浙江省松阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丽松民初字第135号
原告：叶秋美，居民。
委托代理人：阙延强，浙江松州律师事务所律师。
被告：ＸＸ，居民。
委托代理人：阙树法，浙江君问律师事务所律师。
原告叶秋美与被告ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月25日公开开庭进行了审理，因案情较为复杂，于2014年6月23日裁定转为普通程序，于2014年7月9日、2014年9月5日再次公开开庭进行了审理。原告叶秋美及其委托代理人阙延强、被告ＸＸ及其委托代理人阙树法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶秋美起诉称：2004年8月22日，原告向西屏街道七村村委会租赁了坐落于西屏街道占祠路16号的祠堂，租赁期限自2004年8月16日起至2014年8月15日止。原告对祠堂进行了大规模装修，将祠堂改造为茶室、棋牌室、酒家，对外经营业务。2008年8月8日，经人介绍，原告将该祠堂转租给被告，双方签订了《租赁合同》，明确：租赁期限自2008年8月16日至2014年8月15日止，每年租金40868元，第一年租金在2008年8月15日前付清，以后每年提前一个月即当年的7月15日前付清。被告预交了10000元保证金和水电费押金5000元。合同签订后，被告于当月支付了房租10868元，尚欠30000元，被告遂于2008年9月21日向原告出具一张30000元的欠条。后因被告经营管理不善等原因，经济效益不理想，历年房租被告均以资金紧张为由拖欠。后被告提出需合同期满后一并结付，原告因需回笼资金不同意，遂诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《租赁合同》，被告支付原告房屋租金203693元及违约金10000元，并由被告承担本案诉讼费。
被告ＸＸ辩称：原告诉称不实，租赁合同已于2008年10月解除，我租赁案涉房屋是打算开小卖部和棋牌室的，2008年国庆后我去办理营业执照，有关部门告知案涉房屋系文物且不能用于经营，无法办理营业执照，我遂于2009年元旦过后就搬离了案涉房屋，并把钥匙还给了原告，双方说好被告就付868元房租，剩余的25000元（10000元房租、10000元保证金、5000元水电押金）原告返还给被告，原告回家把30000元的欠条撕毁，当时我就以为事情就了结了，被告事后也一直未向原告提出房租之事；原告在转租给被告前，隐瞒了案涉房屋不能办理营业执照且权属也有争议的事实，原告以3600元/年租来案涉房屋并以40886元/年转租给被告，赚取巨额盈利；案涉房屋并不是原告装修的，是原告先前转租给一个永康老板，由永康老板装修的；请求驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原告叶秋美向法庭举证如下：
证据一、原告身份证复印件，待证原告诉讼主体资格。证据二、协助查询户口登记信息函，待证被告主体资格。证据三、租赁合同一份，待证案涉房屋由原告转租给被告的事实。证据四、欠条一张，待证被告拖欠原告第一年的房租30000元的事实。上述四组证据，经质证，被告均无异议，本院予以采信。
庭审中，被告ＸＸ向法庭举证如下：
证据一、要求做好松阳詹氏祖祠保护工作函、县人大代表议案建议答复函、松阳县人民政府松政发（2011）60号文件、松阳詹氏族人通告、报告，待证案涉房屋属文物保护对象且不能用于经营的事实。证据二、房屋租赁协议，待证案涉房屋是原告以3600元/年从西屏街道七村租赁的事实。上述二组证据，经质证，原告无异议，本院予以采信。证据三、照片，待证原告已把部分标的物停车场和厨房许可他人使用的事实。原告质证认为与本案没有关联性，本院认为，该部分房屋与原告诉请的房屋及房租无关联，本院不予采信。证据四、电话通信记录，待证原告并没有打电话给被告催要房租的事实。原告质证认为与本案没有关联性，本院认为该证据系部分时间的通信记录，且无其他证据相佐证，本院不予采信。证据五、夏樟平、丁威的证人证言，待证原、被告之间的租赁合同已经终止。原告质证认为不认识证人，也没有把案涉房屋的钥匙给过证人，两证人所言不实且前后矛盾，本院认为该证据无其他证据相佐证，本院不予采信。证据六、王水元的证人证言，待证被告已于2009年元旦搬离案涉房屋。原告质证认为证人所说是假的且前后矛盾，本院认为该证据无其他证据相佐证，本院不予采信。
经过原、被告举证、质证，并结合当事人陈述，确认本案的法律事实如下：2008年8月8日，原、被告签订租赁合同，约定：原告将松阳县西屏街道占祠路12号的房屋（詹氏宗祠，系原告从西屏街道七村村委会以3600元/年租赁而来）及设施转租赁给被告使用；租赁期限自2008年8月16至2014年8月15日止；租金40886元/年，一年一付，第一年于2008年8月15日前付清，以后于每年的7月15日前付清；被告必须合法经营；若被告不按规定期限交纳租金，原告有权终止租赁合同，没收10000元违约保证金，若被告无故停止经营一个月以上，原告有权无偿收回经营权，并没收保证金。该合同签订后，第一年度的房租被告于2008年8月交纳10868元，剩余部分被告于2008年9月21日向原告出具欠条一张：今欠叶秋美人民币30000元整。后被告分文未支付给原告。案涉房屋系文物保护单位，被告ＸＸ无法办理相关营业执照。
另，2008年7月25日，松阳县文化广电新闻出版局答松阳县人大代表第七代表团议案答复表载明：詹氏宗祠具有一定文物价值，2003年县政府公布为文物保护点，我们已发函县工商局要求对该宗祠的营业审批进行限制；詹氏宗祠被重新装修，改变了古建筑原貌，我局文物检查大队已进行现场检查并发出整改通知书。2011年5月14日，松阳县人民政府核定詹氏宗祠为松阳县县级重点文物保护单位。
本院认为：原告与被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。案涉房屋系文物保护单位，无法办理相关营业执照，致使被告无法按合同约定进行合法经营，双方均存在过失，均可向对方提出解除合同。被告以现金及欠条的方式支付了第一年度的房租，其辩称已于2009年元旦左右与原告提前解除了租赁合同，但无相应证据予以佐证，且原告予以否认，对此辩称本院不予采纳，第一年度的租金被告应支付。关于第二年度及之后的租金，被告以自己的行为表明不履行主要债务，未再依约支付租金，原告本可依合同约定及时要求解除合同，但原告未及时采取措施致使损失扩大，对原告要求被告支付第二年度及之后租金的诉求，于法无据，本院不予支持。被告在租赁合同未正式解除前不按合同约定支付租金，应承担相应违约责任，即违约金10000元（即租赁合同所指租赁保证金）。综上，原告诉称的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、解除原告叶秋美与被告ＸＸ于2008年8月8日签订的《租赁合同》；
二、被告ＸＸ支付原告叶秋美租金30000元（即被告ＸＸ2008年9月21日出具欠条所指的租金），限本判决生效之日起十日内支付；
三、被告ＸＸ支付原告叶秋美违约金10000元（即租赁合同所指的租赁保证金）；
四、驳回原告其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4505元，由原告叶秋美负担3620元，被告ＸＸ负担885元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ祺
审 判 员 杨裕利
人民陪审员 周土根
二〇一四年九月二十二日
代书 记员 邹笑蓉
附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
执行款账户（请注明案号）：户名：松阳县人民法院执行款专户，帐号：100077185450018888，开户行：邮储银行松阳县支行（查询电话0578—801****）