山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄民初字第9622号
原告青岛吾卢拉玩具有限公司，住所地青岛经济技术开发区北江路139号。组织机构代码：61437286-1。
法定代表人王淑蓉，该公司董事长。
委托代理人系山东某律师事务所律师。
被告青岛博云信息技术有限公司，住所地青岛经济技术开发区珠江路117号内46号楼303-3室。组织机构代码：58365660-9。
法定代表人戴宇升，该公司总经理。
委托代理人系山东某律师事务所律师。
原告青岛吾卢拉玩具有限公司（以下简称吾卢拉公司）与被告青岛博云信息技术有限公司（以下简称博云公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月23日受理，依法适用简易程序，由审判员神维东独任审判，于2014年12月23日、2015年1月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法裁定转为普通程序审理，由审判员崔冰担任审判长、由审判员神维东主审，与人民陪审员夏萍共同组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭进行了审理。原告吾卢拉公司的委托代理人，被告博云公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吾卢拉公司诉称，原、被告于2012年1月14日签订的《房屋租赁合同》约定，由原告将位于青岛开发区北江路139号的原告厂区内的一部分房屋及土地出租给被告，租期三年，自2011年12月1日至2014年11月31日，租费为103.74万元／年，即每月86450元，每月的前7日内支付当月租金，先交后用，逾期支付租金则按日、按欠付租金额的千分之一支付违约金。在签订《房屋租赁合同》前，应被告要求，由原告于2011年8月18日至9月16日对被告所要承租的租赁物进行改造，改造费用626400元由被告承担，由被告在2011年12月1日起三年内每月的7日前分别按月支付改造费用17400元给原告。双方于2012年1月14日补签订了一份“房屋改造合同”对此确认。但原告依约履行合同义务之后，被告却以经济困难为由拖欠自2014年4月起至之后的租金及维修费，经索要未果，原告无奈之下诉至法院，请法院查明事实，依法判令被告支付原告租赁费、装修费830800元，支付未付租赁费的违约金89475.75元、支付未付装修费的利息4933.97元；本案诉讼费由被告承担。
被告博云公司辩称，原告出租的土地违反了土地用途，该合同为无效合同，根据被告自黄岛区房产中心调取的土地档案可以证明，原告出租房屋所在的土地用途为工业用地，而被告是从事信息技术服务、软件开发等业务的公司，并不从事工业生产活动，承租该土地上房屋的目的是为办公使用，原告明知其所出租的土地用地性质为工业用地，却隐瞒该事实将其出租给被告做商务金融用地使用，原告的行为改变了该土地的使用性质，违反了法律规定，应属无效合同；被告已于2014年4月1日依法解除与原告签订的《房屋租赁合同》，并搬离该房屋，自2014年4月1日开始，被告无需再向原告支付租金和房屋改造费，被告于2014年4月1日通知原告解除《房屋租赁合同》，原告收到该通知后，于2014年6月12日向被告发出“关于解除吾卢拉公司《房屋租赁合同》的通知”，同意解除双方的合同，虽然双方在协商过程中没有就租赁费、改造费的支付达成一致，但原告并未在三个月内向法院起诉，原告解除合同的通知已发生法律效力，该合同已于2014年4月1日解除，自该日开始，被告无需向原告支付房屋租金及房屋改造费；原告提供的房屋不符合合同约定，致使被告未能获得正常的公用设施和配套设施，被告为此支出570624元，该费用应从被告应支付的租金中扣除；原告主张的违约金过高，如判决原告主张的租赁费、装修费请求成立，因双方约定的违约金过高，请求法院予以减少，原告主张的未付装修费的利息无法律和事实依据，不应支持。综上，原告的诉求没有法律和事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2012年1月14日签订《房屋租赁合同》，约定甲方（博云公司）承租乙方（吾卢拉公司）位于青岛经济技术开发区北江路139号的办公楼及一层厂房及部分院落用于办公使用，该房屋建筑面积为4845平方米，院落为3079.51平方米；房屋的主体结构保证无质量问题，无漏雨、漏雪等情况，房屋周围排水、排污相关设施良好，房屋无水淹可能，房屋外围基础消防设施完整、运行良好，乙方配合甲方完成热力管道入户及计量表安装、消防设施安装及电话、网络的入户的施工；租赁期为3年，自2011年12月1日至2014年11月31日，该合同租赁期满后，甲方在同等条件下有优先租赁权，甲方如需续租，应提前30天通知乙方（乙方如不回复则视为默认），该合同条款自动顺延；在租赁合同期内，甲方因单方原因需提前终止合同的，应提前90天书面通知乙方，经乙方同意，双方协商办理有关本合同约定的提前终止赔偿手续后，方可终止租赁合同；租赁费为每月8.645万元，租赁费每月付一次，合同签订后7日内支付8.645万元，此后租赁期内每月前7日内支付，先交后用，乙方于每半年提供正式发票一次；甲方违反合同不按时支付租金，逾期应按日、按欠付租金额的1‰向乙方支付违约金，超过30天，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿1个月租赁费的损失。合同还约定了其他事项。该合同由原、被告分别加盖公章。
同日，双方补签了《房屋改造合同》，其中约定，根据甲方（博云公司）需要，乙方（吾卢拉公司）将所拥有的位于青岛经济技术开发区北江路139号的房屋建筑物外墙及其他设施进行改造，改造后的技术要求为：房屋外墙门窗更换为铝合金断桥隔热、双层玻璃、对房屋外墙进行粉刷、院落改造、对房屋四周的围墙进行修缮、安装入口电动门、对属于乙方产权的路面进行维修、乙方负责修缮该房屋的给排水主管道；改造期为30天，即2011年8月18日至9月16日；改造费用为62.64万元，甲方将改造所发生的费用在三年内支付给乙方，每月支付金额为1.74万元，甲方应于每月7日前将应支付的改造费支付给乙方，如甲方在2011年12月1日起三年内，出现不租赁乙方所改造前述房屋的情形，则甲方应在不租赁之日起三日内将尚未支付的改造费用一次性支付给乙方，如甲方未能在三日内将尚未支付的改造费用一次性支付给乙方，按日千分之五（以尚未支付的改造费用为基数）向乙方支付违约金。该合同还约定了其他事项。该合同由原、被告分别加盖公章。改造合同签订前，吾卢拉公司已按照合同约定将涉案房屋改造完工。
上述合同签订后，被告博云公司按合同约定支付租赁费及改造费至2014年3月。
2014年6月12日，吾卢拉公司向博云公司发出“关于解除青岛吾卢拉玩具有限公司《房屋租赁合同》的通知”的函件，其中载明，自2012年1月14日双方签署《房屋租赁合同》至今，双方友好合作，但由于被告原因，2014年4月开始，被告始终未能支付原告任何房屋租赁费用，双方协商多次仍未就该合同解除事宜达成一致，此次违反双方签订的房屋租赁合同事宜完全由被告引起，而且此举给原告造成非常大的损失，……，鉴于以上事宜的存在，请被告严格按合同要求及双方的商谈，在15日内抓紧时间配合原告办理中止《房屋租赁合同》的事宜及应支付给原告的相关费用，并配合原告办理有关水电暖户头变更手续。博云公司于2014年6月18日收到该函件。
青岛经济技术开发区公安消防大队于2003年3月17日出具建筑工程竣工消防验收意见书，认为吾卢拉公司厂房扩建工程（建筑面积1179平方米，建筑层数1层）合格，准许投入使用，但应落实以下问题：该工程如有改建、用途变更必须报该大队审批，对建筑工程消防设施应当定期维修保养，保证完整有效。经原、被告确认，该处吾卢拉公司的厂房扩建工程指吾卢拉公司的厂房第三层。
以上事实，有双方当事人提供的房屋租赁合同、房屋改造合同、通知、意见书等证据及当事人当庭陈述在案为凭，经庭审质证及本院审查，足以认定。
庭审中，原、被告对如下事项存在争议：1、被告博云公司自2014年3月后是否持续使用该房屋。对于该问题，原告吾卢拉公司提供了其向青岛供电公司查询的博云公司在2014年9月至2014年12月的电费缴纳记录，其中显示，自2014年9月至12月间的总表码数为9度电；吾卢拉公司认为，博云公司发生电费至2014年12月底的事实证明其一直在使用该租赁的房屋。博云公司认为，其自2014年6月底搬离了所租赁的房屋，所产生的电量是电表的自然损耗，为证明其于2014年6月底搬离了所租赁的房屋，博云公司提交了其与案外人青岛韵涵佳源贸易有限公司签订的搬迁合同书，该合同书签订时间为2014年6月20日，并提交了开票时间为2014年7月4日的发票，其中载明搬运费11000元，发票出具人为青岛韵涵佳源贸易有限公司。博云公司另提交房屋租赁合同，证明其与案外人青岛黄海置业集团有限公司签订了房屋租赁合同，承租位于青岛保税区十四号区汉城路6号黄海大厦1406室的房屋用于办公，承租期自2014年6月18日至2016年6月17日，并提交了向青岛黄海置业集团有限公司缴纳租赁费的银行转账支付业务回单，另提交了向案外人青岛千和物业管理有限公司开发区分公司缴纳物业费、水电费的银行转账支付业务回单及发票。吾卢拉公司对上述证据不予认可。2、涉案房屋是否属于房屋用途变更、是否需要重新进行消防验收。博云公司认为吾卢拉公司将工业厂房出租给其，而其是软件企业，属于服务业，所以房屋属于用途变更。吾卢拉公司认为其房屋产权证书中房屋规划用途为工业等，所以不属于用途变更。博云公司认为其租赁的房屋建于消防法实施之前，未经消防验收合格，导致其不能进行消防验收，责任在吾卢拉公司，应由吾卢拉公司承担相应违约责任。吾卢拉公司认为，其公司的厂房扩建工程在2003年通过了消防部门的验收，说明其在此前就验收合格，至于不能进行消防验收，与原告无关。3、博云公司认为违约金约定过高，应予调整。吾卢拉公司认为违约金的约定符合法律规定。4、博云公司认为房屋改造费与案外人智润公司的房屋改造费有重合之处，应扣减房屋改造费抵销租金。吾卢拉公司认为是有重合部分，但博云公司与智润公司愿意平摊改造费用才签订的改造合同。
本院认为，原告吾卢拉公司与被告博云公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋改造合同》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定、强制性规定，该合同已依法成立并生效，双方均应按照该合同内容履行各自的义务，违反合同约定，应当承担相应违约责任。根据当事人的举证、质证、陈述及查明的事实，本案的争议焦点为被告博云公司在2014年3月后是否继续使用原告吾卢拉公司的房屋及被告博云公司是否存在违约行为。原告认为被告博云公司持续使用其公司的房屋至租赁合同期满，并提交了被告博云公司缴纳电费至2014年12月的记录。被告博云公司提交了其与案外人签订的搬迁合同书及相应发票，并提交了与案外人签订的房屋租赁合同及缴纳租赁费、物业费、水电费的发票或银行转账凭证，因博云公司提交的发票系有关主管机关管理，与银行转账凭证具有客观性，发票与银行转账凭证的真实性本院予以认定，该发票、银行转账凭证与搬迁合同及租赁合同相互印证，能够证实被告博云公司已搬离自原告处租赁的房屋，本院认定，被告博云公司应自2014年6月底搬离自原告吾卢拉公司租赁的房屋。博云公司虽提出其于2014年4月1日与吾卢拉公司解除合同，但因博云公司未提交证据证明，该主张本院不予支持，且博云公司无证据证明其存在不缴纳2014年4月至2014年6月的房屋租赁费及剩余的全部改造费的法定理由，故被告博云公司应支付自2014年4月起至2014年6月的租赁费及剩余全部改造费。原告吾卢拉公司于2014年6月12日向被告博云公司发出解除合同的通知与被告博云公司解除了房屋租赁合同，该房屋租赁合同的解除系因被告博云公司欠缴租赁费所致，被告博云公司应承担相应的违约金。
租赁费及其违约金的数额。原、被告租赁合同中约定月租赁费为8.645万元，被告博云公司尚欠3个月的租赁费，应支付原告吾卢拉公司租赁费为259350元；违约金，原、被告在合同中约定的按日、按欠付租金额的1‰计算违约金，被告博云公司认为该标准过高，要求调整，本院认为，双方约定的违约金标准过高，应予调整，按照人民银行同期贷款基准利率计算违约金较为适宜。
改造费及其违约金的数额。原、被告改造合同中约定每月支付改造费金额为1.74万元，因合同中约定不租赁原告房屋时应交付剩余全部的改造费，被告博云公司尚欠8个月的改造费，应支付原告改造费为139200元；双方在合同中约定欠缴改造费的违约金标准过高，被告要求调整，本院予以调整，被告应以向原告支付按照人民银行同期贷款基准利率计算的利息的方式承担其违约责任。
被告博云公司提出的其所租赁的房屋属于用途变更的主张，因签订合同时双方对该房屋的原用途及合同用途均知晓，且该房屋用途并未违反法律强制性、禁止性规定，故被告博云公司的该主张，本院不予支持。
被告博云公司提出的该房屋未经消防验收合格的问题，因双方在合同中并未约定该房屋必须经消防验收合格，而仅约定“房屋外围基础消防设施完整、运行良好”，故博云公司的该主张本院不予支持。
被告博云公司提出的应扣减重合的改造费用的主张，因被告博云公司与智润公司共处一处厂房内经营2年有余，并共用厂房的公用设施，双方对厂房改造存在公用部分应当知晓，而在共用期间未提出，现博云公司提出变更该合同条款已超过法律规定的期限，被告博云公司的该主张，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告青岛博云信息技术有限公司于本判决生效后10日内支付原告青岛吾卢拉玩具有限公司房屋租赁费人民币259350元及该款的按照中国人民银行同期贷款基准利率计算自2014年4月1日至2014年6月30日止的利息。
被告青岛博云信息技术有限公司于本判决生效后10日内支付原告青岛吾卢拉玩具有限公司房屋改造费人民币139200元及该款的按照中国人民银行同期贷款基准利率计算自2014年4月1日至2014年11月31日止的利息。
三、驳回原告青岛吾卢拉玩具有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费13052元（原告已预交），由被告青岛博云信息技术有限公司负担5000元；案件保全费5000元，由被告青岛博云信息技术有限公司负担2000元，被告负担的上述费用于本判决生效后10日内支付原告，余款由原告负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 崔 冰
审 判 员 神维东
人民陪审员 夏 萍
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 逄锦启
附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
（2014）黄民初字第9622号