安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1002民初1944号
原告：中国人民解放军安徽省黄山军分区后勤部，住所地安徽省黄山市屯溪区黄山西路3号军分区大院。
主要负责人：邢晓明，后勤部部长。
委托诉讼代理人：蒋思清，安徽金天都律师事务所律师。
被告：黄山立达酒店管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区延安路82号，组织机构代码68084578-6。
法定代表人：孔睿，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：朱水银，安徽九邦律师事务所律师。
原告中国人民解放军安徽省黄山军分区后勤部（以下简称黄山军分区）与被告黄山立达酒店管理有限公司（以下简称立达酒店公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄山军分区诉讼代理人蒋思清，被告立达酒店公司法定代表人孔睿及诉讼代理人朱水银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄山军分区向本院提出诉讼请求：1.立达酒店公司支付黄山军分区租金2589758元；2.立达酒店公司支付黄山军分区违约金100万元；3.立达酒店公司支付黄山军分区为其垫付的电费、水费、通信费等共计50887.06元；4.本案诉讼费用由立达酒店公司承担。事实和理由：2011年3月28日，黄山军分区与立达酒店公司的前身黄山睿珏文化传媒有限公司签订黄山军分区招待所租赁合同，约定立达酒店公司租赁黄山军分区所有的坐落于安徽省黄山市屯溪区延安路82号招待所，租赁期限为2011年至2014年3月31日，年租金180万元，年底黄山军分区返还立达酒店公司经营维修费10万元，租金按季度结算。立达酒店公司有违反合同约定的行为，黄山军分区有权解除合同，立达酒店公司支付违约金20万元；逾期交付租金的，每逾期一日按滞交经费总额的千分之三加收违约金；逾期三十日黄山军分区有权解除合同并收回全部财产。合同签订后，黄山军分区依约交付了租赁物，但自2012年1月1日以来，立达酒店公司一直拖欠租金，经黄山军分区多次索要未果。后黄山军分区于2013年6月24日向立达酒店公司法定代表人孔睿留置送达了解除合同通知。现双方租赁合同已解除，计算至2013年6月24日立达酒店公司拖欠黄山军分区租金2589758元，违约金累计达400余万元，黄山军分区自愿主张100万元违约金。另外立达酒店公司在租赁期间共拖欠电费25577.19元、水费22104.57元、通信费3205.30元，以上费用50887.06元黄山军分区已代为支付。为维护自身的合法权益，特提起诉讼。
立达酒店公司辩称，黄山军分区招待所租赁合同约定了生效条件，而黄山军分区未履行相关手续，故双方签订合同未生效。合同约定黄山军分区负责解决承租前的各种债务和纠纷，但合同签订的当月起即发生多起黄山军分区招待所聘用人员的用工纠纷。由于黄山军分区招待所聘用人员多次闹事，致使立达酒店公司未能取得完整的租赁经营权，自主用工权也完全丧失，根本无法开展正常的经营活动。黄山军分区在签订合同前未如实告知原来的用工情况，存在故意隐瞒事实真相，问题发生后立达酒店公司多次敦促和请求黄山军分区抓紧解决劳动纠纷。为此双方多次开会协商，初步商定解除合同，互不主张，退还立达酒店公司20万元保证金，了结双方纠纷的意见。而黄山军分区却在2013年2月中旬未经立达酒店公司允许，私自进入租赁场地，将我方留守人员赶走，控制了整个宾馆大楼。黄山军分区主张的水电费及通讯费均发生在2013年3月份以后，应由黄山军分区自行承担。经营期间黄山军分区在立达酒店公司消费95.80万元，应当在租金中抵销。按合同约定黄山军分区每年返还维修费10万元，黄山军分区主张的租金亦应抵销每年维修费10万元。综上，请求法院驳回黄山军分区的诉讼请求。
黄山军分区围绕诉讼请求依法提交了下列证据：
1、黄山军分区负责人身份证明书、立达酒店公司组织机构代码证，证明双方当事人诉讼主体资格，立达酒店公司于2012年2月变更名称及经营范围、场所、注册资本等，是导致合同不能履行的重要因素；
2、租赁合同及补充协议，证明黄山军分区将场地出租给立达酒店公司经营，双方约定了权利义务等；
3、立达酒店公司租金支付、消费折抵账目流水、付款凭证，证明立达酒店公司支付了80万元租金，抵扣黄山军分区消费后仍拖欠租金的情况；
4、解除合同通知书公证文书、照片，证明黄山军分区已于2013年6月24日向立达酒店公司法定代表人留置送达了解除合同通知，双方的租赁关系已经解除；
5、租赁期间水费、电费、通信费催款单、黄山军分区垫付发票，证明立达酒店公司在经营期间拖欠水电费及通信费的情况；
6、军队单位对外有偿服务收费许可证，证明黄山军分区具有对外有偿服务收费资格；
7、租赁合同、移交协议，证明黄山军分区与黄山区慧仁置业有限公司（以下简称慧仁置业公司）将租赁权移交给立达酒店公司经营，慧仁置业公司与立达酒店公司的法定代表人属亲戚关系；
8、水费、电费、通讯费转账凭证，证明黄山军分区为立达酒店公司垫付费用情况，该费用系在立达酒店公司经营期间发生；
9、黄山军分区收回军分区招待所进场记录，证明黄山军分区于2013年6月24日对租赁物所进行接管，不存在立达酒店公司所称黄山军分区于2013年2月17日强行进入的事实；
10、黄山军分区招待所的基本信息，证明本案的租赁纠纷为企业租赁。
立达酒店公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：
1、2011年黄山军分区招待所员工花名册、甲方聘用部门经理及重要岗位人员合同书、部门经理及重要岗位姓名、职务、名单，证明黄山军分区违约，未将租赁场地的经营自主权交给立达酒店公司；
2、黄山军分区招待所聘用人员闹事备忘录、黄山市劳动人事争议仲裁委员会（以下简称劳动仲裁委）受理通知书、仲裁裁定书，证明劳动仲裁委审理查明黄山军分区招待所聘用人员自2008年起至2013年提出仲裁时，一直在租赁物处工作，黄山军分区在承租前没有解决好劳动纠纷，存在违约行为；
3、留守值班人员证词，证明黄山军分区提前强行非法占有租赁物；
4、法院笔录及对账单，证明双方于2015年2月13日已经达成了调解协议，法院也制作了调解书并送达，但黄山军分区没有签收，导致纠纷未能解决，立达酒店公司要求抵扣的金额在2014年3月10日的谈话笔录中已经得到确认，双方对黄山军分区消费情况进行核对；
5、声明2份，证明慧仁置业公司同意20万元保证金由立达酒店公司享有。
本院根据审理的需要制作了谈话笔录。
本院组织当事人进行证据交换和质证，对双方提交的证据认证如下：立达酒店公司对黄山军分区提交的证据1真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议。本院认为，黄山睿珏文化传媒有限公司虽在注册资本减少后未按法律规定通知黄山军分区，但不能据此认定是立达酒店公司不能履行合同的主要原因，对证据1予以采信，对证明目的予以部分采信。对证据2真实性、关联性无异议，合法性有异议，认为该合同是附条件的合同。本院认为，黄山军分区虽未按约定的生效条件履行审批手续，但双方已履行了合同的主要义务，且军队房地产管理部门未提出异议，该合同已生效，对证据2予以采信。对证据3中除付款凭证三性无异议外其他三性有异议，认为黄山军分区单方制作的。本院认为，该证据虽系黄山军分区单方制作，但其提供立达酒店公司支付租金付款凭证，同时立达酒店公司也未提供黄山军分区2011年度消费的证据，应以黄山军分区自认为准，对证据3予以采信，对证明目的予以部分采信。对证据4三性有异议，认为与事实不符，黄山军分区于2013年2月17日强行进入租赁场地，不能证明解除合同的时间。本院认为，立达酒店公司逾期支付租金，黄山军分区有权依据合同约定解除合同，并已向立达酒店公司法定代表人留置送达解除通知，公证处对解除合同过程予以公证，对证据4予以采信。对证据5、8关联性有异议，认为水电费、通信费是在黄山军分区实际控制酒店后发生的。本院认为，立达酒店公司无证据证明黄山军分区控制租赁物以及其移交租赁物的时间，应黄山军分区实际接管的时间为准备，而该费用发生在此之前，对证据5、8予以采信。对证6三性无异议，本院经审查确认并在卷佐证。对证据7租赁合同合法性有异议，认为该合同亦约定了生效条件；移交协议三性无异议。本院认为，慧仁置业公司非本案当事人，其所签订的租赁合同是否有效与本案无关，但立达酒店公司从慧仁置业公司接手租赁物，对证据7中租赁合同的真实性予以采信、对移交协议予以采信。对证据9三性有异议，认为与事实不符。本院认为，黄山军分区在送达解除通知后接管了租赁物，对证据9予以采信。对证据10证据三性无异议，证明目的有异议。本院认为，黄山军分区招待所隶属黄山军分区，双方应按合同约定享有权利和履行义务，对证据10予以采信。
黄山军分区对立达酒店公司提交的证据1花名册三性、证明目的有异议，认为系立达酒店公司单方制作，且有涂改，租赁物由慧仁置业公司移交给立达酒店公司，已正常经营并产生收益；合同书三性有异议，认为是原黄山军分区招待所负责人伪造，黄山军分区招待所出租后，用工关系已经发生改变，不再是黄山军分区招待所，而是立达酒店公司；部门经理名单三性有异议，且与立达酒店公司提交的合同存在矛盾的。对证据2三性、证明目的有异议，认为备忘录是立达酒店公司单方制作的，不符合事实；受理通知书真实性、合法性无异议，证明目的有异议，至2013年1月立达酒店公司已经营2年，不能推断劳动纠纷发生在双方签订合同前；裁定书真实性无异议，合法性和关联性有异议，认为裁定不符合实际用工情况；调解书实际的用工主体是立达酒店公司，证明目的不能成立，部分劳动合同是在立达酒店公司承租后签订的；放假通知是立达酒店公司实施，立达酒店公司没有合理处置好用工关系导致劳动仲裁的原因，而非黄山军分区的原因。本院认为，综合立达酒店公司提交的证据1、2可以确定部分劳动者系黄山军分区招待所聘用的，在立达酒店公司承租时黄山军分区招待所未与该部分劳动者解除劳动合同关系，而部分劳动者继续在租赁物处工作并由承租人支付工资，部分劳动者因用工问题曾信访，但立达酒店公司无其他证据进一步佐证黄山军分区招待所未能解决聘用人员问题而影响其经营造成损失情况，对证据1、2予以部分采信。对证据3三性有异议，认为证人作证必须到庭，且立达酒店公司陈述证人担心黄山军分区报复无证据证明，黄山军分区也没有强行进入场地。本院认为，证人未出庭作证，该证据不符合法律规定，对证据3不予以采信。对证据4真实性无异议，证明目的有异议，认为本案纠纷未能解决是立达酒店公司原因造成的；对账单真实性有异议，没有原件核对，应以双方进行核对的原始凭证作为依据，对账人的身份也不清楚。本院认为，黄山军分区在调解中同意在租金中抵扣保证金和消费，并提供双方对账单，对证据4予以采信。对证据5三性均有异议，认为声明上的公章与租赁合同的公章不一致，且债权转让应通知债务人。本院认为，黄山军分区虽有异议，但其无证据证明声明的公章不是慧仁置业公司的，黄山军分区主张的租金应当优先在保证金中受偿，对证据5予以采信。
黄山军分区对本院制作的谈话笔录有异议，认为不能作为认定本案事实的证据；立达酒店公司对谈话笔录无异议。本院认为，黄山军分区有义务要求黄山军分区招待所在停止经营后妥善解决好用工问题，其与慧仁置业公司有关用工的约定对立达酒店公司没有约束力，黄山军分区招待所部分聘用人员因用工问题而信访，影响了立达酒店公司的正常经营，对谈话笔录予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年3月28日，黄山军分区与立达酒店公司的前身黄山睿珏文化传媒有限公司签订黄山军分区招待所租赁合同，约定黄山军分区将坐落于安徽省黄山市屯溪区延安路82号招待所（延安宾馆）整体（包括：客房、餐厅、会议室、停车场）出租给立达酒店公司使用。租赁期限三年，自2011年4月1日至2014年3月31日止。年租金180万元。租金按季度结算，于每季度的前10日内交付黄山军分区。租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理等费用按当地主管部门规定的价格计量计价，由立达酒店公司承担，自行交纳。自本合同签订后10日内，立达酒店公司向黄山军分区支付租赁保证金20万元。立达酒店公司履行合同约定义务的，黄山军分区应在租赁期满时将租赁保证金无息退还给立达酒店公司；立达酒店公司未履行合同约定义务的，黄山军分区不退还租赁保证金。黄山军分区每年年底返还立达酒店公司经营维修费10万元，并负责解决承租前的各种债务和纠纷。立达酒店公司应依法用工，享有用工自主权。租赁经营中产生的各种债务全部由立达酒店公司负责。立达酒店公司逾期交付租金，每逾期一日，黄山军分区按滞交经费总额的千分之三向立达酒店公司加收违约金；逾期30日，黄山军分区有权解除合同并收回全部财产。本合同经双方签字盖章后须经军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后生效。2011年3月20日，黄山军分区将安徽省黄山市屯溪区延安路82号招待所（延安宾馆）移交给立达酒店公司使用。立达酒店公司未向黄山军分区交纳保证金。
2011年5月9日，黄山军分区与立达酒店公司签订黄山军分区招待所租赁合同补充协议，约定黄山军分区将黄山军分区招待所房地产租赁期限由2014年3月31日延续至2021年3月31日止，租赁合同三年一签，租金调整由双方协定，与市场行情同步。
2011年4月1日至2011年8月31日期间黄山军分区在立达酒店公司消费531529元，立达酒店公司分别于2011年10月26日、2011年11月2日向黄山军分区支付80万元的租金。2013年2月7日，黄山军分区与立达酒店公司进行对账，确认黄山军分区消费数额为954041元。
经营期间，黄山军分区招待所原聘用的部分工作人员在立达酒店公司工作，该部分人员的工资由立达酒店公司支付，其中部分工作人员因用工问题多次信访，并影响了立达酒店公司的经营。朱正清、汪来菊、汪足红、周春芳、杨春琴、孙国英、王素萍、汪流琴、汪义发、程鹏燕、方梦、毕金花、廖名英、吴莉、黄玉婷以黄山军分区招待所未缴纳社会保险等于2013年1月17日向劳动仲裁委提出仲裁申请，仲裁申请载明的工作单位为黄山军分区招待所，劳动仲裁委经审理查明黄山军分区招待所与申请人未签订劳动合同，黄山军分区招待所于2013年1月15日向申请人发出通知，决定自2013年1月16日起放假，具体上班时间由黄山军分区招待所另行通知申请人。此后，黄山军分区招待所未通知申请人上班。申请人自黄山军分区招待所工作以来至2013年1月期间的，黄山军分区招待所未为申请人缴纳社会保险。劳动仲裁委裁决黄山军分区招待所为朱正清、汪来菊、汪足红、周春芳、杨春琴、孙国英、王素萍缴纳自黄山军分区招待所工作以来（最早2002年5月，最迟2008年3月）至2013年1月期间社会保险。汪流琴、汪义发、程鹏燕、方梦、毕金花、廖名英、吴莉、黄玉婷与立达酒店公司于2013年3月1日达成调解意见，立达酒店公司于2013年3月31日前向申请人支付8800元至12000元不等费用，申请人放弃其他仲裁请求。
2013年6月24日，黄山军分区以立达酒店公司拖欠租金，且多次催款未履行合同约定为由向立达酒店公司发出解除合同通知。黄山军分区的工作人员前往位于安徽省黄山市屯溪区安东路272号黄山裕和祥商贸有限公司处将解除合同通知送达给孔睿，但孔睿拒绝在通知上签收，黄山军分区的工作人员将解除合同通知留置在该处。同时，黄山军分区向安徽省黄山市恒平公证处申请对解除合同通知的内容及过程进行保全。安徽省黄山市恒平公证处指派工作人员对以上送达过程进行了公证。2013年6月24日，黄山军分区在社区人员见证下对延安路82号招待所（延安宾馆）进行接管。
2013年6月28日，黄山军分区向黄山市自来水公司支付了延安宾馆2013年1月6日至2013年4月11日期间的水费22104.57元。2013年7月26日，黄山军分区向中国电信股份有限公司黄山分公司支付了黄山军分区招待所2013年1月1日至2013年3月31日期间的通讯费3205.30元。2013年11月20日，黄山军分区向安徽省电力公司黄山供电公司支付了黄山军分区招待所2013年1月31日至2013年6月24日期间的电费25577.19元。
另查明：2009年3月17日，黄山军分区与慧仁置业公司签订黄山军分区招待所租赁合同，约定黄山军分区将坐落于安徽省黄山市屯溪区延安路82号招待所（延安宾馆）整体（包括：客房、餐厅、会议室、停车场）出租给慧仁置业公司使用。租赁期限三年，自2009年4月1日至2012年3月31日止。年租金180万元。自本合同签订后10日内，慧仁置业公司向黄山军分区支付租赁保证金20万元。保证延安宾馆原有管理和服务人员的基本稳定，除个人主动辞职外，半年内不得无故解聘解雇原有员工；新聘员工不得以延安宾馆（军分区招待所）名义签订用工协议，并负责处理租赁期内的劳务纠纷。合同签订后慧仁置业公司向黄山军分区交纳保证金20万元，该保证金黄山军分区至今尚未退还。
2011年3月20日，黄山军分区与慧仁置业公司、立达酒店公司签订黄山军分区招待所租赁期内租赁权移交协议，约定因慧仁置业公司经营范围调整，黄山军分区同意慧仁置业公司自2011年4月1日起将黄山军分区招待所房地产租赁权移交给立达酒店公司。终止黄山军分区与慧仁置业公司租赁合同，黄山军分区与立达酒店公司租赁合同另行签订，租赁期限延期至2014年3月31日止。依据黄山军分区招待所租赁合同，以2011年4月1日为界，立达酒店公司与慧仁置业公司分别享有和承担各自合同租赁期内的权利和义务。2016年12月20日，慧仁置业公司出具声明，同意其向黄山军分区交纳的承包押金20万元转让给立达酒店公司，由其享有对该20万元押金的所有权。
再查明：2014年1月，黄山军分区曾就本案向安徽省黄山市中级人民法院提起诉讼，黄山军分区与立达酒店公司均同意在法院主持下进行调解。调解期间，黄山军分区表示愿意以租金和违约金折抵消费、押金和维修费；并于2014年7月1日向安徽省黄山市中级人民法院出具了意见，考虑到黄山军分区在立达酒店公司正常消费等因素，黄山军分区损失在扣除正常消费和20万元保证金的基础上，要求立达酒店公司支付各项损失100万元。
孔睿系黄山裕和祥商贸有限公司的股东。黄山睿珏文化传媒有限公司于2012年2月2日变更为立达酒店公司。黄山军分区招待所系黄山军分区所办企业，经营地及注册地为安徽省黄山市屯溪区延安路82号，立达酒店公司营期间不再营业。
本院认为，本案争议焦点之一黄山军分区招待所租赁合同的效力问题；之二立达酒店公司能否在本案中主张抵销消费、保证金及维修费；之三立达酒店公司是否拖欠黄山军分区租金；之四立达酒店公司在合同履行过程是否存有违约行为及程度；之五黄山军分区垫付的费用是否与立达酒店公司的经营有关。关于合同效力问题。黄山军分区与立达酒店公司签订的黄山军分区招待所租赁合同中就租赁物的名称、用途、期限、租金、支付方式、违约责任、费用承担等主要条款达成合意，合同约定本合同经双方签字盖章后须经军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后生效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款规定，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案中，黄山军分区已将租赁场地交付给立达酒店公司使用，立达酒店公司在承租后向黄山军分区付清2011年度的租金，鉴于双方已按合同约定履行了主要义务，军队房地产管理部门在租赁合同的履行过程中亦未提出异议，故黄山军分区招待所租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，应为合法有效。双方应根据合同的约定全面履行各自的义务。
关于立达酒店公司能否在本案中主张抵销消费、保证金及维修费的问题。立达酒店公司虽不能提交黄山军分区消费的相关票据原件，但法院调解期间黄山军分区认可在立达酒店公司处有消费的事实，双方于2013年2月7日对消费情况进行对账，并确认消费金额为954041元，现双方租赁合同已终止，立达酒店公司有权在双方互负到期债务时向黄山军分区提出抵销。租赁物原由慧仁置业公司承租，黄山军分区、立达酒店公司与慧仁置业公司于2011年3月20日签订黄山军分区招待所租赁期内租赁权移交协议，约定前后承租方租赁期限计算时点、各自权利义务等。移交协议签订当天立达酒店公司即接管租赁物，之后黄山军分区与立达酒店公司签订新的租赁合同。从以上合同签订的过程及租赁物的移交来看，立达酒店公司从慧仁置业公司与黄山军分区终止租赁合同关系后承租租赁物，黄山军分区至今未向慧仁置业公司退还保证金，也未要求立达酒店公司交纳保证金；同时黄山军分区在法院调解期间也同意将保证金20万元抵扣租金，且慧仁置业公司同意该20万元保证金由立达酒店公司享有，故立达酒店公司有权主张20万元保证金抵销租金。保证金是债务人向债权人作为履行债权的担保，当债务人立达酒店公司不履行债务时，黄山军分区可优先从20万元的保证金优先受偿。黄山军分区主张租金时仅在2012年度扣减当年的维修费10万元，而依据黄山军分区招待所租赁合同约定黄山军分区每年年底返还立达酒店公司经营维修费10万元，故黄山军分区主张其他租赁期间的租金时亦应扣减相应租期的维修费。立达酒店公司抗辩意见本院予以支持。
关于租金的问题。立达酒店公司作为承租方按约支付租金系其主要义务，而其于2011年11月2日此后未再支付租金，依据合同约定黄山军分区有权在立达酒店公司逾期支付租金情形下解除合同，收回租赁物。为此，黄山军分区于2013年6月24日向孔睿送达了解除合同的通知，在孔睿拒签时向其留置送达了解除通知，公证处对黄山军分区解除合同通知的送达过程中进行公证。同时黄山军分区接管了租赁物，故双方的租赁合同关系已经终止。黄山军分区与慧仁置业公司、立达酒店公司于2011年3月20日签订租赁权移交协议，约定立达酒店公司与慧仁置业公司以2011年4月1日为界分别享有和承担各自合同租赁期内的权利和义务。立达酒店公司应承担自2011年4月1日至2013年6月23日期间租金401.50万元。依据合同约定立达酒店公司自2011年4月1日至2011年12月31日期间应付租金为135万元（180万元/12*9），扣除立达酒店公司已交纳2011年度租金80万元、返还维修费7.50万元，以及黄山军分区2011年在立达酒店公司消费531529元后，2011年度应付的租金立达酒店公司已付清，且超付56529元。立达酒店公司自2012年1月1日至2012年12月31日期间应付租金180万元，扣除黄山军分区2012年在立达酒店公司消费954041元及返还的维修费10万元后，立达酒店公司仍应付租金为745959元。立达酒店公司自2013年1月1日至2013年6月23日期间应付租金863424.66元（180万元/12个月*5个月+180万元/365日*23日），扣除黄山军分区返还维修费47968.04元（10万元/12个月*5个月+10万元/365日*23日）后立达酒店公司仍应付租金817031.96元。黄山军分区主张的租金可在20万元保证金中优先受偿，故立达酒店公司仍欠黄山军分区1306461.96元（745959元+817031.96元-56529元-20万元）租金。
关于立达酒店公司在合同履行过程是否存有违约行为及违约程度的问题。立达酒店公司在2011年12月31日之前均能按合同约定履行义务，2012年以后的租金未按合同约定支付，黄山军分区有权依据合同约定主张违约金，并自愿将违约金降低至100万元，不违反合同约定。立达酒店公司认为，黄山军分区在签订合同前未如实告知原来的用工情况，经营期间发生多起黄山军分区招待所聘用人员因用工纠纷而引发信访事件，致使立达酒店公司未能取得完整的租赁经营权，自主用工权也完全丧失，影响其正常的经营活动。由于黄山军分区违约在先，导致立达酒店公司相关损失的发生。本院认为，黄山军分区招待所系黄山军分区所办的企业，住所地和经营地为案涉租赁物所在地，依据合同约定黄山军分区负责解决承租前的各种债务和纠纷，黄山军分区应当在出租前要求黄山军分区招待所妥善处理好用工问题。从立达酒店公司提供证据、庭审陈述以及本院核实的情况来反映，黄山军分区允许立达酒店公司经营过程使用黄山军分区招待所的名义对外营业，黄山军分区招待所不再经营后未与劳动者解除合同，而由劳动者继续在租赁物处工作，并由承租方支付劳动报酬，劳动者与黄山军分区招待所之间因用工问题而引发信访，以上事实在一定程度上造成了用工主体的混乱，并影响了立达酒店公司的正常经营。但立达酒店公司未提供证据证明由此造成损失的具体情况，考虑到黄山军分区未能解决立达酒店公司租赁前的劳动纠纷；同时黄山军分区接受立达酒店提供服务后未能及时支付消费款，均存在一定责任，本院结合黄山军分区主张的违约金、合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素酌情确定违约金60万元。
关于黄山军分区垫付的费用是否与立达酒店公司的经营有关的问题。依据合同约定租赁期间的水、电等费用由立达酒店公司承担，而黄山军分区垫付的费用均发生在其收回租赁物之前，立达酒店公司应偿还黄山军分区垫付的水电费及通讯费50887.06元。立达酒店公司虽对收到解除通知以及黄山军分区接管租赁物的时间有异议，认为2013年2月中旬黄山军分区未经其允许私自进入租赁物后，该费用应由其自行承担，但其未能提供证据证实其陈述的事实。
综上所述，黄山军分区的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十九条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告黄山立达酒店管理有限公司于判决生效后十日内向原告中国人民解放军安徽省黄山军分区后勤部支付租赁费1306461.96元，违约金60万元，垫付的电费、水费、通信费50887.06元，合计1957349.02元；
二、驳回原告中国人民解放军安徽省黄山军分区后勤部其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35925元，由中国人民解放军安徽省黄山军分区后勤部负担16610元，黄山立达酒店管理有限公司负担19315元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审 判 长 程巧云
代理审判员 冯昱翔
人民陪审员 许毅龙
二〇一七年一月二十四日
书 记 员 汪 青
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》(二)
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
……
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条……
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。