浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙05民终341号上诉人（原审被告）：沈昌元，男，1944年1月1日出生，汉族，住湖州市南浔区。委托诉讼代理人：张琼霞，浙江乾衡（湖州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王鸣谦，男，1937年1月26日出生，汉族，住湖州市南浔区。委托诉讼代理人：徐永平，浙江汉本律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴陆媛，浙江汉本律师事务所律师实习律师。上诉人沈昌元因与被上诉人王鸣谦房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省湖州市南浔区人民法院（2017）浙0503民初3488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭，并于同年3月23日开庭进行了审理。上诉人沈昌元及其委托诉讼代理人张琼霞、被上诉人王鸣谦的委托诉讼代理人徐永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人沈昌元上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法院错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由王鸣谦承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.沈昌元与案外人丁粉玉实际成立租赁关系而非房屋买卖关系，一审认定沈昌元将涉案房屋出售给案外人丁粉玉错误。沈昌元与丁粉玉协议约定“丁粉玉在协议签订之日预付贰万元，余款肆万陆仟元于两年左右付清，未付清之前先以租房形式让丁粉玉进屋居住，每月租金肆佰元，租房期间，房屋产权属于沈昌元。”双方签订的是附条件的房屋买卖合同，丁粉玉事后未按约定在两年内付清房款，双方实际成立房屋租赁关系。2.一审法院对沈昌元2002年12月14日出具的确认书认定有误，确认书上“今同意将房产证转让”的意思是将房产证交由丁粉玉保管，而非沈昌元同意将涉案房产转让的意思。3.一审法院认定涉案房产的买卖行为系双方真实意思表示，没有依据。沈昌元自收到丁粉玉部分房款后一直居住上海，因丁粉玉已付的房款按租赁关系算可以租住十几年，且房屋仍登记在自己名下，故一直没有积极寻找丁粉玉，就当房屋一直租给丁粉玉，但沈昌元与丁粉玉是租赁关系，丁粉玉对涉案房屋无处分权，王鸣谦明知房屋所有权人为沈昌元仍购买涉案房屋属恶意购买。二、一审判决认定事实证据不足。一审认定涉案房屋归王鸣谦的证据有：房屋所有权证、房屋买卖协议书、房屋转让确认书、确认书、供水过户申请等，但这些证据不能证明房屋归王鸣谦所有的事实。三、一审判决适用法律错误。在沈昌元与王鸣谦没有任何关系的情况下，一审法院适用《中华人民共和国物权法》第十九条、第三十三条规定，作出错误判决，适用法律错误。王鸣谦辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分。1.沈昌元将涉案房屋出售丁粉玉，丁粉玉又转售王鸣谦，且已实际交付多年，已形成事实物权关系。沈昌元认为其与丁粉玉为租赁关系，与本案证据和事实相悖，不能成立。沈昌元并未举证证明丁粉玉有给付租金的事实，且将涉案房产的房产证交由丁粉玉，自己不再管理和控制，应认定双方成立房屋买卖关系。2.沈昌元明知涉案房屋一直由王鸣谦占有使用收益并处分，且一审其也自认几次在街头偶遇王鸣谦要求配合过户，但至案前，沈昌元一直未向丁粉玉和王鸣谦主张过权利。沈昌元认为其出具的确认书非转让房产的意思而是将房产证交由丁粉玉保管的意思，与双方的房屋买卖协议和确认书内容相悖，没有证据证明其主张的事实，不能成立。3.本案应认定丁粉玉已付清购房款，丁粉玉基于已取得房屋所有权而转售房屋，不管沈昌元出具的确认书是给丁粉玉的还是王鸣谦的，实际不影响丁粉玉取得房屋所有权以及将房屋再行转售的权利。二、一审适用法律正确。物权先有事实物权后有法律物权，事实物权通过登记升格为法律物权，但当事人是否享有物权最终取决于当事人之间的实际法律关系，当事实物权与法律物权不一致时，法院有最终的裁判权，确定物权归属。三、本案应认定涉案房屋归王鸣谦所有，且王鸣谦与沈昌元是否直接产生法律关系并不影响本案最终判决。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王鸣谦向一审法院起诉请求：1.确认湖州市南浔区的房产为王鸣谦所有；2.沈昌元将湖州市南浔区变更登记于王鸣谦名下；3.本案诉讼费由沈昌元承担。一审法院认定事实：湖州市南浔区的房产原系沈昌元所有，房屋产权人登记为沈昌元。2002年8月19日，沈昌元与案外人丁粉玉签订房屋买卖（兼租房）协议书一份，约定：沈昌元将湖州市南浔区的房产以66000元出售给案外人丁粉玉。同年12月14日，沈昌元出具确认书一份：同意将该房产以69000元转让。同年12月15日，案外人丁粉玉向王鸣谦出具转让书一份，将上述房产以69500元的价格转让给王鸣谦，并注明“款已全部付清”。后，王鸣谦收到该房产的房产证。王鸣谦已经入住，并已经办理了该房产的供水、供电过户手续。现王鸣谦要求变更产权登记，而沈昌元不予配合，沈昌元遂向该院提起诉讼。一审法院认为，通常，登记的法律物权能够正确地反映事实物权的权利状态，即法律物权与事实物权相一致，但由于法律的例外规定、原因法律行为的效力变化等原因，实践中存在法律物权与事实物权不一致的情形，当两者产生冲突时，在不涉及第三人利益保护、无需彰显物权公示公信力的情况下，在查明取得物权之原因法律关系基础上，应依据充分有效的证据给予事实物权以保护。本案中，涉案房产虽然至今仍登记在沈昌元名下，但不动产登记簿反映的物权状态并非终局、确定和不可推翻的：物权系权利人通过法律行为或非法律行为取得，登记只是登记机构对物权归属情况的确认，而且，不动产登记簿无法反映出所登记之权利取得的原因行为，并不能推定出产生物权之基础法律关系的合法性、要件相符性。所以，如果登记簿所记载之权利人与真实权利人不一致，则真实权利人可在充分举证证明登记簿的错误后，请求重新确定物权归属，以确认物权，更正登记。本案中，湖州市南浔区的房产具有合法产权，房屋产权人登记为沈昌元。沈昌元将该房产转让给案外人丁粉玉，案外人丁粉玉又转让给王鸣谦，王鸣谦已经支付房产转让的全部价款，并入住使用多年，且已经办理了该房产的供水、供电过户的相关手续，沈昌元从未提出过异议，因此该房产的买卖行为系双方真实意思表示，依法成立。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。故对王鸣谦的诉讼请求，该院予以支持。沈昌元关于其与王鸣谦之间不存在法律关系的辩称，因沈昌元并未向该院提供充分有效证据证明其主张，故该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十九条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认位于湖州市南浔区的房屋所有权归王鸣谦所有；二、限沈昌元于判决生效之日起十日内将湖州市南浔区房产的房屋所有权人变更登记为王鸣谦。案件受理费100元，减半收取50元，由王鸣谦负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。沈昌元向本院提交物品清单一份系2002年9月1日沈昌元与丁粉玉所签，证明沈昌元与丁粉玉之间系租赁关系。王鸣谦经质证认为，该证据不是二审中的新证据，与本案不具有关联性，也不能证明待证事实。本院经审查认为，沈昌元与丁粉玉之间的法律关系应根据双方的协议已经协议履行过程中的法律事实予以认定，该证据并不能证明待证事实，对该证据的效力本院不予认定。王鸣谦未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：涉案房屋的所有权归属问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”根据该法律规定，我国物权变动以债权形式主义为主，意思主义为辅；以登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外。房屋所有权的变动以登记为生效要件，但登记本身并非赋权行为，当事人之间的债权合意才是物权变动的原因行为和基础，从根本上说，物权变动取决于当事人之间的原因行为而非不动产登记，除法律另有规定外，法院可以通过对原因行为或基础民事法律关系的审查对不动产登记薄、不动产权属证书的证明力进行认定，从而对不动产物权的归属作出终局判断。本案中，沈昌元上诉认为案涉房屋应归其所有，主要理由是：第一，案涉房屋其只是出租而非出售给案外人丁粉玉；第二，案涉房屋登记在其名下；第三，案外人丁粉玉无权将房屋出售给王鸣谦。对此，本院分析如下：第一，沈昌元与案外人丁粉玉之间成立合法有效的房屋买卖关系。沈昌元上诉认为其与案外人丁粉玉之间成立房屋租赁合同关系而非房屋买卖关系，依据是双方之间的《房屋买卖（兼租房）协议书》及案外人丁粉玉未按约定付清购房款之事实。但对于案外人丁粉玉未按约定付清购房款之事实，沈昌元并未提供证据证明。根据《房屋买卖（兼租房）协议书》约定，“在购房款全部付清之日，沈昌元将房产证交给丁粉玉”，该协议签订后，沈昌元于2002年12月14日出具确认书，写明“今同意将房产证转让”，并实际将房产证交付给了案外人丁粉玉，虽沈昌元抗辩认为该确认书中的意思并非转让房产证给案外人丁粉玉，仅是将房产证交由案外人丁粉玉保管，但该确认书中只字未提交付房产证的原因系“保管”，而直接用了“转让”二字，且沈昌元也无证据证明其自2002年12月之后对涉案房产有过管理、控制或者主张相关权利之事实，对于案外人丁粉玉已付清购房款、沈昌元与案外人丁粉玉之间成立房屋买卖关系之事实，已达到高度盖然性的证明标准，本院予以认定。第二，案外人丁粉玉已实际取得涉案房屋物权，其将涉案房屋转售王鸣谦的行为系有权处分，与王鸣谦成立合法有效的房屋买卖关系。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，涉案房屋虽一直登记于沈昌元名下，但案外人丁粉玉与沈昌元之间的房屋买卖关系以及案外人丁粉玉与王鸣谦之间的房屋买卖关系均合法有效。关于涉案房屋之所有权由谁实际享有之问题，房屋所有权证仅是登记的权利人享有该房屋物权的证据，该证书仅是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，涉案房屋登记在沈昌元名下并不能必然得出案涉房屋物权归其所有。根据上文分析，沈昌元已将涉案房屋出售案外人丁粉玉，且已实际交付涉案房屋产权证书，结合2002年我国不动产登记制度并不完善、当事人登记意识并不强等社会现实，应认定案外人丁粉玉已取得涉案房屋所有权，其转售涉案房屋与王鸣谦的行为合法有效，系有权处分。再结合涉案房屋的水电过户信息，涉案房屋已由王鸣谦控制、使用达十多年之久等事实，王鸣谦亦实际取得涉案房屋所有权。第三，在法院确认王鸣谦享有涉案房屋所有权的基础上，王鸣谦有权直接请求沈昌元协助办理房屋过户登记。现根据本案查明及认定事实，涉案房屋实际所有权人为王鸣谦，而却登记在沈昌元名下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，王鸣谦有权在请求法院确认其对涉案房屋之所有权的基础上，请求沈昌元配合履行过户义务。另，一审法院引用《中华人民共和国物权法》第十九条作为判决的法律依据，在法律适用上确实存在瑕疵，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，本院维持一审判决，仅对一审法律适用上的瑕疵予以纠正。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对沈昌元的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人沈昌元负担。本判决为终审判决。审判长  李章军审判员  陈 静审判员  梁 帅二〇一八年六月十五日书记员  贾艳红