陕西省宁强县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0726民初880号原告宁强县总工会，住址：宁强县北大街。法定代表人詹建军，工会主席。委托代理人李三刚，陕西三泉律师事务所律师。被告王世杰，男，汉族，初中文化，住宁强县汉源街道办事处。委托代理人付晓娟，女，汉族，高中文化，住宁强县汉源街道办事处。第三人李小萍，女，汉族，初中文化，住宁强县代家坝镇。委托代理人张治华，男，汉族，大专文化，住宁强县汉源街道办事处，系第三人李小萍丈夫。第三人高木金，男，汉族，初中文化，住福建省南安市红梅镇。委托代理人马洲学，陕西三泉律师事务所律师。原告宁强县总工会诉被告王世杰、第三人李小萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后根据第三人李小萍申请，通知高木金做为第三人参加诉讼，本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案。原告宁强县总工会委托代理人李三刚，被告王世杰、委托代理人付晓娟，第三人李小萍、委托代理人张治华，第三人高木金、委托代理人马洲学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告有位于宁强县汉源街道办事处兴宁路工人俱乐部一楼门面房一间，二楼一层，三楼半层及楼梯共900平方米。2010年4月1日，原告与被告达成房屋出租合同，合同约定：出租时间2010年4月1日至2020年3月31日，租金每年11万元整，每年4月1日前一次性付清，否则甲方有权收回房屋，并约定合同的违约处罚：任何一方违约，将按总租金的百分之十处罚，并赔偿另一方的经济损失。合同签订后，被告履行了2010年4月1日至2013年3月31日的房屋租金缴纳义务。截止2016年7月1日，被告累计欠原告房屋租金357500元。原告多次催收剩余房屋租金，2016年7月，被告给付租金160000元。截止2016年8月1日，被告依然拖欠房屋租金206667元。按照约定违约金110000元，原告考虑拖欠租金的实际情况，主张相应违约损失为62000元。2015年11月，被告告诉原告，已将房屋转租给李小萍。原告认为被告违反了双方合同约定，未全部履行合同义务，请求人民法院依法判决解除原告与被告签订的房屋出租合同；判决给付房屋租金206667元，违约金62000元；判令在判决生效后十日内，腾空所有租赁房屋。被告王世杰未书面答辩。庭审中辩称：2010年4月1日与宁强县总工会签订合同后我与合伙人共同经营，经营一年后门口开始修路，火锅店正常经营受到影响，2010年—2013年房租我已付清。2014年6月20日房子转租给了第三人李小萍，转租的事情已经告知了工会，工会也同意，转租时李小萍交了2014年到2015年的房租11万元，2014年6月20日后交给工会16万元，这其中的5万元是与工会协商，工会同意少收6万元因道路施工期间给被告造成的损失，所以2015年4月之前的房租已交清。被告已将房屋转租第三人，所欠房租应由第三人李小萍承担，被告不应承担责任。第三人李小萍未书面答辩，庭审中辩称：我是2014年6月20日从王世杰手上转租的房子，25万元转让费。2014年6月20日至2015年6月20日11万元的房租我交给了王世杰，我与王世杰签订了租房合同，但未与工会签合同。2015年6月20日以后的房屋租金未交属实，是因为房屋租金过高，我的经营情况也不好，和工会协商希望减少点房租，不存在无故不交纳房租问题。第三人高木金未书面答辩，庭审中辩称：法院依李小萍的申请追加高木金为本案第三人与事实不符，第三人与李小萍在2014年6月20日转租房屋时约定共同经营，但2015年2月10日经双方协商第三人已终止了与李小萍的合伙关系，李小萍独自经营，此前的房租已付，故第三人不应承担责任，应依法驳回原告要求高木金承担责任的诉讼请求。原告向法庭提交以上证据：1、房租租赁合同1份；2、宁强总工会公函1份；3、会议记录1份。被告王世杰未提供证据。第三人李小萍向法庭提交以下证据：1、房屋转让协议1份；2、王世杰出具收款收据；3、宁强县总工会证明1份；4、2014年9月2日办理营业执照1份；5、宁强县总工会工作人员签字的结算单1份；6、2015年2月10日与高木金签订的协议。第三人高木金提交王世杰出具的55000元房租和20000元转让费收条一张。以上证据经当事人质证，对真实性无异议，本院予以采信。根据采信证据，认定以下案件属实：2010年4月1日，原告宁强县总工会与被告王世杰签订房屋出租合同，约定将宁强县工人俱乐部部分房屋出租给王世杰，出租房屋：工人俱乐部一楼门面房一间，二楼一层，三楼半层及楼梯，共900平方米，出租时间为2010年4月1日至2020年3月31日，租金每年11万元，付款方式为每年4月1日前一次性付清，同时约定违约责任为任何一方违约，将按总租金的10%处罚，并赔偿另一方的经济损失。合同履行后，被告王世杰交清了2010年4月1日至2013年3月31日的房屋租金。2014年6月20日，被告王世杰与第三人李小萍签订了房屋转让协议，王世杰将租赁房屋以和宁强县总工会约定的租金价格转让给李小萍，约定房屋租金自2014年6月21日起计算。2014年7月10日，李小萍给付了2014年6月至2015年6月的房屋租金11万元，此租金交给了王世杰。第三人李小萍经营期间，因嫌房屋租金过高，要求宁强县总工会降低房屋租金，双方协商未果，李小萍就未交纳2015年6月以后的房屋租金。2016年7月，经宁强县总工会催要，王世杰交给宁强县总工会租金16万元，这16万元租金是2014年6月至2015年6月李小萍交给王世杰的一年租金11万元，另外5万元是王世杰和宁强县总工会协商，王世杰主张房屋租赁后在其经营期间因出租房前道路施工，影响通行，减少经营收入，请求减少租金，宁强县总工会同意减交6万元，因此被告王世杰经营期间的房屋租金已交付清结。另查明：第三人李小萍从王世杰处转让房屋后，和第三人高木金协议合伙经营。双方于2015年2月10日签订协议，约定高木金退出合伙经营，李小萍自主经营，承担一切费用并自负盈亏。本院认为：原告宁强县总工会与被告王世杰签订的房屋租赁合同合法有效；王世杰将出租房屋转租给李小萍后经过了宁强县总工会事后同意，合同也合法有效。原告履行了合同义务，被告及第三人也应履行合同义务。本案中被告王世杰履行了交纳房屋租金的义务，故不再承担责任。第三人高木金2015年2月10日与第三人李小萍协议解除了合伙关系并对解除合伙关系后费用承担有约定，其与李小萍合伙期间的房租已交付清结，故第三人高木金也不承担房租给付责任。第三人李小萍自2015年6月20日后的房屋租金未予交付，违反合同约定，应当承担给付房屋租金的义务。双方同意解除合同，依法予以支持。原告主张承担的违约责任，因第三人确因房屋租金价格与原告协商，未及时交纳租金事出有因，故对原告违约责任的主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除宁强县总工会与王世杰，王世杰与李小萍的房屋租赁合同；二、第三人李小萍给付宁强县总工会自2015年6月20日至2016年8月20日的房屋租金12.833万元（11÷12×14），2016年8月20日后的房屋租金按此办法计算至房屋交付之日；(限判决生效30日内给付完毕)三、限本判决生效后二十日内由李小萍将出租房屋交还宁强县总工会；四、驳回原告其他诉讼请求。本判决生效后，义务人如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5300元，由原告承担1300元，第三人李小萍承担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时，向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交费收据复印件递交本院。本判决生效后，义务人逾期不履行义务，权利人可在履行期限届满之日起二年内向人民法院申请执行。审 判 长  杨建军审 判 员  杜三耀人民陪审员  陈志安二〇一七年九月六日书 记 员  李 浩