广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一终字第150号上诉人（一审原告）：胡顺琴。委托代理人：谢家银，广西方园律师事务所律师。委托代理人：黄永阳，广西方园律师事务实习人员。被上诉人（一审被告）：北海市万国都物业管理有限责任公司，住所地广西壮族自治区北海市北部湾中路58号凯旋国际商住大厦二楼。法定代表人：王锡廷，董事长。委托代理人：范琦，广西海盟律师事务所律师。上诉人胡顺琴因与被上诉人北海市万国都物业管理有限公司（下称万国都公司）预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1733号民事判决，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡顺琴的二委托代理人谢家银、黄永阳，被上诉人万国都公司的委托代理人范琦到庭参加询问。本案现已审理终结。一审判决查明：2008年1月18日，当事人双方签订《“银座公寓”认购书》，约定胡顺琴自愿认购万国都公司位于北海市北部湾中路58号“银座公寓”第26层1—22号房，套内总面积为960平方米，建筑面积约为l240平方米，认购总价为530万元；付款方式为胡顺琴签订认购书时支付首期定金84万元，房屋封顶后l0天内付清530万元（含定金）或办理按揭贷款，并签订正式的《商品房买卖合同》；以及约定大厦的开工时间为2008年2月18日，封顶时间为2008年12月30日前，交房时间为2009年6月30日前，其中认购书第三条第8款还特别约定了如因开发方的原因，不能在备注的时间内动工建设，认购方有权提出退回定金。合同签订后，胡顺琴于当日向万国都公司支付了84万元，但涉案房屋至今未封顶。2013年1月8日，胡顺琴向万国都公司申请退房，并要求万国都公司退还购房订金及按每年8%的利率补偿5年利息。同年1月16日，万国都公司在退房协议上作出回复，内容为：同意退还84万元订金，每套补利息3000元。但庭审中胡顺琴否认收到该回复。2014年2月21日、2014年5月14日、2014年5月16日、2014年5月23日万国都公司通过银行转帐分别退还胡顺琴40000元、l00000元、200000元、300000元，此外万国都公司还通过现金给付退还胡顺琴l0000元。现胡顺琴认为涉案大厦至今没有封顶，万国都公司已构成根本性违约，致使《“银座公寓”认购书》无法履行，因此提起诉讼，请求判令：1、解除胡顺琴与万国都公司于2008年1月18日签订的《“银座公寓”认购书》；2、判令万国都公司双倍返还胡顺琴定金168万元，扣除万国都公司已经返还65万元，尚欠103万元；3、本案诉讼费用由万国都公司承担。一审判决认为：《“银座公寓”认购书》是胡顺琴、万国都公司为签订正式商品房买卖合同而签订的预约合同，是双方当事人的真实意思表示，是合同法有效的合同，故双方必须全面履行合同的义务。由于万国都公司未能在约定的时间对涉案房屋进行封顶，导致双方未能按约定签订正式的《商品房买卖合同》，万国都公司的违约行为使胡顺琴长时间无法实现合同目的，因此胡顺琴请求解除《“银座公寓”认购书》，依法有据，予以支持。《“银座公寓”认购书》解除后，按照该认购书的第三条第8款的约定，万国都公司只须退还胡顺琴购房定金84万元，扣除已退的65万元，万国都公司还应退还胡顺琴19万元。故胡顺琴主张双倍返还定金的诉讼请求，没有依据，不予支持。万国都公司抗辩称双方已达成退房退款协议，并约定余款于2015年1月15日付清，胡顺琴的诉求没有依据。由于万国都公司未能提交证据证实其针对退房协议作出的回复及欠条已送达胡顺琴并得到胡顺琴的认可，且庭审中胡顺琴亦予以否认，故万国都公司的抗辩理由不充分，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四、第九十七条的规定，判决：一、解除双方于2008年1月18日签订的《“银座公寓”认购书》；二、万国都公司退还胡顺琴购房定金190000元；三、驳回胡顺琴的其他诉讼请求。案件受理费人民币l4070元，减半收取7035元，由万国都公司承担2050元，胡顺琴担4985元。上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决宣判后，上诉人胡顺琴不服，向本院提出上诉称：一审判决以《“银座公寓”认购书》第三条第8款约定为由驳回胡顺琴双倍返还定金的诉讼请求，其理由错误：1、至一审庭审结束时，被上诉人万国都公司从未以《“银座公寓”认购书》第三条第8款约定为由提出抗辩，合议庭亦未对该款约定进行调查或者释明，双方更未对该款约定进行法庭辩论。因此，一审判决主动为万国都公司寻找该理由驳回胡顺琴之诉请，显属程序违法。2、一审判决对《“银座公寓”认购书》第三条第8款约定的解释是错误的。（1）该款约定包括了双倍退回定金之意思。该款约定“认购方有权提出退回定金”，并未明确是退回已交的定金，还是双倍退回定金。而且要求如何退回定金是认购人之权利，认购人有权要求退回已交定金，亦有权要求双倍退回定金。因此，该款约定不排除适用双倍退回定金。（2）胡顺琴要求双倍退回定金有法律依据。根据合同法第115条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。如前所述，《“银座公寓”认购书》第三条第8款约定并未排除双倍退回定金，因此胡顺琴可依据上述法律规定要求双倍退回定金。（3）对该条款应当作出不利于万国都公司之解释。《“银座公寓”认购书》是万国都公司提供的协议范本，供所有认购人签订，故该认购书为格式合同。根据合同法第41条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，若前述约定条款有两种以上解释，应当作出不利于被上诉人之解释。据此请求：1、撤销原判决第二项、第三项；2、万国都公司双倍返还胡顺琴定金l68万元，扣除万国都公司已经返还的65万元，尚应返还103万元；3、一、二审诉讼费用由万国都公司承担。被上诉人万国都公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。同时抗辩认为，因涉案预约合同所涉房地产开发项目未经合法报建最终未能建设，故以不合法且不存在之标的物签订的预约合同无效，胡顺琴依无效之合同请求双倍返还定金缺乏依据。且双方达成一致，同意退还定金84万元，按每套房屋3000元补偿胡顺琴利息，并且万国都公司已经按此向胡顺琴返还了65万元。在二审指定的举证期限内，当事人双方均未提交新的证据。二审经审理及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审判决查明的事实基本一致，本院予以确认。庭审中，万国都公司自认，涉案“银座公寓”项目最终未能报建。本院归纳争议焦点为：1、涉案《“银座公寓”认购书》是否合法有效；2、上诉人胡顺琴请求被上诉人万国都公司双倍返还定金有无事实和法律依据。本院认为：关于第一个争议焦点。双方签订《“银座公寓”认购书》系双方真实意思之表示，其内容为认购涉案银座公寓房产，其目的为保证日后就该房产交易顺利签订正式商品房买卖合同，属预约合同，其内容与目的均未违反法律、法规之强制规定，应当认定为合法有效，双方均应按照协议约定行使各自权利，履行各自义务。被上诉人万国都公司抗辩认为，该预约合同之标的因未能合法报建而最终未能建设，因此该标的违法且不存在，该预约合同无效。本院认为，双方立约之时，合同标的银座公寓项目尚未开工建设，胡顺琴作为认购人签订认购书，即对该项目之顺利建设具有合理期待；而万国都公司作为开发商既然与胡顺琴签订该认购书，则对该项目报建乃至顺利建成亦有相当信心，否则，其明知该项目不能报建而与胡顺琴或其他认购人签订认购书则属于恶意诈骗，至少也具有缔约过失。基于对签订认购书时双方之善意推定，且考虑该预约合同之目的在正常情况下能够实现，故签订该预约合同在无其他非法事由之情况下，应当认定合同有效。至于合同不能实际履行，则属于违约认定的问题。故万国都公司关于该预约合同无效之抗辩不能成立。关于第二个争议焦点。双方在认购书中约定定金84万元，且胡顺琴依约向万国都公司支付了该定金，双方均予认可。认购书约定合同总价为530万元，故该定金数额之约定未违反合同法关于定金一般不得超过合同总价20%之规定，该定金约定具有法律效力。因涉案“银座公寓”项目最终未能报建，导致万国都公司未能履行与胡顺琴签订商品房买卖合同之义务，该预约合同之目的落空，应当认定万国都公司违约，其应承当相应违约责任。根据合同法第115条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故胡顺琴请求适用该定金罚则双倍返还定金于法有据。万国都公司抗辩称双方已就返还定金84万元达成一致，且已部分履行，但胡顺琴未予认可，万国都公司退还65万元也不能表明胡顺琴同意万国都公司提出的“同意退还84万元订金。每套补利息叁仟元”方案，同时尚无确切证据证实双方已就此达成一致。故该抗辩不能成立，本院不予支持。故依上述理由，万国都公司应当双倍返还胡顺琴定金计168万元，扣除其已经退还的65万元，尚应返还103万元。综上，上诉人胡顺琴的上诉请求及理由成立，应予支持。一审判决认定事实基本清楚，但处理失当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1733号民事判决；二、被上诉人北海市万国都物业管理有限公司向胡顺琴双倍返还定金计168万元，扣除其已退还的65万元，尚须返还103万元。本案一审案件受理费14070元，减半收取7035元，二审案件受理费14070元，合计21105元，由被上诉人北海市万国都物业管理有限公司承担（一、二审案件受理费已由胡顺琴预交，北海市万国都物业管理有限公司在履行本案义务时一并退还胡顺琴）。上述义务，应当在本判决生效之日起十日内履行完毕，否则，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起两年内向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长董新永审判员杨天隆代理审判员涂娟二〇一五年五月二十一日书记员凌洋附：本判决引用的法律条文《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）……