山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1002民初5385号
原告（反诉被告）：邵维兰，女，汉族，1956年10月15日出生，住威海经济技术开发区。
委托诉讼代理人：张明杰，男，汉族，1982年1月13日出生，住威海经济技术开发区，系原告之子。
委托诉讼代理人姜萍，山东博实律师事务所律师。
被告（反诉原告）：谭红光，男，1963年3月26日出生，住威海市环翠区。
被告（反诉原告）：程显梅，女，汉族，1967年6月21日出生，住威海市环翠区。
委托诉讼代理人：谭红光，男，1963年3月26日出生，住威海市环翠区，系被告程显梅之夫。
原告（反诉被告）邵维兰与被告（反诉原告）谭红光、程显梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邵维兰之委托诉讼代理人张明杰、被告（反诉原告）谭红光暨被告（反诉原告）程显梅之委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邵维兰向本院提出诉讼请求：判令二被告协助原告办理位于威海市环翠区某小区某号楼某单元某室房屋的产权转移登记手续。事实和理由如下：2012年5月4日，原告与二被告签订房屋转让协议一份，约定二被告将其所有的位于威海市环翠区某小区某号楼某单元某室房屋转让给原告，原告按照约定支付了房款，并且亦装修入住涉案房屋。现原告得知二被告已办理房屋所有权证，原告通过短信、电话等形式要求二被告协助原告办理涉案房屋产权转移登记手续，但二被告均不予理会。故原告诉至法院，要求处理。
谭红光、程显梅共同答辩称，2012年5月4日，原告与二被告签订房屋转让协议一份，约定二被告将其所有的位于威海市环翠区某小区某号楼某单元某室房屋出售给原告，双方约定房款为55万元，交定金5000元，原告承担办理房产证的各项税费、各项碰头费和房屋维修基金。协议签订后，原告支付了房款52万元、定金5000元及部分碰头费8800元。房屋转让协议第七条约定“此房屋某小区某区回迁安置房所有村民可以办理房产证时，甲乙双方接到互相通知之日起60日内甲乙双方及时办理房屋过户手续”，被告于2017年5月办完房产证，并短信、电话通知原告办理产权过户登记手续，原告一直不予理会，之后原告委托其子办理房产证，被告有联系原告之子，但其表示两年后再办理房�产权过户登记手续，所欠剩余房款3万元等拒绝支付；房屋转让协议第四条第2款约定：“甲方在取得房产证后，甲方积极配合乙方办理房屋产权过户手续，甲方将房产过户到乙方名下所产生的费用契税、营业税、交易税等由乙方全部承担”，现原告拒绝承担该税费；房屋转让协议第六条第2款约定：“在该房屋交付给乙方使用后，乙方承担该房屋小区前期配套的各项碰头费用，包括：天然气管道、供暖管道、水、电、有限电视、太阳能等费用”，该各项碰头费共计19800元，原告现仅支付8800元，拒绝支付剩余费用；该房屋为新房，原告首次入住到现在，双方约定原告承担该房屋的维修基金5838元，有电话录音为证，现原告拒绝承担。综上，被告认为。原告的行为已违约，故被告提出反诉，请求判令：解除双方签订的房�转让协议，被告返还原告购房款52万元、定金5000元、部分碰头费8800元。
邵维兰对谭红光、程显梅反诉诉请辩称，关于办理房屋过户手续的时间及剩余房款的问题，原告自收到被告办理过户手续的通知后分别于2017年7月18日、7月23日、7月31日、8月7日、8月21日、8月28日、9月5日、9月11日、9月19日、9月25日短信通知被告办理房屋过户手续，但是被告一直置之不理。对于被告所称的原告要求两年之后办理过户手续，只是原告曾经的一个提议，但该提议并没有得到被告的认可，故双方并未就两年之后办理房屋过户手续达成合意，因此仍然应当按照双方买卖合同约定的时间办理过户手续。而被告所主张的原告拒绝支付剩余三万元的房款问题，根据双方签订的房屋转让协议第三条第二款约定，作为乙方的原告交付剩余购房款的时间为办理房屋过户手续时同时付清，而现在因为被告的原因迟迟未能办理房屋过户手续，被告无权要求原告先履行交付剩余购房款的义务。对于被告所称的原告拒绝承担将房屋办理至原告名下所产生的契税、营业税、交易费等也无事实依据，双方签订的房屋转让协议第四条第一款约定，被告应当承担该拆迁房屋初始登记在被告名下的各项契税、营业税等，现在被告争议的主要是甲方在办理拆迁房屋所有权证书时产生的房屋维修基金，而该笔费用是被告自己办理房产证之前必须承担的费用，故依据双方协议约定该笔费用应由被告承担。第四条第二款约定，房屋由被告过户至原告名下产生的费用由原告承担，而涉案房屋至今未能过户，该笔费用也未产生，所以被告无权要求原告向被告支付其所谓的费用。另外，该协议第七条的违约责任明确被告未经原告同意不能私自解除本协议或将房�装让给第三人，否则是被告违约，而如今原告多次要求被告协助办理过户手续，被告却置之不理甚至要解除合同，被告的行为严重违反合同约定，原告保留要求被告承担20万元违约金的诉讼权利。综上，双方签订的房屋买卖合同合法有效，原告没有任何违反合同约定的行为，被告亦没有证据证明原告存在合同法第九十四条被告可以单方解除合同的法定情形，故不同意解除房屋转让协议，且要求被告协助原告办理房屋过户手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案事实认定如下：
2012年5月4日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订房屋转让协议书一份，约定二被告将其所有的位于威海市环翠区某小区某号楼某单元某室房屋出售给原告，转让总价款为555000元。协议第三条约定：乙方于2012年4月28日向甲方付定金5000元；乙方在签订协议时向甲方先支付房屋转让款52万元，同时甲方将房屋拆迁合同及钥匙交给乙方；剩余房屋转让款3万元，乙方应于在威海市房地产管理局办理正式过户转让手续同时向甲方付清，即该房屋由甲方名下过户到乙方名下。协议第四条约定：该拆迁房屋初始登记在甲方名下，办理甲方房产证时所需各项费用契税、营业税、交易税等，由甲方承担；甲方在取得房产证后，甲方积极配合乙方办理房产过户手续，甲方将房产过户到乙方名下所产生的费用契税、营业税、交易税等由乙方全部承担。协议第五条约定，双方同意房屋的交付时间为2012年5月4日。协议第六条第2款约定：在该房屋交付乙方使用后，乙方承担该房屋小区前期配套的各项碰头费，包�天然气管道、供暖管道、水、电、有限电视、太阳能等费用。协议第七条约定：此房屋某小区某区回迁安置房所有村民可以办理房产证时，甲、乙双方接到互相通知之日起60日内甲、乙双方及时办理房屋过户手续；甲方保证未经乙方同意不得自行解除协议或将该房屋转让给第三人，如甲方违约，则甲方向乙方支付违约金20万元，如乙方违约应赔偿甲方违约金20万元。前述协议签订后，原告于2012年4月28日支付被告定金5000元，于2012年5月4日支付被告购房款520000元及涉案房屋各项配套碰头费用8800元（包括天然气管道、水、电、有线电视、太阳能等费用）。涉案房屋产权于2017年5月间登记至被告谭红光名下，现房屋产权仍登记在其名下，房屋产权证号为：鲁（2017）威海市不动产权第00194**号。
庭审中被告为证实其主张提交以下证据：证据一、被告谭红光于2017年6月16日与原告及原告之子张明杰的电话录音各一份，2017年7月13日、8月1日与原告的手机短信记录两份，在电话录音的内容为：被告谭红光告知原告及原告之子涉案房屋的产权证已办理至其名下，要求原告向其支付剩余房款3万元及房屋维修基金，原告之子称为了节省房屋过户费用，希望在两年后再办理产权转移登记手续，剩余房款3万元待办理过户手续时向被告支付，被告谭红光则要求原告先支付剩余房款3万元及房屋维修基金；。拟证明其要求原告付清房款及各项费用，办理房屋产权过户手续，原告不理会，因此其有权要求解除合同。证据二、被告谭红光与威海兴源房地产开发处签订的南竹岛小区拆迁补偿安置协议一份，拆迁协议约定涉案房屋于2012年5月31由开发商交付被告。拟证明其与原告于2012年5月4日签订房屋转让协议时，涉案房屋还不属�被告，故双方的签订的涉案房屋转让协议属于无效协议。证据三、涉案房屋住宅维修基金专用发票一份，载明的业主姓名为谭红光，金额为5838元，证明涉案房屋办理产权证时需缴纳5838元，该费用已由被告支付。原告质证称，对证据一中的录音的真实性无异议，其只是提议要求两年之后办理房屋过户手续，但该提议并没有得到被告的认可，故双方并未就两年之后办理房屋过户手续达成合意，因此仍然应当按照双方买卖合同约定的时间办理过户手续，2017年7月13日的短信其收到，2017年8月1日的短信其未看到；对证据二的真实性其不清楚；对证据三的真实性认可，但该费用系被告办理房产证前应缴纳的费用。
原告提供原告之子张明杰与被告谭红光手机短信记录一份及原告之子张明杰手机短信详单一份，拟证实原告自接到被告办理房屋过户手续的通知后，分别于2017年7月18日、7月23日、7月31日、8月7日、8月21日、8月28日、9月5日、9月11日、9月19日、9月25日短信通知被告办理房屋过户手续，但是被告一直置之不理，房屋至今未能办理过户手续是由于被告怠于履行合同义务导致的。被告质证称，对证据的真实性不认可，原告并没有书面委托其子办理该房屋产权过户手续，因此被告就将原告之子的电话和短信当成骚扰电话、短信。被告曾打电话给原告催促其办理房产过户手续，原告在电话中称让被告找其子协商，被告找过原告之子，原告之子说等两年以后再办理产权转移登记手续，且拒不支付剩余房款等各项费用。
另原告主张被告已于2012年5月4日向其交付了涉案房屋，原告在交付后即装修入住涉案房屋，被告则称其与原告没有办理房屋交接手续，是原告自己搬进房屋居�的，具体入住时间其不清楚。
本院认为，原、被告签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告以其在与原告签订房屋转让协议时，涉案房屋尚不归其所有为由主张该房屋转让协议无效，缺乏法律依据，故本院对其该项主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……”。本案中，原告已依照双方合同约定向被告支付购房款525000元，仅剩余3万元购房款未付，原告已履行了作为房屋买受人的绝大部分义务。本院认为，在房屋买卖合同中，房屋出售人的主要合同义务是协助房屋买受人办理产权过户手续。本案中，原告在接到被告办理房屋产权转移登记手续通知后，虽提议为节省费用，希望在两年后双方再办理房屋产权转移登记手续，但被告并未同意原告的提议，因此双方对此并未达成合意。在此情形下，原告要求被告继续按照双方合同约定，履行协助办理房屋产权转移登记手续的义务，理由正当，本院予以支持。根据双方的合同约定，双方办理房屋产权转移登记手续同时由原告支付剩余房款，现双方并未实际办理房屋产权转移登记手续，被告现主张原告拒绝支付剩余房款构成违约，与双方合同约定不符，即使原告在接到�告办理房屋产权转移登记手续的通知后，未及时办理该产权转移登记手续，客观上造成了被告向原告主张支付剩余房款时间的延后，但并非是延迟履行合同主要义务，被告以此为由要求解除合同，与前述法律规定不符，本院不予支持。双方虽约定房屋配套各项碰头费由原告承担，且原告已向被告交纳了碰头费8800元，被告主张原告拒绝支付剩余碰头费用，但被告并未举证证实涉案房屋尚存在其他碰头费用；依据双方合同约定，房屋产权由被告名下转移登记至原告名下的各项税费由原告承担，现涉案房屋尚登记在被告名下，该部分税费尚未实际发生，被告主张原告拒绝承担该费用，没有事实依据。故原告以被告拒绝承担剩余碰头费及涉案房屋产权由被告名下转移登记至原告名下所产生税费为由，主张原告构成违约，从而要求解除合同，没有事实依据，本院不予支持。�案房屋的房屋维修基金虽实际由被告交纳，但双方在房屋转让协议中对该费用的承担并未明确约定，被告虽主张在合同签订后双方口头达成协议由原告承担该费用，但原告对此不予认可，即使双方确实达成由原告承担该房屋维修基金，现原告拒绝承担该费用，亦非构成违反合同主要义务，被告以此为由要求解除合同，没有法律依据，本院亦不予支持。综上，被告反诉要求解除双方签订涉案房屋转让协议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，被告如认为原告未及时办理房屋产权转移登记手续造成其损失以及原告应承担房屋维修基金，其可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、二被告（反诉原告）于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）办理位于威海市环翠区某小区某号楼某单元某室房屋的产权转移登记手续；
二、驳回二被告（反诉原告）的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费50元、反诉案件受理费50元，由二被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 邓 立
二〇一八年五月十六日
书记员 刘彩萍