黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终2881号
上诉人（原审原告）：徐凤明，住哈尔滨市平房区。
上诉人（原审原告）：温慧清，住哈尔滨市平房区。
二上诉人委托诉讼代理人：陆姗姗，黑龙江法昕律师事务所律师
被上诉人（原审被告）：韩松涛，男，1971年5月27日出生，汉族，个体业者，住哈尔滨市道里区紫禁城小区**栋*单元****室。
委托诉讼代理人张燕峰，黑龙江晟义律师事务所律师。
委托诉讼代理人陆丛珊，黑龙江晟义律师事务所律师。
原审第三人：沈跃明，住哈尔滨市道外区。
委托诉讼代理人：李越，黑龙江法昕律师事务所律师。
上诉人徐凤明、温慧清因与被上诉人韩松涛、原审第三人沈跃明房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初1639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐凤明及其委托诉讼代理人陆姗姗，上诉人温慧清的委托代理人陆姗姗，被上诉人韩松涛的委托诉讼代理人张燕峰、陆丛珊，原审第三人的委托诉讼代理人李越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐凤明、温慧清上诉请求：1、撤销哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初1639号民事判决，改判驳回韩松涛全部的诉讼请求或者发回重审；2、本案一、二审全部诉讼费用由韩松涛承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先，原审法院认定韩松涛与徐凤明、温慧清签订协议形成房屋买卖合同这一事实错误，本案中事实是徐凤明、温慧清作为案外人徐冰的父母与韩松涛达成担保还款合意、由徐凤明、温慧清将自己的住房作为还款的担保，签订了所谓的以房屋买卖形式做担保的协议，并不是真正的要转让房屋所有权，这一事实在韩松涛提供的录像及录音证据中恰恰可以证实，并且协议签订后案外人徐冰依约继续向韩松涛还款，更证实以房屋买卖做担保还款的真实事实。其次，本案争议的房屋现在市值四十万元左右，本案中交易的金额与市场价值相差甚远，不符合常理，徐凤明、温慧清是以近三十万元的价格购买的房屋，经过装修后，现市值以三十万元出让符合常理，与本案交易的价款二十五万元相差十万元之多，双方并不是真实的房屋所有权转让。再次，本案争议的房屋并没有实际交付，并不存在案外人杨丽娜租住使用的情况，双方签订协议后韩松涛并没有实际占有使用该房屋，所谓的杨丽娜10月31日的报警，已经是双方发生争议之后，原审法院认定该事实的派出所证据，本案韩松涛并未作为证据提交，也没有经过庭审质证，就认定该事实是错误的。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国物权法》第九条及第十五条的规定，对韩松涛要求第一项诉讼请求即诉争房屋归其所有不能支持，但判决又以该两条法律规定作为判决的依据。依据该条规定，恰恰应驳回韩松涛的诉讼请求。三、一审法院超过诉讼请求判决。一审韩松涛的诉讼请求为争议房屋所有权的归属，但是一审法院的判决与该诉讼请求不符。韩松涛要求第三人沈跃明迁出，实际第三人并未在此居住，一审法院判令第三人迁出也属于事实不清判决错误。
韩松涛辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，徐凤明、温慧清的上诉请求没有事实和法律依据，二审法院应当依法予以驳回。
原审第三人述称，首先原审认定第三人承担民事责任明显有误，原审法院在没有任何证据情况下认定我方占有房屋是错误的，原审判决我方搬出诉争房屋对第三人是明显不公平的，我方没有占有诉争房屋。请求贵院驳回被上诉人的原审诉请。
韩松涛向一审法院起诉请求：1、判决位于哈尔滨市道里群力新区、第五大道、第六大道燕山路第B23栋1单元1801号房屋归韩松涛所有；2、第三人沈跃明从上述房屋中迁出；3、徐凤明、温慧清及沈跃明连带承担因徐凤明、温慧清私自将房屋转让给沈跃明给韩松涛造成的实际损失20000元。徐凤明、温慧清承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：徐凤明、温慧清系徐冰父母。2011年10月14日，徐凤明与哈尔滨好民居建设投资发展有限公司签订经济适用住房买卖合同，购买了位于哈尔滨市道里区群力新区、第五大道、第六大道、燕山路B23栋1单元1801号房屋，房屋总价款为297484元。徐凤明交纳了首付款97484元，余200000元系以银行商业贷款的方式交纳。2011年11月7日，徐凤明与中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行签订个人住房借款合同，向中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行借款200000元，期限为72个月（2011年11月3日至2017年11月3日），每月应归还本息金额为3517.16元。2015年2月28日，徐冰向韩松涛借款100000元，约定于2015年6月1日偿还。借款到期后，徐冰未偿还借款。2015年7月29日，韩松涛与徐凤明、温慧清签订协议书，约定徐凤明、温慧清将上述房产以250000元出售给韩松涛，其中100000元以徐冰在韩松涛处的借款抵付，剩余50000元韩松涛于协议签订后向徐凤明、温慧清付清。自2015年8月起，该房在中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行100000元贷款，由韩松涛负责偿付，韩松涛每月3日前必须向中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行汇入存款3500元，还款时间截至2017年11月3日，共计27个月。自徐凤明2011年10月14日取得该房之日起至今尚未满5年，故暂不能为韩松涛办理房屋过户登记，待5年期限届满后徐凤明于2016年10月14日前为韩松涛办理过户手续，相关过户费用由韩松涛自行承担。同日，徐凤明、温慧清、徐冰、杨少辉与韩松涛签订担保合同，约定如徐凤明、温慧清未能按约为韩松涛办理房屋过户手续，应全额退还韩松涛购房款250000元，为保证徐凤明、温慧清能够如约履行还款义务，杨少辉、徐冰自愿为徐凤明、温慧清还款提供连带保证担保，担保期限为2年。签订协议后，徐凤明、温慧清将上述房屋交付给韩松涛。2015年8月13日，韩松涛交付了电梯费及物业费，并分别于2015年8月2日、9月1日、10月1日偿还银行贷款，每月偿还3500元。2015年8月15日，韩松涛与杨丽娜签订房屋租赁合同，将上述房屋租赁给杨丽娜，租赁期限为一年，租金为14000元，杨丽娜已将租金给付韩松涛。2015年8月21日，徐凤明、温慧清、徐冰与沈跃明签订协议书，约定徐凤明、温慧清将上述房产以300000元出售给沈跃明，并约定于2017年8月21日前为沈跃明办理过户手续。如徐凤明、温慧清未能按约为沈跃明办理过户登记，为保证徐凤明、温慧清向沈跃明返还全部购房款，徐冰自愿为徐凤明、温慧清还款提供担保。2015年10月31日，杨丽娜回到租赁的争议房屋时发现房屋被别人居住，遂报警。经哈尔滨市公安局道里分局群力派出所办案民警向沈跃明调查询问，沈跃明称因徐冰拖欠其借款，为抵偿借款，其与徐凤明、温慧清签订买卖房屋协议，是徐冰将房屋的两把钥匙给了沈跃明，2015年9月其母亲徐长荣搬入房屋内后换锁。2015年11月7日、12月7日、12月30日，徐凤明向其名下的中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行账户分别存款3400元、3500元、3400元用于偿还银行贷款。
一审法院认为，韩松涛与徐凤明、温慧清就买卖争议房屋，并就徐凤明、温慧清之子徐冰拖欠韩松涛借款抵扣房款一事签订协议，系双方真实意思表示。关于买卖房屋协议效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案中徐凤明、温慧清未举证证实系被胁迫签订的协议，故不存在认定合同无效的第（一）种情形；此买卖房屋协议是在徐凤明儿子徐冰拖欠韩松涛借款无法偿还的情况下，双方协议签订，且协议中对于买卖经济适用住房应补缴的土地出让金亦有明确约定，故不存在认定合同无效的第（二）种情形；根据协议的内容可知，亦不存在认定合同无效的第（三）种、第（四）种情形；虽然《经济适用住房管理办法》第三十条规定，“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”，因《经济适用住房管理办法》属部门规章，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才能被认定无效，不可作扩大解释，故不存在认定合同无效的第（五）种情形，即违反部门规章订立的合同不必然为无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，韩松涛与徐凤明、温慧清签订的房屋买卖协议有效，只是未产生物权变更的效力，因此韩松涛目前尚无法取得争议房屋的所有权，并非房屋的所有权人，故对韩松涛诉请要求确认争议房屋归其所有的诉请，本院不予支持。但因其已交纳大部分购房款（含以借款抵扣房款部分），且双方对于办理过户的时间在协议中亦有约定，并且房屋已交付韩松涛使用，韩松涛与徐凤明、温慧清签订的协议已实际履行，故徐凤明、温慧清应待购房满5年取得完全产权后，按照相关法律规定为韩松涛办理过户手续。关于徐凤明、温慧清与沈跃明签订的协议，因该协议的签订时间为2015年8月21日，在韩松涛与徐凤明、温慧清签订协议之后，即便争议房屋具备了办理房屋所有权证的条件，徐凤明、温慧清亦应将房屋更名至在先签订协议的韩松涛名下。关于徐凤明、温慧清称其并未收到韩松涛给付的剩余房款50000元的主张，因徐凤明已为韩松涛出具收到250000元房款的收条，虽该250000元房款中的银行贷款部分并未清偿，但徐凤明出具此收条的行为应视为其已收到双方约定的剩余房款50000元，故对该主张，本院不予认定。因双方约定韩松涛需为徐凤明、温慧清偿还银行贷款，韩松涛偿还了2015年8月至10月的银行贷款后即发生争议，2015年11月起，其未再偿还银行贷款，在徐凤明、温慧清为韩松涛办理过户手续前，韩松涛需将争议房屋的银行贷款清偿完毕。对徐凤明、温慧清于2015年11月起偿还的银行贷款，其可在房屋所有权变更后凭据另行向韩松涛主张返还。关于韩松涛要求沈跃明迁出争议房屋的诉请，虽韩松涛现并非房屋的所有权人，但因房屋已交付韩松涛，其对房屋合法占有，享有占有物返还请求权，故对该项诉请，本院予以支持；关于韩松涛要求徐凤明、温慧清、沈跃明连带赔偿因徐凤明、温慧清私自转让房屋给其造成的损失20000元的诉请，因证据不足，本院不予支持。据此判决：一、自位于哈尔滨市道里区群力新区、第五大道、第六大道、燕山路B23栋1单元1801号房屋可以办理产权证照并允许上市交易时起三十日内，徐凤明、温慧清按照相关规定协助韩松涛将该房屋更名过户至原告韩松涛名下，相关费用由韩松涛负担；二、徐凤明、温慧清协助原告韩松涛办理更名过户手续之前，韩松涛需将该房屋在中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行的抵押借款清偿完毕；三、第三人沈跃明自本判决生效之日起十日内从位于哈尔滨市道里区群力新区、第五大道、第六大道、燕山路B23栋1单元1801号房屋中迁出；四、驳回韩松涛的其他诉讼请求。案件受理费5350元，由徐凤明、温慧清负担（此款韩松涛已预交，徐凤明、温慧清于本判决生效后十日内将此款给付韩松涛）。
二审期间，徐凤明、温慧清围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：徐凤明、温慧清主张在签订《房屋买卖合同》后，其儿子徐冰继续向韩松涛还款，但其举示的银行转账单转账人为曹珊珊，并非徐冰，曹珊珊亦未能出庭作证，不能证明上述事实。故本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，关于徐凤明、温慧清与韩松涛的争议标的是否为房屋买卖合同关系的问题。双方签订的《协议书》中明确写明徐凤明、温慧清将涉案房屋出售给韩松涛，并就付款方式，付款期限，交付房屋等事宜进行了明确的约定，故能够认定该《协议书》系房屋买卖合同的性质。协议签订合同后，韩松涛按照约定支付了50000元的房屋价款，并按照协议约定按月偿还涉案房屋的按揭抵押贷款，徐凤明亦承认房屋已经实际交付给韩松涛使用，且徐冰欠韩松涛的到期债务100000元系抵做了购买涉案房屋房屋的价款，故徐凤明、温慧清关于涉案房屋的买卖是为徐冰欠韩松涛的100000元到期债务做担保的主张不能成立。双方约定的价款虽低于徐凤明、温慧清主张的购买价款，但不属于明显低价，不能据此否定双方系房屋买卖关系的事实。故韩松涛与徐凤明、温慧清与签订的《协议书》合法有效，双方应当依据合同的约定各自履行支付房屋价款和交付房屋的义务，故一审法院判令韩松涛履行支付偿还涉案房屋的银行抵押贷款及徐凤明、温慧清协助韩松涛办理更名过户，系对韩松涛关于确定涉案房产为其所有的诉讼请求的处理，并无不当。此外，本案第三人沈跃明虽称其不在涉案房产居住，但是一审判令其从涉案房产中迁出并未损害其利益，本院予以维持。
综上，徐凤明、温慧清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5350元，由上诉人徐凤明、温慧清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑兴华
审 判 员 王爱军
代理审判员 张振宇
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 王春贺