浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第1101号
上诉人（原审被告）金华市海润置业有限公司。
法定代表人施江波。
委托代理人施俊波。
被上诉人（原审原告）谢剑琴。
委托代理人柳露露。
上诉人金华市海润置业有限公司（以下简称海润公司）为与被上诉人谢剑琴商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2013）金婺民初字第562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年9月4日进行了审理，上诉人海润公司的委托代理人施俊波、被上诉人谢剑琴的委托代理人柳露露到庭参加诉讼；于2013年9月5日进行了开庭审理，上诉人海润公司的委托代理人施俊波、被上诉人谢剑琴及其委托代理人柳露露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告谢剑琴起诉称，讼争双方于2010年签订了商品房买卖合同，约定其向海润公司购买由海润公司建设的“瑞唐商务大厦”第八层901、902两套商品房，房屋总价为人民币806070元；海润公司应于2010年12月30日前交付房屋并办好交付房屋的相关权属证书，若逾期交房，海润公司当在合同约定的最后交房期限第二天起至实际交付之日止，每日按其已支付房价款的万分之五支付违约金，逾期办证的日违约金则为已支付房价款的万分之二。合同签订后，海润公司未按约定时间交房，直至2012年11月19日才按合同约定发函通知其收房。在其起诉前近两年的时间里，其就违约赔偿问题多次与海润公司协商无果。请求：海润公司支付其逾期交房违约金278094.15元；海润公司支付其逾期办证违约金111234.9元；由海润公司负担本案诉讼费等相关法律费用；海润公司立即交付其上述两套房产并办理相关证件。
原审被告海润公司答辩称，合同约定的交房时间和办证时间是2010年12月30日前，故谢剑琴要求给付违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。谢剑琴于2011年5月与其经协商接收了涉案房屋，因涉案房屋已提前转移占有并由谢剑琴使用至今，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，该转移占有视为房屋交付。其之后屡屡催告谢剑琴履行交房手续，是为了补正房屋转移占有的法律形式要件。谢剑琴诉称的违约责任期间（包括延迟交房和办证）的计算不符合法律规定。谢剑琴拒绝履行交房手续，房产证一直无法办理，故迟延办证责任亦应由谢剑琴自负。同时，消防验收过程中，消防主管部门对之前批准的设计图纸又重新提出了事实上不可能的整改意见，致使涉案房屋一直未能具备交付条件。经其多方努力整改和协调，消防验收终获通过。根据合同第九条约定，消防验收也属于商品房交房的基本条件之一，且非因其的原因导致延期交付的，其可据实延期，故其不构成违约，不应当承担违约责任。请求驳回谢剑琴的诉讼请求。
原判认定，2010年3月31日，讼争双方签订了《浙江省商品房买卖合同》两份，约定：由谢剑琴购买海润公司建设的位于金华市紫金南街以东、文津路以南的瑞唐商务大厦第八层第901、902号商品房，其中901号建筑面积88.57平方米，总房款为429564.5元，902号建筑面积77.63平方米，总房款为376505.5元；海润公司应于2010年12月30日前交付上述商品房，非出卖人原因（但不包括施工企业延误工期）导致交付延期的，海润公司可据实予以延期；如逾期超过60日未交付，而买受人要求继续履行合同的，则海润公司应按合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向谢剑琴支付已交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，海润公司应当书面通知谢剑琴办理交付手续；海润公司承诺于2010年12月30日前取得土地、房屋权属证书交付给谢剑琴，约定日期起120日以后仍不能交付权属证书或登记证明的，谢剑琴不退房，海润公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向谢剑琴支付已交付房价款万分之二的违约金。2009年12月2日，谢剑琴支付海润公司定金及预收房款250000元，同年12月25日，支付预收房款166070元；2011年1月18日、5月26日分两次支付购房款300000元、90000元。海润公司于2011年9月1日将上述房屋交付谢剑琴使用。该工程于2011年4月11日通过环境保护预验收，7月27日取得建设工程规划核实确认书，9月14日通过竣工验收，10月10日向建设主管部门办理了备案登记。另查明，该工程于2009年4月9日、2010年11月15日两次通过消防设计审核，但2011年6月3日消防验收不合格，主要问题有：主楼疏散楼梯在首层未设置直通室外的窗口、防烟楼梯间前室的面积不足平方米、商场的其中一个疏散楼梯无自然通风，应设置成防烟楼梯间或设置可开启窗户等设计方面的原因；也有外墙保温材料未提供其燃烧性能的相关证明文件、室外消火栓的安装不规范、商场部分洒水喷头安装不规范等材料和施工方面的原因。经整改后于2011年8月3日才通过消防验收。2012年11月19日，海润公司向谢剑琴发函通知办理交房手续。同年11月24日，谢剑琴向海润公司复函要求海润公司解决违约责任问题。双方至今未办理交房手续。
原审法院认为，讼争双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。合同约定2010年12月30日前交付商品房及权属证书，双方至今未办理交付手续已经逾期。谢剑琴曾于2012年11月24日复函要求解决违约责任问题，诉讼时效中断，因此本案并未超过诉讼时效。本案争议焦点是：1、海润公司是否应当支付逾期交房违约金及其数额；2、海润公司是否应当支付逾期办证违约金及其数额；3、消防整改是否是逾期交房及办证的合理理由。关于争议焦点一，首先应当确定海润公司向谢剑琴交付房屋的时间。海润公司辩称已于2011年5月份将上述房屋交付谢剑琴使用，但未能提供充分证据证明，故根据谢剑琴自认，房屋实际交付使用的时间为2011年9月份。但此时因房屋尚未经竣工备案登记，故属于瑕疵交付，实际交付原告质量合格的房屋的时间应为海润公司向建设主管部门办理了竣工验收备案登记的日期即2011年10月10日。因此，从2010年12月31日至2011年8月31日，海润公司逾期交房，应按合同约定承担违约责任；2011年9月1日至10月9日，海润公司虽已将房屋交付谢剑琴实际使用，但在此期间该商品房尚未经竣工验收合格，而商品房的交付应为两个层面：实际向买受人交付房屋，交付的房屋应为质量合格产品，本案中在此期间海润公司虽已将房屋实际交付使用，但未经竣工验收合格，故仍应承担逾期交房的违约责任，但违约责任可以适当减轻，酌定每日按已付购房款的万分之一计算。关于争议焦点二，双方在合同中已明确约定2010年12月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人及商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，本案海润公司于2012年11月19日才向谢剑琴发函书面通知办理交房手续，故逾期办证违约金计算的起止时间应为2010年12月31日至2012年11月18日，此后原告不去办理交房手续责任自负。海润公司辩称已于2011年9月份电话通知谢剑琴办理交房手续，因该通知方式不符合合同约定，且谢剑琴对此不予认可，故对海润公司的辩称意见不予采信。关于争议焦点三，从海润公司提供的证据看，消防工程整改期为2个月（2011年6月3日-2011年8月3日），整改内容既有设计方面的问题，也有施工方面的问题。因设计原已通过消防部门审核，故可免除海润公司的部分责任，酌定为1个月。即免除海润公司从2011年6月3日起至2011年7月2日止的逾期交房及逾期办证违约金。虽然海润公司已实际交付房屋且书面通知谢剑琴办理交房手续，但双方至今未办理交房及产权登记手续属实，故谢剑琴要求海润公司办理交房及产权登记手续合理，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、海润公司应于判决生效之日起10日内与谢剑琴办理位于金华市紫金南街以东、文津路以南的瑞唐商务大厦第八层第901、902号商品房的交房及产权登记手续。二、海润公司应于判决生效之日起10日内支付谢剑琴逾期交房违约金80123.16元。三、海润公司应于判决生效之日起10日内支付谢剑琴逾期办证违约金102532.02元。四、驳回谢剑琴的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3570元，由海润公司负担1675元，由谢剑琴负担1895元。
宣判后，原审被告海润公司不服，向本院提起上诉称，双方约定于2010年12月30日前交房、办证，2013年3月11日谢剑琴起诉时已超过诉讼时效。谢剑琴提供的邮件查单只能证明双方有书信往来，不能证明函件中载有要求其承担违约责任的内容，故不导致诉讼时效中断。涉案房屋于2011年9月26日经验收合格具备了交付条件，后其于当年9月-12月期间多次电话通知谢剑琴办理交房手续，但谢剑琴未来办理，根据交易习惯和生活常理，其事实上已履行了相关通知义务。涉案房屋已于2011年6月交由谢剑琴占有使用，根据有关司法解释的规定，涉案房屋的交付时间应认定为2011年6月，原审判令其在交房后仍承担逾期交房违约责任，于法无据。因谢剑琴接其通知后未配合其办理办证手续，导致其无法完成办证，故其不应承担逾期办证的违约责任。房屋消防验收过程中，消防部门对之前批准的消防设计又重新提出了事实上不可能的整改意见，致使涉案房屋一直未能具备交付条件，故延期交房亦不可归责于其。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人谢剑琴辩称，其已于2012年11月24日发函要求海润公司承担违约责任，故诉讼时效因此中断，本案未过诉讼时效。因消防问题将导致海润公司违约，海润公司遂哄骗业主更换合同（更换后的合同减轻了出卖人违约责任），其发现前后两份合同内容不一致便不肯交回原合同，海润公司担心合同流落在外会有不利后果，遂屡次向其致电要求修改更换原合同，其对此予以拒绝。海润公司电话通知其的内容仅止于上述更换合同事项，其在收到海润公司的函件前，海润公司未曾口头通知其办理交房手续。宽带安装及用电记录均与其无关，其实际占有房屋始自2011年9月，当时房屋尚未达到验收合格的条件，属于瑕疵交付，其不是以转移占有方式入住收房的。海润公司此后仍函告其要求配合办理书面交房手续，故海润公司至今未履行房屋交付与办证义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，海润公司提供了房卡领条一份，证明谢剑琴于2011年6月15日领取了房卡并入住涉案房屋。谢剑琴对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，其称当时发现房子的空调边有裂痕，其通知海润公司维修，海润公司则称可承担维修费，但要求其自行维修，故其为了维修房屋遂领取了房卡。经审查，本院认为，谢剑琴陈述领取房卡的事由系海润公司要求其自行维修房屋，既未提供证据证明，也不符合交易习惯，结合该领条载明谢剑琴领取“装修房卡一张”，以及涉案房屋确经谢剑琴自行装修的事实，故该证据能够证明谢剑琴为自行装修涉案房屋于2011年6月15日向海润公司领取了涉案房屋房卡。
经审理查明，对原判认定的案件事实，本院予以确认。
另查明，1、双方合同第九条约定：“出卖人应当于2010年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……”；第十二条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，……，出卖人不出示文件或出示的文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”2、谢剑琴于2011年6月15日向海润公司领取了涉案房屋房卡，后对涉案房屋进行了装修。
本院认为，原审期间，海润公司对谢剑琴提供的邮局查单及回函均未提出异议，该证据能够证明谢剑琴曾于2012年11月向海润公司发函要求海润公司就逾期交房承担相应责任，诉讼时效就此中断应重新计算。海润公司主张本案已超过诉讼时效，与查明事实不符，本院不予采纳。海润公司陈述其在书面发函前曾多次口头通知谢剑琴办理交房、办证等手续，并称谢剑琴接其口头通知后未来配合办理办证手续，因未提供证据证明，谢剑琴亦不予认可，故本院不予采信。原判判令海润公司承担相应的逾期办证违约责任，并无不当。根据二审查明事实，2011年6月15日，谢剑琴为装修涉案房屋向海润公司领取了涉案房屋房卡，应认定房屋于当日已由谢剑琴转移占有，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，应视为涉案房屋已于该日交付谢剑琴使用。同时，根据双方合同约定，在涉案房屋未经竣工验收及消防验收的情形下，谢剑琴有权拒绝收房并要求海润公司承担逾期交房责任，但谢剑琴仍同意提前接收房屋并进行装修，亦应视为其已放弃向海润公司追究房屋实际交付后的逾期交房违约责任。原判判令海润公司在实际交付房屋后的期间仍承担逾期交房违约责任，于法无据，亦不符合合同约定。结合涉案消防工程延期验收原因之一即消防设计的整改事宜不可归责于海润公司的情形，海润公司2010年6月3日至2011年6月14日期间的逾期交房责任酌情可予免除。故海润公司应支付谢剑琴自2010年12月31日至2011年6月2日的逾期交房违约金，计62067.39元（已付房款806070元＊154天＊0.0005）。海润公司自身存在消防施工方面的问题也是导致涉案消防工程延期验收及延期交房的原因，海润公司以涉案工程需消防整改为由，主张其不承担全部违约责任，与查明事实不符，本院不予采纳。综上，海润公司的部分上诉请求，合理有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省金华市婺城区人民法院（2013）金婺民初字第562号民事判决第一项、第三项。
二、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2013）金婺民初字第562号民事判决第二项、第四项。
三、金华市海润置业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付谢剑琴逾期交房违约金62067.39元。
四、驳回谢剑琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3570元（已减半），由谢剑琴负担1977元，由金华市海润置业有限公司负担1593元；二审案件受理费3953元，由谢剑琴负担252元，由金华市海润置业有限公司负担3701元。
本判决为终审判决。
审 判 长 童耐萍
审 判 员 黄良飞
审 判 员 徐 晋
二〇一三年九月九日
代书记员 汤玉婷