北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终3160号上诉人(原审被告，反诉原告)：缪×，男，1973年3月14日出生。委托诉讼代理人：岳迪，北京吴少博律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪霞，北京扬轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢×，女，1986年1月15日出生。委托诉讼代理人：刘金，北京智勇律师事务所律师。上诉人缪×因与被上诉人卢×房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初14826号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人缪×委托诉讼代理人岳迪、委托诉讼代理人张雪霞，被上诉人卢×委托诉讼代理人刘金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。缪×上诉请求：1.撤销原审判决，改判卢×继续履行与缪×、北京金色时光房地产经纪有限公司于2016年2月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，卢×受领房屋尾款123万元，卢×配合办理涉诉房屋过户手续，缪×无需支付卢×10万元违约金，或将本案发回重审。2.一审、二审诉讼费、财产保全费由卢×负担。事实与理由：1.原审法院程序违法，没有追加北京金色时光房地产经纪有限公司参加诉讼，导致未查明卢×签订涉诉房屋买卖合同目的，缪×是否积极履约等事实；2.原审法院认定事实错误，适用法律错误，缪×行为不构成根本违约，继续履行合同能够实现合同目的。涉诉房屋在买卖过程中关于首付款支付金额双方协商一致变更为225万，尾款123万，2016年3月19日银行监控视频显示双方已经达成这一协议。卢×一方将房屋钥匙交付的行为也是在履行合同第六条“出卖人应当在支付首付当日将该房屋交付给买受人”的约定行为，也是认可首付款已经完成支付的表示，并对首付款支付条款变更予以确认。根据《合同法》，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，另一方接受的，合同成立。3.23万元是否归属于首付款及已经支付并非本案争议焦点，该点系案件基本事实的审理内容，而非争议焦点。本案争议焦点是卢×是否享有涉诉房屋买卖合同解除权。我们认为卢×没有合同解除权，理由如下：卢×依据合同解除权为约定解除权，涉案合同约定解除条款没有具体明确达到何种违约程度合同方可解约。退一步讲，即便卢×约定解除权成就，合理期限内未行使，从而导致解除权消灭。本案卢×一边占有缪×225万元，过半年之久才主张合同解除权，行使权利正值涉诉房屋价格大幅上涨之际，其通过滥用解除权获取巨大利益。再退一步，即使合同解除权没有消灭，约定解除也应加以限制。约定解除合同的条件应是严格影响合同一方或双方重大利益的情况，否则不能约定作为解除合同的条件，即便写入合同，应视为条件不存在。考虑本案利益平衡需要，卢×开始提出不做资金监管、到交付房屋而不催告付款，占有缪×225万元资金，占尽价格优势后提出解除合同，获取巨大利益。如果不对卢×解除权限制，其在本次交易中没有任何风险、义务，占尽优势与选择权。缪×基于履约信任，冒着巨大风险，出售自己仅有房屋。卢×获取占有缪×现金牟利的利益。与民法公平正义原则相悖。于×在视频中曾经表示放弃行使合同解除权承诺。加上其交付钥匙的行为，使缪×相信卢×不会行使合同解除权，进而没有寻求其他交易机会。依法成立合同受法律保护。根据合同法立法目的，不论约定解除权还是法定解除权行使都应以违约方式构成根本违约为前提。放任当事人在另一方违约时，不顾违约是否造成严重后果而随意解约不符合鼓励交易原则，不利于稳定经济关系。本案缪×未支付23万元不足原合同约定首付款百分之十，该比例不会当然导致卢×签订房屋买卖合同目的无法实现。一审法院没有对双方买卖合同目的进行过查明。被上诉人亦未就合同目的是什么及该目的无法达成举证。4.原审法院对上诉人与被上诉人实施双重标准。尤其卢×一方交付钥匙行为不应推测为推进合同履行的自愿行为。卢×也存在虚假陈述，比如对产权证是否办下来，是否有缪×联系方式，擅自换锁后承诺送回钥匙等行为。且一审法院酌情判令违约金错误，卢×表示没有任何损失，且当前房价不断上涨。另说明：248万首付款是卢×提出，之后由于缪×有220万元贷款，双方才将首付款变为220万，其余为尾款；双方没有进行资金监管，缪×出售房屋后有能力资格购买卢×房屋；一审法院未查明房价上涨情形。卢×辩称，同意一审判决，不同意缪×的上诉请求。卢×向一审法院起诉请求：1.判令解除卢×、缪×及北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）于2016年2月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》所涉及的卢×与缪×就顺义区×号楼2单元1001室的房屋买卖合同关系；2.判令缪×支付卢×违约金696000元；3.判令本案诉讼费由缪×承担。缪×向一审法院提出反诉请求：1.判令卢×继续履行与缪×及金色时光公司于2016年2月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，卢×受领房屋尾款100万元，卢×配合缪×办理涉诉房屋的过户手续，将该房屋过户至缪×名下；2.判令本案诉讼费由卢×承担。一审法院认定事实：2016年2月27日，卢×（出卖人）与缪×（买受人）及金色时光公司（居间人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定卢×将顺义区×号楼2单元1001室出售给缪×。该合同第五条约定：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为140万元，买受人在签订本合同的同时支付定金5万元，该房屋内的家电、家具、装修装饰、其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计作价208万元；买受人无需贷款的，以现金或银行转账方式支付全部购房款，首付款为248万元，支付首付款的时间为2016年3月20日前支付，剩余款项应当于过户之前支付。第六条约定：出卖人应当在支付首付当日将该房屋交付给买受人。第七条约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起全款到账，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第八条约定：买受人未按照约定的时间支付首付款或其它款项的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，按本合同第十一条约定处理，但出卖人不解除合同的，买受人应当按前款标准支付违约金，合同继续履行。第十一条约定：（二）买受人有下列行为之一的视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：…3.迟延履行付款义务超过合同约定期限的…5.因买受人的其他原因造成本合同不能正常履行的…。第十五条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。双方均认可合同中约定的房屋即为顺义区顺恒大街7号院10号楼10层二单元1001室，该房屋于2016年9月23日登记在卢×名下。卢×与于×系夫妻关系。诉讼中，双方均认可缪×于2016年2月27给付卢×定金5万元（抵作首付款的一部分）。2016年3月19日，缪×以转账到于×账户的方式支付首付款220万元。于×于2016年3月19日将涉诉房屋钥匙给付缪×。卢×称于×于2016年10月1日代表其自行更换涉诉房屋的门锁。卢×主张缪×迟延支付首付款248万元中的23万元超过30日，故其有权解除房屋买卖合同关系。缪×在2016年10月25日提交的答辩状中以及本案第一、二次庭审时坚持主张其已经付清首付款248万元，表示其中的23万元是其向单×借款以现金形式于2016年3月19日支付给于×，为此还申请单×出庭予以证明。诉讼中，卢×提交银行监控视频，证明其在2016年3月19日未收到缪×给付的23万元现金首付款。缪×认可银行监控视频的真实性，在此情形下，其认可未给付双方争议的首付款23万元，并变更其主张为依据银行监控视频中缪×与于×商谈的内容，双方对首付款支付数额进行了变更。缪×称双方协商变更及其有理由相信变更的内容如下：在2016年3月19日缪×只需要支付220万元，于×就认可缪×完成了首付款的支付义务，首付款变更为225万元，剩余的123万元待过户时支付；通过聊天缪×有理由相信剩余的123万元可以在过户时支付，于×在整个谈话期间没有提醒缪×23万元需尽快支付，且日后也没有进行催告，所以缪×有理由相信合同变更；于×在2016年3月19日交付房屋的行为视为其用行为认可缪×在当日完成首付款的支付。银行监控视频显示主要对话内容如下：缪×：…我这里边是二百二…二百二我还借了四家呢…那次咱们说好的，还差二百五是吧。于×：二百四十八。缪×：对，二百四十八，我交你五万块钱定金，二百四十三再给你，现在这里边是二百二，我还该二十三个，二十三个你能不能容我几天。于×：嗯，行。缪×：嗯，好不好，我也，我也实在是。于×：完了，我跟您说房本这个过户，他如果就是说开发商六月份这产权没下来，办不了房本，可能得往后拖拖。缪×：…那个等什么时候手续齐了什么时候办都行，我不催这个。于×：我这意思就是今儿因为我钥匙也带了，您甭说您差多少吧，反正钥匙我也给您。缪×：行，好好好，没问题…。于×：反正这东西您放心，甭管说我什么时候给您过户，它就是涨一千万去，我也不往回要，再说这房，您给我转完了，跟我一点关系也没有了。缪×：行，反正你就想着手续下来，房赶快办手续就行了…这样的话，等于我还差你123，是吧。于×：对。经一审法院询问，如法院判令房屋买卖合同关系解除，卢×表示同意将缪×已付的225万元首付款返还给缪×，双方均要求就此在本案中一并解决。诉讼中，缪×申请财产保全，法院作出（2016）京0113民初14826号民事裁定书，裁定：查封卢×名下坐落于顺义区顺恒大街7号院10号楼10层二单元1001室房屋，期限三年。缪×为此交纳财产保全申请费5000元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。卢×与缪×及金色时光公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方应依约履行。民事诉讼应当遵循诚实信用原则。缪×在本案诉讼中曾坚称其以现金方式支付卢×双方争议的23万元首付款，后在卢×提交银行监控视频的情形下，对该主张予以反言，缪×在本案中作出虚假陈述，违反了诚实信用原则，法院对缪×的行为予以严厉批评。根据银行监控视频中于×与缪×在2016年3月19日的谈话内容，可以看出卢×一方对于缪×未在当日交齐剩余首付款23万元予以了谅解，其表示同意宽限缪×迟延几日给付，但结合双方谈话的全部内容，双方并未明确阐明对于合同中约定的首付款给付时间以及金额予以变更，亦未明确缪×可以于过户时支付剩余的首付款23万元，缪×以谈话内容主张双方对首付款支付数额进行了变更，缺乏依据，法院不予采信。从双方谈话的语境看，卢×一方于2016年3月19日给付钥匙的行为属于为推进合同履行的自愿行为，并不能以此反推出卢×以该行为表明其认可缪×支付225万元即已完成首付款支付义务。《北京市存量房屋买卖合同》明确约定了首付款的给付时间、数额，以及缪×逾期给付的法律后果，在缪×迟延给付超过30日后，卢×有权解除合同，该合同中并未约定在缪×迟延给付的情形下，卢×有催要义务，不经催要卢×无权解除合同，故缪×以其与于×谈话时于×未提醒其尽快支付23万元，以及事后卢×未向其催告为由主张其有理由相信合同变更，依据不足，法院难以采信。在缪×未提交有效证据证明双方对于首付款给付时间、数额予以变更的情形下，其迟延给付首付款23万元超过30日，构成违约，卢×有权解除双方之间就涉诉房屋的买卖合同关系。据此，法院对卢×要求解除双方之间就涉诉房屋的买卖合同关系及缪×支付违约金的请求予以支持。针对违约金数额，考虑到双方对违约金数额约定过高，法院结合缪×违约程度，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定，对卢×违约金数额请求过高部分，不予支持。缪×要求继续履行涉诉合同，卢×受领房屋尾款并配合其办理涉诉房屋过户手续，将该房屋过户至其名下的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。合同解除的情况下，对于缪×已付首付款，卢×同意返还，且双方均要求在本案中一并解决，为减少双方诉累，法院对此一并处理。一审法院判决:一、解除原告（反诉被告）卢×与被告（反诉原告）缪×之间在二○一六年二月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中关于顺义区顺恒大街7号院10号楼10层二单元1001室的房屋买卖合同关系；二、原告（反诉被告）卢×于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）缪×首付款二百二十五万元；三、被告缪×于本判决生效之日起七日内给付原告卢×违约金十万元；四、驳回原告卢×的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告缪×的全部反诉请求。本院二审期间，缪×提交北京金色时光房地产经纪有限公司出具的证明一份作为新证据，证明目的是卢×一方违反合同约定的房屋交付的条款。是合同违约方，无权提出解除合同。卢×认为该证据不属于新证据不发表质证意见。经查，该证明系北京金色时光房地产经纪有限公司员工银晓杰对居间代理缪×与卢×二手房屋买卖过程的描述，该证明在证据类型上属于证人证言，因证人未出庭，本院对该证明的真实性无法确认。双方对一审法院查明事实没有异议，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，卢×与缪×自愿订立的房屋买卖合同关系系双方方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属于合法有效的合同，双方均应恪守履行。根据缪×的上诉请求，本案上诉争议焦点是缪×是否存在逾期付款的违约行为以及卢×是否有权解除合同。根据《北京市存量房屋买卖合同》之约定及缪×的实际付款情况，缪×拖延支付剩余23万元首付款构成违约，缪×所提出的双方已协商一致变更款项支付时间的主张与现有证据不符，本院不予采信，一审法院对相关事实的认定依据充分，本院予以维持，卢×据此行使合同约定解除权符合《北京市存量房屋买卖合同》之约定，缪×虽辩称其逾期付款比例较低不构成解除权行使条件，但其辩解意见与《北京市存量房屋买卖合同》之约定内容不符，本院难以支持，缪×辩称卢×行使合同解除权超出合理期间缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于违约金数额，一审法院酌情考虑缪×违约程度，兼顾合同履行情况及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，确定的违约金数额合理，本院予以维持。另需说明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定：当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。本案中，北京金色时光房地产经纪有限公司与本案双方当事人系居间法律关系，本案双方当事人之间系房屋买卖法律关系，诉讼标的并非共同，故北京金色时光房地产经纪有限公司并非本案必要共同诉讼人，本院对缪×相关上诉意见不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第一百三十二条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34640元，由缪×负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 丹代理审判员 薛 源代理审判员 王天水二〇一七年三月二十二日法官 助理 云 凝书 记 员 刘怡然