上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民一（民）初字第2538号
原告叶琴，女，1980年12月8日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托代理人王国钢，上海徐伟奇律师事务所律师。
被告上海住商房地产�纪有限公司，住所在上海市静安区。
法定代表人吴耀焜，董事长。
委托代理人刘平，上海刘平律师事务所律师。
原告叶琴诉被告上海住商房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2015年8月3日受理后，依法由审判员倪强独任审判，于同年9月9日公开开庭进行了审理。原告叶琴及其委托代理人王国钢、被告上海住商房地产经纪有限公司的委托代理人刘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为本市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。2015年5月10日，原告在极不情愿的情况下，与被告处工作人员等见面商议有关前述房屋的买卖事宜。当晚，在双方未就付款、产权过户、佣金支付等细节问题达成一致的情况下，三方即签订了居间协议。之后，被告处工作人员立即要求原告支付房屋总价的1%作为佣金，原告当即提出原告曾明确表示佣金由下家支付，经被告工作人员的胁迫，原告无奈支付了人民币（以下币种均为人民币）8，000元作为佣金。之后，原告了解到原告的房屋为动迁房，在交易中存在限制，被告在未促成买卖合同的前提下，提前向原告收取佣金也是违规操作，且原告与下家在协商付款等事宜时也未能达成一致，为此也解除了买卖合同。现原告认为，既然原告与下家并未达成买卖合意，被告收取佣金的行为亦属违法，特起诉要求被告返还佣金人民币8，000元。
被告辩称，首先，原告提供的居间协议及收款收据上所加盖的公章并非被告所使用的公章，据被告了解，该居间合同为被告特许经营的上海艾强房地产经纪事务所与原告之间签订，佣金也是该事务所收取；其次，从居间合同的内容看，原告与卖方之间已经成立了买卖合同的关系，之后因为原告违约，导致买卖合同终止，故居间方有权收取佣金并不予退还原告。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，本市菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋（建筑面积78.57平方米）为原告所有的产权房，产权登记日为2013年10月29日，在该房屋的房地产权证附记中记载：动迁安置房，三年内不得转让、抵押。2015年5月10日，原告（甲方）、案外人周某某（乙方）、潘广路店（丙方、居间方）三方签订了《房地产买卖居间协议》，该协议约定：甲方将前述菊泉街房屋出售给乙方，总房价为人民币134万元，乙方向甲方支付定金人民币2万元，七日内补足定金至5万元，该定金交丙方保管。首期房款为人民币30万元，于2015年6月10日前支付，同时签订上海市房地产买卖合同。余款人民币104万元，由乙方在该房到国家规定时间后15个工作日内向银行申请办理贷款；房屋交房时间为2015年8月1�；在签买卖合同前，如有乙方违约，需赔付守约方双倍定金，另赔居间方总房价百分之二的佣金。原告、案外人周某某分别在某某后甲方与乙方一栏中签名。丙方一栏中签有潘广路店字样，并加盖了标识为“上海住商房地产经纪有限公司”的公章。同日，原告支付了8，000元的佣金，在收款收据中收款人签字一栏中签有“殷爱强”的名字，同时加盖了与前述协议一致的公章。
2015年6月20日，原告（甲方）与案外人周某某（乙方）签订了《房地产买卖居间协议终止协议书》，该协议记载：“1、甲乙双方签订的上述居间协议于本协议书生效之日起正式终止；2、本协议书自甲乙双方签订之日起生效；3、终止上述居间协议，甲方退还乙方贰万元整，另支付五千元；4、本协议一式二份，由甲乙双方各自留底存档；5、备注：由于甲乙双方在商谈具体的房款交付等问题未能达成一致，故自愿终止买卖居间协议。双方就房屋买卖事宜一次性了结，无其他任何争议。”原告及案外人在某某后签名。
又查，2013年12月30日，被告（甲方）与上海艾强房地产经纪事务所（乙方）签订了《上海住商不动产加盟店连锁经营契约》，在该契约中明确：甲方授权乙方使用“住商不动产”及“上海住商不动产潘广路加盟店”全衔为其对外公开使用之服务标章及名称，授权期限为2013年12月30日至2016年4月30日；乙方因从事经纪活动，与顾客发生纠纷致使甲方涉及诉讼或仲裁时，乙方应负责处理，因案件而产生的任何费用（律师费、诉讼费等一切费用）和法律后果均由乙方承担。若因该案件致使甲方直接承担责任，则甲方有权向乙方追偿等。
上述事实有原、被告陈述，原告提供的《房地产买卖居间协议》、收款收据、《房地产买卖居间�议终止协议书》，被告提供的《上海住商不动产加盟店连锁经营契约》等为证，并经本庭查证属实，依法应予确认。
审理中，原告表示，首先，虽然被告称居间协议的公章并非其所有，但庭审中其也承认潘广路店为其加盟店，并且被告也授权该店使用其商标及企业名称对外经营，故即使被告所述属实，作为顾客的原告也无法核实身份情况，故被告应当承担返还佣金之责，不同意追加上海艾强房地产经纪事务所为第三人参加诉讼；其次，虽然在原告的房地产权证中明确记载房屋为动迁安置房，三年内不能转让，但原告确实不知动迁房限期内不能买卖的事实，在《房地产买卖居间协议》中关于银行贷款一节中手写的“由乙方在该房到国家规定时间后15个工作日内向银行申请办理贷款”是被告员工所写，原告并不清楚其真实意思。之后在原告与买受人商量尾款�付时，才明白，这也是导致原告与买受人无法签订正式买卖合同的原因。被告除了坚持其辩称理由外，还表示，首先，被告仅仅授权上海艾强房地产经纪事务所使用商标，并未授权其使用企业名称，故被告并非本案适格被告；其次，原告提供的房地产权证中记载了动迁安置房三年内不得过户，原告对此应当是知情的，且不得过户也仅仅是限制了办理过户手续，并不能限制双方就动迁房的交易签订买卖合同；再次，关于“由乙方在该房到国家规定时间后15个工作日内向银行申请办理贷款”该手写部分内容，应当是在双方协商之后所写，故原告对于必须在期限届满后才能办理过户手续也应当是明知的。因双方各执己见，致调解不成。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，根�双方当事人的诉辩理由，可以看到案件的争议焦点有二，其一是被告是否是本案中适格的被告；其二是原告是否有权要求全额返还佣金。现综合双方陈述以及在案证据后，本院逐条予以分析认定。
对争议焦点一，本院认为，如果被告的陈述属实，本争议焦点的实质是表见代理能否成立的问题。从被告陈述以及其提供的证据看，被告所谓的签约方上海艾强房地产经纪事务所根据加盟契约在门店的外观形态以及招牌处使用了被告的服务标章以及上海住商不动产潘广路加盟店的名称，作为普通人的原告无法知晓加盟店与被告之间的区别，而目前也无证据表明被告或者其所谓的加盟店就加盟店的身份独立于被告的事实很明确的向原告进行披露，同时在诉争合同后也加盖了标识为“上海住商房地产经纪有限公司”的公章。上述种种行为，已经足以让原告相信与其签订合同的人员可以代表被告，故根据现有证据，即使按照被告陈述的事实，亦能认定表见代理成立，被告作为本案当事人，主体资格适格。
对争议焦点二，本院认为，本案中，在被告的居间介绍下，原告与案外人已某某系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》，该协议包含了房屋买卖合同的主要条款，原告也收取了20，000元定金，应认定被告已经促成买卖合同成立，有权向买卖双方收取佣金，而且原告在某某签订后也已向被告支付了佣金。但原告与案外人在某某签订后自行协商解除了《房地产买卖居间协议》，客观上导致被告无法为买卖双方提供办理房屋交接和产权过户等后续服务，庭审中，原告表示买卖合同的解除，是因被告未将动迁房期限内不得买卖的事实告知原告所致，但在原告的房地产权证附记中明确记载了房屋为动迁安置房，三年内不得转让的字样，原告应当知晓其所出售的房屋存在的问题，同时房屋不得转让，并非限制买卖双方为此签订买卖合同，况且在《房地产买卖居间协议》就后续款项的支付方式也约定了“由乙方在该房到国家规定时间后15个工作日内向银行申请办理贷款”，从该节事实，可以印证三方在签订合同时，也注意到了房屋的具体情况，应当也是进行了充分的协商后达成的一致意见，原告抗辩其并不了解该约定的具体含义，显然缺乏事实和法律依据，本院难以采信。故根据现有证据也无法认定被告在中介服务过程中存在违规行为、对买卖双方解除合同存在过错，原告据此要求被告返还佣金，因依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：
原告叶琴要求被告上海住商房地产经纪有限公司返还佣金人民币8，000元的诉讼请求，不予支持。
案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由原告叶琴承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 倪强
二〇一五年十一月十日
书记员 王奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。