江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初11017号原告：潘庆陵，女，1965年2月5日出生，回族，住本市鼓楼区，现住本市鼓楼区。委托诉讼代理人：汤圣泉，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告：张祝岗，男，1957年11月9日出生，汉族，南京三五零三厂内退人员，住本市鼓楼区，现住本市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈明荣，江苏谦润律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志甜，江苏谦润律师事务所律师。原告潘庆陵与被告张祝岗确认合同效力纠纷一案，本院于2016年11月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘庆陵及其委托诉讼代理人汤圣泉，被告张祝岗及其委托诉讼代理人陈明荣、陈志甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘庆陵向本院提出诉讼请求：确认原、被告之间就本市鼓楼区校门口x号xx幢x单元xxx室房屋（以下简称涉案房屋）存在买卖合同关系，并确认该合同合法有效。事实和理由：被告系原告亲戚，涉案房屋系单位集资房，2010年9月被告以口头协议形式将涉案房屋卖给原告，原告共支付175224元用于购买该房屋，该房屋已交付原告，原告装修后居住至今，近来，双方就该房屋问题发生争议，经家庭成员多次谈话协调，仍然无法解决。为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告张祝岗辩称，被告是南京际华三五〇三服装有限公司的职工，2003年参加单位房改，取得本市鼓楼区虎踞北路84幢7-x室房屋，2010年单位施行售后退换购房政策，被告将上述房屋退还给单位，换购了涉案房屋，因被告的岳父母房屋面积较小，房屋比较老，原告离异带着独女在外居住，为了照顾老人并且改善家庭住房环境，被告岳父母与被告协商，由被告将涉案房屋换购后给被告岳父母居住，换购所需费用由原告承担，因此产生了现在的居住状况，现涉案房屋是由被告岳父母和原告共同居住，涉案房屋水、电、物业等日常费用由被告岳父母承担。但被告没有和原告就涉案房屋买卖达成口头协议，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系原告的姐夫。2005年3月被告根据房改政策购买了本市虎踞北路xx号x-x室房屋（建筑面积42.82平方米，以下简称虎踞北路房屋）的房改产权。2010年9月1日被告（甲方、换购职工）和南京际华三五〇三服装有限公司（乙方、购房单位，以下简称际华公司）签订了一份《南京市公有住房售后换（退）购房买卖协议》（以下《换购协议》），约定甲方于2003年11月22日按市政府规定购买虎踞北路房屋的公有住房，已于2005年3月取得了房屋所有权证；甲方因住房调整原因，愿将上述房屋换（退）给乙方，双方经平等协商，同意将上述房屋以市政府规定房改成本价和各种折扣政策进行买卖，乙方应付房价款计21774元，甲方定于2010年12月9日将上述房屋移交给乙方等等。2010年9月1日被告（乙方、买方）和际华公司（甲方、卖方）另签订了一份《南京市公有住房买卖契约》（以下简称《公房买卖契约》），约定甲方将本市鼓楼区校门口1号19幢4单元301室房屋（建筑面积为86.16平方米，即涉案房屋）公有住房出售给乙方，根据宁改办（2005）24号批复，房价款共计172320元；2010年9月1日甲方将上述房地产正式交付乙方；乙方购买公有住房后，房屋所有权归乙方所有，使用五年后，可依法进入市场，并按《南京市出售公有住房实施细则》的规定，履行其权利和义务等等。2010年9月1日被告（乙方）和际华公司（甲方）还签订了一份《补充协议》，约定乙方自拿到经济适用房（集资建房）钥匙之日起，装潢时限为2010年9月3日至2011年1月10日，时限届满后，乙方应将原住房腾空移交甲方，若乙方未按约定移交原住房，甲方有权采取如下措施：1.乙方未按照上述约定移交原住房，应当承担逾期交房违约责任……。2.乙方所取得的经济适用房（集资建房）两证不予办理……；本补充协议及附件为双方签订的《公房买卖契约》、《换购协议》不可分割组成部分，具有同等法律效力等等。2006年2月27日原告代被告向际华公司支付了涉案房屋的购房款10万元，后于2010年9月1日又代被告支付了37750元，共计137750元，际华公司对此出具了两份收据。在37750元的收据中，际华公司注明如下内容：“房款应交72320元，应收904.37元，应退21774元；公积金13700元；实交37750.37元”。在2010年9月1日的一份《三期集资建房交款清算单》（以下简称《清算单》）中，有关交费内容与前述37750元的收据内容基本相符，在该《清算单》下方，还书写如下内容：“原告应付被告原房款21774元、煤气灶2000元、公积金13700元，合计37474元，已付。”原告称该手写内容是原告的父亲书写，款项已经付清。对于该37474元款项，被告认可原告已经实际支付。原告的母亲亦即被告的岳母薛桂如，于2005年按照房改政策购买了本市校门口1号29幢东单元3-9室房屋（建筑面积46.62平方米，以下简称薛桂如房屋）的房改产权。际华公司将涉案房屋交付被告后，被告交由原告及原告父母共同居住，期间原告出资进行了装潢，原告父母支付了有关水、电、气、物业等费用。被告则实际居住在薛桂如房屋内。涉案房屋由于存在抵押等问题，导致现在未能办理过户至被告名下，被告目前也未将虎踞北路房屋交还际华公司，并实际将该虎踞北路房屋用于出租。由于对是否存在涉案房屋买卖协议及归属发生争议，原告遂向本院起诉，要求判如所请。审理过程中，被告称当时同意房屋产权登记在岳父母及原告名下，且被告同意放弃继承岳父母该房屋遗产的承诺，但原告对此不同意，故双方未能协商一致，并申请岳父母出庭作证。原告的父亲潘治双、母亲薛桂如出庭作证时陈述，原告是小女儿，原告是大女婿，买涉案房屋是家庭成员五人共同商量的，大女婿排队后可以购买涉案房屋，便用大女婿的名字购买房屋，用大女儿、大女婿的虎踞北路房屋与证人夫妻的薛桂如房屋互换，在取得涉案房屋后，产权应登记在证人夫妻及小女儿即原告共三人名下，大女儿、大女婿现在也同意在证人夫妻去世后房屋再归小女儿所有，如果原告只过户至原告一人名下，证人现在不同意，当时有矛盾所以没有签协议等等。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告方提供的《公房买卖契约》、《换购协议》、《补充协议》、《清算单》、住房通知单、收据、录音资料、照片等；被告提供的《公房买卖契约》、《换购协议》、房屋所有权证等；证人证言；以及本案开庭笔录等予以证实。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告对双方之间是否存在涉案房屋买卖合同关系存在争议，原告作为主张双方之间存在该法律关系的当事人，对此负有举证证明责任。原告如未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，依法承担不利的后果。合同的内容由当事人约定，一般包括当事人的名称、标的、数量、价款等条款；根据法律规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式；承诺是受要约人同意要约的意思表示；承诺生效时合同成立；承诺的内容应当与要约的内容一致，受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约，有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更；受要约人对要约的内容作出实质性变更的，要约失效。根据当事人提供的证据以及本案查明的事实，本院认为原、被告之间未形成涉案房屋的买卖合同法律关系，理由如下：1.原、被告之间未签订书面的房屋买卖合同，而对于原告主张的口头协议，被告并不认可，故原告应对认定合同有效成立所必备的要约、承诺事实承担证明责任。2.涉案房屋和虎踞北路房屋均是被告依据有关房改政策购买的福利性质的房屋，原告对此不享有相关权利，被告提供的证人是原告的父母、被告的岳父母，证人夫妇是薛桂如房屋的房改购房人，证人陈述的内容特别是涉案房屋将来应登记在原告和证人夫妇共计三人名下，符合老年人保护自己住房权利的现实状况，本院对此予以采信。3.原告主张其要约是单独购买被告的涉案房屋，被告对此承诺同意。但原告提供的录音资料等证据，并不能证明被告对此没有任何异议，被告在交涉过程中也提出合同履行等异议，被告在庭审中对此不予认可，故本院对原告主张不予采信。4.被告表示其同意原告购买房屋的条件是涉案房屋的产权应登记在原告的父母和原告三人名下，以保护老年人的合法权益，由于该内容是对于合同主体、履行内容等条款的实质性变更，故如果该主张属实，则应认定原告的要约失效。而被告庭审中提供的证人证言等证据可以印证被告提出的该抗辩事实，因此，本院认定被告对原告的承诺提出了实质性变更，故原告的要约失效。5.综合上述分析，虽然原告代被告实际支付了有关购房款，但双方对于合同主体、履行内容等不能达成一致协议，故不应认定双方的房屋买卖合同关系成立。由于原、被告之间系亲属关系，故本院希望双方实事求是，尽量协商，妥善解决购房款垫付等有关争议，以妥善保护双方以及其他权利人的合法权益。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第二十条第四项、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一项规定，判决如下：驳回原告潘庆陵的诉讼请求。案件受理费80元，由原告潘庆陵负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  杨向涛二〇一七年二月十六日书记员  汪慧娣