四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终315号
上诉人（原审原告）：郭艳群，女，汉族，1970年12月27日出生，住四川省邛崃市。
委托诉讼代理人：周义红，四川广定律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周永江，四川广定律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：四川金版图置业有限公司。住所地：四川省成都市武侯区二环路西一段*号。
法定代表人：肖安宁，董事长。
委托诉讼代理人：张兴龙，男，汉族，1953年12月28日出生，系该公司副总经理。住四川省德阳市旌阳区。
委托诉讼代理人：邓飞鸿，四川述金律师事务所律师。
上诉人郭艳群与上诉人四川金版图置业有限公司（以下简称金版图公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省蒲江县人民法院（2016）川0131民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人郭艳群上诉请求：撤销原判第二、三项，依法改判支持郭艳群在原审的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，一审法院将项目符合城乡规划等同于金版图公司出卖的房屋符合合同约定的“已取得规划验收合格证”属认定事实错误。一审法院调整违约金没有事实和法律依据，一审法院要求郭艳群举证证明金版图公司逾期交房造成的损失属于举证责任分配错误，也未能考虑到郭艳群的实际损失问题，同时，郭艳群在交易中没有过错，应当体现违约金的惩罚功能，对金版图公司的违约行为予以惩罚。
上诉人金版图公司上诉请求：1、撤销原判第一、二项，改判驳回郭艳群一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由郭艳群负担。事实和理由：案涉房屋已经通过竣工验收，表明案涉房屋质量合格，且金版图公司已经在约定的交付日前通知收房。加之金版图公司逾期取得规划验收合格证并未对郭艳群的合法权益造成实质影响，更未造成任何损失，因此，一审法院判决金版图公司支付违约金，不符合法律规定，也无事实依据。一审法院审理程序不当，重要庭审未通知金版图公司代理律师到庭，剥夺了金版图公司在一审中的部分诉讼权利。一审判决的处理结果不利于化解社会矛盾，也不符合社会公平正义原则。
金版图公司针对郭艳群的上诉辩称，金版图公司不存在任何违法、违约行为，行政机关在金版图公司没有任何过错的情况下没有颁发规划验收合格证，不应当归责于金版图公司。同时，郭艳群并未举证证明金版图公司未取得规划验收合格证对其造成了损失。请求驳回郭艳群的上诉，支持金版图公司的上诉请求。
郭艳群针对金版图公司的上诉辩称，一审法院认定事实正确，并不存在程序违法的问题。金版图公司未能取得规划验收合格证，原因在于金版图公司，而并非不可抗力造成，金版图公司应当承担责任。金版图公司逾期交房导致郭艳群所购房屋价值贬损，因此，应当支付违约金。请求驳回金版图公司的上诉，支持郭艳群的上诉请求。
郭艳群向一审法院起诉请求：1、判令金版图公司立即交付房屋；2、金版图公司支付违约金8400元；3、以郭艳群支付的全部购房款为基数，从2014年7月7日起至符合交房条件时止，金版图公司按银行贷款利率支付利息。
一审法院认定事实：2014年8月26日，郭艳群与金版图公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买金版图公司开发的“外滩公寓”2栋2单元10层1001号房屋，总价280000元。《商品房买卖合同》第十条交付条件中约定：交房时间为2015年10月31日前，该商品房已取得规划验收合格证。《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任中约定：“逾期30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。郭艳群交付了首付款84000元，通过银行贷款支付房屋尾款。蒲江县住房和城乡建设局向一审法院回函称，诉争房屋相同地段周边房屋在2015年以来的出租价格为1155元/月左右。蒲江县规划局向一审法院回函称，金版图公司已于2015年11月25日申请核实“外滩公寓”项目规划，蒲江县规划局于2016年10月18日出具《关于“外滩公寓”商住楼开发建设项目的规划核实情况说明》，载明金版图公司存在未按建设工程规划许可证进行建设的行为，但项目的建设对城乡规划的事实无影响。
一审法院认为，郭艳群与金版图公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务，郭艳群要求金版图公司交付房屋的诉讼请求一审法院予以支持。
案涉房屋买卖合同约定的交付条件为房屋已经取得规划验收合格证，而案涉小区实际取得蒲江县规划局出具的《关于“外滩公寓”商住楼开发建设项目的规划核实情况说明》的时间为2016年10月18日，金版图公司未按合同约定的交付条件履行义务的行为构成违约，逾期交房时间应从合同约定的交房日期的次日，即2015年11月1日起计算至案涉小区实际取得规划核实情况之日止。
郭艳群未提供因金版图公司逾期交房所遭受损失的相应证据，一审法院以郭艳群的损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度和房屋装修占用时间，根据公平原则和诚实信用原则，参照同地段房屋租金标准对金版图公司逾期交房违约金进行调整，酌情确定为7000元。对郭艳群主张的利息损失一审法院不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，判决：一、金版图公司于判决生效之日交付郭艳群位于蒲江县“外滩公寓”2栋2单元10层1001号房屋；二、金版图公司于判决生效之日起十五日内支付郭艳群违约金7000元；三、驳回郭艳群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由郭艳群负担25元，由金版图公司负担25元。
双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。
二审中，郭艳群认可案涉房屋于蒲江县规划局回函之日即2016年10月18日通过规划验收合格，逾期交房违约金计算到2016年10月18日止。郭艳群明确表示仅主张违约金，不主张利息。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下：
一、关于郭艳群是否可以案涉房屋未取得规划验收合格证为由拒绝收房进而要求金版图公司支付逾期交房违约金的问题
本院认为，首先，双方对于交房的约定为：金版图公司应当在2015年10月31日前交付案涉房屋，交房前，案涉房屋应取得规划验收合格证、面积实测报告。而在双方约定的交房期限届满时，案涉房屋尚未取得规划验收合格证，加之金版图公司并未举证证明其已在约定期限内向行政机关申请办理规划验收合格证，未能取得规划验收合格证的原因在于政策变更即行政机关不再颁发规划验收合格证。
其次，金版图公司认为蒲江县规划局的回函表明案涉房屋符合规划，应视为案涉房屋在交房期限届满前已取得规划验收合格证。对此，本院认为，从蒲江县规划局的回函来看，仅是表明案涉房屋符合规划，并未表明何时进行规划验收、何时验收合格。因此，只能认定案涉房屋于蒲江县规划局出具文件之日通过规划验收。同时，双方明确约定取得规划验收合格证为交房条件之一，并非约定交房条件为通过规划验收，因此，金版图公司的该主张，本院依法不予支持。
综上，因金版图公司未能在约定期限内取得案涉房屋的规划验收合格证，故双方约定的交房条件尚未成就。郭艳群有权拒绝收房，且依约要求金版图公司支付逾期交房的违约金。
二、一审法院确定的违约金金额是否恰当的问题
本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，金版图公司逾期交房的事实客观存在，金版图公司应当承担相应的违约金，但因郭艳群未举出金版图公司逾期交房的违约行为给其造成实际损失的证据，一审法院以郭艳群的损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度和房屋装修占用时间，根据公平原则和诚实信用原则，参照同地段房屋租金标准对金版图公司逾期交房违约金数额确定7000元并无不当，本院依法应予确认。郭艳群关于一审法院确定的违约金金额错误的主张，本院依法不予支持。
三、关于一审法院审理程序是否严重违法的问题
金版图公司认为一审法院在第二次开庭时未通知金版图公司的委托诉讼代理人，剥夺了金版图公司的重要诉讼权利。对此，本院认为，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条“人民法院审理民事案件，应当在开庭三日前通知当事人和其他诉讼参与人。……”的规定，开庭前，人民法院应当通知当事人和委托诉讼代理人等，一审法院在第二次开庭前通知了金版图公司，未通知金版图公司委托诉讼代理人确有不当，但在第三次庭审中，金版图公司的委托诉讼代理人参与了庭审，发表了相应的意见，金版图公司及其委托诉讼代理人的诉讼权利均得到了保障。反之，金版图公司并未举证证明一审法院在第二次开庭审理过程中乃至整个审理过程中存在严重损害金版图公司诉讼权利的行为。因此，金版图公司主张一审法院审理程序严重违法的主张，本院依法不予支持。
综上所述，郭艳群与金版图公司的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案原审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费100元，由郭艳群负担50元，由四川金版图置业有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 何广智
审判员 曹 洁
审判员 冯 璐
二〇一七年三月十六日
书记员 许琳琳