审 判 长 合议
庭法官助理
书 记 员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6181号
上诉人（原审原告）：屠琳莉，女，1964年1月14日出生，汉族，湖北省黄石市人，住湖北省阳新县。
委托代理人：陈敏，广东德纳（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：昌美春，女，1963年5月15日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市武昌区。
委托代理人：李循、贾永萍，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人屠琳莉因与被上诉人昌美春房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山和民商初字第00477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人屠琳莉上诉请求：改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1、一审程序严重违法。一审于2014年8月立案，适用简易程序审理，至2016年8月3日作出判决，严重超期，损害了屠琳莉的合法权利。2、一审判决认定事实错误。一审判决否定屠琳莉占有房屋是错误的。案涉房屋钥匙、门禁一直在屠琳莉处，屠琳莉不定期去查看房屋，并于2013年10月21日还清房屋贷款，一审认定昌美春2012年底将房屋收回与事实不符。事实是，昌美春2014年2月破门而入强行占有案涉房屋，2014年2月26日才补交了物业费，房屋水电费初始记录是2014年6月。3、一审判决适用法律错误。屠琳莉2014年3月发现昌美春占有房屋后，于2014年8月提起诉讼，并未超过诉讼时效。
被上诉人昌美春辩称，签订房屋买卖合同的目的是将房屋过户给屠琳莉，但因限购政策及案涉房屋目前不能办证，导致合同目的不能达成，如继续履行合同，所产生的法律后果将由昌美春承担，正是因为案涉房屋无人管理，楼下住户反映房屋漏水，昌美春迫于无奈才更换门锁进入案涉房屋，从2010年3月起该房屋所有费用都是昌美春交纳的，故昌美春认为合同无法履行。昌美春曾经以短信的方式与屠琳莉协商解除合同，未能协商一致，昌美春已另行起诉请求解除房屋买卖合同，并得到一审法院支持。请求维持一审判决。
屠琳莉向一审法院起诉请求：一、确认屠琳莉、昌美春签订的购房协议书有效；二、昌美春支付占用房屋期间的租金10200元；三、昌美春排除对屠琳莉占有的妨害，腾退房屋；四、昌美春全面履行合同，协助屠琳莉办理过户手续；五、本案诉讼费用由昌美春承担。诉讼过程中，屠琳莉当庭自愿撤回第四项诉讼请求，一审法院予以准许。
一审法院查明，昌美春系武汉铁路局武汉供电段职工，与屠琳莉系远房亲戚。2008年9月17日，武汉供电段职工住房分配领导小组将位于武汉市洪山区武铁佳苑小区20-1-19-5号房屋分配给昌美春，房屋建筑面积为90.16平方米，总房款287610元。其中，首付款158849元，贷款10万元。后经昌美春表哥介绍，昌美春及其配偶张涛与屠琳莉于2008年9月29日签订购房协议书。协议书约定，昌美春以362610元的价格将以上房屋转让给屠琳莉。还约定，昌美春保证对房屋拥有独立的产权，在办理房屋过户后，应将房屋产权资料交付屠琳莉。并约定，房屋价款362610元中的7.5万元（即超出上述武汉供电段所规定的购房价款部分）首付2万元，拿钥匙时付3万元，产权移交前付清余款2.5万元。协议签订后，屠琳莉向昌美春支付了购房款337610元，包括昌美春单位规定的购房款287610元以及按协议应支付给昌美春的5万元，仅剩尾款2.5万元尚未支付。另，实际支付给昌美春单位的购房款287610元中有10万元，系屠琳莉通过昌美春的公积金账户办理购房贷款的方式支付。该贷款后由屠琳莉于2013年10月22日还清。2009年9月15日，屠琳莉、昌美春共同在昌美春单位办理收房手续，并按规定的收房程序对房屋进行了验收，屠琳莉还以昌美春的名义交纳了部分物业费、垃圾清运费、装修保证金等费用共计2850元。此后，屠琳莉未对房屋进行装修，也未实际占有该房屋。自2010年3月起，案涉房屋的物业管理费、水电气等费用均由被告交纳。2012年底，昌美春更换了房屋钥匙并将房屋收回。屠琳莉认为昌美春的行为严重侵犯了其合法权益，故提起本案诉讼。另，昌美春也向一审法院起诉，要求解除购房协议，一审法院对该案与本案一并进行了审理。
一审法院还查明，案涉房屋系昌美春单位分配给昌美春家庭的具有保障性质的政策性住房，目前尚不具备在市场上公开交易以及办理产权登记的条件。
在诉讼过程中，昌美春于2016年3月29日通过中国建设银行账号62×××62向屠琳莉配偶桂训新中国建设银行账号62×××98上转账341877元。
一审法院认为，屠琳莉、昌美春签订的购房协议，约定了房屋的坐落、价格、付款方式，是双方当事人的真实意思表示。该协议以转移房屋所有权为目的，虽然该房屋尚不具备办理产权登记的条件，但该协议的内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家利益、社会公共利益以及第三人的利益，协议合法有效。对屠琳莉提出的要求确认购房协议有效的诉讼请求，依法予以支持。案涉房屋尚不具备办理产权登记的条件，昌美春在与屠琳莉签订购房协议时并未完全取得房屋所有权。因此，该购房协议不能引起所有权的变动，屠琳莉不能通过此房屋买卖取得案涉房屋的所有权，双方之间形成的仍然是基于购房协议所产生的债权债务关系。购房协议所约定的产权过户登记、支付购房尾款等义务，双方尚未履行完毕。屠琳莉接受房屋后并未实际占有、利用该房屋，未交纳相关物业管理费，后昌美春于2012年将房屋收回，此应视为昌美春以自己的行为表明不履行购房协议约定的主要义务，属根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，双方签订的购房协议应当解除。昌美春在解除合同中存在过错，应赔偿屠琳莉的损失，一审法院在昌美春起诉的要求解除合同一案中对此另行处理。昌美春收回并占用房屋的行为属根本违约，其应承担的违约责任属另案审理的范围，屠琳莉提出的要求昌美春支付租金10200元的诉讼请求，不宜在本案中进行审理。屠琳莉接收房屋后，未实际利用该房屋，后该房屋为昌美春占有。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。占有，既可以作为一种权利，也是一种作为事实的状态。屠琳莉基于购房协议有权占有房屋，但不代表其取得了房屋的所有权。在房屋所有权尚未确定的情况下，作为对占有物实际控制的占有人应当积极维护对自身有利的占有状态。屠琳莉未及时行使权利，而是于昌美春侵占房屋后近两年提起诉讼，超过了上述法律规定的除斥期间，其依据占有的法律规定提出要求昌美春排除对其占有妨害和腾退房屋的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，判决：一、屠琳莉与昌美春签订的购房协议有效；二、驳回屠琳莉的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取127元，由屠琳莉自行负担。
经审理查明，一审判决认定的事实除“2012年底，昌美春更换了房屋钥匙并将房屋收回”外，其余属实。
本院另查明，昌美春于2014年2月26日补交了物业费，房屋水电费初始记录是2014年6月。
本院还查明，昌美春与武汉供电段签订的《武汉铁路局职工购房合同书》约定：昌美春在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》五年后可以按市场价出售房屋。
本院认为，昌美春、屠琳莉签订的购房协议系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，桂训新、屠琳莉按合同约定支付了购房款，昌美春向屠琳莉交付了房屋，屠琳莉对案涉房屋享有合法的占有、使用的权利。之后，昌美春擅自更换门锁占有涉诉房屋，损害了屠琳莉的合法权益，屠琳莉有权请求昌美春排除妨害，腾退房屋。屠琳莉该上诉理由成立，本院予以支持。昌美春提出的关于案涉房屋物业费、水电气费接洽不畅的问题，可以通过其他方式合理解决，而不能成为昌美春强行占有房屋的合法理由。因此，对昌美春的辩称理由，本院不予支持。
屠琳莉请求昌美春支付占用房屋期间的租金10200元，但屠琳莉并未实际使用或出租房屋，亦未提供相应的计算依据，故屠琳莉的该项请求，本院不予支持。
综上，上诉人屠琳莉的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山和民商初字第00477号民事判决第一项；
二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山和民商初字第00477号民事判决第二项；
三、昌美春于本判决生效之日起30日内排除对屠琳莉占有武汉市洪山区武铁佳苑小区20-1-19-5号房屋的妨害，腾退该房屋；
四、驳回屠琳莉的其他诉讼请求。
一审案件受理费127元及二审案件受理费254元，均由昌美春负担。
本判决为终审判决。
审判长李斌成
审判员安林锋
审判员骆朝辉
二○一六年十一月二十四日
书记员饶诗敏