山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终3277号
上诉人（原审原告）：太原市城区农村信用合作联社，住所地太原市小店区学府街***号*座。
法定代表人：王军良，该联社理事长。
委托代理人：田苗，山西国华律师事务所实习律师。
委托代理人：王佳杰，山西国华律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：山西通凯房地产开发有限公司，住所地太原市晋源区新晋祠路277号。
法定代表人：赵全寿，董事长。
上诉人太原市城区农村信用合作联社与被上诉人山西通凯房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2016）晋0110民初95号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人太原市城区农村信用合作联社委托代理人田苗、王佳杰到庭参加诉讼，被上诉人山西通凯房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人太原市城区农村信用合作联社上诉请求，1、维持原审判决第一项；2、变更原审判决第二项为：判令被上诉人赔偿上诉人装饰装修工程损失1954975.39元、违约金90000元，共计2044975.39元；3、判令本案诉讼费用由被上诉人全部承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。理由如下：1、上诉人无法正常经营及装饰装修工程损失的产生式由于被上诉人原因所导致，因此上诉人装饰装修工程的损失赔偿，应由被上诉人承担，一审判决事实认定不清。一审判决审理查明部分写明：”2015年，因被告未按合同约定保证向原告正常供电，原告遂与太原市吴家堡康宁物业管理有限公司签订了供电协议，约定从2015年3月18日起，由该物业管理为被告提供电源。2016年年初，因被告与案外人的纠纷，案外人在原告门前拉横幅、堆土等行为，影响了原告的正常经营。”2011年11月8日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同；租赁期自2012年2月8日起至2022年2月7日，共计10年，原告在租赁期间按照合同约定履行了相关合同内容。上诉人作为从事银行金融业务的单位，良好的经营环境对上诉人十分重要，上诉人为从事正常的银行金融业务，在征得被上诉人同意后，在不改变租赁房屋建筑结构的条件下对租赁房屋进行了装饰装修、综合布线、消防改造、中央空调改造安装、110报警系统安装等工程。但由于被上诉人及案外因素，导致上诉人已无法正常经营。截止到本案一审立案之日，上诉人距离承租期限到期之日仍有六年之久。在租赁合同解除后，上诉人将无法继续使用所租赁房屋，上诉人为经营活动所进行的装饰装修工程将无法实现其利用价值，使得上诉人遭受重大经济损失。一审判决已认定由于被上诉人的原因，影响上诉人的正常经营，但对上诉人所受装饰装修工程所遭受的损失却没有认定，属于认定事实不清。2、由于被上诉人违约导致合同解除，上诉人的装饰装修损失应由被上诉人承担，一审判决适用法律错误。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条规定：”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。而在一审判决中，一审法院认为：”对原告主张的装饰装修工程损失，因原、被告在合同中未对合同提前解除时该如何计算进行明确约定，且原告主张的损失计算方式也无相应的法律和事实依据，故对原告该诉求，本院不予支持”。本案中，由于被上诉人违约，导致上诉人无法正常经营，合同双方虽未就合同解除时装饰装修残值损失作出约定，但被上诉人作为合同违约方，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条的规定，应当赔偿上诉人装饰装修残值损失。且上诉人在一审审理过程中已向一审法院提交了相关装饰装修损失情况的证据，一审判决确认为该诉求无事实及法律依据，属于适用法律错误。3、被上诉人违约，导致合同解除，应当承担违约责任，一审判决事实认定不清，适用法律错误。上诉人按照合同约定按年支付租金并于上一年度租期届满前两月支付下一年度租金。一审法院于2016年1月28日受理该案。上诉人已按合同约定的期限支付了2015年2月8日至2016年2月7日的房屋租金。因此，依照双方合同约定级最高人民法院《关于审理买卖合同司法纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，被上诉人应赔偿上诉人因合同解除导致的违约金。一审判决认为上诉人由于尚未支付2016年度的房屋租金而不予支持上诉人的该诉求，属于认定事实不清，适用法律错误。综上所述，被上诉人由于合同违约导致合同解除，由此产生的上诉人装饰装修损失及违约金应由被上诉人承担，一审判决认定事实不清，适用法律错误。故请求二审法院在查明案件事实的基础上，正确适用法律，纠正一审错误判决，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人山西通凯房地产开发有限公司未提交答辩意见。
一审法院认定事实，2011年11月8日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，约定：被告出租给原告的房屋位于太原市新晋祠路277号”通凯商务楼”，出租房屋为该楼东西方向的第一层（1-2轴交A-
C轴）和（2-5轴交A-
B轴）、第二层整层，建筑面积共计1891.25平方米；原告租用的该楼层房屋建筑作为”通凯商务楼”整体的一部分，与整个大厦是一个统一的整体，其建筑为高层框剪结构，外装修采用干挂黑金沙及仿石材装潢材料，断桥铝钢化中空玻璃窗户，楼梯踏步和电梯间已全部安装完毕，内装修为毛墙毛地；房屋租赁期自2012年2月8日起至2022年2月7日，共计10年；原、被告双方协商该房屋租赁第一年按每平方米每天租金3.9元，计2650000元，第二年递增150000元，计2800000元，第三年递增200000元，计3000000元，第四年、第五年保持第三年的租金3000000元金额不变；原告租赁被告房屋租金按年360天一次性付清；为了确保合同的有效履行，双方在合同签字盖章生效后，原告应在5日内付清第一年的租金，以后每年房屋租金应按合同付款日的提前二个月前支付；原告在租赁期限内，使用的水费、电费、取暖费、空调费、物业费等由被告按太原市相关取费标准收取；根据原告的要求，被告同意原告在不改变该房屋建筑结构的前提下，由原告自行对所租赁该房屋做内部装修装饰，对于原告装修装饰的设计范围、设计工艺、用料等方案均须事先征得被告的书面同意后方可施工，租赁期满后原告退租，除双方另有约定外，被告不承担原告装修装饰的费用，同时对原告装修装饰依附于该房屋的装修设施归被告所有；原告在做内部装饰设计时，不得对消防和空调布局进行任何的改动；被告保证原告正常供电、供水、供暖、冬季取暖、空调；被告不能提供该房屋或出租房屋不符合约定条件，严重影响使用的，原告有权解除合同；被告应保证租赁该房屋本身及附属设施、设备出于正常使用状态；被告因不能提供本合同约定的该房屋解除合同的，应退还已付租金并支付原告已付租金3%作为违约金。该租赁合同经原、被告盖章、签字后生效。合同签订后，原告在征得被告同意后，对所承租的被告房屋进行了装修装饰、综合布线、消防改造、中央空调改造安装、110报警系统安装等工程。原告委托山西万方建设工程造价咨询有限公司对上述工程造价进行了审核，2012年11月20日该公司出具审核报告，上述工程审定金额分别为：装修装饰工程4016073.32元、综合布线工程330218.88元、消防改造工程286816.56元、中央空调改造工程180551.07元、110报警系统安装工程73778.65元，五项共计4887438.48元。2015年，因被告未按合同约定保证向原告正常供电，原告遂与太原市吴家堡康宁物业管理有限公司签订了供电协议，约定从2015年3月18日起，由该物业公司为被告提供电源。2016年年初，因被告与案外人的纠纷，案外人在原告门前拉横幅、堆土等行为，影响了原告的正常经营。
另外，因被告与多个案外人产生民间借贷纠纷，原告应付被告2015年2月8日起至2016年2月7日止的房屋租金3000000元，依据太原市迎泽区人民法院和太原市晋源区人民法院出具的协助执行通知书与民事裁定书，已于2015年1月9日、2015年1月14日将租金分两笔2209298元、790702元分别汇入太原市迎泽区人民法院和太原市晋源区人民法院账户。
一审法院认为，根据相关法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，房屋租赁合同是原、被告的真实意思表示，合同合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告自2015年3月起未按房屋租赁合同约定保证原告的正常供电，已违反合同约定，且因被告与多数案外人的民间借贷纠纷，导致多数案外人在原告门前拉横幅、堆土，严重影响了原告的正常经营，被告未提供符合合同约定的房屋已违反合同约定，原告据此要求解除房屋租赁合同，符合合同约定和法律规定，应予支持；对原告主张的装饰装修工程损失，因原、被告在合同中未对合同提前解除时该损失如何计算进行明确约定，且原告主张的损失计算方式也无相应的法律和事实依据，故对原告该诉求，本院不予支持；对原告主张的违约金，截至目前，原告尚未支付被告2016年度的房屋租金，也未搬离其所承租被告的房屋，故对原告要求按已付租金的3%支付违约金的诉求，本院不予支持。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期内未提出书面答辩，在举证期内未提交证据，视为对其权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起，解除原告太原市城区农村信用合作联社与被告山西通凯房地产开发有限公司于2011年11月8日签订的房屋租赁合同；二、驳回原告太原市城区农村信用合作联社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，上诉人未提供新的证据证明其主张事实，就此，本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，太原市城区农村信用合作联社至今仍占用山西通凯房地产开发有限公司出租房屋。其一审主张装饰装修等工程损失，是根据其财务关于装修费分摊标准确定，分摊期限为五年，采取平均分摊法，4887438.48元除以60个月乘以剩余未分摊的24个月等于1954975.39元。
本院认为，本案中房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人自2015年3月起未按房屋租赁合同约定保证上诉人正常供电，违反合同约定，且因其与多数案外人的民间借贷纠纷，导致多数案外人在上诉人门前拉横幅、堆土，严重影响了上诉人的正常经营，上诉人据此要求解除房屋租赁合同，一审法院予以支持符合合同约定和法律规定。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条的规定，被上诉人应当赔偿上诉人装饰装修残值损失，上诉人据此主张装饰装修残值损失于法有据，应予支持，但其至今仍占用山西通凯房地产开发有限公司出租房屋使用，可在其搬出后根据占用时间另行主张。截至目前，上诉人尚未支付被告2016年度的房屋租金，也未搬离其所承租被告的房屋，故对要求被上诉人按已付租金的3%支付违约金的诉求，依据不足本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费46220元，由上诉人太原市城区农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁锡文
审 判 员 刘补年
审 判 员 赵文林
二〇一六年十二月二十日
代理书记员 张秀清