福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）荔民初字第2453号
原告高志烟，女，1971年9月8日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市城厢区。
委托代理人潘励凡，福建聚华律师事务所律师。
被告莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区丰美路。
委托代理人蔡德火，福建壶兰律师事务所律师。
委托代理人李萍，福建壶兰律师事务所实习律师。
原告高志烟因与被告莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司（以下简称延寿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年5月22日立案受理后，依法组成合议庭于2013年7月31日公开开庭进行了第一次审理，原告高志烟的委托代理人潘励凡，被告延寿公司的委托代理人蔡德火到庭参加诉讼；于2014年4月11日公开开庭进行了第二次审理，原告高志烟的委托代理人潘励凡、被告延寿公司的委托代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高志烟诉称：2009年4月5日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告以348157元的价格购买位于荔城区镇海街道延寿大厦第2幢B单元1203号房，同时合同约定：“出卖人应当在2009年10月1日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用”；“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依约向被告交付全部购房款，被告也将约定的商品房交付给原告使用。但直至起诉之日，因被告原因，原告尚未取得房屋权属证书。原告认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同应当受到法律的保护。根据双方的约定，被告应在2010年1月1日之前为原告办理相关登记手续并取得房屋权属证书，在至今未能取得房屋权属证书的情况下，被告应按约定的标准即每日34.8157元向原告支付违约金，直至原告取得房屋权属证书之日止。请求判令：1、被告立即办理位于荔城区镇海街道延寿大厦第2幢B单元1203号房的房屋权属证书的登记手续；2、被告支付给原告因未能按时取得房屋权属证书的约定违约金人民币42440元，并自起诉之日起继续按每日34.8157元的标准计算违约金直至原告取得房屋权属证书之日止；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告延寿公司未作书面答辩，在庭审中辩称：一、原告请求立即办理房屋权属证书的登记手续不能成立。二、原告要求被告支付原告因未能按时取得房屋权属证书的约定违约金没有事实和法律依据。（一）对合同条款的说明。（二）对办证过程的说明。1、办证程序。2、涉案房产延寿大厦的办证过程。（三）原告要求被告承担违约责任缺乏依据。三、办证延误没有给原告造成经济损失，合同约定的违约金明显不合理，应当变更。四、原告要求被告承担违约金的诉讼请求还存在下列问题：1.超过诉讼时效。2.原告对违约金的计算错误。五、原告没有按期交付购房款，存在违约行为，给被告造成经济损失，被告保留对原告违约行为另行起诉的权利。综上，由于延寿大厦的办证迟延是客观原因造成的，与被告无关，所以原告要求被告承担违约责任没有依据，且原告起诉也超过诉讼时效，所以原告诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告延寿公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海街道地块的土地使用权［国有土地使用权证号为莆国用（2003）第C26818号］。经批准，被告延寿公司在该地块上建设商品房，名称为延寿大厦，建设工程规划许可证号为莆规荔建2007-102，施工许可证号为荔建管证（2007）066号，商品房预售许可证号为（2008）莆房许字第50号。
2009年4月5日，原告高志烟与被告延寿公司订立《商品房买卖合同》一份，约定原告以总价款人民币348157元向被告购买延寿大厦第2幢B单元1203号商品房一套，被告应在2009年10月1日前向原告交付经验收合格的商品房。该合同第十四条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按／%利率付给利息，同时按已付款的／%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。同年4月5日，原、被告签订合同补充协议，即附件六。该补充协议第二条约定：“产权登记的补充约定出卖人代买受人办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》时，买受人必须提供相关证件和材料或需买受人签章，买受人应在收到出卖人通知期限内积极给予配合，有关办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》的一切税费按国家规定由买受人进行承担。合同中第十五条关于产权登记约定的房地产权属证书《房屋所有权证》。买受人购买车位的，其车位的相关证件及手续按有关部门的规定办理；若可办证，出卖人可协助买受人办理，费用按国家规定标准由买受人进行承担”。2009年4月13日，被告出具给原告交付该商品房购房款人民币148157元的销售不动产统一发票。2009年12月23日，延寿大厦竣工验收。2010年1月29日，被告出具给原告交付该商品房购房款人民币200000元的销售不动产统一发票。2010年1月29日，莆田市城厢区大嘉物业管理有限公司通知原告讼争房屋具备入伙条件，原告接收了讼争的商品房。原告曾于2013年5月6日向本院提起诉讼，后因未在法定期限内交纳案件受理费，本院按撤诉处理。案经本院主持调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。
另查，2010年7月22日，莆田市城乡规划局向被告发出整改意见通知书，认为被告申请办理延寿大厦《建设工程规划许可证》副本换正本事项，该项目未按规划审批要求进行建设，存在主要问题为：1、屋顶构架部分围合；2、地面硬化、绿化未完成；3、北侧原规划为机动车位，现违规建设配电房、管理用房及车库，且部分建筑占地超出用地红线范围。
2012年7月20日莆田市荔城区人民政府向莆田市城乡规划局发出荔政函（2012）160号《关于商请解决延寿大厦配电房问题的函》称：莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司开发建设的“延寿大厦”工程于2007年5月1日动工，当时因周边的信辉豪园、莆田市凯祥电脑织唛有限公司、信辉物业3家单位的3台变压器及3支高压电杆横穿该公司“延寿大厦”规划总平土地内，后经几家公司多次协调，最后商定申请电业局暂时迁移变压器及3支高压电杆，待“延寿大厦”工程竣工后，几家公司并连接入延寿房地产开发有限公司配电室共同使用，作为公共设施配电室。2007年8月15日，延寿房地产开发有限公司向电业部门申请验收，电业局审查后提出该配电室设计在“延寿大厦”二层、总体空间及高度不够，造成配电室竣工而设备无法安装，要求延寿房地产开发有限公司另行选址建设独立的配电室。经综合考量及多次协调，最后该公司将独立配电室建设在“延寿大厦”总平红线外北侧几十平方米的边角地上。因该配电房建设在总平红线外，造成该公司的建设工程规划许可证换证工作至今尚未办理。鉴于当时特定环境，且该配电室为几家单位公共使用，本着特事特办的原则，商请贵局给予该公司办理建设工程规划许可证副本换正本工作。
2012年9月18日莆田市城市基本建设档案馆莆市建档验（2012）053号《莆田市城市基本建设档案馆关于荔城区延寿房地产开发有限公司延寿大厦1#、2#楼工程档案验收的报告》告知被告报送工程档案验收的材料缺少环保验收监测表、排水许可申请表等两项文字材料。2012年9月24日莆田市环境卫生管理处对延寿大厦环境卫生设施进行验收。2012年10月8日延寿大厦通过排水许可初审意见。2013年7月2日莆田市房地产测绘队对延寿大厦作出房屋建筑面积测绘报告。被告于2013年7月17日向莆田市建设局提出办理延寿大厦的商品房初始登记行政许可申请，于2013年8月20日办理完毕。
上述事实，有原、被告陈述及原告提供的商品房买卖合同一份、销售不动产统一发票两份、业主房屋接收书一份，被告延寿公司提供的莆田市电业局《反馈意见》、工程竣工验收备案表、莆田市城乡规划局莆规荔（2010）56号整改意见通知书、莆田市荔城区人民政府荔政函（2012）160号《关于商请解决延寿大厦配电房问题的函》、建设工程规划许可证、莆市建档验（2012）053号《莆田市城市基本建设档案馆关于荔城区延寿房地产开发有限公司延寿大厦1#、2#楼工程档案验收的报告》、《延寿大厦环境卫生设施验收结果》、《排水许可初审意见书》等证据在案为凭，经庭审质证及本院审查，予以认定。
本院认为：原告高志烟与被告延寿公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。2007年8月15日，电业部门告知被告需设立独立配电室，然而被告却并未依法向规划部门申请变更《建设工程规划许可证》，后被告将独立配电室建设在“延寿大厦”外北侧几十平方米的边角地上，该独立配电室在总平红线外。被告违反规划审批要求进行建设的行为，导致被告开发的延寿大厦《建设工程规划许可证》副本无法换正本，主要的责任在于被告。2012年7月在莆田市荔城区人民政府的协调下，莆田市城乡规划局为延寿大厦的《建设工程规划许可证》办理了副本换正本事项。现被告称因规划部门未及时办理副本换正本事项，系由于政府的客观原因，被告没有过错不能成立。被告于2010年1月29日交付讼争房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告应于2010年3月30日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在2010年4月30日前为原告取得房屋权属证书，故被告逾期为原告办理《房屋所有权证》，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因为被告已经存在迟延履行的情况，故即使莆田市房地产测绘队延期完成测绘工作，也不能免除被告在测绘队超时办结期间的违约责任。因双方在《合同补充协议》中第二条第二款中约定《商品房买卖合同》中关于产权登记约定的房地产权属证书为《房屋所有权证》，故双方关于违约责任的约定也仅针对于办理《房屋所有权证》。双方在合同中并未约定被告负有将《房屋所有权证》交付给原告的义务，且原告在原审诉讼中亦是请求违约金计至房地产权属证书办理完毕之日止，故逾期办证的违约金应计算至讼争房产的《房屋所有权证》办理登记至原告名下之日止。被告辩称原告请求支付违约金的债权请求权已超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的方式为违约金。逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权保护范畴，故应适用民法通则关于诉讼时效的规定。因原、被告双方没有约定违约金的支付期限，本案的诉讼时效应从被告应承担逾期办证违约责任之日（2010年5月29日）起算，原告曾于2013年5月6日向本院提起诉讼，故其要求2011年5月6日之前的按日计付逾期办理房屋权属证书的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。原告合理的请求部分本院予以支持，不合理的请求部分本院予以驳回。被告主张原告未全部付清购房款，但原告提供的发票可证实原告已付清合同约定的购房款人民币348157元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司应在本判决生效之日起一个月内为原告高志烟办理位于莆田市荔城区延寿大厦第2幢B单元1203号商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》的登记手续；原告高志烟应予以必要的配合及承担办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的相关税费；
二、被告莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司应在本判决生效之日起一个月内支付原告高志烟自二〇一一年五月六日起至《房屋所有权证》办理登记至原告名下之日止以人民币三十四万八千一百五十七元为基数，按日万分之一计算的逾期办理房屋权属证书的违约金；若未在上述期限内取得《房屋所有权证》，违约金顺延计算至实际取得之日止；
三、驳回原告高志烟的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币861元，由原告高志烟负担345元，由被告莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司负担516元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 黄元招
人民陪审员 许 敏
人民陪审员 郭益娴
二〇一四年五月八日
书 记 员 蔡晶晶
附本案相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。