天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民四终字第0191号
上诉人（原审被告）陈宝华，无职业。
委托代理人李晓伶，天津精诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市益商鞋帽针纺批发有限公司，住所地天津市红桥区估衣街44号。
法定代表人张坚实，总经理。
委托代理人刘长江，该公司法律顾问。
上诉人陈宝华因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2014）红民初字第3084号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈宝华及其委托代理人李晓伶，被上诉人天津市益商鞋帽针纺批发有限公司的委托代理人刘长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告陈宝华于2003年与案外人天津市益商鞋帽针纺批发中心建立房屋租赁合同关系，约定批发中心将其所有坐落天津市红桥区估衣街44号房屋内面积350平方米出租给被告作为经营使用。双方每年签订一次租赁合同，最后一次合同约定年租金55000元，同时合同第八条约定：“本协议期限自2012年8月1日起至2012年12月30日止，协议期满后，甲方收回房屋，乙方应按期返还。乙方如续租，应在协议期满前一个月提出，经双方同意重新签订协议。”被告实际使用的房屋面积约为600平方米（上、下两层），经营大众浴池，并于2004年在诉争房屋西侧自建房屋约100平方米。租赁期限内被告未拖欠租金，租期届满后，双方未再续签新的租赁合同，被告亦未再向天津市益商鞋帽针纺批发中心交纳房屋租金。
2013年10月29日，案外人张坚实、范声平作为受让方在天津产权交易中心通过竞拍方式从转让方天津市百货公司购买天津市益商鞋帽针纺批发中心100%股权，并于2013年12月27日变更企业名称为天津市益商鞋帽针纺批发有限公司。2014年2月25日，原告取得诉争房屋所有权证。5月30日，原告在《今晚报》刊登腾房通知一则，要求被告见此通知后七日内腾空房屋交付原告。目前被告仍占用诉争房屋，但已停止经营。现原告诉至一审法院要求被告腾房，并按原租赁合同标准支付自2014年2月26日至实际腾房之日止的房屋使用费，同时将其自建房屋拆除恢复原状，原告自愿补偿被告10000元，本案诉讼费由被告承担。庭审中，被告不同意原告的全部诉讼请求。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述及产权证复印件、《租赁协议》复印件、腾房通知等在案佐证。
一审法院认为，被告陈宝华与天津市益商鞋帽针纺批发中心签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定租赁期限至2012年12月30日止，到期后双方未再续签新的租赁合同，被告亦未再交纳租金，双方租赁合同终止。庭审中被告抗辩提出天津市益商鞋帽针纺批发中心曾经口头承诺双方建立永久租赁关系，原告行为侵犯其优先购买权。根据合同法的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，即使天津市益商鞋帽针纺批发中心对租期有过承诺，也不符合法律规定，仍应当以书面合同约定的租期为准，租赁合同至2012年12月30日已经到期终止，故被告的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。在被告对诉争房已不享有承租权的情况下，构成对其承租人优先购买权的侵害亦无从谈起。原告取得诉争房屋所有权后未与被告建立房屋租赁关系，且于2014年5月30日通过报纸刊登了腾房通知，但被告目前仍占用诉争房屋侵犯了原告的合法权益，现原告起诉要求被告将诉争房屋腾空交付原告，并保持房屋设施完好无损，符合法律规定，一审法院予以支持。租赁合同终止后，被告继续使用诉争房屋理应向原告交付房屋使用费，原告主张被告按原租金标准每日151元向原告支付自2014年2月26日起至腾房之日止的房屋使用费，合理合法，一审法院予以支持。被告在该房屋院内空地进行了扩建，但并未办理合法建设手续，也无证据证明取得了原出租人的同意，现原告要求被告将该部分扩建的房屋拆除，恢复原状，符合司法解释的规定，一审法院予以支持。庭审中原告明确表示愿意补偿被告10000元，一审法院照准。至于被告提出要求原告赔偿500万元的请求，无事实依据和法律依据，一审法院不予采纳。综上，一审法院经调解不成，判决如下：一、被告陈宝华于本判决生效之日起十五日内将坐落天津市红桥区估衣街44号房屋内600平方米由被告占用的地方（上、下两层）腾空交付原告天津市益商鞋帽针纺批发有限公司，逾期不腾，可由原告天津市益商鞋帽针纺批发有限公司在天津市外环线内代为租赁仓储用房一间，作为腾房去处，所需费用由原告垫付，由被告承担；二、被告陈宝华按每日151元的标准给付原告天津市益商鞋帽针纺批发有限公司自2014年2月26日起至腾房之日止的房屋使用费；三、被告陈宝华于本判决生效之日起十五日内将其在天津市红桥区估衣街44号房屋院内扩建的房屋自行拆除，恢复原状；四、本判决第一项履行完毕后十五日内原告天津市益商鞋帽针纺批发有限公司一次性给付被告陈宝华经济补偿10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费258元，减半收取129元，由被告陈宝华负担。
一审法院判决后，上诉人陈宝华不服一审判决，上诉来院。上诉人陈宝华诉称，原审认定陈宝华与天津市益商鞋帽针纺批发中心的租赁合同于2012年12月31日到期，故双方租赁关系终止是错误的。2013年1月-11月，天津市益商鞋帽针纺批发中心将股权、资产转让给被上诉人前，天津市益商鞋帽针纺批发中心一直同意陈宝华在房屋内继续租赁，双方形成事实租赁关系，所以陈宝华与天津市益商鞋帽针纺批发中心的租赁关系一直持续到2013年11月，鉴于我们与原房东的租赁关系持续到2013年11月，2013年10月29日天津市益商鞋帽针纺批发中心将股权和资产拍卖给被上诉人这种行为侵害了陈宝华作为承租人的优先购买权，合同法第230条有相关的法律规定。陈宝华承租的是国有资产的房屋，国有企业资产法第54条有相关的规定，即使陈宝华不行使优先购买权，天津市益商鞋帽针纺批发中心也应将此行为告知陈宝华，陈宝华是否有资格应有相关部门审查，不应越过这个程序。天津市益商鞋帽针纺批发中心进行的挂牌交易在网上进行了公示但不能代表通知了陈宝华，可以通过直接便捷的方式通知陈宝华，通过网上通知就等于没有通知陈宝华，侵害了陈宝华的权益，被上诉人通过拍卖的形式取得的房屋所有权程序上是违法的，被上诉人以此主张陈宝华腾房不应得到法院的支持。请求1、依法撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人天津市益商鞋帽针纺批发有限公司辩称不同意上诉人的上诉请求，原审判决中对陈宝华提出的理由和事实都做出了明确的答复，原审法院作出的判决是事实清楚、证据充分的，被上诉人已经履行了优先购买权的告知义务，被上诉人取得的100%的股权是通过合法手段取得的，不存在任何的争议，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回陈宝华的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，一审人民法院认定事实无误，本院予以确认。双方当事人均未提供新的证据。
案经本院调解，双方未能达成一致意见。
本院认为，上诉人陈宝华与原天津市益商鞋帽针纺批发中心签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按租赁合同的具体约定严格履行各自义务。其中该合同具体约定“八、本协议期限自2012年8月1日起至2012年12月30日止、协议期满后，甲方收回房屋，乙方应按期返还，乙方如续租，应在协议期满前一个月提出，经双方同意重新签订协议。”但是在该租赁合同期满之后，双方并未重新签订租赁合同。对此上诉人陈宝华主张“天津市益商鞋帽针纺批发中心将股权、资产转让给被上诉人前，天津市益商鞋帽针纺批发中心一直同意陈宝华在房屋内继续租赁，双方形成的事实租赁关系”，而事实上，上诉人陈宝华未向天津市益商鞋帽针纺批发中心交纳房屋租金，天津市益商鞋帽针纺批发中心也未向上诉人陈宝华收取租金，因此双方在2012年12月30日之后并未就诉争房屋的租赁达成合意，故上诉人陈宝华该上诉主张并不成立；在上诉人陈宝华不享有承租权的情况下，也无法构成对作为承租人享有的优先购买权的侵害。
被上诉人天津市益商鞋帽针纺批发有限公司通过天津产权交易中心竞买取得了原天津市益商鞋帽针纺批发中心100%的股权，并于2014年2月25日取得诉争房屋的产权证书，被上诉人天津市益商鞋帽针纺批发有限公司系本案诉争房屋的合法权利人，上诉人在房屋租赁合同到期后仍占用该房屋，于法无据，且被上诉人已经通过在《今晚报》上刊登腾房通知的方式告知上诉人腾房，故上诉人应当腾空诉争房屋并交还给被上诉人；关于房屋使用费一节，一审法院判决上诉人按原租金标准每日151元向被上诉人支付自2014年2月26日起至腾房之日止的房屋使用费，合理合法，并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人陈宝华上诉请求证据不足，理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费819元，由上诉人陈宝华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
代理审判员 刘雪峰
代理审判员 谢 宏
二〇一五年三月三日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……