广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1972民初3048号
原告（反诉被告）：谢衍祥，男，1988年1月6日出生，汉族，住江西省丰城市，
委托诉讼代理人：陈勤，广东莲馨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁文利，广东莲馨律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：何腾波，男，1972年6月16日，汉族，住湖南省道县，
委托诉讼代理人：文卫玲，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘宗耀，北京市惠诚（东莞）律师事务所实习律师。
原告谢衍祥与被告何腾波租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，被告何腾波于2018年3月20日提出反诉，本院亦予以受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢衍祥及其委托诉讼代理人陈勤、被告何腾波的委托诉讼代理人文卫玲、刘宗耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢衍祥向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《厂房租赁合同书》无效；2.被告向原告返还押金36000元；3.被告向原告返还预付的租金12000元；4.被告向原告支付占用款项期间的利息，以48000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率自2018年1月31日起计算至实际返还之日止；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年1月19日签订《厂房租赁合同书》，约定被告将位于东莞市长安镇沙头沙区靖海西路铭记训练场铁皮房二格厂房出租给原告用于经营纸箱加工，租赁期限自2018年1月19日起至2020年1月1日止，每月租金12000元，装修期为25天，从2018年2月15日开始计算租金。合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付了36000元押金并预付了首月租金12000元。2018年1月22日，原告就案涉房屋申请办理营业执照，却被告知因该房屋没有具体地址，无法办理营业执照、税务登记证以及宽带网络，无法实现原告租赁房屋的目的。其后，原告与被告多次协商，被告于2018年1月25日收回了案涉房屋，但拒绝向原告返还押金及预付的租金。
被告何腾波辩称，确认双方所签租赁合同无效，但认为合同部分条款仍可参照执行，请求驳回原告的诉讼请求。
被告何腾波向本院提出反诉请求：1.原告向被告赔偿损失39690元；2.本案反诉费由原告承担。被告在庭审中明确，第一项诉讼请求所主张的损失包括厂房占有使用费16400元、中介费11000元以及被告应原告要求对厂房进行改造所产生的装修费12290元。事实与理由：经中介介绍，原告于2018年1月19日到被告出租的东莞市长安镇沙头沙区靖海西路铭记训练场铁皮房多次考察，原告清楚了解案涉租赁物是用铁皮简易搭建的，没有房产证，仍与被告签订《厂房租赁合同书》，并当场支付押金和租金。合同约定，原告承租该厂房用于经营纸箱加工，每月租金12000元，租赁期限从2018年1月19日至2020年1月1日止。双方签订租赁合同后，被告向中介人支付了11000元中介费，还按照原告的要求花费12290元对房屋进行了改造，包括改造门、砌墙、围厂边等。自2018年1月19日至被告于2018年3月1日将案涉厂房出租给案外人之前，原告一直占有使用该房屋，应当向被告支付占有使用费16400元。
原告谢衍祥对反诉辩称：1.原告不清楚被告是否支付中介费，该费用非合同无效所规定的法定损失。2.被告未对案涉房屋进行改造，案涉合同约定原告有25天免租装修期，原告后因无法办理营业执照，要求退回房屋并于2018年1月25日将案涉房屋钥匙交回被告，交回钥匙时案涉房屋并未进行装修，故被告所称的改造损失并没有事实与法律依据。3.原告对案涉房屋实际占有使用时间仅为6天，且该期间还是合同中约定的免租装修期，故无需支付房屋占有使用装修费，即使支付也只应计算6天。
本院经审理认定事实如下：2018年1月19日，原告经案外人陈爱明介绍，经实地考察后与被告签订《厂房租赁合同书》，约定被告将位于沙头沙区靖海西路铭记训练场铁皮房二间出租给原告用于经营纸箱加工，租赁期限自2018年1月19日起至2020年1月1日止，租金为每月12000元，装修期为25天，从2018年2月15日开始计算租金。合同同时约定，被告向原告收取36000元押金及预付的一个月租金12000元。上述合同签订同日，原告向被告缴纳了厂房押金36000元及预付租金12000元。
原告主张，因案涉房屋没有具体的地址，无法办理营业执照、税务登记证，甚至不能办理宽带网络，无法实现合同目的，因此于2018年1月25日向被告交回了房屋。原告提交了手机拍摄的视频，显示原告于2018年1月25日向被告交还厂房钥匙，在双方对话过程中，被告称“你在装修期内不来装修，我就有权利租给别人了”。2018年1月26日，原告委托广东莲馨律师事务所向被告发出律师函，称因案涉房屋无法用于合法经营，被告已于2018年1月25日收回了房屋，且该房屋属于违章建筑，故案涉合同无效，要求被告退回押金和预付租金。该邮件被拒收。此外，原告还提交了东莞市天强会计代理有限公司出具的“证明”，内容为谢衍祥委托该公司办理营业执照，但经核实，案涉厂房地址是无效地址，无法办理营业执照。被告确认视频中接过钥匙的人是被告本人，但不确定是否同日收回了案涉厂房。被告提供了东莞市开门顺投资管理有限公司出具的“证明”，载明东莞市长安镇沙头社区靖海西路82号铭记驾校训练场内厂房经核实可以办理营业执照。
2018年2月26日，被告与案外人王海波签订《厂房租赁合同书》，约定被告将位于沙头靖海西路铭记驾校训练场六空厂房出租给王海波用于废纸打包，租赁期限自2018年2月1日至2019年7月30日止，共约1.5年。
另查，被告称其因与原告签订案涉租赁合同，当日向中介陈爱明交纳了中介费11000元，并提交了陈爱明出具的佣金收据、微信转账记录及2018年3月13日向陈爱明的询问笔录等。被告还主张其自案涉租赁合同签订当日即应原告要求对案涉厂房进行了改造，至原告交回厂房钥匙时已经完工，改造内容包括大门、砌墙、围边等，并提交了东莞市御工装饰工程有限公司于2018年1月30日出具的收据，显示费用包括门2150元、砌墙7140元、围边3000元，共计12290元。原告称其不清楚被告向陈爱明支付中介费，也不确认被告装修厂房，且认为即使被告对厂房进行改造，也只是为了确保厂房符合出租条件，相应费用应由被告自行承担。
庭审中，原、被告双方均确认案涉厂房没有产权证明或是建设工程规划许可证，同意将案涉租赁合同按合同无效处理。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现原、被告双方均未向本院提交案涉租赁物的合法报建手续及建设工程规划许可证，且均同意本案按双方租赁合同无效处理，本院对此予以确认。因案涉《厂房租赁合同书》无效，原、被告因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对于双方诉请的各项费用本院分析如下：
1.押金、预付租金及其利息：原、被告双方对押金和预付租金数额不持异议，合同无效后，被告继续占有该押金和预付租金缺乏依据，应向原告返还押金36000元及预付租金12000元。同时，该押金及预付租金所产生的利息是法定孳息，因合同无效后被告应全额返还给原告，故被告应当以48000元为基数，按照中国人民银行同期限流动资金贷款基准利率向原告支付自2018年1月19日起计至实际返还之日止的利息。
2.占有使用费：原告所提交的视频可以证明原告于2018年1月25日向被告交回了案涉厂房的钥匙，与原告提交的律师函以及被告与案外人王海波签订的租赁合同所约定的租赁期限也可以相互印证，因此本院认定原告已于2018年1月25日向被告交回了案涉厂房，原告实际占有使用该厂房的时间是2018年1月19日至2018年1月25日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告实际使用案涉厂房的时间仍在案涉合同所约定的免租期之内，即双方对该期间的租金标准约定为0元，因此该期间的占有使用费参照租金标准不应计算。
3.中介费和装修费：被告主张其因与原告签订案涉租赁合同，支出中介费11000元以及装修费12290元。对于中介费，被告所提交的证据为谈话笔录和微信转账记录，陈爱明未出庭，微信转账记录也未显示收款人为陈爱明，被告亦未能提供中介合同、发票等材料予以补强，不足以证明其因案涉合同签订向陈爱明实际支付了中介费11000元。至于装修费12290元，被告所提交的证据是东莞市御工装饰工程有限公司在原告已向被告交还案涉厂房后开具的收据，不足以证明收据所载明的费用是基于原告的要求、对案涉厂房进行装修而产生，且被告所主张的装修内容也不是特定要求的装修，即使存在装修的事实，装饰装修物仍由被告占有使用，不应认定为被告的损失。因此被告要求原告赔偿中介费和装修费损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告谢衍祥于2018年1月19日与被告何腾波签订的《厂房租赁合同书》无效；
二、限被告何腾波于本判决发生法律效力之日起三日内向原告谢衍祥返还押金36000元、预付租金12000元及其利息（以48000元为基数，按照中国人民银行同期限流动资金贷款基准利率自2018年1月19日起计至实际返还之日止）；
三、驳回被告何腾波的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费3170元，反诉受理费396元，均由被告何腾波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 邹群英
二〇一八年五月九日
书记员 陈敏仪
附：相关的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。