河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）石民再终字第00160号
案外人（再审申请人）樊整风，男，1961年4月1日出生，汉族，住石家庄市桥西区南长街**号*单元***室。
委托代理人：秦宇，河北来仪律师事务所律师。
原审上诉人（原审被告）杜玉涛。
原审上诉人（原审被告）齐国献，无业。
委托代理人：崔双喜，河北中宇律师事务所律师。
原审被上诉人（原审原告）李建君。
原审被告齐广亮。
原审被告毕振国。
原审被上诉人李建君诉齐国献、齐广亮、杜玉涛、毕振国排除妨碍纠纷一案，新华区人民法院于2009年6月21日作出（2009）新赵民初字第33号民事判决书，判后杜玉涛、齐国献不服向本院提起上诉，本院于2009年8月27日作出（2009）石民一终字第01283号民事判决书。判决生效后案外人樊整风，原审上诉人齐国献，原审被告齐广亮向河北省高级人民法院提出申诉，河北省高级人民法院于2012年4月16日作出（2012）冀民申字第613号民事裁定书。指令本院再审，再审期间中止原判决的执行。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，案外人樊整风及其委托代理人秦宇，原审上诉人齐国献、原审被告齐广亮及其委托代理人崔双喜，原审被上诉人李建军到庭参加诉讼，原审被告毕振国，原审上诉人杜玉涛经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原××审法院判决认定，2007年齐广亮分四次向李建君借款19万元，双方约定了借款还款期限、借款利息。因齐广亮未按期向李建君归还借款和给付利息，经双方协商，齐国献、齐广亮与李建君于2008年2月29日又达成了书面合同，合同第××条约定了借款延期还款期限至2008年5月30日，并约定了到期利息为4万元，共计23万元，合同第三条约定，乙方齐广亮到2008年5月30日没有付清李建军23万元借款，自愿将自己家人在杜北小区购买的10号楼4单元102室的楼房无偿转让给李建军，并将房产证过户到李建军名下，抵顶所欠李建军23万元的债务。合同到期后，齐国献、齐广亮因没有依约履行还款义务，于2008年5月29日将合同第三条中的房屋钥匙及房屋证交付给了李建君。后齐国献、齐广亮于2008年7月15日与杜玉涛签订了房屋买卖合同，杜玉涛以30万元价格购买该房屋，同年8月李建君向法院提起诉讼，2008年9月15日杜玉涛又以30万元的价格将诉争房屋转让给毕振国，现该房屋由毕振国居住使用，该房屋没有进行所有权的变更。原××审法院判决：××、被告齐国献、齐广亮、杜玉涛、毕振国于本判决生效后5日内排除对新华区杜北小区10号楼4单元102室房屋的妨碍，将钥匙归还李建君。二、被告齐国献、齐广亮将新华区杜北小区10号楼4单元102室房屋转让给被告杜玉涛的行为无效。三、被告杜玉涛将新华区杜北小区10号楼4单元102室房屋转让给毕振国的行为无效。四、被告齐国献、齐广亮、杜玉涛、毕振国于本判决生效后10日内将房屋内物品搬走，腾清房屋。五、驳回李建君其他诉讼请求。案件受理费160元，由李建君负担40元，被告齐国献、齐广亮、杜玉涛、毕振国负担120元。
判后，杜玉涛、齐国献不服，提起上诉。杜玉涛的上诉请求：××、撤销原判决，依法改判。主要理由是：1、××审判决认定的事实错误，齐国献、齐广亮与李建君签订的协议书是无效协议；2、××审判决适用法律错误。齐国献、齐广亮属于××房二卖，杜玉涛应是争议房屋的所有人。齐国献的诉讼请求是：撤销原判决，依法改判或发回重审。主要理由是：原判决认定事实不清，适用法律不当。l、座落在石家庄新华区杜北小区的房屋是上诉人的私有财产，该房屋所有权人是上诉人，上诉人将自己的房产早在2007年8月1日就卖给了杜玉涛。2、后来在借据合同等上面签的名字均是在被上诉人逼迫下违心签的根本不是上诉人真实意思的表示。被上诉人李建君请求维持原判。原审被告毕振国未答辩。
本院二审审理查明事实与××审判决认定的事实基本××致。
另查明，2008年8月8日李建君曾以侵权起诉，同年12月12日撤诉。2008年8月21日燕赵晚报刊载声明“杜北小区10号楼4单元102室齐国献房产证丢失。特此声明。”2008年9月22日齐国献书写证明：“因为我本人和儿子齐广亮借陈村村民李建军现金贰拾叁万元，按约定限期没有偿还给李建君。为此我自愿将杜北小区10楼4单元102室楼房抵顶给李建军，并且将该楼房的房产证、楼房钥匙于2008年5月29日交给了李建君，归李建君所有。2008年8月21日有人登报声明丢失杜北小区10楼四单元102室房产证××事，没经过我本人同意，我本人不予认可。我只承认将杜北小区10楼四单元102室的楼房交给了李建君。”
本院二审判决认为，齐国献、齐广亮与李建君达成了书面合同，用石家庄市新华区杜北小区10-4-102房屋折价抵顶欠款，系双方的真实意思表示。齐国献、齐广亮于2008年5月29日将杜北小区10号楼4单元102房屋钥匙及房产本交给李建君，应视为对该房屋的交付，石家庄市新华区杜北小区10-4-102房屋应归李建军所有。齐国献、齐广亮在未取得李建君同意的情况下又将上述房屋卖给给杜玉涛，其行为属于无权处分，而事后又未取得李建君的追认，齐国献、齐广亮与杜玉涛之间的房屋买卖协议无效。杜玉涛在不具有处分权的情形下将上述房屋卖给毕振国，其转让行为也属于无权处分，双方的合同亦为无效合同。在该房屋已经由李建君占有的情况下，齐国献齐广亮、杜玉涛、毕振国的行为侵犯了李建君的合法权益，对李建君要求排除妨碍，将钥匙归还李建君，腾清房屋的请求应予支持。上诉人杜玉涛称，××审判决认定的事实、适用法律错误，齐国献、齐厂亮与李建君签订的协议书为无效协议；杜玉涛应是争议房屋的所有人。2008年10月10日庭审笔录记载：2008年7月15日齐国献、齐广亮将石家庄市新华区杜北小区10-4-102房屋以30万元卖给了杜玉涛，卖房款用于还钱。本院二审庭审时杜玉涛、齐国献提交证据称2007年8月1日将房屋抵顶给了杜玉涛。杜玉涛称，齐广亮用该房抵顶了齐广亮的30万元欠款。齐国献、齐广亮与杜玉涛之间曾于2007年8月1日签订房屋抵账协议书；杜玉涛、齐国献、齐广亮的陈述和提交的证据前后矛盾，齐国献、齐广亮与杜玉涛之间没有实际房屋买卖交易，杜玉涛不具有争议房屋的所有权。上诉人齐国献称，原判决认定事实不清，适用法律不当。座落在石家庄新华区杜北小区的房屋是上诉人的私财产，该房屋所有权人是上诉人，上诉人将自已的房产早在2007年8月1日就卖给了杜玉涛。齐国献的陈述前后矛盾，不予采信。上诉人齐国献称，上诉人在借据合同等上面签的名字均是在被上诉人逼迫下违心签的根本不是上诉人真实意思的表示。未提供充分证据证明自己的主张，不予采信。综上，××审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第××百五十三条第××款第（××）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费160元由上诉人齐国献、杜玉涛各负担80元。
判决生效后案外人樊整风，原审上诉人齐国献，原审被告齐广亮向河北省高级人民法院提出申诉，河北省高级人民法院于2012年4月16日作出（2012）冀民申字第613号民事裁定书。指令本院再审，再审期间中止原判决的执行。案外人樊整风的申诉请求是：依法撤销原××、二审判决，并判决对该房享有合法的使用权。理由是：××、我与齐国献等签订的借款抵押《协议书》和之后签的《房屋租赁合同》均是合法有效的，该判决剥夺我对该房屋的使用权是错误的。二、即使李建君的所有手续是真的，该判决也是错误的。因为其手续是齐国献和齐广亮借的钱，齐国献对该房屋进行了处置，可是该房系齐园献和王风花的夫妻共有财产，并不是齐国献的个人财产，其处置财产的个人行为，以严重侵犯了王风花的合法所有权，王风花本人根本不同意处置自己的房产。而我的借款抵押和租赁权均是经过齐国献和王风花夫妻二人同意并签字的。因此，应保护我对该房的合法使用权。
原审上诉人齐国献、原审被告齐广亮的申诉请求是：请求上级法院依法撤销新华区法院（2009）新赵民初字第33号民事判决和石家庄市中级法院（2009）石民××终字第01283号民事判决，依法改判申请人偿还被申请人相应借款。理由是：1、本案中涉及的借款是高利贷，高利贷是不受法律保护。2、申请人家人的房屋是农村集体土地上的房屋，只能本集体人员所有，不能转让、出售给本集体人员以外的人，而被申请人李建军是陈村人，同申请人不是××个村的，他无权取得该房屋所有权。3、申请人家人位于杜北小区10号楼4单元102室房屋是申请人齐广亮父母所有的，未经齐广亮母亲同意，齐广亮作为儿子，无权处分该房，齐国献未经妻子同意，也无权处分该房，因此，齐广亮和齐国献在《借款合同书》及其他文书中承诺，将该房抵顶李建军的23万欠款也是无效的。
本院再审查明的事实与原审查明的事实××致。
另查，本次庭审时齐国献称杜玉涛和毕振国的欠款已经解决，就剩下樊整风和李建君的事了，这件案件和他们没有关系了。案外人樊整风提交其与齐国献夫妇签订的借款协议、租赁协议。
本院认为，齐国献、齐广亮与李建君因借款到期不能偿还经协商达成了书面合同，合同约定用石家庄市新华区杜北小区10-4-102房屋折价抵顶欠款，该协议系双方真实意思表示，且齐国献、齐广亮于2008年5月29日将杜北小区10号楼4单元102房屋钥匙及房产本交给李建君，应视为对该房屋的交付合同已履行完毕。李建军已取得石家庄市新华区杜北小区10-4-102房屋的所有权。事后齐国献、齐广亮在未取得李建君同意的情况下又将上述房屋卖给杜玉涛，其行为属于无权处分，事后又未取得李建君的追认，因此齐国献、齐广亮与杜玉涛之间的房屋买卖协议应认定无效。杜玉涛在不具有处分权的情形下又将上述房屋卖给毕振国，其转让行为属于无权处分，双方的合同应认定为无效合同。在该房屋已经由李建君取得房屋所有权的情况下，齐国献、齐广亮、杜玉涛、毕振国的行为侵犯了李建君的合法权益，对李建君要求排除妨碍，将钥匙归还李建君，腾清房屋的请求应予支持。原审2008年10月10日庭审笔录记载：2008年7月15日齐国献、齐广亮将石家庄市新华区杜北小区10-4-102房屋以30万元卖给了杜玉涛，卖房款用于还钱；本院二审庭审时杜玉涛、齐国献提交证据称2007年8月1日将房屋抵顶给了杜玉涛。杜玉涛称齐广亮用该房抵顶了齐广亮的30万元欠款。齐国献、齐广亮与杜玉涛之间曾于2007年8月1日签订房屋抵账协议书。杜玉涛、齐国献、齐广亮的陈述和提交的证据出现前后矛盾，显然齐国献、齐广亮与杜玉涛之间没有实际房屋买卖交易，杜玉涛不具有争议房屋的所有权。齐国献称与樊整风存在借款合同并签定用诉争房屋抵顶借款的协议，后又签订房屋承租合同抵顶借款。因齐国献未提供充分证据证明借款合同的真实性，齐国献的主张不予采信。案外人樊整风申诉请求依法撤销原××、二审判决，并判决对该房享有合法的使用权。该案中樊整风因与齐国献签订租房协议取得对争议房屋的使用权，该权利属债权。李建君因与齐国献、齐广亮签订房屋抵顶协议并实际履行而取得争议房屋的所有权，该权利属物权。基于物权优于债权的原则，案外人樊整风无权向李建君主张权利。其损失应向齐国献主张。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第××款、第××百七十条第××款第（××）项的规定，判决如下：
维持本院（2009）石民××终字第01283号民事判决书。
本判决为终审判决。
审判长 李鸿雁
审判员 李 洁
审判员 杨文涛
二〇一三年五月十三日
书记员 刘萌萌