福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第4151号
上诉人（原审原告）邹玉芳，女，1972年12月26日出生，汉族，住福建省永泰县。
被上诉人（原审被告）陈朝明，男，1953年12月22日出生，汉族，住福建省福清市。
委托代理人姚敏良，女，1954年5月24日出生，汉族。
上诉人邹玉芳因与被上诉人陈朝明房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：原、被告于2012年5月1日签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告承租被告位于紫阳立交桥下东15号店面，面积为21.2平方米，租期自2012年5月1日至2015年5月1日，月租金为2350元。租赁合同第六条约定：“店面租用期间，如遇到拆迁或国家政策需要搬迁和自然灾害，乙方必须无条件接受随时终止租赁。因拆迁和自然灾害造成乙方损失的，由乙方自行承担，与甲方无关，押金退还乙方。”原告只缴纳2014年4月的租金，2014年3月份店租未交，5月后租金未交，至今原告仍然未搬离讼争屋。2014年5月5日，福州市鼓楼区房地产房屋征收工程处发布《关于解除紫阳立交桥下商业网点使用权及搬迁补偿有关事宜的通知》，对店面的使用权人给予了各项货币补偿及搬迁奖励办法，但明确使用权人必须提供与福州市道路修建指挥部签订的《购置（安置）商业网点合同》、缴款发票原件。被告于2014年6月与福州市鼓楼区房地产房屋征收工程处签订了《拆迁补偿协议书》。
另查明，紫阳立交桥下东15号店面系被告于1992年10月24日向福州市道路修建指挥部签订的《购置（安置）商业网点合同》时购买的，被告对该店面没有所有权，仅拥有使用权。
原审法院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法、有效，双方应按合同全面履行。根据《租赁合同》约定：店面租用期间，如遇到拆迁或国家政策需要搬迁和自然灾害，乙方必须无条件接受随时终止租赁。因拆迁和自然灾害造成乙方损失的，由乙方自行承担，与甲方无关，押金退还乙方。2014年5月5日，福州市鼓楼区房地产房屋征收工程处发布《关于解除紫阳立交桥下商业网点使用权及搬迁补偿有关事宜的通知》，对店面的使用权人作出了各项货币补偿及搬迁奖励办法，明确使用权人必须提供与福州市道路修建指挥部签订的《购置（安置）商业网点合同》、缴款发票原件。被告是紫阳立交桥下东15号店面的购买人，对该店面拥有使用权，是该店面的使用权人，因此被告与福州市鼓楼区房地产房屋征收工程处签订了《拆迁补偿协议书》，拥有该店面拆迁所应得的所有权利。原告作为该店面的租户，且《租赁合同》约定如遇拆迁必须无条件接受随时终止租赁，无权要求享有房屋拆迁的权利，因此，原告请求被告给付搬迁补助费、二次装修补偿、停产停业损失及搬迁奖励等缺乏依据，原审法院不予支持。由于原告至今未搬离，尚欠原告2014年5月至今的租金，现原告要求退还租赁押金，依据不足，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告邹玉芳的诉讼请求。案件受理费793元，适用简易程序减半收取396.5元，由原告负担。
一审宣判后，原审原告邹玉芳不服，向本院提起上诉。
上诉人邹玉芳上诉称：一、上诉人是紫阳立交桥下东15号店面实际使用权人。1、紫阳立交桥下东15号店面系被上诉人于1992年10月24日与福州市道路修建指挥部签订《购置（安置）商业网点合同》时购买的，被上诉人对该店面没有所有权，仅有使用权。该合同实质上为租赁合同，被上诉人通过该合同租赁取得15号店面的使用权，《合同法》第214条规定“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”。到2012年10月被上诉人的租赁期已满，被上诉人没有和福州市道路修建指挥部续签合同。因此，被上诉人没有资格取得《搬迁补偿通知》中的补偿，福州市道路修建指挥部才是适合的接受补偿的主体。2、退一步而言，租赁合同依然有效，上诉人与被上诉人于2012年5月1日签订《合同书》，被上诉人将15号店面租赁给上诉人，上诉人则是从被上诉人转租得15号店面的实际使用权人。二、上诉人作为实际使用权人主张取得拆迁政策中归于经营实际使用权人的补偿是合理的。1、根据《租赁合同》约定：店面租用期间，如遇到拆迁或国家政策需要搬迁和自然灾害，乙方必须无条件接受随时终止租赁。因拆迁和自然灾害造成乙方损失，由乙方自行承担，与甲方无关，押金退还乙方。本合同终止是国家政策搬迁，国家拆迁政策中归于经营实际使用权人的损失补偿是合理的，未到期合同也应获得补偿。2、根据《合同法》相关规定，对合同条款的解释，应当根据当事人愿意，诚实信用，公平等原则进行分配。3、拆迁公告列出补偿项目较为复杂，针对不同事项给出不同的补偿。有些是针对购买使用权人的，有些是针对经营实际使用权人损失的。因此针对购买使用权人的补偿就应当给予购买使用权人，针对经营实际使用损失的补偿，应当给予经营实际使用权人。三、上诉人的诉请应得到支持。1、2014年6月被上诉人与福州市鼓楼区房地产房屋征收工程处签订《拆迁补偿协议书》，2014年2月18日福州市鼓楼区房地产房屋征收工程处公布紫阳立交桥商业网点搬迁公告，2014年2月25日进入搬迁期，即日起被上诉人已丧失使用权了，无权继续向经营实际使用权人收缴租金。被上诉人应退还上诉人押金6600元及2014年4月份租金。2、每户3万元人民币的搬迁奖励给上诉人是《搬迁补偿通知》的应有之意。3、停产停业损失补偿应属于上诉人所有，《搬迁补偿通知》的意思比较明确，被上诉人应归还上诉人2120元。4、经营实际使用权人才有搬迁，搬迁补助费1000元是上诉人的，被上诉人应归还上诉人1000元搬迁补偿。5、合同第三条约定：店面租用期间，乙方不随意改拆店面结构，若要改动需征求甲方同意，并且一切开支由乙方自负，拆改后增加资产归甲方所有。但根据上述规定只有租赁期满归还租赁物时，因添附增加的资产才属于被上诉人。现在东15号店铺是被政府征收并非租赁期满。所以15号店铺二次装修属上诉人所有。6、未到期合同（2012年5月10日-2015年5月1日）应获补偿。四、部分店铺承租经营实际使用权人已落实取得搬迁奖励，停产停业损失补偿、搬迁费、二次装修及2014年2月25日起免租金等。为此，请求1、撤销一审判决，并依法改判。2、依法判令被上诉人支付本应支付给上诉人的搬迁补助费人民币壹仟元，押金人民币陆仟陆佰元、二次装修补偿待定、未到期合同补偿待定、停产停业损失补助人民币贰仟壹佰贰拾元及搬迁奖励人民币叁万元等各项费用，合计人民币叁万玖柒佰贰拾元整。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陈朝明答辩称：一、上诉人的上诉事实及金额既没有事实依据，也没有法律依据。讼争租赁合同是附条件的租赁合同，有附终止合同的条款，即遇拆迁时必须无条件终止合同。我方是在2014年2月份收到通知，可能因地铁工程而拆迁，我方在此时就已经通知了对方。即拆迁是2014年5月份拆迁，2月份我方就已经终止合同了。二、关于押金的问题。在合同中已经约定，若上诉人违约，押金归我方。三、关于装修款，我方装修完才给予其经营，不存在上诉人装修的问题，其关于装修费的要求不能成立。四、上诉人认为其是实际的使用权人，我方认为上诉人的使用权仅仅是在其与我方签订租赁合同的范围内的使用权人，我方才是拆迁合同所指向的使用权人。五、根据合同第六条的规定，上诉人应当随时终止租赁，且上诉人也没有继续缴纳租金，以自己的行为终止了合同。
经审理查明，双方当事人在一审诉讼过程中提供的证据已随一审案件移送本院。
二审诉讼过程中，上诉人向本院提交：1、《个体工商户营业执照》一份；2、2014年6月17日福州市鼓楼区房地产房屋征收工程处的《通知》一份，证明被上诉人与拆迁办签订了补偿合同，拆迁办通知上诉人搬离。经质证，被上诉人认为上述材料不能证明上诉人是讼争店面的使用权人，被上诉人与拆迁办是签了补偿合同，但因为上诉人一直没有搬离，拆迁办未给付补偿款。本院经审查认为，证据1已由上诉人于一审诉讼中提交并经一审庭审质证，不属于新证据，不予采纳；双方对证据2的真实性没有异议，可予确认。
根据现有的证据，一审法院已查明的事实基本清楚。
本院认为，1992年10月，被上诉人陈朝明与福州市道路修建指挥部签订了《购置（安置）商业网点合同》，合同约定：被上诉人购买紫阳立交桥下东15号店面，被上诉人取得店面使用权，有效期为50年。后被上诉人就此取得了该讼争店面的使用权。2014年5月5日，福州市鼓楼区房地产房屋征收工程处发布了《关于解除紫阳立交桥下商业网点使用权及搬迁补偿有关事宜的通知》，对解除店面使用权合同关系、店面补偿、收房等事宜进行告知，同时明确了店面使用权人必须提供与福州市道路修建指挥部签订的《购置（安置）商业网点合同》、缴款发票原件。被上诉人作为讼争店面的使用权人，与福州市鼓楼区房地产房屋征收工程处签订了《拆迁补偿协议书》，享有店面拆迁的相关权利。被上诉人使用讼争店面期间，与上诉人签订了《租赁合同》，将讼争店面租赁给上诉人，租赁合同中约定：如遇到拆迁或国家政策需要搬迁和自然灾害，上诉人必须无条件接受随时终止租赁。因拆迁和自然灾害造成上诉人损失的，由上诉人自行承担。现讼争店面遇拆迁需拆除，上诉人应当按照合同约定，无条件终止租赁关系。因此，现上诉人主张其系讼争店面的实际使用权人，应当享有搬迁补助费、二次装修补偿、停产停业损失、搬迁奖励等没有依据，本院不予支持。关于押金问题。根据查明的事实，2014年间，上诉人至今仅支付了1月、2月、4月份的租金，而其于一审诉讼期间仍未搬离讼争店面，一审法院认定其未按合同约定支付租金，对其要求退还租赁押金的诉请不予支持并无不当。现上诉人要求被上诉人返还押金没有依据，本院不予支持。另，上诉人在一审期间并未提及未到期合同补偿，其于二审诉讼中新增加的诉请，不在本案审理范围内，故不予处理。综上，上诉人的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决执行。本案二审案件受理费793元，由上诉人邹玉芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 黄 锋
代理审判员 林 霞
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 赵雪莹