山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终1111号上诉人(原审被告，反诉原告)：荣成市城建开发有限公司，住所地荣成市德平南区57号。法定代表人:王实庆，董事长。委托诉讼代理人：潘鲁军，山东荣顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：贺安县，男，1952年11月6日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：曲卫东，山东秦帅律师事务所律师。上诉人荣成市城建开发有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人贺安县房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2016）鲁1082民初2145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。城建公司上诉请求：撤销原审判决第二项、第五项，改判支持城建公司的抗辩主张和反诉请求。事实和理由：1、荣成市人民法院以(2010)荣民初字第336号民事判决判令城建公司支付贺安县逾期办证违约金后，双方在执行过程中达成和解协议，即城建公司支付贺安县逾期办证违约金41630元，该和解协议双方已履行完毕。依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条关于“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”的规定，贺安县从城建公司获得的上述逾期办证违约金合计41630元即属于获有利益，应当在其主张的本案购房款利息中予以抵扣。2、根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中一审判决判令城建公司支付的利息数额为163184元【本金326369元×l0年(2007年10月起)×5％(年均贷款基准利率)】已高达购房本金的50％，明显超过法律规定的损失的30％，属于过分高于造成的损失，应当予以调低。3、尽管城建公司对涉案房屋不能办理房屋权属有过错，但事实上毕竟贺安县客观上占有、使用了涉案房产多年，对城建公司的的物业使用折旧造成实际的经济损失，贺安县作为受益人应当对城建公司的该部分租金损失予以补偿，故一审判决驳回城建公司要求赔偿租金的反诉请求错误。贺安县辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。贺安县向一审法院起诉请求：一、解除2007年9月30日与城建公司签订的关于荣成市十里河花园小区136幢西单元309室的商品房买卖合同；二、城建公司返还贺安县购房款326369元、燃气配套费2900元合计329269元及自2007年10月1日起至付清上述款项之日止按照银行同期贷款利率计算的利息；三、城建公司赔偿贺安县房屋装修损失13000元。事实和理由：2007年9月30日，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定城建公司将其开发的十里河花园小区136幢西单元309室出售给贺安县，房屋价款326369元、燃气配套费2900元，贺安县应于2008年6月30日前将验收合格的商品房交付贺安县等。合同生效后，贺安县付清全部购房款，但城建公司至今无法为贺安县办理房产权属证书，构成严重违约，致使合同目的无法实现。城建公司辩称，同意解除涉案商品房买卖合同，但要求将其已支付给贺安县的逾期办证违约金部分在贺安县诉请求返还的购房款利息中抵销，并在此基础上参照不超过合同总价款30%比例调减违约金，同时向一审法院提出反诉请求：要求贺安县赔偿房屋占有期间的租金损失99000元。一审法院认定事实，2007年9月30日，贺安县与城建公司签订了关于十里河花园小区136幢西单元309室的商品房买卖合同，约定购房款共计326369元，城建公司应于2008年6月30日前将经验收合格的商品房交付给贺安县。合同中没有约定城建公司逾期交房及逾期办理产权登记的违约责任。合同签订当日，贺安县一次性向城建公司交付房款326369元及配套燃气费2900元。2008年9月，城建公司将该房屋交付贺安县，但城建公司至今无法为贺安县办理房产权属证书，为此双方发生纠纷成诉。另查明,涉案房屋已经取得商品房预售许可证。2010年，贺安县曾诉至一审法院，要求城建公司支付逾期交房违约金3160元及逾期办证违约金32569.80元。一审法院以（2010）荣民初字第336号民事判决判令城建公司于判决生效后支付贺安县逾期交房违约金2370元及逾期办证违约金（自2008年12月18日起至2010年5月16日止，以购房款总额326369元按银行计收逾期贷款利息计算）。在执行过程中，双方达成和解协议，城建公司支付贺安县逾期交房违约金2370元、逾期办证违约金41630元。一审诉讼中，贺安县申请对涉案房屋装修残值进行鉴定，城建公司则申请对涉案房屋的租金损失进行鉴定，经一审法院委托山东省方盛价格询证有限责任公司鉴定，意见为：1、涉案房屋装修损失残值于评估基准日（2016年12月6日）的金额约为13000元。2、涉案房屋租金损失于评估基准日（2008年9月17日-2016年11月15日）的金额约为99000元。贺安县为此支出鉴定费3000元，城建公司支出鉴定费20000元。经质证，贺安县对装修残值的鉴定结论无异议，对租金的鉴定结论有异议，认为贺安县对解除合同没有任何过错，不应返还租金。城建公司对鉴定意见无异议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照该合同履行各自的义务。贺安县已依约定履行了支付购房款的义务，城建公司理应履行交付房屋和协助办理权属证书的义务。依据相关法律规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中双方均同意解除商品房买卖合同，合同应依法予以解除。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。贺安县诉请城建公司返还购房款326369元、燃气配套费2900元及自付款次日起至付清上述款项之日止的利息损失，于法有据，予以支持。因贺安县对涉案房屋进行过装修，合同解除后必然会产生装修的损失，该损失城建公司应当赔偿，现贺安县依据评估报告诉请城建公司赔偿其装修残值损失13000元，证据充分，予以支持。城建公司辩称应扣除已支付的违约损失于法无据,不予采纳。关于城建公司反诉要求贺安县赔偿其房屋租金损失99000元的问题，因城建公司至今未能协助贺安县办理产权证书，致使涉案房屋买卖合同目的无法实现，贺安县不存在违约行为，现城建公司要求贺安县赔偿其租金损失，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十七条，《最高人民法院》第十九条之规定，判决：一、解除贺安县与荣成市承建开发有限公司于2007年9月30日签订的购买荣成市十里河花园小区136幢西单元309室商品房买卖合同；二、荣成市承建开发有限公司于判决生效之日起三十日内返还贺安县购房款326369元、配套燃气费2900元并支付利息[按照本金329269元(326369元＋2900元)，自2007年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的付款之日止]；三、荣成市承建开发有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿贺安县房屋装修损失13000元；四、贺安县于判决生效之日起三十日内将荣成市十里河花园小区136幢西单元309室房屋返还荣成市承建开发有限公司；五、驳回荣成市承建开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6239元，鉴定费23000元，均由荣成市承建开发有限公司负担；反诉案件受理费2275元，由荣成市承建开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，荣成市人民法院以(2010)荣民初字第336号民事判决判令城建公司支付贺安县逾期办证违约金，该违约金系城建公司因逾期办证的违约行为而依法应向贺安县承担的违约责任，不属于贺安县的可得利益，贺安县也未因城建公司的该违约行为而获取利益。而且，城建公司基于合同有效和履行情况承担的逾期办证违约责任与本案合同合意解除后由城建公司返还贺安县的购房款本金及法定孳息在法律基础、法律后果和款项性质均有不同，二者之间不存在可相互抵销的法定情形。此外，城建公司以其应承担的上述逾期办证违约责任抵销其占有贺安县购房款期间的所产生法定孳息，实则免除或减轻了其应当承担的违约责任，有悖法理，同时该行为亦将导致作为购房人的贺安县的法益受损，有违公平。是故，城建公司主张将其已承担的逾期办证违约金41630元与本案中应返还的贺安县购房款的法定孳息部分相互抵消，系对相关司法解释规定的误解，有悖公平和法理，本院不予支持。因一审判决的利息系合同解除后城建公司应当返还贺安县的购房款的法定孳息，该法定孳息并非违约金，非因当事人的意思表示可增加或减少，该孳息依法应自城建公司实际占有购房款之日起按照银行同期贷款利率计付给贺安县，而且因城建公司的违约行为导致合同无法继续履行而解除，必将给贺安县造成包括但不限于利息损失在内的房屋溢价、重置成本增加等其他损失，不能认定城建公司承担逾期办证违约金和上述孳息之和已远远高于给贺安县造成的实际损失，故城建公司以该孳息属于违约金并要求以不超过购房款总额30%的标准进行调减，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因城建公司承担逾期办证违约责任后至本案诉讼时，其违约情形持续存在，并未消除，而且导致合同无法办理产权证书的原因和责任在城建公司，城建公司亦没有事实或证据证明作为购房人的贺安县对此有过错，根据无过错即无责任及违约方不能从违约行为中获取利益之法理，城建公司要求贺安县对其反诉主张的房屋租金损失承担过错损害赔偿责任，于法、理相悖，本院不予支持。至于城建公司主张抵销的物业费用与本案系不同的法律关系，且一审中未提出该诉讼请求，城建公司亦同意不在本案中处理，故对该项主张在本案中不予审查。综上所述，城建公司之上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8514元，由荣成市城建开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  于大海代理审判员  李佳忆代理审判员  宋 杨二〇一七年六月二十二日书 记 员  刘双双