湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂利川民初字第00822号
原告刘安富，公务员。
委托代理人刘伦伟，湖北宏济律师事务所律师。特别授权代理。
被告欧达春，居民。
委托代理人向仁举，恩施州联合法律服务所法律工作者。特别授权代理。
委托代理人廖月中，湖北图盛律师事务所律师。特别授权代理。
原告刘安富诉被告欧达春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2O14年3月26日立案受理。依法由审判员张明适用简易程序于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告刘安富及其委托代理人刘伦伟、被告欧达春的委托代理人向仁举到庭参加了诉讼。庭审后双方申请庭外和解，因分歧较大，未能达成一致意见。本案依法转为普通程序，组成由审判员张明担任审判长，审判员陈义评、吴建华组成的合议庭，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告刘安富及其委托代理人刘伦伟、被告欧达春的委托代理人廖月中到庭参加了诉讼。经本院院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告刘安富诉称：原告与被告于2011年4月7日签订房屋租赁合同，并对原告所有的房屋内主要设施设备进行点验完好后，由原告与被告在清单上签名确认。合同到期后，双方又签订房屋租赁合同补充协议，将续租日期定为2012年4月8日至2012年12月7日，续租期间的租金为9000元。2012年12月7日原告与被告再次协商将合同延期至2013年6月7日，延期租金为7000元整。被告在承租原告的房屋期间，没有爱惜房屋，将房屋设施设备多处人为损坏。因被告没按期交房，造成原告不能将房屋租赁给他人，致使原告可预期收入遭受损失。请求法院判决被告支付原告违约金28000元及因逾期交房产生的滞纳金（以每天76.70元，天数从2013年12月8日始计至判决生效之日止）。
原告刘安富为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：房屋所有权证、国有土地使用权证各一份。证明原告租赁给被告的房屋系原告合法所有。
证据二：房屋租赁合同一份。证明2011年4月签订合同时，
原告房屋主要设施、设备完好无损的事实以及合同关于支付违约
金等事项的约定。
证据三：房屋租赁合同补充协议一份。证明房屋租赁延期期
限和延期租金。
证据四：房屋及设施损坏照片16张。证明被告人为损坏原告房屋及设施，应当承担违约责任的事实。
证据五：照片6张。证明在租赁之前，原告的房屋及设施是完好无损的。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、三的真实性均无异议，对证据二的证明目的有异议。对证据四、五的真实性有异议，认为照片不能反映是否是本案租赁房屋，没有拍照时间，证据四是近照，证据五都是远照，不能真实反映租赁房屋前后的状况。即使设备设施的损坏是真实的，房屋在使用过程中有自然损耗也是正常的。
被告欧达春辩称：一、被告如期交房。经多次续租后，租赁合同于2013年12月7日到期。被告于2013年12月17日交房，这10天是一个合理的腾房期间，所以没有超期交房。二、被告没有人为破坏原告的房屋设施。同时，设施设备和家私是消费品，即使有损坏也有多种因素造成，如自然消耗、磨损、腐烂，以及因质量问题的生锈等。对于被告承认的部分损坏如玻璃破损，一是可以修复，二也认为是自然磨损。如果因为这些小的损坏就要求被告承担巨额的违约金是不合理的。三、租赁合同的所有条款都是有利于原告的，约定的违约金偏高。当事人约定的违约金超过损失的30%的，可以认定为违约金过高。四、钥匙已经交给原告，原告可以继续使用房屋。所以对于扩大的损失，是原告的原因造成的，不由被告承担。
被告欧达春为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：身份证复印件一份。证明被告欧达春的主体资格。
证据二：陈福强的证明一份。证明房屋已由原告刘安富于2013年12月17日收回且没有提出异议。
证据三：收条一份。证明被告于2013年12月16日腾空了房屋。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一无异议；对证据二证明的交房时间有异议（第二次庭审提出），表示通过回家查阅电话记录，查看房屋的时间应是2013年12月19日而不是2013年12月17日。交房查看的时候自己多次提出了设备设施损坏情况，原告只交了一把大门钥匙；对证据三的异议是，本案被告是欧达春，陈福强支出搬家费与本案无关。
本院对双方证据的采信意见是：
1、对原告提交的证据一、三，被告提交的证据一，因双方均无异议，本院依法予以采信。
2、对原告提交的证据二，因被告承认其真实性，本院依法予以采信。对原告关于设备设施完好无损及关于违约金的证明目的，本院以合同内容的记载为准。
3、对原告提交的证据四、五，因其不能反映拍摄时间，本
院不予采信。
4、对被告提交的证据二，因陈福强系受被告委托处理房屋交付事宜的利害关系人，又无其它相关证据，故对查看房屋及交钥匙的时间，本院以原告自认的2013年12月19日予以认定。
5、对被告提交的证据三，因该份收条不能反映与本案的关联性，故本院不予采信。
经审理查明：2011年4月7日，原告刘安富与被告欧达春签订《房屋租赁合同》，约定甲方（刘安富）将其所有的位于利川市腾龙广场B栋一单元402户房屋出租给乙方（欧达春）居住使用，租赁期自2011年4月8日起至2012年4月7日止；年租金12000元，在签约时付清；（第5条）租赁期内，乙方应合理使用所承租的房屋及附属设施，如因使用不当或者不按使用要求进行维护造成房屋及设备、设施损坏的，乙方应立即负责按原状修复或经济赔偿…乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的两倍向甲方支付违约金：…（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋及设施…（9）租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金；（第六条）房屋交付及收回时必须进行验收，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以判断的，应于10日内向对方主张；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态…验收时双方共同参与，并签字确认。在合同尾部，附有主要设施、设备清单，双方均予以签字。2012年4月7日，双方又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定续租日期为2012年4月8日至2012年12月7日，租金9000元。此后，双方又两次续期各半年，每次租金为7000元，租赁期限直至2013年12月7日。
租赁期满后，被告腾空房屋并于2013年12月19日通知原告查看房屋，并交付给原告一把大门钥匙。原告查看房屋后，认为房屋的设备设施损毁严重。双方意见分歧较大，未能对房屋设备设施交付情况签字确认。审理中，被告承认存在玻璃破损、地板起泡、皮转椅漆磨损等部分损耗。对于设备设施的损坏成因及具体损坏情况，双方各执一词。原告表示只请求被告按合同约定支付违约金，未请求被告赔偿损失，故不申请鉴定。
本院认为，一、关于原告要求被告支付违约金28000元的诉讼请求。租赁合同是承租人支付租金，出租人将租赁物交付承租人使用、收益的合同，因此租赁物的损坏既包括自然损耗、又包括使用不当、故意损坏等情形，不同的情形会导致不同的责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。原告与被告在房屋租赁合同第5条中也已约定：“如因使用不当或者不按使用要求进行维护造成房屋及设备、设施损坏的，乙方应立即负责按原状修复或经济赔偿”。根据法律规定和租赁物必然被使用的性质以及本案租赁合同第5条的上下文完整内容，该条第2款“未经书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋及设施的行为”“应按照合同总租金的两倍向甲方支付违约金”的约定应是指较为严重的违约行为，而不包括租赁物的正常使用以及使用不当的情形。现原告依据租赁合同第5条第2款的约定要求被告给付违约金28000元，其证据不足以证明房屋设施设备的损坏是因被告违反租赁合同第5条第2款的约定所造成，因此，对原告要求被告支付违约金28000元的诉讼请求，本院不予支持。二、关于原告要求被告支付逾期交房滞纳金的诉讼请求。双方争议的焦点是被告是否于2013年12月19日交付房屋。本院认为，被告腾空房屋后于2013年12月19日将大门钥匙交还给原告，该房屋已处于原告的管理控制之中，被告已履行了交房义务。双方因对设备设施的损坏存在分歧意见未能就房屋设备设施的交付情况共同签字确认，并不意味着被告违约未交付房屋。原告所述的不能将房屋租赁给他人，致使原告可预期收入遭受损失，不是因被告没有交房造成，而是双方对房屋设备设施是否损坏以及如何赔偿存在争议造成。因此，被告已于2013年12月19日交付房屋，对原告请求的2013年12月19日以后的逾期交房滞纳金，本院不予支持。合同约定的租赁期限于2013年12月7日届满，被告于2013年12月19日才交付房屋，逾期交房12天，按租赁合同每逾期一日向甲方支付原日租金两倍的滞纳金的约定，以最后一期房租计算为每天滞纳金76.70元，合计被告应给付滞纳金920.40元。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告刘安富要求被告欧达春支付违约金28000元的诉讼请求。
二、被告欧达春于本判决生效之日起10日内给付原告刘安富逾期交房期间（自2013年12月8日起至2013年12月19日止）的滞纳金920.40元。
三、驳回原告刘安富要求被告给付自2013年12月20日起至判决生效之日止的逾期交房滞纳金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由原告刘安富负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案一庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 明
审 判 员 陈义评
人民陪审员 刘远和
二〇一五年六月二十日
书 记 员 赵红玲