河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛龙民初字第2493号
原告：赵雪,女,汉族,1961年3月18日生,住河南省洛阳市西工区。
委托代理人：李家栋，河南广文律师事务所律师。特别授权。
被告：洛阳市凯瑞房地产置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区牡丹大道246号院5-1幢2。组织机构代码：91410300706793380D
法定代表人：王新立，董事长。
委托代理人：李琰，河南先为律师事务所律师。特别授权。
委托代理人：苏东戈，河南先为律师事务所律师。特别授权。
原告赵雪诉被告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵雪及其委托代理人李家栋、被告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司委托代理人李琰、苏东戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年10月15日，原被告双方签订了《凯瑞·国宝别墅认购协议书》，约定：原告购买被告开发建设的国宝别墅项目之“银湖九溪30号”别墅，建筑面积为527.22平方米，总价款为372万元。当天原告支付定金5万元，虽然“协议”约定“七天之内签订商品房买卖合同，07年10月30日前付清首付，办理按揭手续”，但实际上，在没有签订“商品房买卖合同”的情况下，被告又收取了原告2007年11月25日、12月28日和2008年1月10日支付的购房款180万元，（含定金共185万元）。在被告收取了原告185万购房款的情况下，并没有与原告签订“商品房买卖合同”，经原告多次交涉，被告均没有明确的答复，无奈于2010年1月通过公证方式向被告送达要求说明情况的信函，被告仍不予理睬。2012年1月又委托律师与被告沟通，被告方才于当年7月4日明确告知原告购房“交易未能实现”，并提出“拟将你的购房款本金185万元退回”。在得到被告明确表示不再履行合同的情况下，原告为了避免损失继续扩大，按被告要求提供了银行账号，被告将购房款本金185万元退回。房款退回后，原告就赔偿问题继续与被告协商，至今无果。由于近年来房地产价格上涨，同类型房屋总价已达到1500万元左右，被告的违约行为，给你原告造成可得利益损失1100多万，经多方协商赔偿问题，双方就数额不能达成一致。现原告诉至法院，要求：1、判令被告赔偿定金的一倍，即5万元；2、判令被告赔偿购房款的利息90万元（按银行同期贷款利率，自2007年10月15日起计算至2012年7月4日）；3、判令被告赔偿购房款的一倍，即185万元；4、判令被告赔偿因违约给原告造成的可得利益（房屋差价）损失，数额待鉴定后确定；5、判令被告承担本案诉讼费、鉴定费。
被告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司辩称：1、答辩人与被答辩人之间仅存在购房预约合同关系，未就房屋买卖的交易最终签订本约。因而,答辩人有权将房屋另行出售，不存在“一房二卖”问题。2、对于立约定金的处理，鉴于双方没有签订商品房买卖合同本约的原因是未就合同条款磋商一致,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定:出卖人通过认购方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。答辩人已将被答辩人支付的包括定金在内的所有款项返还了。被答辩人要求双倍返还定金的诉求没有依据。3、对于损失赔偿的问题，因本案为预约合同纠纷，双方未能签订本约的原因是未就合同条款磋商一致,并非答辩人单方责任，不属于答辩人违约。被答辩人不应追究答辩人违反预约合同的责任，更不应按本约违约责任请求赔偿。答辩人是在未能与被答辩人订立本约的情况下才将房屋另行出售给他人，不存在欺诈情形，不应承担双倍房款赔偿责任。同时，被答辩人根本没有签订本约，并无可得利益损失，关于房屋增值部分没有权利请求赔偿。对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条有明确规定，当事人签订认购书等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，对不履行订立买卖合同义务的，应当按照承担预约合同违约责任的方式向人民法院主张权利。综上，原告的诉求1、3、4项没有法律和事实依据。
经审理查明：2007年10月15日，原告赵雪（乙方）与被告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司（甲方）签订《凯瑞·国宝别墅认购协议书》一份，约定乙方自愿订购凯瑞·国宝别墅银湖九溪30#，建筑面积527.22平方米，总价人民币3720000元，乙方于签定此认购书时，向甲方支付定金人民币伍万元。乙方于签订认购书之日起七天内，签订商品房买卖合同，同时支付合同价款（含定金转为房款），乙方逾期七天尚未签定商品房买卖合同，甲方不再保留其订购房源。又约定07年10月30日前付清首付，办理按揭手续，否则此房不保留。原告于协议签订当天即向被告支付定金5万元；又于2007年11月25日交纳房款50万元，2007年12月28日交房款50万元，2008年1月11日交房款80万元。之后原、被告就商品房买卖合同条款进行协商，未签订商品房买卖合同。2009年10月17日，被告与许安娜签订《商品房现房买卖合同》，将该房屋以432.30万元的价格卖给许安娜。被告称因双方一直不能签订商品房买卖合同，其于2009年7月左右由售楼人员向原告口头告知房屋另售他人。原告称被告并未告知其房屋已另售他人，其于2009年7月听说房屋另售后多次找被告确认，未得到回复。2010年1月7日，原告以邮政特快专递方式向被告公司金勇总经理发函要求书面告知，并进行了公证；又于2012年1月6日再次发告知函，要求被告作出答复。2012年7月4日，被告给原告出具领款通知，载明，为避免损失进一步扩大，被告将原告的购房款（含定金）本金185万元退回，其他争议，双方可另行协商解决或通过法律途径解决。原告收到该185万元后，2014年6月17日，双方就认购凯瑞·国宝别墅索赔事宜进行协商，并形成会谈纪要，但并未达成一致意见。原告认为被告的违约行为给其造成巨大损失，故诉至法院，要求判如所诉。
本院认为：原、被告于2007年10月15日签订的《凯瑞·国宝别墅认购协议书》缺乏商品房买卖合同的主要内容，且该认购协议书中明确约定乙方于签订认购书之日起七天内，签订商品房买卖合同，故该认购协议书不应认定为商品房买卖合同。关于原告要求被告赔偿定金的一倍即5万元的诉求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原、被告签订的《凯瑞·国宝别墅认购协议书》中约定，07年10月30日前付清首付，办理按揭手续，否则此房不保留。原、被告没有签订商品房买卖合同的原因是双方就商品房买卖合同的细节问题一直在协商，自2008年1月原告最后一次付房款到2009年7月被告将房屋另售他人，期间双方未就合同条款达成一致意见，属于不可归责于当事人双方的事由，被告已将5万元定金返还原告，故对原告要求被告赔偿定金的一倍即5万元的诉求不予支持。关于原告要求被告赔偿购房款利息90万元（按银行同期贷款利率，自2007年10月15日起计算至2012年7月4日）的诉求，原告于2007年10月15日向被告支付定金5万元；于2007年11月25日交纳房款50万元；于2007年12月28日交房款50万元；于2008年1月11日交房款80万元，以上共计185万元，被告应按按中国人民银行同期贷款利率支付原告资金占用期间的利息，故对该项诉求予以部分支持。对原告要求被告赔偿购房款的一倍即185万元及赔偿因违约给原告造成的可得利益（房屋差价）损失的诉求，因原被告之间并未订立商品房买卖合同，故对该两项主张不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第八条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、被告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司于判决生效后十日内以5万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付原告赵雪自2007年10月15日起至2012年7月4日止的利息；以50万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付原告赵雪自2007年11月25日起至2012年7月4日止的利息；以50万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付原告赵雪自2007年12月28日起至2012年7月4日止的利息；以80万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付原告赵雪自2008年1月11日起至2012年7月4日止的利息。
二、驳回原告赵雪的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费29200元，由原告赵雪承担20200元，被告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司承担9000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 员 张唯颖
审 判 员 高妙婕
代审判员 曹艳敏
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 师 杰