重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终5755号
上诉人（原审被告）：蒋玲。
委托诉讼代理人：陈福国（系蒋玲的舅舅）。
被上诉人（原审原告）：大足县金龙房地产开发有限公司，住所地重庆市大足区龙岗街道八片区一幢一单元401号。
法定代表人：邓宗见，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋阳，重庆泰升律师事务所律师。
上诉人蒋玲因与被上诉人大足县金龙房地产开发有限公司（以下简称金龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2016）渝0111民初832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蒋玲及其委托诉讼代理人陈福国，被上诉人金龙公司的委托诉讼代理人蒋阳到庭参加了询问。本案现已审理终结。
蒋玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金龙公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由金龙公司承担。主要事实和理由：一、一审程序违法，遗漏了对蒋玲反诉的具体诉讼请求做出裁定或予以判决结论。二、一审法院对蒋玲庭审举证、质证的4组证据不予认定，不做出采纳或不予采纳的认证意见，这是违背判案的原则性情形。三、一审判决对案件定案事实根据，缺乏直接证据的证明作用力，导致对双方的法律关系性质认定错误，将属购买商品房性质用途的款项去适用民间借贷性质的法律依据也是错误的。望终审法院依法予以纠正。
金龙公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法；请求驳回上诉，维持原判。
金龙公司向一审法院起诉请求：判决被告限期内协助原告办理撤销“商品房买卖合同”备案登记。
一审法院认定事实：2006年1月9日，金龙公司与蒋玲签订《商品房买卖合同》，蒋玲向金龙公司购买其开发建设的位于XXXXC栋4＃、5＃门市（建筑面积116.77㎡）和D栋16＃、17＃、18＃门市（建筑面积81.7㎡），套内单价800元/㎡，总成交金额152064元。2007年1月5日，原告金龙公司与被告蒋玲签订《回购协议书》，该《回购协议书》第一条回购内容约定：乙方（蒋玲）在甲方所购买的房屋即大足县“西门游园”片区C栋4号、5号2个门市合计建筑面积116.77㎡，D栋16号、17号、18号3个门市，合计建筑面积81.7㎡，总建筑面积198.47㎡。第二条回购价格：按乙方在甲方所购门市总建筑面积198.47㎡，总购房价款（人民币）15.2064万元的原价回购。第三条回购时间：在乙方所购房屋合同登记之日起6个月内购回。2007年1月11日，金龙公司持与蒋玲签订的《商品房买卖合同》到原大足县国土资源和房屋管理局办理备案登记。2007年1月13日，金龙公司向蒋玲出具《收条》：“今收到蒋玲购门市予付款壹拾伍万元正。〈150000-元〉小写。”
因双方的纠纷未彻底解决，蒋玲直接占用了D幢17、18号门市和C幢的4号、5号门市。2008年6月19日，聂凯与金龙公司签订《重庆市商品房买卖合同》，金龙公司向聂凯出售“西门游园”片区C栋4号、5号2个门市（建筑面积116.77㎡）和D栋15号、16号、17号、18号4个门市（建筑面积104.38㎡），总成交金额为527037.5元。2008年6月19日，金龙公司向聂凯出具《收据》，收到聂凯购房款527037.5元。
2014年2月24日，蒋玲向一审法院起诉，要求金龙公司履行合同，并立即办理房屋产权手续。在审理过程中，金龙公司辩称其与蒋玲签订《重庆市商品房买卖合同》后又签订《回购协议》，双方名为房屋买卖，实为民间借贷。一审法院认定蒋玲与金龙公司之间的法律关系是借贷关系而非商品房预售，经一审法院释明，蒋玲不变更诉讼请求，一审法院于2014年10月13日作出（2014）足法民初字第03098号《民事判决书》，判决：驳回蒋玲的诉讼请求。蒋玲不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提出上诉。2015年1月27日，重庆市第一中级人民法院作出（2014）渝一中法民终字第07888号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。此后，蒋玲向重庆市高级人民法院申诉。2015年11月11日，重庆市高级人民法院作出（2015）渝高法民申字第01757号《民事裁定书》，裁定：驳回蒋玲的再审申请。
在本案审理过程中，蒋玲拒绝承认其与金龙公司系借贷关系，坚持要求金龙公司履行《重庆市商品房买卖合同》，并向一审法院递交《反诉状》，反诉请求为：金龙公司立即协助蒋玲办理商品房买卖合同预售登记号（2007）商字第（068）号的产权登记事宜。
一审法院认为，蒋玲2014年2月起诉金龙公司商品房预售合同纠纷一案，一审法院对相关案件事实及双方的法律关系性质进行了认定，一审法院作出的（2014）足法民初字第03098号《民事判决书》认定蒋玲与金龙公司之间名为商品房买卖，实为民间借贷，经一审法院释明，蒋玲拒绝变更诉讼请求，一审法院依法判决驳回蒋玲的诉讼请求。此后，蒋玲向重庆市第一中级人民法院上诉，并向重庆市高级人民法院申诉，均被驳回，一审法院作出的（2014）足法民初字第03098号《民事判决书》已经生效。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，蒋玲在本案审理中仍明确表示其与金龙公司系买卖合同关系，坚持要求金龙公司履行《重庆市商品房买卖合同》约定的权利、义务，其系对自己权利的处分，一审法院只能依据法律规定和双方的真实法律关系进行处理，其不要求金龙公司与其借贷关系进行清算，应视为对自己权利的处分。金龙公司从蒋玲处取得15万元并签订《重庆市商品房买卖合同》和《回购协议》的真实意思，是欲将涉案门市作为借款的抵押物。虽然双方签订了《商品房买卖合同》并办理了备案登记，但备案登记仅是行政机关对商品房预售进行管制的一种方式，不是《中华人民共和国担保法》中规定的抵押登记，不产生抵押登记效力。双方办理商品房备案登记的行为宜认定为非典型的担保方式，即在金龙公司不能按时归还15万元的情况下，蒋玲可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。又根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但可以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿，而不能通过签订买卖合同的方式约定债务人未归还借款时，房屋归债权人所有。因此，金龙公司要求蒋玲协助办理“西门游园”C栋4＃、5＃门市和D栋16＃、17＃、18＃门市撤销备案登记符合法律规定，一审法院依法予以准许。综上，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：被告蒋玲于本判决生效后10日内协助原告大足县金龙房地产开发有限公司办理“西门游园”C栋4＃、5＃门市和D栋16＃、17＃、18＃门市的撤销备案登记。本案受理费80元，由被告蒋玲负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审认定的事实与一审认定的事实相同。
本院认为，首先，一审法院作出的（2014）足法民初字第03098号《民事判决书》已经发生法律效力，该生效判决确认蒋玲与金龙公司之间为民间借贷法律关系，而不存在商品房买卖合同法律关系。其次，蒋玲在一审中提出的反诉请求与其在（2014）足法民初字第03098号案中作为原告提出的诉讼请求相同，且该反诉请求实质上是要否定前诉裁判结果，明显构成重复起诉，故一审法院对其反诉请求不予受理符合法律规定。最后，蒋玲提供的证据不足以推翻（2014）足法民初字第03098号生效判决所确认的事实。因此，本院认定蒋玲与金龙公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，故对金龙公司关于撤销涉案商品房买卖合同备案登记的请求，本院予以支持。
综上所述，蒋玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人蒋玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一六年十月十二日
书 记 员 王睿杰