江西省瑞金市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0781民初1781号
原告（反诉被告）：张南昌，男，1971年3月8日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。
原告（反诉被告）：张桂贤，男，1950年12月25日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。
原告（反诉被告）：张志亮，男，1962年3月29日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。
原告（反诉被告）：张支军，男，1967年12月30日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。
上述四原告委托诉讼代理人：李志宇，江西洪都律师事务所律师，特别授权代理。
上述四原告委托诉讼代理人：陈群，江西洪都律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：朱桂莲，女，1960年9月10日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。
被告（反诉原告）：杨晓荣，男，1979年9月8日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。
上述二被告委托诉讼代理人：高慧权，瑞金市金都法律服务所法律工作者，特别授权代理。
原告（反诉被告）张南昌、张桂贤、张志亮、张支军与被告（反诉原告）朱桂莲、杨晓荣确认合同效力纠纷一案，本院于2018年5月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张南昌、张桂贤、张志亮、张支军及其委托诉讼代理人陈群、被告杨晓荣及其委托诉讼代理人高慧权到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人李志宇、被告朱桂莲经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认四原告与杨春青、杨国华订立的《立让售屋字书》合法、有效；2、判决征收瑞集建（91）字第04130101号集体土地使用权及地上房屋所有权产生的安置宅基地权益归四原告享有；3、本案案件受理费由俩被告承担。事实和理由：1991年11月12�，原告四兄弟从杨春青、杨国华手购买位于泽覃乡兰从村田山腰公路下方房屋一套。双方订立《立让售房屋字书》，签订协议后四原告陆续向杨国华支付了购房款，杨国华向四原告交付了房屋及集体土地使用权证。在支付购房款期间，杨国华妻子及子女均未提出任何异议。签订协议后原告一直居住在买卖的房屋中，直到该房屋被泽覃乡人民政府征迁。在此期间，原告还在房屋周围兴建了养猪房、厕所等附属设施，并在周围开荒种植。2005年泽覃乡人民政府因扩建陶珠水库征收了该房屋，在确认四原告权属后，瑞金市泽覃乡人民政府向张南昌发放了安置补助费、青苗补偿费、房屋拆迁补偿费、宅基地补偿费合计100909.66元。2006年5月22日，泽覃乡人民政府考虑安置被拆迁户的居住生活决定对水库拆迁户进行宅基地安置，并告知了原告张南昌。被告朱桂莲、朱晓荣得知可以�置宅基地后，以房屋出卖未经共有人同意为由向泽覃乡人民政府主张其享有《立让售房屋字书》的宅基地使用权及房屋所有权的权利归属。泽覃乡一直没有对宅基地置换作出置换决定，导致原告补偿权利受到阻碍。杨春青、杨国华已去世十多年。为维护自身利益，起诉至法院，请求法院依法判决。
被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、确认四反诉被告与杨春青、杨国华于1991年11月12日签订的《立让售房屋字》无效；2、反诉被告依法返还征地拆迁补偿款100909.66元；3、判决征收瑞集建（91）字第04130101号项下房地产产生的宅基地安置权益归反诉原告；4、反诉费用由反诉被告承担。主张反诉请求及抗辩本诉的事实和理由：四原告转让涉案房地产无效。四原告与杨国华订立《立让售房屋字书》时未征得被告的同意，杨国华系无权处分。实际上，朱桂莲一直�对杨国华将涉案土地转让给他人，四原告受让涉案土地时已知道需要征得共有人的同意，为此还要求了共有人之一的杨春青签字同意。法律明确规定农村集体土地在非集体经济组织成员间禁止转让。涉案土地系泽覃乡兰从村合江口小组所有，只有合江口的成员权享有涉案土地的权利，本案原告不是涉案土地的集体组织成员，无权享有涉案房地产的权利。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。反诉被告在原告不知情的情况下领取了相关的费用100909.66元，在反诉原告向泽覃乡人民政府主张享有涉案房屋的宅基地安置权和取得的拆迁补偿费用，遭到了四个反诉被告的阻止。因此，原告应当返还涉案房地产，鉴于涉案房地产已经被征用，原告应当将涉案房地产拆迁补偿费用返还给被告，因征收而产生的宅基地安置权益应归被告。
原告围绕�讼请求依法提交了证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体适格；2、被告朱桂莲、杨晓荣的常住人口登记表复印件各一份，证明被告的身份及主体资格；3、《立让售房屋字书》、集体土地使用证原件及复印件各一份，证明四原告与杨春青、杨国华于1991年11月12日签订《立让售房屋字书》，两被告向原告交付了协议房屋和集体土地使用权证；4、四原告的户口簿复印件各一份，证明签订协议时，双方系同一集体经济组织成员，可以按照协议享有土地使用权，协议合法有效；5、2014年8月6日兰从村出具的证明原件及复印件各一份、收条原件及复印件各四份，证明原告与杨春青、杨国华已履行协议，四原告在该房屋生活十五年之久；6、陶珠达陂水库扩容淹没区征地拆迁补偿费发放表复印件一份，证明政府对双方争议房屋拆迁进行货币补偿时两被告均未提出异议，并且原告张南昌已领取了相关费用；7、陶珠、达陂水库建设拆迁户建房用地通知书复印件一份，证明政府在两被告未提出异议前将安置地给与原告；8、2018年5月13日兰从村出具的证明一份，证明两被告向政府主张宅基地安置权，阻扰分配。被告质证时，对第1、2组证据没有异议，本院予以确认。对第3组证据中《立让售房屋字书》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为卖方为杨国华一人，没有征得其他房屋所有人的同意，不能证明杨春青买卖了房屋。对集体土地使用权征的合法性、真实性无异议，对其关联性有异议，认为这不能证明被告向四原告交付了房屋。本院认为，该证据能够证明杨春青、杨国华与四名原告签订了合同，现在集体土地建设用地使用证原件一直由原告保存，可以认定证件已交由给原告。对第4组证据的合法性、真实性无异议，对其关联性有异议，认为只有张南昌从2005年登记在兰从村合江口小组，其他成员不是本小组成员。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明对象将结合其他证据予以综合认定。对第5组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为证明没有法定代表人签字，收条上的签字与《立让售房屋字书》上的不一致，金额也不同。本院认为，被告未提供其他证据认定收条不是杨国华所写，可以认定该证据的真实性，对其证明对象将结合其他证据予以综合认定。对第6组证据的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为该证据只能证明原告领取了补偿款，不能证明原告有权领取补偿款。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明对象将结合其他证据予以综合认定。对第7组证据的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为该证据的送达回证和通知书的地点不一致，不是同一个小组。本院对该组证据的真实性予以认定。对第8组证据的真实性、合法性有异议，认为证据证明原告是张屋小组的成员。对该组证据，本院将结合其他证据予以综合认定。
被告向本院提供如下证据：1、集体土地建设用地使用证复印件一份，证明反诉原告享有涉案房屋土地的拆迁补偿费用和安置土地的相关权益；2、农村土地承包合同复印件二份、农村土地承包经营权确权登记汇总表复印件一份，证明反诉被告张支军、张南昌、张桂贤向张屋小组承包了土地，兰从村的土地已经确权到了各个小组。原告质证时，对第1组证据的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为张国华是户主也是房屋所有权人之一对涉案房屋有处分权。对第2组证据的真实性、合法性无异议，认为该证据反映了反诉被告四人与杨国华、杨春青是同一村的集体组织成员。本院对上述两组证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明对象将结合其他证据予以综合认定。
根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：1991年11月12日，原告张南昌、张桂贤、张志亮、张支军与杨春青、杨国华签订《立让售房屋字书》。杨春青、杨国华将兰从村合江口大坝堪至兰田山腰公路下方的房屋及其附属空坪、茅房、猪舍等一应让售给张南昌、张桂贤、张志亮、张支军。张志亮等人分期将款项交于杨国华。张南昌等人也在此后不久搬入该房屋居住。在缴纳相关的办证费用后，张南昌、张桂贤、张志亮、张支军从兰从村获得了瑞集建（91）字第04130101号集体土地建设用地使用证，该证登记的土地使用者为杨国华。因陶珠、达陂水库扩容建设需要，泽覃乡人民政府于2005年对涉案土地拆迁并补偿征地拆迁补�费100909.66元，张南昌领取了该笔款项。2006年5月18日，泽覃乡人民政府通知张南昌可以申请在光辉村南坑口集中安置地建房。因双方对涉案宅基地、房屋及其附属设施的权益存在争议，泽覃乡人民政府未决定安置用地由谁享有。签订合同时，杨春青、杨国华、朱桂莲、杨晓荣系泽覃乡兰从村合江口小组居民，张南昌、张桂贤、张志亮、张支军系泽覃乡兰从村张屋小组成员。杨春青系杨国华的父亲，朱桂莲系杨国华的妻子，杨晓荣系杨国华的儿子，签订协议时杨晓荣未成年。现杨春青、杨国华已经去世。
本院认为，关于本案本诉原告与杨春青、杨国华签订的《立让售房屋字书》是否有效的问题。
首先，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。本诉原告张南昌、张桂贤、张志亮、张支军与杨春青、杨国华根据双方的协议签订《立让售房屋字书》，杨国华亦将房屋交付给本诉原告居住，双方形成了买卖合同关系。该买卖合同自双方签字时合同已经成立，对双方均有约束力。
其次，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。集体土地建设用地使用证登记的使用者为杨国华，原告有理由相信杨春青、杨国华有权处理涉案房地产；根据当时当地的实际情况而言，一般也是由户主或家庭成年男子代表对外签订房屋买卖等重要协议，即杨春青、杨国华构成了表见代理。房屋买卖之后，原告�照协议向杨国华支付了相应款项，从村委会获取了相关的权属证书，并搬入该房屋居住十多年之久，被告朱桂莲均未向原告提出不同意的主张，也能够证明杨国华出卖该房屋已得到了被告朱桂莲的认同和授权。被告认为，自己不在本村居住并不知道原告已经在涉案房屋居住十多年，这与常理不符。据此，被告认为杨国华无权处分的理由，本院不予采纳。
再次，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。判断行为人的行为是否违反法律强制性规定，应当依据行为时的法律予以确定。本案涉案房屋买卖是否违反法律禁止性规定，应当依据1991年11月12日之前已生效的法律来判断。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定�1986年6月25日通过、1988年12月29日第一次修正的《中华人民共和国土地管理法》规定：“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让，土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用。集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”从上述法律规定来看，当时的法律允许集体所有的土地的使用权进行转让，并不限制对宅基地上房屋的转让，农村村民出卖自住房屋法律并未禁止。同时，已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的土地并不是“必须”属于各集体经济组织所有，并不排除可以由农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理，即当时的法律并没有限制本村民委员会成员之间的房屋买卖。本诉被告依据1998年8月29日修订、2004年8月28日第二次修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，认为原告与杨春青、杨国华签订的房屋买卖合同违反“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”规定，该合同无效。本院认为，签订协议之后的《中华人民共和国土地管理法》并没有溯及力，对之前已经发生的行为不能溯及既往，并且本诉原告买卖该房屋也不是用于非农建设，所以对于本诉被告的抗辩理由，本院不予采纳。作为泽覃乡兰从村的村民张南昌、张桂贤、张志亮、张支军可以购买本村杨春青、杨国华的房屋。
综上，张南昌、张桂贤、张志亮、张支军与杨春青、杨国华签订《立让售房屋字书》符合买卖合同的构成要件，杨春青、杨国华代表共有人签订合同的行为是表见代理，原告购买涉案房屋的行为并未违反行为时的法律。因此，张南昌、张桂贤、张志亮、张支军与杨春青、杨国华签订的《立让售房屋字书》合法有效。
关于涉案宅基地及其房屋所产生的的相关权利由谁承担的问题。根据“地随房走”的原则，在出售该房屋时，宅基地的使用权随之转移给新的房屋所有人。买受人基于已取得的房屋所有权，可以享有该宅基地及房屋等地上附着物所产生的相关权利。本诉原告张南昌、张桂贤、张志亮、张支军依法享有所购买的宅基地及房屋等地上附着物所产生的相关权利。泽覃乡人民政府依法征收了涉案房地产后，向本诉原告支付补偿费100909.66元的行为合法有效，反诉原告（本诉被告）要求反诉被告返还100909.66元的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。同时，泽覃乡人民政府在光辉村南坑口为拆迁户征得土地安置建房的权利也应由原告张南昌、张桂贤、张志亮、张支军享有，现在是否应当安置或以何种方式安置应由人民政府根据现有法律及相关政策等具体情况依法确定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十二条、第四十九条、第一百三十条，1998年12月29日修正的《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第一条之规定，判决如下：
一、本诉原告张南昌、张桂贤、张志亮、张支军与杨春青、杨国华于1991年11月12日订立的《立让售房屋字书》合法有效；
二、依法征收瑞�建（91）字第04130101号集体土地及房屋等地上附着物后的安置宅基地等权益由本诉原告张南昌、张桂贤、张志亮、张支军享有；
三、驳回反诉原告朱桂莲、杨晓荣的诉讼请求。
本诉案件受理费100元，由原告张南昌、张桂贤、张志亮、张支军承担。反诉案件受理费1160元，由反诉原告朱桂莲、杨晓荣承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 邓泽平
人民陪审员 陈泽将
人民陪审员 梁玉珍
二〇一八年七月十六日
书 记 员 李燕玲