杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0105民初11201号原告：方蓉，女，1988年6月28日出生汉族，住浙江省长兴县。原告：程凯，男，1989年1月10日出生汉族，住杭州市拱墅区。以上两原告共同委托代理人：何骏霄，浙江浙杭律师事务所律师。被告：赵玲娣，女，1950年11月6日出生汉族，住杭州市拱墅区。委托代理人：赵燕（系被告女儿），女，1976年1月24日出生汉族，住杭州市西湖区。原告方蓉、程凯为与被告赵玲娣、第三人浙江链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2017年11月2日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员孙金林独任审判。审理过程中，经原告申请，本院裁定准许其撤回对浙江链家房地产经纪有限公司的起诉。本案于2018年4月16日公开开庭进行了审理。原告方蓉及其委托代理人何骏霄，被告赵玲娣委托代理人赵燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方蓉、程凯诉称：2017年7月15日，原告程凯、方蓉和被告赵玲娣通过第三人浙江链家房地产经纪有限公司的居间服务，签订了一份《杭州市房屋转让合同》，合同标的坐落于杭州市拱墅区，合同编号为：2017转让0468955。杭州市房屋转让合同第八条第二款规定：甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如甲方未按期迁出的，应当向乙方支付142000元的违约金；逾期超过5日未迁出的，自期限届满之次日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部己付款万分之五的违约金。原被告之间于2017年9月3日完成了房屋交接手续，按照合同约定，被告应在该日之前办理完成所售房屋原有户口的迁出手续，确保该房屋不存在任何户口。但两原告在前往派出所查询户口时，发现其向被告购买的房屋仍存在一个名为付莹的陌生人的户口。两原告就此事多次与被告进行交涉，要求被告将付莹的户口迁出，但被告至今仍未履行。被告的行为违反了合同的约定，损害了两原告的合法权益。综上所述，为维护自身权利，原告特向法院提出诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求：判令被告立即向原告支付违约金暂计人民币156190元（固定违约金142000元；浮动违约金14190元，依据合同约定的违约佥计算方式从2017年9月3日起算，暂计至2017年10月16日），自2017年10月16日起至判决确定支付之日止的违约金另行计算。被告赵玲娣辩称：一、被告自2009年买入案涉房产至2017年7月15日与原告签订《杭州市房屋转让合同》时，自始至终都不知晓案涉房产上存在一位名叫付莹的陌生人户口，双方签订的《杭州市房屋转让合同》第八条第二款关于案涉房产上原有户口的迁出手续，被告对该条款存在重大误解。1、被告与原告签订合同的背景。被告在2017年出卖案涉房产的原因系因自身疾病（被告患有肝恶性肿瘤多年）的原因，多年来花费了高额医疗费，为了缓解债务及治疗疾病所需的医疗费，在2017年决定将唯一的一套住房出卖。此外，案涉房产系被告在2009年从一对名叫钱佳明、白婷婷的夫妻手上购买。购买之后，被告及被告的家人从未在该房屋落户。在签订房屋买卖合同时被告一直都是认为该房屋内并无其他人的户口。本次出售案涉房产时房产中介也从未告知被告房屋内的户籍情况。原告购买案涉房屋的原因，是案涉房屋属于卖鱼桥小学学区房，两原告购买案涉房产系出于其子女上学的需要，根据日常生活经验，对于购买二手房如此涉及重大财产的事项，两原告事先系了解过房屋内的户籍情况。2、被告认为签订的《杭州市房屋转让合同》第八条第二款存在重大误解。理由如下：（1）被告知晓案涉房屋内存在陌生人付莹户口的时间是在与两原告办理物业交割手续时由两原告告知得知的。在此之前被告对房屋内存在他人户籍的事项并不知晓。被告正是基于房屋内并未有他人户籍才与原告签订了房屋转让合同。被告对于房屋转让合同关于户口迁出的阅读系因误解而为之并非真实意思表示。（2）被告基于自己及家人并未在该房屋落户的错误认知而签订房屋转让合同，是对行为性质的重大误解，其直接影响到被告的权利和义务。（3）本案中，被告一直都认为房屋内并无他人户籍，故“自愿”签订了协议，此行为是基于错误认识而产生的。（4）本案当中，两原告自始至终都是知晓房屋内存在有一位名叫付莹的户籍，其为了追求违约金，故意在签订完合同办理物业交割手续时告知被告房屋内存在他人户籍，显然是有违合同的诚实守信原则。本案被告正是基于错误认识才签订了案涉房产的房屋买卖合同协议，“自愿”接受了合同第八条第二款的违约责任。原告在本次房产交易合同中，故意隐瞒相关内容，并故意与被告约定14万之多的违约赔偿金。作为被告，如果知晓房屋内存在一位并不知晓的他人户籍，显然是不会签订该份房屋转让合同的。二、即便被告存在违约情形，被告认为双方约定的违约金过高，且被告在知晓存在付萤户口后积极与派出所、付莹母亲联系。实际上是原告故意为之导致付莹户籍至今都未迁移出去，此外，两原告及其子女的户籍目前也已经顺利迁入案涉房产，并未对两原告造成任何损失，请求法院对违约金予以调整。1、被告在原告告知房屋内存在陌生人付莹的户籍后，便与派出所进行沟通，根据被告从派出所的了解，只要房屋产权人向派出所出具相关产权证书及申请强制清理户籍申请，裉据公安机关的工作流程，案涉房屋内的户籍是可以进行强制清理。被告向原告说明上述情况后，两原告为了达到获取违约金的目的，在派出所民警告知两原告前来办理付莹相关户籍迁移手续时，两原告故意不予配合。而据被告的了解，两原告也告知付莹的母亲，暂时仍然让付莹户籍留在案涉房产内。2、根据两原告提交的户口本，可以看出原告程凯及儿子程天乐在2017年8月31日已经将户籍顺利迁入案涉房屋内，付莹户籍有无迁出并未影响到两原告的相关权利行使，也并未对两原告造成任何经济损失，两原告主张15万之多的违约金显失公平。3、第三人浙江链家房地产经纪有限公司作为房屋中介，在办理居间合同时应当及时告知被告相应的法律风险，第三人浙江链家房地产经纪有限公司未依法覆行相关居间服务，在本案中也存在过错，理应对本次交易也承担相应的责任。综上，被告基于自己及家人并未在案涉房屋内落户，错误地认识到案涉房屋内并不存在他人户籍，浙江链家房地产经纪有限公司作为专业的房产中介，在签订房屋转让合同时也未认真履行居间服务，造成被告错误地认为案涉房屋内并未有人落户。在物业交割时两原告告知被告房屋内有名叫付莹的户籍，被告及时向辖区派出所了解相关情况并积极联系付莹及其家属协助两原告办理付莹的户籍迁移，但两原告为了达到获得违约金的目的，故意不协助办理相关事项，导致本纠纷发展为诉讼。本案中两原告、浙江链家房地产经纪有限公司都存在相应的过错，希望法院查明相关事实，相应的调整违约金金额，依法作出裁判。原告为支持其诉称主张，向本院提交了《杭州市房屋转让合同》（2017年7月15日）、户口本、房产证、物业交割清单、居民户籍信息证明、短信截图等证据，被告对其真实性并无异议，本院予以确认。被告为支持其辩称主张，向本院提交了《杭州市房屋转让合同》（2009年6月10日）、门诊病历、出院记录及费用结算单、银行流水清单等证据，原告对其关联性和证明对象均有异议，认为与本案无关。本院认为该证据确与本案缺乏关联性，故本院对其不作认定。本案经审理查明的案涉事实与原告诉称的事实一致。另查明，双方签订合同时被告并不知晓案涉房屋内有付莹的户籍。两原告及其子女户口均已迁入案涉房屋。本院认为，原、被告之间的权利义务关系，由双方签订的《杭州市房屋转让合同》等得到确定。该合同系双方在平等自愿的基础上达成的，意思表示明确、真实，内容不违反国家法律强制性规定，应当认定为合法有效，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定行使权利、履行义务，不得擅自变更或者解除合同。根据双方房屋转让合同中：“甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如甲方未按期迁出的，应当向乙方支付142000元的违约金；逾期超过5日未迁出的，自期限届满之次日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之五的违约金”的约定，被告应于案涉房屋交接前迁出房屋内原有户口，而案涉房屋地址至今仍有他人作为户籍成员登记在册。被告此举应属违约，理应承担相应的民事责任。因此，原告诉请被告支付违约金，符合法律规定和双方合同约定，且证据充分，本院应予支持。但在审理中，被告抗辩称双方约定的违约金过高，并请求法院予以减少，对被告该主张，本院应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，鉴于原告未能证明因被告的违约行为造成的损失等于或高于约定的违约金，且考虑到被告在签署合同时，并未事先知晓案涉房屋尚有他人户籍登记在册，即被告并无恶意违约的主观故意，本院酌情认定被告应支付的违约金为2万元。至于被告认为的案外人的户口并不影响原告的立户,且原告的利益没有受损之主张,本院认为，虽然原告于案涉房屋的入户登记，没有因为他人户籍在册而受到影响，但是，根据一般生活常理以及房屋市场交易习惯可知，转让房屋内留有他人的户籍，一定程度上会影响到房屋的交易价格、户内适龄儿童的入学资格及房屋如遇拆迁的安置补偿等问题。故被告前述主张，缺乏依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵玲娣支付原告方蓉、程凯违约金2万元，于本判决生效之日起七日内付清。二、驳回原告方蓉、程凯其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1712元，由被告赵玲娣负担。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费（预交的诉讼费）；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  孙金林二〇一八年五月二十五日书记员  韩瑞功?*ArabicDash?-4-??*ArabicDash?-3-?