浙江省杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初3678号
原告（反诉被告）：杭州大翕品牌管理有限公司，住所地浙江省杭州市下城区武林路277、279、281号2幢420室。
法定代表人：许文俊，执行董事。
委托诉讼代理人：潘镜南，浙江广政律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈雄杰，浙江广政律师事务所律师。
被告（反诉原告）：康堤（上海）企业管理股份有限公司，住所地上海市嘉定区沪宜公路1188号20幢211室。
法定代表人：吴世康，总经理。
委托诉讼代理人：吴青，北京大成（上海）律师事务所律师。
杭州大翕品牌管理有限公司（以下简称大翕公司）诉康堤（上海）企业管理股份有限公司（以下简称康堤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案受理，依法由审判员徐婷适用简易程序审理。后康堤公司提起反诉，本院依法受理，并于2017年1月4日公开开庭就本反诉进行合并审理。经双方同意，且经本院院长批准，本案延长审限两个月继续适用简易程序审理。现本案已审理终结。大翕公司起诉要求：1.解除大翕公司与康堤公司之间于2014年9月5日签订的《合作协议》；2.康堤公司立即支付截止2016年3月10日止的租金共计54831.8元、物业管理费5271.5元，支付水电排污费5658.52元，并支付相应的滞纳金41449.86元（暂计算至2016年8月22日，之后的滞纳金以未付款项为基数，按日0.3%的标准计算至实际还清之日止）；3.康堤公司立即赔偿因其违约行为导致大翕公司的损失共计73840元，其中包括门店拆除费用22000元、律师费6000元、违约补偿款51840元；4.本案诉讼费用由康堤公司承担。康堤公司提起反诉要求：1.大翕公司退还保证金86140元；2.大翕公司赔偿康堤公司留在店铺的设备资产损失30869元。审理中，大翕公司明确其第1项请求为：要求确认大翕公司与康堤公司之间于2014年9月5日签订的《合作协议》于2016年3月3日解除。
经审理查明，杭州市解放路252号房屋（建筑面积32平方米）系杭州大妙品牌管理有限公司（后公司名称变更为大翕公司）向杭州湖滨国际商业发展有限公司承租。杭州大妙品牌管理有限公司（作为甲方，后公司名称变更为大翕公司）与乐果（上海）企业管理有限公司（作为乙方，后公司名称变更为康堤公司）于2014年9月5日签订《合作协议》一份，约定：甲方提供杭州市解放路252号房屋（面积为32平方米）用于开设经营FreshMix品牌及其有关品牌杭州首家门店，合作门店的组织形式为杭州大妙品牌管理有限公司分公司，经营范围为FreshMix品牌的餐饮业务；甲方分公司的所有投资均由乙方全部以现金出资；合作期限为3年，自2014年9月5日起至2017年9月4日止；乙方向甲方缴付场地使用费，在固定场地使用费和销售抽成场地使用费两者取其高，其中固定场地使用费计算标准为：第一租赁年度25元/日/平方米，第二租赁年度26元/日/平方米，第三租赁年度27元/日/平方米；乙方在每月结束前5日支付下一个季度固定租金；乙方按2.5元/日/平方米支付物业管理费；乙方经营所需的水、电、煤气、空调、通讯、能源损耗等一切费用由乙方自行承担，甲方代为垫付的，乙方应在收到甲方催缴单后三日内一次性支付给甲方，若超过三日后支付，每逾期一日，每日还需支付相当于账单金额0.3%的滞纳金；乙方向甲方交纳履约保证金86140元，如乙方逾期支付场地使用费或物业管理费超过15天，则履约保证金抵作相应的场地使用费或物业管理费；租赁期届满本合同终止（或本合同依法提前解除）时，甲方应在乙方同时满足下列所有条件后一个月内将保证金扣除乙方应付费用的剩余部分无息返还乙方：……（3）乙方已将该房屋恢复原状，且甲方出具书面验收合格的书面材料；……合作门店（即以甲方分公司名义的门店）实行财务独立核算，自负盈亏，所有应合作门店对外所负债务，最终均由乙方承担，若导致甲方向任何第三人承担责任的，甲方因此所承担的所有责任（包括但不限于如向任何第三人所支付的赔偿金、违约金、律师费等等）均有权向甲方追偿，乙方应立即向甲方支付；甲方提供给乙方用于开设合作门店所需的本合同项下的物业，系由甲方向杭州新湖滨商业发展有限公司所承租，并与新湖滨公司签订有《店铺租赁合同》一份，部分条款内容见附件三，乙方承诺，所有附件三中涉及甲方应向新湖滨公司履行和承担的义务，均由乙方承担，乙方应遵守附件三中所约定的义务内容，并按照附件三中约定之内容严格遵守，导致甲方向新湖滨公司承担责任的，乙方应负责向甲方赔偿。协议还对其他事项作出约定。该协议后“附件三”处为空白。
协议签订后，康堤公司向大翕公司交纳履约保证金86140元，大翕公司将杭州市解放路252号房屋（面积为32平方米）交付给康堤公司经营使用。庭审中，双方一致认可：双方之间形成房屋租赁的法律关系，康堤公司已按约支付2015年12月31日前的租金、物业管理费，康堤公司尚欠大翕公司垫付的水电排污费5658.52元；自2016年1月开始，康堤公司在案涉房屋中经营的门店未再营业。
另查明，2016年3月3日，大翕公司向康堤公司送达《解除合同通知书》，称因康堤公司擅自歇业，且尚有大量租金、水电排污费等未支付，故大翕公司单方解除合同，并要求康堤公司恢复原状、交还房屋。后大翕公司将案涉房屋腾空，将康堤公司在案涉房屋内的物品予以保管。2016年3月10日，大翕公司委托浙江东厦装饰工程有限公司对案涉房屋进行装修拆除，后支付工程款12000元，并支付给杭州湖滨国际商业发展有限公司“门头复原费”10000元。庭审中，大翕公司陈述，因康堤公司擅自歇业，导致大翕公司违反了与杭州湖滨国际商业发展有限公司的约定，故杭州湖滨国际商业发展有限公司与大翕公司解除租赁合同，并没收大翕公司保证金51840元。
本院认为，大翕公司与康堤公司之间的房屋租赁法律关系事实清楚。康堤公司作为承租人，应按约履行支付租金的义务。然康堤公司逾期支付租金，已构成违约，大翕公司发函要求解除租赁合同，庭审中，康堤公司对于大翕公司解除合同的行为无异议，且双方均认可合同于2016年3月3日解除，故本院对此予以确认。关于所欠费用金额，康堤公司抗辩称，根据合同约定，如康堤公司逾期支付场地使用费或物业管理费超过15天，则履约保证金抵作相应的场地使用费或物业管理费，因此，康堤公司所欠的租金、物业管理费可在履约保证金中扣除，本院对康堤公司的上述抗辩予以采纳。因此，康堤公司所欠的租金52416元（2016年1月1日至2016年3月3日共计63天，26元/日/平方米×32平方米×63天=52416元）、物业管理费5040元（2016年1月1日至2016年3月3日共计63天，2.5元/日/平方米×32平方米×63天=5040元）在康堤公司交纳的保证金86140元中可直接扣除，尚余28684元大翕公司应予以返还。康堤公司对于所欠水电排污费5658.52元无异议，故本院对大翕公司的该项请求予以支持。结合康堤公司欠款金额及合同约定，本院对大翕公司主张的滞纳金调整为600元。康堤公司的违约行为导致双方租赁合同解除，其应赔偿大翕公司因此产生的损失。大翕公司主张的门店拆除费用12000元、“门头复原费”10000元系因恢复案涉房屋的原状所产生，而依据合同约定，恢复原状系康堤公司的义务，故因康堤公司未能履行该项义务导致大翕公司产生的该项损失，应由康堤公司赔偿。大翕公司主张的律师费缺乏合同依据，本院不予确认。大翕公司主张称，因康堤公司擅自歇业，导致杭州湖滨国际商业发展有限公司据此解除与大翕公司之间的租赁合同，并没收保证金51840元，故要求康堤公司予以赔偿。对此，本院认为，首先，大翕公司与康堤公司之间的合同并未约定歇业系违约行为；其次，虽然康堤公司在合同中承诺，康堤公司应遵守大翕公司与杭州湖滨国际商业发展有限公司租赁合同所约定的义务内容，因康堤公司未遵守而导致大翕公司向杭州湖滨国际商业发展有限公司承担责任的，康堤公司应负责向大翕公司赔偿，然而，双方约定将大翕公司与杭州湖滨国际商业发展有限公司的租赁合同内容作为附件三，但合同中“附件三”处为空白，故康堤公司无法预见到其歇业的行为导致杭州湖滨国际商业发展有限公司与大翕公司解除租赁合同的后果。综合考虑双方合同约定、康堤公司的行为与大翕公司主张的该项损失的关联性、转租的法律关系及整个租赁过程中康堤公司的违约行为、造成的后果等因素，本院酌定康堤公司赔偿20000元。上述损失合计42000元，由康堤公司予以赔偿。关于康堤公司反诉主张的设备资产损失，本院认为，在双方合同解除且康堤公司未履行腾空房屋义务的情况下，为防止损失扩大，大翕公司将案涉房屋腾空并将房屋内物品予以保管，亦已通知康堤公司取回物品，现康堤公司尚未能举证证明其存在实际损失，应承担举证不能的不利后果，故该项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州大翕品牌管理有限公司与康堤（上海）企业管理股份有限公司于2014年9月5日签订的《合作协议》于2016年3月3日解除；
二、康堤（上海）企业管理股份有限公司于本判决生效之日起10日内向杭州大翕品牌管理有限公司支付水电排污费5658.52元、滞纳金600元；
三、康堤（上海）企业管理股份有限公司于本判决生效之日起10日内向杭州大翕品牌管理有限公司赔偿损失42000元；
四、杭州大翕品牌管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还康堤（上海）企业管理股份有限公司保证金28684元；
上述一、二、三、四项相抵，康堤（上海）企业管理股份有限公司应支付杭州大翕品牌管理有限公司19574.52元，于本判决生效之日起10日内履行完毕；
五、驳回杭州大翕品牌管理有限公司的其他本诉请求；
六、驳回康堤（上海）企业管理股份有限公司的其他反诉请求。
如康堤（上海）企业管理股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2980元，减半收取计1490元，由杭州大翕品牌管理有限公司负担987元，由康堤（上海）企业管理股份有限公司503元。反诉案件受理费644元，已减半收取，由杭州大翕品牌管理有限公司负担258元，由康堤（上海）企业管理股份有限公司负担386元。
杭州大翕品牌管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；康堤（上海）企业管理股份有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 徐婷
二〇一七年一月二十日
书记员 岑晨