天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨功民初字第8号
原告：李秀颜，女，1959年5月16日出生，汉族，住天津经济技术开发区。
委托代理人：韩斌（原告之子），男，1983年8月25日出生，汉族，住天津经济技术开发区。
委托诉讼代理人：李东峰，天津金华达律师事务所律师。
被告：天津国臣投资集团有限公司，住所地：天津市滨海新区塘沽三号路1641今天酒店419。
法定代表人：沈铮，总经理。
委托诉讼代理人：张媛媛，该公司员工。
被告：天津经济技术开发区国有资产经营公司，住所地：天津经济技术开发区第三大街宏达街21号泰达档案馆6层。
法定代表人：叶旺，总经理。
委托诉讼代理人：孙华，天津博泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨阳，天津博泽律师事务所律师。
被告：天津泰港实业有限公司，住所地：天津开发区洞庭路58号融汇大厦9F。
法定代表人：李江浩，总经理。
委托诉讼代理人：孙华，天津博泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨阳，天津博泽律师事务所律师。
原告李秀颜诉被告天津国臣投资集团有限公司、被告天津经济技术开发区国有资产经营公司、被告天津泰港实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月15日立案受理，受理后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李秀颜委托诉讼代理人韩斌、李东峰与被告天津国臣投资集团有限公司委托诉讼代理人张媛媛及被告天津经济技术开发区国有资产经营公司与被告天津泰港实业有限公司共同委托的诉讼代理人孙华、杨阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李秀颜向本院提出如下诉讼请求：诉讼请求：1、判令解除原、被告于2010年12月签订的租赁同；2、判令被告连带给付违约金45678元；3、判令被告连带赔偿原告违约造成的损失自2013年8月3日起按照每日1333元的标准赔偿至合同履行期限届满之日；4、判令被告连带退还原告房屋保证金10000元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年12月，原告与被告国臣投资公司签订《底商租赁合同》，约定被告国臣投资公司将自己所有的位于开发区第五大街百和路8号（国翔公寓）316室出租给原告从事网吧经营，租金为每月7613元，按季结算，上交租，租赁期限自2010年12月1日至2015年11月30日。为保证双方诚实全面履行合同，还约定了保证金和违约责任条款及其他约定。合同签订后，原告续延约定的保证金10000元，继续租用房屋。为此原告进行了二次装修，更新购置大量电脑设备、进行光纤施工等。其后，原告正常缴纳房屋租金，正常经营。
2011年1月，被告国臣投资公司告知原告，国翔公寓包括原告承租的房屋资产所有权已转移至被告开发区国资公司，原合同继续履行，但没有进行书面变更。2013年后委托泰鼎公司进行管理。2013年6月，要求原告等承租人全部腾空房屋进行整体装修改造。原告考虑停业正常损失巨大，没有同意，争议长时间没有解决。2013年8月，泰鼎公司蒋总与原告协商，以人格、人品保证国翔公寓11月份装修完毕后第一批让原告回原址继续经营，延长合同期限，停几个月免收几个月房租作为补偿，原房租不变等。原告遂暂时搬出交予被告装修。2013年11月后，原告多次找被告要求搬回经营，被告总以未装修完或门口要规划步行街各种理由推脱。2014年11月，原告见被告装修完毕，再次要求搬回，泰鼎公司要求原告提交申请，原告2014年11月18日提交了申请，但被告告知原告原承租的房屋已经出租他人，原房屋租赁合同无法全面履行。
原告认为，原告与被告国臣公司签订的《底商租赁合同》合法有效，应受法律保护。被告取得产权后应依法继续履行租赁合同。现被告违约，致使合同不能全面履行，应当承担违约责任。
被告国臣投资公司辩称，被告国臣投资公司辩称，公司房屋是被拍卖的，拍卖后国翔公寓给了国资公司，316室收取了原告10000元的保证金还是5000元记不清了，请法庭依法判决。
被告开发区国资公司发表如下答辩意见：
一、案件基本事实：
1、2010年，天津国臣投资公司与原告李秀颜签署了《底商租赁合同》（合同编号587），约定将位于开发区第五大街百和路8号（原名“国翔公寓”，后更名为“天翔公寓”）的316室底商租赁给李秀颜经营使用，租赁期限自2010年12月1日至2015年11月30日，租赁面积为126.88平方米。
2、2010年11月26日，国资公司在天津市高级人民法院组织的国翔公寓房地产项目专项拍卖会上，以最高价竞得国臣投资公司名下坐落开发区第五大街百和路8号的土地使用权及企业产住宅房屋、商业用地，上述土地房屋的财产权自2011年1月7日转移至买受人国资公司，2013年6月13日，国资公司取得了国翔公寓的房地产权证。
3、2011年1月24日，国臣投资公司与国资公司共同向原告李秀颜送达了《国翔公寓出租方变更通知》，通知李秀颜其承租的国翔公寓316室房屋产权已归属国资公司，关于李秀颜与国臣投资公司签订的两份《底商租赁合同》的出租方于2011年1月11日起变更为国资公司，李秀颜应向新的出租方国资公司履行租赁合同。该出租方变更通知有李秀颜本人的签字确认。2011年2月14日，开发区财政局向国资公司下发津开财【2011】16号文件，将国翔公寓的产权划转到天津泰港实业有限公司。随后，国资公司与泰港公司依据财政局文件，共同向李秀颜送达了《国翔公寓出租方变更通知》，通知李秀颜承租的国翔公寓316室房屋产权已由国资公司划归泰港公司，关于李秀颜与国臣投资公司签署的两份《底商租赁合同》的出租方变更为泰港公司，李秀颜应向泰港公司履行租赁合同。该该出租方变更通知有李秀颜本人的签字确认。出租方变更为泰港公司后，即由泰港公司收取李秀颜交纳的租金并向其开具收款的收据与发票。
二、国翔公寓出租方变更为泰港公司，国资公司不再是《底商租赁合同》的主体，不是本案的适格被告。
首先，产权变更后已通知李秀颜，其本人在通知回执上签字，此次变更已经生效，李秀颜承租房屋的出租方应为泰港公司。
其次，出租方变更后，即由泰港公司开始向李秀颜收取租金，并向其开具收据发票。对此李秀颜从未提出过异议。从其履行租赁合同的情况看，李秀颜知晓并认可出租方变更为泰港公司的事实。
综上，请求驳回原告对国资公司的全部诉讼请求。
被告泰港公司发表如下答辩意见：
一、案件基本事实。
1、2011年2月14日，国翔公寓的产权划转到天津泰港实业有限公司。随后，国资公司与泰港公司依据财政局文件，共同向李秀颜送达了《国翔公寓出租方变更通知》，通知李秀颜承租的国翔公寓316室房屋出租方变更为泰港公司，李秀颜应向泰港公司履行租赁合同。李秀颜签署上述《国翔公寓出租方变更通知》后，开始按照通知要求，向泰港公司履行租赁合同，泰港公司向李秀颜收取租金，并向其开具收据发票。在承租期间，李秀颜将316室用作网吧经营。
2、2012年11月份，开发区管委会考虑到天翔公寓路边摊贩云集、垃圾遍地、底商管理混乱、底商使用时间较长导致水电管线老化存在安全隐患等因素，决定进行底商装修改造，装修改造范围包括水电管线、底商经营区域重新布局与规划等。同月，泰港公司对天翔公寓91家底商进行了书面问卷调查，其中，问及是否愿意接受重新布局调整和统一装修安排问题上，李秀颜及其子韩斌均表示同意。
3、2013年6月30日，天翔公寓91家底商中的79家底商租赁合同到期终止，79家底商均腾空并交还了房屋，另外12家底商均为长期租户，为了保障装修改造施工的进行，泰港公司与长期租户协商解除租赁合同。李秀颜属长期租户，泰港公司与之进行了多次协商，并告知如果解除租赁合同，待天翔公寓装修完毕后，现有长期租户报送经营计划书，如不存在违法违规经营，可首批入驻租赁。2013年8月，李秀颜同意与泰港公司解除租赁合同，并将房屋交还泰港公司。316房屋租金交至2013年6月。
4、2014年9月，天翔公寓住装修完成，商户开始报送经营计划书并按区域设置入住租赁，李秀颜迟迟不报经营计划书，导致双方未办理租赁手续，但泰港公司为李秀颜预留了同等面积的底商。
二、泰港公司不存在任何违约行为，李秀颜的诉讼请求无任何法律依据和事实依据。
1、2013年8月，经泰港公司与李秀颜协商一致，《底商租赁合同》已经解除。自2013年6月，泰港公司开始与李秀颜商谈316室的解除事宜。最终，其同意解除租赁合同，并于2013年8月向泰港公司腾还了其承租的316室，租金交至2013年6月。
李秀颜主张租赁合同系中止履行，没有事实依据及法律依据，中止履行规定于《合同法》第68条不安抗辩权及第70条债权人分立、合并或者变更住所导致债务履行困难的情形，《合同法》中并无协商中止或者视为中止的规定。李秀颜在本案中提出的合同中止履行的观点，没有法律依据。
2、泰港公司不存在任何违约，李秀颜要求泰港公司支付违约金，无任何事实依据和法律依据。
依据《合同法》93条的规定，当事人协商一致可以解除合同。2013年8月，泰港公司与李秀颜通过协商一致的方式解除了租赁合同，其将房屋腾空交还给泰港公司，可见合同解除是双方真实意思表示，泰港公司不存在违约行为。根据2012年的问卷调查，李秀颜同意泰港公司对房屋进行重新调整布局，无论合同解除还是中止，泰港公司已经根据李秀颜在问卷中的意见预留了同等面积的底商，不存在违约。
李秀颜要求支付违约金的请求无事实依据。根据《底商租赁合同》第十二条第3项的约定，租赁期内任何一方违反约定造成另一方单方解除合同者，另一方有权按照租赁合同存续期内租金总额的10%收取违约金，但双方协商解除的除外。因此，原告要求被告承担违约责任没有事实及法律依据。无论租赁合同中止还是解除，租金交至2013年6月是双方都认可的事实，316室房屋租赁存续期间租金总额243616元，原告以约定租期计算违约金无事实依据。
3、泰港公司不存在任何违约行为，原告要求支付可得利益损失无事实及法律依据。根据《合同法》第91条的规定，合同解除后，合同权利义务终止。本案中，泰港公司与原告于2013年8月解除了租赁合同，双方再无任何关系，其不再承租316室，也不会因此产生任何可得利益损失，也无证据证明存在可得利益损失。
4、原告无权要求泰港公司支付保证金。国臣公司是否收取保证金泰港公司并不清楚，也没有接收过该保证金。因此无权要求泰港公司支付。
综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，原告与被告国臣投资公司于2010年12月签订底商租赁合同，约定：被告国臣投资公司将自己所有的位于开发区第五大街百和路8号（国翔公寓）316室出租给原告从事网吧经营，租金为每月7613元，按季度结算上缴租，租赁期限自2010年12月1日至2015年11月30日，租赁房屋面积126.88平方米，租金总计456780元；合同还约定，乙方（原告）须向甲方（国臣公司）一次性缴纳保证金，保证金按租赁房间数收取，每间10000元，租赁期满后，甲方将保证金全额退还乙方；合同第十二条第3款约定，除非本合同另有约定，租赁期间任何一方因违反本合同约定而造成另一方单方解除合同者，另一方有权要求赔偿，并有权按租赁存续期内租金总额的百分之十收取违约金，双方协议共同解决本合同的除外。合同第十七条约定，在租赁期间未满，双方协议解除本合同时，应签订《终止合同书》，租金结算终止日期以《终止合同书》为准。
上述合同签订后，原告旋即入住租赁房屋从事网吧经营。2011年1月7日，天津市高级人民法院作出（2009）津高执民字第0026-2/27-2号执行裁定书，确认被告开发区国资公司通过拍卖竞买取得国臣公司名下坐落天津开发区百和路8号土地使用权及地上企业产住宅房屋、商业用房及与房屋有关设备的所有权。开发区国资公司于2013年6月取得上述房产的权属证书。
2011年1月24日，被告开发区国资公司将租赁房屋权属归属变化情况函告了原告，并告知原告出租方于2011年1月11日起变更为被告开发区国资公司，2011年2月14日，开发区财政局作出“津开财（2011）16号”文件，通知被告开发区国资公司，决定将开发区国资公司名下国翔公寓产权划转至被告泰港公司名下，后，被告开发区国资公司向原告发出书面通知，告知原告租赁房屋产权变更为被告泰港公司，原告应与泰港公司继续履行租赁合同，租金及相关费用交至泰港公司。通知中同时告知了被告泰港公司的联系电话、收取款项账户等内容，通知函中加盖了被告泰港公司及开发区国资公司的印章，原告在回执上签字确认收悉。
另，上述原告与被告国臣公司房屋租赁合同签订后，原告如期履行了交纳房屋租金的义务，租金交至2013年6月，被告泰港公司未原告开具了收据及发票等。
2013年6月，开发区管委会决定对天翔公寓进行底商装修改造，装修改造范围包括水电管线、底商经营区域重新布局与规划等。2013年6月30日，泰港公司与原告进行了多次协商，原告于2013年8月将房屋交还泰港公司。
对于原告搬出租赁房屋的过程，审理中双方持不同意见，原告称被告泰港公蒋总告知其装修后同意其搬回原址继续经营，延长合同期限，免收几个月房屋等，并已经停水停电，在此情形下原告搬出的，2014年11月原告发现装修完毕后提出了搬回经营的申请，泰港公司未予回复；被告泰港公司则称双方在彼时达成了协议，解除了租赁合同，原告遂搬出了租赁房屋。对于各自以上陈述，双方均未提交相关证据予以证实。
再，原告承租的316室房屋被告泰港公司现已另行出租他人。
关于原告在签订合同时缴纳的押金问题，审理中原告称依据合同约定向被告国臣公司支付了10000元的押金，但收据已经找不到了，结合原告承租的另一处房屋311B缴纳了10000元押金的事实，间接可以证明其缴纳了押金的事实。被告国臣公司认可收取了原告的押金，311B房屋收取了10000元，316房屋收取了10000元还是5000元记不清了，该款项仍在国臣公司处。
案件审理中，本院接受原告的申请，委托天津市津审会计师事务所有限责任公司就其申请的2011年1月1日至2013年7月3日网吧经营期间的经营收入、成本费用及利润情况进行审计，审计单位经审计作出审计报告，报告结论显示，原告经营的网吧上述期间月平均经营利润（税前）37837.19元。
上述审计报告结论所依据的证据材料，来源于原告提供的经营收入、材料消耗、雇工成本、房屋租赁费用、耗电量、光纤费用、物业费、采暖费、水费等。被告泰港公司对于上述审计报告不予认可，认为审计报告是按照原告提供的资料进行审计的，未按规定的审计方式进行审计；报告中引用的经营收入明显高于原告实际经营收入，经营成本及费用不准确，且2011年至2013年7月31日期间的经营收入与2013年8月1日以后的违约金损失没有关联。
审计过程中，原告提交了其经营的网吧自2011年1月至2013年8月的现金账明细，原告陈述该现金账明细系其经营的网吧中电脑生成记载的，与管理机关管理系统联网的。其他资料雇员工资、电脑数量等为原告自述，而房屋租赁费、光纤费用、物业费、采暖费等均为实际发生。
被告泰港公司对此均不予认可。
上述事实有底商租赁合同、开发区财政局文件、裁定书、变更通知及回执、租金收据及发票、审计报告、现金账明细及当事人陈述等证据证明属实。
本院认为，原告与被告国臣公司签订的底商租赁合同出于双方真实意思表示，内容没有违反法律规定，有效性应予确认。实际履行中，租赁房屋产权迭次发生变更，事因皆系合法变更，至2011年2月，产权人变更至被告泰港公司，泰港公司遂将变更事项知会原告，嗣后双方依据原租赁约定的内容继续履行至2013年8月。藉此，应当认定原告与被告泰港公司自2011年2月起形成了房屋租赁合同关系，之间权利义务依法当受上述底商租赁合同的约束。
关于合同形态，原告与被告泰港公司均认为在2013年8月已经解除，双方之分歧在于解除的方式。原告认为，2013年8月被告泰港公司提出对出租底商进行整体装修改造，承诺租赁合同暂时中止履行，装修后继续履行。但装修后被告未将房屋交还原告，而是另行出租他人，符合法律规定的以自己的行为表示不履行合同，因此合同已经解除。被告泰港公司则认为系双方协商一致解除的合同。对此本院认为，被告泰港公司主张协商一致解除的租赁合同，没有就此提供相关证据，其上述主张事实依据显然不足。纵观解除合同的事实经过，被告泰港公司在租赁合同尚未到期的情形下，提出装修改造计划，要求原告搬出租赁房屋，双方没有就此变更行为达成任何书面上的协议，原告作为承租人没有就此提出任何条件情形下自行搬出租赁房屋，显然不符合客观实际，因此，本院对于原告主张的继续履行说予以支持。鉴于房屋装修改造后被告泰港公司另行将房屋出租他人，合同继续履行已不可能，原告主张被告在2013年8月时点上单方解除合同具有事实及法律依据，本院予以确认。
被告泰港公司既已单方解除租赁合同，违反了合同的约定及法律规定，依法应当承担违约之责任。合同中约定了单方解除租赁合同承担违约责任的方式，即按照租赁合同存续期内租金总额的10%收取违约金，据此，截止2013年8月，原告共计支付租金241428元，则违约金当为24142.8元。原告在审理中以全部租赁期间租金额的10%主张违约金，同时主张了损失赔偿。对此本院认为，原告主张的违约金计算方法显然与合同约定不符，而其另行主张损失赔偿，内容表现为合同正常履行后可得利益的损失，符合法律规定，具体损失赔偿可参照其能够证明的可得利益损失事实来确定。
审理中，本院委托的天津市津审会计师事务所有限责任公司就原告申请的2011年1月1日至2013年7月3日网吧经营期间的经营收入、成本费用及利润情况出具的审计报告，结论显示原告经营的网吧上述期间月平均经营利润（税前）37837.19元，原告即据此主张其剩余合同期间的可得利益损失。被告泰港公司对审计报告的内容也提出了异议。对此本院认为，原告在审计过程中提交的2011年1月至2013年7月营业收入现金账明细，系与管理机关联网生成的，具有客观性，同时审计报告使用的房屋租赁费、光纤费用、物业费、采暖费等资料均为实际发生，雇员工资、电脑数量等资料虽自原告陈述，但未偏离实际，具有一定的客观性，且审计机构具有相应的执业资质，对于原告提供的相关资料亦能作出客观判断，在此基础上做出的审计报告具有客观性、科学性，本院予以采信，原告可得利益损失可以参照上述期间月经营利润主张，至约定的合同期限届满时，共计1021604.13元，原告超出上述数额主张部分，不予支持。当然，上述可得利益损失的赔偿系在约定的违约金不足以赔偿损失的情形下做出的，当然涵盖了约定的违约金，因此，原告另行主张的违约金不应再行支付。
关于原告主张的保证金，被告国臣公司对于收取原告保证金事实不持异议，亦同意返还，但对于数额不能确定。本院结合合同约定及另案中原告同时租赁的被告国臣公司相同区域房屋缴纳了10000元保证金等事实，认定原告缴纳保证金数额为10000元，被告国臣公司应予返还。
关于被告开发区国资公司，其在租赁合同发生纠纷时与原告不再存在租赁合同关系，且与违约责任没有关联，不应在本案中承担责任。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告天津泰港实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李秀颜合同租赁损失1021604.13元；
二、被告天津国臣投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李秀颜押金10000元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
上述给付义务，如果被告未按本判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费596元，原告承担96元，被告泰港公司承担500元，审计费2000元，由被告泰港公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 吴劲柏
代理审判员 蒋 力
人民陪审员 吴 瑜
二〇一六年十二月五日
书 记 员 张宗芳
附：法律释明
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。