新乡市卫滨区人民法院拟文稿纸
签发核稿
拟稿人
新乡市卫滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0703民初1415号
原告袁志强，男，汉族，1987年12月24日出生，住新乡市，
委托代理人李新梅，女，汉族，1961年05月22日出生，住新乡市，
被告新乡市新美房地产开发有限公司，组织机构代码证：56245212-1
法人代表人张元鹏，该公司总经理
委托代理人胡坤，该公司员工
原告袁志强诉被告新乡市新美房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，由审判员谢红梅独任审判，书记员李珺担任记录，公开开庭进行了审理。原告特别授权委托代理人李新梅、被告特别授权委托代理人胡坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告袁志强诉称，2012年06月14日，我与被告签订了编号为2012-0601002《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于新乡市××号新美·城上领地1A号楼1单元5层1503户商品房，购房金额为262678元，2013年05月29日我与被告签订了《地下室买卖协议》，购买被告所开发项目的地下室一间（1A号楼1A07号），地下室总价款18100元。合同约定被告应于2013年12月31日前向我交付商品房及地下室。我已经依约交付了款项，但被告直到2015年02月27日才交付商品房及地下室。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第一项和《地下室买卖协议》第五条第二款约定，被告应当承担延期交房违约金。请求法院判令：1、被告赔偿原告违约金及利息共25364.4954元（=房屋违约金22222.5588元＋地下室违约金2284.2元＋利息857.836558元）（2014.1.1至2015.2.27），2、被告承担本案的诉讼费用，3、房产证没有按时办理，购房发票没有交付。当庭放弃诉请3房产证没有按时办理，购房发票没有交付及要求被告支付违约金利息的诉讼请求。
被告新乡市新美房地产开发有限公司口头辩称，应驳回原告的诉讼请求，1、因政府政策及市政建设等原因影响施工的造成逾期交房的我方不承担违约责任。本案逾期交房是由于南环路市政修路以及新乡市创文创优创卫等各种创建活动影响施工造成的。2、如果我公司应当承担违约责任，我方认为双方合同约定违约金日万分之二、三过高，应该参照房屋所在地，同类区域同类房屋租价计算。3、原告要求计算违约金的起止时间有误。
原告向本院提交证据材料有：1、2012年06月14日原被告双方签约的编号为2012-0601002《商品房买卖合同》及合同补充协议一份，2、2013年05月29日原被告双方签约的编号为050《地下室买卖协议》一份，3、2012年07月03日（2011）豫地契电0348537《中华人民共和国契税完税证》一份。以证明原告主张成立。
被告向本院提交证据材料有：1、2013年3月至2014年3月河南省新乡公路桥梁建设有限责任公司第一分公司南环修路证明一份，2、2005年11月15日新乡市人民政府（2005）153号新政文《关于调整全市划拨土地房屋租赁土地收益租金征收标准和地段类别的通知》一份，3、2015年02月15日被告单位的委托书一份。以证明被告主张成立。
经庭审质证，被告对原告提交的证据真实性无异议，故本院对原告提交的证据真实性、合法性和与本案的关联性，本院予以确认；原告对被告提交证据1的证明不认可，认为应当由政府出具相关文件，认为证据2的文件与本案无关，违约金应按双方签订的合同约定给付，故本院对被告提交的证据1、2，本院不予确认；原告对被告提交的证据3的委托书予以认可，故本院对被告提交的证据3的委托书的真实性、合法性和与本案的关联性，本院予以确认。
依据上述证据材料及庭审查明，可以确定以下案件事实：2012年06月14日，原告袁志强（××）与被告新乡市新美房地产开发有限公司（出卖人）签订了编号为2012-0601002《商品房买卖合同》及合同补充协议，购买被告所开发的位于新乡市××号新美·城上领地1A号楼1单元5层1503户商品房，购房金额为262678元。原告付款方式为银行按揭付款，2012年06月11日前付清首付款82678元，贷款180000元。该商品房买卖合同第八条、第九条载明：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、2、3、4……5、该商品房经五大主体验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期1、2……3、因政策或政府行为或配合城市建设、市政工程以及市政停水停电、自然灾害等原因而延期的；逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金”。另，合同补充协议第九条载明：“出卖人在房屋交接前，以小区公告、报纸通告、信函等形式通知××办理交接房手续，视为出卖人已履行了通知××办理房屋交接的义务，出卖人不再以书面形式单独通知××；若因此造成的延期交房，出卖人不承担任何责任。物业管理费的收取时间为：以出卖人用上述方式正式通知××交房时间开始计算，按物业管理条例收取费用，不论客户是否实际接收”。合同签订后，原告按照合同履行了付款义务，被告未在合同约定期间内2013年12月31日前向原告交付合同约定的商品房。
2013年05月29日，原告袁志强（乙方）与被告新乡市新美房地产开发有限公司（甲方）双方签订了《地下室买卖协议》，原告购买被告所开发的位于新乡市××·城××领地××楼××地下室，地下室总价款18100元。原告付款方式为一次性付款，2013年5月31日一次性付清地下室总款18100元。该地下室买卖协议第五条载明：“1、……2、本协议签订后，若甲方单方终止合同，应按该物业总价款的2%向乙方支付违约金；若甲方不能按协议约定期限交付房屋，应按总价款的日万分之三向乙方支付违约金”。协议签订后，原告按照合同履行了付款义务，被告未在合同约定期间内2013年12月31日前向原告交付协议约定的地下室。
另，被告提交委托书载明：“2015年02月15日，被告新乡市新美房地产开发有限公司委托河南金卫士物业管理有限公司于2015年02月16日开始办理新乡市××号新美·城上领地1号楼交房相关手续”。庭审中，原告同意被告交房时间为2015年02月16日。
本院认为：原、被告双方签订的编号为2012-0601002《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实的意思表示，合法、有效，原、被告均应按合同履行，原告已履行了全部付款义务。合同约定被告应于2013年12月31日前向原告交付房屋，但被告实际交房时间为2015年02月16日，构成了违约行为。原告要求被告依据双方签订的合同，逾期交付的房屋按已支付购房款日万分之二支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金计算为2014年01月01日至2015年02月16日，共411天，计21592.13元（262678元×411天×2?=21592.13元）。原、被告双方签订的《地下室买卖协议》是双方真实的意思表示，合法、有效，原、被告均应按合同履行，原告已履行了全部付款义务。协议约定被告应于2013年12月31日前向原告交付地下室，但被告实际交付时间为2015年02月16日，构成了违约行为。原告要求被告依据双方签订的协议，逾期交付的地下室按已支付购房款日万分之三支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金计算为2014年01月01日至2015年02月16日，共411天，计2231.73元（18100元×411天×3?=2231.73元）。被告主张因市政施工原因造成逾期交付房屋，证据不足，本院不予支持。被告辩称，约定逾期交房违约金按日万分之二、日万分之三计算过高，要求参照房屋所在地的房屋租价标准调减。新乡市房管局2014年4月9日发布的新乡市住宅用房租赁指导价格（市区高层12-16元月租金／每平方米的价格），双方约定违约金计算方式为已付房款、地下室款的日万分之二、日万分之三，不为过高，对被告的该项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：
一、被告新乡市新美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告袁志强支付商品房逾期交房违约金21592.13元。
二、被告新乡市新美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告袁志强支付地下室逾期交房违约金2231.73元。
案件受理费395元，由被告新乡市新美房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审判员 谢红梅
二〇一六年十月十三日
书记员 李 珺