北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第9775号
上诉人（原审原告、反诉被告）李振娇，女，1979年2月14日出生。
委托代理人张文平，北京市博友律师事务所律师。
委托代理人杨晓波，北京市国汉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张学民，男，1962年5月30日出生。
委托代理人吴承德，北京高商律师事务所律师。
上诉人李振娇因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第4645号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李振娇之委托代理人张文平、杨晓波，被上诉人张学民之委托代理人吴承德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李振娇在原审法院诉称：2012年5月18日，双方签订书面《租赁合同》一份，由张学民承租李振娇享有使用权的位于昌平区蓬莱苑别墅社区内的综合楼，用于经营宾馆、餐厅，租赁期限为13年，自2012年8月1日始至2025年11月25日止，年租金为102.6万元。租金交付方式为半年给付一次，提前两个月给付。张学民应当在每年的10月15日和4月15日前缴纳租金。张学民租金的交付分成两部分进行，一部分直接交给小区物业，用于换取原始合同，余下部分交给李振娇。张学民在合同签订后依照合同约定向李振娇交纳了第一年度的租金。到2013年10月15日，张学民本应按合同约定交纳房租68000元给李振娇，但经李振娇多方催促，张学民一直拒绝交纳。该行为已经严重超过了合同中约定的付款时间，应当向李振娇交付并按照迟延时间承担违约责任。同时，对于2014年4月15日应当交付的下半年房租68000元，张学民已明确表示不交纳。故李振娇依法提起本诉，请求依法判令：1、张学民向李振娇支付从2013年5月15日计算至2014年5月15日的租金136000元及违约金18632元，共计154632元；2、全部诉讼费由张学民承担。
张学民在原审法院辩称：请求驳回李振娇的诉讼请求。双方在2013年12月28日签订的补偿协议，事实上就是解除租赁合同协议书，该协议书约定了四项，一是双方签订的协议不再履行，张学民给李振娇补偿费五万元，一次性了结，此事再无其他纠纷。本协议自签订之日起生效，签订协议以后张学民支付了五万元，张学民认为这个协议合法有效。合同解除后，李振娇的上家北京华诚大地置业有限公司（以下简称华诚公司）又与第三人北京蓬莱苑商务酒店有限公司签订了租赁合同，将该标的物租赁给了第三人。李振娇的起诉内容有不符合事实的地方，合同约定租赁期限是2012年11月15日至2025年11月15日，张学民已经支付给李振娇115万元租金包括解除协议时的五万元。
张学民在原审法院反诉称：2012年5月15日，李振娇、于洪伟、苏卫卫与华诚公司签订了《租赁合同》，华诚公司将蓬莱苑别墅区综合楼交于李振娇、于洪伟、苏卫卫三人承租，期限13年。2012年5月18日李振娇与张学民签订了《租赁合同》，将综合楼及其附属物整体转租给张学民。张学民承租后，先后交给于洪伟、李振娇共计110万元，包括了质保金20万元。2013年底，李振娇、于洪伟、苏卫卫主动向华诚公司提出将其租赁的综合楼由北京蓬莱苑商务酒店有限公司承租。华诚公司于2013年底与北京蓬莱苑商务酒店有限公司签订了《租赁合同》，该合同至今仍在履行过程中。张学民与李振娇签订合同后按照合同第2.1条约定：2012年11月15日前免收租金，租金从2012年11月15日起算。该《租赁合同》备注约定：乙方（张学民）13年（租赁期13年）中每年自行向物业交房屋租赁费，换原始合同交纳费用，每年向李振娇交纳13.6万元。也就是说张学民自己向华诚公司交租赁费，其余每年向李振娇交纳13.6万元的租赁费，因为李振娇于2013年底要求将综合楼交予北京蓬莱苑商务酒店有限公司，张学民的租赁费应当计算至2013年底。按照合同约定，张学民应当交给李振娇15.3万元（13.5个月的租金），另外，李振娇还向华诚公司交纳了34.2万元，共计49.5万元。而张学民交给李振娇110万元（包括20万元的质保金），应当退还被告60.5万元，即使不算于洪伟收的钱，李振娇打收条的款是71.3万元，也应当返还被告张学民21.8万元。2013年底，李振娇、于洪伟、苏卫卫主动向华诚公司提出将其租赁的综合楼由北京蓬莱苑商务酒店有限公司承租，事实上就是提出向第三人北京蓬莱苑商务酒店有限公司转让其租赁合同的权利义务，华诚公司据此与北京蓬莱苑商务酒店有限公司签订了《租赁合同》，该权利义务转让行为符合法律规定，综合楼的承租权依法转让给了案外人北京蓬莱苑商务酒店有限公司，李振娇失去了承租权。李振娇与张学民所签订的《租赁合同》因反诉被告李振娇的原因而无法履行，合同目的无法实现。故请求法院依法判令：1、解除张学民与李振娇签订的《租赁合同》；2、李振娇返还张学民保证金及多交的租金21.8万元；3、诉讼费及反诉费均由李振娇承担。
李振娇针对张学民的反诉在原审法院辩称：对反诉请求不予认可。反诉请求解除租赁合同没有事实和法律依据，反诉原告与华诚公司所签订的新合同是基于李振娇与华诚公司所签订的合同和原被告的合同产生的新合同，是对前两份合同的进一步明确，都提到由张学民办理营业执照，再以新公司名义与物业公司重新签订合同，因此三份合同是一个整体，并非李振娇丧失承租权，张学民依据合同约定内容与物业公司签订新合同后，拒不履行自己义务的行为缺乏基本诚信和守约精神，请求驳回其反诉请求。
原审法院经审理查明：2012年5月18日，李振娇（甲方）与张学民（乙方）签订了《租赁合同》，主要约定：甲方将位于北京市昌平区蓬莱苑别墅社区内的综合楼租赁给乙方用于经营宾馆、餐厅等，面积为1900平方米，租期为13年，装修期为3.5个月，装修期间免收租金，装修期为2012年8月1日至2012年11月15日，合同有效期为2012年11月15日起至2025年11月15日止。在合同期内，年租金为102.6万元／年（1.5元／㎡／天×360天×实际面积），质保金20万元，不计利息，合同到期，没有损坏房屋主体的情况下，退还乙方。乙方在本租赁合同签订当天付清半年租金及20万元质保金，期间甲方向乙方提供办理营业执照所需的资料，乙方取得营业执照资料。租金为半年给付一次，提前二个月给付。乙方须在每年的10月15日和4月15日前向甲方缴纳租金。乙方不得将本综合楼及附属物出租或转让，如要部分转租，须经甲方书面同意方可。该《租赁合同》备注中约定：乙方13年中每年自行向物业交房屋租赁费换原始合同交纳费用，其余每年136000元交李振娇处，产生的水、电、供暖费用及其它产生费用均由乙方支付，原始合同即物业与李振娇签的合同。该《租赁合同》还对其他内容进行了约定。
庭审中，李振娇出具其于2012年9月25日签名的收条一份，内容为：今收到张学民交来的蓬莱苑一号办公楼的房屋租金51.3万元整，即全部房屋面积租金，2012年至2013年上半年房租，质保金20万元整，质保金20万元整房屋租期13年满后不计息的全数退还。总计2012年至2013年上半年收到71.3万元整。（其中51.3万元房租，20万元质保金）。同时，张学民也出具了一张正、反面的收条，其中一面的内容与李振娇出具的上述收条内容一致，另一面系于洪伟签名的收条，内容为：今收到张学民1100000元，其中713000元转给李振娇，共余387000元，100000元做运作费，其余287000元给张宝民材料费和人工费。李振娇认可由其签名的收条的真实性，不认可由于洪伟签名的收条。
另查，2012年5月15日，北京华诚大地置业有限公司作为甲方与作为乙方的李振娇、于洪伟、苏卫卫签订《租赁合同》，主要约定，乙方从甲方从租赁涉案房屋，租期为13年，装修期为6个月，装修期间免收租金，装修期为2012年5月15日至2012年11月15日，合同有效期为2012年11月15日起至2025年11月15日止。在合同期内，年租金为68.4万元／年（1元／㎡／天×360天×实际面积），租金前两年不变，第三年起开始按每年递增5%计算，逐年递增。乙方不得将本综合楼及附属物出租或转让，如要部分转租，须经甲方书面同意方可。合同还对其他内容进行了约定。
庭审中，张学民出具了有李振娇（甲方）和张学民（乙方）签字的日期为2013年12月28日的《补偿协议》，内容为：“甲乙双方因甲方将蓬莱苑别墅社区内综合楼转让给乙方的房屋租赁合同因特殊原因无法继续履行，经协商一致达成以下解决方案，一、甲乙双方签订的房屋租赁合同不再履行。二、乙方给付甲方补偿款伍万元，此事一次性了结。三、甲乙双方再无其他纠纷和未结事项。四、本协议自签订之日生效。”李振娇对该《补偿协议》的真实性不予认可，并申请对该协议中“李振娇”签名的真实性进行笔迹鉴定。同时，张学民出具了李振娇签名的《收条》一张，内容为：“今收到张学民交到伍万元整（50000元），将钱转到北京农商银行卡×××的卡里面。”李振娇对该收条的真实性不予认可。张学民申请对该收条中“李振娇”的签名进行笔迹鉴定。经北京市高级人民法院随机摇号确定北京京安拓普文书司法鉴定中心作为鉴定机构对双方的笔迹鉴定申请进行鉴定，该机构出具的鉴定意见为：在现有条件下两份检材上签名字迹“李振娇”与样本上李振娇的签名字迹不是同一人所书写。张学民花费鉴定费4000元。
2014年7月4日，北京华诚大地置业有限公司出具《证明》一份，内容为：“2012年5月，我公司与李振娇、于洪伟、苏卫卫签订了租赁合同，将我公司蓬莱苑别墅综合楼出租给李振娇等三人。2013年11月份，有李振娇、于洪伟、苏卫卫三人签字申请，按合同规定，把此三人与我公司签订的租赁合同改为北京蓬莱苑商务酒店有限公司与我公司签订合同（此说明附后），于是我公司于2013年底与北京蓬莱苑商务酒店有限公司签订了租赁合同，原来与李振娇等三人签订的租赁合同已不再执行。”上述《证明》所附的《说明》由李振娇、于洪伟、苏卫卫签名，内容为：“根据原来我们与北京华诚大地置业有限公司签订的租房合同之规定：乙方办理完工商营业执照后，甲方按原合同条款给予重新签订按营业执照企业法人租赁合同，在原合同租赁的标的物，已在工商成立了法人营业执照（北京蓬莱苑商务酒店，法人：张扬），我们要求并同意把原租房合同改为：北京华诚大地置业有限公司和北京蓬莱苑商务酒店租赁合同”。李振娇对上述《证明》、《说明》的真实性均予以认可。
原审法院认定以上事实，有2012年5月18日《租赁合同》、2012年9月25日收条两份、2012年5月15日《租赁合同》、2013年12月28日的《补偿协议》、《收条》、鉴定结论书、鉴定费票据、2014年7月4日《证明》、《说明》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：李振娇与张学民于2012年5月18日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。但是，北京华诚大地置业有限公司出具的《证明》及所附的《说明》显示，李振娇等人同意北京蓬莱苑商务酒店有限公司与该公司签订租赁合同，李振娇在2013年底已经丧失了涉案标的物的承租权。张学民要求租赁涉案标的物的合同目的无法实现，故其要求解除与李振娇签订的《租赁合同》，理由正当，法院予以支持。《租赁合同》解除后，李振娇应该将张学民交纳的保证金予以退还。李振娇和张学民的《租赁合同》中的备注处写明：每年13.6万元直接支付给李振娇，李振娇只主张张学民按照每年13.6万元的标准向其支付租金，法院不持异议。张学民应该支付实际占用期间2013年5月15日至2013年12月31日期间的租金85698元（136000元÷365天×230天）。李振娇要求张学民支付2014年1月1日至2014年5月15日的租金，于法无据，法院不予支持。该备注中，对张学民支付租金的时间没有明确约定，故李振娇要求其按照未付租金的每日千分之二的标准支付违约金，法院不予支持。张学民现有证据不足以证明其向李振娇多支付了租金，故其要求李振娇返还多交租金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除李振娇与张学民于二○一二年五月十八日签订的《租赁合同》；二、李振娇于本判决生效之日起七日内返还张学民保证金二十万元；三、张学民于本判决生效之日起七日内支付给李振娇二○一三年五月十五日至二○一三年十二月三十一日的租金八万五千六百九十八元；四、驳回李振娇的其他诉讼请求；五、驳回张学民的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
李振娇不服原审法院判决，向本院提起上诉，其上诉请求是：维持原审判决第五项；撤销原审法院判决第一项、第二项、第四项；变更原审判决第三项为被上诉人支付租金至2014年5月15日；双方合同继续履行；诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由是：上诉人与被上诉人所订立合同，包含由被上诉人负责办理工商登记的内容，由乙方负责取得营业执照。该义务系作为双方建立租赁关系用于经营宾馆、餐厅的商业使用所必须。同时，该营业执照也是应涉案办公楼的管理方华城大地置业有限公司所要求；上诉人在向华城大地置业有限公司所做的说明中，明确提到“按照原来签订的租房合同之规定…甲方按照原合同条件给予重新签订按营业执照企业法人租赁合同”，该内容也表明，使用新的营业执照法人身份，重新订立的合同，是对原合同的进一步履行，而不是要解除原租房合同，建立新的租赁关系，根据合同约定，实际上双方的合作关系应当认定为联合经营；原审法院认定“张学民要求租赁涉案标的物的合同目的无法实现，要求解除与李振娇的租赁合同，应予支持”的说法不符合实际情况。
张学民服从原审法院判决，针对李振娇的上诉答辩称：不同意上诉人的上诉请求和理由，请求驳回上诉，维持原判。上诉人已经向北京华诚大地置业有限公司申请将租赁物的承租方改为北京蓬莱苑商务酒店有限公司，现在承租人已不再是张学民，合同已经无法继续履行，故合同应予解除。北京蓬莱苑商务酒店有限公司并非张学民的独资公司，张扬是公司的法定代表人，现在张学民不是涉案房屋的承租人和实际使用人。张学民与李振娇就租赁合同不能继续履行签订了补偿协议，解除了租赁合同并且支付了李振娇5万元补偿款，虽然李振娇对此不予认可，但双方的租赁合同已经解除。
本院认为：本案争议焦点为合同效力及合同应否解除的问题。
首先，李振娇与张学民签订的合同系租赁合同。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2012年5月18日，李振娇与张学民签订了租赁合同，其中约定了租赁物、租金、租期等条款，完全符合租赁合同的主要内容，双方之间建立了租赁合同关系。李振娇认为该租赁合同中备注部分的内容体现了双方合作的关系。但从该约定中并未明确双方要共同投资、共同经营、共担风险、共享利润的合作关系法律特征。特别从“乙方13年中每年自行向物业交房屋租赁费换原始合同交纳费用，其余每年136000元交李振娇处”的文字表述看，该约定是对租金数额及交纳方式的约定，并未约定李振娇同意张学民可以自己名义与北京华诚大地置业有限公司签订租赁合同，也未明确为每年的13.6万元是对李振娇的补偿，13.6万元仍表述为租金，因此，无论从合同的主要条款还是备注的约定，双方均系租赁法律关系。
其次，双方所签合同已无法继续履行。
如前所述，双方系租赁法律关系，张学民系承租人，李振娇为出租人，李振娇取得租金的前提是其向承租人提供出租房屋。北京华诚大地置业有限公司于2014年7月4日出具的《证明》显示该公司于2013年底与北京蓬莱苑商务酒店有限公司签订了租赁合同，原来与李振娇等三人签订的租赁合同已不再执行。现李振娇对合同的标的物已经不再享有承租权，其无法向张学民提供出租房屋，故双方的租赁合同无法继续履行。原审法院判决双方所签租赁合同予以解除并返还保证金的处理正确，李振娇要求继续履行合同并要求张学民继续给付2014年1月1日之后的租金缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人李振娇的上诉请求及理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费四千元，由张学民负担（已交纳）。
一审本诉案件受理费三千三百九十三元，由李振娇负担一千四百五十一元（已交纳），由张学民负担一千九百四十二元（于本判决生效之日起七日内支付给李振娇）；反诉案件受理费二千二百八十五元，由张学民负担一百三十五元（已交纳），由李振娇负担二千一百五十元（于本判决生效之日起七日内支付给张学民）。
二审案件受理费四千三百元，由李振娇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张洁芳
审判员 时 玲
审判员 刘国俊
二〇一四年十二月十五日
书记员 黄 闯