山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1602民初3295号
原告:邱娜娜。
委托诉讼代理人：张保全，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：张良，山东众成清泰（滨州）师事务所实习律师，特别授权。
被告：滨州舜泰置有限公司，住所地：滨州市渤海三路515号7号楼。
法定代表人：崔强，公司总经理。
委托诉讼代理人：于龙，山东一衡律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：邱飞，山东一衡律师事务所律师，特别授权。
原告邱娜娜与被告滨州舜泰置业有限公司（以下简称：舜泰置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告邱娜娜于2016年8月22日诉来本院，本院受理后，依法适用简易程序实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告邱娜娜的委托诉讼代理人张保全、张良，被告舜泰置业公司的委托诉讼代理人于龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邱娜娜提出以下诉讼请求：1、交付爱情公寓3幢1单元17A01号商品住宅及附房；2、支付逾期交房违约金55324.84元；3、责令其承担案件诉讼费用。针对上述诉讼请求，其主张以下事实：
2013年8月13日，邱娜娜与舜泰置业公司签订商品房买卖合同，约定邱娜娜认购对方开发建设的爱情公寓小区某号房屋3-地上48号附房，总价454974元，交房时间为2014年12月31日。合同签订后，邱娜娜支付购房款188974元，其余266000元购房款以从中国建设银行滨州分行办理的抵押贷款支付，邱娜娜履行了全部支付义务。但舜泰置业公司却未在约定期限届满前交付房屋，此后邱娜娜曾多次催促，舜泰置业公司至今仍然没有交房。为此向法院提起诉讼，请求依法裁决。
舜泰置业公司辩称，2013年8月28日，原、被告双方签订第一份房屋（主房）买卖合同，2013年11月30日，签订关于附房的房屋买卖合同，而到了2015年5月6日，双方签订了第二份房屋买卖合同，该合同对前边合同的内容进行了变更，交房时间变更至2015年10月1日，同时合同对房屋位置、购房单价、违约责任等予以修改，原合同也收回废止。所以，应当以最后签订的房屋买卖合同确定缔约各方的权利义务。目前案涉房屋所属工程已经竣工，且经过了单项验收，但尚未通过综合的竣工验收，没有达到交付房屋的客观条件。综上，邱娜娜请求限期交付商品房的诉讼请求不明确，所依据法律事实已经变更，履行合同义务存在事实上不能履行的情形等因素，请求法庭查清事实，依法驳回其超出合同约定以外的诉讼请求。
经审理查明，2013年8月28日，邱娜娜与舜泰置业公司签订《商品房买卖合同》，邱娜娜购买舜泰置业公司开发建设的位于滨州市滨城区某号商品住宅。2013年11月30日，邱娜娜与舜泰置业公司签订有关附房的《商品房买卖合同》，邱娜娜购买爱情公寓3号楼下上-9号附房。两份合同约定，主房123.70平方米，单价3509.90元/平方米，价款434175元，附房17.27平方米，单价2000元/平方米，价款34540元，房屋价款共计468715元；合同签订当日，买受人支付不低于总房款的30%，计款134175元。余款300000元，以办理银行按揭贷款方式支付；附房首付价款的30%，计人民币14540元，余款20000元以办理的银行贷款获取的资金支付。出卖人在2014年12月31日前将验收合格的房子交与买受人等。2015年4月28日，舜泰置业公司再次与邱娜娜签订一份《商品房买卖合同》，约定邱娜娜购买舜泰置业公司开发建设位于滨州市某号商品住宅及地上3-48号附房；住宅建筑面积119.62平方米，单价3509.90元/平方米，计款419854.24元，附房17.56平方米，单价2000元/平方米，计款35120元，房屋价款共计454974元；首付188974元，剩余266000元以在银行办理的按揭贷款支付；出卖人应当在2015年10月1日前向买受人交付经验收合格的商品房；出卖人如未按本合同规定期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交购房款万分之零点五的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点八的违约金等。
第二份商品房买卖合同签订后，邱娜娜向舜泰置业公司支付购房首付款188974元，后又以从银行办理取得的贷款资金266000元直接转账支付给舜泰置业公司。
舜泰置业公司开发建设的爱情公寓小区建设进度较计划迟延，截止2015年10月1日，工程尚未通过竣工验收，舜泰置业公司因此未向邱娜娜如期交付案涉商品房。该建设工程项目至本案法庭辩论结束时尚未通过竣工验收。
上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、商品房所有权预告登记证、企业法人营业执照、组织机构代码证、房地产开发企业暂定资质证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程竣工规划核实合格证，以及双方当事人的陈述在案佐证。
本案在诉讼过程中，邱娜娜以合同约定违约金的计算方法得出的违约金过低，请求按照日万分之二的标准予以调高。
本院认为，邱娜娜与舜泰置业公司第一次签订商品房买卖合同，随后双方又签订新的商品房买卖合同，此系就前边合同的补充和变更，两份商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的禁止性规定，未损害第三方利益和社会公共利益，合同依法自成立时生效。合同签订以后，缔约双方应当按照约定诚信履行自己的义务。邱娜娜依约及时支付了购房款，而舜泰置业公司却未在合同约定的期限内向房屋买受人交付商品房，依法应当承担违约责任。邱娜娜要求舜泰置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院原则予以支持。关于违约金的计算方法，《商品房买卖合同》中约定按照每日万分之零点八计算，由此确定的违约金不足以弥补买受人购房款额外占用期间的损失。邱娜娜要求增加违约金的请求予法有据，本院予以支持。然而增加的违约金应当以实际损失为限，邱娜娜主张按照每日万分之二的标准超出的损失的范围，本院给予限制。邱娜娜要求舜泰置业公司继续交付商品房的诉讼请求，因商品房尚未竣工验收，不具备交付的客观条件，故该项请求不能给予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告滨州舜泰置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告邱娜娜支付逾交付房屋的违约金（自2015年10月1日算起至判决指定的履行之日止，以实际支付的购房款454974元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算，总额以主张金额55324.84元为限）；
二、驳回原告邱娜娜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1183.12元，减半收取591.56元，由被告滨州舜泰置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审判员 刘忠诚
二〇一六年十月十日
书记员 刘劲松