山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2016)鲁民再301号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：苏天亮，男，1986年2月16日出生，汉族，住东营市。委托诉讼代理人：许伟，山东正义之光律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：东营市嘉棣房地产开发有限责任公司。住所地东营市。法定代表人：燕兴昌，董事长。被申请人（一审第三人、二审上诉人）：东营市通懋置业有限公司。住所地山东省东营市。法定代表人：刘其刚，董事长。委托诉讼代理人：马争军，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琦，山东德衡（济南）律师事务所。再审申请人苏天亮因与被申请人东营市嘉棣房地产开发有限责任公司（以下简称嘉棣公司）、东营市通懋置业有限公司（以下简称通懋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市中级人民法院（2014）东民四终字第176号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年5月25日作出（2016）鲁民再301号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人苏天亮的委托诉讼代理人许伟，通懋公司的委托诉讼代理人马争军、张琦到庭参加诉讼，被申请人嘉棣公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。苏天亮向本院申请再审称，请求撤销东营市中级人民法院（2014）东民四终字第176号民事判决第二、三项，依法改判：1.嘉棣公司、通懋公司交付位于东营市商河路和西路交汇处、海翔数码港二层2C-311号房产，并办理该房屋的权属证书；2.嘉棣公司、通懋公司支付逾期交房的违约金10530元（暂计算至2013年6月30日应承担至实际支付之日）；3.嘉棣公司、通懋公司支付逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金300元；4.嘉棣公司、通懋公司支付因该商品房不能办理产权登记的损失费30510元（暂计算至2013年6月30日应承担至协助办理完成权属证书之日）；5.嘉棣公司、通懋公司支付自2010年1月1日起暂计算至2013年6月30日（应承担至实际交付之日）房屋租金及逾期付款利息38666.64元；以上合计140006.64元。主要理由：1.苏天亮有新的证据《关于对东营区商河路步行街Q组团综合楼有关问题的说明》证明涉案房屋完全可以办理权属登记。通懋公司在2012年1月20日持相关材料将涉案房屋办理了房屋初始登记，并于2012年5月将涉案房屋抵押给了农行东营分行，用银行贷款继续经营、牟利。2.涉案房屋根本没有交付，实际情况是涉案房屋已办理在通懋公司名下且已抵押给银行，现该房屋的所有权即占有使用收益的权力仍然在通懋公司的控制之下。二审判决仅凭购房时双方约定的委托经营三年冲抵购房首付款24%就认定“涉案房屋已经进行了形式上的交付”的判决，认定事实错误。3.关于房屋租金判决错误。双方8年前在《委托经营合同》中约定的房屋租金最低收益不低于8%，明确的只是2007年1月1日至2009年12月31日期间的最低收益不低于8%，并不是说今后的租金永远都必须等于8%，在一、二审中苏天亮提出对房屋的实际出租价值进行评估、鉴定，苏天亮以明显低于周边“同地段同类房屋租金”的标准（年租金1500元/平方米）来主张权利，二审法院在既没有进行评估又没有进行调查的情况下，继续沿用一审确定的8%标准进行判决，属于认定事实错误及遗漏诉讼请求的情形。4.二审判决“苏天亮主张的逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金与不能办理产权登记所造成的违约金损失均系合同明确约定的同一违约损失”，与苏天亮在一、二审时主张的权力在概念上完全混淆。苏天亮在诉讼中请求的是支付因“不能办理产权登记而造成的损失”，法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定的“按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”计算损失，立法的本意是因为商品房买卖的核心就是买受人支付房款而出卖人交付房屋并办理产权登记。第十二条的约定内容明确是：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷”即是对“产权纠纷和债权债务纠纷”的约定，而第十五条约定的内容明确是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的内容，二审法院以“提供资料报产权登记机关备案”应该承担的违约责任来替代“产权纠纷和债权债务纠纷”应该承担的违约责任，明显是概念上的混淆，也就是说登记备案与本案已产生的产权纠纷根本就不是一码事。5.苏天亮诉求的逾期支付房屋租金的逾期利息二审法院没有审理。自2010年1月1日起至今，涉案房屋一直是通懋公司在对房屋行使占有使用收益的权利这是不争的事实，是通懋公司一直在用苏天亮的房屋收取租金，其收取租金后本应立即支付给苏天亮，五年前开始收取的租金，是通懋公司一直占有使用并以此继续经营、牟利，欠付的租金的利息是法定孳息。6.对苏天亮诉求的逾期利息的计息标准没有进行审理。法释（2003）7号文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二审法院以报产权登记机关备案的违约责任来替代产权纠纷产生的损失本身就已错误，又在根本没有搞清楚本法所述的金融机构计收逾期贷款利息的标准是什么标准的前提下出具的判决书，属于遗漏诉讼请求和适用法律错误。通懋公司答辩称，1.通懋公司已将案涉房屋交付，苏天亮要求再行交付房屋及支付逾期交房违约金的请求于法无据；2.嘉棣公司与苏天亮之间就逾期办理产权登记的违约责任存在合同约定，且该逾期支付产权登记机关备案的违约金履行完毕；3.二审认定因不能办理产权登记通懋公司应承担的损失数额已履行完毕；4.苏天亮要求通懋公司支付房屋租金及利息的请求没有事实和法律依据。苏天亮于2013年7月22日向一审法院起诉称，2006年10月4日，苏天亮以总价6万元购得嘉棣公司开发的东营海翔数码港二层2C-311号房，并签订东营海翔数码港房产认购书及海翔数码港委托经营合同，双方约定，苏天亮交付现金15600元，嘉棣公司返还三年租金14400元冲抵房屋首付款，剩余房款3万元以银行按揭的方式付给嘉棣公司。2006年12月25日，双方签订商品房买卖合同。但至今，嘉棣公司不仅拒绝向产权登记机关提交备案资料，并且拒绝交付房屋，嘉棣公司已经严重违约，给苏天亮造成了巨大损失。苏天亮诉请判令嘉棣公司交付位于东营市商河路和西三路交汇处、海翔数码港二层2C-311号房产，并协助办理该房屋的权属证书；嘉棣公司支付逾期交房违约金10530元（暂计算至2013年6月30日，应承担至实际交付之日）；嘉棣公司支付逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金300元；由于嘉棣公司原因造成该商品房不能办理产权登记，支付给苏天亮损失费30510元（暂计算至2013年6月30日，应承担至协助办理完成权属证书之日）；嘉棣公司支付自2010年1月1日起暂计算至2013年6月30日期间（应承担至实际交付之日）房屋租金及逾期付款利息38666.64元；上述诉讼请求通懋公司承担共同责任；案件受理费由嘉棣公司负担。嘉棣公司答辩称，嘉棣公司已于2007年1月1日将涉案房屋交付，不存在逾期交房违约；不能办理权属证书的原因是事后政策对事前行为进行的调整，并非嘉棣公司本意，嘉棣公司愿意配合苏天亮办理权属证书，所有过错不应由嘉棣公司承担。综上，苏天亮的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。通懋公司答辩称，同意嘉棣公司的答辩意见。一审法院查明，2006年12月25日，苏天亮与嘉棣公司签订商品房买卖合同。合同约定苏天亮购买嘉棣公司开发建设的位于东营市商河路东段北侧、海翔数码港二层2C-311号房产一套，房屋价款为6万元，苏天亮应于2006年10月5日前付清3万元，剩余房款3万元，作为银行按揭贷款，于嘉棣公司通知之日起7日内办理。嘉棣公司应于2007年1月31日前交付房产。逾期付款及交房应承担约定的违约责任。嘉棣公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由嘉棣公司提供的资料报产权登记机关备案。如因嘉棣公司的责任，苏天亮不能在规定期限内取得房地产权属证书的，苏天亮不退房，嘉棣公司按已付房价款的1%向苏天亮支付违约金。2006年10月4日，双方签订委托经营合同一份，苏天亮同意将所购商铺委托嘉棣公司出租经营，租期自2007年1月1日至2009年12月31日，苏天亮以该商铺三年的出租经营权冲抵其购房款的24%的价格即14400元。三年期满后，是否继续出租由业主委员会决定。苏天亮于2006年10月4日已支付购房款15600元，剩余房款3万元因未办理银行按揭手续尚未支付。目前该商铺所在的楼房已经转租他人使用。另查明，东营市东营区商河路步行街Q组团综合楼，位于东营区西三路25号，共10层，其中地下1层为车库，地上9层为综合楼（1-3层为裙楼）。2012年1月20日，通懋公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记，其中涉案2层房屋的房屋所有权证号为东营区字第087400号，登记建筑面积4245.56平方米。2012年5月，通懋公司为涉案房屋（2层）及所在综合楼的地下1层、地上3层作为抵押物向中国农业银行股份有限公司东营分行（××）申请贷款并办理了房屋抵押权登记，抵押权金额3500万元，抵押期限为2012年5月至2015年5月。再查明，东营市商河路Q组团综合楼所属海翔数码港项目，由通懋公司立项审批建设，开发过程中因通懋公司无房地产开发资质，委托嘉棣公司代为开发销售，对以嘉棣公司名义所签署的《房屋买卖合同》产生的权利义务，通懋公司予以认可，并自愿承受《房屋买卖合同》所产生的嘉棣公司一方的权利和义务。又查明，双方签订的《委托经营合同》第五条约定，三年委托经营期满后，苏天亮同意将商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，苏天亮应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论苏天亮在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2／3以上业主同意，即视为苏天亮同意续签出租协议。一审法院认为，苏天亮与嘉棣公司签订的《商品房买卖合同》与《委托经营合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。根据委托经营合同的约定，苏天亮于2007年1月1日将涉案商品房委托嘉棣公司出租经营，且委托经营的收益已冲抵苏天亮24%的房屋价款，应视为嘉棣公司已履行交付房屋的义务，该交付的时间亦不违反双方在商品房买卖合同中关于房屋交付时间的约定，故苏天亮请求嘉棣公司交付房屋及支付逾期交房违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。因涉案房屋的工程规划设计（工程规划许可证及其附图）和施工许可证明，其权属及使用均以整层为基本单元进行登记和划分，其转让也应以权属（整层）为标的。嘉棣公司及通懋公司均未提交经有关部门批准可以分割销售房屋的证据，故苏天亮请求嘉棣公司协助其办理分割房屋权属登记，现不具备过户条件，不予支持。关于苏天亮向嘉棣公司交纳购房款的数额，苏天亮主张根据双方签订的《委托经营合同》约定，苏天亮以该商铺三年的出租经营权冲抵其购房款的24%即14400元，加上苏天亮已交纳首付款15600元，苏天亮共向嘉棣公司交纳房款3万元。嘉棣公司对此予以认可，予以确认。根据双方签订的《房屋买卖合同》，嘉棣公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由嘉棣公司提供的资料报产权登记机关备案。如嘉棣公司违约，按已付房价款的1%向苏天亮支付违约金。故苏天亮请求嘉棣公司支付逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金300元，符合双方的约定，予以支持。关于苏天亮主张不能办理产权登记造成的损失，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。自2008年1月1日至2014年5月31日计算的损失为12733.43元，超出部分，不予支持。嘉棣公司依据双方签订的《委托经营合同》约定继续将涉案房屋出租后，应向苏天亮支付房屋租金，关于房屋租金，按照双方双方签订的《委托经营合同》中约定的年租金一般不低于8%的标准计算至2014年5月31日为21200元，超出部分，不予支持。因涉案房产开发销售时，通懋公司无开发销售资质委托嘉棣公司对外销售，由此产生的权利义务应与嘉棣公司共同承担。由于苏天亮尚欠嘉棣公司按揭房款3万元未付，应与嘉棣公司、通懋公司支付的款项予以折抵，嘉棣公司、通懋公司还应向苏天亮支付4233.43元。本案经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、嘉棣公司、通懋公司应支付苏天亮逾期提供资料报产权登记机关备案违约金300元、不能办理产权登记损失12733.43元及租金21200元，共计34233.43元，该款项与苏天亮所欠嘉棣公司购房款3万元折抵后，所余4233.43元限嘉棣公司、通懋公司于判决生效之日起十日内付清；二、驳回苏天亮其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由苏天亮负担3006元，由嘉棣公司及通懋公司负担94元。苏天亮上诉称，一、一审法院认定事实错误，无视嘉棣公司违背一般交易习惯，未按照双方签订的《委托经营合同》履行到期后交房的义务，嘉棣公司及通懋公司应承担逾期交房违约责任，支付逾期交房违约金。二、一审法院回避了苏天亮应依法享有的权属证书权利及对涉案房产的占有、使用、收益和处分的权利。三、金融机构计收逾期贷款利息标准并非基准利率，一审法院对其解读错误。四、双方签订的《委托经营合同》已经履行完毕，一审法院继续沿用该合同中的标准计算房屋租金错误，且一审法院仅支持了房屋租金而没有计算房屋租金的利息属法律适用错误。五、双方签订的合同明确约定剩余未交纳购房款以银行按揭方式支付，一审法院判决苏天亮用房屋租金及损失一次性抵顶剩余购房款，强行改变了合同条款，无任何法律依据。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求：撤销一审判决；依法改判支持上诉人苏天亮在一审中的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由嘉棣公司及通懋公司承担。嘉棣公司对苏天亮的上诉答辩并上诉称，一、未提供资料报产权登记机关备案的违约金与不能办理产权登记的损失属于一项损失，不能重复赔偿。二、关于涉案房屋不能办理产权证的违约责任，《商品房买卖合同》中已有明确约定，应按已付房款的1%支付违约金。根据合同法的相关规定，损失赔偿数额不得超过违反合同一方在订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本案嘉棣公司支付的该项损失赔偿不但超过了约定的违约金数额，而且几乎与购房者支付的房款相当，不符合公平原则。三、涉案房屋不能办理产权登记是因政府政策改变导致，涉案房屋买卖发生在2006年12月，东建发（2012）第1号文件发布于2012年，属事后政策性文件对前期行为的调整，由此造成的损失不应由嘉棣公司承担。四、苏天亮主张的租金、不能办证的损失赔偿及违约金属于债权请求权范畴，应符合二年诉讼时效的规定。五、苏天亮在未履行支付房款义务的前提下，无权要求办理产权登记并赔偿其损失。在苏天亮未支付购房款比例高达50%的前提下，一审法院直接认定其享受优惠政策，并将剩余未支付的购房款直接与其无权要求赔偿的损失予以冲抵，违背法律精神及商业惯例。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由苏天亮承担。通懋公司对苏天亮的上诉答辩并上诉称，一、通懋公司不存在违约事实，1、在苏天亮未按约定办理房屋按揭贷款前，嘉棣公司及通懋公司无需履行交付房屋与办理按揭的义务，双方对办理银行按揭贷款与房屋交付的先后顺序并无明确约定，一方未履行前对方有权拒绝履行。一审法院认定已经交付房屋进而判令办理产权登记是错误的；2、双方签订的《委托经营合同》属于附条件的合同，条件不成就则无需履行。购房者苏天亮至今未付清购房款，通懋公司无须履行交付房屋并办理产权登记的义务。一审依据《委托经营合同》判令通懋公司支付房屋租金，明显错误。二、一审判决错误适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，该条款适用的前提是通懋公司存在违约事实，但事实上通懋公司并不存在违约事实。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由苏天亮承担。苏天亮对嘉棣公司的上诉答辩称，一、对其他一次性支付全部购房款的购房者，嘉棣公司至今仍然不办证、不交房、不支付房屋租金或支付的租金低于8%的承诺，上述事实说明购房人欠部分购房款只是嘉棣公司的一个借口，违背了合同订立时双方对未付购房款以按揭贷款支付的约定，按揭贷款是交给银行的，不是交给嘉棣公司的，且购房人收取的涉案房屋租金完全能够交纳按揭贷款。二、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定了未在规定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约责任，嘉棣公司应承担该1%的违约金。关于不能办理产权登记的损失，是购房者依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定而进行的诉讼，涉案商品房的附随义务即办理权属证书，嘉棣公司至今未协助办理，拒绝办理权属证书的法律后果就是应按上述法律规定处理。三、涉案房屋在2006年就已经实际以“无实体墙分割”的形式销售，根据东建发（2012）第1号文件第三条、第五条、第六条的规定，争议房屋属于文件中明确的“确需以无实体墙分割形式销售的”情况，应当首先将分割方案报经市城乡规划、消防、住房城乡建设主管部门批准后，再持有关部门的批准文件向住房城乡建设部门申请办理房屋变更登记手续。但根据嘉棣公司自身提供的建设用地规划许可证及所有权证，能够证实嘉棣公司在提交相关申请时，是按整层为基本单位，并以宿舍为用途进行申请的，并没有按分割的形式及商业的用途申请。在（2012）第1号文件颁发之后，只要是按工程基本建设程序，向市城乡规划、住房城乡建设、消防等部门办理相关手续的，仍然可以办理权属证书。故嘉棣公司所称系事后政策文件对前期行为的调整是完全错误的。四、购房人一直在主张自身权利，不存在超过诉讼时效的情形，且损失是损失，违约金是应承担的违约责任，与债权无关。五、根据2014年4月24日东营市住房和城乡建设委员会出具说明的第二条第二、三项，涉案房屋系由于通懋公司设定了抵押，所以才导致无法再次向银行设定抵押并办理按揭贷款，且嘉棣公司在房屋销售时是以分割形式进行的，而在2008年申请规划时又是以整层为单位进行的，故不能办理房屋权属登记的责任完全在嘉棣公司及通懋公司。苏天亮对通懋公司的上诉答辩称，一、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》对商品房按揭的相关规定，本案因开发商没有选定银行，也没有与银行签订按揭贷款合作协议书，致使购房人至今无法与银行签订按揭贷款合同，责任全部在嘉棣公司及通懋公司。二、通懋公司称因房屋所有权归其所有，其无需向苏天亮交付房屋，房屋产生的租金亦应归其所有的主张违反了诚信原则，不应支持。二审期间，各方均未提交新的证据。二审查明的案件事实与一审判决认定的案件事实基本一致。二审法院认为，双方当事人在二审期间的争议焦点为：一、涉案商铺是否已经实际交付，能否分割办理房屋权属登记证书；二、嘉棣公司及通懋公司应否承担不能办理产权登记的违约责任及损失数额如何确定；三、嘉棣公司应否支付苏天亮房屋租金及租金数额如何确定。关于涉案商铺是否已经实际交付的问题。法院认为，涉案商铺属于无实体墙分割的大开间房屋，嘉棣公司在全体买受人达成整体交付的一致意见前，不可能对某一买受人进行单独实体交付，只能是形式上的交付，双方当事人对此实际情况及涉案商铺的经营模式也是清楚的、明知的，且涉案商铺所在楼层现已整体出租给他人，实际上也不能进行再次交付。根据双方签订的《委托经营合同》及《商品房买卖合同》的约定，在苏天亮交付房屋首付款15600元后，其就已经享有了涉案商铺的经营权，且苏天亮将该商铺的三年经营权让渡给嘉棣公司冲抵了24%的购房款，现《委托经营合同》已经履行届满，各方在一审中亦认可购房者已经用三年经营权收益抵顶了24%购房款的事实，应认定涉案房屋已经进行了形式上的交付，否则不能抵顶购房价款，故一审法院认定嘉棣公司已履行交房义务，不承担逾期交房违约责任并无不当。关于能否分割办理房屋权属登记的问题，东营市住房和城乡建设委员会向一审法院出具的情况说明明确载明涉案房屋系以整层为基本单元进行登记和划分，现阶段无法对房屋权属登记进行分割并办理过户，一审法院依据此实际情况对苏天亮要求办理分割房屋权属登记的主张不予支持，符合客观情况。关于嘉棣公司应否承担不能办理产权登记的违约责任问题。法院认为，根据嘉棣公司在一审中提交的2012年1月16日东营市住房和城乡建设委员会印发的东建发（2012）第1号文件第二条、第三条、第四条规定：房地产开发企业以无实体墙分割形式预销售的，应先将分割方案报经市城乡规划、消防、住房城乡建设等主管部门批准；对房屋登记办法实施前开工建设并已按无实体墙分割形式取得商品房预售许可手续的大开间经营性商业用房，持分割销售方案及消防、工程竣工等验收材料报市住房城乡建设部门批准并办理房屋登记。嘉棣公司在涉案商铺分割销售前并没有取得相关部门的批准手续，也没有到房产管理部门进行相关备案，在分割销售后，亦没有根据该政策文件的要求补办相关的分割登记手续，且其在申请土地规划证及房产证时，均以整层为单位申请，并没有以分割办证的方式申请，故嘉棣公司对涉案商铺至今无法分割办理房屋登记手续的情况应承担相应的违约责任。关于不能办理产权登记所造成的损失数额如何确定的问题。本院认为，适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的前提条件是：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定了违约金数额，即如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。故本案并不适用上述规定，嘉棣公司应按合同约定支付苏天亮不能办理产权登记所造成的违约损失300元，对苏天亮主张的超出部分，不予支持。苏天亮主张的逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金与不能办理产权登记所造成的违约损失均系合同明确约定的同一违约损失，一审法院将双方明确约定的同一违约责任分割开来，属认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。关于嘉棣公司应否支付苏天亮涉案商铺的租金及租金数额问题。本院认为，在苏天亮签订《委托经营合同》并支付首期购房款15600元后，其已经实际取得了涉案商铺的经营收益权，在《委托经营合同》期限届满后，嘉棣公司虽不能单独交付涉案商铺，但其仍然继续占有、使用涉案商铺，其应支付苏天亮相关经营权收益，在嘉棣公司与苏天亮未协商一致的情况下，一审法院以《委托经营合同》中双方约定的最低收益8%计算租金并无不当。嘉棣公司抗辩称因苏天亮未交纳剩余购房款，其不应获得租金，因剩余购房款双方约定通过办理银行按揭的形式支付，而办理银行按揭需双方相互配合，至今未办理系双方责任，不能将未办理银行按揭的责任完全归结于苏天亮，故嘉棣公司的该项抗辩主张，不予支持。因苏天亮与嘉棣公司签订的商品房买卖合同明确约定了剩余未交纳的购房款以银行按揭方式支付，且在本案诉讼中，苏天亮也没有诉求嘉棣公司用租金或违约损失抵顶购房款，嘉棣公司也不同意直接抵顶，故一审法院直接判令苏天亮用房屋租金及损失一次性抵顶剩余购房款不当，属超出当事人的诉讼请求范围，应予纠正。对苏天亮未支付的剩余购房款，嘉棣公司可另行主张。综上，一审判决部分事实认定不清，适用法律错误，应予纠正。本案经二审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销东营市东营区人民法院（2013）东民初字第2005号民事判决；二、东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司于判决生效之日起十日内支付苏天亮不能办理产权登记违约金300元，并支付按年租金8%计算至2014年10月31日的租金23200元，以上共计23500元；三、驳回苏天亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各3100元，分别由苏天亮负担2571元，由东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司共同负担529元。本院再审查明，双方于2006年12月25日签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。本院再审期间，苏天亮向法院提交新的证据，东营市住房和城乡建设委员会《关于对东营区商河路步行街Q组团综合楼有关问题的说明》，该证据为影印件，通懋公司不予质证。该影印件的主要内容为涉案房屋在未经有关部门批准的前提下，该房屋不能进行分割销售，也无法办理房屋转移登记。若确需对该综合楼以无实体墙分割形式进行销售和转移登记，应当首先将房屋分割方案报市城乡规划、公安消防等主管部门审查并取得有关证明材料后再办理房屋变更登记。其证明的内容与嘉棣公司在一审中提交的东营市住房和城乡建设委员会印发的东建发（2012）第1号文件规定的内容是一致的。本院再审查明的其他事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为,本案再审焦点问题为：1.关于苏天亮要求交付涉案房屋并办理房屋的权属证书的主张是否应当支持；2.关于苏天亮主张的嘉棣公司逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金及不能办理产权登记的损失如何计算的问题；3.涉案房屋租金及逾期付款利息问题。关于苏天亮要求交付涉案房屋并办理房屋的权属证书的主张是否应当支持的问题。本院认为，苏天亮与嘉棣公司签订的《商品房买卖合同》与《委托经营合同》对涉案房屋经营方式进行了约定。涉案房屋属于无实体墙分割的大开间房屋，涉案房屋只能是统一委托经营，不能够单独经营，在未办理实体分割界定规划相关手续前，嘉棣公司不可能对某一买受人进行单独实体交付，也只能是经营权的交付。根据《委托经营合同》约定，苏天亮于2007年1月1日将涉案商品房三年的出租经营权让渡给嘉棣公司出租经营，该三年的委托经营的收益冲抵苏天亮24%的房屋价款，三年期满后，是否继续出租由业主委员会决定，也充分说明了这一点，即统一将经营权出租。现双方均认可自2007年1月1日起三年的租金已冲抵涉案房屋24%的房屋价款，即苏天亮已获得了三年的房屋收益。该事实亦证明苏天亮已经享有了涉案商铺的经营权，故一、二审法院认定嘉棣公司已履行交房义务，不承担逾期交房违约责任并无不当，苏天亮的要求交付房屋及支付逾期交房违约金的申请再审理由不能成立。如前述分析，涉案房屋为无实体墙分割的产权式商铺，在销售时嘉棣公司未办理分割销售的报批手续，根据东营市住房和城乡建设委员会印发的东建发（2012）第1号文件第二条、第三条、第四条规定，嘉棣公司应持分割销售方案及消防、工程竣工等验收材料报市住房城乡建设部门批准并办理房屋登记。大开间无实体墙分割的经营性用房的分割涉及建设规划、消防等诸环节，分割方案是否可行，建设规划部门是否批准，能否得到消防机构的批准，均具有不确定性，目前，办理涉案房屋的权属证书客观上条件不完备，故苏天亮要求办理涉案房屋的权属登记的主张，与事实不符，一、二审判决不予支持正确。嘉棣公司应积极与有关部门沟通，继续办理房屋登记的相关手续，苏天亮可在条件具备时另行主张。关于苏天亮主张的嘉棣公司逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金及不能办理产权登记的损失如何计算的问题。本院认为，办理产权登记是房产管理部门的行政行为，需房屋买卖双方的共同配合，其中包括出卖方向产权登记机关提供相应的资料，本案中，嘉棣公司因分割销售方案未报规划、消防等机构审批，无法向产权部门提供产权登记所需的规划、消防机构审核同意的书面资料，是不能办理涉案房屋权属登记的主要原因。因此嘉棣公司逾期提供资料报产权登记机关与不能办理产权登记为因果关系，系违约行为与结果，不可分别予以评判，且双方《商品房买卖合同》第十五条规定，关于产权登记的约定。出卖人应当在约定的期限内提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。双方约定明确具体，而适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的前提条件是：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的。故一、二审判决依据双方约定按已支付房屋价款的1%向苏天亮支付不能办理产权登记的违约金并无不当。苏天亮主张逾期提供备案资料与不能办理产权登记分别支付违约金及损失的主张，无法律依据，其该再审申请理由不能成立。关于涉案房屋租金及逾期付款利息问题。本院认为，在《委托经营合同》期限届满后，嘉棣公司仍然继续占有、使用涉案商铺，其应支付苏天亮相关经营权收益，在嘉棣公司与苏天亮没有约定，又没有协商一致的情况下，一、二审法院以《委托经营合同》中双方约定的最低收益8%计算租金并无不当。关于租金的逾期付款利息问题，因双方并未约定返租相关事宜，未约定具体租金数额，也无法确定应支付租金的具体期限，应自苏天亮起诉之日起计算逾期支付租金利息，二审判决未对逾期支付租金利息作出处理不当，本院予以纠正。综上，苏天亮的部分申请再审理由成立。二审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持东营市中级人民法院（2014）东民四终字第176号民事判决第一、二项，即“一、撤销东营市东营区人民法院（2013）东民初字第2005号民事判决；二、东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司于判决生效之日起十日内支付苏天亮不能办理产权登记违约金300元，并按年租金8%支付计算至2014年10月31日的租金23200元，以上共计23500元”；二、撤销东营市中级人民法院（2014）东民四终字第176号民事判决第三项及诉讼费部分，即“驳回苏天亮的其他诉讼请求。一、二案件受理费各3100元，分别由苏天亮负担2571元，由东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司共同负担529元”；三、东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司于本判决生效之日起十日内向苏天亮支付逾期支付租金利息，以23200元为基数，自2013年7月22日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。四、驳回苏天亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各3100元，分别由苏天亮负担2511元，由东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司共同负担589元。本判决为终审判决。审 判 长  王继鹏代理审判员  闫爱云代理审判员  苏 瑁二〇一六年十二月十三日书 记 员  杨开研