广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终18720号
上诉人(原审被告)：余桂新，住广州市越秀区。
被上诉人(原审原告)：广州市越秀区第一房屋管理所（原名广州市越秀区第一土地房屋管理所），住所地广州市。
法定代表人：曾健庆，职务所长。
委托代理人：徐虹、钟治平，该所职员，通讯地址同该所。
上诉人余桂新因与被上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称第一房屋管理所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
余桂新上诉请求：1.撤销一审判决，改判本案；2.本案的诉讼费用由第一房屋管理所承担。事实和理由：一、一审法院简单地以合同法，以第一房屋管理查册显示余桂新的妻�已自有房屋为由，不应继续占用公房，支持第一房屋管理要求解除双方的租赁合同关系，收回房屋的请求；直接无视了余桂新妻子的自有房屋为不达标的房改房(只有建筑面积40平方)，涉讼的公房是按照房改政策合法合规租住二十多年的事实；本案不是一般的租赁合同，本案涉讼房屋为直管房，是代管房，是有政策性的福利租赁，应该综合房改房的有关政策、历史遗留问题以及解决房改房遗留问题的相关政策来判定。并且余桂新收到的民事诉讼状，第一房屋管理所的请求事项没有请求解除双方的租赁合同关系一项，也没有收到增加该项诉讼请求书面申请书，一审法院简单地引用合同法判定，并且把第一房屋管理所没有在诉讼状请求的诉求作出裁决，属于适用法律错误。
涉讼公房是余桂新单位于1992年分配给余桂新的宿舍(当时代管的是延安房管站并不是现在的第一房屋管理所)，当时余桂新手持单位证明、工作证与属同单位工作的高某一起去延安房管站办理租赁入户手续(该房只能作为宿舍定向分给单位职工居住，属于福利性的分房，原则上在单位分到整套更大可房改购买的新楼才退还单位，前二个租户都是同单位的职工，都按同样办法办理租赁手续，是当时国企的普遍做法，主要是解决单位职工的住房困难问题)，并同时到派出所办理了户籍入户手续，亦即是早在国家实行房改前已经租住，并不是第一房屋管理所作为证据的租赁合同的2006年才获得；而余桂新妻子的房子是1999年作为房改尾班车备案购买。由于余桂新租住的公房没有产权不是独立成套房子且为代管房等原因不能出售，不能按房改政策购买；而余桂新妻子的宿舍符合政策可以作为房改房购买，虽然只有40平方，远未达到当时省市规定的住房分配控制面积。根据广州市房改房政策，当时余桂新可以享受的住房控制面积是70—85平方，余桂新妻子可以享受的住房控制面积是50—75平方，由于2套房都没达到本人的住房分配控制面积的下限，根据广州市房改房政策：己住有两套公房的干部职工，住房建筑面积合计未超过本人住房分配控制面积的，可以按优惠办法购买。但住房建筑面积合计已经超过了本人住房分配控制面积的，只能购买其中一套，另一套要退回产权单位，如退出一套有困难，可以买一套，另一套要按照以下原则交租：(1)如果职工购了其中已经达到本人住房分配最低限额控制面积的一套，另一套要按成本租金单价交租。(2)如果两套住房每套都达不到本人住房分配的最低限额，两套相加又超过控制面积的，职工可购买其中一套，另一套与所买的面积相加超过本人住房分配控制面积的，要按成本租金单价交租，其余的�分可按同期的公房租金交租。(若余桂新租住的公房系独立成套且具备出售条件的话，我们是可以按优惠政策把2套房都购买)。现在其妻子购买了一套40平方的房子，远低于控制面积的下限，即使加上涉讼公房面积，也没超过控制面积，因此，按政策是可以租住涉讼公房，并且单位也同意继续租住，其租住的公房符合房改房政策，所以应以房改房政策判定，属于出售公有住房遗留的历史问题，理应适用于房改房政策，而不适用于合同法。即使按照穗府办E某3]3号文的《广州市公共租赁住房保障制度实施办法》的第二十二条(三)在本市无自有产权住房，或现有自有产权住房人均建筑面积低于15平方米……确认为申请公租房的住房困难标准，亦即是余桂新家庭3人，只要自有产权房建筑面积低于45平方米，就符合住房困难标准，就可以纳入申请公共租赁住房保障范围，而余桂�妻子的房改房只有40平方米，属于住房困难，应该得到应有的住房保障，租住现有公房合法合理，不存在一审法官所判定的占有住房困难居民的保障性住房；况且某5年广州市人民政府为切实保障和改善民生，逐步扩大住房保障覆盖面，加快解决我市户籍困难群众住房问题，发布了《广州市人民政府办公厅关于加强户籍家庭住房保障工作的实施意见》，将户籍家庭公共租赁住房保障范围进一步扩宽。第一房屋管理所没理由剥夺余桂新已经享有的租用公房的福利、合法的承租权；公房的承租权有明显的物权特性，同住的亲属可以继承承租权，承租权在拆迁时其承租人是符合补偿标准的可按政策补偿，承租人作为权利人有权更完整地行使其权利并受到法律保护，出租人这种做法于情于理于法不合，不能把本来已经属于住房困难家庭，陷于更加困难的地步，不能把承租人�单位辛劳工作多年获得的福利待遇，别有用心用欺骗的手段来剥夺，这有违于国家、政府不断改善人民居住环境、提高人民生活水平的宗旨。二、该层房屋早在余桂新租住前，四户住户早有明确约定，除了各自的房间以外的地方各有使用范围(详细在附件说明)。余桂新不存在擅自在公厅加设墙体和门的行为，通道的杂物也不是余桂新堆放的，并且余桂新锁在房间及公用厨房的所有物品被203房住户陈某花毁灭，己到公安部门按刑事罪立案，现在正在等待案情处理。某5年3月，余桂新发现其租住房间情况有异，报警后经询问，得知203房的陈某花破锁把余桂新的所有财物毁灭，把电线、水管等生活设施也破坏了，并与“有骨气”饮食店签订出租协议，把余桂新的房间出租给“有骨气”做仓库；在派出所里质询盘问时，陈某花一度声称她有我房间的使用权，并说我房间的财�不是她搬走，是房管搬走的；余桂新于某5年4月初，到第一房屋管所处反映情况，并把到派出所报案的回执、陈某花与“有骨气”所签协议等一些证据交给第一房屋管所职工钟治平(该地段的段管员)，并请求派人来取证处理，当时钟治平亲自到来查看。谁知他回去后不但不处理陈某花户，在明知陈某花毁灭余桂新家所有财物，然后跟别人签协议把余桂新房间出租给别人做仓库，却于某5年4月13日给我户发出住改仓的整改通知、拆除阁楼通知，后来余桂新据理力争，书面回应了上面2个整改通知，事情才告一段落。而陈某花户不但出租她自己的房间，还把别人的房间也出租，并涉嫌刑事犯罪，却没有收到任何整改通知，没受到任何处理，以致后来又发生了陈某花的弟弟声称放火烧屋、打烂门窗、持警棍打伤余桂新等事件，这一切可以到北京街派出所调档(余桂新都有报案)�第一房屋管理所接二连三地以各种借口找茬，针对我户，余桂新不排除第一房屋管理所职工存在设局、勾结、包庇203户的嫌疑，也不排除第一房屋管理所存在为推卸工作失职而想方设法收回余桂新房子的嫌疑(第一房屋管理所作为证据的整改通知于某6年1月11日发出，要求7日内整改好，即要求在1月18日整改好，而第一房屋管理所却在整改最后日期前的1月14日就迫不及待地发起诉讼立案，根本就是有预谋的)；据了解，本大楼有多户租户都曾到第一房屋管理所处反映大楼的乱象，存在转租问题，并有转租租户把大楼的下水道搞到淤塞，但第一房屋管理所都没处理或没处理好，因而可以判定第一房屋管理所肯定存在失职的行为。在刑事案没出结果之前，余桂新只能维持现状。至于所谓公厅加设的墙体，是第一房屋管理所请的施工队、施工员现场布置施工，当时余桂新只要�装回被陈某花拆走变卖了的铁闸，修好门窗，但施工员说装铁闸没财政拨款可批，原有被打烂的门窗没办法修缮，只能按施工员布置的要求做，并不是第一房屋管理所所说的余桂新误导而做成的，当时余桂新对其做法持反对态度，只是基于余桂新的房间门窗被损坏，余桂新的人身安全不能得到保障，才同意这样做。既然已经做好了，在隐患没消除之前，余桂新请求暂时不拆除该墙体。综上所述，房子现状不是由于余桂新的过错造成的，并且余桂新还是受害者，一审法院不应该违反常理支持第一房屋管理所。
二审庭询时，余桂新补充上诉意见：我方认为本案是由于刑事案件产生的，其所有财产、证件、合同包括其他材料都被其他人盗窃，盗窃人是陈某花，其曾多次报警，现检察院已经提起公诉，故本案的处理应当要等待另案刑事案件审结以后再作处理。
第一房屋管理所答辩称：不同意余桂新的上诉请求，请二审法院维持原判，驳回余桂新的上诉请求。
因本案纠纷，第一房屋管理所于某6年1月18日向一审法院起诉，并在一审开庭审时提出增加诉讼请求：1.判令余桂新立即将广州市越秀区惠福东路523号二楼公厅恢复原状及消除通道上堆放的杂物；2.判令解除第一房屋管理所与余桂新的租赁合同关系，余桂新腾空交还广州市越秀区惠福东路523号二楼的房屋给第一房屋管理所。
一审法院认定事实：2006年11月23日，第一房屋管理所（出租人、甲方）与余桂新（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在越秀区惠福东路523号某房号的房地产出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积13.58平方米；甲乙双方协定上述房屋月租金为54.40元，租赁期限自2006年8月1日至2008年7月31日；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等。同日，合同双方还签订了《补充协议》一份，约定：乙方应严格按房屋使用性质使用房屋，若未经许可擅自改变房屋用途的，甲方有权解除合同，收回房屋等。上述合同期满后，余桂新继续承租涉案房屋用作居住。
某6年1月11日，第一房屋管理所向余桂新发出《通知》，称因余桂新在未经房管部门的批准下，擅自侵占公用部位，对房屋造成一定影响，并要求余桂新接通知后7日内恢复房屋原状等。同日，第一房屋管理所另向余桂新发出《直管房消防隐患整改告知书》，称余桂新在公共通道堆放杂物，影响人员疏散，并要求余桂新在1月17日前完成整改等。余桂新在接获上述书面通知后，未按通知要求办理整改手续，遂�致本案纠纷。
某6年4月28日，一审法院工作人员前往涉案房屋进行现场勘查。现场勘查过程中，发现涉案房屋现在的走廊、过道堆放有大量建筑材料，现场散发较重的臭味。对此，第一房屋管理所称：余桂新占用涉案房屋所在二楼的公用厅及阳台，并将大量建筑材料、垃圾堆放在房屋的入口、走廊及通往厨房、厕的通道上，现场散发恶臭，二楼其它住户已不在里面居住。对此，余桂新称：之所以堆放建筑材料是因为房管所原来称要帮其进行装修，要求余桂新自行清理并规划一下，而其它住户是自己搬走的，与余桂新无关，至于气味较臭的原因，除了因其堆放了一部分建筑材料及养了狗之外，主要是由于一楼的有骨气饭店的厨房堵塞了下水道、且煤气的排气都放在厕所的位置上导致的。至于现在房屋内的隔断墙，第一房屋管理所称由于第一房屋管理所安排的施工人员在施工时受余桂新的误导加建，余桂新认为根本不存在公厅一说。
一审庭审中，第一房屋管理所、余桂新双方均确认余桂新一直按期、足额交纳涉案房屋的租金。对于公厅的墙体的建造问题，第一房屋管理所确认是由其聘请的施工队在施工时受到余桂新误导加建的，但是其在验收时发现将要求拆除，施工队也提出自行拆除该加建的墙体，但遭到余桂新的阻拦，第一房屋管理所坚持要求拆除该墙体，并愿意承担相应的费用。余桂新则坚持认为根本不存在公厅一说。余桂新称其是高级工程师，经营在省内出差，原二楼的另一租户陈某花利用其不在涉案房屋居住期间私自打开其房屋的门、强行占用并对外出租谋利，第一房屋管理所与陈某花有串通、勾结之嫌。余桂新对于其妻子汤某的自有房屋，余桂新称该房屋与其无关，是属于单位分配给他妻子的女�宿舍。
一审法院认为：第一房屋管理所、余桂新双方就涉案的越秀区惠福东路523号某房签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、法规规定的效力性强制性规定，为合法有效合同。上述合同约定的租赁期限届满后，余桂新继续承租使用涉案房屋，并向第一房屋管理所支付租金，第一房屋管理所并未提出异议并收取余桂新支付的租金，故第一房屋管理所、余桂新之间形成不定期的租赁合同关系，第一房屋管理所作为出租人依据法律的规定可随时主张收回涉案房屋。此外，从本案现场勘查的情况来看，余桂新在涉案房屋的走廊、过道堆放大量的建筑材料，严重阻碍通行，造成涉案房屋存在极大的安全隐患，如发生火灾等危险情况，房屋内的居住人员将无法安全撤离，余桂新应立即清理现场、保持通道的通�。而且余桂新在涉案房屋内的堆放杂物、饲养动物导致环境较差，现场散发臭味，严重影响居住环境，容易滋生病菌、引起疾病传染，余桂新应予尽快对现场进行清理、打扫卫生。根据第一房屋管理所出示的《房屋平面图》，余桂新承租的某房的位置邻近公用厅、阳台，虽然第一房屋管理所在改造涉案房屋期间将公用厅、阳台纳入到某房的范围内，但第一房屋管理所发现错误后要求整改，余桂新理应予以配合整改，并不得强行占用。此外，涉案房屋为房管部门管理的公房，该房屋的用途是为解决城市住房困难居民的保障性房屋，余桂新与妻子汤某已自有房屋，亦不应继续占用公房。综上，第一房屋管理所诉请要求解除双方的租赁合同关系，收回涉案房屋，理据充分，一审法院予以支持，余桂新应在交还涉案房屋前立即清除在现场堆放的建筑材料及其他杂物。至于�一房屋管理所诉请要求余桂新恢复公厅原状的诉请，考虑到在修建间隔墙的行为是第一房屋管理所聘请的施工队所为，因涉案房屋由余桂新居住，其中尚存放有余桂新的私人物品，故余桂新应在交还涉案房屋前配合第一房屋管理所拆除间隔墙体、恢复公厅原状。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，一审法院于某6年6月13日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起解除原告广州市越秀区第一房屋管理所与被告余桂新之间关于广州市越秀区惠福东路523号某房的的租赁合同关系。二、被告余桂新应自本判决发生法律效力之日起十日内清除堆放在广州市越秀区惠福东路523号二楼走廊、通道内的建筑材料及杂物，并配合原告广州市越秀区第一房�管理所拆除公厅位置的间隔墙。三、被告余桂新应自本判决发生法律效力之日起十日内将广州市越秀区惠福东路523号某房腾空并交还给原告广州市越秀区第一房屋管理所。本案受理费100元，由被告余桂新负担。
二审庭询中，余桂新提交证据：1、2006年11月20日出具给华某物业管理公司的字据，该字据上有广州金银首饰有限公司盖章确认“情况属实”的字样，拟证明其已经与第一房屋管理所续约。2、1999年12月29日《广州市公有住房售价评估表》产权单位市立新工商联合公司，购房人汤某，拟证明其没有享受过房改房的福利，没有计算其工龄参加房改。
第一房屋管理所对余桂新提交的证据质证答辩：认为上诉人提交的证据无法确认其真实性、合法性，且均与本案无关。
二审中，双方当事人对于一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，余桂新承租涉案的越秀区惠福东路523号某房与第一房屋管理所签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议，上述合同约定的租赁期限至2008年7月31日已届满，租赁期满后余桂新继续承租使用涉案房屋，并向第一房屋管理所支付租金，双方并未签订新的租赁合同，故双方之间形成不定期的租赁合同关系，第一房屋管理所作为出租人依据法律的规定及双方的合同约定可随时主张收回涉案房屋。原审经过对涉案房屋的现场勘查，余桂新在涉案房屋的走廊、过道堆放大量的建筑材料，严重阻碍通行，易发生火灾等危险情况，会造成涉案房屋存在极大的安全隐患；而且余桂新在涉案房屋内堆放杂物、饲养动物等导致环境较差，现场散发臭味，严重影响居住环境，容易滋生病菌、引起疾病传染。第一房屋管理所曾向余桂新发出通知书和告知书要求余桂新配合尽快对现场进行清理、打扫卫生予以整改未果。涉案房屋为房管部门管理的公房，该房屋的用途是为解决城市住房困难居民的保障性房屋，原审中已查明余桂新与妻子汤某已购买自有房屋，不属于无房户情况,故余桂新不应继续占用公房租住。第一房屋管理所起诉要求解除双方的租赁合同关系，收回涉案房屋，理据充分，予以支持。至于余桂新上诉称案外人陈某花盗窃其租住涉案房屋内的财物，造成其财产损失，要求追究刑事责任，并要求第一房屋管理所对陈某花毁灭上诉人的财物负担连带赔偿责任等问题，因不属于本案审查范围，上诉人余桂新可另循法律途径解决，本案对此问题不作处理。经审查，余桂新提交的证据不能成为其可以继续租住涉案房屋的理由，原审判决解除第一房屋管理所与余桂新的租赁合同关系恰当，判令余桂新应在交还涉案房屋前配合第一房屋管理所拆除间隔墙体、恢复公厅原状并将涉案租住房屋腾空并交还给第一房屋管理所亦无不当，本院予以支持。
综上所述，余桂新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人余桂新负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘碧莹
审判员 岳为群
审判员 柳玮玮
二〇一七年三月十日
书记员 张永亮