吉林高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0291民初140号
原告：吉林市天虹经贸有限公司，住所：吉林市昌邑区通江街45号。
法定代表人：王振刚，经理。
委托诉讼代理人：刘影，吉林市邦尼法律服务所法律工作者。
被告：石清华，女，1951年2月1日出生，汉族，无职业，住吉林市丰满区兴隆小区*号楼*单元***号。
委托诉讼代理人：冯高华，吉林丁凤礼律师事务所律师。
被告：耿连贵，男，1950年7月22日出生，汉族，吉化江南设计院退休工人，住吉林市丰满区兴隆小区*号楼*单元***号。
委托诉讼代理人：冯高华，吉林丁凤礼律师事务所律师。
被告：刘文臣，男，1962年12月12日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区北京路********号。
委托诉讼代理人：傅建，吉林保民律师事务所律师。
原告吉林市天虹经贸有限公司（下称天虹公司）诉被告石清华、耿连贵、刘文臣买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告天虹公司委托诉讼代理人刘影，被告石清华、耿连贵的共同委托诉讼代理人冯高华，被告刘文臣及其委托诉讼代理人傅建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2001年1月被告石清华、耿连贵非法占有原告房产，并将该房屋登记在自己名下（房产证号054**），2004年公安机关进入后石清华、耿连贵于2004年9月23日将该争议房产退还给原告，原告接收房产证和钥匙，并验收房屋后实际占有。当原告多次要求石清华、耿连贵配合更名过户时，二人以在外地为名不予配合，原告诉至法院。2010年该争议房屋由吉林市高新区人民法院（2010）吉高新民一初字第15号判决书、吉林市中级人民法院(2010)吉中民一终字第799号判决书、吉林省高级人民法院（2012）吉民申字第331号裁定书判令“被告耿连贵、被告石清华于2004年9月23日签订的交接单有效；被告耿连贵、被告石清华于判决生效之日起30日内协助原告吉林市天虹经贸有限公司办理产权变更登记手续”。在一审判决书下达后（2010年7月4日），被告耿连贵、石清华见一审败诉，用事先补办好的房产证（吉林市房权证高字第G00033**号）和偷换的房屋钥匙再一次侵占该房产，并以低于市场70%的价格出售给刘文臣。据房产局登记记载：被告石清华、刘文臣于2010年11月8日签订了房地产买卖契约，石清华将争议房屋以18万元出售给被告刘文臣，刘文臣取得房产证号GX0000027**。被告石清华与刘文臣之间的房屋买卖存在恶意串通、转移财产、规避法律之嫌疑，且损害了该房屋真正的所有权人原告的利益。刘文臣不具备善意取得的条件：刘文臣在购买房屋时应当对该房屋当时应有的价值有所了解，刘文臣在明知石清华以明显不合理低价出售房屋的情形下仍然购买，可以推定二人在签订房屋买卖合同时具有恶意。依据《物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，可以确定刘文臣不具备善意取得的条件。综上所述，三被告为了规避法律，以不合理的低价出售房屋，侵害了原告的合法权益，因此，请求依法判令：1.石清华与刘文臣订立的房屋买卖合同无效。2.争议房屋所有权归原告所有，石清华、刘文臣配合原告更名过户。3.被告石清华、耿连贵承担本案所发生的一切诉讼费用。
石清华、耿连贵辩称：本案原告属于虚假诉讼，主体不适格，本案原告已将本案诉争标的全部转让给刘国军，刘国军于2009年3月23日在吉林高新技术产业开发区人民法院起诉至今已有7年。意见如下：1.原告没有主体资格，根据法律规定和原告的证据证明，本债权已于2004年9月23日由原告转让给沈阳装潢公司，装潢公司转让给刘国军，债权转让通知书已经送达各方当事人，根据合同法第80条规定，债权人转让债权权利的，应通知债务人，债权人转让通知不得撤销，至此根据最高院相关司法解释规定，原告隐瞒相关债权转让事实属于主体瑕疵，法院应驳回起诉。2.起诉书的诉请有两项，一项是合同的确认之诉，二是物权确认之诉，原告起诉不合法。确认之诉与刘文臣没有任何关联性，按照法律规定，必须由原告举证证明刘文臣存在主管故意恶意串通，必须由原告举证。3.本案诉讼是属于三方当事人利用法院损害他人合法权益的诉讼，是虚假诉讼。因本案与该院（2009）吉高新民二初字第48号民事裁定书相矛盾，故应驳回原告的起诉。4.原告所举的2012年和2013年鉴定报告因为案件已撤诉不能作为证据使用。综上，因原告主体资格不适格，希望法院驳回原告的起诉。
刘文臣辩称：刘文臣已通过正常的市场交易取得了诉争房屋的所有权并办理了产权过户手续，符合物权法相关规定。原告不应当将刘文臣列为被告，另原告已将诉争房屋通过债券转让形式转给了刘国军，根据法律规定，其无诉权。1.答辩人与被告石清华之间的房屋买卖合同合法有效。首先，被告石清华对诉争房屋享有处分权。根据《物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”被告石清华为诉争房屋的原登记所有权人，对诉争房屋享有处分权。与他人订立房屋买卖合同合法有效。其次，被告石清华与答辩人是有完全民事行为能力的成年人，在平等、自愿的前提下订立符合双方真实意思表示的合同，合同内容不违反法律的强制性规定，且合同价格高于当时的市场评估价，根据意思自治原则及《合同法》的相关规定，双方订立的房屋买卖合同合法有效。2.现在答辩人已是诉争房屋的合法所有权人。经吉林市房地产管理局审核，答辩人已经办理了房屋产权变更登记，取得了由吉林市房地产管理局颁发的房屋所有权证书，答辩人不仅支付了高于评估价格的房屋价款并实际占有使用诉争房屋至今。根据《物权法》的规定，答辩人现已是诉争房屋的合法所有权人。3.刘文臣购买房屋符合善意取得，刘文臣与石清华素不相识，没有恶意串通的基础。给付房价款和税款是真实的，刘文臣出具了收条以及若干付款凭证。并且，价格没有明显的不合理，原告仅以他们掌握的一份评估报50多万元为依据，对房产和税收部门评估的意见置之不理，有悖常理。且石清华与耿连贵也说抓紧时间处理吉林资产。4.石清华属于无处分权利人，与刘文臣无关。任何的买卖交易那么买方都不可能首先去审查你享有物权，那么刘文臣在购买房屋的时候石清华的房产证明进行了审查确认有效，才商谈交易，对此，刘文臣没有不当之处。5.刘文臣取得该房屋所有权是合法的，合理的，原告多年无理诉讼查封房屋，扩大了刘文臣的损失，因为刘文臣也基本定居北京，往返耗费时日和造成经济损失。综上，原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明：天虹公司作为原告以石清华、耿连贵为被告于2010年向本院提起诉讼，请求判令：1.确认原被告之间签订的产权转移协议合法有效。2.将吉高房权证第054**号房屋确认给原告所有；3.被告配合原告办理产权变更登记手续。本院于2010年7月4日作出（2010）吉高新民一初字第15号民事判决书，认定：二被告系夫妻关系。1996年8月15日，原告与吉林市丰满区人民政府高新街道办事处签订关于联合兴建办公楼协议书1份，双方商定在吉林市丰满区卫生防疫站西侧联合兴建办公楼一座，同时约定了双方的权利义务等内容。合同签订后，原告委派公司副经理耿连贵作为原告的代表负责该工程。该工程施工方为吉林市第二建筑工程公司七处（叶进文作为实际施工人靠挂在吉林市第二建筑工程公司七处）。工程竣工后，因原告拖欠叶进文工程款，将坐落于吉林高新区海口路29号楼-1-左门营业用房（建筑面积63平方米）抵付给叶进文。2001年1月，原告的委托代理人谢连友与被告耿连贵共同到房产处办理竣工楼房产权证时，被告耿连贵将房屋产权办理至妻子石清华名下。2003年11月原告的法定代表人王振刚向吉林市公安局经侦支队举报，主要内容为，原告公司副经理耿连贵在原告开发建设的办公楼工程中，利用职务之便，向施工方索取好处，以借给叶进文工程款的名义，将高新区海口路29号楼-1-左门营业用房（小车库）据为己有。后经公安机关立案调查，认为被告耿连贵因职务侵占，情节显著轻微，于2005年1月26日将此案撤销。此前，二被告于2004年6月8日，出具情况说明1份，该情况说明主要内容为，被告耿连贵个人借给叶进文148500元，在工程决算时，叶进文给耿连贵出具一个总的欠条，欠耿连贵1985**元，多写了50000元。因叶进文无钱还我钱，将小车库抵给我了。因每笔欠条都有原告法人签字，属于公司行为，应列入工程决算，而不应由个人抹帐，所以，以上所述的借款额应由叶进文还给原告，叶进文抹帐给我是非法的，现在我主动退给天虹公司（原告），我和叶进文的帐务过后再算。同年9月23日，二被告同意将小车库（吉高房权证第054**号）退还给公司，如需办理产权转移手续，二被告予以配合，过户税费由接收方承担。接收方在同日出具收条1份，主要内容为，1.按《还款协议书》第2项，收到吉高房权证第054**号房证原件；2.该房的内门钥匙一把；3、该房已经实地查看，同意按现状接收。2005年4月，原告向二被告发出通知，要求二被告自接到通知书之日起将小车库内的零散物品于三日内搬出，逾期将更换新锁。另查明，吉林市吉刚娱乐城有限公司及原告于2004年3月23日起诉二被告，案由均为民间借贷，本院分别作出（2004）吉高新民一初字第84号民事调解书，二被告共同给付吉林市吉刚娱乐城有限公司借款本息312232.8元；（2004）吉高新民一初字第85号民事调解书，二被告共同给付原告借款本息24304元。原告于2010年起诉二被告，案由为所有权纠纷，本院于2010年7月4日作出（2010）吉高新民一初字第15号民事判决书，判决：一、原告天虹公司与被告石清华、耿连贵于2004年9月23日签订的交接单有效，被告石清华、耿连贵于判决生效之日起30日内协助原告天虹公司办理产权变更登记手续；二、驳回原告天虹公司其他诉讼请求。石清华、耿连贵不服该判决，提起上诉。吉林市中级人民法院于2010年10月29日作出（2010）吉中民一终字第799号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
耿连贵不服（2010）吉中民一终字第799号民事判决书向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2012年3月26日作出（2012）吉民申字第331号民事裁定书，裁定：驳回耿连贵的再审申请。
吉林高新技术产业开发区海口路29号楼1单元1楼1号房屋原房证号为05444，登记产权人石清华，建筑面积63平方米，用途门市。石清华于2007年3月20日申请房屋补证登记，补证登记后所有权证号为G0003393。
石清华与刘文臣于2010年11月8日签订房地产买卖契约，约定：石清华将座落于高新区海口路29号楼1-1-1号的房屋（建筑面积63平方米，证号G0003393）出售给刘文臣，价格为18万元，于2010年11月8日前一次性给付。付款方式：现金。并于同日在房产部门开始办理更名过户手续。吉林华通房地产评估有限公司于2010年11月8日作出房地产估价结果报告单，对双方交易的房屋进行评估，估价结果：231840元，单价3680元。房产机关填发房屋所有权证时间为2010年11月9日，刘文臣取得房屋所有权证，证号为GX000002759。
刘文臣于2010年11月8日、9日支付了办理房屋产权变更登记的税费。
刘文臣在吉林银行9400470266661000号卡中于2010年10月14日支取现金60000元。于2010年11月8日取款35781.84元、1159元，于2010年11月9日支取现金两次，分别为2861元、141000元。
刘文臣主张，与石清华真实交易价格为24万元，并约定产权变更登记税费由被告石清华承担；刘文臣实际缴纳房款240001.84元，其中现金200200元，为石清华垫付产权过户手续税费39801.84元。石清华、耿连贵对此无异议。
认定以上事实的证据有原告提举的企业机读档案（复印件）、营业执照、身份证明、房屋补证登记申请表、房产业务登记簿、房地产买卖合同、2010年11月8日房地产估价结果报告、收条及银行交易对账单、刘志新证言和法庭审理笔录2份、刘志新居住证明和车库停放位置、建房估证字评估报告（2010）092号及被告石清华、耿连贵提举的（2009）吉高新民二初字第48号案卷材料、（2009）吉高新民一初字第121号民事裁定书、（2013）吉高新民一初字第45号民事裁定书、（2011）吉高新民一初字第72号民事裁定书、（2012）吉高新民一初字第260号民事裁定书、（2015）吉高新民一初字第58号民事裁定书、录音资料、及被告刘文臣提举的收条、吉林银行交易对账单一份、吉林银行取款单一份、银行取款凭证、房产证复印件、房产评估报告、查档卡、房产交易情况基本审核表及原被告庭审意见。
本院认为：
一、天虹公司享有诉权。天虹公司基于生效判决确定：天虹公司与被告石清华、耿连贵于2004年9月23日签订的交接单有效，被告石清华、耿连贵于判决生效之日起30日内协助原告天虹公司办理产权变更登记手续的义务。其公司提起诉讼系基于物权提起的诉讼，故其享有诉权。被告主张天虹公司将诉争房屋抵账给案外人而无权诉讼，因天虹公司并非是将“交接单”的主体进行变更，而是以房屋进行抵账，且未将房屋所有权变更到受让人名下，其负有交付的义务，故被告此抗辩不符合法律规定。需要说明的是，天虹公司提起的诉讼，无论其是否收取案外人的报酬，因,如果天虹公司将房屋抵账给案外人，天虹公司就负有交付义务，故不构成虚假诉讼。亦因此，对刘文臣关于鉴定石清华、耿连贵所举证录音是否为王振刚所说的鉴定申请，因鉴定结论并不影响天虹公司享有的诉权，而无鉴定之必要，本院不予委托。
二、被告石清华属于无处分权人。2010年7月4日本院作出（2010）吉高新民一初字第15号民事判决书，判决：一、原告天虹公司与被告石清华、耿连贵于2004年9月23日签订的交接单有效，被告石清华、耿连贵于判决生效之日起30日内协助原告天虹公司办理产权变更登记手续；二、天虹公司的诉讼请求本院应予支持。吉林市中级人员法院于2010年10月29日作出（2010）吉中民一终字第799号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。石清华在公安机关定性职业侵占，情节轻微的情形下，以书面形式将争议房屋退还给原告，在两级法院均认定应将该房屋变更为原告名下，已无处分该房屋权利，石清华是无处分权人。
三、被告刘文臣不能构成善意取得。
依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”依据本案现有证据，本案诉争房屋在石清华与刘文臣进行交易时，吉林华通房地产评估有限公司已经对双方交易的房屋进行评估，估价结果为231840元，确认双方交易时诉争房屋的市场价格，因评估报告关于规划用途一栏中显示“小区内按车库使用”，实际该房屋房产登记簿上规划用途一栏中标注为网点，而房屋也确实为临街门市房，评估内容与事实不符，本院不予采纳，而依据吉林吉翔房地产评估有限公司作出的吉翔评字2011第Q0039号房地产估价报告，估价结果为509985元，单价为8095元/平方米，估价时点为2011年11月24日，估价报告应用的有效期2011年11月28日-2012年11月27日，虽该估价时点晚于本案诉争房屋交易时点1年，但此最接近交易时点的报告，较为接近市场网点交易价格，依据该评估报告价格509985元评定，本案诉争房产交易价格为18万元，仅是当时市场价格的35.3634%，其单价为2857元/平方米，远低于转让时高新区市场价格。即便以被告刘文臣主张的交易价格24万元为准，其合理的市场价格为34.29万元（18万元÷70%），也远远低于评估报告价格509985元，单价为3809元/平方米，远低于转让时高新区网点市场价格。参考最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条之规定，“明显不合理的低价”指人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。据此，足以认定为石清华、耿连贵系以不合理的价格转让，被告刘文臣不能构成善意取得，因此不能获得诉争房屋所有权，刘文臣同石清华订立的房屋买卖合同无效。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定，经审判委员会决定，判决如下：
一、被告石清华与被告刘文臣订立的房屋买卖合同无效；
二、被告刘文臣于本判决生效之日起十日内协助原告吉林市天虹经贸有限公司将坐落于吉林高新技术产业开发区海口路29号楼1单元1楼1号房屋所有权人由刘文臣变更登记为原告吉林市天虹经贸有限公司；
三、驳回原告吉林市天虹经贸有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费8800元，由被告石清华、耿连贵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 周梁玉
人民陪审员 付永海
人民陪审员 刘清荣
二〇一六年十二月二十八日
代理书记员 张译方