陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）咸中民终字第00368号
上诉人（原审被告）陕西佳明房地产开发有限公司，住所地陕西省杨凌示范区杨陵火车站渭惠渠路北。
法定代表人梁锋，该公司董事长。
委托代理人袁振兴，陕西渭南人，系上诉人陕西佳明房地产开发有限公司法务室主任。
被上诉人（原审原告）刘选治，自由职业。
委托代理人李守民，陕西五功律师事务所律师。
上诉人陕西佳明房地产开发有限公司因合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2014）杨民初字第00285号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陕西佳明房地产开发有限公司（以下简称佳明公司）的委托代理人袁振兴，被上诉人刘选治的委托代理人李守民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，原、被告于2008年4月14日签订《商品房买卖合同》，购买被告公司开发的杨凌绿谷财富中心食尚街区b区一层1015号商铺，建筑面积共计100平方米，并约定被告于2008年6月30日前交房。上述合同签订后，双方在2008年4月15日就该涉案房屋签订《商业用房委托投资经营合同》，约定原告委托被告佳明公司对上述房屋进行投资、经营、管理；期限12年，即从2008年7月1日起至2020年6月30日止；自2008年7月1日起，被告每年按照原告所购房屋总价款的8%向原告支付租金即每年34496元；双方还约定，佳明公司按季度向原告支付租金，每季度最后一个月之25日至30日，被告将当季租金向双方共同认定的中国建设银行以划拨方式向原告一次性付清，租金自2008年7月1日起算，如佳明公司无正当理由逾期支付租金，按照逾期每日依本年度约定租金的0.05%向原告支付违约金。上述两份合同签订后，原告于2008年4月15日向佳明公司支付了全部购房款431200元。根据原告提供的证据显示，原告对该涉案房屋的验收时间为2007年10月26日。
另查明，被告佳明公司只分次向原告支付租金共计65424元，原告因此诉至法院。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订了《商品房买卖合同》与《商业用房委托投资经营合同》。原告依约支付了购房款，被告亦依约交付涉案商铺并支付了部分租金。被告辩称该《商业用房委托投资经营合同》名为委托投资合同实为售后包租合同，与建设部《商品房销售管理办法》第十三条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租方式销售未竣工商品房”相悖，据此该合同为无效合同。本案中，原、被告虽于2008年4月14日签订商品房买卖合同，但该商品房买卖合同显示，2007年10月26日，原告刘选治已经对该涉案房屋验收并出具验收单，可认为该涉案商铺在合同签订时已经实际交付使用，依据《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，该涉案房屋已转移占有并交由原告使用，应视为该商品房已竣工。故该涉案房屋并不存在商品房未竣工的情况，不适用该规定。且根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，建设部发布的《商品房销售管理办法》不能作为认定合同无效的依据。本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商业用房委托投资经营合同》均未违反效力性的强制性规定，故该两份涉案合同均有效，双方均应恪守履约义务。本案中原、被告双方签订《商业用房委托投资经营合同》，并约定从2008年7月1日起至2020年6月30日止，由被告每年向原告支付租金34496元，截至2014年第一季度，被告应付租金共计198352元，扣减被告已支付的65424元（经计算，该租金约交至2010年6月30日），剩余租金共132928元，原告诉请被告支付租金107056元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，原、被告双方自愿签订《商品房买卖合同》与《商业用房委托投资经营合同》，双方本应恪守履约义务，被告佳明公司在原告依约履行合同后，并未按时向原告支付租金履行其应尽义务，应属违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。本案原告已按约履行自身义务，且本案中亦未出现导致合同无法继续履行的情况，故对原告请求被告继续履行该合同的诉讼请求予以支持。对于违约金，经本院询问，佳明公司称双方合同约定违约金按逾期每日依本年度约定租金的0.05%计算，违约金过高，要求法院予以调整。因违约金具有一定的惩罚功能，本院参考同期中国人民银行贷款利率，将本案违约金调整为每日按0.03%计算。又因原、被告双方约定租金按季度交付，每季度最后一个月25日至30日内交付租金，故违约金起算日期为2010年度第四季度的第一日，即2010年10月1日。故违约金以双方合同约定的当年租金为基准，即以34496元为基准，从2010年10月1日起每日按照该基准的0.03%计算至本判决生效之日。对于原告超出上述内容的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，经审判委员会研究，判决：一、被告陕西佳明房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告刘选治租金107056元及违约金（违约金以双方合同约定的34496元为基准，从2010年10月1日起按照每日0.03%计算至本判决生效之日）并继续履行《商业用房委托投资经营合同》。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2440元（原告已预交），由被告陕西佳明房地产开发有限公司承担。宣判后，佳明公司不服，提起上诉。
上诉人佳明公司上诉提出：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、本案所涉《商业用房委托投资经营合同》因内容显失公平并与公平原则及权利义务一致的原则相悖，应为无效合同。2、最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》：保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。综合本案，被上诉人将其商业用房委托交由上诉人佳明公司对外出租经营，仅享受固定利润，并不承担任何风险损失，据此该合同应为无效合同。二、上诉人佳明公司返还被上诉人房屋，并支付实际租金收益，由其自行对外出租经营。本案应为委托合同关系，被上诉人诉请所依据的《商业用房委托投资经营合同》属无效合同，在该合同自始无效的情况下，上诉人仅承担向被上诉人交付涉案商业房屋，并支付实际租金收益的义务。综上，一审认定事实不清，判决有误，故请求：撤销陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2014）杨民初字第00285号民事判决并依法发回重审。
被上诉人刘选治以同意原审判决进行了答辩。
经审理：原审判决所认定的事实清楚，且双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案所涉《商业用房委托投资经营合同》系上诉人与被上诉人在自愿的基础上签订的，且该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。虽然上诉人上诉认为该合同无效，但其主张合同无效的理由并不符合我国《合同法》第五十二条规定的合同无效的任何一种情形，故其认为合同无效的上诉理由，于法无据，本院不予支持；一审依据双方合同约定判令上诉人全面履行合同义务并支付相应的违约金，并无不妥。关于上诉人在法庭辩论阶段提出一审判令继续履行合同系超出被上诉人（原审原告）诉讼请求范围一节，经查，一审两次庭审中被上诉人陈述诉讼请求第2项中均有要求“继续履行合同”的内容，上诉人一审的委托代理人参加了庭审并在庭审笔录上签字，该事实有一审庭审笔录在卷佐证，故上诉人该上诉理由无事实依据，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，法律适用正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费2440元，由上诉人陕西佳明房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐鸿彬
审 判 员 刘联胜
代理审判员 李海清
二〇一五年四月七日
书 记 员 吴雨晗