福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0181民初1112号原告（反诉被告）：林学贵，男，1958年11月19日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：韩鸿、陈玮，福建鼎轩律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：方文林，男，1978年3月26日出生，汉族，住福建省福清市。原告林学贵与被告方文林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，被告方文林提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林学贵及其委托诉讼代理人韩鸿、被告（反诉原告）方文林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林学贵向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告押金30000元并支付资金占用利息（利息自起诉之日起按年利率6%计算）；2.被告向原告归还所扣留的大金中央空调主机一台（价值约24000元）、AO史密斯空气能热水器一台（价值约8000元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告经乐家房产中介介绍于2017年7月26日签订一份《房屋及车位买卖协议书》，约定：原告将坐落于福清市宏路街道上郑村万润海德1号5号楼602单元及地下2层274车位的房产出卖给被告，其中商品房成交价为1892500元，车位成交价为168000元，总价为2060500元；所售房屋附属设施为：现房产为毛坯状态；在签订合同当日，支付购房定金20万元，首付款34万元打到原告指定银行账号，于2017年10月15日前到房管所办理产权过户，手续受理当天被告应补齐购房差额12500元及购买车位款168000元给原告，余款134万元在房屋更名到被告名下后，由银行按揭贷款汇入原告账户。之后，双方按约定办理相关手续，于2017年9月20日向不动产登记中心提交房产更名手续材料后，被告提出预留购房款30000元作为押金，待领取不动产权证及原告交付完所有物业及交房手续后再归还原告，原告同意后，被告出具一张押金条。2017年10月10日被告领取不动产登记证且原告已办理好所有物业及交房手续，原告要求被告返还押金，遭到被告拒绝，并私自扣留开发商赠送给原告放置在房屋中的大金中央空调主机及AO史密斯空气能热水器各一台，拒绝归还原告。经多次沟通无果，原告于2017年11月23日委托福建鼎轩律师事务所向被告寄出《律师函》，要求被告返还押金并归还被扣留的上述设备，被告收到后出具《回复函》，虽确认双方已办理产权登记，但认为上述设备属于该房屋的组成部分拒绝归还且拒不返还押金，被告行为侵犯了原告合法财产权利，故请求判如所请。被告方文林辩称，1.签订房屋及车位买卖协议、成交价款、30000元押金、2017年10月10日领取不动产权证书、收到原告律师函属实，但被告没有扣留大金中央空调、AO史密斯热水器，原告并未交付房屋，且上述财产按合同约定属于被告所有。2.由于原告没有履行交房义务，故被告没有付清余款。请求驳回原告林学贵的诉讼请求。反诉原告方文林向本院提出反诉请求：1.反诉被告依照合同约定交房，并承担延迟交房违约责任，赔偿违约金20000元；2.反诉被告自逾期交房之日起按月租金8000元赔付反诉原告，从2017年10月22日起计算至反诉被告实际交房之日）；3.反诉被告补偿反诉原告购买的地下室地下2层274号车位建筑面积不足（差0.23平方米）造成的损失3000元；4.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告经乐家房产中介介绍于2017年7月26日签订一份《房屋及车位买卖协议书》，购买反诉被告的万润海德1号5号楼602单元商品房（建筑面积177.01平方米）及地下室地下2层274号车位（建筑面积31.14平方米），约定在领证后银行放款5天内进行房屋交接；交房前、后发生的物业管理费、水电费等由反诉被告、反诉原告各自缴纳；反诉被告如逾期交付，自逾期之日起按月租金8000元赔付给反诉原告。后反诉原告按约定支付购房款。2017年9月20日双方向不动产登记中心提交房产更名手续材料后，反诉原告向反诉被告提出预留购房款30000元作为押金，经反诉被告同意后，反诉原告出具一张押金条，待领取不动产权证后及反诉被告交付完所有物业及交房手续后（含物业费、水电费、公摊费等一切费用）无息归还于反诉被告。2017年10月10日反诉原告领取房屋及车位的不动产登记证，地下室地下2层274车位登记建筑面积为30.91平方米，与合同约定建筑面积为31.14平方米，减少0.23平方米，给反诉原告造成相应损失。2017年10月16日余款134万元转入反诉被告账户。至此，反诉原告已按合同约定支付购房款，等待反诉被告于5日内交房，但反诉被告未在约定时间内移交房屋。2017年10月22日后反诉人多次致电乐家房产中介联系反诉被告移交房屋，都未能得到正式答复，反诉被告属违约行为。2017年11月23日反诉原告收到一份律师函，反诉原告亦为此出具回复函。2018年2月28日万润海德1号物业服务中心发出物业管理费催缴通知，反诉被告占有的房屋物业管理费缴至2016年12月31日，自2017年1月1日至2018年2月28日的物业管理费（含水电公摊费及车位管理费）共计7307元尚未缴纳，反诉被告称已办理好所有物业及交房手续之说不实。反诉原告已依约履行义务，但反诉被告占有的房产至今未缴清物业管理费且未办理移交，给反诉原告造成损失，故请求判如所请。反诉被告林学贵辩称，1.在领取产权证当日，其已交付房屋钥匙并告知密码锁密码，不论所有权还是使用权均已移交，反诉原告对该房屋具有完整所有权，当时未缴清物业费并不能否认已交房事实，在反诉原告完全可以自由使用房屋并拥有产权的情况下，不存在反诉所诉损失，反诉原告请求按月租金8000元支付无法律依据。反诉被告未按约定缴清交房前的物业费是因反诉原告领到产权证、房屋钥匙之后，其欲将暂放在房屋内的设备搬走之时，受到反诉原告百般阻扰，拒绝归还设备，因房屋已移交，反诉被告无法自行进入房屋搬走设备，无奈之下才拒绝缴纳物业费，想以此与反诉原告沟通归还设备之事宜，现反诉被告已补缴此前物业费、公摊水电费、车位管理费等。2.车位按位计价，原价转售，反诉原告反诉请求第3项没有依据，车位通常按位计价，实际面积与合同面积可能存在误差，反诉原告在签订合同时已知晓并无异议，反诉被告主观并未有隐瞒欺骗故意，不能作为反诉原告要求补偿差价的理由和依据。3.签订买卖协议后，反诉被告依约履行房屋过户、交付钥匙等义务，已完成交房手续并未违约，反诉原告以此认定其违约并要求支付违约金20000元以及赔偿租金无事实和法律依据，请求依法驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。可查明：经房屋中介介绍，2017年7月26日林学贵作为甲方与方文林作为乙方签订了一份《房屋及车位买卖协议书》，约定甲方将坐落于福清市商品房及地下室车位出卖给乙方，商品房建筑面积177.01平方米、车位建筑面积31.14平方米，甲方所售商品房价格1892500元（现毛坯房无其它附属设施），所售车位价格168000元，合计2060500元；关于付款方式，第一笔签订合同当日乙方支付购房定金20万元，第二笔首付款34万元支付至甲方指定银行账号，第三笔于2017年10月15日前到房管所办理产权过户，手续受理当天乙方补齐购房差额12500元及车位款168000元，第四笔余款134万元在房屋更名到乙方名下，由银行按揭贷款汇入甲方账户；关于房产移交，在领证后银行放款5日内进行房屋交接，交房前的物业费、水电费等甲方负责交纳，如甲方逾期交房，自逾期之日起按月租金8000元赔付乙方。房产中何某福谢某莲（出庭证人）作为见证方在协议上签字。2017年9月20日当事人办理讼争房屋的银行按揭贷款手续后，再办理该房屋过户登记手续。当日，林学贵向方文林交付一把靠近楼梯铁门钥匙，并主张已告知靠近电梯的入户门原始密码。方文林经林学贵同意后预留购房款3万元作为押金，并向林学贵出具押金条，主要载明预留押金3万元，待领完不动产权证后，林学贵交付完所有物业及交房手续后（含物业费、水电费、公摊费等一切费用），无息支付给林学贵。2017年10月10日方文林领取房屋不动产权证书，其中商品房登记在方文林及案外人王琴名下，车位登记在方文林名下，车位登记建筑面积30.91平方米（其中专有建筑面积12平方米）。2017年11月林学贵委托福建鼎轩律师事务所向方文林邮寄律师函，要求返还押金3万元及所扣留的大金中央空调主机、A.O史密斯空气能热水器各一台。2017年12月方文林回复认为该电器属于房屋组成部分，押金3万元待林学贵办理交房手续后归还。2018年1月22日林学贵诉至本院。诉讼中，林学贵补交了截至2017年10月10日的物业管理费、车位管理费、水电公摊费。双方确认案涉大金中央空调机室外机（型号RQQ6ABVN）、艾欧史密斯热泵电热水器（产品型号HPI-50A、额定容量180L）各一台放置在讼争商品房门外设备平台上，其中空调机室外机固定在设备平台上，以及被告已付购房款2030500元（包含被告于2017年7月26日、9月20日、10月16日分别支付的20万元、490500元、134万元）的事实。另查明，2015年7月28日林学贵与福清市万润置业有限公司签订商品房买卖合同，约定福清市万润置业有限公司向林学贵出卖其开发建设的车位，建筑面积31.14平方米（其中套内建筑面积12平方米），按位计价，总价款168000元。双方均同意本案义务由方文林承担，不追加案外人王琴为本案当事人。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.案涉房屋是否交付。林学贵主张案涉房屋于2017年10月10日方文林领证时交付；方文林主张尚未交付。本院认为，合同仅对房屋移交时间作出约定，而对如何移交未作约定，应结合案件相关事实予以确定。首先，2017年9月20日双方在办理按揭贷款手续后提前申请产权转移登记，当时林学贵即向方文林交付靠近楼梯铁门钥匙，而靠近电梯的入户门系密码锁,房屋中何某福谢某莲均知晓该密码，林学贵主张当时亦告知方文林开门密码，符合日常生活经验判断，应认定方文林有条件占有使用房屋。其次，方文林于2017年10月10日取得案涉房屋的不动产权证书，系该房屋权利人，完全可以凭权证至物业管理处办理入伙手续，事实上方文林亦已从物业管理处获得房屋平面图、收到物业费催缴通知单等，其主张因林学贵未移交门禁卡导致其无法进入以及物业管理处无交房备案登记，说明林学贵未交房依据不足，不予采纳。最后，双方买卖的房屋系毛坯房，在取得房屋所有权并有条件占有使用房屋的情况下，并不需要林学贵协助，方文林即可对房屋行使各项权能。因此，林学贵的上述主张依法成立，本院予以采纳。2.案涉电器的归属，双方对此主张不一。本院认为，首先，从该电器来源看，商品房买卖合同中并无该电器的约定内容，方文林主张该电器价款包含在房价内缺乏依据，且该电器与房屋并非不可分割，方文林主张该电器系房屋组成部分亦依据不足。该电器系林学贵购房后建设单位在交房时一并交付，林学贵持有粘贴其身份证复印件的大金中央空调室内机领取单，应认定该电器系建设单位因售房赠与林学贵。其次，合同约定的购房价款仅指向毛坯房，并无其它附属设施，且根据证何某福谢某莲证言及方文林提交的订立合同视频资料，并结合案件相关事实，合同约定的“附属设施”显然不是方文林所指的小区消防设施、电梯设备等公用部分。鉴于合同未约定该电器价值亦包含在双方买卖价款之内，且方文林没有证据证明该电器应当始终归属于房屋实际使用人，方文林主张该电器归属现房屋所有权人于法无据，不予采纳。综上，方文林主张该电器系其所有无合同与法律依据，本院认定案涉电器归林学贵所有。本院认为，林学贵与方文林之间的商品房及车位买卖合同关系依法成立并生效，双方应按合同约定全面履行各自义务。方文林已占有房屋并取得不动产权证书，其负有支付房屋价款的义务。根据约定，方文林领取不动产权证书后，林学贵交付完所有物业及交房手续后（含物业费、水电费、公摊费等一切费用），押金30000元无息支付给林学贵。现上述约定条件已成就，林学贵请求方文林支付押金30000元，予以支持。鉴于林学贵是在诉讼中交清物业费、水电公摊费等费用，且双方约定无息返还，故林学贵请求方文林自起诉之日起按年利率6%计付资金占用利息，依据不足，不予支持。案涉电器放置于万润海德1号5号楼602单元商品房门外的设备平台上，归属于林学贵。在案中林学贵并无证据证明方文林扣留上述电器，其请求方文林归还扣留的该电器缺乏依据，不予支持。林学贵可自行及时搬离上述电器，方文林给予必要便利。林学贵向方文林交付房屋并未违反约定，方文林反诉请求林学贵支付延迟交房违约金20000元以及自逾期交房之日起按月租金8000元赔付至实际交房之日均缺乏依据，不予支持。关于方文林反诉请求补偿车位面积差问题，原、被告合同约定的车位建筑面积系房产中介依据商品房买卖合同填写，方文林并无异议，林学贵不存在隐瞒或者欺骗情形，也未从该车位买卖中受益；车位交易习惯通常按位计价，林学贵向建设单位购买如此，原、被告合同中对车位买卖也未作其他特别约定，且车位登记的专有建筑面积与约定的套内建筑面积相同，并不影响方文林实际使用。故方文林该反诉请求依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告方文林于本判决生效之日起十日内向原告林学贵返还购房押金30000元；二、放置在商品房门外设备平台的案涉大金中央空调机室外机（型号RQQ6ABVN）、艾欧史密斯热泵电热水器（产品型号HPI-50A、额定容量180L）各一台归原告林学贵所有；三、驳回原告林学贵的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告方文林的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉与反诉受理费分别减半收取，其中本诉受理费1350元，减半收取计675元，由原告林学贵负担175元（已交纳），被告方文林负担500元；反诉受理费1375元，减半收取计687.5元，由反诉原告方文林负担（已交纳）；款限本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林文挺人民陪审员  唐伟波人民陪审员  刘忠霖二〇一八年六月二十二日书 记 员  李 昕