大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0202民初字1198号
原告大连城市广场管理有限公司。
法定代表人张志新，系该公司总经理。
委托代理人张媛媛，系辽宁慧之博律师事务所律师。
委托代理人刘静颐，系辽宁慧之博律师事务所实习律师。
被告解轶雯。
委托代理人王桂香（母女关系）。
原告大连城市广场管理有限公司诉被告解轶雯物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员刘璐独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张媛媛、刘静颐，被告的委托代理人王桂香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系大连市中山区武汉街X号Y号住宅的所有权人，房屋建筑面积为108.73平方米。原、被告系物业服务关系，双方应当共同遵守《大连市前期物业管理服务协议》，协议第4条约定办公按建筑面积每月每平方米6元支付物业费，第9条规定逾期交纳物业费的，从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。自2014年1月至2015年12月，被告已拖欠管理费共计15657.12元（6元/㎡/月*108.73㎡*24月）。原告多次与被告联系并催交相关费用，但被告至今未能缴纳，故诉至法院，要求被告向原告支付2014年1月-2015年12月的物业管理费共计15，657.12元；被告支付逾期交纳物业管理费的滞纳金16，205.12元。
被告辩称，对原告所述的房屋地址、建筑面积及欠费期间没有异议，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，我的房子漏水，漏风、墙体裂开了，向物业报修却得不到解决。第二，我们的外墙是玻璃墙，现在玻璃近爆炸式破裂，向物业报修仍然得不到解决，不仅我们的人身安全得不到保障，如果破碎的玻璃掉落到楼下砸伤路人，这个责任由谁承担？这个问题导致我整日整夜情绪不安。第三，我们物业费应该按照3.5元每月每平方米收取，物业为什么要按6元每月每平方米收取，整个大楼收费不统一，希望物业能够统一标准。第四，楼下可视对讲无法正常使用。以前我们曾用过1年多，什么时间撤掉不清楚，要求恢复正常使用，恢复业主的人身安全。第五，1楼大厅以前有门卡才能出入，现在物业将门卡设备撤掉了，导致经常有闲杂人等入内，打扰到我们正常休息，人身安全得不到保障，要求恢复门卡设备。第六，入住以来，物业费的使用情况一直没有得到公示，物业应该告诉我们物业费用于何处。第七，大楼一直没有成立业主委员会，并且物业公司还阻止我们成立业主委员会。物业没有尽到职责，导致我们业主委员会至今没有成立。第八，物业将我们室外的公摊面积停车位卖给大都会，没有经过业主同意，导致业主有家不能回。在车位满时，我们业主车也得停在外边，物业说是开发商卖给大都会，希望物业出示相关文件，查询是否合法。第九，物业在走廊的业主公摊面积设立广告，所得费用应该公示，补贴给业主。第十，购房时承诺提供24小时热水，每吨13元，物业在未通知我们的情况下就改成39元每吨。难道我们原始的购房合同失效了吗？第十一，大楼2006年发生火灾，火势很严重，消防部门有记录有记载，失火的原因系抽烟导致的，现在大楼50多平米的房子住了20多人，经常在走廊抽烟，我们业主的安全没有了保障，消防隐患也很大，但物业对此却不理不睬。总之，物业不履行职责、不作为，因此才没有缴纳物业费，如果以上问题得到解决，我们会按时交纳物业费。至于滞纳金和其他东西，没有体现出来，我不认可。
经审理查明，2003年12月23日，大连振屹房屋开发有限公司（甲方）与原告大连城市广场管理有限公司（乙方）签订《大连市前期物业管理委托合同》，合同约定：甲方将大连城市广场小区物业委托乙方实行前期物业管理；委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；由乙方负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费、采暖费，代收电费、水费、煤气费、房租、蒸汽费等；住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.5元计收物业费，收费时间为每月10日前；若物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。
2009年9月29日，案外人刘爽（乙方）与大连振屹房屋开发有限公司（甲方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，协议均约定：甲方有权委托物业管理企业对振屹·城市广场小区实施前期物业管理；乙方应按本协议约定标准向甲方委托的物业管理企业交纳物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），房屋座落位置为A区X号楼Y号，建筑面积108.73平方米，物业类型为住宅。其中住宅作住宅用按建筑面积每月每平方米3.5元计收物业费，住宅作办公用按建筑面积每月每平方米6.0元计收物业费；非住宅按建筑面积每月每平方米10元计收物业费，交费时间为每月10日前；乙方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉；本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。该协议附件一《物业使用守则》第二十条称：本守则对本物业区域内的物业产权人、使用人具有同等效力。物业产权人、使用人更换时，本守则继续对新的物业产权人、使用人有效。同时，刘爽还签订上述协议的附件二《房屋装饰装修管理协议》，该协议甲方为大连振屹房屋开发有限公司委托的物业管理企业即原告大连城市广场管理有限公司。同日，刘爽分别在振屹·城市广场交屋确认书、钥匙领取确认单、发放资料明细表、入住登记表中的“业主签字”一栏中签名，声明：“本人是振屹·城市广场A区3号楼23层5号业主，现在城市广场发展商同意交付单元情况下，确认单元内设施设备符合下述标准，及证明已自即日起由本人接收单元。”2015年9月1日，大连城市广场管理有限公司与大连丰权物业服务有限公司签订《大连城市广场安保服务合同》，对城市广场AB座、DE座监控中心进行管理，并附有巡逻记录。
根据大连市房地产档案馆的房屋登记信息记录证明显示，坐落于大连市中山区武汉街X号Y层Z号的房屋所有权人为解轶雯，产权证号XXXX，建筑面积108.73平方米，缮证时间为2010年3月2日。2014年10月29日，原告向刘爽出具联络函称，城市广场AB区X房间自2014年1月1日起至2014年12月31日欠缴物业管理费7828.56元，滞纳金8572.27元。2015年8月13日，原告出具欠费通知称，城市广场武汉街73号X房间自2014年1月1日起至2015年9月30日欠缴物业管理费13699.98元，滞纳金26221.80元，签收人为王桂香。另查，位于城市广场A座X房间的大连哈伊慕商贸有限公司曾缴纳2013年1月至2013年12月的物业费7828.60元。被告解轶雯作为案涉房屋的所有权人，其欠缴自2014年1月起至2015年12月的物业管理费合计人民币15,657.12元（6元/月/平方*108.73平方米*24个月），为此，原告诉至本院。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《大连市前期物业管理委托合同》、《大连市前期物业管理服务协议》、资质证书、振屹·城市广场交屋确认书、钥匙领取确认单、发放资料明细表、入住登记表、物业费收据、联络函、欠费通知、《城市广场安保服务合同》、巡逻记录表两份，光盘一张；被告提供的照片若干，以及双方当事人的陈述笔录在案为凭，这些证据已经本院审查和开庭质证，应当采信。
本院认为，为改善人民群众的生活和工作环境，在本市行政区域内的相应小区应实行物业化管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理。原告与大连振屹房屋开发有限公司签订《大连市前期物业管理委托合同》及大连振屹房屋开发有限公司与刘爽签订的《大连市前期物业管理服务协议》及附件，系各方的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效。该物业管理服务协议中对于物业费标准及相关权利义务均进行了明确约定，对原、被告均具有约束力。坐落于大连市中山区武汉街X号Y层Z号房屋的所有权人系被告解轶雯，该房屋属振屹·城市广场小区，原告系该小区的物业管理企业，尽管被告没有直接签署《大连市前期物业管理服务协议》及附件，但根据法律规定及合同约定，该协议对被告亦具有约束力，原、被告之间的物业服务关系成立。关于被告辩称物业费收费标准应为3.5元每月每平方米而非6元每月每平方米一节，因《大连市前期物业管理服务协议》中约定若住宅作办公用，则物业费按每月每平方米6元收取。根据原告提供的录像看，2305房间确系作为办公使用，且被告2013年缴纳的物业费亦按照6元每月每平方米收取，故对被告此节抗辩本院不予采纳。关于被告辩称物业服务质量差，物业公司不履行职责，如房屋漏水、漏风，多次报修无果；玻璃外墙破裂；可视对讲无法正常使用；一楼大厅门禁卡被撤，造成安全隐患；物业费及公共部位广告费的使用情况没有公示；对存在消防安全隐患的地方不予制止和管理；因停车位卖于大都会导致业主在车位满时无法停车等问题，因《大连市前期物业管理服务协议》约定，原告应当对房屋公共部位如户外墙面等进行维护和管理，并按房屋质量保证书对房屋提供保修服务；应每半年向物业产权人、使用人公布一次物业管理服务费收支情况等，亦约定了消防安全及停车场等公共场所的维护和管理情况，故本院认为，原告的物业服务质量的确存在不足之处，根据《合同法》第一百一十一条之规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”故原告要求被告支付自2014年1月起至2015年12月的物业管理费合计人民币15,657.12元的诉讼请求，应适当按照应缴纳总额的90%收取为宜。关于被告辩称的热水供应问题，因其并未提供相关证据予以佐证，故本院不予采纳。关于被告辩称物业阻止成立业主委员会一节，因该项义务并非物业的法定义务且合同中对此并无约定，故不能成为被告不缴纳物业费的理由。关于原告要求被告给付逾期交纳物业费期间的滞纳金16,205.12元一节，因原告的服务存在不足，被告并非无理由不缴纳物业费，故对滞纳金免于收取。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告解轶雯给付原告大连城市广场管理有限公司自2014年1月起至2015年12月止的物业服务费合计人民币14091.41元（6元/月/平方*108.73平方米*24个月*90%）；该款项于本判决发生法律效力之日起10日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告的其他诉讼请求；
诉讼费190元，减半收取95元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
代理审判员 刘璐
二〇一六年四月十二日
书 记 员 王蕊