广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终436号
上诉人（一审被告)：广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司，住所地广东省广州市天河区冼村路11号之二保利威座北塔写字楼第39层04-05房。组织机构代码331372431。
法定代表人：李东强，经理。
委托诉讼代理人:孙炳鹏，男，广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司法务。
委托诉讼代理人：段婧茹，女，1986年2月24日出生，汉族，广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司法务，住北京市通州区。
上诉人（一审原告）：广西千景连锁酒店有限公司，住所地广西北流市二环西路165号。
法定代表人：卢春江，董事长。
上诉人（一审原告）：广西千景连锁酒店有限公司玉林江滨路分公司，住所地广西玉林市玉州区江滨路476号。
负责人：卢春江，经理。
上诉人共同委托诉讼代理人：卢崇君，广西祥泰律师事务所律师。
上诉人共同委托诉讼代理人：卢礼伟，广西祥泰律师事务所律师。
一审被告：广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司玉林分公司，住所地广西玉林市江滨路475号千景精品酒店一楼南面。
负责人：梁丽春，经理。
上诉人广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司（以下简称：广东汉能公司）因与上诉人广西千景连锁酒店有限公司（以下简称广西千景公司）、广西千景连锁酒店有限公司玉林江滨路分公司（以下简称广西千景玉林分公司）、一审被告广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司玉林分公司（以下简称：广东汉能玉林分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人广东汉能公司的委托诉讼代理人孙炳鹏，被上诉人广西千景公司、广西千景玉林分公司的共同委托代理人陆崇君到庭参加了诉讼。一审被告广东汉能玉林分公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席对本案进行审理。现已审理终结。
上诉人广东汉能公司上诉请求：1、撤销判决第一项支付违约金493392元，请求依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院判决违约金金额远远超过上诉人提前解约给被上诉造成的实际损失，存在法律适用错误。上诉人提前解约仅给被上诉人造成了房屋空置时期的租金损失，涉诉房屋在被上诉人收回后就有新的承租方入驻，被上诉方并没有过多的实际损失，上诉人要求一审法院依法调整过高的违约金，但一审法院依约判定违约金，明显过高。二、原审法院遗漏处理“押金12万进行抵扣”事项。上诉人已经支付12万元租赁押金，被上诉人拒不退还没有法律和合同依据，上诉人在一审答辩中请求抵扣等额的违约金、应付费用等，属于一审审理范围，一审对此未予处理不当。
上诉人广西千景公司、广西千景玉林分公司上诉并共同辩称：1、原审依合同约定判决上诉人支付违约金并无不当。违约金的约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，对双方有法律约束力。上诉人单方毁约解除合同，过错程度严重，其违约行为导致涉诉商铺长时间空置，不能达到预期利益，故按合同约定租金总额的20%支付违约金不存在过高的情形，上诉人主张双方约定的违约金过高，但未能举证证明。2、就“押金12万元进行抵扣”的事项，上诉人在一审中提出反诉，但因反诉已经超过期限，一审法院已经释明要求上诉人另行起诉，对该项请求上诉人完全可以通过另行起诉得到法律救济，原审法院不存在遗漏处理事项的情况。上诉人的上诉没有事实和法律依据，应驳回其上诉请求并维持玉林市玉州区人民法院作出的（2016）桂0902民初268号民事判决第一、第二项，撤销该判决第三项并依法改判广东汉能公司向上诉人广西千景公司、广西千景玉林分公司支付自2015年9月至2016年1月15日返还租赁物之日的租金171000元。
上诉人广东汉能公司就上诉人广西千景公司、广西千景玉林分公司的上诉答辩如下：关于合同的解除时间一审法院认定是正确的。关于租金和违约金问题，违约金过高，请求法院依法予以调整且愿意赔偿违约金。一审认定有12万元押金的事实，未作处理不当，应当一并处理。请求二审法院依法撤销一审判决第一项并依法判决调整违约金。
第三人广东汉能玉林分公司未陈述意见。
被上诉人广西千景公司、广西千景玉林分公司向一审法院起诉请求：一、解除2015年1月31日广西千景玉林分公司与广东汉能玉林分公司签订的《房屋租赁合同》。二、判令广东汉能公司、广东汉能玉林分公司支付拖欠自2015年9月至返回租赁物之日的租金（按月租金38000元计算）及逾期交付租金的违约金（按应交未交租金每日千分之一计）。三、判令广东汉能公司、广东汉能玉林分公司单方提前终止合同，应按五年租金的20%向原告支付违约金493392元；四、判令广东汉能公司、广东汉能玉林分公司支付尚欠2015年10月至12月的水电费2094.48元。三、本案诉讼费用由广东汉能公司、广东汉能玉林分公司承担。
一审查明，2015年1月31日，广西千景玉林分公司作为甲方与广东汉能玉林分公司作为乙方签订的《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于玉林市江滨路开发区的一楼商铺转租给乙方经营“光伏产品”，期限从2015年1月31日至2020年2月28日，租金按月支付，由乙方于每月的10日前转入甲方公司账户。从2015年2月28日到2017年2月28日，月租金为38000元。从2017年2月28日到2019年2月28日，月租金为41800元。从2019年2月28日到2020年2月28日，月租金为45980元。合同第十四条还约定：租赁期间，任何一方都不能提前终止合同，如有任何一方无故终止合同的，则由提出终止合同方按五年租期总租金的20%赔偿给另一方作为违约金。合同签订后，广西千景玉林分公司依约将商铺交给广东汉能玉林分公司使用，广东汉能玉林分公司也支付了2015年8月份前的租金。2015年9月2日，广东汉能公司发函给广西千景公司，以其司经营状况发生重大变化，导致经营战略重大调整为由，单方解除上述合同。广西千景公司于同年9月5日收到《解除通知函》，并在签收回执单上签字。广西千景公司在收到上述《解除通知函》后，认为广东汉能公司未与其司协商并得到其司同意，广东汉能公司的单方行为不符合解除条件，要求广东汉能公司继续履行合同并支付拖欠的租金及违约金。2015年12月25日，广西千景公司向广东汉能公司送达了《关于支付拖欠租金和违约金的催告函》要求广东汉能公司支付拖欠的4个月的租金和违约金。2015年12月31日，广东汉能公司复函给广西千景公司，明确了不再履行合同义务。2016年1月，广西千景公司向广东汉能公司送达了《解除<房屋租赁合同>通知书》，决定与广东汉能公司解除合同。2016年1月15日，广东汉能公司与广西千景公司就房屋的移交达成一致意见，广东汉能公司将其司物品搬离上述租赁房屋。双方还对产生的水电费进行了确认，其中电费为2565.66元，水费为3.59元。
一审法院认为，广西千景玉林分公司与广东汉能玉林分公司签订的《房屋租赁合同》于2015年9月5日已被广东汉能玉林分公司单方解除，广西千景公司、广西千景玉林分公司请求广东汉能公司、广东汉能玉林分公司支付2015年9月至返还租赁物之日止的租金及逾期交付租金的违约金没有法律依据，一审法院不予支持。依法成立的合同对合同当事人均具有约束力。广东汉能公司单方解除合同的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据双方合同的约定，广东汉能公司应当按五年租期总租金的20%赔偿违约金给广西千景公司。五年租期总租金的20%计算为：（38000×12×2+41800×12×2+45980×12）×20%=493392元。双方在《租赁房屋移交书》中确认了租赁的房屋在2015年10月至移交前的水电费支出为2569.25元，其中电费为2565.66元，水费为3.59元。该笔费用主要是广东汉能公司、广东汉能玉林分公司监控器运转产生，应由其自行承担。
综上所述，广西千景公司、广西千景玉林分公司请求广东汉能公司、广东汉能玉林分公司根据合同的约定按五年租期总租金的20%赔偿违约金493392元，符合法律的规定，应当予以支持。广西千景公司、广西千景玉林分公司请求广东汉能公司、广东汉能玉林分公司支付2015年10月至租赁房屋移交前的水电费2569.25元有理，一审法院予以支持。广西千景公司、广西千景玉林分公司请求支付2015年9月至返还租赁物之日止的租金及逾期交付租金的违约金没有法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决如下：一、广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司、广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司玉林分公司在本案判决生效之日起十日内共同支付违约金493392元给广西千景连锁酒店有限公司和广西千景连锁酒店有限公司玉林江滨路分公司；二、广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司、广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司玉林分公司在本案判决生效之日起十日内共同支付水电费2569.25元给广西千景连锁酒店有限公司和广西千景连锁酒店有限公司玉林江滨路分公司；三、驳回广西千景连锁酒店有限公司和广西千景连锁酒店有限公司玉林江滨路分公司的其他诉讼请求。本案受理费10811元，由广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司和广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司玉林分公司共同负担7648元，广西千景连锁酒店有限公司和广西千景连锁酒店有限公司玉林江滨路分公司共同负担3163元。
本院二审期间，当事人均没有向本院提交新证据。一审被告广东汉能玉林分公司未到庭陈述意见，视为放弃答辩、举证质证的权利。
经审理查明，一审判决查明的事实基本属实，本院依法予以确认。
另查明，一审被告广东汉能玉林分公司是上诉人广东汉能公司开办的分公司。其经营范围为五金零售；电器设备批发等。上诉人广西千景公司是领有企业法人营业执照的有限责任公司，其经营范围为酒店管理，对酒店、旅游项目的投资等。其开办了广西千景玉林分公司，经营范围为住宿服务。
本院认为，上诉人广西千景玉林分公司与一审被告广东汉能玉林分公司于2015年1月31日签订了《房屋租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、法规的强制性规定，依法应当认定为合法有效的合同。合法有效的合同应受法律保护。合同签订后，上诉人广西千景玉林分公司依约将房屋交付给一审被告广东汉能玉林分公司使用。在履行合同过程中，上诉人广东汉能公司亦交付租金至2015年8月份，双方均没有异议。上诉人广东汉能公司以公司经营状况发生重大变化，经营战略发生重大调整为由通知上诉人广西千景公司后单方解除了双方签订的《房屋租赁合同》。由于双方在《房屋租赁合同》中第十四条明确约定“如有任何乙方无故终止合同的，则由提出终止合同方案五年租期总租金的20%赔偿给另一方作为违约金”，上诉人广东汉能公司在合同有效期内明确表示不再履行合同义务，属于根本性违约，一审法院根据双方当事人的《房屋租赁合同》的约定的意思自治原则判决上诉人广东汉能公司支付违约金给上诉人广西千景公司符合法律规定和双方约定，计算准确，本院依法予以维持。上诉人广东汉能公司对涉案《房屋租赁合同》被解除应负全部责任，且上诉人广西千景公司因上诉人广东汉能公司的违约行为造成的损失不仅限于租金收入，故上诉人广东汉能公司主张双方约定的违约金过高请求调整的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。上诉人广西千景公司、广西千景公司玉林分公司在2015年9月5日收到上诉人广东汉能公司解除合同的通知后，并没有提出异议。对是否继续履行合同或者同意解除合同采取放任的态度。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，其上诉请求上诉人广东汉能公司租金的上诉理由没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。
综上所述，上诉人广东汉能公司的上诉请求不能成立，应予驳回，上诉人广西千景公司、广西千景公司玉林分公司的上诉请求亦不成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14531元，由上诉人广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司负担10811元，由上诉人广西千景连锁酒店有限公司负担3720元。
本判决为终审判决。
审判长 李 伟
审判员 陈 梅
审判员 黄炳才
二〇一七年六月九日
书记员 张秀云