海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9028民初354号原告南京新华海科技产业集团有限公司。住所地：江苏省南京市玄武区珠江路435号华海大厦A层。法定代表人段红飚，董事长。委托代理人庄卓，江苏法德永衡律师事务所律师。被告海南香水湾富豪旅业开发有限公司。住所地：陵水黎族自治县光坡镇香水湾旅游度假区A区C地块。法定代表人罗启如，总经理。委托代理人姜文勇，浙江铁诚律师事务所律师。原告南京新华海科技产业集团有限公司（以下简称新华海公司）诉被告海南香水湾富豪旅业开发有限公司（以下简称富豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人庄卓及被告委托代理人姜文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华海公司诉称，2011年3月15日，原、被告双方签订编号为Ax《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于陵水县光坡镇香水君澜项目x区x号房屋。合同签订后，原告依约付款，但被告却屡屡不能按照合同约定履行。在房屋交付违约后，又不能按照合同约定提供办理权属登记的资料给予原告办理权属登记，导致原告无法行使全部的房屋所有权，损失巨大。2014年12月9日，原告委托律师致函被告，要求在2014年12月31日前备齐办理权属登记的全部资料，并为原告办理权属证书，被告仍没有在催促期内完成。2015年1月8日，原告委托律师以律师函的形式通知被告解除合同，被告收到后未持异议，亦未向人民法院起诉。另，由于设计原因，被告交付的房屋异味严重，无法正常居住。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告双方签订的编号为Ax《商品房买卖合同》解除；2、被告返还购房款830万元，并自2011年3月15日起按银行同期贷款利率支付利息至付清之日；3、本案诉讼费由被告承担。被告富豪公司辩称，2011年3月15日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的房屋。合同签订后，原告陆续支付了830万元，原、被告双方于2012年12月31日办理了房屋的交付手续，原告入住并使用至今，合同的第15条约定被告应在商品房交付后的360天，将办理权属登记需由出卖人的资料报房管部门备案，对于违约责任，合同中载明原告选择的是买售人“不退房，支付违约金”，因此原告就逾期办证而主张解除合同的事实依据和法律依据不成立，原告的第一项诉讼请求不应得到法庭的支持。为证明自己的主张，原告向本院提交6份证据：证据1，Ax号《商品房买卖合同》，该合同对房屋的位置、价款及交付的时间都清楚的约定，对被告提及的第15条，我方认为是属于格式条款，是被告依据强势地位订立的，限制了原告的权利，我方认为在本案中不能适用，并证明双方对合同权利义务的约定，被告违约了理应承担违约责任。证据2发票，证明原告已经按照合同约定向被告支付购房对价款830万元。证据3，律师函2份及邮寄凭证，其中第一份2014年12月9日寄出，该函件告知被告应在2014年12月31日为原告办证，否则原告将行使解除权。第二份函件2015年1月8日寄出，证明原告向被告正式告知解除房地产买卖合同，并证明被告违约，原告发函解除合同，通知已经送达被告。证据4（补充证据）《补充协议》，证明原商品房买卖合同约定的交房日期系2012年5月31日，因被告违约，后调整为2012年10日31日。被告富豪公司的质证意见为：对证据1的真实性没有异议，合法性没有异议，与本案的关联性有异议，原告诉讼请求系因被告逾期办证，要求解除合同，而该合同的第15条已经对逾期办证应如何承担责任的情况进行了明确的约定，逾期超过360日，原告的选择是不退房，有权要求被告支付合同总价3%的违约金，该合同的第15条恰恰证明原告不享有合同解除权的事实。对证据2的真实性及关联性无异议。对证据3中的第一份律师函的形式真实性没有异议，但是关联性及证明力有异议，因为原告不享有合同解除权，原告律师函当中逾期办证将行使解除权的内容，不符合法律规定，对当事人不存在法律后果。被告在收到第一份函件后，通过电话等方式已经与原告本人取得了联系，深表歉意并表示在2015年初办妥登记手续，原告的法定代表人是理解的。对第二份律师函的真实性、关联性及证明力不予认可。被告收到该函后，20日内，被告取得了陵水房管部门核发的证明，被告随后向原告寄送了办理产权登记的通知，并要求提供相关资料的通知，以该行为来向原告的律师函涉及的内容提出的异议，并告知原告已经具备了办证条件。对证据4，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，补充协议约定的是延迟交房如何处理的问题，双方就延迟交房进行了协商，并就延迟交房问题的处理已经达成合意，原告使用房屋至今，对于解除合同的请求是没有事实及法律依据的。被告富豪公司向本院提交如下证据：证据1，商品房买卖合同，证明原告与被告签订买卖合同；证据2，房屋所有权证，证明被告已于2015年取得房屋所有权证，办妥需由出卖方提供资料报产权登记机关备案的手续，具备办理产权分证的条件。证据3，《提供办证资料通知》及邮政凭证，被告于2015年2月5日通知原告提供办证资料、缴纳税费、协助其办理产权分证的事实。原告的质证意见为：对证据1的真实性没有异议。对证据2的真实性没有异议，但是该证书系在原告送达解除通知之后，被告才取得。对证据3的真实性没有异议，该文件与邮寄的事项均系在原告送达解除通知之后被告才作出。本院认证：对原告提供的证据1、证据4的真实性、合法性，被告无异议，证据与待证的事实即合同是否符合解除条件相关联，该证据应予认定；对原告提供的证据2的三性无异议，本院予以认定；对原告提交的证据3，因被告已收取了该律师函，证据的真实性应予认定，但该证据不能证明合同已依法解除，证据的证明力不予认定。对被告提供的证据1与原告提供的证据1一致，应予以认定；对被告提供的证据2、证据3能证明被告是否有继续履行合同的能力，该证据与争执事实有关联，应予以认定。据认定的证据和当事人的陈述查明，2011年3月15日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于陵水县光坡镇香水君澜项目x区x号房屋，总价款为830万元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家与地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合合同约定的房屋交付给买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，双方又签订一份补充协议，将交房的期限延期到2012年10月31日。原告按约定支付所有购房款830万元给被告，被告也于2012年12月31日将涉案房屋交付给原告使用至今。至2015年2月3日被告才取得涉案楼房的总房产证，并于2015年2月5日通知原告提供资料办理分证。因被告迟延办理房产权属证，原告曾于2014年12月9日和2015年1月7日向被告发律师函，要求被告办证和解除合同。被告未予回复。本院认为，本案的争执焦点是：双方签订的商品房买卖合同是否符合解除条件。一、据查明的事实，涉案房屋是2012年12月31日交付使用，按双方签订的合同第十五条的约定，被告应于2013年12月26日前办理好房产权登记备案，而被告至2015年2月3日才办理好，被告已逾期办理产权登记手续。但合同十五条还约定，出卖人即被告逾期办理产权证的，买受人选择不退房，按已付的购房款的3%支付违约金。因此，被告逾期办证，原告不能要求解除合同退还购房款。二、原告主张合同第十五条属格式条款为无效条款，不能成立。理由一，涉案合同虽属格式合同，但第十五条的约定并不排除原告的主要权利、加重原告的责任、免除被告的责任。理由二，该条款有三种履行方式选项，其中第3项是空格，没有固定的履行方式，双方可选择其他方式履行，即原告选择不退房是自愿的。综上，该条款不属于格式条款。三、合同的主要义务双方已履行，即原告已支付了购房款，被告交付了房屋并于原告起诉前取得产权总证，合同可继续履行。综上所述，涉案合同不符合解除条件，原告请求解除合同返还购房款，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十三条、第九十四条的规定，判决如下：驳回原告南京新华海科技产业集团有限公司的诉讼请求。案件受理费69900元，由原告南京新华海科技产业集团有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 郑文红人民陪审员 姚 飞人民陪审员 陈彩琴二〇一六年七月十九日法官助理 吴彬彬书 记 员 许 翔附法律依据：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。