清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清城法横民初字第429号
原告：清远义乌商贸城经营管理有限公司，地址：清远市人民三路义乌商贸城四楼东。
法定代表人：黄哲铭，职务：总经理。
委托代理人：赖永和，广东远大律师事务所律师。
委托代理人：罗莲君，广东远大律师事务所律师。
被告：简裔峰，男，汉族，1984年6月13日出生，住址：广州市番禺区，
委托代理人：曾凡，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：曹三桂，广东明典律师事务所律师。
原告清远义乌商贸城经营管理有限公司诉被告简裔峰物业服务合同纠纷一案，本院于2013年3月12日立案受理后，依法由审判员邓楠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告清远义乌商贸城经营管理有限公司的委托代理人赖永和、罗莲君，被告简裔峰的委托代理人曾凡、曹三桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告清远义乌商贸城经营管理有限公司诉称：被告于2009年购买了清远市义乌商贸城A幢首层1-149、1-050、1-051号商铺，建筑面积分别为17.99㎡、18.68㎡、18.68㎡，随后原告与被告签订了《前期物业服务协议》及《清远义乌商贸城委托经营协议》各一份，在《清远义乌商贸城委托经营协议》中，双方约定：1、被告所有的A幢首层1-149、1-050、1-051号商铺从2009年7月25日至2012年7月24日的使用权、收益权、管理权归原告所有，所有经营活动支出及装修款由原告承担。2、协议期满，原告续租，提前二个月与被告协商；被告出租的，同等条件下，原告有优先权。3、协议期满，原告负责将商铺位按《商品房买卖合同》附加的装修标准恢复原状，等等。协议签订后，被告依约将商铺交由原告经营，但合同到期后，被告在收到原告通知后至今不来处理相关事宜，并从2012年7月25日开始拖欠物业管理费8396元，为此请求人民法院依法判令：1、被告立即支付拖欠原告的物业管理费、市场推广费、公摊水电费、中央空调费共计8396元；2、判令被告支付逾期支付上述费用的滞纳金1916元；3、诉讼费用由被告承担。
被告简裔峰答辩称：一、被答辩人恶意阻挠答辩人行使物权，导致答辩人至今未能取得商铺占有、使用、收益的权利。因此，答辩人没有向被答辩人交纳物业服务费的义务。答辩人在《委托经营管理合同》约定的三年返租期限届满前，曾向被答辩人请求收回商铺，但被答辩人却为了自身利益，设置一些不合理前置条件，要求答辩人接受其远高于返租业主的物业服务收费标准并逼迫答辩人预交6个月到1年的物业服务费等费用，答辩人对此表示强烈愤慨，并向清远市信访局、小市工商所、清远市住建局等部门投诉（有信访局记录为证），后经政府部门处理但被答辩人仍一意孤行，并未履行其无条件交还商铺的义务，致使答辩人物权受到严重侵害，答辩人作为受害人无义务交付物业服务费，以纵容其侵权行为。二、答辩人迄今为止，未取得商铺的实际占有、使用和支配收益权，更未出租或自行使用商铺，被答辩人诉求缺乏合同依据。依据双方签订的《前期物业服务协议》第三条第三项之规定“乙方出租物业时，物业服务费由乙方或承租方交纳，乙方负有连带交纳责任”，也即是说，答辩人在出租商铺时才有义务交纳物业服务费，但如前所述，答辩人并未取得商铺的物业占有、使用、支配和收益权更未出租，依约没有义务向被答辩人交纳物业服务费，被答辩人诉求缺乏合同依据。三、被答辩人收费标准未取得政府物价部门审核批准，更未征得广大业主同意和认可，缺乏透明性和违反公平合理原则,依据《物业管理条例》第41条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。由业主和服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的收费办法，在物业服务合同中约定。但实际上，被答辩人的收费标准并未向物价部门申报、审批，而在三年返租期限届满且商铺超过50%己销售的情况下更未征求广大业主的同意和认可，因此，被答辩人的物业服务收费标准并不符合法律规定，是有违公平、合理原则的，答辩人有权拒绝被答辩人按其单方意志拟定的收费标准请求支付物业管理费的不当请求。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉讼缺乏事实和法律依据，法院应依法驳回其诉讼请求。
经审理查明，2009年间，被告向清远五洲实业投资有限公司购买了位于清远市××××号清远义乌商贸城A幢首层1-149、1-050、1-051号商铺，建筑面积分别为17.99㎡、18.68㎡、18.68㎡，随后原告与被告签订了《前期物业服务协议》及《清远义乌商贸城委托经营协议》各一份。
在《清远义乌商贸城委托经营协议》中，双方约定了：被告所有的A幢首层首层1-149、1-050、1-051号商铺，从2009年7月25日至2012年7月24日的使用权、收益权、管理权归原告所有，所有经营活动支出及装修款由原告承担；协议期满，原告续租，提前二个月与被告协商；被告出租的，同等条件下，原告有优先权等等内容。而在《前期物业服务协议》中，双方在协议第三条约定了：“被告应当在每季度第一个月的5日前按照建筑面积缴纳每月每平方米8元的物业管理费和每月每平方米8元的中央空调运行费；被告出租物业时，物业服务费由被告或承租方承担，被告对物业费的缴纳承担连带责任；其他服务项目及收费则参考当地政府有关收费标准执行”；在第六条约定了业主逾期缴纳物业服务费时原告可以按照应缴纳金额的每日千分之二的标准收取违约金。协议签订后，被告依约将商铺交由原告经营。
在《清远义乌商贸城委托经营协议》到期前，原告通过邮寄信件、报纸公告以及发短信等方式与包括被告在内业主协商返租，提出续租请求，并明确表示如业主逾期办理续租手续或不愿意续租，视为业主自行收回商铺自主经营。公告发出后，原告曾调整返租回报率，将保底收入从标价的3%提高到了4%，但因业主与原告间就返租回报率问题不能达成一致，未能重新签署委托经营协议；《清远义乌商贸城委托经营协议》到期后，被告未与原商铺承租人办理续租手续也未要求原承租人交还商铺，商铺还继续由原承租人占有、使用，原承租人向原告交纳了16286元的续约保证金。
2012年7月25日，清远市义乌商贸城的A幢的部分业主向清远市信访办投诉清远市义乌商贸城的管理公司欺行霸市，非法占用业主商铺，强行逼租。市信访办接到投诉后召集了清远市物价局、清远市住房和城乡建设局等部门调处。在次日举行的信访协调会上业主和物业公司争议的核心问题主要是商铺未来几年返租合同的回报率及被告方收取市场推广费的问题。
2013年1月28日,购买清远市义乌商贸城的A幢的98名业主向本院提起诉讼，要求原告归还商铺并赔偿占用期间的租金。2013年3月13日，原告也起诉包含被告在内的98名业主，要求其支付拖欠的物业费及滞纳金。此外，本系列案中涉案的清远市义乌商贸城的A幢商铺，有52个业主的59卡商铺空置，43个业主的62卡商铺有人租赁（具体详见原告提供的清单）。原告在《清远义乌商贸城委托经营协议》到期后收取了43个业主的62卡商铺数额不等的续约保证金（具体数额详见原告提供的清单）。
本案中，原告要求被告支付的物业管理费、市场推广费、公摊水电费、中央空调费是2012年7月25日至2013年3月24日的费用，分别按照每平方米每月8元收取宣传推广费、物业费，每平方米每月10元收取中央空调运行费（只在每年5月至9月间收取），每平方米每月0.5元收取公摊水电费。
另查明，按照《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》、《清远市物业服务收费管理实施细则》的相关规定，本案中商铺的物业服务收费实行市场调节价，实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商；对于物业服务费的构成，一般包含管理服务人员的工资、社保、福利费用，公共部位设施的日常运行、维护保养费用，绿化、清洁、秩序维护等费用，但不包含原告诉称的宣传推广费用。此外，根据上述规定，公共用水、用电的分摊应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
以上事实有原告提供的《前期物业服务协议》、《清远义乌商贸城委托经营协议》、告业主书信、物业通告、报纸公告、短信内容、被告提供的群众来访登记表（复印件）和本院的庭审笔录予以证实。
本院认为，在《清远义乌商贸城委托经营协议》约定的委托经营期限到期后，涉案的商铺经营使用权即归被告所有，原告根据被告的委托经营授权而引进的承租方的租赁期间也已经届满，但被告在租赁期间届满后并未与占有、使用其商铺的原承租人重新签订租赁合同，为此原租赁合同转为不定期租赁合同；而承租人根据我国《物业管理管理条例》的相关规定也具有交纳物业服务费的义务，本案中承租人已向原告交纳“续约保证金”，本院认为该款项中已包含承租人应当交纳的物业服务费用，为此对于原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求本院不予支持。
对于被告认为《清远义乌商贸城委托经营协议》到期后原告妨碍被告行使业主对于商铺的占有、使用、收益的权利，故其有权拒绝交纳物业服务费用的答辩意见，本院认为在本案中，被告所有的商铺还由原承租人继续占有、使用，且被告并无证据证明原告妨碍被告行使该商铺占有、使用、收益的权利，故本院对于被告的该项答辩意见不予采纳。
对于原告要求被告按照每平方米每月8元收取物业费，每平方米每月10元收取中央空调运行费（只在每年5月至9月间收取）的标准交纳物业服务费的诉讼请求，本院认为按照广东省的收费办法，涉案的物业实行市场调节价，相关的收费标准应由物业服务企业和业主约定，而本案中双方约定的费用是业主应当按照建筑面积缴纳每月每平方米8元的物业管理费和每月每平方米8元的中央空调运行费，原告只能根据约定收取费用，不得超额收取，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。
对于原告要求被告按照每平方米每月0.5元交纳公摊水电费的诉讼请求，本院认为按照相关的收费标准，公共用水、用电的分摊应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊，原告只可按照实际发生来计算该费用，不得固定收取，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。
对于原告要求被告支付每月每平方米8元的市场推广费的诉讼请求，本院认为根据物业服务费的相关收费办法的规定，该费用不属于物业服务费用，而属于市场经营费用，与本案涉及的物业服务合同并非同一法律关系，为此对于原告的该项诉讼请求本院不予处理。
综上所述，被告在2012年7月25日至2013年3月24日间应当交纳的物业费用为4518元{物业服务费3542.4元（每月8元×55.35㎡×8个月），空调运行费975元（每月8元×55.35㎡×12个月÷365日×67日），该费用已经由原承租人以续约保证金的形式交纳到原告处，被告无需再次支付物业费用也无需支付滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条的规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
本案受理费29元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 邓 楠
二〇一三年五月二十七日
书记员 梁闯龙
附：判决书中引用到的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。