广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第261号
原告：赵雁娜，女，1984年2月17日出生，汉族，住黑龙江省萝北县。
被告：何春霞，女，1984年3月15日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：王学军，男，1972年10月5日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：唐智芳，女，1981年6月1日出生，汉族，住广东省中山市。
原告赵雁娜诉被告何春霞、王学军、唐智芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月6日受理后，依法由审判员匡勇适用简易程序独任审判，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵雁娜，被告何春霞、王学军、唐智芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵雁娜诉称：2011年10月7日，原告购买了位于中山市＊＊路＊＊街1栋505室的房屋，并与被告何春霞、王学军、唐智芳签订了二手房产买卖合同，其中在合同中备注卖方须在签署合同一年内从该房屋上迁出户口，但至今被告未将户口从该房产上迁出，经过多次沟通仍未果。仅两年来，原告为办理户口问题经常请假去东区公安分局、居委会等部门，造成收入、通讯及燃油损失共计3000元。同时，被告不将户口迁出造成原告的户口无法迁落到自己的房产上，小孩将来不能在东区读书等一系列精神问题困扰，导致失眠抑郁，故要求被告予以精神补偿5000元。为此，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.被告履行从原告房产上迁出户口的合同义务；2.被告承担原告因此产生的经济损失3000元、精神损失5000元及违约金；3.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：三被告连带赔偿原告违约金［违约金支付方式为自2012年10月8日起至户口迁出为止以总房款320000元为基数按照银行同期贷款利率计付，现请求先支付截至2013年10月7日的违约金为19680元（320000元×0.0615）］。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.房地产买卖合同；2.房地产权证；3.发票五张；4.收入证明；5.银行交易明细；6.请假单。
被告何春霞辩称：一、何春霞不是本案的适格被告，原告向何春霞主张权利并要求何春霞承担责任没有事实及法律依据。在涉案的房地产买卖合同中，卖方为被告王学军、唐智芳，卖方是原告，何春霞只是卖方的委托代理人，负责代表卖方签署涉案房地产买卖合同，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，由此产生的民事责任由被代理人即被告王学军、唐智芳承担，原告无权要求被告何春霞承担涉案的民事责任。二、原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。1.本案为合同纠纷，原告无权主张精神损失；2.涉案合同虽然有关于限期迁出户口的条款，但并未就此约定违约责任，原告向何春霞主张经济损失、违约金没有依据；3.即使本案存在违约责任，但经济损失、违约金同属违约责任的范畴，原告同时主张属于重复请求，不应得到支持，且就违约金原告未提出明确请求数额，属请求不明，对此项请求应不予审理；4.原告主张其经济损失为3000元，没有证据证实。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但原告提交的证据均为一些没有明确指向的票据，无法证明其遭受了3000元的经济损失。三、原告主张的违约金，是房屋买卖合同中卖方根本违约即不履行合同主义务时买方才能主张的违约责任，而本案中卖方即被告王学军、唐智芳已按时将涉案房屋交付原告并依约过户至原告名下，卖方已完成其主要合同义务，原告以该标准要求被告承担不按时迁移户口条款的违约责任，明显是不适当、不合理的，也没有事实及法律依据，不应得到支持。
被告何春霞就其辩解在举证期限内向本院提交的证据材料有：1.委托书；2.公证书。
被告王学军、唐智芳辩称：一、原告诉求已经过了诉讼时效，被告王学军、唐智芳于2011年8月9日将位于中山市＊＊路＊＊街1幢505房的房屋卖予何春霞，当时办证手续问题没有当场去国土局等相关单位办理房产过户，只办理了公证手续。二被告只是卖房屋，没有权利卖户口，当时也跟何春霞明示过，二被告卖了这个房产后没有别的房产，户口只能先放这里，何春霞也答应了。2011年10月9日何春霞又将涉案房产转卖给原告。现在原告又把当时签订的购房合同拿出来起诉，已经过了两年的诉讼时效。二、原告主张的损失赔偿问题。何春霞有向原告说明二被告还没有迁出户口，购房合同上也有书面记录，何来原告所说经常请假去东区公安分局、居委会等政府部门办理户口问题？最多也就是原告去咨询了办理户口迁移的问题，根本就不存在原告所说的造成收入、通讯及燃油损失3000元的问题。原告拿出其在佛山市顺德区、中山市小榄镇等地方的加油发票要求被告赔偿（起湾商业街离东区咨询办理户口的地方很近），以及原告提供的中国人寿公司电话费、油费发票等作为其因办理户口问题而支出的费用，这些均与本案无关，原告主张的损失没有依据。三、原告主张的精神损失没有法律依据。中山市有积分入学这个规定，有本人房产只是其中一个条件，而且二被告只是转让了一套20多万的房产，原告可以多购买一套房产一样可以具备积分入学这个条件。并且有房产并不代表就一定可以入户，中山市大部分外地人买了房也没有落到中山市的户口。二被告从来没有说不迁移户口，只是暂时还没有办好新的房产的房产证，导致办理不了户口迁移手续，这是中山市户口政策的问题，所以精神损失的问题是没有法律依据的。四、违约金问题，原、被告只是买卖房产，根本没有买卖户口，二被告也没有权利卖户口，更没有能力保证买了涉案房屋的人就一定可以入户中山市。二被告既没有就户口入户事项多收买方入户费，也没有就户口事项收取买方的违约金，所以根本不存在户口迁移问题而发生违约金的问题。原告在购买二被告的房产时明知二被告的户口没有迁出，但还是购买了房产并办理了房产证，意味着原告也认同了只是房屋买卖，所以根本不存在户口迁移违约金的问题。五、原告提出的诉讼请求没有任何法律依据，并且过了诉讼时效，所以本案全部诉讼费用应由原告承担。六、二被告并未参与签署合同，仅委托被告何春霞代为签署买卖合同和办理房产证手续问题，签订合同之时原告与何春霞并未与二被告沟通户口迁出问题，也未就户口迁出问题办理授权。七、原告与何春霞签订的房屋买卖问题并未就户口迁出问题进行赔偿和违约金的约定，原告在变更诉讼请求中载明以房屋买卖合同总价320000元为本金计算利息没有依据，双方买卖合同已经履行，原告已经购买涉诉房屋并在其中居住。八、如果原告同意就迁出户口的问题达成一致，二被告可与原告达成协议，但需要较长时间方可迁出户口。
被告王学军、唐智芳就其辩解在举证期限内未向本院提交证据。
经审理查明：2011年8月10日，被告王学军、唐智芳出具书面委托书委托被告何春霞代理出售其位于中山市＊区＊＊路＊＊街1幢505房的房地产，并办理了公证。
2011年10月7日，何春霞以王学军、唐智芳的名义与原告签订了房地产买卖合同，以总价320000元将上述房产出售给原告，并约定卖方须在签署合同一年内迁出户口。
合同签订后，原告支付了全部购房款，并已取得了涉案房地产的权属证书。但因被告王学军、唐智芳至今未将户口从上述房产地址迁出，原告与被告协商未果，遂于2014年1月6日诉至本院，主张前述实体权利。
诉讼中，本院就“户籍管理机关能否根据人民法院的生效裁判文书强制将被告的户口迁出或注销？”的问题向中山市公安局发函咨询，该局回复：户籍管理机关暂无根据人民法院的生效裁判文书采取强制迁出或注销户口的措施的依据。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。案涉房屋买卖合同是原、被告在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依合同全面履行自己的义务。被告何春霞并非涉案房屋买卖合同的当事人，其作为被告王学军、唐智芳的代理人与原告签订合同，相应的民事权利和义务应由被代理人享有和承担。故对原告要求被告何春霞承担责任的请求，本院不予支持。被告王学军、唐智芳辩称未就户口迁出问题进行单独授权，即使其所述属实，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，对于原告来讲，何春霞的行为仍构成表见代理，故对其辩解，本院不予采纳。对于被告王学军、唐智芳提出的诉讼时效的辩解，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第八十二条第三款的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，房地产买卖合同中约定被告应在签署合同后一年内迁出户口，即诉讼时效应从2012年10月8日起计算，原告于2014年1月6向本院起诉，并未超过诉讼时效，被告的辩解依法不能成立。
依法成立的合同对当事人具有法律约束力，涉案房屋买卖合同已明确约定被告王学军、唐智芳须在签署合同一年内迁出户口，而二被告在已将房屋所有权转让给原告之后，在合同约定的一年履行期届满之后至今仍拒不将户口迁出，其违反合同约定义务的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”二被告理应承担相应的违约责任。并且，根据户籍管理机关的意见，如被告拒不履行迁出户口的合同义务，而司法机关亦不能强制被告履行，则原告就完全丧失了法律救济的途径，对于原告而言是极不公平的，也与法律所倡导的公平和诚实信用的原则相悖。因此，应当对被告的违约行为予以相应的制裁。
至于违约责任的承担方式，原告购买了涉案房产，则存在迁入户口的可能，而被告的违约行为阻断了这种可能性，从这点上来说，被告交付的标的物即涉案房地产带有权利障碍，构成瑕疵给付。按照我国目前的户籍管理制度，户口问题会对公民的生产生活造成直接的影响，换句话说，如因被告的违约行为导致原告无法入户，则原告将会因此而增加许多不必要的支出，即给原告造成损失。故虽然双方在合同中没有就此违约行为约定承担违约责任的具体方式，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，原告可以合理选择要求被告承担违约责任的方式，现原告主张从被告履行义务期届满之日起以购房款按照银行同期贷款利率计算违约金，本院认为，被告的违约行为造成了原告的损失，结合本案案情、合同的履行情况、被告的过错程度以及可以预期的损失情况等综合因素衡量，结合公平和诚实信用原则，酌定从原告起诉之日起以购房款按照银行同期贷款利率计算违约金。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条第（二项）、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第八十二条第三款的规定，判决如下：
一、被告王学军、唐智芳于本判决发生法律效力之日起三日内向原告赵雁娜支付逾期迁出户口的违约金（违约金计算方法：从2014年1月6日起以320000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的给付之日止）；此后直至被告将户口从中山市＊区＊＊路＊＊街1幢505房迁出之日止每六个月一次向原告支付按前述标准计算的违约金；
二、驳回原告赵雁娜的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费292元（原告已预交），由被告王学军、唐智芳负担（二被告于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 匡 勇
审判员 梁泳诗
审判员 刘 宇
二〇一四年五月五日
书记员 梁 琳