湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘13民终329号
上诉人（原审被告）谭慧玲，居民。
上诉人（原审被告）李纯玲，居民。
两上诉人的共同委托代理人龙果，居民。
两上诉人的共同委托代理人欧阳屹立，湖南宇能律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王忠革，居民。
委托代理人王双生，居民。
委托代理人唐卓英，湖南振瀚律师事务所律师。
原审第三人中国工商银行股份有限公司涟源支行，驻涟源市人民中路141号。
法定代表人梁伟华，该支行行长。
上诉人谭慧玲、李纯玲因租赁合同纠纷一案，不服涟源市人民法院(2015）涟民二初字第654号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年6月3日，原告王忠革与工商银行涟源支行签订《房屋租赁合同》，工商银行涟源支行将其所有的位于涟源市蓝田办事处人民中路新市场、房产权证号为涟房权证(2006)字第03100**号的四个门面租赁给原告使用，由原告对门面进行装修改造，及办理消防、城管等相关手续，租金为每年9万元，租赁期限从2009年8月1日至2014年7月31日止，期满后原告应无条件退租。原告王忠革对门面进行装修改造后，于2009年6月20日与被告谭慧玲签订转租协议，将其中的两弄门面转租给被告谭慧玲经营“秋水伊人”女装店，租赁期限至2014年6月19日，租金从第三年起每年为28万元。2011年9月10日，原告王忠革再次与被告谭慧玲签订转租协议，将另外的两弄门面也转租给被告谭慧玲经营“迪赛尼斯”女装店，租金每年为28万元，租赁期限至2014年9月10日。2015年5月21日，被告谭慧玲在进行工商登记时，将“秋水伊人”、“迪赛尼斯”两个女装店均登记在被告李纯玲名下，并分别取“涟源市纯玲服饰店”、“李纯玲-
湖南省涟源市人民路工商银行门面”字号。因原告与工商银行涟源支行的租赁期限是至2014年7月31日止，经原、被告协商，将被告谭慧玲的两份租赁协议的租赁期间均调整至2014年7月31日。为继续从工商银行涟源支行处续租上述四个门面，原告王忠革于2014年7月2日与被告谭慧玲签订《店面续签协商合同》。合同约定，被告谭慧玲需向原告缴纳4万元合同诚意金，并向银行表示与原告之前的合作没有矛盾，以配合原告从工商银行涟源支行处续租门面；如原告从工商银行涟源支行续租得该四弄门面，则原告同意继续转租给被告使用，否则按诚意金的四倍赔付被告16万元；如原告未续租到该四弄门面，则退回被告诚意金4万元；转租价格仍为每年56万元。后因原告一直未与工商银行涟源支行签订续租协议，原告又委托王双生与被告补签了一个《店面续签协商合同》，该合同除将租金价格降低为每年54万元外，还补充约定该协议自原告与工商银行涟源支行签订续租协议时具有正式合同的效力。2015年2月28日，原告王忠革再次与工商银行涟源支行签订《房屋租赁合同》，约定由原告继续租赁该四弄门面，租金为每年25万元，租赁期限从2015年3月1日至2018年2月28日止，租金在每年2月28日前预缴下一年度租金，其他物业管理费、水费、电费由承租方负担，且不得转租。2015年4月2日，原告缴纳了一年的物业管理费5万元，并按原来每年9万元的价格向工商银行涟源支行缴纳了该四门面从2014年8月1日到2015年2月28日的租金5.25万元租金。因该四弄门面一直由被告谭慧玲占有使用，原告王忠革即要求被告谭慧玲按原来的租赁价格，从2014年8月1日开始补交租金，而被告谭慧玲只愿按原告向银行缴纳的租赁价格支付租金，双方遂生矛盾。原告多次催讨无果后，遂要求解除与被告谭慧玲签订的《店面续签协商合同》，并要求被告腾空门面，但被告未予同意。2015年7月22日，原告向法院起诉。在本案审理过程中，依据原告的申请，涟源市人民法院裁定查封了被告李纯玲所有的位于娄星区新星南路、产籍号为0702-0031-0004-903、预告证号为G201311190034的房产，并冻结了被告谭慧玲的银行存款82983.1元。另查明，工商银行涟源支行于2015年8月13日停止向被告使用的四个门面供电。
原审法院经审理认为：本案的争执焦点是：1、原告与被告谭慧玲于2014年10月3日所签订的《店面续签协商合同》是否应予解除；2、原告能否直接向两被告主张，要求其腾空占有的四个门面；3、在两被告占用四个门面期间，应向原告缴纳多少租金；4、两被告对所欠的租金应否按月息2分支付利息。合同的解除需以合同有效成立为前提。因在2014年10月3日所签的《店面续签协商合同》中，原告王忠革与被告谭慧玲约定该合同自原告王忠革与第三人工商银行涟源支行就合同指定门面签订租赁协议时生效，故原告王忠革与第三人就指定门面签订租赁协议是原、被告之间《店面续签协商合同》生效的附加条件。2015年2月28日，原告王忠革与工商银行涟源支行就指定门面签订了合同，故原、被告之间的《店面续签协商合同》生效条件成熟，已发生法律效力。但由于原告王忠革与第三人工商银行涟源支行所签订的租赁合同中，明确约定原告王忠革不得转租。基于第三人与原告所签合同对原告王忠革权利的限制，原告王忠革事实上不能按合同履行向被告交付租赁物的义务。原告王忠革与被告所签订的租赁合同一旦履行，即会造成损害第三人合法权益的不当后果，故不能实现原、被告签订租赁合同的目的，依法应当予以解除。原告以向法院提起诉讼的方式，明确要求被告搬空合同所涉门面，完成了通知解除合同的义务，故应当认定原、被告之间所签订的《店面续签协商合同》已发生解除的效力。被告谭慧玲、李纯玲依据合同占有原告租赁来的门面，现因合同已经解除，故两被告有义务搬空所占有的四弄门面。因第三人与原告王忠革就涉案门面在2009年即签有租赁合同，租赁期满后，第三人虽然向原告发出了收回租赁门面的通知，但实际并未行使收回租赁门面的权利，对承租人继续使用租赁门面并未提出异议，且在2015年4月补收了2014年8月1日到2015年2月28日期间的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应当认定原告与第三人之间的租赁关系仍然存在。在此期间，原告虽然也多次向被告发送收回门面的通知，但事后与被告又两次达成《店面续签协商合同》，表明原、被告对租赁事宜达成了新的一致意见，故应当认定原、被告之间的租赁关系在此期间仍然存在。原、被告在2014年10月3日所签的《店面续签协商合同》中，将每年560000元的租金调整为每年540000元，应当认定是原、被告对租金的数额达成了新的协议，故应根据该租金数额确定被告占用门面期间的租金数额。2015年2月28日至2015年8月13日期间，被告实际占有、使用了原告租赁来的四弄门面，应视为原告已按《店面续签协商合同》的要求履行交付租赁物的义务，故被告应当按照合同的约定缴纳租金。2015年8月13日后，因第三人停止对被告占用的四弄门面供电，客观上增加了被告的使用成本，降低了租赁物的价值。这一后果的发生，实际是原告受与第三人合同的限制，不能依约交付租赁物所至，故相应的后果应由原告负担，酌情在约定租金的基础上每月减少租金2000元。因原、被告签订的《店面续签协商合同》对租金的交付时间及逾期责任未做约定，故原告要求被告按月利率2%对欠缴租金计算利息的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。被告李纯玲虽然不是《店面续签协商合同》的合同相对方，但是实际占用门面的“涟源市纯玲服饰店”、“李纯玲-
湖南省涟源市人民路工商银行门面”在工商登记的个体工商户经营者，故应与作为实际经营者的被告谭慧玲共同承担缴纳租金、腾空门面的义务。因原、被告签订有《店面续签协商合同》，相互存在合同上的权利义务关系，原告有权依据合同向两被告主张缴纳租金、腾空门面权利，故对被告提出的原告只能向第三人主张权利的观点，不予采纳。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，第九十四条第(四项)、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告王忠革与被告谭慧玲于2014年10月3日所签订的《店面续签协商合同》予以解除；二、限被告谭慧玲、李纯玲在判决生效之日起十五天内腾空其占有的中国工商银行股份有限公司涟源支行所有的位于涟源市蓝田办事处人民中路新市场、房产权证号为涟房权证(2006)字第03100**号的房产第一层的四个门面；三、限被告谭慧玲、李纯玲在判决生效之日起五天内偿付原告王忠革租金558000元（租金已计算至2015年8月12日），并从2015年8月13日开始按月向原告缴纳租金43000元，至实际腾空门面为止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费9400元，财产保全申请费3770元，合计13170元，由原告王忠革负担4170元，由被告李纯玲、谭慧玲负担9000元。
上诉人李纯玲、谭慧玲不服原审判决，向本院提出上诉称：1、一审认定事实不清，以致作出错误的判决。本案的客观事实是2009年6月3日王忠革与工行涟源支行签订《房屋租赁合同》，约定将工行所有的四个门面以9万元每年的价格出租给王忠革，租期为2009年8月1日至2014年7月31日止，当日，王忠革即将其中的两个门面转租给谭慧玲，租期为2009年6月20至2014年6月19日止，租金前两年为20万每年，第三年为21万元，同日，双方还签订了一份《商务合同协议》。2011年8月29日，双方又达成了补充协议，约定王忠革将另外两个门面以28万元每年的价格转租给谭慧玲，并收取了11万元转让费，租期为2011年9月10日至2014年9月10日止，并将之前已转租的两个门面租金调整到28万元每年。2014年7月2日，王忠革与谭慧玲就续租事宜签订了《店面续签协商合同》，约定谭慧玲支付诚意金4万元，王忠革需在2014年7月30日前在工商银行取得租赁权，否则无条件返还诚意金，如王忠革取得租赁权后未续租给谭慧玲，则赔付四倍诚意金即16万元，双方租赁期限以王忠革与工行涟源支行签订的合同期限为准，租金为56万元每年，谭慧玲拥有转让权等内容。之后的2014年10月3日双方又签订了《店面续签协商合同》，约定王忠革需在2014年10月15日之前在工行取得门面租赁权，租金为54万元每年，还补充约定王忠革与工行签订正式合同时此合同具有正式合同效力，并与谭慧玲签订正式店面租赁合同。另外，双方还口头约定，谭慧玲在此期间支付的租赁费以王忠革向工行涟源支行缴纳的金额为准，但直到2015年2月28日王忠革才与工行涟源支行签订《房屋租赁合同》，约定租金25万元每年，租期为2015年3月1日至2018年2月28日。但一审法院错误的认定王忠革与谭慧玲签订的《房屋租赁合同》时间是2009年6月20日，另双方在对其他两个门面的转租，也仅是2011年8月29日在原合同上达成4点补充协议，而非一审法院认定的双方在2011年9月10日签订转租协议。2、一审法院判决解除双方于2014年10月3日签订的《店面协商合同》有误，属于错误的主观推定。我国法律充分保障合同缔约双方的意思自治原则，本案双方于2014年10月3日签订的《店面续签协商合同》对合同要件均予以了明确约定，且未违反法律的强制性规定，一审法院却认为不能实现租赁合同的目的，依法应当予以解除，这是粗暴干涉正常民事活动的行为。3、一审法院判决谭慧玲腾空门面，以54万元每年的标准向王忠革支付2014年8月1日至2015年2月28日期间的租金明显错误。本案中，谭慧玲一直使用租赁门面至今的事实各方均予以认可，至所以诉至法院，系因2014年8月1日至2015年2月28日期间，谭慧玲应当按照哪种标准向谁缴纳租赁费用协商不成所致。从本案客观事实出发，王忠革与工行涟源支行以及王忠革与谭慧玲的租赁合同到2014年7月31日已到期，那么在王忠革未与涟源支行签订新的租赁合同期间，其不能作为出租人对门面主张任何权利，自然亦无权要求谭慧玲按照54万元每年的标准向其支付租金。上述期间依法应当认定为谭慧玲占用工行涟源支行门面的法律关系，而非谭慧玲与王忠革的租赁法律关系。另，谭慧玲与王忠革达成的补充协议明确约定，王忠革与工行涟源支行签订正式合同时此合同才具有正式合同效力，并与谭慧玲签订正式店面租赁合同。那么，可以得出对王忠革出租人身份的认定，只能是从其与工行涟源支行签订新的租赁合同之日起开始。王忠革在2015年4月2日自行向工行涟源支行支付了上述期间的房租5.25万元，系按照双方之前所签订的租赁合同以9万元每年的标准，依据公平原则，谭慧玲亦只按此标准支付即可。4、一审法院判决仅作为该门面在工商部门登记为经营者的李纯玲共同承担相应责任，是一种草率、错误的作法。本案中合同承租方系谭慧玲，门面使用者和实际经营者也是谭慧玲，李纯玲仅系谭慧玲的嫂子，谭慧玲系临时借用李纯玲的名义进行了注册登记，依据合同的相对性以及本案的客观事实，李纯玲依法不应当承担相应的法律责任。综上，原审判决认定事实不清、明显偏袒王忠革，有失人民法院审理案件应当公平、公正的原则。请求二审人民法院查明事实，支持上诉请求，对本案依法改判或发回重审。
被上诉人王忠革答辩称：1、上诉人声称“一审判决认定事实不清，以致作出错误的判决”，其表述错误。从上诉状中可以看出，上诉人转租答辩人的四个门面，从2011年9月到2014年每年的转租费均为56万元，2014年7月2日与2014年10月3日上诉人与被上诉人之间的店面续签合同中约定租金为56万元每年或54万元每年是有依据的，是符合市场行情的。上诉人提及的所谓双方口头约定在此期间需支付的租赁费以王忠革向工行涟源支行缴纳的金额为准是无中生有。该说法根本无事实依据。另王忠革与谭慧玲签订《房屋租赁合同》是2011年8月29日还是2011年9月10日与本案不具有关联性。2、一审法院判决解除双方于2014年10月3日签订的《店面续签协商合同》是正确的，王忠革与工行签订的合同约定不能转租，且工行已下发通知要求王忠革收回。上诉人谭慧玲不履行支付租金义务，还打伤答辩人家属，因其违约，故答辩人依法履行提前告知解除合同义务。上诉人提出其在与答辩人协商续租是亦与工行积极协商表示愿意与支行签订租赁合同，即使该情节存在，也是上诉人的一厢情愿。工行涟源支行2015年8月13日通知收回门面，停止供电，即表明工行不同意王忠革转租上诉人，合同应该解除。3、一审法院判决上诉人谭慧玲在2014年8月1日至2015年2月28日期间应以54万元每年的标准支付租金是正确的。该时段王忠革对工行四弄门面拥有租赁使用权，2014年10月3日双方签订的《店面续签协商合同》表明租金为54万元每年，该协商约定以王忠革与工行涟源支行签订《续签租赁合同》生效而生效，具有溯及力。在此阶段，上诉人事实上一直使用该四弄门面。4、一审判决上诉人李纯玲、谭慧玲应共同承担支付租赁费用的责任是正确的。李纯玲是门面的登记经营者，谭慧玲是合同的相对方，且其两人互为姑嫂，应共同承担责任。5、一审法院未判决支付利息有所不妥，在工行涟源支行停电期间，核减上诉人2000元每月的租金亦不妥。
原审第三人工伤银行涟源支行未答辩。
本院经审理查明：2009年6月3日，王忠革与工商银行涟源支行签订《房屋租赁合同》，工商银行涟源支行将其所有的位于涟源市蓝田办事处人民中路新市场、房产权证号为涟房权证(2006)字第03100**号的四个门面租赁给王忠革使用，由王忠革对门面进行装修改造，及办理消防、城管等相关手续，租金为每年9万元，租赁期限从2009年8月1日至2014年7月31日止，期满后王忠革应无条件退租。同日王忠革与谭慧玲签订转租协议，将其中的两弄门面转租给被告谭慧玲经营“秋水伊人”女装店，租赁期限至2014年6月19日，租金前两年为20万元，租金从第三年起每年为21万元。2011年9月10日，王忠革与谭慧玲签订转租补充协议，将另外的两弄门面也转租给被告谭慧玲经营“迪赛尼斯”女装店，租金每年为28万元，租赁期限至2014年9月10日。2015年5月21日，谭慧玲在进行工商登记时，将“秋水伊人”、“迪赛尼斯”两个女装店均登记在李纯玲名下，并分别取“涟源市纯玲服饰店”、“李纯玲-
湖南省涟源市人民路工商银行门面”字号。因王忠革与工商银行涟源支行的租赁期限是至2014年7月31日止，经协商，将谭慧玲的两份租赁协议的租赁期间均调整至2014年7月31日。为继续从工商银行涟源支行处续租上述四个门面，王忠革于2014年7月2日与谭慧玲签订《店面续签协商合同》，合同约定，谭慧玲需向王忠革缴纳4万元合同诚意金，在2014年7月30日前，谭慧玲需配合王忠革与涟源市工商银行取得四空门面的租赁权，甲方取得租赁权后需向乙方出示原租赁合同，如果甲方未能取得四空门面的租赁权，需于2014年8月1日之前无条件返还乙方诚意金4万元整，约定转租价格仍为每年56万元。后因王忠革一直未与工商银行涟源支行签订续租协议，2014年10月3日王忠革又委托王双生与谭慧玲补签了一个《店面续签协商合同》，该合同约定于2014年10月15日前谭慧玲需配合王忠革与涟源市工商银行取得四空门面的租赁权，另将四门面租金价格降低为每年54万元，还补充约定该《店面续签协商合同》自王忠革与工商银行涟源支行签订续租协议时具有正式合同效力，并与谭慧玲签订正式租赁合同。2015年2月28日，王忠革与工商银行涟源支行签订《房屋租赁合同》，约定由王忠革继续租赁该四弄门面，租金为每年25万元，租赁期限从2015年3月1日至2018年2月28日止，租金在每年2月28日前预缴下一年度租金，其他物业管理费、水费、电费由承租方负担，且不得转租。2015年4月2日，王忠革缴纳了一年的物业管理费5万元，并按原来每年9万元的价格向工商银行涟源支行缴纳了该四门面从2014年8月1日到2015年2月28日的租金5.25万元租金。因该四弄门面一直由谭慧玲占有使用，王忠革即要求谭慧玲按原来的租赁价格，从2014年8月1日开始补交租金，而谭慧玲只愿按王忠革向银行缴纳的租赁价格支付租金，双方遂生矛盾。王忠革多次催讨无果后，遂要求解除与谭慧玲签订的《店面续签协商合同》，并要求腾空门面，但王忠革未予同意。2015年7月22日，王忠革向法院起诉。在本案审理过程中，依据王忠革的申请，涟源市人民法院裁定查封了李纯玲所有的位于娄星区新星南路、产籍号为0702-0031-0004-903、预告证号为G201311190034的房产，并冻结了谭慧玲的银行存款82983.1元。另查明，工商银行涟源支行于2015年8月13日停止向谭慧玲使用的四个门面供电。在本案二审期间，即2016年5月24日，王忠革与谭慧玲、李纯玲达成门面移交协议并实际履行，谭慧玲、李纯玲自愿将其所占用的四门面腾空并移交给王忠革，王忠革亦愿意接收，双方对该四门面的管理与使用权及门面内物件均不再有异议。
本院认为，2009年6月3日被上诉人王忠革与原审第三人工商银行涟源支行签订《房屋租赁合同》，约定将涟源市蓝田办事处人民中路新市场、房产权证号为涟房权证(2006)字第03100**号的四个门面租赁给王忠革使用，租赁期限从2009年8月1日至2014年7月31日止，合同到期后，第三人工商银行涟源支行未将上述门面收回，继续由被上诉人王忠革管理。2015年2月28日王忠革与工商银行涟源支行再次签订书面《房屋租赁合同》，约定由王忠革继续租赁该四弄门面，租赁期限从2015年3月1日至2018年2月28日止，2015年4月2日王忠革向工商银行涟源支行补缴了该四门面从2014年8月1日到2015年2月28日的租金，故综合以上事实，自2009年6月3日至今，被上诉人王忠革与原审第三人工商银行涟源支行之间就涟源市蓝田办事处人民中路新市场、房产权证号为涟房权证(2006)字第03100**号即本案所涉四个门面的租赁关系一直合法有效，上诉人谭慧玲、李纯玲认为2014年8月1日到2015年2月28日期间其占用本案所涉四个门面的事实，应当认定为其占用原审第三人工商银行涟源支行门面的法律关系，而非其与被上诉人王忠革之间的门面租赁法律关系的上诉理由不能成立，本院不予采纳。自2011年9月10日始至2014年7月31日止，上诉人谭慧玲、李纯玲与被上诉人王忠革约定本案所涉四个门面租金为56万元每年，2014年10月3日王忠革又委托王双生与谭慧玲补签了一份《店面续签协商合同》，该合同约定将四门面租金价格降低为每年54万元，还补充约定该《店面续签协商合同》自王忠革与工商银行涟源支行签订续租协议时具有正式合同效力，并与谭慧玲签订正式租赁合同，2015年2月28日被上诉人王忠革与原审第三人工商银行涟源支行正式签订书面《房屋租赁合同》，故原审法院以54万元每年的价格计算2014年8月1日到2015年2月28日期间门面租金并无不当。2016年5月24日被上诉人王忠革与上诉人谭慧玲、李纯玲达成门面腾空移交协议并已实际履行，故原审法院判决解除双方于2014年10月3日签订的《店面续签协商合同》及判决支付租金至实际腾空之日止亦无不当。由于上诉人李纯玲系本案所涉四门面的登记经营业主，故根据《中华人民共和国民法通则》等相关法律规定，其应与实际经营业主即上诉人谭慧玲共同承担本案所涉门面的租金支付责任。综上，上诉人谭慧玲、李纯玲的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费9400元，由上诉人谭慧玲、李纯玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾爱东
审 判 员 彭 旦
代理审判员 王晶晶
二〇一六年七月十五日
代理书记员 廖 江
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。