湖北省武汉市青山区人民法院
行 政 判 决 书
（2018）鄂0107行初26号
原告：徐立，男，1966年7月21日出生，汉族，住武汉市青山区。
委托诉讼代理人：宋俭夫，湖北立丰律师事务所律师（特别授权代理）。
委托诉讼代理人：夏爱华，湖北立丰律师事务所律师（特别授权代理）。
被告：武汉市国土资源和规划局青山分局，住所地武汉市青山区临江大道811-2号。
法定代表人：张晓达，男，该分局局长。
委托诉讼代理人：闵彤，湖北山河律师事务所律师（一般代理）。
被告：武汉市青山区住房保障和房屋管理局，住所地武汉市青山区青翠苑特1号。
法定代表人：高文建，男，该局局长。
委托诉讼代理人：姜莉，女，该局工作人员（特别授权代理）。
委托诉讼代理人：黄新明，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。
被告：武汉市不动产登记局，住所地武汉市江岸区三阳路13号。
法定代表人：黄宇，男，该局局长。
委托诉讼代理人：闵彤，湖北山河律师事务所律师（一般代理）。
第三人：中国农业银行股份有限公司武汉直属支行，住所地武汉市江岸区建设大道644-648号。
法定代表人：伍晓彬，男，该支行行长。
委托诉讼代理人：叶菁，女，该支行工作人员（一般代理）。
委托诉讼代理人：唐赫，男，该支行工作人员（一般代理）。
原告徐立诉被告武汉市国土资源和规划局青山分局（以下简称区规划局）、武汉市青山区住房保障和房屋管理局（以下简称区房管局）、武汉市不动产登记局（以下简称市不动产局）、第三人中国农业银行股份有限公司武汉直属支行（以下简称农行直属支行）撤销抵押登记一案，于2018年4月23日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理后，依法向被告区规划局、区房管局、市不动产局及第三人农行直属支行送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年6月28日公开开庭审理了本案。原告徐立的委托诉讼代理人宋俭夫、夏爱华，被告区规划局的行政负责人郑海及委托诉讼代理人闵彤，被告区房管局的行政负责人高文建及委托诉讼代理人黄新明、姜莉，被告市不动产局的行政负责人黄宇及委托诉讼代理人闵彤，第三人农行直属支行的委托诉讼代理人叶菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐立诉称，其于2005年7月30日与武汉市青山区建二百货商场（以下简称建二商场）签订《武汉市商品房买卖合同》，购买武汉市青山区江城商业广场1单元12层A6号房屋，但因建二百货与方瑶签订虚假商品房买卖合同并在第三人农行直属支行处办理了个人住房按揭（抵押）贷款而一直无法办理产权证。2013年11月15日，武汉市江岸区人民法院作出（2013）鄂江岸民商初字第02334号民事判决书，确认建二商场与方瑶签订的商品房买卖合同无效，第三人农行直属支行与方瑶、建二商场签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》亦无效。其多次要求被告撤销对上述房屋作出的房屋抵押权设立登记行为，但至今仍未撤销。被告将原告所有的房屋抵押权登记在第三人农行直属支行名下的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、撤销对其位于武汉市青山区江城商业广场1单元12层A6房屋的抵押权登记在第三人农行直属支行名下的行政行为；2、被告承担本案诉讼费用。
原告徐立向本院提交了以下证据材料，证明其诉讼请求：证据1、武汉市商品房买卖合同，证明其是涉案房屋的合法所有权人。证据2、民事判决书，证明第三人农行直属支行取得抵押权所依据的个人住房借款合同已被生效的判决书确认无效。
被告区规划局辩称，1、原告徐立所称“多次要求被告撤销对上述房屋作出的房屋抵押权设立登记行为”与事实不符，原告徐立也未提交证据证实其向区规划局提出过申请。2、房屋抵押登记并非区规划局的法定职责。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施前，房屋抵押登记由房管局负责办理，区规划局只负责办理国有土地使用权的抵押登记工作，区规划局未办理过涉案房屋抵押登记手续。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施后，不动产登记工作由不动产登记部门承担。综上，区规划局未作出过涉案房屋的抵押登记行为，不动产登记工作也不是区规划局的法定职责，区规划局不是本案适格被告，请求法院驳回原告徐立的诉讼请求。
被告区规划局未向本院提交证据。
被告区房管局辩称，1、区房管局办理抵押登记没有过错。2003年8月13日抵押权人中国农业银行武汉市中兴支行和抵押人方瑶共同向区房管局申请办理房地产抵押登记，提供了《武汉市商品房买卖合同》和《个人住房按揭（抵押）借款合同》及相关材料。区房管局经审核，认为双方提供的资料符合抵押登记的条件，于2003年8月19日核准后准予抵押登记。区房管局办理抵押登记资料齐全，程序合法，没有过错。2、区房管局的行政登记职责整体移交给市不动产局，原告徐立诉请的撤销抵押登记不在区房管局职责范围内。区房管局分别于2016年3月28日、2017年12月4日先后将登记抵押业务和注销业务移交给区不动产局。故原告徐立要求撤销抵押登记的要求不在区房管局职责范围。在区房管局行使行政登记职责期间，区房管局并未收到原告徐立要求撤销抵押登记的申请。综上，区房管局办理抵押登记并无过错，原告徐立要求撤销抵押登记的诉请不在区房管局职责范围，请求驳回原告徐立的诉讼请求。
被告区房管局向本院提交了以下证据：证据1、抵押登记申请表；证据2、抵押登记审批表；证据3、期房抵押证明存根；证据4、有关身份证明；证据5、商品房买卖合同；证据6、个人住房按揭（抵押）借款合同；证据7、房地产抵押清单；证据8、承诺书；证据9、授权书；证据10、关于房地产抵押的证明；证据11、营业执照；证据12、收款收据和缴费清单；证据13、抵押登记收件单。证据1至证据13证明第三人与方瑶申请办理抵押登记所提供的资料符合登记条件，区房管局准予登记。证据14、武土资规发〔2017〕236号文件，证明不动产登记由房管局转移给不动产局。
被告市不动产局辩称，1、原告徐立称“多次要求市不动产局撤销对涉案房屋作出的抵押权设立登记行为”与事实不符，原告徐立也未提交证据证实其向市不动产局提出过申请。2、市不动产局未办理过涉案房屋抵押登记。3、不动产登记秉持依申请为原则，依职权登记为例外，且应严格把控，否则存在滥用职权之虞。抵押合同被生效判决认定无效后，合同当事人可以提出注销登记申请。而抵押合同的当事人抵押权人（本案第三人）、抵押人均未向市不动产局提出过注销抵押登记的申请，原告徐立也未向市不动产局提出过更正申请。法律、行政法规并未赋予登记机关在抵押合同被生效法律文书认定无效后，可以不经当事人申请，直接主动注销抵押登记，并通过公告注销他项权证的权利。综上所述，抵押合同当事人未申请注销登记的情况下，市不动产局无权主动注销涉案房屋抵押登记，请求法院驳回原告徐立的诉讼请求。
被告市不动产局未向本院提交证据。
第三人农行直属支行述称，虽然生效判决认定第三人与方瑶签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》无效，但判决并未确认抵押房屋的所有权权属及抵押权权属，且第三人已办理每笔贷款对应抵押房屋的期房抵押证明；2、第三人对原告徐立与被告之间的其他法律关系不发表意见。
第三人农行直属支行未向本院提交证据。
经庭审质证，被告区规划局、市不动产局共同对原告徐立提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性请法院核实；对证据2的真实性合法性没有异议，对证明目的有异议，原告徐立未向不动产登记局申请过注销抵押登记，尽管合同被判决书认定无效，但原告徐立并非抵押关系的当事人，其无权向不动产登记局申请注销抵押登记。被告区房管局对原告徐立提交的证据1认为与本案无关；对证据2的真实性、证明目的无异议，但对判决书中确定的内容声明一下，判决书明确了银行在签订借款合同中没有过错。第三人农行直属支行对原告徐立提交的证据1不发表意见；对证据2真实性合法性没有异议，对证明目的有异议，判决书只能证明认定合同无效，但并没有明确房屋所有权权属和抵押权的权属。
原告徐立对被告区房管局提交的证据发表如下质证意见：对所有证据的真实性、合法性和关联性不清楚，原告徐立作为涉案房屋的实际购买人，只是在申请办理房产证时发现房屋设有抵押导致不能办理房产证，对于之前的情况不清楚。被告区规划局、市不动产局、第三人农行直属支行对被告区房管局提交的证据均无异议。
本院对上述证据认证如下：原告徐立与被告区房管局提交的证据均具有真实性、合法性以及与本案的关联性，本院予以确认。
经审理查明：建二商场与方瑶签订武汉市商品房买卖合同，约定方瑶向建二商场购买武汉市青山区江城商业广场1单元12层A6号房屋，建筑面积167.56平方米，房屋价款407,673元，采取按揭贷款方式付款285,000元。2003年8月18日，建二商场、方瑶与中国农业银行武汉市中兴支行签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》，约定方瑶向该支行借款285,000元，用于购买涉案房屋。次日，中国农业银行武汉市中兴支行按约向方瑶提供了借款。同日，被告区房管局核发了武房期青字第200302403号武汉市期房抵押证明，载明抵押人为方瑶，抵押权人为中国农业银行武汉市中兴支行，抵押范围为涉案房屋，权利价值28.5万元，抵押期限为2003年8月19日至2023年8月19日。
2004年3月19日，中国农业银行武汉市中兴支行名称变更为中国农业银行武汉直属支行，后名称变更为中国农业银行股份有限公司武汉直属支行。
2005年7月30日，原告徐立与建二商场签订《武汉市商品房买卖合同》，购买武汉市青山区江城商业广场1单元12层A6号房屋，房屋现已实际交付原告徐立使用。
2013年11月15日，武汉市江岸区人民法院作出（2013）鄂江岸民商初字第02334号民事判决书，确认方瑶与建二商场虽签订了购买武汉市青山区江城商业广场1单元12层A6号房屋商品房买卖合同，但未实际购买房屋，其真实目的是为套取银行贷款，建二商场与方瑶签订的商品房买卖合同无效；建二商场、方瑶与第三人农行直属支行签订的个人购房担保借款合同亦无效。该判决已生效。
原告徐立在申领产权证过程中发现因建二商场与方瑶签订虚假房屋买卖合同并办理抵押贷款而无法办理产权证，故提起行政诉讼，请求判如所请。
本院认为，根据《房屋登记办法》以及《城市房地产抵押登记管理办法》相关规定，被告区房管局在作出本案被诉行政行为时具有办理房产抵押登记的法定职责。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施后，不动产登记职责已由区房管局转移至市不动产局，故被告市不动产局是本案的适格被告。《房屋登记办法》第四十三条规定：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。”被告区房管局于2003年办理涉案房屋抵押登记时，对申请人提交的相关资料进行了审查，经审查认为其提供的材料齐全，故核准其抵押登记并无不当。担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。本案中，作为房屋抵押登记行为基础的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同已经过民事诉讼生效判决确认无效，涉案房屋上设立的抵押权因此而丧失法定基础，现原告徐立对房屋抵押登记行为提起行政诉讼，根据《中华人民共和国物权法》第十九条“有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”之规定，为减少诉累，被告市不动产局应当撤销对涉案房屋的抵押登记。关于第三人农行直属支行抵押权问题，《房屋登记办法》第八十一规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”第三人农行直属支行在签订抵押贷款合同时虽无明显过错，但抵押权因被担保债权的消灭而消灭，而其合法债权已经过人民法院生效判决予以确认，故撤销涉案房屋的抵押登记并不损害其实体权益。原告徐立关于被告区规划局应承担相应行政职责的诉请，没有事实和法律根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十条第（六）项的规定，判决如下：
一、责令被告武汉市不动产登记局于本判决生效之日起60日内撤销武汉市青山区江城商业广场1单元12层A6号房屋（抵押人方瑶、抵押权人中国农业银行武汉市中兴支行）的抵押登记。
二、驳回原告徐立的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告徐立负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判长 程军
审判员 李丽
审判员 黄莹
二〇一八年七月二十六日
书记员 潘茁