北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终14004号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨承泰，男，1961年10月1日出生。
委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙振勇，北京市康达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：闪雨虹，女，1968年7月12日出生。
委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙振勇，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄俐，女，1969年7月24日出生。
委托诉讼代理人：杨丽莎，北京市大都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐怡，北京市大都律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生。
上诉人杨承泰、闪雨虹因与被上诉人黄俐、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初22252号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨承泰、闪雨虹及其委托诉讼代理人郭杨，被上诉人黄俐之委托诉讼代理人杨丽莎、徐怡，被上诉人链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨承泰、闪雨虹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持杨承泰、闪雨虹的反诉请求或将本案发回重审；2.要求确认链家公司违规操作（包括私设理房通账户和违规协助黄莉通过资格核验），并要求链家公司与黄莉承担连带赔偿责任;3.本案诉讼费用由黄俐、链家公司承担。事实与理由：1.一审认定黄俐已支付首付款155万元与事实不符，杨承泰、闪雨虹从未签订《融信托管协议》，黄俐于2016年2月19日自行在链家门店刷卡155万元的行为不能产生首付款已支付的法律效果，链家公司违规操作，黄俐将首付款155万元汇入理房通账户托管应视为其并未支付首付款。杨承泰、闪雨虹售房系因急于使用资金买房和支付儿子在国外的学习和生活费用，双方《补充协议》约定首付款于2016年2月17日前支付，但在长达近两年后，时至上诉之日杨承泰、闪雨虹仍未收到首付款，女儿购房资格已超期失效，儿子学费生活费已另行筹集，房屋买卖合同的目的已无法实现，应判令合同解除。2.黄俐因未连续5年在京缴纳个人所得税和社保，两次购房资格核验未通过，在链家公司操作下，黄俐与北京户籍案外人结婚，以案外人名义申请通过了购房资格核验，钻政策空子取得了购房资格。根据合同约定，杨承泰、闪雨虹积极配合黄俐前往办理银行贷款申请面签手续。黄俐第一次贷款申请未获批准系因其有八次信用卡超期还款，社会信用不足。第二次申请贷款，银行工作人员要求杨承泰、闪雨虹签署一份空白的《首付款交付确认函》后才为黄俐审核贷款申请。杨承泰、闪雨虹未收到首付款，拒绝签署该声明属维护自身利益，并非有意不配合。3.链家公司在交易过程中存在违规操作让黄俐具备购房资格，在杨承泰、闪雨虹未在网签合同上签字的情况下通过网签，在未签署《融信托管协议》时即将首付款汇入托管账户，逼迫杨承泰、闪雨虹办理房屋强执公证及要求在空白《首付款交付确认函》签字等行为，链家公司应对合同未履行承担过错责任。链家公司为买卖双方出具的房屋买卖合同中关于房屋价款的约定与事实不符，黄俐和链家公司为少交税款，刻意将房屋成交价降低，超出部分以家具、装修等冲抵，形成阴阳合同，违反法律规定，恶意偷逃税款。4.一审判决适用法律有误，程序严重违法。杨承泰、闪雨虹出售房屋本意是急需资金，一审违反民事诉讼法规定超期裁决，加剧其资金窘境，使其遭受重大损失。一审前后开庭五次、长达一年半之久的漫长审理过程，使黄俐从没有履约能力到具有履约能力。黄俐打入托管账户的155万元首付款，因杨承泰、闪雨虹未签署《融信托管协议》，无法取得该款项，链家公司也拒绝向杨承泰、闪雨虹支付。一审法院未确认该首付款未实际支付，亦未判令链家公司或理房通公司支付杨承泰、闪雨虹或退还黄俐，属于漏裁，程序严重违法。
黄俐辩称：同意一审判决，不同意杨承泰、闪雨虹的上诉请求。
链家公司辩称：同意一审判决，不同意杨承泰、闪雨虹的上诉请求。
黄俐向一审法院起诉请求：1.判令继续履行各方于2016年1月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.判令杨承泰、闪雨虹向黄俐支付违约金60.9万元，违约金以700万元为基数，按照日万分之五的标准计算，自2016年2月23日起计算至2016年8月16日止；3.判令杨承泰、闪雨虹配合黄俐办理涉案房屋产权转移登记手续，转移登记至黄俐名下。
杨承泰、闪雨虹向一审法院反诉请求：1.判决解除各方于2016年1月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判决解除各方于2016年1月2日签订的《定金协议》、《定金托管协议》及《居间服务合同》中关于房屋买卖合同部分；3.判决解除黄俐与杨承泰、闪雨虹与2016年1月29日签订的编号为C1183771的《存量房屋买卖合同》（即网签合同）；4.判令黄俐承担违约金100万元。
一审法院认定事实：2016年1月2日，黄俐（乙方）、闪雨虹（甲方）与链家公司（丙方）签订《买卖定金协议书》，约定交易房屋为涉案房屋，总价款700万元，贷款方式为商业贷款，首付款不低于260万元；乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金10万元；甲乙丙三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，乙方应当同时以资金托管的方式支付定金90万元；甲乙双方共同确认，乙方将全部定金存入丙方指定的资金托管账户时，即为乙方已经实际完成定金支付义务。甲乙双方应于签署本协议当日签署《北京市存量房屋买卖合同》。2016年1月9日，上述三方签订《定金托管协议》，约定甲乙双方同意在理房通开设相应账户，授权由丙方及理房通对托管账户进行管理，并按本协议约定的条件对托管资金进行划转；各方同意乙方应于本协议签署时将定金90万元存入托管账户；托管账户账号为×××@homelink.com.cn;甲方选择的银行卡为闪雨虹名下卡号为“×××”的招商银行账户；乙方选择的银行卡为黄俐名下卡号为“×××”的交通银行账户。
同日，黄俐（买受人）与杨承泰、闪雨虹（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），包含《放弃办理资金托管声明书》（以下简称《声明书》），《声明书》内容为：“就本次交易资金中的人民币（大写）壹佰零伍万元整，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行交付，并承担因此产生的风险及损失。出卖人：闪雨虹杨承泰买受人：黄俐”。同日，黄俐（乙方、买受人）、杨承泰及闪雨虹（甲方、出卖人）与链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，与《房屋买卖合同》共同约定，黄俐购买杨承泰、闪雨虹所有的涉案房屋，成交价格为630万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价70万元；乙方于签约当日将第一笔定金10万元自行支付给甲方，乙方于2016年1月17日之内将第二笔定金90万元以理房通托管方式支付甲方；乙方于2016年2月17日前将第一笔首付款155万元以理房通托管的方式支付甲方；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为440万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；甲乙双方同意在合同签订90日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在过户当日自行办理物业交割手续，甲乙双方同意从购房款中留存5万元作为物业交割保证金，乙方在物业交割当日自行支付给甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方如有拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人的情况，构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；乙方如有拒绝购买房屋、逾期履行第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲乙双方友好协商，中融信首付款垫资产生的费用全部由乙方承担。
同日，黄俐（乙方）、闪雨虹（甲方）与链家公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付居间代理费154000元。同日，黄俐（乙方）、杨承泰及闪雨虹（甲方）与北京中融信担保有限公司（丙方）（以下简称中融信公司）签订《房屋交易保障服务合同》，约定丙方在甲乙双方的房屋交易过程中，提供协助办理公证、房屋评估、银行贷款等服务，由乙方向丙方支付保障服务费35000元。2016年1月15日，黄俐支付了上述居间代理费及保障服务费。
2016年1月2日，黄俐向杨承泰、闪雨虹支付定金10万元；2016年1月15日，黄俐通过尾号为“8042”的交通银行账户向“销售点理房通”支付90万元；2016年2月19日，黄俐通过尾号为“8042”的交通银行账户向“销售点理房通”支付155万元。链家公司认可上述三笔款项支付情况。杨承泰、闪雨虹认可收到了上述前两笔共100万元定金，但对上述155万元的支付情况表示不清楚，并主张即使黄俐向理房通账户支付了155万元，也不能产生向其支付首付款的法律效果；因其与黄俐达成口头约定，变更了首付款支付方式，黄俐同意直接将首付款支付给杨承泰、闪雨虹；为此，杨承泰、闪雨虹提交了其与黄俐、链家公司谈话录音，并强调录音中的下述内容证明黄俐变更了首付款支付方式，内容为“黄俐：因为可能是我媒体干得太久了，我觉得这是个过程，过程我觉得这个事情我也听明白了，作为这样一个公证怎么去处理，我觉得这个事情您也不需要有这笔公证，拿这个钱你看一种变通的方式，这个钱我已经给了，作为你们来说，我也同意付这个垫资，这个钱后边在贷款的过程中，你可以变更合同，变更付款方式嘛，这个事情是可以改的”以及“黄俐：付款方式可以这样子，对我来说我刚才就说的这个意思，为什么呢？比如说付款方式，你第一次付的是多少，你中间的这个钱是不是一样的，就是当时是作为100万作为定金付给他的，但我同样可以作为首付款，再继续付给他，这样不就行了吗？……闪雨虹：这是他们链家的规定，一定要做资金托管，但是我们双方可以谈了就，我可以跟黄俐女士说，您看我现在急需这笔钱，您也愿意咱们愿意成交这件事，您就可以说。黄俐：对，而且这的钱就是为了给你们的……”。黄俐对上述录音的真实性、证明目的均不予认可，主张上述录音是未经许可录制的，且确认不了被录音人的身份，录音内容是磋商过程，并未形成任何合意或变更。
黄俐主张，其依约向杨承泰、闪雨虹支付了定金及首付款，在其办理第一次银行贷款未获批准后，杨承泰、闪雨虹未按合同约定配合办理第二次银行贷款手续，构成违约。杨承泰、闪雨虹对此不予认可，主张黄俐办理第一次银行贷款未获批准是因其有多次信用卡逾期还款记录导致；在其配合黄俐办理第二次银行贷款手续时，黄俐及链家公司要求签署《二手房首付款交付确认函》（以下简称《确认函》），其认为签署此函会有法律风险，故提议先签署《三方声明》，明确其并未收到首付款后，即签署《确认函》并协助黄俐办理后续贷款批复事宜，但黄俐拒绝其提议，导致银行贷款后续事宜搁置。
黄俐另提交了北京市中信公证处公证书，证明双方签订房屋买卖合同后，杨承泰、闪雨虹委托多家中介机构对外发布出租、出售涉案房屋的信息，存在一房二卖的行为；杨承泰、闪雨虹认可公证书中的部分照片是涉案房屋的照片，但主张系中介机构盗图，并非是其委托出租、出售，其不存在一房二卖的想法和行为。
杨承泰、闪雨虹主张其出售涉案房屋，系为了另行购买房屋、支付子女留学费用，因黄俐逾期付款，导致涉案房屋交易未能按照约定正常履行，给其造成了损失，包括房价上涨的损失160万元、房屋空置损失20余万元及诉讼成本等，考虑实际情况，其只主张100万元；黄俐对此不予认可，主张其并未违约，不应承担上述费用，且主张违约金约定过高，要求酌减。
查，2016年1月29日，闪雨虹作为出卖人、黄俐作为买受人，办理了涉案房屋存量房合同网上签约，合同号为C×××。
黄俐、杨承泰及闪雨虹均认可涉案房屋尚未实际交付。2015年12月30日、2016年1月5日，黄俐购房资格核验结果均因“纳税反馈：未连续5年缴纳个人所得税”核验未通过；2016年1月18日，申请人为王超、黄俐为家庭成员，居民家庭购房资格核验结果为“初步核验通过”。黄俐表示，扣除已支付的100万元定金及155万元，剩余445万元购房款同意支付给杨承泰、闪雨虹。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《买卖定金协议书》、《房屋买卖合同》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，各方当事人均因按照约定履行各自的义务。
本案争议焦点系黄俐是否按照约定完成了首付款支付义务。《补充协议》约定黄俐于2016年2月17日前将第一笔首付款155万元以理房通托管的方式支付给杨承泰、闪雨虹。根据黄俐举证，其于2016年2月19日将155万元首付款支付至理房通账户。杨承泰、闪雨虹主张即使上述155万元首付款支付情况属实，亦不能产生首付款支付的法律后果，因各方后续交谈中变更了首付款的付款方式，由黄俐直接支付给杨承泰、闪雨虹，并提交了录音证据。对此，法院认为，根据杨承泰、闪雨虹提交的录音证据，即使录音内容属实，亦未能体现各方就变更付款方式达成一致，故各方仍应按照《补充协议》的约定履行义务。
黄俐支付首付款虽晚于《补充协议》约定日期，但不构成《补充协议》约定的根本违约的情形，故对黄俐要求继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》的请求，法院予以支持；对杨承泰、闪雨虹要求解除《房屋买卖合同》、《补充协议》、《定金协议》、《居间服务合同》等与涉案房屋交易相关的协议的反诉请求，法院均不予支持。黄俐支付首付款晚于《补充协议》约定的日期，虽不构成根本违约，但亦应向杨承泰、闪雨虹承担违约责任，但杨承泰、闪雨虹主张的违约金明显过高，法院酌情予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房屋买受人要求出卖人继续履行合同，办理房屋过户登记，经审查双方签订的买卖合同已经在相应的房屋管理部门办理了网上签约的，可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记。本案中，闪雨虹作为出卖人、黄俐作为买受人，已于2016年1月29日，办理了涉案房屋存量房合同网上签约，故黄俐要求杨承泰、闪雨虹配合其办理涉案房屋权属转移登记手续，将涉案房屋转移登记至其名下的请求，法院予以支持。因杨承泰、闪雨虹未按约定协助黄俐办理第二次银行贷款手续的事实存在，故对黄俐的违约金主张，法院考虑杨承泰、闪雨虹要求酌减的意见及本案情况，法院酌情予以支持。
另，黄俐表示扣除已支付的100万元定金及155万元，剩余购房款445万元，其同意支付给杨承泰、闪雨虹，法院对此不持异议。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2017年10月判决：一、继续履行黄俐与杨承泰、闪雨虹及北京链家房地产经纪有限公司于二〇一六年一月二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、黄俐于判决生效后十五日内支付杨承泰、闪雨虹剩余购房款四百四十五万元；三、于上述第二项履行完毕后十五日内，杨承泰、闪雨虹协助黄俐办理涉案房屋所有权变更登记手续，将上述房屋所有权变更登记至黄俐名下；四、黄俐于判决生效后十五日内支付杨承泰、闪雨虹违约金六千元；五、杨承泰、闪雨虹于判决生效后十五日内支付黄俐违约金五万元；六、驳回黄俐的其他诉讼请求；七、驳回杨承泰、闪雨虹的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，杨承泰、闪雨虹围绕上诉请求提交了证据。黄俐、链家公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨承泰、闪雨虹提交的证据为：北京市朝阳区房屋管理局于2017年10月9日出具的朝房办信（2017）第1463号-回《登记回执》、于2017年11月6日出具的朝房办信（2017）第761号-答《政府信息公开申请答复通知书》，以及黄莉于2016年1月2日签署的《购房承诺书》、两份黄莉填写并签字的《家庭购房申请表》，杨承泰、闪雨虹称上述证据系一审判决后其到北京市朝阳区房屋管理局申请政府信息公开获取的黄俐取得购房资格的相关材料。其证明目的为，黄俐通过链家公司采用虚假手续申请通过购房资格，当天结婚当天申请，以合法形式掩盖非法目的。黄俐的质证意见为：真实性无法确认，关联性及证明目的不认可，且上述证据证明黄俐通过购房资格核验，杨承泰、闪雨虹臆测的其他情况完全不存在。链家公司的质证意见为：真实性认可，证明目的不认可。本院经审查认为：杨承泰、闪雨虹提交的证据系北京市朝阳区房屋管理部门出具的政府信息公开文件，本院对其真实性予以确认。上述证据能够据以证实黄俐家庭通过北京市居民家庭购房资格核验，其取得购房资格，但不足以证实杨承泰、闪雨虹所述其他证明目的。
二审审理中，杨承泰、闪雨虹申请追加北京理房通支付科技有限公司作为第三人参加诉讼。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
上述事实，有《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、购房资格核验结果查询单、网上签约信息查询单、支付凭证、公证书、音频及当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。黄俐与杨承泰、闪雨虹及链家公司签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效。当事人应依约行使各自权利，全面履行己方义务。根据《补充协议》约定，黄俐于签约当日将第一笔定金10万元自行支付给杨承泰、闪雨虹，黄俐于2016年1月17日之内将第二笔定金90万元以理房通托管方式支付杨承泰、闪雨虹；黄俐应于2016年2月17日前将第一笔首付款155万元以理房通托管的方式支付杨承泰、闪雨虹。根据查明的事实，杨承泰、闪雨虹已收到黄俐支付的定金100万元，黄俐于2016年2月19日向理房通账户汇入155万元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。杨承泰、闪雨虹主张其与黄俐达成口头约定，变更了首付款支付方式，黄俐对此不予认可，杨承泰、闪雨虹未能提供充分有效证据证明双方曾就变更首付款支付方式达成一致意见，本院对其主张不予采信。鉴于黄俐与杨承泰、闪雨虹未对首付款支付方式进行变更达成合意，双方应按照《补充协议》约定履行，黄俐通过理房通托管方式完成首付款支付，杨承泰、闪雨虹配合签署涉及首付款托管的相关协议应系其履行房屋买卖合同的环节。黄俐违反双方合同约定迟延2日履行付款义务，虽构成违约，但其违约行为不足以致使双方房屋买卖合同目的不能实现。杨承泰、闪雨虹主张其未签署《融信托管协议》，黄俐将首付款155万元汇入理房通账户的行为不能产生首付款已支付的法律效果，缺乏依据，本院不予采纳。杨承泰、闪雨虹以黄俐逾期履行支付首付款义务致使房屋买卖合同的目的已无法实现为由，主张解除涉案房屋买卖合同及相关协议，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房屋买受人要求出卖人继续履行合同，办理房屋过户登记，经审查双方签订的买卖合同已经在相应的房屋管理部门办理了网上签约的，可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记。根据查明的事实，黄俐与闪雨虹分别作为买受人与出卖人在房屋管理部门办理了网上签约，而杨承泰、闪雨虹未依约协助黄俐办理第二次银行贷款手续。诉讼中，黄俐同意直接将尚未支付的剩余购房款445万元支付给杨承泰、闪雨虹。一审法院判决继续履行黄俐与杨承泰、闪雨虹及链家公司于2016年1月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，黄俐支付杨承泰、闪雨虹剩余购房款445万元，及杨承泰、闪雨虹配合黄俐办理涉案房屋所有权变更登记手续，具有事实与法律依据。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，黄俐存在逾期支付首付款的违约行为，杨承泰、闪雨虹存在未协助黄俐办理银行贷款手续的违约行为，双方均应依约就各自违约行为向对方支付违约金。诉讼中，双方均主张房屋买卖合同约定的违约金过高，请求法院予以适当减少。一审法院以双方各自违约行为给对方造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，判决黄俐向闪雨虹和杨承泰支付违约金6000元、闪雨虹和杨承泰向黄俐支付违约金50000元，合法有据且数额适当。杨承泰、闪雨虹上诉请求判令链家公司与黄莉承担连带赔偿责任，该项主张系杨承泰、闪雨虹在二审中新增加的诉讼请求，黄俐、链家公司不同意在二审中一并审理，本院对此不予处理。一审审判程序合法，不存在严重违反法定程序情形。本案系黄俐与杨承泰、闪雨虹之间的房屋买卖合同纠纷案件，杨承泰、闪雨虹申请追加北京理房通支付科技有限公司作为第三人参加诉讼，于法无据，本院不予追加。
综上所述，杨承泰、闪雨虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50300元，由杨承泰、闪雨虹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 何灵灵
代理审判员 刘 栋
二〇一七年十二月二十六日
法官 助理 张 立
书 记 员 田亚男