山东省济宁市兖州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兖民初字第1588号
原告：李凤珍，鲁南地质勘察院退休职工。
委托代理人：甄伟，山东滋阳律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人：魏志芳。
被告：孙桂贞（曾用名：孙贵贞），鲁南地质勘察院退休职工。
委托代理人：牛和爱，济宁市中邦德法律服务所法律工作者。（特别授权）
原告李凤珍与被告孙桂贞房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年9月25日诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月29日、2014年3月13日公开开庭进行了审理。原告李凤珍的委托代理人甄伟、魏志芳，被告孙桂贞及其委托代理人牛和爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李凤珍诉称，原、被告系原山东省第二地质矿产勘查院的职工且是多年朋友关系。2000年9月份，原、被告单位将自建的居民楼分配职工居住。根据单位分房规定，原、被告均有资格购买。若被告购买分配的住房在楼层、位置优于原告申请购买。被告当时家庭经济不宽裕，没有申请购买。原告得知该情况后，便与被告达成顶名购买房屋的口头协议。原告将自己以及儿子名下的两套公有住房交由被告使用。2000年9、10月份，原告先后以被告的名义向单位交纳了4.2万元的购房集资款。原告交款后，单位将兖州皇城园小区48号2号楼2单元301室交付原告使用。2002年9月份，原告交纳热力安装费3887.4元，2002年11月份，原告交纳242元楼道单元门费。原告等待被告给其办理房产过户手续费用。被告已于2007年9月份取得该房屋产权证，但是，被告不仅不将房屋过户给原告所有，反而于2013年6月份将原告诉讼到法院，要求原告搬出购买的房屋。被告孙桂贞不履行顶名购买的协议，给原告造成了巨大的经济损失。故提起诉讼，要求依法确认该房屋归原告所有或由被告赔偿原告经济损失。庭审时，原告进一步明确诉讼请求，要求被告赔偿原告的各项经济损失40.76万元。
被告孙桂贞辩称，原告所述与事实不符，其诉讼请求无法律依据。1、2000年，被告分得公住房系职工集资公建房，房屋所有权属于单位。原告找到被告承诺自愿垫付单位集资款，并愿将原告家分配的两套公租房要求换被告分配的新的公住房房屋均属公房，原、被告均无权买卖。原告所述借用被告名义购买其分配的公房，显然与事实不符。原、被告只是换房居住。2、2000年，原告垫付的4.2万元集资款相当于单位借款，单位将职工集资款按银行存款利息计算的。原告将集资款称为购房款没有法律依据。3、2007年9月，原、被告单位在办理房权确权手续时已在各处张贴通知，原告谎称不知情，试图规避责任。4、2013年3月份，原告也分得单位一套新的住房。单位已将原告名下换给被告租住的房屋收回了，致使被告面临无房居住，现换房居住的协议已无法在履行。被告多次找原告要求将房屋返还，并主动愿给付原告垫付集资款。综上，原、被告虽没有签订书面换房居住的合同，但是根据原、被告实际履行交易的事实行为应认定为换房居住的事实。原告不存在任何损失，原告要求被告赔偿40.76万元没有法律和事实依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告李凤珍与被告孙桂贞均系原山东省第二地质矿产勘查院的职工（后合并为鲁南地质勘察院）。原、被告原均居住单位公租房屋（兖州兴隆庄镇），相处关系较好。2000年，单位在兖州城区内预购买部分房屋。根据单位集资建房分房公告，原、被告作为单位职工均有申请购房的资格。2000年9月20日，原告以被告的名义向山东省第二地质矿产勘查院交纳住房集资5000元。同月26日，山东省第二地质矿产勘查院发出了集资建分房公告第2号，要求分到房的职工于2000年10月10日下午3点前到财务科交集资款，并到集资建房分房办公室依次签订退旧房合同及新房选定签字手续。2000年10月9日，原告以被告的名义又向山东省第二地质矿产勘查院交纳住房集资款3.7万元。2002年9月9日，原告以被告的名义第三次向山东省第二地质矿产勘查院交纳热力安装费3887.4元。2002年11月，原告以被告的名义第四次向山东省第二地质矿产勘查院交纳单元门费用242元。原告四次交款后，山东省第二地质矿产勘查院均向原告出具了收款收据，加盖了山东省第二地质矿产勘查院财务专章。此后，房屋建好后，原告李凤珍经装修后入住了位于兖州皇城园小区5#楼2单元301室房屋，该房屋住宅建筑面积88.49平方米，其他6.04平方米（地下储藏室）。原告李凤珍将其和其子名下的两套公租房交由被告使用。两套公租房均系楼房，一套50多平方米、另一套60多平方米。2007年9月10日，原兖州市房地产管理局颁发了房权证兖城字第××号，登记房屋所有权人为被告孙贵贞。2007年12月11日，被告向单位交纳房款9254元。2007年12月31日，被告再次补交房款4584元。被告两次交款共计13838元，单位出具收据均加盖山东省地质矿产勘察开发局第二地质大队财产专章。2008年8月6日，原兖州市土地管理局颁发了兖国用（2006）第2273-55号国有土地使用证。
2013年3月，被告居住的公租房屋需收回。鲁南地质勘察院的职工可以在兖州牛旺地质家园购买房屋。原告要求被告以原告的名义购买新住房，原、被告因种种原因，多次协商未果。2013年6月，被告以要求原告返还原物为由诉讼到本院。至此，原、被告之间的矛盾加剧。
另查明，2000年9月，被告名下分得兖州皇城园小区5#楼2单元301室房屋时系在职职工。原告系退休职工。被告作为在职职工享受单位一次性住房补贴27507.69元。原告在购买牛旺地质花园二期房屋时也享受单位补贴。
又查明，原告为确定兖州皇城园小区5#楼2单元301室房屋的价值，申请本院委托济宁上和土地房地产评估咨询有限公司对该房屋现有价值进行评估。济宁上和土地房地产评估咨询有限公司作出房地产估价报告，确定估价对象于估价时点的市场价值为380198元。原告支付评估费7600元。
上述事实，有原告提供的两份分房公告、四次交款发票，被告提供房权证、国有土地使用证、职工住房补贴明细表、原告住房补贴表，本院（2013）兖民初字第1012号民事审判笔录、房地产估价报告、发票以及庭审查证的事实予以认定，其材料已附入卷宗。
本院认为，本案审理的焦点问题主要有以下几个方面：一是，原、被告之间达成的协议是交换房屋居住还是顶名购买房屋？民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原、被告均系原山东省第二地质矿产勘查院的职工，租住单位公房，相处较好。在山东省第二地质矿产勘查院向职工发出集资建房的公告，原告即以被告的名义先后两次交纳4.2万元的集资款。当时，对于一个家庭来说，4.2万元不是一个小数目。原、被告虽没有书面的协议，但是原告以被告名义交纳房款、热力安装费、单元门费用等行为表明原告欲购买的事实。原、被告单位在收取原告以被告名义交纳的房款以及将房屋交付原告装修、使用，原、被告单位的有关人员也是对原、被告的行为是知情的。原告不仅交纳集资款而且将两处公租房屋交由被告居住。原告在以被告的名义交纳住房集资款时，自己也享有分得房屋的资格。原告只是为了分得更好的位置而以被告的名义交纳住房集资款。原、被告之间的种种做法不是单纯的换房居住行为。根据日常交易习惯和生活常理，本院认为，原、被告之间达成的协议为顶名购买房屋更为符合情理。
二是，原、被告所争议房屋的归属问题。基于原、被告的合意，双方口头所达成的顶名买房协议应为有效合同。但是，原、被告所争议的房屋含有被告在该单位住房补贴及福利，并且被告亦交纳了部分房款。况且，原、被告所争议的房屋已经确权到被告名下。本案不宜改变所争议房屋所有权性质，原、被告所争议的济宁市兖州区皇城园小区48号2号楼2单元301室应为被告孙桂贞所有。
三是、原告要求被告赔偿40.76万元应否得到支持的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告赔偿损失实为房屋价格增值所带来的收益。由于房价的上涨，原购买同位置房屋与现时价格之间存在差价（房屋增值部分），原告现在购买新的房屋所需支付的费用相对增加。因此，购买房屋的时间不同也会存在一定的经济利益。被告名下的该房屋在购买时含有福利性质，被告享受了27507.69元的住房补贴，该部分应视为被告交纳的购房款；被告又分两次交纳了购房款13838元。原告以被告的名义交纳4.2万元的住房集资款。由此，原、被告所争议房屋当时购买价值应为83345.69元。原告交纳住房集资款所占房款比例50.39%。现经过评估，该房屋价值380198元。由此，原告所交纳住房集资款部分现价值为191591.38元。原告为评估该房屋支付7600元的评估费，应由原、被告均摊。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告孙桂贞给付原告李凤珍房屋折价款191591.38元。
二、被告孙桂贞赔偿原告李凤珍支付评估费损失3800元。
三、驳回原告李凤珍的其他诉讼请求。
上述一、二项合计195391.38元，被告孙桂贞于本判决生效之日起十日内给付原告李凤珍。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7414元，由原告李凤珍负担3860元，被告孙桂贞负担3554元。原告已预交本院，故由被告在履行本判决义务时与原告一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 田 新
审 判 员 吕 杰
人民陪审员 杨明歧
二〇一四年四月十七日
书 记 员 高会娟