襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄新民初字第00031号
原告刘某。
原告朱某某。
委托代理人王某某，湖北长久律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告湖北某某投资实业有限公司（原名襄樊市某某房地产有限公司，下称某某公司）。
法定代表人刘某某，某某公司董事长。
委托代理人朱某某，某某公司职员。代理权限：一般代理。
委托代理人耿某某，湖北真武律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告刘某、朱某某诉被告某某公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月12日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月27日公开开庭进行了审理。原告刘某、朱某某委托代理人王某某，被告某某公司委托代理人朱某某、耿某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某、朱某某共同诉称，田某某系被告房屋销售人员。2011年2月15日，二原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定，原告以185102元的价格购买被告开发的“公园一号”小区4栋1单元115号商铺。合同签订后，原告分三次将购房款185102元交付给田某某，田某某向原告出具加盖有被告公章的收据三份。2011年10月8日，被告“公园一号”小区三期开盘，原告向被告询问交房时间时，被告却称未与原告签订商品房买卖合同也未收到原告交付的购房款，而且原告所购买的商铺已抵偿给他人。原告认为，田某某系被告的工作人员，其与原告签订的商品房买卖合同和收受购房款的行为是其职务行为，被告将商铺出售给原告后又抵偿给他人的行为已构成“一房二卖”。故请求依法1.确认二原告与被告签订的商品房买卖合同有效，并确认原告已交购房款185102元；2.解除原、被告签订的商品房买卖合同，由被告返还原告购房款185102元及利息并支付赔偿金185102元。
被告某某公司辩称，1.田某某以非法占有他人财产为目的，虚构事实，隐瞒真相，以优惠价为诱饵，在非办公时间、地点收受房款，使原告上当受骗。现田某某已按合同诈骗罪被判刑十年。因此，田某某的行为不是职务行为，是合同诈骗。2.田某某不是被告的财务人员，仅是置业顾问（即导购员）。被告从未授权田某某收受购房户的购房款，其无权收受房款。田某某收受房款的行为，未经被告授权，事后也未被被告追认。因此田某某的行为不是授权行为，更不是经营行为，被告依法不承担责任。3.原告面对田某某所称的优惠价格，忽略了正常人应有的警惕，在不适当的时间、地点、方式将购房款交给田某某，原告存在过错。表见代理的构成要件为：1、行为人无代理权。2、相对人有理由相信行为人有代理权。3、相对人善意且无过失。4、行为人与相对人之间的民事行为合法有效。而在本案中，田某某没有授权田某某出售商铺也没有资格代表被告签订出售商铺的合同。田某某虚构销售商铺的事实，隐瞒商铺已经销售的真相，以给原告优惠价格为诱饵，骗取了原告的购房款。田某某的行为不具有民事权利能力，合同所涉及的内容也不真实。因此，田某某无权代理，原告存在过错，故本案田某某的行为不符合法律规定的表见代理的构成要件。4.根据《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》（法释（1998）7号）第五条第一款的规定：“行为人盗窃、盗用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。”最高法的此种解释，明晰了在民事法律关系中存在刑事犯罪的细化现象，强调了刑事案件被告人的犯罪最终是罪行自负，而不是单位担责。综上，田某某没有代理权，也不构成表见代理，其私刻公章骗取他人财物已按诈骗罪被刑事处理。且原告在购房过错中存在明显过错。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告刘某、朱某某为证明其主张提供如下证据：
一、商品房买卖合同一份、收据三份。内容为：刘某、朱某某与被告签订的商品房买卖合同约定：刘某、朱某某购买被告开发的位于襄阳高新区12号路“公园一号”小区7栋1单元117号商铺，单价为4530.15元，商铺建筑面积为40.86平方米，商铺总价款为185102元，付款方式为空白。该商品房买卖合同无签订合同日期。三份收据载明：刘某、朱某某于2010年11月26日、2011年1月9日、1月20日、分别以现金方式支付购房款65102元、60000元、60000元，共计185102元。该商品房买卖合同和收据上分别加盖有被告合同专用章、财务专用章。证明原告与被告存在商品房买卖合同关系，原告已按合同约定支付了购房款。并且原告之前通过田某某购买了被告处的住宅楼，并已搬入居住。被告质证认对该组证据的真实性无异议，认为合同及收据上加盖的合同专用章及财务专用章某某系被告原置业顾问田某某私刻的，这在田某某的刑事判决中已确认，因此，原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系。对于原告所付购房款金额无异议。另原告在被告处购买住宅楼属实，但认为与本案无关。本院对该组证据的真实性予以确认，对于原、被告之间商品房买卖合同是否有效待本院综合其他证据再行认定。
二、刑事判决书一份。内容为：2013年3月5日，本院（2012）鄂襄新刑初字第00093号刑事判决书查明：2010年8月至2011年8月期间，被告置业顾问田某某私刻被告的合同专用章、财务专用章，分别与于某某、刘某、吴某某、明某某、刘某某、王某某、王某某、张某某、刘某甲等人签订商品房买卖合同，并分别向于某某、刘某、王某某等人出具虚假的被告方的收款收据，共分别收取于某某购房款280100元、刘某购房款185100元、吴某某购房款100000元、明某某购房款19000元、刘某某购房款70000元、王某某购房款106907元、王某某购房款180000元、张某某购房款20000元、刘某甲购房款50000元，共计1064107元。本院认定田某某以非法占有为目的，在签订、履行合同的过程中骗取他人财物，数额巨大，已构成犯罪。遂判决田某某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年，田某某犯罪所得人民币1064107元，依法予以追缴后发还受害人。证明田某某系被告置业顾问，田某某收取原告房款的行为系职务行为。被告质证对该组证据的真实性无异议，但认为田某某只是被告的置业顾问，不是被告的财务人员，被告未授权田某某收受客户购房款。田某某收受客户购房款的行为，并未被被告追认。其非法占有私收购房款的行为，不是职务行为，不是授权行为，更不是经营行为，而是犯罪行为。本院对该组证据的真实性予以确认。
三、庭审笔录。证明2012年原告曾经起诉被告时，被告在庭审中陈述卖给原告的商铺已抵偿给他人，存在一房二卖，被告应双倍赔偿原告已付房款。被告质证对该组证据的真实性无异议，认为原告所购买的商铺属于被告开发的二期商铺。只有其中的7号楼的商铺因欠施工人郑裕宏工程款，早在田某某私自销售商铺之前抵偿给了郑裕宏，故不存在一房二卖的事实。本院对该组证据的真实性予以确认，对于被告是否存在一房二卖的事实，待综合其他证据再行认定。
四、照片一张。证明在被告在其售楼部外墙上明显张贴了“二期临街商铺，火热发售”广告词，说明被告的二期已经在销售。被告质证对照片所显示内容的真实性无异议，但认为该广告词只是一种广告形式，并不能直接证明被告在案发时二期商铺已经在销售，实际上二期商铺截止本案诉讼仍然未对外销售，从田某某在公安机关的证词中也能反映出二期商铺未实际销售的事实。本院对该组证据的真实性予以确认。对于被告开发的二期商铺是否已经对外销售待综合其他证据再行认定。
被告某某公司为证明其主张共同向法院提供以下证据：
一、湖北省商品房预售许可证书一份。证明被告销售的房屋办理了预售许可证书。原告质证无异议，本院予以确认。
二、商品房买卖合同一份。证明被告开发的二期商品房7号楼商铺于2010年5月21日以支付工程款的形式抵给建设施工方郑裕宏。其余商铺在案发时（2011年11月）并未销售。原告质证对该组证据的真实性无异议。认为从此证据可以看出，被告存在一房二卖的事实。于某某、王某某所购商铺未出售，被告应按合同履行交房义务。再者，被告陈述商铺在案发时未销售不属实，从原告提供的照片可以显示，被告已经发布了销售二期商铺的信息。本院对该组证据的真实性予以确认，
三、售楼优惠广告。证明被告对购房户的4种优惠政策已经张贴，其他人员的承诺无效。原告质证对真实性有异议，认为该优惠广告无时间标示，被告可以随时制作。再者，是否存在优惠条件，与本案无关。由于原告对该组证据持有异议，待本院综合其他证据再行认定。
四、公园一号三期销控表、14栋、15栋楼销售情况各一份。证明被告公示的销售房屋只限于住宅，并不存在商铺销售。原告质证认为原告单凭销控表及房屋销售情况证明未进行商铺销售的证据不足。对于商铺销售问题本院将根据原、被告所举证据及本院调查的材料进行综合认定。
本院为进一步查清事实，调取了下列证据：
一、自襄阳高新技术产业开发区人民检察院调取的田某某的询问笔录及相关人员的证人证言。田某某供述的主要内容为：田某某于2009年12月份正式到某某公司上班，系某某公司售楼部售楼员，大概在2010年3月份，田某某趁单位会计不备时，偷了三张单位盖有公章的收款收据，收了三个人的购房款（一共十二万余元），之后田某某主动向单位汇报了此事，并由其岳父帮忙偿还了该款，某某公司让田某某继续在公司上班。后来，田某某就想利用在某某公司上班的机会以及客户的信任来骗取客户的款项，于是就私自雕刻了某某公司的合同专用章、财务专用章各一枚，并在新华市场文化用品商店购买了空白的收款收据。田某某用上述假公章、假收据与于某某、于某甲等人签订了商品房买卖合同，分三次收取于某某、于某甲购房定金、购房款280000多元、分三次收取刘某、朱某某购房款185100元、分三次收取王某某购房款180000元、收取王某某200000多万元、分三次收取郑某某购房款120000多元、收张某某、刘某甲、郝某某三人共计140000元。原告质证认为，通过上述田某某的陈述可以看出，田某某是代表某某公司作出的行为，被告某某公司具有重大过错，虽收款收据中公章是虚假的，但不影响被告某某公司承担责任，因为田某某是职务行为。被告某某公司质证认为，田某某对其第一次骗取购房款12万元的供述内容有异议，其他陈述是真实的，原告在购房中存在重大过错。本院对双方无异议的事实予以确认，至于田某某是否系职务行为，原告在购房过程中是否存在过错，将综合其他证据进行认定。
二、本院于2012年4月18日到襄阳市第二看守所对田某某所作的询问笔录一份。该询问笔录中，田某某陈述称：某某公司“公园1号”小区设有“售楼部”，售楼部没有专门的财务人员，有1名销售经理饶某某及6名售楼人员（包括田某某），日常工作是房屋销售，购房者先要交纳定金，售楼部虽有“POS”机，但一般某某交现金，公司也没有明文规定由谁收钱，不让谁收钱，田某某的客户，田某某就把钱收了，然后在下午快下班时，再存到公司、财务总监或者销售经理的账户，这三个账户某某可以存，每一个售楼人员都有权收自己客户的款项，其中，前台郭娟收的最多，款项汇至财务总监的账户比较多。公司没有规定售楼人员不能收现金，公司对售楼人员收取现金的行为未提出过异议。田某某一般在第一次收取购买款时，某某会约定下一次付款的日期，以便于下一次收款。商品住宅房都是收现金，没有转账，因为住宅是按正常手续走，说将款打到田某某的账户，他们也不同意，田某某就收现金，他们把现金交给田某某，田某某给购房户收据，购房户有了收据，就不会要求看钱是否到了公司的账户，没有谁提出过要通过转账的方式交款，即使提出来，田某某也会告诉购房户公司的“POS”机坏了，购房者都喜欢交现金。由于公司离售楼部较远，没人注意。对于商铺当时公司已打了些广告，作了宣传，还没开始销售。这些购房户某某是由老客户介绍来的，他们看好公司的位置，将来做生意，就想提前预定，听说售楼人员可以预定，就找到田某某，当时老客户带人过来，就如朋友谈话一样，田某某说现在还没开售，但他们说，内部售楼人员是可以预定的。田某某就说跟公司领导汇报一下。过了几天田某某就对他们说领导同意了，可以预先办手续、收款，待到真正售房时，这些房屋就直接归他们所有。田某某收取了王某某182400元、张某某、郝某某、刘某甲三人的140000元、王某某206020元、刘某185102元、郑某某123160元、于某某、于某甲280551元。田某某收的款项中，一部分在售楼部收现金，一部分在外面收现金，还有一部分在外面银行转账。这些钱，田某某都告诉他们现在没开售，转到业务员卡上还有提成，不能交给公司，他们就将钱交给田某某了。田某某遂即私刻了被告合同专用章、财务专用章，与原告签订了商品房买卖合同，向原告出具了收款收据。由于售楼部和商铺相邻，田某某在收款过程中，多次带领原告查看了要出售的商铺。原告质证认为，田某某所称关于交付购房款的金额及过程属实，田某某的行为应属职务行为。被告质证认为，售楼员代收房款的事，田某某的说法不真实，与其在公安机关的陈述有很大出入。田某某称公司离售楼部远，没人注意，经常带客户去看现场，这说明他是偷偷带去的。本院认为，综合田某某本次陈述、田某某在公安机关的供述、刑事判决书以及原告所举证据。本院对原告向田某某支付了购房款，田某某没有上交被告，但向原告盖有虚假印章合同及收据的事实，本院予以确认。另根据田某某的陈述以及被告所举证据，本院认为，被告虽然张贴了发售二期商铺的广告词，但实际上并未实际开始销售。原告想通过田某某预定商铺，遂采取现金及转账的方式将购房款支付给了田某某本人。
三、本院判决书、襄阳中院判决书、湖北省高院裁定书、调解书。内容为：本院原受理张某某、王某某、吴某某、明某某诉被告商品房买卖合同纠纷四案。本院于2012年12月5日判决确认：四原告已向被告支付了购房款。被告不服上诉至襄阳中院，2013年9月17日，襄阳中院判决维持了本院张某某等四案的判决。此后，被告某某公司向湖北高院申请再审。2014年1月24日，湖北高院下达四份提审的民事裁定书。1月26日。张某某等四原告与被告在湖北高院主持下达成调解协议确认：张某某等四原告在购买商品房过程中，对于案外人田某某违法收取的购房款，张某某等四原告承担40%的责任。四原告并根据合同补齐购房款，被告向四原告开具税务发票，并协助办理全部房屋、土地登记手续。原告质证认为湖北高院的民事调解书只能反映张某某四人的个人意志，不能理解为按照法律应承担40%的责任。被告质证认为通过湖北高院民事调解书应该能够认定原告有过错，被告不应承担责任。
经审理查明，田某某系被告开发的位于襄阳高新区12号路“公园一号”小区的售房置业顾问。2010年，原告看到被告售楼部外墙上张贴“二期临街商铺，火热发售”广告词后，认为被告开发的商铺内部售楼人员可以预定，因原来通过田某某购买过被告开发的住宅房，遂找到田某某想要购买商铺。田某某遂即私刻了被告合同专用章、财务专用章，购买了空白的收据，并向原告谎称公司领导已同意，可以预办手续、收款。原告遂先后于2010年11月26日、2011年1月9日、1月20日，以现金方式向田某某个人支付了购买商铺款65102元、60000元、60000元，共计185102元。田某某向原告出具了加盖有田某某私刻的被告财务专用章的收据三份。此后，田某某用被告自制的空白的商品房买卖合同与原告签订了商品房买卖合同，该合同约定：原告购买被告开发的位于襄阳高新区12号路“公园一号”小区7栋1单元117号商铺，单价为4530.15元，商铺建筑面积为40.86平方米，商铺总价款为185102元。田某某在该商品房买卖合同上加盖了私刻的被告合同专用章。此后，田某某因涉嫌合同诈骗被逮捕。2013年3月5日，本院以田某某在被告处任职期间，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中骗取于某某、刘某、吴某某、明某某、刘某某、王某某、王某某、张某某、刘某甲等人的购房款1064107元，构成合同诈骗罪，事后田某某挥霍被骗钱财致使无法返还，因此依法判处田某某有期徒刑十年；田某某犯罪所得人民币1064107元，依法予以追缴后发还受害人。在此期间，原告找到被告要求确认商品房买卖合同有效未果，因此引起本案诉讼。
另查明，2010年5月21日，被告因欠郑裕宏工程款与郑裕宏签订商品房买卖合同，约定将其开发的位于襄阳高新区12号路“公园一号”小区7栋1单元1-2层房屋作价7042320元出售给郑裕宏。另有张某某、王某某、吴某某、明某某诉被告商品房买卖合同纠纷四案经湖北高院再审调解结案。
上述事实，有商品房买卖合同、收据、照片、田某某的供诉、判决书、调解书、裁定书、原、被告双方的陈述及本院的调查材料等证据证实，足以认定。
本院认为，田某某在被告处任职期间以非法占有为目的，私刻被告合同专用章、财务专用章与原告签订虚假的商品房买卖合同，骗取原告购房款185102元的行为，不属于职务行为，也不属于表见代理，属犯罪行为。因此，田某某为掩盖其非法占有的目的与原告签订的商品房买卖合同应属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。被告在销售商品房期间，内部财务管理混乱、用人失察、对其职员监管不力，致使田某某利用被告管理上的漏洞，私刻被告的公章，骗取他人财物归个人所有，对导致原告与田某某签订无效的买卖合同，被告应承担主要责任。原告在与田某某签订商品房买卖合同期间，明知所购商品房系被告开发，却违背常规将购房款直接支付给田某某个人，存在一定的过错，对导致商品房买卖合同的无效，应承担一定的责任。本案中，原告支付给田某某的购房款已被田某某挥霍，已无法予以追缴返还给原告，该购房款应作为原告的损失处理。故原告要求确认原告与被告签订的商品房买卖合同有效，并确认原告已交购房款185102元；解除原、被告签订的商品房买卖合同，由被告返还原告购房款185102元及利息的请求，与本案查明的事实不符，本院不予支持。原告另要求被告赔偿损失185102元的请求，根据本院查明的事实，双方对无效合同的形成及原告损失的产生都有过错，应当各自承担相应的责任。故由被告承担80%的责任即赔偿原告损失计款148081.60元，原告承担20%的损失37020.40元。被告辩称田某某没有代理权，也不构成表见代理，其私刻公章骗取他人财物已按诈骗罪被刑事处理，且原告在购房过错中存在明显过错，故请求依法驳回原告的诉讼请求的理由不成立，本院不予采纳。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告某某公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘某、朱某某购房款损失148081.60元；剩余损失37020.40元由原告刘某、朱某某自行承担。
二、驳回原告刘某、朱某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6850元，由被告某某公司负担5480元，原告刘某、朱某某承担1370元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17-451701040001338，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈爱军
人民陪审员 宋 琴
人民陪审员 王闻播
二〇一四年九月三十日
书 记 员 王正东