南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2015)鼓民初字第5985号原告南京市宋都美域锦园小区业主委员会，住南京市建邺区恒山路141号。负责人王敏，该业主委员会主任。委托代理人许丽婷，江苏衡鼎律师事务所律师。委托代理人杨健，南京宋都美域锦园银城物业员工。被告南京江鸿物业发展有限责任公司，住南京市鼓楼区涌泉里11号。法定代表人王晓明，系该公司董事长。委托代理人张国鹏，江苏梓源律师事务所律师。本院于2015年9月16日立案受理原告南京市宋都美域锦园小区业主委员会（以下简称锦园业委会）诉被告南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿物业）不当得利纠纷一案后，依法由审判员傅蓉适用简易程序公开开庭进行了审理，原告负责人王敏及其委托代理人许丽婷、杨健，被告委托代理人张国鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦园主委会诉称：被告江鸿物业于2009年5月1日进驻原告小区，与开发商签订了《前期物业服务合同》。被告于2014年11月30日从小区撤场。当年11月，原告所在小区应向供电局缴纳电费（非业主自用电费）37093.51元，其中小区商铺用电5531.46元，业主公共用电10149.53元，剩下21412.52元部分属于被告应当承担的用电费用，此外，被告11月份物业自用水费190.4元，被告撤出时这两项费用并未缴纳，由原告向水电缴费部门进行了垫付。原告多次与被告协商未果，故诉至本院，请求被告返还原告垫付的2014年11月份应当由江鸿物业承担的水电费共计21602.92元。被告江鸿物业辩称：双方前期物业合同确定了纠纷的解决方式，其中约定了仲裁条款，故原告应当向南京仲裁委申请仲裁，法院不应受理；其次，水电费是由新入场的物业公司缴纳的，原告没有诉权，不具有诉讼主体资格。被告认为其应当承担的电费具体数额是办公照明209.4元、道闸用电93.66元、电子屏幕用电151.26元、地下车库照明费1792.09元。经审理查明：根据被告与南京宋都美域房地产开发有限公司签订的前期物业合同，被告于2009年5月1日进驻原告小区提供物业服务。2014年11月30日被告撤出该小区后，南京银城物业服务有限公司（以下简称银城物业）进驻该小区。被告撤出时，2014年10月份和11月份的公共水电费并未缴纳，在银城物业和江鸿物业管理交接过程中对此事实双方进行了确认。2014年12月16日，南京市供电公司向原告所在小区发出了欠费停电通知书。此后，江鸿物业向供电部门缴纳了2014年10月份的电费，11月份的电费共计37093.51元尚未缴纳，同时，被告还有190.4元的自用水费亦未缴纳，这两笔款项均由原告向供电、供水部门进行了垫付。原告多次与被告协调解决未果，故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，被告在撤场之前，向锦园全体业主收取的公摊水电费时间截止到2014年11月10日。同日，被告对于小区电表读数进行了记录；2014年11月26日，银城物业对小区电表读数进行了记录。在此基础上，原告计算得出2014年11月10日至2014年11月26日期间锦园业主应当承担的公摊电费金额为10149.53元、锦园商铺应当承担的用电金额是5531.46元。以上事实，由双方当事人陈述、前期物业服务合同、南京供电公司的缴费发票、南京水务集团的缴费发票、欠费通知书、数据统计表、工作联系函、业务交接单等证据证明，本院予以认定。针对双方的争议焦点，本院作如下认定：一、关于原告是否具有诉讼主体资格的问题本院认为，被告没有合法依据，取得不当利益，给他人造成损失，依法应当将取得的不当得利返还受损失人。被告作为小区公共电费代收代缴的义务人，未将收取的公摊电费履行代缴的义务，且应当由被告承担的水电费也未按期缴纳，原告为了维持小区的正常运转，代为垫付了该款项。原告作为受损失人，享有不当得利的返还请求权，故本院认定，原告具备诉讼的主体资格。二、关于本案是否应当适用仲裁程序的问题根据物业服务合同的约定，锦园小区的公摊水电费是由被告代收，然后向供水、供电部门代缴，但关于物业公司自用及其他应当由其自行承担的水电费的缴纳办法并未在合同中约定。本院认为，虽然前期物业服务合同中约定了争议的解决方式是仲裁，但本案中原告的诉讼请求符合不当得利的构成要件，双方的争议焦点非合同约定的范围，原告有权就本案所涉主张向法院提起诉讼，故对于被告的该项答辩意见，本院不予采信。三、关于被告应当返还的数额问题1、关于电费总额的问题。原告认为，原告提供了其向供电公司缴纳电费的发票凭证，发票金额显示2014年11月份锦园小区的电费总额为37093.51元，而按以往惯例计算得出2014年11月10日至2014年11月26日期间锦园业主应当承担的公摊电费金额为10149.53元、锦园商铺应当承担的用电金额是5531.46元。原告的诉请系11月份小区已缴纳电费总额减去上述两项费用后得出被告应当返还的电费数额。被告对此不予认可，认为其应当承担的电费具体数额是办公照明209.4元、道闸用电93.66元、电子屏幕用电151.26元、地下车库照明费1792.09元。本院认为，被告既未对原告的主张提出相反的证据予以反驳，也未对自己的意见提供相应证据加以证明，故本院在认定案件事实的基础上，运用证据优势原则，并综合考虑物业公司日常管理及代扣代缴水电费的惯例，认定锦园小区应当缴纳的电费（非业主自用电）主要包括以下几个方面：（1）锦园小区内商品房业主应当分摊的公共用电，主要包括电梯、公共照明、生活泵用电、景观照明用电、自行车库及架空层用电；（2）锦园小区内门面房业主使用产生的电费；（3）锦园小区内物业公司办公区域产生的电费以及物业公司在管理过程当中产生的费用，主要包括地下车库的的能耗、维护费用。其次，本案被告在11月30日撤离小区之前已向业主收取了11月1日至11月10日的公摊电费，但该款项被告并未缴纳给供电部门，故该笔款项，被告应予返还；同时，被告在11月份还产生了自用电费以及其他应当由被告负担的电费，这两笔费用已由原告垫付，被告亦应返还。据此，被告应返还原告11月份电费的具体计算方式为：11月份锦园小区缴纳的电费总额扣除2014年11月11日至2014年30日期间业主承担的公摊电费，得出被告11月份应当承担的电费数额。因2014年11月份有30天，原告的诉请未扣除2014年27日至2014年30日期间业主的公摊电费，现双方均无证据证明该期间业主公摊电费的准确数额，本院酌定以小区日平均公摊电费数额为参照，计算得出四天应当扣除的金额为3920元[（10149.53元+5531.46元）÷16天×4天]。综上计算得出被告应当返还给原告垫付的电费总额为17492.52元（37093.51元-10149.53元-5531.46元-3920元）。2、关于水费总额的问题。原告提供了2015年1月19日南京水务集团的收费发票，证明2014年11月、12月被告办公地点用水金额为221元；同时还提供了2014年11月份锦园物业服务中心用水的水表读数，乘以水价得出2014年11月份被告自用水费总额为190.4元，综合这两份证据，本院认为第二份证据更能真实反映被告11月份办公用水的情况，故本院认定被告应当返还原告垫付的水费金额为190.4元。据上分析，被告应当返还给原告垫付的电费、水费总额为17682.92元（37093.51元-10149.53元-5531.46元-3920元+190.4元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下：自本判决生效之日起十日内被告南京江鸿物业发展有限责任公司返还原告南京市宋都美域锦园小区业主委员会垫付的2014年11月份水、电费共计17682.92元。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元，减半收取170元，由被告负担（此款原告已预交，被告在履行本判决给付义务时将应负担款项直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  傅 蓉二〇一五年十二月十八日见习书记员  叶筱蓉