江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第2011号
上诉人（原审原告）陆亚曙。
委托代理人杜文忠，江苏友联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周奕锦。
上诉人陆亚曙因与被上诉人周奕锦房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2014）钟民初字第1744号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审情况：
陆亚曙诉称，2014年1月，陆亚曙与周奕锦签订《房屋租赁合同》，租用周奕锦所有的御水华庭23幢808室房屋，租期自2014年1月15日至2014年7月14日，租金每月1600元，半年合计9600元，合同还约定“甲乙双方如果有一方在合同期内要求终止租赁关系，必须提前一个月通知另一方，并且赔偿另一方一个月的房租”。上述合同签订后，陆亚曙于当日即向周奕锦一次性支付11200元（租金和押金），履行了合同的全部义务。周奕锦却在合同履行期间，未经其同意于2014年6月15日擅自将上述房屋另行租给他人使用，侵害其合法租赁权。陆亚曙要求周奕锦返还一个月的房租并依照合同约定赔偿一个月的房租未果，故诉至法院，请求判令：1、周奕锦立即返还租金1600元，支付违约金1600元；2、诉讼费由周奕锦承担。
陆亚曙提交《房屋租赁合同》，证明其与周奕锦之间存在房屋租赁关系，期间为2014年1月15日至2014年7月14日，合同签订当天已支付租金和押金。周奕锦质证后认为，合同确实为双方签订，已收到半年的房屋租金9600元和押金1600元。
周奕锦辩称，2014年6月14日傍晚17：29，陆亚曙突然打电话称不需要继续租房并要求退房，双方约好第二天中午十二点半办理交接。第二天中午我提前到了出租屋内，陆亚曙比约定的时间晚到半小时。我们在中介的陪同下一起查看了三表并进行结算，陆亚曙要求退还一个月房租，根据合同约定，我答复陆亚曙退房租不可能，要不陆亚曙继续租房到合同期满再结算交接。陆亚曙称没有时间，直接退押金并交接。后陆亚曙搬走了自己的物品，押金1600元扣除了水电煤气382.7元后，当场退还陆亚曙余款1217元。7月9日陆亚曙突然来电话要求退还一个月房租，7月23日陆亚曙又电话要求退还房租并威胁要去法院，8月5日收到法院的传票。综上，恳请法院查明事实，驳回陆亚曙的诉请。
周奕锦提交以下证据予以证明：1、常州链家房地产有限公司周亚梅出具的证明、物业公司值班人员刘锡华出具的证明，证明和陆亚曙交接的情况，交接完毕后才出租房屋的。陆亚曙质证后认为：对于链家公司的证明真实性无法确认，因为根据合同内容，双方的中介人是“王俊成”，现在出具证明人为“周亚梅”。退一步讲，假设这份证明是真实的，恰恰证明了周奕锦方在6月15日就违反了合同规定，提前解除了双方之间的合同，已经带人进去看房，准备出租房屋了，所以这份证据仅仅证明周奕锦违约的事实；对于物业公司的证明真实性无法确认，因为从内容上看，搬家也并不当然代表陆亚曙在合同没有到期的情况下就同意解除合同，因为合同期到7月14日才结束，在此之前，陆亚曙把相关物品搬走，并不代表陆亚曙愿意将房屋交给周奕锦，并不代表陆亚曙同意周奕锦可以立即将房屋租给其他人。2、中国电信通话记录打印件，证明是陆亚曙主动打电话给我提出要退房的。陆亚曙质证后认为，对于通话记录真实性无异议，但是只能证明双方有过交流，但具体内容是否如周奕锦所陈述的那样，无法证明。事实上，并不是如周奕锦所说的陆亚曙提出退房交接。
原审法院经审理查明，陆亚曙、周奕锦签订《房屋租赁合同》，由周奕锦承租陆亚曙位于常州市钟楼区御水华庭23幢808室房屋，租期为2014年1月15日至2014年7月14日，月租金为1600元。该合同的第九条约定：“甲乙双方如果有一方在合同期内要求终止租赁关系，必须提前一个月通知另一方，并且赔偿另一方一个月的房租。”合同签订当日，陆亚曙向周奕锦一次性支付了房屋租金9600元及押金1600元，周奕锦将上述房屋交由陆亚曙使用。2014年6月15日，双方结算了水电等费用，周奕锦将押金扣除该费用后退还陆亚曙，陆亚曙搬走了个人物品后将房屋退还周奕锦。
原审中，陆亚曙陈述，交接时双方约定，如果周奕锦退还押金和一个月房租，陆亚曙则同意提前一个月交还房屋，但周奕锦收回房屋后便拒绝退还房租。
原审法院认为，依法成立的租赁合同合法有效，当事人均应恪守。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现陆亚曙主张周奕锦擅自将涉诉房屋租给他人使用，没有提供任何证据，如按陆亚曙所述系周奕锦违约解除合同，陆亚曙却配合结算水电等费用且在结算完毕后向周奕锦交还房屋，该行为与常理不符，故对该事实不予认定。陆亚曙原审中关于双方于交接房屋时约定由陆亚曙交还房屋，周奕锦退还一个月租金的陈述，周奕锦不予认可，陆亚曙亦未提供证据证明，故对该事实亦不予认定。结合双方陈述，认定由陆亚曙提出提前解除租赁合同，根据双方在《房屋租赁合同》中的相关约定，应当由陆亚曙赔偿周奕锦一个月的房租，双方交接房屋时周奕锦未退还的一个月租金即为陆亚曙承担的赔偿责任。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回陆亚曙的全部诉讼请求。案件受理费（已减半收取）25元，由陆亚曙负担。
上诉人陆亚曙不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判支持其原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由李建文、朱小芳承担。事实与理由如下：一、原审判决认定事实错误。本人与周奕锦签订租赁合同当日即付清了全部6个月的房租，其理应有权使用涉案房屋至2014年7月14日合同期满，谁也无权要求其提前交房，也没有理由非要提前退房。周奕锦在双方签订合同时就知道本人只需实际租住涉案房屋5个月，2014年6月15日周奕锦为提高房屋使用率要另行出租，遂提出提前解除合同，并答应本人退一个月房租，后本人才同意提前交房。而周奕锦称本人在其拒绝退还房租的情况下，仍主动要求并无条件配合提前交房与常理不符，但周奕锦未提供证据证明。二、原审判决适用法律错误。退一步讲，不管是谁要求提前解除合同，从周奕锦于2014年6月15日就带第三人查看涉案房屋并立即将该房屋另行出租、当日退还本人押金的行为，从本人交钥匙、搬东西的行为，以及双方结算水电费的行为来看，双方的租赁合同是合意解除的，依据合同法的相关规定，本人理应有权要求周奕锦退还其合同未履行部分的租金。三、原审判决程序违法。周奕锦认为是本人违约、是本人提出提前解除租赁合同，并根据租赁合同约定要求本人承担违约责任，周奕锦也应提出反诉或另案起诉。但是，周奕锦原审时未提出反诉或另案起诉，原审法院却把周奕锦未提出的诉讼请求也予以处理，明显是违反法定程序。
被上诉人周奕锦辩称，原审判决正确。
二审中，上诉人陆亚曙对原审查明的事实有异议，称原审法院遗漏了以下事实：1、本人在签订合同过程中已经告知周奕锦是外国人住的，他只需租住五个月，但是周奕锦说必须要交六个月，本人就交了六个月的租金。2、2014年6月14日本人给周奕锦打电话并不是要提前解除合同，而是告诉他住在房子的外国人走了，如果他有意向退其租金，其就同意配合交房。3、2014年6月15日周奕锦叫了中介公司的人以及后来的租客看房子。对于陆亚曙提出的异议，周奕锦称与事实不符，当时陆亚曙打电话给本人是说不要房子。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院对于原审查明的双方当事人均无异议的事实依法予以确认。
本院认为，陆亚曙与周奕锦的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，故本院认定为合法有效。在合同履行过程中，即2014年6月15日周奕锦向陆亚曙退还押金，陆亚曙向周奕锦交还房屋钥匙并搬走房内属于自己的物品，同时双方结算了水电费，结合以上行为，本院认定为双方协商解除房屋租赁合同。陆亚曙主张在双方解除租赁合同时周亦曙还承诺退还一个月房租，但周亦曙不予认可，陆亚曙又未提供证据予以证明，故本院不予采纳。
综上，陆亚曙的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陆亚曙负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 飞
审判员 张 斌
审判员 罗希夷
二〇一五年一月二十六日
书记员 汪芫朗