广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤09民终1016号
上诉人（原审原告）：茂名市政府物业经营管理中心。
住所地：茂名市人民南路新福一街***号。
法定代表人：梁金龙，该中心职务主任。
委托诉讼代理人：李亚汉，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾克秋，男。
委托诉讼代理人：宁向东，广东鸿基律师事务所律师。
上诉人茂名市政府物业经营管理中心因与被上诉人曾克秋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2017）粤0902民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
茂名市政府物业经营管理中心上诉请求：l.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.判决本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院仅根据在原合同到期后，上诉人与被上诉人没有签订书面的租赁合同，就认定上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系属于事实认定错误。被上诉人在庭审中所称的2003年12月31日合同期满后就将所租赁的房屋退还给茂名市计委办公室是在说谎。上诉人与被上诉人之间是事实上的租赁，而且还是不定期的租赁。根据上诉人在一审中提供的证据收款收据以及茂名市2011年6月3日的文件《说明书》第十一点均显示被上诉人在2003年12月31日期满后继续承租并且交付了2004年第一季度的租金950元，这一证据都得到了一审法院的认定，但是一审法院却又作出被上诉人在2003年12月31日租赁期满后不再承租的事实认定，明显是与其所认定的证据相矛盾的。后茂名市发展和改革局于2011年7月14日将位于茂名市官山一路163号（原官山西路69号）综合楼（其中包括被上诉人所承租的商铺）的产权转移给了茂名市政府物业经营管理中心。至此，上诉人代替了原出租方茂名市计委办公室成为新的出租方与被上诉人之间成立新的承租关系。上诉人接收了资产后进行了资产的清点盘查，发现被上诉人存在继续承租及拖欠租金的行为。2013年3月14日，上诉人去到被上诉人的店铺希望与其商谈承租以及欠租的问题，但双方不能达成一致意见。上诉人根据被上诉人与原出租方茂名市计委办公室签订的《房产租赁合同书》中第十条的规定：“本合同履行结束终止，乙方可以优先续租，但租赁条件、租金水平须另行按当时的情况决定并另订合同。续租合同要提前三个月办妥”，于2013年1月l日委托茂名市恒业土地房地产评估有限公司对被上诉人所租赁的房屋进行了评估，评估的结果为757元每个月，并将评估的结果告知了被上诉人。2014年8月30日，被上诉人向上诉人提交了有其亲笔签名的愿意在现承租的750元租金的基础上每月再补交250元与上诉人签订书面的承租合同的申请书，可见被上诉人是认可上诉人将每月的租金上调为757元每个月并继续承租的。在2015年2月12日的安全生产检查中，上诉人去到被上诉人所承租的店铺中进行检查并有被上诉人曾克秋在被检查单位负责人签名处亲笔签名。以上的事实均能证明被上诉人曾克秋在2003年12月31日合同租赁期满后并没有返还房屋给上诉人，直至2016年11月10日上诉人收回出租的房屋时止，房屋一直让被上诉人占有。因此，一审法院认定上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系是错误的。
被上诉人曾克秋二审辩称：一、上诉人的上诉请求不能成立，依法驳回上诉，维持原判。二、原审判决事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，判决结果符合法律和事实，请求二审法院维持原判。三、上诉人上诉的事实理由陈述的证据所证实的事实和目的不能作为其上诉请求撤销一审判决和改判的理由。
茂名市政府物业经营管理中心向一审法院起诉请求：1.请求判决被告向原告缴清自2004年4月1日至2016年11月10日租金51722.55元及违约金1666.61元，合计53389.16元；2.请求判决被告承担本案的诉讼费用。
一审法院审理查明：2002年6月16日，被告曾克秋与茂名市计委办公室签订《房产租赁合同书》，双方约定将位于官山一路163号综合楼2-107号房（建筑面积共15.84平方米）出租给被告曾克秋使用，每平方米月租金10元，每季度租金475.20元。双方在《房产租赁合同书》中约定：(1)租赁期从本合同生效之日起贰周年，即2002年1月1日至2003年12月31日；(2)贰周年后租金另定；(3)租金按季计缴，每季的首月上旬内要将当季租金交清，首月逾期不交者，按应交租金总额的3%处罚，超过首月不交者，则视为乙方自动终止合同，甲方有权收回所出租的房产；(4)本合同履行结束终止，乙方可以优先续租，但租赁条件、租金水平须另行按当时的情况决定并另订合同。该合同盖有甲方茂名市计委办公室公章、茂名市发展和改革局公章和甲方代表杨秀堂签字予以确认，被告曾克秋在乙方代表上签字确认。2011年7月14日，甲方茂名市发展和改革局和乙方茂名市政府物业经营管理中心签订了茂名市市直党政机关事业单位经营性国有资产移交书（下简称资产移交书），将茂名市官山一路163号（原官山西路69号）综合楼的产权、经营权及相关资料移交茂名市人民政府授权的茂名市政府物业经营管理中心，由乙方茂名市政府物业经营管理中心行使所有权和经营权。该资产移交书载明：从移交之日起，甲方茂名市发展和改革局原签订与上述资产有关的所有租赁及管理的合同（协议）由乙方茂名市政府物业经营管理中心继续履行。资产移交书上盖有乙方茂名市政府物业经营管理中心单位公章以及负责人、经办人签字确认，甲方茂名市发展和改革局在该资产移交书上盖有公章，负责人以及经办人亦签字确认。茂名市发展和改革局2011年6月3日的文件《说明书》中第十一点显示：2-107#铺位：曾克秋租赁。其租金已交至2004年3月31日止，因其拖欠租金已被没收其租赁保证金人民币贰仟肆佰元正，水电费自理。
一审法院认为：茂名市计委办公室与被告曾克秋签订《房产租赁合同书》，约定将位于官山一路163号综合楼2-107号房出租给被告曾克秋使用，该租赁合同已于2003年12月31日期满。原告茂名市政府物业经营管理中心虽然接收了原茂名市计委办公室的涉案房屋，但原合同到期后，原告没有与被告曾克秋重新签订书面的租赁合同，被告曾克秋否认与原告存在租赁关系，否认于2003年12月31日期满后仍继续使用涉案房屋，原告也没有充分的证据证明被告曾克秋在2003年12月31日后仍继续租赁使用涉案房屋，故原告请求被告缴清自2004年4月1日至2016年11月10日租金51722.55元及违约金1666.61元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告茂名市政府物业经营管理中心的诉讼请求。案件受理费567元（原告茂名市政府物业经营管理中心已预交），由原告茂名市政府物业经营管理中心负担。
二审中，上诉人向本院提交以下证据：1.涉案房屋营业的现场照片两张、2.曾克秋2014年8月签名的《申请书》一份、3.曾克秋亲笔签名的检查时间为2015年2月12日的《今冬明春火灾防控暨岁末年初安全生产检查情况登记表》，拟证明自2003年12月31日合同期满后直至2016年11月10日上诉人收回房屋时止，被上诉人曾克秋一直占用房屋的事实。
被上诉人曾克秋质证认为，一、对照片的三性有异议。照片拍摄的时间不清楚，不能反映出与被上诉人有直接的关联性。二、对《申请书》的真实性是认可的，是曾克秋的签名。但是从《申请书》的内容看，并没有证明到曾克秋经营到2014年8月30日。三、对《火灾防控暨岁末年初安全生产检查情况登记表》所要证明的内容和关联性有异议，该证据不能证明曾克秋一直占有房屋的事实。
本院对该证据证明被上诉人曾克秋一直占有涉案房屋至2015年2月12日，以及从2014年8月起，租金标准已提高至每月750元的事实予以确认；对之后是否继续占有不能证实。
一审判决查明的事实，经本院审查，予以确认。本院另查明，被上诉人曾克秋在2003年12月31日，原房屋租赁合同期满后仍继续租用涉案房屋至2015年2月12日，其租金已交至2004年3月31日止，之后一直拖欠房租不交。从2014年8月起，租金标准已提高至每月750元。
本院认为，本案争议焦点为原房屋租赁合同期满后，上诉人与被上诉人双方是否仍存在房屋租赁合同关系。
根据二审新证据所证明的事实，可以确认被上诉人曾克秋在原房屋租赁合同期满后仍继续租用涉案房屋至2015年2月12日。在此期间，因为出租房屋所有权发生变动，本案上诉人承接出租权成为涉案房屋的出租人。故被上诉人辩称上诉人不是出租人其主体不适格的理由，没有法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，上诉人与被上诉人之间继续存在房屋租赁合同关系。被上诉人仍需向上诉人交纳租金直至解除合同时止。此外，由于被上诉人拖欠租金不交，已构成违约，还应依约支付违约金。故上诉人请求判令被上诉人交纳拖欠租金及支付违约金的上诉理由合法有据，本院予以支持。被上诉人应交纳租金及支付违约金具体计算如下：1.自2004年4月至2014年7月止，租期共124个月，每月租金158.40元，应交租金19641.6元(158.40×124﹦19641.6)；违约金589.2元（按应交租金的3%计算，19641.6×3%﹦589.2），2.自2014年8月至2015年1月止,租期共6个月,每月租金750元,应交租金4500元（750×6﹦4500)；违约金135元（4500×3%﹦135）。以上合计租金共24141.6元，扣除被上诉人原交纳的保证金2000元折抵租金后，被上诉人还须交纳租金22141.6元；及支付违约金724.2元。
综上所述，根据二审新证据，上诉人之上诉理由依法成立，本院予以采纳。原审判决认定事实有遗漏，判决不当，应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2017）粤0902民初689号民事判决；
二、判令被上诉人曾克秋在本判决生效之日起30日内向上诉人茂名市政府物业经营管理中心交纳拖欠租金共22141.6元；及支付违约金共724.2元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费567元、二审案件受理费1135元，均由被上诉人曾克秋负担。（该费上诉人已分别向一、二审法院预缴，法院予以退回；限被上诉人曾克秋于本判决生效之日起7日内向一、二审法院缴纳）
本判决为终审判决。
审判长 陈海清
审判员 ＸＸ保
审判员 黄鸿恩
二〇一七年八月三日
书记员 郑富华
区成秀