重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第09701号
原告重庆环城物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道凯歌路1号，组织机构代码62209993-0。
法定代表人辛大斌，董事长。
委托代理人江德酿，男，住重庆市江北区，公司员工。
委托代理人彭才彬，男，住重庆市巴南区，公司员工。
被告谢文昌，男，1977年9月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人朱启兵，男，重庆市渝北区统景法律服务所法律工作者。
被告彭小玲，女，1976年5月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人朱启兵，男，重庆市渝北区统景法律服务所法律工作者。
原告重庆环城物业管理有限公司（以下简称“环城公司”）与被告谢文昌、彭小玲物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理。依法由审判员叶守忠适用简易程序，于2014年8月1日公开开庭进行了审理。原告环城公司的委托代理人江德酿与彭才彬，被告谢文昌与彭小玲的委托代理人朱启兵，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告环城公司诉称：原告系一家从事物业服务的企业。2010年11月28日，原告与XXXX小区业主委员会签订《XXXX物业服务合同》。该合同对物业服务内容、物业服务费用的收费标准、缴费时间、违约责任及双方权利义务等作了明确约定。合同签订后，原告即入驻该小区实施物业管理。被告系该小区1栋1-14-1号房屋的业主。从2011年1月起，被告开始以种种理由拒交物业服务费与路灯照明费（公共能源费）等费用。至2014年4月，被告共拖欠原告物业服务费4404元、路灯照明费（公共能源费）200元及上述欠费按日3‰的标准所计付的违约金8600.02元，共计13204.02元。此款经原告多次催收未果。故提起诉讼，请求法院判令被告支付原告2011年1月1日至2014年4月30日期间的物业服务费4404元、路灯照明费（公共能源费）200元及违约金8600.02元，共计13204.02元。本案诉讼费由被告承担。
被告谢文昌、彭小玲辩称：被告拖欠原告物业服务费与路灯照明费的情况属实。但原告的部分诉讼请求已超过了诉讼时效。因原告未按合同约定提供物业服务，其服务存在监控摄像头与可视电话损坏未维修、消防设施设备维护不到位等瑕疵，故原告有权拒交物业服务费用，更不应支付违约金。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告环城公司系为重庆市渝北区双龙湖街道龙盛街99号XXXX小区提供物业服务的一级资质企业。被告谢文昌、彭小玲系该小区1幢1-14-1电梯住房房屋产权登记的所有权人，其房产登记的建筑面积为110.14平方米。
2011年11月28日，XXXX业主委员会（甲方）与原告环城公司（乙方）签订《XXXX物业服务合同》，约定由原告对XXXX小区进行物业管理服务。双方在该合同中就物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、物业服务合同期限及解除、违约责任、附则等有关内容进行了约定。其中有关物业管理服务费用中的第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式。包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积算）：1、住宅1元／平方米／月（含电梯使用费），三楼以下（不含三楼）0.7元／平方米／月；2、商业物业2元／平方米／月，其它物业用于商业的，按商业物业价格收取；3、公共能源分摊费用采取包干制，每户5元／月。第七条约定，业主应于合同生效之日起交纳物业服务费用。物业费用按月交纳，当月15日至30日缴纳当月物业服务费和公共能源费。有关物业服务合同期限及解除中的第十八条约定，本合同期限为三年，自2010年12月1日起至2013年12月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。有关违约责任中的第二十四条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按每日3‰的标准向乙方支付违约金。
上述合同签订后，原告对该小区提供物业服务至今。但被告自2011年1月起未向原告交纳物业服务费与公共能源费（路灯照明费），原告遂将本案诉至本院。经本院核定，被告欠缴原告2011年1月1日至2014年4月30日期间的物业服务费为4405.6元（1元／月／平方米×110.14平方米×40月）、公共能源费（路灯照明费）为200元（5元／月×40月）。
为催收上述欠费，原告分两次在被告的入户门上张贴了催费通知单。其中一次张贴、拍照的时间为2013年3月，另一次张贴的落款时间为2012年2月的催费通知单照片上未显示张贴、拍摄的时间。
另查明，原告在提供物业服务期间，存在监控摄像头与可视电话损坏未维修、消防设施与电梯损坏及瓷砖脱落维修不及时等问题。
上述事实，《XXXX物业服务合同》、通知、工作联系函与国内挂号信函收据、资质证书、土地房屋权属登记卡、2013年3月的催费通知单照片、物业委托维修协议、业主委员会函告、物业实物移交清单及当事人的有关陈述等证据在案证实，应予认定。
关于原告所举示的2012年2月的催费通知单照片，拟证明原告曾于2012年2月通过在被告入户门上张贴催费通知单向被告主张权利的事实。被告质证时持有异议，称该照片不能证明原告张贴的时间，且被告从未看到过原告张贴的该照片，不能产生诉讼时效中断的效力。因该照片未显示出原告张贴、拍摄的时间，不能证明原告就被告所欠物业服务费用曾于2012年2月向被告催收的事实。被告的质证异议理由成立，本院予以采纳。故本院对原告所举示的该份证据不予采信。
关于被告所举示的其他证据，或其真实性无法确定，或与本案诉争的法律事实不具有关联性，或对其拟予证明的待证事实不具有证明力，本院均不采信。
本院认为；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
本案原告与XXXX业主委员会所签订的《XXXX物业服务合同》真实、合法、有效，其合同内容对XXXX小区的全体业主均具有拘束效力。在《XXXX物业服务合同》约定的履行期限届满后，原告继续为被告所在小区的全体业主提供了非强制性的物业服务，被告也实际接受了原告所提供的物业服务，应认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告理应按照其房屋产权登记的面积及《XXXX物业服务合同》所约定的收费标准向原告支付相应的物业服务费用。
虽然原告在提供物业服务期间存在监控摄像头与可视电话损坏未维修、消防设施设备与电梯损坏及瓷砖脱落维修不及时等服务瑕疵，但对原告的瑕疵履行行为，被告并不享有拒交物业服务费用的抗辩权利。被告以此为由拒交物业服务费用于法无据，本院不予支持；但对原告所主张的违约金，本院可据此予以驳回。被告关于其有权拒交物业服务费用的抗辩主张不能成立，本院不予采纳；其关于不应支付违约金的抗辩主张成立，本院予以采纳。
关于原告的部分诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。在本案中，原告于2013年3月，通过在被告的入户门上张贴催费通知书并予拍照固定的方式，向被告主张权利，符合上述法律规定，能够产生诉讼时效中断的效力。原告受法律保护的债权的诉讼时效期间为：从2013年3月中断时起往前和往后各推算2年。故本院对原告诉请求判令被告支付2011年4月至2014年4月尚在诉讼时效期间内的物业服务费4075.18元（1元／月／平方米×110.14平方米×37月）及路灯照明费185元（5元／月×37月）的诉讼请求予以支持，对其诉请判令被告支付2011年1月至2011年3月超出诉讼时效期间外的物业服务费与路灯照明费的诉讼请求不予支持。被告关于原告的部分诉讼请求已超过了诉讼时效的抗辩主张成立，本院予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条和《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告谢文昌、彭小玲限于本判决生效后3日内支付原告重庆环城物业管理有限公司2011年4月1日至2014年4月30日期间的物业服务费4075.18元及路灯照明费185元。
二、驳回原告重庆环城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费130元，减半收取65元，由被告谢文昌、彭小玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费130元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 叶守忠
二〇一四年八月四日
书记员 彭 奕