广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初9417、9419号原告：卢海燕。原告：陈家沐。两原告卢海燕、陈家沐的共同委托诉讼代理人：赵丹，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。两原告卢海燕、陈家沐的共同委托诉讼代理人：卢立晃，北京市盈科（东莞）律师事务所辅助人员。被告：卢良。被告：黎燕平。原告卢海燕、陈家沐诉被告卢良、黎燕平房屋买卖合同纠纷两案，本院立案受理后，由审判员毛宇翔适用简易程序独任审理，后转换适用普通程序，由审判长毛宇翔与人民陪审员ＸＸ钊、李爱君组成合议庭，于2017年10月9日组织进行庭前调查，并先后于2017年12月29日、2018年3月5日、2018年4月10日公开开庭进行了审理。原告卢海燕（未参加第二次庭审）、陈家沐（未参加第二次庭审）及其委托代理人赵丹、卢立晃（未参加庭前调查）到庭参加庭前调查及诉讼，被告卢良于庭前调查到庭，经本院合法传唤无正当理由未到庭参加庭审，被告黎燕平未参加庭前调查，于第二次庭审到庭，其余庭审经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告卢海燕、陈家沐于（2017）粤1972民初9417、9419号两案中共同诉请：1.解除卢海燕、陈家沐与卢良、黎燕平于2016年3月29日签订的关于东莞市××濠村绿洲路××世纪绿洲花园××单元××、××房的房屋转让合同书；2.卢良、黎燕平退还卢海燕、陈家沐已经支付的购房款560,000元；3.卢良、黎燕平退还卢海燕、陈家沐自2016年4月至2017年10月共向银行还贷款的金额共计103,580元；4.卢良、黎燕平赔偿卢海燕、陈家沐支出的装修费229,200元；5.卢良、黎燕平支付卢海燕、陈家沐支出的部分中介费10,000元；6.卢良、黎燕平支付卢海燕、陈家沐违约金211,000元；7.本两案诉讼费由卢良、黎燕平承担。事实和理由：卢海燕与卢良、黎燕平在2016年3月29日签订两份房屋转让合同书，约定将卢良、黎燕平名下的位于东莞市厚街镇白濠村绿洲路X号世纪绿洲花园逸景轩X单元XX1、XX2号房转让给卢海燕，两房总转让款分别为800,000元、255,000元，并约定在签订上述合同时，支付第一期转让款30,000元（801房）、20,000元（XX2房），在2016年4月21日前支付第二期转让款350,000元（XX1房），卢良欠按揭贷款403,770元（XX1房）、92,000元（XX2房）由卢海燕负责偿还，即从2016年3月30日起，卢良欠按揭银行的款项由卢海燕代为供款，由卢海燕、陈家沐每月转账至卢良还贷账户的方式支付贷款，自2016年4月至2017年10月共向银行还贷款103,580元。卢海燕按约定支付了第一期转让款30,000元（XX1房）、20,000元（XX2房），并在2016年4月25日支付了XX1房的第二期款350,000元，卢良、黎燕平在2016年3月29日将案涉801房、802房交给卢海燕，卢海燕安排进行装修，花费装修费用229,200元，并于2016年9月全家搬入新居，后需要办理房产证，由于卢良拖欠开发商的尾款，开发商不予出具相关文件，后卢海燕在2017年6月21日代替卢良、黎海燕缴纳了案涉801、802房拖欠的开发商款项共计160,000元，卢良、黎燕平出具了收据。至此，卢海燕、陈家沐共支付两房购房款共计560,000元。在卢海燕、陈家沐将资料交由中介公司办理卢良房产证后，中介公司告知卢海燕、陈家沐，由于案外人何长珍申请查封，东莞市第一人民法院在2017年6月16日查封了案涉的房屋，导致无法办理卢良的房产证，违反了双方签订的合同要求卢良在2017年10月1日负责到房管部门办领出该房屋的一手房地产权证的约定。且卢海燕、陈家沐与卢良、黎燕平多次沟通，希望能够解除查封事宜，尽快办理一手房产证，但卢良对此置之不理，后来就不接听卢海燕、陈家沐的电话，导致双方的房屋交易无法继续履行，且卢良自己承认欠大量外债无法偿还，只有名下的房产。综上，卢海燕、陈家沐依照上述房屋转让合同书约定向卢良、黎燕平支付房款和还贷，但卢良、黎燕平并无依照上述合同第四条规定的期限内申领房地产权证、注销抵押登记及办理过户手续，且由于案涉房产被查封，导致交易无法继续履行。另，由于实际购买的是一套房屋，而该房屋有两个房产证，因此立案时立为两个案件，而卢海燕、陈家沐诉请的装修费、中介费以及还贷款项均指向整个房屋，难以区分，故合并为以上诉请。被告卢良于庭前调查中答辩称，同意按照原房屋转让合同书继续履行，但由于该房屋被东莞市第一人民法院查封，导致无法办理房产证和过户。卢良没有提供任何证据，对卢海燕、陈家沐提交的律师见证书、收据、汇款凭证、补充协议书、借款单、收款收据、银联刷卡凭证、东莞农村商业银行对账单、2017年7月11日打印的储蓄对账单、证明、委托银行代扣电费协议、客户声明、居民客户用电业务申请表、客户用电受理回执、水费转账单、电费发票、交给中介（中信地产）办理一首房产证资料收据、借记卡账户历史明细清单均确认真实性、合法性和关联性，对卢海燕、陈家沐提交的其他证据及黎燕平提交的证据没有提出任何质证意见。被告黎燕平没有提出答辩意见，亦没有提出任何质证意见。黎燕平于第二次庭审前提交了其与卢良的离婚证及离婚协议书作为证据，拟证明案涉房屋的权利义务已于离婚协议中归属于卢良，其无需承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：卢海燕与陈家沐为夫妻关系。卢良与黎燕平原为夫妻关系，后于2016年12月19日离婚，离婚时，卢良与黎燕平约定，夫妻共同财产位于东莞市××濠村绿洲路××世纪绿洲花园××单元××、××房归卢良所有。2016年3月29日，卢海燕与卢良、黎燕平在广东顺彰律师事务所律师见证下，签订两份房屋转让合同书，合同中书写的出卖方为卢良，但在该合同上亦有“黎燕平”字样的签名捺印。合同约定卢良、黎燕平将其购买的位于东莞市××濠村绿洲路××世纪绿洲花园××单元××、××房，转让款分别为800,000元、255,000元。该两套房产实际为一个住宅房屋。合同约定，签订合同时支付第一期购房款30,000元（××1房）、20,000元（××2房）；于2016年4年21日支付第二期购房款350,000元（××1房）；卢良、黎燕平就该两房屋的按揭贷款本金403,770元（××1房）、92,000元（××2房）及利息由卢海燕负责偿还，以卢海燕每月转账至卢良还款账户内的方式代为供款；签订标准化房屋买卖合同，缴完过户税费后支付16,230元（XX1房）、143,000元（XX2房）。合同第五条约定：合同签订后，如遇司法机关、政府部门查封该房屋的，应在45个工作日内用代替财产申请置换解封。逾期，视为卖方违约，买方有权选择继续履行，造成买方损失的应当赔偿；买方选择解除合同，有权要求卖方支付违约金。合同第九条约定：违约方迟缓履行合同约定的义务，经守约方催告后30个工作日内仍不履行义务的，即构成根本性违约。守约方有权要求违约方承担总转让款20%的违约金，并有权选择继续履行合同或解除合同。合同签订后，各方依约履行。卢海燕、陈家沐对案涉801房、802房进行了装修，花费了装修费共计229,200元，卢海燕、陈家沐于2016年9月入住该房屋，并一直居住在该房屋内。后卢海燕又于2017年5月25日与卢良签订补充协议，约定将上述801房尾款16,230元及802房尾款143,000元于补充协议签订当日提前支付给卢良，其余仍按原房屋买卖合同继续履行。2017年6月21日，卢良向卢海燕出具收据，确认收到卢海燕支付的购房尾款160,000元，并于收据中注明该款以卢海燕代卢良交开发商尾款的方式提前支付。至2017年10月9日，卢良确认，卢海燕、陈家沐已实际向其支付了购房款共计560,000元。另至2017年10月4日卢海燕、陈家沐向卢良指定的银行卡内共计转款103,580元用以偿还案涉房屋的按揭贷款。卢海燕、陈家沐主张因本次购房共支出了10,000元中介费，但其未向本院提交相关中介费用票据以证明该主张。卢良、黎燕平未向本院提交任何证据证明其已经向卢海燕、陈家沐告知其婚姻状况的变化及离婚协议。2017年6月25日，卢海燕、陈家沐委托中介机构办理案涉房屋的房产证及相关过户手续，被告知案涉房屋已经被东莞市第一人民法院查封。卢良于2017年10月9日庭前调查中确认因其与案外人的财产纠纷案件，案外人申请财产保全，导致案涉房屋被查封无法办理过户手续。至法庭辩论终结之日（2018年4月10日），卢良、黎燕平仍未能置换案涉房屋，解除案涉房屋的财产保全措施。本院认为，卢良、黎燕平经本院合法传唤，多次无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃自身的相关诉讼权利。卢海燕、陈家沐提交的证据均不有违法律强制性规定和一般常理，且已经形成完整的证据链条，本院对此予以采纳。卢海燕、陈家沐与卢良、黎燕平形成房屋买卖合同关系，各方均应依约履行。现卢海燕、陈家沐的履行并无违约之处，而卢良因其与他人的财产纠纷，导致案涉房屋被人民法院查封。卢良未能按照合同约定，在指定期限内对案涉房屋进行置换、解封，导致卢海燕、陈家沐无法对案涉房屋进行过户。卢良的行为已经构成根本违约，卢海燕、陈家沐根据合同约定，要求解除合同、返还已支付的购房款560,000元、代付的银行按揭贷款103,580元以及违约金211,000元[（800,000元＋255,000元）×20%]均于法有据，本院予以支持。关于中介费。由于卢海燕、陈家沐未向本院提交证据证明其已经支付了该笔费用，依法应当承担举证不能的不利后果，故本院对卢海燕、陈家沐的该项诉请不予支持。关于装修费。卢海燕、陈家沐为装修案涉房屋支出了装修费229,200元，由于合同已解除，装修成果已经添附于案涉房屋之上，故卢良、黎燕平应当向卢海燕、陈家沐赔偿装修损失。但是，由于卢海燕、陈家沐已经于2016年9月入住案涉房屋，并一直居住在该房屋内，其已经享受了部分装修成果，对装修造成了一定的折旧损失。因此，本院参照一般民用装修的使用年限及卢海燕、陈家沐的使用期间，酌定折旧后的装修损失为180,000元，卢良应当向卢海燕、陈家沐赔偿该损失。卢海燕、陈家沐诉请超出部分，本院不予支持。关于黎燕平的责任。由于案涉房屋买卖合同均签订于卢良、黎燕平夫妻关系存续期间，虽然在该合同履行期间卢良、黎燕平离婚，并将案涉房屋的权利义务全部归属于卢良，但卢良、黎燕平未向卢海燕、陈家沐告知其婚姻关系变化状况及离婚协议，且该协议也仅属于卢良、黎燕平两人之间的内部约定。因此，卢良的上述债务仍属于卢良、黎燕平的夫妻共同债务，黎燕平应当对该债务承担共同清偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，判决如下：一、确认原告卢海燕与被告卢良、黎燕平就东莞市厚街镇白濠村绿洲路9号世纪绿洲花园逸景轩X单元XX1、XX2房签订的房屋转让合同书已解除；二、限被告卢良、黎燕平于本判决生效之日起三日内向原告卢海燕、陈家沐返还已支付的购房款560,000元；三、限被告卢良、黎燕平于本判决生效之日起三日内向原告卢海燕、陈家沐返还代偿还的购房按揭贷款103,580元；四、限被告卢良、黎燕平于本判决生效之日起三日内向原告卢海燕、陈家沐支付违约金211,000元；五、限被告卢良、黎燕平于本判决生效之日起三日内向原告卢海燕、陈家沐赔偿卢海燕、陈家沐装修损失180,000元；六、驳回卢海燕、陈家沐的其他诉讼请求。如果被告卢良、黎燕平未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本两案诉讼费16,925元（原告已预缴），由原告卢海燕、陈家沐承担1890元，被告卢良、黎燕平承担15,035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  毛宇翔人民陪审员  ＸＸ钊人民陪审员  李爱君二〇一八年四月二十六日书 记 员  黎淑君附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第3人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。