广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终4342号
上诉人（原审被告、反诉原告）：林振涛，男，汉族，1977年5月12日出生，住湖北省孝感市孝昌县，现住广东省东莞市南城区。
委托代理人：张振永，系湖南人和（东莞）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄端端，女，汉族，1989年9月15日出生，住湖北省蕲春县。
委托代理人：陈路鑫、张维，均系广东宝威律师事务所律师。
上诉人林振涛因与被上诉人黄端端合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法南民二初字第894号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄端端向原审法院诉称：林振涛于2014年6月27日与黄端端签订《转让协议》，约定将林振涛承租的位于东莞市南城区城市风景19栋111号的井阳岗餐厅以400000元转租给黄端端使用五年，该餐厅的装修、设备一并转让归黄端端所有，由黄端端每月向该物业业主丁旭棠支付租金。因林振涛在签订《转让协议》时未告知黄端端其转让行为未经丁旭棠同意，且未告知该物业实际剩余租期仅为四个月，故林振涛向黄端端出具《承诺书》，承诺2014年10月31日前与丁旭棠以原租赁协议约定的条款成功续租五年，并继续转租给黄端端。现林振涛在租期届满后未按照约定成功续租五年，经黄端端多次催促后，仍拒不与丁旭棠续租五年。林振涛该行为已严重违反双方之间的约定，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，向法院请求判令：1.解除黄端端、林振涛双方签订的《转让协议》；2.林振涛双倍返还定金400000元，并返还转让费200000元；3.林振涛赔偿黄端端租赁商铺期间的装修费52000元并返还租赁期间顾客刷卡消费金额4501元；4.本案诉讼费用由林振涛承担。
林振涛向原审法院答辩称：1.案涉合同并没有约定解除情形，也不符合法定解除的条件，林振涛没有违约，更没有达到根本违约的程度，黄端端的合同目的是经营湘菜馆，林振涛转让了湘菜馆经营权，并促成了商铺业主答应与黄端端续约5年，黄端端要求3个月的免租期与不需要业主书面同意即可转租的条件才是签约不成功。2.续约不可能与原来的完全一致，林振涛仅承诺续约五年，没有承诺其他条件，且林振涛与业主签约的合同中的免租期是由于是毛坯房，装修需要时间，现林振涛装修后，黄端端是受益人，且黄端端也装修了，黄端端要求3个月的免租期是为了故意不达成合约。黄端端知道林振涛与业主签订合约、不能转租及林振涛与业主签订的合同至2014年10月31日到期，林振涛承诺续约五年只是帮助黄端端签约五年成功，不可能代理黄端端签约，黄端端不愿签约与林振涛无关。3.双方的转让协议中“预付定金”与“余款”的字样系预付款的意思，定金与违约金条款不能共存，定金也不可能超过总金额的20%。4.黄端端的装修是其自身的经营行为，与林振涛无关，且林振涛也不是受益方。
林振涛反诉称：林振涛与黄端端于2014年6月27日签订转让协议，林振涛向黄端端转让东莞市南城井阳岗湘菜馆的经营权（包括湘菜馆的财产权），黄端端支付林振涛转让费用410000元，黄端端于2014年6月27日及2014年7月10日分两次向林振涛支付400000元，林振涛承诺在黄端端正常履约情况下帮助黄端端续签东莞市南城井阳岗湘菜馆所租商铺的租赁合同。但黄端端后来经营不善，不愿继续经营，所以在续签租赁时故意刁难是不能成功续约，现其不缴纳租金，关闭商铺，且财务也不清理，一走了之。综上所述，黄端端违反合同约定，侵害了林振涛的合法权益，违反相关法律法规的规定，请求判令：1.确认林振涛已经依约合法地将位于东莞市南城区中央生活区科技路“城市风景区19栋111号商铺的东莞市南城井阳岗湘菜馆的经营权（包括湘菜馆的财产权）转让给黄端端；2.黄端端支付林振涛剩余转让费用10000元；3.本案诉讼费由黄端端承担。
黄端端针对反诉答辩称：1.林振涛将案涉商铺转租给黄端端是未经业主同意，黄端端在签订转让协议时并不知晓该商铺剩余的租赁期以及林振涛没有转租的权利。2.剩余的转让费是双方约定林振涛自愿放弃10000元。
原审法院经审理查明：2009年10月25日，丁旭棠和林振涛签订商铺租赁合同，丁旭棠将位于东莞市南城区新基城市风景街区19栋1、2座111号商铺出租给林振涛，期限自2009年11月1日至2014年10月31日，2013年11月1日至2014年10月31日每月租金26009元，合同约定：合同期内，林振涛不得转租，否则，按违约处理，合同自动终止，丁旭棠有权无偿收回商铺，不作任何补偿；合同期满或解除后，林振涛应在10日内搬出，否则视为林振涛自愿放弃商铺内所有物品的所有权并交由丁旭棠处置，商铺租金计至林振涛实际搬出之日止。林振涛租用案涉商铺后成立个体户东莞市南城井阳岗湘菜馆。
2014年6月27日，林振涛与黄端端签订转让协议，约定东莞市南城井阳岗湘菜馆商铺内的所有装修和设备转让给黄端端，黄端端须预付定金200000元，余款210000元在2014年7月10日前付清。黄端端通过转账方式于2014年6月27日向林振涛支付200000元、于2014年7月10日向林振涛支付200000元。黄端端并于2014年7月起将案涉铺位的租金直接转账支付给丁旭棠。
2014年10月31日，林振涛向黄端端出具承诺书，林振涛承诺在黄端端正常履约的情况下，将案涉商铺成功续五年租约，否则退还转让费400000元。
黄端端主张，其接收案涉商铺进行装修，并提交了东莞市鑫源装饰工程有限公司出具的报价单及收据用以主张其装修花费52000元。
黄端端还向原审法院提交了日期为2014年11月10日的律师函，该函系丁旭棠委托北京市王玉梅（东莞）律师事务所向林振涛发出，在该函中，丁旭棠主张林振涛违约擅自将案涉商铺转租给黄端端，并告知林振涛另行要求黄端端搬离案涉商铺，将商铺交回给丁旭棠。
林振涛向原审法院提交了其与黄端端的短信联系记录，其中在2014年8月26日，黄端端在短信中称如租约问题不是林振涛之前所说的还有5年租约，林振涛须返还所有款项；2014年11月1日，林振涛告知黄端端下午2点到律所办公室签订租赁合同，并告知黄端端带齐身份证、钥匙、三个月押金及第一个月租金，但黄端端称拿不出那么多。林振涛还向原审法院提交了其与丁旭棠及丁旭棠的代理人的通话录音，黄端端对该录音的真实性予以确认，在该录音显示，因免租期及转租的问题未达成一致，黄端端未与丁旭棠签订租赁合同。
另，对于黄端端经营案涉商铺期间顾客刷卡消费金额4501元，林振涛予以确认，但要求在未付转让款10000元中予以扣减。
以上事实，有黄端端提供的转让协议、律师函、银行流水、承诺书、城市风景商铺租赁合同、翻新工程价目表、收据、POS机刷卡银行存根、情况说明、录音资料；林振涛提供的短信信息、录音（含光盘与文字记录）以及庭审笔录为证。
原审法院认为：本案为合同纠纷，林振涛将其经营的东莞市南城井阳岗湘菜馆装修及设备转让给黄端端，实际属经营权的转让，因转让该经营权后需由黄端端实际控制使用案涉铺位，故双方所签订转让协议内容实际包含了商铺租赁权及经营权的转让。
林振涛与丁旭棠所签订一手租赁合同中明确约定了案涉铺位不得转租，且从丁旭棠发给林振涛的律师函中也可看出，其对林振涛的转租行为提出了异议，并要求黄端端返还案涉铺位。因此，在林振涛违约将案涉铺位转租给黄端端，且未取得丁旭棠同意的情况下，林振涛将案涉铺位转租给黄端端的行为应为无效。而案涉商铺经营权的转让需以黄端端控制及使用案涉商铺为基础，在林振涛转租无效的情况下，案涉商铺经营权转让的目的无法得以完全实现。另一方面，林振涛违约擅自将案涉商铺转租给黄端端，依照其与丁旭棠之间的合同约定，丁旭棠有权收回商铺且不做任何补偿，现丁旭棠已书面对林振涛的转租行为提出异议，并要求收回案涉铺位，故案涉商铺经营权的转让已无相应的权利基础。因此，林振涛实质上已构成了根本违约，黄端端、林振涛签订的转让协议的合同目的无法实现，黄端端诉请解除其与林振涛签订的转让协议，原审法院依法予以支持。
黄端端、林振涛签订转让协议中约定的转让总价款为410000元，但约定的定金为200000元，高于合同价款的20%，因此，该定金依法仅应认定为82000元，超出部分应视为转让款。在林振涛构成根本违约的情况下，黄端端诉请林振涛双倍返还定金，原审法院仅在164000元范围内予以支持，超出部分不予支持。但在转让协议解除的情况下，黄端端已支付给林振涛的剩余转让款318000元，林振涛应返还黄端端。
对于黄端端主张的装修费52000元，因林振涛构成根本违约，应赔偿黄端端的装修费损失。但黄端端仅提供了案外人出具的报价单及收款收据证明其装修支出，原审法院认为，黄端端所提交的装修费证据并不充分，如此大额的支出仅有一张收款收据并不符常理，在其未提交其他证据予以辅证的情况下，原审法院仅酌情支持林振涛赔偿黄端端装修费15000元，黄端端该项诉请超出部分，原审法院依法不予支持。
黄端端诉请其经营期间顾客刷卡消费金额4501元，林振涛应返还给黄端端。
对于林振涛全部的反诉请求，理据不足，原审法院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除黄端端与林振涛签订的《转让协议》。二、林振涛在判决发生法律效力之日起十日内双倍返还黄端端定金164000元、转让费318000元。三、林振涛在判决发生法律效力之日起五日内返还黄端端经营期间顾客刷卡消费金额4501元。四、林振涛在判决发生法律效力之日起十日内赔偿黄端端经装修损失15000元。五、驳回黄端端的其他诉讼请求。六、驳回林振涛的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼本诉受理费10365.01元，由林振涛承担9000元、黄端端承担1365.01元；保全费2520元，由林振涛负担；反诉受理费50元，由林振涛承担。
一审宣判后，林振涛不服，向本院提起上诉称：一、黄端端签订转让协议时已经知悉案涉商铺转让合同的内容，理应承担相关后果，原审判决于法无据，于理不合。双方签订转让协议前林振涛已经告知黄端端案涉商铺租赁合同的内容，给黄端端看过该合同，并随后交给黄端端该租赁合同的复印件，黄端端起诉时也提交了该租赁合同的复印件。如此高额的交易，黄端端不可能不知道案涉商铺的租赁合同内容就签订协议，且签订协议后支付了大量款项。二、林振涛承诺续约五年，案涉商铺的房东也答应续约五年，林振涛已经成功帮黄端端续约五年，黄端端不愿意继续经营案涉饭店，与林振涛无关。1.丁旭棠在知悉林振涛将案涉商铺装修和设备转让给黄端端后以及在租赁合同到期后，都是愿意将商铺租赁给黄端端的。2.林振涛、黄端端和丁旭棠协商续租事宜，后黄端端又与丁旭棠单独协商续租事宜，丁旭棠在此期间也一直同意续约。3.林振涛承诺续租五年，也成功帮黄端端续租五年，林振涛提交的录音证据也证明丁旭棠同意续租五年，是黄端端不愿意续租和经营案涉饭店，该后果应由黄端端承担，与林振涛无关。三、黄端端违约在先，原审判决认定林振涛违约错误。黄端端未按转让协议约定支付转让费，违约在先。四、黄端端没有正常履约，林振涛不用帮其续约五年。案涉承诺书约定林振涛在黄端端正常履约的情况下将案涉商铺成功续约五年，黄端端还有剩余转让款10000元没有支付给林振涛，其没有正常履约，所以林振涛无须帮其续租五年。五、黄端端并无发票或其他相关证据证明其对商铺进行过装修，且该装修行为是黄端端的经营行为，与林振涛无关，林振涛也不是受益人。六、黄端端受让案涉饭店后，经营状况不好，且因为年轻认为经营饭店太累，所以不愿意继续经营，因此黄端端提起本案诉讼是恶意诉讼。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判确认林振涛已经依约合法将案涉商铺经营权转让给黄端端，且黄端端应支付林振涛剩余转让费10000元，并由林振涛承担一、二审诉讼费。
黄端端向本院答辩称：1.林振涛将案涉商铺转租给黄端端没有经过丁旭棠的同意。另案（2015）东中法民一终字第1877号民事判决中已经认定林振涛的转租行为未经业主同意，因此林振涛非法转租行为，与黄端端签订的转让协议是无效的。2.林振涛没有证据证明黄端端知悉案涉商铺租赁合同的内容。3.案涉转让协议约定所有的装修转让给黄端端，但根据林振涛与丁旭棠之间的租赁合同约定，商铺装修归业主所有，因此林振涛并无权利将商铺装修转让给黄端端。4.林振涛在案涉承诺书中承诺将商铺成功续租五年，否则退还转让款。林振涛的上诉意见与事实不符。
案经本院审理，对原审法院所查明的事实，本院予以确认。另查明：二审期间，黄端端向本院提交了（2015）东中法民一终字第1877号民事判决，丁旭棠在该案中陈述其与林振涛商量续租的时候林振涛一直没有承认转租，丁旭棠是在2014年11月4日才知悉林振涛将案涉商铺转租给黄端端，该判决并认定因林振涛未提供证据证明丁旭棠同意续租给黄端端。
本院认为：本案为合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。针对林振涛的上诉意见，本案二审分析如下：从林振涛与黄端端之间的转让协议来看，该协议履行的基础在于林振涛具有将案涉商铺转租给黄端端的权利或林振涛的转租行为能够获得出租人丁旭棠的认可，如无法具备该基础，则该协议将难以履行。而根据林振涛向黄端端出具的承诺书，林振涛应将案涉商铺成功续五年租约，但本案中，从出租人丁旭棠向林振涛发出的律师函可以看出，丁旭棠对林振涛的转租行为存在异议，并明确要求黄端端将案涉铺位返还，可见林振涛并未成功完成其对黄端端作出的承诺。虽然林振涛主张丁旭棠曾同意续租，只是由于黄端端的原因导致无法成功续租，但其所提交的证据并不足以证明该事实。同时，因林振涛将案涉商铺成功转租给黄端端是案涉转让协议正常得以履行的基础，故原审判决认定林振涛在案涉转让协议的履行中存在根本违约行为并无不当，原审判决据此对黄端端解除案涉转让协议的诉请予以支持，并判决林振涛承担违约责任及退还已收转让款正确，本院予以维持。另外，原审判决酌情认定林振涛赔偿黄端端装修费15000元亦属合理，本院亦予以维持。
综上，林振涛的上诉理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8915.01元，由林振涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚渠旺
代理审判员 谢佳阳
代理审判员 殷莉利
二〇一六年十一月九日
书 记 员 彭晓君
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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