浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙05民终442号
上诉人（原审原告）：张炼。
被上诉人（原审被告）：张桂英。
上诉人张炼因与被上诉人张桂英房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2015）湖安递民初字第634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2014年11月23日，张炼与张桂英双方经中介介绍订立房屋租赁合同。张桂英将坐落在花鸟市场小区2-4幢507室房屋租赁给张炼使用，租期为2014年11月25日至2015年11月24日。约定月租金为2100元，租金期间的水电费、燃气、有线电视、物业管理费由张炼负担。张桂英收取租房押金2100元，租赁期满后归还。另约定如屋内物品自然损坏，由张桂英承担相关费用。合同履行过程中，张炼按时交纳了约定的房租。张炼在租赁过程中更换天然气燃气表一只价格350元，更换水龙头380元一只，燃气热水器检测一次，费用17元。以上三项费用由张炼垫付。租赁期间，除张炼购买过50度天然气外，水费、电费燃气费、物业费均由张桂英垫付。另查张炼实际租赁期间，�过合同约定期间延长了7天。张炼要求张桂英返还租房押金2100元，并要求张桂英承担燃气表及自来水龙头的费用。另要求张桂英因更换自来水龙头、天然气燃气表、小区环境改造等因素影响张炼生活质量，要求减少16天的房租金计1120元。张桂英要求张炼承担水费、电费、燃气费及物业管理费及延长房屋租期的费用并要求在押金中扣除。由此引起纠纷，张炼起诉要求判令：张桂英向张炼赔偿因违约给张炼造成的损失747元、退还租房押金1610元，诉讼费由张桂英承担。庭审中，张炼变更诉讼请求的第二项，即退还租房押金为2100元，增加一项，要求张桂英减少16天租金抵偿延长租期7天的租金及水电等各项费用。
原审认为，张炼与张桂英于2014年11月23日签订的租房合同，有关条款虽经添加或涂改，但均有双方签字确认，系双方真实意思的表示。不违反法律规定，双方均应严格遵守。合同约定屋内物品自然损坏费用由张桂英承担，但张炼在更换燃气表及水龙头时未与张桂英有效沟通并确认需更换物品的坏损程度及更换物品的价值，在双方未协商一致的情况下，张炼更换了物品。致使双方均不愿承担更换物品所产生的费用。对此，张炼承担一定过错，应承担更换物品所产生费用的40%责任（即燃气表380元＋水龙头350元=730元；730元＊40%=292元）。张桂英未及时确认并及时更换，承担相应责任，应承担更换物品所产生费用的60%的责任（即380元＋350元=730元；730元＊60%=438元）。张炼要求张桂英返还租房押金2100元的请求中，扣除按合同约定，张炼租赁期间应承担的电费834.15元、燃气费180.50元、物业管理费（卫生费）315元及延长租期七天即490元，合计1819.65元外，其余部分予以支持。张炼主张的燃气热水器检测费17元，因检测未出现异常，故该费用由张炼承担。故对该项请求不予支持。张炼主张因热水器不出热水，自来水无法正常使用及小区道路改造，噪音等等因素，给张炼生活带来不便，故要求张桂英减少16天的房屋租金。考虑到张炼在房屋使用期间发现燃气、供水不正常时应及时、有效的与张桂英联系，双方对坏损部分评估后及时采取补救措施，然而张炼单方面更换部分物件，致使更换费用产生歧义及小区改造影响生活程度无法评估，故张炼的该项请求无法支持。张桂英要求张炼承担2014年12月2日至今的租房费用，因无相关证据证实，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条之规定，判决：一、张桂英返还张炼租赁押金2100元。二、张桂英承担更换燃气表、水龙头730元中的60%即438元。三、张炼偿付张桂英垫付的电费834.15元、燃气费180.50元、�业管理费315元及延长租期7天的租金490元（即2100元／月÷30天=70元／天＊7天）。合计1819.65元。上述第一项、第二项与第三项相抵，张桂英返还张炼房屋租赁押金718.35元。于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半），由张炼承担15元（已预交），由张桂英承担10元，限于判决生效之日起十日内交纳。
宣判后，张炼不服，向本院提起上诉称：一、张桂英应对修理水龙头、热水器、燃气表承担全部责任。双方当事人在租赁合同中约定，出租人有义务提供水电气设施正常使用并保证出租房内的水电气设施处于正常使用状态，但张桂英未履行该义务。一审中张桂英提供的《证明》实际上为证人证言，但证人�到庭作证，另外张炼在庭审时没有质证时间，而不是对该证据无异议，故一审对《证明》不应采信。一审判决中以承租人“未及时、有效沟通”判决张炼承担维修水电气设施的部分费用，但合同中对所谓沟通并无约定，且实际上在相关设施出现问题后，张炼已经与张桂英多次通电话要求其维修。因此，涉案房屋供气供水不符合约定的正常使用状态，原审对此应当予以认定；二、原审判令张炼偿付电费、燃气费、物业管理费及延长租期7天的租金并在张桂英应返还的押金中予以抵扣，但张桂英在一审诉讼中并未提出明确反诉，而仅仅是将上述费用及租金作为返还租金的抗辩意见，故原审对此不应直接处理；三、由于涉案房屋设施问题、小区环境道路大修等情况导致影响承租人使用涉案房屋，张桂英应对张炼的损失进行补偿，故原审法院应支持张炼关于减少租金、延长�期的要求，以抵偿张炼应当承担的各项费用；四、原审对诉讼费的处理存在不当。原审判令张炼承担60%的诉讼费，表示张炼负60%的败诉责任，没有事实依据和法律依据。综上，请求撤销原判，判决张桂英承担维修费用并偿还张炼747元，同时支持张炼关于减租延期的诉请以抵扣张炼所应负担的物业费、电费、燃气费、延长租期7天的租金等各项费用，一、二审诉讼费由张桂英负担。
张桂英二审答辩称：一、一审认定事实清楚，证据确凿充分。房屋租赁合同有关“保持约定用途”的约定清楚明确，并且房屋在移交时全部完好无损，张炼在一审中也未提出异议。房屋移交时，所有水龙头、淋浴器、燃气表等生活用具均经过张炼当场验收，确认一切完好无损后移交给张炼。在相当长时间内，张炼也未提出异议，也可以说明最初其接收房屋时所有设备完好无�。因此，张桂英提供的租赁物符合租赁用途，已经履行了合同中约定的保证出租房内水电设施正常使用的义务。根据双方的约定，如屋内物品自然损坏，由张桂英承担相关费用，但是张炼未与张桂英有效沟通并确认需更换物品的坏损程度及更换物品的价值，在双方未协商一致的情况下擅自更换物品，对其所陈述的损失究竟是否真实发生、发生数额多少，以及损坏的原因、时间等均未能有效证明，应当就此承担举证不能的法律后果。另根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。张炼对房屋内设施修理、更换未得到张桂英的同意，张桂英有权要求张炼恢复原状、赔偿损失；二、一审中张桂英提供的证据二是对全案情况完整清晰的论证，张炼在庭审中并�提出异议，二审中又提出异议，违反诚信原则。朱孝伟作为房屋交接的见证人，对交接时房屋的情况比较了解。该份证据从本质意义上是一份书证，张炼在一审中未提出异议则应当视为其默认该证据的三性，张炼当时也未提出证人应当出庭作证，故张桂英和原审法院对此并无责任；三、押金的原始功能就是当承租人在租赁结束之后尚有未结清款项时给予出租人一个抵扣的权利，从本质意义上来讲押金具有保证金的性质，且没有法律规定押金必须毫无原则地退还承租人。在房屋交接后，张炼并未完全履行完毕其作为承租人的合同义务，拖欠大量电费、水费、天然气以及物业费等费用。毫无疑问这些费用应当在押金中予以抵扣。押金作为一种保证方式，在张炼违约、赔偿数额尚未确定的情况下当然不能全部退还。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中�双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、更换水电气设施产生的费用应如何承担；二、电费、燃气费、物业管理费及延长7天租期的租金应当如何处理；三、涉案房屋租金能否因设施问题及小区修路而减少。
关于争议焦点一，根据张桂英在一审中提供的证据二，即中介公司朱孝伟出具的《证明》，双方于2014年11月23日交接了涉案房屋，张炼和张桂英共同验收了水龙头、淋浴器、燃气表等房内设施，确认上述设施完好无损，张炼一审庭审时未对此提出异议。虽然二审中张炼主张该份证据属于证人证言，证人未出庭作证故对该证据效力不应予以认定，但结合一审庭审录音录像，张炼当时质证认为对该《证明》所载情况无异议，仅对证明目的有异议，故本院认为该《证明》所载内容真实。根据双方在《房屋租赁合同》中的约定，如房屋内物品自然损坏，则由张桂英承担相关费用。在张炼租赁房屋过程中，其自行对水龙头、淋浴器、燃气表进行了更换，但由于双方未经协商一致，故张桂英对相应设施损坏的原因、程度、更换所需的费用均有异议。一审综合考量本案实际情况，酌情确定由张桂英对修理费用承担60%的责任，该比例较为合理，并无明显不当，本院予以维持。
关于争议焦点二，本院认为，出租人收取押金的行为主要是为了保证承租人按照合同约定履行相应义务，一旦承租人有违约之行为，则出租人可以直接通过扣留押金减少己方的损失。案涉《房屋租赁合同》第四条约定，房屋内设施如有损坏，则张炼需修复或按价赔偿，同时收取押金2100元，租赁期内的水电费、燃气、物业费等费用由张炼�担，合同到期日归还押金。现因张炼未及时交纳电费、燃气费、物业管理费（由张桂英垫付），并在合同到期后延长租期7天，未能依照合同约定履行承租人义务，故张桂英有权利扣留相应数额的押金后再予以返还。张炼认为张桂英对此未明确提出反诉，法院不应做出处理。本院认为，张炼一审时诉请判令张桂英返还押金2100元，张桂英明确提出了相应的抗辩意见，法院经审查该意见的合理性后判令前述费用及延长租期7天的租金在押金中予以抵扣，具有事实依据，也不违反法律规定，故对张炼的该节上诉意见本院不予支持。
关于争议焦点三，张炼诉称，因涉案房屋部分设施出现故障及小区道路改造，给张炼的正常生活带来不利影响，故张桂英应当减少部分租金，以抵偿延长租期7天的租金及水电等各项费用。本院认为，厨房水龙头、热水器、燃气表出现故障，属于房屋设施的普通瑕疵范畴，视情进行维修更换即可，并不影响张炼使用租赁物的根本目的，至于小区道路改造属于外部环境的不可抗力因素，亦非张桂英的原因造成，同时张炼主张的损失无法具体评估，张炼也未能对此举证加以证明。因此，对张炼要求减少租金抵扣其他相关费用的诉请本院不予支持。
另外，关于一审诉讼费的承担问题，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，因此，一审法院参考本案实际情况后，酌情确定张炼负担60%的诉讼费用，具有法律依据，并无不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一�七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张炼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 费思杰
代理审判员 周寅潇
代理审判员 周辰晨
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 贾艳红