北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第11386号
原告王锦睿，男，1999年12月17日出生。
法定代理人李鸣慧，女，1964年12月9日出生。
原告王耕雲（兼原告王锦睿法定代理人），男，1968年7月6日出生。
被告魏玲，女，1967年10月27日出生。
委托代理人张福东，北京市滕之信律师事务所律师。
原告王耕雲、王锦睿与被告魏玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王耕雲、原告王锦睿的法定代理人李鸣慧，被告魏玲及其委托代理人张福东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王耕雲、王锦睿诉称：魏玲于2015年5月16日在易合房产公司业务员带领下看上了我方位于北京市昌平区南金路×号院×区×-1至×-3，×-5至×-7号1至3层×-2房屋一套，易合房产公司业务员介绍与卖方达成成交意向，魏玲经易合房产业务员促成与我方签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定总房价款为372万元，并约定2015年5月17日上午支付我方购房定金1万元，现魏玲拒绝履行房屋买卖手续，至今拒绝支付购房定金且单方面提出解除买房合同。为此，我方诉至法院，诉讼请求为：1、要求魏玲与我方解除合同并按照合同约定支付违约金总房价款的20%，即74.4万元；2、诉讼费用由魏玲承担。
被告魏玲辩称：不同意王耕雲、王锦睿的诉讼请求，原、被告双方是先签订的合同后看的房屋，本案买卖合同违反法律规定，我和丈夫名下有两套房屋，属于限购的范围，所以合同是无效的。签订合同的第二天，我方看完房屋后，发现合同内容与房屋实际情况不符，当天告诉中介合同解除，不再履行。第三天我方告知王耕雲、王锦睿不再履行合同，合同解除，当时卖方也是同意解除合同的，我方和卖方、中介达成口头解除的协议。合同中第五条第二项约定的家具家电装饰装修和配套设施作价12万元，我方看到房屋后发现并不存在约定的内容，该部分价值与事实不符，合同有欺诈的性质，也是我方不履行合同的主要原因。签订合同时，王耕雲、王锦睿名下的房屋还有抵押，不具备交易的条件。王耕雲、王锦睿没有实际损失，合同中约定的违约金过高，请求法庭驳回其诉讼请求。
经审理查明：2015年5月16日，王耕雲、王锦睿（出卖人）与魏玲（买受人）及北京市易合房地产经纪有限责任公司（居间人、以下简称易合公司）签订了《房屋买卖居间合同》一份，约定由魏玲购买王耕雲、王锦睿所有的昌平区南金路×号院×区×-1至×-3，×-5至×-7号1至3层×-2房屋一套，建筑面积共203.54平方米；房屋的抵押情况为房屋已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行昌平南环路支行，抵押登记日期为2011年7月18日，出卖人应在签本合同后7个工作日内，去银行办理提前还贷申请手续，在银行通知可以提前还贷的7个工作日内，出卖人到银行办理提前还贷手续，出卖人应于可以办理抵押注销手续后7个工作日内，办理抵押注销手续；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为244万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为128万元，上述价款由买受人一并支付给出卖人，买受人在签订本合同的同时支付定金1万元，买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为64万元；出卖人应当在收到买受人全部购房款后七个工作日前将该房屋交付给买受人。合同还约定了其他条款。
同日，王耕雲、王锦睿（出卖方、甲方）与魏玲（买受方、乙方）及易合公司（居间方、丙方）还签订了《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装修装修及配套设施作价两者总计372万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2015年5月16日向甲方支付定金1万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；甲乙双方约定于2015年5月25日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知后七日内，甲乙双方即办理该房屋的过户手续，同时乙方将购房首付款308万元（其中包含定金1万元）一次性付给甲方，乙方选择商业贷款方式支付甲方剩余房款64万元，该笔贷款到帐后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房全部房款；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖居间合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，（5）将该房屋出售给第三方的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失，每逾期一日，甲方应承担千分之五的违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，（2）拒绝购买该房屋的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付为违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。协议还约定了其他条款。
《房屋买卖居间合同》及《补充协议》签订后，魏玲尚未支付购房定金。魏玲称其因第二天看房时发现房屋系毛坯房，房屋设有抵押，且自己不具有购房资格，故与王耕雲、王锦睿及易合公司联系告知不再履行合同。易合公司的员工邓××、孙××出庭作证，称：签订合同前曾带魏玲看过涉案房屋，房屋约定总价372万元，为了节省部分税费，故协商约定了较高的家具家电、装饰装修及配套设施价值，魏玲称自己准备离婚后再购房，可以有购房资格，签订合同后魏玲表示是因个人原因不能再买房。王耕雲、王锦睿对证人证言没有异议，魏玲对证人证言不予认可。魏玲另提交结婚证、房屋所有权证等证明其本人及丈夫名下各有一套房，不具备购房资格。
上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为有效，买卖双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现魏玲以其本人不具备购房资格，主张合同无效，不具有法律依据，本院不予采信。但因魏玲本人不具备购房资格，导致涉案合同无法履行，且魏玲亦表示过不再履行合同，现王耕雲、王锦睿要求解除原、被告之间买卖合同关系，本院予以支持。
魏玲作为购房者，应对其自身是否具备购房资格具有一定的认知和审查义务，其签订合同后又以其本人不具备购房资格为由表示不再履行合同，应承担相应的违约责任。对于魏玲主张合同约定的家具家电、装饰装修及配套设施的价值与实际不符，有欺诈行为，本院根据居间方工作人员的出庭证言，并结合涉案房屋周边房价的情况，对魏玲的该项主张不予采信。对于魏玲另主张涉案房屋设有抵押，不具备交易的条件，考虑到房屋设立抵押并不影响房屋买卖合同的效力，且合同已就房屋设定抵押及出卖人办理抵押注销手续进行了约定，故魏玲作为买受人对抵押情况应为知情，本院对其该项主张亦不予采信。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案《补充协议》约定了违约金条款，并约定了违约金计算的标准，但魏玲认为违约金约定过高，请求予以降低。对此，本院以王耕雲、王锦睿的相应损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对计算违约金的标准予以适当降低。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王耕雲、王锦睿与被告魏玲及北京市易合房地产经纪有限责任公司于二○一五年五月十六日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》中的买卖关系。
二、被告魏玲于本判决生效之日起十日内向原告王耕雲、王锦睿支付违约金五万元。
三、驳回原告王耕雲、王锦睿的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万一千二百四十元，由原告王耕雲、王锦睿负担一万零一百九十元，已交纳；由被告魏玲负担一千零五十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张祎慧
人民陪审员 王秋华
人民陪审员 艾亚军
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 王巧智