广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4490号
上诉人（原审原告）：张华民，男，1980年9月11日出生，汉族，住广东省深圳市。
委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司。住所地广东省中山市。
法定代表人：温少松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。
上诉�张华民因与被上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初12695号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人张华民上诉请求：撤销一审判决，改判永怡公司向张华民支付逾期办证违约金，以481740元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年11月30日起计算至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计人民币135542.24元。事实和理由：一审按照约定的已付房款的1%计算逾期办证违约金，没有事实和法律依据。一、双方签订的商品房买卖合同第十四条，属于格式条款。提供格式条款一方在该条款明显免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款属于无效。在商品房买卖合同中，出卖人一方处于绝对的�势地位。在本案买卖合同中，除了买房人的身份信息及房屋相关信息（单价、面积、位置、付款方式等）外，其他合同条款（包括双方违约责任）完全一致，可见此商品房买卖合同，是永怡公司为了重复使用而预先拟定的，张华民无法参与相关合同的拟定或修改。因此相关条款属于合同法约定的格式条款。二、涉案商品房买卖合同中，买卖双方的权利义务明显不对等。对逾期办理房产证的违约金，双方约定为按已付房价款的1%计算，而对于张华民违约时的违约金则高达应付款的20%，永怡公司还可以收回另行处理。该约定看似属于双方的意思自治，实际为格式条款导致的严重不公平。三、如果按照合同约定，永怡公司只需承担已付房款的1%作为违约金，不仅大幅降低了永怡公司的违约成本，还使违约金失去了应有的意义。交付不动产标的物，并不意味着对标的物的所有权转移。商品房物权的转移，只有依法律规定登记（即办理产权登记）才算正式完成。即双方在签订商品房买卖合同后，永怡公司除需向张华民交付房屋外，还需在约定的期限内提供完善的资料到产权登记机关备案，才算履行完合同的主要义务。但若按照双方的约定，不论永怡公司违约多长时间，其均只需承担已付房价款的1%作为违约金，而在其承担该违约金后，张华民将彻底失去督促永怡公司办理房产证的任何手段，这将会使违约金彻底失去其原本应有的作用。四、永怡公司的逾期办证时长，已远远超出正常的合理范畴。最早的业主在2008年即购买永怡公司的商品房，但时至今日仍未能办理相关权属证书，若从购房日起算，永怡公司逾期已隔8年，若从合同约定的最后期限算，也有5年的期限。而从2011年至今，永怡公司依然在不停销售至今无法办理�权证的楼盘。五、购房者没有房产证会导致以下难以估量的损失：1.会影响子女上学、择校及办理户口；2.无法确定所购买房屋是否合法及是否存在安全隐患；3.不能在买卖市场上正常交易；4.引起承租人的疑虑；5.没有房产证也无法将房产抵押以便获得投资贷款；6.无法保证所购房屋的产权是否不存在瑕疵；7.房屋的土地使用年限会因延迟发证而相应缩短，致使房屋变相贬值。上述影响都因没有房产证而切实存在，无法简单衡量张华民的损失。六、张华民请求增加违约金，变更原先约定的违约金是有法律依据的。合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失时，当事人可以请求人民法院予以增加。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条亦规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法�增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在永怡公司存在非常严重的逾期行为，且给张华民造成了难以估量的损失的情形下，张华民根据上述法律规定，请求增加违约金，事实和法律依据确凿充分。张华民只是请求永怡公司按同期同类贷款利息计算违约金，比上述法条中参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算要低很多。此外，在本案之前，因永怡公司逾期办证，该小区的部分业主也起诉了永怡公司，法院判决永怡公司自违约之日起按已付购房款为本金以银行同期同类贷款利率支付�约金。
被上诉人永怡公司辩称，1.逾期办理房产证书的主要原因不在永怡公司，永怡公司已向相关行政部门提交综合验收的资料，但相关行政部门因相关规定标准变化、管理机构变化、相关步骤无时间约束等导致不能办结验收手续，进而影响永怡公司无法按照商品房预售合同之约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，责任在于相关行政部门，并非完全在于永怡公司，张华民要求永怡公司支付逾期办证违约金事实依据不足；2.张华民主张违约金的数额没有事实和法律依据，双方已约定了一次性的违约责任，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，双方约定的是一次性的违约责任而非持续性的违约责任，张华民变更原合同约�的一次性违约责任为持续性违约责任，没有事实和法律依据；3.张华民没有举证证明其存在实际损失，永怡公司最主要的义务是将商品房交付使用，所有权的转移和权属证书的办理只是附随义务，逾期办证不影响张华民的居住使用目的，也不影响其出租、出售；4.本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的约定，永怡公司认为只有在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定两者均不存在的前提下，才可以选择适用该条款，因案涉商品房买卖合同对违约金已有明确约定，在合同约定有违约金的前提下，不可以适用上述条款；5.双方签订的合同不属于格式合同，是由国土部门提供的合同文本，且格式合同也不是必然无效，双方约定逾期办证赔偿1%是合理的，因为开发商除了办证义务还有其他义务，办证义务只�附随义务；6.违约金应以实际损失为基础，实际损失必须是可量化的，而不是概括性的。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张华民于2016年6月21日向一审法院起诉请求：1.永怡公司向张华民支付逾期办证违约金，以481740元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2011年11月30日起计算至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计至2016年7月1日为135542.24元。
一审法院认定事实：涉案合同第十四条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任导致张华民不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，张华民不退房，永怡公司按已付房价款的1%向张华民支付违约金。一审法院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：永怡公司应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给张华民。因此，永怡公司应于2009年1月1日起算730个工作日内，即2011年12月2日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司抗辩称因相关办证部门政策变化导致办证迟延，非因其过失导致，不应由其承担逾期办证违约责任。对此，永怡公司没有向一审法院提交相关证据证明因何种政策变化导致办证迟延，亦没有证据表明相应政策变化对其办证产生的影响程度，且永怡公司在长达730个工作日的期限内仍未能按合同约定履行办证义务亦是极不合情理的。永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。张华民诉请判令永怡公司支付逾期办证违约金，理�充分，一审法院予以支持。
对逾期办理房产证的违约金，合同对逾期办证违约金有约定的，依合同约定。本案中，双方对于逾期办证违约金的约定为按已付房价款的1%计算。张华民主张合同约定的逾期办证违约金过低，应提供相应证据予以证明。张华民未向一审法院提供相关证据佐证其上述主张，应承担举证不能的责任，对其主张，一审法院不予采信。因此，永怡公司应按合同约定向张华民支付4817.4元（481740×1%）逾期办证违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：永怡公司于一审判决生效之日起七日内向张华民支付逾期办证的违约金4817.4元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3010元，减半收取为1505元（张华民已预付），由张华民负担1452元，永怡公司负担53元（永怡公司负担部分于一审判决生效之日起七日内径付张华民）。
本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与张华民签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。双方签订商品房买卖合同的目的之一系转让涉案商品房的权属。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登�机关备案，涉案商品房权属尚未变更，永怡公司负担的主要合同义务并未履行完毕，其行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。
关于违约金数额，张华民主张永怡公司应支付自合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止的逾期办证违约金，并认为双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算标准过低，要求法院以中国人民银行同期同类贷款利率的标准进行增加调整的诉求。本院认为，针对本案涉及的违约情形，商品房买卖合同中的相关约定是如买受人不退房的，则由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即双方已在合同中明确约定了未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任。本案由于张华民并未举证证明从合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止，因永�公司违约导致其不能取得房地产权属证书而所造成的具体损失数额，故也无法认定合同约定的违约责任低于上述期间实际造成的损失。张华民应对此承担举证不充分的法律后果，一审法院根据双方约定的违约责任条款，确定永怡公司应按已付房价款的1%向张华民支付逾期办证违约金符合双方合同约定，本院予以维持。
另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上所述，上诉人张华民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3010元，由上诉人张华民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴�波
代理审判员 吴 碧 英
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 罗 海 欣
梁秀玲