辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终9612号
上诉人（原审原告）：：张帅，男，1984年5月17日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：王英俊，系辽宁夏森律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳锦联置业有限公司，住所地：沈阳市大东区临河路32号。
法定代表人：梅建芳，职务：经理。
委托代理人：李春江、刘强，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳锦联左岸物业管理有限公司，住所地：沈阳市大东区东北大马路100-12号1门。
法定代表人：梅建芳，职务：经理。
委托代理人：李春江、刘强，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人张帅与被上诉人沈阳锦联置业有限公司（以下简称“锦联置业”）、沈阳锦联左岸物业管理有限公司（以下简称“锦联物业”）商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市大东区人民法院(2016)辽0104民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结
上诉人张帅上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判支持上诉人原审全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院认定房屋虽存在质量问题但并未达到无法居住，需要外租房屋居住的程度，没有事实依据。且根据上诉人提供的房屋水表、电表等单据可以看出，上诉人确实未在房屋居住，在外租房的事实是成立的，综上恳请二审法院在查明事实的基础上依法维护上诉人的合法权益。
被上诉人锦联置业答辩称，原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人锦联物业答辩称，原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。
张帅向一审法院起诉请求:张帅与沈阳锦联置业有限公司2008年签订商品房买卖合同，购买其开发的坐落于沈阳市大东区东北大马路100-5号2-11-1的商品房，房屋建筑面积98.36平方米。2010年4月8日，张帅对该房屋进行验收过程中发现房屋存在房屋窗框和窗扇五金件不配套，导致漏风漏雨，窗框与墙体结构不严，漏水严重质量问题，无法居住。张帅当即对物业部门提出异议，物业部门承诺找工程部维修，张帅当时把房门钥匙留给了物业刘经理，但物业一直未予维修，导致房屋一直无法入住。张帅当时在房屋验收单上标注“北卧窗户透风，厅窗框透风”。在第一次装修时找物业维修未果。装修后，屋内四面透风，无法正常居住。张帅与家人一直在外租房居住，等待锦联置业给予修缮。至2015年11月初，因租期已到，张帅又找到物业公司要求解决，刘经理当即责令相关工程人员紧急维修，但无法解决根本问题。张帅只能自己采取用抹布、塑料堵的办法，勉强住人，但晚上风声依然很大，无法正常休息与居住。为维护张帅的合法权益，故诉至法院，请求：1、判令锦联置业立即修缮张帅所购住房(南北卧室的窗户和客厅的窗户，房屋所有的窗户都漏风)；2、请求判令锦联置业赔偿因房屋质量导致张帅无法居住在外租房房租24,000元、装修费8,000元、从入住至今的物业费72,00元，合计39,200元（房租从2013年9月1日至2015年8月31日，按照每月1,000元计算的；装修费系窗户周边壁纸和刮大白的费用8,000元；物业费每年1,416.40元）3、请求判令由锦联置业承担全部诉讼费用。
沈阳锦联置业有限公司辩称：涉案房屋无任何质量问题（即使有质量问题，也早已经过了质保期、过了诉讼时效）。既然无质量问题，故就谈不到张帅去租房、进而要求支付租金、进而要求被告置业公司赔偿租金的问题。装修费于法无据。物业费是物业公司收取的，与置业公司无关。请驳回全部诉讼请求。张帅除拥有涉案的2-11-1的房屋的所有权之外，还同时拥有该涉案房屋楼上的2-12-1的房屋等多处房产。假设涉案房屋有瑕疵进而导致居住起来不舒服，张帅完全可以居住在自有产权的其他房屋。故，应当驳回在外租房房租的诉讼请求。
沈阳锦联左岸物业管理有限公司辩称：请驳回本案张帅全部诉讼请求。房屋质量有无问题，与物业公司无关（即使有质量问题，也早已经过了质保期、过了诉讼时效）。张帅是否去其他地点承租房屋，与物业公司无关。赔偿装修费的诉讼请求于法无据。假定房屋有质量问题，修缮的义务的主体也不是物业公司。张帅已经支付给物业公司的物业费没有理由要求返还。另外，张帅陈欠物业公司2014年5月1日至2016年4月30日的物业费、电梯费，就物业费和电梯费一节，物业公司保留作为张帅提起对本案张帅提起另行告诉的权利。张帅除拥有涉案的2-11-1的房屋的所有权之外，还同时拥有该涉案房屋楼上的2-12-1的房屋等多处房产。即，假设涉案房屋有瑕疵进而导致居住起来不舒服，张帅完全可以居住在自有产权的其他房屋。故，应当驳回在外租房房租的诉讼请求。
原审法院经审理查明:2008年，张帅与沈阳锦联置业有限公司签订商品房买卖合同一份，购买该公司开发的沈阳市大东区东北大马路100-5号2-11-1的房屋。2010年4月8日办理入住，办理入住手续时，在验收房屋过程中发现房屋存在质量问题，并在房屋验收单上标注“北卧窗户透风，厅窗框透风”，并要求给予维修，但锦联置业一直未予维修，张帅未实际入住。后张帅对房屋进行了装修，于2015年11月实际入住本案诉争房屋。现本案诉争房屋仍存在南北卧室的窗户和客厅的窗户漏风的质量问题。
上述事实，有商品房买卖合同、房屋所有权证书、分户验收记录、照片及庭审笔录经开庭质证，该院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为:张帅与沈阳锦联置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案诉争房屋出现南北卧室、客厅的窗户漏风的质量问题，沈阳锦联置业有限公司负有维修的义务，故对张帅要求维修房屋的诉讼请求，该院予以支持。沈阳锦联左岸物业管理有限公司系物业，对本案诉争房屋不负维修义务。
对张帅提出要求锦联置业赔偿房屋租金的诉讼请求，因本案诉争房屋虽存在质量问题，但并未达到无法居住、需在外租房居住的程度，故该院不予支持。
对张帅提出要求锦联置业赔偿物业费7,200的诉讼请求，因张帅仅交纳了一年的物业费1,416.40元，张帅办理入住后，本案诉争房屋虽存在质量问题，但并未达到无法居住的程度，锦联置业对张帅已交纳及应交物业费不负赔偿责任，故该院不予支持。
对张帅要求锦联置业赔偿装修费8,000元的诉讼请求。沈阳锦联置业有限公司对张帅房屋存在的质量问题负有维修义务，但因其怠于履行该义务，而造成张帅家窗户周围大白及壁纸损失，应承担赔偿责任。因实际损失如进行鉴定，将增加各方当事人的诉讼成本，该院结合本案的实际情况兼顾公平原则和诚实信用原则，酌定沈阳锦联置业有限公司赔偿该项损失2,000元
对锦联置业、锦联物业提出本案已过诉讼时效的抗辩，因张帅在该期间内已报修，未过诉讼时效期间，故该院不予支持。
综上所述，故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、沈阳锦联置业有限公司于本判决发生法律效力后15日内对张帅位于沈阳市大东区东北大马路100-5号2-11-1房屋南北卧室窗户和客厅窗户漏风的部位进行维修；二、沈阳锦联置业有限公司于本判决发生法律效力后15日内赔偿张帅装修损失2,000元；三、驳回张帅其它诉讼请求。案件受理费780元，由阳锦联置业有限公司承担。
本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。
本院认为，本案诉争房屋出现南北卧室、客厅,窗户漏风的质量问题，沈阳锦联置业有限公司负有维修的义务，但房屋漏风质量问题明显未达到无法居住、需在外租房居住的程度，故原审未支持上诉人的租房损失主张,并无不当。对上诉人的上诉请求,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费780元，由上诉人张帅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年十月十二日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。