黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黑中民终字第418号
上诉人（原审原告）张校民，身份证号码2326021971********，男，1971年5月7日出生，汉族，干部，住黑河市中房闽江小区3号楼3单元201室。
委托代理人王文慧，黑龙江明鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黑河市中房房地产开发有限公司。住所地：黑河市爱辉区中央街***号。
法定代表人吕志刚，该公司经理。
委托代理人成善国，该公司法律顾问。
上诉人张校民因与被上诉人黑河市中房房地产开发有限公司（以下简称中房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2014）爱民初字第213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张校民的委托代理人王文慧，被上诉人中房公司的委托代理人成善国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张校民在原审法院诉称，2011年1月21日，张校民与中房公司签订商品房买卖合同，张校民购买中房公司建造的中房闽江小区3号楼3单元201室。合同约定商品房建筑面积为97.02平方米，实际入户时认定为98.03平方米。张校民依合同履行了付款义务。张校民将房款全部付清后，中房公司按照张校民购买房屋的面积另外加收了地面硬化费每平方米40.00元、测绘费每平方米2.72元、转让费每平方米1.50元，合计每平方米44.22元。2013年3月19日，中房公司张贴通知，要求各住户在2013年3月25日前将购房合同原件、全部收据原件和身份证复印件交到中房公司销售科办理产权手续。张校民按要求将上述材料交到中房公司销售科。事后张校民才知道中房公司收取其购房款项理应签订合同并出具收据，中房公司收取硬化费、测绘费、转让费没有法律依据，属于不合理收费，应予退回。故张校民诉至法院，要求中房公司退还张校民进户时交纳的小区硬化费3，921.00元、测绘费266.00元、转让费147.00元，合计4，334.00元，诉讼费用由中房公司负担。
原审被告中房公司在原审法院辩称，一、张校民诉讼没有法律依据，从张校民提交的证据来看，并不能证明其主张。二、双方是房屋买卖合同纠纷，张校民予以认可，商品房价格是双方协商确定的，不是国家统一制定的房屋销售价格和项目，房屋价格是根据市场经济制定的可高、可低的一个变量，不存在合理或不合理的问题，故张校民的诉讼请求错误。三、双方是合同纠纷，签订合同并履行各自的义务，现在张校民将所有办理房产证的手续交给中房公司，中房公司已经提交到房产正在办理房证中，合同已履行完毕，这种反悔是无效的。因为不存在合同中的违约条款事项，只是事后单方的反悔行为，不受法律保护。中房公司依据黑市规联字（2009）1号文件关于印发《黑河市区建设项目配套建设管理办法》的通知，黑市价联（2011）1号文件向购房者收取地面硬化费，该费用没有计入房价中，且黑河所有商品房的硬化费都是单独收取的。2013年以后，黑河市人民政府下发文件才规定将硬化费计入房价中，不得另行收取。综上所述，买卖合同已经履行完毕，在没有约定违约的前提下，中房公司收取费用的行为是合情、合理、合法的，也是双方自愿的。请求法院在张校民没有提供任何证据的情况下，依法驳回张校民的诉讼请求。
原审法院判决认定，2011年1月21日，张校民与中房公司签订商品房买卖合同，购买了中房闽江小区3号楼3单元201室。进户时，张校民付清全部房款并在房屋价款外交纳了地面硬化费、测绘费、转让费等费用。2013年3月19日，中房公司张贴通知要求闽江小区1#、2#、3#、5#楼的住户在2013年3月25日前将购房合同原件、全部收据原件和身份证复印件送到中房公司办理产权手续。中房公司的工作人员承认其已将上述材料收回。另查明，2013年4月10日，黑市价联（2013）2号文件《关于进一步加强黑河市商品房价格行为监督的补充通知》中规定小区硬化等费用应当包含在商品房预（销）售价格中，房地产开发经营者不得在房价外向购房者另行收取，也不得由物业公司收取。
原审法院判决认为，张校民与中房公司签订商品房买卖合同后，张校民在入户时中房公司向其收取了测绘费、转让费和地面硬化费，张校民已经交纳，应视为双方对测绘费、转让费、硬化费的收取达成一致意思表示，属于双方对房屋买卖合同的补充，是已经实施终了的民事行为。但在中房公司收取的三项费用中，测绘费与转让费依据国家建设部、国家测绘局联合发布的《房产测绘管理办法》第十条，国家计委、建设部发布的《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》第三条规定，均应由中房公司承担。中房公司收取上述两项费用违反了法律、法规的规定，属于无效的行为，应予返还。张校民请求中房公司返还测绘费、转让费的诉讼请求合理，法院予以支持。中房公司认为合同已经履行完毕，反悔无效的辩解理由，法院不予支持。关于中房公司收取硬化费的问题，《黑龙江省城镇新建商品房交易价格行为规则》并未明确规定硬化费应包含在商品房销售价格成本中，而黑市价联（2013）2号文件《关于进一步加强黑河市商品房价格行为监督的补充通知》的规定，自2013年4月10日起，房地产开发经营者不得在房价外向购房者另行收取小区环境硬化等费用，中房公司收取硬化费是在该文件下发前，并未违反法律、法规的强制性规定，张校民已提供中房公司张贴的收回购房合同原件、全部收据原件的通知，且有中房公司工作人员承认收回上述材料的视频资料为证，因中房公司拒绝提供上述材料，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。故法院认定测绘费、转让费的返还数额，以张校民的诉请数额为准。据此判决，一、中房公司退还张校民测绘费266.00元、转让费147.00元，合计413.00元，于判决生效之日起三日内履行完毕；二、驳回张校民的其他诉讼请求。案件受理费50.00元、邮寄费50.00元，由中房公司负担。
判决宣判后，张校民不服，向本院提起上诉。请求撤销原审法院判决第二项，改判中房公司退还硬化费3，921.00元，由中房公司承担相关的诉讼费用。主要理由：原审法院判决认定事实错误。第一，中房公司收取上述费用时，并没有向业主告知上述费用是何种项目费用，业主完全不知道其交纳的是何种费用，也不了解哪些是合理费用，哪些是不合理费用，张校民的交费行为不等同于对不合理收费的认可，更不能视为双方对不合理费用达成一致意思表示。中房公司收取业主购房合同原件、全部收据原件后由工作人员销毁，张校民极其不解，经多方咨询，得知中房公司收取张校民购房款理应签订购房合同，并由中房公司出具购房收据，由张校民与中房公司各持一份，即便是办理房产证也不应收回。张校民等业主多次找中房公司要求退还不合理收费，中房公司通过欺诈行为收取，该行为违法，属于无效的民事法律行为，应予退还。第二，《黑龙江省城镇新建商品房交易价格行为规则》第八条、《黑龙江省城镇经济适用住房价格管理暂行办法》第五条规定，商品房销售价格成本包括住宅小区基础设施建设费，该住宅小区基础设施建设费是指同步配套设施的小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、煤气、通讯、照明、排污、排水、园林、环卫、绿化等公共基础设施建设费用，故中房公司额外收取地面硬化费已经包含在商品房的价格成本当中，再次收取硬化费属于不当得利，应予退还。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，张校民主张硬化费应包含在商品房的销售价格成本中，中房公司另行收取硬化费属于不合理收费行为，因《黑龙江省城镇新建商品房交易价格行为规则》中未明确规定硬化费包含在商品房的销售价格成本中。张校民亦未提交其他有效证据证实中房公司收取硬化费属于不合理收费的行为，故中房公司向张校民收取硬化费并未违反法律、行政法规的强制性规定。张校民要求退还硬化费的上诉请求，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元、邮寄费80.00元，由上诉人张校民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭碧旭
审 判 员 曹 伟
代理审判员 张可秋
二〇一四年十二月十日
书 记 员 仇长城