广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1844号
原告：北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司�住所地广州市越秀区。
负责人：王毅青，职务国际董事。
委托代理人：张国红，广东建基律师事务所律师。
被告：广州学伴教育信息咨询有限公司，住所地广州市越秀区中山三路33号B塔2009房。组织机构代码××。
法定代表人：李皇鸿。
原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司诉被告广州学伴教育信息咨询有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张国红到庭参加诉讼，被告经本院传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2013年5月24日取得广州市越秀区中山三路33号B塔2010房的产权，房屋建筑面积为201.79平方米。2013年6月5日，被告与原告签订了《中华国际中心前期物业管理服务协议》，并在《中华国际中心附加管理公约》第16页《中华国际中心附加管理公约确认及承诺书》上签字，表明被告同意签订并遵守物管协议及管理公约的各项内容。同日，被告签署了《单元权属变更通知书》、《业主资料登记表》及《业户资料签收一览表》等中华国际中心的管理文件，被告通知原告自2013年6月5日起其享有B塔2010房产权业主的所有权利，履行业主义务及责任。根据原、被告双方在《中华国际中心前期物业管理服务协议》和《中华国际中心附加管理条约》中的相关约定，被告应向原告支付物业管理费的标准为29元／平方米／月，每三个月收取一次，被告应当在每三个月的第1日向原告支付三个月的物业管理费，凡逾期七日以上，每逾期一日加收应付金额3‰的滞纳金。自2013年12月起，被告出现迟延缴交单元电费及物业管理费的现象，并产生相应的滞纳金，自2014年2月开始，全额欠缴物业管理费及单元电费。原告每月向被告发出缴费通知单，不间断地催告被告按期交纳各项费用，但被告仍拒不履行。截止2014年7月2日，被告共拖欠综合管理费35111.4元（含设备维护费7869.6元，公共分摊水电费9685.8元）、电费858.9元，滞纳金227.7元。由于被告拒不支付综合管理费、电费和滞纳金的行为严重损害了原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付拖欠的综合管理费（含设备维护费、公共分摊水电费）35111.4元（从2014年2月起暂计至2014年7月止）；迟延交纳前述费用的滞纳金6917.9元（从2013年12月1日起暂计至2014年7月2日止，每日按照实际拖欠金额乘以3‰计算）；2.被告支付拖欠的电费858.9元及其滞纳金227.7元；3.被告承担本案的诉讼费用。
原告在庭审中提出增加诉讼请求的申请，超过了法定的期限，经本院释明相关诉请可以另案起诉后，原告撤回了增加的诉讼请求。
被告无�辩。
经审理查明：广州市越秀区中山三路33号B塔2010房，建筑面积201.79平方米，套内建筑面积129.32平方米，规划用途为办公，属被告单独所有，通过购买取得所有权，于2013年5月24日登记。
2013年6月5日，原告（乙方）、被告（甲方，业主）签订了《中华国际中心前期物业管理服务协议》，其中约定，受发展商广州兴盛房地产发展有限公司委托，并与之签订了《中华国际中心前期物业管理委托服务合同》，委托乙方管理中华国际中心楼宇共用部位、会所、地下停车场、大厦共用设施设备及公共环境、消防治安管理等。乙方提供物业管理服务受益人为本协议所确定的房屋单位业主及该房屋单位使用人。业主应按该协议履行其义务，业主转让或出租其物业时，该协议对受让人、承租人具有同等效力。乙方向甲方收取物业管理费，计费面积按广州市国土资源和房屋管理局测绘所确认的建筑面积（含共用面积分摊）执行。物业管理费的收费标准为：TOPOFFICE：29元∕平方米∕月（包含空调费用）；FITOFFICE：18元∕平方米∕月（不包含空调费用）。每三个月收取一次物业管理费，甲方在交楼时，须向乙方上缴3个月的管理费。物业管理费于每三个月的第1日收取。物业管理费的构成包括共用设备维护保养及运行费、公共水费、公共地方发生的耗水费用、公共用电、公共部分的用电损耗等。每延迟一天交纳物业管理费的，按拖欠额的3‰支付滞纳金。水电费周转金：甲方收楼时，须向乙方缴交水电费周转金，标准为TOPOFFICE：20元∕平方米；FITOFFICE：30元∕平方米等。
被告签署了致广州兴盛房地产发展有限公司的《中华国际中心附加管理公约确认及承诺书》，该承诺书载明，其同意签订并遵守《中华国际中心附加公约》及其附件内的一切条款及有关修订，保证本人、本公司的承租人、使用人及受让人遵守该公约的一切条款及其附件及有关修订。《中华国际中心附加公约》第五条约定，管理费及其利息的缴付：每一业主应于每三个月的第一天向管理公司缴付其单元每月应付的管理费。任何业主如果未能根据公约应付的款项到期日起15天内支付应付款项的，则管理公司有权采取下列措施并收取附加费用：1.收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金，凡逾期7日以上，每逾期一日加收应付金额的3‰的滞纳金。2.收取滞纳金作为因违约引起管理公司额外工作的赔偿。前述《中华国际中心前期物业管理服务协议》、《中华国际中心附加管理公约确认及承诺书》均由被告公司的法定代表人李皇鸿签名。
2013年6月5日，被告向原告及中华广场管理处发出《“中华国际中心”单元权属变更通知书》，称被告系B20楼09-10号�元业主，并告知其已经于2013年5月24日完成该单元的房屋登记手续，从2013年6月5日起为该单元业主，享有该单元的所有权利、履行业主义务及责任，烦请协助其办理该单元相关手续等。
另查明：原告隶属北京仲量联行物业管理服务有限公司，为该公司的分支机构。原告领取了营业执照，经营范围：承接和接受委托管理经营物业，并提供相关咨询、策划、培训方面的服务：房地产信息、咨询、物业代理。北京仲量联行物业管理服务有限公司于2005年领有物业管理企业壹级资质证书。
据原告述称，涉案物业所在的中华国际中心尚未成立业主委员会。
2014年4月22日，原告向被告发出了《关于贵单元物业管理费用欠交的事宜》的通知称，截至2014年4月22日，被告尚未清缴物业管理款项共计金额43687.3元，本单滞纳金计算日期截至2014年4月22日。该通知函并附上费用明细表，原�提交该函空白处有“已收原件”字样、签名及2014年4月23日的落款时间，原告称该签名系被告公司员工所签。原告为证明其向被告催缴欠款，还向本院提交了从2014年1月21日至同年6月18日共5份《付款通知书签收表（按资源）中华国际》和5份《催款通知书签收表（塔楼）》，催款金额从6139.7元至35999.1元不等，其中2014年4月13日和同年6月18日的《催款通知书签收表（塔楼）》被告公司并无人签收，其他均有李皇鸿等人的签名确认，原告称签名均系被告公司员工签收确认。
原告提交了《关于中华广场市场综合服务费问题备案报告》以证明其收取管理费的标准合法，该报告经原广州市东山区物价局备案。原告为证明被告所欠缴的相关费用金额，向本院提交了《欠交费用明细列表》、原告向被告发出的从2014年2月至2014年7月每月的《财务陈述／付款通知书》。根据该明细表，被告欠缴涉案物业2014年2月至2014年6月的电费共计858.9元，2014年2月至2014年7月的综合管理费（含公共水电分摊、设备维护费）35111.4元。每月的《财务陈述／付款通知书》所载相关费用总额与前述《付款通知书签收表（按资源）中华国际》、《催款通知书签收表（塔楼）》中的相应数额相一致，且每月的《财务陈述／付款通知书》均载明要求被告“于本月15日前通过现金或自动转账方式缴纳”综合管理费、电费等款项，逾期缴付每日加收3‰的滞纳金。《欠交费用明细列表》中所记载的电费欠缴时间从2014年2月至同年6月，而《财务陈述／付款通知书》中记载的电费欠缴时间从2014年1月至同年5月，但二者记载的欠缴电费数额一致。庭审中，原告陈述称被告欠缴的电费应当从2014年2月开始计算，欠缴电费共计858.9元；每一期拖欠综合管理费（含公共水电分摊、设备维护费）、电�的滞纳金均应当从每月的16日开始计算直至其清偿之日止。
本院认为：李皇鸿系被告公司的法定代表人，其在《中华国际中心前期物业管理服务协议》及《中华国际中心附加管理公约确认及承诺书》等文件上的签名依法均可以视为被告公司所为，由被告公司承担相应的法律后果。同时，根据国务院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，原告在涉案物业所在中华国际中心业主、业主大会选聘物业服务企业之前，通过与建设单位广州兴盛房地产发展有限公司签订《中华国际中心前期物业管理委托服务合同》，受广州兴盛房地产发展有限公司的委托，对中华国际中心进行物业服务，符合有关法律及行政法规的规定。
原、被告2013年6月5日签订了《中华国际中心前期物业管理服务协议》。被告也签署了《中华国际中心附加管理公约确认及承诺书》，承诺同意签订并遵守《中华国际中心附加公约》及其附件内的一切条款及有关修订，因此视为其与原告共同签订了《中华国际中心附加公约》。原、被告双方签订的前述《中华国际中心前期物业管理服务协议》、《中华国际中心附加公约》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应遵照履行。根据前述证据和查明事实，被告接受了原告提供的物业管理服务，根据该《前期物业管理服务协议》和《附加公约》的约定其应当向原告按时足额缴纳综合管理费、电费等费用。关于综合管理费（含设备维护费、公共分摊水电费）的具体金额，原告主张涉案物业适用的管理费收取标准为约定的TOPOFFICE：29元∕平方米∕月，并提供了《关�中华广场市场综合服务费问题备案报告》作为该管理费标准合法的依据，本院对原告主张的综合管理费收取标准予以采信。按照上述标准，被告每月应当支付的综合管理费为5851.9元，与《欠交费用明细列表》所列数额一致。原告所主张的综合管理费滞纳金，实际为综合管理费逾期付款违约金。至于其起算时间，《中华国际中心附加公约》第五条约定管理费应当于每三个月的第一天缴付其每月应付之管理费，该条款意思本身有歧义，结合该条款的上下文、前述《财务陈述／付款通知书》及原告陈述，被告实际在每月的第一天缴付当月应付的综合管理费，并约定未支付费用的自每月16日起开始计算逾期付款违约金。原告请求从每月的16日开始计算综合管理费的逾期付款违约金，符合相关约定，本院予以认可。根据原告主张的综合管理费逾期付款违约金的起算日期并根据�述合同约定的相关计算标准，被告欠缴2014年2月份综合管理费5851.9元，该笔管理费逾期付款违约金应当自2014年2月16日开始计算至2014年7月2日，按每逾期一日加收应付金额3‰的标准计算，该笔逾期付款违约金金额为2405.1元；被告欠缴2014年3月份综合管理费5851.9元，自2014年3月16日至同年7月2日的逾期付款违约金为1913.6元；依此计算，则被告欠缴2014年2月至7月的综合管理费共计35111.4元，综合管理费逾期付款违约金共计6829.2元。原告要求被告支付2014年2月至2014年7月的综合管理费35111.4元于法有据，本院予以支持；原告要被告支付前述综合管理费的逾期付款违约金6917.9元，计算有误，本院将其数额依法调整为6829.2元。
如上所述，据《欠交费用明细列表》、每月的《财务陈述／付款通知书》列明数额，被告拖欠原告涉案物业2014年2月至6月的电费共计859.8元。原告通过每月发出�《财务陈述／付款通知书》通知被告在每月15日前缴纳电费，逾期缴付每日加收3‰的违约金，故被告应当自每月16日开始缴纳当月欠缴的电费逾期付款违约金。经核算，被告拖欠电费的逾期付款违约金计至2014年7月2日总额为227.7元。原告要求被告支付拖欠的电费858.9元及其逾期付款违约金227.7元，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十一条的规定，判决如下：
一、被告广州学伴教育信息咨询有限公司自本判决生效之日起10日内一次性向原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司支付广州市越秀区中山三路33号B塔2010房自2014年2月至2014年7月的综合管理费（含设备维护费、公共分摊水电费）35111.4元及计至2014年7月2日的综合管理费（含设备维护费、公共分摊水电费）逾期付款违约金6829.2元；
二、被告广州学伴教育信息咨询有限公司自本判决生效之日起10日内一次性向原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司支付拖欠广州市越秀区中山三路33号B塔2010房自2014年2月至2014年6月的电费858.9元及计至2014年7月2日的电费逾期付款违约金227.7元；
三、驳回原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用1128元（含案件受理费878元，公告费250元）由被告广州学伴教育信息咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梅林勇
人民陪审员 任 红
人民陪审员 马 明
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 郭丽群