湖北省兴山县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0526民初242号原告：乔克香，女，1964年3月1日出生，汉族，原商业局退休职工，住兴山县。委托诉讼代理人：刘齐贞，湖北神兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁显文，男，1964年3月10日出生，汉族，兴山县烟草公司职工，住兴山县。系原告丈夫。被告：金开端，男，1949年9月12日出生，汉族，农民，住兴山县。被告：龙天连，女，1951年12月10日出生，汉族，农民，住兴山县。系被告金开端妻子。被告：杨同煜，男，1941年12月2日出生，汉族，农民，住兴山县。原告乔克香与被告金开端、龙天连、杨同煜返还原物纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用简易程序，由审判员马明生独任审判，于2018年5月15日公开开庭进行了审理。原告乔克香的委托诉讼代理人刘齐贞、袁显文、被告金开端、龙天连、杨同煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乔克香向本院提起诉讼，请求判令被告金开端、龙天连、杨同煜立即返还原告位于兴山县黄粮××（××村）××房屋××栋，并同时返还登记为“乔克香”的农村土地使用权证一本。事实与理由是：1992年6月原告购买取得了位于兴山县黄粮××房屋××栋。由于原告长期随丈夫在兴山县古夫镇居住，便将该房屋连同农村土地使用权证交由被告金开端、龙天连（系原告舅舅、舅妈）管理。2000年左右被告金开端、龙天连在未通知原告的情况下，将该房屋卖与被告杨同煜，杨同煜购房后居住至今。2018年3月被告杨同煜与案外人发生土地权属争议，在兴山县黄粮镇派出所调解时被告杨同煜拿出农村土地使用权证，经该派出所告知，原告才知道其房屋已被金开端、龙天连转让给杨同煜。其后原告要求被告杨同煜返还房屋被拒，遂起争议。双方协商无果，原告现诉至法院，请求判如所请。被告金开端、龙天连辩称，认可原告民事起诉状的事实及理由，但因案涉房屋已由被告杨同煜实际占用和使用，其农村土地使用权证亦在被告杨同煜手中，二被告无法返还给原告。被告杨同煜辩称，1、案涉房屋原系金太军所有，后原告购买并办理了土地使用权证书。2000年冬月被告杨同煜从被告金开端处购买该房屋，购买时双方签订了协议，被告金开端将原告乔克香的土地使用权证交付给了被告杨同煜，杨同煜按照协议约定支付了购房款，金开端向杨同煜出具有收条。2、案涉房屋之所以没有办理过户手续，是因为该房屋土地使用权证登记在原告名下，国土部门告知需要原告先将房屋的土地使用权证过户到被告金开端名下后，才能过户到杨同煜名下。但18年来，原告从未要求被告杨同煜返还房屋。原告诉称与之协商要求返还房屋，不属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证实其主张，向法庭提交了宅基地登记卡复印件一份（加盖有兴山县国土资源局黄粮国土资源所公章）。拟证明案涉房屋登记在原告乔克香名下。被告金开端、龙天连未向法庭提交证据证实其主张。被告杨同煜为支持其辩称，向法庭提交1、协议书和收条各一份，拟证明被告杨同煜购买该房屋时，与被告金开端签订有买卖协议并支付了购房款。2、集体土地建设用地使用证一本，拟证明该证系被告金开端交付给被告杨同煜，但至今未办理过户手续。三被告对原告提交的证据无异议，原告和被告金开端、龙天连对被告杨同煜提交的证据无异议，本院对上述证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告乔克香原系原土门垭村村民。1991年原告乔克香及其丈夫袁显文，从袁显文大舅金开政处购买土木结构房屋一栋，并于1992年6月14日在兴山县土地管理局办理了该房屋的《集体土地建设用地使用证》（以下简称《集体土地使用证》），其上载明：土地使用者：乔克香，地址：兴山县黄粮镇土门垭村二组；用地面积：145.01平方米。原告夫妻购买该房屋后，在此居住并开办经销店至1994年，其后因原告及其孩子户口迁至原××县城××镇，并全家搬迁至高阳，袁显文父亲袁裕谷、母亲金开翠及其妹妹袁显坤在该房屋继续居住并开办经销店，后袁显坤出嫁，袁裕谷、金开翠在该房屋居住至1997年，二人搬离该房屋时，将该房屋和原告的《集体土地使用证》及其他相关证件交给袁显文的舅舅，即被告金开端予以保管。金开端接手该房屋后，由其子金复员继续在该房屋开办经销店，并对房屋内部进行了简单修缮，后袁显文帮助金复员在烟草系统谋取了一份工作，金复员将经销店关闭。被告金开端全家管理该房屋至2000年时，于同年11月16日被告金开端与被告杨同煜签订房屋转让协议一份，主要约定：1、被告金开端将该房屋正屋、偏房、猪栏、厕所及房屋旁空闲地等转让给被告杨同煜；2、被告金开端将乔克香的《集体土地使用证》交给被告杨同煜持有，并办理过户手续；3、全部转让费为7880元。协议签订当日，被告杨同煜将转让价款7880元给付被告金开端，金开端向其出具收条一张。此后，被告杨同煜及妻子韩定杰搬至该房屋居住至今，并对该房屋进行了部分老化房梁更换、电网改造、自来水改造、屋顶换瓦、整体粉刷及屋前打水泥地坪等多次修缮。2018年3月8日，金开政之子金太军与被告杨同煜因该房屋旁的空闲地发生争议，被告杨同煜报警请求黄粮派出所予以处理，该所将争议作民事纠纷处理。其后，原告向法院起诉三被告，诉称方知该房屋已被转让，要求三被告返还该房屋及《集体土地使用证》。同时查明，土门垭村于2002年左右合并至石槽，金开政、金开端、金复员、金太军系石槽村民，并在该村居住生活至今。金开政、金开端、金开翠系同胞兄弟姊妹。袁裕谷于2005去世，其生前虽与其妻子金开翠独自居住在黄粮镇××村，但主要由原告丈夫袁显文负责照顾，袁显文每个星期都会回去看望父母，袁裕谷死葬亦由其负责料理。原告在黄粮××溪村无承包土地和山林，但袁显文陈述：从其大舅金开政手中购买房屋时，曾搭购了山林和土地，但听金开政之子金太军说，二轮延包时将原告的土地、山林登记到金太军名下，在近年的土地和山林确权时，金开政另一子金太红又将部分土地、山林确权到了金太红名下。另查明，被告杨同煜在该村另有住房一处，并持有《集体土地使用证》一本，其土地使用者为杨同一（与被告杨同煜系同一人），地号为050600030，面积248.94平方米。该证所载宗地图中030号地块系被告杨同煜原住房，现已成危房无法居住，其030-1地块面积为41.32平方米，现为被告杨同煜开办经销店之用。袁裕谷在案涉房屋居住时，被告杨同煜就在此处打碑，双方关系较好。被告金开端、龙天连陈述将该房屋转让给杨同煜后，龙天连曾告知袁裕谷，袁裕谷对此表示同意。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被告金开端以其本人的名义与被告杨同煜签订房屋转让协议，将原告乔克香的房屋转让给被告杨同煜并同时交付原告的《集体土地使用证》的行为，虽系无权处分。但1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。该房屋转让协议不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的任一情形，且在诉讼中经本院释明后，原告始终坚持其诉讼请求，对于该转让协议的效力既不予以追认又不主张其无效，致使该协议长期处于效力待定状态。原告虽诉称，被告杨同煜与金太军发生争议后，方知该房屋已由金开端转让给杨同煜。但无论是本案被告金开端、龙天连，还是案外人金太军，均与原告系亲属关系。本院查明的事实足以证实原告及其丈夫袁显文与上述相关人员有比较紧密的联系。同时，自2000年11月16日至今，案涉房屋已由被告杨同煜实际占有和使用了近十八年，原告对于案涉房屋已被转让的事实应当早已知情，此其一。其二，被告金开端与被告杨同煜签订房屋转让协议时，交付了原告的《集体土地使用证》，杨同煜亦支付了购房款7880元。按照当时本地的物价水平，杨同煜给付的对价符合市场行情，且村民之间的交易常依据熟人之间的可信赖度予以维系，故在当时农村房屋买卖未办理权属转移登记属常态，杨同煜有理由相信被告金开端有权处分案涉房屋。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证责任。”之规定，被告杨同煜在受让该房屋时为善意。综上，原告怠于行使追认权，导致被告金开端与杨同煜所签订的房屋转让协议始终处于效力待定的状态，若原告的诉讼请求本院予以支持，既不利于维护交易的稳定性，亦不符合诚实守信的价值观，且被告杨同煜基于该协议的履行利益乃至信赖利益不能得到保护，对被告杨同煜显然有失公正。同时，被告金开端、龙天连已未实际占有案涉房屋及《集体土地使用证》，原告要求被告金开端、龙天连返还房屋及《集体土地使用证》亦无实现可能。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告乔克香的诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由原告乔克香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 员 马明生二〇一八年七月十六日法官助理 陈 进书 记 员 乔 辉