山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁08民终2390号
上诉人（原审被告）朱厚珍，女，1974年6月5日出生，汉族，山东喔啦家居有限公司总经理，住邹城市。
委托代理人张旭，山东匡衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）山东喔啦家居有限公司，住所地邹城市太平西路570号。
法定代表人朱厚珍，总经理。
委托代理人张旭，山东匡衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王艳，女，1987年1月1日出生，汉族，居民，住邹城市。
委托代理人冯开颜，北京市都城（济宁）律师事务所律师。
委托代理人尹明波，北京市都城（济宁）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）孔令志，男，1975年7月18日出生，汉族，居民，住邹城市。
委托代理人冯开颜，北京市都城（济宁）律师事务所律师。
委托代理人尹明波，北京市都城（济宁）律师事务所实习律师。
上诉人朱厚珍、山东喔啦家居有限公司因租赁合同纠纷一案，不服邹城市人民法院（2016）鲁0883民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定，2010年12月29日，邹城市贵友时尚购物中心有限公司（乙方）与案外人邹城市盐业公（甲方）订立的《房屋租赁合同》及《补充协议》，并在山东省邹城市场公证处办理了（2011）邹城证经字第31号、32号公证书。约定邹城市盐业公司将位于邹城市太平西路570号（《土地使用证》号为：非国用99字第082507925号；《房屋所有权证》号为：邹城市房权证城区公字第××号）房屋院落租赁给邹城市贵友时尚购物中心有限公司。租赁期限为20年，自2010年12月29日至2030年12月28日。合同期限内，邹城市贵友时尚购物中心有限公司享有自主经营权。双方补充协议约定乙方出资建设的商场（建筑物）资产的受益由乙方完全享有，租赁合同期满后，包括后续租赁合同期满，乙方出资建设的商场（建筑物）资产归甲方所有。2014年5月6日，邹城市贵友时尚购物中心有限公司（甲方）与被告朱厚珍（乙方）订立的《租赁合同》及《附加合同》。约定：甲方将坐落于邹城市太平西路570号商场一层，面积2800平方米，二层1500平方米及商场内停车场（甲方协商北门高架桥下停车位）租给乙方使用。甲方向乙方出示与盐业公司签订的原始租赁合同及相关手续，并交由乙方一份存档。租金前5年已定好，后5年按市场公允价格（详见附加合同）。租赁费每年交一次，一次付清当年租赁费。租赁期限为5年，自签订合同之日起至使用期满日，即2014年6月1日起至2019年5月30日。双方合同还对租金数额、相关费用、经营范围、设施安全、协议终止和续期、法律责任、违约责任等其他内容进行了约定。2015年6月12日，邹城市贵友时尚购物中心有限公司（甲方）与朱厚珍（乙方）订立《补充协议书》。2015年8月4日，朱厚珍出具《承诺书》一份，朱厚珍承诺于2015年10月31日前付清欠付邹城市贵友时尚购物中心有限公司邹城市太平西路570号商场一、二层及二层南侧及商场内停车场2015年度全部租金680000元，如到期不能付清，全部租金按照同期银行贷款利息的4倍计算违约金并解除合同、搬离租赁物，并赔偿出租方损失。另查明，邹城市贵友时尚购物中心有限公司的原法定代表人为张运东，股东为张运东、孔令刚、孔令志；2014年1月15日，邹城市贵友时尚购物中心有限公司的法定代表人变更为王艳，股东变更为王艳、孔令志。2015年6月24日因决议解散，邹城市贵友时尚购物中心有限公司在邹城市工商行政管理局办理了注销登记。被告山东喔啦家居有限公司成立于2014年7月9日，法定代表人为被告朱厚珍。
原审法院认为，邹城市贵友时尚购物中心有限公司系企业法人，该公司已被注销登记后，法人资格终止，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。本案原告王艳、孔令志的股东身份系在工商部门登记注册，其作为本案的当事人符合法律规定。邹城市贵友时尚购物中心有限公司与被告朱厚珍之间订立的租赁合同的权利义务有原告承担，故本院认定原、被告的《租赁合同》、《补充协议》等系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的规定，合法有效。原、被告双方应当按照合同约定履行各自的合同义务。合同履行中，被告对欠付的租金以承诺书的方式进行认可且在庭审中亦无异议，故原告请求被告支付租金650000元本院予以支持。关于原告诉请解除2014年5月13日订立的租赁合同、腾空、返还租赁物的请求，亦符合被告朱厚珍于2015年8月4日作出的《承诺书》中的约定，该内容为如朱厚珍未在其承诺的期限内付清欠付租金，则解除合同、搬离并赔偿损失，故本院予以支持。而被告辩称继续履行合同不符合双方约定，对辩称理由不予采信。关于原告请求的违约金100000元问题，因原告提交约定违约金数额的协议书为复印件，且被告不予认可，本院对该数额不予认定。但被告朱厚珍在2015年8月4日承诺书中承诺按照租金按照银行同期贷款利息的4倍计算，该计算方式不悖法律规定，本院采信承诺书中被告承诺的违约金的计算方式。被告山东喔啦家居有限公司成立于2014年7月9日，经营场所登记的就是朱厚珍与邹城市贵友时尚购物中心有限公司订立的租赁合同约定的租赁物的所在地，可见是对朱厚珍订立的合同进行了确认，并且对合同约定的房屋实际占有使用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的解释（三）》第二条规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”故原告向被告朱厚珍、被告山东喔啦家居有限公司主张权利，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的解释（三）》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第六十四之规定，判决：一、解除原告王艳、孔令志与被告朱厚珍之间的2014年5月13日的租赁合同；二、被告朱厚珍于本判决生效后三十日内将位于邹城市太平西路570号商场一、二层及二层南侧及商场内停车场的场地腾空后并返还给原告王艳、孔令志；三、被告朱厚珍、被告山东喔啦家居有限公司在本判决生效后十日内连带支付原告王艳、孔令志租金650000元并按中国人民银行同期贷款利率的4倍向原告支违约金（自2015年10月31日起计算本判决确定的履行期满之日止）。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150元，由被告朱厚珍、山东喔啦家居有限公司负担（原告已垫付，被告付给原告）。
宣判后，上诉人朱厚珍、山东喔啦家居有限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要理由是：一、一审判决认为“本案原告王艳、孔令志的股东身份系在工商部门登记注册，其作为本案的当事人符合法律规定”没有法律依据。根据有关法律规定，公司法人注销登记的必备条件就是对公司进行清算，清算的主要内容就是清理债权、债务，公司债权、债务处理的依据就是清算报告。因此，公司注销登记后，公司原股东并不必然取代原公司法人，原股东并不能必然享有原公司的原有权利。邹城市贵友时尚购物中心有限公司已被注销登记，公司终止，但公司原有的权利并不必然转移给公司的原股东，被上诉人并不能仅凭公司原股东的身份就能取代该公司并继受该公司的原有权利。因此，被上诉人作为本案的原告没有事实和法律依据，主体不适格。二、一审判决第一项适用法律错误。2014年5月13日的租赁合同约定的租赁商场系无证建筑，一直消防不过关，且禁止做户外广告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，2014年5月13日的租赁合同应是无效合同，一审判决解除属于适用法律错误。三、一审判决第二项没有事实和法律依据。一审判决第一项仅解除2014年5月13日的租赁合同，并没有解除2014年5月6日的租赁合同，即依据一审判决第一项，只能要求上诉人将2014年5月13日租赁合同约定租赁的商场二层南侧返还被上诉人。而商场一、二层是由2014年5月6日租赁合同约定租赁的，但2014年5月6日的租赁合同并未解除，依然有效，依然在履行期内。因此，一审判决第二项要求上诉人返还商场一、二层及商场内停车场没有事实和法律依据。
被上诉人王艳、孔令志答辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，依法应予维持。根据民诉法的司法解释规定，企业法人解散的，未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。原贵友公司解散的情况下，被上诉人作为股东系权利继受人，以自己的名义提起诉讼，不违背合同相对性原理。涉案房屋早已于2010年11月2日取得了建设工程规划许可证，上诉人诉称的租赁商场系无证建筑，没有事实和法律依据。被上诉人的诉讼请求明确，基于合同的相对性，要求上诉人腾空和返还租赁物。上诉人朱厚珍于2015年8月4日出具的承诺书，承诺书中明确了2015年10月31日前付清邹城市太平西路570号商场一、二层及二层南侧及商场内停车场2015年度全部租金，如违反支付违约金及搬离租赁物。上诉人上诉的第二条和第三条理由相互矛盾，第二条认为是无效合同，第三条认为是有效合同。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。
本院认为，本案二审阶段争议的焦点是：1、二被上诉人是否具备本案的诉讼主体资格；2、涉案租赁合同是否为有效合同；3、上诉人是否应予返还商场一、二层及商场内的停车场。关于焦点1，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。”本案中，邹城市贵友时尚购物中心有限公司于2015年6月24日决议解散并办理了注销登记，但注销前并未依法清算，因此，被上诉人王艳、孔令志作为该公司的股东，有权作为本案的当事人参加诉讼。二上诉人主张被上诉人主体不适格，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点2，被上诉人在二审中提交了租赁商场的建设工程规划许可证，该许可证中建设规模一栏载明：3438.5平方米，一栋二层。而根据2014年5月6日和5月13日两次签订的租赁合同，商场一层面积2800平方米，二层面积1500平方米，商场二层南侧面积1400平方米，共计5700平方米，远远超过了建设工程规划许可证中要求建设的面积，因此，涉案商场没有按照建设工程规划许可证的规定进行建设。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉案商场属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，涉案租赁合同为无效合同，二被上诉人要求解除租赁合同的诉讼请求不应支持。原审法院判令解除涉案租赁合同，明显不当，本院依法予以纠正。关于焦点3，二上诉人已实际占有使用涉案租赁物，享受了使用利益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因此，二上诉人应当按照租赁合同约定的租金支付占有使用费。二上诉人在二审中对原审法院认定的租金数额和计算方式没有异议，本院予以确认。因涉案租赁合同无效，二上诉人应返还因租赁合同而占有的涉案房屋，故被上诉人要求上诉人将涉案商场一、二层及二层南侧及商场内停车场的场地腾空并返还的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持邹城市人民法院（2016）鲁0883民初63号民事判决第二项、第三项；
二、变更邹城市人民法院（2016）鲁0883民初63号民事判决第一项为：确认邹城市贵友时尚购物中心有限公司与上诉人朱厚珍分别于2014年5月6日和2014年5月13日签订的《租赁合同》及《附加合同》为无效合同。
如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5150元，由上诉人朱厚珍、山东喔啦家居有限公司负担4150元，由被上诉人王艳、孔令志负担1000元。二审案件受理费10300元，由上诉人朱厚珍、山东喔啦家居有限公司负担8300元，由被上诉人王艳、孔令志负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 史海洋
代理审判员 韩 飞
代理审判员 许贵梅
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 刘 丹