广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终521号
上诉人（原审原告）：梁镇康，男，1985年5月27日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：卢红华，广东威格信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:中山市东凤镇永益村民委员会，住所地广东省中山市。
主要负责人：周志华，职务村主任。
委托诉讼代理人：丘英隆，广东广诚信律师事务所律师。
上诉人梁镇康与上诉人中山市东凤镇永益村民委员会（以下简称永益村委会）因土地租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初7680号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梁镇康上诉请求：1.维持一审判决第一、第二项；2.撤销一审判决第三项，改判永益村委会赔偿梁镇康损失2619302元。事实和理由：一、永益村委会对梁镇康的损失应当承担主要责任，一审法院认为梁镇康对工程投入损失负80%责任，认定事实和适用法律错误。1.永益村委会作为出租方不得将土地违法出租，同时，永益村委会作为村委会，其行为具有公信力，对土地的用途和能否合法正常使用，应当具有比梁镇康更高的注意义务。当时土地已闲置多年，土地周边都是厂房等建筑物。梁镇康有理由相信是工业用地，能合法建设，长久的使用。但永益村委会在与梁镇康签订租赁合同过程中，不但隐瞒实情，还一直强调，土地为建设用地，保证可以建设厂房。永益村委会的过错明显大过梁镇康。2.梁镇康与永益村委会签订租赁合同前，就已经开始填土、填泥沙，做地基。如只能农用，永益村委会应该制止。但永益村委会不但没有制止，反而出租给梁镇康，导致梁镇康的损失扩大。3.永益村委会负有将农用地转为工业用地的责任和义务。按有关规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农用转为工业用地应当由土地所有者永益村委会提出申请，并按规定办理审批手续。涉案合同无效，是因为永益村委会没有办理农用地转用审批手续，导致用途不符合规定。涉案土地没有转用不能合法使用，责任完全在于永益村委会。永益村委会明知农用地不能用于建设，仍出租给梁镇康建设厂房，并以建设用地收取租金。梁镇康基于对永益村委会的信任，签订租赁合同，后因合同违反法律规定而无效。永益村委会的过错明显大过梁镇康，永益村委会对此应当负主要责任，应当对梁镇康的损失承担主要责任。二、一审法院只认定梁镇康土地硬化和建造建筑的损失，没有认定花草、苗木的损失，属于认定事实错误。1.一审法院剔除“东凤镇永益14队崔某工地”的混凝土款84930元不当。崔某与梁镇康是合伙关系，该单混凝土业务是由崔某联系的，所以送货方就将工地名称写成崔某工地，该混凝土全部用于涉案工地的工程，货款也是梁镇康支付的。该情况梁镇康已向原审法院说明，84930元应当认定为梁镇康土地硬化的损失。2.没有认定苗木、种子、种植人工费等损失由永益村委会赔偿，一审法院适用法律错误。东凤镇政府在拆除违章建筑前没有通知梁镇康，只是通知了永益村委会，但永益村委会没有告诉梁镇康。梁镇康不知道将被拆除，拆除前没有时间另行处理树木。梁镇康的证据已证明树木被全部毁坏，无再次利用的价值，给梁镇康造成了严重损失。树木在拆违前就已种植，种植的人工费等费用已经产生，不管树木能否迁移，已产生的人工费已无法回转。梁镇康支付人工费是在涉案土地上种植苗木的工资，不是种植完就支付的。一审法院将梁镇康的付款时间倒退20日，以此推断种植时间在拆违后，没有事实和法律依据。因此，树木和种植的人工费等费用永益村委会也应当依法赔偿。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判。
永益村委会答辩称，1.双方的租赁关系合法有效，梁镇康没有按照合同约定进行土地硬化，损失应当由其自行承担。2.一审庭审时梁镇康已经确认双方在签订土地租赁合同时，其已清楚知道涉案土地为农用地。3.梁镇康认为东凤镇政府拆除违章建筑前没有通知，使得其遭受的损失与永益村委会无关。4.梁镇康已实际使用土地，应当支付相应的租金。
永益村委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法认定双方签订的《土地租赁合同》合法有效；2.改判永益村委会不需要退还合同保证金65000元给梁镇康；3.改判永益村委会不需要退还已收取的租金69090元给梁镇康；4.改判永益村委会不需要赔偿89319.92元给梁镇康。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.永益村委会与梁镇康及冯培南签订的两份《土地租赁合同》，已在合同第一条中明确约定所出租土地为集体用地，合同中没有注明是作为“工业用地”，在庭审中梁镇康也确认知道涉案土地并非建设用地。而一审法院却根据梁镇康提供的永益村委会与东凤镇永益村股份合作经济联合社（第十五小区）（以下简称第十五小区）的租赁合同中所写的租给永益村作为工业使用就以此推定永益村委会也将涉案土地作为工业用地出租给梁镇康，显然是推断，不符合双方签订的合同所约定的事实。就算永益村委会与第十五小区签订的合同无效，也不必然导致永益村委会与梁镇康签订的合同无效，因为双方签订的合同在形式上、内容上、程序上都不存在违反相关强制性法律规定的情形，因此一审法院不能凭借永益村委会与第三人所签订的合同就认为永益村委会出租给梁镇康的土地是作为工业使用。2.经核查，原十五小区在将原涉案土地出租给永益村委会时进行过户代表表决（表决时间：2013年6月5日），在表决中没有注明是作为工业用地出租，而后永益村委会于2013年12月26日将此事向东凤镇农业和农村工作局请示，农业局也明确批示：经研究，同意土地出租申请，该土地须用于农业生产用途，后永益村委会根据该指示于2014年1月1日与第十五小区签订合同，虽然在合同中写有作工业用地，但不排除是笔误的情况。2014年4月24日永益村委会对外进行了“招标公告”，在公告中没有标注是作为工业用地使用，一审法院未全面审查相关证据，导致事实不清。3.一审法院以租金偏高认定涉案土地是作为工业用地出租的，没有任何事实根据。首先涉案土地是经过合法的招标程序进行，2014年4月24日永益村委会对外进行了“招标公告”，在公告中明确注明了土地租赁的底价为18000元∕亩∕年，该价格是根据其地理位置较优越等因素而制定的，如梁镇康认为租金偏高不能接受，其完全可以不参与进行竞投标。4.2014年4月30日梁镇康中标，2014年5月1日永益村委会进行中标公示，公示期限为7天，后2014年5月19日双方正式签订《土地租赁合同》，合同期限由2014年6月1日至2033年12月31日止。从梁镇康提交的付款凭证、收款收据、收据、送货单中，有大一部分是在2014年5月19日签订土地租赁合同前的单据，此时永益村委会还没有进行公开的招标，梁镇康还没有参与竞标，梁镇康称其对涉案土地进行土地硬化和搭建建筑物明显是不符合常理。二、一审法院判决互相矛盾，应予以纠正。梁镇康在起诉时，诉讼请求第一条为解除双方签订的《土地租赁合同》，后在一审庭审时变更为要求确认双方签订的《土地租赁合同》无效。但在一审判决书没有对梁镇康要求的“确认合同无效”的诉讼请求作出判决，如按判决书第四条驳回梁镇康“确认合同无效”的诉讼请求来看，既然一审法院不支持合同无效，永益村委会则无需向梁镇康退保证金、租金及赔偿损失。综上，永益村委会与梁镇康签订的土地租赁合同合法有效，梁镇康明知土地为农用地的情况下未经得永益村委会同意且在无任何报批手续的情况下进行硬化并建设，导致违章建筑被拆除是其自身的原因造成的，损失应由梁镇康自行承担。
梁镇康答辩称，1.永益村委会以工业用途出租涉案土地。双方在洽谈、签订合同过程中，永益村委会承诺可以建设厂房。虽然双方签订的合同没有写明土地用于工业用途，但也没有写明用于农业生产经营。双方对租赁土地用于工业用途都是清楚的。根据永益村委会与第十五小区签订的合同可知，土地是作为工业使用。永益村委会向第十五小区租赁土地是为了作工业用途，永益村委会自然也以工业用地出租土地。梁志坤、永益村委会签订的合同涉及建设、建筑物的处理及办营业执照、消防环保等约定，租金按照工业用地标准约定，因此显然是按照工业用途出租土地。永益村委会对外招标公告没有告知土地仅用于农业，不能用于工业，梁镇康并不知道涉案土地只能用于农业生产。2.梁镇康租赁土地是为了建设房屋，在建设过程中被政府部门拆除，梁镇康没有获得利益，永益村委会应当返还全部保证金及租金。3.一审判决没有合同效力的判项，并不违反法律规定。一审法院已经对合同效力进行了阐述，并据此作出判决，符合法律规定。4.梁镇康2013年10月前与永益村委会协商好租赁涉案土地，因急于开工，双方谈好后，梁镇康开始填土施工，签合同、招标只是后来补办的程序和形式。梁镇康的损失有送货单、付款凭证等予以证实。一审法院没有认定花木、种子等损失，属于认定事实错误。
梁镇康向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的《土地租赁合同》无效；二、永益村委会退回合同保证金65000元；三、永益村委会退回租金69090元；四、永益村委会赔偿梁镇康损失2619302元。
一审法院认定事实：2014年5月19日，梁镇康作为承租方即乙方与作为出租方即甲方的永益村委会签订《土地租赁合同》，合同部分内容如下：“兹甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利、相互促进、共同发展，增加村民分配的原则，经平等协商后共同达成以下有关土地租赁协议：一、租地位置及面积甲方将位于第十五小区星棚后一面积为3335平方米（折合5亩）的集体用地，以有偿形式租赁给乙方使用。二、租赁的期限租赁期限为19.5年，由2014年6月1日至2033年12月31日、租金的计算、付款方式及保证金1.租金计算：以起点单价18000元／亩／年，按5年一年递增周期，每个递增周期的递增幅度10%计付租金。2.付款方式：乙方按每年分2次进行结付当年租金，具体在每年的6月6月1日前和12月1日前。3.保证金：签订合同时，乙方须付保证金人民币5万元（大写：伍万元整）给甲方，该保证金在本合同履行期届满且乙方无违约情况下由甲方无息归还乙方。四、双方的责任和义务。3.租赁期内乙方如需建设的，必须征得甲方及有关部门的同意并办理一切审批手续，建设相关费用全部由乙方承担。如乙方符合法律及政策的有关要求及条件的，甲方有义务协助乙方办理有关该地块的相关手续（包括报建、水电、消防、开户、营业执照等），但所需的一切费用由乙方承担。”。2014年5月21日，案外人冯某1作为承租方即乙方与作为出租方即甲方的永益村委会签订与前述合同条款基本一致的《土地租赁合同》，合同约定甲方将位于第十五小区星棚后一面积为1054平方米（折合1.58亩）的集体用地，以有偿形式租赁给乙方使用。租赁以起点单价18000元/亩/年，按5年一年递增周期，每个递增周期的递增幅度为10%计付租金。乙方须付保证金人民币15000元给甲方。其余内容与前述合同一致。永益村委会于2014年5月30日收取梁镇康租赁保证金50000元，于2014年12月31日收取梁镇康2014年6-12月地租52500元，于2014年5月6日收取冯某1租赁保证金15000元及2014年6-12月土地租金16590元。2016年8月1日，冯某1出具书面声明，称冯某1与永益村委会于2014年5月21日签订《土地租赁合同》是受梁镇康委托，该租赁合同中的土地实际上由梁镇康使用，合同的权利和义务均由梁镇康享有和承担。
另查,永益村委会出租给梁镇康及冯某1的土地合计6.58亩是于2014年1月1日向东凤镇永益村股份合作经济联合社（第十五小区）租用，租赁期限20年，在与第十五小区的租赁合同中，双方（第十五小区为甲方，永益村委会为乙方）中部分条款如下：“一、租地位置及面积甲方将位于本小区星棚后一面积为4387.7平方米（折合6.58亩）的农用地，以有偿形式租赁给甲方作工业使用。六、所租土地乙方在使用期间所投资进行的“三通一平”及所建设的建筑物以及附属设施（包括水、电和装修设施）在租赁满后，无条件归甲方所有，乙方不能拆除搬走。”。
取得上述涉案土地使用权后，梁镇康对其中部分土地进行填沙及水泥硬底化并在地面上建设建筑物并在部分区域种植了苗木。因涉案土地涉及村集体用地与村耕地范围，2015年5月11日，中山市东凤镇人民政府对本案所涉租赁土地上的违章建筑依法进行拆除，并进行复耕复绿，恢复该地块耕地功能。
梁镇康称签订《土地租赁合同》时，永益村委会欺骗梁镇康所租赁土地为工业用地，能修建厂房，实际上为农业用地，虽《土地租赁合同》中并未写明土地的性质，但租金是按工业用地的费用收取，并提供案外人龙某与东凤镇永益村股份合作经济联合社（第14小区）签订的《土地租赁合同》，用以证明相近位置的农业用地的租金水平与本案合同租金水平相差巨大。该合同载明东凤镇永益村股份合作经济联合社（第14小区）将永益村14队“十三亩”田地以有偿形式租赁给乙方使用，土地租赁价以每年每亩2700元计价。永益村委会则称，土地租赁合同是双方的民事行为，对于租金的高低是双方的合意，且双方签订的《土地租赁合同》第四条规定要建设必须征得永益村委会及有关部门的同意且要办理审批手续，梁镇康是知道土地的性质的，梁镇康租赁土地是用于种植花草树木，且永益村委会于2015年1月1日应梁镇康要求出具了一份证明，证明梁镇康租赁永益村位于第十五小区星棚后一块土地，面积约5亩，用于种植。梁镇康又申请证人第十五小区生产队队长梁某出庭作证，证人梁某称梁镇康与永益村委会签订合同时，永益村委会说是可以建设的用地，梁镇康也清楚涉案土地是第十五小区租赁给永益村委会的，当时种树的地大概租金水平为2000元一年每亩。
庭审中，梁镇康确认在签订合同前已知道涉案地块的状态为荒地。另外，双方均确认涉案土地上的违章建筑已由政府依法拆除，无法通过鉴定评估实际损失。梁镇康提供付款凭证、收据、送货单、种子采购合同、民生银行对账单等证据一批，并列表主张自己的损失如下：填沙地款158491元，打桩款16976元，勾机款21840元，钢筋、水泥、砖及建房工程款共282306.6元,厂房水电安装13136元，星棚款50000元，树木、树种子损失2250000元，种花木工人工资24000元。永益村委会述称对相关单据不确认，但未提供证据否定梁镇康所提供证据的真实性。
一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”。案外人冯某1确认受梁镇康委托与永益村委会签订《土地租赁合同》，两份《土地租赁合同》所处地点相同，时间相近，且梁镇康已同永益村委会租赁了其中3335平方米的土地使用权，不存在永益村委会知道冯某1是受梁镇康委托则不会与其订立合同的情形，因此梁镇康可以行使冯某1对永益村委会的权利，同时就两份合同履行过程中的纠纷进行诉讼。双方所订合同约定的租金水平，明显高于一般的农业用地租金数倍，在永益村委会与第十五小区的租赁合同中，双方亦明确了租用土地4387.7平方米的农用地以有偿形式租赁作工业使用，庭审中梁镇康亦确认知道土地在租赁前为荒地，结合证人梁某提供的证言，确认在订立《土地租赁合同》时，双方均知道涉案土地并非建设用地。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外，前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”双方违反法律强制性规定，协议将农民集体所有的土地出租用于非农建设，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，在订立合同过程中，双方均有过错，应当根据双方过错的程度，各自承担相应的责任。梁镇康要求永益村委会退还合同保证金65000元和租金69090元，应予支持。
至于对损失的赔偿数额，首先应核定梁镇康的财产损失数额，再分析各项损失中双方的过错程度确定赔偿比例。双方已确定无法通过鉴定评估确定具体损失，只能通过审核原始凭证确定具体损失。对梁镇康所提供的《损失明细》及对应凭证作审核后发现：梁镇康列表自行申报的土地硬底化和建造建筑总投资为158491元+16976元+21840元+282306.6元+13136元+50000元=542749.6元。列表中9月3日支付陈某填地款4820元无相应付款凭证和原始单据，应与剔除；列表中1月31日支付工地地面水泥款84930元，相应对数表和送货单的施工工程项目为“东凤镇永益14队崔某工地”与涉案建筑无关，应予剔除；赵某工程款（未付）76377.60元，梁镇康提交的《永益土地工程清单》中施工人赵某签名确认的总工程造价为178977.6元，按梁镇康所列《损失明细》梁镇康已前后分九次向赵某支付共计109000元，尚欠数额为69977.6元，梁镇康未提供证据证明差额产生原因，应按69977.6元计算，差额6400元应予剔除。梁镇康在知悉所租用土地并非建设用地的情况下仍然继续租用铤而走险在无任何报批手续的情况下投入大量资金进行硬底化并建设厂房，导致违章建筑被拆除是导致工程投入损失的主因；永益村委会明知土地为农用地的情况下租赁给梁镇康作工业用途，助长梁镇康抱有侥幸心理违法建设，是导致工程投入损失的次因，按双方各自过错程度，酌定梁镇康对工程投入损失应负80%的责任，永益村委会对工程投入损失应负20%的责任。永益村委会具体应赔偿金额计算为：（542749.6元-4820元-84930元-6400元）×20%=89319.92元。至于梁镇康所主张的树木、树种子损失，因苗木与建筑不同，完全可以通过出售、迁移方式保留相关财产价值，从梁镇康所提供的冯某2、杨某、王某、喻某四人的《付款凭证》记载，永益村委会在2015年6月15日至2015年6月20日期间向四人各支付了20天种花人工6000元，该付款时间段推前20天为2015年5月25日，恰好为2015年5月11日东凤镇政府拆除永益村委会违章建筑后不久，因此梁镇康相关苗木完全有可能并未损毁而是在建筑被拆后自行迁移其他地方栽种，梁镇康并未充分举证，所主张的苗木投资损失存疑。即使梁镇康确未将苗木迁移，其明知土地需要复耕，不采取有效措施避免损失扩大，相关责任亦应由梁镇康自行承担，该部分诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、永益村委会应于判决生效之日退还梁镇康合同保证金65000元；二、永益村委会应于判决生效之日退还梁镇康租金69090元；三、永益村委会应于判决生效之日赔偿梁镇康损失89319.92元；四、驳回梁镇康其他诉讼请求。案件受理费28827元，由梁镇康负担26488元，永益村委会负担2339元。
本院二审期间，梁镇康提交三组证据：1.声明和崔某身份信息，证明有关崔某的工地就是涉案土地的工地；2.支票存根和收据的付款凭证，证明梁镇康支付了混凝土款项84930元，该笔款项先由××彩印包装厂代付，梁镇康与彩印包装厂结算，所以收据中写收到××包装厂的往来款；3.中山市东凤镇××家具厂企业登记资料，证明中山市东凤镇××家具厂的经营者是梁镇康。永益村委会不确认上述三组证据的真实性、合法性及关联性，其认为梁镇康与崔某是合伙关系，双方存在利害关系，其出具的声明不可信，没有法院主持下的质证，声明应当不予采纳。永益村委会提交六组证据：1.十五小区表决签名表，证明同意涉案土地进行出租；2.请示，证明涉案土地出租只用于农用地；3.招标公告，证明就涉案土地对外进行招标；4.土地招租竞投签到表、现场竞投记录表，证明梁镇康参与公开的土地出租竞投并中标的事实；5.中标公示，证明对梁镇康中标予以公示；6.涉案土地现状图，证明梁镇康占用涉案土地的事实。梁镇康不确认证据1的真实性及合法性，其具体没有参与签名的过程；确认证据2.3.4.5.6的真实性，永益村委在招投标之前没有向梁镇康告知该土地用于农业生产用途，在请示报告中永益村委会写明土地用于农业生产用途，涉案土地是荒地，四周是厂房建筑物，梁镇康有理由相信土地可以用于工业建设。对于二审期间梁镇康提交的证据1，因声明人与梁镇康存在利害关系,证据2、3，无法证据与本案有关联性，本院均不予采纳。对于永益村委会提交六组证据因有原件予以核对，真实性确认，本院予以采纳。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、关于涉案《土地租赁合同》的效力问题；二、关于涉案土地的占有使用费问题；三、关于一审法院对于损失承担的分配比例和损失数额认定是否合理的问题。
争议焦点一，关于涉案的《土地租赁合同》是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十一条、第四十四条、第六十三条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，涉案的土地为农民集体土地，没有证据证明涉案土地办理了相关的登记造册，核发证书，确认建设用地使用权以及转用审批等手续，在涉案土地上建设厂房物业等非农业用途，违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制规定的合同无效”的规定，一审法院认定涉案《土地使用权租赁协议》无效正确，应予维持。
永益村委会上诉称涉案两份租赁合同没有将涉案土地作为工作用地出租给梁镇康，因此涉案合同应有效。但经核，第一，双方签订的租赁合同第四条第三款、第五条第一款、第六条第二款中有“租赁期内乙方（梁镇康）如需建设的，必须征得甲方（永益村委会）及有关部门的同意并办理一切审批手续”“合同期满，乙方在该地块上所建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等（包括房屋、门窗、水电、排污、各种线路及管道等电源线路等）均无偿归甲方所有，乙方不得有异议”“乙方违约，甲方有权单方解除本合同，没收保证金，同时乙方在该地块上所建的所有建筑物及配套固定设施、固定装修等（不包括生产设备）全部无偿归甲方所有”等表述，且双方的上述合同中并没有任何关于涉案土地为农民集体所有的土地，不得用于非农业建设的相关提示；第二，在永益村委会与第十五小区签订的租赁合同中，已有“甲方（第十五小区）将位于本小区星棚后一面积为4387.7平方米（折合6.58亩）的农用地，以有偿形式租赁给乙方（永益村委会）作工业使用”“所租土地乙方在使用期间所投资进行的‘三通一平’及所所建设的建筑物以及附属设施（包括水、电和装修设施）在租赁满后，无条件归甲方所有，乙方不能拆除搬走”等约定。第三，永益村委会于二审期间提交的《关于永益村股份合作经济联合社拟租土地的请示》中东凤镇农业和农村工作局的手写批注有：“经研究，同意土地出租申请，该土地须用于农业生产用途”。第四，涉案土地约定租金起点单价为1.8万元/亩/年，第十五小区生产队长梁某证实一般农用地租金标准大概为2000元/亩/年，而永益村委会与梁镇康签订涉案土地租赁合同时，永益村委会称是可以建设的。可见，永益村委会是将涉案土地作为工业用地出租给梁镇康，对涉案土地将用于非农业建设是知悉并同意的，故本院对永益村委会的该上诉意见不予采信。
争议焦点二，关于涉案土地的占有使用费问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，合同无效后，因该合同取得的财产、应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，永益村委会应将梁镇康已支付的押金6.5万元予以返还。对于梁镇康已交纳的土地占有使用费69090元，因梁镇康已实际占用了涉案土地并在该地块上兴建了建筑物，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，梁镇康对涉案土地占用期间的占有使用费仍应当支付。但鉴于涉案土地上的建筑物尚未投入使用即被拆除,并未产生收益,故本院酌定土地占有使用费可以参照合同约定标准的50%计付,即永益村委会需向梁镇康返还34545元(69090元÷2)，一审法院对此认定欠妥，本院予以纠正。
争议焦点三，关于一审法院对于损失承担的分配比例和损失数额认定是否合理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，永益村委会涉案土地属于农民集体土地是明知的，对土地承租方将涉案土地用于非农业建设是知悉并同意的，但仍将其出租给梁镇康作非农业用途，明显存在过错。而承租人梁镇康，不核查土地性质，在涉案土地未取得建设用地所有权，仍然承租用于非农业。期间，其在未有任何批准手续情况下擅自将土地硬底化,以及未经报建和未获得规划许可在土地上违法建筑，梁镇康对由此引致的直接损失存在主要过错。综上所述，一审法院根据双方的过错程度和导致损失的原因力，作出由出租方永益村委会和承租方梁镇康各承担20%和80%的责任分担比例并无不妥，本院予以维持。对于具体的损失情况及数额争议，一审法院已对损失数额的核定理由作了详细陈述，其认定合理有据。另对于其中的水泥款84930元，因对数表和送货单的工程项目为“东凤镇永益14队崔某工地”，梁镇康二审期间提交的支票存根显示付款方为中山市××彩印包装公司，用途为“代××付混凝土款”，故凭现有证据亦无法证实该款与本案有关联性，本院对该上诉意见不予采纳。综上，一审对损失数额的认定正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人永益村委会的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项,以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第二人民法院（2016）粤2071民初7680号民事判决第一、三、四项；
二、变更广东省中山市第二人民法院（2016）粤2071民初7680号民事判决第二项为：中山市东凤镇永益村民委员会于本判决生效之日退还梁镇康土地占有使用费34545元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费28827元，由梁镇康负担26850元，由中山市东凤镇永益村民委员会负担1977元。二审案件受理费共31691元(梁镇康已预交27040元,中山市东凤镇永益村民委员会已预交4651元)，由梁镇康负担27759元,由中山市东凤镇永益村民委员会负担3932元。
本判决为终审判决。
审判长 何泳东
审判员 焦凤迎
审判员 谢劲东
二〇一八年七月二十六日
书记员 雷 媛