河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫02民终264号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭威，男，回族，1988年3月21日出生，住开封市顺河回族区。
委托诉讼代理人侯佳，河南瀛开律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周宪文，女，汉族，1966年6月22日出生，住开封市顺河回族区。
委托诉讼代理人李静、谢姝杰，河南论衡律师事务所律师。特别授权。
上诉人郭威因与被上诉人周宪文房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市顺河回族区人民法院（2017）豫0203民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人郭威委托诉讼代理人侯佳、被上诉人周宪文及其委托诉讼代理人谢姝杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭威上诉请求：将本案发回重审或改判周宪文赔偿郭威损失19.2万元；由周宪文承担本案诉讼费用。事实与理由：在郭威与周宪文签订的合同中，第一条约定周宪文保证对该租赁房屋享有完全的所有权，第九条约定如果因周宪文房屋、土地产权与他人发生纠纷致使郭威方无法正常经营超过10天的，郭威可要求解除合同，并可要求赔偿损失。2016年6月1日周宪文7名亲属因涉案房屋产权问题阻挠郭威正常经营，并发出告知书要求郭威该月底前搬离。郭威要求周宪文出面协调，周宪文说无法解决，致使郭威停业。自2016年7月份涉案房屋已由周宪文及其亲属锁门，对此郭威已报警，派出所留有出警记录等档案。本案郭威主张装修损失，提供了2014年租赁房屋后对房屋进行装修的合同及32万元装修票据，周宪文认为该证据虚假，未提出鉴定申请，一审法院错误的要求郭威提出鉴定申请，来证明自己的损失，显然不当。在鉴定过程中，周宪文将涉案房屋锁住，致使鉴定机构无法评估，退回案件。一审法院认定是因双方不认可评估项目，导致难以评估退回案件，郭威装修损失证据不足错误。若周宪文不同意评估，法院应按照郭威提供的开店时的装修合同及装修票据，依据郭威主张的赔偿金额，直接认定装修损失。
周宪文辩称，郭威与周宪文签订房屋租赁合同时对房屋状况等情况是明知的，签订合同后该合同已经履行，郭威与王小顺再次签订合同与周宪文无关。郭威就是干装修的，让其他装修公司为其装修有悖常理。在一审时郭威自行退回对装修损失的鉴定申请，与周宪文无关。请求维持原判，驳回郭威的上诉请求。
郭威向一审法院起诉请求：判令郭威与周宪文解除2014年4月22日签订的房屋租赁合同；判令周宪文返还2016年5月1日后的租金1万元；判令周宪文赔偿郭威第二层房屋租金损失4万元；判令周宪文赔偿郭威房屋装修损失19.2万元（装修总费用32万元，按照折旧40%计算）。
周宪文向一审法院反诉请求：判令郭威偿还拖欠2016年10月以后至2017年5月的租金，每月2500元，共计17500元；并判令郭威立即腾出房屋并交付给周宪文。
一审法院认定事实：2014年4月22日，郭威与周宪文签订租赁合同一份，出租方为周宪文，承租方为郭威。该合同约定周宪文将其坐落于开封市顺河回族区公园路47号副7号门面房出租给郭威用于经营，该门面房建筑面积为400平方米，合同有效期为5年，自2014年5月1日起至2019年5月1日止，年租金为3万元整，每四个月郭威向周宪文支付租金1万元。
2015年4月15日，郭威与案外人王小顺签订房屋租赁合同一份，出租方为王小顺，承租方为郭威。该合同约定王小顺将其坐落于顺河回族区公园路47号房屋副10号第2层房屋，建筑面积135平方米，实际建筑面积120平方米，租赁给郭威。租赁期限为2015年4月15日起至2016年4月15日止，租金为每年2万元整，租金按年结算，由郭威每年第4个月的15日将租金交付王小顺。
郭威按每月2500元标准已向周宪文支付了2016年8月31日之前的房屋租金。2016年6月1日，郭威收到一份署名为周宪平等七人的告知书，内容为：公园路47号房产系周成栋所有，老人于1999年3月30日去世，根据相关规定此房产属于其妻王凤莲及其子女共同所有；王凤莲于2016年2月13日去世，房产应归其子女共同所有，现因房产继承问题存在纠纷，此房不再适合租赁，特通知郭威于2016年6月30日之前搬离。审理中，郭威自认房屋于2016年7月底已被他人锁门停止使用。
本案在审理过程中，郭威于2017年2月16日提交鉴定申请书一份，要求对位于开封市顺河回族区公园路47号副7号（现门牌号××）门面房装修损失进行鉴定。经法定程序委托，河南方迪资产评估有限公司于2017年6月14日出具关于开封市中级人民法院委托（郭威与周宪文房屋租赁合同纠纷）退还评估函一份，阐明河南方迪资产评估有限公司多次与申请人双方联系，现场勘查后，双方关于待估项目及数量均不予认可，导致待估价值难以确定，公司与委托方沟通同意退回委托，故无法完成委托书要求进行的评估工作。遂将鉴定委托退回。
另查明，郭威、周宪文双方租赁合同所涉房屋公园路47号副7号登记所有权人为周成栋，登记建筑面积为173㎡。
一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。本案郭威要求解除与周宪文之间2014年4月22日签订的房屋租赁合同，周宪文同意解除该租赁合同，对此一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。郭威使用房屋至2016年7月底，其已支付租金至2016年8月31日，故周宪文应将2016年8月份租金2500元向郭威返还，其他租金不予返还。关于郭威请求周宪文赔偿第二层房屋租金4万元，由于郭威与案外人王小顺所签合同发生在2015年4月15日，其向王小顺支付租金时对该房存在争议和纠纷的事实应该已是明知，但为了继续使用该房屋仍同意向王小顺支付了租金，该行为为个人行为，没有证据证明系周宪文参与，故该请求没有法律依据，一审法院不予支持。关于装修损失，由于委托机构退回委托鉴定，郭威提供的装修发票等证据不能作为其实际装修损失，其要求周宪文赔偿装修损失19.2万元的请求证据不足，一审法院不予支持。关于反诉部分，由于房屋已经由他人锁门，郭威已不再实际控制该房屋，郭威无法继续使用该房屋，故对周宪文的反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除郭威与周宪文2014年4月22日签订的房屋租赁合同。二、周宪文于本判决发生法律效力之日起10日内向郭威返还租金2500元。三、驳回郭威其他诉讼请求。四、驳回周宪文对郭威的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4930元，由郭威负担4880元，周宪文负担50元。反诉案件受理费238元，由周宪文负担。
本院二审期间，当事人未提交新的证据，对一审认定的事实本院予以确认。另查明，涉案租赁房屋登记房主周成栋于1997年5月4日病故，2014年3月，王凤莲（周成栋之妻）、周宪文与案外人马俊岭经协商，将原私有房屋及院落改扩建两层面积283平方米。约定其中新建房屋135平方米归马俊岭所有（其中67.5平方米归案外人李荣刚所有）。2015年3月，马俊岭又将该135平方米房屋出售给王小顺。2016年2月，王凤莲去世后，周成栋、王凤莲的继承人周先平、周宪文等对涉案房屋租赁发生纠纷。涉案租赁房屋现已被政府征收拆迁。还查明，郭威与周宪文签订租赁合同后，委托河南光明幕墙装饰工程有限公司对涉案租赁房屋进行了装修，支付费用32万元。
本院认为，郭威与周宪文签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效。郭威在签订合同后为使用该房屋进行了装修，租赁使用至2016年7月底，因周宪文与其亲属发生纠纷，致使郭威不能继续租赁使用，给郭威在造成了损失，周宪文理应予以赔偿。根据谁主张谁举证的原则，郭威向法庭提交了支付装修费用的证据，周宪文有异议，应提交相关证据才能否定郭威的证据。后因各种原因造成鉴定不能，虽然由郭威提起鉴定，但由于举证责任在周宪文一方，鉴定不能的不利后果应由周宪文承担。郭威提交了河南光明幕墙装饰工程有限公司的工程报价单、发票等，以证明支付装修费用32万元，该证据应予采纳。一审判决在鉴定不能的情况下，对郭威交的该份证据不予采信错误。双方的租赁合同约定，租赁期为60个月，郭威实际租赁使用27个月，装修费用32万元按月平均折算，郭威装修损失为17.6万元。由于租赁合同不能实现合同目的，且涉案租赁房屋已被征收拆迁。一审判决解除租赁合同并无不当。2016年8月的租赁费用因郭威未实际租赁使用，判令周宪文予以退还亦符合情理及法律规定，应予确认。关于郭威主张的赔偿第二层房屋租金损失4万元。该部分为郭威与王小顺签订的租赁合同，向王小顺支付，与周宪文无关。该请求不应得到支持。对此，一审判决不予支持正确。造成合同不能履行的责任在周宪文一方，且郭威自2016年8月以后未实际控制和租赁使用涉案房屋，周宪文反诉请求理应不能得到支持。
综上所述，上诉人郭威的上诉理由部分成立，一审判决认定事实和实体判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持河南省开封市顺河回族区人民法院（2017）豫0203民初306号民事判决第一、二、四项；
二、撤销河南省开封市顺河回族区人民法院（2017）豫0203民初306号民事判决第三项；
三、周宪文与本判决生效后十五日内赔偿郭威损失17.6万元；
四、驳回郭威的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费4930元，由郭威负担1345元，周宪文负担3585元；反诉案件受理费238元，由周宪文负担。二审案件受理费4880元，由郭威负担1331元，周宪文负担3549元。
本判决为终审判决。
审判长 谷长东
审判员 杨秋玲
审判员 申和平
二〇一八年六月二十六日
书记员 张 娜