吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉08民终54号
上诉人（原审被告）：洮南市社会保险事业管理局。
法定代表人：吴长恩，系局长。
委托诉讼代理人：任国庆，系该局人事教育科科长。
上诉人（原审被告）：白城市恒兴拍卖有限责任公司。
法定代表人：陈立军，系经理。
上诉人（原审被告）：陈玉春，洮南市人，住洮南市。
委托诉讼代理人：朱彦良，吉林亚非律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁艳影，住洮南市。
委托诉讼代理人：周宏斌，吉林梓辛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘俊杰，吉林金辉律师事务所律师。
上诉人陈玉春、洮南市社会保险事业管理局（以下简称洮南社保局）、白城市恒兴拍卖有限责任公司（以下简称恒兴拍卖公司）因与被上诉人梁艳影确认合同效力纠纷一案，不服吉林省洮南市人民法院（2017）吉0881民初1308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洮南社保局委托诉讼代理人任国庆、上诉人恒兴拍卖公司法定代表人陈立军、上诉人陈玉春及其委托诉讼代理人朱彦良、被上诉人梁艳影委托诉讼代理人周宏彬与刘俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈玉春上诉请求：请求撤销原审判决，判令上诉人的行为属善意取得，驳回被上诉人的诉讼请求。一、陈玉春取得争议房屋，属善意取得。依据《物权法》等相关法律规定，上诉人获得争议房屋的民事行为，完全符合善意取得的法律规定，应当认定善意取得。陈玉春通过公开拍卖拍得房屋，按法定程序交税务机关交纳了契税，并通过法定程序办理了房屋产权登记，无论是从形式还是到内容，都符合法律规定，属善意取得。洮南社保局委托拍卖行为合法，假如洮南社保局和拍卖公司在此次拍卖中的行为有瑕疵，上诉人不知情，也不可能知情，上诉人受让不动产无重大过失，被上诉人主张上诉人不构成善意，应当承担举证证明责任。二、原审认定事实错误，拍卖成交确认书合法有效。降价行为无法律规定须要审批，洮南社保局在第一次无人竞买的情况下，社保局降价出售，完全符合法律规定。原审证据采信违法。“竞买申请登记表”系对另一竞买人李广占退还保证金的依据，一审不予认定错误。三、原审适用法律错误。原审适用《合同法》错误，本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条与第二十四条。四、原审法院适用法律没有出处。原审法院适用的《中华人民共和国拍卖法实施细则》根本不存在。五、被上诉人的主张不应受到法律保护。被上诉人不具备主体资格。白城市中级人民法院（2017）吉08行终48号《行政裁定书》认为被上诉人不具备主体资格被驳回。本案应以（2017）吉0881民初774号为依据，应当在该案有结果的情况下再审本案。争议房屋出租属无效行为，房屋为担保物，出租行为违反《物权法》的强制性规定。
洮南社保局上诉请求：请求撤销原审判决，判决上诉人的行为合法，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：洮南社保局委托拍行为合法。拍卖是经依法评估后进行了公告，拍卖情况在白城市工商局进行了备案，拍卖款已经存入养老金帐户。降价行为合法，降价行为无法律规定需要审批，洮南社保局在第一次无人竞买的情况下，社保局降价出售，完全符合法律规定。一审法律适用是属于不符合事实的强行适用，适用《中华人民共和国合同法》第五十二条错误。
恒兴拍卖公司上诉请求：请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。一、原审法院臆造法律，违反法律程序。原审适用的《中华人民共和国拍卖法实施细则》根本不存在且开庭违反法定程序。二、原审认定事实错误，拍卖成交确认书合法有效。降价行为合法，降价行为无法律规定须要审批，完全符合法律规定。原审证据采信违法，“竞买申请登记表”系对另一竞买人李广占退还保证金的依据，一审不予认定错误。三、本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条与第二十四条，不应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条。四、原审法院适用法律没有出处。原审法院适用的《中华人民共和国拍卖法实施细则》根本不存在。五、被上诉人的主张不应受到法律保护。被上诉人不具务主体资格。白城市中级人民法院（2017）吉08行终48号《行政裁定书》认定被上诉人不具备主体资格被驳回。本案应以（2017）吉0881民初774号为依据，应当在该案有结果的情况再审本案。争议房屋出租属无效行为，房屋为担保物，出租行为违反《物权法》的强制性规定，属无效的民事行为。
梁艳影辩称，针对三上诉人的上诉请求和理由答辩意见一致。三上诉人作为原审被告，就是涉案合同的三方当事人，以合法形式掩盖法非目的，为了侵吞国有资产，三方当事人恶意串通，损害国家及被上诉人的合法权益。三上诉人的上诉状完全由一个人书写，标点符号一致，引用发条一致，错别字一致。就二审上诉，三上诉人存在恶意串通。1、社保局作为委托方与拍卖公司签订合同，竞买人是社保局办公室领导的父亲，陈玉春参与竞买，违背了近亲属不得参与竞买的原则。从拍卖公司提交的拍卖纪录可以看出竞买没有竞买过程，违背了竞价的原则，只有一个人竞价，另外一个竞买人李广占是陈玉春儿子的同学且没有交纳保证金参与竞买。三方当事人恶意串通，以合法形式签订竞买确认书，损失国家及第三方的合法权益。2、本案不存在善意一说，善意的前提是没有处分权，社保局出租该房屋没有处分权，对没有处分权的事实，上诉人陈玉春对此知情，拍卖公司明确告知陈玉春存在权利负担。其次，善意取得应支付合理价格，本案出售的房屋是独立的办公楼，位于洮南市一类地段，建筑面积3000余平方米，以每平方米不到700元的价格出售，违背了政府的指导价格及交易价格，所以本案不能构成善意取得的法律构成要件。3、上诉人称，竞买涉案房屋属于合法行为的理由是经过了税务部门的审核，税务部门没有审查民事行为的合法违法性。第二个理由是认为办理完毕产权证，从一审的证据看，涉案的产权证经过行政案件处理，行政案件中查明产权证的取得违法了法律的强制性规定。4、善意取得是物权的法定种类，本案审查的是物权变动的原因，就是本案的拍卖确认合同。5、三方当事人在上诉中一直认为为了尽快将涉案房屋售出，如果这样可以通知被上诉人作为承租人参与竞买。被上诉人作为承租人使用房屋近2年，有可能是房屋的竞买者。6、上诉人称根据最高院关于审理城镇房屋适用法律的若干问题解释的二十一条，二十三条强制性规定，拍卖租赁房屋应通知承租人，是委托公司和拍卖公司的应尽义务，该司法解释的二十一条约定，承租人请求以侵犯优先购买权的法院不应支持，但是不妨碍以非法形式，掩盖合法目的单独起诉请求确认房屋买卖合同无效的。被上诉人认为委托人与拍卖公司串通、拍卖公司与陈玉春串通、陈玉春与李广占之间的串通，目的侵吞国有资产，损害被上诉人合法权益。7、我们主张撤销房照在行政案件中没有主体资格，但与民事诉讼的主体资格不一致，不能予以套用。8、我方可以提交商务部颁布的《拍卖法实施细则》。
陈玉春辩称，同意另两位上诉人的上诉意见。
恒兴拍卖公司辩称，同意另两位上诉人的上诉意见。
洮南社保局辩称，同意另两位上诉人的上诉意见。
梁艳影向一审法院起诉请求：1、依法确定第一被告洮南市社会保险事业管理局与第二被告白城市恒兴拍卖有限责任公司于2009年11月6日签订的委托拍卖合同无效；2、依法确认第二被告白城市恒兴拍卖有限责任公司与第三被告陈玉春于2009年11月24日签订的拍卖成交确认书（编号001）无效；3、由三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年被告社保局将原洮南供销联营商场出租给原告，期限2007年1月1日至2017年5月1日，租金每年10万元，交款期限每年的5月1日缴纳。协议签订后，原告全面履行租赁合同义务并始终向社保局按期交付租金。现原告得知，被告社保局早在2009年11月6日与被告白城市恒兴拍卖有限公司签订委托拍卖合同，虚假拍卖涉案房屋，被告陈玉春恶意以竞买人的身份，与被告拍卖公司签订拍卖成交确认书，以203.45万元价格竞买了涉案房屋，同时办理没有任何实质意义的交割手续。原告认为被告洮南市社会保险事业管理局与被告白城市恒兴拍卖有限责任公司拍卖程序违法，违反《中华人民共和国拍卖法》的有关规定，且被告洮南市社会保险事业管理局在未取得涉案房屋产权证的情况下将涉案房屋处分给被告陈玉春，违反物权法定原则，被告社保局未取得涉案房屋的物权就没有取得房屋的所有权，未取得房屋的所有权就无权将涉案房屋处分给他人，故委托拍卖合同与拍卖成交确认书均属于无效的法律行为。原告为维护其合法权益不受侵害，故诉至人民法院。
一审法院认定事实：原告梁艳影与被告洮南市社会保险事业管理局于2007年签订房屋租赁合同，被告洮南市社会保险事业管理局将洮南市供销合作社抵押的原洮南市供销联营商场房屋出租给原告，租赁期限十年，自2007年1月1日至2017年5月1日止，租金每年10万元，每年5月1日交纳。合同签订后，原告按约履行了自己的义务。至2017年5月1日合同期满，被告陈玉春要求原告腾出租赁房屋，并称自己已经买下以上房屋。经原告询问被告洮南市社会保险事业管理局得知租赁房屋在2009年11月就已经以拍卖的形式，以203.45万元的价格卖给被告陈玉春，并办理了房屋产权过籍登记，取得了房屋产权证。因此，双方发生纠纷。原告起诉至本院，并以自己具有优先购买权为由，要求确认被告洮南市社会保险事业管理局与被告白城市恒兴拍卖有限责任公司于2009年11月6日签订的委托拍卖合同和被告白城市恒兴拍卖有限责任公司与被告陈玉春于2009年11月24日签订的拍卖成交确认书无效。庭审中，三被告均称涉案房屋拍卖程序合法、有效，并称涉案房屋在拍卖前已经在白城电视台多次广告，原告未参加竞买，属于放弃优先购买权。对此，原告称涉案房屋在拍卖时根本未得到任何消息，直到2017年5月租赁房屋合同到期后，才得知自己的优先购买权受到侵害。经庭审确认，原告所述事实属实。被告洮南市社会保险事业管理局在决定对涉案房屋拍卖时，并未向原告履行告知义务，也未向被告白城市恒兴拍卖有限责任公司提供被拍卖房屋存在被租赁，正在被他人使用的信息，故其本身存在过错。且在涉案房屋被拍卖后，也未告知原告涉案房屋已被拍卖，并且一直以自己的名义，为被告陈玉春代收房屋租赁费，直至租赁合同期满。该房屋被告陈玉春竞买后，即办理了房屋产权变更登记，取得了房屋产权证。
一审法院认为，被告洮南市社会保险事业管理局与被告白城市恒兴拍卖有限责任公司于2009年11月6日签订的委托拍卖合同合法、有效。因该合同的成立是基于拍卖本案标的而签订的，合同约定内容没有侵害原告的合法权利。因此，该合同的成立和履行，并未违背法律规定。据此，该合同应当视为有效。原告主张对涉案拍卖房屋具有优先购买权，其诉求符合《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的规定，原告享有法律规定的在同等条件下的优先购买权。庭审中，被告提出本案的审理结果应当以原告起诉的另一案件，即请求确认优先购买权的审理结果为依据。经核实，原告起诉的（2017）吉0881民初774号案件，诉讼请求并非要求确认优先购买权。故原告的主张，本院不予支持。因此，本案的审理也无须另行诉讼确认优先购买权。针对三被告提出的拍卖该房屋，拍卖时已在白城电视台发出广告，原告在广告期限内不参加竞买，属放弃优先购买权的抗辩理由。原告反驳称被告拍卖涉案房屋，自己事先及被拍卖后根本不知情，只是在房屋租赁合同期满后，被告陈玉春要求原告腾出房屋时，才得知租赁房屋已经被拍卖。且被告洮南市社会保险事业管理局在涉案房屋拍卖后，也没有将房屋被拍卖的事实向原告进行告知，并且一直以本单位的名义收取原告的租赁费，隐瞒了事实真相。以上原告所述事实和理由，经庭审确认成立。据此，被告洮南市社会保险事业管理局在拍卖房屋前，没有按照法律规定通知原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三十二条“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日内通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”的规定，被告洮南市社会保险事业管理局的行为，违背了法律规定，剥夺了原告的优先购买权。在委托拍卖期间，被告洮南市社会保险事业管理局没有向被告白城市恒兴拍卖有限责任公司提供被拍卖房屋存在被原告正在租赁使用的信息；被告白城市恒兴拍卖有限责任公司也没有要求被告洮南市社会保险事业管理局提供被拍卖房屋是否存在被租赁等情况的相关信息，违背了《中华人民共和国拍卖法实施细则》第十四条“拍卖人有下列权利和义务：…（二）要求委托人如实地提供拍卖标的的有关资料，查明拍卖标的的来源和瑕疵；…”和第十七条“委托人是指委托拍卖人拍卖物品或财产权利的公民、法人或其他组织，其依法享有下列权利和义务：…（三）向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵；…”的规定，致使拍卖程序存在瑕疵。另被告洮南市社会保险事业管理局委托拍卖的目的是变现后偿付职工社保费，拍卖应当以实现拍卖标的价值的最大化，充分发挥公开及竞买出价高者应当得到的原则。本次委托拍卖，被告洮南市社会保险事业管理局未经主管部门批准，另行降价。而且不仅没有通知原告作为竞买者参加竞买，另一个竞买者没有足额交付保证金而参与竞买。由此，此次竞拍的真实性受到质疑，委托拍卖存在以合法的形式掩盖了损害国家利益及第三方的利益的行为。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（三）以合法形式掩盖非法目的；…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，被告白城市恒兴拍卖有限责任公司与被告陈玉春于2009年11月24日签订的拍卖成交确认书应当属于无效。被告陈玉春虽无过错，但由于涉案房屋在拍卖过错中存在瑕疵，被告陈玉春所竞买的房屋依附于拍卖结果的合法性。现因被告白城市恒兴拍卖有限责任公司与被告陈玉春签订的拍卖成交确认书被确认无效，故被告陈玉春善意取得的主张，本院不予支持。综上所述，原告梁艳影要求确认被告洮南市社会保险事业管理局与被告白城市恒兴拍卖有限责任公司于2009年11月6日签订的委托拍卖合同无效的诉讼请求，没有事实及法律依据，故本院不予支持。其要求确认被告白城市恒兴拍卖有限责任公司与被告陈玉春于2009年11月24日签订的拍卖成交确认书无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）、（五）项、第二百三十条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三十二条以及《中华人民共和国拍卖法实施细则》第十四条第一款第（二）项、第十七条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、确认被告洮南市社会保险事业管理局与被告白城市恒兴拍卖有限责任公司于2009年11月6日签订的委托拍卖合同有效。二、确认被告白城市恒兴拍卖有限责任公司与被告陈玉春于2009年11月24日签订的拍卖成交确认书无效。案件受理100.00元，由三被告共同承担；鉴定费10000.00元，由原告承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
经二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为，关于本案与（2017）吉0881民初774号号案件的审理程序问题，首先房屋承租人对租赁物享有优先购买权是承租人依据其承租事实自然取得的法定权利，梁艳影在774号案件中的诉求是其在享有优先购买权的前提下依据拍卖成交确认书确定的价格购买房屋，而该请求显然要依据本案确定拍卖确认书的法律效力，因此本案并不需要以774号案件作为审理依据。
关于拍卖成交确认书效力问题。三上诉人均主张依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条及《中华人民共和国物权法》第一百零六条等法律规定确认合同有效。虽然房屋租赁解释第二十一条规定了在出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人侵害承租人优先购买权的，承租人可以要求赔偿，而请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的不予支持。但该规定并不排除《中华人民共和国合同法》第五十二条的适用。房屋租赁解释第二十一条规定是出租人仅仅存在侵犯承租人优先购买权的情形，如委托拍卖程序存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定的情形，仍然可以据此确定合同效力问题。梁艳影因其承租事实取得优先购买权，在此情况下根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三十二条的规定，出租人应当在拍卖5日内通知承租人，显然该条规定要求出租人要具体针对承租人进行有效的单独通知，而拍卖公告方式是拍卖部门在拍卖过程中面向社会公众的通知。洮南社保局未对梁艳影进行单独通知，剥夺了承租人的优先购买权。另，因本案拍卖标的物涉及行政单位国有资产，亦应当考虑在剥夺承租人优先购买权的情况下是否导致了国家利益的损失。本案中，洮南社保局委托恒兴公司在房屋以257.53万元第一次拍卖流拍后，未经国有资产处置管理部门审批降价为203.45万元，并由陈玉春以该价格拍得。如出租方就其拍卖行为依法通知承租人，则承租人具有参与竞拍的可能性，亦有可能以第一次拍卖定价拍得该房屋，两次拍卖之间的差价显然导致了国家财产利益的损失。并且，自2009年房屋拍卖产权过户至陈玉春名下后，洮南社保局已经对房屋不具有任何物权及债权的情况下仍以承租人身份继续收取房屋租金，属于恶意对拍卖事实的一种掩盖行为。综上，委托拍卖程序显然违反了《中华人民共和国》合同法第五十二条的规定，一审认定拍卖成交确认书无效法律依据充分。虽然原审适用的《中华人民共和国拍卖法》实施细则属于外省已经失效的地方性法规，不适用于本案，但并不影响本案适用合同法五十二条确认合同的效力。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条规定：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”据此，一审判决结果并无不当。关于陈玉春主张对争议房屋属于善意取得问题，因本案梁艳影诉讼请求系确认合同效力，系债法法律关系，而善意取得系物权法律关系。本案的审理范围亦是针对梁艳影要求确认合同无效的诉讼请求，陈玉春主张的善意取得的抗辩理由不是本案审理内容，是否构成善意取得并不是确认合同效力的前提条件，因此并不影响本案中依据合同法对拍卖成交确认书效力的认定。
综上所述，陈玉春、洮南市社会保险事业管理局、白城市恒兴拍卖有限责任公司的上诉请求不能成立。本院依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，陈玉春、洮南市社会保险事业管理局、白城市恒兴拍卖有限责任公司各负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东兴
代理审判员 苏 波
代理审判员 姚 磊
二〇一八年三月三十日
书 记 员 李立群