北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第7445号
原告杨路佳，男，1984年1月25日出生。
委托代理人彭建，北京市盛峰律师事务所律师。
被告戚翠萍，女，1948年10月12日出生。
委托代理人殷建伟，北京市中润律师事务所律师。
原告杨路佳与被告戚翠萍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨路佳的委托代理人彭建，被告戚翠萍的委托代理人殷建伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨路佳诉称：2013年4�12日，经北京鑫尊房地产经纪有限公司（以下简称：鑫尊地产）提供居间服务，我与被告杨路佳签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称：购房合同），购买被告戚翠萍位于北京市昌平区×路×号院×号楼×号房产，购房合同约定房屋总价款303万元。我依约向被告戚翠萍交付了合同定金5000元，被告戚翠萍收到购房合同定金后，出具了《业主收定金证明》。在2013年4月21日，我再次支付购房合同定金15000万元，合计付定金20000元，被告戚翠萍出具收到合同定金20000元的付款证明。根据《购房合同》第三条第二款第一项的约定，除购房合同定金外剩余房款于过户时支付，已付的定金届时冲抵房屋价款；购房合同第七条第一款约定，双方同意自本合同签订之日起至2013年8月31日前，双方共同向房屋权属登记部门申请房屋权属转移登记手续。在购房合同履行期间被告戚翠萍多�通知居间方鑫尊地产公司，明确表示不履行交付房屋的义务，直至购房合同约定的最后履行期限届满时，被告戚翠萍也未按所签合同约定期限履行办理房屋过户登记的相关义务。根据双方签订的《购房合同》第九条第二款约定，买卖双方任何一方有下列行为之一的：1、不按约定期限履行合同，逾期超过十日的；2、或在履行期限届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的，合同的另一方有权解除购房合同，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照房屋总价款的百分之二十，向合同的另一方支付违约金。在购房合同履行期限届满之前，我向被告戚翠萍发出通知函，告知其在2013年9月10日前，共同到房屋登记管理部门办理所购房屋的过户登记手续，而被告戚翠萍在指定期限未配合我方办理相关购房登记过户手续。根据《购房合同》约定，被告戚翠萍的行为已构成实际违约。并由于房价的上涨等因素，已给我造成了购房的实际损失。为维护我的合同权益，故诉至法院请求：1、解除双方于2013年4月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、依法判令被告戚翠萍向我方支付违约金693300元；3、判令被告戚翠萍赔付我已付居间人的中介费56810元；4、判令被告戚翠萍返还已交合同定金20000元；5、判令被告戚翠萍赔付我本案律师代理费50000元；6、判令被告戚翠萍担负我已交付的案件的保全费、公证费；7、诉讼费由被告负担。
被告戚翠萍辩称：我同意原告杨路佳提出的解除房屋买卖合同及补充协议诉求，对双方签订的购房合同未能及时履行，责任并不在我，是原告杨路佳未按合同约定期限给付购房款，其行为构成根本违约。依据所签订的购房合同第七款约定，“双方应在2013年8月31日前，共同向房管部门申请产权转移登记手续”。而事实上原告杨路佳与我签订合同后，并未依据合同约定向我提出办理房屋过户和给付购房款的要求，在此期间我一直与中介人或原告杨路佳联系，内容是让原告杨路佳按合同约定给付购房款并办理房屋过户，但是截止合同付款期限届满（即2013年8月31日），原告杨路佳既不付款，也未与我沟通协商。依所签购房合同约定的2013年9月10日前，未履行合同，可以解除双方签订的购房合同。2013年9月11日，我委托律师向原告杨路佳发函要求解除合同。内容是合同约定应在2013年8月31日之前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，并在过户时支付除定金外的剩余房款。我认为双方签订的购房合同没有约定办理房屋登记过户与付清房款的先后顺序，只要原告杨路佳不向我或中介人支付全�房屋款，我就有权不配合办理房屋登记过户相关手续，我享有同时履行抗辩权。根据原告杨路佳提供的证据，证明在2013年8月31日前，原告方根本无能力给付全部购房款，因此原告已违反合同的付款期限，对此应当承担合同违约责任的后果。而原告提交的证据银行存款凭证（复印件），证明在2013年9月6日，显示原告杨路佳银行账户有存款100万余元，同时也证明原告杨路佳不具给付购房全款303万元的能力，关于原告杨路佳提供另一份银行存款凭证（复印件），显示存款人为王琪在银行账户有存款200余万元，但并不能证明此款为原告杨路佳所支配，或其具备给付购房款的能力。另外对于原告杨路佳称于2013年9月6日发出《通知函》，要求2013年9月10日前配合其办理所购房屋过户一事，不予认可。关于原告杨路佳主张我在签订合同后要求提高合同房屋价格50万元，对此不予认�，原告的该项主张无事实依据。我一直本着信守合同的原则，等待原告给付房款，交付房屋。2013年9月10日是本合同约定解除的届期，未收到原告的购房款及中介相关通知。因此我方不存在违约行为，也不应承担违约责任及相关的合同损失，所收定金不退。关于居间服务费，因原、被告双方合同未履行，依据居间合同扣除中介基本费用外，中介方应退还原告已付的中介费。关于原告提出购房损失，未提供购房事实的证据。请求法院判决驳回原告的其他诉讼请求。
经审理查明：2013年4月12日，经北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊房地产公司）作为居间人，杨路佳（购买方）与戚翠萍（出卖方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，购房合同约定，杨路佳购买戚翠萍所有的位于北京市昌平区×路×号院×号楼×号房屋一套，房款为303万元，签约当日杨路佳交购房定金5000元，其余房款于过户时支付，定金冲抵房款。双方明确约定了于2013年8月31日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记过户和付款。购房合同还明确约定违约责任，（一）买卖双方任何一方不按约定期限履行合同，自约定的履行期限届满之日次起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（二）买卖双方任何一方，1、不按约定期限履行合同，逾期超过十日；2、或在履行期限届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的。合同的另一方有权解除合同，合同另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按总房价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金。双方在合同第九条违约责任中还约定了，出卖人或买受人任何一方违约，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%），如一方违约导致上述交易无法完成的，还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。在该合同中双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订当日，杨路佳向戚翠萍交付购房合同的定金5000元。2013年4月15日，杨路佳给付鑫尊房地产公司购房合同佣金51810元。2013年4月21日，杨路佳又向戚翠萍支付了合同定金15000元。在购房合同签订后，双方均未按购房合同所规定的条款于2013年8月31日前办理房屋登记过户和给付房款。对合同约定的期限内未履行的原因，双方各持不同意见，杨路佳认为是戚翠萍提出购房款上涨50万元，而戚翠萍对此事不予认可；戚翠萍主张是因为杨路佳资金未到位，所以未能履行。对于双方未在合同约定期限内办理过户和付款的原因或责任，张双方�不能举证证明。
在本案审理过程中，杨路佳出示公证书一份，证明现涉案房屋市场交易价格增涨的事实，但案件庭审时表示未购买其他房屋，在案件审理休庭后，杨路佳的委托代理人告知本合议庭，杨路佳已购房屋，但事后也未提交已购房的合同。原告杨路佳提供《通知函》及银行存款明细查询单复印件两张，欲证明其于2013年9月10日前已具备履行购房合同的能力，其中通知函载明的日期为2013年9月6日，内容为杨路佳本人购房款已到位，要求戚翠萍于2013年9月10日配合办理房屋过户手续，送达方式为快递邮寄。银行存款明细查询单为复印件，其中一张银行户名为杨路佳本人，金额为1000000元；另一张银行户名为王琪，金额为2276112.87元。戚翠萍对此银行存款明细查询单的真实性不持异议，但认为不能证明王琪同意借款和借款金额一事，同时该查询单也证明了杨路佳本�不具备给付房款能力，而且戚翠萍不认可收到《通知函》，称快递也不是本人签收的。2013年9月9日，中介鑫尊房地产公司向戚翠萍邮寄《办理通知书》，内容为请戚翠萍于2013年9月10日上午10时到昌平建委办理房屋产权过户手续。但戚翠萍否认收到此通知书。戚翠萍在庭审中出示《律师函》一份，该《律师函》所记载的时间为2013年9月11日，内容为原告在2013年9月11日前未拿着房款要求被告办理过户，根据合同约定原告已构成违约，通知原告解除合同。原告不承认收到此《律师函》。
又查，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后，由中介机构鑫尊房地产公司根据双方签订的购房合同和相关要求，办理了本案房屋买卖合同的网签。2013年9月初，戚翠萍及其子唐明去过北京市昌平区住房和城乡建设委员会，提出撤销与杨路佳签订的房屋买卖合同的网签合同。2013年9月7日，杨路佳及其父母与戚翠萍之子唐明在鑫尊房地产公司就购房合同的履行事宜进行了协商，但双方未能形成共识，截止2013年9月10日，双方所签订的购房合同未能履行。为此，杨路佳诉至法院，要求解除购房合同，戚翠萍支付购房合同违约金，并赔偿购房合同相关损失。在案件审理中，戚翠萍表示愿意继续履行所签的购房合同，而杨路佳不接受继续履行购房合同的意见。
上述事实，有双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、业主收定金的付款证明、居间费的收据、律师费的收据、《通知函》及银行存款明细查询单复印件二张、《律师函》、《公证书》、录音及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：原、被告经中介方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系本案双方当事人的真实意思表示，且房屋买卖合同的内容合法，并不违反相关法律的禁止性规定�该房屋买卖合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方本应严格按合同约定的房屋和房款交付方式、期限全面履行，实现签订合同的目的。而本案双方当事人在房屋买卖合同签订后，因双方就履行办理房屋登记过户手续及给付房屋款项一事，未能通过中介方或双方之间有效的沟通协商，导致房屋买卖合同履行中产生矛盾，从而影响购房合同的履行。合同明确约定了2013年8月31日前，双方共同到房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记过户，但双方在此期间未到房屋登记部门办理房屋过户手续和给付房款。在诉讼中原告主张是因为被告提出房屋涨价一事，及合同履行期限届满时联系不到被告戚翠萍，所以才未履行合同。而被告主张在2013年8月31日前，原告无购房资金，导致合同不能履行，责任在原告杨路佳。本院认为，原被告的上述主张缺乏合法有效证据�明，对其主张本院不予采信。本院认为，2013年8月31日，是双方约定的履行合同的截止期限，逾期履行的，违约方应承担违约责任，但不具备解除合同的条件。2013年9月10日，是双方约定的合同解除期限，逾期未履行合同，守约方有权解除合同。本案中双方签订的购房合同表述为“双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记过户和付款”。该条款应理解为双方共同到房屋权属登记部门，出卖方办理房屋登记过户手续，购买方同时给付房款。2013年9月6日，原告向被告戚翠萍邮寄《通知函》及银行存款明细查询单，并对邮寄送达的运单查询网页进行了公证，在2014年9月7日的录音中被告戚翠萍之子唐明也提及收到了快递的通知及存款证明，公证书及录音材料相互印证，形成证据链，故对于原告杨路佳向被告戚翠萍邮寄《通知函》及银行存款明细查询单的事实，本院予以认定。本院认为，被告戚翠萍收到《通知函》后，应当按照《通知函》指定的时间，与原告共同办理房屋登记过户手续，如被告戚翠萍对原告杨路佳的资金情况有所异议，本应予以查验，而不应仅凭主观臆断即认定原告杨路佳无能力支付购房款。因此，被告戚翠萍不具备行使同时履行抗辩权的条件，其消极履行合同的行为构成违约。故原告杨路佳要求解除与被告所签订《北京市存量房屋买卖合同》，并要求被告支付违约金一节，具有法律及事实依据，本院予以支持。
对于违约金的数额，原告主张提起诉讼时该小区的房屋均价每平米上涨了4622元，因此原告购房损失为693300元，合同中约定的违约金（房价的20%），不足以弥补原告的损失，诉求为693300元。被告戚翠萍认为合同未履行，并未对原告造成实际损失，而且原告杨路佳主张违约金的数额过高，要求按照原告的实际损失计算。本院认为，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本院根据原告的实际损失情况，购房合同未履行的实际情况，结合本案查证的事实，酌定被告戚翠萍应支付违约金数额为150000元。其依据如下：1、2013年8月31日之前，原、被告之间就购房合同的履行不能进行有效沟通，原告不能提供要求被告戚翠萍履行合同的证据。在2013年8月31日后，双方也未能通过中介履行合同，事实上双方已经互不信任，被告戚翠萍无继续履行合同的意思。2013年9月6日原告杨路佳邮寄的两张银行存款明细查询单，其中一张户名为案外人王琪，被告戚翠萍对于原告的履约能力持怀疑态度具有一定的合理性，原告杨路佳的行为在一定程度上对被告戚翠萍违约起到了促进�用。而且原告未能有效地与被告直接联系，明确告知其已具备付清房款的能力，致使被告戚翠萍对于原告的通知函不予理睬。2、庭审过程中原告未提供实际购房和相关损失事实的证据，除原告已支付的中介居间服务费、律师费外，被告戚翠萍的违约行为，并未给原告造成其他损失。本院对于违约金的问题依法进行了释明：一是被告对原告提出的违金数额有无意见；二是违约金与守约方实际损失，依法如何适用的问题。释明后被告提出原告违约金诉求无根据，要求降低违约金。本院根据案件查明的事实，并结合合同未履行的根本原因及原告的实际损失，对本案违约金数额予以酌减。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施，故原告要求被告退还房屋定金的诉讼请求，本院予以支持。�告诉求的居间服务费、律师代理费等应归入原告的损失，本院已支持原告关于违约金的诉求，对于相关损失的诉求不再支持。关于原告主张的公证费，无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告的诉称，被告的辩称合理部分予以采纳，不合理部分不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十七条、一百零七条、一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告杨路佳与被告戚翠萍于2013年4月12日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、被告戚翠萍于本判决生效后七日内赔偿原告杨路佳违约金十五万元；
三、被告戚翠萍于本判决生效后七日内退还原告杨路佳定金二万元；
四、驳回原告杨路佳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万二千零六十二元，由原告杨路佳负担九千零四十六元（已交纳），由被告戚翠萍负担三千零一十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
保全费五千元，由原告杨路佳负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 金建军
人民陪审员 李瑞亮
人民陪审员 张凤茹
二〇一五年一月五日
书 记 员 程建民