河北省兴隆县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀0822民初93号
原告李丽，女，1990年12月4日出生，汉族，农民，住北京市密云县。
被告李桂红，女，1967年12月22日出生，汉族，工人，住河北省兴隆县。
被告冯志军，男，1964年12月24日出生，汉族，工人，住河北省兴隆县。
被告兴隆县千寻安家房地产经纪有限公司。
住所地：河北省承德市兴隆县兴隆镇。
法定代表人柴亚茹。
委托代理人李龙，男，1989年8月25日出生，汉族，该公司职员，住河北省兴隆县。
原告李丽与被告李桂红、冯志军、兴隆县千寻安家房地产经纪有限公司（以下简称千寻地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年1月4日诉来本院，本院依法适用简易程序，于2018年1月24日公开开庭进行了审理。原告李丽、被告李桂红、冯志军、兴隆县千寻安家房地产经纪有限公司委托代理人李龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李丽诉称，2016年9月26日，我和被告李桂红、千寻地产公司签订我购买被告冯志军所有的位于兴隆镇团结东街6号县医院家属楼3单元201室楼房一套的房屋买卖定金协议一份，我向被告李桂红交纳购房定金5万元。2016年10月8日，我和被告冯志军签订买卖合同一份，约定我以60万元的价款购买冯志军所有的位于兴隆镇团结东街6号县医院家属楼3单元201室楼房一套。约定首付款为20万元，余款以贷款方式向被告支付。我于合同签订当日付原告房款15万元，并将已经给付定金5万元转为首付款。我们依据合同约定向银行机构办理贷款申请，但因为兴隆县出台相应的不动产登记政策导致我购买的该房屋不能办理不动产登记，因此无法办理贷款手续。2017年5月因为出台了限购政策，我作为北京人没有在兴隆县购房的资格。2017年10月，我和被告协商，被告李桂红、冯志军同意和我解除房屋买卖合同并返还我购房款20万元。但被告没有付款。我诉至法院，要求解除和被告签订的购房定金协议及房屋买卖合同，要求被告冯志军、李桂红返还我购房款20万元。
被告冯志军、李桂红辩称，2016年，我们确实和原告签订了购房定金协议和买卖合同。被告已经给付我们首付款20万元。原告没有按照合同约定及时的办理贷款手续及房屋过户手续，后来兴隆县出台了相应的不动产登记政策贷款手续办理不成。原告没有及时办理所购房屋的过户手续原告属于违约，原告应该依据合同的约定承担相应的违约责任。原告单方解除合同依据双方签订的定金协议约定原告交付的定金不予退还。综上，我们同意退还原告购房款8万元。
被告千寻地产公司辩称，原告所述属实，要求法院依法作出裁决。
原告为支持自己的主张向本院提交证据如下：
1号证，原告和二被告签订的房屋买卖定金协议和房屋买卖合同的复印件各一份。证明房屋买卖合同及定金协议的具体内容。
2号证，原告于网上下载的书面文稿8份。证明依据兴隆县现行购房政策原告没有购买该房屋的资格，属于不可抗力的因素导致合同不能履行。
3号证，照片复印件1张。证明原告按照合同约定申请贷款。
4号证，被告李桂红签署收条和原告汇款收据复印件各一份。证明原告按照合同约定支付了定金和首付款。
被告李桂红、冯志军对原告提交的证据质证认为，对原告提交的1号证没有异议。对2号证真实性没有异议，但与原、被告之间的合同履行没有关联性。3、4号证没有异议。被告千寻地产公司对原告提交的证据均没有异议。
被告李桂红、冯志军向本院提交房屋买卖定金协议和房屋买卖合同复印件一份。证明原告和被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示为有效合同。原告和被告千寻地产公司对被告李桂红、冯志军提交的证据均没有异议。
被告千寻地产公司未向本院提交证据。
经庭审质证，本院对原、被告提交的证据做如下确认，原告提交的证据的真实性被告均没有异议，本院予以采信。被告李桂红、冯志军提交的证据原告和被告千寻地产公司均没有异议，本院予以采信。
经审理查明，被告李桂红和冯志军系夫妻关系，2016年9月26日，原告和被告李桂红、千寻地产公司签订由原告购买被告冯志军所有的位于兴隆镇团结东街6号县医院家属楼3单元201室楼房一套的房屋买卖定金协议一份。协议签订当日，原告向被告李桂红交纳购房定金5万元。2016年10月8日，原告（乙方）和被告冯志军（甲方）签订房屋买卖合同一份，约定原告以60万元的价款购买冯志军所有的位于兴隆镇团结东街6号县医院家属楼3单元201室楼房一套。约定首付款为20万元，余款以贷款方式向被告支付。该合同第二条第五项约定，权属转移登记：甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后30日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方或者乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应该按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条的约定承担违约责任。原告于合同签订当日付房款15万元，并将已经给付定金5万元转为首付款。原、被告依据合同约定向银行机构办理贷款申请，但因为兴隆县于2016年9月29日开始施行相应的不动产登记政策，全县各类房屋登记业务停止办理，由不动产登记中心统一受理并办理不动产登记业务。因为原告购买的该房屋暂时不能办理不动产登记，因此原告无法办理贷款手续。致使原告不能给付剩余房款，导致合同不能继续履行。2017年5月因为出台了限购政策，原告作为北京人没有在兴隆县购房的资格。该房现由被告冯志军、李桂红使用未向原告交付。2017年10月，原告和被告李桂红、冯志军曾经协商，被告李桂红、冯志军和原告达成口头协议，约定解除房屋买卖合同并陆续返还原告购房款20万元。但因为被告李桂红、冯志军没有返还原告购房款。原告诉至法院，要求解除和被告签订的购房定金协议及房屋买卖合同，要求被告冯志军、李桂红返还购房款20万元。在本案审理过程中，被告李桂红、冯志军主张原告没有按照合同的约定及时的办理所购房屋的过户手续导致后来因为政策性因素暂时不能办理不动产登记手续致使不能办理贷款审批，原告基于违约行为的存在应该依据合同的约定承担相应的违约责任，且原告单方解除合同其已经交付的定金不予退还，仅同意退还原告房款8万元。
本院认为，依据原、被告在庭审过程中的陈述和原、被告提交的证据可以确定，原告分别和李桂红、冯志军签订的买卖房屋定金协议和房屋买卖合同是双方的真实意思表示均为有效合同。原告依据合同约定付清了首付款20万元，导致合同约定以贷款方式付清剩余房款不能履行的原因是自2016年9月29日兴隆县房屋登记由不动产登记中心统一办理，而合同约定的房屋暂时不能办理不动产登记手续致使原告申请贷款不能办理。原告作为北京市密云区户籍在2017年5月后不能再兴隆县范围内购买房屋。综上，导致原、被告之间的房屋买卖合同不能履行的原因是基于政策性因素从而不能实现合同目的。原告要求解除和被告之间的房屋买卖定金协议和房屋买卖合同的诉讼请求本院予以支持。被告冯志军、李桂红应返还原告购房款20万元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定判决如下：
一、解除原告李丽和被告李桂红、兴隆县千寻安家房地产经纪有限公司于2016年9月26日签订房屋买卖定金协议及2016年10月8日原告李丽和被告冯志军、兴隆县千寻安家房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同。
二、被告李桂红、冯志军于本判决生效后十日内返还原告李丽购房款200,000.00元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,300.00元，减半收取2,150.00元，由被告李桂红、冯志军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。
审判员 冯静
二〇一八年一月二十九日
书记员 韩颖