北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民初字第4089号
原告（反诉被告）李东霖，男，1980年10月21日出生。
委托代理人陈鹏飞，北京市凯泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京昊坤众和商贸有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号楼1201A房间。
法定代表人何丽，总经理。
委托代理人许晓星，男，1979年7月7日出生。
原告（反诉被告）李东霖与被告（反诉原告）北京昊坤众和商贸有限公司（以下简称昊坤众和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员沈霞担任审判长，人民陪审员张桂荣、牛淑珍参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李东霖及委托代理人陈鹏飞，被告（反诉原告）昊坤众和公司的委托代理人许晓星均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）李东霖起诉称：2013年4月17日，在昊坤众和公司负责人何丽保证享有北京市石景山区某室外广场的所有权及使用权，并声称按北京市容市貌等管理规定被告对该场地能用于经营大排档的承诺下，原告李东霖与被告签订了《室外广场租赁协议》。经审核，被告同意原告的装修、设施及经营方案。2013年4月24日，原、被告又签订了一个施工协议。随后，原告向被告支付了场地租金60000元、经营保证金20000元、装修施工押金5000元。2013年5月6日，原告开始对租赁场所装修。在装修过程中，石景山区某办事处的相关负责人，以被告无权出租属于某街道办所有的场所、原被告双方的租赁违法、该啤酒花园经营扰民为由，组织叫停原告的装修施工。原告立即与被告交涉该事情，被告称市里这一段时间检查很严，原告不能大规模的装修，需要把以已经装修好的钢管支架拆除。此后，原告无法实际经营大排档啤酒花园。原告认为被告出租的300平米室外广场包括三个车位和行人通道，不能进行经营活动。而且建委在批准时也不能作为商业使用。被告在明知以上情况下又用于商业并租赁给原告。被告的行为明显有欺诈的性质，原、被告签订的合同属于可撤销的合同。即使原、被告双方的合同不属于可撤销合同，被告也未按照约定提供租赁场地，其行为构成违约，应当退还租赁费60000元、经营保证金20000元、装修施工押金5000元。为维护自身的合法权益，原告诉至法院。诉讼请求：1.依法撤销原、被告于2013年4月24日签订的《室外广场租赁协议》；2.判令被告返还租赁费60000元、经营保证金20000元、装修施工押金5000元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）昊坤众和公司答辩称：一、租赁期间，被告按照约定将租赁场地交付给原告，后来又应原告的要求将焊接的架子拆除。可见，被告已按合同的约定履行了义务。二、原告所谓的损失皆由原告自身行为及违约造成。原告在装修期间，未按《施工协议》安装安全线，也未按照北京市工程装修时间之规定施工，从而导致了周边居民的投诉。后由于自身原因，原告未营业。根据《租赁合同》第二条第二款及第七条之规定，原告已严重违约，故被告对原告剩余租金及经营保证金不予退还。三、原告所谓被告对租赁标的物不享有出租权及合同欺诈纯属子虚乌有。从被告与北京某开发有限公司所签订的《租赁合同》，《北京市规划委员会规划意见复函》，《国土资源证》及北京市石景山区某委的审批中可以看出，被告享有该标的物的使用权，并可以作为商业租赁使用。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）昊坤众和公司反诉称：原、被告于2013年4月17日签订了为期5个月的租赁合同。但合同签订后，原告未按照约定如期进场经营，这是原告自身原因造成的。因原告不经营导致商厦连续三年夏季夜生活消费旺季的中断，使得被告联营的儿童游乐园收入下降了35%，亏损共计28921元。后原告找到被告诉说其本身各种不易，为其违约行为开脱，希望被告能退还其保证金。原告编造被告不能出租场地等原因将被告诉至法院。为维护被告合法权益，依法提起反诉。反诉请求：1.判令李东霖赔偿昊坤众和商业损失28921元；2.依法驳回原告的诉讼请求；3.反诉费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）李东霖针对被告（反诉原告）昊坤众和公司的反诉答辩称：儿童游乐园收入减少与本案没有关系，昊坤众和公司请求的损失没有法律依据。不同意昊坤众和公司的反诉请求。
经审理查明：2013年4月17日，李东霖（乙方）与昊坤众和公司（甲方）签订《租赁合同》。合同载明：乙方承租石景山区某室外广场停车场地（以下简称9栋室外广场），面积300平米，西南面靠墙12平米做为水房及临时卫生间；经营项目：大排档啤酒花园；租赁期限自2013年4月30日至2013年9月20日止，租金为陆万元；营业时间：每天下午17：00至次日凌晨24：00；本合同签订时，乙方须向甲方交纳租金陆万元，经营保证金贰万元；乙方在签订合同当日向甲方交纳的订金不能抵租金，在乙方向甲方交齐当期租金后转为经营保证金；合同期满，乙方撤出场地5日内由甲方无息退还经营保证金。合同签订当天，李东霖向昊坤众和公司交纳六万元租金和二万元经营保证金。
2013年4月24日，李东霖与昊坤众和公司就啤酒花园大排档的装修工程施工等相关事项，签订了《施工协议》。该协议载明：施工（经营）地点：w6楼室外广场；开工日期2013年4月24日，竣工日期2013年5月15日；施工总天数21天；施工押金五千元，在装修结束验收合格后，无息返还；在通过甲方装修审核小组确认同意后，李东霖可进场施工装修。同日，李东霖向昊坤众和公司交纳施工押金5000元。
2013年5月初，李东霖聘请工人在9栋室外广场搭建用于销售啤酒大排档所需的尖顶售酒亭和小吃档口。施工期间，石景山区某办事处认定李东霖在9栋室外广场搭建售酒亭的行为属于私搭乱建行为，并根据《北京市市容环境卫生条例》的规定制止了李东霖对啤酒大排档的装修。
2013年6月21日，李东霖通过短信的方式让昊坤众和公司拆除已经焊接好的尖顶售酒亭。昊坤众和公司随后拆除了一个售酒亭，并将其余的售酒亭移开。
另查明，北京市石景山区某商品房的产权人为北京某开发有限公司（以下简称某公司）。2010年11月29日，某公司与北京某公司（以下简称某公司）签订《房屋租赁合同》。某公司将北京市石景山区某栋，可租建筑面积为8537平方米（含预留车位地上10个，地下35个）出租给某公司。租赁期自2010年12月1日起至2020年11月30日止。
2012年1月1日，某公司与昊坤众和公司签订《委托协议》。某公司将位于石景山区某楼及其附属设施全权委托给乙方进行招商租赁。委托期限自2012年1月1日至2013年12月31日。某公司与昊坤众和公司的法定代表人均为何丽。
再查明，北京市石景山区某栋商品房及室外广场位于某阳光小区内部。该小区现为业主已经入住的成熟型小区。2007年，首钢房地产开发有限公司规划9栋室外广场的用途为地面停车位及人行通道。
庭审中，昊坤众和公司向本院提供《北京市规划委员会规划意见复函》。根据复函显示，昊坤众和公司提供给李东霖的300平米的室外广场包括3个地面停车位及广场人行通道。
上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、《施工协议》、《收据》、《北京某公司房屋租赁合同书》、《补充协议书》、《某规划委员会规划意见复函》、谈话笔录等证据材料在案佐证。
本院认为：李东霖与昊坤众和公司于2013年4月17日签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合同并不违反法律、行政法规的强制性规定。双方应当遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。《租赁合同》约定，李东霖租赁的300平米的室外广场将用于经营大排档啤酒花园。而依据本案查明的事实，昊坤众和公司提供的租赁场所只能用于地面停车及人行通道，且大排档啤酒花园的营业时间为每天下午17：00至次日凌晨24：00，而该租赁场地处于住宅小区内部，不能用于扰民的经营项目，故昊坤众和公司改变国家对租赁场地的审批用途，未能按照合同约定向李东霖提供能用于经营大排档啤酒花园的场地。昊坤众和的行为已构成违约行为。关于李东霖提出被告在明知300平米室外广场不能用于经营活动的情况下仍与其签订《租赁合同》，被告的行为属欺诈行为，请求法院依法撤销双方于2013年4月17日签订的《租赁合同》的诉讼请求，因原告未能提供充分证据证明被告在签订合同时有欺诈他人的故意，故本院对原告的该诉求不予支持。
关于李东霖主张被告应当返还租赁费60000元、经营保证金20000元及装修押金5000元的诉求，因昊坤众和公司的违约行为致使李东霖的经营目的不能实现，故昊坤众和公司应退还经营保证金、租赁费及装修押金。考虑李东霖于2013年4月30日至2013年6月21日已实际使用租赁场地，且在签订合同时未尽到认真审查义务，故昊坤众和公司应退还李东霖租金33000元、经营保证金20000元及装修押金5000元。
关于昊坤众和公司提出李东霖应赔偿其商业损失28921元的反诉请求，因昊坤众和公司的违约行为致使李东霖未能经营大排档，且游乐园（2013年4月30日至9月20日）的营业收入与李东霖打算经营的大排档啤酒花园是否正常营业无直接的联系，昊坤众和公司也未提供充分的证据证实其受到的商业损失，故本院对该反诉请求不予支持。
关于昊坤众和公司提出依法驳回原告的诉讼请求的反诉请求，因该反诉请求实质是答辩意见，并非明确、确定的诉讼请求，故本院对该反诉请求不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、北京昊坤众和商贸有限公司于本判决生效后七日返还返还李东霖租赁费三万三千元、经营保证金二万元及装修押金五千元；
二、驳回李东霖的其他诉讼请求；
三、驳回北京昊坤众和商贸有限公司的反讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三千元，由李东霖负担一千七百五十元（已交纳一千五百元，余款于本判决生效后七日内交纳），由北京昊坤众和商贸有限公司负担一千二百五十元（于本判决生效后七日内交纳）；
反诉案件受理费二百六十一元，由北京昊坤众和商贸有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 沈 霞
人民陪审员 张桂荣
人民陪审员 牛淑珍
二〇一四年五月十五日
书 记 员 王晓铮