上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8281号
上诉人（原审被告）：庄金，XX年XX月XX日生，汉族。委托诉讼代理人：唐杰，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王君，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海范氏科技投资发展集团有限公司。法定代表人：侯芳，总经理。委托诉讼代理人：陈辉，上海市东高地律师事务所律师。上诉人庄金与被上诉人上海范氏科技投资发展集团有限公司（以下简称范氏公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初4745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庄金向本院提起上诉，要求撤销原审判决第四、六项，变更原审判决第三项为支付2015年9月13日至2015年11月9日期间的欠付租金，按每月人民币19,414.75元（以下币种相同）计算标准。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的租赁合同期限超过了被上诉人从案外人处承租涉案房屋的期限，导致上诉人无法办理营业执照，故上诉人欠付租金并未构成违约。被上诉人在2015年11月9日采取断水断电的措施，影响了上诉人的正常经营，故此后的租金上诉人不应支付。被上诉人范氏公司则不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：被上诉人原审时也提交了案外人上海XX有限公司出具的证明，证明在上诉人承租涉案房屋期间，被上诉人一直承租涉案房屋，只不过中间因为协商续签合同事宜而有一段时间未签订租赁合同，被上诉人一直拥有涉案房屋的合法使用权并有权出租。办理营业执照系上诉人的义务，被上诉人已经提供了场地证明及原始租赁合同，被上诉人已经尽到了义务。被上诉人系在上诉人欠付租金及水、电费的情况下，根据上诉人的承诺才采取断水断电措施。2016年1月7日，范氏公司诉至一审法院请求判令：1、解除双方于2012年9月13日签订的《XX苑租赁合同》；2、庄金支付范氏公司2013年9月13日起至2015年12月7日期间的欠付租金488,093元（已扣除押金33,500元）；3、庄金支付范氏公司逾期付款违约金，按每期欠款额的日千分之五，计算至实际付款之日止；（其中自2013年9月13日起、2014年3月13日起，分别按欠款105,658.50元为计算基数；自2014年9月13日起、2015年3月13日起，分别按欠款110,941.50元为计算基数；自2015年9月13日起，按欠款54,893元为计算基数。）4、庄金支付范氏公司自2013年2月起至2015年10月期间欠付的水电费及物业管理费108,759元；5、庄金支付范氏公司自2015年12月8日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费，按每日1,276元为计算标准；6、庄金拆除位于上海市浦东新区XX路XX号靠近XX路一侧的攀岩违章搭建；7、庄金返还租赁的上海市浦东新区XX路XX号XX房XX层XX室房屋。一审法院认定事实如下：范氏公司原名上海范氏实业投资发展有限公司。位于上海市浦东新区XX路XX号房屋系范氏公司向案外人上海XX有限公司承租，后者同意范氏公司转租。2012年9月13日，范氏公司（出租方、甲方）与庄金（承租方、乙方）签订《XX苑租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市浦东新区XX路XX号的房屋其中二层中的202室，建筑面积275.69平方米出租给乙方使用，经营攀岩馆项目。租赁期限自2012年9月13日起至2017年9月12日止。该房的全年租金为201,254元，付六押二，以后每期租金在本期租金到期日前15天内支付下期租金，签订合同时一次性付清六个月的租金100,627元和押金33,500元。乙方逾期支付租金、物业费、水电费的，应承担逾期付款的滞纳金，按迟交款项的千分之五每日计，自应付租金最后期限之日起计算至实际付清之日止。乙方拖欠部分或全部租金或其他费用的，拖欠时间自应付款项最后期限之次日起算超过5天的作乙方违约处理，甲方有权停止给乙方供电供水并且有权单方面解除合同，收回房屋，所欠款项在乙方的押金中扣除，并且乙方应按照未付费用数额的两倍赔偿甲方。自2013年9月13日，以后的租金年递增率为5%，物业管理费以每平方米每月3.50元计算，每月支付一次。甲方保证在交易时，拥有对该房屋的经营管理权，并提供办理工商、税务的各种资料。租赁期满，乙方应于期满日前一天迁出，逾期不搬迁的，应双倍偿付甲方租金，并赔偿甲方因此所遭受的经济损失。合同另对其他事项作了约定。租赁合同签订后，庄金支付范氏公司押金33,500元，对租赁房屋进行装修后经营攀岩馆。庄金另在上海市浦东新区XX路XX号房屋外墙（靠近德平路一侧）搭设了攀岩设施。2013年3月起，范氏公司按月向庄金发送付款通知，催讨水电费及物业费。2014年2月21日，范氏公司向庄金发送租金付款通知书，载明欠付2013年3月13日至9月12日租金84,097元，2013年9月13日至2014年3月12日租金105,658元，2014年3月13日至9月12日租金105,658元，庄金在该通知书上签名。2015年2月5日，范氏公司再次出具追缴租金、水电、物业费通知，载明租户庄金自2013年3月13日至2015年3月12日欠付租金共计422,885元，水电费及物业费自2013年2月至2014年12月欠付79,935元，要求缴纳。该通知由庄金签收。2015年7月27日，范氏公司向庄金发送通知，称贵户欠房租、水电费六十多万，多次协调未果，若在2015年7月30日前未收到欠付款项的，将采取停水停电。2015年10月9日，范氏公司向庄金发送告知书，称范氏公司又等了一个多月处理欠付款事宜，然庄金未兑现承诺，决定10月9号采取停水停电，直至交清欠付房租和水电费。2015年11月9日，范氏公司向庄金发送停水停电通知，称庄金未能交清欠款，通知于11月9日当天开始停水停电。一审审理中，范氏公司称其实际采取停水停电措施的日期为2015年11月9日，庄金称11月9日正式停水停电后租赁房屋已无法正常使用，应减少租金及使用费的支付标准至原租金标准的10%，目前租赁房屋内仍有庄金方的物品尚未搬离。2015年2月6日，庄金出具收条一份，载明收到范氏公司与上海XX有限公司间的租赁合同复印件（盖红章），用于办理营业执照。对于水电费以及物业费管理的未付金额，范氏公司主张截止2015年10月，欠费合计108,759元，庄金对未付金额无异议，认为其中物业费31,845元未支付是由于范氏公司未提供相应的物业服务，故该物业费不应支付。对于租金，双方确认已支付至2013年9月12日，庄金称其于2016年2月21日收到本案起诉状副本。范氏公司要求对租金按合同标准计算至2016年2月21日，其中2015年9月13日起的标准为每月19,414.75元，自2016年3月1日起，按合同租金标准的双倍（每日1,276元）计算占有使用费，押金33,500元用于抵扣租金。一审法院认为：双方就系争租赁房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。庄金在承租期间长期拖欠范氏公司租金未付，显然与合同约定相悖，其行为已构成违约，范氏公司诉请要求解除租赁合同，应予以准许。双方间的租赁合同自解除通知即范氏公司的诉状副本送达庄金之日（2016年2月21日）解除。合同解除后，庄金应将租赁房屋返还范氏公司，庄金欠付范氏公司的租金以及水电费应予支付。庄金称范氏公司诉请的部分租金已过诉讼时效的意见，与本案查实事实不符，不予采纳。庄金在租赁期间收取了范氏公司提交的有关办理经营证照的租赁合同，庄金未能证明范氏公司有其他不协助其办理经营证照的行为，故其有关不支付租金的理由，不予采纳。双方在租赁合同中对物业费的支付进行了约定，庄金理应一并支付欠付范氏公司的物业费。庄金要求按照合同租金标准的10%支付2015年11月9日系争房屋停水停电以后的租金，由于范氏公司对系争房屋采取停水停电的行为符合双方合同的约定，庄金要求减少租金，不予采纳。对于欠付租金的违约金，合同约定的计付标准显属过高，庄金请求予以调整，应予以准许。故依照范氏公司诉请的起止日期，酌情调整至按欠付款日万分之五作为计算标准。庄金在租赁房屋所在的上海市浦东新区XX路XX号房屋外墙违章搭设攀岩设施，违反了租赁物的使用规定，应予以拆除。至于解除合同以后的占有使用费，范氏公司参照合同约定，要求按逾期返还租赁物时租金计算标准即按双倍租金的计算要求，因该约定的性质属于对承租人违约责任的约定，庄金提出由于租赁房屋已处于停水停电状态，该约定标准过高，请求予以调整，符合法律的相关规定。故综合考量合同的履行情况、违约方的过错责任以及违约造成的损失等因素，确定庄金按每日765元支付解除合同以后的房屋占有使用费。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，于2016年4月18日作出判决：一、解除上海范氏科技投资发展集团有限公司与庄金于2012年9月13日签订的《XX苑租赁合同》；二、庄金于判决生效之日起十日内拆除位于上海市浦东新区XX路XX号房屋外墙（靠近德平路一侧）的攀岩设施搭建，并将上海市浦东新区XX路XX号XX房XX层XX室房屋返还上海范氏科技投资发展集团有限公司；三、庄金于判决生效之日起十日内支付上海范氏科技投资发展集团有限公司欠付2013年9月13日至2015年9月12日的租金433,200元，支付2015年9月13日至2016年2月21日期间的欠付租金，按每月19,414.75元为计算标准；四、庄金于判决生效之日起十日内支付上海范氏科技投资发展集团有限公司逾期付款滞纳金，自2013年9月13日起、2014年3月13日起，分别按欠款金额105,658.50元为计算基数；自2014年9月13日起、2015年3月13日起，分别按欠款金额110,941.50元为计算基数；自2015年9月13日起，按欠款金额54,893元为计算基数；按每日万分之五为计算标准，均计算至实际付款之日止；五、庄金于判决生效之日起十日内支付上海范氏科技投资发展集团有限公司欠付水电费及物业费108,759元；六、庄金于判决生效之日起十日内支付上海范氏科技投资发展集团有限公司房屋占有使用费，自2016年3月1日起，按每日765元，计算至返还租赁房屋之日止；七、上海范氏科技投资发展集团有限公司于判决生效之日起十日内返还庄金租赁押金33,500元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12,620.64元，减半收取计6,310.32元，由庄金负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。然上诉人拖欠租金至今，明显违约，故被上诉人据此要求解除租赁合同并主张欠付的租金及违约金，并无不当。上诉人称被上诉人未提供有效租赁期间的原始租赁合同，致使其无法办理营业执照，然一则被上诉人的主要义务系出租房屋，办理营业执照系上诉人的主要义务，二则被上诉人也向上诉人提供了原始租赁合同，尽到了协助义务，三则根据案外人上海XX有限公司出具的证明，被上诉人就涉案房屋的出租亦不存在权利瑕疵，故上诉人认为其欠付租金并未构成违约，缺乏依据，本院不予支持。此外，根据合同约定及上诉人的承诺，在其拖欠租金及其他费用时，被上诉人有权停止供水供电，被上诉人停水停电等措施亦未违反合同约定，故上诉人以此为由拒付2015年11月9日之后的租金，亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,620.64元，由上诉人庄金负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 孙 飞
二〇一六年八月十八日
书 记 员 倪 非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……