辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）抚中民三终字第00644号
上诉人（原审原告）：李秀英，女，1929年2月22日出生，汉族，住抚顺市新抚区。
委托代理人：王丽亚，女，1959年5月5日出生，汉族。
委托代理人：吕会芝，辽宁三君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王丽娟，女，1957年12月4日出生，汉族，住抚顺市新抚区。
委托代理人：于壮男，辽宁抚顺维权法律服务所法律工作者。
上诉人李秀英因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市新抚区人民法院（2013）新抚民一初字第626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月21日立案并依法组成合议庭，于2013年12月5日公开开庭审理了本案。上诉人李秀英及其委托代理人王丽亚、吕会芝，被上诉人王丽娟委托代理人于壮男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月31日，李秀英向一审法院诉称：李秀英系王丽娟之母。2002年10月份，由于王丽娟单位能够报销取暖费，故将李秀英所有的房屋过户到王丽娟名下。但李秀英并未同意将房屋完全变为王丽娟所有。现王丽娟不守承诺，将房屋据为己有，导致李秀英无家可归。李秀英请求法院判令李秀英与王丽娟之间的房屋买卖协议无效，依法确认争议房屋归李秀英所有或按等价值给付房款。
王丽娟辩称：涉案房屋是由王丽娟出资7700元参加房改，并登记到李秀英名下。2002年房屋变更为王丽娟名下时，采用房屋买卖形式，约定的价款为对王丽娟出资参加房改的确认，故不存在给付李秀英购房款的问题。李秀英年事已高，起诉非其本意。另外，本案已超诉讼时效，应当驳回李秀英的诉讼请求。
抚顺市新抚区人民法院一审查明，李秀英、王丽娟系母女关系，于2012年10月21日在抚顺市公证处对双方2012年10月18日签订的房地产买卖契约进行公证。契约中第二条载明：“争议房地产成交价格为人民币肆万元”。公证书载明：“李秀英转让的房屋坐落在新抚区”、“李秀英以人民币伍万肆仟元整将房屋转让给王丽娟”。随后李秀英、王丽娟办理了房屋产权过户手续，所有权人由李秀英变更为王丽娟。双方仍共同在争议房屋居住至2012年8月该房屋动迁。现未回迁安置。王丽娟一直未向李秀英实际交付购房款。另查，1997年，王丽娟所在单位向抚顺市住房资金管理中心划转了7700元购房预定金，后以李秀英作为申请人参加了房改，建筑面积77.43平方米。2000年，房屋所有权人李秀英将其所有的房屋赠与其子王春生18.2平方米，剩余面积即为本案诉争房产。在诉讼过程中，李秀英到抚顺市新抚区人民法院表示起诉系其真实意思表示，并认可委托代理人王丽亚的代理权限。
抚顺市新抚区人民法院一审认为，李秀英、王丽娟签订房地产买卖协议后，又办理了公证。双方的房屋买卖行为不违反法律规定，李秀英主张房屋买卖协议无效，一审法院不予支持。李秀英、王丽娟系母女关系，且在变更房屋所有权人之后，仍在争议房屋共同生活，双方也未因房屋买卖问题发生纠纷，则在此期间，不应计算诉讼时效，也不能视王丽娟未交付房款为违约行为。故李秀英主张的违约金请求，王丽娟主张的诉讼时效抗辩，一审法院均不予支持。房改时，王丽娟单位虽然划转了购房预定金，但参加房改的申请人为李秀英，房改后房屋也未登记到王丽娟名下，故王丽娟不能因此取得房屋所有权。现双方因房屋买卖合同履行问题发生争议，争议房屋已经过户到王丽娟名下，李秀英的合同义务已经履行。王丽娟未向李秀英交付房款，应当按照合同约定给付李秀英购房款。双方办理公证的时间晚于签订房地产买卖契约的时间，且公证书的公证事项即为房地产买卖契约，应当认定为李秀英、王丽娟通过公证的形式变更了房屋价款，则王丽娟应当给付李秀英购房款54000元。同时，李秀英、王丽娟一直共同生活，李秀英亦无其他房屋居住，故此次动迁回迁以后，王丽娟应当保证李秀英的居住权利。
综上所述，抚顺市新抚区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国公证法》第三十六条之规定，判决如下：一、李秀英与王丽娟之间的房屋买卖协议有效，原新抚区浑河南路（建筑面积59.23平方米）的房屋归王丽娟所有，李秀英对原房屋和动迁后安置的房屋享有居住权；二、王丽娟自判决生效之日起十五日内给付李秀英购房款54000元；三、驳回李秀英其他诉讼请求。被告如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由李秀英负担500元，孙丽娟负担550元。
宣判后，李秀英不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判李秀英与王丽娟之间的房屋买卖协议无效，房屋归李秀英所有，或按等价值给付李秀英购房款。其主要上诉理由为：一、李秀英与王丽娟系母女关系，2002年10月，因李秀英单位不能报销暖气费，王丽娟以单位报暖气费为由，以买卖的形式将争议房屋变更到王丽娟名下。李秀英与王丽娟的房屋买卖是虚假的，房地产买卖契约中双方签名字是同一个人笔迹，并非李秀英亲笔签名。2002年10月18日签订的《房地产买卖契约》中记载成交价格是40000元，而2002年10月21日《公证书》记载的成交价格是54000元，二者成交价不一致。另外，王丽娟在原审辩称其出资7700元参加房改，办理过户时约定价款为她出资的7700元。该房所谓的成交价就是7700元、40000元、54000万元三个价位。因此，本案争议的买卖协议不是李秀英真实的意思表示，这种买卖关系只是家庭成员间为了能报销暖气费而作的形式上的变更，而不是交易。因此，李秀英与王丽娟之间的房屋买卖契约属于无效合同。二、原审判决对李秀英提出的十一份证据，经当庭质证后，既没有采纳也没有否定，判决书中只字不提，违反证据规则。三、原审判决认定房屋买卖协议有效，又以双方系母女关系共同居住为由认定王丽娟未付房款的行为并非违约。王丽娟并未给付李秀英购房款，也未按房屋买卖契约支付滞纳金。如果认为房屋买卖有效，王丽娟就应该按照房屋买卖契约第五款的约定支付滞纳金。四、原审判决认定李秀英对争议房屋具有居住权，但该居住权无法保障。综上所述，李秀英请求二审法院依法支持其上诉请求。
被上诉人王丽娟辩称：原审判决程序合法，判决正确。一、李秀英上诉称王丽娟以报销暖气费的名义哄骗其办理房屋过户，与事实不符。2012年10月王丽娟的妹妹王丽雅到王丽娟家，要求重分早已分割完的房子遭到拒绝后，借故将李秀英接走，不让王丽娟和李秀英单独接触。本案并非李秀英本人的真实意思表示。二、关于李秀英现在无处居住的问题。因诉争房屋拆迁，李秀英和王丽娟才从争议的房屋中搬出，其后王丽娟又在东洲区承租了一套87平的两居室房子，李秀英与王丽娟仍然共同居住着，有邻居丁某可以作证。三、双方签订的经过公证的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，符合法律规定。2000年，李秀英将原有房屋中的18.2平方米赠与王春生，并将51.23平方米的房屋以买卖形式赠与王丽娟，但是由于当时的过户费过高，所以没有及时办理过户手续。2002年，由于李秀英单位不能报销供暖费，而王丽娟单位可以报销，所以双方到房屋产权处办理了房屋过户手续。房屋买卖合同经过公证，是双方真实意思表示。虽然在形式上李秀英没有收取王丽娟的房款，但是实际上从房改到后期的房屋所产生的全部费用都是由王丽娟承担的。并且双方存在口头协议，该房款就充当李秀英以后的养老金，而王丽娟也同样兑现自己一直赡养母亲的承诺。一审法院认定双方签订的房屋买卖协议有效，具有法律依据。综上所述，建议二审法院维持原审判决，驳回李秀英的诉讼请求，以维护王丽娟的合法权益。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。另查明，2013年12月8日，李秀英提交笔迹鉴定申请，以争议房地产买卖契约并非李秀英本人签署为由，申请进行笔迹鉴定。2013年12月20日，本院依法对王丽娟进行询问，王丽娟陈述：争议房地产买卖契约并非双方亲笔签字，而是由房产中介员代为签署。2013年6月18日，王丽娟与新抚区房屋征收与补偿管理办公室签订征收住宅房屋产权调换协议书，本案争议房屋已经拆迁，尚未安置。
本院确认的上述事实，有李秀英提交的鉴定申请书、王丽娟提交的征收住宅房屋产权调换协议书，本院对王丽娟的询问笔录以及双方当事人的庭审陈述在案为凭，依法可以采信。
本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可归纳为以下两点：第一，2002年10月18日签订的房地产买卖契约是否具备法律效力；第二，涉案房屋的所有权归属问题。
关于第一个争议焦点，即合同效力问题。李秀英以其并未在2002年10月18日房地产买卖契约书中签字，该协议并非其真实意思表示为由，主张争议房屋买卖契约无效。经查，该争议房屋买卖契约中的签字均非李秀英与王丽娟本人签署，且契约中约定的价格40000元与公证书记载的价格不相符。公证书记载交易价格为54000元且该款项已即时付清，而双方均认可该款项并未实际支付。李秀英与王丽娟均陈述双方因报销取暖费的原因而办理过户。本院认为，争议契约书与对该份协议进行公证的公证书价格记载不一致，且该购房款项并未实际支付，足以证明双方并非房屋买卖合同的法律关系，2002年10月18日房地产买卖契约书并非房屋买卖的真实意思表示。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件。因此，李秀英与王丽娟于2002年10月21日签订的房屋买卖契约应属无效契约。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案房屋已经拆迁导致灭失，拟回迁房屋尚未确定具体位置，不具备返还可能性，但李秀英与王丽娟用以办理涉案房屋产权变更的协议被确认无效后，王丽娟具有将诉争房屋登记状况恢复原状的义务，故王丽娟应当协助李秀英依据房屋登记的相关法律规定将诉争房屋变更至李秀英名下。双方对于争议房屋买卖契约的无效均有责任，因此发生的费用应由双方共同负担。
关于第二个争议焦点，即涉案房屋的所有权确认问题。本院认为，涉案房屋系经房改取得，以李秀英工龄为基础，王丽娟单位代其缴纳了7700元房改款，且李秀英与王丽娟一起共同居住生活多年，双方对涉案房屋所有权的取得均有投入。现李秀英诉请确认诉争房屋归其所有，但因诉争的房屋已经拆除，权利对象已经灭失，所有权的确认已无实际意义，拟回迁房屋尚未落成，权利对象尚不明确，且本案系房屋买卖合同纠纷，与所有权确认属于不同的法律关系，故本院对李秀英确认涉案房屋所有权的诉讼请求暂不予支持，双方可在涉案房屋回迁后另行解决。关于李秀英诉请王丽娟按房屋价值给付等值购房款的诉讼请求，因双方并不存在房屋买卖合同的法律关系，故本院对其该项诉讼请求依法不予支持。
综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省抚顺市新抚区人民法院（2013）新抚民一初字第626号民事判决；
二、李秀英与王丽娟于2002年10月21日签订的房屋买卖契约无效；
三、王丽娟于本判决发生法律效力之日起十日内协助李秀英将诉争房屋的产权登记变更至李秀英名下；
四、驳回李秀英的其他诉讼请求。
一审案件受理费2300元，二审案件受理费2300元，由李秀英、王丽娟各自负担50%即2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙树魁
审 判 员 谢 鑫
代理审判员 梁馨月
二〇一四年一月九日
书 记 员 耿雪峰