宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬镇民初字第247号
原告：广东康景物业服务有限公司宁波分公司。
代表人：张苇。
委托代理人：潘雅玲。
委托代理人：张慧剑。
被告：曹利成。
原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司（以下简称康景公司）与被告曹利成物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，依法由代理审判员贾毅飞适用简易程序独任审判，于2014年4月1日公开开庭进行了审理。原告康景公司委托代理人潘雅玲、张慧剑，被告曹利成到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告康景公司起诉称：被告从2009年8月至2010年12月、2012年1月至2014年2月一直拖欠合计43个月的物业管理费、房屋共用部位和共用设施日常维修费共计人民币17751.2元。原告多次发放交纳物业管理费通知书以及上门或电话催缴，之后又邮寄催缴单，被告至今均拒绝支付，已给正常的物业管理带来困难。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付物业管理费人民币16322.8元；2.被告向原告支付房屋共用部位和共用设施日常维修费人民币1428.4元；3.被告向原告支付上述期间欠款滞纳金人民币10454.56元。
被告曹利成答辩称：被告在装修的时候将车位扩建了50公分，但物业公司不让扩建，但被告房屋前的另一家的房屋则扩建一间房子，并将停车位扩建，且小区里有很多绿化都被扩建为停车位，但物业并未制止。被告认为物业公司没有尽到物业管理的责任，因此被告不交物业费。被告房屋的台阶有下沉，但原告仅是进行了表面修复，并没有进行实质修复。当初交房的时候说好交房之前不用交物业费，而现在原告又说要交交房前的物业费，被告不会交纳从2009年8月至2010年12月的物业费。
原告向本院提供以下证据：
1.交接物业验房联系单、业主／住户基本情况登记表、合生国际城入住文件及物品签收清单、合生国际城房屋验收记录表、曹利成身份证复印件、合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）、合生国际城物业费清册（四联排），合生国际城临时管理规约各一份，商品房买卖合同复印件四张，合生国际城前期物业管理服务协议、合生国际城前期物业服务合同补充协议复印件、中标通知书复印件、告知书复印件各一份，欲证明被告曹利成是合生国际城的业主，原告康景公司是合生国际城的物业服务企业，原、被告签订有物业服务协议。被告对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
2.国内挂号信函收据三张、改退批条一张、挂号信信封一份、物业管理费催缴函一份、催缴函粘贴照片打印件两张、支付令申请书复印件一份，欲证明原告多次以书面形式向被告催缴物业费。被告对该组证据的真实性无异议，但称其没有收到过原告的书面催缴，且没有看到过粘贴的物业管理费催缴函。本院对该组证据的真实性予以认定。
被告未向本院提交任何证据。
经审理查明：2008年1月12日，被告曹利成与宁波合生创展房地产有限公司签订商品房买卖合同，约定被告购买合生国际城20幢01号房屋，合同约定的建筑面积为266.76平方米，该房屋为联排多层住宅。同日，被告与上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司（以下简称合生公司）签订合生国际城前期物业管理服务协议。庭审中，原告称被告房屋总面积为265.75平方米，其中地下室面积为75.97平方米，物业综合服务费的收费标准为每平方米每月2元（按地上建筑面积计算），公共维修费的收费标准为每平方米每年1.5元（按总建筑面积计算）。被告对原告所称房屋面积以及有关物业费用计算标准均予以认可。原告所提供的四张商品房买卖合同复印件中并未显示合同约定的交房日期。2010年12月17日，宁波合生创展房地产有限公司向原告康景公司开出交接物业验房联系单，要求原告配合被告进行物业部分的验房交付流程。同日，被告曹利成在合生国际城入住文件及物品签收清单、合生国际城房屋验收记录表、合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）上签字，其中在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）上，被告曹利成签字确认前期物业管理服务公司由原合生公司变更为本案原告康景公司。原告提供三份国内信函收据，称其在2012年11月27日、2013年7月17日、2013年11月14日向被告邮寄书面催缴物业费材料。原告又于2013年11月13日制作物业管理费催缴函，称被告拖欠“2009年8月至2010年12月、2012年1月至今”的物业管理费用，并要求被告在2013年11月20日前付清所欠费用，原告曾将该催缴函粘贴于涉案房屋的楼梯入口处。
本院认为：本案的争议焦点有二，一是被告曹利成应交纳的物业管理费用具体为多少；二是被告曹利成是否应交纳滞纳金。
关于焦点一，由于被告曹利成曾在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）上签字确认前期物业管理服务公司由原合生公司变更为本案原告康景公司，原、被告之间虽然没有签订书面的前期物业服务协议，但已经形成事实上的物业服务合同关系，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，依此规定，物业买受人应在物业交付后交纳物业管理费用。本案被告曹利成在2010年12月17日办理了房屋交付手续，而原告在庭审中称合同约定的交房日期在2009年7月，但其并未提供证据证明商品房买卖合同中约定的交房时间以及开发商何时通知被告进行交房，且在被告办理交房手续时原告事实上亦未收取2009年8月至2010年12月这段时间的物业管理费用，故原告要求被告曹利成交纳2009年8月至2010年12月这段时间的物业管理费用的诉请事实依据不足，本院不予支持。另外，为了便于物业管理费用的收取和计算，本院参照被告与合生公司签订的前期物业管理服务协议的相关约定来计算物业管理费用，该协议约定物业费用收费年度为1月1日至12月31日，约定物业管理综合服务费的收费标准为按业主地上建筑面积以每平方米每月2元计算，日常维修费按业主的总建筑面积以每平方米每年1.5元计算。原告在庭审中认可依照上述收费标准来计算物业管理费用，并称被告房屋总面积为265.75平方米，其中地下室面积为75.97平方米，而被告在庭审中对此均予以认可。由于原告曾通过粘贴物业管理费催缴函的方式向被告催讨物业管理费用，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，依此规定，原告要求被告支付2013年12月31日前的物业管理费，法院应予支持。至于2014年1月至2014年2月的物业管理费用，依据被告和合生公司签订的前期物业服务协议的约定还未到支付时间，故本院对原告要求被告支付这段时间物业管理费用的诉讼请求不予支持，原告可就该时间段的物业管理费用在下一年度主张。综上，被告应当支付2012年1月至2013年12月的物业管理费用，其中物业管理综合服务费为9109.4元（（265.75-75.97）×2×24）、公共维修费为797.3元（265.75×1.5×2），共计9906.7元。
关于焦点二，《合同法》第六十二条第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，本案中，原告曾通过粘贴物业管理费催缴函等方式向被告催讨过物业管理费用，原告请求被告支付滞纳金实属被告因逾期缴纳物业管理费用给原告造成的损失，因本案原、被告双方不存在物业管理费用交纳时间的书面约定，故原告可以随时主张，但应给被告必要的准备时间，原告曾通过粘贴物业管理费催缴函的方式要求被告于2013年11月20日前付清所欠费用，经催缴后，被告仍拒不支付，故应支付原告相应的滞纳金。此外，由于原告庭审中述称滞纳金计算至2014年2月，且原告提供的被告拖欠管理费滞纳金计算表上也显示滞纳金计算至2014年2月底，故本院酌定被告自2014年1月1日起至2014年2月28日止以其所欠物业管理费用9906.7元为基数按每日1‰的比例（该比例为原告康景公司与其他业主签订的前期物业管理服务协议所约定的违约金比例）支付原告物业管理费用滞纳金，具体金额为元584.5元（9906.7×1‰×59）。
关于被告曹利成提出的原告没有尽到物业服务企业应尽职责的答辩意见，由于被告并未提供证据予以证明，被告这一答辩意见没有事实依据，本院不予支持。关于被告曹利成提到的其房屋台阶有沉降现象，本院认为，此为房屋本身的质量问题，而本案为物业服务合同纠纷案件，房屋质量问题不在物业服务合同涵盖范围之内，其与本案没有关联性，被告曹利成以此作为不交物业管理费用的抗辩，于法无据，本院不予支持。
综上，依据《物业管理条例》第四十二条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告曹利成支付原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司自2012年1月至2013年12月的物业管理综合服务费9109.4元，房屋共有部位和共用设施设备日常维修费797.3元，共计人民币9906.7元，并支付自2014年1月1日起至2014年2月28日止的物业管理费用滞纳金人民币584.5元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费505元，减半收取252.5元，由原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司负担158.5元，由被告曹利成负担94元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
代理审判员 贾毅飞
二〇一四年五月二十六日
代书 记员 郑罗方