广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠城法小民初字第517号
原告：朱京雄，男，汉族，住址：惠州市惠城区，公民身份号码：×××0559。
委托代理人：朱吉敏、梁远均，系广东直信律师事务所律师。
被告：惠州市东江湾房地产开发有限公司，住所地：惠州市。
法定代表人：郑宜靓。
委托代理人：刘莉，系广东慧达律师事务所律师。
委托代理人：熊玉双。
第三人：中国银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市。
负责人：周旭东。
委托代理人：吕慧、吕志勇。
原告朱京雄诉被告惠州市东江湾房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司惠州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告朱京雄诉称，一、原告依据与被告签订的《商品房买卖合同》，依约支付购房款，原告依法取得了金世界花园怡景苑A11B号房产的房屋所有权。1、事实（合同）依据：（1）2004年1月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》［合同编号（2003）NO.039264）。该合同约定：①原告购买被告开发的金世界花园怡景苑Al1B号房产，约定房产交易价格为人民币418131元，付款方式为银行按揭，首付款为总房款的30%，即人民币l28131元；②约定了相应的逾期交付房产、逾期办理房产证的违约责任条款及其他［房产合同原件均在被告处保管］。（2）原告依约支付首期购房款后，于2004年2月2日，原告、被告及第三人签订了《住房抵押贷款合同》［合同编号：AJ20040091），约定由原告向第三人申请购房贷款，共计人民币290000元，贷款期限为20年，从贷款发放之日起360月内偿还完毕，被告作为保证人，以确保借款合同的履行。贷款合同签订后，第三人依合同约定将贷款数额转入被告指定账户，原告按照约定如期支付月供款。目前，原告已经入住，并且花费了巨额的装修费用进行装修房产，并且已缴纳物业管理费、契税、维修基金等款项，目前仍在第三人中国银行股份有限公司惠州分行处偿还月供款。综合以上事实，原告与被告签订的《商品房买卖合同》属实，该合同合法有效；原告按照约定支付合同约定购房款，办理银行按揭，签订《住房抵押贷款合同》，依约获得房屋所有权，其购房行为合法有效。
二、原告依约取得房产成为事实，且按照贷款合同约定如期向第三人缴纳月供款，购房行为合法；而被告收款后，拖延了数年才交付房屋，且始终不给原告开具全额购房发票，不给原告办理房屋产权证。1、上述《商品房买卖合同》、《住房抵押贷款合同》签订后，原告如期履行供款义务，在第三人处开始偿还贷款，目前仍在供款。2、目前，原告已经入住该房，并且花费了巨额的装修费用进行装修房产，并且已缴纳物业管理费、契税、维修基金，目前仍在第三人处偿还月供款。3、但截至本诉状提交之日，经原告多次催促，协商，被告始终不给原告开具全额购房发票，不给原告办理房屋产权证，严重损害了原告的合法权益，被告应按照合同约定承担违约责任。
三、因原告与被告所签订的《商品房买卖合同》原件已被被告全部单方面收回保管，原告仅仅持有《商品房买卖合同》的第1-5页，第13页的复印件，故违约金原告以房产交付装修的时间为准，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定予以要求被告承担逾期办证违约金。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。根据原告提供的与被告签订的《金世界花园室内装饰装修管理服务协议》显示，原告以2005年5月24日视为房产交付时间，则2005年8月24日被告即应当为原告办理房屋产权证，但截至诉状提交之日，被告拒不为原告办理房产证。结合上述法律规定，原告以房产总价的30%为限，要求被告承担418131元×30%=125439.3元的逾期办证违约金。
综上，请人民法院明查案件事实，依法裁判并支持原告诉讼请求。一、依法确认原告对金世界花园怡景苑A11B号房产享有所有权；二、依法判令被告履行双方于2004年1月18曰所签订的《商品房买卖合同》中约定的义务，开具全额购房发票、办理房地产权证并承担税费；三、判令被告支付逾期办证违约金计人民币125439.3元［违约金暂计算至2012年11月30日，以后继续计算，直至被告办理房产证为止］。四、依法判令被告承担诉讼费及与处理案件有关的全部费用。
被告惠州市东江湾房地产开发有限公司辩称，一、因不可抗力事件的发生，应当免除答辩人因延迟办理产权证所产生的违约责任。答辩人与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条中约定，“出卖人应当在2002年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将工程竣工验收合格（即由建设、监理、施工、勘察、设计五个单位完成工程竣工验收报告），并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。”“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……”；虽然买卖合同约定的交付时间是2002年12月31日，但同时买卖合同也约定了特殊原因下可予以延期交付，即遭遇不可抗力的情况下，答辩人只要在发生不可抗力之日起60日内告知买受人即可延期交付。同时，房屋买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”，“正常情况下，出卖人应在商品房交付使用之日起l8个月内为买受人办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。”根据约定可以看出，答辩人为被答辩人办理产权证的起算时间是以该商品房交付业主使用之日开始起算的，即从房屋交付使用之日起18月内办理房屋产权证。但是，该l8个月的时间约定也是有前提的，即在“正常情况”下。也就是说，如遇不可抗力等非常情况，我方办理产权登记的时间就不受18个月的限制。答辩人在依法受让原房屋开发商惠州金世界房产开发有限公司（以下简称“新金世界公司”）时，因新金世界公司蓄意隐瞒金世界花园土地权属不明，致使土地权属至今无法确认。新金世界公司原股东之一刘平海在成立新金世界公司的同时，注销了惠州金世界房产开发有限公司（以下简称“老金世界公司”），但其旗下的金世界花园小区土地（即本案涉案土地惠州市江北四号小区）一直是登记在老金世界公司名下，从未办理过户登记到新金世界公司名下，上述原因也是房屋产权登记不能办理的根本原因，也是我方在当时受让金世界公司时所不能预见的情况，当属不可抗力的范畴内。依照《民法通则》相关规定，我方因不可抗力事件的发生，应当免除因延迟办理产权证所产生的违约责任，被答辩人要求答辩人承担因延期办证的违约金依法应当予以驳回。二、我司在依法受让金世界项目时，被原开发商新金世界公司制造的连环虚假事实所欺骗，遭受了巨大损失，背上了巨额债务，因客观原因不能办理涉案土地的产权变更登记手续。经司法机关鉴定，我司在受让新金世界公司时，新金世界原法定代表人（实际控制人）刘平海等人提供的惠州市粤龙会计师事务所的审计报告是虚假的；刘平海等人向工商局提供的证明其9000万元注册资本的验资报告是虚假的；刘平海等人与答辩人签订的股权转让协议中土地足值、地价已缴清、税款已缴清、资产属实的承诺是虚假的，事实上原开发商尚欠巨额的银行项目贷款及按揭贷款、南阳国债部的拆借款、高利贷欠款、工程款、工人工资等。答辩人在不明真相的情况下被莫名其妙地背上了巨额债务。刘平海等人成立新金世界公司的注册资本自始至终根本未到位，经惠州市城区人民法院审理，刘平海等人以涉嫌虚假出资、虚报注册资本、职务侵占等犯罪行为做出了有罪判决［（2012）惠中法刑二终字第l36号］，我方是该案的直接受害人。同时，也因上述原因，我方至始至终未能办理本案涉案土地惠州市江北四号小区土地的产权变更登记手续。
三、涉案房屋存在土地权属不明、涉及虚假按揭的客观事实，相关购房合同应无效，同时被答辩人存在未交清房款和办证费用的事实，并不具备办证条件，其诉讼请求应当不予支持。原惠州金世界房产开发有限公司（后更名为我公司现名）法定代表人（实际控制人）刘平海自2006年8月被惠州市公安局立案侦查，且于2009年因涉嫌虚假注资等犯罪活动被依法逮捕，直至2013年5月做出生效判决，期间涉案的房屋因土地权属不明而无法办理房产证照等。虽然我公司接盘了金世界项目，但涉案房屋土地使用权至今权属不明，仍登记在中外合资性质的惠州金世界房产开发有限公司名下，并不在我公司名下；同时该房屋还存在虚假按揭的历史遗留问题，且被答辩人即是假按人。被答辩人为了达到逃避支付购房首期款和骗取银行贷款的目的，而与原惠州金世界房产开发有限公司、被答辩人二相互串通，签订了虚假的《广东省商品房买卖合同》、《住房抵押贷款合同》。依据惠州市惠城区人民法院作出的（2007）惠城法民一初字第2079号判决（类似案件的判例），上述合同应属无效合同。因此，被答辩人所主张的诉讼请求均不能成立。再者，从被答辩人提交的资料和我公司查账判断，被答辩人并未交清购房款，构成违约，根据双方签订的购房合同第七条约定，应承担逾期付款的违约金；且据我司核实相关数据，被答辩人尚未缴纳或全缴纳契税、维修基金、物业管理费、入户费等办证相关费用。根据惠州市政府会议纪要以及《关于协调解决金世界花园业主上访问督查情况报告》的协调处理意见，市政府决定“原金世界公司出屋所欠税款作挂账处理，购房人交清应交费用后由市房产局给予房产证”。根据这份政府文件的制定目的和历史背景，购房人应交清的费用应不仅包括办理房产证应由购房人支付的维修基金、契税，还应包括欠缴的入伙费以及物业管理费等。根据房管局的相关规定和《住宅专项维修资金管理办法》等相关法律规定，商品房办理房产证需要业主缴纳契税和维修基金，否则无法办证，所以在业主没有交清维修基金和契税的情况下，答辩人根本无法为这部分业主办理房产证。同理，对于结欠物业管理费的业主，如前所述，根据政府文件精神，业主必须缴清了结欠的所有费用，包括物业管理费，答辩人方具有为其办理房产证的义务。市政府的文件出台后，2011年11月3日，答辩人在金世界花园的物业管理处和每栋住宅楼都张贴公告，要求所有未办证的业主尽快补齐欠缴的契税、维修基金等税费，在缴清所有费用后，答辩人会尽快递交办证的递件手续。之后，对于已任何欠费，购房资料齐全的业主，答辩人都已经办理了房产证，截至今日，答辩人已为金世界花园124户业主办妥房产证。但是，本案被答辩人在看到上述通知后，不仅不主动向答辩人交清仍欠的契税、维修基金等费用或补交资料，协助答辩人办理转案手续，要求答辩人办理房产证，反而向法院提起诉讼，要求答辩人承担迟延办证的违约责任。可见，被答辩人的真实意图根本是受经济利益的驱使，利用司法资源追求个人私利，而不是为了尽快办证。正是上述原因导致涉案房屋产权证至今未能办出。就被答辩人的诉讼请求和理由，惠州市中级人民法院（2013）惠中法民一终字第629号终审判决已经对此类案件作出过判例，我公司不应当承担包括违约金在内的一切责任。综上所述，涉案房产未办妥房产证的原因是涉案房产土地权属不涉及虚假按揭，且被答辩人欠缴契税、维修基金或者物业费所致，答辩人在迟延办证中没有任何的违约行为，不应由答辩人承担违约责任。鉴于上述事实和理由，被答辩人的其他诉讼请求也应当一律予以驳回。
第三人中国银行股份有限公司惠州分行辩称，一、与涉案房产即怡景苑Al1B号房产相关的按揭贷款情况详见证据材料《按揭贷款情况说明》。
二、答辩人对涉案房产怡景苑Al1B房权属属于被答辩人朱京雄无异议，尽管涉案房产因开具发票、办理房产权证、税费及违约金问题在两被答辩人之间产生纠纷，但因该房产权属来源于2004年1月18日被答辩人朱京雄与被答辩人原惠州金世界房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，并与答辩人与被答辩人三方2004年2月2日签订的《住房抵押贷款合同》相关，而上述《商品房买卖合同》、《住房抵押贷款合同》是当事人真实的意思表示，形式、内容合法，上述合同合法有效，故被答辩人朱京雄仍然应当继续清偿《住房抵押贷款合同》项下的剩余贷款本息。
综上，请求法院判决两被答辩人继续履行《住房抵押贷款合同》项下的有关清偿贷款本息、承担保证担保民事责任。
查明的案件事实
经审理查明，原告和惠州金世界房产开发有限公司（以下简称“新金世界公司”）于2004年1月18日签订了一份《广东省商品房买卖合同》及附件，约定：由原告购买新金世界公司开发的位于惠州市江北4号小区金世界花园怡景苑A幢11层B号房（以下简称“涉案房产”），建筑面积为135.84平方米，总金额为人民币418131元，首期款128131元，余款申请银行按揭，新金世界公司应将符合约定的商品房交付给原告，同时在正常情况下，新金世界公司应在商品房交付使用之日起18个月内为原告办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给原告。
2004年2月2日，原告、新金世界公司和第三人签订了一份《住房抵押贷款合同》，约定：由原告向第三人申请按揭贷款人民币290000元，用于购买涉案房产，而涉案房产被抵押给第三人，同时新金世界公司为该笔贷款提供连带保证。之后，第三人发放了该笔贷款。目前，该笔按揭贷款尚未还清，中行惠州分行对涉案房产仍享有抵押权。
之后，原告缴交了契税、维修基金，但没有缴交入伙费等费用，且原告未提交其已支付涉案房产首期款的凭证。涉案房产的房地产权证至今仍未办出，现原告以逾期办证为由，诉至本院，请求判如所请。
另查一，新金世界公司是内资企业，于2007年11月23日变更登记了经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成等事项，尤其是企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（法人独资，私营），股东由李卫民、刘平海变更为深圳市又一居投资发展有限公司。2008年1月28日，新金世界公司的企业名称变更为“惠州东江湾房地产开发有限公司”，即被告。
另查二，涉案房产所附着的土地（以下简称“涉案土地”）位于惠州市惠城区江北4号小区，总面积为49448平方米，该土地使用权是登记在原中外合资的惠州金世界房产开发有限公司名下（以下简称“老金世界公司”），国有土地使用证证号为惠府国用（2000）字第l3020100031号，而老金世界公司已于2001年3月7日因外方资金未到位而被注销。在第二被告的企业名称、股东构成等发生变化后，涉案土地的土地使用权没有相应的变更至第二被告名下，而第二被告则因涉案土地的权属未变更、新金世界公司欠税金额巨大及金世界花园房产的虚假银行按揭等问题，导致其无法协助已购买金世界花园房产的业主顺利办理出房地产权证。
另查三，对于金世界花园已售房产的办证问题，惠州市人民政府于2011年7月14日召开常务会议，经研究决定，在购房者交清其应缴费用后由房产管理部门给予办证，涉及应由开发商缴交的税费作挂账处理。之后，惠州市人民政府行政督促检查办公室在组织有关政府部门进行协调后，针对金世界花园历史遗留问题，其中包括金世界花园已售房产的办证问题，根据市政府在2011年7月l4日召开的常务会议上的决议，提出了若干处理建议，最终于2011年l0月31日形成了具体的解决方案。
裁决理由和结果
本院认为，原、被告经协商一致、以平等自愿的原则于2004年1月18日签订的《广东省商品房买卖合同》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。
本案中，双方当事人争议的焦点是被告是否应当承担逾期办证的民事责任。对此，分析如下：
首先，自2007年11月23日开始，新金世界公司的经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成、公司名称等事项先后发生变更，那么，涉及该公司的全部权利义务应由变更后的公司来承受，其中包括为金世界花园已售房产办证的义务。也就是说，被告需要承担涉案房产的办证义务。
其次，导致逾期办证的原因是在新金世界公司变更为被告之前，由于新金世界公司自身存在的诸多问题，致使涉案房产并不具备办证所需的全部条件。那么，在涉案房产具备办证条件前的这一阶段，逾期办证的责任不可归责于被告。
最后，通过政府有关部门的协调解决，涉案房产从2011年11月1日起具备办理房产证的条件。那么，原告应向被告缴交办理房产证所需的入伙费等费用，而被告在收到原告缴交的入伙费等费用及相关资料后，则应在合理期限内，将上述入伙费等费用及相关资料交付给有关房产管理部门，办理房产证。若原告未及时足额缴交上述费用，并递交相关资料，其要求被告承担逾期办证的违约责任，则于法无据，不应支持。
关于涉案房产的所有权问题。由于原告没有提交其已支付了全部购房款的相关证据，暂不宜确认其享有对涉案房产的所有权。
综上，对于原告方的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
驳回原告朱京雄的全部诉讼请求。
本案受理费3009元，由原告朱京雄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 王镜新
审 判 员 石 磊
代理审判员 潘丽军
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 林海利
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