成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0107民初791号
原告：陈璐。
委托诉讼代理人：万谦，四川嘉业律师事务所律师。
被告：成都伊藤洋华堂有限公司。
法定代表人：今井诚，董事长。
委托诉讼代理人：陈小平。
委托诉讼代理人：高建强，四川高扬律师事务所律师。
原告陈璐诉被告成都伊藤洋华堂有限公司（以下简称伊藤公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序于2018年3月6日公开开庭进行了审理，原告陈璐诉讼代理人万谦及被告伊藤公司诉讼代理人陈小平、高建强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陈璐向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付2015年9月1日至2017年5月13日期间的房屋租金共计人民币1065341.9元。诉讼过程中，原�将此项诉讼请求变更为：请求判令被告向原告支付2015年8月1日至2017年5月13日期间的房屋租赁金共计人民币1117479.34元。
事实和理由：2014年3月6日，原告作为委托人与案外人四川同辉实业有限公司（以下简称“同辉公司”）签订《委托协议》，约定原告将其单独所有的位于成都市武侯区逸都路6号（同辉国际购物中心）9楼1号至12号建筑面积共计1158.61平方米的房屋（以下简称“租赁房屋”）委托同辉公司与被告商谈租赁合同条款，并以同辉公司名义与被告签订租赁合同。同时合同还约定，同辉公司在收到当期租金15日后，按租赁合同约定的价格将原告持有租赁房屋的产权面积计算租金后，将当期租金转交至原告指定银行账户。《委托协议》签订后，同辉公司与被告签订了租赁协议，�定的租赁面积包含了原告委托同辉公司租赁房屋的所有面积，租用房屋每月租金为人民币45元每平方米。此后，被告一直使用原告所有的房屋。但自2014年7月起，原告再未收到应由同辉公司向原告转交的房屋租金，原告多次催收无果，遂诉至武侯区人民法院，要求解除原告与同辉公司签订的《委托协议》，经审理后法院做出判决解除了原告与同辉公司于2014年3月6日订立的《委托协议》。该判决书已于2017年5月14日生效。2017年7月，原告以租赁合同纠纷为案由向武侯法院起诉，请求法院判令同辉公司及被告共同向原告支付2014年7月1日至2017年5月13日期间的房屋租金。本案起诉后，原告收到的判决书（2017）川0107民初7308号，其中查明，被告已支付同辉公司至2015年7月31日的租金，2015年8月1日后的租金，被告未向同辉公司支付，也未向原告支付。因此变更本案的诉讼请求，请法院判如所请。
被告伊藤公司辩称：1、原告委托同辉公司将案涉房屋租赁给被告，租赁合同系同辉公司与被告签订，原被告之间没有租赁关系。2、根据《合同法》规定，被告不是不向原告履行义务，而是受武侯区法院协助执行通知将上述租金转入法院账户。3、原告主张事实不符合实际，如以委托合同向被告主张，则应当以被告与同辉签订的合同为准。
经审理查明，原告系成都市武侯区逸都路6号（同辉国际购物中心）1栋9层1至12号房屋的登记所有权人。2014年3月6日，原告与案外人同辉公司签订《委托协议》，约定：因被告拟整体租赁位于成都市武侯区逸都路6号（同辉国际购物中心）9楼物业作为办公使用，且被告对外仅与公司类主体签订租赁合同，故原告将其所有的（同辉国际购物中心）9楼1至12�建筑面积共计1158.61平方米的房屋委托同辉公司，由同辉公司以自己的名义与被告一并签订租赁合同，原告作为委托人当然享有租赁合同的权利、承担租赁合同的义务。协议还约定了同辉公司在收到被告支付的当期租金后15日内，按照租赁合同约定的价格将租赁房屋的产权面积计租后，将租金转交给原告。
2014年3月26日，同辉公司与被告及案外人成都金同辉物业管理有限公司签订了《九楼房屋租赁合同》，约定：被告租用位于成都市武侯区逸都路6号同辉公司拥有合法转租权的商业综合楼地上九楼全部房间（共计1658.04平方米），用作设置办公室、会议室、库房、机房、更衣室等办公使用。租赁期限为2013年8月1日至2023年12月31日，其中2013年8月1日至2015年12月31日期间的租金为30元/月/平方米，2016年1月1日至2023年12月31日期间的租金由同辉�司与被告另行协商。租金支付方式为被告在收到同辉公司开具的票据核对无误后于每月15日前通过转账的方式支付上一个月的租金。
2015年1月26日，同辉公司与被告及成都金同辉物业管理有限公司签订了《九楼房屋租赁合同补充协议》对《九楼房屋租赁合同》当中载明的2016年1月1日至2023年12月31日期间的租金达成协议，即2016年1月1日至2019年12月31日期间为30元/月/平方米，2020年1月1日至2023年12月31日期间的每月租金单价上、下浮动不超过2019年租金单价的15%。
《委托协议》履行期间，原告因同辉公司自2014年7月起未转交案涉物业的租金，于2017年2月23日诉至成都市武侯区人民法院，请求解除双方于2014年3月6日签订的《委托协议》。2017年4月19日，武侯法院作出（2017）川0107民初1618号民事判决书，判令解除原告与同辉公司于2014年3月6日签订的《委托协议》，该判决已于2017年5月14日生效。
《委托协议》解除后，原告于2017年7月11日诉至武侯区人民法院，请求同辉公司支付2014年7月1日至2015年8月31日期间的房屋租金729924.3元。2017年10月10日，武侯法院作出（2017）川0107民初7308号民事判决书，判令被告同辉公司向原告陈璐支付2014年7月1日至2015年7月31日期间的租金451857.9元。同时，该案审理查明：2015年8月1日之后的租金被告尚未支付给同辉公司。
另查明，被告代同辉公司缴纳了案涉房屋2015年8月1日至2017年5月13日期间租金的相应税费共计125536.94元（国税35452.4，地税90084.54元）。
以上事实有房屋信息摘要、《委托协议》、《九楼房屋租赁合同》、《九楼房屋租赁合同补�协议》、民事判决书、生效证明、协助执行通知书、税收缴款书、增值税发票等证据以及当事人陈述在卷予以佐证。
本院认为，原告与同辉公司之间的委托代理关系合法有效，原告委托同辉公司与被告签订的《九楼房屋租赁合同》、《九楼房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守约定。
本案的争议焦点为原告是否可以直接向被告主张租金，被告是否可以主张抵扣税费。《中华人民共和国合同法》第四百零二条第一款规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”。�时，第四百零三条第一款规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利”，以及第四百零三条第三款规定，“委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩”。本案中，同辉公司受原告委托以自己名义与被告签订房屋租赁合同，在被告签订租赁合同时知道原告与同辉公司之间的代理关系的情形下，租赁合同直接约束原告与被告，在被告不知道原告与同辉公司的代理关系的情形下，同辉公司因被告暂停支付租金而未向原告履行租金转交义务，同辉公司已向原告披露被告，原告亦可行使同辉公司对被告的权�，即向被告主张租金，而被告亦可就抵扣代缴税费对原告主张抗辩。
关于租金的计算方式上，原告虽主张应当按45元/月/平米计算，但未提供相应证据予以证明。根据《委托协议》约定，被告按照租赁合同约定的价格将租赁房屋的产权面积计租收取租金后转交给原告，而同辉公司与被告签订的《九楼房屋租赁合同》约定的租金为30元/月/平米，故被告应支付2015年8月1日至2017年5月13日期间的租金为744500.36元（1158.61平方米×30元/月/平方米×21个月+1158.61平方米×30元/月/平方米÷31天×13天），抵扣税费125536.94元后还应支付618963.42元。综上，原告要求被告支付的租金，本院在618963.42元的范围内予以支持，超出部分不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条第�款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告伊藤洋华堂有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈璐支付租金618963.42元；
二、驳回原告陈璐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16410元，因适用简易程序减半收取8205元，由原告陈璐负担3660.31元，被告伊藤洋华堂有限公司负担4544.69元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于�都市中级人民法院。
审判员 沈璟晶
二〇一八年四月十日
书记员 张 兰