湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第667号
上诉人（原审原告）罗华秀，居民。
委托代理人龚勇（一般代理），湖南省纲维律师事务所律师，执业证号：143011199210588288。
委托代理人蔡潇虹（一般代理），湖南省纲维律师事务所律师，执业证号：14301201211964372。
被上诉人（原审被告）张跃林，农民。
委托代理人全海滨（一般代理），湖南天宇律师事务所律师，执业证号：14312200910935288。
被上诉人（原审被告）陈金沙，农民。
原审第三人陈蓉，居民。
原审第三人陈明，居民。
原审第三人陈梅，居民。
上诉人罗华秀因确认合同无效纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院(2015)沅民一初字第209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月18日公开开庭进行了审理。上诉人罗华秀及其委托代理人龚勇、蔡潇虹，被上诉人张跃林及其委托代理人全海滨到庭参加诉讼，被上诉人陈金沙及原审第三人陈蓉、陈明、陈梅经传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：罗华秀与陈金沙原系夫妻关系，婚后共同生育二个子女陈明（男，1980年9月19日出生）；陈蓉（女，1982年4月16日出生）。在夫妻关系存续期间，双方于1986年12月在沅陵县凉水井集镇修建了一栋二层楼房，用于开设酒楼，并取名为“安泰酒楼”。1994年9月2日，陈金沙为该酒楼办理了国有土地使用证，该使用证上载明：土地使用者陈金沙，地址凉水井镇凉水井村官田垭组，用地面积627m2,其中建筑占地167.7m2。1997年元月22日，罗华秀与陈金沙协议离婚，离婚时双方对共同财产“安泰酒楼”房屋约定由婚生子女陈明、陈蓉所有，并约定陈明、陈蓉未成年之前由陈金沙代管，同时双方还约定债务全部由陈金沙负责偿还。同年5月28日，陈金沙将原“安泰酒楼”予以拆除重建。同年10月5日，罗华秀与陈金沙就拆修原“安泰酒楼”又达成协议，该协议中载明：1、在原安泰酒楼的基础上修建的现安泰酒楼建筑面积160平方米属于陈明、陈蓉所有。2，里面的宾馆加到三层楼，与原安泰酒楼340平方米（建筑面积）相抵，在2000年底前加修好，如到期没有加修，补偿给陈明、陈蓉房屋增值费款60000元整。2001年7月2日陈金沙以原国有土地使用证遗失为由，分别以其名义和“沅陵县安泰食品厂”办理两宗土地共计使用面积为1309.67平方米的国有土地使用证（其中一宗地使用者为沅陵县安泰食品厂，地号为03-03-41，使用权类型为出让，使用权面积为814.67平方米；另一宗土地（安泰酒楼）使用者为陈金沙，地号为03-03-42，土地使用权类型为划拨，使用权面积为595平方米），后因陈金沙欠沅陵县宏源农村信用合作社贷款，2004年10月25日，沅陵县宏源农村信用合作社起诉，要求陈金沙偿还贷款本金103053元及利息16003.93元。2004年10月28日经本院主持调解，双方达成如下协议：一、陈金沙自愿以其座落在沅陵县凉水井镇××层安泰大酒店砖混房屋及其停车场墙柱内侧14×24平方米地产作价119056.93元出让给沅陵县宏源农村信用社；二、陈金沙负责提供相关产权证明，房地产过户费用由沅陵县宏源农村信用社承担；三、陈金沙自愿在2004年11月15日前负责搬出在该处置的财产范围内的日常生活用品。2010年沅陵县宏源农村信用社公开处置该宗地及房屋，案外人陈梅（系陈金沙之妹）知晓后，经与该信用社协商后，陈梅以135000元价格将该宗地产及地上房屋购买，双方并签订了《房屋转让协议书》，该协议书同时约定由购买人陈梅负责办理过户手续，费用由陈梅自理。2011年6月1日，陈梅向国土部门申请办理该宗地及房屋产权变更登记手续，但至今未办妥。2014年5月5日，陈金沙（甲方）与张跃林（乙方）订立《房屋转让协议》，该协议上主要载明：一、甲方将安泰大酒店所有房屋买（应为卖）给乙方，面积四本证权屋次证为准，总造价拟定壹佰万元整。二、付款方式：一期付款为玖拾万元，协议签订后一次性付清。二期付款为拾万元，待相关手续过户后一次性付清，否则不允许破土动工。三、协议签订后，甲方将国土证二本，规划证二本共四本交由乙方。四、乙方在办理相关过户手续所需一切税费由乙方自理，与甲方无关。协议签订的当天，张跃林支付给了陈金沙购房款900000元，同年6月20日罗华秀与陈金沙之子陈明从张跃林处领取了余款100000元。而后，张跃林便对原安泰大酒店的房屋进行拆除重建。同年6月27日，陈金沙（乙方）与案外人陈梅的儿子洪安水（甲方）达成《房屋转让协议书》，该协议书上主要载明：一、甲方同意将坐落在沅陵县凉水井镇安泰大酒店房屋一栋共二层及其停车场墙柱内侧14×24平方米的地产转让给乙方（甲方转让给乙方的地产包括房屋、土地、安泰大酒店所有产权、财产）。二、转让价格为23万元整。该转让款乙方在2014年6月27日已经付给了甲方（通过银行转账支付）。协议签订当日，张跃林还另行支付了陈梅的儿子洪安水房屋及土地补偿款100000元。现罗华秀以张跃林所购买的房屋系罗华秀与陈金沙共同共有的财产，陈金沙未经罗华秀同意便进行出卖的行为违反法律规定，遂诉至本院，要求确认陈金沙、张跃林签订的协议无效并承担本案的诉讼费用。
据此，原审法院认为：本案系一起确认合同无效纠纷。本案的争议焦点是：一、本案涉案的不动产即“安泰大酒店”所有房屋及其余空坪闲地的产权人问题；二、陈金沙与张跃林之间签订的房屋转让协议是否有效。
一、关于本案涉案的房屋及其余空坪闲地的产权人问题。本涉案案的房屋及其空坪闲地的产权取得均系在罗华秀与陈金沙婚姻关系存续期内，涉案房屋虽未办理房屋产权证，但涉案的房屋及其余空坪闲地均办理了国有土地使用证，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物，构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”本涉案的房屋及其余不动产应系罗华秀与陈金沙离婚前的共有财产。罗华秀与陈金沙离婚时，双方虽约定将夫妻共同财产中的“安泰酒楼”房屋由婚生子女第三人陈明、陈蓉所有，但此后该房屋并没有实际交付，且该房屋至今未办理产权变更登记手续，因此双方离婚时将该房屋赠与给其婚生子女的行为并未成立。故第三人陈明、陈蓉主张房屋所有权已转移的理由不能成立，本院不予支持。
2004年10月28日陈金沙通过诉讼程序采取以物抵债的方式将涉案的房屋及不动产抵给了债权人沅陵县宏源农村信用合作社，后该信用社又将上述不动产处分给了陈金沙之妹陈梅，但陈梅至今未办理上述不动产的产权变更登记手续，且陈梅对陈金沙、张跃林之间的买卖行为未提出质疑和主张，同时陈金沙在将涉案不动产卖给张跃林后亦支付给陈梅之子洪安水卖房款230000元，故本案涉案的房屋及其余不动产仍应归罗华秀与陈金沙所共有。
二、关于陈金沙与张跃林之间签订的房屋转让协议的效力问题。首先关于划拨土地上的房屋（安泰大酒店）转让的效力问题，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。由此可见划拨土地上的房屋可以转让，只是需要办理土地出让手续、缴纳土地转让金即可。故罗华秀以房屋转让违反法律禁止性规定的理由不能成立，本院不予支持。
其次本案涉案的房屋及其余不动产归罗华秀与陈金沙所共有，陈金沙的无权处分行为是否影响合同的效力的问题。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，因此出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故罗华秀以陈金沙无权处分要求确认房屋转让协议无效的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述陈金沙与张跃林签订的房屋转让协议系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规有关禁止性规定，应系合法、有效。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第（二）（五）项、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回罗华秀的诉讼请求。案件受理费80元，由罗华秀承担。
宣判后，罗华秀上诉称：原审的重审判决已查清了涉案土地为划拨土地，但适用法律断章取义。重审判决认定争议财产为夫妻共有，但结论又变为可单方处理共有财产，自相矛盾。请求：撤销原判，改判确认两被上诉人签订的房屋转让协议无效。一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。
被上诉人张跃林辩称：陈金沙与张跃林之间的“房屋转让协议”是双方在公平、公正、自愿协商的前提下签订，意思表示真实，陈金沙为房产的合法所有人，且与罗华秀已离婚多年，张跃林在签订协议时已尽到了合理注意义务，房产买卖支付了对价，为善意取得，故该协议合法有效，且履行完毕，应受法律的保护。
《城市房地产法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批”。该规范明显属管理性规范，而非效力性规范。《合同法解释（二）》第十四条明确规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定违反法律法规的强制性规定导致合同无效的情形，是指违反效力性规定，而非管理性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条虽规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”但该解释在《合同法解释（二）》之前出台，故在本案中不应适用。所以上诉人以划拨地未经出让而认为合同无效的理由不能成立。
请求：驳回上诉，维持原判。
原审第三人陈蓉、陈明书面述称：陈蓉、陈明对涉案争议的标的享有权利，为共同共有；陈蓉对陈金沙与张跃林的房屋买卖合同不予追认；张跃林尚未办理产权过户登记，没有取得所有权，不符合物权善意取得的要件，不属善意取得。本案应认定合同无效。
被上诉人陈金沙未作书面答辩，原审第三人陈梅未作书面陈述。
经审理查明：原审法院认定的事实属实，与二审查明的事实一致。二审中，上诉人与被上诉人均未提供新的证据。
本院认为：本案陈金沙转让给张跃林的房地产，虽来源于陈金沙与罗华秀婚姻关系存续期间，但1997年陈金沙与罗华秀离婚后，房产有部分增值，该部分不属夫妻共同财产。
属于罗华秀与陈金沙夫妻共同财产部分，因其离婚时双方虽达成赠与陈蓉与陈明的协议，但并未办理财产过户，故赠与在事实上并未成立。该部分财产仍属罗华秀与陈金沙共有。因其已离婚且未进行分割，由夫妻共同财产变为共有财产。原审第三人陈梅虽因贷款事项参与过该项财产权利的变动，但其现已与陈金沙清结了有关的权利义务，与涉案财产已无关联。
对于罗华秀与陈金沙共有的财产，陈金沙单独转让给张跃林，确属无权处分。但罗华秀与陈金沙已离婚多年，且该项财产不仅登记在陈金沙个人名下，财产权证也是由陈金沙持有，在陈金沙不说明及罗华秀未参与转让的情况下，张跃林不可能知道该项财产系陈金沙与罗华秀共有。同时，张跃林已按照协议支付了合理的对价，在履行协议的过程中并无欺诈、胁迫等情形，故张跃林是善意受让取得物权。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”据此，张跃林受让取得的房地产应受到法律保护。罗华秀的权利被侵害，可以向无处分权人陈金沙主张赔偿权利。
关于陈金沙转让给张跃林的地号03-03-42的595平方米划拨土地使用权，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”规定，划拨土地使用权并非禁止转让，只是转让需经有批准权的人民政府审批。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，该部分土地使用权的转让合同，须经政府批准后才能生效。现双方的转让未经批准，且能否得到政府批准尚未可知，故该部分土地使用权的转让协议的效力待定。但效力待定不等于无效。且依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”而本案关于划拨土地转让的规定，明显属管理性规定，故该转让合同不属违反强制性规定而无效的范围。虽然《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”但该规定出台在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》之前，且与作为上位法的《中华人民共和国城市房地产管理法》有不一致之处，在本案中不应适用。
原审判决认定划拨土地使用权转让已生效也是错误的。该部分的效力属于待定状态。罗华秀以此为由，主张合同无效的理由不能成立，其诉讼请求依法不应予以支持。原审判决在认定合同效力上虽有偏差，但判决驳回罗华秀的诉讼请求的结果是正确的，对该判决结果可以依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元，由上诉人罗华秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 向淑莉
代理审判员 罗雪花
二〇一六年二月十九日
代理书记员 王 维