浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第1487号
上诉人（原审被告）许兴灿。
委托代理人（特别授权代理）张英、李湾湾，浙江越泽律师事务所律师。
上诉人（原审被告）浙江宝业房地产集团有限公司，住所地绍兴市柯桥区杨汛桥镇。
法定代表人庞宝根，董事长。
委托代理人（特别授权代理）陈显明，浙江明显律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）袁晓燕，浙江明显律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）胡娟。
被上诉人（原审原告）徐钱龙。
被上诉人（原审原告）蒋伟平。
被上诉人（原审原告）郑洁红。
被上诉人（原审原告）屠小丽。
被上诉人（原审原告）宋旭飞。
被上诉人（原审原告）戚燕波。
被上诉人（原审原告）丁关海。
被上诉人（原审原告）袁乐。
被上诉人（原审原告）洪城。
被上诉人（原审原告）李仲辉。
被上诉人（原审原告）陈培元。
被上诉人（原审原告）傅承诚。
被上诉人（原审原告）李祖芸。
被上诉人（原审原告）凌茵。
被上诉人（原审原告）谢建萍。
被上诉人（原审原告）吴胜娣。
被上诉人（原审原告）章文华。
被上诉人（原审原告）施宝炎。
被上诉人（原审原告）金梅丽。
被上诉人（原审原告）鲍艳。
被上诉人（原审原告）徐宁淏。
被上诉人（原审原告）孙牛花。
被上诉人（原审原告）赵枫。
被上诉人（原审原告）章建涛。
被上诉人（原审原告）徐朝晖。
被上诉人（原审原告）陈妙春。
被上诉人（原审原告）吴志南。
被上诉人（原审原告）李朝晖。
被上诉人（原审原告）虞舟英。
被上诉人（原审原告）朱月敏。
被上诉人（原审原告）宣凤华。
被上诉人（原审原告）韩生良。
被上诉人（原审原告）周利红。
被上诉人（原审原告）沈苗康。
被上诉人（原审原告）徐虎。
被上诉人（原审原告）周新友。
被上诉人（原审原告）邵柏根。
被上诉人（原审原告）吴绍庆。
被上诉人（原审原告）王祖胜。
被上诉人（原审原告）傅爱金。
被上诉人（原审原告）陈建明。
被上诉人（原审原告）徐雪静。
被上诉人（原审原告）钟国娟。
被上诉人（原审原告）金列兴。
被上诉人（原审原告）吴国忠。
被上诉人（原审原告）张周军。
被上诉人（原审原告）沈榆。
被上诉人（原审原告）秋素娥。
被上诉人（原审原告）缪焕军。
被上诉人（原审原告）宋涛。
被上诉人（原审原告）朱伟兴。
被上诉人（原审原告）邵寒红。
被上诉人（原审原告）吕博祥。
被上诉人（原审原告）罗润锋。
被上诉人（原审原告）张国斌。
被上诉人（原审原告）吕学根。
被上诉人（原审原告）金水娟。
被上诉人（原审原告）闫志坤。
上述五十九被上诉人之委托代理人（特别授权代理）王竹青，浙江震天律师事务所律师。
原审被告李盈盈。
委托代理人（特别授权代理）周晓菁，浙江天册律师事务所律师。
原审被告许索晟。
原审被告李培土。
上诉人许兴灿、浙江宝业房地产集团有限公司因建筑物区分所有权纠纷一案，不服绍兴市上虞区人民法院（2013）绍虞民初字第1704号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：原告胡娟、徐钱龙、蒋伟平等59位系被告宝业公司开发建设的绍兴市越城区毓兰华庭彩云天住宅小区部分业主。在同一小区由被告宝业公司开发建设的办公楼，即毓兰华庭19幢楼的房产已由被告宝业公司出售给被告许兴灿、许索晟、李盈盈三人。2004年6月28日，李培土与被告许兴灿、许索晟三人与被告宝业公司签订购房补充协议，约定将19幢办公楼以南至18号公寓楼之间院落原则上交上述三人独立使用。后19幢办公楼被出租给浙江联合建工设计研究院使用。2012年2月17日绍兴市规划局出具复函一份，认为毓兰华庭19幢办公楼与彩云天住宅小区相对分离，办公楼前的地下车库顶面部分场地专属哪个区域未明确；彩云天住宅小区设置地下车库一个，地下车库出入口设在小区西侧；该住宅小区项目已于2005年8月按照有关程序通过规划验收。该场地现状为：19幢办公楼位于18幢公寓楼北面，其中18幢公寓楼、19幢办公楼两楼临环城西路的建筑物之间通过临街商铺相连，第一层处设有一过道，为消防通道，消防通道入口处现在使用的大门由浙江联合建工设计研究院安装；19幢办公楼以南至18幢公寓楼之间的地面为地下车库顶面，浙江联合建工设计研究院将其作停车场使用。办公楼区域独立行使物业服务。2011年彩云天住宅小区业主认为浙江联合建工设计研究院擅自占用消防通道及违章建设停车场为由，向绍兴市人民政府投诉。绍兴市城管执法局答复认为从现场勘查分析，存在损毁树木和墙墩现象，但未发现有建设行为。2012年6月11日，59原告起诉浙江联合建工设计研究院有限公司、宝业公司物权保护纠纷一案至绍兴县人民法院，一审法院认为，浙江联合建工设计研究院在18幢楼、19幢楼两楼东侧过道入口处安装大门，侵占消防通道，损害了其他业主的利益，应予拆除。胡娟、徐钱龙、蒋伟平等59户业主不服原判，提起上诉，二审认定如下事实：讼争区域位于毓兰华庭彩云天小区18幢（北侧营业房）-19幢之间的通道及与通道相连西侧地下车库库顶层面。浙江联合建工设计研究院在18幢楼-19幢楼房屋之间的通道入口处设置了铁门，该铁门分别固定在18幢公寓楼的北侧营业房的北墙上和19幢办公楼南墙上，与通道相连西侧地下车库库顶层面边缘西侧、南侧原设有的树木、围栏和墙墩存在被损毁现象；19幢系办公楼（该楼地下层设有车库与其南侧地下车库相连通），办公楼大门朝南开设，楼内人员通过南大门、地下车库库顶层面、18幢和19幢之间的通道向东出入，地下车库库顶层面由19幢公寓楼用户用作停车等。在本案的纠纷之前，在彩云天住宅小区16幢-17幢之间由宝业公司开设了彩云天通道，并在通道东出口处安装了活动不锈钢门，作为彩云天住宅小区住户通过该通道向东出入的便道。二审审理过程中认为59位上诉人在诉讼中不能提供争议区域属其的权属证书佐证，且应依法应当先行确权程序，认为59上诉人的诉讼请求的条件尚不具备，最终判决撤销绍兴县人民法院（2012）绍民初字第2064号民事判决，驳回了59原告的诉讼请求。现59原告再次诉至法院，要求法院判决确认毓兰华庭彩云天小区19幢办公楼与18幢公寓楼之间、地下停车场以上区域系原告等全体业主共有。
原审法院审理认为：本案的争议焦点就在于确定涉诉区域是属于全体毓兰华庭小区业主共有，还是属于19幢办公楼业主专有？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；而从规划局提供的图纸中可以十分明确显示讼争区域存在消防通道，而按物权法与相应司法解释的规定，消防通道显然属于共有部分。对于规划局出具的证明亦表述未明确专属于哪个区域，故除了专有部分以外均是共有部分；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中对专有部分的认定是要同时满足具有构造上的独立性、具有利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体三个条件，本案涉诉区域显然不符合法律规定。另外，从本案实际出发，讼争区域系消防通道并非为19幢办公楼专用，相对于19幢办公楼及与该楼毗邻的18幢公寓楼而言均系该消防通道的使用及受益者，即使在本案纠纷前被告宝业公司积极在住宅小区16幢-17幢公寓楼之间开设了彩云天通道，也不能影响对设有消防通道的涉案区域为小区业主共有的属性。综上，对于胡娟等59原告的诉讼请求，于法有据，该院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决：绍兴市越城区毓兰华庭彩云天小区19幢办公楼与18幢公寓楼之间、地下停车场以上区域系属毓兰华庭彩云天小区全体业主共有。本案受理费80元，由四被告承担。
上诉人许兴灿不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定讼争区域存在消防通道，并基于此根据物权法及司法解释的相应规定，作出讼争区域为毓兰华庭彩云天小区全体业主共有错误；二、讼争区域为19幢办公楼物业半地下架空车库的屋顶平台，为办公室出入的唯一地方，系办公楼专有部分。依照物权法第70条、71条及最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第1、2、3条的规定，办公楼业主对讼争区域享有所有权。三、一审法院适用法律错误。综上，要求依法改判。
被上诉人胡娟、徐钱龙等辩称：一、上诉人引用两份判决书的表述，上均未否认本案存在消防通道的事实；二、上诉人认为总平面定位图错误，该证据从城建档案馆调取，如果上诉人认为存在错误，应当提供证据证明；三、住宅小区第16幢至17幢之间存在消防通道，浙江宝业房地产集团有限公司恶意侵占了我们的人行通道变成了商铺，后达成调解把商铺改为了人行通道，而不是上诉人所说的消防通道；四、讼争区域是办公场所唯一通道完全与事实不符，地下车库可以直接步行到19号楼办公区域；五、一审法院适用法律正确，程序正当。
李盈盈辩称：首先认可上诉人的上诉意见。一、原审法院认定涉案区域为消防通道完全与行政审批和客观事实不相符，消防通道有特定的定义，是消防人员营救被困人员的疏散通道，净宽不得少于4米等等，首先是通道，其符合消防法指标的情况下为消防通道，本案中住宅和写字楼相分离，并没有通道相连，并且存在1.8米高差，从高差看不适合作消防通道，一审法院并没有对现场勘验就直接认定为消防通道违背了客观事实，这个区域根本没有办法通车，而且讼争区域的高差和围墙都在整个小区的建造的时候已经完全存在，整个房屋的土地复核、规划验收、消防验收均是以高差的相对独立分离后验收合格的；二、被上诉人原审被告在内的三当事人在购买房屋时，浙江宝业房地产集团有限公司也将该讼争区域归我们三人独立使用，这也是购房条件的一部分，我们遵循当时双方的意思，我们支付房价时也已经包括这个区域；三、原审法院的判决中适用的法律是最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，第二条只是房屋专署部分的规定，本案讼争区域不是建筑物，而是构筑物，所以本条不适用本案。请求二审查明事实的情况下予以改判。
上诉人浙江宝业房地产集团有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定讼争区域存在消防通道，属于共有部分，但本案讼争区域不仅仅只有通道，故该节事实认定有误；二、原审法院判决认定讼争区域系毓兰华庭彩云天小区全体业主共有，适用法律错误。综上，要求依法改判或发回重审。
被上诉人胡娟、徐钱龙等辩称：浙江宝业房地产集团有限公司在案件审理中十分明确的向法院陈述讼争区域为共有，而不是专有。现又提出是专有不是共有，理由不充分。
李盈盈辩称：认可上诉人的上诉意见。其余意见同对上诉人许兴灿上诉的答辩意见。
原审被告许索晟、李培土未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩状。
上诉人许兴灿在二审中提供绍兴市公安局建筑工程消防大队出具的建筑工程消防验收意见书，证明当时上诉人浙江宝业房地产集团有限公司在一审当中所提供的竣工图是经过绍兴市公安局消防大队审查后并且进行现场勘察后认为符合要求的图纸；绍兴市规划局2005年11月18日出具的场外工程的验收合格证；2004年6月28日19号办公楼购房补充协议。被上诉人胡娟、徐钱龙等质证后认为，上诉人提交的证据都不属于新的证据，也不同意质证，内容与本案都没有关系。其他当事人质证后认同上诉人许兴灿的举证目的。本院认为，被上诉人原审原告的质证意见成立，上述证据不能推翻原审法院所认定的事实。同时，上诉人许兴灿向本院提出申请，要求法院向绍兴市规划局调取毓兰华庭竣工图，查明现状是否与规划、竣工一致。但是绍兴市规划局绍市规函（2012）31号文件中明确，“经查阅原批准的该住宅小区项目的规划设计方案，毓兰华庭办公楼与彩云天住宅区相对分离，但办公楼前的地下车库顶面部分场地未明确专属哪个区域。”故上诉人的申请所要证明的内容，不能推翻原审法院所认定的事实，故本院不予准许。鉴于双方当事人在二审中未提供其他新的证据，本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
根据诉辩双方的陈述，本案争议的焦点在于：二上诉人提出绍兴市越城区毓兰华庭彩云天小区19幢办公楼与18幢公寓楼之间、地下停车场以上区域不属于毓兰华庭彩云天小区全体业主共有的主张是否成立。
本院认为，讼争区域是否属于某业主或部分业主的专有部分，应根据规划、合同已经归个人所有，且其为此支付了对价，才能将其作为《物权法》所规定的专有区域。但规划确定为业主共有，不能根据合同确定为某个人专用。
这里的“规划”，是指与规划有关的所有文件，而不仅仅是规划图，还包括经规划行政主管部门批准的施工图。上述文件能明确讼争区域是否专门附属于某业主所购买的房屋。
原审法院经审理查明，2012年2月17日绍兴市规划局出具复函一份，认为毓兰华庭19幢办公楼与彩云天住宅小区相对分离，办公楼前的地下车库顶面部分场地专属哪个区域未明确。该复函明确载明，讼争区域不属于某一幢房屋的专有部分。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，上诉人主张讼争区域为办公楼的专有部分，但只提供了小区竣工图、土地证中的宗地图及现状，又以建筑构造角度分析其主张的合理性，但未提供充分的证据讼争区域为其专有部分的证据，导致法院无法确定上诉人主张的该节事实。故二上诉人的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，二上诉人的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人许兴灿负担40元、浙江宝业房地产集团有限公司负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛振宇
审 判 员 吕景山
代理审判员 钟丽丹
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 余建维