辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0281民初1496号
原告：周保春。
委托代理人：戴娟娟，辽宁社和律师事务所律师。
委托代理人：张志鹏，辽宁社和律师事务所律师。
被告：大连海上郡房地产开发有限公司，住所地大连长兴岛临港工业区沙包村。
法定代表人：唐亦农，该公司总经理。
委托代理人：马志鹏，该公司职员。
第三人：大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区武汉街**号。
法定代表人：于保和，该中心主任。
委托代理人：赵展，大连市住房公积金管理中心法规处科员。
原告周保春与被告大连海上郡房地产开发有限公司、第三人大连市住房公积金管理中心商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后，依法由审判员张宝兰适应简易程序审理。原告周保春的委托代理人张志鹏、被告大连海上郡房地产开发有限公司的委托代理人马志鹏、第三人大连市住房公积金管理中心的委托代理人赵展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周保春诉称：2012年7月11日，我就购买位于大连长兴岛临港工业区广新街X号房屋事宜与被告签订商品房买卖合同。合同约定，房屋的总价款为349238.37元，我已支付首付款139238.37元，其余21万元为住房公积金借款。截至起诉之日，我已还公积金借款40期。合同签订后，我依法履行了合同规定的付款义务，而被告却没有按照合同约定的时间交付房屋，经多次催要，直至今日，被告仍未履行义务，并对我的退房要求不予配合，给我造成重大损失。现诉至法院要求被告按照商品房买卖合同第九条的约定，解除双方签订的商品房买卖合同；判令被告返还我已支付的首付款139238.37元及利息30579.04元（暂算至2016年3月8日）；以及我已向第三人偿还的本息52743.60元；判令被告偿还我支付契税及其他相关办理费用共计4423.88元；判令被告按2%支付违约金3257.37元；解除原告与第三人之间的借款合同，由被告负责向第三人返还贷款部分未偿还的本金、利息；诉讼费由被告承担。
庭审中，原告主张违约金按2%计算应为6984.77元，起诉状中主张的3257.37元系书写错误，要求变更违约金的主张为6984.77元。
被告大连海上郡房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、房地产市场现在不好，我公司没有现金去返还，如果原告坚持解除合同的话，原告只享有债权，债权利益短期之内不能得到实现。如原告不解除合同的话，原告还享有案涉房屋的所有权。2、我公司收到原告全款，解除合同就是把原告付给我公司的钱返还给原告，我公司没有义务向第三人偿还这笔钱，我公司与第三人之间没有合同关系，账目也无法处置。原告第三项诉讼请求如果不解除的话，相关部门也能返还。双方在商品房买卖合同中约定了违约金，如果原告不同意当时可以不签合同，原告不能让我公司偿还银行借款和利息，我公司收取原告的购房款，我们的义务是将案涉房屋备案给原告，实际我们也是这样做的。双方合同中约定的违约金是1%，应按合同执行。综上，我公司不同意原告的诉请。
第三人大连市住房公积金管理中心陈述称：由原告负责向我中心一次性偿清尚欠的借款本金185666.55元、利息201.14元（截止2016年3月24日，共计185867.69元）及至清偿日止的利息、罚息后，同意解除我中心与原告签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同；被告对上述事项承担连带保证责任；我中心对抵押房屋享有优先受偿权。2012年9月18日，原告与我中心签订大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同，约定由我中心向原告发放住房公积金贷款210000元，购买位于大连长兴岛经济区广新街X号的商品房，并以该商品房进行抵押担保；本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止。而后，该商品房在房地产管理机关办理了抵押登记。2012年10月12日，我中心依照双方借款合同约定，将210000元贷款作为原告支付的购房款转入被告账户。现原告诉至法院要求解除其与被告签订的商品房买卖合同，同时要求解除与我中心签订的借款合同。考虑到原告的行为极可能导致商品房买卖合同被解除，但是应充分尊重意思自治原则，原告应按照借款合同约定，先一次性清偿尚欠的借款本金、利息后，在此基础上，我中心同意解除与原告签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同。2012年8月31日，我中心与被告签订个人住房政策性贷款合同协议，约定被告应为我中心向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带担保责任。
经审理查明：2012年7月11日，原、被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的位于大连长兴岛经济区广新街X号房屋，建筑面积83.69平方米，总房款349238.37元，首付款139238.37元于2012年7月11日支付（含定金2万元）；余款21万元为贷款，买受人应于本合同签订之日起45日内将全部房款打入出卖人账户；出卖人应在2013年7月31日前将经建设单位验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。原告按照约定向被告支付首付款139238.37元。被告至今未交付案涉房屋。
2012年9月18日，原告与第三人签订大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同及个人住房公积金贷款保证合同。2012年10月12日，第三人将210000元案涉房屋贷款通过原告账户支付给被告。截至2016年3月12日，原告已向第三人偿还借款本金24333.45元，利息29618.28元，本息合计53951.73元，尚欠本金185666.55元未偿还。
2012年9月18日，原告与大连金亿住房置业服务有限公司签订委托合同。同日，原告向大连金亿住房置业服务有限公司支付代办手续费200元，保险及评估费、契税、印花税、抵押登记费、所有权证工本费、他项权证工本费等共计3657.38元。2012年9月18日，原告向大连市住房置业担保有限公司支付保证费756.00元，向中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行支付代收印花税10.50元。以上费用合计4623.88元。
2012年8月31日，第三人与被告签订个人住房政策性贷款合作协议，约定被告为第三人向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用提供连带保证责任。
另查，案涉房屋商品房买卖合同已在大连长兴岛临港工业区（现长兴岛经济区）房地产交易中心登记备案。案涉房屋已办理抵押登记，抵押权人是第三人。第三人同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。
庭审中，已依法向原告释明是否变更诉讼请求，原告表示不变更诉请。
第三人同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。
本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、中国建设银行股份有限公司个人住房公积金贷款委托转账还款协议、还款情况明细、个人住房公积金贷款保证合同、贷款基本信息、发票联、承诺、委托合同、个人政策性抵押贷款业务代理服务收费单、现金交款单，第三人提交的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、预购商品房抵押申请审批书、个人委托贷款划拨资金通知书、大连市住房公积金贷款划转凭证（借据）、提前全部还款试算、个人住房政策性贷款合作协议、还款情况明细及当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，以上证据材料经过开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告周保春与被告大连海上郡房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，原、被告双方在合同上签字或盖章时合同成立并生效。合同生效后，双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款及缴纳相关费用的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。按照原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，被告逾期交房超过180日，原告有权解除合同。对于原告主张解除商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。现原告认为违约金约定过低，要求参照双方合同第六条买受人逾期付款的违约责任中2%的约定进行调整，即6984.77元。原告在起诉状中主张的金额为3257.37元，庭审中增加至6984.77元，但原告未在规定期限内补交增加请求的诉讼费，对于原告增加的违约金主张，本案中不予审理。对于原告主张被告支付违约金3257.37元的诉讼请求，本院予以支持。
商品房合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款139238.37元应返还给原告，原告已经支付给第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人偿还的借款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张首付款利息的诉讼请求，庭审中原告明确表示如违约金及利息的请求不能同时支持，其选择违约金的主张。对于原告主张首付款利息的诉讼请求，本院不予支持。
原告为购买案涉房屋所交纳的代办手续费、契税、印花税、保证费等费用合计4623.88元，现无法确定商品房买卖合同解除后各相关收费部门能够返还的具体数额，应在各相关部门实际返还的金额确定后，就剩余部分的赔偿问题另行主张。
第三人同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同的诉讼。原告为购买案涉房屋与第三人签订抵押借款合同，是原告与第三人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效。商品房买卖合同解除后，该抵押借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给第三人前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。被告的答辩意见，没有法律和事实依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告周保春与被告大连海上郡房地产开发有限公司于2012年7月11日签订的商品房买卖合同；
二、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周保春购房首付款139238.37元；
三、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周保春违约金3257.37元；
四、解除原告周保春与第三人大连市住房公积金管理中心于2012年9月18日签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同；
五、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告周保春截至2016年3月12日已向第三人大连市住房公积金管理中心支付的借款本金及利息53951.73元；
六、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人大连市住房公积金管理中心返还原告周保春贷款本金185666.55元，并按照原告周保春与第三人签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；
七、第三人大连市住房公积金管理中心对案涉房屋享有优先受偿权；
八、待第三人大连市住房公积金管理中心全部债权受偿后，原告周保春、被告海上郡房地产开发有限公司及第三人大连市住房公积金管理中心到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连海上郡房地产开发有限公司所有。
九、驳回原告周保春的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4754元（原告周保春已预交），减半收取2377元，由被告大连海上郡房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 张宝兰
二〇一六年六月十三日
书记员 化凌弘