江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣10民终字57号
上诉人（原审原告）江西抚州四友房地产开发中心，住所地抚州市兵马巷。
法定代表人周跃，该公司总经理。
委托代理人吴京，男，该公司员工，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）李和报，男，1958年4月18日出生，汉族，抚州市临川区人，抚州市临川区。
上诉人江西抚州四友房地产开发中心（以下简称：四友房地产中心）因与被上诉人李和报合同纠纷一案，不服抚州市临川区人民法院（2015）临民初字第2121号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：四友房地产中心于1997年10月27日登记成立，法定代表人系周跃。1999年，四友房地产中心与原临川区供销社以四友彩蓬厂集资房的名义进行合作建房，地段在临川区兵马××号。因在建房屋在李和报等人居住的房屋隔壁即兵马巷26号，双方发生纠纷。经协调，四友房地产中心（甲方）与李和报等兵马巷26号的住户（乙方）于2002年3月20日签订以旧房换新房的协议书，协议主要约定如下:1、李和报同意四友房地产中心按原有八户换新房各一套，面积每套60㎡不找差价指一楼，东边一楼72㎡不找差价；2、新房超出60㎡的面积部分及楼层关系找差价给四友房地产中心，一楼、七楼380元每平方，二楼、六楼405元每平方、三楼、四楼540元每平方，五楼495元每平方；3，四友房地产中心负责李和报办理新居的房产证及旧证换新证，其费用由李和报承担；4、该房竣工后，经有关部门验收合格，四友房地产中心应立即通知李和报接房，李和报接新房后在一星期内付差价款给四友房地产中心；5、四友房地产中心应在协议签约之日起三个月内交给李和报新房，李和报在领到新居房产证后一个月内搬出旧房并同意拆除旧房。四友房地产中心法定代表人周跃及李和报分别在协议上签名，该协议一式两份，四友房地产中心、李和报各持一份。协议签订后，李和报于2003年7月30日缴纳房屋差价及办证费用共计27833元，四友房地产中心亦将新房（坐落在兵马巷28号四友彩蓬厂集资房401室，面积88.58平方）及产权证交付给李和报。李和报取得新房后不久将兵马巷26号旧平房空出。
2008年3月14日，四友房地产中心法定代表人周跃与其员工梁新华签订授权委托书，约定周跃授权梁新华全权处理兵马巷28号供销社集资房款，并约定在处理之中不要通过周跃本人。2008年6月23日，梁新华持以上授权书及2002年3月20日以旧房换新房的协议书原件找李和报，告知李和报可以回购旧平房，并与李和报签订处理协议书，内容为：据抚州兵马巷26号旧房换新房28号，新房因周跃没处理完事现周跃授权给梁新华全权处理清楚，以后任何人不能找麻烦包括周跃在内，处理结果旧房新房全结清。处理协议下方还附有梁新华的身份证信息。2008年6月23日，李和报向梁新华交纳10200元，梁新华向李和报出具收条：今收到新房旧房全部结清计人民币10200元正。此后，李和报重新入住旧平房。四友房地产中心庭审中认可梁新华收取李和报款项10200元，但主张此款系梁新华代其收取旧房租金。四友房地产中心在诉讼中未提供协议书原件，李和报提供了两份协议书原件。
另查明，李和报系原临川市副食品公司职工，涉诉临川区兵马巷26号旧平房系原临川市副食品公司的单位宿舍，1992年左右分配给李和报居住，后参加房改于2002年12月11日取得部分产权证，该房建筑面积37.25平方米。
原告四友房地产中心诉称，我方与原临川区供销社在临川区兵马××号地块，以四友彩蓬厂集资房的名义进行合作建房，因在建房屋受到相邻平房的八户人家（兵马巷26号住户）的阻扰，施工无法正常进行，后双方于2002年3月20日达成旧房换新房协议。协议签订后，我方如期将新房及产权证交付给李和报，但李和报以新房装修无法腾房为由，暂不交付平房，考虑李和报的实际情况，我方同意给李和报1至2个月的装修时间。李和报利用我方外出投资未在抚州的事实，以各种理由拒不交房。2008年我方再次委托梁新华办理收房一事，仍遭李和报拒绝。李和报拒不交房的行为严重损害我方的合法权益，故诉至法院，具体请求如下：1、依法责令李和报立即返还原告所有的位于兵马巷26号的平房一套约36平方米；2、判令李和报赔偿原告的经济损失（原告房屋被占期间的租金损失自2008年7月至2013年10月共64个月，按每月租金200元计算，共计12800元人民币）；3、本案诉讼费由被告李和报承担。
被告李和报辩称：旧房换新房是事实.新房房款我已全部结清，并取得房产证。后原告授权梁新华持协议书原件找到我，我花了10200元将旧房买回来了，现已装修使用，不存在返还，更不用交租金。
原审法院认为，双方于2002年3月20日签订的协议书属房屋拆迁安置补偿合同，该合同系双方真实意思表示，且双方已按合同履行各自权利义务，李和报按置换协议取得兵马巷28号新房一套并办理产权登记，也如期搬出兵马巷26号旧平房，该合同双方均已履行完毕。因四友房地产中心未及时拆除旧平房，又于2008年向其员工梁新华出具书面授权委托书，委托梁新华全权处理兵马巷28号供销社集资房款且不须通过周跃本人。后梁新华持该委托书及旧房换新房的协议书原件找到李和报，收取李和报房款10200元后将协议书原件交给李和报，并出具“旧房、新房全部结清”的处理协议，此一系列行为致使李和报完全有理由相信，梁新华系代表四友房地产中心回购旧平房，梁新华的行为已构成表见代理，其行为责任应由被代理人即四友房地产中心承担。因此，李和报向四友房地产中心支付对价10200元将原旧平房购回，双方形成新的买卖合同关系，该旧平房的产权又恢复到置换前的状态，四友房地产中心无权要求李和报返还旧平房。四友房地产中心主张梁新华收取李和报10200元系代为收取旧平房租金的行为，因四友房地产中心未提供相应租赁合同或其他证据证实，对其该主张，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回江西抚州四友房地产开发中心的诉讼请求。案件受理费120元，由江西抚州四友房地产开发中心负担。
一审宣判后，四友房地产中心不服，向本院提起上诉称：1、双方于2002年3月20日签订的协议书，已各自履行了合同权利义务，合同已履行完毕。梁新华持终止的合同书，欺骗、敲诈旧房主回购旧房，并侵吞回购款，纯属个人的违法行为，与上诉人无任何关系。2、上诉人未按期拆除旧房，是由于原副食品公司极力阻扰。该公司于2004年2月11日致函上诉人，称旧房系公司宿舍，与住家签订的开发商协议无法律效力，无权处置公司产权。3、梁新华出具的授权书纯属伪造，上诉人授权书没有任何涉及26号旧房主的有关内容，更没有约定在处理之中可以不通过上诉人，因此可以认定梁新华出具的授权书，存在严重的伪造、欺骗行为。要求：1、依法撤销原审判决。2、依法确认抚州市兵马巷26号房屋产权归周跃所有。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李和报答辩称：授权书是真实的。原审判决正确。
双方一审查明的事实均无异议，二审对一审认定事实予以确认。
本案经调解，双方不能达成一致意见。
本院认为，上诉人四友房地产中心主张梁新华向被上诉人出具的“关于四友房地产中心委托梁新华全权处理兵马巷28号供销社集资房款且不须通过周跃本人”的授权书是梁新华伪造的人，但在原审庭审中，上诉人四友房地产中心的法定代表人周跃当庭确认了该授权书的真实性，故上诉人的该项主张，本院不予以认可。但该授权书中对梁新华是否对兵马巷26号旧房具有处置权未予以明确，故梁新华是否有回购旧平房之行为及该行为即代表四友房地产中心，亦不明确。上诉人关于要求“确认抚州市兵马巷26号房屋产权归周跃所有”之上诉请求，超出了上诉人在一审的诉讼请求范围。且由于该房产的产权并不全部属于被上诉人李和报，兵马巷26号房屋产权人为原临川市副食品公司。四友房地产中心与原临川市副食品公司并未就该房产的归属达成过处理意见，故上诉人的该项上诉请求，本院依法不予以处理。
综上,根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞》的解释》第三百三十四条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费120元由上诉人江西抚州四友房地产开发中心承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄玲玲
审 判 员 彭 珺
代理审判员 范 宣
二〇一六年四月十一日
书 记 员 王 健