四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）内民终字第243号
上诉人（原审被告）内江市正祥房地产开发有限公司。
法定代表人李淑容，总经理。
委托代理人邓再勇，四川经和壁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨光成。
委托代理人陶勇，四川宏兴律师事务所律师。
上诉人内江市正祥房地产开发有限公司因与被上诉人杨光成房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2014）内中民初字第3349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人内江市正祥房地产开发有限公司委托代理人邓再勇，被上诉人杨光成及其委托代理人陶勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年11月13日，原、被告签订了《房屋拆迁置换协议》，约定：被告因建设需要，拆除产权属原告的座落于内江市市中区交通乡临江村五社面积为122.24㎡的房屋，被告用上上东方商住楼一期二号楼二单元7层楼建筑面积为100.22㎡住房一套安置还房给原告，并支付原告过渡费12，026元，安置还房的期限为协议签订之日起24个月内，超过此期限，过渡费提高一倍计算，一方违约，承担相应的违约责任。协议签订后，原告按照约定搬出房屋，被告向原告支付了过渡费12，026元，协议约定的交房时间到期后，被告又向原告双倍支付了3个月的过渡费。另查明，临江五社土地在2001年被政府征用。原、被告协议签订至今，被告未向原告交付涉诉协议约定的房屋。以上事实，有原告提交的《房屋拆迁置换协议》、安置凭证、公证书、协议书等有效证据及双方当事人陈述在案为凭。
原告诉至原审法院，请求判令：一、确认双方签订的协议合法有效；二、被告立即将位于上上东方商住楼一期二号楼二单元7层楼建筑面积为100.22㎡住房一套交付给原告，并为原告办理房屋所有权证和土地使用权证；三、被告支付拖欠原告的过渡安置费48，104元；四、被告承担逾期交房的违约责任，从2012年11月12日起每月按1，200元计算至房屋交付为止。庭审中，原告认可要求被告支付的过渡安置费48，104元计算有误，实际应为：12，026元×2倍-12，026元÷24个月×3个月×2倍=21，045.5元，该院予以认可。
原审法院认为：原、被告签订的《房屋拆迁置换协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告辩称认为涉案房屋及宅基地不在被告受让的土地上、被告不具备拆迁人主体资格、被告也不是涉诉协议的适格主体，原告的房屋为村镇房屋，房屋转让属于小产权转让，违反了土地管理法的相关规定，协议应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。”，被告未能提供证据证明其与原告签订的协议存在以欺诈、胁迫的手段签订的情形，也没有证据证明影响合同效力的其他因素的情形，其辩称理由不能达到证明合同无效的目的，也不是被告无法履行协议的理由。故被告的辩称理由不能成立，该院不予采信。原告所在临江五社土地在2001年被政府征用，双方签订协议并未违反法律、行政法规的强制性规定。原告按照协议履行了合同义务，被告也应按照合同约定履行向原告交付房屋的义务，故原告要求被告将位于上上东方商住楼一期二号楼二单元7层楼建筑面积为100.22㎡住房一套交付给原告，并为原告办理房屋所有权证和土地使用证，要求被告双倍支付延期还房的过渡费21，045.5元的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。双方虽在协议中约定“任何一方违约，应赔偿因此给对方造成的一切损失”，但根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，该院认为原告的实际损失应为其房屋延期交付期间产生的费用即过渡费，该费用原告已按照协议约定的两倍进行了主张，而未向法庭提供其余损失的相关依据，故原告要求被告支付从2012年11月12日起每月按1，200元计算至房屋交付之日止的违约金的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告杨光成与被告内江市正祥房地产开发有限公司在2010年11月13日签订的《房屋拆迁置换协议》合法有效；二、被告内江市正祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将座落于上上东方小区商住楼一期二号楼二单元7层楼建筑面积为100.22㎡的房屋一套交付给原告杨光成，并为原告办理上述房屋的房屋所有权证和土地使用证；三、被告内江市正祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告杨光成过渡费21，045.5元；四、驳回原告杨光成的其他诉讼请求。本案受理费6，712元，减半收取3，356元，诉讼保全费2，324元，合计5，680元，由被告内江市正祥房地产开发有限公司负担。
宣判后，原审被告内江市正祥房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人的旧房屋位置并不在上诉人建设用地范围，其处于其他土地上尚未拆迁，原审时，上诉人申请法院就该旧房屋是否处于上诉人用地范围进行勘验未获准许，致未能对此事实予以认定；被上诉人用于置换的旧房产权证及土地使用权证违反土地管理法第63条禁止性规定，导致合同效力问题；旧房土地使用权不属于上诉人，存在产权过户问题，被上诉人持有的旧房未过户给上诉人，也未向有关部门申报变更，旧房所有权仍在被上诉人手里，其未履行交房义务，只判决上诉人交房不公平；被上诉人在与上诉人签订讼争协议时，隐瞒了已经与政府有关部门签订了《农房拆迁安置协议》的真实情况，使上诉人违背真实意思表示再与其签订本案讼争协议，应当认定本案讼争协议无效；根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条，以及被上诉人与内江市市中区工业经济开发区办公室签订的《农房拆迁补偿安置协议》，只有县市政府才有资格进行房屋征收拆迁安置，上诉人不具备安置资格，讼争房屋所处地块不在上诉人购买范围，应属于国家所有，应由县市政府安置；原审认定事实及适用法律错误，请求二审撤销原审判决第一、二、三项内容，依法改判确认双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效并驳回被上诉人的全部诉讼请求。一审及二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人杨光成答辩称：上诉人没有证据证明其申请调取的证据因客观原因不能取证且申请调取的证据与本案无关，一审不予准许合法；本案讼争房屋土地不是集体土地，已被征收变成国有土地，上诉人主张违法的理由不成立；上诉人一审出具的所有权凭证证明我方已经将房屋交付给了上诉人，上诉人也已经支付了一定期限的过渡费用；《国有土地上房屋征收与补偿条例》是2011年生效，而本案协议签订时间在此之前，本案不应适用该条例的规定，且该条例针对的是国有土地，上诉人主张适用该条例与其主张的讼争房屋土地为集体土地相互矛盾；被上诉人从未隐瞒与市中区签订的征地协议，其在被征用土地上进行开发应当知情，上诉人称被上诉人与其他案外人签订有其他拆迁安置协议不是事实，其没有提供相应证据。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人为证明其上诉主张，向法院提交了如下证据材料作为新证据：
1、来源于内江市国土局的上诉人开发的上上东方居住小区1、2、3、4号楼竣工地形图，证明讼争房屋不在上诉人开发用地范围。
2、上诉人申请根据规划图进行现场勘查。
被上诉人的质证意见是：真实性无异议，但无法证明红线范围是否包含讼争房屋，与本案没有关联性。
本院的认证意见是：该证据不能证明讼争房屋是否处于上诉人用地范围这一待证事实，不具备证据关联性，
被上诉人未提交新的证据。
本院二审查明的其他案件事实与原审法院查明一致，依法予以确认。
本案二审期间的争议焦点为：一、本案讼争的《房屋拆迁置换协议》是否有效；二、上诉人应否经讼争的房屋交付被上诉人，并支付相应的过渡费；三、原审的诉讼程序是否不当。
本院认为：双方签订的《房屋拆迁置换协议》意思表示真实，且被上诉人已经将讼争房屋的相关权属证书交付上诉人，上诉人也已经支付了一定期限的过渡费用，双方签订的该《房屋拆迁置换协议》已经在实际履行，上诉人虽辨称该协议存在欺诈或违反法律法规禁止性规定的无效情形，但未能提供相应证据证实，该协议应为合法有效；根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，上诉人应当履行协议约定的义务将讼争房屋交付给被上诉人并支付相应过渡费；上诉人虽抗辩称讼争房屋现不在其用地范围内，其无法履行，履行后对其不公平，但其申请人民法院进行现场勘查调取的证据，不属于依法应当由人民法院调取的证据，原审不予准许其申请，程序并无不当。上诉人也未提供其他证据证实该主张，其辩解理由不能成立。另外，即使讼争房屋未在上诉人现用地范围，上诉人作为专业的房地产开发公司，未就合同签订的相关事项尽到审慎调查和注意义务，又未提供证据证明被上诉人存在故意欺诈或强迫等过错行为的情况下，相应法律后果理应由其自行承担，若转而由被上诉人承担才有违公平和诚实信用原则。并且，上诉人也可以在履行本协议安置还房义务后，向实际取得讼争房屋所占土地的使用权人主张权利，其实体权利并未受到侵害，协议的履行并不会导致对其不公平。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人内江市正祥房地产开发有限公司的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6，712元，由上诉人内江市正祥房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
审 判 员 关淑华
代理审判员 李 清
二〇一五年四月十二日
书 记 员 李 敏