江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1398号
上诉人（原审被告、反诉原告）李欣烨，女，1983年10月12日出生，汉族，居民。
上诉人（原审被告、反诉原告）董晓红，女，1959年7月20日出生，汉族，居民。
以上两上诉人共同委托代理人赵成有，江苏赵成有律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）南京市六合区供销合作总社联营公司，组织机构代码13571967-X，住所地南京市六合区雄州街道延安路49号。
法定代表人胡立春，该公司总经理。
委托代理人栾宏林，江苏宏林律师事务所律师。
上诉人李欣烨、董晓红因与被上诉人南京市六合区供销合作社联营公司（以下简称六合供销公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2014）六民初字第870号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年2月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人董晓红及李欣烨委托代理人赵成有、被上诉人六合供销公司的委托代理人栾宏林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
六合供销公司原审诉称，李欣烨与六合供销公司在2011年4月20日签订房屋租赁合同，租赁期间自2011年5月1日起至2014年5月1日止，李欣烨承租六合供销公司位于雄州街道49号联营公司自东向西04-05号门面房两间，用于从事饭店经营，合同约定每年的租金为60100元。现租赁期限已届满，六合供销公司要求李欣烨、董晓红按合同的约定迁出前述承租房屋，李欣烨、董晓红未能按协议履行义务。李欣烨、董晓红的行为已经损害了六合供销公司的合法权益，六合供销公司诉至法院，要求：1、李欣烨、董晓红迁让出承租六合供销公司所有的位于雄州街道延安路49号自西向东04-05号门面房两间，二楼自西向东六间，披屋两间，后操作间三间；2、李欣烨、董晓红支付自2014年5月2日起至实际迁出之日止按164.65元／天计算的房屋租金；3、李欣烨、董晓红承担本案的诉讼费。
董晓红、李欣烨原审辩称，一、房屋租赁合同确实是由李欣烨所签，但是从租赁投标到房屋饭店的装修、设备的购置、工人的招聘等事项都是由董晓红实施的，投资款也是董晓红出资，饭店的实施控制和经营人也是董晓红，因此，董晓红是本案真正的适格被告；二、双方所签订的租赁合同第六条第二项约定，合同到期后通过政府公有房屋招租平台对外公开招租，其当初之所以签订三年的租赁合同，并且按照六合供销公司的要求向上一轮承包人支付10万元的过店费，并且投入大量资金装修房屋、添置设备，正是因为基于下一轮公开招租而继续投标租赁该房屋的考虑。现在六合供销公司明确表示该房屋收回自用，而不再通过政府平台招租，违反了合同的约定，因此，给李欣烨、董晓红造成了重大的经济损失，我方为此已提出反诉；三、租赁期间由于地铁围挡施工两年，造成我方饭店无法经营，我方本以为可以在下一轮承租中补回损失，但是由于六合供销公司违反合同约定，而不能实现这一目标。饭店经营的一般规律是，第一年能使饭店步入正轨，收支平衡，第二、三年略有盈余，第四至第六年才是创造利润的高峰期，地铁围挡两年及六合供销公司取消第二轮招租的约定，使我方在饭店行业的利润目标落空，因此，六合供销公司应当承担违约责任；四、六合供销公司一边要求我方让出房屋，一边又要求我方支付房屋租金，其该项诉请没有法律依据，请求法庭查明事实，依法判决。
董晓红、李欣烨原审反诉诉称，六合供销公司出租的本案所涉的房屋是由六合区政府国有资产监督管理办公室通过网络平台以招投标的方式进行的，由于出租的房屋都是用于商业经营，除了租金以外，六合供销公司还要求董晓红向上一轮承租人支付饭店用具费即房屋店面转让费100000元。租赁协议约定，房屋租赁分周期即轮次进行，每一轮为三年，即租赁协议的期限为三年一定，下一轮租赁期限仍然为三年，并仍然通过政府公有房屋招租平台对外公开招租。出于对下一轮和下下一轮招租能够绝对中标的考虑，董晓红才向上一轮承租人支付了转让费100000元，并出资近400000元按10年使用标准装修了涉案房屋。2012年5月由于地铁施工，涉案房屋的门前全部进行了围挡，导致饭店无法营业，给董晓红、李欣烨造成损失。现六合供销公司违反承诺，拒绝将租赁房屋进行下一轮公开招租，并将房屋收回自用，严重损害了董晓红、李欣烨的利益，遂反诉要求六合供销公司赔偿董晓红、李欣烨损失费600000元（其中装饰装修250000元、设备损失250000元、饭店用具费即过店费100000元）。
六合供销公司原审针对反诉辩称，一、100000元的过店费是在当时的招标要求中明确，中标人必须要承担原饭店部分用具费用100000元；二、根据租赁合同第六条第二项的约定，合同到期不再续期，而不是董晓红、李欣烨所理解的，每一轮的租赁期限为三年；三、对于董晓红、李欣烨提出的装修及设备损失，我们没有看到损失的明细，同时，即使存在上述损失，也不应当由六合供销公司承担。
原审法院经审理查明，2011年4月27日，六合供销公司通过公开招投标的方式将其所有的位于南京市六合区雄州街道延安路49号自西向东04-05号门面房两间，二楼自西向东六间，披屋两间，后操作间三间对外招租，董晓红投标并中标。董晓红中标后，六合供销公司与李欣烨（系董晓红儿媳），于2011年4月30日签订租赁协议。协议约定，涉案房屋的租赁期间自2011年5月1日起至2014年5月1日止，租金为60100元每年，李欣烨在涉案房屋内从事饭店经营。协议还约定，合同到期不再续租，通过政府公有房屋招租平台，对外公开招租，合同到期前不再另行通知；合同终止或期满，出租方同意承租方搬走自行添置的经营设备、用具，但不得拆除水、电设施及其他可能影响房屋使用的装饰等不动产附属物，出租方不予以任何经济补偿。
原审另查明，协议签订后，董晓红支付给上手承租人100000元转让费，由董晓红实际使用涉案房屋经营名为宸鑫酒楼的饭店。2014年2月25日，六合供销公司向李欣烨发出通知，告知其合同即将到期，到期后企业将不再租赁，终止合同。租赁协议到期后，六合供销公司又于2014年5月4日发出通知，要求李欣烨于2014年7月1日前做好腾让工作。李欣烨、董晓红至今未迁出该房屋。
原审还查明，2012年，因宁天城际一期工程凤凰山公园站施工需要，南京市六合区轨道交通建设指挥部对凤凰山公园东大门前进行围挡封闭，该围挡距宸鑫酒楼大门仅三米，只留便道供行人通行，导致宸鑫酒楼无法正常经营。六合供销公司考虑到董晓红的这一实际经营损失，对2013年5月1日至2014年5月1日的租金给予让免，仅收取1000元租金。
以上事实，有公有房屋出租审批表、房屋租赁投标申请表、中标通知书、租赁协议、转让费收条、围挡公告、围挡照片及当事人的庭审陈述等证据予以证实，予以确认。
原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，双方当事人于2011年4月30日签订的房屋租赁协议合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。李欣烨作为本案租赁合同的签约人、董晓红作为涉案房屋的投标人及中标后的实际经营者，均为本案适格被告。租赁协议中对租赁期间做出了明确约定，且约定租赁期满不再续约，因此六合供销公司要求董晓红、李欣烨迁出涉案房屋，有事实及法律依据，应予以支持。因董晓红、李欣烨目前在本案所涉的房屋内从事经营，迁出房屋需要的时间相对较长，原审法院酌定迁出期限为本判决生效后二个月内。在迁出之前，董晓红、李欣烨应按实际使用天数向六合供销公司支付占有使用费，标准按原租金每年60100元计算。
关于董晓红、李欣烨的反诉请求，双方当事人在租赁合同中明确约定，对于承租方自行添置的经营设备、用具、装饰等，出租方不予以任何经济补偿；至于租赁期限届满后，六合供销公司如何处置涉案房屋，系产权人对其财产所有权的处分，也是合同自由原则的体现，任何人不得非法干涉，故董晓红、李欣烨主张六合供销公司违反承诺，拒绝将涉案房屋进行下一轮公开招租，损害了其权益，无事实及法律依据；因宁天城际一期工程凤凰山公园站施工围挡给董晓红、李欣烨造成的损失，六合供销公司并非施工主体，其对此不应承担赔偿损失的责任。因此，对董晓红、李欣烨的反诉请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决，一、董晓红、李欣烨于判决生效之日起二个月内腾空让出位于南京市六合区雄州街道延安路49号自西向东04-05号门面房两间，二楼自西向东六间，披屋两间，后操作间三间房屋给南京市六合区供销合作总社联营公司；二、董晓红、李欣烨按每年60100元标准向南京市六合区供销合作总社联营公司支付自2014年5月2日起至实际迁出之日止的使用费；三、驳回董晓红、李欣烨的反诉请求。本诉案件受理费130元，由董晓红、李欣烨负担；反诉案件受理费4900元，由董晓红、李欣烨负担。
上诉人董晓红、李欣烨不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定被上诉人六合供销公司对涉案房屋的处置系产权人对其财产所有权的处置缺乏法律和事实依据。双方在《租赁协议》中约定“三年租赁期满后该房屋仍然通过政府公有房屋招租平台对外公开招租”，上诉人也口头承诺上诉人绝对会中标，因此被上诉人才会基于长期经营的需要，花费近百万对涉案房屋进行装修及购置设备。现被上诉人要求将房屋收回己用，拒绝公开招标，损害了上诉人的利益，违反了合同法诚实信用和公平原则。二、原审法院认定“围挡施工给上诉人造成的无法经营的损失，因被上诉人不是施工主体，对此不承担赔偿责任”缺乏法律依据，违反公平原则。上诉人和被上诉人应当平摊因围挡施工给上诉人造成的营业损失。综上，上诉人请求依法撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人六合供销公司答辩称，双方在合同中明确约定，合同到期不再续租。关于10万元的过店费是在招标时明确的，中标人必须要承担原饭店的部分用具费用10万元。另外，关于围挡期间的损失，我方已经对2013年5月1日到2014年5月1日租金进行了让利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方未提供新的证据。
本院认为，双方当事人签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据租赁协议约定，合同期限自2011年5月1日至2014年5月1日止，租赁期满双方不再续约。现租赁期间届满，被上诉人六合供销公司将涉案房屋收回自用，不再与上诉人续约，也未通过政府公有房屋招租平台对外公开招租，其作为房屋的所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，被上诉人收回房屋自用的行为并不构成违约，其有权要求上诉人迁出涉案房屋，故上诉人主张被上诉人未招租损害了其利益的理由，不成立，本院不予支持。
关于上诉人主张因围挡施工给其造成的营业损失的问题，因上诉人在二审中未对原审反诉请求部分交纳上诉费用，且庭审中明确表示对反诉部分不再主张，故本院对该上诉请求不予理涉。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人董晓红、李欣烨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 付 双
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 朱亚芳