西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）莲民三初字第00658号
原告马建兰，女，1962年9月21日出生，回族。
委托代理人王禾，陕西法智律师事务所律师。
被告陕西国伟投资理财管理有限公司，住所地：西安市长安中路99号长安文化综合大厦1幢1单元10822室。
法定代表人柳日伟，该公司总经理。
被告陕西明日新概念置业发展有限公司，住所地西安市西二环南段惠民坊1号明日新概念大厦。
法定代表人马德龙，该公司总经理。
第三人陕西天佑国际酒店管理有限公司，住所地：西安市莲湖区西二环南段12号。
法定代表人刘生东，该公司董事长。
委托代理人杨石头，该公司经理。
委托代理人袁康锋，男，1975年12月8日出生，汉族。
原告马建兰与被告陕西国伟投资理财管理有限公司（以下简称国伟公司）、陕西明日新概念置业发展有限公司（以下简称明日新概念公司）、第三人陕西天佑国际酒店管理有限公司（以下简称天佑酒店）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马建兰、委托代理人王禾、第三人天佑酒店委托代理人袁康锋到庭参加了诉讼，被告国伟公司、被告明日新概念公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，现已审理终结。
原告马建兰诉称，2010年5月25日，原告与被告签订了一份《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，约定原告将位于西安市西二环南段惠民坊1号西高国际20层01号房产委托被告经营管理，托管期限15年，被告每日向原告支付托管收益107元（税后），每三个月结算一次，未按合同约定的结算期支付托管收益，每逾期一日按应付款的万分之二向原告支付违约金，期间托管收益仍应连续计算。逾期超过60个工作日未能支付托管收益，原告有权终止合同自行收益，被告应按购房总价的5%支付原告违约金。被告明日新概念公司承诺对被告国伟公司所承担的合同义务及责任承担连带担保责任。2012年5月11日，因原告所购房屋从西高国际20层01号换至该楼14层01号，经三方协商一致，又签订了一份《房屋委托经营管理合同》，原告与被告之间的权利义务仍按原合同约定执行。合同生效后，原告如约将房屋交由被告托管经营，但被告自2012年3月后未按合同约定支付托管收益，至今已累计拖欠39020.83元，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《天佑公馆房屋委托经营管理合同》及物业服务管理协议；2、被告国伟公司向原告支付拖欠的托管收益39020.83元，并承担违约金21074.07元；被告明日新概念公司承担连带责任；3、诉讼费由被告承担。
被告国伟公司、被告明日新概念公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
第三人天佑酒店述称，1、天佑酒店与明日新概念公司的租赁关系合法有效，原告应当继续履行。2006年10月1日，天佑酒店与明日新概念公司签订了《房屋租赁合同》，天佑酒店取得明日新概念公寓的整体租赁权，租赁期限至2022年11月30日。租赁期间内，房屋所有权人明日新概念公司于2010年将承租房屋部分出售给原告，原告又委托国伟公司托管经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。根据该规定，原告作为新的房屋所有权人，应当承继《房屋租赁合同》中的权利，并承担《房屋租赁合同》中的义务。2、天佑酒店愿意与新的房屋所有权人继续履行《房屋租赁合同》。因原告与国伟公司目前存在托管经营关系，待托管经营关系解除或终结后，天佑酒店同意与原告直接发生租赁关系，继续全面履行《房屋租赁合同》约定的义务。综上，请求依法维护天佑酒店的合法权益。
经审理查明，2006年10月1日，被告明日新概念公司与陕西天佑投资有限公司（以下简称天佑投资公司）签订《房屋租赁合同》，约定被告明日新概念公司将位于西安市莲湖区西二环惠民坊1号（现地址西二环南段12号）明日新概念公寓（现使用名称西高国际大厦）整体出租给天佑投资公司（除明日新概念公司已经售出的第十二层外），2006年10月1日至2007年5月31日为装修期，装修期间免收房屋租金；2007年6月1日至2022年11月30日为租赁使用期（含六个月的二期免费装修期）。租金为每年每平方米240元，以第一层至第十一层、第十三层至第二十二层的建筑面积加地下一层面积共19406.01平方米计算，每年的整体租金为4650000元。并特别约定，鉴于天佑投资公司本次签约的目的是用于酒店和写字楼及相配套的餐饮、娱乐、洗浴、票务、健身、美容、美发、商务中心、小型商店等范围内的经营，天佑投资公司决定设立专门的全资或控股子公司，具体负责经营，本合同生效后，自该子公司设立并取得营业执照后，由子公司取代天佑投资公司，承担本合同中天佑投资公司的所有权利义务，天佑投资公司退出本合同及本合同的权利义务。子公司取得营业执照后，由明日新概念公司与子公司签订书面的确认书，以确定子公司对本合同权利义务的取得和履行，但确认书的签订与否，不影响子公司对本合同权利义务的取得和履行。该合同对租金支付、标的物的交付标准、租赁房屋用途、装修和附属物的增添、增建、转租、转让和续租等内容均作了详细约定。
2007年4月天佑投资公司设立的天佑酒店登记设立。2007年5月18日，天佑投资公司、天佑酒店、明日新概念公司三方签订确认书，确认天佑酒店取得天佑投资公司在租赁合同中的所有权利义务。
2009年10月14日，第三人天佑酒店在得知被告明日新概念公司向社会公开销售其已承租的西高国际大厦（明日新概念公寓）后，致函被告明日新概念公司，提出明日新概念公司在销售房屋时应当向购房客户明确购买标的和租赁关系存在的实际情况。次日，被告明日新概念公司复函，称已明确告知客户所销售的房屋与第三人存在租赁关系。
2010年5月，原告与被告明日新概念公司签订商品房买卖合同，约定被告明日新概念公司将位于西安市莲湖区西二环惠民坊1号西高国际大厦第1栋20层12001号房屋出卖给原告，该房建筑面积49.12平方米，总价款390577元，原告以现金形式全部支付。2012年5月11日，原告与被告明日新概念公司签订换房协议，约定将原告马建兰原购房屋2001、2003、2006、2008、2020号换至1401、1403、1405、1407、1409号。因被告明日新概念公司未能按期给原告办理房屋产权证书，原告马建兰诉至我院。2013年1月4日，我院做出（2013）莲民二初字第00170号民事调解书，被告明日新概念公司承诺于调解生效后70日内，为原告办理西安市西二环南段惠民坊1号西高国际第1栋1401、1403、1405、1407、1409号房屋的房屋产权证书。该案现正在我院执行之中。
2010年5月26日，原告与被告国伟公司订立《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，原告委托被告国伟公司经营管理2001房屋。该合同第一条明确约定，双方共同确认，原告名下之房产托管时已附着15年与第三方公司（现为天佑酒店）租赁合同，双方确认该合同有效，继续履行。托管期限15年，自2010年5月25日至2025年5月24日，被告国伟公司每日向原告支付托管收益107元（税后），每三个月结算一次。第八条约定，未按合同约定结算期支付托管收益，每逾期一日按应付款的万分之二向原告支付违约金，期间托管收益仍应连续计算。逾期超过60个工作日未能支付托管收益，原告有权终止合同自行收益或被告国伟公司收购本房屋，并按购房总价的5%支付原告违约金。第十一条特别约定：在本合同期内被告国伟公司未能履行的责任由被告明日新概念公司承担相应的责任及义务，并负连带担保责任。合同附件2系原告与被告明日新概念公司签订的《物业服务管理协议》，该协议约定的条款仅适用于原告自用房屋时，不使用不收取任何费用。因2012年5月11日原告与被告明日新概念公司签订换房协议，将2001号房换至1401号房，原告与被告国伟公司再次签订了一份《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，该合同除原告签字和被告国伟公司盖章外，其它内容均为空白。
《天佑公馆房屋委托经营管理合同》订立后，托管收益款支付至2012年2月25日，此后再未支付。至于托管收益款由谁支付问题，庭审中原告称，该款一直由被告明日新概念公司支付。
原告诉请托管收益款39020.83元及违约金21074.07元的计算依据及起止时间为：自2012年2月25日至起诉之日2013年5月7日，共4期收益款为39020.83元。违约金21074.07元的构成包括两部分，一部分是按购房款390577元的5%计算，计19528.85元；一部分是按每逾期一日付款按应付款的万分之二计算，计1545.22元。
另查，2013年10月15日，原告与被告国伟公司签订协议，解除了双方签订的《天佑公馆房屋委托经营管理合同》。
上述事实，有房屋租赁合同、商品房买卖合同、委托经营管理合同、物业服务管理协议、情况说明、解除协议、庭审笔录等在卷为证。
本院认为，原告与被告国伟公司签订的《天佑公馆房屋委托经营管理合同》、原告与被告明日新概念公司签订的《物业服务管理协议》均系双方当事人真实意思表示，且内容并不违反法律或行政法规的强制性规定，应认定有效。被告国伟公司未按合同约定支付托管收益，2012年2月25日后的收益款至今未付，以致严重影响了原告实现订立合同时所期望的经济利益，其行为已构成违约，故原告诉请被告国伟公司支付2012年2月25日至起诉日2013年5月7日共4期收益款39020.83元及违约金21074.07元，理由正当，证据充分，依法予以支持。对原告诉请要求与被告国伟公司解除委托经营合同之请求，因双方已于2013年10月15日签订协议，解除了《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，故该项诉讼请求本案不再处理。原告与被告明日新概念公司签订的《物业服务管理协议》系《天佑公馆房屋委托经营管理合同》的附件，主合同解除后，该协议亦予以解除。被告明日新概念公司在《天佑公馆房屋委托经营管理合同》中明确约定：在本合同期内被告国伟公司未能履行的责任，由被告明日新概念公司承担相应的责任及义务，并负连带担保责任。故在被告国伟公司未依约履行合同义务的情况下，被告明日新概念公司应对该合同项下被告国伟公司的债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告马建兰与被告陕西明日新概念置业发展有限公司签订的《物业服务管理协议》。
二、被告陕西国伟投资理财管理有限公司于判决生效后三日内支付原告马建兰2012年2月25日至2013年5月7日期间的托管收益39020.83元，并承担违约金21074.07元。
三、被告陕西明日新概念置业发展有限公司对本判决第二项承担连带清偿责任。
四、驳回原告马建兰其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1402元，由被告国伟公司承担；保全费100元，由被告明日新概念公司承担（原告已预交，在执行上述款项时由被告直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 栾震
审 判 员 王霞
代理审判员 史琳
二〇一三年十一月七日
书 记 员 张晨