安徽省长丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0121民初2894号
原告：水大维，男，1984年2月23日生，汉族，住安徽省长丰县。
原告：朱璐璐，女，1984年3月5日生，汉族，住安徽省长丰县。
两原告共同委托诉讼代理人：阮华专，长丰县水湖镇法律服务所法律工作者。
被告：毛琴，女，1977年10月17日生，汉族，住安徽省长丰县。
委托诉讼代理人：张兴军，男，1978年12月1日生，汉族，住安徽省长丰县。
委托诉讼代理人：闫其山，男，1971年9月20日生，汉族，住安徽省长丰县。
原告水大维、朱璐璐与被告毛琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案受理后，依法由审判员朱晓东适用简易程序公开进行了审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭公开进行了审理。2016年11月30日，本院依法裁定本案中止诉讼。2017年9月11日，本院公开开庭进行了审理。原告水大维、朱璐璐及其共同委托诉讼代理人阮华志和被告毛琴到庭参加了诉讼。
原告水大维、朱璐璐向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付给原告房租费17400元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告水大维、朱璐璐当庭变更诉讼请求：1、要求终止2015年8月1日钱久兑和被告毛琴签订的房屋租赁协议；2、自2016年8月1日至2017年7月31日止，原告要求被告支付租金37700元；3、从2017年9月1日起到被告搬出房屋为止，每月支付占用费2900元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月1日，钱岗村干部钱久兑将自己所有的位于水湖镇杨公路侧门面房租给被告毛琴经营网吧，一共签订两份租房协议。第一份租房协议约定，房租每月2500元，第一年租金3万元，一次性付清，以后租金半年结算一次，提前支付15000元。第二份协议约定租金每月400元，第一年一次性付清5000元租金，以后每半年结算一次（2400元）。合同签订后，双方均依约履行协议条款。2016年1月，钱久兑将自己出租的房屋对外出卖，在征得被告毛琴不愿购买的情况下，与原告签订一份房屋买卖协议，钱久兑以80万元的价格把出租的房屋全部卖给原告。协议签订后，原告依约付清了全部房款，并于2016年2月1日变更了房产登记手续，长丰县房产管理局给原告颁发690003361号产权证。被告毛琴在签订合同时已经将一年租金（2015年8月1日至2016年7月31日）全部付清。按照合同约定，被告毛琴从2016年8月1日起应当支付半年租金17400元。原告找被告毛琴讨要租金，被告毛琴称我没有和你签订合同，我决不会给租金。原告告诉被告毛琴钱久兑已经把房卖给原告，且办理了房产变更手续，如果你愿意继续租房，原告愿意和被告毛琴重新签订租房协议，但被告毛琴拒不支付房租，也不愿意重新签订租房协议。原告认为，原告已经取得房屋所有权，被告租房在先，原告认可原来的租房协议，但租金应当按照原租房协议支付租金给原告，但被告拒不履行协议约定。
被告毛琴辩称：1、2015年8月1日签订合同后，交付钱久兑一年租金35000元。后来钱久兑去看病拿过原告10万元。过年也没有看到他，后来就发现房子卖掉了；2、被告不同意终止合同，也不同意支付租金。因为被告与原告没有签订合同，所发不存在占用费；3、被告不愿承担本案诉讼费。
原告水大维、朱璐璐围绕自己的诉讼请求向本院提供的证据有：1、原告的身份证复印件、被告身份信息复印件，证明原、被告诉讼主体适格；2、租房协议，证明租房协议约定的租期、租金、租金支付方式等，要求被告支付租金的依据；3、房屋买卖协议、付款凭证、房产证，证明原告与钱久兑买卖房屋支付房款，变更房产证，说明原告向被告主张权益的依据。
被告毛琴围绕自己的诉讼请求未向本院提供证据。
被告毛琴对原告水大维、朱璐璐所举证据质证意见如下：对证据1、2、3三性和证明目的均无异议。本院经审查认为原告水大维、朱璐璐所举证据1、2、3具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，可以确认其相关内容的证明效力。
根据对原告所举证据的分析认定和结合庭审中当事人的陈述，本院审理查明的事实为：2015年8月1日，钱久兑与被告毛琴签订了一份租房协议书，该协议书约定钱久兑将其所有的位于长丰县××（房产证登记位置为长丰县××）3层楼中的一楼二间门面房及二楼整个楼层的房屋出租给被告毛琴，租期暂定5年，每月房租费2500元，房租费第一年一次性付清30000元，以后每半年结算一次，提前支付租金15000元，被告毛琴从2015年8月1日起开始租用等。同日，双方补充签订了一份租房协议，约定被告毛琴除租赁上述房屋外增加租赁一楼门面房一间，房租每月400元，房租费第一年一次性付清5000元，以后每半年结算一次。被告毛琴从2015年8月1日开始租用，房屋使用权归被告毛琴，钱久兑无权干涉等。其他内容同上。被告毛琴租赁上述房屋用于经营网吧。2016年1月25日，钱久兑与原告水大维签订了一份房屋买卖协议，约定钱久兑将包含本案涉案房屋的整栋面积479.28元平方米的楼房以总价80万元的价格出售于原告水大维、朱璐璐，首付定金100000元，余款在拿房产证时付清。钱久兑与原告水大维、朱璐璐于2016年2月1日办理了房屋权属变更登记。2016年8月30日，被告毛琴向本院提起诉讼要求：1、确认钱久兑与水大维、朱璐璐签订的《房屋买卖协议》无效；2、钱久兑在同等条件下将涉案房屋出卖给毛琴；3、钱久兑按每天750元标准赔偿毛琴损失（自2016年2月1日—2016年8月29日）；4、钱久兑支付毛琴违约金70000元。2016年11月3日，本院作出（2016）皖0121民初2928号民事判决，判决驳回被告毛琴的诉讼请求。被告毛琴不服该判决，依法提起上诉。2017年3月7日，安徽省合肥市中级人民法院作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。被告毛琴在与钱久兑签订租房协议后向钱久兑支付了2015年8月1日至2016年7月31日的租金。被告毛琴未向原告水大维、朱璐璐支付过租金。
本院认为：被告毛琴和钱久兑签订的租房协议系双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同，应受法律保护，双方均应按照租房协议约定履行自己的义务。2016年1月25日，钱久兑与原告水大维签订了一份房屋买卖协议，约定钱久兑将包含本案涉案房屋的整栋面积479.28元平方米的楼房以总价80万元的价格出售于原告水大维、朱璐璐，并于2016年2月1日办理了房屋权属变更登记。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说出租人在租赁期间转让租赁物所有权的，该转让行为不影响出租人与承租人之间的租赁合同的效力，承租人可以基于原租赁合同对抗租赁物的买受人，直至原租赁合同约定租赁期限届满。买受人受让租赁物后并未取得原出租人的合同地位，其与承租人之间的租赁关系应是基于原租赁合同而产生的新的租赁合同关系。因此钱久兑在租赁期间转让其所出租的房屋并不影响其与被告毛琴之间租赁合同的效力。原告水大维、朱璐璐受让钱久兑转让的房屋后并未取得钱久兑的合同地位。虽然合同条款没有改变，但他们与被告毛琴之间是基于原租赁合同而产生的新的租赁关系。原告水大维、朱璐璐办理了房屋权属变更登记后，被告毛琴继续使用其租赁的房屋，应按其与钱久兑签订的租房协议的约定向原告水大维、朱璐璐支付租金，但被告毛琴未按约定向原告支付租金，其行为已构成违约，应向原告水大维、朱璐璐承担违约责任。
综上所述，原告有权要求解除与被告毛琴的租赁关系并要求被告毛琴支付租金及占用费。被告毛琴应向原告支付自2016年8月1日起至租赁关系解除之日的租金（按每月2900元计算）。合同解除后至被告搬出房屋日止的占有使用费仍应按每月2900元计算。故对原告相应的诉讼请求，本院依法予以支持。有关原、被告的其他主张和辩解，因无证据证明，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告水大维、朱璐璐与被告毛琴之间的租赁关系于本判决生效之日解除；
二、被告毛琴于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告水大维、朱璐璐2016年8月1日至本判决生效之日止的租金（按每月2900元计算），判决生效次日起至被告搬出房屋之日止的占有使用费仍按每月2900元计算；
三、驳回原告水大维、朱璐璐的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费742.5元，由被告毛琴负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
如本判决生效后，被告拒不履行义务的，原告可于本判决书确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
审 判 长 朱 晓 东
人民陪审员 杨维连人民陪审员董守红
二〇一七年十月十七日
书 记 员 葛 玉 婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。