北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第9352号
原告周博迎，男，1987年11月14日出生。
委托代理人庞慧仙，北京市百瑞律师事务所律师。
委托代理人梁凤杰，北京市百瑞律师事务所律师。
被告唐顺文，男，1986年1月11日出生。
委托代理人董兴亮，北京市汉鼎律师事务所律师。
原告周博迎与被告唐顺文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员徐澜涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周博迎的委托代理人庞慧仙、梁凤杰，被告唐顺文的委托代理人董兴亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周博迎诉称，2012年6月20日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将位于宣武区XX路XX号院XX号楼XX层0201、XX层0301、XX层0401、XX层0501、6层0601的房屋出租给乙方用于商业经营，租赁期限自2012年10月1日至2022年9月30日止。签约当日原告将上述出租房屋交付被告装修、使用。2012年7月20日，原告取得上述0401、0501和0601号房屋的产权证，而对0201和0301号房屋只享有使用权，原告因法律专业知识不足，误以为只有使用权的0201和0301号房屋无法出租，可能会影响原租赁合同的效力。为此，原告与被告协商废止原租赁合同，将原租赁合同约定的整体租赁拆分成两部分，改签成两个不同形式的合同，故2013年1月1日，双方同时签订《租赁合同》和《合作协议》。签约后，被告已使用原告房屋进行经营，但未按约付款。依据两份合同约定，被告应于2013年5月1日前向原告支付2013年7月1日至2014年6月30日期间的租金共计2799961.53元，应于2014年5月1日前支付2014年7月至2015年6月30日的房屋租金2799961.53元，然而被告拖欠金额巨大，原告虽多次催要，被告一直推诿拖延，拖欠时间累计远超过合同约定的一个月，已构成重大违约，致使合同目的无法实现，严重侵害了原告的合法权益。原告于2015年1月9日向被告公证邮寄《解除租赁合同通知》和《解除合作协议通知》，通知被告解除两份合同并要求被告在2015年2月9日前将全部房屋恢复原状交还原告。2015年1月12日，被告签收两份解约通知，但至今仍未支付拖欠的租金，也未返还原告房屋。现原告诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告于2013年1月1日签订的《租赁合同》及《合作协议》；2、判令被告限期腾退位于北京市西城区XX路XX号院XX号楼XX层0201、XX层0301、XX层0401、XX层0501及XX层0601的房屋；3、判令被告向原告支付2013年7月1日至2015年2月9日期间拖欠的租金共计1186294.09元；4、判令被告按原合同租金标准向原告支付自2015年2月10日至实际腾房之日止的租金；5、判令被告按原合同约定的违约金计算标准（即每天按拖欠租金的1‰计算）向原告支付自2013年5月1日起至2015年5月11日止的逾期付款违约金共计1572230.90元。
被告唐顺文辩称：认可与原告之间分别签订了《租赁合同》与《合作协议》，但不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、本案原告起诉事由依据的《租赁合同》与《合作协议》并非同一法律关系，且合同标的亦不同，不同法律关系的两个独立案件不应同案受理。二、关于双方签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，被告已经缴纳合同标的房屋租金至2015年6月，根本不存在拖欠租金的事实。三、关于双方签订的《合作协议》，系双方真实意思表示，是原告主动提出参与分红并签订的合伙协议法律关系，因分红期限还未到，被告尚未对其进行分红，根本不存在原告所称的违约付款情况。四、本案中双方签订的房屋2、3层《合作协议》与4、5、6层《租赁合同》系内容性质、标的完全不同的两种法律关系，即便双方在《合作协议》的分红条款上产生争议，也不应将与争议无关的《租赁合同》连带起诉并要求解除。
经审理查明：周博迎为北京市西城区XX路XX号院XX号楼XX层0401、XX层0501、XX层0601房屋所有权人，其于2012年7月20日取得上述房屋所有权证。2013年1月1日，周博迎作为出租方（甲方）委托吴XX与唐顺文（乙方）签订《租赁合同》，约定将甲方房屋坐落于北京市西城区（原宣武区）XX路XX号院XX号楼XX层0401、XX层0501、XX层0601房屋出租给唐顺文使用，房屋建筑面积2049.48平方米。一层西侧大厅及附属设施停车场，6层以上楼面未经甲方书面同意乙方不得使用。双方约定租赁期限自2013年1月1日至2022年6月30日止。其中2013年1月1日至2013年6月30日是免租期。从2013年7月1日起甲方收取房租。该房屋按日计算租金，每平方米出租价格2.25元每天。乙方承租总面积是2049.48平方米。第3年开始租金将在上一年基础上递增3%。租金按年计算，乙方应提前60天将下一年租金全部一次性交付给甲方，即每年5月1日前乙方向甲方支付租金。未按期支付租金的，每逾期一日，甲方有权按乙方拖欠租金的1‰向乙方收滞纳金。合同第十一条约定：”乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：......4.拖欠租金累计达1个月......”。合同第十三条违约责任约定：”租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年度租金的1‰向乙方加收滞纳金”。该《租赁合同》后附《租金涨幅表》。
同日，甲方周博迎的委托代理人吴XX与乙方唐顺文签订《合作协议》，约定甲方以其提供的北京市西城区（原宣武区）XX路XX号院XX号楼XX层0201、XX层0301的房屋的使用权与乙方合作开设酒店。乙方负责上述房屋开设酒店的装修改造，改造及装修费用由乙方负责。合作期限为2013年1月1日至2022年6月30日，装修期6个月。甲方不参与酒店的日常经营管理，在合作期间甲方每年参与分红。每年5月1日前乙方向甲方支付分红。未按期支付分红的，每逾期一日，甲方有权按乙方拖欠分红的1‰向乙方加收滞纳金。乙方拖欠分红累计达一个月，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。该《合作协议》后附《分红涨幅表》，其中载明：甲乙双方合作期自2013年1月1日起。分红递增幅度是：第三年起在前一年的基础上递增3%。
唐顺文分别于2013年7月10日、2013年8月26日、2013年10月15、2014年1月21日、2014年3月13日、2014年4月4日、2014年4月16日、2014年4月24日、2014年4月30日、2014年5月19日，向周博迎支付了自2013年7月1日至2015年6月30日的支付房屋租金333.2万元。
2015年1月10日，周博迎向唐顺文发出《解除合作协议通知》以及《解除租赁合同通知》，分别以唐顺文拖欠分红以及拖欠租金为由，要求解除双方签订的合同。现原告以被告拖欠租金为由，诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告于2013年1月1日签订的《租赁合同》及《合作协议》；2、判令被告限期腾退位于北京市西城区XX路XX号院XX号楼XX层0201、XX层0301、XX层0401、XX层0501及XX层0601的房屋；3、判令被告向原告支付2013年7月1日至2015年2月9日期间拖欠的租金共计1186294.09元；4、判令被告按原合同租金标准向原告支付自2015年2月10日至实际腾房之日止的租金；5、判令被告按原合同约定的违约金计算标准（即每天按拖欠租金的1‰计算）向原告支付自逾期之日起至2015年5月11日止的逾期付款违约金共计1572230.90元。被告以其答辩意见不同原告的诉讼请求。
另查，一、庭审中，原告提交周博迎作为甲方，唐顺文作为乙方，双方于2012年6月20日签订的《租赁合同》复印件，证明双方于2013年1月1日签订的《租赁合同》以及《合作协议》，虽然合同形式发生改变，但合同主体和主要内容未发生实质性变化，故所谓的《合作协议》实质上就是房屋租赁；被告不认可该份证据的真实性以及关联性，认为与本案无关。另，原告提交北京文庭四季酒店管理有限公司的工商注册基本信息，证明唐顺文系该公司唯一投资人，且担任该公司的法定代表人、执行董事和经理，周博迎与该公司无任何关系；被告认可该证据的真实性，但不认可关联性与证明目的。
二、庭审中，原告提交（2015）京国信内民证字第XX号公证书、光盘以及《文庭四季酒店（北京店）装修工程部分增项造价单》复印件，证明唐顺文在微信对话中自认涉案房屋2至6层都是租赁，涉案《合作协议》实为租赁，以及唐顺文在2013年1月1日之前就对2至6层进行装修，说明双方曾于2012年6月20日签订过《租赁合同》，原告已于当时交付房屋；被告对公证书的证明目的不认可，对《文庭四季酒店（北京店）装修工程部分增项造价单》复印件的真实性、关联性均不认可。
三、庭审中，被告提交中国民生银行电子转账回单凭证，证明其支付了涉案房屋4层至6层的房屋租金332.2万元；原告认可收到被告上述钱款，但认为上述钱款为被告支付涉案房屋2至6层自2013年7月1日至2014年6月30日的全部房屋租金2799961.53元，以及2014年7月1日至2015年6月30日的部分租金532038.47元。另，被告提交光大银行、民生银行、中国建设银行以及中国银行的交易明细，证明除上述333.2万元外，被告另向原告支付了475790元；原告认为上述转款接收人并非原告，故与原告无关。
四、庭审中，被告提交有吴志生签名的收据一张，证明被告已经将2013年至2014年度的租金结清；原告对该收据的真实性无法确认。
五、庭审中，吴XX作为证人出庭作证，证明租赁合同签订以及租金收取等情况。
经询，双方均认可被告未按照合同约定每年5月1日前支付原告房屋租金，而是被告分次支付，原告予以收取。
上述事实，有当事人的陈述、《租赁合同》、《合作协议》、银行电子转账回单凭证、（2015）京国信内民证字第XX号公证书等相关证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告与被告于2013年1月1日签订的《租赁合同》，为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。双方约定于每年5月1日前交纳下一年租金，依据被告提交的中国民生银行电子转账回单凭证以及原告的陈述，自2013年7月10日始，被告陆续向原告支付了房屋租金3332000元，被告认可其支付的上述款项系涉案房屋0401、0501、0601的租金，经计算，其支付的上述房屋租金的期间应为2013年7月1日至2015年6月23日。但被告并未按照合同约定时间交付房屋租金，且拖欠租金已达1个月以上，原告按照约定有权要求终止合同并收回房屋，故本院对原告主张解除原告与被告于2013年1月1日签订的《租赁合同》，并要求被告腾退位于北京市西城区XX路XX号院XX号楼XX层0401、XX层0501及XX层0601的房屋的诉讼请求予以支持。被告提交的其他银行交易明细不足以证明除上述款项外被告向原告另行支付了房屋租金，故本院对于被告称其另行支付涉案房屋租金的意见不予采纳。原告主张要求解除《合作协议》以及要求被告腾退北京市西城区XX路XX号院XX号楼XX层0201、XX层0301房屋的请求，因该《合作协议》与本案《租赁合同》具有相对独立性，原告该请求不在本案中进行处理，如双方就《合作协议》存在争议可另案解决。
对于原告要求被告支付2013年7月1日至2015年2月9日期间拖欠租金1186294.09元的请求，因被告支付涉案房屋0401、0501、0601的租金至2015年6月23日，故原告的此项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
对于原告要求被告按照租金标准支付其自2015年2月10日至实际腾房之日止的房屋使用费的请求，因被告支付涉案房屋0401、0501、0601的租金至2015年6月23日，故原告主张2015年2月10日至2015年6月23日的房屋使用费，无事实和法律依据，本院不予支持；2015年6月24日后至实际腾房之日止的房屋使用费，被告应按照租金标准向原告进行支付。
对于原告要求被告支付自2013年5月1日至2015年5月11日房屋租金滞纳金的诉讼请求，原、被告双方约定了交付房屋租金的时间，并约定未按期支付租金的加收滞纳金的约定，故被告应当支付原告滞纳金。但原告计算的滞纳金计算有误，依据双方认可的房屋租金数额、转款时间以及转款金额，经计算，被告应向原告支付滞纳金338672.70元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、判令解除周博迎与唐顺文于二〇一三年一月一日签订的《租赁合同》。
二、自本判决生效之日起十日内，唐顺文腾退位于北京市西城区（原宣武区）XX路XX号院XX号楼XX层0401、XX层0501及XX层0601房屋，交还周博迎。
三、自本判决生效后第十一日起，唐顺文按照每日四千六百一十一元三角三分的租金标准（即每日每平方米二元二角五分乘以承租面积二千零四十九点四八平方米）向原告支付自二〇一五年六月二十四日至实际腾房之日止的房屋使用费。
四、自本判决生效之日起十日内，唐顺文向周博迎支付自二〇一三年五月一日至二〇一五年五月十一日的逾期滞纳金三十三万八千六百七十二元七角。
五、驳回周博迎其他诉讼请求。
如果唐顺文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万四千四百三十四元，由周博迎负担一万一千二百四十四元，已交纳；由唐顺文负担三千一百九十元，自本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。
代理审判员 徐澜涛
二〇一五年六月十九日
书 记 员 郭莹莹