西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初2919号原告张钧，男，1963年9月26日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托代理人薛辉，陕西法智律师事务所律师。委托代理人李康宁，陕西法智律师事务所律师。被告陕西佳信置业发展有限责任公司，住所地:陕西省西安市莲湖区西关正街198号。法定代表人刘朝阳，系该公司董事长。委托代理人王海安，该公司员工。委托代理人王洁冰，该公司员工。原告张钧与被告陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称“佳信公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张钧的委托代理人薛辉、李康宁，被告佳信公司的委托代理人王海安、王洁冰均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张钧诉称,原、被告于2009年9月16日签订《商品房买卖合同》（合同备案登记号：Y09076639），该合同明确约定,原告购买被告开发的位于西安市雁塔区××花园小区××单元××号商品房，购房总金额为328588元。如被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。因被告的原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。被告应于2010年2月28日前将验收合格的房屋交付给原告。被告在该商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属登记的，原告不退房，被告按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。签订合同后，原告按照《商品房买卖合同》的约定，按时向被告支付了总房款的45%，计148588元。剩余房款计180000元以银行按揭方式付清。合同约定的交付日期为2010年2月28日前，但被告向原告实际交房日期为2011年2月24日，逾期361天。其间，被告支付了迟延交房167天的违约金冲抵物业费，仍有194天违约金未付，计6374.61元。并且，因被告的原因致使原告至今未取得房屋权属证书，自2012年2月25日起截止2016年8月20日，已逾期1651天。而合同约定的逾期办理房屋产权过户登记的违约金比例明显过低，且被告违约时间过长，该状态还在一直持续，故该部分违约金应按银行同期贷款利率暂计算至2016年8月20日，计89140元。之后至原告获得房屋产权证书之日止的违约责任另行计算，如被告届时不予赔付，原告将另行起诉。被告的行为已经严重违反合同约定，为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理朝阳小区第1栋2单元15层21××02号房屋产权过户登记手续，并交付房屋所有权证书；2、被告向原告支付迟延交房违约金6374.61元、迟延办理房屋产权过户登记违约金89140.00元（暂计算至2016年8月20日，被告应支付至原告取得房屋权属证书之日），两项合计95514.61元；3、本案诉讼费由被告承担。被告佳信公司辩称，涉案房屋迟延交房被告已经进行了赔偿，以物业费进行了折抵。双方合同已经约定了逾期办证违约金，现原告要求提高该违约金，但根据国家法律规定，违约金约定过低或者过高应以实际损失为标准，而原告并未就此举证，且原告的主张没有明确计算的标准和方法，故被告仅愿按照合同约定承担该违约责任。经审理查明，2008年12月13日，原告向被告支付房款142657元，2009年9月16日，原告与被告佳信公司签订《商品房买卖合同》，合同备案登记号：Y09076639，约定由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区西影路朝阳花园小区第1幢2单元15层21××02号商品房（以下简称“涉案房屋”），面积为90.62平方米，总价款为328588元。合同第六条约定，买受人于2009年9月16日前向出卖人交付总房款45%，计人民币148588元整。剩余房款计人民币180000元整，以银行按揭方式付清。同时买受人应在出卖人规定的时间内提交按揭资料，并缴纳相关费用，买受人不能按期提供按揭资料及未缴纳相关费用的，由买受人自行承担逾期办理银行按揭的法律责任。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2010年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经设计院、建设单位、监理单位验收合格。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。上述合同签订当日，原告再次向被告支付购房款5931元。2009年10月20日，原告通过银行按揭形式向被告支付剩余购房款180000元。2011年2月24日，被告向原告交付涉案房屋，原告收房后实际使用该房屋。此外，因被告逾期交房，被告向原告出具《违约金承诺书》，承诺被告向原告赔付2010年3月1日至2010年8月14日期间共167天的逾期交房违约金5487元。后双方与物业公司协商后以物业费的形式予以折抵。至今，被告未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查，涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地。庭审中，被告承认原告支付了全部的购房款,涉案房屋于2011年2月24日向原告交付，并陈述涉案小区因土地出让金尚未足额缴纳，故涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地，导致涉案房屋的五证中还差土地所有权证尚未取得，因而未能向产权登记机关提交涉案房屋权属的初始登记资料。原告提出被告逾期办证的违约行为与原告无关，且一直持续，故逾期办证违约金按照房屋总价款的0.01%计算的约定过低，要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。因原告第一项诉请不够准确，经本院释明，原告将其第一项诉请明确为要求被告将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、物业费票据、违约金承诺书、个人贷款借据等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，原、被告均认可涉案房屋的交付时间为2011年2月24日，涉案房屋至今未取得房屋权属的初始登记，本院对此事实予以确认，故本案争议的焦点问题是被告是否应按照合同约定向原告承担延期交房、逾期提交备案资料的违约责任。首先，双方的商品房买卖合同中明确约定，涉案房屋应于2010年2月28日前交付买受人使用，但被告于2011年2月24日才向原告交房，已经逾期交房361天，故被告应当根据合同约定按照已付房款328588元的日万分之一向原告支付该期间的逾期交房违约金。而被告向原告出具的《违约金承诺书》并未说明该承诺系被告就逾期交房违约责任一次性的处理意见，故被告认为其已就逾期交房违约责任处理完毕的辩称，缺乏合同依据，本院不予采信。因此，将被告以物业费折抵的逾期交房违约金5487元的部分扣除后，被告仍应向原告支付逾期交房违约金6374.61元。其次，根据合同第十五条的约定，被告作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。被告已于2011年2月24日向原告交付房屋，但至今仍未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，理应依据合同约定将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。再次，关于原告要求被告按照中国人民银行贷款利息标准支付逾期备案违约金89140元的诉请，本案被告未足额缴纳土地出让金，土地性质仍为工业用地，其至今尚未取得土地使用权证。由此可见，被告在进行商品房开发时未履行其开发商的基本义务是导致涉案房屋无法办理房屋权属初始登记的直接原因，该情形的发生与原告无关。并且，被告违约的情形自合同约定的履行期限至今已经长达数年之久，截止目前涉案房屋进行权属登记的具体时间还因被告是否足额缴纳土地出让金尚不能确定，该违约情形还可能随之继续持续。原告虽未提交其因没有取得房屋产权证书所遭受损失的相关证据，但原告长期未取得房屋权属证书系客观事实，且该事实也的确给原告生活客观上带来诸多影响和不便，原告由此遭受的损失也明显高于合同约定的总房款0.01%的违约金即32.86元。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，本院结合被告的过错程度、违约程度、违约持续的时间等因素,综合考虑到双方合同约定的逾期备案违约金为一次性支付，且原告已实际使用房屋的情况，酌情认定被告按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准计算自2012年2月25日至庭审之日，一次性向原告承担逾期备案违约金为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将原告张钧购买的位于西安市雁塔区西影路朝阳花园小区第1幢2单元15层21××02号商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告张钧支付逾期交房违约金6374.61元。三、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告张钧支付逾期备案违约金22701.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告张钧的其余诉讼请求。本案案件受理费1316元，由被告陕西佳信置业发展有限责任公司承担。因原告已预交，被告于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒋万利审 判 员  叱红梅人民陪审员  王双印二〇一七年七月二十日书 记 员  袁龙龙打印：相丽华校对：王媛媛2017年月日送达