文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赤民一终字第1975号上诉人（原审原告）魏彩君。委托代理人郭文欣。委托代理人王学亮，住赤峰市。被上诉人（原审被告）魏彩文。原审被告姚川民。上诉人魏彩君因与被上诉人魏彩文房屋买卖合同纠纷一案，不服巴林左旗人民法院（2015）巴民初字第1587号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告魏彩君诉称，其在哈拉哈达镇下山湾村有宅基地一处，在该宅基地上盖了土木结构房屋三间。1993年左右离家外出，2014年年末其欲回家居住发现房屋已经被姚川民居住，其要求姚川民返还房屋，姚川民称房屋是魏彩文卖给自己的，其又找魏彩文索要，魏彩文不予理睬。为维护自己的权益，请求人民法院确认魏彩文将其位于巴林左旗哈拉哈达镇下山湾村七组的房屋出卖给姚川民的行为无效。请求判决姚川民立即返还房屋，并由二人承担诉讼费用。原审被告魏彩文辩称，其与魏彩君是亲兄弟，涉案的房屋原来是两人的亲大爷魏青山的，魏青山无儿女，魏彩君小的时候就过继给了魏青山，后魏青山就将房子给了魏彩君，魏彩君于1992年外出不归，将魏青山遗弃，其替魏彩君履行了赡养的义务，当时赡养魏青山及安葬魏青山的费用合计有49000元，这笔钱魏彩君应该偿还，为了还款，在魏彩君同意及委托的情况下其将魏彩君即将塌陷的土房子及长满荒草的院子以4500元的价钱卖给了本村村民姚川民，还了一部分赡养魏青山的药费和安葬费。魏彩君当时离家时将房产证放置在其大姐处，委托其大姐卖的，大姐卖不了，后魏彩君及大姐让其把房子卖了，其找到了姚川民，姚川民同意买，就这样把房子卖了，卖了以后，魏彩君是知道的，也同意抵一部分的赡养魏青山的费用，这些年魏彩君从来没向其说过这房子不能卖，也没向其要过房子，直到今年年初魏彩君回来，因为这些年的琐事引起了争吵，这才起诉向其要房子。请法庭查明事实，公正裁决。原审被告姚川民辩称，其于1999年左右在魏彩文手里买的魏彩君的房子，当时魏彩文及魏宝山（魏彩君及魏彩文的父亲）说他们受魏彩君的委托卖魏彩君的房子，魏彩君当时离家外出有很长的一段时日了，他们手里有魏彩君的房产本，因为魏彩文及魏宝山是魏彩君的直系亲戚，手里又有魏彩君的房产本，其就以4500元的价格买下了房子，把钱给了魏彩文。当时4500元钱能买到比魏彩君的房子更好的房子，当时那房子已经快要倒了，又是个土房，买这个房子也就是地皮，房子不值啥钱，因为家离这个房子近，就买了。其买下这个房子已经很多年了，魏彩君从来都没有向其主张过这房子的权利，从来没说这房子他不同意卖，只是在今年年初时突然打电话要房子，很突然。其买了这房子以后，将老房子重新装修，又在老房子的右侧盖了三间砖瓦结构的大房，左侧盖了耳房，在院子里又盖了羊舍及猪舍等，耗费了很多的精力和财力，而且现在房子已经过户至其儿子姚中学的名下，不同意返还，房子是其合法取得的，法律应该保护其合法权益。原审法院经审理查明，魏彩君与魏彩文系同胞兄弟，1993年魏彩君外出，1999年，魏彩文将魏彩君三间土木结构的房子及院落以口头受魏彩君的委托，手里有魏彩君的房产证为由以4500元的价格卖给了本村村民姚川民，后在1999年7月26日姚川民将此房过户至自己名下，2003年姚川民在原来的房子左侧盖了三间砖瓦结构的房屋，并将该房于2004年1月1日过户至其儿子姚中学名下，魏彩文将此房出卖的行为，魏彩君在庭审中自认自从魏彩文卖了自己就知道，在1999年至2014年年底这段期间，魏彩君口头说向魏彩文一直主张该房不能卖，是祖业；没有向姚川民主张过该房的权利。但魏彩文不承认，说魏彩君并没有向其主张过，魏彩君也没有证据予以证明该主张。直到2014年年底魏彩君回到老家，向魏彩文及姚川民主张他们之间的买卖行为无效，要求其返还房屋及院落。在庭审中，魏彩君对姚川民受让房屋后所添附的财物不予评估作价，经过法院释明，魏彩君仍然要求姚川民返还其房屋。原审法院认为，上述事实有双方方当事人的陈述及相关证据在卷证实，足以认定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的，（二）以合理的价格转让，（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定。”据此，原审法院认为，魏彩君与魏彩文系亲兄弟，当年魏彩文手里有魏彩君的房产证，魏彩文在没有代理权的情况下，以被代理人即魏彩君的名义和姚川民订立房屋买卖合同，交易相对人姚川民有理由相信魏彩文有代理权，所以，魏彩文与姚川民之间订立买卖房屋的行为构成了表见代理。同时，姚川民在受让财产上是善意，且其向魏彩文支付了合理的购房价款，双方在合同订立后魏彩文也实际交付了房屋，并且该房屋于1999年7月26日已经过户至姚川民名下，因此姚川民已善意取得了涉案房屋的所有权。魏彩文于1999年左右将魏彩君的房屋卖给了姚川民，自1999年至2014年年底这段期间，魏彩君在长达十几年的时间里知道魏彩文将其房屋卖给了姚川民（魏彩君在庭审中自认自从魏彩文卖了该房屋，自己就知道），但没有向姚川民主张过该买卖行为无效，未作出否认的表示，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定：“本人知道他人以本人的名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意。”根据表见代理原则及当时的交易情形，姚川民有理由相信魏彩文对争议房产有代理权，因此魏彩文转让行为的法律后果应由魏彩君承担。综上，魏彩文与姚川民的房屋买卖行为有效，对于魏彩君要求姚川民返还其房屋的要求不予支持。对于魏彩君的损失，可另行主张。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、《合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回魏彩君的诉讼请求。宣判后，魏彩君不服，向本院提起上诉称，原审认定事实错误，适用法律错误，其并没有口头委托魏彩文出售房屋和院落，其1993年外出时将房产证交于魏彩霞保管，魏彩文是从魏彩霞手骗取的房产证，以低价卖给姚川民，魏彩君一直向魏彩文和姚川民主张房屋不能卖，2014年年底回老家当面主张买卖无效，所以未及时诉讼，姚川民与魏彩文是恶意串通，原审法院认定姚川民是善意属适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销原审判决依法改判魏彩文与姚川民的房屋买卖行为无效，并将涉案房屋返还。被上诉人魏彩文答辩服从原审判决。原审被告姚川民未进行答辩。结合双方当事人的诉辩意见、一二审陈述及双方提供的证据，二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点系魏彩文与姚川民之间的房屋买卖行为是否有效，上诉人魏彩君主张返还房屋的诉讼请求是否有事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，魏彩文与魏彩君系同胞兄弟，魏彩君离家外出多年，魏彩文持魏彩君的房产证将涉案房屋卖给姚川民，姚川民有理由相信魏彩文有代理权，魏彩文与姚川民订立房屋买卖合同的行为有效，且该买卖行为不符合上述法律规定的无效情形，本院对魏彩君要求确认魏彩文与姚川民订立房屋买卖合同的行为无效并要求返还房屋的上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律欠当，判决结果正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费及邮寄送达费160元，由上诉人魏彩君负担。本判决为终审判决。审判长  董燕洪审判员  牟玉莲审判员  武学良二〇一五年十一月十一日书记员  刘亚楠