南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第566号
原告广西南宁瑞友商贸有限公司。
法定代表人傅杰，该公司董事长。
委托代理人王雁红，广西国海律师事务所律师。
委托代理人李丽容，广西国海律师事务所实习律师。
被告朱海峰。
原告广西南宁瑞友商贸有限公司（以下简称瑞友公司）与被告朱海峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日受理后，依法适用简易程序审理。因被告朱海峰下落不明，本院于2015年12月16日裁定将本案转为普通程序审理，由审判员马晓谦担任审判长，与审判员胡欣、代理审判员廖俊芳组成合议庭，书记员秦翔华担任法庭记录。本案于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告瑞友公司委托代理人王雁红、李丽容到庭参加诉讼，被告朱海峰经本院公告送达传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告瑞友公司诉称，被告朱海峰于2012年1月1日与原告签订一份《房屋租赁合同书》，双方约定原告将拥有使用权的位于南宁市佛子岭路2-1号良兵大厦五层面积为236平方米的房屋出租给被告作办公场所使用，租赁期从2012年1月1日至2016年10月31日。实行先交纳租金后使用场地的原则，租金按半年结算，被告累计拖欠租金超过15天的，原告有权解除租赁合同，被告逾期交付租金及有关费用的，每逾期一日，按应缴纳费用总额的3‰向原告支付违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告自2015年1月1日起未依约支付租金、物业费、水电费。原告多次向被告催讨上述费用无果后，按照合同约定多次向被告出具催款及腾空房屋通知，但被告至今仍未支付所欠租金及相关费用，且一直未腾空房屋并交还原告。为维护原告合法权利，原告遂诉至法院，请求判令：1、解除原告瑞友公司与被告朱海峰于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同书》，被告朱海峰立即腾空承租房屋；2、被告朱海峰向原告瑞友公司支付拖欠的房屋租金58374元（人民币，下同），物业费3612元，水电费215元，违约金10574元（自2015年1月1日起计至2015年9月15日止），共计72775元；3、本案的诉讼费用由被告朱海峰承担。在庭审过程中，原告撤回“被告朱海峰立即腾空承租房屋”的诉讼请求。被告朱海峰未作答辩，也未提交与本案有关的证据。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告朱海峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。
经审理查明，2011年1月1日，原告瑞友公司与南宁市公安消防支队签订一份《武警部队房地产租赁合同》，原告从南宁市公安消防支队处取得涉案房屋的使用权。2012年1月1日，原告瑞友公司（出租方，甲方）经南宁市公安消防支队同意，与被告朱海峰（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定：1、甲方将位于南宁市××号××兵大厦（××公安××支队消防指挥中心技术楼）第五层附图标注红线部分出租给乙方作办公场所使用，建筑面积为236平方米；2、租期自2012年1月1日至2016年10月31日；3、2015年1月1日至2015年12月31日的租金为每月6867.6元；4、实行先交纳租金后使用场地的原则，租金按半年结算，以每半年期满前10日内交付租金；5、乙方应在每季度末前10日内交纳保安费、电梯维护费、垃圾处理费等费用，以上简称物业管理费，物业管理费每月425元；6、乙方应在每月3日前，按甲方抄表数统计的水电用量，及时缴纳水电费给甲方财务；7、租赁期间，乙方拖欠租金累计超过15天的，甲方有权解除合同；8、乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，甲方按应缴费用总额的千分之三向乙方加收违约金。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，原告将租赁房屋交给被告使用，被告未依约向原告支付2015年1月1日之后的租金、物业费、水电费。
另查明，本院于2016年4月26日向被告朱海峰公告送达原告瑞友公司对其的民事起诉状副本等应诉材料。
还查明，根据中国人民银行发布的历史数据，2014年11月22日至2015年2月28日的中国人民银行贷款基准利率（一年至三年期）为6.00%／年；2015年3月1日至2015年5月10日的中国人民银行贷款基准利率（一年至三年期）为5.75%／年；2015年5月11日至2015年6月27日的中国人民银行贷款基准利率（一年至三年期）为5.50%／年；2015年6月28日至2015年8月25日的中国人民银行贷款基准利率（一年至三年期）为5.35%／年；2015年8月26日至2015年10月23日的中国人民银行贷款基准利率（一年至三年期）为5.00%／年。
以上事实，有《房屋租赁合同书》、《武警部队房地产租赁合同》、《武警部队房地产租赁许可证》、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。故原告撤回“被告朱海峰立即腾空承租房屋”的诉讼请求，本院予以准许。原告瑞友公司与被告朱海峰于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告瑞友公司与被告朱海峰签订的《房屋租赁合同书》约定，实行先交纳租金后使用场地的原则，租金按半年结算，以每半年期满前10日内交付租金，租赁期间，被告拖欠租金累计超过15天的，原告有权解除合同。本案中，被告自2015年1月1日起未向原告交纳租金，原告有权解除双方签订的合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本院于2016年4月26日向被告公告送达原告对其的民事起诉状副本等应诉材料，原告解除合同的意思表示于该日送达被告，故原告瑞友公司与被告朱海峰于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同书》于2016年4月26日解除。关于租金、物业费、水电费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据合同约定，实行先交纳租金后使用场地的原则，租金按半年结算，以每半年期满前10日内交付租金，2015年1月1日至2015年12月31日的租金为每月6867.6元。因此，2015年1月1日至2015年9月15日的租金为58374元（计算方式：6867.6元×8.5个月）。原告要求被告支付租金58374元，本院予以支持。合同约定，物业管理费每月425元。故2015年1月1日至2015年9月15日的物业管理费为3612元（计算方式：63元×8.5个月）。原告要求被告支付物业管理费3612元，本院予以支持。因原告未能举证证明被告拖欠水电费的具体数额，故本院对原告要求被告支付水电费的诉请不予支持。关于违约金的问题。根据合同约定，租金按半年结算，以每半年期满前10日内交付租金，被告应在每季度末前10日内交纳物业管理费，被告逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，原告按应缴费用总额的千分之三向被告加收违约金。现原告要求按被告所欠费用的中国人民银行同期贷款利率4倍计算违约金，未超过其所享有的民事权利的范围，本院予以支持。被告至迟应于2014年12月31日前向原告交纳2015年1月1日至2015年6月30日的租金41205.6元，至迟应于2015年6月30日前向原告交纳2015年7月1日至2015年12月31日的租金41205.6元。被告至迟应于2014年12月31日向原告交纳2015年1月1日至2015年3月31日的物业管理费1275元，被告至迟应于2015年3月31日向原告交纳2015年4月1日至2015年6月30日的物业管理费1275元，被告至迟应于2015年6月30日向原告交纳2015年7月1日至2015年9月30日的物业管理费1275元。综上，结合中国人民银行发布的一年至三年期贷款基准利率历史数据，原告要求被告支付违约金10574元，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告广西南宁瑞友商贸有限公司与被告朱海峰于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同书》于2016年4月26日解除；
二、被告朱海峰向原告广西南宁瑞友商贸有限公司支付租金58374元，物业费3612元，违约金10574元；
三、驳回原告广西南宁瑞友商贸有限公司其他的诉讼请求。
本案案件受理费1619元，公告费234元，合计1853元（原告已预交），由原告广西南宁瑞友商贸有限公司承担3元，被告朱海峰承担1850元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1619元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马晓谦
审 判 员 胡 欣
代理审判员 廖俊芳
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 秦翔华
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。