江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终2545号
上诉人（原审被告）：赣州市君成亿置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区金钻广场10栋东座1307室。
法定代表人：黄维腾，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘澎威，江西仁天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖晓斌，江西仁天律师事务所律师。
上诉人(原审原告):吴起伟，男，1973年6月1日出生，赣州市于都县人，住浙江省杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：吴起志，男，1977年4月30日出生，住江西省赣州市于都县。
上诉人赣州市君成亿置业有限公司（以下简称君成亿公司）与上诉人吴起伟商品房买卖合同纠纷一案，双方均不服江西省赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初2315号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
君成亿公司上诉请求：1、依法撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初2316号民事判决第一项。2、依法改判驳回被上诉人吴起伟对上诉人主张延期交房违约金的诉讼请求，即上诉人对本案不承担任何违约责任。3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、君成亿公司延期交房系因吴起伟违约导致，一审判决认定事实错误。《赣州市商品房买卖合同》约定，买受人（吴起伟）应当及时支付房款或者在三个月的合理期限内办理银行按揭手续，若吴起伟逾期支付房款，君成亿公司交付房屋的时间可因此顺延。但吴起伟并未按约履行义务，存在延期办理银行按揭手续、履行房款支付义务的违约情形，因吴起伟违约在先，故君成亿公司未按合同约定时间交房并非违约行为。2、君成亿公司延期交房还存在其他不可归责于双方的因素，因之导致的延期交房不应计算违约金。君成亿公司在案涉房屋项目建设期内，因政府部门规划变更和消防通道建设变更、政府净地移交过程中多次遭遇恶劣天气致使无法施工，这些不可抗力因素导致的延期交房不应计算违约金。3、吴起伟未按合同约定使用房屋，存在违约行为。君成亿公司交房后，吴起伟在未经通知君成亿公司，亦未获得任何行政许可的前提下，私自将所购买的多间相邻商铺的隔墙打通。该行为既侵占了桃子园市场公共通道面积，又将消防通道占为己用，严重违反双方签订的合同中关于《房屋交付使用后相关权利义务约定》的内容。
上诉人吴起伟口头答辩称，1、我们按照合同约定支付了购房款，购房时选择按揭方式缴纳购房款，不存在违约行为。2、我们收房后未对商铺主体结构进行改造，仅进行了装修。君成亿公司交房时没有建造通道，即使存在占用情况，也是君成亿公司的原因造成的，我方没有违约。君成亿公司提出的交房以后发生的事不能作为延期交房的免责理由。
吴起伟上诉请求：1、依法撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初2315号民事判决第一项，依法改判君成亿公司向吴起伟支付逾期交房违约金270310.99元。2、依法撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初2315号民事判决第二项，依法改判君成亿公司退回多收取的购房款46728元并承担延期退款期间的利息12548.8元及自2016年7月5日起至退清购房款之日止按银行贷款年利率7.86%计算的利息。3、由君成亿公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院在事实认定和法律适用上存在明显错误。本案逾期责任应分两个时段进行认定。第一个延期时段为285天，从2014年7月1日至2015年4月10日君成亿公司取得《房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案表》。第二个延期时段262天，从2015年4月11日至2015年12月29日，一审提交的证据可以证明是君成亿公司的过错造成的逾期交房。首先，根据《商品房买卖合同》第八条约定，君成亿公司应当在2015年4月10日之后，再书面通知买受人办理交付手续，而君成亿公司未按合同约定履行义务，存在明显过错。其次，即便君成亿公司2015年4月6日发出的无效的《交房通知书》，吴起伟也未收到。一审法院却认定君成亿公司已通知了吴起伟交房，该认定明显错误。第三，一审法院认定2015年4月10日为房屋交付时间不符合事实和法律规定。君成亿公司直至2015年12月29日才将房屋交付给吴起伟。故一审法院判决君成亿公司不承担第二个延期时段的责任明显错误。2、一审仅判决君成亿公司退还多收的购房款46728元，而未判决向吴起伟支付利息损失，明显不公。吴起伟起诉至今一年多的时间里，君成亿公司未退还多收取的购房款，足以证实君成亿公司拒绝退还购房款的事实，因此君成亿公司理应按照银行贷款利率退还多收取的购房款利息。
君成亿公司口头答辩称，1、君成亿公司在2015年4月6日至2015年4月8日期间，通过邮寄方式通知所有业主在2015年4月10日之后一周内办理交房手续。在君成亿公司已经确认竣工验收的时间的前提下，提前通知业主于2015年4月10日之后办理交房手续是合理的。所有业主收房的时间均为2017年6月10日到2017年6月15日期间，竣工验收表的下发时间也是2015年4月10日。2、本案是君成亿公司逾期交房存在其他不可归责于双方当事人之外的不可抗力的因素，基于此应当对该期间的违约金不予计算。吴起伟存在逾期办理按揭手续的行为，根据法律规定，属于约定的交房时间可以顺延的情况，君成亿公司不应承担相关违约责任。3、多收的购房款由吴起伟向君成亿公司直接办理，如果君成亿公司不直接办理，吴起伟完全可以通知我们按期办理，君成亿公司也会按程序对多收取款项予以退还。
上诉人吴起伟向一审法院起诉请求：被告退还原告多支付的购房款46728元，延期退款期间的利息12548.8元及自2016年7月5日起至退清购房款之日止按银行贷款年利率7.86%计算的利息；2、被告向原告支付违约金合计270310.99元；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：2012年10月27日、12月1日、2013年1月21日，原告吴起伟与被告君成亿公司分别签订了《赣州市商品房买卖合同》四份（合同备案编号为：20121000817、20121000892、20121000894、20121000897），约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的坐落于赣州市章××区河套老城区编号××地块××城购物广场××＃商铺（建筑面积25.75m2，单价19800元/m2，总价509850元）、49#商铺（建筑面积35.65m2，单价19800元/m2，总价705870元）、50#商铺（建筑面积32.08m2，单价19800元/m2，总价635184元）、51#商铺（建筑面积33.67m2，单价19800元/m2，总价666666元）四间。双方约定出卖人应当在2014年6月30日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给买受人。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依合同约定付清了房款。2014年6月30日，被告未按合同约定期限交付房屋。2015年4月6日，被告通过快递方式通知原告于2015年4月10日前来办理交房手续。原告于2015年12月29日办理房屋交接手续。之后，双方因逾期交房违约金事宜协商未果，原告遂诉至法院，要求依法处理。
另查明：1、被告于2015年4月10日取得案涉房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、被告向原告交付的41#商铺实际建筑面积为25.27m2，49#商铺实际建筑面积34.99m2，50#商铺实际建筑面积31.49m2，51#商铺实际建筑面积33.04m2；根据合同约定的单价，被告多收取原告购房款46728元，即：41#商铺多收房款9504元，49#商铺多收房款13068元，50#商铺多收房款11682元，51#商铺多收房款12474元。
一审法院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应依约定履行各自的义务。本案被告未依合同约定的时间向原告履行交付房屋的义务，属于逾期交房，理应按合同约定和法律规定承担相应的违约责任。被告通知原告前来办理收房手续的时间已取得《竣工验收备案表》，符合合同约定的交房条件，原告称被告通知交房时尚不符合交房条件，未提供充分的证据予以证实，原告逾期未办理交房手续的责任不应由被告承担，故本案被告逾期交房的时间应从2014年7月1日计算至2015年4月10日止，共计285天，根据合同约定标准，被告应向原告支付逾期交房违约金143501.49元[（509850元+705870元+635184元+666666元）×每日万分之二×285天]，原告要求被告支付违约金270310.91元的诉讼请求金额过高，原审法院予以部分支持。原告主张被告退还多收房款，符合双方合同约定，原审法院予以支持。原告主张被告支付逾期退还房款的利息，因原、被告一直在协商违约金支付问题，原告未提供证据证明被告有拒绝退还购房款的行为，原告该项诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》》六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告赣州市君成亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴起伟支付逾期交房违约金143501.49元；二、被告赣州市君成亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴起伟退回多收的购房款46728元；三、驳回原告吴起伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6244元，由原告吴起伟负担2498元，被告赣州市君成亿置业有限公司负担3746元。
本院二审期间，上诉人君成亿公司向法庭提交赣州市气象局降水量说明一份，证明在上诉人建设施工过程中有将近200天处于不能施工的天气。上诉人吴起伟的质证意见为：该证据不属于新证据，对该证据的关联性持异议，该证据不能反映施工期间赣州市章贡区发生了大的自然灾害，对于正常的降水量会影响工期是可预见的。
上诉人吴起伟向法庭提交如下证据：1、入伙通知单，证明君成亿公司是在2015年4月8日发出的通知，属于无效通知。君成亿公司一审提交的证据6中将通知办理入伙的时间篡改为2015年4月10日。2、合同附件二，证明双方约定装饰、设施项目及标准。3、赣州市诚信中通快递有限公司桃子园分公司登记信息，证明中通快递有限公司桃子园分公司成立于2016年8月1日，因此其内部机构2016年9月3日出具关于2015年4月6日的情况未盖公司公章，无证明效力。4、不动产权证书，证明吴起伟购买四个店铺不动产权证登记的时间为2016年10月31日，计算逾期退还多收房款的起始日期，至今已逾期退款306天。上诉人君成亿公司的质证意见为：对证据1的“三性”均持异议。对证据2的“三性”均持异议，不能作为新证据。对证据3的证明对象持异议。对证据4的关联性及证明目的持异议。
本院对上述证据评判如下：对于上诉人君成亿公司提交的证据，该证据仅能证明2014年4月至2016年6月赣州市部分县市降水情况，并不能证明该降雨天气属于不可抗力因素，对其关联性及证明目的不予认定。对上诉人吴起伟提交的证据1，该入伙通知单并非上诉人吴起伟所购买商铺的入伙通知单，但该证据可以证实君成亿公司向其他业主发出过入伙通知单，结合君成亿公司提交的向吴起伟发出入伙通知单的快递单及赣州市中通快递桃子园分部出具的证明，本院认为君成亿公司通过快递向吴起伟发出入伙通知单的事实具有高度盖然性，本院对该部分事实予以采信。对证据2，属于合同的一部分，本院对其真实性予以认定。对证据3，该企业信息为赣州市诚信中通快递有限公司桃子园分公司成立的信息，并不能直接推出赣州市中通快递桃子园分部存在的时间段，故对该证据的证明目的不予采信。对证据4，双方并未约定多收取的购房款退款时需支付利息，也未约定利息起算时间，故本院对该证据不予认定。
二审认定的事实与原审查明的一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1、君成亿公司应否支付延期交房的违约金及违约金时间段如何确定。2、君成亿公司是否应退还购房款利息给吴起伟。对于第一个问题，君成亿公司认为其不应支付延期交房违约金的主要理由为吴起伟存在逾期支付购房款或者延期办理按揭贷款手续、未按合同约定使用房屋以及存在不可归责于双方的因素的情形。对此，首先，双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第八条约定了“如买受人未按合同约定期限支付完购房款及其他代收代缴费用，出卖人可按买受人逾期付款的累计天数延后房屋交付时间，且不影响出卖人依约追究买受人的违约责任”的延期交房的免责事由。该合同第五条约定了本案案涉房屋的付款方式为按揭贷款方式。买受人（吴起伟）应当在签订合同当时支付首付款，剩余款项在签订合同当日提供齐备有效的银行按揭资料。该条并未约定按揭贷款应于何时支付。双方所签订的补充协议，也未明确约定被上诉人应当于何时支付按揭贷款，且双方也未明确在合同签订当天提交哪些银行按揭资料，君成亿公司也未提交证据证明吴起伟违反了此项约定，导致逾期办理按揭贷款的事实，故吴起伟在办理按揭贷款上并无违约，君成亿公司认为吴起伟应当在3个月的合理期限内办理按揭贷款，无合同和法律依据，其该项上诉理由不成立。其次，双方合同并未约定吴起伟未按约使用案涉房屋是君成亿公司延期交房的免责事由，且交房之后，吴起伟如何使用房屋与君成亿公司延期交房导致应承担的违约责任并无关联，即便吴起伟存在合同第二十一条约定的情形，也不构成君成亿公司延期交房的免责事由。何况君成亿公司一审并未就此提起反诉，本院对此不予处理。第三，合同第八条虽约定如遇不可抗力因素或者非出卖人的原因(国家政策法规的变化调整，规划、设计、质检、房产等政府行为)导致停工或验收不能完成的，出卖人（上诉人）可据实延期。但君成亿公司一审并未提交证据证明存在该种情况。二审中，上诉人提交的气象局出具的证明，本院认为，该证明中所列降雨天气并非灾害性天气，不属于不可抗力的因素，君成亿公司并未充分举证证明其存在合同第八条约定的可据实延期交房的免责事由，故其应当向吴起伟承担延期交房的违约责任，一审法院按照合同约定的已付房款按日万分之二的标准计算违约金，符合约定和法律规定，应予维持。至于违约天数如何认定的问题。本院认为，君成亿公司提交的其向吴起伟发出入伙通知单的快递单、赣州市中通快递桃子园分部出具的证明以及吴起伟二审提交的其他业主收到的入伙通知单可以确定，君成亿公司向吴起伟发出过入伙通知单的事实具有高度盖然性，吴起伟并未提供相反证据反驳上述事实，故本院对该事实予以认定。根据双方签订的补充协议第一条、第七条的约定，在2015年4月6日君成亿公司寄出快递之日起的第5日视为送达日期，即君成亿公司向吴起伟寄出的入伙通知单于2015年4月11日送达，至此，君成亿公司根据合同约定不承担延期交房的违约责任。故一审法院判定君成亿公司承担延期交房的违约责任时间段为2014年7月1日起至2015年4月10日止符合合同约定。对于第二个问题。双方在《赣州市商品房买卖合同》第六条第1项约定，买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内的部分房价款，由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人。本案吴起伟所购商铺的实际面积与合同约定的面积的误差比均在3%以内，故按照合同约定，出卖人即君成亿公司仅需返还多收取的购房款。且双方也未约定多收取的购房款何时予以返还，不存在逾期返还多收取的购房款利息的问题。故上诉人吴起伟上诉要求支付逾期返还购房款利息的诉请，本院不予支持。
综上所述，上诉人君成亿公司和上诉人吴起伟的上诉理由均不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6257元，由上诉人赣州市君成亿置业有限公司负担3170元，由上诉人吴起伟负担3087元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王阿婷
审 判 员 郑小兵
审 判 员 赖国东
二〇一七年十月三十日
书 记 员 王 佳
代理书记员 管燕梅