四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第8680号
上诉人（原审被告）四川省立泰房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市大邑县。
法定代表人周永清，董事长。
委托代理人张朝建，四川英特信律师事务所律师。
委托代理人胡娅，女，汉族，1988年8月6日出生，住四川省成都市武侯区。系四川省立泰房地产开发有限公司职工。
被上诉人（原审原告）贺军，男，1985年2月28日出生，汉族，住四川省井研县。
委托代理人徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许秋梅，女，1988年8月18日出生，汉族，住四川省犍为县。
委托代理人徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。
上诉人四川省立泰房地产开发有限公司（以下简称立泰公司）因与被上诉人贺军、许秋梅商品房销售合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第1636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月1日公开开庭进行了审理，上诉人立泰公司的委托代理人胡娅、张朝建和被上诉人贺军、许秋梅的委托代理人徐茂辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，立泰公司与贺军、许秋梅于2011年5月5日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定，立泰公司将其开发的位于双流县成白路“阳光·地中海”3幢1单元8层805号房销售给贺军、许秋梅，该房屋总价款460296元。立泰公司于2012年5月7日交付房屋，贺军、许秋梅委托立泰公司代交专项维修资金、契税、物业服务费用、按国家规定办理产权的相关费用、其他办理权证所需的税费。还约定立泰公司应当在2013年1月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，同时约定，贺军、许秋梅委托立泰公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因立泰公司的责任，贺军、许秋梅未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，自贺军、许秋梅应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，立泰公司按日计算向贺军、许秋梅支付本套房屋总款万分之一的违约金。补充协议约定，贺军、许秋梅必须委托立泰公司办理本合同项下商品房的房屋产权等相关手续。立泰公司在向贺军、许秋梅交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由贺军、许秋梅承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，贺军、许秋梅应同时提交相关资料。如因贺军、许秋梅原因导致在商品房交付时未将上述费用支付给立泰公司或没有同时提交完整的相关资料，贺军、许秋梅须按日向立泰公司支付人民币100元的违约金，并且不得视为立泰公司原因延期履行办理变更登记义务……在本项目办理完商品房分户产权证书后三年内，立泰公司协助贺军、许秋梅办理分户国有土地使用权证书。
2012年5月7日，立泰公司向贺军、许秋梅交房，贺军、许秋梅向立泰公司支付契税、维修资金、印帖、登记费、国土证费。“阳光·地中海”楼盘1、2、3、4栋于2013年2月6日取得了房屋权属证明（初始登记）。双流县房产管理局已于2014年5月8日受理了贺军、许秋梅房屋权属转移登记申请，并于2014年5月23日办理完毕。
贺军、许秋梅于2015年1月23日向原审法院起诉，请求：1.判令立泰公司立即为贺军、许秋梅办理分户产权证、国土使用证；2.判令立泰公司向贺军、许秋梅支付违约金至产权证办理为止，截至起诉日暂为18411.84元。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的一致陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、购房款收据、交契税、维修资金等的收款收据、明细清单、双流县房产管理局双房函（2014）60号、（2015）52号等证据在卷佐证。
原审法院认为，贺军、许秋梅与立泰公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点在于：一、立泰公司是否违约及应否承担违约责任；二、贺军、许秋梅诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。原审法院根据所查明的案件事实，综合评判如下：
一、关于立泰公司是否违约及应否承担违约责任的问题。原审法院认为，虽然办理产权证并不是立泰公司的法定义务，但因双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定贺军、许秋梅必须委托立泰公司办理本合同项下商品房的房屋产权等相关手续，故本案办理产权证的责任在立泰公司，系立泰公司的约定义务，立泰公司应在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记。立泰公司未按约定期限为贺军、许秋梅办理房屋权属转移登记，已构成违约，应承担违约责任。立泰公司虽抗辩称延期办证系因“阳光·地中海”其他房屋买受人未及时完整地提交或补正办证资料、受托办证过程中主办机关移交档案丢失了立泰公司的档案资料导致立泰公司补办初始产权、因政策变更又新增加申报材料项目等立泰公司在办理受托事务时无法预见、且无法避免的原因所致，但因立泰公司并未举证证明贺军、许秋梅未及时完整地提交办证所需的相关资料，且其所提交的证据材料系复印件，不具有证据的三性，故其应当承担举证不能的后果；同时，即使是由于第三人的原因致立泰公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”之规定，立泰公司仍需根据合同的相对性原则向贺军、许秋梅承担违约责任。综上，立泰公司辩称办理分户产权证的责任在贺军、许秋梅以及延期办证非立泰公司原因，立泰公司不存在过错不应承担违约责任的抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。
二、关于贺军、许秋梅诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）的问题。原审法院认为，立泰公司逾期办理房屋转移登记事实清楚。按照合同约定，立泰公司应承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而贺军、许秋梅并未举证证明其损失的大小，原审法院兼顾合同履行情况、立泰公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为5123元为宜。立泰公司抗辩称违约金过高的理由成立，原审法院予以采纳。
综上所述，立泰公司与贺军、许秋梅签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，立泰公司未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任。结合贺军、许秋梅的实际损失，原审法院酌情支持5123元。对于贺军、许秋梅要求立泰公司办理国有土地使用权证的主张，因补充协议明确约定在本项目办理完商品房分户产权证书后三年内，立泰公司协助贺军、许秋梅办理分户国有土地使用权证书，由于案涉房屋产权转移登记于2014年5月8日办理完毕，故办理国有土地使用权证的约定期限尚未届满，如立泰公司在约定期限届满后仍未完成协助办理国有土地使用权证义务，贺军、许秋梅可另行就此主张其权利。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、立泰公司于判决发生法律效力之日起十日内支付贺军、许秋梅违约金5123元；三、驳回贺军、许秋梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由贺军、许秋梅负担30元，立泰公司负担100元。
宣判后，原审被告立泰公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1.原审认定基本事实不清。《商品房买卖合同》及《补充协议》约定贺军、许秋梅委托立泰公司办理房屋产权证。庭审中，贺军、许秋梅对委托关系予以认同。立泰公司与贺军、许秋梅系委托办证关系。因办证机关人员的过错、因税收办证材料项目的临时增加、国家房产调控政策的变化、政府工作人员丢失立泰公司的大产权名册以及部分业主迟延交付办证材料而推迟团体办证进度的客观事实，原审法院未予以客观认定，判决立泰公司承担迟延办证违约责任属于认定事实不清。2.原审适用法律错误，判决结果显失公平。立泰公司与贺军、许秋梅之间形成无偿委托法律关系。《中华人民共和国民法通则》规定代理人以被代理人名义实施的行为，由被代理人承担责任。《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定，无偿委托的受托人只有在因受托人故意或者重大过失给委托人造成损失时，受托人才承担相应责任。在本案中，没有证据证明立泰公司在办证过程中有故意或者重大过失，贺军、许秋梅也未证明其遭受损失，故原审判决立泰公司承担违约金系适用法律错误。据此请求：1.撤销原判，查清事实发回重审；2.驳回贺军、许秋梅的诉讼请求。
被上诉人贺军、许秋梅答辩称，1.关于委托办理房屋产权证的问题，该委托关系是基于立泰公司出售房屋给贺军、许秋梅后产生的附随义务，也是立泰公司强行要求贺军、许秋梅委托其办理产权证，故该委托并非无偿，委托费用已经附加在交付的房款中；2.委托行为所产生的法律后果应由委托人承担，如果受托人未积极履行职责和义务，则受托人应当承担相应的责任。根据原审法院调取的证据显示，系因立泰公司拖延办证才导致房产证未能及时办理。3.对于违约金，立泰公司与贺军、许秋梅进行了约定，原审法院进行了调整符合法律规定，立泰公司的该项上诉请求不能成立；4.立泰公司无证据证明是第三人的过错导致迟延办证，所以立泰公司提出的因第三人过失导致未能及时办证故立泰公司不承担责任的上诉理由不能成立。据此请求驳回上诉，维持原判。
二审时，立泰公司提交了自制的花名册一份，拟证实参与诉讼的14户购房户的房屋产权证已经办理完毕。质证时，贺军、许秋梅对该证据不予认可，主张自己并未收到房屋产权证。本院认为，该花名册系立泰公司自行制作，且未提供房屋产权证予以佐证，故本院不予采信。本院经二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：立泰公司是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任。
立泰公司与贺军、许秋梅签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款“转移登记”中约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付本套房屋总款万分之一的违约金。”该条系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的约定，双方均应按约履行、承担责任。立泰公司上诉提出根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，立泰公司仅在具有故意或重大过失的情况才承担相应责任。对此本院认为：首先，立泰公司协助贺军、许秋梅取得案涉房屋的房屋所有权证书系立泰公司的附随义务。依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自立泰公司与贺军、许秋梅签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到贺军、许秋梅。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要立泰公司提供，如果立泰公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。因此立泰公司有协助贺军、许秋梅取得案涉房屋所有权证书的义务。其次，关于立泰公司提出办理房屋所有权登记系无偿委托，故不承担责任的问题。本院认为立泰公司作为案涉房屋的出卖人，其上述办理房屋所有权转移登记是与贺军、许秋梅签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离。并且立泰公司为贺军、许秋梅办理房屋所有权登记的义务以及相应的违约责任已在《商品房买卖合同》中予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。第三，立泰公司上诉提出因第三人原因以及案涉楼盘中其他房屋买受人迟延提交资料等原因导致迟延办证，但其提交的证据不能证明其主张，本院不予以支持。且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，即便因第三人原因导致立泰公司违约，立泰公司也应向贺军、许秋梅承担违约责任。故贺军、许秋梅诉请立泰公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定对违约金的数额进行的调整恰当，本院予以维持；立泰公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费260元，由上诉人四川省立泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 龙春光