河南省方城县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1322民初54号
原告：沈继霞，女，1984年10月31日生，汉族。
被告：南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司。
法定代表人：陶杰，该公司董事长。
注册号：411300100001389（1-1）。
住所地：南阳市方城县城关镇潘庄。
委托诉讼代理人：赵永刚，男，1985年7月22日生，汉族，住西安市雁塔区。南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司法务工作人员。
委托诉讼代理人：范继成，男，1967年11月6日生，汉族，住社旗县。南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司工程师。
原告沈继霞与被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司（以下简称佳合房地产公司）为买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日受理后，依法适用普通程序，于2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告沈继霞、被告佳合房地产公司的委托诉讼代理人赵永刚、范继成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈继霞向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告支付未办房屋所有权证的违约金34508元；2、判令被告为原告办理房屋所有权证；3、判令被告将代收原告的大修基金、契税交到相关单位，换取正规发票交予原告，退还煤气初装费2300元；4、被告承担诉讼费用。事实与理由：2009年9月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发建设的裕邦方舟城10号楼3单元501号商品房一套。合同第15条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同是被告单方制定的格式合同，内容没有和原告协商，违约金也是被告自己制定的，原告仅是被动签字。合同签订后，原告履行了义务，支付商品房总额价款157000元。合同约定房屋所有权证由被告代办，被告代收了原告的办证费、大修基金、燃气初装费费用等。原告按时把上述款项全部交给了被告。并且原告也将办理房屋所有权证需要使用的相关材料复印件交给了被告，合同也到房管局备了案，但在合同约定的期限内原告没有拿到房地产权证。之后，原告不断向被告索要房屋所有权证，被告以正在办理为由敷衍，直到今年夏天，小区整个业主集体进行维权，再次就《房屋所有权证》办理问题与被告协商，被告以没钱为由推拖不办。业主向县政府反映后，知道房地产权证迟迟拿不到手的原因，是被告没有按时将代收的款项交到相关部门，同时也没有向房管局提交办理产权证所需的资料。因为被告单方原因，以致原告6年多见不到房产证。原告认为：1、被告未在合同约定的期限内给业主办理房屋所有权证，显然属于违约，根据《商品房买卖合同》第15条第2项的约定，被告应当支付给原告违约金，但该条款违约金明显偏低，侵害了原告的合法利益，属于不平等条款，应按法律法规规定的违约金标准支付给原告违约金；2、被告没有把代收原告的大修基金、契税交到相关部门，要求被告立即将此款项交到相关部门，给原告换取正规发票。3、被告安装不合格煤气设备，被消防部门强行拆除，原告交的煤气初装费2300元理应退还给原告。
被告佳合房地产公司辩称：关于没有办理房屋所有权证的违约金计算，合同第十五条第二项有约定，不应使用合同第九条约定。另外：一、原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方协商一致的结果，不存在单方强制行为，且该合同已在房管局备案。原告诉称，合同是被告单方指定的格式合同，违约金是被告自己制定的，原告是被动签字的、这些均和事实不符。房产证一直未办理下来是由于政府之前一些政策原因造成，属于不可抗力，不属于出卖人的责任。请求法院作出合法、合理、公平、公正的判决。
经审理查明：2009年9月28日，原告沈继霞购买了被告佳合房地产公司开发的方舟城10号楼3单元501号商品房一套,并签订商品房买卖合同一份。合同约定：第四条，商品房总价款为：157000元。第十五条，关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同附件三第四条约定：“煤气初装费，收费2300元/户。初装费用买受人在办理交房手续时一次性付清该款项”。合同签订当日，原告沈继霞缴纳购房款32000元，下余125000元，由原告沈继霞向银行按揭贷款支付。后被告佳合房地产公司向原告沈继霞出具购房款发票。2012年11月4日，原告向被告支付办证费、大修基金共计6598元。2012年11月4日，煤气初装费2300元，被告出具收据两份，发票1份。2013年3月3日，原告沈继霞入住购买的商品房。
本院认为：原告沈继霞与被告佳合房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行权利、义务。原告沈继霞依合同约定支付了购房款，被告佳合房地产公司应按合同约定承担逾期未办理房屋产权证件的责任。因合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”原告在2013年3月3日起入住后，至今未取得房屋产权证书，按照合同约定的违约金计算方法，原告沈继霞已付房价款157000元，被告佳合房地产公司应支付违约金157元（157000元×1%），故对原告沈继霞请求判令被告佳合房地产公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金34508元中的157元理由成立，本院予以支持。原告沈继霞诉称合同系被告单方提供，违约金计算系被告单方制定，对此原告不予认可。因对于逾期办理房屋所有权证的违约金计算方法合同有明确约定，该约定不能显示“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”，或者具备《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效的情形，且原告沈继霞也未提供证据证实因违约造成的实际损失，故对于原告沈继霞按照日万分之一计算请求的违约金34508元中的其他部分本院不予支持。因办理房屋所有权证是行政机关的职权范围，所以原告沈继霞请求判令被告佳合房地产公司办理房屋所有权证的理由不能成立，本院不予支持。但被告佳合房地产公司应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因原告沈继霞向被告佳合房地产公司缴纳的大修基金系被告佳合房地产公司代收的费用，该费用应当交相关行政管理部门，并由行政管理部门出具发票交付给原告，故原告沈继霞请求判令被告佳合房地产公司将代收原告的大修基金交到相关单位，换取正规发票交予原告的理由成立，本院予以支持。如被告佳合房地产公司未及时履行上述行为义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，被告佳合房地产公司应当加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。因煤气初装费在双方签订的《商品房买卖合同》附件三第四条上单独约定应当由购房者承担，说明房价款中并未包含煤气初装费，且原告已经缴纳，应认定原告对房价款不包含煤气初装费这一事实的认可。被告佳合房地产公司在向原告交房时也已安装了煤气设备，现煤气设备被拆除，是因政府政策原因拆除，故原告沈继霞请求判令被告佳合房地产公司退还煤气初装费2300元的理由不能成立，本院不予支持。被告佳合房地产公司辩称：逾期办理房屋所有权证的违约金应当按照合同第十五条约定计算的理由成立，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第四十一条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈继霞支付逾期违约金157元。
二、被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
三、被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将代收原告沈继霞的大修基金交至相关单位，并将换取正规发票交予原告沈继霞。
四、驳回原告沈继霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。
案件受理费800元，由原告沈继霞负担550元，由被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司负担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 张振山
审 判 员 陈雪艳
人民陪审员 刚晓阳
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 靳安东