福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第5898号
原告中国工商银行股份有限公司南安支行，住所地福建省南安市柳城成功街558号，组织机构代码证：85630850-4。
负责人魏元伟，系该行行长。
委托代理人吴文钦，男，汉族，1974年10月24日出生，住福建省南安市，系该支行员工。
委托代理人孙岚，女，汉族，1982年11月5日出生，住福建省南安市，系该支行员工。
被告许江海，男，汉族，1981年7月13日出生，住福建省南安市。
被告杨清珠，女，汉族，1984年6月8日出生，住福建省南安市。
被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司，住所地福建省南安市洪濑镇洪濑街25号三楼，组织机构代码证：0538502-7。
负责人黄庆祝，该公司董事长。
委托代理人杨春芳，女，汉族，1985年04月6日出生，住福建省南安市。该公司职员。
原告中国工商银行股份有限公司南安支行（以下简称工行南安支行）诉与被告许江海、杨清珠、南安市洪濑镇镇区建设有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月26日立案受理后，依法由审判员余善根按简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙岚、被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司的委托代理人杨春芳到庭参加诉讼�二被告许江海、杨清珠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行南安支行诉称，被告许江海因购房需要，共向原告借款1笔。计人民币30.5万元整，杨清珠作为本笔借款的共同借款人，该笔借款由南安市洪濑镇镇区建设有限公司承担连带保证责任保证担保。原、被告于2014年1月16日签订《个人购房借款／担保合同》一份，合同借款额度人民币30.5万元，期限10年，年利率6.55%。原告于2014年8月27日发放该笔贷款。上述借款以被告许江海、杨清珠共有的房地产提供抵押担保，原告与被告签订《个人购房借款／担保合同》并依法进行抵押登记。原告依约发放上述贷款后，被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司已代为偿还本金人民币7284.13元，利息人民币6762.9元，至今结欠人民币297715.87元及利息未还，现被告已经连续6期未按约定还款，已违反合同规定。为维护原告合法权益，原告请求：1、判令由被告许江海、杨清珠立即偿还贷款人民币297715.87元整及其相应的利息、罚息（利、罚息按合同约定计算，自2014年12月21日起计算至还款之日，至起诉之日违约利息9481.26元）；2、被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司对上述款项承担连带清偿责任；3、判令原告对被告许江海的抵押物处置所得款享有优先受偿权。4、判令由所有被告承担本案的全部诉讼费用。
被告许江海、杨清珠未出庭，也未提交答辩状。
被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司辩称，对原告诉状无异议。但被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司代被告许江海、杨清珠偿还部分本金7284.13元及利息6762.94元请求执行抵押物。
经审理查明，被告许江海、杨清珠、南安市洪濑镇镇区建设有限公司于2014年1月16日与原告签订一份编号为1408行南安洪濑支行2014年一手贷0000094号《个人购房借款／担保合同》，合同约定：被告许江海因个人购房需要向原告借款305000元，用于购买坐落在南安市洪濑镇明发商业中心1幢11-1206室，借款期限为120个月，采用按月等额本息还款方式，借款的发放方式为将借款直接划至被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司的账户。借款人不享有宽限期。对罚息的约定：借款人未按合同约定日期偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。合同还约定借款人如连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权采取包括但不限于宣布本合同和贷款人与借款人之间的其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用等等。被告许江海、杨清珠以�人共同购买的址在南安市洪濑镇明发商业中心1幢11-1206室的房产为本案借款提供抵押担保，该房产已办理预购商品房抵押权预告登记。合同约定抵押担保的范围：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。该笔借款于2014年8月27日直接发放到被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司的账户上。之后，被告许江海、杨清珠未能按合同的约定按月还本付息，导致被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司代被告许江海、杨清珠偿还部分本金7284.13元及利息6762.94元，从2015年1月至今三被告未曾偿还借款本息。现被告许江海、杨清珠尚欠原告借款本金297715.87元及相应的利息、罚息未归还。《个人购房借款／担保合同》同时约定，本笔贷款担保的方式为抵押和保证两种，被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司作为保证�与原告在合同中约定：被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司为贷款人提供阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。但满足“约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”条件，保证人对该项条件满足后到期的借款人的债务免除保证责任。同时约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供的还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，及贷款人有权选择就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
以上事实，原、被告代理人的共同认可、庭审陈述及原告提供的营业执照、组织机构代码证，被告许江海、杨清珠的居民身份证、结婚证，《个人购房借款／担保合同》，南安市预购商品房抵押权预告登记表，中国工商银行南安支行个人贷款发放凭证、借款凭证、主机查询信息表、中国工商银行宣布合同提前到期要求履行保证责任通知书、宣布借款立即到期立即收回未偿款项通知书，邮寄单等为证。出庭被告对上述证据的真实性均没有异议，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，依法可以认定。
综上事实，本院认为，被告许江海、杨清珠、南安市洪濑镇镇区建设有限公司于2014年1月16日与原告签订一份编号为1408行南安洪濑支行2014年一手贷0000094号《个人购房借款／担保合同》，该合同系原被告双方当事人真实意思表示，且内容不违反�律规定，属有效民事合同。原告依约向被告许江海、杨清珠发放了305000元的借款，按照合同约定，被告许江海、杨清珠未按合同约定归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息。而截止至原告起诉时，被告许江海、杨清珠已有多期本息没有按合同约定按时偿还，其行为构成严重违约，原告有权要求被告许江海、杨清珠提前偿还尚欠的全部借款本金及按合同约定的相应的利息、罚息。被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司已代为偿还本金人民币7284.13元，利息人民币6762.9元，因此原告请求判令由被告许江海、杨清珠立即偿还贷款297715.87元整及其相应的利息、罚息，符合法律规定和合同约定，应予支持。被告许江海、杨清珠以其向被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司购买的南安洪濑明发商业中心的房产向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记是合法有效的，在被告许江海、杨清珠不履行债务时，原告有权从该房产处置所得的价款中优先受偿。原告请求判令对被告许江海、杨清珠的抵押物处置所得款享有优先受偿权，符合法律规定和合同约定，应予支持。本合同尚未满足“约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”的条件，合同中约定的解除保证条件未成就，故保证人被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司不免除连带保证责任。同时，各方当事人在合同中还约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供的�是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，及贷款人有权选择就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。该约定属于当事人的之间的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效的，故原告的诉讼请求符合各方当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司承担保证责任后，依法有权向被告许江海、杨清珠追偿。被告许江海、杨清珠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，按缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条�《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、第四十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第七十四条之规定，判决如下：
一、被告许江海、杨清珠应于本判决生效后十日内，偿还原告中国工商银行股份有限公司南安支行借款本金人民币297715.87元及利息、罚息（利息、罚息自2014年12月21日起至款项还清之日止，按中国人民银行有关规定及双方当事人签订的《个人购房借款／担保合同》的约定计算）；
二、对被告许江海、杨清珠的上述借款本息，原告中国工商银行股份有限公司南安支行有权从被告许江海、杨清珠提供的抵押物（南安市洪濑镇明发商业中心1幢11-1206室的房产）折价、�卖、变卖所得的价款中优先受偿，或者有权直接要求被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司承担连带清偿责任；
三、被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告许江海、杨清珠追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5908元，减半收取为2954元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 余善根
二〇一六年四月二十日
书记员 洪小玲
附页：
一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担�的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共同国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产�价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
6、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间�二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。