广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终22584号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市光明新区公明鑫鸿祥商行。
经营者：范凤林。
委托诉讼代理人：刘国兵，广东巨通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭安意，广东巨通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市百凌达制冷设备有限公司。
法定代表人：黄智标，执行董事。
委托诉讼代理人：苏映娜，广东深弘法律师事务所律师。
上诉人深圳市光明新区公明鑫鸿祥商行（以下简称鑫鸿祥商行）因与被上诉人深圳市百凌达制冷设备有限公司（以下简称百凌达公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初2133号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人鑫鸿祥商行上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审的诉讼费用由百凌达公司承担。二审法庭调查时，鑫鸿祥商行明确上诉请求：1.确认租赁合同解除的时间是2015年11月2日；2.鑫鸿祥商行无须支付租金和滞纳金；3.支持鑫鸿祥商行原审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，违反事实对合同解除日期、合同解除原因等进行错误认定，导致审判结果造成鑫鸿祥商行严重的经济损失，极为不公。
一、一审判决认为因鑫鸿祥商行逾期交纳租金致使合同解除，该认定与事实不符，合同解除的根本原因在于拆迁，合同解除日期为2015年11月2日。1.百凌达公司涉嫌合同欺诈行为。根据深圳市规划和国土资源委员会2013年3月25日下发的《光明新区公明街道华发片区更新单元规划》审批情况的复函，可以明确的是华发片区更新项目审批通过，百凌达公司作为该片区出租方，明知道该片区要拆迁，还与鑫鸿祥商行签订3年的租期，百凌达公司的行为不排除涉嫌合同欺诈。2.因仓库拆迁致使合同解除。首先，2015年7月8日百凌达公司通知仓库拆迁事宜，要求在2个月内清场搬迁，并于2015年11月2日拆迁完毕，合同主体根本无法继续履行合同、实现合同目的，应视为涉案仓库自2015年11月2日拆迁时致使合同解除。其次，合同在2015年11月2日被拆迁之时即已解除，不可能在合同解除之后再倒回来以合同解除之前的行为为由重复解除，百凌达公司在一审反诉中提出解除合同，明显是出于诉讼策略考虑，而非基于事实真相。3.鑫鸿祥商行一直依约履行合同，从未有解除合同之意或导致合同解除之行为。合同约定厂房租赁期限为三年，鑫鸿祥商行自承租后对仓库进行大力装修，且依约履行合同足额交付保证金及租金，均可见鑫鸿祥商行有长期履行合同，从事仓库经营之意，并无违约之举。即便是百凌达公司所称的未交付搬迁期间的租金，也实在是事出有因，百凌达公司曾亲自承诺免交搬迁期间的租金，同时鑫鸿祥商行也因为应付拆迁事宜引发的种种情况，而无暇顾及。
（二）一审判决鑫鸿祥商行向百凌达公司支付2015年8月1日至拆迁完毕11月2日期间的租金，明显违背事实与法律依据。1.虽然合同约定7月份的交租日为7月5日，但百凌达公司在7月8日即通知鑫鸿祥商行仓库拆迁之事，明确承诺不再收取搬迁期间的租金。且在搬迁期间甚至是在鑫鸿祥商行一审起诉前，从未向鑫鸿祥商行催交过2015年7月份之后的租金，百凌达公司以行为履行不再向鑫鸿祥商行收取租金的承诺，鑫鸿祥商行也基于对百凌达公司的信任，一直相信无须交租。2.鑫鸿祥商行临时被告知要求在两个月内进行清场搬迁，鉴于拆迁已成大势所趋、无可更改，而且搬迁又仓促紧凑，鑫鸿祥商行只能忙于应付拆迁事宜，根本就无法继续经营，亦无力支付每月人民币46000元（以下货币均为人民币）的高额租金，这种非因百凌达公司的原因致使经营目的无法实现的，本就可以适当减少或免交租金，更何况百凌达公司曾承诺免交租金。3.《租赁合同》备注：在合同期3年内，甲方（百凌达公司）解除合同，甲方必须提前完成2个月通知乙方（鑫鸿祥商行），免收2个月的租金作为补偿，并无条件退还押金。合同因拆迁而解除，百凌达公司应免收2个月的租金。且结合实际情况，鑫鸿祥商行在搬迁期间根本未能从事经营活动，合同的初衷在于保障合同最大限度的履行以及双方对合同签订的信赖利益，鑫鸿祥商行因拆迁导致合同解除遭受的经济损失，应获得相应弥补，百凌达公司应依约支付2个月的租金补偿。
综上所述，因拆迁导致合同于2015年11月2日解除，鑫鸿祥商行基于对拆迁影响经营的实际情况以及对百凌达公司的信赖，无须支付自通知拆迁后的租金。在合同解除后，百凌达公司应返还保证金92000元；且从诚信原则出发，应依合同约定补偿鑫鸿祥商行2个月的租金。鑫鸿祥商行认为，鑫鸿祥商行应就拆迁导致合同解除获得相应补偿，而非为此付出更大的经济损失，请求二审法院查明案件事实，支持鑫鸿祥商行的合理诉求。
鑫鸿祥商行一审诉讼请求为：一、百凌达公司退还鑫鸿祥商行房屋租赁保证金92000元及利息（遭受拆除之日起至还清之日止）；二、补偿鑫鸿祥商行2个月的租金，即92000元及利息（遭受拆除之日起至还清之日止）；三、赔偿鑫鸿祥商行装修款共计5万元及利息（遭受拆除之日起至还清之日止）；四、退还鑫鸿祥商行2015年2月、7月份的租金49150元；五、由百凌达公司承担本案诉讼费、保全费。
百凌达公司反诉请求：一、解除鑫鸿祥商行与百凌达公司仓库租赁合同；二、鑫鸿祥商行向百凌达公司支付拖欠2015年8月1日至11月1日三个月租金138000元及滞纳金83352元（暂计至起诉日2016年3月25日）；三、鑫鸿祥商行赔偿百凌达公司损失14000元；四、鑫鸿祥商行承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明以下事实并认定：一、鑫鸿祥商行、百凌达公司之间租赁合同签订情况。鑫鸿祥商行、百凌达公司于2015年2月6日签订了《租赁合同》，约定百凌达公司将位于深圳市公明某仓库1、2间出租给鑫鸿祥商行作为仓库经营使用，租期自2015年2月1日起至2018年1月31日止，租金为46000元/月，须在当月5日前缴交，否则按日加收拖欠租金总额千分之三的滞纳金；鑫鸿祥商行于签订合同当天向百凌达公司缴交92000元保证金，合同期满后如未拖欠租金、水电费等费用，百凌达公司在十日内一次性将租赁保证金不计息退还鑫鸿祥商行；鑫鸿祥商行拖欠费用达46000元，百凌达公司有权封库、扣押及变卖货物或设施设备等，直至偿还各项费用为止；鑫鸿祥商行拖欠租金额、水电费等费用达一个月以上，百凌达公司有权单方解除合同；合同期内，百凌达公司解除合同，必须提前2个月通知鑫鸿祥商行，免收2个月租金作为补偿，并无条件退还押金。鑫鸿祥商行、百凌达公司双方对上述合同的真实性均无异议。
二、关于涉案房屋产权情况。深圳市不动产登记中心出具的不动产权资料电脑查询结果表载明宗地号为AXXX-
XX6，土地用途为厂房、单身公寓、食堂，预售权利人为深圳华X电子股份有限公司。
三、关于涉案合同的解除情况。双方均确认鑫鸿祥商行于2015年7月8日收到《清场搬迁通知书》，直到2015年11月2日涉案房屋拆除时未实际搬离，且并未按照合同约定支付2015年8月1日至11月1日期间租金。百凌达公司以鑫鸿祥商行拖欠租金、水电费等费用达一个月以上为由单方解除合同，符合《租赁合同》的约定，故一审法院对百凌达公司关于解除鑫鸿祥商行、百凌达公司之间《租赁合同》的诉求予以支持。
四、关于涉案房屋租金、滞纳金及保证金。经审理查明，涉案房屋于2015年11月2日拆除之前鑫鸿祥商行并未实际搬离，鑫鸿祥商行虽主张因涉案房屋遭到停水停电无法经营，经与百凌达公司协商，百凌达公司承诺免除鑫鸿祥商行缴纳租金义务，但未提交证据予以证明，且百凌达公司亦予以否认，鑫鸿祥商行对此应承担举证不能的不利责任，故鑫鸿祥商行应向百凌达公司支付2015年8月1日至11月1日期间租金共计138000元，并按照合同约定支付百凌达公司租金总额日千分之三的滞纳金。关于保证金，因本案不属于《租赁合同》约定的百凌达公司可不退还保证金的情况，故百凌达公司应按照《租赁合同》的约定在鑫鸿祥商行支付完毕上述租金及滞纳金后十日内一次性不计息返还鑫鸿祥商行。按照合同的上述约定，鑫鸿祥商行诉请百凌达公司支付保证金的利息无事实及法律依据，一审法院不予支持。
五、关于补偿的三个月租金及鑫鸿祥商行装修费用。《租赁合同》约定解除合同须提前2个月通知，免收2个月租金作为补偿的情况是因百凌达公司原因解除合同的情形，本案中，双方合同解除系因鑫鸿祥商行违约，故百凌达公司不需支付额外2个月租金作为补偿，且鑫鸿祥商行应自行承担装修费用。
六、关于2015年2月、7月的租金。《租赁合同》约定自2015年3月1日起计租金，鑫鸿祥商行提交的收款收据载明开具日期为2015年1月27日，系2015年2月租金。鑫鸿祥商行当庭确认该租金为临时搭棚的费用，因鑫鸿祥商行未提交证据证明百凌达公司重复收取该费用，故一审法院对鑫鸿祥商行的上述主张不予支持。双方确认鑫鸿祥商行截至2015年11月2日未搬离涉案房屋，故其诉请百凌达公司退还2015年7月租金无事实及法律依据，一审法院不予支持。
七、关于律师费14000元。百凌达公司当庭确认其诉求中的损失14000元为因本案支付的律师费，因双方未就此事项进行约定，百凌达公司的诉求无事实及法律依据，故一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除鑫鸿祥商行与百凌达公司于2015年2月6日签订的《租赁合同》；二、鑫鸿祥商行于本判决生效之日起十日内支付百凌达公司租金138000元及滞纳金（滞纳金以46000为本金，自2015年8月6日起按照日千分之三的标准计至款项付清之日止；滞纳金以46000为本金，自2015年9月6日起按照日千分之三的标准计至款项付清之日止；滞纳金以46000为本金，自2015年10月6日起按照日千分之三的标准计至款项付清之日止）；三、百凌达公司于鑫鸿祥商行支付完毕上述租金及滞纳金之日起十日内返还鑫鸿祥商行保证金92000元；四、驳回鑫鸿祥商行的其他诉讼请求；五、驳回百凌达公司的其他反诉请求。案件受理费2849元、反诉费2415元、保全费1936元，由鑫鸿祥商行承担5501元，由百凌达公司承担1699元。
本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，深圳市规划和国土资源委员会于2013年3月向深圳中X发股份有限公司作出深规土函（2013）407号《市规划国土委关于<光明新区公明街道华发片区更新单元规划>审批情况的复函》，称该司申报的规划经审批并获原则通过，要求该司按照有关规定到该委管理局办理下一步相关手续。
本院认为，本案的案由为租赁合同纠纷。涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应依约履行。合同第九条约定：“合同有效期内，发生政府征用、收购、收回或拆除租赁仓库的，允许解除或变更本合同。”合同备注约定：“百凌达公司解除合同，必须提前两个月通知鑫鸿祥商行，免收2个月租金作为补偿，并无条件退还押金。”根据该两条约定，如遇拆迁，百凌达公司有权解除合同，但必须提前两个月通知鑫鸿祥商行、免收2个月租金并无条件退还押金。根据两审查明的事实，鑫鸿祥商行于2015年7月8日收到清场搬迁通知书，要求其在两个月内搬离；百凌达公司表示其未承诺免租，鑫鸿祥商行也未在两个月内搬离，且未交纳2015年8月至2015年11月期间的租金。由于2015年11月时租赁房屋已被拆除，租赁合同已实际终止，故百凌达公司于2016年3月提起反诉，以鑫鸿祥商行拖欠租金为由请求解除双方租赁合同，已无支持之基础。而且，解除权为形成权而非请求权，故一审法院判决解除涉案租赁合同不妥，本院予以纠正。
本案二审争议的焦点问题为合同终止履行后各方责任的认定。关于租金，本院认为，百凌达公司于2015年7月以政府拆迁为由通知鑫鸿祥商行搬离，本案合同后也因租赁房屋被拆迁而终止，故按照合同约定，百凌达公司应在通知鑫鸿祥商行搬迁后免租两个月，故2015年8月份和9月份的租金鑫鸿祥商行无需交纳。但鑫鸿祥商行未依约在接到通知后两个月内搬离，直到2015年11月初房屋被拆除，故2015年10月份其占用房屋期间的租金仍需支付。鑫鸿祥商行要求百凌达公司补偿2个月租金及利息、退还2015年2月和7月的租金，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于租赁保证金，百凌达公司应依约退还。鉴于百凌达公司未同意免租、鑫鸿祥商行未在两个月内搬走，双方均存在违约行为，故对于欠付租金的滞纳金和迟延退还租赁保证金的利息，本院均不予支持。
鑫鸿祥商行主张涉案合同签订不到半年即遇拆迁，百凌达公司可能存在欺诈行为。本院认为，涉案租赁房屋所在片区的城市更新规划虽在2013年已获审批通过，但具体何时实施无法预测，百凌达公司并非业主，更无法掌握。因此，鑫鸿祥商行的该项主张缺乏依据，本院不予采信。鑫鸿祥商行要求百凌达公司赔偿装修损失，缺乏合同依据，且其亦未提供充分证据证明实际发生的装修费用，故本院亦不予支持。
综上所述，鑫鸿祥商行的上诉主张部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初2133号民事判决第三项、第四项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初2133号民事判决第一项、第五项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初2133号民事判决第二项为：深圳市光明新区公明鑫鸿祥商行深圳市光明新区鑫鸿祥商行于本判决生效之日起十日内支付深圳市百凌达制冷设备有限公司深圳市百凌达制冷设备有限公司租金46000元；
四、驳回深圳市百凌达制冷设备有限公司深圳市百凌达制冷设备有限公司的其他反诉请求。
本案一审本诉受理费2849元，反诉受理费2415元、保全费1936元、二审受理费5547元，共计12747元，由鑫鸿祥商行负担8500元，由百凌达公司负担4247元；当事人预交费用不另收退，百凌达公司迳付鑫鸿祥商行1832元。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年三月三日
书记员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。