中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）民申字第00600号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：广泽乳业有限公司。
法定代表人：任松，该公司总经理。
委托代理人：崔伟北京东易（长春）律师事务所律师。
委托代理人：王向军北京东易（长春）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：长春市成捷汽车销售服务有限公司.
法定代表人：董德臣，该公司经理。
再审申请人广泽乳业有限公司（以下简称广泽公司）因与被申请人长春市成捷汽车销售服务有限公司（以下简称成捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省高级人民法院（2013）吉民一终字第97号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
广泽公司申请再审称，（一）原审法院对事关本案判决结果的重要事实没有认定，存在严重错误。1、1997年3月8日，长春福寿德集团有限公司（以下简称福寿德公司）与长春市经济开发区管委会（以下简称管委会），签订《长春经济技术开发区土地使用权出让订购书》（以下简称《订购书》）购买了本案《资产转让合同》项下的土地使用权。因福寿德公司至今仍欠缴政府的土地出让金，导致该土地使用权无法流转，致使广泽公司至今仍没有取得该土地的土地使用权证。而针对《资产转让合同》项下拟转让的办公楼（辅助房），其产权所有人福寿德公司已将其抵押给中国光大银行长春分行，并且办理了相关的抵押登记。由于福寿德公司没有按期偿还光大银行的贷款，光大银行对福寿德公司提起诉讼，此办公楼已被长春市二道区人民法院予以查封、拍卖，致使广泽公司无法取得该房产的所有权。《资产转让合同》所转让的核心标的是土地使用权，附随标的是地上建筑物，其所转让的土地使用权与地上建筑物在《资产转让合同》上都是作为转让标的单独列明的，且其转让的土地使用权性质为工业用地。
原审法院把《资产转让合同》认定为房屋买卖合同错误，资产转让合同与房屋买卖合同存在区别。因房屋买卖合同所转让的核心标的是商品房和住宅的所有权，所以可以买卖。而《资产转让合同》主要转让标的是土地所有权，故原审法院将《资产转让合同》定性为房屋买卖合同错误。
2、原判决没有对《资产转让合同》项下拟转让土地使用权及地上建筑物（辅助房）的现状进行认定，而拟转让资产的现状又是决定《资产转让合同》无效的重要依据。截止至本案一审起诉前，广泽公司仍没有取得拟转让土地使用权证以及地上建筑物（辅助房）的产权证，拟转让辅助房已被长春市二道区人民法院予以查封、拍卖，并且《资产转让合同》拟转让土地使用权的行为也没有经任何有批准权的人民政府同意转让。由上，《资产转让合同》是无效合同。
3、管委会与福寿德公司签订的是《订购书》，而非土地使用权出让合同，订购与出让具有本质上的区别，而该份《订购书》存在重大瑕疵，并存在无效或效力待定的法定情形。广泽公司在一审时已向法庭举证《订购书》，并且成捷公司对此证据已无异议。根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）的规定，签订土地出让合同的主体为县、市级以上的人民政府的土地行政管理部门，管委会不具备签订土地出让合同的主体资格。而且根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《土地使用权解释》）第2条的规定：“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。”福寿德公司至今没有取得国有土地使用权证，且县、市级人民政府土地管理部门也没有进行追认。本案土地使用权在福寿德公司取得的初始阶段就存在权属瑕疵，《订购书》存在无效或效力待定的情形。并且，广泽公司起诉时未取得该土地的土地使用权证。在此基础上，《资产转让合同》必然无效。
4、广泽公司与成捷公司在签订《资产转让合同》时，双方都明知案涉土地没有土地使用权证及地上建筑物（辅助房）被法院查封、拍卖。所以，广泽公司与成捷公司均存在一定的过错。原审法院对此重要事实也没有给予认定，导致错判。
（二）原审法院适用法律错误，造成错判。
1、本案不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第3条的规定。应当适用关于国有土地使用权转让的相关法律法规。
（1）《资产转让合同》属于国有土地使用权的转让合同，不是买卖标的物所有权的买卖合同。《资产转让合同》所转让的核心标的物是土地使用权。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《合同法》明确界定了买卖合同是转移标的物所有权的合同。《资产转让合同》是国有土地使用权的转让，转移的是标的物（土地）的使用权，而不是转移标的物（土地）的所有权。所以，土地使用权转让合同不符合《合同法》规定的买卖合同的要件，不应适用《买卖合同解释》。
（2）
《资产转让合同》属于国有土地使用权转让合同，不是转移标的物所有权的合同，不适用《买卖合同解释》。而《土地使用权解释》是专门调整国有土地使用权转让合同的，与本案争议事实完全相符，《土地使用权解释》第9条规定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。因此，本案应适用《土地使用权解释》。而《土地使用权解释》相对于《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《合同法》、《买卖合同解释》而言，属于特别法，应当优先适用。
2、本案应适用《土地使用权解释》。（1）《买卖合同解释》第45条第1款规定：法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。
《资产转让合同》不属于买卖合同，其转让的是国有土地使用权，不是买卖土地的所有权，是权利转让合同的一种。根据《买卖合同解释》第45条第1款的规定，权利转让合同有规定的，依照其规定，针对土地使用权转让合同有专门的法律规定，即《土地使用权解释》，所以本案应适用《土地使用权解释》，不应适用《买卖合同解释》。（2）因《土地使用权解释》和《买卖合同解释》调整范围不同，《土地使用权解释》适用于转让国有土地使用权的合同，而《买卖合同解释》适用于买卖合同即买卖标的物所有权的合同。《买卖合同解释》第46条规定：本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。此法条明确规定了《买卖合同解释》施行前有关有偿转移标的物所有权合同的规定，与《买卖合同解释》抵触的，不再适用。而《资产转让合同》纠纷是对国有土地使用权进行转让而产生的纠纷，转让的是土地的使用权，而不是土地的所有权，不属于《买卖合同解释》第46条规定的“有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权”这一抵触禁用的限制范围，所以《土地使用权解释》继续有效，并适用于本案。
3、《资产转让合同》中涉及土地使用权转让的部分无效影响到整个合同的效力。土地与土地上的建筑物之间具有密切联系。《资产转让合同》中涉及土地使用权转让的部分无效，必然影响土地上建筑物转让的效力，否则会造成土地与其地上建筑物权属的分离。鉴于此，应当认定《资产转让合同》无效。
（三）关于转让土地使用权的分析
《资产转让合同》项下土地使用权是由管委会作为出让方订立的土地使用权认购书出让的、上述认购书在起诉前未经相关市、县人民政府土地管理部门追认、土地出让金未足额缴纳、起诉前广泽公司未取得土地使用权证书并且未经任何有批准权的人民政府同意转让，属于无效的合同。《土地使用权解释》明确规定的时间点是诉讼前，而不是签订合同的时候，这样就得出了唯一的结论，就是不管曾经是否取得过土地使用权证，如果在诉讼之前当事人没有实际取得土地使用权证的，所签订的土地使用权合同一律无效。而原审法院并没有分清这样的时间点，没有认定在本案诉讼前不管是福寿德公司、还是广泽公司，均没有取得国有土地使用权证这一法律事实。
（四）关于《资产转让合同》被确认无效的后果
土地使用权转让合同被确认无效为自始无效，具有溯及既往的约束力。因本案返还的财产是基于合同交付的财产，并且在合同被确认为无效合同后，根椐《合同法》第58条的规定，因该合同取得的财产应予以返还，恢复到合同没有签订前的状态。
成捷公司在签订《资产转让合同》时知道转让的土地使用权和办公楼存在转让无效的重大瑕疵，故广泽公司与成捷公司都存在一定的过错，根据《合同法》第五十八条的规定，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上，广泽公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
根据广泽公司再审申请书载明的申请理由及提供的证据，本院对以下问题进行审查。
（一）关于《资产转让合同》是否属于国有土地使用权转让合同的问题。第一，《资产转让合同》中约定的案涉土地使用权转让，并非单独转让。虽然《资产转让合同》第一条明确转让标的为三部分：国有土地使用权、厂房、办公楼三部分，但该三部分之间并非都约定的是单独转让。事实上，《资产转让合同》中真正约定单独定价转让的只有对办公楼的转让，价款为1300万元。而对案涉国有土地使用权，《资产转让合同》约定的是与厂房一起转让，合计价款为3500万元。也即，《资产转让合同》并未约定对案涉国有土地使用权单独定价转让。第二，案涉国有土地使用权与案涉厂房、办公楼之间关系密切，不可分离。从一、二审已查明事实可知，案涉厂房、办公楼都位于案涉国有土地之上。根据“房随地走”、“地随房走”的基本原则，案涉厂房、办公楼与案涉国有土地使用权三者应一并转让。具体而言，成捷公司签订《资产转让合同》的目的如果是要案涉厂房、办公楼等的房屋所有权，则一般应同时受让案涉国有土地使用权；而如果其是要案涉国有土地使用权，则一般也应同时受让案涉厂房、办公楼等的房屋所有权。这也是《资产转让合同》同时约定对案涉厂房、办公楼与案涉国有土地使用权三者同时转让的原因。第三，《资产转让合同》同时具有国有土地使用权转让合同和房屋所有权买卖合同的部分特征，是一种混合合同。《资产转让合同》虽然没有为案涉国有土地使用权的转让单独定价，但根据“房随地走”、“地随房走”的原则并结合《资产转让合同》中对转让标的分列三项：案涉厂房、办公楼与案涉国有土地使用权的表述形式，应可认定双方当事人在《资产转让合同》中也有转让案涉国有土地使用权的合意。第四，《资产转让合同》的相关条款主要呈现出房屋买卖合同特征。首先，《资产转让合同》的相关条款表明，成捷公司签订《资产转让合同》的主要目的是为得到房屋所有权并加以利用，而不是案涉土地使用权。《资产转让合同》第四条第（一）款约定“本合同签章并支付首笔款项后，乙方（成捷公司）即可入驻标的资产并进行改造。”第五条第（三）款则约定“甲方负责向乙方详细交接标的资产，并保证在搬迁置放于标的资产中的机械设备时不破坏房屋的主体结构，不拆除房屋的采暖系统、上下水系统、电力系统及足以导致不能正常使用的设备设施。”上述约定表明，成捷公司签订《资产转让合同》的直接目的是得到案涉房屋所有权，并加以使用。对此目的，广泽公司在签订该合同时即已知晓。这也明显区别于主要目的是为得到国有土地使用权而签订的国有土地使用权转让合同。因为如果买受人是为了实现获得国有土地使用权这一主要合同目的而不得已买下土地上的房屋，则没有必要对房屋可利用状态的保持作出特别约定，更没有必要对进驻房屋的时间和相关改造事项作出约定。其次，《资产转让合同》没有对案涉国有土地使用权的转让单独定价，不具备国有土地使用权转让合同的基本要素。一般而言，不管标的物所有权的转让还是财产权利的转让，都必须有一个共同的基本要素即转让价款。而从《资产转让合同》中对案涉土地使用权转让相关事项的约定可知，对案涉国有土地使用权，《资产转让合同》约定的是与厂房一起转让，合计价款为3500万元。也即，双方当事人对案涉国有土地使用权转让价款并未明确约定。这显然不符合国有土地使用权转让的交易惯例和要求，与该合同中关于办公楼的转让价款为1300万元的约定形成鲜明对比。另外，按日常生活经验可知，如果双方当事人签订《资产转让合同》转让的主要标的是案涉国有土地使用权，则不可能不对该标的价款作出明确约定。由上，《资产转让合同》在性质上并不属于国有土地使用权转让合同。
（二）关于本案是否存在适用法律错误的问题。第一，案涉《资产转让合同》不是国有土地使用权转让合同，不适用《土地使用权解释》第9条。根据该司法解释第7条“土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”之规定可知，只有约定转让土地使用权的合同，才是土地使用权转让合同。而本案中，《资产转让合同》是一种混合合同，在对该合同进行法律适用时，应将该混合合同区分为主要部分和非主要部分，适用主要部分的典型合同相关法律规定，非主要部分则由主要部分吸收。具体到本案中，《资产转让合同》主要部分约定的是房屋所有权买卖事项，呈现的主要特征也是房屋所有权买卖相关特征。而国有土地使用权转让事项则在合同中属于次要部分。因此，广泽公司根据《买卖合同解释》第45条，主张《资产转让合同》适用《土地使用权解释》第9条的观点不能成立。另外，虽然一审法院引用《物权法》第十五条来处理本案确有不妥，但二审法院并未适用该条文作为审判依据，故该条文并未影响生效判决。
综上，广泽公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回广泽乳业有限公司的再审申请。
审 判 长 韩 玫
审 判 员 张颖新
代理审判员 肖 峰
二〇一四年九月××日
书 记 员 韦 大