江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）澄滨民初字第02536号
原告徐金富。
委托代理人黄磊，江苏裕安律师事务所律师。
被告王志金。
委托代理人陈力，江苏江民律师事务所律师。
原告徐金富诉被告王志金房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年11月6日立案受理后，依法由审判员李峰适用简易程序，于2015年12月10日公开开庭审理了本案。原告徐金富的委托代理人黄磊、被告王志金的委托代理人陈力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐金富诉称：原、被告于2011年4月28日签订《房屋租赁协议》，约定王志金向他租赁江阴市丽都城市花园XX整幢XX一层二层房屋及附属设施，租期为2011年6月28日至2014年6月27日。在租赁期间，王志金未经他同意，擅自将房屋转租并由他人使用，导致租赁到期后他无法收回房屋，也没有收到超出租期的房屋租金，使他遭受了损失。协议同时约定违约方需承担年租金30%的违约金。故诉至法院，请求判令（一）、被告赔偿擅自转租房屋给原告造成的损失（损失按年租金标准计算，时间自2014年7月1日起至2015年3月31日止。）；（二）、被告支付违约金72948元。审理中原告徐金富撤回了诉讼请求（二）。
被告王志金辩称：（一）、根据《合同法》第一百一十四条之规定，徐金富无权主张损害赔偿金的同时主张违约金。他未获得徐金富书面同意即转租给苏佩确有违约之处，但他转租的始末以及金军林一直占有使用该房的事实徐金富都是知情的，他将租金全额交予徐金富，并未通过转租赚取租金差价；（二）、合同到期后房屋由金军林实际控制，徐金富有权以所有人身份向金军林行使物上请求权，而他只能依合同要求相对人苏佩承担违约责任。合同期满后，他用尽司法救济手段帮助徐金富收回房屋，因苏佩下落不明，最终无奈撤诉。而徐金富明知他人无权占有房产，却从未主动阻止他人的不法侵害。徐金富未能及时收回房屋是因他人侵权以及自身怠于行使权利两大因素导致的，徐金富应当向侵权人金军林或者次承租人苏佩主张权利；（三）、按原租赁合同约定的租金标准计算损失明显超过了合同届满后的市场价格；（四）对损失计算的起点时间没有异议，对终点时间有异议。
经审理查明：2011年4月28日，出租人（甲方）徐金富与承租人（乙方）王志金签订房屋租赁协议1份，协议主要约定：
1、租赁标的：甲方将其所有的位于江阴市丽都城市花园XX整幢XX一层二层的房屋及附属设施整体出租给乙方经营使用；
2、租金及支付办法：每年租金贰拾肆万叁仟壹佰陆拾元整（税后），乙方在每年的4月28日前给付甲方贰拾肆万叁仟壹佰陆拾元整（税后），在当年的4月28日前给付年租金余额的贰拾肆万叁仟壹佰陆拾元整（税后），此租金在该租赁期间不变动；
3、租赁期限及终止租赁通知：本协议租期为叁年，即从2011年6月28日至2014年6月27日止，如甲方欲提前终止租赁的，应当提前三个月书面通知乙方，租金按期足额支付；在租赁期内欲转租他人的，须征得甲方书面同意；同意后，乙方可与第三方签订租赁协议，但租期不得超过本合同所规定的期限，且承担对第三方的应尽之管理义务；
6、房屋租赁期内，乙方保证并承担下列责任：
（4）乙方将租赁期届满时把房屋交还给甲方，由乙方增设部分及为该租赁房屋进行装璜的，在合同结束时或甲方提前终止合同时，乙方增设部分及为该租赁房屋进行的装璜无偿归甲方所有。
9、违约责任：如任何一方违反本协议的，应向对方支付年租金总额的30%，如违约金不足以弥补其损失的，并可要求赔偿，但一方按本协议第3条终止租赁通知的，可不承担违约责任。
徐金富、王志金于2011年4月28日签订的房屋租赁协议中约定的租期内的租金已结清。
另查明，坐落于丽都城市花园XX号房屋（澄房权证江阴字第××号）登记所有人徐金富、共有人为王月美；坐落于丽都城市花园XX号房屋（澄房权证江阴字第××号）登记所有人王月美、共有人为徐金富。审理中王月美到庭陈述，她同意徐金富与王志金签订关于丽都城市花园XX号、XX号房屋的租赁协议。
再查明，因房屋租赁产生纠纷，2014年8月1日徐金富诉至本院要求王志金（一）、返还租赁的房屋；（二）、王志金支付超出租期部分的房租金；（三）、王志金支付违约金72948元。【案号（2014）澄滨民初字第01482号】
2014年9月1日王志金的委托代理人张栋当庭陈述：2011年10月，王志金与徐金富协商，由苏佩来承租，苏佩也与徐金富进行了协商，但徐金富不同意，2011年10月25日王志金与苏佩签订了房屋租赁居间合同。
2015年5月11日王志金的委托代理人陈力陈述：王志金将诉争租赁物转租给了苏佩，苏佩转租后未实际使用该房屋，该房屋一直由金军林使用。2014年10月，金军林就不再使用该房屋了。但金军林一直保留钥匙，不让徐金富、王志金进入。租赁房屋最迟于2015年4月中下旬就已经腾空。
2015年6月15日，王志金陈述：他租到房子后，一边开店（卖虫草之类的保健品）一边在房子的玻璃门上贴了出租的广告，金军林看到就联系他，在2011年10月25日让苏佩跟他签了转租合同。金军林开始使用租赁物，租金由金军林支付给他，他再将租金转交给徐金富。
2015年6月15日，徐金富陈述：2012年春节他去40幢办事，看见使用者不是王志金，经询问后知道是金军林在使用。王志金转租房子给金军林前，他们三个在一起碰过面。王志金要把房子转租给金军林，根据合同约定王志金没有转租权。他跟金军林说如果要租，要跟他直接签合同，他跟王志金终止合同。但因为王志金租赁他房子后进行了装修，所以王志金主动提出解除合同，他就不必承担装修费用。王志金不愿意主动提出解除租赁，他在王志金未向他提出解除租赁合同的情况下，不能将房子出租给金军林。最后王志金称与金军林合营，他就没权利干涉了。王志金转租给金军林时收取了租赁屋内空调、家电、家具的价款及装修的转让费。转租后，房屋租金仍是王志金交付，他未向金军林要过租金。合同到期后，他短信征询王志金是否要续租，王志金说不租了。他要求王志金返还租赁房屋，王志金让他找金军林，他没有找过金军林。2015年4月他听说金军林已经迁出，金军林搬离时把该拆的东西都拆了，也毁了所有的东西，房子也没有锁。2015年5月1日他在租赁房屋贴了出租广告。（王志金对徐金富的上述陈述无异议。）
以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁协议、房屋租赁居间合同、谈话笔录、工作笔录、（2014）澄滨民初字第1482号案件庭审笔录及当事人庭审陈述等在卷予以佐证。
本案的争议焦点为：（一）、房屋租赁协议履行期限届满后，被告未能返还租赁物应否承担违约责任；（二）、房屋租赁协议履行期限届满后，原告未依所有权人身份向实际使用人主张权利有无过错；（三）、逾期返还租赁物造成的租赁费损失计算标准及期限。
关于房屋租赁协议履行期限届满后，被告未能返还租赁物应否承担违约责任的问题。本院认为，《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。租赁期间届满，租赁双方的权利义务关系即告结束，只要租赁物存在，承租人应当及时向出租人返还租赁物，这是租赁合同中承租人的一项基本义务。房屋租赁协议履行期限届满后，王志金未及时返还租赁物，应承担违约责任。
关于房屋租赁协议履行期限届满后，原告未依所有权人身份向实际使用人主张权利有无过错的问题。本院认为《合同法》第二百三十五条的规定也规范作为出租人时的承租人与次承租人之间的权利义务，次承租人应于房屋租赁关系终止时向承租人返还租赁房屋，再由承租人向出租人返还租赁房屋，次承租人并不承担向出租人直接返还租赁房屋的义务。但是由于房屋租赁关系的存在是承租人占有、使用（包括转租）租赁房屋的合法依据，也是次承租人占有、使用租赁房屋的合法依据依据。如果房屋租赁关系终止，则承租人占有租赁房屋的合法依据就不存在，次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，形成了对出租人所有的租赁房屋的无权占有。出租人既可以基于租赁关系要求承租人返还，也可以基于所有权要求次承租人返还租赁物。2014年8月1日，原告徐金富诉至本院要求被告王志金返还租赁的房屋与法有据，并无不当。故被告王志金辩称原告徐金富未依所有权人身份向实际使用人主张权利有过错的意见，本院不予支持。王志金未及时返还租赁物，应承担支付逾期返还租赁物的租金，偿还违约金或赔偿损失。
关于逾期返还租赁物造成的租赁费损失计算标准及期限。本院认为，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。承租人不及时返还所租房屋的行为属于违约行为，出租人因承租人违约而受到的最直接的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益，出租人徐金富主张按约定的年租金标准计算因逾期返还租赁物产生的租金损失的请求并不违反法律规定，本院予以支持。关于出租人对租赁物的实际控制时间，结合查明的案件事实：金军林于2015年4月腾房迁出。故徐金富主张租金损失自2014年7月1日计算至2015年3月31日并无不当，本院予以支持。
综上，原、被告双方订立的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，该租赁行为应认定为合法有效。合同到期后，被告未按约返还租赁物，应承担逾期返还租赁物的违约责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
王志金应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿徐金富逾期返还租赁物的租金损失（自2014年7月1日起至2015年3月31日止，标准按243160元/年计算）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1973元（徐金富已预交），由王志金负担，于本判决发生法律效力之日起十日内向徐金富支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；帐号：11×××05。
审判员 李峰
二〇一六年二月三日
书记员 潘佳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。