北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第16844号
原告（反诉被告）蔡宇，男，1960年11月5日出生。
被告（反诉原告）廖元有，男，1969年10月25日出生。
蔡宇诉廖元有及廖元有反诉蔡宇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐澜涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡宇、被告（反诉原告）廖元有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡宇诉称：原、被告于2014年6月11日签订《房屋租赁合同》，租期自2014年6月11日至2015年6月10日。在双方合同履行至2015年1月初，被告突然提出要求提前解除合同，并在2015年1月9日向原告发送短信，称其已经飞回老家，损坏的原告房屋壁纸原告自行修复，原告房内的东西被告不要了，被告所使用的电费在其押金中扣除，剩余款项由原告汇给被告。被告并未将房屋钥匙交还。因被告突然消失，原告找不到人员修复整理房屋和出租�涉案房屋放置到2015年3月9日才进行整理和修复。原告现诉至法院，请求：1、判令被告给付原告违约金1200元；2、判令被告返还原告电费283元；3、判令被告赔偿原告换锁、整理卫生和装修材料及人工费600元；4、判令被告赔偿原告2015年1月9日至2015年3月10日的房屋租金2400元。本案案件受理费由被告承担。
被告廖元有辩称：认可双方于2014年6月11日签订《房屋租赁协议》，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告的房屋是商品房，原告改为三间小商铺，违法出租。二、2015年12月10日我提出解除合同，2015年1月9日我把原告的房屋恢复原样，墙上有点磨损也是正常的。三、每个月的电费都是口头约定的，原告到时间就过来收取，且没有收据。我离开之前仅有一个月的电费80元未支付。四、《房屋租赁协议》系原告提供的文本，其中第十条中约定终止合同提前一个�通知，还要赔偿对方一个月租金不公平。不同意原告全部诉讼请求。
反诉原告廖元有诉称：一、反诉被告没有完全履行合同，反诉被告的房屋系违法出租，反诉被告将民居改造成3间小商铺对外出租，承诺用水免费，电费是每月结算，但反诉被告收取电费未向反诉原告出具收据。二、反诉被告承诺给反诉原告安装暖气，但实际没有为反诉原告提供暖气。三、反诉原告的房屋安全没有保障，2014年6月11日至2015年1月10日期间发生过小火，电表烧坏一个。同时，涉案房屋存在暴雨漏水及消防隐患严重等问题。四、反诉原告按照合同约定提前一个月当面口头告知反诉被告，反诉原告要回老家，并将反诉被告的房屋恢复原样，只是墙壁纸有一点损坏，反诉原告也找了维修工恢复原样，上述情况反诉被告当时都承认。五、因为反诉被告所做隔断，导致反诉原告的租赁空间缩小。六、反诉原告交纳房租交到了2015年1月10日，合同于2015年1月10日解除。请求：判令反诉被告返还反诉原告房屋租金8400元，押金1200元。本案案件受理费由反诉被告承担。
反诉被告蔡宇辩称：不同意反诉原告的全部反诉请求，理由如下：一、2014年12月下旬，反诉原告与我说过要回家，问我回家的两个月能不能不给房租，我说要按照合同履行，不可能不收取房租，结果2015年1月19日反诉原告给我发短信，称其坐飞机走了。二、我在装修房屋时，反诉原告与我说给他腾一处地方放东西，我与其说了租给他的地方大概2平米，没有暖气。反诉原告的用电是从旁边美甲店延伸一根电线过来，我为反诉原告安装有独立的电表。三、反诉原告称着过火，是因为反诉原告自己随便接线所致。
经审理查明：2014年6月11日，蔡宇作为甲方，廖元有作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方将西城区自新路XX号楼XX室的西侧阳台（注：房门南侧）租给乙方使用。租期为一年，自2014年6月11日至2015年6月10日止。月租金1200元，预付3个月。押金1200元，合同终止时无问题退还乙方。甲方在合同期内无特殊原因保障乙方正常用房、用电、用水，并负责安装独立水、电表，每月底按实际用量向乙方收取水、电费（注：水费按自来水公司价格，电费每度1元）。乙方应按时支付甲方房租费，逾期超过7天，甲方有权终止合同，押金不退还乙方。租赁期满或合同解除时，乙方必须按时搬出自己的全部物品，两日内仍有乙方余物视为放弃，由甲方处理。甲乙双方在合同期内，如遇特出原因提前终止本合同时，必须提前30天通知对方，并赔偿对方一个月租金作为违约金。2014年6月11日，蔡宇出具证明：“今收到廖先生押金1200元，房租3600元（注：自2014年6月11日-2014年9月11日）”。2014年9月11日，蔡宇出具证明：“今收到廖先生房租3600元。自2014年9月11日-12月10日，3个月。电费55度。另有坏表55度，共110度，应收110元，实收100元，下次电表从55度开始记费。共收3700元。特此证明”。2014年9月15日，蔡宇出具证明：“今收到廖先生宽带费180元，自2014年9月11日-2014年12月10日（每月60元）。特此证明”。2014年12月10日，蔡宇出具收条：“今收到廖元有一个月租金（自2014年12月11日-2015年1月10日）。特此证明”。2015年1月9日，廖元有向蔡宇发送短信，内容为：“我家里有事，昨晚已飞回老家了，把店门已搞好了，墙纸一点破损很正常，麻烦你自己弄一下，里面的东西都不要了，电费你从我押金里面扣下来就行了，回头把我银行账号发给你，请把余的钱打到账上，谢谢。”同日，廖元有再次向蔡宇发送短信，内容为：�我的账号：工行×××廖元有。可以从网上划账，费用很低，可以马上到账，谢谢合作。”现蔡宇诉至法院，请求：1、判令被告给付原告违约金1200元；2、判令被告返还原告电费283元；3、判令被告赔偿原告换锁、整理卫生和装修材料及人工费600元；4、判令被告赔偿原告自2015年1月9日至2015年3月10日的房屋租金2400元。本案案件受理费由被告承担。被告廖元有以其答辩意见不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，请求法院判令反诉被告返还反诉原告房屋租金8400元，押金1200元。本案案件受理费由反诉被告承担。反诉被告蔡宇以其答辩意见不同意廖元有的反诉请求。
另查，一、庭审中，蔡宇提交照片四张及收条一张，证明涉案出租房吊顶的损坏程度及2015年3月9日维修壁纸、房顶、换锁及清理垃圾人工费支出600元；廖元有对上述证明材料不予认可。另，蔡宇提交证明�与新租户之间的房屋租赁合同一份，证明新租户入住时的电表数为338；廖元有不认可该证明。
二、庭审中，廖元有提交收据一张，证明其为蔡宇更换玻璃并修复壁纸的费用150元；蔡宇认为该收据仅为更换玻璃的款项，并没有修复壁纸。同时，廖元有提交打印纸条一张及电话屏幕截屏，证明蔡宇的诉讼主张与之前的纸条内容不一致；蔡宇对该纸条的真实性不认可。
三、庭审中，蔡宇申请涉案房屋现租户范XX、薛XX、项XX出庭，证明涉案房屋闲置、电费、装修换锁及房屋清理费用支出的情况；被告认为上述三人与蔡宇之间有利害关系，该三人的证人证言不应采信。
上述事实，有当事人的陈述、房屋租赁合同、2015年1月9日短信息、证明、收条及证人证言等相关证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的房屋租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。双方约定一方提前终止合同时，必须提前30天通知对方，并赔偿对方一个月租金作为违约金。廖元有称其已于2014年12月10日向蔡宇口头告知终止合同事宜，但其提交的证据不足以证明该项主张。因涉案房屋租赁期为2014年6月11至2015年6月10日，廖元有于2015年1月9日向蔡宇发送终止合同意思表示的短信，并在庭审中主张合同于2015年1月10日解除，但其未将一个月的租金作为违约金交付给蔡宇，故与合同约定解除权的行使并不一致，故涉案房屋的合同不因廖元有所发短信而解除。庭审中，蔡宇称其于2015年3月9日换锁并收拾涉案房屋，应当视为蔡宇当日已将涉案房屋收回，故双方之间的房屋租赁合同应于2015年3月9日解除。蔡宇主张廖元有支付自2015年1月9日至2015年3月10日的房屋租金，因廖元有已向蔡宇支付房屋租金至2015年1月10日，又因蔡宇于2015年3月9日将涉案房屋收回，故本院仅对蔡宇主张的2015年1月11日至2015年3月9日的房屋租金予以支持。
对于蔡宇主张廖元有支付违约金的诉讼请求，根据双方约定提前终止合同时，必须提前30天通知对方，并赔偿对方一个月的租金作为违约金，故“提前30天通知”的义务及“赔偿对方一个月租金作为违约金”应当视为行使单方解除权的条件。廖元有未能依据该条款行使单方解除权，故蔡宇依据该条款主张违约金，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。
对于蔡宇主张廖元有支付电费283元的诉讼�求，依据廖元有提交的收条其于2014年9月11日实际向蔡宇支付电费100元，并注明“下次电表从55度开始记费”。廖元有称每月蔡宇都向其收取电费，但未提交证据予以证明。因廖元有未与蔡宇进行房屋交接，蔡宇提供证人证言证明其收回房屋时用电读数为338，故蔡宇主张廖元有用电数为283度，并按照合同约定电费每度1元向廖元有收取电费，本院对蔡宇该诉讼请求予以支持。
对于蔡宇主张廖元有赔偿其换锁、整理卫生和装修材料及人工费600元的诉讼请求，因蔡宇提交的证据及证人证言不足以证明该笔费用的发生，故本院对蔡宇该项诉讼请求不予支持。
对于廖元有要求蔡宇退还房屋租金8400元反诉请求，因廖元有实际承租并使用涉案房屋，应按照合同约定支付房屋租金。廖元有主张房屋存在的相关问题，不构成其要求蔡宇退还房屋租金的理由，故廖元有该项主张于法无据，本院不予支持。
对于廖元有要求蔡宇退还押金1200元的反诉请求，双方约定承租人支付房屋租金逾期超过七日，押金不退还。因廖元有未能按时足额交纳至合同终止时的房屋租金，且已超过双方约定的期间，故本院对廖元有主张退还押金的反诉请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，廖元有向蔡宇支付电费二百八十三元。
二、自本判决生效之日起七日内，廖元有向蔡宇支付自二〇一五年一月十一日至二〇一五年三月九日的房屋租金二千三百六十元。
三、驳回蔡宇的其他诉讼请求。
四、驳回廖元有的全部反诉请求。
如果廖元有未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五十元，案件本诉受理费二十五元，由蔡宇负担十元，已交纳；由廖元有负担十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。案件反诉受理费二十五元，由廖元有负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。
代理审判员 徐澜涛
二〇一五年九月一日
书 记 员 郭莹莹