湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0104民初1184号
原告（反诉被告）张翰中，男，1984年12月17日出生，汉族，住武昌区。
委托代理人（特别授权）林蕾，湖北忠三律师事务所律师。
被告（反诉原告）武汉佰润茂业商贸发展有限公司，住所地武汉市江汉区解放大道358号武汉广场写字楼46层11、12室。
法定代表人陈奎铭，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）唐江，该公司职员。
委托代理人张绍明（特别授权），北京盈科（武汉）律师事务所律师。
原告张翰中（反诉被告）诉被告（反诉原告）武汉佰润茂业商贸发展有限公司（以下简称佰润公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓丹独任审判，于2016年6月3日、2016年7月8日公开开庭进行审理。原告张翰中的委托代理人林蕾、被告的委托代理人唐江到庭参加诉讼。双方在诉讼过程中经调解未达成协议。本案现已审理终结。
原告张翰中向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告房屋租赁押金10000元、工程装修费56824元、转让金82000元、招牌费10042元，各项费用共计158866；2、请求依法判令被告支付违约金15000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由原告承租位于武汉市硚口区航空路13号华中科技大学同济医学院604栋1单元1楼1号房屋，用于经营慕臣便利店。租期五年，自2015年7月20日至2020年7月19日。合同还对租金、支付方式、双方的权利义务、违约责任等做了约定。合同签订后，原告依约履行义务，但被告却未完全履行合同义务，即未依约按时交付房屋，未依约安装招牌，房屋漏水等。原告就上述问题多次与被告协商，均未果。2016年2月3日，被告单方要求与原告解除合同。其行为已经构成违约，给原告造成损失，原告按照被告要求腾退了房屋，但是被告未将押金、转让金等退还给原告，也未支付违约金，为此，为维护自身权益，原告起诉。
被告（反诉原告）佰润公司提出反诉并辩称：原告逾期支付租金，应当向被告承担违约责任，支付违约金64800元，时间从2015年12月19日至2016年2月15日止。本案是原告违约在先，且房屋租赁合同不包含装修费、招牌费等费用，与本案无关。
原告张翰中（反诉被告）就反诉请求辩称：佰润公司违约在先，没有按合同约定挂招牌，且房屋一直存在漏水情况。原告因此多次找被告沟通无果，在百般无奈之下才以暂时不缴纳租金作为抗辩，即便原告存在违约，但是被告主张的违约金过高，应予以调整。
本院经审理查明：2016年6月29日，佰润公司与张翰中签订《慕臣便利店咨询管理服务协议书》，约定佰润公司（甲方）向张翰中（乙方）提供咨询管理服务，乙方向甲方缴纳保证金两万元，该款项在本协议履行完毕，且乙方不存在违约而须向甲方支付任何款项的前提下，一次性退还乙方，不计利息。双方还对授权店铺的装修等事宜做了约定。当日，佰润公司还向张翰中出具了《经营风险及店铺筹备相关事项告知书》。
2015年6月30日，佰润公司与张翰中又签订了《房屋租赁合同》，约定佰润公司（甲方）武汉市硚口区航空路13号华中科技大学同济医学院604栋1单元1楼1号房屋（使用面积36平方米）出租给张翰中（乙方）经营慕臣便利店，租期自2015年7月20日至2020年7月19日，甲方在乙方付清半年租金及履约保证金后，2015年7月1日前将房屋交付给乙方；租金第一年、第二年为90000元整；房屋租金半年支付一次；本合同签订之日支付租金，以后每次租金须提前一个月支付；乙方应于本合同签订时向甲方缴纳履约保证金一万元。合同还约定双方的权利义务、房屋的交付及收回、违约责任等。
当日张翰中向佰润公司支付了半年租金45000元（2015年7月20日至2016年1月19日）、押金10000元、转让金82000元、首批投资款118000元。2015年7月27日，张翰中向佰润公司支付了投资预算尾款和保证金共91173元。2015年8月，慕臣便利店开始营业。佰润公司在该店营业后未将便利店招牌交给张翰中。后因双方发生纠纷，张翰中自2015年12月1日起未向佰润公司缴纳租金。2016年2月3日，佰润公司向张翰中发出《解约通知》，告知张翰中解除合同并要求其在2016年2月4日前腾退房屋。2016年2月15日，张翰中搬离诉争房屋。
另查明，佰润公司与案外人武汉市联泰欣诚商业投资管理有限公司签订《租赁合同》，约定武汉市联泰欣诚商业投资管理有限公司将诉争房屋出租给佰润公司，租期自2015年7月20日至2020年7月19日，双方还就租金、权利义务等做了约定。同时合同约定：如因佰润公司经营不善，联泰欣诚公司原则同意佰润公司将诉争房屋转租，但应提供书面申请。2016年2月2日，双方协议解除上述租赁合同，佰润公司应在2016年2月3日前腾退房屋。2016年2月4日，联泰欣诚公司与案外人ＸＸ勤签订《房屋租赁合同》，约定ＸＸ勤承租诉争房屋作经营便利店之用。
本院认为：1、关于本案的审理范围。本案审理的是双方基于租赁合同关系产生权利义务的法律纠纷，本案的审理范围仅限于此。对双方存在的其他合同关系，双方当事人均可另行主张权利。原告（反诉被告）诉请中的工程装修费56824元，产生于咨询管理服务协议书中，对授权店铺的装修等事宜的约定；招牌负担，亦属于咨询管理服务中的权利义务。故，原告（反诉被告）工程装修费56824元、招牌费10042元的诉请，产生于双方其他合同约定，本案不予审理。
2、关于张翰中房屋租赁押金的诉请。租赁合同约定，合同解除房屋验收完毕后，佰润公司应当无息退还。该保证金仅仅是对合同解除后其他费用的保证，并按照多退少补的原则进行处理。现房屋既已退还，佰润公司并未主张房屋及附属设施损失或者清洁费用等事实，故理应退还张翰中押金10000元。
3、关于张翰中转让金的诉请。张翰中原本为取得5年的租赁权而支付了82000元的转让费，但其实际占有、使用租赁房屋7个月，若佰润公司全部占有该笔转让费，于理不合。本庭按照实际占有时间及双方履约情况酌情确定佰润公司退还转让费50000元。
4、关于佰润公司违约金的诉请。
违约金是双方按照租赁合同约定履行义务的保证，故本庭须审查张翰中是否有违约行为。房屋租赁合同中，承租人支付金钱对价是其主要义务。根据约定，张翰中应在2015年12月20日前支付租金，但其并未履行该义务。且并无足够的证据支撑其拒绝履约的抗辩，违约行为客观存在。张翰中本应当按照约定，向佰润公司支付违约金。故，张翰中不应要求佰润公司支付违约金。
但按照合同约定，每逾期一日，按照欠付租金（45000元）的3%支付。从2015年12月20日至2015年2月4日（共计一个半月）张翰中退还房屋，数额已达六万余元。仅一月有余，违约金数额远远超过租金，佰润公司亦未举证证明其实际损失，因此依法予以调整。本庭参照租金数额、逾期天数及法定上限，酌定为45000÷6×1.5×1.2＝13500元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张翰中于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉佰润茂业商贸发展有限公司支付违约金13500元。
二、被告武汉佰润茂业商贸发展有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起十日内向原告张翰中（反诉被告）返还押金10000元和转让费50000元。
三、驳回原告张翰中（反诉被告）的其他诉讼请求。
四、驳回被告武汉佰润茂业商贸发展有限公司（反诉原告）的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半后收取2599元，由原告张翰中负担1300元，被告武汉佰润茂业商贸发展有限公司负担1299元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李晓丹
二〇一六年十二月六日
书记员 刘 桦