北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0107民初418号
原告：顾长城，男，1973年6月10日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：刘宇骁，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵志娟，北京市盈科律师事务所律师。
被告:北京京西乾成商贸有限公司,住所地北京市海淀区远大西路29号一层。
法定代表人:李淑华，董事长。
委托诉讼代理人:马骋，北京市易行律师事务所律师。
委托诉讼代理人:洪晔，北京市易行律师事务所律师。
第三人:北京首钢特殊钢有限公司，住所地北京市石景山区古城大街。
法定代表人：李兵役，董事长。
委托诉讼代理人:米思豫，女，1984年6月30日出生，该公司法务专员,住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：鲁宏君，男，1966年7月16日出生，该公司投资管理部部长，住北京市石景山区。
原告顾长城与被告北京京西乾成商贸有限公司（以下简称:京西乾成公司）,第三人北京首钢特殊钢有限公司（以下简称:特殊钢公司）租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员田江海独任审判,公开开庭进行了审理。原告顾长城及其委托诉讼代理人刘宇骁、赵志娟与被告京西乾成公司的委托讼代理人马骋、洪晔,第三人特殊钢公司的委托代理人米思豫、鲁宏君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告顾长城向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令解除原告与被告2011年6月1日签订的《京西乾成租赁合同》以及2013年2月27日签订的《京西乾成租赁合同补充协议》;2、请求法院依法判决被告返还原告保证金80000元；3、请求法院依法判决被告支付原告赔偿款的8/69；4、本案诉讼费用由被告承担。双方于2011年6月1日签订了《京西乾成租赁合同》;合同约定,“甲方将自有的位于北京市石景山区整个二层,总面积1043平方米,出租给原告做公寓出租使用。被告同意原告在租赁场地内做一个24米*138米的夹层,租用期限为12年,自2011年6月5日至2023年11月4日止。年租金为人民币361740元,支付方式为半年付。同时约定原告向被告交付保证金人民币80000元,租赁关系终止时,除用以冲抵合同约定由原告承担的费用外,剩余部分无息归还原告。”合同还约定了其他内容。被告提交了其与第三人签订的《土地租赁协议书》复印件,以证明其具有出租场地的权利。协议签订后,原告按照协议约定按时交纳了租金、保证金,并在租赁场地做了夹层,进行了装修等,共计投入资金3318508.25元。2013年2月27日,双方针对前述《京西乾成租赁合同》签订《京西乾成租赁合同补充协议》,就租赁期满的优先承租权、房屋的改造、新建、经营、装修改造等事项进行了约定,并约定“若发生政府拆迁并给付赔偿问题,由双方协商按比例进行赔偿款分配”。2016年9月,被告告知原告首钢总公司治乱疏解建高端分指挥部发布了《综合治理公告》,案涉租赁场地可能需要拆除,同时其已在北京市石景山区人民法院提起诉讼要求第三人予以赔偿。2017年4月,第三人根据北京市石景山区人民政府通告,对案涉租赁场地集中整治,进行清理。截止到2017年5月底,原告租户全部清理完毕。现原告已将房屋腾清,但被告尚未返还履约保证金,同时对于第三人赔偿款项是否支付以及进展均拒绝告知。无奈,原告特诉至贵院,望依法判令所请。
被告京西乾成公司辩称:同意解除合同与协议;不同意返还原告保证金,原告在被告方建了夹层,没有给付被告任何费用,原告无权要求退还保证金;2011年左右,原告在诉争房屋三处楼梯上加盖了50多间房屋违建,被告一直要求原告拆除,但是一直未拆除。2017年3月1日,石景山区人民政府下达整治的通告,也是不退保证金的理由。不同意支付赔偿款,被告没有实际取得赔偿款,合同约定也是在被告实际取得之后再主张。另案中,被告与第三人诉讼中,没有判决被告给付这笔费用,原告应该提供相应证据。评估报告夹层和耳房没有算到赔偿款项目里,政府没有赔偿,现在比例都不确定。夹层是原告建的,剩下的是被告建的。诉讼费用应该有原告承担。
第三人特殊钢公司述称,第三人在2016年疏解之前不清楚原、被告租赁关系的具体情况,此前被告称诉争房屋都是被告所建,只是在疏解的时候,第三人发现原告和被告有租赁关系,第三人只与被告有租赁关系,不认同原、被告之间的建筑协议和意向。第三人的批复手续是配件城不含夹层,第三人对作为公寓使用的合法性表示质疑,公寓没有批复和规划是违建。对于原告的诉讼请求,第三人没有意见。原、被告之间的争议与第三人无关,第三人只是把场地租给了被告。原告与被告及第三人是两个法律关系,关于疏解,京西乾成应配合腾退。
顾长城围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:
2010年3月8日,第三人特殊钢公司与京西乾成公司签订《土地租赁协议书》,京西乾成公司承租了第三人特殊钢公司的土地面积14.78亩,租期自协议签订之日起至2028年4月30日止。经双方协商租赁场地上的结构厂房以1800000元人民币的价格转让给京西乾成公司。
2011年6月1日,原告顾长城与被告京西乾成公司签订了《京西乾成租赁合同》。合同约定:第一条,场地及用途。“甲方将自有的位于北京市石景山区整个二层,总面积1043平方米,出租给乙方做公寓出租使用。甲方同意乙方在租赁场地内做一个24米×138米的夹层。乙方保证其所进行的经营活动已经有关部门审核批准,并经甲方书面同意。第二条,租用期限为12年,自2011年6月5日至2023年11月4日止。租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期返还。第三条,租金及支付方式,年租金为361740元,支付方式为半年付。第四条,保证金。双方约定履约保证金80000元,租赁关系终止时,除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。第五条,转租、转让。租赁期间,乙方未经甲方书面许可,不得转租或转让该经营场所。否则甲方有权单方面终止合同,并有权收回房屋。第六条,双方权利、责任。（一）甲方权利责任。…3、乙方在办理营业执照、税务登记等手续时,甲方应当给予配合并在必要时出具有关证明文件；4、甲方应当保证所租赁场所在租赁期内拥有合法经营权；6、租赁期间,在不破坏或者影响主体结构及安全的情况下,乙方有权根据经营需要对租赁场地进行内外部装修改,费用由乙方自理。装修改造方案应当经甲方书面同意并交甲方备案;12、在租赁期满时如乙方不再续租,则租赁场所内所有的新增固定设施无偿归甲方所有。租赁期满,乙方未拆除的设施设备或未处理的物品,视为乙方放弃权利,甲方可自行处置。本合同未尽事项,由甲、乙双方另行议定,并签订补充协议。
合同签订后,顾长城将承租的建筑物二层进行加层改造,将建筑物二层空间分隔为上下二层,将室外楼梯封闭,形成地上三层建筑,并将分隔后的二、三层改建成独立的公寓式住房用于出租。顾长城在涉案场地所建公寓没有规划审批手续、没有消防验收、未取得营业执照。
2013年2月27日,原告顾长城与被告京西乾成公司签订了《京西乾成租赁合同补充协议》。协议约定:1.租赁期满,在同等条件下,乙方有优先租赁权。否则甲方有权强制收回该房屋,乙方应如期返还。乙方改造、新建、装饰、装修、设备设施不能拆除,经营状态不能改变,所有权归甲方。2.甲方将房屋现状交与乙方,交付后改造、新建部分的全部责任由乙方负责,且乙方负责相关设施、设备的维护及保养。9.如乙方经营中出现违法、违规,则视为乙方违约,甲方有权单方解除合同,保证金不退。10.若发生政府拆迁等不可抗力事件,如有赔偿款项,由双方协商按比例进行赔偿款项分配。
2013年2月27日,顾长城依约定向京西乾成公司交纳了经营保证金80000元。
2016年10月24日,顾长城依约定向京西乾成公司交纳了2016年11月5日至2017年5月4日的租金189913元。
2016年9月,北京市石景山区人民政府开展“治乱疏解建高端”整治。2017年3月1日,《北京市石景山区人民政府通告》贴至涉案场地各处。顾长城在涉案场地所建公寓被列为“疏解”对象。
2017年4月13日,北京市石景山区人民政府古城街道办事处出具的《约谈通知书》载明:被约谈单位名称,北京市京西乾成商贸有限公司,法定代表人,李淑华;被约谈人员,钟文玉、顾长城、石保平;约谈时间,2017年4月17日下午14点30分;约谈地点,古城街道办事处南楼二层会议室。
2017年6月21日,《石景山区古城街道疏解整治促提升专项行动违法建设台账点位销帐验收表》载明:土地权属,特殊钢公司;地点,北京市石景山;人员疏解工作已完成,房屋所有人出具保证书,由街道进行监管,坚决杜绝反弹。
庭审中,经询问案外人石金刚,石金刚表示《京西乾成租赁合同补充协议》中“若发生政府拆迁并给付赔偿问题，由双方协商按比例进行赔偿款项分配。”指的是自建的房屋协商按比例分配。
庭审中,京西乾成公司与第三人特殊钢公司未提交证据。京西乾成公司对顾长城提交的证据的真实性认可。第三人特殊钢公司对顾长城提交的人民政府通告、销账验收表、约谈通知书的真实性及证明目的认可,表示2017年6月21日前涉案场地及房屋开始陆续贴封条，封条有一部分是京西乾成公司贴的,另一部分是钟文玉、顾长城、石保平贴的,封条都有京西乾成公司的盖章。顾长城表示2017年4月18日涉案场地及房屋开始陆续贴封条,京西乾成公司不露面,不办理交接手续。
另查明，2015年6月24日,第三人特钢公司向本院提出的诉讼请求:1、判令解除特钢公司与京西乾成公司签订的《土地租赁协议书》,并将租赁土地交还特钢公司;2、判令京西乾成公司支付土地租金,并支付滞纳金（自2008年4月1日起至款项付清之日止,按照每日千分之三计算,暂计至2015年6月起诉日止,为5699100元）;3、诉讼费用由京西乾成公司承担。京西乾成公司提出反诉请求:1、判令特钢公司赔偿地上建筑物及附属物现值4270万元;2、判令特钢公司赔偿租赁土地剩余年限土地使用权价值1235.61万元;3、判令特钢公司支付因提前解除合同导致京西乾成公司需向商户支付的违约金及赔偿金6000000元;4、诉讼费及鉴定评估费由特钢公司承担。本院于2017年11月28日出具了2015年石民初字第4379号民事判决书:一、解除北京首钢特殊钢有限公司与北京京西乾成商贸有限公司于二Ｏ一Ｏ年三月八日签订的《土地租赁协议书》;二、北京京西乾成商贸有限公司于本判决生效后十日内将位于北京市石景山区,四至范围为东至六建西围墙,南至汽车二道,西与荣威汽车专卖店接壤,北至汽车园区铁艺围墙,南北进深66.8米,东西面宽149米,总面积为14.78亩土地及地上建筑物腾空,并交付北京首钢特殊钢有限公司;三、北京京西乾成商贸有限公司于本判决生效后十日内支付北京首钢特殊钢有限公司土地租金及使用费（截止二Ｏ一七年五月三十一日土地租金为二百七十一万零二十九元,自二Ｏ一七年六月一日起至租赁土地及建筑物实际腾退之日止,每天按二千六百六十一元五角计算）;四、北京京西乾成商贸有限公司于本判决生效后十日内支付北京首钢特殊钢有限公司违约金八万元;五、北京首钢特殊钢有限公司于本判决书第二项履行完毕之日起三日内支付北京京西乾成商贸有限公司地上建筑物补偿款一千七百万元;六、驳回北京首钢特殊钢有限公司其他诉讼请求;七、驳回北京京西乾成商贸有限公司其他反诉请求。京西乾成公司对判决不服提起上诉，二审尚在审理期间。
上述事实,有租赁合同、补充协议、租金收据、收据、人民政府通告、销账验收表、约谈通知书、房地产评估报告及当事人陈述等证据,在案佐证。
本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中,2011年6月1日,原告顾长城与被告京西乾成公司签订的《京西乾成租赁合同》及2013年2月27日签订的《京西乾成租赁合同补充协议》系当事人真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规效力性强制规定，属合法有效，双方应按约定履行各自义务。顾长城将承租的建筑物二层空间分隔为上下二层,将室外楼梯封闭,形成地上三层建筑,并将分隔后的二、三层改建成独立的公寓式住房用于出租,顾长城所建公寓没有办理规划审批手续、没有消防验收、未取得营业执照。
2017年3月,顾长城所建公寓被北京市石景山区人民政府列为“疏解”对象,公寓被停止使用。2017年4月17日,北京市石景山区人民政府古城街道办事处就涉案场地“疏解”问题约谈了京西乾成公司与钟文玉、顾长城、石保平等。2017年6月21日,土地权属单位第三人特殊钢公司与次承租人顾长城按照政府要求完成了涉案场地人员疏解工作。至此,租赁合同约定作为公寓出租使用的目的已不能实现。顾长城解除2011年6月1日签订的《京西乾成租赁合同》及2013年2月27日签订的《京西乾成租赁合同补充协议》的主张于法有据,京西乾成公司同意解除该合同与协议的意见，本院亦不持异议。
原、被告双方签订的《京西乾成租赁合同》中约定,“履约保证金在租赁关系终止时,除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方”。2017年4月17日北京市石景山区人民政府古城街道办事处就涉案场地“疏解”问题约谈了京西乾成公司,京西乾成公司已知悉租赁合同无法继续履行,且第三人特殊钢公司与京西乾成公司之间的诉讼结果亦将致京西乾成公司与顾长城之间的租赁合同履行不能。京西乾成公司未能证明顾长城尚有合同约定应承担的费用未交纳,京西乾成公司应依合同约定返还顾长城的履约保证金。
承租人经出租人同意扩建,双方对扩建费用的处理应依约定处理。2013年2月27日的《京西乾成租赁合同补充协议》载明:“若发生政府拆迁等不可抗力事件,如有赔偿款项,由双方协商按比例进行赔偿款项分配。”补充协议的签订人表示协议中“若发生政府拆迁并给付赔偿问题,由双方协商按比例进行赔偿款项分配。”指的是顾长城所建房屋按比例分配赔偿款。诉讼中,京西乾成公司同意解除合同与协议,并表示对于顾长城自建部分应依据公平原则“二八开”,京西乾成公司占八份,顾长城占二份。顾长城主张,自建部分的赔偿全归自己,所承租部分及自建部分按8/69份分配。顾长城与京西乾成公司对于自己享有赔偿款项份额比例的意见和主张,均无依据,本院不予采纳和支持。根据本案查明的事实和双方协议的约定，结合顾长城自建部分的实际情况及约定的租赁期限,参考顾长城同意法庭酌定赔偿比例的意见,依据公平原则综合考虑,本院依法酌定,如有赔偿款项,顾长城对自己的自建部分的赔偿款项（包括楼梯封闭部分）享有4/5份额,京西乾成公司享有1/5的份额。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除北京京西乾成商贸有限公司与顾长城于2011年6月1日签订的《京西乾成租赁合同》及2013年2月27日签订的《京西乾成租赁合同补充协议》；
二、北京京西乾成商贸有限公司于本判决生效后十日内返还顾长城履约保证金80000元；
三、顾长城享有自建部分赔偿款项4/5的份额；
四、驳回顾长城的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元,由顾长城负担300元（已交纳）,北京京西乾成商贸有限公司负担600元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 田江海
二〇一八年五月二日
书记员 陈 瑶