贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终305号
上诉人(一审被告）：黔东南州华兴房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市电厂新村商业综合楼后面华兴房地产负一楼。
法定代表人：程涛，黔东南州华兴房地产开发有限公司总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：张昌胜，贵州铁力律师事务所执业律师。
被上诉人（一审原告）：揭黔光，男，1957年7月12日出生，苗族，贵州省凯里市人，原住凯里市，现住凯里市。
委托诉讼代理人（特别授权）：王金立，男，1968年9月9日出生，住贵州省凯里市。
委托诉讼代理人（特别授权）：吴相贵，男，1976年4月7日出生，住贵州省凯里市。
上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司因与被上诉人周敏商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2016）黔2601民初3258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
黔东南州华兴房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实理由：一、逾期交房的原因和事由在于政府的强制干涉，属于不可抗力。上诉人在施工期间不断接到凯里市建设局、凯里市政府关于高考、中考备考、城市噪音污染整治、安装塔吊安全监控及视频监控、开展质量安全隐患排查治理工作、落实创卫迎接国家暗访工作等一系列通知，多次被迫停工，政府的行为属于不可抗力，上诉人不承担逾期交房的责任。二、逾期办理房产证的原因在于政府规划调整和拆迁原因，属于不可抗力。凯里市政府对规划区杨林铨户的房屋久征不下，政府最后重新变更原来的规划和设计，造成上诉人开发的电力小区设计变更，导致工期延误和基础设施至今没有完善而无法办理房产证系政府行为造成的，属于不可抗力，不应承担逾期办证的责任。
揭黔光辩称：一、上诉人以不可抗力为由逾期交房和逾期办证于法无据，应承担全部违约责任。上诉人提供的所有政府文件，均是签发在双方签订《房屋买卖合同》之前，不能作为逾期交房的理由，也没有证据证明上诉人在交房前通过“公告”、“回复”告知被上诉人逾期交房的理由。上诉人以“政府规划”、“房屋久征不下”为由推卸逾期办证责任的理由不能成立。双方签订合同前，龙头河片区312道路就已存在，签订合同后，该道路也没有穿越华兴湾C区的房屋基础及主体工程施工区，不存在“不可抗力”因素，也没有证据证明上诉人通过“公告”告知了被上诉人。“房屋久征不下”是双方签订合同前已经存在的问题，也是开发商与房屋所有人协商解决的问题，不属政府行为，不能作为不可抗力的理由。二、上诉人虽通知被上诉人于2015年2月8日接房，但接房时发现房屋实际面积与约定面积少了12个多平方米，上诉人拒绝按照合同约定进行赔偿，直到2015年3月27日上诉人履行赔偿义务，被上诉人才接收房屋。逾期交房86日是上诉人的原因造成的，其应当承担逾期交房的全部违约责任。三、上诉人至今未按合同约定给被上诉人办理房屋产权证，仍要承担全部违约责任。综上所述，请求驳回上诉人的全部上诉请求。
揭黔光一审诉讼请求：一、立即支付违约金24774.91元；二、在2016年10月31日前办结并交付房屋所有权证书。
一审法院认定事实：原告揭黔光系“华兴·清水湾”小区C3-4-4号业主，被告华兴房产公司系自然人投资或控股的有限公司，经营范围有：房地产开发、销售等。2013年10月10日，原告揭黔光与被告华兴房产公司就商品房买卖事宜签订了一份合同编号为2013004076的《商品房买卖合同》。合同主要约定：揭黔光购买华兴房产公司在建的凯里市大桥路电力小区西侧华兴清水湾小区C3-4-4号商品房。1、建筑面积为129.73㎡、套内建筑面积为112.48㎡；2、按套内建筑面积计算，单价为每平方米4362.36元，总购房款为490678元；3、付款方式：首付款147678元，银行按揭支付343000元；4、交房时间：2014年12月31日前交付；5、办理房产证时间为2015年6月30日前；6、逾期交房的违约责任：（1）逾期在15日内的，出卖人从约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止向买受人按日支付已交付房价款万分之一的违约金，并在商品房实际交付之日起5日内向买受人支付，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止向买受人按日支付全部已付购房款万分之一的违约金，并在商品房实际交付之日起5日内向买受人支付。7、逾期办证违约责任：逾期超过约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人从约定之日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止向买受人按日支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同签订后，原告依约交纳所购商品房的购房款490678元。事后，因被告既逾期交付本案商品房，又迟迟未能办理房屋所有权证，原告在多次催促未果的情况下于2016年10月8日向本院提起诉讼。庭审中，因原、被告均不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。
另查明：原、被告交房时间为2015年3月27日，被告逾期86天。截止本案庭审结束时（2016年11月24日），被告未能向原告提供办理商品房转移登记有关文书，逾期时间为504天。
同时查明：被告交付的房屋面积少于合同约定面积12.12㎡，被告已依约退还原告购房款52958.76元，原告实际交纳的购房款为437719.24元。
一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案被告华兴房产公司作为房地产开发企业有权将其开发的商品房对外进行商业预售，故原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，业主至今未取得所购商品房的房屋所有权证，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法于约均应当承担逾期交房、办证违约金和立即为原告办理房屋所有权证的民事责任。根据双方当事人在商品房买卖合同中的约定，逾期交房违约金为3764.39元[（490678元-52958.76元）×86天×0.0001]。原告诉请逾期办证违约金计至2016年年底，因庭审结束后的实际损失尚未产生，本院依法调整计至庭审结束之日（2016年11月24日），故逾期办证违约金为22061.05元[（490678元-52958.76元）×504天×0.0001]。虽然原告诉请的逾期办证违约金只计至2016年10月31日，但被告在庭审结束时仍未取得本案商品房的所有权证，其违约行为并未中断或中止。为了减少当事人的诉累和节省审判资源，本院将逾期办证违约金计至庭审结束之日。政府在涉案工程施工过程中曾以文件形式要求停工是事实，但被告没有及时履行告知原告的义务，故其辩解意见理由不能成立，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告揭黔光逾期交房违约金3764.39元，逾期办理房产证违约金22061.05元。二、被告黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告揭黔光办结并交付商品房转移产权登记的所有文书。
本院二审期间，黔东南州华兴房地产开发有限公司提交了关于电力小区调整方案的批前的公示和征求意见的公示，拟证实：1、华兴电力小区项目被迫规划调整导致不能办理房产证系不可抗力，不能归责于上诉人。2、对电力小区进行规划调整已经在电力小区范围内进行公示，被上诉人已经知晓该小区进行规划调整的事实。被上诉人质证意见为，上诉人没有将该调整公示的单子发给被上诉人，小区业主都不知道这件事情，这个调整公示的时间是2016年5月25日，超过合同约定办证的日期，对上诉人的证明目的不予认可。本院对上述证据证明目的不予认可。
本院二审查明的事实与一审一致。
另查明，具备交房条件后，黔东南州华兴房地产开发有限公司通知揭黔光于2015年2月8日前接房，揭黔光于2015年2月8日查看房屋发现面积不足，拒绝收房。
本案争议焦点：1、政府的一系列通知停工行为是否属于不可抗力，上诉人是否应承担逾期交房的违约责任。2、政府规划调整和拆迁是否属不可抗力，上诉人是否承担逾期办证违约责任。3、一审认定逾期交房86日是否妥当。
本院认为：1、对凯里市建设局、凯里市政府关于高考、中考备考、城市噪音污染整治、安装塔吊安全监控及视频监控、开展质量安全隐患排查治理工作、落实创卫迎接国家暗访工作等一系列通知，是否属于不可抗力，上诉人是否应承担逾期交房的违约责任的问题。经审理查明，2013年10月10日，揭黔光与黔东南州华兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2014年12月31日前。上诉人在一审中为证明自己不承担逾期交房的违约责任的主张成立，提交了以下证据：①凯建安（2012）48号，②凯府告（2012）10号，③凯建安（2012）60号，④凯建通（2012）90号，⑤凯建安（2012）14号，⑥凯建安（2013）43号，⑦2013创卫方案。本院认为，上述证据所证明的事实均发生在双方当事人签订《商品房买卖合同》之前，而不是发生在双方签订《商品房买卖合同》之后，即上述影响合同履行的情形在双方签订合同之后并没有发生。因此，不符合《中华人民共和国民法通则》第一百零七条“因不可抗力不能履行合同或者造成他损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的免责情形，故对上诉人以上述不可抗力为由提出不承担逾期交房违约责任的上诉请求，本院不予支持。
2、对政府规划调整和拆迁是否属不可抗力，上诉人是否承担逾期办理房产证的违约责任的问题。本院认为，上诉人在开发涉案小区时就应当进行规划设计，应当考虑“拆迁、征地”能否完成以及是否具备开发条件等客观情况，而不是在双方订立《商品房买卖合同》后才考虑的问题。本案涉及的拆迁户杨林铨户早在《商品房买卖合同》签订之前的2012年8月10日凯府发（2012）44号文件中就已经明确为征收范围，能否按时完成拆迁在小区开发时即签订《商品房买卖合同》之前就应当预见。同时，双方在《商品房买卖合同》约定第二十二条“转移登记”中约定“出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给买受人。”然而政府的规划调整是发生在2016年，即发生在合同迟延履行之后。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，也不能免除上诉人的责任。故对上诉人提出政府规划调整和拆迁属于不可抗力，不承担逾期办证违约责任的上诉意见，本院不予支持。
3、关于一审认定逾期交房86日是否妥当的问题。经审理认为，双方在《商品房买卖合同》第十三条约定了“逾期交房责任”、第十五条约定了“面积差异处理”即面积不足的违约责任，是否构成逾期交房，主要审查是否满足双方约定的交房条件，涉案房屋在2015年2月7日前已经达到双方约定的交付条件，揭黔光以房屋面积不足为由在黔东南州华兴房地产开发有限公司通知接房时间内拒绝接受房屋是对其权利的处分，但其要求追究黔东南州华兴房地产开发有限公司此后的逾期交房责任，则与双方约定不符，故逾期交房时间只能计算至2015年2月8日，逾期交房时间为37天，一审认定为86天不当，予以纠正。根据双方当事人在商品房买卖合同中的约定，逾期交房违约金为1619.56元[（490678元-52958.76元）×37天×0.0001]
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持凯里市人民法院（2016）黔2601民初3258号民事判决第二项即被告黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告揭黔光办结并交付商品房转移产权登记的所有文书。
二、变更凯里市人民法院（2016）黔2601民初3258号民事判决第一项为黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付揭黔光逾期交房违约金1619.56元，逾期办理房产证违约金22061.05元。
一审案件受理费420元，减半收取210元，由揭黔光负担20元，黔东南州华兴房地产开发有限公司负担190元；二审案件受理费446元，由揭黔光负担20元，黔东南州华兴房地产开发有限公司负担226元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 田 嫄
二〇一七年三月二十四日
书记员 杨海萍