江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰靖民初字第0660号
原告南通德诚房地产有限公司。
法定代表人高春和，该公司董事长。
委托代理人缪坤玉，江苏缪坤玉律师事务所律师。
委托代理人金建成，该公司员工。
被告唐朝晖，男，汉族。
被告靖江市高仕抵押贷款咨询服务有限公司。
法定代表人赵陆杰，该公司总经理。
原告南通德诚房地产有限公司与被告唐朝晖、靖江市高仕抵押贷款咨询服务有限公司为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月19日立案受理后，依法由代理审判员曹永清适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人缪坤玉、金建成，被告唐朝晖到庭参加诉讼，被告靖江市高仕抵押贷款咨询服务有限公司法定代表人赵陆杰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南通德诚房地产有限公司诉称：2011年12月20日，原告与被告唐朝晖签订了《房屋租赁合同》，约定被告唐朝晖租赁原告位于靖江市德诚城市广场商业房2号楼2301、2303、2305室，房屋租赁期限自2012年1月1日起至2015年2月28日，被告靖江市高仕抵押贷款咨询服务有限公司为被告唐朝晖履行合同提供了担保。合同生效后，被告唐朝晖向原告交纳了履约保证金40000元。按照合同约定，被告唐朝晖应支付原告2013年9月1日至2014年2月28日的租金186500元，但被告唐朝晖至今未付。原告认为，被告唐朝晖欠付租金系违约行为，应承担相应的违约责任；被告靖江市高仕抵押贷款咨询服务有限公司作为担保人，应与被告唐朝晖承担连带清偿责任。请求判令：1、原、被告于2011年12月20日签订的《房屋租赁合同》自2014年3月1日起解除；2、被告唐朝晖立即自上述租赁房屋内迁出；3、原告不予退还被告唐朝晖交纳的履约保证金40000元；4、被告唐朝晖立即支付原告租金186500元（自2013年9月1日起至2014年2月28日止），并承担自2013年9月1日起至判决之日的逾期付款违约金（按照186500元以同期银行贷款利率标准计算）；5、被告唐朝晖支付原告自2013年3月1日起至其迁出房屋时止按年租金460000元计算的房屋使用费；6、被告靖江市高仕抵押贷款咨询服务有限公司对被告唐朝晖的上述债务承担连带清偿责任。
被告唐朝晖辩称：对原告诉称签订《房屋租赁合同》、交纳保证金的情况无异议，现同意自2014年3月1日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，对原告主张的租金186500元、不予退还保证金、要求支付违约金和房屋使用费均无异议。请法院依法判决。
被告靖江市高仕抵押贷款咨询服务有限公司未答辩。
经审理查明：2011年12月20日，原告与被告唐朝晖签订《房屋租赁合同》一份，约定被告唐朝晖（乙方）承租原告（甲方）位于靖江市德诚城市广场商业房2号楼2301、2305、2303室（局部）用于经营餐饮；租赁期限自2012年1月1日起至2015年2月28日止，租金自2012年3月1日起开始计取；房屋租金及支付方式为2012年3月1日至2013年2月28日年租金为352000元，2013年3月1日至2014年2月28日年租金为373000元，2014年3月1日至2015年2月28日年租金为460000元；合同签订之日，乙方支付40000元作为租赁定金，在乙方向甲方支付首期租金时，该定金即作为乙方履行合同义务的保证金（为确保出租房屋及附属设施安全完好及租赁期限内相关费用如期结算的保证金，在租赁期满，承租人已腾空点清所有物品，付清所有应付费用后，30个工作日内将保证金无息退还承租人。因承租人违反合同约定而产生的违约金、损害赔偿，出租方可在保证金中扣除，不足部分承租人必须补足。如出租方向承租人交房时，承租人撤租，则出租方没收该定金，不予退还）；2012年5月31日，乙方向甲方支付第一期（2012年3月1日至2012年5月31日）的租金88000元作为首期租金，第二期及以后的租金，乙方每一个月向甲方支付一次，必须在每一支付期开始前5天全额付清当期租金，先付后用；在租赁期限内，乙方逾期或不足额交纳费用的，每逾期一天，应支付相当于未支付款5‰的滞纳金，逾期交或不足额逾期交纳超过15天的，甲方有权终止本合同，收回房屋。对违约责任亦作出了约定，如乙方逾期支付租金或者不足额逾期支付租金超过15天的，甲方有权解除合同、切断水电等能源供应、由甲方迁出租赁商铺内所有物品代为保管、收回租赁房屋、保证金充当违约金不予退还，乙方承租房屋内装修装潢视作放弃，保证金不足以抵付甲方或第三方损失的，乙方应予赔偿。被告靖江市高仕抵押贷款咨询服务有限公司为被告唐朝晖履行租赁合同提供了担保，当被告唐朝晖不能履行合同义务时，其承担连带责任，担保范围包括但不限于租金、违约金、赔偿金、鉴定费、检测费、诉讼费用、律师费等。合同签订后，原告按约交付被告唐朝晖租赁房屋，被告唐朝晖亦按约交纳首期租金，并使用承租房屋分别开设经营靖江市鼎鑫干锅店（干锅传奇店）及靖江市战锅策火锅店。
另查明，2013年8月26日，因被告唐朝晖未按约交付租金，原告向本院提起诉讼，要求被告唐朝晖支付至2013年8月31日的租金157500元，并承担逾期支付租金的违约金，被告靖江市高仕抵押贷款咨询服务有限公司对唐朝晖的上述债务承担连带清偿责任。同年11月25日，本院作出（2013）泰靖民初字第1968号民事判决，判决被告唐朝晖支付原告房屋租金157500元（计算至2013年8月31日）、违约金10478元，合计167978元；被告靖江市高仕抵押贷款咨询服务有限公司对被告唐朝晖的上述债务承担连带清偿责任。嗣后，被告唐朝晖亦未支付原告2013年9月1日至2014年2月28日的租金186500元。
以上事实有本院（2013）泰靖民初字第1968号民事判决书及双方当事人的陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告唐朝晖签订房屋租赁合同时约定，如唐朝晖逾期支付租金或者不足额逾期支付租金超过15天的，则原告有权解除合同、收回租赁房屋；而唐朝晖交纳的保证金则充当违约金不予退还，且在该保证金不足以抵付原告损失时，还应赔偿原告损失，另承租房屋内的装修装潢亦视作唐朝晖放弃。上述约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。现唐朝晖对其未支付原告租金已超过15日并无异议，故原告依据上述约定享有合同解除权。原告主张涉案租赁合同自2014年3月1日起解除，唐朝晖对此并无异议，故本院予以照准。原告请求唐朝晖支付租赁合同解除前即自2013年9月1日起至2014年2月28日的租金186500元，符合法律规定，本院予以支持。
原告与被告唐朝晖签订的房屋租赁合同解除后，唐朝晖依法应将租赁房屋返还给原告，并支付自租赁合同解除之日起至租赁房规定，本院予以照准。至于原告主张唐朝晖应按照合同约定的逾期支付租金的违约条款承担不予退还保证金40000元、支付逾期支付租金的违约金的违约责任。对此，本院认屋返还原告期间的房屋使用费。唐朝晖同意支付原告主张的房屋使用费，不违反法律之为，原告与唐朝晖对唐朝晖逾期支付租金应承担的违约责任已作出前述约定，根据该约定，在唐朝晖逾期支付租金时，其交纳的保证金作为违约金不予退还，并在该保证金不足以补偿原告的实际损失时，唐朝晖还应承担赔偿责任。现原告并未提供证据证明其损失已高于该保证金，故对原告请求不退还保证金4万元的请求，本院予以支持；对其请求另行支付逾期支付租金的违约金的请求，本院不予支持。
被告靖江市高仕抵押贷款咨询服务有限公司为被告唐朝晖履行涉案租赁合同提供了担保，当唐朝晖不履行合同义务时，其应承担连带责任，故原告请求其承担连带清偿责任，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告南通德诚房地产有限公司与被告唐朝晖于2011年12月20日签订的《房屋租赁合同》自2014年3月1日起解除。
二、被告唐朝晖于判决生效后15日内自靖江市德诚城市广场商业房2号楼2301、2305、2303（局部）室房屋内迁出，并将上述房屋返还给原告南通德诚房地产有限公司。
三、被告唐朝晖于判决生效后15日内支付原告南通德诚房地产有限公司房屋租金186500元（自2013年9月1日起至2014年2月28日止），并支付原告自2014年3月2日起至返还原告租赁房屋之日止按年使用费460000元计算的房屋使用费；被告靖江市高仕抵押贷款咨询服务有限公司对上述款项承担连带清偿责任。
四、被告唐朝晖交纳给原告南通德诚房地产有限公司的保证金40000元不予退还。
五、驳回原告南通德诚房地产有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费4710元减半收取2355元，由两被告负担（此款原告已交纳，两被告在履行判决第四项内容时一并给付原告）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本二份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4710元。
代理审判员 曹永清
二〇一四年五月十六日
书 记 员 夏 冬
本案援引法律条款：
《中华人民共和国合同法》：
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》：
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。