浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终2198号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张建定，男，1954年4月7日出生，汉族，农民，住象山县。
委托诉讼代理人：郑月琴，宁波市振兴法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗利益，男，1968年7月5日出生，汉族，职工，户籍所在地，住象山县。
上诉人张建定、罗利益房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2018年4月13日作出的（2017）浙0225民初8522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张建定上诉请求：撤销原判第四项，改判罗利益支付张建定房屋使用费90600元（暂算至2018年2月1日，以后另计）。事实和理由：一、罗利益占有使用张建定房屋至今，期间租金经鉴定为90600元。二、罗利益明知农村宅基地买卖行为为法律禁止之行为而仍进行，其自身存在过错，应当赔偿张建定占有房屋产生的损失费90600元及张建定为此支付的评估费7500元。
罗利益辩称，因房子是罗利益买的，所以支付张建定租金是没有道理。张建定把房子拿回去是可以，但罗利益的装修费用张建定应承担。
罗利益上诉请求：撤销原判第二、五项，发回重审或直接改判支持罗利益的一审反诉请求。事实和理由：一、张建定作为农民，熟悉国家关于宅基地的规定，但为了融资，主动向罗利益出卖该房屋，故其对合同无效应承担主要过错责任，并罗利益由此造成的全部损失。二、涉案房屋于2012年8月交付，罗利益实际上对该房屋进行了维修。三、张建定因房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，恶意毁约，应付出代价。
张建定辩称，一、张建定系农民，不懂国家法律，而罗利益曾向公证部门咨询时就知道集体土地房产不能转让，所以过错责任在罗利益。二、张建定的房屋非常牢固，根本不需要维修，罗利益也不曾维修过。三、张建定起诉系因罗利益尚欠13万元房款至今未付。
张建定向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告于2012年8月6日签订的《房屋转让合同》；2.被告（反诉原告）立即搬离象山县丹东街道城东路11弄25号房屋；3.被告（反诉原告）按每月1500元支付原告房屋使用费至交房之日。庭审中，原告（反诉被告）变更第1、3项诉请为：确认原、被告于2012年8月6日签订的《房屋转让合同》无效；被告（反诉原告）按每月1380元支付房屋使用费至被告交房之日。
罗利益向一审法院反诉请求：1.反诉被告返还反诉原告购房转让款200000元，并支付利息（按月利率15‰自2012年8月9日计算至实际履行之日）；2.反诉被告赔偿反诉原告房屋修缮费用16588元。
一审法院审理认定事实：2012年8月6日，以原告（反诉被告）张建定为甲方、被告（反诉原告）罗利益为乙方签订《房屋转让合同》一份，约定：“一、甲方将象山县丹东街道城东路11弄25号集体土地上建设的房屋及土地使用权转让给乙方，该建筑层数为地上三层，房屋建筑面积131.6平方米；二、房屋转让价320000元，转让款分三期支付给甲方，第一期在协议签字时支付50000元，第二期在2012年8月21日前支付70000元，余款150000元在2013年8月6日前一次性付清；三、甲方在协议签订后二天内将上述房屋及房权证、土地证交付给乙方；四、甲方在三年内（2012年8月6日至2015年8月5日）如果向乙方赎回上述房屋时，甲方应从2012年12月1日起按320000元房价计算1.5%月利息给乙方；五、房屋交付后的一切费用应甲方承担；六、甲方转让房内现有家具、家电等现归乙方使用，如果甲方在三年内不取回房屋的，家具、家电折价给乙方。”庭审中，原告（反诉被告）自认被告（反诉原告）支付转让款计190000元。被告（反诉原告）自合同签订后使用该房屋至今。
另查明，案涉房屋所在地块地类（用途）为农村宅基地。
审理中，原告（反诉被告）申请对涉案房屋自2012年8月9日至2018年2月1日期间的租金进行司法评估，经宁波安全三江资产评估有限公司评定，上述期间该房地产租金的评估价值为90600元。
一审法院认为：原、被告间虽签订《房屋转让合同》，被告（反诉原告）支付转让款，原告（反诉被告）交付房屋，被告（反诉原告）亦已使用至今，但该《房屋转让合同》内容涉及农村宅基地买卖，违反法律法规的强制性规定，依法应认定无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）搬离房屋、被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）返还转让款的请求，均予支持。原告（反诉被告）自认被告（反诉原告）已付转让款190000元，应予确认；被告（反诉原告）辩称其另支付转让款10000元，但未提供证据证明，不予采纳。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付转让款利息的请求，首先，无效合同自始没有法律约束力，合同中的非争议解决条款亦属无效条款，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）按照《房屋转让合同》第四条约定的月利率15‰支付利息，并无法律依据，不予支持；其次，被告（反诉原告）明知农村宅基地买卖行为系法律禁止之行为而仍进行，其对买受该宅基地自身存在过错，其应对转让款利息损失承担责任。同理，原告（反诉被告）在案涉房屋交易中亦存在明显过错，其亦应对房屋被被告（反诉原告）占有使用产生的损失承担自身责任。审理中，原告（反诉被告）提出将房屋使用费与被告（反诉原告）主张的利息相互抵销，表明其对自身过错的认知。出于纠纷有效化解考虑，由原、被告各自承担房屋使用损失以及转让款利息损失，符合民事活动的公平原则。
一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）张建定与被告（反诉原告）罗利益于2012年8月6日签订的《房屋转让合同》无效；二、被告（反诉原告）罗利益于本判决生效后十日内搬离象山县丹东街道城东路11弄25号；三、原告（反诉被告）张建定于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）罗利益象山县丹东街道城东路11弄25号房屋的转让款190000元；四、驳回原告（反诉被告）张建定的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）罗利益的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4300元，减半收取2150元，由原告（反诉被告）张建定负担，反诉受理费3714.41元，由被告（反诉原告）罗利益负担；司法评估费7500元，由原、被告各半负担。
二审中，当事人未向本院提交证据。
对原审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，上诉人罗利益承认其曾向公证部门咨询涉案房屋过户事宜，因公证部门答复不能办理，故罗利益不再支付剩余房款。
本院认为，上诉人张建定与上诉人罗利益签订的《房屋转让合同》，因该房屋所涉土地性质为农村集体土地，而受让人罗利益与出让人张建定并非属同一村集体经济组织，故该合同因侵害了张建定所在村集体经济组织的土地所有权，原判据此认定该合同无效，双方当事人因该合同取得的财产，予以返还，于法有据，并无不当。张建定作为该村村民理应知道涉案土地性质为集体所有而仍予出让，罗利益向公证部门咨询后已经知道该房产不能过户而未及时止损，双方对各自因该合同无效造成的损失均有过错，原判根据损失情况确定由双方自行承担各自的损失，基本合理。至于罗利益提出其损失还包括维修等费，对此，因罗利益于一审时提供的证据无法证明其真实性，且该证据显示的时间也在其向公证部门咨询之后，因此，原审对罗利益该主张未采信，理由充分，也无不当。
综上所述，张建定、罗利益的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8014.14元，由上诉人张建定负担4300元，上诉人罗利益负担3714.14元。
本判决为终审判决。
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审判长 朱亚君
审判员 黄永森
审判员 赵保法
二〇一八年七月三十日
书记员 杨丽丽