北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第13478号
原告北京恒鑫艳军商贸有限公司，住所地北京市顺义区赵全营镇马家堡村村委会北50米，统一社会信用代码×××。
法定代表人张建军，总经理。
委托代理人张雪霞，北京智勇律师事务所律师。
委托代理人牛丹，北京智勇律师事务所律师。
被告北京兴德聚鑫建材市场有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区前进村村委会西侧500米，组织机构代码776362383。
法定代表人贾凤德，经理。
委托代理人ＸＸ，北京盛友律师事务所律师。
原告北京恒鑫艳军商贸有限公司（以下简称恒鑫艳军商贸公司）与被告北京兴德聚鑫建材市场有限公司（以下简称兴德聚鑫建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告恒鑫艳军商贸公司法定代表人张建军及委托代理人张雪霞，被告兴德聚鑫建材公司委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒鑫艳军商贸公司诉称:2009年2月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：由原告承租被告位于前进村西外大街39号1号楼01号位，面积共计550平方米，租赁期限自2009年3月16日至2019年3月15日，前5年中，年租金合计76500元；双方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后解除租赁手续，并按照一个月租金标准5日内对方支付违约金。双方同时还约定，一方违约后应承担违约责任，承担另一方为此支付的其他费用（如律师费、鉴定费、财产保全费、证据保全费、公证费、差旅费及其他为实现债权的费用）。
2011年5月，原告承租的兴德聚鑫建材公司所建的房屋被认定为违规建筑，致使原告无法继续使用承租房租从事经营活动。被告未与原告进行协商，就开始拆除原告承租的房屋，给原告造成巨大损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判决：1.被�给付原告违约金（6375元）、装修损失费（11万）、停产停业经营（营业）损失（20万元）、搬迁费（22000元）、律师费（10000元）、差旅费（1000元）、租赁房屋差价损失（10万元）等共计449375元；2.被告承担诉讼费用。
被告兴德聚鑫建材公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.我方并没有被认定为违法或者违规建筑。依据相关法律规定,房屋建筑是否违法或违规由国土规划或房产部门认定,我方从未收到上述部门的通知;2.劝退建材城商户退场,我方得知的原因是因为北京市内几家建材城发生火灾。为了维护秩序及公共安全,仁和镇政府建议劝退商户,由仁和镇政府出面由建材城给商户补偿｡由于工作人员有限,镇政府出面与商户协商,于2011年5月22日与原告达成退场协议,原告领取的退场补偿款为66859元｡双方明确没有其他纠纷,且原告承诺于领款后8日内搬离建材城｡故,我方认为不存在原告所述的被告未与原告协商原告所要的损失。原告领取的补偿款66859元是仁和镇政府把应当给我方的补偿的一部分先行划拨到前进村村委会。在与原告协商一致后，原告持退款通知到村委会领取补偿款，补偿款是在仁和镇政府应当支付给我方的补偿款中扣除的。全部商户退场之后，仁和镇政府将剩余的补偿款支付给我方。综上，我方认为原告主张的由于被告自身原因提前解除合同的情形不存在，且双方就解除合同、原告退场已经达成一致意见，故原告不能再向被告主张损失。
经审理查明:
2009年2月11日，恒鑫艳军商贸公司与兴德聚鑫建材公司签订房屋租赁合同，由恒鑫艳军商贸公司租赁兴德聚鑫建材公司位于前进村西外大街39号1号楼01号房屋，租赁期限为2009年3月16日至2019年3�15日；租金标准为前5年年租金为76500元，后5年年租金为84150元，实行年一次支付制，第一年分两次支付租金，其余每年在3月16日至3月20日为交款日期。租赁合同第八条约定，因恒鑫艳军商贸公司或者兴德聚鑫建材公司自身原因需提前解除合同的，应提前30日通知对方，经协商一致后解除租赁手续，并按照一个月租金标准5日内对方支付违约金。租赁合同第十二条第二款约定，一方违约后应承担违约责任，同时，在5日内如不履行约定，应承担另一方为此支付的而其他费用（如律师费、鉴定费、财产保全费、证据保全费、公证费、差旅费及其他为实现债权的费用）。
2011年3月17日，恒鑫艳军商贸公司向兴德聚鑫建材公司支付2011年3月16日至2012年3月15日期间的租赁费用76500元。2011年9月份以后，恒鑫艳君商贸公司租赁的涉诉房屋被拆除。
兴德聚鑫建材公司提交兴德建材城退款、撤馆通知单（领款单）及兴德租金发放情况表证明，2011年5月23日，恒鑫艳军商贸公司法定代表人张建军之妻秦冬艳领取退款66859元，双方再无其他纠纷。退款、撤馆通知单显示“应退款已全部退还完毕，无其他纠纷。本商户自领款之日起8日内搬离兴德建材城。”租金发放情况表显示退租金额为66859元，情况表上加盖北京市顺义区仁和镇前进村经济合作社财务专用章。恒鑫艳君商贸公司认可秦冬艳代其法定代表人张建军自仁和镇前进村村委会领取了66859元，但主张该款项只是退还的租金，不包括装修补偿款，张建军也没有委托秦冬艳办理其他事宜；并且租金是仁和镇政府退的，与被告无关。兴德聚鑫建材公司主张退还的款项是由仁和镇政府垫付，之后会在其应得的补偿款中扣除，退还给恒鑫艳君商贸公司的款项包括租金和各项补偿款。
恒鑫艳军商贸公司为委托律师代为诉讼向北京智勇律师事务所支付律师费1万元。
恒鑫艳军商贸公司提交增值税纳税申报表及企业所得税纳税申报表，证明其纳税及销售总额年平均增长100万左右，但到2011年，原告的销售额下降30万元，是因为兴德聚鑫建材公司房屋不合法被拆迁给恒鑫艳军商贸公司造成经营损失。兴德聚鑫建材公司不认可该损失是由于房屋拆迁造成，并且即使有损失也应以交税额为准，不应当以纳税申报为准。
恒鑫艳君商贸公司提交与案外人签订的租赁合同及租金发票，证明与租赁的兴德聚鑫建材公司的房屋相比，其现在租赁的房屋存在较大的租金差价损失。兴德聚鑫建材公司主张恒鑫艳君较之前租赁的房屋更具地理优势并且恒鑫艳君与案外人签订的是短期租赁合同，承租的房屋也是精装修。
为确定装修损失，恒鑫艳君商贸公司申请司法鉴定，经依法摇号，最终确定由北京中评联合价格评估有限公司对此案进行评估。2015年10月26日北京中评联合价格评估有限公司向本院回函，因案件现场已不存在，无法进行现场勘验测量，当事人无法提交装修材料明细及具体尺寸，经公司研究，不能对此案作出相应的价格评估，请求退案。
本院依职权向北京市规划委员会顺义分局调取关于兴德聚鑫建材公司所建房屋规划审批情况的函（规（顺）执函【2011】349号），由兴德聚鑫建材公司所建总建筑面积为13930.8平方米的房屋未依法取得建设工程规划许可证（乡村建设规划许可证）。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、发票、委托代理合同、增值税纳税申报表、规（顺）执函【2011】349号关于北京兴德聚鑫建材公司有限公司所建房屋规划审批情况的函等证据在案佐证。
本院认为：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，兴德聚鑫建材公司建筑的房屋并未取得建设工程规划许可证，因此其与恒鑫艳君商贸公司签订的房屋租赁合同无效。
根据兴德建材城退款、撤馆通知单（领款单）及兴德租金发放情况表来看，只能证明恒鑫艳君商贸公司从北京市顺义区仁和镇前进村经济合作社领取了应当退还的租金，就应当退还的款项已经退还完毕，无其他纠纷，不能证明兴德聚鑫建材公司与恒鑫艳君商贸公司之间就房屋租赁合同被认定无效之后的赔偿问题再无其他任何纠纷。因此，对于兴德聚鑫建材公司称双方租赁合同再无其他纠纷�辩称，本院不予认可。
根据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案中，兴德聚鑫建材公司与恒鑫艳君商贸公司签订的房屋租赁合同中解决双方之间争议的条款不受房屋租赁合同无效的影响。因此，对于恒鑫艳君商贸公司要求兴德聚鑫建材公司支付违约金、律师费、差旅费的诉讼请求，本院予以支持。因为恒鑫艳君商贸公司在租赁兴德聚鑫建材公司房屋时，并没有要求兴德聚鑫建材公司提供规划许可证等证件，对于房屋租赁合同无效及各项损失的造成存在一定过错，因此，对于兴德聚鑫建材公司应当支付的违约金、律师费、差旅费的具体数额，依法由本院酌定。
虽然恒鑫艳君商贸公司并未提交充足的证据证明装修损失，但考虑到恒鑫艳君商贸公司租赁房屋的用�，必然存在装修的事实，因此，对于恒鑫艳君商贸公司主张的装修损失费，由本院依法酌定。
因兴德聚鑫建材公司所建房屋被拆迁，恒鑫艳君商贸公司确实存在搬迁及停产停业的事实，对于兴德聚鑫建材公司应当支付的搬迁费及停产停业经营损失数额，综合考虑双方的过错，由本院依法酌定。
恒鑫艳君商贸公司提交的证据不足以证明其主张的租赁房屋差价损失，因此，对于恒鑫艳君商贸公司主张兴德聚鑫建材公司支付停产停业经营（营业）损失及租赁房屋差价损失的请求，本院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十七条之规定，判决如下：
一、被告北京兴德聚鑫建材市场有限公司给付原告北京恒鑫艳军商贸有限公�违约金、律师费、差旅费、装修损失费、搬迁费共计十万零四千九百一十七元五角，于本判决生效之日起十五日内执行；
二、驳回原告北京恒鑫艳军商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千零四十元，由原告北京恒鑫艳军商贸有限公司负担四千零二十元（已交纳），由被告北京兴德聚鑫建材市场有限公司负担四千零二十元，于本判决生效之日起七日内执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李秀文
代理审判员 张洁培
人民陪审员 刘淑霞
二〇一六年六月七日
书 记 员 陈 洁