江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民再87号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：梅正华，男，汉族，1960年4月26日出生。
委托诉讼代理人：刘开胜，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。
被申请人(一审被告、二审被上诉人)：熊金泉，男，汉族，1933年7月12日出生。
被申请人(一审被告、二审被上诉人)：孙玲，女，汉族，1933年3月16日出生。
委托诉讼代理人：熊金泉（孙玲的丈夫），男，汉族。
再审申请人梅正华因与被申请人熊金泉、孙玲房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）苏01民终2347号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年8月29日作出（2016）苏01民申205号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人梅正华的委托诉讼代理人刘开胜、被申请人熊金泉及其孙玲的委托诉讼代理人熊金泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梅正华申请再审称，一、关于本案事实，一审法院认定事实错误，二审法院未予以纠正。1.申请人与熊金泉签订房屋转让协议的时间是2008年10月7日，按照协议约定申请人应于2012年10月付清房款，但熊金泉办理房屋产权证的时间是2011年3月，并且被申请人孙玲发函表示不同意卖房的时间是2011年4月和5月。上述时间已经清楚表明申请人应付款的截止时间前，被申请人已经单方违约，不愿意卖房了。故而，后来申请人根本无法交款。2.在申请人与熊金泉签订房屋转让协议时，当日申请人支付19000元并出具80000元借条（还约定了每年10%的利息），是经过双方自愿协商的，熊金泉还可以获取利息、牟利。实际上借款是对原条款的变更，不能视为申请人违约。以上事实说明应由被申请人承担全部责任，而不是70%的责任。二、申请人提起上诉时认为一审严重超审限，从2015年2月4日起诉至2015年12月19日收到一审判决书，长达10.5个月，二审认为一审法院院长签批延长3个月，没有超审限，但申请人没有看到院长的签批文件。三、一、二审适用法律错误。一审适用的是《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百零七条规定，没有适用该法第一百一十三条规定，应当一并适用，因为该法第一百一十三条明确了“损失赔偿款应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，本案如果能够得到履行，那么申请人就可以获得因房屋涨价而得到的资产（90余万元）。而一审在判决书中列出的计算格式，没有法律依据，并且与《合同法》第一百一十三条相违背，二审不但没有对于一审的错误进行纠正，还在找不到任何法律依据的情况下维持，错上加错。被申请人已经向一审法院起诉申请人，要求申请人退还租金，原一、二审判决不仅没有息诉，还使诉讼矛盾更加复杂化了。本案一、二审对于已经支付的19000元的利息并未处理，一、二审应当判决被申请人自2008年10月8日起按年利率24％向申请人支付利息。综上，请求再审撤销一、二审判决，支持申请人在原审中的诉讼请求。
熊金泉辩称，1.涉案房屋买卖合同纠纷已经在法院审理了三年多，梅正华买房只付了19000元,申请人要求被申请人赔偿损失，没有事实和法律依据。2.一、二审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。3.一、二审法院判决被申请人承担一半的诉讼费不合理，法院保全被申请人的涉案房产是错误的，评估费让被申请人支付没有道理。4.关于梅正华出租被申请人房产获得租金105000元，应该返还被申请人。因为涉案的房产的所有权归被申请人所有，梅正华没有涉案房屋的权利证书，因此要求梅正华将租金105000元返还被申请人。请求再审法院驳回梅正华的再审请求。
孙玲辩称，涉案房屋是本人与熊金泉共同财产，熊金泉隐瞒本人擅自转让涉案房屋给梅正华，侵犯了共有人的合法权益。本人于2010年6月得知熊金泉出售涉案房屋后，立即打电话给梅正华询问，并表示不同意卖房，并于2011年5月向梅正华发出挂号信函一封，告知涉案房屋是本人与熊金泉夫妻共同财产，你们所签订的房屋转让协议无效。在签订涉案房屋买卖协议时，梅正华是过错方，在房屋转让的时候，梅正华就应该搞清楚房屋是否有共有人。房屋转让协议约定在签订协议之日四年内付清房款，但梅正华未付清房款，是违约行为。在合同履行过程中，梅正华实际付款19000元，根本不存在损失。请求法院驳回梅正华的再审申请。
梅正华向一审法院起诉请求：1、熊金泉、孙玲赔偿经济损失（暂定）360700元（具体数额待鉴定房价后确定）。2、要求熊金泉、孙玲退还己交房款99000元。3、要求熊金泉、孙玲承担诉讼费用。后梅正华变更诉讼请求为：熊金泉、孙玲赔偿经济损失908100元，退还已经支付的购房款19000元。
一审法院认定事实：熊金泉和孙玲系夫妻关系。2004年2月13日，熊金泉与南京宏进房地产开发有限公司签订协议购买位于南京市溧水区（原江苏省溧水县）永阳镇交通路176号4幢102、202室的商业门面房。2008年10月7日，熊金泉作为转让方（甲方）、梅正华作为受让方（乙方）就上述房屋的转让签订《房屋转让协议》一份。该协议的主要内容如下：1、甲方将坐落在溧水县永阳镇交通路176号4幢102、202室计134.95㎡房屋转让给乙方，转让总价款人民币肆拾肆万玖千元整（44.9万元）；2、甲方协助乙方将原先购买上述房屋的一切文件的户名由甲方变更为乙方，以便乙方能以自己的名义领取房屋产权证及土地使用证等相关文件；3、本协议签订之日，乙方支付甲方购房款玖万玖千元整（9.9万元），余款叁拾伍万元在本协议签订之日后的四年内付清（即2012年付清）；4、乙方办理房屋产权证及土地使用证等相关证件的一切费用自负，与甲方无关；5、本协议签订之日，甲方应将房屋交付乙方；6、本协议甲、乙双方签字即生效；7、本协议—式肆份，甲、乙双方各执壹份。在该协议落款甲方名称处有熊金泉的签名，乙方名称处有梅正华的签名。当日，梅正华交付给熊金泉现金19000元，并出具了借条一份，借条载明“今借熊金泉人民币捌万元整，借期叁年，利息按年利息10%计算，借款人：梅正华，2008.10.7”。同日，熊金泉向梅正华出具收条一份并将购房文件（购房合同、房屋交付使用证明及购房发票）转交给梅正华用于办理户名变更手续，其中的收条上载明“收到梅正华同志房款人民币玖万玖千元(99000元)，此据，收款人：熊金泉，2008.10.7”。后梅正华与熊金泉双方为将熊金泉购房文件上的户名直接变更为梅正华，以便使梅正华能以其本人的名义领取房屋产权证及土地使用证等相关文件而多次找人帮忙和出面协调，但因种种因素的制约而未果。
2011年3月份，熊金泉对上述涉案房屋申请办理了宁溧国用(2011)第00947号国有土地使用证以及溧房权证转字第××号房屋所有权证，其中的国有土地使用证载明：土地使用权人为熊金泉，坐落于永阳镇交通路176号04幢l02室，地号为24100064005，地类（用途），为其他商服用地，使用权类型为出让，使用权面积为14.0平方米（其中分摊面积为14.0平方米，独用面积为0.0平方米）。上述的房屋所有权证载明：房屋所有权人为熊金泉，房屋坐落于永阳镇交通路176号04幢102室，丘（地）号为12105010-1002-2，产别为私有房产，结构为钢混，房屋总层数为六层，所登记的房屋坐落于1-2层，建筑面积为134.95平方米。
2011年4月4日，熊金泉向梅正华发出挂号信函一封，明确向梅正华提出双方各让一步并终止协议的继续履行的建议。2011年5月，孙玲向梅正华发出挂号信函一封，以该转让房屋属于夫妻共同财产，而熊金泉无权转让该房屋为由要求梅正华将房屋予以退还。
一审法院另查明，转让协议签订的当日，熊金泉己将房屋钥匙交予梅正华，该房屋由梅正华占有并出租。2012年12月21日，梅正华诉至一审法院，要求熊金泉协助办理过户，一审法院作出（2013）溧民初字第6号民事判决，判令熊金泉协助梅正华办理过户。熊金泉对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2013年10月19日经审查认为，一审判决认定事实不清，裁定撤销原判，发回重审。一审法院重新组成合议庭审理后认为，熊金泉未征得其妻孙玲的同意，擅自处分夫妻共同财产位于永阳镇交通路176号04幢102室，侵犯了共有人孙玲的合法权益。孙玲在熊金泉出售涉案房屋时不知情且未在协议上签字确认，事后也未予以追认。熊金泉事前事后均未取得涉案房屋完全的处分权，梅正华购买涉案房屋亦不符合善意取得的构成条件，故涉案房屋的所有权不能发生转移。第三人房屋的物权优于梅正华对涉案房屋的债权，第三人孙玲作为共有人也有权追回。一审法院亦向梅正华释明，如在一审法院不能判决熊金泉、孙玲协助履行过户手续的情况下，梅正华是否需要变更诉讼请求，要求熊金泉赔偿损失。梅正华的意见是坚持原有的诉讼请求，不变更。一审法院于2014年8月20日作出（2013）溧民初字第2421号民事判决，驳回梅正华的诉讼请求。该判决生效后，梅正华向一审法院提起再审申请，一审法院于2014年12月16日作出（2014）溧民申字第11号民事裁定，驳回梅正华的再审申请。
本案审理中，梅正华申请就涉案位于溧水区永阳镇交通路176号04幢102室在2012年12月21日的市场价值进行评估，一审法院委托南京金德土地房地产评估咨询有限公司进行评估，评估确定为135.71万元。梅正华支付鉴定费6200元。
一审法院再查明，庭审中，梅正华陈述，其于2009年6月7日开始占用案涉房屋，出租给案外人刘剑，租期到2010年5月8日止，租金1.5万元，因刘剑经营不善，租金未足额收回。后梅正华将房屋出租给陆伟，租期自2010年5月8日至2015年5月18日，收取租金9万元。熊金泉于2015年5月18日收回案涉房屋。熊金泉认可其于2015年5月18日收回案涉房屋，但认为其在2008年合同签订之后便将案涉房屋交付给梅正华。
一审法院认为，生效的（2013）溧民初字第2421号民事判决书认定，熊金泉在未征得其妻孙玲的同意的情况下，擅自处分位于溧水区永阳镇交通路176号04幢102室的夫妻共同财产，侵犯了共有人孙玲的合法权益。孙玲在熊金泉出售涉案房屋时不知情且未在协议上签字确认，事后也未予以追认。故熊金泉未取得涉案房屋完全的处分权，梅正华购买涉案房屋亦不符合善意取得的构成条件，涉案房屋的所有权不能发生转移。据此，梅正华与熊金泉签订的房屋买卖合同已无履行可能，梅正华要求熊金泉赔偿损失，于法有据，应予支持。但梅正华在签订合同之时未尽审慎注意义务，亦应自负一定的责任。结合梅正华与熊金泉签订的合同、已付款情况及房地产价格评估报告，综合本案案情，一审法院酌定梅正华损失为2.69万元【1.9万元/44.9万元*(135.71万元-44.9万元)】*70%。孙玲在熊金泉出售涉案房屋时不知情且未在协议上签字确认，事后也未予以追认，涉案房屋买卖合同对孙玲不发生法律效力。据此，一审法院于2015年12月18日作出（2015）溧民初字第575号民事判决：一、熊金泉于判决发生法律效力之日起十日内赔偿梅正华损失26900元，并退还购房款19000元；二、驳回梅正华对孙玲的诉讼请求。一案案件受理费8196元，保全费2820元，鉴定费6200元，合计17216元，由原告梅正华负担7249元，被告熊金泉负担9967元。
梅正华不服一审判决，上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持梅正华一审诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费由熊金泉、孙玲承担。
二审法院认定的事实：当事人对一审查明的事实没有异议，本院二审依法予以确认。
二审中，梅正华提交了一审司法鉴定物价报告，认为一审按法律规定可以扣除鉴定期限4天，用以证明一审超期限审查本案。两被上诉人表示此是法院内部管理事宜，其对此不清楚。
二审中，两被上诉人称，涉案房屋梅正华出租后，获取了10.5万元的收益，而其只付了1.9万元的房款，其根本不存在损失，对获取的收益应当返还给被上诉人。
本院二审认为，（2013）溧民初字第2421号民事判决书认定，熊金泉未征得其妻孙玲同意的情况下，擅自处分夫妻共同财产签订涉案协议，后孙玲明确不予追认，熊金泉事前事后均未取得涉案房屋完全的处分权，另有，梅正华在购买涉案房屋亦不符合善意取得的构成要件，故涉案房屋的所有权不能发生转移。本案中，熊金泉在未获得完全处分权的条件处分他人财产，导致合同最终不能实际履行，存在过错，应承担一定的违约责任；梅正华在签订涉案协议时未尽慎审注意义务，亦应负有一定责任。根据涉案房屋已付款数额、房租实际使用情况、涉案房屋价格评估报告，结合本案实际情形，一审法院酌定梅正华损失为2.69万元，并无不当。梅正华上诉认为，其不存在违约行为，一审法院认定事实不清，判决明显不公的主张，没有事实和法律依据。关于梅正华提出的一审法院存在超审限审理的问题，经查阅一审卷宗及与一审法院沟通了解，2015年7月27日，本案经一审法院院长同意后批准，延长审限3个月，一审承办人员于2015年10月29日向本院相关部门提交对涉案房屋价格委托评估鉴定，一审法院于2015年12月4日收到涉案房屋鉴定估价报告，根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第九条规定，鉴定的期间不计入审限，根据上述情况,一审法院在合理审限内审结本案，不存在超审限审理案件的情形，梅正华上诉认为一审法院超审限审理本案的上诉理由，没有事实和法律依据。综上，梅正华的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。据此，本院二审于2016年5月12日作出（2016）苏01民终2347号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8196元，由上诉人梅正华负担。
再审查明的事实与一、二审相同。
再审另查明，在本院再审庭审中，法庭询问梅正华的代理人，梅正华为什么没有按借款合同约定的时间向熊金泉还本付息。该代理人回答：因为梅正华与熊金泉有干亲关系。
再审再查明，一审法院（2013）溧民初字第2421号民事判决书认定，熊金泉未征得其妻孙玲同意的情况下，擅自处分夫妻共同财产签订涉案协议，后孙玲明确不予追认，熊金泉事前事后均未取得涉案房屋完全的处分权，另有，梅正华购买涉案房屋亦不符合善意取得的构成要件，故涉案房屋的所有权不能发生转移。该判决书现已生效。
本案的争议焦点：涉案房屋买卖合同不能履行的过错及违约责任承担。
针对争议焦点，本院再审认为，当事人的合法权益受法律保护。涉案房屋系熊金泉与孙玲夫妻存续期间取得，应为夫妻共有财产。熊金泉在其配偶孙玲不知情的情况下，将涉案房屋出售给梅正华，事后孙玲对熊金泉的无权处分行为亦未予追认，熊金泉出售涉案房屋的行为，存在过错，应承担一定的违约责任。梅正华在签订涉案房屋买卖合同时知道或者应当知道熊金泉有配偶，未尽慎审注意义务,不构成善意，亦存在过错，对合同不能完全履行亦应承担一定的责任。
依据涉案房屋买卖合同的约定，合同签订的当日熊金泉应将涉案房屋交付梅正华使用，但梅正华认为其于2009年6月7日开始占用涉案房屋，后将涉案房屋出租他人至熊金泉收回房屋，共获得租金105000元。本案在（2015）溧民初字第575号案件审理过程中，经梅正华申请，一审法院委托南京金德土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋价值进行评估，评估确定为1357100元。涉案房屋的溢价为908100元。涉案房屋买卖合同未能完全履行，系双方过错造成，故违约责任应由双方承担。由于双方在签订涉案房屋买卖合同中未约定违约责任，故双方当事人应根据过错责任大小、已履行合同情况等因素，分担损失赔偿。本案中，因房屋买卖合同未能完全履行给双方当事人造成的损失包括因房屋涨价给梅正华造成的损失及熊金泉对涉案房屋租金收益损失，双方当事人对该两块损失应进行分摊。由于梅正华在涉案房屋买卖合同中实际付款19000元，为了平衡双方利益，公正、公平解决双方的纠纷，减少不必要的诉累，本院再审认为，对熊金泉要求梅正华返还租金的请求，本院不予支持。原一、二审判决酌定熊金泉赔偿梅正华损失2.69万元，并无不当。
再审中，梅正华提出一审法院存在超审限审理的问题，经查，2015年7月27日，该案经一审法院院长同意后批准，延长审限3个月，一审承办人员于2015年10月29日向二审法院相关部门提交对涉案房屋价格委托评估鉴定，一审法院于2015年12月4日收到涉案鉴定估价报告，根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第九条规定，鉴定的期间不计入审限，一审法院在合理审限内审结本案，不存在超审限审理案件的情形。综上，梅正华的再审理由缺乏事实和法律依据，不能成立。一、二审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2016）苏01民终2347号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 陈红旗
审判员 于俊涛
二〇一六年十二月十九日
书记员 王嘉玉