宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民终字第1155号
上诉人（原审第三人）吴亮，男，1987年5月30日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人曹全聪，宁夏沙都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭月霞，女，1984年10月25日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人景姗姗，宁夏怀远律师事务所律师。
原审被告吴建华，男，1967年7月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。
原审被告陈小兰，女，1972年4月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人吴亮因房屋买卖合同纠纷一案，不服�夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2014）金民初字第103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人吴亮及其委托代理人曹全聪，被上诉人郭月霞及其委托代理人景珊珊，原审被告吴建华到庭参加诉讼，原审被告陈小兰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，吴建华、陈小兰原系夫妻关系。第三人吴亮系吴建华之子，陈小兰继子。本案涉及的银川市金凤区青青花园5-1-502室房屋由宁夏天骏房地产开发有限公司开发，于2004年竣工。2007年经案外人马某某介绍，郭月霞与吴建华、陈小兰夫妇就青青花园5-1-502室房屋达成买卖协议，同年11月18日由郭月霞的丈夫马让军支付给吴建华8万元房屋预付款，并由吴建华出具收据一份，载明“今收到交来青青花�5#楼一单元502室房子预付款捌万元整。￥：80000”。吴建华、马让军、马某某在收据上签字捺印。此后，郭月霞又向被告陈小兰支付了1万元，用于办理房屋过户手续。在向吴建华支付了8万元房款后，吴建华即将该房屋钥匙、水卡、电卡、有线电视用户证、物业费收据等物品交与郭月霞。郭月霞在装修后，于2008年1月份入住该房屋。2009年12月7日，第三人吴亮与宁夏天骏房地产开发有限公司就涉案房屋签订《银川市经济适用住房买卖合同》一份，约定由吴亮作为买受人，购买青青花园5-1-502室房屋，房屋单价为每平米1380元，总价款为140401元。付款方式为：一次性付清。2010年1月15日，吴建华为宁夏天骏房地产开发有限公司出具《宁夏回族自治区地方税务局特种（代开）统一发票及完税证》一张，完税证项目名称为防水工程款，金额为140401元。2010年1月25日宁夏天骏房地�开发有限公司为第三人吴亮出具《宁夏回族自治区销售不动产专用发票》一份，金额亦为140401元，该发票备注栏载明“吴建华防水”。后第三人吴亮于2010年3月18日、7月16日分别办理了该房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。2013年5月，第三人吴亮找到郭月霞要求腾退房屋。郭月霞遂诉至法院，请求判令：吴建华为郭月霞办理银川市金凤区青青花园5-1-502室房屋过户手续，并由吴建华承担本案诉讼费用。
原审法院另查明，陈小兰陈述吴建华自2000年起就以北京防水材料银川办事处的名义从事防水工程施工。庭审过程中，法院依职权从宁夏天骏房地产开发有限公司调取“青青花园”5-1-502室房屋预留房登记表、记账凭证各一份，预留房登记表留白处用笔注明“该房留给吴建华，房价暂未定，待房价定好后，销售办理相关手续，李学仁”；“财务手续齐全，同意办理此房手续，薛海梅2010.1.19”。
原审法院认为，因吴建华与宁夏天骏房地产开发有限公司存在业务往来。该公司遂将其开发建设的银川市金凤区青青花园5-1-502室房屋作价140401元用以抵顶欠付吴建华的防水材料款。双方虽无书面约定，但通过该公司出具的“青青花园”5-1-502室房屋的预留房登记表、记账凭证，吴建华为该公司出具的金额为140401元的《宁夏回族自治区地方税务局特种（代开）统一发票及完税证》、该公司为第三人吴亮出具的金额为140401元的《宁夏回族自治区销售不动产专用发票》等证据可以间接证实涉案房屋系吴建华从宁夏天骏房地产开发有限公司以房顶债所得。作为涉案房屋的实际所有人，吴建华与其妻子陈小兰与郭月霞达成房屋买卖协议并收取房款，吴建华、郭月霞之间形成事实上的房屋买卖合同法律关系。在吴建华将房屋实际交付郭月霞的情况下，应视为双方已完成房屋买卖合同的主要义务，对于办理产权证件等附随义务吴建华、陈小兰在条件成就时应继续履行。但在2009年12月7日，第三人吴亮就涉案房屋与宁夏天骏房地产开发有限公司签订《银川市经济适用住房买卖合同》，并于2010年3月18日、7月16日分别办理该房屋的所有权证和国有土地使用权证。从形式上看，第三人吴亮应属涉案房屋的合法所有权人，但是鉴于吴建华与第三人吴亮之间的特殊身份关系，吴亮未支付对价用吴建华债权抵付房款，无法排除吴建华与吴亮之间恶意串通，由第三人与开发商签订房屋买卖合同，将吴建华出售给郭月霞的该房屋登记在第三人名下，损害郭月霞利益的可能，且在第三人吴亮与开发商签订房屋买卖合同后，其既不查看所购房屋的实际使用状况，亦不主动向房屋实际占用人主张权利，有违�理。此外，第三人吴亮亦无据证实对于购买涉案房屋其已支付相应对价或系从其父吴建华处受赠、购买所得。故法院认定，吴亮与宁夏天骏房地产开发有限公司所签订的房屋买卖合同直接侵害了郭月霞的合法权益。第三人吴亮依据该合同取得的房产登记，不能对抗已经合法占用该房屋的郭月霞，郭月霞对该房享有所有权。故郭月霞的诉讼请求成立，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：吴建华、陈小兰、第三人吴亮于本判决生效后十日内协助郭月霞办理银川市金凤区青青花园5号楼1单元502室房屋的产权过户手续。本案受理费100元，保全费2020元，由吴建华、陈小兰负担。
上诉人吴亮上诉称，一、一审法院判决为郭月霞办理房屋过户手续没有合法依据。根据原审法院依职权从宁夏天骏房地产�发有限公司调取“青青花园”5-1-502室房屋预留房登记表、记账凭证等证据，吴亮认为该预留房并未确定房主，不能证明该涉案房屋系吴建华所有。二、郭月霞在一审中并未出示吴建华及陈小兰与郭月霞达成的房屋买卖协议。三、一审判决书认定“其余房款由吴建华借郭月霞之父郭廷保7.8万元冲抵”中的借款不存在，和吴亮无任何关系，法院的裁判没有事实依据。四、吴亮购买的是经济适用房，且经济适用房的申请购买是有非常严格的条件，是禁止随便买卖的，且郭月霞不具有购买该房的资格。故，请求撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2014）金民初字第103号民事判决或依法改判房屋归吴亮所有；一、二审诉讼费用由郭月霞承担。
被上诉人郭月霞辩称，我是依法取得了涉案房屋，一审法院已查明我已经支付当时合理对价、装修入住6年、承担�业费用、6年来未受到吴建华和陈小兰催讨房租和要求腾退房屋的干扰、诉争房屋系吴建华防水顶账房其对该房屋有处分权等事实，吴亮上诉称不存在房屋买卖合同关系的理由不成立。吴亮上诉称一审中郭月霞未出示书面合同，进而否认交易存在，这是对合同法律的认识错误。虽然该房屋买卖合同存在一定瑕疵，但因双方履行了主要义务而治愈。吴亮上诉称吴建华无权处分他人财产是不符合事实的，诉争的房屋是天骏公司顶账给吴建华的防水工程款，且吴建华和陈小兰在与郭月霞交易房屋时已经取得了该房屋的处分权，只是在可以办理房屋产权时，吴建华恶意违约，将产权登记在吴亮名下，严重违背诚信行为，法律应当给予否认。诉争房屋是顶账房，而非经济适用房，并不存在法律禁止交易的情形。
原审被告吴建华述称，涉案房屋是我儿子吴亮的，我从来没有谈过卖给郭月霞一事。
原审被告陈小兰经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。
二审审理中，上诉人吴亮提交如下证据：《住房资格证》（存根）及申请表，欲证明吴亮符合购买经济适用房资格的事实。
经当庭质证，被上诉人郭月霞对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为与本案事实无关，不能达到其证明目的。原审被告吴建华对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。
经审查认为，上诉人吴亮提交的证据不属于民事诉讼中二审新证据，不予采信。
二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。依据原审法院依职权从宁夏天骏房地产开发有限公司调取“青青花园”5-1-502室房屋预留房登记表、记账凭证�吴建华一审当庭陈述，可以证实涉案房屋系宁夏天骏房地产开发有限公司欠付吴建华防水工程款，抵顶工程款的顶帐房，吴建华依法享有对该房屋处分的权利。依据原审庭审中郭月霞提交的书证、证人证言等证据与双方当事人在一审中当庭陈述，可以证实吴建华和陈小兰与郭月霞就涉案房屋达成了口头买卖协议，并且吴建华与陈小兰实际收取了预付房款，出具了收条，交付了涉案房屋，郭月霞将房屋进行装修，并已入住至今，吴建华、陈小兰与郭月霞形成了事实上的房屋买卖合同关系，吴建华、陈小兰应当将房屋买卖合同的附随义务履行完毕。吴建华与吴亮系父子关系，吴亮庭审中一方面称涉案房屋系吴建华顶给其的工资，另一方面又称该房屋系其以正常手续购买的经济适用房，吴建华明知该房屋已出售给郭月霞，仍然将房屋抵顶给吴亮，使吴亮与宁夏天骏房地�开发有限公司于2009年12月7日签订了《银川市经济适用住房买卖合同》并取得该房屋的所有权证，且吴亮签订合同后直至本案一审立案时（即2013年12月23日），长达四年之久未到涉案房屋查看过房屋状况，亦未向郭月霞主张过权利，此与常理不符。由此，吴建华与吴亮之间的恶意串通行为已损害了善意买受人郭月霞的合法权益。故，吴亮取得的房产登记，不能对抗已经合法占用该房屋的郭月霞，郭月霞对该房依法享有所有权。原审被告陈小兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证质证等诉讼权利。综上，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费100元，由上诉人吴亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王建玲
代理审判员 张建国
代理审判员 刘兆平
二〇一四年十二月十日
书 记 员 刘志云
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、�定。