湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂东宝城民初字第00003号
原告陈某某（反诉被告），女，生于1961年5月5日，汉族，荆门市人。
委托代理人潘某某，湖北新天律师事务所律师。被告谭某某（反诉原告），男，生于1964年6月15日，汉族，荆门市人。
被告袁某某（反诉原告），女，生于1969年11月29日，汉族，荆门市人。
委托代理人卢某某，男，生于1956年11月28日，汉族，荆门市人，荆门市掇刀区掇刀石法律服务所法律工作者。
陈某某与谭某某、袁某某房屋租赁合同一案，本院于2013年12月23日受理后，依法由审判员李莉适用简易程序独任审理。2013年12月27日，谭某某、袁某某提出反诉，本院于当日受理反诉并将两案合并审理。2014年1月7日，本院第一次公开开庭审理了该案，陈某某的委托代理人潘某某、谭某某及袁某某的委托代理人卢某某到庭参加诉讼。2014年3月7日，根据谭某某、袁某某的申请，本院委托湖北大信金恒资产评估有限公司对荆门市东宝区浏河湾×号二楼的室内装修的市场价值及同地段同类型的房屋在2011年至2013年间的租金价格予以评估。2014年4月17日，本院对该案进行了第二次公开开庭审理，陈某某的委托代理人潘某某、谭某某、袁某某及其两人的委托代理人卢某某到庭参加诉讼。本案因评估程序，扣除审限60日。本案现已审理终结。
陈某某诉称，2010年8月9日，谭某某、袁某某夫妇承租陈某某的二楼房屋居住，约定每月房租800元。后陈某某多次要求交租，谭某某、袁某某以退租时一并交纳为由未交。为此请求：1、判令谭某某、袁某某将所租住的二楼腾退给陈某某，并支付租金31200元。2、诉讼费用由谭某某、袁某某承担。后陈某某增加一项诉讼请求为谭某某、袁某某支付至腾退之日的水电费（截止2014年1月为2500元）。
谭某某、袁某某辩称并反诉称，2010年10月，谭某某、袁某某和陈某某口头协商，对现租住的房屋进行精装修，以装修费抵房屋租金15年。后谭某某、袁某某依照约定对房屋进行精装修。2013年10月23日，双方发生纠纷，陈某某要求谭某某、袁某某腾退房屋，谭某某、袁某某要求陈某某补偿装修款60000元，经荆门市东宝区公安局泉口派出所及荆门市东宝区泉口街道办事处调解，谭某某、袁某某将补偿款降至40000元。另外，陈某某主张的租金已过一年的诉讼时效，即使支付租金，也只能支付一年。为此请求：1、依法判决陈某某支付谭某某、袁某某装修补偿款40000元。2、由陈某某承担诉讼费用以及房屋装修和租金价格评估费用。
陈某某针对反诉辩称，谭某某、袁某某所称事实不属实。1、装修费用抵付租金款不属实。2010年8月陈某某就将房屋交给了谭某某、袁某某，而不是2010年10月。2、谭某某、袁某某的反诉理由没有法律依据。双方对装修残值事先及事后均未约定，谭某某、袁某某的理由不能成立，主张与法律规定相悖。综上，请求人民法院驳回谭某某、袁某某的反诉请求。
根据本诉及反诉双方的诉辩意见，本庭归纳本案的争议焦点为：一、双方口头协商房屋租赁合同的内容，是否存在以装修款抵租金的约定。二、陈某某要求谭某某、袁某某支付租金31200元的依据。
陈某某针对上述争议焦点向本院提供了以下证据：
A1、谭某某、袁某某反诉状一份。证明陈某某和谭某某、袁某某之间的租赁关系成立；陈某某的解除通知已生效；谭某某、袁某某同意解除租赁关系。
A2、EMS快递单及回执。证明解除租赁合同的通知已送达谭某某、袁某某并生效。
谭某某、袁某某针对上述争议焦点向本院提供了以下证据：
B1、荆门市东宝公安分局泉口派出所接待报警登记簿一份、荆门市东宝区泉口街道办事处浏河社区居委会民情日志两份、会议记录一份。证明2010年10月谭某某、袁某某经与陈某某口头协议，由谭某某、袁某某对诉争房屋进行改造装修，以装修费用抵付租金若干年后，谭某某、袁某某无偿将房屋还给陈某某；2013年10月双方产生矛盾，经社区调解，双方协商由陈某某补偿谭某某、袁某某40000元后，谭某某、袁某某搬出诉争房屋。
B2、湖北大信金恒资产评估有限公司报告书。证明诉争房屋的装修价值为65380元；同地段房屋2011年至2013年的房屋租金为600-700元。
B3、水电显示表。证明截止2014年4月17日上午9时诉争房屋的水电费用共计2430.30元。
B4、证人朱某某、方某证言。证明诉争房屋的室内结构改造及水电改造所产生的费用。
B5、鉴定费发票一张。证明谭某某、袁某某为诉争房屋装修价值评估支出5000元鉴定费用的事实。
对陈某某提供的证据，谭某某、袁某某无异议。
对谭某某、袁某某提供的证据，陈某某对B3、B5无异议。对B1有异议，认为报警记录内容不真实。报警记录中记载的内容未经过查实，系谭某某、袁某某的单方陈述，不能达到证明目的。两份民情日志的形式不合法，没有陈某某签字，且第二份日志中的意见也是谭某某、袁某某单方的意见，不是双方达成的一致意见。对会议记录无异议，认为会议记录能够证明双方对装修残值的损失没有达成协议。B2有异议，认为装修的时间为2010年，而评估日期为2014年3月19日，不能用现在的标准对以前的装修进行评估。另外评估的有些物品，比如灯具，防盗网等，未与房屋形成附合，可以拆除。对B4有异议，认为证人方某称不认识朱某某，在他的记忆中朱某某当时并不是做瓦工。另外两位证人陈述的工作内容都在评估明细表中有反映，如：朱某某陈述的水池、地板砖、刷墙的人工费等、方某陈述的蹲便器、水箱的价格等。两位证人证明的是不同的事实，同一事实应有两份证据相互印证。
对当事人无异议的证据A1、A2、B3、B5及B1中的会议记录一份，本院予以采信。
对有异议的证据，经本院审核后认为，B1中的报警记录中陈述记录，未注明系陈某某的陈述，还是袁某某的陈述，或者为双方的陈述。现陈某某提出了异议，又无其他证据相印证，本院不予采信。B1中的二份民情日志只是居委会对双方进行调解的一个记录，日志中并没有以装修抵租金的内容，调解的结果亦没有双方签字认可，不能以此来证明陈某某同意补偿装修款40000元，本院对二份民情日志不予采信。B2陈某某提出的评估时间为2014年3月，而装修系2010年的问题，本院认为，评估报告中特别说明中第（七）条已说明，“本次价值以该装修全新状态为假设，未考虑装修折旧及成新度变化”，意即是对当时的装修价值进行的评估。另外对于灯具及防盗网等没有与房屋形成附合，本院认为，虽灯具及防盗网等可以拆除，但鉴于拆除对房屋有可能造成损坏且该些物品的价值不大，因此将上述物品一并评估在装修价值里并无不妥。该评估报告系由本院委托，评估程序合法，鉴定结论合理，本院予以采信。B5中证人朱某某陈述的室内结构改造的人工费用评估报告中已明确注明考虑了人工费用，不能再重复计算。另外拆墙补门的费用，证人自己亦无法算清，因此，对证人朱某某的证词本院不予采信。对证人方某的证言，陈某某提出的异议仅是所陈述的部分费用评估报告已有反映，不能重复计算，该异议成立，对于重复计算的水龙头及蹲式大便器及水箱费用800元，予以扣减。其他部分，陈某某未提出异议，本院予以采信。
结合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：
2010年10月，陈某某将其位于荆门市东宝区浏河湾×号二楼的房屋租赁给谭某某、袁某某夫妇居住，双方未签订租赁合同。同月，经陈某某同意，谭某某、袁某某将承租房屋装修后用于女儿结婚。租赁期间，谭某某、袁某某仅支付了2010年10月至2013年7月的水电费，房租未支付。2013年7月，陈某某通过其妹电话向谭某某、袁某某追讨租金未果。2013年10月23日，陈某某与谭某某、袁某某因琐事发生纠纷，陈某某要求谭某某、袁某某搬出承租房屋，谭某某、袁某某同意搬出，但要求陈某某补偿装修损失。双方经荆门市东宝区泉口街道办事处浏河居委会几次调解未果。2013年12月5日，陈某某向谭某某、袁某某寄送了腾退房屋通知书。
另查明，经湖北大信金恒资产评估有限公司评估，双方诉争房屋的室内装修价值为65380元（含水龙头及蹲式大便器及水箱价值800元）。另水电改造谭某某、袁某某支付水电工5000元，5000元中亦包括了水龙头及蹲式大便器及水箱价值。2011年—2013年该地段三室一厅房屋租金在600元至700元之间。谭某某、袁某某同意按650元支付租金。
截止2013年4月17日，谭某某、袁某某欠交水电费2430.30元。
本院认为，本案的争议焦点主要为双方有无口头约定以装修款抵租金。谭某某、袁某某主张有此约定，应承担相应的举证责任。但其提供的证据不足以证明，本院对以装修款抵租金的陈述不予认可。
谭某某、袁某某承租陈某某的房屋，双方未签订书面的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，视为不定期租赁。不定期租赁合同当事人可以随时可以解除，现双方均同意解除，则房屋租赁合同解除。合同解除后，双方的权利义务终止，谭某某、袁某某应将租赁物归还陈某某。对于陈某某主张谭某某、袁某某腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
在租赁期间，谭某某、袁某某作为承租方，有支付租金的义务，现未支付应承担相应的违约责任。陈某某主张按每月800元支付租金31200元，因未提供相应的依据，本院结合评估报告中同地段同类型房屋的参考房租价格，酌定按照650元／月支付。延付或拒付租金的诉讼时效为一年，陈某某未能提供向谭某某、袁某某主张租金的证据，而谭某某、袁某某认可陈某某妹妹于2013年7月曾电话向其讨要过租金，本院认为，陈某某的妹妹与谭某某、袁某某并无合同上的权利义务关系，其向谭某某、袁某某主张租金的行为应理解为代陈某某主张。则房租的起算为主张之日的前一年（2012年7月）至今，共22个月，房租为14300元。
对于陈某某主张的水电费，因陈某某认可截止2013年4月17日止的水电费为2430.30元，本院予以认可。
对于谭某某、袁某某反诉要求补偿装修损失40000元的诉讼请求，虽其没有充分证据证明双方口头约定以装修抵租金，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项的规定并结合本案的实际情况，虽谭某某、袁某某未支付租金存在违约，双方对形成附合的装饰装修物的处理没有约定，但诉争房屋装饰装修物现仍有使用价值且房屋腾退后，陈某某仍可利用，则陈某某按房屋装修残值予以补偿为宜。对房屋装修残值，因双方均未申请评估，本院参照行业惯例和交易习惯予以确定。装饰装修的折旧率为每年20%左右，谭某某、袁某某装修房屋的价值为评估价值65380元加上水电改造费用5000元再扣减重复计算的费用800元，为69580元，2010年10月至今的折旧率为70%，则该房屋的装修残值为20874元。
另陈某某陈述租赁合同的时间为2010年8月，因未提供证据，本院以谭某某、袁某某认可的时间2010年10月为准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、本诉被告谭某某、袁某某腾退本诉原告陈某某的位于荆门市东宝区浏河湾211号二楼的房屋。
二、本诉被告谭某某、袁某某支付本诉原告陈某某房屋租金14300元，水电费2430.30元，共16730.30元。
三、反诉被告陈某某补偿反诉原告谭某某、袁某某房屋装修残值20874元。
以上二、三项相抵后，陈某某还应给付谭某某、袁某某4143.70元。上述义务于判决生效后七日内履行。如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费680元，反诉案件受理费400元，由陈某某负担551元，谭某某、袁某某负担529元。鉴定费用5000元，由陈某某负担2500元，谭某某、袁某某负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费。上诉费汇至荆门市中级人民法院，开户行：农行湖北省荆门市海慧支行，户名：荆门市非税收入管理局，账号570401040002701。上诉人上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行判决的，标的款汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区财政局预算外资金财政专户，账号：560301040000261，开户行：农行湖北省荆门市金泉支行。
审判员 李 莉
二０一四年五月十二日
书记员 黄天智