四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书（2017）川1181民初1765号原告：四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司，住所地：四川省峨眉山。负责人：李小龙，总经理。委托诉讼代理人：余胜，男，公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：梁吉茹，女，公司员工（一般授权）。被告：成都大金源信息技术有限公司，住所地：成都市武侯区。法定代表人：刘凤。被告：刘凤，女，生于1977年5月30日，住四川省汉源县。原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司（以下简称嘉宝公司）诉被告成都大金源信息技术有限公司（以下简称大金源公司）、刘凤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理后，适用简易程序于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告嘉宝公司的委托诉讼代理人余胜、梁吉茹到庭参加了诉讼。被告大金源公司、刘凤经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告嘉宝公司向本院提出诉讼请求：1、二被告连带支付物业服务费17769.7元和逾期付款违约金4557.38元，合计22327.08元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年7月30日签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由原告向被告所在小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为从开发商公告通知的最后期限次日开始全额计收，物业费用按季度缴纳，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳违约金。被告于2016年9月15日签订《还款承诺书》，被告对所欠租金及物业费共计258623.53元分6个月进行还款，在2016年9月15日缴纳欠款5万元。但被告至今拖欠从2016年4月1日至2016年7月31日的物业官费费用17769.7元，产生违约金4557.38元。合同履行至今，原告持续提供物业管理服务，但被告经多次催收仍不履行自己的缴费义务，故诉来法院请求判如所请。被告大金源公司、刘凤未答辩，也未提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权对证据进行了审查，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月30日，原告（甲方）与被告大金源公司（乙方）就峨眉院子4A号的房屋签订《物业综合管理服务协议》，主要约定：建筑面积为1062.63平方米；物业服务费从2014年7月1日起开始计收；乙方应在签订《物业综合管理服务协议》的同时向甲方支付第一个收费期的物业服务费（从2014年7月1日起至2014年10月30日止），以后开始的物业服务费交付时间为上季末的最后10日内支付；收费标准为按建筑面积每月每平方米5.6元；乙方出租物业的，物业服务费由乙方或乙方协议约定的使用人交纳，同时乙方有义务督促使用人交纳费用，若使用人未结清费用，乙方承担连带清偿责任；乙方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将从拖欠之日起按乙方拖欠费用每日3‰的比例增收滞纳金。原告于2017年3月1日向被告大金源公司邮寄发出书面催收物业服务费的通知，催缴金额为47524.2元（截止2016年12月31日），快递跟踪记录显示由被告大金源公司法定代表人刘凤本人签收。原告向本院提供其诉讼请求物业费本金及滞纳金明细汇总表（共计6页）载明：4-1-101物业面积73.51平方米，物业费本金欠费时间为2016年4月1日至2016年4月30日，2016年5月1日至2016年7月31日，金额为1564.9元；违约金起算日按照2016年4月1日、2016年5月1日，截止日为2016年4月30日、2016年7月31日，违约金金额为365.87元。4-1-102物业面积196.85平方米，物业费本金欠费时间为2016年5月1日至2016年7月31日，金额为3307.2元；违约金起算日按照2016年5月1日，截止日为2016年7月31日，违约金金额为902.87元。4-1-103物业面积117.53平方米，物业费本金欠费时间为2016年4月1日至2016年4月30日，2016年5月1日至2016年7月31日，金额为2632.8元；违约金起算日按照2016年4月1日、2016年5月1日，截止日为2016年4月30日、2016年7月31日，违约金金额为596.33元。4-1-201物业面积371.27平方米，物业费本金欠费时间为2016年5月1日至2016年7月31日，金额为6237.3元；违约金起算日按照2016年5月1日，截止日为2016年7月31日，违约金金额为1702.78元。4-1-202物业面积78.59平方米，物业费本金欠费时间为2016年4月1日至2016年4月30日，2016年5月1日至2016年7月31日，金额为2365.2元；违约金起算日按照2016年4月1日、2016年5月1日，截止日为2016年4月30日、2016年7月31日，违约金金额为535.72元。4-1-301物业面积98.94平方米，物业费本金欠费时间为2016年5月1日至2016年7月31日，金额为1662.3元；违约金起算日按照2016年5月1日，截止日为2016年7月31日，违约金金额为453.81元。原告多次催收未果，遂诉来本院请求判决：1、二被告连带支付物业服务费17769.7元和逾期付款违约金4557.38元，合计22327.08元；2、被告承担本案诉讼费用。另查明，2014年6月26日，被告大金源公司（乙方）与案外人峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司（甲方）签订《峨秀湖文化旅游国际度假区“峨眉院子”租赁合同》，合同约定：甲方同意将峨眉院子项目一期4A号院子的租赁物及相关附属设备设施出租给乙方，房屋建筑面积共计1062.63平方米；乙方应在签订本租赁合同的同时与峨眉院子项目的物业鼓舞公司签订《物业服务协议》，并按《物业服务协议》约定向峨眉院子项目的物业服务公司足额支付物业服务费及各项代收代缴费用。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。现原告公司已经按照合同约定履行了物业综合管理服务，并按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定进行了书面催收，被告大金源公司应依约支付相应的物业管理费。被告刘凤作为被告大金源公司法定代表人，其在《物业综合管理服务协议》上签字是职务行为，代表的是被告大金源公司而非其个人。因此，原告主张被告刘凤对欠缴物业费用承担清偿责任，于法无据，本院不予支持。对于逾期付款违约金，因双方约定按拖欠费用每日3‰的比例增收滞纳金已超过实际损失的30%，故本院依法按照年利率6%的1.3倍确定本案违约金计算标准为每日万分之二。同时，根据合同约定确定起算时间为上季末的最后10日内支付，原告主张的违约起算时间和截止时间符合法律规定和合同约定，由此案涉物业分段计算逾期付款违约金为：4-1-101，2016年4月1日至2016年4月30日2元，2016年5月1日至2016年7月31日22元；4-1-102，2016年5月1日至2016年7月31日60元；4-1-103，2016年4月1日至2016年4月30日4元，2016年5月1日至2016年7月31日36元；4-1-201，2016年5月1日至2016年7月31日114元；4-1-202，2016年4月1日至2016年4月30日3元，2016年5月1日至2016年7月31日32元；4-1-301，2016年5月1日至2016年7月31日30元，违约金合计303元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告成都大金源信息技术有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司支付物业管理费17769.7元、违约金303元，共计18072.7元。二、驳回原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179元，由被告成都大金源信息技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  张玲二〇一七年九月四日书记员  师考附：本案所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。