北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0117民初1271号原告倪立志，男，1973年9月19日出生。被告北京雨硕房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区镇罗营镇镇罗营东街5号，组织机构代码55689XXXX。法定代表人宋朝旺，董事长。委托代理人范建文，北京市翔龙律师事务所律师。原告倪立志与被告北京雨硕房地产开发有限公司（以下简称雨硕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员宁昀独任审判，公开开庭进行了审理。原告倪立志，被告雨硕公司的委托代理人范建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倪立志诉称：2013年1月8日，我与被告签订了北京市商品房预售合同，约定由我购买被告开发的北京市平谷区王辛庄镇居住项目×号住宅楼×层×号（现变更为北京市平谷区王辛庄镇×小区×号楼×单元×号）房屋。合同签订后，我依约向被告支付了房款1231447元。但被告违反了合同第十五条按照套内面积误差计算房价的面积差异处理约定，至今未向我提供该商品房的面积实测数据，其系未证明套内面积误差而收取了面积补差款10773元，此费用应予退还。此外，被告未按照合同第二十二条约定在2014年9月30日前取得我购买商品房所在楼栋的权属证明，而是在2015年1月21日实际取得，逾期113天。被告的上述行为已构成违约，其应按照合同第二十二条的约定，每日按照全部已付房款的万分之四向我支付违约金。另，被告至今未能根据合同第十二条第二项提供《住房质量保证书》、《住房使用说明书》和《住房工程质量分户验收表》。现诉至法院，要求：1、被告给付我逾期取得初始产权登记违约金55661.4元；2、被告退还多收的面积补差款10773元；3、被告向我提供《住房质量保证书》、《住房使用说明书》和《住房工程质量分户验收表》；4、诉讼费由被告承担。被告雨硕公司辩称:第一，对于面积补差款，既然原告已经在补交费用确认单上签了字，应视为其自愿认可面积补差款数额，现在起诉要求退还多收的费用是没有道理的；测量队只是测量建筑面积，没有单独把套内面积计算出来，因此原告方要求按照套内面积计算房款没有相应的依据。第二，对于初始登记违约金，因迟延办理并非我公司的原因，我公司对于迟延办理没有责任，理由如下：1、我公司在2012年11月份已完成了主体验收，但因电路设计改造迟迟没有施工，我方为保障业主利益向平谷区的主管部门反映过此事，但是直到现在春曦园小区仍是临时用电。因接电工程晚了，导致竣工备案直到2014年9月2日才批准。竣工备案后到办理初始登记大概需要3个月的时间，故又导致我方最终办理初始登记的时间晚了。2、涉案房屋所在地原名瑞丰花园小区，后更名为春曦园小区，但是由于相关部门的推脱，一直未能明确该小区由哪个街道进行管理，直到2014年9月13日才接到街道通知。综上系因电路及街道管理、楼牌号问题致使初始登记逾期，并非我公司原因，我方不应承担责任。若法院认为我方应承担违约责任，我方认为日万分之四的违约金金额过高，原告方没有实际损失，故请求法院将违约金标准降至日万分之一以下。3、对原告要求提供的《住房质量保证书》、《住房使用说明书》、《住房工程质量分户验收表》，因为表需要到建委及相关部门办理，等表办理下来以后我方会主动发给业主方。经审理查明：2013年1月6日，原告与被告签订了北京市商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的北京市平谷区王辛庄镇居住项目×号住宅楼×层×单元×号商品房（现楼号变更为×小区×号楼）一套。其预测建筑面积为91.78平方米，其中套内建筑面积76.45平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.33平方米。该合同第五条约定，出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算商品房价款，该商品房单价每平方米人民币15966.95元。合同第十二条第（二）款中约定，该商品房交付时，出卖人还应提供《住房质量保证书》、《住房使用说明书》和《住房工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。合同第十四条约定除不可抗力，被告逾期交房在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向原告支付违约金。合同第十五条约定，商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测基数报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足。合同第二十二条约定被告应在2014年9月30日前取得原告购买商品房所在楼栋的权属证明。如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之四的违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款共计1231447元。2014年8月3日，被告向原告交付房屋。2015年1月21日，被告取得涉案楼栋的初始登记。经查，涉案房屋的建筑面积为92.59平方米,套内建筑面积（含阳台）为76.80平方米，分摊的共有共用面积为15.79平方米。原告向被告交纳了面积补差款10773元。截至本案庭审结束，被告尚未向原告提供《住房质量保证书》、《住房使用说明书》及《住房工程质量分户验收表》。另，2015年10月20日，本院以（2015）平民初字第07618号民事判决书，判决被告雨硕公司向原告倪立志支付逾期交房违约金一万六千七百四十七元六角八分。该判决现已发生法律效力。本案审理过程中，对于违约金问题，双方当事人均同意按照合同约定确定的实际应交纳房款数额为基数计算相关违约金，且原告表示如按照实际应交纳房款数额为基数计算将导致逾期交房违约金数额变动，可在本案中予以相应扣减，被告对此不持异议。上述事实，有当事人陈述、购房款发票、收据、入住缴费清单、北京市商品房预售合同、门牌号对照表、专有部分明晰表、（2015）平民初字第07618号民事判决书等在案佐证。本院认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，对于面积补差款的收取，被告违反了合同关于按照套内建筑面积计价据实结算房价款的约定，应向原告返还其多收取的面积补差款。被告未在双方约定的期限内完成涉案房屋所在楼栋的初始登记，因其现未就抗辩主张提供充分证据，其行为构成违约，故依约应向原告支付相应违约金。被告认为原告主张的逾期取得初始登记违约金过高，要求本院予以调整；因本地房价持续上涨，原告亦未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则将违约金的比例调整为日万分之一。因双方当事人均同意将实际应交纳房款作为计算相关违约金基数，并在本案中由法院根据实际情况进行调整，本院对此予以确认。合同已明确约定被告应向原告提供《住房质量保证书》、《住房使用说明书》及《住房工程质量分户验收表》，故对于原告要求被告提供以上材料的要求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京雨硕房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告倪立志返还多收取的面积补差款五千一百八十五元；二、被告北京雨硕房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告倪立志支付逾期取得初始登记违约金一万三千七百八十六元二角四分；三、被告北京雨硕房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告倪立志提供《住房质量保证书》、《住房使用说明书》及《住房工程质量分户验收表》；四、驳回原告倪立志的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百三十元，由原告倪立志负担七十六元（已交纳），由被告北京雨硕房地产开发有限公司负担六百五十四元（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  宁昀二〇一六年二月二十九日书 记 员  王宏