成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2012）金牛民初字第3869号原告王某某。委托代理人魏志刚，四川联一律师事务所律师。委托代理人周丹，四川联一律师事务所律师。被告江某某。委托代理人张艳。第三人黄某某。第三人陈某某。委托代理人陈晓辉，成都市成华区和达法律服务所法律工作者。原告王某某诉被告江某某、第三人黄某某、陈某某确认合同效力纠纷案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人魏志刚、被告江某某的委托代理人张艳、第三人黄某某、陈某某的委托代理人陈晓辉参加庭审，本案现已审理终结。原告王某某诉称，原、被告与1988年8月2日登记结婚，于2006年7月29日协议离婚，离婚后原告对成都市金牛区光荣小区金沙路＊栋＊单元＊楼＊号房屋（现住址为金牛区金沙路西巷＊号＊栋＊单元＊楼＊号）提起确权之诉，2007年10月12日成都市金牛区人民法院做出（2007）金牛民初字第2438号民事判决，判决诉争房屋原、被告各享有二分之一。2001年原告向金牛区人民法院提起要求被告协助履行过户义务之诉，金牛区人民法院（2011）金牛民初字5197号判决书和成都市中级人民法院（2012）成民终字第635号民事判决书均判决被告协助原告办理诉争房屋1／2产权登记。2012年原告向金牛法院申请执行，2012年4月11日金牛法院作出（2012）金牛执字第694号裁定书，查封诉争房屋。在执行过程中，第三人黄某某、陈某某以其已经购买了诉争房屋且房屋已过户在其名下为由向法院提出执行异议，2012年5月28日，金牛法院做出（2012）金牛执裁字11号裁定书，认为该房屋存在权属争议，驳回了第三人的异议申请。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定“有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”、《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做出重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按分共有人或者全体共同共有人同意”。被告无权处分不属于自己的财产，其行为严重侵犯了原告的权益，请求法院确认被告江某某与第三人签订的关于金牛区金沙路西巷＊号＊栋＊单元＊楼＊号房屋买卖合同无效，第三人返还房屋。被告江某某辩称，诉争房屋在双方协议离婚时约定归男方所有，王某某擅自篡改协议，致使该房屋在离婚时未作处理，该房屋登记在江某某个人名下，系江某某单独所有，其与第三人签订房屋买卖合同合法有效，签订合同后，其办理了过户手续，移交了房屋钥匙，已履行完卖方义务，第三人支付了合理对价的购房款，系善意第三人，请求法院驳回王某某的诉请。第三人黄某某、陈某某辩称，房屋买卖合同有效，根据《买卖合同司法解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院应不予支持。”，王某某主张合同无效，法院不应当支持。诉争房屋登记在江某某个人名下，第三人不知道王某某为共有人，信赖房产登记，已尽到合理审查义务，支付了合理对价，并办理了房屋过户手续，构成善意取得，王某某要求返还房屋的请求法院不应支持。王某某没有证据证明第三人在买房时存在恶意，且王某某在07年的生效民事判决书确认其房屋份额后，没有在时效期间内申请过户，丧失共有房屋，自己存在重大过错。第三人已取得房屋物权人地位，王某某占有房屋是不法占有，（2012）金牛执裁字11号裁定书驳回第三人异议的理由不能成立，结果也不能成立。请求法院驳回王某某的诉讼请求，并判决王某某、江某某履行交房义务，承担合同约定的违约责任。经审理查明，原告王某某与被告江某某原系夫妻关系，2006年7月29日在民政部门协议离婚，双方共有房屋三套，铺面两间，其中两套房屋中一套分给王某某、一套赠与给女儿，两间铺面分给王某某，另外一套位于成都市金牛区金沙路西巷＊号＊栋＊单元＊楼＊号建筑面积97.4平方米的房屋，在离婚协议中未作处理。2007年王某某向本院提起诉讼，要求对该房屋进行分割，因江某某经本院传唤未出庭参加诉讼，本院缺席审理，于2007年10月12日作出（2007）金牛民初字第2438号民事判决，判决诉争房屋原、被告各享有二分之一。该判决于2007年12月27日生效。据此判决，王某某于2011年向本院起诉，要求江某某协助其办理房屋产权二分之一份额的过户登记，本院于2011年11月9日作出（2011）金牛民初字5197号判决，由江某某协助王某某办理诉争房屋1／2产权登记。判决后，江某某不服上诉至成都市中级人民法院，2012年2月20日，成都中院作出（2012）成民终字第635号终审判决，维持原判。并于2012年3月19日将终审判决书送达江某某。2012年3月31日，江某某将诉争房屋卖予第三人黄某某、陈某某夫妇，江某某与黄某某经由“简阳市蜀居房产”中介签订房屋买卖合同，主要约定江某某以50万元的价格将诉争房屋通过简阳市蜀居房产中介卖予黄某某，黄某某第一次向江某某支付购房定金262000元，第二次在市房地产交易中心将产权证交买卖过户科受理出具受理单后，黄某某再支付江某某尾款238000元，合同约定双方于2012年3月31日至2012年4月1日到成都市房产交易中心办理过户手续，并约定中介费25000元。在合同备注栏约定房屋内固定设施包括家具家电不变，交房日期为领到新产权证后五日内，卖方江某某的中介费由买方黄某某支付。签订合同当日由陈某某之兄陈维军支付江某某497000元，支付方式为，通过银行转账向江某某支付208000元，现金支付27000元；通过银行转账向江某某的债权人苏兴元支付200000元，现金支付苏兴元62000元。江某某向陈维军出具收条一张，载明“今收到陈维军购买金沙路西巷＊号＊栋＊单元＊楼＊号购房款497000元，余款3000元陈维军用水电费单据结清。（总房款已付清）”。同日江某某与黄某某、陈某某在成都市房管局签订《成都市存量房买卖合同（自由成交）》登记备案的房屋成交价格是146100元。2012年4月1日江某某办理了房屋过户手续，诉争房屋所有权登记为黄某某、陈某某共有。原告王某某于4月5日向本院申请执行，本院于2012年4月11日作出（2012）金牛执字第694号裁定书，查封诉争房屋。第三人以其已经购买了诉争房屋为由向本院提出执行异议，2012年5月28日，本院做出（2012）金牛执裁字11号裁定书，认为该房屋存在权属争议，驳回了第三人的异议申请。2012年6月12日王某某向本院提起确认合同效力纠纷的诉讼。另查明，被告江某某曾于2007年11月14日伪造王某某签名在四川省成都市国力公证处了办理委托书和公证书，于2007年11月17将房屋卖予刘丽，并于2008年3月办理了过户手续，公证处于2008年2月28日撤销公证。后江某某将房屋重新从刘丽处买回来，登记在其个人名下。王某某自2007年起一直在诉争房屋中居住，第三人在买房过程中没有实地看房。2012年4月1日第三人在房屋登记过户后，于中午13点至诉争房屋换锁并要求王某某腾房，与王某某发生冲突，王某某报警处理。另查明，江某某于2011年9月23日以诉争房屋向债权人苏兴元设立抵押，并在成都市房管局进行了抵押登记，约定期限为2011年9月23日至2011年10月22日。苏兴元于2012年3月31日申请注销抵押登记。另查明，第三人黄某某、陈某某于2012年3月31日以诉争房屋为抵押向中国农业银行成都蜀都支行申请个人房地产贷款440000元，第三人在《中国农业银行个人房地产贷款申请表》上填写的房屋交易总价为740000元，详估总价761200元，约定贷款期限为2012年4月12日至2032年4月11日，已在成都市房管局登记备案，金牛法院执行局于2012年4月13日对诉争房屋进行查封并通知银行不予放贷，银行未予放贷。另查明，《成都市城乡房产管理局关于2012年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》中记载，成都市中心城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格为：二环以内11000元／平方米。该标准的有效期限为2012年4月1日起至下次标准调整为止。另查明，被告江某某与第三人黄某某签订房屋买卖合同的中介简阳市蜀居房产，经简阳市工商行政管理局回函答复：“没有名称为‘简阳市蜀居房产’的工商登记信息”。上述事实有各方当事人的陈述、（2007）金牛民初字第2438号民事判决书、（2011）金牛民初字5197号民事判决书、（2012）成民终字第635号民事判决书、（2012）金牛执字第694号民事裁定书、（2012）金牛执裁字11号民事裁定书、房屋买卖合同、收条、成都市房产信息档案馆房屋信息摘要、成都市公安局金牛区分局光荣派出所接（报）处警登记表、成都市城乡房产管理局关于2012年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知、中国农业银行个人房地产贷款申请表、简阳市工商行政管理局的回函等证据在案予以佐证。本院认为，金牛区人民法院（2007）金牛民初字第2438号民事判决书判决成都市金牛区金沙路西巷＊号＊栋＊单元＊楼＊号房屋由王某某和江某某各享有二分之一，该判决于2007年12月27日生效，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，本院确认原告王某某合法取得诉争房屋二分之一的所有权，该房屋为原告王某某与被告江某某共有。关于被告江某某与第三人黄某某签订的房屋买卖合同是否有效的问题，原告王某某主张被告与第三人恶意串通损害他人利益，合同无效，第三人应返还房屋。被告江某某和第三人黄某某、陈某某主张合同有效，第三人适用善意取得。其一，原告王某某自2007年起一直在诉争房屋中居住，而房屋在日常生活中属于重大财产，第三人在未实地看房情况下就与被告江某某签订购房合同并支付了全部购房款，不符合常理；其二，房屋买卖合同的中介简阳市蜀居房产，经法院查实并未进行工商登记；其三，第三人支付购房款的方式与双方签订的购房合同中约定的支付方式不符；其四，2012年4月1日第三人在办理了房屋过户登记后，于中午13点至诉争房屋换锁并要求王某某腾房，上述做法与第三人辩称不知道房屋是出卖人与王某某共有的答辩理由相矛盾，故本院认为第三人黄某某、陈某某在购买诉争房屋前明知该房屋存在产权纠纷；其五，在第三人是否支付合理对价方面，经查，第三人与被告签订购房合同后，陈维军代替第三人实际支付给被告江某某497000元，庭审中，被告与第三人均认可购房款为500000元。第三人于2012年3月31日以诉争房屋为抵押向中国农业银行成都蜀都支行申请个人房地产贷款440000元，在第三人填写的《个人房地产贷款申请表》上记载房屋交易总价740000元，详估总价761200元，上述证据与第三人在庭审中辩称诉争房屋的市场价格只值50多万元的辩论意见相矛盾。参考《成都市城乡房产管理局关于2012年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》中成都市中心城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格为二环以内11000元／平方米，而诉争房屋的位置在二环以内，靠近一环路，建筑面积97.4平方米。综合上述证据，本院确定第三人支付给被告江某某购买诉争房屋的购房款500000元系不合理低价。综上，被告江某某和第三人黄某某、陈某某买卖诉争房屋的行为，系恶意串通损害他人利益，其房屋买卖合同无效，第三人不适用善意取得制度，房屋登记恢复到原有状态，故本院对王某某的诉讼请求予以支持。本院认为，被告江某某和第三人黄某某、陈某某明知位于成都市金牛区金沙路西巷＊号＊栋＊单元＊楼＊号的房屋存在产权争议，仍以不合理低价买卖该房屋，其行为属于恶意串通，损害房屋共有人王某某的利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定“有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，本院确认被告江某某与第三人黄某某、陈某某签订的房屋买卖合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”故诉争房屋的产权登记应恢复原状。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决如下：一、被告江某某与第三人黄某某签订的关于成都市金牛区金沙路西巷＊号＊栋＊单元＊楼＊号房屋买卖合同无效。二、第三人黄某某、陈某某协助原告王某某、被告江某某将成都市金牛区金沙路西巷＊号＊栋＊单元＊楼＊号房屋（权＊＊＊＊＊＊＊）的产权状态恢复到原有状态。案件受理费100元，由被告江某某承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  梅诗雪人民陪审员  帅安国人民陪审员  曹 威二〇一三年六月十三日书 记 员  蒋攀华