江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6498号
上诉人（原审被告）：昆山市富恒房地产开发有限公司,住所地江苏省昆山市千灯镇亭林路2-302。
法定代表人：樊红雷,该公司总经理。
委托诉讼代理人：宓甜甜，该公司员工。
被上诉人（原审原告）:余喜元。
上诉人昆山市富恒房地产开发有限公司因与被上诉人余喜元商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初4789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人昆山市富恒房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销原审判决；请求判令驳回被上诉人的全部诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定因确认单与认购书主要条款即合同总价款约定不同，导致支付方式及贷款金额不同，进而导致贷款手续能否成功办理的结果不同，造成确认单与认购书因不可归责于当事人双方的事由而依法解除，与事实不符。确认单约定房屋总价款773200元，认购书约定房屋总价款879936元，虽然两份协议约定的总价款不同，但是上诉人自始同意按照773200元的价款签订合同。现在两份协议终止的原因在于认购书约定的预约已经过期，上诉人有权没收定金并另行处分房屋。2、确认书、认购书依法成立并生效，被上诉人作为完全民事行为能力人，应知道所签协议的内容及后果，在签订协议时，上诉人也就被上诉人个人征信情况尽了合理的提示义务，被上诉人主观拒绝签约，应依约适用定金罚则。
被上诉人余喜元辩称，1、确认单房款总价为773200元，上诉人明确表示以该价格为准，同时要求我签订认购书，认购书房款价格为879936元，并告知我认购书为内部流程使用，诱导我在认购书上签字，后来我才知道认购书同样发生法律效力，会造成我方首付款及贷款金额相差巨大，上诉人存在诈骗行为。我有权要求退还定金。2、确认单上的含团购费是销售方自己添加的。3、销售方多次推托最后签约的时间，目的是使我违约，最后按认购书上的价格销售。
余喜元向一审法院起诉请求：1、撤销双方签订的昆山雅居乐花园项目商品房认购书；2、昆山市富恒房地产开发有限公司返还余喜元押金20000元；3、本案诉讼费由昆山市富恒房地产开发有限公司承担。
一审法院认定事实：2015年12月4日,经昆山市富恒房地产开发有限公司销售员孙亚楠介绍,余喜元与昆山市富恒房地产开发有限公司签订雅居乐地产苏沪区域昆山雅居乐花园项目认购确认单（以下简称确认单）,约定余喜元认购昆山雅居乐花园6幢1505室房屋,建筑面积为114.15平方米,该房屋成交价为773200元,定金金额为20000元，享受折扣一栏,载明“申请价格：773200元（含团购费）”，付款方式为商业按揭；确认单中载明“认购客户在签署此认购单前，已清楚了解并认可《昆山雅居乐花园认购须知》、《昆山雅居乐花园商品房认购书》、《昆山市商品房预/现售合同》及《前期物业服务合同临时管理规约》的所有内容，且上述文件已在销售现场公示”，余喜元在该段文字认购客户一栏签名确认；确认单下方备注一栏载明团购优惠须客户在签约前缴纳团购费用，方可最终享受，团购费不计入总房款中，准时签约折扣须客户按认购书约定准时签约。庭审中，余喜元称上述“（含团购费）”几个字字体、颜色明显不同，这几个字系昆山市富恒房地产开发有限公司自己添加上去的。
同日，经昆山市富恒房地产开发有限公司销售员孙亚楠介绍，余喜元与昆山市富恒房地产开发有限公司又签订昆山雅居乐花园项目商品房认购书（以下简称认购书），约定余喜元作为认购方，昆山市富恒房地产开发有限公司作为出售方，余喜元认购位于昆山市千灯镇汉昆路168号6幢1505室房屋，建筑面积为114.15平方米，其中套内建筑面积约为89.67平方米，共有共同部分分摊建筑面积为24.48平方米，该物业只能作住宅用途使用；该物业成交单价为7708.59平方米，成交总价为879936元；付款方式为七成按揭，定金20000元，首付款244936元须于2015年12月9日前付清并签订《昆山市商品房购销合同》，同时带齐申请按揭所须的一切资料办理615000元的银行按揭手续；认购方申请银行按揭贷款的年限、金额以银行最终批复为准，如非因出售方原因（包括但不限于认购方提供资料不符合申请银行的贷款要求或有不良信用记录或有逾期供款记录等）造成银行批准的贷款金额低于认购方申请贷款金额的或不获银行批准贷款的，按以下方式处理：（1）银行批准的贷款金额低于认购方申请贷款金额的，认购方须在出售方通知发出之日（以寄出邮戳为准）后15日内前来办妥相关手续，同时付清差额部分金额，否则按认购方逾期付款处理（2）认购方贷款申请不获银行批准的，认购方须在出售方通知发出之日（以寄出邮戳为准）后15日内到出售方指定地点缴齐剩余楼款，否则按认购方逾期付款处理；认购方须于2015年12月9日前到售楼部签署《昆山市商品房购销合同》、补充协议及其他有关文件，届时携带认购书正本及身份证明文件正本、定金收据、按照认购书约定，缴清签约前应缴房款、选择按揭付款的客户须在与出售方签署《昆山市商品房购销合同》的同时办理银行按揭手续，并提交银行按揭所需资料及缴付相关费用；如认购方不履行认购书约定的义务，认购方已缴付的定金不予退回，出售方有权另行处置该物业且无须通知认购方，如出售方同意认购方要求继续履行此认购书，认购方必须按认购价每日万分之一支付违约金，如认购书已履行了认购书约定的义务，出售方不得将该物业转售第三方；认购方需在与出售方签订按揭贷款业务合作协议的指定银行办理个人按揭业务。在签订上述确认单及认购书当日，余喜元通过POS机刷卡支付昆山市富恒房地产开发有限公司20000元，昆山市富恒房地产开发有限公司向余喜元出具收款收据，载明收到余喜元支付的购房定金20000元。庭审中，余喜元称其先支付20000元后签订了确认单，后来将要离开时孙亚楠给余喜元一份资料称公司内部所需，让余喜元签署认购书一份，故余喜元并未仔细阅读；昆山市富恒房地产开发有限公司称双方先签订了确认单随后签订认购书，这两份材料均是在支付定金之前签订的。庭审中，昆山市富恒房地产开发有限公司称余喜元认购的房屋对外销售价格为认购书上载明的879936元，但是余喜元签署确认单后作为团购客户来购买时可以享受以确认单上载明的773200元的价格购买涉案房屋。原告提供的2015年12月9日16:04与被告孙亚楠电话录音，录音中原告陈述内容为“那我今天过去是可以啊，问题时你们那个贷款能不能下来，如果说我现在过去签合约是没有问题，我过去签合约的话我会在合约上注明贷款一旦下不来的话，那你肯定要退回我的所有预付款及（定）金的”，昆山市富恒房地产开发有限公司不能确认该录音真实性，但昆山市富恒房地产开发有限公司庭审中陈述双方未能达成一致原因是余喜元要求在其不能获得银行审批时，昆山市富恒房地产开发有限公司应退还其支付的所有款项，包括依据双方间已签署的两项协议所支付的定金，并要求将该条款记入在商品房买卖合同条款内；余喜元提供的2015年12月10日12：10电话录音内容中，余喜元陈述在签订上述确认单及认购书时，孙亚楠及昆山市富恒房地产开发有限公司经理均询问余喜元有无办理过信用卡、信用卡有无逾期情况。
另查明，孙亚楠现已自昆山市富恒房地产开发有限公司离职。2015年12月7日，中国人民银行征信中心出具的个人信用报告显示，余喜元于2012年7月、9月、11月、2013年3月存在逾期偿还贷款的情况。庭审中，原审原、被告一致确认依据该报告显示的情况，余喜元无法在与昆山市富恒房地产开发有限公司签订按揭贷款业务合作协议的指定银行办理按揭贷款支付上述购房款。2015年12月9日，余喜元未至昆山市富恒房地产开发有限公司处签订商品房购销合同，余喜元要求昆山市富恒房地产开发有限公司返还定金20000元，与昆山市富恒房地产开发有限公司协商未果。现余喜元要求撤销与昆山市富恒房地产开发有限公司之间签订的认购书并要求被告返还已经支付的定金20000元，因双方无法达成一致意见，余喜元诉至本院。审理中，余喜元向本院明确不再继续履行确认单及认购书。
以上事实，由余喜元提供的雅居乐地产苏沪区域昆山雅居乐花园项目认购确认单、收款收据、银联商务转账凭证、昆山雅居乐花园项目商品房认购书、个人信用报告、通话记录，昆山市富恒房地产开发有限公司提供的签约须知以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审法院认为，余喜元称双方签订认购书存在欺诈及显示公平的情况，但因余喜元系完全民事行为能力人，应该知道所签订的确认单、认购书的内容及相应法律后果，且昆山市富恒房地产开发有限公司将出售房屋坐落、面积、价款均告知余喜元，余喜元在清楚了解并同意的情况下签署确认单，无论“含团购费”几个字是否为被告自行添加，都不影响涉案房屋价格，且确认单上载明的价格相较于认购书价格更低，庭审中被告亦明确系以确认单价格销售涉案房屋，故昆山市富恒房地产开发有限公司的行为并不存在欺诈情形；本案昆山市富恒房地产开发有限公司无法完全掌握余喜元个人征信情况，在余喜元提供的通话记录中载明昆山市富恒房地产开发有限公司已经尽到了合理的提示义务，且依据双方约定的确认单，涉案房屋价格并未明显高于同等类型房屋价格，双方权利义务亦基本对等，依法并不存在欺诈和显示公平的情况，故该认购书不存在可撤销情形，确认单及认购书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。依照上述确认单及认购书，原、被告双方明确约定于2015年12月9日签订《昆山市商品房购销合同》、支付首付款244936元并带齐申请按揭所须的一切资料办理615000元的银行按揭手续，但原、被告未实际签约，亦无法完成贷款事宜，依据余喜元提交的与昆山市富恒房地产开发有限公司电话录音资料以及庭审中双方陈述，余喜元于2015年12月9日即向昆山市富恒房地产开发有限公司明确如无法办理贷款手续则要求昆山市富恒房地产开发有限公司返还预付定金，即不再继续履行合同，在本案审理中，余喜元亦明确不再继续履行确认单及认购书，故本院依法确认双方于2015年12月4日签订的确认单及认购书于2015年12月9日解除。
余喜元称其支付昆山市富恒房地产开发有限公司的20000元系押金，但在确认单及认购书中，双方均明确约定定金为20000元，故无论先支付定金后签订认购书还是先签订认购书后支付定金，都不影响该20000元系余喜元支付昆山市富恒房地产开发有限公司定金的性质。上述确认单及认购书为商品房买卖双务预约合同，协议双方均可以依据预约合同的约定请求对方订立作为本约的商品房买卖合同，确认单约定房屋总价款为773200元，其中关于“认购客户在签署此确认单前，已清楚了解并认可《昆山雅居乐花园认购须知》、《昆山雅居乐花园商品房认购书》、《昆山市商品房预/现售合同》及《前期物业服务合同临时管理规约》的所有内容，且上述文件已在销售现场公示”之表述可以认定余喜元应受不恰当捆绑方式的约束；而认购书约定房屋总价款为879936元，并约定定金20000元、首付款244936元须于2015年12月9日前付清、615000元通过银行贷款支付，因确认单与认购书均系预约合同，对于合同的主要条款即合同总价款约定不同，必然导致支付方式及贷款金额不同，进而导致原告办理贷款手续能否成功的结果不同，余喜元已于双方约定的签订本约合同日期之前告知昆山市富恒房地产开发有限公司不再继续履行确认单及认购书，确认单及认购书系不可归责于当事人双方的事由而依法解除，余喜元不存在过错，故确认单及认购书解除后，余喜元要求昆山市富恒房地产开发有限公司返还20000元，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十四条、第一百一十五条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、昆山市富恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还余喜元20000元
二、驳回余喜元的其它诉讼请求。
案件受理费300元，减半收取150元，由余喜元负担75元，昆山市富恒房地产开发有限公司负担75元。昆山市富恒房地产开发有限公司负担部分余喜元已预交，本院不再退还，昆山市富恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付余喜元。
二审期间，双方当事人没有提交新的证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，认购书、确认书是双方就签订商品房买卖合同的相关事宜进行约定，而不是对商品房买卖结果进行的直接确认。认购书、确认书就房屋总价款约定不一致，必然会导致贷款金额不同，也是对贷款手续成功与否产生影响，且根据一审双方陈述内容，双方对是否在买卖合同中注明如果无法办理贷款上诉人要退还预付款及定金事宜未达成一致。现双方无法对买卖合同具体内容达成一致导致未能签约，非双方任意一方原因造成的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，本案由上诉人返还定金应属适当，一审法院判决并无不妥。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人昆山市富恒房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 陈斌
代理审判员 柳璐
二〇一六年十一月七日
书 记 员 孟桢