湖南省华容县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）华民初字第982号
原告万剑平（反诉被告）。
委托代理人唐紫明，湖南三湘律师事务所律师。
被告肖建华（反诉原告）。
委托代理人谢飞，华容县华民法律服务所法律服务工作者。
本院于2015年6月29日立案受理原告万剑平（反诉被告）诉被告肖建华（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，被告肖建华（反诉原告）2015年7月29日提起反诉，本院于2015年8月21日作出（2015）华民初字第982-1号民事裁定书，裁定不予受理被告肖建华（反诉原告）的反诉中第4、第5项。本案依法由审判员张毅芳担任审判长，与人民陪审员ＸＸ、陈四文组成合议庭公开开庭进行了审理。原告万剑平及其委托代理人唐紫明、被告肖建华及其委托代理人谢飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）万剑平诉称：原、被告系邻居。2014年7月，原告将自住房屋拆除重做，被告要求购买原告东侧一楼住房，以利他扩大幼儿园。7月4日，原、被告双方就房屋买卖一事签订了《购房合同》，约定单价为每平方米2000元，总金额24.2万元，合同签订当日，被告付预购房款14.2万元，余款待房屋建完时付清。合同签订后，被告要求原告及建筑方改变房屋结构，承诺增加的成本给原告。后被告以经济困难为由仅给付原告8万元预付款，承诺10天内付清剩余的6.2万元。被告10天后不但不付款，反而无理阻工，工程被迫停工到2014年7月26日，被告强迫原告给被告出具4万元“补偿款”的收据以抵作“购房款”，原告无奈只好违心地同意第一份《购房合同》无效，并与被告签订了第二份《购房合同》，原告的房屋建筑才得以复工。现被告不仅未付清购房款，还在原告并未交房的情况下强行占有了该房屋。原告现诉至法院，请求：1.依法确认2014年7月26日原、被告签订的《购房合同》无效；2.判令被告退还向原告索要的“补偿款”4万元的收条；3、判令被告赔偿原告房屋结构改变所增加的建筑成本5万元；4、判令被告恢复原告房屋原状或赔偿恢复原状所需费用5万元；5、判令被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）肖建华辩称：1.原告所述与事实不符且自相矛盾；2、被告诉请确认合同无效无事实和法律依据；3、原告要求被告退还4万元所谓“补偿款”应不予支持；4、原告关于要求赔偿改变房屋结构要求增加成本5万元的诉请，被告不予认可；5、原告要求恢复原状或支付恢复原状的费用5万元不属客观情况，应予驳回。
被告（反诉原告）肖建华反诉称：2014年原告因拆除自有住房重做，被告肖建华因紧邻原告住房东侧居住，经双方充分协商，于2014年7月4日签订了第一份《购房合同》，约定肖建华购买原告所建房屋第一层东边住房，建筑面积121平方米，总价款24.2万元，后因原告认为该购房合同中遗漏了主要条款，遂再次与肖建华协商，于2014年7月26日重新签订了第二份《购房合同》，双方本应遵照执行，但原告却隐瞒事实真相，超面积超高度违规建房，不仅占用了肖建华宅基地面积，还打烂了肖建华的自有房屋屋顶，致使肖建华房屋地基下沉、墙面裂缝。据此，被告特提起反诉，请求：1.责令原告依合同支付被告违约金2万元；2、要求原告赔偿因延交房屋导致被告可预期利润减少的损失7.5万元；3、被告因涉案房屋减少6.072平方米，折合价款12144元，应在购房款中扣减；4、本案全部诉讼费由原告承担。
原告（反诉被告）万剑平对反诉辩称：反诉原告反诉请求没有事实依据，基于合同的无效性，反诉原告的反诉请求没有存在的基础。请求驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）万剑平为支持其诉讼主张及反诉抗辩意见，向本院提交了如下证据：
1、《购房合同》二份，拟证明原告与被告分别于2014年7月4日和7月26日达成了二份房屋买卖协议，以7月26日所签订的《购房合同》为准，约定购买价款为24.2万元，被告签字之日应预付14.2万元的事实；
2、请援书，拟证明被告及当地部份群众请求政府执法部门不予追究原告违章建房的事实；
3、华容县公安局城关镇河东派出所出具的证明一份，拟证明被告对原告在建房过程中进行阻工的事实；
4、原、被告通话录音光碟，拟证明被告在与原告通话的过程中认可了被告阻工及四万元收条没有付现金的事实；
5、建房结构价格证明，拟证明原告为被告改建房屋的建筑成本；
6、证人杜大兴、黎岳华的证人证言，拟证明被告要求建筑方就被告所购买的东边第一层房屋进行了改建，增加了建筑成本，增加的建筑成本原告并未给付的事实。
被告（反诉原告）肖建华为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交了如下证据：
1、《购房合同》二份，拟证明合同中约定的面积及交房的时间，原告已构成违约，应支付被告违约金2万元；
2、艺美幼儿园登记证书、机构代码证、办学许可证及宣传广告照片，拟证明原告因迟延交房导致被告预期利润有损失，损失为7.5万元；
3、原告所做房屋的A户型平面图，拟证明房屋实际减少面积6.072平方米，价格为12144元；
4、被告原有宗地图、分户平面图、新增宅基地面积示意图、三张原告占用被告宅基地面积照片，拟证明原告实际侵占被告土地面积为4.928平方米的事实；
5、原告因建房造成被告房屋损失的照片及调查笔录二份，拟证明原告侵权的客观事实，原告因证据4、5补偿被告4万元；
6、规划局公示的规划图，通道照片和改造照片及被告委托代理人对杨振发父亲杨学元的调查笔录，拟证明原告所建房屋三层以上部份超过规划；被告所改仅为窗台和安装铁门，不影响通行；补偿款不仅给了被告，还给了其他人。
经庭审质证，被告（反诉原告）肖建华对原告（反诉被告）万剑平提交的证据1的真实性无异议；证据2系原告做好后再找人签的名，没有体现当事人的真实意愿；对证据3的真实性无异议，对证明目有异议，认为反证了被告阻工的时间为当天上午；对证据4有异议，认为录音作为证据使用应当征得被告的同意，否则不能作为证据使用，且被告在电话中虽认可了阻工的事实，但阻工时间仅为半天；对证据5有异议，证明人不具备证明的资格，证明的内容不具备权威性；对证据6的证人证言内容有异议，认为被告是在就房屋改造结构与原告协商好之后，双方再签订的《购房合同》。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1有异议，认为7月26日双方签订的《购房合同》为无效合同；对证据2的关联性及证明目的均有异议；对证据3的证明目的异议，认为应以原告方土地证及红线图为准；对证据4的真实性有异议，认为原告所占有土地本属于原告所有；对证据5的真实性及证明目的均有异议，认为反证了原、被告于7月26日所签订的合同为无效合同；对证据6的真实性有异议，认为应以原告自己的土地证为准。
对上述有争议的证据，本院认证如下：原告（反诉被告）万剑平提交的证据1系原、被告双方所签订的二份《购房合同》，双方对其真实性均无异议，并约定以第二份《购房合同》为准，故本院对原告提交的证据1中的第二份《购房合同》予以采信；原告提交的证据2，被告对其内容的真实性有异议，且该证据与本案没有关联性，本院不予采信；原告提交的证据3系公安机关出具的证明，可以证实被告曾阻挡原告房屋施工的事实，本院对该证据予以采信；原告提交的证据4，系原告与被告通话时的录音，结合双方在法庭审上的陈述，可以证实被告阻工及原告向被告出具了一张“补偿款”4万元的收条的事实，故本院予以采信；原告提交的证据5，不是由具有资质的鉴定人员所作出的鉴定意见，本院不予采信；原告提交的证据6，可以证实被告要求原告及施工方就其所定购的房屋进行了改造，不能证明原告所说系被告在施工过程中再要求改变结构，故本院对该证人证言予以部份采信。
被告（反诉原告）肖建华提交的证据1系双方所签订的《购房合同》，与原告提交的证据一致，本院予以采信；被告提交的证据2，系被告的办学资质，被告仅提交了艺美幼儿园2015年一张招生宣传张照，对其证目的即被告的损失预期利益7.5万元没有证明力，故本院不予采信；被告提交的证据3系原告所做房屋的A户型平面图，不能直接证明房屋的实际面积和合同约定面积的误差，本院不予采信。被告提交的证据4、证据5与本案无关，本院不予采信；被告提交的证据6中因证人未到庭，无法认定其真实性，根据华容县规划局公示的原告的住宅规划，可以证实原告所建房屋超高超面积，本院对该证据予以部份采信。
根据本院采信的证据，结合双方当事人在法庭上的陈述，可以确认如下案件事实：
2014年6月，原告（反诉被告）万剑平将位于华容县城关镇水产养殖场的原有住房拆除新建。2014年7月4日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了第一份《购房合同》。根据被告肖建华的要求，7月26日，万剑平与被告肖建华签订了第二份《购房合同》，合同约定：乙方（肖建华）购买甲方（万剑平）自建住房第一层东面砖混住房，建筑面积121平方米，按建筑面积计算该住房价款，单价为每平方米2000元，合计金额24.2万元；合同签订之日，乙方付预购房款14.2万元；甲方交房给乙方时，待乙方领取房产证、国有土地证时付清余款10万元；甲方应在2015年元月底之前交房给乙方；以本次购房合同为准，以前的购房合同无效；如一方违约，赔偿对方损失2万元。2014年7月7日，肖建华给付万剑平购房款8万元；万剑平在建房过程中，肖建华认为万剑平的建房施工打桩对其造成了影响，要求万剑平进行补偿。经双方协商，7月26日，万剑平同意补偿肖建华4万元，万剑平便向肖建华出具收到肖建华购房预付款肆万元（建房补偿）的收条。2014年12月份，原告在其划拨宅基地上进行商品房开发，建成了一栋7层共十四套住房的楼房，后陆续向外出售。肖建华随后自行安装了铁门占有向万剑平定购的房屋至今。另查明，万剑平新建成的位于华容县城关镇水产养殖场的房屋土地为集体土地使用权性质，用途自建住宅，使用权类型为划拨。万剑平在其宅基地上建成的7层房屋没有办理相关《规划许可证》、《建设工程许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等手续。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，万剑平将华容县城关镇水产养殖场划拨给自己的宅基地用于改建为商业性住房对外出售，改变了划拨宅基地的使用性质转为建设用地，属于非法使用土地的行为，且万剑平明知自己不具备商品房开发的资格，亦没有办理相关批准手续及商品房预售许可证而对外进行预售，其与肖建华签订的《购房合同》应属无效合同。且导致合同无效，双方均有一定的过错。根据合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故肖建华应返还所购买的万剑平的房屋；万剑平应返还肖建华购房款，并应支付肖建华8万元购房款的相应利息。对万剑平要求肖建华退还“补偿款”4万元收条的诉求，因该补偿款收条是双方就相邻损害达成的补偿协议，万剑平未提交有效证据证实该协议具备可撤销情形，应为有效，故对万剑平的该诉求本院不予支持。且万剑平已作为收到肖建华购房款出具了收条，应视为已实际履行，万剑平应作为购房款一并返还。对万剑平要求肖建华赔偿房屋结构改变所增加的建筑成本5万元的诉求，因建筑成本已物化于建筑物上，基于合同无效后，房屋应当返还，所以万剑平的该项请求没有事实依据，故对万剑平的该项请求本院亦不予支持。对被告肖建华要求万剑平支付违约金2万元的反诉请求，违约金是在合同有效的情况下违反约定履行义务应承担的法律后果，合同无效就不存在违约问题，故本院对肖建华要求万剑平给付2万元违约金的反诉请求不予支持。对肖建华要求万剑平赔偿因延交房屋导致可预期利润减少的损失75000元的反诉请求，因肖建华主张的损失是一种不确定的利润，受多种因素影响，并非实际发生的、可确定的损害，且肖建华未提交有效证据证实其利润损失为75000元，故本院不予支持；对肖建华要求万剑平给付因涉案房屋减少6.072平方米，折合价款12144元的反诉请求，因双方所签订的合同无效，双方所买卖的房屋应予返还，该请求随之已没有事实依据，故本院对该项请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）项、第五十八条、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案中适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第四十三条第一款之规定，判决如下：
一、万剑平与肖建华于2014年7月26日签订的《购房合同》无效；
二、肖建华于判决生效后十日内返还所购买的万剑平的房屋，万剑平同时返还肖建华购房款12万元，其中8万元应按年利率6%支付自2014年7月7日起至清偿之日止的利息；
三、驳回万剑平的其他诉讼请求。
四、驳回肖建华的反诉请求。
案件受理费5500元，由原告万剑平（反诉被告）负担3500元，被告肖建华（反诉原告）负担2000元；反诉费2700元，由被告肖建华（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 张毅芳
人民陪审员 汪 洋
人民陪审员 陈四文
二〇一五年十二月十二日
书 记 员 余 卓