江苏省金湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0831民初1535号
原告（反诉被告）：黄有潮，工人，男，汉族，1986年1月27日生，住金湖县。
委托诉讼代理人：潘宝国，江苏和成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江苏家天下房地产开发有限公司，住所地金湖县金湖西路189号。
法定代表人：陈五一，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈虎，江苏金恩律师事务所律师。
原告黄有潮与被告江苏家天下房地产开发有限公司（以下简称：家天下公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告家天下公司于2016年7月11日向本院提起反诉，本院于2016年7月12日公开开庭进行了审理，原告黄有潮的诉讼代理人潘宝国、被告家天下公司的诉讼代理人陈虎到庭参加诉讼。本案经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转普通程序，并于2016年10月20日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
黄有潮向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付违约金25540元（以购房款334686元，违约834天，按日万分之一点五二计算）；2、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2009年11月23日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的盛世豪庭小区4幢1203室房屋，总价款335875元。合同签订后被告迟延交房，直到2012年4月1日才通知原告办理交房手续，为此被告向原告赔付了迟延交房306天的违约金15618元，此款被告在开具销售不动产统一发票时在总房款中进行了扣减，并扣除了房屋面积差1189元，该房屋的成交总价为334686元。按合同约定，被告应在该商品房交付使用年90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，直到2014年8月11日被告才通知原告可以办理产权证。原告在2004年起诉被告延期办证违约金时才知道被告直到2014年7月15日才具备交房条件，从2012年4月1日至2014年7月14日（共834天）被告系不合法交房，按照原被告的约定，被告应当向原告支付违约金。
家天下公司向本院提出反诉请求：1、判决确认原告和被告签订的《商品房买卖合同》第八条第一款无效；2、判决原告向被告返还15618元的“逾期交房”违约金和从2012年4月10日起至实际返还日止的银行同期贷款利息；3、本案诉讼费由原告负担。家天下公司辩称及反诉的事实和理由：截止2012年4月1日，被告已经将符合合同约定经验收合格的商品房交付原告使用，且支付15618元逾期交房违约金，原告从该日起也已经取得符合合同约定的商品房并且实际居住使用，至此被告不存在应当继续向原告支付逾期交房违约金的事实和理由。现原告又以被告在2014年7月15日取得交付使用备案通知时才具备交房条件，从2012年4月1日到2014年7月14日这段时间，系不合法交房为由，请求判决被告继续向其支付逾期交房违约金，其实际是认为《商品房买卖合同》第八条交付期限条款中约定的该商品房经验收合格的交付条件违反《国务院城市房地产开发经营管理条例》第17、18条，属于合同法第52条第五项规定的合同无效条款，被告请求法院确认该条款无效。如果法院认定该条款合法有效，被告即已经于2012年4月1日前将符合合同约定的房屋交付给原告使用且承担了逾期交房的违约金，因此原告继续主张逾期交房违约金没有约定的事实根据和法律依据。如果法院认定该合同合法有效，同时还要求取得备案通知的，被告则主张原告要求继续给付的违约金明显过高，请法院判决予以减免，并不再给付，因为合同法解释第29条有明确规定，本案中被告在2014年4月1日向原告交付房屋时，该房屋已经验收合格符合合同约定的条件，当时虽未取得交付使用备案通知，但这并不影响该商品房的交付和原告正常居住使用该房屋，也未因此给原告造成任何损失，因此被告上述司法解释在被告已经支付了逾期交房违约金的情况下，原告主张被告继续给付逾期交房违约金的请求明显过高，被告请求法院依法判决予以减少，并鉴于没有给原告造成任何损失的客观事实，判决驳回原告诉求，并不再给付。盛世豪庭小区涉及1000多户，如果法院在被告已经给付了违约金且交付了符合合同约定的房屋情况下再判决被告支付违约金，这不但是被告在经济上无法承受，而且还将导致所有的购房户纷纷效仿原告的诉讼行为，而他们在取得判决书后一旦得不到执行，拿不到判决的款项，就势必会进行群体性的聚众上访，给当地的社会治安和和谐稳定造成影响，为此被告恳请法院能够慎重妥善的处理本案纠纷。
黄有潮对家天下公司的反诉辩称：被告反诉请求没有依据，交付期限的约定是双方真实意思表示，不违反法律规定，期限约定2011年5月30日是合法有效的，但是交付条件认为不合法，但是不影响期限约定的效力，因此不应当判决《商品房买卖合同》第八条第一款完全无效。被告要求原告返还已支付的违约金及利息没有依据，应不予支持。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2009年11月23日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，合同约定，原告购买被告开发的位于金湖县盛世豪庭小区4幢1203室房屋，总价款335875元，其中合同第八条约定：“出卖人应当在2011年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格。…”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交付时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买卖人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”第十五条关于产权登记约定，被告在交付商品房使用后90日内，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意“买受人不退房，出卖人采取补救措施协助买卖人，如因买卖人不按合同规定办理房产证权属登记的，由此产生的一切后果由买卖人承担”。合同签订后，原告支付了全部价款。2011年11月15日，被告与和原告同一幢楼的业主耿正香签订补充协议一份，就逾期交房重新约定，其中第一条第（4）项约定：逾期超过九个月的部分，从超过九个月的第二天至出卖人发送收房通知书收房之日止，按照已付房价款日万分之五支付违约金；第五条约定：本协议仅对4#、5#楼业主发生效力。2012年3月25日涉案的工程竣工验收后，被告于2012年4月1日通知原告进行交接，为此，被告支付原告逾期交房违约金15618元，同时还扣减了房屋面积差额款1189元。之后被告积极准备办理产权证书的其他资料，所有材料办理好，被告于2014年1月14日将竣工验收备案文件报产权登记机关备案和报批，2014年1月16日备案机关签署了4#楼同意备案意见，并加盖了备案专用章，产权登记机关于2014年7月15日向被告发出金房开备字（2014）第019号《淮安市房地产开发项目交付使用备案通知》同意备案。被告家天下公司于2014年8月11日通知原告可以办理产权登记。
本院认为，单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房交付使用要经验收合格，金湖县住房和城乡建设局于2014年7月15日向被告发出金房开备字（2014）第019号《淮安市房地产开发项目交付使用备案通知》同意备案，本院认定涉案房屋于2014年7月15日符合交付条件。被告主张双方约定交房条款无效，系理解有误，本院不予采纳。原、被告双方约定房屋交付时间为2011年5月30日，被告于2012年4月1日通知原告交房，因不符合交付条件，被告支付原告逾期交房违约金15618元，该金额应视为双方对延期交房违约时间段（2012年4月1日前）的违约费用。由于被告实际交付房屋时并不具备交付条件，其违约行为处于持续状态，原告并没有明确对后期违约金表示放弃。故被告仍应承担后期至取得登记备案手续时止（2012年4月1日-2016年7月14日，计834天）的违约责任。因原告在被告证明文件不全的情况下怠于审查，其对被告违约情形的发生负有一定的过错责任，应当酌情减轻被告部分违约责任，现原告主张后期的违约金按实际购房款334686元和违约天数834天，以前期已付违约金的计算标准即日万分之一点五二，并按60%的比例计算，不违反法律规定。因原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按合同约定享有权利和履行义务，被告未按合同约定履行义务应当向原告支付违约金，故被告关于确认原告和被告签订的《商品房买卖合同》第八条第一款无效，及要求原告返还15618元的“逾期交房”违约金并从2012年4月10日起至实际返还日止的银行同期贷款利息的反诉请求，于法无据。
综上所述，原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，根据原告在庭审中陈述违约金的计算方法，原告主张的违约金应为25456元[334686元×834天×0.000152×60%]，原告主张25540元系计算错误。被告签订的《商品房买卖合同》第八条第一款无效及要求原告返还15618元的“逾期交房”违约金并从2012年4月10日起至实际返还日止的银行同期贷款利息的反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）江苏家天下房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）黄有潮延期交房违约金25456元。
二、驳回被告（反诉原告）江苏家天下房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费458元，反诉案件受理95元，合计553元，原告负担20元，被告江苏家天下房地产开发有限公司负担533元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：江苏省淮安市农行城中支行，账号：34×××54）预交上诉案件受理费。
审 判 长 雷爱红
审 判 员 赵红霞
人民陪审员 费香友
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 汤金琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。