青海省西宁市城东区人民法院民 事 判 决 书（2016）青0102民初2843号原告：青海家园物业管理有限公司。法定代表人：张艳，该公司总经理。委托代理人：黄忆英，该公司副经理。委托代理人：田宪周，青海竞帆律师事务所律师。被告：纳志娟，女，汉族，1979年8月30日出生。委托代理人：张连斌，男，汉族，1976年1月21日出生。原告青海家园物业管理有限公司（以下简称家园物业公司）与被告纳志娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告家园物业公司委托代理人黄忆英、田宪周，被告纳志娟的委托代理人张连斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家园物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费5856.64元（2014年9月至2016年12月）、违约金743.84元，共计6600.48元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月26日，原、被告签订了《物业管理服务合同》，该合同中明确约定了被告交纳物业费时间为每年1月30日之前交纳当年（全年）物业管理费。房屋初次交付时，被告应交清当年年底前或全年的物业费用。物业管理费按住宅建筑面积每平方米每月1.5元收取。上述合同签订后，原告即按照合同约定为包括被告在内的小区全体业主全方位提供了小区保洁、公共设施的维护、修缮、绿化、秩序维护等管理与物业服务，被告亦享受了该等服务，但被告在没有正当理由的情况下，无故拖欠物业费累计达5856.64元。原告曾多次催缴，均无果。被告拖欠物业管理费的行为，违反合同约定，其违约行为不仅严重影响了原告的正常管理秩序，并给原告造成了较大经济损失，现诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的各项诉讼请求。原告为证明自己的主张提供如下证据：1.《物业管理服务合同》，证明该合同约定物业管理费为每平方米每月1.5元,被告每年1月30日前交纳物业费，在入住时交纳年底前或者全年的物业费,逾期交纳物业费按照每日万分之二的数额交纳违约金,水电费及取暖费由被告按表数额及分摊数按照规定日期及时交纳；2.西宁地区物业管理收费备案表，证明西宁市发改委对家园物业公司收取物业费的备案；3.2014年2月25日，家园物业公司《关于申请核定青海家园物业管理有限公司管辖小区物业管理服务费收费标准的请示》，证明鸣翠柳·公园世家小区高层住宅的物业费是每平方米每月1.5元，收取物业费符合核定的收费标准；4.2015年1月5日，西海都市报及国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见的通知》，证明政府放开了非保障性住房物业服务收费,不再执行政府定价或者政府指导价,由被告与物业服务企业在合同中约定，政府放开了住宅小区停车服务收费,由市场定价；5.鸣翠柳·公园世家小区（一期）收支情况，证明原告公示了鸣翠柳·公园世家小区（一期）2013年9月至2014年10月和2015年1月至12月的收支情况；6.情况反映、报案材料、照片、视频资料，证明被告等人非法强行拆除小区地下停车场升降杆、立体停车场升降杆、地上道路地锁、石墩，非法强制进入小区地下停车场、立体停车场免费停车，用车辆堵住出入口，影响小区秩序。非法张贴、张挂横幅等，煽动小区业主拒交物业费；7.停车温馨提示、照片，证明原告给小区业主发放了《停车温馨提示》，以规范业主停车，原告在小区内以宣传横幅、温馨提示的方式提醒广大业主有序规范停车，对不按照规定停车的车辆采取了锁车等措施，通过原告对小区秩序的积极维护，小区目前停车规范有序，很好地保障了小区业主的生命财产安全及通行方便；8.2015年12月23日与被告协调会所提意见及建议进行的答复，证明原告对被告提出的意见及建议不是置之不理，而是对每个问题都进行了答复及详细的说明，尽到了物业合同约定的义务；9.关于鸣翠柳·公园世家小区1号楼4单元烟道问题的情况报告、通知、整改通知、会议纪要及照片等，证明经过原告多方协调解决油烟问题；10.照片，证明2016年12月，西宁市住房保障和房产管理局授予鸣翠柳·公园世家小区是西宁市物业管理“示范小区”，证明原告物业服务的规范化和标准化；11.律师函一份，证明原告的诉求没有超过诉讼时效。被告纳志娟辩称，原告与被告签订《物业管理服务合同》后，原告并未按合同约定履行自己的义务，其服务达不到每平方米1.5元的标准，服务收费已超出物业等级收费标准，收取的物业费过高，且原告拒不提供收费标准，对于物业管理费用收支账目原告也未公布,侵害了被告的知情权及监督权。原告的物业管理存在诸多漏洞，小区经常发生车辆被盗、损坏、车辆无法停放、乱停车及水、电加价收费、烟道油烟排放等问题。原告在未征得广大业主同意的情况下，擅自决定各类车位的停车费，小区立体停车场每月收取停车费480元，地下停车场每月收取停车费600元，其收费明显过高，原告还在小区道路设置石墩、地锁等，侵害了被告的合法权益。由于原告收取的停车费、物业费过高，服务达不到标准，后在相关部门多次协调无果的情况下，致使被告未按时交纳物业费，对所拖欠的物业费5856.64元，被告无异议。另外，原告的诉求已经超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明自己的主张提供如下证据：1.2016年12月20日，五一居民委员会出具的《情况说明》，证明由于原告与被告就物业费、停车费等问题发生纠纷后，东关社区及五一居委会进行多次协调的事实；2.视频资料，证明被告就家园物业公司存在的问题向西宁电视台《夏都零距离》栏目反映问题的事实；3.满意度调查表，证明小区多数业主对原告的服务不满意的事实；4.照片,证明原告在小区道路上设置的石墩、地锁及小区车辆无序停放的事实。经对原、被告提供的证据进行质证，对下列证据的真实性原、被告均无异议，本院予以确认。1.原、被告签订的《物业管理服务合同》；2.西宁地区物业管理收费备案表及青海家园物业管理有限公司《关于申请核定青海家园物业管理有限公司管辖小区物业管理服务费收费标准的请示》；3.2015年1月5日，西海都市报及国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见的通知》;4.鸣翠柳·公园世家小区被授予西宁市物业管理“示范小区”；5.五一居民委员会出具的《情况说明》；6.被告向西宁电视台《夏都零距离》栏目反映问题的视频资料；7.关于鸣翠柳·公园世家小区1号楼4单元烟道问题的情况报告、通知、整改通知、会议纪要及照片。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是鸣翠柳·公园世家小区的业主，2013年8月26日，原、被告签订了《物业管理服务合同》，合同约定由原告家园物业公司为鸣翠柳·公园世家小区提供物业服务，物业管理费按住宅建筑面积每平方米每月1.5元收取，交纳物业费的时间为每年1月30日之前交纳当年（全年）物业管理费。房屋初次交付时，被告应交清当年年底前或全年的费用，逾期交纳，被告应按每日万分之二的标准承担违约责任。合同中还对原、被告的权利、义务，物业管理服务标准等作了明确约定。上述合同签订后，原告即按照约定为包括被告在内的小区全体业主提供了保洁、绿化等物业管理服务，而被告以原告收取的物业费及停车费过高等为由，拒交物业费，后经相关部门多次协调未果。被告对拖欠原告自2014年9月至2016年12月的物业费5856.64元无异议。另查，2016年12月，西宁市住房保障和房产管理局授予鸣翠柳·公园世家小区为西宁市物业管理“示范小区”。本院认为，原、被告签订的《物业管理服务合同》，是双方当事人在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，属有效合同，应受法律保护。该合同对签约双方均具有约束力，原、被告双方应按合同约定履行自己的义务。在庭审过程中，被告对所欠原告的物业费5856.64元无异议，本院予以确认。本案中原告提供了小区内的环境卫生、公共设施的维护、修缮、绿化等物业服务，被告作为小区业主也实际接受了原告的物业管理服务，理应按合同约定交纳相应的物业费，原告要求被告交纳物业费的请求，证据充分，本院予以支持。由于原、被告双方对小区内车辆停放及管理等问题缺乏沟通、协调，致使原、被告为交纳物业费发生矛盾，故原告要求被告承担违约金的诉求，本院不予支持。被告以原告收取的物业费、停车费过高，服务不达标等为由拒不交纳物业费的抗辩理由不能成立，本院不予支持。由于被告拒交物业费，经相关部门协调后未能解决，原告也一直主张自己的权利，故被告认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效的主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告纳志娟于判决生效后十日内给付原告青海家园物业管理有限公司2014年9月至2016年12月的物业服务费5856.64元；二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员  马秀花二〇一七年二月十七日书记员  祁富霞附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。