沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浑南民二初字第01059号
原告张雷，男，汉族，农民，住沈阳市东陵区。
委托代理人刘玉萍，女，汉族，系原告张雷之母，住沈阳市东陵区。
被告沈阳市浑南区白塔街道办事处，住所地沈阳市浑南区白塔街道塔南街。
法定代表人王铁兵，系主任。
委托代理人孙晓菊，系辽宁国奥律师事务所律师。
原告张雷与被告沈阳市浑南区白塔街道办事处（以下简称白塔街道办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本案于2015年4月17日立案受理后，依法组成由本院审判员程世刚担任审判长并主审、审判员王娜、人民陪审员李洪侠参加评议的合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告张雷委托代理人刘玉萍，被告白塔街道办委托代理人孙晓菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月20日原、被告签订了《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》，协议约定：被告违约，应付给原告违约金12，000元及利息840元。协议签订后，原告履行了协议义务，被告将原告房屋拆除，被告按约给付原告相应的拆迁补偿金，但170平方米产权调换房屋一直未给。故原告诉至法院，请求法院依法判决被告履行协议给付原告170平方米产权调换房屋；被告承担违约金12，000元及利息840元；拆迁补偿金65，600元及利息9，814元；诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、本案不属于民事受案范围，《房屋拆迁补偿安置协议》需经复核后方能生效，涉案协议未生效，不能作为原告提起民事诉讼的法律依据。本案属行政征收行为，双方之间的征收补偿关系属行政法律关系。二、原、被告之间签订的《房屋拆迁补偿安置协议》因违反国家法律强制性规定应认定为无效。依据《中华人民共和国土地管理法》的规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》第三十二条的规定：符合下列条件之一的，可以申请宅基地：（一）农村村民户无宅基地的；（二）农村村民户除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户，以及三代以上同堂并且已有宅基地低于分户标准的。法律明确规定了宅基地的取得应以户为基本单位。本案案涉土地以户为单位办理了四个独立的宅基地使用权证，即原告、刘玉萍、张鸣、张恒。按法律规定集体土地补偿应以户为单位对整个院落进行补偿。在签订协议过程中，除了案涉协议以宅基地使用权证面积签订协议外，还将整个院落多余的使用权面积进行重新分户给了吉晓岑，该人并非高三村村民，不具有分户取得宅基地使用权的法定身份，也违反了土地管理法的规定，故应认定吉晓岑的协议无效，该协议无效后，由原告等人再与被告重新签订补偿协议，否则涉案协议因违反一户一宅及分户标准应认定为无效。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
证据一，房屋拆迁安置补偿协议复印件一份，证明原告因动迁应当获得位于高山家回迁区170平方米置换房屋一套。
被告质证意见，有异议，要求原告提供协议原件，涉案协议是基于高三家子集体土地整个村落进行产权置换，本案涉及五户回迁安置协议，其中张雷涉案协议因违反土地法将土地分户给城市居民吉晓岑，因吉晓岑与张雷的分户协议无效，涉案协议所涉及的土地一并需要重新签订补偿协议，故该协议违法；因原告未向法庭提供协议原件，本案不属于民事法律受案范围。故原告依据该协议复印件作为民事案件的起诉应予驳回。
证据二，选房单一份，证明原告已经选定了高三家子的20号楼95.83平方米房屋，44号楼72.45平方米房屋一套。
被告质证意见，真实性没有异议，合法性、关联性有异议，该选房单明确注明了原告需要持有征收补偿安置协议、身份证、委托书原件到选房处选房，因本案原告无法提供协议原件，故本案选房单不具有法律效力。
证据三，土地使用证复印件一份，证明原告系高三家子村民，在该村有宅基地。
被告质证意见，真实性无异议，关联性有异议。
被告为支持其抗辩理由，向本院提供如下证据：
证据一，户口本复印件一组，证明本案户主为刘玉萍、长子为张雷、次子张鸣、三子张恒，其四人为同一户口，拆迁置换在同一院落，应当以整个院落的回迁作为原告主张产权置换的条件。
原告质证意见，没有异议，但家庭宅基地已经进行分户。
证据二，拆迁户登记表、土地分户认证复印件各一份，证明与原告在同一户籍上张雷的宅基地出现了将土地分户给城市户口吉晓岑的行为，该分户行为违法，导致对原告没有进行回迁安置。
原告质证意见，真实性没有异议，张雷当时有584平方米的土地面积，被告称只给300平方米进行置换，剩余的部分交付给被告进行的分户，分户行为系被告单位工作人员让原告签字，分户行为也是被告单位工作人员安排的。
经审理查明，原告系沈阳市浑南区（原东陵区）白塔街道高三村村民，其于2003年10月30日取得该村300平方米的宅基地使用权。2010年高三村整体动迁。2011年4月20日原告与被告白塔街道办签订了《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为村屯改造519号）一份，协议约定：原告（乙方）房屋坐落于高三家村，土地使用权面积为300平方米、实占面积为374平方米，户口人数4人；被告（甲方）以土地使用权50%部分作为房屋的货币补偿金额为412，500元（300平方米×50%×2，750元／平方米），住宅搬迁补助费为600元、奖励8，000元、临时过渡补助费为12，000元（500元／月×24个月）、地上附着物补偿费为45，000元，总计补偿金额为478，100元；被告将坐落在浑南新城回迁楼（高三家子）的房屋作为产权调换房屋，房屋设计用途为住宅，产权调换的期房建筑面积为182平方米一套；产权调换房屋的价款总额为467，500元［（300平方米×50%＋20平方米）×2，750元／平方米］，差价款55，000元，由原告待进住时结清给被告；被拆除房屋及附属物与产权调换房屋差价款为65，600元，由被告于2011年5月20日前支付给原告。被告保证在2011年4月20日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给原告；被告自行解决过渡用房，在过渡期内，临时安置补助费每月500元，按24个月计算，计12，000元；因被告责任延长过渡期限的，原告自行解决过渡用房的，自逾期之月起，被告按原标准支付给原告临时安置补助费。在协议履行过程中，2013年3月15日原告通过被告组织的选房摇号程序，选定位于沈阳市浑南区（原东陵区）高三家子地块回迁安置点20号楼95.83平方米房产一套，44号楼72.45平方米房产一套。因被告未能交付回迁安置房屋和支付动迁补偿款，故原告诉至本院。
另查明，沈阳市东陵区白塔镇街道办事处现已改名为沈阳市浑南区白塔街道办事处。
本院认为，原、被告于2011年4月20日签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为村屯改造519号），该协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，应属合法有效。双方均应按合同约定诚实守信的履行各自的权利和义务。现双方约定的回迁安置房屋的交付期限已满，被告并已通过选房程序由原告选定位于沈阳市浑南区（原东陵区）高三家子地块回迁安置点20号楼95.83平方米房产一套，44号楼72.45平方米房产一套，而同地块其他回迁安置房屋业已办理了房屋交付，本案亦应具备房屋交付条件，故被告应向原告交付选定的回迁安置房屋并办理入住手续（以房产局所需备案登记手续为准）。同时，因原告选定的房屋实际建筑面积与约定的建筑面积不符，其面积差额部分若发生争议，双方可另行诉讼解决。关于原告主张被告应给付违约金的问题，因双方已约定回迁安置房屋的交付时间，并约定过渡期临时安置补助费的计算标准，而导致延期交房的原因并非出于原告，故原告要求被告给付未交付房屋违约金12，000元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告主张的拆迁补偿款的诉讼请求，因房屋拆迁补偿安置产权调换协议书中约定被告给付原告宅基地附着物综合补偿款等65，600元，由被告于2011年5月20日前结清，给付期限届满，被告未按照约定履行该约定，原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的逾期给付利息的诉讼请求，因双方协议无约定，本项与违约金项显系重复主张，本院不予支持。关于被告提出双方所签协议因违反土地管理法一户一宅的规定应为无效的抗辩，因原告系本地村民并于2003年10月30日获得宅基地使用权，而被告基于原告享有的土地使用权而给予其房屋补偿安置，符合本地对被拆迁人财产进行补偿的拆迁政策，被告未能举证在动迁前原告的宅基地使用权被集体经济组织收回，故被告的本项抗辩，本院不予采纳。关于被告提出案涉同户成员与案外人存在土地分户的问题，因与原、被告之间所形成的合同并无关联，故被告的本项抗辩，于法无据，本院亦不予采纳。关于被告提出原告无法提供协议原件本案不属民事受案范围的问题，因原告提供了协议复印件、摇号选房单原件及被告认可协议原件存在等事实，可确认原告提供双方协议的真实性，本案属本院民事诉讼受案范围，故本项抗辩，于法无据，本院不予采纳。综上所述，对原告合理诉求，本院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，判决如下：
一、被告沈阳市浑南区白塔街道办事处于本判决生效之日起十五日内按照双方签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》的约定，向原告交付房屋（回迁地点：高三家子地块）20号楼（面积95.83平方米），44号楼（面积72.45平方米）（差价面积按双方协议约定计算交付），被告并于条件具备时，协助原告办理相关房屋入住、产权登记等手续；
二、被告沈阳市浑南区白塔街道办事处于本判决生效之日起十五日内给付原告张雷违约金12，000元，拆迁补偿款65，600元；
三、驳回原告张雷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，351元，由被告沈阳市浑南区白塔街道办事处承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费9，351元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程世刚
审 判 员 王 娜
人民陪审员 李洪侠
二〇一五年十月十三日
书 记 员 王 萍
附本案判决适用的相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。