河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0684民初902号原告（反诉被告）安洋，男，1980年6月12日出生，汉族，现住三河市南城西区。委托代理人张君保、张振震，河北盛誉（白沟）律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）郝瑞泉，男，1985年3月10日出生，汉族，现住涿州市。委托代理人石峰、史学志，河北汉级律师事务所律师。特别授权。第三人保定邻家房地产经纪有限公司住所地高碑店市白沟镇富民路东侧法定代表人徐鹏，职务：总经理。委托代理人ＸＸ越，该公司员工。原告（反诉被告）安洋与被告（反诉原告）郝瑞泉、第三人保定邻家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安洋及其委托代理人张君保到庭参加诉讼，被告（反诉原告）郝瑞泉及其委托代理人石峰、史学志到庭参加诉讼，第三人保定邻家房地产经纪有限公司的委托代理人ＸＸ越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）安洋向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2017年4月3日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被告按照合同约定返还原告购房定金20万元；3、判令第三人按照合同约定返还原告居间费用12100元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月3日原、被告在第三人保定邻家房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《房屋买卖居间合同》。该合同约定：原告购买被告位于住宅（房产证号：Ｆ9××ＧＨ)，建筑面积为93.39平方米，成交价格121万元整，买卖双方应积极配合对方办理相关手续。同时因为白沟新城购房政策内容不明确、银行是否批贷不明确等原因，双方在补充协议中特别明确约定：“经甲乙双方协商一致，如因政策原因房管局不予过户和银行不予批贷，双方互不承担违约责任，中介费退回”。合同签订后，原告向被告支付了购房定金人民币20万元，但因政策原因双方至今不能办理过户更名手续，且原告并非白沟新城本地居民。依据白沟新城购房政策没有购房资格、贷款银行也因本地政策原因也明确拒绝了原告的购房贷款申请，现在双方已经无法实现合同目的。故原告现依据三方之间的合同约定，要求被告退还全部购房定金20万元、第三人如数退还居间服务费12100元，但被告及第三人至今未予退还。因此原告为维护自身的合法权益，现提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）郝瑞泉辩称，根据白沟新城管理委员会出台的最新限购政策，凡是2017年4月5日之前签订的房屋买卖合同，只要提供定金或房款转账凭证即可办理过户，这一点也已经得到不动产登记中心及第三人保定邻家房地产经纪有限公司证实。案涉合同系2017年4月3日签订，且有定金转账凭证，确定不受限购政策的影响。关于被答辩人诉请解除合同依据的补充条款，“如因政策原因房管局不予过户和银行不予批贷”，其合同本意为房管局根据政策不能过户、银行不能批贷，其状态应当具有永久性和绝对性，如今政策不能过户，只是整个房产市场都在进行土地落宗，落宗完成后便可以过户，过户后银行贷款顺理成章。被答辩人在诉状中声称双方是因签订合同时购房政策内容不明确、银行是否批贷不明确才作此约定，但当时并无任何政策出台，银行贷款也可正常进行，其说法显然不是事实。因此，根据目前的政策以及双方的约定，被答辩人解除合同的理由并不成立，其实质就是房价下降之后的毁约。契约精神应当捍卫，合同不能随便解除。请求法院驳回被答辩人的诉请，维护社会公平正义。第三人保定邻家房地产经纪有限公司述称，补充协议中约定“经甲乙双方约定，如因政策原因房管局不予过户和银行不予批贷，双方互不承担违约责任，中介费不予退回”，我方认为，买方符合购买政策相关部门约定，凡在4月5日前，有定金、转账记录、提供房屋买卖合同不受限购，且银行可以正常批贷，银行至今可以正常批贷，我方认为，该房屋买卖居间合同不受限购政策影响，我方居间服务已经完成，中介费不予退还。反诉原告诉称，2017年4月3日反诉人与被反诉人本着平等、自愿、公平的原则经第三人居间签订了《房屋买卖居间合同》以及《补充协议》，约定：反诉人以121万元的价格，将本人名下位于保定市房屋卖给被反诉人，被反诉人于合同签订当日支付定金20万元，于银行面签当日支付剩余首付款51万元。被反诉人于合同签订后支付了定金20万元。合同签订后不久，保定白沟新城管理委员会便出台了限购政策，规定2017年4月5日以后房产交易须符合限购政策，同时因不动产登记部门设立以及不动产落宗问题房产过户暂时停办。根据政策规定反诉人与被反诉人的房产交易行为并不受限购政策影响，故双方协商待房屋过户事宜正常后再行申请贷款并办理房产过户。随着不动产登记机构的设立以及房屋落宗有条不紊的快速进行，房屋购房贷款也早已恢复正常办理，反诉人以及第三人多次通知被反诉人申请购房贷款，然而被反诉人却以自身不符合限购政策为由要求解除合同，要求反诉人退还定金，其实质是房价下跌之后的毁约行为。根据合同履行情况以及现状，合同目的仍然可以实现，被反诉人违约意图十分明显，故为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，请求判令被反诉人继续履行双方于2017年4月3日签订的房屋买卖合同，确认被反诉人根本违约，支付违约金363000元，并承担本案全部诉讼费。反诉被告辩称，反诉人的反诉请求事实与法律依据不足，根据反诉人与被反诉人之间签订的房屋买卖居间合同补充协议的约定，因为签订合同之日是雄安新区宣告成立的第三天，合同各方对于白沟的政策均不明朗，也不确定，所以才做出了该约定，反诉人要求被反诉人履行合同法律与事实依据不足。被反诉人不存在违约行为，更不构成根本违约，所以不承担违约责任，截止庭审，案涉房屋并没有落宗，经过原告向房产部门核实，何时落宗，房产部门也没有给出具体的时间，案涉房屋具体落宗时间不能确定，导致了双方之间的合同目的不能及时兑现，根据合同各方的补充协议约定，原告有权解除合同，综上，请法庭驳回反诉请求。第三人保定邻家房地产经纪有限公司述称，我方认为应继续履行合同，是否赔偿违约金应由法律决定。经审理查明，原告（反诉被告）安洋与被告（反诉原告）郝瑞泉于2017年4月3日在第三人保定邻家房地产经纪有限公司居间下签订《房屋买卖居间合同》将郝瑞泉名下保定市白沟新城阳光西郡小区5号楼3单元1002室出售给安洋，房屋总面积93.38平方米，房屋总价款121万元。该房屋已经设立抵押，房屋价款支付方式为商业贷款形式。该合同约定甲乙双方应在签署本合同之日向第三人保定邻家房地产经纪有限公司支付居间报酬12100元。同时双方又在补充协议条款中特别约定“经甲乙双方协商一致：如因政策原因房产局不予过户和银行不予批贷，双方互不承担伟业责任，中介费退回”。安洋于签合同当日已经按照约定支付了郝瑞泉定金8万元，余款12万元安洋为郝瑞泉出具欠条一份，承诺于2017年4月6日前付清，2017年4月6日安洋通过中国建设银行将剩余12万元购房定金转账给郝瑞泉。安洋于2017年4月3日将12100元中介费用支付给了第三人，其中1万元通过微信转账另2100元以现金方式支付。上述事实有《房屋买卖居间合同》一份、保定市房权证白沟新城字第××号复印件一份、2017年4月3日欠条一份、中国建设银行个人账户支出交易明细一份、2017年4月3日收条一份、微信转账记录一份及庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告双方签订的购房协议及补充协议条款系原被告双方的真实意思表示,双方应当遵守。补充协议条款约定：“经甲乙双方协商一致：如因政策原因房产局不予过户和银行不予批贷，双方互不承担伟业责任，中介费退回”。可见此条款系双方商定的合同解除条款，如出现“因政策原因房产局不予过户和银行不予批贷的情况，即可解除房屋买卖合同，从合同签订之日至庭审之日涉案房屋所涉及土地一直未落宗，何时落宗不具有确定性，导致何时办理房屋产权过户不能确定。因此在此期间房产部门一直不予过户，既然房产部门不予过户，也就导致银行不予批贷，使原告取得房屋及其产权的合同目的一直处于不确定状态，该种情况恰巧符合原被告双方约定的合同解除条款。因此对原告诉请解除《房屋买卖居间合同》，返还定金的诉求本院予以支持。同时因政策原因导致合同解除，依双方补充协议条款约定，双方互不承担违约责任。因此对反诉人的反诉请求本院不予支持。本案中第三人保定邻家房地产经纪有限公司已经对原、被告进行了居间服务，且房屋买卖合同中补充协议部分约定退还中介费用问题只是甲乙双方的约定，不能强加给第三人以义务，故对安洋主张退还中介费用的请求不予支持。郝瑞泉称原告安洋要求解除合同的实质是房价下跌之后的毁约行为，但未提供相关证据，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）安洋与被告（反诉原告）郝瑞泉签订的《房屋买卖居间合同》。二、被告（反诉原告）郝瑞泉于本判决生效后十五天内返还原告（反诉被告）安洋购房定金20万元。三，驳回原告（反诉被告）安洋其他诉讼请求。四，驳回被告（反诉原告）郝瑞泉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4481元，反诉费用3373元，由被告（反诉原告）郝瑞泉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  贾建东人民陪审员  张 娜人民陪审员  王 腾二〇一八年七月二十八日书 记 员  张 庄