上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第2056号
原告上海戏剧学院附属舞蹈学校，注册地上海市。
法定代表人韩生，校长。
委托代理人刘瑄，上海市龙光律师事务所律师。
委托代理人李天国，上海市龙光律师事务所律师。
被告上海光鸿房地产有限公司，注册地上海市。
法定代表人陈荣泉，董事长。
委托代理人张焱华，上海众华律师事务所律师。
被告上海金麟置业有限公司，注册地上海市。
法定代表人张金林，经理。
原告上海戏剧学院附属舞蹈学校（以下简称“舞蹈学校”）诉被告上海光鸿房地产有限公司（以下简称“光鸿公司”）、上海金麟置业有限公司（以下简称“金鳞公司”）排除妨害纠纷一案，于2014年8月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，后依法组成合议庭审理。分别于2014年10月31日、12月12日公开开庭进行了审理，原告舞蹈学校的委托代理人李天国、刘瑄（12月12日到庭），被告光鸿公司的委托代理人张焱华，被告金麟公司的法定代表人张金林（12月12日到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舞蹈学校诉称，1997年7月30日，两被告签订《上海市内销商品房预售合同》，约定被告金麟公司将本市长宁区水城南路共23套房屋出售给被告光鸿公司。被告光鸿公司于1997年7月30日依据上述商品房预售合同向上海长宁区房地产登记处申请了预售合同登记备案，且被告光鸿公司于当日又将上址xxxx室也申请了预售合同登记备案。上述共计24套房屋全部是属于原告拥有产权的公房，由于两被告的侵权行为，导致原告无法完整地行使所拥有的房地产所有权。两被告签订的预售合同涉及到原告的房地产，被告光鸿公司根据预售合同向长宁区房地产交易中心办理了预售登记备案，且在没有预售合同的前提下办理了xxxx室的预售合同登记备案，严重侵害了原告的合法权益。故请求判令两被告排除妨碍，立即办理注销上述预售合同登记备案手续。
被告光鸿公司辩称，其是善意的购买者，与合法取得预售许可证的被告金麟公司签订了预售合同，支付了购房预付款，并以此办理了预售登记。其公司的预售购买权利和预售登记权利应受法律保护。原告舞蹈学校与被告金麟公司的内部分割并不能推翻国家登记机关的登记效力，其公司的登记行为合法、有效，不存在侵权，原告无权主张排除妨害之诉讼。被告金麟公司取得的是基于开发建设的原始取得大产证，并不能以此排除其公司基于预售取得的期权权利。若原告舞蹈学校认为登记机关审核错误，应当提出行政涉诉而非民事涉诉。且原告主张的房屋套式和面积与其提供的上海市高级人民法院的民事判决不符。故不同意原告的诉讼请求。
被告金麟公司辩称，其公司与被告光鸿公司之间的预售合同实为借贷关系，从合同的签订到争议解决与原告舞蹈学校均无关联。其公司与光鸿公司之间的纠纷在1998年经过诉讼，已经一中院作出民事判决并发生法律效力。原告主张的24套房屋产权确实属于原告，故同意原告的诉讼请求，愿意配合办理涉案房屋预售合同登记备案的注销手续。
经审理查明，依据业已生效的民事判决书认定，1993年10月25日，原告舞蹈学校与上海市文化局下属的案外人上海文海房地产经营公司（以下简称“文海公司”）签订住宅联建协议书，约定双方联建舞蹈学校住宅楼，建筑面积12，000平方米，项目建成后双方各得50%房屋。1994年6月26日，市文化局同意上述项目转为正式建设项目。
1994年6月，文海公司与案外人上海双钱房地产经营公司（以下简称“双钱公司”）签订联建协议书，约定双方各得50%房屋，文海公司所得50%转交给舞蹈学校。同时，双钱公司又与案外人洋浦金马实业有限公司（以下简称“洋浦金马公司”）签订内容相同的联建协议，明确双钱公司50%得益房转交给舞蹈学校，另外50%房屋由洋浦金马公司所得。
1995年4月10日，被告金麟公司接替洋浦金马公司在沪的一切开发业务。
1995年5月18日，上海市长宁区房产管理局以同样文号分别向文海公司、金麟公司颁发上海市内销商品房预售许可证。
1995年4月10日，舞蹈学校与金鳞公司签订住宅分层协议，明确各自得房的楼层，即舞蹈学校得高层2、4、6、8层、10层靠高架路一侧，多层为2、4层、6层西单元。同年5月18日又订立“补充协议”，对部分楼层作了调整。双方分别于1997年11月26日、12月1日签订房屋分配协定书、补充协议，调整了个别室号，最终约定各自得房61套并明确了相关室号。
从1997年11月27日起，舞蹈学校按协议所得房屋的室号，分批将其中的40套房屋分配给教职工居住，另有21套作为学生宿舍。
此后，金麟公司于1997年7月8日与案外人上海宝工物资总公司（以下简称“宝工公司”）签订商品房预售合同，购入属于舞蹈学校的XX公寓A幢4层8套住房。2000年4月26日，舞蹈学校向上海市第一中级人民法院提起诉讼，请求确认XX公寓中的61套房屋产权归其所有。宝工公司作为有独立请求权第三人，要求确认其中共8套房屋产权系其所有。
上海市第一中级人民法院于2001年3月21日作出民事判决，认为舞蹈学校作为土地方，按房地产开发要求办理了有关手续，经政府批准建造职工住房，舞蹈学校全面履行合同义务后与金鳞公司两次签订分房协议，明确合作建房的分配，该协议在联建协议基础上再次确定各得房50%的分配方案，符合双方的合作意愿和公平原则，应受法律保护。项目竣工后，舞蹈学校即直接取得房屋物权。事实上，舞蹈学校在1997年底已实际占有、使用该房产。舞蹈学校对新建房的登记手续在客观上只能待房屋竣工验收后才能办理，在此期间，其作为原始所有权权利人对系争房屋拥有绝对权利。宝工公司与金鳞公司签订预售合同，系金鳞公司隐瞒房屋权属的事实情况，擅自将属于舞蹈学校8套房屋出售，侵害了舞蹈学校的权利，该买卖行为无效，金鳞公司应承担无效民事行为的法律后果。因宝工公司未要求金鳞公司承担法律责任，宝工公司与金鳞公司的纠纷可另行处理。虽然宝工公司在签订预售合同后即向有关房地产管理部门进行预售登记，具有对抗第三人的法律后果，但该登记的性质并不是物权的确定，而该房产的原始所有权属原告所有，故宝工公司不能因为登记行为而对抗所有权人。宝工公司关于讼争房屋产权确认之诉不予支持。2001年3月21日，上海市第一中级人民法院判决，上海市水城南路XX公寓共61套房屋归舞蹈学校所有。
判决后，宝工公司不服，提出上诉。上海市高级人民法院经审理后认为，舞蹈学校和金鳞公司作为系争房屋的联建双方，办理了相应的立项和建设手续，联建行为合法，故舞蹈学校和金鳞公司是系争房屋的权利人。该权利虽未经房管部门登记，但所有权是明确的，依法予以确认。舞蹈学校与金鳞公司之间的分房协议将双方房屋权属予以分割，舞蹈学校据此要求法院确认其为系争房屋的所有权人，有事实和法律依据。宝工公司基于金鳞公司的预售许可证与金鳞公司签订预售合同，并进行预售登记并无不当。但宝工公司的预售登记行为只能证明其对房屋拥有期权，并有对抗其他期权权利人的作用，宝工公司有权依据预售合同要求金鳞公司交付房屋。由于金鳞公司与舞蹈学校的分房协议使系争房屋权利归属舞蹈学校，舞蹈学校师生已实际占有使用房屋，导致金鳞公司无权亦无法交付房屋。宝工公司的房屋期权由于金鳞公司的交付不能而无法实现向所有权的转变，故宝工公司要求确认房屋系其所有，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。2002年2月9日，上海市高级人民法院作出民事判决，驳回上诉，维持原判。
根据业已生效的民事判决书认定，1996年8月26日，金鳞公司与案外人郑长安签订内销商品房预售合同，约定由郑长安购买XX公寓XXXX室房屋，总价款为1，000，707元，交房时间为同年10月20日前。郑长安于同年8月29日付清了购房款，金鳞公司未履行交房义务。嗣后金鳞公司与郑长安几经磋商，于1998年5月8日订立协议，约定金鳞公司赔偿郑长安100，000元，变更房屋楼层即由原来的1002室调整为802室，交房时间为1998年5月15日，后金鳞公司仍未按约交房，郑长安向法院起诉金鳞公司，要求解除合同及协议，由金鳞公司退还购房款并支付违约金。1998年7月30日，法院判决解除郑长安与金鳞公司签订的预售合同及订立的协议，金鳞公司返还郑长安购房款1，000，707元并支付利息175，000元。
2002年2月9日，上海市高院终审判决认定，舞蹈学校和金鳞公司作为联建的双方建设了金鳞公寓，是上述房屋的权利人，虽然该权利未经房屋管理部门登记，但所有权是明确的，双方之间的分房协议将双方房屋权属进行分割，舞蹈学校要求确认其为金鳞公寓部分房屋的所有权人，有事实和法律依据，遂判决XX公寓61套房屋归舞蹈学校所有。
2003年8月16日，舞蹈学校与金鳞公司签订协议，约定因金鳞公司在1997年5月已将502室房屋出售他人，双方决定将502室与802室对调，即802室归舞蹈学校所有。后802室房屋实际由舞蹈学校占有使用。
2008年5月26日，金鳞公司向舞蹈学校出具确定书，称XX公寓802室房产所有权实属舞蹈学校所有，该房屋所产生的产权纠纷与舞蹈学校无关，由此产生的问题由金鳞公司负责解决。
2008年6月16日，郑长安之兄弟案外人郑长海擅自将802室房屋门锁更换并居住其中。舞蹈学校及金鳞公司向长宁法院提起诉讼，长宁法院经审理后认为金鳞公司对于802室房屋享有原始所有权，郑长安起诉要求解除协议返还房款，法院支持了郑长安的诉请，二者之间仅存在返还房款的债权债务关系。金鳞公司与舞蹈学校协商将802室房屋产权置换给舞蹈学校，虽然未能在房地产登记部门办理登记手续，但舞蹈学校实际占有使用了802室房屋，对该房享有可期待之产权。一审判决郑长海搬离XX公寓802室房屋并按每月3，000元支付房屋使用费。
后郑长海提出上诉，一中院认为根据生效判决，包括讼争房屋（当时归在金鳞公司名下）在内的XX公寓为舞蹈学校、金鳞公司所有。尽管舞蹈学校与金鳞公司交换房屋的行为不发生物权效力，但金鳞公司对舞蹈学校的占有并使用讼争房屋没有异议，舞蹈学校享有该项权利。作为目前所有权人的金鳞公司和占有权人的舞蹈学校有权要求郑长海搬离讼争房屋。据此，驳回上诉，维持原判。
经业已生效的判决书认定，1997年7月30日，被告光鸿公司（乙方）与金鳞公司（甲方）签订上海市内销商品房预售合同，约定乙方自愿向甲方购买本市XX公寓共计23套房屋，建筑面积2，571.50平方米，乙方购买该物业每平方米建筑面积单价为3，500元，根据上述暂测面积，乙方购买该物业，售价款暂订为9，000，000元，甲方定于1997年10月30日前交房。同日，上述合同经长宁区房地产登记处登记备案。同期，双方签订预售房屋回购合同，约定金鳞公司应于1997年10月29日之前向光鸿公司回购上述23套房屋，光鸿公司在金鳞公司回购期限内不得擅自将上述预售房屋转让，当金鳞公司将回购款在回购期内付至光鸿公司时，原预售合同终止，如金鳞公司在合同约定回购期限内明示放弃回购或者按约到期未支付合同约定全部款项，均应视作放弃回购，回购合同自行终止。1997年9月8日，光鸿公司经金鳞公司开户银行光大银行某帐号支付给金鳞公司购房预付款9，000，000元。同年11月27日，金鳞公司对该付款方法提出异议并致函上海市长宁区房产交易中心要求撤销金鳞公寓预售合同。合同期限届满，金鳞公司未按预售合同交房，又未按回购合同返还购房预付款，光鸿公司遂向上海市第一中级人民法院提起诉讼，要求金鳞公司立即交付其所购房屋并赔偿因延期交房导致的经济损失。金鳞公司辩称双方除签订预售合同外，同时签订回购合同，双方之间发生的9，000，000元属借款关系，房屋预售合同无效；光鸿公司主张交付的房屋系他人所有，其同意偿还光鸿公司借款9，000，000元。经法院委托评估公司对上述23套房屋市场价值进行评估，结论为在1998年11月20日的估价时点的市场价值为13，709，993元，折合5，331.52元／平方米，双方对此未提出异议。
上海市第一中级人民法院经对该案审理后认为，双方签订的预售合同应属有效，而双方所签订的预售房屋回购合同因金鳞公司未在合同规定的期限内支付合同规定的全部款项，该回购合同已自行终止。金鳞公司收受光鸿公司的购房预付款后，并在交房期届满后故意毁约，依法应承担光鸿公司的经济损失。即使所涉房屋确因案外人依法取得所有权证而无法交付，金鳞公司须按目前该房的市场价值承担责任。1998年12月23日，该院作出判决：1、金鳞公司应在判决生效后即向光鸿公司交付上述共计23套建筑面积2，571.50平方米；如发生被告确实无法履行交付上述房屋的全部或部分之情况，金鳞公司应按每建筑平方米5，331.52元计算其应履行的交付房屋之义务。2、金鳞公司应按中国人民银行同期同类固定资产贷款利率向光鸿公司支付9，000，000元购房款的利息损失，从1997年10月31日起计算至判决生效之日止。
另查明，2013年11月，舞蹈学校到上海市长宁区房地产交易中心办理了61套房屋的产权登记手续，并取得了《上海市房地产权证》，原房屋地址变更，其中金麟公司预售给光鸿公司的23套房屋之房屋产权均属舞蹈学校所有。
1997年7月30日，被告光鸿公司在上海市长宁区房地产管理部门，除对上述23套房屋进行登记备案外，单独就XX公寓XXXX室房屋进行了登记备案。现该1002室房屋权利人亦为舞蹈学校。
由于金麟公司与光鸿公司的原预售登记妨碍了舞蹈学校行使所有权，故舞蹈学校诉至本院，提出如上之诉请。
上述事实，有舞蹈学校提供的民事判决书、上海市房地产权证及登记信息、房屋状况及产权人信息、分房协定、确定书、上海市内销商品房预售合同、预告登记状况信息、付款凭证《上海市房地产登记薄》等证据以及出庭当事人的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。
本院认为，原告舞蹈学校依据生效的民事判决书已经办理了包括“XX公寓”共计23套房屋在内的房地产产权登记手续，取得了包括上述房屋在内的房地产权证；原告舞蹈学校依据与金鳞公司签订的分房协定、确定书，办理了802室房屋的房地产权证，双方的交换房屋的行为已经发生物权效力，且金鳞公司对此并无异议。原告舞蹈学校取得了上述24房屋在内的房地产权证，故原告舞蹈学校依法对其所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，且原告舞蹈学校师生已实际占有使用上述房屋。被告金鳞公司与光鸿公司以签订《上海市内销商品房预售合同》及办理预告登记备案的方式，将上述24套房屋进行预售登记备案侵害了原告的合法权益，应当向原告承担排除妨碍、注销上述房屋预售登记备案手续的责任，故原告的诉讼请求本院应予支持。
需指出的是，虽然被告金麟公司与光鸿公司在签订预售合同之后，向有关部门办理了预售登记备案，但该登记备案行为并非物权的确定，仅具有对抗第三人的法律后果，不能对抗所有权人即原告。因此，被告光鸿公司的预售登记行为只能证明其对系争房屋拥有期权。该房屋期权由于被告金鳞公司的交付不能而无法实现向所有权的转变，且被告光鸿公司已经通过诉讼，其诉讼请求得到法院的支持，故被告光鸿公司的抗辩意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第十六条、第三十二条、第三十五条的规定，判决如下：
被告上海光鸿房地产有限公司、上海金麟置业有限公司应于本判决生效之日起十日内，至上海市长宁区房地产交易中心办理注销上海市长宁区水城南路共二十四套房屋的预售登记备案手续。
案件受理费人民币80元，由被告上海光鸿房地产有限公司、上海金麟置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
审 判 员 郑丽敏
人民陪审员 牟世荣
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 吴昊天
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。