重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）綦法民初字第06372号
原告张建涛，男，1992年2月27日出生，汉族，住贵州省遵义市。
委托代理人张启勇，贵州宇辉律师事务所律师。
委托代理人毛云飞，男，1973年10月20日出生，汉族，住贵州省遵义市。
被告邓中伟，男，1965年4月18日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托代理人邓宗华，男，1961年10月21日出生，汉族，住重庆市綦江区。
被告重庆钢丝绳厂，住所地重庆市綦江区三江街道，组织机构代码20347280-9。
委托代理人陶启新，男，1952年3月31日出生，汉族，住重庆市渝中区，重庆钢丝绳厂破产管理人副组长。
委托代理人曹勇，男，1985年10月3日出生，汉族，住重庆市渝北区，重庆钢丝绳厂破产管理人工作人员。
原告张建涛诉被告重庆钢丝绳厂（以下简称钢丝绳厂）、邓中伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理后，依法由代理审判员邹雪蕾适用简易程序于2014年10月8日公开开庭进行了审理。原告张建涛及其委托代理人张启勇、毛云飞，被告邓中伟及其委托代理人邓宗华，被告重庆钢丝绳厂及其委托代理人陶启新、曹勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张建涛诉称，2011年4月27日，原告和毛云飞在重庆联合产权交易所得知重庆市公得拍卖有限公司受托拍卖钢丝绳厂所有的原綦江县甲处门面及住房，因原告当时没带身份证，只得以毛云飞的名义登记购买。原告以毛云飞的名义购买成功后，于2011年5月23日支付了全部购房款，并以毛云飞的名义办理了有关手续。2013年3月，为了办理上述房屋的产权手续，原告与毛云飞完善了过户手续，并办理了房屋产权证。原告与毛云飞准备接收购买的门面及住房时，得知该门面及住房被被告邓中伟占用并拒绝搬离，致使原告无法行使上述门面及住房的所有权，因此被告邓中伟应当向原告赔偿租金损失。根据同地段同类型同面积的门面及住房的租金大概是每个月3000元，原告主张每个月租金按照2600元计算。遂诉至本院请求判决：1、依法解除租赁协议，被告邓中伟立即腾空上述房屋并交给原告张建涛；2、被告邓中伟赔偿原告2011年5月23日至其腾空上述房屋交还原告为止的租金损失；3、被告钢丝绳厂对上述两项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。
被告邓中伟辩称，我自2006年起租用原綦江县甲处房屋，2009年2月与钢丝绳厂破产管理人签订租赁合同。房屋租金我已交至2011年6月，收租人是钢丝绳厂破产管理人，钢丝绳厂破产管理人没有退还我多交的租金和保证金。该房屋的拍卖侵犯了我作为承租人的优先购买权，我并不知道是原告购买了该房屋，也不知道该房屋是什么时候移交给原告的，而且我从未接到过原告要求我搬离该房屋的口头或书面通知。请求法院驳回原告的诉讼请求。
钢丝绳厂辩称，原钢丝绳厂所有的原綦江县甲处门面及住房已于2011年4月27日由破产管理人委托重庆市公得拍卖有限公司在重庆联合产权交易所公开拍卖。毛云飞以51.88万元的价格购得该门面及住房，破产管理人已按照合同约定办理房屋产权过户手续，并实际履行交付义务，房屋移交工作已经履行完毕。毛云飞将该房屋再次处置给原告张建涛，应由毛云飞向张建涛移交房屋。钢丝绳厂无权要求被告邓中伟搬离，且自2011年5月底将该处房屋移交给毛云飞时已停止收取被告邓中伟的租金，因原告不积极行使个人权利而产生的相应损失，被告钢丝绳厂无需向原告承担任何法律责任。
经审理查明，钢丝绳厂因经营管理不善、连年亏损，于2009年3月6日被原綦江县人民法院依法裁定宣告破产，并依法指定成立了破产管理人。2011年4月27日，钢丝绳厂破产管理人将钢丝绳厂的破产资产之一，即原綦江县甲处门面及住房（现綦江区甲处，建筑面积87.78m2）在重庆联合产权交易所公开拍卖，由毛云飞（原告张建涛的委托代理人）以518800元的价格竞买成功。2012年5月16日，钢丝绳厂和毛云飞签订房屋买卖合同，并申请房屋权属变更登记，将该房屋的产权人变更登记为毛云飞。2013年3月1日，毛云飞和原告张建涛签订房屋买卖合同，将本案诉争房屋转让给原告张建涛，并于2013年3月16日办理产权登记。
被告邓中伟从2006年开始租赁本案涉案房屋，当时房屋的所有权人系钢丝绳厂，双方未签订租赁合同。2009年邓中伟与钢丝绳厂就该房屋签订房屋租赁合同，租赁期限为一年，租金600元。租赁期满后邓中伟继续承租，钢丝绳厂亦认可其租赁行为，合同继续履行。钢丝绳厂破产后，邓中伟即向钢丝绳厂破产管理人交纳房屋租金，租金交至2011年6月。2011年4月27日，该房屋拍卖后，邓中伟仍然继续使用该房屋至今，但未再交过房屋租金。
庭审中，原告张建涛陈述：“2011年4月27日，我和毛云飞一起到重庆联合产权交易所，因我没带身份证，故让毛云飞帮我竞拍原綦江县甲处房屋，拍卖价款518800元全部由我支付，该房屋只是登记在毛云飞名下，实际上是我买的。被告钢丝绳厂一直未向毛云飞交付该房屋，毛云飞在知道邓中伟租赁该房屋后，曾经两次找过邓中伟，要求其交租金，邓中伟不愿交。”庭审后，毛云飞向本院提交书面意见，称同意由张建涛代其收取从2011年5月23日至2013年3月1日的房租。
上述事实，有（2009）綦法民破字第1-1-2号民事裁定书、废旧机器设备暨门面挂牌处置的请示、资产交易情况证明、竞买协议书、拍卖成交确认书、房屋买卖合同、重庆市土地房屋权属登记申请书、房产权证、购房发票、缴税证明、完税证等书证及当事人陈述等证据证明，并经庭审质证和本院审查属实，予以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。2009年，邓中伟与钢丝绳厂签订房屋租赁合同，租用钢丝绳厂所有的原綦江县甲处门面及住房，系双方真实意思表示，且无证据证明有合同无效或可撤销的法定事由，该合同合法有效。租赁期限届满后，双方未再续签，但邓中伟继续使用该房屋，并交纳房屋租金，钢丝绳厂亦未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。2011年4月27日，钢丝绳厂将上述门面及住房拍卖，毛云飞以其个人名义参加拍卖，缴纳购房款及相关契税等费用，并办理产权变更登记，该房屋的所有权人系毛云飞。对原告张建涛关于毛云飞系帮张建涛购房，实际购房人为张建涛的主张，本院不予支持。2013年3月1日，毛云飞将该房屋转让给原告张建涛，并于同年3月16日办理了产权变更登记。该房屋的所有权两次发生变动，但均不影响邓中伟与钢丝绳厂所签订的租赁合同的效力，只是合同的相对方发生了变更，合同的权利义务也相应地发生转移。邓中伟继续承租该房屋，租赁期限仍为不定期，张建涛有权随时要求解除合同，解除合同后邓中伟应将綦江区甲处门面及住房交还给张建涛。邓中伟未交房屋租金，系违约行为，由此给出租人造成的租金损失，出租人可以要求其赔偿，因邓中伟已向钢丝绳厂交租金至2011年6月，故在本案中只应赔偿出租人2011年7月至判决之月止的租金损失。本案审理过程中，毛云飞自愿申请由张建涛代其收取2013年3月1日之前的房租，不违反法律规定，本院应予准许。关于邓中伟认为钢丝绳厂拍卖该房屋的行为侵犯了其作为房屋承租人的优先购买权的主张，与张建涛要求邓中伟腾退房屋、支付租金的诉讼请求不冲突，可另行依法处理。根据我国法律规定，不动产物权的转让经依法登记发生效力，被告钢丝绳厂在该房屋拍卖后即与毛云飞签订了房屋买卖合同，并办理了房屋权属变更登记，物权转让已经发生效力，张建涛关于钢丝绳厂未向其交付房屋，应对邓中伟的赔偿责任承担连带责任的主张于法无据，本院不予支持。张建涛主张租金按每月2600元收取，但未提交相应证据予以证明，对此本院不予支持。因邓中伟与钢丝绳厂在房屋租赁合同中约定每月租金为600元，租赁期满后双方均未提出异议，仍按此约定履行合同义务至2011年6月，现该合同为不定期租赁，租金仍应按照合同约定确定为每月600元，2011年7月至判决之月止的租金总额为24000元（600元／月×40个月）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十二天条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告张建涛与被告邓中伟的房屋租赁合同，被告邓中伟在本判决生效后十五日内将綦江区甲处房屋交还给原告张建涛；
二、被告邓中伟在本判决生效后十五日内赔偿原告张建涛2011年7月至判决之月止的租金损失24000元；
三、驳回原告张建涛的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取200元，由被告邓中伟负担，此款张建涛已向本院预交纳，由邓中伟在履行赔偿义务时一并支付给张建涛。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 邹雪蕾
二〇一四年十一月三日
书 记 员 程 雪