南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六沿民初字第690号
原告（反诉被告，以下统称原告）江苏永利投资发展有限公司，住所地本区纬五路体育场。
法定代表人郑建永，该公司董事长。
委托代理人郭凌宵，江苏马健律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统称被告）南京市大厂医院，住所地本区太子山路**号。
法定代表人聂海昌，该医院院长。
委托代理人史兹保，江苏苏商律师事务所律师。
原告江苏永利投资发展有限公司（下称永利投资公司）诉被告南京市大厂医院（下称大厂医院）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永利投资公司的诉讼代理人郭凌宵、被告大厂医院的诉讼代理人史兹保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永利投资公司诉称：原、被告于2010年9月29日签订文体活动中心楼及附属设施转让合同及补充协议，约定总价款为3900万元，其中450万元在原告履行完补充协议约定的责任与义务条件下30日内支付，但被告在原告满足支付条件后于2012年12月12日仅支付了350万元，剩余100万元经反复催要至今未付，故起诉要求被告：支付100万元转让款，并自2011年1月1日起至实际付款之日止按每日万分之六支付违约金；支付房屋转让款中350万元的逾期违约金，即自2011年5月19日起至2012年12月12日的违约金计1134000元；赔偿被告支付的配套用电损失费100万元；承担本诉费用。
被告大厂医院辩称：1、被告并未违约，已履行了相应的合同义务，实际上被告已支付3969.52万元，超付了部分款项；2、原告存在违约行为，一是迟延交付房屋，二是至今未将临街的临时建筑交付给被告，也未将文体活动中心楼里的转供电设施迁移，故请求驳回其诉求。针对原告的违约情形，被告提出反诉要求原告：将商住楼内的部分转供电设施迁出文体活动中心楼，将临街［即濒临健民路，下同］的临时建筑移交给被告，并赔偿损失计532459.21元，支付自2011年1月22日至2012年2月1日期间延迟交房的违约金639万元，承担反诉费用。
针对被告大厂医院的反诉，原告永利投资公司辩称：1、迁移供电设施已超出了合同范围，但原告为配合被告公益单位性质已将相关供电设施迁出，被告应承担原告为此支出的成本；2、双方合同中对处置临街的临时建筑没有约定，被告提出该反诉主张缺乏合同依据；3、原告出售给被告的房屋早在2006年初就已通过竣工验收并完成备案手续，双方的买卖属于现房交易，完全具备交付条件，原告是依照被告要求暂不交付房屋并根据其建设进度于2012年2月1日实际交付，为此原告还支付了一年多的看管费用，并未违约，故请求驳回被告的反诉。
经审理查明：2010年9月29日，原告永利投资公司与被告大厂医院签订一份《永利文体活动中心楼及附属设施转让合同》，约定由原告将位于健民路211号的文体活动中心楼及附属设施（地上五层、地下一层，土地使用权证标识面积2583.2平方米、产权证标识建设面积11151.23平方米，另附地下人防工程2500平方米、两部电梯及附属、地面消防水泵房及设施、通风系统设施、630KVA双路供配电设施等）整体出售给被告，总价款计3900万元。该转让合同有17个大条款，其中第五条（付款方式及履行义务）前一部分为“付款方式”约定，即：于转让合同签订后付3000万元，在原告已履行转让合同的义务基础上付450万元，余款450万元在原告履行完补充协议书约定的责任与义务条件下30日内支付；后一部分为“履行义务”（交付房屋）约定，即：原告于合同签订后15日内将房产及附属设施的全部建设资料及质量验收资料［房产建设的土地勘探、桩基、建筑设计、人防设计、施工、电梯、供电、供水、内部装修等所有建设工程文件、材料及验收合格证明文件］移交被告，于120日内将体育场看台移交给被告；于签约后15日内提供房屋产权证（涉及12个证书）、国有土地使用权证原件与相关资料，双方共同到房管部门办理相关权属变更；在解除抵押登记后，原告于取得解押材料3日内将该资料补充到房产交易中心，办理变更。第六条（购置房产及附属项目确认）之（2）款约定，该建筑物及附属供水供电消防等设施只承担该建筑物所需，不承担为其它建筑物服务的义务，对其它商住楼供电等由原告在签约后120日内另行解决。第八条（交付期限）约定，原告于2010年10月13日前，将具备以下三个条件的房屋交付给被告：（1）该商品房经综合验收评定合格，（2）该房产经房产管理部门验收合格，并具有验收合格证明材料，（3）取得该房产销售许可证并具备交付条件的批准文件；但如遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方，甲方可据实予以延期。第九条第二款约定，原告在该楼房出卖前已设定抵押权，担保金额3000万元；被告有条件地提前支付3000万元，协助原告解除抵押，注销抵押登记。如出现其他相关责任、纠纷由原告承担。
双方在第十四条分二个部分，对各自的违约责任进行了约定。其中原告的违约责任，分为逾期交房、逾期办证、转让房屋被他人追索和另售他人四种情形，关联内容摘要为：除本合同第八条规定的特殊情况外，原告如未按本合同规定期限将该楼房交付被告使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，被告有权解除合同……被告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之六的违约金；（3）原告责任，导致被告不能在120日内取得房地产权属证书，双方解除合同，原告退还已付房款外，另按房价款总额的10%支付违约金。其中被告的违约责任，主要是逾期付款责任，具体为：（1）逾期120日内，自本合同规定的就付款期限之第二天起至实际支付相应数额款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日，原告有权解除合同……原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之六的违约金。前述逾期应付款，是指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款之间的差额。
同一日，原被告还签订一份《补充协议书》，约定由原告去解除体育场地租赁合同，搬迁公司总部及物管公司，并对原告的办公楼装修、体育场塑胶跑道及水泥基础建设等投入进行补偿，被告为此须支付原告169.52万元。该补偿款，于双方签约后支付50%，于原告完成公司总部及物管公司搬迁、将体育场看台及其两侧临时建筑移交给被告后30日内支付50%。补充协议书未履行完成，将直接影响转让合同约定的第三次付款。
上述转让合同及补充协议书签订后，原被告均未严格按照合同约定履行各自义务，其中原告于2010年12月10日交付建筑设计施工图纸及验收资料，于2011年2月28日交付房屋竣工验收备案资料，于2011年4月19日交付看台及其两侧临时建筑（含职工食堂），于2011年8月1日在被告催促下完成解押登记，于2012年3月19日和同月30日完成产权变更登记，于2012年2月1日交付文体活动中心楼及附属设施（钥匙），于2014年10月1日移走位于文体活动中心楼里的转供临街商住楼三楼以下用电的供电线路，于2014年12月1日移交临街的临时建筑。被告于2010年10月22日支付3000万元，于2011年4月6日支付169.52万元补偿款，于2012年3月31日支付450万元，于2012年12月11日支付350万元，于2014年12月3日支付70万元。自2013年3月至2014年10月，原告临街商住楼三楼以下用电共拖欠被告电费计30万元，双方于2014年11月13日确认该数字。
另查明，被告的易地新建项目于2010年7月18日批准立项，于2010年11月29日约定完成工程勘察工作，于2012年1月17日作出文体活动中心楼（医疗综合楼）加固工程的中标通知书，并于同年2月20日签订相关施工合同，商定于同日开工。
以上事实，有原、被告陈述、永利文体活动中心楼及附属设施转让合同、补充协议书、交接清单、付款凭证、关于南京市大厂医院易地新建的立项批复、建设工程勘察合同、南京市建设工程中标通知书、南京市大厂医院易地新建工程医疗综合楼加固的施工合同、欠费明细附卷佐证。原告为证明其履行合同情况，还提供了如下证据及事实，本院予以确认：
1、2011年3月4日，被告经原告同意向南京市六合供电公司申请将通往原易初莲花超市的四条高压电缆敷设位置进行变更；2、被告于2011年6月23日向原告发函，催促原告解除抵押登记，办理房屋过户手续。该函件中提及“合同签订后，双方合作愉快”，未提及交付文体活动中心楼；3、2012年1月12日，被告发函给原告，提到：根据建设需要，定于2012年2月1日完成文体楼交接工作；4、2012年6月25日，被告发函要求配合办理供电使用户户名变更；5、证人张某证明，其于2009年10月至2012年2月间被原告派去看管文体活动中心楼，原告还每月花费1200元专门雇佣其妻林凤英配合全天看守；期间，文体活动中心楼处于闲置状态。
本院认为，原、被告签订房屋转让合同及其补充合同后，双方均未严格履行合同，实际履行合同义务的时间比约定时间要延迟，其中有一部分可以认定为双方存有默契，有一部分可以认定为行使抗辩权，有一部分则是无合理理由的违约行为。原告迟延交付建筑资料、体育场看台及两侧房屋（含职工食堂），迟延解押和变更房屋产权登记，迟延移起临街商住楼的用电线路，均属于违约行为；被告迟延支付补充协议中的第一笔付款（84.76万元）及主合同中的第三笔付款，也属于违约行为。因原告未主张补充协议中第一笔付款的违约责任，故本案不予理涉。原告在签订房屋转让合同时已具备合同约定的交付条件，其既未使用文体活动中心楼，又要花钱雇人看管，不具有迟延交付该楼的动因，因此对原告主张的“迟延交房”是应被告要求而为，本院予以采纳。在双方对新的交房时间达成默契的情况下，原告于2012年2月1日向被告交付文体活动中心楼，不属于违约行为。原告将临街的临时建筑物移交给被告，虽无书面约定，但属于双方间达成的默契，只是这一默契中不能明确具体的交付时间，故不能断定为迟延交付。被告负有的第三笔付款义务，主合同约定的付款条件虽是原告“履行完补充协议约定的责任与义务”，但作为一个转让整体，被告仍可基于原告未履行其他主要合同义务，而援引先履行抗辩权，暂不履行自身的对应合同义务；但是，原告自2011年4月19日完成交付补充协议标的物和2012年2月1日完成交付主合同标的物，又于同年3月30日完成产权变更后，被告即丧失了行使抗辩权的前提，其最迟应当于2012年4月30日前向原告支付转让款，但其实际于同年12月11日和2014年12月3日才分别支付350万元和70万元，属于迟延履约行为。双方均应对各自的违约行为承担相应的违约责任。
结合本案合同约定，原告迟延交付建筑资料、体育场看台及两侧房屋（含职工食堂）和移走临街商住楼的用电线路，均未约定对应的违约金；迟延解押和变更房屋产权登记，原约定的违约金不适用本案情形，故被告在不能举证证明自身实际损失的情况下，反诉要求原告支付违约金639万元，缺乏合同依据，本院不予支持。相反，原告依据转让合同第十四条第（二）部分第1项约定，主张被告支付迟延付款违约金，有合同依据，本院予以支持。具体金额为：⑴自2012年5月1日至同年12月11日累计221天，为350万元×6／万×221天＝464100元；⑵2012年5月1日至2014年12月3日累计943天，为70万元×6／万×943天＝396060元；⑶2012年5月1日至2013年2月底累计300天，为30万元×6／万×300天＝54000元；2013年3月后双方互负债务，不存在违约行为，本案诉讼中相互予以抵销。移走临街商住楼的用电线路，是原告应负的合同义务，其诉讼主张被告赔偿其配套用电损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；因原告在诉讼中已移走前述用电线路，故被告的相应反诉请求已失去裁判前提，本案不再处理。被告反诉主张原告赔偿迟延交付临街的临时建筑所造成的损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、本诉部分
1、南京市大厂医院于本判决生效后15日内向江苏永利投资发展有限公司支付违约金914160元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
2、驳回江苏永利投资发展有限公司的其他诉讼请求。
二、反诉部分
驳回南京市大厂医院的反诉请求。
本诉案件受理费23872元、保全费5000元，合计28872元由江苏永利投资发展有限公司负担14436元、南京市大厂医院负担14436元；反诉案件受理费30129元、保全费5000元，合计35129元由南京市大厂医院负担35049元、由江苏永利投资发展有限公司负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时应按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向南京市中级人民法院预交相应的上诉案件受理费。南京市中级人民法院的开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。
审 判 长 金 鑫
人民陪审员 朱俊友
人民陪审员 焦建民
二〇一五年六月二十七日
见习书记员 吕 倩