湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5139号
上诉人（原审原告）：叶红利，女，1976年11月28日出生，汉族，住武汉市黄陂区，
委托诉讼代理人：官德政，湖北匡济律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘鸿汝，男，1975年5月15日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：唐琪利、张春圆，湖北弘愿律师事务所律师。
原审第三人：王新望，男，1967年10月16日出生，汉族，住武汉市黄陂区，
原审第三人：徐雪华，女，1971年1月8日出生，汉族，住武汉市黄陂区，
原审第三人：中国建设银行股份有限公司湖北省分行。住所地武汉市汉口建设大道***号。
负责人：林顺辉，该分行行长。
委托诉讼代理人：任清华，该分行员工。
上诉人叶红利因与被上诉人刘鸿汝、原审第三人王新望、徐雪华、中国建设银行股份有限公司湖北省分行案外人执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
叶红利上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判不得对位于武汉市黄陂区前川街程家墩金龙·四季阳光33栋1单元11层2室房屋进行强制执行，并解除查封；2、确认上述房屋归上诉人所有；3、判令本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在一审中向法庭提供了摇号通知书张贴于诉争房屋的证据原件，以证明上诉人从2016年5月16日才得知王新望因债务纠纷被债权人起诉和查封的情况，查封对上诉人的效力最早只能以此时间为准；上诉人以王新望涉嫌诈骗犯罪于2016年5月17日向公安部门报案；上诉人在2015年5月15日在交付首付款30万元人民币时，王新望书写的收条载明了购房总价、首付款、购房双方当事人及协议成立的日期等内容，具有书面房屋买卖合同的效力，上诉人在交付首付后取得房屋所有权证书、土地使用权证书及房屋钥匙，并实际占有该房屋，之后又交付了绝大部分购房款，上诉人己成为该房屋的实际所有权人，符合最高院关于排除执行的各项条件，请求二审依法支持上诉人的上诉请求。
刘鸿汝答辩称，一审法院的查封登记行为合法有效并具有公示公信力；上诉人并未就案涉房屋签订房屋买卖合同且未办理过户，房屋买卖不存在。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
王新望、徐雪华未发表意见。
中国建设银行股份有限公司湖北省分行述称，我方要求王新望还贷款本金和利息。
叶红利向一审法院提出诉讼请求：1、不得对武汉市黄陂区前川街程家墩金龙·四季阳光33栋1单元11层2室房产进行强制执行，并解除查封；2、确认叶红利购买的王新望名下武汉市黄陂区前川街程家墩金龙·四季阳光33栋1单元11层2室161.21平方米房产归叶红利所有；3、本案诉讼费用由刘鸿汝承担。
一审法院认定事实：王新望以抵押贷款方式购买了位于武汉市黄陂区前川街程家墩金龙·四季阳光33栋1单元11层2室房屋（建筑面积161.21平方米），抵押权人为中国建设银行股份有限公司湖北省分行，抵押设定日期为2009年12月14日。2013年11月8日，该房屋经核准登记在王新望名下。2015年5月15日，叶红利向王新望转账300,000元，同日，签有王新望姓名的收条载明：“今收到叶红利购房款付款300,000元”。同年6月3日，案外人叶红亮分五笔在中国建设银行取款共计190,000元。叶红利称将此190,000元支付给王新望。日期为2015年6月3日并签有王新望姓名的收条载明：“今收到叶红利200,000元（房款），还下欠100,000元”。同年6月28日，叶红利向王新望转账70,000元。日期为2015年6月28日并签有王新望姓名的收条载明：“今收到叶红利房款70,000元。还下欠30,000元”。叶红利与王新望没有签订书面的房屋买卖合同，也没有其他形式的买卖协议。叶红利未与王新望办理该房屋的产权登记手续，该房屋目前仍登记在王新望名下。该房屋的房屋所有权证、国有土地使用证在叶红利处。叶红利交纳了2015年1月8日至2016年7月8日的物管费，并对房屋进行装修。刘鸿汝与王新望、徐雪华民间借贷纠纷一案，刘鸿汝向一审法院申请财产保全，一审法院于2015年5月14日作出（2015）鄂汉阳保字第00021号民事裁定，并于同年5月15日于黄陂区房管局实施保全措施，查封、冻结了王新望名下位于武汉市黄陂区前川街程家墩金龙·四季阳光33栋1单元11层2室房屋交易过户手续，期限为二年，期满前续封三年。对于该民间借贷纠纷，一审法院于2015年7月16日作出（2015）鄂汉阳民二初字第00636号民事判决。判决生效后，申请执行人刘鸿汝于2015年9月6日申请强制执行。2015年11月19日，一审法院作出（2015）阳执字第704号公告，对以上保全查封财产予以评估、拍卖。2016年5月25日，叶红利提出执行异议。经审查，一审法院以（2016）鄂0105执异96号执行裁定书裁定驳回案外人叶红利的异议申请。现叶红利、刘鸿汝因涉案房屋执行事宜协商未果，叶红利遂诉至一审法院。
一审法院认为，位于武汉市黄陂区前川街程家墩金龙·四季阳光33栋1单元11层2室房屋登记在原审第三人王新望名下，该房屋于2015年5月15日被采取保全措施，冻结了交易过户手续。叶红利提交了日期为2015年5月15日并签有王新望姓名的载明该笔300,000元款项为购房款的收条，叶红利没有证据证明其付款的时间早于保全实施的时间，叶红利与王新望之间的房屋买卖关系不能成立。叶红利在支付了其所称的购房款后，一直未要求王新望协助办理过户手续，而根据叶红利所提交的收条所载明的时间，叶红利至少可于2015年6月3日、6月28日要求王新望协助过户。叶红利在没有与王新望签订书面房屋买卖合同以明确约定房屋产权过户登记、违约责任等条款的情形下，将其所称的购房款的大部分支付给王新望，对王新望没有约束，承担着极大的风险，有悖于常理。因此，对于该房屋至今没有办理产权过户登记手续的状况，叶红利具有过错。综上，叶红利与王新望的房屋买卖关系不成立，房屋至今未办理过户登记手续，叶红利具有过错，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，因此对叶红利的诉讼请求，不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：驳回叶红利的全部诉讼请求。本案案件受理费5,800元、公告费560元，由叶红利承担（此款已交纳）。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案诉争房屋的所有权登记在被执行人王新望名下，一审法院于2015年5月14日作出（2015）鄂汉阳保字第00021号民事裁定，并于同年5月15日实施保全措施，对诉争房屋予以查封、冻结，王新望于2015年5月15日向叶红利出具的收条，内容中并无合同成立的必备条款，不能视为书面合同。叶红利称该收条载明了购房总价、首付款、购房双方当事人及协议成立的日期等内容，具有书面房屋买卖合同效力的上诉理由，缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，叶红利在一审法院查封前未与王新望签订书面的购房合同，叶红利对诉争房屋不享有物权，不能排除一审法院对诉争房屋的执行。
综上所述，叶红利的上诉请求，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,800元，由叶红利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张文霞
审 判 员 申 斌
审 判 员 丰 伟
二〇一八年七月三十一日
法官助理 刘 卫
书 记 员 陈亮希