山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）枣民一终字第525号
上诉人（原审被告）：张继远，男，1966年6月16日出生，汉族，住滕州市。
委托诉讼代理人：张继巨（兄弟关系），住滕州市。
被上诉人（原审原告）：翟建刚，男，1962年6月11日出生，汉族，住曲阜市。
被上诉人（原审原告）�桂焕梅，女，1964年12月6日出生，汉族，住址同上。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘伯生、渠继东，山东众立律师事务所律师。
原审第三人：张绍辉，男，1966年1月2日出生，汉族，现在山东鲁宁监狱服刑。
原审第三人：裴秀梅，女，1968年9月20日出生，汉族，住滕州市。
上诉人张继远因与被上诉人翟建刚、桂焕梅及原审第三人张绍辉、裴秀梅案外人执行异议之诉纠纷一案，不服滕州市人民法院（2015）滕民初字第613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张继远上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院所依据的房屋买卖协议并非有效合同，且张继远已对一审判决依据的（2014）曲商初字第874号民事判决提出第三人撤销之诉，该案已被曲阜市人民法院受理，故一审法院依据该合同和判决书作出的判决错误。根据一审法院调查和质证，张绍辉、裴秀梅并未在翟建刚、桂焕梅提交的《房屋买卖合同》中签字，也从未委托过并不认识的桂潇栋签字。翟建刚、桂焕梅在庭审中所举证的公证书中并无受委托人签字，程序上不合法，且其中表明的受委托人也不是桂潇栋。因此翟建刚、桂焕梅提交的《房屋买卖合同》和《公证书》不能证明其系涉案房屋的合法买受人，反而有伪造《房屋买卖合同》嫌疑，故而翟建刚、桂焕梅以此合同和公证书主张其是涉案房屋的所有权人明显与事实和法律不符，其主张不应得到支持。对于曲阜市人民法院（2014）曲商初字第874号民事判决，因该判决未能保证张绍辉、裴秀梅的诉讼权利，致案件程序错误、事�认定错误，严重侵犯作为利害关系人的张继远的利益，故张继远在一审判决后已就该案提起第三人撤销之诉，该案正在审理过程中。故一审法院以该判决书认定内容为依据作出的判决错误。二、翟建刚、桂焕梅并未向张绍辉、裴秀梅履行付款义务，一审法院认定有误。翟建刚、桂焕梅在一审庭审中并未提供出直接向张绍辉、裴秀梅付款的证据，张绍辉、裴秀梅也表示未收到房款。翟建刚、桂焕梅提交的打款明细的收款人并非张绍辉、裴秀梅，且该明细中的款项有来有往，只能证明翟建刚、桂焕梅与桂潇栋之间存在经济往来，根本无法证明哪一笔钱属于其所付房款，因此其主张已交付房款与事实不符。三、翟建刚、桂焕梅有怠于行使权利的重大过错，不能主张停止强制执行并解除查封，一审法院支持其请求错误。本案不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”。因为，翟建刚、桂焕梅所提交的证据不能合法有效地证明其已经支付了全部价款。而且，其长期不办理房屋过户手续，反而刻意去做了公证，显然是“此地无银三百两”，与常理不符，这种怠于行使自己权利的行为明显存在着重大过错。另外，涉案房屋的转让价格明显低于市场价，翟建刚、桂焕梅也不是以合理价格取得，存在恶意。从当庭张绍辉、裴秀梅的陈述来看，张绍辉、裴秀梅从未见过翟建刚、桂焕梅出具的2011年4月11日签订的《商品房买卖合同》，这些年间翟建刚、桂焕梅也从未向张绍辉、裴秀梅要求过办理过户手续，且在法院保全期间翟建刚、桂焕梅也未有提出过异议，一直到了2014年法院进行拍卖房屋时才提出异议。因此，即便是翟建刚、桂焕梅已经支付合同约定的价款并实际占有涉案房屋，因其未办理过户手续，且翟建刚、桂焕梅对长期未办理过户手续存在着重大过错，人民法院予以查封并无不当，其不能主张停止强制执行并解除查封。四、翟建刚、桂焕梅对涉案房屋所拥有的权利并不能阻止法院的执行，一审法院判令停止强制执行于法无据。首先，翟建刚、桂焕梅是与张绍辉、裴秀梅以外的人签订了《商品房买卖合同》，且并未有张绍辉、裴秀梅的授权，因此该房屋买卖合同是属于无权处分他人财产的合同，一审庭审中张绍辉、裴秀梅又明确表示不知情、不追认，故该合同应属无效合同。其次，不动产的买卖、转让必须经过依法登记，否则不发生法律效力，本案中诉争房产并未进行转让登记，买卖合同未发生效力，故翟建刚、桂焕梅只能向张绍辉、裴秀梅主张债权，而不能主张物权。最后，法律对不动产赋予公示对抗效力，以保障当事人对依法登记的信赖利益。本案房屋依法登记在张绍辉、裴秀梅名下，翟建刚、桂焕梅无论是否为真实的买卖交易人，其在买卖之后没有通过及时过户或者进行“预告登记”的方式维护自己的权利，反而通过“公证”的方式以证明合同的效力（且该公证程序不合法），明显是存在恶意规避行为。因此，张继远依据生效法律文书，对张绍辉、裴秀梅依法登记在册的房屋进行执行完全符合法律规定，翟建刚、桂焕梅对诉争房屋所享有的并不明晰的债权不能阻止法院的查封和执行。综上所述，翟建刚、桂焕梅并非诉争房屋的合法所有人，其对诉争房屋所享有的未经张绍辉、裴秀梅认可的、不明晰的债权不能阻止法院基于生效法律文书对诉争房屋的强制执行。一审法院判�停止对涉案房屋停止执行属认定事实不清，证据不足，适用法律错误。
翟建刚、桂焕梅辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院依法驳回张继远的上诉请求，维持原判。具体理由如下：一、一审法院认定事实清楚，翟建刚、桂焕梅和张绍辉、裴秀梅之间的房屋买卖合同合法有效。翟建刚、桂焕梅已经按照合同约定付清了购房款，房屋已经交付给翟建刚、桂焕梅占有使用至今。对此，一审法院已经查明了该事实，翟建刚、桂焕梅也提交了相关的证据予以印证。为维护翟建刚、桂焕梅的合法权益，按照合同约定，翟建刚、桂焕梅向曲阜市人民法院提起诉讼，要求确认涉案房屋所有权归翟建刚、桂焕梅所有，并要求张绍辉和裴秀梅协助办理过户。曲阜市人民法院受理后依法作出了判决，判决支持了翟建刚、桂焕梅的诉讼请求，案号为(2014)曲商初字第874号，现在判决早已经发生法律效力，翟建刚、桂焕梅已经申请执行。张继远向曲阜市人民法院提起诉讼，要求撤销(2014)曲商初字第874号民事判决书。曲阜市人民法院经依法审理，查清了案件事实，驳回了张继远的诉讼请求，案号为(2015)曲商初字第561号，现在该判决也已经发生法律效力。二、张绍辉和裴秀梅夫妇做出的公证授权合法有效，基于该授权产生的民事法律行为，均对张绍辉、裴秀梅产生法律拘束力。一审已经查明，张绍辉和裴秀梅夫妇是在滕州市公证处办理的公证授权委托，并且也是张绍辉、裴秀梅亲自办理的，亲自签名按的手印。受委托人桂潇栋基于张绍辉、裴秀梅的委托，代理张绍辉、裴秀梅出售的房屋，其行为是合法有效的，且张绍辉、裴秀梅已经收到了购房款，房屋也已经转移给翟建刚、桂焕梅占有、使用，一审法院的认定完全正确，张�远的上诉理由不能成立。三、一审法院适用法律正确、判决结果正确。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一审�院也已经查明，翟建刚、桂焕梅和张绍辉、裴秀梅签订买卖合同的时间是2011年4月11日，而张继远申请法院查封的时间是2011年12月，在翟建刚、桂焕梅签订合同之后；房屋交接的时间是2011年4月11日，在张继远申请法院查封之前翟建刚、桂焕梅早已经占有房屋；翟建刚、桂焕梅已支付全部购房款；没有办理过户是因为张绍辉、裴秀梅的原因，而非翟建刚、桂焕梅的原因，翟建刚、桂焕梅对此没有任何过错。所以，一审法院适用法律正确，判决结果完全正确。综上所述，张继远的上诉理由均不能成立，请求二审法院依法维持正确的一审判决，驳回张继远的上诉请求。
张绍辉、裴秀梅未作答辩。
翟建刚、桂焕梅向一审法院起诉请求：立即停止对于坐落于曲阜市裕隆路129号孔子国际商品交易城88号楼房屋（幢号为881、8812、8813）的强制执行，并解除查封�
一审法院认定事实：山东省曲阜市裕隆路129号孔子国际商品交易城88号楼的房屋登记的所有权人为裴秀梅，张绍祥为共有人，其土地使用权人为裴秀梅。
2011年4月9日张绍辉、裴秀梅在滕州市公证处委托受托人“桂潇栋”，全权委托受托人代为办理座落于山东省曲阜市裕隆路129号孔子国际商品交易城88号楼881、8812、8813（芭堤雅大道1号）的房屋买卖、产权转让、还贷等其它一切相关手续。房屋所有权证：曲房权证曲城字第××号，土地证号为：曲国用（20**）第×××号，对受托为此所办理的事项，委托人予以认可，并承担一切法律责任。滕州市公证处作出（2011）滕证民字第493号公证书，对张绍辉、裴秀梅在上列委托书上签名、捺手印的行为予以公证。
2011年4月11日，翟建刚、桂焕梅（乙方）与裴秀梅、张绍辉（甲方）的委托代理人桂潇栋签�了《房屋买卖合同》，内容为：一、甲方将其所有的坐落于曲阜市裕隆路129号孔子国际商品交易城88号楼房屋（幢号为881、8812、8813）出卖给乙方，房屋总面积为190.53平方米，房权证号为：曲城字第××号，土地证号为：曲国用（20**）第×××号，房屋总价款为人民币63万元。三、本合同签订当日，乙方一次性付给甲方购房款人民币63万元整，甲方同意乙方将购房款直接付给虞仲华（××）。四、甲方收到乙方上述购房款后，给乙方出具收到条，并将房屋所有权证、土地使用权证一并交付给乙方，同时，双方办理房屋的交接手续，甲方将房屋钥匙交付给乙方。翟建刚、桂焕梅及裴秀梅、张绍辉的代理人桂潇栋在该合同上分别签名、捺印。
当日，翟建刚、桂焕梅要求曲阜市龙泉家电商城有限公司通过济宁银行曲阜支行向虞仲华账户62×××14转入人民币47万元，虞仲华根据张绍辉的安排向宁尚红归还债务42万元。其余房款翟建刚、桂焕梅向虞仲华交付后，虞仲华扣除部分手续费后，将余款交付张绍辉。翟建刚、桂焕梅交付购房款后，亦取得了所购买的裴秀梅、张绍辉房屋的产权证及土地使用权证，亦取得了所购房屋的钥匙。此后，翟建刚、桂焕梅将所购房屋进行了出租使用至今，但一直未办理房屋产权变更登记手续。
另查明，2010年3月23日张绍辉向张继远借款20万元，由裴秀梅、赵宏伟提供担保，因裴秀梅、张绍辉未归还借款，张继远向一审法院提起诉讼，一审法院于2012年4月10日作出（2012）滕民初字第280号民事判决，判决张绍辉偿还张继远借款20万元并支付利息，裴秀梅、赵宏伟负连带清偿责任。2011年12月一审法院根据张继远的申请，查封了裴秀梅位于曲阜市裕隆路129号孔子国际商品交易城88号楼1室（产权证号：曲�字第×××）的房产。
一审法院执行局在执行（2012）滕民初字第280号民事判决时，翟建刚、桂焕梅向法院提出执行异议，经审理，一审法院于2014年12月11日作出（2014）滕法执异字第30号民事裁定，裁定驳回案外人翟建刚、桂焕梅提出的执行异议。翟建刚、桂焕梅不服该裁定，诉来法院，要求判如所请。
庭审中，翟建刚、桂焕梅称张绍辉因向宁尚红借款，用此案诉争房产的房地产权证书抵押给宁尚红。翟建刚、桂焕梅交付房款后，虞仲华将款还给宁尚红，宁尚红将房地产证书返还给裴秀梅、张绍辉，裴秀梅、张绍辉又将证书交付给虞仲华，虞仲华将上列证书交付翟建刚、桂焕梅。裴秀梅、张绍辉对翟建刚、桂焕梅陈述的过程无异议，表示具体过程记不清了。
翟建刚、桂焕梅还陈述在2012年去办理产权变更登记手续时，才发现该房产已被查�，其与虞仲华找过张绍辉多次，但一直未找到。张绍辉表示2012年5月份之后其去了云南并更换了手机号码。
一审法院认为，2011年4月，张绍辉、裴秀梅委托桂潇栋对其曲房权证曲城字第××号房产进行处置，并在公证处对委托手续进行了公证。当月，桂潇栋与翟建刚、桂焕梅签订了房屋买卖协议，则基于委托关系，该房屋协议对张绍辉、裴秀梅和翟建刚、桂焕梅产生拘束力。该协议内容合法，为有效合同。翟建刚、桂焕梅依据该协议已履行了付款义务，对所购房屋进行出租，并对房屋行使了占有、使用权利。张绍辉、裴秀梅已将该房的房屋产权证、土地使用权证交付给翟建刚、桂焕梅，张继远与张绍辉债权债务案申请法院查封该案诉争的房产时，翟建刚、桂焕梅已对房产实际占有。但该房未办理产权变更登记手续，过错不在翟建刚、桂焕梅。翟建刚、桂焕�有权阻却法院对该房屋的执行。翟建刚、桂焕梅诉请停止对于坐落于曲阜市裕隆路129号孔子国际商品交易城88号楼房屋（幢号为881、8812、8813）的强制执行，理由正当，应予支持。翟建刚、桂焕梅诉请解除查封，并非本案争议解决的范畴，本案不作处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、第二十条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：停止对坐落于曲阜市裕隆路129号孔子国际商品交易城88号楼房屋（幢号为881、8812、8813）的强制执行。案件受理费100元，由翟建刚、桂焕梅负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
翟建刚、桂焕梅向本院提交如下证据：
证据一、（2014）曲商初字第874号判决书和生效证明。证明涉案房屋所有权经法院查明后判决归翟建刚、桂焕梅所有。该判决已经发生法律效力，张继远已无权对其查封。证据二、（2015）曲商初字第561号判决书和生效证明。证明张继远对（2014）曲商初字第874号判决不服，提出撤销之诉，曲阜市人民法院经审理后认为张继远的理由不能成立，判决驳回了张继远的诉讼请求。该判决已经发生法律效力，翟建刚、桂焕梅已对涉案房屋拥有所有权，完全能够阻却张继远的执行行为。
张继远对上述证据的真实性无异议。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：翟建刚、桂焕梅与张绍辉、裴秀梅房屋买卖合同纠纷一案，曲阜市人民法院于2015年3月3日作出（2014）曲商初字第874号民事判决�判决：一、坐落在曲阜市裕隆路129号孔子国际商品交易城88号楼房屋（881、8812、8813）归原告翟建刚、桂焕梅所有。二、由被告张绍辉、裴秀梅于判决生效后的三十日内协助原告翟建刚、桂焕梅办理所售房屋的过户手续。该判决生效后，张继远以该判决存在认定事实错误，且侵犯了张继远作为利害关系人的合法权益，向曲阜市人民法院提起第三人撤销之诉，请求撤销曲阜市人民法院（2014）曲商初字第874号民事判决，曲阜市人民法院于2015年11月26日作出（2015）曲商初字第561号民事判决，判决：驳回原告张继远的诉讼请求。该判决现已生效。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，本案审理的焦点问题为翟建刚、桂焕梅对坐落在曲阜市裕隆路129号孔子国际商品交易城88号楼房屋（881、8812、8813）是否享有足�阻却张继远申请执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；本案中，曲阜市人民法院作出（2014）曲商初字第874号民事判决，已确认坐落在曲阜市裕隆路129号孔子国际商品交易城88号楼房屋（881、8812、8813）归原告翟建刚、桂焕梅所有，张继远向曲阜市人民法院提起第三人撤销之诉业已被驳回，同时翟建刚、桂焕梅在人民法院查封之前已签订合法�效的书面买卖合同并支付全部价款，且已合法占有该不动产，其未办理过户登记亦非翟建刚、桂焕梅的自身原因，原审法院认定并无不当，张继远主张翟建刚、桂焕梅对涉案房产不享有足以阻却其申请执行的民事权益，未提供充分有效证据予以证明，其主张不能成立，本院不予支持。综上，张继远的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人张继远负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔兆军
审 判 员 李政远
代理审判员 李 帅
二〇一六年十月二十一日
书 记 员 蓝 月