安徽省芜湖市弋江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）弋民一初字第00519号
原告（反诉被告）：汪杰华，男，汉族，住所地芜湖市芜湖县。
原告（反诉被告）：承小翠，女，汉族，住所地同上。
原告（反诉被告）：汪贵诚，男，汉族，住所地同上。
原告（反诉被告）：汪贵强，男，汉族，住所地同上。
以上四原告共同委托代理人：吴俊洋，安徽铭诚律师事务所律师。
以上四原告共同委托代理人：李雨，安徽铭诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：芜湖柏丽置业有限公司，住所地芜湖市九华南路。
法定代表人：施永，董事长。
委托代理人：孙卓峰，系该公司员工。
原告汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强诉被告芜湖柏丽置业有限公司、反诉原告芜湖柏丽置业有限公司诉反诉被告汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年4月23日受理后，于2015年6月17日依法由审判员方向明适用简易程序公开开庭进行了审理,原告汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强及其委托代理人吴俊洋、李雨，被告芜湖柏丽置业有限公司委托代理人孙卓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强诉称：2013年9月10日，原告方因经营之需与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发建设的位于柏庄时代广场3—1#楼108室的门面房一套，建筑面积67.43平方，每平米单价为25676.63元，总价为1731375元，被告应当在2014年8月31日之前，将经验收合格的门面房交付原告方使用，如被告逾期交房，应当按日向原告方支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原告方与被告双方又签订《合同补充协议》一份，协议约定诉争门面房的交付条件为被告取得竣工验收备案证，且为该房屋交付的唯一条件。合同签订后，因诉争门面房实际建筑面积67.56平方大于合同约定面积67.43平方，故原告方实际向被告支付购房款总计1734713元。另外，被告在柏庄时代广场前期的广告宣传过程中，均对门面房层高为5.4米做出过明确、具体的允诺和说明。2014年8月30日，被告通过EMS邮件以及在大江晚报上公告的方式通知原告方办理交房手续，原告方在收到通知后即前往被告处欲办理交接手续，但是原告方却在验房过程中发现诉争门面房仍然处于封闭施工状态，路面堆积有大量建筑材料，门面房所临商业街道仍处于建设过程中，遂拒绝领受诉争门面房。2015年2月13日，原告方委托合肥亿家房地产投资信息咨询有限公司对诉争门面房进行检验，检验结果为室内平均净高5.192米，室外地面高于室内地面0.05米，由此导致室内有积水，且与原告方在芜湖市城市建设档案馆调取的竣工图所要求的室内地面高于室外地面0.15米设计方案不符。原告方与被告因协商调解不成遂成讼。请求判令被告调整室内外高差，使室外地面低于室内地面0.15米；如被告不能调整，原告方要求解除合同并退还全部已付购房款1734713元并按照已付购房款为基数按照5%的比例支付利息；请求判令被告对房屋内的消防管道进行拆除或者改造，使之符合合同约定；请求判令被告支付原告方逾期交房违约金39302.2元；请求判令被告赔偿原告损失共计153944元。
四原告向本院提交的证据有：1、四原告身份证复印件一份，证明四原告主体资格；2、企业信息查询单及组织机构代码证复印件一组，证明被告诉讼主体适格；3、商品房买卖合同、发票等复印件一组，证明四原告在被告处购买了柏庄时代广场3-1号楼108室、约定价款为1731375元以及实际支付购房款1734713元的事实；及该合同第六条已经明确约定被告的交房时间是2014年8月31日前并且约定交付的房屋必须能够满足使用；合同第七条第二项已经对被告逾期交付房屋的违约责任约定明确;而且在该合同中明确约定了层高5.4米以及一层可变更为两层使用；4、验房报告、工程设计图纸复印件一组，证明被告开发的柏庄时代广场工程的设计图图纸设计要求室外地面低于室内地面的0.15米，四原告购置的门面房室外高于室内地面0.05米，故与设计图纸不符；5、公证书及现场拍摄光盘复印件一组，证明被告开发的柏庄时代广场工程直到公证当天的2015年3月31日仍在封闭施工过程中，不符合交付条件，不符合经营和使用功能，按照合同约定被告应当是2014年8月31日交付并且交付的房屋应当具有满足使用功能，证明被告行为违约。
被告芜湖柏丽置业有限公司庭审中辩解并反诉称：四原告当庭增加诉请不符合法律规定，且不在举证期限内；被告是严格按照图纸施工的，也是按照政府规定进行施工的，没有违反建筑规范；室内消防管道的安装是按照国家强制规范进行；四原告要求被告支付违约金，依据合同第六条及补充协议第三条规定，被告实际上是延期了五日，愿意承担违约责任，但四原告诉请中的违约金过高；四原告在被告愿意支付违约金的情况下，依然起诉，被告也提出了反诉；四原告的损失没有提出相应的计算依据，四原告的起诉没有事实和法律依据应当予以驳回。现请求判令被反诉人向反诉人支付房屋代保管费5371.55元（暂计至起诉日，具体以实际发生为准）；
被告向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同复印件一份，证明原被告双方的权利义务；2、交房通知书和报纸公告复印件一组，证明被告按照合同约定履行了交房义务；3、两书一表，竣工验收备案证复印件一组，证明被告交付的房屋是符合国家规定及合同约定的；4、土建及景观设计图纸、证明复印件一组，证明被告交付的房屋是符合设计及国家规范；5、《建设工程消防验收意见书》复印件一份，证明被告交付的房屋消防系统是符合设计及国家规范。
反诉被告汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强辩称：反诉人违约在先，未能在合同约定期限内将房屋交付，工程取得竣工验收备案证并非商品房交付的唯一条件，按照商品房买卖合同约定，以及普通常理推测，反诉被告购买房屋的目的是为了经营使用以充分发挥商品房的价值和权能，但是在合同约定的房屋交付之日本案的涉案房屋仍在施工状态，达不到交付条件，是反诉原告违约在先，在涉案房屋不符合合同规定等存在诸多问题时，甚至违反建筑规范的情况下，反诉被告拒绝受领是其行使先履行抗辩权的正当行为，而并非违约，综上反诉原告诉请无事实及法律依据，请法院予以驳回其诉请。
反诉被告汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强未针对其反诉辩称提交相应证据。
经庭审质证，被告对原告方提交的证据对证据1-2无异议，对证据3综合认为，被告没有违约，对室内安装消防管道是国家强制规范，对宣传册上被告并未承诺一层变两层的内容，只是业主自己可以根据装修后一层变两层使用，被告并未承诺会提供一层变两层的服务，关于房屋的层高不符合建筑规范是需要有鉴定结论证明。原告方辩解，被告的宣传册是很具体的，应当视为买卖合同的一部分，对于这样一份承诺，原告方并不是要求被告提供两层的房屋或是提供变更两层的服务，但被告需要提供能让原告方一层变两层的条件。对证据4被告认为，验房报告是原告方单方委托的，鉴定不能作为双方的结论，且陈述的都是房屋存在的小瑕疵，不能作为原告拒绝收房的依据，而且原方告提供的设计图纸，仅仅复印了一部分，不能全面说明问题；其中一张还不是本案涉案房屋图纸，是土建图纸，仅仅是房屋建筑一个阶段的图纸，不是最终图纸，原告不能以此作为收房标准图纸，最终应当以景观图作为标准。对证据5的关联性有异议，整个画面并没有拍到原告购买的商品房的画面，故与被告交付的房屋没有关系，不能证明被告的交付不符合条件；且原告方无法证明拍摄的时间，即使出现建筑材料堆积亦是因为商家装潢导致，不能达到原告证明目的。
本院对全案证据进行审查后认为，原告所举证据均与本案有关联性，且具有合法性、真实性，本院予以确认；被告所举证据除4本院不予认可，其余均予以确认。
经审理查明：2013年9月10日，原告因经营之需与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于柏庄时代广场3—1#楼108室的门面房一套，建筑面积67.43平方，每平米单价为25676.63元，总价为1731375元，被告应当在2014年8月31日之前，将经验收合格的门面房交付原告使用，如被告逾期交房，应当按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原被告双方又签订《合同补充协议》一份，协议约定诉争门面房的交付条件为被告取得竣工验收备案证，且为该房屋交付的唯一条件。合同签订后，因诉争门面房实际建筑面积67.56平方大于合同约定面积67.43平方，故原告实际向被告支付购房款总计1734713元。另查明，被告在柏庄时代广场前期的广告宣传过程中，均对门面房层高为5.4米做出过明确、具体的允诺和说明。2014年8月30日，被告通过EMS邮件以及在大江晚报上公告的方式通知原告办理交房手续，原告在收到通知后即前往被告处欲办理交接手续，但是原告却在验房过程中发现诉争门面房仍然处于封闭施工状态，路面堆积有大量建筑材料，门面房所临商业街道仍处于建设过程中，遂拒绝领受诉争门面房。2015年2月13日，原告委托合肥亿家房地产投资信息咨询有限公司对诉争门面房进行检验，检验结果为室内平均净高5.192米，门面房室外地面高于室内地面0.05米，由此导致室内有积水，与原告方在芜湖市城市建设档案馆调取的竣工图所要求的室内地面高于室外地面0.15米设计方案不符。四原告与被告因协商调解不成遂成讼。
本院认为，本案争议焦点有二点（一）被告是否构成违约；（二）被告应如何承担违约责任。
对于争议焦点一，被告将不具备必要使用功能的房屋进行交付，违反了合同义务，构成违约。首先，直至2015年3月31日，诉争的房屋不具备必要的使用条件。原告方所购房屋是门面房，不是自住的住宅房，而是用于经营的商业用房。作为经营用房，应当具备必要的经营条件。原告方于2013年9月10日与被告签订《商品房买卖合同》时的真实意愿是在合同约定的时间取得满足必要使用条件的门面房。就本案已经查明的事实可知，原告方申请芜湖市法信公证处对房屋现场进行证据保全公证时，即2015年3月31日，房屋现场仍然处于封闭施工状态，非施工人员被禁止入内，所涉门面房玻璃上张贴有“施工区域，非施工人员禁止入内”字样，路面以及门面房所临商业街道仍处于建设过程中，在此状态下，诉争房屋显然不具备必要使用条件。其次，被告辩称：根据合同补充协议第三条的约定，诉争门面房取得工程竣工验收备案证书是房屋交付的唯一条件，故被告在取得工程竣工验收备案证书后向原告方交付房屋不构成违约。本院认为，被告的辩称不符合事实和法律规定，合同补充协议第三条属于格式条款，应当确认为无效条款，被告不能依此条款作为抗辩理由。理由如下：第一、该条款系被告单方面提供的、重复使用的格式文本，且该条款对原告方的权益影响重大，被告作为格式条款提供方并未举证证明其已经就该条款可能存在的商业风险向原告进行了提示和说明；第二、如果按照该条款的约定，一旦商品房取得竣工验收备案证书，被告即可就商品房向原告方完成交付，明显是在减轻自己的将具备必要使用条件的房屋交付给购房者的合同义务，同时排除了购房者取得具备必要使用条件房屋的权利。工程竣工验收备案证书只能证明房屋的质量合格，而不能证明房屋具备交付条件。商品房交付对于开发商的要求不仅仅在于商品房单体架构经验收合格，还在于开发商转移占有的商品房能够满足购房者基本使用、经营之需，这同时也是商品房交付的意义所在和购房者购房的目的所在。综上，按照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应当认定为无效。如上所述，反诉原告要求反诉被告方支付房屋保管费用的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
本案中，原告方认为诉争门面房经第三方现场测量，室内地面低于室外地面与工程设计图纸不符，被告构成违约。针对该情况，本院根据原告方的申请，在庭审前亦组织人员现场进行了勘测，结合第三方出具的《验房报告》，认定该门面房室内外高差客观存在，在本院庭审过程中，对于原告方诉称的上述事实被告并未提出相反证据予以否认，因此，本院对室内地面低于室外地面的事实予以确认。对于室内地面低于室外地面是否构成违约，本院认为，工程施工图纸应当属于《商品房买卖合同》的必要组成部分。原告方提交的工程竣工图纸调取于芜湖市城市建设档案馆存档的已备案文件，且加盖有“工程竣工图”印章，设计要求为室内地面高于室外地面0.15米，故被告应当按照工程竣工图纸的要求向原告方交付约定门面房。被告在庭审过程中虽提交图纸证明其变更设计符合建筑规范，但是该图纸系其单方面提供，且与备案竣工图纸不符，同时被告也未提交建设行政主管部门或者具备鉴定资质的司法鉴定机构出具的设计变更符合规范的证明或者鉴定结论。在设计变更后，也未通知原告方并征得原告方的同意，被告擅自变更设计图纸进行施工，使室内地面低于室外地面的行为构成违约。综上，本院认为，被告未能按照合同约定将满足使用条件的门面房交付原告方使用，且开发建设的门面房不符合工程设计图纸，已构成违约。
对于争议焦点二，本院认为，被告不能在合同约定时间内，将符合使用条件的门面房向原告方进行交付，且室内地面低于室外地面与工程设计图纸不符，致使原告方的合同权益受损，原告方因此要求被告承担违约责任，本院予以支持。根据法律规定，结合原告的诉讼请求，本院认为被告应当承担以下责任：（1）赔偿原告逾期交房违约金39204.5元。依据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2014年8月31日之前将本案诉争门面房交付原告方使用，但是直至原告方起诉之日，诉争门面房均未达到交付使用条件，应当承担逾期交房的违约责任，关于逾期交房违约金的数额，应以原告方实际支付的购房款1734713元为基数，自2014年9月1日开始，按照已付购房款的万分之一计算至符合交付条件之日，因被告未能举证证明诉争门面房符合交付条件的日期，故本院计算至原告方起诉之日，即2015年4月15日。（2）承担调整本案诉争房屋室外地面高度的责任，使调整后室外地面高度低于室内地面高度0.15米。如被告未能调整，在室内高度比室外高度要低0.05米的情况下，为达到施工图纸中室外高度低于室内高度0.15米的设计要求，室内高度必须提高0.2米，由此将导致房屋实际使用空间的减少。原告方购买门面房不仅仅在于对其地面面积的利用，还在于对地面上空间的利用。空间权同样属于财产权益，依法应当予以保护，被告应当对原告方的房屋空间减少的损失予以赔偿。原告方的损失不仅在于房屋空间的损失，而且还包括房屋空间未能充分利用造成的其他损失。房屋空间损失以减少的空间容积结合房屋总价款计算，即0.2米×67.43平方×（1734713元/5.192米×67.43平方）=66822.53元。如被告未履行上述调整义务，本院以空间减少的损失为基础，结合原告方的其他损失，酌定被告赔偿原告损失人民币80000元。（3）关于原告方解除房屋买卖合同并要求被告退还购房款的诉请，虽被告交付的诉争房屋室内外高差存在违约，但并未导致原告方的合同目的无法实现，非根本违约，故对原告方的该项诉请不予支持。关于原告方诉请被告对门面房内的消防管道进行拆装和改造，本院认为，消防管道的存在系保障购房者生命、财产之必要，且被告已经对消防管道的位置进行了调整，对此诉讼请求本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一、二款，第九十四条,参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告芜湖柏丽置业有限公司于本判决生效之日起三十日内对芜湖市柏庄时代广场3—1#楼108室门面房的室外地面进行调整，使得室外地面低于室内地面0.15米；如被告芜湖柏丽置业有限公司不能在上述期限内对芜湖市柏庄时代广场3—1#楼108室门面房的室外地面进行调整，使室外地面低于室内地面0.15米，则被告芜湖柏丽置业有限公司应当于上述期限届满后十日内赔偿原告汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强损失计人民币80000元；
二、被告芜湖柏丽置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强逾期交房违约金39204.5元；
三、驳回原告汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强的其余诉讼请求；
四、驳回反诉原告芜湖柏丽置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行本判决确定的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2242元、反诉案件受理费25元,合计2267元，被告芜湖柏丽置业有限公司负担1408元，原告承担859元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。
审判员 方向明
二〇一五年七月二十七日
书记员 王立婷
附适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。