浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终3880号
上诉人（原审原告）：王银莉，女，1994年10月8日出生，汉族，住安徽省利辛县。
委托诉讼代理人：胡章杰，浙江三星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕慧新，浙江三星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：骆礼云，女，1957年5月5日出生，汉族，住浙江省永康市。
委托诉讼代理人：卢跃闾，男，1955年3月25日出生，汉族，住浙江省永康市，系骆礼云的丈夫。
上诉人王银莉因与被上诉人骆礼云房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2016）浙0784民初602号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王银莉上诉请求：撤销原判，依法改判支持我方一审诉讼请求；诉讼费由骆礼云负担。事实与理由：一、一审法院认定“在被告2015年3月15日将本案所涉房屋租赁给原告时，已无法律上的障碍”的事实错误。骆礼云与案外人应根深、程振南的租赁合同并未解除。首先从解除合同的条件、程序看，认定骆礼云和案外人应根深、程振南解除租赁合同是不符合《合同法》规定的解除合同的条件和程序的。本案中，骆礼云既没有与先承租人应根深、程振南协商一致解除合同，也没有提出解除租赁合同的诉讼，且解除合同是需要符合解除合同的法定程序的，既然条件具备，合同也并不当然解除。另骆礼云在本案（2015）浙金民终字第1725号案件庭审中也陈述并没有书面通知应根深和程振南解除合同。一审在认证意见中认为先承租人应根深、程振南未按期交付租金，骆礼云有权解除房屋租赁合同而想当然认定其已与应根深、程振南解除了租赁合同，这是违反合同法相关规定的。其次，从证据上看本案中骆礼云未提交已与承租人应根深、程振南解除租赁合同的证据，一审是如何认定合同已经解除？二、我方与骆礼云的租赁合同并未实际履行。从2015年3月15日，双方签订租赁合同，到2015年4月13日，我方提起诉讼要求解除该合同，由于骆礼云的过错导致无法履行合同。
骆礼云二审中辩称，2014年7月1日，原租房人应根深找到我要求转租给程振南，当时应根深已经收到程振南转让费5.5万元，还有半年的租金，当时经过我的同意应根深的委托代理人同程振南签了租赁期2014年7月1日到2014年12月31日的合同。当时三方在场，我又与程振南签了一份协议。原审判决是公正的。
王银莉一审诉讼请求：1、解除原、被告签订的租房协议；2、由骆礼云立即返还租金85000元和押金5000元；3、由骆礼云赔偿损失31000元；4、本案诉讼费用由骆礼云承担。原审法院于2015年9月16日作出（2015）金永民初字第930号民事判决。后王银莉不服，向本院提起上诉。2015年12月16日，本院作出（2015）浙金民终第1725号民事裁定，撤销（2015）金永民初字第930号民事判决，发回原审法院重新审理。
一审法院重审认定事实：2015年3月15日，王银莉与骆礼云签订租房协议，骆礼云出租其所有的位于永康市溪中东路111号的店面一间给王银莉。该协议约定了租期、租金等内容。协议签订后，王银莉支付了第一年租金85000元、押金5000元。王银莉随即与装修公司签订合同，对所承租房屋装修施工。2013年5月18日，骆礼云的丈夫卢跃闾将共同所有的坐落在永康市溪中东路111号的商业用房以每年75000元的价格租给案外人应根深，双方约定租期为2013年12月31日至2018年12月31日。2014年7月1日、2014年7月15日应根深和其合伙人经卢跃闾同意，分别签订两份房屋租赁协议，将该处房屋转租给程振南，租期为2014年7月1日至2017年12月31日，并约定相应租金及支付方式。在程振南租赁该房屋后，应根深等未有再按三方于2014年7月1日签订的租赁协议向卢跃闾在2014年11月30日前交纳次年租金，此情况下程振南亦未有遵守其与卢跃闾于2014年7月15日签订的房屋租赁协议向卢跃闾支付20000元押金，并按双方约定重新签订租赁协议，双方租赁关系未有继续履行。故骆礼云在2015年3月15日将本案所涉房屋租赁给王银莉时，已无法律上的障碍。在重审开庭审理时，王银莉与骆礼云签订的租房协议已于2016年3月15日届满一年，双方均无继续履行该协议的意思。
一审法院重审后认为，王银莉与骆礼云签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同中的相应条款亦不违反法律的禁止性规定，应确认该合同有效。王银莉与骆礼云均应恪守履行该租赁合同之义务。本案所涉房屋永康市溪中东路111号店铺系骆礼云与卢跃闾夫妻共同财产。卢跃闾同案外人应根深，及同意应根深等合伙人转租给案外人程振南的房屋租赁协议均同样有效。本案中，随着骆礼云同意应根深及其合伙人转租房屋，并在双方约定的每年11月30日前须交付下一年度的房屋租金，应根深等合伙人及房屋转租人程振南均不交纳房屋租金的情况下，卢跃闾向原审法院提起诉讼，要求程振南交付其房租押金20000元，特别是在卢跃闾与应根深之间谈到限期交付租金后，房屋转租人程振南与应根深等人又不交付租金，卢跃闾有权解除房屋租赁合同。现该协议已届满一年，经骆礼云催讨后，王银莉未有按协议约定继续履行交纳次年租金的义务，此后，骆礼云也再行出租涉案房屋，故对王银莉要求解除双方之间的租房协议并退还押金5000元的诉讼请求，予以支持。但因骆礼云将本案所涉房屋租赁给王银莉时，已无法律上的障碍，且双方之间的房屋租赁协议已实际履行了一年，故对王银莉要求骆礼云退还租金85000元并赔偿装修损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款之规定，判决：一、解除王银莉与骆礼云之间于2015年3月15日签订的租房协议；二、由骆礼云退还王银莉押金5000元。款项限判决生效之日起三日内履行完毕；三、驳回王银莉的其他诉讼请求。如未按判决确定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务履行。案件受理费2720元，由王银莉负担2600元，由骆礼云负担120元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审提供的证据，本院认定如下：骆礼云提供的其与程振南于2014年7月1日签订的租赁协议，证明其与应根深的租赁协议已经解除。王银莉认为：该证据不属于新证据，该协议是转租协议，应根深经过骆礼云同意转租给程振南。本院认为，结合本案案情，本协议系应根深在骆礼云夫妻的同意下将房屋转租给程振南所签的协议，不能达到骆礼云的证明目的。
本院经审理查明的事实如下：2013年5月18日，骆礼云的丈夫卢跃闾将夫妻共同所有的坐落于永康市溪中东路111号的商业用房以每年75000元的价格租给案外人应根深，双方约定租期为2013年12月31日至2018年12月31日。2014年7月1日、2014年7月15日应根深和其合伙人经卢跃闾同意，分别签订两份房屋租赁协议，将该处房屋转租给程振南，租期为2014年7月1日至2017年12月31日，并约定相应租金及支付方式。在程振南租赁该房屋后，应根深等未按三方于2014年7月1日签订的租赁协议于2014年11月30日前交纳次年租金，程振南亦未按2014年7月15日签订的房屋租赁协议向卢跃闾支付20000元押金。
2015年3月15日，王银莉与骆礼云签订租房协议，骆礼云出租前述坐落于永康市溪中东路111号房屋给王银莉。该协议约定了租期、租金等内容。协议签订后，王银莉支付了第一年租金85000元、押金5000元。王银莉随即与装修公司签订合同，对所承租房屋装修施工。
2015年4月6日，骆礼云的丈夫卢跃闾向永康市公安局东城派出所报案，称当天其溪中东路111号的店铺装潢人员告知店铺卷帘门锁被损坏，该锁2015年4月4日被损坏过，并称怀疑是应生所为，因为2015年4月4日门锁损坏就是应生所为。
王银莉一审庭审中提供的照片显示，在中国移动广告牌上写有“房屋有争议不准装修本人租5年的时间没到159××××1660”的内容。159××××1660该号码与2014年7月1日在卢跃闾的见证下代表应根深与程振南签订《租赁协议》的应生所留号码一致。
2015年7月31日，应根深在（2015）金永民初字第930号案件中作为证人出庭作证时明确表示，其与卢跃闾之间签订的房屋租赁合同没有解除，房屋不能转租别人。
2015年4月13日，王银莉因本案纠纷起诉至原审法院。
本院认为，根据合同法第一百二十一条之规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。结合卢跃闾在公安机关作所的笔录、中国移动广告牌上所留的内容和手机号码、应根深的证人证言及王银莉于2015年4月13日向法院起诉的事实，可以认定因原承租人的原因导致王银莉无法正常使用租赁物并于2015年4月13日向法院起诉要求解除合同，而该结果产生的原因系出租人骆礼云夫妻未处理好与房屋原承租人之间的关系，骆礼云应承担相应的违约责任。因骆礼云违约导致房屋租赁合同的目的无法实现，王银莉要求解除合同并退还房屋租金85000元的诉请，于法有据，应予支持。对于王银莉主张的装修损失，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省永康市人民法院（2016）浙0784民初602号民事判决第一、二项；
二、撤销浙江省永康市人民法院（2016）浙0784民初602号民事判决第三项及诉讼费部分；
三、由骆礼云返还王银莉租金85000元；
四、驳回王银莉其他诉讼请求。
一审案件受理费2720元，由王银莉负担697元、由骆礼云负担2023元；二审案件受理费2720元，由王银莉负担697元、由骆礼云负担2023元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建旭
代理审判员 李 茜
代理审判员 虞 行
二〇一六年十一月十六日
代书 记员 张 益