北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第00309号
上诉人（原审被告）苏铁钟，男，1968年12月25日出生。
被上诉人（原审原告）北京信科物业管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇名佳花园内。
法定代表人李胤杰，总经理。
委托代理人庆启，男，1975年1月28日出生，北京信科物业管理有限公司法务部经理。
上诉人苏铁钟因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第8977号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月，北京信科物业管理有限公司（以下简称信科物业公司）起诉至原审法院称：苏铁钟购买了昌平区某某号房屋一套，并于2004年5月14日办理了入住手续。苏铁钟在入住房屋后就享受了信科物业公司对名佳花园小区的物业管理服务，而苏铁钟自2005年以来，一直拖欠物业费达九年之久。经信科物业公司多次催缴，苏铁钟均置之不理。苏铁钟的行为严重阻碍了信科物业公司的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了信科物业公司及其他众多业主的利益。故此诉至法院，要求：1、判令苏铁钟交纳物业服务费16832元；2、诉讼费由苏铁钟负担。
苏铁钟在原审法院辩称：1、开发商在卖房时承诺楼与楼之间没有铁栅栏，车辆可以无阻通行，但是入住后发现，不仅有栅栏阻隔，而且相关的配套设施与规划也不一致；2、涉案房屋位于商业街，但是物业公司这么多年一直没有打理过，导致商铺无法出租，也卖不出去。多次与物业公司和开发商沟通，要求对该部分履行应尽的管理义务，但是始终没有人打理；3、前排业主侵占公共面积，还在商业街内堆放杂物，导致后排的门都无法打开，物业公司不予管理。
原审法院经审理查明：苏铁钟系北京市昌平区某某号房屋的业主，房屋建筑面积108.95平方米。2003年，北京佳隆房地产开发有限公司（甲方）与北京安佳物业管理有限责任公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由乙方为名佳花园小区提供物业服务。2004年5月14日，北京安佳物业管理有限责任公司（甲方）与苏铁钟（乙方）签订《名佳花园物业管理服务协议》，约定甲方依据《名佳花园三期物业管理公约》对房屋及设备、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；乙方每年12月31日前交纳次年的物业管理服务费用；物业管理服务费的交费标准为按照建筑面积1.50元／月／平方米；甲方违反协议，未达到管理服务约定内容的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交费用3‰交纳违约金。协议签订后，信科物业公司为苏铁钟提供了物业服务，苏铁钟未交纳2007年1月1日至2013年12月31日期间的物业费。
另查，2005年9月16日，经北京市工商行政管理局核准，北京安佳物业管理有限责任公司名称变更为北京信科物业管理有限公司。2008年信科物业公司曾因故撤出名佳花园小区2个月零8天，期间未为该小区提供物业服务。
原审法院认为：北京安佳物业管理有限责任公司经工商管理机关核准将名称变更为信科物业公司，故北京安佳物业管理有限责任公司与信科物业公司实际为同一主体。北京安佳物业管理有限责任公司与苏铁钟签订的物业管理服务协议，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，该公司提供了物业服务，苏铁钟在享受了信科物业公司提供的物业服务之后，应当按照收费标准向信科物业公司交纳其公司提供物业服务期间的费用。苏铁钟提出的开发商的承诺与物业服务之间缺乏关联性，其以此为由拒绝交纳物业费缺乏依据，法院对其该项辩解意见不予采信。苏铁钟提出信科物业公司提供的多项物业服务不到位的辩解意见，法院经现场勘验，认为信科物业公司的物业服务存在瑕疵，故对于其主张的物业费予以酌减，物业公司应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。需指出，2008年6月20日至2008年8月27日期间，信科物业公司未为苏铁钟提供物业服务，故该期间的物业服务费用信科物业公司不应收取，法院予以扣除。信科物业公司主张的2005年至2006年期间的物业费已经法院判决，信科物业公司不得重复主张。现信科物业公司起诉，要求苏铁钟给付物业服务费的诉讼请求，理由正当，法院对其请求中的合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、苏铁钟给付北京信科物业管理有限公司物业服务费一万零六百八十五元八角二分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回北京信科物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，苏铁钟不服原审法院判决，上诉至本院。其上诉理由为：原审法院认定事实不清、证据不足、适用法律不当，信科物业公司不是本小区合法的物业公司，该公司提供的物业服务严重不到位，故不同意向该公司交纳物业服务费。要求二审法院在查明事实的情况下撤销原审判决，驳回信科物业公司的诉讼请求。信科物业公司同意原审法院判决。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
另查，北京市昌平区建设委员会及北京市昌平区北七家镇人民政府于2008年8月27日向名佳花园小区全体业主发出公开信，称：名佳花园小区自2008年8月1日至8月22日召开的业主大会临时会议，“在应急状态下，信科物业公司按照原服务及收费标准提供物业服务，直至业主大会选聘新的物业服务企业为止”等议题已达到法定票权立即生效。为解决小区目前的紧急状态，恢复小区正常秩序，政府尊重业主大会临时会议以及业主共同决定事项的结果，望全体业主切实履行业主职责，维护小区稳定。
上述事实，有双方当事人陈述及提交的资质证明、物业管理委托合同、协议书、住户登记表、昌平区物价局文件、欠费明细表、名称变更通知、公开信、证明、（2010）昌民初字第5000号民事判决书、现场勘验照片及视频资料等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。信科物业公司前身北京安佳物业管理有限责任公司与苏铁钟签订的物业服务合同未违反法律法规强制性规定，其权利义务约定对双方仍具有约束力。信科物业公司实际提供了物业服务，苏铁钟作为小区业主事实上也接受该服务，故苏铁钟应按约履行交费义务。名佳花园小区2008年8月1日至8月22日召开的业主大会临时会议决议，在应急状态下，信科物业公司按照原服务及收费标准提供物业服务，直至业主大会选聘新的物业服务企业为止。因此，苏铁钟以信科物业公司不是名佳花园小区合法的物业公司为由，拒绝向信科物业公司交纳物业服务费用，理由不足，本院不予支持。原审过程中，苏铁钟提出信科物业公司提供的多项物业服务不到位，法院经现场勘验后认定信科物业公司的物业服务确实存在瑕疵，故原审法院对该公司主张的物业费予以酌减并建议信科物业公司应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。现苏铁钟以信科物业公司物业服务存在严重瑕疵为由拒绝向信科物业公司交纳物业服务费，理由不足，本院不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二百二十一元，由北京信科物业管理有限公司负担八十一元（已交纳）；由苏铁钟负担一百四十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二百二十一元，由苏铁钟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
代理审判员 王玲芳
代理审判员 白 云
二〇一四年一月二十日
书 记 员 赵倬希