广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初11326号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道105号华景新城华门阁二楼，组织机构代码707684880。法定代表人：练均华，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所实习律师。被告：刘惠芳，女，1975年2月5日出生，汉族，住广东省中山市东区。原告广东康景物业服务有限公司（以下简称康景公司）与被告刘惠芳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康景公司的委托诉讼代理人吴米琪、曾景熙以及被告刘惠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康景公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的管理费28060元及违约金3940元（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日为3940元）共计32000元给原告。诉讼中，原告康景公司明确从2012年9月1日起至清偿之日止计算违约金。事实和理由：2011年9月19日，被告因购买位于中山市火炬开发区中山××房，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共有部分的维护和管理、房屋共有设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时缴纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。2011年9月19日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2012年7月起，被告未按期向原告缴纳物业服务费，至2016年4月止共拖欠原告物业服务费28060元。原告多次催要，被告均拒不交纳。原告康景公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交有如下证据：1.物业服务企业资质证书；2.中山市前期物业服务合同；3.前期物业服务协议；4.收楼物品移交清单；5.欠费明细表；6.中山市不动产登记资料证明表；7.付款通知书；8.钥匙托管书。被告刘惠芳辩称，1.涉案房产在开发商2011年9月交楼时就存在质量问题，导致被告一直没有入住，应视为被告没有收楼，就不应产生物业服务费，所以被告一直未交物业服务费。而且被告的存折有钱但是原告没有划扣，原告赠送的2000元物业服务费也没有划扣，足以证明原告一直清楚涉案房产存在质量问题，故不应收取物业服务费，也不产生违约金。如果要交物业服务费，被告不可能拖到现在才起诉，而且2012年至今的物业服务费已超过了诉讼时效。2.原告要求按日1‰计算违约金，被告不同意，而且该标准过高。被告刘惠芳就其辩称向本院提交证据如下：1.存折、银行流水清单；2.中山帝景苑小区维修单；3.意见书；4.照片。本院经审理认定事实如下：2008年5月23日，中山市合生宏景房地产有限公司与康景公司签订前期物业服务合同，约定康景公司为中山市合生宏景房地产有限公司开发的合生帝景苑提供前期物业服务。刘惠芳系中山市火炬开发区合生帝景苑14幢202房的房地产权利人，该房建筑面积为231.73平方米。2011年9月19日，康景公司（甲方）与刘惠芳（乙方）签订前期物业服务协议，主要约定：1.甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、治安防范、车辆秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积核算交纳，住宅每平方米每月2.6元；3.乙方应于商品房买卖合同约定的交楼时间之日起交纳物业服务费用，乙方收楼时预交三个月的物业服务费用，自第四个月起，每两个月的物业服务费用合并缴交一次，乙方应在单月10号前交纳本月和次月的物业服务费用，交纳方式为通过委托银行划扣；4.乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并须从逾期之日起按欠费总额每天1‰标准交滞纳金。前期物业服务协议还对双方之间的权利义务作出了其他具体约定。同日，刘惠芳签收了收楼物品移交清单。庭审中，刘惠芳称收楼时发现小问题，以为可以很快维修好，但是直到2015年都没有维修好，所以于2015年4月27日再次向康景公司申请维修，2015年7月修好后康景公司交还房屋钥匙，但尚未鉴定房屋是否存在渗水问题。自2012年7月起，刘惠芳未按时缴交物业服务费，截至2016年4月共拖欠27714.91元（2.6元/平方米/月×231.73平方米×46个月）。因刘惠芳至今未交纳物业服务费，康景公司遂于2016年6月1日诉至本院，主张前述实体权利。另查：2012年7月21日，刘惠芳向康景公司出具意见书，称因维修近1年却查不出问题，故要求停止物业扣划、退回已交物业服务费，并要求半年后给出明确答复，保证不出现类似问题，否则退房或者换房。刘惠芳提供的银行流水清单（账号32×××24）显示，2012年1月至2016年8月期间，除2012年8月27日至2013年4月12日、2013年9月25日至2014年3月21日期间刘惠芳银行账户内的余额不足600元外，其余时间均超过600元。庭审中，康景公司回应称，因刘惠芳通知拒绝扣划物业服务费，所以并不清楚刘惠芳的账户内是否有充足资金，也未按时扣划。再查：康景公司称其已向涉案房产张贴付款通知书，拟证实其已履行通知缴费义务，涉案物业服务费不存在超过诉讼时效的问题。刘惠芳称其从未收到过上述付款通知书，因为其从未在涉案房产居住。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。前期物业服务协议系康景公司与刘惠芳的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点主要在于：康景公司主张的物业服务费是否已过诉讼时效，刘惠芳应否向康景公司支付物业服务费？《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。刘惠芳与康景公司签订了前期物业服务协议，康景公司也实际为刘惠芳提供了物业管理服务，履行了相应的合同义务，故刘惠芳也应按照前期物业服务协议的约定向康景公司支付物业服务费用。诉讼中，刘惠芳提出“康景公司主张的物业服务费已过诉讼时效”的抗辩。关于诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。康景公司诉请判令刘惠芳支付2012年7月至2014年6月的物业服务费，但是起诉时间为2016年6月1日，根据前期物业服务协议约定的“单月10日前支付本月和次月的物业服务费”，该主张明显超过2年诉讼时效，因其怠于行使导致其请求权超过2年诉讼时效的诉讼风险，由其自行承担。故康景公司主张的2012年7月至2014年6月的物业服务费，本院不予支持。虽然康景公司提供了付款通知书拟证实其主张并未超过诉讼时效，但未提供任何签收记录，且明知刘惠芳不在涉案房产居住而仍然以张贴的方式通知刘惠芳，显然履行通知义务的方式不合理，故本院不采信该证据。另，自收楼之日起，因为康景公司迟迟未妥善处理涉案房产的渗水问题，导致刘惠芳至今未入住涉案物业，影响了刘惠芳对涉案房产的正常使用需要，可适当减少刘惠芳需缴纳的物业服务费。同时，驳回康景公司关于违约金的诉求。故本院判令刘惠芳向康景公司支付2014年7月至2016年4月的物业服务费10603.96元（2.6元/平方米/月×231.73平方米×22个月×80%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告刘惠芳于本判决生效之日起七日内向原告广东康景物业服务有限公司支付2014年7月至2016年4月的物业服务费10603.96元；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元（原告广东康景物业服务有限公司已预交），由原告广东康景物业服务有限公司负担535元、由被告刘惠芳负担65元（该款被告刘惠芳应于本判决生效之日起七日内迳付原告广东康景物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 王 珊审判员 陈春华二Ｏ二Ｏ一六年十一月十八日书记员 孙伟仁阮妙珍王静