安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖17民终431号
上诉人（原审被告）：韦江，男，1978年9月20日出生，住安徽省池州市石台县。
上诉人（原审被告）：朱金花，女，1985年2月15日出生，汉族，住址同上。
二上诉人共同委托诉讼代理人：章侃，安徽始信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵征，女，1954年2月18日出生，户籍所在地江苏省南京市秦淮区，经常居住地安徽省石台县。
被上诉人（原审原告）：顾竞，男，1954年1月10日出生，户籍所在地同上，经常居住地同上。
上诉人韦江、朱金花因与被上诉人赵征、顾竞房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省石台县人民法院（2015）石民一初字第00223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。上诉人韦江、朱金花的诉讼代理人章侃，被上诉人赵征、顾竞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韦江、朱金花上诉请求：1、撤销安徽省石台县人民法院（2015）石民一初字第00223号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。1、上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》约定租赁期限从2015年2月10日至2019年7月31日，年租金为23150元。上诉人在签订合同时已经给付被上诉人当年度的房屋租金23150元。一审判决认定上诉人自2015年8月1日后未支付租金属认定事实错误。2、上诉人与被上诉人之间的房屋租金价格应当依据双方签订的《商铺租赁合同》确定，一审判决依据上诉人与马中席签订的转租合同自行确定上诉人与被上诉人之间的房屋年租金为5万元，缺乏事实依据。二、一审程序违法。1、程劲松、李霞于2015年2月11日将案涉房屋过户登记给被上诉人，其已无权主张对该房屋之后的权利。本案一审诉讼过程中，原审法院错误引导被上诉人作为程劲松的诉讼代理人向法院提起诉讼，要求判决解除其与马中席签订的《房屋租赁合同》并返回房屋，并据此作出（2015）石民一初字第00262号民事判决，此后又将该判决作为本案认定事实的依据，违反法律程序。2、被上诉人在一审中并未提出“支付2015年8月1日起至迁出之日止的商铺使用费”的诉请，一审判决超出诉讼请求判决，违反法律规定。
赵征、顾竞辩称，1、上诉人在本案一审和二审过程中，未提供任何证据证明其观点；2、案涉房屋租金为5万元，系上诉人与被上诉人自愿订立，并为石台县人民法院、池州市中级人民法院三次判定；3、将2015年7月31日作为缴纳租金的截止日期，是由上诉人与被上诉人、马中席、程劲松和李霞四方确认并反复认可；4、2015年10月12日以来，上诉人多次认可了安徽省石台县人民法院对（2015）石民一初字第00262号案件的审判；5、被上诉人在原审中第四次变更诉讼请求，明确无误要求上诉人承担2015年8月1日起至迁出之日的占用费，原审判决程序正确。
赵征、顾竞向一审法院起诉请求：判令自2015年8月31日起解除双方订立的《房屋租赁合同》，韦江、朱金花迁出涉诉商铺、支付2015年8月1日起至迁出之日止的商铺使用费，2015年2月10日至同年4月30日期间的违约金19048元及2015年9月1日至2016年4月30日的商铺滞纳金9987元。
一审法院认定事实：石台县仁里镇曙光西路5号1幢107室（商铺）原系程劲松、李霞所有。2011年12月25日，程劲松与马中席签订房屋租赁合同一份，载明租赁期间为2012年1月1日起至2016年12月31日止。2014年8月1日，马中席与韦江签订房屋租赁合同一份，就涉案商铺转租事宜达成一致，其中合同第三条规定年租金为50000元。2015年2月11日，原告赵征、顾竞登记成为涉案商铺的房地产权利人。2015年2月10日，顾竞（甲方）与韦江（乙方）签订商铺租赁合同一份，载明租赁期间为2015年2月10日起至2019年7月31日止，程劲松、李霞代乙方向甲方一次性付清押金5000元，期满后甲方无息退还，其第三条规定，“租金：本合同签字时，乙方向甲方一次性付清年租金23150元整，先付后用。如中途退房，租金不予退还，乙方对此无任何异议。至2015年7月31日程劲松、李霞代付。”第十二条规定，“……承租期满乙方如不退店，按原租金叁倍计付滞交金。……”第十四条规定，“如违反以上约定，违约方应向守约方即时支付租金总额15％的违约金，不复计次。……”此后，韦江、朱金花一直使用涉案商铺至今。2015年10月8日，程劲松以马中席擅自转租为由，诉至原审法院，原审法院于2015年12月22日判决解除程劲松与马中席的房屋租赁合同。因韦江、朱金花无正当理由未支付租金，赵征、顾竞于2015年9月3日以法律函的形式告知韦江、朱金花，双方订立的商铺租赁合同于2015年8月31日解除，该法律函于次日送达韦江、朱金花。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条文旨在保护承租人的承租权，而当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利，因此被告韦江与原告顾竞在程劲松与马中席签订的房屋租赁合同未予解除的情况下，另行签订商铺租赁合同，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应自成立时发生法律效力。该合同规定租金“先付后用”，而被告韦江、朱金花自2015年8月1日后无正当理由未支付租金，原告赵征、顾竞告知被告韦江、朱金花解除合同，于法有据，应予支持；原告赵征、顾竞要求被告韦江、朱金花支付商铺使用费，与法有据，应予支持，但被告韦江、朱金花已支付的5000元押金应予抵扣，而自2015年8月1日起至2015年9月4日止应称为租金，2015年9月4日后应称为占用费，其标准则根据商铺租赁合同第三条，结合马中席与被告韦江签订的房屋租赁合同第三条等，确定为年租金50000元，即日租金136.99元；被告韦江、朱金花因违反租金“先付后用”的约定，应向守约方即原告赵征、顾竞支付租金总额15％的违约金；因本合同在租赁期满前解除，滞纳金计付的条件没有成就，故对此项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告赵征、顾竞与被告韦江、朱金花签订的商铺租赁合同;二、被告韦江、朱金花于本判决生效后十日内向原告赵征、顾竞交还所占用的商铺；三、被告韦江、朱金花于本判决生效后十日内支付原告赵征、顾竞自2015年8月1日起至交还商铺之日止的租金、占用费（标准为每日136.99元）及其总额15％的违约金，被告韦江、朱金花已支付的5000元押金应予抵扣；四、驳回原告赵征、顾竞的其他诉讼请求。案件受理费1330元，申请费370元，合计人民币1700元，由原告赵征、顾竞负担250元，被告韦江、朱金花负担1450元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：合同第三条虽然约定乙方（韦江）向甲方（顾竞）一次性付清年租金23150元整，但双方又在该约定下面通过手写捺印的方式补充约定该租金系至2015年7月31日，由程劲松、李霞代付，同时结合合同第三方石台县阳光房地产经纪有限公司出具的证明，综合认定案涉合同年租金为5万元。
本院认为：上诉人与被上诉人及石台县阳光房地产经纪有限公司三方签订的《商铺租赁合同》系当事人之间真实意思表示，内容不违反法律和行政法规规定，合法有效。双方因年租金数额产生争议，上诉人认为年租金应为23150元，被上诉人认为年租金应为5万元。本院根据合同第三方石台县阳光房地产经纪有限公司出具的证明及双方在合同中签字捺印的补充约定，确定年租金为5万元。双方约定的23510元系截至2015年7月31日案外人代为支付的租金。故被上诉人要求上诉人支付从2015年8月1日起租金的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。上诉人此点上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于一审程序问题，经审查，石台县人民法院根据已经生效的法律文书查明的事实作为认定本案事实的参考，符合法律规定。被上诉人在一审中明确变更了诉讼请求，增加了“支付2015年8月1日起至迁出之日的商铺使用费”的诉请。故上诉人关于一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人的各项上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1330元，由韦江、朱金花负担。
本判决为终审判决。
审判长 许 院 生
审判员 程 进
审判员 段 贵 峰
二〇一六年十一月九日
书记员 金佳佳（兼）