江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1322号
上诉人（原审被告）张祖国，个体户。
委托代理人张宝华，江苏拓力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）淮安金澄商业运营管理有限公司，住所地淮安市深圳东路一号。
法定代表人吴小红，该公司总经理。
委托代理人刘维忠。
委托代理人刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。
上诉人张祖国与被上诉人淮安金澄商业运营管理有限公司（以下简称金澄公司）房屋租赁合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2014年6月18日作出（2014）淮开商初字第0158号民事判决。上诉人张祖国不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人张祖国及其委托代理人张宝华、被上诉人金澄公司委托代理人刘维忠、刘国振到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，淮安经济技术开发区博德五金建材家居广场（以下简称（家居广场），由江苏博德置业有限公司（以下简称博德置业）开发建设，2010年6月，博德置业与原告签订协议，约定博德置业将其开发建设的家居广场整体委托原告经营管理。协议约定原告在受托经营管理期间，以原告名义与客户签订合同，权利义务由原告享有并承担，协议还约定了有关委托经营的范围、方式、报酬等条款。
2011年7月，原、被告签订《商位租赁预订单》，约定原告将博德五金建材家居广场精品馆4楼43号商铺给与被告预定，被告经营类别灯具，摊位面积139.38㎡，租金单价28元／㎡／月，定金10000元。后被告向原告缴纳定金10000元。
2011年7月4日，原、被告签订《博德国际精品馆商户装修协议》，约定被告的摊位号为4F层43号，总面积139.38㎡，被告的装修期限自2011年7月4日起至2011年8月24日止等内容。同日，被告向原告缴纳装修保证金2000元，原告将上述房屋交付被告装修和使用，双方未签订书面租赁合同。
原审还查明，家居广场的开业时间为2011年10月29日。
原审审理中，原告要求以被告已缴纳的定金10000元，装修保证金2000元冲抵相应的商铺租金。
原审原告金澄公司诉称，2011年7月4日，原、被告约定原告将位于淮安市深圳东路1号博德五金建材家居广场精品馆4楼43号商铺出租给被告经营，出租面积为139.38㎡，租赁价格为28元／㎡／月，被告至今已承租近32个月，但未缴纳房租，原告多次催要未果，现请求判令：1、解除原、被告不定期商铺租赁关系；2、被告立即归还博德五金建材家居广场精品馆4楼43号商铺；3、被告按128.3／元／天标准支付租金，自2011年7月4日起至商铺归还之日；4、被告承担本案诉讼费用。
原审被告张祖国辩称：1、原、被告至今仍为预约合同，原告将4楼43号商铺出租给被告是事实，双方约定建立正式合同关系的条件是四楼市场正常运营且商铺入住率达80%，而至今未达到此条件；2、原、被告对租金计算的时间没有约定，被告认为正式计算租金的时间应以双方正式签订租赁合同的时间为准；3、原告要求被告按照其标准进行装修，被告为此花费大量装修费用，若原告要解除预约关系，应赔偿被告装修损失；4、原告收取被告10000元定金，原告现不与被告签订正式租赁合同，理应双倍返还；5、原告在招商时有很多承诺未实现，且市场管理混乱，给被告造成了损失。综上，请求驳回原告诉请。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，原告将商铺交付被告装修并使用，双方至今未签订书面的租赁合同，形成不定期租赁关系。在租赁过程中，经原告多次催要，被告仍未支付租金。原告主张解除双方租赁关系并要求被告返还商铺的请求符合法律规定，予以支持。原告按约将商铺交付被告使用，被告应履行支付租金的义务。
关于租金的计算时间。被告称原、被告口头约定租金计算时间以双方签订正式租赁合同时间为准，原告对此不予认可，被告亦未提供证据予以证实，应承担举证不能的后果。鉴于双方未签订正式租赁合同对租金计算时间进行约定，根据公平原则，原审法院酌定自家居广场的开业时间即2011年10月29日起计算租金至商铺返还之日。
关于租金标准。原、被告签订的《商位租赁预订单》以及装修协议中对租金单价、面积已作约定，被告应按139.38㎡×28元／㎡／月=3902.6元／月向原告支付租金。原告要求以被告已缴纳的定金10000元，装修保证金2000元冲抵相应的商铺租金不违反法律规定，予以准许。
关于被告要求原告双倍返还定金问题。原、被告签订的《商位租赁预订单》系对被告承租商铺的预定，后原告按约履行了向被告交付预定商铺的义务，被告要求原告双倍返还定金的主张无法律依据，不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、解除原、被告之间不定期房屋租赁关系；二、被告张祖国于本判决生效之日起三十日内将位于淮安市深圳东路1号博德五金建材家居广场精品馆4楼43号商铺交还原告淮安金澄商业运营管理有限公司。三、被告张祖国于本判决生效之日起三十日内向原告淮安金澄商业运营管理有限公司支付租金，具体数额以每月3902.6元的标准，自2011年10月29日起计算至返还商铺之日止，扣除被告已付的12000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2798元，减半收取1399元，由被告张祖国负担。（该款已由原告预交，被告于本判决生效之日起三十日内给付原告）
判决后，上诉人张祖国不服，本院提起上诉称：1、双方签订《商位租赁预定单》时，租赁房屋不具备租赁条件，未取得消防验收合格证，根据《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租，由此产生的后果由被上诉人承担；2、被上诉人口头承诺整个市场的租赁户达到百分之八十时才开始收房租，目前也未达到百分之八十的承租率；3、市场承租户与住宅承租户不一样，市场承租户本身就有经营风险，出租方应在市场达到一定人气后再收取租金，或者免除一定时间的租金才合理；4、《商位租赁预定单》上的预定价格是签订正式合同后的价格，上诉人基于百分之八十的承租率和免一年租金的优惠条件才租赁房屋，原审法院以预定价格确定合同价不合理。请求二审依法维持原判。
被上诉人金澄公司答辩称：1、被上诉人的出租房于2010年12月30日取得建筑工程规划许可证，2011年3月20日经过工程竣工验收，《商位租赁预定单》是于2011年7月签订，根据最高院司法解释规定，出租房屋只要取得合法建筑手续的，租赁行为就合法有效；2、上诉人称百分之八十的承租率和免一年租金的优惠条件，被上诉人不认可，双方是否签订租赁合同不影响双方租赁关系的存在，上诉人就是以优惠为条件，迟迟不愿与被上诉人签订正式合同；3、《商位租赁预定单》确定的租赁价就是合同价；4、双方签订的《博德国际精品馆商户装修协议》约定的装修期限是从2011年7月4日至2011年8月24日，证明涉案房屋交付时间在原审法院认定的时间之前。请求二审依法维持原判。
二审审理中，上诉人认可家居广场1-3楼开业时间为2011年10月29日，其所在的四楼只有其他七家开业。
二审庭审中，上诉人提供一份招租广告，广告上有免一年租金的字样，证明被上诉人承诺免一年租金的事实。
被上诉人金澄公司质证认为，招租广告上有免一年租金的字样是事实，但是这种广告不是合同的内容。
二审审理中，被上诉人向法庭提供一份消防验收意见书，证明涉案房屋于2011年11月13日经验收合格取得消防验收合格证。
上诉人质证认为，消防验收意见书是复印件，且消防验收意见书不是消防验收合格证。
二审经审理除确认原审查明的事实外，另查明，上诉人提供的招租广告上有免一年租金的内容。博德五金家居广场国际精品馆工程已经消防验收合格。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。在租赁过程中，上诉人拒不支付租金，应解除双方租赁关系。博德五金家居广场国际精品馆工程已经消防验收合格，故上诉人主张双方签订的合同无效无法律依据。
关于家居广场四楼开业时间认定的问题。上诉人张祖国主张其至今未开业，但从双方签订的装修合同来看，上诉人张祖国租赁房屋的装修时间是2011年7月4日至2011年8月24日。装修合同约定乙方必须按期进场，守时完工。该约定证明家居广场有按时开业的准备。因上诉人张祖国认可家居广场的开业时间是2011年10月29日，故应从2011年10月29日起计算租金。对于上诉人主张双方口头约定租金计算时间以正式签订合同为准的意见，被上诉人金澄公司不予认可，对上诉人该主张本院不予支持。
关于招租广告上载明的免一年租金是否是要约的问题。《中华人民共和国合同法》第十五条规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案招租广告上载明的免一年租金的内容，是订立合同的主要内容，应视为要约，上诉人进场作出承诺，双方形成不定期租赁关系，免一年租金的约定对双方均有约束力。上诉人主张应免一年租金的理由正确，应予支持。双方已形成不定期租赁关系，双方签订的《商位租赁预订单》以及装修协议确定租金为3902.6元／月，应以3902.6元／月的标准计算租金。上诉人主张双方应以签订正式合同之日开始计算租金无事实及法律依据，本院不予支持。
由于本案二审中上诉人提供新证据，致原审判决部分有误，应予纠正。上诉人上诉理由部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第十五条、第二百一十五条、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2014）淮开商初字第0158号民事判决的第三项，维持第一、二项；
二、上诉人张祖国于本判决生效之日起三十日内向被上诉人淮安金澄商业运营管理有限公司支付租金，具体数额以每月3902.6元的标准，自2012年10月29日起计算至返还商辅之日止，扣除上诉人已付的12000元。
一审案件受理费2798元，减半收取1399元；二审案件受理费2798元，合计4197元，由上诉人张祖国负担2798元；被上诉人淮安金澄商业运营管理有限公司负担1399元。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 艳
审判员 孙 洁
二〇一四年九月十三日
书记员 靳蓓蕾