安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终1××41号上诉人（原审原告）：班荣瑞，男，1989年3月1××日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：李阳，安徽中天恒律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李同彦，女，1990年2月1××日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：李阳，安徽中天恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祝文忠，男，1989年1月5日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：黄辉，安徽陈康律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱海东，安徽陈康律师事务所实习律师。上诉人班荣瑞、李同彦因与被上诉人祝文忠房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初2444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。班荣瑞、李同彦上诉请求：撤销一审判决，改判支持其各项诉讼请求，即：判令祝文忠继续履行2016年3月14日与班荣瑞、李同彦签订的《存量房买卖合同》及《买卖合同补充协议》，并协助办理合肥市高新区百草街1××0号新华纺中心2幢27层2702室房屋的过户登记手续；祝文忠支付聘请律师费15000元、误工费4000元、交通费1××00元；或将本案发回重新审理。本案一、二审诉讼费用由祝文忠承担。事实和理由：1、一审法院认定本人并未全面履行合同义务，按照合同约定，祝文忠可行使先履行抗辩权，其未协助我方办理房屋所有权转移登记手续不构成违约显系对事实认定错误，导致法律适用错误。根据双方合同约定及房屋中介机构自身的交易习惯等，三方就房屋过户前我方应当向祝文忠支付的购房款首付金额达成一致，即：我方在祝文忠配合办理过户前应当向其支付购房首付款23万元（包括定金1××万元），我方已全面履行了义务，不存在履行不充分或违约的情形。依据我方自身的客观情况，我方也不可能存在因拒绝支付剩余2万元首付款，而导致合同违约的情况出现。假如按照一审法院的认定，购房首付款是25万元，但祝文忠和房屋中介从未向本人主张剩余的2万元购房款，也完全不符合常理常情。祝文忠在一审庭审中也自认，由于双方以及中介合肥中岳房地产营销策划有限公司（以下简称中岳房产）对合同的约定不明，从而导致对合同的理解不一致，而不是因我方主动违约，拖延支付购房款，同时，从录音证据以及中介的证人证言也可以看出，本案的真实原因是祝文忠因房价上涨不愿再按原价出卖房屋，不配合我方办理房屋过户从而引发的纠纷。一审判决对我方举证的录音、证人证言等证据材料完全置之不理，显系程序违法。退一步讲，即使合同约定不明导致对合同的履行产生不同理解，按照合同法的相关规定，对合同约定不明确的，双方可以进行补充约定，因此，就算是按照祝文忠理解我方应支付首付款25万元，我方也一直表示愿意支付剩余的2万元，应当视为双方就之前约定不明的首付款数额进行了补充约定，合同应当继续履行。2、一审法院认定祝文忠行使先履行抗辩权的基础并不存在。双方约定的首付比例是25%，即205000元，我方实际履行的是23万元，超出约定的比例，此外，双方及中岳房产约定，在过户当天由我方再存入2万元到托管账户，后因祝文忠单方毁约不配合办理手续而未能支付该2万元。以上事实说明我方已全面履行合同义务，不存在违约情形。本案不适用所谓的先履行抗辩权。祝文忠辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，班荣瑞、李同彦的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。1、通过合同、补充协议、庭审笔录，双方不是因为对合同理解不同，而是因为合同约定不明，在约定不明的情况下无法通过协商解决约定不明的问题，从而达到法定解除。2、班荣瑞、李同彦应于2016年3月21日前支付房款2万元，在我方多次与中岳房产沟通无法解决的情况下，为了保护自身权益，向中岳房产提出了解除合同的要求。3、就班荣瑞、李同彦一审提供的情况说明和录音资料，因该两份证据属于证人证言，且证人未在举证规则内依法出庭接受质证。并且，一审开庭时，法庭释明的前提下，第二天仍未完成证人出庭接受质证的要求，所以班荣瑞、李同彦一审提供的该两份证据不能作为证据得到法庭支持。4、一审法院认定我方行使先履行抗辩权的事实，是因为合同约定不明确，且双方无法达成约定的情况下，属于法定解除的情形。班荣瑞、李同彦向一审法院起诉请求：1、祝文忠继续履行合同，办理合肥市高新区百草街1××0号新华纺中心2幢27层2702室房屋的过户登记手续，同时协助办理抵押权注销手续；2、祝文忠支付聘请律师费15000元、误工费4000元、交通费1××00元。一审法院认定事实：2016年3月14日，班荣瑞、李同彦（买受人、乙方）与祝文忠（出卖人、甲方）签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定甲方将合肥高新区新华纺中心2幢2702室（地下产权车位一个），权属证号：合房预售证20130877号，建筑面积76.13平方米的房屋出售给乙方，转让价款820000元；乙方应于2016年6月15日前将200000元存入托管账户，甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额570000元，乙方于2016年3月14日向甲方支付1××0000元作为定金直接交付甲方；乙方同意用首付款帮甲方还清银行按揭约182000元；甲方应在拿到房产证1××个工作日内配合乙方办理过户手续。合同签订后，祝文忠向班荣瑞、李同彦支付定金1××0000元、首付款130000元。祝文忠于2016年4月将房屋按揭贷款清偿完毕，同年6月取得合肥高新区百草街1××0号新华纺中心2幢2702室权属证书（权属证号：2016合不动产权第0050213号）。一审法院认为，本案中，合同价款为820000元，班荣瑞、李同彦申请银行抵押贷款金额为570000元，即首付款应为250000元，结合双方签订合同的真实意思表示，此款应在办理房屋所有权转移登记手续之前付清，但班荣瑞、李同彦至今仅支付230000元，并未全面履行合同义务，按照合同约定，祝文忠对此可行使先履行抗辩权，其未协助班荣瑞、李同彦办理房屋所有权转移登记手续不构成违约。班荣瑞、李同彦的诉请依法不能成立，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回班荣瑞、李同彦的诉讼请求。案件受理费12200元，减半收取为61××0元，保全费4620元，合计1××720元，由班荣瑞、李同彦负担。二审期间，班荣瑞、李同彦向本院提交2016年3月15日至2016年6月15日班荣瑞银行账户流水一份，证明合同签订后，其有足够的能力支付2万元购房款。提交中岳房产《补充情况说明》一份，证明2万元购房款是因祝文忠单方原因导致履行不能。申请中岳房产付小猛作证，付小猛证实2016年1××月17日的《情况补充说明》系其出具的，并说明了合同签订的基本情况以及因祝文忠要求增加价款未获班荣瑞、李同彦同意，祝文忠拒绝继续履行合同，导致剩余2万元房款没有支付。祝文忠认为班荣瑞、李同彦提交的上述两份证据均不属于新证据，班荣瑞、李同彦有钱并不能说明其愿意履行合同，认为中岳房产付小猛与本案有利害关系，其证言不属实。对一审法院查明的其他事实本院予以确认。本院另查明：一审中，班荣瑞、李同彦向一审法院提交一份由中岳房产于2016年6月14日出具的《情况说明》，载明双方约定在房产证拿到十日内办理相关手续，祝文忠房产证已经拿到，因其个人原因要求班荣瑞增加购房款6万元，否则不再继续履行合同。二审中，班荣瑞、李同彦提交一份由中岳房产于2016年1××月17日出具的《情况补充说明》，载明祝文忠在拿到房产证后未告知班荣瑞及中岳房产，经中岳房产多次催祝文忠办理手续，但其以各种理由推脱不配合，并要求班荣瑞在原房价基础上加价6万元才继续配合办理相关手续，班荣瑞拒绝祝文忠加价要求，要求按合同价购买此房，祝文忠拒不配合，导致剩余2万元资金无法交接和后续手续办理。该份说明加盖了中岳房产印章及经办人付小猛签字。付小猛亦认可该说明系其出具。二审中，班荣瑞、李同彦向本院出具一份《承诺书》，承诺其自愿在案涉房产过户登记前将尾款59万元支付给祝文忠。本院认为，班荣瑞、李同彦与祝文忠签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》应合法有效，双方均应按约履行。根据上述合同及补充协议约定，案涉房产的总价款为82万元，双方当事人对此均无异议，即上述合同及补充协议对案涉房产的价款约定清楚，并无争议。上述合同及补充协议约定存入托管账户的款项为20万元，办理商业贷款的款项为57万元，合计77万元，即上述合同及补充协议对于房款的分项支付的约定，在数额上存在遗漏。但就双方实际的履行情况看，班荣瑞、李同彦于合同签订当日支付1××万元定金，又于2016年3月21日支付祝文忠13万元，合计23万元，结合剩余57万元办理商业贷款的约定，实际上已经对80万元购房款的支付予以明确。而在本案诉讼过程中，班荣瑞、李同彦从未否认其需支付剩余2万元首付款，故关于祝文忠所主张的合同约定不明的意见，依据不足，本院不予采信。双方当事人争议焦点为其中2万元房款的支付是否存在违约的问题，双方当事人对此各执一词。根据中岳房产一、二审出具的《情况说明》及《情况补充说明》，均反映系因祝文忠要求增加6万元房款未获班荣瑞、李同彦同意，祝文忠拒绝继续履行合同，导致剩余2万元未能及时支付。中岳房产作为本此房产交易的中介机构，其全程参与了合同的订立及后期的履行，对于合同真实的履行情况最为了解，在无其他相反证据的情况下，中岳房产出具的情况说明，应当予以采信。况且，班荣瑞、李同彦在已经支付23万元房款的情况下，按照常理来说也不应该无故拖延2万元不予支付。且在本案诉讼期间，祝文忠也没有举证证实其向班荣瑞、李同彦主张该笔2万元房款而其予以拒付的事实。故一审法院认定班荣瑞、李同彦未全面履行合同义务构成违约不当，本院予以纠正。祝文忠构成违约，在班荣瑞、李同彦诉请继续履行的情况下，其应当继续履行上述合同及补充协议，协助班荣瑞、李同彦办理案涉房产的产权变更登记手续，将该房产产权登记在班荣瑞、李同彦名下，发生的相关税费依约由班荣瑞、李同彦承担。鉴于班荣瑞、李同彦向本院出具《承诺书》，承诺其自愿在案涉房产办理过户登记前支付剩余59万元房款，该承诺系其对自身权利的处分，不损害祝文忠的合法权益，也有利于解决剩余房款的支付问题，避免增加当事人讼累，本院予以准许。对于班荣瑞、李同彦主张的律师费请求，因双方并无约定，本院依法不予支持。对于班荣瑞、李同彦主张的误工费、交通费等请求，因缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，班荣瑞、李同彦的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初2444号民事判决；二、班荣瑞、李同彦于本判决生效之日起三十日内一次性支付祝文忠购房款59万元；三、祝文忠于收到本判决第二项确定的购房款之日起三十日内协助班荣瑞、李同彦办理合肥市高新区百草街1××0号新华纺中心2幢27层2702室房屋的产权变更登记手续，将该房屋产权登记在班荣瑞、李同彦名下；四、驳回班荣瑞、李同彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费61××0元，保全费4620元，合计1××720元，由班荣瑞、李同彦承担720元，由祝文忠承担1××000元；二审案件受理费12200元，由班荣瑞、李同彦承担1××00元，由祝文忠承担11200元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年五月八日书记员 胡梦云附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。