安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖11民终2127号
上诉人（原审被告）：罗伟，男，1982年10月10日出生，汉族，住安徽省来安县。
委托诉讼代理人：童超，安徽会峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：滁州市乐彩城商业管理有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区，统一社会信用代码91341102MA2MRAFN9X。
法定代表人：王俭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王巍巍，安徽清流律师事务所律师。
上诉人罗伟因与被上诉人滁州市乐彩成商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2017）皖1102民初1225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗伟及其委托诉讼代理人童超、被上诉人滁州市乐彩城商业管理有限公司的委托诉讼代理人王巍巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗伟上诉请求：撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院（2017）皖1102民初1225号民事判决，改判罗伟不支付滁州市乐彩城商业管理有限公司房屋租金、物业费及相应的利息。事实和理由：1、滁州市乐彩城商业管理有限公司向罗伟出具的租金结算单备注部分已注明免4.1-9.30期间一个季度房租,物业费应同时减免，二者合计46911元【（10052元+5585元）×3个月】，同时罗伟又从滁州市乐彩城商业管理有限公司处找到部分租金和物业费收据，上述各项费用相加已超出滁州市乐彩城商业管理有限公司的诉请金额；2、自2015年11月1日起至2016年10月31日止一年租期内，罗伟缴纳了5000元/季度的仓储费用20000元，滁州市乐彩城商业管理有限公司收取该费用无事实及法律依据，应予返还；3、罗伟曾向原大金新百百货公司缴纳履约保证金20000元，而滁州市乐彩城商业管理有限公司擅自于2016年11月12日强行停电、停水，更换案涉租赁房屋门锁，单方毁约，应向罗伟返还履约保证金20000元。
滁州市乐彩城商业管理有限公司辩称，1、其公司并未同意免除罗伟三个月租金，但考虑罗伟的实际经营情况，其公司在本案诉讼时已适当减免了罗伟租赁费用；2、仓储费用系双方口头约定，且罗伟一直向滁州市乐彩城商业管理有限公司交纳，滁州市乐彩城商业管理有限公司亦向法院提交了罗伟签字的结算清单予以证明；3、罗伟所称的20000元保证金系交给大金新百百货公司，滁州市乐彩城商业管理有限公司并未收到；
滁州市乐彩城商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、解除滁州市乐彩城商业管理有限公司与罗伟于2015年12月8日签订的《租赁合同》、《物业管理服务协议》并返还所租赁的房屋；2、罗伟支付截止2016年11月1日的租金、物业费及水电费合计70417.7元（其中租金及物业费49792.45元，2016年8月、9月的水电费20625.25元）及逾期付款违约金（自2017年4月14日起以70417.7元为基数按中国银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）。
一审法院查明事实：2015年12月8日，滁州市乐彩城商业管理有限公司作为甲方（出租人）、罗伟作为乙方（承租人）、签订一份《租赁合同》，载明：一、甲方是位于中国【安徽】的【滁州】原大金新百百货的房屋现合法出租权利人。二、甲方同意将原大金新百百货中的5F（现刁馋家商铺）继续出租给乙方使用。乙方作为餐饮业的专业经营商，同意继续承租该房屋。第一条计租面积该房屋的计租面积为306平方米。第二条租赁期限2015年11月1日至2018年3月1日。第三条租金标准和租金支付2015.11.1-2016.3.1日租金1.0元/日/平方米月租金9614元；2016.3.2-2018.3.1日租金1.08元/日/平方米月租金10052元。本合同项下的租金支付方式为：首期租金为计租日起至第3个月最后一日期间的租金。除首期租金外，其他租金均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的10日前向甲方一次性足额支付下个交租期的租金。第十五条违约责任15.4乙方延迟交纳租金或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方、商管公司支付相当于欠费金额日息万分之五的违约金；延迟5日仍未足额交纳的，甲方或商管公司有权授权物业公司对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同。同日，滁州市乐彩城商业管理有限公司作为甲方、罗伟作为乙方、签订一份《物业管理服务协议》，载明：第三条物业服务期限本合同约定甲方提供乙方物业服务的期限为贰年肆个月零一天，自2015年11月1日至2018年3月1日止。第四条物业管理费的缴纳标准暂定每平方米每日人民币0.6元。物业服务期限内物业管理费具体标准列表如下：年度2015.11.1-2016.3.1计租面积306物业管理费0.6元/日/平方米月物业管理费5769元；年度2016.3.2-2018.3.1计租面积306物业管理费0.6元/日/平方米月物业管理费5585元。3、本合同项下物业管理费支付方式为：（1）首期物业费为3个自然月于本合同签订后5个工作日内支付；除首期物业费外，其他物业费均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的10日前向甲方一次性足额支付下个交租期的物业管理费。第四条公共事业费电费：电价【1.28】元／度（如供电局收费标准上调，该标准同步上调，具体以物业公司公布电价为准）水费：水价【2.9】元／吨（如供水公司收费标准上调，该标准同步上调，具体以物业公司公布水价为准）。
滁州市乐彩城商业管理有限公司认可自2015年12月11日至2016年11月4日，罗伟向其交纳租金、物业费及水电费合计148400.35元（其中2015年12月11日交纳49079.80元、2016年3月15日交纳25000元、2016年3月26日交纳10797.62元、2016年7月4日交纳10878.60元、2016年8月9日交纳5248元、2016年8月24日交纳7496.50元、2016年8月28日交纳5000元、2016年8月29日交纳3117.33元、2016年9月3日交纳5000元、2016年9月4日交纳5000元、2016年9月7日交纳5000元、2016年9月24日交纳12300元、2016年11月4日交纳4483.50元），滁州市乐彩城商业管理有限公司与罗伟均认可已付租金101976元、物业费未缴纳，已付水电费46424.35元，尚欠2016年8、9月份的水电费未交。另外，在2016年3月9日，罗伟向滁州市乐彩城商业管理有限公司法人黄燕飞账户汇入20000元。2016年11月13日，滁州市乐彩城商业管理有限公司将罗伟所租赁的商业用房上锁至今。
一审法院认为：滁州市乐彩城商业管理有限公司与罗伟于2015年12月8日签订的《租赁合同》、《物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。罗伟拖欠房租，滁州市乐彩城商业管理有限公司于2016年11月13日将所出租房屋上锁，滁州市乐彩城商业管理有限公司的上锁行为表明不再继续履行合同，滁州市乐彩城商业管理有限公司与罗伟之间的《原滁州大金新百租赁商户续租合同》于2016年11月13日已实际解除，同时基于租赁合同的《物业管理服务协议》于2016年11月13日解除。滁州市乐彩城商业管理有限公司已经实际控制案涉房屋，对滁州市乐彩城商业管理有限公司要求返还房屋的诉讼请求不予支持。《原滁州大金新百租赁商户续租合同》约定：2015年11月1日至2016年3月1日的月租金标准为9614元、2016年3月2日至2016年11月1日的月租金标准为10052元；2015年11月1日至2016年3月1日的物业费月标准为5769元、2016年3月2日至2016年11月1日的物业费月标准为5585元，罗伟应当按照此标准向滁州市乐彩城商业管理有限公司支付租金及物业费，自2015年11月1日至2016年11月1日，罗伟合计应付租金9614×4+10052×8=118872元、物业费5769×4+5585×8=67756元。现罗伟已付租金及物业费101976元+20000元=121976元，尚欠租金及物业费为118872元+67756元-121976元=64652元。因滁州市乐彩城商业管理有限公司仅主张租金及物业费49792.45元，对滁州市乐彩城商业管理有限公司要求罗伟支付租金及物业费49792.45元，予以支持。滁州市乐彩城商业管理有限公司要求罗伟支付2016年8、9月份的水电费20625.25元，但未提供充分的证据予以证明，故对滁州市乐彩城商业管理有限公司要求罗伟支付自2016年8、9月的水电费20625.25元不予支持。滁州市乐彩城商业管理有限公司要求罗伟自2017年4月14日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息，符合法律规定，予以支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二条、二百一十二条、二百一十五条、二百二十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、滁州市乐彩城商业管理有限公司与罗伟于2015年12月8日签订《原滁州大金新百租赁商户续租合同》及《物业管理服务协议》于2016年11月13日解除；二、罗伟于判决生效后十日内支付滁州市乐彩城商业管理有限公司租金和物业费49792.45元及利息（自2017年4月14日起按银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；三、驳回滁州市乐彩城商业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费1740元，减半收取870元，由滁州市乐彩城商业管理有限公司负担255元，罗伟负担615元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于罗伟举证的结算单，本院认为，该结算单并无滁州市乐彩城商业管理有限公司盖章确认，且该公司对该单据亦不认可，故本院对该证据的证明效力不予确认；对于罗伟举证的2016年3月28日的收据，滁州市乐彩城商业管理有限公司对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信，对于该证据的证明目的，本院认为，该收据载明的费用共计两项，一项为2016年1月、2月的水电费，另一项为2016年2月1日至2016年4月30日的房屋租金49676元。对于该期间的水电费项目，因与本案无关，故该费用不应自罗伟欠付的租金中扣除。对于2016年2月1日至2016年4月30日的房屋租金49676元，滁州市乐彩城商业管理有限公司认可系罗伟交纳的该期间租金，本院认为，一审对该期间的租金仅计算25000元，漏计24676元，故该24676元应计入罗伟已付房屋租金。因双方均认可罗伟向滁州市乐彩城商业管理有限公司交纳了4个季度的仓储费用20000元，故罗伟共计支付滁州市乐彩城商业管理有限公司房屋租金及仓储费用126652元（含20000元仓储费用）；对于罗伟举证的授权委托书及补充协议，滁州市乐彩城商业管理有限公司对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信，对于证明目的，本院认为，因罗伟在一审时对此并未提起反诉，故不属于本案审理范围，罗伟可以另行诉讼解决，故本院对该证据的证明目的不予认可。
本院二审查明，罗伟共支付滁州市乐彩城商业管理有限公司房屋租金及仓储费用126652元（房屋租金106652元+仓储费用20000元），本院二审查明的其他案件事实与一审一致，本院对一审查明的其他案件事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见以及举证、质证，本案二审的争议焦点为：滁州市乐彩城商业管理有限公司主张罗伟支付其公司房屋租金、物业费及相应违约金的诉讼请求能否成立。
本案中，滁州市乐彩城商业管理有限公司与罗伟于2015年12月8日签订的《租赁合同》、《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。本案中，滁州市乐彩城商业管理有限公司的主要合同义务为将案涉房屋交付罗伟使用，而罗伟的主要合同义务为按照双方《租赁合同》、《物业管理服务协议》的约定支付相应的租金及物业费用。经计算，自2015年11月1日起至2016年11月1日止，罗伟合计应付租金及物业费应为186628元（9614元×4个月+10052元×8个月+5769元×4个月+5585元×8个月），但罗伟仅实付租金106652元，尚欠租金及物业费79976元，其应及时给付。但滁州市乐彩城商业管理有限公司在本案中仅主张罗伟支付租金及物业费49792.45元，该主张应系其公司对自身权益的处分，与法不悖，本院予以支持。本案罗伟欠付滁州市乐彩城商业管理有限公司租金及物业费，其应向滁州市乐彩城商业管理有限公司承担相应的违约责任，故滁州市乐彩城商业管理有限公司主张罗伟给付其公司自2017年4月14日起，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，计算至款项付清之日止的逾期付款违约金，具有事实及法律依据，应予支持。对于罗伟认为滁州市乐彩城商业管理有限公司应返还其20000元仓储费用及20000元履约保证金的问题，因罗伟在本案中对此并未提起反诉，故不属本案审理范围，罗伟可另案主张。
综上，上诉人罗伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1740元，由上诉人罗伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 奎
审判员 桑泽祥
审判员 刘 勇
二〇一七年十月十六日
书记员 吴 敬
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；