呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终908号
上诉人（一审被告）内蒙古瓯江房地产开发有限公司。住所地内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区实际十二路南侧世纪十三路北侧。
法定代表人李义星，该公司总经理。
委托代理人张春雨，内蒙古英南律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）武拴巧，女，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。
委托代理人武建文，男，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。
上诉人内蒙古瓯江房地产开发有限公司（以下简称瓯江房地产）因与被上诉人武拴巧房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第03177号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭审理了本案。上诉人瓯江房地产的委托代理人张春雨，被上诉人武拴巧的委托代理人武建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年2月16日，武拴巧与瓯江房地产签订《内部认购协议（住宅）》，协议约定武拴巧购买瓯江房地产位于世纪东街与达尔登路交汇处5号楼2单元8层东户商品房一套，建筑面积145平方米，单价为4540元，总房款为人民币658300元，武拴巧于签订协议时支付全部购房款的40%，共计人民币263320元，武拴巧剩余未付房款办理银行按揭贷款。其中，协议第四条约定，在瓯江房地产取得商品房预售许可证之日起60内换签正式《商品房买卖合同》，瓯江房地产定于2013年10月31日前将房屋交付乙方，武拴巧应于瓯江房地产通知签订《商品房买卖合同》之日起7日内到指定地点与瓯江房地产签约，并交付房款，武拴巧经电话通知不到的，瓯江房地产按武拴巧所留通讯联系地址以快件邮寄通知武拴巧，邮件发出四日内武拴巧仍未前往瓯江房地产指定地点办理的，瓯江房地产有权单方面解除本协议，并有权另行出售认购房屋及追究武拴巧的违约责任。第五条约定，瓯江房地产逾期交房不得超过3个月，逾期交房超过3个月后每逾期1日，瓯江房地产向武拴巧支付已交房款万分之三的违约金。同日，武拴巧向瓯江房地产交付房款263320元。另查明，瓯江房地产于2013年11月27日取得商品房预销售许可证。又查明，至今瓯江房地产未向武拴巧交付《内部认购协议（住宅）》中约定的武拴巧购买瓯江房地产位于世纪东街与达尔登路交汇处5号楼2单元8层东户商品房。武拴巧亦未向瓯江房地产交付剩余房款。武拴巧提起诉讼，请求：一、认定瓯江房地产晚交房构成违约；二、瓯江房地产向武拴巧支付迟延交房的违约金40682.94元（暂从2014年2月1日起到2015年6月30日）及交房前再发生的违约金；三、瓯江房地产向武拴巧立即交付房屋。
一审法院认为，武拴巧与瓯江房地产签订的《内部认购协议（住宅）》具备商品房买卖合同的构成要件，亦是当事人真实意思的表示，属于合法有效的合同，武拴巧、瓯江房地产均应按照协议的约定履行各自的义务。《内部认购协议（住宅）》约定，交房时间为2013年10月31日，瓯江房地产至今未向武拴巧交付房屋，故瓯江房地产构成违约，按照《内部认购协议（住宅）》的约定应当承担违约责任，合同中约定的日万分之三的违约金亦没有超过法律的强制性规定，一审法院予以认可。按照已付房款263320元的万分之三从2014年2月1日向武拴巧支付违约金至实际交房之日。对于武拴巧要求立即交房的诉讼请求，由于瓯江房地产已经于2013年11月27日取得商品房预销售许可证，其已经符合商品房交付的条件，应当履行交付房屋的义务。关于瓯江房地产称《内部认购协议（住宅）》由于武拴巧没有履行换签正式的《商品房买卖合同》，故该《内部认购协议（住宅）》已经解除的答辩理由，根据《内部认购协议（住宅）》第四条签约约定明确载明：武拴巧经电话通知不到的，瓯江房地产按照武拴巧所留的通讯联系地址以快件邮寄通知于武拴巧，瓯江房地产没有举证证明其已经履行上述义务，故一审法院不予认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、确认瓯江房地产晚交房构成违约；二、瓯江房地产于本判决生效之日起十五日内向武拴巧支付违约金（以263320元为本金，按每日万分之三从2014年2月1日计算至实际交付房屋之日止）；三、瓯江房地产起十五日内向武拴巧交付位于呼和浩特世纪东街与达尔登路交汇处的商品房5号楼2单元8层东户房屋。案件受理费已减半收取409元，由瓯江房地产负担。
瓯江房地产不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决瓯江房地产承担逾期交房的违约金并向武拴巧交付房屋错误。按照《内部认购协议》第四条第3款的约定，在瓯江房地产取得商品房预售许可证之后，双方应当签订正式商品房买卖合同并交付房款。瓯江房地产于2013年11月27日取得了商品房销售许可证后，多次通知武拴巧签订正式合同并办理网签手续，但武拴巧今未与瓯江房地产签订正式合同并交纳尾款，故在武拴巧存在违约情况下无权要求瓯江房地产支付违约金并交付房屋。房屋是否应当立即交付应以客观上能否履行为标准，现瓯江现代城项目尚未验收合格，属于客观上无法履行情况，一审以瓯江房地产取得了预售许可证为由，判令交付房屋，明显不当。综上，请求二审法院查明事实，依法改判支持瓯江房地产的上诉请求，改判驳回武拴巧的全部诉讼请求。
武拴巧答辩称，不认可瓯江房地产的诉讼请求，一审判决依据的事实及法律相当准确，应当维持原判。
经二审审理，双方当事人均未提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：一、瓯江房地产、武拴巧是否存在违约行为；二、一审判决瓯江房地产向武拴巧交付房屋、支付违约金是否适当。
针对第一个争议焦点，武拴巧（乙方）与瓯江房地产（甲方）签订的《内部认购协议（住宅）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，且瓯江房地产公司于2013年11月27日取得商品房预售许可证，故该协议应属合法有效。根据该协议第四.2条“甲方定于2013年10月31日前将该房屋交付给乙方，因国家政策和不可抗力因素造成的工期延误的，具体交付时间甲方再另行通知乙方”的约定，瓯江房地产至今未交付房屋，且没有提供相应证据证明房屋不能交付的原因是国家政策或不可抗力，故瓯江房地产已经违约，此后其再通知武拴巧换签正式的《商品房买卖合同》及交付剩余房款，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”之规定，因内蒙古瓯江公司交付房屋的义务在前，且至今未交付，武拴巧履行义务在后，则武拴巧有权拒绝履行相关义务，且在瓯江房地产通知武拴巧签订正式的商品房买卖合同后，双方因违约金问题最终未签订正式的商品房买卖合同，故武拴巧的行为不构成违约，瓯江房地产存在违约行为，应当承担相应违约责任。
针对第二个争议焦点，瓯江房地产认为，本案所涉房屋未经过验收，现在不具备交付条件，但是没有提供相应证据予以证明，一审法院判决正确，本院予以维持。因本院已支持武拴巧给付房屋的诉讼请求，为减少当事人诉累，故武拴巧同时有义务依据《内部认购协议（住宅）》与内蒙古瓯江公司签订《商品房买卖合同》，并提交办理贷款的相关资料或支付剩余房款。
综上，内蒙古瓯江公司的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第03177号民事判决第一项，即“确认被告内蒙古瓯江房地产开发有限公司晚交房构成违约；
二、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第03177号民事判决第二项“被告内蒙古瓯江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告武拴巧支付违约金（以263320元为本金，按每日万分之三从2014年2月1日计算至实际交付房屋之日止）”为：上诉人内蒙古瓯江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人武拴巧支付违约金（以263320元为本金，按每日万分之三从2014年2月1日计算至本判决生效起30日止）；
三、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第03177号民事判决第三项“被告内蒙古瓯江房地产开发有限公司起十五日内向原告武拴巧交付位于呼和浩特世纪东街与达尔登路交汇处的商品房5号楼2单元8层东户房屋”为：上诉人内蒙古瓯江房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向被上诉人武拴巧交付位于呼和浩特世纪东街与达尔登路交汇处的商品房5号楼2单元8层东户房屋，同时被上诉人武拴巧与上诉人内蒙古瓯江房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并向上诉人内蒙古瓯江房地产开发有限公司提交办理贷款的相关资料或支付剩余房款。
一审案件受理费409元，由上诉人内蒙古瓯江房地产开发有限公司负担。二审案件受理费409元，由上诉人内蒙古瓯江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马国民
审 判 员 张蒙江
代理审判员 王 晶
二〇一六年六月二日
书 记 员 吴丽诗