贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初4134号原告：贵州炫吉物业管理有限责任公司（以下简称炫吉公司），住所地贵州省贵阳市云岩区宅吉路335号开磷宅吉花园A栋2层2号。法定代表人：廖富兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢明珍，该公司员工，特别代理。被告：肖心慧，男，1950年10月4日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住贵州省贵阳市花溪区。原告炫吉公司与被告肖心慧物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告炫吉公司委托诉讼代理人谢明珍到庭参加诉讼，被告肖心慧经本院于2017年9月9日在《民主与法制时报》公告送达起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告炫吉公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费人民币2775元（截止2017年6月30日止），滞纳金人民币139元，两项合计人民币2914元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2006年3月27日，原告与贵阳凯宏房地产开发公司签订了《小河楠竹花园前期物业服务合同》，合同期限为2006年3月27日至2012年12月31日止。2013年1月1日，原告又与楠竹花园小区业主委员会签订了《楠竹花园小区物业管理合同》至今。被告肖心慧于2006年3月27日向贵阳凯宏房地产开发有限公司购买黄河南路楠竹花园小区馨竹居9栋4单元503号房屋一套，住房建筑面积为68.45平方米，系楠竹花园馨竹居9栋4单元503号房的业主。在原告为楠竹花园小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应该履行《楠竹花园小区物业管理合同》，但被告从2012年5月起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。原告与贵阳市楠竹花园业主委员会签订的《楠竹花园物业管理合同》约定：住宅物业管理服务标准在2011年5月至2013年6月为按建筑面积每月0.50元/平方米，2013年7月至今为按建筑面积每月0.70元/平方米收取，逾期交纳物业管理费的应按拖欠物业费总额的5%交纳违约金。被告享受了原告提供的物业服务，但被告未交纳相应物业服务费，从2012年5月至2017年6月30日，被告共拖欠的物业管理费人民币2775元。经原告多次催收，被告仍未交纳。原告为维护合法权益，现诉至法院，诉请如前。被告肖心慧未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告炫吉公司成立于2008年7月10日，经营范围为：楼宇机电配套设备安装、外墙清洗；房地产物业管理、维修、养护；楼宇机电配套设备管理维修，清洁卫生服务，庭园绿化工程，家政服务；二手房交易等，经贵州省住房和城乡建设厅颁发物业服务企业资质证书，原告系具有贰级资质等级的物业服务企业。被告肖心慧系贵阳市花溪区小河区漓江路楠竹花园小区馨竹居9栋4单元503号房屋业主，该房屋建筑面积为68.45平方米。2011年5月1日，原告炫吉公司作为受托方（乙方）与作为委托方（甲方）的贵阳凯宏房地产开发有限公司签订了《小河楠竹花园前期物业服务合同》，该合同载明主要内容如下：“第一章总则，第二条，物业基本情况，物业名称：小河楠竹花园：雅竹居、馨竹居、御竹居、漓江新苑，四个园区，坐落位置：小河黄河南路161号。第二章委托管理内容：第四条，房屋建筑共同部位的日常养护和管理等；第五条，房屋建筑本体共用设施、设备的养护和管理；第六条，小区内配套设施中的二次供水设施设备的维护、保养、检查；第七条，小区内配套设施中的监控设备的维护、维修、保养；第八条，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；……；第十八条，负责向业主和物业使用人收取的相关费用：1、物业管理服务费；2、建筑装修垃圾清运费；3、装修保证金。第三章物业管理期限，第二十二条物业服务期限为20个月，自2011年5月1日起至2012年12月31日止。第六章物业服务费用，第二十六条，物业服务费：1、本物业的物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主和物业使用人收取……”。该合同还对其他相关权利义务进行了约定。2013年1月1日，原告炫吉公司作为受托方（乙方）与作为委托方（甲方）的花溪区小河楠竹花园业主委员会共同签订了《小河楠竹花园物业管理服务合同》，该合同主要内容载明：“第一条，物业基本情况，物业名称：小河楠竹花园：雅竹居、馨竹居、御竹居、漓江新苑；第二条，委托管理事项，房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）和楠竹花园四个园区物业管理范围及市政公用设施（健身器材、道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯）的维修、养护、管理；公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；配合和协助公安机关进行安全监控、巡视等保安工作。第三条，合同期限，合同期限为两年，自2013年元月1日起至2014年12月31日止；第七条，管理服务费用，收费标准按住宅建筑面积计算：1、暂按建筑面积每平方米0.50元收取，在适当时间调整物业费”。该合同还对其他相关权利义务进行了约定。2015年8月28日，花溪区小河楠竹花园业主委员会与原告炫吉公司续签了《楠竹花园物业服务合同》，该合同中对服务管理事项在前列合同的基础上增加了车辆通行与停放管理，公共秩序的维持等内容。服务管理期限为从2015年7月1日起至2016年12月31日止。物业费仍实行按住宅建筑面积每月每平方米人民币0.70元收取。该合同还对其他相关权利义务进行了约定。2017年1月1日，花溪区小河楠竹花园业主委员会与原告炫吉公司再次签订《楠竹花园物业服务合同》，双方在前列合同基础上增加了“对于长期拖欠物业费的业主，通过做工作仍无故拒交费用者，乙方有权对其进行起诉追缴，并按欠费总额的5%收取违约金”等内容，服务管理期限为从2017年1月1日起至2018年12月31日止。其他内容与前列合同基本一致。庭审中，原告炫吉公司陈述，原告自2011年5月1日起作为被告肖心慧所在小区的物业服务企业为被告提供物业服务，虽然在2014年12月31日起至2015年8月28日期间未重新签订物业管理服务合同，但此期间，原告未撤出小区，仍在继续为小区业主提供物业服务。同时，原告提交了2013年5月25日出具的《关于增涨楠竹花园物业费公示》及该公示张贴照片、收款收据，用于证明从2013年7月1日起，原告将物业费涨至0.70元/平方米，并在小区张贴了公示，其后，部分业主按照调整后的0.70元每平米交纳了物业服务费。因被告肖心慧从2012年5月起未向原告交纳物业管理费用，原告经多次催收未果，遂诉至本院，诉请如前。上述事实有当事人陈述、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、物业管理企业资质证书、《小河楠竹花园前期物业服务合同》、《小河楠竹花园物业管理服务合同》、《楠竹花园物业服务合同》、《交房手续书》、《楠竹花园二期前期物业管理服务协议》、《关于增涨楠竹花园物业费公示》及该公示张贴照片、收款收据等与本案有关联的证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。本案中，原告炫吉公司分别与贵阳凯宏房地产开发有限公司、花溪区小河楠竹花园业主委员会签订物业管理服务合同，系各方当事人真实意思表示，合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上列合同无违反法律法规强制性规定之情形，合法有效，原告炫吉公司分别与贵阳凯宏房地产开发有限公司、花溪区小河楠竹花园业主委员会签订的物业管理服务合同，对楠竹花园雅竹居、馨竹居、御竹居、漓江新苑四个园区业主均具有约束力。原告炫吉公司作为被告肖心慧所在小区的物业服务企业为被告提供了物业服务，虽然在2014年12月31日起至2015年8月28日期间未重新签订物业管理服务合同，但此期间，原告未撤出小区，仍在继续为小区业主提供物业服务，故原告诉请被告支付2012年5月起至2017年6月30日止的物业服务费，有事实及法律依据，本院予以支持。关于物业费用的标准，根据原告提供的证据显示其于2013年7月张贴了涨价公示，部分业主亦按照调整后的0.70元每平米交纳了物业服务费。同时花溪区小河楠竹花园业主委员会于2015年8月28日与原告签订的《楠竹花园物业服务合同》，约定了0.70元/平米标准的物管费标准，故上调物业服务费系经部分业主同意，并在之后的合同中予以延续，故该物管费收费标准并无不当，本院予以支持，即被告肖心慧应当交纳的物业服务费（2012年5月1日至2017年6月30日）应为：1、2012年5月1日起至2013年6月30日至的物业服务费479.15元（0.50元/月/平方米×68.45平方米×14个月=479.15元）；2、2013年7月1日起至2017年6月30日止的物业服务费2299.92元（0.70元/月/平方米×68.45平方米×48个月=2299.92元），以上共计人民币2779.07元，原告主张物业管理服务费人民币2775元，本院从其自愿。另，关于原告炫吉公司主张的滞纳金，实际系对被告违约行为的惩罚，其性质应当属于违约金，被告应按合同约定向原告炫吉公司支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，被告自2012年5月起就未交纳物业服务费，但原告直至2017年8月才诉至法院，有故意扩大损失的嫌疑，故本院综合考虑被告的违约行为及违约时间、给原告造成的实际损失，从公平角度出发，调整违约金计算标准按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算。起算日按原告炫吉公司向被告肖心慧主张权利之日即本院立案之日2017年8月2日计算，以人民币2775元为基数，计算至本判决确定的履行期限届满之日。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第七条、第三十五条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告肖心慧于本判决生效之日起十日内支付原告贵州炫吉物业管理有限责任公司物业管理服务费人民币2775元及违约金（违约金从2017年8月2日起，以人民币2775元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告贵州炫吉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元及公告费，原告贵州炫吉物业管理有限责任公司负担人民币2元，被告肖心慧负担人民币48元及公告费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏 丽人民陪审员  宋升光人民陪审员  杨明伟二〇一七年十二月十五日书 记 员  韩 英