重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0107民初9185号
原告:重庆万科银翔置业有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石坪桥五一新村，统一社会信用代码：91500107054818158C。
法定代表人：易平安，该公司总经理。
委托代理人：曾瀚知，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
委托代理人：王豪，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。
被告：陈清贵。
原告重庆万科银翔置业有限公司（以下简称“万科置业公司”）诉被告陈清贵租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,依法由审判员李飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万科置业公司的委托代理人曾瀚知、王豪，被告陈清贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告万科置业公司诉称，2015年8月5日，原告作为出租方、被告及案外人杨渝作为承租方、重庆万科商业管理有限公司作为管理方签订了《三方协议》，原告将位于重庆市九龙坡区石坪桥正街9号的万科西九项目吊2-商铺16（建筑面积35.65平方米）出租给被告，租赁期自2015年9月1日至2020年8月31日；租赁费用由租金和管理费组成，不包括物业服务费、装修管理费、能耗费、设施设备费、税费、杂费等其他任何费用；被告按季度向原告支付租金，租金应于每个支付租赁期开始的10日前支付下一个租赁周期的总租金；被告违反租赁合同约定逾期支付租赁费用的，每逾期一日，被告应按所欠费用的0.3%向原告支付违约金，累计逾期超过30日，原告有权单方解除合同。协议签订后，原告将涉案商铺交付被告及杨渝，被告及杨渝向原告交纳了租赁保证金4278元、2016年5月30日前的租赁费4497.9元及管理费1925.1元。2015年11月26日，原告及重庆万科商业管理有限公司与被告、杨渝签订了《四方协议》，原租赁三方协议中杨渝的相关权利义务由被告概括承受。2016年3月22日，原、被告及重庆万科商业管理有限公司签订了《补充协议》，协议约定：减免被告2016年1月1日至2016年6月30日的租金和管理费，房屋计租日自2016年7月1日起，被告在2016年3月31日前产生逾期支付租金的滞纳金的，原告予以免除。现被告未按照协议约定向原告支付2017年1月起的租金，原告向被告邮寄了《解约告知函》通知被告因其逾期2个月未交纳租金，根据协议约定被告在收到告知函后原协议解除，并要求被告立即搬离房屋。现原告起诉来院，要求解除原、被告之间的租赁关系，被告交还涉案租赁商铺；被告向原告支付欠交租金及房屋占用损失；被告向原告支付迟延交付租金产生的滞纳金；被告承担案件诉讼费。
被告陈清贵辩称，对原、被告之间的租赁关系无异议。被告承租商铺时原告承诺待商铺生意红火之后才开始收取租金，故原告无权向被告索要租金。原告曾于2016年12月要求解约，而且不跟被告谈条件，后被告于2017年3月收到解约函，仍然没有任何原告的工作人员与被告联系，2017年4月就断水断电，后又将被告店铺的锁换了，故被告不同意向原告交纳租金，要求原告与被告协商解决问题。
经审理查明，2015年8月5日，原告作为出租方、被告及案外人杨渝作为承租方、重庆万科商业管理有限公司作为管理方签订了《三方协议》，协议约定：原告将位于重庆市九龙坡区石坪桥正街9号的万科西九项目吊2-商铺16（建筑面积35.65平方米）出租给被告，被告使用租赁房屋作“王中华骨健康馆；租赁期自2015年9月1日至2020年8月31日，被告享有59日装修期（2015年9月1日至2015年10月29日），开业时间为2015年10月30日，被告逾期开业，每延迟一日需按照第一个租赁期的每日租金的双倍向原告支付延迟开业违约金；租赁费用由租金和管理费组成，不包括物业服务费、装修管理费、能耗费、设施设备费、税费、杂费等其他任何费用；2015年9月1日至2016年2月29日每月租金1元，2016年3月1日至2016年8月31日每月租金1497.3元，2016年9月1日至2017年8月31日每月租金1572.17元，2017年9月1日至2018年8月31日每月租金1650.78元，2018年9月1日至2019年8月31日每月租金1733.31元，2019年9月1日至2020年8月31日每月租金1819.98元；被告按季度向原告支付租金，被告应于租赁合同签署时预付首期租金，即2015年9月1日至2016年5月31日期间租金，其后租金应于每个支付租赁期开始的10日前支付下一个租赁周期的总租金；租赁保证金为第一个租赁年的二个月租赁费用共4278元；被告应于租赁期限届满或者合同提前解除当日将租赁房屋交还原告，被告逾期交还租赁房屋的，每逾期一日，被告应按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准的双倍向原告支付租赁房屋被占用期间的使用费，并承担物业服务费等费用；被告违反租赁合同约定逾期支付租赁费用的，每逾期一日，被告应按所欠费用的0.3%向原告支付违约金，累计逾期超过30日，原告有权单方解除合同。协议签订后，原告将涉案商铺交付被告及杨渝，被告及杨渝向原告交纳了租赁保证金4278元、2016年5月30日前的租赁费4497.9元及管理费1925.1元。
2015年11月26日，原告及重庆万科商业管理有限公司与被告、杨渝签订了《四方协议》，协议约定：被告与杨渝共同承租的涉案商铺，现杨渝自愿退出，原租赁三方协议中杨渝的相关权利义务由被告概括承受。2016年3月22日，原、被告及重庆万科商业管理有限公司签订了《补充协议》，协议约定：减免被告2016年1月1日至2016年6月30日的租金和管理费，房屋计租日自2016年7月1日起，被告在2016年3月31日前产生逾期支付租金的滞纳金的，原告予以免除。
后被告作为承租人使用涉案商铺，原告向其口头承诺免除2016年7月至2016年12月的租金，被告一直使用商铺至今，但被告未按照协议约定向原告支付2017年1月起的租金。2017年3月，原告向被告邮寄了《解约告知函》通知被告因其逾期2个月未交纳租金，根据协议约定被告在收到告知函后原协议解除，并要求被告立即搬离房屋。被告于2017年3月31日收到上述《解约告知函》。
审理中，被告收到《解约告知函》后一直想与原告协商解决，但无法联系到原告，其与原告签订协议均系与原告的某位工作人员联系，但该工作人员离职了，所以就根本不知道如何联系原告。2017年4月初，被告发现商铺被断水断电了，去找物管公司，物管公司称并非由其断水断电。2017年4月中旬，被告找到原告公司办公地点与其协商解决纠纷，并提出了自己的诉求，原告的工作人员一直称在向上级汇报，但至今没有解决问题。原告称被告商铺断水断电的情况不清楚，原告从未断过被告承租商铺的水电。
2017年6月4日，被告发现承租商铺被物业管理公司锁了，并报警处理，后物业管理公司将锁打开。2017年12月13日，被告在涉案商铺处与物业发生纠纷，并报警处理。被告称对原告承租商铺被锁不清楚，原告从未将承租商铺上锁。
另查明，原、被告发生纠纷后，原告与重庆万科商业管理有限公司于2017年7月4日诉至重庆市九龙坡区人民法院要求解除三方协议，被告及杨渝退还涉案商铺，被告及杨渝支付欠交租金及管理费，后原告与重庆万科商业管理有限公司于2017年12月27日自愿撤回起诉。
上述事实，有双方当事人的陈述、三方协议、补充协议、收据、解约告知函、报警记录、询问笔录、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告作为出租方、被告及案外人杨渝作为承租方、重庆万科商业管理有限公司作为管理方签订了《三方协议》系当事人真实意思表示，协议各方应当按照协议约定行使权利履行义务。在签订《四方协议》后，杨渝不再系涉案商铺的承租方，被告应当履行作为商铺承租方的义务。经原、被告确认，原告将被告应交纳的截止2016年12月的租金予以免除，而被告在2017年1月1日起仍承租商铺，且未按照协议约定按期交纳租金，按照协议约定被告累计逾期未支付租金超过30日，原告有权单方解除合同。原告于2017年3月向被告发出《解约告知函》，被告于2017年3月31日收到，故原、被告之间关于涉案商铺的租赁关系于2017年3月31日解除，且被告应向原告支付2017年1月1日至2017年3月31日的租金4716.51元（1572.17元/月×3月）。被告虽辩称原告向其承诺涉案商铺所在商业生意红火起来前免收租金，但未举示证据予以证明其说法，故本院对被告的辩解意见不予采信。
原、被告之间的租赁关系解除后，被告仍实际占用涉案商铺，至今未向原告交还商铺，双方协议中虽约定占有使用费计算标准为租金的双倍，但原告自愿按照租金标准计算，本院予以尊重，故被告应当按照租金标准向原告支付商铺占有使用费。被告虽辩称涉案商铺于2017年4月被原告断水断电，但其举示的报警记录等证据并不能证明上述事实，故本院对被告的辩解意见不予采信。被告还辩称涉案商铺于2017年6月被物业管理公司上锁，本院认为，即使被告的辩解意见属实，涉案商铺亦并非由原告上锁，故不能成为拒绝向原告交纳租金的理由，本院对其辩解意见不予采信。
关于原告请求违约金的问题，按照合同约定，被告违反租赁合同约定逾期支付租赁费用的，每逾期一日，被告应按所欠费用的0.3%向原告支付违约金，本院认为，该违约金标准约定过高，本院酌情参照中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准计算违约金。原告应当于2017年1月10日前向被告支付2017年1月1日至2017年3月31日的租金4716.51元，但原告至今未交纳该笔款项，故原告应当向被告交纳违约金：以4716.51元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自2017年1月11日计算至付清之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告重庆万科银翔置业有限公司与被告陈清贵于2015年8月5日就位于重庆市九龙坡区石坪桥正街9号的万科西九项目吊2-商铺16建立的租赁关系于2017年3月31日解除。
二、被告陈清贵于本判决生效后十日内将位于重庆市九龙坡区石坪桥正街9号的万科西九项目吊2-商铺16交还原告重庆万科银翔置业有限公司。
三、被告陈清贵于本判决生效后十日内向原告重庆万科银翔置业有限公司支付2017年1月1日至2017年3月31日的租金4716.51元。
四、被告陈清贵于本判决生效后十日内向原告重庆万科银翔置业有限公司支付违约金（以4716.51元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自2017年1月11日计算至付清之日止）。
五、被告陈清贵于本判决生效后十日内向原告重庆万科银翔置业有限公司支付2017年4月1日至交还房屋之日止的房屋占有使用费（2017年4月1日至2017年8月31日每月1572.17元，2017年9月1日至2018年8月31日每月1650.78元，2018年9月1日至2019年8月31日每月1733.31元，2019年9月1日至2020年8月31日每月1819.98元）。
六、驳回原告重庆万科银翔置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为680元，由被告陈清贵负担（此款原告已预交本院，被告在支付上述款项时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 李飞
二〇一八年七月十三日
法官助理 文婷
书 记 员 刘蕾