上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终3503号
上诉人(原审原告、反诉被告)上海晶福商务咨询有限公司，住所地上海市崇明县堡镇堡港路XXX号XXX幢XXX室(上海堡镇工业区。法定代表人钟芹，总经理。委托代理人丁辉，上海众华律师事务所律师。委托代理人刘睿，上海众华律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)上海复祥房地产有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人张良军，总经理。委托代理人王怡敏，上海市中和律师事务所律师。委托代理人鲍慧蕙，上海市中和律师事务所律师。上诉人上海晶福商务咨询有限公司(以下简称“晶福公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第2809号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年9月25日，上海复祥房地产有限公司(以下简称“复祥公司”)与晶福公司签订《“新天地时尚”商场场地使用协议》(以下简称“《使用协议》”)一份，约定(1)复祥公司将位于上海市马当路XXX号新天地广场一层中庭展示区域(以下简称“系争场地”)出租予晶福公司使用，租期自2013年9月25日起至2013年12月24日止，每月场地使用费为人民币(以下币种均为人民币)6,000元；(2)晶福公司应付保证金为6,000元；(3)晶福公司应当在协议终止日或提前终止日将系争场地恢复原状并经复祥公司验收及书面确认后返还予复祥公司；(4)使用期终止，如晶福公司未能按约将系争场地恢复原状，复祥公司有权代为履行复原责任，相关费用全部由晶福公司承担，复祥公司可直接自保证金中抵扣该项恢复费用。签约后，租赁双方履行各自合同义务，晶福公司亦实际支付保证金6,000元。租期届满后，租赁双方陆续签订续租协议三份，约定租期至2014年10月31日止。2014年11月1日，租赁双方再行签订《续租协议》一份，约定(1)晶福公司自2014年11月1日起至2015年4月30日止继续使用系争场地，该延续期间内场地使用费为8,000元；(2)延续期内，晶福公司应付保证金为24,000元，晶福公司之前已付保证金将转为本协议项下之应付保证金，由复祥公司继续保留；(3)延续期间届满，晶福公司应返还系争场地并放弃对系争场地之优先承租权；(4)租赁双方同意除本协议所作变更及补充外，原《使用协议》所有条款在延续期内均维持不变，继续有效。签约后，晶福公司于2014年11月另行支付保证金2,000元。2015年4月30日，《续租协议》约定之延续期间届满，但晶福公司未迁离系争场地。2015年6月9日，复祥公司自行收回系争场地。2015年11月27日，复祥公司支付施工费22,844.50元以将系争场地恢复原状。2015年8月，晶福公司诉至原审法院，请求法院判令：复祥公司赔偿晶福公司营业利润损失40,000元；品牌经营投入及装修损失150,000元；劳动损失110,000元；存根损失40,000元，以上合计340,000元。复祥公司不同意其诉请并提起反诉：一、晶福公司按每月8,000元支付自2015年5月1日起至2015年6月8日期间之场地占用费10,133.33元；二、晶福公司支付恢复原状之施工费14,844.50元(恢复原状施工费为22,844.50元，其中扣除晶福公司所付保证金8,000元)。晶福公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，其本诉请求，原审法院于2016年1月28日裁定按撤诉处理。原审法院经审理后认为，本案所涉《使用协议》及《续租协议》系租赁双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，复祥公司及晶福公司作为签约方均应恪守协议约定之义务。《续租协议》明确租赁延续期间至2015年4月30日止，在该延续期间届满后，晶福公司应当按照上述两份协议约定将系争场地恢复原状并返还予复祥公司。对于复祥公司要求晶福公司按每月8,000元支付占用使用费之诉请，因晶福公司在延续期间届满后仍继续使用系争场地，该项使用系无合同依据之占用行为，而复祥公司诉请之费用标准系租赁双方实际履行之租金标准，故法院对复祥公司该项占用使用费诉请依法予以支持。对于复祥公司要求晶福公司支付施工费之诉请，因晶福公司未能按约履行恢复原状义务，复祥公司代为恢复原状、要求由晶福公司承担复原费用、将保证金先行冲抵复原费用等均与《使用协议》约定内容无悖，而复祥公司所称施工费金额亦有报价清单、工程签证单、施工费发票及银行付款凭证等予以佐证，故法院对复祥公司该项施工费诉请亦依法予以支持。原审法院据此作出判决：一、上海晶福商务咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付上海复祥房地产有限公司房屋使用费10,133.33元；二、上海晶福商务咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付上海复祥房地产有限公司恢复原状施工费14,844.50元(保证金8,000元予以冲抵后之施工费余额)。原审判决后，上诉人晶福公司不服，向本院提起上诉称：复祥公司在2015年4月30日合同到期后即采取强硬的封店措施，使晶福公司自该日起即无法使用系争场地，故在此之后的房屋使用费不应支付。复祥公司寄送的函件均未收到。本案系复祥公司单方终止租赁协议，未与景福公司进行任何磋商，有违协议本意。复祥公司的不诚信、违约、违背法律精神的行为，是晶福公司不能接受其拆除场地恢复原状的最重要原因。故恢复场地费用应由复祥公司自行承担。最后，晶福公司支付了24,000元保证金，原审认定为8,000元，属事实认定错误。综上所述，晶福公司请求本院撤销原判，改判驳回复祥公司的原审反诉请求。被上诉人复祥公司答辩称：原审判决事实查明清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。二审审理中，晶福公司提供银行存款交易明细，其于2014年11月17日汇款32,000元。以证明其当天支付了24,000元保证金及一个月8,000元的租金。复祥公司针对其主张，提供一份该笔32,000元的中国工商银行收款回单，其中用途一栏载明“4个月房租加押金差额”。复祥公司表示，这是两个月6,000元租金、两个月8,000元租金及2,000元保证金差额之和，并非如晶福公司所述是24,000元的保证金。复祥公司为进一步证明其将催告函寄给晶福公司，提供了邮件查询单及投递邮件清单。晶福公司仍表示其未收到相关函件。二审审理中，晶福公司表示，其付款账户不止一个，有时走店长个人账户，有时走公司账户，有时走法定代表人账户，要核对一年前的支付记录，没有实际可操作性。本院认为，《续租协议》明确约定：延续期间届满，晶福公司应返还系争场地。晶福公司未在2015年4月30日后搬离系争场地系客观事实。晶福公司认为其未继续使用故不应支付占有使用费，然而正是因为其逾期搬离，未将系争场地恢复原状交还至复祥公司，使得复祥公司无法正常使用。因晶福公司无权占有之行为产生损失，该损失晶福公司应予赔偿。而占有使用费为损失赔偿的另种表现形式，故晶福公司虽未使用，但仍应支付占有使用费。另，根据双方协议约定，复祥公司自行恢复原状而产生的施工费本应由晶福公司负担，晶福公司有关上诉理由，缺乏法律、合同依据，本院不予支持。关于保证金数额，虽协议约定为24,000元，但晶福公司提供的汇款32,000元无法证明其中24,000元为保证金。而复祥公司提供的收款回单显示，该笔32,000元的用途一栏载明“4个月房租加押金差额”。该证据内容与复祥公司原审中提供的保证金2,000元的收据可相互印证。故晶福公司有关保证金数额为24,000元的事实主张，本院不予采信。综上所述，晶福公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币147元，由上诉人上海晶福商务咨询有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈俊
审 判 员 徐江
代理审判员 俞璐
二〇一六年六月十六日
书 记 员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……