广东省封开县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇封法民一初字第71号
原告封开碧桂园房地产开发有限公司，住所地：广东省封开县江口镇封川东塘地块封开碧桂园。
法定代表人杨文杰，经理。
委托代理人郭思源，男。
委托代理人闫奕竹，女。
被告袁桂妮，女。
原告封开碧桂园房地产开发有限公司诉被告袁桂妮商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭思源、闫奕竹，被告袁桂妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告封开碧桂园房地产开发有限公司诉称：我公司与被告于2012年1月8日签订编号为12010015的《商品房买卖合同》及其附件、附录（以下简称“合同”），被告购买我公司位于封开碧桂园西江水岸三街2号商品房一套。根据合同第六条约定，被告以分期付款方式支付购房款，“……2分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为柒拾伍万叁仟捌佰伍拾玖元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的10.00%给出卖人，即柒万伍仟三百捌拾陆元整；（3）买受人必须在2012年2月2日前付该商品房总房价款的30.00%给出卖人，即贰拾贰万陆仟壹佰伍拾捌元整；（4）买受人必须在2012年7月2日前，付该商品房总房价款的30.00%给出卖人，即贰拾贰万陆仟壹佰伍拾捌元整；（5）买受人必须在2013年1月2日前，付该商品房总房价款的30.00%给出卖人，即贰拾贰万陆仟壹佰伍拾柒元整；”但被告逾期支付楼款。根据合同第七条约定，被告应按日向我公司支付逾期应付款万分之三违约金。根据买卖合同附件四补充协议第五条约定：花园实测面积与合同约定面积有增减的，增减面积达1%以上至30%以内的，买卖双方按实测面积以补充协议第四条约定的花园面积的退补单价据实结算退补款。合同附件四第一条显示“该商品房的花园面积114.00平方米”，第四条约定“花园面积进行退补的单价为（人民币）1077.32元／平方米”而根据实测面积表显示该商品房花园的实测面积为116.84平方米，面积差异值超过1%。据此被告应该交纳超标楼款3060元。我公司于2013年1月9日向被告邮寄了收楼信，由于被告未按时付款，我公司多次打电话催收，同时也在2013年10月30日邮寄了催收信，告知其尽快付清尚未支付的房价款并支付相应的逾期违约金，但被告均置之不理。综上，被告不履行交纳购房款的义务，违反了合同的约定，被告应当承担违约责任。故此，我公司向法院起诉，请求判令被告立即向我公司支付尚未支付的房价款人民币501088.77元，并按合同约定交纳超标楼款人民币3060元，合计504148.77元；判令被告按照合同约定向我公司支付逾期付款违约金，暂计至2013年10月25日为人民币67428.52元。
被告袁桂妮辩称：原告诉称的《商品房买卖合同》的情况属实，我已支付房价款275386元，而不是原告主张的252770.23元。我对原告主张我尚欠房价款501088.77元及超标楼款3060元有异议，并要求由我安排人重新丈量花园面积；原告未能按约定交付合格的房屋，我要求原告按照国家规定维修房屋；因房屋质量有问题，我迟延付款没有构成违约，故此，我不应承担逾期付款违约金。
经审理查明，原告是封开县江口镇封川东塘地块封开碧桂园西江水岸的开发商，于2011年9月21日取得上述项目的《商品房预售许可证》。2012年1月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》、附件及附录，约定被告向原告购买位于封开碧桂园西江水岸三街2号商品房，建筑面积为168.11平方米，花园面积为114平方米，花园实测面积与合同约定面积有增减的，增加面积达1%以上至30%以内的，以实测面积按1077.32元／平方米据实结算退补款。另约定，该商品房的总房价款为753859元，被告采取分期付款的方式付款，于签订合同时给原告支付总房价款的10%即75386元，于2012年2月2日前给原告支付总房价款的30%即226158元，于2012年7月2日前给原告支付总房价款的30%即226158元，于2013年1月2日前给原告支付总房价款的30%即226157元；逾期超过90日后，合同继续履行的，被告应从合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金；原告应于2013年1月10日前交楼，若被告不予付清超标楼款等补交款项，原告有权不将该商品房交付给被告而不须承担任何责任。
在履行合同中，经封开县测量队测量，该商品房花园的实测面积为116.84平方米。被告给原告支付了房价款252770.23元，尚欠房价款501088.77元。2013年10月30日，原告向被告发出《已到期应缴款通知书》，但被告未能依约给原告缴纳尚欠款项。截至2013年10月25日，被告拖欠原告房价款501088.77元、超标楼款3060元及逾期付款违约金67428.52元。据此，原告向本院起诉，并提出了自己的诉讼请求。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、附件及附录，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护。本案的争议焦点主要有：一、原告请求被告支付尚欠的房价款和超标楼款是否合法的问题。1、房价款问题。被告已给原告支付了275386元，其中有房价款252770.23元，因原、被告均无异议，本院予以确认；另有22615.77元，根据《商品房买卖合同》附录二第一条第二款“契税：按结算价3%计征”、附录三第六条“因办理本协议第一条约定的事项而由买受人承担的税费，买受人同意只是预付给出卖人，由出卖人向有关部门代缴，……”的约定，原告主张该款属于其代缴的契税（753859元×3%），合法有据，本院予以支持；被告主张该款为房价款，因理据不足，本院不予采纳。故此，被告已给原告支付的房价款为252770.23元，尚欠房价款501088.77元。被告未按合同约定的期限给原告支付房价款，其行为已构成违约，应承担违约责任。故此，原告请求被告支付尚欠的房价款501088.77元，合法有据，本院予以支持。2、超标楼款问题。根据原告提供的实测面积表，该商品房的花园实测面积为116.84平方米。被告对花园的实测面积提出了异议，但未能提供充分的反驳证据加以推翻，故此，被告的该项辩称，因辩驳理由不充分，本院不予采纳。结合《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条“该商品房的花园面积114平方米。”、第四条“花园面积进行退补的单价为1077.32元／平方米。”、第五条“花园实测面积与合同约定面积有增减的，增减面积在合同约定的花园面积的±1%以上至±30%以内（含本数）的，买卖双方按实测面积以本补充协议第四条约定的花园面积的退补单价据实结算退补款，买卖双方对此均无异议。”的约定，该商品房的花园增加面积在合同约定的花园面积的1%以上（2.84平方米÷114平方米），故此，原告请求被告支付超标楼款3059.59元（2.84平方米×1077.32元／平方米），合法有据，本院予以支持；超出部分即0.41元，因理据不足，本院不予支持。3、抗辩权问题。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第十条“……在该商品房出现面积差异，买受人依据《商品房买卖合同》和本补充协议的约定须向出卖人补交实测面积超出合同约定面积部分的款项的，因该补交款项为买受人须支付给出卖人的该商品房购房款，故买受人自愿同意在办理该商品房交接手续之前付清给出卖人。若买受人不予付清的，则出卖人有权不将该商品房交付给买受人而不须承担任何责任。”的约定，被告尚未付清补交款项，原告据此未将商品房交付给被告，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求……”的规定，本院予以确认。至于房屋质量问题，因房屋尚未交付，且被告也未在本案中提出反诉，本案不作处理；被告可在商品房交付后另觅途径解决。根据《中华人民共和国合同法》第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。……”的规定，被告以房屋存在质量问题为由主张其享有不安抗辩权，但未能提供证据证实其已履行了及时通知对方的义务，本院不予采纳。二、原告请求被告支付逾期付款违约金是否合法的问题。根据《商品房买卖合同》第七条“……继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”的约定，被告未按合同约定的期限支付房价款，且逾期超过90天，原告请求被告从逾期之日起支付逾期付款违约金，合法有据，本院予以支持。被告主张其没有违约，也没有收到催款通知书，并以此为由主张不应承担逾期付款违约金，因理据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告袁桂妮于本判决发生法律效力之日起10日内给原告封开碧桂园房地产开发有限公司支付尚欠的房价款501088.77元、超标楼款3059.59元及逾期付款违约金（违约金计算办法：截至2013年10月25日止的违约金为67428.52元，此后的违约金按合同的约定执行）。
如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9516元，由被告袁桂妮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人对财产案件上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 区晓曦
代理审判员 吴锦鹏
人民陪审员 谢雪群
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 何中教