四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川09民终196号
上诉人（原审被告）：唐海（曾用名唐白海），男，1976年2月29日出生，汉族。
委托诉讼代理人：黄松柏，四川浩典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾贤斌，四川浩典律师事务所实习律师。
上诉人（原审第三人）：张海军，男，1978年6月10日出生，汉族。
委托诉讼代理人（特别授权）：付尚学，四川浩典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周国辉，男，1982年8月22日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：黄明（曾用名黄兴安），男，1970年11月17日出生，汉族。
原审被告：四川恩鹏房地产开发有限责任公司，住所地四川省遂宁市安居区拦江镇长兴街41号，机构代码05217840-9。
法定代表人：廖加平，该公司经理。
原审被告：遂宁市众泰房地产开发有限公司，住所地遂宁市河东新区九宗书院路254号。
法定代表人：张明秀，该公司负责人。
上诉人唐海、张海军因与被上诉人周国辉、黄明及原审被告四川恩鹏房地产开发有限责任公司（以下简称恩鹏房地产公司）、遂宁众泰房地产开发有限公司（以下简称众泰房地产公司）合同纠纷一案，不服四川省遂宁市安居区人民法院（2016）川0904民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐海及其委托代理人黄松柏和曾贤斌、上诉人张海军及其委托代理人付尚学、被上诉人周国辉到庭参加诉讼，被上诉人黄明、原审被告恩鹏房地产公司和众泰房地产公司经本院传票合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐海上诉请求：撤销一审判决，驳回周国辉的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。（1）一审法院认为唐海是拆迁人，并由此归责于唐海，属于认定事实错误。一审中，唐海依法提交了与黄明签订的《横山场镇原信用社地块房地产联合开发协议》。该协议系唐海与土地使用权人黄明所签订，该协议第三条第3款明确约定，由乙方即黄明出面负责拆迁并负责安置，唐海只负责提供房源。该协议证明房屋拆迁人是黄明，唐海与被上诉人周国辉签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是受黄明委托所签。按照合同法的规定，委托所产生的法律后果，应当由委托人承担。所以，唐海不是拆迁人，真正的拆迁人应当是黄明，而一审法院对该证据是否予以采信以及证明力的大小只字不提。反而认为唐海未提供充分证据予以证实，并由此否认唐海与黄明已经客观存在的委托合同关系，并由此归责于唐海，故一审法院认定事实错误。（2）一审法院案由确定错误。案由反映的是诉讼双方当事人所诉争的法律关系。周国辉在诉讼中将诉争的法律关系定性为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，一审法院审理查明的事实和最终认定的事实也是房屋拆迁安置补偿的法律事实。而只有当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致时，人民法院才应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案由。且人民法院应当释明，但本案一审法院仍未对当事人予以释明。一审法院将本案确定为平等主体之间的民事合同关系，与本案审理查明的案件事实严重不符，属于案由确定错误。（3）唐海与周国辉签订的《房屋拆迁安置补偿协议》属无效合同。2011年1月21日，国务院公布并实施了《国有土地房屋征收与补偿条例》。该条例第四条第一款规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。第二款规定：市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。根据上述规定和该条例第五条的规定，房屋征收的主体应当是市、县级人民政府确定的房屋征收部门或房屋征收部门所委托的实施单位。无论是本案唐海还是黄明，均无权实施房屋征收与补偿工作。我国《合同法》第52条第一款第5项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。而一审法院严重违反法律规定，将唐海与周国辉签订的《房屋拆迁安置补偿协议》确认为有效合同，属典型的认定事实错误。此外，一审法院认定唐海与原审被告恩鹏房地产公司具有挂靠关系并以其名义和周国辉签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，无任何证据可以证明。同时，重审后继续判决唐海支付违约金40000元，亦属认定事实错误，即使《房屋拆迁安置补偿协议》有效，房屋成本价是多少，一审法院根本就没有审理并查明该案件事实。2.一审法院适用法律错误。合同纠纷是民事法律关系，而房屋拆迁安置补偿协议纠纷是行政合同法律关系。一审法院将民事法律关系与行政法律关系相混淆并置本案的客观事实予不顾，判决适用法律错误。
张海军答辩称，同意唐海的上诉意见。
周国辉答辩称，不同意唐海的观点。
张海军上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，将本案发回重审或查清事实后依法改判，驳回周国辉的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。（1）判决书认定：2013年5月6日，被告唐海挂靠被告恩鹏房地产公司并以该公司的名义与原告周国辉签订了《房屋拆迁补偿安置协议》（见判决书第6页第4—6行）。该认定系事实错误，事实的真实情况是，2013年5月6日，唐海以个人的名义与周国辉签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，并非以恩鹏房地产公司的名义签订协议。该认定与判决书第7页第5行“但恩鹏房地产公司未在该协议上盖章”自相矛盾。同时判决认定唐海于2013年5月6日挂靠恩鹏房地产公司并无证据证明。判决书第7页倒数第4行认定“张海军又向唐海支付了250000元购房款”，此款是张海军向恩鹏房地产公司交的购房款，不是向唐海个人交的购房款。（2）一审判决对本案性质认定错误，本案因周国辉要求履行安置协议所约定的安置门面房屋而提起诉讼，系拆迁安置补偿合同纠纷，对本案的诉讼主体、权利义务、法律责任、合同效力等均应依照拆迁安置补偿的法律规定进行判断和认定，但判决书在引用法律条文时以商品房买卖合同纠纷司法解释作依据，在判定门面归属时以物权规定认定周国辉享有物权优先的权利，在确定案由时又以合同纠纷作为审理案由，均未按安置纠纷适用法律，究竟是哪一种纠纷，判决未对案件性质判断认定清楚，以致在适用法律和判决结果上或标准混乱、或自相矛盾，失去了判决应有的严肃性和公正性。（3）唐海与周国辉所签订的《拆迁补偿安置协议》应为无效或未生效，认定该协议有效并判令履行该协议是错误的。依拆迁安置条例，有资格进行拆迁安置的主体应是单位或有资质的企业，自然人不能成为拆迁安置的适格主体，该拆迁安置协议是唐海和周国辉两个自然人之间所签订的，唐海既不是单位法人，也不是企业法人，不具有法人的行为能力，唐海不能代表恩鹏房地产公司，恩鹏房地产公司既未委托唐海签订安置协议，也未在事后追认，该行为依法无效。一审判决一方面既认定恩鹏房地产公司未在该协议上盖章，另一方面又毫无依据地认定唐海是代表恩鹏房地产公司签订的拆迁安置协议，自相矛盾，违背了本案的事实真相。其二，拆迁安置协议约定，此协议经横山镇人民政府或居委会盖章生效，依合同法第四十五条规定，这是一个附生效条件的合同，只有在条件成就时，合同才生效，该合同至今未成就约定条件，依约定和法律规定，合同不生效，但判决却判定该约定无效，该判定直接违背了无效合同认定的标准。判决书认定拆迁安置协议是双方真实意思的表示，合法有效，那对于所附条件的约定也是双方真实意思的表示，该约定并未违反法律的效力性强制规定，也应合法有效。被上诉人既然承诺了这一条件，就应当遵守该承诺，承担该承诺的法律后果。判决书却对同一份安置协议搞了两个标准，其他内容有效，生效条件无效，这完全不符合法律规定。（4）一审判决认定唐海与周国辉所签订的拆迁安置补偿协议是产权调换也是错误的。唐海与周国辉所签订的拆迁补偿安置条款虽然约定了安置面积为56平方米，安置地点为A栋1层4号商铺，但在拆迁补偿条款第5条第4项中又约定，甲方安置的门面房面积小于约定面积的部分，甲方按7000元/平方米补给乙方。所以其条款不是完全的产权调换条款，而是产权调换和货币补偿相结合的条款，按照正常的理解是，安置得够56平方就按56平方，安置不够则按7000元每平方价格补偿，这个约定是十分明确而特定的。一审判决认定该协议有效，但在判决结果时却只认产权调换条款而不认可价格补偿条款，依然是两个标准，不符合法律规定。2.一审判决适用法律错误。（1）该案适用商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第七条，将诉争门面判给被上诉人是适用法律错误。其一，司法解释第七条是在安置协议合法有效的前提下享有优先权，该案的安置协议依法律规定无效，依合同约定未生效，对于一个无效和未生效的协议，不可能依照该司法解释享有优先权。其二，判决所认定的4号门面不符合司法解释位置特定的要求。依安置协议约定，有4号门面和面积，但在修建过程中，因政府规划改变，该4号门面已不存在，如判决书所认定的4号和5号门面已成为一个门面，分不出谁是4号、谁是5号，产权调换的调换物已不存在，位置特定的基础已不存在，不符合司法解释产权调换应位置特定的规定，而一审判决不顾法律规定，依然要强制划分出一个位置特定的4号门面出来，失去了公平和公正，是违法裁判。（2）一审判决以物权优先判决被上诉人对诉争门面享有优先权是自己否定自己的判决结果，是自相矛盾。本案中周国辉原有的房屋已不存在，没有物权可言。而其与唐海所签订的拆迁安置补偿协议仍然是合同，即使如判决所讲是产权调换也只是互易合同，是债权而不是物权。一审也只是把它当作合同纠纷即债权纠纷进行的审理，不是作为物权纠纷进行审理和判决的。张海军与恩鹏房地产公司所签的房屋买卖合同也是合同，也是债权。两份合同都只是物上请求权，都是债权，不存在物权优先的问题。一审判决将一份合同作为物权判决其享有优先权，而将另一份合同作为债权判决其不享有优先权是错误的。根据一审判决物权优先的逻辑，该案应该得出完全相反的结论。上诉人的房屋买卖合同原来是债权，开发商已将门面交付于上诉人，上诉人已将该门面占有并装修使用了一年多时间，原先的债权已经变为了物权。而被上诉人的安置房并未交付，未取得物权，依物权优先，该门面应该判给上诉人而不是被上诉人。一审的裁判理由和判决结果是自相矛盾的。3.一审判决程序违法。本案遗漏了应当参加诉讼的当事人。依照国务院《国有土地上房屋征收补偿安置条例》的规定，国有土地上房屋征收及拆迁安置的主体是市、县人民政府，该案在土地拍卖时政府将安置委托给拍得土地的单位（只有单位才具有安置资格），该案拆迁安置的主体应当是黄明及其所属的遂宁中通实业集团房地产开发公司，该公司未履行安置义务，应当由作出征收决定的人民政府承担责任，但本案人民法院只将第三人及唐海追加为当事人，未追加遂宁中通实业集团房地产开发公司和遂宁市安居区人民政府作为当事人，是法律程序上的严重错误。4.一审判决失去了法律规定的最起码的公平和公正。本案张海军所购的门面是早在2009年就与原开发人签订了购房合同，交了购房款，开发商易主后，又与新的开发商签订了合同，又支付了购房款。在张海军购买该门面的时候，周国辉原有的房屋根本就没有说到拆迁的事，张海军的购房在先，拆迁安置在后，张海军和开发商所签订的合同真实有效，应当得到法律的保护。房屋建好后，开发商依约将门面交付了张海军，张海军进行了装修并开始正常经营，拆迁安置的事情和张海军没有关系。该案是政府征用土地补偿问题，理应由政府承担责任。
唐海答辩称，房屋是恩鹏公司和黄明的中通公司两个开发商，安置有批文是中通公司安置。唐海是否是公司的人是法院进行了调查的。
周国辉答辩称，没参与张海军签合同，与已无关。
周国辉向一审法院起诉请求：1.判决被告立即将位于遂宁市安居区横山镇横鑫街“横鑫佳园”A栋4号商铺交付原告；2.判决被告立即向原告支付过渡费5000元；3.判决被告向原告支付违约金
40000元；4.判决被告赔偿原告损失费30000元；5、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年5月6日，被告唐海挂靠被告恩鹏房地产公司并以该公司的名义与原告周国辉签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议第一条第一款约定：“乙方（周国辉）在横山场镇横鑫街13号房屋（产权证号码x**号），房屋总面积为112.52平方米，愿意服从城市建设需要，接受甲方按政策规定进行补偿和安置。”第二条第一款约定：甲、乙双方商定由甲方提供的安置房的房源由四川恩鹏房地产开发有限责任公司开发的横鑫佳园A栋位于横山镇场镇横鑫街的横鑫佳园A栋1层4号商铺（面向横鑫街道），面积56㎡及A栋2单元2层H型住房1套，位于A栋4号商铺的正上方，面积100㎡，安置房交房期限为自拆迁手续交接之日起1年。第三条第二款约定过渡期一年，乙方自己负责找过渡房，甲方向乙方支付过渡及搬家费5000元，超过一年，甲方向乙方追加支付过渡费5000元，以此类推。第五款约定面积找补办法：......3.甲方安置的门面房面积大于约定面积的部分，乙方按优惠后6400元/平方米补给甲方；4.甲方安置的门面房面积小于约定面积的部分，甲方按照7000元/平方米补给乙方。第四条第二款约定，本协议一经签订即具有法律效力，如任何一方违约按房屋总造价20%赔付给对方。该合同后又备注三条“……3.此协议由横山镇政府或居委会盖章生效。”该协议经唐海和周国辉签字，且被告黄明以见证人身份在该协议上签字，但恩鹏房地产公司未在该协议上盖章。合同签订后，原告周国辉依约将房屋交付给唐海拆除。后因横山镇场镇规划调整，造成横鑫佳园A栋楼门面房实际建筑面积减少，原、被告合同约定的4号门面与5号门面被合二为一，成为一个大门面，该门面未予隔断。另查明，“横鑫佳园”项目使用的原横山信用社土地系案外人蔡世中、向前于2008年购买，2009年11月30日，第三人张海军从向前处购买在该土地上新建门面三间，住房一套，并支付了150000元购房订金。唐海开发该项目后，2013年5月6日，张海军再次以原价格与恩鹏房地产公司签订购房合同，约定被告恩鹏房地产公司将横鑫佳园A栋5、6、7号门面共150㎡卖给张海军。唐海以恩鹏房地产公司委托代理人身份在协议上签字，蔡世中以证明人身份亦在该协议上签字。同年9月21日，张海军又向唐海支付了
250000元购房款。2014年9月20日，被告恩鹏房地产公司与第三人张海军签订门面房交付协议，约定被告恩鹏房地产公司将横鑫佳园A栋5、6、7号三间门面房（150㎡）交付给张海军，并约定将4号和5号门面合二为一的大门面中约40㎡交付给张海军作为5号门面，由张海军自行将自邻6号门面3.3米处用砖墙隔断，归张海军使用，剩余部分面积约30㎡作为4号门面，属于原告周国辉安置门面房。唐海、张海军分别在该协议上签字，且恩鹏房地产公司在该协议上盖章。张海军接房后，为经营家电生意，将4、5号大门面房中部分和6、7号门面房修建了夹层，且按交房协议将4、5号大门面中的40㎡进行了隔断并装修。横山镇“横鑫佳园”项目实际开发人系被告唐海，被告恩鹏房地产公司、众泰房地产公司均系其挂靠单位，在向安居区建房主管职能部门就该项目报建时，因恩鹏房地产公司尚未取得相关资质，唐海即以众泰房地产公司名义进行了报建。
一审法院认为，被告唐海挂靠被告恩鹏房地产公司并以该公司的名义与原告周国辉签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，约定将“横鑫佳园”临街四号商铺安置给原告周国辉，双方由此形成的合同系当事人真实意思表示。被告恩鹏房地产公司认为协议未经镇政府或居委会签字同意系无效协议的辩解主张，因政府或居委会并非本案民事协议当事人，而民事协议当事人的此项约定对当事人不具有约束力，故被告恩鹏房地产公司该主张不能成立。该合同明确约定将“横鑫佳园”临街四号商铺安置给原告周国辉，即意味着拆迁人以其易地或原地在建、购买的房屋与被拆迁房屋的产权进行了调换，被拆迁人失去被拆除房屋所有权，转而拥有了所调换所得房屋的所有权，无论拆迁人及第三人出于善意或恶意取得安置房，被拆迁人均可追回拆迁补偿安置房屋。被告唐海作为该项目的实际所有者，应当按照约定足额给原告安置56平方米临街四号商铺，在第三人张海军占用商铺中腾退26平方米商铺给原告周国辉。第三人张海军因此受到的损失可另行主张权利。被告恩鹏房地产公司、众泰房地产公司作为该项目的法定挂靠公司，在原告就安置门面房办理房地产登记手续时，应当予以协助，因此，原告要求被告按协议约定交付安置房的诉讼请求，予以支持。被告唐海作为“横鑫佳园”项目的实际开发人，应按照约定向原告支付安置过渡费，故对原告要求被告支付过渡费5000元的诉讼请求，亦予以支持。被告唐海未按照合同的约定自拆迁手续交接之日起1年向原告足额交付安置商铺，属于不履行约定的违约行为，也不属于被告恩鹏房地产公司抗辩的不可抗力情形，被告唐海应承担相应的违约责任，故对原告请求支付违约金40000元的诉讼请求，予以支持。原告要求被告赔偿其经济损失30000元，但并未提供相应证据证明，不予支持。被告恩鹏房地产公司和众泰房地产公司辩称并非原告房屋的实际拆迁人，不承担相应民事责任，但恩鹏房地产公司和众泰房地产公司属于被告唐海的挂靠公司，属于法定业主，应承担协助办理房地产登记义务，故对其辩称意见不予采纳。被告唐海辩称系受被告黄明的委托实施拆迁行为，但并未提供充分证据予以证实该委托代理行为的成立，对其辩称意见，不予采纳。第三人主张其买卖行为在先，原告拆迁在后，应优先保障其买卖房屋的所有权，但根据物权优先于债权的民法原则，原告的拆迁房系物权的所有权调换，而第三人对被告享有的系履行合同之债请求权，故原告的物权具有优先权，对第三人的辩称意见，不予支持。本案中虽追加了黄明为被告，但没有证据证明黄明与原告有权利义务关系，故黄明在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，判决：一、唐海于本判决生效后立即向周国辉交付位于遂宁市安居区横山镇横鑫街“横鑫佳园”项目四号56平方米门面房（从面向原老酒厂起向右顺数第四间），其中从张海军占有使用紧邻四号门面房中（按实际进深换算开间宽度后）腾退26平方米门面房给周国辉。四川恩鹏房地产开发有限责任公司、遂宁市众泰房地产开发有限公司、张海军协助唐海交付上述门面房并办理产权登记手续；二、唐海于本判决生效后立即支付周国辉过渡费5000元；三、唐海于本判决生效后立即支付周国辉违约金40000元；四、驳回周国辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。周国辉可在本判决指定履行期满之日起二年内向人民法院申请执行。本案受理费7801元，由唐海负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人张海军提供的一审法院对恩鹏公司的调查笔录和一审法院的两次庭审笔录，因出庭当事人对其“三性”无异议，本院对其“三性”予以采信；上诉人张海军提供的2007年周国辉集体产权证，因在一审已提供，不属二审新证据，且一审法院已作认证，本院不再采信。
本院二审对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一是张海军上诉主张应追加遂宁中通实业集团房地产开发公司和遂宁市安居区人民政府为本案诉讼当事人是否成立；二是一审判决对本案法律关系的性质确定为合同纠纷是否恰当；三是周国辉与唐海签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》是否有效，一审判决唐海向周国辉支付违约金40000元是否恰当；四是周国辉应否享有诉争房屋的优先权。
关于争议焦点一，从本案证据反映，2013年5月6日《房屋拆迁安置补偿协议书》系上诉人唐海与被上诉人周国辉所签、《安居区横山镇横鑫佳园售房协议》系上诉人唐海以恩鹏房地产公司代理人身份与上诉人张海军所签，2014年9月24日的《门面房交付协议》系上诉人唐海与上诉人张海军所签，2013年9月21日的《收款收据》载明：户名张海军、收款人唐海，并加盖有“横鑫佳园专用”印章，前述证据及事实均未显示有“遂宁中通实业集团房地产开发公司和遂宁市安居区人民政府”与本案有任何关联。上诉人张海军主张应追加遂宁中通实业集团房地产开发公司和遂宁市安居区人民政府为本案诉讼当事人，但在一、二审中均未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人张海军应承担举证不能的不利法律后果。故遂宁中通实业集团房地产开发公司和遂宁市安居区人民政府不是本案适格的诉讼当事人，上诉人张海军主张应追加遂宁中通实业集团房地产开发公司和遂宁市安居区人民政府为本案诉讼当事人无事实依据和法律依据，其上诉请求和理由不能成立，本院不予采信。
关于争议焦点二，本案原审原告周国辉在起诉时以恩鹏房地产公司为被告向一审法院提起诉讼，其主张的案由为“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”，原审法院在2015年5月22日开庭中，合议庭当庭释明且告知经研究决定本案法律关系定为合同纠纷，原审原告周国辉当庭表示同意。根据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》（法[2011]42号）“……三、适用修改后的《民事案件案由规定》时应注意的几个问题……5.当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。6.当事人在诉讼过程中增加或者变更诉讼请求导致当事人诉争的法律关系发生变更的，人民法院应当相应变更案件案由。……”之规定，一审法院结合本案实际，告知并经当事人同意后相应变更本案案由为合同纠纷并无不当。故上诉人张海军和上诉人唐海称一审法院将本案确定为合同关系，属于案由确定错误的上诉请求及理由与本案查明的事实和法律规定不符，该上诉请求不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点三，上诉人唐海与被上诉人周国辉签订《房屋拆迁安置补偿协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该协议依法成立、合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，该协议对双方当事人均具有法律约束力。因被上诉人周国辉已按协议履行其义务，且案涉房屋已实际被拆迁，但上诉人唐海未按照合同的约定向上诉人周国辉足量交付安置商铺，且未足量交付安置商铺也不属于法律法规规定的不可抗力情形，上诉人唐海的行为属于不履行约定的违约行为，其应承担相应的违约责任。一审法院根据双方协议约定，结合本案实际情况，判决上诉人唐海向被上诉周国辉支付违约金40000元并无不妥。故上诉人唐海主张“一审法院判决唐海支付违约金40000元属认定事实错误。”的上诉理由不能成立，本院不予采信。
关于争议焦点四，因上诉人唐海与被上诉人周国辉签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》明确约定将“横鑫佳园”临街四（4）号商铺安置给被上诉人周国辉，即意味着拆迁人以其易地或原地在建、购买的房屋与被拆迁房屋的产权进行了调换，被拆迁人失去被拆除房屋所有权，转而拥有了调换所得房屋的所有权，故被上诉人周国辉的拆迁房系拆迁调换的物权请求权，而上诉人张海军享有的系履行合同之债的债权请求权，根据物权优先于债权的民法原则，被上诉人周国辉的物权具有优先权，无论他人出于善意或恶意取得安置房，被拆迁人均可追回拆迁补偿安置房屋。虽然上诉人唐海组织修建本案诉争房屋时因故导致上诉人张海军所购买的5号商铺和被上诉人周国辉所拆迁安置的4号商铺未独立分开而合二为一形成了通用商铺，但上诉人唐海作为《房屋拆迁安置补偿协议书》的一方当事人，应当按照约定和法律规定足额给被上诉人周国辉安置临街4号商铺56平方米，现4、5号通用商铺因上诉人张海军和上诉人唐海在未征得上诉人周国辉的同意下擅自约定并已实际隔断分出4、5号独立商铺后，4号商铺只有30平方米，其不足的26平方米商铺应在本案诉争房屋中由上诉人唐海从张海军占用的商铺中予以安置，上诉人张海军因此受到的损失可另行主张权利。故一审判决被上诉人周国辉依法享有诉争房屋的优先权正确。
综上所述，唐海和张海军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7801元，由上诉人唐海和上诉人张海军各负担3900.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜红梅
审 判 员 廖琼英
代理审判员 赖 力
二〇一七年四月十三日
书 记 员 朱雪萍