北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第19556号
原告（反诉被告）北京新锦城房地产经营管理有限公司，住所北京市朝阳区建国门外大街甲6号爱思开大厦26层2608。
法定代表人姜惠珉，董事长。
委托代理人武坚。
委托代理人郭姝婧。
被告（反诉原告）汇金金航（北京）投资有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街1号101号。
法定代表人吴彬。
委托代理人贾永瑞，男，1953年7月9日出生。
原告（反诉被告）北京新锦城房地产经营管理有限公司（以下简称新锦城公司）与被告（反诉原告）汇金金航（北京）投资有限公司（以下简称汇金金航公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。新锦城公司的委托代理人武坚，汇金金航公司的法定代表人吴彬及其委托代理人贾永瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
新锦城公司诉称：2013年8月29日，新锦城公司与汇金金航公司签订租赁合同，约定汇金金航公司承租爱思开大厦第X层XXX室房屋，用途为办公，面积为519.73平方米，月租金为197497.4元，月管理费为15072.17元，租赁期自2013年11月16日起至2016年11月15日止。合同还对房屋的交付、双方的责任、保证金、转租、合同的变更和解除、违约责任、有关收费等内容做了约定。2014年1月起，汇金金航公司开始拖欠租金及管理费、水电费，新锦城公司多次催要未果。故新锦城公司诉至法院，要求：1、判令双方签订的租赁合同于2014年7月31日解除；2、汇金金航公司支付2014年1月1日至4月30日及免租期2013年10月1日至2013年11月15日的租金共计1086235.7元、2014年1月1日至4月30日的管理费60288.68元、违约金2608838.07元、原状恢复费用311838元，合计4067200.45元。
汇金金航公司辩称并反诉称：我方承租涉案房屋作为办公用房，双方签订的是新锦城公司提供的格式化的租赁合同，此合同中多处合同条款中违反了合同法，应遵循的公平原则和交易习惯。我方交纳了保证金637708.71元，是押三付一。在2014年1月中旬，因市场诸多因素变化，我方决定不再租赁涉案房屋，随即向新锦城公司指定的联系人客服经理王英女士联系，向她提出了我方不再承租房屋的意向。我方提出退租，押金返还给我方，剩余部分协商解决，她答应请示上级领导尽快给我方回复。当时还没有发生欠房租，但新锦城公司一直没给我方回复，一直拖到3月31日，连押金也抵没了。3月初给我方停水停电，扣押了我方的东西。为了减少双方损失，王英同意我方转租。当时找了中介，新锦城公司也帮我方找中介，来了很多人看房，但是都没有租出去。我方认为在协商解决没有方案的时候，给我方停电，使我方无法正常经营，是新锦城公司违约。我方与新锦城公司的经理方勇协商，他口头答应让我方尽快搬走，双方互不追究责任。在我方租用房屋的期间，没有对房屋进行改动和装修。新锦城公司在我方搬走的时候，王英给我方传了一份终止协议书，当时是通过电子邮件给我方的，我方签字盖完章后，要求她加上一句双方再无其他纠纷，她拿走就再也没有拿回来。新锦城公司不尊重双方签订的承诺，在我方搬离大厦后反而起诉我方，极不诚信。且新锦城公司主张的违约金过高，恳请驳回新锦城公司的诉讼请求。我方提出反诉，要求新锦城公司退还相当于一个月租金的押金212569.57元。
新锦城公司针对汇金金航公司的反诉辩称：根据合同约定，提前解除合同，汇金金航公司要支付违约金。现在汇金金航公司的押金不足以弥补所欠的租金和违约金。所以不同意汇金金航的反诉请求。
经审理查明：2013年8月30日，新锦城公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的汇金金航公司签订租赁合同，约定甲方将位于北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢爱思开大厦第X层XXX室房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，租用面积519.73平方米，租期为自起租日起36个月，即自2013年11月16日至2016年11月15日止。自收到乙方全额支付的该房屋第一个月的租金、物业管理费和保证金后的第八天或交付日（以两者中较后的日期为准），甲方将该房屋按照现有装修、附属设施及设备状况交付给乙方。装修期为2013年10月1日至2013年11月15日。若乙方不论任何原因实际租赁不满租赁期和／或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期和免租期内所免去的所有租金。甲、乙双方约定，该房屋的租赁按照其租用面积计算，每月每平方米租金为380元，月租金为197497.4元。乙方应于本合同签署之日或之前向甲方预付该房屋一个月的租金。其后各月应付的租金，应由乙方于每月第一（1）日或之前向甲方提前付清。乙方应于本合同签订的同时或之前，向甲方支付该房屋租赁保证金，保证金为该房屋3个月租金和3个月物业管理费之和，即637708.71元。如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以保证金抵付乙方应付款项，和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定全部扣除保证金而无须归还给乙方，无论是否给予乙方预先通知。乙方应于装修期及租赁期（含免租期）内向甲方或管理公司支付该房屋的物业管理费。该房屋目前的物业管理费按照租用面积每平米每月29元计算，即该房屋每月的物业管理费为15072.17元。乙方应于本合同签署之日或之前向甲方或管理公司支付该房屋一个月的物业管理费。其后各月的物业管理费，应由乙方于每月第一日或之前向甲方或管理公司提前付清。当乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方可通知乙方要求解除本合同，收回该房屋，由此而造成甲方发生任何损失的，乙方均应当足额赔偿。该房屋交付后，出现本合同规定情形而甲方行使解除合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金及物业管理费（无论该等租金及物业管理费所对应的租赁期间是否届满）均不予退还，甲方并有权向乙方索取在装修期和免租期内所免去的所有租金，此外，剩余租赁期超过二年（包括二年）但不满三年的，违约金为该房屋十二月的租金及物业管理费。租赁期内，乙方逾期支付租金超过7天的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一天按照该房屋月租金的0.1%支付违约金。本合同生效后，乙方逾期支付装修押金、物业管理费、水费、电费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用、任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金超过7天的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担，并且甲方有权要求乙方自该等款项应付之日起每逾期一天按照逾期支付之款项的0.1%支付逾期付款违约金。乙方向甲方交还该房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好可出租状态，乙方如在甲方同意的范围内和要求下对该房屋进行了装修、增加或改建，应根据合同的要求在租赁期满或本合同提前终止前将房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。合同签订后即开始履行。
2013年10月28日，汇金金航公司向新锦城公司支付物业费15072.17元。2014年1月7日，汇金金航公司向新锦城公司支付电费和维修费3250.29元、租金和物业管理费共计212569.57元。2014年1月29日，汇金金航公司向新锦城公司支付电费1696.17元、租金113820.87元。2014年4月11日，汇金金航公司向新锦城公司支付电费3131.58元。就上述汇金金航公司向新锦城公司所交纳的款项，新锦城公司向汇金金航公司开具相应发票。汇金金航公司对其所交纳的费用的总额予以认可，对其中的电费所对应的时间予以认可，对其他项目发票中的对应时间不予认可。另，汇金金航公司向新锦城公司支付保证金637708.71元。
庭审中，新锦城公司称因汇金金航公司欠付租金及相关费用，其于2014年2月12日、2014年2月25日、2014年3月4日向汇金金航公司送达催款通知函。2014年3月10日，汇金金航公司向新锦城公司提交解约申请。后汇金金航公司仍未支付，新锦城公司于2014年7月15日向汇金航公司发送腾空房屋通知书，通知其租赁合同自2014年7月31日解除，并要求其在2014年7月31日前腾空涉案房屋并将房屋交付新锦城公司。新锦城公司据此要求确认租赁合同于2014年7月31日解除。
庭审中，汇金金航公司称未收到腾空房屋通知书。2014年1月中旬，因市场诸多因素的变化，汇金金航公司决定不再承租涉案房屋，并向新锦城公司递交了解约申请。后新锦城公司的员工王英于2014年4月8日以电子邮件的方式向汇金金航公司发送终止租赁合同协议书，其中写明租赁合同于2014年3月31日起终止。汇金金航公司打印后加盖公章交给王英，并让王英加上“双方别无其他争议”。王英说盖章后交给汇金金航公司，后一直未给。之后王英通知汇金金航公司可以搬家了，把钥匙交给物业公司。汇金金航公司于2014年4月12、13日搬家，于2014年4月14日将涉案房屋的钥匙交给物业公司。新锦城公司对此不予认可。称其于2014年4月14日诉至法院。为了防止损失继续扩大，立案后，新锦城公司同意让汇金金航公司搬走。因汇金金航公司搬走时未办理交接手续，亦未交还钥匙。因此于2014年7月15日向汇金金航公司发出腾空房屋通知书，于2014年8月1日收回涉案房屋，但租金仅主张至2014年4月30日。
庭审中，汇金金航公司称在租赁涉案房屋之前，曾承租爱思开大厦2105-XX室，新锦城公司要求汇金金航公司提前搬走，并安排汇金金航公司于2013年8月31日至2013年9月30日租赁爱思开大厦2302室作为过渡。汇金金航公司要求新锦城公司在其租赁涉案房屋时提供补偿。涉案房屋本来是大开间，但汇金金航公司承租时涉案房屋内打了很多隔断，汇金金航公司要求新锦城公司拆除隔断，但新锦城公司一直未予拆除，新锦城公司提供的房屋不符合合同约定，就此，双方曾口头协商由新锦城公司给汇金金航公司调整房屋，调整之前，涉案房屋的起租日变更为2014年1月7日。且新锦城公司于2014年3月初给汇金金航公司停水停电，是新锦城公司违约。新锦城公司对此均不予认可。
新锦城公司称在汇金金航公司入住涉案房屋后，未进行过装修，是之前的租户装修的。在汇金金航公司搬离后，新锦城公司未对涉案房屋的装修进行过改动，于2014年8月初将涉案房屋另行出租。现新锦城公司要求汇金金航公司将涉案房屋恢复至可以另行出租的状态。
另，新锦城公司主张的违约金包括逾期支付违约金和相当于12个月的租金和管理费之和的解除合同违约金。
上述事实，有租赁合同、催缴通知函、腾空房屋通知书、发票及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：新锦城公司与汇金金航公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行期间，汇金金航公司未按约定支付租金已构成违约。新锦城公司享有合同解除权，有权要求汇金金航公司承担违约责任。关于合同解除时间，因新锦城公司于2014年4月14日提起本诉主张权利，并于立案后同意汇金金航公司搬走，与汇金金航公司所述的搬离时间相吻合。因此，本院认定新锦城公司于2014年4月14日收回涉案房屋，租赁合同应于2014年4月14日解除。新锦城公司主张的租金、管理费亦应计算至2014年4月14日。新锦城公司主张免租期的租金，于法有据，本院予以支持。
关于新锦城公司主张的违约金。因合同已经解除，不能继续履行，解除合同的违约金中已包含了对逾期支付情况的赔偿，因此不能再重复主张逾期支付违约金。新锦城公司收回涉案房屋后，应采取适当措施，以防止损失的扩大，现新锦城公司已于2014年8月初将涉案房屋另行出租。故本院认定合同约定的违约金过高，汇金金航公司交纳的保证金已足以弥补给新锦城公司造成的损失，因此，对于新锦城公司主张的违约金，本院不再支持。
关于新锦城公司主张的原状恢复费用，因其认可汇金金航公司对涉案房屋并未进行装修，故不存在恢复原状的情况。且在涉案房屋的装修未经改动的情况下，新锦城公司又将涉案房屋另行出租。因此，对于该项诉讼请求，本院不予支持。
关于汇金金航公司的反诉请求，因汇金金航公司未按期支付租金及相关费用已构成违约，且其关于曾与新锦城公司达成口头约定的情况，未提供相应证据，本院不予采信。其交纳的保证金已用于抵扣新锦城公司的损失，因此，对于汇金金航公司要求退还相当于一个月租金的保证金的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认二○一三年八月三十日原告（反诉被告）北京新锦城房地产经营管理有限公司与被告（反诉原告）汇金金航（北京）投资有限公司签订的租赁合同于二○一四年四月十四日解除。
二、被告（反诉原告）汇金金航（北京）投资有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京新锦城房地产经营管理有限公司租金六十八万四千六百五十七元六角六分、管理费五万二千二百五十元一角九分。
三、驳回原告（反诉被告）北京新锦城房地产经营管理有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）汇金金航（北京）投资有限公司的全部反诉请求。
如被告（反诉原告）汇金金航（北京）投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费39338元，由原告（反诉被告）北京新锦城房地产经营管理有限公司负担28169元（已交纳）；由被告（反诉原告）汇金金航（北京）投资有限公司负担11169元［原告（反诉被告）北京新锦城房地产经营管理有限公司已预交，被告（反诉原告）汇金金航（北京）投资有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京新锦城房地产经营管理有限公司］。
反诉案件受理费2244元，由被告（反诉原告）汇金金航（北京）投资有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈一铮
人民陪审员 张燕琴
人民陪审员 杨燕笙
二〇一五年一月八日
书 记 员 王嘉雯