北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第12748号
上诉人（原审原告）北京鸿瑞侨物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区常惠路3号楼201室。
法定代表人陈耀辉，董事长。
委托代理人席建荣，北京市世方永泰律师事务所律师。
委托代理人彭杨，男，1987年4月15日出生，北京鸿瑞侨物业管理有限公司职员。
被上诉人（原审被告）侯慧敏，女，1958年6月16日出生。
委托代理人任义刚，男，1957年1月7日出生。
上诉人北京鸿瑞侨物业管理有限公司（以下简称鸿瑞侨公司）因与被上诉人侯慧敏物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第24930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月17日受理该案后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官王天水、法官田璐参加的合议庭，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人鸿瑞侨公司的委托代理人席建荣、彭杨，被上诉人侯慧敏及其委托代理人任义刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鸿瑞侨公司在一审中起诉称：侯慧敏是位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称×号房屋）的业主，鸿瑞侨公司是该房屋所在小区的物业服务企业。鸿瑞侨公司依约为侯慧敏提供了物业服务，侯慧敏尚欠×号房屋部分物业费未交纳。故诉至法院，要求侯慧敏给付鸿瑞侨公司×号房屋自2011年7月25日至2014年7月24日期间的物业服务费17621.37元、违约金18219.08元。
侯慧敏在一审中答辩称：侯慧敏是×号房屋的业主，鸿瑞侨公司是该房屋所在小区的物业服务企业，认可其在上述期间提供了物业服务，侯慧敏未交纳其主张期间的物业服务费，侯慧敏对其主张的物业费计算标准没有异议。因鸿瑞侨公司存在违约行为，提供的物业服务没有达到标准，×号房屋一直无法居住，窗户、墙面存在漏水情况，且鸿瑞侨公司在公共区域的安保、绿化、公共设施管理方面都存在问题，故不同意鸿瑞侨公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：2009年7月30日，鸿瑞侨公司（甲方）与侯慧敏（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，约定：1.乙方所购涉案房屋，建筑面积153.93平方米；2.物业管理服务内容包括：本小区内建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、梯台、大堂等；本小区内共用设施设备的日常维修养护、运行、管理工作，公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，小区内公共区域的绿化养护与管理工作，小区内公共环境卫生，公共秩序、物业区域内各类车辆行驶秩序、公共区域消防设施的日常运行与维护等等；3.物业服务费用标准为3.18元／建筑平方米·月，首期物业管理费按年度交纳，首期交费期满后第一个月内，预交下一年度物业管理服务费，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金至实际支付日止；4.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。双方一致认可侯慧敏系×号房屋的业主及交费义务人，鸿瑞侨公司系该房屋所在小区的物业服务企业，侯慧敏未交纳该房屋自2011年7月25日至2014年7月24日期间物业服务费17621.37元。
一审审理中，侯慧敏对鸿瑞侨公司提供的物业服务提出异议：1.2009年收房装修后，×号房屋客厅、主卧室墙面、窗户出现漏水问题，物业公司未进行维修，开发商虽进行过维修但未修复；2.鸿瑞侨公司在公共区域的安保、绿化、公共设施维护管理方面存在问题，没有达到约定的物业服务标准，并提交了照片予以佐证。鸿瑞侨公司认可×号房屋确存在漏水问题，但已经派人察看并协调开发商对房屋进行维修；认可公共区域管理服务方面存在一些小问题，但已经在积极维修处理中。鸿瑞侨公司认为侯慧敏存在违约，要求侯慧敏给付违约金18219.08元，侯慧敏对此不予认可。
一审法院判决认定：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业管理费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，鸿瑞侨公司接受委托为侯慧敏居住的小区提供物业管理服务，侯慧敏享受了鸿瑞侨公司提供的物业管理服务，理应支付物业管理费。但根据现有证据显示，鸿瑞侨公司提供的物业服务确存在瑕疵，对公共区域的服务、公共设施的管理尚不能完全达到合理标准，故对于鸿瑞侨公司所主张的物业服务期间的物业费，该院酌情予以减免。因侯慧敏未交纳物业管理费系事出有因，故鸿瑞侨公司要求侯慧敏支付违约金的诉讼请求该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、侯慧敏于判决生效之日起7日内给付北京鸿瑞侨物业管理有限公司位于北京市朝阳区×号房屋自2011年7月25日至2014年7月24日期间的物业服务费15860元；二、驳回北京鸿瑞侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鸿瑞侨公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，其主要的上诉理由是：一审判决认定事实不清，证据不足。首先，鸿瑞侨公司认可提供物业服务的区域存在一些小的问题，但鸿瑞侨公司在发现相关问题后或接到业主报修后立即对相关问题进行了修复，鸿瑞侨公司积极履行了相关义务。其次，一审判决认为鸿瑞侨公司提供的物业服务未达到合理标准，并没有事实依据，同时亦未明确鸿瑞侨公司应提供的相关服务标准的具体条件；从常理及逻辑上讲，发现问题后才可以解决问题，如果没有问题也就没有解决的必要，小区是业主生活的地方，部分区域亦是业主茶余饭后休闲的地方，小区内的设施亦有其各自的使用期限（灯管、灯杆等）和／或存活寿命（草坪等），当然也可能存在人为故意或非故意损坏的情形，因此小区内的相关设施设备出现问题是符合常理的，另外部分草坪损坏是由于开发商修理房屋外墙漏水施工过程中导致，鸿瑞侨公司已在开发商施工完成后全部修复完毕；鸿瑞侨公司在提供物业服务区域内发现问题或接到业主报修立即积极履行义务，如果这样鸿瑞侨公司提供的服务尚未达到服务标准，鸿瑞侨公司不知如何才算是达到服务的标准。2014年8月4日，朝阳区小区办相关工作人员一行前往侯慧敏所在的小区对小区环境进行检查，对鸿瑞侨公司在该小区提供的物业服务表示认可，并给予了较好的评价。最后，物业管理费系物业单位赖以生存和提供服务的资金来源，一审判决对此亦表示认可。鸿瑞侨公司为小区内业主提供了物业服务，即应按照双方签署的物业服务合同收取相应的物业管理费；一审判决在事实证据不足的情况下，酌情减免了侯慧敏应交纳的物业管理费，严重损害了鸿瑞侨公司的利益；同时如小区内全部或部分业主应交纳的物业服务费均进行同比例的减免，那么鸿瑞侨公司将可能因经费不足而难以更快更好的为业主提供物业服务，从而将进一步损害小区内各个业主的利益。综上所述，请求二审法院判决：1.撤销一审判决；2.改判侯慧敏支付鸿瑞侨公司2011年7月25日至2014年7月24日期间的物业服务费共计17621.37元，违约金18219.08元；3.一审、二审诉讼费用均由侯慧敏负担。
侯慧敏服从一审判决，其针对鸿瑞侨公司的上诉理由及请求发表答辩意见称：鸿瑞侨公司对小区一直处于维修状态，但是一直没修好，有事情就推到开发商身上，从房屋漏雨、小区安保、小区绿化等方面鸿瑞侨公司都没有尽到相关义务。因此，请求二审法院维持一审判决，并驳回鸿瑞侨公司的上诉请求。
二审中，本院经审理补充查明：鸿瑞侨公司向本院提交了三组照片证据，第一组照片为拍摄的小区环境情况，用以证明鸿瑞侨公司尽到了物业服务的义务；第二组照片为拍摄的小区内拉绳晾晒被子的照片，用以证明小区业主在树木间私自晒被子，对小区绿化造成了损害；第三组照片为拍摄的业主向鸿瑞侨公司赠送的锦旗的照片，用以证明鸿瑞侨公司的物业服务得到了业主的认可。经本院询问，上述三组照片的拍摄时间均为一审判决作出之后，但鸿瑞侨公司主张第三组照片内的锦旗系一审判决作出之前业主赠送。对于鸿瑞侨公司提交的照片，侯慧敏发表质证意见称，对于第一组照片，鸿瑞侨公司提交的照片不能反映2014年7月之前小区的物业服务状况，对于第二组照片，小区内确实存在业主私自拉线晾晒的情况，侯慧敏认为这恰恰反映了鸿瑞侨公司未尽到相应的管理义务，鸿瑞侨公司理应及时制止业主，防止其破坏草坪，对于第三组照片，侯瑞敏认为锦旗的赠送只是针对个别事件的，不能反映整个小区的管理服务水平达标。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：鸿瑞侨公司与侯慧敏之间签订的物业服务协议系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的规定，应系合法有效，双方当事人应当履行相应的合同义务，因此，在鸿瑞侨公司为侯慧敏居住的小区提供了物业管理服务的情况下，侯慧敏应当向鸿瑞侨公司交纳物业管理费。侯慧敏主张其未交纳物业管理费的原因为鸿瑞侨公司的物业管理服务未达标，本院认为，根据在案证据以及双方当事人的陈述，可以认定鸿瑞侨公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，对公共区域的服务、公共设施的管理尚不能完全达到合理标准，故一审法院对侯慧敏的抗辩理由予以采信，对其应当交纳的物业管理费酌情予以减免并无不当，本院依法予以维持。且由于侯慧敏未交纳物业管理费事出有因，故一审法院对于鸿瑞侨公司所主张的要求侯慧敏支付拖欠物业管理费的违约金未予支持亦无不当，本院予以维持。综上，鸿瑞侨公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
另，本院认为，由于物业管理费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，业主接受物业管理公司提供物业管理服务，理应支付物业管理费。业主在对物业管理公司的服务存在异议时，应当及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商的诉求通道，而非拒绝交纳物业费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极的、及时的为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可。通过业主和物业管理公司之间良好的沟通交流，双方共同努力，才能形成物业管理服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。
综上所述，一审判决处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费421元，由北京鸿瑞侨物业管理有限公司负担121元（已交纳），由侯慧敏负担300元（于本判决生效之日起7日内交纳）；
二审案件受理费696元，由北京鸿瑞侨物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 峙
代理审判员 王天水
代理审判员 田 璐
二〇一四年九月十九日
书 记 员 徐 晨