广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终21113号
上诉人（原审被告）：岳秀英，女。
上诉人（原审被告）：王某，男。
共同委托诉讼代理人：张健欣，广东潮联律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：金立勋，广东潮联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李宗平，男。
委托诉讼代理人：周自衡，广东星辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李鹤，广东星辰律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：深圳市千万家房地产顾问有限公司。
法定代表人：周小飞。
委托诉讼代理人：李静仪，广东星辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周应生，男，系该公司员工。
被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行。
上诉人岳秀英、王某因与被上诉人李宗平、被上诉人深圳市千万家房地产顾问有限公司、中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1086号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
上诉人岳秀英、王某上诉请求：1、撤销(2015)深福法民三初字第1086号民事判决;2、解除岳秀英、王某与李宗平于2015年3月15日签订的《房地产买卖合同》；3、本案诉讼费由三被上诉人承担。一、一审法院认定岳秀英、王某是违约方，事实不清。1、李宗平提交的证据不足以证明岳秀英、王某构成根本违约。(1)双方签订的《房地产买卖合同》中并没有约定由谁指定监管银行，反而是约定了收款账号，李宗平应当依约将首期款170万元付至收款账号，以证明其备齐资金，但是双方履约的过程一直没有任何证明李宗平已经备齐首期款170万元。(2)关于李宗平所提交的短信往来记录，一审开庭时经审判长要求后既无法提交原始手机载体，也未经过任何认证机构的背书以及岳秀英、王某的认可，依法不能作为定案证据；且短信内容只能证明双方发生争议，并不能证明岳秀英、王某违约。(3)千万家公司委派代理人出庭时，其代理人与李宗平的代理人系来自同一个律师所，其所作的庭审陈述与李宗平的代理意见高度一致。李宗平所申请出庭的证人承认是接受李宗平的指定拟提供贷款服务。千万家公司和出庭证人均与李宗平之间具有利害关系，其当庭陈述及证词依法不应采信。2、一审法院认定岳秀英、王某与承租人串通伪造证据，依法无据。岳秀英、王某在签订《房地产买卖合同》时已将涉案房屋出租给承租人闫某，双方已经建立了稳定的信赖关系，所收取的租金是家庭开支的重要来源，证据充分，而一审法院仪以主观判断证据高度存疑而不予采信，依法无据。综上，本案的事实是，合同签订后，岳秀英、王某因迟迟未见李宗平备齐首期款170万元，也未向合同指定的收款账户汇付首期款170万元，且双方因指定哪个监管银行等事宜发生了争议，导致合同无法继续履行，又因承租人主张优先购买权，岳秀英、王某有权依法解除《房地产买卖合同》，不应当承担违约责任。二、一审法院判决继续履行合同，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第110条明确规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案《房地产买卖合同》签订后，出现多种情况导致双方继续履行合同存在法律、事实上的障碍。1、本案涉及的房屋买卖大致必须经历如下过程：签订合同、支付定金、支付首期款、指定监管银行、卖方清偿银行抵押贷款、注销抵押登记、买方申请银行贷款、银行放贷、办理过户手续、支付购房款、交付房产等程序，而事实上岳秀英、王某与李宗平在签订合同、支付定金后就发牛了纠纷，致使合同无法继续履行。2、一审法院并没有询问原抵押权人（即中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行）是否愿意由李宗平代为偿还抵押贷款，在李宗平并未支付全款、也没有实际取得房产的情况下，轻信李宗平能够支付全款，就判决继续履行合同。如果李宗平最终没办法支付全部购房款，致使法院判决无法履行，这样会严重侵犯岳秀英、王某及中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行的合法权益，也使法院判决沦为笑柄。3、在双方发生争议后，涉案房产占99%的产权人岳秀英、王某二王某明确提出异议，声明父母卖涉案房产时并没有告知他，该房产是家庭唯一一套住房，如果该房产卖出将极大影响其学业，家人现在也很难在同等条件下买到其他同等性价比的居住房屋，依据《中华人民共和国民法通则》第十八条的规定，岳秀英、王某一及李宗平的买卖涉案房产的行为已经严重侵犯被监护人王某的合法权益，依法不应当判决继续履行合同。4、涉案房产的合法承租人闫昆在知悉岳秀英、王某一出卖其承租的房产后，也明确提出异议，要求实现其优先购买权。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”岳秀英、王某在出卖涉案房产时未通知承租人，侵犯了承租人的优先购买权。在李宗平即没有付清全款也没有取得房产的情况下，应当保护承租人的优先购买权，依法不应当判决继续履行合同。综上所述，一审法院判决继续履行合同严重侵害了岳秀英、王某及承租人、中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行的合法权利，岳秀英、王某请求法院依法解除《房地产买卖合同》，保护岳秀英、王某的合法权益。
被上诉人李宗平辩称：一、岳秀英、王某拒不履行合同约定事项，构成根本违约。一审法院查明事实清楚、证据充分。1、双方签署的《房地产买卖合同》第三条第四点明确约定，首期款170万元指定银行监管，双方应在付款期限内与银行签署资金监管协议。该条款非常明确，无任何异议，并且办理资金监管本就是房产买卖过程中的交易惯例。岳秀英、王某称其认为应将首期款直接支付至其指定账户，没有合同依据也不符合交易惯例。岳秀英、王某这一辩驳恰恰说明其确实拒绝了办理资金监管手续，最终导致合同未能继续履行。2、岳秀英、王某违约是本案不争事实。李宗平提交的手机短信来往内容、中介公司的书面情况说明、中介公司经办人周应生出庭作证、交通银行业务经理的出庭作证等证据已形成完整的证据链，岳秀英、王某拖延、拒绝签署资金监管协议，随后明确表示不卖房。3、李宗平与本案出庭作证的证人没有任何利害关系，他们愿意作证是出于公正、道义，陈述的内容就是事实。4、岳秀英、王某向一审法院提交的租赁合同及相关证据，租赁期长达8年之久，租金每月6000元没有递增，明细不合常理，显然事后伪造。一审法院对上述证据不予采信，认定事实清楚、准确。并且在《房地产买卖合同》中对租赁情况已经有明确约定。该合同内容是在本案双方未发生纠纷前，由岳秀英、王某确认的事实，这是岳秀英、王某当时的真实意思表示，是房产租赁的实际情况。二、本案房产抵押权并不影响合同继续。《物权法》第191条规定，“抵押期间……转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”依据上述法律规定，在李宗平代为清偿岳秀英、王某所负抵押债务的情形下，本案房屋可以转让。李宗平可以一次性付清涉案房地产所负抵押债务。并已向一审法院提交了招商银行出具的《存款证明书》，证明李宗平有能力一次性支付房款。因此，本案房产的抵押权问题并不影响本案房产的过户交易。三、岳秀英、王某缺乏诚信，损害答辩人利益。岳秀英、王某及其丈夫先是提出无理的管辖权异议，然后还对裁定提起上诉，现又提起上诉，2015年深圳房价暴涨是不争的事实，岳秀英、王某一再纠缠，使本案长期未结案，其行为已经严重损害了李宗平的合法权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人千万家公司辩称，岳秀英、王某拒不履行合同义务，构成根本违约，房地产买卖合同第三条第四款买卖双方同意第二部分楼款或银行按揭付款买方的首期款指定银行监管，但岳秀英、王某拒不履行资金监管手续，构成根本违约。岳秀英、王某称未见李宗平备齐首期款170万元，未向合同指定账户支付首期款的说法没有合同依据，也没有法律依据。二、岳秀英、王某所称法律上、事实上的障碍不存在。1、由于岳秀英、王某拒不办理资金监管手续，导致买方无法支付首期款，这属于岳秀英、王某违约，而并非事实上、法律上不能履行。2、买方已经提供购房资格证明，存款证明，具有履行合同的能力。3、岳秀英、王某购入涉案房产时王某还两岁半不到，是王某的父母以其名义购买财产，而王某目前也是限制行为能力人，其父母理应有权处分该房产。本案房地产买卖合同合法有效，如岳秀英、王某对房产的处分有争议，应由其共有人之间进行解决，与本案无关。4、房地产买卖合同已经对租约及优先购买权作出了明确约定，如案外人以侵犯其优先购买权为由提出异议，也应另案向岳秀英、王某主张权利，其异议与本案无关。三、答辩人与李宗平存在居间合同关系，依法为买方提供居间服务，答辩人的代理人与李宗平的代理人来自同一律师事务所并不违反法律规定，答辩人与李宗平在一审庭审时所参阐述的均为事实，而岳秀英、王某未提供相反证据予以推翻，因此答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，应予以维持，请法庭驳回岳秀英、王某的上诉请求。
被上诉人李宗平向一审法院起诉请求：1、岳秀英、王某继续履行双方签订的《房地产买卖合同》；2、岳秀英、王某办理涉案房产解除抵押手续；3、岳秀英、王某将涉案房产所有权过户到李宗平名下；4、岳秀英、王某将涉案房产使用权交付给李宗平；5、岳秀英、王某将涉案房产附属固定停车位使用权交付给李宗平；6、岳秀英、王某向李宗平支付违约金120万元；7、岳秀英、王某承担本案诉讼费和财产保全费。
一审法院认定事实：2015年3月15日，李宗平（买方）与岳秀英、王某（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定岳秀英、王某将其名下位于深圳市福田区越众越海家园1栋2-22A号房产（下称涉案房产）以600万元的价格出售给李宗平；买方需在签订合同之日起2日内支付定金10万元，卖方需在签署本合同之日起30日内将该物业的房地产证原件托管于买卖双方指定的第三方处作为转让过户之用；第二部分购房款590万元采取银行按揭付款的方式支付，买方应于签署本合同之日起20日内付清首期房款170万元(不含已付定金)(上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款)；买卖双方须于2015年5月5日前签署《深圳市二手房买卖合同》，需办理赎楼手续的，在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起，买卖双方须签订《深圳市手房买卖合同》并办理过户递件手续，且递件回执由担保公司代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起2个工作日内，买方须到国土局等相关部门领取房地产证，领取房地产证当日，买方须与担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续；买卖双方同意，第二部分楼款指定银行监管，买方须在上述付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管方之监管协议规定的程序操作；该物业是抵押状态，卖方应于签署本合同之日起30天内办理完解除抵押手续(若卖方需委托担保公司融资赎楼，则卖方须于签署本合同之日起2日内办妥全权公证委托给担保公司指定人员；同时买方须协助卖方办理赎楼手续，即须按合同约定及时足额支付款项，办理有关手续，并及时与担保公司签订赎楼担保协议。卖方不得擅自撤销该公证委托书，或通知欠款银行或担保公司停止赎楼，否则视为违约)；买卖双方同意在首期款中预留2万元作为该物业之交房保证金，此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。此交房保证金由买卖双方指定的第三方托管；买方支付所有税费；交易物业附有租赁合同，租赁期限至2015年12月31日止，卖方保证承租人已放弃对该物业在同等条件下的优先购买权，双方同意租赁合同继续履行，该物业产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效；交楼日期为收齐全部房款当日；任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金。合同备注约定，现房内家私、家电赠与给买方；购房定金以实际转账到账为准；此物业附有带固定车位1个。岳秀英、王某及岳秀英、王某王某的父亲王焕来在卖方处签字。两人同时在合同尾部开具收条，确认收到合同约定的定金10万元。同日，李宗平通过刷卡方式分两笔支付了定金共10万元。岳秀英、王某与王焕来向李宗平开具两张《收款收据》，确认收到李宗平支付的购房定金共计10万元。第三人千万家公司亦于同日向岳秀英、王某开具两份《收据收据》，分别确认收到岳秀英、王某的涉案房间物水电押金2万元及定金托管8万元，8万元的收款收据载明，2015年3月16日查档中午11点之前转给卖方。上述定金岳秀英、王某实际收取了8万元，另有2万元水电押金目前托管于第三人千万家公司处。2015年4月3日至4月17日，李宗平与岳秀英、王某就涉案合同的履行事宜多次进行短信沟通，其中，2015年4月3日，岳秀英、王某向李宗平发信息称：“我先生说等他回来。”，李宗平回复：“可以”。2015年4月13日，李宗平发信息给岳秀英、王某称：“根据合同约定，为维护我的正当权益，到4月15日如未正常配合履约，已委托广东星辰律师事务所代理后续维权事宜，请知悉。”2015年4月17日，李宗平将律师函通过短信发给岳秀英、王某，岳秀英、王某回复称：“李先生，既然这样，我们就终止合同，房不卖了，违约金是我们私下沟通还是你找律师，因为我们下星期不在，回来就联系你，我们非常抱歉。”李宗平回复称：“明天我的律师会代表我和你们联系，我只要房和车位。”2015年5月6日，第三人千万家公司出具《情况说明》称，涉案房产买卖合同系由本公司促成签署，合同签署当日李宗平在本公司以刷卡方式交付了购房定金10万元。2015年4月3日，本公司工作人员与李宗平及岳秀英、王某到交通银行红荔支行办理资金监管手续，在办理过程中，岳秀英、王某以其丈夫不在深圳为借口，拒绝签署资金监管协议，导致当日未能办理相关银行资金监管手续。随后，2015年4月17日上午本公司工作人员带领岳秀英、王某办理委托公证，到办理现场后又再次以资料没带齐为由拖延办理时间。导致《房地产买卖合同》约定的相关内容未能办理，房产至今仍未交易成功。李宗平申请证人高某出庭作证，证人作证陈述的关于涉案房产办理资金监管的证言与第三人出具的情况说明载明的内容一致。岳秀英、王某为证实涉案房产存在租赁及优先购买权的情况，向本院提交了其与案外人闫昆于2015年1月1日就涉案房产签署的租赁期限从2015年1月1日至2022年12月31日、租金为每月6000元的租赁合同、押金收款收据、收取2015年4、7、10月的租金收据(相关的押金及租金收款收据的编号均为连号)、岳秀英、王某与闫昆于2015年4月4日签署的闫昆愿以涉案合同约定的同等价格购买涉案房产的《补充协议》予以佐证。李宗平对上述证据均不予认可。岳秀英、王某为证实其按合同约定准备办理赎楼手续，另行提交由其单方于2015年3月16日签字的《个人信贷业务要素变更申请表》复印件予以佐证。另查，涉案房产登记在岳秀英、王某名下，岳秀英、王某占有1%的份额，岳秀英、王某王某占有99%的份额。王某的母亲为岳秀英、父亲为王焕来。房地产证他项权利摘要及附记备注：未成年人王某的法定监护人父亲王某来和母亲岳秀英。涉案房产于2009年4月15日抵押给了第三人农业银行国贸支行，目前仍处于抵押状态。又查，岳秀英、王某王某于2015年3月25日出具异议书，对其父母即王焕来和岳秀英、王某出售其名下涉案房产99%的份额提出异议称，其已满14周岁，如果涉案房产最终过户其他人，极大影响其学业，另涉案房产是一家三口名下唯一一套住房，如该房屋最终过户给他人，家人将很难找到其它同等性价比的居住房屋。再查，庭审后，本院向李宗平开具了通知书，要求李宗平限期提交购房资格证明，李宗平直至2016年5月13日才向本院提交了深圳市不动产登记中心于2016年5月12日开具的《购房资格证明》，证明李宗平截止该日在深圳市具备购房资格。李宗平同意一次性支付购房款。李宗平提交了招商银行出具的《存款证明书》，载明截至2016年2月25，李宗平名下在该行有存款6017354.13元。庭审时，关于合同约定的附带车位，李宗平称车位是确定的，具体编号不清楚，不是固定编号。岳秀英、王某称不清楚车位有无具体编号。关于李宗平请求违约金的性质，李宗平称是迟延履行违约金，且坚持要求继续履行合同。原审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。王焕来及岳秀英、王某作为岳秀英、王某王某的法定代理人，有权代理岳秀英、王某王某处分财产，至于其是否为被监护人的利益而处分财产只有监护人知道，换言之，是否为被监护人的利益而处分被监护人的财产更多的基于主观判断，而不是客观判断，内心想法、真实意图只有监护人自己最清楚。再者，王焕来和岳秀英、王某作为岳秀英、王某王某的法定代理人，李宗平有理由相信王焕来及岳秀英、王某有权为岳秀英、王某王某的利益处理被监护人的财产，即李宗平在签署涉案合同时已尽到充分的审查义务。无证据证明李宗平知道或应当知道监护人非为监护人的利益而处理被监护人的财产。综上，李宗平与王焕来及岳秀英、王某签署的涉案合同应为有效，李宗平与岳秀英、王某之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。本案的争议焦点为岳秀英、王某主张涉案房产存在租赁、承租人的优先购买权能否成立及阻碍涉案合同继续履行的问题。涉案合同约定涉案房产附带租约，租赁期限至2015年12月31日，且卖方保证承租人已放弃对该物业在同等条件下的优先购买权。岳秀英、王某向本院提交的其与闫昆签署的合同约定的租赁期限为2015年1月1日至2022年12月31日，租赁期限长达8年，但该合同约定的租金均为6000元/月，岳秀英、王某向闫某开具的押金及不同月份的租金收款收据的编号均为连号，且岳秀英、王某在涉案合同签署后又与闫某另行签署关于优先购买权的补充协议，上述证据高度存疑，考虑到涉案合同已对租约及优先购买权的问题进行了明确约定，故岳秀英、王某另行提交的相关合同及协议不排除岳秀英、王某因违约不想出售涉案房产而与案外人串通伪造证据的可能性，本院对岳秀英、王某提交的该租赁合同及补充协议不予采信。申言之，岳秀英、王某以涉案房产存在租户主张优先购买权以阻碍涉案合同继续履行的理由不能成立。本案中，合同明确约定的首期款170万元需在指定银行进行监管，根据第三人出具的情况说明、证人证言及李宗平提交的短信记录，本院认定李宗平已备齐首期款，但是由于岳秀英、王某不配合而未能办理资金监管，本院对岳秀英、王某主张李宗平需向其指定的银行账户支付首期款的抗辩意见不予采信。李宗平已按约定向岳秀英、王某支付了定金10万元并备齐资金办理资金监管，截至庭审日，涉案房产仍处于抵押状态，岳秀英、王某怠于配合办理资金监管及赎楼手续的行为构成了根本违约。在李宗平具备购房资格、自愿一次性支付购房款的情况下，李宗平请求岳秀英、王某继续履行合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。过户的所有税费按合同约定由李宗平承担。关于履行合同的顺序，因涉案房产设有抵押权，只有注销抵押权才有继续履行的可能，且抵押权人即第三人农业银行国贸支行的合法权益也应得到保护，故应先还清按揭贷款以注销抵押权。之后，李宗平应将剩余房款支付给岳秀英、王某，岳秀英、王某配合李宗平办理过户手续。办理完毕过户手续之后，岳秀英、王某应向李宗平交付房屋。关于托管在第三人千万家公司处的2万元水电押金，在岳秀英、王某向李宗平交付涉案房屋并结清有关费用后，第三人千万家公司应向岳秀英、王某返还该2万元水电押金。关于车位，涉案合同虽约定涉案房产附带车位，但无证据证实岳秀英、王某实际拥有固定车位的使用权，亦无法确认该车位的编号，李宗平请求岳秀英、王某交付车位，存在履行不能，李宗平可待车位确定后另循途径解决。关于违约金。李宗平明确其请求违约金的性质为迟延履行金，但涉案合同并未约定迟延履行违约金。合同虽约定任何一方履行约定义务，致使合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付该房地产总价款20%的违约金，该违约金支付的前提是合同目的不能实现，在本院已判定涉案合同继续履行的情况下，李宗平请求岳秀英、王某支付20%的违约金，无合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、岳秀英、王某应于本判决生效之日起五日内向第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行偿还涉案房产的剩余贷款（具体金额以该行出具的应还款清单为准），如岳秀英、王某拒不履行，李宗平有权代岳秀英、王某偿还上述贷款，第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行应予配合，并在上述贷款得到清偿后五日内配合当事人办理注销涉案房产的抵押登记手续；二、在涉案房产注销抵押登记手续办理完毕后，李宗平应在五日内向岳秀英、王某一次性支付剩余全部购房款（如岳秀英、王某主动偿还了尚欠第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行的贷款，则剩余购房款为590万元；如李宗平代岳秀英、王某偿还所欠第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行的贷款，则剩余购房款需扣除上述代偿款项）；三、在李宗平将剩余全部购房款支付给岳秀英、王某后，岳秀英、王某应在五日内配合李宗平将涉案房产即位于深圳市福田区越众越某家园甲栋乙号房产过户登记至李宗平名下，办理过户的所有税费由李宗平承担；四、岳秀英、王某应在收到全部购房款之日起五日内结清涉案房产的物业管理费、水电费、燃气费、有线电视费、电话费、网络费等相关费用，配合李宗平办理有关过户手续，将涉案房产交付给李宗平；五、第三人深圳市千万家房地产顾问有限公司应于岳秀英、王某向李宗平交付涉案房产并结清有关费用后五日内向岳秀英、王某返还水电押金20000元；六、驳回李宗平的其他诉讼请求。本案受理费62200元（已由李宗平预交），由李宗平承担10367元，岳秀英、王某承担51833元；保全费5000元（已由李宗平预交），由岳秀英、王某承担。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查，岳秀英、王某二审庭审时将其上诉请求第二项变更为，请求判令两上诉人与被上诉人一于2015年3月15日签订的房地产买卖合同无效。
再查，与岳秀英、王某签有《房地产租赁合同书》的闫昆，在二审庭审后，提交了《有独立请求权第三人参加诉讼申请书》，请求：1、确认其对深圳市福田区越众越海家园1栋2-22A房屋有优先购买权；2、判令解除岳秀英、王某与李宗平于2015年3月15日签订的《房地产买卖合同》。本院已经通知闫昆对其请求进行了说明。
本院认为，对于岳秀英、王某变更的上诉请求问题，岳秀英、王某未在上诉期间变更诉讼请求，其在二审庭审时变更，本院不予准许，本院依据其原来的上诉请求予以审理。本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点为涉案买卖合同是否合法有效、买卖双方是否存在违约行为、涉案合同能否继续履行，从而判定岳秀英、王某的上诉请求是否成立。
关于涉案合同的效力问题，岳秀英、王某上诉主张涉案合同侵犯了王某的合法权益。本院认为，王某于2002年12月20日出生，《房地产买卖合同》是于2015年3月15日签订，此时王某尚未成年，属于限制民事行为能力人，仅能进行与自己年龄、智力相适应的民事活动。买卖房屋属于处理大宗财产的行为，与王某所处的年龄并不相适应，其父母岳秀英与王焕来作为法定监护人，有权代为处理。至于法定监护人是否侵犯了王某的合法权益，应当由王某进行举证。依据本案情况来看，无法判断出，岳秀英与王焕来在签订《房地产买卖合同》时非为王某利益而处理其财产，李宗平也有理由相信二人有权为王某的利益处理财产。综上，本院认定王焕来、岳秀英与李宗平签订的涉案合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，岳秀英、王某与李宗平成立房屋买卖合同关系。双方均应依合同约定全面履行义务。
关于买卖双方是否存在违约行为的问题。岳秀英、王某上诉主张因李宗平未依约将首期款支付至岳秀英、王某的收款账号，不能证明其备齐了首期款，因此不能证明岳秀英、王某违约。对此，本院认为，依据《房地产买卖合同》第三条第四项约定，“买卖双方同意，上述一次性付款买房的第二部分楼款或银行按揭付款买房的首期款（不含交房保证金）指定银行监管，买方须在上述付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管方之监管协议规定的程序操作。”据此，双方约定是将首期款指定银行监管，岳秀英、王某主张应当支付其收款账号，没有合同依据，本院不予采信。岳秀英、王某在一审法官询问双方未办理资金监管手续的原因时回答，应当先由李宗平将170万首期款支付至其个人账户后，其再进行赎楼，由此表明岳秀英、王某未依照合同约定前往监管机构办理资金监管手续，结合李宗平提交的手机短信内容以及交通银行出庭作证的证人证言以及第三人陈述的事实，可以确认岳秀英、王某在履行合同过程中，未配合李宗平办理资金监管手续，存在违约行为。
关于涉案合同能否继续履行的问题。首先，岳秀英、王某提出涉案合同侵犯承租人闫昆的优先购买权问题。承租人闫昆在二审庭审后提出申请主张确认优先购买权，解除涉案合同。本院认为，该承租人仅是要求确认优先购买权，并未要求行使优先购买权，不足以对抗本案买卖双方签订的《房地产买卖合同》的效力，并且闫昆并非涉案合同当事人，其请求解除涉案合同，主体亦不适格，该申请不能作为阻止涉案合同继续履行的因素；本院对其申请不予准许，并将理由告知闫昆。其次，岳秀英、王某在与李宗平签订合同时，明确说明了交易物业附有租赁合同，租赁期至2015年12月31日。卖方保证承租人已放弃对该物业在同等条件下的优先购买权。岳秀英、王某一审时提交的补充协议，签订的时间为2015年4月4日，是在与李宗平签订《房地产买卖合同》之后，也在双方约定的买房首期款监管到期最后一日。岳秀英、王某一审时对此解释为，承租人闫昆在得知岳秀英、王某将涉案房屋卖给李宗平，李宗平违约的情况下，承租人闫昆主张优先受让该房屋。双方为此就租赁期及房屋受伤事宜达成一致意见。二审时解释为，“双方关系比较好，存在亲戚关系。当时没注意这些问题，作为一个普通的卖房者，法律上没有意识到有优先购买权，当时想着卖了就与亲戚解除租赁合同，后来亲戚不同意，说要先买这个房子，为何卖房子不告诉他。”。依据上述两次解释，可以确认，承租人闫昆与岳秀英、王某存在亲戚关系，有一定的利害关系。且双方签订的《房地产租赁合同书》并未到相关部门备案，其中约定租赁期限与岳秀英、王某在《房地产买卖合同》中确认的不一致，在长达八年的租赁期间，租金也未发生变动，不符合市场客观规律。因此，该租赁合同的真实性存疑，本院不予采信；第三，关于岳秀英、王某提出本案《房地产买卖合同》签订后，存在多种导致双方继续履行合同的障碍问题。岳秀英、王某主张双方签订合同、支付定金后就发生了纠纷，属于合同无法履行的障碍。本院认为，双方一旦签订了合法有效的合同，均应依照合同约定履行各自的义务，出现纠纷，就应判断违约方，督促违约方继续履行合同，而不代表合同不能继续履行，岳秀英、王某该主张没有事实和法律依据。至于岳秀英、王某主张，在未征得原抵押权人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行是否同意李宗平代为偿还抵押贷款，李宗平并未支付全款的情况下，判决继续履行合同是否合理的问题。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第191条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。法律并未规定受让人代为清偿债务的必须经抵押权人同意，代为清偿也不损害抵押权人的合法权益。岳秀英、王某该上诉理由不成立，本院不予采信。至于李宗平是否具备全部支付购房款的能力，因李宗平在一审时已经提供了招商银行出具的《存款证明书》，载明截至2016年2月25日，李宗平在该行有存款6017354.13元。如岳秀英、王某认为李宗平不具备支付房款的能力，应当提供反证予以证明。因此，本案中并不存在涉案合同客观上无法继续履行的情形，原审判决双方继续履行合同，并详细列明履行的方式及期限，符合法律规定及双方合同约定，本院予以确认。岳秀英、王某上诉请求解除涉案合同，于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人岳秀英、王某的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币4300元，由上诉人岳秀英、王某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 士 光
审 判 员 彭 建 钦
代理审判员 邓 亚 玲
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 李紫娟(兼)
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……