广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终13319号上诉人（原审原告）：龚松，男，1990年11月2日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：胡磊，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，广东宏力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赖铁英，女，1979年4月16日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：郭明庆，广东仁者律师事务所律师。原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，地址广东省广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分7、8全层。法定代表人：阮广杰。上诉人龚松因与被上诉人赖铁英及原审第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龚松及其委托诉讼代理人胡磊、王磊，被上诉人赖铁英委托诉讼代理人郭明庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚松上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判赖铁英向龚松支付84000元违约金；3.一、二审诉讼费由赖铁英负担。事实与理由：（一）一审判决适用法律错误，赖铁英配合办理网签手续的义务在先，龚松支付剩余定金的义务在后，在赖铁英未履行先合同义务的情况下，龚松有权行使先履行抗辩权拒绝支付定金，龚松并不构成违约。合同约定的办理网签手续的时间是2017年3月13日前，而龚松向赖铁英支付剩余定金的时间是2017年3月15日前，因赖铁英原因未在合同约定的最后期限配合龚松办理相关手续，龚松有权行使先履行抗辩权拒绝向其支付剩余定金。（二）一审法院忽略了龚松为合同履行向满堂红广州分公司支付中介服务费20000元的损失，判决双方互不承担责任明显错误。从整个合同履行过程来看，明显是赖铁英违约拒售房屋，且根据合同约定，赖铁英的配合网签手续的义务在先，龚松有权行使先履行抗辩权拒绝支付定金，龚松并不构成违约。一审法院简单认定过错相抵，那么龚松在没有违约的情况下，还需另行承担向满堂红公司支付的中介费损失，对于龚松极为不公。（三）一审法院认定事实存在严重遗漏。《存量房买卖合同》签订后，龚松积极配合中介和赖铁英全面履行合同义务，合同不能履行的责任完全在于赖铁英，与龚松无关。1．龚松为履行支付剩余100000元定金的义务做了充分准备，有能力支付剩余定金，龚松自身没有理由故意拖延支付剩余定金。按合同约定，龚松在支付50000元定金后，应在3月15号前向赖铁英支付剩余定金款。一审中，龚松向法院提交银行流水和收入证明，2017年3月7日，龚松账户存入150000元，证明龚松有能力向赖铁英支付100000元定金，龚松自身没有理由故意拖延支付剩余定金。2．一审法院忽略定金支付方式以及赖铁英应当履行附随义务的事实，认定龚松未履行支付定金的义务是错误的。为顺利实现合同目的，合同当事人应当履行协助的附随义务。而债权人要现实地享有合同利益，就必须接受债务人的履行、配合债务人完成履行行为。龚松是在三方在场且赖铁英向其出具收据的情况下，向第三方账户存入购房定金50000元。出于资金和交易安全考量，龚松未直接向第三方账户存入剩余定金合情合法合理。一审庭审中龚松提供的通话记录和中介方代理人均可证明龚松于3月10日前后多次直接或通过中介联系赖铁英，通知赖铁英收取剩余定金，赖铁英因个人原因迟迟未收取。龚松未支付剩余定金不在于其没有履行能力，而在于赖铁英没有为龚松履行创造条件、协助龚松履行支付定金的附随义务，责任在于赖铁英，不应据此认定龚松违约。3．房屋买卖合同中，买方的主要义务是支付房款，卖方的主要义务是出售房屋。在房地产市场价格大幅增长情况下，赖铁英不愿以合同约定价格向龚松出售房屋，违约事实明显，证据确实充分。一审法院认为没有证据证明赖铁英违约显然与事实不符。根据龚松提供的证据和中介方在庭审中陈述，龚松自始至终全面履行房屋买卖合同约定的义务，即使在赖铁英违约后仍然与其协商继续履行合同的方案，而赖铁英则向龚松和中介表示不再履行合同，向龚松出售涉案房屋。综上，请求二审法院改判支持龚松的上诉请求。赖铁英辩称，（一）赖铁英不存在违约行为。1.买卖双方办理房屋出售的网签手续，应当是由买卖双方和中介方三方共同完成，并非赖铁英单方可以完成。由于二手房买卖手续繁琐，所以通常由中介方准备齐全办理网签的材料并到房管部门进行预约，但是在本案中，赖铁英既没有接到龚松的通知也没有接到中介方的通知，所以赖铁英不知晓网签如何办理。2.赖铁英在一审判决之后，到专门办理网签登记的部门进行了查询，经过查询得知，涉案房屋在2017年3月25日已经办理了网签，也就是说，中介方在没有征得买卖双方同意的情况下可以单方办理网签，所以赖铁英不存在违约行为。中介方在3月26日向赖铁英发出通知，通知赖铁英去办理网签手续，在这个过程中，赖铁英认为买卖双方没有成功办理网签手续，过错方是中介方。（二）正是因为赖铁英不存在过错及办理网签的过错方是中介方，所以赖铁英不应当承担龚松对中介方支付的20000元的损失。（三）按照买卖双方所签订的购房合同的约定，支付定金是龚松单方意思，在合同中已经明确的约定了该定金支付的时间，然而，龚松至今都没有向赖铁英支付剩余的定金100000元，属于严重违约行为。（四）赖铁英出售涉案房屋，目的是为了改善住房。其需龚松支付剩余定金100000元来支付改善住房的首付款，所以其不存在说因房价上涨而毁约。综上，虽然赖铁英对一审判决认定赖铁英违约的行为，赖铁英是不服的，但是考虑到龚松有其他想法，赖铁英没有提出上诉。请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。满堂红广州分公司经本院传票传唤未到庭，亦未提交书面意见。龚松于2017年4月7日向一审法院起诉请求：1.赖铁英向龚松返还50000元购房定金；2.赖铁英向龚松支付84000元违约金；3.案件受理费由赖铁英承担。一审法院经审理查明：2008年4月25日，原增城市国土资源和房屋管理局为位于增城区新塘镇××房填发粤房地证字第××号《房地产权证》，载明权属人赖铁英，占有房屋份额全部，建筑面积65.62平方米。2017年2月26日，龚松与赖铁英签订《存量房买卖合同》（链家满堂红版），载明“……经友好协商一致签订本合同，就交易的相关事宜达成如下条款：第一条交易的房地产权情况1.房地产地址增城区新塘镇××房……8.该房地产存在抵押等他项权利情况……。第二条计价和价款、交易方式该房地产按整套出售并计价，总金额人民币840800元……。第三条物业交接1.甲乙双方同意该房地产交付使用时间为甲方收齐楼款当天……。第六条各方就关于本次交易中的权利义务……二、乙方对本次交易事宜确认1.乙方已查阅该房地产的权属证明文件并对其所载的包括但不限于抵押情况、产权情况等内容无异议……3.乙方已知悉物业所在地政府现行限购政策及银行贷款规定，确保可提交符合相关规定的真实、有效的所须文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。……五、不履行合同或迟延履行合同的违约责任1.甲乙双方任何一方出现以下情形即构成根本违约，并承担相应的违约责任：……（4）逾期履行本合同（含附件）所列交易义务超过10天的；（5）明确表示拒绝购买/出售该房地产或单方要求变更房屋交易价格的……2.甲乙双方任何一方构成根本违约的，应当：（1）甲方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项。（2）乙方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向甲方支付违约金，甲方已收之购房款高于违约金的，甲方应于解除合同之日起五天内扣除违约金后的购房余款退还乙方。3.甲乙双方任何一方迟延履行合同约定义务或未安排配偶等相关权利人配合履行本合同项下义务的（包括但不限于提供交易资料、签署交易文件、办理交易手续、支付房款，交付物业、迁出户口等），则：（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权根据本合同第六条第五款第2项解除合同并要求违约方承担违约责任……合同未约定明确履行期限的，以守约方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。六、网签手续的办理……甲乙双方在签订本合同后15天内签署网签手续的相关合同文件，以顺利完成交易。如需调整网签合同条款而须重新拟定网签手续文件的，甲乙双方应当自按揭机构或满堂红广州分公司通知之日起五日内配合完成，否则视为拒绝调整。按揭机构将按当时之状况安排后续交易手续，如因而导致交易障碍或增加交易风险的，由拒绝调整一方承担相应责任。第七条其他1.本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址……。《存量房买卖合同附件》涂销抵押后付款（物业有抵押适用）1.定金：人民币50000元乙方须在2017年2月26日支付给甲方。（根据法律规定，定金金额交付不应高于总楼价的20%），2.定金余款：人民币100000元乙方须在2017年3月15日前支付给甲方。3.出资赎契：甲方应在签订本合同后3天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用……4.首期楼款：（不含定金）人民币110800元乙方于递件成功当天付甲方（甲方出资赎契适用）。5.楼价余款按揭付款：乙方按揭付款的，乙方应于2017年3月15日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用（包括且不限于公证、按揭等费用），按揭的方式为商业贷款：甲乙双方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料，乙方拟定贷款金额为580000元……7.甲乙双方于签订本合同后15天内委托B、广州亿达按揭服务有限公司办理该房地产转名之一切手续并提交交易所需之全部资料……”。上述合同由龚松、赖铁英署名。同日，龚松向赖铁英支付定金50000元。2017年2月26日，龚松与满堂红广州分公司签署《居间代理服务合同》，约定咨询及买卖代理费22680元。2017年2月28日，满堂红广州分公司收取龚松代理费20000元，并出具《收款收据》给龚松收执。2017年3月1日，赖铁英向抵押银行申请了个人贷款提前还款申请书，招商银行股份有限公司广州分行出具《银行审批意见》，同意提前偿还贷款本息。2017年4月16日招商银行股份有限公司广州分行出具《个人贷款还清证明》，赖铁英于2017年4月6日全部清偿贷款本息及相关费用。2017年3月28日，邮寄人李满以满堂红广州分公司名义向赖铁英邮寄《通知》，邮寄地址为合同约定赖铁英的联系地址，通知赖铁英2017年3月31日前办理网签手续。赖铁英陈述没有收到通知。2017年3月30日，广东宏力律师事务所胡磊律师向赖铁英邮寄《律师函》，邮寄地址为合同约定赖铁英的联系地址，函告赖铁英收到本函之日起三日内联系龚松配合办理网签手续以及后续的过户递件手续。2017年4月2日，赖铁英通过快递向龚松邮寄《书面通知》，通知龚松解除合同。龚松承认收到该通知，并起诉主张合同于2017年4月4日解除。龚松提供其与赖铁英的丈夫石先生短信记录，证明龚松多次通过电话和短信方式联系赖铁英要求按约定配合办理房屋过户手续的相关手续。载明“26日短信记录，龚松：城市家园那边房子你们不卖了，你们总得给出一个解决方案或者双方协商下吧。链家那边是怎么沟通我不知道，我们私底下商量总行吧。业主石先生：怎么商量？你要么就要履行合约，要么就要所谓的违约金，我真的想直接给你所谓的违约金，倒想看看你怎么拿？怎么花？年轻人出门在外，不能太嚣张”。庭审中，龚松与赖铁英确认：1.承认双方通过电话，但赖铁英提出在2017年3月24日才第一次通话。2.合同无约定收款指定的账户，但龚松将第一次的定金5万元付至赖铁英配偶账户。龚松陈述以下事实：1.龚松委托中介方去办理网签，主张按合同约定双方先办理网签，但赖铁英拒不办理。2.2017年3月24日龚松电话联系赖铁英，但赖铁英表示不愿意出售房屋。3.龚松出示《存款历史交易明细清单》，拟证明龚松已准备好给付剩余定金。4.龚松出示《收入证明》和《个人名下房地产登记情况查询证明》，拟证明龚松已准备好办理房屋买卖所需的材料。5.龚松出示满堂红广州分公司员工黎建华与其的微信聊天记录，拟证明龚松通过中介员工沟通约龚松、赖铁英办理手续，但龚松没有提供赖铁英与中介方协商一致意见的依据。赖铁英陈述以下事实:1.赖铁英提出办网签必须要先涂销抵押，赖铁英于2017年3月1日就申请提前还贷，于2017年4月6日涂销了抵押登记，以及结清物业费用。2.赖铁英因病住院就叫其配偶通知中介方要求赖铁英支付剩余定金，但龚松没有按合同约定时间支付剩余定金10万元，龚松已构成违约。3.未办理网签手续主要责任是龚松，因龚松从未联系过赖铁英去办理网签手续，赖铁英确实没有去房管局办理网签。满堂红广州分公司陈述以下事实:1.网签不是以涂销抵押为前提。2.中介方工作人员有通知赖铁英办理网签手续，赖铁英以出院后再处理，之后赖铁英就拒绝办理网签。3.159××××1388是黎建华使用的电话。一审法院认为：龚松、赖铁英签订的《存量房买卖合同》及存量房买卖合同附件是双方当事人真实意思表示,并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效,双方当事人均应恪守履行。关于《存量房买卖合同》及存量房买卖合同附件有否解除问题，鉴于龚松、赖铁英对《存量房买卖合同》及存量房买卖合同附件的解除在庭前无争议，故一审法院确认龚松、赖铁英签订的《存量房买卖合同》及存量房买卖合同附件已解除。为此，龚松请求赖铁英返还购房定金50000元，于法有据，一审法院予以支持。关于龚松请求赖铁英支付违约金能否得到支持。分析如下：1.根据《存量房买卖合同》第六条约定“网签手续的办理……甲乙双方在签订本合同后15天内签署网签手续的相关合同文件，以顺利完成交易”，查明赖铁英在合同约定时间（2017年3月13日）内没有去配合龚松签署网签手续的相关文件，显然赖铁英未履行合同义务；2.龚松提交的《存款历史交易明细清单》显示存款金额为171910.57元，但龚松没有在2017年3月15日前向赖铁英支付剩余定金10万元，为此龚松也没有履行付款义务。综上，龚松、赖铁英在合同履行中互有违约的行为，均有过错，过错责任双方互抵。龚松、赖铁英均主张对方违约无事实依据，一审法院不予采纳。故龚松请求赖铁英支付违约金84000元是没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年5月11日判决：一、赖铁英在判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金50000元给龚松；二、驳回龚松的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2980元，由龚松负担案件受理费1868元，由赖铁英负担案件受理费1112元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。龚松、赖铁英对于一审法院认定涉案合同已经解除均无提起上诉，故本院予以维持。根据龚松的上诉及赖铁英的答辩意见来看，本案争议焦点问题为：龚松要求赖铁英承担违约责任依据是否充分。关于本案的争议焦点问题，（一）关于赖铁英是否违约。龚松、赖铁英于2017年2月26日签订《存量房买卖合同》，该合同第六条中约定“网签手续的办理。甲乙双方在签订本合同后15天内签署网签手续的相关合同文件，以顺利完成交易”。根据该约定，龚松、赖铁英应于2017年3月13日前签署网签合同，但根据本案查明的事实来看，双方并无在约定的时间内办理网签手续。龚松、满堂红广州分公司均称系赖铁英不配合网签，而赖铁英则称其没有收到满堂红广州分公司要求其配合网签的通知。对此，本院认为，虽然龚松未提供书面证据证明赖铁英于2017年3月13日前拒绝网签，但提供了相应的电话通讯记录，故结合龚松提供的满堂红广州分公司于2017年3月28日发送给赖铁英的《通知》、龚松于2017年3月30日发送给赖铁英的《律师函》及满堂红广州分公司的陈述，本院对于龚松主张赖铁英未配合在合同约定的时间内网签予以采信，赖铁英违约。（二）关于龚松是否违约的问题，根据合同约定，龚松应于2017年3月15日前向赖铁英支付剩余定金100000元。由于该约定系在涉案合同的附件中单独约定，且没有以龚松、赖铁英须办理网签作为支付该笔定金的前提。况且，依照市场通行的同类合同的交易惯例，也是买方先支付定金，然后双方才签订网签合同。因此，龚松未在约定的时间内支付该笔定金给赖铁英同样属于违约。由上述分析论证可知，龚松、赖铁英在合同履行过程中均存在违约行为，因此一审法院基于此，为避免当事人讼累，认定双方责任互抵，处理适当，本院予以维持。龚松上诉理由不充分，本院不予采纳。综上所述，龚松上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由上诉人龚松负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年八月二十二日书记员  甄雪皓肖晓桐