清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法横民初字第723号
原告：黄森泉，男，汉族，住清远市清城区，身份证号码：×××3835。
委托代理人：尹鹏，广东南日律师事务所律师。
委托代理人：吴珏瑶，广东南日律师事务所律师。
被告：梁世行，男，汉族，住广州市黄埔区，身份证号码：×××0638。
原告黄森泉诉被告梁世行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄森泉的委托代理人吴珏瑶到庭参加诉讼。被告梁世行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄森泉诉称：2013年11月25日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，约定原告购买被告所有的位于清远市清城区石角镇美林海国际社区明珠一街27号房屋，房屋售价为2500000元。合同中约定，购房款分两次支付，在合同签订日起五个工作日内，原告支付500000元给被告，余下2000000元房款在被告办理了物业全委托公证书后，原告当天向被告支付。《房屋买卖协议》签订后，原告于2013年11月25日当天通过银行转账的方式向被告支付500000元房款，2014年1月14日双方办理了物业全委托公证书后，原告再次通过银行转账的方式向被告支付2000000元房款。由于涉案房屋于2012年11月20日抵押给中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行，房屋必须办理涂销抵押方能过户给原告，因此原告与被告于2014年12月19日签订《协议书》，约定原告支付给被告的房款用于被告偿还银行贷款及涂销抵押权，被告应在2015年6月30日前，将原告的购房款汇入银行解押账户并办理涂销抵押手续。如延迟超过20日，原告有权解除《房屋买卖协议》及《协议书》，并可要求被告支付房屋总价款20%的违约金。原告已向被告支付的全部房款，且被告完全知晓并同意房款用于办理涂销抵押权及房屋过户给原告，但经过原告多次催促，被告仍然不履行合同约定，被告的行为已经导致合同目的不能实现，并给原告造成重大经济损失。为维护原告合法权益，特此起诉，请求法院判令：1、解除原、被告双方于2013年11月25日签订的《房屋买卖协议》；2、解除原被告双方于2014年12月19日签订的《协议书》；3、被告返还原告房屋购房款2500000元及利息（其中500000元购房款的利息自2013年11月26日起计算，2000000元购房款的利息自2014年1月15日起计算，上述款项均按银行同期贷款利率计算至全部清偿之日止）；4、被告承担违约责任并支付违约金500000元（按房屋总价款20%计算）；5、本案诉讼费由被告承担。
被告梁世行没有提供答辩意见和证据。
经审理查明，2013年11月25日，原告黄森泉（买方）与被告梁世行（卖方）签订《房屋买卖协议》，该协议约定“第一条，物业权属情况。物业地址为清远市清城区石角镇美林海国际社区明珠一街27号；建筑面积为289.95平方米，卖方保证所填写和提供的有关该物业的产权权属情况均是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利。第二条，成交价、付款方式和税费等。该物业成交价为2500000元，购房款分两次支付，买方在签署本协议五个工作日内先缴纳定金500000元，余下2000000元房款在卖方办理该物业全委托公证书给买方后，买方在当天内向被告支付。……”合同在双方权利义务、违约责任等方面均作出了约定。协议签订当天，原告向被告支付购房定金500000元。2014年1月14日，原告向被告支付剩余购房款2000000元。2014年12月19日，以被告梁世行为甲方，原告黄森泉为乙方，双方还签订了一份《协议书》，就房屋买卖的相关事宜作了更为详细的约定，其中第一条约定：1、……原合同约定，该房屋成交价为2500000元，甲方负责办理该房产全委托公证书，配合乙方办理房屋过户手续。同时，由于房屋存在第三方抵押权的问题，甲乙双方商定，待乙方向甲方支付完毕第一期购房款2000000元后即办理解除抵押权手续，并办理完成房屋过户；2、在2014年1月14日，乙方已按约定向甲方支付了第一期购房款2000000元且当时双方确认该款必须用于提前偿还该房屋所欠银行贷款、办理解除抵押权手续并赎出房产证，但甲方因个人原因仍未履行办理解除抵押权手续、办理房屋过户手续的义务。第二条约定：甲乙双方经过协商同意，自本协议签订之日起180天内，即在2015年6月30日前，甲方需将相应款项汇入银行解押账户并在相应银行妥善办理完毕解除房屋抵押权的相关手续，否则将视为甲方恶意侵占乙方资金，甲方可采取一切措施维护其合法权益。第五条约定：甲方违反本协议约定，迟延履行第二条、第三条、第四条约定义务的，每延迟一天须向乙方支付房屋总价款10‰的违约金，延迟超过20天的，乙方有权无条件解除此协议及原合同，并可要求甲方支付总房价20%的违约金。协议签订后，被告梁世行一直没有履行解除涉案房屋抵押权的义务，根据原告提供的房屋信息查询证明，涉案房屋仍处于已办抵押的状态（抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行），原告经多次催促无果，逐向本院起诉。
以上事实，有原告提供的《房屋买卖协议》、收据、协议书、银行汇款单、房地产权证。以及本案庭审笔录为证。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋买卖协议》（含补充协议书），系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应依协议约定享有权利和承担义务。根据协议约定，原告向被告付清了全部购房款，被告应依约在2015年6月30日前将相应款项汇入银行解押账户并在相应银行妥善办理完毕解除房屋抵押权的相关手续，但被告一直未履行该项义务，导致涉案房屋抵押权一直未解除，根据《房屋买卖协议》中“甲方违反本协议约定，迟延履行第二条、第三条、第四条约定义务的，每延迟一天须向乙方支付房屋总价款10‰的违约金，延迟超过20天的，乙方有权无条件解除此协议及原合同，并可要求甲方支付总房价20%的违约金”的约定，延迟超过20天的，解除协议的条件成就，原告有权解除协议。由于被告违约，导致合同目的不能实现，故此对于原告要求被告返还购房款2500000元及其利息以及支付违约金500000元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告黄森泉与被告梁世行于2013年11月25日签订的《房屋买卖协议》及其补充协议书；
二、被告梁世行于判决生效后10日内向原告黄森泉返还购房款2500000元及其利息（其中500000元购房款的利息自2013年11月26日起计算，2000000元购房款的利息自2014年1月15日起计算，均按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至付清款项之日止）；
三、被告梁世行于本判决生效之日起10日内向原告黄森泉支付违约金500000元。
本案受理费30800元，保全费5000元，合共35800元，由被告梁世行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 林振鹏
人民陪审员 刘灿容
人民陪审员 向金球
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 梁闯龙
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。