上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初8710号原告：潘家昱，女，1997年10月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：刘婷，上海铭森律师事务所律师。被告：刘骐魁，男，1983年8月25日出生，汉族，户籍地陕西省宝鸡市。委托诉讼代理人：刘大伟，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈美娇，上海华勤基信律师事务所律师。第三人：彭怡超，女，1973年11月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：刘婷，上海铭森律师事务所律师。原告潘家昱与被告刘骐魁、第三人彭怡超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案后，于2016年4月2日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书等材料，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。潘家昱的委托诉讼代理人刘婷、刘骐魁及委托诉讼代理人刘大伟、第三人彭怡超及委托诉讼代理人刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘家昱向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2判令被告支付押金14000元；3.判令被告支付欠付的租金(自2015年9月26日至2016年3月26日共84000元)；4.判令被告支付合同解除违约金42000元。诉讼过程中，潘家昱撤回诉讼请求第二项，将第3项诉讼请求变更为：判令被告支付自2015年12月26日起至判决生效之日止的租金。事实和理由：2015年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于上海市徐汇区漕溪北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限为2015年9月1日至2023年9月26日。签订合同当日，原告即向被告交付系争房屋，然被告截至原告起诉时也未支付任何租金和押金。原告认为，被告的行为严重侵害了被告的合法权益，构成违约，故提起本案诉讼。被告刘骐魁辩称，系争房屋的产权人虽然是原告，但房屋买卖都是第三人操作的。第三人代表原告购买系争房屋是通过被告进行的。当时签订买卖合同的时候，第三人就应支付中介费，但第三人提出中介费缓交，将来以系争房屋的房租冲抵中介费。被告为了收钱，也赚取差价，所以就同意了。签订系争房屋租赁合同的时候，被告应该是付三押一，于是就将该费用抵扣了中介费及物业管理费，被告也开具了中介发票。所以被告认为已经履行付款义务，不存在违约，不同意原告的诉请。另外，被告应第三人请求，为系争房屋支付了2015年7月至12月的物业管理费2611.20元。原告主张合同解除没有事实与法律依据。租金被告已经支付，9月1日双方进行了结算，不存在违约。如果因被告违约而解除合同，要求降低违约金标准。第三人彭怡超述称，第三人没有拿过钱，签字是被告打印后让第三人签的。被告有3000元的差价没有支付，物业费不应由第三人承担，应该是上家支付的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是系争房屋的产权人。第三人是原告的母亲。2015年9月1日，第三人代原告与被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》。合同约定：出租方为原告，承租方为被告；租赁期限为8年，即2015年9月1日至2023年9月26日，期间含免租期25天；月租金为14000元，按3个月为一期支付，第一期租金被告应于2015年9月4日前付清，以后每期租金应为该期首月的21日前支付(即第二期房租支付时间为2015年12月21日前支付，以此类推)；每期租金由被告以银行划账的方式支付至原告指定的银行账户内；如被告逾期支付租金，则每逾期一日，被告应按日租金的1倍向原告支付逾期违约金；如被告逾期支付租金超过30日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经原告谅解的情况下，视为被告擅自中止本合同，被告须按本合同第七条承担违约责任；被告应于交房当日或之前向原告交付租赁押金14000元，除本合同另有约定外，原告应于租赁关系且在被告将该房屋及其附属品向原告交割清楚，并付清所有被告应付费用当日，将租赁押金全额无息退还被告；未经原告书面同意，被告不得以租赁押金抵付租金等任何费用；物业管理费由原告承担，并按单如期缴纳；租赁期限内，原告同意被告转租他人或第三方，被告不需通知原告；被告应按合同的约定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，被告逾期不按时支付租金超过60天的，原告有权单方面解除合同，并依据合同追究被告违约责任。该合同第七条约定：合同生效后，双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金的数额为3个月的月租金。同日，第三人在关于收到被告系争房屋押金14000元《押金收据》上签名，并在关于收到被告租赁系争房屋自2015年9月26日至2015年12月25日期间租金42000元的《收款收据》上签名。又查明：2015年6月，案外人上海君蕊房地产经纪事务所(下简称君蕊公司)作为居间方，与第三人及案外人刘某某签订购买系争房屋的《房地产买卖居间协议》，约定：系争房屋的购买总价款为620万元；第三人与刘某某应在签署买卖合同当日各向君蕊公司支付本次房屋成交总价1%的佣金。2015年9月1日，原告支付50388元佣金，《收据》上的经办人为本案被告。再查明：系争房屋发生2015年7月至12月的物业管理费2611.20元，该费用由被告支付。审理中，原告表示愿意承担2015年7月至12月的物业管理费2611.20元。审理中，原告对被告已用佣金抵扣租金、押金的金额予以认可，但对被告所述剩余租金仍沿用上述的做法，表示不认可。上述事实，由《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、《房地产买卖居间协议》、《声明书》、《出生医学证明》、《结婚证》、《收款收据》、《押金收据》、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。根据查明的事实，在2015年12月25日之前，被告通过抵扣中介费的方式支付给原告租金及押金，双方均无异议。但对2015年12月25日之后的租金，被告辩称仍以抵扣中介费的方式支付原告，对此原告未予认可。根据我国的法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。鉴于被告提供的证据并不能证明双方对2015年12月25日后的租金用中介费抵扣达成合意，故本院对被告该辩称理由不予采信，被告应向原告支付2015年12月25日后的租金。根据合同约定，第二期租金的支付时间为2015年12月21日前，但被告并未按约支付，故被告的行为已构成违约。根据我国的法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。鉴于原告起诉时，被告逾期不按时支付租金已超过60天，故原告行使合同解除权的条件已经成就，原告要求解除《房屋租赁合同》的诉请，本院应予支持。至于合同解除日，根据我国的法律规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。鉴于被告是在2016年4月2日收到了本院向其送达的起诉状副本和应诉通知书，故2016年4月2日作为合同解除日较妥。合同解除后，尚未履行的，终止履行。鉴于双方的租赁合同已经解除，被告应当将出租房屋归还原告。根据我国的法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据合同约定，解除合同的违约金数额为3个月的租金。审理中，被告虽然要求降低违约金的标准，但鉴于违约金具有惩罚性和补偿性双重性质，双方约定的租赁期限是从2015年9月1日至2023年9月26日，被告仅用佣金抵充了首期的租金，之后的租金未曾支付，且造成合同解除的原因在于被告逾期未支付租金，因此，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对该违约金金额不予调整。原告此诉请本院予以支持。至于押金，鉴于双方的合同已经解除，原告应当在被告结清相关费用后将该押金返还被告。至于被告所称的2015年7月至12月物业管理费2611.20元，鉴于原告表示愿意承担，因此原告应将该物业管理费支付给被告，并在本案中一并处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》九十条规定，判决如下：一、潘家昱与刘骐魁在2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月2日解除；二、刘骐魁应于本判决生效之日起三十日内携其人员和物品搬离上海市徐汇区漕溪北路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、刘骐魁应于本判决生效之日起三十日内支付潘家昱自2015年12月26日起至判决生效之日止的租金和房屋使用费(按每月14000元计算)；四、刘骐魁应于本判决生效之日起三十日内支付潘家昱违约金42000元；五、潘家昱应于本判决生效之日起三十日内支付刘骐魁2015年7月至12月物业管理费2611.20元；六、潘家昱应在刘骐魁搬离上海市徐汇区漕溪北路XXX弄XXX号XXX室房屋并结清相关费用之日返还刘骐魁租赁押金14000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1550元，由刘骐魁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王兆根二〇一六年九月二十一日书记员  符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。