江苏省泰州市姜堰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰姜开民初字第00506号
原告：蒋浩然。
委托代理人：单照榴，泰州市姜堰区张甸法律服务所法律工作者。
被告：泰州华侨城有限公司.
法定代表人：蔡宁，该公司董事长。
委托代理人：汪涛，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人：江炜，北京大成（上海）律师事务所律师。
原告蒋浩然与被告泰州华侨城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理。依法由审判员徐军适用简易程序公开开庭进行审理。后因案情复杂转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人单照榴及被告委托代理人汪涛、江炜到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
原告诉称：2011年2月26日，原、被告签订商品房买卖预约协议，约定原告购买被告开发的纯水岸一区1号别墅。2012年11月21日，双方正式签订《商品房买卖合同》，约定商品房总面积728.87平方米，单价为20991.40元/平方米,总价款1530万元，被告应于2013年1月20日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，逾期超过60天,原告有权解除合同等。2012年12月4日,双方又签订补充协议，对购房款的给付等事宜进行了具体约定，并对花园栏杆的设计作出变更，还明确了花园用地由原告使用，原告一次性支付50万元等。此后原告按约支付全部购房款及花园用地费用，但被告未按约交付商品房。直至2014年底，被告出售的商品房尚未符合交房条件。原告于2015年1月5日及同年3月9日发函被告，要求“退房退款”，被告于同年3月13日复函原告，承认商品房确实存在质量问题，并提出解决方案。但被告至今仍未交付符合条件的商品房。请求判令：1、解除原、被告于2011年2月26日签订的《协议书》、于2012年11月21日签订的《商品房买卖合同》及于2012年12月4日签订的《纯水岸一区01号商品房买卖合同补充协议》；2、被告返还原告1580万元(其中购房款1530万元,花园用地费用50万元)，并赔偿利息损失（以1567.8145万元，自2013年1月6日起计算至实际给付之日止；以12.1855万元，自2012年12月11日起计算至实际给付之日止，利率均按年利率5.56750%计算）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：原告的诉讼请求无事实和法律依据。理由:1、被告已建好合格的商品房，并在合同约定的交房期满前通知原告收房，但原告一直未收房，责任在原告；2、案涉商品房无质量问题。因此，原告无权解除合同，且其行使解除权已超过一年的除斥期限，请求驳回原告的诉讼请求。
针对被告的答辩意见，原告补充陈述：被告通知原告收房时，原告发现房屋存在严重质量问题，不符合合同约定，不具备交房条件，原告有理由拒绝收房，因此房屋未能交付的责任在被告。原告要求被告对房屋进行维修，被告同意并实际维修房屋，合同继续履行。后来历时两年多，经原告催告，被告仍未完成维修并履行交房义务。依照合同法相关规定，原告有权解除合同,且原告行使合同解除权未超过法定期限。
经审理查明：一、2011年2月26日，原、被告签订《协议书》，约定：原告自愿购买被告开发建设的泰州华侨城·纯水岸一区1号房屋，建筑面积716.48平方米，花园面积920平方米，总价款1630万元。后经双方协商将花园面积增加1862平方米，共计面积2782平方米。协议签订时原告应一次性支付房款定金150万元，新增花园的使用费50万元，合计200万元，余款1430万元待签订《商品房买卖合同》时支付等。2012年11月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买泰州华侨城·纯水岸一区1号房屋，建筑面积728.87平方米，单价20991.40元/平方米,总价款1530万元。买受人于2012年11月20日支付房款460万元，余款1070万元由买受人向银行办理按揭贷款。买受人必须自签订本合同起7日内办完银行按揭手续，逾期不办按本合同第七条的约定承担违约责任。该合同第八条约定：交付期限“出卖人应当在2013年1月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第种条件，并符合本合同约定的商品房交付买卖人使用：1、该商品房经验收合格;2、该商品房经综合验收合格；３、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件等。该合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：1、（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金等。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买卖人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人必须在出卖人寄发的《交房通知书》上规定的收房时间办理收房手续，……;2、如买受人自《交房通知书》规定之日起30日内未能收房的，双方视同交付手续完成……；3、买受人逾期未办理完毕收房手续的，自《交房通知书》规定的收房截止日起承担该商品房毁损、灭失的责任。2012年12月4日，原、被告签订《纯水岸一区01号商品房买卖合同补充协议》约定：该房屋的总房款为1530万元，花园用地费用为50万元，另约定房款交清后10日内交付房屋，若验房出现质量问题由被告负责等。2012年12月11日，被告收到原告花园使用费50万元；2012年12月11日、14日，2013年1月6日分别收到原告购房款460万元、152万元、918万元,合计1530万元。2012年12月31日，被告向原告邮寄交房通知书，通知原告收房。2013年1月5日，原告因购买本案所涉房屋向中国农业银行股份有限公司姜堰市支行贷款918万元，年利率5.56750%。
二、2015年1月5日，原告向被告发出纯水岸一区1号别墅质量问题的函，主要内容：原告于2012年向被告公司购买的房屋，因交房时发现房屋存在大量质量问题，故未交付。近两年来，贵公司虽经过多次维修，但仍未达到交付条件，请从速处理，如本月底仍不能处理到位，根据双方签订的商品房买卖合同及法律规定，要求解除合同，承担违约责任。该函附有房屋存在质量问题三十项等。
三、（2015）泰姜证民内字第1092号公证书（含工作记录、录音光盘）以及文字摘要，光盘录音主要内容：2015年1月27日，原告的父亲蒋跃东、另一位购房人袁某与被告总经理张海东、工程总监潘春华就房屋质量、维修等问题进行沟通。潘春华陈述房屋“问题相对较多”、“主要是屋面问题”、“屋面都要重新做，彻底解决这个屋面的问题”,“我们拿方案一定不是修修补补,一定不是维修,重新回炉打造”。张海东陈述“蒋总，袁总，对于华侨城这个房子品质问题给两位带来的不便、打扰，表示歉意，你们投诉一年多没解决也是我们工作的一些问题……”，该录音内容是从原告父亲蒋跃东手机中下载，后制成光盘，该光盘录音的形成过程经过江苏省泰州市姜堰公证处公证。
四、2015年3月9日，原告向被告发出关于纯水岸一区1号别墅质量问题的函（二），主要内容：原告于2015年1月5日发函被告后，被告公司潘总与原告对接，承诺原告购买的房屋质量问题最多，由于质量问题确实不具备交付条件，无法装修使用，由被告与施工方进行详细对接，并承诺于春节后给原告一个满意的维修方案。春节后已过半月，被告公司没有任何措施，原告要求退房、退款，并赔偿损失。2015年3月13日，被告向原告发出关于纯水岸一区1号别墅相关问题的复函，主要内容：原告两份函已收到，被告认为房屋已通过质量部门验收，具有房屋质量合格证书等，不存在结构安全问题，不影响使用功能，对原告提出的质量问题进行现场查勘，现提出解决方案，该函附房屋存在十二个质量问题的解决方案。
另外，本案所涉商品房于2011年4月20日通过工程验收合格，已取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并于2012年12月31日取得《姜堰市住宅项目交付使用许可证》，该商品房用地由被告以出让方式取得，国有土地使用权证号：姜国用（2012）第5051号。原、被告签订协议中约定花园的使用面积为2782平方米，花园使用费50万元，其中2104平方米土地取得了国有土地使用权。
以上事实，有原告提交的协议书、商品房买卖合同、纯水岸一区01号商品房买卖合同补充协议、泰州华侨城收款收据、销售不动产统一发票、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、住房贷款还款明细表、纯水岸一区1号别墅质量问题的函、（2015）泰姜证民内字第1092号公证书、录音光盘以及文字摘要、关于纯水岸一区1号别墅质量问题的函（二）、关于纯水岸一区1号别墅相关问题的复函，被告提交的单位工程竣工验收证明书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、姜堰市住宅项目交付使用许可证、竣工验收备案表、姜堰市建筑节能工程施工质量专项验收报告、国内特快专递邮件详情单以及通知书存根联、照片、竣工图、国有土地使用权证，本院调取的建筑总平面图、建设工程规划许可证内容审批表、姜堰市建设工程规划许可证(副本）、规划图以及原、被告的庭审陈述等证据证明，本院予以确认。
本案的争议焦点：1、被告是否已按约履行交付房屋义务；2、原告要求解除2011年2月26日、2012年11月21日及2012年12月4日所签订的合同及协议有无事实和法律依据；3、原告要求被告返还购房款1530万元、花园使用费50万元，赔偿利息损失是否应当支持。
关于争议焦点1，被告是否已按约履行交付房屋义务。
原告认为：被告通知原告交房时,原告发现房屋存在质量问题，拒绝收房，要求被告维修后再交房，被告同意对房屋进行维修，合同继续履行，但历时两年多，被告仍未能修好房屋。2015年1月5日，原告发函被告，要求被告当月底完成维修、交房，否则要求退房。但被告仍未能如期维修好房屋，未按约履行交房义务。
被告认为：被告已按合同约定期限通知原告收房，原告以房屋存在质量问题为由拒绝收房，房屋经相关部门验收合格,已取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《姜堰市住宅项目交付使用许可证》，符合交付条件。原告无证据证明房屋主体结构存在质量问题，或因质量问题严重影响正常居住使用等，原告以房屋存在质量问题拒绝收房，没有依据。原告拒绝收房后，被告根据原告的要求，先后在2013年、2014年、2015年陆续对房屋进行整修，至2015年2月26日，被告完成房屋整修后，电话通知原告收房，但原告仍未收房。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告所签合同及协议，除涉及678平方米花园用地，未经相关部门审批使用，违反了我国法律强制性规定，该部分协议内容应为无效外，其余合同及协议内容合法有效。原告按期如数给付购房款后，被告应按期交付合格且无质量问题的房屋给原告。本案中，原、被告买卖的房屋是否交付，应从双方交接房屋的过程、双方产生房屋交付纠纷的原因、以及双方履行合同产生纠纷之后的行为等方面进行综合分析与认定。2012年11月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，被告于2013年1月20日前交付房屋。2012年12月4日，双方签订《纯水岸一区01号商品房买卖合同补充协议》重新约定房屋的交付时间于房款付清后10日内交付，如验房出现质量问题由被告负责等。按照该协议，被告应于2013年1月16日交付房屋。2012年12月31日，被告通知原告办理交房手续，原告验房时发现质量问题，并以此拒绝办理交房手续，被告对房屋存在的质量问题同意维修，双方因此未办理交房手续。此后，原、被告一直处于房屋交接及维修过程中，合同继续履行。历时两年多之后，原告于2015年1月5日向被告发函，告知被告房屋仍存在三十处质量问题，要求被告当月底解决，否则解除合同。2015年1月27日，原、被告就房屋的维修问题，再次进行商谈，被告承诺继续维修。2015年3月9日，原告再次函告被告房屋的质量问题仍未解决，要求解除合同。2015年3月13日，被告复函原告认为，房屋已通过相关部门的验收，具备房屋质量合格证书等，不存在结构安全问题，不影响使用功能，并对原告提出的质量问题，提出十二项解决方案。关于被告辩称其于2015年2月6日完成房屋的整修，电话通知原告收房，但原告未收房，原告对此不予认可，而被告又未提交足够证据予以证明，故本院对被告的该项辩称意见，不予采信。因此，本案房屋未能按期交付的原因是被告销售的房屋存在质量问题，该责任在被告，并非原告的原因所致。综上，被告未将买卖的房屋按约交付原告。
关于争议焦点2，原告要求解除双方于2011年2月26日、2012年11月21日及2012年12月4日所签订的合同及协议有无事实和法律依据。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。被告销售的房屋存在质量问题，原告验房时拒绝收房。原告要求被告维修，被告同意并继续维修房屋。后来原告于2015年1月5日向被告发函，要求被告于当月底维修结束，交付房屋，否则要求解除合同。但被告仍未能完成维修，亦未交付房屋。2015年3月9日，原告向被告发出函（二），认为被告未能完成维修、交房，要求解除合同。因被告未能按约定期限交房，并且经催告后被告仍未交房。原告于2015年9月14日向本院起诉，要求解除与被告所签订的房屋的合同及协议，依法应予支持。
关于被告辩称原告无证据证明其出售的房屋主体结构质量不合格，不能交付使用，严重影响房屋正常居住使用，原告无权解除合同，以及原告行使解除权已超过法定期限的意见。本院认为，原告要求解除合同的主张是以我国合同法第九十四条第一款第（三）项之规定为依据，并非依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条及第十三条之规定，故本院对被告提出的此项辩称意见，不予支持采纳。
2011年2月26日及2012年12月4日，原、被告签订的协议，涉及2782平方米花园，其中2104平方米花园用地，虽经有权部门审批，取得国有土地使用权，但双方签订合同及协议的主要标的物是房屋，因双方签订的房屋的合同及协议应解除，故涉及该部分花园的协议亦应解除。
关于争议焦点3，原告要求被告返还购房款1530万元、花园使用费50万元、赔偿利息损失是否应当支持。
本院认为：我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告签订的房屋的买卖合同及协议后，原告按照约定向被告支付购房款1530万元，但被告未能履行合同约定的交房义务，致双方签订的房屋及2104平方米花园的合同及协议解除。原告要求被告返还购房款1530元、赔偿利息损失（以购房款1530万元为本金，自2013年1月6日起按年利率5.56750%计算至实际给付之日止），以及被告返还花园使用费37.8145万元（50万元×2104÷2782＝37.8145万元）、赔偿利息损失（以花园使用费37.8145万元为本金，自2013年1月6日起按年利率5.56750%计算至实际给付之日止）的诉讼请求，依法应予支持。
我国合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原、被告签订的协议中，涉及678平方米花园用地的相关协议内容无效，双方对此均有相应的过错，由被告承担50%的赔偿责任。故被告应向原告返还该部分花园使用费12.1855万元（50万元×678÷2782＝12.1855万元），并赔偿利息损失（以12.1855万为本金，自2012年12月11日起按年利率5.56750%计算至实际给付之日止，由被告赔偿该部分利息的50%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
解除原告蒋浩然与被告泰州华侨城有限公司于2011年2月26日签订的《协议书》、于2012年11月21日签订的《商品房买卖合同》以及于2012年12月4日签订的《纯水岸一区01号商品房买卖合同补充协议》（上述协议中涉及678平方米花园的约定除外）；
被告泰州华侨城有限公司于本判决生效后十日内返还原告购房款1530万元,并赔偿利息损失（该损失金额的计算方式：以1530万元，自2013年1月6日起按年利率5.56750%计算至实际给付之日止）；
被告泰州华侨城有限公司于本判决生效后十日内返还原告花园使用费50万元，并赔偿利息损失（该损失金额的计算方式：以37.8145万元，自2013年1月6日起按年利率5.56750%计算至实际给付之日止；以12.1855万元，自2012年12月11日起按年利率5.56750%计算至实际给付之日止，由被告赔偿该部分利息的50%）；
四、驳回原告的其余诉讼请求。
如被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费116600元，由被告负担（原告同意其预交的案件受理费116600元，由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，在收到本判决书次日起二十二日内向该院预交上诉案件受理费116600元（户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：农行泰州海陵支行，账号：10×××68）。
审 判 长 徐 军
代理审判员 俞 春
人民陪审员 陆叶林
二〇一六年五月十九日
书 记 员 姜连继
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国土地管理法》
第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第四十三条第一款“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土体的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。