南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终12号上诉人（一审原告、反诉被告）:袁东秀，女，1973年11月16日出生，汉族，住南宁市。被上诉人（一审被告、反诉原告）：广西夏威夷国际大酒店有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道81号。法定代表人：丁立兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯祥，广西冠益律师事务所律师。上诉人袁东秀因与被上诉人广西夏威夷国际大酒店有限公司（以下简称夏威夷酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人袁东秀、被上诉人夏威夷酒店公司的委托诉讼代理人冯祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁东秀上诉请求：1.撤销一审判决，支持袁东秀一审的诉讼请求。2.夏威夷酒店公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、在《店面租赁合同》履行过程中，夏威夷酒店公司存在三个方面重大而且恶意的违约行为：（一）拒不履行合同义务，不向袁东秀交付操作间；（二）拒不维修东店空调，不处理东店重大漏水事故，而且恶意往东店灌水造成水淹东店，给袁东秀造成重大经济损失；（三）采取极端恶劣手法封堵袁东秀营业场所，使袁东秀完全无法经营，直到西店彻底关门，东店受到严重干扰。二、一审判决认定事实不清，存在重大错误。（一）一审判决确认西店一直由袁东秀在使用中是认定错误，西店在2014年10月起至今由于夏威夷酒店公司拒不履行合同义务而根本不能够使用,根本原因在于夏威夷酒店公司不提供操作间，使餐饮无法经营。根据《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”。袁东秀为了减少损失，于2016年3月在西店出售名优特产，并要求夏威夷酒店公司允许袁东秀经营，提供相关证照给袁东秀办证。但夏威夷酒店公司不允许袁东秀营业，袁东秀试图减少夏威夷酒店公司违约所造成损失的行为没有得到其同意。一审判决中的悬挂名优特产的图片不能证明“但原告依�在使用西店”，原因在于：一是图片为时点照片，“原告仍然在使用西店”为对一个时期的状态的判断，一审法院用时点证据证明时期状态就是以点代面，以偏概全。二是西店是否由袁东秀使用要看西店是否具备合同约定的经营条件，是否符合合同约定的目标，由于夏威夷酒店公司拒不履行交付操作间义务，无法得出袁东秀一直在使用西店的结论。三是如果西店由袁东秀经营使用，必须有关联性、充分性的证据来证明，比如营业发票等。袁东秀提供的西餐厅灶具图片采集于2016年11月14日下午，照片证明西餐厅灶具全新，从来就未使用过；油烟机全新，油烟机上的包装膜还原封不动的贴在油烟机上，电源开关全新，店门锁已锈迹斑斑，说明西餐厅从来没有营业过且已封店很久。（二）一审法院判决认为夏威夷酒店公司已经履行交付义务违反客观事实。由于夏威夷酒店公司拒不交付操作间，导致合同目标无法实现。操作间属于合同约定的租赁范围和内容。（三）一审法院片面使用袁东秀代理人不利于袁东秀的言论，导致重大误判。一审判决中“原告在2016年4月21日的庭审中自认，西店转租给广西幸福天下投资管理有限责任公司、孙俊英使用”。一审法院据此认为袁东秀存在转租行为。袁东秀认为一审法院把律师发言作为主要依据进行判决，而且免除了夏威夷酒店公司的举证责任，明显违反了法律的规定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定：“当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。”如果袁东秀代理律师说过袁东秀将西店转租给他人，也是对案情出现了重大误解，严重不符合事实。袁东秀提供的证据“夏威夷大堂西侧联合品牌商共同经营方案报告”表明袁东秀与罗凤英的合作得到夏威夷酒店公司同意。2016年3月，罗凤英签发了《授权委托书》，全权授权袁东秀与夏威夷酒店公司的诉讼，可以充分证明西店仍然由袁东秀和罗凤英共同管理。孙俊英是经罗凤英提议，由袁东秀同意招聘的意式休闲餐吧的店长。（四）一审法院认为袁东秀“转租”违反了《合同法》第二百二十四条规定属于法律适用错误；一审法院判决解除双方的租赁合同，并判令袁东秀向夏威夷酒店公司支付各种费用也是错误的。三、夏威夷酒店公司出租酒店作为袁东秀经营场所，有义务提交相关证件的义务。工商部门关于工商企业注册规定第9条规定：“出租方为宾馆、饭店的，提交宾馆、饭店的营业执照复印件”。所以，夏威夷酒店公司必须提供加盖公章的相关�照复印件用于袁东秀办理证照。夏威夷酒店公司答辩称，袁东秀的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。事实和理由：一、袁东秀在履行合同过程中存在严重违约行为，符合法定和约定的解除合同条件。首先，袁东秀未经夏威夷酒店公司同意将租赁标的转租他人，构成重大违约。1.袁东秀在一审庭审中明确承认其将西店房屋转租给广西幸福天下投资管理有限责任公司、孙俊英使用，这完全符合法律上的自认原则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”因此，对于袁东秀自认的转租事实，无需夏威夷酒店公司举证证明�法院也应当和足以认定。至于袁东秀在《上诉状》中援引《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条，认为一审判决在转租问题上免除夏威夷酒店公司的举证责任错误，是对最高人民法院司法解释的错误理解。该条规定“不能免除对方当事人的举证责任”针对的情形是：一、当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，二、有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出的。但是，本案中袁东秀并未在一审辩论终结前提出撤回承认，夏威夷酒店公司也没有同意其撤回承认，也没有任何证据证明袁东秀的承认是受到胁迫或者出于重大误解。因此，袁东秀的这一上诉理由不成立。况且，袁东秀在一审中提供的《西店装饰工程施工合同》及结算表，也充分印证了袁东秀将西店转租他人的事实。2.夏威夷酒店公司对“联合品牌商共同经�”的同意，并不表明夏威夷酒店公司同意转租。“联合品牌商共同经营”指的是与他人共同经营，而共同经营与转租无关。袁东秀在一审中提供的《西店装饰工程施工合同》及结算表，也证明店面装修是他人单独进行。因此，一审判决解除双方签订的租赁合同有事实和法律依据。其次，袁东秀除擅自转租房屋的违约行为外，其在装修中违反夏威夷酒店公司的同意擅自用玻璃将租赁房屋与大堂封闭隔离，以及拒不支付2016年1月份以后的租金的行为，构成严重违约，也构成夏威夷酒店公司解除合同的理由，一审判决对该两项行为不认定为违约、不认定该两项理由亦为解除合同的正当理由是错误的，只是考虑到其判决结果（解除合同）正确，因此夏威夷酒店公司没有提出上诉，但这并不表明一审法院的该两项认定正确，夏威夷酒店公司请求二审法院对一审判决的该两项错误予以纠正。1.袁东秀提出的《夏威夷大堂西侧店面经营方案报告》包括四点内容，其中第2点为要求“店内与大堂有明显隔离”，夏威夷酒店公司明确答复只同意报告的1、3、4点，不同意第2点内容，并明确提出要求：“装修要与大堂为一体，所以不能隔离，只能以低围栏隔离。”但是，袁东秀在具体实施时，却擅自将租赁房屋用玻璃与大堂封闭隔离，这是明显的违约行为。一审判决以夏威夷酒店公司曾经同意免除从“源安堂”撤出到“意式休闲餐吧”开业期间（2014年10月至11月）的租金为由，认为夏威夷酒店公司对袁东秀封闭隔离大堂的行为明知而未及时提出异议，因而对袁东秀的该违约行为不予认定是错误的：一方面，夏威夷酒店公司同意免租的行为仅涉及租金，不含有同意其封闭隔离大堂的意思表示；另一方面，法律没有规定、合同也没有约定提出异议的时限�逾期提出的后果。2.袁东秀从2016年1月开始拖欠租金，双方合同也明确约定袁东秀不按时交纳租金和水电费的，夏威夷酒店公司有权解除合同。但是一审判决却以袁东秀“诉至法院后才开始不交租金，由于双方争议在审理过程中，故原告的行为并非恶意拖欠租金”为由，不支持夏威夷酒店公司以该项理由解除合同，这是没有法律依据的。我国法律并无恶意违约行为和善意违约行为的规定，也没有规定起诉后不履行合同的行为就不构成违约。即便要区分恶意违约和善意违约，本案中袁东秀的违约行为也是典型的恶意违约。综上，一审判决解除本案合同正确，合同既已解除，因此袁东秀要求提供营业执照协助其办理营业执照的诉讼请求已无意义，亦不再有合同依据。二、夏威夷酒店公司将租赁房屋交付给了袁东秀，袁东秀占有使用租赁房屋是不争的事实。一审判决袁东�向夏威夷酒店公司支付租金及占用费是正确的。三、由于袁东秀非法转租，且长期拖欠租金构成违约，从而导致合同解除，因此一审判决夏威夷酒店公司不予返还押金正确。四、袁东秀在上诉状中指责夏威夷酒店公司不交付操作间、不维修东店空调、不处理东店漏水事故、恶意灌水、采取极端恶劣手法封闭其营业场所使其无法经营，这些指责既无事实依据，亦与本案无关。袁东秀向一审法院起诉请求：1.夏威夷酒店公司向袁东秀交付夏威夷酒店公司的营业执照复印件并加盖公章，协助袁东秀办理营业执照；2.本案诉讼费用由夏威夷酒店公司负担。夏威夷酒店公司向一审法院反诉请求：1.解除袁东秀与夏威夷酒店公司于2013年9月17日签订的《店面租赁合同书》，袁东秀将承租的位于南宁市民族大道81号夏威夷国际大酒店一楼东侧200平方米和西侧200平方米的房屋返还给夏威夷酒店公司；2.袁东秀向夏威夷酒店公司支付房屋租金33332元（按照每月16666元的标准向夏威夷酒店公司支付2016年1月1日以后的租金及占用费，暂计至2016年2月28日，以后计至袁东秀将租赁房屋返还给夏威夷酒店公司之日止）；3.袁东秀向夏威夷酒店公司支付拖欠房屋租金的违约金11499元（以拖欠的房租为基数，按合同约定的每日1%计算，暂计至反诉之日2016年2月19日，以后的据实计至袁东秀将租金付清之日止）；4.夏威夷酒店公司不予返还袁东秀押金20000元；5.本案反诉诉讼费用由袁东秀承担。一审法院认定事实：袁东秀原承租夏威夷酒店公司位于南宁市民族大道81号夏威夷酒店公司一楼东侧200平方米店铺用于经营茶庄，2013年9月袁东秀想租用一楼西侧商铺，故袁东秀（承租方，乙方）与夏威�酒店公司（出租方，甲方）于2013年9月17日签订《店面租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由甲方将位于南宁市民族大道81号夏威夷酒店公司一楼东侧200平方米（以下简称东店）、西侧200平方米（以下简称西店）以及原西餐厅各配套设施出租给乙方经营使用，甲方提供气象大厦地下室负一楼原西厨炒菜间（不能使用明火及产生油烟）；商铺的经营范围以乙方营业执照为准；租赁期限为2013年10月10日至2017年12月10日；租金为16666元/月，按月交纳，每月末前五天交清下月租金；2013年10月10日至2014年1月10日为西店的免租装修期；2014年1月10日西店免租装修期届满后，原东店租赁合同同时废止；乙方于签订合同当日向甲方支付店面押金和水电押金共20000元，店面押金与水电押金在本合同终止时依约扣除相关的款项和费用后无息退回给乙方；未经甲方书面同意，不得擅自将房�店面转租、分租、转借；乙方在本合同有效期内可对租赁房屋店面独立开门进行装修，须将装修方案报告甲方，经甲方同意后方能实施；乙方如有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物并没收乙方支付的押金，所造成的一切损失由乙方自行承担：未经甲方同意，擅自将房屋店面转租他人的；乙方逾期支付租金、水电费的，除应及时如数补交外，还应按所欠租金交纳每日1%的违约金，乙方逾期支付租金超过三个月的，甲方有权单方面终止合同并回收店面，押金不予退还；……本合同因解除等原因提前终止的，乙方应于合同终止后30日内将租赁房屋店面及其配套设施以良好的状态交还甲方，租赁房屋店面内固定装修、装饰物所有权和使用权均归甲方……乙方逾期不搬的，甲方有权自行处理店面物品。租赁合同还就双方的其他权利义务做出约定。合同签订�，袁东秀向夏威夷酒店公司支付了店面押金和水电押金共计20000元，夏威夷酒店公司将西店、西餐厅及其配套设施交付给袁东秀使用。2013年9月，袁东秀向夏威夷酒店公司提交《夏威夷大堂西侧店面经营方案报告》：“1.从大堂西侧独立对外开门；2.店内与大堂有明显隔离；3.联合品牌商共同经营；4.装修附图为初稿，待品牌选定后按品牌具体风格做修改。”夏威夷酒店公司答复袁东秀称：“同意报告中1、2、4点，装修要与大堂为一体，所以不能隔离，只能以低围栏隔离。”2013年10月，袁东秀向夏威夷酒店公司提交《夏威夷大堂西侧店面联合品牌共同经营方案报告》，就选定“幸福九州集团——源安堂”品牌共同经营的情况向夏威夷酒店公司请示。2013年10月21日夏威夷酒店公司批复，同意袁东秀的共同经营方案，但再次要求袁东秀的装修“必须与酒店风格相融，外墙玻�上方不能占用”。2014年6月30日，袁东秀向夏威夷酒店公司提交《关于减免费用的报告》，请求减免租金、根治水患，夏威夷酒店公司的文件处理批示：因自身原因，同意减免两个月租金。后夏威夷酒店公司免除了袁东秀2014年7月、8月租金。2014年9月“意式休闲吧”装修完成，2014年10月，西店与酒店大堂形成封闭隔离。2014年10月22日，袁东秀再次向夏威夷酒店公司提交《关于减免房租的申请》，称：“源安堂”经营过程中，夏威夷酒店公司多次提出整改意见……从“源安堂”到“意式休闲吧”品牌跨行改变期间，装修及试业期间营业额为零，另因封路修地铁，东店营业额不足未封路之前的百分之十，请求减免2014年第四季度房租。2014年11月13日，夏威夷酒店公司复函袁东秀，同意免除从“源安堂”撤出到“意式休闲吧”开业（即2014年10月至11月）期间的租金。后夏威夷�店公司实际免除了袁东秀2014年12月份的租金。2015年5月25日，袁东秀收到夏威夷酒店公司发出的《合同违约致函》，该函件要求袁东秀停止违约行为，并带齐相关证件及执照资料到夏威夷酒店公司处洽谈。2015年6月袁东秀将西店用于经营餐饮快餐，并在厨房使用明火。2015年6月8日，夏威夷酒店公司向袁东秀发出的《解除合同通知函》通知袁东秀存在以下违约行为：1.西店经营餐饮不在袁东秀《南宁市芽头甄茗商贸有限公司茶叶经营部》营业执照范围内；2.西店建厨房使用明火；3.未经夏威夷酒店公司同意擅自设立厨房和封闭玻璃隔断。夏威夷酒店公司据此解除双方于2013年9月17日签订的《店面租赁合同》，没收袁东秀所支付的押金，并于收到本函30日内搬离租赁场地……袁东秀于2016年6月22日收到了该解除合同通知书。由于袁东秀不同意解除合同，遂诉至法院，要求夏威�酒店公司继续履行合同并提供营业执照复印件协助袁东秀办理西店营业执照。截至2016年3月31日，东店和西店仍开门营业，但西店至今未取得工商营业执照。袁东秀在2016年4月21日的庭审中自认，西店转租给广西幸福天下投资管理有限责任公司、孙俊英使用。夏威夷酒店公司于2016年4月21日首次向一审法院提出以袁东秀擅自转租西店作为解除合同的理由。袁东秀已交纳2013年11月至12月、2014年1月至6月，2014年9月至11月、2015年1月至12月租金。涉案商铺东店和西店所在楼层为广西气象大厦有限公司的资产，夏威夷酒店公司是广西气象大厦有限责任公司与香港祥龙投资公司合资组建的公司，夏威夷酒店公司对涉案商铺的东店和西店有出租的权利。一审法院认为，袁东秀、夏威夷酒店公司于2013年9月17日签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于租赁合同是否解除及涉案房屋是否返还的问题一审法院认为，尽管租赁合同未明确约定出租人应提供营业执照复印件给夏威夷酒店公司办理营业执照，但由于租赁合同已明确约定袁东秀承租房屋的目的用于经营，故协助承租人办理营业执照是出租人的附随义务，出租人应予协助。本案中，由于夏威夷酒店公司以袁东秀存在不按合同约定使用房屋进行餐饮经营、使用明火产生油烟、擅自用玻璃进行隔断装修、擅自转租、拖欠租金以及超占租赁面积经营等违约行为为由，提出反诉，请求解除双方租赁合同，故本问题的焦点在于袁东秀是否存在违约行为，该违约行为是否符合法定或约定的情形导致合同解除。一审法院认为：1.夏威夷酒店公司给予袁东秀两次减免租金，说明夏威夷酒店公司已同意袁东秀经营“源安堂”、意式休闲吧。经营意式休闲吧虽属餐饮范围，但并非所有餐饮经营都要使用明火，即使夏威夷酒店公司同意袁东秀在西店经营意式休闲吧，也并未改变双方在租赁合同中“不得使用明火产生油烟”的约定。故袁东秀在西店内建造厨房使用明火、产生油烟的行为，属违约行为，但该行为不属于合同约定解除和法定解除的情形。2.袁东秀用玻璃进行隔断装修的行为于2014年10月完成，虽此前夏威夷酒店公司曾提出过书面意见明确表示反对，但在2014年11月13日，夏威夷酒店公司复函袁东秀，同意免除从“源安堂”撤出到“意式休闲吧”开业（即2014年10月至11月）期间的租金，说明夏威夷酒店公司对于西店的装修情况是清楚的�且西店在夏威夷酒店公司经营场所一楼，亦能说明夏威夷酒店公司对西店的装修情况是清楚的，但夏威夷酒店公司未及时提出异议（直至2015年6月8日向袁东秀发出《解除合同通知函》时才再次明确提出异议），反而同意免除租金，故对于夏威夷酒店公司认为袁东秀擅自装修的主张，一审法院不予支持。3.袁东秀按时缴纳租金至2015年12月，诉至法院后才开始不交租金，由于双方争议在审理过程中，故袁东秀的行为并非恶意拖欠租金，故夏威夷酒店公司以袁东秀拖欠租金为由请求解除合同，一审法院不予支持；4.由于双方的在交付房屋时为现场交付，并未对交付的房屋面积和状况进行测量和记录，视为袁东秀、夏威夷酒店公司双方对当时房屋的交付状态是认可的，且该租赁合同实际履行了近两年，起诉前夏威夷酒店公司未对袁东秀存在超占面积和封闭通道的问题提出异�，故夏威夷酒店公司以袁东秀超占面积、对酒店一楼大堂公用通道进行封闭隔离为由请求解除合同，一审法院不予支持。5.关于擅自转租的问题，袁东秀在庭审中自认将西店转租，并认为其转租行为已经得到夏威夷酒店公司的书面同意，但夏威夷酒店公司当庭否认其知晓袁东秀转租的情况，并明确表示不同意袁东秀转租。袁东秀向夏威夷酒店公司提交的《夏威夷大堂西侧店面联合品牌共同经营方案报告》是袁东秀与他人联合经营的请示报告，并未提及将西店转租给他人经营，且夏威夷酒店公司书面批复同意的是袁东秀与他人共同经营的方案而非同意转租；2014年两次减免房租的申请，均是袁东秀以自己的名义提出，故未有证据证明夏威夷酒店公司对袁东秀的转租行为是知晓并同意的。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定以及租赁合同第6.2条“未经甲方同意，擅自将房屋店面转租给他人的，甲方有权解除合同”的约定，夏威夷酒店公司以袁东秀擅自转租为由，请求法院判决解除双方租赁合同，有事实和法律依据，一审法院予以支持。又根据租赁合同第9条的约定：“本合同因解除等原因提前终止的，乙方应于合同终止后30日内将租赁房屋店面及其配套设施以良好的状态交还甲方，租赁房屋店面内固定装修、装饰物所有权和使用权均归甲方……”合同解除后，袁东秀应将涉案房屋返还夏威夷酒店公司。对于袁东秀要求夏威夷酒店公司交付其营业执照复印件并加盖公章的诉讼请求，一审法院不予支持。关于合同解除的时间夏威夷酒店公司在2015年6月8日发出《解除合同通知函》，�函于2015年6月22日送达袁东秀。由于该函所提到的袁东秀违约行为并非法定解除或约定解除的情形，虽袁东秀转租的行为真实存在，但没有证据证明夏威夷酒店公司知晓袁东秀转租，且夏威夷酒店公司没有针对袁东秀转租的问题明确表示反对，故该《解除合同通知函》未发生合同解除的效力。2016年2月19日夏威夷酒店公司提出反诉，请求法院判决解除双方租赁合同，但夏威夷酒店公司所提到的袁东秀违约行为并不符合法定解除或约定解除的情形，故反诉状虽送达袁东秀，但也未产生合同解除的效力。夏威夷酒店公司于2016年4月21日的庭审中首次提出以袁东秀擅自转租西店作为解除合同的理由，该行为视为夏威夷酒店公司就袁东秀擅自转租的违约行为行使合同解除权。根据《合同法》第九十四条第五款“符合法律规定的其他情形的，当事人可以解除合同”以及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，一审法院认定双方租赁合同于2016年4月21日解除。三、关于租金及占有使用费的问题一审法院认为，袁东秀占有和使用了涉案铺面，理应按照租赁合同约定的租金标准16666元/月支付租金，2016年4月21日双方租赁合同解除，袁东秀仍占有涉案商铺不予退还，需按照租赁合同约定的标准16666元/月支付占有使用费，直至袁东秀向夏威夷酒店公司交还涉案商铺之日止。由于袁东秀的租金交至2015年12月，故袁东秀应向夏威夷酒店公司支付2016年1月1日至2016年2月28日的租金33332元（16666元/月×2个月=33332元），2016年3月1日至2016年4月21的租金28332元（16666元+16666元/月÷30天×21天=28332元），上述两项�金共计61664元；袁东秀应向夏威夷酒店公司支付2016年4月22日至袁东秀返还涉案商铺之日的占有使用费（按16666元/月计算）。四、关于逾期付款违约金的问题根据租赁合同第8.3条的约定，承租人逾期支付租金的，应按所欠租金向出租人交纳每日1%的违约金。一审法院认为，租赁合同8.3条所述的违约金是指逾期付款违约金。一审庭审中，袁东秀认为双方约定的逾期付款违约金计算比例过高，请求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并做出裁决。当事人约定的违约金比例超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”一审法院认为，按照每日1%的计算逾期付款违约金，已超过袁东秀因逾期付款而给夏威夷酒店公司造成的资金占用的实际损失，故一审法院将逾期付款违约金的比例调整为按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算。中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率为4.35%（一年期），故逾期付款违约金计算比例调整为每日0.015%（4.35%×1.3÷365天=0.015%）。根据租赁合同第3条的约定，租金为16666元/月，按月交纳，每月末前五天交清下月租金。故袁东秀应最迟于2015年12月27日支付2016年1月的租金，于2016年1月27日支付2016年2月份的租金（以此类推）。因夏威夷酒店公司向一审法院主张逾期天数从每月1日起算，属于当事人对自己权益的处分，并未违反法律规定，一审法院予以确认。由于袁东秀从2016年1月1日起拖欠租金至今未支付，故袁东秀应向夏威夷酒店公司支付逾期付款违约金（1.以1月份租金16666元为基数，每逾期一天按0.015%计算，从2016年1月1日起算，计至袁东秀付清之日止；2.以2016年2月份租金16666元为基数，每逾期一天按0.015%计算，从2016年2月1日起算，计至袁东秀付清之日止；3.以3月份租金16666元为基数，每逾期一天按0.015%计算，从2016年3月1日起算，计至袁东秀付清之日止；4.以4月份租金11666元（16666元/月÷30天×21天=11666元）为基数，每逾期一天按0.015%计算，从2016年4月1日起算，计至袁东秀付清之日止）。2016年4月21日租赁合同解除后，夏威夷酒店公司请求袁东秀支付预期付款违约金没有合同依据，一审法院不予支持。五、关于店面押金�水电押金返还的问题袁东秀已向夏威夷酒店公司支付店面押金和水电押金共计20000元，根据租赁合同第6条的约定，如因承租人违约行为导致合同解除的，出租人有权收回租赁物并没收承租人支付的押金。由于袁东秀擅自转租，夏威夷酒店公司有权解除合同并没收押金，故夏威夷酒店公司请求不予返还袁东秀押金20000元，有事实和合同依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》二百二十四条第二款、第九十四条第五款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、袁东秀与夏威夷酒店公司于2013年9月17日签订的《店面租赁合同书》于2016年4月21日解除，袁东秀向夏威夷酒店公司返还南宁市民族大道81号夏威夷国际大酒店一楼东侧200平方米和西侧200平方米房屋；二、袁东秀向夏威夷酒店公司支付房屋租金61664元，支付占有使用费（按16666元/月标准，从2016年4月22日起算，据实计至袁东秀返还房屋之日止）；三、袁东秀向夏威夷酒店公司支付逾期付款违约金（1.以16666元为基数，每逾期一天按0.015%计算，从2016年1月1日起算，计至袁东秀付清之日止；2.以16666元为基数，每逾期一天按0.015%计算，从2016年2月1日起算，计至袁东秀付清之日止；3.以16666元为基数，每逾期一天按0.015%计算，从2016年3月1日起算，计至袁东秀付清之日止；4.以11666元为基数，每逾期一天按0.015%计算，从2016年4月1日起算，计至袁东秀付清之日止）；四、夏威夷酒店公司不予返还袁东秀押金20000元；五、驳回袁东秀的全部�讼请求；六、驳回夏威夷酒店公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费100元，由袁东秀负担；反诉案件受理费710元，由夏威夷酒店公司负担141元，袁东秀负担569元。本院二审期间，袁东秀围绕上诉请求依法提交以下证据：1.电动车堵死休闲餐吧门口照片，证明夏威夷酒店公司恶意封堵休闲餐吧的大门，迫使休闲餐吧停止运营。2.罗凤英授权委托书，证明不存在所谓的西店转租的事实，也证明袁东秀代理人对事实存在重大误解。3.东店水淹照片及夏威夷酒店公司检查东店水灾照片，证明东店长期被水淹，夏威夷酒店公司一直了解东店水灾情况，夏威夷酒店公司违反合同。4.丁立兵承认放水冲入东店的电话录音，证明夏威夷酒店公司恶意制造东店水灾。5.道路被铁栏封死照片，证明夏威夷酒店公司恶意封堵道路，迫使袁东秀停止经营撤出东店。6.夏威夷酒店公司施工时用沙子封堵东店大门照片，证明夏威夷酒店公司恶意封堵道路，迫使袁东秀停止经营撤出东店。7.拉来隔板完全封死袁东秀经营场所进出照片，证明夏威夷酒店公司恶意封堵道路，迫使袁东秀停止经营撤出东店。8.西餐厅灶具图片，证明所有设备全新，西店并非一直由袁东秀在使用。9.“夏威夷一楼西餐厅餐票及说明”，证明袁东秀不存在把餐厅自行转让给他人（孙俊英）的客观事实。10.关于袁东秀要求夏威夷大酒店交付西餐厅操作间以及夏威夷大酒店拒不交付操作间的录音证据，证明袁东秀自签订合同以来一直向夏威夷酒店公司追要操作间及夏威夷酒店公司拒不履行合同义务。11.证人证言（五份），证明夏威夷酒店公司种种恶意违约行为致使袁东秀无法经营。12.与夏威夷酒店公司各级主管领导的信息来往，证明夏威�酒店公司全部知情却恶意违约。夏威夷酒店公司对上述证据的质证意见如下：对证据1-8、10-12的真实性不予确认，不能证明袁东秀的待证事实，同时这些证据均与本案无关。对证据9，其中的说明是袁东秀单方意见，不具有证据的效力，其中的西餐厅早餐票，夏威夷酒店公司认可其真实性，但不认可袁东秀的证明内容，同时该证据恰恰证明了袁东秀在使用西店。夏威夷酒店公司在二审中没有新证据提交。对于当事人有争议的证据，本院认证如下：袁东秀提交的证据1-8无法证实其证明目的，对该证据本院不予采信；证据9中的说明是袁东秀单方陈述，没有其他证据予以佐证，对该证据本院不予采信，夏威夷酒店公司对证据9中的餐票真实性没有异议，该证据与本案有一定的关联性，但不能证实袁�秀未将餐厅转租的事实，对其证明目的本院不予采信；证据10-12与袁东秀的上诉请求无关，对该证据本院不予采信。对于一审查明的事实，袁东秀提出以下异议：1.对一审查明事实中“被告将西店、西餐厅及其配套设施交付给原告使用”有异议，配套设施及操作间没有交付，袁东秀从未存在转让行为。2.一审查明事实中“截至2016年3月31日，东店和西店仍开门营业”以及“原告在2016年4月21日的庭审中自认，西店转租给广西幸福天下投资管理有限责任公司、孙俊英使用”不是事实，袁东秀没有将西店转租，其在一审庭审时没有出庭，不知道其代理律师是怎么说的，一审判决和夏威夷酒店公司律师的表述都是基于袁东秀转租的前提下做出的，袁东秀不清楚是怎么回事。3.一审判决遗漏查明东店存在漏水、停水、停电、停空调，不能正常使用的情况。夏威夷酒店公司对一审查明事实提出以下异议：1.对一审判决查明事实中“2013年10月，原告向被告提交《夏威夷大堂西侧店面联合品牌共同经营方案报告》，就选定“幸福九州集团——源安堂”品牌共同经营的情况向被告请示。2013年10月21日被告批复，同意原告的共同经营方案，但再次要求原告的装修“必须与酒店风格相融，外墙玻璃上方不能占用”。2014年6月30日，原告向被告提交《关于减免费用的报告》，请求减免租金、更治水患，被告的文件处理批示：因自身原因，同意减免两个月租金。后被告免除了原告2014年7月、8月租金。”有异议，其中共同经营方案、减免费用的报告在一审时袁东秀没有原件，夏威夷酒店公司不予认可，所以该段事实与客观不符。2.对一审判决中“实际免除了原告2014年12月份的租金”有异议，事实上2014年12月袁东秀没有缴纳租金，是用于2014年10、11月免除西店两个月的租金，相当于整体一个月的租金，即袁东秀12月没有缴纳租金。3.一审判决“原告于2016年6月22日收到了该解除合同通知书。”中的“2016年”属于笔误，应当是2015年。4.一审判决中“要求被告继续履行合同并提供营业执照复印件协助原告办理西店营业执照”其中的“要求被告继续履行合同”不是袁东秀一审的诉讼请求。5.对一审判决中“被告于2016年4月21日首次向本院提出以原告擅自转租西店作为解除合同的理由。”有异议，夏威夷酒店公司只是增加以对方转租作为解除合同的理由，不是仅仅以此为理由。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于夏威夷酒店公司是否将配套设施及操作间交付给袁东秀，经本院查看一审庭审笔录，袁东秀的委托诉讼代理人�夏威夷酒店公司提交的证据《进口二手客房酒店用品鉴定明细表》发表的质证意见为“我方认可西餐厅及设施已经交付，我方主张的是西厨炒菜间及设备没有交付。”，因此一审法院据此认定夏威夷酒店公司将西餐厅及其配套设施交付给袁东秀使用并无不当，一审并未认定夏威夷酒店公司将操作间交付给袁东秀，袁东秀该项异议不能成立。2.关于东店和西店是否开门营业，根据本案查明的事实，夏威夷酒店公司将西店交付给袁东秀后，西店由袁东秀占有使用，夏威夷酒店公司提交的照片显示2016年3月21日当天西店正在营业，但在此之前是否持续营业，夏威夷酒店公司未能提供相应证据予以证实，本院对此不予确认，一审判决对此表述有误，本院予以纠正。关于袁东秀是否将西店转租，经查看一审庭审笔录，袁东秀的委托诉讼代理人在一审庭审时陈述“我方经过被告�意将意式餐吧转租给孙俊英、幸福天下使用。”该诉讼代理人的代理权限为特别授权，且在一审法庭辩论终结前未撤回该自认，因此一审据此认定该事实并无不当，袁东秀该项异议不能成立。3.关于一审是否遗漏查明东店存在漏水、停水、停电、停空调情况，因袁东秀提交的证据不足以证实东店存在上述情况，并且该情况与袁东秀的上诉请求无关，袁东秀该项异议不能成立。4.袁东秀在一审时提交的《夏威夷大堂西侧店面联合品牌共同经营方案报告》虽然没有原件，但夏威夷酒店公司与袁东秀同时提交了《夏威夷大堂西侧店面经营方案报告》作为证据，该证据的内容与《夏威夷大堂西侧店面联合品牌共同经营方案报告》的内容相互映证，因此一审确认该事实并无不当；袁东秀未能提交《关于减免费用的报告》的原件，但夏威夷酒店公司认可已根据该报告的批复实际�免了2014年7、8月的租金，因此一审认定该事实合法有据，夏威夷酒店公司该项异议不能成立。5、关于夏威夷酒店公司是否实际免除了袁东秀2014年12月份的租金，根据夏威夷酒店公司于2014年11月13日作出的《关于减免房租申请的复函》，夏威夷酒店公司同意免除袁东秀2014年10月-11月西店的租金，同时袁东秀已经缴纳了2014年10月、11月东店与西店的租金，其没有缴纳2014年12月的租金，夏威夷酒店公司亦没有对其进行催收，因此夏威夷酒店公司是实际免除了袁东秀2014年12月份的租金，夏威夷酒店公司该项异议不能成立。6.经审查本案证据，夏威夷酒店公司于2015年6月8日向袁东秀发出《解除合同通知函》，袁东秀于2015年6月22日收到该通知，因此一审判决“原告于2016年6月22日收到了该解除合同通知书。”中的“2016年”应是笔误，本院予以纠正为“2015年”。7.关于“要求被告�续履行合同”是否是袁东秀一审的诉讼请求，经审查，袁东秀在一审提出的诉讼请求为：“1.被告夏威夷酒店公司向原告交付被告的营业执照复印件并加盖公章，协助原告办理营业执照；2.本案诉讼费用由被告负担。”并没有要求夏威夷酒店公司继续履行合同的表述，一审判决对此表述有误，本院予以纠正。8.夏威夷酒店公司在一审第一次提交的反诉状中，要求解除双方的租赁合同，事实与理由中并不包括袁东秀擅自转租构成违约，直到2016年4月21日的庭审中袁东秀的委托代理人自认有转租行为，夏威夷酒店公司才提出增加以袁东秀转租作为解除合同的理由，一审判决认定“被告于2016年4月21日首次向本院提出以原告擅自转租西店作为解除合同的理由”，该表述并无不当，夏威夷酒店公司该项异议不能成立。经审查，一审查明的其他事实属实，本院依法予以确认。综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为:1.袁东秀是否有转租行为？2.双方签订的租赁合同是否应当解除？还是由夏威夷酒店公司向袁东秀交付该公司的营业执照复印件并加盖公章，协助袁东秀办理营业执照？3.一审判决袁东秀按合同约定向夏威夷酒店公司支付租金、占有使用费、违约金以及没收押金是否适当？关于第一个争议焦点，袁东秀的委托代理人在一审庭审中自认袁东秀经过夏威夷酒店公司同意将西店转租给孙俊英、广西幸福天下投资管理有限责任公司使用，同时一审法院认定袁东秀提交的西店装修费用清单及结算依据能够证明西店已转租给他人经营，一审法院据此认定袁东秀有转租行为，现袁东秀对此予以否认，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼�〉的解释》第三百四十二条规定：“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持。”当事人在一审程序中实施的诉讼行为包括自认，本案中，袁东秀的委托代理人在一审庭审中自认有转租行为，袁东秀本人并没有出席一审庭审，而袁东秀在一审提交的分别由孙俊英、广西幸福天下投资管理有限责任公司与他人签订的关于西店的两份《建筑装饰工程施工合同》只能证实孙俊英、广西幸福天下投资管理有限责任公司是工程的发包方，并不能证实其是西店的承租人，因此，该两份合同不能证明袁东秀将西店转租的事实，本案中亦未有其他证据证实袁东秀存在转租行为，袁东秀推翻其委托代理人在一审中的自认行为的理由成立�本院予以支持，袁东秀不存在转租行为。关于第二个争议焦点，夏威夷酒店公司称袁东秀除了有转租行为外，其擅自将租赁房屋用玻璃与大堂封闭隔离，以及从2016年1月开始拖欠租金的行为亦构成违约。本院认为，袁东秀将租赁房屋用玻璃与大堂封闭隔离的装修行为于2014年10月完成，夏威夷酒店公司于2014年11月13日向袁东秀发出的《关于减免房租申请的复函》中提到：“从源安堂撤出到意式休闲餐吧开业这段时间作为装修期间（2014年10月-11月）”，且西店在夏威夷酒店经营场所一楼，因此夏威夷酒店公司对于袁东秀的装修行为是知情的，但直到2015年6月8日才对袁东秀该行为明确提出异议，在此之前应视为夏威夷酒店公司对袁东秀该装修行为是默认的，因此夏威夷酒店公司主张袁东秀该行为构成违约作为解除合同的理由不成立。关于拖欠租金，袁东秀交纳租金至2015年12月，其于2016年1月19日起诉至一审法院，同时2016年2月24日夏威夷酒店公司反诉要求解除双方的租赁合同，由于是否继续履行合同是双方争议的事项，袁东秀从2016年1月开始不交纳租金并不构成根本违约，夏威夷酒店公司以此作为解除合同的理由不成立。综上，由于袁东秀不存在转租行为，夏威夷酒店公司要求解除租赁合同没有事实和法律依据，一审判决解除双方的租赁合同没有依据，本院予以纠正。双方的租赁合同应继续履行，袁东秀要求夏威夷酒店公司向其交付该公司的营业执照复印件并加盖公章，协助袁东秀办理营业执照，本院认为，由于该诉讼请求不具备可执行内容，对袁东秀该项诉讼请求不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为，双方的租赁合同继续履行，袁东秀应按照合同约定的标准交纳租金，即袁�秀应按16666元/月的标准，从2016年1月至双方的租赁合同履行期限届满为止向夏威夷酒店公司交纳租金，由于袁东秀没有按照合同约定的时间交纳租金，其应支付逾期付款违约金，一审对于逾期付款违约金的计算方式合法有据，本院予以维持。由于双方的租赁合同没有解除，一审判决夏威夷酒店公司不予返还袁东秀已支付的店面押金和水电押金20000元没有依据，本院予以纠正。综上所述，上诉人袁东秀的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初73号民事判决第五项；二、撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初73号民事判决第一、二、三、四、六项；三、袁东秀向广西夏威夷国际大酒店有限公司支付房屋租金（租金计算标准：按16666元/月，从2016年1月计至双方签订的《店面租赁合同书》履行期限届满为止）；四、袁东秀向广西夏威夷国际大酒店有限公司支付逾期付款违约金（违约金计算标准：以所欠缴租金为基数，每逾期一天按0.015%，从欠缴之日计算至付清之日止）；五、驳回广西夏威夷国际大酒店有限公司的其他反诉请求。一审本诉受理费100元（袁东秀已预交），由袁东秀负担；反诉案件受理费710元（夏威夷酒店公司已预交），由袁东秀负担497元，夏威夷酒店公司负担213元；二审案件受理费1521元（袁东秀已预交），由袁东秀支付1065元，夏威夷酒店公司负担456元。上述债务，义务人应于本判决送达之日�十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长 张 岚审判员 袁宇飞审判员 韦圆圆Appoint二〇一七年三月二十四日书记员符贵芳