云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终4013号
上诉人（原审原告）云南恒泰祥工贸有限公司（以下简称恒泰祥公司）。
住所：云南省昆明市广福路八公里处向七路中段。
法定代表人朱世育，董事长。
委托诉讼代理人杨骐，云南滇楚律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）陶荣韩，男，1983年2月1日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人赵航，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人佘映廷，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人恒泰祥公司因与被上诉人陶荣韩房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第5448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审情况：
原告恒泰祥公司诉称：2010年3月9日，恒泰祥公司与陶荣韩签订《房屋租赁合同》，约定恒泰祥公司将坐落于昆明市官渡区小板桥街道办事处中闸村民委员会七甲一组共计1351.60平方米的楼房和厂房出租给陶荣韩使用，租期自2010年4月1日起至2013年3月31日止，第一年租金190000元，第二年租金194630.40元，第三年房屋租金200000元。双方如约履行了合同。2013年3月31日，《房屋租赁合同》到期后，双方口头约定以后每年租金按照第三年的租金每年200000元、在每年的2月底以前支付，其他条款不变，双方未再另行签订书面合同。2013年4月1日至今三年，陶荣韩应向恒泰祥公司支付租金600000元，但陶荣韩仅支付租金375000元，拖欠租金225000元。因此，请求法院判令：陶荣韩支付拖欠的房屋租金225000元、赔偿违约金40000元，合计265000元，本案诉讼费由陶荣韩承担。
被告陶荣韩答辩称：2013年4月1日到2014年的租金是200000元，陶荣韩已付清；因广福学校建设，拆迁陶荣韩租用的房屋，2014年到2015年的租金是175000元，陶荣韩也支付了。剩下的租金也是按照175000元算，后期的租金只应计算到陶荣韩与政府签订拆迁协议之日止，陶荣韩要交给恒泰祥公司，但恒泰祥公司拒收，表示要打完官司再说。
一审判决确认：2010年3月9日，原告恒泰祥公司与被告陶荣韩签订《房屋租赁合同》，约定由恒泰祥公司将坐落于昆明市官渡区小板桥镇中闸村民委员会七甲一组的楼房418.40平方米、厂房933.20平方米出租给陶荣韩使用，租赁期限自2010年4月1日至2013年3月31日，三年租金分别为190000元、194630.40元、200000元。并约定“如遇国家征用、拆迁、政策和不可抗拒的因素等本合同终止，甲方（即恒泰祥公司）除退还余下租金外应配合乙方（即陶荣韩）就拆除冷库经济补偿与政府的拆迁方进行协商经济补偿。属冷库的拆除补偿归乙方所有，乙方应按国家政策的规定执行，不得无理取闹，属厂房、住房、土地的拆迁补偿归甲方所有。”上述合同签订后，陶荣韩在合同项下厂房内部及空地上建盖冷库用于储存野生菌。合同约定租赁期限届满后，经恒泰祥公司同意，陶荣韩继续使用合同项下房屋，但双方未签订书面合同。2013年，因“广福学校建设项目”，上述租赁房屋被部分征用。2014年9月19日，恒泰祥公司收到陶荣韩交付的租金175000元，并向陶荣韩出具摘要内容为“2014年4月1日至2015年3月31日止”的《收据》。2015年4月，昆明市官渡区小板桥街道办事处做出《关于飞虎大道两侧环境综合整治拆除非住宅地上建（构）筑物的通知》，内容为：“飞虎大道新建工程是列入‘3015行动计划’的重点项目，将结合昆明滇池会展中心建设和巫家坝片区开发，建设为双向十车道的城市副中心轴线主干道，预计将于2015年5月底通车。为确保南博会的顺利召开，按区委、区政府的要求须在4月30日前对飞虎大道两侧非住宅地上建（构）筑物进行拆迁拆除并进行环境综合整治，现将有关事项公告如下：一、拆迁范围：四甲社区第七、八居民小组，中闸社区一组、七甲一、二组部分非住宅建（构）筑物；二、接此通知后，请保持现有建（构）筑物和附着物的现状，不得人为擅自加建，要妥善安排好生活及生产经营，做好拆（搬）迁准备；三、近期内，官渡区小板桥街道办事处将按照广福路以南相关项目补偿文件确定的拆迁补偿标准对建（构）筑物、设施进行测算，协商签订《拆迁补偿协议》，请给予支持配合。特此公告。”本案争议租赁房屋被列入上述通知拆迁拆除范围。2015年4月30日，陶荣韩（被迁拆迁人）与昆明市官渡区小板桥街道办事处（拆迁人）签订《官渡区文化生态新城项目非住宅建（构）筑物拆迁补偿协议书》，约定在由拆迁人做货币补偿的情况下，陶荣韩将冷库3座交由拆迁人拆除。其后，陶荣韩与昆明昱诚源房屋拆迁有限公司南部文化生态新城项目部签订《“官渡文化生态新城项目”房屋移交确认单》，明确将冷库移交昆明昱诚源房屋拆迁有限公司南部文化生态新城项目部。2015年9月23日，昆明昱诚源房屋拆迁有限公司针对上述陶荣韩移交冷库实施拆除行为时，拆除了冷库以外的部分本案争议租赁房屋。为此，恒泰祥公司报警阻止昆明昱诚源房屋拆迁有限公司实施拆除行为。庭审中，恒泰祥公司主张其出租陶荣韩使用的涉案房屋系根据“昆明市831政策”取得土地使用权用地上建盖房屋，房屋建设未取得规划许可但接受了国土资源局的行政处罚。
根据上述确认事实，一审判决认为：双方所签《房屋租赁合同》已实际履行，该合同租赁期限届满后，陶荣韩继续租用合同项下房屋，但双方未签订书面合同，现双方对租金标准产生争议，恒泰限公司主张按年租金200000元计算，陶荣韩则主张部分租赁房屋因被征用拆除，2013年4月1日至2014年3月31日期间的年租金为200000元，2014年4月1日起的年租金为175000元。由于双方在庭审中均确认租赁房屋确存在被部分征用拆除的情形，即租赁房屋发生过部分变更，在租赁房屋面积实际减少的情况下，陶荣韩主张双方对租金计付标准做过相应变更约定符合生活常理。同时，从恒泰祥公司于2014年9月19日出具的租金《收据》来说，所记载收款事项明确了计收租金的期间，且无“欠付事项”的备注或说明，亦可合理印证陶荣韩关于租金变更的主张。因此，一审法院认定双方达成房屋租赁2014年4月1日后的租金标准为175000元/年的合意，故恒泰祥公司要求按200000元/年的标准计收租金的请求不成立，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，恒泰祥自认租赁房屋的建设未取得建设工程规划许可，即便租赁房屋系在恒泰祥公司取得建设用地使用权的土地上建设，并就相应建设行为接受过行政处罚，但不改变建设行为缺乏建设规划许可这一客观事实，故双方所签《房屋租赁合同》及之后达成的口头租赁合同应为无效。在陶荣韩已实际占有使用租赁房屋的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，陶荣韩应参照合同约定租金标准承担占有使用房屋期间的使用费。对于2015年3月31日前房屋占有使用费，陶荣韩已实际履行完毕；对于2015年4月1日之后房屋占有使用费，陶荣韩于2015年4月30日与昆明市官渡区小板桥街道办事处签订《官渡区文化生态新城项目非住宅建（构）筑物拆迁补偿协议书》，并在其后将所使用房屋移交昆明昱诚源房屋拆迁有限公司，客观上基于拆迁事由未再继续使用租赁房屋，故陶荣韩应支付恒泰祥公司的占有使用费只须至可确定的搬迁之日止；就陶荣韩实际搬离租赁房屋的时间，陶荣韩在庭审中确认未与恒泰祥公司办理过交接手续，同时主张其于2015年5月30日前将租赁房屋腾空后与昆明昱诚源房屋拆迁有限公司签订房屋移交确认单，在与本案合并审理案件中，昆明昱诚源房屋拆迁有限公司主张陶荣韩在租赁房屋后于2015年7月左右与其签订房屋移交确认单，鉴于陶荣韩就其主张的搬迁时间未提供相应证据证明，且未与合同相对方先行办理交接或移交手续，故对其搬离或终止使用租赁房屋的时间，一审法院按昆明昱诚源房屋拆迁有限公司主张时间酌情确认为2015年6月末；因此，一审法院确认陶荣韩尚应承担自2015年4月1日起至2015年6月30日止的房屋占有使用费，具体为43750元（175000元÷12×3）。进而，对于恒泰祥公司要求陶荣韩支付租金的请求，基于租金请求与房屋占有使用费具有同质性，一审法院按陶荣韩应承担的上述金额予以支持。对于恒泰祥公司要求陶荣韩持续计付租金以及承担违约金的请求，因与涉案合同效力认定及陶荣韩客观使用房屋情形相悖，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、由被告陶荣韩于本判决生效后十日内支付原告云南恒泰祥工贸有限公司房屋占有使用费43750元；二、原告云南恒泰祥工贸有限公司的其他诉讼请求不予支持。
宣判后，上诉人恒泰祥公司不服原审判决，向本院提起上诉，称：1、双方所签《房屋租赁合同》到期后，被上诉人要求继续承租，上诉人同意后双方继续按原租赁合同标准进行履行，未再另行签订书面合同，而原租赁合同的租金标准就是20万元/年，在物价上涨的情况下，租金不可能不增反降，且租赁房屋被征用拆除的仅是很小的一部分，并未实质影响被上诉人对租赁房屋的使用，至于上诉人出具的2014年9月19日《收据》，仅能证明上诉人收到被上诉人的租金为17.5万元，并不能证明被上诉人已经足额支付了租金，故根据我国《合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案租赁房屋的租金标准应为20万元/年。2、被上诉人搬离或终止占有使用租赁房屋的时间点应是其将冷库设备全部拆除搬离并将租赁房屋恢复原状返还给上诉人之日，但被上诉人至今未将租赁房屋腾还上诉人，且昆明昱诚源房屋拆迁有限公司于2015年9月23日才到租赁房屋拆除被上诉人的冷库设备，因上诉人报警阻止，被上诉人的冷库至今未拆除，即被上诉人的冷库还占用着上诉人的租赁房屋，故根据我国《合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，上诉人要求被上诉人支付2015年4月1日至2016年3月31日的租金有事实和法律依据。综上，请求二审法院判令：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人偿付拖欠的房屋租金225000元，赔偿违约金40000元，共计265000元；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人陶荣韩答辩称：1、双方租赁合同因上诉人出租的房屋没有建设规划许可手续，系无效合同，上诉人要求按照租赁合同的约定支付租金和违约金无法律依据。2、上诉人出具的2014年9月19日《收据》已经明确租金期间，证明2014年至2015年度的租金已经支付完毕。综上，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的法律事实与一审判决确认的法律事实一致，本院依法予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、双方原租赁合同期限届满后所继续履行的租赁合同法律关系的租金标准是多少？2、陶荣韩应向恒泰祥公司支付房屋占有使用费的期间和金额是多少。
本院认为：恒泰祥公司与陶荣韩签订的《房屋租赁合同》以及该合同租赁期限届满后所继续履行的租赁合同法律关系，因作为出租人的恒泰祥公司租赁的案涉房屋至今尚未取得建设工程规划许可证并获得房屋所有权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，依法应当归于无效。但是，陶荣韩已经实际占有使用了案涉房屋，恒泰祥公司要求按照合同约定的租金标准支付房屋租金，其请求的租金从性质上看即为房屋占有使用费，符合上述司法解释第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，故恒泰祥公司有权向陶荣韩行使租金支付请求权。
首先，关于双方原租赁合同期限届满后所继续履行的租赁合同法律关系的租金标准是多少的问题。根据本案查明的法律事实，恒泰祥公司与陶荣韩所签《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满且双方已实际履行完毕后，作为承租人的陶荣韩仍然继续租赁使用案涉房屋，作为出租人的恒泰祥公司亦同意陶荣韩占有使用案涉房屋并收取了部分租金，但双方当事人并未就该新的租赁关系签订书面合同，根据我国《合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，恒泰祥公司与陶荣韩所签原租赁合同仍继续有效，除了租赁期限为不定期租赁外，双方仍应按原租赁合同的约定履行各自的义务，即恒泰祥公司交付原租赁合同约定的案涉房屋给陶荣韩占有、使用，陶荣韩交付原租赁合同约定的租金给恒泰祥公司。恒泰祥公司主张应按原租赁合同约定的第三年租金标准计算从2013年至今的租金，即年租金为20万元/年；陶荣韩则主张2013年至2014年的租金为20万元/年，2014年起的租金为17.5万元/年。由此可见，在双方的不定期租赁合同关系按原租赁合同的租金标准即20万元/年履行了一年（2013年4月1日至2014年3月31日）后，陶荣韩主张双方对原租金标准20万元/年进行了调整，恒泰祥公司对此不予认可，在双方没有书面合同加以明确约定的情况下，主张租金调整的陶荣韩就其该主张负有举证证明责任。但是，陶荣韩除了陈述因案涉房屋在2013年被部分征用拆除而调整租金外，并未能提交其他确实有效的证据加以佐证，而恒泰祥公司提交的“收据”，虽然载明其收到陶荣韩支付2014年4月1日至2015年3月31日止的租金17.5万元，但并不能据此证明陶荣韩已经将该年度的租金支付完毕，且从证据外观和性质上看，该“收据”证明的是恒泰祥公司已经收取租金的金额和时间，并不能因恒泰祥公司未在该“收据”上注明“欠付事项”的备注或说明来印证陶荣韩租金调整的主张，故陶荣韩并未能就其主张的租金调整完成举证证明责任，其提出租金已从原来的20万元/年调整到17.5万元/年的主张不成立，一审判决对此认定不当，本院予以纠正。进而，恒泰祥公司主张租金标准仍应按原租赁合同约定的20万元/年计收的上诉诉求，有事实和法律依据，也有双方实际履行行为印证，本院予以支持。
其次，关于陶荣韩应向恒泰祥公司支付房屋占有使用费的期间和金额是多少的问题。双方原租赁合同约定“如遇国家征用、拆迁、政策和不可抗拒的因素等本合同终止”，而根据本案查明的法律事实，案涉房屋属于政府拆迁范围，陶荣韩与昆明市官渡区小板桥街道办事处于2015年4月30日签订了《官渡区文化生态新城项目非住宅建（构）筑物拆迁补偿协议书》，后陶荣韩与昆明昱诚源房屋拆迁有限公司南部文化生态新城项目部签订《“官渡文化生态新城项目”房屋移交确认单》，将冷库移交昆明昱诚源房屋拆迁有限公司南部文化生态新城项目部，故双方的不定期租赁合同关系已因案涉房屋被拆迁且陶荣韩将案涉房屋交付给拆迁人而终止。由于该移交确认单上并未签署时间，一审判决根据与本案并案审理的另案当事人即拆迁人昆明昱诚源房屋拆迁有限公司的陈述，酌情认定陶荣韩将案涉房屋交付给拆迁人昆明昱诚源房屋拆迁有限公司的时间为2015年6月末并无不当，故恒泰祥公司主张陶荣韩至今未将案涉房屋交还给其，陶荣韩应向其支付至2016年3月31日止的租金的上诉理由不成立，本院不予支持。因此，基于本院前述分析评判理由，陶荣韩应付的租金标准为20万元/年，而2014年4月1日至2015年3月31日的房屋占有使用费陶荣韩仅支付了17.5万元，尚欠2.5万元；2015年4月1日至2015年6月30日的应付房屋占有使用费为5万元（20万元/年÷12个月×3个月），故陶荣韩还应向恒泰祥公司支付的房屋占有使用费为7.5万元。至于恒泰祥公司主张的违约金，因导致双方不定期租赁合同终止是不可归责于双方当事人的原因即政府拆迁行为，且双方租赁合同的无效性，故恒泰祥公司的该项上诉诉求不成立，本院不予支持。
综上所述，恒泰祥公司的部分上诉请求成立，本院予以支持；而一审判决对本案处理部分不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及第一百一十八条之规定，判决如下：
一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第5448号民事判决；
二、由被上诉人陶荣韩于本判决生效之日起十日内向上诉人云南恒泰祥工贸有限公司支付房屋占有使用费人民币75000元；
三、驳回上诉人云南恒泰祥工贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费人民币10550元，由上诉人云南恒泰祥工贸有限公司负担人民币7385元，由被上诉人陶荣韩负担人民币3165元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 郑会利
审判员 符圆圆
审判员 邓林春
二〇一六年十一月二十五日
书记员 寸杨杰