西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第04849号
原告：樊磊，男，汉族，1969年7月15日出生。
委托代理人：郑勇丽，陕西维恩律师事务所律师。
委托代理人：刘如画，陕西维恩律师事务所律师。
被告：西安深鸿基房地产开发有限公司。
法定代表人：胡海峰，该公司董事长兼总经理。
委托代理人：杨文宏，陕西睿和律师事务所律师。
委托代理人：陈静，陕西睿和律师事务所律师。
原告樊磊与被告西安深鸿基房地产开发有限公司（以下简称“深鸿基公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑勇丽、刘如画，被告深鸿基公司委托代理人杨文宏、陈静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告樊磊诉称，原告樊磊与被告深鸿基公司于2009年10月19日签订了《商品房买卖合同》，购买位于西安市曲江新区芙蓉西路东侧鸿基·紫韵6幢1单元10102号房，购房金额为3788998元。原告按照合同约定履行了付款义务。合同第八条约定房屋的交付期限为2010年6月30日前；第九条约定××逾期交房的违约责任；第十一条约定房屋的交接，××应当出示合同第八条约定的证明文件，所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，否则××有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由××承担。2010年11月原告收到《入住通知》，按照合同约定，原告要求被告承担逾期交房的责任，并要求被告按照合同第十一条的约定出示证明文件后履行收房义务。但被告未按照约定承担违约责任，也未出示合同约定的证明文件，双方多次交涉未果。原告认为被告是在不具备合同约定的交房条件下通知交房，至今未履行出示相关文件的义务，被告逾期交房不存在法定免责事由。故现原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同约定的交房义务；2、被告向原告支付逾期交房违约金683914元（暂计算至2015年6月10日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3、被告承担物业管理费、供暖费共计66486.6元（物业管理费暂计至2014年12月31日，供暖费暂计至2015年3月。全部物业管理费、供暖费计至实际交付房屋之日止）；4、被告承担本案诉讼费用。
被告深鸿基公司辩称，被告公司在2010年11月17日就已将鸿基·紫韵1-10#楼房屋全部建成竣工且五方验收合格。原告所购买房屋已达到交房条件。被告依据双方签订的《商品房买卖合同》附件五第一条的约定，于2010年11月27日，在《西安晚饭》发布了《鸿基·紫韵交房公告》，对原告在内的1-10#楼业主进行了报纸交房公告，并且向原告发出了“入住通知书”，要求原告及时前来办理收房手续。当时，原告也确实前来收房，但其当时为不交物业费拒绝按照收房流程在《入住会签单》等相关文件资料上签字和签收，导致被告根本无法将包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关资料交付给原告。故至今该房屋尚未交付系原告自身原因造成，相应的法律后果应由原告自身承担。另外，原告要求支付延期交房违约金的诉讼时效起算点应为2010年6月30日，故至2012年7月1日前原告就应提起诉讼主张相关权利，原告的诉讼请求明显已过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明,2009年10月19日、原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y09088598）一份，合同约定原告购买由被告开发的位于西安市曲江新区芙蓉西路东侧“鸿基·紫韵”第6幢1单元-1-2层10102号房，该房屋建筑面积为365.75平方米，每平方米单价为10359.53元，总房款3788998元。合同第八条约定，被告（××）应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告（××）使用。合同第九条××逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。合同附件四补充协议中第二条合同第十一条补充约定：1、××应当按照合同约定交房时间或者××通知的交房时间接受房屋，如果××在规定的期限内未接受房屋且不能证明房屋质量不合格的，视为××已按照约定期限或通知的交房时间交付房屋，物业费同时起计。原告分别于2009年9月29日向被告交纳购房款定金100000元，2009年10月10日交纳购房款1038998元，2009年10月30日交纳购房款2650000元，原告已向被告支付全部购房款3788998元。被告深鸿基公司因自身原因将交房开始时间变更为2010年11月25日，并于2010年11月27日在《西安晚报》发布了《鸿基·紫韵交房公告》，并且同时以邮寄方式向原告发放了“入住通知书”。原告承认收到相关收房文件，但因其个人工作原因，未能及时前去收房。在2010年11月后委托亲属前往被告处办理收房相关手续。在原告亲属收房过程中，因原告出具的委托手续不齐备，被告未向原告亲属出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告亲属因此表示拒绝收房，当天并未办理任何收房相关手续。至今原告未办理相关收房手续。
综上，本案争议焦点为被告深鸿基公司通知原告收房时，原告所购房屋是否已取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并备案，是否已达到实际交付条件。庭审中，被告向法庭提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《竣工验收备案表》，显示被告交付房屋已于2010年11月17日申请竣工验收，2010年11月30日正式验收合格。经调查，原告所购买被告深鸿基公司鸿基·紫韵小区一期项目，共分三次已全部进行了两书备案登记，分别为2010年5月、2010年6月、2010年10月。原告房屋所在的第6幢系在2010年6月批次进行两书备案登记。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《收款收据》、《竣工验收备案表》、《西安晚报》、入住通知、《西安市城乡建设委员会》复函、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案的争议焦点为2010年11月25日被告深鸿基公司通知原告进行收房时，房屋是否对《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》已备案登记，并符合交付条件。根据合同约定，被告深鸿基公司作为商品房××，其所售房屋在交付时已取得竣工验收备案及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》备案，符合合同约定的交付条件。原、被告双方合同约定交房时间为2010年6月30日，因被告原因延迟至2010年11月25日交付房屋，并已通知原告。但被告深鸿基公司正式取得竣工备案登记时间为2010年11月30日，达到交付条件。故被告深鸿基公司在2010年7月1日至2010年11月30日期间152天确实存在逾期交房的情形，应承担相应的逾期交房违约金。因原告的总购房款为3788998元，按照合同约定的已付房价款的万分之壹，据此计算152天，违约金计算为57593元。关于原告主张因被告深鸿基公司未向其出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故不符合交房条件拒绝收房一节，经本院调查，被告深鸿基公司在通知包括原告在内的所有一期业主收房时，已取得一期所有房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》备案登记，房屋已达到交付条件。因原告委托亲属收房的过程中，涉及到委托手续等相关手续不完善致被告未向原告亲属出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，不能以此拒绝行为简单理解为被告未取得两书的备案登记构成违约的情形。合同第十一条约定，所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接。该约定条款根据合同的目的性旨在监管被告开发商其交付房屋时应取得相应的备案登记，房屋达到交付条件，而不仅仅是指出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》这一行为。本案中，被告深鸿基公司在交付原告所购房屋时已取得竣工验收备案及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》备案，符合合同约定的交付条件。合同附件四补充协议中第二条合同第十一条补充约定：如果××在规定的期限内未接受房屋且不能证明房屋质量不合格的，视为××已按照约定期限或通知的交房时间交付房屋。本案被告深鸿基公司按照合同约定于2010年11月27日在《西安晚报》发布了《鸿基·紫韵交房公告》，并且同时以邮寄方式向原告发放了“入住通知书”，原告也承认收到相关收房文件，经查，当时被告房屋也具备交付条件，故应视为被告深鸿基公司已按照通知原告交房的时间交付了房屋。故原告现要求被告深鸿基公司继续履行交房义务并承担合同约定交房时间至实际收房之日的逾期违约金，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。原告要求被告承担物业管理费、供暖费的请求，因该费用的支付系原告樊磊与物业公司之间的问题，本案中不应予以涉及。综上，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告西安深鸿基房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告樊磊赔付2010年7月1日至2010年11月30日期间逾期交房违约金57593元。
如未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告樊磊其余诉讼请求。
本案案件受理费11304元，由原告樊磊自行承担10436元，被告西安深鸿基房地产开发有限公司承担868元。因上述费用原告樊磊已预交，被告西安深鸿基房地产开发有限公司在履行付款义务时，应连同上述款项一并给付原告樊磊。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 蒲婷婷
人民陪审员 高雪梅
人民陪审员 马成功
二〇一六年六月十四日
书 记 员 李 丹
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