贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2701民初2071号原告：朱召玉，女，1976年11月3日生，回族，贵州省独山县人，住独山县。委托代理人：陈建军，系贵州仁义律师事务所律师。被告：贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司，住所地都匀市新华路126号2单元3楼，统一社会信用代码522701000142187。负责人：杜鑫忠，该公司总经理。被告：贵州黎筑房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区中华中路98号金凤凰大厦21层，统一社会信用代码91520000798806985U。法定代表人：罗远筑，该公司董事长。原告朱召玉诉被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司（以下简称黎筑房开都匀分公司）、贵州黎筑房地产开发有限公司（以下简称黎筑房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗国微适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱召玉及其委托代理人陈建军，到庭参加诉讼，被告黎筑房开都匀分公司、被告黎筑房开公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已缺席审理终结。原告朱召玉向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即支付逾期交房违约金25863.8元人民币。二、判令两被告立即将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告；三、判令两被告从2014年9月17日起至按合同约定将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，以已交房款288659元为基数，按每日0.1%计算支违约金，（为计算案件受理费，暂计至2017年7月11日为297309.5元）；四、判令两被告承担连带责任；五、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月4日，原、被告双方签订商品房买卖合同，合同约定被告将其开发建设的位于都匀市内的中鑫大厦1幢2单元18层10号商品房卖予原告。建筑面积58.91平方米，总价款288659元人民币。合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的义务，被告应履行的义务却没有履行。合同第十一条约定，被告应当在2014年9月16日前向原告交付符合条件的商品房，但时至今日，都没有按照合同约定的条件交付房屋，由于原告急于用房，在无奈的情况下于2015年4月29日接收了不具约定条件的房屋，因此只主张从2014年9月17日起到2015年4月29日止，共224天的逾期交房违约金。合同第二十二条三项（一）约定：“出卖人承诺于2014年9月16日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买卖人”。然而，被告至今也没有按此约定履行，因此，诉请人民法院判令被告及时履行上述义务。合同第十三条约定逾期交房的责任是：“自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之4（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”；合同第二十二条约定逾期交付有关文书的责任是：“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。”综上所述，按双方签订的合同，被告应当按约定交付房屋，应当按约定交付房屋转移登记的有关文书，逾期交付应当支付违约金，而被告却没有按约定履行自己的义务，自然应当承担违约责任。原告在与被告的每次交涉中，被告均承诺得很好，但却不见行动，因此，只得诉请人民法院维护原告的合法权利，支持原告的诉讼请求。为证明其主张，原告向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、商品房买卖合同书，证明原、被告双方合同成立并生效的事实；3、收据4张，证明原告已经履行约定交付所有房款义务；4、协调会议记录，证明被告一直承诺愿意按合同约定进行赔偿；5、律师事务所调查，证明被告连初始登记也没有办理。被告黎筑房开都匀分公司、被告黎筑房开公司未到庭亦未提交书面答辩意见和证据。庭审后，被告黎筑房开都匀分公司以与原告签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交房、逾期办证违约金过高，不符合交易习惯和公平原则为由，请求人民法院依照相关法律规定予以调整。本院经审理认定事实如下：被告黎筑房开都匀分公司系被告黎筑房开公司设立并领取营业执照的分公司，分公司不具有法人资格。2013年1月4日，原告与被告黎筑房开都匀分公司签订了《商品房买卖合同》（下称《合同》），原告购买被告开发建设位于都匀市中××大厦××单元××号商品房，建筑面积58.91平方米，总价款288659元人民币。合同签订后，原告按约定向被告黎筑房开都匀分公司支付了购房全款。原告与被告黎筑房开都匀分公司在签订的《商品房买卖合同》中第22条约定，出卖人承诺于2014年9月16日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。同时约定了不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的相关违约责任：逾期在90日内的，出卖人按已付房价款的0.1%承担违约责任；逾期90日以后的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。后被告一直未履行《合同》约定的“取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”义务，致使原告至今不能办理涉案房屋产权证书。庭审中，原告向本院提交了《商品房买卖合同》、《收据》等证据，经审查，原告提交的证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，本院予以认定。被告黎筑房开都匀分公司、被告黎筑房开公司未到庭参加庭审，庭审后，被告黎筑房开都匀分公司以与原告签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交房、逾期办证违约金过高，不符合交易习惯和公平原则为由，请求人民法院依照相关法律规定予以调整。另查明，2014年10月31日被告采取临时交房的方式通知房主交房，原告于2015年4月29日接收房屋。被告至今未能取得商品房所有权××登记××最××原因××市城市电力配套设施建设滞后，供电能力不足的供电问题以及消防和规划未验收合格等原因，目前被告需采取补缴超建面积土地出让金和罚款等措施后，国土、住建等部门才能按程序完善相关手续办理产权证。本院认为，原告与被告黎筑房开都匀分公司签订的《商品房买卖合同》是平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，本院依法确认该合同合法有效。签约双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，原告已按合同约定履行了向被告黎筑房开都匀分公司交付房款义务，被告黎筑房开都匀分公司应当按照合同约定于2014年9月16日前交付房屋，取得案涉商品房所有权初始登记，并将房屋及办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告黎筑房开都匀分公司直至2014年10月31日才采取临时交房的方式通知房主交房，至今仍未取得涉案商品房所有权初始登记，未能将商品房转移登记的有关文书交付原告，被告黎筑房开都匀分公司已构成违约，依法应承担逾期交房及逾期办证的违约责任，向原告支付违约金；关于本案责任主体问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项的规定，依法设立并领取营业执照的法人的分支机构可以作为《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的“其他组织”，成为民事诉讼的当事人。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”因此被告黎筑房开都匀分公司经过依法登记，有一定的组织机构和财产，具有相对独立的法律地位，可以从事与其法律地位相适应的民事活动，其作为适格的民事诉讼主体，应承担与其民事行为能力相适应的民事责任。但其毕竟不具有法人资格，责任能力不完整，为更好地保护债权人的利益，在黎筑房开都匀分公司不能清偿债务时，应由作为主管机构的被告黎筑房开公司承担补充赔偿责任；关于逾期交房的时间点问题，经查明，案涉商品房主体工程已于2014年8月26日经“四方”竣工验收合格，都匀市中鑫物业管理有限责任公司正式接收该幢楼的物业，2014年10月31日，被告采取临时交房的方法通知业主交房时，符合双方约定的上水、下水、供电达到使用等条件，部分房主接通知后也相继入住，考虑到不能如期并网供电的问题不能归责于被告，故案涉大楼的实际交房时间本院应认定为2014年10月31日；关于被告黎筑房开都匀分公司向本院请求酌减逾期交房和逾期办证违约金的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案中被告黎筑房开都匀分公司现已将房屋交付原告，原告与被告黎筑房开都匀分公司就签订的《商品房买卖合同》的主要权利义务已基本履行，考虑到被告黎筑房开都匀分公司逾期至今未能成就办理房产证的因素，其最主要原因是城市电力配套设施建设滞后，供电能力不足的供电问题以及消防和规划未验收合格等原因，其中的供电等问题涉及整个都匀市政府对全市电网改造工程，不能仅归责于被告黎筑房开都匀分公司，且原告亦未向本院举证证明其因未办理房产证的实际损失，故本院兼顾合同的履行情况并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整逾期交房违约金为：以交付房款为基数，从2014年9月17日起按照日万分之一计算至2014年10月31日止共计44天）。酌情调整逾期办证违约金为：以原告已付房款为基数，按日万分之零点五计算支付为宜。故对原告主张判令被告支付逾期交房和逾期办证的违约金的诉请本院予以支持，但违约金酌情予以调整；关于原告第二项诉请判令两被告立即将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告的主张，因本案中被告需承担支付逾期办证违约金的民事责任，但其至今仍不能确定“取得商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付买受人”的时间，故涉案房屋办证时间仍属于不可预期以及不确定状态，故对原告该项诉请本院依法不能支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司自本判决生效之日起10日内支付原告朱召玉逾期交房违约金1270.1元（以交付房款288659元为基数，从2014年9月17日起按照日万分之一计算至2014年10月31日止共计44天）；二、被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司自本判决生效之日起10日内支付原告朱召玉逾期办证违约金（以交付房款288659元为基数，从2014年9月17日起按照日万分之零点五计算至实际交付办理该商品房转移登记的有关文书之日止）；三、被告贵州黎筑房地产开发有限公司对上述第一、第二项债务承担补充赔偿责任；四、驳回原告朱召玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6148元，因适用简易程序减半收取3074元，由被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员 罗  国  微二〇一七年十月九日书记员 韦国龙（代）