吉林省吉林市龙潭区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0203民初714号
原告：韩志刚，男，1979年12月15日，住吉林市高新区。
诉讼代理人：李明波，吉林齐略律师事务所律师。
被告：黄晓敏，女，1962年4月15日生，住吉林市龙潭区。
第三人：万世福，男，1965年4月23日，现羁押于长春兴业监狱。
第三人：万红雨，女，1987年4月20日生，住吉林市昌邑区。
原告韩志刚与被告黄晓敏、第三人案外人执行异议之诉一案，本院于2018年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩志刚及其诉讼代理人李明波、被告黄晓敏、第三人万世福、第三人万红雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩志刚向本院提出诉讼请求：1、停止对吉林市高新区顺隆阳光翠苑B座2－6－71号房屋（所有权证：GX0000157**号）的强制执行，并解除该房屋的查封；2、确认原告与第三人万红雨签订的《房屋买卖协议》合法有效；3、撤销（2017）吉0203执539号执行裁定书以及（2018）吉0203执异2号执行裁定书；4、诉讼费由被告承担。原告于2013年5月10日与第三人万红雨签订《房屋买卖协议》，购买了万红雨位于吉林市高新区顺隆阳光翠苑B座2－6－71号的房屋。合同签订当日，原告支付购房款贰拾万元，万红雨交付了房屋。之后，原告又于2013年8月20日支付了购房款贰拾叁万贰仟元。购房时，万红雨未告知原告涉案房屋设有抵押权，原告在2013年9月得知了该房屋已抵押贷款的情况。万红雨承诺按月支付贷款，但却经常拖欠，原告于2015年至2017年间多次替万红雨偿还该房贷款，共计还款陆万捌仟元。原告已累计全部支付了伍拾万元房款，并于2013年实际占有该房屋，对于因房屋设有抵押权导致未能办理过户登记手续，原告对此并没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，法院不得查封该涉案房屋。
原告与第三人签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效。《物权法》15条规定“未办理物权登记的，不影响合同效力”。（2018）吉0203执异2号执行裁定书所依据的《物权法》191条是保护抵押权人利益的规定，未经抵押权人同意转让抵押财产，不发生物权转移，但是并不必然导致债权合同无效。被告作为涉案房屋的申请执行人，所依据的是债权，并不是房屋的抵押权，被告不享有优先于原告的权利，不应适用《物权法》191条的规定驳回了原告的执行异议。而且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中对于未办理过户登记，但已经履行了合同义务的买受人的权利，除不能对抗担保物权等优先受偿权外，都做出了优先于其他债权人的保护性规定。
综上所述，原告与第三人万红雨签订的《房屋买卖协议》合法有效。被告申请查封涉案房屋的时间是在原告签订了《房屋买卖协议》，实际占有房屋并履行了付款义务之后，原告对涉案房屋的实体权利优先于被告的实体权利，法院不应执行该涉案房屋。请求依法支持原告诉讼请求，确认原告与第三人万红雨签订的《房屋买卖协议》合法有效，解除涉案房屋的查封。
被告黄晓敏辩称，根据高院关于执行异议和复议案件若干问题的规定，24号25条，现涉案房屋所有权是万红雨名下所有，并在工商银行有抵押贷款，法院对此房屋查封是合法的，对执行裁定书（2018）吉0203执异2号的裁定也是合法的。对韩志刚所提供的证据材料的真实性，合法性及关联性均有异议。一、此房是万世福诈骗黄晓敏所得的赃物，现无补偿落于其女儿万红雨名下，此房屋属于赃物。万世福和王红雨非法转让给韩志刚所签的合同不具合法性，是无效的。万红雨转移赃物已构成刑事犯罪。二、有证据证明他们之间恶意串通，伪造证据，非法占有，阻止执行的嫌疑。1、明显低于市场价，工商银行作价是60余万元，可他们的定价是50万元，实际成交价482776.63元；2、不符合交易习惯；韩志刚在交易过程中应看到产权有明显标记，此房在银行有抵押，对于韩志刚个人所造成的过错，产生的后果，应由本人承担。合同所签订的首付金额是30万，也当天转账却是20万，并且没有收款人明细凭证，其真实性、关联性均有异议；4、2018年1月26日所写的证明，其真实性、关联性有异议，2013年8月19日至20日两天的银行取款不能证明给万红雨，没有收款凭证。有录音证明，没有收到购房款。韩志刚替万红雨所交贷款清单，实际是50776.63元，并不是6.8万元，2015年-2017年之间无关联性。以上韩志刚提供的材料不能证明证据的真实性、合法性、关联性，望人民法院对其所提供的证据予以确认，继续履行，执行裁定（2017）吉0203执539及执行裁定书（2018）吉0203执异2号。
第三人万红雨表示无异议。
第三人万世福表示无异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：吉林市龙潭区人民检察院指控被告人万世福诈骗罪一案，本院于2017年5月18日作出（2017）吉刑再4号判决书，内容为：“一、被告人万世福犯合同诈骗罪，判处有期徒刑六年六个月，并处罚金人民币60万；二、撤销本院（2014）龙刑初字第10号刑事判决第二项，即被告人万世福违法所得款人民币592,460.00元依法追缴；三、责令被告人万世福退赔被害人黄晓敏人民币592,460.00元。判决生效后，万世福未履行义务，黄晓敏申请法院强制执行。”本院于2017年8月9日作出（2017）吉0203执539号执行裁定书：“查封（被执行人万世福诈骗）万红雨名下的坐落于吉林市高新区顺隆阳光翠苑B座2-6-27号（所有权证号：GX000015701号；建筑面积134/77平方米）的房屋，查封期限三年。”送达后，案外人韩志刚提出书面异议，以其购买该房屋并已实际占有使用为由提出书面异议，请求撤销（2017）吉0203执539号执行裁定书；解除对吉林市高新区顺隆阳光翠苑B座2－6－71号房屋的查封。我院对韩志刚提出执行异议进行审查，作出（2017）吉0203执异2字执行裁定书，本院认为，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本院在查封该房屋时，被查封房屋登记在被执行人万红雨名下，该房屋系抵押物，案外人韩志刚购买此房时，该房屋贷款尚未全部还清，属于在抵押期间，且案外人韩志刚并未代万红雨清偿全部债务消灭抵押权，故万红雨未经抵押权人中国工商人民银行同意不得转让抵押财产，因此对于案外人韩志刚提出的撤销（2017）吉0203执539号执行裁定书的异议请求不予支持。
另查明：被执行人万世福与万红雨是父女关系。涉案房屋原系黄晓敏所有，2013年1月3日，万世福与黄晓敏房达成屋置换协议，万世福以三套房屋置换黄晓敏（该涉案房屋），之后，黄晓敏将其房屋过户到万世福女儿万红雨名下，万红雨用该房屋在中国工商银行抵押贷款人民币40万，贷款期限20年。万世福未按协议履行，并以置换房屋的名义，骗取黄晓敏房屋，折合人民币592,460.00元，以上事实有（2014）龙刑初字第10号生效判决为证。
案外人韩志刚于2013年5月10日与万红雨签订房屋买卖协议，开始占有使用涉案房屋至今。
上述事实有如下证据予以认定：1、（2014）龙刑初字第10号、（2017）吉刑再4号刑事判决书；2、（2017）吉0203执539号执行裁定书；3、（2017）吉0203执异2字执行裁定书；4、房屋买卖契约一份；5、韩志刚交付的物业费、有线电视安装费、水费收据；
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在本案中，韩志刚与万红雨签订房屋买卖合同前，万红雨因办理贷款已将该房屋抵押并办理抵押登记，韩志刚虽称在合同签订时不知道该房屋存在抵押，但之后偿还贷款的行为说明其明知该房屋存在着抵押权的登记障碍而无法办理过户登记，应当认定为“因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，执行案外人韩志刚不享有足以排除强制执行的民事权益，因此对于韩志刚要求停止对上述房屋的执行并解除房屋查封的请求，本院不予支持。对于韩志刚请求法院确认与万红雨签订的《房屋买卖协议》有效的诉讼请求，本院认为，韩志刚从万红雨处购买的房屋虽存在着抵押登记而不能办理更名手续，但不影响合同的效力，双方签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，且涉案房屋在刑事审理过程中未认定为赃物，应当认定房屋买卖协议有效。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、确认原告韩志刚与第三人万红雨签订的《房屋买卖协议》有效。
二、驳回原告韩志刚其他诉讼请求。
案件受理费9,000元，由原告韩志刚负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 闫晶轶
审 判 员 孙忠君
代理审判员 倪玉馨
二〇一八年七月十六日
书 记 员 刘凡宇