福建省漳州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽06执异2号
异议人王木金，男，汉族，1967年8月3日出生，住福建省长泰县。
申请执行人兴业银行股份有限公司漳州分行，住所地漳州市芗城区。
法定代表人陈志伟，行长。
委托代理人高海鹏，男，汉族，1977年10月5日出生，该行职员，住漳州市芗城区。
委托代理人王曜，男，汉族，1965年5月8日出生，该行职员，住漳州市龙海市。
被执行人吴石生，男，汉族，1957年9月3日出生，住福建省长泰县。
被执行人马阿玲，女，汉族，1958年2月26日出生，住福建省长泰县。
被执行人吴顺全，男，汉族，1983年8月3日出生，住福建省长泰县。
被执行人福建省长泰县振兴实业发展有限公司，住长泰县武安镇法定代表人吴石生，总经理。
本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司漳州分行（以下简称”兴业银行漳州分行”）与被执行人吴石生、马阿玲、吴顺全、福建省长泰县振兴实业发展有限公司（以下简称”振兴公司”）金融借款合同纠纷一案中，异议人王木金向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人王木金认为，2007年8月2日，异议人与振兴公司的法定代表人吴石生签订空地《租赁协议》，协议第一条约定：”福建省长泰县振兴实业发展有限公司同意将公司的一块空地（靠近排涝站）约400平方米租赁给申请人使用，申请人应自己搭建搭盖（费用自行承担）......等”；2014年9月15日，异议人再次与振兴公司签订加工车间300平方米的《租赁协议》，租赁期从2014年10月1日至2022年9月30日。租赁后，异议人委托福建中衡建设有限公司对租赁物特别是约400平方米的空地进行大量的投资建设，现经了解，贵院正强制执行振兴公司的财产，但其依据的生效判决书中认定的抵押权设立在异议人的租赁后，根据《物权法》第190条异议人的租赁权益依法应当受到保护，且对所拍卖、变卖地上物具有优先受偿权。请求：一、依法确认异议人承租被执行人振兴公司加工车间面积300平方米，并从2014年10月1日至2022年9月30日的租赁权；二、依法确认异议人承租被执行人振兴公司名下一块空地约400平方米的土地使用权至租赁期满；并在租赁期满后地上物（本人投资部分）给予折价补偿。王木金向本院提交《租赁协议》、收条、收据、施工图、建设项目结算清单表等证据以支持其异议请求。
申请执行人兴业银行漳州分行认为，本案抵押物于2013年6月4日设定抵押权，而根据王木金提交的租赁协议显示，加工车间的租赁协议签订日为2014年9月15日，即该租赁关系设立于抵押登记之后。根据《最高人民法院关于拍卖、变卖财产的有关规定》第三十一条的规定：”拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权,因拍卖而消灭，拍卖所得价款,应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。而根据王木金的第二份租赁协议内容显示，其与吴石生于2007年签订了空地租赁合同，其地上建筑物若系其投建，并非被执行人财产，不在本案执行范围。依法去除承租人王木金在设定抵押之后享有的租赁权，加快拍卖抵押物，以保护当事人合法权益。
被执行人吴石生认为，其与王木金确有签订两份租赁合同。2007年王木金承租空地后有自行投资搭盖营业用房，并有按合同约定承担振兴公司排涝站挡土墙及排涝沟建设费用。2013年，向兴业银行申请贷款时也有声明抵押物没有出租，用于自用。
经审查查明：
1、2013年5月30日，吴石生、振兴公司与兴业银行漳州分行签订《个人借款最高额抵押合同》，振兴公司以其名下位于长泰县武安镇福信的土地、房产［泰他项（2013）第0130号土地他项权利证明书和长泰县房他证字第20130004**号房屋他项权利证明书］为吴石生向兴业银行最高本金限额754万元的借款提供抵押担保，并于2013年6月4日办理土地和房屋他项权登记。吴石生、振兴公司在2013年5月30日出具给兴业银行漳州分行的抵押人声明中确认，”截止到2013年5月30日，上述抵押物未对外出租，用于自用”。2015年4月29日，本院作出（2015）漳民初字第155号民事调解书，确认兴业银行漳州分行对上述抵押物享有优先受偿权。
2、2007年8月2日，吴石生（甲方）与王木金（乙方）签订一份《租赁协议》，约定，甲方同意将公司一块空地（靠近排涝站）面积约400平米出租给乙方使用，乙方应自己搭建搭盖（费用自行承担）；租金每年1万元，租期15年；协议签订后支付7.5万元，2014年9月3日再支付7.5万元。同时约定，乙方应承担公司投资排涝站挡土墙及排涝沟所投入的费用17.5万元（与租金同时支付）等。同日，吴石生向王木金出具收条，确认收到7.5万元租金，振兴公司向王木金开具非经营性专项票据，确认收到排涝挡墙基建费用17.5万元；2014年9月3日，吴石生向王木金出具收据，确认收到7.5万元租金。
3、2014年9月15日，吴石生（甲方）与王木金（乙方）签订一份《租赁协议》，约定：甲方同意将原机加工车间面积为300平方米租赁给乙方，租赁期限为8年，从2014年10月1日至2022年9月30日止；租金前四年为每平方5元/月，计72000元，以后四年递增5%，期满另作协议等。同日，吴石生出具收款收条，确认收到王木金交付的租金72000元。
本院认为：
一、关于王木金与吴石生2007年8月2日签订的空地租赁协议。该租赁协议有异议人提供的施工图、建设项目结算清单表以及非经营性专项票据等证据相互印证，该租赁协议的真实性可以确认。而且，该租赁协议签订时间在振兴公司土地厂房设定抵押登记之前，也在本院查封之前，并经本案申请执行人（××）兴业银行漳州分行确认，该空地虽在抵押土地红线范围内，但租赁关系发生在设定抵押登记之前，租赁关系的存在不影响其抵押权的实现。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：”订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：”承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。”根据上述规定，空地的租赁关系不受本案抵押权的影响，王木金提出的确认该空地使用权至租赁期满的异议请求依法应予以支持；但其要求在租赁期满后对其投资的地上物给予折价补偿的请求，因租赁协议中对此未作明确约定，王木金可待租赁期满后向该租赁物的权利人或权利继受人另行主张。
二、关于王木金与吴石生2014年9月15日签订车间的租赁协议。因该车间振兴公司已经于2013年6月4日依法办理抵押登记，抵押给兴业银行漳州分行。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：”订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：”拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”根据上述规定，王木金提出异议的加工车间，系在该车间设定抵押登记后出租的，该租赁关系不能对抗兴业银行漳州分行的抵押权，现兴业银行漳州分行对该租赁关系明确提出反对意见，异议人王木金请求确认对加工车间从2014年10月1日到2022年9月30日的租赁权的异议理由不能成立，该请求依法应当予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：
一、异议人王木金请求确认其2007年向吴石生承租的被执行人福建省长泰县振兴实业发展有限公司名下约400平方米空地使用权至租赁期满的异议成立，对该空地及地上建构物可带租拍卖。
二、驳回异议人王木金其它异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 阮明光
审判员 林维石
审判员 吴顺和
二〇一七年一月二十日
书记员 严智龙