上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初4983号
原告：吴天吉。
委托诉讼代理人：叶晓英，江苏恒之律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾李华，江苏恒之律师事务所律师。
被告：上海莘松建材批发市场经营管理有限公司。
法定代表人：叶某。
委托诉讼代理人：张晓，上海环绮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹一凡，上海环绮律师事务所实习律师。
原告吴天吉与被告上海莘松建材批发市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法由审判员袁白薇独任审判，于同年3月10日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于同年8月4日又公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶晓英、被告委托代理人张晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴天吉诉称，2009年起在被告处经营园艺景观制作。被告承诺，有关营业执照由被告统一办理，税费由被告代交，每月可为原告代开发票7000元，被告每月收200元税务管理费。2013年3月11日，原被告签订新一期房源（堆场）租赁协议，租赁期限自2013年4月4日起至2014年3月31日止，原告如期交付一年的租金、垃圾清运费等费用计25655元。2013年4月16日，被告张贴告示：1、租赁经营户在租赁协议到期后不再进行续签，及时办理退场手续；2、对租赁协议未到期的租赁经营户，应按照上海市容环境卫生责任区要求，做好责任区内的市容环境卫生工作。2013年7月10日，上海市闵行区莘庄镇整治违章建筑工作领导小组办公室发出《限期办理告知书》，要求2013年6月30日前届满的承租户于2013年7月20日前搬离租赁房屋，要求2013年7月20日前签署《自行办理承诺》的承租户于2013年9月7日前自行搬离。自此，被告采用停水停电等违法方式，迫使广大经营户搬离，严重影响了原告的正常营业，致使原告损失预期经营利润10万元以上。同年，10月10日上午8点左右，多辆挖掘机来到现场暴力拆迁，不仅拆除了到期未搬的经营户的店铺，也殃及到尚在合同期内原告的店铺，原告位于莘松建材市场XX路9G-8号也被挖掘机推倒毁损，导致原告直接损失财物37万元以上。原告自2009年起合法租赁被告的房源，从未听说该经营场所是违章建筑。且原告店铺尚在合同期内，2013年4月12日的《公告》、2013年7月10日的《限期办理告知书》、2013年8月26日的《告知书》，其主要内容均只是提及对合同到期的商户不再续租并限期搬离，而对尚在合同期限内的商户，则是加强对责任区内的市容环境卫生工作的监管，不得跨门经营、乱堆物和乱停车。原告受到的强拆遭遇并非因为自己搭建了违章建筑所致。原告在该地段经营多年，从未因搭建了所谓的违章建筑被被告或当地城管部门处罚。有关部门在实施强拆前，并未与原告签订任何拆迁补偿协议，且未向原告送达强拆决定书。原告多次上访均被答复“找批发部”。以上事实均证明原被告双方签订的《协议书》是无效合同。被告明知租赁物为违章建筑，而恶意隐瞒该重要事实，仍与被告签订租赁合同，严重侵害了原告的合法权益，被告应承担原告的财产损失。原告因赔偿问题与被告协商多次，未能达成一致意见。原告遂诉诸法院要求判令：1、被告赔偿因出租违章建筑而使原告遭受的经济损失计126,240元（其中室内物品损失26,240元，因停电停水及合同违约等经营损失100,000元）；2、被告承担本案律师代理费10,000元。
被告上海莘松建材批发市场经营管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告出租的仅是堆场空地，涉案违章建筑是原告自行搭建，其主张的《协议书》无效是没有事实和法律依据。退一步说，即使《协议书》无效，原告也无权要求被告赔偿26,240元室内物品损失及经营损失10万元。就原告统计的室内物品损失清单而言，原告并未证明该类物品的实际存在及毁损的事实。另外，清单上所指向的物品均是原告用于生活起居等用途，明显违反其在承诺书中承诺的不接水电、不做饭，只做存货使用的承诺。且原告在承诺书中写明“如遇市场或其他因素需要拆除本人无条件服从，自行拆除，一切损失与后果由本人自行承担，与市场无关。”因此，即使该类物品损失客观存在，也应当由原告自行承担。此外，原告自2013年4月起便知晓莘庄镇政府关于清理违章的多次告知，信访部门也多次给予了明确答复，在此情况下，仍将清单物品留存在违章建筑内，遭受的物品毁损及灭失是原告自行扩大损失所致，应由其自行承担相应责任。物品损失是在拆除违章建筑的过程中发生的，与《协议书》是否有效的处理后果无关，且拆除行为并非被告实施，故与被告无关。就经营损失而言，被告不存在实施停电停水的情况，原告也未能明确其主张的10万元的组成及计算依据。违章建筑是吴天吉自行搭建，也作出一切损失与后果由其自行承担的承诺，因此，即使因拆除违章遭受损失，也应当由吴天吉自行承担相应责任。在违章拆除后，原告与被告也已经就终止租赁关系达成了一揽子的处理方案，并实际履行完毕。原告在此情况下予以推翻，重复主张违反了基本的诚信原则，其主张不应该得到支持。至于原告主张的律师费，其并未提交相应的凭证，无法证明该款项实际存在。且要求被告承担无法定或约定的依据。
原告吴天吉为支持其诉请，向本院提供了下列证据：
1、协议书1份，证明原告租赁被告经营场地；
2、收款收据4张，证明原告如数缴纳租赁管理费用；
3、公告、限期搬离告知书、告知书各1份，2013年4月12日公告证明对合同到期的经营户不再续租；2013年7月10日限期搬离告知书，证明对合同到期的经营户限期办理；2013年8月26日告知书，证明对经营户监管、劝离、拆违宣传。对合同没到期的，没有提出搬离要求；
4、网页截图1组，证明原告对市场内停水停电的违法行为进行投诉，政府有关部门进行了回复；
5、证人证言及证人身份证明各3份，证明原告经营店铺遭到暴力强拆；
6、照片1组，证明原告经营店铺遭到暴力强拆；
7、录音资料1份，证明政府有关部门负责人认可2013年10月10日的强拆是拆违行动，建议原告走司法途径维权；
8、受损统计清单1份，证明原告遭受侵权后损失统计；
9、付款凭单1组，证明被告仅退还原告租金、押金及部分搬家费，并未支付侵权方面的费用；
10、函及邮寄凭证1组，证明原告曾与被告协商的事实；
11、信访信件1组，证明原告多年的信访情况；
被告为支持其抗辩主张，向本院提供了下列证据：
1、承诺书1份，证明原告自述应业务需要临时搭建建筑一间，如需拆除将同意拆除，并自行承担责任，亦证明该建筑系原告自行搭建；
2、民事起诉状1份，证明原告之前起诉，其后撤诉，原告在该民事起诉状中认可拆违与张贴等行为是莘庄镇政府所为；
3、莘松建筑市场房屋移交确认单1份，证明双方于2013年12月11日协商一致，原告将场地交还给被告，双方提前终止了协议，被告也作出了相应的补偿；
4、付款凭单1张，证明2013年12月11日被告退还2000元，对应原告提交的证据9自行搬离承诺书，是先有承诺书，后有清单，双方在拆除行为发生后，达成一致并履行完毕；
5、建设用地批准证书1份，证明堆场本身合法有效。
针对原告吴天吉提供的证据，被告发表如下质证意见:
对证据1-3的真实性没有异议，但不认可原告的证明目的，认为被拆除的建筑是原告承租后搭建的，原告应自行承担责任；对证据4-5的真实性不予认可；证据6中，仅认可室外照片，但不认可原告的证明目的，从照片中也可看出货亭、风车等均系原告承租后自行搭建的，且看不出拆除行为系政府所为，即便是，也于被告无关联；对证据7的真实性没有异议，但不认可其关联性；对证据8的真实性不予认可，认为该受损统计清单系原告单方自制，该证据也恰恰证明建筑物是原告自行搭建的，建筑物的损失应由原告自行承担；对证据9的真实性无异议，但不认可其证明目的，认为2013年12月11日原被告双方达成一揽子协议补偿，已明确是原告自行搬离场地，被告也对原告进行了相应的补偿，协议已履行完毕，被告无需再做任何补偿；对证明10-11的真实性不予认可。
针对被告提供的上述证据，原告发表如下质证意见:
对证据1的真实性没有异议，但认为该承诺书是每年各个商铺为消防需要而照抄的，该承诺书书写在本案发生前，与本案无关，涉案场地多年来持续的实际状态就是既生活又做饭，建筑物即便是原告自行搭建的，也是按市场规定进行经营，政府多次通知均是针对合同到期的经营户，并未通知包括原告在内的尚未到期的的经营户；对证据2-4的真实性无异议，原告认可收到被告退回的商品质量保证金，但相应的赔偿没有拿到，由于强拆，导致原告全家没有生活来源，只有通过信访等渠道主张权利，原告当时落笔所签的字也是迫于无奈，如果拒签，就拿不到钱；对证据5不发表意见，该证据与本案无关，认为没有调查的必要。
上述证据均经庭审质证，本院对其认证如下：
原告的证据1-3、7、9及被告的证据1-4的，原被告对真实性均无异议，本院予以确认；原告的证据4，反映的内容与本案合同是否有效无直接关联；原告的证据5属证人证言，因证人未到庭作证，被告又持有异议，本院不予确认；原告的证据6，对其中被告无异议的部分，本院予以确认，对被告有异议的部分，因无其他证据印证，本院不予确认；原告的证据8，系其单方面制作，等同于当事人陈述，无直接的证明力；原告的证据10，有快递单据，可以反映原告欲与被告协商的事实，本院予以确认，其内容等同于当事人陈述，无直接的证明力；原告的证据11，反映的系原告等人信访的情况，与本案合同是否有效无直接的关联。被告的证据5，虽原告未发表质证意见，但未就该证据的真实性提出异议，本院予以确认。
综上，本院结合双方当事人的陈述，认定如下案件事实：
原告吴天吉自2009年起向被告上海莘松建材批发市场经营管理有限公司租用位于本市闵行区XX路XX弄XX号面积为99平方米的堆场，编号为XXX，之后，双方就租赁该堆场签订多份协议，期间，被告曾书写承诺书1份，载明：“本人吴天吉承租XX市场XXX号堆场，现因业务需要，临时搭建角货亭一间，为此本人吴天吉郑重承诺该货亭不接水电、不住人做饭，只做看货使用。如遇市场或其他因素需要求拆除，本人无条件服从，自行拆除，一切损失与后果是本人吴天吉自行承担，与市场无关。”
2013年3月11日，原被告签订新一期的《协议书》，约定如下：为了适应市场经纪的发展，经甲、乙双方坦诚磋商、根据自愿与平等的原则，甲方按现有房屋结构和质量提供莘庄镇莘北村XX路XX弄XX号莘松建材批发市场房屋给乙方使用事宜订立条款，供双方共同遵守；甲方提供场内总面积为99平方米的堆场XXX号作为乙方使用场所，甲方收取乙方使用费，协议期限为1年，自2013年4月1日至2014年3月31日止，协议期满，在同等条件下，乙方享有有限续订权，但乙方必须在协议期满2个月向甲方办理续订协议书，逾期续订，该协议书终止时，甲方有权收回使用场所；以先付款后使用为原则，双方签订本协议时乙方一次性付清使用费人民币23487元，否则甲方有权收回使用场所；乙方应向有关部门交纳工商管理费、治安费、环卫费、消防费和物业管理费等费用，其标准按有关部门规定缴纳，每月上旬由甲方代为收取；使用期间水、电、通讯等费用均由乙方自行承担，按时向甲方交纳，逾期支付，甲方有权停电、停水、停电话；乙方在签订本协议同时事应向甲方交纳使用保证金，营业房1000元/间，计1000元；乙方在签订本协议同时应向甲方交纳商品质量保证金人民币2000元，在本协议终止后的6个月内，甲方未收到客户对乙方经营期间商品质量的投诉，甲方凭乙方出具的收据退还保证金；在该协议的有效期间，如发生以下情形之一，该协议自行解除：1、甲、乙双方协商一致决定解除本协议；2、因与国家法律、法规相抵触或遇市政动迁和其他不可抗拒的因素而使本协议无法履行的。
2013年4月12日，上海市闵行区莘庄镇XX分中心、莘庄镇XX大队发出《公告》1份，载明：“针对目前XX路西侧（XX路至XX路路段）存在的严重影响市容环境面貌和公共安全的违法搭建等行为，根据政府要求，近期对该路段进行综合整治。现要求贵公司对上述区域内的租赁经营户做好如下告知工作，并落实有效监管工作措施：1、该区域土地租赁已到期，租赁经营户合同到期后贵公司不得再进行续签，办理退场手续。2、对已到期的租赁经营户，在租赁合同到期后20日内及时办理经营场所，并自行拆除擅自搭建的建筑物和构筑物。3、对限定期限内仍不搬离和拆除违章建筑的租赁经营户，贵公司要及时反馈给政府相关部门，执法部门将按照法定程序处理。4、对合同未到期的租赁经营户，贵公司应按照上海市容环境卫生责任区要求，加强对责任区内的市容环境卫生工作的监管，不得跨部门经营、乱堆物和乱停车。对于不整改的租赁经营户，政府相关执法部门将依法整治。”
2013年7月10日，上海市闵行区莘庄镇XX小组办公室发出《限期搬离告知书》1份，载明：“为加强对上海莘松建材批发市场安全与经营的管理，我办拟对市场内违章建筑进行整治性拆除。结合所涉及承租户的情况，特就相关事项告知如下：一、本告知适用范围为根据合同租赁期于2013年6月30日届满的承租户。根据合同约定及相关规定，要求承租户于2013年7月20日前办理租赁房屋。二、考虑到承租户在办理过程中的实际情况，我办拟给予配合工作的承租户一定宽限期，具体为：于2013年7月20日前签署‘自行搬离承诺’的承租户，延期至2013年9月7日前搬离。三、对未于2013年7月20日前签署‘自行搬离承诺’或已签署‘自行搬离承诺’而未于2013年9月7日前自行搬离的承租户，将于期限届满之次日（即2013年7月21日、9月8日）起对所涉房屋违章建筑进行拆除。届时，若清场过程中对房屋内的物资财产造成影响的，后果由承租户自行承担。”
2013年8月26日，上海市闵行区莘庄镇XX办、莘庄镇XX办、莘庄镇XX中心、莘庄镇XX分中心、莘庄镇XXX联合发出《告知书》1份，载明：“根据市、区信访督察部门和区委、区委领导关于整治市容环境、违章建筑，消除安全隐患等工作指示精神和要求，针对莘庄镇XX路西侧（XX路至XX路）依然严重存在的影响市容环境面貌、违章建筑和公共安全等现象，莘庄镇政府个相关部门现要求你们公司积极配合做好宣传、协调、监管、劝离、拆违等工作。1、9月1日起，对租赁已到期的经营户加强宣传、协调、劝离等管理工作，收回出租的商铺或建筑物，不再提供水电、保安管理和环境保洁等服务工作。2、9月份，完成劝离租赁已到期的经营户，按照拆违工作要求，你们公司和建筑物搭建人应自行拆除违章建筑。3、9月份，要根据公安、综治、消防、供电、供水等部门提出的安全责任追究制工作要求，在高温和防台、防汛期间，加强对现场治安、供电、用水的监管工作，防止各类事故发生。”
2013年10月10日，原告吴天吉的店铺及园艺景观展示区被拆除。
2013年12月11日，原被告达成一揽子协议，并签署《自行办理承诺书》1份。《自行办理承诺书》记载两部分内容，第一部分载明：“莘松建材批发市场经营管理有限公司，本人吴天吉门牌/场地号XXX号，承诺于2013年12月11日前自行搬离租赁处所，若未于该日期前搬离，一切后果由本人承担。承诺人为吴天吉”。第二部分载明：“吴天吉业主，我方莘松建材批发市场经营管理有限公司承诺，若你方于2013年12月11日前自行办理租赁处所，我方经确认后将于当日退返押金3000元及部分搬迁补偿3000元（退房租17632元、补房租7850元）。”被告的经办人唐XX落款，并加盖被告公章。同日，被告退还原告堆场保证金1000元、搬迁补偿费3000元、2013年7月至2014年3月31日租金17632元、2013年7月1日至2014年3月31日的房租补偿7850元，商品质量保证金2000元。
嗣后，原告因多次信访无果，遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。
本院认为，本案的争议焦点为原告吴天吉与被告上海莘松建材批发市场经营管理有限公司于2013年3月31日签订的协议书是否有效。原告主张协议无效的主要理由为：一是被告向原告出租了违章建筑，二是被告不是该租赁标的持有人或管理人。首先，根据原被告签订的协议，被告向原告出租的系堆场，而堆场通常是指堆放货物的场地，不属于建筑物，因此，被告向原告出租的系场地而非建筑物，故而也不存在被告向原告出租违章建筑的事实。原被告签订的协议书，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议书合法有效。其次，原告确实因堆场上的违章建筑被有关部门强制拆除，但无证据表明该建筑系被告搭建后出租给原告，上述搭建物也未成为双方租赁协议中租赁标的。而根据被告提供的原告出具的承诺书，原告在租赁的堆场上搭建了货亭一间，并表示如需拆除，原告无条件服从，一切损失与后果由其承担，与市场无关。原告称损失假山等园艺景观，属因经营需要制作，不可能为被告所建。上述非被告搭建的建筑物，不能成为协议无效的理由。第三，被告虽然未能提供其向土地所有人租用场地的相关依据，但即便被告未取得上述场地的使用权及转租权，被告的转租行为不属于无处分权的人处分他人财产的行为，影响的只是原被告之间协议的履行问题而不涉及协议的效力问题，原被告之间的协议并不因此无效。
综上所述，原告以被告出租违章建筑致双方签订的协议无效之主张，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告以合同无效为由要求被告赔偿损失，缺乏依据。据此，判决如下：
驳回原告吴天吉全部诉讼请求。
案件受理费2,824.80元，由原告吴天吉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金根元
代理审判员 张 莉
人民陪审员 马小弟
二〇一六年八月三十日
书 记 员 李睿培
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。