青海省西宁市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）青01执异77号
案外人：袁生福，男，汉族，1964年1月3日出生，公民身份号码×××，住西宁市。
申请执行人：西宁世全小额贷款有限公司、普瑞特机械制造股份有限公司、青海虎彩印刷有限公司、西宁兴融小额贷款有限公司、江苏大汉建设实业集团有限公司、西宁银通小额贷款股份有限公司、周本江、高建、尚文超、杨彬、张利、吴宾、马什斯。
被执行人：青海格桑花生物科技股份有限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海生物科技产业园区天骏路与经二路交汇处。
法定代表人：邬剑，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张卫平，男，汉族,1966年10月9日出生，公民身份号码×××，系青海格桑花生物科技股份有限公司法律顾问，住青海省西宁市城中区劳动巷4号3号楼232室。
本院在执行申请执行人西宁世全小额贷款有限公司、高建等13件与被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司系列执行案中，案外人袁生福于2018年8月9日对本院拍卖被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司位于西宁市城北区经二路67号“格桑花创新大厦”2层67-7、67-9、67-15；2-3层67-5、67-17、67-23、67-39；6层10624、10626、10628、10630、10632、10634、10636、10638、10640、10642、10644、10646、10648、10650、10652、10654、10656、10658、10660、10662共计27套商业用房，面积约为3789.66平方米的房产，以属于案外人所有为由，对执行标的提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人袁生福称，2016年1月20日，案外人与被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司分别签订了两份《西宁市商品房预售合同》，第一份合同房屋编号67-23，建筑面积1136.09，价款5680450元，第二份合同房屋编号10654、10642、10626、10624、10640、10644、10628、10636、10652、10630、10638、10632、10634、10662、10660、10646、10658、10650、10656、10648、67-7、67-9、67-15、67-17、67-5、67-39，建筑面积4681.08平方米，价款31735000元。两份合同总价款37415450元。合同签订后，案外人支付了全部的房屋价款，并于2016年1月27日在西宁市不动产登记中心作了登记。执行法院在强制执行过程中，将其所有的，且经过登记的其中25套房产（面积共约为3789.66平方米）作为被执行人的财产予以查封，并于2018年7月26日发布公告，拟通过互联网公开拍卖被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司“格桑花创新大厦”二层至十一层不动产。根据《中华人民共和国物权法》第二条的规定，案外人已办理房屋的预告登记手续，其所享有的请求权已具备物权的排他效力，依法足以排除强制执行；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人在法院2018年7月16日查封该房产之前就已经与被执行人签订争议房屋的预售合同，该合同系当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规强制性规定，合法有效。且申请人已向被执行人支付购房款37415450元。该房屋未办理过户登记，非买受人的原因或过错导致。案外人的异议符合该规定排除强制执行的法定情形，能够排除执行行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，请求执行法院对案外人的以上房产解除查封、停止拍卖。
被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司对执行异议未提出书面意见。
本院查明，本院在执行西宁世全小额贷款有限公司、高建等13件系列执行案中，因被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司不能履行生效判决确定的义务，本院于2018年7月12日作出（2017）青01执222、300、301、302、303、325、326、327、342、343、171、219、220、258、143、191、（2016）青01执178、179、64及（2018）青01执102号执行裁定，冻结、划拨被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司银行存款188721596.48元，若冻结划拨数额不足，则查封被执行人名下“格桑花创业大厦”不动产（包括网签房、查封清单附后），该清单中包含了本案所涉房屋。同月26日，本院发出《公告》，公告本院将依法通过互联网司法拍卖平台公开拍卖被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司名下位于青海省西宁市城北区经二路67号“格桑花创新大厦”二层至十一层不动产，并告知与本次拍卖财产有关的优先购买权人主张权利；与本次拍卖财产有关的实际占有人或者房屋权属有争议者提出执行异议。案外人袁生福遂向本院提出执行异议。
另查明，案外人袁生福在执行异议期间，提交了已网签并备案登记的其作为买受人与被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司作为出卖人于2016年1月20日签订的《商品房买卖合同》两份，约定袁生福购买青海格桑花生物科技股份有限公司位于西宁市城北区经二路67号“格桑花创新大厦”2层67-7、67-9、67-15；2-3层67-5、67-17、67-23、67-39；6层10624、10626、10628、10630、10632、10634、10636、10638、10640、10642、10644、10646、10648、10650、10652、10654、10656、10658、10660、10662共计27套商业用房，建筑面积5817.17平方米，价款37415450元。同时提交了青海格桑花生物科技股份有限公司于2016年1月20日、22日向袁生福出具的购房款收据三张，金额共计31885000元，并附银行转款凭证。异议审查期间，袁生福明确青海格桑花生物科技股份有限公司未交付上述房屋。
本院认为，首先，涉案执行查封将拍卖的“格桑花创新大厦”二层至十一层不动产，系青海格桑花生物科技股份有限公司开发建设的商业用房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；据此，位于西宁市城北区经二路67号“格桑花创新大厦”四层10410-10416号的房产是登记在被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司名下的不动产，袁生福虽与该公司签订了商品房买卖合同，并备案登记，但尚未完成不动产登记。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生法律效力。”的规定，执行法院查封青海格桑花生物科技股份有限公司名下的房产，符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，案外人袁生福未经产权登记的商品房买卖合同，并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力，不享有排除强制执行的权益。
其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，袁生福与青海格桑花生物科技股份有限公司虽签订合法有效的书面买卖合同，但未合法占有该不动产。因此，袁生福提出的异议请求因不符合上述规定的四种情形，不能阻止对本案的执行拍卖。
综上，案外人袁生福的异议理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回案外人袁生福的异议请求。
如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 翟爱红
审判员 姜晓娟
审判员 许正芳
二〇一八年八月二十二日
书记员 肖秋葛
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。