北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00754号
上诉人（原审原告）郭×，男，1965年6月24日出生。
委托代理人由福洋，北京市明华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）段×，女，1937年4月28日出生。
委托代理人史光辉，北京市正尊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）韩×，男，1964年4月29日出生。
委托代理人陈立意，北京高华律师事务所律师。
上诉人郭×因与被上诉人段×、韩×房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第05124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年12月，郭×诉至原审法院称：2011年9月29日，段×以房屋买卖合同纠纷将我和韩×诉至法院，声称她从未委托韩×买卖房屋，韩×买卖房屋也从未经过她同意，故要求确认我与韩×在2006年6月6日签订的协议书无效，并要求我退房并承担房屋占用费。为此，我以合同诈骗为由将韩×等人投诉至东城区公安分局经侦支队立案审查。2012年5月15日，公安局立案审查结束，裁定“朝阳区泰利名苑××房房主段×书面委托将该房交予其子叶×处置，叶×后将朝阳区泰利名苑××房屋（现名为朝阳区安华里××号，以下简称涉案房屋）的处置权交给韩×，韩×有权将该房屋出租或买卖，此案为合同纠纷”。由此可见，段×所述其没有委托、不知情等陈述均不是事实。而段×的长子叶×及韩×等证人在公安局的陈述均证明韩×与郭×之间签订的房屋买卖合同是经段×委托并确认的，应当是合法有效的。双方发生争执是因办理房产证引发的，韩×委托他人要求我支付200000元的办证费用。我认为，根据合同约定，“甲乙双方在办理产权转让手续时，乙方将未付房款全部支付给甲方”。因此，只有将产权过户给我时，才依相关政策支付各自费用。段×没有道理为自己办产权证而由他人代为出资，其要求显然是无理的。双方争执不下，为此产生纠纷。叶×是段×之子，其向公安局递交了委托声明，虽然叶×承认该声明是其签字代段×写的，但是，根据叶×的特定身份，其完全具有代理或表见代理的资质，其在公安局的几次询问中均陈述其是在段×的委托下将涉案房屋交给韩×处置的，其前后陈述清楚、有条理且符合逻辑，因此是可以认定的。否则，叶×就是故意编造谎言，向公安机关提供伪证，应负刑事责任。关于韩×的身份，其在接受公安部门询问时也一再做了说明。协议签订后，段×从未来过涉案房屋处，也没有提出任何异议，我也从未见过段×。现段×不顾客观事实，编造事实及理由要求法院判决房屋买卖协议书无效，强制我退房并承担巨额房屋占有费。我认为，我的诉讼主张是建立在公安部门查清事实的基础上的，段×的主张是建立在虚假事实的基础上的。段×、韩×在明知买卖合同有效的情况下隐瞒事实，将有争议的房产视为无争议的物权进行多次起诉，是不尊重事实并滥用法律的行为。故我诉至法院，要求判决确认韩×代段×与我在2006年6月6日签订的《房屋买卖协议书》有效；要求段×将其名下朝阳区安华里××号房屋过户给我；我同意支付剩余购房款128000元。
段×在原审法院辩称：2006年6月6日的协议书是无效的。第一，涉案房屋及位于泰利名苑地下一层的×号车位是我在1999年5月10日与北京泰利房地产开发有限公司签订合同购买的，购房价为1422000元。合同签订后，我支付了全部购房款，并于2011年7月7日取得了房产证。我是涉案房屋和车位无可争议的所有权人。第二，韩×出售涉案房屋和车位是其错误理解了我的意思表示所致，其并未取得我的授权，事后也没有得到我的追认，其行为无效。我曾经委托我的儿子叶×处理涉案房屋和车位，叶×也曾提出要对外出售，但我认为没有取得产权证，不能对外出售，否则会产生很多不必要的麻烦，并且，在没有产权证的情况下，也卖不上价钱，所以我不同意出售。后来韩×将涉案房屋出售给郭×，应当是叶×和韩×错误理解了我的意思表示。韩×出售涉案房屋和车位，并未征得我的同意。在韩×与郭×签订协议后，二人均没有要求我对房屋转让事宜进行追认，我没有主动履行该协议，更没有追认，因此，该《协议书》对我不具有约束力。韩×与郭×《协议书》约定的转让价格是800000元，付款方式是以租代售，该价格不仅远低于我购房的价格，也远低于2006年6月涉案房屋及车位出售时同区域物业的价格，转让价格和付款方式均严重侵害了我的合法权益。第三，郭×与韩×签订《协议书》，具有明显的重大过错和主观恶意，协议无效，其应当自行承担不利后果。我签订的预售契约早在1999年5月10日就已经在朝阳区房管局进行过预售登记备案，但郭×在未见到任何相关材料的情况下，不去核实权利人，就与韩×签订协议，明显是重大过错。在签订协议后，郭×并未要求韩×出具有效的授权委托书，事后也未要求真正的权利人即我本人追认，明显具有重大过错。并且，协议约定价格远低于市场价格，郭×至今未向韩×付清转让款，显属恶意。第四，公安部分所做的询问笔录、不予立案通知书等材料，不能作为民事诉讼认定案件事实的证据。第五，《情况说明》也不能作为认定韩×有权出售涉案房屋和车位的依据。综上，《协议书》是无效的，郭×无权据此要求我继续履行合同，我不同意其全部诉讼请求。
韩×在原审法院辩称：第一，段×并未明确授权（包括书面和口头）我出售涉案房屋，事后也未追认，导致房屋未依据《协议书》约定履行。段×只是委托我出租管理涉案房屋，我基于对段×授权出租和管理房屋的误解，扩大了对房屋的处置和管理权限。当时，涉案房屋因一直空置，段×希望能够利用起来，因自己年纪大了身体不佳，就希望我能够帮助出租。我认为出租比较麻烦，建议考虑出售，但段×表示“房屋没有产权证，也不会有人买；即使有人买，产权证也不知道什么时候办，特别麻烦；以后再说吧。你有什么事找叶×（段×儿子）吧”。我因此认为，只要房屋有人买，以后能办下房产证，价格合理，就可以出售。为此，我才将涉案房屋出售给郭×。收取房款后，我与叶×联系要求将房款留存，叶×表示同意。后来，房产证办下来了，郭×要求过户，我就将出售涉案房屋的事情告知段×，段×当即表示否认授权出售房屋，而郭×又不同意按协议约定承担过户等税费，我已明确拒绝履行协议。第二，郭×在明知产权人是段×的情况下，未履行基本的审查和注意义务，应承担过错责任。第三，即使《协议书》有效，郭×违反《协议书》约定拒绝承担税费和支付房款，已构成根本违约，我和段×有权解除协议，并且，我在郭×违约的情况下已明确终止《协议书》履行。第四，房屋是重大资产，且《协议书》约定价格低于购买价格，根据庭审确定的事实以及常理判断，段×未明确口头授权我出售房屋，符合事实和常理。郭×正是看中房屋价格低，才在明知我不是产权人的情况下签订《协议书》，实质上就是一种欺诈行为。为了达到欺诈的目的，郭×又通过举报我涉嫌诈骗，逼迫我就范，导致我未能在公安询问阶段将客观事实全部陈述。综上，我出于误解，越权出售了涉案房屋，而郭×存在明显的主观过错和恶意。我愿意依法承担归还《协议书》项下款项的义务，不同意郭×的诉讼请求。
原审法院经审理查明如下事实：1999年5月8日，北京泰利房地产开发有限公司签订《北京市外销商品房预售契约》，出售位于北京市朝阳区泰利明苑（原合同如此）××公寓（即涉案房屋），房价款为1422000元，合同载明购房人为段×。该合同附件二付款方式一栏中记载同日“款已付清”。
2006年6月6日，郭×（作为合同乙方）与韩×（作为合同甲方）签订《协议书》，约定：甲方将涉案房屋及一个固定车位转让给乙方，价格为800000元，已付224000元，还欠576000元；由于暂时无法办理产权转让手续，甲、乙双方商定，在未办理产权转让手续之前，乙方自2006年6月起，每月20日以前向己方支付7000元到韩×名下账号为×××的账户中；甲方同意乙方支付的资金，待办理产权转让手续时一并计入房款；甲、乙双方在办理产权转让手续时，乙方将未付房款全额支付给甲方；乙方同意从2006年6月1日起，该房屋所发生的一切费用由乙方承担。
2011年7月7日，涉案房屋取得房产证，所有权登记在段×名下，登记的房屋坐落为北京市朝阳区安华里××号。
2012年3月14日，郭×将韩×及案外人刘×以合同诈骗罪报案至北京市公安局东城分局（以下简称东城分局）。2012年5月15日，东城分局出具《不予立案通知书》，列明该局经审查认为“朝阳区泰利名苑××房房主段×书面委托将该房交予其子叶×处置，叶×后将朝阳区泰利名苑××房屋的处置权交与韩×，韩×有权将该房屋出租或买卖，属合同纠纷”，故决定对郭×所控告的韩×合同诈骗罪不予立案。
东城分局的询问笔录中记载，叶×陈述“（涉案房屋的情况你清楚吗）清楚。该房屋的产权是我母亲的，但是钱是我出的，购房的手续也是我办理的，只是挂了我母亲的名字。（这套房的情况你详细讲一下）这套房是北京泰利房地产开发有限公司开发的，我以我母亲的名义购买了两套房，分别是××和××1，这两套房手续都是我办理的，挂的是我母亲段×的名字……办完××房屋的手续后，我全权代理该房的处置权。办理完手续后，我将该房的处置权给了韩×，他将该房出租或出卖都可以。（韩×是谁）韩×的父母和我母亲是同学，他母亲去世的早，从小在我家长大，就和我亲哥哥一样，所以我特别相信他，由于当时我也不缺房住，就将该房委托韩×处理。（你有书面委托韩×的东西吗）没有。由于当时和韩×的关系特好，所以只是口头委托的韩×。到了2003年的9月份，韩×拟了一份出售涉案房屋的《协议书》，将该房出售给了一个叫曾策的人。韩×出售××房屋之前，也跟我说了，我说没有问题……（郭×如何购买该房的情况）听说是曾策看上了刘×泰利名苑××1房屋，曾策将刘×的××1房购买了过来，曾策又将××卖给了郭×。具体如何签订合同，以及如何付款，我都不清楚。郭×将涉案房屋买过来后，也是每月付7000元的房租的形式付给韩×。一直到2010年年初，听韩×说涉案房屋可以办理产权证了，然后韩×让其秘书张华找郭×，当时张华拿着办理产权证的书面承诺书以及办理产权证相关收费标准找到郭×，郭×说这些相关费用都应该由原房主承担，拒不承担办理产权相关费用，后来就不给韩×支付每月7000元租金了……（××1不是也在你母亲名下吗？为什么由刘×卖给了曾策）因为××和××1当时都是我办理的，我将这两处房产都让韩×全权处置，韩×将××1给了刘×，所以曾策从刘×手里购买了××1，当时韩×也跟我说了，我也知道这情况……（你是否将泰利名苑××及××1全权交给韩×处理）是的。该两处房产从1999年我以我母亲段×的名字办理商品房预售契约后，就将该两处房产处置权交给韩×了。（韩×如何处置的）××开始卖给了曾策，后来又卖给了郭×。××1开始韩×给了刘×，后来刘×又卖给了曾策，这些情况我都知道，并且同意。（这两处房产户名是段×，她是否知情）段×是我母亲，她同意这两处房产由我全权处理，并有书面证明。提供给公安机关。”（以上原文如此）
东城分局的询问笔录中另记载，韩×陈述“（涉案房屋的情况你清楚吗）清楚。（你详细讲一下）该房是我朋友叶×于1999年从北京泰利房地产开发有限公司购买的。购买后，叶×立即将涉案房屋的处置权交给我了。后来这个房子就一直空着，一直到2003年，我前妻刘×的朋友曾策想买这个房子，我当时因为有权处置该房屋，而且我本人也有地方住，所以就同意将涉案房屋卖给曾策。（你和叶×是什么关系）叶×的父母和我父母是同学，我从小就住在叶×家，在他们家长大，就像叶×的亲哥哥一样。（叶×将涉案房屋处置权给你，是否有相应的书面委托）没有，只是叶×口头委托我有权全权处置该房……一直到了2006年，刘×对我说曾策的一个朋友叫郭×，也想买泰利名苑的房，由于刘×在泰利名苑××1有一处房产，她想把××1转让给曾策，再将涉案房屋转让给曾策的朋友郭×，我知道这件事后也同意了。（重新签订的××情况）和原来的合同一样，只是我提供的银行账户有变化。由于在2003年至2006年期间，曾策已经给了我224000元，还差576000元，所以新合同写明了这一条。至于郭×后来将224000元后来给了谁我不清楚。重新签订合同后，郭×就入住了涉案房屋，然后每月按新合同每月给我汇入了7000元租金，一直到2009年底，我得到消息涉案房屋可以办产权证了，所以我就让我的助理张华联系郭×，办理相关手续及交纳相关费用。但是通过电话联系郭×，还通过快递给他寄过信函，但是郭×一直不同意交纳办理产权手续的相关费用。到了2010年1月，郭×也不给我交纳每月7000元的租金了。（办理产权手续交纳何种费用）公共维修基金、契税及过户费等费用，大约20万人民币左右。（郭×为何不交纳这些费用）当时郭×对我助理张华说，要交纳这些费用可以，但是要将产权证直接办到他名下，不能办理段×名下，然后再过户给他。但是由于1999年叶×办理商品房预售契约时，用的是他母亲段×的名字，所以不可能将产权证直接办到郭×名下，但是郭×不同意，所以他就不再交纳我租金了。（叶×对你将涉案房屋卖给郭×知情吗）知道，2006年与郭×签订协议时我就告诉他了，而且叶×也口头同意。”（以上原文如此）
东城分局的备案资料中包括落款日期为2012年5月10日的《情况说明》一份，该说明内容为“我叫段×，系位于北京市朝阳区外馆斜街1号泰利名苑××公寓，以及地下一层×号车位的所有人。就该等房屋和车位，我曾经委托我儿子叶×全权处理，经我的同意，其有权自行或委托他人对该等房屋和车位进行转让或出租。特此说明。段×。”审理中，经段×申请，法院委托北京法源司法科学证据鉴定中心对上述2012年5月10日《情况说明》落款处“段×”的签名进行了鉴定，鉴定结论为该说明中“段×”的签名字迹与送检的由叶×当庭书写的“段×”的签名字迹是同一人所写。段×就此交纳了鉴定费10000元。双方当事人对鉴定结论均无异议。
庭审中，郭×的委托代理人当庭陈述“签涉案的房屋协议时，我们没有看到过相关材料如产权证、房屋买卖合同等。但是我们了解韩×与开发商有关系，韩×也说这2套房子实际是韩×的……2010年1、2月份，韩×找到原告（即郭×，下同），说能办产权证，说办产权证的费用要原告出，原告说出钱没有问题，但是要过户到原告名下后才能缴费，韩×说不行，这时我们才知道房屋实际是段×的，必须把房产证先办到段名下，再过户给原告，原告不愿意出这个钱，原告也没有把房款支付清，所以这个事情就一直拖到现在”。
原审法院经审理认为：涉案房屋是以段×的名义签订合同购买的，房屋所有权也登记在段×的名下，在没有充分证据足以推翻上述物权登记效力的情况下，应当认定涉案房屋的物权归段×所有。
《协议书》是郭×与韩×自愿签订的，约定内容亦不违反法律、法规的效力性强制性规定，因此，该合同对郭×及韩×具有法律约束力。《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述规定，现段×及韩×以韩×对涉案房屋没有处分权为由主张《协议书》无效，法院不予支持。
本案的争议焦点在于，韩×与郭×签订《协议书》出售涉案房屋这一行为的民事法律后果是否应当由段×承担。首先，段×并非《协议书》所载明的房屋出售方，而根据郭×一方的陈述，郭×在与韩×签订《协议书》时并不知晓涉案房屋的实际权利人是段×，因此，郭×在缔约时显然没有理由认为韩×有权代理段×出售涉案房屋。其次，郭×自述从未见过段×，而《协议书》约定的收款人是韩×，涉及办理房屋所有权证书手续时与郭×交涉的人也是韩×，因此，郭×在房屋交付、房款支付等房屋买卖合同重要义务的履行过程中显然也没有理由认为韩×有权代理段×出售涉案房屋。再次，根据公安部门询问笔录所载，叶×及韩×均曾经陈述称叶×是涉案房屋的实际权利人，叶×委托韩×出售涉案房屋，而段×对此也是知晓并同意的。但是，叶×在公安部门所提交的《情况说明》经鉴定是叶×本人自行签署的，现没有任何证据证明叶×与韩×的上述陈述是真实的。因此，根据公安部门的询问笔录，只能得出叶×授权、知晓并同意韩×将涉案房屋出售给郭×的结论，而无法进一步认定韩×有权代理段×出售涉案房屋。最后，郭×及韩×均未举证证明段×对韩×出售涉案房屋这一行为进行了追认，而段×也在诉讼过程中明确表示不予追认。综上，根据现有证据及已经查明的事实，法院难以认定韩×向郭×出售涉案房屋的行为是合法的民事代理行为或构成表见代理，因此，这一行为对段×不具有民事上的法律约束力。
基于上述认定，郭×与韩×之间签订的《协议书》在其二人之间是有效的，但对段×不具有法律效力。因此，对于郭×提出的关于过户及支付购房款的诉讼请求，法院均不予支持。至于郭×与韩×之间基于《协议书》所产生的其他纠纷，当事人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条之规定，判决如下：一、确认郭×与韩×于二○○六年六月六日签订的《协议书》有效；二、驳回郭×的其他诉讼请求。
判决后，郭×不服，上诉至本院称：1、一审一方面维护产权人的权利，另一方面又做出无权出售房产的韩×实施买卖房产行为是合法的行为，显然是自相矛盾的枉法行为。2、关于叶×作伪证一事判决中却有意规避，也正是由于叶×作伪证，致使公安机关将合同诈骗认定是经济纠纷不予立案。3、请求二审法院先将此案移送公安机关。综上，请求撤销原判第二项，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。段×、韩×同意原判。
二审中，段×明确否认与叶×之间就涉案房屋存在借名购房的情况，且从未向叶×出具过书面的售房委托书。
本院经审理所查明的其他事实与原审法院所查明的事实一致。
上述事实，有《北京市外销商品房预售契约》、《协议书》、房屋所有权证书、接受案件回执单、不予立案通知书、询问笔录、《情况说明》、《司法鉴定意见书》等相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因而，无权处分并非郭×与韩×签订的《协议书》无效的法定事由。
一审法院结合《协议书》的签订过程、鉴定结论、举证责任分配等情况，依法认定韩建波与韩×之间签订的《协议书》在其二人之间有效，但对段×不具有法律约束力，认定正确，本院予以确认。因此，郭×要求段×协助办理过户手续，本院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因而，郭×与韩×之间就《协议书》所产生的其他纠纷，可另行解决。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费13080元，由郭×负担（已交纳）；一审鉴定费10000元，由段×负担（已交纳）；一审公告费260元，由韩×负担（郭×已预交，韩×于本判决生效后七日内给付郭×）。
二审案件受理费13080元，由郭×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏莉
审 判 员 王成
代理审判员 陈茜
二〇一五年三月二十日
书 记 员 李惠