重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝03民终2475号上诉人(原审原告)：重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司,住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路63号，组织机构代码67869419-X。负责人：王中毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖顺友，男，1987年12月5日出生，彝族，重庆庆业物业管理有限公司职工，户籍地云南省楚雄彝族自治州元谋县。被上诉人（原审被告）：武隆县红翻天商贸有限责任公司,住所地重庆市武隆县巷口镇白杨路6号五龙商都负一层商场，统一社会信用代码91500232073698171T。法定代表人：罗兴万，该公司经理。委托诉讼代理人：应远华，重庆剑直律师事务所律师。上诉人重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司（以下简称庆业物业武隆分公司）与被上诉人武隆县红翻天商贸有限责任公司（以下简称红翻天商贸公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市武隆县人民法院(2016)渝0232民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。庆业物业武隆分公司上诉请求：改判红翻天商贸公司向庆业物业武隆分公司按2元/m2·月支付从2014年6月至2016年2月拖欠的物管费共计368424元。事实和理由：世纪王龙城•商都负一层、负二层在《重庆市新建商品房屋使用说明书》和房屋建筑平面图上都已明确标明其房屋使用类型为商场。红翻天超市所属面积8772.11m2,其超市在实际经营使用性质上也属于商场物业类型，一审法院将商场的物业服务费视同为门面房的物业服务费错误。一审法院认定双方当事人签订的物业服务合同有效，但又按门面房收费标准作出判决，明显违背了合同自由原则。红翻天商贸公司辩称，前期物业合同明确约定，收费标准以价格主管部门核准价格为执行标准，且前期物业法律规定实行政府定价，一审法院认定该公司经营场所为门面并无不当；双方签订的合同期限已到。因此一审法院按0.8元/m2·月确定物业服务费，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。庆业物业武隆分公司向一审法院起诉请求：判令红翻天商贸公司立即支付其2014年6月至2016年2月的物管费368424元、滞纳金32000元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：本案诉争的物业位于武隆县巷口镇“世纪•五龙城”，属于重庆市裕升房地产开发有限公司开发的“世纪•五龙城五龙商都”，该工程于2010年2月1日经过竣工验收。2009年12月28日，重庆市裕升房地产开发有限公司（甲方）与庆业物业武隆分公司（乙方）签订《重庆世纪•五龙城二期前期物业服务委托服务合同》，约定将其开发的“龙湖人家”、“五龙商都”、“龙井紫苑”等项目物业发包给庆业物业武隆分公司，该合同载明的物业类型为“高层住宅、商住综合物业”，物业服务费收费标准为商业1.20元（指门面）每平方米每月。该合同第三条物业管理委托服务期限载明：“本合同管理服务期从2009年12月28日至2012年12月28日止，为期叁年。在本款规定时间内，乙方与业主签订物业服务合同生效后，本合同自然废止。2.2本合同届满后，若小区业主委员会未成立，则本合同自动延续至业主委员会成立并与之签订定服务合同后，本合同自然作废”。2010年1月29日，武隆县发展和改革委员会向庆业物业武隆分公司发出武隆发改价[2010]1号文件《武隆县发展和改革委员会关于确定世纪•五龙城商务楼物业服务费收费试行标准的通知》，该文件对世纪•五龙城商务楼的物业服务费的收费标准规定为：“1.写字楼1.80元/m2·月......2.门面房1.20元/m2·月（含公共设备设施日常维修养护费40%）。3.商场2.50元/m2·月（含公共设备设施日常维修养护费40%，不含中央空调所耗电费、水费和电动扶梯运行电费）。”该文件载明“此收费标准为试行标准，试行期为一年，试行期满后你司需重新向我委申报正式收费标准”。庆业物业武隆分公司对该收费标准在该公司位于世纪•五龙城的物业管理办公场所进行了公示。2011年1月26日，武隆县发展和改革委员会向庆业物业武隆分公司发出武隆发改价[2011]2号文件《武隆县发展和改革委员会关于核定世纪•五龙城“二、三组团”物业服务费收费标准的批复》。该文件在收费项目及标准中规定：“1.住宅物业服务费0.54元/m2·月......。2.门面房物业服务费0.80元/m2·月，其中含公共设备设施日常维修养护费40%......。”2012年8月31日，案外人邓小兵（甲方）代表世纪•五龙城龙泉丽景1#楼负一层、五龙商都负一层业主熊年生和五龙商都负二层1号商场和五龙商都负二层2号商场业主郑荣承，与重庆联合一百网络营销策划有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定将前述房屋出租给乙方，租赁期限为2012年9月1日至2027年10月30日。该合同第10条约定：“房屋在租赁期间产生的所有费用由乙方承担（物业管理费、土地使用税）”。重庆联合一百网络营销策划有限公司在停止经营后，前述房屋系由红翻天商贸公司在使用。2013年7月1日，庆业物业武隆分公司（乙方）与红翻天商贸公司（甲方）签订物业服务合同。该合同载明：甲方自愿将所购物业委托乙方管理，并自觉遵守按有关法律法规制定有利于小区管理的各项规章制度，物业名称为世纪五龙城，物业类型为商住综合小区，坐落位置为五龙商都负一层、负二层，1号楼负一层、负二层，建筑面积为8772.11m2。该合同第四条“在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项”为：“……2.本合同到期时小区未成立业主委员会，合同自动延期至业主委员会成立，依法与受聘物管企业签订物业服务委托合同后本合同自动失效。”该合同第六条约定：“本物业管理区域的物业服务收费按包干制方式收取：根据武隆县物价部门审核的物业服务收费价格及双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算。且甲方商场内独立使用的电梯等设施、设备的运行和维护费用由甲方自行承担）：购物超市：第一年（2013年7月1日至2014年6月30日）2.00元/m2·月；第二年起按同期市场物价上涨指数比例上调物管费。特别说明：1.商场户外（负一层、负二层平台）的公告照明、用水等若甲方使用，则所有费用由甲方自行承担；2.商场户外（负一层、负二层平台）的清洁卫生、清扫保洁由甲方自行安排人员并承担责任。甲方向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。”该合同第八条约定：“甲方应于每月10-15日交纳物业服务费用”。该合同第二十二条约定：“本合同自2013年7月1日起至2015年6月30日止。合同期限伍年。”该合同第九章违约责任第二十七条约定：“甲方、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”该合同签订后，庆业物业武隆分公司提供了化粪池清淤、消防设施日常运行管理、房屋漏水协调处理等物业服务。红翻天商贸公司向庆业物业武隆分公司支付了该合同签订时起至2014年6月的物业服务费。一审法院认为，依法生效的合同受法律保护。本案的争议焦点为：一、2013年7月1日签订的物业服务合同是否有效；二、红翻天商贸公司是否应当向庆业物业武隆分公司支付物业服务费及滞纳金。一、签订的物业服务合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。”本案中，红翻天商贸公司虽非诉争物业的所有权人，但其系该物业的使用人。物业服务合同通常系指开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同或业主委员会根据业主大会的决议与物业服务企业签订的物业服务合同，但法律并未明确禁止物业使用人就其使用的物业与物业服务企业订立服务合同。《中华人民共和国》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”双方当事人均系合法的民事主体，双方于2013年7月1日签订的物业服务合同是协商一致所达成的协议，并不违反法律规定，应为有效。该合同对当事人双方均具有约束力。红翻天商贸公司辩称该合同主体不适格，合同无效，其理由不充分，不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”红翻天商贸公司辩称前述物业服务合同第六条第四项属于免除一方责任、加重另一方责任的情形，应为无效，但庆业物业武隆分公司陈述该约定的适用是以红翻天商贸公司为提高经营效果而使用该区域为前提。综合双方意见，一审法院认为在庆业物业武隆分公司明确的适用条件下，该约定具有合理性，红翻天商贸公司主张该约定无效，理由不充分，故不予采纳。二、红翻天商贸公司是否应当向庆业物业武隆分公司支付物业服务费及滞纳金。庆业物业武隆分公司已向红翻天商贸公司提供了物业服务，按约红翻天商贸公司应当向庆业物业武隆分公司交纳物业服务费。庆业物业武隆分公司主张的滞纳金，根据合同约定应属违约金，红翻天商贸公司欠交费用，已构成违约，应当支付违约金。本案中，当事人双方均未主张且未提供证据证明，对于诉称物业另存在业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同。因此，可以确定双方于2013年7月1日所签订的物业服务合同属于前期物业服务合同。就诉争物业的前期物业服务合同，有2009年12月28日重庆市裕升房地产开发有限公司与庆业物业武隆分公司所签订的《重庆世纪•五龙城二期前期物业服务委托服务合同》及前述双方当事人所签订的合同。双方当事人所签订的合同时间在后，系物业使用人与物业服务企业就诉争物业所作的具体、直接的约定，双方就诉争物业服务的权利义务应当以该合同为准。《物业服务收费管理办法》第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”对于前期物业服务合同，根据相关规定，应当实行政府指导价，合同约定的收费标准应当在政府规定的价格浮动幅度范围内。对于诉争物业的政府指导价文件有武隆发改价[2010]1号文件《武隆县发展和改革委员会关于确定世纪•五龙城商务楼物业服务费收费试行标准的通知》和武隆发改价[2011]2号文件《武隆县发展和改革委员会关于核定世纪•五龙城“二、三组团”物业服务费收费标准的批复》这两个文件。前述“[2010]1号文件”规定的“商场2.50元/m2·月”为试行标准，试行期为一年。双方当事人签订物业服务合同时该试用期已满，不应作为合同价格的执行依据，故对庆业物业武隆分公司主张按该文件规定的价格幅度执行，不予采纳。前述“[2011]2号文件”是对诉争物业发出的第二个有关物业收费标准的文件，未载明是试行标准，双方当事人均未提供证据证明在此之后还有其他文件存在，因此应当作为合同约定价格的依照标准。《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”本案中，庆业物业武隆分公司虽主张应当按照商场的标准对诉争物业收取物业服务费，但其提供的证据不足以证明诉争物业均属于商场或达到了商场的条件，而且也不能证明其提供的服务符合商场物业服务水平，加之武隆发改价[2011]2号文件《武隆县发展和改革委员会关于核定世纪•五龙城“二、三组团”物业服务费收费标准的批复》中亦未规定有名为“商场”的收费标准。因此，庆业物业武隆分公司主张对诉争物业按照商场标准收费，证据不充分，故不予支持。综合本案实际，诉争物业包含有购物、仓库等多种类型，物业的性质、特点大致与门面房相当，故宜按照武隆发改价[2011]2号文件规定的门面房物业服务费0.8元/m2·月执行。据此，对红翻天商贸公司欠交的物业服务费确认为147371.49元（0.8元/m2×8772.11m2×21个月）。对于违约金，根据红翻天商贸公司的答辩意见，一审法院审查后认为过高，酌定为参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第六条、第十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决:一、武隆县红翻天商贸有限责任公司在判决生效后五日内向重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付2014年6月16日至2016年2月15日期间的物业服务费147371.49元；二、武隆县红翻天商贸有限责任公司在本判决生效后五日内，按中国人民银行同期同类贷款基准利率向重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付违约金，违约金计算为：从2014年6月16日起以欠费7017.69元为本金计付至2014年7月15日止；从2014年7月16日起以欠费14035.38元为本金计付至2014年8月15日止；从2014年8月16日以欠费20153.07元为本金计付至2014年9月15日止；从2014年9月16日以欠费28070.76元为本金计付至2014年10月15日止；从2014年10月16日以欠费35088.45元为本金计付至2014年11月15日止；从2014年11月16日以欠费42106.14元为本金计付至2014年12月15日止；从2012年12月16日以欠费49129.83元为本金计付至2015年1月15日止；从2015年1月16日以欠费56141.52元为本金计付至2015年2月15日止；从2015年2月16日以欠费63159.21元为本金计付至2015年3月15日止；从2015年3月16日以欠费70176.90元为本金计付至2015年4月15日止；从2015年4月16日以欠费77194.59元为本金计付至2015年5月15日止；从2015年5月16日以欠费84212.28元为本金计付至2015年6月15日止；从2015年6月16日以欠费91229.97元为本金计付至2015年7月15日止；从2015年7月16日以欠费98247.66元为本金计付至2015年8月15日止；从2015年8月16日以欠费105265.35元为本金计付至2015年9月15日止；从2015年9月16日以欠费112283.04元为本金计付至2015年10月15日止；从2015年10月16日以欠费119300.73元为本金计付至2015年11月15日止；从2015年11月16日以欠费126318.42元为本金计付至2015年12月15日止；从2015年12月16日以欠费133336.11元为本金计付至2016年1月15日止；从2016年1月16日以欠费140353.80元为本金计付至2016年2月15日止；三、驳回重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司的其他诉讼请求。如果被告武隆县红翻天商贸有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费7306元，减半收取3653元，由武隆县红翻天商贸有限责任公司负担2193元，重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司负担1460元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人庆业物业武隆分公司提交了房屋权属登记审核表、重庆市新建商品房屋使用说明书，拟证明案涉物业为商场。红翻天商贸公司质证认为，证据的真实性无异议，但生活中将门面和商场都是商业登记，不能证明商场和门面的区别，与本案没有关联性。本院认为，该两组证据证实的案涉物业的登记、建设情况，可以作为本案的证据。二审审理查明：重庆市土地房屋权属登记审核表载明，五龙商都负一层、负二层1号商场所在层房屋用途为商场，负二层2号商场所在层房屋用途为商服用房。重庆市新建商品房屋使用说明书载明，世纪•五龙层龙泉丽景负一层为商场。二审中，庆业物业武隆分公司减少违约金主张，请求红翻天商贸公司支付其违约金变更为13000元。二审审理查明的其他事实与一审相同。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：案涉物业使用用途，物业服务委托合同的合同期限，案涉物业应执行的收费标准问题。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于案涉物业的使用用途问题。门面房主要是指位于道路一侧的临街的独立式，用于商业用途的房屋，且必须是一层的房间或者包括一层的房间成套的房间。而商场一般是指聚集在一起的各种商店组成的市场或面积较大，商品比较齐全的大商店。案涉物业地址为五龙商都负一层、负二层及1号楼负一层、负二层，权属登记及新建房商品房屋使用说明书载明案涉建筑为商场或商服用房，且建筑面积为8772.11m2，实际经营为超市，认定案涉物业为商场更为恰当。关于双方签订的物业服务委托合同的期限问题。《物业服务委托合同》第二十二条约定，本合同自2013年7月1日起至2015年6月30日止。合同期限伍年。该合同第四条第2项约定，本合同到期时小区未成业主委员会，合同自动延期至业主委员会成立，依法与受聘物管企业签订物业服务合同后本合同自动失效。本案，世纪•五龙城已成立业主委员会，但没有与相关物业公司签订物业服务合同。由于合同期限的起止时间与合同的期限不同，上诉人庆业物业武隆分公司主张合同期限为5年，红翻天商贸公司主张合同期限为2年，结合该合同第四条第2项的约定，因红翻天商贸公司没有与其他物管企业签订物业服务合同，庆业物业武隆分公司也实际为红翻天商贸公司提供物业服务，红翻天商贸公司也没有以合同到期为由要求庆业物业武隆分公司不再提供服务。因此，应认定双方签订的物业服务委托合同没有到期。关于案涉物业应执行的收费标准问题。《重庆市物业收费管理办法》第七条规定，物业收费根据不同物业的特点和服务的等级标准分别实行政府指导价和市场调节价。按照《重庆市住宅物业等级标准》提供的住宅以及配套停车场的前期物业收费实行政府指导价。前款规定之外以及住宅改变用途的物业收费实行市场调节价。本案中2013年7月1日，红翻天商贸公司与庆业物业武隆分公司签订《物业服务委托合同》，约定购物超市物业服务收费按2元/m2·月标准收取。双方签订的物业服务委托合同没有违背法律、法规、规章的规定，且系双方自愿签订的合同，应认定为有效，对当事人双方均具有约束力。红翻天商贸公司应按合同约定的2元/m2•月标准向庆业物业武隆分公司支付物业服务费。其标准应按合同约定的2元/m2•月进行计算至2016年2月15日。庆业物业武隆分公司起诉时，每月欠的物业费为17544元，每月少了0.22元，系对自己权利的处分，予以确认。物业服务费为368424元（17544元/月×21个月）。对于违约金问题。二审中，庆业物业武隆分公司减少红翻天商贸公司支付违约的数额，变更请求红翻天商贸公司支付违约金13000元，系对自己权利的处分，主张的违约金数额适当，本院予以支持。综上所述，上诉人庆业物业武隆分公司的上诉请求成立，应予支持；因二审期间出现新证据，导致事实认定发生变化，应当依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市武隆县人民法院(2016)渝0232民初774号民事判决；二、被上诉人武隆县红翻天商贸有限责任公司在判决生效后十五日内向上诉人重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付2014年6月16日至2016年2月15日期间的物业服务费368424元，违约金13000元。三、驳回上诉人重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司的其他诉讼请求。如果武隆县红翻天商贸有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费7306元，减半收取3653元；二审案件受理费7306元，共计10959元，由被上诉人武隆县红翻天商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈胜友代理审判员  张海瑞代理审判员  杨 洋二〇一六年十一月十八日书 记 员  邬昌杰