上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8671号
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱华保，男，1977年3月6日生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市怀远县。
委托诉讼代理人：董鹏，上海吴平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海迪盾服饰有限公司，住所地上海市金山工业区亭卫公路6558号6幢210室。
法定代表人：刘婷婷，董事长。
委托诉讼代理人：丁龙，上海君恩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：薛春林，男，1982年1月26日生，汉族，户籍地四川省江安县。
委托诉讼代理人：丁龙，上海君恩律师事务所律师。
原审第三人：项秀珍，女，1974年12月10日生，汉族，户籍地浙江省温州市龙湾区。
原审第三人：项秀娟，女，1967年12月26日生，汉族，户籍地浙江省温州市龙湾区。
上诉人朱华保因与被上诉人上海迪盾服饰有限公司（以下简称迪盾公司）、被上诉人薛春林、原审第三人项秀珍、原审第三人项秀娟房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初19011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人朱华保上诉请求：撤销一审判决第二至第六项，改判支持其在一审中提出的所有诉讼请求，驳回被上诉人迪盾公司作为反诉原告在一审中提出的所有反诉请求。主要事实理由：迪盾公司等在明知被上诉人薛春林与原审第三人项秀珍、项秀娟就涉案商铺所签订的“租赁协议”期限为2017年7月31日的情况下，故意隐瞒该事实，与其签订了超过上述期限的“商铺租赁合同”，导致所涉租赁期限无法得到项秀珍等的确认，致使“商铺租赁合同”无法正常履行。迪盾公司等的故意过错行为，已直接造成其巨额投资经营损失。由此，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。
被上诉人迪盾公司不接受上诉人朱华保的上诉请求。迪盾公司辩称：1、双方签订的“�铺租赁合同”解除责任在于朱华保未按约支付租金；2、虽然合同存在一部分超期情形，但该部分并未实际开始履行，对朱华保的权益未受影响；3、朱华保的相关财物是在其与原审第三人项秀珍确认后才予处置的，其公司没有义务赔偿相关损失。
被上诉人薛春林不接受上诉人朱华保的上诉请求，辩称：其并非涉案“商铺租赁合同”的签订方，基于合同的相对性，朱华保要求其承担责任并无依据。
原审第三人项秀珍、项秀娟述称：就涉案争议曾与上诉人朱华保、被上诉人薛春林等积极进行沟通，其二人作为涉案房屋权利人，在长时间未收到租金后才采取了相应措施，其余意见同一审意见。
朱华保向一审法院起诉请求：1、解除其与迪盾公司签订的“商铺租赁合同”；2、迪盾公司与薛春林赔偿其装饰装潢投资损失327,100元、餐饮设施设备损失356,580元、2016年7月和8月的经营利润损失146,608元、2016年7月和8月的员工工资损失113,109元；3、迪盾公司与薛春林返还租赁押金5万元并支付解约违约金5万元。
迪盾公司向一审法院反诉请求：1、朱华保支付自2016年4月26日起至2016年7月25日止的租金135,616元（年租金55万元/365天X90天）；2、朱华保支付拖欠租金的滞纳金101,712元（以拖欠金额135,616元为基数，按日1%的标准，自2016年5月11日起计算至2016年7月25日止共计75天）；3、朱华保支付所欠物业管理费、水、电、燃气费共计60,332.45元；4、朱华保支付违约金5万元。
一审法院认定事实：
本市松江区XX镇XX街XX号XX层房屋现登记于第三人项秀娟、案外人项某1、项某2名下；该街XX号XX层房屋现登记于案外人朱某1、朱某2名下；该街XX号XX层房屋现登记于第三人项秀珍名下。
2011年7月14日，项�珍、项秀娟作为出租方、甲方，薛春林作为承租方、乙方，签订一份“租赁协议”及补充协议。该协议约定，甲方将本市松江区XX镇XX街XX、XX、XX号门面（底层203平方米、二楼68平方米、阁楼102平方米）租赁给乙方，租赁期限自2011年8月1日起至2017年7月31日止。该协议第四条第3款约定“本协议期满后，双方未另行签订协议并提出异议，本协议继续有效”。该协议的补充协议第3条约定“在合同期内甲方同意乙方整体转租，经营范围：服装鞋帽类，不得分租。如乙方转租经营其它行业，乙方向甲方额外每年支付2万元整租金”。该协议另对其它租赁事宜作了约定。一审中，各方当事人确认租赁协议中的XX街XX、XX、XX号门面系笔误，实际应当是XX街XX、XX、XX号门面。
2015年3月15日，薛春林出具一份“租赁授权书”，授权迪盾公司将本市XX镇XX街“XX、XX、XX号房屋以该公司的名义进行转租，迪盾公司有权以自身名义与租客签订租赁合同并代为收取租金，同时应以自身名义处理与租赁事宜相关的一切纠纷。
2015年3月23日，迪盾公司作为出租方、甲方，朱华保作为承租方、乙方，签订一份“商铺租赁合同”，约定甲方将本市松江区XX街XX号商铺出租给乙方经营餐饮行业，出租商铺的建筑面积约为220平方米。该合同第三条约定租期自2015年4月25日至2018年4月25日止，其中2018年4月25日至2018年5月20日为乙方装修期。该合同第四条约定：第一年租金为55万元，第二年租金为55万元，第三年租金为60万元；租金按12个月为一期支付，先付后用，以后每年付款日期为5月10日；为保证本合同的顺利履行，乙方同意于本合同签订时支付押金5万元。押金于本合同履行完毕、乙方结清相关费用后，由甲方3日内全额无息退还给乙方。该合同第六条第1款约定：乙方依约按时交纳租金，并承担租赁期内的物业费、水、电、通讯费、治安费、税金、卫生费等一切因乙方实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳。该合同第七条第2款约定：租赁期满后，乙方应在期满当天内将承租的商铺交还甲方，逾期未归还按日租金的2倍支付。该合同第九条第1款约定：甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为5万元。第九条第2款约定：如乙方逾期支付租金，每逾期一天，甲方有权按所欠费用款项的1%收取滞纳金；超过15日甲方有权单方面终止本合同并收回商铺，乙方超过3日不将商铺内的物品取走，视为放弃，同意甲方任意处置。该合同另对其它租赁事宜作了约定。
随后，朱华保支付了涉案商铺的第一年租金55万元和押金5万元。
2016年7月12日，�秀珍向朱华保发送一份“撤离通知函”，载明“关于新南街门面（薛春林不再付2016年7月至2017年7月房租）房屋租赁合同终止，我方决定于7月15日收回门面，特此通知，城隍庙小吃方提前做好搬走所有物品准备，我方到时来锁门收房，如不及时搬离所有物品所造成的一切后果城隍庙方自行负责”。
2016年7月26日，项秀珍与朱华保的电话录音中，关于系争房屋的物品，朱华保谈到“……好像今天我们车子就去拉了吧，拉东西，拉我们能用的都拉走了”；“反正已经到期了，你该处理的处理掉，这个没事的”；“今天，昨天晚上不就在拉东西了嘛，他们今天又用车去拉了，好像”；“其实没事的，这个东西我们肯定是不要了，确定了，开也好，不开也好，肯定是不要了。这些东西，肯定是不要了，空调吧，其实拆不拆，里面那些东西，最多也是拆那个空调，别的都不要了”；“……我不会乱扔的，下一家去了，我安排下一个人扔，为什么呢，不要的东西，我扔也是没用的，假如说打官司，说扔掉了是，是其他人扔掉的，不是我自己扔掉的”等。
2016年7月30日，迪盾公司向朱华保发送“解除商铺租赁合同通知”，载明：因朱华保未按约定时间支付租金，违反了合同第四条第2款和第九条第2款，现正式通知，自通知发出后立即解除合同，请朱华保于2016年8月2日前搬离房屋内所有设施设备；如不撤离迪盾公司有权将房屋内设施设备作为废品处理，毁损等一切后果由朱华保自行承担，并需赔偿因违约造成的一切经济损失。朱华保确认收到该通知。
2016年7月31日，迪盾公司再次向朱华保发送告知函，告知其在2016年8月2日当天上午10点到本市松江区XX街XX号商铺现场做交接工作。朱华保陈述该告知函未收到，其是通�迪盾公司员工李明的短信获知8月2日清场的。
2016年8月2日，项秀珍等对涉案房屋进行了清场。迪盾公司员工在场，跟项秀珍等谈到再宽限几天，朱华保没有到场。
一审中，朱华保陈述：2016年7月26日，项秀珍等停电后其没有恢复用电，因为系项秀珍等亲自停的，且项秀珍等发函要求其清场，故没有恢复用电。清场系项秀珍等单方面清场，清场后朱华保没有去取过东西，现在现场确实没有朱华保的东西了。
一审中，迪盾公司陈述：其公司与薛春林没有关系，薛春林与其公司法定代表人是朋友关系；薛春林认为以公司名义出租较好，其公司也同意了；薛春林收取租金和押金后均返还给了其公司。
一审中，各方当事人确认：朱华保实际使用的位置为280、282、284号，现已经变成“华莱士快餐店”和“蜀小姐麻辣香锅店”；朱华保原来�用了284号楼上一小间，现在由“大桶足浴”在使用；原来朱华保的装修已经全部被改掉。
一审中，法院释明因系争房屋已另行出租给案外人，涉案“商铺租赁合同”客观上无法继续履行，应当予以解除。释明后，朱华保、迪盾公司、薛春林明确没有其他合同解除的后果需要在本案中处理。
一审法院认为：
朱华保与迪盾公司之间签订的“商铺租赁合同”合法有效，双方均应恪守履行各自的合同义务。本案争议焦点在于导致租赁合同解除的原因在于哪一方。经查，“商铺租赁合同”约定了租金每12个月一付、先付后用、每年付款日期为5月10日。朱华保理应按约履行支付租金的义务。现朱华保在按约支付了第一年租金后，后续租金没有按约支付，构成违约。迪盾公司有权行使合同解除权。迪盾公司于2016年7月30日向朱华保发送合同解除函，�要求朱华保于2016年8月2日搬离，确认双方租赁合同于2016年8月2日解除。朱华保以双方之间就涉案商铺约定的租期超过了薛春林与项秀珍等约定的租期约半年为由要求解除合同，对此一审法院认为，朱华保自2016年4月26日起未付租金，而超出的租赁期限为2017年8月1日至2018年4月25日，尚未对朱华保租赁权益产生实质影响；若对2017年8月1日至2018年4月25日的租期，迪盾公司实际无法保障，朱华保可追究迪盾公司的违约责任。故一审法院对朱华保要求迪盾公司与薛春林赔偿装饰装潢损失、经营利润损失、员工工资损失的诉请，不予支持。因朱华保系违约方，亦无权要求返还押金、支付违约金。关于餐饮设施设备损失，从2016年7月26日朱华保与项秀珍的通话录音来看，朱华保对系争房屋内的物品明确表示不要了，并谈到有用的其已经拉走。即便朱华保的餐饮设施设备损失确实存�，也应当向项秀珍等主张。故对朱华保该部分诉请不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于迪盾公司的反诉请求，朱华保自2016年4月26日起欠付租金，自2016年4月26日起至2016年7月25日止的租金135,616元以及欠付的物业管理费、水、电、燃气费应当支付；关于逾期支付租金的滞纳金，迪盾公司以日1%的标准计算明显过高，酌情调整为日万分之三；本案系朱华保违约，应当按照合同规定支付违约金，迪盾公司同意以押金抵扣，予以准许。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，一审法院于2017年5月24日判决：一、确认朱华保与上海迪盾服饰有限公司于2015�3月23日签订的“商铺租赁合同”已解除；二、朱华保于判决生效之日起十日内支付上海迪盾服饰有限公司自2016年4月26日起至2016年7月25日止的租金135,616元；三、朱华保于判决生效之日起十日内支付上海迪盾服饰有限公司拖欠租金的滞纳金3,051.36元；四、朱华保于判决生效之日起十日内支付上海迪盾服饰有限公司所欠物业管理费、水、电、燃气费共计60,332.45元；五、朱华保应向上海迪盾服饰有限公司承担违约金5万元（与上海迪盾服饰有限公司应退的押金5万元相抵扣，故无需另行支付）；六、驳回朱华保的其余本诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14,191元，反诉案件受理费3,257元，诉讼费合计17,448元，由朱华保负担16,708元，由上�迪盾服饰有限公司负担740元。
二审中，各方当事人均未补充提供新证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，各方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，上诉人朱华保陈述，其承租涉案商铺后至2016年7月期间，“这一年多（店铺）是开的，但是开开停停”；“开开停停”的原因是因为“食药监来检查，没有执照就要关”；虽然与被上诉人迪盾公司签订的“商铺租赁合同”中没有约定，但是该公司应当协助其办理营业执照。
本院认为：上诉人朱华保主张涉案争议应归咎于被上诉人迪盾公司与其签订了超期的“商铺租赁合同”。然根据查明事实，在第三人项秀珍与被上诉人薛春林签订的“租赁协议”期内，朱华保经营的店铺处营业状态，即便如其二审所述，处于“开开停停”状态，但相关直接原因亦非所涉超期问题；而�华保违反约定，怠于支付第二期租金，故迪盾公司依据约定行使解除权并无不当。在此基础上，本院认同一审法院就涉案争议的认定，理由不再赘述。
关于本案的其他争执，一审法院已详尽理由进行判决，本院均予认同，不再赘述。
综上所述，上诉人朱华保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17,448元，由上诉人朱华保负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡建辉
代理审判员 叶 佳
审 判 员 杨 力
二〇一七年十一月三日
书 记 员 仇佳艺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……