河南省濮阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0928民初3670号
原告（反诉被告）：李相陆，男，1986年4月15日出生，汉族，住濮阳县。
委托代理人：宋阳锋，河南心力律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郭秀爽，女，1963年9月11日出生，汉族，住濮阳市华龙区。
委托代理人：郭启华，濮阳县城关镇法律服务所法律工作者。
委托代理人：程洪坤，男，1964年11月27日出生，汉族，住濮阳市华龙区。系被告（反诉原告）郭秀爽丈夫。
第三人：贾相玉，女，1964年9月14日出生，汉族，住濮阳县。系原告（反诉被告）母亲。
原告（反诉被告）李相陆诉被告（反诉原告）郭秀爽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案受理后，被告（反诉原告）于2016年8月23日申请追加第三人贾相玉参加诉讼，本院通知第三人贾相玉参加诉讼后，依法组成合议庭，于2016年9月26日对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李相陆及其委托代理人宋阳锋、被告（反诉原告）郭秀爽及其委托代理人郭启华、程洪坤、第三人贾相玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李相陆诉称：原、被告经人介绍认识，2014年7月12日，双方协商后签订房屋租赁合同，原告将位于濮阳县解放中段路东的门面房4间租赁给被告使用，约定租赁期限为2014年8月1日至2024年7月31日，租金为440000元/年。根据合同第二条约定，被告应在每年七月一日前支付租赁费，到期不交清房租，每天按租金（一年租金全额）百分之十计算收取滞纳金。2016年7月1日前，原告多次催促被告支付租金，被告一直推诿，时至今日，被告既未和原告协商解除房屋租赁合同，也未支付原告租金，被告行为已违反合同约定，故诉至法院要求解除2014年7月12日原、被告签订的房屋租赁合同，并判令被告支付原告逾期租金及违约金10万元（2015年8月1日至2016年7月1日的剩余租金40000元；违约金60000元）；诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）郭秀爽辩称：一、原告提起诉讼的主体不适格。原告不是本案房屋所有人，不是亲笔签订合同的当事人，2014年7月12日房屋租赁合同的署名是原告，但就房屋租赁事宜、租金的收取、各项权利义务的约定、租金数额的变更及合同的签字捺印均系第三人所为，原告对本案房屋没有出租和转租的权利，因此，原告不具有本案主体资格。二、2014年7月12日签订的房屋租赁合同应当为无效合同。第三人行使的不是代理行为，在签订合同时也未告知被告其系代理原告签订合同，且该合同在签订后的第二年度已变更。三、被告不存在违约行为，基于第三人获取的租金数额巨大导致被告无法正常经营，2016年5月28日，被告与第三人协商一致，双方均同意被告对该房产不再租赁，并定于2016年7月31日前搬离完毕。协商一致后，第三人在多处网站发布出租和转租信息，因此被告腾房第三人是明知的，被告不存在违约。
第三人贾相玉述称：我以前从未向被告要过房租。涉案房子是濮阳县城关镇东关大队的房子，我儿子李相陆将房子自己租了，又租给被告和其他人。我与被告签订房屋租赁合同是受儿子李相陆委托，当时签字时我签了我儿子李相陆的名字。第一年的房租是被告打到我银行卡上的，第二年的房租是打到我儿子卡上，钱没给够我，我就买了被告的家电。第二年到期时被告说房租贵买卖不好做，但也没说不租房子，说商量商量房租，但一直没商量。2016年7月30日，我听邻居说被告搬走了，我就去被告门市，当时被告正搬着呢，被告从未跟我说不租房子的事，被告搬走应提前跟我说一声。
被告（反诉原告）郭秀爽反诉称：一、2014年7月12日的房屋租赁合同应为无效合同。2004年7月25日至2014年7月24日期间，反诉人自濮阳县城关镇东关村委会处承租了濮阳县城关镇东关村委会拥有集体所有权的位于濮阳县××路东××房产，承租面积800平方米，年租金53330元。租赁即将到期时，第三人告诉反诉人称村委会研究决定该房产归其代为管理和收取租金，并将租赁面积降为300平方米，年租金为440000万，反诉人在被迫无奈下，提前与第三人签订了2014年7月12日的房屋租赁合同，但合同签字和捺印均系第三人，而非原告所为。且反诉人与第三人非涉案房产所有人，无权对外出租、转租。二、第三人不当获取的租金应予以返还。2014年7月1日，反诉人按约定交付租金440000元，第三人为反诉人出具了收据。2015年度的租金，经反诉人多次与第三人协商，第三人同意优惠40000元，反诉人分别于2015年7月18日、2015年8月10日汇入了第三人指定的银行账户。第三人收取反诉人的租金比起同等、同类、同地段的门面房租金高出10多倍，第三人不当获取的租金利益应予以退还。综上，请求法院依法确认2014年7月12日签订的房屋租赁合同为无效合同，判令第三人贾相玉退还不当获取的房屋租金50000元，被反诉人李相陆承担连带清偿责任，本案诉讼费、反诉费、公正费由被反诉人、第三人承担。
针对被告（反诉原告）反诉，原告（反诉被告）李相陆辩称：反诉人反诉状所述没有事实根据和法律依据，理由如下：一、原告与东关村委会在2014年6月7日签订房屋租赁合同，该合同已表明原告对涉案房屋具有占有使用等处分权利。二、经原告委托，第三人和被告签订房屋租赁合同，原告有出租房屋的意思表示，被告有承租房屋的意思表示，双方就房屋租赁事宜达成合意，该房屋租赁合同成立并合法有效。如被告对第三人代原告签订合同一事不知情，被告不会签字更不会缴纳两年房租。三、涉案房屋地理位置优越，房屋价格自然会随市场价格上涨，被告要求退还不当得利的费用不应予以支持。四、第三人不是与东关村委会签订合同的一方，对该房屋不具备处分权利，从侧面印证了第三人受原告委托代签合同的事实。
针对被告（反诉原告）反诉，第三人贾相玉辩称：房租是合同中约定好的，我不返还。
经审理查明：2014年6月7日，原告（反诉被告）李相陆自濮阳县城关镇东关村民委员会处承租了濮阳县解放路中段路东汽车六队门口华夏楼（共五层、门口两间橱窗除外），租赁期限自2014年8月1日自2024年7月31日。被告（反诉原告）经营格力空调专卖业务。2014年7月12日，第三人贾相玉与被告（反诉原告）郭秀爽协商将位于濮阳县解放路中段路东汽车六队门口华夏楼（下南边查3、4、5、6四间）门市房出租给被告（反诉原告）使用，在签订房屋租赁合同时，第三人贾相玉签了原告（反诉被告）李相陆的名字并捺印。该房屋租赁合同约定：租赁期限自2014年8月1日至2024年7月31日，租金为440000元/年，每年7月1日前支付租赁费，逾期按年租金的10%计算滞纳金等等。2014年7月1日，被告（反诉原告）支付租金440000元，第三人贾相玉为其出具收据一份。2015年7月18日，被告（反诉原告）转入原告（反诉被告）银行账户150000元，2015年8月10日，被告（反诉原告）转入原告（反诉被告）银行账户250000元，以上共支付给原告（反诉被告）租金共计400000元。2016年7月30日，被告（反诉原告）搬离涉案租赁房屋。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）在未书面通知原告（反诉被告）情形下径行搬离房屋，违反合同约定，遂于2016年8月10日诉至本院。审理过程中，被告（反诉原告）郭秀爽提起反诉，并按诉讼标的额10000元缴纳反诉费25元。
另查明：2016年6月7日，濮阳列表网濮阳县商铺/生意转让信息发布中一则题为《濮阳县黄金旺铺出租》的信息，显示出租位置为濮阳县解放路中段，六队汽车站北侧（格力空调），联系人为李女士，联系电话：136××××5123。2016年6月10日，濮阳房产网二手房出租信息中一则题为《门面房若干间。年纪不等》的信息，该信息为手机发布，显示出租位置濮阳县六队车站北侧，业主：贾相玉，联系电话：136××××5123。原告（反诉被告）及第三人称手机号码136××××5123的户主为李亚洁，系第三人贾相玉女儿。
本院认为：一、原、被告双方于2014年7月12日签订的房屋租赁合同的效力问题
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效情形为：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，经向濮阳县城关镇东关村民委员会核实，对原告（反诉被告）将涉案房屋转租给被告（反诉原告）的行为，濮阳县城关镇东关村民委员会知情并同意。2014年7月12日的房屋租赁合同，虽是第三人贾相玉代原告（反诉被告）李相陆所签，但合同内容是被告（反诉原告）郭秀爽的真实意思表示，且被告（反诉原告）郭秀爽在知道第三人所签的是原告（反诉被告）李相陆的名字后未提异议，后双方又实际履行了该房屋租赁合同。故该合同应认定系双方真实的意思表示，合法有效，房屋租赁关系依法成立。合同中关于租金的约定系原、被告双方的真实意思表示，被告（反诉原告）应按合同约定履行相应的义务。原告（反诉被告）不存在不当获取租金的行为。故被告（反诉原告）要求确认涉案房屋租赁合同无效并要求原告（反诉被告）返还不当获取租金利益10000元的诉求，本院不予支持。
二、被告（反诉原告）是否违约问题
关于被告（反诉原告）是否违约问题，2016年6月份，濮阳列表网站及濮阳房产网站发布的涉案房屋的出租信息，显示联系电话为136××××5123，且原告（反诉被告）及第三人均称手机号码136××××5123的户主为李亚洁（第三人贾相玉女儿）。原告（反诉被告）称以上出租信息发布系别人所为不合常情。以上出租信息的发布应视为原告（反诉被告）对被告（反诉原告）不再租赁涉案房屋是知情并认可的，自出租信息发布之时，双方已达成解除房屋租赁合同的合意，故原告（反诉被告）要求解除2014年7月12日原、被告签订的房屋租赁合同的诉求，本院予以支持。因双方对被告（反诉原告）不再租赁涉案房屋这一事实已形成合意，故被告（反诉原告）不存在违约行为，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金60000元的诉求，本院不予支持。
三、20152016年度租金被告（反诉原告）是否支付完毕问题
综合本案证据，可以认定第三人贾相玉将20152016年度的租金降至400000元的事实，且在被告（反诉原告）于2015年8月10日支付够400000元租金后，原告（反诉被告）并未提供证据证明其向被告（反诉原告）催要剩余40000元。故应认定原告（反诉被告）对20152016年度房租为400000元的认可，被告（反诉原告）已支付完毕20152016年度租金。故对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2015年2016年度剩余租金40000元的诉求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及相关法律法规之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李相陆和被告（反诉原告）郭秀爽于2014年7月12日签订的房屋租赁合同；
二、驳回原告（反诉被告）李相陆的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）郭秀爽的反诉请求。
案件受理费2300元，由原告（反诉被告）李相陆负担；反诉费25元，公证费1260元，以上共计1285元，由被告（反诉原告）郭秀爽负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提供副本八份，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。
审 判 长 王巧莲
代理审判员 郭丽丽
代理审判员 刘兴华
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 蔡文文