湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第02689号
上诉人（原审原告）徐汉洲。
委托代理人王曙，湖南万和联合律师事务所律师。
委托代理人许路，湖南万和联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南金鹰城置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区浏阳河大桥东金鹰大厦西裙楼一楼。
法定代表人王艳忠，该公司董事长。
委托代理人王乐，湖南湘和律师事务所律师。
上诉人徐汉洲因与被上诉人湖南金鹰城置业有限公司（以下简称金鹰城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民一初字第00239号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年4月23日，徐汉洲与金鹰城公司签订《商品房买卖合同》，约定徐汉洲向金鹰城公司购买长沙市开福区金鹰城圣爵菲斯小区C3幢4层01号房屋，建筑面积160.36平方米，房屋总价款477896元，金鹰城公司应在2006年6月28日前向徐汉洲交付房屋，金鹰城公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由金鹰城公司提供的资料报产权登记机关备案。如因金鹰城公司的责任，徐汉洲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，徐汉洲不退房，金鹰城公司按已付房价款的2%向徐汉洲支付违约金。合同签订后，金鹰城公司于2006年6月9日向徐汉洲交付了房屋，徐汉洲实际向金鹰城公司支付了购房款477896元，涉案房屋的房屋所有权证书已办理好。因金鹰城公司未在合同约定的期限内为徐汉洲办理国有土地使用权证，徐汉洲遂诉来原审法院。另查明，徐汉洲提供2012年4月17日，由长沙市国土资源局向徐汉洲代理律师所在的万和律师事务所出具的“关于金鹰城圣爵菲斯小区土地分户情况的回复”，函称：2010年3月18日，我局受理了湖南金鹰城置业有限公司金鹰城圣爵菲斯小区土地分户的相关资料，受理编号为20100318012。在办理分户过程中，我局根据相关资料进行土地开发建设指标核算，发现其增加了商业建筑面积，需修改出让合同后才能进行分户，遂将资料作退窗处理。2010年7月15日湖南金鹰城置业有限公司依据土地开发建设指标核算表向我局申请办理修改出让合同，受理编号为20100715065。2010年12月7日，该业务已经市人民政府批准，需补交楼面地价、城市基础设施配套费。目前楼面地价已缴清，城市基础设施配套费未缴，需湖南金鹰城置业有限公司履行交费义务后方能办结修改出让合同手续。因此该小区的土地分户仍未办理。金鹰城公司于2013年7月11日为徐汉洲办理长沙市开福区金鹰城圣爵菲斯小区C2栋304号房屋的国有土地使用权证。在原审庭审过程中，金鹰城公司向原审法院提交长沙市国土资源局业务受理决定书，拟证明金鹰城公司于2012年11月23日向登记机关长沙市国土资源局提交国土使用证登记资料。
原审法院认�：徐汉洲与金鹰城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。徐汉洲主张逾期办证所产生的违约责任属于债权的范畴，具有时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。延期办证违约金的诉讼时效期间，应从开发商存在逾期办证之日起计算。徐汉洲、金鹰城公司在双方签订的《商品房买卖合同》中约定金鹰城公司应在2006年6月9日前向徐汉洲交付房屋，金鹰城公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由徐汉洲提供的资料报产权登记机关备案。如因金鹰城公司的责任，徐汉洲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，徐汉洲不退房，金鹰城公司按已付房价款的2%向徐汉洲支付违约金。故本案金鹰城公司逾期办证之日为2007年6月9日。徐汉洲应在2009年6月9日前向金鹰城公司主张延期办证违约金，但徐汉洲迟至2014年12月31日向原审法院提起诉讼，且未向原审法院提交证据证明本案存在诉讼时效中断、中止的情形。故徐汉洲起诉时已超过向金鹰城公司主张权利的诉讼时效，徐汉洲已丧失胜诉权。对徐汉洲要求金鹰城公司支付延期办证违约金的诉讼请求原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和�合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决：驳回徐汉洲的诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由徐汉洲承担。
上诉人徐汉洲不服原审判决，向本院提起上诉称：一、对于上诉人徐汉洲的诉求不能简单机械的适用诉讼时效制度，本案的诉讼时效应从徐汉洲拿到国有土地使用权证之日起算。二、在原审过程中，金鹰城公司主张以其履行合同义务之日起计算诉讼时效，并提交了证据，而原审法院却超越被上诉人金鹰城公司的抗辩进行审查，主动适用了诉讼时效规定进行裁判，应当予以纠正。三、即使按照被上诉人金鹰城公司�观点，按照其履行义务的情况计算诉讼时效，本案中徐汉洲的诉求也未超过诉讼时效。综上，请求撤销原审判决，支持上诉人徐汉洲在原审中提出的全部诉讼请求，一、二审的诉讼费用由被上诉人金鹰城公司承担。
被上诉人金鹰城公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
本院经审理查明：在原审庭审过程中，金鹰城公司向原审法院提交的长沙市国土资源局于2012年11月23日向金鹰城公司出具的《长沙市国土资源局业务受理决定书》记载，根据《中华人民共和国行政许可法》第三十二条规定，经审查，你单位李灏同志申办的个人住宅分户发证业务，申请资料齐全，符合法定形式，决定予以受理。
本院查明的其它事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：金鹰城公司与徐汉洲签订的《商品房买卖合同》约定，金鹰城公司应在2006年6月28日前向徐汉洲交付涉案房屋，并在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由金鹰城公司提供的资料报产权登记机关备案。金鹰城公司已于2006年6月9日向徐汉洲交付了房屋，则根据合同约定，金鹰城公司应在2007年6月9日前将办理国有土地使用权权证登记需由金鹰城公司提供的资料报国土部门备案。而根据长沙市国土资源局2012年11月23日向金鹰城公司出具的《长沙市国土资源局业务受理决定书》可知，金鹰城公司申办的个人住宅分户发证业务，在2012年11月23日才将申请资料交齐，因此，金鹰城公司的违约行为从2007年6月9日延续至了2012年11月23日。综合本案分析，徐汉洲在长达5年多的时间内未获得土地使用权证，其应当知道金鹰城公司已构成违约，需承担违约责任，但徐汉洲在2014年12月31日才起诉主张权利，且其未提供充分证据证明存在时效中断、中止的情形，因此，原审法院以徐汉洲的诉讼请求超过了诉讼时效为由予以驳回并无不当。
综上，原审法院认定主要事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人徐汉洲的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人徐汉洲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年七月十六日
代理书记员 刘 莎
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。