吉林省珲春市人民法院民 事 判 决 书（2014）珲民二初字第180号原告：张淑茹，女，1975年4月1日生，汉族，无职业，户籍所在地吉林省榆树市太安乡丰产村***号*组，住珲春市金夏国际公馆*单元***室。公民身份号码：2201821975********。委托代理人：刘志军（系原告张淑茹丈夫），男，1973年11月2日生，汉族，无职业，住珲春市金夏国际公馆*单元***室。公民身份号码：2202221973********。被告：珲春金夏投资开发有限公司。住所：珲春市新安街。组织机构代码：60521018-2。法定代表人：杨庆海，董事长。委托代理人：刘建民，吉林何晓明律师事务所律师。委托代理人：梁灏，吉林何晓明律师事务所律师。原告张淑茹与被告珲春金夏投资开发有限公司（以下简称“金夏公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张淑茹及其委托代理人刘志军，被告委托代理人刘建民、梁灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张淑茹诉称：2009年10月13日，原告购买被告的一套商品房。2010年5月21日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于口岸大路东、沿河街南金夏时代广场的金夏国际公馆1单元628号房屋。合同第八条约定，出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。被告未在合同约定的日期将验收合格的房屋交付给原告，也未告知原告任何延期的理由。直至2013年9月10日，原告购买的商品房才经过综合验收。被告逾期交房803天，应给付原告逾期交房违约金72046元，计算方式为：（总房款299071元×3/10000）元/天×803天＝72046元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权的房屋所有权证书交付买受人。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。被告未按约定为原告办理房屋所有权证书，应当支付给原告违约金8972元，计算方式为：总房款299071元×3%＝8972元。故诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金72046元、逾期办理房屋产权证书违约金8972元，合计81018元。被告金夏公司辩称：一、逾期交付房屋是因在合同履行过程中发生了在签订合同时不可预见的“情势变更”情形，并非被告的过错所致。1.关于逾期交付房屋。在原、被告签订《商品房买卖合同》后，因市政府建设形象工程需要，市规划行政主管部门临时通知被告停止施工，并要求被告更改设计，将原设计为商场的一至四层增加至五层，将原设计为住宅的六至十九层增加至二十层，两项共计增加建筑面积一万余平方米，致使被告不可能在原定期限内完成建设。2.关于未依约定办理房产证。因上述设计变更，且由于行政及监管人员发生变化，政府方面在2013年才向被告陆续补发了关于项目变更的各行政审批文件，使该项目在2013年7月才具备办理综合验收手续的条件，而通过综合验收是办理产权登记的先决条件，因此，未能办理产权登记的责任不在被告。且在项目建设初期，因市政府扩建龙源公园，根据重新调整后的规划，该公园的西出口需从被告的建设用地范围内通过，共占用被告约11000平方米的建设用地，当时政府方面承诺，以免交配套费、绿化费的方式对占用被告的建设用地进行补偿，但政府方面至今未能给被告落实减免费用的承诺。因此，政府方面的因素是导致未能如期办理产权登记的根本原因，被告自身无任何违约行为，不应承担逾期办理产权证书的违约责任。二、关于本案合同违约金的计算期限及额度应当依法予以调整。1.原告主张的逾期交付房屋违约金的计算期限明显有误。本案中，被告已于2012年8月28日将竣工验收合格的房屋交付给原告，因此，原告将逾期交付房屋违约金的计算期限延续至综合验收合格之日没有法律依据。2.合同约定的逾期交房违约金计算标准过高，数额已经超过原告损失的30%，应予调整，被告认为，应当按照同期同地段同类房屋租金计算原告的损失。三、本案中，政府行为对被告来说属于不可抗力，故被告不应承担责任。争议焦点：一、被告对逾期交房和逾期办理房屋产权证书是否应当承担相应的违约责任；二、合同约定的违约金计算标准是否应予调整。原告张淑茹为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：2010年5月21日原告与被告签订的《商品房买卖合同》，主要内容为“原告购买被告开发的位于口岸大路东、沿河街南金夏时代广场的金夏国际公馆1单元628号房屋，建筑面积为104.53平方米，每平方米2861.1元，房屋总价款为299071元，原告首付99071元，余款以按揭方式支付。被告应在2011年6月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。……在商品房交付使用后60日内将房屋所有权证书交付给原告。如被告逾期交付房屋，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期办理房屋所有权证书，被告按已付房价款的百分之三向原告支付违约金。”证明根据合同约定，被告逾期交房、逾期办理产权证书构成违约，应当承担违约责任。被告对证据的真实性及证明问题没有异议，但提出，按合同约定，原告主张逾期交房违约金计算至综合验收合格不正确，双方约定的交付房屋满足商品房验收合格，是指房屋竣工验收合格。被告于2012年8月28日交钥匙给原告时，该房屋已经竣工验收合格，故不应计算至2013年9月10日。合同约定的逾期交房违约金计算标准过高，应予调整。本院认为，被告对该证据的真实性及证明问题没有异议，本院予以采信。对被告提出的违约金计算期间及标准问题，结合其他证据综合予以评判。被告金夏公司为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：1.《关于金夏时代广场项目建设有关情况的说明》，内容为“金夏时代广场及金夏公寓项目，在立项之初，我公司按商场加住宅的商住楼模式进行设计、立项、审批并开工建设。该项目设计1-4层为商业，5-19层为住宅。2010年初主体工程基本完成，时任市委、市政府主要领导来我公司现场视察工作，并在工地召开了有规划、建设等行政主管部门参加的现场会，因该项目位于口岸大路主要街面，会议建议我公司提高整体建筑品牌形象，由市规划主管部门向我公司口头下达了通知，要求将该项目商场部分1-4层增加至1-5层；住宅部分5-19层增加至5-20层，经设计部门验算后，进行设计变更并开始施工，现该项目已建设完毕。特此说明。”证明2010年市政府要求被告停工并更改设计、增加面积的事实，并非被告自身所能克服的原因导致工程停工并延期交房，被告不应当承担逾期交房的违约责任。原告对该证据的真实性无异议，但认为无论什么原因，即便发生了不可抗力被告也应履行通知的义务，应告知原告并与原告协商，但被告并未通知原告发生了任何事情。逾期交房是事实，且不是原告的原因导致的，被告应当承担违约责任。本院对该证据的真实性予以采信，对证明问题将结合其他证据综合予以评判。2.《珲春市人民政府关于研究金夏大厦更改设计事宜的专题会议纪要》（[2013]22号），主要内容为“会议认为，2010年初市政府考虑到金夏大厦项目所处位置于商业中心地段，应突出商业氛围，使其与周边建筑协调一致，要求建设单位调整方案、变更设计、增加层数，金夏大厦已按照设计要求竣工。由于审批和监管部门人员变动，未能及时办理相关审批手续。会议决定，由市规划办、市住建局、市房产办等部门尽快补办相关审批手续，并组织验收。”证明(1)2013年5月22日，市政府就金夏大厦项目更改设计事宜召开专题会议，确认了2010年初市政府要求被告调整方案、变更设计、增加层数的事实，能够证明不是被告自身原因导致延期交付房屋，因此延期交房的违约责任不应由被告承担；(2)该会议纪要决定，由市属各主管部门尽快补办相关审批手续，并组织验收。因通过综合验收是办理房屋权属证书的前置条件，因此，在政府方面要求变更设计等事项后，审批和监管部门人员变动而未能及时办理相关手续是该项目未能通过综合验收的根本原因，由此导致的逾期办理产权证书的责任不应由被告承担。综上，该证据可以证明是由于政府方面的行政措施导致该项目延期交付并逾期办理产权证书，符合“情势变更”情形的构成要件，被告不应当承担违约责任。原告对该证据的真实性无异议，但认为市政府与开发商之间的事情与原告无关，不是原告的原因导致延期交房和延期办理产权证。本院对该证据的真实性予以采信，对其证明问题结合其他证据综合予以评判。3.《珲春市发改局关于珲春金夏投资开发有限公司变更金夏时代广场及金夏公寓项目建设规模的核准批复》（珲发改字[2013]84号），主要内容为“2010年5月份该项目业经珲发改字[2010]53号予以变更批复，将该项目名称变更为金夏时代广场及金夏公寓。现依据设计单位长春黄金设计院出示的《设计变更通知单》以及你们的请示，经研究，现批复该项目建筑规模变更如下：该项目商场部分局部1-4层变更为1-5层，建筑面积增加8131平方米；车库面积5245平方米；仓储面积139平方米；住宅5-19层变更为5-20层，建筑面积增加4495平方米。变更后该项目总建筑面积为86510平方米，其中商业面积为61515平方米，住宅面积为24995平方米。该项目变更建筑规模和建筑期限后，其他内容不变，请根据本批复文件，办理相关手续。”证明珲春市发改局于2013年4月16日才批准了被告的变更申请，被告依此才能向各主管部门办理有关变更内容的审批手续，能够证明逾期办理产权证书的责任不在被告，被告不应承担违约责任。原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据与原告无关。本院对该证据的真实性予以采信，对其证明问题结合其他证据综合予以评判。4.《关于金夏大厦设计变更补办相关手续的函》复印件（珲规办[2013]49号），内容为“根据市政府[2013]22号专题会议纪要精神，要求住建、土地、人防、消防等部门补办珲春金夏大厦项目相关手续，该项目原审批内容：建筑总面积74381.51平方米，其中地下建筑面积6005.85平方米、地上建筑面积68375.66平方米。现变更为：建筑总面积86960.79平方米，其中地下建筑面积6571.37平方米、地上建筑面积80389.42平方米。”证明(1)该证据确认了上述证据1和证据2所述的事实；(2)市规划主管部门依据市政府会议纪要精神，于2013年7月3日批准了被告的变更申请，被告依此才能到各主管部门办理有关变更内容的审批手续，能够证明逾期办理产权证书的责任不在被告，被告不应承担违约责任。原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据与原告无关。本院对该证据的真实性予以采信，对其证明问题结合其他证据综合予以评判。5.《关于落实市政府与金夏公司时代广场二期项目有关置换意见的请示》，内容为“珲春金夏投资开发有限公司于2005年以企业改制出让方式取得原木材公司土地使用权，土地性质为商业服务业。因珲春龙源公园扩建需征用我公司的土地，经与市政府协商金夏公司为公园扩建项目同意让出部分土地，面积约为11000平方米。确定从金夏时代广场主体建筑东西140米、南北80米，已达成置换意向。具体置换方案是：以金夏时代广场及两栋商住楼项目的配套费、异地绿化费与公园西入口征用金夏公司土地的征地费、拆迁费进行置换。因我公司属于外来客商组成的股份公司，具体经营管理事宜需得到全体股东的一致同意，为使我公司能够顺利经营，特请示市政府尽快给予落实。”证明市政府因扩建公园建设，需占用被告11000平方米土地使用权，并以免收该项目的配套费、异地绿化费等费用的方式进行置换。因缴齐各种费用是项目通过综合验收的前提条件，而通过综合验收是办理产权证书的前置条件，但市政府方面至今未能落实该项承诺，也是导致被告逾期办理产权证书的主要原因之一。能够证明逾期办理产权证书的责任不在被告，被告不应承担违约责任。原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据与原告无关。本院对该证据的真实性予以采信，对其证明问题结合其他证据综合予以评判。6.临时管理规约，证明2012年8月28日签订该规约时原告同时取得了房屋钥匙。原告对该证据的真实性及证明问题无异议，本院予以采信。7.建设工程竣工验收及竣工验收备案报告，证明(1)金夏时代广场项目竣工验收的时间是2011年12月30日；(2)本案所涉房屋系经过施工单位、设计单位、建设单位、监理单位共同验收，并由相关主管行政部门盖章，竣工验收合格。原告对该证据的真实性有异议，认为该报告中行政主管部门盖章部分均无时间，故对被告所述竣工验收时间不予认可。本院认为，该证据系由政府相关行政主管部门共同出具，原告对其真实性有异议，但未能提供证据加以反驳，本院对其真实性予以采信。该证据中行政主管部门盖章部分确未填写时间，但“工程竣工验收时间”一栏中记载为“2011年12月30日”，故本院对该份证据的证明目的予以采信。8.《金夏时代广场认购协议书》复印件，证明(1)2009年10月13日，原告与被告签订了认购协议书，在该协议书中约定的预定交房日期为2011年6月30日，与双方签订的正式商品房预售合同所约定的交房日期相一致，并且在签订认购协议书时，原告向被告支付首付款88786元，因此可以证明双方之间的合同形成时间为2009年10月13日。之后所发生的停工事件属于被告不能克服的不可抗力，被告据此认为不应当承担责任。(2)该证据与被告所提交的其他证据相互印证，能够形成完整的证据链，足以证实是被告不能克服的因素导致向原告延期交付房屋。原告认为，被告提交该证据已超过举证期限，且该证据不属于新的证据，故不应采纳。本院认为，原告未对该证据的真实性提出异议，对该协议的真实性本院予以采信，但该认购协议第五条第7款约定“本协议书在双方签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》后自动失效。”据此，原、被告双方于2010年5月21日签订《商品房买卖合同》，《金夏时代广场认购协议书》同时失效，故本院对被告的证明目的不予采信。经审理查明，2008年8月，被告开发建设住宅楼和商场，项目名称为金夏时代广场。2009年10月13日，原、被告签订《金夏时代广场认购协议书》，主要内容为“鉴于买受人为取得金夏时代广场房产之认购权利，出卖人同意买受人预定金夏时代广场房产的优先购买权，并按双方约定支付定金，承诺于约定时间内付清首付款签订正式的《商品房买卖合同》。认购房屋为一单元601号，建筑面积约97.44平方米，单价2890元，优惠折扣9.9折，实际成交单价2861.10元，首付款30%，预计2011年6月30日交房。买受人交付定金2万元。买受人须于出卖人书面通知之日起7日内与出卖方签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》。本协议书在双方签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》后自动失效。”合同签订后，原告向被告支付首付款2万元。2010年初，珲春市政府因金夏时代广场项目所处位置位于珲春市商业中心地段，为使其与周边建筑相协调，要求被告建设的住宅楼和商场各增加一层，而此时被告建设的项目已经封顶，被告因此重新变更设计并拆顶加层。但被告未将变更设计事宜告知原告。2010年5月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，主要内容为“原告购买被告开发的位于口岸大路东、沿河街南金夏时代广场的金夏国际公馆1单元628号房屋，建筑面积为104.53平方米，每平方米2861.10元，房屋总价款为299071元，原告首付99071元，余款以按揭方式支付。被告应在2011年6月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。……在商品房交付使用后60日内将房屋所有权证书交付给原告。如被告逾期交付房屋，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期办理房屋所有权证书，被告按已付房价款的百分之三向原告支付违约金。”合同签订后，原告交付首付款（含已交定金）并办理了按揭贷款。2011年12月30日金夏时代广场项目经过施工单位、设计单位、建设单位、监理单位共同验收合格，并由建设行政管理部门盖章并出具建设工程竣工验收及竣工验收备案报告。2012年8月30日被告将房屋钥匙交付给原告。另查明，因珲春市政府扩建公园，需占用被告土地11000平方米，被告与珲春市政府达成置换协议，具体置换方案为“以金夏时代广场及两栋商住楼项目的配套费、异地绿化费与公园西入口征用金夏公司土地的征地费、拆迁费进行置换。”现原告以被告逾期交房803天，构成违约为由，要求被告支付逾期交房违约金72046元、逾期办理房屋产权证书违约金8972元，合计81018元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告未能按照合同约定的期限向原告交付房屋并办理房屋所有权证书已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于被告逾期交房时间问题，原、被告对此各执一词，原告主张2013年9月10日其购买的商品房经过综合验收，故被告逾期交房时间为803天。被告主张2011年12月30日金夏时代广场项目经过验收合格，2012年8月28日被告将房屋钥匙交付给原告。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定“被告应在2011年6月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。……”该项约定明确“经验收合格”，而非“经综合验收合格”交付房屋。本案中，2011年12月30日金夏时代广场项目经过验收合格，2012年8月28日被告将房屋钥匙交付给原告。按照上述约定应认定2012年8月28日被告向原告交付房屋钥匙时即为被告交付房屋时间，故被告逾期交房时间为425天。原告主张逾期交房时间为803天，缺乏事实依据，该主张本院不予支持。关于被告抗辩意见提出本案符合“情势变更”及“不可抗力”情形问题。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，在被告建设金夏时代广场项目过程中确实出现了政府相关单位要求其变更设计的客观情况，被告按照政府要求重新设计并组织施工也势必影响其原预定交房时间，这一事实是被告在与原告签订认购合同时不能预见的，被告应当及时将变更设计事实告知原告，双方可协商变更交房时间，但被告未将变更设计事宜告知原告。且双方签订《商品房买卖合同》时间发生在上述情形之后，故被告提出“情势变更”及“不可抗力”请求于法无据。同理，被告以其与政府之间置换协议没有实际落实，金夏时代广场项目关于配套费和绿化费不能解决为由，主张逾期办理房产证的原因符合“情势变更”及“不可抗力”情形，要求免责的请求，于法无据，本院不予支持。关于被告抗辩意见中主张合同约定逾期交房的违约金计算标准过高，要求予以调整的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”根据合同约定，被告应在2011年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，而被告直至2012年8月28日将房屋交付给原告，逾期交房425天，故依据合同约定计算违约金应为38131.55元（总房款299071元×3/10000每日×425日）。综合本案事实，本院认为，原告因逾期交房所受到的损失应以同期同地段同类房屋租金价格作为标准为宜，故本院酌定2012年与本案涉诉房屋同地段同类100平方米房屋租金标准为8700元/年，以此计算被告逾期交房给原告造成的损失为10589.03元（8700元/年÷100平方米÷365天×104.53平方米×425天）。双方约定的违约金38131.55元已超过造成的损失30%即13765.74元（10589.03元×130%），故被告以约定的违约金过高为由请求减少的主张，于法有据，本院予以支持，即将逾期交房违约金调整为13765.74元。据此原告要求被告支付逾期交房违约金72046元的请求，本院不予支持。原告请求被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金8972元（总房款299071元×3%），被告对此计算方式亦无异议，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告珲春金夏投资开发有限公司于本判决发生法律效力后立即支付给原告张淑茹逾期交付房屋违约金13765.74元、逾期办理房屋所有权证书违约金8972元，合计22737.74元；二、驳回原告张淑茹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1845元，其他诉讼费100元，共计1945元，由原告负担1477元，被告负担468元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  孙 博审 判 员  张晔瑶代理审判员  付世森二〇一四年十月三十日书 记 员  郎钰姣