甘肃省徽县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘1227民初502号
原告：王玺中，男，汉族，1957年10月16日出生，干部，大专文化程度。
委托诉讼代理人：王栋云，甘肃普宁律师事务所律师。
被告：陇南瑞丰房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省徽县城关镇建新路金徽城门瑞丰置业广场。
法定代表人：魏健，任董事长。
委托诉讼代理人：史永丰，系陇南瑞丰房地产开发有限责任公司法律顾问。
委托诉讼代理人：王永平，系陇南瑞丰房地产开发有限责任公司员工。
原告王玺中与被告陇南瑞丰房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玺中及委托诉讼代理人王栋云、被告陇南瑞丰房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人史永丰、王永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玺中向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告所签订的《徽县工业路种子公司家属院房屋移交协议书》有效；2、判令被告继续履行《徽县工业路种子公司家属院房屋移交协议书》所约定的义务，要求被告在30日内向原告交付瑞丰大厦2单元A户型301室房屋。事实及理由：原告系徽县种子公司工作人员，原住徽县种子公司家属楼。2012年初，被告开始开发此处房地产，并准备拆除种子公司家属楼，重新建设26层的瑞丰大厦。而原告当时居住在1单元3楼105室，其面积为86平方米，同时拥有18平方米的柴房两间（其中一间10平方米，另一间8平方米）。后经原、被告协商后，被告�意将住房面积按1:1.3的比例予以兑换新房，对柴房面积按1:1的比例予以兑换新房，兑换后的新房面积合计129.8平方米。双方并于2012年8月2日签订了《徽县种子公司家属楼拆迁协议书》，但未详细约定房屋户型及楼层。为此原告多次找被告协商此事宜，经原、被告多次协商后，被告同意将其建设的瑞丰大厦2单元A户型301室置换给原告，并相应的签订了《徽县工业路种子公司家属院房屋移交协议书》，约定于2015年4月前交付房屋。协议签订后，被告并未按约定向原告交付房屋，后经原告多次催要，至今无果。
被告陇南瑞丰房地产开发有限责任公司辩称，一、原、被告于2012年8月2日签订的《徽县种子公司家属楼拆迁协议书》是附生效条件的合同，根据该合同备注项第2条的规定，种子公司20户住户统一签约后合同才能生效，因有1户至今未与公司签订拆迁协议，合同生效的条件未达到，因此该合同未生效。二、原、被告双方签订的《徽县工业路种子公司家属院房屋移交协议书》是拆迁协议书的从合同，因主合同未生效，故该从合同也无效。三、原、被告双方签订的移交协议书不但是从合同，而且该合同上未加盖瑞丰公司公章，属于效力待定合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《徽县工业路种子公司家属院房屋移交协议书》（以下简称移交协议书）一份，欲证明原、被告通过协商约定的拆迁补偿事宜。被告认为该协议系双方签订的拆迁合同的从合同，且未加盖公司公章，对被告法定代表人魏健的签名无异议，对刘明慧签字的真实性有异议。本院认为，该移交协议�订于拆迁协议之后，对被拆迁房屋移交后的安置补偿、被拆迁房屋内有关财产归属、兑换新建房屋面积、新建楼房建成交工时间等做了补充约定，系原、被告双方签订的拆迁协议书的补充协议。该协议上虽未加盖被告公司公章，但被告对与原告之间进行拆迁安置的事实认可，且协议上有被告法定代表人的签名，对该协议的效力应结合双方签订的拆迁协议书的效力综合认定。对该协议上刘明慧注明的内容及其签名，因被告认可刘明慧系其公司工作人员，其虽对注明及签字真实性有异议，但未提供证据支持，该部分内容应结合本案其他证据综合认定。2、原告申请证人柴徽芹、王平、肖素琼出庭作证。证人柴徽芹系原告之妻，其证明2014年4月2日，在王平、肖素琼的陪同下去瑞丰公司售房部协商拆迁兑换事宜，经瑞丰公司老板魏健安排，售房部工作人员刘明慧在协议上注�了兑换房屋为2单元、A户、301室、124.31M2。证人王平系原告侄子，其证明2014年4月2日，陪同柴徽芹去瑞丰公司售房部协商拆迁事宜，经瑞丰公司老板安排，售房部工作人员刘明慧在协议上注明了兑换房屋的情况。证人肖素琼系原告邻居，其证明2014年初，陪同柴徽芹去瑞丰公司商量拆迁兑换楼房事宜，由瑞丰公司的工作人员刘明慧接待，后和姓魏的老板商定兑换3楼的住宅，姓魏的老板还安排刘明慧在协议上签了字。被告质证意见为对证人柴徽芹身份有异议，认为是共同原告而非证人，对三份证人证言的真实性均有异议。本院认为，证人虽与原告有亲属关系，但三份证言的陈述基本一致，可相互印证，证人证言与移交协议书的记载可相互印证，对证人证言结合其他证据综合认定。3、被告提交的《徽县种子公司家属楼拆迁协议书》（以下简称拆迁协议书）及“种子公司�屋置换签订合同登记表”一份，欲证明该协议附生效条件，其约定种子公司20户住户如有1户未达成拆迁协议，合同即为无效，因有1户至今未签字，故该合同未生效。原告对拆迁协议书无异议，对登记表真实性有异议。本院认为，拆迁协议书与原告提交的一致，应予采信，证明了原、被告之间有拆迁安置的事实。因该协议为格式合同，其备注项第2条规定“本协议在种子公司20户住户同意签约后方为生效，若有一家未签，本协议视为无效。”该条款涉及排除合同相对方主要权利，订立该合同时，被告应采取合理的方式提请原告注意该条款，并按照原告的要求予以说明，因被告未举证证明尽到以上义务，故该条款无效，被告的证明目的不予认可，该拆迁协议书为有效协议。被告提交的“种子公司房屋置换签订合同登记表”，因与本案的争议焦点无关，不予采信。4、被告提交的《徽县工业路种子公司家属院房屋移交协议书》，欲证明该移交协议书上并没有刘明慧的注明。原告对其真实性无异议，但认为应当以原告方提交的为准。本院认为，该协议书上除无刘明慧注明的内容外，其余与原告提交的移交协议书内容一致，故对其真实性应予认定，该移交协议书上无刘明慧注明内容并不足以推翻原告提交的协议上的所注明内容的真实性，故对其证明目的不予认可。5、被告提交的有原告签字的领取装修钥匙登记表复印件，欲证明原告已于2015年12月4日领取2单元401室装修钥匙。原告对领取装修钥匙的事实认可，但认为只是为了看房屋结构，并未接收房屋。本院认为，因原告认可，对该份证据真实性应予认定。该份登记表非正式的房屋移交手续，无其他证据佐证，不能证明原、被告双方已办理了房屋移交。本院认定的事实如下：2012年8月2日，�告作为乙方与被告作为甲方共同签订了《徽县种子公司家属楼拆迁协议书》，约定的主要权利义务为：一、拆除事宜：由甲方全权负责对种子公司家属楼进行拆除。因此所涉及的拆除费用，有关建设审批手续及一切安全事宜均由甲方全权负责。……三、房屋拆迁兑换、过度安置办法：1、兑换原则：新楼房建成后，除落实兑换给乙方房屋外、剩余部分归甲方所有。2、兑换面积：甲方应按乙方房屋产权证上所载明的住房建筑面积1:1.3给乙方落实兑换建成后的新楼住房建筑面积，柴房面积按1:1赔偿新住房面积。兑换之后，如果新房多出的面积，乙方按照每平方米2600元补给甲方；如果甲方给乙方的住房面积不够应兑换的面积，多出的面积甲方按每平方米2600元返还给乙方。3、安置办法：该楼建成后，由乙方在4—9层之间选择自己的住房，并按甲、乙双方签订本《协议书》�先后顺序和乙方搬迁的先后顺序优先选择房屋户型。4、搬迁费补偿：乙方应在本协议签订之日起30日内搬出原住房及柴房，搬迁后于三日内由甲方与乙方办理相关手续，并由甲方一次性支付给乙方两年房屋租赁费用，大套每户8200，小套每户为8000元，由乙方自行解决租房居住。5、乙方现住旧房面积的确认：乙方现住房屋为徽县种子公司家属楼1单元3楼105号住房，面积以乙方所持房产证载明的有效面积核准确认，柴房面积由甲方丈量为准8平方米。6、在甲、乙双方签订时应将乙方新住房的位置确定。（即业主王玺中在2单元4层124.31号）。2012年11月11日，原告作为率先搬迁的住户，双方又签订了《徽县工业路种子公司家属院房屋移交协议书》，约定：一、移交后搬迁费、安置费、房子装修补偿费要与后面搬迁的住户相一致。二、房屋拆迁后屋内的暖气、电器及门窗装饰属�个人所有。三、房子原面积为86-90平方米，柴房为18平方米（柴房两间，一个10平方米，一个8平方米）兑换新建房面积135平方米，房屋差价为每平方米3000元。四、旧房移交后，新楼房应在2013年4月-2015年4月建成。五、若在商定的时间内新楼房因其他原因无法修建，瑞丰房地产开发有限公司应在徽县工业路路段购买一套新楼房，面积为135平方米，不足部分互找差价（原丝绸厂以南路段），或以市场价进行赔偿。时间定为2015年7月30日以前。六、该协议一式两份，开发商和住户和一份，双方从签字盖章之日起生效。该协议签订后，原告之妻于2014年4月2日找到被告售房部，要求将所兑换楼房的楼层由4楼变更为3楼，后由被告工作人员刘明慧于公司售房部办公室内，在原告之妻提供的移交协议书上注明了“兑换房屋：2单元、A户、301室、124.31M2”。2015年12月4日，原告领取2单元401室房屋装修钥匙一把，但双方未办理正式的房屋交接手续。现原告要求被告交付2单元301室住房，双方为此成讼。
本院认为，本案的争议焦点为原、被告双方签订的《徽县工业路种子公司家属院房屋移交协议书》及该协议书上由刘明慧所注明内容的效力认定。原、被告签订的拆迁协议书系被告提供的格式合同，协议中有关于特定情形下该协议无效的条款，被告作为提供格式合同的一方，在订立该协议时应采取合理的方式提请原告注意该条款，并按照原告的要求予以说明，因被告未举证证明尽到以上义务，且此条款涉及排除合同相对方主要权利，故此条款无效，该拆迁协议书依法成立并生效。原、被告双方之后签订的移交协议书系双方真实意思的表示，并未违反法律、法规的强制性规定，其对双方的权利义务做了补充约定，虽未加盖被告公司印章，但有公�法定代表人的签名，且被告对拆迁的事实认可，故该移交协议系拆迁协议书的补充协议，其依法成立并生效。被告辩称该移交协议书为从合同并无效的抗辩理由不能成立。对移交协议书上刘明慧所注明的内容，因被告认可刘明慧系其公司工作人员，故刘明慧在被告售房部办公场所内为原告的拆迁协议注明兑换房屋户型、房号及面积的行为，系履行职务的行为，其法律后果应由被告承担。被告虽对刘明慧所注明的内容及签名有异议，但未在法定期间内向本院提交证据或提出鉴定申请，应承担举证不能的后果。原、被告双方先后签订的拆迁协议书与移交协议书对所兑换新建房屋的楼层约定不一致，因移交协议作为补充协议签订在后，内容不一致的部分应视为对原协议的变更或撤销，故应优先适用补充协议的条款，对兑换房屋应按移交协议的约定确认为2单元、A户、301室�124.31M2。
综上所述，依法成立并生效的合同，对双方当事人均具有约束力，合同当事人应按合同的约定，遵循公平和诚实信用原则行使权利、履行义务。原告的诉讼请求有事实和法律依据，依法应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十一条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关司法解释之规定，判决如下：
原告王玺中与被告陇南瑞丰房地产开发有限责任公司签订的《徽县工业路种子公司家属院房屋移交协议书》有效；
二、被告陇南瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内向原告王玺中交付瑞丰大厦2单元A户型301室房屋。
案件受理费200元，由被告陇南瑞丰房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。
审 判 长 张 蕾
代理审判员 张 莉
人民陪审员 张丽芳
二〇一六年十月三十日
书 记 员 李娜娜