河北省保定市竞秀区人民法院民 事 判 决 书(2015)新民初字第2676号原告保定市康泰房地产开发有限公司，住所地保定市康泰街198号，组织机构代码：73027433-7。法定代表人孙玉芳，该公司董事长。委托代理人谢晋程，河北日方昇律师事务所律师。委托代理人孙玉霞，该公司财务总监。被告保定天威集团有限公司，住所地保定市朝阳北路158号，组织机构代码：10595293-X。法定代表人邓腾江，该公司董事长。委托代理人夏文清，河北王笑娟律师事务所律师。委托代理人薛梅，该公司无业管理公司员工。原告保定市康泰房地产开发有限公司与被告保定天威集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月11日受理后，依法组成合议庭于2014年12月22日公开开庭进行了审理，做出（2014）新民初字第133号民事判决书，原告不服提起上诉，保定市中级人民法院做出（2015）保民二终字第797号民事裁定书，撤销我院（2014）新民初字第133号民事判决书，发回我院重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢晋程、孙玉霞，被告委托代理人夏文清、薛梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年11月18日，原、被告签订了《团购商品房协议书》，约定被告组织并代表本单位职工向原告团购天威西路保定市双鹰农机有限公司院内北侧由原告开发建设的商品房十六栋。协议书约定购买房产的总面积约为76000平方米，其中住宅均价1535元每平方米，按照不同的楼层分别计价，储藏室每平方米650元，住房和储藏室最终以房产测绘部门测绘的建筑面积据实结算；6层的平台按照50元每平方米计算，不锈钢护栏按照每平方米230元计算，房产的价款分期支付，工程的主体结顶时付清全部价款。预留100万元的保证金，50万元作为原告办理土地证和房产证的保证金，另外50万元作为质量保证金，原告履行质保义务，被告分三年付清。在合同履行过程中，被告多次逾期付款。原告按照协议书完成了开发建设，建成的16栋商品房于2009年2月11日通过竣工验收并交付被告。2009年3月3日原告根据协议书的约定委托保定房屋测绘队对竣工的房产作出了测绘报告，并且被告对平台面积和护栏的长度以及其价款作出签证。此后原告又为被告办理了土地证和房产证，并且完成了质保义务。但被告也未积极履行返还质保金义务。经原告多次催要，至今被告尚欠质保金20万元。根据协议书13.1.2和13.1.3条违约金的约定，经计算得出合同履行中延期付款和迟延支付质保金产生的违约金为1856766元。请求判令被告支付原告合同欠款20万元，违约金1856766元（逾期付款未超过30日的按日万分之二计算，超过30日的按日万分之三计算，计算至2013年11月6日，此后发生的违约金按日万分之三计算至被告实际支付之日），共计2056766元。被告辩称，原告起诉主体错误，被告只是本合同的代理人，真正的权利义务承受人是天威公司职工，依据双方签订的团购合同，合同的约束力只针对原告以及天威公司职工。依据合同法及民事诉讼法的规定，原告只能向天威公司的购房职工主张权利。在原告的诉讼主张中，除质保金外，其他的违约金要求均超过诉讼时效。原告违约金计算错误，且主张违约金超过了自身损失的30%，明显超过法律规定，不应予以支持。对原告主张的质保金20万元没有异议。经审理查明，2006年11月18日，原告为甲方，被告为乙方，双方签订《团购商品房协议书》。协议约定乙方以集体团购商品房的方式向甲方全部购买甲方为乙方定向开发建设的天威商品房住宅小区，乙方购房职工享有乙方在本协议中的权利与义务；本小区位于天威西路保定市双鹰农机有限公司院内北侧，拟建多层住宅16栋，共636户。协议第6条约定，双方同意分期付款，除第一次和最终结算付款日外，其他付款日期前15日甲方应向乙方通报工程进度情况，并经双方确认，以便乙方有充足的时间向购房职工收取购房款。协议第6.1.1条，本协议生效后的20日内，乙方向甲方支付本协议第16.1条约定的购房总价款（1.1666亿元）的30%；第6.1.2条，本小区的总形象进度在二层结顶后的5日内，再付购房总价款的15%；第6.1.3条，本小区的总形象进度在四层结顶后的5日内，再付所购房总价款的15%；第6.1.4条，本小区的总形象进度在主体结顶后的5日内，付所购房总价款的20%；第6.1.5条，最终根据房产测绘部门测绘的建筑面积据实计算出总价款，在预留100万元的保证金后，在住宅交付时付清；第6.1.6条，保证金100万元为质保金和办理房产证和土地证使用证的保证金，其中50万元为房屋质量的质保金，没有质量问题，在住宅交付后的12个月内支付30%，24个月内支付30%，36个月内全部付清。另50万元为办理住宅房屋所有权证、土地使用证的保证金，待二证按本协议约定的期限内办理完毕并交给乙方后，该50万元在5日内一次性付清，否则按逾期违约处理；第6.2条，储藏室款按本协议第6.1.1条规定的时间支付30%，余款在交付时一次性付清；第6.3条，车库款按本协议第6.1.1条规定的时间支付50%，余款在交付时一次性付清；第13.1.2条，乙方如未按期支付房款，应按违约天数向甲方支付未按期支付价款每日万分之二的违约金；第13.1.3任何一方如逾期天数超过30日，应按违约天数向另一方支付违约部分总价款每日万分之三的违约金；第16.1条，16栋住宅楼总价款约为1.1666亿元，储藏室总价款约为819万元，车库总价款约为752.4万元；第19.7条，如甲方向乙方主张权利或乙方向甲方主张权利，则购房总价款为本协议第16.1条的总价款，如甲方向乙方购房职工主张或乙方购房职工向甲方主张权利，则购房总价款为争议住宅的总价款；储藏室、车库以此类推。第20.1条，本协议经双方代表人签字、盖章和甲方办理了工业用地转为住宅用地、建设用地规划许可证、国有土地使用证后生效；以后到的日期为生效日。合同签订后，被告先后分三次向原告支付了第一期购房款（购房总价款的30%，储藏室款的30%，车库款的50%），即2006年12月18日3000万元，2007年2月6日900万元，2007年4月11日376.2万元。合计4121.7万元，超付154.5万元。原告以被告迟延支付上述款项构成违约为由，请求自2006年11月29日逾期之日起分段计算支付违约金合计426001元。被告抗辩协议第20条约定了生效条件，原告出具的国有土地使用证的日期是2007年4月29日，被告并没有违约。被告于2007年5月23日向原告支付了第二期购房款（总形象进度在二层结顶后的5日内支付购房总价款的15%）2200万元，原告将第一期多支付的154.5万元计算在第二期房款内，合计2354.5万元，超付604.6万元。原告主张2007年4月29日二层结顶，应付款1749.9万元，请求自2007年5月4日逾期之日起至2007年5月23日支付违约金60625元。被告于2007年7月13日向原告支付了第三期购房款（总形象进度在四层结顶后的5日内支付购房总价款的15%）1700万元，原告将第二期多支付的604.4万元计算在第三期房款内，合计2304.6万元，超付554.7万元。原告主张2007年5月11日四层结顶，应付款1749.9万元，请求自2007年5月16日逾期之日起至2007年7月13日支付违约金199282元。被告抗辩根据原告向法庭提交的监理日志，2007年4月29日只有1栋楼二层结顶，最晚的一栋是2007年8月2日才结顶，2007年5月11日只有1栋楼四层结顶，最晚的一栋是2007年8月12日才结顶，1栋楼二、四层结顶代表总形象进度被告不认可，因此原告主张被告违约没有事实依据。被告于2008年1月4日、2月8日向原告支付了第四期购房款（总形象进度在主体结顶后的5日内支付总价款的20%）各1000万元，合计2000万元。原告将第三期多支付的554.7万元计算在第四期房款内，合计2554.7万元，超付221.5万元。原告主张2007年6月13日主体结顶，应付款2333.2万元，请求自2007年6月14日逾期之日起分段计算支付违约金合计1194424元。被告抗辩根据原告向法庭提交的监理日志，很多楼的主体结顶时间是在原告主张的2007年6月13日之后，按照协议第19.13条的约定，原告应当为职工办理公积金房贷，由于原告没有履行约定义务，致使购房职工不能按时贷款，被告因此不能及时向购房职工收取房款，在此情况下，原、被告签订补充协议，由原告出具五证，被告提供担保证明才于2007年12月、2008年1月分两笔向购房职工发放了贷款，被告实际付款是在购房职工办理公积金贷款之后，因此违约责任不应由被告承担。2009年2月14日，被告向原告交付了全部房屋，双方最终确认房屋总价款为123255271元，储藏室为8185216元，车库为7524000元，协议中规定不锈钢栏杆132673元，平台面积50807元，塑钢门窗158440元，合计131782407元。依据协议第6.1.5条的约定，应付款为12202487元。被告于2009年3月27日付款8440487元，2009年4月7日付款3762000元，将应付款12202487元支付完毕。原告请求自房屋交付时即2009年2月15日逾期之日起至付清本金之日分段计算支付违约金合计115104元。根据协议第6.1.6条约定，预留保证金100万元，其中办理房产证和土地证使用证的保证金50万元，被告已按约定履行完毕。质量保证金50万元，被告未按协议约定给付原告。被告于2010年4月2日付款10万元，4月30日付款5万元，2011年9月14日付款15万元，尚欠20万元。原告请求分别自2010年2月15日、2011年2月15日和2012年2月15日被告逾期付款之日起分段计算支付违约金合计48360元。另查明，保定市人民政府于2007年4月29日对涉案土地为原告颁发了保定市国用（2007）第13060000463号国有土地使用证。以上事实有双方签订的《团购商品房协议书》、《涉案房屋所有权证》、《国有土地使用证》以及法庭审理笔录所证实。原、被告双方签订的团购商品房协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。被告为团购商品房协议书的乙方，协议甲、乙双方权利义务关系明确，根据合同相对性原则，被告应为团购商品房协议书权利和义务的实际承受者。被告以其只是本合同代理人，真正的权利义务承受人是天威公司职工，抗辩原告起诉被告主体错误，理由不能成立，本院不予采信。协议第20.1条约定，“本协议经双方代表人签字、盖章和甲方办理了工业用地转为住宅用地、建设用地规划许可证、国有土地使用证后生效。以后到的日期为生效日。”本协议签订时间为2006年11月8日，2006年11月11日原告取得临时土地使用证，该证虽注明“临时”，但同时注明是进行开发建设的凭证，而双方实际也是依此进行开工建设的，被告也在2006年12月20日支付了3000万元工程款。故依临时土地证取得日确定协议生效日更符合客观事实。被告应当支付迟延付款违约金。协议第6.1.2和6.1.3条约定，本小区的总形象进度在二层和四层结顶后的5日内，分别付购房总价款的15%。庭审中原、被告双方对“总形象进度”的概念产生争议，因团购商品房协议书中对“总形象进度”未作明确约定，根据建筑行业交易习惯和对“总形象进度”字面理解，“总形象进度”应认定为团购商品房协议书中标的物16栋住宅楼的整体进度。原告提交的监理日志证实16栋住宅楼中二层、四结顶的最后时间分别为2007年8月2日和8月15日，被告先后于2007年5月23日和7月13日支付上述款项，符合协议约定。原告主张被告逾期支付上述款项构成违约，并要求支付违约金，没有事实根据，本院不予支持。协议第6.1.4条约定，本小区的总形象进度在主体结顶后的5日内，付所购房总价款的20%。根据工程进度监理日志主体结顶的最后时间为2007年9月9日，除去上期超付部分外，被告支付上述款项的时间为2008年1月4日和2月1日，付款逾期。被告虽然提供了补充协议，但补充协议并没有对原协议约定的付款期限进行变更，被告亦未能提交由于原告的原因致使购房职工不能办理公积金贷款的证据，被告迟延支付该部分款项构成违约。被告未按协议约定在房屋交付后即2009年2月15日给付应付款，其迟延支付该部分款项构成违约。原告要求被告支付逾期付款违约金，被告除质保金外，对其他违约金请求权均提出了诉讼时效抗辩。原、被告之间存在的合同关系唯一，系同一债，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。原告请求被告支付违约金，应自双方最后一次清算债权债务数额开始起算，并计算诉讼时效。在此之前原告为维护双方债权债务关系的有序推进，维护双方交易互信，有理由不向被告提出支付违约金的主张，但不表示原告的权利被放弃。故原告对于违约金的主张未超过诉讼时效，应予支持。被告未按协议约定如期给付原告质保金，已构成违约，被告应依据协议约定自逾期付款之日起按应付款数额每日万分之三向原告支付逾期付款违约金，即2010年2月15日至2010年4月2日，计47天，应付款15万元，（15万元×47天×0.03%=2115元），2010年4月3日至2010年4月29日，计27天，应付款5万元，（5万元×27天×0.03%=405元），2011年2月15日至2011年9月13日，计211天，应付款15万元，（15万元×211天×0.03%=9495元），2012年2月15至2013年11月6日，计630天，应付款20万元，（20万元×630天×0.03%=37800元），合计49815元。协议约定，任何一方逾期天数超过30日，应按违约天数向另一方支付违约部分总价款每日万分之三的违约金，原告以此向被告主张逾期付款违约金，没有超过造成损失的30%，被告抗辩违约金超过法律规定，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告保定天威集团有限公司于本判决生效后十日内给付原告保定市康泰房地产开发有限公司质保金20万元。二、被告保定天威集团有限公司于本判决生效后十日内给付原告保定市康泰房地产开发有限公司计算至2013年11月6日的逾期给付质保金违约金49815元，及所拖欠质保金20万元自2013年11月7日至质保金付清之日止的违约金（按每日万分之三计算）。三、被告保定天威集团有限公司给付原告保定市康泰房地产开发有限公司逾期付款违约金541105元。四、驳回原告保定市康泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23254元，由被告负担8942元，由原告负担14312元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长 高 巍审判员 庞鸣倩审判员 王 莉二〇一六年五月二十日书记员 赵 培