台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1002民初8262号
原告（反诉被告）：陈学晓，男，1968年10月19日出生，汉族，住台州市椒江区。
被告（反诉原告）：申天宇，男，1988年5月10日出生，汉族，住台州市黄岩区。
委托诉讼代理人：谢海华，浙江多联律师事务所律师。
原告陈学晓与被告申天宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案后，依法适用简易程序审理。被告申天宇于2016年10月27日向本院提起反诉，本院于同日受理后就本反诉进行合并审理。本案于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈学晓、被告（反诉原告）申天宇及其委托诉讼代理人谢海华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈学晓向本院提出诉讼请求：1.被告申天宇立即向原告陈学晓支付2016年4月15日至2017年3月22日期间未付的租金35000元；2.被告申天宇向原告陈学晓支付违约金12521.99元。事实和理由：2016年4月15日，陈学晓与申天宇签订《房屋租赁合同》，约定，房屋租赁期限为2016年4月15日至2017年3月22日，租金于2016年4月15日前支付35000元、于2016年9月15日前支付35000元。申天宇于2016年4月15日支付了35000元租金，但未按约在2016年9月15日前支付余款35000元，经陈学晓多次催讨无果。
被告申天宇辩称：陈学晓与申天宇签订了《房屋租赁合同》属实，申天宇已支付租金35000元。因陈学晓出租给申天宇的房屋地址已被其他公司进行工商登记，申天宇无法在此进行工商登记，承租房屋的合同目的不能实现，故于2016年9月14日结清了物业及水电等费用，并腾空房屋。要求驳回陈学晓的诉讼请求。
被告申天宇向本院提出反诉请求：1.解除《房屋租赁合同》；2.原告陈学晓支付违约金11667元，并赔偿租金损失35000元。事实和理由：申天宇于2016年4月15日承租了新东方商厦4006室用于办公，并进行了简单的室内装修。2016年5月初，申天宇向有关部门申请办理营业执照，被告知新东方商厦4006室已有其他公司率先登记，同一地址无法办理新的公司登记。申天宇确定无法申领营业执照，向陈学晓提出退房要求，陈学晓口头答复由其协调处理，但一直未果。因陈学晓长期无法提供办理营业执照的相关资料，申天宇于2016年9月结清了承租房屋的水电费及物业费后离场。
原告陈学晓对被告申天宇的反诉辩称：《房屋租赁合同》约定明确，陈学晓已履行职责。申天宇承租房屋后，即以“中国新通信杂志社新媒体（台州）期刊中心”的名义发布广告、招聘员工、开展经营活动。申天宇在2016年10月19日到台州市市场监督管理局（以下简称市场监管局）申请设立“台州市万业文化艺术有限公司”，市场监管局同日以“申请的住所已被注册登记，不符合设立登记的条件”为由不予受理。该事实说明，申天宇申请设立公司的时间已超过房租应付日期，其所谓的在2016年5月初申请办理营业执照但因有其他公司注册在先无法办理的说法依据不足。国家工商行政管理总局许可“一照多址”、“一址多照”的精神，如果因地址重复的原因不能注册新的公司，也可以通过市场管理局进行现场查看、要求原企业变更地址等方式注册公司。申天宇从未向陈学晓提及无法注册公司的情况，也未说明在哪个地址登记公司，陈学晓不知晓出租房屋的地址是否已被其他公司注册，也不知晓申天宇需以什么名义开展经营活动。申天宇提供的证据不足以证明因陈学晓的原因造成无法注册公司。申天宇的反诉请求缺乏事实和法律依据。要求驳回申天宇的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2016年4月15日，陈学晓（作为甲方）与申天宇（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，载明并约定：甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用；房屋坐落于台州市××东方商厦××室，建筑面积388.08平方米；乙方租赁该房屋作为办公使用；租赁期自2016年4月15日至2017年3月22日；出租非住宅用于经营并需要注册的，甲方应当配合提供乙方办理营业执照及其他相关的证件；租金70000元，2016年4月15日前支付35000元，2016年9月15日前支付35000元；除房屋内已有装修和设施外，不可按自己需要进行装修，乙方自行装修的，应按规定应向有关部门办理申报手续，办妥有关手续后方可进行，租赁期满乙方应甲方要求保留装修，乙方拆除添置的设备时，不得损坏房屋结构和房屋固定装修；甲方未按本合同约定的时间将房屋交付给乙方使用的，每逾期一天，甲方应按日租金的2倍向乙方偿付违约金，甲方未按约定的时间提供办理营业执照及相关证件所需资料的赔偿同上，逾期超过15天的，视同提前收回房屋；在租赁期内，甲方提前将房屋收回的，应向乙方支付相当于二个月租金的违约金；乙方拖欠租金累计超过15天的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，乙方应支付相当于二个月租金的违约金；……。同日，申天宇向陈学晓支付了租金35000元。该日前后，陈学晓向申天宇交付了房屋。陈学晓出租给申天宇的房屋系其从他人处承租而来。2016年10月19日，市场监管局出具《企业名称预先核准通知书》，核准申天宇与许清清出资注册“台州市万业文化艺术有限公司”的企业名称。同日，市场监管局出具《不予受理通知书》，告知申天宇与许清清，其提出的台州市万业文化艺术有限公司的设立申请，因申请的住所已被注册登记，不符合�立登记条件。目前，申天宇已腾空租赁房屋。
上述事实有原告陈学晓提供的《房屋租赁合同》、收款收据，被告申天宇提供的《企业名称预先核准通知书》、《不予受理通知书》以及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为：原告陈学晓出租给被告申天宇的房屋，系其从他人处承租而来，现原、被告对原告陈学晓向他人承租时书面约定的租赁期限截止2017年2月2日无异议，但原告陈学晓认为出租人同意延长租期，因其并未举证证明出租人同意延长租期，故其与被告申天宇签订的转租合同中关于超过原告陈学晓剩余租赁期限部分的约定无效，2017年2月3日至2017年3月22日的租金，被告申天宇无需向原告陈学晓支付。至于转租合同中未超过原告陈学晓剩余租赁期限部分的约定，虽然原告陈学晓未举证证明出租人同意转租，但本案至今未发现因出租人在原告陈学晓的租赁期限内向原告陈学晓或被告申天宇提出转租异议导致被告申天宇无法使用租赁物，故该约定应按有效处理。从转租合同中关于乙方租赁的用途及甲方应配合提供办理营业执照等证件的约定来看，原告陈学晓在订立转租合同时，应当明知被告申天宇可能需要以租赁房屋为住所地办理营业执照，那么其转租的房屋应当具备可以办理营业执照的条件，现被告申天宇无法办理营业执照，合同目的无法实现，被告申天宇要求解除合同的请求，本院予以支持。但在合同解除前，被告申天宇仍应按合同约定履行，换言之，被告申天宇目前应支付2016年4月15日起至合同解除之日止未付的租金（最晚截止2017年2月2日，总额以25175.92元为限）以及在合同尚未解除时未及时支付租金应承担的违约金。对于违约金的计算方式，原、被告均认为可按2个月的租金计算，但各自计算的金额不同，经本院计算，应为12451.27元（70000元÷342天×365天÷12月×2月）。同样，原告陈学晓出租给被告申天宇的房屋无法办理营业执照，亦构成违约，也应向被告申天宇支付相当于2个月租金的违约金，现被告申天宇主张的金额低于2个月租金，应属合理。至于被告申天宇主张的租金损失，被告申天宇并未举证证明存在损失，且其已主张违约金，故相关诉请，本院不予支持。
综上，原告陈学晓、被告申天宇诉讼（反诉）请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈学晓与被告（反诉原告）申天宇于2016年4月15日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）申天宇于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）陈学晓支付自2016年4月15日起至《房屋租赁合同》解除之日止未付的租金（按每日204.68元计算后扣除35000元，总额以25175.92元为限）；
三、被告（反诉原告）申天宇于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）陈学晓支付违约金12451.27元；
四、原告（反诉被告）陈学晓于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）申天宇支付违约金11667元；
五、驳回原告（反诉被告）陈学晓的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）申天宇的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《�华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费494元[已减半计算，原告（反诉被告）陈学晓预付]，由原告（反诉被告）陈学晓负担103元，被告（反诉原告）申天宇负担391元；反诉案件受理费483元[已减半计算，被告（反诉原告）申天宇预付]，由原告（反诉被告）陈学晓负担121元，被告（反诉原告）申天宇负担362元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 员 林 平
二〇一七年一月三日
代书记员 陈肖倩