湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳中民一终字第444号
上诉人（原审原告、反诉被告）曾新建，男，l968年2月25日出生，汉族。
委托代理人李雄文，湖南天朋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）岳阳高科安防工业园有限公司。
法定代表人陈淑仙，董事长。
委托代理人邹建东，男，l957年7月18日出生，汉族。
委托代理人郑柳钦，湖南思阳律师事务所律师。
上诉人曾新建因租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民康初字第211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告（反诉被告）曾新建于2007年9月以个体工商户岳阳市岳阳楼区新建腰线抛晶砖经营部的名义向岳阳市工商行政管理局岳阳楼分局申请办理营业执照。岳阳市工商行政管理局岳阳楼分局于2007年9月向原告颁发个体工商户营业执照，经营者为曾新建，经营范围陶瓷制品批发零售。原告曾新建于2009年4月23日与被告（反诉原告）高科公司签订了厂房租赁合同书一份。合同内容“乙方（原告）租赁甲方（被告）现有厂房，经双方协商一致，就有关租赁事项达成如下合同：一、租赁地点、期限和用租赁地点：岳阳经济开发区康王工业园岳阳安防工业园内的在新建的厂房C栋，建筑面积约2000平方米。为方便乙方投产，合同初期先临时使用园区内厂房A栋一层约2500平方米，为期6个月，待C栋厂房竣工后，根据甲方要求期限，乙方自行将所有设备及资产全部迁往C栋。租赁期限为2009年7月1日至2014年6月30日，为期五年。租赁用途为开办陶瓷印刷厂用。二、租金：l、乙方缴纳给甲方租金押金50000元，该押金不计息，承租期届满后退还给乙方；若乙方有违约行为，甲方有权按本合同规定扣除乙方的全部或部分押金；2、第二年：A栋一层租金为每年l30000元，C栋每年100000元，以后逐年按5％递增；3、乙方按每六个月交纳一次租金，交清租金允许租用厂房，首期在本合同签订时一次性交清租赁押金和第一次6个月租金后，甲方将合同规定房产交乙方使用。三、甲方按合同要求提供给乙方规定的厂房，厂房内按甲方原建设设计标准要求安置好水电设施，并保证有基本的道路，并按双方共同确定的计划供应量提供水电入户…。四、…3、按时缴清租金，如逾期未交，每日按欠缴部分金额的1％罚滞纳金；…10、在租赁期限内，未经甲方同意，中途不得擅自退租，否则，乙方应该按合同，总租金l0％的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任”。随后，原告与被告又签订了一份厂房租赁合同书补充合同。该合同的内容为：“乙方（原告）因生产需要，要求在甲方（被告）园区内建设一栋临时房屋作为生产配套使用，经甲乙双方协商一致，
特就有关事项达成如下补充合同：三、乙方权利和义务。…3、该房屋在乙方租赁甲方厂房期间，其使用权归乙方，乙方如停止租赁甲方厂房，则不能继续使用该房屋。四、相关责任。…4、当乙方自A栋厂房迁至甲方其他厂房后，因A栋厂房其他租赁单位原因，导致该房屋须拆除或迁址，乙方须按甲方规定期限停止使用该房屋或拆除，因此所产生的一切费用和损失均由乙方自负”。合同签订后，原告在被告处的租赁厂房内从事陶瓷印刷的生产经营，并依约支付给被告租赁厂房押金50000元。2009年5月19日，原告开通天然气管道。岳阳华润燃气有限公司向原告出具天然气管网建设费用110000元的收据。2011年12月16日，岳阳市环境保护局对位于康王安防工业园，黄卫和陶瓷加工厂作出环境监察文书。内容为：“监察笔录：该厂于2010年3月与安防工业园签订租赁协议，从事陶瓷加工，未办理任何行政审批手续，擅自开工生产。生产过程中切割陶瓷产生噪声粉尘，印花焙烧产生废气，影响周边生活环境。初步处理意见：l、责令立即停止整改。2、在本月向环保部门如实申报并补办环保行政审批手续。3、采取有效措施防止噪声，废气污染
在12月31日前报治理方案。4、否则，我局将依法处理”。岳阳市环境保护局岳阳经济开发区分局于2011年7月13日作出岳经环移送函（2012）1号环境保护查办案件移送函。内容为：“岳阳经济开发区经贸局：现将黄卫和陶瓷加工厂�境污染问题的查处情况移送贵局。经查，该陶瓷加工厂的主要环境违法情况和处理情况如下：黄卫和陶瓷加工厂未经环保部门审批，擅自开工、生产，在生产过程中产生的废气、噪声、固体废物等污染物未经任何处理直排，影响了周边环境。根据湘环发（2012）19号文件精神，该企业属于无环评审批手续，非法生产，被环保部门责令停产整治的企业。建议贵局根据湘环发（2012）19号文件的规定，采取断电措施，对该企业予以关闭”。岳阳经济开发区经贸统计局于2012年7月16日作出岳经经统（2012）16号关于请求通知供电单位对违法生产企业依法断电的报告。内容为：“市经济和信息化委员会能源与资源节约科：2012年7月13日，岳阳市环境保护局岳阳经济技术开发区分局向我局来函，请求我局按照湘环发（2012）19号文件规定通知供电单位，对无环评手续擅自非法生产的黄卫和陶瓷加工厂依法采取断电措施。鉴于我区目前没有成立电力执法大队，不能行使有关电力行政执法职能，故特具报告，请求上级部门通知相关单位，依法对黄卫和陶瓷加工厂采取断电措施”。岳阳市经济和信息化委员会于2012年7月24日对岳阳电业局出具停电通知。通知内容为：“根据岳阳经济开发区经贸统计局《关于请求通知供电单位对违法生产企业依法断电的报告》和岳阳市环境保护局经济开发区分局《环境保护查办案件移送函》（岳经环移送函（2012）1号）及《岳阳市环境保护局环境监察文书》，特请按照（湘环发（2012）19号）要求，对无环评手续擅自非法生产的黄卫和陶瓷加工厂依法断电”。岳阳市电力部门于2012
年7月对原告经营的岳阳市岳阳楼区新建腰线抛晶砖经营部采取了断电措施。
另查明，黄卫和系原告（反诉被告）曾新建开办的岳阳市
岳阳楼区�建腰线抛晶砖经营部的管理人员。原告一直占用租赁房屋至今。
原审法院认为，原告（反诉被告）曾新建与被告（反诉原告）高科公司于2009年4月23日签订厂房租赁合同书以及补充合同，该合同内容系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，双方之间形成了厂房租赁合同关系。原告在诉讼中也提出要求解除与被告之间的租赁合同及补充合同，由于被告在诉讼中亦提出解除与原告之间的租赁合同及补充合同并反诉要求被告承担相应的赔偿责任，由于双方在解除合同方面已经达成了合意，故对原告提出的解除其与被告之间的租赁合同及补充合同的主张，法院予以支持。原告在诉讼中提出被告没有按照合同约定以及电力供应与使用条例的规定，安装变压器，也未向供电企业申请新装用电并签订供电合同，被告擅自引入电源，违反合同的约定，被告应当赔偿因其违约行为致使原告解除租赁合同而给原告造成损失919207元（包括电费损失l57033元、不锈钢架l5000元、配套使用房屋l90000元、天然气开通费110000元、生产设备拆、安装、调试及配件损耗311374元、办公室装修费39800元、搬迁运费96000元）的主张，被告虽未办理单独的用电开户手续，但原告自与被告签订租赁合同以来一直在使用该电源，原告并未提供证据证明被告从邻近单位冠宏科技有限公司接驳电源的行为给原告的生产造成实质上的影响，或是该接驳电源无法满足原告工厂生产所需，亦无证据显示被告作为出租人未能在租赁期间尽到保障正常供电的义务，虽然被告未与用电部门签订供电合同，其从第三方冠宏科技有限公司接驳电源的行为是否符合电力部门的规定，应当由有关部门予以评判。相反，从岳阳市环境保护局岳阳经济开发区分局、岳阳经济开发区经贸统计局、岳阳�经济和信息化委员会下发的文件上看，切断对原告生产经营的用电，是有关行政机关基于原告在生产经营过程中未能办理有关环评手续而对原告采取的强制断电的行政行为，并非是由于被告未能履行合同义务而导致原告无法正常用电的原因，故对原告提出的被告未依约安装变压器，擅自引入电源存在违约行为的主张，法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装修装饰，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”之规定，由于租赁合同及补充合同并未对解除租赁合同后关于生产设备拆、安装、调试及配件损耗�用、办公室装修费、搬迁运费、不锈钢架费用等作出明确约定，原告解除租赁合同系其违反有关环境法规而被责令关闭导致无法继续履行租赁合同所致，故对原告提出要
求被告赔偿不锈钢架15000元、生产设备拆、安装、调试及配件损耗311374元、办公室装修费39800元、搬迁运费96000元的主张，不予支持。对原告在诉讼中主张的要求被告赔偿
配套使用房屋l90000元，由于原告与被告签订的厂房租赁合同书补充合同第三条第3项约定“该房屋在乙方（原告）租赁甲方（被告）厂房期间，其使用权归乙方，乙方如停止租赁甲方厂房，则不能继续使用该房屋”、第四条第4项“当乙方自A栋厂房迁至甲方其他厂房后，因A栋厂房其他租赁单位原因，致该房屋须拆除或迁址，乙方须按甲方规定期限停止使用该屋或拆除，因此所产生的一切费用和损失均由乙方自负”，参照该两项合同约�以及原告系自身原因导致租赁合同无法继履行的情况，被告在诉讼中又表示不同意利用，故对原告提出的配套使用房屋l90000元的主张，不予支持。对原告提出的要求被告支付因被告未单独设立用电设施导致原告向其他供电单位支付了超出国家电费标准157033元的主张，虽然厂房租赁合同书第三条第1项约定被告应当按照双方共同确定的计划供应量提供水电入户，但厂房租赁合同书第四条第4项同时约定水电费实行按表计量、按月缴清，缴费标准按有关单位向被告收取的水电费标准执行，该项规定并未明确约定原告的电费必须按照国家规定电价支付，且原告自2009年6月起至2012年6月期间一直都以相同的电价向第三方或被告支付电费，原告并未提供证据证实其对被告从第三方接驳电源表示过异议或拒绝支付相应电费，故对原告的该主张，不予支持。对原告提出的天然气开通�ll0000元的主张，由于原告与被告并未在租赁合同中对该项费用的承担作出约定，也无证据显示天然气的安装系经被告事先同意，被告在诉讼中亦不同意对该天然气加以利用，考虑到原告系自身原因导致租赁合同无法继续履行，故对原告提出要求被告支付天然气开通费用110000元的主张，不予支持。对原告在诉讼中主张要求被告返还押金50000元的主张，被告则在诉讼中主张按照合同约定被告不具有返还押金的义务，根据双方签订的厂房租赁合同书第二条第l项“乙
方（原告）缴纳给甲方（被告）租金押金50000元，该押金不计算利息；承租期限满后退还给乙方；若乙方有违约行为，甲
方有权按照本合同约定扣除乙方的全部或部分押金”的约定，原告与被告约定的租金押金应具有违约金的性质，由于该违约金与被告在反诉中主张要求原告承担延迟交付租金以及退租违约金实属同一，并已经在本案中作出了处理，原告与被告之间的租赁合同解除后，被告扣留租赁押金已经没有依据，故对原告要求被告返还租赁押金50000元的主张，予以支持。对反诉原告提出要求扣除反诉被告租金押金50000元的主张，不予支持。对被告在反诉中提出的要求原告支付2013年1月1日至交付之日止的租金及迟延支付违约金的主张，由于原告在起诉时要求解除与被告之间的租赁合同后，被告于2013年1月10日提起反诉中亦要求解除租赁合同，故双方在解除租赁合同的问题上达成了一致意见，双方的租赁合同应当自2013年1月1日起合意解除，原告并无证据证实其已经缴纳2013年1月1日日后的租金，故对被告要求原告支付2013年1月1日至2013年月10日止的租金4329元（158015元／年÷365天×l0天）的反诉请求，予以支持。由于原告在解除租赁合同后仍占用租赁房屋，原告应当支付被告占用�间的房屋使用费用，该使用费用参照租金标准进行计算，故对被告要求原告支付2013年1月11日至交付之日止的房屋使用费用的反诉主张，予以支持。由于原告与被告约定的违约金每日按欠缴租金部分金额的l％计算，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，被告的损失应当以原告未依约提前缴纳2013年1月1日至2013年7月1日半年租金79007元（158015元／年÷2）的银行同期贷款利息计�，违约金不应超过该损失的1.3倍。原告应当按照银行同期贷款利率的1.3倍，支付被告金额为79007元，期限自2013年1月1目至判决确定履行之日止的利息损失。对被告在反诉中提出的要求原告赔偿道路损坏修缮费35000元的主张，由于被告并未提供证据证实其主张，故对被告的该主张，不予支持。对被告在反诉中提出的要求原告支付提前退租违约金71833元的主张，根据双方签订的厂房租赁合同第四条第l0项“在租赁期间内，未经甲方（被告）同意，中途不得擅自退租，否则，乙方（原告）应当按照合同总租金10％的额度向甲方（被告）支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应当承担赔偿责任”的约定，由于原告系自身原因导致租赁合同无法继续履行，其中解除租赁合同的行为给被告造成退租损失，故对被告要求原告承担退租违约金合理部分的主张，予以支持。被告并未提供证据证实其退租损失，法院酌情认定被告的退租损失为其三个月的房屋租赁费用。根据司法解释规定，原告应当支付被告退租违约金48906元（12540元×3月＋12540元×3月×30％）。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）曾新建与被告（反诉原告）岳阳高科安防工业园有限公司之间的厂房租赁合同以及厂房租赁补充合同；二、原告（反诉被告）曾新建于判决书生效之日起三内返还被告（反诉原告）岳阳高科安防工业园有限公司位于岳阳经济技术开发区工业园的厂房；若逾期交付租赁房屋，原告（反诉被告）曾新建还应当支付房屋实际占用费用以及按照银行同期贷款利率加倍支付房屋占用费用的利息；三、原告（反诉被告）曾新建支付被告（反诉原告）岳阳高科安防工业园有限公司2013年1月1日至2013年1月10日止的租金4329元，并按照银行同期贷款利率的1.3倍，支付被告（反诉原告）岳阳高科安防工业园有限公司金额为79007元、期限自2013年1月1日至判决确定交付租赁房屋之日止的利息损失；四、原告（反诉被告）曾新建支付被告（反诉原告）岳阳高科安防工业园有限公司2013年1月11日至判决确定交付租赁房屋之日止的房屋占用费用（房屋使用费用在2013年按158015元／年计算，以后逐年按5％递增）；五、被告（反诉原告）岳阳高科安防工业园有限公司支付原告（反诉被告）曾新建租赁押金50000元；六、原告（反诉�告）曾新建支付被告（反诉原告）岳阳高科安防工业园有限公司退租违约金48906元；以上第三、四、五、六项，限义务人于判决书生效后三日内履行，逾期履行应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的损失利息；七、驳回原告（反诉被告）曾新建其他诉讼请求以及被告（反诉原告）岳阳高科安防工业园有限公司的其他反诉请求；案件受理费16012元，财产保全费5000元，反诉费1570元，合计22582元，由原告（反诉被告）曾新建负担。
宣判后，曾新建不服，上诉称：1、原审判决认定“双方在解除合同方面已经达成了合意”错误。上诉人请求解除合同是因为被上诉人违反合同约定，致使合同无法履行。被上诉人要求解除合同是因为上诉人违反合同约定。双方当事人虽然都要求解除合同，但解除合同的原因不同。2、原审判决�信证据错误。被上诉人迟延履行供电义务是导致双方解除合同的主要原因。原审法院依据岳阳市环境保护局、岳阳市经济和信息化委员会等单位的文件确定本案是上诉人违约属采信证据错误。3、原审法院判决不公，双方合同约定电费缴纳按有关单位向被上诉人收取的水电费标准执行。该标准应按国家水电力行政单位的收费标准执行。由于被上诉人没有安装变压器增加的电费开支应由被上诉人负担。4、上诉人起诉、被上诉人反诉要求解除租赁合同。原审法院又以上诉人没有提前交纳2013年上半年的租金承担违约责任错误。按照最高法院的解释，逾期腾房按照相应租金支付占用费并未要求再支付利息，原审法院判决逾期腾房的利息损失没有法律依据。请求二审法院依法予以改判。
被上诉人答辩称：1、解除租赁合同是双方当事人的真实意思表示，虽然双方当事人解除合同的理由不同，只涉及违约责任的认定和承担，但不影响双方当事人解除合同的共识。2、解除合同的真实原因是上诉人无证经营，未取得环评手续，违法经营。上诉人的营业执照经营范围是陶瓷制品的批发零售，没有陶瓷制品的加工。上诉人在未取得环保部门环评手续以及未采取任何环保措施的情况下擅自非法进行陶瓷制品的生产和加工，在生产过程中产生的废气、噪声、固体废物等污染物未经任何处理直排，影响了周边环境，违法经营。政府职能部门依法对其采取断电措施，上诉人关闭企业，停止生产，并非是答辩人没有提供电力，而是上诉人违法行为所致。3、一审法院偏袒和照顾了上诉人。按照双方约定，上诉人违约，答辩人可以扣除全部或部分押金，一审法院判决押金全部予以返还。提前退租违约金在上诉人没有主动要求减少的情况下，一审法院将违约金�少，明显偏袒了上诉人。关于电价问题，合同并没有约定按国家规定电价支付。且2009年6月至2012年6月上诉人一直以相同电价向第三方支付，从未提出过异议。上诉人要求承担所谓多交的电费，没有事实和法律依据。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。
二审查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人曾新建与被上诉人高科公司2009年4月23日签订的《厂房租赁合同书》及《厂房租赁合同书补充合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，合法有效的租赁合同。上诉人在起诉时要求解除双方之间的租赁合同及补充合同，被上诉人在反诉时亦要求解除租赁合同及补充合同，虽然双方解除合同的理由不同，但都有要求解除合同的诉求，因此，原审法院判决解除上诉人曾�建与被上诉人高科公司2009年4月23日签订的《厂房租赁合同书》及《厂房租赁合同书补充合同》是正确。本案二审双方争执的焦点为：双方签订的合同不能履行的原因是什么？责任应如何承担？上诉人在租赁期间，由于从事陶瓷加工，未办理相关行政审批手续，其生产过程中产生的废气、噪声粉尘，影响周边生活环境，导致行政机关对其采取了强制断电措施。双方签订的合同第三项约定被上诉人按建设设计标准要求安置好水电设施，并按双方共同确定的计划供应量提供水电入户。被上诉人从冠宏科技有限公司接驳电源至厂房内，上诉人租赁房屋后一直使用该电源并按时交纳了电费。上诉人不能继续生产的原因是行政机关对其强行断电所致，并不是被上诉人没有给其供电，也不是被上诉人突然增加电价所致，被上诉人没有违约行为，因此，上诉人曾新建认为合同不能�行的原因是被上诉人迟延履行供电的理由没有事实依据，其上诉要求被上诉人赔偿电费差价的请求，本院不予支持。曾新建由于自身的原因导致合同不能继续履行，原审判决其承担提前退租的违约责任正确，原审法院酌情判决其承担提前退租违约损失48906元并无不当。按照双方当事人的合同约定，因上诉人违约，被上诉人有权扣除其全部或部分押金，但原审法院判决被上诉人返还押金50000元后，被上诉人对此没有异议，本院予以确认。本案合同约定租赁期至2014年6月30日，在人民法院判决解除双方当事人签订的租赁合同前，双方处于合同租赁期间，上诉人应按照合同约定交纳租金，如上诉人在人民法院判决解除双方签订的租赁合同后，在法院规定的期限内不将租赁物返还给被上诉人，则参照双方租赁合同约定交纳房屋占用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二、三项规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民康初字第211号民事判决第一、五、六项；
二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民康初字第211号民事判决第二、三、四、七项；
三、上诉人曾新建在本判决生效后十五日内将租赁的岳阳经济技术开发区工业园厂房返还给被上诉人岳阳高科安防工业园有限公司，并按合同约定的租金价格支付自2013年1月1日至本判决履行期限内的租金，如上诉人逾期履行将租赁的岳阳经济技术开发区工业园厂房返还给被上诉人岳阳高科安防工业园有限公司，则按双方租赁合同约定的租金交纳房屋占用费直至交付房屋时止。
以上给付义务，限义务人于本判决十五日内履行，逾期履行依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回曾新建的其他诉讼请求和被上诉人岳阳高科安防工业园有限公司的其他反诉请求。
本案一审案件受理费、反诉费、财产保全费合计22582元，二审案件受理费14224元。共计36806元。由上诉人曾新建负担25000元，被上诉人岳阳高科安防工业园有限公司负担11806元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈玉香
审 判 员 何 蓓
代理审判员 余立根
二〇一三年十一月十一日
书 记 员 胡 娜