重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初2902号原告重庆西城物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道21号，组织机构代码77487534-5。法定代表人龚小波，总经理。委托代理人秦大东，重庆华之岳律师事务所律师。委托代理人周飞，男，1978年4月1日出生，汉族，系原告公司职工，住重庆市巴南区。被告江敏，女，1986年12月19日出生，汉族，户籍地重庆市长寿区，现居住重庆市北部新区。被告冉勇，男，1981年11月17日出生，汉族，户籍地重庆市石柱县，现居住重庆市北部新区。原告重庆西城物业管理有限公司与被告江敏、冉勇物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月19日受理后，依法由审判员邹富奎独任审判，于2016年4月15日公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告重庆西城物业管理有限公司（以下简称“西城物业公司”）的委托代理人秦大东，被告江敏、冉勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西城物业公司诉称，原告系对位于重庆市渝北区XX路X号XX小区提供物业管理的公司。二被告系该小区的业主。按照原、被告签订的《物业管理服务协议》的约定，原告为二被告提供物业管理服务，二被告按建筑面积每月1.4元／平方米的标准向原告支付物业服务费（含电梯费）。原告按约履行了义务，但二被告除尚欠截止2014年2月前的物业服务费及电梯费外，还欠原告垫付的水费和公摊费用。现原告起诉请求如下：1.判令二被告立即给付所欠原告2013年8月至2014年2月期间的物业服务费（物业管理服务费）及电梯费685.80元，并承担该款项从2014年4月22日起至实际付清之日止，按每日千分之三计算违约金；2.判令二被告立即向原告支付原告代被告缴纳的水费288元以及公摊费用46.30元。被告江敏、冉勇辩称，根据原、被告签订的合同以及原告提交的证据，物业服务费应按0.80元／平方米·月收取；原告多收取二被告的电梯费490多元应抵扣物业服务费；根据物价局的文件，原告应当在小区公示物价局的收费项目和收费标准，但原告没有公示；原告与业主签订的合同存在霸王条款；二被告未委托原告收取水费，水费不存在。因此，原、被告之间签订的合同无效，二被告不欠原告的物业服务费，更不存在违约金。经审理查明，原告系具有三级资质的物业服务企业。二被告系位于重庆市北部新区XX号XX小区X幢XX号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为74.17平方米，系成套住宅。2010年5月25日，以重庆腾鹏房地产开发有限公司为甲方、原告为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》1份。合同第六条约定，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下：（1）住宅按物价局标准元／月·平方米。合同第七条约定，共有的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第二十六条约定，本合同期限为叁年，自2010年7月31日起至2013年7月30日止。合同第三十三条约定，甲方、业主和物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同还对物业服务事项、物业服务质量等方面进行了约定。同年5月31日，该合同在重庆北部新区高新园国土资源房屋管理所备案。2011年12月23日，重庆市物价局关于确定XX公馆等物业服务收费标准的通知，规定XX的物业服务费为0.55元／月·平方米，维修养护费为0.25元／月·平方米，合计0.80元／月·平方米。同时规定物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费：1.月票票价按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.30元（N-3），N为楼层数。按人计算：常住人口每人每月10元。2.次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。同时通知要求物业服务企业接本通知后，须持本通知到我局检查分局办理明码标价相关手续，并将收费项目、收费标准及服务内容、服务标准长期公示在物业服务区域内的醒目位置，接受社会和群众的监督。2012年1月3日，以原告作为甲方、被告冉勇作为乙方，双方签订了《物业管理服务协议》1份。该协议第四条约定，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月1.4元／月／平方米的标准交纳；接房时业主或物业使用人应预交3个月的全额物业管理费，并于今后的每月20日前向物管企业按时足额交纳本月的物业费。第九条第四款约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准交纳违约金。该协议还对双方的权利义务、物业管理服务内容、违约责任等进行了约定。上述协议签订后，原告为XX小区提供物业服务至2014年2月17日止。本院在审理原告起诉XX小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中，查明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵。从2013年8月起至2014年2月17日止，二被告未向原告交纳上述期间的物业服务等费用。经原告催收后，二被告至今仍未交纳上述期间的物业服务费用。2016年2月19日，原告要求二被告立即给付物业服务费（物业管理服务费）、电梯费及违约金等费用，诉至本院。庭审中，原告针对二被告交纳物业服务费的收费标准为1.4元／月／平方米（含电梯费）、公摊费为据实分摊；对于水费，原告称被告尚欠72吨，按4元／吨计算，提供了水表读数清单、重庆腾鹏房地产开发有限公司出具的情况说明、重庆绿都物业管理有限公司出具的情况说明、交费发票等证据予以证明。二被告对其辩称的物业服务费应按0.80元／平方米·月收取，原告多收取二被告电梯费490多元应抵扣物业服务费等抗辩意见，未向本院举示充分的证据予以证明。上述事实，有当事人举示的前期物业服务合同、物业管理服务协议、重庆市物价局的渝价（2011）460号文件、房屋档案查询信息、XX设施设备资料移交清册、业主档案移交清单、当事人的陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，虽然原告与开发商于2010年5月25日签订的《前期物业服务合同》约定物业服务收费标准按照物价局的文件执行，但原、被告在2012年1月3日自愿签订的《物业管理服务协议》中明确约定住宅按建筑面积1.4元／月／平方米的标准交纳物业服务费。原、被告自愿签订的《物业管理服务协议》，实际是对《前期物业服务合同》约定物业服务收费标准的变更，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议对原、被告均具有法律约束力。因此，二被告应交纳的物业服务费用的标准，应按照原、被告之间的约定标准交纳，故二被告辩称的原、被告之间签订的合同无效，物业服务费应按0.80元／平方米·月标准收取，原告多收取二被告电梯费490多元应抵扣物业服务费等抗辩意见理由不成立，本院不予支持。原告作为物业服务企业为二被告所在小区提供了物业服务，二被告作为该小区的业主，应当向原告交纳物业服务费用。虽然原告在庭审中未充分举示其对小区收费项目、收费标准及服务内容、服务标准等内容进行公示的相关证据，但不能成为二被告拒绝交纳物业服务费用的理由。对于物业服务费，根据原、被告签订的《物业管理服务协议》中关于物业服务费住宅按建筑面积1.4元／月／平方米的标准的约定，从2013年8月1日起至2014年1月31日止期间二被告应交纳的物业服务费为623.03元（1.4元／月／平方米74.17平方米6个月）；根据原告提供物业服务至2014年2月17日止的事实，对2014年2月的物业服务费应按实际服务天数计算，故从2014年2月1日起至2014年2月17日止期间二被告应当交纳的物业服务费为63.04元（1.4元／月／平方米74.17平方米÷28天／月17天）。因此，从2013年8月1日起至2014年2月17日止期间，二被告应交纳的物业服务费共计为686.07元（623.03元＋63.04元）。对二被告应当给付的物业服务费原告诉讼请求中仅要求685.80元，本院予以支持。对于水费，因原告在庭审中未举示充分的证据证明水费的起算度数及计算单价，故对原告要求二被告给付水费288元的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。对于公摊费，原告诉称据实分摊并且进行了公示，但原告在庭审中未举示充分的证据证明公摊费的计算方式和计算依据，故对原告要求二被告给付公摊费46.30元的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。对于违约金，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求二被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江敏、冉勇在本判决生效之日起三日内，给付原告重庆西城物业管理有限公司从2013年8月1日起至2014年2月17日止期间的物业服务费685.80元；二、驳回原告重庆西城物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告江敏、冉勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告江敏、冉勇负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  邹富奎二〇一六年五月十八日书记员  刘 燕