湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0802民初1091号
原告（反诉被告）：卓军。
委托诉讼代理人：杨志刚，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：湖南鑫成置业发展集团有限责任公司，住所地张家界市永定区办事处教场居委会鑫成大厦。
法定代表人：刘效君，总经理。
委托诉讼代理人：张歆，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为一般授权。
原告（反诉被告）卓军诉被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司（以下简称“鑫成公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卓军的委托诉讼代理人杨志刚，被告（反诉原告）鑫成公司的委托诉讼代理人张歆、杨锡武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）卓军向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理房屋不动产权证，并按合同约定的违约金30%支付原告逾期办证违约金5465元（251253×725×0.0001×30%）（计算至2017年4月20日）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2010年11月5日与被告签订《张家界市商品房买卖合同》，该合同约定被告应于2011年12月31日前将符合约定的商品房交付给原告，在商品房交付使用后180日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告房屋所有权证，之后180日内办好对应的土地使用权证。合同签订后，原告依约于合同签订日付首付款80241元，剩余房款170000元采用银行按揭方式支付，履行了约定的合同义务，被告于2014年10月28日为原告办妥房屋所有权证，依约应于2015年4月26日前为原告办理土地使用权证，否则应按日支付总房款万分之一的违约金，但被告至今没有为原告办理土地使用证，至2017年4月20日止，按合同约定标准的30%应支付原告逾期办证违约金5465元。
原告（反诉被告）卓军为证明其本诉主张向本院提交了以下证据：
张家界市商品房买卖合同复印件一份、房屋所有权证复印件一份，拟证明原、被告的买卖关系及被告应按照合同约定办理房屋不动产权证并按总房款251253元支付万分之一的百分之三十的相关违约金数额的事实。
被告（反诉原告）鑫成公司对原告（反诉被告）卓军提交的证据发表以下质证意见：对三性均无异议，对证明目的有异议，对计算的方式有异议，计算时间应截至在不能办理土地使用权证之日，即2016年6月13日止。
被告（反诉原告）鑫成公司辩称：一、被告未能按期办理土地使用证不能归责于被告，而是由于国家立法、地方政策变化所造成的，国务院颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》于2015年3月实施，该条例规定了“房产证与国土证两证合一”的新制度。2015年6月29日国土资源部通过《不动产登记暂行条例实施细则》。此后，张家界市国土局经过前期筹备，于2016年6月25日正式挂牌成立张家界市不动产登记中心。本案办理土地使用证的时间应在2015年5月4日，在新登记条例实施之后，此时，政府职能部门不再办理商品房的土地使用证，因此而导致办证逾期，不能归责于被告；二、城市总体规划多次调整对办证的影响：1、2014年《张家界市城市总体规划（2007-2030）》对鑫成君泰项目地块周边路网进行了调整，导致项目建设用地面积发生变化，至2016年8月18日，鑫成君泰项目用地红线才得以最终确认，在此之前，无法完成对商品房业主的土地分割登记；2、不动产登记条例实施及张家界市不动产登记中心揭牌前后，政府职能部门对商品房的土地面积分割方案、土地使用权面积的计算方案，在执行层面上有巨大差异；3、鑫成君泰项目为整体报建，分三期建设，如对单纯一期进行土体面积分割，最终政府职能部门无法进行土地面积分摊发证。因此，被告认为不应该由被告承担违约责任。同时，被告向本院提出反诉请求：原告应按照合同约定向被告补交房屋面积差产生的购房款1012元。
被告（反诉原告）鑫成公司对其答辩意见及反诉请求向本院提交了以下证据：
1、张家界市规划管理局关于鑫成君泰项目规划用地情况的张规函（2016）122号文件的复印件一份，拟证明《张家界市城市总体规划（2007-2030）》（2014年修订）对鑫成君泰项目地块周边路网进行了调整，导致项目用地发生变化，到2016年8月18日才确定鑫成君泰项目的最终建设用地面积的事实；
2、张家界市国土资源局（2011）5号会审会议纪要复印件一份，拟证明“三房”土地分割方案的相关规定；
3、张家界市房地产开发协会关于优化房地产开放投资环境的报告复印件一份，拟证明开发商在办证过程中遇到的诸多阻碍这些阻碍导致不能按时办证，不是鑫成公司的原因导致了延期办证的事实；
4、（2016）湘0802民初2189号民事判决书，拟证明张家界市在2016年6月13日就停止受理商品房分户土地使用证的办理申请，延期办证不是鑫成公司造成及违约金计算时间应截至到2016年6月13日的事实。
原告（反诉被告）卓军对被告（反诉原告）鑫成公司提交的证据发表以下质证意见：一、对证据1的三性无异议，对证明目的有异议，因为导致项目建设用地的是鑫成公司自身造成，原因如下：1、鑫成公司项目分期开发有跨宗地建设情形导致了土地分户分摊困难；2、鑫成公司土地用途变更情形未及时补办变更手续；3、部分建筑超出红线未及时补办审批手续；二、对证据2的真实性无异议，对其关联性有异议，不能达到证明目的；三、对证据3的三性都有异议，这个是房地产开发协会的一个报告，并没有经相关部分查证延迟办证的原因，不能达到鑫成公司的证明目的；四、对证据4无异议。
原告（反诉被告）卓军对被告（反诉原告）鑫成公司的反诉请求意见为同意，按照合同约定补交房屋面积差1012元。原告（反诉被告）卓军未针对反诉提供证据佐证。
本院对双方当事人提交的证据进行了综合分析。原告（反诉被告）卓军、被告（反诉原告）鑫成公司提交的证据均真实、合法、有效，且与本案有关联，本案予以采信。
本院结合庭审及认可的证据认定事实如下：2010年11月5日，卓军与鑫成公司签订了《张家界市商品房买卖合同》，合同约定，卓军购买鑫成公司开发的位于张家界市永××区大庸桥办事处××君××住宅小区（××）项目中的第2幢A单元8层A803号房屋一套，房屋建筑面积84.04平方米，房屋总价款为250241元，卓军于合同签订日支付首付款80241元，剩余房款170000元采用银行按揭方式支付，并约定鑫成公司交房时间为2011年12月31日前。合同第十八条还约定：出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列方式处理：即买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。合同签订后，卓军按合同约定履行了全部合同义务。鑫成公司已将卓军所购房屋交付卓军使用，并于2014年10月28日为卓军办理所购房屋的房屋所有权证。根据合同约定，鑫成公司应当在办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，但鑫成公司至今未为卓军办理土地使用权证。卓军为维护自身权益，于2017年4月27日向本院提起诉讼。庭审中，卓军对鑫成公司的反诉请求要求补房屋面价差价1012元予以认可。
对于未能办理土地使用权证的原因，卓军认为鑫成公司未在合同约定期限内为卓军办理土地使用权证，是因为鑫成公司自身的原因导致办证不能，责任在鑫成公司。鑫成公司辩称未能办证是因国家政策变化、城市规划调整、项目分期开发所致，事实为鑫成公司仅向张家界市国土管理部门进行过办证咨询，自始未正式向张家界市国土管理部门提出办证申请。国务院《不动产登记暂行条例》颁布以后，张家界市于2016年6月13日才停止受理土地使用权办证申请，同年6月25日挂牌成立不动产登记中心，开始按照新规办理不动产登记。鑫成公司未能如期办证的主要原因是：1、项目分期开发有跨宗地建设情形导致土地分户分摊困难；2、存在土地用途变更情形未及时补办变更手续；3、部分建筑超出红线未及时补办审批手续。
另查明，鑫成·君泰住宅小区（一期）项目于2012年6月26日进行了竣工验收，并于2012年7月10日通过了竣工验收备案。
本院认为，卓军与鑫成公司签订的《张家界市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，卓军、鑫成公司均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案卓军已按约定于2010年11月3日支付了首付款80241元，剩余房款170000元采用银行按揭方式支付，鑫成公司于2014年10月28日为卓军办妥了房屋所有权证，依照合同约定，鑫成公司（出卖人）应在办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，以2014年10月28日次日作为鑫成公司履行土地使用权证办证义务的起始时间，鑫成公司至迟应当在2015年4月26日前为卓军办妥土地使用权证，但鑫成公司至今未给卓军办理土地使用权证。鑫成公司未能如期办证的主要原因是鑫成公司在分期建设过程中有跨宗地、越红线、部分改变土地规划用途情形等，该事实不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，亦不属于合同法第一百一十七条所规定的不可抗力，不能成为鑫成公司免责的理由。《不动产登记暂行条例实施细则》于2015年6月29日通过，此后2016年6月13日政府职能部门不再办理商品房土地使用权证，鑫成公司辩称的未能如期办证是由新规《不动产登记暂行条例实施细则》的实施、城市道路规划调整及项目分期开发所导致，不能归责于鑫成公司。但被告迟延办证起始日为2015年4月26日，是在2016年6月13日之前，根据合同法第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，故鑫成公司的理由不能成立，本院不予支持，鑫成公司至今未能为卓军办理土地使用权证，明显超过合同约定办证期限，已构成违约，应当承担相应的违约责任，其违约期限应当从鑫成公司办证截止之日2015年4月26日的次日起至2017年4月20日止，现原告要求违约日期计算至2017年4月20日，共计逾期725天，本院予以支持。按照合同约定，鑫成公司应当支付给卓军的违约金约为18215元（251253元×0.0001×725天），但卓军只要求鑫成公司支付合同违约金的百分之三十，未违反法律规定，本院予以支持，鑫成公司应向卓军支付违约金为251253元×30%=5465元。鑫成公司的反诉的请求要求给付房屋面积差价1012元，卓军予以认可，本院予以支持。
同时，由于本市在新规《不动产登记暂行条例实施细则》实施以后，已于2016年6月13日停止受理商品房分户土地使用证的办证申请，并于6月25日开始按照新规办理不动产登记，此后，鑫成公司实际上对“土地使用权证”分户办证义务已经无法履行，双方又未对关于办理不动产权证进行补充约定，故对卓军要求鑫成公司办理不动产权证的诉讼请求不予支持。国家政策的变化是在鑫成公司迟延履行后发生的，鑫成公司仍应积极采取补救措施，按新规定的要求为卓军办理不动产分户登记。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）卓军支付逾期办证违约金5465元；
二、原告（反诉被告）卓军自判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司补交面积差房款1012元；
三、驳回原告（反诉被告）卓军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 员 潘 琴
二〇一七年七月十八日
法官 助理 罗 煦
代理书记员 符树辉
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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