南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0612民初188号
原告江苏南通农村商业银行股份有限公司，住所地南通市通州区金沙街道办事处建设路1号。
法定代表人佘俊，董事长。
委托代理人刘杨，原告单位职员。
被告祁淑玉。
被告杨煜宁。
被告葛锡英。
上述三被告委托代理人刘鹏，江苏维业律师事务所律师。
上述三被告委托代理人陈江，江苏维业律师事务所实习律师。
被告南通市通州区鑫源钢结构有限公司，住所地南通市通州区石港镇石西村十二组。
法定代表人陈飞，总经理。
原告江苏南通农村商业银行股份有限公司与被告祁淑玉、杨煜宁、葛锡英、南通市通州区鑫源钢结构有限公司（以下简称鑫源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月7立案受理后，依法由审判员孙进独任审判，于2016年2月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘杨、被告祁淑玉、杨煜宁、葛锡英的委托代理人刘鹏到庭参加诉讼，被告鑫源公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月24日，原告与借款人杨建锁及被告鑫源公司签订《最高额个人担保借款合同》二份，借款人杨建锁向原告分别借款300000元、2700000元，被告鑫源公司以其国有土地使用权、房产分别提供了抵押担保，原告于同日发放了上述两笔贷款，后杨建锁偿还了300000元借款中的90.54元本金、2700000元中的380925.42元本金，余款未能偿还。因借款人杨建锁已故，被告祁淑玉系其妻、杨煜宁系其子、葛锡英系其母，均系其法定继承人，故请求法院判令：1、被告祁淑玉、杨煜宁、葛锡英偿还原告借款本金2618984.04元及合同约定的至还清借款之日的利息（其中计算至2015年12月21日的利息为396813.08元，此后至实际还款之日的逾期罚息按年利率8.4%上浮50%计算）；2、原告对位被告鑫源公司座落于石港镇石西村12组的土地使用权、房产享有优先受偿权；3、诉讼费用由四被告负担。
被告祁淑玉、杨煜宁、葛锡英辩称，1、杨建锁生前共向原告借款3000000元属实，借款后偿还了部分借款，原告主张的借款本金数额正确；2、杨建锁是名义借款人，实际借款人为被告鑫源公司法定代表人陈飞，若法院认定杨建锁为借款人，则答辩人只应在继承遗产范围内承担还款责任；若认定由实际使用人承担还款责任，则答辩人不承担责任。
被告鑫源公司未作答辩。
经审理查明，2013年12月17日，原告与被告祁淑玉之夫、杨煜宁之父、葛锡英之子杨建锁（亡）及被告鑫源公司订立《最高额个人担保借款合同》二份[合同编号分别为（南通）农商高个借字2013第201312170001号、第201312170002号]，被告鑫源公司以坐落于南通市通州区石港镇石西村十二组的房产（房权证号：通州房权证石港字第号、第号）、国有土地使用权（土地证号：通州国用（2010）第008025号、第008026号）分别上述两份合同项下最高本金余额不超过2700000元和3000**元的借款提供最高额抵押担保，担保借款期间为2013年12月17日至2015年12月10日，担保范围为合同项下借款本金、利息、复利、罚息等。两份合同均约定，借款人每次借款期限、金额、还款方式以借据记载为准；合同利率确定为在中国人民银行相应档次基准利率基础上上浮40%；借款人未按合同约定期限偿还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。
2013年12月23日，被告鑫源公司与原告办理了房屋抵押登记及国有土地使用权抵押登记，《房屋他项权证》载明：房屋所有权证号为：1010446B、1110248，债权数额为2700000元；通州国用（2010）第008025号、第008026号国有土地使用权证项下土地他项权利分别进行了登记，两项抵押登记的贷款金额均为150000元。
次日，原告向杨建锁发放贷款2700000元、300000元各一笔，杨建锁则分别向原告出具了借款借据，两份借据所载明的借款到期日均为2014年12月20日，年利率均为8.4%，同时约定按季结息，每季末月第21日为结息日。原告发放上述借款后，收取了上述两笔借款2014年9月20日前的全部利息，并从杨建锁还款帐户中收取了下列四笔项项：2014年12月29日收取了300000元中的90.54元本金、2700000元中的925.42元本金，2015年10月30日、2016年1月4日则分别收取300000元、80000元，均抵算了2700000元中的本金，因未能收取余款及借款2014年9月21日以后的利息，原告于2016年1月诉来本院要求处理。
另查明，借款人杨建锁之父先于杨建锁死亡。
以上事实有《最高额个人担保借款合同》、《借款借据》、《房屋他项权证》、《国有土地使用权他项权利证书》、南通市通州区十总镇上雁村村民委员会《证明》及当事人陈述在卷为证。
本院认为，依法订立的合同，自成立时生效。夫妻关系存续期间，一方对外所负债务，应按夫妻共同债务处理。合同一方当事人消亡的，权利、义务由其继受人享有、承担；继承人放弃继承的，对被继承人的债务可以不负偿还责任。合同债务有相应抵押担保的，债权人就抵押物变现价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。
本案债务发生于借款人杨建锁与被告祁淑玉婚姻关系存续期间，应认定该债务为其夫妻共同债务，被告祁淑玉有义务偿还全部合同债务。被告杨煜宁、葛锡英作为借款人杨建锁的继承人，依法应当在继承杨建锁的遗产范围内承担共同还款义务。因被告鑫源公司以其相关土地使用权及房产为本案所涉债务提供了抵押担保，并办理了抵押登记，原告取得相应的抵押权，故对抵押物的变现价款享有优先受偿权，但应以登记的抵押范围为限。
对于被告祁淑玉、杨煜宁、葛锡英认为被告鑫源公司法定代表人陈飞是借款使用人，并提交了陈飞出具给杨建锁的借条复印件，本院认为，依据合同相对性，原告出借款项的相对人为杨建锁，杨建锁死亡，其债务则应由其配偶及其他继承人依法承担，至于陈飞是否向杨建锁借款，则应由杨建锁的继承人另案向陈飞主张，本案中不作理涉。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告祁淑玉于本判决发生法律效力后十五日内偿还原告江苏南通农村商业银行股份有限公司借款本金2618984.04元、利息及逾期罚息396813.08元（自2014年9月21日计算至2015年12月21日）及2015年12月22日至实际还款之日的逾期罚息（按年利率8.4%上浮50%计算）；
二、被告杨煜宁、葛锡英在继承杨建锁遗产范围内对上述第一项判决确定的被告祁淑玉的还款义务承担共同还款责任；
三、原告江苏南通农村商业银行股份有限公司就上述第一项判决确定的被告祁淑玉的还款义务中（南通）农商高个借字2013第201312170001号《最高额个人担保借款合同》项下借款本金2319074.6元、利息356486.38元及该笔借款2015年12月22日至实际还款之日的逾期罚息，对被告南通市通州区鑫源钢结构有限公司坐落于南通市通州区石港镇石西村十二组房产（房权证号：通州房权证石港字第号、第号）折价或拍卖、变卖所得价款在2700000元内享有优先受偿权；就第一项判决确定的被告祁淑玉的还款义务中（南通）农商高个借字2013第201312170002号《最高额个人担保借款合同》项下借款本金299909.46元、利息40326.7元及该笔借款2015年12月22日至实际还款之日的逾期罚息，对被告南通市通州区鑫源钢结构有限公司坐落于南通市通州区石港镇石西村十二组两宗国有土地使用权（土地证号：通州国用（2010）第008025号、第008026号）折价或拍卖、变卖所得价款分别在1500**元内享有优先受偿权；
四、驳回原告江苏南通农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取15463元，保全费5000元，合计20463元，由四被告负担（四被告负担部分，原告已代垫，待执行时由四被告一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按不服判决的数额向该院预交上诉案件受理费（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：4782）。
审判员 孙 进
二〇一六年二月二十三日
书记员 苏佳丽
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