广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）南民初（一）字第1503号
原告韦文茂，男，壮族。
委托代理人ＸＸ，广西华尚律师事务所律师（一般代理）。
委托代理人覃玉件，广西华尚律师事务所律师（一般代理）。
被告李春英，女，汉族，。
委托代理人郭星海，柳州市正源法律服务所法律工作者。（特别授权）
原告韦文茂诉被告李春英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年11月5日受理后，依法由代理审判员汝磊适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员乔栎静担任法庭记录。原告韦文茂的委托代理人覃玉件、被告李春英的委托代理人郭星海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韦文茂诉称，2011年10月22日，原告与被告签订一份《房屋买卖协议》，约定被告以45万元的价款将柳州市航岭路7号金岭商埠6栋2单元4—1号房转让给原告。原告于签订合同当日按合同约定向被告支付购房定金人民币10000元。协议签订后，原告发现该房实际为被告与叶广林共同共有，被告无权处分。且被告于2012年8月份将房屋转让他人，合同目的根本不能实现。根据《合同法》第52、第58条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第89条及《城市房地产管理法》第38条第（四）项的规定，特向贵院提起诉讼，恳请依法判决：1、确认原告与被告于2011年10月22日签订的《房屋买卖协议》无效；2、被告返还购房定金人民币10000元及2011年10月23日至2012年11月1日的利息655.5元，并判令被告按银行同期贷款利率支付2012年11月1日至实际清偿之日止的利息；3、判决被告承担本案诉讼费用。
原告对其陈述的事实在法定期限内提交如下证据：
1、房产买卖协议1份，复印件，原件存于（2012）南民初（一）字第1219号案件，证明原、被告签订买卖协议，约定被告将柳州市航岭路7号金岭商埠6栋2单元4—1号房转让给原告的事实；2、收据1份，复印件，原件存于（2012）南民初（一）字第1219号案件，证明原告已经向被告支付10000元定金；3、（2012）柳市民一终字第226号民事判决书1份，复印件，原件存于（2012）南民初（一）字第1219号案件，证明事实查明部分证明柳州市航岭路7号金岭商埠6栋2单元4-1号房是李春英和叶广林共同所有，该房屋在2012年3月12日前登记在李春英和叶广林名下；4、（2012）南民初（一）字第1219号民事裁定书1份，原件，证明原告已经就本案向法院提起诉讼。
被告李春英辩称，原告诉请无理。请求驳回原告诉讼请求。
被告李春英为证明其辩称，当庭提交了如下证据：
1、离婚协议书，复印件，证明李春英和叶广林已经于2006年4月7日签订离婚协议书，约定柳州市航岭路7号金岭商埠6栋2单元4—1号房归李春英所有；2、离婚证1本，复印件，证明李春英和叶广林已经于2006年4月7日离婚；3、房屋买卖协议1份，复印件，证明被告于2012年7月6日与邓文彬签订买卖协议，同年8月5日办理房屋过户登记手续到他人名下，李春英并没有违反其与原告签订的协议以及涉案房屋的房屋所有权属于李春英，其有权处分该房屋。
经庭审质证，对于原告提交的证据，被告对证据1、2真实性、证明目的无异议；对证据3真实性无异议，但认为该证据无法证明原告的诉讼请求，同时该判决书也证明了被告在事先已经将房屋买卖真实性告知给原告；对证据4真实性无异议，但认为该证据不能证明本案的诉讼请求。对于被告当庭提交的证据，原告对证据1、2真实性无异议，但是不能证明李春英对房屋有完全的处分权，从离婚协议上看，这仅仅是双方的约定，被告并没有办理房屋过户登记；对证据3的真实性及关联性有异议，协议的买方是邓文彬，合同目的根本不能实现。另外过户必须要经过叶广林本人的同意，李春英本人不能独自处分房屋。本院认为，原告提交的《房屋买卖协议》、收据、（2012）柳市民一终字第226号民事判决书、（2012）南民初（一）字第1219号民事裁定书、被告提交的离婚证、离婚协议书客观真实，来源合法，且对方当事人均予以认可，故本院确认其真实性；对于上述证据的证明目的以及被告提交的《房屋买卖协议》，本院将结合案件查明部分予以综合认定。
综合全案证据，本院确认以下事实：叶广林与李春英原系夫妻关系。2006年4月7日，叶广林与李春英办理了离婚登记并签订《离婚协议书》，协议书第二点中约定：婚姻存续期间，双方共同拥有柳州市航岭路7号金岭商埠6楼2单元四楼1号商品房一套，离婚后归李春英所有；第三点中约定：婚姻存续期间，李春英所欠的债务人民币16000元离婚后由叶广林负责偿还，无债权。
2011年10月22日，李春英与韦文茂签订《房屋买卖协议》，协议第一条约定：李春英自愿将座落于航岭路7好金岭商埠6栋2单元4-1号房的房产出售给韦文茂，韦文茂愿意购买上述房产；协议第二条约定：李春英、韦文茂双方协定上述房产总价为450000元，李春英对该房屋享有合法、完全的处分权；协议第三条约定：韦文茂在签订买卖协议之日向李春英支付购房定金10000元给李春英，李春英同意韦文茂以银行按揭购买该房产。李春英配合韦文茂将首付款人民币150000元存入中国建设银行房易安或其他银行中，并申请银行按揭贷款手续，申请通过后，10日内韦文茂借款人民币70000元帮李春英解押。………。协议第五条约定：李春英保证上述房产产权清晰，无抵押、查封及其他权利限制情况，若发生与该房产产权有关的产权纠纷或债权债务，概由李春英负责清理，并承担民事责任，因此给韦文茂造成的经济损失由李春英负责赔偿，李春英保证该房产证件齐全，如该房产手续不全，李春英必须负责补办齐全，并自负费用；协议第七条中约定：如果韦文茂违约，李春英则不退还韦文茂已支付的购房定金10000元，如李春英违约，则赔偿违约金10000元并退还购房定金10000元及之前支付给李春英的房款三日内支付给韦文茂，如不按时归还，每日将支付滞纳金人民币100元给韦文茂。协议第八条约定此房产过户姓名由韦文茂指定，第九条附1中约定：李春英同意韦文茂以人民币450000元作为销售底价，销售期限为120个工作日（即从2011年10月23日至2012年2月22日），李春英同意韦文茂以一次性或或银行按揭的付款方式购买该房产，两种付款方式最终按本协议的第三条款执行，不足销售底价的部分由韦文茂补足，最终的销售成交价超出的部分作为韦文茂的销售佣金，如李春英恶意的不配合韦文茂销售此房产，则赔偿韦文茂人民币10000元整与广告费、交通费、误工费共计总房价的8%赔偿给韦文茂。如韦文茂销售不了此房产，李春英不退购房定金给韦文茂，韦文茂销售该房产的当天，李春英要提供该房产的《房屋所有权证》原件《国有土地使用证》原件等相关证件出示给韦文茂，并配合韦文茂销售该房产。同日，韦文茂向李春英交付了航岭路7号金岭商埠6栋2单元4-1号房的购房定金10000元。
在本院（2011）南民初（一）字第1801号判决中，该判决的经审理查明中载明李春英与叶广林在签订离婚协议后未办理房屋变更登记，柳州市航岭路7号金岭商埠6楼2单元四楼1号房仍登记于李春英与叶广林的名下。
在本案审理中，被告提交了2012年7月6日其与邓文彬签订的《房屋买卖协议》并认可柳州市航岭路7号金岭商埠6楼2单元四楼1号房已经于2012年8月5日转让给案外人刘吴军，被告同时辩称在签订协议时就已经告知原告案涉房屋的真实情况。原告主张在2012年3月才知道案涉房屋是被告李春英与叶广林共有，李春英对案涉房屋无处分权，而且是因为被告拒绝依约过户所以原告没有办法销售案涉房屋。
以上事实还有本院的庭审笔录等书证附卷为证。
本院认为，在共同共有财产处分中的全体共有人不能共同亲自为之的，他人经不能亲自为之的共有人同意的，可以代为之，比如委托。若部分共有人擅自处分的，构成无权处分，为效力待定行为，即为《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，部分共有人处分共同共有财产的行为是否有效关键在于事前、事中、事后是否取得了其他共有人出自于真实意思的同意表示。本案中，韦文茂主张被告李春英无案涉房屋的处分权，但是，叶广林与李春英于2006年4月7日办理离婚登记时签订的《离婚协议书》中约定有：婚姻存续期间，双方共同拥有柳州市航岭路7号金岭商埠6楼2单元四楼1号商品房一套，离婚后归李春英所有。《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国婚姻法>；若干问题的解释（二）》第八条规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。故叶广林与李春英签订的《离婚协议书》对双方具有约束力。虽然本案案涉房屋还没有经过物权登记发生物权转让的实际效果，但《离婚协议书》中已经确定案涉房屋为李春英所有，而处分权仅是所有权的权能之一，故李春英与韦文茂签订《房屋买卖协议》并不存在因李春英无处分权而无效的情形。对于原告的该项诉请，本院不予支持。原告主张房屋采取登记生效主义，房屋登记在谁名下房屋即属于谁，所以被告无权处分案涉房屋。但部分共有人的处分行为是否有效关键在于共有人与处分人之间的合同关系是否合法有效，这与共有人委托他人处分其房屋份额同理，而本案中的《房屋买卖协议》是李春英在与叶广林签订离婚协议并约定其取得案涉房屋所有权后签订的，应当视为叶广林同意以后李春英对案涉房屋拥有包括处分权在内的权能。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的无权处分行为有效条件中也明确为：“经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权”，即体现了案涉房屋所有权的取得不以必须经过登记方为有效，只要有共有人真实意思的同意即可，故对于原告该项主张本院不予采信。
对于已经交付的购房定金是否退还的问题，原、被告之间签订《房屋买卖协议》约定的标的物已经转卖给他人并办理了过户，故该份《房屋买卖协议》的合同目的已经无法达到，已经终止。对于定金是否退还，关键看哪一方存在违约导致合同终止，对此双方均未举证证明，故应当根据《房屋买卖协议》约定的履行步骤确定双方的合同履行义务进而确定证明责任。李春英与韦文茂签订的《房屋买卖协议》第三条约定：韦文茂在签订买卖协议之日向李春英支付购房定金10000元给李春英，李春英同意韦文茂以银行按揭购买该房产。李春英配合韦文茂将首付款人民币150000元存入中国建设银行房易安或其他银行中，并申请银行按揭贷款手续，申请通过后，10日内韦文茂借款人民币70000元帮李春英解押。………。所以，根据约定，在韦文茂支付购房定金10000元后，韦文茂应当提交150000元的首付款，李春英配合将其存入银行，申请的银行按揭贷款后，10日内韦文茂借款人民币70000元帮李春英解押。但是，原告并未举证证明其提交了150000元的首付款，也未举证证明申请得银行按揭贷款后10日内借了人民币70000元帮李春英解押。同时，协议第九条附1中约定：李春英同意韦文茂以人民币450000元作为销售底价，销售期限为120个工作日（即从2011年10月23日至2012年2月22日），如韦文茂销售不了此房产，李春英不退购房定金给韦文茂。在本案审理中，韦文茂主张是由于李春英拒绝依约过户所以原告没有办法销售案涉房屋，但是，韦文茂没有举证证明其已经进行了销售的相关工作，是由于李春英拒绝依约过户造成不能销售，故根据双方的协议约定，韦文茂没有举证证明在定金交付后依约继续履行其义务，也没有在约定期限内销售案涉房屋，现在合同目的也已经无法达到，故李春英对于收取韦文茂的定金10000元依约有权不予退还，对于韦文茂要求退还定金及其利息的诉请，本院不予支持。
原告同时还主张自己在2012年3月才知道案涉房屋是被告李春英与叶广林共有。对此，在实际的一般房屋买卖中，由于买卖的标的物是大额不动产，购房方一般不可能没有查验过所购买房屋的相关证件即签合同交付定金。假如存在卖房人不提交房屋相关证件即卖出房屋的，购房方实际上也会因为没有尽到应尽的谨慎审核义务而存在过错，而且，在原被告双方签订的《房产买卖协议》第一条中也载明了案涉房屋的确切位置、房屋产权证号、建筑面积、土地证号，应当是对照相应证件而写出的，所以，虽然由于叶广林在房产证上的名字尚未取消，本案的案涉房屋在实际最终实现房屋过户上可能存在行政登记手续的周折，但并不能因此而确定合同无效或者被告违约，故对于原告的该项主张本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国婚姻法>；若干问题的解释（二）》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
驳回原告韦文茂的全部诉讼请求。
案件受理费166元（原告已预交），依法减半收取83元，由原告韦文茂负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 汝 磊
二〇一二年十二月十日
书 记 员 乔栎静