兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0191民初88号原告杜淼。委托诉讼代理人:杜生俊。委托诉讼代理人:刘军。被告脱忠德。委托诉讼代理人：白生双。被告脱立新。委托诉讼代理人:白生双。原告杜淼与被告脱忠德、脱立新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。�告杜淼的委托诉讼代理人杜生俊、刘军，被告脱忠德、脱立新及委托诉讼代理人白生双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜淼向本院提出诉讼请求：1.判决脱忠德、脱立新支付拖欠的房租费166040.7元；2.判决脱忠德、脱立新支付违约金人民币49812.21元；3.判决脱忠德、脱立新支付杜淼承担的仲裁费3909.56元；4.判决脱忠德、脱立新承担连带责任；5.诉讼费用由脱忠德、脱立新承担。事实和理由：2014年4月20日，杜淼与脱忠德、脱立新签订《租商铺协议》和《合作经营租赁商铺协议》，脱忠德、脱立新承租杜淼转租（杜淼与兰州新区慧达资产经营管理有限公司整体承租590m2）的兰州新区彩虹城B区12号楼一层190.77m2的商铺，年租金为人民币142320.60元，合同期限三年，从2014年6月4日至2017年6月3日止�租金采取预付的方式按半年结算，每逾期付款一天按日租金的3倍向出租方支付违约金。杜淼依约将房屋于2014年4月20日交付脱忠德、脱立新从事商业经营。租赁期间二人只支付2014年6月至2015年12月3日期间的房屋租金213480.90元，剩余18个月期间的房屋租金213480.90元迟迟未付，导致慧达公司向兰州仲裁委员会申请仲裁，裁决结果为杜淼向慧达公司付租金490196元，并承担仲裁费12091.20元。由于合同履行期间出现塌陷等因素影响商铺使用，仲裁裁决减少杜淼向慧达公司支付4个月的租金，故杜淼也减少二人4个月的租金，经折算后脱忠德、脱立新需支付租金166040.7元。根据杜淼与慧达公司签订并向二人告知须遵守的《房屋租赁合同》的第九条二、（二）的约定并调整减少为本金的30%，脱忠德、脱立新还需向杜淼支付违约金49812.21元及根据租赁面积占比应承担仲裁费3909.56元。脱忠德、脱立新辩称：2014年6月4日，双方签订了房屋租赁合同，但在使用过程中，因该商铺出现塌陷、冬季不供暖、下水不通、电压不足等原因致使影响商铺使用，无法正常经营，多次找杜淼解决以上问题均未果。2015年12月份，二人找杜淼及其父亲杜生俊协商，要求提前解除合同，经双方口头协商一致于当月解除了租赁合同，二人将商铺内的设施全部拉走，并将商铺钥匙交给杜淼父亲。之后，杜淼在该商铺悬挂了商铺继续出租的广告牌并长期对外招租，该行为可以证实双方的租赁合同已协商解除，只有先前租赁合同解除的情况下，才会出现继续出租问题。杜淼在起诉之前从未找其要过2015年12月至2017年6月的租金，直至起诉才知道此事，其于2015年12月份将店铺内设施全部拉走并将钥匙归还杜淼后，从未进入过案涉房屋，谈不上租赁使�。双方的权利义务已全部完结，杜淼现提起诉讼就是想依据已解除的合同，恶意索要租金，其诉求无事实予以支持，应当依法驳回杜淼全部诉讼请求。本院经审理查明，2014年4月14日，慧达公司与杜淼签订《房屋租赁合同》，2015年4月3日，双方又签订《房屋租赁合同补充协议》，主要约定，慧达公司将坐落于兰州新区彩虹城B区12号楼29号1层房屋，建筑面积562.97平方米（其中套内面积527.88平方米、分摊面积35.09平方米），出租给杜淼使用，租期3年，自2014年6月4日至2017年6月3日止，租金为人民币35014元/月，租期内租金总额为1260504元，支付方式为合同签订前预付半年租金，此后每半年支付一次。2014年4月20日，杜淼与脱立新签订《合作经营租赁商铺协议》和《租商铺协议》，主要约定，双方同意租房、经营条款一切按杜淼与慧达公司签订的合同条款执行；按协商的区域划分隔断，按自己的隔断使用面积，最后按慧达公司确定的实际使用面积加公摊面积，各自缴纳租费，按慧达公司的条款，长退短补等，双方还就各自权利义务及违约责任等亦进行了约定，并将杜淼与慧达公司签订的合同作为附件。同时双方确认脱立新实际承租面积为190.77平方米（使用面积178.77平方米、公摊面积12平方米），年租金为人民币142320.60元。协议签订后，杜淼依约将房屋交付脱立新从事商业经营，脱立新向杜淼共计支付2014年6月至2015年12月3日期间的房屋租金213480.90元，尚余18个月的房屋租金213480.90元未付。2015年12月，脱立新将商铺内的设施全部搬离，并将商铺钥匙交于杜淼的父亲杜生俊，后杜淼在该商铺上打出招租广告。庭审中，脱忠德、脱立新认为上述行为表明双方经协商一致解除了租赁合同，杜淼认为双方租赁合同未协商解除，其仅是受二人委托向外代为转租商铺。2017年4月，慧达公司向兰州市仲裁委员会提出仲裁申请，要求杜淼支付房屋租金人民币630252元（2015年12月4日至2017年6月3日计18个月）并承担违约金189075.6元。同年10月18日，兰州市仲裁委员会作出兰仲裁（2017）第33号裁决书，该裁决书中查明，2015年12月10日，杜淼向慧达公司提出停业申请，停业原因是存在门前设停车场收费直接影响客商、门前塌陷几次、反映多次无人处理、商铺门开不了、暖气不热、上下水管线冻住等问题，申请停业6个月，慧达公司就上述问题予以了答复。后慧达公司向杜淼索要租金时，杜淼之父杜生俊、分租户大胡子牛肉面经营者马元平、清风茶楼经营者王喜凤去找慧达公司的管理人员周献文�提出解除合同等，但双方未达成一致意见，争议持续至今。同时，该裁决书中认为，考虑塌陷产生的影响及维修时间等因素，应当减少杜淼承担的4个月租金。对于杜淼提出双方合同已解除的主张，该裁决书认为，现有证据表明，杜淼向慧达公司提出了解除合同的申请，而非发出单方解除合同的通知，无证据证明双方当事人就解除合同协商达成了一致意见。并据此裁决杜淼向慧达公司支付租金490196元，驳回慧达公司其他诉讼请求，杜淼承担仲裁费12091.20元。另查明，脱立新与杜淼签订《租商铺协议》和《合作经营租赁商铺协议》时，提交了其父亲脱忠德的身份证复印件，庭审中脱忠德也认可商铺由二人共同经营。杜淼本案中主张的租金166040.7元，是将裁决书减少的4个月租金扣减后计算得出。以上事实由当事人陈述及提供的租商铺协议、合作经营租赁商铺协议、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、照片、兰仲裁字[2017]第33号裁决书、以及证人证言等证据在卷佐证，并经当事人质证，法庭认证后予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题为双方间签订的租赁合同是否已于2015年12月解除。本案中，脱忠德、脱立新认为双方经口头协商一致解除了合同，杜淼对此予以否认。脱忠德、脱立新以搬离商铺、交付钥匙的行为来证明其主张，杜淼对上述行为事实虽予认可，但主张交付钥匙行为是代二人另行转租而为。本院认为，首先，脱忠德、脱立新以及杜淼对双方间上述行为事实产生原因所作的陈述，通常情况下，均具有现实存在的可能性，即仅凭搬离商铺、交付钥匙行为本身，并不具有得出解除合同的必然性和唯一性。�次，根据兰仲裁（2017）第33号裁决书反映，杜淼在裁决中的答辩与本案脱忠德、脱立新的辩称并无二致，且在慧达公司索要租金时，双方与其他分租户才向该公司提出解除合同。第三，在杜淼与脱忠德、脱立新抗辩理由一致且未与慧达公司解除合同的情形下，本院实难理解杜淼与二人先行解除合同的行为。因此，根据现有证据，脱忠德、脱立新认为双方租赁合同已于2015年12月解除的主张，缺乏充分的事实及法律依据，本院不予采信。脱忠德虽未在协议上签字，但提供了其本人身份证件，商铺也由其与脱立新共同经营，故杜淼要求二人共同承担责任，本院予以支持。但在二人承担共同责任的情形下，杜淼又主张相互间的连带责任，没有法律依据，本院不予支持。杜淼在主张的房屋租金数额166040.7元中已将扣减的租金予以计算，本院予以认可。对于杜淼主张的违约金49812.21元，根据查明的事实，双方实际是在共同向慧达公司主张解除合同，且裁决书亦驳回了慧达公司提出的违约金主张。因此，杜淼要求脱立新支付违约金，也缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于杜淼主张的仲裁费3909.56元，因杜淼与慧达公司之间仲裁费用的产生与脱忠德、脱立新不履行租金支付义务存在直接关联，且该数额也是按合同约定的商铺面积比例予以计算，本院亦予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、脱忠德、脱立新向杜淼支付拖欠的房租费166040.7元；二、脱忠德、脱立新支付杜淼承担的仲裁费3909.56元；三、驳回杜淼的其他诉讼请�。上述款项于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费2298元，由脱忠德、脱立新承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  马列东二〇一八年三月三十日书记员  王晓丽