上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第3100号
原告（反诉被告）高惠民。
原告（反诉被告）仇文桦。
原告（反诉被告）高旭松。
上述三原告共同委托代理人顾建平，上海顾建平律师事务所律师。
被告（反诉原告）李丽华。
委托代理人赵丹，上海申有律师事务所律师。
原告（反诉被告）高惠民、仇文桦、高旭松与被告（反诉原告）李丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月29日立案受理后，依法适用简易程�进行审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院依法予以受理。另，在审理中，原、被告合意延长简易程序适用期间一个月。本院分别于2013年12月26日、2014年1月20日公开开庭进行了审理。原告高惠民及其委托代理人顾建平、被告李丽华及其委托代理人赵丹到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月14日，原、被告通过上海晋宇房地产经纪事务所（以下简称“晋宇房产”）签订了《上海市房地产买卖合同》。约定原告购买被告所有的松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），建筑面积为124.73平方米，总价为155万元（人民币，以下币种同）。合同附件三对房款支付方式进行了明确约定，合同还约定：被告于2013年5月15日前腾出系争房屋并通知原告验收交接，双方于2013年5月15日前共同至房产交易中心办理过户手续等。原告按约履行合同，于2013年3月15日提前一天向被告支付购房款93万元。2013年5月15日双方办理过户时，被告向原告索要全部房款，遭到中介和原告的拒绝，但被告还是强行从中介处取走了原告预交的10万元购房款，至此，原告付款额已达103万元，超出应付数额10万元。而被告仅收取房款，却未按约履行义务，其虚捏2013年5月15日前已腾出系争房屋的事实，实际上2013年6月被告还在出租，原告至今未能接受系争房屋使用权。为促成交易继续，数月来，原告通过电话或中介与被告联系，甚至提出愿意负担被告来往的路费。但被告表示要加钱或打官司，原告多次通过信函方式与被告沟通，但被告依然如故。被告未如期向原告交付房产、在多方催告下仍推诿拖延，该行为实属违约，应承担相应的违约责任，故诉至法院，要求：1、判令被告向原告支付逾期交付房产、逾期办理过户手续的违约金92，700元（以被告已收房款103万元为基数，按日万分之五的标准，从2013年5月16日起计算至2013年11月15日止）；2、判令被告继续履行双方于2013年3月14日签订的《上海市房地产买卖合同》；3、判令被告协助原告办理本市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续。审理中，原告将上述第一项诉请变更为：判令被告向原告支付逾期交付房产、逾期办理过户手续的违约金108，150元（以被告已收房款103万元为基数，按日万分之五的标准，从2013年5月16日起计算至2013年12月15日止）。
被告辩称：被告同意继续履行合同、协助原告办理过户及交付房屋，但原告应全额付清余款且双方需另行商定继续履行的时间。被告确实收到了原告支付的103万房款，但原告曾存在限购情形，且2013年5月15日被告才得知：因原告没有及时办理审税，导致当天根本无法办理过户手续。被告曾通知系争房屋�租户于2013年5月15日前搬离，履约态度积极。本案是原告违约而非被告违约。
同时，被告反诉称：本案原告存在逾期支付房款的违约行为，合同约定2013年5月15日双方办理过户并由原告向被告支付购房余款62万元，但因原告高惠民和仇文桦未能如实告知其真实家庭房产情况且拖延办理审税，导致双方直到2013年5月15日当天才向房产交易中心提交审税申请，且在审税过程中，原告被交易中心告知存在限购情形，不能按约履行买房事宜。为此，被告提出要求原告赔偿受限购因素影响所产生的实际损失并支付购房余款，但遭到原告拒绝，双方因此发生口角。后原告高旭松向被告另行支付购房款10万元并于2013年6月3日书面向被告道歉，承诺愿意赔偿给被告造成的实际损失。2013年6月23日，被告收到了中介转发的仇文桦提出的限购解决方案的短信，此后未再收到原告方有关继续履�合同的书面通知。2013年6月至11月，被告多次向原告发出《履行合同催告书》，要求继续履行合同并支付逾期付款的违约金，但原告并未履行或回复。故反诉要求判令原告支付逾期付款违约金56，160元（以购房余款52万元为基数，按照日万分之五的标准，从2013年5月16日计算到2013年12月16日）。审理中，被告又将反诉请求变更为要求判令原告向其支付逾期付款违约金58，500元（以购房余款52万元为基数，按照日万分之五的标准，从2013年5月16日计算到2013年12月26日）。
针对被告的反诉，原告辩称：原告曾以相当之诚意要求被告继续履行合同，但被告以涨价为目的，存在违约，其反诉请求无事实和法律依据，不予认可。
经审理查明：上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋的登记权利人为被告李丽华，房地产权证号松XXXXXXXXXX。
2013年3月14日，在中介方晋宇房产的居间下，三原告（买受人、乙方）与被告（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由被告将位于本市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，系争房屋建筑面积124.73平米，总房款为155万元。甲方于2013年5月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方于2013年5月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，系争房屋产权转移日期以松江区房地产登记处准予登记之日为准。乙方逾期付款的，每逾期一日，应向甲方支付逾期未付款的0.05%作为违约金，合同继续履行；甲方逾期交房的，每逾期一日，应向乙方支付已收款的0.05%作为违约金。合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同附件三将付款协议约定为：1、乙方于2013年3月16日向甲方支付房款93万元（含定金2万元）；2、乙方于过户当天向甲方支付房款42万元；3、乙方于银行收到该�屋抵押他项权利证明以银行贷款的形式向甲方支付房款20万元，合同另对其他事宜进行了约定。
2013年3月15日，原告高旭松通过银行转账方式向被告李丽华支付了购房首付款93万元。
同年5月15日，双方共同至房产交易中心去办理审税，因审税审批需要过程，故当天双方只是将审税材料提交审核。另，5月15日当天及次日，被告又收取原告追付的房款10万元，并开具了落款时间为2013年5月15日的收据。
此后，原告接到交易中心通知，得知自己属于限购对象。2013年6月23日，原告仇文桦通过中介向被告发出通知，告知限购情形，并承诺尽快解决限购事宜。后原告通过将另一套房屋出卖的方式最终解决了限购问题，但此后双方仍并未就合同如何继续履行达成一致。
审理中，原被告双方均表示不知道要办理审税，相关买房事宜均是在中介指导下推进的。
另，原告称其对限购�初并不知情，是在审税过程中经交易中心通知才知道的，其曾以多种形式与被告协商解决限购事宜，并提供了两套解决方案：一是将买受人变更为高旭松一人；二是由原告想办法把限购情形处理掉，但被告坚持要求按照原合同所定方案履行。被告对此不予认可，并称其享有不安抗辩权。
审理中，被告称2013年5月15日其已腾空系争房屋。原告称被告并未腾房，系争房屋直到2013年6月份还在对外出租中，并提供了系争房屋水电费的发票联，证明系争房屋有人居住使用。对此被告辩称，5月15日其确实履行了腾房义务，但考虑到原告未及时付清房款，所以被告暂将房屋借给亲戚居住。
审理中，原告称2013年5月15日办理审税时，被告要求其全额支付剩余的62万房款，否则拒绝签字，后经中介说和，在原告表示愿意再支付10万元房款的情况下，被告才配合在审税材料上签了字，�称其于当天及次日共计向被告支付了10万元房款。被告对收到10万房款一事不持异议，并承认其于事后开具了落款日期为2013年5月15日、金额为10万元的收款收据。但对拒绝签字一事不予认可，并称因原告曾提出过在过户时可以全额付清余款，这才提出让其全额付款的要求，后原告愿意再支付十万元，其也表示同意，且其已经于2013年5月15日当天在审税材料上签了字，并不存在原告所述的违约情形。原告则称其从未向原告做过于过户当天全额付清余款的意思表示，双方的付款应严格按照合同附件三付款协议的约定。
审理中，原告另称其于2013年5月15日当天具备全额支付42万房款的能力，并提供上海农商银行的交易明细为证，但却无书面证据证明其曾向被告提示付款。
审理中，原告还表示如果其过户请求获得支持，其愿意将剩余房款52万元支付给原告，请求法院在本案中�并判决。
上述事实，由上海市房地产登记薄、上海市房地产买卖合同、收据、短信记录、房产税查询结果及双方当事人陈述为证，并经庭审核实无误。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点在于：在房屋买卖过程中到底是原告违约还是被告违约，以及如果存在违约，则违约责任如何承担。
首先，对于未及时办理审税的问题。虽然合同约定办理过户、交房等的最后日期为2013年5月15日，但是因原被告双方均未及时提出办理审税，后导致原定合同实际上无法完全遵照履行，因此双方对此可互不承担责任。
其次，对于合同是否继续履行的问题。本案原定合同实际已无法完全履行，若原被告双方愿意继续进行买卖，则须另行协商确定办理过户等手续的时间节点。鉴于本案事实和双方意愿，本院对原告要求被告交房及协助其办理过户的请求予以支持。
再次，关于违约责任承担主体及如何承担的问题。第一，原告于2013年5月15日当天实际上存在限购情形，尽管原告辩称自己对此并不知情，但限购与否属于原告应当知道的范畴，即便审税不推迟到最后一天办理，双方也会因原告的限购而无法正常办理过户手续，此种情形显属原告违约。第二，涉案房屋成交总价为155万元，经审理查明，原告实际已付103万，现因原告限购致使被告对购房余款52万元的预期利益实现受到拖延，原告理应为此承担违约责任，被告选择支付逾期付款违约金的方式主张权益于法不悖，本院予以支持。至于该逾期违约金的计算方式，本院认为，合同附件三付款协议约定原告应于过户当天向被告支付42万元，但原告只是在2013年5月15日当天及次日向被告支付了10万元，如果非因限购，被告可及时获得该笔剩余32万元的房款；至于原付款协议约定的贷款20万元，因支付时间并无明确约定，贷款过程也易产生诸多变动，且双方于5月15日之后未再对贷款支付时间达成新的合意，故该20万元不应纳入逾期付款的范畴，由此，本院以32万元为违约金的计算基数。至于该违约金的起止日期，因被告无证据证明原告何时知晓限购，而原告自认的知晓限购日期为2013年6月23日，故本案从此日起算违约金；原告无证据证明其解除限购后将相关情事及时通知了被告，双方亦未再就交易如何进展达成合意，且造成迟延的根本原因在于原告限购，原告对损失的进一步扩大亦应承担责任。故本院对被告将违约金计算至2013年12月26日的主张予以支持。综上，本院对原告要求被告支付逾期交房、逾期办理过户的本诉诉请不予支持，对被告要求原告支付逾期违约金的反诉请求部分予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）高惠民、仇文桦、高旭松与被告（反诉原告）李丽华继续履行双方于2013年3月14日签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告（反诉原告）李丽华于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）高惠民、仇文桦、高旭松办理本市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续并将该房屋交付给原告（反诉被告）高惠民、仇文桦、高旭松；
三、原告（反诉被告）高惠民、仇文桦、高旭松于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李丽华支付购房尾款520，000元；
四、原告（反诉被告）高惠民、仇文桦、高旭松于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李丽华支付逾期付款的违约金29，920元；
五、驳回原告（反诉被告）高惠民、仇文桦、高旭松的其余本诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，623元，减半收取1，311.50元，财产保全费5，000元，反诉案件受理费631元，合计诉讼费6，942.50元，由原告（反诉被告）高惠民、仇文桦、高旭松负担6，634.50元（已付），由被告（反诉原告）李丽华负担308元（已付）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 姚洪涛
二〇一四年四月十六日
书 记 员 亓继芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定�行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。