湖南省龙山县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘3130民初1685号原告(反诉被告)：胡运文。原告(反诉被告)：田蓉。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：刘隆平，湖南喳哂呔律师事务所律师。被告(反诉原告)：袁勇。被告(反诉原告)：袁家来。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：袁礼春，湖南新世纪律师事务所律师。原告（反诉被告）胡运文、田蓉与被告(反诉原告)袁勇、袁家来房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案后，依法适用普通程序进行了审理。2018年1月24日本院依法追加田蓉作为共同原告，依法追加袁家来作为共同被告参加诉讼。本院依法于2018年3月29日、2018年4月27日公开开庭审理。原告（反诉被告）胡运文，原告（反诉被告）胡运文、田蓉的委托诉讼代理人刘隆平，被告(反诉原告)袁勇、袁家来及其委托诉讼代理人袁礼春两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡运文向本院提出诉讼请求：1.判决解除****号房屋的租赁关系；2.限被告于判决生效后5日内搬出该房屋，原告退还被告15000元押金；3.判决由被告承担本案的诉讼费。第一次庭审后，原告（反诉被告）胡运文将其第1项诉讼请求变更为：判决解除与彭菊香（已故）、袁勇、袁家来****号房屋借用合同关系，并将第2项诉讼请求明确为限被告袁勇、袁家来于判决生效后5日内搬出该房屋，由原告退还被告押金15000元。2018年3月29日原告（反诉被告）田蓉通过短信陈述，其与胡运文在民政局登记离婚时已确认案涉房产归胡运文所有，其放弃本案的诉讼请求。2018年4月15日原告（反诉被告）田蓉在其手写的声明中陈述，案涉房产在其与胡运文离婚时已确认归胡运文个人所有，案涉房产所有权益属于胡运文个人，其不作为原告参加诉讼。事实与理由：原告胡运文是原龙山***职工。1993年左右龙山***给原告胡运文分配了位于***号房屋，原告胡运文缴纳了3000多元。1997年7月18日龙山***房改办公室又要求原告胡运文缴纳了6000元的押金。2001年原告胡运文自己修建了住房，该套房屋便空了出来。在2001年年底时，被告袁勇的母亲彭菊香（已故）和原告胡运文岳父田万斗（已故）一同找到原告胡运文，要求原告胡运文将原告胡运文空出的****号房屋让给被告袁勇居住，被告袁勇的母亲彭菊香（已故）出租金。当时原告胡运文修建了新房，因原告胡运文与被告袁勇的母亲彭菊香（已故）是亲戚关系，便讲可以，该房屋就让给他们住，租金就不要，但因原告胡运文给龙山烟厂交了9000多元的押金，还有给房屋的装修花了将近10000多元，就叫被告袁勇的母亲彭菊香（已故）交15000元押金给原告胡运文，房屋就让被告袁勇的母亲彭菊香（已故）居住，只要被告不住了或者原告胡运文自己确实需要使用该房屋时，原告胡运文就退其15000元押金。被告袁勇的母亲同意了，给原告田蓉交了15000元押金。原告胡运文就将该房屋的钥匙交给了其岳父，其岳父就把钥匙给了被告袁勇的母亲。多年来，原告胡运文因自己不需要使用该房屋，被告袁勇也没有提出不住了，就这样一直让被告袁勇居住着。现在该房屋要进行棚户区改造，要拆迁安置。被告袁勇说该房屋是他的。该房屋是原告胡运文所在单位龙山***房改时分给原告胡运文的，原告胡运文交了9000多元，该房屋的房屋所有权证的所有权人登记明确为原告胡运文。故诉至法院，请求支持原告胡运文的诉讼请求。被告(反诉原告)袁勇、袁家来辩称，1.本案的案由应为房屋买卖合同纠纷，而不是原告胡运文讲的房屋租赁合同纠纷或者房屋借用合同纠纷。胡运文在起诉状中将房屋买卖关系歪曲为房屋租赁关系，后又主张变更为房屋借用合同关系，违背了诚实信用原则。其目的就是想非法抢占棚户区改造补偿款。2.房屋买卖合同的主体。在本案房屋买卖关系中，二原告是卖方，被告袁家来和彭菊香（已故）是买方，房屋是买给其婚生子袁勇居住的。买房是袁家来、彭菊香（已故）的共同意思表示，本案15000元购房款是用夫妻共同财产支付的。3.双方当事人是亲戚关系，当地亲戚之间，常采用口头形式和实际交付形式进行房屋买卖交易。卖房时田蓉与胡运文是夫妻关系，本案的标的房屋系其二人共同财产。彭菊香（已故）在世时，与原告田蓉的母亲彭春香是同胞亲姐妹，彭春香是姐姐，彭菊香（已故）是妹妹。田万斗（已故）在世时，是彭春香的丈夫、原告田蓉的父亲、原告胡运文的岳父，是彭菊香（已故）的姐夫。被告袁勇与原告田蓉（胡运文）是亲姨表关系。另外，本案的证人彭菊花和彭九香是被告袁勇、原告田蓉（胡运文）的亲姨妈，彭菊花是幺姨，彭九香是二姨。4.房屋买卖事实经过。大约在2003年时，原告胡运文、田蓉在***附近新修了一栋房子。由于新修房屋其家里缺钱，就放话要卖本案争议房屋。当时，原告田蓉找到被告袁勇的母亲彭菊香（已故）说“香姨我要和你借10000块钱”，彭菊香（已故）说“钱我有，你要借好久，什么时候还”。原告田蓉讲“我把**那套房子卖了就还你”。彭菊香（已故）讲“你烟厂那套房子要多少钱卖？我想给袁勇到（龙山）城里买套房，他以后到龙山也好有个住处。我们按市场价（买卖），房子买了暂时也不需要住”。原告田蓉讲“香姨，我们是亲戚，你给袁勇卖房，我同意卖给你，你就给我15000元钱”。彭菊香（已故）讲“要的”。双方就这样达成了房屋买卖合同。后来被告袁勇的母亲彭菊香（已故）打电话叫上姨娘彭菊花，两人一起走到原告田蓉***家里，将15000元购房款交给了原告田蓉。原告田蓉收了购房款，由于是亲戚关系，所以没有打条子，也没有写房屋买卖协议。当时原告田蓉就直接将案涉房产的房产证、土地证一起交付给彭菊香（已故），交易就这样完成了。走出原告田蓉家后，彭菊香（已故）因其住在乡下（靛房镇），房产证、土地证这些以后要用的时候或者房子要过户的时候，带上带下不方便，就将两证先放到彭菊花家里代为保管。后来彭菊香（已故）也多次想找二原告过户，但由于二原告沉迷赌博，借了很多外债，逃往外地找不到人，后来连新修的房子都抵押掉了，而彭菊香（已故）也身患重病需要治疗，房子过户的事情就被耽搁了。两证一直也放在彭菊花家里，直到2016年被告袁勇才取回。二原告将房屋交付给被告方后，彭菊香（已故）还委托田万斗（已故）找人把房子进行过简单装修，装修费是彭菊香（已故）通过彭菊花支付的。装修完成后，彭九香知道被告方购买房子但暂时未住，就找彭菊香（已故）商量租用该房。因彭九香原来居住的老房子拆了，暂时没有地方住，而彭菊香（已故）住在靛房乡下，被告袁勇也暂时没在龙山，就答应以每月100元的租金（年租金1200元）将案涉房产租给了彭九香。彭九香租住了一年多，2005年由于袁勇要住，彭九香通过彭菊花给彭菊香（已故）付清租金后就搬离了。之后案涉房产一直由被告袁勇居住至今。综上所述，案涉房产于2003年就已经卖给了袁家来夫妇，买方已付清全部购房款，卖方已将房屋交付买房居住十多年，主要买卖关系已经完成，只是由于找不到二原告，此房子才未过户。房屋买卖合同成立、合法、有效。请求驳回原告胡运文的诉讼请求。被告(反诉原告)袁勇、袁家来在本案中提出反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人之间的房屋买卖合同成立、合法有效，应全面履行；2.判决被反诉人履行附随义务，协助反诉人办理房地产过户登记手续；3.请求判令被反诉人承担本案诉讼费用。第一次庭审中，被告方明确其第一项反诉请求中的买方为被告袁勇、袁家来。被告(反诉原告)袁勇、袁家来提起反诉的事实与理由同其上述答辩意见一致。原告（反诉被告）胡运文反诉辩称，1.本案是房屋租赁合同，不是买卖合同，事实在本诉的起诉状上已经阐述了租赁关系的形成。2002年反诉被告方修建房屋后，反诉被告方在烟厂的房子空下来了，彭菊香（已故）找到反诉被告方让她居住，彭菊香（已故）向反诉被告方交押金。2.房屋买卖事实的经过是虚假的，反诉原告方扭曲事实，客观事实在本诉的起诉状中有陈述。3.房屋买卖是大事，不会是口头约定。4.反诉原告方说是2003年修的房子，其实反诉被告方是在2001年修建房屋的。5.反诉被告方修房子从来没有借过钱。6.2012年左右反诉被告胡运文去找过彭菊香（已故），说其要卖***的房屋，要把其在烟厂房子收回来。7.2007年反诉被告方在北京半年左右，其他时间反诉被告方都在龙山，不存在反诉原告方说的找不到人。2015年反诉被告方出门打工一直到现在。第二次庭审时，反诉被告方主张其与反诉原告方是房屋借用合同关系。原告（反诉被告）田蓉反诉辩称，1.大约在1992年左右，反诉被告方都是原龙山***正式职工，按照当时龙山***相关规定，反诉被告方分配获得一套职工宿舍住宅房屋，地址位于原龙*****号。之后，反诉被告方于2001年在龙山县城***路修建的新宅落成，并于2002年1月1日举行了乔迁之喜，原龙山***的职工宿舍住房暂时成了空闲的房子。2.反诉原告袁勇与反诉被告田蓉是亲姨表关系，当时反诉原告袁勇的母亲彭菊香（已故）找到反诉被告田蓉的父亲田万斗（已故），与田万斗（已故）一起上门来反诉被告方家里，请求反诉被告方帮忙，以解决其儿子结婚住房之用。当时因为是亲戚关系，没有多想，觉得亲戚之间帮忙理所应当，就同意了她的请求，将反诉被告方的案涉房产暂借给反诉被告袁勇作为结婚婚房使用。3.原龙山***这套住宅，反诉被告方当时分两次上交厂里住宅押金共9000多元，房屋装修投资费用约为17000多元。因为都是亲戚关系，经商量，由反诉原告袁勇的母亲彭菊香（已故）补给反诉被告方这套房屋押金15000元，暂住此房。4.案涉房屋的房屋产权证在反诉原告袁勇手里的原因是：当时为了方便居住，房屋产权证是由田万斗（已故）交给反诉被告袁勇的母亲彭菊香（已故），并委托其给予妥善保管。5.当时协商房屋这件事只有反诉被告胡运文、田蓉、田万斗（已故）及彭菊香（已故）四人在场，其他人都不知情。2002年根本没有卖房子的讲法，反诉被告方让反诉原告袁勇住这个房子时只讲到住进来，根本没有讲卖房子的事情，也不可能将当时属于烟厂的公房私下卖给反诉原告方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证、质证。原告方提供的证据1即龙山***职工住房卡、房屋单元备案信息表各1份以及证据2即离婚协议书复印件2份，被告方对其真实性没有异议，对其证明目的提出异议，故本院对其真实性予以采信；原告方提供的证据3即原告方委托诉讼代理人刘隆平对证人李科、尚顺勇调取的律师调查笔录各1份，被告方对其真实性提出异议，因该调查笔录中没有尚顺勇的身份证复印件，李科、尚顺勇亦未出庭作证，且李科、尚顺勇陈述的内容无其他证据相互佐证，故本院对其不予采信；被告方提供的证据1即房屋所有权证、国有土地使用证复印件各1份，原告方对其真实性没有异议，对其证明目的提出异议，故本院对其真实性予以采信；被告方提供的证据2即整修房屋开支记录3份，原告方对其真实性、关联性提出异议，但该证据与证人彭菊花的证言能够相互印证，且符合情理，故本院对彭菊香（已故）对案涉房屋整修的事实予以采信；被告方提供的证据3即证人彭菊花、彭九香、彭德胜、刘珊槐、刘志发、向建平、彭呈的书面证言各1份，原告方对其真实性提出异议，故本院对其与本案其他证据能够相互印证的事实予以采信；被告方提供的证据4即龙政发[2016]2号《龙山县人民政府关于龙山县城市中心片区棚户区改造一期项目房屋征收范围的公告》、龙政发[2017]35号《龙山县人民政府关于龙山县城市棚户区改造建设项目国有土地上房屋征收决定公告》及其附件《龙山县城市棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》复印件各1份，原告方对其真实性没有异议，对其证明目的提出异议，故本院对其真实性予以采信；被告方提供的证据5即原告胡运文、田蓉与被告袁勇的谈话录音1份，原告方对其真实性没有异议，故本院对其真实性予以采信；被告方提供的证据6即证人彭菊花的当庭证言和证据7即证人彭九香的当庭证言各1份，原告方对其真实性提出异议，故本院对其与本案其他证据能够相互印证的事实予以采信；被告方提供的证据8即龙山县公安局靛房派出所出具的夫妻关系证明、户口注销证明复印件各1份，及袁榕蔚、袁芳分别出具的放弃声明书各1份，原告方对其真实性无异议，对其证明目的有异议，故本院对其真实性予以采信；本院依法调取的龙山县房屋产权产籍登记卡（所有权证号为00***）、龙山县公有住房买卖协议书、龙山县城镇公有住房出售计算表、龙山县人民法院民事裁定书、协助执行通知书，龙山县房屋产权产籍登记卡（所有权证号为00****）、龙山县房屋权属登记表、湖南省龙山县城镇规划区私人住宅建设用地规划审批单、湖南省龙山县城市规划区私人住宅建设工程规划审批单、龙山县房屋所有权登记审批表、销售不动产统一发票（代开）办证联，离婚登记审查处理表、结婚证复印件，龙山县住房制度改革领导小组和龙山***印发的龙房改联字（2003）01号《关于印发的通知》、龙政发[2017]35号《龙山县人民政府关于龙山县城市棚户区改造建设项目国有土地上房屋征收决定公告》及其附件《龙山县城市棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》、征收决定公告公示照片复印件各1份，以及离婚协议书复印件2份，原、被告双方对其真实性没有异议，故本院对其真实性予以采信。经审理查明，原告胡运文、田蓉于1993年3月8日登记结婚，于2017年7月12日登记离婚。被告袁家来系被告袁勇的父亲。原告田蓉的母亲与被告袁勇的母亲系同胞亲姐妹。原告田蓉的父亲田万斗已去世。被告袁勇的母亲彭菊香于2015年去世。原告胡运文、田蓉是原龙山***下岗职工。1997年7月18日原告胡运文向原龙山***房改办公室缴纳了案涉房屋押金6000元，并领取了龙山***职工住房卡。为深化住房制度改革及确保原龙山***重组加入白沙集团工作的顺利实施，2003年9月13日原龙山县住房制度改革领导小组、龙山***印发了龙房改联字（2003）01号《关于印发的通知》。该通知第2条第2款载明“职工宿舍坚持只售不租，原居住者优先购买的原则”，第2条第3款载明“职工个人购房必须符合龙房改字[1994]01号、龙政发[1996]13号文件规定”，第2条第4款载明“职工按标准价购买的公有住宅，必须依照龙政发[1996]13号文件规定将部分产权过渡为完全产权。个人拥有完全产权后，可以依法继承、转让、出售”，第3条第2款载明“房改工作时间安排从2003年9月13日开始到11月底全面完成”，以及第5条第2款载明“职工购房付清房款后，发给《房屋所有权证》及《国土使用权证》”。该通知另对原龙山***职工参加房改的其他事项进行了具体约定。2003年9月原告胡运文申请购买其居住的案涉房屋。2003年9月24日案涉龙山县城镇公有住房出售计算表载明以下主要内容：房屋产权单位为龙山***，申请人姓名为胡运文，房屋地址、栋号、房号为*****号，参加工作时间为86年10月，工龄9年，工作单位为龙山***，等级单价为210元/㎡；房屋结构为砖混，购买楼层为3，竣工年月为1993，建筑层次为6，建筑面积为50.82㎡，层次调节为+4%；一次性付款购房的付款方式及折扣计算为：售价基数11099.08元，工龄优惠499.45元，补贴优惠2119.92元，少数民族地区一次性补1017.56元，一次性付款优惠1492.43元，该套住房标准价为5969.72元（售价基数-工龄优惠-补贴优惠-少数民族地区一次性补-一次性付款优惠），20%产权过渡实际补交款为1492.43元，房屋总价款为7462.15元（该套住房标准价+20%产权过渡实际补交款）。2003年10月1日原告胡运文与原龙山***签订一份《龙山县公有住房买卖协议书》，该协议约定原龙山***将座落于龙凤路（街）42号龙山***第****号的一套住房出售给原告胡运文，住房建筑面积（不含公用面积）为50.82平方米，住房等级为三等，等级单位为210元/㎡，扣除各项增减因素金额以及各项折扣后，住房总售价为7462.15元。该协议另对交易手续、维修养护及管理、购买后的房屋产权、违约责任等其他事项进行了约定。2003年10月3日龙山县国土资源局填发了龙国用（2003）字第1114号国有土地使用证，该证载明土地使用者为胡运文，使用权类型为划拨。2004年6月18日龙山县房地产管理局填发了龙山县房权证民私有字第****号房屋所有权证，该证载明案涉房屋所有权人为胡运文。2004年6月23日田万斗（已故）领取了案涉房屋所有权证。2004年彭菊香（已故）整修案涉房屋后将其出租给彭九香并收取了租金。2006年被告袁勇搬进案涉房屋居住使用至今。彭菊香（已故）向原告田蓉给付了15000元，原告方主张该15000元是2002年彭菊香（已故）向原告方给付的住房押金，被告方主张该15000元是2004年彭菊香（已故）向原告方给付的案涉房屋购房款。原告方在被告方提供的录音中陈述，原告方向原龙山***交纳了9000元，对案涉房屋装修了6000元，考虑到原告方与彭菊香（已故）之间的亲戚关系，由此确定由彭菊香（已故）向原告方给付15000元。2005年左右原告方向彭菊香（已故）交付了案涉房屋所有权证、国有土地使用证，原告方主张该两证是由田万斗（已故）交给彭菊香（已故）而非原告田蓉直接交给彭菊香（已故），被告方主张原告田蓉收到彭菊香（已故）给付的15000元购房款后就立即交付了该两证。2005年左右彭菊香（已故）委托彭菊花保管案涉房屋所有权证、国有土地使用证。2016年被告袁勇从彭菊花处取回案涉房屋所有权证、国有土地使用证，并一直持有至今。另查明，2000年12月9日原告方在龙山县民安镇湘鄂路东侧修建私宅时办理了龙山县城镇规划区私人住宅建设用地规划审批、龙山县城市区划内私人住宅建设工程规划审批。2003年1月20日原告胡运文领取了原告方所修私宅的房屋所有权证。该私宅登记的房屋总层数为5层，建筑面积为770.40㎡。2003年1月原告方以该私宅给90000元贷款提供抵押。2005年7月原告方以该私宅给115000元借款提供抵押。原告胡运文庭审中陈述，原告方所有的房产包括案涉房产和上述私宅，2013年原告方出售了该私宅后没有住处，居住在案外人住所。再查明，2017年6月29日龙山县人民政府下发龙政发[2017]35号《龙山县人民政府关于龙山县城市棚户区改造建设项目国有土地上房屋征收决定公告》。案涉争议房屋在此次征收范围内。原、被告双方均未签订案涉房屋征收补偿协议。又查明，2017年7月12日原告胡运文、田蓉在龙山县民政局登记离婚时在《离婚协议书》中约定：双方婚姻中在龙山县民安街道办事处****号有房屋一套，归原告胡运文所有。还查明，彭菊香（已故）与被告袁家来生育有三子女，即袁榕蔚、袁芳及被告袁勇。2018年1月22日袁榕蔚、袁芳分别在向本院提交的《放弃声明书》中声明：对彭菊香（已故）遗留的、与案涉房屋有关的、应由其继承的权利份额，其自愿完全放弃；对彭菊香（已故）遗留的、与案涉房屋有关的、应由其继承的义务份额，也与其无关；凡与其有关的上述继承权利义务，由被告袁家来承接。本院认为，本案的争议焦点主要是：1.原、被告之间构成房屋借用合同关系还是房屋买卖合同关系；2.原告方要求解除原、被告方之间的房屋借用合同关系并要求被告方于判决生效后5日内搬出案涉房屋是否应予支持；3.被告方要求原告方协助被告方办理案涉房地产过户登记手续是否应予支持。关于争议焦点1。本院认为，根据合同法第10条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。因此，并不能因为没有书面合同而认定合同不成立。根据合同法第36条、第37条的规定，即使按照法定或者约定采用书面形式、合同书形式订立合同的，如果当事人一方已经履行主要义务且对方接受的，也应当认定为合同成立。本案中，原告胡运文、田蓉与彭菊香（已故）虽然并未订立书面合同，但根据本案现有证据，可以认定原告胡运文、田蓉与彭菊香（已故）之间构成房屋买卖合同关系。主要理由是：一是原告方已受领彭菊香（已故）给付的15000元且未向彭菊香（已故）或者被告方退还该15000元。原告方主张案涉15000元是彭菊香（已故）为被告袁勇结婚而借用案涉房屋的住房押金。但是根据原告胡运文、田蓉在被告方提供的录音资料中的相关陈述，原告胡运文的庭审相关陈述，以及原告田蓉书写的情况证明，该15000元是原告胡运文、田蓉与彭菊香（已故）双方在具体计算原告方交纳的住房押金金额和装修款金额之后确定而来。诸如上述计算方式，通常存在于房屋买卖合同关系之中。若是借用或者租赁房屋，则无须如此计算住房押金。另外，截止本案纠纷发生前长达十多年期间，原告方在受领案涉15000元后一直未向彭菊香（已故）或者被告方主张退还或者已退还该15000元。且即便2002年时案涉房屋出售的市场价格不止15000元，彭菊香（已故）也应能以15000元的价款购买龙山县城内的其他房产，其没有必要向原告方给付15000元而仅取得在案涉房产居住使用的权利。另外，彭菊香（已故）、被告袁家来长期居住生活在在龙山县靛房镇，被告袁勇搬入案涉房屋居住的时间和在案涉房屋结婚的时间分别是2006年、2008年。彭菊香（已故）与被告方没有理由在2002年向原告方给付15000元住房押金后多年不使用案涉房屋。因此，原告方关于案涉15000元系押金的主张，不符合日常生活逻辑和情理，本院不予采纳。二是被告方十多年来一直合法占有案涉房屋的房屋所有权证、国有土地使用证原件。原告方主张，其让被告方占有案涉两证的原因是为了方便被告方居住。但原告方取得房屋所有权证、国有土地使用证后，其对案涉房产享有所有权，其有权依法行使权利，其无须将案涉两证交付给彭菊香（已故）以便应对原龙山***检查，也无须基于借用、租赁关系交付案涉两证。无论原告方关于其于2002年向彭菊香（已故）借用、租用当时属于原龙山***公有住房的事实主张是否成立，在被告方未持有案涉两证未有居住不便的情况下，原告方更无须在取得案涉房屋产权后让被告方一直持有两证以便居住。故原告方关于交付案涉两证的相关主张，不符合情理，本院不予采纳。虽然案涉房屋未办理过户手续，但基于原告方与彭菊香（已故）之间的亲戚关系，结合日常生活经验，亲戚之间发生房屋买卖交易时仅交付两证而未办理过户手续的现象在一定程度上客观存在，故原告方以双方未办理过户手续为由主张房屋买卖合同关系不成立理由不充分。三是被告方管理、使用案涉房屋已长达十多年。2004年彭菊香（已故）将案涉房屋出租给彭九香收取租金，原告方对此应当知道但未提出异议。据原告胡运文陈述，其在2013年出卖其另一处房产后要求彭菊香（已故）腾房，但原告方对此未提供证据证明。即便原告胡运文所述属实，原告胡运文在出售其所修私宅无住所且被告方未按其要求腾房的情况下，其理应向彭菊香（已故）或者被告方继续积极主张相应权利，而非在此之后选择居住在他人住所且未再主张相应权利。因此，在原告胡运文未提供充分证据证明其让被告方管理、使用案涉房屋十多年并非基于房屋买卖合同而是基于房屋借用合同的情况下，应当认定被告方系基于房屋买卖合同而管理、使用案涉房屋。综上所述，原告胡运文、田蓉与彭菊香（已故）之间的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为成立且有效。彭菊香死亡后，被告袁勇、袁家来作为彭菊香（已故）的第一顺位继承人，有权依法承继案涉房屋买卖合同项下的合同权利。故对被告方要求确认原、被告双方房屋买卖合同成立、有效的反诉请求，本院予以支持。关于争议焦点2。本院认为，基于前述分析，彭菊香死亡后，被告袁勇、袁家来作为彭菊香（已故）的第一顺位继承人，有权依法承继案涉房屋买卖合同项下的合同权利，可按案涉房屋买卖合同占有、使用案涉房屋。被告方占有案涉房屋应认定为有权占有，原告方无权要求被告方搬出案涉房屋。故对原告方要求解除与彭菊香（已故）、袁勇、袁家来之间的房屋借用合同关系，并要求被告方在判决生效后5日内搬出房屋，由原告胡运文退还被告方15000元的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点3。本院认为，根据合同法第110条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，原、被告之间构成房屋买卖合同关系，原告方作为出卖人应按约定将案涉房屋所有权转移给被告方，并协助被告方办理案涉房屋的过户手续。但根据物权法第28条的规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，现案涉房屋属于龙山县城市棚户区改造建设项目征收范围内，原、被告双方已不能办理案涉房屋的过户手续。故被告方反诉要求原告方继续履行合同，履行附随义务，协助办理房地产过户登记手续的反诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第四十四条第一款、第一百一十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第一百零八条第一款、第二款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）胡运文、田蓉与被告（反诉原告）袁勇、袁家来之间的房屋买卖合同有效；二、驳回原告（反诉被告）胡运文的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）袁勇、袁家来的其他反诉请求。本诉案件受理费175元，由原告（反诉被告）胡运文负担。反诉案件受理费175元，由被告（反诉原告）袁勇、袁家来负担88元，由原告（反诉被告）胡运文负担87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 麻 莉代理审判员 龚 卿人民陪审员 彭英龙二〇一八年五月八日书 记 员 杨 凡