湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00503号
上诉人（原审被告）：湖北乐友超市有限公司，住所地武汉市武昌区首义路首义小区43栋2层2号。
法定代表人：胡超，该公司总经理。
委托代理人：张日声，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：武汉万象商业管理有限公司，住所地武汉市洪山区珞狮路451号狮城名居附一楼。
法定代表人：李金苗，该公司董事长。
委托代理人：刘青，该公司员工。
上诉人湖北乐友超市有限公司（以下简称乐友超市）因房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市洪山区人民法院（2014）鄂洪山民商初字第01061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月，武汉万象商业管理有限公司（以下简称万象公司）向一审法院提起诉讼，请求判令：乐友超市支付违约金673428元并承担全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：万象公司作为甲方，与作为合同乙方的乐友超市于2012年11月8日签订《房屋租赁合同》，约定乐友超市承租万象公司在武汉市洪山区珞狮南路451号的房屋中的490平方米作为商用；租赁期限自2012年11月10日起至2018年11月9日止；房屋租赁保证金十万元，合同到期后无违约10日内无息返还乙方（即乐友超市）；乙方有下列情形之一的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，乙方所缴纳的租赁保证金及尚未到期的租赁费用将不退还，同时乙方应向甲方支付一年租赁费用为标准的违约金：...（4）未经甲方书面同意，停业超过7日的；因甲方原因致使乙方无法正常经营的，乙方有权按受影响程度降低租赁费用，直至乙方有权解除本合同，双方互不承担任何责任；因该租赁房屋周边经营环境（包括但不限于所有影响乙方正常经营的人为及市场因素）发生变化，致使乙方无法经营或继续经营会造成亏损的，乙方有权解除合同，但乙方需提供充分事实证据证明并得到甲方的认可，且乙方需提前三个月书面通知甲方；合同还就其他权利义务进行了约定。
2013年4月16日，双方签订《补充协议》，将乐友超市承租的商铺进行调整，调整后的商铺为万象生活广场1508号商铺，建筑面积286平方米，调整后的月租金不变，即每月租金为46666元，按季度支付；双方同意自2014年5月1日起，乙方承租商铺每月物业管理费为2860元，中央空调费为2860元，该两项费用与租金同步按季度缴纳；原《房屋租赁合同》其余条款不变，依照原合同条款履行。
上述协议签订后，万象公司依约收取了乐友超市100000元合同保证金，将相关商铺交由乐友超市经营使用。
2014年8月26日、9月4日，乐友超市两次发《联系函》给万象公司，称：“因贵公司商业布局、招商规划不适合我司门店营业，导致我司门店人流过少，贵司并将我司门店后面招商为餐饮行业，导致我司店内油烟弥漫，后门堵塞。经我司多次与贵司协商问题，贵司一直没有解决。此问题已长期严重影响我司正常经营。致使我司该店开业至今持续严重亏损。综合以上情况，我司根据合同第六十四条要求贵公司按照合同约定执行，协助我司正常退租”。万象公司对此未作答复，并于2014年9月10日向一审法院提起诉讼，要求乐友超市承担违约责任。
2014年9月15日，乐友超市再次发出《房屋退还通知函》，称：“我司开发人员施昌俊于2014年8月29日及2014年9月4日分别两次将我司联系函通过亲自上门及快递公司等方式送至贵公司。现我司根据租赁合同相关约定正常退租。我司将于2014年9月22日完成所有货物、道具及自有设备离场。请贵公司于2014年9月22日与我司人员对接，协助我司完成退租事宜”。此后，乐友超市于2014年9月22日完成退场。
一审诉讼过程中，双方均认可涉案房屋的租赁费用已结清。
一审法院经审理认为：本案的争议焦点为：1.乐友超市行使合同解除权是否合法？2.如乐友超市应支付违约金，违约金该如何计算？
1.乐友超市行使合同解除权是否合法？
《房屋租赁合同》第六十四条约定：“因该租赁房屋周边经营环境（包括但不限于所有影响乙方正常经营的人为及市场因素）发生变化，致使乙方无法经营或继续经营会造成亏损的，乙方有权解除合同，但乙方需提供充分事实证据证明并得到甲方的认可，且乙方需提前三个月书面通知甲方。”该条款约定了在租赁房屋周边经营环境发生变化，致使乐友超市无法经营或继续经营会造成亏损的情况下，乐友超市可以行使合同解除权，但前提条件是乐友超市需提供充分事实证据证明并得到万象公司的认可，且乐友超市需提前三个月书面通知。庭审中，乐友超市为证明租赁房屋周边经营环境发生变化及其经营发生亏损，提交了一组照片和部分财务资料；为证明已提前三个月书面通知了万象公司，提交了一份2014年5月7日的《联系函》和万象公司签收此函的回执。万象公司在质证过程中，对该组照片的证明目的持有异议，认为不知道具体的拍摄时间，且不能证明万象公司违约，对财务资料认为是乐友超市单方制作，不予认可，对2014年5月7日的《联系函》和签收回执的真实性、合法性均有异议，认为万象公司未收到过此函件。一审法院认为，该组照片仅能证明涉诉商铺的周边环境，而相关财务资料由乐友超市单方制作提供，不能证明乐友超市无法经营或继续经营会造成亏损；2014年5月7日的《联系函》为乐友超市单方制作，相关内容与乐友超市2014年9月15日的《房屋退还通知函》的内容有所冲突，且相应的签收回执一为照片的影印件，一为网页截图，均无原件，不符合证据的形式要件，不予采信；同时，即使乐友超市提出了证据并提前通知了万象公司，按照合同条款的约定，也必须在得到万象公司的认可的情况下，乐友超市才能行使合同解除权。现乐友超市在不能证明环境变化导致其无法经营或继续经营会造成亏损，且未得到万象公司认可的情况下，擅自行使合同解除权，不符合合同约定，其退租行为已经构成违约。
2.如乐友超市应支付违约金，违约金该如何计算？
乐友超市在解除合同的条件尚未成就的情况下，擅自解除合同并退租离场，其行为已构成违约，应当承担违约责任，鉴于双方均认可合同无继续履行的可能和必要，万象公司仅要求乐友超市以支付违约金的形式承担违约责任，予以准许。《房屋租赁合同》第五十四条约定：“乙方有下列情形之一的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，乙方所缴纳的租赁保证金及尚未到期的租赁费用将不退还，同时乙方应向甲方支付一年租赁费用为标准的违约金：...（4）未经甲方书面同意，停业超过7日的”，乐友超市抗辩认为该约定的违约金过高，要求适用合同第五十五条的约定：“本合同任何一方违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约方按合同约定承担相应违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应继续严格履行合同约定的义务，并赔偿给合同相对方造成的实际损失，同时承担一个月租赁费用金额为标准的违约金”。一审法院认为，该合同第五十五条已明确约定，“合同已对违约责任作出明确约定的，违约方按合同约定承担相应违约责任”，本案中，乐友超市未经万象公司书面同意，擅自停业、退场已远远超过7日，此违约情形、违约责任在合同第五十四条中已经作出了明确约定，故乐友超市作为违约方应按合同第五十四条的约定承担违约责任，支付一年租赁费用为标准的违约金，但万象公司将月租赁费的标准依《房屋租赁合同》计算为56119元（房租50399元＋中央空调费2860元＋物业费2860元）不妥，因双方已在《补充协议》中对租赁费用进行了调整，故对月租赁费用按《补充协议》的约定计算为52386元（房租46666元＋中央空调费2860元＋物业费2860元），违约金计算为628632元（52386元／月×12月），对万象公司超出部分的主张不予支持。乐友超市辩称合同保证金100000元应予退还或冲抵违约金，因合同第五十四条已约定“...乙方根本违约，甲方有权解除合同，乙方所缴纳的租赁保证金及尚未到期的租赁费用将不退还，同时乙方应向甲方支付一年租赁费用为标准的违约金”，故对乐友超市的此项抗辩意见不予采纳。
综上所述，万象公司、乐友超市签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵守履行。合同履行过程中，乐友超市在解除合同的条件尚未成就的情况下，擅自解除合同并退租离场，其行为已构成违约，应当承担违约责任，依约向万象公司支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、湖北乐友超市有限公司于本判决生效后十日内向武汉万象商业管理有限公司支付违约金628632元；二、驳回武汉万象商业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取为5267元，由武汉万象商业管理有限公司负担223.84元，湖北乐友超市有限公司负担5043.16元；保全费用4020元由湖北乐友超市有限公司负担。
判后，乐友超市不服，向本院提起上诉称：一、一审明显偏袒一方，枉法裁判。一审曲解法律法规关于租赁法律关系权利义务的原则精神及立法之保护的法益，判决其向万象公司支付违约金628632元并不退还100000元合同履约保证金。违约金是补偿性质而不是惩罚性质。二、认定事实不清，适用法律错误。一审错误的认定事实并错误援引法律及双方签订的租赁合同中部分约定。三、一审判决违反合同法公平合理原则。本案中，合同中约定的保证金100000元本质就是违约保证金，又约定以一年的租金作为违约金明显是过分高于万象公司的损失，何况此条约定的是在正常履行合同的情况下乐友超市单方违约才适用，而本案就不存在适用本约定的前提条件。请求二审法院判令：一、撤销一审判决并依法改判；二、本案的一、二审案件受理费由万象公司承担。
被上诉人万象公司答辩请求维持一审判决。
经审理查明，一审认定的事实属实。
二审另查明，涉案的《房屋租赁合同》第十二条约定：租赁期内租金每二年递增8%；第五十四条约定：乙方（乐友超市）有下列情形之一的，视为乙方根本违约，甲方（万象公司）有权解除合同，乙方所缴纳的租赁保证金及尚未到期的租赁费用将不退还，同时乙方应向甲方支付以一年租赁费用为标准的违约金：（1）、未经甲方书面同意，将承租房屋转租、转让给他人使用的；（2）、未经甲方书面同意，改变本合同规定的租赁用途的；（3）、未按缴费期限的约定，拖欠房屋租赁费用达到或超过30日的；（4）、未经甲方书面同意，停业超过7日的；（5）、在承租房屋中进行非法活动或损害国家、公共利益的；（6）、乙方发生其他严重违反合同约定的行为，经甲方书面催告7日后仍不改正的；第五十五条约定：本合同任何一方违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约方按合同约定承担相应违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应继续严格履行合同约定的义务，并赔偿给合同相对方造成的实际损失，同时承担一个月租赁费用金额为标准的违约金。
本院认为，万象公司、乐友超市签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵守履行。违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，它不以发生实际损害为条件。乐友超市在签订的《房屋租赁合同》前，应对租赁的标的物有一个全面的了解，也会对随时存在的经营风险有自身的预判，双方在签订的《房屋租赁合同》中对乐友超市在合同履行过程中行使解除权应具备的条件及构成根本违约的情形有明确的约定，但在涉案合同履行过程中，乐友超市在约定的解除合同条件尚未成就的情况下，擅自解除合同并退租离场，其行为已构成根本违约，应当承担违约责任，依约向万象公司支付违约金。乐友超市依合同约定向万象公司缴纳的房屋租赁保证金100000元不是违约保证金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，因乐友超市违约退租，对万象公司造成的损失是多方面的，其中包括合同履行完毕可能产生的利益，一审根据双方合同的约定判决乐友超市向万象公司支付违约金并无不妥，故乐友超市的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5267元，由湖北乐友超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 陈继红
二〇一五年五月二十一日
书记员 肖 华