延续。后双方签订《背忘》约定，朱向群如果解约，应支付7250元违约金，如果不解约，支付7250＊6月租金。签订《背忘》后，朱向群未向王祎薇支付租金，双方解约，朱向群应按《背忘》的约定向王祎薇支付7250元违约金。
王祎薇上诉主张朱向群应根据《租赁合同》的约定按200%支付违约金，因双方在《背忘》中约定“支付7250元违约金”，《背忘》在《租赁合同》之后签订，应认定该《背忘》的约定为双方对于《租赁合同》中违约金标准的变更，双方解除合同后，违约金数额应以《背忘》的约定为准。王祎薇虽主张朱向群知道并同意提前解约应支付两个月租金作为违约金，但朱向群对此不予认可，王祎薇提供的录音无法证明其主张，王祎薇亦未提供其他充分证据。故王祎薇要求按照原《租赁合同》的标准支付违约金，依据不足，本院不予支持。
另外，双方交接房屋后在《租赁合同》空白处写明“双方同意无其它纠纷，于2015年1月15日交接完毕”。王祎薇主张“无其它纠纷”系指租金、押金与剩余费用相抵消后无其它纠纷。朱向群对此不予认可。本院认为，“无其他纠纷”表明双方对纠纷的处理达成一致，因双方未对《背忘》的内容予以变更或否定，亦未在《背忘》之后提及相关款项结算的问题。故不能推断相关款项已经清结，对王祎薇的该项主张，本院不予采信。
朱向群支付房租至2015年2月11日，双方于2015年1月15日将房屋交接完毕，故王祎薇应将2015年1月16日至2015年2月11日的房租退还朱向群。因朱向群需向王祎薇支付7250元违约金，违约金与房租退款相抵扣后，朱向群需向王祎薇支付967元。该款项可在押金中予以扣除。合同解除后，王祎薇应当将押金在扣抵相关费用后，退还朱向群。
综上，原审法院判认定违约金数额与剩余房屋租赁期限内租金数额相等不妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，一百零七条，一百零九条，一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第05101号民事判决；
二、王祎薇于本判决生效之日起十日内退还朱向群押金六千一百三十三元；
三、驳回朱向群的其他诉讼请求。
一审案件受理费179元，由朱向群负担106元（已交纳），由王祎薇负担73元（朱向群已预交，王祎薇于本判决生效之日起10日内给付朱向群）；二审案件受理费50元，由王祎薇负担43元（已交纳），由朱向群负担7元（王祎薇已预交，朱向群于本判决生效之日起10日内给付王祎薇）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一五年十二月十三日
书 记 员 祝 石