湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂13民终298号
上诉人（原审被告）：陈绍平，男，1963年8月4日出生，汉族，住广水市。
上诉人（原审被告）：邓玉保，男，1970年3月18日出生，汉族，住广水市。
委托诉讼代理人：沈剑，湖北正好律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈艾清，女，1965年9月14日出生，汉族，住广水市。
被上诉人（原审原告）：陈祖亮，男，1964年2月21日出生，汉族，住广水市。
委托诉讼代理人：余音，湖北鄂北律师事务所律师。
上诉人陈绍平、邓玉保因与被上诉人陈艾清、陈祖亮合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2016）鄂1381民初2166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈绍平、邓玉保上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判确认上诉人与被上诉人签订的房屋改建返还协议书合法有效或者发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判认定事实不清，实体判决错误。上诉人与被上诉人于2012年8月28日签订的《房屋改建返还协议书》合法有效。签约主体都是具有完全民事行为能力的自然人，双方签约意思表示真实，协议内容不违反法律的规定，双方的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条，也没有《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形。虽然上诉人是自然人，并非从事建筑业的公司法人，但这一事实被上诉人早已知情。被上诉人之所以与上诉人签订房屋改建协议，就是想利用上诉人的人脉关系、资金，以达到其不投入资金而改建旧房的目的，且签约双方都会从中受益。目前社会上自然人之间以此形式合作建房的现象非常普遍，法律也未明文禁止，一审法院认定该协议无效是错误的。改造房屋未果的根本原因是被上诉人没有与其房屋四邻签订好房屋改造协议，致上诉人代为办理改建房屋审批手续困难重重。被上诉人的行为极大地损害了上诉人�利益。请二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人陈艾清、陈祖亮辩称，一审判决认定双方签订的《房屋改建返还协议书》无效的事实清楚，证据确实充分。本案合同约定建房的土地性质属集体所有性质，如果需要在集体土地上从事房地产开发的应转为国有土地即应通过相关部门审批，但是上诉人并没有取得该块土地的任何审批手续。上诉人属自然人，没有房地产开发资质，依法不能从事房地产开发经营。本案合同目的已不可能实现，上诉人已不可能再取得任何审批手续。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
陈艾清、陈祖亮向一审法院起诉请求：1.判令解除我们与陈绍平、邓玉保签订的房屋改建返还协议，陈绍平、邓玉保返还土地使用证给陈艾清、陈祖亮，陈艾清、陈祖亮退还5万元给陈绍平、邓玉保。2.本案诉讼费由陈绍平、邓玉保承担。事实和理由：2012年8月28日，陈艾清、陈祖亮与陈绍平、邓玉保签订《房屋改建返还协议书》，约定陈艾清、陈祖亮提供宅基地，陈绍平、邓玉保办理建房手续后改建房屋，费用由陈绍平、邓玉保承担，协议签订后陈艾清、陈祖亮将土地使用权证交给陈绍平、邓玉保，但至今建房手续未办理。2013年8月1日，广水市规划委员会专题会议审议形成一致意见“……同意北门十字路口西南侧棚户区进入改造程序。……北门十字路口西南侧棚户区改造由应山街道办事处调查研究确定意见，在不突破大邦路返建比例和符合老城区容积规划要求的条件下，按照棚户区改造程序动作，土地走招拍挂程序。”该专题会议纪要所提北门十字路口西南侧棚户区范围就包含了陈艾清、陈祖亮的房屋。从签订协议至今四年有余，陈绍平、邓玉保没有按照约定办理建房手续，目前，该区已被政府启动棚户区改造程序。陈艾清、陈祖亮认为，双方合作建房的目的因政府整体规划而不能实现，应依法予以解除合同，并返还相关财物。
一审法院认定事实：对于当事人没有争议的事实，法院予以确认。陈绍平、邓玉保对陈艾清、陈祖亮举出的（2013）2号广水市规划委员会专题会议纪要有异议，认为该纪要比较抽象，陈艾清、陈祖亮的房子是不是在纪要文件所指的西南侧范围内要有其他证据来佐证。陈艾清、陈祖亮对陈绍平的证据一房屋改建协议书的证明目的有异议，认为协议的期限是依据政府的规划来作的，不是由陈绍平、邓玉保来作的。陈艾清、陈祖亮对陈绍平的证据二，即陈艾清、陈祖亮2013年12月25日所写的借条的真实性和证明内容均无异议，认为双方对将来出现的情况都是有预期的，明确约定不可抗力的原因，�款人无息退款是陈艾清、陈祖亮与陈绍平、邓玉保的合意。对上述有争议的证据，法院认为陈艾清、陈祖亮的证据客观真实，法院予以采信；对陈艾清、陈祖亮的证据，陈艾清、陈祖亮对其真实性均无异议，法院予以采信。2012年8月28日，陈艾清、陈祖亮（甲方）与陈绍平、邓玉保（乙方）签订《房屋改建返还协议书》，协议约定的标的位于广水市××山办事处××关社区××组，南到宣传部院边，长约15米，东西为16.5米，均属乙方建房所有地，以双方丈量实际面积为准，实际使用地约130平方米左右；约定甲方提供宅基地，乙方办理建房手续后改建房屋，费用由乙方承担，包含所需要的材料费、人工费、工人安全等与甲方无关；房屋建成后，返甲方原基址房屋使用面积135平方米左右的2.5比例补偿，其余所建的房屋产权归乙方所有；补偿比例是住房非门面；协议约定甲方�供土地使用证、身份证复印件，四邻协议供乙方申报建房手续，建房以甲方名义为主申请办理建房手续，其所有手续费用由乙方承担；乙方负责建房并确保工程质量等内容。2013年12月25日，陈祖亮向陈绍平、邓玉宝出具借条，载明“今借到陈绍平、邓玉保（人民币大写伍万元整），此款不计利息，等工程开工时借款人全额退还给出借人。（注若由于不可抗力的因素导致房屋不能改建借款人必须退还出借人，并不计利息）”。上述宅基地登记在陈艾清名下，属于集体所有。协议签订后，陈艾清、陈祖亮将土地使用权证交付陈绍平、邓玉保。陈艾清、陈祖亮现将上述房屋出租使用。陈绍平、邓玉保未取得房地产开发资质。
一审法院认为，房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开�、配套建设。本案涉及土地属于集体所有，陈艾清、陈祖亮与陈绍平、邓玉保未能提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划等审批文件或者证明，陈绍平、邓玉保也未能取得房地产开发及建筑资质，故陈艾清、陈祖亮与陈绍平、邓玉保签订的《房屋改建返还协议书》为无效。陈艾清、陈祖亮对涉及协议有关的借款50000元应予以返还，陈绍平、邓玉保向陈艾清、陈祖亮返还土地使用权证。对陈绍平、邓玉保辩称陈艾清、陈祖亮应赔偿其相关损失，因其未能提供相关证据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院<关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决：一、陈艾清、陈祖亮与陈绍平、邓玉保签订的《房�改建返还协议书》无效；二、陈艾清、陈祖亮返还陈绍平、邓玉保50000元；三、陈绍平、邓玉保返还陈艾清土地使用权证；四、驳回陈艾清、陈祖亮的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由陈艾清、陈祖亮负担525元，陈绍平、邓玉保负担525元。
当事人在二审期间均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十九条规定：“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划�土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，陈艾清、陈祖亮与陈绍平、邓玉保签订的《房屋改建返还协议书》约定陈艾清、陈祖亮提供土地，陈绍平、邓玉保办理建房手续后改建房屋，房屋建成后，陈绍平、邓玉保在原基址返还陈艾清、陈祖亮一定面积的房屋，其余所建的房屋产权归陈绍平、邓玉保所有。因陈艾清、陈祖亮位于广水市××山办事处××关社区××组的土地性质为集体土地，根据《房屋改建返还协议书》的约定，该房屋建设并非一般的村民住宅建设，而是陈绍平、邓玉保使用陈艾清、陈祖亮所在的集体经济组织农民集体所有的土地进行房屋建设，陈绍平、邓玉保享有房产开发和对外出售的权利。陈绍平、邓玉保在未取得建设施工许可证、建设规划许可证及办理建房、用地审批手续的情况下，使用农民集体所有的土地使用权用于非农业建设，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，陈艾清、陈祖亮与陈绍平、邓玉保签订的《房屋改建返还协议书》应属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《房屋改建返还协议书》签订后，双方为履行协议，�绍平、邓玉保向陈艾清、陈祖亮给付借款50000元，陈艾清、陈祖亮向陈绍平、邓玉保交付了土地使用权证，故双方应当互相予以返还，原审法院判决陈艾清、陈祖亮返还陈绍平、邓玉保50000元及陈绍平、邓玉保向陈艾清、陈祖亮返还土地使用权证有事实和法律依据，本院依法予以维持。
综上，上诉人陈绍平、邓玉保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费525元，由陈绍平、邓玉保负担。
本判决为终审判决。
审判长 詹君健
审判员 李 超
审判员 张 欢
二〇一八年五月十一日
书记员 王洪琴