江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1486号
上诉人（原审原告）南京亚忠金属材料有限公司，组织机构代码73055373-1，住所地南京市沿江工业开发区宁六路355号。
法定代表人倪亚忠，该公司总经理。
委托代理人董必正，江苏泓远律师事务所律师。
委托代理人张洋，江苏泓远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）汤小进，男，1975年7月2日生，汉族，南京天进厨房设备有限公司总经理。
委托代理人林彩霞，江苏金协和律师事务所律师。
上诉人南京亚忠金属材料有限公司（以下简称亚忠材料公司）与被上诉人汤小进房屋租赁合同纠纷一案，南京市六合区人民法院于2014年1月28日作出（2013）六沿民初字第2271号民事判决，亚忠材料公司不服该判决向本院提起上诉。本院于2014年3月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人亚忠材料公司的委托代理人董必正、张洋，被上诉人汤小进及其委托代理人林彩霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
亚忠材料公司原审诉称，2013年4月17日，亚忠材料公司与汤小进签订房屋租赁合同一份，约定亚忠材料公司将本市宁六路355号大门以北楼上楼下第四、五、六间（约120平方米）房屋（以下简称诉争房屋）出租给汤小进开饭店，租期自2013年5月1日至2018年4月30日，租金4.5万元／年，汤小进另送亚忠材料公司2万元消费，租金半年一付，房屋到期前30日支付，先付后租。合同还约定，如汤小进未按约定期限足额交清租金达七天的，亚忠材料公司有权解除租赁合同。租赁期间，因汤小进原因，亚忠材料公司依法或依合同约定提前解除合同的，汤小进须支付4.5万元违约金，以赔偿亚忠材料公司寻租期间的房租损失。合同签订后，亚忠材料公司依约将诉争房屋交付汤小进，但汤小进仅支付半年租金后便不再按约给付租金。请求判令：1、解除亚忠材料公司与汤小进于2013年4月17日签订的房屋租赁合同；2、汤小进立即迁出诉争房屋并支付租金1.5万元；3、汤小进给付亚忠材料公司违约金4.5万元；4、承担本案的诉讼费。
汤小进原审辩称，其从未收到亚忠材料公司要求解除合同的通知，其全额支付了租金，不存在欠租情形，故亚忠材料公司要求解除合同没有依据；亚忠材料公司交付的房屋存在质量问题，汤小进保留向亚忠材料公司主张损失的权利。
原审法院经审理查明，2013年4月17日，亚忠材料公司与汤小进签订《房屋（场地）租赁合同》一份，约定甲方（亚忠材料公司）将南京市宁六路355号大门以北楼上楼下第四、五、六间（亚忠材料公司的门面房）共6间约120平方米租赁给乙方（汤小进），租赁期限自2013年5月1日至2018年4月30日，租金4.5万／年，乙方另送2万元消费。付款方式：每半年付清一次（每次2.25万元），先付后租，即乙方每次应提前30日支付下一半年的租金。合同签订后亚忠材料公司将诉争房屋交付给汤小进从事餐饮生意。同日，亚忠材料公司将诉争房屋旁边的一、二、三间租赁给案外人仓业琴，租金6万元／年，租期、付款方式与汤小进租赁合同相同，每次付3万元。2013年5月21日，汤小进与仓业琴登记结婚，同年8月5日离婚。
又查明，汤小进分别于2013年5月2日、9月12日、11月10日、11月13日四次委托其经营的南京天进厨房设备有限公司会计钱某某向亚忠材料公司汇款合计8万元。亚忠材料公司主张其中包含为仓业琴支付部分，但未能提供证据。2013年11月7日，亚忠材料公司将仓业琴诉至法院，要求仓业琴支付拖欠租金及违约金、双方解除合同。经调解，双方解除了租赁关系。
原审法院认为，亚忠材料公司与汤小进自愿达成关于涉案房屋的租赁合同，依法有效。汤小进提供的银行转账记录可以证明汤小进已支付亚忠材料公司8万元，超过汤小进应付的年租金4.5万元，亚忠材料公司主张汤小进拖欠租金，应承担举证责任。现亚忠材料公司既无证据证明汤小进欠租金额，又无证据证明汤小进存在代仓业琴支付租金义务，仅凭主观推测汤小进代付数额，不予采信；即使仓业琴拖欠其在与汤小进婚姻存续期间的租金，也属另一法律关系，汤小进也无代其给付的法定义务。据此，亚忠材料公司要求解除与汤小进在2013年4月17日签订的关于涉案房屋的租赁合同不存在合同约定情形，亦不存在其他法定事由；亚忠材料公司主张的违约金请求亦无事实基础，均不予支持。汤小进庭审中提交的涉案房屋存在质量问题，可另案诉讼。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回南京亚忠金属材料有限公司的全部诉讼请求。原审案件受理费减半收取509元，由南京亚忠金属材料有限公司负担。
亚忠材料公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律不当。一、被上诉人汤小进当庭自认“我们（指被上诉人与仓业琴）是合作性质，以她的名义来租赁房屋，我们作销售厨具，她没有带资金。我们之间实际上是合伙关系”。这充分证明被上诉人与仓业琴是合伙关系，被上诉人汤小进作为合伙人，对于仓业琴签约承租的部分房屋有义务支付租金。二、被上诉人汤小进当庭自认是混着付的租金，这说明汤小进实际上在替仓业琴承租的部分房屋支付租金。三、原审中被上诉人当庭陈述不清楚哪些是一二三间，哪些是四五六间，说明被上诉人与仓业琴之间的混同关系，南京天进厨房设备有限公司支付的租金中包含了一二三间的房租。四、证人刘某的证人证言表明，本案中南京天进厨房设备有限公司是一二三间的实际使用人，其支付的租金中包含了一二三间的租金。原审认定其仅是代被上诉人支付四五六间房屋的租金，与事实不符。请求二审法院撤销原判，依法改判解除双方签订的租赁合同，汤小进迁出涉案房屋并支付房屋租金1.5万元。
被上诉人汤小进辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。汤小进和仓业琴之间不是合伙关系，仓业琴承租的房屋是用来作为厨具销售，依法领取营业执照，是独立的主体，汤小进没有法定以及约定的义务替仓业琴支付租金。亚忠材料公司与仓业琴的租赁合同于2013年11月6日解除，所以仓业琴也不存在欠付租金的情况。汤小进支付的租金首先是为自己支付，余额是代仓业琴支付，超额部分汤小进保留追偿的权利。请求二审法院驳回上诉人亚忠材料公司的上诉请求。
二审中上诉人亚忠材料公司提交仓业琴书写的《关于房屋租赁的情况说明》一份，证明仓业琴承租的宁六路355号大门以北楼上楼下第一、二、三间房屋的实际承租人系汤小进，仓业琴只是名义上的承租人。被上诉人汤小进质证认为，该说明系证人证言，证人仓业琴应当出庭作证；且仓业琴与汤小进曾为夫妻关系，存在利害关系；另仓业琴就其所承租的房屋与亚忠材料公司协商解除了合同，不应再支付租金。
二审庭审中，上诉人亚忠材料公司向本院提交《集体资（财）产转让合同》，证明诉争房屋原系葛塘街道办事处四周村村委会的集体资产，企业改制时转让给亚忠材料公司。被上诉人汤小进对该证据无异议。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。
本案的争议焦点为，被上诉人汤小进委托南京天进厨房设备有限公司会计钱某某支付的租金中有无替仓业琴支付的租金。上诉人亚忠材料公司认为汤小进曾在原审中自述其与仓业琴系合伙关系，其将本案诉争房屋的租金与案外人仓业琴的租金混着支付，仓业琴出具的情况说明也印证了汤小进是全部六间房屋的实际承租人，而汤小进与仓业琴承租的房屋全部租金为10.5万元一年，因此在10月1日前汤小进未足额交纳房屋租金，合同解除条件已经成就；而汤小进认为其确实是替仓业琴支付过租金，但是系先交纳自己的租金，剩余的部分才是为仓业琴交纳的。
本院认为，本案诉争房屋原系葛塘街道办事处四周村村委会的集体资产，经企业改制转让给上诉人亚忠材料公司，故亚忠材料公司对该房屋享有占有、使用和收益的权利。亚忠材料公司将案涉房屋出租给被上诉人汤小进使用，汤小进应当按约支付房屋租金。本案中，被上诉人汤小进与案外人仓业琴各自以自己的身份与上诉人亚忠材料公司签订房屋租赁合同，故汤小进对于仓业琴所承租的房屋，并无交纳租金的合同义务。上诉人虽然主张汤小进在原审中自认与仓业琴系合伙关系并混交租金，但根据仓业琴所提交的情况说明，仓业琴并未实际出资，结合汤小进与仓业琴在签订租赁合同后登记结婚的事实，可以印证汤小进与仓业琴并不存在合伙关系，汤小进自认其与仓业琴之间系合伙关系应当是指双方婚姻存续期间的共同经营行为，汤小进在双方婚姻存续期间混交租金应属正常，但汤小进于2013年9月12日交纳的3万元系其与仓业琴离婚以后，亚忠材料公司认为此3万元仍为代仓业琴交纳，并无事实依据。亚忠材料公司还认为原审中的证人证言也证明案涉房屋所开的饭店系仓业琴经营，也能够证明汤小进与仓业琴之间的混同关系，但汤小进与仓业琴在婚姻存续期间出现的财产混同，不能证明汤小进在离婚后交纳的租金系为仓业琴交纳。亚忠材料公司在与仓业琴的诉讼中，认可仓业琴的承租人身份，并与仓业琴单独解除合同；在与汤小进的诉讼中又主张汤小进与仓业琴系合伙关系，仓业琴的租金亦应由汤小进交纳，其观点前后矛盾，且上诉人亚忠材料公司不能说明其收到的租金中哪部分属于汤小进，哪部分属于仓业琴，故亚忠材料公司仅凭汤小进在原审中的自述，并不足以证明汤小进于2013年9月12日交纳的3万元就是代仓业琴交纳的租金。根据合同约定，被上诉人汤小进应当于2013年10月1日前向上诉人亚忠材料公司支付房屋租金4.5万元，现其于2013年5月2日、9月12日分别支付租金3万元，故亚忠材料公司要求解除合同的条件并未成就，其上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1019元，由上诉人南京亚忠金属材料有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 郝莉坤
审判员 曹 艳
审判员 夏海南
二〇一四年四月二十九日
书记员 金丽丽