河北省巨鹿县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀0529民初246号
原告：吕雪霞，女，1959年9月15日出生，汉族，农民，小学文化，现住巨鹿县。
委托诉讼代理人：李庆通，原告所在社区推荐。
被告：李缺敏，女，1964年5月4日出生，汉族，教师，现住巨鹿县。
委托诉讼代理人：夏会磊，河北杭天律师事务所律师。
被告：付英群，男，1958年6月5日出生，汉族，农民，小学文化，现住河北省巨鹿县，系原告丈夫。
委托诉讼代理人：袁春英，巨鹿县诚信法律服务所法律工作者。
原告吕雪霞与被告李缺敏、付英群确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月9日、5月24日公开开庭进行了审理。原告吕雪霞的委托诉讼代理人李庆通、被告李缺敏及其委托诉讼代理人夏会磊、被告付英群的委托诉讼代理人袁春英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕雪霞向本院提出诉讼请求：一、依法确认二被告2007年农历二月初六所签订的房屋买卖契约无效，于2007年3月2日签订的房屋买卖定金契约无效，并返还巨土集用（2002）第010172号土地使用证；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告付英群系夫妻关系，我们有五个子女，今年秋后，我们准备给孩子分家，涉及已闲置多年的老宅院，该宅院的土地使用证是去世多年的原告公公付海江的名字，该宅基地使用证一直由原告保管，至今仍在原告手中。现在我才知道祖宅已于2007年由二被告签订了买卖契约进行了交易，第二被告私自又办了一个集体土地使用证，签订了两份契约。被告的行为侵害了原告的合法权益，故向贵院提起如上诉讼请求。
李缺敏辩称，一、我与付英群签订的两份契约均合法有效，因我购买房屋前自2003年起一直在巨鹿县南街租房居住，原告和其丈夫付英群将该房屋对外出租。2007年初，经中介人张春友介绍，我以5万元价款购买该房屋，从意向到看房再到交付定金直到最后签订买卖契约，不存在法律规定的无效范畴之情形。我在此房屋居住期间，对房屋院落进行了装饰修缮（打房顶、安暖气、刨枣树等）。二、原告诉称其丈夫付英群将该房屋买与我其不知情并不属实，该房屋坐落胡同内，周围邻居都是原告丈夫付英群系同族人，他们红白事都互相走动，平时也有交往，周围邻居都知道我已购买的事实，我买此房屋之前，该院落对外出租，每年枣成熟时都是原告来打枣收枣，出卖给我后原告就不再过来打枣。此间我也为原告家采摘过金银花。原告与其丈夫付英群用我的购房款另建宅院一处用于其儿子结婚，其儿子结婚时我还去随了份子。原告与付英群长期一起共同生活、居住，根本不存在其不知情的可能。三、2005年3月份，巨鹿县南街已经撤村改居原告夫妇身份已经为城镇居民，2017年12月24日，我与巨鹿县新弘房地产开发有限公司签订拆迁补偿置换协议书，该房屋已经被拆除。综上，原告诉请无事实和法律依据，应予驳回。
付英群辩称，原告诉称我与被告李缺敏签订的两份契约均无效的理由不能成立，我不同意原告的请求，应认定两份契约是有效的。我与原告系夫妻关系，我是这个家庭的户主。因该宅院系闲置多年的老宅院，我们一家多年不在此居住。从我内心考虑，该宅院闲置不用，不如卖掉后拿到一笔现金更实惠，在这种思想的支配下，我个人做主将该宅院卖给了李缺敏，我与李缺敏签订的两份契约是双方协商自愿签订的，不存在任何欺诈行为，且该契约已履行完毕。我与原告虽系结婚多年的夫妻，但我们之间的关系始终不和睦，遇到一些家庭事务商量不到一块，经常发生吵嘴赌气现象，夫妻关系非常紧张，而且发展到闹离婚的地步。后来由于嫂子付玉格等亲朋好友相劝，为顾及几个子女，签订了协议，没有办离婚手续。因我们夫妻存在隔阂互不信任，该宅基地原来的宅基证登记在付海江名下，在原告手中我无法取出，所以在卖该宅院前的2002年6月以我的名字对该处宅基地办理了巨土集用（2002）字第010172号土地使用证。我出卖该宅院没与原告商量，自作主张就卖给了李缺敏，我认为对该宅院的处分应属于我的一种权利，原告将我列为被告与理不通。故请求驳回原告的起诉或诉请。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明的事实如下：1、原告吕雪霞与被告付英群系夫妻关系，一直共同居住生活，二人均系巨鹿县居民。2、付英群的父亲付海江在有宅基一处，东西长15.6米，南北宽13.9米，共216.64平方米，东邻付保全，西邻付春法，南北胡同，该宅基上有房屋三处。3、2002年6月，付英群以其本人的姓名办理了巨土集用（2002）字第010172号集体土地使用证，位于，东西16.25米，南北14.5米，东邻付志群，西邻付建友，南北胡同，该宅基上有房屋三处。4、2007年3月2日，付英群（甲方）通过中介人张春友与李缺敏（乙方）签订房屋买卖定金契约，乙方给甲方定金3000元，甲方需于2007年3月24日前将巨土集用（2002）字第010172号宅基上房屋全部腾清。5、2007年农历二月初六（注：公立为2007年3月24日），付英群（甲方）通过中介人张春友与李缺敏（乙方）签订房屋买卖契约，乙方给付甲方伍万元，该宅基及其地皮上的房屋、树木等归乙方所有，甲方将宅基证原件交给乙方，今后任何一方违约，向对方支付40%的违约金，李缺敏在此房居住至2017年，至今未办理过户手续。6、2017年12月24日，李缺敏与巨鹿县新弘房地产开发有限公司签订拆迁补偿置换协议书，现在该宅基上的房屋已全部被拆除、灭失。7、2005年3月25日巨鹿县委会改制为南街居委会。8、李缺敏户籍所在地为巨鹿县阎疃镇柴城村居民，属农村户口。以上事实，有原、被告陈述、李缺敏与付英群签订的房屋买卖定金契约、房屋买卖契约、付海江的宅基证、巨鹿县民政部门证明、置换补偿协议等在卷佐证。
针对二被告付英群与李缺敏签订的两份契约有无效力问题，原告提交了如下证据：一、原告与被告付英群于1999年6月18日签订的协议，主要内容是：1、双方共有老人付海江遗留宅基一处，位于南街，东邻付志群、西邻付建友、南北均邻胡同，宅基长15.6米、宽13.90米共216.64平方米；2、因婚姻纠纷，付志群同意把该房地产归吕雪霞及儿子所有，证明人付玉格（签名）和吕雪霞、付英群的签名指印，巨鹿县巨鹿镇社会治安综合治理委员会的印章；二、付玉格出具的书面证明，主要内容是：付英群与吕雪霞在1999年闹离婚，经我与巨鹿镇综治委同志的劝说，在把老人付海江遗留的宅基归吕雪霞及孩子、宅基证交由吕雪霞保管后，两人没有再闹过离婚。原告称，本案争议的房地产是已去世多年的付海江（原告的公公，被告付英群的养父）遗留的财产，因夫妻双方的婚姻纠纷于1999年6月18日双方书面约定该处房地产归原告和儿子所有，被告付英群不享有所有权，所以付英群没有处分权，该争议的宅基地是农村集体土地，二被告的交易是被土地法规所禁止的，所以双方的交易自始无效。全国两会期间农业部长明确重申禁止城镇居民购买农村宅基地，国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知[文号是国办发（1999）39号]规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证，国务院[国发（2004）28号文]关于深化改革严格土地管理的规定，还有国土资发[（2004）234号文]国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见，均严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。所以二被告之间的两个契约是无效的。合同无效的后果是返还。
被告李缺敏对原告的证据质证称，对证1不认可，协议书的内容我方不清楚，协议中上面为甲方乙方，但落款处为证明人，该协议书上盖印章的综治委也不是其法定职责，该证据与本案无关联性；对证2不认可，该证据内容为机打体仅有证明人的签字，其内容不属实，另外证人也没有出庭接受问询；综上，原告提交的证据不能证明二被告签订的契约无效。
被告付英群质证称，与被告李缺敏签订的两份契约是在双方经协商同意的基础上自愿签订的，该协议不存在任何欺骗行为，而且双方已经实际履行，所以该协议是有效的；原告要求返还土地证是无理的要求，地随房走，被告李缺敏购买房屋后，该处土地自然应该归李缺敏使用。对原告证据真实性均无异议。
被告李缺敏提交了如下证据：1、宋西峰、徐国柱、王胜权、王兰波的书面证明，主要证明自2007年李缺敏购买该房屋后，他们对该房屋进行过租住使用、打房顶、安装暖气、室内装修等情况；2、被告李缺敏与付英群的叔伯弟兄付志群、南街花彩、原告原租房户郭建刚妻子的通话录音共三段，主要证明李缺敏买房原告是知情的；原告用卖该房子的钱在争议房屋的东南方向盖了一处房屋。
原告对李缺敏的证据质证称：证1中徐国柱、王兰波等的证言不真实，四份证据是一个人书写，然后由另一个填充姓名，与本案无关联性，证人身份不能确定，也没有出庭作证，不具有合法性，因此不能证明李缺敏的主张。证2中三份录音的证人均未到庭，不予质证。
被告付英群对李缺敏的证据质证称：对证据1不清楚，不予质证；对证2谈话录音不清楚，不予质证。
对原、被告的证据综合分析认定如下：原告的两份证据虽能够证明原告与被告付英群在1996年6月前闹过矛盾，但经人调解已经和好，尽管付海江的宅基证在原告手中，但2002年6月被告付英群如何将该处宅基办理在自己名下，作为买受人李缺敏无从知道，李缺敏买房是基于被告付英群有其名下的宅基证，并且经过给付定金、22天的房屋腾清等，房屋价款也符合当时的经济发展水平，其有理由相信被告付英群对该房屋买卖行为是与原告商量后的结果，故应认定原告对被告付英群处分权的追认。被告李缺敏的两份证据，证人虽未出庭接受问询，但证人所言符合客观事实，也应认定付英群卖房原告是知情的，签订房屋买卖契约是原告对付英群卖房行为的追认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。二被告签订协议时均为完全民事行为能力人，同时原告与被告付英群系夫妻关系且一直共同居住生活，被告付英群处分该房产距今已经十年之久，从日常生活经验来讲，能够证明原告对二被之间的房屋买卖行为是知情的，尽管原告未在房屋买卖协议上签字，但在正式签订协议前，二被告先于签订了房屋买卖定金契约，被告李缺敏付给付英群定金3000元，付英群将房屋腾清，22天后，双方签订房屋买卖契约，被告李缺敏依约支付了价款，付英群也交付房屋。被告李缺敏一直居住使用该房屋，证实了原告对被告付英群的处分行为的认可，所以，该房屋买卖契约系双方（包括原告及其家人）的真实意思表示，并未侵犯原告合法权益。关于原告所称房屋买卖契约违反了法律、行政法规的强制性规定问题，我国《土地管理法》第六十二条规定，农村居民可以出租、出卖住房，但不得再申请宅基地，这并非对宅基地使用权转让的禁止，至于第六十三条规定“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质，并且该村自2005年3月25日起由村委会改为居委会，土地性质以及发生变化，故原告的主张理由不能成立，本院不予采纳。另外，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织以外的农村居民出售房屋的规定，只是禁止向城镇居民转让出售房屋等。本案中，受让人李缺敏系农村居民，在占有房屋后对该房屋进行了室内装修、安装暖气、房顶修缮等，在此居住近10年之久，完全是为了个人居住使用，不存在炒房行为，现原告因城市开发导致的土地升值或拆迁补偿价格与实际卖价差异较大而以农村宅基地违反法律为由而主张合同无效，有违诚实信用原则，有悖常理。即使被告吕雪霞同意返还房地产，原告和其丈夫付英群也应以现今开发后取得的所有价款返还给被告吕雪霞。更何况，该房屋已被开发商和建筑商拆除灭失，没有返还的实物，故对原告要求受让人返还房屋宅基证的主张不予支持。
综上所述，付英群与李缺敏签订的房屋买卖契约符合成立条件，并已经实际履行，双方均不得反悔违约，结合县域房地产交易现状，考虑到交易的稳定性，不宜确认买卖契约无效。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十一条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，判决如下：
驳回原告吕雪霞的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告吕雪霞负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审 判 长 谷兴民
人民陪审员 田泽民
人民陪审员 武景华
二〇一八年六月十九日
法官 助理 党晓通
书 记 员 张占涛