上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初2210号
原告孙某某，女，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人李东光，上海王笃明律师事务所律师。委托代理人孙伟，上海王笃明律师事务所律师。被告胡某，女，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人蒋辰逵，上海仲悦律师事务所律师。被告张甲，男，汉族，住上海市闵行区。原告孙某某诉被告胡某、张甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告孙某某及其委托代理人李东光、被告胡某及其委托代理人蒋辰逵、被告张甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某某诉称，其与被告张甲系夫妻关系，于1987年登记结婚。上海市中山南二路XXX弄XXX号XXX室房屋系被告张甲母亲陆某某单位分配所得，1994年由被告张甲购买售后公房的产权。系争房屋一直由原告、被告张甲及其子、被告张甲母亲居住使用。2014年8月23日，被告胡某强行将原告一家驱赶出系争房屋，并在警署出示了已过户至被告胡某名下的房地产权证，此时原告才知被告张甲瞒着原告，将家中唯一一套住房卖给他人。鉴于原告是94方案的同住人，对系争房屋享有权利，也是夫妻共同财产，原告属于系争房屋共同共有人，被告张甲擅自将系争房屋出售给他人，并且未得到原告追认，应属无效。被告胡某购买系争房屋非善意，也未支付合理对价，权利人有权追回房屋。被告张甲的行为侵犯了原告、被告张甲母亲的合法居住的权利，且两被告间买卖价格明显低于市场价。故请求1、判令两被告关于上海市中山南二路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖合同无效；2、要求上海市中山南二路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复至原产权人被告张甲名下。被告胡某辩称，不同意原告的诉请。2009年7月，被告张甲向其借款人民币(下同)65万元，期限2个月。到期后被告张甲无力还款，就提出将系争房屋以95万元卖给被告胡某，当时其予以拒绝。此后，借款本息接近80万元，其决定以80万元买下系争房屋。2009年10月，被告张甲向其出示了离婚证及注明离婚的户口簿复印件后，双方才签订买卖合同。房屋过户后，被告张甲又要求继续居住，并商定每月房租1000余元。2010年1月，被告未能按约将户口迁出系争房屋时才告诉被告胡某其并未离婚的事实。2013年春节，被告张甲向其支付了租金3万元。故系争房屋的买卖合同合法有效，被告张甲以无力归还的借款作为房屋对价，被告胡某是以抵债的方式支付了房款，被告胡某就系争房屋是正常买卖，善意取得。故请求驳回原告的诉讼请求。被告张甲对原告的诉讼请求无异议，称2009年，其瞒着原告孙某某向案外人周某某借款50万元用于归还赌债及做小生意，并以系争房屋作为抵押。后其无力归还上述借款，即通过案外人周某某介绍向被告胡某借款50万元。其实际仅收到被告胡某借款52万元，划款当日，被告胡某向其汇款65万元，同时将其中的15万元作为利息转至他人账户，而被告胡某另行给付其2万元现金用于支付房屋抵押手续费。在办理借款抵押公证时，其向公证机关提供了虚假的离婚证，并告诉被告胡某其已离婚。2009年11月其和被告胡某商定将系争房屋过户给后者，并口头约定以后可以赎回，此时被告胡某已经知道其并未离婚。当时的借款本息尚不到80万元，因房屋买卖系虚假，故其也未向被告胡某主张支付剩余的10余万房款。房屋过户后其全家仍然居住在系争房屋内，被告胡某还向其索要了3万元利息。故其与被告胡某之间的房屋买卖合同关系并非真实有效。经审理查明，原告孙某某与被告张甲系夫妻关系，双方于1987年7月27日登记结婚。系争房屋原系公房，承租人为被告张甲母亲陆某某；1994年10月，被告张甲购买了系争房屋的产权，当时该户人员情况为，户主陆某某、子张甲、媳孙某某、孙张某乙；1995年，被告张甲取得系争房屋的所有权证。系争房屋内目前有户籍6人，包括原告、被告张甲、被告张甲母亲陆某某。2008年7月，被告张甲申请补办了系争房屋的产权证。2009年7月22日，系争房屋的房地产登记信息显示，该房屋的权利人为被告张甲，该房屋设定抵押权人周某某，债权为50万元，债务履行期限从2009年5月4日至7月3日。2009年7月22日，两被告签订房屋抵押借款协议，约定，被告张甲(乙方)向被告胡某(甲方)借款65万元，借款用途为资金周转，抵押物为系争房屋，房屋总价为90万元，借款期限为2009年7月22日至9月21日(被告张甲持有的房屋抵押借款协议的签订日期为2009年7月23日，借款期限为2009年7月23日至9月22日)，月利率为1.85%。乙方违反本合同约定，或作虚假陈述和声明，致使合同无法履行，应向甲方支付相当于借款额50%的违约金。协议签订的当天，被告胡某通过银行转账65万元给被告张甲。其中50万元汇入被告张甲农业银行账户，15万元汇入被告张甲建设银行账户。汇入建设银行账户的15万元于同日汇至案外人应某某账户。因被告张甲到期无力归还借款，2009年11月18日，两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋的转让价为90万元，建筑面积为60.34平方米。合同除对价款、房屋状况及过户时间进行了约定外，对腾房期限、违约责任、纠纷解决方式等其他事项均未作约定。同日，系争房屋的权利人由被告张甲变更为被告胡某。在办理上述抵押及过户手续期间，被告张甲向被告胡某出具了由其伪造的离婚证、自愿离婚协议书及户口簿等复印件，向被告胡某虚构了其已于2005年7月5日与原告孙某某离婚、系争房屋全部归被告张甲所有的事实。2009年11月18日，被告张甲向被告胡某出具收据，内容为，“今收到胡某购房款(中山南二路XXX弄XXX号XXX室)玖拾万元”。收据下方书写“本人于2010年1月20日前将户口迁出该房屋，否则赔偿胡某违约金贰拾万元”。但除前述借款外，被告胡某实际并未向被告张甲支付过购房款。2010年3月22日，被告张甲又向被告胡某出具了由原告孙某某签名的承诺书，内容为原告孙某某知晓整个卖房经过并予以追认，确认系争房屋属被告胡某所有。审理中，被告张甲确认该份承诺书系由其本人书写内容后再交他人伪造原告孙某某签名。对于该份承诺书，双方当事人均不申请对原告的签名进行笔迹鉴定。2013年2月7日，被告张甲通过银行向被告胡某转账3万元。2014年8月23日前，系争房屋由原告一家居住使用。2014年8月23日，被告胡某请来搬家公司人员至系争房屋，在与原告之子交涉无果的情况下，撬开房门，强行将屋内物品打包准备搬运。其后原告孙某某赶来并报警，双方至警署，被告胡某向警方出示了其为权利人的系争房屋房地产权证。鉴于此，原告孙某某只得同意搬离。后因被告胡某承诺的临时过渡房屋并不存在，被告胡某与次日向原告孙某某儿子的账户汇款5000元，作为临时安置费用。另查明，房屋过户后，被告胡某未再向被告张甲支付过房款。房屋买卖合同签订时，按照双方借款合同约定的利息计算方法，借款本息约在70至80万元间。被告胡某在庭审中陈述，购房时双方口头约定实际成交价为80万元，故其无需再向被告张甲支付余款。被告张甲向法庭陈述，双方口头约定等其有钱了可以将系争房屋赎回，故房屋买卖仅仅是形式，其也没有向被告胡某索要剩余的房款。审理中，被告张甲向法庭陈述，被告胡某曾在办理房屋抵押前由其陪同查看过系争房屋。被告胡某则陈述系在房屋买卖合同签订前在被告张甲陪同下查看过系争房屋。审理中，原告孙某某表示愿意代被告张甲向被告胡某归还所欠借款本息，并以代管款形式向法院交纳了205万元。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有原告出示的房地产买卖合同、结婚证、公有住房买卖合同、本户人员情况表、户口簿、房屋抵押借款协议等书证，并经当庭质证无疑，本院予以认定。被告胡某出示的房屋抵押借款协议、银行凭证、房地产登记信息、张甲出具收据，经质证，原告认为，所有材料真实性有异议，被告张甲表示所有材料均无异议，本院认为，房屋抵押借款协议材料系两被告间签订，现原告对被告胡某出示的上述材料均提出异议未提供反驳的相关证据，故认定该材料对本案具有证据效力。被告胡某出示的承诺书，经质证，原告对该材料的真实性不予认可，被告张甲表示，孙某某签名系他人伪造，本院认为，该材料上孙某某签名与原告起诉状上签名的字迹不一致，且该证据系被告胡某提供，被告胡某对该份证据的真实性负有举证责任，现被告胡某不对该份证据材料申请笔迹鉴定，故本院对该材料不予认定。本院认为，系争房屋虽然登记在被告张甲名下，但根据庭审查明的事实，该房屋购买于原告孙某某与被告张甲婚姻关系存续期间，系夫妻共同财产。现并无证据表明原告孙某某对于被告张甲出售房屋明知或认可，或被告张甲借款系用于夫妻共同生活，故被告张甲出售系争房屋抵债的行为应系无权处分行为。本案的争议焦点为被告胡某受让系争房屋是否为善意。本院认为，合同是当事人真实意思表示的体现，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照合同的约定履行。房屋买卖合同约定的房屋价款为90万元，而两被告间借款合同的本金仅为65万元，且不论法律允许的利息数额为多少，从庭审查明的事实来看，两被告签订买卖合同时均认为上述借款的本息合计尚未达到80万元，合同订立后直至被告胡某实际占有房屋的数年内，被告胡某并未向被告张甲支付过购房余款，被告张甲亦未向被告胡某催讨过剩余的房款。相反，被告张甲还在2013年2月再次向被告胡某支付了3万元。而被告胡某在庭审时亦确认，当时转让房屋时口头约定的价款为80万元而非90万元。由此可见，买卖合同约定的90万元价款并非双方当事人的真实意思表示。从合同的签订情况来看，系争房屋买卖合同仅对部分条款进行了约定，而对腾房期限、违约责任、纠纷解决方式等其他重要事项均未作约定，明显有悖于正常的房屋买卖合同。况且，80万或90万元的购房价款，也明显低于当时的市场行情。从合同的履行情况来看，系争房屋登记至被告胡某名下后，原告及被告张甲一家仍然居住在系争房屋内。被告胡某认为此后双方约定被告张甲一家向其租赁系争房屋居住，但又无法说明具体的租金金额。被告胡某自2009年房屋过户至2014年实际占有房屋的5年中，均未向被告张甲主张过房租，此举亦有悖常理。被告张甲虽向被告胡某提供了虚假的离婚证明及承诺书，但上述行为并不能改变双方订立合同并非出于真实意思表示的情况。故本院认为被告胡某不能依善意取得制度取得系争房屋产权，两被告所签房屋买卖合同无效，被告胡某应当向原告返还系争房屋。因被告胡某拒绝配合对系争房屋内的装修进行估价，本案对房屋装修不作处理，被告胡某如认为其对系争房屋进行过装修，可以另行主张权利。审理中，原告孙某某自愿代被告张甲向被告胡某归还所欠借款本息，并以代管款形式向法院交纳了205万元，作为日后代被告张甲归还借款本息及可能发生的装修补偿，于法无悖，本院予以准许。因两被告对实际借款数额尚存争议，被告张甲亦否认以借款冲抵房款，对于上述借款的归还，被告胡某可另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、被告胡某与被告张甲于2009年11月18日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告胡某于本判决生效之日起十日内，将上海市中山南二路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复至原产权人被告张甲名下。案件受理费80元，保全费5,000元，合计5,080元，由被告胡某及被告张甲各半负担。公告费260元(原告预付)，由被告胡某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李成栋
人民陪审员 严天宪
人民陪审员 沈鸣放
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 朱 烨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。