山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终221号
上诉人（原审被告）：环翠区卓飞通讯器材店，住所地威海市昆明路*号。
经营者：谭波，个体业主。
委托诉讼代理人：张慧茹，山东华田律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马晓君，山东华田律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：威海市联动视听通讯器材有限公司，住所地威海市环翠区纪念路-32-1号一、二层。
法定代表人：郝轩乐，总经理。
委托诉讼代理人：李杰，山东旭杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阮雅惠，山东旭杰律师事务所律师。
上诉人环翠区卓飞通讯器材店（以下简称卓飞器材店）因与被上诉人威海市联动视听通讯器材有限公司（以下简称联动视听公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2017)鲁1002民初3746号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
卓飞器材店上诉请求：撤销原判，依法改判，联动视听公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.根据威海市中级人民法院（2014）威民四终字第24号、威海市环翠区人民法院（2014）威环民初字第2520号民事判决、威海市中级人民法院（2015）威民四终字第188号民事判决，联动视听公司与移动公司之间的租赁合同已经解除，虽然联动视听公司与中国移动通信集团山东有限公司威海分公司（以下简称移动公司）于2017年4月8日达成执行和解协议，但在联动视听公司与威海纺织集团进出口有限责任公司（以下简称纺织集团）、移动公司三方于2017年9月28日达成确认之前，联动视听公司无权就该日期之前的租金及占有费主张权利。另外，联动视听公司主张于2017年7月7日发出解除合同通知，此时联动视听公司对威海市环翠区昆明路6号一处门市房（以下简称案涉房屋）因不享有权利而无权通知合同解除，一审法院判决双方租赁合同关系于2017年7月24日解除及卓飞器材店自2017年4月1日起向联动视听公司支付租金及占有费没有事实和法律依据；2.在案涉房屋因火灾导致的财产损害纠纷一案中，法院已确定移动公司与联动视听公司、纺织集团签订的租赁合同已经解除，联动视听公司应腾退房屋，且联动视听公司答辩称其不是房屋的实际出租人，一审法院判决联动视听公司不承担出租人的义务，综上，联动视听公司无权与卓飞器材店解除合同并要求腾退房屋；3.卓飞器材店在租赁案涉房屋不久，案涉房屋却发生火灾，火灾损害赔偿案件正在审理中，对案涉房屋内损毁物品进行了鉴定，但各方对鉴定结果存在异议，需要保存现场，案涉房屋一直无法使用，且卓飞器材店曾试图交还房屋，但联动视听公司不予收取，一审判令卓飞器材店支付租金及占有费无事实依据。
联动视听公司答辩称，根据2017年9月28日纺织集团、移动公司和联动视听公司签订的确认书可以证实三方2010年10月签订的合同并未解除，即使曾存在通过诉讼方式解除租赁合同的事实，在判决书生效后三方又达成继续履行租赁合同的合意，联动视听公司自始对案涉房屋享有承租、出租或转租的权利，谭波在与王海礁的通话录音中对该事实予以认可，仅对租金数额有异议；留存证据可通过证据保全的方式进行，该理由并非卓飞器材店拒绝腾退房屋的正当理由，至于卓飞器材店是否无法使用房屋可依侵权法律关系另行主张，不影响其根据租赁合同的约定向联动视听公司支付房租的义务；其与卓飞器材店口头协议租赁期间自2016年4月1日至2017年3月31日，谭波在与王海礁的通话录音、另案诉讼中都曾认可2017年4月21日后继续租赁占有案涉房屋，卓飞器材店称租赁合同关系于2017年3月31日自然解除与事实不符；在另案起诉的财产损害赔偿案件中，联动视听公司主张群众艺术馆是实际出租人是为了明确房屋的维修义务应由谁承担，其并不否认其是房屋的最终出租人；卓飞器材店的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
联动视听公司向一审法院起诉请求：1、解除联动视听公司与卓飞器材店之间的房屋租赁口头协议，卓飞器材店于合同解除之日起十日内腾出案涉房屋；2、判令卓飞器材店按照每日493元支付联动视听公司自2017年4月1日起至实际履行搬出之日止的租金及房屋占用费。
一审法院认定事实：2016年3月，联动视听公司、卓飞器材店达成口头协议，约定联动视听公司将案涉房屋租赁给卓飞器材店，租期一年，年租金为180000元。上述合同签订后，卓飞器材店开始占有使用租赁房屋，2016年4月20日案涉房屋发生火灾，卓飞器材店店内的物品被烧毁并一直存放在房屋内，之后房屋由卓飞器材店上锁至今。2017年7月7日，联动视听公司向卓飞器材店发出解除租赁合同通知书，要求自通知到达卓飞器材店后第16天解除双方的租赁合同关系，租赁合同解除后7日内腾空房屋，卓飞器材店于2017年7月8日收到该通知，但一直未搬出。另查，在威海市中级人民法院就联动视听公司与移动公司房屋租赁合同纠纷一案作出的（2015）威民四终字第188号民事判决书中查明：威海市环翠区昆明路6号一层7处网点房登记的产权人为威海市群众艺术馆，后威海市群众艺术馆将上述租赁标的物的出租收益权利转由纺织集团享有。2010年11月12日，联动视听公司、移动公司和纺织集团签订房屋租赁合同一份，约定上述租赁标的物由移动公司整体租赁，转租联动视听公司，用于建设中国移动联动手机卖场；租赁期限自2010年10月24日起至2018年12月29日止；年租金170万元，移动公司每年一次性支付600000元，采取纺织集团提供服装、或服装上印刷广告等宣传费形式支付，剩余110万元租金由联动视听公司支付；如联动视听公司违反与移动公司相关合作协议，如不专营、不服从管理等，移动公司有权中止与联动视听公司合作，联动视听公司无条件退出，纺织集团给予配合；移动公司支付纺织集团的600000元租金作为移动公司对联动视听公司的资源支撑；联动视听公司与移动公司合作交纳100000元履约信用金，初期交纳30000元履约信用金。余下款项于2011年9月24日前第一年协议期止补齐。此外，合同还约定，如联动视听公司在租赁期间违反与移动公司的合作协议，纺织集团应根据移动公司要求中止联动视听公司合同，由移动公司协助重新招租。在上述合同履行期间，联动视听公司将其自行经营部分转租与迪信通公司经营，自此不再在租赁标的物内自行经营。2013年5月2日，移动公司委托山东鸿源律师事务所龙海律师向联动视听公司出具律师函一份，载明因联动视听公司未按约定履行中国移动公司手机专营等合同义务，已违反双方合同，根据移动公司委托该律师事务所通知联动视听公司：自联动视听公司收到该函后，移动公司解除与联动视听公司所签房屋租赁合同。联动视听公司对移动公司委托律师出具的具有解除房屋租赁合同内容的律师函有异议，于2013年5月16日诉至一审法院，要求确认移动公司解除合同的行为无效。一审法院经过审理，以（2013）威环民初字第1181号民事判决认定三方签订的房屋租赁合同合法有效，联动视听公司在合同履行过程中存在不专营及未积极促使实际承租的经营业户专营移动公司通讯业务的情形，符合双方约定的解除情形，移动公司向联动视听公司送达解除双方之间房屋租赁合同的通知，符合法律规定，应当发生解除双方之间房屋租赁合同的效力，联动视听公司要求确认移动公司解除房屋租赁合同的通知无效的诉讼请求，理由不当，不予支持。最终判决驳回联动视听公司的诉讼请求。后联动视听公司不服，向威海市中级人民法院提起上诉，威海市中级人民法院以（2014）威民四终字第42号民事判决书驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，联动视听公司未将其租赁移动公司的房产返还移动公司。2014年11月6日，移动公司诉至一审法院，要求联动视听公司将威海市环翠区昆明路6号一层7处网点房腾退，并按合同约定付清腾退之前的租金，赔偿损失600000元。一审法院作出（2014）威环民初字第2520号民事判决，判令联动视听公司应于判决生效之日起十日内腾空其租赁的威海市环翠区昆明路6号一层7处网点房，并将其归还移动公司；联动视听公司于判决生效之日起十日内移动公司房屋占用费（截止2015年4月23日的房屋占用费为1185205.7元；自2015年4月24日起至卓飞器材店实际腾空房屋之日止，按日租金人民币4657.53元的标准计算）。后联动视听公司不服，提起上诉，威海市中级人民法院于2015年10月9日作出（2015）威民四终字第188号民事判决，驳回上诉，维持原判。
又查，就上述判决，联动视听公司与移动公司于2017年4月8日达成执行和解协议，约定联动视听公司于2017年4月26日前向纺织集团一次性支付2015年10月24日至2017年10月23日的房租，并保证环翠区昆明路一楼7处房屋商铺于2017年4月26日起全部专营移动公司业务，按时向纺织集团支付2017年10月24日至2018年12月29日的房租，联动视听公司若将房屋出租给第三方，第三方需由双方共同选定，具体协议由移动公司与第三方协商签订。
2017年9月28日，纺织集团、移动公司和联动视听公司签订一份《确认书》，内容为三方于2010年10月共同签署的《房屋租赁合同》并未解除，对三方仍具有法律效力，三方仍按该合同继续履行义务。
再查，卓飞器材店就案涉租赁房屋起火一事已经另案提起财产损害赔偿诉讼，该案件尚在审理之中。
一审法院认为，案涉房屋登记的产权人虽然为威海市群众艺术馆，后威海市群众艺术馆将上述租赁标的物的出租收益权利转给纺织集团，根据纺织集团、移动公司及联动视听公司之间的租赁合同、执行和解协议以及确认书可以认定，联动视听公司作为房屋的承租方享有占有、使用、收益等权利，本案中，联动视听公司享有诉权。联动视听公司、卓飞器材店之间虽未签订书面的租赁合同，但双方形成事实的租赁合同关系。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。本案中，联动视听公司于2017年7月7日向卓飞器材店发出解除合同的通知，并要求卓飞器材店收到解除通知后第16天解除双方租赁合同，该期限较为合理，卓飞器材店于2017年7月8日收到通知，故双方租赁合同关系自2017年7月24日解除，合同解除后，卓飞器材店理应将房屋腾退返还联动视听公司，但卓飞器材店一直占有使用房屋至今，由于卓飞器材店仅支付了2017年3月31日之前的租金，联动视听公司有权主张租赁期间的租金及合同解除后的房屋占用费。因双方口头协议的2016年4月1日至2017年3月31日的年租金为180000元，联动视听公司按照该标准主张2017年4月1日以后的租金及房屋占用费较为合理，予以支持。卓飞器材店以租赁房屋发生火灾，相关赔偿事宜正在诉讼之中要求本案中止审理，一审法院认为，尽管卓飞器材店租赁房屋后不久即发生火灾，相关的损害赔偿属于另外的法律关系，不能作为拒付租金的抗辩，本案中卓飞器材店应当支付的租金亦属于卓飞器材店损失的一部分，可以在相关财产损害赔偿案件中进行主张，本案无需中止审理。综上，联动视听公司诉讼请求，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、联动视听公司、卓飞器材店之间的租赁合同关系于2017年7月24日解除，卓飞器材店将其位于威海市环翠区昆明路6号一楼的门市房腾退返还联动视听公司；二、卓飞器材店支付联动视听公司租金及房屋占用费（自2017年4月1日至实际搬出租赁房屋之日止，按每日493元计算）。判决于生效后十日内履行完毕。如果卓飞器材店未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，由卓飞器材店负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。卓飞器材店提供二份EMS快递单、谭波与王海礁之间的短信记录及视频资料一份，拟证实卓飞器材店于2017年1月将租赁房屋的钥匙邮寄联动视听公司，并在短信中通知王海礁。联动视听公司对EMS快递单的真实性无异议，但查询码显示该快递交邮的时间是2018年1月16日，次日，即2018年1月17日，投递结果是无人认领、退回，且收件人是王海礁而不是联动视听公司，该证据与本案没有关联性；对短信记录的真实性有异议，认为无法确认该号码是王海礁的；对视频资料的真实性和关联性均有异议，视频中无法显示钥匙与案涉房屋的关系。本院对一审查明其他的事实予以确认。
本院认为，关于联动视听公司是否有权解除租赁合同并要求支付租赁费及占有费的问题，根据（2014）威环民初字第2520号、（2015）威民四终字第188号民事判决，联动视听公司与移动公司、纺织集团之间的房屋租赁合同纠纷，以联动视听公司与移动公司之间的租赁合同解除、联动视听公司应支付租金及房屋占有费的方式结案，判决生效后双方于2017年4月8日达成执行和解协议，后同年9月28日，纺织集团、移动公司和联动视听公司达成《确认书》，确认三方于2010年10月签署的《房屋租赁合同》对三方仍具有法律效力；联动视听公司与卓飞器材店之间口头租赁合同签订的时间为2016年3月，当时联动视听公司确实没有订立出租合同的权利，属无权处分；后联动视听公司又于2017年7月7日实施了解除合同的通知行为，均应系无权处分行为，但由于2017年9月28日《确认书》的签订，联动视听公司之无权处分行为得到了权利人的追认，其与卓飞器材店的租赁合同自始合法有效，合同于2017年7月24日解除。且由于权利人的追认行为使联动视听公司取得了完整的权利状态，其有权向卓飞器材店索要租金及占有费，综上，联动视听公司有权要求解除合同并索要租金及占有费。关于卓飞器材店应当支付的租金及占用费数额，卓飞器材店一直占有租赁房屋，其应当支付租金及占有费，至于他案保存证据需要可以通过证据提存等其他方式进行，一直占用租赁房屋不但不必要，也不符合经济原则，造成社会资源浪费，法律并不鼓励该作法。卓飞器材店提供证据证实其于2018年1月16日向王海礁寄送租赁房屋的钥匙，王海礁的联系电话为189……7777、171……7777；本案中卓飞器材店交纳租金的收款账户为王海礁，解除合同的通知系由王海礁寄出，王海礁在本案一审过程中是联动视听公司的委托诉讼代理人，另在（2014）威环民初字第2520号案件中是联动视听公司的法定代表人，王海礁现虽不是本案联动视听的法定代表人，也非委托诉讼代理人，但联动视听自认系公司工作人员，故卓飞器材店在一审宣判后向王海礁寄送案涉房屋钥匙符合常理，联动视听公司“无人认领”钥匙的行为难以认定为善意。故本院认定2018年1月17日，即快递公司已投递但无人认领的时间为卓飞器材店向联动视听公司履行交房义务的时间，卓飞器材店应当向联通视听公司支付自2017年4月1日起至2018年1月17日止的占用费。综上所述，卓飞器材店的部分上诉请求成立，本院对一审判决予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持山东省威海市环翠区人民法院（2017）鲁1002民初3746号民事判决的第一项，即威海市联动视听通讯器材有限公司、环翠区卓飞通讯器材店之间的租赁合同关系于2017年7月24日解除，环翠区卓飞通讯器材店将其位于威海市环翠区昆明路6号一楼的门市房腾退返还威海市联动视听通讯器材有限公司；
二、变更山东省威海市环翠区人民法院（2017）鲁1002民初3746号民事判决第二项为：卓飞器材店支付联动视听公司租金及房屋占用费143381元（自2017年4月1日至2018年1月17日止，按每日493元计算），于本判决生效后十日内履行完毕。
承担金钱履行义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1176元，由环翠区卓飞通讯器材店负担900元，由威海市联动视听通讯器材有限公司承担276元。
本判决为终审判决。
审判长 郑华章
审判员 蒋 涛
审判员 张燕妮
二〇一八年六月二十九日
书记员 李冬菊