四川省彭州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0182民初41号
原告：张波，女，汉族，1973年10月6日出生，住四川省彭州市。
被告：顾荣根，男，汉族，1948年9月29日出生，住四川省郫县。
委托诉讼代理人：王利平，四川子归律师事务所律师。
被告：四川省眉山华丽房地产开发有限公司，注册号：511400000014786（2-1），住所地四川省眉山市东坡镇三苏路北段。
法定代表人：李忠于，总经理。
委托诉讼代理人：杨德恒（四川省眉山华丽房地产开发有限公司彭州分公司负责人），男，汉族，1947年4月10日出生，住四川省眉山市。
原告张波与被告顾荣根、四川省眉山华丽房地产开发有限公司（以下简称华丽公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月4日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张波向本院提出诉讼请求：停止对张波购买的彭州市××镇××街××号门牌号为××号商铺的执行。事实与理由：张波于2011年与华丽公司的分支机构四川省眉山华丽房地产开发有限公司彭州分公司（以下简称华丽公司分公司）签订购房协议，并于2012年签订正式的购房合同，并按约定支付了总价款的80%的购房款，即512000元。张波购买的商铺系顾荣根与华丽公司合资、合作联合开发。该商铺于2014年5月交付给张波，张波领取了商铺钥匙、电卡后对该商铺进行了实际占有，并在商铺铺面张贴了出租广告。2013年4月9日顾荣根与华丽公司分公司因合资、合作联合开发房地产合同纠纷一案在本院调解结案。调解结果为：华丽公司应于2013年4月19日前返还顾荣根投资款1500000元，于2013年9月30日前支付顾荣根资金利息1220000元。后因华丽公司未按调解协议按期履行，顾荣根申请了强制执行。本院于2016年3月21日作出（2014）彭州执字第364-3号执行裁定书，将华丽公司开发的位于彭州市××镇××街××号（门牌号为××、××号，预售许可证号为成房预售彭字第374号）的商铺予以查封。该查封标的中包含张波购买的××号商铺（面积111.07平方米），致使该商铺一直未能按期在房管部门登记备案。2016年11月张波向本院提出执行异议，本院于2016年12月13日对张波的执行异议裁定驳回。张波作为合法的善意购买人，且已经实际占有该商铺，该商铺系张波所有。
顾荣根辩称，华丽公司于2012年才取得商品房预售许可证，张波与华丽公司2011年签订的《购房协议》为无效合同，2012年签订的《房屋买卖合同》签订时间有涂改，不能证明该合同签订于查封之前，案涉房产于2013年一直处于查封中，华丽公司向张波交付房产的行为无效，案涉房产一直登记于华丽公司名下，其实际产权人为华丽公司而不是张波，案涉房产从取得预售许可证到查封有半年之久，而张波与华丽公司没有到房管局备案具有过错。且自2013年起本院对“××苑”查封的数十套房产有过三次解封和置换，但华丽公司均未提出案涉房产已经售出，要求解封和置换，于常理不符。
华丽公司辩称，与张波签订购房协议和合同，且收到张波支付的512000元系事实，顾荣根作为合资、合作建房的一方，对张波购买房屋一事知情，且因为顾荣根说房屋备案就会产生税费，所以才一直没有备案。请求人民法院支持张波的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1、2011年2月15日签订的《购房协议》，顾荣根认为该份协议为无效合同；2、《商品房买卖合同》，顾荣根认为该份合同签订的时间有涂改，也没有其他证据证明该份合同于2012年12月19日签订，对其真实性有异议；3、交付房屋花名册，顾荣根认为华丽公司在查封期间交付房屋的行为无效；4、华丽公司出具的证明，顾荣根认为该份证据没有其他证据佐证张波支付了512000元房款，仅认可张波通过银行转账支付的360000元；5、商品房买卖合同摘要两份，顾荣根认为该份证据与本案无关；6、工程竣工报告，证明“××苑”工程于2014年5月20日竣工。华丽公司对上述证据均无异议。顾荣根提交的证据7、财产查封清单及申请书，证明案涉房屋一直处于查封中，张波及华丽公司认为上述证据不能达到顾荣根的证明目的。经当庭举证、质证，本院认为，证据1至5具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。证据6仅能证明案涉工程的竣工时间，不具备证据的关联性，本院不予采信，证据7仅能证明顾荣根曾向本院提出一并执行的申请，并不能证明案涉房屋的查封状态，不具备证据的关联性，本院不予采信。
在庭审过程中，张波自认一共向华丽公司分公司实际支付了现金150000元。根据采信的证据及当事人当庭一致陈述，本院认定事实如下：
顾荣根与雷周明、华丽公司、华丽公司分公司借款合同纠纷一案，本院于2013年4月26日作出（2013）彭州民保字第59号裁定书，对华丽公司分公司开发的位于彭州市××镇××街××号，门牌号为××、××、××、××号的商铺进行查封。该案一审判决生效后，本院于2015年4月15日作出（2015）彭州执字第39号执行裁定书，对已经查封的上述商铺续行查封。续行查封后，因华丽公司履行完生效判决确定的法律义务，本院于2016年3月18日作出（2015）彭州执字第39号执行裁定书，解除对上述商铺的查封，并于2016年3月21日向彭州市房管局送达了该份执行裁定书和协助执行通知书，彭州市房管局立即解除了上述商铺的查封。
顾荣根与华丽公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，因华丽公司不履行本院于2013年4月9日作出的（2013）彭州民初字第278号民事调解书确定的法律义务，根据顾荣根的申请，本院于2016年3月21日作出（2014）彭州执字第364-3号执行裁定，对华丽公司分公司开发的位于彭州市××镇××街××号，门牌号为××、××号的商铺进行查封。在执行过程中，张波于2016年11月29日向本院提出执行异议，请求解除对张波购买的彭州市××镇××街××号门牌号为××号商铺的查封，本院于2016年12月13日作出（2016）川0182执异16号执行裁定书，驳回了张波的异议。裁定后，张波于2017年1月4日向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明，张波与华丽公司分公司于2011年2月19日签订《购房协议》，约定华丽公司分公司将正在修建中的“××苑三期商住楼工程”中约110平方米的商业房出售给张波。《购房协议》签订后，张波按协议向华丽公司分公司支付了定金50000元。2012年10月22日，华丽公司分公司取得“××苑三期商住楼工程”商品房预售许可证。2012年10月29日，张波与华丽公司分公司签订《商品房买卖合同》，约定张波购买“××苑三期商住楼工程”一层××、××号商铺，测绘建筑面积111.07平方米，房屋单价5800元，房屋总价款为646206元。付款方式为分期付款，华丽公司分公司应当在2014年5月28日前交付。2012年10月27日、11月4日，张波通过银行向华丽分公司转款共计360000元，并通过现金向华丽公司分公司支付了100000元。2014年5月25日，华丽公司分公司向张波交付了商铺钥匙和电卡，张波实际占有了该商铺。张波购买的商铺位于彭州市××镇××街××号，门牌号为××、××号，实测面积110.97平方米。位于彭州市××镇××街××号，门牌号为×、×、×、×、××号商铺的房屋单价为6105元。
在审理过程中，张波要求继续履行合同，并向本院交付商铺尾款133626元，张波已经按协议支付完全部购房款643626元。
本院认为，本案属案外人执行异议之诉，本案的争议焦点是：张波对本院查封的位于彭州市××镇××街××号，门牌号为××、××号商铺是否享有足以排除强制执行的权益，本院是否应停止执行。
关于张波对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的权益，本院认为，第一、《购房协议》、《商品房买卖合同》合法有效。张波与华丽公司分公司签订的《购房协议》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然张波与华丽公司分公司签订《购房协议》时，华丽公司分公司没有取得预售许可，但华丽公司分公司在2012年10月22日取得了商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，张波与华丽公司分公司签订的《购房协议》应属有效。故对顾荣根所提因签订《购房协议》时华丽公司分公司未取得预售许可证，该协议无效的意见，不予采纳。
第二、《购房协议》、《商品房买卖合同》在本院查封前已经签订。经查，《购房协议》签订于2011年2月19日，华丽公司分公司在《商品房买卖合同》签订时间处的落款“2012年10月29日”有“2011年”的涂改痕迹，但张波在该合同签订时间处“2012年10月29日”清晰明确，可以认定即使华丽公司分公司的签订时间为2011年，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，《商品房买卖合同》于2012年10月29日成立。《购房协议》、《商品房买卖合同》两份合同的签订时间均在本院查封之前，故对顾荣根所提该合同签订时间有涂改，不能证明合同签订时间的意见，不予采纳。
第三、张波在查封前已合法占有案涉商铺。首先，张波作为商铺买受人，对商铺的占有依据《购房协议》和《商品房买卖合同》，其占有具有法律上的依据。其次，2014年5月25日，华丽公司分公司向张波交付了商铺钥匙和电卡，张波自此起对该商铺有事实上的管理和支配权，张波实际占有该商铺。再次，华丽公司分公司向张波交付商铺的行为系转移查封财产的行为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，其效力不能对抗该执行案件的申请执行人，但该交付行为并不因查封而无效，且该查封已于2016年3月21日解除，张波对该商铺的占有合法有效。因此，在本院作出的（2014）彭州执字第364-3号执行裁定，查封案涉商铺前，张波已经合法占有该商铺。关于顾荣根所提案涉商铺一直处于查封中，华丽公司分公司交付商铺行为无效的意见，与本院查明事实不符，不予采纳。
第四、张波请求继续履行合同，且自愿将剩余房款交付执行。张波已经按照合同约定支付了大部分房款，并将剩余房款交付本院。
第五、张波系善意第三人，且对未办理登记无过错。张波以合理价格购买案涉商铺于顾荣根、华丽公司合资、合作开发房地产合同纠纷前，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，办理房屋备案登记的义务人是华丽公司分公司，因华丽公司分公司未及时办理登记备案，致使案涉商铺被查封，张波无法办理过户登记。
基于上述理由，本院认为，张波与华丽公司分公司之间系商品房预售合同关系，在商品房预售买卖中，登记手续办理需要较长的时间，案涉商铺虽然未办理登记，但张波作为善意买受人，在依约履行合同义务后，本应取得案涉商铺的物权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，张波对案涉商铺享有的民事权益足以排除强制执行，应停止对案涉商铺的执行，故对张波提出的诉讼请求，本院予以支持。关于顾荣根提出，案涉商铺登记于华丽公司名下，属于华丽公司所有的意见，本院认为，本院依法查封被执行人华丽公司名下的商铺，并不影响张波作为善意第三人在知道其实际购买的商铺被查封时提前诉讼，故对顾荣根所提该意见，不予采纳。关于顾荣根所提张波与华丽公司签订虚假合同，张波支付的购房款不是案涉房屋房款，或华丽公司已将张波支付的购房款退回的意见，本院认为，顾荣根未举证予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应当由顾荣根承担举证不能的责任。据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
停止对位于彭州市××镇××街××号门牌号为××、××号的商铺的执行。
案件受理费100元，由顾荣根负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
本院（2016）川0182执异16号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 张振宇
审 判 员 何 倩
人民陪审员 罗宗艳
二〇一七年五月十九日
书 记 员 席鉴书