江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初1145号原告：中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行，住所地：南昌市洪都北大道288号，统一社会信用代码：91360100858376631X。负责人：刘忠，系该行行长。委托诉讼代理人：王海平，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201610261858。被告：涂江滨，男，1984年1月3日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。原告中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行与被告涂江滨金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王海平�庭参加诉讼,被告涂江滨经开庭传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还贷款本金115850.43元、按贷款合同约定方式计算利息和罚息至被告清偿本息之日止（截止2018年1月23日，利息暂计10824.64元，逾期罚息暂计2414.16元），合计129089.23元；2、判令被告支付原告为主张债权而产生的律师费4000元；3、判令原告对被告提供的抵押物坐落于南昌市青云谱区博览路179号华东国际博览城三期高层区28号商业办公楼1805室（第18层）房产享有优先受偿权；4、本案诉讼、保全等全部费用由被告承担。事实与理由为：借款合同签订及履行情况：被告涂江滨因购置房产，向原告申请贷款，双方于2012年10月22日签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人（被告）向贷款人（原告）借款16.9万元，用于购买南昌市青云谱区博览路179号华东国际博览城三期高层区28号商业办公楼1805室（第18层）的房产；借款期限为120个月（自2012年10月24日起至2022年10月24日止）；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，每个利率调整日调整一次，于每年的1月1日调整，贷款利息自划款之日起计算，按日计息；还款方式采用等额本息还款方法，每1个月归还借款本息金额为1980.14元；还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始对日的，则当月最后一日为约定还款日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，同时被告用所购南昌市青云谱区博览路179号华东国际博览城三期高层区28号商业办公楼1805室（第18层）的房产提供抵押担保，担�范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。如借款人未能按本合同约定履行其债务时，贷款人有权提前宣布贷款到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的贷款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人可直接要求抵押人以抵押物在其担保范围内承担担保责任，就抵押物享有优先受偿权。合同约定解决方式为向贷款人所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告于2012年10月24日分二次向被告涂江滨账户发放贷款共计16.9万元，双方于2014年8月18日就抵押物办理了抵押登记手续，原告取得房屋他项权证。后在履行借款合同过程中，截止2017年1月25日，被告涂江滨共偿还原告借款本金53149.57元、利息35353.09元。被告涂江滨未到庭进行答辩，亦未提交证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的原告营业执照、负责人身份证明书、被告涂江滨的身份信息、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、房屋他项权证、逾期欠款清单、中国建设银行江西省分行文件（建赣函【2013年】1191号）等证据，本院予以确认并在卷佐证。根�原告的陈述和经审查确认的证据，本院确认原告所述属实。截止2018年6月28日，被告涂江滨尚欠原告借款本金115850.43元、利息12928.74元、罚息2365.67元、复利1444.46元。本院认为，原告与被告涂江滨签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均系当事人的真实意思表示，且不违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约全面履行各自的义务。现原告依约向被告涂江滨发放了贷款，被告未能按约偿还借款本息，构成违约，应承担相应的违约责任；被告用以抵押担保的房屋已办理抵押登记手续，原告取得抵押物的他项权证，依据物权法的相关规定，该抵押权自登记时设立，在被告违约不履行合同义务后，原告有权在其未实现的债权范围内就抵押物享有优先受偿权。故原告要求被告提前归还借款本金、利息、罚息、复利以及对抵押房产行使优先受偿权的请求，符合双方合同约定及法律规定，本院应予支持，但逾期利息、罚息、复利等费用总计不宜超过年利率24%，超过的部分不予支持。关于原告诉请要求被告支付为主张债权而产生的律师费4000元，因原告未向法庭提交相关证据，本院不予支持。被告涂江滨经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权，不影响本院依据查明的事实依法裁判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告涂江滨于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行借款本金115850.43元；二、被告涂江滨于本判决生效之日起十日内给付原告上述本金产生的利息、罚息、复利（截止2018年6月28日的利息为12928.74元、罚息为2365.67元、复利为1444.46元，自2018年6月29日起至实际清偿日止的利息、罚息、复利，以借款本金115850.43元为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算，不宜超过年利率24%）；三、若被告涂江滨届期未履行上述第一、二项判决，原告可以就抵押的财产即坐落于南昌市青云谱区博览路179号华东国际博览城三期高层区28号商业办公楼1805室（第18层）的房产与被告涂江滨协议折价或者申请拍卖、变卖，所得价款原告享有优先�偿权；折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告所有，不足部分由被告清偿；四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2960元、保全费1170元，共计4130元（原告已预交），由被告涂江滨承担，于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  夏冬兰人民陪审员  刘 红人民陪审员  万祥如二〇一八年七月十一日书 记 员  孙雅雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范�包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日�一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。