河南省义马市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1281民初537号
原告耿广军，男，1962年3月15日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。
委托代理人马建敏，男，1954年4月8日出生，由义马市义马街居民委员会推荐，代理权限为特别授权。
被告张艳霞，女，1979年8月31日出生，汉族，住渑池县。
委托代理人张广霞，女，1970年9月15日出生，汉族，系被告张艳霞姐姐，代理权限为特别授权。
第三人杨发兴，男，1969年1月3日出生，汉族，住义马市鸿庆路市，现羁押于渑池县看守所。
第三人邹银珠，女，1964年8月28日出生，汉族，住义马市鸿庆路市，系第三人杨发兴妻子。
原告耿广军诉被告张艳霞、第三人杨发兴、邹银珠案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年4月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告耿广军及其委托代理人马建敏，被告张艳霞委托代理人张广霞及第三人杨发兴、邹银珠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告耿广军诉称：2011年6月9日，被告邹银珠与原告耿广军签订了房屋买卖合同，合同约定原告购买第三人邹银珠位于义马市××路西××北侧××小区××楼，即正在营业中的福聚德大酒店房产中的第四层。房屋建筑面积为342.27平方米，每平方米3000元，合计1026810元，合同约定原房产证号不变，房产证产权人仍以邹银珠名字为准，同时又约定原告在自己不经营的情况下租赁给第三人杨发兴、邹银珠使用，每年第三人向原告缴纳租赁费2万元。义马法院在执行（2014）义民初字第592号民事判决书的过程中，在没有查封福聚德大酒店第四层楼房的情况下，将福聚德大酒店第四层楼房进行拍卖，直接侵犯了原告的合法权益，办案程序违法，原告与第三人签订买卖合同后，原告一次性支付了房款，第三人将诉争房产交付给原告占有至今，原告在得知涉案房产即将拍卖的消息后，向义马市人民法院提出案外人异议，义马法院于2016年3月31日作出（2016）豫1281执异13号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求立即停止对邹银珠名下的福聚德大酒店第四层楼房的强制执行，并解除查封扣押，停止拍卖，依法确认2011年6月9日邹银珠与原告耿广军签订的《福聚德酒店房屋转让合同》合法有效，并确认原告耿广军系福聚德大酒店第四层的所有权人。
被告张艳霞辩称：1、义马市人民法院查封邹银珠名下的福聚德大酒店第四层房产，并采取执行措施合理、合法，应继续执行；2、原告所诉与邹银珠签订的福聚德酒店房屋转让合同涉嫌虚假，应为无效；3、如果原告称，原告与第三人杨发兴、邹银珠之间是基于借款未能偿还而签订的房屋转让协议，答辩人认为，该协议更不能对抗法院的查封执行。综上，原告所诉没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉求，继续执行该房屋。
第三人杨发兴、邹银珠均对原告的诉称没有异议。
原告耿广军向法庭提交了以下证据：1、2011年6月9日，福聚德酒店房屋转让合同一份；2、2011年6月9日，收到条一份，证明原告与第三人之间的房屋买卖情况；3、中国工商银行历史明细单一份，证明2014年6月2日第三人向原告交纳房租，之前一直是现金交付；4、河南省义马市人民法院（2014）义民初字第5921号民事裁定书复印件及协助执行通知书复印件一份，证明法院未查封福聚德酒店第4层；5、义房权证字第××号房产证复印件及义国用（2011）第074号土地使用证复印件各一份。
被告张艳霞对原告证据的质证意见是：证据1、2有异议，可能是后补的；证据3不能证明该笔转帐就是交房租；证据4与本案无关；证据5有异议，不能证明原告取得了涉案房产。而且过了这么长时间，原告及第三人均没有向法院提起过。
第三人杨发兴、邹银珠对原告耿广军证据均无异议。
被告张艳霞，第三人杨发兴、邹银珠均未向法庭提交证据。
根据证据合法性、客观性、关联性的特征，本院认为原告耿广军的证据1、2、3，内容客观真实，形式符合证据特征，对上述三份证据，本院予以采纳，对原告的其它证据，因不符合证据的表现形式，本院不予采信。
依据上述有效证据及庭审调查情况，本院确认以下案件事实：本院在审理原告张艳霞诉被告杨发兴、邹银珠民间借贷纠纷一案中，2014年9月16日，张艳霞向本院申请财产保全，请求查封杨发兴、邹银珠及义马福聚德大酒店有限公司名下存款440000元或查封、扣押其相同价值的财产。本院于2014年9月16日作出（2014）义民初字第5921号民事裁定：查封杨发兴名下位于珠江××西段北侧机电总厂家属楼房产证号为04376××号房产，杨发兴名下位于珠江路西××北侧河滨小区××单元××室，房产证号00××64号房产，邹银珠名下位于义马市政府家属院5号楼房产证号为2827××号房产，邹银珠名下位于义马市××路西××北侧河滨小区××楼福聚德大酒店，房产证号00××75号房产，共计房产四套。2014年9月16日，本院向义马机关事务和房产管理局送达了该裁定及协助执行通知书，查封了上述四套房产。
本院在查封00××75号房产时发现，该房产为四层楼房，但该房产的第四层，即本案诉争房产属于加盖楼层，在义马机关事务和房产管理局未登记，仅登记了1至3层，（2014）义民初字第5921号民事裁定书查封的第00675号房产为整栋楼查封。
2011年6月9日，原告耿广军与第三人杨发兴、邹银珠签订了福聚德酒店房屋转让合同，约定耿广军以每平方米3000元的价格购买邹银珠名下，位于义马市河滨小区××楼福聚德大酒店房产中第四层的产权，合同总价款为1026810元，原告耿广军于合同签订当日以现金形式付清了全部价款，因该房产未在房管局备案登记，致使原告未能办理过户手续。原告购买酒店第四层后，因第三人杨发兴经营酒店所需，又以每年2万元的租金，向原告租赁使用该涉案的第四层房产，后因杨发兴欠案外人李会涛130万元，杨发兴将包含涉案房产在内的，福聚德大酒店1至4层整体出租给李会涛，租期十年用来抵顶欠款，截止原告起诉时，本案诉争房产已由义马市法院查封。
张艳霞诉杨发兴、邹银珠民间借贷纠纷一案进入执行程序后，耿广军提出执行异议，请求法院解除对邹银珠名下河滨小区附3号楼福聚德大酒店第四层楼房的查封，2016年3月31日，义马市人民法院作出（2016）豫1281执异13号执行裁定书，驳回了耿广军的执行异议。后耿广军对该执行裁定书不服，认为应解除对邹银珠名下河滨小区附3号楼福聚德大酒店第四层楼房的查封，并确认原告与杨发兴、邹银珠房屋买卖合同的效力，遂向义马市人民法院提出执行异议之诉。
本院认为：原告耿广军与第三人杨发兴、邹银珠签订的房屋房屋转让合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据庭审调查的情况显示，原告耿广军与第三人杨发兴、邹银珠签订房屋买卖协议的时间在人民法院对涉案房产查封之前，且已经按照合同约定支付了全部价款，原告在购买涉案房产后，一直对外出租，应视为在人民法院查封之前对该房产已合法占有，原告对于涉案房产未能办理过户登记，也并非是自身原因所致，基于以上几点，原告耿广军应为福聚德大酒店第四层的实际所有权人，原告要求立即停止对邹银珠名下的福聚德大酒店第四层楼房的强制执行，并解除查封，停止拍卖，依法确认2011年6月9日邹银珠与原告耿广军签订的《福聚德酒店房屋转让合同》合法有效，并确认原告耿广军系福聚德大酒店第四层的所有权人，该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告张艳霞辩称原告与第三人签订的房屋转让合同是虚假的，但未提供充分证据加以证实，该辩称理由证据不足，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、立即停止对邹银珠名下的福聚德大酒店第四层楼房的强制执行，并解除查封；
二、确认福聚德大酒店第四层归原告耿广军所有。
案件受理费4292元，由原告耿广军承担2146元，被告张艳霞承担2146元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或三门峡市中级人民法院递交上诉状（向本院递交上诉状的，应同时附上诉费预收票据），并按对方当事人的人数提交副本，上诉于三门峡市中级人民法院。
审 判 长 刘迎宾
人民陪审员 陈海军
人民陪审员 李莎莎
二〇一六年八月九日
书 记 员 张 翼