安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终3328号
上诉人（原审被告）：张磊，男，1990年12月21日出生，汉族，户籍地安徽省涡阳县，现住安徽省合肥市滨湖区，
委托诉讼代理人：项勇，安徽和源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:程伟，男，1976年8月25日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区，
上诉人张磊因与被上诉人程伟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初2561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张磊上诉请求：撤销一审判决，驳回程伟的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院将评估时点交给评估机构确定，等于把审判权交给评估机构行使。评估基准日的确定关系案件事实，案件事实只能由法院认定。2015年5月31日，程伟提交变更诉讼请求申请书，2016年6月5日，张磊已将程伟交付的定金和房款全部退还。2016年6月6日一审法院发放举证期限通知书给张磊，确定2016年6月11日为举证期限的最后期限，本案的评估基准日应在此期间确定。张磊要求重新鉴定未得到一审法院批准，应当纠正。2、评估报告未经法庭质证就作为定案依据程序违法。3、本案遗漏了第三人，涉案房产是张磊夫妻共同财产，张磊之妻李萌不知情，本案的房屋买卖合同无效，双方应分别承担合同无效的责任。一审法院未通知李萌作为第三人应诉，应发回重审。
程伟辩称，一审适用法律正确，应予维持。1、评估报告基准日为2016年10月9日客观正确。程伟的损失是持续的，不因变更诉请而停止，一审法院把评估报告作为依据合理合法。2、一审判决书已经反映张磊对评估报告提出异议，该评估报告经过张磊质证，其上诉理由与事实不符，是张磊故意拖延给付时间。3、双方签订购房协议时，张磊出示的房产证为单独所有，并承诺房产产权清晰，是婚前购买，有单独处分权，有提交给一审法院的电话录音为证。张磊以低于和程伟合同10万元的价格将该房屋转让给第三人，致使合同目的不能实现，应当承担根本违约责任。
程伟向一审法院起诉请求：1、解除程伟、张磊于2016年1月4日所签的《房地产（二手房）转让协议》；2、判令张磊赔偿不能买房的损失831959元；3、判令张磊承担本案诉讼费用及地产价值评估费3050元。
一审法院认定事实：2016年1月4日，程伟与张磊签订《房地产（二手房）转让协议》一份，约定购买张磊名下的合肥市滨湖区云谷路2852号万科城3幢2803室（房权证合81101934**号），面积92.15平方米的房屋一套，房屋总价款90万元，2016年1月13日前支付含定金在内的首付款42万元，2016年1月20日前办理过户手续，余款48万元于2月5日前办理按揭贷款并由银行转付张磊。签约当日，程伟支付定金3万元，首付款39万元，并陪同张磊到银行办理了涉案房屋抵押贷款提前还贷业务，涉案房屋的抵押权于2016年2月19日注销，但约定的过户时间期满后，张磊以其妻子不同意卖房而拒绝继续履行合同。程伟为此诉至该院，要求判令张磊继续履行合同，协助办理过户手续。
第一次庭审之后，该院查明张磊于2016年4月13日将涉案房屋以80万元转让给案外人余善年、沈良翠，并办理了房屋所有权转移登记（合产字第8110291416号、合产字第8110291415号）。基于此，程伟变更诉讼请求，要求双倍返还定金6万元、返还首付款39万元、赔偿占用42万元的利息及因不能买房造成的损失39万元，合计84万元。
第二次庭审之后，张磊返还程伟定金3万元和首付款39万元。因调解不成，程伟申请对涉案房屋价值进行评估，并经双方摇号确定鉴定机构，一审法院委托安徽华兴房地产土地评估有限责任公司进行价值评估，该公司于2016年11月17日出具安华房估报字（2016）第1734号《房地产价值评估报告书》，以2016年10月9日作为估价时点（现场查勘之日），确定估价对象的价格约为1731959元，每平方米18795元。程伟为此垫付评估费3050元，并再次变更诉讼请求。
一审法院另查明，张磊和李萌于2014年10月8日登记结婚，涉案房屋于2015年1月15日登记在张磊名下，共有情况为单独所有。
一审法院认为，程伟与被告张磊签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。张磊以涉案房屋为夫妻共同财产，因其妻不同意卖房而致合同无效为由进行抗辩，该院认为虽然涉案房产权属登记在张磊结婚登记之后，但产权共有情况登记为单独所有，且张磊在买卖合同中承诺涉案房屋产权清晰，因而房产证本身并不能直接证明涉案房产为夫妻共同财产，但张磊未并进一步举证证明房产为婚后共同购买或婚前共同出资购买，故张磊关于买卖合同无效的抗辩主张不能成立。程伟己尽到签订合同的注意义务，并无过错，本案合同目的不能实现是因为张磊在订立存量房买卖合同后又将该房屋卖给第三人，张磊负有根本性违约责任，因此程伟可以请求解除合同、返还己付购房款并主张赔偿损失。
张磊提出评估基准日应当以变更诉讼请求时间即2016年5月31日为准，评估价格畸高，本次评估无效的异议。该鉴定机构书面答复因委托方及当事人未能明确估价价值时点，遂以现场勘查日作为估价价值时点，并参考与估价对象处于同一供求范围内且用途、建筑建构、档次等方面与之相同或相似的房产，从而估算价格。该院认为根据《资产评估准则》，评估基准日可以在损害发生日和损害赔偿日之间进行选择，法律未规定应由当事人协商一致或法院确定，因而选取现场勘查时间作为估价价值时点并无不当,该份评估报告可以作为定案参考。
双方在合同中未约定一方不履行合同义务所造成损失的赔偿金金额或计算方式，现程伟要求张磊赔偿房屋差价损失，可酌情予以支持。根据《合同法》相关规定，损失赔偿额应相当于因违约所造成的房屋涨价损失，并考虑诉讼期间房价上下波动的因素，该院酌定被告赔偿原告房屋差价损失50万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条之规定，判决：一、解除程伟与张磊于2016年1月4日签订的《房地产（二手房）转让协议》；二、张磊于判决生效之日起十日内赔偿程伟损失50万元；三、驳回程伟的其他诉讼请求。
二审期间，当事人未提交新的证据。对于原审判决认定的事实，本院依法予以确认。
本院认为，涉案房屋产权登记在张磊名下，产权证载明系张磊单独所有，张磊在购房合同中承诺涉案房屋产权清晰，程伟有理由相信张磊有权处分该房屋，张磊认为该合同未经其妻子李萌同意应属无效合同的意见，本院不予采信。一审法院认定张磊与程伟签订的《房地产（二手房）转让协议》合法有效并无不当，本院予以确认，双方均应按约履行。
在该合同签订以后，程伟如期支付了3万元定金及39万元首付款，按约履行了付款义务，但张磊在收取该款项后拒绝履行合同，并在程伟提起本案诉讼以后，更以低于双方之间合同价10万元的售价，将案涉房屋另行出售他人，并快速办理了产权变更登记，导致程伟要求继续履行合同的诉讼请求无法实现，张磊的上述行为构成根本违约，应当承担违约责任。程伟在其原要求继续履行合同的诉讼请求无法实现的情况下，变更诉讼请求，要求张磊赔偿因此给其造成的损失，具有事实及法律依据，应予支持。一审法院根据程伟的申请，依法委托评估公司对案涉房屋的市场价值进行了评估，评估报告确认案涉房屋在2016年10月9日的价值为1731959元，比双方当事人约定的合同价高出831959元。张磊于2016年11月22日提交《对评估报告的异议书》、12月20日提交《对评估报告的再次异议及重新评估的申请书》，程伟于2016年12月5日递交了《异议答辩书》，双方已经对该评估报告发表了质证意见，故张磊上诉认为该评估报告未经质证的意见，本院不予采信。虽然该评估报告中载明的评估时点距离张磊另行出售案涉房屋的根本违约行为的时间节点有一定间隔，但考虑到当时合肥市二手房市场价格持续上涨的客观事实，一审法院根据本案的实际情况，尤其是张磊的根本违约行为，在参考该评估报告的基础上，酌情确定的50万元损失，并无明显不当之处，本院依法予以确认。对于张磊的该节上诉意见，本院不予采信。
张磊认为一审法院未追加李萌为第三人应属程序违法的意见，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人张磊的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由张磊承担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年八月十六日
书记员 俞文静
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审