湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0524民初2403号原告(反诉被告)：蔡丹，女，汉族，1986年10月25日出生，湖南省邵阳市人，住邵阳市双清区。特别委托诉讼代理人：蔡建文，系原告蔡丹的母亲。委托诉讼代理人：范利民，湖南鎏芳律师事务所律师。被告(反诉原告)：湖南湘立房地产开发有限公司，地址：隆回县桃洪镇桃洪西路238号。法定代表人：袁玉斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘爱军，该公司法律顾问。原告(反诉被告)蔡丹诉被告(反诉原告)湖南湘立房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)蔡丹及特别授权委托诉讼代理人蔡建文、范利民、被告(反诉原告)湖南湘立房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人刘爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)蔡丹向本院提出诉讼请求并就被告反诉予以答辩：1、请求人民法院判决被告继续履行与原告于2013年11月12日签订的《商品房买卖合同》，按照合同约定的交房标准全面履行交房义务；2、判决被告支付原告迟延交房违约金142429元（违约金从2015年1月1日计算至2016年10月17日，此后违约金按每日万分之五计算至被告按合同约定交房标准完成交房义务之日止）；3、本案诉讼费由被告承担，4、请求法院驳回被告反诉请求。事实和理由：2013年11月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告锦锈桃源小区商品房，约定商品房单价为3375.07元/平方米，房屋总价款为434236元。双方约定被告于2014年12月31日前依照国家标准和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付给原告使用；逾期超过60日后，原告要求继续履行合同，自双方约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了购房首付款134236元，并向银行抵押贷款300000元，足额支付了全部房款434236元。可被告在收取了原告房款后，至今没有按合同约定如期按质向原告交付房屋。被告的行为，明显构成违约，应按合同约定承担违约责任。原告多次要求被告按合同约定交房，并要求被告支付迟延交房的违约金，但被告置之不理。被告反诉请求法院判令原告赔偿损失15000元并解除双方签订的《商品买卖合同》的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告（反诉原告）湖南湘立房地产开发有限公司辩称并反诉称：一、我公司交房延迟原因是由于拆迁安置和政府部门迟延办证行为属于不可抗力原因，可依合同法规定免除违约责任，即使不属于不可抗力，也属于答辩人不能控制的因素，依补充协议约定不承担赔偿责任。二、锦绣桃源1、2栋及商业裙楼于2016年6月3日组织设计、勘察、建设、监理单位进行竣工验收，达到合格标准，并由隆回县建设工程质量监督站出具证明工程备案资料在整理之中。公司于2016年6月10号前通过业主微信群转发出交房通知和对每位业主电话通知并保留记载。我公司交验房时间安排定在2016年6月10日,业主在2016年10月6日才来公司办理交验房。延期办理交房责任由购房户自行承担。三、锦绣桃源1号楼在合同约定的交房时间为2014年12月31日，但在合同补充协议附件五中第二条中约定交房时间日期为2014年12月31日至2015年1月30日，相应延长一个月，四、锦绣桃源1、2号楼及裙楼施工许可证的竣工时间为2015年6月3日和2015年6月1日，但约定的交房时间在2014年12月31日，按建设部门规定，交房时间只能在竣工时间之后，不得早于竣工时间，那么公司合同约定交房时间早于施工许可证竣工时间应当调整为竣工日期满后一个月即2015年7月1日开始。五、关于违约金的问题：业主诉请违约金过高请求法院调整减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条规定，人民法院应当根据实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。但该案，作为延迟交房是由于拆迁安置、政府延迟审批发证、县级房地产形势严峻等非上诉人的主观过错因素。反诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》。2、请求判令被反诉人赔偿反诉人损失15000元。事实与理由：被反诉人于2013年11月12日与反诉人签订《商品房买卖合同》，应按合同约定时间办理房款30万元银行按揭贷款手续，但被反诉人却迟迟不来办理直到2014年4月9日才来办理银行按揭贷款面签，拖延147日，已经构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件5补充协议第一条第二款第二项约定，出卖人有权解除合同，并要求买受人承担损失15000元。为此反诉人特提起反诉，请求合并审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的土地房屋置换协议书、隆回县城乡建设工作领导小组文件、公证书与本案无关联性，不予采信；被告提供的隆回县建设工程质量监督站的证明，原告虽持异议，但未能提供反驳证据，予以采信；被告提供的商品房交付通知书，系在案涉房屋验收合格之后，结合目前房地产公司交房的一般惯例，可视为2016年6月10日通过电话通知原告交付房屋的相关事实，予以采信；被告提供的业主物件确认表，不能达到被告按合同约定交房的证明目的，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，原告购买被告锦锈桃源小区商品房，约定商品房单价为3375.07元/平方米，房屋总价款为434236元。原告违约逾期付款违约责任为：逾期30日之内，按原告应付款的日万分之二支付违约金，逾期60日以上，按原告应付款的日万分之三支付违约金等。被告违约逾期交房违约责任为：逾期30日之内，按被告已收款的日万分之二支付违约金，逾期60日以上，按被告已收款的日万分之三支付违约金等。原告要求继续履行合同的，被告按其已收款的日万分之五支付违约金。根据《商品房买卖合同》补充协议被告应于2014年12月31日至2015年1月30日将经验收合格的商品房交付给原告使用。商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应出示国家和地方人民政府有关规定性文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权、债务纠纷，因被告原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权、债务纠纷的由被告承担全部责任等。合同签订后，原告按合同约定支付了购房首付款134236元，并在银行抵押贷款300000元，足额支付了全部房款434236元。按合同约定被告应于2014年12月31日至2015年1月30日将该商品房交付原告使用。到2016年6月3日该商品房才被有关职能部门验收合格，2016年6月10日被告通过业主群通知交房，但被告没有按合同约定书面通知原告交房。依照合同约定，从2015年1月31日起至2016年6月10日止，被告应支付原告违约金124270元（500080元×497×0.0005%）。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，其合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告收取购房款后，未依约交付房屋，构成违约，应当承担相应的民事责任。被告辩称违约金过高，应按实际损失进行计算。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当根据实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于损失”。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”现被告主张对违约金过高，应按实际损失进行计算。对原、被告约定的违约金是否应予以调整，本院考虑原告预期利益的损失（主要为房屋租赁损失）等相关因素，根据公平原则予以衡量，认为原告主张的违约金过高，违约时间计算至2016年6月10日为宜，本院酌定违约金为86000元。被告提交的证据不能证明不可抗力情形存在及原告存在违约的情形存在，被告应承担举证不能的不利法律责任，故被告的反诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告湖南湘立房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将锦锈桃源小区商品房交付给原告蔡丹；二、被告湖南湘立房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告蔡丹违约金86000元；三、驳回原告蔡丹其他诉讼请求；四、驳回被告湖南湘立房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3149元，反诉费1500元，合计4649元，由被告湖南湘立房地产开发有限公司负担4000元，由原告蔡丹负担649元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长 欧阳晓东人民陪审员 龚 家 银人民陪审员 邓 慈 燕二〇一七年三月十七日代理书记员 刘  留附本案所涉法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。