舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟普民初字第415号
原告舟山市普陀区蓝城投资咨询有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道金城街190号。
法定代表人刘永勇。
委托代理人（特别授权）殷飞、许凯峰，浙江万晟律师事务所律师。
被告俞召海。
委托代理人（特别授权）郑琦，浙江星舟律师事务所律师。
被告舟山市普陀昊都大酒店有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道海珠路188号。
法定代表人虞富盛。
委托代理人（特别授权）俞妙妙，系公司董事。
原告舟山市普陀区蓝城投资咨询有限公司诉被告俞召海、被告舟山市普陀昊都大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月19日立案受理，依法适用简易程序由审判员梅鹏独任审理。原告舟山市普陀区蓝城投资咨询有限公司委托代理人许凯峰、被告俞召海委托代理人郑琦到庭参加诉讼，被告舟山市普陀昊都大酒店有限公司俞妙妙庭后到本院说明了相关情况。2014年8月25日至10月23日为被告舟山市普陀昊都大酒店有限公司申请评估鉴定期间，本案现已审理终结。
原告舟山市普陀区蓝城投资咨询有限公司（以下简称蓝城公司）诉称，2011年9月，原告将其所有的位于舟山市普陀区东港街道海珠路170号附近（原嘉盛印刷厂，普陀区东港开发区6号地块）商业用房一幢出租给被告俞召海用于经营酒店，租期为十年。被告舟山市普陀昊都大酒店有限公司（以下简称昊都酒店）成立后，原告与两被告经协商达成了相关房屋租赁补充协议，其中明确约定2013年9月1日至2014年8月31日房屋租金为200万元，并约定租金应在每年租赁期限开始的第一天交付，不得拖欠。如被告无法依约履行上述付款义务的，原告有权选择立即解除该房屋租赁合同并收回房屋，同时有权向被告索要房租等相关费用也有权将被告方酒店内所有设施收归原告方所有。补充协议签订后，被告于2013年12月11月支付给原告100万元，剩余房租经原告多次讨要无果。2014年5月，原告与被告俞召海及被告昊都酒店负责人均无法取得联系，昊都酒店经营处于瘫痪状态。原告认为，原、被告房屋租赁关系明确，现因被告在房屋租赁期限内多次严重违约，导致双方无法继续履行合同，故诉至法院请求：1、依法解除原告与两被告签订的房屋租赁合同；2、依法判令两被告支付截至2014年8月31日为止的房屋租赁费、保险费、水电费、电话费及滞纳金等费用共计人民币1257080.32元；按照合同约定支付2014年8月31日至被告昊都酒店腾退之日房屋租赁费等相关费用；3、依法判令两被告支付的40万元履约保证金归原告所有；4、依法判令被告昊都酒店放置在租赁房屋内的所有物品均归原告所有。
原告蓝城公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供了以下证据：
1、房屋产权证复印件，拟证明诉争房屋系原告所有的事实；
2、财产租赁合同及房屋租赁补充协议，拟证明原告与两被告之间房屋租赁事实情况；
3、支付凭证，拟证明原告为被告垫付各项费用的事实情况；
被告俞召海辩称，被告俞召海系被告昊都酒店的委托代理人，被告俞召海与原告蓝城公司签订的房屋租赁合同的权利义务应全部由被告昊都酒店承担。被告俞召海既非昊都酒店法定代表人亦非公司股东，不应承担清偿责任。同时，被告俞召海认为原告要求确认昊都酒店放置在诉争房屋内所有物品归原告所有的请求没有法律依据，请法院依法予以驳回。
被告俞召海未提交证据。
被告昊都酒店书面答辩称，首先，被告俞召海系被告昊都酒店的委托代理人，被告俞召海亦非公司股东，故其对房屋租赁合同不应承担民事责任。其次，被告昊都酒店租得诉争房屋后，按照星级酒店标准对其进行全面精装修，为此产生了大量的工程款等各类债务。2012年年底酒店正式投入营运，自营运以来公司始终处于亏损状态，酒店筹建期间所欠的巨额工程款至今难以清偿。原告在本案中陈述均为事实，但被告要强调的是如果解除合同，由于先期负债巨大，不能继续经营势必无法归还债务，原告也难以如数获得房租款。故被告昊都酒店要求继续履行房屋租赁合同。再次，如果判决解除房屋租赁合同，被告请求法院将履约保证金、酒店内设备设施、房屋装饰装修残值经评估后，让所有债权人共同参与分配。被告昊都酒店所缴纳的履约保证金并非定金，原告无权没收应予归还。被告对于诉争房屋进行了高标准的装饰装修，现在仍具备较高的利用价值，故被告要求对装饰装修残值及酒店内各项设备设施进行评估，以便法院作出公正判决。
被告委托代理人俞妙妙庭后到庭说明如下情况：2014年5月28日，原告蓝城公司与被告昊都酒店经商议后决定，整个酒店由原告管理，营运成本由原告支付，营运收入由原告收取，当天更换了财务人员。对此事实原告法定代表人刘永勇表示认可，但其表示，2014年5月底，由于被告昊都酒店法定代表人虞富盛及实际经营人俞召海外逃，昊都酒店陷入无人管理、财产即将被其他债权人哄抢的紧急状态，出于维护原、被告双方合法权益的目的，原告与被告代理人俞妙妙进行协商，决定酒店暂时由原告代管，原、被告之间的纠纷经由司法途径予以解决，后原告诉至法院。
被告昊都酒店未提交证据。
经审理查明，原告蓝城公司与被告俞召海于2011年9月1日签订财产租赁合同，约定将原告所有的位于舟山市普陀区东港街道海珠路170号附近（原嘉盛印刷厂，普陀区东港开发区6号地块）商业用房一幢出租给被告俞召海用于经营酒店，租期为十年。被告昊都酒店成立后，原告与两被告经协商达成了相关房屋租赁补充协议，其中明确昊都酒店对俞召海与原告之间签订的租赁协议所有的内容予以确认并承担承租人相应的法定及合同约定义务。同时确认两被告截止2013年6月26日拖欠原告房租费100万元、房屋租赁税35.6万元、房屋保险费29658元、房屋滞纳金及房产税利息按月息二分计86280元，合计147.1938万元。还约定若两被告不能依约支付上述费用则放置在被告昊都酒店内所有设施均归原告所有，且原告仍有权向两被告追索欠付的租金等款项，并追究两被告的违约责任。之后，两被告依约支付了2012年9月1日至2013年8月31日租金等各项费用，但未能依约于2013年9月1日支付2013年至2014年租金。经原告多次催讨后，两被告于2013年12月11日向原告支付了2013年9月1日至2014年8月30日年度租金的一半100万元。2014年5月，原告与被告俞召海及被告昊都酒店法定代表人虞富盛失去联系，其与被告昊都酒店股东俞妙妙协商后，于2014年5月底撤出昊都酒店财务人员，酒店交由原告代管。由原告支付经营成本（含昊都酒店员工工资），收取经营收入。2014年6月，原告诉至本院要求解除房屋租赁合同。
另查明，被告俞召海、被告昊都酒店尚欠付大额案外债务不能清偿，部分已进入司法执行程序。原告蓝城公司为被告昊都酒店代付2014年度保险费27725.52元、2014年3月6日至5月6日水费3954元、2014年4月25日至5月25日电费12297元。
审理中，被告昊都酒店曾向本院提交了资产评估申请书，但在案件审理过程撤回评估申请。本院向原告释明其需提交确认归原告所有的物品清单，但原告未在指定期限内提供。2014年10月15日，本院查看了被告昊都酒店放置在原告诉争房屋内的装饰装修及动产情况，查看到的部分予以拍照固定。
本院认为，原告蓝城公司与被告俞召海签订的房屋租赁合同合法有效，被告昊都酒店成立后与原告蓝城公司签订了补充协议，确认上述租赁合同效力并承担承租人义务。关于被告俞召海提出其系被告昊都公司委托代理人的抗辩主张，本院认为被告俞召海与被告昊都公司与原告共同签订了补充协议，共同在协议上签字（签章），且被告俞召海既非公司股东亦非公司代表人，如其系被告昊都公司的委托代理人，那么不应在补充协议上列为乙方。其行为不符合民事代理行为基本特征，故对此抗辩不予采纳。现两被告未能依约按期支付租金等各项费用，虽然被告昊都酒店书面答辩中均要求继续履行合同，但在审理过程中两被告均未能支付部分或全部欠付款项，且尚欠大额案外债务至今不能清偿。现合同目的已无法实现，应承担违约责任，故本院对原告蓝城公司要求解除与被告俞召海、被告昊都酒店之间房屋租赁合同的诉讼请求予以准许。
关于原告提出确认被告昊都公司放置在原告出租房屋内所有财物均归原告所有的请求，被告昊都酒店在书面答辩状中提出异议，要求对上述公司财产整体评估拍卖之后各债权人按比例分配。本院认为，首先，原告未在指定期限内向本院提交具体物品清单。其次，在补充协议中约定被告昊都酒店放置在原告房屋内所有物品均归原告所有的同时，原告仍可以要求两被告支付租金及承担违约责任。再次，原告蓝城公司与被告昊都公司就上述物品未办理动产抵押登记。究其约定性质，应认定为原告对被告违约责任的加重约定，而原告同时提出了两被告缴纳的40万元履约保证金不予退还，这两项请求均系原告对两被告主张的违约责任。合同法中对违约责任的规定本意是为了弥补因对方违约行为给己方带来的损失，本案中由于被告违约导致合同解除，同时原告亦不同意对被告的装饰装修折价补偿，按照相关司法解释，原告可不对被告投资的装饰装修作出补偿，而事实上房屋内的一部分装饰装修仍可继续利用，减轻了原告所遭受的损失。基于合同法中的公平原则，对于原告提出的两被告缴纳的40万元履约保证金不予退还的请求予以准许，对被告昊都酒店提出的动产交由司法机关予以评估之后交给各债权人分配的抗辩予以采纳。
关于原告提出中央空调及电梯属于不动产添附，不应予以拆除退还的请求，本院认为，中央空调及电梯现已添附在原告所有的房屋之中，且双方在房屋租赁补充协议中明确约定租赁期满添附在房屋内的设施无偿归原告所有，现因被告违约导致合同解除，故中央空调及电梯应当认定为对不动产的添附，不予拆除退还。
关于原告主张的代管费用及被告主张的代管期间的营业收入，双方可另行主张权利，本案中不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：
一、原告舟山市普陀区蓝城投资咨询有限公司就位于舟山市普陀区东港街道海珠路170号附近（原嘉盛印刷厂，普陀区东港开发区6号地块）商业用房与被告俞召海签订的房屋租赁协议及与被告俞召海、被告舟山市普陀昊都大酒店有限公司签订的房屋租赁补充协议于本判决生效之日解除。
二、被告俞召海、被告舟山市普陀昊都大酒店有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告舟山市普陀区蓝城投资咨询有限公司拖欠的房屋租金100万元、代付的保险费、水费、电话费合计4****.5元，两被告对上述债务互负连带清偿责任；原告舟山市普陀区蓝城投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十五日内将被告舟山市普陀昊都大酒店有限公司放置在上述房屋内的所有动产交付给被告舟山市普陀昊都大酒店有限公司（以法院查看笔录为准）；两被告缴纳的40万元履约保证金归原告舟山市普陀区蓝城投资咨询有限公司所有。
三、驳回原告舟山市普陀区蓝城投资咨询有限公司其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19714元，减半收取9857元，由被告舟山市普陀昊都大酒店有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审判员 梅鹏
二〇一四年十一月十四日
书记员 蒋维
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。