江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0508民初5896号原告：苏州亿亨实业有限公司，住江苏省苏州市姑苏区广济南路18号（中盛艾美广场8楼办公室）。法定代表人：黄勤建，总经理。委托诉讼代理人：丁子安，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：成玲玲，江苏姑苏律师事务所实习律师。被告：柯善刚。原告苏州亿亨实业有限公司（以下简称“亿亨公司”）与被告柯善刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告亿亨公司的委托诉讼代理人丁子安到庭参加诉讼。被告柯善刚经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿亨公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付租金50846元；2、判令被告支付违约金14497元（每逾一日以未付金额的千分之三计，暂计至2016年7月8日，剩余部分计算至实际支付之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月9日，原、被告签订《苏州中盛艾美广场商铺租赁合同》一份，约定原告将苏州市姑苏区苏州中盛艾美广场3层3F-18号商铺出租给被告使用，月租金16402元，以一季度为一个交租期；每季租金在自然季首月七日前交纳，若被告拖欠租金，原告有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金。但被告却拖欠自2016年3月26日至2016年6月28日期间的租金共计50846元。故诉至法院，望判如所请。被告柯善刚未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年9月9日，原告亿亨公司（甲方）与被告柯善刚（乙方）签订《苏州中盛艾美广场商铺租赁合同》一份，约定亿亨公司将苏州市姑苏区广济南路18号苏州中盛艾美广场内3层3F-某号商铺出租给柯善刚，租用面积为184.04平方米，租期自2015年11月1日至2018年10月30日止（其中装修期自2015年9月20日至2015年10月30日止）；租赁用途：乙方承诺仅以伊奈造型商号/名称在该租赁区域经营美发、接发、造型，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更其商号、租赁区域的用途和在租赁区域经营的品牌、类别和模式。关于租金费用合同第四条约定：2015年11月1日至2017年10月30日，月租金为16402元；2017年11月1日至2018年10月30日，月租金为17222元；乙方首期租金交纳日为2015年9月20日，所交纳租金期间为2015年11月1日至2016年1月31日，租金支付方式为以一个季度（三个月）为一个交租期，乙方应当在每个自然季首月七日前（遇法定节假日迟延至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付该租期租金；若乙方拖欠租金及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付违约金。关于履约保证金合同第五条约定：在合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金32804元；若乙方未完全履行合同项下义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于租金、物业管理费、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除；若该保证金不足扣除乙方应付费用，乙方应在收到甲方通知后三日内补足；乙方逾期补足的，甲方有权就不足金额按每日千分之三计收违约金，直至乙方补足全款。关于合同解除合同第十二条约定：乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的，甲方有权单方解除合同。关于违约责任合同第十三条约定：若乙方拖欠租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金；乙方拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）而仍未缴交的，甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方营业或者解除合同；因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有。合同签订后，原告亿亨公司依约向被告柯善刚交付了涉案房屋，被告柯善刚将涉案房屋用于开设名为“伊奈造型”的美发店，并依约支付了截至2016年2月1日之前的全部租金。2016年4月13日，原告亿亨公司向被告柯善刚发出欠费催缴函一份，载明经原告多次催缴，被告仍欠付2016年2月1日至2016年4月30日的租金及物业费共计66000元未付，并告知被告于2016年4月18日17时前缴清上述所欠费用。若被告届时未缴清所欠租金及物业费的，原告将根据合同约定追究被告的违约责任并将于2016年4月18日18时对涉案房屋进行停电、停水，采取必要措施或解除合同。原告亿亨公司将该催缴函张贴在涉案房屋门口，被告柯善刚于当日收悉。2016年4月25日，原告亿亨公司向被告柯善刚发出催款函一份，载明被告尚结欠原告2016年2月1日至2016年7月31日的租金及物业费共计132000元。根据双方合同约定，被告应于2016年2月1日付清上述款项，并告知被告于接函后7日内缴清所欠款项。否则原告将追究其相应的违约金、滞纳金、欠费利息及其他相关损失。原告亿亨公司将该催款函张贴在涉案房屋门口，被告柯善刚于当日收悉。2016年6月29日，原告亿亨公司向被告柯善刚发出解除租赁合同通知书一份，载明双方就涉案房屋签订《苏州中盛艾美广场商铺租赁合同》后，被告拖欠自2016年2月1日起的租金，经原告多次催讨后，被告仍拒不支付，现通知被告双方签订的《苏州中盛艾美广场商铺租赁合同》即日起正式解除，被告应于2016年7月6日前将涉案房屋恢复原状并清理干净，保证房屋及全部附属设施完好无损，将房屋以良好并可以正常使用的状态交还给原告。原告亿亨公司将该通知书张贴在涉案房屋门口并以手机短信的形式发给被告柯善刚，被告于当日收悉。2016年7月2日，被告柯善刚搬离涉案房屋，并将该房屋腾清后交付给原告亿亨公司，但其仍结欠原告自2016年2月1日起至其搬离之日止期间的租金未予支付。审理中，原告亿亨公司表示被告结欠的2016年2月1日至2016年3月25日期间的租金原告方予以减免，2016年6月28日之后的租金和违约金其不再主张。另外，租金实际是按照先付费后使用的原则收取的，因被告首期租金对应的租赁期间为2015年11月1日至2016年1月31日，故从2015年11月1日起算，以后每三个月到期前提前收取一次租金。此外，涉案房屋租赁合同系因被告违约导致解除，故根据双方合同约定，被告已交纳的履约保证金原告方不予退还。上述事实，由原告当庭陈述及原告提供的《苏州中盛艾美广场商铺租赁合同》、欠费催缴函、催款函、解除租赁合同通知书、商户申请表等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《苏州中盛艾美广场商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方在涉案房屋租赁合同中约定被告拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）而仍未缴交的，原告有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止被告营业或者解除合同。因被告拖欠自2016年2月1日起租金未予支付，经原告书面催告后仍不支付，拖欠时间已逾十五日，原告有权依约行使解除权。原告已于2016年6月29日向被告发出解除租赁合同通知书，被告亦于当日收悉，故本院认定涉案房屋租赁合同已于2016年6月29日解除。关于被告支付租金的问题。支付租金是承租人的基本义务。双方签订租赁合同后，原告依约将涉案房屋交付给被告经营使用，但被告亦应依约履行支付租金的合同义务，而被告却拖欠自2016年2月1日起至其2016年7月2日搬离涉案房屋之日止的租金未予支付，故原告要求被告支付结欠租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告对于被告结欠的2016年2月1日至2016年3月25日期间的租金予以减免，仅主张2016年3月26日至2016年6月28日期间的租金，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，未超出合理范围，本院予以确认。故被告还应按合同约定的16402元/月的租金标准向原告支付自2016年3月26日至2016年6月28日期间的租金共计50846元（16402*3个月+16402/30*3天）。关于违约金的问题。被告未依照合同约定的时间按时足额支付租金，已经构成违约，原告根据合同约定就被告拖欠租金的违约行为要求其支付相应违约金的主张，于法有据，本院予以支持。至于该违约金的起止时间及计算基数，本院审查后认为，因原告已将被告应付的2016年2月1日至2016年3月25日期间的租金予以减免，故被告欠付租金的起算时间点应为2016年3月26日，根据合同关于被告应于该日的七日前支付租金，及被告拖欠租金达十五日（或以上）的原告有权收取违约金的约定，原告主张违约金的起算时间应为2016年4月3日。又因被告应于2016年6月26日支付下一期租金，相应的其应于2016年7月4日开始支付该期租金的违约金。再结合原告明确其仅主张截至2016年6月28日的违约金，故被告仍应向原告支付自2016年4月3日至2016年6月28日的违约金，而该违约金所对应的是2016年3月26日至2016年6月25日期间的租金计49206元（16402*3）。至于该违约金的标准，根据合同约定，该违约金以被告拖欠租金金额为基数按每日千分之三计收，本院审查后认为，违约金的设定具有惩罚性和补偿性的双重功能，在原告方未举证证明除租金损失外还存在其他损失的情况下，合同约定的违约金标准确实偏高，本院将该违约金酌情调整为以被告拖欠租金金额为基数按中国人民银行同期同类贷款的基准利率的1.3倍计算。因此，被告向原告支付的违约金应以49206元为基数，按中国人民银行同期同类贷款的基准利率的1.3倍，自2016年4月3日起计算至2016年6月28日止。经本院核算，该违约金为665元。此外，被告经本院合法传唤，既未应诉，亦未提供证据对原告诉请予以反驳，应视为其放弃抗辩权利，由此产生的不利后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告柯善刚于本判决生效之日起十日内向原告苏州亿亨实业有限公司支付租金50846元及违约金665元，合计51511元；二、驳回原告苏州亿亨实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1434元，减半收取717元，由原告苏州亿亨实业有限公司负担152元，被告柯善刚负担565元，被告柯善刚负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州亿亨实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。代理审判员 张 鹏二〇一六年十月二十八日书 记 员 朱晶雯