河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）周民再字第45号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）周口市金铃铛钢琴有限公司。
法定代表人杨超峰，系该公司经理。
委托代理人王智毅，北京市尚公律师事务所律师。
委托代理人余巧，女，1964年9月25日生，汉族，住河南省周口市川汇区，系杨超峰之妻。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）白蕊，女，汉族，生于1961年1月，住山东省威海市天鹅湖旅游度假区西区。
委托代理人孔金英，河南团结律师事务所律师。
再审申请人周口市金铃铛钢琴有限公司（以下简称金铃铛公司）因与被申请人白蕊侵权纠纷一案，不服本院（2012）周民终字第840号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2013年8月26日作出（2013）豫法立二民申字第01790号民事裁定书，裁定指令本院再审本案，并中止原判决执行。本院依法组成合议庭进行了审理，金铃铛公司委托代理人王智毅、余巧，白蕊委托代理人孔金英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告白蕊向川汇区人民法院诉称，1998年10月16日，河南天富装饰工程有限公司与原周口地区粮食局签订《关于联合开发周口地区粮食局职工培训中心楼合同书》，该合同第五条、第七条规定，该楼建成后，粮食局愿将该楼一、二层房屋交天富公司拥有转让、转租权。1999年1月26日天富公司向原告出具授权证明：“兹证明白蕊是天富公司特别授权人，该公司在周口地区发生的业务在经营过程中，白蕊有权行使法人代表权，可用公司名义签订合同，设立银行帐户，使用公司全套印章。独立经营、独立核算，义务范围不得超出周口地区，公司在周口所发生的一切经济纠纷和债权债务均由白蕊承担，与天富公司无关”。1999年2月20日，天富公司与原告所办周口地区汇龙物贸有限公司签订《关于“开发周口地区粮食局职工培训中心综合楼合同”转让协议》，《转让协议》约定：“天富公司与粮食局的联合开发合同，转让给乙方独自事实操作，乙方支付给天富公司转让费50000元；乙方承担原告合同所规定的权利和义务，包括“中心综合楼合同”，总造价5200000元资金的落实，由乙方承担；乙方在该楼经营过程中可用天富公司名义，但天富公司不再承担原“中心综合楼合同”所规定的权利和义务，一切有关中心综合楼合同“法律责任及权利义务由乙方承担。”原告依据天富公司授权及《转让协议》筹集资金、组织施工，将该综合楼建成并经竣工、验收投入使用。1999年12月15日原告以天富公司名义将该楼一层门面房西起第十二、第十三、第十四间租赁给第二被告使用，每间租金48000元，三间年租金共计144000元，租赁三十年自1999年12月15日至2029年12月15日。第二被告已向原告缴纳租金400000元。1999年12月20日原告以天富公司名义将该楼一层门面房西起第十六间租给周丹使用，每间年租金48000元，租期三十年，自1999年12月20日至2029年12月20日。周丹已向原告交纳租金96000元。2000年1月10日，原告以天富公司名义将该楼一层门面房西起第十五间租赁给罗艳艳使用，年租金48000元，租期三十年，自2000年1月10日至2030年1月10日。罗艳艳已向原告交纳租金144000元。2001年4月22日天富公司在周口日报上刊登“郑重声明”称：“自此以后白蕊以天富公司名义进行的经济活动属非法行为”。2001年11月15日天富公司与第一被告签订《房屋转让合同》，将该楼一层门面房西起第十三、十四、十五、十六间以800000元价格转让给第一被告，转让期限为28年，自2001年12月20日至2029年12月20日。自此原告对上述四间门面失去控制权和租金收取权。第十三、十四两间门面房由第二被告使用，第十一、十六两间门面房由第三被告使用，第二、三被告自2001年后未向原告交纳房租。2001年11月20日，原告以天富公司构成侵权并请求确认对该楼一、二层房屋享有所有权为由向川汇区法院提起诉讼，该院与2001年12月31日作出（2001）川民初字第1537号民事判决书，判决天富公司停止侵权并确认该楼一层门面房三十年使用权归原告享有。天富公司上诉后周口中院于2002年6月11日作出（2002）周民终字第393号民事判决书，驳回上诉维持原判。天富公司申请抗诉后，省高院于2010年11月20日作出（2010）豫法民提字第00314号民事判决书，判决维持周口中院（2002）周民终字第393号民事判决书。原告认为，根据《转让协议》、《特别授权》以及实际出资，对粮食局培训综合楼一、二层门面房原告拥有30年的合法使用权，省、市、区三级法院的生效判决对此予以判决确认。天富公司与第一被告签订的《房屋转让合同》属于无权处分，依据《合同法》第五十一条之规定，该《转让合同》依法属当然无效，合同无效至始无效。第一、二、三被告基于无效合同占有、使用涉案四间门面房并获取收益，对原告均构成侵权且属共同侵权。不考虑租金涨价因素原告房屋租金按每月4000元计算截止2010年12月15日已经原告造成1700000余元经济损失。原告诉请1、请求判令三被告停止侵权即日起向原告返还周口粮食局培训中心一层西起第13、14、15、16门面房并判决第一被告对上述门面房不得再另行收取租金及不得再转让转租；2、请求判令第二被告向原告支付2010年前拖欠的租金960000元；3、请求判决第三被告向原告支付2010年前拖欠的租金812000元；4、请求判决第一被告对第2、3项诉请承担连带清偿责任；5、若第二、第三被告续租涉案门面房则请判令第二、第三被告按照市场价与原告另签合同并自2011年1月1日向原告交纳租金；6、本案诉讼费、保全费、执行费均由被告承担。
被告金铃铛公司辩称：1、河南天富公司是涉诉房屋的合法开发经营权人，对该涉案房屋有权进行处分，享有转让权、转租权，河南天富公司与周口市金铃铛钢琴有限公司所签订的涉案房屋的使用权转让合同合法有效；2、金铃铛公司与原告无合同关系，无侵权法律关系，原告起诉主体不适格；3、原告白蕊根本没有涉案房屋的销售主体资格，原告行为涉及欺诈，恶意侵害河南天富公司的合法权益；4、被告金铃铛公司有合法、合理的根据相信涉诉房屋经营使用权人是河南天富公司，而非周口市汇龙公司，更不是原告。被告金铃铛公司与河南天富公司签订合同均是以河南天富公司名义，被告完全有理由从外观判断河南天富公司是唯一、合法的主体；5、假设河南天富公司在处理本案涉诉房屋时是无权处分，被告周口市金铃铛公司与河南天富公司所签订的转让房屋合同也符合《物权法》善意取得要件，适用善意取得；6、原告私自开具所谓的全权委托协议的证明是无效法律行为，是伪造证据；7、河南天富公司与周口汇龙公司签订的《关于“开发周口地区粮食局粮食职工培训中心综合楼合同”的转让协议书》系伪造，不具有法律效力；8、起诉书中明确了原告仅为河南天富公司的代理人，而不是合作者，更不是公司的高层管理人员；9、转让协议书系虚假合同，白蕊仍然是以天富公司的名义在运作，并没有以自己的名义独立操作实施；10、粮食局明确表示不同意；11、天富公司在周口日报登出声明是为了维护自己的正当权益，合法有效；12、要求三个被告承担连带责任于法无据，原告与被告金铃铛公司无任何法律关系，也没有与第二、三被告主观上的共同故意；13、三级法院的判决尽管均已生效，王武庆为重要当事人，三级法院均在未查清综合楼具体投资事宜之前，确认原告享有使用权错误。
被告宝视达公司辩称：1、本案原告诉被告金铃铛公司与诉答辩人被告宝视达公司非同一法律关系，不应在同一案件中审理，不存在原告诉状中所谓的“第二被告基于无效合同对涉案房屋占用、使用、收益”的事实，原告诉请请求自相矛盾；2、原告起诉被告宝视达公司主体错误，宝视达公司法定代表人张鸿林与河南天富公司分别于1999年12月5日、2001年4月27日签订的两份《房屋租赁协议》，协议当事人均为天富公司与张鸿林个人，并非被告宝视达公司，宝视达公司与原告无任何法律关系；3、原告向被告宝视达公司主张2010年所谓的拖欠的租金没有事实和法律依据；4、本案并非侵权纠纷，原告第4项诉请没有事实和法律依据，因连带责任的承担需要明确的法律规定或者约定方可确认；5、原告第5项诉请没有事实和法律依据，另签合同完全应当依照合同当事人意愿，原告诉请已经超出法院受理范围，张鸿林已交纳13、14号房屋的租赁费，原告请求重复交纳无依据。
被告旭泰服饰辩称，被告使用房屋是基于租赁合同，租金约定明确，被告有合法承租权，应驳回原告诉请。
原一审法院查明，1998年10月16日，原周口地区粮食局与天富公司签订联合开发综合楼合同书，约定1、2层交天富公司使用30年，使用期内有权转让和转租。1999年1月26日，天富公司授权白蕊，公司在周口地区范围内所发生的业务，白蕊有权行使法人代表权，用公司名义签订合同、设立账户、使用公司的全套印章等权利，同时约定，在周口地区发生的一切纠纷和债权债务均由白蕊承担，与天富公司无关。1999年2月20日，天富公司与白蕊的个体企业周口地区汇龙物资有限公司签订一份关于“开发综合楼合同的转让协议书”，天富公司将与周口地区粮食局签订的综合楼转让给白蕊，该合同所规定的权利义务包括工程总造价520万元资金的投入，全部由白蕊承担，综合楼合同转让后，白蕊在该综合楼的建设和经营过程中用天富公司的名义，天富公司不再承担原综合楼合同所规定的权利义务，一切有关综合楼的法律责任和权利、义务由白蕊全部承担。该综合楼建成交工后，白蕊按双方约定以天富公司名义，分别将该楼1层从东往西第2、4、5、6、7、8共6间房屋租给他人从事商业经营。1999年12月15日，白蕊代表天富公司将1层西起第12、13、14、三间门面房租赁给张鸿林，租期30年，从1999年12月15日至2020年12月15日，前三年3间房屋年租金144000元。天富公司于2001年4月23日，在周口日报上发表声明，声称自此以后以白蕊名义进行的所有经济活动均属非法行为，告知租房户与白蕊签订的合同无效，须重新签订合同。擅自废除了白蕊与各租户所签订的合同。2001年4月27日，天富公司法定代表人王转建与张鸿林签订租房合同，双方对1999年12月15日白蕊签的合同标的、履行方式、期限等不变，只对白蕊已收缴的房租金作出约定，天富公司不再向张鸿林追要其已向白蕊缴纳的租金45万元，下一付款期从2003年2月1日起。另李金红通过张亚娟转租对该门面房西起第15间拥有租赁权，租期为2001年6月1O日至2020年1月10日，租金数额及缴款方式同张鸿林。2001年11月15日，天富公司以80万元的价格将该门面房西起第13、14、15、16、共计4间门面房使用权转让给被告金铃铛公司，并签订了转让合同，转让期限从2001年12月20日至2019年12月20日，被告金铃铛公司分别于2001年11月15日、12月25日两次共支付天富转让费78万元，下余2万元被告金铃铛公司向天富公司出具有欠条。2003年被告金铃铛起诉张鸿林及另一租房户李金红缴费房租（按每间房月租4000元计算），被告金铃铛从2003年2月1日起收取西起第13、14间的房屋租金，从2003年4月1O日起收取西起第15间的租金。2006年4月18日，原告白蕊与张鸿林签订房屋使用权转让协议书，约定，张鸿林对西起第12间房屋享有至2019年12月25日的使用权。2001年11月20日白蕊以天富公司侵权诉至川汇区法院，要求天富公司立即停止侵权，并确认该综合楼1层门面房西起第10、11、12、13、14、16间房屋的使用权归其所有，2001年12月31日，川汇区人民法院作出一审判决，认为，天富公司与周口市粮食局签订的联合开发综合楼合同所约定的权利义务应全部由白蕊享有和承担，天富公司在报刊上发表的此后白蕊以天富公司名义进行的所有经济活动均属非法行为的声明，以及告知租房户与白蕊签订合同无效的言论，和与租房户重新签订合同收取房租的行为均属侵权行为，判决周口市粮食局培训中心综合楼一层西起第10、11、12、13、14、16间房屋的使用权归白蕊所有，天富公司立即停止侵权。天富公司提出上诉，周口市中级人民法院于2002年6月11日作出（2002）周民终字第393号民事判决书：驳回上诉，维持原判。后天富公司提出再审，周口市中级人民法院与2002年1O月29日裁定，对该案再审，2004年6月16日，周口市中级人民法院作出（2002）周民再字第94号裁定，对该案按再审申请人撤回再审申请处理，并恢复（2002）周民终字第393号民事判决书的执行。2009年11月19日，河南省人民检察院对该案提出抗诉，河南省高级人民法院于2010年11月20日作出（201O）豫法民提字第00314号民事判决，维持了周口市中级人民法院（2002）周民终字第393号民事判决书。以上事实由联合开发合同、转让协议书、授权证明、租房协议、（2001）川民初字第1537号判决书、（2002）周民终字第393号民事判决书、（2001）豫法民提字第00314号民事判决书、报纸声明、房屋转让合同、通知书、公证书、支付凭证、租赁合同、（2010）豫法民再审字第505号民事裁定书及庭审笔录等在卷为证。
原一审法院认为，周口市中级人民法院于2002年6月11日作出（2002）周民终字第393号民事判决书已确定本案争议房屋系由白蕊以天富公司名义所建，白蕊拥有该房30年的使用权，该房最初是白蕊以天富公司名义对外出租，之后天富公司对该屋的处分是侵犯白蕊权利的行为，周口市中级人民法院2002年1O月29日的裁定再审，只是中止执行，二审判决依然有法律效力，天富公司与被告金铃铛公司所签订的房屋转让合同是基于无权处分，被告金铃铛无合法依据收取房屋租金，应退还原告白蕊。原告主张的房屋租金损失计算按月租4000元与被告2003年起诉时主张的租金一致，按此标准并无不当，原告租金损失计算如下：西起第13、14间租金从2003年2月1日起算，西起第15间从2003年4月1O日起算，西起第16间从2001年12月21日起算，至201O年12月15日共计1528000元。被告河南宝视达眼镜（连锁）有限公司、被告周口市旭泰服饰店已将租金交足，并不欠租金，应由金铃铛公司退还原告租金，原告要求与宝视达公司旭泰服饰店另行签订租房合同属当事人的合意行为，不属于法院审理范围，故对原告合理诉请予以支持。被告金铃铛辩解其拥有诉争房屋的合法使用权与庭审查明事实不符，不予采纳。故依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百一十七条之规定判决如下：（一）被告周口市金铃铛钢琴有限公司立即停止对周口市粮食局培训中心一层西起第13、14、15、16门面房的使用及收取租金。（二）被告周口市金铃铛钢琴有限公司本判决生效之日起十日内支付原告白蕊租金损失1528000元。（三）驳回原告白蕊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定．加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22100元，财产保全费1000元，合计23100元由被告周口市金铃铛钢琴有限公司承担。
周口市金铃铛钢琴有限公司不服原审判决，向本院上诉称，被上诉人白蕊起诉主体错误，原审已经查明是天富公司处分了被上诉人的房屋使用权，故构成侵权的是天富公司而不是上诉人。上诉人与天富公司签订的房屋使用权买卖合同受法律保护，上诉人对所购买的房屋具有合法的使用权。且上诉人购买的四间门面房应当适用善意取得制度，上诉人有理由相信天富公司及其法定代表人的卖房行为，上诉人也为此支付了相应的对价，故买房人没有任何过错，符合善意取得的构成要件。上诉人也不存在构成侵权的问题，原审适用法律不当。综上，请求二审法院查明事实，判决支持上诉人的上诉请求。
白蕊在二审中答辩称，本案诉讼主体没有错误，原审认定上诉人构成侵权有事实依据和法律依据。（2002）周民终字第393号民事判决已经确认白蕊对本案房屋享有的物权，根据物权的排他性，上诉人无理由予以对抗，上诉人只能向天富公司来主张无效合同的缔约过失责任。本案也不适用善意取得制度，本案发生在《物权法》颁布实施之前，故也不适用《物权法》的相关规定。原审适用法律也并无不当的地方。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院二审认为，本院（2002）周民终字第393号民事判决已经确认白蕊对本案房屋享有的物权，并作出天富公司处分行为为侵权行为的认定，故天富公司关于本案四间门面房的处分行为亦没有合法的权利基础，原审认定其为无权处分具有正当依据。本案争议的焦点在于：基于天富公司的无权处分，周口市金铃铛钢琴有限公司能否善意取得本案不动产物权的问题。从我国善意取得制度的发展状况进行分析，在2007年《中华人民共和国物权法》颁布实施以前，我国民事法律体系中没有关于不动产物权能够适用善意取得的相关规定，司法实践通说认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭不适用善意取得制度。2007年《中华人民共和国物权法》的颁布实施才将不动产物权的善意取得予以了明确。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：……（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记……”。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。从上述规定中能够看出，对不动产物权进行登记是不动产物权能否构成善意取得的法定要件之一。结合本案，本案纠纷发生的时间是在《中华人民共和国物权法》实施以前，且即使适用《中华人民共和国物权法》的规定，因本案涉及的不动产物权没有过户登记，故其主张善意取得的上诉理由亦不符合法定的构成要件，不能对抗已经生效判决确认享有本案不动产物权的被上诉人白蕊。故周口市金铃铛钢琴有限公司的该项上诉理由不能成立，本院无法采信。综上，周口市金铃铛钢琴有限公司基于天富公司的侵权行为而得以占有本案房屋，其后又因法定要件之欠缺而无法构成善意取得，故其对本案不动产物权失去合法的权利基础，其权利与损失可向无处分权人另行主张，但不得因此而妨碍白蕊对自身权利的行使。故原审认定上诉人构成侵权，并以此判决其停止侵权并返还租金，在适用法律及实体判决上并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22100元，由上诉人周口市金铃铛钢琴有限公司承担。
金铃铛公司申请再审称，1、本案实际侵权人应为天富公司，本人不具备被诉主体资格。2、申诉人依据有效的房屋使用权转让合同占有涉讼房产，不存在侵权之说，且申诉人不存在任何过错，无过错便无侵权。3、申诉人购买房屋使用权的行为应当定性为善意取得，申诉人依此取得的使用权不需登记，也无处申请登记，且申诉人取得房屋使用权在先，早于被申请人十年，这一事实应予认定，故原一、二审判决程序违法，内容错误，应予纠正。
被申请人白蕊辩称原判适当，要求予以维持原判。
本院再审查明的事实与原一、二审的相一致。
本院再审认为，本院原二审判决认定天富公司的无权处分行为系侵权行为，金铃铛公司的行为不构成善意取得的事实清楚，理由充分，再审予以确认，被申请人白蕊因此而取得的物权是一种对世权，可以直接向金铃铛公司追索，故原审判令停止侵权，返还财产并赔偿损失并无不当，申请人的申请理由缺乏法律依据，均不能成立，原判适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2012）周民终字第840号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 朱发亮
审判员 胡江涛
审判员 华学成
二〇一五年七月十六日
书记员 王 珂