湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂08民终515号
上诉人（原审原告、反诉被告）：鲁富安，男，1951年12月3日出生，汉族，湖北省武汉市人，退休职工，住潜江市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：�书平，男，1956年1月14日出生，汉族，湖北省潜江市人，退休职工，住潜江市。
委托诉讼代理人：汪高波，湖北奇睿律师事务所律师。
上诉人鲁富安因与被上诉人姜书平返还原物纠纷一案，不服湖北省沙洋人民法院（2016）鄂0891民初28号民事判决，上诉至本院。本院于2017年3月1日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月30日公开开庭审理了本案，上诉人鲁富安，被上诉人姜书平及其委托代理人汪高波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人鲁富安向本院提出上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回姜书平的反诉请求，并支持鲁富安的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、姜书平与潜江市房地产开发总公司之间无权属关系，双方相互独立，潜江市房地产开发总公司才是开发商，姜书平不是房屋的物权人，一直未取得房屋的物权，不具备行使房屋物权的主体资格；2、2013年6月28日赵育淮拿走房屋钥匙导致游戏厅不能营业，姜书平未征得鲁富安同意的情况下拿走全部机器设备及财产，把用于经营的电子机器设备放在露天任意毁坏，其行为存在严重的过错，损害了鲁富安的合法权益。
被上诉人姜书平辩称，姜书平是门面房的所有人，姜书平将房屋出售给他人，因鲁富安占用门面存放游戏机，导致交易无法顺利进行，姜书平对游戏机进行拍照转放，是对自己权利的救济。请二审法院依法维持原判。
原审原告鲁富安向一审法院提出诉讼请求：1、判令姜书平返还搬走的16台能从事正常经营的游戏机财产（聘请有国家资质的电子产品专业人士现场检测，确认游戏机是好与坏）；2、姜书平对损坏的游戏机以该品牌游戏机的“取报说明书”之标准进行财产修复；3、姜书平对无法修复的游戏机，每�按照销售单价进行核赔，总价格28万元；4、姜书平承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年6月1日，鲁富安从案外人赵育淮处租得广华花园小区综合楼1、2号门面房，房屋租赁协议约定租赁期为两年。2014年5月18日，姜书平在鲁富安完全不知情的情况下，邀约一伙人擅自将鲁富安存放该门面房内的16台游戏机和其他财产全部搬走，致鲁富安财产下落不明。当时的房屋所有权人是刘景龙，并非姜书平。姜书平违法处分鲁富安的财产，侵害了鲁富安的合法权利。
原审反诉原告姜书平向一审法院提出反诉请求：判令鲁富安支付姜书平房屋占用费90000元。事实和理由：2012年6月1日，鲁富安与案外人赵育淮签订房屋租赁合同，租赁房屋位于广华花园小区××道××、××号门面房。该租赁房屋名义上由潜江市房地产开发总公司开发，实际开发人为姜书平。当时姜书平与赵育淮对该房屋的所有权纠纷正由潜江市人民法院审理中，赵育淮无权对该房屋加以处分，姜书平也正式告知鲁富安这一实际情况。但其不听劝阻，仍然与赵育淮签订租赁合同。2013年6月14日，经潜江市人民法院一审后又经湖北省汉江中级人民法院二审，赵育淮同意将其非法占有的上述房屋返还给姜书平。姜书平于2013年6月19日将该房屋出卖给刘景龙，刘景龙支付部分房款后姜书平于2013年11月15日将该房产过户到刘景龙名下。因鲁富安一直将一些废弃的游戏机堆放在该房屋，致使姜书平无法实际履行与刘景龙的房屋买卖协议。姜书平在2014年5月18日请人将游戏机搬离该房屋，将房屋交付给刘景龙。鲁富安于2012年6月1日至2013年11月15日非法占有姜书平的房屋18个月，按市场行情应付租金90000元。
一审查明，鲁富安与案外人赵育淮于2012年6月1日签订房屋租赁合同，承租了“广华花园小区综合楼1号、2号门面房”两间，开办了游戏厅。该两间房是由姜书平于2003年至2004年以潜江市房地产开发总公司的名义建筑开发的。赵育淮于2003年5月1日与该公司签订《门面房销售协议》预购了该房屋，于2004年12月3日书面退房给该公司进行处置后又反悔，并于2005年6月24日擅自将两间门面房安装了防盗卷闸门。2006年3月3日，赵育淮向潜江市人民法院起诉要求潜江市房地产开发总公司履行销售协议为其办理房产证和土地使用权证，经一审判决驳回诉讼请求后上诉至湖北省汉江中级人民法院，终审判决驳回上诉，维持原判后，赵育淮仍然一直占有该门面房，并于2012年6月1日将该房屋租赁给鲁富安。
2012年7月31日，潜江市房地产开发总公司向湖北省潜江市人民法院起诉要求赵育淮返还房屋，2013年1月5日一审判决赵育淮返还房屋，赵育淮上诉至湖北省汉�中级人民法院。2013年6月18日经该院调解，双方达成返还房屋的调解协议。姜书平作为该房屋的实际所有权人于次日将该房出售给刘景龙。赵育淮也告知鲁富安要求终结房屋租赁关系，经协商，赵育淮向鲁富安退还了租金，鲁富安将房屋钥匙交付赵育淮，并于2013年6月28日向赵育淮出具说明一份，内容为“赵育淮房屋纠纷已解决，退还鲁富安18000元整（2012年房租费），房屋装潢和赵育淮没有任何关系”。赵育淮将钥匙交还给姜书平。同年11月15日，刘景龙办理了房屋登记手续。
2014年2月19日，鲁富安向潜江市人民法院起诉要求赵育淮赔偿其因擅自终止租赁合同造成的装修房屋及经营等损失。审理过程中，案件主审法官于2014年3月20日、21日组织鲁富安、赵育淮、姜书平、刘景龙一起就鲁富安的装修损失补偿和姜书平与刘景龙房屋买卖合同履行问题进行协调，未�解成功。该案一审判决驳回鲁富安的诉讼请求后，鲁富安上诉至湖北省汉江中级人民法院，2014年10月28日，该院终审判决驳回上诉，维持原判，鲁富安又向湖北省高级人民法院申请再审，省高院于2015年11月17日驳回其再审申请。
2014年5月18日，姜书平请了摄像师在见证人见证的情况下，用赵育淮交付的钥匙将门面房打开，对房屋内物品进行拍照、登记后搬出存放至潜江市周矶办事处茭芭村十二组农户孙志军的家里。并让赵育淮告知鲁富安搬离游戏机的事，让鲁富安要游戏机就到姜书平放置的地方去搬。当日，鲁富安即以游戏机被偷为由，向公安机关报案。沙洋公安局查明事实后，于2014年6月11日作出不予立案决定。2015年5月18日，鲁富安再次报案称姜书平将其门面房内的装潢和电线线路破坏了，另外把放在门面房里的游戏机和其他物品搬走了，沙洋公安局于2015年6月1日决定不予立案。
另查明，2012年6月10日，鲁富安在该门面房开办的游戏厅内5台大型游戏机被人砸坏，之后游戏厅即停止营业。
一审认为，本案的争议焦点主要为以下几个方面：（一）姜书平是否应当返还上述物品；（二）鲁富安的16台游戏机是否是能从事正常经营的；（三）姜书平的反诉是否成立；（四）鲁富安是否应当支付姜书平房屋使用费90000元。针对上述争议焦点，分析评判如下：
（一）姜书平从涉案门面房中搬出的16台游戏机，系鲁富安的合法财产应当受法律保护。虽然起因是鲁富安非法占用姜书平的房屋，导致姜书平无法履行房屋买卖合同，才将游戏机搬离自己的房屋，但对游戏机仍然应当返还给游戏机的所有人鲁富安。
（二）关于第二个焦点，鲁富安诉请姜书平返还其16台能从事正常经营的游戏机，因其�戏机厅中5台大型游戏机已于2012年6月10日被砸坏，且游戏厅自当时起就处于停止营业状态，其亦未能提供证据证明姜书平对其游戏机实施了损害行为，对于鲁富安的该项请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。
（三）关于鲁富安认为姜书平的反诉不能成立的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定被告有权提起反诉，本案鲁富安要求姜书平返还从涉案房屋中搬走的游戏机财产，姜书平反诉要求鲁富安支付涉案房屋的占有使用费，系行使法律赋予的反诉权利，且该诉讼请求与鲁富安的诉讼存在事实关联，依法应予受理。
（四）对于第四个焦点，姜书平要求鲁富安按市场行情，支付自2012年6月1日至2013年11月15日的房屋使用费。鲁富安认为自己是基于2012年6月1日与赵育淮签订的房屋租赁合同，合法占有房屋，反诉原告无权要求其支付使用费。根据查明的事实来看，赵育淮基于购房合同实际占有涉案房屋，并于2012年6月1日将房屋出租给鲁富安，鲁富安据此取得对房屋的使用权，但双方于2013年6月28日协议解除合同，因此，自2013年6月29日起，鲁富安基于房屋租赁合同取得的对房屋占有使用权的基础已经灭失，即属于无权占有。当然无论是有权占有还是无权占有，鲁富安均应向房屋所有权人支付房屋使用费。2013年6月18日，潜江市房地产开发总公司与赵育淮就返还房屋和支付房屋使用费纠纷，经湖北省汉江中级人民法院调解达成了调解协议，双方的权利义务关系当然包括之前的房屋使用费问题均协议了结，房屋的实际所有权人姜书平亦认可该协议。现姜书平对于此前的房屋使用费再次向实际使用人鲁富安进行主张，属于重复请求，依法不予支持。但是，自2013年6月19日起至2013年11月14日止，即房屋产权�更至刘景龙名下之前的房屋使用费，鲁富安依法应当向姜书平支付，支付标准按照评估机构评定的同期同地段同类房屋租金标准计算。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条规定，一审判决：一、姜书平于判决生效之日起十日内返还鲁富安的16台游戏机；二、鲁富安于判决生效之日起十日内向姜书平支付自2013年6月19日起至2013年11月14日止的房屋使用费（支付标准按照评估机构评定的同期同地段同类房屋租金标准计算）；三、驳回鲁富安和姜书平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履�期间的债务利息。本诉案件受理费5500元，由鲁富安负担2750元，姜书平负担2750元；反诉案件受理费2050元，减半收取1025元，由姜书平负担745元，鲁富安负担280元。
鲁富安对一审查明的事实部分有异议，认为其游戏厅一直营业到2013年6月28日，对一审查明的其他事实无异议。姜书平对一审查明的事实无异议。
因鲁富安游戏厅的经营时间与本案的审理不具有关联性，故本院对此事实不予审查。一审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1、姜书平是否有权对房屋进行处分和收益；2、鲁富安的游戏机是否被姜书平损毁。
针对第一个争议焦点，一审已查明鲁富安承租的广华花园小区综合楼1号、2号门面房是由姜书平以潜江市房地产开发总公司的名义建筑开发的。2013年6月19日，姜书平作为该房屋的�际所有权人将该房出售给刘景龙，同年11月15日刘景龙办理了房屋登记手续。对上述事实，鲁富安并无异议，二审中姜书平又补充提交了潜江市住房和城乡建设委员会出具的情况说明一份、赵育淮的收条及银行转账记录一份，拟证明姜书平是该门面房的实际建筑开发人。故本院认定姜书平是该门面房的实际建筑开发人。鲁富安在二审中提交的证据部分在一审中已经质证，另一部分属于法律条款而不属于证据，本院均不予采信。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十五条和第三十七条规定：“妨害物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，姜书平系房屋的实际建筑开发人，在将房屋出售给刘景龙之前是房屋的实际所有权�，鲁富安在将房屋钥匙交付给赵育淮后，对堆放在屋内的游戏机拒不搬离，仍利用游戏机占有该房屋，侵害了姜书平的物权。姜书平将房屋出售给刘景龙之后，作为出卖人应当承担交付房屋的义务，而鲁富安的占有行为导致姜书平无法交付房屋，可能导致姜书平违约并承担违约责任，故姜书平在将房屋交付给买受人刘景龙之前有权要求鲁富安排除妨害，并赔偿损失。故本院对鲁富安提出的姜书平不是房屋的物权人，一直未取得房屋的物权，不具备行使房屋物权主体资格的上诉意见不予采纳，其要求不承担房屋使用费的上诉请求，本院不予支持。
针对第二个争议焦点，姜书平为保障房屋买卖合同的履行，将鲁富安堆放在房屋内的游戏机拖至别处存放，并告知了鲁富安存放地点，而鲁富安知晓后不但不主动接收游戏机，还任由游戏机堆放在别处，至今未接收�鲁富安提出游戏机已毁损，要求姜书平进行赔偿，但未能提交相应的证据证实游戏机是否毁损及毁损的实际价值，更无证据证明姜书平在搬离游戏机时对游戏机造成了毁损，故其要求姜书平对游戏机进行修复、赔偿的上诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经合议庭评议，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6525元，由鲁富安负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏 华
审判员 李芙蓉
审判员 李 伟
二〇一七年五月九日
书记员 胡飞翔