新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）塔民二终字第60号
上诉人（原审被告）：新疆云天房地产开发有限公司，住所：沙湾县。
法定代表人：崔贵荣，新疆云天房地产开发有限公司董事长。
委托代理人（特别授权）：韩建新，男，1957年11月16日出生，汉族，新疆云天房地产开发有限公司总经理，住奎屯市。
委托代理人：崔立功，男，1953年10月1日出生，汉族，新疆云天房地产开发有限公司副总经理，住乌鲁木齐市。
被上诉人（原审原告）：江海艇，男，1959年8月17日出生，汉族，个体户，现住沙湾县。
委托代理人：杨海成，新疆明强律师事务所律师。
上诉人新疆云天房地产开发有限公司（以下简称云天公司）因地役权纠纷一案，不服沙湾县人民法院（2012）沙民二初字第315号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年1月10日受理后依法组成合议庭于2014年3月10日公开开庭进行了审理，上诉人云天公司的委托代理人韩建新、崔立功，被上诉人江海艇及其委托代理人杨海成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审认定，原告于2000年至2002年期间以土地出让方式取得了位于沙湾县三道河子镇河滩路五十区的土地使用权，面积共计561.31平米，自建了面积143.99平米的住宅。被告于2007年3月向沙湾县城市建设与房地产管理局申请开发房地产，于2007年5月办理了国有土地使用权出让挂牌手续，沙湾县城市建设与房地产管理局于2007年9月5日为被告办理了规划设计条件通知书、建筑工程施工许可证、建设项目用地预审报告书许可开发云天佳苑小区。该小区与原告住房相邻，被告如建成该小区的楼房将影响原告自建平房的采光。原告于2007年8月2日也向相关部门申请改造平房自建楼房。原、被告因采光、选址等产生纠纷。经沙湾县人民政府领导协调，原、被告于2007年11月2日就拆迁安置补偿达成书面协议。该协议约定：甲方（被告）计划在河滩路东侧进行危旧房改造，需拆迁乙方（原告）平房一栋，现将甲乙双方协商并达成一致意见，具体事项如下：1、甲方在乙方现有平房后建设住宅楼，乙方现有的平房不动。甲方给乙方安置住宅楼三套，1、2、3楼各一套，产权面积在85平方米，不得低于85平方米，楼房交工时间在2008年底，甲方保证竣工后交与乙方，单元为二单元，由西向东二单元，楼房竣工后，给乙方补偿的楼房房产证由甲方办理，费用由甲方承担。2、乙方建设自己的平房时，甲方同意乙方在楼房的上水、排水、供暖方面接入甲方楼房管线、乙方不分摊管网的各种费用，允许乙方永久使用，将产生的日常用水和暖气费用由乙方自己承担。3、甲方在乙方新建平房东侧建设三层楼房时，甲方保证给乙方留出10米的间距，乙方在建设平房时，甲方把乙方新建平房东侧的一户腾出，作为乙方的施工用地。4、甲方在沿街建设底商住宅楼时，甲方南山墙保证给乙方酒店的北山墙留出3.5米的间距，同时甲方把乙方北山墙的两个窗户拆除封死，另外由甲方负责给乙方在其它处修复两个窗户。材料采用塑料钢窗，尺寸应相等，费用由甲方承担。合同从签字盖章起生效，如有一方违约，按合同总造价的40%作为违约金。合同一式三份，甲、乙双方各一份。2008年5月22日，被告在放线时原告拆除了平房。2010年5月31日，云天佳苑1号楼竣工验收，被告把合同约定的三套房屋分别登记预售给李瑾、哈力旦、王幸福。预售登记价分别为210425元、191997元、184275元。原告在诉讼中要求被告赔偿753610元缺乏证据支持，原告未在举证期限内提出房价评估申请。原告申请诉讼保全，原审法院作出（2010）沙民保初字第29-1号民事裁定书，查封云天佳苑1号楼由西向东二单元101、201、301号房产。原告交纳诉讼保全费4288元。原审认为，地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，享有地役权的土地称为需役地。原、被告签订的合同名为拆迁安置补偿合同，但从合同内容及原、被告陈述可以认定该房屋可以不拆，并不是指该房屋所有权转移给被告。原告为被告建设云天小区的需要牺牲了该房屋的利益及房屋的采光权，放弃了部分使用自己土地的的权利，容忍供役地权利人诸多的约束行为，属于法律规定的供役地人。被告为了开发云天小区需要利用空间的利益需求，需要限制原告在需役地的位置对土地价值的增值，被告属于法律规定的需役地人。原、被告签订的合同实质上是地役权合同。该合同是在自愿合法的基础上签订的，不违背法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。被告开发的云天小区与原告房屋的北墙相近，影响采光，原、被告产生争执，在此种背景下签订了合同。合同履行中，原告自动拆除了平房，被告在原规划基础上向后也移了7米。被告认为该合同已经被撤销，因不能举证在知道或者应当知道撤销事由之日起1年内提出，已经超过除斥期间，不予采信。按照原、被告签订合同的背景，被告开发云天小区住宅楼1号楼影响了原告平房采光，原告自行拆除了自己的平房，已经形成一定的后果，但原、被告签订的合同事实上是无法撤销的。原告把位于东面的平房拆除后建造二层楼房的北山墙距离被告开发的云天小区1号楼有5.2米。原告在东面拆除平房建造楼房属于违约行为，被告将合同中约定补偿原告的三套楼房出售给他人也是违约行为，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。原告越界修花园是为了美化清洁环境，不是为了被告利益，不能构成无因管理。该花园可以拆除，恢复土地原状，原告是一种轻微的违约行为。被告辩解原告修建二层楼房侵犯了被告的土地使用权，因原告建房是建设部门许可的行为，是否侵权应由政府相关部门进行行政确认。原、被告签订的地役权合同没有向登记机关进行登记，不能对抗善意第三人。被告已将合同约定安置补偿给原告的三套楼房出售给了第三人，并进行了预售登记，原告不能举证被告与第三人存在恶意串通行为，故第三人取得房屋属于善意的，不能撤销。故原告要求被告给付三套85平方米楼房的诉讼请求符合法律规定，予以支持。如被告不能向原告补偿三套85平方米楼房，应按照三套楼房的销售登记价586697元给付现金。遂判决：一、被告云天公司在判决书生效后五日内给付原告位于沙湾县三道河子镇区域内产权面积85平方米的楼房（2007年及以后建造）三套。如不能给付，应支付原告江海艇三套楼房的价款586697元；二、驳回原告江海艇要求被告云天公司支付违约金301444元的诉讼请求。
云天公司不服上诉称，一审法院认定本案为地役权纠纷缺乏证据支持。一审判决上诉人支付被上诉人三套楼房价款586697元没有事实依据和法律依据。被上诉人取得三套楼房的法律对价是什么，被上诉人在诉状中称：放弃相邻权和开发权。放弃相邻权从未听说过这一说法，至今双方仍然南北相邻，只是距离比原规划更远，不存在放弃相邻权的问题。放弃开发权无从谈起，被上诉人举证二份申请报告中称“将我的平房拆除，在原地按规划建一幢楼房。”平房原地按规划根本不可能建楼房，平房南边工商局楼房是6层，间距应在27.5米以上，云天公司1号楼距南边工商局6层住宅楼间距为30米，云天公司1号楼规划的位置刚好符合要求，被上诉人的平房在二栋楼之间，只能拆迁谈何开发。被上诉人也没有证据证明已经取得了政府及城建部门的许可，相反，上诉人已于2007年5月23日通过建设项目用地预审，2007年9月4日取得了国有土地使用权出让成交确认书。楼房开发权被上诉人从未取得过，被上诉人在上诉人1号楼的南面，遮挡采光也是被上诉人遮挡上诉人，不可能上诉人遮挡被上诉人。云天公司换取了空间利益的说法不能成立，合同约定被上诉人在其地界内新建平房，实际上向东越界10米进入云天公司地界建了二层带帽的小别墅楼，云天公司后退7米产生的空地成了被上诉人的小别墅花园，后退7米是云天公司损失了利益不是得到了利益，由此得到利益的是被上诉人。本案应以合同为主要证据来查明真实的法律关系。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判驳回江海艇的诉讼请求，由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。
江海艇答辩称，本案双方所签合同虽为拆迁安置补偿合同，但根据合同内容和权利义务约定，合同的性质是地役权合同，本案应为地役权法律关系。虽然上诉人申请在先，但被上诉人取得土地使用权在先，双方不能同时开发建设，上诉人开发建设其1号楼，影响到被上诉人现有平房的采光权、相邻权，使被上诉人对黄金地段无法开发建设，如被上诉人开发建设，上诉人的1号楼也不能正常开发建设，按照规划应向后移28米，拆迁补偿成本巨大，为解决矛盾，在县政府主管领导、城建局领导的协调下，达成了：“平房不动”放弃和忍受采光权可以相邻建设、“补偿三套楼房”放弃开发权的协议。被上诉人放弃开发就是对上诉人开发使用土地提供的一种便利，就是被上诉人取得三套楼房的法律对价。恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本案争议焦点：1、上诉人和被上诉人之间的法律关系是地役权还是房屋拆迁安置补偿合同关系；2、上诉人是否应向被上诉人给付一审判决确认的三套房屋或者支付586697元价款。
本院认为：民事主体之间的法律关系依据双方实施民事行为的内容及目的来确定。上诉人云天公司与被上诉人江海艇于2007年11月2日签订了《拆迁安置补偿合同》。被上诉人江海艇称该合同是其放弃对原平房的开发权，由上诉人云天公司补偿三套楼房，双方属地役权法律关系的理由不成立。首先，被上诉人江海艇虽然于2007年8月2日、2007年11月1日分别向沙湾县城乡建设管理局、沙湾县人民政府提出申请，称开发商要在其屋后6米处建楼房影响采光，申请拆除自己平房，在原址盖一幢楼房，请求建设部门适当后移。但被上诉人的申请未获得批准。即被上诉人所称的原平房的开发权其并未取得。而上诉人云天公司在被上诉人申请建楼之前于2007年3月即向沙湾县城乡建设管理局申请开发房地产，2007年5月办理了国有土地使用权出让挂牌手续，2007年9月4日取得了与被上诉人原平房相邻的土地使用权。被上诉人称在双方均提出开发申请时，有关部门肯定优先被上诉人的理由不成立。因为双方并非同时申请开发被上诉人享有使用权的土地，而是上诉人先申请开发与被上诉人拥有使用权的土地相邻的土地并获得批准。上诉人获得开发权在先，被上诉人未取得对原平房建设为楼房的开发权，因此上诉人并不存在需要限制被上诉人开发权的情况，即被上诉人所称上诉人的地役权并未形成。
其次，双方对《拆迁安置补偿合同》约定的“平房不动”产生争议。上诉人称是指平房所有权归云天公司，云天公司向被上诉人补偿三套楼房。被上诉人称平房所有权归自己，“平房不动”是其放弃对平房建为楼房的开发权。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”双方签订的《拆迁安置补偿合同》是由被上诉人江海艇起草，内容写明：甲方（云天公司）计划在河滩路东侧进行危旧房改造，需拆迁乙方（江海艇）平房一栋，现经甲乙双方协商达成一致意见。甲方在乙方现有平房后建设住宅楼，乙方现有的平房不动。甲方给乙方安置住宅楼三套，1、2、3楼各一套，面积不得低于85平方米。同时约定乙方建设自己的平房时，甲方同意乙方在楼房的上水、排水、供暖方面接入甲方楼房管线等。上述条款反映出双方签订《拆迁安置补偿合同》是用被上诉人的平房置换云天公司的三套楼房，及被上诉人另建平房时上诉人给予配合。而且，该合同内容也符合拆迁安置的交易习惯即以物置换。被上诉人所称以并不持有的开发权换取上诉人的三套楼房的理由没有法律依据。双方的行为不具备地役权法律关系的构成要件。因此，上诉人云天公司与被上诉人江海艇之间系拆迁安置补偿合同法律关系。一审确认双方为地役权法律关系有误。
关于上诉人是否应向被上诉人给付三套楼房价款的问题。《拆迁安置补偿合同》签订后上诉人与被上诉人应按约定全面履行义务。但被上诉人于2008年5月将合同约定的平房拆除建成小花园，并另建二层楼。造成原平房不复存在的既成事实。上诉人分别于2008年5月22日、2008年6月24日制作了解除拆迁安置补偿合同通知书及停止建设通知书。被上诉人不认可收到这两份通知，但是被上诉人以拆除平房的实际行为表明不履行合同约定，故双方合同签订后未履行并且实际已经终止履行合同。综上，被上诉人要求上诉人给付三套楼房或者价款以及要求上诉人承担违约责任没有事实依据和法律依据。一审判决适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沙湾县人民法院（2012）沙民二初字第315号民事判决；
二、驳回原审原告江海艇的诉讼请求。
一审案件受理费14295元，邮寄费30元，二审案件受理费9666元，邮寄费100元，合计24091元由被上诉人江海艇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 努斯拉提
审 判 员 刘 琳
代理审判员 环 路
二〇一四年四月十七日
书 记 员 张 玲