宁夏回族自治区贺兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）贺民初字第1617号
原告李春英，女，满族，1963年4月15日出生，住宁夏回族自治区贺兰县。
委托代理人吕东、马思婷，宁夏海潮律师事务所律师。
被告宁夏景程房地产开发有限公司，营业执照注册号640122200005138，组织机构代码78822198-3，住所地宁夏回族自治区贺兰县。
法定代表人燕翚，系该公司董事长。
委托代理人邢玉红，女，汉族，1976年12月17日出生，住宁夏回族自治区贺兰县。
第三人马耀斌，男，回族，1985年10月13日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
原告李春英诉被告宁夏景程房地产开发有限公司（以下简称景程公司）、第三人马耀斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月6日立案受理后，依法由代理审判员盖焱适用简易程序，于2013年12月4日公开开庭进行了审理。原告李春英的委托代理人吕东、马思婷，被告景程公司委托代理人邢玉红到庭参加了诉讼。本院于2013年12月4日依职权追加第三人马耀斌参与诉讼，并将案件转为普通程序进行审理。本院依法组成合议庭，于2014年1月23日公开开庭进行了审理。原告李春英的委托代理人吕东，被告景程公司委托代理人邢玉红到庭参加了诉讼，第三人马耀斌经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李春英诉称，被告景程公司与案外人汪存军之间存在建设施工合同关系，被告欠汪存军工程款，被告与汪存军结算后将贺兰县兰亭居三期48号楼2单元302室房屋抵顶给汪存军，并将原始房票交给汪存军，由汪存军出售该房屋，被告承诺为买受人签订合同并交付房屋。汪存军欠原告借款，遂将涉案房屋房票于2011年5月25日交给原告，并带领原告到被告处与被告签订《商品房买卖合同》。被告与汪存军之间的债权债务关系消灭，汪存军与原告之间的债权债务关系消灭。原告与被告在《商品房买卖合同》中约定由原告购买被告开发的兰亭居三期48号楼2单元302室，被告应于2011年12月30日之前将涉案房屋交付原告，交房期限届满后，原告多次找到被告，要求被告交付房屋，被告以各种理由推诿。原告认为，被告欠汪存军工程款将涉案房屋抵顶给汪存军，汪存军欠原告借款将该房屋抵顶给原告，原告又与被告签订了《商品房买卖合同》，原、被告及案外人汪存军的行为符合《合同法》八十条的规定，被告应当向原告履行合同。被告的行为违反了合同约定，为了维护原告的合法权益，依据《合同法司法解释一》和相关法律的规定，特诉至法院，请求：1、依法判令被告履行《商品房买卖合同》，将贺兰县兰亭居三期48号楼2单元302室房屋交付给原告，房屋价值38.6298元；2、依法判令被告支付原告逾期交付房屋的违约金45325.748元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告景程公司辩称，涉案房屋是以工程款的形式抵顶给汪存军的，合同是汪存军带原告李春英过来签订的，汪存军的工程虽然完工了，但是资料没有提交，该工程不能做竣工手续，所以涉案房屋的合同无法备案。违约金被告不应该承担，涉案房屋是以抵账方式抵顶的，迟延备案是由于汪存军没有按时提交工程资料导致的，不是被告的原因。
第三人马耀斌经本院合法传唤，未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩、举证、质证等的诉讼权利。
原告李春英针对自己的主张，向法庭提交以下证据：
第一组证据、借条原件一份、借款合同原件一份，承诺书复印件一份，证明原告李春英与案外人汪存军之间存在借贷关系，2011年5月25日原告李春英付给案外人汪存军现金20万元的事实。
经当庭质证，被告对该证据不予质证，认为与被告无关。
第二组证据、打款凭证原件一份，证明原告与汪存军之间存在债权债务关系，该打款凭证是汪存军协助原告李春英与被告签订房屋买卖合同后原告支付给汪存军13万元的事实。
经当庭质证，被告对该证据不予质证，认为与被告无关。
第三组证据、商品房买卖合同原件一份，证明2011年5月25日原、被告签订了商品房买卖合同，由被告将位于贺兰县兰亭居三期48号楼2单元302室房屋出售给原告，并承诺在2011年12月30日将涉案房屋交付给原告。房款是用景程公司欠汪存军的工程款予以抵顶的，房票在签订合同时景程公司已经收回。
经当庭质证，被告对该证据予以认可。
被告景程公司针对自己的主张，向法庭提交一组证据、公证书原件一份，证明涉案房屋备案在第三人马耀斌名下，被告于2013年7月4日与第三人马耀斌解除相关房屋买卖合同，马耀斌同意解除涉案房屋的备案，但是现在还没有解除备案的事实。
经当庭质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不表异议，原告认为房屋现在备案在第三人马耀斌名下，第三人也同意撤案，被告有履行交付房屋的能力。
本院依职权调取的涉案房屋备案信息一份，经当庭质证，原告对该证据的真实性不表异议，认为该备案信息表只是作为一个参考，不能作为第三人马耀斌就是该房屋权利人的凭证，因为该房屋是备案在第三人马耀斌名下，备案不等同于所有权，该证据应当结合被告提供的公证书予以认定涉案房屋的权利人为被告而不是第三人马耀斌。被告对该证据的真实性不表异议，并称通过被告委托代理人邢玉红和马耀斌在庭前电话联系，第三人马耀斌称接到贺兰法院的传票，第三人对其说景程公司并没有将钱给第三人马耀斌还清。
经当庭举证、质证，原告提交的第一、二组证据，被告不予质证，但两组证据能够证明原告与汪存军之间存在债权债务关系，本院对上述证据予以采信。原告提交的第三组证据、被告提交的证据，经质证，原、被告均无异议，本院予以采信。本院依职权调取的证据，经质证，原、被告均无异议，本院予以确认。
根据本院认定的证据和各方当事人的陈述，可认定以下事实：
经审理查明，案外人汪存军系被告景程公司建设工程施工方，汪存军完成施工后，被告将贺兰县兰亭居三期48号楼2单元302室房屋抵顶所欠汪存军的工程款，并向汪存军出具购房认购书，被告承诺汪存军可以对涉案房屋进行出售，被告配合签订合同与备案。原告与汪存军存在债权债务关系，汪存军将涉案房屋出售给原告，并将购房认购书交给原告。2011年5月25日，汪存军带领原告到被告公司，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将涉案房屋出售给原告，于2011年12月30日前将涉案房屋交付原告，合同未约定违约责任。2011年1月27日，被告因资金紧张，向第三人马耀斌借款。被告将包括涉案房屋在内的五套房屋抵押给第三人马耀斌，并在2011年1月22日为第三人办理的涉案房屋备案登记。2013年9月4日，被告与第三人马耀斌、案外人马蕊（马耀斌妻子）在宁夏回族自治区银川市国信公证处签订《解除协议》，并进行了公证。《解除协议》约定“第三人马耀斌、案外人马蕊自愿配合被告到房管部门办理《商品房买卖合同》撤销备案手续，将涉案房屋归还给被告。”原告要求被告交付房屋未果，诉至法院，要求判如所请。
另查明，涉案房屋无实际占有、使用人。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》能够反映被告将涉案房屋出售给原告的真实意思表示，该合同合法、有效，双方均应履行合同义务。被告与案外人汪存军存在工程款债权债务关系，汪存军与原告存在借贷债权债务关系，被告通过抵顶涉案房屋的方式支付了汪存军的工程款，汪存军通过出卖涉案房屋的方式支付了原告的欠款，原、被告签订《商品房买卖合同》在三方合意下进行，原告与汪存军、汪存军与被告之间的债权债务关系均消灭。被告应当按照合同约定向原告交付涉案房屋。涉案房屋现备案登记在第三人马耀斌名下，登记备案是房产管理部门和土地管理部门的一种行政管理手段。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。故房屋所有权的转移必须以登记为交付要件。第三人马耀斌的备案登记不属于不动产权属登记，不发生房屋所有权移转的效力。且第三人马耀斌、案外人马蕊同意解除备案登记，将涉案房屋返还被告，被告具备履行合同的能力。综上所述，原告要求被告履行《商品房买卖合同》，将贺兰县兰亭居三期48号楼2单元302室房屋交付给原告的诉讼请求本院予以支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期交付的违约责任，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。第三人马耀斌应按照公证的《解除协议》，协助被告将房屋交付给原告（包括与被告解除备案、返还房屋等协助义务）。第三人马耀斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宁夏景程房地产开发有限公司向原告李春英交付贺兰县兰亭居三期48号楼2单元302室房屋一套，于判决生效之日起十五日内交付完毕；
二、第三人马耀斌协助被告宁夏景程房地产开发有限公司办理贺兰县兰亭居三期48号楼2单元302室房屋撤销备案手续，于判决生效之日起十五日内办理完毕；
三、被告宁夏景程房地产开发有限公司协助原告李春英办理贺兰县兰亭居三期48号楼2单元302室房屋的房产证，于判决生效之日起三十日内办理完毕；
四、驳回原告李春英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7774元，由原告李春英负担774元，被告宁夏景程房地产开发有限公司负担7000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 盖 焱
代理审判员 马 捷
人民陪审员 汪世明
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 刘月风
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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