常州市金坛区人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏0482执异16号异议人（案外人）刘光凤，女，1966年11月17日生，汉族，住常州市金坛区。申请执行人秦双茹，女，1982年10月12日生，汉族，住常州市钟楼区。被执行人宋月琴，女，1981年3月27日生，住常州市金坛区。被执行人郭生鸿，男，1978年8月21日生，住常州市金坛区。本院在执行秦双茹申请执行宋月琴、郭生鸿民间借贷纠纷一案中，案外人刘光凤对查封坐落于常州市金坛区碧水华庭XX幢乙单元1102室房屋（以下简称碧水华庭XX幢乙单元1102室房屋）不服，向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘光凤称，坐落于碧水华庭XX幢乙单元1102室房屋系本人通过文昌房产中介向宋月琴、郭生鸿购买。2016年9月5日，双方签订购房协议，我支付定金2万元。2016年9月6日，我支付购房款18万元，宋月琴、郭生鸿将房屋钥匙交付给我装修。2016年10月16日，我开始对该房屋进行装修。2016年10月19日，我在支付购房款20万元时，发现宋月琴将该房屋卖给储吉生。经三方协商，储吉生放弃购房，由我代宋月琴向储吉生支付其归还的购房贷款55万元。为此，我共计支付购房款95万元，购房款已支付完毕。2017年1月19日，我入住该房屋。因开发商的原因导致未能领取房产证。在2017年2月中旬可以领取房产证时，我又联系不到宋月琴，宋月琴未按照协议履行过户义务，故导致一直没有过户。请求依法中止对碧水华庭XX幢乙单元1102室房屋的执行。为证明其主张，案外人刘光凤向本院提交有关证据材料如下：1、刘光凤与被执行人宋月琴、郭生鸿于2016年9月5日签订的房屋买卖协议1份；2、收条3份（分别为宋月琴于2016年9月5日出具的收取刘光凤购房定金2万元；宋月琴、郭生鸿于2016年9月6日出具的收取刘光凤购房款18万元；宋月琴出具的于2016年10月19日出具的收取刘光凤购房款20万元）；3、宋月琴于2017年3月18日出具的收款说明1份，其内容为：因储吉生替我归还碧水华庭XX幢乙单元1102室在农业银行房贷55万元，此房已卖给单明祥，现本人同意由单明祥将55万元直接付给储吉生，作为单明祥支付的购房款；4、宋月琴、郭生鸿与常州金进房地产开发有限公司（以下简称金进开发公司）于2014年11月18日签订的购买该房屋的商品房买卖合同1份；5、宋月琴、郭生鸿购买该房屋的江苏增值税普通发票1份；6、宋月琴、郭生鸿购买该房屋的税收缴款书1份；7、宋月琴、郭生鸿购买该房屋的住宅专项维修资金专用收据1份；8、宋月琴、郭生鸿与农行金坛支行2015年1月2日签订的个人购房担保借款合同1份；9、储吉生于2016年10月11日代宋月琴向农行金坛支行还款凭证2份；10、刘光凤、单明祥与江苏八方装饰工程有限公司于2016年10月16日签订的施工合同1份；11、2017年2月27日，刘光凤、单明祥与沈芸签订的房屋买卖协议1份；12、2016年11月13日，储吉生向单明祥出具的今收到单明祥现金10万元收条1份；13、2017年1月18日，储吉生向单明祥出具的今收到单明祥现金5万元收条1份；14、尾号为7726沈芸账户于2017年3月28日将382800元转入尾号为8495的储吉生账户的中国银行股份有限公司的交易明细单1份；15、常州市不动产登记交易中心金坛分中心于2017年4月21日出具对碧水华庭XX幢房产受理、审核情况说明1份；16、刘光凤、单明祥户口簿及结婚证各1份。上述证据材料为复印件，经核对与刘光凤持有的原件相同。储吉生于2017年4月28日出具证明1份，其内容为：储吉生于2016年6月购买宋月琴的碧水华庭XX幢乙单元1102室房屋，因为一直未领取产权证，储吉生遂要求宋月琴退还购房款，包括已代其偿还农业银行的房贷款55万元。后来宋月琴将此房屋又卖给单明祥，经协商农行房贷款由单明祥付给储吉生。为此，单明祥于2017年3月将其在天赐园的房屋卖给沈芸，由沈芸经中国银行直接汇给储吉生382800元，其余款由单明祥全部以现金支付给储吉生。申请执行人秦双茹称，我认为刘光凤与宋月琴、郭生鸿房屋买卖不是真实的。2016年9月，宋月琴多次跟我提出要装修房屋，并且向银行申请了装修贷款。后来她又说，装修贷款下来了，还带我看了装修现场。明显系宋月琴、郭生鸿与刘光凤串通转移财产。该房屋还没有取得房屋所有权证，怎么可以卖给别人，明显也是作假，要想卖给别人也得办好房产证再说。我要求刘光凤、宋月琴、郭生鸿亲自来开庭。如果不愿出庭，法庭有理由相信他们之间的交易不是真实的。被执行人宋月琴称，关于碧水华庭XX幢乙单元1102室房屋，我是先出卖给储吉生的，因房产证一直没有领到，储吉生就不买了。后来，我经中介又将房屋卖给刘光凤，由刘光凤向储吉生支付其已支付的购房款包括银行贷款，刘光凤与储吉生结清了款项，我也与刘光凤结清了购房款。该房屋是去年夏天交付给刘光凤的，是刘光凤进行装修的。本院查明，秦双茹诉宋月琴、郭生鸿民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月29日作出（2016）苏0482民初5562号民事调解书已发生法律效力，依该调解书，一、被告宋月琴、郭生鸿同意返还原告秦双茹借款人民币145万元。此款自2016年10月起，被告宋月琴、郭生鸿在每月月底前支付10万元，直至还清时为止。二、如被告宋月琴、郭生鸿未按上述协议第一项履行，原告秦双茹可就借款人民币145万元的未履行部分一并向法院申请强制执行。三、案件受理费8925元（减半收取），由原告秦双茹承担。2016年11月11日，秦双茹向本院申请执行，申请执行标的为1458925元。2017年3月2日，本院作出（2016）苏0482执2688号执行裁定书，裁定预查封被执行人宋月琴、郭生鸿名下的碧水华庭XX幢乙单元1102室房地产（合同编号：378602797F2643A9BF24）。2017年3月16日，本院向常州市不动产交易中心金坛分中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。嗣后，本院在执行倪云峰申请执行宋月琴、郭生鸿追偿权纠纷和民间借贷纠纷，于君申请执行宋月琴、郭生鸿民间借贷纠纷，史双凤申请执行宋月琴、郭生鸿民间借贷纠纷等数案中，分别轮候查封了该房屋。2017年4月11日，案外人刘光凤发现该房屋被本院查封后遂向本院提出上述执行异议。另查明，碧水华庭XX幢乙单元1102室房屋系金进开发公司开发建造。2014年11月18日，宋月琴、郭生鸿与金进开发公司签订合同备案号为378602797F2643A9BF24的商品房买卖合同1份。合同约定，宋月琴、郭生鸿以802957元的价款购买碧水华庭XX幢乙单元1102室房屋，该房屋于2016年5月28日交付使用等。2015年1月2日，宋月琴、郭生鸿以该房屋为抵押物向中国农业银行股份有限公司金坛支行（以下简称农行金坛支行）贷款56万元，借款期限为300个月。2016年9月5日，案外人刘光凤与宋月琴、郭生鸿签订房屋买卖协议1份，该协议约定:刘光凤以95万元的价款购买宋月琴、郭生鸿所有的碧水华庭XX幢乙单元1102室房屋，付款流程为第一次即2016年9月5日案外人刘光凤支付购房定金2万元，第二次即2016年9月10日前案外人刘光凤支付购房款18万元，交付钥匙给案外人刘光凤装修；第三次待双方约定房产过户时，案外人刘光凤支付购房定金30万元（用于归还银行贷款），第四次房产过户到案外人刘光凤名下后，由案外人刘光凤贷款45万元给宋月琴、郭生鸿。协议签订当日，案外人刘光凤向宋月琴支付购房定金2万元。2016年9月6日，案外人刘光凤向宋月琴、郭生鸿支付购房款18万元，宋月琴、郭生鸿遂将该房屋交付给案外人刘光凤进行装修。2016年10月11日，储吉生为宋月琴、郭生鸿提前偿还了碧水华庭XX幢乙单元1102室房屋贷款本息540752.33元及超期还款本息716.10元。2017年2月27日，刘光凤、单明祥将其所有的在华城天赐园2幢甲单元202室房屋出卖给沈芸。2017年3月28日，沈芸将382800元购房款直接支付给储吉生。另查明，刘光凤与单明祥系夫妻关系。常州市不动产登记交易中心金坛分中心对碧水华庭XX幢房产于2017年1月19日受理、于2017年1月20日审核结束。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。本案中，申请执行人秦双茹认为被执行人宋月琴、郭生鸿在没有取得碧水华庭XX幢乙单元1102室房屋的产权证情况下不能转让的观点，不予采纳。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，在本院查封碧水华庭XX幢乙单元1102室房屋前，刘光凤已与被执行人宋月琴、郭生鸿签订了书面房屋买卖协议，在协议履行过程中该房屋的抵押贷款已提前还清。在本院查封该房屋前，案外人刘光凤已实际占有该房屋并进行了装修。但是，从储吉生、案外人刘光凤出具的证据，结合被执行人宋月琴陈述等材料，在本院于2017年3月16日查封该房屋之前，案外人刘光凤虽已支付了该房屋部分价款合计550000元（含定金20000元），但尚未支付完毕该房屋全部价款。因为沈芸于2017年3月28日将382800元支付给储吉生的款项，属于案外人刘光凤支付的购买碧水华庭XX幢乙单元1102室房屋的款项，该款项的支付发生在本院查封该房屋之后，并且尚有购房款17200元未支付，故本院查封该房屋符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。综上所述，案外人刘光凤对碧水华庭XX幢乙单元1102室房屋提出的执行异议，理由不成立，应依法裁定驳回其执行异议请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回案外人刘光凤的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  李瑞华审判员  张卫明审判员  张福明二〇一七年五月二十二日书记员  祁云秀