山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终3531号
上诉人（原审原告）：青岛市市北区香山美墅小区业主委员会，X。
负责人：孙启志，主任。
委托诉讼代理人：吕庆立，山东诚泉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛泰德置业发展有限公司，X。
法定代表人：袁吉显，总经理。
委托诉讼代理人：冯钊，山东众成清泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯钊，山东众成清泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩雨，山东众成清泰律师事务所律师。
原审第三人：青岛守护天使教育咨询有限公司，X。
法定代表人：马文静，经理。
委托诉讼代理人：李修超，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭玉萌，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。
上诉人青岛市市北区香山美墅小区业主委员会因与被上诉人青岛泰德置业发展有限公司、原审第三人青岛守护天使教育咨询有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203民初5933号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人吕庆立，被上诉人委托诉讼代理人冯钊、韩雨，原审第三人委托诉讼代理人李修超、郭玉萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青岛市市北区香山美墅小区业主委员会上诉请求:1、撤销(2017)鲁0203民初5933号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、二审诉讼费由青岛泰德置业发展有限公司承担。事实与理由：上诉人认为，诉争场地属于幼儿园使用，并不等于归青岛泰德置业发展有限公司所有，一审法院对此认定错误。根据青岛市规划局出具的《关于市北区香山美墅配建幼儿园规划审批有关情况的说明》，只能证明诉争场地在功能上是作为幼儿园活动场地，但该不能证明属于青岛泰德置业发展有限公司所有的场地。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定，专有部分须办理登记手续，涉案院地没有办理登记手续，不属于专有部分。根据法律规定，不属于专有部分，就是属于共有部分，因此被上诉人的行为侵犯了上诉人的权利，一审法院对此认定是错误的，应依法改判。
青岛泰德置业发展有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律得当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。涉案幼儿园场地是开发建设单位按照规划设计图纸修建的，规划用途是单一的、排他的，是供幼儿园专有使用的，属于特定空间，场地在构造上用围墙与周边的环境进行分割，相对独立，能够区分出明显的界至，也就是在设计构造上具有独立性。开发建设单位在销售小区物业时已经通过销售资料包括销售合同文本对底层建筑所属院落的使用权进行了约定。综上，被上诉人认为本案所涉场地属于物权法规定的业主的专有部分，即一审判决准确无误，被上诉人请求二审法院驳回上诉人的请求。
第三人述称：同意被上诉人的答辩意见。根据最高院相关司法解释以及物权法的规定，恰恰可以认定涉案院落系由开发商专有。
青岛市市北区香山美墅小区业主委员会向一审法院起诉请求：1、判令青岛泰德置业发展有限公司立即归还擅自出租给第三人使用X所占用公共场所即所属院落，并恢复原状；2、诉讼费由青岛泰德置业发展有限公司承担。
一审法院认定事实:2017年5月10日，青岛市市北区香山美墅小区业主委员会向香山美墅小区全体业主进行公示并张贴，决定召开业主大会，大会议题为“是否同意采用法律诉讼方式要求X楼下规划中的院子的共有权并要求赔偿对院子内被破坏的设备要求赔偿”。大会召开时间为”2017年5月16日至5月21日”，投票方式为“上门征集意见与业主本人到业委会办公室投票”。青岛市市北区香山美墅小区业主委员会提交了由建筑物总面积及业主人数均过半数的业主签名的表决单。青岛泰德置业发展有限公司系X幼儿园的单独所有权人。根据青岛泰德置业发展有限公司提交的证据显示涉案的“X”已经通过规划验收、竣工验收并备案。根据规划图纸显示，香山美墅小区X规划设有幼儿园，室外设有各班活动场地三个（各60平方米）、公共活动场地、沙坑、贮水深0.3米戏水池、跑道（30米）。且上述场地通过围墙与外界分隔。
根据青岛泰德置业发展有限公司的申请，该院依法调取了2016年7月29日，由青岛市规划局向青岛市市北区纪委出具的《关于市北区香山美墅小区配建幼儿园规划审批有关情况的说明》（青规综函字[2016]109号），该说明内容为：“小区内规划有三班幼儿园1处……该幼儿园独立院落内规划设置了班级活动场地、公共活动场地、跑道等室外游戏场地，该建筑物及配套场地的使用用途不得擅自改变。经查，该幼儿园建设现状符合规划审批要求，并已通过规划综合验收。”
一审法院认为，本案系建筑物区分所有权纠纷。各方争议焦点为：1、青岛市市北区香山美墅小区业主委员会诉讼主体是否适格？2、诉争场地属于青岛泰德置业发展有限公司专有，还是属于小区全体业主共有？
针对第一个焦点问题：根据相关法律规定，业主委员会提起诉讼，须经业主大会授权。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专业部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案中，青岛市市北区香山美墅小区业主委员会向全体业主发出公示并在管理区域内予以张贴，且青岛市市北区香山美墅小区业主委员会提交的表决单、业主及其房屋面积统计表中显示，青岛市市北区香山美墅小区业主委员会已经取得小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主授权。青岛泰德置业发展有限公司对青岛市市北区香山美墅小区业主委员会的诉讼主体资格无异议。第三人对表决单中业主签名的形成时间及签名的真伪有异议，但未举证予以证明，且第三人在本院指定的期限内亦未提交书面的笔迹鉴定申请，故对于第三人的主张，本院不予采纳。本院认定，青岛市市北区香山美墅小区业主委员会诉讼主体适格。
针对第二个焦点问题：庭审中，各方自认诉争场地系X幼儿园的室外活动场地，包括各班活动场地三个（各60平方米）、公共活动场地、沙坑、贮水深0.3米戏水池、跑道（30米）。本案中，根据“香山美墅小区规划图”、及青岛市规划局向青岛市市北区纪委出具的《关于市北区香山美墅小区配建幼儿园规划审批有关情况的说明》，可以看出，诉争场地应属于青岛泰德置业发展有限公司专有，而非小区全体业主共有。根据相关法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。因此青岛泰德置业发展有限公司对该诉争场地享有占有、使用、收益和处分的权利。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十六条规定，判决：驳回青岛市市北区香山美墅小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由青岛市市北区香山美墅小区业主委员会青岛市市北区香山美墅小区业主委员会负担。
二审查明的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，本案系建筑物区分所有权纠纷。二审争议的焦点在于诉争场地属于青岛泰德置业发展有限公司专有，还是属于小区全体业主共有。从一、二审查明的事实看，青岛泰德置业发展有限公司系X幼儿园的单独所有权人。根据青岛泰德置业发展有限公司提交的证据显示涉案的“X”已经通过规划验收、竣工验收并备案。根据规划图纸显示，X规划设有幼儿园，室外设有各班活动场地三个（各60平方米）、公共活动场地、沙坑、贮水深0.3米戏水池、跑道（30米）。且上述场地通过围墙与外界分隔。另，根据青岛市规划局向青岛市市北区纪委出具的《关于市北区香山美墅小区配建幼儿园规划审批有关情况的说明》，可以看出，诉争场地应属于青岛泰德置业发展有限公司专有，而非小区全体业主共有。据此，一审法院认定青岛泰德置业发展有限公司对该诉争场地享有占有、使用、收益和处分的权利并无不当。
综上，上诉人青岛市市北区香山美墅小区业主委员会的上诉理由不成立，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由青岛市市北区香山美墅小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯 娜
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一八年七月十八日
书记员 郑 昭
书记员 吴苗苗