江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）启开民初字第00365号
原告徐惠群。
委托代理人周辉、顾栋，江苏禾东律师事务所律师。
被告南通迪颖房地产开发有限公司，住所地启东市汇龙镇人民中路490号A座2楼。
法定代表人陈维忠，该公司总经理。
委托代理人崔英，启东市天平法律服务所法律工作者。
委托代理人宋振球，上海格物律师事务所律师。
原告徐惠群与被告南通迪颖房地产开发有限公司（以下简称南通迪颖公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员施恩银适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序审理。原告徐惠群的委托代理人顾栋参加了第一次庭审，委托代理人周辉参加了第二次庭审，被告南通迪颖公司的委托代理人崔英、宋振球均参加了第一、第二次庭审。本案现已审理终结。
原告徐惠群诉称，原告徐惠群系启东市鋆波泉休闲宫的经营者。因启东市汇龙镇508号地块涉及启东市海联有限公司区域范围内房屋拆迁，涉及拆迁原告向海联公司租用的房屋及用租用的土地建设的房屋和鋆波泉休闲宫的拆迁补偿。2014年1月20日，原告及其丈夫施水生与被告南通迪颖公司签订拆迁《协议书》一份，双方约定：“定于2014年1月25日由东方评估公司对乙方（原告方）自建房屋和原海联公司租给乙方的房屋及自建房屋附属设施等进行评估……”。双方还约定：“双方的房屋补偿事宜于2014年4月30日之前，在合法、合理的前提下谈妥。”根据约定，被告委托启东市东方土地房地产评估测绘咨询有限公司对原告涉拆的无产权房征收补偿、附属设施补偿、机械设备及附属设施补偿这三项进行了评估。2014年5月28日，启东市东方土地房地产评估测绘咨询有限公司出具了《房地产估价报告》，估价金额为419357元。另被告的拆迁行为，给原告的经营活动造成损失，原告应得的停业损失为1153890元，两项合计为1573247元。协议签订后，原告已按约将涉拆的房屋腾空，机械设备已搬离，但是被告在双方未最终谈妥，且未履行补偿义务的情况下将原告的房屋拆除，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护自身财产权益，现原告诉至法院，要求法院判令被告南通迪颖公司赔偿原告徐惠群各项损失1573247元（其中房屋、机械设备及附属设施为419357元，经营停业损失按1000元/㎡×1153.89㎡为1153890元）,并承担本案诉讼费。
被告南通迪颖公司辩称，原告不是案涉地块合格的被拆迁人，其主张要求赔偿的依据是评估报告及双方所签协议，被告认为评估报告是双方所签协议书的一种履行方式，它是建立在被告自愿作出补偿的前提下进行，被告已经履行了协议第一步进行评估，而原告却始终没有按照协议的约定去履行腾空交房义务，是被告的行为造成了双方无法在自愿的前提下就房屋的补偿达成一致的意见。原告从诉讼请求所依据的事实、理由及庭审所提供的证据，均没有直接的证据表明其系一个合法的被拆迁人，原告依据其自己都不履行的协议书作为其主张的依据，明显不妥。关于原告所提的诉讼请求，被告所进行的评估是协议的一种履行，原告不能据评估结果要求被告承担相应责任。另外，原告所主张的停业损失，庭审中原告并没有提供相应证据证明实际影响及实际损失，双方争议的原告承租海联公司的房屋及自建房屋263.79平方米，均为无产权房，依据法律规定，被告对原告的该部分停业损失无任何补偿义务。对于原告自有产权的房屋890.1平方米，因不在拆迁范围，于本案无关，且被告从未对该部分房屋产生过任何的影响，也没有实施过干扰其经营的行为，故亦不存在相应的补偿义务。综上，请求法院驳回原告对南通迪颖公司的诉讼请求。
经审理查明，原告徐惠群系启东市鋆波泉休闲宫的经营者，启东市鋆波泉休闲宫其个体工商户营业执照载明的经营场所位于汇龙镇建设中路498号，经营范围为公共浴室、日用百货零售，发证日期为2009年3月26日。2005年1月21日，启东市海联有限公司与原告的丈夫施水生签订租房协议一份，双方约定：“1、乙方为经营浴室需要，租用甲方人民中路270号房屋四间。2、租期为一年，自05年2月1日至06年2月1日止，年租金为房屋7500元、场心1500元，合计9000元，分二次交清。3、政府拆迁时，土地房屋属甲方，新增房屋面积、设备及装修属乙方。……场心位置：北面与山头平，南到仓库墙，东到明管仓库后墙后面5.5米。……”。2005年2月25日，双方就上述协议进行了增补，双方约定：“经甲乙双方商议，乙方租甲方朝西屋100平方米（二大间），场心18×5.5米，改造为浴室。经双方协议，改造后房屋土地归属海联公司。室内设备、装璜，拆迁补偿归施水生。……”。此后，原告徐惠群以其位于启东市汇龙镇建设中路498号自有房屋及向启东市海联有限公司承租的房屋和在该公司场心上自建的房屋进行经营浴室。
另查明，被告南通迪颖公司于2005年通过竞拍，中标启东市汇龙镇508号地块的土地使用权，并在2006年取得拆迁许可证，依法取得拆迁人资格。2009年1月15日，南通迪颖公司作为甲方与启东市海联有限公司作为乙方签订《旧城改造拆迁补偿协议书》一份，第三条约定：乙方前期已经出租给施水生的部分房地产（包括施水生自行添置附属设施、装修装璜）等费用由甲方处理，乙方协助，补偿由甲方负责。第六条约定：本协议生效后，双方必须遵守，到时未付或未腾空交房的每延期一天按总补偿额的万分之一计算，由违约方支付给对方（除施水生租乙方房地产外）。2014年1月20日，南通迪颖公司作为甲方与徐惠群、施水生作为乙方签订协议书一份，协议约定：“……双方就原海联公司租给乙方的房屋及自建房屋附属设施的拆迁补偿事宜达成如下一致意见：1、定于2014年1月25日上午由东方评估公司对乙方自建房屋和原海联公司租给乙方的房屋及附属设施等进行评估，届时由甲乙双方房屋产权人及启东市房屋征收管理办公室人员在场。2、……乙方于2014年5月1日之前，将承租原海联公司的房屋及自建部分的所有房屋腾空，设施搬离，移交给甲方拆除。3、双方的房屋拆迁事宜于2014年4月30日之前，在合法合理的前提下谈妥。2014年1月24日，被告南通迪颖公司委托启东市东方土地房地产评估测绘咨询有限公司就位于汇龙镇建设中路498号西侧原启东市海联有限公司厂区内，启东市鋆波泉休闲宫所搭建的房屋补偿价格进行评估。此后，启东市东方土地房地产评估测绘咨询有限公司作出房地产估价报告，并于2014年5月28日向南通迪颖公司发出致委托函，确定估价对象于估价时点的征收补偿金额为419357元（其中无产权房征收补偿额101808元、附属设施征收补偿额97433元、机械设备及附属设施补偿额220116元）。此后，原告徐惠群与被告南通迪颖公司未能就案涉房屋拆迁补偿协商一致，案涉房屋现已被被告南通迪颖公司拆除。
再查明，原告徐惠群用于经营浴室的房屋中汇龙镇建设中路498号自有房屋建筑面积为890.1平方米，具有合法产权，未在案涉拆迁地块范围内。原告向启东市海联有限公司承租的房屋和在该公司场心上自建的房屋建筑面积为263.79平方米,其中100平方米属海联公司，属启东市鋆波泉休闲宫房屋面积为163.79平方米，该部分房屋属无产权房，现均已被拆除。
还查明，通政发〔2003〕16号文南通市城市房屋拆迁管理办法第六条第（五）项规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人订立书面拆迁补偿安置协议。第（六）项规定：拆迁人按照拆迁补偿安置协议进行补偿安置并实施房屋拆除。第十五条规定：拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。第四十一条规定：拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业的，拆迁人应当对停产、停业期间的经济损失给予适当补偿。启住建〔2012〕86号文关于明确启东市国有土地上房屋征收补偿有关标准及办法的通知中征收商业用房造成被拆迁人停业损失补偿规定，根据征收公告发布之日前两年纳税额年均值计算一次性停业补偿，年纳税额4000元以上的每平方米补助额为1000元。启住建〔2012〕87号文关于印发启东市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）的通知第十二条规定：被征收房屋的性质以房屋所有权证书标明的用途为准。房屋所有权证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证记录的用途不一致的，以建设工程规划许可证记录的用途为准，已经改变用途的，以规划行政主管部门的批准文件为准。第十六条规定：本规范所称营业用房，是指合法取得土地使用权和房屋所有权，且土地用途和房屋规划建设用途均为商业，并符合规定能够对顾客提供有形商品买卖或提供直面服务活动的房屋。
以上事实，有启东市鋆波泉休闲宫个体工商户营业执照、启东市海联有限公司与施水生签订的租房协议、增补协议、南通迪颖公司与启东市海联有限公司签订的旧城改造拆迁补偿协议书、南通迪颖公司与徐惠群、施水生签订的协议书、房地产评估委托书、房地产估价报告、房屋产权证书、通政发〔2003〕16号文、启住建〔2012〕86号文、启住建〔2012〕87号文及到庭当事人的庭审陈述等证据予以佐证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点有二，其一为原告徐惠群是否系本案的适格主体并提起本起之诉；其二为原告徐惠群所提之诉请是否具有相应的事实及法律依据，能否得到法律支持。关于焦点一，本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十二条规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第四十二条第三款规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。本案中，被告南通迪颖公司依法取得案涉地块的土地使用权，并对该地块上的房屋及附属设施进行了拆除。原告徐惠群通过租用海联公司的房屋及在租用的土地上建设相应房屋，用于经营浴室，且在其与海联公司的租赁协议中已明确约定上述房屋及附属设施的拆迁补偿权益归原告徐惠群所有，被告南通迪颖公司在与海联公司的拆迁补偿协议中亦就此作了特别约定，故应认定原告徐惠群对被告南通迪颖公司拆除的上述地上建筑及附属设施享有所有权，被告南通迪颖公司在未与原告就上述地上建筑及附属设施达成补偿协议前将其拆除，其行为构成对原告的侵权，原告有权提起本起之诉并提出相应之诉请。
关于焦点二，原告主张的被拆除房屋及附属设施419357元（无产权房征收补偿额101808元、附属设施征收补偿额97433元、机械设备及附属设施补偿额220116元），因该部分价值系由被告南通迪颖公司委托的启东市东方土地房地产评估测绘咨询有限公司作出的估价，故对该部分损失，本院依法予以确认。庭审中，被告南通迪颖公司就该部分损失辩称，该份评估报告系原被告双方所签协议的一种履行方式，被告按约履行了协议中约定的评估的事项，但原告未按约腾房，导致双方无法在自愿前提下就案涉房屋的补偿达成一致意见，原告不能据此主张上述房屋及附属设施的实际价值即为评估价。本院认为，原被告间所签订的协议虽未实际履行完毕，但启东市东方土地房地产评估测绘咨询有限公司就案涉被拆迁房屋及附属设施作出的估价报告较为客观、公正的反映了被拆迁房屋及附属设施的实际价值，现原告据此主张相应权利并无不妥之处，故对被告的上述抗辩意见，本院依法不予采纳，对原告主张的该部分损失，本院依法予以支持。关于原告主张的停业损失1153890元，本院认为，原告租用海联公司房屋及在海联公司土地上自行搭建的房屋合计面积为263.79平方米，均属无产权房，根据启住建〔2012〕87号文件规定的营业用房标准，营业用房必须合法取得土地使用权和房屋所有权，且土地用途和房屋规划建设用途均为商业，并符合规定能够对顾客提供有形商品买卖或提供直面服务活动的房屋。上述地上建筑不符合该项规定标准，故原告主张的该部分停业损失，因无相应依据，本院依法不予支持。关于原告主张的其自有产权房屋部分（面积890.1平方米）的停业损失，本院认为，因该部分房屋不在案涉地块拆迁范围，未涉及拆迁，故原告不能依据启住建〔2012〕86号文主张相应的停业损失，且原告又未能提供其他证据证明因被告的拆除行为对其该部分经营活动造成损失的相应依据，应承担举证不能的法律后果，故对原告的该部分诉讼主张，本院暂不予支持，原告可待补强相应证据后就该部分损失另行主张权利。
综上，被告南通迪颖公司在未与原告徐惠群就案涉房屋及附属设施拆迁补偿达成一致意见的情况下，擅自拆除原告徐惠群依法享有权益的房屋，构成对原告民事权益的侵害，应当承担侵权责任。原告徐惠群主张的停业损失，因无相应事实及法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第四十二条第三款，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十九条之规定，判决如下：
一、限被告南通迪颖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐惠群财物损失419357元。
二、驳回原告徐惠群的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18960元（原告已预交），由原告徐惠群负担13906元，被告南通迪颖房地产开发有限公司负担5054元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费18960元（户名：南通市财政局；该院开户行：中国银行南通西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 施恩银
代理审判员 朱莲花
人民陪审员 陈 杰
二〇一六年三月三日
书 记 员 倪文敬