河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终13359号
上诉人（原审原告）：柴南希，女，1990年8月6日出生，汉族，住河南省光山县。
上诉人（原审被告）：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区金水路288号11号楼12层1205号。
法定代表人：鲍胜凯，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张丛梅，女，该公司法务部员工。
被上诉人（原审被告）：朱小灵，女，1987年11月18日出生，汉族，住河南省郸城县。
上诉人柴南希、郑州市正天房地产经纪有限公司与被上诉人朱小灵房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第4374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
柴南希上诉请求：1.请求撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第4374号民事判决第二项，依法改判被上诉人朱小灵向上诉人柴南希支付违约金7万元并返还房屋中柴南希的所有物品（后附清单）。2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人朱小灵、郑州市正天房地产经纪有限公司承担。事实与理由：一、一审判决认定“按揭贷款手续未能正常办理，造成合同不能继续履行，原被告双方均有责任，”该认定是错误的。柴南希与朱小灵在合同签订后20日内到银行办理按揭贷款手续，柴南希已经按约履行了合同。造成合同不能履行的是朱小灵的违约行为，柴南希在本案中没有责任。2014年12月24日，柴南希与朱小灵通过郑州正天房地产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，约定了房屋价款70万元，交款时间，违约责任。柴南希在第一时间交付了第一批房款，朱小灵也交付了房屋。双方在合同签订的20日内到银行办理按揭贷款手续，柴南希按约履行了合同。柴南希入住后发现房子噪音问题找朱小灵协商，但朱小灵却以此为借口，在合同约定的交款时间内私自撕毁合同，已经交付的房屋换锁，将柴南希在房屋中的所有物品肆意侵占，不允许柴南希拿走，并对柴南希进行辱骂、恐吓，给柴南希精神上及财产上都造成了重大伤害。朱小灵以实际行动表明其不再按照合同约定履行合同，属于违约行为。一审判决责任划分错误，本案的责任完全在于朱小灵。二、朱小灵应当支付给柴南希违约金7万元，一审判决未予支持错误。本案的纠纷系朱小灵违约行为引起，是其单方面以实际行动表明不再履行合同，责任完全在于朱小灵。按涉案合同约定，买卖双方任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价格（涉案房屋成交价70万元）的10%作为违约金。柴南希主张朱小灵支付违约金7万元，有充分的事实和合同依据。三、朱小灵应将属于柴南希的物品返还。在一审中，柴南希已提交了照片、光盘、物品清单、报警记录等证件，证明了朱小灵违约非法占有柴南希在涉案房屋中的物品，事实清楚，证据充分。一审判决应该直接判决朱小灵予以返还，而不是另案解决。四、一审公告费用560元未予处理。综上，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人柴南希的上诉请求。
郑州市正天房地产经纪有限公司针对柴南希的上诉辩称：关于柴南希上诉请求朱小灵支付违约金7万元并返还房屋中所有物品，并未要求郑州市正天房地产经纪有限公司承担责任，此项请求郑州市正天房地产经纪有限公司无异议。本案一、二审诉讼费用正天公司不应承担。
郑州市正天房地产经纪有限公司上诉请求：1.撤销原判，驳回对郑州市正天房地产经纪有限公司的部分诉讼请求，改判郑州市正天房地产经纪有限公司对3万元购房款不承担返还义务，对2万元中的居间服务佣金14000元不予返还。2.由柴南希、朱小灵承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、郑州市正天房地产经纪有限公司对3万元购房款是代收转付关系。郑州市正天房地产经纪有限公司已按约定将3万元转交卖方朱小灵。因此，该3万元购房款应由朱小灵承担权利义务。且一审原告起诉时已申明该事实，请求的是郑州市正天房地产经纪有限公司及卖方朱小灵共同返还房款3万元、定金2万元。因此，一审判决由郑州市正天房地产经纪有限公司一方返还全部款项，明显违背客观事实，也与柴南希诉请不符。二、郑州市正天房地产经纪有限公司为买卖双方提供居间服务，已促成合同订立。郑州市正天房地产经纪有限公司有权按合同第3、5条约定收取佣金。故应改判，郑州市正天房地产经纪有限公司对2万元中的14000元居间服务佣金不予返还。综上，本案一审认定事实不清，判决结果错误。请求二审法院查清事实并依法改判，驳回对郑州市正天房地产经纪有限公司不当部分的诉讼请求。
柴南希针对郑州市正天房地产经纪有限公司的上诉辩称：郑州市正天房地产经纪有限公司给柴南希收款收据上有承诺保证贷款成功，否则退还5万元。
被上诉人朱小灵未答辩。
柴南希向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告朱小灵、郑州市正天房地产经纪有限公司返还房款3万元，定金2万元，支付违约金7万元；2.请求法院判令被告朱小灵返还房屋中柴南希的所有物品（后附清单）；3.请求法院判令被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年12月27日，原告通过按揭贷款的方式与被告朱小灵通过被告郑州市正天房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同。合同约定被告朱小灵自愿将坐落于郑东新区商都路21号2号楼1单元34层132号的房屋出售给原告。双方协商后房屋成交价格为70万元，房屋产权过户的相关费用由原告承担；原告于本合同签订时支付定金及佣金2万元，其中佣金14000元及过户服务费1500元，由原告向被告郑州市正天房地产经纪有限公司支付，余额作为代收的定金；被告朱小灵同意该定金在房屋过户交割手续办理完毕前由被告郑州市正天房地产经纪有限公司保管，在办理房屋交割时转化为物业交割保证金；双方于合同签订后20个工作日内共同到银行办理相关按揭贷款手续；待该房屋相关手续办理完毕，且原告与被告朱小灵双方确认该房屋相关费用交接清楚、物业交割完毕后，由郑州市正天房地产经纪有限公司保管的物业交割保证金退还被告朱小灵；如果原告和被告朱小灵任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价格的10%作为违约金。2015年1月7日，被告郑州市正天房地产经纪有限公司向原告出具收据，载明：兹收到原告交来购房定金2万元，代收房款3万元，共计5万元，并保证原告能够顺利贷款成功，否则退回5万元，如因原告征信问题，郑州市正天房地产经纪有限公司概不负责。2015年4月10日，原告报警，详细地点财信2号楼1单元34层132号。处警过程赶到现场，经了解是买卖房屋纠纷，无法调解，告知双方到法院解决。另附有出警光盘。2015年6月29日，被告朱小灵填写郑州市房屋所有权转移登记申请表欲将本案涉案房屋转让给孙静娟。
一审法院认为，原告与被告朱小灵通过被告郑州市正天房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法、有效。合同应当履行。原告依据合同的约定，按时向被告郑州市正天房地产经纪有限公司交付了定金及佣金2万和代收房款3万，被告交付了房屋。原、被告双方应按合同约定，在合同签订后20日内共同到贷款银行办理按揭贷款手续。按揭贷款手续未能正常办理，造成合同不能继续履行，原被告双方均有责任。原告请求被告郑州市正天房地产经纪有限公司返还房款3万元，定金2万元的诉讼请求，该院予以支持。原告要求支付违约金7万元，因原告对合同不能完全履行亦有责任，该项诉讼请求，该院不予支持。对原告请求判令被告朱小灵返还房屋中原告所有物品，经现场清点后，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告郑州市正天房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告柴南希返还定金2万元，购房款3万元。二、驳回原告柴南希的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由原告柴南希负担1000元，被告郑州市正天房地产经纪有限公司、朱小灵共同负担1700元。
二审期间，柴南希提交下列证据：中国邮政储蓄活期存折一份，开户日期2015年1月27日，拟证明柴南希曾去邮政储蓄银行办理了按揭贷款手续。
郑州市正天房地产经纪有限公司发表质证意见称：对该证据真实性、合法性无异议，对该证明目的有异议，该证据并不能证明柴南希本人到银行办理全部贷款手续。
郑州市正天房地产经纪有限公司提交下列证据：四份转账回单，拟证明郑州市正天房地产经纪有限公司已将3万元购房款全部转付给朱小灵。该3万元房屋款中有5000元是当时的经纪人高志伟先行垫付给朱小灵，之后俞正宏转给高志伟5000元，剩余的25000元是由俞正宏直接支付给朱小灵。
柴南希发表质证意见称：对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，郑州市正天房地产经纪有限公司给柴南希出具有承诺保证贷款成功，否则退款五万元。
朱小灵未质证。
柴南希、郑州市正天房地产经纪有限公司对对方提交证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性以及证据直接证明的内容予以确认。
本院经审理查明的事实除与一审查明的事实相同外，另查明：1.朱小灵与柴南希通过居间方郑州市正天房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同第九条其他约定，约定该房屋目前处于银行抵押状态，由柴南希出资办理解押，解押款冲抵房款等；2.二审中，柴南希、郑州市正天房地产经纪有限公司陈述，柴南希与朱小灵买卖双方按照合同约定在二十天内到邮政储蓄银行办理了按揭贷款手续，2015年2月5日左右贷款前期审批已经完成。买卖双方没有到房管局办理相关手续，贷款并未最终支付。本案买卖双方因房子噪音嘈杂问题发生过争议，交易未继续。3.2015年1月8日，俞正宏向朱小灵中国建设银行账号通过网银转账25000元，备注为“退东区12.27柴南希定金转房东”；俞正宏向高志伟账号通过网银转账5000元，备注为“退东区12.27朱小灵柴南希定金”。2014年12月29日，2014年12月30日高志伟通过支付宝账户向朱小灵中国建设银行账号分别付款2500元，共计5000元。
本院认为，2014年12月27日，上诉人柴南希（买受方）与被上诉人朱小灵（出卖方）、上诉人郑州市正天房地产经纪有限公司（居间方）签订的房屋买卖合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系有效协议，各方当事人均应当依照合同全面履行义务。柴南希已经按照合同约定于2015年1月7日向上诉人郑州市正天房地产经纪有限公司交付购房定金2万元，代收房款3万元整。并积极办理了房屋贷款手续。柴南希上诉称涉案房屋已经交付柴南希，其已经办理银行贷款，因朱小灵强行收回房屋构成违约，上诉请求朱小灵承担违约金7万元，并返还财产。根据柴南希、郑州市正天房地产经纪有限公司的陈述，以及柴南希提交的证据，可以说明柴南希支付第一笔房款3万元后朱小灵按照合同约定交付了涉案房屋，后柴南希与朱小灵曾因房子嘈杂问题发生争议，双方并未理性协商解决，朱小灵收回房屋，房产的交易行为未继续进行。根据双方买卖合同约定，合同的履行需要双方配合，虽然朱小灵收回房屋，协议未能继续履行，但柴南希并不能证明自己按照约定全部履行义务，故对柴南希主张朱小灵承担违约责任的请求，本院不予支持。朱小灵主张返还房屋中的原物，现并无证据证明清单物品是否存在，原审法院未作处理，指明柴南希可另行主张并无不当。
关于柴南希主张郑州市正天房地产经纪有限公司、朱小灵返还购房定金2万元和代收房款3万元问题。房屋买卖合同解除后，朱小灵作为合同相对方，应当返还收取的定金和房款，因郑州市正天房地产经纪有限公司代为收取了购房定金和房款，故郑州市正天房地产经纪有限公司应当与朱小灵共同承担返还定金2万元及房款3万元的责任。虽然郑州市正天房地产经纪有限公司在二审提交俞正宏、高志伟向朱小灵的转账电子回单，但因郑州市正天房地产经纪有限公司在给柴南希的收据上载明“保证原告能够顺利贷款成功，否则退回5万元，如因原告征信问题，郑州市正天房地产经纪有限公司概不负责。”故本院对郑州市正天房地产经纪有限公司上诉称房款3万元已经付给朱小灵，其不应当返还房款的理由不予采纳。郑州市正天房地产经纪有限公司可在向柴南希支付款项后与朱小灵另行解决。
综上所述，柴南希的上诉请求不能成立，应予驳回；郑州市正天房地产经纪有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定的基本事实清楚，但实体处理有不当之处，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第4374号民事判决第二项，即“驳回原告柴南希的其他诉讼请求。”；
二、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第4374号民事判决第一项为：郑州市正天房地产经纪有限公司、朱小灵于本判决生效后十日内向柴南希返还定金2万元，购房款3万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2700元、公告费560元，共计3260元，由上诉人柴南希负担1200元，上诉人郑州市正天房地产经纪有限公司、被上诉人朱小灵共同负担2060元；二审案件受理费2450元、公告费300元，共计2750元，由上诉人柴南希负担1550元，上诉人郑州市正天房地产经纪有限公司负担1200元。
本判决为终审判决。
审判长 王燕燕
审判员 柴雅琳
审判员 黄跃敏
二〇一七年三月二十一日
书记员 王佳佳