黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民再210号
抗诉机关：黑龙江省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：李洪伟，男，1961年3月27日出生，汉族。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：哈尔滨伟业大酒店。住所地：哈尔滨市道里区霁虹街**号。
法定代表人：李洪伟，董事长。
委托诉讼代理人：黄兴志，黑龙江宜友律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：黑龙江储备物资管理局机关服务中心。住所地：哈尔滨市道里区抚顺街*号。
法定代表人：王伟，主任。
委托诉讼代理人：王朝霞，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈凯，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。
申诉人李洪伟、哈尔滨伟业大酒店（以下简称伟业酒店）因与被申诉人黑龙江储备物资管理局机关服务中心（以下简称储备局服务中心）租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2014）哈民二民终字第617号民事判决向黑龙江省人民检察院申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）复查[2016]23000000061号民事抗诉书,向本院提出抗诉。本院作出（2016)黑民抗89号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员马良驰、刘刚出庭。申诉人伟业酒店的委托诉讼代理人黄兴志，被申诉人储备局服务中心的委托诉讼代理人王朝霞、陈凯到庭参加诉讼。申诉人李洪伟经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
黑龙江省人民检察院抗诉认为，哈尔滨市中级人民法院（2014）哈民二民终字第617号民事判决判决伟业酒店与李洪伟共同承担赔偿责任，属适用法律确有错误。本案中，李洪伟和储备局服务中心签订资产租赁合同，约定李洪伟租赁储备局服务中心自有楼房一栋，同时约定了租赁期限、金额及其他权利义务。李洪伟与储备局服务中心之间发生的纠纷是基于双方租赁合同而产生的合同纠纷。从合同主体上看，合同关系是在特定人之间产生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，即合同主体是具有相对性的。就本案而言，李洪伟与储备局服务中心签订的合同的双方主体分别是李洪伟个人和储备局服务中心，伟业酒店作为独立的企业法人并非本案中的合同主体。从合同内容上看，除了法律、合同另有约定的外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同规定的义务，此为合同内容的相对性表现。本案中，李洪伟与储备局服务中心签订的租赁合同只可以约束李洪伟及储备局服务中心，储备局服务中心就其与李洪伟之间的合同起诉伟业酒店的行为缺乏法律依据和合同依据。作为合同的一方主体储备局服务中心因其与李洪伟签订的合同而产生的合同纠纷，只能向合同相对人即李洪伟个人主张迁出及给付损失费的权利，储备局服务中心无权向租赁合同内容未涉及且非该合同主体的伟业酒店主张权利并要求承担责任。综上，原审判决李洪伟、伟业酒店承担责任，属适用法律确有错误。
伟业酒店称同意检察机关抗诉意见，并称原审判决将《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条规定的建设方应尽的两项法定义务简化为第十三条规定的一项义�，并通过合同约定的方式将建设方的义务转化为承租方的义务，这种转化方式无效，同时损害了其酒店方的利益，由此给其酒店造成的损失应依法予以赔偿。
储备局服务中心辩称，1.根据李洪伟与储备局服务中心于2001年3月10日、2007年3月10日签订房产租赁合同，所涉房产共计15层，李洪伟与伟业酒店系合同所涉房产不同承租人。2001年3月10日李洪伟与储备局服务中心签订的租赁合同，李洪伟承租储备局服务中心整栋房产的负一层至九层和地下车库。2002年4月5日伟业酒店成立。2007年3月10日伟业酒店与储备局服务中心签订租赁合同，伟业酒店承租储备局服务中心整栋房产10层以上部分。因伟业酒店的法定代表人是李洪伟，其有资格代表伟业酒店对外签订合同。根据法律规定，法定代表人与公司之间系代表关系，法定代表人职务行为就是公司行为。该合同有李洪伟本人签字，并且伟业酒店予以盖章，即可认定合同签订主体系伟业酒店，伟业酒店亦是本案的适格主体。2.基于李洪伟是该合同的承租人又是伟业酒店的法定代表人，伟业酒店实际占有使用该租赁房产。因两份合同全部到期，当事人之间没有达成续租的合意，故储备局服务中心与李洪伟及伟业酒店之间的权利义务终止，李洪伟与伟业酒店继续占用储备局服务中心整栋房产没有法律依据，二者对该房产的占有系无权占有，属于侵占储备局服务中心的合法房产。故根据物权法、合同法等相关规定储备局服务中心有权请求李洪伟及伟业酒店排除妨害、返还占用房产并赔偿损失。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
储备局服务中心一审起诉请求：1.李洪伟、伟业酒店从哈尔滨市道里区霁虹街32号房产迁出；2.李洪伟、伟业酒店连带赔偿储备局服务中心损失1399978.85元（计算至2012年6月10日，其后损失按3224元/日计算至李洪伟、伟业酒店迁出之日止）。一审法院认定事实：2001年3月10日，储备局服务中心与李洪伟签订资产租赁合同，主要约定：1.资产为公有房产一栋，坐落于哈尔滨市道里区霁虹街32号，现名为“天河大厦”，大厦楼体的负一层至九层和地下车库；2.储备局服务中心对租赁财产具有所有权及监督权，李洪伟对租赁财产具有使用权，从事宾馆酒店经营；3.租期10年，自2001年3月11日起至2011年3月10日止；4.财产使用费39万元、承担年度离退休人员工资29万元、承担年度职工保险费12万元；当国内市场物价上涨较大，商品零售物价较2000年度涨幅度达到30%时，费用标准从达到上述幅度的下年开始作等比例向上调整。计算方法：当年度费用标准=标的额×（1+上年度对2000年哈尔滨市零售物价总指数增长百分�）；5.李洪伟应全部接收储备局服务中心提供的原“黑龙江储备局招待所”在册职工，并妥善安排，不在大厦工作的在册职工，李洪伟应按月支付该职工档案工资的60%的工资；6.储备局服务中心在李洪伟经营的酒店消费应享受贵宾待遇，每年无偿提供职工餐的费用标准不得低于10万元；7.储备局服务中心应保证李洪伟租赁期间楼房的采暖和供水、供电，如果是储备局服务中心人为原因造成的停暖、停水、停电，因此给李洪伟造成损失的，由储备局服务中心赔偿；8.在李洪伟租赁期限内，如储备局服务中心转让财产所有权，应提前通知李洪伟，双方协商解除合同，在同等条件下，李洪伟有优先权；9.在租赁期内房屋及附属设施设备等各项财产的大小修理均由李洪伟负担；10.李洪伟对储备局服务中心的财产，不得擅自拆改、扩建或增添，确需变动，必须征得储备局服务中心的书面同意，李洪伟装修或改造的成果，租赁结束或合同终止时，必须无条件无偿地交给储备局服务中心。合同签订后，双方实际履行过程中，李洪伟租赁的天河大厦楼体上下水管线出现漏水，哈尔滨市政府修建海城桥，2003年国家“非典”等问题导致伟业酒店无法正常营业。李洪伟以此为由，拒绝履行合同中约定的义务。2004年储备局服务中心向哈尔滨市中级人民法院提起诉讼，要求：解除双方于2001年3月10日签订的资产租赁合同；李洪伟迁出并返还房屋及资产；李洪伟给付拖欠的租金。2005年5月9日哈尔滨市中级人民法院作出（2004）哈民三初字第329号民事判决。判后储备局服务中心、李洪伟均不服，向本院提起上诉。本院于2005年9月25日作出（2005）黑商终字第136号民事裁定，撤销原判，发回重审。哈尔滨市中级人民法院于2006年12月8日作出（2006）哈民三重字第1号民事判决。李洪伟、储备局服务中心均不服重审判决，向本院提起上诉。2007年7月10日，本院作出（2007）黑商终字第49号民事判决，认定双方不存在法定解除权的情况下，储备局服务中心主张解除租赁合同与事实不符；李洪伟上诉主张合同履行中因修建海城桥（2001年4月至10月）和非典期间（2002年5月至10月）实际损失100万元，缺乏证据支持；合同履行中因修建海城桥和非典流行，李洪伟经营受到了影响，发生了当事人无法预见和防止的情形变更，双方应共同承担风险，双方应各承担财产使用费50%即162500元；下水管线的维修及养护义务按照双方约定应属于李洪伟承担的责任范围，对于管线漏水导致停业，造成装修损失应由李洪伟自行负担。该判决发生法律效力后，双方均已履行了判决。上述案件诉讼期间，即2007年3月10日，储备局服务中心与李洪伟签订租赁合同，主�约定：上述房产的10层以部分，租赁给李洪伟经营伟业酒店；租期2007年3月11日起至2011年3月10日止；房屋租金每年21万元，李洪伟必须一次性付清4年房租84万元，本合同开始生效；李洪伟装修或改造的成果，租赁结束或合同终止时，必须无条件无偿地交给储备局服务中心，李洪伟在装修之外另行购置的电器、家具由李洪伟自行处理；合同到期后，如房产继续出租，在同等条件下，李洪伟有优先租用权。李洪伟经营伟业酒店期间，因消防设施、器材设置不符合标准等原因，哈尔滨市公安局道里分局消防科分别于2008年8月26日、2009年8月15日、2010年1月4日向伟业酒店下达责令改正通知书。2011年1月19日对伟业酒店行政处罚，罚款5000元。对租赁物消防设施改造问题，李洪伟向储备局服务中心提出自己的方案，双方未达成一致意见，消防设施改造问题未予解决。上述合同期届满�日，储备局服务中心即要求李洪伟迁出租赁房产。租赁合同到期后，李洪伟重新对伟业酒店室内及房间内的设施进行整体装修和更换。2012年2月27日储备局服务中心向李洪伟发出催款通知，内容为：“根据资产合同，你尚欠我单位2010年至2011年度租金50万元，请你一周内给付所欠租金，否则后果自负。”2012年2月28日李洪伟给付储备局服务中心租金50万元。同日，储备局服务中心给付李洪伟垫付储备局服务中心员工的工资139978.85元。2012年3月2日储备局服务中心向李洪伟发出通告，要求李洪伟撤出租赁房产，同时交付合同到期后财产使用费101万元。2012年3月5日，李洪伟以书面函件的方式拒绝储备局服务中心的要求，理由是李洪伟实际经营不足5年，投资未收回。合同届满后李洪伟仍占用租赁房屋，未给付储备局服务中心费用。一审法院判决：李洪伟、伟业酒店于判决生效�日起六十日内从位于哈尔滨市道里区霁虹街32号房产中迁出；同时将未形成附合的装饰物及自行购置的物品迁出；二、李洪伟、伟业酒店于判决生效之日起六十日内给付储备局服务中心自2011年3月11日起至2014年4月18日期间损失费3137778元；自2014年4月19日起至判决生效之日起六十日内的损失费按每日2767元计付；三、驳回储备局服务中心其他诉讼请求。案件受理费31902元，由李洪伟、伟业酒店承担（储备局服务中心已预交，李洪伟、伟业酒店于判决生效之日起15日内给付储备局服务中心）。
李洪伟、伟业酒店不服一审判决，上诉请求：驳回储备局服务中心的诉讼请求，并判令储备局服务中心赔偿李洪伟及伟业酒店装修费及经济损失。二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。另查明，2010年11月储备局服务中心委托北京蓝图工程设计有限公司对伟业酒店的消防�水暖改造工程问题进行了设计。李洪伟从储备局服务中心借出该设计图，并根据设计图对伟业酒店的消防等部分进行了装修。再查明，2011年3月-2014年7月间，李洪伟按照《资产租赁合同》的约定标准，支付了储备局服务中心员工工资。二审法院认为，关于李洪伟、伟业酒店提出的储备局服务中心并未提出迁出请求的情况下，原审判决解除租赁合同是否违反法律规定问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。李洪伟与储备局服务中心之间签订的《租赁合同》、《资产租赁合同》中约定的租期于2011年3月10日到期。到期后，李洪伟继续占有使用该租赁物，双方之间形成了事实租赁关系。2012年3月2日储备局服务中心向李洪伟发出书面通知，明确了该中心意思表示，即要求李洪伟迁出，并交付合同到期后占有使用该租赁物的财产使用费。在租期已届满、双方未签订续租协议、李洪伟实际占有、使用原租赁物的情况下，储备局服务中心要求李洪伟及伟业酒店迁出，该主张属请求法院依法确认原租赁合同中约定的各自权利义务，要求相对方履行合同约定的义务，因此李洪伟、伟业酒店的该上诉请求不成立。关于李洪伟主张的优先承租权问题。2007年3月10日，伟业酒店与储备局服务中心之间签订的《租赁合同》第九条规定：合同到期后，如房产继续出租，在同等条件下，乙方（伟业酒店）有优先承租权。成就该条款的前提是，合同到期后，如果储备局服务中心继续对外出租，在同等条件下伟业酒店享有优先承租权。伟业酒店的优先承租权，是基于储备局服务中心对外继续出租时才能产生。目前本案中的双方当事人因租期届满后是否续签之事宜发生纠纷诉讼至法院，对外继续出租之事件尚未发生，此时李洪伟提出优先承租权，该主张不能成立。关于李洪伟、伟业酒店提出的双方就继续租赁伟业酒店之事宜已达成口头协议，只是对租金金额存在争议，因此不应解除租赁协议之主张问题。从《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第十四条规定看，当事人之间订立合同，需要以下几中方式：书面形式、口头形式和其他形式。签订的协议需要采取要约、承诺方式。本案中租赁物的现状是租期届满、双方未签订新的租赁合同，李洪伟继续占有使用该租赁物形成了事实租赁关系。李洪伟作为伟业酒店的实际经营人，个人意愿是续签协议，并积极主动向储备局服务中心发出续签协议之要约，对此储备局服务中心并未作出明确的续签租赁协议的承诺；该状态持续到2012年3月，储备局服务中�向李洪伟发出书面通知要求其迁出，以明示的方式拒绝了李洪伟续签租赁协议的要约邀请；在李洪伟拒绝迁出的情况下，于2012年4月向原审法院提出诉讼，请求依法迁出。因此，李洪伟、伟业酒店提出的该上诉请求亦不能成立。关于租赁物的消防设施不合格及没有消防设施的情况下，承担维修及改造的义务主体问题。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第十二条规定：依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。诉争租赁物的建设单位及所有权人系储备局服务中心，租赁物建设完工后，经储备局服务中心提出申请，2000年2月2日，黑龙江公安厅消防局作出文号为（黑）公消监（2000）字第01号《黑龙江省建设工程竣工消防验收意见书》批准诉争租赁物可投入使用。2001年3月10日储备局服务中心与李洪伟签订了诉争租赁物的租赁合同。李洪伟承租诉争租赁物之后，经营期间哈尔滨市公安局道里分局消防科分别下达了几次责令整改通知书，从该通知书内容上看，主要是针对楼梯间无防火门、消防控制柜有故障、消防设施系统不能正常运转、自动消防设施损害停用，消防控制室被占用、未进行消防设施备案、未进行竣工验收备案、人口密集场所使用不合格、国家命令淘汰的消防产品、掐电器产品用具的安装、使用及其线路、管路的设计、铺设、维护保养、检测不符合消防设施标准的管理规定等，并未提及李洪伟、伟业酒店提出的诉争租赁物的部分楼层完全没有消防设施的问题，因此李洪伟及伟业酒店提出的租赁物没有消防设施的主张不成立。另公安消防部门提出的上述问题不属于《资产租赁合同》第七条第4项规定的“原施工质量造成房屋出现结构方面问题（断裂等）由储备局服务中心负责修复”的范畴之内，因此根据《资产租赁合同》第二条“在租赁期内的房屋及附属设施设备等各项财产的大小修理均由李洪伟负责，费用由李洪伟负担。在租赁期内如设备用具等租用财产达到正常使用年限或政府有关部门要求提前更新，由李洪伟负责更新改造，费用由李洪伟负担，租赁期结束或合同终止时，更新改造成果归储备局服务中心所有”之约定，租赁物的消防设施不合格造成的维修改造之责任应由李洪伟负担，故李洪伟的该上诉主张不能成立。关于原审判决是否存在曲解省院生效判决认定事实，断章取义之问题。已经发生法律效力的（2007)黑商终字第49号判决，针对因修建海城桥、非典流行以及管线漏水造成的维修、装修费用及停业损失问题进行了处理。因此原审判决对李洪伟、伟业酒店提出的该请求不予审理正确。关于李洪伟上诉请求储备局服务中心赔偿其装修费用及经济损失问题。因李洪伟的该主张构成独立的诉，其在原审审理期间针对该请求未提出反诉，故不属本案审理范围，应另行解决。关于李洪伟上诉提出的合同约定的租赁期为十年，但因各种原因实际经营期只有五年，该期限应从原租赁期限中予以扣除之主张问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期”。《资产租赁合同》第二条约定：在租赁期内的房屋及附属设施设备等各项财产的大小修理均由李洪伟负责，费用由李洪伟负担。鉴于租赁物的附属设施的维修责任在李洪伟，因此即便发生大小维修的事实，除非是租赁物结构性损坏之外，李洪伟无权请求减少租金之请求。基于上述事实，李洪伟能否得到租期的适当延长问题。应从两个方面予以考虑。第一、租期内消防设施损坏及改造是否造成了伟业酒店的停业�第二、按照何种标准认定适当延长的租期。从公安消防部门作出的责令整改通知上看，消防设施不合格确实给李洪伟的经营造成了影响，但根据原租赁合同的约定上看，消防设施及维修及大小改造责任在李洪伟，因未履行合同约定义务造成的损失，也应由李洪伟自行承担。另，从李洪伟在二审审理期间举示的证据五停业申请审批表上看，伟业酒店的停业事实均发生在租期届满之后，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的相关精神，李洪伟、伟业酒店的该上诉请求依据不足，不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15446元，由李洪伟、伟业酒店负担。
围绕当事人的再审请求，本院再审查明，伟业酒店自2002年4月5日成立以来即在哈尔滨市道里区霁虹街32号经营，工商登记住所地亦为该租赁房屋所在地。除此，本�再审认定事实与二审法院认定事实一致。
本院再审认为，本案争议焦点为伟业酒店应否与李洪伟共同承担赔偿责任及储备局服务中心应否赔偿伟业酒店因租赁房屋存在消防问题给伟业酒店造成的损失。
关于伟业酒店应否与李洪伟共同承担赔偿责任问题。李洪伟与储备局服务中心签订的《资产租赁合同》及《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。租赁合同于2011年3月10日租赁期限届满后，双方未重新签订租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，李洪伟与储备局服务中心间形成不定期的房屋租赁合同关系。2012年3月2日，储备局服务中心向李洪伟发出迁让通知，李洪�、伟业酒店理应在合理期限内迁出租赁房屋。虽然伟业酒店系基于李洪伟与储备局服务中心签订的租赁合同在租赁房屋内经营，但该租赁合同履行期限届满至储备局服务中心发出迁让通知后，伟业酒店仍占有使用租赁房屋的行为，侵犯了储备局服务中心的合法权益，储备局服务中心有权要求伟业酒店与李洪伟共同给付在租赁合同到期后占用租赁房屋的租金。故原审判决伟业酒店与李洪伟共同赔偿储备局服务中心租金损失费并无不当，本院予以维持。
关于储备局服务中心应否赔偿伟业酒店因租赁房屋存在消防问题给伟业酒店造成的损失问题。本院再审期间，伟业酒店主张储备局服务中心将未经消防竣工验收、未向公安消防机构申请消防安全检查的房屋租赁给其酒店，给其酒店造成了损失应予赔偿。因伟业酒店未举示证据证明其所受到的损失及损失数额，且对此问题一审时又未提出反诉，故本院对该项请求不予审理，伟业酒店可另诉解决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持哈尔滨市中级人民法院（2014）哈民二民终字第617号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 罗林成
审判员 冯 涛
审判员 李雪松
二〇一七年三月二十七日
书记员 何莉萍