海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民一初字第1615号
原告（反诉被告）王宜莲。
委托代理人张天翔，海南昌宇律师事务所律师。
被告（反诉原告）肖敏。
原告王宜莲与被告肖敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张天翔、被告肖敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年10月19日，原、被告双方签订《华侨新村租房合同》，原告将其所有的位于海口市海秀中路华侨新村公寓X幢XXX房屋出租给被告居住。双方在该合同中约定，租赁时间自2012年10月19日起至2013年10月18日止，按全年租赁，月租金1000元，房屋财产及装修押金2000元。每年10月18日前为统一交租期限，如逾期，按月租金标准，每日千分之五计收违约金，并从押金中扣支；如三次以上催促，仍未及时缴纳的，全额扣取押金，并解除租赁关系。租赁期间发生的供水、电、气；电视收视，物业管理等费用由乙方承担。租赁期间如造成甲方现有电器、家具财产和装修设施有明显瑕疵或房屋损失的，恢复房屋装修原貌并计赔相应财产损失。双方签订上述合同后，被告于2012年10月19日向原告支付了全年租金12000元及押金2000元，原告也于当日将涉案房产交付被告居住使用。2013年10月18日上述租赁合同到期后，原、被告双方口头商定按照原租赁合同要求和内容续租房屋。房屋续租后，被告却迟迟不支付租金，以经济困难为由要求采取半年支付租金方式，原告表示认可。其后支付了2013年10月19日起至2014年4月18日期间半年的租金6000元。到2014年4月18日时，被告本应支付下半年的租金，但被告却不能依约支付。经原告多次催促，被告才零零散散分几次支付了租金（支付了2014年8月18日之前的租金），严重违反有关租金支付时间的约定。2014年7月初，被告以参加了单位集资房为由，要求终止双方的租赁关系。考虑到被告多次延迟支付租金，不诚信，原告遂口头同意被告提起的终止租赁关系的请求。原告委托海口的朋友与被告在2014年8月15日办理了退房手续，原告委托朋友更换了门锁。自此，被告就没有再向原告支付过任何租金。由于退房时，小区物业公司未能及时提供被告所欠缴的物业相关费用依据，以及被告损坏的部分家具财物尚未修理，双方约定，被告支付给原告的2000元押金暂不退；待原告查清被告欠缴的物业相关费用和委托物业方修理好损坏财物后，以实际发生的费用为依据，多退少补。然而，让原告意想不到的是，被告退房是假，利用原告家庭无人在海口监管房屋，钻空子逃避支付租金是真。被告在退房后，私自撬锁继续悄然进房继续居住。其后，原告的朋友发现被告在退房后继续在涉案房屋内居住，遂受原告委托报警，但公安部门认为属于经济纠纷，未立案。原告委托其朋友再次换锁，但却又遭被告撬锁，被告继续霸占涉案房屋居住至今。被告租赁房屋期间，还未能按照约定缴纳水费、电费、排污费、养护费、物业管理费、电梯费及有线电视费等因使用房屋产生的费用，因被告拒绝缴纳该费用，为避免产生滞纳金，原告委托朋友于2014年8月19日垫付了水费、电费、排污费、养护费、物业管理费、电梯费1393.20元，于2014年8月27日委托朋友垫付了被告拖欠的有线电视费213元。被告使用房屋期间还损坏了水龙头、两个灯泡、遥控器、马桶盖，被告拒绝维修。原告遂委托朋友找人维修，合计花费维修费153元。另外，被告还私自更换门锁，造成原告原有门锁损失360元。这些费用，依据合同约定，均应由被告承担。原告于2015年7月3日缴纳了被告2014年12月至2015年6月期间拖欠的水费、电费、排污费、养护费、物业管理费、电梯费794.9元。原告认为，原、被告双方房屋租赁关系已经解除，但被告却继续侵占原告房屋，不缴纳租金、拖欠相关费用、拒绝赔偿，已构成侵权和违约。为维护自身合法权益，特向人民法院提起民事诉讼，请求判令：1.解除原告与被告之间的房屋租赁关系；2.被告停止侵权、搬离海口市海秀路华侨新村X幢XXX房，将该房屋交还原告；3.被告向原告支付拖欠的租金9000元（按照每月1000元的标准，从2014年8月19日暂计算至2015年5月20日起诉之日，最终计算至被告搬离涉案房屋之日至）；4.被告向原告承担未按时支付租金的违约金12570元（分两笔计算：第一笔以6000元为基数，按照每日千分之五，从2014年8月19日起暂计算至2015年5月20日起诉之日，最终计算至被告付清租金之日止；第二笔以6000元为基数，按照每日千分之五，从2015年1月1日起暂计算至2015年5月20日起诉之日，最终计算至祓告付清租金之日止）；5.被告向原告支付被告2014年8月18日之前使用房屋期间拖欠的水费、电费、排污费、养护费、物业管理费、电梯费1393.20元，拖欠的有线电视费213元（暂计算至上述费用原告垫付之日，最终计算至被告搬离涉案房屋之日至）；6.被告向原告赔偿损害水龙头的维修费用40元、损坏的两个灯泡维修费20元、损坏的遥控维修费13元、损坏的马桶盖维修费80元、被告擅自两次更换门锁造成的原有门锁损失360元；7.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、被告与原告于2012年10月19日签订位于海秀中路海垦天桥华侨新村小区X幢XXX房的租房合同，租金每月1000元，押金2000元，并于10月19日一次性缴清一年租金及押金合计14000元。租期为2012年10月19日起至2013年10月18日止。2013年10月5日，租房合同届满前，被告决定续租，由于原告未在海口，于是通过电话沟通口头商定续租房屋。被告于2013年10月5日向原告丈夫龚建斌建设银行卡(62270XXXXX)汇款6000元，缴纳2013年10月19日到2014年4月18日半年租金。2014年3月初，在租金还有一个多月才到期时，原告丈夫提出由于资金紧张，要求提前缴纳租金。被告于2014年3月9日向原告丈夫龚建斌光大银行账户汇款6000元，缴纳2014年4月19日到2014年10月18日半年租金。2014年7月初，原告丈夫龚建斌打电话给被告说计划将华侨新村的房屋出售，希望被告能够提前搬出房屋，并口头承诺退还剩下两个月的租金2000元与押金2000元。2014年8月17日，在原告丈夫龚建斌的催促下，被告开始搬房，并通过短信约定8月19日与原告丈夫的朋友张尧办理交房。2014年8月19日，原告丈夫安排的朋友张尧过来验收房屋，经过验收在没有问题的情况下，将钥匙交给了张尧，在此过程中，为了证明水电费、物业费已经缴清，被告将2014年8月19日上午缴纳的物业费、水电费（1393.20元）收据交给了原告丈夫的朋友张尧。通过电话联系，原告丈夫承诺在回到海口亲自验房后退还2000元租金与2000元押金。2014年8月31日前原告回到海口，并在华侨新村的租房内照了照片发了微信朋友圈，在与原告丈夫龚建斌联系后，龚建斌说那是原告回家看家人，房子退款的事要等到龚建斌回到海口后再说。2014年10月16日，被告与原告丈夫龚建斌联系退钱事宜，龚建斌推脱说过段时间回海南当面办理退款。2015年2月初，被告与原告丈夫龚建斌电话联系，龚建斌再次推脱说过年的时候初三、初四要回到海南，并会与被告联系。2015年2月22日，被告拨打原告丈夫龚建斌电话，龚建斌没有接电话，过后几天多次联系原告与其丈夫龚建斌，电话多次被挂掉，发短信也没有回复。其后多次拨打电话，发现电话已经被拦截，每次拨打过去都是正在通话中。2015年3月底，被告在多次催款未果后决定亲自去海垦天桥租房查看，希望能找到房东本人，却发现原告没有卖掉房子，并于2015年10月15日将房屋出租给刘畅(身份证42052XXXXX)，租期为一年，到2015年10月15日止。原告这一极不诚信的行为令人失望。二、原告提出的解除房屋租赁关系与停止侵权、搬离华侨新村X幢XXX房。首先房屋租赁关系已经于2014年8月19日原告朋友张尧验收房子后已经结束，其次是被告于2014年8月19日以后住在龙华区金濂路正业广场的自购房内，没有搬离一说，也不存在将房屋交还原告的事实。三、原告要求支付拖欠的2014年8月19日到2015年5月20日的租金9000元及违约金12570元这一说法与事实不符。被告已经于2014年8月19日搬离了华侨新村X幢XXX房后一直居住在海口市金濂路正业广场的自购房内，原告也已经于2014年10月15日将房屋租给刘畅，所以被告在此期间并未居住海垦天桥出租屋，因此无需支付其租金及违约金。四、原告提出的于2014年8月15日办理了退房手续并要求被告支付2014年8月18日之前使用房屋期间拖欠的水费、电费、排污费、养护费、物业管理费、电梯费1393.20元与事实不相符。事实是被告于2014年8月19日上午正式搬离，并于上午到物业处亲自缴清所有的水费、电费、排污费、养护费、物业管理费、电梯费1393.20元。8月19日上午10点半左右与被告朋友张尧办理退房手续并将收据交给张尧以证明缴纳完水电物业费。五、原告提出的由被告向其赔偿损坏水龙头的维修费用40元、损坏的两个灯泡维修费20元、损坏的遥控维修费13元、损坏的马桶盖维修费80元，与事实不相符，验收房屋时并没有这些损坏，且房子也已租于他人，属于无理请求。原告提出的两次更换门锁造成的原有门锁损失360元，与事实不相符。被告自2014年8月19日后，从来没有住过海垦天桥华侨新村的房子，更不存在更换门锁情况。综上所述，原告在诉讼中所称被告非法侵占其房屋，拖欠其租金、违约金根本不存在。原告朋友在交房之日已确定房屋并无特别损坏，并当场缴清所有水电物业费，所以各项维修费及物业费、水电费也是根本不存在。原告故意拖欠被告租金及押金4000元不还，还恶意扭曲事实，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称，2012年10月19日，被告与原告签订位于海秀中路海垦天桥华侨新村小区X幢XXX房的租房合同，租金每月1000元，押金2000元，并于10月19日由被告一次性缴清一年租金及押金合计14000元。租期为2012年10月19日起至2013年10月18日止。2013年10月5日，双方通过电话沟通口头商定续租房屋，被告于2013年10月5日向原告丈夫龚建斌建设银行卡(62270XXXXX)汇款6000元，缴纳2013年10月19日到2014年4月18日半年租金。2014年3月9日，在租期还有一个多月才到期时，原告丈夫提出由于资金紧张，要求被告再次缴纳租金。被告于2014年3月9日向原告丈夫龚建斌光大银行账户汇款6000元，缴纳2014年4月19日到2014年10月19日半年租金。2014年7月初，原告丈夫龚建斌打电话给被告说计划将华侨新村的房屋出售，希望被告能够提前搬出房屋，并口头承诺退还剩下两个月的租金2000元与押金2000元。2014年8月19日被告如约搬出海垦天桥出租屋，并缴清所有水电，物业费，在原告朋友张尧验收合格后将出租房还与原告，但是原告一直以不在海口为由拖欠押金及租金，迟迟未还，在被告多次联系并催促下依然未还欠款，直至失联。综上所诉，被告在租用原告租房期间，按时缴纳租金，并无任何违约情况，但原告故意拖欠租金、押金4000元不还。为此，被告提起反诉，请求判令：1.原告偿还被告拖欠的租金2000元(2014年8月19日到10月18日)及押金2000元；2.原告赔偿被告未及时偿还租金及押金的违约金680元（按照银行同期贷款利率5.1%的四倍暂且计算自2014年8月19日至2015年6月19日，最终计算至原告还清欠款之日止）；3.原告承担本案诉讼费。
原告针对被告的反诉答辩称，1、2013年10月5日原告的丈夫龚建斌的建设银行并未收到被告汇款6000元。2、原告的丈夫龚建斌在房地产公司担任经理职务，经济宽裕，仅在海口就有三套房，不存在2014年3月9日以经济紧张为由要求被告提前缴纳租金。被告2014年3月9日向龚建斌光大银行汇入的6000元是缴纳拖欠的租金，而非提前缴纳2014年4月19日至2014年10月19日期间的租金。龚建斌因为职务关系，其所在的房地产公司经常从其账户走账，往来明细很复杂，确实无法核实被告支付租金的全部情况。在龚建斌的印象中，被告是支付租金不痛快。但是，如果被告确实有书面银行凭证证明多缴纳了租金，经龚建斌核实无误后，王宜莲也予以认可。3、2014年7月初，龚建斌并未打电话与被告联系说计划将涉案房屋出售要求被告提前搬出，更未承诺向其退还两个月的租金。4、被告在搬离涉案房屋前，并未缴清拖欠的物业水电费。被告主张其已结清物业水电费，那么他应当提交相关缴费凭据，但其却拿不出缴费凭证，要承担举证不能的责任。按照常理，如果被告结清了物业水电费，在房东未将其押金退还的情况下，他应当妥善保管缴费凭证。
经审理查明，2012年10月19日，原告与被告签订《华侨新村租房合同》，主要约定：原告将其名下位于海口市海秀中路海垦天桥华侨新村小区新建公寓X幢XXX号租金赁给被告，租赁时间自2012年10月19日至2013年10月18日止；按年租赁，月租金1000元，另交纳房屋所有财产和装修押金2000元；租金支付办法为每年10月18日前为统一最后交租金期限，如逾期，按月租金标准，每日千分之五计收违约金，并从押金中扣支；如三次以上催租，仍未及时缴纳的，全额扣取押金，并解除租赁关系。本协议签约后需支付租金12000元；租住期间发生的供水、电、气、电视收视、宽带通讯、物业管理等费用由被告自行承担；租住期间如造成原告现有电器、家具财产和装修设施有明显瑕疵或房屋损失的，恢复房屋装修原貌并计赔相应财产损失；原告在租赁前或租赁期满后，应与被告统一当面查验现有财产和房屋现状，并经确认；如期满被告续约，可另行协商。签订《华侨新村租房合同》当日，被告向原告支付了自2012年10月19日至2013年10月18日的租金12000元及押金2000元。
2013年10月5日，房屋租赁合同期限届满前，被告决定续租房屋。原、被告双方口头约定按照原租赁合同约定续租房屋，原告同意被告按一次支付半年租金的方式缴纳租金。2013年10月5日，被告向原告丈夫龚建斌的建设银行账号（62270XXXXX）汇款6000元，支付了2013年10月19日至2014年4月18日的房屋租金。同日，龚建斌通过其手机（号码：18009XXXXX）向被告发送短消息，确认收到被告支付的汇款。2014年3月9日，被告向原告丈夫龚建斌的光大银行账号汇款6000元，支付了2014年4月19日至2014年10月18日的房屋租金。
因原告计划将涉案房屋进行出售，龚建斌于2014年7月15日通过手机短息告知原告提前搬走。2014年8月19日，龚建斌委托其朋友张志勋与被告办理提前解约和验收房屋等手续。原告提交证人张志勋出具的书面《关于王宜莲租房一事的相关证言资料》，主要载明：“2014年中旬，因房主一家在新疆工作，无法亲自前往海口处理租房一事，张志勋受龚建斌的委托，与租客肖敏办理租房提前解约以及验房手续。经与肖敏当面现场确认，有以下物品损坏：厨房水龙头、客厅灯具、电视遥控器、卫生间马桶盖、电视机顶盒。验房结束后，由张志勋通知装锁人员现场更换门锁。”当日，被告将房屋钥匙交与张志勋并搬离涉案的房屋。2014年10月15日，龚建斌向原告发送短消息，确认被告拖欠以下费用：有线电视费用250元、更换马桶盖60元、更换水龙头50元、更换阳台灯泡15元，并表示从新疆返回海南之后，再与被告办理退款事项。
2014年8月19日，原告缴纳了涉案房屋4-8月份水费、电费、排污费、养护费、物业管理费、电梯费共计1393.20元；2014年8月27日，原告缴纳了涉案房屋有线电视费213元。庭审中，被告称上述费用是由被告缴纳的，并将票据交给了龚建斌的朋友张志勋。原告对此不予认可，被告未提供证据进行佐证。原告主张被告更换了门锁，被告对此不予认可，原告未提供证据进行佐证。
以上事实有《华侨新村租房合同》、《房屋所有权证》、租金收据、押金收据、《结婚证》、发票、光大银行流水单、手机短信、证人证言以及当事人当庭陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《华侨新村租房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方在租赁期限届满之后，口头约定按原合同续租涉案的房屋，该约定合法有效，双方应按合同约定严格履行。对于原告的诉讼请求，本院评析如下：一、关于原告主张解除房屋租赁关系、被告搬离租赁房屋的请求。根据原告提交的张志勋出具的书面《关于王宜莲租房一事的相关证言资料》，可以确认原、被告双方已于2014年8月19日解除了房屋租赁关系，被告已于2014年8月19日搬离涉案的房屋。故原告主张解除双方之间的房屋租赁关系、被告搬离租赁房屋的请求没有事实依据，本院不予支持。二、关于原告主张被告支付2014年8月19日起的租金问题。原、被告双方于2014年8月19日解除了房屋租赁关系，被告已于当日搬离涉案的房屋，原告没有提供证据证明在2014年8月19日之后，被告继续使用原告涉案的房屋，故原告主张被告支付2014年8月19日之后的租金没有事实依据，本院不予支持。三、关于原告主张被告承担2014年8月19日起至2015年5月20日、2015年1月1日起至2015年5月20日逾期支付租金的违约金问题。根据查明的事实，原、被告双方于2014年8月19日解除了房屋租赁关系，被告已于2014年8月19日搬离涉案的房屋，故原告该项请求没有事实根据，本院不予支持。四、关于原告主张被告支付2014年8月18日之前使用房屋期间拖欠的水费、电费、排污费、养护费、物业管理费、电梯费、有线电视费的问题。根据《华侨新村租房合同》的约定，被告应承担房屋租赁期间的上述费用，被告未能提供证据证明已缴纳了上述费用，应承担举证不能的责任。根据原告提供的缴费发票，本院确认被告应向原告支付水费、电费、排污费、养护费、物业管理费、电梯费共计1393.20元，有线电视费213元。五、关于原告主张被告支付维修水龙头、电灯泡、遥控器、马桶盖以及更换门锁的费用问题。2014年8月19日，被告与案外人张志勋办理房屋交接时，确认了厨房水龙头、客厅灯具、电视遥控器、卫生间马桶盖、电视机顶盒有损坏的事实。2014年10月15日，龚建斌向原告发送短消息也提到更换马桶盖、水龙头、阳台灯泡的事实。故原告主张被告支付维修水龙头、电灯泡、遥控器、马桶盖的费用，本院予以支持。原告未能提供证据证明被告更换了房屋门锁，故原告主张被告支付更换门锁的费用没有事实根据，本院不予支持。对于被告提出反诉请求，本院分析如下：一、关于被告主张原告返还2014年8月18日至2014年9月18日的租金2000元及押金2000元的问题。原、被告双方约定续租一年，被告分别于2013年10月5日、2014年3月9日向原告支付了2013年10月19日至2014年10月18日期间的租金共计12000元。原、被告双方于2014年8月19日解除房屋租赁关系，因此，被告主张原告返还租金及押金各2000元有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于被告主张原告支付未及时返还租金及押金的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告在解除屋租赁关系之后，未能及时向被告返还租金及押金，已构成违约，被告主张原告支付违约金有事实和法律依据，本院予以支持。被告主张按同期银行贷款利率的四倍计算没有事实根据，本院依法调整为按中国人民银行公布的同期一年期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、限被告肖敏于本判决生效之日起十日内向原告王宜莲支付水费、电费、排污费、养护费、物业管理费、电梯费共计1393.20元以及有线电视费213元；
二、限被告肖敏于本判决生效之日起十日内向原告王宜莲支付水龙头维修费40元、灯泡维修费20元、遥控器维修费13元、马桶盖维修费80元；
三、限原告王宜莲于本判决生效之日起十日内向被告肖敏支付租金2000元、押金2000元以及逾期返还租金和押金的违约金（违约金计算方法：以4000元为本金，按中国人民银行公布的同期一年期贷款利率，自2014年8月19日起计算至债务付清之日止）；
四、驳回原告王宜莲的其他诉讼请求；
五、驳回被告肖敏的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费392元、由原告王宜莲负担342元，被告肖敏负担50元；反诉诉讼费25元，由原告王宜莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 林宏业
人民陪审员 杨 华
人民陪审员 何少锋
二〇一六年九月十二日
书 记 员 夏 夏