四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2015）翠屏民初字第6563号原告：宜宾市房产公司。住所地：四川省宜宾市翠屏区十八间**号。法定代表人：刘敏，总经理。委托代理人：古强、陈德建，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。被告：李树新，男，汉族，住四川省宜宾县。第三人：陈秀兰，女，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。原告宜宾市房产公司诉被告李树新房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，原告申请追加陈秀兰作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜宾市房产公司的委托代理人陈德建，被告李树新及第三人陈秀兰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宜宾市房产公司诉称：2011年5月16日，被告李树新向原宜宾市公用事业局提交房屋租赁申请，申请承租原宜宾市公用事业局代宜宾市人民政府管理的滨江路四期房屋1号底楼门面一间用于仓库。原宜宾市公用事业局同意其申请后于2011年5月18日与被告签订《房屋租赁协议》，将上述代管的国有房屋出租给被告，双方约定：被告从2011年5月1日起至2012年4月30日止承租上述房屋，租期为12个月，租金为每月420元，按季交纳，逾期则按欠付租金的5%每日向原告支付违约金。根据宜宾市委市政府《关于印发和的通知》等文件精神，宜宾市市政设施管理处（原宜宾市公用事业局）于2011年6月划转宜宾市城市管理综合执法局管理。原告与宜宾市市政设施管理处在宜宾市住房和城乡建设局的监督下于2011年11月3日签订了《宜宾市中心城区滨江路四期房屋移交协议》，自此，原告开始取得对滨江路四期国有房屋的代管职能。后原告便陆续以口头或书面形式通知被告继续按照租赁协议履行缴纳房屋租金的义务，但被告却没有履行相应义务。租赁期届满后，原告同意被告继续承租上述房屋，但必须按时交纳房屋租金及水电费用，而被告仍未交纳，且拖欠至今。为保证国有资产不流失，原告再次于2015年5月28日向被告发出通知，要求被告缴清拖欠房租、水电费并限期腾空搬离房屋。可时限届满，被告仍未缴纳任何费用。经原告上门排查，才发现被告已经将租赁房屋转租给陈秀兰经营。故诉至法院，请求法院判令：1、解除原被告双方存在的事实租赁关系，由被告和第三人共同腾空并向原告返还滨江路四期房屋1号底楼门面；2、被告向原告支付2011年8月1日起至本判决指定返还房屋之日止的租金（按420元/月计算），并向原告支付逾期交租的违约金6300元（按2011年8月1日至2015年9月30日期间所欠租金21000元的30%计算）；3、被告和第三人共同向原告支付从本判决指定返还房屋之日的次日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按420元/月计算）；4、被告向原告支付拖欠的从2013年7月1日至2013年10月31日水费6806.80元（23.8元/吨×286吨）、电费1351.50元，计8158.30元；5、本案诉讼费由被告承担。被告李树新辩称：1、我与原告没有合同关系，不同意解除合同。2011年8月1日之后我确实没有支付租金，因为我是与公共事业局签订的合同，此前的租金我都是交给该单位，之后的租金我不知应向谁支付。2、关于水电费，我承租的涉案房屋从2008年4月接手后到2014年6月期间都是关闭的，用于堆放物品并未实际使用。原告诉请的水电费期间水电费虽有产生但金额很少，原告诉请水电费标准过高，我不认可。第三人陈秀兰辩称：我在2014年6、7月从其他人处承租的滨江路四期房屋1号底楼门面，该人也是从被告李树新处承租的，虽我未与被告签订租赁合同，但被告对我承租该房是知晓的，而且我承租后的租金都是按季度交给被告，租金为1000元/月，我交至了2015年8月，此后的租金未交。期间我多次催促被告将租金交至房产公司，被告说他知道。经审理查明：2011年5月18日被告李树新(乙方/承租方)与宜宾市公用事业局(甲方/出租方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将代市政府管理的国有资产，即位于翠屏区滨江路四期房屋，暂租赁给乙方；乙方承租位于滨江路四期房屋的门牌号1号底楼门面，承租面积计14平方米；合同一年一签，租期为2011年5月1日至2012年4月30日止；租金为420元/月，按季交纳，保证金为1260元；如乙方逾期不交租金，应按欠付租金的5%按日向出租方支付违约金；乙方对该房屋的租赁只能用于仓库，租赁期间不得改作其他用途或擅自转租，如发生上述行为,甲方有权终止本租赁合同,并不退还租金和保证金，也不给予其它补偿或赔偿；合同到期乙方不续租的，应于到期后的3日内腾空房屋并退还甲方。原、被告均认可被告未交纳2011年8月1日之后的租金。2011年11月3日，宜宾市市政设施管理处（移交方）与原告宜宾市房产公司（接收方）签订《宜宾市中心城区滨江路四期房屋移交协议》，协议约定：根据市委市政府《关于印发和的通知》等文件精神，宜宾市市政设施管理处（原宜宾市公用事业局）已于2011年6月划转宜宾市城市管理综合执法局管理。现按照机构改革职能划转的相关要求和市住建局工作安排，将市住建局委托市政设施管理处代政府管理的国有资产，即位于旧城区金沙广场的滨江路四期房屋移交市房产公司管理。该协议所附的房屋移交表包括本案所涉房屋。原告取得对被告承租房屋的代管权利后，未与被告重新签订房屋租赁合同。被告自2011年5月1日实际使用租赁房屋至2014年6月，并于2014年6月将该承租房屋转租予第三人陈秀兰，由第三人占有使用至今。原告陈述其多次向被告发出通知要求其完清租金及水电，被告否认相关签收表上的签名系其本人签名。宜宾市房产公司物业管理分公司出具一份《情况说明》，载明：滨江路四期1号承租户李树新，用水分表1各，用电分表1个；2013年7月水表度数2116吨，2011年11月底数为1827吨，共用水289吨，已收取3吨水的费用；2011年11月--2013年7月被告差欠596度电的费用，2013年8月差欠7度电的费用，2013男9月差欠16度电的费用，2013年10月差欠16度电的费用……。被告对此不认可，原告陈述原始抄表底单已丢失。原告提交的相关水、电费缴费票据上载明的地址及门牌号并非本案所涉滨江路四期房屋1号底楼门面地址。上述事实有原、被告陈述，租赁合同、宜宾市中心城区滨江路四期房屋移交协议、情况说明等证据在案为凭，本院予以确认。本院认为：被告李树新与原宜宾市公用事业局于2011年5月18日所签订的《房屋租赁协议》系合同双方真实意思表示，内容合法有效。前述《房屋租赁协议》约定的租期届满日为2012年4月30日，期满后被告继续使用本案所涉房屋，被告未与原宜宾市公用事业局或原告另行签订租赁合同，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据市委市政府相关文件规定，原告取得本案被告承租房屋的代管权，故有权承接前述租赁协议的权利和义务。根据合同法的相关规定，对于不定期租赁当事人可以随时解除合同，故原告诉请解除与被告李树新之间的不定期事实租赁关系，本院依法予以支持。原告诉请被告支付2011年8月1日起至本判决指定返还房屋之日止的租金（按420元/月计算），因被告认可该期间未支付租金，故对该项诉请本院予以支持。原告诉请被告支付违约金6300元（按2011年8月1日至2015年9月30日期间所欠租金21000元的30%计算），因本案所涉租赁协议中所约定的每日按欠付租金的5%计算违约金标准过高，且原告未提供其损失的相应证据，故对该项违约金本院酌情调整为被告向原告支付2011年8月1日起至2015年9月30日期间的违约金（以尚欠租金为基数，按年利率6%计算）。根据本案查明的事实，被告于2014年6月将本案所涉房屋转租予第三人陈秀兰，由第三人占有使用至今，但原告所签订的《房屋租赁协议》明确约定租赁期间承租人不得擅自转租，本案中也无证据证明该转租行为经过原告许可，故原告诉请由被告和第三人共同腾空并向原告返还滨江路四期房屋1号底楼门面，本院支持为被告和第三人于本判决生效之日起十日内共同向原告返还滨江路四期房屋1号底楼门面。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。若被告和第三人未按本判决指定返还房屋之日前向原告返还本案所涉房屋，则原告诉请被告和第三人共同支付从本判决指定返还房屋之日的次日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按420元/月计算），本院依法予以支持。原告诉请被告支付2013年7月1日至2013年10月31日期间的水、电费8158.30元，因原告计算的用水吨数、用电度数无相应抄表底单、原告也未提供载明被告使用量的交费票据等证据，加之被告不予认可，故对该项诉请证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告宜宾市房产公司与被告李树新之间的不定期租赁合同。被告李树新和第三人陈秀兰于本判决生效之日起十日内共同向原告返还滨江路四期房屋1号底楼门面。二、被告李树新于本判决生效之日起十日内向原告宜宾市房产公司支付2011年8月1日起至本判决指定返还房屋之日止的租金（按420元/月计算），并支付2011年8月1日起至2015年9月30日期间的违约金（以尚欠租金为基数，按年利率6%计算）。三、若被告李树新和第三人陈秀兰未按上述第一项指定期间向原告宜宾市房产公司返还房屋，则被告李树新和第三人陈秀兰共同向原告宜宾市房产公司支付从本判决指定返还房屋之日的次日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按420元/月计算）。四、驳回原告宜宾市房产公司的其他诉讼请求。如果被告李树新、第三人陈秀兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费912元，减半收取456元，由原告宜宾市房产公司负担100元，被告李树新负担356元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  刘晗二〇一六年二月二十四日书记员  王伟