湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0105民初2876号原告：中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段456号。负责人：陈志峰，行长。委托诉讼代理人：厉平春，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢宜兰，湖南淡远律师事务所律师。被告：周某某，19XX年XX月XX日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被告：长沙高鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市长沙市岳麓区天顶街道雷锋大道609号。法定代表人熊海涛，董事长。委托代理人罗丽，该公司员工。原告中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行与被告周某某、长沙高鑫房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行的委托诉讼代理人谢宜兰、被告长沙高鑫房地产开发有限公司委托代理人罗丽到庭参加了诉讼。被告周某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行向本院提出诉讼请求：1、立即解除原告与被告周某某签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期；2、被告周某某立即偿还原告未到期借款本金420118.96元，逾期本金29881.04元，利息65109.51元，罚息50.19元，本息合计515159.7元（利息暂计至2017年5月31日，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；3、被告周某某承担原告为实现上述债权所支付的按欠款总额5%计提的律师费25757元；4、原告对被告周某某提供抵押的位于长沙市岳麓区XX号XX小区XX号房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、被告长沙高鑫房地产开发有限公司在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内承担连带清偿责任；6、两被告承担本案的全部诉讼费用及其他费用。事实和理由：2014年8月28日，原告与被告周某某、长沙高鑫房地产开发有限公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。合同约定：原告向被告周某某发放贷款45万元，贷款期限240个月，还款方式采取等额本息还款法。且合同约定：借款人应按合同约定每月按时、足额偿还贷款本息，若借款人未按约定按时足额偿付当期贷款本息，即为逾期，贷款人有权计收罚息，宣布贷款本息提前到期，并有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失（包括但不限于案件受理费、申请费，律师费用等）。同时，合同约定被告长沙高鑫房地产开发有限公司自愿为上述借款本息及原告实现债权的费用承担连带责任保证担保，借款合同对保证担保的方式、范围、期限均进行了明确约定合同签订且双方办理了抵押登记手续后，原告依约划款45万元给被告周某某，被告周某某提供位于长沙市岳麓区XX号XX小XX号房产作为其偿还上述全部借款本息及实现债权费用的担保。但被告周某某未履行合同约定按时偿付贷款本息，截至2017年5月31日，已连续拖欠原告贷款本息共计29期。被告周某某未到庭进行口头答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。被告长沙高鑫房地产开发有限公司辩称，被告周某某于2014年8月1日在被告长沙高鑫房地产开发有限公司购买了房屋，从2015年1月开始已经断供，由于被告周某某的断供，被告长沙市高鑫房地产开发有限公司承担了连带担保责任，原告已从被告长沙高鑫房地产开发有限公司保证金账户上扣取了款项，截至2017年6月28日已扣款98538.82元，且原告起诉之后仍在其保证金账户上持续扣款。被告长沙高鑫房地产开发有限公司对原告诉讼请求的金额有异议，应该以账面上到2017年7月11日的实际金额为止。对原告诉讼请求的第三项费用过高，请求调低。原告针对其诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审后对以下证据予以确认并在卷佐证：《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、中国银行借款借据、欠款证明、房产登记信息、委托代理合同、律师费票据、庭审笔录以及当事人的陈述等。被告长沙高鑫房地产开发有限公司对于原告诉讼请求的答辩依法提交了证据，本院经庭审后对以下证据予以确认并在卷佐证：《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、《客户借记回单》、《请求履行保证责任的函》、被告长沙市高鑫房地产开发有限公司向被告周某某发出的《通知函》及快递回执单。经审理查明，2014年8月28日，原告与被告周某某签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定，被告周某某向原告借款45万元用于购房；借款期限为240个月；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一次浮动周期内，贷款年利率为7.205%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款法，按月结息和付息，每月的10日为结息日和付息日；若被告周某某未按约定期限还款，就逾期部分，原告从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。被告周某某出现未按期归还贷款本息时即构成违约，原告有权宣布贷款本息全部或部分提前到期，并要求被告周某某赔偿因其违约而给原告造成的损失；因本合同订立、履行及争议解决发生的下述费用由被告周某某承担:律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等；被告周某某自愿将所有的位于湖南省长沙市岳麓区XX号XX小区XX号房屋贷款提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因被告周某某违约而给原告造成的损失和其他所有应付费用；被告长沙高鑫房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，被告长沙高鑫房地产开发有限公司对于主合同项下已发生的债务承担担保责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。上述合同签订后，原告按合同约定向被告周某某发放了45万元贷款，被告周某某在借款后未按合同约定按时还款，截至2017年5月31日，被告周某某拖欠原告未到期借款本金420118.96元，逾期本金29881.04元，逾期利息65109.51元，罚息50.19元。本案诉讼过程中，被告长沙高鑫房地产开发有限公司向原告中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行履行了部分担保义务。截至2017年7月10日，被告周某某尚拖欠原告逾期本金1212.5元，利息1881.61元，未到期借款本金417699.38元。另查明，原告与被告周某某就其提供的抵押物即位于湖南省长沙市岳麓区XX号XX小区XX号房屋未办理抵押登记手续。原告为收回借款及实现抵押权，委托了湖南淡远律师事务所办理诉讼及追偿借款的所有事项，签订了《委托代理合同》，约定并实际支付了代理费。本院认为，一、原告与被告周某某签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的借款内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按合同约定履行。原告已按合同约定将贷款发放给被告周某某，被告周某某未按合同约定按时归还贷款，原告有权根据合同的约定宣布贷款提前到期，即解除双方间借款合同关系，故本院对原告要求解除合同及由被告周某某归还贷款本息的诉讼请求予以支持，被告周某某在合同解除后应将逾期的贷款本金、利息、罚息及未到期的贷款本金全部归还给原告；二、因被告周某某违约未及时归还贷款，原告委托律师起诉至法院并无不妥，所发生的实现债权的费用系因被告周某某违约所发生的损失，该费用作为追索费用在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中已约定由被告周某某承担，故本院对原告要求被告周某某按借款本息标的额的5%向原告承担实现债权的费用25757元的诉请予以支持；三、因被告周某某提供抵押的位于湖南省长沙市岳麓区XX大道XX小区四期XX号房未办理抵押登记手续，故对原告主张的对提供抵押的房屋享有优先受偿权的主张，本院不予支持；四、原告与被告长沙高鑫房地产开发有限公司《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的担保内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。现被告周某某未付清首付款，无法办理他项权证，被告长沙高鑫房地产开发有限公司段性连带责任保证仍未解除，故本院对原告要求被告长沙高鑫房地产开发有限公司在被告周某某与原告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下未清偿的贷款本息及实现债权的费用范围内承担连带保证责任的诉讼请求予以支持；五、周某某未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第一款第（一）项、第四十一条、第四十二条第（二）项、第四十六条。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行与被告周某某签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、被告周某某在本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行偿还借款本金418911.88元，并支付到实际归还之日止的利息及罚息（截至2017年7月10日的利息1881.61元，2017年7月11日至借款实际归还之日的利息、罚息比照双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定计算）；三、被告周某某在本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行支付实现债权的费用25757元；四、被告长沙高鑫房地产开发有限公司在本判决所确定的上述金钱给付义务范围内对原告中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行承担连带清偿责任。被告长沙高鑫房地产开发有限公司承担上述清偿责任后，有权向被告周某某追偿。五、驳回原告中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9209元，适用简易程序减半收取4604.5元，由被告周某某、长沙高鑫房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  邵力二〇一七年八月一日本件与原本核对无异代理书记员  朱银《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。