广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终27号
上诉人（原审原告）：陈飞霞，女，1978年10月5日出生，汉族，住罗定市。
被上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：肖志均，总经理。
委托代理人：林剑飞，广东百誉律师事务所律师。
委托代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。
上诉人陈飞霞因与被上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初1898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈飞霞上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，判令被上诉人继续履行与上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并向上诉人支付从2012年11月30日起至2014年4月28日期间（共515天）金额为26746.7元的逾期交楼违约金；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、一审判决对本案的诉讼时效起算日认定错误。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”一审判决却认为，被上诉人直到2014年4月28日才取得竣工验收备案表，以此时为创宇公司的交房时间，则自该时起上诉人亦已知道其收房权利受到侵害及其损失情况，故从该日起，诉讼时效起算。上诉人认为一审判决以被上诉人取得竣工验收备案表之日为诉讼时效的起算日是错误的。
我国《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”慑于上述我国法律明确禁止未经竣工验收合格的商品房交付使用的事实，为规避其责任，被上诉人一直未公开其于2014年4月28日才取得房屋竣工验收合格证的事实，而当上诉人于2015年11月26日起诉创宇公司逾期办理房产证的庭审中，被上诉人创宇公司为推卸其为上诉人办理房产证的违约责任，而当庭出示了《建筑工程竣工验收报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，上诉人此时才知道创宇公司于2014年4月28日才取得房屋竣工验收备案表，才具备将房屋交付给上诉人使用的条件，才清楚地知道自己收楼权利受到侵害。因而2014年4月28日只是被上诉人创宇公司取得房屋竣工验收合格证日，而非上诉人知道权利受侵害日。故上诉人认为，应以2015年11月26日为本案的诉讼时效起算日。一审既然沿用了《民法通则》第一百三十七条，诉讼时效是从上诉人知道或者应该知道收房权利受到侵害之日起算，应该有二十年的合法诉讼权，上诉人知道个人收房权利受到侵害还不够一年时间，又怎么会超过法律规定的诉讼期呢？
二、被上诉人的合同义务还没有履行完毕。
我国《合同法》第六十条明确规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”按上诉人及被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明条件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《质量保证书》和《住宅使用说明书》。被上诉人创宇公司于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，才达到将商品房交付使用的条件，还应向上诉人发出合法有效的收楼通知书，并正式签署房屋交接单，才算完成整个房屋的合法交接手续，可到目前为止上诉人还没有收到被上诉人创宇公司的正式收楼通知书，被上诉人创宇公司的合同义务还没有履行完毕，又何来上诉人的起诉已过本案诉讼时效的说法？
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误，请二审依法纠正一审判决，并支持上诉人的诉讼请求。
创宇公司辩称：一审判决适用法律正确，事实清楚，请二审予以维持。
陈飞霞向一审法院起诉请求：1、创宇公司向陈飞霞支付逾期交楼的违约金共26746.7元；2、创宇公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市XX街道XX路XX号的XX住宅小区的房地产开发商。2012年12月25日，陈飞霞作为买受人与创宇公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX住宅小区第B座27层01号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为519354元。第六条约定买受人选择银行按揭付款方式，在2012年12月20日前付清首期房款269354元，剩余房款250000元，陈飞霞须于2012年12月27日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。
合同签订后，陈飞霞于2013年4月3日付清了全部的购房款519354元。2013年4月11日，陈飞霞办理了收楼手续，签收了钥匙。
根据陈飞霞提交的《建筑工程竣工验收报告》载明：“XX住宅小区（一期）”（包括A1、A2、B、G、H、K栋）的工程已于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位对工程竣工验收合格。陈飞霞提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“XX住宅小区（一期）”工程竣工验收日期为2013年8月16日，该工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案。由此证实涉案商品房已于2013年8月16日竣工验收，并于2014年4月28日予以备案。
一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。陈飞霞与创宇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：陈飞霞主张的逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效。
陈飞霞的起诉已超过诉讼时效。首先，双方在合同第九条约定了逾期交房的违约金，是按日向买受人支付已付房价款的万分之一计算，由于违约金属合同之债受损后产生的救济性债权，且违约金在数额上持续变动，与日俱增，需要等到迟延履行时间即实际交房之日确定下来，违约金的数额才能确定下来，权利人此时才知道或者应当知道其依约取得房屋的权利受到侵害及其损失情况，故诉讼时效应从实际交房之日起算，至陈飞霞起诉之日，已超过法律规定的诉讼时效期间。其次，创宇公司应于约定的交房期限向陈飞霞交付符合双方约定交付条件的房屋，而创宇公司直到2014年4月28日取得竣工验收备案表，以此时为创宇公司的交房时间，则自该时起陈飞霞亦已知道或应当知道其收房权利受到侵害及其损失情况，故从该日起，诉讼时效起算，陈飞霞于2016年8月24日才诉至一审法院，亦已超过法律规定的二年的诉讼时效期间。综上，创宇公司的时效抗辩意见，理由成立，予以采纳。故陈飞霞主张的逾期交楼违约金的诉求，已丧失了胜诉权，法律不再保护，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：驳回陈飞霞的诉讼请求。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。陈飞霞与创宇公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：本案诉讼时效应从何时起计。
关于本案诉讼时效从何时起计的问题。上诉人认为应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，自被上诉人向上诉人出示竣工验收备案表起计诉讼时效。根据双方签订的《合同补充协议》第七条约定：“双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。”被上诉人于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，而上诉人在2013年4月11日已同意收楼，并办理了相关收楼手续。上诉人在被上诉人并未取得合同约定应出示的工程竣工验收备案证明的情况下，同意收楼，即其在2013年4月11日已知道被上诉人存在违约情况，但由于违约情况直至2014年4月28日才终止，因此，上诉人可在2014年4月28日之日起二年内向被上诉人主张逾期交楼责任。但上诉人直至2016年8月24日才提起诉讼，已超过两年的法定诉讼时效。故上诉人认为未过诉讼时效的主张，本院不予采纳。
综上所述，陈飞霞的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费469元，由陈飞霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 冯梓叶