安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2015）包民二初字第01129号原告：合肥申大物业服务有限公司，住所地合肥市包河区淝河路99号玫瑰绅城花园B7-301，组织机构代码67422399-9。法定代表人：汪鸣，董事长。委托代理人：方玲，该公司财务管理人员。被告：方春，女，1963年10月23日出生，汉族，自由职业，住合肥市，被告：ＸＸ，男，1969年7月2日出生，汉族，自由职业，住合肥市，上述二位被告共同的委托代理人：程华年，安徽经合律师事务所律师。原告合肥申大物业服务有限公司诉被告方春、ＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法由审判员聂爱桂适用简易程序于2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告合肥申大物业服务有限公司的委托代理人方玲，被告方春、ＸＸ的委托代理人程华年均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合肥申大物业服务有限公司诉称：被告方春、ＸＸ系玫瑰绅城花园A30幢105室业主，自2010年5月1日起，被告以各种借口为由拒付物业管理费39个月及能耗费39个月，累计欠物业管理费计17893.98元、能耗费1121.97元。为此，原告曾多次上门及用电话方式催讨，并下发催缴单，均无济于事，致使原告的物业管理工作受到严重的影响。为维护原告的合法权益，故请求人民法院依法判令被告方春、ＸＸ立即支付原告2010年5月1日至2013年7月31日期间的物业费17893.98元及2010年5月1日至2013年7月31日期间的公共能耗费用1121.97元并支付逾期付款违约金（违约金以拖欠的物业管理费为基数，自2014年8月11日起按照银行同期贷款利率的4倍计算至款清日止）；诉讼费用由被告承担。被告方春、ＸＸ共同辩称：一、原告诉请的物业服务期间（2010年5月-2013年7月），开发商以及原告还尚未将涉案房屋交付被告。二、原、被告之间没有物业管理服务合同关系，原告向被告主张物业费、能耗费等没有事实和法律依据。三、原告诉请证据不充分，应承担对其不利的法律后果。四、退一步说，即使交付了房屋，原告也提供了物业服务，但原告主张2010年5月份至2013年4月份期间的物业管理费也超过了诉讼时效，应当驳回该部分诉请。经审理查明：被告方春、ＸＸ系玫瑰绅城花园A30幢105室业主，该房屋建筑面积305.88平方米，房屋类型为联体别墅。2010年11月1日，该房登记在方春、ＸＸ名下。2010年4月13日，上海城开集团合肥置业有限公司书面通知方青、ＸＸ收房。后被告方春、ＸＸ在验房时发现房屋有质量问题，未接收房屋，亦未在《临时管理公约》及《前期物业管理服务协议》上签字。后两被告与上海城开集团合肥置业有限公司协商后，双方达成协议，由上海城开集团合肥置业有限公司支付10000元维修费给两被告。合肥申大物业服务有限公司受玫瑰绅城花园开发商上海城开集团合肥置业有限公司委托，对该小区提供前期物业管理服务。2008年6月，原告进驻玫瑰绅城花园小区提供物业服务。《前期物业管理服务协议》约定了物业公司和业主的权利、义务，物业服务内容、对物业管理服务内容与质量、收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中合同第一条第一款第6项约定：甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用，以及根据供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收费用；以及根据接收乙方的委托收取提供物业服务合同以外的其他服务费用。对物业管理服务费的收取，合同第四条主要约定，物业管理服务费用：（不包括房屋共用部分共用设施设备除日常养护外的维修、更新、改造的费用）小区共用设施、设备所需能耗费用单独建账按实分摊。住宅按建筑面积计算物业管理费，乙方交纳费用时间为每六个月交纳一次，联体别墅每月每平方米1.5元。物业管理服务费用标准按物价局备案价调整，每次交纳费用时间为缴费当月5日前预缴本半年度物业管理费用。对于违约责任，合同第十一条第四项约定为：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。原告合肥申大物业服务有限公司自2008年6月起在该小区从事物业服务工作，被告方春、ＸＸ自2010年5月1日起一直未交纳物业费和能耗费，截至2013年7月31日期间，累计拖欠物业管理费17893.98元和能耗费1097.48元。另查明：原告合肥申大物业服务有限公司2008年5月取得物业服务三级资质，合肥市包河区物价局以皖价服证第01070135号批复核准玫瑰绅城花园联体别墅服务费为每月1.5元／平方米。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《临时管理公约》、物价局文件、公摊能耗资料、交房通知书、房屋交付手续签章汇总、房屋所有权登记证、催费通知以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为：被告方春、ＸＸ虽然没有在《临时管理公约》及《前期物业管理服务协议》上签字，但玫瑰绅城花园A30幢105室业主是方春、ＸＸ，且原告合肥申大物业服务有限公司与玫瑰绅城花园开发商上海城开集团合肥置业有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，因此，被告方春、ＸＸ作为该小区业主，依法应受该协议约束。被告方春、ＸＸ虽未住进所购房屋，但原告自2008年6月起在该小区从事物业服务，原、被告双方已构成事实上的物业服务关系，被告与原告之间的物业服务合同关系成立。合肥申大物业服务有限公司为包括被告方春、ＸＸ在内的小区业主提供了物业服务，因此根据法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用。被告方春、ＸＸ作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告方春、ＸＸ未向原告合肥申大物业服务有限公司交纳自2010年5月1日至2013年7月31日期间的物业费及2010年5月1日至2013年7月31日期间的公共能耗费，其拖欠物业费以及能耗费已经违反了法律约定，原告要求其支付物业管理费计17893.98元（1.5元/平方米/月×305.88平方米×39个月）的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。小区产生的公用电费应当由业主分摊，因此原告诉请被告支付公共能耗费1097.48元，本院予以支持。本案中，被告未予交纳物业管理费用，依法应当承担支付违约金的责任，现原告主张自起诉之日起按被告拖欠物业管理费为基数按照银行同期贷款利率的4倍计算，本院认为过高，酌情支持按银行同期贷款利率计算违约金。据此被告应当以拖欠的物业费17893.98元为基数，自2015年4月1日按同期银行贷款利率支付违约金至本判决确定的给付之日止。被告方春、ＸＸ辩论认为原告诉请的物业服务期间（2010年5月-2013年7月），开发商以及原告还尚未将涉案房屋交付被告；原、被告之间没有物业管理服务合同关系，原告向被告主张物业费、能耗费等没有事实和法律依据；原告诉请证据不充分，应承担对其不利的法律后果；退一步说，即使交付了房屋，原告也提供了物业服务，但原告主张2010年5月份至2013年4月份期间的物业管理费也超过了诉讼时效，应当驳回该部分诉请的辩论意见，理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告方春、ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司物业管理费17893.98元及违约金（以17893.98元为基数，自2015年4月1日起按照银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；二、被告方春、ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司能耗费1097.48元；三、驳回原告合肥申大物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费276元，减半收取138元，由被告方春、ＸＸ共同负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  聂爱桂二〇一五年五月十五日书记员  周晓琳附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不得的后果。