湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂宜昌中民二终字第00207号上诉人（原审原告）郭从伟，农民。委托代理人聂浩，湖北楚天剑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）秭归弘洋盛世投资开发有限公司，住所地秭归县茅坪镇滨湖路。法定代表人程涛，系该公司董事长。委托代理人宋志武，湖北龙禧律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。委托代理人郑家红，湖北龙禧律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。上诉人郭从伟因与被上诉人秭归弘洋盛世投资开发有限公司（以下简称弘洋盛世公司）商品房预售合同纠纷一案，不服秭归县人民法院（2014）鄂秭归民初字第00979号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月28日立案受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审认定：2012年12月8日，郭从伟与弘洋盛世公司签订了宜昌市商品房买卖合同，合同约定：郭从伟购买弘洋盛世公司所开发的位于秭归县茅坪镇花园路的“香山·湖景天成”楼盘的房屋一套，购房金额为408218.00元，弘洋盛世公司应该在2013年6月30日前将达到交付条件的商品房交付于郭从伟使用。逾期交房不超过60日，弘洋盛世公司按日向郭从伟支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；超过60天后，郭从伟有权解除合同。郭从伟要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日为止，弘洋盛世公司按日支付郭从伟已交付房价款的万分之五的违约金。合同还对商品房的基本情况、计价方式、面积确认及面积差异处理、产权登记、保修责任等进行了约定。合同签定后，郭从伟于2013年4月7日、2013年6月25日、2013年7月10日以分期付款的方式向弘洋盛世公司支付房款合计408218元，已全部付清。2013年4月26日，弘洋盛世公司组织勘验、设计、施工、监理等参建单位对“香山·湖景天成”5号楼及地下室进行竣工验收，并出具了《建设工程竣工验收报告》。2013年4月28日，弘洋盛世公司就“香山·湖景天成”5号楼工程竣工验收交付使用向秭归县建设工程质量安全监督站进行请示，该站答复请示工程项目已经验收合格，同意交付使用，并要求建设业主及时办理工程备案手续。弘洋盛世公司于2013年6月28日在三峡晚报中刊登了《交房公告》，告知业主“香山•湖景天成”5号楼已具备交房条件，并于2013年6月30日起开始交房，为便于业主收房，要求业主于2013年6月30日至2013年8月31日期间携带有效证件、入伙通知书、《商品房买卖合同》、销售不动产发票等原件资料及相关税费，到“香山•湖景天成”项目现场办理交房手续。此期间，部分业主与弘洋盛世公司已办理交房并入住，郭从伟在弘洋盛世公司公告交房后于2013年10月与弘洋盛世公司办理交房手续时，双方发生分歧，交房未果。郭从伟认为弘洋盛世公司没有按照合同约定的第九条取得商品房项目竣工交付使用备案证，不符合合同约定的交付使用条件，弘洋盛世公司认为郭从伟是因对办理房产权属所需交纳的税费有异议才拒绝交纳相关费用、拒绝办理交房手续。2014年1月14日，秭归县住房和城乡建设局出具《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，证明“香山•湖景天成”5号楼已于当日办理了竣工验收备案。2014年7月7日，郭从伟提起诉讼，请求判令弘洋盛世公司支付逾期交房违约金74499.78元。原审法院据以认定上述事实的主要证据有：商品房买卖合同、销售不动产统一网络代开发票三份、交房公告、建设工程竣工验收报告、关于香山·湖景天成项目一期（5-8号楼）工程竣工验收交付使用的请示及秭归县建设工程质量安全监督站的回复各一份、工程竣工验收备案证明书、5号楼业主宋朝军产权证及向永金土地使用权证各一份、2014年8月5日秭归县建设工程质量安全监督站《关于秭归县房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收及备案管理的情况说明》一份及当事人当庭陈述等。原审法院认为，本案焦点在于弘洋盛世公司是否履行了房屋交接通知义务及弘洋盛世公司没有取得《商品房项目竣工交房使用备案证》能否视为诉争房屋没有达到合同约定的交房条件。从本案查明的事实看，弘洋盛世公司建设的“香山•湖景天成”5号楼已于2013年4月26日由工程建设单位、参建各方验收合格后，经报请秭归县建设行政主管部门批准同意该工程符合交付使用条件，自2013年5月1日起可以向业主交付房屋。弘洋盛世公司已于2013年6月28日通过报刊公告方式通知买受人交房，部分业主已经入住，并办理了房屋权属证书。弘洋盛世公司在履行商品房买卖合同过程中，已经按照合同约定方式履行了房屋交接的通知义务；双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》系格式合同，合同第九条约定出卖人交付商品房应符合的条件之一是“完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）”，弘洋盛世公司建设的“香山•湖景天成”5号楼已经验收合格并经请示同意交付使用，弘洋盛世公司已经完成了商品房项目竣工交付使用的相关手续，根据《宜昌市建委关于加强商品房项目竣工交付使用管理工作的通知》，取得商品房项目竣工交付使用备案证并非出卖人交付商品房必须具备的条件，各县、夷陵区只是参照执行，秭归县建设工程质量安全监督站出具的《关于秭归县房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收及备案管理的情况说明》表明秭归县建筑行业并没有参照执行出卖人交付商品房应当取得商品房项目竣工交付使用备案证这一规定。弘洋盛世公司与郭从伟等众多业主签订合同时采用宜昌市商品房买卖合同的格式文本，未根据实际情况对格式合同加以变通或修改，工作中存在一定的过失，但并不能视为诉争房屋未达到约定的交房条件。弘洋盛世公司建设的“香山•湖景天成”5号楼已经批准能够交付使用，弘洋盛世公司在合同约定的期限内已经履行了交接房屋的通知义务，是否办理房屋交接验收的主动权在于郭从伟，弘洋盛世公司不存在不交付房屋的行为，故对郭从伟请求弘洋盛世公司交付房屋的诉讼请求不予支持，对其请求弘洋盛世公司支付逾期交房违约金的诉讼请求亦不予支持。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决驳回郭从伟的诉讼请求。并决定一审案件受理费8541元，由郭从伟负担。郭从伟不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉，其主要理由为：1、双方签订的商品房预售合同中明文约定交房条件为取得交房的相关合法手续，该手续包括商品房项目竣工交房使用备案证。弘洋盛世公司在交房时未办妥该备案证，构成违约。2、弘洋盛世公司辩称秭归未实行商品房项目竣工交房使用备案证制度，即便该说法成立，弘洋盛世公司在一审诉讼中为证实商品房达到了交付使用条件，提供了湖北省建筑工程和市政基础设施竣工验收备案证明书，该备案证明书的签发时间为2014年2月14日，已远超过合同约定的2013年6月30日的交房时间。所以，弘洋盛世公司仍应承担逾期交房违约责任。3、原审判决确认弘洋盛世公司在合同行为中存在过失，根据合同法的规定，应当承担缔约过失责任，但原审判决中弘洋盛世公司并未承担相应责任，明显存在法律适用错误。综上，请求二审人民法院依法撤销原审判决，改判弘洋盛世公司支付逾期交房违约金至交房之日止，并判决其及时按合同约定交付房屋。针对郭从伟的上诉，弘洋盛世公司答辩称：该小区楼盘很多业主在弘洋盛世公司通知交房后办理了入住。未能办理商品房项目竣工交房使用备案证是因为政策原因，该备案证是宜昌市建委作出的规定，弘洋盛世公司对秭归是否适用该规定在签约时并不知情，事后由相关房屋主管部门出具了说明，所以该备案证未取得不影响交房的条件。至于湖北省建筑工程和市政基础设施竣工验收备案证明书，是办理房屋产权证书时须提交的材料，并非交房必须具备的条件。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回郭从伟的上诉，维持原判。郭从伟、弘洋盛世公司在本院二审诉讼中均未提交新的证据。本院经审理查明，原审认定事实属实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实…”之规定，结合弘洋盛世公司提交的《宜昌市建委关于加强商品房项目竣工交付使用管理工作的通知》、秭归县建设工程质量安全监督站出具的《关于秭归县房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收及备案管理的情况说明》，表明秭归县建筑行业并没有参照执行出卖人交付商品房应当取得商品房项目竣工交付使用备案证这一规定，取得商品房项目竣工交付使用备案证并非出卖人交付商品房必须具备的条件。弘洋盛世公司在合同约定的交房日期前已履行通知郭从伟接收房屋的附随义务，且在相关主管部门出具合理解释并同意交付使用的情况下，原审判决关于诉争房屋已经达到交房条件的认定并无不当。当事人行使权利、履行义务均应当遵循诚实信用原则，不可滥用权利。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费8541元（郭从伟已预交），由郭从伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  李淑一审 判 员  胡建华代理审判员  关俊峰二〇一五年四月十日书 记 员  刘 莉