辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民再36号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王某（张延军之女），2001年10月28日出生，汉族，住沈阳市沈河区沈阳路*****号2-3-2。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王某某（张延军之女），2012年6月22日出生，汉族。
两位再审申请人的法定代理人：王文祥，男，1963年5月9日出生，汉族。
两位再审申请人共同委托诉讼代理人：张俊杰，辽宁欣合律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李文生，男，1957年3月7日出生，汉族。
委托诉讼代理人：刘春彤，辽宁元直律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋建萍（李文生妻子），女，1957年6月29日出生，汉族。
一审第三人：宫胜英，男，1955年6月26日出生。
委托诉讼代理人：郭莉（宫胜英妻子），女，1956年8月23日出生，汉族。
一审第三人：沈阳房产经理有限责任公司大东分公司，住所地沈阳市大东区小什字街175号1门。
负责人：张力，该分公司经理。
委托诉讼代理人：李鑫，男，1980年4月28日出生，汉族，该公司工作人员。
张延军与李文生、宫胜英、沈阳房产经理有限责任公司大东分公司（简称房产公司大东分公司）返还原物纠纷一案，沈阳市大东区人民法院于2011年10月26日作出[2007]大民二房初字第30号民事判决，张延军不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年3月14日作出[2012]沈中民二终字第383号民事判决。判决发生法律效力后，张延军去世，其女王某、王某某向辽宁省高级人民法院申请再审，该院于2016年6月29日作出（2015）辽审三民申字第01511号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2017年7月14日公开开庭审理了本案。王某、王某某的法定代理人王文祥及委托诉讼代理人张俊杰，宫胜英的委托诉讼代理人郭莉，李文生的委托诉讼代理人宋建平、刘春彤到庭参加诉讼。房产公司大东分公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王某、王某某再审称，请求撤销一、二审判决，改判李文生腾退房屋并承担本案诉讼费用。诉争房屋产权清晰，张延军已经尽到了善意审查义务，原审认定事实不清；张延军系合法取得房屋所有权，基于物权请求权请求李文生腾退房屋，李文生的抗辩事由不能阻却张延军行使自己的权利，一、二审适用法律错误；王某、王某某系张延军的法定继承人，提出再审请求。
李文生辩称，张延军取得房产手续违法，其本质上没有取得房屋产权，没能证明房款来源和已缴纳房款，其购房也不在解决历史遗留问题范围内；张延军在购房中明知存在腾退风险，明知有人居住，但以较低价格购买诉争房屋，原审认定其不具善意正确，请求维持原审判决，驳回王某、王某某的再审请求。
宫胜英辩称，宫胜英给李文生介绍钢材生意，购买方没有支付钢材款，李文生通过宫胜英的亲属找到诉争房屋，宫胜英将房屋钥匙交给了宋建平并从诉争房屋中搬出，房屋交给李文生夫妻居住。
房产公司大东分公司未出庭、未答辩。
2006年12月27日张延军向沈阳市大东区人民法院起诉请求：依法判令李文生立即腾出强占住房；支付本案的诉讼费用。理由：张延军于2004年4月14日购买了位于沈阳市大东区联合路199-1号住房一处，后因宫胜英所居住的房屋动迁无处居住而借其暂时居住，2004年11月末因宫胜英与李文生购买钢材事宜发生矛盾，李文生强占宫胜英暂借住房，直至今日尚未腾出。对此张延军多次找到宫胜英及李文生要求腾房，但李文生以各种理由拒绝腾房。故起诉至法院。
沈阳市大东区人民法院一审查明，1996年末，宫胜英经开发单位准许进住本案讼争房屋沈阳市大东区联合路199-1号352室，取得了房屋的居住使用权。2004年，宫胜英介绍沈阳友邦装饰工程有限公司第二分公司向李文生购买钢材，2004年5月21日，该公司向李文生出具转帐支票一张，金额为405121.85元，付款用途为货款，但因帐户余额不足，该支票透支。2004年8月8日，宫胜英为李文生出具承诺一份，内容为：“李文生钢材款友邦公司没有还之前，我房子暂时由李文生居住，还钢款倒房”。此后，李文生进住本案讼争房屋，因友邦公司未能支付钢材款，其一直居住至今。
2000年2月14日，张延军与沈阳房产经理有限责任公司大东分公司签订开发集资包建住宅协议书一份，约定由张延军购买沈阳市大东区联合路199-1号352室房屋，总价款12万元。2004年9月，张延军取得了该房屋的所有权证书。
2008年8月，李文生向一审法院提起行政诉讼，要求撤销讼争房屋的所有权证书，因不具备主体资格被裁定驳回起诉，该裁定现已发生法律效力。
沈阳市大东区人民法院一审认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接产生绝对的物权效力。房屋产权证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合，故张延军不能仅凭房屋产权登记证书向李文生主张腾房，还应提供其他证据证明其系房屋的实际所有权人。
本案通过庭审查明的事实可以认定，张延军在购买讼争房屋时，该房屋并非处于空置状态，而是由宫胜英居住使用。虽然几方当事人对宫胜英居住该房屋的依据存在争议，究竟是其凭购买意向进住还是其抵债所得，依据现有的证据情况，无法查实，但张延军作为普通的善意购买人，依据交易习惯应当到现场看房，了解房屋居住使用状态。本案在审理过程中，张延军在该院释明后，仍未到庭参加庭审，其委托代理人对交易当时的具体情况、付款情况、是否到现场看房、是否了解房屋居住状况均无法说清，故无法认定张延军在购买房屋时主观具有善意。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，权属有争议的房产不得转让。如前所述，本案讼争房屋在交易时权属尚不明晰，存在争议，且张延军在购买时缺乏善意，故其要求李文生腾退房屋证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回张延军的诉讼请求。案件受理费3910元，由张延军承担。
宣判后，张延军不服，向本院上诉请求：撤销一审判决，判令李文生立即腾出强占住房，一、二审诉讼费用由李文生承担。理由：1、本案诉争的房屋权属明确，并不存在任何争议。一审以房地产管理法第37条规定，以该房屋权属存在争议不得转让为由，驳回张延军的诉讼请求，无事实依据和法律依据。2、一审法院以张延军未到庭及委托代理人对房屋买卖情况不了解为由驳回张延军的诉讼请求是对事实的歪曲和枉法裁判的行为。张延军是否到庭与认定本案事实无关联性。民事诉讼法规定，当事人可以委托代理人参加诉讼。张延军提交的证据足以证明本案诉争房屋的权属归张延军所有。3、宫胜英仅是本案诉争房屋的居住人，并非是房屋的所有权人。宫胜英是否存在购买房屋的意向及何时居住房屋，不影响房屋所有权的归属。4、张延军通过合法的程序购买本案诉争的房屋，不存在法律意义的善意取得问题。张延军购买诉争房屋及办理产权登记手续是通过合法程序进行。张延军在购买诉争房屋时并不存在纠纷，不存在主观上是否善意取得问题。
本院二查明事实与一审法院认定事实基本一致。
另查明，从沈阳市房产档案馆调取的房产变更档案中有一份2000年2月14日的《申请书》，内容：住户张延军购买大东区联合路199-1号5栋3单元5层2间，建筑面积100平方米，情况属实，特此说明，如有纠纷后果自负。落款处有张延军签字及名章。张延军陈述签字不是其本人所签，名章与其名章一样，但不清楚申请书内容。
张延军于2004年9月27日取得的《房屋所有权证》载明房屋坐落于沈阳市大东区联合路199-1号352，建筑面积为100平方米。
二审中，张延军陈述其买房时看过争议房屋，发现有别人暂放的家具等物品。
本院二审认为，张延军虽以其持有的房屋所有权证为由，要求李文生腾让房屋。但从本案事实来看，一、张延军在购买房屋时即知晓房屋内存在生活物品，仍与房产公司大东分公司签订购房协议并办理产权手续，同时依据从沈阳市房产档案馆调取的《申请书》，该申请书中明确注明“如有纠纷后果自负”，张延军虽对签字及内容不认可，但申请书中附有张延军本人的名章，因此，应视为张延军在购房之时知晓争议房屋存在纠纷的事实。二、张延军于2000年购买的争议房屋面积为100平方米，价款为12万元，该价款与合同签订日的同类房屋的市场价相比偏低。综合上述事实分析，张延军因在购买房屋过程中未尽到善意审查义务，故其主张李文生腾房依据不足，一审法院判决驳回张延军诉讼请求并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3910元，由张延军负担。
本案再审查明事实与原一、二审认定事实基本一致。
另查明，张延军于2012年6月22日去世，王文祥与张延军于2010年9月3日离婚，2015年5月5日辽宁省沈阳市大东公证处出具的公证书载明，现被继承人张延军与王文祥于二0一0年九月三日离婚，其子女王爽、父亲张庆学、母亲史哲琴均表示放弃对张延军的遗产继承权，兹证明被继承人张延军的个人遗产由王某、王某某共同继承（各继承该遗产的百分之五十）。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年)第三十七条第一款第（五）项规定，“下列房地产，不得转让：…（五）权属有争议的…”张延军在购买讼争房屋时，该房屋并非处于空置状态，而是由宫胜英居住使用，张延军表示“当时争议房内放着宫胜英的材料”，宫胜英亦陈述2000年开始对诉争房屋装修，张延军作为普通的善意购买人，依据交易习惯应当到现场看房，了解房屋居住使用状态，但现并无证据证明其对房屋处于他人占有提出异议并主张权利，又在2000年2月14日的“申请”中表明对诉争房屋“如有纠纷后果自负”，应视为张延军在购房之时知晓争议房屋存在纠纷的事实。宫胜英对该房屋的占有究竟是其凭购买意向进住还是其抵债所得无法查实，在本案讼争房屋交易时尚不明晰，存在争议，张延军在购买时缺乏善意，故张延军要求李文生腾退房屋依据不足，原审判决对张延军的诉讼请求未予支持并无不当。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院[2012]沈中民二终字第383号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 王曌鋆
审 判 员 徐 亮
代理审判员 权红霞
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 黄 卓
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。