杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第02093号
原告：袁红义。
委托代理人：朱沈楼。
被告：杭州浙天假日大酒店有限公司。
法定代表人：顾明华。
委托代理人：应宏伟。
原告袁红义为与被告杭州浙天假日大酒店有限公司（以下简称浙天大酒店）房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2014年10月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员王晓芳独任审理。在案件审理过程中，原告袁红义向本院提出司法鉴定申请，本院予以准许，后鉴定机构因原告未能提供完整的资料将该申请退回，本案分别于2016年1月15日、1月26日公开开庭进行了审理。原告袁红义及其委托代理人朱沈楼、被告浙天大酒店的委托代理人应宏伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁红义诉称：2013年10月25日，原、被告签订《承租协议》一份，约定被告将其位于杭州市下城区凤起路XX号的约为630平方米的房产租赁给原告使用，租赁期自2013年11月1日至2022年12月31日，年租金为63万元，半年一付，先付后用，每次提前1个月支付下一期租金。租赁期内，自租赁之日起以两年为一周期，每周期租金在上一周期租金基础上递增5%。合同签订后，原告履行了自己的合同义务，被告也履行了交房义务，原告收房并投入巨资装修并使用，在使用过程中，多次有人向原告反映，原告承租的房产面积达不到630平方米，后原告为了解除自己的疑虑，特请懂房产的专业人员前来为自己承租的房产进行测量，测量结果发现被告出租给原告的房产面积只有480平方米左右，比双方合同约定的630平方米整整少了150平方米，发现这个问题后，原告与被告进行了交涉，要求被告补充履行《承租协议》中的交房义务，并退还不当收取原告的房租，但被告一直未予以理睬。2014年8月25日，在原告本人与被告多次交涉无果的情况下，原告委托律师以发律师函的形式，与被告进行了交涉，但双方最终没有达成任何一致意见。原告认为，被告将承诺租赁面积以缺少近四分之一的方式交付原告并收取原告100%的租金，且拒绝整改，对原告已构成违约，原告故诉至法院请求判令：1.被告立即向原告补提供租赁面积150平方米；2.被告退还向原告多收取的租金22.5万元；3.被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：被告退还向原告多收的租金37.5万元。
被告浙天大酒店答辩称：原、被告之间存在租赁关系属实，原告承租的房屋最初是被告从第三人处转租而来，先后出租给王某、原告等人，从未改变过经营场地范围。原告查看现场后才与被告商定案涉房屋的承租。原告还从王某以及被告处受让了一些设施，是经过对现场的了解才承租的，现原告称不了解房屋情况不符合事实。案涉承租房屋并无单独的房产证，只有一本整幢大楼的房产证，原、被告并非按照建筑面积确定租金，而是按照现场实际状况确定，租金与合同约定的建筑面积是没有关系的，故原告说被告出租给原告的房产面积少150平方米没有事实依据，建议法院驳回原告的诉讼请求。
在庭审中，原告袁红义为证明自己的主张，向法院提交了如下证据：
1.承租协议1份，用以证明原、被告之间签署了租赁630平方米房屋的事实及双方的其他权利义务。
2.平面测绘图1份，用以证明被告交付的房屋不足630平方米的事实。
3.律师函、快递单、跟踪单各1份，用以证明原告发现承租房屋面积缺少后向被告交涉的事实。
4.房屋租金收据3张、押金收据1张、转让费收据1张，用以证明原告按照双方签订的《承租协议》，已经履行了自己的义务。
5.2013.10.25都市快报07版的报纸打印件1份，用以证明被告发布的招租信息是以面积进行招租的，并非是以区域招租的。
6.收据2张、客户回执1张，用以证明原告按照双方的租赁协议向被告如约缴纳租金63万元。
7.测绘图纸资料1份，用以证明被告交付的房屋套内建筑面积只有478平方米左右的事实。
8.营业执照、资质证书各1份，用以证明测绘单位的资质。
被告围绕自己的答辩理由向法庭提交了如下证据：
1.房屋所有权证1份，用以证明租赁房屋系合法建筑，案涉租赁房屋产权登记是一本总证，1-7层房屋总建筑面积是4676.06平方米，平均每层建筑面积668平方米。
2.租赁协议1份；
3.合同转让确认书1份；
4.公司名称变更通知函1份；
5.工商登记资料1组；
证据2-5，用以证明被告与案外人严某就案涉场地签订协议，用来开设来必堡餐饮，前两年的租金为63万元，与原被告之间的租金是一致的。作为被告，主观上没有隐瞒面积进行计算租金。来必堡装修时的平面图，测量出的净空面积为483平方米，而原告与被告之间合同约定的面积是按照建筑面积进行计算的。案涉租赁房屋原由被告出租给第三人经营餐饮使用，租赁场地与本案原告承租的场地一致，首期租金价格也与原告承租价格一致，故被告主观上不存在隐瞒实际面积的故意，原告承租完全基于实际租赁场地现场确定，与实际租赁面积无关。
6.承租协议、关于终止租赁合同的协议各1份，用以证明被告与王某签订的合同中约定的场地就是原告现在所承租的场地，约定的面积也是约630平方米，作为餐饮使用，且租金比原告现租金还高。
上述证据经向原被告双方举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1，被告对真实性无异议，认为合同约定的建筑面积为630平方米，具体应以实际现场为准。本院认为该份证据具有真实性、合法性，与本案相关联，对原告的证明对象予以确认。原告提交的证据2，被告对证据三性均有异议，认为该证据系原告自行制作。根据原告陈述，是原告在装修时测量出的面积，故整个使用面积原告在装修时是较为清楚的。本院认为该证据系原告自行制作，并非专业机构出具，故对该份证据的证明效力本院不予确认。原告提交的证据3，被告对该证据形式上的真实性无异议，但对内容的真实性、合法性有异议，认为并不存在缺少150平方米的面积，也非按照面积出租房屋。本院对该份证据的真实性予以确认。原告提交的证据4，被告对证据三性均无异议，本院对该份证据予以确认。原告提交的证据5，被告提出那只是要约邀请，是大致的面积，不是要约，租赁是以现场实际的面积来确认价格的。本院对原告在报纸上发布招租信息的事实予以确认。原告提交的证据6，被告对真实性无异议，本院予以确认。原告提交的证据7，被告对该证据的三性均有异议，认为该测绘系原告单方面委托所做，测绘单位是否具备资质不能确定，且合同约定的也是建筑面积并非套内建筑面积，故该证据不能作为认定被告提供的租赁房屋面积不足的依据。原告提交的证据8，被告对证据的真实性无异议，但认为只能证明测绘单位的主体资格，并不能证明其具有鉴定资质。本院认为证据7、8虽系原告单方面委托有关部门所作，但被告没有证据足以反驳，也不申请法院鉴定，故本院对原告该两份证据证明涉案房屋的套内建筑面积予以确认。
被告提交的证据1，原告对真实性无异议，但对证明对象有异议，认为1-7每层建筑面积668平方米，房屋结构不是整体的，不能按照平均每层的面积进行计算，该份证据与本案无关。本院认为该份证据具有真实性，但原、被告双方争议的租赁物仅是该整体房屋中的一部分，故对被告的证明效力不予确认。被告提交的证据2-5，原告认为从工商登记材料来看，来必堡在2013.1.11已经注销，而原告承租时间为2013.10.25，是从香港的茶餐厅转让的，故被告与来必堡的承租协议与本案无关，不能证明被告的待证事实。本院认为被告提交的证据2-5系书证，原告未能提供足以反驳的相反证据，故对上述证据的真实性本院予以确认。被告提交的证据6，原告认为与本案无关，被告的待证目的不能成立。本院认为该份合同系被告与第三人签订，对原告并无约束力，故对被告的证明对象不予确认。
综合原、被告的陈述以及上述有效证据，本院查明事实如下，
2013年10月25日，原告袁红义与被告浙天大酒店签订了《承租协议》一份，约定被告将其位于杭州市下城区凤起路XX号一楼和二楼餐厅区域约630平方米的房产及相关设施租赁给原告作餐饮经营使用，租赁期限为2013年11月1日至2022年12月31日，年租金为63万元，承租租金为半年一付，付款形式为先付后用，每次提前一个月支付下一期租金。租赁期内，自租赁之日起以两年为一周期，每周期租金在上一周租金基础上递增5%。双方还对租赁押金、终止合同、违约金等内容作了约定。合同签订后，原告分别依约向被告支付了2013年11月至2016年4月30日的租金共计1575000元，被告交付上述房屋给原告使用。原告在使用过程中了解到租赁物的套内建筑面积为480平方米左右，认为被告交付的租赁物建筑面积与合同约定的建筑面积不符，故诉讼来院要求被告承担违约责任。
另查明，案涉租赁房屋的所有权人为杭州天堂伞业集团有限公司，被告从杭州天堂伞业集团有限公司处租赁了杭州市下城区凤起路XX号整幢房屋建筑面积为4676.06平方米，整幢大楼现划分为三个区域分别用于经营酒店、足浴店和餐饮。杭州天堂伞业集团有限公司同意被告将其中的一楼和二楼餐厅区域转租给原告经营餐饮。
本院认为：原告与被告之间签订的承租协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力。本案中原被告双方当事人争议的主要焦点在于被告租赁给原告的实际房屋建筑面积是否符合合同约定的建筑面积计630平方米，被告是否存在违约行为。本案中，租赁房屋的套内建筑面积为479平方米左右，现原告认为合同约定的建筑面积即为套内建筑面积，而现租赁的房屋套内建筑面积约480平方米，并未达到合同约定的630平方米，被告系违约；而被告认为合同约定的建筑面积应包括套内建筑面积以及公摊面积，且租赁房屋的建筑面积并非租金计算依据，租金是以租赁房屋的现状确定的。双方当事人就合同条款发生争议的，应本着公平原则，作出不利于提供方的解释。本案案涉租赁房产系杭州市下城区凤起路XX号整幢房屋中分割而成的三块区域之一，被告向原告出租案涉房屋，在承租协议中对场地建筑面积也做了明确，故建筑面积也应是合同履行的内容之一，被告有义务向原告证明其所提供的上述房产的建筑面积符合合同约定，现被告未能提供相关材料，导致客观上无法明确案涉租赁房屋的建筑面积，被告应承担举证不能的不利后果。鉴于案涉租赁房屋并无独立的产权证明，租赁房屋的建筑面积尚无法确定，该租赁房产又系自行分割而成的三个区域之一，原告在租赁前自身也有义务对租赁房产进行充分了解，原告要求被告补提供租赁面积150平方米的诉讼请求客观上不能履行，经本院释明，原告要求继续履行合同而不变更诉讼请求内容，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告要求原告退还多收取的租金的诉讼请求，本院认为根据合同双方当事人对租金的约定为63万元净每年，每周期租金在上一周期租金基础上递增5%，从该约定的文字上看计收租金的标准并非按建筑面积收取，故对原告要求退还多收取面积租金的诉讼请求本院不予支持。鉴于被告未能举证证明其按约全面履行了合同义务，故按照本案合同的性质、交易习惯以及诚实信用原则，本院酌情确定被告承担相应的违约责任，被告应向原告支付违约金额本院确定为160000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、被告杭州浙天假日大酒店有限公司于判决生效后十日内支付原告袁红义人民币160000元；
二、驳回原告袁红义的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6925元（原告已预交），减半收取为人民币3462.5元，由原告袁红义负担人民币1712.5元，被告杭州浙天假日大酒店有限公司负担人民币1750元（限判决生效后十日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 员 王晓芳
二〇一六年二月二日
代书记员 朱溯亚