甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终2394号
上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州金盛房地产有限公司，住所地：兰州市安宁区。
法定代表人：李磊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：戴明刚，甘肃明源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范婷，甘肃明源律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）王小军，男，1975年6月18日出生，汉族，住甘肃省白银市平川区。
委托诉讼代理人：王海瑛，甘肃正天合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘方玲，甘肃正天合律师事务所律师。
上诉人兰州金盛房地产有限公司（以下简称金盛公司）与上诉人王小军因房屋租赁合同纠纷一案，均不服兰州市安宁区人民法院（2016）甘0105民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金盛公司上诉请求:依法撤销兰州市安宁区人民法院（2016）甘0105民初4号民事判决第一、二、三项，将本案发回重审或依法改判，被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：1.一审判决认定20万元定金系王小军交付的与事实不符。在公司经理的追问之下，张长海承认接受了王小军的请客送礼，其也当庭承认了王小军请吃的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，该证人证言不应采信。2.一审判决关于一楼大厅金盛公司未交付王小军并构成违约的认定不当。王小军刻意纠缠一楼大厅交接问题，将双方协议约定不明，事实上属于共用通道的一楼大厅大肆渲染，是为自己的违约行为寻找借口。合同履行中一楼大厅始终为王小军敞开，使用、通行完全保障，没有造成王小军任何经济损失和业务不便，故金盛公司不存在违约行为。3.王小军不能按期交纳房租，已构成违约。王小军于2013年8月16日向金盛公司支付了9个月的租金257000元，减除三个月的装修期，加上提前一个月交租金的约定，租金应于2014年7月16日到期。按照《租赁合同》第三条第5款约定：“租赁费一年一付，乙方在合同签订后一周内向甲方一次性支付一年的租金，以后每年租金需提前一个月向甲方支付下一年的租金”，可见王小军租金不能按年支付，更不能提前一个月支付。《租赁合同》第七条（一）第5项约定：“由于乙方（王小军）原因致使拖欠租金达30个工作日的，甲方（金盛公司）有权单方中止、解除或终止本合同，收回商铺，并不退还乙方所缴纳的履约保证金”。故王小军违约已达80天，一审法院对该事实未审查认定。4.双方继续履行合同已无实际可能。双方当事人矛盾已激化，难以调和。王小军纠结社会人员对金盛公司人员进行威胁，双方无法继续合作。王小军无合作诚意，以低价从金盛公司处租得房屋后意图转租获得余利，致使房屋至今空置，各种费用成本陆续加大，拖欠房租已达两年之久，且因王小军违约的法定情形，双方已无合作可能。
王小军答辩称，1.一审判决认定20万定金系王小军交付给金盛公司正确。《房屋租赁合同》第三条第1款载明：“乙方王小军已在2013年01月05日交给甲方金盛公司作为综合楼一层至六层租赁定金贰拾万元整，甲方出具了收据（收据号：3894431）”。2.张长海的证言具有真实性、合法性、关联性，应予采信。金盛公司未提供证据证明张长海接受王小军的请客送礼。张长海是金盛公司老员工，专门负责金盛公司租赁房屋的交付及管理，全程负责涉案房屋的租赁、交付及王小军装修相关事宜，且已出庭接受法庭及双方当事人询问。3.金盛公司未向王小军交付一楼大厅。《租赁合同》约定的租赁房屋交付方式是“签订房屋验收交接单，对房屋本身、设施、设备进行验收交接”。金盛公司认为一楼大厅为公用空间，始终为王小军敞开，未阻止王小军使用、通行，即视为履行交付义务的主张，与合同约定的交付方式不符。双方当事人认可《金盛科技工花园房屋及设施设备验收单》，并按照合同约定的交付方式对五、六楼进行了交接。验收单并未载明验收大厅的内容。即使按金盛公司一审时所说，大厅没有钥匙，但仍有房屋土建、给排水、采暖系统、电器、电线线路部分、电梯及大门安保部分，金盛公司应将大厅的上述部分向王小军进行交接验收并签订房屋验收交接单，但至今未交付，且证人张长海出庭作证一楼大厅未交付。4.金盛公司不交付房屋违约在先，故其主张王小军逾期交付租金构成违约不成立。王小军已按合同约定支付五、六楼及大厅第一年度租金。2014年6月份（租期内），金盛公司擅自更换六楼门锁强行装修使用，致使王小军对金盛公司已交付的五、六楼房屋无法使用。5.王小军与金盛公司签订的房屋租赁协议合法有效，应继续履行。王小军与金盛公司签订租赁协议后，为投资经营快捷酒店已投入百万元，（速8酒店管理公司加盟费、装修费等），如不继续履行合同，将会给王小军造成更大的损失。涉案房屋目前全部处于空置状态，完全具备并交付条件。
王小军上诉请求:依法撤销兰州市安宁区人民法院（2016）甘0105民初4号民事判决第四项，改判金盛公司向王小军支付2013年7月28日至2016年1月20日期间的逾期交房滞纳金2000000元，金盛公司承担本案诉讼费。事实和理由：1.一审判决认定王小军主张的损失是由其自行扩大的损失有误。王小军是在金盛公司短信告知可以全面进场装修后才签订的一系列合同。王小军欲经营快捷酒店，大厅尤为重要，故王小军不停催促金盛公司予以交付。2014年9月份该公司工作人员告知王小军房屋即将可以全部交付，王小军遂开始做装修等准备工作。2014年10月11日金盛公司短信告知可全面进场装修。王小军即于2014年10月11日，与兰州立邦装饰工程有限公司签订《装饰工程合同书》，与速伯艾特（北京）国际酒店管理有限公司签订的《保证金合同》、《单位服务协议》，与天瑞酒店投资公司签订的《单位系统协议》，与张国银签订《建筑装饰装修室内外拆除工程施工合同》，并产生一系列费用。但王小军入场施工半日又被金盛公司阻挡至今。故上述损失是金盛公司再次违约交付房屋造成。2.金盛公司未按合同约定交付大厅及一至四楼，应按合同约定支付逾期交房的违约金。2013年8月12日金盛公司向王小军交付五、六层房屋时未交付一楼大厅，后以种种理由故意推脱不予交付。2014年10月17日，金盛公司已具备交付一至四楼的条件，但最终未实际交付，上述行为构成违约，一审判决中对上述事实是已经确认，《房屋租赁合同》第十条约定：甲方金盛公司因不能提供房屋而解除合同的，如乙方即王小军要求继续履行，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付租赁房屋租金总金额的千分之五的滞纳金。金盛公司违反该条约定应当按约定承担违约责任，并因其违约行为给王小军造成拆除费、装修费、酒店加盟等相关费用的损失已达1600372.51元，可预见的经营损失为1663505.41元，合计损失3263877.92元。王小军主张的2000000元违约金没有超过实际损失，违约金主张数额合理，应予支持。
金盛公司答辩称，1.王小军2000000元反诉请求依法无据，与金盛公司无关。王小军主张的损失均发生在2014年7月17日之后，即在王小军单方违约，金盛公司有权解除合同条件下形成，且均系期待利益，属合同履行后确定取得的收益，不能确定是否可以获得收益。2.一楼大厅已交付，不存在金盛公司违约的情形。根据“谁主张，谁举证”的举证责任要求，王小军一直主张金盛公司未交付一楼大厅，但对自己的主张未提供证据，王小军应当承担举证不能的责任。3.《租赁合同》不具有继续履行的可能性，应当依法解除。王小军在长期拖欠房租，将低价承租的房屋空置达三年之久的情况下，未进行补救损失，还为自己的违约行为寻找借口，且多次纠集社会人员对金盛公司负责人进行威胁，导致双方矛盾严重激化，故解除合同是实现本案个案公正的唯一途径。
金盛公司向一审法院起诉请求：1.依法解除金盛公司与王小军签订的《兰州金盛房地产有限公司土地和房屋租赁合同》及《兰州金盛房地产有限公司土地和房屋租赁合同附件协议》；2.依法判令王小军赔偿租赁物损失143000元；3.诉讼费由王小军承担。
王小军向一审法院反诉请求：1.判令金盛公司继续履行与王小军签订的《兰州金盛房地产有限公司土地和房屋租赁合同》及《兰州金盛房地产有限公司土地和房屋租赁合同附件协议》；2.金盛公司向王小军支付2013年7月28日至2016年1月20日期间的逾期交房滞纳金2000000元，最终滞纳金计算至金盛公司实际交房之日止；3.判令王小军已向金盛公司交付的定金及租金作为后续合同履行的定金及房屋租赁费；4.判令金盛公司承担诉讼费相关费用。
一审法院认定事实：2013年1月5日，王小军以其表姐齐晓豫名义向金盛公司给付200000元，作为房屋租赁定金。2013年7月17日，金盛公司与王小军签订《房屋租赁合同》及《合同附件》。《房屋租赁合同》约定，金盛公司将其所有的，位于兰州市安宁区安宁西路555号综合楼一层至六层与一楼大厅，建筑面积共计3372平方米，出租予王小军作为商务快捷酒店使用；第二条，第1项约定，该土地和房屋租赁期限为180个月，自交付之日起计收房屋租赁费（装修期3个月除外）租金为每月23元/㎡；第三条，第1项，乙方王小军已在2013年1月5日交给甲方作为综合楼一层至六层租赁定金200000元整，甲方金盛公司出具了收据（收据号：3894431），待一层至四层房屋交付乙方时乙方再交付200000元押金；第四条、乙方出现以下行为的甲方有权收回出租房屋……G、拖欠房租达一个月的。《合同附件》第二条约定，甲方向乙方出租的综合楼一至六层中，因艺翔艺术学校承租的综合楼一至四层租赁期限未至，未能交付乙方，故乙方依据实际租赁面积（五层、六层面积1100㎡，大厅142㎡）支付租赁费用。2013年8月12日，双方当事人对金盛科技花园五层、六层房屋及设施、设备进行交接。该验收单内容包括土建、给排水及采暖系统、电器及电线线路。王小军在金盛科技花园房屋及设施设备验收单上签字确认。2013年8月16日，王小军向金盛公司支付了涉诉房屋五层、六层（面积1100㎡）、大厅（142㎡）9个月的租金，共计257000元（23㎡×1242㎡×9个月=257094元）。2014年9月25日，王小军与张国银签订《建筑装饰装修室内外拆除工程施工合同》，并支付工程款36000元。2014年10月11日，王小军与兰州力邦装饰工程有限公司签订的《装饰工程合同书》，双方约定装修预算3200000元。同年11月12日，王小军交付320000元。2014年10月11日涉案房屋物业管理人员张长海短信通知王小军可以对综合楼进行装修。后王小军进入涉诉房屋施工半日，金盛公司方董事长金鑫以王小军未交付房屋租赁费用及破坏性装修为由，制止施工。2014年王小军与速伯艾特（北京）国际酒店管理有限公司签订的《保证金合同》、《单位服务协议》与天瑞酒店投资公司签订《单位系统协议》并交付相关费用。后王小军以多种方式催促金盛公司交付房屋未果。兰州恒信公证处于2015年9月9日出具（2015）兰恒公内字第3787号公证书，对关于要求兰州金盛房地产有限公司继续履行房屋租赁合同的通知进行了送达公证。金盛公司认为王小军迟延履行交付房屋租赁费，王小军认为金盛公司未交付一楼大厅导致合同目的无法实现，双方酿成纠纷，金盛公司诉至本院，王小军提请反诉。2016年2月26日，一审法院对涉案房屋进行了现场勘验，并对在场人员记录笔录。金盛公司方董事长金鑫认可该公司通知王小军进行装修，王小军进入涉诉房屋施工，但因王小军未交付房屋租赁费用且破坏性施工予以制止施工。
一审法院认为，金盛公司与王小军签订的《房屋租赁合同》及《合同附件》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同及合同附件合法有效，双方当事人应依约全面履行各自的合同义务。金盛公司以王小军逾期30日未给付房屋租赁费及其他原因诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》及《合同附件》。因王小军依约交付了五、六楼及一楼大厅的房屋租赁费用，金盛公司本应依约交付约定房屋，但在一期履行合同中只交付了五、六层租赁房屋，未能交付一楼大厅，部分的履行合同义务，其履行合同义务不符合约定，构成违约，故金盛公司诉请解除合同理由不成立，不予支持。王小军诉请双方继续履行《兰州金盛房地产有限公司土地和房屋租赁合同》及《兰州金盛房地产有限公司土地和房屋租赁合同附件协议》，予以支持。金盛公司诉请王小军赔偿租赁物损失143000元，因未能就其损失提供证据予以证明，故不予支持。王小军诉请金盛公司支付2013年7月28日至2016年1月20日期间的逾期交房滞纳金2000000元，最终滞纳金计算至金盛公司实际交房之日止。因王小军庭审中多次强调一楼大厅对其将经营的快捷酒店至关重要，在金盛公司不交付的一楼大厅一年有余的情况下，不采取其他补救措施，仍签订一系列合同，且未在合同中进行规避风险，不断的投入，存在过错，产生的相关费用系扩大损失，该损失由金盛公司承担无法律依据，不予支持。王小军诉请将其已经交付的定金及租金作为后续合同履行的定金及房屋租赁费，因双方合同合法有效，应继续履行，该请求不违反法律、行政法规的禁止性规定及合同约定，予以支持；因金盛公司未交付的一楼大厅，履行合同义务不符合规定，致使王小军合同目的无法实现，故王小军诉请向金盛公司已交付的房屋租赁费257000元作为后续房屋租赁费并无不当，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）兰州金盛房地产有限公司与被告（反诉原告）王小军继续履行《兰州金盛房地产有限公司土地和房屋租赁合同》、《兰州金盛房地产有限公司土地和房屋租赁合同附件协议》；二、反诉原告（本诉被告）王小军已交付反诉被告（本诉原告）的定金200000元、房屋租赁费257000元，作为房屋租赁合同后续履行的定金及将产生的房屋租赁费；三、驳回原告（反诉被告）兰州金盛房地产有限公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（本诉被告）王小军其他反诉诉讼请求。本诉受理费3160元，由原告兰州金盛房地产有限公司承担。反诉受理费11400元，由反诉原告王小军承担。
二审中双方当事人均未提交证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。二审另查明，涉案兰州市安宁区安宁西路555号综合楼大厅及一至四层由金盛公司使用，五至六层空置。整楼由金盛公司控制管理。金盛公司于2013年8月12日交付王小军该楼层五至六层。2014年6月,金盛公司单方更换五至六层的门锁收回房屋。同年10月11日，金盛公司通知王小军可以装修。同年10月17日，王小军进入房屋装修半日后房屋被金盛公司再次收回。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行各自的义务。关于本案涉案房屋一楼大厅的交付问题。根据涉案《租赁合同》的约定，房屋交付方式为“签订房屋验收交接单，对房屋本身、设施、设备进行验收交接”。金盛公司未能就大厅按照合同约定的交付方式交付王小军，故一审判决认定金盛公司未向王小军交付一楼大厅的事实准确。金盛公司上诉认为，一楼大厅已经交付的上诉理由没有事实依据，本院不予采信。
关于金盛公司主张解除合同以及赔偿租赁物损失的上诉请求。金盛公司以双方当事人约定解除合同条件成就为由主张解除合同。经查，涉案合同虽约定了拖欠房租达一个月即可由金盛公司收回房屋，但综合本案事实，金盛公司履行合同的交付义务时并未按照合同约定交付一楼大厅，故在其仅部分履行了合同义务，而王小军将大厅及五至六层的租金按照约定交付金盛公司的情况下，以王小军未按照合同约定拖欠租金一个月为由主张解除合同无事实及法律依据。对该上诉请求本院不予支持。金盛公司在本案一、二审中提交的证据不能证明其主张的租赁物损失143000元，二审中亦不予支持该项上诉请求。关于金盛公司对20万元定金的异议，涉案合同中关于定金做了明确约定，且注明了定金的交纳单据号，故金盛公司的该项异议不成立，本院不予支持。关于金盛公司继续履行合同无实际可能的上诉理由。二审中查明，整体楼房现由金盛公司实际管理控制，且五至六层仍然空置，金盛公司履行合同约定义务不存在障碍，故金盛公司的该项上诉理由无事实依据，应当遵守诚实信用原则继续履行涉案合同的约定义务。
关于王小军上诉主张由金盛公司支付逾期交房滞纳金200万元的问题。根据涉案合同的《附件协议》约定，综合楼一至四层系双方当事人第二期租赁房屋，但对具体交付时间双方并未作明确约定，双方当事人在履行第一期租赁房屋时已产生争议，就争议均未能及时采取有效方式解决，王小军在此情形下未能及时防止商业风险，且王小军签订的一系列合同在本案租赁合同继续履行的情况下仍可选择继续履行，故一审判决认为应当由王小军自负并无不当。对王小军该上诉请求，本院不予支持。
综上，金盛公司与王小军的上诉请求均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
兰州金盛房地产有限公司预交的二审案件受理费3160元由兰州金盛房地产有限公司负担；王小军预交的二审案件受理费18687元，由王小军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 林
代理审判员 王锡东
代理审判员 关 涛
二〇一七年二月十六日
书 记 员 耿瑞娇