湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终419号
上诉人（原审原告、反诉被告）：太平人寿保险有限公司湖北分公司，住所地武汉市解放大道634号新世界中心写字楼13、14层。
负责人：张永滟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：古励，湖北诚明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张俊，湖北诚明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市洪荣房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路727号。
法定代表人：余威，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱玲丽，该公司员工。
委托诉讼代理人：周守梅，北京大成（武汉）律师事务所律师。
上诉人太平人寿保险有限公司湖北分公司（下称太平湖北分公司）因与被上诉人武汉市洪荣房地产开发有限公司（下称洪荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第00502号民事判决，向本院提起上�。本院于2017年1月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
太平湖北分公司上诉请求：一、撤销武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第00502号民事判决书第二、三、四、五项判决；二、判令被上诉人赔偿上诉人经济损失1064425元；三、判令驳回被上诉人的所有诉讼请求；四、判令被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一、一审法院查明事实错误。一审法院判决中查明“2011年11月6日，洪荣公司、武汉市居安物业管理有限公司、太平湖北分公司共同召开会议，并形成《会议备忘录》”与上诉人、被上诉人提供的证据相矛盾。《会议备忘录》上，没有上述三家公司任何人的签字并加盖公章；2014年12月11日上诉人针对该《会议备忘录》的回函明确说明《会议备忘录》内容与会议结果相矛盾，双方并未达成一致意见。二、一审法院认定事实错误。1、《房屋租赁合同》约定租金及其他费用的支付方式为：“银行转账方式存入洪荣公司指定账户，或将支票送至洪荣公司法定地址。”上述付款方式中“或”的约定，是合同赋予上诉人对付款方式的选择权，上诉人可以在两种付款方式中任选其一（两种方式不可能同时使用，同时使用会导致重复付款），第二种付款方式不是第一种付款方式的救济措施。由于被上诉人没有履行指定其收款账户的合同附随义务，才导致上诉人无法付款，被上诉人不能据此单方面解除租赁合同。被上诉人违反《房屋租赁合同》约定单方解除租赁合同。租赁合同第九条第（三）款第4项约定：“乙方拖欠租金经甲方催告后一个月仍未付清拖欠租金的”甲方才能单方面解除合同；而被上诉人是在2014年12月17日的联系函中，首次明确其收款账户及催款的意思表示，该函还确认被上诉人于2014年12月14日，在没有通知上诉人的情况下，已启封涉案房屋，其以实际行动，单方面解除租赁合同的行为，明显违反合同的上述约定。2、一审法院以被上诉人单方面的《会议备忘录》内容，认定上诉人的诉讼请求与《会议备忘录》内容存在逻辑上的矛盾，进而又以已经认定上诉人违约为由，错误认定上诉人不享有租赁合同解除权。首先，没有证据证明《会议备忘录》是双方协商一致的结果。其次，上诉人在起诉之前，从未以任何形式行使过“解除权”，上诉人通过诉讼方式请求法院解除《房屋租赁合同》符合我国《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，即使是违约行为，法律也没有剥夺其向法院主张解除合同的请求权。3、一审法院只顾涉案房屋有《建设工程消防验收意见书》，不顾该意见书载明的内容，错误认定：“武汉市消防局于2009年10月30日出具的《建设工程消防验收意见书》表明出租之前涉案房屋消防验收合格”。《建设工程消防验收意见书》中明确载明：被上诉人用于出租的涉案房屋是以“其中1-5层拟作办公用房，6-32层为住宅”报请竣工消防验收，并且，意见书明确要求被上诉人变更用途时应当依法进行审核、验收。被上诉人将以“住宅”用途报请消防验收的房屋，作为“商业”用途出租时，已经违反变更用途应当依法进行消防审核、验收的规定，涉案房屋此时事实上已无消防验收。4、一审法院认定：“二次装修后未进行消防验收即投入使用，存在过错，加之人数众多，导致出现消防安全隐患，涉案房屋不能继续使用。因此，消防安全隐患导致太平湖北分公司无法使用涉案房屋，损失应由其自行承担”是错误的。上诉人并没有实际使用涉案房屋，只是2014年4月1日，按排代理人搬家具、熟悉新环境，开会交待注意事项，2014年4月2日消防大队即要求整改，此后，上诉人再无任何人员使用过涉案房屋。2014年4月2日，武汉市公安局洪山分局消防大队出具的《责令立即改正通知书》中，没有上诉人存在人数众多，导致出现消防安全隐患的认定。2014年7月2日，武汉市公安局洪山区分局消防大队出具《消防监督检查记录》，上诉人装修消防验收合格，同意投入使用，至此，上诉人使用涉案房屋再无法律障碍，此后使用涉案房屋再无过错，但被上诉人仍以150人为要求，拒绝上诉人使用。2014年7月23日，被上诉人致函上诉人：“我司曾书面通知贵司按照消防部门要求进行整改，并提出要求将租赁区域办公人员控制在150人以内。……若符合要求，贵司可与本栋物业公司办理入住手续，……否则我司拟解除合同，收回房屋”，此函内容可以证明被上诉人以实际行动阻挠另一方履行合同，其行为已经构成严重违约，应当赔偿由此导致另一方的实际经济损失。双方签订的《房屋租赁合同》中没有上诉人使用涉案房屋的人员数量不得超过150人的约定；租赁合同生效后，被上诉人对上诉人使用涉案房屋的人数不得超过150人的要求，属于《合同法》规定的新“邀约”，需要上诉人的新“承诺”才能形成新的协议或补充协议；当上诉人不同意承诺被上诉人“使用人数不得超过150人”的邀约后，双方仍有义务履行《房屋租赁合同》的约定；由于上诉人不同意被上诉人“使用人数不得超过150人”的邀约，被上诉人不仅同意上诉人使用涉案房屋，还要求涉案房屋的物业公司阻止上诉人使用涉案房屋，已经构成严重违约，被上诉人应当赔偿由此导致的上诉人实际经济损失。三、一审法院适用法律错误。一审法院依据武汉市公安消防大队2009年10月30日�具的《建设工程消防验收意见书》的内容和《中华人民共和国消防法》第五十八条的规定，来证明上诉人违反法律规定投入使用涉案房屋，应自行承担损失，明显是适用法律错误。就本案而言，“投入使用”应当是上诉人在涉案房屋中进行经营活动，上诉人的相关人员只是查看新职场、搬家具、打扫清洁、开会交待注意事项等活动，并没有任何一个顾客前去办理任何业务，上诉人也没有开展任何经营活动，不存在“二次装修后未进行消防验收即投入使用”的情况；其次，根据《建设工程消防监督管理办法》第二条：“本规定适用于新建、扩建、改建（含室内装修、用途变更）等建设工程的消防监督管理”的规定，不仅“室内装修”要重新申报消防审核、验收，“用途变更”也要重新申报消防审核、验收，但一审法院只认定上诉人装修后未消防验收即投入使用违法，被上诉人将以“住宅”用途消防验收的房屋，在没有重新进行消防验收的情况下，作为“商业”用途出租的违法事实视而不见。第三，以“住宅”用途报消防验收的房屋，与“商业”用途报消防验收的房屋，从房屋的建筑质量，到配套设施，再到供水、供电、供气、网络通信、消防安全等方面的要求，是完全不同的。被上诉人将以“住宅”用途消防验收的房屋，作为“商业”用途出租，是导致上诉人无法使用涉案房屋的根本原因。
洪荣公司辩称，一审法院查明事实准确。1、在一审庭审过程中，被上诉人将《会议备忘录》提交法庭，上诉人对该证据的真实性、合法性并无异议。2、被上诉人在提交2014年11月6日《会议备忘录》的同时，还提交了7月23日、11月3日、12月10日、12月17日等多份工作联系函。从上述函件显示的内容和时间跨度来看，均显�：尽管上诉人在签署租赁合同时就隐瞒使用人数违约在先，但被上诉人还是在主动积极与上诉人协调解决问题；在双方开会协调一致解除合同后，上诉人又出尔反尔拒绝在《会议备忘录》上签字，拖延解决问题，怠于履行协商义务。二、一审法院认定事实正确。1、上诉人未按约定支付租金违约，被上诉人有权单方解除《房屋租赁合同》。上诉人关于租金支付方式为“银行转账方式存入洪荣公司指定账户，或将支票送至洪荣公司法定地址”，上诉人在其中一种方式无法付款的情况下应采用另一种方式付款。被上诉人早在2014年7月23的联系函中，就履行了催告和单方解除合同的意思表示。2、被上诉人限制上诉人办公人数是基于：A、上诉人在签订合同时未如实告知被上诉人其使用人数，上诉人在租赁物业使用当天，就以其实际到场的人员，表明其违反了国家关于消防安�的法律规定。对上诉人的人员进行限制，不仅是为了维护己方利益，也是维护其他租户及上诉人员工的利益。合同法第九十四条规定了法定解除的五种情形是赋予守约方的合同解除权，表明违约方无权行使法定解除权。同时，依据合同法第一百一十条的规定，违约方可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除。而在本案中，法院认定了上诉人违约，上诉人可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除即解除合同，本案一审判决已判令租赁合同解除，法院并未限制上诉人行使合同解除权。关于对一审法院“认定出租前房屋验收合格是错误”的上诉理由不成立，在双方签订租赁合同时，被上诉人已经向上诉人出具了《武汉市商品房权属证明》，上面显示上诉人租赁的23-24，其用途为办公用途。被上诉人也是在依法行使权利，并未违反法律规定。关于对一审法院认定“在出租房屋已经通过消防验收的情况下，由于上诉人二次装修且未申请消防验收即投入使用，加上其员工人数超出房屋负荷，产生安全隐患，才导致其无法继续使用房屋，上诉人的损失应由其自行承担”错误的上诉理由不成立：武汉市消防局于2009年10月30日出具的《建设工程消防验收意见书》标明，本案中涉及的房屋已经通过消防验收。上诉人安排人员搬运安装家具、熟悉环境、开会培训，即是对房屋的实际使用，这就是主营业务的一部分。上诉人提供的8月1日联系函称消防大队同意其人数限制在250人，显然是针对被上诉人在4月2号的关于上诉人使用人数超限做出的回复和最高限度的安全要求。上诉人在承租房屋签订合同时未如实告知被上诉人其使用人数，上诉人在租赁物业使用当天，就以其实际到场的人员，表明其违反了国家关于消防安全的法律�定。作为房屋出租人，被上诉人已有权单方解除合同，无需与上诉人协商。之所以要求上诉人予以整改，与上诉人协商要求其将员工人数限制在150人以内，并不是在《房屋租赁合同》之外对上诉人强制增加义务，而是被上诉人的善意的表现。三、一审法院适用法律正确。上诉人在房屋未通过二次消防验收的情况下，擅自使用房屋，违反了《中华人民共和国消防法》的规定。由此产生的损失，应当由上诉人自行承担。1、上诉人安排人员搬运安装家具、打扫清洁、熟悉环境、开会培训，即是对房屋的实际使用。大量员工进入租赁房屋，为其开展营业做准备活动，当然构成对房屋的实际使用。且如果不是被上诉人及时制止，上诉人可能会以这种违法且存在重大安全隐患的方式长期使用下去，危害公众利益。2、被上诉人所出租的房屋已通过消防验收，根据《消防法》的相关规定，上诉人在二次装修后，应先向消防部门申请验收后再投入使用。因此，上诉人未通过二次验收即实际使用租赁物业，显然违反法律规定。综上所述，上诉人在其违约的情况下，既不整改，又不协商，长期占用被上诉人房屋又不支付租金，给被上诉人造成了巨大损失。同时，如果对于上诉人的违法使用租赁物业的行为不制止，除危害被上诉人的权利，还可能对其他租户、上诉人自己的员工造成安全威胁。请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
太平湖北分公司向一审法院起诉请求：1、解除太平湖北分公司与洪荣公司的房屋租赁合同；2、洪荣公司赔偿太平湖北分公司经济损失1064425元；3、洪荣公司承担本案诉讼费用。
洪荣公司反诉请求：1、解除洪荣公司和太平湖北分公司的租赁合同；2、太平湖北分公司支付洪荣公司租金人民币1048605元及违约金人民币794504元，共计人民币1843109元；3.反诉费用由太平湖北分公司承担。
一审法院认定事实：2014年3月5日，洪荣公司与太平湖北分公司签订《协议书》，约定太平湖北分公司租赁洪荣公司位于武汉市洪山区珞瑜路727号4栋23、24层，2301-2309、2401-2409室，面积为1821.34平方米的房屋用作办公，《房屋租赁合同》条款已经双方协商后达成一致，且通过双方律师审核，就提前进场装修事宜达成协议：应太平湖北分公司要求洪荣公司同意在《房屋租赁合同》正式签约前提前进场装修，但进场前图纸应通过洪荣公司及物业公司审核，太平湖北分公司应严格按照图纸施工；经双方协商2014年4月1日前视为太平湖北分公司的装修期，不收取租金，房屋租金从2014年4月1日起开始计算，但物业管理费从太平湖北�公司办理交房手续之日开始计算（以《交房通知书》为准）；双方约定《房屋租赁合同》在2014年3月20日前完成签约，且按照合同各项约定履行合同义务。
2014年3月27日，洪荣公司与太平湖北分公司《房屋租赁合同》，约定：洪荣公司出租给太平湖北分公司的房屋位于武汉市洪山区珞瑜路727号4栋23、24层，2301-2309、2401-2409室，建筑面积为1821.34平方米，洪荣公司向太平湖北分公司出示该房屋的实际建筑平面图、武汉市商品房权属证明书[证书编号：武房商证（2011）字第324-332、武房商证（2011）字第333-341]以及房屋所有权人的营业执照和身份证明文件；租赁用途为洪荣公司保证太平湖北分公司有权将该房屋作为商业使用，太平湖北分公司向洪荣公司承诺：租赁该房屋作为商业使用，双方应遵守国家和该房屋所在地有关房屋使用、物业管理以及相关营业场所管理的规定；双方约定洪荣公司于2014年4月1日前按照合同规定的移交条件向太平湖北分公司移交房屋，办理有关移交手续，签署房屋使用交接书；租赁期限为2014年4月1日至2017年3月31日；洪荣公司在2014年4月1日前按照合同规定移交给太平湖北分公司房屋；租金标准分三个阶段，2014年4月1日至2015年3月31日的租金为68元/平米·月，合计月租金123851元，2015年4月1日至2016年3月31日的租金为71.4元/平米·月，合计月租金130043元/月，2015年4月1日至2016年3月31日的租金为75元/平米·月，合计月租金136600元/月；租金按半年计算并收付，第一次租金用于合同签订之日起5个工作日内支付，第一次租金交付金额为743106元整，下期租金太平湖北分公司应在上一租期到期前30个工作日内以现金或转账方式一次性支付给洪荣公司；逾期支付的，则太平湖北分公司应以应付而未付租金为基数每�0.5%向洪荣公司支付违约金，计至付清之日止；太平湖北分公司支付租金及其他费用的具体支付方式为：银行转账方式存入洪荣公司指定账户，或将支票送至洪荣公司法定地址，洪荣公司核实收妥太平湖北分公司交纳的款项后，应向太平湖北分公司出具发票，洪荣公司指定银行账号：开户银行为中行东湖开发区支行846006，收款单位名称为武汉市洪荣物业发展有限公司，银行账号为56×××61，大额行号为104521003300；合同终止或解除时，太平湖北分公司应提前15个工作日内将洪荣公司应结清的费用支付给洪荣公司，逾期未能足额退支付的，每逾期一日，太平湖北分公司应按三个月房屋租金的0.5%向洪荣公司支付违约金，直至全额支付止；太平湖北分公司对房屋进行装修、修理、分割、安装设备或改建，其施工图纸应事先得到洪荣公司同意及有关政府部门的批准；在获得批准后，洪荣公司应为太平湖北分公司尽快进入该房屋内进行施工提供必要的便利；太平湖北分公司保证房屋的装修、修理、分割、安装设备或改建不得影响租赁房屋所属房地产结构安全及其他相关物业租户正常使用；租赁期间，如非因乙方过错，租赁物业或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，太平湖北分公司应及时通知洪荣公司，洪荣公司应在接到太平湖北分公司书面通知后10个工作日内进行维修或径直委托太平湖北分公司代为维修，洪荣公司接到太平公司书面通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，太平湖北分公司可代为维修，发生特别紧急情况，必须立即进行维修的，太平湖北分公司应先行代为维修并及时将有关情况通知洪荣公司；租赁期间，因太平湖北分公司使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故�的，太平湖北分公司应及时告知洪荣公司并负责维修或赔偿；在合同履行期间，如太平湖北分公司未按合同约定向洪荣公司交纳应交纳的房屋租金和其他费用的，洪荣公司有权单方面解除合同，并有权追讨因太平湖北分公司违约造成的损失（不超过2个月的房屋租金），洪荣公司有权处置设施及物品且有权重新使用该房屋；经双方协商一致，可以解除合同；租赁期间发生洪荣公司违反合同约定，在租赁期间内不承担维修责任，不支付维修费用或不履行其他义务，致使合同根本无法履行的或根据法律法规的规定，太平湖北分公司可单方面解除本合同的其他情形，太平湖北分公司有权单方解除合同，由此造成太平湖北分公司损失的，洪荣公司应予赔偿；租赁期间发生未经洪荣公司同意，太平湖北分公司擅自改变合同约定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的或�平湖北分公司拖欠租金经洪荣公司催告后一个月仍未付清拖欠租金的，太平湖北分公司有权单方解除合同，由此造成洪荣公司损失的，太平湖北分公司应予赔偿；租赁期间，未发生本合同约定的情况，洪荣公司擅自解除合同，提前收回该房屋的，洪荣公司应向太平湖北分公司支付违约金，违约金为以合同未履行的天数计算的太平湖北分公司应支付的租金的2倍，并退还太平湖北分公司已缴纳的未到期租赁费并且赔偿太平湖北分公司装修摊销费用，具体为：第一年返还乙方装修费用的80%，第二年返还50%，第三年返还30%。
合同签订后，涉案房屋交由太平湖北分公司进行装修。2014年3月20日，洪荣公司在武汉市工商行政管理局办理变更登记，名称由“武汉市洪荣物业发展有限公司”变更为“武汉市洪荣房地产开发有限公司”，2014年3月25�，洪荣公司就名称变更事项向太平湖北分公司发出《工作联系函》，2014年4月2日，太平湖北分公司向洪荣公司发出《收款帐号确认函》，向洪荣公司确认原收款帐号是否正确。2014年4月1日，太平湖北分公司进入涉案房屋使用。
2014年4月2日，武汉市公安局洪山区分局消防大队向太平湖北分公司发出《责令立即改正通知书》，载明涉案房屋存在消防设施、器材、消防安全标志的配置、设置不符合标准，未保持完好有效，损坏、消防设施器材的问题，具体问题为1、场所内未设置疏散指示标志和应急照明灯；2、23楼电梯间防火门旁手报按钮损坏；3、未吊顶部分自动喷头灭火系统喷头方向错误；4、场所内未配备灭火器。
2014年4月2日，武汉市居安物业管理有限公司向洪荣公司发出紧急联系函，太平湖北分公司从4月1日开始试营业，该公司的办公人员超过500人，由于人员剧增，光谷银座办公楼内的4部电梯高峰时段长期处于满员报警状况，超负荷运作导致电梯多次出现掉层现象，2部电梯因故障报警至瘫痪，经及时抢修才恢复正常使用，安全隐患极大。同时，该公司人员窜到别的楼层乘坐电梯，入厕、抽烟、引起楼内多家企业严重抗议，该单位二次装修消防部门验收手续也未交至武汉市居安物业管理有限公司备案，二次消防验收并未完成，人员密集容易导致群伤事件。
2014年4月19日，太平湖北分公司向洪荣公司发出《关于消除房屋消防安全隐患的联系函》，载明：武汉市公安局洪山区分局消防大队下达《责令立即改正通知书》要求改正，还关闭电源，查封配电箱，导致其无法使用房屋，请洪荣公司进行改正。
2014年4月28日，洪荣公司向太平�北分公司发出《工作联系函》，载明：涉案房屋于2009年10月19日通过工程现场消防验收，交付房屋时，太平湖北分公司已经对房屋状况充分了解，未提出任何意见，请太平湖北分公司认真检查二次消防改造工程，整改后申报武汉市公安消防局验收。
2014年6月6日，武汉市居安物业管理有限公司向洪荣公司发出《工作联系函》，载明：今日我司获悉消防大队预备对23、24层太平人寿保险公司消防整改予以解封，请问贵司是否收到消防大队通知。作为该大楼的物业服务管理公司，大楼内的安全问题，是我司最关心最重视的问题，我司希望在消防大队解除前由贵司组织太平保险公司共同对如何规范、合理使用租赁办公房进行协商沟通，拿出实质性的办法，抑制安全隐患。我司从事物业管理工作10余年，为保障大楼安全正常运行，保险公司和其他租户�安全使用，建议太平人寿保险公司入住光谷银座23F、24F这两层楼办公人员控制在150人以内较为合理，同时，还建议今后保险公司进行培训，不要喊口号，影响其他租户。”
2014年6月27日，洪荣公司向武汉市公安局洪山区分局消防大队提交报告，就23、24层具体情况进行汇报：光谷银座23、24层为办公用途，建筑面积1821.34平方米，2014年3月29日与太平人寿保险股份有限公司湖北分公司签订《房屋租赁合同》，按照约定太平湖北分公司所租赁的办公室面积最多可容纳办公人员约150人（按照使用面积计算人均10-15㎡），但检查当天太平湖北分公司共计办公人员达到500多人，且在23层设有一间400平方米的集中培训场所，因楼层高、人员密集，若遇突发安全事故不易疏散；人员密集造成电梯拥堵、超负荷运作导致电梯故障频发，严重的安全隐患时光谷银座�它各承租单位反映强烈向贵部举报，我司工作失误给贵部造成的管理难，我司深感歉意，我司领导也十分重视，目前正积极的与太平湖北分公司就以上存在的重大安全隐患问题进行协商，待我司与太平湖北分公司达成一致意见后，书面向贵部报告。
2014年7月2日，武汉市公安局洪山区分局消防大队向太平湖北分公司出具《消防监督检查记录》，载明经检查，涉案房屋配备疏散指示标志、应急照明灯、灭火器、火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统，基本符合消防技术规范要求，后期使用过程中应遵循《高层民用建筑规范》要求，最大容纳人数不超过250人，可投入使用。
2014年7月14日，洪荣公司向武汉市公安局洪山区分局消防大队发出紧急报告，载明“我司于二〇一四年六月二十七日向贵部门专题报告过我司光谷银座23�24层存在重大消防安全隐患的情况，送达至洪山××大队办公室胡阳敏签收，近日获悉贵部门同意对光谷银座23、24层解封，然我司与承租的太平人寿公司并未达成安全隐患问题的解决办法，为此我司特向贵部门紧急报告，恳请贵部门对我司光谷银座23、24层消防安全隐患事宜进行指导”，洪山区分局消防大队办公室胡阳敏签字确认。
2014年7月23日，洪荣公司向太平湖北分公司发出《联系函》，载明“贵司今年3月与我司签订《房屋租赁合同》，租用我司座落于武汉市洪山区珞瑜路727号星光无限（光谷银座）4栋23、24层，建筑面积共计1821.34平方米，但贵司至今未履行合同，未按照合同约定支付租赁保证金及房屋租金。在未与本栋楼的物业管理公司办理入住手续的情况下，贵司已进驻办公，经物业公司统计贵司每天同时进入本栋楼的工作人员达到了600多人，导致高峰时段电梯拥堵，连续性满负荷运作故障频发，致使电梯停止工作数小时，严重影响该栋楼其他租户的使用及人身安全。部分租户联合向相关主管部门投诉，消防大队对我司光谷银座进行了安全监督检查，因贵司租赁的23、24层人员密集存在重大消防安全隐患特向贵司下达了整改通知书，且对贵司办公区域进行了查封。我司曾书面通知贵司按照消防部门要求进行整改，并提出要求将租赁区域办公人员控制至150人以内。请贵司收到函件5日内回函我司关于人员调整的情况及高峰时段错峰的管理安排，若符合要求，贵司可与本栋楼物业公司办理入住手续，缴纳应缴纳的费用。否则我司拟解除与贵司签订的《房屋租赁合同》，收回该房屋，由此引起的法律责任和经济责任均由贵司自行承担。”2014年8月1日，太平湖北分公司发出《联系函》进行回复，称“1、双�签订的《房屋租赁合同》出租方是‘武汉市洪荣房地产开发有限公司’，但收款人是‘武汉市洪荣物业发展有限公司’，并且在我司准备付款之前，贵司又通知将原名‘武汉市洪荣物业发展有限公司’变更为‘武汉市洪荣房地产开发有限公司’，导致我司无法付款，为此，我司向贵司发函（收款账号确认函），要求贵司确认收取租金的账号，但贵司至今没有回复。2、消防大队的整改通知书已明确指出，23、24消防安全隐患是场所内缺少消防指示标牌、设施损坏、设施安装错误及缺少灭火设备，与贵司《联系函》中所谓的‘人员密集存在重大消防安全隐患’没有任何关系，并且消防大队整改通知书要求整改的消防安全隐患主要是贵司的问题，我司也曾书面要求贵司按照消防部门要求进行整改。3、消防大队复查时，在《消防监督检查记录》中除肯定双方消除了上述消�安全隐患外，还首次提出了两层楼容纳人数不超过250人的要求。综上所述，我司认为消防大队的要求符合相关法律法规的规定，我司可以把同时在23、24层办公的工作人员人数控制在250人以内。请贵司在收到本函后的5日内对我司进行回复，否则，由此导致的所有法律及经济责任均由贵司承担。”
2014年11月3日，洪荣公司向太平湖北分公司发出《联系函》，载明“贵司今年3月与我司签订《房屋租赁合同》，租用我司座落于武汉市洪山区珞瑜路727号星光无限（光谷银座）4栋23、24层，建筑面积共计1821.34平方米。贵司合同签约至今未按合同条款履行付款义务，且在未与本栋楼物业管理公司办理入住手续的情况下已入驻办公。在使用中因消防检查不合规而被查封，事后我司曾多次书面及电话与贵司联系，沟通关于如何规范、合理使用租赁办公用房事宜，但双方未达成一致意见。我司将于2014年11月6日上午9:30在武汉市洪山区珞瑜路727光谷银座30楼会议室，就如何规范、合理使用所租赁办公用房等相关事宜召开专题洽谈会议，请贵司法定代表人或授权代表届时参会，同时我司也邀请武汉市居安物业管理有限公司领导参会。”2011年11月6日，洪荣公司、武汉市居安物业管理有限公司、太平湖北分公司共同召开会议，并形成《会议备忘录》，载明“一、因太平人寿公司所租赁的光谷银座23、24层办公区域内办公人数过多，存在重大消防安全隐患，消防行政管理部门对其提出整改要求，所租赁办公区域内办公人数不得超过250人，鉴于太平人寿公司办公性质的特性无法满足消防要求。现洪荣地产与太平人寿公司协商后，双方同意解除2014年3月29日签订的，编号为20140303003的《房屋租赁合同》。二、会后，太平人寿公司尽快清退�租赁房屋内物品，为避免双方扩大损失，双方一致同意，办理房屋返还交接手续。三、洪荣地产公司要求太平人寿公司一次性结清2014年4月1日至房屋解除之日止的房屋租金，考虑到太平人寿公司因消防安全隐患的客观原因，导致所租赁房屋未投入使用且承担了装修费用，洪荣地产表示不予追究此期间未按时支付房屋租金产生的违约金”。
2014年12月10日，洪荣公司向太平湖北分公司发出《联系函》，载明“2014年11月6日在光谷银座30楼会议室就贵司租赁我司光谷银座23、24层办公区域相关问题进行协商，会上达成解除租赁合同及贵司腾退房屋交还我司的一致意见，但会后贵司一直未向我司移交该房屋。为避免扩大损失，请贵司收到此函件后3日内将该房屋腾退移交，若在规定时间内未将房屋腾退移交，我司将采取相应措施行使权力，由此引发的一切后果由贵司承担。”2014年12月11日，太平湖北分公司发出《联系函》进行回复：我司2014年12月11日收到贵司的联系函，该函的内容与2014年11月6日会议的结果相矛盾，会议上双方对于损失赔偿事宜无法达成一致意见，决定另行择日协商。至今仍未签署2014年11月6日的会议纪要，故我司再次函告贵司：1、由于贵司在租赁合同之外，无理限制我司办公人数，导致我司无法正常经营，在贵司的要求下，我司表示在贵司赔偿我司全部损失的前提下，才同意解除租赁合同。2、在关于损失赔偿事宜未达成一致，签署退租协议前，我司不会腾退房屋交给贵司。3、我司对租赁房屋进行了装修，并购置了办公家具及电器，价值几十万元，贵司未经我司同意，对租赁房屋采取的任何措施都是违法的，如有此导致我司损失，我司将依法追究贵司的法律责任。”
2014�12月12日，洪荣公司向武汉市洪山区关山街碧水社区警务室发出《工作联系函》，称“2014年11月6日我司与太平人寿及居安物业相关负责人在光谷银座30楼会议室，就太平人寿公司租赁我司光谷银座23、24层办公区域存在重大消防安全隐患相关问题进行了协商，并在会上达成解除租赁合同及腾退房屋交还我司的一致意见，但太平人寿至今一直未将该房屋移交至我司。为避免扩大损失，我司于2014年12月10日最后发函通知该司，要求在收到函件3日内将房屋腾退并移交我司。现我司定于2014年12月14日上午9:00将光谷银座23、24层房屋启封，请贵单位届时予以配合为感。”2014年12月14日，洪荣公司对涉案房屋进行了启封。
2014年12月17日，洪荣公司向太平湖北分公司发出《联系函》，称“鉴于贵司未按照2014年11月6日会议协商要求将房屋腾退移交我司，且会后我司曾多次与贵司联系，要求尽快办理房屋腾退手续，但贵司无回复。又鉴于我司2014年12月10日最后函告贵司，要求在收到函件3日内将房屋腾退移交我司，贵司仍无回复。为避免扩大损失，故我司不得不于2014年12月14日将光谷银座23、24层启封，预备对外招租。为此，我司特致函贵司：1、请贵司接此函后5日内将房屋内贵司的办公桌椅全部搬离。2、请贵司按照合同约定立即将所欠交房屋租金1047826元以银行转账方式存入我司指定账户，或将支票送至我司法定地址。我司核实收妥交纳的款项后5日内向贵司出具发票。我司指定账户如下：开户银行：中行东湖开发区支行846006。收款单位名称：武汉市洪荣房地产开发有限公司。银行账号：56×××61.大额行号：104521003300。”2014年12月21日，太平湖北分公司发出《联系函》进行回复，称“我司2014年12月11日收到贵司的联系函后，即行�函阐明了我司的观点，但贵司不顾事实，称我司未回复，并借此在2014年12月14日将我司租赁的光谷银座23、24层门锁非法撬开，此行为严重损害了我司的合法权益，为防止损害扩大，我司在2014年12月15日已重新加挂锁具，拒绝我司使用租赁房屋，贵司上述种种行为是以实际行动不履行房屋租赁合同，属于严重违约，现我司再次函告贵司：1、请贵司不要再采取非法行动，损害我司的合法权益；2、我司对租赁房屋进行了装修，并购置了办公家具及电器，价值十几万元，贵司未经我司同意，对租赁房屋采取的任何措施都是违法行为。请贵司妥善保管好我司的装修及办公家具及电器；3、2014年11月6日的会议，我司没有同意无条件腾退租赁的房屋；4、由于贵司严重违约在先，我司又没有实际使用租赁房屋，在贵司没有赔偿我司损失，并签署解除租赁协议前，我司不会腾退房屋�”
另查明，2009年10月30日，武汉市公安消防局出具武公消验[2009]第298号《建设工程消防验收意见书》，综合评定洪荣公司的位于东湖××××号新开发的星光无限二期4号楼（系1栋地下2层、地上32层的综合楼，其中1-5层为拟作办公用房，6-32层为住宅，地下系建筑面积18240㎡的I类车库，建筑高度99.9m，总建筑面积42519㎡）主体结构消防验收合格，对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效，该工程如需改建、扩建、内部装修及用途变更，应依法向武汉市公安消防局申请建筑工程消防设计审核和验收。
一审庭审中，洪荣公司承认2015年4月、6月分别出租了一部分涉案房屋，还有一部分未出租。
一审法院认为，洪荣公司与太平湖北分公司签订的《房屋租赁合同》是当事人真实的意思表示，且内容�有违反国家法律禁止性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。
本案的争议焦点：一、双方是否有权解除《房屋租赁合同》。
第一，洪荣公司是否有权解除《房屋租赁合同》的问题。涉案《房屋租赁合同》约定太平湖北分公司支付租金及其他费用的具体支付方式为：银行转账方式存入洪荣公司指定账户，或将支票送至洪荣公司法定地址，洪荣公司核实收妥太平湖北分公司交纳的款项后，应向太平湖北分公司出具发票。还约定太平湖北分公司拖欠租金经洪荣公司催告后一个月仍未付清拖欠租金的，洪荣公司有权单方解除合同，由此造成洪荣公司损失的，太平湖北分公司应予赔偿。在洪荣公司名称发生变化且未对太平湖北分公司的收款帐号确认函进行回复的情况下，太平湖北分公司可以按照合同约定执行将支票送至洪荣公司法定地址的付款方式，但太平湖北分公司未按照约定支付租金，已经构成违约，因此，洪荣公司有权解除《房屋租赁合同》。
第二，太平湖北分公司是否有权解除《房屋租赁合同》的问题。洪荣公司、武汉市居安物业管理有限公司、太平湖北分公司于2014年11月6日召开会议，并形成《会议备忘录》，明确约定双方同意解除2014年3月29日签订的编号为20140303003的《房屋租赁合同》，会后太平湖北分公司尽快清退所租赁房屋内物品，为避免双方扩大损失，双方一致同意办理房屋返还交接手续，太平人寿公司一次性结清2014年4月1日至合同解除之日止的房屋租金，不予追究消防安全隐患未排除期间未按时支付房屋租金产生的违约金。对此《会议备忘录》，太平湖北分公司在庭审中并未提出异议。现太平湖北分公司不仅不腾�涉案房屋，不交纳房租，反而以洪荣公司限制其办公人数、将房屋对外出租给他方为由要求解除《房屋租赁合同》，显然存在逻辑上的矛盾，本院在第一个争议焦点中已认定太平湖北分公司存在违约行为，作为违约方，其不享有解除《房屋租赁合同》的权利。
二、关于太平湖北分公司是否应向洪荣公司支付租金及违约金的问题。《房屋租赁合同》约定逾期支付租金的，太平湖北分公司应以应付而未付租金为基数每天0.5%向洪荣公司支付违约金，计至付清之日止。审理中，洪荣公司认可租金计算到2014年12月14日，对于2014年12月14日至出租涉案房屋期间的租金不予主张，太平湖北分公司主张违约金约定标准过高。一审法院认为，太平湖北分公司应按照合同约定租金标准支付2014年4月1日至2014年12月14日止的租金1048605元〔68元/㎡×1821.34㎡×8个月＋�68元/㎡×1821.34㎡÷30天×14天）〕。根据涉案合同约定第一次租金应于合同签订之日起5个工作日内支付，太平湖北分公司至今未按合同约定支付租金，其行为已构成了事实上的违约，应承担违约责任。审理中，洪荣公司认为应按未付租金的日0.5%计算违约金，太平湖北分公司认为不超过年利率24%计算。因违约金是具有“补偿和惩罚”的双重性质，其是以赔偿损失为主要功能，并不旨在严厉惩罚违约方，故对数额过高的违约金条款，法院可以根据当事人的请求适当进行调整。一审法院依据本案的实际情况确认太平湖北分公司违约的是租金1048605元，违约金即以1048605元的30％为限,即应付违约金为314581.50元。
三、洪荣公司是否应当赔偿太平湖北分公司经济损失的问题。太平湖北分公司要求洪荣公司赔偿经济损失的理由为洪荣公司无理限制太平湖北分公司办公人数，导致其无法正常经营。武汉市公安消防局于2009年10月30日出具的《建设工程消防验收意见书》表明出租之前涉案房屋消防验收合格，对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效，如需改建、扩建、内部装修及用途变更，应依法向武汉市公安消防局申请建筑工程消防设计审核和验收。而太平湖北分公司进行二次装修之后未进行消防验收，根据《中华人民共和国消防法》第五十八条“违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工，停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款……（一）依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格，擅自施工的……（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的……”2014年6月26日，武汉市居安物业�理有限公司出具的《工作联系函》，建议人数控制在150人以内较为合理，2014年7月2日，武汉市公安局洪山区分局消防大队出具的《消防监督检查记录》要求最大容纳人数不超过250人，洪荣公司在此基础上于2014年7月23日致函太平湖北分公司要求将租赁区域办公人员控制至150人以内。因此，太平湖北分公司进行二次装修后未进行消防验收即投入使用，存在过错，加之人数众多，导致出现消防安全隐患，涉案房屋不能继续使用。因此，消防安全隐患导致太平湖北分公司无法使用涉案房屋，损失应由其自行承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、原告（反诉被告）太平人寿保险有限公司湖北分公司与被告（反诉原告）武汉市洪荣房地产开发有限公司于2014年3月27日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日解除；二、原告（反诉被告）太平人寿保险有限公司湖北分公司于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）武汉市洪荣房地产开发有限公司支付房屋租金1048605元；三、原告（反诉被告）太平人寿保险有限公司湖北分公司于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）武汉市洪荣房地产开发有限公司支付违约金314581.5元；四、驳回原告（反诉被告）太平人寿保险有限公司湖北分公司的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉市洪荣房地产开发有限公司的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14380元，由原告（反诉被�）太平人寿保险有限公司湖北分公司承担；反诉费10694元由原告（反诉被告）太平人寿保险有限公司湖北分公司承担承担7914元，被告（反诉原告）武汉市洪荣房地产开发有限公司承担2780元。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，太平湖北分公司与洪荣公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实的意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效，双方当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。本案的争议焦点为：1、太平湖北分公司以洪荣公司未复函确认租金账户而未支付洪荣公司房屋租金是否构成违约；2、洪荣公司对交付太平湖北分公司使用房屋的二次装修是否具有向消防部门报请消防审批、验收义务；3、洪荣公司是否应当赔偿太平湖北分�司经济损失。
太平湖北分公司未支付洪荣公司房屋租金是否构成违约。当事人双方所签《房屋租赁合同》约定太平湖北分公司支付租金及其他费用的具体支付方式为：银行转账方式存入洪荣公司指定账户，或将支票送至洪荣公司法定地址，……。在洪荣公司名称发生变化且未对太平湖北分公司的收款账号确认函进行回复的情况下，太平湖北分公司并非已无法向洪荣公司支付租金，其完全可以按照合同约定执行将支票送至洪荣公司法定地址的付款方式，但太平湖北分公司未按照约定支付租金，没有履行其作为房屋承租人的主要合同义务，已经构成违约。因双方当事人均主张解除合同，一审判决解除涉案租赁合同、判令太平湖北分公司按合同约定支付租金并承担违约责任，具有事实和法律依据。
洪荣公司对交付太平湖北分公司使用房屋的二次装修是否具有向消防部门报请审批、验收义务。2009年10月30日，武汉市公安消防局出具武公消验[2009]第298号《建设工程消防验收意见书》，综合评定洪荣公司的位于东湖××××号新开发的星光无限二期4号楼（系1栋地下2层、地上32层的综合楼，其中1-5层为拟作办公用房，6-32层为住宅，地下系建筑面积18240㎡的I类车库，建筑高度99.9m，总建筑面积42519㎡）主体结构消防验收合格，对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效，该工程如需改建、扩建、内部装修及用途变更，应依法向武汉市公安消防局申请建筑工程消防设计审核和验收。据此可以认定洪荣公司在将涉案租赁房屋移交给太平湖北分公司前已通过建筑工程消防设计审核和验收。本案中，当事人双方所签《房屋租赁合同》约定：太平湖北分公司对房屋进行装修、……，其施工图纸应�先得到洪荣公司同意及有关政府部门的批准；在获得批准后，洪荣公司应为太平湖北分公司尽快进入该房屋内进行施工提供必要的便利；太平湖北分公司保证房屋的装修、修理、分割、安装设备或改建不得影响租赁房屋所属房地产结构安全及其他相关物业租户正常使用。据此可以认定涉案房屋二次装修应由太平湖北分公司报请消防部门审核、验收，获得批准后方可投入使用。太平湖北分公司在接收租赁房屋后进行了装修，没能提交证据证明其已按前述合同约定将租用房屋装修施工图纸已征得洪荣公司同意及获得有关政府部门的批准。因此，洪荣公司对交付太平湖北分公司使用房屋的二次装修不负有向消防部门报请审批、验收的合同义务。
洪荣公司是否应当赔偿太平湖北分公司经济损失。太平湖北分公司要求洪荣公司赔偿经济损失的理由为�荣公司强加合同外的义务而限制太平湖北分公司办公人数、将登记为住宅用途的房屋按商业用途出租引发消防整改，从而导致其无法正常经营。武汉市公安消防局于2009年10月30日出具的《建设工程消防验收意见书》表明涉案房屋在出租之前已整体通过消防验收。对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效，如需改建、扩建、内部装修及用途变更，应依法向武汉市公安消防局申请建筑工程消防设计审核和验收，太平湖北分公司没有提交证据证明系因洪荣公司将住宅用途的涉案房屋以商业用途出租给太平湖北分公司使用而直接导致了消防整改。双方当事人关注了涉案房屋装修应获得相关部门的批准，并设定为太平湖北分公司的合同义务。而太平湖北分公司进行二次装修之后未依约进行消防验收。属于《中华人民共和国消防法》第五十八条“违反本法规定，有下列�为之一的，责令停止施工，停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款……（一）依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格，擅自施工的……（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的……”规定的违法行为，导致消防整改和影响所租房屋的正常使用。在2014年12月14日前，洪荣公司没有阻止太平湖北分公司使用租赁房屋的行为，鉴于武汉市居安物业管理有限公司出具的《工作联系函》建议人数控制在150人以内、武汉市公安局洪山区分局消防大队出具的《消防监督检查记录》要求最大容纳人数不超过250人，洪荣公司在此基础上于2014年7月23日致函太平湖北分公司要求将租赁区域办公人员控制至150人以内，系协商安全使用涉案房屋，协助太平湖北分公司�行遵守物业管理规定、不影响楼内其他租户使用的合同义务。因此，太平湖北分公司进行二次装修后未进行消防验收即投入使用，其自身行为导致出现消防安全隐患，涉案房屋不能继续使用，损失应由其自行承担。
综上所述，太平湖北分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25074元，由太平人寿保险有限公司湖北分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏循平
审判员 陈继红
审判员 张立新
二○二○一七年三月二十四日
书记员 陈喜兰