江西省南昌高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高新民初字第992号
原告（反诉被告）：张国堂，男，1963年11月17日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。
委托代理人：胡晨洲，江西博德律师事务所律师。
委托代理人：查春兰，江西博德律师事务所律师。
被告（反诉原告）：南昌佳海产业投资有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区火炬大道948号先锋软件3号楼6楼，组织机构代码：58922974-7。
法定代表人：袁胜友，该公司董事长。
委托代理人：程鸿燕，江西华罡律师事务所律师。
第三人：江西汉能电工有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区艾湖工业小区，统一社会信用代码：913601060674945275。
法定代表人：蔡康浩，该公司董事长。
委托代理人：陈登朝，江西平常心律师事务所律师。
委托代理人：刘慧，江西平常心律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）张国堂与被告（反诉原告）南昌佳海产业投资有限公司（以下简称佳海公司）、第三人江西汉能电工有限公司（以下简称汉能公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张国堂及其委托代理人胡晨洲、查�兰，被告（反诉原告）佳海公司的委托代理人程鸿燕，第三人汉能公司的委托代理人陈登朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张国堂诉称，原、被告于2012年8月9日签订《招商代建协议书》（编号：NCJH（2012）YX-
DJ第058号），约定张国堂向佳海公司购买南昌佳海产业园A区第13号厂房。双方还约定了房屋基本状况、价款、装饰、交房时间及违约责任等。协议签订后，张国堂按照约定向佳海公司支付了人民币2701177元，超过代建厂房总房款的50%。但佳海公司却与第三人签订买卖协议，将涉案厂房交付给第三人。佳海公司的行为导致合同目的根本不能实现，属严重违反双方约定及法律规定，给张国堂造成了巨大损失，故张国堂诉讼至法院，请求：1、判令佳海公司支付张国堂人民币5402354元及利息（从起诉之日起至实际履行完毕之日止，按照年�率24%计算）。2、本案诉讼费由佳海公司承担。
被告（反诉原告）佳海公司辩称，请求驳回张国堂的诉讼请求。理由是：一、张国堂的陈述与事实不符。张国堂预购的厂房楼栋号为103#，佳海公司从未就该套厂房与第三人签订买卖协议，更未将该套厂房交付于第三人。二、张国堂与佳海公司签订的《招商代建协议书》为预约合同，即涉案厂房具备协议约定条件时双方应当签订正式买卖合同。涉案厂房在2013年底就已具备了签订买卖合同的条件，佳海公司多次通知张国堂签订买卖合同，按约定方式支付购房款。直到2015年张国堂仍然拒绝与佳海公司签订买卖合同，拒付购房款。2015年9月9日，张国堂向佳海公司发出书面解除《招商代建协议书》的通知。张国堂拒绝与佳海公司签订买卖合同，拒付购房款，属违约行为，应承担违约责任。按《招商代建协议书》的约定，协议解除后，张国堂应当支付佳海公司违约金1080752元。三、张国堂主张的利息不应受到保护。
第三人汉能公司述称，汉能公司和案外人胡任根签订协议，约定胡任根将其向佳海公司购买的厂房转让给汉能公司。汉能公司向胡任根支付购房款3158000元后进行了装修。装修期间，张国堂声称103#是其购买，后佳海公司组织多方协调，汉能公司提出以下三个解决方案：1、胡任根购买的103A#厂房和张国堂购买的103#厂房，两栋厂房左右相邻，面积、户型、结构一模一样，单价和总价也一样。因此建议张国堂和胡任根互换厂房，对任何一方都不会造成损失。2、汉能公司与胡任根签订的协议作废，胡任根返还汉能公司钱款，张国堂再将103#厂房转让给汉能公司。3、如果张国堂坚持购买103#厂房，汉能公司同意退出。佳海公司与张国堂签订买卖合同，并由张国堂将房款支付给佳海公司或办理按揭，若张国堂不需要装修，由佳海公司负责将厂房恢复原状并交付给张国堂，汉能公司予以配合，汉能公司的装修损失与佳海公司、胡任根另行协商解决。后协商未果。
被告（反诉原告）佳海公司反诉称，2012年8月9日，佳海公司与张国堂签订《南昌佳海产业园一期项目·框架结构标准厂房招商代建协议书》，约定张国堂预购南昌佳海产业园A区第13号103＃厂房，厂房单价为2300元／㎡，建筑面积为2349.46㎡，总价为5403758元，厂房封顶且取得预售许可证后，张国堂在接到通知之日起七个工作日内，同佳海公司签订商品房买卖合同，若被反诉人需办理银行按揭，需支付厂房总房款的50%，若张国堂不需办理银行按揭，应全部付清总房款。双方签订代建协议后，佳海公司多次通知张国堂签订商品房买卖合同并支付房款，张国堂总以资金紧张�理由拒绝签订商品房买卖合同，也未支付购房款。2015年9月9日，张国堂发函告知解除与佳海公司签订的招商代建协议书。佳海公司秉持诚信履约，考虑张国堂资金困难，给予其足够长的时间筹措资金，然而张国堂不仅拒绝与反诉人签订商品房买卖合同，拒绝支付房款，还率先单方提出解除招商代建协议书，构成违约。故佳海公司提出反诉，请求：1、判令张国堂支付佳海公司厂房调整、变更费用289500.5元；2、本案诉讼费用由张国堂承担。
原告（反诉被告）张国堂对反诉辩称，1、佳海公司的反诉请求没有事实与法律依据。佳海公司已将本案争议标的物103#厂房出卖、并实际交付至第三人汉能公司并已装修完毕。佳海公司就涉案厂房已收张国堂和汉能公司的购房款，存在根本性违约，致使合同目的无法实现。2、佳海公司反诉称其遵守合同，张国堂不签订商品�买卖合同、不支付房款、单方提出解除协议都不是事实。张国堂在2013年就已付50%房款，是按法定事由依法解除合同。2015年8月27日，佳海公司将涉案厂房出卖给第三人后还发函要求张国堂继续支付购房款或办理按揭，佳海公司行为属一房二卖，构成严重违约。综上所述，请求驳回佳海公司的反诉请求。
原告（反诉被告）张国堂为支持其诉讼请求及反诉主张，向本院提交了以下证据：
证据一：身份证、组织机构代码、企业信息表。证明佳海公司与张国堂诉讼主体适格。
证据二：《招商代建协议书》。证明佳海公司与张国堂于2012年8月9日签订了《招商代建协议书》，约定了代建房屋的基本状况、价款、装饰、交房时间等；协议合法有效。
证据三：《佳海产业园签约交款成交单》、收据联、《告知函》、民事反诉状。证明张国堂购买了佳海公司开发的位于南昌市高新开发区天祥大道2799号南昌佳海产业园A区第13号103#厂房；佳海公司于2013年12月25日已收到张国堂支付的50%的购房款即2701177元；在《告知函》中也明确已付款项的性质为购房款；佳海公司在收到张国堂50%的购房款后又将涉案厂房出卖给第三人汉能公司；佳海公司要求张国堂继续支付房款或办理按揭，一房二卖的主观恶意明显。
证据四：《律师函》、照片。证明佳海公司将张国堂购买的厂房又出卖并交付给汉能公司，严重违反合同约定，致使佳海公司与张国堂签订的合同目的无法实现，张国堂依据法定事由解除与佳海公司签订的《招商代建协议书》，合理合法；佳海公司也同意解除《招商代建协议书》。
证据五：回复函、快递底单、《解除合同通知书》。证明佳海公司将张国堂购买的南昌佳海产业园A区第13号103#厂房出卖给了汉能公司，并实际交付给了汉能公司进行装修；佳海公司以其行为表明其不履行与张国堂签订的《招商代建协议书》，其违约行为使该协议目的无法实现，应承担违约责任及赔偿责任。
被告（反诉原告）佳海公司为支持其诉讼主张及反诉请求，向本院提交了以下证据：
证据一：佳海公司与张国堂于2012年8月9日签订的《招商代建协议书》、签约交款成交单。证明1、《招商代建协议书》为预约合同，在具备约定条件下，佳海公司与张国堂应当签订正式买卖合同；张国堂不与佳海公司签订买卖合同，其所付预付款不退还；张国堂应当积极配合办理银行按揭手续。2、张国堂预购厂房楼栋号为103#。
证据二：提交银行按揭材料通知函、提交银行按揭材料通知函的邮政妥投单、告知函、告知函的邮政妥投单。证明佳海公司�2015年8月27日和9月7日以书面形式要求张国堂签订买卖合同及提交办理按揭所需材料；告知函通过邮政专递送达张国堂。
证据三：关于告知函的回复函、解除合同通知书、解除合同通知书的邮政妥投单。证明张国堂与佳海公司已解除《招商代建协议书》。
证据四：《招商代建协议书》、委托付款的协议书、签约交款成交单、南昌银行网上银行电子回单、中国工商银行网上银行电子回单、南昌市洪城大市场瑞普服装商行收据。证明1、胡任根预购的厂房楼栋号为103A#，与张国堂预购厂房面积、结构、变更、楼层、厂房单价和总价均一样，两户厂房为左右相邻。2、胡任根自行将预购厂房转让给汉能公司，将103A#错误写成103#即张国堂所购厂房楼栋号。3、胡任根未经佳海公司同意，收取汉能公司转让款2701177元及其利息315800元。
证据五：南昌市�民政府办公厅洪府厅字（2014）207号文件。证明向佳海公司购买标准厂房的主体是企业法人和自收自支的事业单位。
证据六：2012年南昌佳海产业园客户申请表。证明张国堂要求佳海公司变更涉案厂房结构，厂房层高由原设计的12.7米变更为13.6米。
证据七：建设工程设计合同。证明厂房变更结构，导致设计费用增加。
证据八：建筑工程施工图设计审查合同。证明因张国堂要求变更房屋结构，导致产生二次图审费用。
证据九：武汉新欣建筑工程有限公司编制B4厂房户型单价对比表、工程预（结）算表。证明涉案厂房增加层高，导致建安费用成本每平方米增加87.22元。
证据十：增加的费用（打印件）及情况说明（复印件）。证明目的：涉案厂房增加层高，导致增加费用为123.22／㎡。
第三人汉能公司未提交证据。
经庭审质证，被告（反诉原告）佳海公司对原告（反诉被告）张国堂提交的证据一的真实性、合法性、关联性均无异议。证据二的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为在签订该份协议时，法律法规并未对购房主体有限制或禁止性规定；该份协议的性质为预约合同。证据三的真实性没有异议，证明目的提出异议，认为张国堂选择按揭付款方式，佳海公司收到的仅仅是代建厂房的预付款和部分房款，张国堂仅是预购了103号厂房，并不能证实佳海公司将张国堂预购的103号厂房出售并交付给汉能公司；张国堂违约解除代建协议。证据四中的律师函的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为律师函已经充分证实第三人汉能公司与胡任根就103A的厂房存在交易，与张国堂预购的103厂房没有关系，且该份律师函也充分说明佳海公司未将103号厂房交付给任何人使用�照片的真实性、合法性、关联性均有异议，认为照片与本案无关。证据五的真实性没有异议，证明目的有异议，两份函的内容不能够证实张国堂预购的103号厂房出卖并交付给了汉能公司，解除合同通知书是在张国堂率先违约单方解除合同之后，佳海才发出的通知，并不能证实佳海公司有任何违约行为。
第三人汉能公司对原告（反诉被告）张国堂提交的所有证据的真实性均没有异议，合法性、关联性以及证明的权利义务关系由法院根据查明的客观事实依法予以认定。
原告（反诉被告）张国堂对被告（反诉原告）佳海公司提交的证据一的真实性没有异议，对其证明目的有异议，认为代建协议书性质为商品房买卖合同，房号为A区13号，佳海未按合同约定履行义务，应承担赔偿责任。证据二真实性无异议，对其证明目的有异议，认为只能证明佳海公司�2014年已将A区13号厂房卖给汉能公司，佳海公司从未通知张国堂签订商品房买卖合同。证据三的真实性没有异议，基于佳海公司违约，导致招商代建协议解除。证据四的真实性无异议，证明目的有异议，认为佳海公司一房二卖，构成违约，胡任根与本案无关。证据五的真实性有待核实，认为南昌市人民政府办公厅洪府厅字（2014）207号文件于2014年6月发布，佳海公司与张国堂于2012年签订《招商代建协议书》。证据五的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为申请表没有履行。证据六至证据九的真实性、合法性、关联性均有异议，认为与张国堂无关。
第三人汉能公司对被告（反诉原告）佳海公司提交的证据一至证据四的真实性均没有异议，对证据的合法性和关联性以及所证明的权利义务关系由法院根据查明的客观事实依法予以认定。证据六至证据九的�实性、合法性、关联性均有异议，认为未经其他相关当事人的确认核实，与汉能公司无关。
本院经庭审审核当事人所举证据，并结合当事人的举证、质证意见，认证如下：
法律规定，无法与原件核对的复印件不能单独作为认定案件事实的依据。对张国堂与佳海公司提交有原件且对方当事人对真实性无异议的证据，确认其证明力；对张国堂与佳海公司提交的复印件、打印件且对方当事人有异议的证据不作为认定案件事实的依据，不予采信。
经本院审理查明，2012年8月9日，原告（反诉被告）张国堂与被告（反诉原告）佳海公司签订《南昌佳海产业园一期项目·框架结构标准厂房招商代建协议书》，约定：张国堂（乙方）委托佳海公司（甲方）代建南昌佳海产业园A区第13号厂房；建筑面积2349.45平方米；层数三层，第一层5.2米，第二层3.9米，第三层3.6米；土地性质为工业用地，使用年限为50年；交房时间为2013年8月31日，以商品房专卖合同约定为准；厂房单价2300元／㎡，总价5403758元；付款方式及期限按以下约定执行：（1）本协议签订后，乙方向甲方支付厂房代建预付总房款的20%，即人民币1080752元，于2012年8月9日支付代建厂房总房款100000元，于2012年9月10日前支付代建厂房款980752元，逾期二个工作日未付清则视乙方违约，甲方有权将该厂房另行出售，不再另行通知乙方，且甲方不予退还乙方已付代建预付款；（2）乙方如需办理银行按揭，应支付厂房总款50%，即人民币2703758元，厂房封顶且取得预售许可证后甲方通知乙方（书面通知、电话通知、报纸公告或者短信通知皆为有效通知方式），乙方需在接到甲方通知之日起七个工作日内，同甲方签订《商品房买卖合同》，付齐首付款1623006元，并承诺积极配合办理银行按揭手续（届时以银行审批为准）。（3）乙方如不需办理银行按揭，应支付厂房总房款的100%，即人民币5403758元，该厂房封顶且取得预售许可证后甲方通知乙方（书面通知、电话通知、报纸公告或短信通知皆为有效通知方式），乙方需在接到甲方通知之日起七个工作日内，同甲方签订《商品房买卖合同》，并一次性付清剩余房款人民币4323006元。违约责任：（1）该厂房封顶且取得预售许可证后，如甲方通知乙方后七个工作日内，乙方未与甲方签订《商品房买卖合同》，未付清代建厂房总房款的50%，未办理银行按揭手续，则视同乙方违约，甲方有权将该厂房另行出售，不再另行通知乙方，且甲方不予退还乙方已付的代建厂房的预付款，如甲方违约甲方应向乙方双倍返还代建厂房的预付款。（2）如甲方应乙方要求已对厂房结构进行了调整、变更的，乙方违约给甲方造成损失的，乙方还应赔偿甲方支出的全部调整、变更费用及损失。（3）鉴于工业厂房的特殊性，本协议签订后，由于不可抗力因素造成厂房无法动工兴建，甲方免责，但须全额退还乙方已付代建预付款。由于不可抗力因素造成延期交付使用，甲方免责。《招商代建协议书》还约定了双方的其他权利义务。同日，张国堂向佳海公司提交客户申请表，载明：将厂房高度由原来12.7米增加到13.6米。同日，佳海公司向张国堂出具收据，载明：付款人张国堂，收款单位佳海公司，代建款100000元。佳海公司与张国堂签订签约成交单，载明：客户姓名张国堂，房号A13，当日付款100000元，代建预付款1080752元，总房价5402758元，付款方式按揭，首付金额2703758元，贷款金额2700000元。2012年10月9日，佳海公司向张国堂出具销售不动产预收款收据，载明：付款人张国堂，�款单位佳海公司，经营项目代建款A13，金额980752元。2013年12月25日，佳海公司向张国堂出具收据，载明：付款人张国堂，收款单位佳海公司，代建款1620425元，房号103#。佳海公司与张国堂签订签约成交单，载明：客户姓名张国堂，房号13#，当日付款1620425元，总房价5391177元，付款方式按揭，首付金额2701177元，贷款金额2690000元。上述张国堂共向佳海公司支付代建房款2701177元。
2015年8月27日，佳海公司向张国堂发出提交银行按揭材料通知函，载明：佳海公司于2013年11月29日取得预售许可证，要求张国堂收到此函七天内提交银行按揭资料，办理按揭手续，逾期不履行解除代建协议；要求张国堂收到此函七天内交纳厂房改建费用258440.6元。2015年9月7日，佳海公司向张国堂发出告知函，载明：若张国堂不能在三天内补交银行按揭资料，则需缴纳其余50%的购房款及房屋结构改造费用。2015年9月9日，张国堂向佳海公司发出告知函的回函，载明：鉴于佳海公司将张国堂委托代建的佳海产业园A区第13号厂房出售并交付给汉能公司装修，佳海公司构成违约，通知佳海公司解除张国堂与佳海公司签订的《南昌佳海产业园一期项目·框架结构标准厂房招商代建协议书》，要求佳海公司返还代建房款2701177元，并按约定承担违约责任。2015年9月14日，佳海公司向张国堂发出解除合同通知书，载明：鉴于张国堂在收到支付购房款催告函的3个工作日内未付购房款，通知张国堂解除张国堂与佳海公司签订的《南昌佳海产业园一期项目·框架结构标准厂房招商代建协议书》。
另查明，2013年12月30日，佳海公司与胡任根签订签约成交单，载明：客户姓名胡任根，房号13A，面积2343.99㎡，单价2300元／㎡，总房价5391177元，当日付款1620425元，付款方式�揭，首付金额2701177元，贷款金额2690000元。
2015年2月3日，汉能公司（甲方）与胡任根（乙方）签订佳海产业园厂房委托签订代建委托付款的协议书，约定：甲方委托乙方与佳海公司代签代建协议书，厂房位于南昌佳海产业园A区第12号，三层框架结构，建筑面积约2349.46平方；甲方委托乙方向佳海公司支付代建款人民币2701177.00元，乙方已分三次向佳海公司支付此款；甲方分四次向乙方指定的南昌市洪城大市场瑞普服装商行返还委托付款人民币2701177.00元和支付利息人民币456823元，共计人民币3158000元；甲乙双方确认胡任根交给佳海公司的代建厂房款为江西汉能电工有限公司委托代交，同时确认厂房号为103#，剩余房款2690000元由汉能公支付；汉能公司在2015年1月30日前向佳海公司交清购买南昌佳海产业园103#101厂房购房款，双方签订了编号为：1000472250《南昌市商品�买卖合同》，甲方购买厂房手续已完成。后汉能公司对南昌佳海产业园103#厂房进行了装修。
还查明，2012年9月18日，南昌高新产业开发区颁发地字第3601002012100076号建设用地规划许可证，载明：用地单位佳海公司，用地项目名称南昌佳海产业园，用地性质工业用地，用地面积537.5715亩。2012年11月29日，南昌高新产业开发区颁发建字第360100201210569号建设工程规划许可证，载明：建设单位佳海公司，建设项目名称佳海工业园103、103A#、107、108#、111、112#厂房。2013年10月22日，南昌市人民政府办公厅下发洪府厅（2013）620号抄告单，载明：同意高新区佳海产业园工业地产项目作为工业地产预售、转让、出租的试点区，工业地产的预售、转让、出租对象只限于企业法人单位。2013年11月29日，南昌市住房保障和房产管理局向佳海公司颁发商品房预售许可证，载明：售房单�佳海公司，项目名称南昌佳海产业园103、103A#厂房，房屋用途性质工业厂房（仅售企业单位）。
本院认为，被告（反诉原告）佳海公司提交的南昌佳海产业园建设用地规划许可证、南昌市人民政府办公厅下发的洪府厅（2013）620号抄告单、南昌市住房保障和房产管理局颁发的商品房预售许可证等证据相互印证佳海产业园用地性质为工业用地，房屋用途性质为工业厂房，预售对象只限于企业单位。原告（反诉被告）张国堂与被告（反诉原告）佳海公司签订的《南昌佳海产业园一期项目·框架结构标准厂房招商代建协议书》，约定张国堂委托佳海公司代建南昌佳海产业园A区第13号厂房，即自然人购买工业厂房，损害了社会公共利益，违反了行政法规的强制性规定，本院依法确认张国堂与佳海公司签订的《南昌佳海产业园一期项目·框架结构标准厂房招商代建协议书》无效。法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失。佳海公司明知张国堂不具备购买南昌佳海产业园工业厂房资格，而与其签订《南昌佳海产业园一期项目·框架结构标准厂房招商代建协议书》，导致双方签订的合同无效，存在过错。故佳海公司应当返还张国堂支付的代建房款2701177元，并赔偿此款同期同类银行利息损失；被告（反诉原告）佳海公司反诉要求原告（反诉被告）张国堂支付佳海公司厂房调整、变更费用，于法无据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张国堂与被告（反诉原告）南昌佳海产业投资有限公司于2012年8月9日签订的南昌佳海产业园一期项目·框架结构标准厂房招商代建协议无效。
二、被告（反诉原告）南昌佳海产业投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）张国堂代建房款2701177元。
三、被告（反诉原告）南昌佳海产业投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张国堂代建房款2701177元的损失（其中100000元从2012年8月9日起、980752元从2012年10月9日起、1620425元从2013年12月25日起至付清代建房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利息计算）。
四、驳回原告（反诉被告）张国堂的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）南昌佳海产业投资有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费49616元，反诉案件受�费2822元，合计人民币52438元，由原告（反诉被告）张国堂承担24808元，被告（反诉原告）南昌佳海产业投资有限公司承担27630元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 胡显耀
审 判 员 杨柳桃
人民陪审员 谢大龙
二〇一六年六月十二日
书 记 员 万细珍