广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终56号
上诉人（一审被告）：周杰良，男，1967年4月10日出生，身份证住址深圳市南山区，现住珠海市斗门区。
委托诉讼代理人：万达龙，广东珠明律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：珠海华发物业管理服务有限公司。住所地：珠海市拱北美景山庄*楼。统一社会信用代码91440400192526356E。
法定代表人：周文彬，董事长。
委托诉讼代理人：周华娅，女，1982年11月28日出生，身份证住址韶关市浈江区，系该公司员工。
委托诉讼代理人：占亮，广东华信达律师事务所律师。
一审被告：何纪欢，女，1968年9月5日出生，汉族，住珠海市斗门区。
一审被告周杰良因与一审原告珠海华发物业管理服务有限公司、一审被告何纪欢物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院(2016)粤0403民初2270号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院审理查明的事实
经审理查明，珠海华发物业管理有限公司原称珠海经济特区华发物业管理公司，2006年1月19日变更登记为现名，以下简称华发物业公司。
2005年11月21日，华发物业公司与珠海市斗门大益利实业有限公司签订《益利花园前期物业服务合同》，约定由华发物业公司为益利花园提供物业服务；华发物业公司按小高层及高层住宅每月每平方米建筑面积收取1.1元的物业服务费；每次收缴物业服务费的时间为每月5日；逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；竣工验收并交付使用后，共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用保修期后由共用业主承担；委托管理期限从2005年11月21日起至业主委员会与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效之日止。
2015年10月9日，珠海市斗门区井岸镇益利名门业主委员会与华发物业公司签订《物业管理服务合同》，约定华发物业公司为益利名门花园提供物业服务；华发物业公司按合同约定的内容及要求提供服务，按住宅建筑面积每月每平方米1.6元向业主及非业主使用人收取物业服务费；每次收取物业服务费的时间为当月15日前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用保修期后由共用业主承担；服务期限从2015年8月1日至2018年7月31日止。
周杰良、何纪欢2008年向珠海市斗门大益利实业有限公司购买位于斗门区井岸镇尖峰前路2号，即益利名门花园小区的XX栋X单元XXXX房，建筑面积216.61平方米。同年11月4日珠海市斗门大益利实业有限公司为二人开具的《益利名门花园“入伙许可证”》中，说明物业服务费自2008年11月1日收取。2010年4月16日周杰良、何纪欢取得案涉房屋各占50%份额的不动产权登记。
华发物业公司提起本案诉讼，称周杰良2015年5月前均未欠付物业服务费及其他费用，而自2015年6月起欠费至今。华发物业公司提交周杰良2015年4、5月交纳案涉房屋相关费用的发票机动联，证明周杰良每月固定支付物业服务费238.3元、对讲门维护费6元、公用水费2.3元，及数额不等的公用电费。华发物业公司依据自行统计、制作的周杰良、何纪欢自2015年6月至2016年7月，欠付物业服务费、对讲门维护费、公用水、公用电、二次加压、电梯三方通话费及滞纳金的统计表及其明细表，提起本案诉讼，请求判令周杰良、何纪欢支付物业服务费4635.8元、公用水费32.2元、公用电费434.5元、对讲门维护费84元、二次加压电费190元、电梯三方通话费5元，滞纳金2895.5元，合计8277元。华发物业公司称公用电费、隔月收取的二次加压费、电梯三方通话费系依实际发生额收取。
2015年11月14日华发物业公司向周杰良发出《关于缴纳管理费的通知》，通知周杰良缴纳服务费等共2490.2元。2016年3月10日，华发物业公司委托广东华信达律师事务所占亮律师、苏滢渟律师向周杰良、何纪欢发出《律师函》，追讨计至同年同月的服务费等费用4989.1元。华发物业公司提交了2015年11月15日及2016年3月13日向周杰良发送上述通知及律师函的快递详情单，称通知已送达周杰良，但周杰良拒收律师函。周杰良确认两详情单注明的收件人两手机号码为其所用，但否认收到两函，称两号码的手机“放在家里基本不用了”。
一审中，经一审法院传唤，周杰良未到庭应诉。周杰良提起本案上诉后，提交了1.益利名门小区首届业主委员会委员候选人名单的公示；2.吴玉棠等七人辞去职益利名门小区业主委员会委员的申请书；3.关于业主签名同意物业管理费提价0.5元/平方米，由华发物管继续管理本小区情况的公示，证明由十一名业主组成但已有七名提出辞职的业主委员会，与华发物业公司签名的合同无效。华发物业公司认为周杰良提交的证据并非法定“新证据”，且业主是否辞去委员职务与本案的物业服务合同无关，也不能证明合同效力问题。
一审判决的理由与结果
一审法院审理认为，华发物业公司在开庭庭审理中向出示了涉案小区的《前期物业服务合同》和《物业管理服务合同》，该证据可以证明华发物业公司自2005年11月21日开始为涉案小区提供了物业服务，周杰良、何纪欢作为涉案小区的业主，实际享受了华发物业公司提供的相关服务，应当支付相应的对价。依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，华发物业公司要求周杰良、何纪欢支付拖欠的物业服务费等，依法有据，一审法院予以支持，但具体数额以本院确定的为准。
《前期物业服务合同》约定的物业服务费为每月每平方米1.1元，该合同的期限从2005年11月21日起至业主委员会与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效之日止。周杰良曾按该合同约定的物业服务费标准缴纳物业服务费至2015年5月，故可以确定周杰良、何纪欢同意按该合同约定的物业服务费履行缴费义务。因此从2015年6月1日至2015年10月9日的物业服务费为1024.57元（216.61平方米×1.1元×4.3个月）。《物业管理服务合同》于2015年10月9日签订，该合同自签订之日起生效，因此从2015年10月10日至2016年7月31日的物业服务费按每月每平方米1.6元计算，该期间的物业服务费为3361.79元（216.61平方米×1.6元×9.7个月）。综上，周杰良、何纪欢自2015年6月至2016年7月应支付的物业服务费为4386.36元。
周杰良抗辩称其与华发物业公司之间没有物业服务合同关系，涉案小区业主委员会与华发物业公司签订《物业管理服务合同》的程序不合法，相关人员存在受胁迫的情形，但周杰良对其主张的事实没有提供证据予以证明，一审法院对其抗辩不予采纳。
双方没有明确约定公用水费、对讲机维护费的计算标准及收取方式。但周杰良曾按每月2.3元向华发物业公司支付过公用水费，每月6元支付过对讲机维护费，一审法院视为二被告已认可按该标准履行。因此周杰良、何纪欢应向华发物业公司支付公用水费32.2元，对讲机维护费84元。
华发物业公司对其主张的公摊电费、二次加压电费、电梯三方通话费，没有提供充分证据证明，一审法院无法确认上述费用发生的具体金额，故不予支持。
关于滞纳金的问题。华发物业公司主张的滞纳金实际上是拖欠物业服务费的违约金。《前期物业服务合同》和《物业管理服务合同》中约定逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。华发物业公司请求从2015年6月1日起计算滞纳金至2016年7月19日。一审法院认为，周杰良、何纪欢拖欠物业服务费应根据上述合同约定承担相应的违约责任，华发物业公司请求周杰良、何纪欢支付上述违约金依法有据，但具体金额以本院核算为准。经一审法院核算，周杰良、何纪欢拖欠2015年6月至2016年7月物业服务费的违约金计至2016年7月19日为2343.52元。
周杰良抗辩称何纪欢对涉案房产的权益是不当得利。周杰良的该抗辩不属本案物业服务合同纠纷处理的范围，其与何纪欢之间的纠纷，双方可另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决一、周杰良、何纪欢于判决生效之日起七日内向华发物业公司支付2015年6月至2016年7月物业服务费4386.36元；二、周杰良、何纪欢于判决生效之日起七日内向华发物业公司支付上述欠缴物业服务费的滞纳金2343.52元；三、周杰良、何纪欢于判决生效之日起七日内向华发物业公司支付公用水费32.2元，对讲机维护费84元；四、驳回华发物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由华发物业公司负担5元，周杰良、何纪欢负担20元。
当事人二审的意见
一审被告周杰良不服一审判决，上诉称涉案小区业主委员会与华发物业公司签订的《物业管理服务合同》的程序不合法，只是业主委员会个别人的擅自行为，而未经集体讨论决定。因此该合同不应当对周杰良等业主具有约束力。另外，华发物业公司事实上没有提供相应的物业管理服务，如电梯维修问题久拖不决。请求二审法院判决撤销一审判决，驳回华发物业公司的全部诉讼请求。
一审原告华发物业公司答辩称，一、一审法院对《物业管理服务合同》有效的认定事实清楚，适用法律正确。在双方平等协商基础上，业主委员会以其名义与华发物业公司签订该合同并加盖公章的行为符合法律规定，至于业主委员会内部程序是否合法，与华发物业公司无关，华发物业公司没有义务也没有办法得知。二、周杰良二审中提交的证据，华发物业公司不予认可。第一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二款的规定，周杰良提交的证据是在一审期间可以发现并提出的，不属于上述法律规定的新证据，故不予认可。第二，即便周杰良提交的证据是符合法律规定的新证据，关于周杰良提交的一系列《辞职申请书》来否定业委会的程序问题，华发物业公司也不予认可。首先，在申请书上签字的人员均未到现场确认，无法辨别前述申请书中签名人的身份以及签名的真实性；其次，根据《珠海市物业管理条例》第三十一条的规定，业主委员会委员资格的终止须以书面形式向业主大会提出辞呈，由居民委员会审查后报区物业管理行政主管部门备案，并通知业主委员会进行公告或者由居民委员会自行公告。由此可见，周杰良提交的《辞职申请书》仅为申请人向业委会提出辞职的申请而已，并未经过法律规定的备案及公告程序，故业主委员会委员资格终止的程序不合法；最后，根据诚实信用原则，华发物业公司基于合理信赖与业委会签订物业服务合同，有理由相信该物业合同是合法有效的，应当得到支持。综上所述，周杰良的上诉请求缺乏法律和事实依据，请求法院依法驳回。
本院判决的理由与结果
本院认为，在案涉小区未成立业主委员会之前，小区的建设单位与华发物业公司签订《益利花园前期物业服务合同》，委托华发物业公司对案涉小区进行物业管理，该合同效力及于包括周杰良在内的小区所有业主，周杰良有义务依据该合同约定履行义务。但周杰良依据该合同履行了截止2015年5月前支付物业服务费、公用水费、公用电费、二次加压费、对讲门维护费的义务后，欠付案涉小区业主委员会与华发物业公司签订《物业管理服务合同》前的相关费用，已构成违约。
案涉小区成立的业主委员会与华发物业公司签订的《物业管理服务合同》，系双方自愿协商订立，没有证据表示违背双方的真实意思，其内容也不违反法律法规，系合法、有效合同，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该物业服务合同对周杰良具有法律约束力，周杰良应当按照合同约定按期交纳相应的物业服务费用，逾期未交纳的还应承担相应的违约责任。
至于周杰良上诉称案涉小区的业主委员会在七名委员辞职的情况下，与华发物业公司签订《物业管理服务合同》无效的主张。本院认为业主委员会的成立及其委员的选出、辞任或改选系全体业主或业主大会的权利及义务，而业主委员会一经合法设立，其依法作出的民事行为后果当及于全体业主。案涉小区业主委员会是否有七名委员辞任，则与华发物业公司无关，其以业主委员会名义与华发物业公司签订的合同并没有《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形。况且周杰良未在一审法院确定的举证期限内提交，而在二审中提交的案涉小区业主委员会“不能代表广大业主签订合同”的“证据”，并不能作出本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款的规定可予采纳为二审“新证据”的合理理由。故周杰良认为该合同无效的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。周杰良负有依据该合同支付物业服务费等费用的义务。周杰良所称华发物业公司未尽管理服务之责任，当另循法律途径解决。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费50元，由上诉人周杰良负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年一月二十四日
书记员 江月娴