安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终4543号
上诉人（原审被告）：合肥隽永宾馆有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区安庆南路13号楼，组织机构代码05293606-2。
法定代表人：王丽，总经理。
委托诉讼代理人：杜东峰，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄晓燕，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：兴达典当有限公司，住所地安徽省蚌埠市南山路76号，统一社会信用代码913403006103578085(1-1)。
法定代表人：张建国，董事长。
委托诉讼代理人：李梅，安徽治邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴建农，安徽治邦律师事务所律师。
原审被告：王丽，女，1968年12月12日出生，汉族，合肥隽永宾馆有限公司总经理，住安徽省合肥市庐阳区。
上诉人合肥隽永宾馆有限公司（以下简称隽永宾馆）因与被上诉人兴达典当有限公司（以下简称兴达典当公司）、原审被告王丽侵权责任纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第03548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
隽永宾馆上诉请求：撤销原判，改判驳回兴达公司的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决违反法定程序，《资产评估报告》及现场勘验笔录均无效。原审法院对于案涉房屋的租金价值进行评估并未通知隽永宾馆及王丽，在选择评估机构时也没有征求隽永宾馆意见，该评估报告仅评估了2014年4月至2014年8月期间房屋租金的市场价格，并没有评估2014年8月以后的房屋租金标准，此后的房屋占用使用费的判决没有证据支持。该评估报告未见调查事实和数据，估价依据不足，评估的租金标准高于市场价格和《房屋租赁合同》约定的价格，未考虑附近修路等不利影响。现场勘验是在隽永宾馆及王丽不知情、未参与的情况下进行，剥夺了知情权、异议权，违反法定程序，亦属无效。二、一审判决违反法定程序，判决交还房屋不当。本案为发回重审后的一审，原一审判决仅判令支付占有房屋期间的租金损失，驳回兴达典当公司主张交还房屋的请求。兴达典当公司对于该判决没有上诉，故原二审仅审理隽永宾馆和王丽的上诉请求。同理，发回重审亦只能审理上述内容。一审法院判决交还房屋，超出了上述范围，变更了原一审判决中双方一致服从的判决结果，与法不符。三、兴达典当公司办理《房屋他项权证》程序违法，抵押权无效，更不能依此取得房屋所有权。彭子富取得合肥市安庆南路13号楼401室和402室房屋所有权证的时间是2011年12月20日，而兴达典当公司办理房屋他项权证登记之时，彭子富并未取得案涉房屋的所有权证。这违反了法律、行政法规的强制性规定，案涉房屋他项权证依法无效。兴达典当公司在此基础上取得房屋所有权，亦属无效。四、案涉房屋租赁时间早于兴达典当公司抵押权设立时间，租赁权优先于抵押权。合肥市安庆南路13号楼401室和402室原权利人为合肥饮食服务股份有限公司（以下简称合肥饮服公司）。2011年2月8日，王丽与该公司签订房屋租赁合同，承租合肥市安庆南路13号楼建筑面积共3470平方米的房屋出租给王丽，租赁期限自2011年2月10日至2021年2月9日止。2011年7月9日，上述房屋权利人变更为彭子富。因此王丽又与彭子富签订了房屋租赁合同，该合同是其与合肥饮服公司所签合同的延续，并不是新的租赁合同关系。王丽享有案涉房屋的租赁权，自2011年2月10日开始，即使兴达典当公司房地产权证合法，其登记日期为2011年7月21日，王丽的租赁权优于兴达典当公司的抵押权。五、隽永宾馆已经支付涉案房屋后期的租金，兴达典当公司无权要求隽永宾馆和王丽支付房屋占用使用费。因彭子富欠陈晓钧债务，故其委托陈晓钧代其租赁案涉房屋、代收租金。陈晓钧又欠王丽姐姐陈大庆款项，故以债权转让、抵扣方式一次性支付后续房屋租金。彭子富对此知晓，并且实际履行了该协议。兴达典当公司无权要求隽永宾馆及王丽支付房屋占用使用费。
兴达典当公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，评估程序合法，法律适用正确。原一审中，由于隽永宾馆与原审被告为逃避诉讼，故意不接受传票传唤，在对涉案房屋进行现场勘验的时候，隽永宾馆处于正常营业的情况下也不愿参与，且法官在现场已明确告知隽永宾馆的其他负责人，同时对于委托评估隽永宾馆也故意逃避，并不存在兴达典当公司所称的未通知，该评估程序是合法的，是法院依照法定程序依法委托的。该评估报告的结果是客观公正的，所采用的估价依据也是合理合法的，并不存在依据不足。故该程序是合法的，所做出的《资产评估报告》依法应予采信。二、一审判决隽永宾馆交还房屋并无不当。本案为发回重审的一审案件，一审案件是对全案进行审理，并不受原二审上诉请求的限制，一审判决隽永宾馆交还房屋没有超出兴达典当公司的诉讼请求范围，所以该项判决并无不当。三、兴达典当公司的《房屋他项权证》，是依据法定程序，依法办理取得的，抵押权合法有效。隽永宾馆所称兴达典当公司的《房屋他项权证》是违法取得的，但没有提供任何证据予以证明，只是其主观臆想。办理房屋他项权证属于具体行政行为，该具体行政行为未被撤销之前是合法有效，所以兴达典当公司的抵押权是合法的。四、兴达典当公司办理抵押登记的时间早于租赁合同成立的时间，故租赁关系不能对抗已登记的抵押权。兴达典当公司的抵押权设权日期为2011年7月21日，而王丽与原房屋所有人签订的《房屋出租合同》的时间为2011年9月1日，且该份《房屋出租合同》并非原房屋租赁合同的延续，因为王丽分别与合肥饮服公司、彭子富所签订的两份房屋租赁合同在合同主体、签订时间、租赁物范围、合同期限等主要内容均不一致，王丽与彭子富所签订合同是独立的租赁合同，该合同产生的房屋租赁关系发生在彭子富将涉案房屋设定抵押权之后，根据法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故涉案房屋抵押权优先于租赁权。五、对于隽永宾馆所称房屋租金依据《债权转让合同》及转款凭证已全部支付，因该两份证据均系案外人之间的转款，与本案无关联性，隽永宾馆也未能举证证明彭子富对该份债权转让合同予以确认，不能证明彭子富同意以其房屋租金冲抵陈晓钧的个人债务，所以无法证明是交纳的涉案房屋租金。
兴达典当公司向一审法院起诉请求：一、王丽、隽永宾馆腾让房屋，交给兴达典当公司占有使用；二、王丽、隽永宾馆赔偿占有使用期间的房租费损失182590元（自2014年4月4日起暂计算至2014年5月31日，实际支付费用应算至房屋收回之日止，具体以房租市场评估价为准）；三、王丽、隽永宾馆承担本案诉讼费等相关费用。
一审法院认定事实：2011年7月21日，彭子富、罗琳向兴达典当公司提供房产抵押，典当借款1100万元，并签订了两份内容一致的《典当借款合同》，双方约定期限为6个月，自2011年7月21日至2012年1月20日止。两份《典当借款合同》的抵押物即为坐落在合肥市安庆南路13号楼401室（建筑面积589.33㎡）、402室（建筑面积611.93㎡）营业用房，并于2011年7月21日办理了两份抵押登记他项权证。因彭子富、罗琳未能按约履行还款义务，兴达典当公司诉至蚌埠市中级人民法院，要求彭子富、罗琳偿还欠款1100万元及其他费用，并依法变卖抵押物以优先受偿。2012年2月20日，蚌埠市中级人民法院作出（2012）蚌民二初字第00014号民事调解书，协议内容为：彭子富、罗琳于2012年2月底前归还兴达典当公司借款本金1100万元、典当综合费用90.75万元、付违约金108.9万元、律师代理费5万元，合计1304.65万元；彭子富、罗琳如不能按本协议约定的时间支付上述债务，则依法变卖抵押物，所得价款由兴达典当公司优先受偿；评估费用、拍卖费用等费用由彭子富、罗琳承担。因彭子富、罗琳未能按调解书的约定还款，兴达典当公司向合肥市中级人民法院申请强制执行，2014年4月4日，安徽省合肥市中级人民法院作出（2012）合执字第00018-11号执行裁定书，裁定内容如下：将被执行人彭子富所有的位于合肥市安庆南路13号楼401室、402室作价5499315元、5710207元（合计11209522元）交付执行债权人兴达典当公司，抵偿彭子富欠其部分款项（11209522元应扣除彭子富承担该房产的评估费、过户相关税费以及案件受理费、执行费）。合肥市安庆南路13号401室、402室财产权自裁定送达执行债权人兴达典当公司时转移；兴达典当公司可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。兴达典当公司认为其现为诉争房屋的所有权人，故诉至法院，请求判如所请。
另认定：合肥市安庆南路13号楼401室、402室的原权利人为合肥饮服公司。2011年2月8日，王丽与合肥饮服公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：合肥饮服公司将合肥市安庆南路13号楼建筑面积为3470平方米的房屋出租给王丽作为宾馆、酒店使用，租赁期限10年，自2011年2月10日至2021年2月9日。2011年7月19日，上述房屋的权利人变更为彭子富。2011年9月1日，王丽与彭子富的委托代理人陈晓钧签订《房屋出租合同》，承租合肥市安庆南路13号楼经营用房的一楼部分、二楼部分、三楼、四楼整层（即本案诉争的合肥市安庆南路13号楼401室、402室）和停车场，总计建筑面积约3470平方米，租赁期限为10年，自2012年6月1日至2022年5月31日止，每合同年度租金为106万元。前五年房屋租金不变，从第六年开始房租递增5%。
2012年8月31日，隽永宾馆登记成立，股东为：王丽、张军、曾涛，法定代表人为王丽。王丽租赁案涉房屋后一直用于经营隽永宾馆至今。
在本案审理过程中，兴达典当公司向原审法院提出申请，要求对涉案的合肥市安庆南路13号楼401室、402室租金价值进行评估。该院依法选定安徽财信资产评估事务所对申请事项进行鉴定，安徽财信资产评估事务所于2014年8月14日出具《资产评估报告》，评估结论为：合肥市安庆南路13号楼401室、402室房屋租金市场价格分别为120元/㎡/月（2014年4月至2014年8月，即委托评估期间）。该院于2014年9月30日对涉案房屋进行现场勘验，经勘验：合肥市安庆南路13号楼四楼整层由隽永宾馆经营使用。楼外设立的招牌为“格林豪泰酒店”，店内张贴的卫生许可证等显示的单位名称为“隽永宾馆”，负责人为“王丽”。
对于兴达典当公司、隽永宾馆庭审中均作为证据出示的《债权转让合同》及转款凭证，因该债权转让合同针对的是王丽之兄陈大庆与陈晓钧的债权债务，转款凭证系案外人陈大庆转款给陈莹、陈晓钧各480万元、300万元，与本案无关联性，隽永宾馆未能举证证明彭子富对该份债权转让合同予以确认，不能证明彭子富同意以其房屋租金冲抵陈晓钧的个人债务，故对《债权转让合同》及转款凭证与本案的关联性和隽永宾馆的证明目的，该院不予确认。
一审法院认为：本案争议焦点在于兴达典当公司的抵押权是否优先于王丽的租赁权。对兴达典当要求腾让、交换房屋的诉请是否应予支持。根据查明事实足以认定，2014年4月4日，兴达典当公司依据合肥市中级人民法院生效的执行裁定成为涉案房产的所有权人。兴达典当公司基于物权，要求王丽、隽永宾馆腾让、交换房屋，符合法律规定。王丽分别与合肥饮服公司、彭子富所签的两份租赁合同在合同主体、签订时间、租赁物范围、合同期限等主要内容均不一致，王丽与彭子富所签合同是独立的租赁合同，该合同产生的房屋租赁关系发生在彭子富将涉案房屋设立抵押权之后，根据法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故本案涉案房屋的抵押权优于租赁权。王丽与彭子富的房屋租赁合同对兴达典当公司不具有约束力。隽永宾馆未能提供房地产他项权证被撤销或确认无效的证据，根据现有证据，兴达典当就是涉案房屋的抵押权人，合肥市中级人民法院的执行裁定合法有据。王丽作为房屋承租人、隽永宾馆作为房屋实际占用使用人，应自2014年4月4日起向兴达典当支付房屋占有使用费。根据资产评估报告的评估意见，合肥市安庆南路13号楼401室、402室房屋租金市场价格分别为120元/㎡/月，兴达典当公司按照80元/㎡/月的标准主张2014年4月4日暂计算至2014年5月31日期间的租金损失，不超过上述评估结论的价格，予以支持。房屋占用使用费自2014年4月4日暂计算至2014年5月31日为182591.52元，兴达典当公司主张182590元，予以确认。此后的房屋占用使用费按照评估书结论确定的120元/㎡/月的标准顺延计算至实际使用期限届满之日止。隽永宾馆关于王丽与彭子富所签房屋租赁合同是王丽与合肥饮服公司所签租赁合同的延续，王丽是涉案房屋承租人，隽永宾馆不是适格被告；兴达典当公司办理抵押权程序违法，房地产他项权证程序违法，房地产他项权证应属无效，（2012）合执字第00018-11号执行裁定直接以房抵债缺乏法律基础；兴达典当要求赔偿房租损失，无事实和法律依据等辩论意见，均与查明的事实、证据不服，不予采信。兴达典当公司作为涉案房屋所有权人，基于物权主张隽永宾馆、王丽腾让、返还房屋，符合法律规定。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、王丽、合肥隽永宾馆有限公司于本判决生效之日起十五日内将涉案房屋腾让并交还兴达典当有限公司；二、王丽、合肥隽永宾馆有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向兴达典当有限公司支付房屋占有使用费182590元（自2014年6月1日起至实际使用终结之日止的房屋占有使用费，按照120元/㎡/月计算）。本案一审案件受理费8352元、公告费800元，由王丽、合肥隽永宾馆有限公司共同负担。
二审中，当事人没有提供新的证据。
就原审判决认定事实和采信证据部分，隽永宾馆异议如下：一、其认为《资产评估报告》及《现场勘验笔录》属于无效证据。二、案涉房屋后期租金已经支付。
经审查，原审审理中，原审法院就案件向王丽的户籍地及隽永宾馆的经营地址送达后，王丽和隽永宾馆未到庭应诉，后兴达典当公司就案涉房屋租金价值提出鉴定申请，因客观上无法由当事人协商选定鉴定机构，兴达典当公司要求由法院选定鉴定机构，原审法院基此依法选定鉴定机构，该审理程序并无不当。鉴定结论出具后，隽永宾馆虽主张鉴定意见依据不足，但未提供充分证据证明其主张，亦未提出重新鉴定申请，故其对于鉴定意见的异议，本院不予支持。同理，原审审理中，在当事人未到庭应诉的情况下，原审法院基于审理需要对现场进行勘验并无不当，且在二审审理过程中，经本院询问，隽永宾馆对于该勘验笔录中记载的案涉房屋用于宾馆经营的事实亦无异议，故其对于勘验笔录的异议，本院亦不予采信。
隽永宾馆称案涉房屋后期房屋租金均已支付，为此提供的证据为《债权转让合同》及转款凭证，经审查，该债权转让合同针对并非王丽本人债务，而是王丽之兄陈大庆与陈晓钧的债权债务，转款凭证系案外人给陈莹、陈晓钧的款项，与本案无关联性，且隽永宾馆未能举证证明彭子富对于债权转让合同予以确认，不能证明彭子富同意以房屋租金冲抵陈晓钧的个人债务，原审法院对此事实不予认定，并无不当，本院予以维持。
对于原审判决认定的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：本案系发回重审案件，原审法院审理的范围系兴达典当公司提出的诉讼请求，其中包括返还房屋及支付房屋占用费，隽永宾馆关于交还房屋不属本案审理范围的主张，与法不符，本院不予支持。
根据查明的事实，彭子富就案涉房屋的房屋产权登记时间为2011年7月19日，兴达典当公司对涉案房屋的抵押权登记时间为2011年7月21日，即兴达典当公司办理案涉房屋抵押权时彭子富业已取得案涉房屋产权，在此基础上设立的抵押权并未违反法律规定，故隽永宾馆关于兴达典当公司抵押权无效据此主张所有权无效的上诉意见，缺乏依据，本院不予支持。
在彭子富取得包括涉案房屋在内的房屋后，王丽与彭子富签订了新的房屋租赁合同，该合同的租赁期限与王丽之前和合肥饮服公司签订的房屋租赁合同在合同主体、租赁期限、租赁物范围及违约责任等约定并不一致，非仅仅是合同中出租人的变更，因而，王丽与彭子富签订的房屋租赁合同为新的合同，不为原房屋租赁合同的变更。因王丽与彭子富签订房屋租赁合同系在涉案房屋抵押后，该租赁不能对抗在先设立的抵押权的实现。隽永宾馆关于租赁权优先于抵押权的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，隽永宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8352元，由上诉人合肥隽永宾馆有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 静
审 判 员 王 莉
代理审判员 董江宁
二〇一六年十二月六日
书 记 员 罗 晶
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。