江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终686号
上诉人(原审被告)：王建林，女，1968年3月3日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：陈兵，江苏吴鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：崔洪良，男，1976年6月25日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
被上诉人（原审原告）：郝尚印，男，1984年8月16日生，汉族，住河南省太康县。
原审被告：顾彬，男，1992年4月7日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
上诉人王建林、崔洪良因与被上诉人郝尚印、原审被告顾彬房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院(2016)苏0505民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王建林上诉请求：请求二审法院撤销原判并依法改判或发回重审，诉讼费由郝尚印承担。事实和理由：崔洪良不是王建林的代理人，涉案房屋买卖合同并非王建林签订。王建林所收取的2万元定金是后来协商房屋买卖的定金，并非本案所涉买卖合同的定金。双方在协商过程中，因郝尚印未配合王建林办理产权手续导致合同未能继续履行，责任在于郝尚印，我方无需返还定金。
郝尚印辩称：崔洪良当场电话联系王建林，王建林确认后崔洪良才签订了该合同，王建林所述要求重新签订合同并非事实。
崔洪良辩称：涉案合同只是草签合同，当晚我打电话给王建林，王建林说等他儿子顾彬过来签网签合同作为正式合同，王建林也同意了草签合同的内容，郝尚印也同意要签订网签合同的。
崔洪良上诉请求：请求二审依法改判。事实和理由：郝尚印当时同意重新签订合同，但其一直未提供网签材料，构成违约。郝尚印直到2016年1月12日未能准备相应购房款，是合同无法履行的真正原因。
王建林辩称：王建林未明确授权由崔洪良代签合同。
郝尚印辩称：涉案合同并未约定另行签订新的合同。
郝尚印向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、王健林、顾彬、崔洪良支付郝尚印违约金244000元、佣金12800元，返还定金20000元，共计276800元；3、王健林、顾彬、崔洪良承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：苏州高新区上河花园一区3幢709室房屋是顾彬所有的不动产。
2015年11月30日，在卓越房产经纪公司的居间下，顾彬的母亲王建林委托崔洪良，以顾彬的名义与郝尚印签订了《房屋买卖（置换）合同》，合同约定：顾彬将上河花园一区3幢709室房屋（含车位一个）出卖给郝尚印，价格122万元，居间服务费12800元由郝尚印支付，2015年11月30日郝尚印应当支付顾彬定金2万元，2016年1月7日前签订网签合同和资金托管协议，郝尚印在1月1日前将25%首付款汇入资金托管账户，余款办理银行商业贷款，双方在2015年12月26日前提供合法的证件，2016年1月30日前将房屋变更登记至郝尚印名下，每延期一日违约方应当向另一方支付房屋成交价格万分之五的逾期履行金，超过十日按照合同第六条的方式承担违约责任，任何一方违约或拒绝履行合同，支付房屋价格的20%作为违约金。
2015年11月30日，郝尚印向卓越经纪公司交付定金2万元。
2015年12月1日，王建林将上述房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证交于卓越经纪公司，卓越经纪公司将上述定金2万元及上述合同的复印件交付王建林。
2015年12月28日，王建林报案称，要求房屋中介卓越经纪公司退还其交付的房产证。
2016年1月4日，郝尚印、王建林、以及卓越经纪公司在卓越经纪公司办公处就上述房屋买卖合同进行磋商，王建林提出房屋全款在2016年1月28日前支付，如果没有拿到全款郝尚印需赔偿卖方320万元损失，同时重新签订合同并办理合同公证。郝尚印未同意王建林提出的变更要求。
2016年1月6日，顾彬向高新区不动产登记分中心提出投诉称：上河花园一区3幢709室房屋经卓越经纪公司中介出售，因本人急需用款，原约定2015年12月26日前办理相应手续，且原合同并非本人所签，现要求卓越经纪公司约买方重新签订买卖合同并办理公证，但中介不愿签合同并公证，所以房屋无法继续出售，要求卓越经纪公司归还房屋所有权证。
本案审理过程中，王建林提出就房屋价格进行鉴定，后因其经催告未预交鉴定费，导致鉴定程序终止。
庭审中经释明，顾彬拒绝对上述合同进行追认。王建林在送达回证中签收确认于2016年3月19日收到本案诉状副本。
一审法院认为，本案争议焦点：无权处分合同的法律后果。
处分他人不动产应当取得权利人的授权。王建林、崔洪良未经顾彬授权，事后亦未取得追认，故崔洪良、王建林订立合同处分不动产的行为属无权处分，并不能约束顾彬。涉案房屋所有权人为顾彬，王建林虽为其母亲，但不动产以公示方式宣示权利主体，崔洪良仅凭顾彬、王建林间的身份关系并不足以认定王建林已得权利人顾彬授权，因此崔洪良在订立合同时具有过错。同时，崔洪良以顾彬的名义订立合同，因此一审法院认为崔洪良明知真实权利人是顾彬，作为一名房产中介崔洪良应当知道尚未得到房屋所有权人顾彬的授权签订合同系无权代理，违反法律规定。订立合同时王建林、崔洪良具有意思联络，合同系在王建林委托下签订，故一审法院认为崔洪良是王建林的代理人，《房屋买卖（置换）合同》由王建林负卖方责任。
《房屋买卖（置换）合同》在2015年11月30日相关行为人签字确认时已经成立并生效，并在郝尚印与王建林间发生法律效力。之后王建林、顾彬提出的更改付款条件、办理合同公证、重新签订合同的意思表示均系合同成立后提出的新的要约，因未经承诺不发生合同效力，故郝尚印拒绝上述要求并不构成违约。
本案所涉房屋买卖合同系无权处分订立的合同，虽具有合同效力，但未经权利人追认无法继续履行，合同目的无法实现，故郝尚印可解除合同。载有合同解除意思表示的诉状副本于2016年3月19日达到王建林，故合同于该日解除。合同解除后，基于合同取得的财产应予返还，因此王建林应返还郝尚印定金2万元。王建林未经授权处分他人不动产，其作为卖方应对合同无法履行负主要责任。不动产以公示的方式宣示权利主体，不动产买卖双方均应对缔约主体的身份予以审查和注意。郝尚印未经必要审查和注意迳行与崔洪良订立合同具有疏忽大意的过错，亦应对合同无法履行的损失负一定的责任。合同约定违约金为房屋价格的20%，此为双方对合同无法履行损失赔偿的约定，故一审法院酌定合同解除后王建林应赔偿郝尚印合同无法履行的违约金17万元。关于郝尚印主张的赔偿佣金的诉讼请求，因上述违约金已足以弥补佣金损失，郝尚印亦未举证证明其实际损失超出上述金额，故一审法院不予支持。
上已论及崔洪良是王建林的代理人，崔洪良在订立合同时应当知道王建林并无处分不动产的权利仍然进行代理活动的，故代理人崔洪良应和被代理人王建林对合同订立后无法履行的赔偿损失负连带责任。但定金2万元是王建林自己收取，定金支付中崔洪良并未从事代理活动，因此崔洪良对定金返还不负连带责任。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、郝尚印与王建林签订的《房屋买卖（置换）合同》于2016年3月19日解除。二、王建林应于判决生效之日起十日内返还郝尚印定金2万元。三、王建林应于判决生效之日起十日内赔偿郝尚印违约金17万元，崔洪良负连带责任。四、驳回郝尚印其他诉讼请求。一审案件受理费5152元，分别由郝尚印负担1616元、王建林、崔洪良共同负担3536元。
对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，王建林称其与崔洪良电话沟通房屋出售事宜，但并未授权崔洪良签订合同。
二审中，当事人未提供新证据。
本院认为，崔洪良称2015年11月30日的《房屋买卖（置换）合同》系草签合同，其与郝尚印约定需由郝尚印与顾彬重新签订合同，对此郝尚印予以否认，崔洪良并无证据证明双方达成后期重新签订合同的合意，本院对其该项上诉理由不予支持。郝尚印、崔洪良、王建林均陈述涉案合同签订时崔洪良给王建林打过电话，且王建林在合同签订次日接受卓越经纪公司的2万元定金并将两证交给卓越经纪公司，据此应认定王建林认可涉案合同的内容，崔洪良签订上述房屋买卖合同时系作为王建林的代理人，相应的合同权利义务应由王建林承受，王建林称其未授权崔洪良签订合同的上诉理由不成立。至于王建林所称其收取2万元定金系为了与郝尚印之后再协商签订房屋买卖，不合常理，其亦未提供相应证据证明，本院对其所述不予采信。合同签订后，当事人应当按照合同约定进行网签并办理房屋过户手续，但因王建林提出房屋全款在2016年1月28日前支付等不属于原合同约定内容的要求，郝尚印未予同意，导致合同未能继续履行，王建林应承担相应的违约责任。本案中，崔洪良在明知王建林并非涉案房屋所有权人的情况下仍代理王建林签订房屋买卖合同，一审判决由其承担相应连带责任并无不当。
综上所述，王建林、崔洪良上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10304元，由王建林负担5152元，崔洪良负担5152元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 郭 玮