北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初16804号
原告（反诉被告）：王辉宇，男，1979年5月2日出生，汉族，住安大略省多伦多市。
委托诉讼代理人：王汉勇，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）：符浩，男，1986年11月12日出生，汉族，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：贾秀清，北京履厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨建垒，北京履厚律师事务所律师。
第三人：中国银行股份有限公司北京金融中心支行，营业场所北京市西城区金融大街15号楼北楼一层101、104单元。
法定代表人：王湘，行长。
委托诉讼代理人：杨凯，男，1986年10月15日出生，汉族，该银行职员。
原告（反诉被告）王辉宇、被告（反诉原告）符浩及第三人中国银行股份有限公司北京金融中心支行（以下简称“金融中心支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王辉宇的委托诉讼代理人王汉勇、被告符浩的委托诉讼代理人贾秀清、杨建垒到庭参加了诉讼，第三人金融中心支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王辉宇提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告符浩支付原告王辉宇违约金58万元；2、请求法院依法判决原告王辉宇于判决生效后七日内代被告符浩向第三人中国银行股份有限公司北京金融中心支行偿还全部的剩余贷款本金及截止至贷款还清之日止的全部利息；3、请求人民法院依法判决被告符浩及第三人中国银行股份有限公司北京金融中心支行于原告王辉宇代被告符浩偿还全部剩余贷款本金及利息等后十日内，协助原告王辉宇办理注销昌平区某房屋的抵押登记的相关手续；4、请求人民法院依法判决被告符浩于注销抵押登记后十日内将昌平区某房屋所有权登记至原告王辉宇名下。过户同时，原告王辉宇一次性向被告符浩支付全部剩余购房款（剩余购房款金额为197.8万元扣除原告王辉宇代被告符浩偿还贷款本息金额及被告符浩向原告王辉宇支付违约后的金额）；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月10日，原告与被告签订了合同编号为：20160011的《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，被告将其所有的位于北京市昌平区某房屋出售给原告，房屋成交价为285万元。后原告与被告还签订了《补充协议》，将房屋成交价变更为290万元，被告需全力配合解抵押流程，并约定于2016年8月31日前向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，原告支付了定金及部分购房款，双方已办理了网上签约手续、银行贷款申办手续，但被告现拒绝办理解抵押及过户手续。综上，原被告所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方自愿签署，其内容对双方均具有拘束力，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告符浩辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的违约事实在先，没有任何理由支付其违约金。
反诉原告符浩提出反诉请求：1、请求人民法院判决解除反诉原告与反诉被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；2、请求反诉被告王辉宇配合撤销网签，并返还房屋；3、请求人民法院判决被告给付原告违约金58万元，反诉原告返还反诉被告首付款90万元及相关房贷22000元；如果解除合同不成王辉宇应该给付符浩房屋差价300万元；4、本案诉讼费及反诉费由反诉被告王辉宇承担。事实和理由：2016年1月10日，反诉原告、反诉被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将反诉原告位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑一区39号楼3单元601-701号的房屋出售给反诉被告，后在合同履行过程中，王辉宇未按时支付房贷，王辉宇支付了四个月的房贷后就不交了，没有按照约定履行义务。王辉宇还承担还贷解抵押义务，过户日期是8月31日之前，王辉宇办理批贷函的日期是9月2日，后面需要办理解抵押、抵押注销、申请过户等手续，出具解抵押的资料需要1至3周的时间，在9月16日超过合同约定的15天，依据合同约定符浩享有解除权。
反诉被告王辉宇辩称：答辩结束后符浩提出反诉请求不符合法律规定。本案不存在符浩解除合同的理由，王辉宇不同意解除协议。第二基于不存在解除合同的事实和理由，符浩的第二项请求不成立，王辉宇不存在违约情况，符浩主张违约金没有依据。第三不存在解除合同的事实和理由，不存在返还购房款和房贷情况。第四符浩的各项诉讼请求存在矛盾情形，请求不明确。诉讼费用由符浩承担。
第三人金融中心支行述称：我方在贵院保证我行抵押权有效的前提下，对本案无异议。请法院明确前我行办理结清本案所涉及的北京市昌平区某房屋（以下称该房屋）的贷款本金及利息的办理人员和前往我行领取抵押登记注销材料的办理人员，我行同意根据法院判决，在该房屋的贷款本金及利息得到全部清偿时，将该房屋的抵押登记注销材料交给法院指定的办理人员。
本院经审理后认定事实如下：2016年1月10日，符浩（出卖人）与王辉宇（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将位于昌平区某房屋（合同所载地址为昌平区某房屋，以下简称601-701号房屋）房屋出售给买受人，第四条成交价格及付款方式：（一）关于成交价格的约定：该房屋成交价格为285万元整。（二）关于定金的约定：1、买受人在签订本合同的同时支付购房定金10万元整，不高于成交价格的20%。2、买受人支付的上述定金自本合同生效之日抵做购房款。（三）关于付款方式的约定：1、买受人拟采取商业贷款付款：买卖双方应于60个工作日内备齐贷款所需相关资料，办理贷款手续。……（五）付款期限：买受人于2016年3月17日支付出卖人房款80万元整，剩余房款人民币195万元整，由银行一次性放款到出卖人指定账户。第六条房屋的交付：出卖人应当于2016年2月23日前将房屋交付给买受人。第七条逾期履行违约责任：……（二）逾期付款责任：买受人未按照付款期限约定的时间付款的，按照下列方式处理。按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在15日之内，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人承担其应支付房地产经纪机构的全部佣金。第八条拒绝履行违约责任、出卖人拒绝出售该房屋，将该房屋出卖给第三人或不按约定日期办理权属转移登记等相关手续，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房。出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行活期存款利率支付利息；买受人有权要求出卖人按已付房价款的一倍支付违约金，或要求出卖人以相当于房屋总价款的20%数额支付违约金，同时依据本合同附件七《房屋购买委托协议》之约定，向买受人直接支付其已付房地产经纪机构的佣金，并向居间方支付买受人应付佣金金额。买受人拒绝购买该房屋或不按约定日期办理权属转移登记等相关手续，出卖人有权将买受人所支付房价款不予退还，抵做违约金，或要求买受人以相当于房屋总价款的20%数额支付违约金，并依据本合同附件七《房屋购买委托协议》之约定，承担其应支付房地产经纪机构的全部佣金。第九条、税、费相关规定：（一）本合同履行过程中，营业税由买受人承担。（二）本合同履行过程中，契税、印花税由买受人承担。签订合同当日，王辉宇向符浩支付房屋定金10万元。2月29日，王辉宇曾与符浩通过微信协商延迟支付部分首付款，并代为偿还贷款，所还贷款的钱作为欠首付的利息，符浩未提出异议。3月5日王辉宇向符浩支付房屋首付款20万元。王辉宇后分别于3月15日、4月9日、5月8日、6月17日向符浩支付5500元，共计22000元用于偿还涉案房屋的贷款。
同年5月29日，符浩（出卖人）与王辉宇（买受人）签订《补充协议》约定：1、房屋成交价变更为290万元整；2、买受人应于2016年6月10日支付首付款余额60万元整；3、买受人负责该房屋后续的还贷及解抵押，出卖人须全力配合解抵押流程。出卖人须在收到全款后返还解抵押款给买受人。4、出卖人收到首付款余额60万元整后3日内将该房屋交付给买受人。即2016年6月13日交付。参照主合同第六条规定。5、甲乙双方同意，于2016年8月31日前向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。6、出卖人应积极配合并于2016年7月底前完成房屋核验。《补充协议》签订后，王辉宇于2016年5月31日向符浩支付首付款60万元。2016年6月，王辉宇与符浩分别委托北京厚泽融资担保有限公司（以下简称厚泽担保公司）办理涉案房屋的提前还款解押、贷款申办等手续。2016年7月18日，双方办理了网签手续。9月2日，王辉宇获得中国工商银行股份有限公司北京长安支行的批贷函。在庭审中，符浩认可其于2016年9月2日通过微信得知王辉宇取得批贷函。王辉宇于2016年9月7日告知符浩批贷函一事。8月22日、9月7日及9月9日，王辉宇多次催促符浩交纳相关材料办理解抵押手续。但符浩未提交相应手续。庭审中，符浩提交了金融中心支行出具的《情况说明》，载明符浩曾分别于2016年2月22日及2016年6月6日向金融中心支行预约提前还款，但均未前来我行办理。根据贷款合同约定，提前还款需在提前还款日前30日向我行申请。提前还款后，金融中心支行将在三周之内出具解除抵押材料。
合同履行过程中，双方曾因补交税费一事发生争议，双方自2016年7月初开始协商上述问题，一直未果，后王辉宇于8月22日代交税费15万元。王辉宇称签订合同时符浩告知房屋原值为200万元，在2016年12月31日的庭审中，符浩称当时向对方提供的是原值为78万元的契税发票，后又在庭审中陈述给王辉宇看过的合同显示为200多万。根据王辉宇所提供的《楼宇按揭担保借款合同》显示符浩为购买601-701号房屋曾向金融中心支行贷款107万。现王辉宇已将剩余房款200万元交至本院账户。
庭审中，符浩辩称王辉宇未按时支付房屋贷款已构成违约行为。另外其还辩称合同约定王辉宇承担还贷及解抵押义务，王辉宇办理完毕批贷函的日期是9月2日，办理完批贷函还需要办理解抵押、交税、申请过户等手续，其中出具解抵押的材料需要1至3周的时间，在9月16日已超过过户时间15天，根据买卖合同第七条、第八条之规定，出卖人应当享有解除权。
王辉宇则主张符浩拒绝办理解抵押手续，且隐瞒房屋原值的违约行为给其造成了损失，包括补交税费的损失、无法贷款购房的损失及为买房向案外人借款的利息损失。
另查，2016年6月13日，符浩将房屋交付给王辉宇。
另，金融中心支行未参加2016年12月21日、2017年8月22日的开庭审理。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、付款凭证、网签合同、《变更协议书》、收据、购房发票、录音、微信纪录及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王辉宇与符浩签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，上述协议合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。王辉宇与符浩在补充协议中约定王辉宇负责还贷及解抵押，符浩须配合解抵押流程，这在双方分别委托厚泽担保公司办理相关手续中可以看出，双方须互相配合，才能顺利完成解抵押手续。双方在合同中明确约定营业税、契税、印花税由王辉宇承担，但在实际履行中，双方就税费数额产生争议。王辉宇称签订合同时，符浩告之其房屋原始价格为200万元，但实际交税时其提供的发票为78万元，应交税款相差几万元，符浩不同意负担多出的税款，双方产生争议；符浩辩称没有隐瞒原始价格，给王辉宇看过78万元的契税发票。本院认为，2016年12月21日的庭审中，符浩陈述给王辉宇看过的合同显示为200多万。符浩在庭审时的陈述先后矛盾，其所述本院不予采信。故对于双方因税费产生的争议，符浩应承担相应责任，因此而影响合同履行的后果不应由王辉宇承担。王辉宇于9月2日取得了批贷函，双方应继续履行该合同。应当指出的是，合同履行过程中，各方当事人应当秉持着诚实信用的原则，采用友善、和谐、积极的方式真诚相待，互相体谅与理解，给予对方必要的配合与协助。这也是法律所倡导的。《补充协议》明确约定了符浩须全力配合解抵押流程，且解抵押能否尽早完成需要以符浩是否提出申请为前提，符浩未积极配合办理解抵押手续，在王辉宇多次催促的情况下一直未予办理，其对于合同至今未履行完毕应承担相应责任。在此情况下，符浩以协议约定于2016年8月31日前办理房屋权属转移登记手续，王辉宇2016年9月2日才取得批贷函，再办理解抵押手续至少需1-3周时间，已超过协议约定的办理过户时间15天为由，要求合同应予解除的主张，本院认为，2016年9月2日王辉宇取得批贷函时与约定过户的时间2016年8月31日仅延迟2日，办理解抵押手续需1-3周，不必然导致超过约定过户时间15天的结果；另一方面，办理解抵押须提前预约，王辉宇多次通知符浩配合办理解抵押手续，符浩均辩称未见到批贷函而不予配合。庭审中，符浩辩称批贷函是解抵押的前提，王辉宇对此不予认可，第三人金融中心支行陈述提前解抵押与批贷函无关，符浩对其所述未能提供相应证据予以证明，其所述本院不予采信。批贷函取得与否不影响符浩提出解抵押的申请，如符浩积极履行其配合解抵押的义务，及时提出申请，则亦可能在取得批贷函后及时办理解抵押及过户手续。故对于符浩以此为由主张解除合同，本院不予支持。另外，王辉宇替符浩偿还贷款至6月，在7月时，双方已因税费一事发生争议，王辉宇拒绝交纳税费及继续偿还贷款行为系合理行使抗辩权，不应当认定其存在违约行为，因此符浩要求王辉宇给付房屋差价的诉讼请求，亦于法无据，本院不予支持。
现王辉宇起诉要求继续履行合同，其已将剩余房款200万元交至本院账户，双方合同具备继续履行的条件，故对王辉宇的诉讼请求，本院予以支持，具体履行方式及期限由本院予以判定。关于王辉宇代符浩偿还的2.2万元房贷的处理问题，双方产生争议。王辉宇表示应当从房款中予以扣除，符浩表示王辉宇要求延缓支付首付款而提出替其偿还贷款作为逾期办理的补偿。本院认为，双方确实未明确约定王辉宇代为偿还的款项应如何处理，但从双方微信记录来看，王辉宇确曾提出延迟支付部分首付款，并表示代为偿还贷款，所还贷款的钱作为欠首付的利息；另一方面，双方所签订的《补充协议》第3条约定“王辉宇负责该房屋后续的还贷及解抵押，符浩须全力配合解抵押流程。符浩须在收到全款后返还解抵押款给王辉宇”，从此条款中看到，约定王辉宇负责还贷及解抵押，并约定了解抵押款应在符浩收到全款后予以返还，但对还贷的款项未做约定，故本院认为，从以上证据来看，双方在签订《补充协议》时虽未明确写明，但确有王辉宇代为偿还的贷款作为补偿给予符浩的意思。故对于王辉宇主张其所偿还的2.2万元贷款从应付房款中予以扣除的要求本院不予支持。故王辉宇还应当给付符浩剩余房款200万元。关于王辉宇要求符浩承担违约责任一节，本院认为，从双方的微信记录可以看出，王辉宇于2016年9月2日才取得批贷函，除上述税费纠纷所导致的原因外，其自身原因亦不能予以排除，从而导致其他履行行为的延迟。虽王辉宇不存在导致合同解除的根本违约行为，但对于双方产生争议、合同未能顺利履行的后果，王辉宇亦应承担相应责任。故本院认为，符浩履行合同确存在不够积极等不当行为，但不足以导致其承担违约责任，故王辉宇的该项主张本院亦不予支持。本院认为，导致双方间的合同未能顺利履行，双方均存在不当之处，基于上述原因，结合本案的具体事实及法律规定，本院在确定诉讼费及反诉费的分担时将予以考虑。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、继续履行符浩与王辉宇于二○一六年一月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及二〇一六年五月二十九日签订的《补充协议》，双方于本判决生效后七日内共同至中国银行股份有限公司北京金融中心支行办理昌平区某房屋的提前解押还款手续，所需费用均由王辉宇先行支付；
二、至本判决生效之日，王辉宇应付的剩余房款为200万元，在前项手续办理完毕后三日内，符浩应协助王辉宇办理上述房屋所有权的产权过户手续，王辉宇于过户当日将扣除前项所支付费用后的剩余房款支付给符浩；
三、驳回原告王辉宇的其它诉讼请求；
四、驳回反诉原告符浩的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34640元，由原告王辉宇负担（已交纳）；反诉案件受理费17320元，由反诉原告符浩负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 范博见
人民陪审员 徐进波
人民陪审员 李 围
二〇一八年五月二十二日
书 记 员 刘洋洋