山东省莒南县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁1327执异68号
案外人：山东源泉建设有限公司，住所地：枣庄市市中区解放路建设总公司院内7号楼东二单元二层西户，统一信用代码：91370400787158468D。
法定代表人：孙玉珠，董事长。
申请执行人：厉晓娟，女，1978年10月16日出生，汉族，居民，住莒南县。
申请执行人：刘元欣，女，1991年7月22日出生，汉族，居民，住蒙阴县。
申请执行人：朱孟丽，女，1984年9月7日出生，汉族，居民，住山东省青岛市市南区。
被执行人：滕州威名房地产开发有限公司，住所地：山东省滕州市姜屯镇苏桥村68号，统一社会信用代码：913704813346831552。
本院在执行申请执行人厉明娟、刘元欣、朱孟丽与被执行人滕州威名房地产开发有限公司股权转让合同纠纷一案中，案外人山东源泉建设有限公司向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人山东源泉建设有限公司称，请求法院解除或中止对莒南县山水文苑项目楼盘的评估拍卖程序。事实与理由：贵院在执行莒南县人民法院（2016）鲁1327民初7134号判决书过程中，依被异议人申请，对由异议申请人承建的莒南县山水文苑项目楼盘进行评估拍卖。该涉案楼盘系异议申请人承建，因欠付工程款，异议申请人已经在贵院提起诉讼（案号2018鲁13**民初字第1145号），案件已经开庭审理但未决。一、涉案楼盘权属未明，不应进行评估拍卖。1、此次执行依据的莒南县人民法院（2016）鲁1327民初7134号判决书中的被告滕州威明房地产开发有限公司（以下简称：威明公司），系通过股权受让方式取得中伟公司唯一股东地位的股东。涉案楼盘的施工系由威明公司以一人公司唯一股东身份对外签署，且中伟公司通过《确认书》《建筑工程咨询造价合同》以及向相关部门送达的材料等文件对其发包人地位进行了确认。威明公司仅为中伟公司之股东，在涉案楼盘的权属认定上，即使要认定在建工程的权属为发包人，那么该涉案楼盘的权利人也应为中伟公司，而非威明公司。2、2017年12月4日，涉案楼盘所在土地的使用权通过转移登记，已经变更登记到山东泽恒置业有限公司（以下简称：泽恒公司）名下。而按照《物权法》第一百四十六条、《中华人民共和国城市房地产管法》第三十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定“房随地走”的基本原则，涉案楼盘依法一并转移至泽恒公司，涉案楼盘的权利人并非威明公司。而在（2018）鲁1327民初字第1145号诉讼开庭过程中，泽恒公司主张其仅受让土地使用权而不包括涉案楼盘，尽管该主张必然因违反法律法规而无效，但足以说明目前涉案楼盘的权属存在争议，需要法院依法作出认定。综上，在权属未明的情况下，法院即将涉案楼盘进行评估拍卖，不符合法律规定，应当予以解除或中止。二、退一步讲，即使法院对涉案楼盘在权属不明的情况霞进行拍卖，那么异议申请人依法享有建设工程价款优先受偿权。《中华人民共和国合同法》286条的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告你发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
厉晓娟答辩称，因山东源泉建设有限公司提出执行异议，现作如下答辩：山东源泉建设有限公司提出的执行异议不能成立，应予以驳回。第一，山东源泉建设有限公司没有主张对涉案标的的所有权，只是对执行行为提出异议，其物权对标的物的归属提出异议，标的物的所有权不属于异议审查的范围。第二，山东源泉建设有限公司如果作为利害关系人对本案的执行行为提出异议，其异议的内容不属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定的可以提出执行异议的范围，其异议应不予受理。第三，其提出的优先受偿权是针对标的物拍卖后的拍卖价款如何分配，是否优先由执行法官根据法律规定办理，不属于执行异议的范畴。综上，异议人的异议应不予受理，依法应予以驳回。
本院在审理厉明娟、刘元欣、朱孟丽与被执行人滕州威名房地产开发有限公司股权转让合同纠纷一案中，申请人厉明娟、刘元欣、朱孟丽于2017年4月12日向本院提出财产保全的申请，本院2017年4月13日作出（2016）鲁1327民初7134-1号民事裁定书，裁定如下：查封被申请人滕州威名房地产开发有限公司位于莒南县城G9路东、上海路南开发建设的山水文苑在建楼盘四座，不准转让、抵押、过户等。
2015年莒南县住房和城乡建设局出具证明一份，内容为：山水文苑是由临沂中伟置业有限公司和滕州市威明房地产开发有限公司联合开发的高档社区。位于上海路南侧，G9路东侧，项目占地约50亩，规划建设面积9.6万平方米，总投资约2.6亿元。该项目为莒南县住建局招商引资项目。2015年11月16日临沂中伟置业有限公司和威明房地产开发有限公司出具证明，内容为：山水文苑项目时由临沂中伟置业邮箱公司和威明房地产开发有限公司两家共同投资开发，其中威明房地产有限公司负责项目的施工以及其投资等，现资金已经全部到位，能保证资金及时拨付。临沂中伟置业有限公司和威明房地产开发有限公司出具临沂中伟置业有限公司威明房地产开发有限公司关于申请对莒南山水文苑项目水土保持方案报告书（送审稿）技术审查的请示，内容为：我单位拟建的莒南山水文苑项目，按照《中华人民共和国水土保持法》的要求，委托具有水保方案丙级编制资质（水保方案丙鲁字第068号）的临沂市绿鑫水土保持工程设计有限公司编制了该项目的水土保持方案，目前已完成该项目水土保持方案报告书（送审稿），现呈报给贵单位，请组织专家进行技术审查。
山水文苑高档社区项目招商协议，甲方：山东省莒南住房和城乡建设局（以下简称甲方）乙方：临沂中伟置业有限公司（以下简称乙方）为给莒南人民提供一个卫生与城市完美和谐的居住环境，提升城市品位，按照莒南县城市规划的整体要求，莒南县北邻上海路、西邻G9路、南邻磐龙河水系的高端洋房社区项目。乙方经实地考察，有意偷袭高端洋房社区项目建设，并依法取得该项目的投资权。据此，双方在自愿互利、平等协商、诚实信用的基础上达成如下协议：项目概况：1项目名称：山水文苑高档社区项目。此项目为莒南县住房和城乡建设局招商引资项目。2、投资规模：总投资2.6亿元人民币。3、项目建设内容:按照竞争性谈判比选确定方案建设城市综合体项目，该项目占地面积33000平方米左右，建设内容包括12栋11层电梯花园洋房，高端双语幼儿园、大型超市卖场公寓式酒店等。4、项目偷袭方式：乙方独立投资经营，甲方按招商的优惠政策予以扶持。优惠政策：根据招商引资现行优惠政策，支持该投资项目顺利实施。1甲方协商乙方办理投资项目所需要的招标代理、监理、质监等各项手续，协调解决项目建设中的问题，为企业创造良好的建设环境。
本院认为，案外人王德成在执行异议中称本院查封被执行人刘志奎、李俊玲位于枣庄市市中区光明路街道××村房产一套及位于枣庄市市中区光明路街道××村集体土地使用权一处（土地证号：0107-09-3**）属于本人所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”。从本案情况看，本院查封被执行人刘志奎、李俊玲名下的房屋尚未办理产权变更登记，房屋的所有权仍属于被执行人刘志奎、李俊玲所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从本案的情况看，被执行人与案外人王德成于2014年3月22日签订房屋转让协议，又于2014年3月23日双方签订该房屋租赁协议，于2014年3月22日办理房屋租赁交接手续，不符合案外人王德成在本院查封之前已合法占有该房屋，也未提供非因买受人自身原因未办理过户登记的相关证据，双方签订的房屋买卖合同不符合上述司法解释规定的情形。再就，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律规定，房屋转让需要以下几个条件：一、转让人拥有二处以上的宅基地；二、转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；三、受让人没有住房和宅基地；四、转让行为须征得集体经济组织同意。本案中，案外人王德成与被执行人刘志奎、李俊玲所签订的房屋转让协议也不符合上述法律规定情形。综上所述，案外人王德成所提异议请求缺乏事实根据和法律依据。本院查封被执行人刘志奎、李俊玲名下的上述楼房并无不当。因此，案外人王德成所提异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人王德成的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，
可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 徐国田
审判员 史文思
审判员 卢言生
二〇一八年四月十九日
书记员 王一茹