山西省朔州市朔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朔民初字第282号
原告张崇义，平鲁区汇众汽修厂老板。
委托代理人张文龙（张崇义父亲），男，1954年10月20日出生，汉族。
被告刘德育，朔州市开发区圣德通物贸有限公司业务经理。
委托代理人何晓丽，山西方明律师事务所律师。
被告朔州市居然投资有限公司，地址朔州朔城区古北西街西苑小区（二级路西）。
法定代表人苏建国，职务董事长。
委托代理人秦守龙，山西朔风律师事务所律师。
原告张崇义诉被告刘德育、朔州市居然投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日受理后，依法由审判员董玉晶担任审判长，人民陪审员刘亚萍、人民陪审员郑清爱组成合议庭审判，并于2015年5月28日、2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告张崇义之委托代理人张文龙，被告刘德育及委托代理人何晓丽，被告朔州市居然投资有限公司之委托代理人秦守龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张崇义诉称，原告系居然金地五区一栋六号商铺业主，并取得房屋所有权证。2011年5月，在第二被告朔州市居然投资有限公司操办下，给居然金地五区一栋20户业主找下承租方，20户业主、承租方刘德育、朔州市居然投资有限公司签订了《商铺租赁合同》，三方约定了双方租赁期限、租金及交付方式、违约责任等主要合同条款。但第一被告实际只是在2011年付清了租金，其余几年均不同程度地拖欠租金。现在第一被告既不支付租金，又不对承租商铺恢复原状交还原告，单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》相关规定和原告与第一被告、第二被告三方签订的《商铺租赁合同》约定，第一被告拒不支付租金、又不对承租商铺恢复原状交还原告，已严重违约。请求人民法院依法判令第一被告支付租赁商铺拖欠租金11.3539万元及相应滞纳金，违约金10万元；判令第一被告、第二被告将商铺按原来设计要求恢复原状并归还原告；判令第一被告支付本案的诉讼费用。
被告刘德育辩称，一、被告刘德育与原告张崇义以及管理方朔州市居然投资有限公司在签订《商铺租赁合同》前就租赁事宜达成初步意向后，被告即于2011年6月9日向管理方支付了一年的租金。之后于2011年8月17日签订了《商铺租赁合同》，当时约定租赁期限为十二年，租期从2011年7月1日起算，同时约定甲方在2011年5月15日前不能将商铺交付乙方使用，自钥匙交付后45天起租，租期顺延。2012年1月5日作为管理方的第二被告代表原告最后确认由于工程改造以及冬季供暖等诸多情况，确定最后的计租时间是从2012年3月1日起开始。在确认该起租时间后，2012年1月13日该案第二被告即管理方最后在该《商铺租赁合同》上签字，自此该《商铺租赁合同》按照三方约定自甲、乙、丙三方签字盖章后正式生效。故本案争议中的租赁合同租期应从2012年3月1日起算，而不是原告张崇义起诉状中提到的2011年7月1日。二、至于原告张崇义提到从2011年后租金存在不同程度拖欠问题，也都是有诸多因素决定的，但是原告张崇义在被告刘德育财务领款单上都对这些租金的支付情况签字予以确认，而且当时也未提出任何异议。按照《合同法》以及相关司法解释的约定，该租金的支付时间、方式都有所改变，而且也已实际履行，视为三方对支付方式、时间等的变更。故根本不存在支付滞纳金的情况，况且原告张崇义就这一诉讼请求在起诉时也无具体诉讼标的。望法庭予以合理判决。三、就起诉状中被告刘德育不支付租金，又不对承租商铺恢复原状交还原告，单方解除合同的问题。被告刘德育要说明的是，当时三方签订《商铺租赁合同》时约定原告张崇义以及作为本案第二被告的管理方应该按照合同第1.1.4、3.1.1、3.1.2、3.3.6、4.2.8的约定，原告张崇义保证所出租的商铺符合国家相关法律法规的规定，经相关政府部门验收合格，负责水、电、暖、消防等相关基础设施配套以及更新，并保证能够正常使用等。但从被告刘德育租赁之日起一直到现在，商铺的消防设施配置不完善，室内消火栓没有水，消防未办理任何手续，导致消防部门多次查封商场。由于消防部门只对管理方进行检查，不直接对我们商户，就这一问题原告张崇义及本案的第二被告管理方一直未解决，到现在也未给被告刘德育提供任何消防手续。在全国火灾频发的高压态势下，该租赁物已经危及承租人的安全，原告张崇义应对租赁物的瑕疵担保，故被告刘德育有权随时解决合同。被告刘德育于2014年8月书面通知原告张崇义解除租赁合同，被告刘德育给付原告张崇义的租金支付至2014年9月1日。从2014年9月1日起租赁物的一切权利都归原告张崇义所享有。故被告刘德育不承担对原告张崇义的违约责任。综上所述，在合同履行过程中，被告刘德育不存在违约行为，故应驳回原告张崇义对被告刘德育的诉讼请求。由于该《商铺租赁合同》的履行，给被告刘德育也造成了巨大的经济损失，被告刘德育保留就这一损失向原告张崇义及本案第二被告管理方起诉的权利。望法院依法判决。
被告朔州市居然投资有限公司辩称，第二被告不是权利义务双方的主体，不是合同主体，不应当承担合同违约责任。
经审理查明，原告张崇义购买了朔州市居然投资有限公司开发的古北街西延线南侧居然金地一期5区1栋6号商铺，成为业主。经第一被告朔州市居然投资有限公司联系操办，5区1栋20户商铺业主一起，将5区1栋20户商铺整体出租给第一被告刘德育。并于2011年8月17日，商铺业主之一原告张崇义作为出租方（甲方），第一被告刘德育作为承租方（乙方）与第二被告朔州市居然投资有限公司作为管理方（丙方），三方签订了《商铺租赁合同》。合同第一章约定甲方将商铺出租给乙方使用，乙方承租甲方商铺，甲方委托丙方代为管理。1.2.1规定，商铺租赁期共12年，自2011年7月1日起至2023年6月30日止。1.2.2规定，乙方向甲方承诺，租赁商铺仅作为店铺经营使用，不得住宿和改为他用。1.2.4规定，租赁期满后，乙方在同等条件下享有优先租用权。如甲方不能租给乙方使用时，甲方应在合同结束前三个月书面通知乙方。合同设计了逐年递增的租金收取标准。1.3.2规定，商铺租金每一年支付一次，支付时间为每年周期的前一个月，乙方收到丙方缴费通知后七日内以现金或转账方式支付，逾期未交按应付金额1%每日收取滞纳金。丙方收到乙方交来租金15日内由丙方将租金交付甲方，甲方在收到租金后向丙方出具收据。1.3.4规定，为了合理的经营和管理市场，市场将对乙方在签订合同时收取履约保证金30万元。
合同第二章市场管理部分2.1.1规定，乙方须严格按照经营范围从事活动，如需更换品牌或产品类别，须报丙方同意。未经丙方同意擅自更换品牌或产品类别，一律为超范围经营，丙方将按照市场管理条例进行处罚；2.2.1规定，为了合理规范市场经营，丙方对市场进行统一招商、统一管理。（经营、策划、广告、宣传、物业、卫生、消防、安保）；2.2.2“乙方必须服从丙方对市场各项事务的统一管理。乙方入不服从丙方管理，丙方将按照市场管理条例进行处罚。乙方在处罚后未改正的，丙方视同乙方违约并有权停止乙方的经营活动，造成损失的丙方不承担任何责任。2.3.1规定，乙方对承租的商铺在不影响主体结构的前提下进行装修改造，装修改造必须到位并且符合丙方的统一要求。
合同第三章甲方的责任3.1.1规定，甲方负责所出租商铺的水、电、暖等基础设施的配套，相关设施接口入户以及消防设施的配套和完善。3.1.2规定，甲方负责所出租商铺的主体结构、水、电、暖等基础设施的更新。乙方的责任3.2.1规定，乙方要按时支付商铺租金，合理使用租用商铺。对丙方正常的房屋检查或修理给予协助。丙方的责任3.3.1规定，丙方应系统地对市场进行定位，对营销方案进行整体策划，合理安排经营布局。3.3.2规定，丙方应统一进行广告宣传和市场促销，提高市场的形象和知名度。3.3.3规定，丙方应建立完善的购物指示系统，提供综合配套服务设施，合理引导人流，并不断提高经营场馆的硬件设施水平，为消费者营造舒适的购物环境。3.3.4规定丙方应维护正常的经营秩序，坚决杜绝假冒伪劣产品和不规范企业入场经营，坚决打击欺行霸市，价格欺诈等违规行为，保障乙方的合法经营，为乙方提供安全有序的经营环境。3.3.5规定丙方应对乙方在场经营人员进行礼仪服务、劳动纪律、市场营销及管理知识等方面的培训，不断提供经营人员的素质与技能。3.3.6规定丙方须为乙方提供完善的水、电、网络、暖气、保安、消防等物业配套服务。
合同第四章4.2.8规定，甲方应根据自身实际情况配备足够的消防器材，消防器材要安置在指定地点，并保证消防器材安全有效。
合同第六章6.2规定，合同期内乙方不得解除合同，因乙方违反合同约定导致提前终止本合同的，乙方已向丙方缴纳的各项款项（含租金和其他费用）丙方有权不退还乙方，还应将所租赁商铺按原设计要求恢复原状。如不按时恢复，丙方将扣除履约保证金进行恢复。由于乙方自身原因导致本合同不能履行时乙方应向甲方支付每户10万元违约赔偿金。
2011年6月9日被告朔州市居然投资有限公司（丙方）付原告（甲方）房租费45350元，2013年5月20日被告刘德育（乙方）支付原告房租17442元，2013年7月20日被告刘德育支付原告房租5232元，2013年9月1日被告刘德育支付原告房租29653元，2014年5月15日被告刘德育支付原告房租26000元。
北京居然之家金地管理有限公司于2010年11月14日对业主发布的《朔州市居然之家金地管理有限公司市场调研分析》称：“结合朔州市的具体情况，对居然金地建材市场的独立产权商铺，实行业主委托居然之家金地管理有限公司管理。分区经营、同区同租金、统一出租、统一管理、统一工商税务登记、统一广告促销、统一租金调整。本着上服务于业主，中服务于商户，下服务于社会的精神，平衡三方利益，进行精细管理。”“必须引进外面先进的管理方法，成立专业公司管理，既有管理经验，又减轻业主管理负担和管理方法的不足。统一招商，统一租金定位，稳定了租金统一上涨幅度和业主的投资回报。居然之家精品区、专卖批发区、仓储加工区。分区经营更加方便了顾客高中低消费的需求。只有业主委托专业公司管理才是解决上述问题的根本保证。”“我们居然之家金地建材市场专卖批发区商铺总计（一期工程）312套，总计面积4.5万平米，根据朔州现在的区域租金平均值计算”，租金逐年上涨，“预计在十二年内收回投资的120%。”“三年完成市场的培育期，全面整合朔州所有建材商户到居然金地市场来经营。实行租金稳定优惠，市场400万现金补贴和扶持，每年300万元广告影响。三年稳定期，三年增长期，三年回报期四个阶段完成计划指标。”“通过我们居然之家金地管理公司的精细管理，有各位业主和金东南房地产公司的大力支持，有望八年收回投资是完全可能的。”
《商铺租赁合同》签订后，二被告对居然金地五区一栋商铺进行了装修、改造、搭建三层、新筑楼梯等工程，第二被告之居然金地家居建材装饰广场招商部确认（被告刘德育提供的《商铺租赁合同》内附《居然金地招商部关于十二年租赁计租时间（合同1.2.1条款）的说明》），2011年7月5日开始拆除，到2011年8月31日完成，用时一个半月；水、电、暖、消防改造，从2011年9月5日开始到10月17日完成，用时42天；楼梯新筑、旧楼梯补洞、补孔从9月15日开始到11月3日完成，用时48天；搭建三层从9月15日开始设计，到11月15日完成，用时60天；门窗改造完成时间为11月28日；通道铺砖、吊顶、装灯、粉刷墙面从11月15日开始，到2012年1月5日完成，用时50天；今年春节在2012年1月23日，根据实际用时和冬季暖气又不能供应，商户装修要在春节后进行。招商部认定在2012年3月1日开始计租。
第一被告刘德育整体承租后，居然金地家居建材装饰广场经营形势未达到预期效果。该建材装饰广场未能整合、吸纳足够的品牌商户入场经营，且因消防等等问题与承租商户发生纠纷，致使第一被告刘德育无法收取足够租金而向原告或第二被告交纳租金。第一被告刘德育于2014年8月向原告出具《关于解除居然金地五区一栋商铺租赁合同协议》，表示“因市场原因及其本人经营管理能力等诸多因素，再不能承租居然金地五区一栋商铺，从2014年9月1日退出居然金地五区一栋商铺经营管理权（使用权）归还于20户业主（商铺租赁合同的甲方）。从2014年9月1日现有未退场商户租赁的房租，统一由业主收取，本人不再收取任何人的租金。另该协议载明，从2014年9月1日起居然金地五区一栋商铺的一、二、三层的所有经营权和管理权全部移交给业主。”被告刘德育通过协商或诉讼方式已与部分业主解除租赁合同。现在尚有部分承租商户未退出商场。
上述事实，有原、被告陈述、庭审笔录、原告身份证、原告房屋所有权证、《商铺租赁合同》（原告提供）、《商铺租赁合同》（被告刘德育提供）、《朔州市居然之家金地管理有限公司市场调研分析》、《关于解除居然金地五区-1一栋商铺租赁合同协议》、《关于解除居然金地五区-1一栋1号商铺租赁合同协议》、《关于解除居然金地五区-1一栋3号商铺租赁合同协议》、《关于解除居然金地五区-1一栋4号商铺租赁合同协议》、《关于解除居然金地五区-1一栋2号商铺租赁合同协议》、《被告支付原告商铺租赁费情况说明》，（2014）朔民初字第658号民事判决书、（2014）朔民初字第659号民事判决书、（2014）朔中民终字第452号民事调解书、收款收据、照片在案为证，可予证实。
本院认为，原告张崇义与第一被告刘德育、第二被告朔州市居然投资有限公司签定的《商铺租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法，为有效合同。但该《商铺租赁合同》是一较为特殊的租赁合同：除了出租人（原告）与承租人（第一被告），还有管理人（第二被告）。
本案第二被告朔州市居然投资有限公司与原告及第一被告之间的关系并非第二被告所辩称的居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”居间合同中的居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，对合同没有实质的介入权。本案《商铺租赁合同》对作为出租人的原告、作为承租人的第一被告，作为管理方的第二被告的权利义务均作出了明确规定。第二被告承载着重要的权利与义务，其自始至终策划、参与了诉争商铺的销售、出租、招商租赁、经营管理等活动，对诉争商铺进行“统一招商，统一管理（经营、策划、广告、宣传、物业、卫生、消防、安保）”。其向作为业主的原告发放的《朔州市居然之家金地管理有限公司市场调研分析》及与原告、第一被告三方签订的《商铺租赁合同》中的宣传、承诺、权利、义务对租赁商铺的使用价值、业主（出租人）及承租人的投资决定有重大影响，故上述内容应自三方签订租赁合同起即对第二被告具有约束力，第二被告应积极履行其承诺并按照合同约定履行其作为居然金地家居建材装饰广场的招商者和管理者的义务，为业主（原告）及承租人（第一被告）招揽商户、提供配套设施及经营环境。庭审中第二被告朔州市居然投资有限公司未能举证说明其履行了合同中约定的义务（比如经营、策划、广告、宣传，而宣传、推广、经营、策划是完成招商租赁的必要前提和核心手段。履行宣传、推广、经营、策划义务是第二被告的主要合同义务之一）。目前居然金地家居建材装饰广场顾客稀少，承租者寥寥，除当前社会经济下行、经济不景气等客观原因外，第二被告之应尽义务及承诺未能在承租期间得以实施和实现是一重要原因。故对第二被告朔州市居然投资有限公司称主要权利义务发生在原告与第一被告之间，本案不涉及第二被告的抗辩理由，本院不予支持。
《商铺租赁合同》租金连续12年逐年上涨的租金收取办法不尽合理，缺乏科学性与客观性，给原告及第一被告均设定了过高的预期利益。社会经济形势在不断变化，不可能一帆风顺，租金收取应在一定时间内相对稳定，又需根据实际情况适时调整。
第一被告对涉诉营业场所的消防安全提出异议，提出消防设施配置不完善，多次被消防部门查封商场。《商铺租赁合同》3.1.1、3.3.6对甲方（原告）及丙方（第二被告）的消防义务做出规定，第二被告未能提供其通过消防验收的有效证据，且第二被告接受原告委托代为管理，亦未提供其履行相应消防义务的证据，故第二被告（丙方）的违约行为，亦是导致商场经营不善，租赁费受损的因素，第二被告应对此承担违约责任。
《商铺租赁合同》签订的租赁开始时间为2011年7月1日。装修、改造完成后，第二被告作为原告的管理人确认计租时间从2012年3月1日开始。第二被告没有对计租时间在原告与第一被告之间进行妥善沟通，三方未进行协商，致使原告与第一被告对租赁的起始时间进而对租金的交纳时间、租金的区间计算办法产生争议。第一被告整体承租了居然金地五区一栋商铺，商铺当时的水、电、暖、楼梯、门窗等结构情况显然不符合第二被告“统一招商，统一管理”的要求，故理应给第一被告留出必要的改造、装修时间，以便于更好的出租，原告作为出租方亦是受益人，双方应本着民事活动公平合理、互谅互让的原则处理此争议。本院酌定原告对双方计租时间差内租金免于收取50%，第一被告刘德育承担时间差内租金的50%。
被告刘德育解除租赁合同，理应提前通知原告及第二被告，以给原告及第二被告必要的准备时间，找到新的承租人。原、被告三方在合同中对提前通知时间未予约定，本院酌定自原告通知9月1日解除租赁合同起延迟3个月，核定租赁合同解除时间为2014年12月1日。据此，第一被告被告刘德育应缴纳的租赁费应为179365元，扣除第一被告已缴纳的123677元，尚欠租赁费55688元。
关于原告诉求的滞纳金，根据相关法律规定，滞纳金是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，不是民事责任形式，故对原告请求滞纳金的主张，本院不予支持。
关于违约金，《商铺租赁合同》中约定“由于乙方自身原因导致本合同不能履行时乙方应向甲方支付每户10万元违约赔偿金”，根据相关法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般认定为过分高于造成的损失。本案中，原告的租金损失为55688元，本院以百分之三十计算违约金为16706元。
关于原告诉求将商铺恢复原状交还于原告之问题，第一被告已通过协商或诉讼方式履行了要求承租商户退场之义务，但仍有个别承租商户未予退场或者还有商户物品存放于商场内。第二被告向第一被告收取履约保证金30万元，在第一被告不能履行其义务时，第二被告作为管理方可动用或扣除履约保证金完成上述未尽事宜并对商场恢复原状，履行其对于原告之义务。
综上，原告张崇义主张由第一被告承担违约责任的诉讼请求成立，但在《商铺租赁合同》履行过程中，第一被告刘德育与第二被告朔州市居然投资有限公司均存在违约事实。且因为第二被告朔州市居然投资有限公司在履行经营、策划、广告、宣传、物业、卫生、消防、安保等服务义务中的违约事实致使居然金地家居建材广场招商租赁不力，才引发了第一被告不能按时交纳租金、无法继续承租的违约事实，第二被告对于合法成立的合同不能继续履行应负主要责任，根据双方违约责任的程度和民事活动公平合理、诚实信用原则，依照《民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条，《合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百二十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、第一被告刘德育在本判决生效后十五日内支付原告张崇义租金16706元，违约金5012元。
二、第二被告朔州市居然投资有限公司在本判决生效后十五日内支付原告张崇义租金38982元，违约金11694元。
三、被告朔州市居然投资有限公司按原来设计要求对商场恢复原状。
案件受理费4503元，由原告负担2972元，第一被告负担459元，第二被告负担1072元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。
审 判 长 董玉晶
人民陪审员 郑清爱
人民陪审员 刘亚萍
二〇一五年七月三十日
书 记 员 赵青梅