上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初17357号
原告徐规划，男，1955年9月24日出生，汉族，住安徽省合肥市。
委托代理人崔华，上海博拓律师事务所律师。
被告武镇豫，男，1989年9月22日出生，汉族，户籍地河南省项城市。
委托代理人郭恩明，男，1982年4月5日出生，汉族，户籍地黑龙江省。
原告徐规划与被告武镇豫房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐规划的委托代理人崔华，被告武镇豫的委托代理人郭恩明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告徐规划诉称，2016年1月5日，原被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将本市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告自用居某(常住5人)，期限自2016年1月20日起至2022年1月19日止。前三年的租金为每月人民币(以下币种均为人民币)11000元，从2019年1月20日起每月租金11550元；租赁期内，该房屋的日常维修、维护由被告负责，如因被告使用或过错造成房屋家具及物品(详见清单)损坏和丢失，被告应承担相应的维修和赔偿责任；租赁期间，被告未经原告书面同意，将房屋转租给他人使用的，视为被告违约，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应向原告支付2个月的违约金，造成原告损失且违约金不足以支付的还应当承担原告的实际损失。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，2016年1月29日，被告未经原告同意擅自将房屋转租给案外人开设健身房，并私自将房间内墙上的吊柜和橱柜、客厅的酒柜以及电视背景墙全部拆除，并处理房屋内的物品，被告的违约行为，严重损害了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》，并将房屋交还给原告；2、被告向原告支付租金、水、电、燃气费及物业费至实际搬出之日；3、被告支付违约金22000元；4、被告赔偿原告因其擅自处理房屋内物品价值暂定40000元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告武镇豫辩称，原告曾口头同意被告转租，后被告出租用于开设健身房，9月下旬收回房屋后，又于10月上旬出租给熟人介绍的朋友居某，租赁期内相关的费用已付清，房屋内原有物品已由被告保管，因合同未到期，不同意解除合同，且被告不存在违约，故不同意支付违约金。
经审理查明，2016年1月5日，原被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告出租给被告系争房屋(建筑面积176.86平方米)。租期共72个月，自2016年1月20日起至2022年1月19日止。(从签约日至2016年1月19日为免租期)，在免租期内搬家入住，如出现任何有关该房屋的违规违法问题，由被告承担全部责任。被告租房用途为自用居某(常住5人)，经确认为被告三口之家和父母亲。前三年的租金为11000元，从2019年1月20日起每月租金11550元；付款方式为押二付三，首次支付在本合同签订之日，被告向原告支付33000元租金、押金22000元，被告将首期租金及押金汇入原告指定银行账户，原告确认收款后，按时将系争房屋钥匙交与被告。租赁期内，该房屋的日常维修、维护由被告负责，如因被告使用或过错造成房屋家具及物品(详见屋内物品清单)损坏和丢失，被告应承担相应的维修和赔偿责任；租赁期间，被告未经原告书面同意，将房屋转租给他人使用的，视为被告违约，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应向原告支付2个月的违约金，造成原告损失且违约金不足以支付的还应当承担原告的实际损失。附件：《上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室屋内物品清单》。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用。2016年1月29日，原告发现被告将系争房屋转租给案外人用以开设健身房，并将房间内墙上的吊柜和橱柜、客厅的酒柜以及电视背景墙被全部拆除，屋内的有关物品也被处理。经原告交涉，被告清退了健身房经营者。之后，被告又将系争房屋出租给案外人居某，目前系争房屋内有七个人居某使用。
2016年6月30日，原告诉至法院，请求判决支持如其诉请。
庭审中，原告认为，合同中对房屋的使用及人员有特别约定，被告违反合同约定擅自转租，并损坏房屋内的物品，根据合同原告有权提出解除合同，被告的违约行为应承担相应的违约责任，原告有权没收押金。现原告主张的租金应自2016年7月20日起算，物业费自2016年6月30日起算，公用事业费付款凭证由被告收取，要求按实结算，被告无证据证明上述费用已交付。现经察看系争房屋内许多物品家具丢失(详见统计清单)，对于丢失的物品被告应予赔偿，因双方未约定价格，赔偿价值交由法院处理。丢失的物品家具统计清单：1、床头电话架(40×40×58)一个；2、双人床(230×230×37)一张；3、爱舒牌席梦思床垫(180×200×20)一张；4、红色三步钢梯子(130×35)一架；5、浅色落地窗帘(250×250)/幅，四幅布衣四幅纱线；6、落地台灯(180×45×45)一台；7、兄弟牌跑步机(VVL-202A)一台;8、床头柜(40×48×50)二个；9、双人床(150×210×27)一张；10、爱舒牌席梦思垫(150×190×22)一张；11、走入式衣帽间(180×150×270)一间；12、衣柜(90×210×255)一组；13、浅色落地窗帘(250×250)/幅，二幅布衣二幅纱线；14、黑皮座椅(35×35×60)一张；15、熊猫32吋液晶彩电一台；16、彩电遥控器一个；17、电视台柜(210×60×35)一件；18、数字机顶盒(2×5×10)一个；19、迎客松贝壳壁画(200×130)一件；20、玻璃餐桌(150×90×75)一张；21、黑色餐椅一组六把；22、玻璃沙发方茶几(65×65×50)一张；23、酒柜(150×185×30)一组；24、浅色落地窗帘(250×250)/幅，一幅布衣二幅纱线；25、橘红色真皮单人沙发二件；26、地毯(193×133、200×283)各一块；27、饮水机(含水桶)一台；28、玻璃鱼缸(含柜子和温度计)一组；29、大花盆四个；30、大背投彩电(上下二件)一台；31、浅色落地窗帘(250×250)/幅，二幅布衣二幅纱线；32、架式书橱一组；33、三门衣柜一组；34、双杆晾衣架一付；35、沙发两用床(150×90×90)一张及三只靠枕；36、电视柜(136×54×42)一个；37、垃圾桶二个、拖把二个。上述物品中不包括被子、被单、枕头、锅碗杯具及损坏的电视背景墙。
被告武镇豫认为，合同未到期，系争房屋内有关物品由被告放置它处保管，对原告所述丢失的物品需核实，若无法返还物品，同意法院依法处理，屋内的物品核实情况及已支付费用的凭据于2016年10月31日前提交法院。因被告不存在违约，故不同意解除合同。
2016年10月31日，被告向本院提交解除授权委托确认书，被告自本确认书签署之日起解除对代理人郭恩明的授权委托。至今，被告未提交任何证据及付款凭证。
本院认为，原、被告就涉案房屋签订的租赁合同是双方真实意思表示，双方均应恪守。根据合同约定，未经原告同意，被告不得将房屋转租，现被告未按约履行且已符合合同约定的解除条件，原告的解约请求应予准许，且合同解除日应以被告收到起诉状副本之日认定，故本院确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2016年10月1日解除。鉴于合同提前解除，双方应按实结算租金及其他费用。合同解除后，被告应将房屋恢复原状并依双方确认的《上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室屋内物品清单》将系争房屋内的物品一并予以返还给原告，现被告未将房屋返还原告，理应承担房屋使用费，房屋使用费的数额可参照双方关于租金的约定。原告要求被告赔偿被丢弃的房屋内物品家居，并提供清单一份，因被告未在约定的期限内向本院提供相关证据，其应承担举证不能的法律责任。因财物价值双方未作为约定，鉴于双方同意法院核定价值残值，故本院将根据财物的使用情况，酌情作价处理。因被告已构成根本违约，根据合同约定，违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍，原告没收押金，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告徐规划与被告武镇豫关于上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋于2016年1月5日签订《房屋租赁合同》于2016年10月1日解除；
二、被告武镇豫应于本判决生效之日起十日内将上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复原状，返还给原告徐规划；
三、被告武镇豫应于退房当日向原告徐规划按实结算2016年7月20日后的房屋租金和使用费(按合同约定月租金人民币11000元标准计付)；
四、被告武镇豫应于退房当日向原告徐规划按实结算2016年6月30日后的房屋物业费；
五、被告武镇豫应于退房当日向原告徐规划按实结算租赁期间的水、电、燃气费(按实结算)；
六、被告武镇豫已付押金人民币22000元归原告徐规划所有；
七、被告武镇豫应于本判决生效之日起赔偿原告徐规划房屋内的物品家具损失费人民币25000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1350元，减半收取人民币675元，由被告武镇豫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 汤国荣
二〇一六年十二月十二日
书记员 李 昕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。