上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终5663号
上诉人（原审原告）：上海厚昌实业有限公司，住所地上海市奉贤区奉柘公路825号4幢110室。
法定代表人：陈明，总经理。
委托诉讼代理人：顾君，上海景昊律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海锦达纸品机械制造有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇奉浦大道999号。
法定代表人：谢开达，董事长。
委托诉讼代理人：徐瑞林，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。
原审第三人：上海市奉贤区南桥镇人民政府，住所地上海市奉贤区南桥镇江海路86号。
法定代表人：张征，镇长。
委托诉讼代理人：唐金龙，上海市奉贤区南桥镇人民政府工作人员。
委托诉讼代理人：王群辉，上海市昆仑律师事务所律师。
上诉人上海厚昌实业有限公司（以下简称厚昌公司）因与上诉人上海锦达纸品机械制造有限公司（以下简称锦达公司）及原审第三人上海市奉贤区南桥镇人民政府（以下简称南桥镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初18566号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
厚昌公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持厚昌公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院在认定厚昌公司的实际使用面积时只认定了合同约定的部分面积，并未查明锦达公司已经涉案厂房全部交给厚昌公司使用的事实，故厚昌公司作为被征收厂房的承租人应当享受全部停产停业损失补偿。
锦达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回厚昌公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、厚昌公司与南桥镇政府已经签订房屋征收补偿安置协议，该协议明确厚昌公司不享有停产停业损失补偿款；2、厚昌公司承租锦达公司的厂房及办公室从未经营使用，而是转租他人，故其不是实际使用人而属于补偿对象；3、厚昌公司转租的次承租人与南桥镇政府亦已签订补偿协议，同样明确不享有停产停业损失补偿。综上，南桥镇政府与厚昌公司以及次承租人签订的安置协议合法有效，均具有法律效力，当事人强行推翻协议的效力缺乏依据，一审法院判决支持厚昌公司的诉讼请求，显属错误。
南桥镇政府述称，同意锦达公司的上诉请求，不认可厚昌公司的上诉请求。
厚昌公司向一审法院起诉请求：1、判令锦达公司向厚昌公司支付停产停业损失5,978,400元（人民币，下同）；2、诉讼费由锦达公司承担。
一审法院认定事实：厚昌公司、锦达公司分别于2011年9月15日、2013年6月18日和2015年12月24日（一审法院误写为“2014年10月9日”）签订三份《房屋租赁合同》，厚昌公司先后租赁了锦达公司位于奉贤区南桥镇XX大道XX号厂房4,358平方米、办公楼食堂、套房1,800平方米；1,240平方米厂房和160平方米办公室；1,240平方米厂房和700平方米办公室。先后合计租用面积9,498平方米。
2016年初，上述地区遇动迁。2016年10月10日，锦达公司与南桥镇政府签订了《上海市非居住房屋征收补偿安置协议》，协议涉及停产、停业损失补偿为每平方米建筑面积按400元计算，计5,978,400元。
另，2016年7月27日，厚昌公司和南桥镇政府也签订了《上海市非居住房屋征收补偿安置协议》，给予厚昌公司设备搬迁费124,843元、房租补贴1,300,000元；房屋建筑物668,400元，二次装修177,000元，XX机械搬迁费20,592元，韬林办公室装修100,000元，XX搬迁费30,184元，观赏鱼20,000元，电费20,000元，门卫及清洁工工资20,000元，合计2,481,019元。
另查明，锦达公司位于XX大道XX号的房地产权证登记的建筑面积合计为10,640.27平方米。
一审法院认为，本案争议的焦点在于停产停业损失的补偿对象是权利人还是承租人。一审法院认为，停产停业损失通常为补偿房屋实际经营、使用人在停产停业期间所遭受的经营损失而设,故动迁单位支付的停产停业损失补偿应归实际经营者所有。承租人厚昌公司在合同期限届满前搬离了承租房屋，故应当获得动迁单位给予的相应停产停业损失补偿。现停产停业补偿款已由锦达公司从动迁单位取得，锦达公司应将相应的款项支付给厚昌公司。故对于厚昌公司要求给付停产停业损失补偿款的请求予以支持。对于锦达公司提出厚昌公司实际将部分厂房转租案外人使用，厚昌公司也承诺实际使用人提出的停业损失基于合同关系，由其解决，于法无悖，一审法院予以认可。厚昌公司虽与南桥镇政府也签订了《上海市非居住房屋征收补偿安置协议》，但该协议中，对于厚昌公司主张的停产停业损失补偿问题，由于当时锦达公司未认可，故由南桥镇政府直接与锦达公司签订，不影响厚昌公司在本案中主张其利益。关于补偿计算方式，基于厚昌公司实际租赁的面积为9,498平方米，停产停业损失以厚昌公司实际租赁面积，按400元每平方米的补偿标准计算。
一审法院认为，本案厚昌公司、锦达公司签订的三份《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。在合同约定的履行期间内，因房屋涉及动迁，厚昌公司在合同期限届满前搬离了承租房屋，锦达公司作为房屋的产权人以及出租人，应当给予相应的补偿。
一审法院判决：上海锦达纸品机械制造有限公司于判决生效后十日内给付上海厚昌实业有限公司停产停业损失补偿款人民币3,799,200元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53,648.80元，减半收取计26,824.40元，由上海厚昌实业有限公司承担9,824.4元，上海锦达纸品机械制造有限公司承担17,000元；保全费5,000元，由上海锦达纸品机械制造有限公司负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于厚昌公司是否有权要求锦达公司向其支付停产停业损失补偿。根据查明的事实，系争房屋的被征收人确系锦达公司，停产停业损失补偿亦由其与南桥镇政府签约领取，但鉴于系争房屋上存在租赁关系且尚有多年租期，故上述事实并不代表该补偿全部归属于锦达公司，其归属仍应根据补偿的性质予以判定。本院认为，正如一审法院所述，停产停业损失补偿通常是对因征收导致房屋实际经营、使用人在停产停业期间经营损失的补偿，故依其性质，厚昌公司作为承租人理应有权要求锦达公司向其支付该项补偿。锦达公司二审中主张厚昌公司事实上转租了租赁房屋而亦非实际使用人，对此，本院认为，厚昌公司虽向案外人转租了部分租赁房屋，但其已承诺实际使用人主张停产停业损失由其负责，故基于合同相对性，一审法院判决锦达公司向厚昌公司支付该项补偿，于法不悖，本院予以认同。至于补偿的数额，一则，厚昌公司虽主张系争房屋全部由其实际使用，但其提供的证据并不足以证明其上述主张；二则，租赁合同约定的租赁面积系双方当事人的真实意思表示，厚昌公司支付的租金亦针对合同约定的租赁面积。由此，一审法院基于双方合同约定的租赁面积计算停产停业损失补偿的数额，并无不当，亦符合公平原则，本院予以维持。综上所述，两上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币61,427.2元，由上海厚昌实业有限公司负担24,233.6元，上海锦达纸品机械制造有限公司负担37,193.6元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年十月三十日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……