大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初3939号
原告大连万景物业服务有限公司
委托代理人于某，男，系该单位职员
被告张某甲，女
委托代理人张某乙（被告弟弟），男
原告大连万景物业服务有限公司与被告张某甲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人于某、被告委托代理人张某乙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告通过投标、竞聘、中标等环节，于2011年10月21日与大连源隆房地产开发有限公司签署了《鑫汇茗苑前期物业服务合同》，原告开始对鑫汇茗苑小区依法实施物业管理。被告于2011年在鑫汇茗苑小区购买一处63.14平方米的房屋，并已经依法注册登记具有专有所有权的房屋，原告与被告签署了《鑫汇茗苑前期物业服务合同》，但被告从2012年3月起至2015年12月份46个月并未缴纳物业服务费，原告尽了合理的告知义务，被告仍未予以缴纳，为保障原告的合法权益，故诉至贵院，请求判令：1、被告支付自2012年3月至2015年12月所欠的物业服务费4647.10元；2、被告支付自2012年3月至2015年12月欠缴的滞纳金9,410元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。对收费的时间及计算标准均有异议。根据大连市物业服务消费实施细则的规定，原告在收费前，应办理相应的许可证，原告于2012年9月13日才获得了许可证，2012年9月份前没有权利收费。对于物业费每平方米收费的数额，原告提交的物业服务收费标准最高是1.3元/㎡，原告收费标准过高。针对原告所陈述的事实与理由，被告认为原告并没有按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。被告家门口的大白爆皮从办理交房手续至今无人修缮，物业公司私自承接电梯广告、物流箱体位置租赁等并将车位收益变为私有，严重侵害了业主的知情权和收益权，被告在2013年准备装房子，发现了房屋内地面不平等诸多问题，被告自行修缮花去大量费用，这些费用应由原告承担。被告未缴纳物业费，原告一直未通知被告缴纳物业费，诉讼时效已过。原告所主张的滞纳金无事实和法律依据，即使产生违约责任，此部分也超过了诉讼时效。
经审理查明，2011年10月21日，原告与大连源隆房地产开发有限公司签署了《鑫汇茗苑前期物业服务合同》，合同约定大连源隆房地产开发有限公司委托原告实行前期物业管理服务，委托区域为大连市甘井子区祥龙南街、金龙北路，收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.68元。2011年10月30日，大连源隆房地产开发有限公司与被告签署了《鑫汇茗苑前期物业管理服务协议》，协议中约定，大连源隆房地产开发有限公司委托大连万景物业服务有限公司为鑫汇茗苑小区提供前期物业服务，协议中约定住宅按建筑面积每月每平方米1.68元，从逾期之日起，按照应交金额的千分之三按日交纳滞纳金，该协议同时还约定了原、被告的相关权利及义务。被告系鑫汇茗苑小区内业主。协议签订后，原告为该小区提供物业服务至今，但被告自2012年3月起至2015年12月一直未交纳物业费，拖欠物业费合计4,647.10元。
又查明，原告于2012年9月3日获得了物价局所颁发的收费许可证，收费地址为甘井子区祥龙南街，收费项目为物业管理费，停车服务费，物业管理费的收费标准为建筑面积每月每平方米1.6元，被告前三个月按建筑面积每月每平方米1.68元多出的部分为15.15元[（1.68-1.6）×63.14㎡×3=15.15元]。
再查明，原告于2012年-2015年于小区公告栏张贴了关于收取各年度物业费的通知，并于2016年2月5日张贴了《关于鑫汇茗苑物业合同纠纷起诉告知函》，告知函中告知被告应按时交纳物业费，如未缴纳将诉至法院。
另查明，原告曾于2014年因被告拖欠物业费诉至本院，于2014年8月4日提出撤诉申请，撤诉原因是无法联系到被告本人。
本院所确认的上述事实，有《鑫汇茗苑前期物业服务合同》、《鑫汇茗苑前期物业管理服务协议》、撤诉申请、起诉告知函、收费许可证以及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，被告与原告签订的《鑫汇茗苑前期物业服务合同》、大连源隆房地产开发有限公司与原告签订的《鑫汇茗苑前期物业管理服务协议》均是合同双方真实的意思表示，合法有效。被告同意大连源隆房地产开发有限公司将鑫汇茗苑小区的物业管理服务委托给原告实施，原告也于2011年11月至2015年12月期间履行了案涉合同，为被告提供了物业服务，被告作为该小区业主理应缴纳物业费。《鑫汇茗苑前期物业服务合同》明确约定了住宅的物业服务费为每月每平方米1.68元，2012年9月3日物价局核发的收费标准住宅的物业服务费为每月每平方米为1.6元，该收费标准经过物价局的认定以及核准，收费标准符合法律规定，被告入住时缴纳了3个月的物业费，前3个月多缴纳的物业费折抵之后未缴纳的物业费，自2012年2月至2015年12月期间被告依约应该缴纳的物业服务费为4,631.95元（63.14㎡×1.6元/（㎡×月）×46月－15.15=4631.95元），被告借故拖欠无理。对于被告辩称原告提供的物业服务未达到相关标准，被告不满意的问题，价格不合理的问题。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位为由不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。对于被告辩称地面不平自行维修的费用问题，本院认为，房屋地面不平问题与房屋质量有关，并非原告的物业服务所直接造成的。被告房屋交付后未超过五年，房屋地面不平等房屋质量问题可以与房屋开发商协商解决，原告物业服务的范围主要是小区的公共绿化、环境、治安等的管理维护，共用部分、设施、设备的维修维护，因此，对于被告房屋、地面（自有部分）的维修维护，并非原告理应承担的合同义务，被告因此拒交物业费无法律依据。对于被告称原告从未通知被告要交物业费，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。本院认为，原告在庭审中提交了在公告栏中张贴了催缴物业费的通知，尽到合理的告知义务，原被告在签署《鑫汇茗苑前期物业服务合同》中明确写明了双方的权利义务以及相应的违约责任，被告应当知晓原告在提供物业服务时应按时交纳物业管理费。原告曾于2014年8月4日向本院提出撤诉申请，原告又于2016年4月20日提起诉讼，期间未超过诉讼时效，故被告提出原告未通知被告以及原告的诉讼时效已过的辩称意见，本院不予采纳。对于被告称原告在收费前应办理物价局核发的许可证，在获得许可前，物业公司不得收物业费。本院认为，在获得物价局所核发的许可证前，已经对鑫汇茗苑小区实施了物业服务，原、被告在签署《鑫汇茗苑前期物业服务合同》中第三条物业服务费用第二项规定被告自交房之日起交纳物业服务费，被告于2011年10月30日入住。被告在签署合同时已预缴了3个月物业费，表明了被告对原告物业服务合同收费以及服务予以认可，故被告所主张的许可证办理前不得收费辩称理由，本院不予采纳。
关于原告主张被告应支付滞纳金9,410元之请求。本院认为，被告存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，且双方协议中也有关于滞纳金的约定，因此原告的主张理应得到支持。但根据本案庭审查明的事实，原告在对案涉小区进行物业管理服务期间，确有服务不及时、不到位、与业主之间缺乏沟通等问题存在，综合案件的实际情况，应支付滞纳金酌减至5,000元。原告应通过本次诉讼，审视自身存在的问题，在今后的履约中进一步加强服务管理，提高服务质量,加强与业主的沟通，与业主一起良好的履行各自的业务。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已缴费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益，共同维护和谐的生活环境。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
一、被告张某甲于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连万景物业服务有限公司2012年2月至2015年12的物业费4,631.95元。
二、被告张某甲于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连万景物业服务有限公司滞纳金5,000元。
上述一、二项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告大连万景物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币150元，其他诉讼费用50元，合计人民币200元（原告已预交），被告张某甲负担140元，原告负担60元。被告于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 赵 伟
代理审判员 何思蕾
人民陪审员 王玉华
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 马 丽