江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终306号上诉人（原审原告）：冯小松，男，1985年7月10日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：杨小飞，江苏兴苏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山世贸新发展置业有限公司，住所地江苏省昆山市开发区前进中路167号。法定代表人：许世坛，董事长。委托诉讼代理人：薛强，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高频，江苏漫修（苏州）律师事务所实习律师。上诉人冯小松因与被上诉人昆山世贸新发展置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯小松的上诉请求：请求撤销原判，改判昆山世贸新发展置业有限公司支付我方逾期交房违约金37583元。根据合同法的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，双方补充协议第6条“宽限期180日”的条款违反了公平原则，在此期间业主只有无奈的等待，得不到任何的经济补偿。该“宽限期180日”的条款属于免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，在不给予任何经济补偿的情况下，片面免除开发商按期交房的义务，排除了业主按时收房和获得违约金的权利，属于无效条款。另外补充协议的字体和字间距非常小，“宽限期180日”的条款前也未加注*号，被上诉人昆山世贸新发展置业有限公司没有通过合理的方式尽到提示说明义务，同样应当认定条款无效。根据《消费者权益保护法》的规定，经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。根据一审中我方提供的证人证言，购房时开发商的销售经理明确承诺交房日期会早于2014年12月31日，广大业主基于信任才签订了合同。被上诉人昆山世贸新发展置业有限公司违反公平原则和诚实信用原则，玩弄文字游戏，其抗辩主张不应当得到支持。昆山世贸新发展置业有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。商品房销售合同及其补充协议是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。我公司于2015年5月2日实际交付涉案房屋，并未超出补充协议约定的宽展期，因此不存在逾期交房的违约行为。上诉人冯小松是完全民事行为能力人，有能力也有义务对合同内容进行审查、判断，其自愿签字的行为表明其同意接受双方的约定。合同签订时我公司进行了充分的提示，买受人认真阅读了条款及附件，理解其具体含义，包括可能减轻或者免除买卖双方任何一方责任的条款以及加注*号的条款等，补充协议第25条对此予以了明确。如上诉人冯小松认为合同存在显失公平、重大误解或者欺诈等情形，亦应当在法定期间内行使撤销权，事实上其直到起诉前并未提出任何异议。补充协议虽然免除了我公司的部分责任，但是并未加重对方责任，也未排除其主要权利，故并不存在无效情形。冯小松的上诉请求缺乏事实及法律依据。请求驳回上诉，维持原判。冯小松向一审法院起诉请求：判令原审被告支付逾期交房违约金37583元（以776517元为基数，从2015年1月1日起按照每日万分之四计算至2015年5月1日止）。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2013年9月，冯小松（买受人）与昆山世贸新发展置业有限公司（出卖人）签订《昆山市商品房购销合同》一份，合同编号为2013041660，约定冯小松购买昆山世贸新发展置业有限公司开发建设的世贸东外滩花苑14幢2单元1307室，房屋建筑面积113.89平方米，房屋总价为776449元；此外，该合同第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；该合同第九条约定如出卖人逾期交房不超过30日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。同时双方还签订了合同附件四即补充协议，该补充协议第6条（前未加*号）约定，如出卖人不能在合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人180日的宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日（2015年6月30日）前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任；出卖人逾期交房超过180日但未超过210日的，自本条第（1）款约定的宽展期届满的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过210日后，买受人有权解除合同。该补充协议第25条（前加*号）载明，买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件，理解其含义，出卖人已经提示买受人本合同、附件及本补充条款对双方权利义务的约定，包括可能减轻或者免除买卖双方任何一方责任的条款以及已加注“*”的条款等，买受人理解、接受这些约定并自愿签署；在该条款下方由双方签字确认。此外，该补充协议中还对商品房情况、面积确认及误差、房款支付、逾期付款责任、规划设计变更、保修等事项做了更为详尽的约定，并在部分条款前加“*”号。该合同签订后冯小松即支付了购房款。2014年9月30日，昆山世贸新发展置业有限公司取得建设工程消防验收意见书，工程经消防验收合格；2015年2月13日，昆山世贸新发展置业有限公司取得建设工程规划验收合格证；2015年3月19日，昆山世贸新发展置业有限公司取得建设工程竣工备案意见书；2015年4月9日，昆山世贸新发展置业有限公司取得昆山市商品房屋交付使用备案证书，案涉房屋符合交付条件。2015年5月2日，双方当事人办理了房屋验收交接流程，昆山世贸新发展置业有限公司向冯小松交付了案涉商品房。冯小松认为昆山世贸新发展置业有限公司延迟于合同约定的交房时间（2014年12月31日），故诉诸法院。冯小松主张其购房时销售人员承诺会早于2014年12月31日交房，同时在签订购房合同时销售人员未提醒其注意合同附件的补充协议内容，自己在销售人员的暗示下未能通读合同条款便在所有签字处盲目签字确认。为此冯小松申请证人邢某、曹某、张某、冯某出庭作证，四位证人对于该段往来过程的陈述基本与冯小松一致。上述事实，由《昆山市商品房购销合同》、发票、建设工程消防验收意见书、建设工程规划验收合格证、竣工备案意见书、商品房屋交付使用备案证书、房屋验收交接单、房屋流转单、业主收楼签收单及当事人陈述予以证实。原审法院认为，根据双方诉辩意见，本案的争议焦点为双方签订的合同附件四即补充协议是否属于格式条款，其效力应如何认定。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款；当事人采用格式条款订立合同的，应该遵循公平原则；格式条款具有本法第五十二条、第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉补充协议的内容属于昆山世贸新发展置业有限公司预先拟定、在业主购房时重复使用的条款，符合格式条款的特征，应为格式条款。商品房买卖合同中买受人的主要合同义务是按时支付购房款，主要合同权利是依约收房；作为出卖人，其主要合同义务是按约向买受人交付符合法律法规规定条件的商品房。案涉补充协议中有关“宽展期180日”的条款，既不存在合同法第五十二条、第五十三条规定的合同或条款无效之情形，也未加重冯小松的合同义务，仅是有条件的免除了昆山世贸新发展置业有限公司作为出卖人的部分责任，而非彻底或无限期的免除其交房责任；同时该条款后仍约定了昆山世贸新发展置业有限公司如在宽展期180日内未能交房的，买受人仍可依据合同追究其违约责任，并未排除冯小松的合同权利。本补充协议第25条明确约定买受人已确认、理解可能减轻或免除任何一方责任的条款或已加注“*”号的条款，该条款本身亦加注“*”号，且位于当事人签字落款处的上方；冯小松作为完全民事行为能力人在签订该合同及协议时，应对重点条款尽到审慎的注意义务，尤其是对其签字上方已加“*”的条款，应予查阅，对交房条款的变化做充分的了解。故本案不存在协议条款无效的情形，如冯小松认为显失公平，其应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内提出，未在该期限内行使的，撤销权消灭。综上，双方之间的合同及补充协议合法有效，双方应按约履行合同义务。昆山世贸新发展置业有限公司在2015年5月2日向冯小松交付标的房屋，符合合同约定，冯小松主张昆山世贸新发展置业有限公司存在逾期交房的违约行为，并无事实和法律依据，故对冯小松的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回冯小松的诉讼请求。案件受理费740元，由冯小松自行负担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《昆山市商品房购销合同》及其附件系开发商为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未就权利义务的具体内容与购房者自由磋商，因此应属格式合同的范畴。由于当事人在订立合同时地位并不完全对等，提供格式条款一方通常处于优势地位，合同对方则处于相对劣势，其仅可以表示接受或者拒绝，无权改变条款的具体内容，因此为了衡平当事人利益，合同法规定采用格式条款订立合同的，条款制订方应当遵循公平原则确定双方的权利义务，同时规定提供格式条款一方免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中双方当事人在《昆山市商品房购销合同》正本中对交房期限及违约责任作出了明确约定，但是合同附件四补充协议中则作出了相矛盾的约定，给予了开发商180天的交房宽展期，同时限制了购房者的合同解除权。双方当事人关于前述补充条款的效力意见不一，本院认为上述条款应当被认定为无效，理由如下：第一，补充协议本来是合同当事人对正文中的未尽事宜及细节性问题作出的更进一步约定，具有补缺性和递进性，其不应当作出与合同正文相违背的约定，大多数人通常意义上都会作出如此理解。本案中开发商以补充协议的形式，改变了原合同正文的约定，具有一定误导性；第二，相比较于合同正文，补充协议中关于宽展期的部分无论字体大小还是间距更不容易引起他人注意，相应条款前也未加注*号。法律规定提供格式条款一方应对其已尽合理提示及说明义务承担举证责任，而昆山世贸新发展置业有限公司未能就此完成举证义务；3、按照合同约定期限交付房屋是开发商的主要义务之一，否则其应当承担相应的违约责任，补充协议中的相关约定免除了其该项责任，同时限制了购房者获得违约赔偿及解除合同等法定救济性权利，双方的权利义务严重失衡，违反了公平原则，应属无效条款。原审法院认定补充协议的相关约定合法有效确有不当，属于适用法律错误，二审依法应当予以纠正。《昆山市商品房购销合同》中约定开发商逾期交房超出30日，买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应当以已付购房款为基数，按照每日万分之四的标准支付逾期交房期间的违约金，上述约定合法有效，并不存在违约金过分高于实际损失等情形，故本院对于冯小松的二审诉请予以支持。上诉人冯小松的已付购房款金额为776449元，昆山世贸新发展置业有限公司交付房屋的日期为2015年5月2日，实际逾期121天，逾期交房违约金37580.13元，应当由被上诉人昆山世贸新发展置业有限公司向冯小松支付。综上，原审判决认定事实清楚，但是适用法律不当，导致判决结果错误，二审依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第1258号民事判决；二、被上诉人昆山世贸新发展置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人冯小松违约金37580.13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费740元，由昆山世贸新发展置业有限公司。二审案件受理费740元，由被上诉人昆山世贸新发展置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 东代理审判员 裘 实代理审判员 沈军芳二〇一七年三月二日书 记 员 柳 璐