浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3240号上诉人（原审原告）杭州龙福物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区翠苑二区4-1幢。法定代表人陈卫星，总经理。委托代理人李瑞德、杨海凤，公司员工。被上诉人（原审被告）杭州三盛房地产有限公司，住所地杭州市西湖区颐景园综合楼1101（办公）室。法定代表人曾乐明，董事长。委托代理人陈丽丽、陈苗苗，公司员工。上诉人杭州龙福物业管理有限公司（以下简称龙福公司）因与被上诉人杭州三盛房地产有限公司（以下简称三盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余余民初字第640号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2009年3月6日，龙福公司与杭州大禹房地产开发有限公司（以下简称大禹公司）签订《大禹-御景城前期物业服务合同》，合同约定由龙福公司对大禹公司开发建设的御景城小区提供前期物业管理服务，其中合同第六条约定商铺物业的物业服务费为1元/月/平方米；合同第七条第二款约定业主应于通知房屋交付之日起交纳物业，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因大禹公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由大禹公司全额交纳；第七条第四款约定物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人履行交纳义务，应在每年的三月一日前交纳当年的物业服务费用；第九条中约定地下车位的停车服务费按30元/个/月的标准交纳。合同签订后，龙福公司依约对该小区提供物业服务，至2014年2月28日结束。在此期间，因三盛公司与大禹公司等主体间发生经济纠纷，经杭州市西湖区人民法院调解，当事人间达成民事调解书，其中协议第二条确定大禹公司将其名下未出售的御景城1幢1-9室（建筑面积145.8平方米）及禹航路1054号（建筑面积154.45平方米）、1052号（建筑面积170平方米）、1020号（建筑面积155.77平方米）、1048号（建筑面积238.91平方米）、1008号（建筑面积368.99平方米）共六处商铺的房屋所有权及土地使用权直接转移给三盛公司，用于作价抵偿大禹公司的欠款。后因大禹公司未按期履行办理房产权证的过户登记手续，经杭州市西湖区人民法院强制执行，于2012年1月16日通过房管部门协助执行方式，强制将上述六处商铺的房屋所有权过户至三盛公司名下。2012年4月25日，三盛公司与大禹公司就上述商铺的交付问题订立移交清单，内容包括：1、营业房租赁合同（李财宝承租的禹航路1054号、1052号商铺），不用移交钥匙，租金未移办交割；2、御景城1幢1-9室及禹航路1020号、1048号商铺三处钥匙，其中1048室商铺内有居住人，欠款问题待核实；3、禹航路1008号内工程部搬迁后再行移交，工程部于2012年5月10日前搬迁。同年12月，大禹公司还向禹航路1054号、1052号商铺的承租人李财宝发出书面通知，大禹公司确认租赁期从2011年12月1日起至2018年11月30日止，并已收取商铺第一年度租金59200元及履约保证金7000元；同时，鉴于该商铺所有权已转移给三盛公司的事实，要求李财宝尽快与三盛公司重新签订租赁合同，并向其缴纳后续租金。2014年1月23日，三盛公司将禹航路1020号、1054号、1052号转让给他人。同年2月18日，三盛公司又将御景城1幢1-9室商铺转让给他人。另查明，2009年3月11日，三盛公司与大禹公司曾签订《御景城车库（车位）使用权转让协议》，约定大禹公司将小区30个地下车位转让给三盛公司，转让总价为165万元，大禹公司定于2009年5月31日前将上述车库（车位）交付给三盛公司。但事后双方均未履行该转让协议。龙福公司于2015年5月23日诉至原审法院，请求判令：1、三盛公司支付6处商铺自2012年1月1日至2014年2月28日期间产生的物业管理费32081.92元；2、三盛公司支付30个地下车位自2009年6月1日至2014年2月28日期间产生的物业管理费51300元。原审法院认为：龙福公司与大禹公司签订的《大禹-御景城前期物业服务合同》合法有效，对御景城小区的全体业主均具有约束力。三盛公司受让小区商铺后，有义务向龙福公司交纳相应的物业服务费。一、关于龙福公司主张的地下车位服务费问题。虽然三盛公司曾有意受让地下车位，但转让协议实际未履行，故龙福公司要求三盛公司支付车位服务费缺乏依据，原审法院不予支持。二、关于三盛公司应支付六处商铺物业服务费的起算和截止时间问题。由于该六处商铺的产权过户登记是通过法院强制执行方式办理，而实际商铺的移交在2012年4月25日后才陆续办理，故三盛公司应承担的物业服务费应自实际移交时起算。从大禹公司与三盛公司于2012年4月25日签订的移交清单和大禹公司向承租户李财宝的通知书可以认定，其中御景城1幢1-9室及禹航路1020号、1048号三处商铺的移交时间应为当天，禹航路1008号商铺的移交时间应为2012年5月10日，李财宝承租的禹航路1052号、1054号商铺的移交时间应为2012年12月1日。而支付物业服务费的截止时间应是在三盛公司将商铺转让时或龙福公司物业服务结束时。三、关于三盛公司抗辩的诉讼时效问题。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或应当知道权利被侵害时起计算。本案前期物业服务合同中约定物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年的三月一日前交纳当年的物业服务费用。考虑到该交费方式带有预付性质，并结合物业服务合同的特点，应当认定业主或物业使用人的交费期限应是每年的12月底前，逾期即构成对龙福公司民事权利的侵害。因此，三盛公司欠交的2012年12月底前的物业服务费已超过二年，且审理中龙福公司也未能提供证据证明该债权存在诉讼时效中断情形，故龙福公司的该部分诉讼请求已经超过了诉讼时效，原审法院应予以驳回。综上，原审法院认定，三盛公司对御景城1幢1-9室、禹航路1008号、1048号三处商铺应支付14个月的物业服务费，对其余三处商铺应支付13个月的物业服务费。龙福公司过高的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、三盛公司支付龙福公司物业服务费16794.66元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回龙福公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1885元，减半收取942.50元，龙福公司负担832.50元，三盛公司负担110元。宣判后，龙福公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，证据不足。上诉人要求被上诉人支付6个商铺物业管理费、30个地下车位管理费有理有据。1、关于商铺、车位的事实。2009年3月6日上诉人与大禹公司签订《大禹-御景城前期物业服务合同》，合同约定由上诉人向御景城小区提供前期物业管理服务至业委会成立，后经协商上诉人于2014年3月1日撤出小区。在此期间因债务成诉，大禹公司将自己开发的位于御景城小区的6个商铺转让给被上诉人用于抵债，并办理了房屋产权登记。2009年3月11日大禹公司将30个车位转让给被上诉人，并签订了车位转让协议。因此其物业管理服务费应由权利人交纳。2、关于商铺物业费的起算时间问题。该6个商铺均系现房抵债，且系以法院强制执行的方式转移至被上诉人名下，均在2012年1月16日办理了房屋产权登记，说明已经全部交付转移。既然是法院强制执行，且系现房，只有登记晚于交付，不存在登记早于交付的情况发生。而一审法院仅凭存在瑕疵的移交清单即认定实际交付时间晚于登记过户时间，且未在判决书中叙明上诉人对该份证据的异议，是错误的。同时，即使是延期交付，被上诉人也应当追究大禹公司的责任，不应当以延期交付而推卸物业费的交纳。3、关于30个车位问题。该30个车位是大禹公司出卖给被上诉人，且签订了协议，车位又系无产权的不动产，只要协议不违反法律规定，系双方真实意思的表示，即为有效合同。上诉人已提供该合同，向被上诉人主张物业费是于法有据。一审法院仅凭被上诉人关于未实际履行合同的一面之词不支持上诉人的该项请求错误。既然未实际履行，被上诉人也应当提供相关证据予以证明，或请求法院撤销该协议，或追究违约人的违约责任，而不是以未履行合同而推卸应交纳物业费的责任。被上诉人既未撤销该协议，也未提供相应依据证明未实际履行合同，应承担举证不能的法律后果。二、原审法院对本案事实未查清，诉讼时效认定错误。一审庭审中，上诉人再三强调在2013年8月就本案所诉争的6个商铺和30个车位与大禹公司诉讼中主张过权利，在该诉讼中上诉人才知道相关房产已经转移至被上诉人名下，因此2013年8月诉讼时效已经中断，应重新计算诉讼时效。上诉人在2014年2月分别向欠费商铺和住宅、车位发催缴通知，并张贴公告，同年12月再次向被上诉人发律师函主张权利，不存在诉讼时效问题。一审法院以上诉人未直接向被上诉人主张过权利而认定已超过诉讼时效错误。上诉人在2013年6月以前并不知道6个商铺和30个车位已经转移给被上诉人，在2012年期间又如何向被上诉人主张权利，原审法院凭主观臆断作出与事实和法律相违背的判决有失偏颇。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人支付6个商铺的物业费32081.92元、30个地下车位管理费51300元，并由被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。被上诉人三盛公司答辩称：一、被上诉人无需承担地下车位产生的物业管理费。截至目前，案涉30个地下车位权属没有在被上诉人名下，也没有归被上诉人实际使用和管控，故被上诉人没有义务承担其物业管理费。二、被上诉人无需承担商铺移交前的物业管理费。根据《杭州市物业管理条例》第四十二条规定，“物业交付使用前发生的前期物业管理服务费用，由建设单位承担”，同时根据《前期物业服务合同》第七条约定“业主应于甲方（建设单位）通知房屋交付之日起交纳物业服务费用。”被上诉人虽从建设单位大禹公司取得了案涉六套商铺的所有权，但建设单位并没有通知被上诉人交付房屋。六套商铺的实际交付使用时间分别为：禹航路1054号商铺于2012年12月1日交付使用；禹航路1052号于2012年12月1日交付使用；禹航路1020号于2012年4月25日交付使用；禹航路1008号于2012年5月10日交付使用；禹航路1048号于2014年5月16日交付使用；御景城1幢1-9室于2012年4月25日交付使用。在商铺实际交付使用前产生的物业费理应由建设单位承担。三、被上诉人无需承担商铺出售后的物业管理费。截至目前，禹航路1054号、1020号、1052号商铺已转让并于2014年1月21日完成移交。御景城1幢1-9室已转让并于2014年1月24日完成移交。被上诉人无需承担商铺转让移交后产生的物业管理费。四、上诉人的诉请已过诉讼时效，不应予以支持。根据《前期物业服务合同》第七条第四款约定“物业服务费按年预交，在每年的三月一日前交纳当年的物业服务费，首次物业服务费交纳：于房屋交付时一次性向乙方支付不少于十二个月的物业服务费”，无论是每年的三月一日交纳，还是房屋交付时交纳，本案起诉立案时，上诉人的诉求已超出诉讼时效，依法不应予以支持。交付方式是一种预付的形式，结合物业服务合同的特点，也应当认定业主交付物业费的时间是每年12月之前，逾期则构成对上诉人民事权利的侵害，被上诉人在2012年12月底前的物业费已经超出二年诉讼时效。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，恳请二审法院驳回。二审中，上诉人龙福公司提交（2013）杭余余民初字第758号案件的起诉状、律师函及附件清单、代理词、变更诉讼请求申请书及民事判决书各一份，欲证明上诉人对本案所诉商铺及车位在2013年通过诉讼程序主张过权利，诉讼时效已经中断，应重新计算诉讼时效的时间。被上诉人三盛公司质证认为：对起诉状的和律师函真实性没有异议，但均系对大禹公司的主张，和本案没有关联性；对附件清单和代理词的真实性和关联性均有异议；对变更诉讼请求申请书及民事判决书的真实性没有异议，但对关联性有异议，恰恰可以证明在物业没有移交之前所有的物业费用应向建设单位主张。本院对上述证据的形式真实性予以认定。被上诉人三盛公司提交下列证据材料：1、协议书两份，欲证明被上诉人确实与大禹公司签有30个车位的合同，但双方未实际履行该车位合同，仅是涉及到另案即（2009）浙杭商终字第512、513号案件的相对担保的过程材料；2、公证书一份，欲证明因30个车位的合同未履行，被上诉人发函要求大禹公司履行；3、付款声明及执行协议书各一份，欲证明被上诉人在和大禹公司债务纠纷的执行过程中，仅涉及到六套商铺未涉及到车位，车位协议只是过程材料，双方没有实际履行。上诉人龙福公司质证认为：证据1，对三盛公司与浙江大禹实业发展有限公司、大禹公司的协议书的真实性没有异议，但对关联性有异议，上诉人一审中对本案主张的6个商铺登记在被上诉人名下并无异议，该协议书主要涉及商铺问题，与本案缺乏关联性；对三盛公司、大禹公司、浙ＸＸ泰商务发展有限公司的协议书的真实性没有异议，但对证明目的有异议，无法证明被上诉人的证明目的，车位转让协议是否履行，应以法院判决三盛公司是否承担责任为前提，因无法反映三盛公司是否承担责任，就不能证明车位转让协议是否履行，而要证明该协议是否履行需有大禹房产公司的相关证据予以证明，该协议属第二条约定的“暂不支付”也不等同于不支付。证据2，真实性没有异议，但对证明目的有异议，从催告函可以看出，被上诉人已经实际履行车位转让协议，只是大禹公司构成违约，没有实际交付，被上诉人应向大禹房产主张权利，而不能因此推卸不缴纳物业费。证据3，未涉及到地下车位的问题，与本案缺乏关联性。本院认证如下：证据1、3，因涉及案外人，真实性无法确认，不予采信；证据2，形式真实性予以认定。本院经审理查明，龙福公司曾就与大禹公司的物业服务合同纠纷于2013年9月诉至原审法院，其中包括要求支付案涉六处商铺自从2010年1月至2013年6月的物业服务费，因在该案诉讼过程中得知房屋所有权发生变更，故将对该六处商铺物业服务费的诉讼请求部分相应变更为主张至产权变更前。另查明，2009年3月11日，三盛公司曾与大禹公司签订《御景城车库（车位）使用权转让协议》，约定大禹公司将小区30个地下车位转让给三盛公司，转让总价为165万元，大禹公司定于2009年5月31日前将上述车库（车位）交付给三盛公司。2011年5月20日，三盛公司向大禹公司邮寄《催告函》，要求大禹公司向三盛公司交付双方于2009年3月11日签订的九份《商品房买卖合同》约定的11套商品房以及《御景城车库（车位）使用权转让协议》约定的30个地下车位。其他查明的事实与原审法院除“另查明”部分外认定的事实一致。本院认为：一、关于案涉地下车位的车位服务费问题。本案中，龙福公司虽提交了三盛公司与大禹公司签订的车位使用权转让协议，但龙福公司自认大禹公司、三盛公司未就案涉地下车位的交付情况向其作过告知备案，其甚至无法说明30个地下车位的具体指向，故原审法院对龙福公司要求三盛公司支付车位管理费的诉请未予支持并无不当。二、关于案涉六处商铺的物业服务费问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确物业服务企业收费的对象为业主，业主与实际使用人约定由实际使用人交纳物业费，物业服务企业可要求业主承担连带责任的，案涉六处商铺已于2012年1月16日通过法院强制执行方式过户至三盛公司名下，故根据上述法律规定，龙福公司有权要求三盛公司承担案涉六处商铺房屋所有权过户后的物业管理费。三盛公司认为其与大禹公司就该六处商铺的实际移交在2012年4月25日后才陆续办理，在商铺实际交付使用前产生的物业服务费应由大禹公司承担，对此本院认为，《前期物业服务合同》第七条第二款虽约定“业主应于通知房屋交付之日起交纳物业，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因大禹公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由大禹公司全额交纳”，但三盛公司系因其与大禹公司的经济纠纷，双方经法院调解达成大禹公司将案涉六处商铺的所有权转移给三盛公司用于作价抵偿大禹公司欠款的调解协议后，通过法院强制执行的方式取得案涉六处商铺的所有权，并非该条规定的一般意义上的物业买受人，且不足以对抗龙福公司基于对法院强制执行的产权登记的合理信赖向相关权利人主张物业服务费，故三盛公司应从案涉六处商铺产权变更之日即2012年1月16日起交纳物业服务费，原审法院认定三盛公司应承担的物业服务费自实际移交时起算存有不当，本院予以纠正。三、关于诉讼时效问题。根据龙福公司二审提交的新证据，龙福公司在2013年9月向大禹公司提起诉讼时已就案涉六处商铺2010年1月至2013年6月期间的物业服务费进行过主张，之后其因在诉讼过程中得知相关权利人发生变更而变更诉讼请求，不影响该六处商铺2013年6月之前的物业服务费构成诉讼时效中断，故本案中龙福公司主张的六处商铺的物业服务费并未超过诉讼时效，据此结合禹航路1020号、1052号、1054号、御景城1幢1-9室商铺之后的产权变更情况以及物业服务合同约定的物业服务期间，三盛公司应支付龙福公司该六处商铺的物业服务费30768.87元。综上，原审判决认定事实基本清楚，实体处理存有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市余杭区人民法院(2015)杭余余民初字第640号民事判决；二、杭州三盛房地产有限公司支付杭州龙福物业管理有限公司物业服务费30768.87元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回杭州龙福物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1885元，减半收取942.50元，由杭州龙福物业管理有限公司负担658元，杭州三盛房地产有限公司负担284.50元。二审案件受理费1885元，由杭州龙福物业管理有限公司负担1316元，杭州三盛房地产有限公司负担569元。杭州龙福物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院退费；杭州三盛房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68）。本判决为终审判决。审 判 长  王 亮审 判 员  李国标代理审判员  韩圣超二〇一六年五月九日书 记 员  徐亚萍??