河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邢民二终字第243号
上诉人（原审原告）邢台艾森物业服务有限公司，住所地邢台市桥东区中兴东大街中央名城18号楼1122室。
法定代表人吕杰，该公司经理。
委托代理人王淑香，河北同欣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邢台金安物业服务有限公司，住所地邢台市桥东区新华北路18号8号楼9层908。
法定代表人石丽英，该公司经理。
委托代理人兰汉卿，河北甲信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邢台市桥东区西关街社区居民委员会，住所地邢台市桥东区西关街98号。
法定代表人攸玉芳，该居委会主任。
委托代理人扈世阳，邢台市桥东区北大天平法律服务所法律工作者。
上诉人邢台艾森物业服务有限公司（以下简称艾森物业公司）与被上诉人邢台金安物业服务有限公司（以下简称金安物业公司）、邢台市桥东区西关街社区居民委员会因确认合同效力纠纷一案，不服邢台市桥东区人民法院（2014）东民初字第680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月11日公开开庭审理了本案，上诉人艾森物业公司法定代表人吕杰、委托代理人王淑香，被上诉人金安物业公司法定代表人石丽英、委托代理人兰汉卿，被上诉人邢台市桥东区西关街社区居民委员会委托代理人扈世阳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，2010年12月31日中央名城（财满街）小区业主委员会与艾森物业公司签订了一份《物业管理委托合同》合同约定期限为1年，自2011年1月1日至2011年12月31日止。该合同履行到期后双方没有再续合同，但艾森物业公司仍在该小区进行物业管理。2012年4月5日业主委员会与金安物业公司签订了一份《物业管理委托合同》，金安物业公司于2012年7月20日领取营业执照，2013年10月8日领取资质证书。2012年9月27日艾森物业公司与业主委员会签订了《物业服务临时委托协议》，该协议主要约定：甲方（财满街业主委员会）将财满街小区的物业临时委托乙方（艾森物业公司）实行物业服务管理，委托服务期限自签订协议之日起至本小区物业正式招标确认了新的物业管理公司时，本协议自动终止。原与业主签署的2012年1月1日至2014年12月31日的《物业服务协议》为附加协议，与本协议具有同等效力。本小区物业正式招标聘请物业服务公司时，甲方须提前60日书面通知乙方。在同等条件下，乙方有优先权。2013年4月2日邢台市桥东区西关街社区居民委员会向西门里街道办事处申请，要求撤销财满街业主委员会，西门里街道办事处同意撤销。2013年4月3日西门里街道办事处向房管局物业科发函，以业主委员会7名人员辞职，超过半数，财满园业主委员会自2013年4月3日公告解散，小区日常工作暂由社区管理。2013年5月26日西关街社区居民委员会与金安物业公司签订了《物业管理委托合同》，同日西关街社区居民委员会发布《通知》：我居委会自2013年5月26日起已与金安物业公司正式签订了《物业管理委托合同》，自即日起本小区的物业管理和服务事宜均由金安物业公司负责，与其他任何单位和个人不再存在物业管理和服务关系，特此通知。2013年5月26日艾森物业公司离开财满街小区。2013年5月26日起至今由金安物业公司对该小区进行物业管理。2014年4月16日艾森物业公司向邢台市桥东区人民法院起诉，请求依法确定其与财满街业主委员会签订的合同有效，并要求继续履行，依法确定西关街社区居民委员会和金安物业公司签订的物业管理合同无效，并要求金安物业公司搬出办公场所。
原审认为，被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会在财满街业主委员会人数不到是总数二分之一时，针对社区物业管理混乱情况下，在上级行政部门邢台市桥东区西门里街道办事处的指导监督下代理行使业主委员会的职责与被告邢台金安物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》符合相关法律、法规的规定，二被告2013年5月26日签订的《物业管理委托合同》合法有效。2012年4月5日被告邢台金安物业服务有限公司与中央名城（财满园）小区业主委员会签订《物业管理委托合同》时没有取得营业执照，2012年7月20日取得了相关资质，双方签订的《物业管理委托合同》有效。原告2012年9月27日签订《物业服务临时委托协议》，该协议约定的是附条件解除合同，到本小区物业正式招标确认了新的物业管理公司时协议自动终止。原告未提交与业主签订的《物业服务协议》，且该协议应依赖于《物业服务临时委托协议》的期限，原告主张《物业服务临时委托协议》，应继续履行到2014年12月31日止证据不足，本院不予采信。原告主张被告邢台市桥东区西关街社区居民委员会没有资格签订《物业管理委托合同》依据不足，本院不予采信。原告于2013年5月26日离开小区，之前在小区进行的物业管理及服务，可以按《物业服务临时委托协议》进行交接清算。原审判决，驳回原告艾森物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元由被告负担。
上诉人艾森物业公司上诉称，一、原审判决认定事实不清。其一是上诉人于2010年12月31日与财满街业主委员会签订物业服务合同。为期一年履行完后，于2012年9月27日又和财满街业主委员会签订了《物业服务临时委托协议》约定期限为2012年1月1日至2014年12月31日。2012年9月27日前，尽管上诉人未和财满街业主委员会签订书面合同，但是实际履行人还是上诉人，上诉人在原审中提交了2012年3月21日居委会致函上诉人的做条幅通知，2012年6月27日居委会通知上诉人赞助居委会资金做玻璃展框的通知，上诉人还提交了居委会收到上诉人公司赞助500元的收条。对上诉人是实际履行人，居委会没有证据否认该事实。其二是上诉人要求确认上诉人实际履行《临时委托协议》至2013年5月26日，并要求继续履行，但原审判决对争议焦点应当认定而不予认定，属于严重的认定事实不清楚。其三是《临时委托协议》的实际履行是上诉人，是不争的事实。上诉人和财满街业主委员会签订的合同解除条件为正式招标，而财满街小区并没有进行正式招标，《临时委托协议》应该一直有效。原审直接认定《临时委托协议》不具备继续履行的依据不能成立。二、金安物业公司没有反诉要求确认2012年4月5日和中央名城签订的《物业管理委托合同》有效，而原审判决直接认定该合同效力，超过了上诉人的诉讼请求。三、原审判决认定二被上诉人于2013年5月26日签订的《物业管理委托合同》合法有效，违背了法律规定，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人金安物业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人西关街社区居民委员会答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为，艾森物业公司与中央名城业主委员会签订的2012年9月27日《物业服务临时委托协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，但该协议明确约定委托服务期限自签订协议之日起至本小区物业正式招标确认了新的物业管理公司时止，2013年4月3日西关街社区居民委员会接管该小区日常工作后，于2013年5月26日与金安物业公司正式签订了《物业管理委托合同》，金安物业公司并于当日接管该小区物业管理至今，而艾森物业公司也于2013年5月26日离开，不再对该小区物业服务，应视为《物业服务临时委托协议》自动终止。并且《物业服务临时委托协议》约定期限是2012年1月1日至2014年12月31日，即将到期，艾森物业公司要求继续履行协议已没有实际意义，对其主张，本院不予支持。对金安物业公司与业主委员会在2012年4月5日签订的《物业管理委托合同》效力问题不属于本案审理范围，本院不作审理。西关街社区居民委员会在财满街业主委员会人数不到是总数二分之一及物业管理混乱情况下，在西门里街道办事处的指导监督下代理行使业主委员会的职责并不违反法律规定，西关街社区居民委员会与金安物业公司签订的2013年5月26日《物业管理委托合同》应视为合法有效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人邢台艾森物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙士英
审判员 潘景树
审判员 武丽萍
二〇一四年十月二十日
书记员 陈勇铮