天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨汉民初字第4882号
原告刘玉纯。
被告天津市汉滨投资集团有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽福顺街80号。
法定代表人陈友林，总经理。
委托代理人吴尽，该公司资产部副部长。
委托代理人张树和，该公司法律顾问。
原告刘玉纯诉被告天津市汉滨投资集团有限公司（以下简称汉滨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法由代理审判员刘永强适用简易程序，于2015年9月14日公开开庭进行审理，后因案情复杂，转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告刘玉纯，被告委托代理人吴尽、张树和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年3月26日签订《商品房买卖合同》，原告以531007元的价格购买了被告汉滨公司开发建设的汉沽大丰路西侧盛世庭苑XX-
XXXX号商品房。合同约定的交房时间为2014年10月31日前，交付条件为商品房竣工经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2014年10月，被告在未取得《准许交付使用证》的情况下，违法通知原告收房，原告未办理入住。请求判令：1.被告向原告支付因逾期交房产生的自2014年10月31日至2015年7月31日期间的已付购房款利息20776元、违约金11257元；2.被告向原告支付自2015年8月1日起至交房完毕的违约金及利息；3.诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告所述购房经过属实，但原告已于2014年10月31日办理入住手续。另外，即使被告逾期交房，也不应承担违约责任。理由为：第一，被告开发建设的房屋已经在通知交付前验收合格，具备交付条件，至于合同约定的《准许交付使用证》，只是配合行政部门要求的一个形式，即使被告没有取得，也不影响交房。第二，延期交付房屋系政府部门市政供热、排污管网改线造成的，依据补充合同第21条的约定，被告有权相应顺延房屋交付日期。第三，原告在购房前签订了“优惠申请表”，享受了优惠金额，按照申请表的约定，原告不得再向被告主张任何形式的违约赔偿，如果原告主张赔偿，应先退还享受的优惠金额。请法院依法判决。
经审理查明：原告所述购房经过及合同约定内容属实。《商品房买卖合同》第五条约定：逾期交房在60日内的，被告汉滨公司应向原告支付自约定交房次日起至实际交房之日止的已付款利息，超出60日的，还应每日按商品房价款的1‰0支付违约金。合同补充条款第21条约定：“政府部门有关文件批准的延迟，市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间相应延迟交付房屋且不承担延迟交付房屋的责任。”
原告在购房前，曾于2013年3月17日签订一份购房优惠申请表，约定原告享受的优惠点位为：“案场优惠：单价减100元，优惠4%，房款减10000元；甲方优惠：单价5654元。”优惠后房屋每平米单价为5654元，优惠金额43251元。优惠单同时约定：“1.汉滨公司在保证工程质量的前提下，对于某些客观因素造成的，如未能按时交工、进住，水、电、暖气、煤气、热水、道路、绿化等不到位情况，不承担违赔责任；……5.销售期间及入住后，申请人不得以任何形式提出有关赔偿及补偿要求。”经查，包括原告在内的购房业主在购房前，基本均与被告签订了优惠申请单。
另查，2013年5月21日，被告与施工单位、设计单位、监理单位共同对汉沽盛世庭苑XX号楼进行了主体工程验收。经本院释明，被告未提供各项配套工程竣工备案证明。
2014年10月，被告汉滨公司委托汉润物业公司向原告邮寄送达《入住通知书》。被告通知入住前，该住宅楼供热配套已经完成，具备供热条件。目前供水、供电均为临时水、电。被告至今未完成该住宅楼的竣工验收备案，未取得《天津市新建商品房准许交付使用证》。
被告与原汉沽区国土资源分局订立的《国有土地使用权出让合同》约定，被告应在2009年6月15日之前动工建设，2011年6月15日之前竣工，延期不得超过两年。被告提供的“新区规国局会议纪要”复印件（未完整复印）第7页第7项载明：“汉滨公司，鉴于该公司宗地块供暖等市政管线设施占用，影响施工，需要进行管线切割，因此未能按期竣工，同意该项目竣工日期延期至2016年7月1日前，同时免除受让人未按时竣工的违约责任。”
以上事实有书证及当事人陈述予以证实。
庭审中被告主张原告已于2014年12月31日办理入住手续，并提供了原告更换防盗门的照片和汉润物业服务有限公司出具的证明。证明内容为：“刘玉纯于2014年10月31日与我单位办理入住，刘玉纯已经对该房屋的防盗门进行换新，屋内已经存放了刘玉纯的物品。”原告刘玉纯对被告的主张不予认可，原告陈述其于2014年7月底自行更换了房屋的入户门，但从未与被告或者物业公司办理入住手续。
本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告至今尚未取得《准许交付使用证》，不具备合同约定的交付条件，其通知原告办理入住，系违约行为，原告有权拒绝受领。关于双方争议的房屋是否已经交付的问题，因交付房屋系被告义务，故其应对房屋已经交付承担举证责任。根据日常生活经验，开发商在向业主交付房屋时应当留存与业主交接房屋钥匙、验收房屋质量的书面材料，并且一般还会要求业主预交物业费、装修押金等费用，以及签订供暖合同等文件，而被告未提供上述能够证明其已交付房屋的直接证据，反而意图借助物业公司出具的证明来实现其证明目的，本院认为，被告提供的证据不足以证实其已向原告交付房屋。原告自认其于2015年7月底自行更换入户门，本院予以认定。原告自行更换入户门的行为应视为其已对房屋实际占有使用，应视为交付。据此，本院认定被告逾期交房的期间为自2014年11月1日至2015年7月31日。
关于违约责任的承担，被告提出两项抗辩意见，详述如下：
一、关于供热等市政管网影响施工的问题。首先，被告提交的新区规国局会议纪要复印件不符合民事诉讼举证规则的要求，需被告进一步举证方能确定其是否真实，但被告未按本院限定的期限积极履行举证义务。其次，即使新区规国局会议纪要属实，从会议纪要内容看，该纪要主要是针对原汉沽区国土资源分局和被告汉滨公司订立的《国有土地使用权出让合同》而言的，政府部门免除的是对汉滨公司未能按期完成土地开发建设的“违约责任”，而非被告汉滨公司逾期交房的违约责任。第三，仅凭该会议纪要，尚不足以证实“供热管道改线占用土地”的事实存在，亦不足以证实该事实发生和消除的时间，被告汉滨公司未进一步提供更加直接、具体的证据，应承担不利后果。而从查明事实看，被告在2014年10月前已经完成供热配套，故此本院不能认定供热管道改线对被告逾期交房构成障碍。第四，合同补充条款约定的免责事由为“政府部门有关文件批准的延迟，市政配套批准及安装的延误”，不应做任何扩大解释，即使供热等市政管道占用土地影响施工属实，也不属于合同约定的免责事由。据此，被告该项抗辩不能成立。
二、“优惠申请单”约定的免责条款的效力问题。首先，原告签订优惠申请单在前，订立《商品房买卖合同》在后，优惠申请单约定的免责条款并未纳入《商品房买卖合同》，故此被告仍应按照《商品房买卖合同》的约定承担逾期交房的违约责任。其次，其他购房者在购房前亦均签订优惠申请单，可见该购房优惠是被告在销售房屋时的营销手段，具有普遍适用性，且优惠之后的房屋价格并未明显低于市场价格，故此无法认定原告因此获得额外利益。第三，优惠申请单所附条款为被告汉滨公司提前拟定的格式条款，在原告并未真正享受额外利益的情况下，被告以格式条款约定“申请人不得以任何形式提出有关赔偿及补偿要求”，属于限制原告权利，免除自身违约责任，应认定该格式条款无效。第四，优惠单中载明“对于某些客观因素造成的未能按时交工、进住等情况，本公司不承担违赔责任”，属于约定不明，应做对被告不利的解释，另外被告也未举证证明存在导致其不能按时交房的“某些客观因素”，故此被告以该条款免责，不足为据。据此，被告该抗辩事由，亦不能成立。
综上所述，被告逾期交房，不具有正当免责事由，其应按照《商品房买卖合同》第五条的约定，向原告支付自2014年11月1日至2015年7月31日期间的已付购房款利息；被告逾期交房超出60日，还应每日按照商品房价款的1‰0的标准支付自2015年1月1日起至7月31日期间的违约金。经核算，原告主张的赔偿数额未超出合同约定，本院依法照准。
关于原告主张的“自2015年8月1日至实际交房之日期间的违约金及利息”，因原告自述其已于2015年7月底对房屋入户门进行更换，应视为房屋已经交付，原告该项诉讼请求没有事实依据，依法不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，判决如下：
一、被告天津市汉滨投资集团有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告刘玉纯赔偿自2014年11月1日至2015年7月31日期间的已付购房款利息20776元，以及自2015年1月1日至7月31日期间的违约金11257元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
当事人如未按本判决指定期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费600元，由被告负担，并在本判决生效之日起十日内直接交至本院。
当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李朋林
代理审判员 刘永强
人民陪审员 苏 艳
二〇一六年二月二日
书 记 员 魏姝玲
附：法律释明：
1.《中华人民共和国合同法》
第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第十条：当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。