贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0502民初332号
原告：贵州省毕节市嘉福贸易有限责任公司。住所地：毕节市拥军路爱民广场旁（长城花园门面）。组织机构代码：76139739-9。
法定代表人：罗开福福。，该公司董事长。
委托诉讼代理人：石山（特别授权代理），贵州中创联律师事务所毕节分所律师。
委托诉讼代理人：罗大洲（一般代理），贵州中创联律师事务所毕节分所律师。
被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司。，住所地：毕节市七星关区桂花路。组织机构代码：21547018-1。
法定代表人：张立华。，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘杰（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨仁吉（一般代理），贵州圣谋律师事务所律师。
原告贵州省毕节市嘉福贸易有限责任公司（下称嘉福公司）诉被告贵州省毕节市房地产开发有限公司（下称市房开公司）租赁合同纠纷一案，本院2016年1月13日立案受理后，依法适用简易程序于2016年3月15日公开开庭进行了审理。因案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院裁定将本案转为普通程序并于2016年9月27日再次公开开庭进行了审理，原告法定代表人罗开福及其委托诉讼代理人石山，被告委托诉讼代理人刘杰、杨仁吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年6月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定甲方（被告）将坐落于毕节市七星关区南岭路御景华庭经营用房一楼、二楼总面积998.35㎡（其中一楼建筑面积116.99㎡，二楼建筑面积881.36㎡，注：二楼外墙属于乙方（原告）租赁范围，乙方在法律法规许可下可作广告用，但不得乱搭乱建）减除一楼通道和楼梯间占用面积（楼建筑面积的50%）58.495㎡，实际出租建筑面积为939.855㎡，甲方约定按940㎡租赁给乙方使用；租赁期限为十年，从2013年10月1日至2023年9月30日止；房屋租金前三年即2013年10月1日至2016年9月30日每年租金为人民币三十五万元，甲方应提供的保障和方便：1、提供一楼、二楼建筑平面图、给排水、电、消防等相关图纸；2、提供消防工程验收合格证。”合同签订前，被告承诺二个月内即可提供消防工程验收合格证，原告相信被告能做到，因此与被告签订了涉案合同。
合同签订后，被告将房屋交给原告，原告即按照规划的酒店标准安排装修，原告与毕节尚易装饰工程有限公司签订了《室内装饰工程承包合同》，将室内装修发包给毕节尚易装饰工程有限公司，与毕节箭牌卫浴总代理签订《箭牌卫浴订购合同》，同时采购相关装饰材料。原告在签订合同后多次找被告公司总经理等人追问消防手续，他们均回答快验收了，到2013年11月下旬，原告已经为酒店投入资金130余万元。原告预计于2013年12月1日就能正常开业经营，按照设计的33个房间，每间158元的收费标准，入住率75%计算，每月毛收入为117，315.00元，除去每月支出49，166.00元（房租29，166.00元，水电费5，000.00元、四名服务员工资8，000.00元，洗涤费3，000.00元，税费2，000.00元，耗品2，000.00元），每月纯利润为68，149.00元，从2013年12月1日至2015年12月30日止，纯利润为1，703，725.00元。时至原告起诉之日，被告依然没有将消防验收手续提供给原告，导致原告的酒店迟迟不能开业经营，损失巨大。另外，二楼外墙墙面在原、被告签订合同之前被他人侵占使用，由于被告的放任，导致原告无法使用合同约定的外墙墙面，按照市场价格，每年损失广告费用约5万元。原告认为，被告未按照合同约定履行义务，导致合同预期目的不能实现，产生了极大损失，原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判决：1、确认原、被告2013年6月25日签订的《房屋租赁合同》租期自被告交付租赁房屋消防工程验收合格证之日起算，租金交付标准、合同履行期限及相关内容依序顺延；2、被告赔偿原告自原、被告2013年6月25日签订《房屋租赁合同》后到交付租赁房屋消防工程验收合格证之日期间的损失（预期收益）合计1，703，725.00元；3、被告在租金中每年扣减原告无法得到二楼外墙使用的损失5万元；4、案件受理费由被告承担。
在庭审过程中，原告当庭将诉请2更改为被告赔偿原告从2013年12月1日至2016年1月13日期间的经营酒店的预期收益819，957.00元，外墙租金损失9，733.00元，合计人民币829，690.00元；诉请3更改为被告按照贵州皓天价格评估有限责任公司作出的（2016）皓评字第291号评估报告的计算标准赔偿原告自2016年1月14日至实际交付租赁房屋消防工程验收合格证之日止期间的经营酒店的预期收益、外墙租金损失。
为支持其诉讼请求，原告嘉福公司提交了如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、身份证复印件，用以证明原告的诉讼主体适格。被告质证意见：无异议。
证据二：《房屋租赁合同》，用以证明双方签订的合同约定了租赁房屋的相关情况，租期、租金支付方式，被告作为甲方应提供消防工程验收合格证等相关条件及资料。被告质证意见：对真实性、合法性无异议，按合同约定被告方已经履行义务，原告要求我们提供消防验收合格证明，但合同约定对何时提供消防验收没有时间限制，我方正在按照合约定履行中，且导致我方未取得消防验收合格证的原因是原告违法装修所致，原告也未按照合同约定交付完毕租金，合同未实际履行的原因是原告违约导致；二楼外墙属于全体业主共同所有，合同中针对二楼外墙的约定条款无效，原告要求赔偿二楼外墙的5万元损失于法无据。
证据三：《室内装饰工程承包合同》、已完工项目清单、定购合同、部分费用清单，用以证明原告为装修酒店签订合同、投入资金、采购材料的事实。被告质证意见：该组证据真实性、关联性有异议，合同的签章无法确认其真实性，原、被告签订的合同租期是2013年10月1日至2023年9月30日，但原告提供的装修合同日期是2013年6月25日至9月30日，原告在未经被告许可的情况下擅自进行装修，造成涉案房屋消防验收不能通过，过错方在原告，应当自行承担相应的法律后果。
证据四：谈话记录，用以证明原告为解决租赁纠纷与被告进行协商未达成一致意见的事实。被告质证意见：无异议。
证据五：企业名称预先核准通知书，用以证明原告租赁被告的房屋用途为经营宾馆行业，且为该酒店的经营已经到工商行政管理局办理登记手续。被告质证意见：对该组证据的真实性、合法性无异议，但达不到原告的证明目的，在企业名称预先核准通知书内容中明确载明在保留期内企业不得进行经营活动，该组证据与本案无关联性。
证据六：收益预算表，用以证明原告酒店预计2013年12月1日开业后产生的收益情况。被告质证意见：该证据是原告单方推理。对合法性客观性有异议。
证据七：评估报告，用以证明涉案房屋从2013年12月1日至2016年1月13日期间的经营酒店的预期收益为819，957.00元、外墙租金损失9，733.00元，合计829，690.00元。被告质证意见：对该报告的三性不予认可，该报告不具有合法性，1、鉴定报告的出具单位为原告单方选择；2、原告的鉴定请求是在一审辩论终结后提出，程序不合法，评估报告不应当采用；3、该报告没有鉴定人员的签字，该报告不具有合法性。同时该报告不具有关联性，双方签订的租赁合同并未约定涉案房屋的用途，该报告以酒店经营计算涉案房屋的预期收益无事实依据，该评估报告达不到原告的证明目的。
证据八：证明，用以证明由于没有消防验收的相关手续，导致原告办理不了营业执照。被告质证意见：对真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，该证明中涉及的是七星关区嘉福酒店，而原、被告签订的租赁合同中租赁物并非用于酒店经营，故与本案无关联性。
被告市房开公司辩称：1、原告违反规定装修房屋所造成的后果应当自己承担；2、原告要求赔偿损失没有事实依据，要求赔偿5万元租金无理由；3、被告并没有承诺2个月内提供消防验收；4、本案被告并无违约行为，不应当承担违约责任，原告也无损失，请求支付预期利益无法律根据，且本案中原告要求支付的月利润及支出应当进行评估；5、本案中被告不存在任何违约的情形，诉讼费及鉴定费是原告自行扩大的损失，理应由原告自行承担；6、本案中合同不具有解除的情形，原告要求按照鉴定标准支付预期收益，不应得到法律的支持，综上，请求驳回原告的诉请。
为支持其抗辩主张，被告市房开公司提交了如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、身份证复印件，用以证明被告的诉讼主体适格。原告质证意见：无异议。
证据二：《关于愉景华庭项目A、B、C栋消防工程未能验收的回复》，用以证明被告不能按时通过出租房屋的消防验收工程检查，是原告自己的原因造成的，过错在原告，被告不应当承担因此造成的法律后果。原告质证意见：对三性均有异议，达不到被告的证明目的。涉案房屋在2010年11月就全面完工，而原、被告签订合同是在2013年6月25日，在签订合同前被告就应当提供消防相关手续，不能取得消防合格证与原告装修之间没有任何关系；被告租赁房屋给我时一楼已经在装修了，且一楼洗车场等都已经正常营业了。
证据三：毕节市公安消防支队七星关区大队建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书（七星公消竣查字（2015）第005号）、毕节市公安消防支队七星关区大队建设工程竣工验收消防备案复查意见书（七星公消竣复字（2015）第0011号），用以证明被告未能按时提供消防验收合格的租赁房屋给原告，主要责任在原告，其要求被告对其进行赔偿没有法律依据。原告质证意见：真实性无异议，但是达不到被告的证明目的，消防是否验收合格与原告无关，提供消防验收合格是被告的义务。
经综合审查全案证据，原告提交的八组证据中，证据一、二系书证，被告对真实性无异议，能证明原、被告之前签订租赁合同，对涉案租金物的租赁期限及租金支付方式等进行了约定，本院予以采信，能达到原告的证明目的；证据三中的《室内装饰工程承包合同》、已完工项目清单系相关公司加盖其公章，被告虽对真实性不认可，但未提供相反证明，本院予以采信，能证明原告为了装修涉案租赁物进行了部分投入；证据三中的部份费用清单系原告单方作出，且被告不予认可，本院不予采信；定购合同不能证明是用于涉案租赁物，与本案无关联性，本院不予采信；证据四、五被告对真实性无异议，本院予以采信，能达到原告找被告进行协商解决租赁合同一事及原告在工商局对涉案租赁物进行企业名称预先核准登记的证明目的，本院予以采信；证据六系原告单方作出，且被告不予认可，本院不予采信；证据七与本案无关，本院不予采信；证据八系有关部门作出，本院予以采信，能达到原告的证明目的。
被告提交的三组证据中，证据一原告无异议，本院予以采信，能达到被告的证明目的；证据二加盖相关公司的公章，原告虽对真实性有异议，但未提供相反证明，本院予以采信，但达不到被告证明涉案房屋消防验收不合格系原告造成的证明目的；证据三原告对真实性无异议，本院予以采信，但达不到被告证明涉案房屋消防验收不合格系原告造成的证明目的。
根据对以上证据的分析与认定，本院确认以下事实：
2013年6月25日，原告嘉福公司（乙方）与被告市房开公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定“一、甲方将座落于毕节市七星关区南岭路御景华庭经营用房一楼、二楼总建筑面积998.35㎡（其中一楼建筑面积116.99㎡，二楼建筑面积881.36㎡，注：二楼外墙属于乙方租赁范围，乙方在法律法规许可下可作广告用，但不得乱搭乱建。）减除一楼通道和楼梯占用面积（一楼建筑面积的50%）58.495㎡实际出租建筑面积939.85㎡，甲方约定按940㎡租赁给乙方使用。三、租赁期限为拾年，从2013年10月1日至2023年9月30日止。四、房屋租金前三年即2013年10月1日至2016年9月30日每年租金为人民币叁拾伍万元整（350000元）。从第四年开始每年递增5%即2016年10月1日至2017年9月30日年租金为：人民币叁拾陆万柒仟伍佰元整（367500）。第一年租金自本合同签订之日支付，此后租金在每年9月1日前支付；租金支付方式为先付款后使用的方式按年支付。六、甲方应提供的保障和方便：1、提供一楼、二楼建筑平面图、给排水、电、消防等相关图纸；2、提供消防工程验收合格证。”。合同还约定了其他事项。2013年7月4日，原告与毕节尚易装饰工程有限公司签订《室内装饰工程承包合同》，约定由毕节尚易装饰工程对涉案租赁房屋进行装修；2013年8月27日，原告将涉案租赁物的名称命名为七星关区嘉福酒店向七星关区工商行政管理局三板桥分局申请企业名称预先核准登记并获得批准，七星关区工商行政管理局三板桥分局将原告申请的预先核准的企业名称保留至2014年2月27日。2013年11月20日，毕节尚易装饰工程有限公司向原告出具嘉福酒店已完工项目清单，明确嘉福酒店已完工项目总价为585，330.00元。原告在将涉案租赁房屋进行部分装修后因无法取得工商注册登记，对涉案租赁房屋停止装修。2013年8月23日，四川省泸州市第九建筑工程有限公司出具《关于愉景华庭项目A、B、C栋消防工程未能验收的回复》，说明“2013年7月，由于装修公司施工不当，对该房开项目消防工程造成了严重破坏，报警系统线路整体瘫痪，整个消防控制系统无法正常运行。根据国家消防法律的相关规定，我公司现已无法实施贵公司提出的‘在2013年9月10日前对此消防工程进行验收完毕投入使用’的要求”；2015年7月24日，毕节市公安消防支队七星关区大队向被告发出七星公消竣查字（2015）第0005号通知书，要求被告对愉景华庭BC项目进行消防整改；2015年12月9日，毕节市公安消防支队七星关区大队向被告发出七星公消竣查字（2015）第0011号复查意见书，告知被告其申报的愉景华庭BC栋消防复查合格，在收到该意见书之日起即可投入使用。2016年3月28日，毕节市七星关区市场监督管理局三板桥分局出具证明，载明“兹有七星关区嘉福酒店，法定代表人罗开福，于2013年8月27日到我分局申请办理工商注册登记，因其不能提供经营场所消防许可证明文件、特种行业许可证明文件。故未予受理登记注册。”后原告与被告协商未果，遂以前述诉请诉来法院。
另查明：被告在签订合同当日收到原告交纳的第一年租金350，000.00元及履约保证金20，000.00元。
本院认为：本案争执的焦点是：1.关于原、被告签订的《房屋租赁合同》租期是否应当从被告交付房屋消防工程验收合格证之日起算，租金交付标准、合同履行期限及相关内容是否应当依序顺延。2.被告是否应当赔偿原告2013年12月1日至交付租赁房屋消防工程验收合格证之日期间的经营酒店的预期可得利益损失及外墙租金损失。
关于原被告签订的《房屋租赁合同》租期是否应当从被告交付房屋消防工程验收合格证之日起算，租金交付标准、合同履行期限及相关内容是否应当依序顺延。经查，原、被告于2013年6月25日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、一百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，本案中，合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了第一年的租金350，000.00元及履约保证金20，000.00元，但由于被告未按照合同约定提供涉案租赁物经验收合格的消防许可证明文件，而是在对涉案租赁物进行维修整改后于2015年12月9日才取得经验收合格的消防许可证明文件，在此期间，原告交纳了一年租金但未能实际使用租赁物，被告市房开公司应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。对于租期的起算点，因在本案第一次庭审中，被告通过举证证明其已于2015年12月9日取得消防验收合格证，原告在第一次庭审时（2016年3月15日）已明知被告取得消防验收合格证，其办理特种行业许可证和经营酒店营业执照的条件具备，故租赁合同租赁期限的起算点从2016年3月15日开始计算较为适宜，其余内容按原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的条件继续履行。故对原告诉请被告从交付房屋消防工程验收合格证之日起计算租赁期限，租金交付标准、合同履行期限及相关内容依序顺延的请求，本院部分支持，部分不予支持。亦即房屋租赁合同的时间起算点为2016年3月15日，而不是被告将消防验收合格证交付给原告之日，对于租金交付标准、合同履行期限及相关内容依序顺延的请求，本院予以支持。对于原告已经缴纳的租金350，000.00元及履约保证金20，000.00元，可用于折抵合同继续履行后的涉案租赁物的租金和保证金。
关于被告是否应当赔偿原告2013年12月1日至交付租赁房屋消防工程验收合格证之日期间的经营酒店的预期可得利益损失及外墙租金损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。预期可得利益是在合同签订时违约方能够预见到的，合同全面适当履行后守约方能够获得的必然会产生的、确定的利益。本案中，原、被告双方在签订《房屋租赁合同》时，未对租赁房屋的用途作出具体明确的约定，被告市房开公司不能也不可能预见到因违约行为而给原告造成的预期收益损失，且经营本身存在风险，即使合同能够全面履行，也并不必然产生收益，故对原告诉请的预期可得利益损失的请求，本院不予支持。对原告诉请的被告支付未得租赁物二楼外墙使用所产生的外墙租金损失，因原告诉请要求租期租金等顺延，租期顺延后原告可以在顺延后的租赁期限内按合同约定使用租赁物外墙，因此对原告的该项诉请，本院不予支持；在审理过程中，原告申请对涉案租赁物进行评估，因在评估之前，本院已向原告释明，评估结果有可能对本案无意义，但原告仍然坚持评估，因此，对评估所产生的评估费用应由原告承担。
对被告提出的二楼外墙属于全体业主共同所有，合同中针对二楼外墙的约定条款无效的辩称，根据《最高人民法院﹤关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”本案中，被告将涉案租赁物的一楼、二楼租赁给原告使用，原告在租赁期间获得对租赁物的管理、使用的权利，有权对涉案租赁物二楼相对应的外墙面进行合理利用，因此对被告的该项辩称，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条，《最高人民法院﹤关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告贵州省毕节市嘉福贸易有限责任公司与被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于2013年6月25日签订的《房屋租赁合同》租赁期限从2016年3月15日开始起算，租金交付标准、合同履行期限及相关内容按照原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的条件执行。
二、驳回原告贵州省毕节市嘉福贸易有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币20，644.00元，由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担人民币100.00元，原告贵州省毕节市嘉福贸易有限责任公司负担人民币20，544.00元，评估费人民币7，547.17元，由原告贵州省毕节市嘉福贸易有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判长 周晶晶
审判员 罗桂华
审判员 吴运成
二〇一六年十一月二十三日
书记员 肖 毅