江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9120号
上诉人（原审被告）：南京味千餐饮管理有限公司，住所地南京市玄武区珠江路67号4201室。
法定代表人：潘慰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张健，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢中伟，上海市海华永泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京环亚宝丽投资实业有限公司，住所地南京市秦淮区石鼓路33号。
法定代表人：周福霞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孟兰凯，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张少华，江苏法德永衡律师事务所实习律师。
上诉人南京味千餐饮管理有限公司（以下简称味千公司）因与被上诉人南京环亚宝丽投资实业有限公司（以下简称环亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第6214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
味千公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回环亚公司一审的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由环亚公司承担。事实和理由：一、根据双方约定，味千公司有权在连续亏损的情况下自行退租，且双方并未约定味千公司在行使上述单方解除权时必须附随具有公信力的第三方的审计报告以证明连续亏损3个月的事实。在连续亏损3个月后，味千公司已向环亚公司提供了财务报表，一审中又提交了审计报告证明上述亏损事实，然而环亚公司拒不同意味千公司的退租申请，亦未提供证据证实味千公司违约在先，环亚公司违反了双方间的约定，味千公司并未违约。二、味千公司不应承担装修费用。环亚公司并未提供证据证明味千公司的店面招牌出现破损并造成安全隐患，也承认城管部门并未发出具体针对味千公司的整改通知书。环亚公司对味千公司门头进行维修是未经味千公司同意的单方行为，也是一种侵权行为，味千公司无需支付相关费用。
被上诉人环亚公司辩称：一、根据双方约定，即使味千公司享有单方解除权，味千公司在行使权利时也应遵守诚实信用原则，履行相关的附随义务，即味千公司除了提交退租申请外，还应提交证据证明其确实处于连续亏损状态，但味千公司并未尽到此义务，在双方发生争议后才提交其单方委托的机构作出的评估报告。因此，一审法院依据诚实信用原则作出的判决正确。二、就味千公司门头等损坏事宜，环亚公司在一审中提供了味千公司员工签收的报告以及环亚公司与维修单位签�的维修合同，一审法院酌情认定了3万元，虽没有真实的反映维修支出情况，但总体而言，环亚公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求本院驳回上诉，维持原判。
环亚公司向一审法院起诉请求：一、味千公司将物品全部搬离涉案房屋；二、味千公司支付违约金100万元；三、味千公司按照1441.75元/日支付自2015年9月24日起至味千公司将全部物品搬离期间的房屋占有使用费；四、味千公司支付维修费46367.17元；五、味千公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：
2009年11月8日，恒邦房地产公司（甲方）与味千公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：味千公司承租位于南京市石鼓路××和××区域（即涉案房屋）用于经营日本风味餐厅（包括味千拉面品�和味千公司关联公司名下的其他品牌），总建筑面积为202.3平方米；租赁期限为10年零42天，自2009年11月20日至2019年12月31日止；味千公司按年支付租金，第1-2年每年固定租金474500元、物业管理费用474500元，第3-4年每年固定租金498225元、每年物业管理费用498225元，第5-6年每年固定租金523136元、每年物业管理费用523136，第7－8年每年固定租金549293元、每年物业管理费用549293元，第9－10年每年固定租金576757.5元、每年物业管理费用576757.5元，物业管理费的支付方式和支付周期与租金支付方式和支付周期相同；甲方保证该房屋具有开办餐饮业必备的基本设施及油烟排放等环保方面的基本条件，并保证提供味千公司使用设施和条件（包括公共隔油池、排烟管道、空调外机位置等附件6中全部甲方提供条件）能处于正常可使用和安全的状态，并为味千公司正常经营活动提供方便；甲�应对房屋及其提供的设施（包括工程配套条件）进行定期维修保养，以保证房屋及设施的安全和正常使用；因味千公司使用不当，致使甲方房屋或设施出现损坏或发生故障的，味千公司应负责维修或赔偿，味千公司拒不维修或赔偿的，甲方可代为维修，维修费用由味千公司承担；租赁期间，如味千公司在涉案房屋经营发生亏损连续超过3个月以上，可向甲方书面提出自申请之日起3个月后解除本合同的请求，甲方应予以同意，但味千公司在这3个月内应继续履行本合同约定的各项权利义务，3个月后双方依此解除合同，甲方退还味千公司预付的全部款项（包括但不限于保证金、剩余租金等）（9.7条）；味千公司应于本合同提前解除或期限届满之日起20日内向甲方交还该房屋，味千公司应提前5日通知甲方交还/收回该房屋的具体日期，甲方应当按照该等通知查验并接收房屋；味千公司交还房屋前，有权拆除及取回味千公司所添置的设施、设备的部分或全部，但味千公司不得故意损坏或拆除建筑物结构；除本合同另有约定外，味千公司单方解除本合同的，味千公司应按下列标准向甲方支付违约金，本合同履行达到租赁期限50%而解除合同的，味千公司向甲方支付违约金100万元；一方就本合同的相关事项向对方发出的通知须以书面形式进行，且用中文书写，以信件方式递送的，须以挂号信或快递方式递送，对方签收时即视为送达；任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取中文书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址，甲方详细地址为南京白下区石鼓路33号，联系人张超，味千公司详细地址为南京市中山南路100号国际大厦1011室。此后，味千公司即在涉案房屋内经营。
2015年6月23日，味千公司向恒邦房地产公司发出《退租申请函》，内容主要是，餐厅的经营连续出现严重亏损，累计连续亏损已经达一年以上，无法继续经营；根据双方签订的房屋租赁合同之9.7条的约定，其申请于2015年9月23日解除双方签订的租赁合同，在此期间其将继续履行租赁合同的权利义务，请贵司按照合同约定届时与其交接房屋，并按时退还其已付保证金、剩余租金等事宜。该函于次日被签收。同年8月20日，味千公司向恒邦房地产公司发出《公函》，主要内容是，2015年8月19日凌晨，其未接到贵司任何通知情况下，贵司对餐厅前进行围挡施工，对餐厅招牌进行破拆工作，贵司单方安排人员如此施工，此种行为严重违反双方合同约定；餐厅经营已十分惨淡，现贵司之围挡预计持续超过半个月，对于餐厅正面进行封挡，餐厅业绩及餐厅形象将严重受损，无法正常经营；希望贵司在收到函件1日内，将围挡拆除，并恢复餐厅招牌原有形象。该函于次日签收。9月15日，味千公司向恒邦房地产公司发出《撤场通知之公函》，内容主要是，其已于2015年6月23日正式发函给贵司，申请于2015年9月23日解除双方签订的租赁合同；现已近申请的日期，故再次函告贵司，餐厅于2015年9月23日正式结束营业；其将于2015年9月26日前完成拆店，并向贵司交还房屋，请贵司安排相关人员于2015年9月26日至租赁场地完成双方的房屋交接工作，并请贵司根据合同约定向其退还预付的租金及保证金；如贵司逾期未前来交接，则视为2015年9月26日其已按约向贵司交还房屋，因此导致的一切责任由贵司承担。该函通过邮政快递寄往恒邦房地产公司地址两份，收件人均为李明霞，公司名称为恒邦房地产公司，均于次日由同事代收。9月24日，味千公司再次向恒邦房地产公司发出《要求贵司配合撤场之公函》，主要内容是，其于2015年9月24日搬离餐厅内的设施设备时，贵司人员以要求将场地恢复毛坯状态为由，阻止其正常撤店工作；贵司提出无合同依据的拆除状态要求，构成严重违约；其重申，对于贵司要求拆除成毛坯的交付状态要求其不认可，希望贵司能够依约执行，积极配合其正常撤店行为，如继续阻拦，餐厅内的物品发生丢失、毁损，贵司应予以赔偿，并视为其已于2015年9月26日向贵司交还房屋。该函件通过邮政快递邮寄，地址、收件人同前，于9月27日由李明霞本人签收。
环亚公司提交向味千公司发出的《整改通知》、《函告》。《整改通知》内容为：“因贵方厨房隔油池和地沟无钢丝网，排放油污造成了下水管道的堵塞，严重影响其他商铺生产作业及正常营业，我司已多次责令整改，但至今无任何结果。请贵方认识到该事情的严重性，请贵方提前整改与处理，到期检查仍未完成整改将给予处罚。”该通知落款时间为2015年1月8日，左下方加注有“张波收”，未加注收到时间。《函告》内容为“在近期环亚广场安全例行检查中，味千门头店招破损严重，门头店招内部支架锈迹斑斑，腐蚀严重，如进入夏季，遭遇雷雨大风恶劣天气，极易造成严重安全隐患，因此，请贵方接函告后立即整改，排除隐患！”该函告落款时间为2015年3月8日，下方加注“张波收”。环亚公司另提交注有“收到胡东亮”的内同相同的《整改通知》与《函告》，同样未加注收到时间。味千公司认可张波、胡东亮曾在味千公司任职，�否认收到上述材料，并认为时间并不是落款时间，不存在“多次要求整改”。上述函件中，均无具体整改的限期时间。环亚公司还提交《房屋租赁合同》复印件一份，系味千公司（乙方）承租南京龙江新城市广场房屋经营的合同，其中10.7条约定，租赁期间，如乙方承租的该房屋经营发生亏损连续超过3个月以上，可向甲方书面提出3个月后解除本合同的请求，甲方应予以同意，但乙方不可要求甲方给予装修补偿且在这3个月内应继续发行本合同约定的各项权利义务。
江苏省南京市南京公证处（以下简称南京公证处）应味千公司申请于2015年9月8日作出（2015）宁南证经内字第8702号公证书，对涉案房屋的味千拉面餐厅的门头、餐厅内外部分现状及周围部分现状进行拍照、摄像，拍摄、拍照时间为2015年8月27日，可见涉案房屋被围挡施工。南京公证处应环亚公司申请，为避免租赁双方将来对门面房内的现状产生争议，于10月9日作出（2015）宁南证经内字第95551号公证书，对涉案房屋的内部及周边相关状况进行拍摄，拍摄时间为2015年9月25日，可见涉案房屋内部存有味千公司的桌椅等物品。
恒邦房地产公司于2011年变更企业名称为南京环亚商业管理有限公司，于2013年9月13日再变更企业名称为环亚公司。涉案房屋所有权人为环亚公司。
2015年8月15日，环亚公司与南京蒙塔尼装饰工程有限公司（以下简称蒙塔尼公司）签订《建筑装饰工程施工合同》，约定：环亚公司将环亚广场一楼的味千拉面店门头与门厅的改造、所属区域地面石材的拆除与重新铺垫、隔油池及其它相关工程的改造交由蒙塔尼公司承包施工，承包方式为包工包料；工期自2015年8月19日至9月2日，合同价款166500元；合同签订7个工作日环亚公司支付合同总价40%预付款即6.66万元，工程竣工并经竣工验收，款项支付至合同总价的95%即9.1575万元，剩余5%即0.8325万元作为工程质量保证金，在一年质保修期满后7个工作日内一次性无息付清。环亚公司目前共支付上述工程的工程款64000元。
味千公司提交出具于2015年12月11日的《南京味千餐饮管理有限公司石鼓路分店专项审计报告》，载明，2014年10月1日至2015年9月30日期间石鼓路分店的净利润为-475900.98元。环亚公司对审计报告真实性无异议，但认为该审计报告出具时间是在味千公司单方解除合同之后，不能补正《退租申请函》的效力；味千公司应在申请退租时提供可信的、足以证明其确实连续三个月亏损的材料，而味千公司在2015年6�23日发出《退租申请函》时未附亏损资料，属单方解除合同，应当承担违约责任。味千公司认为，合同并无约定要求味千公司在提出书面解除通知时附随具有公信力的第三方审计报告以证明连续亏损3个月，味千公司已向环亚公司提交审计报告以证明连续亏损3个月的事实，虽然此审计报告形成于环亚公司向法院提起诉讼后，但审计内容中实际发生连续亏损的事实是过去已经发生的事实。
双方当事人对《房屋租赁合同》已于2015年9月23日解除没有异议，并于2016年1月23日对涉案房屋中的106号区域自行交接，味千公司授权员工张巽鹏、朱世晨办理餐厅设备拆除工作。环亚公司撤回第一项诉讼请求，明确诉讼请求：1、味千公司支付违约金1000000元，2、味千公司以1438.92元/天的标准支付自2015年9月24日至2016年1月23日期间的房屋占用使用费174109�，3、味千公司支付维修费166514元。环亚公司未提供关于味千公司导致隔油池损坏的证据，并陈述，味千公司门面招牌破损系其自查自究时发现。双方对于涉案房屋中的106号区域迟至2016年1月23日交接的原因意见不一，环亚公司认为系味千公司拒不搬出物品，味千公司认为是环亚公司以要求房屋恢复至毛坯为由锁住106号区域致味千公司无法搬出物品。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，现双方确认合同已于2015年9月23日解除。根据双方合同的约定，味千公司在发生亏损连续超过三个月以上情形时，可单方解除合同。该条款系双方协商后确定，并不违反法律规定，对双方有约束力。但味千公司在发出书面解除函时，未提交其自有的会计材料或其他材料以证明确实存在符合解除条件的情形，但环亚公司直至起诉后方提交相关审计报告。对于环亚公司来说，在接到味千公司于2015年6月23日发出《退租申请函》时不能产生合理信赖亦属正常。故此，味千公司解除合同存在重大瑕疵，应当承担违约责任。但合同约定的违约金过高，一审法院综合违约程度、本案案情，酌定违约金500000元。味千公司关于合同并无相关约定、诉讼中已提交审计报告的辩称意见，一审法院不予采纳。
关于房屋占用使用费，环亚公司主张1438.92元/天的标准支付自2015年9月24日至2016年1月23日期间的房屋占用使用费174109元。味千公司不予认可。一审法院认为，虽然双方对味千公司物品留置在涉案房屋中的106号区�的原因存在争议，但从味千公司此前即发函要求解除合同，并于2015年9月23日已搬出涉案房屋中的108号区域的事实，以及环亚公司在2015年9月25日进行公证时仍能进入涉案房屋中的106号区域的情况，结合诉讼中双方完成交接、味千公司发出的《配合撤场公函》，一审法院认定，味千公司未迁出涉案房屋中的106号区域系因环亚公司阻拦、锁门所致，环亚公司应当自行承担相应后果，故对环亚公司主张的房屋占用使用费，一审法院不予支持。
关于维修费，环亚公司主张166514元，味千公司不予认可。一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。根据双方合同约定，因味千公司使用不当，致使甲方房屋或设施出现损坏或发生故障的，味千公司应负责维修或赔偿，味千公司拒不维修或赔偿的，甲方可代为维修。环亚公司并未举证证实隔油池、所属区域地面石材损坏系味千公司不当使用所致，故对相关维修费用的诉讼请求，一审法院不予支持。但环亚公司为味千公司进行的门头维修、改造所产生的费用，味千公司应当支付，一审法院根据《建筑装饰工程施工合同》、明细表，酌定相关费用为30000元。
综上，味千公司应当赔偿环亚公司违约金500000元、门头维修费30000元，合计530000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、味千公司于本判决生效之日起十日内支付环亚公司违约金500000元、门头维修费30000元，合计530000元；二、驳回环亚公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事�讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16865元、诉讼保全费5000元，合计21865元，由环亚公司负担12765元，味千公司负担9100元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实亦均无异议，本院依法予以确认。
二审中，本院询问味千公司，2015年6月23日向环亚公司发出《退租申请函》时是否提供了味千公司连续三个月亏损的证明资料。味千公司陈述，当时其业务员与环亚公司的业务员有过对接，但没有书面证据可以证明。环亚公司陈述，味千公司向其发出《退租申请函》时没有提供三个月亏损的证明资料。
本院询问味千公司，就涉案房屋交纳租金至何时，味千公司表示其不清楚，环亚公司陈�，味千公司交纳房屋租金至2015年9月23日。味千公司与环亚公司均确认涉案房屋已于2016年1月交接完毕。
以上事实，有本院谈话笔录在案为凭。
本案二审争议焦点为：一审法院判令味千公司向环亚公司支付违约金50万元并赔偿门头维修费3万元是否有事实和法律依据。
本院认为，一审法院判令味千公司向环亚公司支付违约金50万元并赔偿门头维修费3万元有事实和法律依据。理由如下：
《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，虽双方当事人在《房屋租赁合同》中约定，租赁期间，如味千公司承租涉案房屋经营发生亏损连续超过3个月以上，可向环亚公司书面提出自申请之日起3个月后解除合同的请求，环亚公司应予同意。但环亚公司作为出租人并不了解味千公司的实际经营状况，味千公司在解除合同时应依据诚实信用原则履行向环亚公司提供证明其已连续3个月以上亏损的资料等相应附随义务。味千公司虽上诉称其在申请解除合同时已与环亚公司对接，但并未提交证据证明其此项主张，环亚公司对此亦不予认可，故一审法院认定味千公司未向环亚公司证明其单方解除合同的条件成就，违反诚实信用原则，单方解除合同存在重大瑕疵，并据此酌定味千公司支付环亚公司50万元违约金，并无不当。
味千公司上诉称，环亚公司并未提供证据证明味千公司的店面招牌出现破损并造成安全隐患，也承认城管部门并未发�具体针对味千公司的整改通知书，因此味千公司无需支付相关费用。对此，本院认为，环亚公司已提交证据证明其通过《函告》要求味千公司对破损严重的门头店招进行整改以排除安全隐患，味千公司签收了上述《函告》且未表示任何异议，但其未能自行整改而最终由环亚公司实际修缮，故一审法院判令味千公司应支付相应的门头维修、改造费用，有事实和法律依据。
综上所述，味千公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16865元，由上诉人南京味千餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一七年一月十九日
书 记 员 孙雪松