甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘1002民初2494号
原告刘伟，西峰区。
委托代理人郭晓迪（原告刘伟的表弟），西峰区。
被告庆阳市华兴房地产开发有限公司，西峰区。
法定代表人王鑫，该公司董事长。
委托代理人吴建东，甘肃拓原律师事务所律师。
被告庆阳农村商业银行股份有限公司，西峰区。
法定代表人孙晓英，该公司董事长。
委托代理人李俊，甘肃泰丰律师事务所律师。
委托代理人张虎林，西峰区。
原告刘伟诉被告庆阳市华兴房地产开发有限公司（以下简称庆阳华兴公司）、庆阳农村商业银行股份有限公司（以下简称庆阳农商银行）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘伟的委托代理人郭晓迪，被告庆阳华兴公司的委托代理人吴建东，被告庆阳农商银行的委托代理人李俊、张虎林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告刘伟诉称：原告因被告庆阳华兴公司借款250万元到期未还，于2015年12月6日向庆阳市西峰区人民法院提起诉讼，在审理中原告向法院申请对被告庆阳华兴公司的商贸城一层16、17号商铺予以查封，并作出（2015）庆西民初字第3954号民事判决书。在判决书发生法律效力后移交执行局强制执行中，被告庆阳农商银行作为案外人提出书面异议。区法院执行局在召开听证会后作出（2016）甘1002执异9号执行裁定书，裁定中止对被告庆阳华兴公司商贸城一层16、17号商铺的执行。原告认为，原告与被告庆阳华兴公司的借款合同均在二被告签订的商品房买卖合同之前，且借款合同约定用华兴公司商贸城一楼商铺作担保，原告也是基于担保才借款给被告庆阳华兴公司；再西峰区法院对被告庆阳华兴公司商贸城的商铺进行查封是依法作出的，符合财产保全法定情形；被告庆阳农商银行提出异议不符合法定情形，法院并没有对二被告的合同进行实质审查，被告庆阳农商银行没有将10%的余款交付法院用于执行原告刘伟与华兴公司民间借贷案件，被告庆阳农商银行并没有合法占有上述商铺，亦没有办理过户登记手续，未能发生产权转让效果。综上，区法院执行局作出（2016）甘1002执异9号执行裁定书是错误的，现起诉法院，请求撤销甘肃省庆阳市西峰区人民法院（2016）甘1002执异9号执行裁定书，恢复对被告庆阳华兴公司所有的商贸城一层16、17号商铺查封执行措施。
被告庆阳华兴公司辩称：被告庆阳华兴公司在原告刘伟申请保全之前和庆阳农商银行签订了商品房买卖合同，庆阳农商银行已经交付了90%的购房款，因庆阳华兴公司自身原因导致庆阳农商银行购买的商贸城门面房没有办理过户手续，但的确已经提前将房屋交给庆阳农商银行进行装修。被告庆阳华兴公司认为应当驳回原告刘伟的诉讼请求。
被告庆阳农商银行辩称：2015年4月22日，被告庆阳农商银行为合理布局营业网点，与被告庆阳华兴公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由庆阳农商银行出资购买庆阳华兴公司开发的华兴商贸城一层15、16、17号临街商业房屋计176.88平方米。每平方米单价64000元，总价款11320320元整。依照合同约定，被告庆阳农商银行于2015年4月23日支付购房款3000000元，8月14日支付购房款7188288元，合计支付购房款90％即10188288元。按购房合同约定，下欠10％购房款需在华兴公司办理完结房产手续后支付。现购买房屋发生执行争议，庆阳农商银行同意将下欠房款1132032元交付人民法院执行。因工程未履行竣工验收手续，庆阳华兴公司答应庆阳农商银行对购买房屋进行了部分结构更改，经协商双方于2015年12月5日签订《交房协议书》一份，约定将庆阳农商银行购买的15、16、17号商业用房交给庆阳农商银行实施装修，并进行了房屋交接，现庆阳农商银行实际占有所购买的房屋。同时，庆阳农商银行根据房屋用途已经委托他方进行了装修方案设计。庆阳农商银行在支付购房款后，曾多次督促华兴公司办理房屋买卖网签手续，但因华兴公司向房产管理部门提交的相关手续不完备，致使迟迟不能办理落实，华兴公司承诺在2015年12月底之前将网签手续办理完结交付庆阳农商银行，但至今未能办理。造成未办理过户登记的原因在出让人华兴公司，而非买受人庆阳农商银行，且庆阳农商银行在人民法院2015年12月21日查封之前已合法占有该执行标的物。因此，庆阳农商银行对登记在被执行人庆阳华兴公司名下的不动产提出执行异议成立，其权利能够排除执行，人民法院应予以支持，请求人民法院依法维持西峰区人民法院（2016）甘1002号执异9号执行裁定，驳回刘伟的诉讼请求。
经审理查明：2015年12月18日，本院受理了刘伟与王鑫、王泉根、庆阳华兴公司民间借贷纠纷一案。在案件审理过程中，刘伟提出财产保全申请，要求对庆阳华兴公司所有的商贸城一层16号、17号二间商铺予以查封，并提供了相应的担保。2015年12月21日，本院分别作出了（2015）庆西民初字第3954-1、3954-2号民事裁定书，裁定查封了庆阳华兴公司位于北大街华兴商贸城一层16、17号二间商铺。2016年3月11日，本院做出了（2015）庆西民初字第3954号民事判决，判决由王鑫、庆阳华兴公司共同归还刘伟借款本金250万元及利息，王泉根对该借款中的50万元承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，由审判庭移送到执行局强制执行。在强制执行中，2016年5月15日，案外人庆阳农商银行提出书面异议，5月23日本院召开执行听证会。2016年5月26日，本院以（2016）甘1002执异9号执行裁定，中止对庆阳华兴公司所有的华兴商贸城一层15、16、17号商铺的执行。在法定期限内，刘伟向本院提起申请执行人执行异议之诉。
2015年4月21日，庆阳华兴公司向庆阳市西峰区农村信用合作联社出具了华兴商贸城销售单据，将华兴商贸城一层的15、16、17号以每平方米64000元的单价出售给庆阳农商银行，收取首付款300万元。2016年4月22日，庆阳市西峰区农村信用合作联社（买受人）与庆阳华兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：庆阳农商银行购买庆阳华兴公司的华兴商贸城一层15、16、17号商品房；商品房为商业用途，建筑面积176.88平方米，金额1132.032万元；付款方式为分期付款，签合同时首付叁佰万元整，到2015年5月底付够90%，剩余10%交房前付清；房屋交接是商品房达到交付使用条件后，出卖人书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，庆阳华兴公司于2015年8月13日收取庆阳市西峰区农村信用合作联社购房款7188288元。2015年10月21日，庆阳市西峰区农村信用合作联社要求对购买的房屋进行临时装修，并与庆阳华兴公司签订《临时装修承诺书》。2015年12月5日，庆阳华兴公司向庆阳市西峰区农村信用合作联社与庆阳华兴公司签订了《交房协议》，由庆阳华兴公司将华兴商贸城一楼的15、16、17号商业用房总面积176.88平方米交给庆阳市西峰区农村信用合作联社实施装修。
庆阳市西峰区农村信用合作联社是1993年4月19日成立的以资金调度、结算、联合贷款为经营范围的集体所有制企业。在本案审理中，中国银行业监督管理委员会甘肃监管局于2015年12月28日发文“甘银监复〔2015〕344号”批复，同意庆阳农村商业银行股份有限公司开业，同时庆阳市西峰区农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为庆阳农村商业银行股份有限公司的债权债务。庆阳农村商业银行股份有限公司于2015年12月31日在庆阳市工商行政管理局登记成立。
上述事实，有原、被告陈述，民事判决书，民事裁定书，《商品房买卖合同》，销售账务单据，《临时装修承诺书》，《交房协议》等证据在卷，予以确认。
本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院在查封涉案房屋前，庆阳农商银行与庆阳华兴公司已签订合法有效的书面买卖合同；庆阳农商银行已按照合同约定支付部分价款且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；庆阳华兴公司将涉案房屋实际交付庆阳农商银行，但因庆阳华兴公司未能提交相关手续导致未办理过户登记。在原告刘伟与被告庆阳华兴公司的民间借贷纠纷案件执行查封房屋时，涉案房屋虽然登记在庆阳华兴公司名下，但庆阳农商银行已经实际占有涉案房屋，故买受人庆阳农商银行对登记在被执行人庆阳华兴公司名下的不动产提出异议，符合法定情形且其权利能够排除执行。原告刘伟要求撤销甘肃省庆阳市西峰区人民法院（2016）甘1002执异9号执行裁定书的请求不符合法律规定，不予支持。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”庆阳农商银行提交的证据《商品房买卖合同》、付款凭证、庆阳华兴公司收款收据、《临时装修承诺书》和《交房协议》，经质证，原告刘伟和被告庆阳华兴公司对以上证据的真实性均无异议，且以上证据能够相互印证，证明庆阳农商银行对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”本院于2015年12月21日以（2015）庆西民初字第3954-1、3954-2号民事裁定书，查封庆阳华兴公司商贸城一层16号、17号二间商铺时，该房屋登记在庆阳华兴公司名下，故人民法院对该房屋的查封、扣押符合法律规定。现庆阳农商银行要求继续履行商品房买卖合同，应当由庆阳农商银行在合理期限内向人民法院交付全部余款后，请求法院裁定解除财产查封。综上所述，原告刘伟要求恢复对被告庆阳华兴公司所有的商贸城一层16号、17号商铺查封执行措施的诉讼请求不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告刘伟的诉讼请求。
案件受理费12900元，由原告刘伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 苗海蓉
人民陪审员 刘建琪
人民陪审员 杨明芳
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 徐阳阳
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。