石家庄市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民商初字第00329号
原告（反诉被告，以下统称原告）河北鼎杰房地产经纪有限公司，住所地石家庄市裕华东路108号方北商务大厦910号，组织机构代码：66224445-0。
法定代表人郭庆民，董事长。
委托代理人邹哲峰、王军营，河北世纪鸿业律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统称被告）石家庄珍兴房地产开发有限公司，住所地石家庄市新市北路380号卓达科苑9-3-402室。组织机构代码：73564206-3
法定代表人季静娟，董事长。
委托代理人孙伏龙、杨芳，河北冀华律师事务所律师。
原告河北鼎杰房地产经纪有限公司（以下简称鼎杰公司）与被告石家庄珍兴房地产开发有限公司（以下简称珍兴公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告鼎杰公司的委托代理人邹哲峰、王军营，被告珍兴公司的委托代理人孙伏龙、杨芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告河北鼎杰房地产经纪有限公司诉称，2010年2月9日，原告与被告签订全程策划及销售代理合同，合同主要约定原告为被告开发的位于保定市的“珍兴公馆”项目提供全程策划及销售代理服务，销售代理服务费按销售房屋全款的1.5%计提。合同签订后，被告以其分支机构白沟分公司作为销售项目主体，对外进行项目宣传及具体销售工作，并将合同约定的“珍兴公馆”重新命名为“爱上城”项目。合同履行期间，原告严格按照约定积极履行合同义务，组建了项目专案策划人员及项目专案销售团队，组织实施了营销过程的市场调研、市场定位研究、广告创意、方案及设计工作，同时做出了相应的营销策划方案、推广方案、销售方案和计划等一系列工作。自2010年6月原告派销售团队入驻现场进行销售至2011年9月期间，原告共代理销售项目房屋852套，总销售面积95996.6平方米，总销售额为244418734元。其中，根据具体销售情况可分为：一次性付款客户120套，回款金额为33421881元；分期客户四套，销售金额1355179元，回款645705元，未付款709474；银行按揭贷款客户728套销售金额209641674元，回款72101674元，贷款额137540000元。因被告的原因和市场不利环境的影响，虽原告努力但代理销售不甚理想。2011年10月份，被告在未与原告协商的情况下，擅自安排新的代理公司进驻售楼处，并拒绝原告工作人员在现场办公，致使原告无法进行正常的代理销售工作，无奈之下，原告被迫撤离现场。原告撤场后，多次联系被告就合同无法继续履行及尚欠付的销售代理费进行协商。按照合同约定，被告应向原告支付佣金3666281元，截止目前，被告实际仅向原告支付了1192578元，尚有2473703元未付。根据合同第八条的约定，被告擅自安排新的代理公司入场及拒绝原告代理销售的行为，违反了合同约定，实质上已单方终止了合同，被告应承担按合同约定支付代理销售佣金的义务。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令解除原、被告签订的全程策划及销售代理合同，被告向原告支付房屋销售代理佣金2473703元，本案诉讼费用由被告负担。
被告珍兴公司辩称，1、2010年代理佣金基本上已经结清。2、2011年的代理佣金，因原告未完成销售任务，所以不应支付。3、原告诉称被告未与原告商量，即安排新的销售代理公司进场，与事实不符。被告并没有安排新的销售代理公司，且是原告单方撤离。4、原告实际销售房屋中有13套已经办理了退房手续，故原告销售套数为839套。
被告珍兴公司反诉称，2010年2月9日，被告与原告签署《全程策划及销售代理合同》。合同约定由原告为被告开发的“爱上城项目”提供全程策划及销售代理服务。2011年，被告与原告按照合同约定，确定了原告2011年度销售任务。该销售任务是合同最核心的内容，是合同存在的基础，是双方合意的结果，合法有效。该销售任务是被告决策项目开发进度、对外签订合同、安排资金使用计划的依据。该销售计划确定2011年的销售任务量为313990774元。被告依据该销售计划完成后的回款量和资金支付能力，制订了工程进度计划、资金安排计划。2011年1月1日至10月，因原告不履行合同约定的相关义务和责任，实际完成回款额为30454832元。2011年10月，在被告不知情的情形下，原告撤回所有销售人员后直至2011年年底，由于重新组织人力进行销售需要进行前期准备工作，销售工作中断。任务量（约3亿元）与实际回款（约3千万元）的巨大差额，给被告经营造成巨大的资金缺口，使被告基本丧失对外资金支付能力和履约能力。被告为了支付工程款，2011年6月10日，向郧计忠借款1500万元，利息225万元；2011年12月28日，向姜桂芝借款1380万元，利息62.1万元。被告借款产生的利息损失是因为原告的回款太少造成的。另外，被告正在进行建筑施工违约损失、商品房买卖违约损失、其他损失的收集整理工作，将适时向法院起诉。被告的损失与鼎杰公司不履行合同义务和责任、无法完成销售任务、回款极低等违约行为有着直接的、必然的因果关系。根据合同第八条“任何一方不履行本合同所规定的责任和义务，给对方造成损失的，须赔偿对方因此造成的相应损失”之规定，原告违约行为给被告造成的利息损失662.1万元，原告应予以赔偿。
原告鼎杰公司针对被告的反诉辩称，1、合同中未对原告销售达不到标准需承担的责任进行约定，被告的反诉没有事实依据。2、被告反诉所称的借款及相关利息完全是被告在此楼盘中的商业运作行为，楼盘的开发和建设都是被告的单方行为，原告不应对被告资金的使用调配承担责任。应当驳回被告的反诉请求。
经审理查明，位于保定市××京白路××、××水路以北、××路以东的珍兴公馆（现更名为“爱上城”）房产项目，系由被告珍兴公司于2010年取得建设工程规划许可证、开工许可证后组织建设开发的房地产项目。2010年2月9日，原告与被告签订《全程策划及销售代理合同》，根据该合同，被告珍兴公司委托原告鼎杰公司对“爱上城”房产项目进行全程营销策划、广告策划、销售代理。合同的有效期自合同签订之日起至该项目可售物业销售完毕且业主交房入住时止。原告主要负责该项目的市场调研、市场定位研究、产品设计评估、方案提交、商品房销售，协助被告完成本项目产品的全方位策划和推广的具体工作；原告应按照被告的要求提供本项目策划销售方案、定期的销售情况报表、销售情况统计分析、完整的客户资料等本项目相关所有资料；原告负责销售现场接待客户、提供咨询、购房洽谈、带看工地、客户跟踪服务、促进成交、贷款办理、交房工作及产权手续办理等工作。被告主要负责项目的财务和合同管理，负责收取客户定金、房款及其他所有款项，对原告的策划代理活动进行全程监控。原告可取得的代理佣金为本项目销售回款额的1.5%，销售回款额为客户签署购房合同后交纳的首付款、分期款、全款及贷款额。销售中形成的溢价部分原被告按照3:7的比例分成。原告如期完成当月销售计划任务，被告以实际完成销售回款额为基数向原告结算佣金。销售回款额是指客户已经交纳所购房屋全款或者已经交纳首付款及银行按揭回款。若客户在只交纳定金、或已签订认购协议、或已签订商品房买卖合同而未完成按揭手续的情况下毁约，定金及罚金归被告所有，原告收取被告所罚没金额的20%作为代理佣金。若被告同意客户退房又未扣留罚金的，原告则不再收取代理佣金，已收取佣金的退回。原告每月3日前向被告报送上月销售情况，被告于每月10日前按照合同与原告结算。被告根据原告提供并经被告盖章确认的“房屋销售计划表”对原告的销售业绩进行考核。具体考核办法详见附件3。合同附件3为绩效考核办法，该办法规定，根据销售任务计划，全部完成销售任务按应提佣金100%提取；完成50%销售任务按应提佣金80%提取；完成销售任务不足50%的当月佣金暂扣；连续3个月完不成销售任务的则佣金不予发放或解除代理合同；在后续2个销售月中补足销售任务的，则补回应提佣金。另根据合同附件1“项目佣金提取办法”的约定，购房客户在按照合同约定的付款方式将款项交齐后，原告方能提取佣金，否则不予提取，销售代理佣金的10%作为交房佣金，待交房结束后提取。
合同签订后，原告经过前期调研、策划，实际于2010年6月开始对外销售“爱上城”项目的房产。鼎杰公司的实际销售情况为：2010年6月至12月共销售610套，总金额为170784428元；2011年1月至3月共销售172套，总金额为52073950元；2011年4月至9月共销售70套，总金额为21560356元。以上总计852套房产，账面销售金额为244418734元，回款总额106169260元。原告鼎杰公司在销售“爱上城”项目房产时，总计从珍兴公司处收取了销售佣金1192578元。至2011年7月8日后，原告未再向被告提交工作成果交付单申请佣金（2011年3月份）给付，2011年8月2日，被告向原告支付款项100000元，此后，双方无资金往来，鼎杰公司未再售出“爱上城”项目的房产，被告珍兴公司则全面接管了“爱上城”项目的对外销售工作。关于被告珍兴公司接管销售工作的时间，原告鼎杰公司主张为2012年1月，被告珍兴公司主张为2011年11月，双方均无证据能够证实各自的主张。现鼎杰公司要求解除《全程策划及销售代理合同》，珍兴公司也明确表示同意。2010年度双方未制定销售任务计划，根据原告鼎杰公司2011年2月向珍兴公司所报工作计划，被告珍兴公司的建设计划，做出的2011年度销售计划为：2011年第一季度销售177套房产、4月份销售新开27号楼68套房源中的62套、5月份销售新开31号楼153套房源中的141套、6月份销售新开29号楼68套房源中的62套、7、8月份销售新开23、37号楼190套房源中的177套、9月份销售新开35号楼66套房源中的62套、10月份销售新开38号楼102套房源中的97套……。珍兴公司于2011年7月21日取得“爱上城”项目1-16号楼的商品房预售许可资格，2012年9月22日取得了24、26、28、30号楼的预售许可资格。在原告鼎杰公司所售的852套房产中，有13套合计金额为1426620元的房产办理了退房手续。被告珍兴公司称，共有15套房产办理了退房手续，原告鼎杰公司不予认可，被告珍兴公司未提交相应证据。
另查明，被告珍兴公司为证实其反诉主张，向本院提交了其公司分别与郧计忠、姜桂芝签订的借款合同三份，涉及借款金额为53800000元，年利率分别为15%、18%不等。
以上事实，有原、被告陈述，《全程策划及销售代理合同》、原告所做2011年度工作计划、规划许可证、建设许可证、预售许可证、房屋认购协议书、借款合同等证据所证实，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《全程策划及销售代理合同》是珍兴公司、鼎杰公司真实意思表示，且未违反国家法律和行政法规的强制性规定，系合法有效的委托合同，双方当事人均应按照约定履行各自义务。原、被告均主张因对方的原因导致合同无法继续履行，但又均未提供相关证据予以证明，故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，双方关于合同无法履行的原因无法认定，各自承担相应举证责任的不利后果。庭审中，原、被告均同意解除合同，本院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在本案中，鼎杰公司已经完成了2010年6月至2011年3月期间的销售任务，珍兴公司应当支付销售代理佣金。在2010年6月至2011年3月期间，原告共计售房769套（852-13-70），账面销售金额为221431758元，回款金额为95375784元（回款总额106169260元-13套退房款1426620元-2011年4月至9月所售70套回款9366856元）。根据合同约定的佣金提取办法，代理佣金为本项目销售回款额的百分之一点五，故已履行部分的佣金为1430637元。2011年4月份后，原告未能完成其单方制定的销售计划，根据绩效考核办法的约定，此期间珍兴公司无需向鼎杰公司支付销售代理佣金。故被告应支付佣金1430637元，扣除原告已实际收取的佣金1192578元，被告还应向原告支付238059元。原告超出此部分的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。对被告珍兴公司的反诉请求，其并无证据能够证实原告违约，提交的借款合同亦不能证实与其损失有直接关系。另，原告不能完成工作任务应承担的相应责任在合同中明确约定为不提取佣金，被告要求原告超出此约定承担责任无有依据。综上，本院对被告的反诉请求不予支持。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第四百零五条之规定，判决如下：
一、解除原告河北鼎杰房地产经纪有限公司与被告石家庄珍兴房地产开发有限公司于2010年2月9日签订的全程策划及销售代理合同；
二、被告石家庄珍兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告河北鼎杰房地产经纪有限公司偿付佣金238059元；
三、驳回原告河北鼎杰房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告石家庄珍兴房地产开发有限公司的反诉请求。
本案本诉部分案件受理费26590元，原告河北鼎杰房地产经纪有限公司负担24031元，被告石家庄珍兴房地产开发有限公司负担2559元。本案反诉费30074元，由被告石家庄珍兴房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 齐玉华
代理审判员 赵 瑾
人民陪审员 李红梅
二〇一六年三月十六日
代书 记员 赵倩梅