中华人民共和国
北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京民终525号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐怡（英文名YIXU），男，1949年10月29日出生，美国国籍,工作单位不详，住美国新泽西州普林斯顿市（Princeton,NewJersey08540USA）。
上诉人（原审被告）：徐恒（英文名HENGXU），男，1952年7月30日出生，美国国籍,工作单位不详,住美国佐治亚州杜鲁斯县（Duluth,GA30097USA）。
上诉人（原审被告）：徐恺，男，1958年12月27日出生。汉族，住北京市海淀区。
徐怡、徐恒、徐恺共同委托诉讼代理人：陈国助，北京智勇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京八达岭山庄物业管理有限责任公司，住所地北京市延庆县八达岭镇营城子村西。
法定代表人：任双义，总经理。
委托诉讼代理人：邓沐，北京国同金律师事务所律师。
上诉人徐怡、徐恒、徐恺因与被上诉人北京八达岭山庄物业管理有限责任公司（以下简称八达岭山庄物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2014）一中民初字第8476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐恺，上诉人徐怡、徐恒、徐恺的共同诉讼代理人陈国助，被上诉人八达岭山庄物业公司的诉讼代理人邓沐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐怡、徐恒、徐恺上诉请求：1.依法撤销北京市第一中级人民法院（2014）一中民初字第8476号民事判决，改判驳回八达岭山庄物业公司一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由八达岭山庄物业公司承担。事实及理由：徐怡和徐恒于1997年7月与北京同力盛业机电有限责任公司（以下简称同力盛业机电公司）签订《房屋买卖合同》及《购房补充协议》，合同约定徐怡购买同力盛业机电公司投建的北京市海淀区永丰乡亮甲店颐和山庄别墅6栋，共计建筑面积1200平方米，总价300万元。合同签订后，徐怡履行付款义务，但同力盛业机电公司一直未向徐怡交付房屋。2002年春节，同力盛业机电公司法定代表人白亚南书面向徐怡承诺，因同力盛业机电公司将徐怡的房屋土地挪作他用，无法交房。保证履行合同内容和徐怡今后在同力盛业机电公司开发的任意房产项目中获得兑现，并保证徐怡获得更优惠、宽松的条件，以及最优的位置和最好的施工质量以及合法产权。依据上述合同和承诺，八达岭山庄物业公司于2005年4月18日与徐怡签订《房屋转让协议》，约定八达岭山庄物业公司将北京市海淀区温泉镇颐阳山水居东区的自有住房一处（以下简称涉案房屋），四层，占地面积约6亩，建筑面积约4000平方米，全部转让给徐怡，价格总计1120万元，徐怡原支付房款折抵690万元，差价430万元作为无息借款交付徐怡使用，八达岭山庄物业公司为徐怡办理涉案房屋的温泉集镇房屋产权证。合同签订后，2005年9月8日，八达岭山庄物业公司给徐怡提供房产所有证一份，但房屋一直未交付徐怡，徐怡多次向八达岭山庄物业公司催要房屋，但八达岭山庄物业公司以种种理由推脱。2013年4月7日，八达岭山庄物业公司突然向法院起诉，要求认定与徐怡的《房屋转让协议》无效。徐怡、徐恒、徐恺认为，一审判决认定《房屋转让协议》无效，属于认定事实不清，适用法律错误，因此依法提起上诉。首先，一审判决对于涉案房屋所属项目在修建时是否经过国家有关机关的审批认定不清。根据徐怡、徐恒、徐恺一审提交的证据可以证明涉案房屋的占地在当时已经过海淀区计划委、规划部门、国土部门等各级行政机关的批准，履行了征用划拨等手续，这与一审判决中关于农民集体所有土地使用权以及集体土地建设用地使用权的认定是截然不同的。对于为解决新农村建设问题，北京市现行的通常做法是只要该项目经过了发改委的立项、规划部门核准认为其符合城市规划以及国土部门批准了征地，这种项目是可以通过补缴土地出让金等方式补办手续获得国土及房产部门颁发权利登记证书的。其次，八达岭山庄物业公司一审中提交了两份分别向北京市规划委员会海淀分局、北京市海淀区住房和城乡建设委员会申请的信息公开材料，这两份材料申请内容不明，且断章取义地将涉案房屋与项目整体割裂开来进行查询，导致该信息公开申请答复告知书的内容与上诉人提供的对涉案房屋所属项目进行的批复明显不符，且该答复与本案没有关联，一审判决将八达岭山庄物业公司提供的这两份证据认定为有效，也足见认定事实不清。再次，八达岭山庄物业公司自称涉案房屋系其自有房产，但其并非北京市海淀区温泉镇太舟坞村经济合作社这一集体经济组织的成员，其如何取得涉案房屋的所有权呢？若八达岭山庄物业公司已取得涉案房屋的所有权，自然也可以同样方式将所有权转由徐怡、徐恒、徐恺取得。若八达岭山庄物业公司不是涉案房屋的所有权人，自然就不是本案适格的当事人，无权提起一审诉讼。八达岭山庄物业公司与案外人同力盛业机电公司串通，以其不享有所有权的房屋与徐怡、徐恒、徐恺折抵账款，其行为已经涉嫌诈骗，请求二审法院将案件移送公安机关进行处理。最后，从涉案房屋十余年未被政府机关强制拆除可见其不可能属于违章建筑，且所涉项目颐阳山水居小区有千余住户，如果判决涉案房屋转让协议无效，将导致千余住户购房协议无效，且国家对于集体建设用地入市是逐步持开放态度的。基于认定事实不清，一审判决错误适用了《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，本案应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
八达岭山庄物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。徐怡、徐恒、徐恺的上诉请求与理由没有事实和法律依据，请求法院驳回其上诉请求。双方签订的《房屋转让协议》中约定转让的涉案房屋没有取得国有土地使用权与建设施工许可相关审批手续，没有办理商品房产权登记，而是农村集体所有土地上建设的房屋，一审判决认定《房屋转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效是正确的。徐怡、徐恒、徐恺在一审中提交的关于规划、用地审批手续的证据与涉案房屋及所占土地无关，涉案房屋并非住宅房屋，亦不在海淀区温泉镇太舟坞村为解决当地农民住房困难而批准的集体建设用地的规划范围内。八达岭山庄物业公司一审提交的信息公开答复告知书也证明了涉案房屋是没有取得规划审批和施工许可的。而徐怡、徐恒、徐恺并没有提交有效的证据证明涉案房屋用地是合法审批的农民集体建设用地。基于我国的土地法和相关政策，农村集体所有土地使用权不得出让和转让，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得本集体土地建设用地使用权。徐怡、徐恒、徐恺并非太舟坞村成员，即使涉案房屋所占土地属于农村集体建设用地，其也不能通过转让交易取得集体土地建设用地的使用权，与八达岭山庄物业公司签订的房屋转让合同无效。目前，我国关于农村集体土地的法律和政策要求严格规范使用农民集体土地进行建设，农村住宅用地只能分配本村村民，城镇居民不得购买小产权房、农民住宅或宅基地。农村集体土地入市有严格的条件限定，需要是符合整体规划和城乡规划的经营性建设用地。徐怡、徐恒、徐恺以农村经营性改革试点的意见来主张涉案房屋是不适当的。涉案房屋虽然没有被强制拆除，但并不能因其存在就认为其是合法建筑，涉案房屋的存在与房屋转让合同的效力没有关系。八达岭山庄物业主张合同无效的理由是合同违反了国家法律法规的强制性规定，而非无权处分，一审判决适用法律正确。因此，请求法院驳回徐怡、徐恒、徐恺的上诉请求。
八达岭山庄物业公司向一审法院起诉请求：1.判决八达岭山庄物业公司与徐怡、徐恒、徐恺于2005年4月18日签订的《房屋转让协议》无效；2.诉讼费用由徐怡、徐恒、徐恺承担。
徐怡反诉请求：1.请求判令八达岭山庄物业公司向徐怡交付北京市海淀区温泉镇颐阳山水居东区占地面积约6亩、建筑面积约4000平方米、产权手续合法、上下水管道和供暖配套齐全的房产一套；2.本诉与反诉的诉讼费均由八达岭山庄物业公司承担。
一审法院经审理查明：1997年7月，同力盛业机电公司（卖方、甲方）与徐怡、徐恒（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》及《购房补充协议》。《房屋买卖合同》其中约定：乙方自愿购买甲方于海淀区永丰乡亮甲店开发建设的颐和山庄别墅房屋二栋，建筑面积共计1200平方米，土地使用期限70年，永久产权。房屋售价为300万元整。乙方于本合同签订之日即将购房款人民币230万元（含购房定金30万元）交付给甲方，余款70万元，待甲方按照乙方意图完成全部设计及报建方案后一周内由乙方一次性付讫。甲方须于1999年6月18日前，将房屋竣工并交付乙方使用。如未按期交付，乙方有权向甲方追索违约金。双方同意房屋交付后三十日内共同到海淀区永丰乡政府办理房屋过户手续，并按有关规定为乙方办领房屋所有权证。后因甲方将为乙方预留的地块挪作他用，以致无法向乙方交房，甲方保证本合同规定的购房内容，乙方可于今后甲方负责开发的任何一处房产项目中获得兑现，并保证乙方可获得比本合同更优惠、宽松的条件，以及最优的位置和最好的施工质量以及合法产权。
2005年4月18日，八达岭山庄物业公司作为甲方与乙方徐怡、徐恒签订《房屋转让协议》，该协议约定：根据1997年7月同力盛业机电公司同乙方签订的购买颐和山庄别墅的《房屋买卖合同》及2002年2月同力盛业机电公司对乙方的承诺，2005年4月经双方协商，本着守信互利的原则，达成如下协议：一、甲方将位于北京市海淀区温泉镇颐阳山水居东区的自有房产一处，四层，占地面积约6亩，建筑面积约4000平方米，全部转让给乙方。二、双方同意甲方转让房屋价格按每平方米2800元人民币计算，共计人民币1120万元整。三、根据乙方同同力盛业机电公司的《房屋买卖合同》，经甲乙双方协商，甲方同意以原乙方支付房款折抵转让房款690万元。四、甲方将乙方应支付的转让房屋折抵后的差价430万元，作为无息借款交付乙方使用。如乙方向第三方转让以上房产，则乙方必须向甲方返还全部该项借款。五、甲方为乙方办理该转让房屋的温泉集镇房屋产权证，为乙方提供该房屋的建筑设计图纸及有关资料。……十、乙方利用该房屋自行开展经营活动三年后，在二十年内付清应支付甲方的房屋差价借款。十一、本协议双方签字盖章后生效，未尽事宜双方协商解决，如一方违约，则赔偿另一方损失，不可抗力因素除外。……该协议落款有甲方处八达岭山庄物业公司盖章及乙方处徐怡、徐恒署名（打印）及徐恺手书签名。
上述《房屋转让协议》签订后，徐怡取得了北京市海淀区温泉镇政府房产管理办公室于2005年9月8日填发的《房产所有证》。该《房产所有证》内容显示：户主姓名徐怡，房产坐落海淀区温泉镇太舟坞颐阳山水居综合会馆，建筑面积4032平方米。庭审中，徐怡、徐恒、徐恺认可该《房产所有证》上载明的房屋即双方《房屋转让协议》中约定转让的房屋。八达岭山庄物业公司称上述房屋于2005年7、8月建成，但未通水电、未安装门窗，一直空置，至今未交付上述房屋。徐怡、徐恒、徐恺认可八达岭山庄物业公司至今未交付上述房屋，上述房屋一直处于空置状态。
对于上述房屋未交付的原因，双方各执已见。八达岭山庄物业公司主张建房占用的是集体土地，建房没有取得相关审批手续，无法补办手续，无法办理产权证。《房屋转让协议》中约定办理的是温泉集镇房屋产权证，属小产权性质。另外，上述4000平方米房屋已经影响到两边的其他房屋，无法交付，否则会引起更大矛盾。徐怡、徐恒、徐恺则主张八达岭山庄物业公司是因为房产大幅度升值而不想交房，其对房屋产权性质并不清楚。
关于双方转让房屋占用土地的性质，庭审中，八达岭山庄物业公司主张双方转让房屋占用的土地系农村集体土地，并提交了北京市海淀区温泉镇政府规划办公室于2014年10月29日出具的证明予以证明。该证明内容为：北京市海淀区温泉镇颐阳山水居东区占用土地属温泉镇太舟坞村集体所有。徐怡、徐恒、徐恺对该证明中盖章的真实性无异议，但其认为该证明与上述《房产所有证》是矛盾的，双方约定转让的是合法房屋，是否占用集体土地与其无关。但徐怡、徐恒、徐恺对八达岭山庄物业公司依据该证明内容提出的双方转让房屋占用土地系农村集体土地的主张并未提供反驳证据。
经法院向北京市国土资源局海淀分局查询双方转让房屋占用土地的性质，该局于2016年5月3日作出《关于海淀区颐阳山水居东区土地有关情况的复函》，内容为：经查，温泉镇颐阳山水居东区为北京市海淀区温泉镇太舟坞村经济合作社所有的集体土地，土地利用现状为建设用地。1998年，海淀区人民政府为该小区办理了6300平方米的集体建设用地手续。该小区的房产信息在我局未查找到。庭审中，双方均对上述《关于海淀区颐阳山水居东区土地有关情况的复函》的真实性认可。
关于双方转让房屋的建设是否取得了合法的规划建设审批手续，庭审中，八达岭山庄物业公司主张双方转让房屋的建设未取得相关规划建设审批手续，并提交了其委托代理人向北京市规划委员会海淀分局申请获取双方转让房屋北京市海淀区温泉镇颐阳山水居东区（综合会馆）的信息，北京市规划委员会海淀分局于2016年5月13日作出的《信息公开申请答复告知书》，答复如下：经查，您申请公开的信息不存在，理由：未制作。八达岭山庄物业公司还提交了其委托代理人向北京市海淀区住房和城乡建设委员会申请获取双方转让房屋北京市海淀区温泉镇颐阳山水居东区（综合会馆）建设工程施工许可证、招标公告的信息，北京市海淀区住房和城乡建设委员会于2016年5月4日作出的《政府信息不存在告知书》，答复如下：经查，本机关（未制作）您所申请获取的政府信息，您申请获取的政府信息不存在。徐怡、徐恒、徐恺对八达岭山庄物业公司提交的上述《信息公开申请答复告知书》、《政府信息不存在告知书》的真实性认可，对八达岭山庄物业公司的证明目的不予认可。但徐怡、徐恒、徐恺对八达岭山庄物业公司关于双方转让房屋的建设未取得相关规划建设审批手续的主张未提供反驳证据。
关于上述《房屋转让协议》的乙方合同主体及案件诉讼被告主体一节。庭审中，徐怡、徐恒、徐恺的委托代理人向一审法院提交了经其向徐怡、徐恒、徐恺三人询问后出具的书面情况说明，说明徐怡、徐恒、徐恺三人是上述《房屋转让协议》的共同合同相对方，徐怡、徐恒、徐恺三人是案件的共同被告，共同承担案件诉讼结果。
徐怡、徐恒、徐恺均非北京市海淀区温泉镇太舟坞村集体经济组织成员。
一审法院认为：关于涉案《房屋转让协议》的乙方合同主体及案件被告主体一节。八达岭山庄物业公司以徐怡、徐恒、徐恺三人为共同被告起诉，要求确认八达岭山庄物业公司与徐怡、徐恒、徐恺于2005年4月18日签订的《房屋转让协议》无效。庭审中，徐怡、徐恒、徐恺三人共同委托代理人提交情况说明及当庭陈述，徐怡、徐恒、徐恺认可其三人为上述《房屋转让协议》的共同合同相对方、共同被告、共同承担案件诉讼结果，故法院对徐怡、徐恒、徐恺三人为上述《房屋转让协议》的乙方共同合同主体及案件共同被告不持异议。
当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。集体土地建设用地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据查明的事实，涉案房屋系在北京市海淀区温泉镇太舟坞村经济合作社所有的集体土地建设用地上建设的房屋，而徐怡、徐恒、徐恺并非该集体经济组织成员，故其无权享有该集体土地建设用地使用权。因双方签订的《房屋转让协议》在转让涉案房屋的同时，必然涉及房屋所占用的集体土地建设用地使用权的转让，故双方签订的《房屋转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。八达岭山庄物业公司要求确认其与徐怡、徐恒、徐恺于2005年4月18日签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求，有事实根据和法律依据，法院予以支持。因《房屋转让协议》无效，故徐怡反诉要求八达岭山庄物业公司履行《房屋转让协议》，向其交付涉案房产的反诉请求，于法无据，法院不予支持。双方对于合同无效后的法律后果如有争议可另行解决。判决：一、确认北京八达岭山庄物业管理有限责任公司与徐怡、徐恒、徐恺于二〇〇五年四月十八日签订的《房屋转让协议》无效；二、驳回徐怡的反诉请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据已查明的事实，涉案房屋所占用的土地系北京市海淀区温泉镇太舟坞村经济合作社所有的集体土地，土地利用现状为建设用地。涉案房屋及其所属项目是否经过有关部门建设工程规划审批并不能影响和改变其所占土地系农村集体土地的性质。徐怡、徐恒、徐恺并非太舟坞村经济合作社成员，无权取得该集体土地建设用地使用权，其与八达岭山庄物业公司签订的《房屋转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而属无效。八达岭山庄物业公司基于合同违反国家法律法规的强制性规定主张合同无效，一审判决适用法律正确。因此，徐怡、徐恒、徐恺的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。对于合同无效后的法律后果，双方如有争议可另行解决。
综上所述，徐怡、徐恒、徐恺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费八万九千元，由徐怡、徐恒、徐恺负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审反诉案件受理费四万四千五百元，由徐怡负担（已交纳）
二审案件受理费八万九千元，由徐怡、徐恒、徐恺负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张稚侠
审 判 员 金 曦
代理审判员 付晓华
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 王文越