山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1602民初2453号
原告（反诉被告）：滨州宏泰起重有限责任公司。
被告（反诉原告）：山东绿茵置业发展有限公司。
被告（反诉原告）：淄博绿茵酒店管理有限公司。
被告（反诉原告）：淄博绿茵酒店管理有限公司滨州分公司.
原告（反诉被告）滨州宏泰起重有限责任公司（以下简称宏泰公司）与被告（反诉原告）山东绿茵置业发展有限公司（以下简称绿茵置业）、淄博绿茵酒店管理有限公司（以下简称绿茵酒店）、淄博绿茵酒店管理有限公司滨州分公司（以下简称绿茵酒店滨州分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宏泰公司委托诉讼代理人张立民，被告（反诉原告）绿茵置业、绿茵酒店、绿茵酒店滨州分公司委托诉讼代理人李妹艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宏泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金872000元，违约金345848元，装修改造费366428元，消防等改造费20万元，共计1784276元；2.由被告承担案件的诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求原告承担装修改造费366428元，消防改造费20万元，共计566428元的利息，计算方式为：自2013年7月1日起至2016年5月18日按年利率6.4%计算，以108754元为限；自2016年5月19日至被告付清之日止，按同期银行贷款利率计算。事实和理由：原被告于2011年7月19日签订房屋租赁协议，原告将位于滨州市渤海五路房屋105间租赁给被告使用，用于被告开设宾馆，租赁期限自2013年1月1日至2020年12月31日。2011年7月22日，原被告双方又签订补充协议，对每年租金和前三年租金缴纳方式进行调整。根据租赁协议第三条和补充协议书第三条规定及双方认可的会议纪要，被告应在2015年11月20日前缴纳2016年租金872000元，原告与被告多次催要和协商未果。现被告已构成违约，根据租赁协议第十条约定，被告应承担合同总租金额5%的违约金，计345848元，根据协议第七条第4项、第7项约定和改造结算费用表，被告应承担房屋改造装修费516428元（已付15万元）和消防等费用20万元（审计出结果后再行追加），以上各项共计1784276元。
被告绿茵置业、绿茵酒店、绿茵酒店滨州分公司辩称，对原告主张的2016年租金872000元金额没有异议，但对原告所述违约有异议，被告并非故意拖欠租赁费；原告所述改造装修费516428元（已付15万元）被告予以认可，但对原告所主张利息有异议，因原告装修存在质量问题，一直未予解决，被告才未支付剩余装修费；因尚无审计结果，对原告所主张的消防设施改造费20万元不予认可。
反诉原告绿茵置业、绿茵酒店、绿茵酒店滨州分公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失803484.81元;2.判令反诉被告拆除私自搭建在出租房产四楼天台和一楼北面消防出口的建筑物;3.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2011年7月19日，反诉原告与反诉被告签订租赁协议，承租反诉被告位于滨州市渤海五路房屋105间，用于开设宾馆，租赁期限自2013年1月1日至2020年12月31日；2011年7月22日反诉原告与反诉被告又签订了补充协议，对租金支付及被反诉原告提供的房屋状况进行了调整；2013年1月19日反诉被告又与反诉原告签订会议纪要，约定房屋租金于2012年11月20日起算。根据约定，反诉原告于2013年1月一次性支付反诉被告三年房租240万元（第一年为2012.11.202013.11.19；第二年为2013.11.202014.11.19；第三年为2014.11.202015.11.19）。根据租赁协议第五条第5项约定：甲方收款后，应给乙方提供正式发票。反诉被告未给反诉原告提供正式发票，反诉被告构成违约。反诉原告自承租反诉被告房屋以来，反诉被告高价代收反诉原告水费、电费，在未提供合同规定的后院停车场等多项服务的情况下，以每月3720元收取反诉原告物业费，违反《公司法》、《民法通则》等相关法律法规的规定，致使反诉原告直接损失702526.84元，且反诉被告并未向反诉原告提供上述费用的正式发票。反诉原告自2013年承租反诉被告房屋以来，窗户密封不严，管道破裂多次，漏水严重，电梯机房、地板、墙面破坏严重，直接损失100957.97元。以上各项共计803484.81元。自2015年以来，反诉被告违规搭建四楼和一楼北面出口钢结构建筑物，造成反诉原告被燃气等执法部门警告，反诉原告门店被执法单位列为重点监管单位，若不整改，将给予处罚。
反诉被告宏泰公司辩称，反诉原告所称没有开具正式发票，是因为第一次所缴纳租赁费与房屋修缮、装修等工程是一体行为，所涉消防等工程也没有核算完成，双方也同意在工程完结后，一次性开具发票。水电等物业管理费用，直接打入反诉被告所雇佣的物业管理人员卡中，水电费用的发票由管理部门统一开具，发票包括了反诉被告一楼所有的租赁户，其中包括反诉原告，所以未给反诉原告发票。水电费的收取是与反诉原告协商同意的情况下进行的，反诉原告所反诉的直接经济损失事实不存在。四楼和一楼出口的钢结构，是在租赁前就存在，并非是租赁后新建建筑。反诉原告的反诉事实及损失和理由均不成立，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的租赁协议书、补充协议书、会议纪要、汉庭改造项目结算费用单、公司的注册登记状况、通知，本院确认的事实如下：
2011年7月19日，原告宏泰公司（甲方）与被告绿茵酒店（乙方）签订租赁协议书，合同甲方由尚卫国签字并加盖宏泰公司印章，乙方由薛乐祥签字并加盖绿茵酒店公章，约定甲方将位于滨州市黄河五路房屋租赁给乙方使用；租赁期限为八年，自2013年1月1日至2020年12月31日；租金前三年均为75万元，第四年、第五年、第六年均为817500万元，第七年、第八年均为891075元；实行先交租金后用房原则，租金支付办法为在双方签订租赁合同后7日内乙方向甲方支付10万元，装修开始再交20万元，其他款项在开业前全部付清，以后租金在每年的12月31日前向甲方一次性交纳；甲方应给乙方在后院免费提供部分停车位；租赁期间乙方逾期30日未按约定交纳租金或各项费用的，甲方有权提前终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金。
2011年7月22日，原告宏泰公司（甲方）与被告绿茵置业（乙方）签订补充协议书，甲方由刘小娟签字并加盖公司公章，乙方由薛乐祥签字并加盖公司印章，双方对租金及原告提供房屋状况进行了调整，租金调整为前三年均为80万元，第四年、第五年、第六年均为872000元，第七年、第八年均为950480元。
2013年1月19日，刘小娟与薛乐祥以会议纪要形式对租赁事项进行了再次约定:一、各项费按下面的标准执行：……水费按4.8元每立方米收取，电费按1.3元每度收取，物业管理费按每月0.6元每平方米收取；二、汉庭的房租付款方式为先付三年，以后每年提前一个月付下一年的租金；三，汉庭租金起算时间从2012年11月20日开始计算；四，宏泰公司为汉庭做的工程于2012年1月22日左右核算完成，核算完成以后，汉庭应于3日内将工程款的30%打给宏泰公司，剩余70%到2013年46月份分期分批付清，否则将按照张燕华给我们的借款利率收取利息。
2013年1月24日，刘小娟与薛乐祥书面确定了汉庭改造项目结算费用，改造工程费共计516428.8元，并约定消防工程、自动火灾报警设备，火灾自动报警主机的费用以工程审计结果为准。消防工程相关费用至今未审计完成。
原告宏泰公司提供涉案租赁房屋后，被告交纳了前三年房租，至今未交纳2016年房租，被告支付了15万元改造装修费，剩余改造装修费366428元亦未支付，原告诉至法院。
另查，薛乐祥为被告绿茵置业股东，为被告绿茵酒店、绿茵酒店滨州分公司法定代表人。
本院认为，原告宏泰公司与被告绿茵酒店签订的租赁协议书，原告宏泰公司与被告绿茵置业签订的补充协议书，以及涉案会议纪要均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定全面的履行自己的义务。
被告欠付原告2016年租赁费，事实清楚，证据充分，原告要求被告支付租赁费872000元，本院予以支持。被告未按时支付租赁费，构成违约，应承担违约责任，原告主张违约金按合同约定以总租金额的5%进行计算，数额过高，被告请求法院予以调整。关于违约金基数，被告未交纳的为2016年租赁费，故应以2016年租赁费为基数计算违约金；关于违约金计算起点，根据涉案租赁协议书第三条及会议纪要第三条约定，应在每年11月20日前一次性交纳下一年度租赁费，故2016年度租赁费的违约金起算点为2015年11月20日，故违约金以欠付租金数额872000元为基数，自2015年11月20日至被告履行之日止，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，按照年利率24%为标准进行计算为宜，并以原告主张的345848元为限。被告辩称原告违约在先，但未提交有效证据予以证实，故对此辩解意见，本院不予采纳。关于被告陈述，原告未给被告开具发票，违反协议约定为违约，本院认为，本案为租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将出租物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原告未开具发票的行为是未履行合同附随义务的行为，并未违反合同的主要义务，被告以此抗辩，本院不予采纳。
关于消防改造费20万元，原被告签订的汉庭改造项目结算费用单明确载明“以下工程以审计为准：消防工程、自动火灾报警设备，火灾自动报警主机”，因原告未提交有效证据证实消防工程已审计完成，被告应承担的消防改造费用也无法确定，故原告的此项诉讼请求，本院不予支持。
关于装修改造费及利息。根据原被告签订的补充协议书、会议纪要、汉庭改造项目结算费用单，被告应支付原告主张的装修改造费。根据涉案会议纪要第四条约定：核算完成后，汉庭应于3日内将工程款的30%打给宏泰公司，剩余70%到2013年46月份分期分批付清。2013年1月24日原被告确认部分工程费用合计516428.8元，被告已支付15万元，剩余366428.8元，被告应于约定的2013年46月份支付。被告以原告装修不合格为由进行抗辩，因被告未提交有效证据予以证实，故本院不予采信。被告未按时支付剩余费用，应承担原告因此引起的利息损失。对利息损失，原告主张装修改造费366428元，消防改造费20万元，共计566428元，自2013年7月1日起至2016年5月18日，按年利率6.4%计算，以108754元为限；自2016年5月19日至被告付清之日止，按同期银行贷款利率计算。装修改造费366428元的利息，自2013年7月1日至2016年5月18日应在108754元中按比例进行计算，结果为70354元，自2016年5月19日至被告付清之日止，按同期银行贷款利率计算，此主张不超出法律规定，本院予以支持。
关于反诉原告主张的水电费、物业管理费，因涉案会议纪要明确约定“各项费按下面的标准执行：……水费按4.8元每立方米收取，电费按1.3元每度收取，物业管理费按每月0.6元每平方米收取”，该会议纪要由被告绿茵酒店法定代表人薛乐祥签字确认，当事人对各项费用达成意思一致，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当按照协议全面履行义务。反诉原告所述《中华人民共和国电力法》第四十一条、第四十二条的规定，其约束对象为电力生产企业而不是民事租赁合同中的出租方与承租方，故本案不能适用。关于反诉原告所述，反诉被告未提供租赁协议约定的停车场服务因而不应收取物业费的主张，根据国务院《物业管理条例》第二条的规定，物业管理，是指对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，据此，提供停车场服务并不属于物业管理服务范围。综上，反诉原告的本部分诉讼请求，本院不予支持。
关于反诉原告所主张的因窗户密封不严、管道破裂漏水严重而导致直接损失100957.97元的诉讼主张，涉案租赁协议书第八条约定，电梯及被告绿茵酒店租赁部分物业整体（不包括屋面防水、外墙及结构部分）的维护、维修及日后更新费用由被告绿茵酒店承担，反诉原告虽提交了照片证实因漏水所租赁房屋墙面地毯有损坏，但无法提供有效证据证实漏水原因在反诉被告，应承担举证不能的法律责任，故反诉原告的本部分诉讼请求，本院不予支持。
关于反诉原告主张的被告私自搭建建筑物应予拆除，因与本案不属同一法律关系，反诉原告可另行主张。
被告绿茵酒店在涉案租赁协议书上加盖印章对租赁关系进行确认，被告绿茵置业在涉案补充协议书上加盖印章对租赁关系进行确认，被告绿茵酒店滨州分公司为涉案租赁房屋实际使用者与汉庭酒店经营者，故三被告均应对因涉案租赁关系产生的债权债务纠纷承担民事责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告山东绿茵置业发展有限公司、淄博绿茵酒店管理有限公司、淄博绿茵酒店管理有限公司滨州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告滨州宏泰起重有限责任公司租赁费872000及违约金（以872000元为基数，自2015年11月20日至被告履行之日止，按照年利率24%为标准进行计算，以345848元为限）；
二、被告山东绿茵置业发展有限公司、淄博绿茵酒店管理有限公司、淄博绿茵酒店管理有限公司滨州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告滨州宏泰起重有限责任公司装修改造费366428元及利息（自2013年7月1日至2016年5月18日利息为70354元。另，以366428元为基数，自2016年5月19日起至被告付清之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；
三、驳回原告滨州宏泰起重有限责任公司其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告山东绿茵置业发展有限公司、淄博绿茵酒店管理有限公司、淄博绿茵酒店管理有限公司滨州分公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉部分案件受理费21838元，由被告山东绿茵置业发展有限公司、淄博绿茵酒店管理有限公司、淄博绿茵酒店管理有限公司滨州分公司负担17512元，由原告负担4326元；反诉部分案件受理费5917元，由被告山东绿茵置业发展有限公司、淄博绿茵酒店管理有限公司、淄博绿茵酒店管理有限公司滨州分公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 宋传媛
人民陪审员 李惠珍
人民陪审员 王新民
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 任亚茹