天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终1136号上诉人（原审原告）:李津和，男，1960年11月22日出生，汉族，住天津市武清区。被上诉人（原审被告）：杨玉刚，男，1975年10月16日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人:尹鸿智，天津桐江律师事务所律师。原审被告:杜德玉，女，1958年12月25日出生，汉族，农民，住天津市武清区。原审第三人:冯春发，男，1957年10月8日出生，天津市武清区人，住址不详。上诉人李津和因与被上诉人杨玉刚、原审被告杜德玉、原审第三人冯春发案外人执行异议之诉纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2016）津0114民初1199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李津和，被上诉人杨玉刚的委托诉讼代理人尹鸿智到庭参加诉讼，原审被告杜德玉、原审第三人冯春发经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李津和上诉请求:1.依法撤销一审判决或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人不知晓腾房的诉讼，上诉人具有优先购买权，上诉人应继续租赁房屋。杨玉刚辩称,上诉理由没有法律和事实依据，一审判决事实清楚，证据确凿，请求维持一审判决，驳回上诉。原审被告杜德玉未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审第三人冯春发未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。一审法院认定事实：李津和提供证据如下：1.李津和与冯春发2007年11月27日签订的房屋租赁合同；2.冯春发2007年12月25日、2008年12月20日、2009年12月30日、2012年8月10日房屋租金的收条4张；3.天津市武清区人民法院（2015）武民二初字第687号民事裁定书1份。杨玉刚提供证据如下：1.杜德玉向曹子里信用社借款时的借据；2.杜德玉与曹子里信用社抵押借款合同；3.天津市发达塑料厂房屋他项权证证书；4.房屋所有权证书；5.集体土地使用证书；6.土地他项权利证书；7.天津市武清区人民法院（2005）武民二初字第1306号民事判决书；8.杜德玉为曹子里信用社出具的借据；9.天津市武清区人民法院（2005）武执字第1306号民事判决书；10.天津市武清区人民法院执行笔录；11.司法评估委托书；12.委托函；13.天津市武清区人民法院委托拍卖公告及拍卖程序文件；14.天津市武清区人民法院（2005）武执裁字第1453-3号执行裁定书；15.杨玉刚房屋产权证书；16.李津和与冯春发签订的房屋租赁协议；17.天津市武清区人民法院执行谈话笔录；18.天津市武清区人民法院（2012）武民一初字第1918号民事判决书；19.天津市第一中级人民法院（2012）一中民一终字第1017号民事判决书；20.天津市第一中级人民法院询问笔录；21.杨玉刚申请执行书；22.天津市武清区人民法院执行笔录；23.天津市武清区人民法院（2016）津0114执异字第1号执行裁定书。对有争议的证据，一审法院认定如下：1.李津和的证据1租赁合同、证据2收条四份，杨玉刚诉讼代理人对该租赁合同及收条四张的真实性不予认可，且该租赁合同与本案无关。对天津市武清区人民法院做出的（2015）武民二初字第687号民事裁定书予以认可，但该证据与本案的审理结果没有关联性。2.杨玉刚的证据1借据、证据2借款合同、证据3房屋他项权证证书、证据4房屋所有权证书、证据5集体土地使用证、证据6土地他项权利证书。上述证据充分证明杜德玉与武清区曹子里信用社于2004年1月30日双方签订了借款合同，杜德玉向信用社借款49万元，于2004年1月30日以诉争房屋办理了他项权抵押登记。3.杨玉刚的证据7天津市武清区人民法院作出的（2005）武民二初字第1306号民事判决书，证明了杜德玉借款到期后未能履行还款义务，对此武清区曹子里信用社请求杜德玉履行还款义务。2005年6月13日作出的(2005)武民二初字第1306号的判决书，由杜德玉在判决书生效后3日内偿还曹子里信用社借款本金49万元及利息。4.杨玉刚的证据9天津市武清区人民法院（2005）武执字第1453号执行一案中，对冯春发的执行问话笔录。证明一审法院判决生效后，杜德玉未能按照判决指定时间履行判决给付义务。5.杨玉刚的证据11司法评估书、证据12致委托方函、证据13天津市武清区人民法院委托拍卖公告及拍卖程序文件、证据14天津市武清区人民法院（2005）武执裁字第1453-3号执行裁定书、证据15杨玉刚房屋产权证书。上述证据证明经委托天津市正德房地产土地咨询评估有限公司对诉争房屋进行了评估，该诉争房屋经评估为136.45万元。一审法院于2009年9月10日天津市司信拍卖有限公司，对诉争房屋进行拍卖。天津市司信拍卖有限公司在每日新报上刊登了拍卖公告。公告内容为：我公司受天津市武清区人民法院委托，将于2009年10月29日14:00时在和平区鞍山道32号长城宾馆会议室公开拍卖如下标的：位于武清区××街××北的商业房地产，集体土地使用权面积约978平方米，建筑面积约889平方米。有意竞买者须将竞买保证金20万元交至委托方法院指定账户后，持法院开据的到账凭证和相关合法证件于2009年10月28日下午15时到本公司办理竞买登记手续。证明拍卖程序符合法律规定，并且证明在此次竞拍中杨玉刚合法取得该诉争房屋所有权。6.杨玉刚的证据17执行谈话笔录，证明杨玉刚合法取得诉争房屋后，对王柏新作出的房屋使用情况笔录，且笔录中显示一审法院明确告知该诉争房屋已经被拍卖并且已经查封。7.杨玉刚的证据18天津市武清区人民法院（2012）武民一初字第1918号民事判决书、证据19天津市第一中级人民法院（2012）一中民一终字第1017号民事判决书、证据20天津市第一中级人民法院对杜德玉、冯春发的询问笔录。上述证据显示杨玉刚通过竞拍方式取得诉争房屋后，冯春发、杜德玉仍居住使用诉争房屋。经一审法院及天津市第一中级人民法院均判决杜德玉、冯春发在判决生效之日起30日内搬出诉争房屋。8.杨玉刚的证据21申请执行书、证据22执行笔录，上述证据证明杨玉刚取得诉争房屋后通过诉讼，冯春发、杜德玉仍占有和使用诉争房屋。对此杨玉刚向一审法院提出申请，请求冯春发、杜德玉将诉争房屋腾出。9.杨玉刚的证据23天津市武清区人民法院作出的（2016）津0114执异字第1号执行裁定书。该证据证明了一审法院于2016年1月18日驳回李津和的异议申请。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.（2012）武民一初字第1918号民事判决书有无执行效力；2.原告对被告杨玉刚竞拍所得涉案房屋有无合法占有、使用权。一．（2012）武民一初字第1918号民事判决具有执行效力。该判决已经两审终审判决“判决杜德玉、冯春发在判决生效之日起30日内搬出杨玉刚所有的坐落于天津市武清区××街××北的二层楼房”，生效后也早已进入执行程序，现仍在执行，该判决未经法定程序任何人无权改变其效力。故该判决具有法定执行力；二．原告对杨玉刚竞拍所得的坐落于天津市武清区××街××北的二层楼房现已不具备合法占有及使用权。第一，杨玉刚竞拍法定程序参加竞拍活动，竞得涉案房屋，履行了合法手续，行政机关予以登记确认，取得确权证书，未经法定程序变更或撤销，杨玉刚持有的确权证是合法有效的，应受法律保护；第二，原告主张“优先购买”问题。优先购买权应当在拍卖程序进行中主张，现在拍卖程序早已结束，竞买人杨玉刚已取得了行政机关颁发的确权合法手续，现在主张该权利，已不是本案能够审理的范围，可通过其他途径另行主张；第三，原告主张“买卖不破租赁”问题。买卖不破租赁是一般原则，对应的条件一般是不设抵押的租赁物，而对抵押物的租赁，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定抵押人将财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人以书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。涉案房屋于2004年2月4日已进行了抵押，并办理了抵押登记，抵押权成立，而原告李津和与第三人冯春发之间签订的涉案房屋的租赁合同是抵押登记后所形成，现抵押权已实现，故原告李津和与第三人冯春发签订的该房屋租赁合同，对受让人杨玉刚不具有约束力，不能对抗杨玉刚因拍卖获得的该房屋所有权及使用权。综上，（2012）武民一初字第1918号民事判决书具有法定执行效力，原告对涉案房屋已不具备合法占有及使用权。被告杜德玉，第三人冯春发经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼。故一审法院依据《最高人民法院若干问题的解释》第六十五条、六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费2050元，由原告担负。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李津和的诉讼请求实质为要求停止一审法院（2012）武民一初字第1918号民事判决的执行。被上诉人杨玉刚系拍卖取得诉争房屋。诉争房屋于2004年2月4日进行抵押登记，李津和与冯春发签订的房屋租赁合同是在抵押登记之后，故李津和与冯春发签订的房屋租赁合同不能对抗杨玉刚依拍卖取得的房屋所有权。因此李津和的权利并不能阻止一审法院（2012）武民一初字第1918号民事判决的执行。综上所述，李津和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由李津和负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱菊玲代理审判员  尹 来代理审判员  刘 艳二〇一七年四月十三日书 记 员  刘洪雨附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；