江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0121民初3058号
原告：殷侠飞，男，1978年8月15日出生，汉族，住江西省九江市湖口县，
委托代理人：曹安定，北京大成（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601201110429910。
被告：南昌市人人乐实业有限公司。住所地：南昌市南昌县莲塘镇振兴大道333号正荣大湖之都住宅区**栋。
统一社会信用代码：91360121067477241G。
法定代表人：杨永银，该公司执行董事。
委托代理人：胡乐夫，北京盈科（深圳）律师事务所律师。执业证号：14403201610408236。
委托代理人：张文存，江西策源律师事务所律师。执业证号：13601201010528245。
被告：人人乐连锁商业集团股份有限公司。住所地：深圳市南山区前海路心语家园裙楼*层。
统一社会信用代码：914403001924223896。
法定代表人：何金明，该公司董事长。
委托代理人：刘洪，该公司员工。
委托代理人：张文存，江西策源律师事务所律师。执业证号：13601201010528245。
原告殷侠飞诉被告南昌市人人乐实业有限公司（以下简称为南昌人人乐公司）、人人乐连锁商业集团股份有限公司（以下简称为人人乐集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案受理，依法组成合议庭，分别于2017年7月7日、2017年9月6日二次公开开庭进行了审理。原告殷侠飞委托代理人曹安定、南昌人人乐公司委托代理人胡乐夫、人人乐集团公司委托代理人刘洪二次开庭到庭参加诉讼。原告殷侠飞第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告殷侠飞诉称：原告与被告南昌人人乐公司订立了一份落款时间为2013年12月10日《租赁合同》。该合同第1条约定“南昌人人乐公司将位于南昌县振兴大道333号大湖之都人人乐超市一层部分物业，建筑面积共计364㎡区域租赁给原告经营西式餐饮”。第2条约定“租赁期限为10年，自2013年8月15日起至2023年9月30日止”。第9条第3款第1项约定“甲方依法申请破产或停业整顿长达七天时，乙方可单方面解除合同”。第11条第1款第1项约定“本合同履行期满自动终止，未发生本合同所约定的解除事由前任何一方均无权单方解除本合同”。第3项约定“除本合同约定甲方有权单方解除的情形以外，若甲方未经乙方同意，单方提前解除合同或因甲方严重违约导致合同不能履行，甲方应赔偿乙方因筹备开店所引起的所有实际费用及实际损失”。合同订立后，原告依约履行了交付租赁保证金的义务，被告南昌人人乐公司亦交付毛坯商铺给原告。原告投入巨资对该商铺进行装修后，便以约定的“德克士”品牌正式对外营业。前期合作较为顺利。2015年11月1日，人人乐超市突然关门停业，一楼店商随之全部撤柜，先前人头攒动的超市如今门可罗雀。“德克士”餐厅经营业绩因此一落千丈。时至今日，被告南昌人人乐公司不但不恢复营业，反而借口门店品牌调整单方提前解除合同，并寄送《终止合同通知书》给原告。其行为严重违反合同约定，构成根本违约，致使原告巨额投资血本无归，可得利益落空。根据法律规定，被告南昌人人乐公司应当赔偿原告相关损失。被告人人乐集团公司作为被告南昌人人乐公司独资股东存在出资不足，且两被告财产高度混同，被告人人乐集团公司应对南昌人人乐公司的债务承担连带赔偿责任。就赔偿问题，原告多次找南昌人人乐公司协商，均被婉言谢绝。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告南昌人人乐公司订立的《租赁合同》；2、被告南昌人人乐公司退回原告交纳的租赁保证金人民币40000元；3、被告南昌人人乐公司赔偿因其违约造成原告投资损失人民币1900000元；4、被告人人乐集团公司对上述请求中的各项损失承担连带赔偿责任。本案诉讼费用由两被告承担。
被告南昌人人乐公司辩称：1、我方与原告签订的租赁合同，已于2016年7月31日到期终止，我方不存在违约行为，故原告的请求没有事实和法律依据。2015年8月，原告因经营不善，提出要求减少租金并缩短租期，经双方协商，于2015年9月24日签订了一份新的租赁合同，将租金减少为每月8000元，租赁合同截止日变更为2016年7月31日，故双方的租赁关系已经到期终止。双方于2015年9月24日签订的合同属于双方真实意思表示，应当作为定案的依据；2、原告主张的损失没有实际产生，租赁合同到期终止后，原告至今仍然在经营案涉的德克士餐厅，至今没有支付任何租金和水电费用，且原告支付的保证金也不足以支付以上的费用。我方对此将另行提起诉讼。
被告人人乐集团公司辩称：原告要求解除合同的诉请和其他各项诉请不能同时主张，解除合同属于确认之诉，其他各项诉请是给付之诉，确认之诉是前提和条件，需要加以明确。两被告是相互独立的法人，不存在财产混同，根据合同相对性，我方并非本案的适格主体。本案中，无论是十年期的合同还是一年期的合同，从合同结构上来讲都具备主合同条款和两份补充协议，而关于租赁期限和租金水平是单独存在于两份补充协议中的，因此，十年期合同和一年期的合同属于两份独立的合同，不存在附属关系。殷仁亮与原告应该非常熟悉，存在稳固的信任关系，殷仁亮代为签署一年期的合同，具备代为原告签署合同的意思表示的可能性，原告对合同的内容完全知晓，合同的目的一方面是减半原告的租金，另一方面也要缩短租期，只有这样才更加符合双方签署一年期合同的利益要求。否则，明显会对被告不公平。
经审理查明：2013年12月10日，殷侠飞与南昌人人乐公司签订《租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于南昌市振兴大道333号大湖之都人人乐超市一层部分物业（建筑面积364平方米）出租给乙方用于经营西式餐饮，经营品牌（项目）为德克士，租赁期限自2013年8月15日起至2023年9月30日止；2、甲方应在2013年8月14日前将租赁物交给乙方。自租赁物业交付之日起，甲方给予乙方45天的装修免租期；3、租金及费用支付方式：2013年8月15日-2015年9月30日，租金为16800元/月；2015年10月1日-2017年9月30日，租金为17808元/月；2017年10月1日-2021年9月30日，租金为20009元/月；2021年10月1日-2023年9月30日，租金为21209元/月。乙方应于每月20日前向甲方支付下月租金；4、本合同签订起5日内，乙方向甲方交40000元作为租赁保证金，该笔款项在合同期满后，乙方无违约甲方收回合格物业30天后扣除各项应扣费用后无息退还；5、甲方有下列情形之一时，乙方可单方面解除合同：①依法申请破产或停业整顿长达七天时；②发生解散事由时；③被吊销营业执照时。乙方因上述原因单方解除合同时，应提前三日书面通知甲方。甲方接到通知后应配合乙方及时办理相关撤场手续，保证金在扣除乙方应缴交租金及费用后无息退还乙方；6、除本合同约定甲方有权单方解约的情形以外，若甲方未经乙方同意，单方提前解除合同或因甲方严重违约导致合同不能履行，甲方应赔偿乙方因筹备开店所引起的所有实际费用（包括但不限于装修、消防申请、营业执照的申办等所有费用）及实际损失。南昌人人乐公司在甲方栏上签字、盖章，殷侠飞在乙方栏上签字、捺印。2015年9月25日，殷仁亮以殷侠飞的名义与南昌人人乐公司签订《租赁合同》及《补充协议》（租赁），约定：1、南昌人人乐公司将大湖之都店一楼专柜位置号A010R002F1001场地（建筑面积364平方米、实用面积280平方米），提供给殷侠飞经营西式餐饮德克士品牌专柜；2、租期自2015年8月1日起至2016年7月31日止；3、租赁保证金40000元，租金按21.98元/平方米/月计算，即月租金为8000元，殷侠飞应于每月25日前（法定节假日须提前）向南昌人人乐公司缴交下期租金；4、合同的延续：殷侠飞应在合同期满前二个月，以书面形式提出续约要求，经双方同意延长合作期限的，应重新签订合同，双方合作但尚未签订新合同时，双方间合作均适用本合同，本合同继续有效；若继续合作，续签合同，双方续签的合同互相独立，后一合同不被认为是前一合同的延续或滚动；5、合同的终止：本合同约定的期限届满，如未再续签，一方表示合同终止则本合同自行终止。南昌人人乐公司有权收回全部租赁区域，殷侠飞应在租赁合同到期前交还南昌人人乐公司租赁房产。合同终止后7天，殷侠飞应将合同期间所发生的费用全部付清，若存在欠缴费用的情形，则南昌人人乐公司有权从殷侠飞支付的保证金中扣除，若保证金有剩余，则剩余部分退还给殷侠飞；6、专柜目前营业额为120000元/月，如后期市场变化专柜营业额能达到220000元/月，即恢复首次签订租金16800元/月执行。2016年8月30日，南昌人人乐公司向殷侠飞发出《终止合同通知书》一份，载明：“贵方（殷侠飞）与我司签订《租赁合同》，承租我司门店场地经营德克士餐饮专柜，合同期限自2015年8月1日至2016年7月31日。《租赁合同》到期后，双方未再续签合同。现由于我司门店品牌调整，我司依据《租赁合同》的相关约定，正式通知贵方如下事项：1、双方签订的《租赁合同》自即日起终止；2、请贵方于收到本通知书之日起3日内将德克士餐饮专柜内的物品撤出租赁场地并办理撤场手续；···”。
2013年8月2日，殷侠飞向南昌人人乐公司支付押金（租赁保证金）40000元。2014年2月25日、2014年4月1日，南昌人人乐公司依次向殷侠飞出具收条两张，分别载明收到德克士（殷侠飞）租金16800元。此后，经殷侠飞、南昌人人乐公司双方协商，降低了月租金标准。案涉店铺租金缴清至2016年7月后，自2016年8月起，殷侠飞再未向南昌人人乐公司支付过租金。
2017年9月6日，殷侠飞申请对案涉商铺的德克士西式餐厅自开业起（2013年12月17日）至2015年11月1日闭店止前期全部投资（设备设施、装修、加盟费、辅导费、培训费、电脑管理软件、耗材）的折旧金额进行司法鉴定。2018年4月10日，经江西百伦资产评估有限公司作出的编号为赣百伦评报字（2018）第0409号《德克士西式餐厅前期全部投资的资产折旧金额追溯评估报告》评估：截至评估基准日2015年11月1日，南昌县人民法院委估的南昌县德克士大湖餐厅的资产评估原值为1587220元，折旧金额为388380元。其中，可移动资产原值为680090元，折旧金额为166240元；不可移动资产原值为907130元，折旧金额为222140元。殷侠飞已先行垫付鉴定费12260元。
同时查明，殷侠飞在案涉店铺中所经营的餐厅名称为南昌县德克士大湖餐厅，殷侠飞为该餐厅的经营者，殷仁亮为餐厅员工。截至庭审之日止，殷侠飞仍在使用案涉商铺。
另查明，南昌人人乐公司的公司类型为一人有限责任公司，人人乐集团公司为其唯一的法人股东。人人乐超市自2015年11月1日起全面停业整改，且停业整改时间超过七天。
以上事实有原告提供的2013年12月10日签订的《租赁合同》、租赁保证金电汇凭证、《终止合同通知书》、收条、收据、发票、结算收款单、企业登记信息、司法鉴定报告，被告南昌人人乐公司提供的2015年9月25日签订的《租赁合同》、《餐饮合同补充协议》及《补充协议（租赁）》、通话录音等证据予以证实。
本院认为：殷侠飞与南昌人人乐公司于2013年12月10日签订的《租赁合同》（以下简称为十年期合同），系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点在于：2015年9月25日签订的《租赁合同》、《餐饮合同补充协议》、《补充协议（租赁）》（三份合同以下统一简称为一年期合同）效力如何认定？根据庭审中已查明的事实，一年期合同中“殷侠飞”的签名系案外人殷仁亮所写，殷侠飞认为其只签过一份十年期合同，从未签署亦未授权任何人签署一年期合同，故一年期合同无效。而南昌人人乐公司认为，结合合同签订当天殷侠飞出具的《授权委托书》可知，一年期合同是德克士餐厅的员工殷仁亮在殷侠飞授意之下以殷侠飞的名义签订的，在该份合同中，租期变更为一年，即合同到期日为2016年7月31日，同时月租金标准降为8000元/月，这与殷侠飞自述双方曾协商一致同意降低月租金以及案涉店铺租金仅支付至2016年7月的事实相符合，故一年期合同对殷侠飞具有约束力，双方应按照该合同约定履行权利义务。对此，本院认为，根据《授权委托书》的内容，南昌县德克士大湖餐厅（殷侠飞）仅授权殷仁亮负责与南昌人人乐公司相关往来的账务核对确认和结算，殷仁亮以殷侠飞名义签署一年期合同的行为属于越权代理，且该行为未经殷侠飞追认，故殷仁亮代为签署的一年期合同对殷侠飞不发生法律效力。根据殷侠飞与南昌人人乐公司订立的十年期合同的约定：“甲方有下列情形之一时，乙方可单方面解除合同：①依法申请破产或停业整顿长达七天时；···保证金在扣除乙方应缴交租金及费用后无息退还乙方”，因人人乐超市于2015年11月1日停业且时间超七天以上，殷侠飞以此为据主张解除其与南昌人人乐公司订立的十年期合同，符合当事人的合同约定，本院予以支持。根据合同约定，殷侠飞交纳的租赁保证金40000元应在扣除应支付租金及费用后仍有剩余的情形下由南昌人人乐公司返还，而殷侠飞直至庭审之日（2017年9月6日）止仍在使用案涉店铺，且店铺租金自2016年8月起再未支付，即租赁保证金在扣除应缴租金后未有剩余，故对殷侠飞主张南昌人人乐公司退回租赁保证金人民币40000元的诉请，本院不予支持。因南昌人人乐公司原因致使合同解除，造成殷侠飞投资损失，根据合同约定，该损失应由南昌人人乐公司承担，损失赔偿的范围应限于殷侠飞因经营产生的一次性投入及不可移动资产。南昌人人乐公司为一人有限责任公司，人人乐集团公司为其法人股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，因人人乐集团公司未提交任何证据证明南昌人人乐公司财产独立于其自己财产，故应承担举证不能的法律后果，即应当对南昌人人乐公司的债务承担连带责任。为此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第三条、第五十七条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告殷侠飞与被告南昌市人人乐实业有限公司于2013年12月10日签订的《租赁合同》；
二、被告南昌市人人乐实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告殷侠飞赔偿投资损失人民币684990元（907130元-222140元=684990元）；
三、被告人人乐连锁商业集团股份有限公司对上述第二项承担连带清偿责任；
四、驳回原告殷侠飞其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。
案件受理费26320元、鉴定费12260元，共计38580元由被告南昌市人人乐实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 黄凤梅
人民陪审员 戴玖红
二〇一八年六月二十七日
书 记 员 黄聪灵