重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05070号
上诉人(原审原告)重庆市铜梁区华兴镇团林村第三村民小组。
负责人白家友，该组组长。
委托代理人李兴，重庆精卓律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)重庆长通储运有限责任公司。
法定代表人陈应达，董事长。
委托代理�冯祖明，系该公司员工。
上诉人重庆市铜梁区华兴镇团林村第三村民小组与被上诉人重庆长通储运有限责任公司土地承包经营权出租合同纠纷一案，重庆市铜梁区人民法院于2015年6月29日作出(2015)铜法民初字第01691号民事判决。重庆市铜梁区华兴镇团林村第三村民小组不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月4日对本案进行了审理。重庆市铜梁区华兴镇团林村第三村民小组的委托代理人李兴，重庆长通储运有限责任公司的法定代表人陈应达及其委托代理人冯祖明到庭参加了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：原告于1997年4月13日与原璧山县农牧渔业局职工徐胜、王人全签订《租赁开发荒地协议书》，该协议书约定：“甲方：铜梁县华兴镇团林村三社，乙方：璧山县农牧渔业局职工王人全、徐胜，……一、乙方从1997年4�是13日至2027年4月13日止租赁开发甲方荒地20亩，耕地2亩。二、……三、……四、在租用期间，乙方有继承权、转让权等。……”，1999年1月1日，原告与徐胜、王人全签订《租赁开发耕地补充协议书》，该协议约定将另2亩耕地租赁给徐胜、王人全进行农业综合开发。2009年2月20日经原告确认同意，徐胜、王人全将向原告租赁开发的荒地和耕地通过流转方式转让给李朝容、顾进。2009年12月1日经原告确认同意，李朝容、顾进将流转获得的荒地和耕地同样通过流转方式转让给被告重庆长通储运有限公司并签订《租赁开发荒地经营权转让协议书》，该协议书约定“甲方：李朝容、顾进，乙方：重庆长通储运有限公司，……甲乙双方协商，经开发荒地所有权人铜梁县华兴镇团林村三社确认同意，于2009年12月1日起，甲方将开发荒地经营权转让给乙方经营。达成如下协议：一、三方确认1997年4月13日至2027年4月13日协议书所列租赁期限，租赁面积、租金交纳、违约责任等内容真实、有效……本协议一式五份与原两个协议书具有同等法律效力。甲方李朝容、顾进，乙方重庆长通储运有限公司，确认方铜梁县华兴镇团林村三社、白家友”。
2013年3月27日在没有经过原告确认和同意情况下，被告重庆长通储运有限公司与重庆祥桂科技有限公司签订《果园转让合同》，该合同约定“甲方：重庆长通储运有限公司，乙方：重庆祥桂科技有限公司……八、……2、从2013年4月1日起，果园的经营权由甲乙双方共同管理，乙方转让费全部支付后，甲方自动退出果园管理……”。
审理中，被告重庆长通储运有限公司自认每年应向原告交纳土地租赁租金为2700元。
重庆市铜梁区华兴镇团林村第三村民小组在一审中诉称，原告于1997年4月13�与原璧山县农牧渔业局职工徐胜、王人全签订《租赁开发荒地协议书》，协议确定原告将20亩荒地，2亩耕地租赁给徐胜、王人全进行综合农业开发，1999年1月1日，原告与徐胜、王人全签订《租赁开发荒地补充协议书》，约定将另2亩耕地租赁给徐胜、王人全进行农业综合开发。2009年2月20日经原告确认同意，徐胜、王人全将向原告租赁开发的荒地和耕地通过流转方式转让给李朝容、顾进。2009年12月1日经原告确认同意，李朝容、顾进将流转获得的荒地和耕地同样通过流转方式转让给被告重庆长通储运有限公司。2013年3月27日在没有经过原告确认和同意情况下，被告重庆长通储运有限公司擅自将承包土地转让给了重庆祥桂科技有限公司，严重违反相关法律规定，被告近2年未实际参与经营和管理，且未缴纳2013年至今的租赁费，为维护原告合法权益，特起诉来院，要求1、请�判令终止被告《租赁开发荒地经营权转让协议书》，2、请求判令解除被告租赁开发原告耕地和荒地经营权，3、请求判令被告支付原告土地租赁费4800元，4、请求判令被告支付原告违约金50000元,5、请求判令被告承担本案诉讼费。
重庆长通储运有限责任公司在一审中辩称，原被告之间租赁关系属实，被告于2013年3月27日与重庆祥桂科技公司签订果园转让合同属实，签订该合同未经过原告同意属实，但被告认为其未违反原被告签订的协议，协议明确规定，租赁期间内，被告有继承权、转让权，因此，被告将流转所得来的荒地和耕地转让给重庆祥桂科技公司未违反合同约定，另被告在签订果园转让合同后也在经营和管理果园，并且如期缴纳了土地租赁费，因重庆祥桂科技公司未按协议交纳转让费，现目前我方也要求解除和重庆祥桂科技公司的转让合同，我公司愿意继续履行合同，原告要求违约金过高，希望按相关法律规定计算。
一审法院认为，关于原告认为被告擅自将土地转租给第三人，要求终止被告《租赁开发荒地经营权转让协议书》，解除被告租赁开发原告耕地和荒地经营权的诉讼请求。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告重庆长通储运有限公司在原告同意情况下与李朝容、顾进签订《租赁开发荒地经营权转让协议书》，原被告双方形成了租赁关系，被告取得了荒地和耕地的开发经营权，同时该协议约定原被告双方也受到《租赁开发荒地协议书》、《租赁开发耕地补充协议书》协议内容的约束，《租赁开发荒地协议书》及《租赁开发耕地补充协议书》第4条均明确约定，乙方（�租赁方）享有继承权、转让权，据此，本院认为被告未经过原告同意将从原告处租赁的荒地和耕地开发经营权转让给第三人，并未违反协议约定，其转让行为合法有效。因此，对于原告要求终止被告《租赁开发荒地经营权转让协议书》，解除被告租赁开发原告耕地和荒地经营权的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告认为被告未支付2013年、2014年土地租赁费，要求终止被告《租赁开发荒地经营权转让协议书》，解除被告租赁开发原告耕地和荒地经营权的诉讼请求，本院认为，根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟�履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。结合本案，被告虽未交纳2013年、2014年土地租赁费，但被告已经明确表示愿意补交租赁费同时愿意继续履行合同，且原告也未举示相关证据证明被告具有上述解除合同的情形，因此，对于原告要求终止被告《租赁开发荒地经营权转让协议书》，解除被告租赁开发原告耕地和荒地经营权的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告支付2013年、2014年土地租赁费4800元的请求，因被告认可租金每年2700元，本院对原被告每年租金2700元予以认可。被告认为2013年、2014的租金已经给付原告，因被告未举示相关证据证明，本院不予采信，故对于原告要求被告支付2013年、2014年土地租赁费4800元的请求，本院予以支持。
关于原告要求被告支付违约金50000元的请求，本院认为，被�未按约定支付租金，应当承担违约责任，但本案原被告在租赁合同中并未对未按时支付租金应承担具体违约责任作出约定，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合本案，原被告租赁合同每年租金为2700元，原告主张违约金50000元明显过高，结合本案实际情况，本院予以支持违约金1600元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告重庆长通储运有限公司于本判决生效后十�内支付原告重庆市铜梁区华兴镇团林村第三村民小组土地租赁费4800元；
二、被告重庆长通储运有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆市铜梁区华兴镇团林村第三村民小组违约金1600元；
三、驳回原告重庆市铜梁区华兴镇团林村第三村民小组其他诉讼请求。
如果被告重庆长通储运有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告重庆长通储运有限公司负担。
宣判后，重庆市铜梁区华兴镇团林村第三村民小组向本院提起上诉。上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判被上诉人支付上诉人违约金5万元并解除双方签订的《租赁开发荒地经营权转让协议书》，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人有权解除《租赁开发荒地经营权转让协议书》；二、《租赁开发荒地经营权转让协议书》中明确约定违约方应向守约方支付违约金15万元，上诉人主张5万元违约金并无不当。
重庆长通储运有限公司答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。
本院二审审理过程中，上诉人出具函件至本院，请求调整违约金金额为15000元-20000元。二审审理查明的其他事实与一身认定的相同。
本院认为，双方争议焦点为：一、上诉人是否有权解除《租赁开发荒地经营权转让协议书》；二、一审法院对于违约金的处理是否恰当。
根据各方当事人陈述，再结合本案的证据，本院对争议的焦点问题评判如下：
一、关于上诉人是否有权解除《租赁开发荒地经营权转让协议书》的问�。本案中，被上诉人在上诉人同意情况下与李朝容、顾进签订《租赁开发荒地经营权转让协议书》，双方形成了租赁关系，被上诉人取得了荒地和耕地的开发经营权，同时根据《租赁开发荒地协议书》及《租赁开发耕地补充协议书》第4条的约定，乙方（即租赁方）享有继承权、转让权，本院认为被上诉人将从上诉人处租赁的荒地和耕地开发经营权转让给第三人，并未违反协议约定，其转让行为合法有效。因此，一审法院对于上诉人要求解除《租赁开发荒地经营权转让协议书》的诉讼请求不予支持并无不当。
二、一审对于违约金的处理是否恰当的问题。由于被上诉人在合同履行过程中未按约定支付2013年和2014年租金，欠付租金共4800元，被上诉人应当依照合同约定或法律规定承担违约责任。上诉人在一审中要求主张违约金5万元，而被上诉人认为违约金过高�请求调整，一审基于违约金过高的理由成立，将违约金调整为1600元。对此，上诉人认为一审调整违约金过低，存在不当，请求二审支持违约金15000元至20000元。本院认为，对该争议，应根据合同约定、违约方的过错程度、违约行为造成的损害后果以及合同预期利益等因素综合考虑和处理。从合同约定情况看，双方在《租赁开发荒地协议书》第九条约定违约方应向守约方支付违约金15万元，从违约行为看，被上诉人存在欠付租金4800元的违约行为，如果按照该约定进行违约金处罚，则大大超过其违约行为造成的损失，违约金约定确实存在过高的情形，故被上诉人要求调减违约金可予支持。但基于被上诉人欠付上诉人租金长达二年，其违约行为具有持续性，亦存在主观故意，有违诚实信用原则，一审调整违约金1600元较低，不足以体现违约金的罚则，也不能很好的体现公�原则。结合本案，本院认为上诉人请求支付违约金15000元合理，应予支持。
综上，因本案上诉人在二审中自愿将违约金由起诉时的5万元调整为最低15000元的新事由，且具有合理性，予以支持，并依法应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市铜梁区人民法院(2015)铜法民初字第01691号民事判决第一项；
二、撤销重庆市铜梁区人民法院(2015)铜法民初字第01691号民事判决第三项；
三、变更重庆市铜梁区人民法院(2015)铜法民初字第01597号民事判决第二项为：重庆长通储运有限公司于本判决生效后十日内支付重庆市铜梁区华兴镇团林村第三村民小组违约金15000元；
四、驳回重庆市铜梁区华兴镇团林村第三村民小组的其他诉讼请求。
一审案件受�费80元，由重庆长通储运有限公司负担；二审案件受理费80元，由重庆长通储运有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 玲
审 判 员 师玉婷
代理审判员 张晋鹏
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 刘思含