福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第2208号
上诉人（原审原告）黄素欣，女，1973年5月10日出生，汉族。
委托代理人曾招文、黄臻臻，福建天衡联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海建筑设计研究院有限公司厦门分院，住所地厦门市思明区湖滨北路201号宏业大厦七楼。
代表人潘琳，院长。
委托代理人陶天猛，福建自立律师事务所律师。
上诉人黄素欣因与被上诉人上海建筑设计研究院有限公司厦门分院（下简称上海设计院厦门分院）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第13930号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
黄素欣原审请求判令：解除黄素欣与上海设计院厦门分院之间的租赁关系。
原审法院查明，厦门市思明区湖滨北路201号宏业大厦701室、702室、703室、704室房屋的原产权人为厦门市晟亚贸易有限公司。2006年3月7日，上海设计院厦门分院与厦门市晟亚贸易有限公司就厦门市思明区湖滨北路201号宏业大厦701室、702室、703室、704室房屋签订《房屋租赁合同》；2007年6月20日，上海设计院厦门分院与厦门市晟亚贸易有限公司签订补充协议，约定延长租期，即从2006年3月1日至2018年2月29日。2012年5月22日，黄素欣参加福建省宸万和拍卖行有限公司举行的拍卖会，竞拍取得厦门市思明区湖滨北路201号宏业大厦701室、702室、703室、704室房屋。在参加拍卖会前，拍卖行已将上述房屋存在上海设计院厦门分院与原产权人的房屋租赁合同及补充协议，上海设计院厦门分院交付租金证明的相关资料的复印件向黄素欣披露。2012年7月4日，黄素欣至厦门市国土资源与房产管理局办理上述房产过户手续并取得收件收据，黄素欣现已取得上述房产的土地房屋权证（权证记载填发日期为2012年7月17日）。
2012年7月23日，黄素欣以上述房产为上海设计院厦门分院占用，遂起诉至原审法院，要求上海设计院厦门分院立即将上述房产交还黄素欣，上海设计院厦门分院在应诉后提供了其与晟亚公司之间的一份《房屋租赁合同》（日期为2006年3月7日）及补充协议（日期为2007年6月20日），主张其系上述房产的承租人，并称已一次性支付了6年的租金。原审法院经审理认为，上海设计院厦门分院与原业主晟亚公司订立《房屋租赁合同》及补充协议，约定上海设计院厦门分院承租房产的租赁期限为2006年4月1日起至2018年2月29日，黄素欣作为上述房产的受让人应当继续履行原租赁合同。但同时认为，上海设计院厦门分院提供的证据不足以证明其已经向晟亚公司支付租金的具体数额。在原审法院作出（2012）思民初字9022号民事判决书后，鉴于上海设计院厦门分院未付分文租金，黄素欣遂于2013年2月6日发函给上海设计院厦门分院，要求其于收到函件3日内支付上述房产至2013年1月31日拖欠的房租，并自2013年2月份起按时支付租金。
黄素欣取得房产后，多次与上海设计院厦门分院协商上述房产的租赁事宜，并于2012年6月8日向上海设计院厦门分院发函，商讨房屋租赁事宜。
又查明，黄素欣在原审法院申请诉讼时，第一项诉讼请求为“解除上海设计院厦门分院与厦门市晟亚贸易有限公司订立的《房屋租赁合同》及补充协议”，庭审时说明其意在解除黄素欣与上海设计院厦门分院之间的租赁关系，上海设计院厦门分院予以确认，原审法院予以认可。
原审法院认为，本案双方争议的焦点在于：租金相应的权益人是黄素欣还是原出租人厦门市晟亚贸易有限公司，讼争租金是否缴付及缴付的期间，黄素欣的诉请有无事实及法律依据。
黄素欣主张，本案上海设计院厦门分院并无证据证明已经交付了讼争房产的租金，提供证明从材料上无法证明租金已经实际支付及交付的金额，在（2012）思民初字第9022号民事判决书已认定。租金交付的期限也是上海设计院厦门分院的一面之词，黄素欣代位晟亚公司取得拍卖之后的收取租金权益。且租金缴付证明中载明的六年租金应为过往的前六年的租金，付的应为2006年一开始的租金，但是否有支付并无证据证明。上海设计院厦门分院在本案中未向黄素欣支付过任何租金，根据事实及法律，黄素欣有权解除原、上海设计院厦门分院之间的租赁合同关系。
为证明其主张，黄素欣提交了以下证据：1、拍卖成交确认书，证明：2012年5月22日，黄素欣通过福建省宸万和拍卖行有限公司举办的拍卖会竞拍取得厦门市晟亚贸易有限公司名下位于思明区湖滨北路201号宏业大厦701室、702室、703室、704室共四套房产；2、土地房屋权证，证明：厦门市国土资源与房产管理局于2012年7月17日颁发土地房屋权证，黄素欣系思明区湖滨北路201号宏业大厦701室、702室、703室、704室的所有权人。现该房屋在银行申请贷款，原件在银行，有办理公证；3、（2012）思民初字9022号民事判决书，证明：（2012）思民初字9022号民事判决书认定黄素欣作为讼争房产的受让人应当继续履行上海设计院厦门分院与原业主厦门市晟亚贸易有限公司订立的《房屋租赁合同》及补充协议，但其同时认为，上海设计院厦门分院提供的证据不足以证明其已经向晟亚公司支付了上述房产租赁期限内的全部租金，更不能证明其向晟亚公司支付租金的具体数额；4房屋租赁合同及补充协议，证明：系上海设计院厦门分院提供，根据房屋租赁合同，上海设计院厦门分院向原业主晟亚公司承租讼争房产的租赁期限为2006年4月1日起至2012年3月31日，租金交付方式为每月10日前支付当月租费；根据补充协议，租期由原6年延长至12年，即2006年4月1日至2018年2月29日；5、（2013）厦鹭证内字01470号公证书及附件，证明：2012年2月6日，黄素欣发函给上海设计院厦门分院，要求其于收到函件3日内支付讼争房产至2013年1月31日拖欠的房租，并自2013年2月份起按时支付租金，并就邮寄函件办理了公证。
上海设计院厦门分院质证意见为：对证据1，真实性认可，但是黄素欣在进行本次竞买的过程当中，签署了大量的文件，黄素欣是选择性的提交，唯独没有提交带认可租约和租金已付确认的其他文件，拍卖文件不完整。黄素欣只提交对自己有利的证据而刻意回避对自己不利的证据；对证据2，真实性认可；对证据3，真实性认可，关联性不认可，上一案件中黄素欣是明确知道租约，却矢口否认不认可租约。现再以房屋租赁的请求权起诉，只能证明黄素欣不诚信的行为，浪费司法资源；对证据4，真实性认可，证据48页，黄素欣签字确认足以证明黄素欣在拍卖过程中，对拍品的现状是了解的；对证据5，表面真实性认可，关联性不认可，因为黄素欣竞拍时已接受房屋附带六年租约的现状，发函提出要求本身就缺乏事实依据。
上海设计院厦门分院抗辩，本案当中参与拍卖的当事人今天当庭陈述，当时租约还有租金六年已经缴付的凭证不签署就没有资格参与拍卖，上海设计院厦门分院认为如果黄素欣代理人陈述是当时的实际情况，恰恰能证明本案讼争房产的拍卖确实是需要认可带租约的情况下参与的。厦门市的拍卖协会都是根据实施细则来操作，如果不是认可带租约的情况的前提下来参与拍卖，拍卖行不会硬性要求竞买人签署。在结合竞买协议书当中，黄素欣是接受拍品现状来买卖。今天黄素欣推翻，如果黄素欣的诉求得到支持，这个拍卖是要重来的。拍品的价格上黄素欣是自相矛盾的，房租与房价相关，本案当中讼争房产是比较优质的房产，可以印证评估是加入带租约和6年租金已付整体评估的。租金缴付证明上载明的六年租金是从2010年4月至2016年3月，是当时的实际发生的客观情况，租金系向晟亚的法人徐立坚贞交付，以现金支付，具体金额是220万元。
为证明其抗辩，上海设计院厦门分院提交了以下证据：1、竞买协议书、拍品目录、拍卖规则，证明：拍卖行在拍卖前明确告知黄素欣，拍品系带租约整体拍卖，黄素欣签字确认。黄素欣刻意回避对自己不利的证据；2、《证明》，证明：上海设计院厦门分院就已经一次性支付6年租金的情况提交了说明，并列入拍卖文件中，由拍卖行向竞买人正式告知，黄素欣在拍卖前已经查阅并知晓该情况，黄素欣在《证明》上签字确认。原件在拍卖行；3、房地产评估书，证明：在2012-9022号案件中，应黄素欣当时的申请，对讼争房产进行相应的评估，侧面印证当时的竞买人均知情拍品的实际情况，否则如此好的地段，不应低于市场价的一半成交。
黄素欣质证意见为：对证据1，表面真实性无异议，竞买协议所称的介绍现状只是带租约，租约是否履行及履行情况拍卖行是不了解，租金交付的证明仅在竞买协议书中提到，只能说是查阅，但是不能说明上海设计院厦门分院已经实际交付租金；对证据2，没有原件，即便有原件，也不能证明支付了哪六年的租金，且上一案件中生效判决已经确认无法认定租金是否已经交付；对证据3，真实性无异议，但与本案没有关系，且不能证明评估已经将租约考虑进去。
原审法院认为，生效裁判文书具有约束力。已发生法律效力的（2012）思民初字9022号民事判决书认定：黄素欣在参加2012年5月22日拍卖会已详尽了解拍卖品即讼争房产带租约整体拍卖的内容以及履行情况，而何谓“讼争房产带租约整体拍卖的内容以及履行情况”？据1、黄素欣举证的《补充协议》中“租金前六年按合同、后六年月租按35元／㎡……”之表述体现双方以六年为计算期间，原租赁双方共有两个六年的计算期间；2、上海设计院厦门分院举证的《证明》（内容：“因应厦门市晟亚贸易有限公司要求，我院已将湖滨北路201号宏业大厦701-704单元的六年租金一次性支付”），该《证明》的落款日期为“2010.07.05”，应是对应于前述第二个六年期间，否则拍卖公司亦无必要在2012年5月拍卖时出具该《证明》；3、“竞买协议书”所载“并查阅过标的承租方提供的租赁合同及租金缴付证明”，表明前1、2之信息在拍卖前已公示；再结合4、上海设计院厦门分院所抗辩的讼争房产的市场行情价、实际拍卖成交价、参与竞拍者的理性计算与预期等，进一步认定所谓“讼争房产带租约整体拍卖的内容以及履行情况”，是指讼争房产已有租约（自2006年4月起截止至2018年2月29日）且租期内租金已全部支付。这是当时参与竞拍讼争房产的竞拍人（当然包括黄素欣）自拍卖公司所获得的公示信息，所接受的讼争房产既有条件。黄素欣在竞拍时接受这个条件，在竞拍取得讼争房产后仍受上述条件之拘束。即便存在黄素欣所主张的租赁期限内租金未收取或少收取，相关权益人亦在原出租人即厦门市晟亚贸易有限公司而非黄素欣。即涉诉带租约拍卖的讼争房产之租金（至2018年2月29日前），为独立债权，仍归属于原业主厦门市晟亚贸易有限公司，并未随讼争房产的所有权移转。也因此讼争租金是否缴付及缴付的期间均与黄素欣无关。黄素欣并非租金之权益人，故基于上海设计院厦门分院未向其支付租金、拖欠租金而诉请解除《房屋租赁合同》及补充协议，缺乏事实与法律依据，不予支持。上海设计院厦门分院之抗辩合法有据，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄素欣的诉讼请求。本案案件受理费50元，由黄素欣负担。
宣判后，黄素欣不服，向本院提起上诉。
上诉人黄素欣上诉称，1、黄素欣在竞拍取得讼争房产后，即取得讼争房产所有权，应取代讼争房产所带租约的原业主（原出租方）继续履行租赁合同并享有收取租金的权利。而原审法院认定涉诉带租约拍卖的讼争房产之租金（至2018年2月29日前），为独立债权，仍归属于原业主厦门市晟亚贸易有限公司（以下称“晟亚公司”），属适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”在本案中，黄素欣于2012年5月22日通过竞拍取得讼争房屋，并于2012年7月4日办理了讼争房屋的产权证书。黄素欣取得讼争房产所有权后，即享有对讼争房产占用、使用、收益、处分的权利。即使黄素欣在取得讼争房产之前该房产已带有租约，黄素欣也应取代原租约的出租人继续履行租赁合同并享有收取租金的权利。原审法院认定黄素欣所主张的租赁期租金未收取或少收取，相关权益人为原出租人晟亚公司而非黄素欣，即涉诉带租约拍卖的讼争房产之租金（至2018年2月29日前），为独立债权，仍归属于原业主晟亚公司，是对“买卖不破租赁”法律规则的错误理解与适用。2、既然黄素欣已取代原业主成为租赁合同的出租人，只要上海设计院厦门分院未履行支付租金之义务（或未能举证证明其已履行支付租金之义务），黄素欣即有权依法解除租赁合同。本案中，原审法院仅凭上海设计院厦门分院单方出具的《证明》而认定上海设计院厦门分院已支付租期内的全部租金，属认定事实不清，且该结论与原审法院前一份生效判决（2012思民初字9022号判决）所认定的事实相矛盾。上海设计院厦门分院作为承租方，应对其已履行租金支付义务承担举证责任。在本案中，上海设计院厦门分院仅出具了一份单方制作的《证明》文件来证明其已履行支付租金义务，明显证据不足。从《证明》的性质分析，其属于被黄素欣的单方陈述，并不能反映租赁合同履行的真实情况。原房屋租赁协议的补充协议中“租金前六年按合同，后六年月租按35元／㎡（如本大厦租金市场低于35元／㎡，则按市场价执行）”的表述，仅仅反映了原租赁双方对于每月租金标准如何确定的约定，并非将租金的支付期间划分为两个六年。且结合原租金协议可看出，租金的支付期间是按月支付。因此，《证明》所述“我院已将湖滨北路201号宏业大厦701-704单元的六年租金一次性支付”，在保留对其真实性存有异议的基础上，并不能体现该“六年”租金所对应的是从何时开始计算的租赁期间。上海设计院厦门分院应负有进一步的举证责任。而原审法院不仅擅自将整个租金支付期间划分为两个六年，还仅凭《证明》的落款日期为“2010.07.05”而直接推断其对应第二个六年期间，该判断明显缺乏依据且与事实不符。按照原房屋租赁协议的补充协议的约定，“后六年月租按35元／㎡”执行，且甲方（晟亚公司）应提供完税发票。若如上海设计院厦门分院所言，其已一次性支付后六年的租金，该数额高达两百多万元（35元／㎡／月×901.38㎡×12个月×6=2，271，477.6元）。上海设计院厦门分院作为正规运营的单位，其不可能一次性现金支付该笔巨额款项而未在财务上留下任何记录。上海设计院厦门分院既没有提供相应的银行汇款记录或现金取款记录，也没有提供晟亚公司出具的要求上海设计院厦门分院一次性付款的通知、已收款证明或完税发票等。因此，上海设计院厦门分院未能举证证明其已履行支付租金之义务，应承担举证不能的不利后果，黄素欣有权依法解除租赁合同。综上，请求撤销原审判决，改判支持黄素欣原审全部诉讼请求。
被上诉人上海设计院厦门分院答辩称，1、本案黄素欣系基于物权人的物上请求权，以出租人的身份起诉，但是黄素欣取得物权附带的租赁合同关系是通过司法拍卖，这是附条件的拍卖，即六年租金已付的条件，在取得物权时是附条件的。此条件就是黄素欣的竞拍时的条件，他接受了才参与的拍卖。不论前房东与设计院的法律关系是什么也与黄素欣无关，他通过拍卖取得，应当受相应的条件约束。第二，拍卖价格是680多万，黄素欣自称二审提交的评估价是2011年11月22日，价值评估为846万，是在半年后的五月拍卖，此时房价不断上涨。而他以683万就拍卖成交，拍卖时有十几人参与，而涉案房产地点以及周边房价，他以如此低价获得房产于理不和，当时参拍人都是接受了拍卖的附租约既六年租金已付的条件。而他在拍卖取得后要推翻是于理不和的。第三，按黄素欣的主张，不利于维护社会经济稳定性。如果他的主张成立，则当天的拍卖参与人都有权利主张重新组织拍卖。综上，请求驳回其上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
另查明，原审庭审时，原审法院要求上海设计院厦门分院提交租金交纳的相关证据，但上海设计院厦门分院并未提交，本案庭审时，本院亦要求上海设计院厦门分院提交相关缴纳租金凭证及完税发票等证据，但至今上海设计院厦门分院仍未提交。
二审中，黄素欣提交一份《房地产估价报告》，拟证明根据评估机构出具的房地产评估报告，案涉房产的评估值没有加入“房屋是否已收取租金”这一因素。案涉房产的评估值是考虑了估价对象可收益年限为27年。上海设计院厦门分院对该报告的真实性无异议，但认为该证据不能证明黄素欣的主张，相反可以证明上海设计院厦门分院的抗辩。
本院认为，根据查明的事实，黄素欣在拍卖取得讼争房产的产权后，即与上海设计院厦门分院建立了房产租赁关系，承继了原出租人晟亚公司的全部合同权利与义务。在黄素欣与上海设计院厦门分院建立房产租赁关系后，原晟亚公司与上海设计院厦门分院签订的租赁合同即对双方具有约束力。依照合同约定，上海设计院厦门分院应每月十日前交纳租金。上海设计院厦门分院虽抗辩称其已经一次性交纳租金至2016年，但其仅提交一份自己出具的说明拟证明该主张，虽该证明在拍卖时已经提交，但从拍卖资料可知，上海设计院厦门分院于2010年7月5日出具说明，表明六年租金已一次性支付。此时尚处于上海设计院厦门分院与晟亚公司租赁合同约定的第一个租赁期间（2006年至2012年），从常理分析，上海设计院厦门分院在2010年说明已缴纳的六年租金应指2006年至2012年的租金。且生效判决也已认定上海设计院厦门分院提供的证据不足以证明其已经向晟亚公司支付了上述房产租赁期限内的全部租金，更不能证明其向晟亚公司支付租金的具体数额，在本案中，上海设计院厦门分院仍未能提交已交纳六年租金的凭证，也无法对交纳的六年租金如何构成做出说明。而在上海设计院厦门分院作出的说明中也无法看出交纳的是后六年的租金。上海设计院厦门分院应当承担举证不能的不利后果。
综上，上海设计院厦门分院无证据表明其已依约交纳租金，在黄素欣发函催告后仍不交纳租金，也不提交交纳租金的凭证，已经构成根本违约。黄素欣有权解除合同。原审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第13930号民事判决；
二、解除上诉人黄素欣与被上诉人上海建筑设计研究院有限公司厦门分院之间的租赁关系。
本案一审案件受理费50元，二审案件受理费100元均由被上诉人上海建筑设计研究院有限公司厦门分院负担
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
代理审判员 许 莹
代理审判员 胡林蓉
二〇一四年十二月二日
代书 记员 彭丽月
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。