河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0281民初5947号
原告（反诉被告）：刘辉，女，1981年6月13日出生，居民，现住遵化市。
委托代理人：马建光。
被告（反诉原告）：遵化市嘉乐物业服务有限公司，住所地：遵化市。
法定代表人：霍兆军。
委托代理人：张存仁。
委托代理人：张立群。
原告刘辉与被告遵化市嘉乐物业服务有限公司(以下简称嘉乐物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，被告遵化市嘉乐物业服务有限公司于2016年12月6日提出反诉，经由审判员李立艳担任审判长，与审判员梁玉娟、人民陪审员闻富共同组成合议庭，书记员孙丽杰担任记录，分别于2017年3月29日和2017年4月5日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告（反诉被告）的委托代理人马建光、被告（反诉原告）的委托代理人张立群、张存仁到庭参加了诉讼；第二次开庭时，原告（反诉被告）的委托代理人马建光、被告（反诉原告）的委托代理人张立群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘辉诉称：原告为遵化市天之润青年特区业主，2012年10月14日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》和《天之润青年特区住户手册》。协议签订后，被告未按协议约定履行其职责和义务，自2016年以来，被告拒绝为原告提供充值水电费等相关服务，其行为已经违法，故起诉要求被告履行充值水电费的义务，诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告将要求被告履行充值水电费的义务变更为要求被告履行充值电费的义务，并增加诉讼请求，要求被告履行《前期物业管理服务协议》第一条第一项第一款、第十款、第二条第二款、第三条第三款、第五款、第六款之约定；要求被告变更物业费交纳方式为按月交纳；要求被告继续履行原、被告约定的物业费按建筑面积每月每平米1.3元标准收取的口头协议；因被告未提供小区绿化管理服务及非封闭式小区的原因，请求法院核减物业费用并由被告返还已收取的未提供服务部分的费用；请求判定被告收取电梯运行费的行为违反约定并要求被告返还自2012年10月14日至2015年12月13日期间已收取的每月13元电梯费用。
被告嘉乐物业公司答辩并反诉称：原告所诉无事实和法律依据，被告未曾拒绝为原告提供电费充值服务，至原告起诉之日，原告的电表尚有剩余电量。反而是原告拖欠一年的物业费用未予交纳，现反诉要求原告(反诉被告)依法缴纳2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费用995元，反诉费用由原告(反诉被告)承担。
原告（反诉被告）刘辉反诉辩称：对拖欠被告(反诉原告)物业费的事实无异议，但对物业费数额有异议。原告（反诉被告）房产建筑面积为37.1平方米，被告(反诉原告)应按照遵价批复（2013）8号文件第一条标准每月每平米1.3元标准收取物业费，且双方曾经达成口头协议、由原告(反诉被告)按建筑面积每月每平米1.3元标准交纳物业费用，被告(反诉原告)要求原告（反诉被告）按建筑面积每月每平米2.1元标准交纳物业费无事实和法律依据，原告(反诉被告)仅认可按双方口头约定的每月每平米1.3元标准交纳收业费用，即每年579元。
本院归纳本案争议焦点为：1、被告(反诉原告)是否履行了《前期物业管理服务协议》的相关义务及原告（反诉被告）各项诉请的事实及法律依据；2、被告（反诉原告）要求原告(反诉被告)给付2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费用995元的事实及法律依据。
原告（反诉被告）为证明其诉讼主张提供如下证据：
证据一，原告（反诉被告）丈夫马建光于2016年11月16日用138××××7185号手机与被告(反诉原告)公司的69××××5、692×××9电话之间的通话录音光盘一张、录音整理稿三份(就18××××75号手机的通话录音整理稿未提供录音光盘)及138××××7185、18××××75号手机的通话详单截图的照片两张，用以证明原告(反诉被告)曾与被告(反诉原告)的工作人员通话要求充值电费，被告（反诉原告）以欠物业费为由拒绝为原告（反诉被告）提供电费充值服务。
经质证，被告（反诉原告）辩称证据的取得方式不合法，录音光盘不能证明录音双方的身份，录音光盘非原始录音载体，对录音的真实性不予认可，照片不能证明与录音之间具有关联性，对原告(反诉被告)的证明目的不予认可。
证据二、《前期物业管理服务协议》原件及复印件各一份，用以证明被告（反诉原告）对原告(反诉被告)充值电费的要求无权拒绝，其行为违反了协议约定。电梯运行费用已包括在每平米的物业费中，不应另行收取，被告(反诉原告)就已收取的电梯费用应予退还。
经质证，被告（反诉原告）对证据的真实性没有异议，但辩称该证据不能证明原告（反诉被告）的主张。
证据三、照片十一张，用以证明青年特区内占用公共用地所建四间房屋属小区的配套房屋，本应属于业主娱乐休闲的场所，却对外进行了出租，小区无绿化且非封闭式小区，物业公司未履行《前期物业管理服务协议》的相关义务。
证据四，光盘一张，用以证明青年特区的现状。
经质证，被告（反诉原告）对证据三和证据四的真实性无异议，但辩称原告（反诉被告）所述四间房屋及北台村委会办公用房的产权人不是被告(反诉原告)，是否出租与被告(反诉原告)无关，也不知情。小区绿化应由开发商提供，物业仅提供绿化维护服务。各业主购买房产时即知晓小区属商业区，为相对封闭式，通过小区的北面东、西两侧及南面西侧共设三处二十四小时值班的岗亭管理进出车辆，每个楼梯口均设有门禁、电梯刷卡运行的现状，能够证实被告(反诉原告)已按协议约定履行了相关义务。
证据五、2015年物业费收据原件及复印件各一份，用以证明2015年原告（反诉被告）按双方的口头约定按建筑面积每月每平米1.3元缴纳物业用579元。
经质证，被告（反诉原告）对证据真实性无异议，但辩称当时原告(反诉被告)提到经济困难，出于照顾才同意其2015年度按一层建筑面积每月每平米1.3元交纳的物业费，就跃层上层的物业费没有收取，但并未承诺以后一直照顾。
证据六、唐山市销售不动产发票原件及复印件各一份，用以证明原告（反诉被告）购买房屋的建筑面积为37.1平米。
经质证，被告（反诉原告）对证据的真实性无异议，但辩称原告（反诉被告）所购房屋为跃层楼房，建筑面积37.1平米是一层的面积，未包括跃层面积，跃层的物业费按一层物业费的80%收取。
证据七、遵化市物价局遵价批复（2013）8号《关于天之润青年特区跃层式楼房物业服务收费标准的批复》复印件，用以证明双方口头约定2015年后的物业费均按该批复第一条的标准收取。
证据八、2013年3月14日至2014年12月31日期间的物业费收据原件及复印件，用以证明被告（反诉原告）从未按建筑面积每月每平米2.1元标准向原告（反诉被告）收取物业费用。
经质证，被告（反诉原告）对证据七和证据八的真实性无异议，但对原告（反诉被告）的证明目的不予认可。
证据九、遵化市物价局遵价费（2015）5号《遵化市住房和城乡规划建设局关于进一步规范物业服务收费行为的通知》复印件，用以证明物业费应按房产证或者购房合同所载建筑面积计算。
经质证，被告（反诉原告）对证据真实性无异议，但辩称原告（反诉被告）所住楼房为跃层楼房，应按跃层式楼房物业收费标准收取物业费用。
证据十、原告（反诉被告）于2017年3月30日用13××××09号手机与被告(反诉原告)公司的692×××9电话之间通话时马建光用其手机进行了录音的录音光盘一张、录音整理稿两份及13××××09号手机通话详单截图的照片一张，用以证明原告(反诉被告)曾与被告(反诉原告)的工作人员通话要求充值电费，被告（反诉原告）仅同意为原告（反诉被告）每次提供3元电费的充值服务。
经质证，被告（反诉原告）称手机录音与光盘录音一致，但辩称不能证明录音双方的身份，对原告(反诉被告)的证明目的不予认可。
被告（反诉原告）为证明其诉讼主张提交如下证据
证据一、自2016年1月至2016年12月原告（反诉被告）位于青年特区的3××××8室楼房的用电用水情况表，用以证明2016年1月至12月期间被告（反诉原告）为原告（反诉被告）提供了水电费充值服务。
经质证，原告（反诉被告）辩称对证据的真实性不予认可，被告（反诉原告）应提供原告（反诉被告）缴纳电费的收据原件。
证据二、2016年12月1日原告（反诉被告）家的电表照片一张，用以证明本案起诉后原告（反诉被告）家的电表尚有19.6度电量。
经质证，原告（反诉被告）辩称对照片的真实性不予认可，且与本案无关。
证据三、遵化市物价局遵价批复（2013）8号《关于天之润青年特区跃层式楼房物业服务收费标准的批复》复印件，用以证明被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）按建筑面积每月每平米2.1元标准给付2016年度的物业费用995元合法有据。
经质证，原告（反诉被告）对证据的真实性无异议，但辩称该证据已经被双方达成的自2015年起按建筑面积每月每平米1.3元收取物业费的口头协议取代。
证据四、2016年3月30日至2016年12月23日期间，原告(反诉被告)交纳电费的收费收据22张，用以证明被告(反诉原告)一直在为原告(反诉被告)提供电费充值服务。
经质证，原告(反诉被告)对证据的真实性均无异议，但辩称上述证据恰恰证明了被告(反诉原告)对原告(反诉被告)提供的电费充值服务进行了金额限制。
经审理查明：原告(反诉被告)刘辉系遵化市青年特区3××××8室楼房的业主，被告(反诉原告)系为该小区提供物业服务的公司。2012年10月14日，原告（反诉被告）刘辉(乙方)与被告(反诉原告)嘉乐物业公司(甲方)签订《前期物业管理服务协议》一份，约定了各自的权利和义务。原告(反诉被告)的楼房属跃层式楼房，建筑面积为37.1平方米。2013年11月11日，遵化市物价局作出遵价批复(2013)8号关于天之润青年特区跃层式楼房物业服务收费标准的批复，确定跃层式楼房下层物业服务收费标准继续执行遵化市住房和城乡建设局、遵化市物价局遵价费字(2012)10号文件规定的二级物业服务收费标准，即物业费0.80元/建筑平方米．月；电梯费0.35元/建筑平方米.月；二次加压费0.15元/建筑平方米.月。跃层式楼房上层物业服务收费标准为：物业费0.80元/建筑平方米.月；二次加压费0.15元/建筑平方米.月；其收费面积按下层建筑面积的85%计算。被告(反诉原告)依据该批复向青年特区跃层式楼房按建筑面积每月每平米2.1元收取物业费用。2015年8月6日，遵化市物价局与遵化市住房和城乡规划建设局作出遵价费(2015)5号关于进一步规范物业服务收费行为的通知，原告(反诉被告)以被告(反诉原告)就青年特区跃层式楼房的上层和下层均收取物业服务费的行为违反了该通知精神及其与被告(反诉原告)达成的口头协议为由，对2016年1月1日后的物业费用拒绝按建筑面积每月每平米2.1元标准交纳。另查，被告(反诉原告)提交的2016年3月30日至2016年12月23日期间收取原告(反诉被告)电费的22张收据中，有20张收据中的电费金额为10元。
本院认为：原告(反诉被告)刘辉与被告(反诉原告)遵化市嘉乐物业服务有限公司订立的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原、被告双方均应按合同的约定行使权利并履行义务。通过原告(反诉被告)提交的通话录音证据及被告(反诉原告)提交的收取原告(反诉被告)电费的收据，能够证实被告(反诉原告)提供电费充值服务时对原告(反诉被告)充值电费的数量进行了限制，与其提供代收代缴收费服务的内容相悖，原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)履行电费充值服务的诉请，合法有据，本院依法予以支持。原告(反诉被告)以小区属开放式小区、小区配套用房擅自对外出租及小区没有绿化为由，主张被告(反诉原告)未按《前期物业管理服务协议》约定履行相关义务应予核减物业费用，并向法庭提供有小区录像及照片等证据为证，但通过小区岗亭的设置、楼梯口门禁及电梯刷卡运行的实际情况，能够证实该小区相对封闭，且原告(反诉被告)提出的小区绿化及小区配套用房出租问题，不能证明属被告(反诉原告)违反《前期物业管理服务协议》的行为，故原告(反诉被告)要求核减物业费用的抗辩主张，理据不足，本院不予支持。《前期物业管理服务协议》中就物业费收取方式约定为按年交纳，未违反法律规定，原告(反诉被告)要求变更物业费收取方式的诉请，依法无据，本院不予支持。被告(反诉原告)依约对遵化市青年特区进行了物业管理，原告(反诉被告)作为小区业主，接受了物业管理服务，理应承担合同约定的相应义务，向原告交纳物业管理费。原告(反诉被告)主张其曾与被告(反诉原告)达成物业费用按跃层式楼房一层的建筑面积每月每平米1.3元标准交纳物业服务费用的口头协议，但其未向法庭提供证据予以证实，被告(反诉原告)又不予认可，故本院对其该项主张不予支持。被告(反诉原告)就其主张的物业费标准及物业费数额，向法庭提供有遵化市物价局（2013）8号文件为证，该文件专门就遵化市青年特区跃层式楼房的物业收费标准进行了批复，被告(反诉原告)据此要求原告(反诉被告)按建筑面积每月每平米2.1元支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费用，证据充分，本院予以支持。原告(反诉被告)以电梯费包含在每月每平米0.8元的物业费中为由，要求被告(反诉原告)将已收取的电梯费用予以退还，无事实和法律依据，本院不予支持。就被告(反诉原告)主张的2016年度的物业服务费用按建筑面积37.1平米、每平米2.1元计算，应为934.92元。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条第(二)项、第四十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)遵化市嘉乐物业服务有限公司按原告(反诉被告)刘辉实际购买电量提供电费充值服务。
二、原告(反诉被告)刘辉于本判决生效后10日内给付被告(反诉原告)2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费用934.92元。
三、驳回原告(反诉被告)刘辉的其他诉讼请求。
四、驳回被告(反诉原告)遵化市嘉乐物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
本诉案件受理费100元，由被告(反诉原告)遵化市嘉乐物业服务有限公司负担，反诉案件受理费50元，由原告(反诉被告)刘辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 李立艳
审 判 员 梁玉娟
人民陪审员 闻 富
二〇一七年三月三十日
书 记 员 孙丽杰