山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋02民终265号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王建兴。
委托诉讼代理人：王建，山西雁北律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：侯俊峰。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄改艳。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，该公司经理。
上诉人王建兴因与被上诉人侯俊峰、黄改艳、大同市中大房地产开发有限公司（下称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王建兴的委托诉讼代理人王建、被上诉人黄改艳到庭参加诉讼。被上诉人侯俊峰、中大公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
王建兴上诉请求：撤销原判第一、二、四项，改判侯俊峰、黄改艳与中大公司签订的商品房买卖合同无效，改判涉案房屋归其所有并由中大公司向其交房并为其办理房屋产权手续。事实和理由：原判认定侯俊峰、黄改艳与中大公司签订的房屋买卖合同有效系认定事实错误，应认定为无效。
黄改艳辩称，原判正确，应予维持。
侯俊峰、中大公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
侯俊峰、黄改艳向一审法院起诉请求：确认涉案房屋归其所有，撤销王建兴与中大公司签订的网签合同，判令中大公司协助其办理房屋产权登记。
王建兴向一审法院反诉请求：确认其与中大公司签订的网签合同合法有效，判令中大公司继续履行该网签合同，向其交房并协助其办理房屋产权登记手续。
一审法院认定事实：侯俊峰、黄改艳与中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》一份（无编号，落款时间为2014年11月11日），合同约定，侯俊峰、黄改艳向中大公司购买华田苑府城二期3楼1单元3003号住宅一套，建筑面积91.92㎡，单价3950/㎡，房屋总价363084元，付款方式为按揭贷款，侯俊峰、黄改艳需在签订认购协议书时即2014年11月11日前交总房款的55.9%，即203084元，剩余房款160000元为贷款金额；中大公司于2014年9月30日交付房屋。就上述房屋的买卖，双方又签订了《商品房买卖合同》一份（落款时间2014年11月13日），所约定内容与认购协议一致，只是将房屋交付时间约定为2014年9月10日。中大公司给侯俊峰、黄改艳出具收到203084元购房款收据一份（时间2014年11月11日），2014年11月18日侯俊峰、黄改艳与建行大同分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定侯俊峰、黄改艳向银行贷款16万元，借款期限120个月（即2014年11月14日至2024年11月14日），借款用于购置中大公司开发的大同市府南街7号华田苑府城二期3楼1单元3003号房屋。贷款一次性划入中大公司的账户，借款人采用等额付息还款方式每月归还1820.84元。2014年11月18日建设银行给中大公司账户汇款160000元，侯俊峰、黄改艳现仍在还贷中。中大公司给侯俊峰、黄改艳出具收到侯俊峰、黄改艳公共维修基金6894元、有线电视、燃气表880元、暖气费1588元、产权登记、产权查档费、产权代办费680元、契税5446元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）1655元、装修服务费827元的收据八份（时间为2014年12月1日）。中大公司与王建兴签订了《大同市商品房买卖合同》一份（预售合同）（落款时间为2014年7月15日），并在大同市房产管理局备案。合同约定，王建兴向中大公司购买华田苑府城二期3楼1单元3003号房屋，建筑面积91.92㎡，单价每平方米4100元，房屋总价为376872元，中大公司于2014年9月30日前交付房屋。就双方争议的侯俊峰、黄改艳与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》是否有效的问题。王建兴称，侯俊峰、黄改艳的认购协议和买卖合同无效。该案中，因侯俊峰、黄改艳提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》可以确认侯俊峰、黄改艳购买了中大公司位于华田苑府城二期3楼1单元3003号房屋，侯俊峰、黄改艳提供的房款收据也证明侯俊峰、黄改艳按约定交纳了首付款，之后双方又签订了正式的《商品房买卖合同》，建行按贷款合同已向中大公司全额支付房款。且侯俊峰、黄改艳提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实中大公司已将3楼1单元3003号房屋交付了侯俊峰、黄改艳。王建兴也未提供证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故认定侯俊峰、黄改艳与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》为有效合同。就双方诉争的位于大同市华田苑府城二期3楼1单元3003号房屋，中大公司应向谁履行合同义务的问题。侯俊峰、黄改艳认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付侯俊峰、黄改艳，该房屋应归侯俊峰、黄改艳所有。王建兴认为中大公司的网签合同合法有效，要求中大公司将房屋交付王建兴。因侯俊峰、黄改艳所持的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》合法有效，且侯俊峰、黄改艳已付清房款及入住费用，并已合法占有该房屋。按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位原则，故应由中大公司向侯俊峰、黄改艳履行合同义务。一审法院认为，侯俊峰、黄改艳与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》为有效合同。侯俊峰、黄改艳已按约定付清了所有款项，中大公司也已向侯俊峰、黄改艳交付了房屋，侯俊峰、黄改艳已合法占有该房屋，故侯俊峰、黄改艳要求确认位于大同市华田苑府城二期3楼1单元3003号房屋归其所有并要求中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求成立，故予以支持。就侯俊峰、黄改艳要求撤销中大公司与王建兴之间房屋买卖合同备案登记的诉求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对侯俊峰、黄改艳的该项诉讼请求，不予支持。综上，王建兴反诉要求确认侯俊峰、黄改艳与中大公司签订的认购协议、买卖合同无效的反诉请求不予支持。王建兴反诉请求确认其与中大公司签订的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）有效及要求中大公司向其交付诉争房屋并办理产权登记的反诉诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，故不予确认。王建兴就该合同的争议问题，可向中大公司另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条规定，判决：一、位于大同市华田苑府城二期3楼1单元3003号房屋归侯俊峰、黄改艳所有；二、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为侯俊峰、黄改艳办理上述房屋的产权登记手续；三、驳回侯俊峰、黄改艳的其余诉讼请求；四、驳回王建兴的反诉请求。案件受理费300元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付侯俊峰、黄改艳），由侯俊峰、黄改艳负担100元；反诉费200元，由王建兴负担。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，侯俊峰、黄改艳在原审中依据其与中大公司所签订的商品房买卖合同起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。最高人民法院《关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法院查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。
关于侯俊峰、黄改艳与中大公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题，王建兴主张的侯俊峰、黄改艳所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，其与中大公司是借贷关系而非买卖关系，侯俊峰、黄改艳与中大公司存在恶意串通的情形。本院认为，王建兴所主张的上述理由中，侯俊峰、黄改艳是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；侯俊峰、黄改艳所主张的理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一、二审查明的事实看，侯俊峰、黄改艳与中大公司所签订的商品房买卖合同并不存在上述规定的情形，因此，原审法院认定侯俊峰、黄改艳所签订的商品房买卖合同合法有效并据此驳回王建兴反诉请求的判项有事实和法律依据，本院予以确认。
关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给侯俊峰、黄改艳及侯俊峰、黄改艳入住房屋是否合法的问题。侯俊峰、黄改艳提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为其开具了入住通知书和装修通知书。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为侯俊峰、黄改艳出具入住通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于侯俊峰、黄改艳作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故王建兴所主张的中大公司没有交付房屋而侯俊峰、黄改艳系强行占有房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。
关于侯俊峰、黄改艳能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助侯俊峰、黄改艳办理产权登记的义务，因此侯俊峰、黄改艳要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为侯俊峰、黄改艳办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归侯俊峰、黄改艳所有的判项属适用法律错误，应予撤销。
关于王建兴与中大公司所签合同的效力问题，王建兴在一审中提起反诉，要求确认其与中大公司所签合同有效并要求中大公司履行交付房屋及办理产权登记手续的义务，二审中仍上诉请求支持其原反诉请求。原审法院对王建兴与中大公司签约、备案的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定，其理由是该反诉请求与本诉无关，不符合反诉的构成要件，王建兴与中大公司之间的争议应另行主张。本院认为，从反诉的构成要件看，反诉只能是本诉被告向本诉的原告提起，而不能向原告以外的其他人，因此，本案中王建兴要求确认其与同为被告的中大公司之间的合同有效并予以履行的反诉请求，并非是向本诉原告所提起，故原审法院对该反诉请求不予审理在程序和法律适用上并无不当。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认王建兴与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，王建兴就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。
综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。王建兴的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1133号民事判决第二项、第四项，即“被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告侯俊峰、黄改艳办理上述房屋的产权登记手续”、“驳回被告王建兴的反诉请求”；
二、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1133号民事判决第一项、第三项，即“位于本市华田苑府城二期3楼1单元3003号房屋归原告侯俊峰、黄改艳所有”、“驳回原告侯俊峰、黄改艳的其余诉讼请求”；
三、驳回侯俊峰、黄改艳的其他诉讼请求。
一审案件受理费300元，由侯俊峰、黄改艳负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元，反诉费200元，由王建兴负担；二审案件受理费300元，由王建兴负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁明柱
审判员 马剑峰
审判员 王 利 东
二〇一七年十二月一日
书记员 魏 捍 军