贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔03民终2317号
上诉人（原审原告,反诉被告）：深圳市德富润经济研究所，住所地,深圳市宝安区西乡街道宝安互联网产业基地滨海新村18栋二楼2003A,组织机构代码080790865。
法定代表人：夏锡杰，该所负责人。
委托代理人：李庭松，北京市双城律师事务所律师。
上诉人（原审被告,反诉原告）：遵义市巨丰房地产开发有限责任公司。住所地,遵义市开发区香港路,组织机构代码722122712。
法定代表人：吴荣旭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨万祥，贵州山一律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：夏锡杰，女，1955年2月14日生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，
原审第三人：翟琦，男，1963年12月8日生，汉族，户籍所在地广东省深圳市龙岗区，现住贵州省观山湖区，
委托诉讼代理人：余刚，贵州瀛黔律师事务所律师。
上诉人深圳市德富润经济研究所（以下简称德富润研究所）、遵义市巨丰房地产开发有限责任公司（以下简称巨丰房开）因与原审第三人夏锡杰、翟琦房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院(2017)黔0302民初3996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人深圳市德富润经济研究所的上诉请求是：一、请求二审法院维持原判主文第一、三、四项；二、请求法院撤销原判主文第二项，判决被上诉人承担未按期履行义务的违约金陆佰万元整；判决被上诉人承担租金损失699656元，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人不是《房产及附属财产移交协议书》全部权利的享有人的理由不能成立；对租金损失，一审法院简单以举证不能为由判决不支持不当；上诉人在买卖行为中并无违约行为。
上诉人遵义市巨丰房地产开发有限责任公司的上诉请求是：一、请求二审法院撤销原判，依法支持上诉人的反诉请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对上诉人要求确认三份股权转让协议及房屋移交协议无效的第二项反诉请求未进行审理，当庭裁定驳回不当，且上诉人请求的是确认无效，而一审判决将其更改为解除合同，与申请不符；二、认定事实错误：商品房买卖合同是虚构的，被上诉人并未交纳购房款，被上诉人以股权作抵购房款，直接导致合的的虚构性。事实是请求履行三个股权协议。
被上诉人夏锡杰，原审第三人翟琦在二审中未提出书面答辩意见。
德富润研究所向一审法院提出的诉讼请求是：1、判令被告履行将红花岗区“宏济楼”一楼2、3、4号门面及写字楼四、五、六、七、八楼、宏济住宅楼1单元8层1号房产权过户给原告的义务；2、被告支付原告未履行过户义务的违约金600万元；3、被告支付原告因被告违约致写字楼、住宅无法出租的租金损失699656元。
巨丰房开向一审法院提出的反诉请求：1、判决解除原、被告于2006年1月16日签订的《房屋买卖合同》及2013年11月22日签订的《房屋买卖补充协议》；2、判决解除原、被告于2006年1月6日签订的《股权转让协议书》，2006年1月9日签订的《开发权及股权转让协议书》、2008年1月6日签订的《股权转让协议书》，2010年1月9日签订的《房产及附属物财产移交协议书》。
第三人翟琦向一审法院提出的诉讼请求：1、依法确认第三人翟琦拥有遵义市环城南路宏济商住楼第七层营业房和1单元八层1号住房的所有权；2、判令被告将上述房屋过户至第三人翟琦名下。
一审法院认定的事实是：被告巨丰房开在六盘水市设有分公司，由第三人夏锡杰等人经营，承担盈亏。2006年1月6日，第三人夏锡杰与巨丰房开签订《股权转让协议书》，因双方联合开发“六盘水聚丰大厦”商住楼，夏锡杰转让本项目中全部股权，对价换取巨丰房开在遵义市区“宏济楼”的部分物业产权，其中第三人夏锡杰在该项目中的权益作价360万元，巨丰房开以“宏济楼”写字楼3、4、5层折价抵偿，对抵偿房屋签订商品房买卖合同。2006年1月9日，夏锡杰与被告巨丰房开签订《开发权与股权转让协议》，约定夏锡杰将其以巨丰房开六盘水分公司名义开发的“和谐家园”商住楼的开发权及股权以1112780元的价格转让给巨丰公司，支付现金432780元，余款68万元用巨丰公司位于遵义市“宏济楼”的房产计价冲抵。2008年11月6日，夏锡杰与巨丰房开签订《股权转让协议书》，夏锡杰将其独立开发“六盘水聚丰大厦B座商住楼”开发项目中的全部股权和经营权、开发权、管理权转让给巨丰房开，转让价格为1832400元，支付方式为平场完成之日起十日内付100万元，余款以“宏济楼”写字楼二层折价抵偿，超出部分由夏锡杰补款。2010年1月9日被告与张晓红、第三人夏锡杰签订《房产及附属财产移交协议书》，约定将位于遵义市“宏济楼”一楼2、3、4号门面，四、五、六、七、八楼房产，七楼连接住宅楼一套住房及附属设施作价931.638万元移交给第三人夏锡杰，作抵有关巨丰房开六盘水分公司中权利转让费用，巨丰公司承担其六盘水分公司的全部债务，并约定被告须于2010年8月1日前将上述房屋过户到第三人夏锡杰名下，逾期则被告须赔偿第三人夏锡杰总价值931.638万元的每月3%的违约金。2013年11月22日，原告德富润研究所、第三人夏锡杰与被告巨丰公司签订了《房屋买卖补充协议》，约定第三人夏锡杰与巨丰房开签订商品房买卖合同买受的遵义市“宏济楼”一楼2、3、4号门面，写字楼四、五、六、七、八层房产，1-8-1号住房，买受人由第三人夏锡杰变更为第三人夏锡杰投资的个人独资企业德富润研究所。原告德富润研究所与被告于当日补充签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于遵义市红花岗区环城南××商住楼××、××、××营业房、××、××、××、××、××写字楼及住房××单元××房出售给原告，产权登记在商品房交付使用后365日内由出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产证书的，由出卖人协助买受人在房屋权属登记机关办理权属登记手续。现巨丰房开仍未向产权登记机关提供办理产权登记的资料。后原、被告及第三人夏锡杰因上述商品房买卖产生争议起诉至一审法院，一审法院于2014年5月23日作出（2014）红民商初字第326号民事调解书，该调解书载明：双方于2013年11月22日所签订的关于遵义市环城南路宏济商住楼1幢第一层二、三、四号营业房和第四、五、六、八层写字楼的七份《商品房买卖合同》有效，由巨丰房开于2014年5月25日前协助原告德富润研究所办理预售备案登记。被告巨丰房开与原告德富润研究所签订的商品房买卖合同中，因宏济楼第1幢写字楼第七层及1单元8层1号住房被告已于2006年3月16日签订《商品房买卖合同》出售给第三人翟琦，并办理了商品房预售备案登记。被告巨丰房开与第三人翟琦因商品房买卖合同发生争议，于2014年以翟琦为被告、德富润研究所为第三人向一审法院提起诉讼，经审理，一审法院作出（2014）红民商初字第318号民事调解书，确认对“宏济楼”第七层营业房和1单元八层1号住房的买卖纠纷达成的调解协议，由巨丰房开在2014年7月5日前退还翟琦购房款1675755元，解除巨丰房开与翟琦签订的商品房买卖合同，逾期未退还购房款，商品房买卖合同继续履行。2014年6月28日，原告德富润研究所、被告巨丰公司、第三人翟琦就（2014）红民商初字第318号民事调解书的履行达成“协议书”，约定将退购房款的时间延长至2014年8月16日，巨丰房开如不能按期履行，由原告德富润研究所代位履行。后原告德富润研究所、巨丰房开均未履行退款义务。2014年8月17日，巨丰房开与翟琦达成继续履行商品房买卖合同的协议书。上述事实，原告举证了《房产及附属财产移交协议书》、《房屋买卖补充协议》、《商品房买卖合同》、（2014）红民商初字第326号民事调解书，原告认为签订《房产及附属财产移交协议书》、《房屋买卖补充协议》、《商品房买卖合同》是为了履行以房产来抵投资权和股权，故原告不需实际向被告支付房款。被告对第七层写字楼及住房1单元8层1号房的《商品房买卖合同》的真实性有异议，认为原告有伪造嫌疑，对其余证据的真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的有异议，对《房产及附属财产移交协议书》、《房屋买卖补充协议》的内容不合法、存在虚假，但被告并未提供相关证据予以佐证。第三人翟琦认为《商品房买卖合同》、（2014）红民商初字第326号民事调解书均不包括已出售给第三人翟琦的房屋。第三人翟琦为证明其诉请举证了2006年3月16日与被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》、（2014）红民商初字第318号民事调解书、收据、房屋移交通知书。被告对上述证据不持异议。原告对《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》、收据、房屋移交通知书的真实性、合法性及关联性持有异议，但未提供相关证据予以佐证。其余证据与本案无关。一审法院依据上述证据及各方当事人庭审陈述等认定上述事实。另第三人翟琦于2017年8月8日向一审法院撤回了要求被告将宏济商住楼第七层营业房和1单元八层1号住房过户至第三人翟琦名下的诉讼请求。一审法院认为，原告德富润研究所与被告巨丰房开之间签订的商品房买卖合同，系第三人夏锡杰对巨丰房开的合同权利转让，不违反有关法律规定，合法有效，双方均应承担合同约定的民事责任。对于原告要求被告履行将红花岗区“宏济楼”一楼2、3、4号门面及写字楼四、五、六、七、八楼、宏济住宅楼1单元8层1号房产权过户给原告的诉讼请求，其中对“宏济楼”七楼写字楼、宏济楼住宅楼1单元8层1号房的主张部分，因第三人翟琦提出独立的诉讼主张，争议在于是原告德富润研究所取得争议标的还是第三人翟琦取得争议标的。被告巨丰公司对同一标的物先签订商品房预售合同出售给第三人翟琦，后又与原告德富润研究所以房抵债，对前后合同的履行问题，已经在原告德富润研究所与第三人翟琦均参加诉讼的一审法院（2014）红民商初字第318号案件中进行处理，该案的调解书对双方均有约束力，原告也未按照该案调解后达成的协议履行，代位退还第三人翟琦购房款，因此，原告德富润研究所、被告巨丰房开、第三人翟琦应按一审法院调解书履行，被告巨丰房开对履行无异议，争议标的物“宏济楼”七楼、宏济楼住宅楼1单元8层1号房由第三人翟琦取得。第三人要求确认拥有遵义市环城南路宏济商住楼第七层营业房和1单元八层1号住房的所有权的诉讼请求，因翟琦仅有依照与被告巨丰房开的合同向其主张办理权属登记的权利，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，第三人翟琦主张所有权的财产，未经依法登记，不能取得所有权，且本案中当事人之间是合同履行争议，不属于物权争议，故一审法院对第三人翟琦的该项诉讼请求，一审法院不予支持。第三人翟琦要求对遵义市环城南路宏济商住楼第七层营业房和1单元八层1号住房办理产权过户的诉讼请求，在庭审后书面申请撤回，故一审法院对该诉讼请求不予评议。原告德富润研究所对被告巨丰房开因履行与第三人翟琦之间的商品房买卖合同而不能履行遵义市环城南路宏济商住楼第七层营业房和1单元八层1号住房的部分，可向被告巨丰房开另行主张违约责任。原告德富润研究所要求将红花岗区“宏济楼”一楼2、3、4号门面及写字楼四、五、六、八楼产权过户给原告，因双方之间是商品房预售合同关系，需由出卖人提供资料报产权登记机关办理商品房产权初始登记后，原告才能办理产权转移登记，但不是由被告办理产权转移登记（过户），故被告应协助原告办理红花岗区“宏济楼”一楼2、3、4号门面及写字楼四、五、六、八楼的产权转移登记。被告巨丰房开所持争议房产未办理初始登记，不具备产权过户的条件的辩解理由，系被告巨丰房开未履行商品房开发义务所致，不能成为抗辩事由，故一审法院不予支持。对原告德富润研究所因要求被告支付违约金600万元及租金损失69.9656万元的诉讼请求，因被告巨丰房开未履行办理抵债房产的产权登记，原告德富润研究所有权依照商品房买卖合同主张违约责任，但原告以2010年1月9日签订的《房产及附属财产移交协议书》主张违约金，该合同的一方主体是夏锡杰、张晓红，且夏锡杰在《房屋买卖补充协议书》中转让的是商品房买卖合同的权利义务，而不是《房产及附属财产移交协议书》的权利义务，故对原告按照《房产及附属财产移交协议书》主张的违约责任不予支持，《房产及附属财产移交协议书》的权利人可另行主张违约责任；对原告德富润研究所主张的租金损失，未举出证据证明，故一审法院不予支持。被告巨丰房开所持原告未按照合同约定支付购房款的辩解意见，因商品房买卖合同支付的对价是夏锡杰等与巨丰房开签订的一系列协议中应由巨丰房开支付的对价进行抵除，故该辩解主张无事实依据，一审法院不予支持。被告巨丰房开反诉要求判决解除原、被告于2006年1月16日签订的《房屋买卖合同》及2013年11月22日签订的《房屋买卖补充协议》、2006年1月6日签订的《股权转让协议书》、2006年1月9日签订的《开发权及股权转让协议书》、2008年1月6日签订的《股权转让协议书》、2010年1月9日签订的《房产及附属物财产移交协议书》的诉讼请求，除2013年11月22日签订的《房屋买卖补充协议》中德富润研究所系合同一方当事人外，其余合同中德富润研究所均不是一方当事人，巨丰房开要求解除的是与第三人夏锡杰之间的合同关系，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉”的规定，其与第三人夏锡杰的合同关系，巨丰公司可以另行起诉。关于2013年11月22日签订的《房屋买卖补充协议》，该协议内容是合同权利转让，巨丰公司已按协议与原告签订了商品房买卖合同，不具有解除合同事由，一审法院不予支持。关于被告巨丰房开所持与夏锡杰签订的有关协议，系其他案外人利用职权的行为，因不属于民事法律关系，巨丰房开可另行向有权处理机关提出。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告遵义市巨丰房地产开发有限责任公司在本判决生效后一个月内协助原告深圳市德富润经济研究所办理位于红花岗区环城南路宏济商住楼第一层第二、三、四号营业房和第四层、第五层、第六层、第八层写字楼的产权转移登记手续（上述房产已办理商品房预售合同备案）；二、驳回原告深圳市德富润经济研究所的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告遵义市巨丰房地产开发有限责任公司的反诉请求；四、驳回第三人翟琦的诉讼请求。本诉案件受理费58700元,由原告深圳市德富润经济研究所承担50000元，被告遵义市巨丰房地产开发有限责任公司承担8700元；反诉案件受理费30元，由被告遵义市巨丰房地产开发有限责任公司承担；第三人翟琦提起诉讼的案件受理费60元，由第三人翟琦承担。
本院二审期间，各方均未向本院提交新的证据。
本院经二审查明的事实与原审认定的事实基本无异。
本院认为，上诉人德富润研究所关于要求巨丰房开公司承担未按期履行义务的违约金陆佰万元整并承担租金损失的有关上诉理由，因德富润研究所提出这一主张的依据是《房产及附属财产移交协议书》，但该合同主体并非德富润研究所，且夏锡杰在《房屋买卖补充协议书》中转让的是商品房买卖合同的权利义务，而不是《房产及附属财产移交协议书》的权利义务，故一审法院根据合同权利义务的相对性原理，对上诉人德富润研究所按照《房产及附属财产移交协议书》主张违约责任不予支持的判决并无不当；对德富润研究所主张的租金损失，因其确实未举出证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果，故一审法院判决不予支持正确。关于上诉人巨丰公司认为三份股权转让协议是虚构的主张，从时间上审查，股权转让协议最早在2006年签订，最后一份签订时间是在2008年，这三份协议中，双方对有关股权转让的权利义务进行了约定，如果巨丰公司认为其是在虚构或在受胁迫的情况下签订，其完全可以通过法律程序进行撤销，但巨丰公司非但未依法行使其撤销权，相反，其在2010年还签订了房产移交的清单，按商品房买卖合同约定对有关房产进行交接。之后，在2014年德富润研究所向遵义市红花岗区人民法院起诉其商品房买卖合同纠纷一案，也就是本案涉及的位于红花岗区环城南路宏济商住楼第一层第二、三、四号营业房和第四层、第五层、第六层、第八层写字楼的七份商品房买卖合同的诉讼中，双方还达成了调解协议，遵义市红花岗区人民法院据此作出（2014）红民商初字第326号民事调解书，该调解书主文载明：一、德富润研究所与巨丰房开公司签订的涉及位于红花岗区环城南路宏济商住楼第一层第二、三、四号营业房和第四层、第五层、第六层、第八层写字楼的七份商品房买卖合同有效；二、由巨丰房开公司协助德富润研究所办理上述房产的预售备案登记手续。通过这一民事调解书，双方进一步确认了房屋买卖行为的有效性，并对后续办理预售备案登记手续的配合与协助进行了约定。因此，从2006年第一份协议签订到2014年调解书的形成，在长达数年的时间里，并没有证据表明巨丰公司对有关协议提出异议，相反，双方在用实际行动进一步确认和履行协议的内容，且本院在二审中经询问巨丰公司的负责人，其认可有关协议上的签章为其所为，巨丰公司对有关协议的真实性本身也并未提出异议，其只是认为这些协议是在不情愿的情况下签订的，是虚构的。综合全案，根据这一过程及生效法律文书认定的事实，现巨丰公司提出商品房买卖合同是虚构的，合同内容不是其真实意思表示的理由显然不能成立。至于其所提出的其反诉请求是要求确认三份股权转让协议无效，而一审法院将其叙明为解除，但经本院审查，在巨丰公司的反诉状中，明确载明的是解除协议，而非确认无效，一审中巨丰公司亦并未改变其诉讼请求，故一审法院的叙明并无不当，且本案审理的是商品房买卖合同纠纷，而反诉的是要求解除股权转让协议，与本案的审理不属于同一法律关系，故上诉人巨丰公司的上诉理由亦不能成立。
综上，二上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持，为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费117400元，由上诉人深圳市德富润经济研究所和遵义市巨丰房地产开发有限责任公司各承担58700元。
本判决为终审判决。
审判长 徐忠显
审判员 刘娟娟
审判员 喻 茜
二〇一八年五月三十一日
书记员 吴明英