安徽省广德县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民二初字第00629号
原告：广德威尼达百货有限公司。住所地安徽省广德县桃州镇万桂山南路*号。
法定代表人：王承军，任董事长。
委托代理人：朱友花，安徽大旗律师事务所律师。
被告：朱世海，男，居民，住安徽省广德县。
委托代理人：涂中良，安徽华睿律师事务所律师。
委托代理人：许庆仁，安徽华睿律师事务所律师。
原告广德威尼达百货有限公司（以下简称威尼达公司）诉被告朱世海租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理，依法组成合议庭于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告威尼达公司的委托代理人朱友花，被告朱世海及其委托代理人涂中良到庭参加诉讼。因原、被告双方申请，请求给予五个月的庭后调解期限，该期限不计入审限，本院依法予以准许。因案情复杂，经本院院长决定，延长审限三个月。本案现已审理终结。
威尼达公司诉称：2013年9月12日，原、被告签订《专柜租赁合同》一份，原告将威尼达公司一楼建筑面积为120平方米的商铺出租给被告作为中国黄金店铺经营使用。双方约定合同期为二年，自商场开业之日起满二年，即2013年9月29日起满二年。合同另就租金、管理服务费及支付方式、商铺的使用、合同终止与解除等作了具体约定。被告经营的商铺于2013年9月29日正式营业。经营期间被告未能自觉履行合同义务，且被告在经营期间未经原告同意擅自歇业，并拒付租金、管理费及能源费，其行为已严重违反合同约定，给原告造成巨大的经济损失。日前，原告多次与被告交涉未果，特向法院依法起诉请求判令：1、解除原被告于2013年9月12日签订的《专柜租赁合同》，并判令被告立即将其在原告商场经营的中国黄金店柜台及物品撤出原告商场。2、被告支付租金29637.95元（自2015年5月28日至2015年8月17日）、管理服务费984元（自2015年5月28日至2015年8月17日，按每天12元计算）、拖欠费用1607.6元。3、被告赔偿原告经济损失65962.5元。4、被告承担本案诉讼费用。
朱世海辩称：原、被告双方的合同已于2015年3月1日解除，原告主张2015年5月28日至8月17日的租金无事实和法律依据。原告未按合同约定返还被告销售款，致使被告无款购货，原告应当承担违约责任。2014年10月8日至12月7日期间，原告因自身原因关闭停业调整两个月，给原告造成重大损失，对此原告应承担违约责任并赔偿损失，且应当扣减两个月的租金。根据双方于2015年1月22日达成的补充协议，中国黄金专柜年租金为151925元，原告实际收取了该租金，后双方约定年租金改为131925元，故原告应当返还多收取的租金20000元。对于原告主张的经济损失65962.5元，因没有提供证据证明，故缺乏事实和法律依据。另原告收取了被告支付的履约保证金10000元，应当予以返还。综上，本案是原告自身原因违约而引起的纠纷，原告应当承担一切责任，故请求法庭依法驳回原告的诉请。
威尼达公司为证明其诉讼主张向法庭提供了如下证据：
1、营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明，证明原告基本信息情况。
2、专柜租赁合同书、补充协议，证明该合同是双方当事人的真实意思表示，双方签订的合同成立生效并实际履行，合同就租金、租期、管理费、违约责任、合同解除等事宜进行明确约定。另双方于2015年1月22日签订补充协议，就租金进行了调整，调整后的租金于2014年12月7日开始计算。
3、拖欠前期费用明细单、催缴电费通知单。证明被告拖欠2014年12月至2015年5月期间餐费2520元、电费7490元等各项费用共计10485.1元。
4、原告提交的撤店申请及视频资料，证明被告因自身经营不利，向原告提出申请撤柜，但还未经原告同意的情形下，擅自撤货退场，擅自歇业，直至今日该柜台仍然空柜的事实。
针对原告提供的上述证据，朱世海发表以下质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议；对证据3的三性均有异议，且认为原告没有收取电费的权利；对证据4的真实性无异议，对证明对象和关联性有异议。
朱世海为支持其辩解向法庭提供了如下证据：
1、被告身份证，证明被告身份情况。
2、专柜租赁合同书、补充协议书，证明原、被告于2013年9月12日签订《专柜租赁合同》，约定租赁期限为二年，自商场开业之日起二年，还约定了双方的权利义务。根据合同约定，原告交纳了履约保证金10000元，被告至今没有退还。根据补充协议约定，双方约定的中国黄金专柜年租金为151925元，原告也实际收取了该租金，后调整租金为131925元，原告应当返还被告租金20000元。
3、原告印发的文件和重新开业宣传资料，证明被告租赁的商铺因原告自身的原因于2014年10月8日关闭停业调整，于2014年12月7日重新开业，关闭停业时间为2个月的事实。
4、租赁结算通知单，证明被告2013年10月份销售金额及原告未按约定返还被告销售货款的事实。
5、证人熊某、盛某、章某和的证言，证明原告存在违约行为，且停业调整未经被告同意。
6、收据一份（庭后提交），证明原告收取被告交纳的履约保证金10000元的事实。
针对被告提供的上述证据，原告发表以下质证意见：对证据1、2、6无异议，且双方签订的合同明确约定被告应当向原告交纳清洁管理服务费。对证据3的真实性无异议，但认为停业期间的租金已经扣减。对证据4的三性均有异议，该证据系复印件，有笔迹改动痕迹，且未经原告盖章确认。对证据5有异议，认为证人熊某与本案有利害关系，证言模糊；证人盛某、章某和与被告系朋友关系，存在庭前串通，也无法证明原告未按约定支付被告货款的事实。
本院经审查认为，双方当事人对证据真实性无异议的，本院依法予以认定。对于原告证据3中的拖欠前期费用明细表系原告单方制作的，没有被告方的签字确认，且原告也未能提供其他证据予以佐证，故对该份证据不予认定；对于催缴电费通知单，因为双方合同约定商铺内相关水、电等费用由原告代收代付，故对于电费予以认可。对于被告提供的证据4无被告的印章，且有手写改动痕迹，故不予认定。对于被告提供的证据5，虽然证人认为原告存在拖延支付营业额，但双方签订的合同中没有关于营业额迟延支付违约责任的相关规定，故该事实与本案不具有关联性，本院不予认定。
根据认定的证据，结合当事人的陈述，确认以下案件事实：
2012年7月9日，原、被告协商租赁商铺事宜，被告向原告支付了履约保证金10000元，原告向被告出具了收据一份。2013年9月12日，原、被告签订《专柜租赁合同》一份，原告将威尼达公司一楼建筑面积约为120平方米的商铺出租给被告作为中国黄金店铺经营使用。双方约定合同期为二年，自商场开业之日起二年，商场开业日为合同执行日，即2013年9月29日（该日期为被告店铺实际营业日期）至2015年9月28日止。合同约定，该商铺年租金为177000元，租金半年一付。在商场开业前一个月支付半年租金88500元，在下半期租金届满前一个月支付下半年租金88500元。被告按合约面积以3元／㎡／月支付清洁费等管理服务费，第九条第三项约定，因乙方违约导致合同解除的，甲方有权没收履约保证金及其他费用，并有权要求乙方依法承担解除前六个月的租金标准赔偿经济损失。第九条第四项约定，乙方有下列情形之一的，视为依法严重违约，甲方有权解除合同，其中迟延支付租金、擅自撤场的属情形之一。合同第十四条其他条款中约定，被告同意交纳10000元作为履约保证金，该保证金在商场开业后自行转为质量保证金；该质保金在合同期满后三个月，若被告所售商品无任何质量问题投诉或妥善处理完后，原告无息全额返还。2015年1月30日，原、被告双方又签订了一份《补充协议》，该协议约定中国黄金专柜年租金为151925元，双方协议决定年租金降低二万元，现年租金为131925元，年租赁从2014年12月7日开始计算。同时，该补充协议海约定被告本年度租金按季度支付，在被告支付该季度租金日期前15日，原告有权收取被告销售额用以支付租金及相关费用，直到本季度租金满额结束。该协议只作调整被告本年度租金补充凭证，其他约定以原合同不变，原合同仍具有法定效力。合同签订后，双方依约定履行了各自的合同义务，被告依约支付了2015年5月28日以前的各项费用，以后的相关费用被告未予交付。被告经营的中国黄金专柜于2015年3月份已经实际停业，2015年6月8日，被告向原告提交了书面的撤店申请，原告对该申请未予回复。原告认为被告在经营期间擅自歇业，并拒付租金、管理费及能源费，其行为已严重违反合同约定，给原告造成巨大的经济损失，特向本院起诉。
另审理查明，本案在审理过程中，被告认为原告存在违约，故对原告主张的违约经济损失不予认可。本院依法对被告就原告主张的违约金是否过高进行释明后，被告明确表示该违约金过高，请求法院依法予以调整。针对被告交纳的履约保证金10000元，原告表示认可并同意在本案中一并予以处理。
本院认为：原、被告之间的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效合同。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告在没有与原告协议一致解除合同的情况下擅自停业撤货退场，对本案纠纷的产生应负相应的违约责任。对于原告主张解除双方之间的租赁合同的诉讼请求符合法律规定，故本院依法予以支持。对于原告主张拖欠租金的诉讼请求，本院认为，被告于2015年3月擅自停业撤货退场，且被告随后于2015年6月8日向原告提出书面的撤店申请，那么原告明确了被告在履行期限届满之前，被告明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，即被告的撤店的行为已经构成违约，应当通过相应的措施来防止租金损失的扩大，但本案原告没有采取同意被告的申请，及时将该店铺重新对外出租来避免租金损失的扩大，故对扩大部分的损失不应当由被告承担。鉴于双方签订的合同第九条合同终止与解除，该条款内容全部约定的是被告在违约情况下，原告享有解除权并要求被告承担违约责任的情形，而没有约定被告在何种情形下享有相应的权利，该合同内容明显对被告不公平。被告于2015年6月8日向原告提出撤店申请，本院酌定认为被告提前30日向原告进行书面通知，原告接到书面通知30日内应当采取措施防止损失的扩大，故2015年7月8日以后租金不应当由被告承担。因此，本院依法支持自2015年5月28日至2015年7月8日的租金15180.4元（131925元÷365天×42天）以及管理服务费504元（按每天12元计算）。对于原告主张的1607.6元的其他费用，因原告提供的证据不充分，本院不予支持。对于原告主张的违约经济损失，本院认为，被告提前撤柜确实构成违约，但鉴于被告违约对原告的直接损失也就是租金损失，而双方合同的到期日为2015年9月28日，到期后原告可以将该商铺另行出租。故合同约定被告承担六个月租金违约金过高，本院依法予以调整。因此，本院认为被告应当承担2015年7月9日至2015年9月28日期间的租金损失29637.95元，作为赔偿原告的违约损失为宜。因此，被告需支付原告各项费用共计45322.35元。另对于被告交纳的履约保证金10000元，合同约定该保证金在商场开业后自行转为质量保证金；该质保金在合同期满后三个月，若被告所售商品无任何质量问题投诉或妥善处理完后，原告无息全额返还。由于原告同意在本案中一并予以处理，故原告对该款项应当予以返还，扣除该保证金10000元后，被告仍需支付原告35322.35元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告广德威尼达百货有限公司与被告朱世海于2013年9月12日签订的《专柜租赁合同》，被告朱世海于本判决生效之日起十日内将其在原告商场经营的中国黄金柜台等物品撤出商场；
二、被告朱世海于本判决生效之日起十日内支付原告广德威尼达百货有限公司租金、管理服务费、违约经济损失共计35322.35元；
三、驳回原告广德威尼达百货有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2260元，由广德威尼达百货有限公司负担560元，朱世海负担1700元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 夏东生
人民陪审员 陈义琴
人民陪审员 徐长林
二〇一六年八月五日
书 记 员 张 琳
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。