四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川06民终632号
上诉人（原审原告）：四川蓝华同诚物业服务有限公司。
法定代表人:张小明，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：王福松（特别授权代理），四川方纬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：肖勇。
上诉人四川蓝华同诚物业服务有限公司（以下简称：“蓝华服务公司”）因与肖勇房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省什邡市人民法院（2016）川0682民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明：2013年11月22日，原告蓝华服务公司与被告肖勇签订《商业铺面租赁合同》，原告将位于什邡市雍城北路物华北苑464-466号，建筑面积为189.7平方米的铺面租赁给被告肖勇，租赁期限从2013年12月20日至2021年10月11日，第一年租金57000元，合同签订当日付清。第二年至第八年租金以第一年为基数，每年递增5%。以后每年度租金由被告在上年度租赁期届满前30日向原告缴纳下一年度房屋租金；根据合同的约定，被告肖勇应在2015年11月20日缴纳2016年的房屋租金，但经多次催收未果，原告遂提起诉讼，请求判令：1.原告与被告2013年11月22日签订的《商业铺面租赁合同》于2016年4月19日解除；2.被告肖勇向原告支付合同解除前2014年12月20日至2015年12月19日期间房屋租金14550元及2015年12月20日至2016年4月19日期间的房屋租金20947元和逾期未支付租金至2016年4月19日所产生的违约金3000元；3.诉讼费由被告承担。。
原审认为：原、被告签订的《商业铺面租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效。依法成立并生效的合同对原、被告均有约束力，双方当事人应依照合同约定全面履行各自的权利义务，蓝华服务公司以被告肖勇逾期缴纳房租累计一个月以上为由要求解除合同，且被告肖勇同意解除合同，是双方当事人真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致的，可以解除合同”的规定，本院予以支持；原告蓝华服务公司于2016年3月4日未经被告允许，擅自将被告承租的464-466号铺面门锁更换，原告以自己的行为明确表示终止合同的继续履行，故被告肖勇主张合同解除的时间为2016年3月4日的辩解意见，原审法院予以支持；根据该合同约定2013年12月20日至2014年12月20日的租金为57000元，2014年12月20日至2015年12月20日的租金为59850元（57000×5%+57000），2015年12月20日至2016年12月20日的租金为62700元(57000×10%+57000);因2015年12月20日至2016年3月4日共计72天，故该期间的租金为12368.22元（62700÷365×72）；原告认为只应按其主张的2014年12月20日至合同解除之日的期间计算租金，对于该期间之前的租金与本案无关，从被告肖勇提交的原告出具的收款收据来看，部分收款收据载明该年度尚欠的房租，部分未载明，部分收款收据未载明收取租金的铺面号，每一年度的租金均是陆陆续续缴纳，且原告对被告提交12张收款收据的真实性均无异议，因此被告肖勇已经向原告缴纳租金应从其承租之日起至最后一次缴纳租金的收款收据载明的金额进行计算，共计118700元；故被告肖勇尚欠原告租金10518.22元（57000+59850+12368.22-118700）；原、被告签订的《商业铺面租赁合同》第九条约定被告逾期交纳租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，被告则按该年租金总额每日3‰支付滞纳金；被告肖勇认为系原告主张解除合同，其不承担相应的违约金，根据查明的事实，被告肖勇应在2015年11月20日缴纳2016年房屋租金，但经原告催要未果，其行为违反了《商业铺面租赁合同》第五条第4项的约定，应支付相应的违约金；本院以原告的实际损失为基础，酌定被告肖勇支付原告违约金600元；因原、被告均同意解除该租赁合同，故合同解除后被告肖勇可以按照《商业铺面租赁合同》第六条第5项的约定处置承租铺面内可移动的财物和装修，故对被告肖勇要求原告应补偿其装修损失的意见不予支持；综上，依照前引法律和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告四川蓝华同诚物业服务有限公司与被告肖勇于2013年11月22日签订的《商业铺面租赁合同》于2016年3月4日解除。二、被告肖勇于本判决发生法律效力后二十日内一次性支付原告四川蓝华同诚物业服务有限公司房屋租金10518.22元及违约金600元。被告如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费917元，由原告四川蓝华同诚物业服务有限公司承担817元，被告肖勇负担100元。
上诉人蓝华服务公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定2016年3月4日上诉人擅自更换承租门面门锁，以该日确认为双方合同解除日期，缺乏依据。被上诉人事实上占有门面至4月底。上诉人认为应以4月19日为合同解除日。2、租金收取应以年度为财务周期，一个年度内所交租金不论多少，不计入下一年度。由此，不应计算品迭双方2014年度的已交租金数额。据被上诉人2015年4月9日欠条载明的下欠第二年房租24550元，被上诉人现尚欠租金9950元（其后两次已付15000元）。原判对此认定有误。3、综上，被上诉人应支付2015年12月20日至2016年4月19日的租金20947元及逾期支付违约金3000元，请求二审撤销原判，改判：1.双方的合同于2016年4月19日解除；2.被上诉人支付欠付租金9550元（2014年12月20日至2015年12月19日）及20947元（2015年12月20日至2016年4月19日），并给付违约金3000元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。
二审当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与原审查明事实一致，二审予以确认。
本院认为，一、关于双方租赁合同的解除日期
上诉人蓝华服务公司因被上诉人肖勇逾期缴纳房租累计一个月以上为由要求解除合同，并于2016年3月4日在被上诉人不知情时，单方将被上诉人承租的464-466号铺面门锁更换，此有什邡市公安局城东派出所的《证明》及被上诉人手机拍摄的现场门面加锁照片能够证实。上诉人称该事实无依据不成立。上诉人对承租门面加锁收回门面的使用，系以自己的行为明确表示解除合同，使合同的履行终止，被上诉人未能再使用租赁房屋，接受合同于2016年3月4日解除，原判认定双方的合同于该日解除，并无不当。上诉人主张合同应为2016年4月19日才解除，无依据，二审不予采纳。
二、关于欠付租金的问题
根据上诉人与被上诉人对租金收取的约定，同时对被上诉人每一年度陆续交纳的租金汇总计算，原审据此确定从被上诉人承租之日起至双方合同解除之日止，被上诉人肖勇尚欠上诉人租金10518.22元（57000+59850+12368.22-118700），认定正确。上诉人关于租金收取应以年度为财务周期、一个年度内所交租金不论多少、不计入下一年度的上诉主张无依据，二审不予采纳；上诉人据此方式计算主张欠付的租金金额及要求给付违约金3000元，不能成立。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，对欠付租金的确定及以上诉人的实际损失为基础，酌定被上诉人给付违约金600元，处理恰当。上诉人的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费640元，由四川蓝华同诚物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓宇
代理审判员 孔祥明
代理审判员 杨 轩
二〇一六年七月二十日
书 记 员 王 阳