上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初1281号原告(反诉被告)：潘春美，女，1954年2月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告(反诉被告)：吴政元，女，1979年6月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。两原告共同的委托诉讼代理人：吴柏君，男，1949年1月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。两原告共同的委托诉讼代理人：刘韵，上海博拓律师事务所律师。被告(反诉原告)：贺林，男，1984年2月4日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：孟庆东，上海红辉律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行，住所地中国(上海)自由贸易试验区银城中路XXX号XXX楼。法定代表人：周玲玲，该银行行长。委托诉讼代理人：汪漪，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈衍平，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：上海市公积金管理中心，住所地上海市黄浦区金陵东路***号***楼。法定代表人：马力，该中心主任。委托诉讼代理人：郑铮，上海宏仑宇君律师事务所律师。原告潘春美、吴政元与被告贺林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，被告贺林于2017年2月23日提起反诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2017年3月20日公开开庭合并进行了审理。本院于2017年4月17日追加中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行、上海市公积金管理中心参加诉讼，于2017年4月25日再次公开开庭进行了审理。原告潘春美及原告潘春美、吴政元共同的委托诉讼代理人吴柏君、刘韵，被告贺林及其委托诉讼代理人孟庆东、第三人中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行的委托诉讼代理人陈衍平、第三人上海市公积金管理中心的委托诉讼代理人郑铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘春美、吴政元共同向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》约定的付款义务，向原告支付上海市杨浦区许昌路XXX弄XXX号XXX室房屋的剩余购房款3,050,000元；2、要求被告支付逾期付款违约金(以3,000,000元为基数，按照每日0.05%的标准，自2016年12月10日起计算至实际支付购房款之日止)。事实和理由：2016年8月28日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》和《补充协议书》，约定两原告向被告出售上海市杨浦区许昌路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，转让价款为7,750,000元。两原告已按约办理系争房屋过户手续，但被告仅支付购房款4,700,000元，未支付剩余购房款。被告无故拖欠购房款构成违约，侵害了原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。被告贺林辩称，被告已按约向银行申请贷款并获得批准，已履行完毕合同约定的义务，现银行尚未发放贷款，责任不在被告。被告取得的上海市房地产权证显示，系争房屋土地用途为商住两用，与双方约定不符，原告在交易过程中存在欺诈行为，被告有权拒付原告购房款，并要求原告赔偿损失。原告赔偿被告损失后，被告可以支付剩余购房款，但要求予以酌情减少。原告主张的违约金过高，应予以调低。反诉原告贺林向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告赔偿反诉原告因房屋类型和土地性质变化导致的损失971,057.34元；2、要求反诉被告按照每月6,000元的标准赔偿反诉原告自2016年12月30日起至实际交付房屋之日止的租金损失；3、要求反诉被告返还反诉原告垫付的税费324,208.24元。事实和理由：根据相关法律法规，国有土地有偿、有期限使用，土地使用权到期后，土地使用者申请续期需支付费用。反诉被告告知反诉原告系争房屋土地使用权期限为70年，而实际仅为50年。反诉被告提供的上海市房地产权证上显示土地用途为住宅，未载明土地使用年限，中介公司调取的系争房屋产权信息也显示房屋类型为住宅，反诉被告在明知房屋类型、土地使用年限与上海市房地产权证记载不一致的情况下，隐瞒和欺骗反诉原告，存在主观恶意，应赔偿反诉原告土地使用年限缩短的损失。反诉原告发现系争房屋房屋类型与土地使用年限存在问题后，反诉被告仍隐瞒真实情况，导致反诉原告损失进一步扩大。系争房屋实际土地使用期限到2048年，比双方约定的减少20年。上海市规划和国土资源管理局发布的《上海市2013年基准地价更新成果》显示系争房屋所在地块2013年1月1日基准地价为10,703元/平米，房屋面积为123.90平方米，乘以四个修正系数，一是2013年1月1日至2016年8月地价的涨幅，被告无法取得具体数据，所以被告将涨幅视为0，二是年期修正，是土地使用年限减少之后土地衰减的系数，为0.7，三是容积率修正，系争房屋容积率是3.0，套到表格中计算，系数为0.93，四是区域因素、个别因素修正，指交通条件等因素，该系数为1.122。按照以上公式，假设到2048年，系争房屋对应的土地价格是0，如果是70年土地使用期限，到2048年剩余价值就是基准地价×建筑面积×1×0.7×0.93×1.122，为971,057.34元。关于租金损失的起算点为反诉原告取得系争房屋不动产权证之日，因反诉原告出售原有房屋，约定产证办出交房，如果要在原有房屋内继续居住，需支付每月6,000元的租金。居间协议虽然约定由反诉原告承担税费，但居间协议的购房方为反诉原告及未婚妻，签订《上海市房地产买卖合同》的购买方只有反诉原告，约定税费由双方各自承担。《上海市房地产买卖合同》签订在后，双方对税费进行了重新约定，应按照《上海市房地产买卖合同》的约定承担税费。反诉原告在交易过程中为反诉被告垫付税费，反诉被告应予返还。反诉被告潘春美、吴政元反诉辩称，反诉原告在签订买卖合同前查看过系争房屋，系争房屋底楼为商业用房，反诉原告看房后支付定金，之后中介人员调取产权信息给反诉原告看，反诉原告没有对土地使用年限提出任何异议，后双方签订买卖合同，反诉原告支付购房款，整个交易过程中，反诉原告从未对土地使用年限提出异议，反诉被告也从未承诺土地使用年限为70年。系争房屋的房屋类型和土地性质从未变化过，新旧产证登记出现差异，是政府的原因，反诉被告并无违约行为，更无欺诈行为，没有承担赔偿责任的前提，关于反诉原告要求的金额，没有计算依据，也没有法律规定。系争房屋不能交房是因为反诉原告拒付购房款导致的，反诉被告没有违约行为，反诉原告应自行承担违约损失。反诉原告主张每月6,000元的赔偿标准也没有依据。双方在交易过程中明确约定反诉被告出售房屋为到手价7,750,000元，《购房居间合同》约定由反诉原告承担全部税费，也有中介人员的见证，虽然中介人员在《上海市房地产买卖合同》中未对格式条款进行更改，但双方未曾对税费承担方式重新作出约定。反诉原告自行支付反诉被告应承担的税费，该行为也显示其认可由其承担所有税费。第三人中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行、上海市公积金管理中心共同辩称，第三人与被告之间的抵押借款合同真实有效，并已依法进行抵押登记。商业贷款和公积金贷款均由中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行实际发放，中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行会按照合同约定放款。目前银行未放款的主要原因是被告没有将抵押权证交至银行，如果该项以及其他付款条件满足，银行可以放款，放款时间一般为一个月左右。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市杨浦区许昌路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积123.90平方米，原权利人为原告潘春美、吴政元。两原告于2000年6月22日取得该房屋上海市房地产权证，记载土地用途为住宅，土地使用期限未记载，房屋类型为新工房。系争房屋为两原告于2000年2月向上海创鑫置业有限公司购买的内销商品房，双方签订的《上海市内销商品房出售合同》附件三“土地使用权状况”记载土地使用期限自1998年6月9日至2048年6月8日。被告经中介公司居间介绍，实地查看系争房屋，原告向被告出示其房地产权证。后中介公司调取系争房屋不动产登记簿，并向被告出示，不动产登记簿上未载明土地使用期限。2016年8月12日，两原告与被告、案外人汪某某签订《购房居间合同》，约定被告、汪某某向两原告购买系争房屋，转让价款为7,750,000元，并约定交易当中双方所产生的交易税费由购买方承担。2016年8月28日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，合同特别告知中说明：房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。居住房屋出售，占有范围内的国有土地使用权随之转移。合同约定原告向被告转让系争房屋，转让价款为6,000,000元，原告保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，被告对原告上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。双方确认在2016年12月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，被告应向原告支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。原告未按本合同约定期限交付房地产的，每逾期一日，原告应向被告支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。补充条款约定，付款方式为被告于2016年8月12日已给付购房定金200,000元，于2016年9月20日给付首期房价款1,600,000元，双方于2016年11月30日之前共同前往房地产交易中心办理税务初审手续，原告同意被告向银行申请贷款4,150,000元用以给付房价款，该给付房价款直接入原告账上(以银行放贷日为准)，如该贷款银行审批未通过或贷款额度不足，则被告应在交易当日将该款项以银行转账或现金给付形式补足，若被告取消贷款则被告也应在交易当日将该款项以银行转账或现金给付形式补足。原告承诺该房屋内原有的所有户口(若有)应在交易前迁出，逾期迁出按每日房屋总价的万分之五的标准赔偿被告直至迁出日止。被告贷款入原告账上后3日内原告交房，交房当日原告配合被告办理三金等各项户名过户变更手续、结清水、电、煤、物业、保洁、保安等公用事业费用后，被告对房屋验收无异议后双方签署验房单，被告即给付房价款尾款50,000元，原告将房屋钥匙交予被告。该房地产权利转移买卖交易中双方所发生的相关税费，由双方按规定各自缴纳。审理中，原、被告明确合同约定的“三金等各项户名过户变更手续”包括水、电、煤、物业、有线电视、维修基金的户名变更。同日，双方签订《补充协议书》，说明双方就被告购买系争房屋于2016年8月12日签订了《上海房地产买卖居间合同》，双方在协商一致的基础上，就上海房地产买卖合同中未尽事宜达成本协议书，以资共同遵守：一、双方确认买卖该房地产的名义成交价格为6,000,000元，二、双方确认买卖该房地产的实际成交价格为7,750,000元，三、被告承诺被告的付款义务仅以本协议书第二条所述的实际成交价格为准，四、因上述名义成交价格低于实际成交价格的差额部分为1,750,000元，被告承诺于2016年9月20日前支付200,000元，于2016年11月30日前支付1,550,000元。后被告与中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行、上海市公积金管理中心签订《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》，申请房屋抵押商业贷款2,400,000元、公积金贷款600,000元。因被告最终获批的贷款金额低于合同约定，被告现金补足差额部分，已支付原告购房款4,700,000元，分别于2016年8月12日支付定金20,000元，2016年8月15日支付180,000元，2016年8月24日支付800,000元，2016年8月28日支付1,000,000元，2016年11月28日支付500,000元，2016年12月5日支付2,200,000元。2016年12月10日，原、被告共同向房地产交易中心申请办理变更登记。同日，被告缴纳原告应支付的教育费附加收入8,600.72元、地方教育附加收入5,733.80元、河道管理费收入2,866.90元、改征增值税286,690.48元、其他城市维护建设税20,068.34元、房地产交易手续费248元，共计324,208.24元。2016年12月23日，被告取得系争房屋不动产权证，记载房屋类型为公寓，土地用途为住宅、商业，国有建设用地使用权使用期限为1998年6月9日至2048年6月8日。审理中，被告确认于2016年12月30日实际领取系争房屋不动产权证以及抵押权证，被告取得抵押权证后，未交至银行。第三人确认，银行未发放贷款系因被告未将抵押权证等交至银行，如果该项以及其他付款条件满足，银行可以放款，放款时间一般为一个月。被告取得不动产权证后，向上海市杨浦区住房保障和房屋管理局和上海市杨浦区不动产登记事务中心反映系争房屋土地用途和使用期限问题。2017年2月14日，上海市杨浦区不动产登记事务中心书面答复被告，土地用途为住宅、商业，使用期限为1998年6月9日至2048年6月8日，系争房屋类型为公寓，现不动产权证记载正确。审理中，被告提供其于2016年8月10日签订的出售上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖居间协议》，约定交房时间为2017年4月15日之前，若晚于该时间搬出，则被告需按照每月6,000元的标准支付购买方租金。审理中，原告明确表示被告按约支付房款后，可进行交房。以上事实，由上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议书》、上海增值税普通发票、税收缴款书、非税收入一般缴款书、上海市不动产登记簿、借记卡账户历史明细清单、不动产权证、分类处理告知书、上海市杨浦区不动产登记事务中心书面回复、《关于共同开发杨浦冷冻厂建设基地的协议书》、《上海市内销商品房出售合同》、《上海市2013年基准地价更新成果》、《房地产买卖居间协议》、中国工商银行及中国银行交易明细查询单、户口簿、《购房居间合同》、《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》以及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告向被告出售系争房屋，并已办理产权变更登记，被告应按照约定支付购房款，并在原告完成交房后支付尾款。关于被告反诉要求原告赔偿因系争房屋类型及土地性质变化导致的损失，本院认为，原房地产权证记载房屋类型为新工房、新不动产权证记载为公寓，均系居住用途，被告提供的证据不足以证明系争房屋类型发生变化，且给被告造成损失。关于土地用途和使用期限的变化，本院认为，虽然被告提供了其与原告代理人的电话录音等证据，但原告对证据的完整性提出异议，且录音均为被告取得不动产权证后形成，无法证明原告在出售系争房屋时承诺被告系争房屋土地使用年限为70年。被告作为购买方，理应在明确房屋及土地使用状况后购买房屋。被告在未确认系争房屋土地使用年限的情况下，与原告签订买卖合同，应视为其认可并接受原有的土地使用状况。被告要求原告支付房屋类型及土地性质变化导致的损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期付款违约金，原告已履行完毕主要合同义务，被告仅以房屋类型和土地性质存在争议拒绝履行合同主要义务，本院不予支持。本院考虑银行发放贷款需要时间以及双方就交易过程中税费的负担存在争议，酌情确定被告自2017年2月1日起支付逾期付款违约金，并对违约金计算标准予以调整。关于系争房屋交易税费，虽然《购房居间合同》约定交易税费全部由购买方负担，但之后买卖双方签订的登记备案的《上海市房地产买卖合同》约定税费各自负担，应视为双方对税费负担做了变更，被告反诉要求原告返还垫付的税费应予支持。对于被告反诉主张的租金损失，被告自2017年4月起方需实际支付，且原告未交房的原因系被告申请的购房贷款未实际发放，被告该项反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贺林应于本判决生效之日起十日内支付原告潘春美、吴政元购房款3,000,000元；二、原告潘春美、吴政元应于被告贺林履行完毕本判决第一项确定的义务之日后三日内向被告贺林交付上海市杨浦区许昌路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告贺林应于原告潘春美、吴政元履行完毕本判决第二项确定的义务，并配合被告贺林办理水、电、煤、有线电视、物业、维修基金等各项户名过户变更手续，结清水、电、煤、物业、保洁、保安等公用事业费用后，支付原告潘春美、吴政元尾款50,000元；四、被告贺林应于本判决生效之日起十日内支付原告潘春美、吴政元购房款3,000,000元的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年2月1日起计算至被告贺林实际支付之日止；五、反诉被告潘春美、吴政元应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告贺林税费324,208.24元；六、驳回反诉原告贺林的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32,420元，因适用简易程序，减半收取计16,210元，由原告负担510元，被告贺林负担15,700元；反诉案件受理费8,255.69元，由反诉原告贺林负担6,189.69元，由反诉被告潘春美、吴政元负担2,066元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  梅松松二〇一七年四月二十七日书记员  倪晓琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。