福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第3949号
原告（反诉被告）厦门蓝斯通信股份有限公司，住所地厦门市软件园二期望海路19号101单元A区。
法定代表人林升元，董事长。
委托代理人廖小珍，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被告（反诉原告）厦门市邑度高新技术有限公司，住所地厦门市软件园望海路19号201。
法定代表人李明凡，董事长。
委托代理人林碧生、林强。
原告（反诉被告）厦门蓝斯通信股份有限公司（下称“蓝斯公司”）与被告（反诉原告）厦门市邑度高新技术有限公司（下称“邑度公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后，被告厦门市邑度高新技术有限公司提出反诉，本院于2015年4月9日立案受理，依法由代理审判员徐文聪适用简易程序，于2015年4月22日公开开庭合并审理。原告蓝斯公司的委托代理人廖小珍，被告邑度公司的委托代理人林强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）蓝斯公司诉称，2012年6月30日，原被告签订编号为“ZL20120630001”号《房屋租赁合同》，约定被告将思明区望海路19号201单元租赁给原告，租赁期限为2年，自2012年7月9日起至2014年7月8日止；每月租金为28800元，原告应在该合同签订之日起3日内向被告交纳三个月房租86400.00元作为押金；原告在租赁期满或合同终止前3日，应将租赁屋内物品清空、场地清扫干净后交还给被告。合同签订后，原告依约支付了房屋租金和押金172800元，而后按合同约定及时足额的交纳了租金。2014年6月23日，因租期即将到期，原被告双方口头约定租期延迟到2014年10月8日，原告并为此在2014年6月27日支付了租金104940.00元；2014年8月30日，原告整体搬迁到集美软件园三期，2014年9月10日，原告将房屋钥匙交还给被告，2014年10月2日，被告进驻租赁房屋进行办公。后经原告多次催促，被告于2014年10月13日签署了《房屋退租交割确认书》，确认原告已补交相关设备、恢复办公墙面、更换窗户、交还钥匙并恢复网络、电路。但被告收回租赁物后却拒绝返还租房押金，原告虽多次催讨，但均遭无理拒绝。现请求判令：被告立即返还房屋租赁押金86400.00元。
被告（反诉原告）邑度公司辩称，蓝斯公司起诉状中陈述捏造事实，纯属恶意诽谤，不足采信。原因如下：1、蓝斯公司公司整体搬离的准确时间，应该在2014年9月10日至2014年9月15日期间，对邑度公司的房屋租赁物的修复时间是在2014年9月15日至2014年10月13日期间，并且只请一个工人修补房屋租赁物；2、2014年10月1日至10月7日是国家法定假日，邑度公司不可能上班及进行办公；3、这期间蓝斯公司的相关办公设备还没补齐，网络和电路还没完全恢复，卫生还未完全清理干净等等；4、这期间蓝斯公司还根本不具备《房屋租赁合同》中所约定的移交条件，及双方还未签订《房屋退租交割确认书》；5、从《房屋退租交割确认书》的内容当中可以事实证明了蓝斯公司的违约，参照《房屋租赁合同》中第六条和第七条的约定，蓝斯公司应该在合同届期满前3日交付邑度公司，即2014年10月5日前应该移交，到2014年10月13日止，延误交付时间合计共9天。原告延期至2014年10月13日向被告交还讼争房屋，应当根据讼争合同的约定，扣除租赁期限内产生的水、电、物业费、公维金等3454.95元，另外补偿被告《房屋退租交割确认书》中约定的补偿费6100元，因原告违约应支付一个月租金的违约金28800元，因原告延期交付租赁房屋致使被告望海路19号203室无法正常履约的违约金及因反诉被告违约给反诉原告造成的经济损失合计16800元。因原告延期交付租赁房屋而造成被告的租金损失15767元。扣除上述费用（共计70921.95元）后再将剩余款项15478.05元返还原告。
反诉原告（被告）邑度公司诉称，2012年6月30日，反诉原告和反诉被告（以下反诉原告简称“邑度公司”，反诉被告简称“蓝斯公司”）双方签订《房屋租赁合同》，租赁房屋地址是厦门市软件园二期望海路19号201室，租赁期限为2年，即自2012年7月9日至2014年7月8日止，每月租金28800元，押金三个月租金共计86400元。邑度公司友情提供8天，即2012年7月1日到2012年7月8日，作为蓝斯公司的办公入驻的调整期，免租金。但蓝斯公司应承诺在租赁期满或合同终止前3日，应将房屋租赁物按照之前移交的约定恢复原状，并把屋内物品清理干净、场地清扫干净后交还邑度公司。合同签订后，双方均应严格按合同约定履行。合同签订后邑度公司依约将装修好作为办公的租赁房屋交付蓝斯公司，但蓝斯公司在履行合同期间，邑度公司已发现蓝斯公司多次存在违约：
一、蓝斯公司违约把写字楼改造成了组装生产车间，也把办公楼改装成了组装生产车间。邑度公司依法有权依照《房屋租赁合同》第一条和第五条的约定，改变房屋租赁物的使用性质，有权督导蓝斯公司改正并没收蓝斯公司全部履约保证金（押金）。
二、按照双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第11.2条款，蓝斯公司如有续租意向，应于合同届满前30天向邑度公司提出续租申请，否则邑度公司可以按照自己的计划安排该房屋租赁物。但在房屋租赁物即将到期时蓝斯公司才通知邑度公司，需协商房屋租赁物需延迟交付，蓝斯公司无法依照《房屋租赁合同》约定的时间及时搬离，打乱邑度公司的公司规划布局和实施计划，造成邑度公司的重大经济损失。
三、按照《房屋租赁合同》约定第七条的约定，蓝斯公司应该在合同届期满前3日即2014年10月5日前向邑度公司移交，但截止2014年10月13日，蓝斯公司都没有办法做到邑度公司之前装修的格局，也做不到修复好邑度公司的基本要求。根本做不到双方签订的《房屋租赁合同》第六条和第七条的约定。并且蓝斯公司没有严格按照邑度公司之前装修格局完全恢复原状后返还给邑度公司。后经蓝斯公司的法人林升元同志打电话给邑度公司法人李明凡沟通，并进行友好协商。双方协商的结果是：1、不具备移交的地方按市场折价处理，由邑度公司另外安排工人来修复，蓝斯公司承担费用，并在《房屋退租交割确认书》承认双方所约定的费用；2、延迟交付三个月及延迟到2014年10月13日止，其房屋租赁期间的水电费、公维金和物业管理费等，需由蓝斯公司承担；3、蓝斯公司承认在交付房屋租赁物中存在了违约移交时间，移交时间是2014年10月13日止，并同意补偿邑度公司的损失。双方才同意在2014年10月13日下午正式签订《房屋退租交割确认书》，同意后面的结算费用，并参照《房屋租赁合同》的约定，房屋押金扣除相关各项费用和损失后退回蓝斯公司的房屋押金剩余部分。
蓝斯公司严重违约造成邑度公司不应该损失的经济损失。现请求依法判令：1、反诉被告支付反诉原告房屋租赁期间所产生的水电费、物业管理费、公维金等3454.95元；2、反诉被告支付反诉原告《房屋退租交割确认书》中约定的补偿费6100元；3、反诉被告支付反诉原告因其违约应支付一个月租金的违约金28800元；4、反诉被告支付反诉原告因其延期交付租赁房屋致使反诉原告望海路19号203室无法正常履约的违约金及因反诉被告违约给反诉原告造成的经济损失合计16800元。5、反诉被告支付反诉原告因其延期交付租赁房屋而造成反诉原告的租金损失15767元。
反诉被告蓝斯公司辩称，首先，反诉被告根据租赁房屋的性质和双方合同的约定使用房屋，符合法律规定和合同约定，有权在不改变房屋主体结构和设施的前提下进行简单装修装饰，根本不存在反诉原告所谓改变租赁用途的情况。反诉原告在长达两年多的租赁期间从未就此提出异议，在双方交割房屋过程中也从未主张房屋用途改变的事实也可以证明反诉原告所谓反诉被告改变办公用途一说纯属无稽之谈。
其次，根据《合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故本案赁期间届满后，反诉被告继续租赁该房屋的期限为不定期，仅需承担其在实际租赁期间的房租及物业管理、水电等费用。而反诉原告早在2014年的9月18日就已经接收租赁房屋，且在2014年10月2日就全面入驻该租赁物的事实证明：自2014年9月18日后，原被告的房屋租赁关系就已经终止，反诉被告除承担2014年9月18日前的房租及物业管理、水电等费用外无需再承担任何费用。反诉被告已经超额支付应当支付的租金。
而根据《合同法》第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。反诉被告在租赁期间届满且反诉原告接收房屋后本无需对租赁房屋进行装饰，但一方面被告长期通过拒绝签署房屋交割确认书的手段拒绝支付房屋押金，一方面本着友好和谐的态度，反诉被告仍然自费请装修工人对租赁房屋进行翻新装修，并全面更新房屋内的窗帘、线路等设施。其行为已经完全超过了作为承租人应尽的义务和一般善良管理人的注意义务，反诉被告要求反诉原告返还全部房屋押金完全符合法律规定和合同约定。
第三，反诉原告要求反诉被告承担所谓无法正常履约的违约金和延期交付的租金损失不仅重复，且没有事实依据，不符合法律规定。理由如下：
1、如前所述，反诉被告根据《合同法》的约定租赁使用房屋，且早已在反诉原告所谓的违约时间之前就已经交付租赁房屋，并在2014年10月13日得到反诉原告书面确认，反诉被告根本不存在延迟交付房屋的事实；
2、根据法律规定，一方面反诉被告本无需对租赁房屋的合理损耗承担损害赔偿责任；另一方面反诉原告主张损失的相关证据也无法证明其真实性和实际支付的事实，且即使相关证据真实，其主张的事实也均发生在反诉被告交付房屋之后，所谓损失非本案讼争房屋，与反诉被告也没有关系。
3、退一步来讲，即使反诉原告的证据是真实的，但双方租赁合同对此并未作出任何相关约定，其所谓损失亦缺乏事实和法律依据。
针对反诉原告第一项诉求，根据双方签订的房屋租赁合同3.3、3.4款约定，乙方按管理规定缴纳物业费、公维金，乙方直接开票给乙方，水、电费也直接开票给乙方，双方的房屋确认交割书可以确认反诉被告足额交付了房屋租金、水电、物业管理费、公维金，反诉原告的请求无事实、法律依据，请求依法驳回。
经审理查明，2012年6月30日，被告邑度公司（出租人，甲方）与原告蓝斯公司（承租人。乙方）与签订一份《房屋租赁合同》（编号为ZL20120630001），约定：甲方将位于思明区望海路19号201单元（下称“讼争房屋”）租赁给乙方，租赁物建筑面积经甲乙方确认为600平方米，租赁物的功能及用途为办公楼、供乙方作为办公使用；租赁期限为二年，自2012年7月1日起至7月8日作为办公室调整时间，租期从2012年7月9日起至2014年7月8日止；租赁物的租金每月为28800元，每期租金共86400元；乙方应在本合同签订之日起3日内向甲方交纳三个月房租86400元作为押金；本合同履行过程中如乙方存在违约行为，则甲方有权直接从房租押金中扣除赔偿金及相关费用，保证金不足抵扣的，甲方有权向乙方追偿，本合同终止（含提前解约），乙方向甲方交清了全部应付的租金，结清物业管理费及因本租赁行为产生的一切费用，并按本合同规定的向甲方交还承租的租赁物，则甲方在本合同中止后10日内，将房租押金无息退还乙方；物业管理和房屋公维金，乙方按园区管理规定缴交物业管理费和房屋公维金，甲方跟物业协商发票直接开给乙方；水电费及公摊按照园区收费标准执行，乙方办理代扣税手续，发票直接开给乙方；乙方应于合同生效3日内付清，之后每期按三个月缴交一次，每期租金提前10日，第一期租金及押金汇至甲方指定饿下列账号（或由甲方书面确认的账户）：账户王荣统，开户行建设银行厦门吕岭支行，账号43×××47；乙方逾期支付租金，除及时补足租金外，还应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数乘以欠缴租金总额的千分之三；物业管理费、房屋公维金、水电费等由乙方自行承担，并按园区收费标准按时缴交至甲方指定的物业公司；乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担，难以修复的，乙方应赔偿相应的损失；乙方在租赁期满或合同终止前3日，乙方应将租赁物内物品清空、场地清扫干净后交还给甲方，如乙方归还租赁物时有未清理的物品，则视同遗弃杂物，甲方有权全权处置，甲方清理杂物及乙方使用不当造成对租赁物损坏所产生的费用由乙方承担，甲方有权从履行保证金中直接扣除；在同等条件下，乙方有优先续租权，如乙方有续租意向，应于合同届满前30天向甲方书面提出续租申请，否则视为乙方没有续租意向且放弃优先续租权；合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于提前终止或租赁期限届满日前迁离租赁物，并按照第七条约定履行；乙方逾期不迁离或不返还租赁物，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁物内的物品搬离租赁物，且不负保管的责任；等等。
合同签订后，被告将讼争房屋交给原告使用，原告依约支付了房屋租金和押金172800元，而后按合同约定及时足额支付了租金。2014年6月23日，因租期即将届满，原被告双方口头约定租期延至2014年10月8日，原告并为此在2014年6月27日支付了租金104940元；2014年8月30日，原告整体搬迁到集美软件园三期。
2014年10月13日，原被告双方签订《房屋退租交割确认书》，载明：讼争房屋租赁合同期满，原告已移交或补齐所有办公家具及电器；恢复办公室拆除的墙面及柜子、隔墙、底板、墙面等；更换租赁期间损毁的窗帘；交还所有办公相关钥匙；网络、电路已恢复；电表读数待确认；水表读数为098；其他事项一栏注明：“2张办公桌折合1400元、外墙玻璃400元、墙面修补折合2000元、踢脚线及卫生2300元，合计6100元”，原被告双方职员叶红莲、林碧生分别在交接人和接收人处签字。
另查明，讼争房屋自2014年9月1日至2014年9月30日产生的公摊电费、公摊水费、公共维修金、物业管理费合计为2039.8元；被告缴纳讼争房屋自2014年1月至10月的水费合计586.63元。
以上事实，有原被告提供的房屋租赁合同（合同编号ZL20120630001）、《房屋退租交割确认书》、原告提供的银行付款凭证予以证实，并有当事人庭审陈述予以佐证，本院予以认定。
本案的争议焦点是：原告（反诉被告）是否违约及如有违约则应向被告（反诉原告）承担的违约责任。
被告（反诉原告）主张，原告存在以下行为并造成被告如下损失：1、未及时缴纳水电费和物业管理费、公维金等合计3454.95元；2、《房屋退租交割确认书》确认原告同意补偿6100元，但至今未支付；3、擅自改变讼争房屋的用途，并导致被告配备相关办公设备、网络和电路等遭受破坏，应赔偿被告一个月租金的违约金28800元；4、未及时交还讼争房屋，造成被告经济损失16800元（含违约金12000元及中介费4800元）；延期交付租赁房屋造成被告租金损失15767元，上述款项合计70921.95元。被告提供房屋租赁合同（合同编号ZL20120630001）、《房屋退租交割确认书》、水电费发票、物业管理费发票、房屋租赁合同（合同编号1823652）、违约金押金收条、房屋租赁合同（编号YD20141110001）、原被告双方往来邮件证明其上述主张。
原告（反诉被告）质证认为，1、对房屋租赁合同（合同编号ZL20120630001）、《房屋退租交割确认书》、往来邮件的真实性、合法性、关联性均无异议；2、被告提交的水电费发票、物业费发票载明的付款人是被告，根据合同约定，发票的付款人应当开具原告的名称，故上述票据与本案无关；3、对房屋租赁合同（合同编号1823652）、违约金押金收条、房屋租赁合同（编号YD20141110001）的真实性无法确认，即便是真实的，也与本案无关。因此，原告辩解其并未违约，不应承担上述违约责任。
本院分析认为，首先，原被告于2012年6月30日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容与法不悖，应认定为合法有效，原被告均应按照合同约定履行各自的义务。据前述查明的事实，反诉被告承租讼争房屋期限自2012年7月9日起至2014年10月8日止，然原告并未按时将讼争房屋腾空返还，而是迟至2014年10月13日才与反诉原告办理讼争房屋交接手续，且未自行缴纳承租期间2014年1月至10月的水费586.63元，故其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。其次，关于反诉被告应承担的违约责任的问题。反诉原告主张反诉被告欠缴承租期间的水电费、物业管理费、公维金等合计3454.95元，但其仅就水费586.63元提供了代缴票据，其余电费、物业管理费、公维金等2868.32元部分未提供相关代缴票据，故反诉被告应承担的费用为水费586.63元。原告在《房屋退租交割确认书》中承诺补偿被告6100元，但至今未支付该款项，应承担支付该款项的责任。反诉被告逾期9天返还讼争房屋，依约应向反诉原告支付超出租赁期限的双倍租金即28800元／30天＊9天＊2=17280元。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。反诉原告要求反诉被告支付因反诉被告逾期返还讼争房屋导致其与案外人谢永铭就讼争房屋签订的租赁合同无法履行所支出的违约金12000元及中介费4800元，并要求反诉被告支付因其逾期返还讼争房屋造成反诉原告的租金损失15767元，该两项损失均不属于反诉被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故反诉被告对该部分损失无须承担违约责任。
综上，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告于2014年10月13日将讼争房屋返还被告，原告在与被告结清上述应付款项后，被告应依约将押金全额无息退还给原告。故原告之诉求符合法律规定，本院予以支持。反诉原告之诉求在前述范围内，符合法律规定，本院予以支持；超出部分，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、反诉被告厦门蓝斯通信股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告厦门市邑度高新技术有限公司支付租赁期间产生的水费586.63元、补偿费6100元及违约金17280元；
二、被告厦门市邑度高新技术有限公司应于原告厦门蓝斯通信股份有限公司付清上述费用之日起十日内将房屋租赁押金86400元无息退还给原告；
三、驳回反诉原告厦门市邑度高新技术有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费980元，由被告厦门市邑度高新技术有限公司负担；本案反诉案件受理费787元，由反诉原告负担587元，反诉被告负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 徐文聪
二〇一五年七月三十日
代书 记员 林靓靓
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百一十四条第二款租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。