北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初13275号原告：周洪增，男，1963年3月29日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：兰世峰，北京市中润律师事务所律师。被告：顺义区天竺镇薛大人庄村村民委员会，住所地北京市顺义区天竺镇薛大人庄村，组织机构代码A0286×××。法定代表人：陈长江，主任。委托诉讼代理人：ＸＸ，北京盛友律师事务所律师。原告周洪增与被告顺义区天竺镇薛大人庄村村民委员会（以下简称薛大人村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周洪增及其委托诉讼代理人兰世峰到庭参加了诉讼。被告薛大人村委会的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周洪增向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经营设施损失451644元。2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2000年12月31日签订《合作经营占地协议书》，期满日为2020年12月31日。根据上述协议之约定，由被告提供土地使用权并每年分取利润，其他经营投资一律由原告提供。然而，在原告按照《合作经营占地协议书》约定投入大量资金，正式经营多年后，被告却突然于2017年6月单方毁约，并要求原告拆除一切地上物、停止使用协议土地。随后将土地收回，致使协议不能继续履行，而被迫终止。被告的根本违约，给原告造成了巨大的经济损失，直接经济损失451644元。据此，原告诉至法院。被告薛大人村委会辩称：原、被告签订的合作占地经营协议是双方真实的意思表示，合法有效。原告占地0.6亩，实际交费18000元。自2000年至今，原告总共只缴纳了上述费用。按照协议约定，原告不按时交纳租金，被告有权终止合同。原告的诉讼请求没有法律和事实依据，原告称被告单方毁约并要求原告拆除一切地上物、停止使用协议土地并将土地收回，这一事实不存在，被告从未有过这种主张和行为。被告没有违约行为，原告没有交纳租金，有违约行为在先。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2000年12月31日，薛大人村委会（甲方）与周洪增（乙方）签订《合作经营占地协议书》，约定就合作经营占地一事达成如下协议：一、概况。1.占地位置为天竺府前二街南侧。2.占地四至为东至道，西至周洪彬，南至道，北至周洪彬。3.占地面积为405平方米。二、合作年限及利润提取。1.此项目合作期限20年，自2000年12月31日至2020年12月31日止。2.每年保底利润每亩地1万元，共计0.6亩，合计6000元。第一年付款即自合同签字之日起十日内乙方付甲方第一年的利润，以后每年按签订协议之日付清当年的利润。三、甲、乙双方权利义务。1.甲方拥有本块土地的所有权、乙方具有本块土地的使用权。2.经营期间内，由乙方自行经营、自行管理、自负盈亏，甲方不得干预，甲方不承担合作公司的债权债务。3.甲方负责提供水，电（照明）费用乙方负责。4.厂地建成后，厂内一切由乙方投资的固定资产归乙方所有。四、甲、乙违约责任。甲、乙双方在合作经营期均履行双方达成的各项协议，不得单方违约，如有违约由违约方赔偿对方一切经济损失，如乙方不按时交纳租金甲方有权终止合同。五、其他事项。1.在合作经营期限内，如遇国家征地、国家给予的补偿费，其中乙方投资兴建的地上物补偿及经营性损失补偿归乙方所有，其他一切补偿归甲方所有。2.如变更本协议内容，须经甲、乙双方同意并签订变更协议。未尽事宜双方协商另签补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。六、合作经营期满后如乙方继续经营，在同等条件下有优先权、保底利润双方另议。如需终止协议地上物由双方协商解决。合同签订后，周洪增向薛大人村委会交纳租赁费18000元。周洪增自行出资在涉诉土地上建设房屋，进行装修，添附设备及附属物。2017年7月3日，周洪增所租赁的涉诉土地范围内的地上物被全部拆除。庭审中，周洪增提交周洪生、周洪彬、周洪增等人与薛大人村委会主任陈长江的通话录音。该录音中陈长江认可如下内容：1.认可涉诉土地范围内的地上物由周洪增投资所建；2.在地上物被拆之前，薛大人村委会书记陈长江、村委委员桂士强前往周洪增处，要求周洪增配合村委会工作将地上物拆除；3.关于钱的方面，陈长江承诺由周洪增委托评估机构对地上物进行评估。薛大人村委会认可该通话录音内容的真实性，并认可涉诉地上物系薛大人村委会找人拆除的。庭审中，周洪增提交2017年7月3日涉诉土地及地上物被拆除现场的录像，并指出拆除现场中有薛大人村委会主任陈长江及村委委员桂士强在现场协调指挥。薛大人村委会认可该录像的真实性，认可涉诉地上物系薛大人村委会找人拆除的。庭审中，周洪增申请证人秦雷明及证人王强出庭作证。证人秦雷明称：1.秦雷明曾经租赁周洪生的房屋开修车店，后因涉诉地上物被拆除，秦雷明未找到合适的地方，现处于无业状态。2.2017年6月初，薛大人村委会曾经找过秦雷明要求其搬离涉诉土地，周洪生亦告知秦雷明房屋将被拆除，要求秦雷明搬离。3.2017年5月底、6月初，秦雷明看见薛大人村委会的人在涉诉土地上挨家挨户串门要求各户搬离涉诉土地。证人王强称：1.王强曾经在周洪生经营的北京子夜鸿声娱乐城做保安，后因北京子夜鸿声娱乐城被拆除，王强失业。2.2017年6月份，陈长江去北京子夜鸿声娱乐城找周洪生、周洪增、周洪彬、崔洪春，在北京子夜鸿声娱乐城通道里，陈长江告知四人涉诉土地的地上物要被拆除，让周洪生、周洪彬、周洪增、崔洪春该评估评估。当时王强站在北京子夜鸿声娱乐城门口听见了上述几人的对话。3.2017年7月2、3号左右，涉诉土地范围内的地上物被拆除，当时陈长江、桂士强均在拆除现场。薛大人村委会对上述两位证人证言的真实性均不予认可。诉讼中，周洪增提交由北京中资房地产土地评估有限公司（以下简称中资评估公司）制作的《估价报告》。该《估价报告》载明：1.周洪增委托中资评估公司对顺义区天竺镇薛大人庄村天竺府前二街南侧（周洪增）合作经营占地范围内所涉及的房屋、装修、设备及附属物进行了价值咨询评估。2.此次评估的价值时点为2017年7月2日，估价结果为顺义区天竺镇薛大人庄村天竺府前二街南侧（周洪增）合作经营占地范围内所涉及的地上物在价值时点的市场价值。3.周洪增租赁土地范围内，占地面积405平方米，房屋面积360.21平方米，地上物为锦砖贴面、铁板门、室外上下水管线、化粪池等，估价对象于价值时点的估价结果为人民币451644元。薛大人村委会主张该份《估价报告》系周洪增单方委托，故对估价结论不认可。为核实相关问题，本院通知中资评估公司及经办评估师出庭对相关问题作出解答。中资公司称：1.针对涉诉地上物，中资公司的估价标准系参照《北京市房屋重置成新价评估技术标准》进行，以实地查勘的时间点作为价值时点，采用价值时点的建筑材料和建筑技术，按照价值时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常建筑安装工程价格。虽然评估价值叫重置成新价，但是已经考虑过评估对象的新旧程度和折旧问题。2.评估公司仅对涉诉地上物的建造价值进行评估，且依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》，在北京市做房屋价值评估均采用该标准，只要标准不变，价值时点不变，结论就一样。庭审中，薛大人村委会对评估公司作出的地上物勘察明细的真实性认可，但不认可评估公司的估价方法，亦不认可估价结论。经本院释明，薛大人村委会表示不要求对涉诉地上物的现存价值进行重新评估。诉讼中，关于涉诉土地的规划用途，薛大人村委会提交《北京市人民政府关于顺义区城镇批次用地农用地转用及征地的批复》（京政地[2002]第245号）。该文件中，北京市人民政府批准同意将薛大人庄村192.84亩农用地转为建设用地。薛大人村委会提交《天竺地区土地利用总体规划图（2006年至2020年）》，显示涉诉土地的规划用途为城镇建设用地。周洪增对涉诉的土地的规划用途不持异议。庭审中，双方一致确认如下事实：1.合同签订之初，薛大人村委会仅向周洪增交付了涉诉土地，没有交付地上物。2.周洪增与薛大人村委会并未按照合同约定成立合作公司。3.周洪生、周洪彬、周洪增、崔洪春四人向薛大人村委会所租赁的四幅土地相邻；4.在涉诉土地范围内的地上物被拆除之前，天竺镇或薛大人村委会并未向周洪增送达过有关认定涉诉地上物为违法建筑的相关文书。5.截至本案庭审辩论终结前，薛大人村委会并未向周洪增主张解除涉诉合同。6.根据涉诉合同约定的租金标准，截至2017年6月底，周洪增应缴纳租金99000元，周洪增已给付18000元租金，尚欠81000元租金未予支付。双方一致同意将周洪增欠付的租金在本案中抵扣。上述事实，有原告周洪增提交的合作占地经营协议书、估价报告、照片、拆除现场录像、通话录音、证人证言，被告薛大人村委会提交的批复、土地利用规划图及本案庭审陈述等在案佐证。本院认为：周洪增与薛大人村委会签订的《合作经营占地协议书》系双方真实意思表示，且内容并不违反相关法律、行政法规的效力性强制规定，应属合法有效。薛大人村委会向周洪增交付涉诉0.6亩土地，并按照固定金额标准收取费用。周洪增在涉诉土地上自行投资建设地上物并自行经营、自行管理、自负盈亏，且周洪增与薛大人村委会并未成立合作公司。可见，双方针对涉诉土地形成土地租赁合同关系。按照《合作经营占地协议书》之约定，涉诉土地租赁期截至2020年12月31日届满。在此期间，周洪增对涉诉土地及地上物享有合法的、不受干预的使用、收益权。综合周洪增提交的证据材料及双方庭审陈述能够认定，薛大人村委会在合同履行期间将周洪增租赁土地范围内的地上物拆除，但未提交认定涉诉地上物为违法建筑或已向周洪增行使合同解除权的相关证据，薛大人村委会的行为已构成违约，其应当按照合同约定向周洪增赔偿经济损失。关于损失赔偿一节，从周洪增提交的证据能够认定，薛大人村委会已就地上物被拆除给周洪增一方造成的损失赔偿作出过承诺。关于损失金额的认定问题，周洪增提交的《估价报告》已对被拆除地上物截至2017年7月2日的现存价值作出评估结论，该报告系由具备资质的评估机构作出，且评估机构已就相关问题出庭作出解释说明，在薛大人村委会不认可该估价结论亦不申请重新评估的情况下，本院对该估价结论予以采信。周洪增与薛大人村委会一致同意将周洪增所欠租金81000元在本案中抵扣，本院对此不持异议。综上，薛大人村委会应按照租金抵扣后的损失金额370644元向周洪增赔付。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告顺义区天竺镇薛大人庄村村民委员会赔偿原告周洪增经济损失三十七万零六百四十四元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告周洪增的其他诉讼请求。如果被告顺义区天竺镇薛大人庄村村民委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千零七十四元，由原告周洪增负担一千二百一十四元（已交纳），由被告顺义区天竺镇薛大人庄村村民委员会负担六千八百六十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王思思人民陪审员  陈汉民人民陪审员  王永库二〇一八年五月二十九日书 记 员  余冬梅