山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0602民初228号原告：王永东，男，1964年12月20日出生，汉族，无固定职业，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：王彦，山东明朗律师事务所律师。被告：烟台天安置业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区卧龙中路1号。法定代表人：孙福建，董事长。委托诉讼代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华顺，山东鼎然律师事务所律师。原告王永东诉被告烟台天安置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案后，被告于2016年1月28日法定答辩期内提出管辖异议。本院于2016年2月3日裁定驳回了被告的管辖异议。被告不服向烟台市中级人民法院提起上诉，烟台市中级人民法院于2016年5月12日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用普通程序，公开进行了审理。原告的委托诉讼代理人王彦与被告的委托诉讼代理人王建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付2013年8月27日至2015年11月18日的逾期办证违约金101710元（以总房款778355元为基数按中国人民银行同期贷款利率1-3年档分段计算），并自2015年11月19日起继续按上述标准计付至被告实际办证之日止。事实和理由：2013年1月26日，两原告与被告在签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定，两原告购买被告开发的山水龙城A-3#住宅楼第7层内704号房屋（以下简称涉案房屋），被告应于2013年2月26日前交付房屋，并应在房屋实际交付后180日内将办理产权证书所需资料提交产权登记机构。后，原告依约足额一次性支付了房款778355元，被告交付房屋后至今未提交相关办证资料，致使原告一直未能取得房屋产权证书，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第十八条，被告应依照中国人民银行同期贷款利率计付违约金。被告辩称，（一）本案已过诉讼时效。原告于2013年3月7日接收房屋，经过180天为2013年9月7日，原告应于2015年9月7日前主张权利，但原告直至2016年1月5日才主张逾期办证违约金，已过诉讼时效。（二）政府行为导致办证迟延。因为政府文件规定，土地出让金没有交齐的，停止办理产权登记，被告已经按照土地出让合同的约定，足额缴纳了土地出让金，但对于增加容积率而产生的土地出让金，国土局没有依照出让合同和政府纪要执行，因要求被告交纳的土地出让金超过规定而产生纠纷，导致办证迟延，不属于当事人签订合同时能够预见的情形，也不属于商业风险，故应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）第二十六条的规定，原被告关于办证时间和违约金的约定应当变更或解除。（三）约定的违约金比例过高，合同约定按每日0.01％支付违约金是按当时的银行1年期存款利率3.65%执行的，现在人民银行将利率降低到2%以下，故原、被告在合同中约定的违约金比例明显过高。（四）原告没有实际损失发生。违约金是补偿当事人实际损失的制度安排，在没有实际发生损失的情况下，违约金不应当得到支持。逾期办证不影响原告居住，因此即使把逾期办证的责任归于被告，原告主张的违约金也不应当得到支持。（五）根据《补充协议》第七条的约定，原告应当在房屋实际交付使用后160天内将办理房地产权属证书的手续提交被告，被告应当在房屋实际交付使用后180天内将办理产权登记手续的资料提交产权登记机构，即原告先于被告20天履行义务，在原告没有履行义务的情况下，被告可以延期履行，这是《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定的被告享有的先履行抗辩权。本案中原告没有向被告交付上述资料和手续，被告也就没有必要在房屋交付180日内将手续提交产权登记机关，因此办证延期的责任不在被告。（六）按照合同第十五条的约定，违约责任的承担方式是原告可以退房或者是继续履行合同但被告不需要支付违约金，这种情况属于《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定的特殊约定，有特殊约定的就不适用于法定违约金即原告按照银行贷款利率计算违约金不符合司法解释的规定。（七）对于全款购房的，被告无需支付违约金。合同第十五条约定违约责任承担方式为，原告可以退房也可以不退房，但被告均不需要支付违约责任。从该条看，对于全款购房者，双方约定的结果是，购房者不主张违约金，而不是双方没有约定违约金。这条约定属于《商品房买卖合同司法解释》第十八条的特殊约定。（八）原告违约金起算时间有误，原告实际接房日期为2013年3月7日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1、原告提交收款收据1张，拟证明一次性足额支付房款778355元。被告质证称看不清该收据，需庭后落实原告付款情况，但未能在本院指定期间内将落实情况告知本院，故本院对原告提供的收款收据的真实性、合法性、关联性予以认可，确认原告一次性支付房款778355元的事实。2、被告提交了土地出让文件（6号宗地和96号宗地）原件1份、2013年4月17日《关于调增建筑面积补缴土地出让金的处置意见》复印件1份、《补缴土地出让金协议书》原件1份、烟台市城市规划项目审批纪要复印件1份、烟政办法【2006】43号文《关于经营性用地容积率调整问题的通知》复印件1份、2014年3月21日烟台市规划局芝罘分局关于项目规划手续办理有关情况的通知原件1份及时任烟台市国土局局长唐建平于2014年10月18日签署的《审议取证单》复印件1份，拟用上述证据证明被告已经按照土地出让合同的约定足额缴纳了土地出让金，但烟台市国土局没有依照土地出让合同和政府纪要执行，要求被告补缴6号宗地因增加容积率而产生的土地出让金，因被告对该宗地土地出让金的计算标准有异议且与烟台市国土局未能协商一致，导致被告所有相关的规划手续都被暂停办理，最终导致办证迟延。对上述证据，原告未提出异议，但质证称这是因被告自身问题，与原告无关。本院认为，被告提供的上述证据，对其真实性，原告未提出异议，本院确认被告对[2006]6号宗地应补缴的土地出让金标准有异议之事实。3、原告主张2015年11月曾向本院主张过权利，但未能提供证据佐证，故其主张本院不予认可。4、2013年1月26日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：被告以出让的方式取得坐落于烟台市芝罘区黄务街道夏家居委会西南区域、编号为烟国用（2009）第101031号的地块的土地使用权，规划用途为商住用地，被告在该地块上建设商品房，暂定名为天安山水龙城。原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2011第047号；原告购买涉案房屋，总价款778355元；原告于2013年1月26日前一次性支付房款778355元；被告于2013年2月26日前，依照国家和地方人民政府规定，将取得建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表、烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证及法律、法规、规章规定需满足的其他事项并符合本合同约定的商品房交付给原告；如被告未按约定交付房屋，逾期不超90日的，自本合同约定的最后交付期限次日始至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套设施，交付使用时达到如下条件：其中第三项为供电、供水、供热、燃气、道路、排水、绿化、路灯、环卫、邮政、通讯等基础设施和配套公用设施按规划要求建设完毕，且移交相关部门或单位进行后期维护管理。附件七《补充协议》第四条将房屋交付条件变更为：房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格；第六条第一款约定，被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，第一项水、电留接口至室内；第二款约定：如商品房交付时未达到以上使用条件，由被告承担违约责任。第七条第一款约定：在房屋实际交付原告后的180日内，被告将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为被告履行了办证义务；该条第二款约定：若原告采用银行按揭贷款或公积金贷款方式付款，按以下约定执行：在房屋实际交付后的160天内，原告向被告提交办理房地产权属登记应由原告提交的资料，同时原告全权委托被告办理该商品房的房地产权属登记证书手续。因原告迟延交付办证材料，由此产生的后果由原告自行负担。被告应在该商品房实际交付使用后180日内将办理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构，若被告没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据为准），每延误一天按照0.01%向原告支付违约金。合同签订后的2013年1月26日，被告出具收款收据收取原告购房款778355元。2013年3月7日，被告向原告交付房屋。本院认为，（一）当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的商品房买卖合同系平等主体间的等价有偿行为，且形式要件齐全，内容未违反法律强制性规定，本院认定为有效，该合同对原、被告双方具有约束力。践约中，原告已履行了支付房屋价款778355元的义务，被告即应按合同约定向产权登记机构提交办理产权登记手续所需资料，否则就应承担民事责任。（二）《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”，即适用先履行抗辩权的前提是双方互负债务。本案中，原、被告在合同中约定的160日和180日分别是原、被告为办理原告个人房屋产权证书（即通常所说的小证）和办理初始登记提交资料（通常所说的大证）的时间，两项内容是相互独立的，在合同中亦分列为第七条第二款第（1）项和第（2）项，而且在合同中还存在着原告迟延交付办证材料，由此产生的后果由原告自行负担，亦即原告取得个人房屋产权证书的延误的后果，但并不影响被告履行向产权登记机构提交办理初始登记所需资料的义务，不属于互负债务，不应适用《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权，故被告关于其享有先履行抗辩权的辩解，于法不合，不能成立。（三）本案中，被告虽主张其因土地出让金缴纳标准与烟台市国土局有争议，相关手续被停办，最终导致延期办证。但被告提供的证据不足以证明其主张，故其关于适用《合同法解释二》第二十六条解除或变更双方关于办证时间和违约金的约定的抗辩理由，无事实和法律依据，本院依法不予支持。（四）本案中，原被告均认可涉案房屋于2013年3月7日实际交付，被告应依约于2013年9月7日前将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，但被告未能提供证据证明其履行了相应义务，故被告构成逾期办证，自2013年9月7日起承担违约责任。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，诉讼时效期间为二年，本案中，原告应于2015年9月7日前主张权利，但原告直至2016年1月5日才向本院主张权利，故原告关于被告支付2013年8月27日至2015年11月18日的逾期办证违约金101710元（以总房款778355元为基数按中国人民银行同期贷款利率1-3年档分段计算，并自2015年11月19日起继续按上述标准计付至被告实际办证之日止）的诉讼请求，已过诉讼时效，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王永东的诉讼请求。案件受理费1583元，由原告王永东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本6份，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  张译丹人民陪审员  于永红人民陪审员  魏秀经二〇一七年三月二十九日书 记 员  徐晓鹏