江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）苏中民终字第2412号
上诉人（原审原告）熊志奇
被上诉人（原审被告）李建平
上诉人熊志奇因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2012）张锦民初字第0367号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：熊兆清与尤玉娣系夫妻关系，两人共生育熊志奇、熊志军、熊志英三个子女，熊兆清于2008年5月去世。1985年10月，以尤玉娣为户主以及家庭成员为尤玉娣、熊兆清、熊志军申请农村建房，经审批同意在原沙洲县大新乡老海坝村一组翻建楼房2.5间以及附房2间，同年10月26日以尤玉娣的名义领取了号码为NO.044427号的准建证；1985年10月，以熊志奇为户主以及家庭成员为熊志奇、熊文忠、陶凤珍申请农村建房，经审批同意在原沙洲县大新乡老海坝村一组新建楼房2.5间，同年10月26日以熊志奇的名义领取了号码为NO.044428号的准建证。之后，尤玉娣夫妇建造了位于原沙洲县大新乡老海坝村一组的三间半二层楼房一幢，熊志奇在该房屋的东面建造了二间半楼房一幢。1994年6月26日，熊兆清、熊志奇、熊志军签订一份《立分房笔据》，主要内容为：熊兆清所生一女二子，在1985年10月建造前二间半楼房壹幢和后三间半楼房壹幢，前二间半楼房分于熊志奇，后面二间半分于熊志军，还有一间楼房属于父母熊兆清所有；后来属于熊志军的后面二间半楼房与熊志奇调换前二间半楼房出售给王明贤居住，熊志奇搬到熊志军的后面二间半楼房居住，由熊志军补贴熊志奇现金壹万元并提出对父母一间楼房产权属于熊志奇一人所有，熊志军不得参与分配，对父母年老抚养费仍由兄弟俩各半负担；对其他事项也作了约定。在签订该分房笔据的时候尤玉娣也在场，其知道并同意该分房笔据的内容。1999年7月，熊志奇领取了由熊兆清、尤玉娣建造的三间半二层楼房的集体土地使用证，号码为9973200024，使用权类型为划拨，土地坐落在张家港市大新镇老海坝村一组，土地四址为东至空地、南至河、西至空地、北至路。2002年5月13日，熊志奇（甲方）与李建平（乙方）签订一份《房屋买卖协议书》，主要约定了如下内容：乙方诚意购买甲方三间半二层楼房一幢；甲方房屋四址坐落为东至自留地、南至河、西至后墙外分界沟、北至路；房屋价格为50000元整；房款支付办法为于2002年5月15日前一次性交给甲方；协议签订后，甲方在2002年5月18日前将房屋内所有物资搬清，将所有房屋钥匙交给乙方；乙方购房后，甲方将集体土地证使用证转让给乙方，由乙方负责到有关部门办理转让手续，费用由乙方负责，在办理过程中，甲方配合乙方办理有关手续；乙方购房后，牵连到甲方生产队有关宅基地面积费用，一律由甲方负责，乙方概不负责；房屋买卖后，所有在房屋上发生的有关问题与甲方无涉；今后房屋遇到拆迁，所有在房屋上的优惠政策、补贴费用均由乙方享受。熊志奇、李建平分别在该房屋买卖协议书的甲方与乙方栏内签名，张志勇作为张家港市大新镇新海坝村村民委员会的代表签名。房屋买卖协议书签订后，李建平支付给熊志奇50200元，熊志奇在2002年5月18日将房屋以及该房屋的集体土地使用证交付给李建平。在签订房屋买卖协议书的时候，李建平系张家港市大新镇新海坝村六组的村民，张家港市大新镇老海坝村与新海坝村后来因行政区划调整合并为张家港市大新镇新海坝村，熊志奇与李建平买卖的三间半二层房屋（以下简称本案争议房屋）原位于张家港市大新镇老海坝村一组，因两村合并后现位于张家港市大新镇新海坝村十四组。因熊志奇与李建平为房屋买卖发生纠纷，熊志奇于2012年4月提起本案诉讼。
一审审理中，李建平陈述其原来是大新镇新海坝村的村民，其原来在大新镇新海坝村也是有房屋和宅基地的，后来因为其房屋被拆迁，拆迁后其没有房屋居住，所以在2002年经大新镇新海坝村村书记张志勇的介绍向熊志奇购买了本案所争议的房屋，当时其在新海坝村的房屋被拆迁后其拿了房屋补偿款21万多元，现在其居住的大新镇阳光家园66幢602室房屋是其购买的商品房，是其在2007年买的，花了20多万元，面积是115平方米。
一审审理中，原审法院向张家港市大新镇新海坝村村民委员会主任蒋军进行了调查，蒋军反映：熊志奇与李建平之间买卖的房屋原位于大新镇老海坝村一组，因2005年时大新镇老海坝村与新海坝村合并现在位于大新镇新海坝村十四组；李建平是大新镇新海坝村六组的，他原来在大新镇新海坝村有二百多平方米的房屋，后来他的房屋被拆迁，他选择了货币补偿，他原来在大新镇新海坝村享受过宅基地，今后也不可能再享受农村宅基地的，因为农村居民一户只能有一处宅基地，他购买熊志奇的房屋后是不能够领到该房屋的集体土地使用证的。经质证，熊志奇对此没有异议；李建平对此存在异议，认为村里同样情况的还有几家，他们也领到房产证和土地证的。
上述事实，有房屋买卖协议书、立分房笔据、张家港市大新镇新海坝村村民委员会以及张家港市大新镇建设管理服务中心出具的证明、准建证存根、农房建设申请审批表、土地登记卡信息、照片、调查笔录、质证笔录、庭审笔录等证据予以证实。
原审原告熊志奇的诉讼请求为：2002年，熊志奇将位于张家港市大新镇老海坝村第一组29号三间半二层楼房卖给邻村的李建平，作价50000元，双方约定熊志奇将土地证转让给李建平。但因买卖房屋上的宅基地不是同村的人不能转让，熊志奇和李建平多次协商既然房屋无法转让，双方的合同也无法履行，熊志奇退回房价款，李建平退回房屋，但李建平均未予回复。为维护自身的合法权益，根据民诉法的相关规定，向法院起诉请求判令双方签订的房屋买卖协议书无效，案件受理费由李建平负担。
原审法院认为：双方间签订的房屋买卖协议书中所涉及的本案争议房屋原位于张家港市大新镇老海坝村一组，后因行政区划调整现位于张家港市大新镇新海坝村十四组，该房屋系以熊志奇母亲尤玉娣为户主申请建房并以尤玉娣的名义领取了房屋准建证，熊志奇在1985年时以其名义申请在该房屋的东面新建二间半楼房并领取了房屋准建证，根据熊志奇提供的立分房笔据的内容，原属于熊志军所有的本案争议房屋中的二间半房屋与属于熊志奇的二间半房屋进行调换以及原属于熊兆清夫妇所有的本案争议房屋中另外一间楼房也归熊志奇所有，熊志奇在1999年7月也领取了本案争议房屋的集体土地使用证，故本案争议房屋应属于熊志奇所有，熊志奇对该房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。诉讼双方在2002年5月13日签订房屋买卖协议书由熊志奇将本案争议房屋以50000元的价格出售给李建平，房屋买卖协议书签订后，李建平已经将约定的购房款50000元支付给熊志奇，熊志奇也已经将房屋以及房屋的集体土地使用证交付给李建平，李建平及其家人已经搬入该房屋居住，故双方签订的房屋买卖协议书已经履行完毕。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续；农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。《江苏省土地管理条例》第三十五条规定：农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。由此可见，农村村民出卖宅基地上所建的住宅，法律并没有予以禁止，只是村民卖房后再申请宅基地的将不被批准，同时基于农村房屋的特有性质，农村村民住宅与其宅基地不可分离，农村房屋买卖必然导致房屋所涉及的宅基地使用权的转让，其效力也取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权。本案中，李建平系原张家港市大新镇新海坝村的村民，其在原张家港市大新镇新海坝村建造的房屋被拆迁，诉讼双方在2002年5月13日签订房屋买卖协议书购买本案争议的房屋，虽然本案争议的房屋原来是位于张家港市大新镇老海坝村一组，现因两村合并后位于张家港市大新镇新海坝村十四组，李建平也系张家港市大新镇新海坝村的村民，但是李建平原来在张家港市大新镇新海坝村已经享受过农村宅基地并建造房屋，根据农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，其不能再次享有张家港市大新镇新海坝村村民福利性自用宅基地的权利，且其购买熊志奇的房屋也未经政府审批许可而取得该房屋宅基地使用权，李建平不符合取得争议房屋用地的条件，故双方签订的房屋买卖协议书中涉及本案争议房屋买卖以及集体土地使用权转让部分的内容应属无效。
《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。双方签订的房屋买卖协议书中涉及房屋买卖以及集体土地使用权转让部分的内容无效，但是该房屋买卖协议书第九条约定了房屋遇到拆迁所有在房屋上的优惠政策和补贴费用均由李建平享受，该条款是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家法律法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力，故双方签订的房屋买卖协议书应当是部分无效、部分有效的合同，熊志奇要求确认房屋买卖协议书整体无效的诉讼请求，缺乏依据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《江苏省土地管理条例》第三十五条以及其他有关法律之规定，判决如下：一、确认原告熊志奇与被告李建平在2002年5月13日签订的《房屋买卖协议书》中涉及房屋买卖以及集体土地使用权转让部分的内容无效。二、驳回原告熊志奇的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告熊志奇、被告李建平各负担40元。该款原告熊志奇已经预交给原审法院，不再退还，被告李建平应负担部分由其在判决生效后十日内直接支付给原告熊志奇。
上诉人熊志奇不服原审法院上述民事判决，向本院提出上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决已经认定双方房屋买卖合同中最根本的买卖内容即涉及房屋买卖以及集体土地使用权转让部分的内容无效，则合同应整体无效。而买卖合同第九条约定是建立在房屋转让有效的基础上的，故房屋转让无效，该第九条约定亦当然无效。据此请求撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人李建平答辩称：熊志奇的上诉理由不能成立。其本来可以自拆自建的，熊志奇要卖房，通过张志勇介绍卖给了其，其就未自建。双方应按协议约定处理。一审判决认为房屋和土地使用权部分转让无效，其认为应为有效。
二审查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为：本案因十年前的涉案农村房屋买卖合同而生争端，双方就相关购房款、房屋及其集体土地使用权证的交付均于其时即完成，买受人李建平及其家人亦搬入涉案房屋居住至今，因此，无论现行法律对涉案的农村房屋转让及相关集体土地使用权转让的效力如何评价，双方间就涉案房屋的占有使用所形成的事实情状及公示效果已经构成属地正常社会生活秩序之一部分。双方间就涉案农村房屋的转让，虽因违反集体土地使用权的相关强制性规范而无效，但熊志奇就其处分涉案房屋的相关法律后果（包括但不限于占有转移、或有拆迁补偿利益归属的相关约定）不因相关效力评价宣告而改变。就涉案房屋及其所属集体土地使用权，李建平固无主张合法的所有权及使用权之可能，但其占有基于正当事由，尤其是，本案中或有拆迁补偿利益归属的相关约定系合同双方就纯经济利益事项所作自由处分，自应独立于作为公共意志的强制性规范对涉案农村房屋及集体土地使用权转让的可能之效力评价后果。因此，一审判决关于涉案合同部分无效的相关认定，于法并无不当。
综上，上诉人熊志奇的上诉理由不能成立，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人熊志奇负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 张云峰
代理审判员 赵 东
代理审判员 张晓萍
二〇一三年二月二十八日
书 记 员 邹 瑜