济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0104民初1295号
原告：赵洪岩，女，1976年10月29日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张东站，山东泉舜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高林芳，山东泉舜律师事务所律师。
被告：山东现代物流中心发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人：杜瑜，执行董事。
委托诉讼代理人：霍宏钧，男，1968年8月9日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
原告赵洪岩与被告山东现代物流中心发展有限公司（以下简称现代物流公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月22日公开开庭进行了审理。原告赵洪岩的委托诉讼代理人高林芳、被告现代物流公司的委托诉讼代理人霍宏钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵洪岩向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告双方于2012年11月9日签订的《长期租赁合同》；2、判令被告返还原告租金及装修费、广告费共计151254元；3、判令被告向原告支付违约金127204元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月9日，原、被告双方签订合同编号为JNC201211001的《长期租赁合同》，双方约定：原告自愿承租被告出租的位于济南现代新城浙商大厦裙楼（济南现代国际名酒城）一期一层1240号物业；该物业建筑面积约17.36平方米；租赁期限自2013年5月1日起至2033年4月30日止，租赁期满后，被告继续向原告无偿提供使用该物业，使用期限为2033年5月1日至2056年12月28日；合同价款总优惠后为151254元，其中包含租金90753元，装修费及广告费60501元；该物业交付时间为2013年5月1日。如被告逾期交付且造成原告的转租收益受到损失的，被告须按合同价款万分之二/日的标准缴纳违约金，超过期限90天仍未交付的，被告按合同价款万分之五/日的标准缴纳违约金。合同签订后，原告依约向被告支付租金及装修费、广告费共计人民币151254元，同时被告向原告出具收据一张。原告已经完全履行了缴纳租赁费用的合同约定义务，然而被告却未按合同中约定的时间向原告交付物业，也未对原告作出任何经济赔偿，致使原告租赁物业的合同目的不能实现，其行为已经构成根本违约。现原告为维护自身合法权益，根据有关法律规定，特将本案诉至贵院，请求法院判如诉请。
现代物流公司辩称，1、我公司已履行了租赁合同中物业交付的义务，不同意解除原、被告双方签订的《长期租赁合同》；2、根据双方签订的《长期租赁合同》第七条违约责任第一款的约定，逾期交付物业与原告的转租收益受到损失是违约金产生的必备条件，需同时发生；我方没有承认违约，怎么可能支付违约金，另外，原告对违约金的计算也过高，根据有关规定，当事人约定的违约金超过实际损失百分之三十的为过高，因此请求法庭予以调整；3、《长期租赁合同》中总价款明确标注为租金和装修费及广告费，由于装修费及广告费已有部分产生，因此，即便解除合同也只能退还租金，装修费及广告费所产生的损失范围，不能适用返还的法律，应在损失中计算。综上，请求法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的事实，本院认定如下：1、关于现代物流公司是否违约的问题；原、被告双方于2012年11月9日签订的《长期租赁合同》第五条约定：经营户进场装修即视为交付；该物业交付时间为2013年5月1日。而事实情况是被告现代物流公司至今亦未向原告交付涉案商铺，甚至该商铺所在的建筑并未完全建设完毕、未办理验收手续。因此，被告现代物流公司的行为已严重违反合同约定，原告租赁商铺的合同目的至今无法实现。原告虽于2012年11月9日另与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订过《委托经营合同》（保证人为山东现代投资集团有限公司），但从合同主体而言，该委托经营合同系原告与杭州恒瑞企业营销策划有限公司之间签订，被告现代物流公司并非该合同的一方当事人，原告也未委托被告现代物流公司将涉案商铺交付杭州恒瑞企业营销策划有限公司，不能因该《委托经营合同》的签订而否定被告现代物流公司存在的违约行为。租赁合同为双务合同，出租人及承租人互享权利又互负义务。原告作为承租人，主要义务是缴纳租赁费用，依本案查明事实，其就涉案商铺已向被告现代物流公司履行了合同约定的付款义务；被告现代物流公司作为出租人，其主要义务是按合同约定向承租人即原告交付租赁商铺，但其至今未交付。综上所述，被告现代物流公司的行为已构成违约。2、关于原告的权益是否受损的问题；原、被告双方于2012年11月9日签订的《长期租赁合同》第三条“合同价款及支付方式”约定：若原告选择剩余合同价款交纳方式为一次性交纳，总优惠后原告的合同价款为人民币151254元；且原告是与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订的《委托经营合同》，被告现代物流公司并非该合同的一方当事人。因此，原、被告签订的《长期租赁合同》的租赁价款在最终优惠后定为151254元，与被告现代物流公司所述其已代原告支付前三年的委托转租收益无任何关联性。租赁合同是关于用益物权的合同，因此，作为租赁方享有对租赁物的使用和收益的权利，但是时至今日原告没有任何的收益，被告现代物流公司也未将租赁商铺交付给原告使用。综上，原告作为涉案商铺的租赁方，既无法使用涉案商铺，也没有因涉案商铺而收益，因此，原告的权益受损。3、关于装修费及广告费是否应当返还的问题。本院经审查认为，因被告现代物流公司至今未向原告交付诉争商铺，致使原告不能接收商铺并从事与租赁相关的事宜，被告现代物流公司所提供的证据不能证实其已为原告进行了广告宣传及宣传所支付的费用，另，即使被告现代物流公司实际进行了广告宣传，因被告现代物流公司未向原告交付商铺，原告亦不会从被告现代物流公司的广告宣传中受益，该宣传行为与原告并无关联，故原告要求返还广告费合法有据；被告现代物流公司至今亦未向原告交付涉案商铺，甚至该商铺所在的建筑并未完全建设完毕、未办理验收手续，被告现代物流公司没有提供确实充分的证据证实其因涉案商铺而支付了装修费及装修费的数额，故原告要求返还装修费合法有据。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告双方于2012年11月9日签订《长期租赁合同》，该合同约定了对商铺承租的相关内容，应认定双方之间建立了商铺租赁合同关系。被告现代物流公司先是取得涉案商铺所在土地的使用权，后又取得了建设工程规划，故原告与被告现代物流公司于2012年11月9日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》应为有效，双方在合同签订后均应严格履行合同义务，否则应依法承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告现代物流公司的行为已构成违约，致使不能实现合同目的，故原告要求解除原、被告双方于2012年11月9日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》合法有据，本院予以支持。因合同解除为形成权，解除权人解除合同的意思到达相对方时合同即告解除。原告在其起诉状中提出解除合同的意思表示，本院于2018年2月7日将其起诉状副本送达被告现代物流公司，其解除合同的意思已于当日到达被告现代物流公司，故双方于2012年11月9日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》于2018年2月7日解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告现代物流公司未向原告交付涉案商铺，故不存在商铺返还；但被告现代物流公司收取了原告交纳的151254元（包括租金90753元、装修费及广告费60501元），且其至今一直未向原告交付涉案商铺，原告并未获得利益，故其应向原告返还以上款项，本院对原告要求返还租金及装修费、广告费151254元的诉讼请求予以支持。另因双方在签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》第五条“物业交付”处约定“经营户进场装修即视为交付（合同5.1）”、“该物业交付时间为2013年5月1日（合同5.2）”，第七条“违约责任”处明确约定“甲方（指被告现代物流公司）应按本合同约定交付物业。如甲方逾期交付且造成乙方（指原告）的转租收益受到损失的，甲方须按合同价款万分之二/日的标准缴纳违约金，超过期限90天仍未交付的，按合同价款的万分之伍/日的标准缴纳违约金（合同7.1）”。基于以上合同约定及本案查明的事实，被告现代物流公司至今仍未向原告交付涉案商铺，从合同约定的交付时间2013年5月1日之后，被告现代物流公司即已构成逾期交付，应向原告支付违约金。原告要求被告现代物流公司支付违约金127204元的诉讼请求亦有事实依据及法律根据，本院一并予以支持。关于双方在合同中约定的违约金是否过高的问题，本院经审查认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告现代物流公司至今仍未向原告交付涉案商铺，其行为已构成违约，致使不能实现合同目的，原告无法因涉案商铺而收益因而致使原告的权益受损，被告现代物流公司存在过错，综合银行贷款利率、参考原告与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订的《委托经营合同》第三条“委托收取租金及相关要求”3.2关于年租金的约定（即预期利益）等因素衡量，原被告双方在《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》中约定的违约金并未超过造成损失的百分之三十，故本院对被告现代物流公司关于合同约定的违约金过高并请求予以调整的辩解意见不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、原告赵洪岩与被告山东现代物流中心发展有限公司于2012年11月9日签订的《山东现代物流中心发展有限公司长期租赁合同》于2018年2月7日解除；
二、被告山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵洪岩租金90753元；
三、被告山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵洪岩装修费及广告费60501元；
四、被告山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵洪岩违约金127204元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5576元，减半收取计2788元，由被告山东现代物流中心发展有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 徐振华
二〇一八年四月八日
书记员 刘 琳