关于原告赵景坤与被告张万成、潘淑清、任春艳房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
（2013）前民初字第2669号
一、案件的由来及审理经过
原告赵景坤为与被告张万成、潘淑清、任春艳房屋买卖合同纠纷一案，于2013年7月12日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员房辉担任审判长，审判员单灵光、代理审判员赵莉莉参加评议，公开开庭进行了审理。原告赵景坤及其委托代理人华景梅，被告张万成委托代理人尹立才，被告潘淑清委托代理人刘光辉、张显明，被告任春艳委托代理人田福成到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
二、当事人及其他诉讼参加人的基本情况
原告赵景坤，现住前郭县。
委托代理人华景梅，现住前郭县。
第一被告张万成，住农安县。
委托代理人尹立才，松原市司法局公职律师办公室。
第二被告潘淑清，住前郭县。
委托代理人刘光辉，现住松原市宁江区。
委托代理人张显明，前郭县哈拉毛都乡法律服务所法律工作者。
第三被告任春艳，住农安县。
委托代理人田福成，前郭县吉拉吐乡法律服务所法律工作者。
三、当事人的诉讼请求、争议的事实及理由
原告赵景坤诉称，原告赵景坤与被告张万成、任春艳于2008年8月经口头协商，二被告将其坐落于前郭县乌兰图嘎镇十字路南道道东四个门加一个楼道（面积287.65平方米）楼房作价56万元卖给原告，原告于2008年12月24日交付23万元，2009年5月1日交付10万元，8月1日交付23万元。2008年8月25日签订房屋买卖合同，由于原告已经交付全部房款，被告张万成和任春艳将房屋交付给原告，由于该房屋在银行设定抵押，故未办理房屋过户手续。被告张万成还清贷款后，原告要求过户，发现被告张万成与潘淑清恶意串通，采取欺诈手段签订房屋买卖合同并违法办理了房屋过户手续。他们签订的合同，没有被告任春艳（张万成妻子）的签字，也未经任春艳同意，在房产办理过户时是找他人代签的字，张万成与潘淑清的房屋买卖合同是无效的。故诉至法院要求确认原告与被告张万成、任春艳签订的房屋买卖合同合法有效，并协助原告办理产权过户手续，要求确认张万成与潘淑清签订的房屋买卖合同无效。
第一被告张万成辩称，我与赵景坤2008年8月25日签订的房屋买卖合同，是我真实意思的表示，征得我妻子任春艳的同意，赵景坤已交付了全部购楼款56万元，我已将房屋交付赵景坤使用，同意协助赵景坤办理房屋产权过户手续。我与潘淑清2009年11月24日签订的房屋买卖合同不是本人真实意思的表示，也没有取得我妻子的同意，应当是无效的。我是为了让潘淑清帮我还清欠农行的贷款抽回抵押的房照再贷款才与潘淑清签订的假的房屋买卖协议，楼房价款只定为30万元。我已将楼房作价56万元卖给赵景坤，不可能赔款26万元出卖。我与潘淑清签订房屋买卖合同、办理房屋过户手续的真实目的是为了取得贷款。
第二被告潘淑清辩称，本案诉争的房屋已于2009年11月30日办理过户登记，已被前房权证第U22030-016**号房产证确认，是依法取得的房产，应该受到法律的保护。我与张万成夫妻签订的房屋买卖合同，从时间上在原告与张万成的合同之前。我已向张万成夫妻交付买房款55万元，有票据为凭。原告侵占了我购买房屋，应当返还
第三被告任春艳辨称，2008年8月25日我丈夫与赵景坤签订的房屋买卖合同我知道，是我们夫妻共同商量后决定的，我们分三次共收原告购房款56万元，该合同是我们夫妻的真实意思表示，2010年5月1日将本案诉争楼房交给原告占有使用。因为我们的楼房在银行有贷款没有还清，故没有办理产权过户手续。当时约定贷款还清后就给原告办理产权过户。我丈夫2009年11月24日与潘淑清签订的房屋买卖协议我不知道，我也不能同意。因为房子是我与丈夫的共同财产，他无权自己单独处理。
四、事实和证据的分析与认定
原告赵景坤与被告张万成于2008年8月25日签订房屋买卖合同一份，合同约定，被告张万成将与妻子任春艳共有的位于前郭县乌兰图嘎镇十字路南道道东四个门加一个楼道（面积287.65平方米）楼房作价56万元卖给原告，房款分三次付清。原告分别于2008年12月24日交付给原告23万元，2009年5月1日交付10万元，8月1日交付23万元，合计56万元。2010年5月1日原告将房屋交付给被告赵景坤，赵景坤占有使用至今。
2008年6月17日，被告张万成（甲方）及其妻子任春艳与被告潘淑清丈夫李树民（乙方）签订房屋买卖协议，协议约定，因甲方张万成欠乙方李树民人民币122万元，张万成及其妻子任春艳将位于前郭县乌兰图噶镇的1980平方米楼房和287.65平方米楼房等价转让给李树民。如果2008年8月1日前甲方还清借款及利息，乙方无条件归还甲方两套楼房，此转让协议自动无效。
2008年8月3日，被告张万成（甲方）与李树民（乙方）签订房屋转让协议，内容为，甲方将位于前郭县乌兰图噶镇的287.65平方米的楼房以30万元的价格转让给乙方，乙方负责偿还甲方在乌兰图嘎农行的贷款（大约不超过20万元）。
2008年8月6日，被告张万成、其妻任春艳与李树民签订房屋买卖协议，约定将该287.65平方米的楼房以50万元的价格出售给李树民。
2008年8月6日，被告张万成与潘淑清签订房屋买卖协议，约定将该287.65平方米的楼房以30万元的价格出售给潘淑清。
2009年11月24日，被告张万成与被告潘淑清签订房屋买卖合同，被告张万成将该287.65平方米的楼房卖给潘淑清，售价30万元，据此合同，双方在前郭县房产交易管理所办理了房屋产权过户手续，11月30日被告潘淑清取得房屋产权所有证。
关于被告张万成、其妻任春艳与被告潘淑清、其丈夫李树民所签订的多份房屋买卖合同，前郭县人民法院（2012）前刑初字第304号刑事判决书（该判决书已发生法律效力）记载了双方当事人及相关人的陈述意见。李树民称，“通过我外甥刘光辉认识的张万成，2007年末至2008年初，通过刘光辉张万成先后三次向我借款100万元，张万成给我出具了借据，分别是50万元、40万元、10万元。当时说2008年5月1日偿还，如果还不上就把两个楼卖给我，后来张万成还不上，就把两个楼卖给我了。2008年8月6日签订的287.65平方米房屋的买卖合同，2009年11月23日我替张万成还清该楼在银行抵押的贷款19万元及违约金合计199882.45元后开始办理房屋产权过户手续，11月30日取得房屋产权所有证，系我妻子潘淑清的名字”。办理过户交税及评估费花5万余元，加上替张万成偿还贷款19万余元，张万成共欠我124万多元。2008年6月17日所签的合同是主合同，2008年6月3日合同是我负责偿还贷款，2008年8月6日合同是准备到房产过户使用签的合同（没用上），2009年11月24日合同是在房产过户时现场签定的合同（房产部门要求现场签合同）。潘淑清称，“我丈夫李树民从张万成手买的房子，过户到我名下，我不知道什么时候买的，过户时我去签的字”。被告张万成称，“我和李树民于2008年6月17日签订的房屋买卖协议字是我签的，但内容是假的，我给李树民在很多空白纸上签了字，我根本没有和他们谈过卖房子的事。2008年8月3日与李树民签定的287.65平方米房屋协议有，当时为了还贷款签的协议，用他的名字好贷款。2008年8月6日协议，字是我签的，内容是假的，他们手里有很多我写的空白收据。2009年11月24日将287.65平方米的房子卖给潘树清的协议是真的，并办理了过户手续，但这是为了以潘淑清的名义贷款，卖房子的事是假的。我欠李树民一个50万元、一个11万元的欠条是真的，11万含1万元的利息，有一张40万元的欠条我没拿到钱，是李树民帮我贷款给他的好处费”。2010年12月25日，申请人赵景坤（原告）对关系人张万成证人证言申请证据保全公证，前郭县公证处对张万成的证言进行了公证，张称，“与潘淑清房产过户，不是我本意，因为我欠潘淑清钱款是30万元，我是09年11月份借的款，潘却拿出08年的借条，这不是真的，房产那边过户，我媳妇没在场，需要我媳妇签字，刘井辉说我媳妇签字就行，8月6日的协议是假的”。张万成还称，房屋卖给原告是真的，其他都是假的。申请人华景梅（原告赵景坤妻子）申请对被告张万成妻子任春艳证言进行公证，2010年12月21日，前郭县公证处进行了公证，任春艳称，“我和张万成是夫妻关系，我们在乌兰图噶的房屋顶账给潘淑清我不同意，当时做手续用房产证只是抵押，房屋不能卖，因为房屋已经卖给赵景坤了，房屋过户我不知道，我也没有去签字”。
另查明，被告张万成2003年12月5日在前郭县农行贷款19万元，于2009年11月23日全部还清贷款本息。
2007年12月25日被告张万成给李树民出具欠据一枚，金额50万元，此款用于还曲文阁。2008年4月21日被告张万成给李树民出具欠据两枚，一枚金额11万元，另一枚金额40万元，还款日期2008年5月15日。
2009年11月25日，前郭县祥和房地产评估责任有限公司出具评估结果报告单，该287.65平方米楼房评估价格35万元。2012年，前郭县价格认定中心出具（2012）014号鉴定结论书，287.65平方米楼房估价额为80万元。
2011年，原告赵景坤向本院提起诉讼，要求确认他与被告张万成、任春艳之间的房屋买卖合同有效，要求确认潘淑清与张万成之间的房屋买卖合同无效。本院于2011年3月16日作出（2011）前民初字第75号判决，判决原告赵景坤与被告张万成于2008年8月25日签订的房屋买卖合同有效，被告张万成与潘淑清于2009年11月24日签订的房屋买卖合同无效。宣判后，被告潘淑清不服，提起上诉，松原市法院经审理认为，潘淑清提供的122元和50万元房屋买卖合同，证明张万成夫妻已经将面积287.65平方米房屋抵顶给潘淑清和李树民，因此应将两份合同与本案合并审理，原审没有行使释明权，告知潘淑清主张确认与张万成夫妻签订的房屋买卖合同效力。另应查明张万成与潘淑清夫妻之间是否存在债务关系，以及张万成是否用120屯化肥抵偿潘淑清的债务。于2011年6月20日作出松民一终字第375号裁定，裁定认为原审认定事实不清，程序违法，发回重审。本院依法另行组成合议庭，审理后作出（2011）前民重初字第39号裁定，认为因被告张万成涉嫌犯罪，待刑事案件审结后进行审理，裁定驳回起诉，双方当事人没有上诉。
2010年，潘淑清向本院提起诉讼，认为287.65平方米的房屋已经过户她，她是该房屋的所有人，故请求赵景坤停止侵害、返还房屋，本院审理后认为，原告潘淑清是该房屋的所有人，原告购买的是张万成的房屋，张万成应履行交付房屋的义务，要求被告赵景坤交付房屋属诉讼主体错误，遂作出（2010）前民初字第3712号裁定，驳回原告起诉。宣判后，原告潘淑清不服，提起上诉，松原市法院经审理认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。因上诉人提供的证明对其诉争房屋所有权的相关证据真实，被告也无异议，依法应予确认。上诉人与张万成之间的房屋买卖行为因张实际收得上诉人购房款且双方到房产管理部门办理了房屋产权过户登记手续，上诉人对争议的房屋取得了房屋所有权。而被上诉人赵景坤与张万成之间的房屋买卖，双方虽完成了交付房款和房屋的义务，但因未办理房屋产权过户登记手续，被上诉人并未取得房屋所有权，其只享有对张万成的债权请求权，不能对抗上诉人对该房屋的所有权。上诉人主张的是所有权保护而非债权请求权，其所享有的所有权是对世权，不受债权请求权相对性原则的限制，故其起诉占有其享有所有权的房屋的被上诉人符合民事案件受理的条件，原审法院以其诉讼主体不适格为由驳回其起诉属程序违法，指令本院对本案进行审理（2011松民一终字第114号民事裁定书）。本院对该案进行了审理，于2013年8月2日作出2405号裁定，仍然以诉讼主体不适格为由驳回原告起诉。原告提起上诉，松原市中级人民法院审理后作出（2013）松民一终字第943号裁定，认为原告潘淑清购买张万成的房屋，并办理了产权过户手续，系房屋的产权所有人，原审法院以主体不适格为由驳回起诉不当，应当对案件进行审理，撤销裁定，指令本院进行审理。目前该案还没有进入审理程序。
五、解决纠纷的意见及理由
原告赵景坤与被告张万成于2008年5月11日草签的，8月25日正式签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，张万成妻子任春艳对该合同认可，原告交付了全部房款，实际占有使用了该房屋，该合同合法有效。被告张万成及其妻子任春艳与被告潘淑清及其丈夫李树民共签订5份合同，第一份合同于2008年6月17日签订，该合同是基于民间借贷而产生的房屋转让协议，是债权债务关系，对于该协议，被告张万成及其妻子否认该合同是其真实意思的表示，合同中涉及到的另一房屋已通过法院执行给了其他案外人。2008年8月3日被告张万成与李树民签订的房屋转让协议，约定该268.65平方米楼房作价30万元，由李树民负责偿还银行贷款19万余元后该楼房归李树民所有，2009年11月23日李树民偿还了贷款19万余元，后张万成给李树民120吨化肥顶李树民替张万成偿还的贷款。该合同没有房屋共有人任春艳的签字，任春艳也不认可该合同，系无效合同。2008年8月6日针对该楼房签订两份合同，第一份合同价款50万元，第二份合同价款30万元相矛盾，第二份合同没有房屋共有人任春艳的签字，任春艳也不认可该合同，故均系无效合同。2009年11月24日在房产部门过户时签订的合同，房屋共有人任春艳没有在场，没有在合同上签字，任春艳对该合同也不认可，系无效合同。被告潘淑清是依据该合同办理的房屋产权所有证，该房屋共有人任春艳没有在任何过户文件上签字，该房屋产权所有证的取得在程序上存在严重瑕疵，被告张万成及其妻子任春艳对房屋产权证不予认可，相关人员可通过有关行政部门进行解决。另外，本案争议的房屋被告张万成因向他人借款与他人签订多份房屋转让协议，已经审判定为诈骗，故房屋转让协议是无效的，被告张万成与被告潘淑清及其丈夫李树民签订的房屋转让合同也是基于借款签订的，并不是真正意义上的房屋买卖合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条及《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，判决如下：
原告赵景坤与第一被告张万成与2008年8月25日签订的房屋买卖合同有效。
第一被告张万成与第二被告潘淑清于2008年8月6日、2009年11月24日签订的房屋转让协议无效。
案件受理费100元由第一被告张万成承担。
案件承办人房辉
二〇一四年三月五日