江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终9647号
上诉人（原审被告）：郭某1，男，1951年12月20日生，汉族，户籍地张家港市，现住张家港市。
委托诉讼代理人：王友发，上海普世（昆山）律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：杨某，女，1954年10月10日生，汉族，户籍地张家港市，现住张家港市。
委托诉讼代理人：王友发，上海普世（昆山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴某，女，1933年3月22日生，汉族，户籍地张家港市，现暂住张家港市。
委托诉讼代理人：陈青青，张家港市暨阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：郭某2，女，1957年10月7日生，汉族，户籍地张家港市，现租住张家港市。
被上诉人（原审第三人）：郭某3，女，1969年5月22日生，汉族，户籍地张家港市，现住张家港市。
上诉人郭某1、杨某因与被上诉人吴某、郭某2、郭某3分家析产纠纷一案，不服张家港市人民法院（2016）苏0582民初5206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
郭某1、杨某上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：原审判决认定事实及适用法律错误。1、原审判决认定1985年建造楼房面积为234.265平方米错误，这里面包含了策厢和平房的面积。2、原审判决认定上诉人在拆迁时缴纳房屋差价15万余元严重错误，实际结算时上诉人夫妻的装修款及过渡费全部贴进去的，共计支付729867.56元。3、上诉人在2009年翻建的被拆迁房屋与85年老房子根本不同，面积增加了一百平方，内外进行了装修，相当于全新房，这也是拆迁时进行安置补偿的基本依据，这些均是上诉人夫妻的付出，与被上诉人吴某无关。4、原审认定1967年所建房屋为砖瓦结构严重错误。5、1985年建房时也是完全由上诉人夫妻出资出力建造。6、48幢1103室房屋上诉人已经装修并出租。
被上诉人吴某辩称，原审认定事实清楚，实体处理正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审原告吴某向一审法院起诉请求：1、明确杨舍镇七里庙小区48幢1103室及Z33自行车库归原告所有；2、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：郭玉庭、吴某生育一子二女即郭某1、郭某2、郭某3。1967年郭玉庭、吴某夫妇在原沙洲县泗港公社11大队六生产队（即为张家港市杨舍镇七里庙村第六组11号）建了三间正屋（砖瓦结构）、二间猪舍。郭某1与杨某于××××年××月××日登记结婚，婚后住在上述房屋中。郭玉庭于1981年1月31日病故。1985年8月，郭某1提出农房建设申请，家庭成员有郭某1、杨某、郭艳蓉（郭某1女儿）、郭某3、吴某，申请理由为房屋破损、人多屋少、急需重建。同年8月24日获批准建，后拆除老房在原宅基新建了三间二层楼房、一间二层侧厢、一间平房，其中三间二层楼房于1999年5月办理了张建房字第××号《农村房屋所有权证》，所有权人为郭某1，建筑面积为234.365平方米。该宅基进行了土地登记，登记面积199.6平方米，权属性质为集体土地使用权，使用权类型为划拨，权利人郭某1。
因郭某1的申请，张家港市房屋安全鉴定所于2009年3月11日到现场对上述房屋进行勘察检测鉴定，并于同年3月18日作出了张房鉴（2009）90号房屋安全鉴定报告，鉴定意见为：1、该房建造年代久远，因当时条件所限，建筑标准较低，结构较简陋，泥浆砌筑，该房砌筑砂浆强度达不到现行设计规范要求，更不符合本市抗震设防要求。该房屋顶多处严重渗漏雨水，较多雨水渗漏灌入墙内，存在泥浆砂浆软化，砖块滑移墙体坍塌的危险隐患。该房已属局危。2、建议结合集镇规划建设申请翻建。如不具备条件应请持证设计、施工单位结合抗震设防设计、加固后在正常情况下观察使用。之后郭某1、杨某对上述房屋进行了较大改造。
上述房屋因城乡一体化建设被拆迁，2011年4月10日，郭某1与张家港市城市投资发展有限公司签订了《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》，载明房屋性质为私有，所有权人为郭某1，所有权证号为张房0135944号，房屋建筑面积为335.5平方米（其中平房1间30.5平方米，楼房8间305平方米），合计补偿总金额552980.68元，张家港市城市投资发展有限公司提供郭某1位于七里庙小区二期的拆迁定销房4套。2013年12月24日，郭某1与张家港市城市投资发展有限公司结账后，置换到四套房屋，分别为张家港市杨舍镇七里庙小区62幢304室（面积130.63平方米）及Z36自行车库（面积18.58平方米）、七里庙小区73幢805室（面积102.12平方米）及Z52自行车库（面积8.50平方米）、七里庙小区40幢501室（面积127.96平方米）及Z5自行车库（面积10.25平方米）、七里庙小区48幢1103室（面积102.13平方米）及Z33自行车库（面积7.76平方米）。郭某1缴纳房屋差价156756.88元。
2015年4月15日、2015年9月12日，郭某1、杨某分别与蒋炜花、赵建军签订《存量房买卖契约》，将七里庙小区40幢501室及Z5自行车库以560000元转让给蒋炜花，将七里庙小区73幢805室及Z52自行车库以440000元转让给赵建军，2015年4月18日、9月16日，这两套房屋办理了产权过户手续。
认定上述事实的证据有：杨舍镇七里庙村出具的“证明”、准建证存根及农房建设申请审批表和被告郭某1提交的准建证、准建证存根、结婚证、村镇房屋所有权证、土地登记证、房屋安全鉴定报告、照片四张、张家港市房屋拆迁产权调换协议书、原告吴某提交的“摘录”，原审在张家港市城市投资发展有限公司调取的《安置房结算单》、《存量房买卖契约》、《房屋产权登记信息查询结果证明》及当事人陈述等。
一审法院认为：本案原告吴某诉请的杨舍镇七里庙小区48幢1103室及Z33自行车库，系拆迁杨舍镇七里庙村第六组11号房屋安置所得的四套房屋中的一套，被拆迁的杨舍镇七里庙村第六组11号房屋经历了1985年新建、2009年改造的过程。1985年新建时，拆除了吴某、郭玉庭夫妇的老房子（三间正屋、二间猪舍），在老宅基地建造三间二层楼房（房屋产权证登记面积为234.365平方米）、一间二层侧厢和一间平房，建房时郭艳蓉年幼，郭某3尚未成年，不存在出资情况，吴某52岁，尚有劳动能力，因此，该房屋虽登记在郭某1名下，但应属郭某1、杨某、吴某共有。2009年郭某1、杨某出资对原有楼房进行了较大改造，使房屋价值增值，但因系对原房屋进行改造，故该改造行为并不能取消原告吴某对该房屋拥有的所有权。该房屋被拆迁，才会存在拆迁安置，所以，拆迁安置到的四套房屋中，原告吴某拥有所有权，原告吴某诉请的杨舍镇七里庙小区48幢1103室及Z33自行车库在四套房屋中面积属于较小的，价值也属于较低的，故综合考虑被拆迁房屋新建、改造的过程以及被告郭某1支付房屋补差款的因素，原告吴某之诉请可予支持。遂依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十四条之规定，作出如下判决：张家港市杨舍镇七里庙小区48幢1103室归原告吴某所有。案件受理费1698元、诉讼保全费1620元，共计3318元，由被告郭某1承担。
二审期间，当事人未提供新证据。
本院经审理查明，对原审判决认定的事实和证据予以认定。
本院认为，农村宅基地是农民特殊享有的基本生活资料和立足之地，宅基地是指农民用作住宅基地而占有、利用集体所有的土地，农民一户一般只能拥有一处宅基地。农民对于宅基地的使用权体现在在宅基地上建造房屋住宅，也就是说宅基地使用权与宅基地上的房屋住宅所有权是一个整体。本案中，吴某夫妇于1967年通过建造房屋，取得了宅基地使用权和房屋产权。1985年其儿子郭某1在原宅基地上拆除老房新建了楼房，当时并未分户，郭某1在申请建房时的理由也是人多屋少，家庭成员中包括母亲吴某，因此，尽管1999年5月的产权登记权利人为郭某1，但是吴某依法拥有该宅基地的使用权，同时也拥有房屋的共同产权。2009年郭某1夫妇有对该房屋进行了较大的改造，但作为一个家庭整体，郭某1与其母亲吴某并未分开单独立户，因此该改造行为还是不能否定吴某的宅基地使用权和房产的共有权。对于农村拆迁补偿与安置，根据国家法律法规及相关政策规定，也是主要基于房屋产权及宅基地使用权。被上诉人吴某拥有宅基地使用权和房产的共有权，其当然具有拆迁利益，在整个家庭户中应当作为补偿及安置的对象，对于拆迁安置到的四套房屋中，吴某当然拥有所有权。
上诉人郭某1、杨某的上诉理由无非是证明新建或者翻建房屋均是上诉人夫妇出资出力完成，从而证明所有拆迁利益均归属上诉人夫妇。本院不否认上诉人郭某1夫妇在整个新建或者翻建房屋过程中起了主要作用，作了主要的贡献，但根据法律规定没有明确是按份共有的，应当认定为共同共有，更何况是一个家庭整体内部，宅基地使用权也是一个整体。本案只能认定房屋产权共同共有。原审判决在分家析产时实际也考虑到贡献的大小以及郭某1补差款等因素。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1698元，由上诉人郭某1、杨某负担。
本判决为终审判决。
审判长 周耀荣
审判员 朱洪文
审判员 张俊红
二〇一六年十二月二十八日
书记员 金莉娟