湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终3243号
上诉人（原审被告）：李国章，男，1976年1月20日出生，汉族，河南省南阳市人，住武汉市青山区。
上诉人（原审被告）：黄琼，女，1980年9月10日出生，汉族，湖北省孝感市人，住址同上。
上列上诉人的委托代理人：王世喜，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉市青山鸿雁五交化经营部，住所地武汉市青山区宏基建材市场532、533号。
经营者：徐建国，男，1961年8月19日出生，汉族，浙江省萧山市人，住武汉市青山区。
委托代理人：余丹丹，湖北维思德律师事务所律师。
上诉人李国章、黄琼因与被上诉人武汉市青山鸿雁五交化经营部（以下简称鸿雁经营部）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2016）鄂0107民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年1月，鸿雁经营部向一审法院提起诉讼。请求判令：李国章、黄琼支付2014年5月1日至2014年10月31日期间的房屋占有使用费50，000元、2014年11月1日至2015年11月15日期间的房屋占有使用费25，400元及利息（以50，000元为基数，从2014年4月1日起至2016年3月14日止，按年息6%计算）；本案诉讼费由李国章、黄琼承担。
一审法院查明：李国章、黄琼系夫妻关系。2010年10月29日，鸿雁经营部（甲方）、李国章（乙方）签订《承包合同》1份，约定：“乙方自愿承包甲方位于青山区宏基建材市场532-533号的鸿雁经营部商铺；承包期限为一年，承包期从2010年11月1日起至2011年10月31日止；承包总额为110，000元，承包金交付期限为2010年10月29日交款55，000元、2011年4月29日交款55，000元；在本合同签订之日，乙方须向甲方交付20，000元保证金；甲方须于2010年10月29日将该商铺交付乙方使用；乙方须在承包期满之日退还商铺，同时经甲方验收该商铺，乙方无装修损坏及欠缴的，甲方无息返还乙方所交的保证金；承包费在合同期内不得调整；因乙方不履行合同义务或有违约行为，导致本合同解除的，甲方有权不予退还乙方所缴纳的履约保证金，乙方赔偿因此造成的一切损失。合同签订后，鸿雁经营部于2010年10月30日将其承租的青山区宏基建材市场532-533号商铺交付李国章、黄琼经营建材生意，李国章、黄琼于2010年10月29日向鸿雁经营部缴纳了保证金20，000元，并按合同约定交纳了2010年11月1日至2011年10月31日期间的租金。2011年10月14日鸿雁经营部（甲方）、李国章（乙方）又续签了《承包合同》1份，约定：“乙方自愿承包甲方的经营部（青山区宏基建材市场532-533号鸿雁经营部）；承包期限为二年，从2011年11月1日起至2013年10月31日止，期间双方不得终止合同；乙方向甲方交纳承包金（二年）200，000元整，从合同签订之日起乙方按半年（50，000元）交付一次；乙方自合同签订之日起交甲方合同保证金30，000元。合同到期乙方无违约，甲方无条件全额退还，承包期间甲乙双方如有违约行为导致合同失效，违约方则按保证金的两倍（60，000元）赔付对方，合同同时终止；承包期内承包金不得调整（市场调整除外）；乙方应提前半个月按时交纳承包金及相关费用，不得拖欠，如拖欠则按违约处理。该合同签订后，李国章、黄琼于2011年10月14日又向鸿雁经营部支付了保证金10，000元，并按合同约定交纳了2011年11月1日至2013年10月31日期间的租金。合同期限届满后，双方未续签租赁合同，李国章、黄琼继续使用青山区宏基建材市场532-533号商铺至2015年11月15日，并按每年100，000元的标准向鸿雁经营部交纳了2013年11月1日至2014年4月30日的租金。2013年11月20日鸿雁经营部向李国章、黄琼出具收据1份，该收据上注明“下半年交50，000元”。该收据系李国章、黄琼提交，李国章、黄琼据此证明其向鸿雁经营部支付了2013年11月1日至2014年4月30日上半年租金及全年的杂费共计66，000元整。2014年8月21日鸿雁经营部与李国章签订协议1份，约定：2014年11月至2015年2月，每月2，100元。市场费用按实际情况另交，如市场不收取，李国章方也不交费用，但每月付2，000元给徐建国。李国章、黄琼于2015年11月15日将青山区宏基建材市场532-533号商铺钥匙交付给鸿雁经营部，李国章、黄琼未向鸿雁经营部交纳2014年11月1日至2015年11月15日期间的租金。鸿雁经营部未向李国章、黄琼退还保证金30，000元。
一审法院另查明：鸿雁经营部称其将青山区宏基建材市场532-533号商铺转租给李国章、黄琼，青山区宏基建材市场532-533号商铺的所有权人湖北公路客运（集团）青山发展公司是知道的，但该公司不允许鸿雁经营部转租，鸿雁经营部与该公司签订的合同中也约定了鸿雁经营部不能擅自转租、转让青山区宏基建材市场532-533号商铺。
一审法院认为，鸿雁经营部与李国章签订的合同，名为承包合同，实为租赁合同。鸿雁经营部与李国章签订的合同是在没有经过产权单位湖北公路客运（集团）青山发展公司同意的前提下签订，属于无效合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，2013年11月20日鸿雁经营部向李国章、黄琼出具的收据上注明“下半年交50，000元”，该收据系李国章、黄琼提交，系其对该收据的认可，该收据注明“下半年交50，000元”，李国章、黄琼已交纳2013年11月1日至2014年4月30日上半年房屋占有使用费，李国章、黄琼应向鸿雁经营部交纳下半年，即2014年5月1日至2014年10月31日期间的房屋占有使用费50，000元。按照鸿雁经营部与李国章于2014年8月21日签订的协议约定，李国章、黄琼应向鸿雁经营部交纳2014年11月至2015年2月期间的房屋占有使用费（4个月×2，100元／月）及2015年3月至11月15日期间的房屋占有使用费（8.5个月×2，000元／月），共计25，400元。综上，李国章、黄琼应向鸿雁经营部交纳房屋占有使用费75，400元（50，000元＋25，400元）。李国章、黄琼在使用房屋期间，未按约向鸿雁经营部交纳房屋占有使用费75，400元，属违约行为，应对此承担相应的法律责任，李国章、黄琼应当履行向鸿雁经营部支付房屋占有使用费75，400元的义务。按照鸿雁经营部与李国章于2011年10月14日签订的《承包合同》约定，李国章、黄琼向鸿雁经营部交纳的合同保证金30，000元，合同到期后李国章、黄琼无违约，鸿雁经营部无条件全额退还，该《承包合同》到期后，李国章、黄琼无违约情形，鸿雁经营部应退还李国章、黄琼保证金30，000元。扣除该30，000元后，李国章、黄琼应向鸿雁经营部支付房屋占有使用费45，400元。故鸿雁经营部要求李国章、黄琼支付房屋占有使用费75，400元的诉请，对支付45，400元的部分予以支持，其他部分不予支持。李国章、黄琼于2014年5月1日起未交纳房屋占有使用费，故其应从2014年5月1日起支付利息。鸿雁经营部要求李国章、黄琼支付利息至2016年3月14日止，不违反法律规定，予以支持。李国章、黄琼辩称其于2014年8月21日向鸿雁经营部支付了20，000元，并同时和鸿雁经营部达成一致意见，即“被告之前交纳的30，000元押金抵30，000元房租，被告再向原告支付20，000元现金，共计50，000元，即为下半年的门面租金”，但未提交相应的证据证明，其抗辩意见，不予支持。李国章、黄琼称鸿雁经营部曾向李国章、黄琼明确承诺：“1、若被告继续租赁可以减免部分费用；2、若宏基市场不收取原告的租金，原告也不收取被告的租金，以市场清算为准，多退少补”，但未提交相应的证据证明，故李国章、黄琼辩称从2014年7月31日宏基市场停止向所有商铺收取租金之日起，鸿雁经营部也应当停止向其收取租金，鸿雁经营部因此应当退还其2014年7月31日至2014年10月31日期间多交纳的租金及杂费共计29，000元的抗辩意见，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、李国章、黄琼于本判决生效之日起10日内向徐建国支付房屋占有使用费45，400元及利息4，740.26元（从2014年5月1日起至2016年3月14日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回徐建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费1，504元，由徐建国负担599元，由李国章、黄琼负担905元。
判后，李国章、黄琼不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判驳回鸿雁经营部的诉讼请求，并由鸿雁经营部承担本案全部的一、二审诉讼费。其上诉的主要理由为：一、鸿雁经营部完全是抱着试一试的态度欲通过合法手段博取不当利益。而客观事实上，李国章、黄琼己全额支付2013年11月1日至2014年10月31日租金。基于李国章、黄琼在前两次签订《承包合同》（实为租赁合同）中所交纳的共计3万元的保证金，2014年8月21日上午，李国章带着2万元现金到徐建国的住处，欲用此前3万元的保证金冲抵3万元租金，加之带上的2万元现金共计5万元来支付2014年5月1日至同年10月31日的租金5万元。由于李国章、黄琼承租的房屋所在的市场正处于拆迁范围，并且已经打围，所以李国章、黄琼才提出将此前的保证金进行冲抵作租金。由于李国章、黄琼一时找不到该3万元的保证金收据，当日，在毫无防人之心、口无遮掩的情况下如实告知徐建国，保证金收条和上半年（2013年11月1日至2014年4月30日）租金收条一起都找不到了，徐建国称不要紧，这么熟，也不会再找你要，回头再一起跟你补个收据。出于多年的关系和信赖，于是李国章、黄琼便将2万元现金支付给了徐建国，也没有让其开具收条。哪曾想李国章、黄琼一句无心的话却让有心的徐建国事后萌生敲李国章、黄琼一笔的想法。徐建国明知李国章、黄琼按半年付形式已经支付了上半年（2013年11月1日至2014年4月30日）的租金，以及通过保证金冲抵3万元租金加2万元没有收据的现金形式支付了下半年（2014年5月1日至2014年10月31日）租金5万元的客观事实，然而却毫无信义的抱着试一试的态度欲通过合法形式获取一大笔不义之财，反正其也没有什么损失。根据徐建国的起诉状要求支付2013年11月1日至2014年10月31日租金11万元，也可证实这点。然而在一审开庭时李国章、黄琼找到了上半年（2013年11月1日至2014年4月30日）租金收条和3万元的保证金收条。另外，无论是从逻辑推理上还是交易习惯上，李国章、黄琼都不可能还差欠徐建国2013年11月1日至2014年10月31日的分毫租金。二、一审法院错误认定事实错误。1、一审法院没有综合考虑本案的客观情况，错误判决李国章、黄琼重复支付下半年（2014年5月1日至2014年10月31日）租金。2、一审法院判决李国章、黄琼支付2014年11月1日至2015年11月15日租金25，400元系认定事实错误，显失公平。三、一审法院适用法律不当。一审法院在认定双方租赁合同无效的情况下，李国章、黄琼对此无效合同是没有任何过错的，而正是徐建国的恶意隐瞒及过错才导致此合同无效。在此情形下，一审法院竟依然适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定。完全不考虑本案的不一般性，诸如徐建国是使合同无效的过错方，徐建国滥用诉权，违背诚实信用，通过合法手段博取不当利益，租赁房屋确实已经打围纳入拆迁，房屋所有权人不再收取租金等不一般的特殊情况，仅从字面上理解适用该条规定，一边倒的按原租金及不合理、不公平的租金判决李国章、黄琼承担房屋占有使用费，也丝毫未体现是徐建国的故意及重大过错才导致合同无效。违约者、违法者没有受到任何的损失或法律的惩戒，没有体现任何的违约、违法代价，这无疑是在纵容违约、违法行为。
被上诉人鸿雁经营部则要求维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2010年10月、2011年10月，鸿雁经营部与李国章签订的《承包合同》以及2014年8月鸿雁经营部与李国章所签订的协议，双方均认可以上合同或协议（以下总称该合同）的实质为房屋租赁合同。该合同虽系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性的规定，但是，该合同未经涉案房屋产权人同意，故鸿雁经营部的转租行为应认定为无效。李国章、黄琼在使用该房屋期间，未向鸿雁经营部交纳2014年5月1日至2015年11月15日期间的房屋占有使用费，有违诚信，应承担相应的民事责任，故一审法院判决李国章、黄琼向鸿雁经营部支付房屋占有使用费及利息并无不当。关于李国章、黄琼上诉称已通过保证金冲抵3万元租金加2万元没有收据的现金形式支付了下半年租金5万元的主张，然而，负有举证义务、责任的李国章、黄琼未提交任何证据加以证实，故其应承担举证不能的法律后果。因此，李国章、黄琼的上诉理由及请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，008元，由李国章、黄琼共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一六年八月十一日
书记员 余泓萱