四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川08民终904号
上诉人（原审原告）：四川省阆中安阁瑞实业有限公司，住所地：四川省阆中市张飞大道78号。
法定代表人：周飞，该公司董事长。
委托代理人：马忠辉，男，汉族，生于1957年11月4日，四川省阆中市人，住四川省阆中市，系该公司员工。
委托代理人：朱世其，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苍溪县国有资产投资经营有限公司，住所地：四川省苍溪县陵江镇刘家巷22号。
法定代表人：陈波，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ，四川鉴平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苍溪县国有资产监督管理局，住所地：四川省苍溪县陵江镇财政综合大楼。
法定代表人：赖于强，该局局长。
委托代理人：唐斌，四川达权律师事务所律师。
上诉人四川省阆中安阁瑞实业有限公司（以下简称安阁瑞公司）因与被上诉人苍溪县国有资产投资经营有限公司（以下简称苍溪国投公司）、苍溪县国有资产监督管理局（以下简称苍溪国资局）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省苍溪县人民法院(2016)川0824民初1347号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安阁瑞公司的委托代理人马忠辉、朱世其与被上诉人苍溪国投公司的委托代理人ＸＸ、苍溪国资局的委托代理人唐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人安阁瑞公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判二被上诉人连带赔偿上诉人各项损失300万元，一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一、一审判决事实认定错误。1、一审认定上诉人存在违约行为错误。租赁合同不能履行是苍溪国投公司拒不支付租赁物所致。一审将不交纳保证金和租金的原因归责于上诉人是错误的。为证明被上诉人违约，上诉人提交以下证据：①双方往来函件，证明上诉人一再催促苍溪国投公司交付租赁物及告知被上诉人延迟交付租赁物已经造成上诉人损失的事实，并证明不交付租赁物的真实原因是苍溪国投公司内部改制未完成、职工安置未完成；②2008年6月18日上诉人与苍溪国资局签署的继续履行租赁合同的法律文件；③2009年7月22日苍溪国资局向上诉人送达不能继续履行原租赁合同的函，该函解释了不能履行租赁合同的原因在于“梨都宾馆在地震中受损严重”，只字未提是上诉人拒不交付保证金和租赁费所致。从反向证明的角度也可推定出拒不履行交付租赁物的根本原因在于被上诉人内部原因所致，从而应当认定被上诉人违约。（1）被上诉人自始至终没有向上诉人指定交纳保证金和租金的银行信息，导致上诉人交付保证金和租金不能；（2）如果上诉人存在未交付保证金和租金的违约情形，根据《合同法》第六十条规定，被上诉人也应在合理期限内履行通知、催告义务，如上诉人仍不履行应向上诉人发出书面的解除租赁合同的通知函，然后再重新发布政府采购公司。但庭审中，被上诉人自始至终没有证据证明有向上诉人催告的事实和解除合同的事实，更没有重新发布政府采购公告的证明。（3）如果真的存在上诉人违约的情形，苍溪国资局就不会在2008年6月18日与上诉人签署继续履行原租赁合同的协议。该协议明确载明：“安阁瑞不愿意解除合同，愿意在形成以下意见的基础上履行合同”，该证据与前述书面函件一起印证了上诉人要求继续履行合同的意思表示，再次证明了合同不能履行的根本原因在于被上诉人不交付租赁物。上诉人认为，被上诉人不正当地阻却合同向对方履行合同义务，应承担违约责任。（4）上诉人在响应文件和竞争性谈判中已经向被上诉人证明具有交付保证金和租金的实力，就常识来讲，上诉人在签订租赁合同后不可能不履行合同。（5）《了解笔录》证明了上诉人多年来一直要求继续履行租赁合同的意思表示，被上诉人从未向上诉人声明过不交付租赁物的原因在于未交纳保证金和租金。综上，一审认定事实应当根据证据和社会常识、经验法则综合认定，从而判定被上诉人应当承担违约责任。2、一审判定苍溪国资局对上诉人扩大的损失不予赔偿错误。上诉人认为，苍溪国资局应当承担违约责任。理由如下：（1）四川省政府采购网上，明确显示案涉竞争性谈判的采购人为“苍溪县国资局”；（2）2008年6月18日被上诉人作出同意履行租赁合同的意思表示，并约定了一系列上诉人应当承担的义务和责任，对原合同内容进行了变更，苍溪国资局具有当事人的法律地位；（3）苍溪国资局向上诉人发出了解除合同的通知函；（4）苍溪国资局系苍溪国投公司的主管机关，双方存在管理与被管理、指导与被指导、服从与被服从的关系；（5）上诉人因信任苍溪国资局将履行合同或指令苍溪国投公司履行合同从而产生了新的损失，因此，苍溪国资局应当承担责任；（6）如前所述，导致合同不能履行的根本原因在于苍溪国投公司不交付租赁物，苍溪国资局应当就地震后与上诉人签署继续履行合同造成扩大的损失承担赔偿责任，一审认定“因原告在地震之前没有按合同先行履行交付保证金和租金义务，构成违约，故要求赔偿损失的请求本院不予支持”不能作为苍溪国资局免责的理由。综上，一审认定苍溪国资局不承担赔偿责任错误。二、一审法院适用法律错误。
被上诉人苍溪国投公司辩称：一、上诉人违约在先事实清楚，合同约定明确。1、上诉人没有按照合同的约定支付租金。根据《租赁合同》第四条的约定，在签订合同的当日2007年12月31日，上诉人应当交纳51万元的租金和20万元的履约保证金，但上诉人至今都未交纳。交纳租金是承租人的主要义务，也是出租人实现合同目的所在，《合同法》第二百二十六条也明确规定“承租人应按照合同约定的期限支付租金”，故上诉人既违约也违法。2、合同约定我公司交付出租物义务在后，在承租人没有依约交纳租金情况下，我公司依约享有不交付出租物的权利。合同第五条第1项明确约定，我方交付出租物是在安阁瑞公司支付第一年租金51万元后，才有义务履行交付出租物的义务，承租人没有按约交纳租金，我方有足够理由不予交付房屋。依照《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行义务。”因此，在承租人没有依约交纳租金的情况下，我公司依法依约不该履行交付义务。3、我公司依约依法也享有合同解除权。根据合同第七条第一款的约定，在承租人未按约定期限交付租金超过60天以上的，出租人有权解除合同。上诉人无视合同约定，不交纳租金超过60天，依约我公司已经享有了合同的解除权。二、上诉人的上诉理由太荒唐，完全站立在指责对方错误的基础之上。（一）上诉人提交的证据，依然不能否认上诉人违约的根本事实。1、往来函件，上诉人欲证明迟延交付租赁物的事实，但我方完全可以不予理睬，承租方在连合同最根本的交纳租金的义务都没有履行，我方凭什么交付租赁物。2、2008年6月18日的政府会议纪要，仅仅是政府站在管理的角度，就地震后安阁瑞公司反映的问题的一个处理意见，是一个指导性的文件，且该纪要并未否定原合同约定的承租人交纳租金的义务，交纳租金是租赁合同最基本的义务。3、2009年7月22日的函，也仅证明原招待所租赁房屋因地震后严重受损的事实，这是法律赋予合同当事人在遭受不可抗力后履行的一个告知义务，完全合法合理。（二）上诉人所谓的反向证据，也不能达到证明出租方违约的事实。1、关于是否提供银行信息的问题。合同没有约定我方必须提供交纳房租的银行信息，且之前承租人在交纳竞争性谈判保证金时，我方也没有告诉银行信息，上诉人怎么知道交纳？2、关于通知催告义务。这一规定是解决行使合同解除权的问题，而本案争议的是承租人在没有按照约定交纳租金的情况下，擅自进行所谓的“采购培训”所造成的损失的赔偿问题，完全两回事。3、2008年6月18日的协议，没有免除或者迟延承租人应当交纳租金的义务。4、竞争性谈判出具有交纳保证金和租金的实力的证明，不等同于可以抗辩不交纳租金。既然有实力交纳为什么不交纳？5、至于《了解笔录》，是上诉人为了保诉讼时效所为。上诉人不按约履行，却强加我方对其不交租金的行为予以催告和声明，逻辑上行不通，我方无催告义务。三、上诉人认为一审适用法律错误的上诉理由不应得到支持。上诉人认为一审认定事实错误，必然导致适用法律错误。在司法实践中，认定事实与适用法律是两个不同的概念，认定事实错误不必然导致适用法律错误。何况一审认定上诉人违约在先的事实清楚，证据确实充分，适用《合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条，完全正确。综上所述，上诉人签约后不按合同约定履行自己的义务，在合同签订后，又遭遇了罕见的地震不可抗力，造成租赁物严重受损，部分属于毁灭性损害，合同已经无实际履行可能，上诉人所谓的投入损失没有可信度，且系自己违约在先，出租人不交付租赁物符合合同约定，也符合法律规定。故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人苍溪国资局辩称：一、原审查明苍溪国资局系租赁标的物的产权人及案涉合同主体的事实不当，应予以纠正。1、苍溪国资局并非租赁标的物的产权人。案涉租赁标的物属苍溪县梨都宾馆所有，苍溪国资局仅系苍溪县梨都宾馆的上级行政主管部门，依职权对国有资产实施监管，但却不能对所监管的国有资产行使使用、收益、处分、支配的权能。2、苍溪国资局不是案涉合同的主体，既非签约、履约主体，也非解约主体。（1）在合同的招标、谈判、磋商过程中，上诉人对合同的相对方为苍溪国投公司是明知的。根据国有资产行政管理体制，国有资产所有权人对外招标、招租时，只能以苍溪国资局的名义作为采购人，而不能以所有权人名义对外采购，故不能当然地确定网上显示的采购人为合同相对方。（2）在签订合同时，上诉人对合同相对方亦是明知的。2007年12月31日，上诉人与苍溪国投公司签订《租赁合同》，出租方为苍溪国投公司。（3）合同订立后因双方产生争议，按照上级部门的安排，苍溪国资局介入协调，并不能因此直接认定苍溪国资局合同主体身份，更不能认定合同中的全部权利、义务转由苍溪国资局享有和承担。2012年6月18日，苍溪国资局介入与上诉人单方进行协调沟通，上诉人就合同期限、租赁费用标准，提出了单方变更原合同的意思表示，并表示愿意在此基础上履行合同，苍溪国资局仅对该单方变更合同的意思表示而形成的书面意见的客观事实加盖印章方式予以见证确认，却并不代表上诉人与苍溪国资局之间就租赁标的物达成了新的租赁合同，更不代表苍溪国投公司同意上诉人单方变更合同的意思表示。因为该意见中的甲、乙双方仍是特定的上诉人与苍溪国投公司，而非苍溪国资局。（4）解约性质的函具有明确的主体指向性。在征求苍溪国投公司无法履行的原因后，苍溪国资局作为上级主管部门于2009年7月22日向上诉人发出具有解约性质的函，该函明确原合同不能履行，原合同双方系上诉人和苍溪国投公司。苍溪国资局从未与上诉人签订过合同，亦不存在解除合同之说。二、因上诉人违约在先，故原审驳回上诉人诉求符合法律规定。根据《合同法》规定，先履行一方，在不能履行时，后履行一方有权行使不安抗辩权，因上诉人未交纳租金及保证金，苍溪国投公司拒绝履行义务符合法律规定。三、上诉人与苍溪国资局未形成合同关系，双方未产生任何权利义务，上诉人请求苍溪国资局承担合同违约之债无事实依据。综上，因上诉人违约在先，且与苍溪国资局之间未形成合同关系，故应驳回上诉人的诉讼请求。
安阁瑞公司向一审法院起诉请求：1.解除租赁合同；2.苍溪国投公司和苍溪国资局连带赔偿安阁瑞公司各项损失300万元；三、本案诉讼费由苍溪国投公司和苍溪国资局承担。
一审法院经审理查明：2007年5月，苍溪国投公司发布关于苍溪县梨都宾馆对外租赁竞争性谈判公告，其内容为：“苍溪县梨都宾馆位于苍溪县陵江镇刘家巷7号，占地面积5987平方米，建筑面积12957平方米，现有客房177间，床位325个，大小餐厅17个，能同时容纳600人就餐，设备齐全。成交方必须在租赁的第一年用6-7个月时间对标的物出具足额资金实施全面改造，改造后经验收达到国家三星级宾馆标准。租赁期限为8-10年，标的物租赁低价为70万元/年”。2007年5月29日，安阁瑞公司交纳竞争性谈判保证金3万元后，提供了竞争性谈判响应文件，积极参与谈判。苍溪国投公司经谈判和考察后决定将梨都宾馆租赁给安阁瑞公司。2007年12月31日双方签订了《苍溪县梨都宾馆（苍溪县招待所）租赁合同》。合同约定：一、“甲方（苍溪县国有资产经营有限公司）将位于苍溪县刘家巷7号的苍溪县梨都宾馆（县委招待所）经营权出租给乙方（安阁瑞公司）经营……。甲方对所出租的梨都宾馆享有完全的出租权。……三、本合同租赁期为10年，自2007年12月31日起至2017年12月30日止。四、1.第一年租金为510000元，第二年租金为720000元，此后每年租金为720000元。2.经营时间从双方签订合同之日算起，在梨都宾馆升星改造期间（从2008年1月1日起至2008年7月30日止）租金减半交纳。3.上述租金每壹年支付一次，具体为（1）双方在签订合同时承租人一次性交纳第一年租金，（2）2008年12月30日前支付第二年租金……（5）为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金20万元。租赁期满，若乙方无根本违约行为，本保证金不计算利息由甲方退还乙方……五、甲方应在乙方支付第一年租金之后，迅速将梨都宾馆房屋钥匙交给乙方。……七、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：1.未按约定期限交付租金，超过60天以上的。……在租赁期限内，有下列情况之一的，经甲乙双方协商一致，书面变更或解除本合同：……3.因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素影响导致该宾馆房屋及其附属设施严重损坏，造成本合同不能继续履行的”。合同签订后，安阁瑞公司未按约在签订合同之日向苍溪国投公司支付履约保证金20万元，也未交纳第一年租金510000元。苍溪国投公司也未向安阁瑞公司交付梨都宾馆的房屋钥匙。
2008年5.12汶川发生大地震，苍溪县梨都宾馆受损,2008年6月18日，苍溪国资局与安阁瑞公司就租赁合同履行问题形成如下主要意见：“一.甲方现向乙方交付的租赁物应由相关权威部门认证并出具安全使用检查报告对受地震损毁的部分房屋甲方应在交付前加固达到安全使用标准。二.继续由乙方对原租赁物进行规划设计投资装修改造，并达到挂牌三星级标准，期限在乙方进场之后，争取三个月以内挂牌升星。三.租赁期限将原合同所定的十年改为租赁期限八年。四.租金的缴纳，乙方同意在租赁期的前五年向甲方缴纳租金40万元/年，后三年向甲方缴纳租金50万元/年，具体支付时间按原合同中约定。五……。六……。七……。八……。九.以上条款双方签字确认后，乙方在双方约定时间进入梨都宾馆，乙方前期投入和延迟进场损失由乙方自行承担。”2009年6月19日，安阁瑞公司出具意见表示愿意在双方协商达成的以上条款下继续履行承包合同。
2008年11月25日，经四川中创建设工程质量检测鉴定有限公司出具技术鉴定报告评定苍溪县梨都宾馆南楼、西楼、北楼、门厅大厅安全性等级为Dsu级，建议拆除重建；东楼、北楼、门厅大厅安全性等级为Csu级。
2009年7月6日，安阁瑞公司向苍溪国资局发函称2008年6月18日与苍溪国资局达成新的合同，双方口头约定，在2008年7月1日前安阁瑞公司进场，安阁瑞公司为了进场后能够顺利经营和开展升星改造工作，再次招聘了服务员管理人员并准备了升星改造所需硬件，又投入了大量资金，但未能按约定时间进场，要求苍溪国资局答复。该函件，苍溪国资局于2009年7月9日签收，并于2009年7月22日向安阁瑞公司复函称：因梨都宾馆去年5.12地震中受损，所签合同不能继续履行。事后双方为因合同不能履行赔偿损失问题不能达成协议，故安阁瑞公司提起诉讼。
在庭审中安阁瑞公司陈述有如下损失：1、2007年7月至2009年9月人员工资共计发放888900元，利息422827元；2、2007年12月28日支付设计装修定金20000元，利息9600元；3、2007年12月9日支付购买电梯定金4万元，利息19200元；4、2007年12月10日支付购买空调、电视支付定金3.5万元，利息16800元，支付购买宾馆家具定金10万元，利息48000元。合计199800元；5、2008年6月21日支付装饰材料款9万元；6、2008年6月20日支付设计费4万元；7、2008年6月27日支付购买地砖定金6万元、利息28800元；8、2007年至2015年为履行合同支出的差旅费62260元；9、间接损失400万元。以上损失共计5920977元。安阁瑞公司主张苍溪国投公司和苍溪国资局连带赔偿300万元。
一审法院认为：苍溪国资局是苍溪县梨都宾馆资产的所有权人，苍溪国投公司受苍溪国资局的委托管理经营梨都宾馆资产，苍溪国资局与苍溪国投公司均有权与安阁瑞公司缔约租赁合同。因此苍溪国投公司与安阁瑞公司达成的租赁合同及苍溪国资局与安阁瑞公司形成的意见均是本案梨都宾馆租赁合同的组成部分。且是当事人的真实意思表示，内容合法，合同各方当事人均应严格履行。安阁瑞公司与苍溪国投公司签订合同后未按合同约定履行先交纳保证金和第一年租金的义务，苍溪国投公司有权拒绝履行交付租赁物的义务。安阁瑞公司称未交付租金和保证金的是因苍溪国投公司未完成内部改制和员工安置无法交付租赁物而拒收，但未提供证据予以证实，故对该说法不予采信。2008年5月12日汶川特大地震后，2008年6月18日虽然安阁瑞公司与苍溪国资局形成继续履行意见，但安阁瑞公司鉴于梨都宾馆经四川中创建设工程质量检测鉴定有限公司鉴定评定的“西楼、北楼、门厅大厅安全性等级为Dsu级，建议拆除重建；东楼、北楼、门厅大厅安全性等级为Csu级”的客观原因，为确保不发生安事故，向安阁瑞公司提出不能履行合同，符合法律规定。综上所述，双方均已达成解除合同的合意，且符合法定的解除条件，故本案租赁合同已经解除。致于安阁瑞公司要求苍溪国投公司、苍溪国资局赔偿因解除合同的损失问题，因安阁瑞公司在地震之前没有按合同先行履行交付保证金和租金义务，构成违约，故要求赔偿损失的请求，一审法院不予支持。但合同解除后，苍溪国投公司所收的3万元保证金应当退还。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、六十七条、九十四条（一）项、九十八条，一百一十七条、第二百二十六条之规定，判决：一、驳回安阁瑞公司的诉讼请求；二、苍溪国投公司应退还安阁瑞公司保证金3万元，此款限本判决生效后立即付清；案件受理费15400元，由安阁瑞公司负担。
经审理查明：二审中，双方均未提交新证据。对一审查明的事实，除苍溪国投公司在2007年发布竞争性谈判公告及签订《房屋租赁合同》时名称应为苍溪县国有资产经营有限公司外，其余事实与本院查明的一致，本院予以确认。
另查明：苍溪国投公司原名苍溪县国有资产经营有限公司，于2010年11月经工商登记变更名称为“苍溪县国有资产投资经营有限公司”。
本院认为：本案二审中的争议焦点包括：一、租赁合同关系的履约主体确认；二、双方是否存在违约行为；三、上诉人主张的履约损失应否支持；四、本案的法律适用是否正确。
一、关于租赁合同关系的履约主体。
安阁瑞公司先后与苍溪国投公司签订《租赁合同》、与苍溪国资局确认继续履行原合同，形成租赁合同关系。苍溪国投公司就案涉国有资产对外招租签订合同，作为出租人系租赁合同关系的相对方。苍溪国资局作为苍溪国投公司的上级主管部门，行使国有资产监督管理职能，与安阁瑞公司就地震后是否继续履行原合同进行磋商形成书面意见，该意见属于原合同的补充协议，苍溪国投公司事后并未提出异议，视为对该补充协议的追认。因此，与安阁瑞公司建立租赁合同关系的相对方应为苍溪国投公司，苍溪国资局不属本案租赁合同关系的履约主体。一审认定苍溪国资局是案涉资产的所有权人，苍溪国投公司的经营管理行为是受苍溪国资局的委托，缺乏证据证实，亦与本案实际情况不符，本院予以纠正。
二、双方是否存在违约行为。
一审认定苍溪国投公司与安阁瑞公司达成的租赁合同及苍溪国资局与安阁瑞公司形成的意见均是案涉租赁合同的组成部分，合法有效，现因符合法定解除条件，租赁合同已经解除，双方对此均未上诉，本院予以确认。
现安阁瑞公司与苍溪国投公司之间的租赁合同关系已经解除，对于合同履行过程中是否存在违约行为，双方存在分歧。上诉人认为二被上诉人的违约行为包括未交付租赁物、未提供银行帐户信息、未履行通知催告义务。被上诉人认为上诉人的违约行为包括未交纳房租和保证金。根据合同约定，苍溪国投公司交付租赁物的前提条件是安阁瑞公司支付第一年租金。事实查明，安阁瑞公司未支付第一年租金，苍溪国投公司亦未交付房屋。故一审认定苍溪国投公司在安阁瑞公司未按合同约定先交纳第一年租金的情况下有权拒绝履行交付租赁物的义务，并无不当。合同中对于租金支付程序和履行方式并无明确约定，苍溪国投公司是否具有率先提供银行帐户信息及事后通知催告交纳房租的义务无合同约定，上诉人认为苍溪国投公司存在违约行为的上诉理由，本院不予支持。
尽管合同签订后遭遇地震，苍溪国资局出面与安阁瑞公司协商继续履行合同，并在原租赁合同的基础上变更了承租范围、租赁期限、租金标准等相关内容，但对于租金支付时间及租赁物的交付条件等内容并未变更，双方仍应遵循原租赁合同的约定。上诉人在补充协议达成后不先交纳第一年租金，仍无权要求苍溪国投公司交付租赁物。
因此，无论地震前后，双方就案涉租赁项目达成的协议，均合法有效，双方均应按约履行。安阁瑞公司未按约履行在先，苍溪国投公司未及时交付租赁物不属违约。
三、上诉人主张的履约损失应否支持。
上诉人主张二被上诉人连带赔偿因合同不能履行造成的各项损失，其主张的损失包括人员工资、材料设备款及间接损失。上诉人主张的损失中，人员工资自2007年7月起计算，早于合同签订时间，间接损失为可得利益的租金损失，均与本案缺乏关联性，材料设备款，亦因合同尚未实际履行无法确认损失存在的客观性。因此，上诉人存在违约行为，合同尚未实际履行，上诉人主张履约损失赔偿，本院不予支持。
四、本案的法律适用。基于本案查明的事实，经审查，一审判决适用法律正确。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决虽认定履约主体不当应予纠正，但并不影响案件处理的结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费30800元，由上诉人四川省阆中安阁瑞实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘顺波
代理审判员 郁华冰
代理审判员 姜 丽
二〇一六年二月七日
书 记 员 曾梦佳