安徽省来安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）来民一初字第01569号
原告：张国文，农民。
委托代理人：况相龙，安徽环滁律师事务所律师。
被告：来安县腾飞置业有限公司，住所地安徽省来安县供销商厦。
法定代表人：陈水根，该公司总经理。
委托代理人：蒋利红，该公司员工。
原告张国文与被告来安县腾飞置业有限公司（以下简称腾飞置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月17日立案受理。依法由审判员林如江适用简易程序于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告张国文及其委托代理人况相龙，被告腾飞置业的委托代理人蒋利红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张国文诉称：2011年2月13日，其与腾飞置业签订了一份《商品房买卖合同》，约定其购买由腾飞置业开发的来安新城·紫荆苑22幢105室预售商品房一套，建筑面积90.639平方米，总房价款282000元。同时对产权登记面积与合同登记面积间的误差、付款期限、交房期限、违约责任等进行了约定。合同签订后，其依约履行了义务，但腾飞置业直至2014年4月7日才交付房屋，迟延交房552天，且登记面积为86.78平方米，小于合同面积3.859平方米，故起诉要求支付迟延交房的违约金46699.20元（282000元/天×552天×0.0003）；房屋面积误差比绝对值在3%以内部分的付款8459.46元（90.639平方米×3%×3111.24元/平方米），房屋面积误差比在3%以上部分付款的双倍7093.63元[（3.859-2.719）×3111.24元/平方米×2]，及应退房款自2012年9月1日至2014年4月7日的按月利率0.54%计息的利息1545元（15553元×0.54%×18.4个月），合计63797.20元；诉讼费用由腾飞置业承担。
张国文为证明其主张举证，腾飞置业质证如下：
1、张国文的身份信息，证明其主体资格。腾飞置业质证意见：无异议。
2、商品房买卖合同一份，证明其与腾飞置业之间存在房屋买卖关系，双方对交房期限、房屋面积误差、违约责任等的约定。腾飞置业质证意见：无异议。
3、购房款发票两份、滁州市天成房地产经纪有限公司来安分公司的收据一份，证明其已交清了购房款。腾飞置业质证意见：对购房发票无异议，但收据与其无关。
4、房产证一份，证明其所购房屋的登记面积为86.78平方米。腾飞置业质证意见：无异议。
5、物业费收据一份，证明腾飞置业于2014年4月7日交房房屋。腾飞置业质证意见：对收据的真实性无异议，但不能证明就是这一天交房的。
腾飞置业在庭审中辩称：按合同约定其应于2012年8月30日交付房屋，张国文直至2014年10月才起诉，已超过诉讼时效，法院应驳回张国文的诉讼请求。
腾飞置业未提交证据。
结合庭审中原、被告的陈述及举证和质证意见，本院对证据认证如下:张国文提交的证据1、2、4，腾飞置业无异议，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院对其证据效力予以确认。张国文提交的证据3，腾飞置业对其中的两份购房款发票无异议，本院对其证据效力予以确认；其中的一份收据与本案无关联性，对其证据效力本院不予确认。张国文提交的证据5，腾飞置业对其真实性无异议，但对其证明目的不予认可，本院认为该份收据与张国文所购房屋具有关联性，腾飞置业有能力而未能提交张国文接收房屋的相关证据，故本院对其证据效力予以确认。
根据原、被告陈述及本院认定的有效证据，本院确认以下法律事实：
2011年2月13日，张国文为买受人与腾飞置业为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，主要内容有：一、出卖人取得了所涉地块的土地使用权，经批准在该地块上建设商品房，取得了建设工程规划许可证，取得了商品房销售许可证。二、买受人购买由出卖人开发的位于来安县滁天路南侧来安新城·紫荆苑22幢03单元105号房预售商品房一套，建筑面积90.639平方米，每平方米3111.24元，总房价款282000元。三、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算房款；面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房。买受人不退房的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比为：（产权登记面积-
合同约定面积）/合同约定面积×100%。四、2011年2月13日买受人付款85000元，2011年3月10日前办理按揭贷款197000元。买受人逾期付款的，逾期在30日内，自合同规定的应付款期限第二天至实际全额付款之日止，按每日万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累积应付款的万分之五支付违约金。继续履行合同的，自应付款的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按每日万分之三支付违约金。五、出卖人在2012年8月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用，但遇不可抗力的或政府行为，且出卖人自发生之日起60日内已告知买受人的除外。逾期不超过30日的，自应交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已交付房款万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人继续履行合同的，自应交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按每日万分之三支付违约金。六、商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。七、合同履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。此外，双方还就房屋装饰、基础设施、公共配套建筑、保修责任等进行了约定。合同签订当天，张国文向腾飞置业交纳购房款85000元，2011年10月10日，张国文以按揭贷款方式向腾飞置业交纳购房款197000元。房产交付期满后，张国文多次催促腾飞置业交房，腾飞置业于2014年4月7日向张国文交付房产。2014年9月2日，来安县人民政府向张国文登记颁发了来字第20××11号房地权证，该房地权证登记的房屋建筑面积为86.78平方米。
本院认为，综合原、被告的诉辩主张及庭审中各方当事人及其代理人的举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：一、张国文的诉请是否超过了诉讼时效；二、张国文的诉请应否得到支持。
对于争议焦点一，张国文要求腾飞置业支付逾期交房违约金的请求权属对债权的请求权，该请求权应受诉讼时效制度的规制。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应该知道权利被侵害时起计算。张国文和腾飞置业约定于2012年8月30日交房，逾期，腾飞置业未交付，张国文应该知道腾飞置业违约，张国文可自2012年8月31日起要求腾飞置业承担违约责任，即张国文对腾飞置业2012年9月1日之前违约金请求权的诉讼时效应自其知道时起算，但对腾飞置业在2012年9月1日之后是否违约张国文并不知情，张国文对此后的违约金请求权的诉讼时效均应自其知道之日开始计算二年的诉讼时效，也就是说张国文关于腾飞置业违约金请求权的诉讼时效应自其起诉之日向前推算二年。张国文于2014年10月17日起诉，向前推算二年，其要求腾飞置业自2012年10月16日起承担逾期交房违约金的请求权没有超过诉讼时效。来安县人民政府于2014年9月2日向张国文颁发房地权证，张国文此时应知道房屋面积存在误差，其要求腾飞置业承担房屋面积误差违约责任的诉讼时效应自2014年9月3日起计算二年，张国文关于该部分的起诉未超过诉讼时效。
对于争议焦点二，腾飞置业在取得商品房预售许可后，与张国文签订的《商品房买卖合同》，其实质是商品房预售合同。该合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。张国文提交其交纳物业费的收据证明其接受房屋的日期，腾飞置业不予认可，但按合同约定，交接房屋时，双方应签署房屋交接单，腾飞置业有能力提交该证据却未提交，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，推定腾飞置业的交房日期为2014年4月7日。腾飞置业未按约定在2012年8月30日前向张国文交房，构成违约，应承担继续履行的违约责任并支付违约金。合同约定，违约金应按已付房款的日万分之三自2012年8月31日始计算至实际交房日止，不违反法律规定。因张国文已于2011年10月10日付清房款282000元，故腾飞置业应自2012年10月16日至2014年4月7日按已付房款282000元的日万分之三向张国文支付逾期交房的违约金45345.60元（282000元×0.3‰×536天）。腾飞置业交付房屋的建筑面积为86.78平方米，而合同约定面积为90.639平方米，误差3.859平方米，按合同约定误差在3%以内部分的房款8459.99元（90.639平方米×3%×3111.24元/平方米）应予返还；误差在3%以外部分的房款3546.81元[（3.859平方米-90.639平方米×3%）×3111.24元/平方米]应双倍返还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。张国文于2011年10月10日付清房款，本院对其诉请腾飞置业按月利率5.4‰计算18.4个月利息的主张予以支持，即腾飞置业应支付张国文房屋面积误差款的利息840.58元（8459.99元×5.4‰×18.4月）。因此，腾飞置业应付给张国文因房屋建筑面积减少而产生的返还款及利息计16394.19元（8459.99元+3546.81元×2+840.58元）
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条之规定，判决如下：
一、被告来安县腾飞置业有限公司于本判决生效后十日内付给原告张国文逾期交房违约金45345.60元；
二、被告来安县腾飞置业有限公司于本判决生效后十日内付给原告张国文因房屋建筑面积减少而产生的返还款及利息计16394.19元；
三、驳回原告张国文的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1395元，减半收取697.50元，由原告张国文负担22.50元，被告来安县腾飞置业有限公司负担675元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 员 林如江
二〇一四年十一月二十四日
代理书记员 童绪琼
附：判决适用的法条：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第三款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条第二项（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：
（一）支付存款本金及利息请求权；
（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；
（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；
（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十五条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。