上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初22330号
原告(反诉被告)赵丽，女，1980年8月2日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)张页文，男，1980年4月27日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)叶志芬(又系张页文的委托代理人)，女，1954年9月20日生，汉族，住上海市浦东新区。以上两被告的共同委托代理人陈益生，上海华浦律师事务所律师。原告赵丽诉被告张页文、叶志芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法适用简易程序，于同年4月15日公开开庭进行了审理。后两被告向本院提起反诉，本院决定就本诉和反诉合并进行审理，并再次于同年6月14日公开开庭进行了审理，原告赵丽，被告叶志芬以及两被告的委托代理人陈益生均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵丽诉称，2016年1月26日，原告与被告、上海汉宇房地产顾问有限公司签订《房地产买卖协议》，约定，原告支付被告定金人民币15万元，用于购买位于上海市浦东新区永安新村XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)。协议第六条约定，原、被告双方签署协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在协议签署生效后且于2016年4月15日前共赴中介处签署房产的买卖合同(网签版)。协议第三条约定，成交总价款为200万元；原告在与被告签订《上海市房地产买卖合同》当日支付部分房价款共计90万元，该笔款项及定金共同构成原告支付给被告的首期房价款合计105万元等。签订协议当日，原告向被告支付15万元，被告张页文向原告出具了定金收据，确认已收取该款。2016年3月13日，原告发现房产在链家APP上挂牌，遂通过上海汉宇房地产顾问有限公司约被告面谈。2016年3月20日下午，原告、被告、上海汉宇房地产顾问有限公司区域经理顾鹏圣、原告同学李婷婷在上海汉宇房地产顾问有限公司张杨分行会议室中面谈。面谈刚开始，被告叶志芬就声称被告张页文还有事，不让被告张页文参与面谈。面谈中，被告叶志芬一开始声称整个过程未参与，卖房应由她即户主说了算，被告张页文代表她的意向，她同意卖房产，但因价格问题，她回国处理，最好大家协商解决。之后又反复强调她同意卖房，但对价格不满意，并声称签订协议未经过其授权。被告叶志芬对其在链家挂牌的行为也予以承认，并声称马上有人要看房了。原告认为，被告在链家挂牌的行为以及面谈中明确要求协商价格的行为已构成预期违约。故起诉要求判令被告配合办理系争房屋的过户及交房，并将煤气过户给原告；如两被告不履行《房地产买卖协议》约定之义务，原告则有权要求被告返还定金15万元，支付违约金或赔偿房价损失。审理中，原告认为鉴于在庭审中被告叶志芬否认授权被告张页文签订协议，并明确表示不愿意出售系争房屋。为此，原告要求解除双方签订的《房地产买卖协议》，并明确诉讼请求为：1、判令被告返还定金15万元；2、判令被告赔偿房屋差价损失368,500元。被告张页文、叶志芬辩称，被告张页文收取的15万元属于预收款性质，并非定金，原告与被告没有签订正式的房屋买卖合同及网签版合同。原告与被告张页文于2016年1月26日签订了《房地产买卖居间协议》，当时被告叶志芬并未到场，被告叶志芬也未授权被告张页文签字。之后，中介公司也没有将上述居间协议交付给被告。且原告当时也明知系争房屋的权利人未全部到场的情况下，仍签订协议，本身也存在过错。中介公司曾于同年1月28日派员到被告家中，以金额有误为由，让被告张页文在已有原告签名的《房地产买卖协议》和《房地产买卖居间协议》上补签字，且《房地产买卖协议》共分两页，其中并无骑缝章，存在偷梁换柱、换页合并的可能性。另外，《房地产买卖协议》第3.2.1条约定，双方在签订《上海市房地产买卖合同》当日，原告应支付部分房价款，实际被告张页文除收到意向金15万元之外，原告再无支付其他款项。从上述两份协议内容看，中介公司并未促成双方的交易，上述两份协议的性质为预约，并非本约。因双方签订的是预约，并未正式缔约，被告确实在此后将系争房屋又挂牌在链家进行出售，对此原告并无权干涉，被告有权再次出售房屋。另外因原告不配合被告签订网签合同及办理过户，导致现在房价上涨，给被告造成损失。故提起反诉，要求判令原告赔偿被告损失368,500元。审理中，本院征询两被告意见，是否同意继续履行合同，两被告明确表示不愿意继续履行合同，并同意解除双方签订的合同，并返还已收取的15万元。针对两被告的反诉，原告赵丽辩称，《房地产买卖协议》已具备房屋买卖合同的主要内容，且该协议第六条约定，双方签署本协议后买卖关系成立，应视为双方的买卖合同成立，并非被告所述为预约性质。2016年1月28日将3.2.1条的“一百零五万元”修改为“九十万元”是中介公司计算错误，未扣除已支付的定金15万元所致，双方签订的合同一共2页，2页上都有被告张页文的签名，不可能存在偷梁换柱的情形。3.2.1条中指的是双方签订《上海市房地产买卖合同》当日支付部分房价款90万元，此处指的是网签合同，并非双方签订的《房地产买卖协议》，且在双方约定签署网签合同前，原告早已准备了首付款。事实上，被告叶志芬对于被告张页文的卖房行为是完全认可的，而是因为市场价格上涨而恶意反悔。综上，请求驳回两被告的反诉请求。经审理查明，系争房屋的权利人为两被告，被告叶志芬和被告张页文系母子关系。2016年1月26日，两被告作为甲方与作为乙方的赵丽签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方通过上海汉宇房地产顾问有限公司向甲方支付意向金15万元，房屋的权利人为两被告，成交总价款为200万元；乙方交付的意向金待甲方签收后即转为定金等。上述协议甲方由被告张页文签字，并由被告张页文代签了被告叶志芬的姓名，乙方由赵丽签字。同日，被告张页文和叶志芬作为甲方(卖售人)与作为乙方(买受人)的赵丽又签订《房地产买卖协议》，约定：房屋成交总价款为200万元；甲方因产证遗失，在约定时间2016年4月15日前办理好，二期房款于过户当日支付93万元；因本次交易总价为甲方净到手价，因本次交易所产生的费用由乙方支付；交付时间为2016年5月15日之前等。该协议第3.2.1条还约定，在甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日内，乙方应直接支付给甲方部分房价款90万元，该笔款项及本协议第一条所述乙方应付定金总额共同构成乙方支付给甲方的首期房价款合计90万元等。第六条约定，甲、乙双方签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2016年4月15日前(含当日)共赴汉宇地产签署该房地产的买卖合同(网签版)。第七条约定，甲、乙双方任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房地产买卖未能最终完成的，均应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额。违约方如系甲方，则应向乙方承担违约金并全额返还已收取的款项。违约方如系乙方，则甲方可从乙方已付款项中扣除违约金，余款返还给乙方；若无余款的，则甲方可不予返还乙方已付款项；若乙方已付款项不足违约金数额的，其应将不足部分补足甲方。上述协议签订后当日，原告向被告张页文支付定金15万元。同日，被告张页文还出具《承诺书》，言明：其承诺已经得到系争房屋所有权人即叶志芬的合法授权，权利人授权承诺人代表其签订与原告买卖系争房屋的《房地产买卖居间协议》与《房地产买卖协议》，并代为收取定金15万元。若之后权利人否认授权，最终导致该居间协议及该买卖协议目的无法实现的，承诺人愿意按照该居间协议及该买卖协议中出卖方的义务对买受方承担定金责任及其他责任。因系争房屋产权证遗失，两被告遂申请补办产权证，并于2016年2月23日刊登了《关于浦XXXXXXXXXX上海市房地产权证(遗失)声明》。此后，被告又将系争房屋挂在链家APP出售。2016年3月20日，原告、被告叶志芬和上海汉宇房地产顾问有限公司区域经理顾鹏圣在上海汉宇房地产顾问有限公司张杨分行会议室面谈。原告问：“你们现在是住在我上次看的永安新村XXX号XXX室吗？”被告叶志芬答：“对。”被告叶志芬还说：“其实这个卖掉我是认可的……我现在说的问题是我现在的想法……但是在操作这件事情上，因为儿子他主见比较大的……这里有个细节的问题就是我没有参与过，整个过程没有参与过……”原告说：“……当时他(被告张页文)也说过卖房子是问过你的，你是同意的。”被告叶志芬答：“认可卖房子。”原告又问：“……你现在的问题是，因为这两个月价格涨得太多了，卖你肯定是想卖的，但是这个价格需要提一提，是这个意思吧？”被告叶志芬说：“我肯定是这样的……我想卖给你的，但是也是价格问题。”原告还说：“签合同时张先生(被告张页文)明确说得到你的授权，你同意的，价格你也同意的，然后2月29日我说要迁户口，你们张页文也是明确说没问题，你先把户口迁过来，那后来是因为派出所说必须要正式的房产证才能迁户口，那也就，我就说还是谢谢他，但是我可能另外再想办法，对吧。自始至终你们都没有否认过这个买卖行为没有否认过这个价格……阿姨，我也很明确地跟你讲，我知道你在外面挂牌了，你在链家的APP上挂牌了，我知道你挂了240万元。”被告叶志芬接着说：“你知道了对哇，马上有人来看了。……现在房价高了，我不愿意卖，那么也走途径。”原告说：“如果是这样的话，那你就赔我违约金吧。我愿意继续履行合同，但是如果你不愿意的，那你就赔我违约金……”被告叶志芬又接着说：“我是很明确的，房子肯定卖，就是个价位问题。你如果有诚意的话，就加价，你如果没有诚意，200万OK，你去考虑你自己的事，今天我不会给你个明确的答复。……今天就到此结束了，到时有什么事再打电话，大家都有个过程，这样再见。”另查明，截止2016年4月初，原告的理财账户中存有63万余元，另有60余万元的存款。被告叶志芬自2016年3月17日从澳大利亚回国。证明上述事实的证据有：上海市房地产登记簿、房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、承诺书、关于浦XXXXXXXXXX上海市房地产权证(遗失)声明、录音资料、交易明细账、被告叶志芬的护照。经审查，上述证据符合证据要件，且双方当事人均无异议，本院予以确认。审理中，原告申请以2016年4月15日为价值时点对系争房屋的市场价进行评估，本院遂依法委托上海国衡房地产估价有限公司进行评估，该公司于2016年5月19日出具的《房地产评估报告》及同年6月7日出具的《补充说明》载明：系争房屋于2016年4月15日的市场价值为每平方米44,470元，总价格为2,368,500元。经质证，原告与两被告对上述报告和补充说明均无异议，本院予以确认。本院认为，原告与被告张页文签订的《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。上述协议中，被告叶志芬虽未签字，由其儿子即被告张页文代其签字，且被告叶志芬在庭审中也认为其未授权张页文签字，但从原告提交的录音证据看，被告叶志芬自始均是同意卖房的，只是在谈话中要求涨价，加之两被告之间系母子关系，即使被告叶志芬在上述协议签订时，人在国外，也不能排除两被告之间通过电话、网络等通讯设备联络确定协议内容的事实，故本院对于被告叶志芬的上述意见，不予采信，本院认定被告张页文代其母亲叶志芬签字时，具有代理权，上述协议应当约束两被告。虽双方在《房地产买卖协议》中约定签署本协议后买卖关系即成立，但从上述两份协议的内容和性质看，其仅是居间方为其自身利益考虑所制作的合同，且从协议第七条的内容看，如果一方违约，未能履行本协议，或因其原因导致房地产买卖未能最终完成的，违约方承担的违约金的具体数额相当于定金总额，由此可见，上述协议实质为预约性质。根据上述协议，双方应当于2016年4月15日前签订网签版的买卖合同，但在此前，两被告将系争房屋另行挂牌出售，在3月20日双方的面谈中，被告叶志芬也提出要求原告加价，由此可见，系两被告未能按照双方协议继续履行上述协议，在庭审中，两被告仍不同意继续履行协议，为此原告要求解除双方签订的《房地产买卖协议》，本院予以支持。上述协议解除后，两被告基于上述协议所收取的定金15万元应当予以返还，同时也应对原告承担违约责任，现原告主张系争房屋因两被告未能出售而造成的差价损失，本院考虑到双方仅签订了预约，且结合双方合同的履行情况，根据公平和诚实信用原则，本院判定两被告应当赔偿原告损失20万元。至于两被告在履行协议过程中本身存在违约事实，在此情况下，还反诉要求原告承担损失，纯属无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(二)款、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)赵丽与被告(反诉原告)张页文、叶志芬于2016年1月26日签订的《房地产买卖协议》；二、被告(反诉原告)张页文和叶志芬于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)赵丽定金15万元；三、被告(反诉原告)张页文和叶志芬于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)赵丽损失20万元；四、驳回被告张页文和叶志芬的反诉请求。本诉受理费8,985元，减半收取4,492.50元，诉讼保全费5,000元，两项合计9,492.50元，被告(反诉原告)张页文和叶志芬负担8,275元，原告(反诉被告)赵丽负担1,217.50元。反诉受理费4,400元，由被告(反诉原告)张页文和叶志芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一六年六月二十二日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。