河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民一终字第258号
上诉人（原审被告）张志敏，女，汉族，1979年7月25日出生。
委托代理人王马峰，河南公为律师事务所律师。
委托代理人吴旭升，河南公为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）河南省金华科技有限公司。
法定代表人李国志，总经理。
委托代理人邵二峰，河南班固律师事务所律师。
委托代理人白小柯，河南班固律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）王庆，男，汉族，1983年10月1日出生。
委托代理人王昊、张海峰，郑州市中原区须水镇法律服务所法律工作者。
上诉人张志敏因与被上诉人河南省金华科技有限公司、王庆房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第1376号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张志敏的委托代理人王马峰、吴旭升，被上诉人河南省金华科技有限公司的委托代理人邵二峰、白小柯，被上诉人王庆的委托代理人王昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告河南省金华科技有限公司于2014年2月11日起诉到郑州市金水区人民法院，请求判令：被告向原告支付拖欠房屋租金、水电费、物业费等共计286096.50元。
原审法院经审理查明：2009年4月16日，原告与被告王庆签订《房屋租赁合同书》一份，约定：一、房屋的基本情况：原告将纬五路九号综合楼，第一层19—22轴线之间房屋，第二层19—22轴线之间房屋，共计351平方米，租给被告王庆使用；二、房屋用途：被告王庆将所租房屋用于美发业务；三、租赁期限：自2009年4月16日起至2012年4月16日止；四、房租费：全年租金40万元；五、房租费、水费、电费的交付时间和方法：1、租金每半年交一次，被告王庆每年2月16日和8月16日以前交清下半年租金，另交一个月的房租押金33330元；2、租赁期间，原告负责被告王庆水电的正常使用（以表为界，表以上维修费用由原告承担，表以下维修费用由被告王庆承担），水费、电费按表计量，原告按照国家有关部门规定的收费标准代收水电费，按月抄表，被告王庆按月支付；3、被告王庆须交给原告水费、电费押金1万元，合同结束，各项账目结清后，所交押金全数退回；4、租赁期间：被告王庆交纳正常经营所发生的相关公共设施维修资金，每月每平方米1.8元；5、租赁期间：原告不得干涉被告王庆的正常经营活动，若因原告原因造成被告王庆无法正常使用房屋或无法正常经营，原告负责赔偿被告王庆的经济损失。合同另约定了原告对房屋的产权的承诺、房屋的装修、维修及养护、房屋返还、违约责任、合同生效、双方联系人等条款。2009年5月12日，被告王庆在涉案房屋所在地注册成立了郑州市金水区秀廊美发店。2011年12月8日，被告张志敏在涉案房屋所在地注册成立了郑州市金水区秀廊造型理发店（下简称“秀廊造型”）。“秀廊造型”分别于2012年5月24日向原告支付了租金33333元、2012年6月22日向原告支付了租金32000元、2012年7月29日向原告支付了租金3万元、2012年8月21日向原告支付了租金3万元、2012年10月10日向原告支付了租金3万元、2012年10月27日向原告支付了租金3万元、2012年11月23日向原告支付了租金3万元。2013年8月13日，“秀廊造型”搬离涉案房屋。后因租金支付等问题，发生纠纷，酿成诉讼。
另查明，原告就涉案房屋的租赁权已于2012年12月31日届满。但房屋权利人郑州市金水区纬五路第二小学已同意由原告收取临街综合楼2013年1月至12月份的租金。
原审法院认为：原告与被告王庆签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《房屋租赁合同书》约定的租赁期限为自2009年4月16日起至2012年4月16日，故至2012年4月16日止，原告与被告王庆之间的租赁关系因合同期限届满而终止。从原告自己向被告出具的《收据》上看，合同期满后，实际支付租金的人为“秀廊造型”，原告对此知情且予以认可，而“秀廊造型”的法定代表人为被告张志敏。故本院认为，合同期满后，形成租赁关系的双方当事人应为原告与被告张志敏，应向原告支付租金的义务人也应为被告张志敏。结合《收据》显示的支付租金的数额，本院认定被告张志敏租赁涉案房屋的月租金为3万元，故截止至2013年8月12日，被告张志敏应付租金为26万元。关于被告张志敏拖欠水电费、物业费的问题，本院认为，原告提供的证据足以证明被告拖欠水电费12192.30元的事实的成立，本院予以认可，但原告未能提供证据证明其有权收取物业费及被告张志敏拖欠物业费3904.2元的事实成立，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。被告张志敏辩称原告主张租金已经超过诉讼时效，因双方并未就支付租金的履行期限进行约定，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，原告主张租金的权利并未超过诉讼时效，被告张志敏的答辩理由不能成立。被告张志敏辩称郑州市金水区纬五路第二小学才是租赁房屋的所有权人，原告无权向被告张志敏主张。对此，郑州市金水区纬五路第二小学出具的《情况说明》中已同意由原告收取临街综合楼2013年1月—12月份的租金，故被告张志敏的该项答辩理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张志敏于本判决生效后十日内向原告河南省金华科技有限公司支付租金26万元及水电费12192.30元，共计272192.30元。二、驳回原告河南省金华科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5591元，原告承担272元，被告张志敏承担5319元。
宣判后，被告张志敏不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人河南省金华科技有限公司并非涉案房屋的房屋所有权人，无权向上诉人提起诉讼，故其不是本案的适格原告。一审法院应当裁定驳回起诉。2、一审判决认定事实不清，证据不足。“秀廊造型”仅使用了部分涉案房屋，不应承担涉案房屋的全部租金。3、被上诉人王庆才是“秀廊造型”的实际经营者，应由王庆承担租金。综上，请求二审法院查明案件事实，依法撤销一审判决，依法发回重审或者改判，以维护上诉人的合法权利。
被上诉人河南省金华科技有限公司辩称，河南省金华科技有限公司享有房屋出租权，具有本案的诉讼主体资格；2、上诉人张志敏与被上诉人王庆实属合伙关系，应当共同向河南省金华科技术有限公司就拖欠房屋租金承担连带偿还责任；3、“秀廊造型”向河南省金华科技有限公司交纳的租金是其实际租赁部分的租金，非房屋的全部租金。
被上诉人王庆辩称，上诉人称卡金费用及债务与上诉人无关的意见，没有证据，请求驳回上诉，维持原判。
为支持其上诉请求，上诉人张志敏在二审诉讼中提交了如下新证据：
1、照片一组两张，证明涉案房屋并不是“秀廊造型”完全使用，一楼由米多面多快餐店使用；
2、债权卡金转让协议一份，证明张志敏并非是“秀廊造型”实际经营者，王庆是“秀廊造型”的实际经营者，张志敏给王庆签订的协议包括卡金及物品由王庆带走，秀廊造型债务与张志敏无关。
被上诉人河南省金华科技有限公司对以上证据的质证意见为：
1、对证据1照片的真实性无异议，但证明目的有异议，金华公司和王庆签订的协议到期后，重新约定的3万租金，是他实际使用的一部分，不是收了整个房屋的租金，合同期内米多面多已经存在，该证据与本案无关。
2、证据2协议真实性无法核实，且与本案无关，是他们内部的约定，不能对抗河南省金华科技有限公司。
被上诉人王庆对以上证据的质证意见为：
证据1照片的真实性及客观性无异议。
证据2协议的真实性有异议，证据目的有异议。
针对上诉人张志敏提交的证据，结合各方当事人的证意见，该证据不能证明其目且与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院经审理查明的事实同原审法院查明的事实相同。
本院认为，关于被上诉人河南省金华科技有限公司是否适格的问题，因该涉案房屋的产权人已明确授权被上诉人河南省金华科技有限公司代为收该涉案房屋的租金，其上诉称被上诉人河南省金华科技有限公司不是适格原告的理由不能成立，本院不予采纳。关于“秀廊造型”是否存在多交租金的问题。因被上诉人河南省金华科技有限公司与被上诉人王庆的租赁合同期满后，双方之间没有重新签订租赁合同，双方之间的租凭关系因租赁合同届满而终止。随后“秀廊造型”作为租金的实际支付人按月支付房租，其与被上诉人河南省金华科技有限公司形成了新的不定期租赁关系，并且按照其交纳租金《收据》上显示的租金数额为“秀廊造型”交租金，并不存在上诉人主张的多交租金的情形。故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于上诉人主张被上诉人王庆才是“秀廊造型”的实际经营者，应由王庆承担租金的理由，因被上诉人王庆在与被上诉人河南省金华科技有限公司租赁合同届满后，系由“秀廊造型”在支付租金，上诉人作为“秀廊造型”的经营者，应当承担因郑州市金水区秀廊造型理发店使用房屋产生的租金。其虽然提供有与被上诉人王庆与其所写的《卡金转让协议》，但该协议系其与被上诉人王庆之间的约定，不能对抗第三人。故上诉人的该上诉理由不能成立，本院亦不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5591元，由上诉人张志敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 毕传武
审判员 张 磊
审判员 王育红
二〇一五年四月二十四日
书记员 李 扬