安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终272号
上诉人(原审被告):王小仙,女,1986年12月30日出生,汉族,住安徽省芜湖市繁昌县。
委托诉讼代理人：吴爱民，安徽安然律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):余冬林,男,1976年12月6日出生,汉族,住安徽省芜湖县。
上诉人王小仙因与被上诉人余东林房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2016年11月22日作出的（2016）皖0207民初2544号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人王小仙的委托诉讼代理人吴爱民，被上诉人余东林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王小仙上诉请求：撤销芜湖市鸠江区人民法院（2016）皖0207民初2544号民事判决，改判解除王小仙与余东林签订的房屋买卖合同，余东林赔偿王小仙损失36万元，一二审诉讼费、保全费由余东林承担。本案庭审中，王小仙撤回主张余东林赔偿36万元的�诉请求。事实和理由：一、一审判决合同继续履行，不符合定金法则，系适用法律错误。王小仙与余东林签订房屋买卖合同后，余东林仅向王小仙交付购房定金2万元。在王小仙发现受中介误导，低于房屋成本出售房屋后，及时与余东林协商未果，随即要求和余东林解除合同，而双方合同也没有实际履行。根据合同第五条付款方式约定余东林给付王小仙购房定金2万元，第八条违约责任约定如在房屋买卖过程中产生违约，如违约方为王小仙，王小仙应双倍返还定金给余东林，如违约方为余东林，王小仙不退还定金给余东林。因此，合同约定定金是解约定金，只要王小仙解除合同意思传达到余东林，并双倍返还定金，合同即应解除，而无需余东林同意。二、房屋买卖合同没有继续履行的基础，无法实现双方签订合同的目的。王小仙售卖的房屋上设定了他项权，抵押期限为二十年，处分该房屋涉及案外人利益，法院判决的效力不能及于第三方。在抵押登记未涂销前，无法办理产权过户登记手续。余东林购房需通过银行贷款和公积金贷款，而能否通过贷款审核尚不确定。在余东林没有履行合同主要义务的前提下，即判决余东林享有只有履行全部合同义务条件下才具有的产权变更、房屋交付等，显失公平，严重损害王小仙利益。根据《合同法》第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。本案中，继续履行合同在事实上不能实现，故不应当支持余东林要求继续履行合同的请求，而应当解除合同。
余东林辩称，涉案合同是通过中介自愿平等签订的，是合法的，涉案房屋开始挂牌价格是52万元，因为王小仙得知房屋贷款存在利息，所以成交价格为55.6万元。合同签订后王小仙因房价上涨，通知我取回2万元定金并要求解除合同，是不诚信的行为。目前合同尚未全部履行，不能认定余东林不能办理相应贷款，可以办理公积金贷款，或抵押相应财产用于办理该房屋的贷款，也可以借款将购房款一次性付清。
余东林向一审法院起诉请求：1、余东林、王小仙于2016年8月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、王小仙按照合同约定继续履行合同，协助余东林办理银行贷款，产权变更、房屋交付等手续。
一审法院认定事实：2016年8月29日余东林、王小仙签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：余东林购买王小仙位于芜湖市鸠江区城市之光小区C25#楼1单元702室的房屋,房屋价款55.6万元（面积87.26㎡）；余东林向王小仙支付定金2万元；王小仙按照合同约定协助余东林办�银行贷款、产权变更、房屋交付等手续。合同签订后，余东林于2016年9月1日向王小仙支付购房定金2万元，王小仙向余东林出具了收到购房定金2万元的收据。后王小仙拒绝按照合同约定协助余东林办理银行贷款、产权变更、房屋交付等相关手续，故余东林诉至本院。涉案芜湖市鸠江区城市之光小区C25#楼1单元702室的房屋于2016年9月7日取得不动产权证书，产权证号为皖（2016）芜湖市不动产权第0090702号，权利人为王小仙单独所有。该房屋已设定抵押，贷款在清偿中。
一审法院认为，余东林、王小仙签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。双方均应按合同约定行使合同权利，履行合同义务。本案中，余东林按合同约定支付了定金，王小仙应按合同约定履行协助余东林办理银行贷款、产权变更、交付房屋等相关手续。但王小仙拒绝按合同约定履行上述义务，根据法律规定及合同约定，从民法倡导诚实信用、维护交易安全等原则出发，本院对余东林要求确认与王小仙之间房屋买卖合同合法有效，王小仙协助余东林办理银行贷款、产权变更、房屋交付等手续的诉请依法予以支持。对王小仙抗辩“涉案合同显失公平、中介方在计算的时候误导了被告、合同不能反映买卖双方真实意见，故合同可撤销或者解除，应驳回原告要求继续履行合同的请求”的意见，因王小仙未能提交证据证明上述情况的存在，同时，法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，而非应当解除合同，即当事人可以选择解除合同，也可以要求继续履行合同。本案余东林选择要求王小仙继续履行合同符合法律规定，王�仙拒绝履行合同义务既不符合合同约定，也不符合法律规定，故对王小仙的该项意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决：一、余冬林与王小仙于2016年8月29日就芜湖市鸠江区城市之光小区C25#楼1单元702室的房屋所签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、王小仙于本判决生效之日起十日内协助余冬林办理上述房屋的银行贷款、产权变更、房屋交付等相关手续。案件受理费4680元，保全费3300元，合计7980元，由王小仙负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于王小仙提交的手机短信内容、个人房产抵押贷款合同及银行交易清单，能够印证王小仙与余东林签订房屋买卖合同后不同意继续履行合同、涉案房屋设定了抵押贷款的事实，与一审法院查明事实一致，余东林对证据真实性亦无异议，本院对以上证据予以采信。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王小仙与余东林经协商一致自愿达成房屋买卖合同，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。王小仙与余东林签订房屋买卖合同后，余东林按合同约定向王小仙交付定金2万元，王小仙出具了收条，涉案房屋买卖合同已经实际履行。关于涉案房屋买卖合同中约定的定金是否为解约定金问题，合同第八条约定了违约责任的承担方式，对于定金仅约定如王小仙�约应双倍返还定金，但未明确约定在此情况下王小仙有权不经余东林同意直接解除合同。对于王小仙主张涉案合同未实际履行、合同约定定金为解约定金的上诉理由，本院不予采信。王小仙并未与余东林达成解除合同的合意，也未提交证据证明存在解除合同的法定理由，其主张解除合同的请求无事实与法律依据，不能成立。根据诚实信用原则，余东林作为守约方，其请求继续履行合同的主张应当予以支持。
关于涉案房屋上设定的抵押权及余东林贷款购房是否导致合同无法履行的问题。涉案合同中对抵押权的涂销、余东林办理贷款有明确约定，王小仙有协助余东林涂销抵押权及办理银行贷款的合同义务，该部分合同内容尚未履行，履行的结果具有不确定性，但王小仙不应以尚不确定的结果作为不继续履行合同的抗辩理由。此外，余东林已明确表示如不能办理银行贷款，可以一次性付清购房款。根据《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”余东林可以代为清偿王小仙的债务消灭涉案房屋抵押权，房屋买卖合同即可继续履行。王小仙并无证据证明涉案合同已经不能继续履行，对其主张涉案合同没有继续履行的基础、无法实现合同目的的上诉理由，本院不予采信。
综上所述，王小仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4680元，由上诉人王小仙负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱 训 明
审判员 杨东清审判员李广磊
二〇一七年四月十日
书记员 王 文 苑
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。