吉林省辉南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辉民初字第417号
原告：辉南县鸿润小额贷款有限公司。
住址：辉南县。
法定代表人：李文生，董事长。
委托代理人：王会，吉林吉大律师事务所律师。
委托代理人：戚敏辉南县鸿润小额贷款有限公司职工。
被告：吉林省泓伟房地产开发有限公司。
住址：辉南县。
法定代表人：张元伟，总经理。
委托代理人：孙金华，吉林兴启律师事务所律师。
原告辉南县鸿润小额贷款有限公司与被告吉林省泓伟房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案。本案原告于2015年5月22日向本院提起诉讼，本院于同日受理，于2015年7月23日组成合议庭公开开庭审理。原告委托代理人王会、戚敏，被告法定代表人张元伟，委托代理人孙金华到庭参加了诉讼，本案一审已审理终结。
原告诉称：2014年4月4日，原告与被告签订了编号为20140401号借款合同，原告借款给被告800万元，借款期限为2014年4月4日至2015年4月3日，月利率3％，按月结息，结息日固定为每月第30日。合同签订后，原告支付给被告800万元。为保证原告的债权实现，原告与被告签订了两份抵押合同，2014年4月4日签订的抵押合同约定被告以其开发的东方锦都6号楼作为上述借款的抵押担保（一楼203.92㎡，二楼705.19㎡，三楼509.63㎡）；2014年8月8日又签订了抵押合同约定以5号楼及8号楼的部分楼房作为上述借款的抵押担保（5号楼128连207共307.93㎡，129连208室共157.59㎡，8号楼234.91㎡）。同时，为了限制被告处置抵押物，原被告在签订上述2份抵押合同的同时签订了4分内部认购协议书作为抵押合同的附件。上述抵押合同没有在相关部门办理抵押登记。原告在2015年3月6日偿还了60万元本金。其余借款本金及利息拖欠至今，为此诉至法院，要求判令被告偿还借款740万元及拖欠的利息。
原告称双方现在欠款总计1800万元，其中辉南县东方锦都项目800万元，抚松万良项目1000万元。
原告为证明自己的主张出示证据有：借款合同（合同编号：20140401）一份、抵押合同一份及内部认购协议书一份（合同编号为：20140401）、抵押合同一份及内部认购协议书三份（合同编号为：20140401-2）、贷款凭证一份、还款凭证一张。
被告辩称：原告不具备从事金融业务的资质，双方之间的借款合同违反有关金融法规，属于无效合同。因双方间签订的抵押合同没有进行抵押登记，房产抵押不成立。原告主张的利率过高超过法律规定所以无效。原被告双方合作后，总计借款3880万元（包括740万元在内），还款2280万元，偿还利息472万元，剩余债务为1600万元。双方间的借贷关系转为房屋买卖关系。2015年1月9日签订售房协议，原告购买被告61套住宅和19套车库，原告用购房款顶底了全部借款。包括原告主张的740万元。双方签订了售房协议后，借贷法律关系已经消灭，且原告代理人戚敏的舅舅在被告项目部为原告售楼，原被告双方的借款关系转为了房屋买卖关系。原告所提供的2013年12月31日提供的200万元借款凭证与本次起诉无关，且因原被告之间的债务关系已转化为房屋买卖关系，所以不予质证。原告所提供的2015年3月6日的还款60万元凭证是单方提供是伪证。因此应驳回原告的诉求。
被告为证明自己的主张出示的证据有：借款凭证十五张、还款凭证9张、利息收据、欠款说明及房源明细表、抵顶楼盘清单、被告的会计账，原告贷款台账、张玉洁、张玉库证实各一份。
法院查明事实：原告辉南县鸿润小额贷款有限公司的营业执照副本经营范围为“办理各项小额贷款业务”。
2014年4月4日，原被告签订借款800元合同，原告支付被告借款800万元，被告在借款凭证上签字。原被告分别于2014年4月4日及2014年8月8日签订了2份担保合同及4份内部认购协议为上述借款提供担保。
2015年1月9日签订了关于吉林省泓伟房地产开发有限公司偿还辉南县鸿润小额贷款有限公司欠款说明一份，该说明约定：吉林省泓伟房地产开发有限公司法人张元伟欠原告1600万元，将61套住宅及19套车库所有权交予原告。并签订售房协议书。张元伟不得私自将房屋出售，如需要出售，应与鸿润公司协商后，用售房款向鸿润公司抽取售房协议书。鸿润公司向泓伟房地产公司出具还款凭证，直至全部偿还本息。同时签订了售房协议，原告购买被告61套住宅和19套车库，购房协议书第八条约定，之前签订的所有抵押借款合同自动废除。2015年3月6日还款60万元。以上事实有原告提供的营业执照、借款合同、两份抵押合同及内部认购协议、还款凭证、被告提供的欠款说明加以证明。
本院认为：原告经营贷款业务是经过有关部门批准的。被告称原告没有资质经营放贷业务与事实不符，本院对原告的经营资质予以认定。关于借款800万元的事实，被告没有否认，本院予以确认。关于还款60万元的证据，被告没有提供合法有效的充足的证据证明该还款凭证是伪证，且该证据虽然被告否认，但是该证据明显是对原告不利的证据，本院予以支持。关于被告认为借款关系转为房屋买卖关系的问题，本院认为双方已合作多次，根据以往的合作习惯可以看出，鸿润公司的借款习惯为每次借款都有相应的开发项目来保证自己的贷款利益的实现，并且在抵押合同上也标明“除非甲乙双方签订正式的商品房买卖合同，（含预售和现房销售），抵押人与抵押权人针对抵押财产所签订的内部认购协议书或售房协议书等涉及买卖内容的法律文件均为抵押的形式，并非真实的买卖”，该条款可以看出，原被告的交易习惯是双方所签订的内部认购协议等均为买卖形式的抵押，而非真实的买卖。该房屋买卖的内容不符合交易习惯，贷款公司与房屋开发公司的房屋抵顶借款都是以低价进行抵顶的，一般情况下，为了实现贷款公司的利益，贷款公司所抵顶的房屋在价格上都会低于市场价格以方便贷款公司变现，而且，根据原告的计算，即使按照原被告之间欠款本金为1600万，按原被告合同约定的利息3%计算，拖欠利息大概在500万元左右，总计本利有2100万元，而被告方提供的房屋价值为1700万元，与原告方所期待数额差距极大。双方在签订内部认购协议的同时还签订了一份欠款说明，该说明明确约定被告可以卖房，而且需要用卖房款抽取售房协议，即双方所签订的购房协议是一种抵押，被告可以用卖房款抽取抵押的该房屋，而不是被告所说的房屋已经抵顶给原告。该购房协议是买卖形式的抵押，因此对被告所说转化为买卖关系不予支持。对于利息的承担，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定，“民间借贷的利率可以适当高于银行利率，各地人民法院可以根据本区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包括利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”，本案中，被告与原告所签订的借款合同中均明确约定借款月息为3%，经本院计算，该约定利息已超过上述法律规定所保护的范围。对于此前已履行的利息部分本院不予评判，对于后续所产生的未给付的利息，被告应按照中国人民银行同类贷款利率的四倍给付，超过的部分不予保护。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、二百零六条、二百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定，判决如下：
被告吉林省泓伟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告辉南县鸿润小额贷款有限公司借款740万元及利息（利息从2015年1月1日起计算，利率按照中国人民银行同类贷款利率的四倍计算至付清之日止）
诉讼费67800.00元，保全费5000.00元，由被告吉林省泓伟房地产开发有限公司负担。
被告到期不履行判决确定的给付义务，原告申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向通化市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。
审 判 长 ：曹喜刚
审 判 员 ：高俊德
人民陪审员 ：陈晓兰
二〇一五年九月十七日
书 记 员 ：李诗博