上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第1758号
原告侯建中，男，1954年5月21日出生，汉族。
委托代理人陆月辉，上海东炬律师事务所律师。
委托代理人肖荣华，上海东炬律师事务所律师。
被告张建，男，1974年10月15日出生，汉族。
原告侯建中诉被告张建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2015年6月18日公开开庭进行了审理，原告侯建中及其委托代理人肖荣华、被告张建到庭参加诉讼。经批准，当事人一致同意继续适用简易程序延长审理期限。被告申请对系争房屋的装修价值进行评估，本院依法委托审价单位进行审价，被告未在规定时间内缴纳审价费用。本案现已审理终结。
原告侯建中诉称：2011年9月30日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于赵巷镇沈泾塘村45号房屋内四间小屋出租给被告，租期两年，租金每年人民币16，000元。2012年4月1日，双方重新签订租赁合同，租金调整为每年15，000元。2014年11月26日，上述小屋中的两间属于违章建筑被赵巷镇人民政府拆除，故自2014年11月26日开始，被告实际使用的是两间小屋。但自2012年4月1日起，被告只支付了7个月房租，其余房租至今未支付，严重违约，故原告起诉至本院请求判令：1、解除原、被告于2012年4月1日签订的房屋租赁协议，被告将位于青浦区赵巷镇沈泾塘村45号2间小屋腾退后交付原告；2、被告支付自2012年11月1日至2014年10月31日房屋租金30，000元及2014年11月1日至实际腾退之日止的房屋租金（按每月625元计算）。本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告退还原告押金10，000元，并变更第二项诉讼请求为要求被告支付2012年4月1日至2015年2月28日期间的租金32，250元，并要求被告支付2015年3月1日至实际腾退之日止的租金（按每月625元计算）。
被告张建辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告签订租赁合同后，被告对4间小屋进行了装修，并约定如果遇政府动迁，装修利益归被告所有。后原告为了翻建自己的宅基地房屋，与被告协商要求先行拆除被告承租的两间小屋，等原告房屋翻建好后再将被告拆除的两间小屋恢复原样。之后原告将拆除的两间小屋恢复原样。2015年3月，因两间小屋属于违章建筑，政府强行拆除，目前被告居住使用的仅有两间小屋。在拆除两间小屋配合原告建房时对被告屋内物品造成了损失，被告自行找人搬家具时家具部分损坏，影响了被告的正常居住使用。原告没有按约搭建彩钢板棚，故不同意归还押金。房屋的装修要求原告予以赔偿。
经开庭审理查明：1991年，案外人侯可其（原告父亲）取得上海市农村宅基地使用证，该证登记的土地坐落于上海市青浦区沈泾塘村，核定使用面积264平方米，主房占地87.6平方米，棚舍占地89.9平方米。2012年，原告作为户主申请农村个人建房用地，经批准，拆除原上海市青浦区沈泾塘村1组45号的主房3间87.6平方米和棚舍4间89.9平方米，新建房屋300平方米，宅基地总面积200平方米。根据平面示意图，新建房屋为主房一幢，无棚舍。
另查明，2011年9月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将沈泾塘村一组45号店面房四间租借给乙方临时使用，租期两年，自2011年10月1日至2013年9月30日，租金每年16，000元，一年一付，下一年付费须提前一星期，先付费后使用。在租赁期内，所有四间房子内损失和偷窃由此引起的一切后果均由乙方负责，与甲方无关。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，原告将四间房屋交付被告使用。
2012年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定租借期使用权为国家动迁乙方家搬走，国家赔偿由乙方所得室内一切装修费用。四间房屋西面拆除，新房建好，恢复原样，房外全部用彩钢瓦封起来。乙方使用的水电费发票向乙方收取。房外地皮放货要给乙方用，另外厨房由甲方一定要弄好。房租只能降不能涨，每年为15，000元整。西面小房拆除上面吊顶就要装好。合同另约定了其他权利义务。该合同签订后，原告将被告承租的四间房屋中的两间屋顶拆除，翻建主屋。2012年7月底，原告将被告承租的两间房屋屋顶恢复，但未按照合同约定将房屋外部用彩钢瓦封起来（即搭建彩钢板棚）。2015年3月，被告承租的四间房屋中有两间被作为违章建筑予以拆除。
2012年4月26日，被告父亲出具收条，确认收到原告支付的房屋拆迁押金费10，000元，彩钢瓦两间盖好全部归还。
被告已经付清了截止2012年3月31日的租金，2012年4月1日至今被告仅支付租金9，000元，其余租金至今未付致讼。
2015年1月4日，青浦区赵巷镇沈泾塘村民委员会出具证明，证明原告新批复于2012年4月老宅基地翻建，原宅基地范围内外的房屋包括违章建筑已全部拆除完毕，现保留宅基地内的两间小屋使用。
又查明，被告在承租过程中对房屋进行了装修，被告申请对房屋的装修价值进行审价，本院依法委托上海第一测量师事务所有限公司进行审价，经审价单位书面通知，被告未在规定期限内缴纳审价费用。
审理中，原、被告一致确认被拆除的两间房屋与被告目前仍占有使用的两间小屋面积一致。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供房屋租赁协议、建房用地申请表、证明、收条、被告提供的照片等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，经本院释明，被告表示如果原、被告签订的租赁合同被确认无效，则要求原告赔偿房屋装修损失。被告于2011年进行装修，装修部分花费32，000元，另还购置了电器家具，总共花费了近6万元。为此被告提供了个人房屋装修合同。原告对于合同真实性不予认可。
原告表示，被告装修花费不到2万元，原告要求被告腾退，愿意补偿被告1万元。
根据庭审确认的事实，本院认为：根据2012年的个人建房用地申请表及审核意见，原告应当将棚舍四间予以拆除，故原、被告于2012年4月1日就四间房屋签订的房屋租赁协议，违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，被告理应履行腾退义务。因被告实际占有使用房屋，故原告依据租赁合同约定的标准主张房屋使用费，本院予以支持。原告主张的金额无误，本院予以确认。被告主张其装修及购置家具电器共花费了近6万元，要求原告予以赔偿，为此被告提供了装修合同，原告对装修合同真实性不予认可，且该合同系个人之间签订，无付款等其它凭证予以佐证，难以证明被告的主张。被告在审理中未按照审价单位规定的期限缴纳审价费用，法律后果自行承担。现原告自愿支付被告补偿款1万元，于法无悖，本院予以准许。关于押金1万元，因原告未按照约定搭建全部彩钢瓦，故返还的条件不成就，对原告要求被告返还押金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告侯建中与被告张建于2012年4月1日签订的《房屋租赁协议》无效；
二、被告张建应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区赵巷镇沈泾塘村45号房屋；
三、被告张建应于本判决生效之日起十日内支付原告侯建中房屋使用费（其中2012年4月1日至2015年2月28日的房屋使用费为32，250元，2015年3月1日至实际腾退之日止的房屋使用费按照每月625元计算）；
四、原告侯建中要求被告张建退还押金10，000元的诉讼请求不予支持；
五、原告侯建中应于本判决生效之日起十日内支付被告张建补偿款10，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费550元，减半收取计275元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。