河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宛龙安民初字第134号
原告(申请执行人)：王天生，女，1963年1月25日出生，汉族，住南阳宛城区。
委托诉讼代理人：景超，河南宛龙律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告(案外人)：陈玉龙，男，1964年2月25日出生，回族，住卧龙区。
委托诉讼代理人：刘宏羽，河南大为律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告(被执行人)：范怡冰，女，1968年10月26日出生，汉族，住南阳市卧龙区。
委托诉讼代理人：张建伟，男，1967年6月15日出生，汉族，住南阳市卧龙区，系南阳鸿达房地产开发有限公司工作人员。代理权限为一般代理。
被告(被执行人)：南阳鸿达房地产开发有限公司。
住所地：南阳市白河大道***号。
统一社会信用代码：914113007457682337。
法定代表人：范怡冰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马胜利，河南达圣律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告王天生诉被告陈玉龙、范怡冰、南阳鸿达房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年9月25日立案后，依法适用普通程序，2016年7月26日、9月7日公开开庭进行了审理。原告王天生的委托诉讼代理人景超、被告陈玉龙及其委托诉讼代理人刘宏羽、被告范怡冰的委托诉讼代理人张建伟、被告南阳鸿达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王天生向本院提出诉讼请求：1.依法判决南阳市卧龙区人民法院作出的（2015）宛龙安民初字第71号民事裁定书继续执行。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月20日，被告范怡冰和南阳鸿达房地产开发有限公司因事需要从原告处借款现金300万元，借期自2014年10月20日至2014年12月19日，被告范怡冰、南阳鸿达房地产开发有限公司给原告出具了借款凭据和收据。借款到期后，由于被告范怡冰和南阳鸿达房地产开发有限公司无力归还借款，原告即向卧龙区人民法院提出财产保全，卧龙区人民法院依法查封了被告南阳鸿达房地产开发有限公司在方城县开发的“四季花城”项目的10套房屋。2015年8月11日，被告陈玉龙对卧龙区人民法院作出的（2015）宛龙安民初字第71号民事裁定书提出书面异议，称卧龙区人民法院查封的10套房屋中的两套（即14号楼二单元202�和402室）抵给被告陈玉龙，要求解除查封。2015年9月14日，卧龙区人民法院作出的（2015）宛龙执异字1号民事裁定书，该裁定书裁定：中止对所查封14号楼A楼二单元202室、402室房屋的执行。原告认为，卧龙区人民法院（2015）宛龙执异字1号民事裁定书存在认定事实错误，裁判结果错误，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之相关规定，特向法院提起执行异议之诉讼。
被告陈玉龙辩称，本案房产是被告陈玉龙以物抵债的方式实现债权；查封裁定错误，将被告合法房产查封给他人，属于明显错误；法院2015执行异议裁定中止查封正确；请求法院查明事实，驳回原告诉讼请求。
被告范怡冰辩称，2015宛龙执行异议裁定正确，房子应该交付于陈玉龙。
被告南阳鸿达房地产开发有限公司辩称，2015宛龙执行异议裁定正确。1.抵账在前查封在后，被告陈玉龙在抵账时已经占有房子。2.被告陈玉龙实际占有，没办证是因为农忙，不存在过错。3.符合法释【2004】15号《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条第2款中不应查封的规定。
本院经审理认定事实如下：
2014年3月，被告范怡冰、南阳鸿达房地产开发有限公司欠他人330万元无力偿还，原告王天生与被告范怡冰私交较好，故替二被告向他人偿还了300万元。2014年10月20日，二被告向原告出具了借据及收据，约定向原告借款300万元，借款期限自2014年10月20日至2014年12月19日，收据载明二被告于当日收到现金300万元。借据中载明：“债务人有义务按上述约定如数偿还借款本金及利息……若借款人不能按规定按时足额还款，借款人自愿用方城四季花城房产1500平方，按单价2000元/平�抵偿，不提任何异议”。借款到期后，经原告多次催要，二被告一直未予偿还。
原告王天生将被告范怡冰、南阳鸿达房地产开发有限公司诉至本院，请求判令二被告偿还300万元本金及自借款之日起按照银行同期贷款利率计付利息，如不能还款，则用方城县四季花城1500平方米房产按照2000元/平方的价格抵偿。2015年11月16日，本院作出（2015）宛龙安民初字第71号民事判决书，判决内容：一、本判决生效后十日内，被告范怡冰、被告南阳鸿达房地产开发有限公司向原告王天生偿还借款3000000元，并自2014年10月20日起按照银行同类贷款利率计付利息至3000000元实际付清之日止；二被告互付连带责任。二、二被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，则用方城县四季花城1500平方米房产按照2000元/平方米的价格向原告王天生抵偿，抵偿后的不足部分，以现金方式向原告王天生支付。……被告范怡冰不服该判决，上诉至河南省南阳市中级人民法院，2016年9月23日，河南省南阳市中级人民法院，作出（2016）豫13民终355号民事判决书，判决如下：一、维持南阳市卧龙区人民法院（2015）宛龙安民初字第71号民事判决第一项。二、撤销南阳市卧龙区人民法院（2015）宛龙安民初字第71号民事判决第二项。……
2015年5月22日，在审理原告王天生诉被告陈玉龙、范怡冰、南阳鸿达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，原告王天生向本院提出财产保全申请，要求冻结被告范怡冰、被告南阳鸿达房地产开发有限公司350万元或查封、扣押价值相等的财产，并已提供担保。2015年5月25日，本院作出（2015）宛龙安民初字第71号民事裁定书，裁定如下：一、冻结被告范怡冰、被告南阳鸿达房地产开发有限公司350万元或查封、扣押价值相等的财产�二、查封担保财产李松贵、曹祥兰所有房产一处，房产证号：宛市房权证字第5151774-1、5151774-××号；查封担保财产王磊、张彩玉所有房产一处，房产证号：宛市房权证字第××号、5152423-××号；查封担保财产王绪恒所有房产一处，房产证号：宛市房权证字第××号。
2015年5月27日，本院向方城县房产管理局发出（2015）宛龙安民初字第71号协助执行通知书，要求该局协助执行：一、查封南阳鸿达房地产开发有限公司位于方城县××与××交叉口××花城××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共××房产。二、查封期限2015年5月27日至2018年5月26日。
（2016）豫13民终355号民事判决书生效后，原告向本院申请执行范怡冰和南阳鸿达房地产开发有限公司应当履行的法律义务。本院在执行王天生申请执行范怡冰、南阳鸿达房地产开发有限公司民间借贷纠纷�案中，异议人陈玉龙于2015年8月11日，对本院（2015）宛龙安民初字第71号民事裁定保全查封的14号楼二单元202室、402室提出书面异议，请求本院解除查封。2015年9月14日，本院作出（2015）宛龙执异字第1号执行裁定书，裁定如下：中止对所查封14号楼A二单元202室、402室房屋的执行。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日起向本院提起执行异议的诉讼。2015年9月23日，原告王天生向本院提起申请执行人执行异议之诉，请求依法判决南阳市卧龙区人民法院作出的（2015）宛龙安民初字第71号民事裁定书继续执行。
另查明，位于南阳市方城县××与××交叉口的四季花城房产系被告南阳鸿达房地产开发有限公司开发。
2014年10月，被告陈玉龙、陈天平、陈玉礼依次出借给河南恒方投资有限公司20万元、10万元、20万元。因河南恒方投资有限公司未归还被告陈�龙、陈天平、陈玉礼的债务，2015年5月5日，陈天平、陈玉礼全权委托陈玉龙代为处理恒方投资有限公司债务抵账相关事宜，所抵押的房屋产权全部写在陈玉龙名下。2015年5月6日，被告陈玉龙与被告南阳鸿达房地产开发有限公司签订了名为商品房买卖，实为以房抵债的两份《商品房买卖合同》，该两套房屋为被告南阳鸿达房地产开发有限公司开发的位于方城县城关××与××交叉口××花城××单元××室和××单元××房，两套房屋建筑面积均为93.25平方米，单价依次为4631.45元，3880.00元，总金额依次为431883元、361830元。同日，被告南阳鸿达房地产开发有限公司向被告陈玉龙出具了编号为NO2001687陈玉龙（14-A-2-202）￥431883和NO20011688陈玉龙（14-A-2-402）￥361830元收据，两份收据均显示一次性付清。合同签订后，被告南阳鸿达房地产开发有限公司向被告陈玉龙交付了这两套房屋的钥匙。
因债务未清偿，2015年5月6日，被告南阳鸿达房地产开发有限公司（甲方）和河南恒方投资有限公司（乙方）签订了《以房抵债协议》和《房源调整变更协议》，双方商定将被甲方所开发建设方城四季花城房源抵偿乙方借款，将房号为13A-2-802，面积为93.25平方米和13A-2-801，面积为111.31平方米的房源调整为房号为14A-2-202，面积为93.25平方米和14A-2-402，面积为93.25平方米的两套房屋。
被告陈玉龙在庭审中称，“后来，我家农忙，农村的，好像是2015年5月，再后来去就鸿达公司售房部办理过户，找不到人。2015年五六月份，办理网签，但法院查封了。”被告南阳鸿达房地产开发有限公司在庭审中称，“房源调整，真实性无异议。恒方与鸿达公司关系紧张，陈玉龙和鸿达公司自愿协商达成的调整结果，因为楼层及方向问题，双方自愿13楼的大套变成小套的�”和“2015年5月6日之后，鸿达公司由于面临被执行，公司发不下来工资，基本处于瘫痪状态，偶尔售房部开门，大部分时间处于关门状态，鸿达公司和恒方谈的不愉快，给恒方抵债也很横不情愿，所以，老板外出，职工放假，鸿达公司也不积极办理过户手续”
以上事实，由当事人的陈述，（2015）宛龙安民初字第71号民事判决书、（2016）豫13民终355号民事判决书、（2015）宛龙执异字第1号执行裁定书、2015年5月5日陈天平、陈玉礼出具的委托书，2015年5月6日的《以房抵债协议》和《房源调整变更协议》、《商品房买卖合同》和交房钥匙等证据证实，经庭审举证、质证，并记录在卷。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。本案处理的关键在于案外人即本案被告陈玉龙就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于�民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本案主要考虑以下几点：
第一，关于被告南阳鸿达房地产开发有限公司、河南恒方投资有限公司之间签订的《以房抵债协议》和《房源调整变更协议》和被告陈玉龙、南阳鸿达房地产开发有限公司签订了名为商品房买卖，实为以房抵债的两份《商品房买卖合同》的效力问题。因债务不能清偿，上述合同各方当事人签订以房抵债协议，在庭审过程中双方均认可，系其意思表示真实，协议内容不存在违反法律和行政法规强制性规定情形，应为有效协议。因此，被告陈玉龙和南阳鸿达房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》为有效的书面买卖合同。
第二、房产属不动产，是必须办理过户登记�财产，被告陈玉龙是否实际占有这两套房屋。本院认为，占有，是对物的持有和控制的事实、状态或权利，对不动产如房产的占有，理解成对不动产的管理和支配，一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。首先，被告陈玉龙与被告南阳鸿达房地产开发有限公司的以房抵债协议形成在人民法院的查封之前。其次，在以房抵债协议签订后，被告南阳鸿达房地产开发有限公司将房屋钥匙交付给本案被告陈玉龙，并由其本人保管、使用，视为被告陈玉龙对该房屋的合法实际占有。
第三，本案中，被告陈玉龙以其对河南恒方投资有限公司的债权抵两套的全部房款，可视为已支付了全部价款。
第四、关于被告陈玉龙在未办理过户登记中是否存在过错的问题。未办理过户登记的房产买受人，可以对抗�院执行的另一个重要因素是在未办理过户登记中没有过错。本院认为，买受人在未办理过户登记中没有过错应包括因房产登记部门原因或出卖人原因，或其他政策性等客观原因不能办理过户登记的情形，而本案被告陈玉龙在以房抵债协议签订后，根据庭审中被告陈玉龙、南阳鸿达房地产开发有限公司的自述，虽然被告陈玉龙因其农忙尚未办理涉案房屋的产权变更登记手续，但此结果并非仅原告自身原因所致，也不是主要原因，主要是由于被告南阳鸿达房地产开发有限公司的原因而变更登记不成。综上，被告陈玉龙对涉案房屋依法享有物权期待权，并足以排除对该房屋的执行，原告王天生请求南阳市卧龙区人民法院作出的（2015）宛龙安民初字第71号民事裁定书继续执行的主张，本院不予支持，应予驳回。故根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告王天生的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告王天生负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 孙 伟
审 判 员 王建业
代理审判员 姚 远
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 张保林