辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8524号
上诉人（原审原告）：辽宁华润万家生活超市有限公司，住所地沈阳市铁西区建设中路52号。
法定代表人：王松，该公司总经理。
委托代理人：丛健，辽宁国奥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘永强，男，1976年2月13日出生，汉族，无职业，住址河南省封丘县。
委托代理人：曾雨佳，辽宁人民律师事务所律师。
委托代理人：文革利，男，1968年7月18日出生，汉族，无职业。
上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司（以下简称华润万家）与被上诉人刘永强房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
华润万家原审诉称，华润万家和刘永强于2012年8月签订了《租赁合同》，华润万家将位于沈阳市于洪区沈新路104号沈新店的店铺出租给刘永强开设火锅店使用，租赁区域使用面积为520平方米，租赁期限从2012年9月1日至2022年8月31日，第一年度每月租金为23,725元，以后每年度递增，租金结算周期为一个月，合同签订后，华润万家向刘永强提供了符合约定的店铺供其经营，但刘永强却未按合同约定履行全部义务，尚欠2015年6月和7月的租金66,430元及2013年4、8、11月份，2015年6月和7月的水电费60,674元。根据《租赁合同》第五条的规定刘永强的行为已构成违约，应承担违约责任。华润万家为维护其合法权益，故诉至贵院，请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.请求法院依法判令刘永强向华润万家支付拖欠的租金66,430元；3.请求法院判令刘永强向华润万家支付拖欠的水电费60,674元；4.请求法院依法判令刘永强向华润万家按照同期贷款利率支付违约金3737.50元；5.承担本案的诉讼费等费用。
刘永强原审辩称，华润万家起诉没有事实及法律依据，刘永强于2015年5月末已经搬出华润万家租赁场地，不存在欠付2015年6月租金及水电费等。根据华润万家陈述关于水电费，关于2013年4、8、11月水电费，我方不欠华润万家水电费，按债权的诉讼时效保护原则，超过二年，且华润万家从未向刘永强主张过权利，已经尚失该项权利的胜诉权。2015年6、7月水电费，因刘永强早已不在华润万家租赁场地，因此不可能产生水电费。刘永强在租赁华润万家场地期间向华润万家交纳了47,450元的履约保证金，承诺刘永强退场后华润万家即返还该笔费用，但时至今日华润万家仍扣押该笔费用没有返还，我方保留主张返还的权利。
原审法院审理查明，华润万家和刘永强于2012年8月签订了《租赁合同》，华润万家将位于沈阳市于洪区沈新路104号华润万家沈新店商店街的一个店铺出租给刘永强开设火锅店使用，租赁区域使用面积为520平方米，租赁期限从2012年9月1日至2022年8月31日，第一年度每月租金为23,725元，以后每年度递增，租金结算周期为一个月。合同第七条商场管理第三款约定，营业时间由华润万家规定，刘永强不得无故停业；否则华润万家有权决定单方提前解除本合同并扣留刘永强交纳的全部履约保证金。合同约定如果刘永强无故提前解除合同，则华润万家有权要求刘永强支付47,450元。
原审法院另查明，刘永强家的电表和水表均是独立的。刘永强在2015年3月、4月、5月发生的电费均在6000多元。华润万家主张刘永强家2015年6月电费是9880元，水费315元；7月电费是5616元，水费0元。
原审法院再查明，华润万家于2015年6月在涉案店铺张贴招租广告。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按合同履行。华润万家与刘永强签订的《租赁合同》，是双方当事人在自愿、平等、协商一致的基础上达成的，系双方真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，刘永强租赁的店铺系从事火锅餐饮，按火锅餐饮的行规，冬季是旺季，夏季是淡季，华润万家举证的证据表明刘永强在2015年3月、4月、5月发生的电费均在6000多元，而诉讼中华润万家主张刘永强家2015年6月电费是9880元，水费315元；7月电费是5616元，水费0元，依据行业行规，正常经营时刘永强家应发生的电费、水费数额的比较，及证人证言，原审法院推定刘永强于2015年5月底撤场。刘永强于2015年5月底以行为表示解除《租赁合同》，华润万家于2015年6月在涉案店铺张贴招租广告，视为双方已协议解除《租赁合同》，故华润万家无须再行要求解除《租赁合同》。既然刘永强于2015年5月底已撤场，则华润万家要求刘永强支付2015年6月、7月的租金，原审法院不予支持。关于电费、水费，其中过诉讼时效部分，原审法院不予支持；2015年6月、7月部分因刘永强并未经营，原审法院不予支持。刘永强无故提前解除合同，系违约行为，应承担相应的违约责任。合同约定华润万家有权要求刘永强支付47,450元的违约金，现华润万家要求刘永强支付违约金3737.50元低于合同约定，是华润万家处分自己权益的行为，原审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告刘永强于本判决发生法律效力后10日内给付原告辽宁华润万家生活超市有限公司违约金人民3737.50元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告刘永强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2917元，由被告刘永强承担83元，原告辽宁华润万家生活超市有限公司承担2834元。
宣判后，上诉人华润万家不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判；2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、一审法院认定事实错误，在没有证据的情况下，凭主观推定判案；二、一审法院混淆违约金的性质，试图剥夺上诉人另行起诉的权利。
被上诉人刘永强辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人主张双方解除承租关系在2015年7月份，并提交水费及电费票据，但2015年7月份电费是5616元，水费是0元，2015年5月末我方已经搬离华润超市，随后产生的水电费是上诉人自己用的，依据民事诉讼法规定，上诉人违反了向法庭陈述事实的原则，2015年5月后的所有费用不存在让我方承担责任的说法。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有双方提供的《租赁合同》，收款收据，水表、电表明细表，电费统计表，情况说明在卷佐证及证人何军、李锦立出庭作证，经原审法院开庭质证及本院审查，予以确认，在一审卷作证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据双方合同约定租赁期限应至2022年8月31日止，被上诉人违反合同约定提前解除合同，属于违约行为。现上诉人主张解除《租赁合同》，应予支持。上诉人在原审期间提出要求与被上诉人解除《租赁合同》的主张，原审未予判决不当。关于合同解除的时间问题，上诉人主张被上诉人于2015年8月撤离，但未能提出相关证据予以证明，故本院对上诉人该主张无法采信。被上诉人主张双方于2015年5月底协商解除合同，并于原审期间提供了证人证言证明上诉人于2015年6月张贴了招租广告，较之上诉人仅凭陈述而无证据证明而言证明力较高，故本院采信被上诉人的主张，认定双方租赁合同于2015年5月底解除。故上诉人要求被上诉人支付2015年6月、7月的租金、水电费及逾期付款违约金无事实依据，本院不予支持。因上诉人未向被上诉人主张擅自解除合同违约金，原审法院将上诉人主张的被上诉人支付欠缴租金，并按银行同期贷款利率计算的逾期付款违约金认定为解除合同违约金不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初293号民事判决；
二、解除辽宁华润万家生活超市有限公司与刘永强签订的《租赁合同》；
三、驳回辽宁华润万家生活超市有限公司的其他诉讼请求。
一案件受理费2947元、二审案件受理费2947元，均由上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年十月十二日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；