北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初18544号
原告：侯宁，女，1973年7月28日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：李灵，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被告：王桂迁，女，1954年7月7日出生，汉族，北京邮政公司退休职工，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：王伟（王桂迁之夫），住北京市西城区。
委托诉讼代理人：刘玉晶，北京市金石律师事务所律师。
被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司法务专员。
原告侯宁与被告王桂迁、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告侯宁的委托诉讼代理人李灵，被告王桂迁的委托诉讼代理人王伟、刘玉晶，被告链家公司的委托诉讼代理人樊耀博，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
侯宁向本院提出诉讼请求：1.被告王桂迁退还原告购房款760675.82元及利息（自2016年12月17日起至实际支付之日止，按同期银行贷款利率标准计算）；2.被告王桂迁支付原告房屋面积测绘费3000元；3.被告链家公司退还居间报酬87500元；4.诉讼费用被告承担。事实与理由：2016年7月21日，在被告北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下，原、被告签订了《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等协议，约定原告侯宁向被告王桂迁购买其位于丰台区嘉园二里45号楼1层102的房屋，房产证号为X京房权证丰字第XX**号，建筑面积86.41平方米，房屋总价350万元，折合每平米单价为40504.57元，各项税费均由原告承担。各项协议签订后，原告按协议约定支付了房款和各项税费。2017年1月3日，该房屋产权过户登记到原告名下，产权证号为京（2017）丰不动产权第XXXX号。被告将房屋交付给原告以后，原告即开始进行装修，在装修过程中，装修师傅提出这个房屋可能面积不对，不像是有86.41平米的房子。原告经装修师傅提醒，于是就房屋面积向被告王桂迁的丈夫王伟及被告链家公司的经办人刘玉明提出了质疑，但是王伟称以房本上的面积为准，刘玉明也称以房本为准，说房子面积看着小可能是因为一楼的公摊面积大，叫原告打消疑虑，安心过户。过户以后，原告将父母接到房子中居住，住进来以后原告越发觉得这个房子面积小，于2017年2月22日委托北京中瑞嘉业测绘有限公司对房屋进行了面积测绘，经实际测量，该房屋的建筑面积只有67.63平米，比房屋所有权证书上登记的面积少了18.78平方米，原告对此深感吃惊。2017年5月25日，原告向北京市国土资源局丰台分局正式提出面积更正申请，2017年6月2日，北京市国土资源局丰台分局向原告重新颁发了建筑面积为67.63平米的不动产权证书，产权证号为京（2017）丰不动产权第XXXX号。原告认为，在房屋交易的过程中，被告王桂迁故意隐瞒房屋面积缺失的事实，致使原告对房屋的实际面积存在重大误解，被告王桂迁应将原告多支付的18.78平方米对应的房款760675.82元退还给原告。被告链家公司作为专业的从事房地产经纪业务的公司，在提供居间服务的过程中，并没有将面积缺失这一重要事实向原告报告。根据相关法律规定，房屋中介机构违反忠实居间义务，损害委托人利益的，不得要求委托人支付报酬，委托人有损失的，房屋中介机构还应当承担相应的损害赔偿责任，故被告链家公司应将已收取的87500元居间报酬退还给原告。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至贵院，请求贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。
王桂迁辩称：一、答辩人不存在故意隐瞒案涉房屋面积行为，不存在违约行为。《买卖定金协议书》和《北京市存量房屋买卖合同》这两个合同文本的第一条中，对案涉房屋情况概述中清晰表明“交易房屋坐落于北京市丰台区嘉园二里45号楼1层102号房屋其产权证明文件所载案涉房屋建筑面积86.41平方米，产权证号：X京房权证丰字第XX**号，产权人：王桂迁。”答辩人在与被答辩人和链家公司签订房屋买卖定金协议及房屋买卖交易合同之前，己将国家行政机关（丰台区建委）颁发的案涉房屋的产权证书原件X京房权证丰字第XX**号，如实交与被答辩人和链家公司验证，不存在任何故意隐瞒所谓案涉房屋面积缺失的事实。被答辩人还在签订上述合同之前对案涉房屋进行了查看，在整个房屋交易过程中，被答辩人亦未提出任何异议。双方所签订的房屋买卖交易合同是真实有效的，被答辩人签订房屋买卖交易合同完全是其个人的自愿行为。故答辩人不存在任何故意隐瞒所谓案涉房屋面积的行为。二、案涉房屋建筑面积86.41平方米已经不动产登记机关合法登记，具有物权公示效力。依据北京市房改办公室（2000）京房改办字第296号《关于2001年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》，答辩人与北京市邮政管理局签订了《出售公有住宅楼房协议书》，该《北京市邮政管理局出售公有住宅楼房协议书》第一条中明确“甲方（北京邮政管理局）将坐落于丰台区嘉园二里45号楼102号单元楼房，总建筑面积86.41平方米，按2001年成本价每建筑平方米1560元出售给乙方（王桂迁）扣除各项折扣后，实际售价85091元”。后答辩人足额交纳了购房款及相关费用，并依法取得了案涉房屋合法产权证，故案涉房屋建筑面积86.41平方米已经不动产登记机关合法登记，具有物权公示效力。三、案涉房屋系按套出售，被答辩人以折算平米数计算单价后，要求答辩人退还房款无法律和事实依据且数额畸高，不应支持。答辩人与被答辩人签订的《北京市存量房屋买卖合同》第四条中明确约定：“（一）经出卖人与买受人协商一致，该套房屋成交价格为人民币1900000元（壹佰玖拾万元整）。”可见，案涉房屋系答辩人与被答辩人按套出售，现被答辩人以折算平米数计算单价后，要求答辩人退还房款无法律和事实依据；另，本案案涉房屋成交价格为人民币1900000元，假使按86.41平方米折价计算，被答辩人请求数额亦存在畸高、错误，不应支持。四、被答辩人违反诚信原则，在与答辩人就案涉房屋交易全部完成后起诉本案，不利于房屋交易市场安全，依法不应支持。前述，案涉房屋初始性质为单位出售房改房，如答辩人一样购买了单位房改房的人数众多，在案涉房屋同一小区至少同一楼门均可能存在面积差，若按被答辩人主张，将导致大量诉讼案件产生，此不利于房屋交易市场安全，同时亦会增加诉累，浪费本已有限的司法资源，故被答辩人诉请不应支持。综上，答辩人不存在故意隐瞒案涉房屋面积行为，答辩人无过错亦无违约情形；案涉房屋建筑面积86.41平方米已经不动产登记机关合法登记，具有物权公示效力；被答辩人以折算平米数计算单价后，要求答辩人退还房款无法律和事实依据且数额畸高；被答辩人诉请不利于房屋交易市场安全，同时亦会增加诉累，浪费本已有限的司法资源，依法不应支持。另，鉴于答辩人无过错，被答辩人要求答辩人支付贷款利息请求无法律依据。请贵院查明上述本案基本事实，依法驳回被答辩人全部诉讼请求。
链家公司辩称：原告第一和第二项诉讼请求没有针对我方，不发表答辩意见。我方不同意原告第三项诉求，本案并非居间合同法律关系，原告和居间方存在的纠纷应当另案起诉。根据居间合同的规定，房屋买卖合同系根据双方真实意思表示签订，合法有效。并且涉案房屋已经完成过户，居间行为已经完成，我方已经收取了居间费。综上请求法院依法驳回第三项诉求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市邮政管理局出售公有住宅楼房协议书》、收据、《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、银行流水、不动产权证、测绘报告、测绘费发票、情况说明等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2003年，北京市邮政管理局与王桂迁签订《北京市邮政管理局出售公有住宅楼房协议书》，约定王桂迁购买位于北京市丰台区嘉园二里45楼102号单元楼房（以下简称涉案房屋），总建筑面积86.41平方米，按2001年成本价每建筑平方米1560元出售给王桂迁，扣除各项折扣后实际售价为85091元。此后，王桂迁支付了上述购房款，并获得涉案房屋的所有权证书[X京房权证丰字第XX**号]，在该所有权证书上登记的房屋建筑面积为86.41平方米。
2016年7月21日，王桂迁与侯宁经链家公司居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定侯宁全款购买王桂迁所有的上述涉案房屋，建筑面积86.41平方米，房屋成交价格为190万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价160万元。同日，王桂迁与侯宁、链家公司签订《补充协议》，约定侯宁购买交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为350万元，侯宁于2016年7月21日将定金5万元自行支付给王桂迁，侯宁于过户前5个工作日内将购房款190万元以建委资金监管方式支付给王桂迁，侯宁于过户前5个工作日内将购房款154万元以理房通托管方式支付给王桂迁，其余房款1万元作为物业交割保证金。同日，王桂迁与侯宁、链家公司签订《居间服务合同》，约定由链家公司为王桂迁、侯宁的房屋买卖交易提供居间服务。
合同签订后，侯宁向链家公司付款87500元，向王桂迁支付了定金5万元，并在2016年12月16日通过理房通向王桂迁支付了购房款344万元。此后，王桂迁将涉案房屋交付给侯宁，在双方完成房屋交割后侯宁将1万元物业交割保证金支付给了王桂迁。
2017年1月3日，侯宁取得涉案房屋的不动产权证书[京（2017）丰不动产权第XXXX号]，登记房屋建筑面积为86.41平方米。2017年1月6日，王桂迁取得通过理房通支付的购房款344万元。
王桂迁在入住房屋后认为涉案房屋面积小于合同约定和不动产权证书登记的面积，故委托北京中瑞嘉业测绘有限公司对涉案房屋进行了测绘，测绘结果为涉案房屋建筑面积67.63平方米，侯宁为此支付测绘费3000元。
2017年5月16日，北京市邮政管理局房产管理处向北京市国土资源局丰台分局出具情况说明，载明：本单位系北京市丰台区嘉园二里45号楼l层102号房的原产权单位，2004年房改时，该房屋建筑面积系本单位测绘部门自测，本单位向丰台区房改办申报改房屋面积为65.5平方米，但在后来向房管局申请办理产权证时，将房屋登记表上的面积错误登记为86.41平方米，现经核实及重新测量，该房实际建筑面积为67.63平方米，请贵局予以更正。
2017年6月1日，北京市丰台区国土资源局依据上述测绘报告及情况说明对涉案房屋建筑面积予以更正，为侯宁出具了新的不动产权证书[京（2017）丰不动产权第XXXX号]，登记房屋建筑面积为67.63平方米。
庭审中，王桂迁就其主张提交了微信聊天记录一份，显示侯宁发出：“王哥，本来我想过节前和您说个事，后来觉得大过节的没必要。我一直觉得您和链家都不会有什么隐瞒，链家的中介费很高，我也从来没有质疑过。当我第一次见您时候，感到您是个领导卖房子也诚心诚意。但是春节前我家开始装修，楼里很多都是您单位同事都和我说这房子面积有问题，其实当时我就怀疑86平米房子怎么这么小，一直搞不清楚到底什么情况。链家小刘说按照房本我无话可说，后来楼里人和物业的都说这房子面积不到86，少将近10平米。后来我就去楼上看同房号的户型，这房子少了一间房，虽然房本写的都是86，我就是想知道当时您是公司领导不会不知道一层比楼上同户型少一间房子。我现在说这些其实也是无用的，我就想知道实情，我多付出10平米的钱也不是小数目。总要弄个清楚吧，另外这房子是给我爸妈换的，他们也是见过市面的人，看了这房子也会想到这86平米好像小得很。由于我爸有病，他们让我弄这些事情，我也不想有什么隐瞒对他们。本来搬到一起为了让他们高兴而且我照顾他们也方便，所以我就是想弄清楚到底怎么回事。请理解。”王桂迁丈夫王伟发出：“你说的关于房子面积之事，我自己也不好随便说是多少面积，房本上的面积是房屋管理部门认定的，一直都是以房本为准，我当初买房时也是按此面积买的。”侯宁发出：“我刚下班，其实到这个时候才发现有问题，是我的责任，一太相信小刘，二是自己太着急没有了解清楚，因为感觉您比较诚心实意卖。我没有别的意思就是如果换位思考，您遇到这事心理也会别扭吧，想了解一下情况对吧，我现在装修都花十万了，因此就是想弄个清楚。”王桂迁丈夫王伟发出：“我已经很清楚的和你说明了，买卖房子是个很慎重的事，我是第一次，你已经不是第一次了，别的我没什么可说的了。”侯宁发出：“就是因为第二次才这么相信小刘，他说什么就是什么了。我记得我问您拆了链家隔断墙厅大不大，其实我质疑过。我问您只是想了解一下看您是否知道当时买的时候少了一间房和别人家。也没有什么别的意思。”王桂迁丈夫王伟发出：“我一楼的房子以前也是我父母住，楼上的房子什么情况我也不清楚，我们当初买这个房子就是按房本面积交的款。”王桂迁用上述短信证明其不存在隐瞒房屋面积的情况，侯宁曾自认买房时是其自身失误，并当庭表示因其购买房屋后一直由父母居住，故不了解房屋面积情况。侯宁认可该证据的真实性，但认为该证据的内容通篇都是侯宁对面积提出质疑，而不是认可该面积。因双方当事人对于该证据真实性均表示认可，本院对该证据真实性不持异议，但由于该证据属于双方当事人之间的对话，属于当事人在当时的认知与意思表示，而非客观事实证据，本院无法据此确认事实上是否存在王桂迁隐瞒面积的问题，亦无法得出侯宁自认买房是其自身失误的结论。
本案审理中，本院到北京市邮政管理局房管部门调查，该部门向本院出示了相应材料，并表示王桂迁通过房改购买涉案房屋，当时该单位购房数量较大，对于房屋面积错误问题没有审核出来，当时王桂迁系按照86.41平方米分两次支付房屋价款，而该房屋的供暖、物业费则一直由公司代为交纳。
本院认为：侯宁与王桂迁所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及侯宁与王桂迁、链家公司所签的《补充协议》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议。各方应依照合同约定履行各自义务。现本案争议焦点如下：1、王桂迁是否在明知房屋实际面积与房本登记面积不符的情况下，仍按照房本登记面积将房屋出售给了侯宁；2、王桂迁对于房屋实际面积与房本登记面积不符的情况是否需要承担责任。
一、关于王桂迁是否在明知房屋实际面积与房本登记面积不符的情况下，仍按照房本记载面积将房屋出售给侯宁，即王桂迁在签订合同时是否存在隐瞒的问题。首先，根据本院查明的事实，王桂迁确系在2003年按照房屋面积为86.41平方米的标准从北京市邮政管理局购得涉案房屋，亦按照86.41平方米的标准向北京市邮政管理局支付了购房款，从常理上看王桂迁在购买房屋时无法预知在购房后其需要出售房屋且房屋价格会大幅上涨，故而王桂迁为此在购房时故意多支付较大金额购房款的可能性较低。因此本院认为王桂迁在购得涉案房屋时对于房屋实际面积与房本登记面积不符的情况并不知情。其次，当王桂迁购得涉案房屋后，王桂迁对于房屋面积的较大差异本应有相应的了解，但由于与日常生活支出关联较大的物业费、供暖费并不由王桂迁交纳，本院也无法确认该房屋实际由王桂迁居住，且在房屋存在公摊面积的情况下，不同的人对于房屋建筑面积的感知存在差异，因此本院难以就此推定王桂迁对于房屋面积问题必然知情。最后，认定当事人在明知房屋面积较小而故意隐瞒该情况出售房屋的证明标准较高，而本案中查明的事实尚不足以达到该证明标准。综合上述情况，本院无法认定王桂迁在与侯宁签订合同时对房屋实际面积与房本登记面积不符知情。
二、关于王桂迁对于房屋实际面积与房本登记面积不符是否需要承担责任的问题。王桂迁作为房屋出售方，理应对于房屋承担相应的瑕疵担保责任，且该责任属于无过错责任，即王桂迁是否对于房屋面积问题知情均需为此承担相应的担保责任，双方合同约定王桂迁出售给侯宁的房屋建筑面积为86.41平方米，但经重新测绘并核实后房屋实际建筑面积仅为67.63平方米，房屋实际面积小于合同约定面积，王桂迁显应就此承担相应的责任。
现侯宁要求王桂迁退还购房款760675.82元的请求，并无不当，本院予以支持。王桂迁虽主张双方实际房屋成交价格为190万元，余款160万元并非房款，但该说法显与双方交易的事实不符，本院不予采信。侯宁要求王桂迁支付购房款利息，因王桂迁对于占有侯宁多支付的购房款并无主观过错，王桂迁所需支付利息的性质属于无权占有财产的孳息返还，而不是过错占有财产的损害赔偿，故王桂迁支付利息起算时点应为王桂迁收到购房款的时间，而非侯宁的付款时间，故侯宁要求王桂迁支付购房款的时间有误，本院予以纠正，侯宁要求按照银行贷款利率计算利息，显属过高，本院予以调整。侯宁要求王桂迁赔偿面积测绘费的请求，并无不当，本院予以支持。
另外，侯宁认为链家公司违反忠实居间义务，要求链家公司退还居间费的请求，与本案不属于同一法律关系，本院不予一并处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十三条、第一百五十五条之规定，判决如下：
一、王桂迁于本判决生效之日起十日内向侯宁退还购房款七十六万零六百七十五元八角二分；
二、王桂迁于本判决生效之日起十日内向侯宁支付上述购房款的利息，该利息以七十六万零六百七十五元八角二分为基数，计算期间为自二〇一七年一月六日起至实际退还购房款之日止，利率按照中国人民银行同期存款利率计算；
三、王桂迁于本判决生效之日起十日内向侯宁支付房屋面积测绘费三千元；
四、驳回侯宁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6156元，由王桂迁负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 付 强
二〇一八年二月二十六日
书记员 王旻忞