河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保民四终字第136号
上诉人（原审被告）吴彦军，农民。
委托代理人王玉青，河北三和时代律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李荣兰。
委托代理人吕英涛，河北世纪三和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄占正。
委托代理人吕英涛，河北世纪三和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张俊烟。
被上诉人（原审被告）薛振海，
委托代理人张俊烟，系薛振海之妻。
上诉人吴彦军因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2014）定民初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴彦军及委托代理人王玉青，被上诉人李荣兰、被上诉人黄占正及二人的委托代理人吕英涛，被上诉人张俊烟到庭参加诉讼。被上诉人薛振海未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，李荣兰和黄占正系夫妻；张俊烟和薛振海系夫妻；吴彦军系张俊烟、薛振海的女婿，吴彦军与前妻薛荣琴于2002年离婚。1989年，张俊烟、薛振海用自己的轿车与杨兰生位于定州市回民街水利局家属楼北楼3单元402室单元楼房一套以互换方式购买了上诉房屋，买房后，张俊烟、薛振海让杨兰生于1991年10月18日办理了过户手续，过户时杨兰生按张俊烟的要求将购买的房屋登记到吴彦军名下，产权证号为022695，吴彦军不知道购买房屋一事，也未参与办理过户手续，在与薛荣琴离婚时也未提及本案讼争房屋为夫妻共同财产。
1992年9月1日，黄占正与薛振海订立书面房屋买卖协议，约定黄占正购买薛振海位于定州市回民街水利局家属楼北楼3单元402室的单元楼房，由李荣兰和薛振海作为买方和卖方、介绍人康同庆作为证明人在协议上签名按手印，协议未约定过户时间。李荣兰夫妇给付薛振海夫妇房款后，薛振海夫妇将房屋登记为吴彦军的房产证交付给了李荣兰夫妇。此后，李荣兰夫妇对购买房屋装修并居住至今，已有22年，李荣兰夫妇入住后一直未办理过户手续。
2××3年春，李荣兰夫妇找到薛振海夫妇要求办理过户手续，因房屋登记在吴彦军名下，薛振海夫妇让李荣兰夫妇找吴彦军协助办理，李荣兰夫妇通过苏泉村薛广欣、薛新国一起到吴彦军家与其协商协助办理过户手续事宜，薛新国将李荣兰夫妇持有的房产证交给吴彦军查看后，吴彦军以去村委会开介绍信为由离开，后经薛新国等人几次索要，吴彦军拒绝返还李荣兰夫妇房产证，并找到张俊烟，让张俊烟为其作证是他出钱购买的房屋，遭到张俊烟拒绝。后吴彦军写了一份声称房屋归他所有，限期让李荣兰家搬出本案房屋的告示，张贴在李荣兰对门齐树杰家门上，吴彦军得知错贴后才将告示贴在了李荣兰家门口。2××3年夏，吴彦军以张俊烟无权处分房屋为由，向原审法院对李荣兰、张俊烟提起诉讼，请求确认李荣兰与张俊烟的房屋买卖合同无效，让李荣兰返还房屋。原审法院作出（2××3）定民初字第1799号民事裁定书，驳回了吴彦军的起诉。裁定书送达后，吴彦军未提起上诉，该裁定书已生效。
此后，李荣兰夫妇向原审法院提起了诉讼，请求确认本案争议房屋的权属，并请求吴彦军协助办理过户手续。诉讼中，原审法院询问吴彦军谁购买的房屋，吴彦军称其将钱交给了张俊烟，不清楚张俊烟从谁手中购买，购买后开始两年多时间在该房中居住，后20多年一直未在该房屋中住过，也未去查看过该房屋，在近六、七年才知道张俊烟私自将房屋卖给李荣兰后也未找张俊烟和李荣兰交涉过此事；在询问吴彦军购房款来源时，吴彦军称，购房款是他三年打工的收入和将达子庄村老家的房屋拆后卖的木料款、卖粮食和打工受伤的抚恤金，共给了张俊烟23000元；在询问其主张房屋是自己的，为什么过户后自己未持有房产证时，吴彦军承认房产证是李荣兰等人2××3年找其办理过户手续时从李荣兰手中拿到的，也认可李荣兰、薛新国等人找他索要房产证时，他主张本案房屋中有他的衣服、柜子，让李荣兰返还给他，并给他点补偿，李荣兰夫妇拒绝补偿，故没有返还李荣兰夫妇房产证。
证明以上事实的证据有：
李荣兰夫妇提交的房屋买卖协议一份；张俊烟对李荣兰夫妇诉状所陈述事实的认可；证人康同庆出庭作证关于张俊烟用轿车与杨兰生换房和后来张俊烟又将房屋卖给李荣兰的证词；李荣兰的邻居王连柱和齐树杰出庭作证关于李荣兰从张俊烟处购买本案房屋并已居住22年的证言，及齐树杰关于2××3年到李荣兰家贴告示错贴到他家门口的证言；载明吴彦军离婚时未将本案争议的房屋列为夫妻共同财产内容的河北省定州市人民法院作出的（2××3）定民初字第1799号民事判决书；本案原审法院庭审法庭调查阶段最后询问吴彦军时，吴彦军认可本案房产证是他2××3年从李荣兰手中拿到的，以及让李荣兰给其补偿，李荣兰不同意补偿，故未返还房产证的自认。
原审法院认为，不动产权属证书是权利人享有不动产权利的凭证，不动产权属证书与登记薄不一致时，以登记薄为准；登记薄与实际不一致时，以实际证据为准。
本案中薛振海、张俊烟用汽车换取杨兰生的房屋后，过户时让杨兰生将产权人登记为吴彦军，但吴彦军并不知情，也未到房屋登记部门办理过户手续。吴彦军在2××3年前也始终未持有该房屋产权证，且薛振海、张俊烟以实际产权人的身份入住该房屋，后又以实际产权人的身份将房屋卖给了李荣兰、黄占正，李荣兰、黄占正以实际产权人的身份占有、使用该房屋22年，吴彦军从未以产权人的身份对该房屋进行过管理，2××3年以前也从未对李荣兰、黄占正提出过异议，登记物权人与实际物权人不一致的事实应予认定。吴彦军在法庭调查阶段认可房产证是2××3年李荣兰、黄占正找其协助办理过户手续时从李荣兰夫妇处拿走并占有至今，且在遭到李荣兰夫妇拒绝补偿后未返还房产证。此时，吴彦军已经自认了本案房屋登记物权人与实际物权人不一致的事实。故本案讼争房屋登记物权人与实际物权人不一致的事实应予认定。
在登记物权与实际物权不一致的情况下，实际物权人仍然是处分权人，而不是登记物权人，吴彦军主张张俊烟、薛振海的处分行为属于无权处分行为，与事实不符，薛振海、张俊烟作为本案争议房屋的实际物权人将房屋出卖给李荣兰黄占正，为有权处分行为，双方的房屋买卖协议合法有效，薛振海、张俊烟在李荣兰、黄占正提出房屋过户申请后，但因本案登记物权人与实际物权人不一致，故应由吴彦军替代薛振海、张俊烟协助李荣兰、黄占正办理过户手续。
另依据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，以记载于不动产登记薄时发生效力。”和第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，在办理过户手续前，李荣兰、黄占正基于买卖合同取得吴彦军履行合同的债权，但尚未取得合同标的物的所有权，故李荣兰、黄占正请求确认过户前为本案房屋的实际物权人，与法律不符，不予支持。吴彦军要求李荣兰、黄占正给其补偿，因借用吴彦军姓名进行产权登记是薛振海、张俊烟实施的借名登记行为，与李荣兰、黄占正无关，故对吴彦军要求李荣兰、黄占正补偿的主张不予支持。据此，判决：
一、吴彦军协助李荣兰、黄占正将位于定州市回民街水利局家属楼北楼3单元402室单元楼房一套（产权证号为0226**）产权登记过户至李荣兰、黄占正名下。二、驳回李荣兰、黄占正的其他诉讼请求。
一审诉讼费130元，诉讼保全费333元，由吴彦军负担。
上诉人吴彦军不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判令吴彦军协助办理过户手续系认定事实错误，吴彦军并不是房屋买卖合同的当事人，不能为第三人擅自设定合同义务；本案争议房屋为吴彦军所有，一审判决认定张俊烟、薛振海为实际物权人缺乏事实依据；一审判决认定李荣兰、黄占正为本案争议房屋的实际所有权人于法无据；一审判决遗漏了必须参加诉讼当事人薛荣琴。
被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人吴彦军在一、二审庭审中均认可房屋为张俊烟夫妇购买，具体从何处购买及购买方式并不知情，2××3年之前对张俊烟购买房屋后登记在吴彦军名下也并不知情，吴彦军夫妇离婚时夫妻共同财产中未涉及本案讼争房屋。在薛振海与李荣兰于1992年9月1日签订房屋买卖协议书后，李荣兰、黄占正夫妇对讼争房屋装修后搬入，一直对该房屋占有、使用至今。在长达22年的时间里，吴彦军一直未主张房屋的所有权，房屋的真正物权人为张俊烟夫妇的事实应予以认定。张俊烟夫妇作为房屋的实际物权人，与购买人李荣兰夫妇签订房屋买卖合同为有权处分，李荣兰黄占正夫妇基于买卖合同对房屋占有、使用，并一直持有房屋的产权证至2××3年（李荣兰、黄占正夫妻要求吴彦军协助办理房屋过户时）。吴彦军在一审庭审中承认以协助办理过户手续为由将房产证从李荣兰、黄占正处拿走，后薛新国出面为李荣兰、黄占正找到吴彦军协调要回房产证，因吴彦军要求李荣兰、黄占正给予补偿未果，故未返还房产证的事实。（一审正卷46页）故上诉人吴彦军主张本案房屋的所有权无事实依据，其前妻薛荣琴也非本案必须参加诉讼当事人。
本案讼争房屋的实际所有人为张俊烟、薛振海夫妻，因张俊烟的原因导致本案讼争房屋实际物权人与登记物权人不一致的情形。公民从事民事活动应遵循公共秩序与良好的道德风俗，一审判令吴彦军协助李荣兰、黄占正夫妇办理房屋过户手续并无不妥，应予支持。吴彦军二审中主张其向张俊烟支付了购房款，但在本案中未提交证据，本案不予审查与评价。
综上，原审法院认定事实、适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人吴彦军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯占新
代理审判员 王洪月
代理审判员 陈 宁
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 金 淼