天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0113民初4957号原告：苏瑞生，男，1938年12月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：李凤兰（夫妻关系），女，1939年6月4日出生，汉族。被告：曹立伟，女，1980年10月19日出生，汉族。被告：天津市北辰区凯达老年公寓。法定代表人：孙凯，经理。原告苏瑞生与被告曹立伟、天津市北辰区凯达老年公寓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年7月5日公开开庭审理了本案。原告苏瑞生及其委托诉讼代理人李凤兰与被告天津市北辰区凯达老年公寓的法定代表人孙凯、被告曹立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏瑞生向本院提出诉讼请求：1.依法确认2011年10月20日签订的《房屋买卖合同》无效，被告天津市北辰区凯达老年公寓与曹立伟返还原告购房款350000元，并赔偿自2011年10月20日起到返还之日的利息；2.被告天津市北辰区凯达老年公寓与曹立伟赔偿原告装修费用28600元；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：2011年10月15日，原告与名为“天津凯达集团丽水名居项目部”的出卖人签订订购书，定购“丽水名居”1号楼3单元101室，当场交付定金5000元，收款人为曹立伟。同年10月20日，原告交齐了全部购房款350000元，收款人为曹立伟。随后，原告签订了《房屋买卖合同》，出卖人为“天津市凯达集团”，曹立伟为负责人。房屋交付后，原告共花费了28600元的装修费。2013年8月7日，天津市北辰区凯达老年公寓签发了一份《房权证》给原告，声称原告享有房屋的所有权。后经查，该房屋所在土地系“以使用集体方式供地给天津市北辰区民委员会”，土地用途为慈善用地；所谓“凯达丽水名居项目”并不存在建设工程规划许可证；“天津凯达集团”未经登记注册，所谓的“天津凯达集团丽水名居项目部”也系虚构。曹立伟以虚构公司名称与原告签订了房屋买卖合同，收取了原告的购房款，构成欺诈，故合同应属无效，其应退还原告的购房款并赔偿损失，同时赔偿原告的装修费用。天津市北辰区凯达老年公寓作为土地的使用权人，在明知项目不存在的情况下，仍签发产权证，亦构成欺诈，故应承担连带责任，故原告诉至法院。被告曹立伟与天津市北辰区凯达老年公寓共同辩称，被告方均未与原告签订房屋买卖合同，2012年8月7日由安光养老院变更为天津市北辰区凯达老年公寓。签订合同时其并不存在，因此被告并非适格主体。原告于2016年起诉过此案，在审理过程中原告称房款分两次给付被告，第一次在养老院办公室交付曹立伟订金5000元，交完费也是曹立伟本人亲自签字开具的收据，第二次缴费35000元是在大胡同龙亭花园将钱给了会计，收据上也是曹立伟的签字，但原告没有看见被告曹立伟，不知道是否为其亲自签名。当时案件承办人询问缴费情况时，原告称胡波、王东和会计三人，2016年12月29日，原告因证据不足即撤回了起诉。2017年5月8日，原告再次起诉，在法庭上称2011年10月15日在老年公寓交付了定金5000元，当时胡波、王东及一位女会计在场，收款人曹立伟。2011年10月20日，原告在龙亭家园交的相应款项全部交到了曹立伟手里，当时上述三人亦在场。综上所述，原告陈述内容突然变更，系伪造事实。因被告曹立伟在交房之前也即2012年5月之前并未见过原告，故因此申请了笔迹鉴定，根据鉴定结论，收据和购房收据并非被告曹立伟所开。综上，被告不同意原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告曹立伟与被告天津市北辰区凯达老年公寓的法定代表人孙凯系夫妻关系。2011年10月20日，原告与天津凯达集团凯达丽水名居项目部签订了《天津市房屋买卖合同》，出卖人为天津市凯达集团，负责人为被告曹立伟，买受人为原告，约定由原告购买坐落于天津市北辰区凯达丽水名居1-3-101房屋，房屋预测建筑面积共91.89平方米，每平方米价格为3808.9元，总房款350000元。其中该合同第一条约定，出卖人以国家划拨方式取得位于天津市北辰区地块的土地使用权。该地块土地面积为5000平方米，规划用途为住宅，土地使用年限为七十年。第十一条约定，出卖人应当在房屋交付使用后一年内，将办理权属登记时需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，买受人有权退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。该合同出卖人处加盖天津凯达集团凯达丽水名居项目部印章，买受人处有原告本人签字并按手印。庭审中，原告主张于2011年10月15日交付定金5000元，另于2011年10月20日交付剩余房款350000元。原告对其付款事实提供了收款收据三张，第一份收据载明填写日期为2011年10月15日，客户名称为苏瑞生，项目为丽水名居，金额为5000元，房号丽水名居1-1-101，填票人为王东，收款人为曹立伟，并加盖了天津凯达集团凯达丽水名居项目部的印章；第二份收据载明填写日期为2011年10月20日，客户名称为苏瑞生，项目为丽水名居，金额为350000元，填票人为王东，收款人为曹立伟，备注于2011年10月20日交付房款350000元，并加盖了天津凯达集团凯达丽水名居项目部的印章（原告主张此款亦包含前述5000元定金）；第三份收据载明填写日期为2012年5月10日，客户名称为苏瑞生，项目共维基金等，金额为7172元，收款人为曹立伟，并加盖了天津凯达集团凯达丽水名居项目部的印章。被告对签订房屋买卖合同及收取购房款的事实均不予认可，并主张该合同及收据的内容及其中曹立伟的名字均不是被告本人填写,认可收取了原告共维基金等事实。嗣后，被告为原告发放了诉争房屋“房屋所有权证”。原告所购买的房屋系坐落在天津市北辰区，该宗土地使用者为天津市北辰区民委员会，性质为集体。天津（市）凯达集团并没有在工商部门登记备案，原告购买的诉争房屋未在建设、规划管理部门登记备案，没有取得商品房预售许可证，天津（市）凯达集团、天津凯达集团凯达丽水名居项目部均不具备销售房屋的资质。另，原告与被告曹立伟、天津市北辰区凯达老年公寓房屋买卖合同纠纷一案，本院曾先后于2016年9月14日出具（2016）津0113民初3743号民事裁定书，2017年5月10日出具（2017）津0113民初454号民事裁定书，2017年11月21日出具（2017）津0113民初7623号民事裁定书，均以本案可能不属于经济纠纷案件而有犯罪嫌疑为由，移送至公安机关处理，后公安机关均以不构成犯罪为由将上述案件卷宗退回。本院认为：本案的争议焦点为：1、房屋买卖合同的效力问题；2、承担责任主体问题；3、原告主张返还数额是否合理。首先，原告所购买的坐落于天津市北辰区凯达丽水名居1-3-101房屋至今未取得房屋预售许可证明，且作为房屋出卖方的天津（市）凯达集团并未在工商部门登记备案，其向原告出售房屋的行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，故原告签订的加盖天津凯达集团凯达丽水名居项目部的房屋买卖合同应为无效合同。其次，关于退款主体问题，原告主张以现金方式给付二被告350000元，其提供的购房款收据中载明收款人为曹立伟，并加盖了天津凯达集团凯达丽水名居项目部的印章，该印章与原告提供的房屋买卖合同中出卖人处加盖的印章相同，至此，原告对其主张的交款事实已经尽到了基本的举证义务。同时，二被告均认可盖有“天津凯达集团凯达丽水名居项目部”印章的共维基金等的票据为被告曹立伟出具，费用由二被告收取，且被告天津市北辰区凯达老年公寓认可签订合同后为原告发放了“房屋所有权证”。结合本案实际，从民事案件的举证角度，围绕诉争房屋建盖的地点、房屋买卖合同的签订、购房款的交纳、共维基金等的收取、房屋所有权证的发放等环节综合分析，原告提供的证据已经形成了证据锁链，达到了高度盖然性的要求，可以证实二被告与诉争房屋的出售存在联系，二被告以房屋买卖合同及收款收据中曹立伟的名字并不是被告本人填写为由进行抗辩，并不影响本院对原告向二被告交纳购房款这一事实的认定。因此，本院对原告要求二被告退还购房款350000元的诉讼请求予以支持。原告主张利息损失以已付的350000元为基数，按年利率4.9%的标准，自2011年10月20日起至被告实际给付之日止，未违反法律规定，故本院对此予以确认。对于原告关于装修费用的诉讼请求，考虑到原告实际居住多年，未交纳占有使用费，且未提交充分证据证实装修费用的具体数额，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告苏瑞生与“天津凯达集团凯达丽水名居项目部”于2011年10月20日签订的《天津市房屋买卖合同》为无效合同;二、被告曹立伟与被告天津市北辰区凯达老年公寓于本判决生效后十日内连带返还原告苏瑞生购房款350000元；三、被告曹立伟与天津市北辰区凯达老年公寓于本判决生效后十日内给付原告苏瑞生利息损失，以350000元为基数，自2011年10月20日起计算至被告实际给付之日止，按照年利率4.9%标准计算；四、驳回原告苏瑞生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8600元，由原告苏瑞生负担650元，由被告曹立伟与天津市北辰区凯达老年公寓连带负担7950元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 员  张 沛代理审判员  赵志刚人民陪审员  张 帆二〇一八年七月二十七日书 记 员  张玉芹附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。