江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02173号
上诉人（原审原告）启东长信置业有限公司，住所地启东市汇龙镇和平路814号。
法定代表人龚晓华，董事长。
委托代理人范益明、黄学飞，公司职工。
被上诉人（原审被告）启东市恒安物业管理有限公司，住所地启东市汇龙镇紫薇三村170号。
法定代表人茅雪群，经理。
委托代理人顾卫东，启东市久隆法律服务所法律工作者。
上诉人启东长信置业有限公司（以下简称长信公司）因与被上诉人启东市恒安物业管理有限公司（以下简称恒安公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服启东市人民法院（2015）启开民初字第01092号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2005年11月24日，启东市发展和改革委员会批复同意长信公司开发建设的启东市景都小区二期工程安居房项目立项，建筑面积80000平方米。该工程于2009年5月25日竣工。长信公司在开发建设启东市景都小区二期工程安居房项目中，建造了一幢建筑面积为860平方米的三层楼房。规划平面图载明的为物业、居委、公厕用楼，施工平面图标明的工程项目为景都小区物业管理用房，现公安编号为景都小区31#-1楼。2009年6月11日，长信公司与启东长信物业管理有限公司对物业管理用房进行交接，物业管理用房坐落于物业管理楼一楼和三楼（1）-（6）轴线，面积为445.8平方米。2009年6月15日，长信公司与启东市人民政府汇龙镇北城区街道办事处对居委会用房进行交接，居委会用房坐落于物业管理楼三楼（6）-（9）轴线，面积为165平方米。2012年1月1日，景都小区业主委员会解聘了前期物业公司，并聘请恒安公司对该小区进行物业管理，委托服务期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”。本案讼争的三层小楼规划平面图明确载明系物业、居委、公厕用楼，施工平面图标明的工程项目为景都小区物业管理用房，房屋性质明确，该小区业主依法律规定享有讼争的三层小楼的所有权，而非开发商所有。长信公司开发建设的启东市景都小区二期工程于物权法施行后竣工交付使用，应当适用物权法的相关规定。长信公司诉称其已按规定交足了物业管理用房445.8平方米，且一直对景都小区31#-1楼二层（1）-（9）轴线建筑面积为308平方米的房屋占有使用，该小区有部分住宅楼质保维护期尚未结束，且有部分车位尚未销售完毕，其需要继续占有、使用该房屋。原审法院认为讼争的房屋性质属于物业管理、居委会用房等公建用房，不论其是否全部交付物业公司使用，长信公司对该房屋不享有所有权、使用权。即便该房屋面积超过住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四，也不影响其作为物业管理用房、居委会用房等公建用房的性质。长信公司虽提供房屋面积测绘报告，证明讼争房屋的开发成本没有分摊至小区业主，房屋销售成本也未计算至房屋开发成本。但该房屋成本是否分摊至业主亦不影响该房屋作为物业管理用房、居委会用房等公建用房的性质，恒安公司作为小区的物业管理公司，有权占有、使用该小区的物业管理用房、居委会用房等公建用房。长信公司作为案涉公建用房的建设方，若其未将案涉房屋的开发成本分摊至小区业主，其可依据该事实向相关受益方主张权利。综上，长信公司就本案所提之诉请，缺乏相应的事实及法律依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《物业管理条例》第三十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决驳回长信公司对恒安公司的诉讼请求。案件受理费7016元，依法减半收取3508元，保全费2020元，合计5528元，由长信公司负担。
宣判后，长信公司不服，向本院提出上诉称：一、原审认定事实错误。1、混淆了公建用房与物业管理用房的概念，案涉楼房规划平面图仅载明物业、居委、公厕的选址位置，没有载明其物业、居委、公厕的建筑面积为860平方米，且860平方米建筑面积在规划平面图中明确载明为公建用房，而非物业管理用房。2、案涉房屋规划为860平方米，实际公建面积900平方米，竣工后，长信公司已经向小区原物业公司交付了445.8平方米的物业管理用房，该面积超过了2003年《江苏省物业管理条例》第27条第2款规定的4‰上限，同时向启东市汇龙镇城北街道办事处交付了165平方米的办公用房，剩余面积应为长信公司自有，原审认定860平方米有偏差。同时原审对恒安公司未经业主同意，擅自出租公建楼一层、三层房屋谋利的事实未认定，属遗漏重大事实，并导致错判。2、原审适用法律错误。案涉景都小区二期工程建造时间为2005年11月24日，竣工时间为2006年7月25日，当时《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》还没有出台与施行，案涉房屋尚不能适用上述两个法律法规的规定进行裁判。原审认定案涉房屋为物管用房，且认定无论是否已经移交，长信公司都不享有所有权与使用权错误，而且原审混淆了财产损害赔偿与所有权确认纠纷的区别，显属法律适用错误。故请求二审撤销原判，依法改判。
恒安物业公司答辩称，请求二审维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，经本院现场勘验，恒安物业公司实际占有案涉房屋二层从东往西北侧第四、五间、南侧第四间及北侧楼梯间，其余房屋分别为居委会、业主委员会及警务室占用。
本院认为，公民法人的合法权益受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有”。建筑物的所有权划分为占有、使用、收益、处分等权利，该四项权利在一定条件下可以与所有权人产生分离。本案长信公司的诉讼请求认为恒安公司存在侵权行为，则应当审查恒安公司占有案涉房屋是否具有法律依据或合同依据，或者说占有行为是否具有合法性。从本案恒安公司的行为来看，恒安公司基于景都小区业主委员会的同意和认可而占有案涉房屋，但该房屋是否属于业主委员会，长信公司对此存在不同的意见，长信公司与景都小区业主委员会之间存有分歧。而本案中景都小区业主委员会并非案件当事人，本案亦非所有权确认纠纷，则应当审查长信公司前期占有案涉房屋是否具有合法性。从房屋的来源看，案涉房屋系长信公司开发，无论房屋最终归属哪方所有，长信公司享有初始登记为产权人的权利，也即享有初始占有、使用、收益的权利。当然如果该房屋作为物管用房进行建设，则长信公司处置案涉房屋的权益是受到限制的，但本案并不涉及所有权中的处分权，仅限于使用权，而恒安公司作为景都小区的物业管理公司，其对物业用房的使用权利是依附于业主委员会的，只有业主委员会交付给物业公司使用的房屋才能由物业公司合法使用，物业公司不能凭其认识认为哪些房屋应属物业用房或者哪些房屋应属业主所有即可以占有该房屋，恒安公司占有案涉房屋无法律依据和合同依据，而长信公司对案涉房屋享有初始的占有权，故恒安公司擅自占有案涉房屋属侵权行为，应当予以返还。至于案涉房屋究竟属长信公司所有还是景都小区业主委员会所有非本案审查内容，本案中不作处理。由于恒安公司实际占有的房屋仅三个房间加一楼梯间，故长信公司要求恒安公司停止侵占二层所有房间的诉讼请求不能得到支持。对于长信公司要求赔偿损失的请求，虽然长信公司提供了《房屋租赁协议》二份，但出租房屋的对象龚晓华是长信公司的法定代表人，且根据长信公司的代理人诉讼中陈述，长信公司的员工外出旅游至2012年4月28日下午回来才发现房屋被恒安公司占有，而《房屋租赁协议》的签订时间亦为4月28日，显然与客观事实不符，长信公司不能证明系案涉房屋被占用后才租房办公的事实，而且房屋被占用后并未从案涉房屋中搬动办公设备和公司财务凭证，说明长信公司的租房损失与本案中恒安公司占有房屋之间不具有关联性，故对该诉讼请求不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，致判决内容错误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销启东市人民法院（2015）启开民初字第01092号民事判决；
二、启东市恒安物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将景都小区31#－1楼二层北侧从东往西第四、第五间、南侧从东往西第四间及楼梯间腾空返还给启东长信置业有限公司。
三、驳回启东长信置业有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费7016元，减半收取3508元，保全费2020元，合计5528元，由启东长信置业有限公司负担4000元，由启东市恒安物业管理有限公司负担1528元；二审案件受理费7016元，由启东长信置业有限公司负担5000元，由启东市恒安物业管理有限公司负担2016元（二审案件受理费已由启东长信置业有限公司预交，本院不予退还，应由启东市恒安物业管理有限公司负担部分，于履行本判决时给付启东长信置业有限公司）。
本判决为终审判决。
审判长 李 莹
审判员 倪红晏
审判员 曹 璐
二〇一六年一月十五日
书记员 邱 晴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；