汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汉台民初字第01410号
原告龙江，男，生于1970年11月8日，汉族，陕西勉县人。
委托代理人韦鹏学，陕西锐博律师事务所律师。
被告汉中市东建房地产开发有限责任公司，住所地汉中市汉台区兴汉路南段，组织机构代码：71351983-0。
法定代表人严建设，该公司经理。
委托代理人杨德平，陕西兢业律师事务所律师。
被告柴小军，男，生于1969年7月11日。
委托代理人刘卫国，陕西兢业律师事务所律师。
被告徐凤丽，女，生于1969年7月26日，汉族，系柴小军之妻。
被告柴媛媛，女，生于1994年3月24日，汉族，系柴小军之长女。
被告柴某某，女，生于2002年7月22日，汉族，系柴小军之次女。
法定代理人柴小军，系柴某某之父。
被告徐凤丽、柴媛媛、柴某某共同推举诉讼代表人柴小军。
原告龙江诉被告汉中市东建房地产开发有限责任公司、柴小军、徐凤丽、柴媛媛、柴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙江及委托代理人韦鹏学、被告汉中市东建房地产开发有限责任公司委托代理人杨德平、被告柴小军及委托代理人刘卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙江诉称，2010年8月31日原告龙江与被告汉中市东建房地产开发有限责任公司（以下简称东建公司）签订了《房屋租赁合同》，约定原告龙江承租其所有的西城丽景小区4号楼A段1-2层房屋，租赁期限五年，从2011年1月1日至2016年1月1日止，约定出租人出卖房屋，需提前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。随后原告龙江投入高达上千万元的巨额资金对该房屋进行了装修和改造，并投入正常经营使用。2013年年底，原告龙江突然接到汉台区西关信用合作联社电话，声称有人要用该房屋进行贷款并让其签字，原告龙江以为是被告东建公司并准备询问此事，此时被告柴小军突然出现并向原告主张租金，被告柴小军告诉原告龙江其从被告东建公司处已购买了上述房屋，也知道优先购买权的约定，原告龙江询问东建公司，东建公司称已在报纸上刊登广告，原告龙江当即提出要求废止被告之间的买卖合同，愿意以同等价款行使优先购买权，但协商无果。原告龙江认为被告东建公司明知双方之间存在优先购买权的约定，却在原告龙江毫不知情的情况下将所租赁房屋出卖给被告柴小军等人，被告柴小军等明知原告龙江享有优先购买权约定的情况下仍然购买该房屋，被告之间的行为不仅剥夺了原告龙江的优先购买权，更是双方恶意串通损害原告龙江利益的行为，依法应当确认为无效合同。现原告龙江诉至法院，请求：1、确认被告汉中市东建房地产开发有限责任公司与被告柴小军等之间西城丽景小区4号楼A段1-2层房屋买卖合同无效；2、确认原告对所租赁的上述房屋享有优先购买权。
被告汉中市东建房地产开发有限责任公司辩称，东建公司有权按照自己的意愿对该诉争房屋依法享有和行使占有、使用、收益、处分的权利，即东建公司有权决定是否出售该房屋，而无需取得原告的同意。二、东建公司通过两次登报，向社会公开出售该房屋，柴小军与东建公司之间房屋买卖合同合法有效，且已履行完毕，现该房屋现归柴小军所有。三、东建公司与柴小军在房屋买卖合同中约定：房屋买卖后东建公司与原告租赁合同所涉及的权利义务由被告柴小军承受。事实上柴小军买受房屋后仍然承租给原告。2014年初因原告龙江拖欠房屋租金，三方协商无果，被告柴小军才提出解除租赁合同的。故双方的房屋买卖行为没有损害原告龙江的实际利益。四、东建公司在出售房屋前已口头告知原告龙江准备出售房屋，原告明确答复自己不购买，在此情况下东建公司才在公司例会上研究决定对外登报公开销售，之后又分别于2011年11月9日在《汉中日报》、2012年6月8日在《百业快报》上刊登出售广告，两次登报时间间隔7个月，原告龙江在登报期间也没有向东建公司明确提出要购买房屋的意思表示，其行为已明确表示放弃优先购买权，现原告已丧失优先购买权。综上所述，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
被告柴小军、徐凤丽、柴媛媛、柴某某共同辩称，柴小军与东建公司的房屋买卖合同是合法有效的，原告龙江的请求没有依据，原告龙江请求优先购买权是不能成立的，东建公司先后两次登报刊登了出售房屋的公告，而原告龙江均未有意思表示，原告龙江现将被告柴小军等人作为该房屋租赁合同纠纷的被告，是恶意诉讼，柴小军合法取得房屋所有权后，承租人龙江仍应依约缴纳租金，但是原告龙江一直拖欠不予支付租金，实际侵害了被告柴小军等的合法权益，请求法院驳回原告诉请。
经审理查明，2010年8月31日，原告龙江与被告汉中市东建房地产开发有限责任公司（以下简称东建公司）签订了《房屋租赁合同》，约定：原告龙江承租被告所有的汉台区西城丽景小区4号楼A段1-2层房屋，面积约800平方米，租赁期五年，自2011年1月1日至2014年1月1日止，年租金税后贰拾伍万元人民币，出租人出卖房屋，需提前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。2013年7月17日，被告东建公司与被告柴小军签订了《房屋买卖协议》，约定：东建公司将其位于汉台区劳动西路十字向西50米“西城丽景”小区4号楼A段1-2层，总建筑面积为773.18㎡的商业用商品房，转让于被告柴小军，房屋总价款为800万元整，一次性缴清房款，东建公司在收取800万元房款后30日内将房产证办理在乙方名下。当日，东建公司与柴小军又签订了补充协议，约定：800万元购房款由柴小军一次性支付现金400万元，其余400万元以柴小军投入东建公司的400万元投资款偿付。2013年8月1日，柴小军对上述房屋办理了过户手续，分别登记在柴小军、徐凤丽、柴媛媛、柴某某名下并颁发了产权证。后原告龙江于2014年7月10日诉至本院，请求：1、确认被告汉中市东建房地产开发有限责任公司与被告柴小军等之间西城丽景小区4号楼A段1-2层房屋买卖合同无效；2、确认原告对所租赁的上述房屋享有优先购买权。
另查明，庭审中，被告东建公司主张其在准备出售本案争议房屋前已口头告知原告，但原告表示不购买，之后东建公司分别于2011年11月9日在《汉中日报》、2012年6月8日在《百业快报》上刊登争议房屋的出售广告。原告龙江当庭主张被告东建公司出售房屋前没有履行告知义务，致使其无法行使优先购买权，被告的行为属于恶意串通损害其合法权益。
本案在审理过程中，因原、被告双方争议较大，调解未果。
上述事实，除有双方当事人的陈述在卷佐证外，尚有原、被告提交的房屋租赁合同、房屋买卖协议及补充协议、营业执照、房租证、汉中日报、百业快报等证据，经当庭举证、质证、认证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。被告东建公司与被告柴小军于2013年7月17日签订了《房屋买卖协议》，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，双方按照约定缴付购房款，并于2013年8月1日办理了房地产过户登记，买卖合同已经实际履行，即现该诉争房屋已归被告柴小军、徐凤丽、柴媛媛、柴某某所有。原告龙江主张被告之间恶意串通，致使其无法行使优先购买权，因其未提供相应证据证明，且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故对原告龙江请求确认被告汉中市东建房地产开发有限责任公司与被告柴小军等之间房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。原告请求确认其对本案争议的房屋享有优先购买权，因被告在出卖诉争房屋前已经报刊登载广告，视为履行了告知义务，且诉争房屋现已登记在被告柴小军、徐凤丽、柴媛媛、柴某某名下，优先购买权客观上已经实际无法实现，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：
驳回原告龙江的诉讼请求。
案件受理费200元，由原告龙江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 吴 磊
代理审判员 李 祎
代理审判员 王一凡
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 马小妮