湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第4143号
原告长沙市文物商店，住长沙市芙蓉区五一大道附某（一、二、五楼）。
法定代表人罗欣，总经理。
委托代理人肖三红，湖南竞茂律师事务所律师。
被告付某华，男，1972年3月16日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
委托代理人汤某云，男，1972年11月28日出生，汉族，户籍所在地宁夏银川市西夏区。
第三人钟某，女，1964年4月26日出生，汉族，户籍所在地长沙市岳麓区。
第三人杨某，女，1964年11月12日出生，汉族，户籍所在地湖南省安乡县。
第三人周某林，女，1982年7月1日出生，汉族，住湖南省湘乡市。
第三人方某，女，1976年9月23日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
第三人何某，女，1988年10月11日出生，汉族，户籍所在地湖南省华容县。
以上第三人共同委托代理人李超，湖南麓和律师事务所律师。
原告长沙市文物商店（以下简称文物商店）因与被告付某华、第三人杨某、钟某、周某林、方某、何某发生房屋租赁合同纠纷，于2015年7月17日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判审判员章大峰担任审判长，人民陪审员余晓琴、李美华参加的合议庭，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。书记员姚萍担任庭审记录。原告文物商店的委托代理人肖三红，被告付某华及其委托代理人汤某云，第三人杨某、钟某、周某林、方某、何某的委托代理人李超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长沙市文物商店诉称：文物商店和付某华于2013年12�12日签订了房屋租赁合同，双方约定：付某华租赁文物商店位于五一大道某门面，计200平方米，用于经营百货及休闲茶室，租金每月16500元，按季交纳，付某华应在每季度前一个月5号前将下季租金交情，合同有效期为2014年1月1日至2015年4月30日止。期间付某华将承租门面转租。到2014年底，付某华尚欠文物商店房租49500元。2015年2月6日，芙蓉区人民政府发布《黄土塘地块棚户区改造项目房屋征收范围公告》，明确付某华所租门面属于棚改范围。文物商店多次要求付某华交租，也免除了从2015年1月1日至4月30日的房租，但付某华至今既不交纳所欠房租，也不退出门面，直接影响文物商店配合政府棚改工作。至起诉前，付某华已实欠文物商店房租82500元。因杨某、钟某、周某林、方某、何某是门面的实际使用人，与本案有利害关系，因此将其作为本案的第三人参与诉讼。为维护正常经济生活秩序，维护合同的严肃性，维护法律的尊严，文物商店现提起诉讼，请求法院判决：1、被告付某华给付房租49500元；2、被告和第三人立即退出五一大道某门面；3、被告付某华承担房屋租赁合同约定的违约责任；4、被告付某华承担本案的全部诉讼费用。
被告付某华辩称：一、文物商店和付某华之间存在房屋租赁合同关系，且付某华将涉案房屋转租给第三人时文物商店也认可；二、对文物商店要求付某华支付租金49500元的事实不予认可，因文物商店曾承诺若承租户于2014年12月30日前搬出涉案房屋则免除第四季度的租金，故文物商店不能主张租金；三、本案不仅涉及房屋租金合同关系，还涉及到涉案房屋拆迁补偿利益问题，在文物商店和付某华签订的合同即将到期的情况下，文物商店未告知解除合同，且文物商店以书面形式同意付某华及第三人�续承租使用涉案房屋，即文物商店与付某华之间存在不定期租赁合同关系，故付某华应享有拆迁补偿利益。
第三人杨某、钟某、周某林、方某、何某共同陈述称：一、第三人作为次承租人实际经营涉案房屋是事实，但租赁关系至今未解除，文物商店起诉未主张解除合同，故其要求第三人退还房屋没有法律依据；二、2014年8月，文物商店谎称房屋整体提质改造要求第三人在内的12户承租户搬出承租房屋后免租，但2015年2月6日征收公告发布时租赁关系并未终止，征收公告发布后，文物商店主张免除2015年1月至围挡之日的房租，同意第三人免费使用房屋洗货，故文物商店与第三人之间不仅存在不定期租赁关系，还存在征收补偿关系；三、第三人经营涉案门面投入大量资金，由于文物商店的行为，侵犯了第三人的合法权利，第三人面临重大经济损失。综上所述，文物商店的主张缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回文物商店对第三人的诉讼请求。
经审理查明：2013年12月12日，文物商店（甲方，出租方）与付某华（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：第一条，甲方出租给乙方的房屋位于五一大道某，出租房屋面积约为200平方米。第二条，该房屋租赁期共16个月，自2014年1月1日起至2015年4月30日止。乙方承诺，租赁该房屋仅作为百货及休闲茶室使用，不得作为约定用途之外的其他用途。租赁期满，如甲方房屋用途不变，乙方在同等条件下可优先租用。第三条，租金及支付方式。该房屋每月租金16500元，季度租金总额为49500元。房屋租金按季交纳，第一季度在合同签订之日交纳，另交20000元押金。以后在每季度第三个月5日前交清下季度租金……第六条，合同的变更、解除与终止。1、双方可以协商变更或终�本合同……3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；(1)未经甲方书面同意，擅自转让、转租、转借、私自抵押承租房屋……（4）未经甲方同意，改变本合同约定的房屋租赁用途……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损失的。（7）拖欠房租累计10天以上。4、租赁期满合同自然终止。5、因不可抗力因素或政府职能部门要求导致合同无法履行的，合同终止……第八条，甲方违约责任处理规定……3、甲方违反本合同规定，提前收回房屋的，应按照合同约定租赁期未到期部分租金的2%向乙方支付违约金。第九条，乙方违约责任。1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同约定租赁期租金总额的10%向甲方支付违约金。若支付违约金不足弥补甲方�失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……（4）拖欠房租累计10天以上的。2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金……4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则甲方须按日租金的4倍支付滞纳金。5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金4倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第十条，免责条件……2、因政府政策需要改造已租赁的房屋或政府职能部门要求改变租赁房屋用途的，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任……第十二条，争议解决。本合同项下发生争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，依法向有管辖权的人民法院提起诉讼……
另查明，付某华分别与第三人�订了《租房协议》，租房协议约定，付某华将位于五一大道某房屋中的五个门面分别出租给杨某、钟某、周某林、方某、何某，租期均至2014年12月30日止。房租一季度付一次，并提前十天交下个季度的租金，房租不准拖欠，每逾1天按10%的滞纳金收取，拖欠到半个月时，付某华无条件收回房子（房屋保证金不准转为房屋租金）。《租房协议》签订后，杨某、钟某、周某林、方某、何某分别使用所承租的房屋至今。其中杨某经营长沙市芙蓉区爱在足下袜店，钟某经营长沙市芙蓉区号区食品店，周某林经营花之恋饰品店，方某经营长沙市芙蓉区爱坊工艺品店，何某经营大春家庭旅馆。
2014年8月28日，文物商店向经营户送达了《通知》，通知载明，按照长沙市文化广电新闻出版局2014年8月18日的会议精神，在2015年1月1日文物商店会收回涉案房屋，进行危房加固，改造后的房屋将作为长沙市文物总店的经营和业务用房。各经营户接此通知后，做好另择新址营业的准备，配合完成市局对该楼的提质改造工作，付某华签收了该《通知》。2015年4月13日，文物商店向第三人分别送达了《通知》，该通知载明……2、按《黄土塘地块棚户区改造项目房屋征收范围公告》征收范围的确定，文物商店房产在此次黄土塘棚户区改造项目的红线范围内，属于征收对象。3、免去2015年1-4月房租，4月30日至棚改围挡之日止，为洗货时间，期间免收房租。4、2015年4月30日，请各经营户做好洗货、搬迁准备，以配合市政府棚户区改造工作。
另查明，长沙市文物商店系长沙市文化广电新闻出版局的二级机构，位于长沙市芙蓉区五一大道附某一、二、五楼房屋的所有权人为长沙市文化广电新闻出版局，该局将该房屋授权给文物商店全权经营管理�2015年2月6日，长沙市芙蓉区人民政府发布了芙证征字【2015】第1-1号《黄土塘地块棚户区改造项目房屋征收范围公告》，将本案涉案房屋纳入了房屋征收范围。2015年7月13日，长沙市芙蓉区黄土塘棚户区改造项目征收工作指挥部在本案涉案门面外围设立了围挡。因文物商店要求付某华和第三人限期搬离涉案门面，付某华和第三人提出的拆迁补偿要求与文物商店协商未果，酿成本案纠纷。
以上事实，有事业单位法人证书、组织机构代码证、长沙市文化广电新闻出版局的证明、《房屋租赁合同》、《租房协议》三份、个体工商户营业执照、2014年8月28日的《通知》一份、《黄土塘地块棚户区改造项目房屋征收范围公告》、2015年4月13日的《通知》一份、《关于黄土塘地块棚户区改造项目征收范围内督促经营户停止经营行为和搬迁的通知》、原告、被告和第三人及其委托代理人的陈述等经庭审质证的证据证实，本院予以认定。
本院认为：一、本案中房屋租赁关系的认定。1、文物商店与付某华之间的房屋租赁关系。文物商店与付某华签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系真实有效的合同，故双方成立房屋租赁合同关系，该合同约定的内容对双方均有约束力。在租赁期间内，文物商店虽于2014年8月28日向付某华送达了将收回涉案房屋的通知，但在该通知约定的期限届满后即2014年12月31日之后，文物商店并未要求付某华退房，且于2015年4月13日向本案第三人送达了免租和允许第三人洗货的通知，故文物商店和付某华之间的租赁关系于2014年12月31日并未解除，双方的房屋租赁期间仍应按合同的约定截至2015年4月30日止，故文物商店提出的与付某华之间的房屋租赁关系于2014年12月31日解除的主张，本院不予认可。2、文物商店与第三人之间的关系。因第三人与付某华之间分别签订了《租房协议》，合同期限均截至2014年12月31日，文物商店和付某华之间的房屋租赁合同期限截至2015年4月30日，在第三人与付某华签订的合同到期后，第三人继续使用涉案房屋，付某华并未提出异议，双方也未再签订书面合同，故在2015年1月1日至4月30日期间，付某华与第三人之间成立不定期租赁合同关系。此外，文物商店于2015年4月13日的《通知》中承诺免去第三人2015年1月至围挡之日期间的房租，允许第三人在2015年4月30日至棚设立围挡期间洗货，故2015年4月30日至涉案房屋设立围挡期间内，文物商店与第三人之间成立不定期租赁合同关系，因文物商店在《通知》中明确告知了截止时间，所以该不定期租赁合同期限于涉案房屋设立围挡之日即2015年7月13日终止。合�终止后，承租人理应向出租人返还房屋，故文物商店提出的要求第三人杨某、钟某、周某林、方某、何某提出涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。
二、欠付租金的问题。对欠付文物商店2014年第四季度租金的事实，付某华不持异议，但其提出欠付租金是由于文物商店曾向第三人承诺免除租金所致，结合本案的事实和证据，付某华没有证据能证实文物商店曾向其和第三人提出过免除2014年第四季度的租金，因付某华承租本案涉案房屋取得了租赁收益，故文物商店向其主张2014年第四季度的房屋租金49500元的诉讼请求，本院予以支持。此外，因文物商店曾向第三人承诺免除第三人2015年1月至棚改围挡之日的租金，故本院对文物商店向付某华主张追究违约责任的诉讼请求，本院不予支持。
三、关于房屋拆迁补偿利益的问题。因本案涉及的房屋租赁合同关系，与房屋拆迁补偿不属于同一法律关系，故本院对付某华和第三人提出的房屋拆迁补偿利益问题不予审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、被告付某华于本判决生效后十日内向原告长沙市文物商店支付房屋租金49500元；
二、第三人杨某、钟某、周某林、方某、何某于本判决生效后十日内腾退其使用的位于长沙市芙蓉区五一大道某门面；
三、驳回原告长沙市文物商店的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务的利息。
本案案件受理费1863元，由被告付某�负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 章大峰
人民陪审员 余晓琴
人民陪审员 李美华
二〇一五年十一月九日
书 记 员 姚 萍
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行�的，该权利消灭。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。