广东省深圳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤03执异70号
案外人：梁荣忠，男。
委托诉讼代理人：石晶，重庆恒庆律师事务所律师。
申请执行人：陈育健，男。
委托诉讼代理人：朱捷，广东淳锋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴晶晶，广东淳锋律师事务所律师。
被执行人：深圳市创建业房地产开发有限公司。
法定代表人：陈平河。
被执行人：深圳市日新盛龙物流有限公司。
法定代表人：沙利凯。
被执行人：深圳市天佶投资担保有限公司。
法定代表人：宋俊杰。
被执行人：深圳天佶绿能投资控股有限公司。
法定代表人：曾良杰。
被执行人：宋俊杰，男。
被执行人：陈平河，男。
关于申请执行人陈育健与被执行人深圳市创建业房地产开发有限公司（以下简称创建业公司）、深圳市日新盛龙物流有限公司、深圳市天佶投资担保有限公司、深圳天佶绿能投资控股有限公司、宋俊杰、陈平河借款合同纠纷一案，深圳仲裁委员会[2015]深仲裁字第16号裁决书已经发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请恢复执行，本院依法受理，案号为（2015）深中法执字第306号。执行过程中，本院查封了被执行人创建业公司名下位于深圳市XX区XX路XX广场XX座XC房产(以下简称涉案房产）。案外人梁荣忠对前述执行措施不服，向本院提出异议。本院依法受理并另行组成合议庭进行了公开听证。案外人梁荣忠的委托代理人石晶、申请执行人陈育健的委托代理人朱捷均到庭参加听证。本案全体被执行人经本院合法传唤，无正当理由未到庭听证。本案现已审查终结。
案外人梁荣忠称，2011年6月22日，案外人与被执行人创建业公司、深圳市暗径股份合作公司签订合同，约定后者将其拥有的涉案房产作价人民币1986882元（注：以下金额币种均为人民币）的价格出售给案外人，案外人一次性向其支付购房款。合同签订后，案外人依约于2011年6月22日全额支付了购房款。从2011年签订合同至今，案外人多次催促创建业公司办理涉案房产的产权过户登记手续，但后者迟迟未予办理。直至2015年，案外人才获知涉案房产已被法院查封。案外人认为，在法院查封涉案房产之前，案外人已同创建业公司签订购房合同，并按约定支付购房价款，只是由于创建业公司的原因，才导致涉案房产的产权未能转移登记至案外人名下，案外人对此并无过错。案外人系涉案房产的实际权利人，特申请中止执行涉案房产，以维护案外人的合法权益。
申请执行人陈育健称，一、涉案房产现登记在被执行人创建业公司名下，根据我国物权法第九条的规定，申请执行人申请对涉案房产采取强制执行措施，于法有据。二、案外人主张其于2011年购买涉案房产，但未能提供经深圳市产权登记部门核准的深圳房地产买卖合同文本。申请执行人于2014年申请查封涉案房产，距案外人签订购房合同已有三年时间。案外人如认为自身权益得到侵害，可依据其与被执行人创建业公司之间的购房合同关系，向后者主张权利。三、案外人未提供证据证明涉案房产已实际交付给其使用，不符合最高人民法院关于善意购房者对所购房产的物权性期待权应予保护的相关规定。综上所述，请求依法驳回案外人的异议请求。
本案全体被执行人均未发表意见。
案外人梁荣忠为支持其异议请求，向本院提交了如下证据：一、《深圳市房地产买卖合同》，用于证明案外人与被执行人创建业公司就涉案房产签订正式购房合同。二、创建业公司开具的收据以及中国工商银行的转账证明，用于证明案外人已向创建业公司全额支付涉案房产的购房款。三、深圳市和亨物业管理有限公司开具的收据及情况说明，用于证明异议人已缴纳2012年11月至2015年12月的物业管理费等费用，案外人已经取得对涉案房产的实际占有。
申请执行人对案外人所提交的证据发表如下质证意见：一、对于证据一的真实性予以确认，但对其合法性不予确认。根据深圳市产权登记部门的要求，深圳市房地产预售早在2000年就已实行预售房产登记备案制度，所有预售房产均须签署网络版的买卖合同文本。案外人提交的合同文本并非按照房地产销售管理机关的要求办理相关手续。二、对于证据二的真实性予以认可，对案外人主张已经支付涉案房产的购房款没有异议。三、对于证据三的真实性没有异议，但认为该份证据显然系案外人为本次异议而补制，且该份证据并不能直接说明异议申请人已经实际占有涉案房产，只能说明案外人为涉案房产支付了相关费用。案外人如证明已经实际占有涉案房产，应当提供水费、电费、煤气费、网络电信费等相关付费凭据以及现场实物照片等材料。
本院查明，2011年6月22日，案外人梁荣忠与被执行人创建业公司、深圳市暗径股份合作公司签订一份《深圳市房地产买卖合同》（预售），约定后者将涉案房产售予前者，售房价款为1986882元，案外人采用一次性付清全款方式支付房款，并约定由深圳市和亨物业管理有限公司负责涉案房产所在的和亨城市广场项目的前期物业管理服务。案外人在该份合同上手写声明其已明确知悉国家有关房产限购政策以及深圳市人民政府的相关限购文件，并按要求提供了真实的证明材料，愿意承担因提供虚假材料以及不符合政策条件进行的房产交易行为所产生的法律责任。
根据案外人提供的工商银行转账单据存根显示：案外人在2011年6月22日向创建业公司先后转账了五笔款项，金额合计1986882元。创建业公司分别于2011年6月14日、2011年6月22日向案外人各出具收据一张，确认收到其交来的涉案房产购房款1986882元。
负责涉案房产所在项目“和亨城市广场”物业管理工作的深圳市和亨物业管理有限公司下属物业服务中心于2016年7月15日出具一份《情况说明》，确认案外人已于2012年7月2日办理涉案房产的入伙手续，并绑定费用及扣款账户开立缴费等事项，并确认案外人已缴清2012年11月1日至2015年12月31日的物业管理费用，以及2016年1月至7月的部分物业管理费用。
庭后，本院依职权向深圳市不动产登记中心进行调查，查明：涉案房产目前的备案权利人仍为创建业公司和深圳市暗径股份合作公司；案外人梁荣忠名下在深圳目前无用于居住的房屋产权登记信息。
另查明，申请执行人在本案仲裁期间向深圳市盐田区人民法院申请财产保全，该院于2014年10月22日查封了涉案房产，查封期限为二年。
本院认为，案外人梁荣忠以其系涉案房产的实际权利人为由，请求解除对涉案房产的查封。案外人所提异议的实质，其请求属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议。本案争议焦点在于涉案房产应否排除执行。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。现已查明，案外人在法院查封涉案房产之前便与被执行人创建业公司就涉案房产签订商品房预售买卖合同，并付清涉案房产的全部购房款，且截至目前案外人在深圳名下并无相关房产的产权登记信息。因此，案外人的情形符合上述司法解释的规定，其对涉案房产享有能够排除执行的合法权益。
综上，案外人梁荣忠的异议请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
中止对位于深圳市XX区XX路XX广场XX座XC房产的执行。
如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 时春蕾
代理审判员 欧宏伟
代理审判员 王 芳
二〇一六年八月九日
书 记 员 林海芝
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《民事诉讼法》第二百零四条（注：对应现行《民事诉讼法》第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条：案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。