金华市金东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0703民初618号
原告（反诉被告）：黄建平。
委托代理人：曹旭东，金华市真理法律服务所法律工作者。
委托代理人：陈旭丽，金华市真理法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：金华市金东区鑫鸿五金厂。
经营者：王国防。
委托代理人：成金星，浙江国权明达（磐安）律师事务所律师。
委托代理人：叶丽娟，浙江国权明达（磐安）律师事务所实习律师。
原告（反诉被告，以下称原告）黄建平与被告（反诉原告，以下称被告）金华市金东区鑫鸿五金厂房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年2月24日向本院提起本诉，被告于2016年3月18日向本院提起反诉。本案受理后，依法由代理审判员王俊慧适用简易程序，于2016年4月14日、5月17日两次公开开庭进行了审理。原告黄建平及委托代理人曹旭东、陈旭丽，被告金华市金东区鑫鸿五金厂的委托代理人成金星、叶丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一、本诉部分的诉辩意见
原告黄建平诉称，原告在2014年2月左右与朋友一起承租了被告名下的厂房（二楼的厂房和二楼的住房），从事木制相框加工生产，当时厂房租金和5000元押金一起已经支付完毕，原、被告在签订厂房出租合同时，就有约定在原告租赁合同到期后，会将5000元的押金一并退回。之后原告因生产的需要，又向被告续租用该厂房，同时重新签订了厂房租赁合同，原告也通过银行转帐的方式支付续租厂房租金60988元，现因原告需要扩大生产规模，被告所提供的厂房面积和消防安全等问题，无法达到原告的要求，于是原告在租赁期间内，提前明确告知被告在厂房出租合同到期满后，将不再续租该厂房。原告在2016年2月19日彻底撤离出向被告承租的厂房，在搬离厂房的过程中，被告对于用电进行了核对，原告也进行了支付水电义务，被告承诺次日可以退回5000元押金。之后，原告多次与被告联系要求退回押金事宜，期间也多次上门追讨，被告均以各种理由拒绝退回押金，被告已经完全违背了诚实守信原则，在原告多次协商无果之下，为了维护原告的合法权利，诉至法院，请求一、判令被告退回原告厂房租金1722元以及押金人民币5000.00元，共计6722元;二、判令被告从起诉之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准制度支付欠款利息，直至被告退回押金为止；三、本案全部诉讼费由被告承担。
被告金华市金东区鑫鸿五金厂辩称：双方签订的合同是在2016年2月24日到期，但是原告在2月19日提前退租，原告提前退租构成违约，应承担三个月租金的违约金。原告提前退租后，2016年2月份的水电费、电梯维修年检费都没有承担，违反了租赁合同的约定，原告退租之后没有把两处房屋的钥匙交还给被告，而且遗留了大量物品，很多设施已经损坏，没有恢复原状造成被告不能出租，产生了一定的损失。被告收取原告的保证金5000元是事实，但是原告的保证金不能支付违约金及造成的损失，对于原告在租赁过程中违约的情况，被告已经提起了反诉，请求法院驳回原告诉请。1722元不是原告说的多缴纳的租金，是2015年2月24日到2015年3月26日原告迟延缴纳租金的滞纳金，而且原告应交付的滞纳金实际是3049.4元，故扣除1722元还需缴纳剩余的滞纳金。第一次庭审结束后，经核对，1722元是支付2015年1月至2月的水电费，不存在多支付租金的情况。
二、反诉部分的诉辩意见
反诉原告（本诉被告）金华市金东区鑫鸿五金厂诉称，2015年2月25日，反诉原告与反诉被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：反诉被告租赁反诉原告二楼厂房及二楼宿舍，租期为一年，至2016年2月24日止；年租金60988元；反诉被告承租期间所产生的水、电、煤气、电话通讯等费用由反诉被告承担；电梯用电及维修、年检费用按使用楼层分摊；使用房屋过程中造成厂房、附属设施损害或者发生故障的，应及时维修，拒绝维修的，维修费用由承租方承担；如承租方提前退租而违约的，应补偿出租方三个月租金。合同还约定了双方其他权利义务。反诉被告于2016年2月19日前突然提前退租，虽然已经将其主要的材料、设备、产品等搬离承租房屋，但没有归还厂房及宿舍楼的钥匙，并且仍留下许多物品和垃圾。并且反诉原告发现承租房屋的二楼西边墙上留下墙洞没有修补，二楼北边大门被拆卸下来之后没有安装；洗手间水龙头已经没用不能出水，下水道堵塞，男卫生间小便斗被拆除也没有安装回去，下水管道堵塞，洗手盆也不能使用；女卫生间的下水管道破裂。反诉原告多次通知反诉被告要求恢复原状，但反诉被告置之不理。反诉被告于2016年2月24日提起诉讼，为维护反诉原告合法权益，根据有关法律规定，提出反诉，请求一、判令反诉被告归还二楼厂房及二楼宿舍的钥匙各三把;二、判令反诉被告排除妨碍，恢复承租房屋原状（清运承租房屋内的所有物品和垃圾；修复二楼北边墙墙洞；安装二楼西边大门；修复洗手间出水龙头，恢复通水，疏通下水管道；修复男卫生间小便斗及疏通下水管道，修复洗手盆；修复女卫生间的下水管道）。如反诉被告拒绝排除妨碍、恢复原状，所产生的费用由反诉被告承担；三、判令反诉被告支付拖欠的2016年2月水费、电费及管理费、分摊的电梯用电电费、维修费、年检费合计5515元；四、判令反诉被告支付提前退租违约补偿金15247元，并支付迟延支付租金的滞纳金3049.4元；五、判令反诉被告赔偿在排除妨碍、恢复原状期间的房租损失（房租损失自2016年2月25日起按照上一年度日平均租金167.09元计算到恢复原状之日止）。在审理过程中，原告主张2016年3月14日由于二楼下水管道堵塞严重，影响到三楼承租户的使用，因此反诉原告聘请了相关的水管修理工对厕所内的管道进行了疏通，花去修理费1800元。为此原告变更第二项诉请为判令反诉被告排除妨碍，恢复承租房屋原状（清运承租房屋内的所有物品和垃圾；修复二楼北边墙墙洞；安装好二楼西边大门；修复洗手间出水龙头，恢复通水；修复男卫生间小便斗，修复洗手盆）;并增加一项诉讼请求为赔偿反诉原告为疏通下水管道所支付的费用1800元。原告还变更第三项诉请为判令反诉被告支付拖欠的2016年2月水费、电费、管理费及分摊的电梯用电电费、维修费、年检费合计10404元。其余诉请不变。
反诉被告（本诉原告）黄建平辩称：一、针对反诉原告的第一项诉请，无实际履行的必要，因为钥匙反诉被告已经在2016年2月24日下午归还。二、针对反诉原告的第二项诉请，反诉被告要求驳回。反诉原告提出的房屋现状不是反诉被告所造成，反诉被告在搬离的时候已经将场地清扫干净。所滞留的垃圾和产品的残留物是与反诉被告同租在二楼的租户袁保庆遗留下来的，与反诉被告无关。反诉原告提供的所有照片无法确定其拍摄时间，反诉原告也没有能够提供未承租给反诉被告时的原状照片，无法证明是反诉被告使用后所造成，在没有其他相关佐证的证明前提下，要求反诉被告修复、清理和安装是毫无道理也没有任何法律依据。三、针对反诉原告的第三、四项诉请，没有任何法律依据及证据证明，要求驳回。反诉原告没有证据证明下水管道堵塞是因反诉被告使用后造成，不排除同租在同一楼层的袁保庆和三、四、五层用户造成的结果，要求支付1800元的疏通维修费没有依据。根据双方约定，如需缴纳水电等费用，反诉原告应提供相关费用发票，但其至今未提供，而反诉被告已经对2016年2月的水、电费用以现金的方式支付完毕。反诉被告从未委托反诉原告对加工厂进行管理，故主张支付管理费没有任何依据。在承租期间，电梯没有因反诉被告使用不当需要进行维修，因此不存在电梯维修费。电梯年检费在2015年6月份已经分摊并支付完毕，反诉被告承租厂房两年时间，不可能承担三年的电梯年检费。故要求支付相关费用10404元没有依据。四、针对反诉原告的第五项诉请，反诉被告不存在提前退租的行为，不应承担滞纳金及违约金，要求驳回。反诉被告有权搬运存放在承租厂房中的自身货物，至于搬至何处与反诉原告无关。反诉被告并没有提前终止房屋租赁合同，也没有要求退回租金，于2016年2月24日的合同到期日之前2月19日搬离厂房，符合正常行为。合同中没有明确规定支付租金的起算时间，只是约定及时支付租金，反诉被告完全遵照合同履行及时的支付厂房和住房租金，并没有拖欠情况，要求支付滞纳金没有依据。五、针对反诉原告的第六项诉请，结合第二点答辩意见，不是反诉被告造成的，所以损失不应由反诉被告承担。
针对本诉与反诉部分的事实，原告（反诉被告）黄建平向本院提供了如下证据：
1、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格。
2、被告个体工商户登记情况一份，证明被告主体资格。
3、2015年2月25日厂房出租合同一份，证明原被告之间存在厂房租赁关系及租赁时间、被告收取原告押金5000元、租赁面积的事实。
4、2015年3月26日中国邮政储蓄银行30000元、中国农业银行32710元的转帐凭证各一份，证明根据合同2015年2月25日至2016年2月24日期间的厂房及住房租金原告只需支付60988元，但原告实际多支付了1722元的事实。
5、房屋所有权证复印件一份，证明租赁标的物中用于办公的实际面积为886.096平方米。
6、2014年4月28日加工协议书一份，证明租赁标的物中二楼办公厂房的另一半承租人为袁保庆以及2015年2月25日至2016年2月24日袁保庆与原告共同承租二楼的事实。
7、2014年2月25日厂房出租合同（传真件）、2014年3月5日中国农业银行139200元的转帐凭证各一份，证明2014年原告就已经租用被告厂房并交纳了10000元保证金（刘永丰5000元，黄建平5000元）的事实。
针对本诉与反诉部分的事实，被告（反诉原告）金华市金东区鑫鸿五金厂向本院提供了如下证据：
1、2015年2月25日厂房出租合同（复印件，与原告证据三相同）一份，证明原告存在多处违约行为：原告迟延支付租金时间长达一个多月，根据合同约定，承租方迟延支付费用一个月，按所欠费用5%支付滞纳金；租赁期间的水电、煤气费用、电梯用电及年检费及相关费用由承租户承担，原告应在收到票据三日内付清，原告也没有付清，被告有权根据合同第七条第五项要求原告承担5%滞纳金；根据合同第八条第三项，电梯用电及维修、年检费用按使用楼层摊派，根据合同第六条第二项，租赁期满后，归还厂房时，应当符合正常使用状态；合同第八条第一项，承租人提前退租，应补偿出租方三个月租金。原告诉状中自认搬出时间是2016年2月19日，是提前一星期退租的，按照合同约定要承担违约责任。
2、照片46张，证明原告搬离后现场留下的物品和垃圾；出租房屋内有被损坏的物品以及需要修复的附属设施（在反诉请求第二项中列明）。
3、2016年3月14日收款收据一份，证明第三项反诉请求中花费下水道修复费用1800元的事实。
4、2016年2月24日、2015年11月20日收款收据各一份，证明至2016年2月24日止，根据合同约定，需要由被告负担的水电费、电梯维修费、年检费及相关的管理费用共计10404元的事实。
在举证期限内，被告（反诉原告）金华市金东区鑫鸿五金厂向本院申请证人陈某出庭作证，欲证明2016年3月14日疏通下水管道花费1800元的事实。
对双方当事人提交的证据，本院当庭组织当事人进行了质证。当事人的质证意见和本院的认证情况如下：
被告（反诉原告）金华市金东区鑫鸿五金厂对原告（反诉被告）黄建平提交的证据1、2表示无异议，本院予以认定。证据3，被告表示对证据三性无异议，对原告提出的时间、金额及面积没有异议。本院对该组证据的真实性予以确认。证据4,被告表示对证据三性无异议，除需要支付租金的60988（9820+51168）元，原告主张多支付的1722元是支付2015年1月至2月的水电费，不存在多支付租金。本院对该组证据的真实性予以认定。证据5,被告表示真实性无异议。2013年房子造好之后2014年办理了房产证，原告是第一批承租户。这份证据能说明原被告的租赁合同是合法有效的，不是违法建筑。单层面积确实是886.096平方。本院对该组证据的真实性予以确认。证据6,被告表示凭该份协议无法证实原告的证明目的，2014年2月至2015年2月是由原告及袁保庆共同使用二楼，2015年至2016年承租期间是原告单方使用，因为原告与袁保庆因为水电费的问题吵的不可开交，所以袁保庆就搬走了，袁保庆是画画的，现场遗留的除了油漆桶和绘画的布属于袁保庆，其他都属于原告。承租实际是原告单方承租，2014年4月份的时候由原告将部分场地转租给袁保庆，被告也是默认的。在无其他证据佐证的情况下，本院对该组证据在本案中不予确认。证据7,被告表示原告提交的是传真件，合同不清楚，无法质证，2014年是两个人来进行租赁，另一个是谁不清楚了。5000元押金是认可的。本院对被告已收取原告5000元厂房租赁保证金的事实予以确认。原告（反诉被告）黄建平对被告（反诉原告）金华市金东区鑫鸿五金厂提交的证据1表示对证据三性无异议，但对证明目的有异议。首先，租金确实是一年一付，原告没有存在违约行为，合同未明确约定起付租金的时间，结合第三条及第七条第五点，双方只是约定及时支付租金，没有明确的年月日，故原告是及时支付的，不构成违约。其次，被告需要原告缴纳水电费，明确约定需要出具收据或票据，但是原告至今没有收到过，可以证明原告不拖欠水电费。第三，正常使用状态约定不明确，根据现场情况及照片，原告归还的厂房完全可以正常使用。第四，根据约定，电梯的费用是在使用过程中就已缴纳，电梯的年检费是在2015年6月已经分摊完毕，当时是每人每户800元。第五，原告从始至终没有委托原告进行管理，不存在管理费用。第六，原告有权搬离自己在承租标的物中的物品，搬离到何地与被告无关，也没有造成损坏，而且也没有要求被告退回未使用的租金，故不存在违约行为。退租概念是在承租期内不想继续承租，要求出租户退还未到期的租金，因为原告没有这方面的要求，不存在退租的行为。本院对该组证据的真实性予以确认。证据2，原告表示从现场看，原告承租的场地内，地面是干净的，只有少许，原告搬离的时候也进行了清扫。水龙头堵住应该是出租人的维修义务，本来也是坏的，墙洞都是承租期内的正常使用，不是故意损坏，西边大门、洗手盆在租赁一开始就是坏的，三楼也是这样，卫生间内搬离时已进行了清扫，现在的情况不排除是被告所为。本院认为，根据《厂房出租合同》约定原告承租二楼面积533平方米的厂房，庭审中被告陈述其也知道有其他人搬进二楼厂房使用，但是未签订合同，未收房租，在被告未提供其他证据佐证的情况下，仅凭该组照片不能证实被告主张的现场遗留物品、垃圾，二楼厂房西侧大门拆卸、洗手间水龙头不能出水、男卫生间小便斗及洗手盆损坏系原告在承租期间使用不当造成的后果，至于二楼厂房北边墙墙洞，本院认为，并未超过双方约定正常使用范围，故本院对被告的该项主张不予认定。证据3,原告表示因为被告申请出庭作证的证人证言也是这个证明目的，与证人证言一同质证。本院将结合其他证据再作认定。证据4,原告表示其不认可被告自己制作的2016年2月24日收款收据，那时候合同已经到期，我们已经结清了。电梯费用已经分摊完毕，所以对两份收款收据都不认可。本院认为，收款收据非正式票据且2016年2月24日的收款收据系被告自行制作，故本院对该组证据不予认定。经质证，对于证人陈某的证词，被告表示证人证言和收款收据可以证实证人对于涉案的租赁房屋下水道进行修理，从修理过程及措施能观察清楚，没有做过的人也是讲不出来的。被告支付了1800元费用的事实。下水道堵住的原因是里面有乱七八糟的东西，通过厕所下水道下去之后，既把总管堵住也把分管堵住，堵住的原因一楼没有卫生间，是二楼及以上的楼层问题造成堵塞，但是三楼及以上的卫生间都是干净的，如果是三楼及以上的楼层问题是不会从二楼的分管堵住，否则二楼以上的卫生间都会堵塞。原告表示对证人修理的事实没有异议，三、四楼卫生间干净不会堵住管道的说法没有任何依据。下水道堵住的原因很多，证人也说去过被告处疏通过很多次管道，而且原告厂里没有女职工，不可能产生女性用品特意去堵住管道。本院认为，被告提交的证据不能证实是原告在承租期间使用不当造成下水道堵塞的后果，且疏通下水道费用的收款收据也非正式票据，故本院对被告主张的该待证事实不予认定。
根据双方当事人的举证、质证及本院认证，结合当事人在庭审中的陈述，本院对本案的基本事实作如下认定：
2015年2月25日，被告金华市金东区鑫鸿五金厂（甲方，出租方）与原告黄建平（乙方，承租方）经协商签订《厂房出租合同》一份，约定：“一、出租厂房情况甲方出租给乙方的厂房坐落在金东经济开发区广博街一弄3号，租赁建筑面积二楼厂房：533㎡×12×8＝51168.00元，二楼住房面积：353÷11×3×8.5×12＝9820,合计金额60988.00元，厂房类型为框架结构。二、厂房起租时间和租赁期限1、厂房租赁自2015年2月25日至2016年2月24日止。…四、其他费用1、租赁期间，使用厂房所发生的水、电、煤气、电话通讯等的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三日内付清。2、租赁期间，乙方应及时缴纳各种管理费用。…七、租赁期间其他有关约定…5、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。…八、其他条款1、租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月的租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应补偿甲方三个月租金。2、电费按甲乙双方实际用电数，单价按供电部门电价收取，总表损耗甲乙双方按各自用电数量摊派。3、电梯用电及维修、年检费用按使用楼层摊派”。双方还对其他事项作了约定。2015年3月26日，原告向被告支付62710元。2016年2月19日，原告撤离承租厂房。
另查明，2014年2月25日原告与他人共同向被告租赁厂房，期间交纳了5000元厂房租赁保证金。因续租，该5000元在原、被告重新签订本案《厂房出租合同》时继续作为原告缴纳的保证金使用。
本院认为，原告黄建平与被告金华市金东区鑫鸿五金厂于2015年2月25日签订的《厂房出租合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规相关规定，该合同依法成立有效。原告主张因合同期满要求被告返还保证金5000元及其多支付的租金1722元，被告主张因原告违约造成的损失已超过原告交纳的保证金数额，而1722元是原告支付2015年1月至2月的水电费，不存在多支付租金的情况，要求驳回原告诉请。本院认为，被告未提供证据证实1722元系原告应负担的水电费,故对被告的该主张不予支持。至于5000元保证金，结合被告的反诉请求，本院认为，关于被告反诉请求的第二、三、四项因其提交的证据不足以证实其主张，故本院不予支持。第五项诉请，本院认为，双方并未约定原告支付租金的具体时间，故被告主张原告已超过一个月迟延支付租金要求收取滞纳金的诉请本院不予支持。原告已足额支付其承租期间内的租金且未要求退还剩余租金，原告提前搬离租赁物的行为并不属于提前退租的范畴，故对于被告主张补偿三个月租金的诉请本院不予支持。第六项诉请，被告未能举证证明遗留的物品、垃圾属于原告所有，故本院不予支持。被告主张的第一项诉请，原告称其已于2016年2月24日下午将钥匙一并归还，庭审中被告陈述其已将锁芯更换，结合实际情况本院对该项诉请不予支持。综上，双方签订的《厂房出租合同》租赁期限已届满，原告要求退还5000元保证金本院予以支持。对于原告主张的利息请求，因其性质属性，本院不予支持。按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
1、由被告（反诉原告）金华市金东区鑫鸿五金厂于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）黄建平保证金5000元及超额支付的租金1722元，合计6722元。
2、驳回原告（反诉被告）黄建平的其他诉讼请求。
3、驳回被告（反诉原告）金华市金东区鑫鸿五金厂的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25元（原告已预交），反诉案件受理费282元（被告已预交），合计307元，由被告金华市金东区鑫鸿五金厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 王俊慧
二〇一六年六月二十一日
代书 记员 庄如轩