江西省定南县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0728民初1075号
原告：叶秋霞，女，1991年7月5日生，汉族，住江西省定南县。
委托诉讼代理人：余晓平，男，定南县天平法律服务所法律工作者，特别授权。
被告：定南县环鑫房地产开发有限公司，地址：江西省定南县客家大道东侧。
法定代表人：丁南生，男，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张志强，男，江西宋城律师事务所律师，一般代理。
原告叶秋�与被告定南县环鑫房地产开发有限公司（以下简称为环鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告未按合同约定少交房屋一间（13平方米），应三倍赔偿原告损失计167107.2元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年4月4日原、被告签订《商品房买卖合同》一式七份，由原告购置被告“三和国际社区”的住宅，幢号12#18层，面积124.22平米，承诺设计交付为四室二厅，原告也按约定付清了房款，但交付房屋时却改变了设计，少交房屋一间，计13平米，就该争议被告只答应按均价4284.8元每平米赔偿而协商未果。被告的行为已构成欺骗消费者，因无法实现预期原告的期望值和幸福指数明�减少，实际居住条件、功能降低，因减少一间房屋的使用而永远不可能挽回。据此，应当依照消费法和合同法以及司法解释给予三倍赔偿。
原告向法庭提交以下证据：1、原告身份证复印件1份，拟证明原告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同复印件1份，拟证明原被告主体及购房事实；3、置业计划设计图复印件1份，拟证明被告承诺住房四室；4、被告出示通知书复印件1份，拟证明赔偿单价的确定，现已违约；5、收款收据复印件1份，拟证明原告已支付楼板面施工费5000元。
被告辩称：答辩人没有违反与原告叶秋霞签订的《商品房买卖合同》。根据原告叶秋霞与答辩人2016年4月4日签订的《商品房买卖合同》约定，原告购买的“三和国际社区”（弘润，国际社区）12#18层住宅的面积是124.22平米，并已交付。原告叶秋霞已经收到了《商品房买卖合同》约�的购买房面积。根据原告叶秋霞与答辩人2016年4月4日签订的《商品房买卖合同》附件1建设工程规划方案总平面图所示，合同并未约定和承诺设计交付四室二厅。答辩人并未欺骗包括原告在内的任何购买房者。即使原来所涉销售人员有过所谓“赠送”什么的承诺，或有其他方面的表示，但正如2018年5月24日由定南县政府指派房管等部门工作人员主导召集“三和国际社区”（弘润，国际社区）12#楼业主调解时指出：在当时的整个房地产市场，不要说定南县有所谓“赠送”什么的承诺，就是赣州、江西、乃至全国各地都存在的一个普遍现象，所以在当时的背景下，开发商并未欺骗你们，只是后来为了规范房地产市场、治理整顿“两违”过程中，赣州市房地产主管部门专门下文，明令禁止，所以开发商没有理由再承诺所谓的“赠送”。因此，即使原来有什么承诺也是政策原因导致无法实现，这是其一。其二，正因为考虑到可能有不可预见的情况出现，所以，在《商品房买卖合同》附件5《补充协议》第十条第五项中特别约定：“买受人已知悉出卖人所作的楼书、商品房模型或其他宣传资料仅为展示设计思路而设立或提供，仅作效果参考。并同意不作为本合同附件或组成部分，任何一方不得援引任何其他书面的、口头的或其他形式的承诺、声明、告示、宣传资料、未经出卖人书面授权（盖公司公章），出卖人聘用的任何人员所出具或签署的任何文件均双方不具有法律的约束力。”因此，该约定中，买卖双方已经明确无误地界定了在签订《商品房买卖合同》前、后的相关书面、口头或其他约定之效力，不会产生任何歧义。是故，综上原因，答辩人未有欺骗。答辩人在与原告商品房买卖交易中，没有违反与原告《商品房买卖合同》的约定。原告在起诉状中援引法律错误。原告援用《消费者权益保护法》的相关规定错误。本案是商品房买卖合同纠纷，最高人民法院早在2003年就专门为审理商品房买卖合同纠纷出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因此，审理本案适用的法律并非是《消费者权益保护法》。原告在起诉状中援引了定南县政府主导调解中答辩人所作出的相关承诺，以此来作为计算赔偿依据，答辩人认为，原告完全背离了《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第六十七条：“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据”的规定。答辩人没有违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。因为该解释第三条规定，已被原告叶秋霞与答辩人2016年4月4日签订的《商品房买卖合同》附件5《补充协议》第十条第五项中特别约定中的约定明确界定。综上所述，答辩人认为，原告的起诉毫无道理，没有任何事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。
被告向法庭提交以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明复印件各1份，拟证明被告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同及附件、交接房相关手续复印件各1份，拟证明被告未违反合同约定，原、被告履行了交接房手续；3、赣州房地产管理局文件复印件1份，拟证明未赠送面积不仅不是被告的合同义务，而且也被政府所禁止；4、12#楼底层平面图复印件一份，拟证明原告所争议房屋浇筑面积是9.28平米。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告对原告提供的证据3三性无异议，但对证明目的提出异议，认为该份职业计划书上没有被告的公章、没有任何公司职员的签名，存在多处涂改，原告所主张的四室都是手写字样，缺乏统一性，而且置业书显示的是三房两室两卫，对该份证据的证明目的本院将在判决理由中予以分析认定；被告对原告提供的证据4真实性没异议，但对其提出的证明对象有异议，该份通知书系被告在政府的政策压迫下出具的通知书，被告不认可政府提出的解决方案，也不认可政府要求的赔偿项目，同时该通知书也是被告应政府的要求与原告进行的调解方案，不应当作为本案诉讼证据使用，对该份证据的证明目的本院将在判决理由中予以分析认定；对证据5的真实性没异议，对其证明对象有异议，从该收款收据看财务专用章是深圳市金越兴工程顾问�限公司，证明被告没有收取原告楼板面施工费5000元，原告的主张与事实不符，恰恰证明被告没有收取原告楼板面施工费5000元，对该份证据的证明目的本院将在判决理由中予以分析认定。原告对被告提供的证据1、2、3的三性没异议，但对证据3的证明对象有异议，被告提供的证据不能证明其证明目的，推翻不了被告之前承诺的事实，对该份证据的证明目的本院将在判决理由中予以分析认定。原告对被告提供的证据6三性不予认定，认为图纸没有加盖公司公章，但未提供相反的证据予以反驳，其异议不成立，本院对该组证据三性予以认定。
结合认定的证据及庭审中当事人的陈述，本院审理查明事实如下：2016年4月4日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购置被告开发的坐落于定南县客家大道东侧的“三和国际社区”12#18层1-1901A号商品房一套，面积124.22�米，每平米单价3861元，房屋总价479613元。《商品房买卖合同》附件5《补充协议》第十条第五项约定：“买受人已知悉出卖人所作的楼书、商品房模型或其他宣传资料仅为展示设计思路而设立或提供，仅作效果参考。并同意不作为本合同附件或组成部分，任何一方不得援引任何其他书面的、口头的或其他形式的承诺、声明、告示、宣传资料。未经出卖人书面授权（盖公司盖章），出卖人聘用的任何人员所出具或签署的任何文件均对双方不具有法律的约束力。”
在被告用以宣传的职业计划书中载有一份房屋平面图，该平面图显示房屋设计为四室两厅。而双方签订的房屋买卖合同附件一“房屋平面图”显示该套房屋设计为三室两厅。两份平面图相对比，职业计划书中的平面图中手写有13平米房间所在位置系消防通道，被告承诺将其浇筑为房屋一间，原告为此支付了5000元楼板面施工费。之后被告未按承诺将消防通道浇筑为房间。
2018年5月23日被告向原告发出一份《通知书》，该通知载明原告购买的商品房因楼板浇筑问题的解决方案：一、已交付楼面浇筑费的，开发商双倍返还业主楼面浇板费；二、选择要房的，开发商按当时签订合同购房单价乘以承诺楼面浇板建筑面积作为对业主的补偿，合同继续履行。并要求在2018年6月5日前选择方案处理。原告不同意按通知书所提供的方案进行协商。
查明，原、被告已履行房屋交接手续。
本院认为，被告在置业计划书中对其所售房屋的平面图中详细标注为四房两厅。这些宣传足以让原告信任，并对双方订立房屋买卖合同以及房屋价格的确定产生重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，此宣�单的内容即使未载入商品房买卖合同，也应视为要约，在原告承诺后，应为合同内容。而双方所签订的合同补充协议约定“买受人已知悉出卖人所作的楼书、商品房模型或其他宣传资料仅为展示设计思路而设立或提供，仅作效果参考。并同意不作为本合同附件或组成部分，任何一方不得援引任何其他书面的、口头的或其他形式的承诺、声明、告示、宣传资料。未经出卖人书面授权（盖公司盖章），出卖人聘用的任何人员所出具或签署的任何文件均对双方不具有法律的约束力。”该条约定系格式条款，是被告利用其优势地位预先拟定，对购房者明显不公，且该条款排除了被告所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，其内容与法律规定相抵触，为无效条款。故被告未按约定交付其承诺的房屋面积，应承担相应的违约责任。
原告所购房屋的建筑面积为124.22平方米，至于被告承诺浇筑房间面积问题。原告认为按置业计划书中显示为13平米，被告则认为根据底层平面图按比例测量承诺浇筑位置（消防通道）的面积为9.28平米。本院认为置业计划书中标明的13平米系手写，应以底层平面图测量为准。涉案房屋总房价为479613元，被告少赠送了9.28平方米，原告的该项损失本院核定为：479613÷124.22×9.28=35830元。至于被告收取的楼板面施工费5000元应予以返还。对原告要求被告三倍赔偿损失的诉讼请求予以部分支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告定南县环鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告叶秋霞支付违约金35830元；
二、被告定南县环鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告叶秋霞楼板面施工费5000元；
三、驳回原告叶秋霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1821元（已减半收取），由被告定南县环鑫房地产开发有限公司负担821元，由原告叶秋霞负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审判员 陈建平
二〇一八年七月二十三日
书记员 赖丽娣