广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3584号
上诉人（原审原告）：广州市以太物业管理有限公司，住所地。
法定代表人：徐志华，职务总经理。
委托代理人：郭超，该司职员。
委托代理人：唐力峰，广东国道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李恒波，男，1973年7月30日出生，汉族，身份证住址广东省从化市。
被上诉人（原审被告）：广州市恒丰泰自动变速箱维修有限公司，住所地。
法定代表人：李恒波，职务总经理。
两被上诉人的共同委托代理人：丁自勇，广东格方律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托代理人：李汉林，广东格方律师事务所实习律师。
上诉人广州市以太物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市恒丰泰自动变速箱维修有限公司（以下简称恒丰泰公司）是成立于2005年2月2日的有限责任公司，李恒波是恒丰泰公司的法定代表人。2004年9月3日，广州市以太物业管理有限公司（以下简称以太公司）（甲方）与恒丰泰公司（乙方）签订《广州市新广从汽车配件交易市场业户租赁商铺合同》，约定由甲方有偿为乙方提供位于广州市白云大道北113号新广从汽车配件交易市场内第E573-E582，E589-E593号商铺（以下简称涉案商铺）。商铺交铺日为2004年9月3日前，租赁起止期限从2004年9月1日至2009年12月30日止。本合同中，该商铺从2005年1月1日起开始计费、免租装修期为／天。甲方提供的商铺间隔为实体墙。甲方提供商铺卷闸门。设三相电表一个，分水表一个。表后的水电线路设施由乙方自行架设安装。商铺内墙为白色煽灰，地面为水泥砂浆抹面（以现状为准）。商铺的招牌，由甲方组织统一制作，费用由乙方负担。自甲方交付商铺之日起，乙方方可进场装修，装饰设计方案必须报请甲方，并经甲方书面批准后方可施工（详见《管理规则手册》第三，铺位、仓位、宿舍装修规定），商铺的外墙不能改动。租赁期间，乙方应爱护甲方的财产（包括甲方提供的商铺、室外装修及水电设施、公共设施等，）不得擅自改动商铺的建筑结构，不得拆除或破坏店铺原有的设备设施及设置在该建筑物内的任何公共设施。如需改变内部门墙，须先征得甲方书面同意。乙方在租赁期内擅自改动，拆除该商铺的建筑结构、装修、设备及公共设施，必须恢复原状，并赔偿由此造成的一切损失。在乙方于合同期内没有违反合同规定，并准时缴纳各项费用的前提下，合同期满，乙方如有意续约，应于承租期满二个月前通知甲方，并需得到甲方书面同意，租金和其他租赁条件以双方重新签订合同为准；在同等条件下，乙方有优先续约权，如乙方无提出续约则视为乙方放弃续约的权利；如在合同期满日期30天前，双方仍未能就是否续约达成协议，则视作乙方放弃续约，甲方有权与新的租户签订租赁合同；乙方不得提出异议，并必须在租赁期满后五天内搬出所租赁的铺位，乙方逾期不迁出原租赁铺位的，甲方可参照9-10条款之规定执行。若双方不再续约，商铺连同商铺内部原有设施、一切镶嵌在构筑物内的附属设施由甲方无偿收回，乙方不得有意损坏，甲方退还乙方保证金（不计利息）。若乙方违反此条款，甲方可参照9-5条款之规定执行等等。上述合同签订后，恒丰泰依约进场使用涉案商铺。据与恒丰泰公司洽谈合同业务的以太公司员工姚务滋证述，2004年4月份，李恒波到以太公司处找商铺，提出要求承租15间作汽配，并将商铺打通，将隔墙和楼梯拆除，当时姚务滋本人口头表示同意，但需要在租期满后将场地恢复。以太公司对姚务滋的证述予以确认，李恒波、恒丰泰公司对姚务滋关于口头同意拆除楼梯和隔墙的证述予以确认，对口头协议恢复原状的证述不予确认。
据以太公司陈述，恒丰泰公司在2005至2006年期间将涉案商铺的楼梯和隔墙拆除，二楼的间隔打了门洞，进行了天花、吊顶装修，安装了落地玻璃，更换了卷闸门与铝合金门，洗手间做了改动。李恒波、恒丰泰公司除对洗手间的问题未予确认外，其余均予以确认。另以太公司陈述，其在恒丰泰公司经营期间不会要求其恢复原状，但是在其司退租情况下需要对商铺恢复原状。
上述合同期满前的2009年12月24日，以太公司（甲方）与李恒波（乙方）签订《广州市新广从汽车配件交易市场业户租赁商铺合同》，由乙方向甲方承租涉案商铺用于恒丰泰公司经营使用，由恒丰泰公司缴租。合同约定，乙方租赁该商铺仅限于营业执照的经营范围，即经营：汽车配件（超出经营范围的违约责任由乙方承担）。租赁起止期限从2010年1月1日至2011年12月31日止。租赁期间，该商铺从2010年1月1日开始计租，免合同租金装修期为／天。甲方提供的商铺间隔为实体墙，甲方按商铺现状并附图列出设施清单交乙方签收。甲方提供商铺卷闸门及室内附属设施，包括电器、线路、供水、卫生间、排水设施。商铺内墙为白灰涮面，地面为水泥砂浆抹面（以现状为准）。其他门、窗及室内水电设施以现状为准。商铺的招牌，按规定的规格进行申请，获批后根据规定实施。招牌由甲方组织统一制作，费用由乙方负担。自甲方交付商铺之日起，乙方进场装修必须报请甲方，并提供装修施工方案。经甲方书面批准后，并交纳相关的款项（包括装修保证金、拆墙保证金、施工质量保证金、余泥渣土清运保证金等）后方可施工（详见《管理规则手册》第三，铺位、仓位、宿舍装修规定），商铺的外墙不能改动。乙方应爱护甲方的财产（包括甲方提供的商铺，室外装修及水电设施、公共设施等），不得擅自改动该商铺的建筑结构，不得拆除或破坏店铺原有的设备设施及设置在该建筑物内的任何公共设施。在租赁期，该商铺内的任何设施有破损的，乙方必须自费将之修复。乙方不得擅自改变经营范围；如需改变，须先征得甲方同意，并在工商管理部门办理相关的经营范围更改手续。乙方在租赁期内擅自改动。拆除该商铺的建筑结构、装修、设备及公共设施，必须恢复原状，并赔偿由此造成的一切损失。在乙方于合同期内没有违反合同规定，并准时缴纳各项费用的前提下，合同期满，乙方如有意续约，应于承租期满二个月前通知甲方，并需得到甲方书面同意，租金和其他租赁条件以双方重新签订合同为准；在同等条件下，乙方有优先续约权，如乙方无提出续约则视为乙方放弃续约的权利；如在合同期满日期30天前，双方仍未能就是否续约达成协议，则视作乙方放弃续约，甲方有权与新的租户签订租赁合同；乙方不得提出异议，并必须在租赁期满后五天内搬出所租赁的铺位，乙方逾期不迁出原租赁铺位的，甲方可参照9-10条款之规定执行。若双方不再续约，商铺连同商铺内部原有设施、一切镶嵌在构筑物内的附属设施有甲方无偿收回，乙方不得有意损坏，甲方退还乙方保证金（不计利息）。若乙方违反此条款，甲方可参照9-5条款之规定执行等等。
李恒波表示，其以本人名义签署该份合同是由于以太公司告知其李恒波、恒丰泰公司签字都一样，以太公司要其怎么签就怎么签。原审审理中，以太公司认为恒丰泰公司是上述租赁合同的相对人，李恒波在合同上签字又是恒丰泰公司的法定代表人，故应承担连带责任。李恒波、恒丰泰公司对以太公司的陈述不予确认，主张由李恒波签署的合同的承租人应为李恒波。原审审理中，以太公司向原审法院提交电子通用发票，拟证明恒丰泰公司是实际承租人的事实。恒丰泰公司对证据予以确认，但否认恒丰泰公司是李恒波签署的租赁合同的相对人。
以太公司与李恒波签订的租赁合同到期后，双方因保证金、租金及场地恢复原状问题发生争议。2013年9月26日，李恒波向原审法院提起诉讼【案号为（2013）穗云法民四初字第1226号，以下简称1226号案】，要求以太公司退还合同保证金、水电保证金并支付利息。以太公司于2013年10月25日在该案中反诉李恒波，要求李恒波支付拖欠的租金、管理费、水费、电费及违约金。要求李恒波支付涉案商铺恢复原状及空置费用。要求李恒波支付上述反诉请求所涉费用利息。原审法院经审查，受理以太公司反诉李恒波支付拖欠的租金、管理费、水费、电费及违约金的诉讼请求，其余反诉请求告知以太公司另案起诉。
2013年12月25日，原审法院作出（2013）穗云法民四初字第1226号民事判决书（已生效），据该判决查明：涉案商铺的上一手承租人是恒丰泰公司，涉案商铺在交付给李恒波之前，隔墙与楼梯均已由恒丰泰公司拆除，李恒波未有作改动，恒丰泰公司确认隔墙与楼梯由其拆除。以太公司除确认隔墙与楼梯在恒丰泰公司承租期间由该司拆除外，还主张李恒波也参与了拆除，理由是李恒波为恒丰泰公司的法定代表人。以太公司出示照片、工程审批表、复原工程施工合同、工程费用明细、付款凭证等证据，拟证明以太公司为恢复涉案商铺原状支出费用的事实。……再查，涉案租赁合同为以太公司提供的格式合同，以太公司与李恒波确认合同约定的“甲方按商铺现状并附图列出设施清单交乙方签收”中的附图及设施清单，在以太公司向李恒波交付商铺时，并未提供。
原审审理中，李恒波、恒丰泰公司抗辩以太公司的诉讼请求超过诉讼时效，因恒丰泰公司与以太公司的租赁关系在2009年12月31日，故以太公司起诉恒丰泰公司超过诉讼时效。另李恒波未有改动商铺，以太公司起诉李恒波亦无据。以太公司对李恒波、恒丰泰公司的抗辩意见不予确认，主张在1226号案中已经就该诉讼请求向李恒波提起反诉，李恒波是恒丰泰公司的法定代表人，应视同向恒丰泰公司也主张了相应权利。以太公司另表示曾电话向李恒波、恒丰泰公司主张，但未提交证据证实。以太公司向原审提交审批表、施工合同、费用明细、付款凭证拟证明为涉案商铺恢复原状花费费用的事实。提交装修条例，拟证明涉案商铺装修需要书面报告的事实。李恒波、恒丰泰公司对上述证据均不予认可。
以上事实，有租赁合同、发票、商铺照片、工程审批表、施工合同、工程费用明细、付款凭证、营业执照、费用报销单、营业执照、平面图、物业存在问题书面材料、装修条例、证人证言及双方当事人陈述等证据证实。
2014年2月27日，以太公司以李恒波、恒丰泰公司在承租使用涉案商铺合同期满后，违反合同约定，未将改造的商铺恢复原状，给以太公司造成了经济损失为由，向原审法院起诉，请求判令：1.李恒波、恒丰泰公司连带赔付以太公司商铺564-568、575-579、586-590号15间商铺恢复原状损失费70385元；2.李恒波、恒丰泰公司连带赔付以太公司商铺恢复原状期间的空置损失费38000元；3.一审诉讼费由李恒波、恒丰泰公司承担。
李恒波原审辩称：不同意以太公司的诉讼请求，以太公司的诉讼请求不符合事实，也不符合约定，请求法院依法驳回。涉案商铺最初由恒丰泰公司承租，由恒丰泰公司合理改造，应当由恒丰泰公司恢复原状，李恒波不需要承担任何责任。恒丰泰公司虽然改变了涉案商铺的结构，但是是经过以太公司许可的。在恒丰泰公司租赁涉案商铺时，以太公司的商铺尚处于招商状态，没有多少人承租。为了吸引客户，以太公司同意恒丰泰公司作任何改造，没有让恒丰泰公司缴纳任何的装修保证金、拆墙保证金等。如果以太公司提供不了上述证据，就证明恒丰泰公司改造商铺是经过以太公司认可的，不需要恢复原状。从商铺经营的惯例来看，承租人对商铺进行一定的改造是切合实际的，合理的需要，不属于擅自改动。如果恒丰泰公司擅自改动商铺，以太公司一定会出面制止，而不是等到合同期满后的3至4年时间才来追究恢复原状。另外，合同约定，如果双方不再续约，一切镶嵌在构筑物内的附属设施由甲方无偿收回，乙方不得有意损坏，这与以太公司提出要求李恒波与恒丰泰公司恢复涉案商铺的原状是矛盾的。另外，以太公司要求李恒波承责也超过了诉讼时效。综上，请求法院驳回以太公司的诉讼请求。
恒丰泰公司原审辩称：同意李恒波的答辩意见，以太公司的诉讼请求不符合事实，也不符合约定，请求法院依法驳回。以太公司将商铺交给我司时只是用水泥和白灰刷墙，引进我司后，给我司很大的优惠，同意我司将商铺打通，但是以太公司并没有通知我司缴纳装修保证金，也没有让我司到期恢复原状。我司是2004年9月1日至2009年12月30日期间的商铺承租人。打通商铺是在我司承租期间由我司所为。但是双方没有约定我司要将商铺恢复原状。2010年1月1日至2011年12月31日期间，是李恒波签订的租赁合同，其要求我司承责已经超过了诉讼时效，请求法院予以驳回。
原审法院认为：根据合同约定，“乙方在租赁期内擅自改动、拆除该商铺的建筑结构、装修、设备及公共设施，必须恢复原状，并赔偿由此造成的一切损失。”故承租人仅在擅自改动、拆除涉案商铺的情形下才需要向出租人承担恢复原状的责任。根据查明事实，以太公司对于恒丰泰公司改造商铺知情且认可，也允许李恒波、恒丰泰公司长期使用改造后的商铺进行经营活动，故恒丰泰公司对涉案商铺的改造应视为已经以太公司同意而非擅自。而对于以太公司主张双方曾协议在合同期满后，应由李恒波、恒丰泰公司恢复涉案商铺原状的意见，首先未有合同约定，其次，以太公司证人姚务滋证述双方存在口头约定，李恒波、恒丰泰公司亦不予确认。故在以太公司不能提供充分证据证实双方曾对在租赁期满后恢复涉案商铺原状达成一致意见的情形下，以太公司的主张缺乏理据，相应诉求，不予支持。
据此，原审法院以以太公司的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条，并依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定，于2014年8月6日作出如下判决：驳回以太公司全部的诉讼请求。一审受理费2468元，由以太公司负担。
判后，上诉人以太公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院扩大解释涉案合同条款，合同约定承租人擅自改建、装修商铺要承担恢复原状、赔偿损失的责任，并未约定经出租人同意改建、装修的商铺，承租人不用恢复原状。原审法院认为经出租人同意改建、装修的商铺，承租人就不用恢复原状，是错误的推理和解释；二、原审法院的判决并没有体现《房屋出租管理条例》和合同法关于合同双方要公平、公正、平等、互利、诚信的基本原则，出租人和承租人的利益是对等的，承租人不恢复原状就会给出租人造成损失；三、装修、改建后需要恢复原状是商铺出租管理中众所周知通常做法，与《房屋出租管理条例》以及涉案合同并无冲突，且证人姚务滋也证实出租人口头同意承租人改建、装修商铺，要求承租人在合同期满离场时要恢复原状，原审法院错误认定事实，原审判决不合市场经营常规。据此，以太公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持以太公司原审诉讼请求；2.本案诉讼费由李恒波、恒丰泰公司承担。
被上诉人李恒波、恒丰泰公司答辩称：同意原审判决，不同意以太公司的上诉请求。理由是：一、以太公司与恒丰泰公司签订的租赁合同期是2004年9月1日至2009年12月30日，以太公司一审起诉恒丰泰公司已经超出了2年的诉讼时效，且在另案李恒波诉以太公司本诉案中，以太公司仅是对李恒波提起反诉，并没有对恒丰泰公司提起反诉，不适用诉讼时效中断的规定。以太公司与李恒波签订的租赁合同期是2010年1月1日至2011年12月31日，在该期间李恒波并没有对涉案商铺进行改动拆除，以太公司以李恒波为被告，没有事实基础；二、恒丰泰公司是在经过以太公司的同意下才对涉案商铺进行改动、拆除，不属于擅自改动、拆除，以太公司并没有要求恒丰泰公司在撤场时恢复原状，恒丰泰公司不需要恢复原状；三、按照以太公司通常的做法，如果是要求承租人恢复原状的，在改动、拆除的时候，承租人应当向出租人缴纳装修保证金，确保以后恢复原状，但事实上，以太公司并没有要求恒丰泰公司缴纳装修保证金，该事实与姚务滋的证言相应证，说明双方之间的承诺是不需要恢复原状。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，以太公司与恒丰泰公司、李恒波共同确认以下事实：案涉房屋的装修取得了以太公司的口头同意。
二审中，以太公司表示：虽然恒丰泰公司的装修取得了其口头同意，但是同意装修的前提条件是合同期满后要恢复原状；恒丰泰公司则表示：以太公司同意其装修并无提出其他口头条件。
本院认为：本案争议的焦点是经出租人同意改建、装修的商铺，租赁期满后是否应恢复原状。
《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，以太公司和恒丰泰公司均确认双方口头协商同意恒丰泰公司改建、装修涉案商铺，因此，双方当事人事实上已经对原合同约定的承租人装修需取得出租人书面同意进行了变更。恒丰泰公司依据变更后的约定改建、装修涉案商铺，并没有违反合同约定。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”据此可知，只有承租人擅自改建、装修的，出租人才可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。对于经出租人同意的改建、装修，法律并未要求恢复原状或赔偿损失。且双方签订的合同约定，承租人擅自对商铺进行装修、改动必须恢复原状。因此，涉案合同对于经出租人同意改建、装修的，也并未要求恢复原状或者赔偿损失。现以太公司认为同意改建、装修的商铺也应恢复原状的主张，缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”以太公司主张恒丰泰公司合同期满后要恢复原状，举证责任在以太公司。以太公司称口头要求恒丰泰公司合同期满后要恢复原状，由于以太公司没有提供书面证据证实，且恒丰泰公司对此也不予认可，故本院不予采信。至于以太公司一审主张的空置损失费，因该损失费是以恒丰泰公司违约改建、装修涉案商铺且没有恢复原状为事实基础，现该事实基础并不成立，故其主张的空置损失费理亦不予支持，原审法院据此驳回以太公司的全部诉讼请求，上述处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人以太公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2468元，由上诉人广州市以太物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一四年十一月三日
书 记 员 张辉