甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兰民二终字第355号
上诉人（原审被告）刘万萍，女，汉族，1968年4月23日出生，无业，住兰州市城关区。
委托代理人王志坤，甘肃法成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈惠萍，女，汉族，1966年6月17日出生，无业，住兰州市城关区。
委托代理人焦兰钦，甘肃正天合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈治强，男，汉族，1966年8月14日出生，住甘肃省嘉峪关市新华路大众街区。
被上诉人（原审被告）郭亚萍，女，汉族，1967年8月15日出生，住址不详。
被上诉人（原审第三人）兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司，住所地兰州市安宁区。
负责人韩龙英，该分公司经理。
上诉人刘万萍为与被上诉人陈惠萍、陈治强、郭亚萍、兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司（以下简称巨信安宁分公司）定金合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2014）安民三初字第10060号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年1月17日，刘万萍以产权人陈治强的名义与陈惠萍签订《定金合同》，巨信安宁分公司在合同居间人处签章确认。合同约定：陈惠萍同意购买陈治强位于兰州安宁区十里店街道北滨河西路黄河家园27幢A2101室的房屋一套；房屋建筑面积152.43㎡，售价1420000元，买方于即日支付定金20000元，剩余房款在过户当日交付；卖方应在签署订房协议当日将产权手续交由居间方保存；双方约定于2013年3月15日前办理过户交房手续；若买方违约无权要求退还定金，若卖方违约双倍退还定金。合同签订当日，陈惠萍依约通过巨信安宁分公司向刘万萍支付了购房定金20000元。同日，刘万萍将涉案房屋的房屋产权证原件交予巨信安宁分公司保存。截止3月15日，双方仍未办理涉案房屋过户手续。4月1日，陈治强、郭亚萍办理了涉案房屋房产出售的公证委托手续，委托刘万萍办理涉案房屋买卖事宜，《委托书》中载明：委托期限自委托人签署《委托书》之日至受托人完成委托事项之日止。5月3日，刘万萍作为陈治强、郭亚萍的代理人与苏芳菊签订《房地产买卖契约》，将涉案房屋出售于苏芳菊，并于5月8日将涉案房屋过户到苏芳菊名下。后因刘万萍未向陈惠萍退还购房定金20000元，酿成纠纷。
另查明，2013年4月8日以前，陈惠萍名下无房产。
原审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经被代理人追认，由行为人承担民事责任。本案中，刘万萍以陈治强名义，于2013年1月17日与陈惠萍签订《定金合同》。而2013年4月1日，陈治强、郭亚萍在给刘万萍办理公证委托手续的《委托书》中载明：委托期限自委托人签署《委托书》之日至受托人完成委托事项之日止。因此，刘万萍与陈惠萍签订《定金合同》时没有代理权，事后也未得到追认，故该《定金合同》属无效合同。刘万萍因无效合同取得的定金应予返还，陈治强、郭亚萍不承担责任。关于陈惠萍要求陈治强、郭亚萍、刘万萍双倍返还定金40000元的诉请，因陈惠萍追加诉请后，于2014年6月2日明确放弃增加部分诉讼请求，且双方签订的《定金合同》属无效合同。因此，对于陈惠萍要求返还定金40000元的请求，不予支持，只支持刘万萍向陈惠萍返还定金20000元。关于刘万萍认为，不能办理房屋过户手续的原因是巨信安宁分公司提供了虚假信息，故应由巨信安宁分公司返还定金的辩解意见，因刘万萍在没有代理权的情况下，与陈惠萍签订《定金合同》并收取20000元定金，而巨信安宁分公司只是以陈惠萍与陈治强、郭亚萍订立合同为目的，处于中介介绍人的地位。故对于刘万萍辩解意见不予采信。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条之规定，判决：一、被告刘万萍于判决生效之日内起10日内向原告陈惠萍返还定金20000元；二、驳回原告陈惠萍其他诉讼请求；三、案件受理费800元，公告费1120元，原告陈惠萍承担500元，被告刘万萍承担1420元（含公告费1120元），由被告刘万萍承担的部分，与定金一并支付给原告陈惠萍。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人刘万萍不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉理由及请求是：一、原审判决错误认定《定金合同》无效。原审庭审中陈惠萍明确提出刘万萍的行为构成表见代理，刘万萍对此也予以认可。根据我国民法意思自治原则和合同法关于表见代理的规定，本案中的《定金合同》合法有效。原审法院错误认定本案事实，认定合同无效，并据以作出判决，应当予以纠正。二、原审判决违背不告不理原则，超出陈惠萍诉讼请求。原审中陈惠萍基于与刘万萍之间构成表见代理的事实，以《定金合同》有效为前提，要求刘万萍返还购房定金20000元。确认合同无效的诉讼请求不存在，原审法院违背民事法律不告不理的原则认定《定金合同》无效并判决刘万萍返还定金，属于适用法律错误，依法应予纠正。三、本案属于居间合同纠纷，刘万萍有代理权，履行了居间合同义务，巨信安宁分公司提供了不真实的信息，有违约行为，对该居间损失应由巨信安宁分公司承担。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求：1、撤销（2014）安民三初字第10060号民事判决书，驳回陈惠萍诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由陈惠萍承担。
被上诉人陈惠萍答辩称，一、刘万萍认为应由巨信安宁分公司承担责任没有法律依据。二、本案合同是否有效及刘万萍是否有合法的代理权，应由法院在查明事实的基础上予以认定，并非以双方的陈述确定。刘万萍没有证据证实其对签订的《定金合同》取得代理权，且该合同约定履行义务的期限届满后，刘万萍取得代理权并将房屋出售给他人，原审判决认定刘万萍在签订《定金合同》时没有代理权正确。三、刘万萍在约定的过户日期前未取得代理权，致使无法按约定期限办理房屋过户手续，之后取得代理权后，违背诚信原则将房屋出售他人。不论《定金合同》是否有效，刘万萍均应返还定金。本案事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈治强、郭亚萍、巨信安宁分公司均未答辩。
二审查明的事实与原审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，本案中，刘万萍以涉案房屋所有权人陈治强的名义于2013年1月17日与陈惠萍签订《定金合同》时，约定“双方于2013年3月15日前办理过户交房手续”，此时刘万萍并未得到陈治强的授权及之后的追认，2013年4月1日，刘万萍取得陈治强对涉案房屋出售的授权，该委托书载明“委托期限自委托人签署委托书之日至受托人完成委托事项之日止”，在刘万萍取得授权后，作为陈治强、郭亚萍的代理人与苏芳菊签订房地产买卖契约并办理了房屋过户手续，故刘万萍签订《定金合同》时未取得授权，属于无权代理行为，所签订的《定金合同》依法应认定为无效合同，刘万萍因该合同取得的20000元定金，应当返还给陈惠萍。合同是否有效决定了当事人应否承担合同中的相关义务，关于合同的效力应由法院在审理案件时主动进行审查，不能以当事人的自认来确定，故本案中不能以双方当事人均认为刘万萍的行为构成表见代理而认定《定金合同》为有效合同，对刘万萍该上诉理由本院不予采信。陈惠萍的诉讼请求为要求陈治强、郭亚萍、刘万萍返还购房定金20000元，《定金合同》无效后，刘万萍对收取的20000元定金应当予以返还，原审判决并未超出陈惠萍的诉讼请求。本案《定金合同》因刘万萍未取得授权而无效，刘万萍主张应由巨信安宁分公司承担相应居间损失的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人刘万萍的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人刘万萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 桂
代理审判员 黄 薇
代理审判员 王晓花
二〇一五年二月十五日
书 记 员 贾翔峰