辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽14民终1275号
上诉人（原审原告、反诉被告）：潘秀云，女，1966年6月16日生，汉族。
委托诉讼代理人：王丹姝，辽宁秀文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王杰，兴城市兴洋法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙友杰，女，1962年8月11日生，汉族。
委托诉讼代理人：冯树仁，辽宁开德律师事务所律师。
上诉人潘秀云因与上诉人孙友杰房屋买卖合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2016）辽1481民初1921号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘秀云的委托诉讼代理人王丹姝、王杰，上诉人孙友杰及委托诉讼代理人冯树仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人潘秀云上诉请求：维持原审判决第一、二、五项，撤销原审判决第三、四项，改判孙友杰给付潘秀云利息、装修费、返还定金80万元。理由是，潘秀云按合同约定按时交付了定金40万元、购楼款52万元，对涉案房屋进行了装修，先后4次函告督促孙友杰履行协议，孙友杰却迟迟不能实际履行协议，致使潘秀云无法办理贷款事宜，按照协议约定，孙友杰存在违约行为，应承担违约责任。孙友杰私下将涉案房屋出售给案外人，致使合同目的无法实现。对于40万定金不是保证双方全面履行合同目的的保证，而是为取回抵押在银行房照为目的，协议规定由潘秀云付定金40万元取回房照，孙友杰积极配合潘秀云贷款，用于给付购楼款，为履行协议潘秀云又支付购楼款52万元，可孙友杰以种种理由拒不配合，是孙友杰的原因导致潘秀云无法履行给付购楼款，潘秀云不存在违约问题。对于房屋的装修是履行合同的形式之一，且该房屋已交付给潘秀云，装修也合情合理，因孙友杰的原因导致涉案房屋无法过户，装修的受益人是孙友杰，根据合同法规定孙友杰存在过错，应承担赔偿责任。因孙友杰存在过错和违约，应给付定金、购楼款的利息。
上诉人孙友杰上诉请求：撤销原判，改判潘秀云对违约致使孙友杰发生各项经济损失予以赔偿。理由是，潘秀云四份函告除与其丈夫陆长霖合伙诈骗外，并无要求孙友杰按《协议》配合贷款事宜,孙友杰已按《协议》约定从银行取回抵押房照，是孙友杰找不到潘秀云办理贷款。《协议》约定40万定金是购房定金，潘秀云未按约定交付所有房款，原审判决返还定金及房屋另行出售系违约与事实及法律不符。潘秀云违约提出解除合同，依法应承担孙友杰的经济损失。孙友杰出售房屋是为了及时偿还银行贷款，因潘秀云违约，将抵押房屋以买卖形式抵押给借贷人，孙友杰无过错。潘秀云利用孙友杰房屋经营获得利益，在《协议》解除后，应当返还孙友杰。同时潘秀云应当赔偿搬出之日至抵押之日的租金损失和孙友杰不能及时还贷的利息损失。
被上诉人孙友杰答辩意见同上诉状。
被上诉人潘秀云答辩意见同上诉状。
潘秀云向一审法院起诉请求：要求解除本案的合同；请求返还定金80万元；返还已付购房款52万元；按照合同约定承担装修款30万元；40万元的定金从2014年11月18日起计算利息3分，计算至给付之日止，已给付的房款52万元和装修款30万元从2015年5月份计算，计算至给付之日止。
孙友杰向一审法院反诉请求：判决被反诉人潘秀云赔偿孙友杰经济损失共计1030808元。
一审法院认定事实：孙友杰于2013年2月开设地球村宾馆并取得了个体商户营业执照。2014年11月28日，潘秀云（乙方）与孙友杰（甲方）签订《房屋买卖协议》，该协议一式两份，潘秀云、孙友杰各执一份。约定“经甲乙双方协商，甲方将有坐落在西门外门市房2座（四个房照），一座10-2587号210.6平方米（有照和土地使用证手续齐全）10-2652号220.2平方米、另一座10-2586号222.3平方米、10-2653号220.2平方米合计873.3平方米（手续齐全，详见两证复印件）另外的无照建筑物约50平方米左右（详见实物照片）用如下方式售给潘秀云名下所有，为此特立如下具体条款以便双方共同信守：一、乙方首先付房款40万元，为甲方替换回在银行的抵押房照（名为孙合）此款作为购房定金。二、此房包括室内物品作价为360万元（现承包人物品除外）。三、房款的付款方式，除交付的40万元定金外在2015年4月交付60万元取回甲方抵押在银行的房照，乙方在2015年8月份付清所有房款，不许拖欠，所发生的利息从2014年11月属乙方利息。四、具体操作方式及付款办法：在乙方收到房照后乙方使用及贷款等，甲方无条件不误时机积极配合，贷款下来后优先结清欠甲方房款260万元，以后银行贷款及贷款还款及处理等与甲方无关由乙方负责。五、房产过户手续由卖方负责办理，如需贷款时由甲方做担保到银行签字。七、此协议经双方签字盖章后发生合同的同等法律效力。八、此协议一式三份甲乙双方各执一份，中证人一份，注：2014年八月份前允许乙方使用，但不许出售交足房款后允许乙方自行安排处理。甲方：孙友杰乙方：潘秀云中证人：（本协议计2页）2014年11月28日”以上内容，双方所持有协议内容是一致的。但是关于第六条违约责任，潘秀云持有的《房屋买卖协议》载明：“六、违约责任，甲方收到购房定金后要积极配合乙方全力按合同规定义务和责任履行不得以任何理由影响合同的履行，对以前因此房另行发生的（指甲方抵押100万元以外的债权债务）由甲方自己负责处理与乙方无关，决不能因以前甲方的债权债务影响乙方正常贷款使用，乙方必须保证在规定时间内付清房款，否则甲方不予退回定金，有权将房屋另行处理。”而在孙友杰所持有的《房屋买卖协议》中，第六条违约责任内容为：“六、违约责任，甲方收到购房定金后要积极配合乙方全力按合同规定义务和责任履行不得以任何理由影响合同的履行，对以前因此房另行发生的（指抵押100万元以外的债权债务）由甲方自己负责处理与乙方无关，决不能因以前的债权债务影响乙方正常使用，乙方必须保证在规定时间内付清房款，否则甲方不予退回定金，有权将房屋另行处理。”同日，潘秀云向孙友杰交付购房定金40万元。2014年12月1日，孙友杰将地球村宾馆交付潘秀云。
2015年3月18日，潘秀元向孙友杰发出书面函告，要求孙友杰交付两座楼房。2015年5月1日，孙友杰将兴城市地球村宾馆委托给潘秀云之女夏洪飞并由其长期管理宾馆一切事物但未办理房屋过户手续。潘秀云对地球村宾馆进行了装修并经营。2015年5月11日，潘秀云向孙友杰发出函告，要求孙友杰落实卖方事宜。2015年5月18日，潘秀云向孙友杰交付购房款52万元。孙友杰交付潘秀云一个产权人为孙友杰的房权证XXXX第10-26**号的房屋所有权证（面积220平方米）。2015年5月30日，潘秀云向孙友杰发出函告，要求孙友杰履行合同。2015年10月1日，兴城市地球村宾馆被潘秀云及夏洪飞转租于案外人潘宏春。2015年11月18日，潘秀云向孙友杰发出函告，要求孙友杰履行合同，如不履行则退还房款。2016年3月18日，兴城市地球村宾馆停业。
另查，2016年7月13日，孙友杰将坐落于兴城市XXXX所有权证号为SYXXXX（10-2586）房屋出售并过户给案外人张春海、刘慧莹。
原审法院认为，双方当事人作为具备完全民事行为能力和权利能力的民事活动主体，在平等、自愿的基础上达成的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，且该合同得到实际的履行。潘秀云按照合同约定支付了孙友杰部分购房款，孙友杰也将兴城市地球村宾馆交由原告潘秀云使用。关于潘秀云与孙友杰之间违约责任方争议的问题：潘秀云以孙友杰未及时配合贷款为由，主张孙友杰违约。根据《房屋买卖协议》的“四、具体操作方式及付款办法：在乙方收到房照后乙方使用及贷款等，甲方无条件不误时机积极配合，贷款下来后优先结清欠甲方房款260万元，以后银行贷款及贷款还款及处理等与甲方无关由乙方负责。”从潘秀云给付孙友杰中四份函告中提及了孙友杰交付房照及贷款事项，孙友杰在庭审中也认可收到四份函告，但并未给予明确的答复，且未提交充分证据证实其确实配合潘秀云的贷款事宜，故孙友杰存在违约。孙友杰以潘秀云未按照约定交付购房款为由，主张潘秀云存在违约。根据《房屋买卖协议》所达成的“一、乙方首先付房款40万元，为甲方替换回在银行的抵押房照（名为孙合）此款作为购房定金。二、此房包括室内物品作价为360万元（现承包人物品除外）。三、房款的付款方式，除交付的40万元定金外在2015年4月交付60万元取回甲方抵押在银行的房照，乙方在2015年8月份付清所有房款，不许拖欠，所发生的利息从2014年11月属乙方利息。”潘秀云应当在2015年4月交付60万元取回甲方抵押在银行的房照，在2015年8月份付清所有房款，但庭审中则是潘秀云在2014年11月28日给付定金40万元，2015年5月18日给付52万元购房款，并未按照合同约定的时间付款也未付清所有购房款，故潘秀云存在违约。关于案涉的房屋买卖协议是否应解除的问题：潘秀云与孙友杰在上述合同履行过程中均为未依约履行各自义务，均存在违约情形，双方对《房屋买卖协议》至今未能全面履行均应各自承担相应的责任。现潘秀云要求解除合同，且涉案一处房屋已被孙友杰出售他人，合同目的已经不能实现，符合法定解除条件，故在此基础上应对双方合同的解除予以确认。虽合同解除涉及返还房屋，但涉案的地球村宾馆由案外人潘宏春占有，返还房屋将损害案外人利益，故孙友杰可另行主张诉讼权利。关于潘秀云要求退还购房款、双倍返还定金及利息损失问题：购房款52万元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，潘秀云要求返还购房款52万要求予以支持。返还定金80万元。《房屋买卖协议》中关于违约责任条款，虽然潘秀云和孙友杰持有的《房屋买卖协议》中关于该条款字句不一致，但其中关于“甲方收到购房定金后要积极配合乙方全力按合同规定义务和责任履行不得以任何理由影响合同的履行，”“乙方必须保证在规定时间内付清房款，否则甲方不予退回定金，有权将房屋另行处理，”内容是一致的，可见40万元的定金是保证合同能够全面履行的保证。但本案中潘秀云与孙友杰均未全面履行该义务，双方共同的行为导致房屋买卖的最终目的无法实现，综合全案的事实，依据公平原则，孙友杰应直接返还潘秀云已交付的定金40万元。关于潘秀云要求的40万元的定金从2014年11月18日起计算利息3分，计算至给付之日止，已给付的房款52万元从2015年5月份计算，计算至给付之日止的利息损失。因潘秀云与孙友杰之间均有违约行为，孙友杰基于合同收取并占有了潘秀云支付的购房款，且潘秀云也基于合同使用了孙友杰所有的地球村宾馆并经营，潘秀云要求银行利息于法无据，不予支持。关于装修款30万元是否应由孙友杰承担的问题。庭审中孙友杰对于30万元装修款予以否认。孙友杰将地球村宾馆交付给潘秀云，潘秀云为了商业经营对地球村宾馆进行添附装修系其自愿行为，且潘秀云在地球村宾馆转租中也获利，故潘秀云要求孙友杰承担装修款30万元，不予支持。关于孙友杰提出要求潘秀云赔偿经济损失1030808元的问题。关于长兴村镇银行利息、兴城市农村信用社合作社宁远信用社利息、兴城市农村信用社合作社曹庄信用社利息、个人借款利息均无法证实与本案有关联性，不予支持。关于两房屋出租150000元，孙友杰并未提交证据予以证实，不予支持。关于宾馆经营损失，因孙友杰委托夏洪飞管理一切事务，在孙友杰允许的使用期间的损失，不予支持。但在孙友杰主张权利后产生宾馆经营损失，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、依法解除原告潘秀云与被告孙友杰于2014年11月28日签订房屋买卖协议。二、被告孙友杰于本判决生效之日起十日内返还原告潘秀云购房款52万元。三、被告孙友杰于本判决生效之日十日内返还原告潘秀云购房定金40万元。四、驳回原告潘秀云的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告孙友杰的反诉请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照银行同期利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15780元，由原告潘秀云承担6820元，被告孙友杰承担8960元。反诉案件受理费7040元，由反诉原告孙友杰承担。保全费5000元，由原告潘秀云承担2160元，由被告孙友杰2840元。
二审期间，当事人没有提交新的证据。本院认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，双方当事人经协商后，自愿达成房屋买卖协议，系双方的真实意思表示，且不违法法律及行政法规的强制性规定，为有效合同具有法律约束力，双方均应遵照执行。双方在履行合同过程中，潘秀云按合同约定向孙友杰支付定金及部分购房款后，孙友杰应依照合同约定完全履行替换在银行抵押的房照并用于办理另行贷款事宜，而在潘秀云发出催告函后，仍未能完全履行替换抵押房照及协助办理贷款事宜，存在违约行为。而潘秀云在取回孙友杰抵押在银行的房照后，也未按合同约定的时间付清所有房款，亦存在违约行为。就此，双方在履行合同过程中均存在违约行为。现孙友杰已将涉诉一处房屋擅自出售给案外人，合同目的已不能实现。潘秀云请求解除合同，应予以支持，对于购房款孙友杰应予返还。关于潘秀云提出双倍返还定金请求，根据双方合同约定，该定金属于履约定金，因双方在履行合同过程中，均存在违约行为致合同解除，应负同等过错责任，孙友杰应返还潘秀云定金40万元。关于潘秀云要求的40万元的定金从2014年11月18日起计算利息3分，计算至给付之日止，已给付的房款52万元从2015年5月份计算，计算至给付之日止的利息损失。也因潘秀云与孙友杰之间均有违约行为，孙友杰基于合同收取并占有了潘秀云支付的购房款，且潘秀云也基于合同使用了孙友杰所有的地球村宾馆并经营，潘秀云要求银行利息于法无据，不予支持。关于装修款30万元是否应由孙友杰承担的问题。孙友杰对于30万元装修款予以否认，孙友杰将地球村宾馆交付给潘秀云，潘秀云为了商业经营对地球村宾馆进行添附装修系其自愿行为，且潘秀云在地球村宾馆转租中也获利，故潘秀云要求孙友杰承担装修款30万元，不予支持。关于孙友杰提出要求潘秀云赔偿经济损失1030808元的问题。对于长兴村镇银行利息、兴城市农村信用社合作社宁远信用社利息、兴城市农村信用社合作社曹庄信用社利息、个人借款利息均无法证实与本案有关联性，不予支持。关于两房屋出租150000元，孙友杰并未提交证据予以证实，不予支持。关于宾馆经营损失，因孙友杰委托夏洪飞管理一切事务，在孙友杰允许的使用期间的损失，不予支持。综上所述，上诉人潘秀云、孙友杰上诉请求均缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30840元，由上诉人孙友杰承担20040元，上诉人潘秀云承担10800元。
本判决为终审判决。
审判长 孔凡义
审判员 吴玉刚
审判员 李春学
二〇一七年十一月六日
书记员 王传路
本判决书所援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。”