浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）嘉善民初字第322号
原告：钟玉梅。
委托代理人：颜伟新、郭建平。
被告：毛水木。
被告：毛建强。
被告：柴民成。
委托代理人：薛岭。
原告钟玉梅与被告毛水木、毛建强、柴民成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年1月20日立案受理，依法由审判员洪亮适用简易程序，于同年3月11日、4月10日先后两次公开开庭进行了审理。原告钟玉梅及其委托代理人郭建平，被告毛水木、毛建强，被告柴民成的委托代理人薛岭均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告起诉称：原告与毛水木原为夫妻，于1983年3月19日与其子毛建强三人申请并被批准了一宅基地（即位于嘉善县西塘镇翠南村苏家浜10号），并建造了二楼二底住房一幢，原告于1995年3月15日离婚时分得一楼一底住房，后远嫁到江苏省常熟市并生活至今。去年回家探亲时才知自己的楼房被毛水木、毛建强于四年前卖给了柴民成，其已实际居住，同时得知柴民成在此之前其房屋因申嘉沪高速公路建设被拆迁并安排了一宅基地，现又买了原告的住房，其行为已违背了有关法律规定，应认定无效。原告知道自己的房屋被卖掉后曾多次找柴民成协商，要求其返还该住房，但均未见效。故请求法院：1、判令被告毛水木、毛建强卖给被告柴民成位于嘉善县西塘镇翠南村苏家浜10号的二楼二底住房无效，并要求柴民成予以返还该住房；2、本案诉讼费用由被告方承担。
被告毛水木答辩称：原告所称情况属实，但当时我们卖给柴民成房屋时并不知道他已经有了一块宅基地，所以我对原告的第一项请求没意见。
被告毛建强答辩称：我的答辩意见与我父亲所说的一致。
被告柴民成答辩称：1、我向毛水木、毛建强所购买的房屋是他们自称是其父子两人的，我购房时，本案原告与毛水木已经离婚十多年了，而我购买的房屋居住也已经超过五年了，再说原告回来过很多次，早就知道这套住房毛水木、毛建强不居住了；2、我向毛水木、毛建强所购买的房屋是属于善意取得，并且已经支付了全部款项5600元，居住已经超过五年以上，故要求驳回原告对我以及确认房屋买卖无效的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：
1、原、被告身份证及户籍证明复印件共四份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、嘉善县社员建房使用土地申请表复印件一份，证明原告与被告毛水木、毛建强三人于1983年3月19日在原翠南大队第4生产队，也就是现在的翠南村苏家浜10号建造了二楼二底住宅房。
3、离婚登记申请书、离婚协议书复印件各一份，证明原告与毛水木于1995年3日15日协议离婚以及协议中约定的财产分割，其中原告得房屋一楼一底。
4、嘉善县西塘镇翠南村民委员会证明（原件）一份，证明2004年度因受申嘉沪高速公路建设的影响，被告柴民成等住户原有的房屋被拆迁，由村里统一安排宅基地建房，柴民成也分得了宅基地，目前正在办理相关审批手续。
5、结婚证及江苏省常熟市虞山镇兴福街道泰安社区居民委员会证明复印件各一份，证明原告与顾德保结婚，并常住常熟市虞山镇闸口桥东39号的事实。
被告毛水木、毛建强均未向本院提供证据。
被告柴民成为支持自己的抗辩观点，向本院提供以下证据：
售房协议复印件一份，证明：⑴.房屋转让的事实；⑵.房屋转让已经超过五年，原告应当知道，从未提出过异议；⑶.当时有生产队长戴正福在场，也没有听说过本案原告系房屋的共有人。
庭审中，本院依法对原告及被告柴民成提供的证据，经双方当事人当庭质证，认证如下：
对原告所举证据，除被告毛水木、毛建强均无异议外，被告柴民成对其中的第1项证据无异议；对第2项证据有异议，认为建房是知道的，但审批情况不清楚；对第3项证据，认为原告与毛水木离婚的事是知道的，但在房屋买卖时，毛水木父子俩没有把离婚协议书给我看，所以不知道原告有一楼一底房屋的所有权；对第4、5项证据，认为均与本案无关。本院对该五项证据的真实性均予以确认。
对被告柴民成提供的证据，原告对其真实性无异议，但认为：⑴.柴民成购买房屋虽已超过五年，但原告是否知道与本案没有必然的联系，并不是说时间长了，原告就一定知道；⑵.戴正福仅仅能够证明双方签订售房协议的真实意思表示，但并不能证明毛水木、毛建强有权处理房屋买卖的事实；被告毛水木表示不识字、看不懂；毛建强表示协议是在戴正福家签订的，但当时戴正福也知道二楼二底房屋中的一楼一底是我母亲的，我只是与戴正福说，因母亲在外联系不到，所以他对我说，那么你签个字好了，因此我就这样签了名的。该项证据，除售房协议底部的“其中包括宅基地楼房64平方米，猪棚70平方米，场地72平方米”这两句话，因原、被告有异议不作认可外，对其余部分，本院予以确认。
根据上述证据举证及质证，原、被告庭审陈述，本院对下列事实作如下确认：原、被告原均系本县西塘镇翠南村村民，其中原告与被告毛水木原系法定夫妻，原告及毛水木与被告毛建强系父母与儿子之间的关系。1983年3月19日、23日，毛水木、钟玉梅及毛建强一家三人经本县原西塘人民公社翠南大队管理委员会及西塘人民公社管理委员会审批同意，在自家原旧房被拆后的老宅基地上重新建造了二楼二底房屋及猪舍二间（建房时毛建强尚未满9周岁）。1995年3月15日，原告与毛水木经协议自愿离婚，解除夫妻关系。离婚时，双方签订了离婚协议书一份，其中对位于本县西塘镇翠南村苏家浜10号的房屋二楼二底由双方各得一楼一底。之后，原告于2002年2月20日与他人另行结婚，常居住在江苏省常熟市虞山镇闸口桥东39号。2004年度，因申嘉沪高速公路建设需要，柴民成原先自家的房屋被拆迁，房屋被拆后，因其没有其住房，也没有另行建房，后听人说毛水木有房屋要卖，所以便找到了毛水木，经了解得知他确实有房要卖。2005年1月14日，毛水木、毛建强在未征得原告同意的情况下，将毛水木及原告所得的各一楼一底房屋卖给柴民成，并签订了售房协议一份，该协议载明：“由翠南4社毛建祥有旧楼房二楼二底，大约128平方米，经协商自愿出售给翠南5社柴明明。另外，旧猪棚一间，大的30平方米，南到金昌富猪棚为止，共出售人民币5600元。备注：其中包括宅基地，楼房64平方米，猪棚70平方米，场地72平方米”。售房协议中的售房人由毛建强、毛水木签名，购房人由柴民成签名，证明人由戴正福签名。售房协议签订当日，毛水木、毛建强将该二楼二底房屋出卖给了柴民成，柴民成当即付清了全部房款5600元。2009年下半年，原告回到本县，后才知道自己在离婚时所得的一楼一底房屋已被前夫毛水木及儿子毛建强卖给了柴民成，然后便直接找到柴民成，表示卖房时自己不知情，不同意将自己的一楼一底房屋卖掉。之后，经协商无果，原告遂诉至本院。
另查明：1、离婚协议书中的“钟玉妹”与原告钟玉梅系同一人；售房协议中的“毛建祥”与毛建强系同一人；售房协议中的“柴明明”系笔误，应为柴民成。对此钟玉梅、毛建强、柴民成均未表示异议。2、售房协议中签约日期底部的两句话，即“备注：其中包括宅基地楼房64平方米，猪棚70平方米，场地72平方米”。原告表示不知情；毛水木认为是在协议签完后添加的，但谁写的也不清楚；毛建强及柴民成均认为这两句话的笔迹与协议中的其他文字确有所不同。3、本院于2010年3月19日在询问柴民成时，其表示房屋已经成交，钱也付清了，故不同意退房。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。共同共有人对共有财产享有共同权利，承担共同义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。根据庭审中查明的事实，本案所涉房屋为原告钟玉梅与被告毛水木的共有财产，被告毛水木、毛建强与被告柴民成于2005年1月14日签订了售房协议一份，由毛水木、毛建强将属于毛水木及钟玉梅离婚时所分得的各一楼一底房屋以5600元的价格出卖给本村村民柴民成，双方所实施的行为，其中毛水木将自己分得的一楼一底房屋卖给柴民成，是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，但将钟玉梅分得的一楼一底房屋，在未征得钟玉梅同意或其授权委托转让的情况下所进行的买卖，因损害了原告的利益，应为无效。民事行为部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。因此，对原告提出的要求确认三被告所签订的售房协议无效的主张部分成立。综上，原告的诉讼请求可予部分支持；被告毛水木、毛建强的抗辩意见部分予以采纳；被告柴民成的抗辩意见部分成立，予以采纳。至于柴民成原先的房屋被拆迁后是否被安排宅基地，这与本案无涉。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十条，第六十一条第一款，第七十八条第二款，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告毛水木、毛建强与被告柴民成于2005年1月14日签订的售房协议中涉及的属于原告钟玉梅所得的一楼一底房屋买卖无效。
二、被告柴民成应于本判决生效后三个月内返还给原告钟玉梅位于本县西塘镇翠南村苏家浜10号二楼二底房屋中的一楼一底房屋。
三、驳回原告钟玉梅的其他诉讼请求。
本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 洪亮
二〇一〇年四月十三日
书记员 曹珏
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。