辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终6600号
上诉人（原审被告）：沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路89号807室。
法定代表人：高云鹏，该单位董事长。
委托诉讼代理人：楚宝军，男，1977年7月15日出生，汉族，系该单位综合部副主任。
被上诉人（原审原告）：刘玉良，女，1954年7月25日出生，汉族，住沈阳市浑南新区。
委托诉讼代理人：邱招胜，辽宁松岩律师事务所律师。
委托诉讼代理人:范宝明，男，1952年5月18日出生，汉族，系刘玉良爱人。
上诉人沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司（以下简称“大族伴山湖房产公司”）与被上诉人刘玉良商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初6192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
大族伴山湖房产公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人2014年12月27日至2016年7月5日期间的逾期交房违约金的诉讼请求，并依法改判结合案涉房屋的租金标准确定2014年7月1日至2014年12月26日期间的逾期交房违约金；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院判决认定上诉人向被上诉人支付2014年12月27日至2016年7月5日期间的违约金，在事实认定、适用法律上均有错误，对上诉人极不公平，损害了上诉人的合法权益，应当依法改判；2.本案在商品房买卖合同中对于逾期交房违约金的约定过分高于被上诉人的实际损失，应结合案涉房屋租金标准及被上诉人的实际损失情况，确定上诉人支付2014年7月1日至2014年12月26日期间逾期交房的违约金数额。
刘玉良辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律完全正确；2.双方未约定以租金标准确定违约金。另，最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释第17条规定，有约定租金的按租金标准计算。未约定违约金的才可以按照租金标准计算，有其他约定的，按约定处理。
刘玉良向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币1,437,441元（=3,289,338元×5÷10000×874天，从2014年7月1日计算至2016年11月21日）；2、请求法院依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年7月17日，被告给原告出具购房定金、购房款专用收款收据各一张，金额分别为50万元、120万元，2013年7月25日被告给原告出具购房款专用收款收据1张，金额为1,589,338元，以上缴款合计3,289,338元。
2013年7月25日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定原告刘玉良作为买受人购买被告开发的位于沈阳市东陵区世博东街53－150号3-1-1（建筑面积281.14平方米）的房屋，合同约定的商品房为预售商品房，房屋总价款为人民币3,289,338元。该合同第八条“交付期限”约定，“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金”。同日双方签订补充协议，该协议约定“双方签订的《商品房买卖合同》……未尽事宜，订立补充协议”，在该协议“关于通知、送达”约定，“买受人确认以下地址为其通信地址及联系电话为联络方式,如发生变更，买受人应于变更之日起三天内，书面通知出卖人，否则，该联络方式以变更前为准，视为未变更。若因此产生后果，由变更方自行承担责任。通知均采用书面方式，送达方式包括书面签收、挂号信或EMS方式邮寄，根据《合同》和本协议发出的所有书面通知，特快专递发送的国内邮件，在寄出三日后视为送达，国外邮件，在寄出十五日后视为送达”，该条款中手书的地址为“浑南新区浑南中路12-20号楼金地国际花园18号楼261（邮编）110163，刘玉良，联系电话1399827****”。2013年7月31日，被告给原告开具购房发票。
另查明，2016年3月31日，被告取得诉争房屋的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。2016年8月原告以被告未能按约定交付房屋为由，要求被告按双方合同约定承担违约责任起诉至本院。在该案庭审中，被告提供两份快递存根并表示用以证明其分别于2014年12月和2016年7月5日通知原告交付房屋,但被告仅提供其中2016年7月5日快递已签收查询证明，该证明显示于2016年7月7日签收。被告提供的2016年7月5日向原告快递的通知载明“诚挚邀请您于2016年7月5日至2016年7月20日……办理收房手续”。
本院于2016年11月24日作出判决，判决被告给付原告2014年7月1日至2016年8月17日期间的迟延交房违约金1,279,552元、2016年8月18日至2016年11月21日期间的迟延交房违约金235,187.6元。被告不服该判决，上诉至沈阳市中级人民法院，该法院认为，本案“虽涉案合同中约定逾期交房的违约责任为出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之伍的违约金，但通过庭审中上诉人提供的另案由浑南区法院委托鉴定机构作出的与案涉房屋（3单元1楼1号）为同一栋楼的（4单元1楼1号）房屋租金标准显示，4单元1楼1号房屋的租金标准为每月每平方米13元，参照该标准计算，涉案房屋的月租金应为3,655元。而按照合同约定，逾期交房的月违约金为49,340.07元。即合同中约定的违约金明显高于该租金标准，按照相关法律规定，涉案违约金标准应当予以调整。同时上诉人在一审中亦要求对涉案房屋的租金标准进行司法鉴定的申请，但一审法院并未采纳。……应结合涉案房屋的租金标准及被上诉人的实际损失情况，确定上诉人逾期交房所承担的违约金数额。”，裁定将本案发回本院，重新审理。
本案在重审中，原告未变更诉讼请求，坚持原审中违约金的计算日期，即从2014年7月1日至2016年11月21日。被告于重审时，提供一份2016年12月1日辽宁金宇房地产土地资产评估有限公司作出的《房地产估价结果报告》，该报告载明“委托方，沈阳市浑南区人民法院；估价对象范围，沈阳市东陵区世博东街53-150号4-1-1同地段同类房屋；估价结果，估价对象在价值时点的客观价值，平均单价13.00元/月/平方米”。
一审法院认为，原、被告就诉争房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效，双方应受合同内容约束，全面履行各自约定义务。原告依约履行了向买受人支付全部购房款义务，被告作为出卖人应按合同约定于2014年6月30日前履行向原告交付房屋的义务。被告未按合同约定期限将房屋交付原告，属违约行为，应依合同约定承担违约责任。原告要求被告按合同约定的原告已付房款每日万分之伍支付原告逾期交付房屋违约金，是依法行使合同权利，应予支持。被告支付违约金计算期间应从被告违反约定的延迟之日即2014年7月1日起计算至被告履行交付义务之日。被告履行交付义务应按被告作出交付符合合同约定标的物的法律行为确定。被告辩称诉争房屋于2014年12月26日验收合格，其于2014年12月通知原告交付房屋，应以2014年12月26日为交付之日。被告所举证用于证明其2014年12月通知原告交付房屋的证据仅为无快递公司印章且无任何日期记载的快递存根，不能证明存在被告通知的事实。被告表述的通知日期模糊不清，按正常逻辑，被告向原告通知的日期应在其认为的验收合格日期之后，但被告并未表示是2014年12月26日之后通知原告，故不能认定被告于2014年12月向原告作出交付意思表示。被告认为的其交付日为验收合格日即2014年12月26日，属于混淆其与施工人合同的验收日。原、被告合同约定被告应将房屋验收合格，是标的物交付的质量条件约定，并无验收日期为交付日期的意思，因此即使被告认为2014年12月26日为验收日期，并不证明被告于当日作出交付意思，也不能视为合同约定的交付日期。被告提供的2016年7月5日以快递通知原告交付房屋的证据，该证据记载的收件人地址为原、被告合同补充协议约定的原告接受通知的邮寄地址，有清晰日期，该证据作为“顺丰速运”的快递存根，原告并未举证证明为伪造或否认其真实性，故应认定被告于2016年7月5日作出通知行为。因原、被告在合同中已约定被告一旦采取特快传递方式通知，期限经过即产生效力，不以是否送达为生效条件，原告应受此约定约束，原告未收到此邮件的主张不能成为否定被告通知效力的理由。
关于原告主张的诉争房屋至今不符合交付条件，被告至今未交付的问题。诉争房屋只有符合合同约定的交付条件才能视为被告对该债务的完全履行，否则原告有权拒绝受领。被告主张其2014年12月26日的验收及符合交付条件，但该验收仅为被告作为发包人与工程施工人之间的验收，并非原、被告合同约定的验收。被告提供的“竣工验收报告”仅能证明该房屋作为建筑物的建设完成，并不能证明该房屋符合了原、被告合同约定的交付条件。因双方合同并未明确验收主体，根据该条款词句文义，双方合同中约定的验收指符合国家规定并能够实现合同目的的验收，所以只有经对双方均有公信力的国家行政主管机关认可的验收才能符合条件。被告2016年3月31日获得的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案》才能证明其出售的标的物既符合国家规定又经验收合格并经双方认可的机构确认满足居住条件（符合了合同目的），达到交付条件。因此被告只有在2016年3月31日以后向原告交付，才视为完全履行该义务，被告2016年7月5日作出交付意思表示，原告拒绝受领不构成被告违约。
被告辩称原告主张违约金过分高于原告实际损失，应按被告提供的与诉争房屋同地段同类型房屋租金确定原告实际损失，减少违约金。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释二》的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”，被告减少违约金的理由不能成立。这是因为：首先，双方合同并未约定以房屋租金作为确定出卖人迟延交付导致买受人实际损失的依据，被告也未提供证据证明原告的实际损失就是被告提供另案诉讼中鉴定机构中的结论数额，被告主张没有事实及法律依据。其次，双方均承认双方合同约定买卖标的物是特定物，非替代物，被告不能以其他房屋代为履行，因此即使同诉争房屋毗邻的房屋租金也难以作为与诉争房屋相关的损失依据。另外，被告所提供的另案鉴定机构结论中的租金并非与诉争房屋同栋楼房屋的租金，而是同一地段同类型房屋的租金。即使在同一园区内房屋租金也会因朝向、结构、园区位置、楼层等不同而不同，何况非属同一园区，仅凭抽象的同一地段同类型房屋租金价值标准不能证明因原告房屋产生的实际租金。再次，双方合同中违约金条款及日万分之伍的计算标准均为被告拟制且用于与多数不特定买受人合同中，应视为被告认可其违约导致对方损失的计算依据，被告应依诚实信用原则受此约束，承担违约责任。最后，房屋作为重要的生活资料，对人的生活影响是多方面的，转移其占有使用获取租金仅是其功能之一，正如原告所说，房屋还有融资等利用其交换价值的功能。原告已支付全部房款，以该款为本金的贷款利息就足以超出被告主张的房屋租金数额，并且房屋作为居住场所，对人的生活便利、身心健康、精神享受都有重要影响。所以，仅房屋租金无法覆盖全部迟延交付房屋产生的原告实际损失，被告并未举证证明双方违约金约定超出原告实际损失，对该主张不予支持。
本院认定原告主张的被告迟延交付违约金责任应从2014年7月1日至2016年7月5日按合同房屋价款3,289,338元日万分之伍计算，违约金数额为1,208,832元（3,289,338元×0.0005×735天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释二》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告刘玉良2014年7月1日至2016年7月5日期间的迟延交房违约金1,208,832元；二、如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,315元，由被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人未提供新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。
本案双方当事人的诉争焦点为：1.案涉房屋实际交付的时间应如何认定；2.合同约定的逾期交房违约金应否予以调整。
一、关于案涉房屋实际交付的时间应如何认定的问题。
庭审中，大族伴山湖公司主张案涉房屋交付的时间为2014年12月26日。刘玉良则主张本案实际交房的时间应为2016年7月5日，而2014年12月26日的交房通知并未实际送达。对此本院认为，首先，案涉房屋虽于2014年12月26日经建设单位、施工单位、勘察单位、监理单位等四方验收，但该验收仅为大族伴山湖公司作为发包人与工程施工人之间的验收，并非合同约定的验收。而实际上，大族伴山湖公司于2016年3月31日才取得案涉房屋竣工验收备案书，即在此时间之后，案涉房屋才能达到交付条件。因此，大族伴山湖公司主张2014年12月26日就已交付房屋不符合常理；其次，大族伴山湖公司向刘玉良通知的日期应在其认为的验收合格日期之后，但大族伴山湖公司并未表示是2014年12月26日之后通知刘玉良。故不能认定大族伴山湖公司于2014年12月向刘玉良作出交付房屋的意思表示；第三，一审庭审中，大族伴山湖公司虽向法庭提供顺丰速递的快递单存根，用以证明其在2014年12月26日向刘玉良送达了办理房屋交付手续的履行通知，但该存根上没有收、寄单位的邮戳或盖章，没有收、寄的具体日期，没有收件方的签收。同时，函件的内容亦不能确认。因此，仅凭该份证据，无法证明其所要证明的问题。而反观大族伴山湖公司提供的2016年7月5日以快递通知刘玉良交付房屋的快递存根，则有清晰日期和内容，且刘玉良并未举证证明为伪造或否认其真实性。鉴于此，案涉房屋实际交付的时间应认定为2016年7月5日，一审判决对此时间认定正确。即大族伴山湖公司承担本案逾期交房违约金的期间应为2014年7月1日至2016年7月5日。
二、关于案涉合同中约定的逾期交房违约金应否予以调整的问题。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释二》的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。而本案中，应重点就大族伴山湖公司逾期交房的行为给刘玉良带来的实际损失情况及预期利益等综合因素予以审查，从而确定合同中约定的违约金应否予以调整以及调整后的标准。
一方面，通过一审庭审中大族伴山湖公司提供的沈阳别墅租金水平调研统计表显示，建筑面积与案涉房屋相似的沈阳别墅的月租金标准为5,000元--
6,500元不等。同时，通过辽宁金宇房地产土地评估资产有限公司作出的房地产估价报告亦显示，与案涉房屋为同一栋楼的同地段同类房屋的房屋租金标准为每月每平方米13元。按照该标准计算，案涉房屋的月租金为3,654.82元。而按照案涉合同约定的违约金标准计算，大族伴山湖公司应支付的月违约金为49,340.07元,即按照合同约定的月违约金明显高于月租金；另一方面，作为与刘玉良同一栋楼的业主王恩博曾向沈阳市浑南区法院提起民事诉讼，要求大族伴山湖公司按照合同约定的已付房款的日万分之伍标准支付违约金。在该案审理过程中，沈阳市浑南区法院依大族伴山湖公司的申请委托鉴定机构对该案房屋的租金价格进行鉴定，鉴定结果为该地段同类房屋租金标准为每月每平方米13元。后沈阳市浑南区法院作出（2016）辽0112号民初4354号民事判决书，判令大族伴山湖公司按照该鉴定结果并上浮150%的标准承担逾期交房违约金。王恩博不服该判决，提起上诉，本院维持原判。
综上，案涉合同约定的逾期交房违约金应当予以调整。结合本案的实际情况及业已生效的民事判决，本案逾期交房违约金的标准亦调整为每日租金180元为宜（13元×12个月×281.14平方米÷365天×150%）。据此计算，大族伴山湖公司此次承担逾期交房违约金的数额应为132,300元（180元×735天）。一审法院对此数额认定有误，应予纠正。
综上所述，大族伴山湖公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初6192号民事判决；
二、上诉人沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付被上诉人刘玉良2014年7月1日至2016年7月5日期间的迟延交房违约金132,300元；
三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
一审案件受理费16,315元，二审案件受理费16,315元，共计32,630元，由上诉人沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司负担16,315元，由被上诉人刘玉良负担16,315元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年七月二十五日
法官助理 訾丽静
书 记 员 张潇元
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。