重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第11909号原告家利物业管理（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦10楼，组织机构代码75305291-3。法定代表人徐建东，董事长。委托代理人王锋，重庆百君律师事务所律师。委托代理人甘婕伽，重庆百君律师事务所律师。被告杨磊，女，1978年7月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告家利物业管理（重庆）有限公司与被告杨磊物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月15日立案受理。依法由审判员叶守忠适用简易程序，于2014年9月26日公开开庭进行了审理。原告家利物业管理（重庆）有限公司的委托代理人王锋到庭参加了诉讼。被告杨磊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家利物业管理（重庆）有限公司诉称：原告系逸翠庄园小区的物业管理公司。被告系该小区一期尚府36幢2-9号房屋的业主。根据有关法律法规的规定和《关于逸翠庄园前期物业服务和临时管理规约的承诺书》以及逸翠庄园前期物业服务合同的约定，被告应当按月交纳物业服务等费用。被告自2012年3月起未向原告交纳物业服务费，亦未向原告交纳2012年8月至2014年7月的分摊电费及2014年2月至2014年7月的分摊水费。就上述欠费，原告多次向被告催收未果。故提起诉讼，请求法院判决：1.被告立即向原告支付2012年3月至2014年7月期间的物业服务费6819.69元、2012年8月至2014年7月期间的分（公）摊电费296.72元以及2014年2月至2014年7月期间的分（公）摊水费2.12元；2.被告立即向原告支付自欠交物业服务费、分（公）摊电费、分（公）摊水费之日起至交清该等费用之日止按每日千分之三的标准所计付的违约金8598.90元（暂计至起诉之日）。本案诉讼费用由被告承担。被告杨磊未作答辩。经审理查明：原告家利物业管理（重庆）有限公司系为重庆北部新区经开园陡溪片区B17路西侧逸翠庄园一期（以下简称逸翠庄园小区）提供物业服务的二级资质企业。被告杨磊系该小区36幢2-9号住宅房屋的业主，其房屋的建筑面积为135.31平方米。2009年8月1日，原告作为乙方、和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司作为甲方，签订了《和记黄埔逸翠庄园项目（一期）前期物业服务合同》。该合同约定，由乙方为逸翠庄园小区提供前期物业服务，服务期限为三年，自2009年10月18日起至2012年10月17日止。若服务期限届满时，小区业主委员会尚未成立，本合同自动延期至业主委员会成立与选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同为止。该合同第十二条约定，物业服务费以物业的建筑面积为计算依据，住宅按3.6元／月·平方米（不含业主应承担的公摊水电费）的标准收取；已交付或视为交付的房屋，自房屋交付或视为交付之日起开始计收物业服务费，由业主或房屋买受人交纳，业主在房屋交付时应预先交纳物业服务费。若业主未入住（以水电未发生为准），则业主按照重庆市有关法规、规章、政策的规定交纳物业服务费；业主或非业主合法使用人应于每月最后一日前向乙方交纳当月的物业服务费及上月的公摊水电费，如逾期交纳，将从逾期之日起每日按应交费用的千分之三向乙方交纳违约金至付清时止；逾期不交纳物业服务费及公摊水电费的业主或非业主合法使用人应承担违约责任，乙方可以诉请人民法院要求限期交纳，业主应承担乙方由此发生的律师费、诉讼费等相关费用。第十四条约定，公摊水电费根据重庆市相关规定据实分摊。第三十一条约定，本合同的效力及于本小区内的全体业主及非业主合法使用人。该合同还对物业基本情况、委托服务事项、物业管理服务要求和标准、专项维修资金的管理和使用、违约责任等其他有关权利义务内容进行了约定。2009年9月，原告在重庆市北部新区经开园房管局办理了该前期物业服务合同的备案登记。上述合同签订后，原告依约对该小区提供了物业服务。被告于2010年4月17日签署了《关于逸翠庄园前期物业服务和临时管理规约的承诺书》，承诺认可《和记黄埔逸翠庄园项目（一期）前期物业服务合同》和《临时管理规约》的内容，并同意自房屋交付或视为交付之时预先交纳三个月的物业服务费。2011年7月31日，被告办理了该小区36幢2-9号房屋的接房手续，但至今尚未入住。因被告自2012年3月起未向原告交纳物业服务费，原告遂将本案诉至本院。经本院核定，被告欠缴原告2012年3月至2014年7月期间的物业服务费的金额为7063.18元（135.31平方米×1.8元／月／平方米×29月）、2012年8月至2014年7月的公摊电费的金额为296.72元、2014年2月至2014年7月的公摊水费的金额为2.12元。上述事实，有房地产权证、《关于逸翠庄园前期物业服务和临时管理规约的承诺书》、资质证书、《和记黄埔逸翠庄园项目（一期）前期物业服务合同》及其备案证明、重庆市物业服务收费（市场调节）备案表、欠费清单、特快专递详情单（挂号信信封）、逸翠庄园业主杨磊公摊水电费明细及其相关材料、逸翠庄园住宅单元文件签收表、家利物业管理（重庆）有限公司逸翠庄园分公司收款收据、逸翠庄园水电天然气表交接书、逸翠庄园住宅机电设施调试移交确认书以及到庭当事人的有关陈述等证据在案证实，应予认定。本院认为：原告与建设单位所签订的《和记黄埔逸翠庄园项目（一期）前期物业服务合同》体现了双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的效力禁止性规定，该合同合法有效；对该合同的内容被告已予充分了解，并书面承诺表示认可、遵守。根据相关司法解释的规定，该合同对包括被告在内的该小区的全体业主均具有约束力。因本案原告已根据上述合同的约定，为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区8号36幢2-9号房屋的业主，理应根据上述合同的约定支付相应的物业服务费用及公摊水、电费。故本院对原告诉请判令被告支付所欠物业服务费及公摊水、电费的诉讼请求予以支持。被告实欠原告物业服务费的金额为7063.18元，原告只要求主张6819.69元，系对其自身权益的有效处分，对此本院应予照准。关于原告的违约金请求问题。因原告所主张的违约金的数额已超出欠付物业服务费与公摊水、电费的总额，可认定原告所主张的违约金过分高于其所造成的损失。为防止原、被告的利益严重失衡，本院可根据公平原则对原告所主张的违约金数额予以主动调整，调减为以被告欠付的物业服务费与公摊水、电费的总额为限。故本院对原告诉请判判令被告支付违约金7118.53元（6819.69元＋296.72元＋2.12元）的诉讼请求予以支持，对其超出该金额的其余请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零九条，第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨磊限于本判决生效后三日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2012年3月至2014年7月期间的物业服务费6819.69元；二、被告杨磊限于本判决生效后三日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2012年8月至2014年7月期间的公摊电费296.72元；三、被告杨磊限于本判决生效后三日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2014年2月至2014年7月期间的公摊水费2.12元。四、被告杨磊限于本判决生效后三日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司违约金7118.53元；五、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告杨磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费50元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  叶守忠二〇一四年十月十日书记员  彭 奕