福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终3831号
上诉人（原审被告）：黄海凤，女，1972年11月15日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
被上诉人（原审原告）：福州新三泽物业服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区鼓东路189号商贸楼6楼。
法定代表人：唐庆文，董事长。
委托诉讼代理人：唐燕秀，女，公司员工。
委托诉讼代理人：黄凯茹，上海锦天城（福州）律师事务所律师。
原审被告：郑彪，男，1970年9月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：黄海凤（郑彪之妻），上列上诉人。
上诉人黄海凤因与被上诉人福州新三泽物业服务有限公司（以下简称“新三泽物业”）、原审被告郑彪物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初5086号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄海凤上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回新三泽物业的诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费用由新三泽物业负担。事实和理由：一、一审法院于庭审后才将足以影响判决结果的《致函》、《物业费提价征询意见表》（永恒商厦）、《敬告业主》公告的证据材料送达黄海风。上述证据未经黄海凤质证，证据“三性”存疑。其中，《敬告业主》公告落款处未盖新三泽物业的公章、未能反映出是在小区张贴、《物业费提价征询意见表》未有“双半”业主签名，真实性存疑。一审法院未在法定时间内送达证据，且未尽审核义务，未传唤“双半”业主出庭作证，对未经质证的证据材料予以采信，剥夺黄海凤质证的权利，存在审理不公的情形。二、一审法院认定事实错误，新三泽物业未经“双半”业主同意而擅自提高物业管理费，服务标准与收费标准不相符。1.新三泽物业主张2011年已经按1.2元/平方米缴交物业费，但开庭期间黄海凤提供了新三泽物业开具的缴费凭证，事实上2011年至2014年5月，黄海凤均是按1元/平方米缴交。一审法院未经调查核实仅凭新三泽物业的单方证据直接作出裁判，有失公平、公正。2.新三泽物业未提供基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、安全防范管理，未达到《物业服务合同》第二章服务约定的标准，明显属于只收费，少服务。具体如：小区通道四通八达，物业人员欠缺，没有管理出入大门，外来人员以及不明身份的人员可以随便出入张贴小广告；公共卫生清洁不到位，小区老鼠成窝；楼道管线乱搭，甚至有的直接绕在消防阀门上等。业主的人身财产安全得不到保障，多次申诉，新三泽物业均未整改。3.新三泽物业至今未向业主公示过管理费用收支账目，擅自占用小区地下一层的设备用房并改为仓库出租，将小区广告费、地面停车场、仓库收益占为已有，侵占大部分业主利益。4.黄海凤家因楼上业主装修造成管道堵塞，物业无人监管、解决，黄海凤自己出资联系维修公司，造成家中停水近两周天。维修完成后，物业却当成自己的工作申告。三、一审法院认定事实不清，新三泽物业所谓的“事实物业服务”属违法的强行服务。《物业服务合同》已于2004年9月30日期满，但新三泽物业拒绝退出小区，利用全体业主对物业管理的盲点，欺瞒业主向社区备案，强行向业主提供事实服务，强迫业主接受不合理、与合同不符的物业费等费用，拒绝接受业主对其服务监督，从根本上无视业主的合法权利，侵犯了业主自由选择其他物管公司的权利。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。新三泽物业不仅没有履行合同条款，还不承担业主要求继续履行、补救和赔偿的责任，以单方、强行提供的所谓“事实物业服务”要求黄海凤交纳物业费。
新三泽物业辩称，一、新三泽物业与黄海凤的物业服务合同合法有效，黄海凤应依法缴纳物业费、地库停车服务费。首先，新三泽物业与开发商福建永恒房地产有限公司签署的《物业管理委托合同》，新三泽物业系黄海凤所居住的永恒商厦合法的物业服务公司，服务期限届满后，由于该小区一直未成立业主委员会，至今仍由新三泽物业提供物业管理服务，新三泽物业作为小区业主，应就其接受的物业服务支付物业费，地库停车服务费。其次，新三泽物业通过书面征询意见的形式并取得小区总面积及全体业主总户数过半业主同意，自2011年11月1日起物业费由1元/平方米调整为1.2元/平方米，已于小区公示并报福州市台江区后洲街道备案，对全体小区业主均具有约束力。但黄海凤明知物业费调整的事实，在2011年11月至2014年7月期间仍按1元/平方米每月缴纳物业费，自2014年8月起拒绝缴纳物业费，黄海凤在一审庭审中确认每月都有收到新三泽物业的催费单。二、黄海凤以属于管理等为由拒缴物业管理费于法无据。黄海凤几次投诉新三泽物业疏于管理、维护不到位等问题，新三泽物业均积极与相关部门或单位走访并均已解决，之后再未收到黄海凤对新三泽物业提供的物业服务提出任何的问题反馈。新三泽物业提起诉讼后，黄海凤又以新三泽物业提供服务不到位为由拒缴物业管理费、地库停车服务费，于法无据。
郑彪未作陈述。
新三泽物业向一审法院起诉请求：1.郑彪、黄海凤支付新三泽物业拖欠的福州市台江区江滨路58号永恒商厦104室从2014年8月到2017年6月30日止的物业管理费5981.5元，从2014年8月起到2017年3月31日止的地库停车服务费2310元，总计8291.5元；2.郑彪、黄海凤按照约定的日万分之三向新三泽物业支付逾期付款违约金，从逾期之日起算至实际还款之日止；3.本案诉讼费由郑彪、黄海凤承担。
一审法院认定事实：新三泽物业与福建永恒房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，合同约定福建永恒房地产开发有限公司委托新三泽物业对永恒商厦实行物业管理，委托管理期限自2000年10月至2002年9月30日，物业管理服务费按市物委规定调整，车位使用费报请市物委批准后实施。2002年新三泽物业与福建永恒房地产开发有限公司签订《协议书》，约定按照原签订的《物业管理委托合同》由新三泽物业继续对永恒商厦进行物业管理，委托管理期限自2002年10月1日至2004年9月30日。2007年8月20日，福州市台江区房管局出具《福州市物业服务合同备案证明》，对新三泽物业提交的永恒商厦物业服务合同同意给予备案，物业服务合同期限自2002年10月1日至2004年9月30日，新三泽物业提出因该小区业主委员会未成立，多方寻找开发建设单位未果，承诺服务至业委会成立。2011年5月新三泽物业就永恒商厦物业服务费上调一事对小区全体业主进行专项意见征询，住宅物业服务费由1元/月•平方米上调至1.2元/月•平方米，取得占小区总面积及全体业主总户数过半的业主同意，从2011年11月1日开始按新的物业收费标准收取费用。2016年3月9日福州市台江区后洲街道天华社区居委会证明永恒商厦仍由新三泽物业管理。两郑彪、黄海凤系永恒商厦某单元业主，房屋建筑面积142.4平方米，两郑彪、黄海凤自2014年8月起未缴纳物业费。两郑彪、黄海凤在小区有地下停车位，自2017年4月起按70元/月缴纳地库停车服务费。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，新三泽物业与福建永恒房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，由新三泽物业对永恒商厦实行物业管理至今，故郑彪、黄海凤关于未与新三泽物业签订物业服务合同，新三泽物业收取物业费于法无据的抗辩，一审法院不予支持。若新三泽物业在提供物业服务的过程中，有存在未能履行物业服务职责或履行职责不到位的情况，郑彪、黄海凤作为业主可要求新三泽物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝缴纳物业费。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款规定：“决定前款其它事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，物业服务费提价属于有关共有和共同管理权利的其它重大事项，根据上述规定，新三泽物业在实施提价前应当征询全体业主的意见，征得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。新三泽物业采用书面征询意见的形式对物业服务收费标准的变更进行表决，且得到建筑总面积过半数的且占总人数过半数的业主支持，该表决结果对全体小区业主均具有约束力。郑彪、黄海凤应按170.8元/月（142.4平方米×1.2元/月•平方米）的标准支付2014年8月至2017年6月30日的物业服务费5978元（170.8元/月×35个月）及2014年8月至2017年3月31日的地库停车服务费2240元（70元/月×32个月）。关于新三泽物业主张的日万分之三逾期付款违约金，没有依据，一审法院不予支持。郑彪、黄海凤郑彪经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、郑彪、黄海凤于本判决生效之日起十日内支付福州新三泽物业服务有限公司物业服务费5978元及地库停车服务费2240元；二、驳回福州新三泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由福州新三泽物业服务有限公司负担5元，郑彪、黄海凤负担20元。郑彪、黄海凤应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。
二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于涉案小区住宅物业服务费收费标准。新三泽物业主张经征询小区业主意见，小区从2011年11月1日开始调整为1.2元/月•平方米物业收费标准收取费用，并提供新三泽物业向社区居委会进行调价报备的《致函》以及小区大部分业主物业费缴费收据、发票作为证据。黄海凤提供《物业费提价征询意见表》、《敬告业主》的公告、新三泽物业物业费催交单以及同小区507、508单元物业缴费发票联，证明新三泽物业自行制作的提价程序文件真实性存疑，且新三泽物业在所谓提价后仍曾按1元/月•平方米标准通知缴交物业费，507、508单元也是按1元/月•平方米的标准缴纳物业费。经查，虽然《致函》（含《物业费提价征询意见表》《敬告业主》的公告）系新三泽物业公司制作，但早于2011年11月已向社区居委会提交备案，且能够与大部分业主缴费情况相印证，包括黄海凤、507、508单元业主未按1.2元/月•平方米标准缴费的事实也与该三户在《物业费提价征询意见表》上标注为不同意或者未表态的意见能够相互印证，故本院对新三泽物业的主张予以采纳。2.关于新三泽物业是否存在服务质量问题。从黄海凤提供的投诉记录、情况反映、小区照片看，新三泽物业在小区的公共设施维护、保洁、线路拉设管理等方面确实存在疏于管理的问题。至于黄海凤所称新三泽物业占用并改变公用设施、侵占小区公共收入、对黄海凤家管道堵塞问题不予维修等问题，未能提供证据证明，本院不予采纳。当事人对一审查明的其他事实无异议，根据在案证据，本院依法予以确认。此外，关于一审法院是否在庭审后才向黄海凤送达《致函》、《物业费提价征询意见表》、《敬告业主》公告，未依法组织质证。经查，《致函》作为新三泽物业提交的证据3，已经庭审质证，黄海凤当庭发表质证意见；而《物业费提价征询意见表》、《敬告业主》公告新三泽物业并未作为一审证据提交，一审也未将其作为定案证据，不存在质证的问题。
本院认为，新三泽物业与涉案小区建设单位签署的《物业管理委托合同》到期后，小区业主未共同决定解聘新三泽物业，小区至今仍由新三泽物业继续提供物业管理服务，新三泽物业与小区业主之间形成事实物业服务关系。黄海凤作为小区业主事实上接受物业服务，应当支付物业费、地库停车服务费。新三泽物业在对小区的公共设施维护、保洁等方面存在瑕疵，但尚未构成严重瑕疵，一审法院已免除黄海凤拖欠物业费所产生的相应利息，黄海凤仍以物业服务存在质量问题据付物业费、地库停车费，缺乏依据，本院不予支持。新三泽物业征得建筑总面积过半数的且占总人数过半数的业主同意，从2011年11月1日开始变更物业服务收费标准为1.2元/月•平方米，该表决结果依法对全体小区业主具有约束力。新三泽物业曾经按照1元/月•平方米的标准向黄海凤催缴物业费，系其对自身权利的处分，但黄海凤未予缴纳；现新三泽物业主张黄海凤应按照1.2元/月•平方米标准缴纳欠缴的物业费，应予支持。黄海凤上诉主张一审法院剥夺其诉讼权利、严重违反法定程序，与事实不符，本院不予采纳。
综上所述，黄海凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黄海凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 杰
审 判 员 金光玉
审 判 员 张 敏
二〇一八年六月二十六日
法官助理 蔡 娟
书 记 员 王 惠