浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙温民终字第1587号
上诉人（原审被告）：海弘鞋业有限公司。
法定代表人：潘统义。
委托代理人金宝辰。
委托代理人郎言东。
被上诉人（原审原告）：申瓯通信设备有限公司。
法定代表人：蔡春潮。
委托代理人叶智焕。
委托代理人叶连友。
上诉人海弘鞋业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2008）温鹿民初字第4228号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，原告申瓯通信设备有限公司有坐落温州市鹿城工业区泰力路37号四层厂房一幢。2005年4月，原告经规划部门批准，建成坐落温州市鹿城工业区泰力路37号北边新厂房一幢。2006年4月30日，原告（作为甲方）与温州海弘鞋业有限公司（作为乙方）签订《协议书》一份，协议约定：租赁房屋坐落于温州市鹿城工业区泰力路37号，建筑面积3785平方米；租赁期共三年，甲方从2006年5月8日起将出租房交付乙方使用，到2009年5月7日收回；租金每平方米15元／月，租金按年度二次支付，即每年的5月8日、11月8日前分二次付清年租金，计681300元；租赁期内，乙方所用的水、电、电话等设施费用由乙方自行承担。期间，被告海弘鞋业有限公司有为温州海弘鞋业有限公司支付过房租。2007年7月2日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《协议书》一份，约定：租赁房屋坐落温州市鹿城工业区泰力路37号北边一幢新厂房，建筑面积3260平方米；租赁期共一年九个月八天，甲方从2007年7月30日起将出租房屋交付乙方使用，到2009年5月7日收回；乙方拖欠租金的，甲方可以终止合同，收回房屋；租金每平方米18元／月，共计年租金704160元，分二期支付，每年的7月30日、1月30日为租金支付日。租赁期内，乙方所用的水、电、电话等费用由乙方自行承担；厂房租金部分税款由双方各承担实缴税金的50%。签订协议后，原告将上述租赁厂房交付被告使用。被告与温州广利皮革有限公司共同使用同一电表、水表。2007年12月19日，被告向原告汇款10万元，2008年1月15日，被告向原告汇款15万元，该二笔款项为被告替温州广利皮革有限公司支付2007年11月8日到期的租金。同年6月11日，被告向原告汇款10万元，该款作为被告向原告支付的水电费。被告由于没有按约支付2008年1月30日前到期的租金和部分原告垫付的水电费，原告于2008年7月23日向俩被告发出《律师函》，要求被告支付拖欠租金及水电费。同年7月27日，被告海弘鞋业有限公司出具《承诺函》，承诺：于7月末或8月初暂时解决10万元，剩余新房房租于8月底和9月份二次给予结清（自6月10日起新房房租按原合同价的50%支付，贵公司已许可），老房房租仍按原计划自8月份起支付，如有拖延，该公司愿支付延期利息。后被告未支付拖欠租金，原告于同年8月15日向被告发出《律师函》，通知双方于2007年7月2日签订的《协议书》解除。2008年9月23日，原告向鹿城区人民法院起诉。被告于2008年12月18日从租赁的厂房中搬离。截至2008年11月，俩被告拖欠原告垫付的水、电费100481.92元，拖欠原告租金622008元（704160元／年÷12个月×10个月＋3260平方米×18元／平方米÷30天×18天）。
原判认为，建设部《城市房屋租赁管理办法》规定，未依法取得所有权证的房屋不得出租。但该《办法》属于部门规章，并非行政法规，该规定系行政管理规范，并非合同效力规范。原、被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。被告虽于2007年12月19日、2008年1月15日、6月11日三次向原告汇款35万元，但被告没有提供原告出具的租金收据，不能认定该款是向原告支付其租赁厂房的租金。如果该款是被告向原告支付其租赁厂房的租金，被告不可能于2008年7月23日在《承诺函》中承认其还拖欠其租赁厂房的租金。在2007年12月19日和2008年1月15日汇款时，被告的租金支付日期并未到期，该款应当优先抵充已到期的债务。解除权是一种形成权，并非请求权，只要合同的解除条件成就，一方当事人解除的通知到达对方时，合同就已解除，由于被告未按约支付租金，原告按照协议有权解除合同，且原告解除合同的通知已经到达被告，故原告要求确认双方于2007年7月2日签订的《协议书》解除，符合法律规定，应予支持。由于被告与温州海弘鞋业有限公司共同使用同一电表、水表，被告与温州海弘鞋业有限公司对拖欠的水电费负有共同支付的义务，原告要求被告在本案中支付拖欠水电费中的43707.84元及赔偿利息损失，合法有据，应予支持。但利息损失应从被告搬离诉争租赁厂房时开始计算。由于被告未按约支付拖欠租金，原告要求被告支付拖欠的租金及赔偿利息损失，合法有据，应予支持。但拖欠租金的金额为622008元，而不是原告诉称的629832元。利息损失应从被告搬离诉争租赁厂房时开始计算。由于原告没有证据证明已经缴纳了租金税金，故要求被告支付租金税金，没有事实依据，不予支持。被告要求原告返还已经支付的租金税金，没有事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、第三十条之规定，遂判决：一、确认原告申瓯通信设备有限公司与被告温州广利皮革有限公司于2007年7月2日签订的《协议书》解除。二、被告海弘鞋业有限公司于判决生效之日起七日内支付原告申瓯通信设备有限公司租金622008元、垫付的水电费43707.84元，并赔偿利息损失（利息损失从2008年12月18日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的支付之日）。三、驳回原告申瓯通信设备有限公司的其他诉讼请求。当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，由原告申瓯通信设备有限公司负担800元，由被告海弘鞋业有限公司负担8400元。
宣判后，海弘鞋业有限公司不服，上诉于本院称：一、一审判决认定事实不清，对上诉人所欠租金的数额计算错误。上诉人从未承诺为温州广利皮革有限公司承担房租，更没有为其承担水电费的义务。一审判决将上诉人于2007年12月19日、2008年1月15日、2008年3月6日汇给被上诉人的52万元中的339900元认定为替温州广利皮革有限公司承担房租是错误的。另，被上诉人已答应自2008年6月10日起上诉人的房租按原合同的50%支付，故2008年6月10日后上诉人的房屋租赁费应按《协议书》的50%计算，原审法院不予采纳是错误的。二、上诉人已经将租金基本付清。上诉人与温州海弘鞋业有限公司是两个完全不同的、各自独立承担民事责任的独立法人，上诉人没有代替温州海弘鞋业有限公司承担民事责任的任何义务，亦没有这方面的法律规定。一审判决强行将上诉人所付房租武断的认定为支付温州广利皮革有限公司的房租，毫无根据，故亦是错误的。三、一审判决中关于上诉人拖欠水电费的计算是错误的。事实上上诉人是借用温州广利皮革有限公司的电路（因为上诉人租用房屋用途为仓库，无需用水），所以电费都是给温州广利皮革有限公司结算的，与被上诉人不产生用电用水关系。请求二审法院撤销原判，依法改判，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
被上诉人申瓯通信设备有限公司辩称：一、一审认定事实清楚，对上诉人所欠的租赁的数额计算正确。1、上诉人应对温州广利皮革有限公司的房租和水电费承担偿付责任。上诉人已经在2008年7月27日出具的《承诺函》中承诺为温州广利皮革有限公司偿还欠款，这一事实在该《承诺函》中是非常清楚的。从租金的支付惯例看，上诉人也应当对温州广利皮革有限公司所欠的租金和水电费承担偿还责任，对此，被上诉人一审提供的银行汇款凭证及收款收据可以证实相关事实。关于339900元是否替温州广利皮革有限公司支付的问题，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第20条的规定，该款依法应当优先冲抵已经到期的债务，即先替温州广利皮革有限公司支付房租。被上诉人从未承诺或答应上诉人对2006年6月10日之后的房租按原合同的50%支付，上诉人出具的《承诺函》中所涉的该问题对被上诉人没有法律约束力。二、上诉人未付清房款，从2008年1月30日至2008年12月18日搬出之日止，一直拖欠被上诉人租金。三、关于水电费，实际上温州广利皮革有限公司和上诉人是合在一起使用的，在不能明确具体使用的情况下，一审判决按照两者的房屋面积所占比例进行分配是合理的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，上诉人海弘鞋业有限公司向本院提交自己支付给被上诉人的22笔款项费用清单及相应单据（其中2008年8月13日一笔为复印件），以证明自己共向被上诉人支付款项22笔合计2631300.82元的事实，其中应温州广利皮革有限公司要求汇去14笔共计1497434.82元，其余8笔是为自己汇去的。被上诉人认为其中3笔单据已在本案一审中提供，对其余证据材料属于本案的新证据持有异议，并认为上述证据材料证明了上诉人要支付租金、水电费等款项，温州广利皮革有限公司的上述款项也是上诉人所支付，他们属同一套人马。本院认为，对本案一审中已经质证的三份单据，本院不予重复质证，其余十九份证据与被上诉人二审提供的统计数据等可印证被上诉人共收到上诉人及其应温州广利皮革有限公司要求所付的2631300元（包括其中10万元押金）的事实，本院对该事实予以认定。
二审经审理查明：除原判认定的“截止2008年12月11日，俩被告拖欠原告租金622008元及其垫付的水、电费100481.92元”该部分内容外，其余事实本院予以确认。以上由双方当事人陈述及原判决已确认的证据等予以证实。
本院认为，原审法院判决解除被上诉人申瓯通信设备有限公司与上诉人海弘鞋业有限公司于2007年7月2日签订的《协议书》，符合法律规定，本院予以确认。
第一，上诉人应与温州广利皮革有限公司共同支付温州广利皮革有限公司拖欠被上诉人的租金等款项。由于上诉人与温州广利皮革有限公司分别于2006年5月8日和2007年7月30日先后租用被上诉人坐落温州市鹿城工业区泰力路37号的新、旧厂房并一起使用同一电表、水表，上述事实结合2008年7月27日上诉人向被上诉人出具的《承诺函》内容及先前上诉人为温州广利皮革有限公司向被上诉人支付房租等款项的惯例，无足以反驳的相反证据，可以认定上诉人已承诺为温州广利皮革有限公司支付拖欠租金等事实，上诉人对此提出异议，依据不足，本院不予采信。
第二，上诉人及温州广利皮革有限公司拖欠被上诉人租金、水电费等金额。被上诉人共收到上诉人及其应温州广利皮革有限公司要求所付的2631300元（包括其中10万元押金）事实，依据充分，已在上述认证部份予以认定。关于上诉人与温州广利皮革有限公司所欠被上诉人租金、水电费等款项情况。由于上诉人称被上诉人已同意自己自2008年6月10日起新厂房的租金按原合同的50%计算，缺乏相应的证据证明，被上诉人对此又予以否认，故本院不予采纳。上诉人向被上诉人租用新厂房的租金应仍按原合同约定的标准计算。上诉人在2007年7月30日至2008年12月18日之间所产生的租金经计算为974088元，温州广利皮革有限公司在2006年5月8日至2008年12月18日之间产生的租金经计算为1778950元，合计2753038元。根据被上诉人二审中提供的统计数据及上诉人二审中的相关陈述，温州广利皮革有限公司和上诉人在2006年5月8日至2007年7月之间所产生的水费及在2006年5月8日至2007年8月之间所产生电费，由于被上诉人主张的的该两项金额之和比上诉人承认的少，且缺乏充分的证据予以印证，故上诉人主张按此后有单据时段发生的水电费（据相应租赁面积分摊）的月平均数计算为269052.68元，并无不妥，本院予以认定。温州广利皮革有限公司和上诉人在2007年8月至2008年12月之间所产生的水费及2007年9月至2008年12月之间所产生的电费，因被上诉人主张的金额略少于上诉自认金额，可按上诉人的自认金额认定为484939.56元。以上两部份水、电费合计为753992.24元。故上诉人和温州广利皮革有限公司在整个租赁期内实际共欠被上诉人租金、水电费应为875730.24元（2753038＋753992.24-2631300=875730.24）。
第三，一审法院判决上诉人和温州广利皮革有限公司支付被上诉人租金及水电费的总额已超出其实际所欠金额，超出部份应予扣除。本案一审判决上诉人支付被上诉人租金及水电费的总额是665715.84元，另一起案件［（2008）温鹿民初字第4229号案件］一审判决上诉人和温州广利皮革有限公司共同支付被上诉人租金及水电费的总额是467096.47元。上述两项总额之和已超出上诉人和温州广利皮革有限公司实际拖欠被上诉人租金、水电费的总额。因另一起案件中温州广利皮革有限公司没有提起上诉，根据本案纠纷的实际情况，本院对另一起案件判决结果不予调整，确定该超出部份金额257082.07元从本案一审判决总额中予以扣除。另一审判决确定的受理费有误，本院一并予以纠正。综上，上诉人应支付被上诉人租金、水电费总额为408633.77元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（三）项的规定，判决如下：
一、维持温州市鹿城区人民法院（2008）温鹿民初字第4228号民事判决第一项、第三项；
二、撤销温州市鹿城区人民法院（2008）温鹿民初字第4228号民事判决第二项及受理费负担部分；
三、上诉人海弘鞋业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人申瓯通信设备有限公司租金、垫付的水电费共408633.77元，并赔偿利息损失（利息损失从2008年12月18日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的支付之日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费10948元，由上诉人海弘鞋业有限公司负担6350元，被上诉人申瓯通信设备有限公司负担4598元。二审受理费10948元，由上诉人海弘鞋业有限公司负担6350元，被上诉人申瓯通信设备有限公司负担4598元。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴 真
审 判 员 郑明岳
代理审判员 李晓光
二〇一〇年二月十一日
书 记 员 胡天彬