广西壮族自治区崇左市江州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1402民初47号
原告:苏友华，住广西壮族自治区南宁市。
委托诉讼代理人:韦兰军，广西广为律师事务所律师。
被告:刘伟善，住广西壮族自治区崇左市江州区。
委托诉讼代理人：韦坚，广西君桂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨仕通，广西君桂律师事务所律师。
被告:农献玲，住广西壮族自治区崇左市江州区。
原告苏友华与被告刘伟善、农献玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后依法适用简易程序于2016年5月30日公开开庭进行审理，后因案件疑难复杂，本案转入普通程序，并于2016年9月30日、2017年5月5日公开开庭进行了审理。原告苏友华及其委托诉讼代理人韦兰军到庭参加诉讼；被告刘伟善及其委托诉讼代理人韦坚、杨仕通，被告农献玲未到庭参加诉讼。本案在诉讼期间，原告苏友华申请追加农献玲为本案被告参加本案诉讼。本案现已审理终结。
原告苏友华向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告刘伟善签订的《房屋租赁合同》；2.被告刘伟善支付原告2013年8月1日至2014年10月31日及2015年5月1日至2015年12月31日的租金69000元（租金按3000元/月计算，暂计至2015年12月31日，租金应计至本案房屋修复完毕并交付给原告之日止）；3.被告支付原告违约金21960元（按月息2%计算，暂计至2015年12月31日，2016年1月1日起以69000元为基数，按月息2%计至租金清偿之日止）；4.被告刘伟善支付原告恢复房屋结构费用120000元；5.被告农献玲对被告刘伟善的上述债务承担连带责任；6.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2012年元月，原告与被告刘伟善签订《房屋租赁合同》，约定原告将自有的位于崇左市城南区嘉苑小区自建楼房一栋（四层约320平方米）出租给被告刘伟善使用，租期从2012年2月1日起至2022年1月31日止。房屋租赁期间，被告刘伟善未能按照合同约定支付租金，且未经原告同意擅自拆除、改变房屋结构，已经构成严重违约，并给原告造成重大的经济损失。被告农献玲作为被告刘伟善的配偶，在合同签订及履行期间产生的债务属夫妻共同债务，被告农献玲应对刘伟善因签订《房屋租赁合同》产生的债务承担连带责任。原告多次与被告刘伟善协商解决未果，特诉至法院如诉所请。
被告刘伟善辩称：1.因原告不能向被告出具房屋产权证书造成被告无法办理相关营业手续，造成被告经营受阻，从而导致合同解除，过错在于原告。2.原、被告签订的《房屋租赁合同》已经于2015年8月15日解除，合同解除后不应当再计算租金；原告主张的违约金过高，应予以调整。3.被告与原告签订合同后，向原告支付了3000元押金，应当予以抵扣。4.被告不需要恢复房屋结构，因合同已约定房屋内的固定装修设施无需拆除。
被告农献玲未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见，视为放弃举证、质证等诉讼权利。
原告苏友华围绕诉讼请求依法提交刘伟善身份证、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《催告函》、房屋出租前后照片、《房产证》、《房屋结构平面图》、《洞口加强梁柱配筋图》、《工程预算书》；被告刘伟善围绕答辩意见依法提交了手机短信记录，证人黄某1、唐某,4、黄某2证言，房屋装修前后对比照片，中国建设银行流水记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《工程预算书》欲证明恢复本案房屋结构的费用为120000元，但《工程预算书》系原告自行出具，不能作为本案定案依据，本院对此不予采信；被告提交的证人黄某1、唐某,4、黄某2证言欲证明被告刘伟善于2015年8月搬离本案房屋，原告在庭审中确认被告刘伟善搬出房屋的时间为2015年8月，对此本院予以采信；被告刘伟善提交的“中国建设银行流水记录”欲证明2014年12月31日后被告刘伟善仍有向原告支付房屋租金，被告所欠租金数额不是《催告函》中所列数额，由于该证据没有任何机构盖章，无法证实其来源，不能确定其真实性，也没有其他证据佐证，本院不予采信；结合《房屋租赁补充合同》，本院认定被告刘伟善所欠租金数额为《催告函》中所列数额。
诉讼期间，原告苏友华申请对恢复本案房屋原状所需费用进行鉴定。经本院委托，广西评值价格事务所有限公司于2017年3月15日作出[2017]评值价桂14**-36号《价格鉴定结论书》，鉴定结论为崇左市城南区嘉苑小区苏友华房屋修复工程价值为43541元。原告对该《价格鉴定结论书》没有异议，被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。《价格鉴定结论书》系具有鉴定资质的鉴定机构作出的鉴定结论，与本案具有关联性，本院予以确认。
本院经审理认定事实如下：2012年1月13日，原告苏友华（甲方）与被告刘伟善（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：一、甲方将所有权属于自己的位于崇左市花山路（嘉苑小区）G组团G-14号楼房一栋（四层约320平方米）出租给乙方使用。二、租赁期：自2012年2月1日至2022年1月31日止，共10年。三、租金：前三年的年租金为36000元／年,后七年的年租金双方参照当时周边同等条件房屋市场租金协商确定;头一年的房屋租金按季度缴纳,第二、三年租金按半年缴纳，从第四年开始起租金按年度缴纳，先交房租后使用房屋。乙方支付给甲方的租金为税后租金，房屋租赁所产生的税费由乙方负担。乙方应提前10日将下期的租金支付给甲方。乙方逾期不交租金，应按照每日加付拖欠租金总额的百分之十向甲方支付滞纳金，并限期十五日内交清，逾期不交，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方所交押金不退还。四、本合同自签订之日起生效，甲方同时将房屋交付给乙方使用。甲方给予乙方三个月的装修时间，即2012年2月1日至2012年4月30日。签订合同后，乙方需先缴纳第一期2012年5月1日至2012年7月31日房租后方可装修使用房屋。五、甲方向乙方收取押金3000元，待合同期满，如乙方不再续租并交清乙方经营期间相关的各种费用，甲方确认后退回押金给乙方不计息。六、合同有效期间，甲方如将产权转移给第三方，应通知乙方，该第三方即为本合同的当然甲方，享有甲方的权利，并承担甲方的义务；乙方不得擅自将房屋入股、抵押以及与他人调剂交换。如有违反，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方所交押金不予退还。七、租赁期间，甲方不得无故干涉乙方的经营使用；乙方应当依法经营，不得进行非法活动、损害公共利益，并执行当地政府有关部门的规定。乙方经营使用有关的各种费用，包括水电费、煤气费、物业管理费、卫生费等费用，以及经营期间出现的人身伤害赔偿、对第三方造成的损失等，均由乙方支付。八、租赁期间，乙方有维护房屋及其相关设施完好的义务。除不可抗拒的自然灾害外，其它原因导致房屋及相关设施损毁和造成损失的，乙方应当修复，或按价赔偿费用。乙方如装修需要对房屋结构进行改变和调整，需征得甲方同意，投资由乙方自理。合同期满后，乙方应恢复房屋原结构或按价进行补偿。所有固定装修设施除能搬走外应无偿留给甲方，不得故意毁坏。因不可抗拒的自然灾害导致房屋损毁和造成其它损失的，双方互不承担责任。九、租赁期间，如遇到不可抗拒的自然灾害或政府行为导致不能继续履行合同的，本合同自行解除。甲乙双方均不承担责任，租金按实际使用的时间计算，多还少补，乙方交清经营使用期间所有费用后，甲方将押金退还给乙方。十、租赁期满后，本合同终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求续租，须提前三个月向甲方提出，在同等条件下乙方有优先承租权。如因国家政策调整或不可抗拒因素，甲方须终止合同时，应提前三个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿，甲方退回乙方先期预付余下的租金和房屋押金。
合同签订后，被告刘伟善向原告支付了3000元押金。原告将房屋交付给被告刘伟善装修使用，刘伟善在装修本案房屋时对房屋进行较大变动。
2014年12月31日，原告苏友华（甲方）与被告刘伟善（乙方）根据《房屋租赁合同》又签订一份《房屋租赁补充合同》，约定：因乙方自2013年8月份始停止支付房屋租金，至2014年10月份己累计拖欠达15个月房屋租金共45000元，滞纳金67500元，总拖欠款112500元；基于上述状况，双方经友好协商达成如下协议：一、双方确认乙方应向甲方支付自2013年8月至2014年10月15个月房屋租金共45000元（不含滞纳金）。二、鉴于乙方不能一次性偿还所欠房租，甲方同意乙方在一年内分四次还清欠款。2015年2月15日前偿还15000元；2015年5月15日前偿还10000元；2015年8月15日前偿还10000元；2015年11月15日前偿还10000元。三、鉴于乙方已按《房屋租赁合同》规定缴纳2014年11月至2015年1月三个月的租金，甲方同意2015年2月至2016年1月乙方可按季提前10日缴纳房租（暂定每季度租金为9000元），从2016年2月起乙方要继续按《房屋租赁合同》规定的时间和金额向甲方交纳房租。四、乙方承诺按照《房屋租赁合同》和本补充合同规定时间主动向甲方缴纳应交的房屋租金和双方确认的2013年8月至2014年10月所拖欠的房屋租金款项。五、如有违反上述约定，则乙方应按逾期每日加付新拖欠的房屋租金总额百分之十的滞纳金；甲方有权随时终止合同，并追偿乙方从2013年8月至2014年10月所欠房屋租金的滞纳金。
2015年9月10日，因被告刘伟善不按照《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》的约定支付房屋租金，原告苏友华向被告刘伟善发送一份《催告函》，函告：刘伟善先生，截止目前，贵方拖欠我方2013年8月至2014年10月及2015年5月至8月份房屋租金共计57000元。根据贵我双方签订的2012年1月13日《房屋租赁合同》及2014年12月31日《房屋租赁补充合同》相关约定，贵方所欠房租租金在2015年8月31日前应偿还金额为57000元（详见2014年12月31日《房屋租赁补充合同》），但是经我方多次电话、短信催收，贵方均不予理会，至今未支付我方该笔欠款。按照合同有关规定，你方已构成违约，严重损害我方的合法权益。因此，特再次催告贵方，如贵方在收到本函后7日内仍拒不履行支付拖欠房屋租金等租赁义务，我方将通过诉讼方式向贵方追讨欠款，并依法解除与贵方签订的《房屋租赁合同》。届时，贵方将承担赔偿我方相关的经济损失及因诉讼产生的相关费用。
当日，被告刘伟善收到《催告函》后，在《催告函》上签字并注明“收到催告函”。
截止2015年9月10日，被告刘伟善尚欠原告苏友华2013年8月至2014年10月及2015年5月至9月份房屋租金共计60000元。原告苏友华收取被告刘伟善的3000元押金也没有退还。
另查明，被告刘伟善与被告农献玲系夫妻关系。
诉讼期间，原告苏友华申请对恢复本案房屋原状所需费用进行鉴定。经本院委托，广西评值价格事务所有限公司于2017年3月15日作出[2017]评值价桂14**-36号《价格鉴定结论书》，鉴定结论为崇左市城南区嘉苑小区苏友华房屋修复工程价值为43541元。原告苏友华因此支付了2000元鉴定费。
本院认为：一、原告与被告刘伟善签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反相关法律法规强制性的规定，该合同合法有效，被告刘伟善应按合同约定履行义务。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告刘伟善使用，但被告刘伟善未按照合同约定支付房屋租金，因此双方就房屋租金的支付问题又签订了一份《房屋租赁补充合同》对支付的时间重新进行约定。然而被告刘伟善依然没有按照约定履行付款义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
被告刘伟善主张因原告不能向被告出具房屋产权证书造成被告无法办理相关营业手续，导致合同解除，过错在于原告；其辩解与事实不符，本院不予采纳。
因被告刘伟善迟延给付租金，且经催告后仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告有权解除合同，解除合同时应该通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告于2015年9月10日向被告刘伟善发出《催告函》，要求被告刘伟善7日内支付拖欠的房屋租金，并依法解除双方签订的《房屋租赁合同》，当日被告刘伟善签收了《催告函》，上述事实足以证明被告刘伟善已收到并了解合同解除的通知，故原告与被告刘伟善签订的《房屋租赁合同》已于2015年9月10日解除。对于原告要求被告刘伟善支付2013年8月至2014年10月及2015年5月至9月份房屋租金（3000元/月×20月=60000元）的诉讼请求，本院予以支持。
2015年8月被告刘伟善主动履行了退租义务，《房屋租赁合同》亦于2015年9月解除，为避免扩大损失，原告可自行处置房屋，及时修缮房屋使用或另寻租主，尽快实现涉案房屋的利用价值，然后再就修缮房屋所支出的费用向被告刘伟善主张权利，考虑到修缮本案房屋亦需一定的合理时间，根据本案实际，本院酌定修缮房屋的合理时间为2015年10月至12月；修缮房屋的合理期间所造成原告的租金损失应当按照《房屋租赁合同》约定的租金计算（3000元/月×3月=9000元），由被告刘伟善负担。由于原告没有采取适当措施，无形中造成了房屋的长期闲置，致使损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，原告不得就扩大的损失要求赔偿，故本院对原告关于租金应计至本案房屋修复完毕并交付给原告之日止的主张不予支持。
综上，被告刘伟善应向原告支付租金60000元，扣除被告刘伟善预交的3000元押金，尚应向原告支付租金57000元。
二、2014年12月31日签订的《房屋租赁补充合同》中，原告与被告刘伟善已对房屋租金的支付时间及支付方式进行了重新约定：2013年8月至2014年10月的租金，被告刘伟善应于2015年2月15日前支付15000元，2015年5月15日前支付10000元，2015年8月15日前支付10000元，2015年11月15日前支付10000元；2015年2月至2016年1月的租金，被告刘伟善可按季度交纳；逾期每日则按拖欠的房屋租金总额10%计算违约金（合同中约定的滞纳金实为违约金）。现原告仅主张按月息2%计算违约金，未违反法律规定，本院予以支持。故截止2015年10月，2013年8月至2014年10月的房屋租金的违约金应为4500元；2015年5月至9月的违约金应为1056元；从2015年11月1日起至本案判决生效之日止的违约金以被告所欠租金57000元为基数，按月利率2%计算。
三、《房屋租赁合同》约定，合同期满后，被告刘伟善应恢复房屋原结构或按价进行补偿，所有固定装修设施除能搬走外应无偿留给甲方，不得故意毁坏。合同中双方约定的恢复房屋原结构实际就是恢复房屋原状。合同解除后，被告刘伟善仅将自己物品搬离本案房屋，没有将房屋恢复原状后交还给原告。经鉴定，本案房屋恢复原状费用为43541元，现原告要求被告刘伟善支付恢复房屋原状费用，本院予以支持。
四、对于原告请求判令农献玲承担连带责任的主张，依照合同相对性原则，合同法律关系仅在合同缔约主体间发生法律效力，被告刘伟善作为本案房屋租赁合同当事人，应对涉案纠纷的处理承担法律后果，故原告要求被告农献玲对被告刘伟善上述债务承担连带责任，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告苏友华与被告刘伟善签订的《房屋租赁合同》于2015年9月10日解除；
二、被告刘伟善向原告苏友华支付房屋租金57000元及违约金5556元（违约金暂计至2015年10月31日，从2015年11月1日起至本案判决生效之日止的违约金以57000元为基数，按月利率2%计算）；
三、被告刘伟善向原告苏友华支付恢复房屋原状费用43541元；
四、驳回原告苏友华的其它诉讼请求。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4464元，由原告苏友华负担1872元，被告刘伟善负担2592元;鉴定费2000元，由被告刘伟善负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。
审 判 长 蒙健峰
代理审判员 张 敏
人民陪审员 张 莉
二〇一七年八月四日
书 记 员 洪 玺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。