广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法审监民再字第8号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审被上诉人）：苏锡生，男，1965年1月5日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：苏海，广东南天竹律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审上诉人）：杨钰，女，1978年1月15日出生，汉族，住四川省阆中市。
委托代理人：董良启、张科，广东卓正律师事务所律师。
申诉人苏锡生因与被申诉人杨钰租赁合同纠纷一案，不服本院（2012）中中法民一终字第811号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2013年10月25日作出粤检民抗字[2013]258号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2013年12月3日作出（2013）粤高法审监民抗字第346号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派中山市人民检察院检察员余辉出庭。申诉人苏锡生及其委托代理人苏海、被申诉人杨钰及其委托代理人张科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年12月22日，一审原告杨钰起诉至广东省中山市第二人民法院称：其与苏锡生于2010年8月23日签订租赁合同，约定其租赁苏锡生位于中山市××号楼房，每年租金80万元，期限五年。合同签订后，其于2011年4月向苏锡生支付租赁押金40万元，并在苏锡生的同意下对租赁物进行装修、购买若干电器、用品作经营用途。但至其起诉之日，苏锡生不仅未能取得房屋房产证，也未取得验收合格证明，导致其无法办理营业执照等手续，无法达到租赁合同的目的。并且，苏锡生未能接通房屋水、电，致使其事实上无法使用房屋，经多次催促，苏锡生对此置之不理。其认为苏锡生的行为已构成违约，故请求判令：一、确认双方的租赁合同于2011年10月21日解除；二、苏锡生立即向其双倍返还租赁押金818992元；三、苏锡生向其赔偿损失721067元；四、苏锡生承担诉讼费用。
苏锡生（一审被告）辩称：一、租赁合同对于电梯部分没有约定，这不属于其义务。租赁房屋已经在8月份交付使用，其有证据证明2011年8月23日已经完成整个工程的验收；二、有无房产证不构成租赁合同是否有效的条件，只要物业属于苏锡生所有，租赁合同成立并生效；三、房屋是否通电的问题，在合同中有约定，楼房的水表、电表在交付之前已经安装，其只要安装好总表，以后的事情都是杨钰的义务；四、租赁合同中从未约定杨钰承租该房的实际用途，杨钰在承租该物业时没有向苏锡生说明该物业的用途，也未向苏锡生说明要办理营业执照等问题；五、合同约定的押金不是定金，不存在双倍返还，根据约定，杨钰违约中途退租的，除了押金不能返还，所有的装修物归其所有，故杨钰诉讼请求的第二、三项没有事实依据。综上，请求驳回杨钰的诉讼请求。
广东省中山市第二人民法院一审查明：苏锡生与杨钰于2010年8月23日签订一份租赁合同，约定：“苏锡生将位于中山市××号楼房的一至五层租赁给杨钰使用，每年租金80万元，租赁期限为五年，从楼房竣工交付使用时开始计算；每年租金分四期交付，即每期交付3个月租金20万元；杨钰认租时即给付苏锡生40万元作为押金，租赁期满由苏锡生验收房屋设施完好后退回；苏锡生负责安装水、电的普通线路到楼房总表前，表后的安装由杨钰自行负责；杨钰在租赁期间的经营项目，须经苏锡生同意才能经营，须到有关部门办理工商营业执照及税务登记；苏锡生中途收回楼房，负责退回押金给杨钰，另行赔偿空调、热水器设备及卫生间的装修50%；杨钰中途退租，所有电器装修材料不得拆走，归苏锡生所有，杨钰已付的押金及租金归苏锡生所有；杨钰须提前15天支付当期租金，否则过期按租金每日1%缴纳滞纳金。”之后，杨钰向苏锡生支付押金40万元，苏锡生将房屋交付杨钰使用，杨钰委托律师向苏锡生发出律师函，称：“苏锡生出租的楼房电梯尚未安装，工程没有验收，房产证更遥遥无期；另外，租赁合同签订后，杨钰已购买巨额设备，因苏锡生未提供房屋所有权证，致使原定经营项目至今仍未能到相关部门办理工商营业及税务登记，造成杨钰不应有的损失。请在接到律师函之日起三个工作日内与杨钰进行商洽，并及时提供相应房地产权利证明，协助杨钰办理相应经营项目之工商营业执照等证件。”同年2011年9月23日10月21日，杨钰以苏锡生出租的楼房电梯虽已安装但未通电，工程未验收，未办理房产证为由向苏锡生发出《解除合同通知书》，通知解除双方签订的租赁合同，并于2011年12月22日提出本案诉讼，主张前述权利。同日，苏锡生亦对杨钰提起诉讼[案号：广东省中山市第二人民法院（2012）中二法民一初字第66号]，请求判令押金归其所有及杨钰向其支付租金、利息。
杨钰主张曾多次通知苏锡生收回房屋及钥匙，并提交有相应的告知函、快递单等证据佐证。对此，苏锡生不予确认。诉讼中，双方均申请法院组织办理房屋退租事宜，杨钰向一审法院交来一串钥匙，请求移交苏锡生。同月26日，一审法院通知苏锡生收取钥匙。之后，苏锡生向一审法院提交一份《意见说明》，述称：“杨钰交来的钥匙只是复制品，杨钰还持有其他钥匙可自由出入，并实际占有、使用房屋三层以上部分，且已将房屋转租，至今未解除租赁关系。为此拒绝收回房屋钥匙。”根据苏锡生提交并经杨钰确认的录音资料显示，苏锡生于2012年3月23日2011年8月5日向杨钰交付租赁房屋钥匙，杨钰已将房屋的一、二层商铺向外转租。直至2012年6月7日本案一审第二次开庭审理之时，次承租人仍然在使用一、二层商铺。杨钰辩称承租苏锡生的房屋作经营用途，但其未到工商行政部门办理营业执照。
另查明：涉案房屋经规划许可（规划用途为住宅），报建施工，于2011年6月30日竣工验收，并在诉讼中取得房屋所有权证。上述房屋安装有电梯。苏锡生提交的由广东广大集团有限公司出具的《证明》记载：电梯于2011年8月安装并调试正常，于2011年12月30日验收合格；特种设备使用登记证、安全检验合格证显示电梯的下次检验日期为2012年12月29日。中山市古镇镇古一村民委员会（简称古一村委会）亦出具一份《证明》，内容为：“兹证明我村村民苏锡生位于中山市××号楼房电表，已由我村电工组于2011年7月27日安装完毕，并已通电。根据我村关于用电安全、规划管理的规定，我村对自2011年下半年起新报装的电表采取在固定场所统一安装，统一管理，因此我村电工组将苏锡生位于中山市××号楼房电表安装于村配电房内。”杨钰对古一村委会的《证明》不予确认，并提交对次承租人张某、胡某的调查笔录作证。张某反映涉案房屋只通了水，没有通电，电是其向隔壁店铺借的，找他人安装花费了1050元；胡某则反映水电在其开始使用涉案房屋时就已开通。
再查明，苏锡生对杨钰提出的双方租赁合同于2011年10月21日解除的意见，予以确认。
广东省中山市第二人民法院一审认为：苏锡生、杨钰签订的租赁合同系双方真实的意思表示，因合同约定的租赁房屋已经规划许可、报建施工并取得房屋权属证书，故该合同合法、有效。杨钰于2011年10月21日通知苏锡生解除合同而苏锡生对合同解除的效力不持异议，故应确认双方的租赁合同于2011年10月21日解除。至于合同解除的理由是否充分及违约责任问题。首先，根据租赁合同的内容可知，杨钰并未在租赁合同内约定租赁房屋用作经营用途，其以苏锡生的房屋属住宅，不能办理营业执照经营为由解除合同缺乏事实依据；其次，苏锡生的房屋已经规划许可，依法报建施工并经验收，杨钰有关没有取得房屋权属证书故不能办理营业执照的抗辩缺乏证据支持，不应采信。更何况，杨钰在庭审中承认其并未前往工商行政部门办理营业执照；再次，苏锡生的房屋于2011年6月30日竣工验收，杨钰在录音中也确认于同年的8月5日收到苏锡生交付的钥匙，杨钰有关房屋未验收的辩解不应采纳。此外，就租赁房屋是否已经通电的问题，从证据的证明力比较，苏锡生提供的古一村委会的《证明》证明力要大于杨钰提供的调查笔录，而张某有关找人安装电线共花费1050元的陈述与租赁合同中关于“苏锡生负责安装水、电的普通线路到楼房总表前，表后的安装由杨钰自行负责”的约定吻合，胡某更述称开始经营的时候已经通电。以上证据足以证明租赁的房屋已通电，满足使用要求。最后，即使杨钰有关电梯未能投入使用的陈述属实，由于电梯只是租赁房屋的功能部分，该功能未予完善亦并不对杨钰使用租赁物产生根本影响以致双方的租赁合同不能履行。况且，杨钰已将租赁房屋的一、二层出租并实际占有房屋，其以电梯未能使用为由解除合同缺乏依据。综上，杨钰未向苏锡生交纳租金已属违约，其单方解除合同于法无据。据此，根据合同有关杨钰中途退租押金归苏锡生的约定，杨钰诉请苏锡生双倍返还押金缺乏法律依据，不予支持。另外，导致双方租赁关系的解除责任在于杨钰，杨钰诉请苏锡生赔偿损失理据不足，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，广东省中山市第二人民法院于2012年6月19日作出（2012）中二法民一初字第94号民事判决：驳回杨钰的诉讼请求。案件受理费18646元，由杨钰负担。
杨钰不服一审判决，向本院提出上诉称：一、双方签订的租赁合同无效。租赁物的规划用途为住宅，但一、二层建成了商铺，三至五层是旅店结构。根据相关法律的规定，租赁合同无效，责任在于苏锡生；二、其租赁的目的是为商业经营，苏锡生亦在一审庭审中承认协助其购买旅店用品，但租赁物的规划用途是住宅而非商业，从而苏锡生未能提供符合约定用途的租赁物，构成根本违约；三、苏锡生一直没有完成约定的水电安装到楼房总表前的合同义务。苏锡生利用村民的身份从古一村委会开出的《证明》，并不属实，且电表安装在村配电房违背了合同的本意。电梯是苏锡生设计图纸的重要部分，电梯是否安装决定了整体工程是否完工。但直至2012年2月一审开庭时，电梯仍未安装。即使电梯在2011年8月安装并调试，在同年12月30日验收合格之前，整个建筑物不可能先于电梯竣工验收；四、合同解除之后，其已经通过邮寄信件、委托一审法官转交钥匙的方式交回房屋，只是苏锡生拒收。一审法院既认定其于2011年10月21日解除合同的行为有效，又确认该行为违约，令人费解。综上，请求撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。
苏锡生答辩称：一、其并无安装电梯的义务，且电梯在租赁物交付时已安装完毕。租赁物在2011年6月30日完成工程竣工验收，在诉讼过程中取得了房屋所有权证，电表在2011年7月27日安装完毕，其不存在违约行为；二、租赁合同合法有效。双方并未约定租赁合同的目的，杨钰未按约定支付租金，从根本上违约。综上，请求维持一审判决。
本院二审确认了一审查明的事实。另查明：租赁合同约定：“经营场所及员工的保险购买由杨钰按照有关部门的要求负责办理、支付。”“杨钰必须奉公守法，按照国家有关治安、消防、安全生产等法律法规经营，期间所发生的一切后果由杨钰负责，苏锡生协助杨钰办理有关消防报批手续，费用由杨钰承担。”“租赁期满后，属于苏锡生的设施，杨钰必须完好无损地交还给苏锡生，另杨钰的装修、电器（包括空调、热水器、卫生间的装修）不得拆除，均归苏锡生所有。”本案租赁物坐落的土地于2004年5月取得中府国用（2004）第100424号土地使用证，规划用途为住宅，苏锡生取得租赁物的建设工程规划许可证，建设项目名称为住宅，租赁物办理了房地产权登记，规划用途为住宅。2010年7月26日2012年4月19日
又查明：2012年8月8日，苏锡生与张某签订一份租赁协议，由张某承租本案租赁物第三卡，租赁期限由当日起至2014年8月7日止，租金为每年32万元，押金为8万元。当月20日，苏锡生收取张某押金8万元。苏锡生确认租赁物中的门市于2012年9月出租运营，住宿用房于同年10月运营。一审庭审中，苏锡生确认其交付给杨钰的租赁物设计图中包括电梯。苏锡生向一审法院提交的《关于杨钰多付的7896元款项使用情况说明》记载：“杨钰实际交付苏锡生租赁款项为407896元，该款项包括租赁合同约定的押金400000元，其余的7896元是杨钰交由苏锡生代购、代付的部分装修材料款项。1、杨钰提交证据13现金支出证明单，购厕所便盆40个、40元/个，共人民币1600元，实际上是苏锡生购买的；……3、三幢门人民币1200元；……总计人民币6082元，剩余的1814元已实际用于代购、代付其他装修材料款，但具体有哪些材料，苏锡生已记不清楚。”二审期间，杨钰申请证人胡某出庭作证称：其承租的门市装修由杨钰负责，其2011年11月底进场之前，天花、吧台、地板、玻璃门都有了，苏锡生没有装修过门市；其只交了押金给杨钰，没有签订租赁合同，没有交过租金。”证人张某的证言表明：“其于2011年9月承租，门市全部由杨钰负责装修；其交过1万元押金给杨钰，双方没有签订租赁合同，其知道杨钰与苏锡生的纠纷，并做好了撤场的准备；苏锡生同意其继续承租，其与苏锡生在2012年8月8日签订租赁合同。”
二审期间，本院召集双方当事人到租赁物现场进行调查取证。苏锡生确认租赁物3至5层用于住宅用房，每层有12个房间；1至2层用于门市，分成3个铺面出租。现在的租户都是杨钰招揽过来的。杨钰确认租赁物的状况，述称其与苏锡生发生纠纷后，曾通知3家租户离场，苏锡生承诺租户可以继续承租。对于租赁物的装修情况，杨钰认为整栋楼的基础装修与门市装修均由其完成，包括水、电、消防、吊顶、墙面漆、住宅用房部分的入户门（不含门锁）、洗手间门、便盆、洗手盆、水箱、大理石洗面盆、淋浴花洒、水龙头、灯、空调打孔、门市玻璃门、吧台、分隔门市等。苏锡生确认杨钰的装修范围包括36间住宿用房的入户门、洗手间门、3至5楼的墙面漆与吊顶及1楼办理住宿手续使用的吧台，吊顶的质量不合格，苏锡生重新进行了安装；门市的装修由承租人自行负责；其余整栋楼的消防与水、电均由苏锡生负责安装。杨钰与苏锡生对于各自的上述主张进行了举证，双方均主张以各自提交的单据作为确定租赁物装修价值的标准，双方均未申请进行装修造价评估。杨钰提交的证据显示其装修损失达到721066.5元，包括门市装修费243750元，房门购买、安装费75420元，消防安装工程款31000元，水管、器材材料及安装费37866.5元，洗脸盆、厕所管道费用29512元、室内装修材料及工程款49618元，电石材料费7万元，空调打孔费1500元，清理垃圾费用1000元，购买旅店设备款181400元。具体证据有：一、门市装修合同与结算凭证，施工方为中山市古镇美好佳广州装饰设计部；二、工程项目合同（门业工程）、交付订金的收款收据、订购单、收款收据及3张银行转账凭证，卖方为中山市小榄镇珍宝门业商行；三、消防安装证明、《消火栓系统安装工程预算书》、工程结算书与收款收据及银行转账记录，施工单位为国宏消防安全工程有限公司中山分公司，其中证明记载：“因实际建筑与图纸不符，达不到消防规范，所以一直没有进行消防验收”；四、旅店设备，购买热水器的合同与交付订金款3000元的收据，订购床、床头柜、茶几交付订金16000元的收据与两张娇阳家具厂的订货清单，采购挂件、窗帘、遮光布、床垫、床上用品、智能门锁、液晶电视的相应单据；五、其他各项费用也有相应单据证明，包括大理石款14400元、天花材料款10000元、天花装修款8578元、内墙乳胶漆10300元、批灰19000元。苏锡生确认内墙乳胶漆的价款10300元；不确认杨钰提交的其他单据的真实性；认为编号为2344的收据开具时间为2011年10月18日，编号为2343号的收据开具时间为2011年10月20日，两张收据编号相连，同一单位3天内没有开过1张收据不合情理。苏锡生提交的单据显示其花费装修款393600.58元，其主张实际装修款约定为460000元。苏锡生提交的证据包括：一、其与江庭敏的租赁协议及苏锡生支付2012年9月、10月电费的单据，证明其于2012年9月接收租赁物；二、中山市古镇镇古一村民委员会出具的证明，证明租赁物“使用功能可作商业”；三、2011年7月21日的苏锡生用电申请表与苏锡生报装用电的材料；四、2011年7月11日的中山市供水有限公司古镇分公司用水业务受理表与其他用水清单；五、2012年10月11日的DN100水表安装工程费用7571.23元，收据的出具单位为中山市供水有限公司古镇分公司，证明苏锡生完成消防工程；六、古镇俊工电工材料商行电工材料款20337.35元；七、邦视安防连锁中山店变压器款660元；八、中山市兴业（双盈）五金工具行电工材料款3495.5元；九、强弱电人工款15975元；十、卫星电视、电脑、热水器、监控工程、空调、电视工程款项；十一、不锈钢安装工程款26000元；十二、天花工程款13500元；十三、、门锁、房间银镜款；14、床上用品、窗帘、日用品、户外显示屏、网络安装、垃圾桶、电话费用；15、一楼装修材料款1588.5元。
杨钰确认租赁协议、用水业务申请与水费收据及处理费用、不锈钢防盗网安装、电脑、电视、热水器、监控、空调、门锁、床上用品相应费用的真实性，对于其他材料的真实性均不予确认。
再查明：杨钰提交的证据中，编号2344的收据为杨钰支付门市装修的费用，编号2343的收据为杨钰支付天花装修款的费用，两家收据的开具单位不同。杨钰提交的部分装修费用单据的发生日期在苏锡生将租赁物交付之前，包括购买厕所便盆的费用、排水管、洗手间花洒、龙头、水箱等单据。对此杨钰主张其在租赁物尚未完工时，就提前进场与苏锡生一同装修了，便盆就是当时购买的。苏锡生提交的证据中不包括给排水、洁具、龙头等相关费用。
本院二审认为：本案争议焦点在以下两点：其一为本案租赁合同的效力问题，其二为当事人的责任承担问题。
关于争议焦点一。本案租赁合同内容没有违反法律、法规的效力禁止性规定，合法有效。租赁物的规划用途为住宅，而依照租赁合同关于苏锡生核准杨钰经营项目与杨钰购买经营场所及员工保险的约定可知，苏锡生将租赁物出租用于商业经营，租赁物经其改建之后，被超越规划范围使用。苏锡生主张租赁物“使用功能可作商业”并为此提供了证明，但租赁物所在地的村民委员会不具备变更租赁物用途的法定职权，故租赁物的用途并未发生变更。对于杨钰主张租赁合同因此无效，由于租赁物“住改商”并非合同无效的法定情形，故对杨钰的该点主张不予支持。杨钰对租赁物电梯安装、电力开通与工程竣工的相关事实提出质疑，但其不能否定苏锡生提供的相关证据材料的证明效力，并且上述事实认定与否均对合同效力不构成实质影响，故对杨钰的该项质疑不予采纳。
关于争议焦点二。杨钰以租赁合同的目的无法实现为由，向苏锡生发出解除合同的书面通知。因苏锡生超出核准使用功能和范围出租租赁物，致使租赁合同目的不能实现，杨钰享有法定的合同解除权，杨钰向苏锡生书面通知解除合同，苏锡生予以认可，一审据此确认租赁合同在当日解除，该事实认定合法妥当，予以维持。在合同解除之后，苏锡生应当依法主动返还押金。杨钰主张双倍返还押金，因没有法律依据，不予支持。合同约定的押金为40万元，苏锡生2011年10月21日一审期间提交的情况说明对于押金未作变更进行了合理解释，而杨钰不能证实其多付了押金，因此，苏锡生返还的押金数额应认定为40万元。
租赁合同约定合同期满之后的装修归出租方苏锡生所有，而对于本案情形的租赁物装修处理没有进行约定。经现场查看，发现苏锡生实际利用了杨钰的原有装修。因杨钰解除合同为合法行为，苏锡生应当进行相应的赔偿。对于装修范围的认定问题，租赁合同的具体装修约定为：“苏锡生负责安装水、电的普通线路到楼房总表前，表后的安装由杨钰自行负责”，“苏锡生协助杨钰办理有关消防报批手续，费用由杨钰负担”，“租赁期满后，属于苏锡生的设施，杨钰必须完好无损地交还给苏锡生，另杨钰的装修、电器（包括空调、热水器、卫生间的装修）不得拆除，均归苏锡生所有”。可见，双方当事人确定了由杨钰对租赁物进行装修的原则。而在合同的实际履行过程中，杨钰在租赁物交付之前已经入场进行了基础装修。苏锡生确认自己代杨钰购买了厕所便盆与部分水管材料，其在二审期间承认的杨钰装修事实与上述自认事实相互矛盾。综合分析当事人提供的装修证据材料，依据民事诉讼证据规则，对双方的装修情况进行如下认定：苏锡生不能提供证据证明其实际从事了消防安装与给排水工程，其否认杨钰进行了消防工程安装与给排水安装，证据不足；苏锡生主张门市的大部分装修由次承租人完成，该主张与次承租人的证人证言相悖，苏锡生又不能证明证人证言存在不得采信的法定情形，因此，证人证言可以采信，杨钰对于1至2层的门市进行了装修的事实可以确认；苏锡生主张其安装了供用电力线路，但其对于自身为何单独承担此项装修工程没有进行合理解释，相应证据也不足以推翻杨钰此类证据的证明效力；对于除上述工程之外的其他装修，杨钰亦提供了充分的证据进行证明，鉴于苏锡生实际利用租赁物后，存在对包括电力设施在内的已有装修进行部分改造的可能性，对于苏锡生否定杨钰装修的主张不予采纳。综合上述分析，应确认杨钰完成了租赁物基础装修与门市装修的事实。由于当事人对于装修项目均不申请专业评估机构进行司法鉴定，而杨钰主张的相关费用均没有超出正常的装修价格区间，亦为此提供了相应证据予以佐证，故对杨钰主张的该部分损失予以确认，即杨钰的相应损失为539666.5元（721066.5－181400设备款）。至于杨钰主张其为经营旅馆发生的设备款损失。首先，杨钰采购旅馆设备符合租赁目的，其能够提供充分的单据证明采购、订货的情况，苏锡生不能否定相应款项的发生，因此，相应财务单据均可采信；其次，杨钰全额支付货款的采购部分已经提货，其可以另行利用相应设备，因此，全额付款的采购款项不能认定为损失；再次，为订购家具与热水器，杨钰支付了定金款项，在租赁合同履行不能之后，该两笔款项成为杨钰订购的违约损失，苏锡生应当向杨钰赔偿该部分款项合共19000元。据此，杨钰蒙受的经济损失合计为558666.5元（539666.5＋19000）。至于苏锡生提供的其为开展旅店经营而发生的其他费用，与杨钰主张的损失没有重叠，该部分费用与杨钰主张的装修损失无关。
对于赔偿责任的承担问题。苏锡生明知租赁物不具备商业用途，仍然与杨钰订立本案租赁合同，其未尽到必要的缔约说明义务，对于装修损失的产生负有主要责任；而杨钰在订立合同过程中，未主动查询租赁物的规划信息，对于装修损失的产生负有疏忽大意的缔约过失，其应当自行承担部分损失。根据当事人的过错程度，酌情认定苏锡生承担80%的赔偿责任，杨钰自行承担20%的损失，即苏锡生向杨钰赔偿损失的金额为446933.2元。
综上所述，一审判决认定事实不清，处理欠妥，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十二条、第七十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，本院于2012年12月27日作出（2012）中中法民一终字第811号民事判决：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2012）中二法民一初字第94号民事判决；二、确认苏锡生与杨钰之间的租赁合同于2011年10月21日解除；三、苏锡生于判决生效之日起7日内向杨钰返还押金40万元；四、苏锡生于判决生效之日起7日内向杨钰赔偿装修损失446933.2元；五、驳回杨钰的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各18646元，由杨钰各负担10642元，由苏锡生各负担8004元。
广东省人民检察院抗诉认为：本案争议焦点在于杨钰是否有权解除涉案租赁合同，违约责任应当由何方承担。二审判决认定苏锡生超出核准使用功能和范围出租租赁物，致使租赁合同目的不能实现，杨钰享有法定的合同解除权，并判决苏锡生未尽到必要的缔约说明义务，承担80%的装修损失，属于认定事实的主要依据不足，适用法律错误。一、杨钰以苏锡生的房屋属住宅不能办理营业执照经营为由解除合同，不符合客观事实，二审判决对此未予查明，属于认定事实错误。2007年11月6日国家工商行政管理总局下发的《关于住所（经营场所）登记有关问题的通知》（工商企字[236]号）明文规定，企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，应当提交住所使用证明，以及《住所（经营场所）登记表》、所在地居（村）委会或业委会出具的有利害关系的业主同意证明文件。另外，根据中山市工商行政管理局2008年1月23日发布的《关于转发省工商局关于住所（经营场所）登记有关问题的通知》（中工商企业登字[2008]1号）的规定，企业（公司）、个体工商户办理设立（开业）登记，须提供住所（经营场所）所在地居（村）委会或业主委员会出具的格式证明，同意将住宅改变为经营性用房。按照上述规定，工商行政管理部门并不禁止居民住宅用于商业经营，符合条件的“住改商”完全可以办理工商营业执照。涉案房屋已经过规划许可，依法报建施工并经验收取得房产证，而且所在地村委会也出具证明同意涉案房屋用作商业用途，故涉案房屋已经符合申请办理营业执照的基本条件。本案一审期间，杨钰承认其并未前往工商行政部门办理营业执照。可见涉案房屋没有办理营业执照的原因是杨钰未申请办理，并非因涉案房屋属住宅不能办理营业执照。另查明，涉案房屋首层第1卡的新承租人袁文强已经领取工商营业执照，三至五层共36间房屋于2013年3月15日办理出租房屋备案登记，已经用于房屋出租经营。上述事实足以说明，二审判决认定苏锡生将住宅出租给杨钰，致使杨钰无法办理营业执照，租赁合同目的不能实现，属于认定事实错误；二、杨钰擅自解除租赁合同属于违约行为，应按合同约定承担违约责任。二审判决由苏锡生承担80%的装修损失，属于适用法律错误。涉案租赁合同合法有效，杨钰以苏锡生出租的楼房电梯虽已安装但未通电，工程未验收，未办理房产证为由向苏锡生发出《解除合同通知书》，通知解除双方签订的租赁合同。然而，苏锡生缔约时并无过错，合同生效后也不存在违约行为，租赁房屋进行商业用途在客观上没有障碍，杨钰单方解除合同不符合2011年10月21日《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，属于违约行为。二审判决认为苏锡生超出核准使用功能和范围出租租赁物，致使租赁合同目的不能实现，杨钰享有法定的合同解除权，没有事实和法律依据。根据涉案合同约定，房屋租赁期限为五年，如杨钰中途退租，所有电器装修材料不得拆走，归苏锡生所有，杨钰已付的押金及租金归苏锡生所有。二审法院不仅未按照合同约定判决杨钰承担违约责任，反而判决苏锡生承担杨钰80%的装修损失，适用法律不当，显失公平。
本案再审过程中，苏锡生同意抗诉意见，并补充认为：本案并非因为房屋性质的原因导致杨钰无法办理营业执照，而是杨钰根本没有去工商部门申请办理，与其无关。更何况，其依照租赁合同并不负有将房屋改为商业用途的义务，法律也没有规定出租人附有此项义务，即使有义务，也不是不能实现，只是杨钰并未提出要求。杨钰亦明知房屋的规划用途是住宅，却仍然与其签订租赁合同。租赁物在交付的时候已经通电通水，如果不具备使用条件，杨钰就不会转租给别人。
杨钰辩称：一、苏锡生明知其租赁房屋的目的是用于商业经营，却交付了规划用途是住宅的租赁物，且未根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，提供“住改商”（房屋由住宅用途更改为商业用途）所需的法律文件，故涉案的租赁合同无效，其享有解除权。二、即使租赁合同有效，其也有解除权。（一）其于2011年10月21日发函要求解除合同，苏锡生对此没有异议；（二）苏锡生向其交付不适用于商业经营的租赁物，致使其租赁合同的目的无法实现，苏锡生构成根本违约；（三）租赁物通水但不通电，无法正常使用；（四）苏锡生交付的是没有竣工验收的房屋。他至2012年3月才申办竣工验收备案，说明至2012年3月房屋才竣工验收，但是他在2011年8月份就向其交付房屋，明显不符合合同约定。其之所以未去工商部门申请办理营业执照，是因为其知道租赁物尚未竣工验收，尚未办理房产证，根本无法办理营业执照；（五）其租赁的目的主要是为了开设旅馆，但苏锡生办理的是出租屋备案登记，与其开设旅馆所需的特种经营许可不同，无法实现其租赁目的。综上，其依法解除租赁合同，不应承担违约责任。请求驳回抗诉，维持二审判决。
本院再审确认一、二审查明的事实。另查明：经中山市人民检察院调查，涉案房屋首层第1卡的新承租人袁文强已领取个体工商营业执照，三至五层共36间房屋于2013年3月15日办理出租屋备案登记，已经用于房屋出租经营。
再查明：涉案房屋所在土地属于国有土地。
本院再审认为：本案一、二审对本案租赁合同的效力及解除时间的认定准确，本案租赁合同合法有效，且于2011年10月21日解除。本案争议的焦点是杨钰解除租赁合同的行为是否合法。
苏锡生与杨钰签订的租赁合同第六条约定：“乙方在租赁期间的经营项目，须经甲方同意才能经营，须到有关部门办理工商营业执照及税务登记。”该条约定说明杨钰在租赁涉案房屋之前，与苏锡生约定将涉案房屋用于经营用途，苏锡生所称未约定经营用途的辩解不能成立。由于涉案房屋的规划用途是住宅，因此并不能用于商业经营。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”因此，住宅改为商业用途必须具备两个要件，其一是遵守法律法规以及管理规约，其二是取得有利害关系的业主同意。由于我国实行房地一体化的政策，房屋的性质、用途必须与所在土地同步改变。涉案房屋所在土地属于国有土地，对于国有土地用途的改变，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”因此，涉案土地用途的改变势必要征得土地管理部门和城市规划部门的批准，当地村委会的证明并不具有改变涉案房屋用途的作用。由于苏锡生并未提交主管机关同意变更涉案土地用途的批准文件，因此涉案房屋的用途并未改变。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”苏锡生明知涉案房屋的规划用途是住宅，却将其出租给杨钰用作商业经营，属于提供不符合约定用途的租赁物的违约行为，杨钰以此为由要求解除租赁合同，符合法律规定，不属于违约，因此，苏锡生应当向杨钰返还40万元押金，杨钰诉求苏锡生双倍押金缺乏法律依据，不予支持。除此以外，苏锡生还应当向杨钰适当赔偿杨钰在涉案房屋上耗费的装修投入。二审判决对该装修投入的费用认定准确，处理恰当，应予维持。
综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。抗诉机关和申诉人的意见缺乏事实和法律依据，不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款、第三十七条的规定，判决如下：
维持本院（2012）中中法民一终字第811号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨雪燕
代理审判员 蔡惠群
代理审判员 刘 通
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 李秀连