温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0302民初15601号
原告：温州尚九餐饮有限公司，住所地：温州市鹿城区望江东路115号。
法定代表人：王振兴，总经理。
委托诉讼代理人：韩笑，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。
被告：温州港集团有限公司，住所地：温州市鹿城区瓯江路海港大厦1幢2201室。
法定代表人：汤宝林，总经理。
委托诉讼代理人：孙海芬，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
被告：温州港集团有限公司物业管理服务分公司，住所地：温州市鹿城区朔门大厦2幢三层西首。
法定代表人：高元丕，总经理。
委托诉讼代理人：王超弟，系公司副经理。
委托诉讼代理人：孙海芬，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
原告温州尚九餐饮有限公司与被告温州港集团有限公司、温州港集团有限公司物业管理服务分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温州尚九餐饮有限公司的委托诉讼代理人韩笑，被告温州港集团有限公司的委托诉讼代理人孙海芬，被告温州港集团有限公司物业管理服务分公司的委托诉讼代理人王超弟、孙海芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温州尚九餐饮有限公司基于营业执照、土地使用权证、授权书、《房屋租赁合同》等向本院提出诉讼请求：1.原告对被告温州港集团有限公司所有的坐落于温州市鹿城区××路××、××号房屋享有优先承租权；2.被告向原告提供2014年4月至2016年4月期间收取的租金发票；3.诉讼费由被告承担；诉讼过程中，原告申请撤回上述第二项诉讼请求，本院予以准许。
被告温州港集团有限公司辩称，被告温州港集团有限公司并非本案适格被告。虽涉案房屋系被告温州港集团有限公司所有，但被告温州港集团有限公司已经授权被告温州港集团有限公司物业管理服务分公司管理。涉案租赁合同的双方当事人是原告与被告温州港集团有限公司物业管理服务分公司，原告称向被告温州港集团有限公司承租涉案房产并主张权利缺乏事实和法律依据。
被告温州港集团有限公司物业管理服务分公司辩称，一、被告温州港集团有限公司物业管理服务分公司系被告温州港集团有限公司下属分公司，经授权对其名下所有的房产土地使用权等资产行使管理职责，并具有相对独立的民事主体资格。涉案租赁合同从始至终都是被告温州港集团有限公司物业管理服务分公司与原告协商签订。二、原告可以行使优先续租权的前提条件尚未成就。即便具备了行使优先续租权的条件，根据租赁合同第10.3条的约定，原告也不再享有优先续租权。理由如下：依据租赁合同第10.2条约定，只有在租赁期满后被告选择公开招租或与原告协议租赁的，在同等条件下原告才享有优先续租权，而涉案房屋租赁期届满后，被告并未以上述方式出租，原告的优先续租权尚未达到可行使的条件。即便具备了相关条件，依据租赁合同第10.3条约定，原告在租赁期间多次出现拖欠租金，未经被告同意擅自将租赁物的隔墙拆除、设置夹层等，已不再享有优先续租权。综上，请求法院驳回原告的诉请。
本院经审理查明事实如下：2015年5月28日，被告温州港集团有限公司向被告温州港集团有限公司物业管理服务分公司出具《授权书》，授权被告温州港集团有限公司物业管理服务分公司出租温州市望江东路113号、115号两处房屋，行使出租人权责，并授权其与原告签订房屋租赁合同。同日，被告温州港集团有限公司物业管理服务分公司（作为甲方，出租方）与原告温州尚九餐饮有限公司（作为乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租赁温州市望江东路113号、115号两处房屋作为商业使用，建筑面积共计118.75平方米；租赁期限12个月，自2015年4月16日起至2016年4月15日止；租赁期内的月租金为19000元，年租金为228000元；租赁期满或合同提前解除，乙方应在租赁期满或合同解除之日5日内腾空房屋并与甲方签署房屋交接书，30日内乙方未交还该房屋的，房屋内财物、屋外附属物即视为遗弃物，甲方有权进行处置；甲方有权在租赁期满后选择公开拍租方式或与乙方协议租赁方式出租该资产，乙方不得阻碍甲方形式该项权利，在同等条件下，乙方享有该房屋的优先续租权；乙方在租赁期有2次以上（含2次）拖欠租金记录的、存在不符合法律法规要求的安全隐患，经甲方发放隐患督查通知书后仍不如期整改的、未将甲方书面同意，拆改变动房屋结构、设置夹层或违章建筑的，不再享有优先续租权。
租赁期间，因原告温州尚九餐饮有限公司未按约缴纳租金，被告先后于2015年10月10日、2015年10月23日、2015年10月30日向其发出《租金催缴通知书》，要求缴纳2015年10月16日至2016年4月15日期间的租金114000元，后原告陆续向被告支付114000元，支付情况如下：于2015年12月7日支付20000元、于2015年12月10日支付30000元、于2015年12月14日支付20000元、于2015年12月17日支付10000元、于2015年12月18日支付20000元、于2015年12月31日支付14000元。2015年2月14日，被告温州港集团有限公司物业管理服务分公司向原告发出《安全监督函》，载明：“因贵处在办公区域一楼违规存放煤气罐、消控室无值班人员且未配备相关证件，存在安全隐患，请尽快整改。”2016年4月9日，温州市公安消防局鹿城区分局对原告作出《行政处罚决定书》，因原告未经消防安全检查擅自投入使用、经营，决定给予原告温州尚九餐饮有限公司责令停产停业，并处罚款5000元的处罚。租赁期满后，被告温州港集团有限公司物业管理服务分公司于2016年4月15日向原告发出《房屋腾空的通知》，因原告温州尚九餐饮有限公司拒不腾空涉案租赁房屋，被告向本院提起诉讼，经审理，本院作出（2016）浙0302民初11772号民事判决书，判令原告温州尚九餐饮有限公司腾空并交还涉案租赁房屋等。原告温州尚九餐饮有限公司不服上述判决，向温州市中级人民法院提起上诉，现案件尚未审结。
另查明：因（2016）浙0302民初11772号案件审理需要，本院于2016年11月23日组织双方当事人至鹿城区××路××、××号房屋进行勘查，情况如下：望江东路113号现由原告温州尚九餐饮有限公司隔作东西两间使用，东间设置上下两层，一层一间为燃气设备间（正常使用），其余为堆放杂物，包括煤气罐若干，二层一间为财务办公室，其余为存放杂物。望江东路113号西间由原告温州尚九餐饮有限公司作为门面及酒类储藏使用，西侧与望江东路114号大厅连通。望江东路115号东侧与114号大厅连通，并作为原告温州尚九餐饮有限公司的酒吧餐厅及门面使用。港务客运大楼南首原告场地内上端位于大楼二层6轴与7轴、下端位于大楼4轴与5轴之间设有消防楼梯，该消防楼梯二楼通至被告厨房间，双方对该消防楼梯的日常用途有争议，被告温州港集团有限公司物业管理服务分公司主张该楼梯由被告用于日常进出、垃圾清运等，原告温州尚九餐饮有限公司称其仅用于消防备用。
本院认为，据被告温州港集团有限公司向被告温州港集团有限公司物业管理服务分公司出具的《授权书》，应认定被告温州港集团有限公司物业管理服务分公司有出租涉案的望江东路113号、115号两处房屋的权利，其与原告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。《房屋租赁合同》约定出租人在租赁期满后再行出租涉案房屋时，原承租人在同等条件下对房屋享有优先续租权。现被告未与原告协商新的出租条件，也未与第三人达成租赁协议，且原告在承租期间有拖欠租金、对租赁物设置夹层、存在不符合法律法规要求的安全隐患且未予整改等违约行为，依约不再享有优先续租权，故原告主张对涉案租赁房屋享有优先承租权，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：
驳回原告温州尚九餐饮有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告温州尚九餐饮有限公司负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 林鸯鸯
二〇一七年一月二十二日
代书 记员 杨 沁