浙江省德清县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0521民初3798号
原告：祝大华，男，1978年1月7日出生，汉族，住浙江省德清县。
委托诉讼代理人：薛俊盛，浙江步新律师事务所律师。
被告：李志铭，男，1961年3月4日出生，汉族，住浙江省德清县。
委托诉讼代理人：叶旭弘，浙江清溪律师事务所律师。
原告祝大华与被告李志铭房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年9月14日立案后，依法适用简易程序审理，因案情复杂，依法转为适用普通程序，并于2017年12月2日、2018年3月14日、2018年6月22日三次公开开庭进行了审理。祝大华及其委托诉讼代理人薛俊盛、李志铭及其委托诉讼代理人叶旭弘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结并当庭作出宣判。
祝大华向本院提出诉讼请求：1、判令李志铭支付祝大华租金损失人民币135000元；2、判令李志铭给付祝大华为筹备饭店所支出的款项合计290309元；3、判令李志铭承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年8月28日，祝大华与李志铭签订《租赁协议》，双方约定李志铭将坐落于自家住房后面的原长春生态农家饭店及门口道地租于祝大华经营餐饮业，合同期限5年，从2015年9月1日至2020年8月31日，祝大华为筹备饭店前后支出290309元。祝大华在经营餐饮期间遵守租赁协议。然2017年7月，租赁房屋被舞阳街道认定为违章建筑，并予以拆除，导致祝大华经营两年的饭店荡然无存，造成祝大华巨额损失。后了解，房屋出租时，李志铭已知该房屋为违章建筑，其在明知房屋为违章建筑时，隐瞒该房屋违章的重要事实，将房屋出租于祝大华，造成祝大华巨额损失，李志铭应承担缔约过失责任。2017年7月29日，祝大华为挽回损失到舞阳司法所参与调解，但未达成协议，以致纠纷成讼。
诉讼中，祝大华于2018年3月2日申请变更诉讼请求为“1、判令解除祝大华与李志铭于2015年8月30日签订的《租赁合同》；2、判令因李志铭违约而导致的祝大华租金损失135000元；3、判令李志铭给付祝大华为筹备饭店所支出的款项合计290309元；4、判令李志铭承担本案的诉讼费用。”
李志铭辩称：1、签订合同是事实，但涉案租赁房屋的上一任租赁人与李志铭的租期尚未到期，是祝大华要求受让，且让李志铭延长了三年租期；2、出租给祝大华经营饭店的房子，前面有两个承租人经营饭店好几年了，不是毛坯房，装饰装修及设施均齐全，可以直接经营，不存在筹备。故筹备饭店支出费用的证据不足；3、合同约定，装修需经李志铭同意，祝大华没有经李志铭同意而装饰装修的损失由其自负；4、违章建筑证据不足，涉案房屋建造于1990年，根据2008年的城乡规划法，当时不是违章建筑，之所以拆除是配合政府的上柏“美丽集镇”建设项目的推进，是不可抗力，祝大华的损失与李志铭无关；5、如法院判定合同无效，合同不存在解除，祝大华主张解除合同与法不符；6、祝大华已支付的租金为65000元，截止涉案房屋拆除时，祝大华已支付租金多了一个月，故李志铭已退还一个月3000元的租金；租赁房屋被拆除后，双方之间未实际履行，故不存在租金损失。
当事人围绕诉讼请求依法向本院提交的以下证据，本院认定如下：
1、祝大华提交的证据：《租赁协议》1份，用于证明祝大华与李志铭之间发生租赁关系的事实。经李志铭质证，对该组证据的三性无异议。经审查，该组证据符合有效证据的条件，予以认定。
2、祝大华提交的证据：舞阳司法所调解记录1份，用于证明祝大华、李志铭曾参与调解及李志铭在出租房屋时，知晓房屋违建的事实。经李志铭质证，对该组证据的真实性无异议，对关联性提出异议，认为不能证明李志铭明知建筑违章的事实，政府认定违章是政府的意见。经审查，该组证据仅能证明双方因租赁关系进行协商的事实，对证据的其他证明效力，不予认定。
3、祝大华提交的证据：杰翔农庄（祝大华）与与蒲公英广告签订的定制广告《承揽合同》及预算清单各1份、杰翔农庄（祝大华）与郑福忠签订的油漆工《承揽合同》及收据各1份、杰翔农庄（祝大华）与林某某签订的泥水工《承揽合同》及收条各1份、杰翔农庄（祝大华）与陈惠居签订的装修《承揽合同》及收据各1份，用于证明祝大华为筹备餐饮装修所支出的费用为165600元的事实。经李志铭质证，对该组证据的三性均有异议，认为不能证明祝大华为饭店项目进行装修的目的，且承揽合同及收据的真实性存疑，承揽人也未出庭作证，广告制作存在免费宣传且原广告牌骨架可以利用的事实，付款也没有发票。退一步说，即使祝大华确实支付上述款项，也不能证明该装饰装修事先经过李志铭的同意。经审查，对《油漆承揽合同》及收据、《泥水工承揽合同》及收条、《装修承揽合同》及收据的证据效力，不符合有效证据的条件，不予认定；对《定制广告承揽合同》及预算清单的证据效力，本院结合本案其他证据，予以综合认定。
4、祝大华提交的证据：张燕的饭店转让费收条1份、“杰翔农庄”电器、灯光《销货清单》1份、《陶瓷销货清单》1份、《大理石清单》1份、《餐饮器具销货清单》4份，用于证明祝大华为筹备饭店所支出为124709元的事实。经李志铭质证，对该组证据的真实性有异议。认为：销售人不明确，没有付款凭证，真实性存疑。经审查，对张燕的饭店转让费收条的证据效力，结合本案其他证据，予以综合认定；对该组证据中的其他证据的效力，不符合有效证据的条件，不予认定。
5、祝大华提交的证据：陈日琳的借条及证明各1份、蔡武亮的借条及证明各1份、吴玲玲的证明1份，用于证明祝大华通过借款支付杰翔农庄装修费用的事实。经李志铭质证，对该组证据的三性均有异议，认为不能证明祝大华的证明目的，对该组证据的真实性存疑。经审查，该组证据不符合有效证据的条件，不予认定。
6、祝大华提交的证据：祝大华与方树根签订的《租赁协议书》1份、祝大华与吴某某签订的《转让协议》1份，用于证明祝大华因租赁李志铭房屋经营的“杰翔农庄”未能按租赁期经营期满，被迫另行租赁房屋经营造成损失的事实。经李志铭质证，对该组证据的真实性无异议，但关联性由异议，认为不能证明祝大华所要证明的目的。经审查，该组证据证明祝大华另行租赁房屋经营饭店的事宜，予以认定，对证据的其他证据效力，不予认定。
7、李志铭提交的证据：德清县上柏镇人民政府城建办公室出具的李志铭交纳土地有偿使用费收款收据、建房挖土预付款、建房用地挖土费（设施费）共3份，用于证明李志铭于1990年、1992年向上柏镇人民政府申请建房用地并预缴相关费用共计13760.89元，故涉案房屋不属于违章建筑的事实。经祝大华质证，对该组证据的真实性由法院确定，但关联性有异议。认为李志铭所交纳的申请建房费用不能证明系涉案房屋，无法与其自身住宅房进行区分。经审查，该组证据不能证明李志铭所证明的目的，对该组证据的其他效力，本院结合本案的其他证据，予以综合认定。
8、李志铭提交的证据：李志铭与潘玲玲签订的《房屋租赁协议》1份、李志铭代理律师对张燕制作的询问笔录1份，用于证明涉案房屋曾分别出租给潘玲玲、张燕二位承租人，二承租人对房屋进行装修、添置设备设施均用于饭店经营活动，故祝大华以8万元价格受让“原长春生态农家饭店”后可直接经营，该笔8万元的转让费包括了房屋装修和添置设备设施财产的事实。经祝大华质证，对该组证据的三性均有异议。认为该组证据系案外人与李志铭之间的租赁关系，与本案所涉法律关系无关，不能证明李志铭所要证明的目的。经审查，对该组证据的效力，本院结合本案其他证据，予以综合认定。
9、李志铭提交的证据：祝大华签字的情况说明，用于证明因舞阳街道拆迁整治工作需要，因房东李志铭已同意拆除，故祝大华同意配合政府拆除其租用经营的“杰翔农庄”房屋的事实。经祝大华质证，对该组证据的三证均无异议，认为该证据只能证明祝大华配合政府拆迁整治工作政策，不能证明李志铭所要证明的目的。经审查，该组证据对祝大华配合舞阳街道办事处拆除涉案房屋的效力，予以认定，对证据的其他效力，不作认定。
10、李志铭提交的证据：上柏村工作人员陈杭炳出具的《证明》1份、陈杭炳对涉案房屋在拆除之前现状拍摄的照片（制作视听资料光盘一张）4份，用于证明2017年8月初，该房屋被政府拆除前涉案房屋的装饰装修、门窗、电器设备、扣板等物品已拆走，且残值物品均存放于祝大华处的事实。经祝大华质证，对该组证据的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为照片不能直接核实是否为拆除当日的现场状况。经审查，该组证据的效力，本院结合本案其他证据，予以综合认定。
11、李志铭提交的证据：祝大华与方树根的《租房协议》1份、祝大华新经营饭店的《点菜单》和餐费收据1份，用于证明祝大华在2017年10月27日后租赁方树根房屋重新经营饭店，其拆走“杰翔农庄”的残值物品均可以使用的事实。经祝大华质证，对该组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证据不能证明李志铭所要证明的目的。经审查，该组证据对证明祝大华重新经营饭店的事宜，予以认定，对证据的其他效力，不予认定。
12、李志铭提交的证据：2017年8月至12月电费发票2份、电费明细清单1份、武康供电所工作人员和武康供电所的证明各1份，用于证明2017年8月至12月期间发生的电费1175.98元系祝大华经营饭店使用，李志铭予以垫付的事实。经祝大华质证，对该证据的三性均无异议，经审查，该证据符合有效证据的条件，予以认定。
本院根据祝大华的申请调取的证据：德清县人民政府舞阳街道办事处发布的《舞阳街道上柏“美丽城镇”建设第二期拆迁整治工作方案》1份、上柏集镇“美丽城镇”建设房屋拆除（补偿款）确认书1份、舞阳街道办事处作出的德舞（政）拆决（2017）第52号《责令限期拆除决定书》1份。经李志铭质证，对舞阳街道上柏“美丽城镇”建设第二期拆迁整治工作方案、拆除房屋（补偿款）确认书的三性无异议，但对拆除决定书有异议，认为涉案房屋不是违章建筑，确认书因为配合政府拆迁工作需要才签字的。经祝大华质证，对该组证据的三性均没有异议，认为涉案房屋已经政府认定为违章建筑，李志铭明知房屋为违章建筑而隐瞒事实，其应承担缔约过失的责任。经审查，该组证据符合有效证据的条件，本院予以认定。
为查明案件的事实，本院还依职权对张燕转让饭店的事实依法进行调查核实并制作了调查笔录1份，确认了张燕以8万元的价格将“原长春生态农家饭店”的装饰装修、设备设施等财产整体转让给祝大华经营的事实。
本院查明事实如下：涉案租赁物系坐落于德清县李志铭住宅房后面的“原长春生态农家饭店”及门前道地（包括彩钢棚、彩钢房、砖混平房约计787平方面积）。
案外人张燕于2015年8月将“原长春生态农家饭店”的财产和装修以8万元的价格整体转让给祝大华。2015年8月28日，祝大华与李志铭重新签订了《租赁协议》一份并延长租赁期限，双方约定：李志铭将坐落在其自己住房后面的“原长春生态农家饭店”及门口道地租给祝大华经营餐饮业。合同约定，租赁期限：自2015年9月1日至2020年8月31日。租金定价：2015年9月至2016年8月为30000元，2016年9月至2017年8月为35000元，2017年9月至2020年8月共三年各为40000元、45000元、50000元。合同约定，付款方式：每年的租金必须在本年9月1日前付清；经营期间：祝大华如需装修，事先征得李志铭同意且费用由祝大华负担。合同还对违约责任、转租等事宜作了约定。合同签订后，祝大华用将涉案房屋用于经营“杰翔农庄”（仍沿用原长春生态农家饭店经营执照）饭店。
2017年2月26日，德清县人民政府舞阳街道办事处出台舞阳街道上柏“美丽城镇”建设第二期拆迁整治工作方案，确认李志铭出租给祝大华经营“杰翔农庄”的砖混平房、彩钢房、彩钢棚在拆迁整治范围内，于2017年3月26日向户主李志铭出具上柏集镇“美丽城镇”建设房屋拆除确认书，德清县人民政府舞阳街道办事处与李志铭一致同意将坐落于104国道“杰翔农庄”的构筑物进行拆除，并确定补偿李志铭拆除彩钢棚、彩钢房、砖混平房补偿款136473元。2017年4月24日，德清县人民政府舞阳街道办事处向李志铭出具德舞（政）拆决字（2017）第52号责令限期拆除决定书，并认定涉案房屋为违法建（构）筑物，限李志铭在2017年4月28日前自行拆除上述违法建（构）筑物。事后，李志铭与祝大华就房屋租赁的赔偿问题发生纠纷，期间，经德清县司法局舞阳街道司法所、舞阳街道上柏村、舞阳街道山民村等相关人员进行多次调解，双方未能达成一致意见。2017年8月初，德清县人民政府舞阳街道办事处依法对李志铭出租给祝大华经营的“杰翔农庄”涉案违法建（构）筑物予以强制拆除，拆除时祝大华实际控制并占有了该“杰翔农庄”的相关可移动财产（财产数量和价值无明细清单），但双方就房屋租赁的赔偿事宜一直未解决，纠纷成讼。
又查明，祝大华已支付清实际租赁期间的租金62000元，截止2017年8月以后因涉案租赁物被拆除，祝大华停止经营“杰翔农庄”并停止支付租金。另，祝大华于2017年7月30日出具说明，称其愿意配合政府工作拆除涉案建筑物。
还查明，德清县供电有限公司武康供电所电表户号：3616016576,系李志铭以武康上柏大众汽车修理厂的名义申请安装，实际用于李志铭出租给祝大华涉案“杰翔农庄”饭店经营使用，李志铭垫付的在2017年8月至12月期间的电费1175.98元，实际系祝大华经营饭店所用。
本院认为，法律对合同效力有特别规定的，依规定。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。《城乡规划法》第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除”。本案中，李志铭出租给祝大华用于经营“杰翔农庄”的彩钢棚、彩钢房、砖混平房约计787平方面积，既未依法进行审批，也未能在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设，且涉案建（构）筑物经德清县人民政府舞阳街道办事处于2017年4月24日作出的德舞（政）拆字（2017）第52号责令限期拆除决定书认定系违法建（构）筑物并于2017年8月进行了强制拆除。故出租人李志铭就未经批准建设的或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人祝大华订立的《租赁协议》，违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。故对祝大华提出解除双方于2015年8月30日签订的《租赁协议》的主张，不予采纳。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，涉案租赁物经德清县人民政府舞阳街道办事处对李志铭作出违法建筑（构）物补偿后已强制拆除，故合同无效的租赁物财产的返还应视为已完成。庭审中，经本院行使释明权后，祝大华提出，如法院认定合同无效，其主张李志铭应返还已支付的房屋租金62000元；李志铭抗辩，如法院认定合同无效，其主张按照《租赁协议》的租金标准要求祝大华支付实际占有、使用房屋期间的占有使用费。经审查，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，承租人祝大华在租赁期间实际占有、使用了涉案租赁的房屋财产，因其实际占有使用的行为无法返还，故应当支付相应的占有使用费。故对祝大华提出李志铭应返还已支付租金62000元的主张，本院不予采纳。
合同无效后，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李志铭明知涉案租赁物未经依法批准建设而将违法建筑（构）物及临时建筑物出租给祝大华使用，其对无效合同的签订存在明显缔约过错责任。祝大华租赁房屋以经营饭店为目的，应当对租赁物的合法性进行审查，且在本案中，祝大华通过转租取得“原长春生态农家饭店”的财产和装修，与李志铭重新签订房屋《租赁协议》并延长租期的行为，其应当知道涉案房屋系违法建（构）筑物的事实，故祝大华对无效合同的签订负有审慎义务，也存在一定过错。
根据《合同法》第58条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，无过错一方获得赔偿的实际是一种信赖利益损失，但合同无效情形下的损失赔偿对象不包括履行利益。信赖利益的损害包括所受损害和所失利益。所受损害又称直接损失，是指既有财产的减少;所失利益又称间接损失，是指既有财产本应增加而未增加的部分，但不能按照履行利益来进行计算损失。本案中，祝大华主张的赔偿损失425309元，具体为：房屋租金损失135000元（按未履行部分租金预期利益计算）、油漆（包工、包料）工程款37000元、泥水工（包工、包料）工程款52000元、装修款（包工、包料）工程款35500元、饭店转让费80000元、装修器件款6475元、陶瓷款12550元、饭店器具款20310元、大理石款项5374元、定制广告款41100元（自认实际付款40000元）。经审查，本院确认赔偿范围如下：1、饭店转让费80000元（转化为饭店装饰装修、空调、电扇、餐饮器具、桌椅等财产），属于所受损害既有财产的减少；定制广告款40000元，因饭店更名“杰翔农庄”所需而支出，属于所受损害既有财产的减少，合计120000元，予以认定；但因饭店拆除时，剩余残值财产均已由祝大华控制取得，且其控制取得的剩余残值财产无明细清单及评估价值，故本院酌情认定信赖利益损失为100000元。2、对房屋租金损失135000元（按未履行部分租金预期利益计算），因合同无效信赖利益所失利益的损失不能按照履行利益来进行计算损失，不予认定；3、对祝大华提出自2015年9月1日至2020年8月31期间为筹备饭店先后支出的油漆工程款37000元、泥水工工程款52000元、装修款工程款35500元、装修器件款6475元、陶瓷款12550元、饭店器具款20310元、大理石款项5374元，合计169209元，因祝大华提交的证据效力不足，由祝大华承担举证不能责任，对该部分损失，本院不予认定。
综上所述，李志铭与祝大华签订的《租赁协议》无效，对合同无效，双方均存在过错。本院综合考量合同无效的原因、双方当事人的过错程度和涉案租赁物被政府认定违法建（构）筑物而强制拆除剩余残值财产的归属，并根据自由心证和诚信、公平原则，酌情认定祝大华对赔偿损失承担30%的责任，李志铭对赔偿损失承担70%的责任，即李志铭赔偿祝大华的信赖利益损失为70000元；对祝大华主张赔偿损失超过部分的，不予支持。关于李志铭垫付祝大华经营期间电费1175.98元，祝大华予以认可，也同意支付。本案中，对祝大华和李志铭提出的其他意见，与本院认定不一致的，均不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条之规定，判决如下：
一、被告李志铭赔偿原告祝大华经济损失70000元，扣除被告李志铭垫付电费1175.98元，被告李志铭实际应支付款项为68824.02元。限于本判决生效后十日内支付。
二、驳回原告祝大华的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7680元，由原告祝大华负担6416元，由被告李志铭负担1264元，限于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 陶志林
人民陪审员 沈锡明
人民陪审员 何 晨
二〇一八年六月二十二日
法官 助理 徐芮珏
代书 记员 王东石