广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民二初字第1386号
原告中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行，住所地南宁市青秀区教育路4-2号。
代表人陈建华，该行行长。
委托代理人罗永辉，广西东博律师事务所律师。
被告许冬春。
委托代理人黄财基，广西万合律师事务所律师。
本院在审理原告中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行诉被告许冬春金融借款合同纠纷一案中，本院于2014年7月22日受理后，依法由代理审判员邵晨适用简易程序于2014年9月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗永辉，被告许冬春及其委托代理人黄财基到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行诉称，2002年12月16日，以原告为甲方，以被告为乙方共同签订一份《个人住房按揭合同》，合同约定：乙方购买由南宁桂源房地产开发实业有限公司开发建设位于南宁市中山路66号外滩新城二区富城21层2103A号房，因购买资金不足而向原告借款232000元人民币，借期自2002年12月16日起至2015年12月16日止共13年，利率按月4.2‰计算，借款利息按月计付，每月20日为还款日，利随本清，最后一期还清全部本息。此外，双方还约定了违约责任。在本合同中双方还约定用被告购买的房子作为借款抵押担保，担保范围是：借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息，以及律师代理费、抵押物处置费、过户费等为实现抵押权所付出的一切费用。合同签订后，原告依合同约定于2002年12月17日将232000元人民币通过转账方式存入账号为02×××68号的南宁桂源房地产开发实业有限公司农行账户。至此，原告已完全履行已方合同义务。被告借到此款后起初尚能按时偿还借款本息，但自2013年11月20日以后就再也没有偿还借款，虽经原告电话催促，但至今仍不予理睬。至2014年3月31日止尚欠本金53214.61元，利息1347.46元未还。原告认为：被告在长达5月之久拒不偿还借款本息，已充分说明其不再履行偿还借款义务，其行为已经构成根本性违约，损害了原告合法权益。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判决解除原告与被告签订的《个人住房按揭合同》；判令被告偿还借款本金请求判决解除原告与被告签订的《个人住房按揭合同》；判令被告偿还借款本金53214.61元，及至2014年3月31日止的逾期利息1347.46元；赔偿2014年4月1日以后至付清时全部债务的利息；判令被告承担本案诉讼费、律师费、保全费、评估费、拍卖费、公告费等费用。原告请求：一、请求判令解除原告与被告签订的《个人住房按揭合同》；二、请求判令被告偿还按揭借款本金53214.61元，至2014年3月31日止的逾期利息1347.46元，累计54562.07元。并赔偿自2014年4月1日起至全部还清之日止的逾期利息；三、请求判令被告承担本案律师费5456元；四、被告承担本案诉讼费、保全费、评估费、拍卖费、公告费等。五、原告对拍卖处置被告作抵押房地产所得款项享有优先受偿权。
原告当庭将第二项诉讼请求的利息变更为：至2014年4月20日止的逾期利息1943.23元，累计55157.84元。
被告许冬春答辩称，一、借款合同解除的条件未成就，原告事先并未催告，我方不知情。解除合同的通知书应当通知到我方，否则合同不应解除；二、原告没有通知开发商代为清偿按揭，根据借款合同约定，没有约定被告构成违约需要解除合同，只是约定了从开发商的保证金中扣除，但原告没有从开发商的保证金中扣除；三、原告请求的律师费没有依据，本案解除合同的条件尚未成就，因此所造成的律师费应由原告自行承担，且原告滥用诉权，律师费超过了标准；四、要求追加开发商作为被告，因此本案按揭款应由开发商代偿。原告明知该事实。综上，希望法院驳回原告方的诉讼请求。
经审理查明：2002年12月16日，原告与被告许冬春、案外人南宁桂源房地产开发实业有限公司签订了《个人住房按揭合同》，其主要内容为：一、被告许冬春向原告借款232000元，贷款期限为13年，月利率为千分之4.2，采用等额本息还款法；二、对于逾期的贷款本息，被告许冬春应在银行卡账户内存足款项，由原告在下一个还款日划收。但在存款日至划款日之间，原告仍向被告计收逾期利息及其复利；三、本合同任何一方未履行本合同约定义务，应当承担违约责任，并赔偿损失；四、被告许冬春以其购买的位于南宁市中山路66号外滩新城二区富城21层2103A号房向原告提供抵押担保，并取得房屋他项权证；五、抵押担保的范围包括借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息以及律师代理费等原告实现债权的一切费用；六、被告向原告申请贷款后，被告与开发商南宁桂源房地产开发实业有限公司之间达成协议，由开发商南宁桂源房地产开发实业有限公司（以下简称“桂源地产”）代被告向原告偿还按揭款。2002年12月17日，原告依约向被告许冬春发放了232000元贷款，但被告许冬春未按合同约定履行还款义务，经本院核实，截止至2014年3月31日，被告许冬春共拖欠本金53214.61元，利息1691.06元。原告为此聘请广西东博律师事务所律师作为诉讼代理人诉至本院，提出诉请如前，并向其支付了5456律师费。被告许冬春则答辩如前。
另查明，被告许冬春于2014年11月17日向原告偿还了27819.52元。
本院认为，被告许冬春、案外人桂源地产与原告签订的《个人住房按揭合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应恪守。原告依约向被告许冬春发放了232000元贷款，但被告许冬春未能足额按期偿还贷款本息，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于《个人住房按揭合同》应否解除的问题，本案中，原告是明知被告许冬春已将其所购的商铺托管给桂源地产，并由桂源地产代被告许冬春向原告偿还《个人住房按揭合同》项下的按揭款的事实，且原告未能提供证据证明其在起诉前已将违约情况告知被告许冬春并要求其在限期内纠正违约行为。而被告许冬春应诉后亦主张其并未知晓桂源地产未按时代其偿还按揭款的情况，并表明愿意积极纠正违约行为，履行还款义务，被告于2014年11月17日向原告偿还了27819.52元。将其所逾期的本金及利息还清。由此可见，被告许冬春并非恶意违约，《个人住房按揭合同》存在继续履行的基础和可能性，为实现订约目的，应继续履行，不宜解除。因此，原告主张解除其与被告许冬春签订的《个人住房按揭合同》，本院不予支持。但是，开发商桂源地产代被告向原告偿还按揭款与被告许冬春按《个人住房按揭合同》的约定向原告偿还借款本息并非同一法律关系，并不能免除被告许冬春向原告依约偿还借款本息的义务。被告出现逾期行为后，原告聘请律师通过诉讼途径维护其合法权益并无不妥。虽然原告所主张的5456元律师代理费是按原告的全部诉讼请求计收的，原告要求解除合同并收回全部贷款本息的请求未获支持，但《个人住房按揭合同》已约定本合同任何一方未履行本合同约定义务，应当承担违约责任，并赔偿损失，且被告所提供的抵押物的担保范围亦包括律师代理费在内，在被告许冬春属违约在先的情况下，被告许冬春应向原告赔偿律师代理费。至于具体数额，原告的主张超出广西司法厅的收费标准，本院予以调整，酌定为2745元。同时，《个人住房按揭合同》已约定被告许冬春将其所有的位于南宁市中山路66号外滩新城二区富城21层2103A号房向原告提供抵押担保，担保的范围包括借款本金、利息、罚息、律师代理费及实现债权的费用等，故为实现上述债权，原告有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告许冬春向原告中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行赔偿律师代理费2745元；
二、为实现上述第一项债权，原告中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行对被告许冬春提供的位于南宁市中山路66号外滩新城二区富城21层2103A号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行的其他诉讼请求。
本案案件受理费650元，由被告许冬春负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 邵 晨
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 覃雪婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。