广东省佛冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1821民初836号
原告（反诉被告）冯克林，男，1959年12月16日出生，汉族，住佛冈县。
委托代理人徐伟雄，男，1967年3月13日出生，汉族，住佛冈县。
被告（反诉原告）刘为民，男，1971年10月12日出生，汉族，住佛冈县。
委托代理人刘华文，男，1964年9月25日出生，汉族，住佛冈县。
原告冯克林（反诉被告）诉被告刘为民（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年5月27日立案受理后，依法适用简易程序由于2016年6月29日和8月2日公开开庭进行审理。后依法转为普通程序于2016年11月17日公开开庭进行审理。最后一次开庭时，原告冯克林的委托代理人徐伟雄、被告刘为民及其委托代理人刘华文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯克林提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年8月30日签订的《房屋租赁合同》于2015年10月12日解除；2、被告将9300元的租房押金返还给原告；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年8月30日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其以租赁方式取得坐落于佛冈县石角镇环城中路79-81号房屋出租给原告作为商业用途，原告支付了9300元租房押金。原告租用该房屋用作经营生意，前往工商管理局办理营业执照，工商局告知需要提供《租赁合同》的复印件和与《租赁合同》地址相一致的产权证明，被告只有清远市佛冈县石角镇环城中路13号的产权证提供原告办理营业执照，工商管理局认为《租赁合同》地址与产权证地址不一致不给原告办理营业执照。为此原告多次要求被告提供与《租赁合同》地址一致的产权证明，但被告一直不能提供与租赁合同相一致的产权证明复印件。因为被告在签订《房屋租赁协议》时提供了虚假的地址，导致原告无法办理工商营业执照，租用的房屋根本无法正常开业。原告基于上述原因在2015年10月12日发函给被告要求解除合同，同时将铺面的钥匙一同邮寄给了被告，同时被告早已将该房屋出租给他人使用，因此，原告支付的租房押金9300元应退还给原告。综上所述，因为被告提供虚假的房屋地址导致原告签订《房屋租赁协议》的目的无法实现，被告对此存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有替他违约行为致使不能实现合同目的”；第96条：“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”以及第97条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，特向贵院提起诉讼。
被告刘为民辩称，一、被答辩人所称因《房屋租赁合同》与《产权证》不一致，造成无法工商登记这不是事实。答辩人承租佛冈县土产公司20间房屋（含涉诉房屋）前，有关部分已将“佛冈县石角镇环城中路13号”变更为“佛冈县石角镇环城中路65、67、69、71、75、77、79、81、83号”，但1989年出具的房产证未变更（也从未要求变更），多年来均可工商登记。2015年9月中旬答辩人得知“无法登记”后积极协助，于2015年9月21日将当日公安出具、证明上述两地址为同一地址的“证明”原件（凭此证明可办理工商登记手续）交付被答辩人。而次月13日却收到被答辩人以“无法办证”为由，要求“解除合同、退回押、租金”的“通知书”，答辩人认为地址表述不一致不是答辩人过错造成，且已消除障碍，不存在无法工商登记事实，“解除合同”是无理取闹，复函：“1、同意解除合同；2、要求返还资料；3、押金、欠租、违约金、滞纳金按合同处理”。交涉中，被答辩人更提出赔偿“顶手费”、间接损失费等等物流要求，无法达到目的就多次涂鸦商铺大门、损毁招租广告、上门恐吓、谩骂客户，答辩人无奈多次报警求助，被答辩人行为造成涉诉商铺迟迟无法出租，带来经济损失。对此答辩人保留另行提起诉讼要求赔偿的权利。二、答辩人不退还押金、租金合法。由于不存在因地址不一致无法工商登记的事实，原告要求：“解除合同、退回押、租金”只是其刻意悔约的借口，答辩人依约不退还押金、租金合情、合法、合理。
反诉原告刘为民提出诉讼请求：1、赔偿反诉人租金4133元（3100元／月÷30天×40天）计至合同解除；滞纳金10788元（3100元／月×3%×116天）计至2016年1月31日止；违约金18600元（3100元／月×12个月×50%）；涂鸦造成无法出租产生的赔偿金8266元（3100元／月÷30天×80天）。2、返还反诉人与佛冈县土产公司签订合同、佛冈县公安局治安管理大队户政中队出具的证明两原件。3、承担反诉费用。事实和理由：2015年8月30日，就反诉人具有转租权的石角镇环城中路79-81号商铺反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同生效后反诉人如约收押金9300元、2015年9月租金3100元，并交付反诉人与房产权属人佛冈县土产公司承租合同的原件。2015年9月中旬，得知被反诉人“合同”地址与产权证不一致（多年前行政部门将产权证地址变更为“合同”地址）无法办理工商登记后，反诉人积极协助并于2015年9月21日将当日佛冈公安出具、证明两地址为同一地址的“证明”（原件）交付被反诉人。而2015年10月13日却收到反诉人“通知书”，认为“无法办证”，要求：“解除合同、退回押、租金”，反诉人认为，“合同”与产权证地址不一致并非反诉人过错造成，且反诉人在短时间内予以修正，而被反诉人明知不存在“无法办照”情形下仍要求“退铺、退押、退租”是无理要求，是掩盖其悔约的借口，故复函：“1、同意解除合同；2、要求返还资料；3、押金、欠租、违约金、滞纳金按合同处理”。合同解除后，被反诉人因未达到“退押、退租、赔顶手费”目的而多次涂鸦商铺大门、损毁招租广告、上门恐吓、谩骂反诉人及客户，反诉人无奈多次报警求助，被反诉人行为造成涉诉商铺迟迟无法出租，带来经济损失。现反诉人提起反诉，
反诉被告冯克林辩称，一、刘为民没有交付其与佛冈县土产公司签订的合同和佛冈县公安局治安管理大队户政中队出具的证明的原件给答辩人。二、虽然刘为民反诉称其具有转租石角镇环城中路79-81号商铺的权利，该转租的权利源自刘为民与佛冈县土产公司签订的《房屋租赁协议》的地址为：清远市佛冈县石角镇环城中路77号，而刘为民和答辩人签订的《房屋租赁合同》地址为石角镇环城中路79-81号商铺的地址，两份合同的地址并不相符，并且刘为民只提供清远市佛冈县石角镇环城中路13号的产权证提供答辩人办理营业执照。因为作为刘为民转租权来源的《房屋租赁协议》以及《房屋租赁合同》的地址不一致，答辩人无法办理工商营业执照。三、反诉人刘为民提供的“户政中队证明”显示（地址：佛冈县石角镇环城中路13号）现地址为65、67、69、71…明显与其作为权属来源的《房屋租赁协议》的地址（清远市佛冈县石角镇环城中路77号）不一致，但直至答辩人于2015年10月12日发函给刘为民要求解除合同时，刘为民仍然不能提供地址一致的《房屋租赁协议》复印件给答辩人。四、答辩人于2015年10月12日发函解除合同且将房屋钥匙寄付给刘为民之后一直无使用过该房屋，且《房屋租赁合同》已经解除，因此反诉人要求支付房屋租金没有事实和法律依据。五、答辩人不存在违约行为，对合同的解除也不存在过错，因此，反诉人刘为民主张答辩人支付滞纳金、违约金没有事实和法律依据。六、答辩人不存在涂鸦商铺大门、损毁招租广告、上门恐吓、谩骂反诉人及客户的事实，若反诉人认为答辩人有上述行为应提供证据证明。对反诉人刘为民诋毁答辩人的行为答辩人保留追究其相应责任的权利。
本院经审理查明认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告提交的身份证、《房屋租赁合同》、押金收据、寄件客户存根、《要求解除合同通知书》、办理营业执照需要资料，被告提交的身份证解除合同确认书，证明、房产证复印件、商铺租赁合同等证据，来源合法，内容真实，与案件相关联，本院依法予以采用，并作为定案依据。依据上列证据，结合开庭笔录，确认如下事实：2011年12月6日，被告刘为民从佛冈县土产公司租赁坐落于佛冈县石角镇环城中路77号房屋20间房屋作为商铺转租，双方为此签订一份《房屋租赁协议》，合同约定刘为民在确保不违法违规的前提下可以转租。2015年8月30日，原告冯克林（乙方）与被告刘为民（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定被告将其从佛冈县土产公司租赁取得的20间房屋铺中的79-81号商铺转租给原告冯克林作为商业使用，租赁期限自2015年8月30日至2018年8月31日，每月租金为3100元，付款方式由租金按月结算，由原告冯克林向被告刘为民交纳相当于3个月租金9300元作押金，对因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可自下列情形发生之日起即时终止合同并收回房屋，并不得退还乙方押金，而乙方仍需支付违约金及负责赔偿甲方损失：1、乙方将承租的房屋转租、转借他人或擅自设置使用的；2、未经甲方同同意擅自拆改承租房屋结构或者改变承租房屋用途的；3、损坏承租房屋，在四方提出的合同期限内仍未修复的；4、利息承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；5、逾期未交纳应当由乙方交纳的各项费用（如水费、电费等）的；6、拖欠租金壹个月（含）以上的。双方对提前终止合同的约定为：乙方承包期间，如发生政策性变化或产权转让，需要变更提前终止合同，四方必须提前1个月书面通知乙方，乙方需无条件服从，乙方的经济损失甲方不得补偿；违约责任约定为任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金，……。签订合同后，原告向被告支付了9300元租房押金，并交纳2015年9月份的租金和65元卫生费，此后未再支付租金。2015年10月12日，原告以被告与其签订的《房屋租赁合同》与其提供用于办理营业执照的涉案房屋产权证明的地址、2011年12月6日与佛冈县土产公司所签订的《房屋租赁协议》的地址跟佛冈县土产公司就涉案房屋的房产权证的地址，上述三个地址均不一致无法办理营业执照为由，通过快递方式向被告邮寄《要求解除合同通知书》要求解除与被告签订的租赁合同和退回9300元押金及租金。11月20日，被告向原告送达《解除合同确认书》，确认收到原告邮寄的《要求解除合同通知书》，要求返还其与佛冈县土产公司签订的合同原件和佛冈县公安局治安大队户政中队开具的证明原件，并表示不同意退还押金9300元，要求原告支付违约金、租金及滞纳金区计24955元。2016年1月，被告将上述商铺另租他人。原、被告因合同解除事宜无法达成协议，原告向本院提起诉讼，请求如上所诉。在审理过程中，被告提起反诉，反诉如上所诉。庭审中，反诉被告述称未收过反诉原告交付的《房屋租赁协议》和佛冈县公安局治安管理大队户政中队出具的证明两原件，反诉原告表示无法提供证据证明反诉被告收取其交付的上述两原件。
佛冈县土产公司产权证记载，该房产证涉诉商铺地址为环城中路13号。2015年9月25日，在原告向工商管理部门申办营业执照时，佛冈县公安局治安管理大队户政中队向佛冈县房管所出具内容为“根据佛冈县土产公司的申请，将原产权证号：佛字253号，地址佛冈县石角镇环城中路13号，现地址为65、67、69、71、75、77、81、83号，其中将81号分为5卡，新编号为81、81-1、81-2、81-3、81-4号”的说明。
根据被告的申请，本院向佛冈县公安局城南派出所调查涉案商铺是否存在原告多次涂鸦商铺大门、损毁招租广告、上门恐吓、谩骂反诉人及客户等行为的事实，该所出具的《证明》内容为：经核实，刘为民，冯克林二人在我所没有受理过在佛冈县石角镇环城中路79-81因租赁合同发生纠纷的案件。
2016年11月15日，佛冈县土产公司出具《证明》，内容显示刘为民对其所租赁该公司77号房屋20间在租赁期间有权转租。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。结合查明的事实，本案的争议焦点是原、被告双方解除合同的时间如何确定，原告要求解除合同的行为是否符合违约的情形，是否需要赔偿反诉原告的损失？
一、原、被告双方解除合同的时间如何确定的问题。原告在2011年与佛冈县土产公司签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。基于此，被告刘为民有权就涉案商铺向原告冯克林转租，原、被告双方在2015年8月签订的《房屋租赁合同》不违法违规，属双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。因原告租赁商铺的用途系用于商业经营，但因涉案房屋产权证与双方签订的《房屋租赁合同》记载地址不一致，导致原告不能在工商管理部门顺利办理营业执照，作为出租方的被告虽协助了原告办理营业执照事宜，但在一段合理时间内仍未能办成，原告因未能顺利办理营业执照认为不能实现合同目的于2015年10月12日向被告提出解除合同的要求，被告在同年11月20日向原告回复《解除合同确认书》确认收到原告邮寄的《要求解除合同通知书》并同意解除双方此前签订的《房屋租赁合同》，由此可知，原、被告双方解除《房屋租赁合同》已达成合意，均同意解除《房屋租赁合同》。对于解除的时间，结合西安的查明事实，根据在民事活动中当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的规定，参照双方签订合同“提前终止合同，甲方必须提前1个月书面通知乙方”的约定，该合同的解除时间应认定为2015年11月20日。因原告已向被告支付2015年9月份的租金，合同解除时间确定为2015年11月20日，原告还需向被告支付2015年10月和11月期间共2个月的租金，即共6200元。对原告主张确认原、被告于2015年8月30日签订的《房屋租赁合同》于2015年10月12日解除的事实依据不足，应在减扣未支付的两个月租金共6200元后，由被告刘为民将剩余的（9300元-6200元）3100元的租房押金退还给原告冯克林。
二、原告要求与被告解除《房屋租赁合同》的行为是否符合违约的情形。
如前所述，原告要求解除与被告《房屋租赁合同》的原因为
涉案租赁商铺的房屋产权证与双方签订的《房屋租赁合同》记载地址不一致，导致原告不能在工商管理部门顺利办理营业执照，被告虽协助了原告办理营业执照事宜，但在一段合理的时间内未能办成，原告认为不能实现合同目的向被告请求解除《房屋租赁合同》，其请求解除合同的行为属于在合理、及时的期间内提出，未给被告即反诉原告造成扩大损失，且原告解除合同的意见在2015年11月20日被告已以《解除合同确认书》的形式回复表示同意，即双方属于自愿解除合同，原告解除合同的行为不存在违约的情形。
三、原告即反诉被告是否需要返还反诉原告与佛冈县土产公司签订的《房屋租赁协议》、佛冈县公安局治安管理大队户政中队出具的证明原件和赔偿被告即反诉原告损失的问题。因反诉原告无提供证据证明其将与佛冈县土产公司签订的《房屋租赁协议》和佛冈县公安局治安管理大队户政中队出具的证明两原件交付了给反诉被告这一事实，对其请求由反诉被告归还上述两原件的事实依据不足，本院不予支持。对反诉被告是否需要承担赔偿被告即反诉原告损失的问题，因双方签订的《房屋租赁合同》就因乙方即原告（反诉被告）责任终止合同作如下约定：乙方有下列情形之一的，甲方可自下列情形发生之日起即时终止合同并收回房屋，并不得退还乙方押金，而乙方仍需支付违约金及负责赔偿甲方损失：1、乙方将承租的房屋转租、转借他人或擅自设置使用的；2、未经甲方同同意擅自拆改承租房屋结构或者改变承租房屋用途的；3、损坏承租房屋，在四方提出的合同期限内仍未修复的；4、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；5、逾期未交纳应当由乙方交纳的各项费用（如水费、电费等）的；6、拖欠租金壹个月（含）以上的。但结合查明的事实，原告（反诉被告）在承租被告（反诉原告）的房屋期间，并不存在违反《房屋租赁合同》中约定的上述违约情形，且反诉原告也未提供证据证明反诉被告存在上述违约情形及涂鸦商铺大门、损毁招租广告、上门恐吓、谩骂反诉人及客户等其他违法破坏涉案商铺的行为。因此，对反诉原告请求由反诉被告赔偿其损失的请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告冯克林与被告刘为民签订的《房屋租赁合同》于2015年11月20日解除；
二、由被告刘为民自本判决生效之日起十日内退还租房押金3100元给原告冯克林；
三、驳回原告冯克林的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告刘为民的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，原告冯克林负担34元，被告刘为民负担16元；反诉受理费50元，由反诉原告刘为民负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 蓝林明
审 判 员 范秀裕
人民陪审员 候伟珍
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 邝美娜
附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：
1、户名：佛冈县人民法院
账号：44×××51
开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石角支行
2、户名佛冈县人民法院
账号：71×××34
开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行
附引用条文有关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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