北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终5477号
上诉人（原审被告、反诉原告）：白晓燕，女，1980年1月2日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李宏奇，北京市兆亿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张广明，男，1980年5月11日出生。
委托诉讼代理人：辛昕，北京市大瀚律师事务所律师。
第三人：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：梅虹，总经理。
上诉人白晓燕因与被上诉人张广明、第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初17449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
白晓燕上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第六项，或者发回重审；诉讼费、评估费、保全费、反诉费等由张广明负担。事实与理由：白晓燕已经授权中介满懿公司办理网签，故没有办理网签并非白晓燕的责任。白晓燕提出四个条件只是与张广明的协商过程，并非不能导致网签的原因。张广明未按合同约定付款，白晓燕有权解除合同。张广明未依约交纳第二笔购房款23万元是导致合同不能履行的原因。一审判决白晓燕承担的违约责任过重。
张广明辩称，同意一审判决，不同意白晓燕的上诉请求。白晓燕拒绝网签是合同不能履行的原因。白晓燕未取得合同解除权，无权解除合同。一审判决白晓燕承担的违约责任低于张广明的实际损失。
满懿公司提供书面意见述称，同意一审判决。
张广明向一审法院起诉请求：1.判令解除张广明与白晓燕签订的《爱屋吉屋房屋买卖合同》（1-12页）及《补充协议》；2.白晓燕向张广明返还定金20万元和第一笔购房款30万元；3.白晓燕向张广明支付已付款利息，分别以20万元和30万元为基数自付款之日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际退还之日止；4.白晓燕向张广明支付违约金，违约金上调至房屋现值（以评估价为准）与张广明购买价的差额；5.白晓燕承担居间服务费2.9万元；6.白晓燕承担财产保全费用；7.白晓燕承担本案评估费用；8.白晓燕承担本案诉讼费用。
白晓燕向一审法院反诉请求：1.解除《爱屋吉屋房屋买卖合同》（1-12页）及《补充协议》；2.判决张广明因违约赔偿白晓燕损失房屋价款的20%即48.86万元。
一审法院认定事实：位于北京市昌平区301号房屋（以下简称为涉案房屋）登记权利人是白晓燕，单独所有。2016年7月31日，在满懿公司居间下，白晓燕与张广明签订《爱屋吉屋房屋买卖合同》（共12页），里面包含《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》。《北京市存量房屋买卖合同》约定：张广明购买涉案房屋，价格244.3万元，张广明拟贷款金额170万元。买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函件并自筹付清购房款（具体付款方式及期限的约定见补充协议）。买受人因自身原因未获得贷款机构批贷的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额获得足额批准的），双方同意买受人另行向其他贷款机构申请贷款，至贷款批准，期间已发生的及可能发生的各种费用由买受人承担。但若在买受人另行向其他贷款机构申请贷款且提交了全部贷款资料后60日内，相关贷款机构仍未批贷或批贷额度小于买受人拟贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人。双方同意，应于本合同签署后70个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。第十条，违约责任，买受人逾期付款，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日其至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
《居间服务合同》约定，居间服务费是2.9万元，如因白晓燕或张广明原因导致房屋买卖交易不能履行或无法完成的，已收取的居间服务费不予退还，前述居间服务费欠缴的，本合同约定的费用支付方仍应向满懿公司支付居间服务费。如支付费用方为守约方，违约方应向费用支付方进行赔偿，且费用支付方有权向违约方追偿全部已付居间服务费。
同日，白晓燕（甲方、出卖人）、张广明（乙方、买受人）、满懿公司（丙方、居间人）签订《补充协议》，约定：张广明于2016年7月31日向甲方支付定金20万元。房屋有抵押，白晓燕应于2016年9月3日前办理完毕房屋的提前还贷及抵押登记注销手续。甲乙双方应于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。张广明应于2016年8月13日，将除贷款外的第一笔购房款30万元自行支付给白晓燕。张广明应于网签当日将除贷款外的第二笔购房款23万元自行支付给白晓燕。甲乙双方同意，双方应于签约后70个工作日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。如办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须本人到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求亲自到场办理。乙方申请购房贷款的，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任，并承担因此产生的一切赔偿责任和法律责任。2016年7月31日，白晓燕签写《声明》，保证涉案房屋为满五唯一住房。
签订合同当日，张广明向白晓燕支付定金20万元，张广明向满懿公司支付居间费2.9万元。2016年8月13日，张广明向白晓燕支付购房款30万元。
另查一，2016年9月19日下午，中介通知张广明、白晓燕双方，房屋核验和资质审核通过，可以做网签。白晓燕称当天下午就有时间，让张广明准备好钱款下午5点签约。张广明称他正在打电话借钱。当晚白晓燕对中介和张广明称，请明天签约。
2016年9月20日上午，张广明和白晓燕到中介各方进行协商，从协商内容录音可知，各方就张广明能否足额贷款进行商讨，张广明对于工资流水有一定担心，白晓燕多次表示自己经济压力大，希望尽早拿到全部房款。白晓燕担心张广明的履行能力，要求张广明写下承诺，但张广明称贷款时间其不能保证。后双方再次协商，白晓燕要求在某个确定时间内张广明获得批贷函、银行放贷，张广明表示不能保证，故各方没有达成一致意见。至此，20日当天及之后几天双方没有网签，张广明也没有支付购房款。截止至2016年9月20日，张广明账户内金额超出23万元。
2016年9月20日下午五点左右，张广明、白晓燕、中介在微信群中沟通，张广明询问中介人员，用真的流水到底能不能批贷。后白晓燕给张广明微信，称介于张广明贷款能力和贷款额以及贷款时间不保，继续履约出卖人风险较大，下午所谈的继续履约条件：1.首付款增加30万；2.签订补充协议约定贷款额和批贷时限，严格违约责任；3.将网签的后续事宜和相关时间约定清楚；4.补偿出卖人因配合唯一的高额利息。请选择以便推进合同。白晓燕称，下午不想让张广明压力太大，谈判的氛围相对缓和，但白晓燕因卖房承受了巨大经济压力，希望张广明考虑尽早推进，要么拖延后只能走解约。张广明称贷款能力和贷款额不是白晓燕应该担心的，白晓燕拖着不网签，违约的是出卖方。白晓燕称如果张广明贷款受限会影响白晓燕的后续房款。白晓燕称因为张广明贷款风险，导致不能网签。
2016年9月21日，张广明与白晓燕短信联系，张广明告知白晓燕其在交通银行咨询贷款事宜，确定贷款没有问题。
合同中没有约定网签时间。张广明认为白晓燕违约，认为白晓燕答应20日网签，但白晓燕没有配合网签，没有配合银行贷款，之后不继续履行，增加合同履行条件。白晓燕认为张广明违约，认为合同约定网签当日付款，但是张广明没有付款。
2016年10月7日，白晓燕给张广明发函要求解除合同。2016年10月8日，张广明收到该函件，但是不同意解除合同，坚持继续履行。张广明收到解除合同的函件后，张广明与白晓燕电话协商，从录音中可知，张广明仍表示钱已备齐，希望白晓燕网签，双方继续履行。白晓燕担心贷款后续事宜，没有同意。
2016年11月14日庭审中，因白晓燕明确表示不能继续履行合同，不会配合办理贷款手续，张广明将诉讼请求由继续履行变更为要求解除合同等。2016年12月12日，白晓燕答辩同意解除合同。后张广明最终明确请求为解除合同。庭审中，经张广明申请，对涉案房屋的价值进行评估，张广明和白晓燕均同意以2016年11月25日为鉴定时间进行鉴定，参考该时点的价值评估报告，经北京京港房地产估价有限公司评估，涉案房屋价值为314.08万元。张广明支付评估费8878元。
上述事实，有房屋所有权证书、不动产权属证书、《爱屋吉屋房屋买卖合同》、《补充协议》、银行转账记录、收条、微信记录、录音、评估报告、鉴定费发票、居间费收据、发票及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点是谁存在违约行为，法院认为，白晓燕违约。双方之所以没有继续履行，是因为房屋核验后准备网签时，白晓燕对于张广明能否足额贷款有一定怀疑，白晓燕为了保证自己能够尽早拿到全部购房款，要求张广明保证某日之前银行批贷或银行放款，或有其他选择条件，张广明没有同意，白晓燕为此没有网签。虽然白晓燕庭审中称是因为张广明没有支付23万元首付款才不网签，但该主张不成立，实际阻碍各方继续履行的，是白晓燕为了保证自己早日拿到全部购房款，需要张广明同意某些条件，张广明没有同意，白晓燕进而不配合网签。且在2016年9月20日当天，张广明账户内已经有超过23万元的款项，在之后各方的录音中，张广明多次提出自己有钱，希望白晓燕继续履行，配合网签，白晓燕均没有同意。虽然张广明也曾询问中介按照其工资银行流水能否足额贷款，但是，张广明不能够足额贷款并没有确定，白晓燕是结合张广明借款买房、银行流水等信息怀疑张广明可能不具有支付购房款能力，该怀疑并不能构成不安抗辩权。即使张广明最终没有足额贷款，没有按照合同约定履行，张广明应当对白晓燕承担违约责任，白晓燕仍有救济途径。故，法院认定白晓燕违约。因庭审中张广明要求解除合同，2016年12月12日白晓燕答辩同意解除合同，故法院认定各方于2016年12月12日解除合同。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，张广明要求返还定金及购房款，于法有据，法院予以支持。张广明要求白晓燕支付定金和购房款的利息，于法无据，法院不予支持。至于违约金，张广明主张上调至房屋现值与购买价的差额，因白晓燕存在违约行为，故白晓燕应当支付违约金，但具体金额，法院将结合双方履行情况、已经支付的购房款情况、评估报告、张广明取得利益需要支出的必要交易成本等因素酌情确定。对于居间费，因合同中明确约定是违约方负担，故白晓燕应当给付张广明该项费用。对于白晓燕的反诉请求，其要求张广明赔偿损失，依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、《爱屋吉屋房屋买卖合同》（1-12页）及《补充协议》于2016年12月12日解除；二、白晓燕向张广明返还定金20万元及购房款30万元，于本判决生效后十五日内执行；三、白晓燕向张广明支付违约金50万元，于本判决生效后十五日内执行；四、白晓燕赔偿张广明居间费2.9万元，于本判决生效后十五日内执行；五、驳回张广明的其他诉讼请求；六、驳回白晓燕的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，张广明与白晓燕签订的《爱屋吉屋房屋买卖合同》及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。
本案的争议焦点是何方构成违约。根据《补充协议》，张广明应在网签当日给付白晓燕第二笔购房款23万元，但因白晓燕拒绝进行网签，张广明未能支付第二笔购房款23万元不构成违约。双方合同约定张广明以贷款方式支付部分房款，即便张广明贷款不足额或者未取得贷款，合同亦约定了替代履行方案和履行时间，故张广明的情形不足以使得白晓燕有确切理由相信张广明可能丧失履约能力。白晓燕在与张广明协商要求变更合同未果的情况下，以此为由拒绝配合网签，构成违约。白晓燕未取得合同解除权，其向张广明发函要求解除合同构成根本违约。一审认定白晓燕系违约方正确，白晓燕主张其已经授权中介公司替其进行网签，但合同未能履行的原因在于白晓燕拒绝网签，根据合同相对性，相应违约责任应该由白晓燕负担，故对白晓燕认为其不构成违约，而是张广明违约的主张本院不予采信。
双方均同意解除合同，一审法院判决合同于2016年12月12日解除正确，本院对此予以确认。合同解除，一审法院判决白晓燕返还张广明已付定金及购房款正确。白晓燕构成根本违约，一审法院综合考虑合同履约情况、房屋差价等情况，酌情确定白晓燕支付张广明违约金50万元并无不当，本院对此予以确认。白晓燕主张违约金过高，但并未提供证据支持，本院对其主张不予采信。因合同中明确约定居间费支付一方有权向违约方追偿全部已付居间费，且张广明已向满懿公司支付居间费2.9万元，故白晓燕作为违约方应当赔偿张广明已支付的居间费。白晓燕作为违约方，其要求张广明赔偿损失，缺乏事实和法律依据，一审判决对此不予支持正确，本院予以确认。一审判决白晓燕负担本案一审诉讼费、评估费及保全费并无不当，本院予以确认。
综上所述，白晓燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13958元，由白晓燕负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
审 判 员 柳适思
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年八月八日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 王志栋