北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民再终字第04377号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）汪敬东，男，1937年11月20日出生，汉族。
委托代理人汪岩，男，1968年11月27日出生，汉族。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）任立军，男，1963年1月10日出生。
委托代理人魏文豹，男，1956年2月19日出生，北京市跨时代民事代理事务所所长。
申请再审人汪敬东因与被申请人任立军房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2010）一中民终字第13809号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2013年10月18日作出（2012）高民申字第01105号民事裁定，指令本院再审�案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人汪敬东的委托代理人汪岩，被申请人任立军及其委托代理人魏文豹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
汪敬东在一审法院起诉称：我在北京市大兴区黄村镇海子角村x原有住宅一处，包括北房6间、南房4间、门道1间及相应院落。1997年8月25日，我与任立军签订了房屋买卖协议，约定任立军以40000元的价格购买我的上述房屋及院落。协议签订后，双方按协议履行了义务。现我知道农村集体土地上所建的房屋禁止自由买卖，任立军是城镇居民，不能购买农村宅基地上的房屋，我与任立军之间买卖该房屋的行为是无效的。现起诉请求法院依法确认汪敬东与任立军签订的房屋买卖协议无效；任立军将购买的房屋及院落返还给汪敬东，汪敬东将40000元房款返还给任立军；诉讼费用由任立军负担。
任立军在一审诉�中辩称：任立军的家属系北京市大兴区黄村镇海子角村（以下简称：海子角村）的村民，双方的买卖行为发生之后，任立军已依法办理了房产变更手续，任立军已经取得了该房屋的所有权，任立军的全家自从购买该房屋之后就在该房屋居住，请求法院驳回汪敬东的诉讼请求。
北京市大兴区人民法院一审经审理查明：汪敬东与任立军均为城镇居民户口，任立军的妻子李洪娟系海子角村农民。1997年8月25日，汪敬东与任立军签订了房屋买卖协议，约定汪敬东将自己位于北京市大兴区黄村镇海子角x的北房5间、门道1间、南房4间及院落以40000元的价格卖与任立军。汪敬东与任立军已按该协议履行。1998年4月，汪敬东与任立军到北京市大兴县房地产管理局房地产交易所办理了房产卖契，任立军向有关部门交纳了相关费用。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、房屋买卖�议、宅基地使用证、个人建房许可证、房产卖契、房地产买卖契约、买卖手续费收据、结婚证、兴丰派出所证明等证据在案佐证。
北京市大兴区人民法院一审判决认定：汪敬东与任立军所签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示；且双方已按该协议全面履行了各自的义务；另汪敬东与任立军到北京市大兴县房地产管理局房地产交易所办理了房地产卖契；任立军的家属系海子角村农民。综合考虑，汪敬东与任立军所签订的房屋买卖协议应认定为有效。对汪敬东要求任立军返还房屋及院落的诉讼请求法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：驳回汪敬东的诉讼请求。
汪敬东不服一审法院判决，向本院提出上诉，上诉请求是：1、请求撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。2、被上诉人承担本案全部诉�费用。上诉理由：原审判决认定事实错误。上诉人提起本案诉讼时，被上诉人的妻子李洪娟已经不是大兴区黄村镇海子角村农民，其早已转为非农业户口，不再享受海子角村集体经济组织成员的权利。因此，原审判决认定被上诉人的妻子李洪娟系大兴区黄村镇海子角村农民属认定事实错误。本案房屋买卖协议的当事人是上诉人与被上诉人，被上诉人是独立的民事主体，其签订的协议是否有效与被上诉人的妻子的身份无任何关联。被上诉人在购买诉争房屋时是城镇居民，根据我国土地管理法的相关规定，城镇居民不能购买农村房屋，因此上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议依法应当认定无效。原审判决将被上诉人妻子的身份与合同的效力综合考虑认定房屋买卖协议有效没有任何法律依据。《房产卖契》不是产权转让的依据，房产证才是房地产权属转移的唯一凭证。本案中，大兴县房地产管理局房地产交易所虽然在《房产卖契》上盖章，但这并不能说明诉争房屋已办理产权过户手续。原审判决认为《房产卖契》经大兴县房地产管理局房地产交易所盖章即认定房屋买卖协议有效属认定事实错误。原审判决适用法律错误。本案中，被上诉人是城镇居民，其购买诉争房屋违反了我国土地管理法的相关规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的合同无效的情形，依法应当认定无效。本案是合同纠纷，关于其效力问题，法院应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条审理判决此案，而一审判决适用《中华人民共和国合同法》第四十四条审理判决此案明显属于适用法律错误。上诉人的原审诉讼请求有明确的事实和法律依据，依法应当予以支持。上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖协议依法应当认定无效。根据《�华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同被认定无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因此，上诉人要求被上诉人返还诉争房屋符合法律规定，被上诉人应当予以返还。
任立军答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律得当，同意一审判决，不同意对方的上诉请求及理由。被上诉人的家属是海子角村的村民，对于转为居民身份是因集体占地的原因转的。上诉人的上诉请求和理由没有事实和法律依据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审期间，汪敬东、任立军均未向法庭提交新的证据。
本院二审认为：汪敬东将其位于北京市大兴区黄村镇海子角村x的房屋卖给任立军，系双方真实意思表示，已经实际履行，且双方已在原大兴县房地产管理局房地产交易所办理了房产卖契，任立军也向税务部门和村委会交纳了相关费用，应认定双方房屋买卖行为有效，故原审法院认定双方所达成的房产卖契应有效，汪敬东与任立军对该房屋的买卖行为为有效行为，并无不当，本院予以确认。判决：驳回上诉，维持原判。
汪敬东申请再审称：汪敬东在位于北京市大兴区海子角村x院建有北房6间南房4间及相应院落，以四万元价格卖给非农业户任立军。因为汪敬东法律意识淡薄不知道农村宅基地不可自由买卖；任立军没有到权属机构办理过户手续，违背了物权法的立法精神，未取得房屋所有权证；任立军还违背了物权法第20条及第155条的规定。很明显宅基地使用权以及建房许可证是汪敬东的名字。没有办理相关注销登记；根据相关精神的规定，涉案房屋买卖合同应认定无效。因宅基地使用权是集体经济组织享有的权利与特定的身份关系相联系不允许转让。新提交的村委会出具的证据证实任立军之妻李洪娟不是海子角村集体经济组织成员，无权取得也不能变相取得海子角村的房屋。故请求依法撤销一二审判决，改判支持申请人原审诉讼请求。
本院再审查明事实与原审查明事实一致。本院再审对原审举证质证的证据予以确认。再审中，汪敬东提交了北京市大兴区黄村镇海子村村民委员会于2012年5月28日出具的证明一份，该证明载明“李洪娟不为北京市大兴区黄村镇海子角村经济组织成员”。
本院再审认为，汪敬东与任立军签订房屋买卖合同的时间是1997年，当时我国法律法规对城镇居民购买农村房屋并无禁止性规定。汪敬东将其位于北京市大兴区黄村镇海子角村x的房屋卖给任立军，系其真实的意思表示，该合同已经实际履行。且双方已在原大兴县房地产管理局房地产交易所办理了房产卖契，任立军也向税务部门和村委会缴纳了相关费用。汪敬东再审中提交的证据只能证明任立军之妻李洪娟现不属于“北京市大兴区黄村镇海子角村经济组织成员”，并未证明购买房屋时李洪娟不属于该村经济组织成员。该份证据并不影响对本案房屋买卖合同效力的认定。至于汪敬东称违反物权法相关规定的理由，本案房屋买卖行为发生于1997年，当时物权法并未颁布实施，故汪敬东的该项申请理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院再审应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2010）一中民终字第13809号民事判决。
一审案件受理费四百元，由汪敬东负担（已交纳）。
二审案件受理费八百元，由汪敬东负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 京
审判员 刘燕风
审判员 胡 沛
二〇一四年八月二十日
书记员 张连华