湖南省株洲市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘02执异10号
异议人（案外人）胡金平，男，1975年11月11日生，汉族，湖南省株洲县人。
委托代理人谢岳云，湖南火炬律师事务所律师。
申请执行人株洲县农村信用合作联社，住所地株洲县渌口镇向阳北路***号。
法定代表人蔡本文，理事长。
委托代理人应慎维，男，株洲县农村信用合作社职工。
委托代理人张江平，湖南法达律师事务所律师。
被执行人廖湘众，男，1969年9月19日生，汉族，湖南省株洲县人。
被执行人贺萍，女，1976年9月17日生，汉族，湖南省株洲县人。
本院在执行株洲县农村信用合作联社（以下简称信用合作社）与廖湘众、贺萍金融借款合同纠纷一案中，异议人胡金平不服（2016）湘02执恢9号执行裁定，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查。被执行人廖湘众、贺萍经依法传唤未到庭。本案现已审查终结。
异议人胡金平称，异议人于2006年2月13日与廖湘众、贺萍夫妇签订了门面购买合同，购买了位于株洲县渌口镇南江北路于漉浦西路交汇处的一个门面（株房权证渌口镇字第XXXXXX**号面积80.37平方米，分为三间，购买其中第一间约25平方米），当时约定价格为138000元。合同签订当日，异议人一次性支付现金给廖湘众、贺萍购房款130000元（其中含租户押金5000元），余款8000元约定由廖湘众、贺萍办好产权证后再付清。廖湘众夫妇在收款后当日即将门面交付给异议人使用、收益至今。事后廖湘众夫妇没有按约定及时办理门面过户手续，异议人每年都催促其及时办理，但迟迟未办。现法院处置拍卖该门面抵偿债务，因该房屋已包括异议人所购买的门面在内，如不及时纠正，将严重侵害异议人的合法权益。请求依法停止执行，解除对异议人位于株洲县渌口镇南江北路与漉浦西路交汇处的一个门面（株房权证渌口镇字第XXXXXX**号、株县国用（2003）字第XX28号国有土地使用权）的查封、冻结等强制措施。
申请执行人信用合作社辩称，1、株洲市中级人民法院（2016）湘02执恢9号执行裁定书的执行行为没有违反法律规定；2、株房权证渌口镇字第XXXXXX**号房屋所有权和株县国用（2003）字第XX28号国有土地使用权的产权人是廖湘众；3、案外人胡金平提供的“购买门面协议”是不合法无效的。综上，人民法院应当按照不动产登记簿判断。请求驳回案外人胡金平的执行异议。
异议人胡金平为支持其请求举证如下：证据1、2006年2月13日贺萍与胡金平签订的购买门面的协议一份，拟证明在株洲县农信社抵押之前就已经签订购买门面协议。证据2、2006年2月13日贺萍出具的收条一份，拟证明胡金平根据购买协议的约定支付价款94%以上款项的事实。证据3、收取门面租金的收据一份。拟证明异议人收取门面租金的事实。证据4，2006年7月1日马洁与吴向安签订的房屋租赁合同一份；证据5、2006年2月13日马洁出具的门面押金收据一份；证据4、证据5证明异议人胡金平实际占有和使用门面的事实，并对该房屋享有实际控制权。证据6、结婚证复印件一份。拟证明马洁与胡金平系夫妻关系。马洁有权代表胡金平签订租赁协议。
经质证，信用合作社对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议。该份协议是虚假的，没有签订的时间，是打印的，无法证明是2006年签订。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议。没有银行的流水记录，全部是现金不符合规定。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。不能证明达到其证明目的。无法体现买卖的占有关系。对证据4、证据5的真实性、合法性、关联性均有异议。不能证明申请人的证明目的。对证据6的真实性没有异议，对关联性有异议。
申请执行人信用合作社提交证据二份，证据1、株县国用（2003）字第XX28号国有土地使用权证一份；证据2、株房权证渌口镇字第XXXXXX**号房屋所有权证一份；该两份均拟证明该争议标的物是廖湘众的、不是异议人的，株洲县信用社对争议标的享有优先受偿的权利。
经质证，异议人胡金平对两份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。虽然当时登记的时候是廖湘众的，但是不能抗辩异议人2006年2月13日的购买行为。
本院对上述证据经综合分析查明，信用合作社与廖湘众、贺萍金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月3日作出（2013）株中法民二初字第47号民事判决书，判决：一、确认原告信用合作社与被告廖湘众于2012年2月2日、2月20日签订的《个人借款合同》及《最高额抵押合同》解除；二、被告廖湘众、贺萍在本判决生效之日起十五日内向原告信用合作社返还借款本金500万元及利息697312元；三、被告廖湘众、贺萍在本判决生效之日起十五日内承担原告信用合作社为实现债权支付的差旅费2000元，律师费122973.12元；四、原告信用合作社对被告廖湘众、贺萍提供的抵押财产（）享有优先受偿权。本案案件受理费52577元、公告费560元，共计53137元，由被告廖湘众、贺萍负担。该判决生效后，原告信用合作社于2014年10月21日向本院申请执行，本院查封、冻结了上述资产并予以评估、拍卖。2015年3月1日，信用合作社向本院申请暂停对被执行人廖湘众、贺萍的抵押财产评估拍卖工作。2015年10月15日，本院作出（2014）株中法执字第139-3号执行裁定对该案终结本次执行程序。2016年3月7日，申请执行人信用合作社再次申请执行。本院于2016年5月27日作出（2016）湘02执恢9号执行裁定，裁定：评估、拍卖廖湘众、贺萍提供给信用合作社抵押财产（株房权证株字第XXXXXX**号、第XXXXXX48号、第XXXXXX49号、第XXXXXX50号、第XXXXXX**号，房屋所有权和株国用（2008）字第BXXX84号、第BXXX85号、）第BXXX86号、第BXXX87号、第BXXX88号国有土地使用权以及株房权证渌口镇字第XXXXXX**号房屋所有权和株县国用（2003）字第XX28号国有土地使用权）。2016年8月25日，被执行人廖湘众电话告知异议人胡金平已售与给他的门面已被法院查封并予以评估、拍卖。2016年11月2日，胡金平遂向本院提出执行异议。
另查明，2006年2月13日，被执行人贺萍与异议人胡金平签订购买门面协议一份，约定贺萍将位于渌口南江北路与漉浦东路交叉口南端拐角处第一间门面出让给胡金平、价格138000元，先期一次性付款13万元，余下8000元待办好两证后付清。该协议签订后，异议人胡金平即以现金支付给被执行人廖湘众、贺萍夫妇，并将该第一间门面交付给异议人胡金平使用收益至今。胡金平取得该门面后，曾多次催促被执行人廖湘众夫妇办理产权过户登记手续，但都被廖湘众夫妇以种种理由拖延至今。
本院认为，本案的争议焦点是位于渌口镇南江北路与漉浦东路交叉口南端拐角处第一间门面所涉及的株房权证渌口镇字第XXXXXX**号房屋所有权和株县国用（2003）字第XX28号国有土地使用权证能否中止执行？从异议人胡金平证据1、2《购买门面协议》及收款收条来看，签订时间是2006年2月13日。证据3、4《房屋租赁合同》签订时间是2006年7月1日，门面租赁人吴向安每月向出租人胡金平、马洁夫妇交纳了月租金，可以证实异议人胡金平从2006年2月13日起就已经实际占有使用、收益该门面，所购门面的资金也已交付了94%以上，符合最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持；（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记规定。异议人胡金平所举证据客观真实，证明目的明确，本院予以采信。申请执行人所举二份证据虽然真实、合法，但不排除该位于渌口南江北路与漉浦东路交叉口南端拐角处第一间门面约25平方为的所有权已由异议人胡金平取得、占有并收益的法律事实，以及造成该门面未予过户至胡金平名下的责任不在胡金平。故本院对申请执行人信用合作社的抗辩理由不予支持。因异议人胡金平请求的中止对株房权证渌口镇字第XXXXXX**号房屋所有权和株县国用（2003）字第XX28号国有土地使用权的执行，两证号所包含的门面是三间，其具体执行拍卖中无法分证执行，故先予中止执行株房权证渌口镇字第XXXXXX**号房屋所有权及株县国用（2003）字第XX28号国有土地使用权符合本案的实际情况，依法维护异议人胡金平的合法权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对（2016）湘02执恢9号执行裁定对株房权证渌口镇字第XXXXXX**号房屋所有权和株县国用（2003）字第XX28号国有土地使用权的执行行为。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向湖南省株洲市中级人民法院提起诉讼。
审判长 祁湘清
审判员 刘建胜
审判员 彭 林
二〇一七年一月十六日
书记员 曹 蕾