温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0302执异212号
异议人：温州巨猫五金有限公司，住所地：温州市瓯海区泽雅镇南雅路6号。
法定代表人：周晓明，董事长。
委托代理人：闻军，浙江丹华律师事务所律师。
申请执行人：陈荣杰，男，1970年3月17日出生，汉族，住温州市龙湾区江西路**号，公民身份号码：3303031970********。
被执行人：温州市广盛眼镜配件厂，住所地：温州市瓯海区泽雅镇戈恬村。
法定代表人：黄彩莲，董事长。
被执行人：温州永灵眼镜厂，住所地：温州市瓯海区泽雅戈恬村。
法定代表人：徐海和，董事长。
被执行人：黄彩莲，女，1967年1月11日出生，汉族，住温州市瓯海区泽雅镇鹤岙村，公民身份号码：3303211967********。
被执行人：李国华，男，1964年6月19日出生，汉族，住温州市鹿城区游泳桥路**号*幢***室，公民身份号码：3303021964********。
被执行人：黄锡柱，男，1969年5月27日出生，汉族，住温州市瓯海区泽雅镇鹤岙村，公民身份号码：3303211969********。
被执行人：张戈如，女，1970年1月31日出生，汉族，住温州市鹿城区小高桥**号，公民身份号码：3303021970********。
本院在执行申请执行人陈荣杰与被告温州市广盛眼镜配件厂（以下简称：广盛眼镜厂）、温州永灵眼镜厂（以下简称：永灵眼镜厂）、黄彩莲、李国华、黄锡柱、张戈如金融借款合同纠纷一案中，异议人温州巨猫五金有限公司（以下简称：巨猫五金公司）向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人巨猫五金公司称：2013年2月27日，异议人的法定代表人周晓明与被执行人广盛眼镜厂签订了《厂房租赁协议书》，约定：异议人承租广盛眼镜厂所有的坐落温州市瓯海区泽雅镇南雅路6号（建筑面积5567平方米）厂房；租赁期限5年，自2013年2月27日至2018年2月27日止；年租金35万元。协议签订后，异议人即进驻该厂房进行机器设备的安装、调试，并安排生产、经营。同年4月15日，异议人以该承租场地注册并领取了工商营业执照。2016年8月初，贵院在厂区张贴了（2016）浙0302执2866号公告，要求广盛眼镜厂或其他人员必须自行腾空迁出上述房产。异议人认为，异议人与广盛眼镜厂签订的《厂房租赁协议书》合法、有效，异议人从签订租赁协议后便占有、使用至今，并缴纳了相应的房租、水电费和全部税费，而在签订租赁协议时，法院并没有对厂房采取任何强制措施。贵院要求异议人腾空迁出承租厂房，是错误的。请求准予异议人继续在温州市瓯海区泽雅镇南雅路6号厂房内生产经营至租赁合同期满。
异议人陈荣杰称：一、异议人提供的2013年2月27日《厂房租赁协议书》存在种种疑点，可能涉嫌伪造。二、广盛眼镜厂与华夏银行黎明支行签订的《最高额抵押合同》约定：本合同项下抵押财产不存在争议，且不存在已出租的情况。可见，广盛眼镜厂厂房在抵押时并没有出租。请求驳回异议人的执行异议。
本院查明：2012年8月22日，广盛眼镜厂与华夏银行股份有限公司温州黎明支行（以下简称：华夏银行黎明支行）签订《最高额抵押合同》一份，约定：广盛眼镜厂提供其所有的坐落温州市瓯海区泽雅镇戈恬村房产（厂房、综合楼，建筑面积：5567.43平方米，所有权证号：0236270）和土地使用权（土地使用权面积：2543.49平方米）作为抵押物，为其与华夏银行黎明支行自2012年8月22日至2015年8月22日期间发生的主债权提供担保，担保的最高债权额为1200万元。同年8月23日、8月27日，双方办理了上述房产和土地使用权的抵押登记。同年8月27日，广盛眼镜厂向华夏银行黎明支行借款1200万元，但未按约偿付借款本息。后华夏银行温州分行将上述债权及担保权利转让给中国东方资产管理公司杭州办理处，中国东方资产管理公司杭州办理处又将上述债权及担保权利转让给陈荣杰。陈荣杰因此向本院起诉，本院于2015年12月1日作出（2015）温鹿商初字第3292号民事判决书，判决：广盛眼镜厂于本判决生效之日起十日内偿付陈荣杰借款本金11998967.57元及利息；如广盛眼镜厂未在上述期限内履行上述债务，则依法拍卖或变卖其名下的坐落温州市瓯海区泽雅镇戈恬村房地产，所得价款由陈荣杰在1200万元的范围内优先受偿；永灵眼镜厂对上述付款义务在851万元的范围内承担连带清偿责任；黄锡柱、张戈如对上述付款义务在1500万元的范围内承担连带清偿责任；黄彩莲、李国华对上述付款义务在1500万元的范围内承担连带清偿责任。该民事判决书生效后，权利人陈荣杰于2016年3月23日向本院申请执行。本院于同年5月17日作出（2016）浙0302执2866号执行裁定书，裁定：查封被执行人广盛眼镜厂名下的坐落温州市瓯海区泽雅镇戈恬村房地产；限被执行人在收到本裁定书后7日内履行法律文书确定的给付义务，逾期不履行，则依法拍卖、变卖上述财产。同日，本院发出公告，责令被执行人广盛眼镜厂或其他人员在2016年6月30日前自行腾空迁出上述房地产，交由本院予以拍卖、变卖或抵债。异议人巨猫五金公司知晓后，向本院提出执行异议。
另查明：被执行人广盛眼镜厂（作为甲方）与异议人巨猫五金公司的法定代表人周晓明（作为乙方）签订《厂房租赁协议书》一份，约定：甲方将位于泽雅工业区（广盛眼镜厂）的厂房租赁给乙方使用，建筑面积为5567平方米；租赁期限为5年，即从2013年2月27日起至2028年2月27日止；年租金35万元，乙方每年向甲方支付租金一次；乙方应于2013年3月27日之前支付甲方水电押金20万元。2013年4月15日，经温州市工商行政管理局瓯海分局核准，巨猫五金公司成立，注册住所为温州市瓯海区泽雅镇南雅路6号。
上述事实有异议人提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、厂房租赁协议书、租房押金收据、房租收款收据、汇款凭证、水、电、卫生（物业）收据、税单，申请执行人提供的厂房租赁协议书、最高额抵押合同，本院依职权调取的（2015）温鹿商初字第3292号民事判决书、（2016）浙0302执2866号执行裁定书、公告、房屋他项权证、土地他项权证，以及异议人、申请执行人的陈述等证据所证实。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。被执行人广盛眼镜厂名下的坐落温州市瓯海区泽雅镇戈恬村房地产于2012年8月23日、8月27日办理了抵押登记手续，具有公示公信效力，申请执行人温州银行城东支行依法享有抵押权。异议人提供的《厂房租赁协议书》是在抵押登记以后签订的，没有征得抵押权人的同意，该租赁合同关系不能对抗申请执行人已登记的抵押权和本院对涉案房产采取查封、拍卖等执行措施，对实现抵押权后的受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本院要求房屋实际居住人腾空迁出涉案厂房，由本院予以拍卖、变卖或抵债，符合上述司法解释的规定。异议人提出的执行异议，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人温州巨猫五金有限公司的执行异议。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十日内通过本院，向温州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 苏 惺
审 判 员 沈文江
审 判 员 林 洁
二〇一六年九月八日
代书记员 季珊珊