北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11686号
上诉人（原审被告）乌丽娜，女，1975年6月12日出生。
委托代理人刘斌（乌丽娜之夫）1969年6月12日出生。
被上诉人（原审原告）北京华安物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区朝外大街1号金麒大厦19层。
法定代表人陈仁秀，董事长。
委托代理人程伟，北京国枫凯文律师事务所律师。
委托代理人王静忻，男，1958年11月7日出生。
上诉人乌丽娜因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第11992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月，北京华安物业管理有限责任公司（下称华安物业公司）起诉至原审法院称：根据《北京世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委托合同》（世纪阳光嘉园后更名为×）的约定，我公司于2009年1月1日入驻×小区，承担小区的物业服务。小区业主或物业使用人负责按期交纳物业服务费。我公司依约提供了物业服务，乌丽娜作为该小区×室房屋（下称涉案房屋）的业主，却拒绝交纳相关的物业服务费。为维护我公司的合法权益，现诉至法院，要求乌丽娜支付2009年10月1日至2011年10月31日的物业费8291元。
乌丽娜辩称：华安物业公司所述不实。我与华安物业公司从未签订过物业服务合同，华安物业公司收取物业服务费没有相关依据。华安物业公司的服务质量存在严重瑕疵，未尽到应尽之职责（包括卫生、电梯等服务），我没有享受过华安物业公司提供的优质物业服务，小区的多数业主都没有交纳物业费，不到两年时间，华安物业公司就撤出了小区。新闻媒体曾为此做过多次报道。综上，我不同意华安物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理确认：根据本案查明事实，华安物业公司受涉案房屋所在小区建设单位北京方锦基业房地产开发有限公司（下称方锦公司）的委托，成为该小区的物业服务单位，并约定物业费的收费标准为每月每平方米2.78元，上述约定对乌丽娜具有拘束力。华安物业公司依约为乌丽娜提供了物业服务，乌丽娜应履行交纳物业费的义务。关于华安物业公司撤场后的物业费一节，华安物业公司在该段期间未提供物业服务，无权收取物业费。但应指出，根据《×小区物业交接协议》，2011年6月1日至同年10月31日的能源费华安物业公司负责收取。且人民法院生效判决确认上述期间的能源费由华安物业公司负责支付，故乌丽娜应当向华安物业公司支付上述期间的电费，具体数额法院将依据电费总额及乌丽娜房屋的建筑面积予以确认。关于乌丽娜在庭审中所提抗辩意见，不能成为乌丽娜拒绝交纳物业费的理由，法院对其抗辩意见，不予采纳。据此，原审法院于2014年10月20日判决：一、乌丽娜于判决生效后十五日内给付北京华安物业管理有限责任公司自二○○九年十月一日至二○一一年五月三十一日的物业服务费六千六百三十三元；二、乌丽娜于判决生效后十五日内给付北京华安物业管理有限责任公司自二○一一年六月一日至二○一一年十月三十一日的能源费九百八十九元；三、驳回北京华安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，乌丽娜不服，仍持原审答辩意见上诉至本院，要求撤销原判，同意交纳2009年10月1日至2011年5月31日期间物业费的70%，同意交纳2011年6月1日至2011年10月31日期间合理的能源费。华安物业公司同意原判。
经审理查明：乌丽娜系涉案房屋产权人，该房屋建筑面积119.30平方米。
2008年12月12日，华安物业公司与涉案房屋所在小区开发商案外人方锦公司签订《北京世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委托合同》，约定：根据有关法律、法规及《北京市内销商品房预售契约》之有关规定，方锦公司有权代表北京世纪阳光嘉园住宅小区的全体业主指定或委托管理公司单独或联合管理该住宅小区，并有权签订该协议；方锦公司委托华安物业公司对北京市东城区×号实行物业管理（其中住宅建筑面积78600.98平方米），该物业东临忠实里东一街，南临广渠门外大街，西临忠实里南街，北临光华南街；委托管理期限自该协议签订生效之日起，至世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委员会成立之日止；板楼住宅房屋由华安物业公司按建筑面积每月每平方米2.78元向业主或物业使用人收取。
2011年6月1日，华安物业公司发出撤场通知。
2011年8月，涉案房屋所在小区的北京市东城区×小区业主委员会（下称业委会）成立。
2011年11月1日，华安物业公司与案外人石家庄恒辉物业服务有限公司（下称为恒辉公司）、业委会签订《×小区物业交接协议》，三方约定：业委会解除对华安物业公司的委托，委托恒辉公司对×小区进行物业管理，三方移交时间为2011年11月1日下午2时至同月8日下午5时。2011年11月1日前，未收的业主物业费和应支付的各项能源费（指水电费等）由华安物业公司负责收取和支付，2011年11月1日以后的物业费、电费、房租、停车费及各项能源费（指水电费等），由恒辉公司负责收取和支付。前期由华安物业公司预收的各项费用，以11月1日为分割点，由华安物业公司负责核算支付恒辉公司及业委会。
经查，2011年7月，北京电力公司曾以供用电力合同纠纷为由将华安物业公司起诉至原审法院，要求华安物业公司支付远洋德邑小区2010年8、9、11、12月、2011年1月至6月电费本金1211476.11元并立即支付含迟延支付2010年1、3、5、7月电费本金的电费违约金731064.19元。上述案件经原审法院后判决，华安物业公司向北京电力公司支付截止至2011年10月31日期间的电费共计1206768.02元。判决后，华安物业公司不服上诉至本院，本院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。
关于能源费问题，虽乌丽娜上诉主张该电费数额过高，小区存在偷漏电现象导致电费过高，但并未就此提交充分证据予以证明。
上述事实，有《北京世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委托合同》、《×小区物业交接协议》、公告、证明、照片、新闻报道、网页截图及双方当事人陈述等在案为证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，华安物业公司与方锦公司签订了《北京世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委托合同》，华安物业公司接受委托对涉案房屋所在×小区进行物业管理服务，约定物业费的收费标准为每月每平方米2.78元，上述约定对涉案房屋的产权人乌丽娜具有约束力。乌丽娜应按照上述约定按时交纳物业费，经查乌丽娜未交纳2009年1月1日至2011年5月31日期间物业费共计6633元，故对华安物业公司要求乌丽娜交纳上述物业费的诉讼请求，本院予以支持。同时，因根据《×小区物业交接协议》中约定2011年6月1日至同年10月31日的能源费由华安物业公司负责收取，且经人民法院生效判决确认上述期间能源费由华安物业公司支付，故对华安物业公司要求乌丽娜支付上述期间电费的主张，本院予以支持，虽乌丽娜主张涉案房屋所在小区存在偷漏电现象导致电费过高，但并未就此提交充分证据予以证明，故对其此项抗辩，本院不予采信。另，虽乌丽娜主张物业服务质量存在严重瑕疵问题，但其亦未就此提交充分证据予以证明，故对其此项抗辩，本院亦不予采信。综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由乌丽娜负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由乌丽娜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 刘慧慧
二〇一四年十二月二日
书 记 员 雷 洋