宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁0104民初5294号
原告：绿地集团银川商业运营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区兴水路1号。
法定代表人：李蓟，该公司经理。
委托诉讼代理人：火楠，北京市中银（银川）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程德智，北京市中银（银川）律师事务所律师。
被告：马小军，男，1979年6月13日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：王宁，宁夏民义达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王新宇，宁夏民义达律师事务所律师。
第三人：冶伟刚，男，1981年12月16日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市固原县。
原告绿地集团银川商业运营管理有限公司与被告马小军、第三人冶伟刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，适用简易程序，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告绿地集团银川商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人火楠、程德智，被告马小军及其委托诉讼代理人王宁、王新宇，第三人冶伟刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿地集团银川商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：１.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》关于绿地21城A区27号楼1层08号营业房部分；2.被告返还绿地21城A区27号楼1层08号营业房，并将其恢复原状[恢复至银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第5760号民事判决书所确定的图纸原状]；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年，原告接受相关业主的委托，与被告马小军签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于银川市兴庆区兴水路1号绿地21城A区饕界27号楼的01至16号房间，租赁期限自2014年10月1日至2022年9月30日。合同签订后被告对房屋进行了部分装修，并擅自将08号房屋原东墙楼梯拆除，楼梯间重新铺设地面，并将拆除部分一楼和二楼之间的楼板，重新构建了楼梯，同时将二楼北墙整体进行了移动，此后第三人作为08号房屋的产权人对被告马小军装修行为提出异议，并向银川市兴庆区人民法院提起诉讼，法院最终依据原告与第三人之间的委托法律关系判决，解除第三人与原告签订的《委托经营管理协议》，并判令原告恢复房屋原状，但该判决对原告与被告之间的《房屋租赁合同》租赁合同关系不予处理，该房屋仍由马小军使用至今，致使原告无法履行判决书相关义务，故原告诉至法院。
马小军辩称，原、被告签订《房屋租赁合同》后，原告将绿地21城A区27号楼共计12套营业房交付给被告从事餐饮，租期8年，原告为被告办理了《进场装修通知单》、《装修申请表》、《客户信息登记表》、《房屋装饰修理管理协议》、《消防安全承诺书》《装修押金收据》、《保证金收条》等入场装修手续，期间有原告公司工程部及物业公司对装修进度、质量进行全程跟踪，装修完毕后通过原告公司的验收后正式开业经营。根据另案生效法律文书银川市中级人民法院（2016）宁01民终1064号民事判决书明确判决及认定原告未经实际产权人即第三人同意，超越委托协议约定，擅自同意本案被告马小军对其租赁的房屋进行装修。因此被告不存在未经原告批准擅自装修的事实，不具有《房屋租赁合同》中约定解除合同的其他情形，更不存在合同法规定的法定解除的情形及事实，原告单方面擅自解除部分合同于法无据。此外08号营业房是现有餐厅的门厅和上餐厅二楼的唯一楼梯口，是该餐厅的核心部位，是不可分割的，如果单独解除该房并恢复原状，势必导致餐厅整体无法使用及经营，被告不同意解除08号营业房的租赁合同。
冶伟刚辩称，原告出售房屋存在欺骗，并同意被告在其房屋内装修，原告应当承担相应法律责任。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月1日，被告绿地银川运营公司及被告马小军签订房屋租赁合同一份，约定：被告马小军租赁被告绿地银川运营公司位于银川市兴庆区兴水路1号绿地21城A区饕界27号楼03、04、05、06、07、08、09、10、11、12、13、14号房间，建筑面积979.41平方米。饕界27号楼01、02、15、16号房间，建筑面积372.46平方米；租赁期自2014年10月1日至2022年9月30日止；用途为餐饮、娱乐、休闲；被告签订合同前向原告支付租赁保证金30000元；合同期内租金总额为4071833.29元，自2017年10月1日起，租金每6个月结算一次，由被告提前一个月支付给原告，第一次交纳租金时间为本合同签订之日，需缴纳第一个缴费周期租金，金额为227114.2元；被告马小军不得擅自将房屋转租、转借、转让、调换，不得擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途，故意损坏承租房屋；被告马小军在装修前，须到物业公司办理完整的装修手续，并提供完整的装修图纸（含装修平面图、效果图、水、电及部分内部修改图），如需改动外立面或墙体、楼梯拆除等内容必须提写书面报告于原告设计、工程等相关部门经审核批准后方可施工；租赁合同解除或终止后，被告马小军退还房屋、装修、设备，应符合合理使用后的状态，如出现毁损、灭失，被告马小军应承担赔偿责任，同时被告马小军需保证或恢复所退还该套房屋与附图所示它套房屋分割墙体、楼梯等附属设施的完整性同时被告马小军负责将商铺结构恢复为交房标准所约定。2014年7月7日，原告向被告马小军发出进场装修通知单一份，载明：27号楼商户于2014年7月20日前至永绿物业公司办理进场装修手续，并于2014年7月20日前安排人员进场装修。同日,被告马小军向上海永绿置业有限公司银川分公司21城管理处申请装修涉案房屋,并与该公司管理处签订房屋装饰装修管理协议,该公司管理处向被告马小军发放了装修许可证。后被告马小军将原告房屋原东墙楼梯拆除，楼梯间重新铺设为地面，并拆除部分一楼和二楼之间的楼板，重新构建了楼梯，同时将二楼北墙整体进行了移动。现原告认为被告擅自拆改涉案房屋，原告有权解除房屋租赁合同，故诉至本院。
另查明，2012年9月7日，第三人向绿地集团银川置业有限公司购买位于银川市兴庆区兴水路以北绿地21商城A区27号楼1层08室（复式）房屋一套（建筑面积87.62平方米，总金额934550元，楼下面积为51.08平方米，楼上面积为36.54平方米）。同日，第三人与原告签订《绿地21城饕界委托经营管理协议》一份，协议约定：第三人将其所有的上述房屋委托原告经营管理；经营管理期限为8年；经营期限内，第三人授权原告全权进行管理活动，包括但不限于原告以原告的名义或者第三人的名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项第三人不承担委托经营期间装修、装饰、房屋修缮、物业服务的费用。第三人不得以任何方式干涉原告经营管理权利。原告在委托管理权限范围内独立处理各项事务。原告在委托经营管理期间有修缮、养护房屋的义务。同日，第三人将上述房屋交由原告，双方签订了房屋委托经营交接书，并签订了授权委托书。2014年8月28日，第三人办理上述房屋的房产证，房产证号为房权证兴庆区字第XX**号，登记建筑面积为87.29平方米。后第三人和原告签订补充协议一份，约定：经双方协商，就《绿地21城饕界委托经营管理协议》履行过程中引发的纠纷处理达成以下补充协议。1.因第三人要求原告赔偿相关损失，双方同意将《绿地21城饕界委托经营管理协议》第十二条12.2条修改为因本协议履行产生的纠纷由物业所在地银川市兴庆区人民法院管辖；2.第三人可以向银川市兴庆区人民法院提起民事诉讼，要求原告及马小军承担相应赔偿责任，原告保证按照人民法院判决的赔偿数额向第三人支付赔偿款项；3.原告向第三人承担赔偿责任后有权向马小军追偿。后第三人认为原告擅自改动原告房屋的结构，导致原告房屋丧失使用价值，故于2014年10月9日诉至本院，要求解除第三人和原告签订的委托经营管理协议；原告及被告马小军恢复原告将房屋交付给原告时的状态，并符合国家及第三人房屋买卖合同中约定的房屋质量、消防规范和要求。本院审理后认为：”原告应当按照协议的约定履行受托人的义务，但被告在接受委托期间，未经原告同意，超越委托协议约定，擅自同意被告马小军对原告所有的房屋进行装修及结构改造，存在过错，对原告所有的房屋造成了损害”，并作出（2014）兴民初字第5760号民事判决书，判令：1.解除第三人与原告于2012年9月7日签订的《绿地21城饕界委托经营管理协议》；2.原告按照编号为A164000955建筑设计图纸的要求恢复第三人所有的位于银川市兴庆区兴水路以北绿地21商城A区27号楼1层08室（复式）房屋的原状。原告对该判决书不服上诉至银川市中级人民法院，该院作出（2016）宁01民终1064号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的权利和义务。原告主张被告未经原告同意擅自拆改涉案房屋结构，根据（2014）兴民初字第5760号、（2016）宁01民终1064号民事判决书认定原告同意被告对涉案房屋进行装修及结构改造，故对原告的该辩称本院不予采信。根据《房屋租赁合同》约定，被告装修前需到物业公司办理手续并提供装修图纸，如改动外立墙面或墙体、楼梯拆除等内容必须书面报告原告设计、工程等相关部门批准后方可施工，被告庭审中提交平面图两张证实改造楼梯经原告同意，因该图纸未经原告确认，且原告不予认可，故被告所提交证据无法证实其按合同约定履行上述义务，被告的行为构成违约；原告在被告未完善相应装修报备手续情况下，超越委托协议约定，擅自同意被告马小军对涉案房屋进行装修及结构改造，且在被告装修期间，未对被告改动提出异议或要求整改，原告的行为亦构成违约，根据原、被告各自违约程度，原告承担主要责任，被告承担次要责任，原、被告的上述行为侵害了第三人的物权，经生效判决解除原告与第三人之间的委托经营管理协议，原告无权继续出租房屋，原、被告签订的涉案房屋《房屋租赁合同》亦应当予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故被告应向原告返还涉案房屋，并按照（2014）兴民初字第5760号民事判决书编号为A164000955建筑设计图纸的要求恢复原状。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告绿地集团银川商业运营管理有限公司与被告马小军签订的《房屋租赁合同》关于绿地21城A区27号楼1层08号房屋部分；
二、被告马小军于本判决生效之日起七日内向原告绿地集团银川商业运营管理有限公司返还位于银川市兴庆区绿地21城A区27号楼1层08号房屋，并按照编号为A164000955建筑设计图纸的要求恢复原状。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告马小军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 员 贺晶婕
二〇一七年七月五日
法官助理 赵 慧
书 记 员 焦 娇