吉林省临江市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0681民初50号原告（反诉被告）：于忠全，男，1962年4月6日出生，住临江市。委托代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。委托代理人：范桂涛，吉林荆卫华律师事务所律师。原告（反诉被告）：李雪梅，女，1964年11月22日出生，住临江市。委托代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。委托代理人：范桂涛，吉林荆卫华律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙兴光，男，1955年12月18日出生，住临江市。委托代理人：王洪杰，吉林宏大律师事务所律师。被告（反诉原告）：藏吉香，女，1962年11月24日出生，住临江市。委托代理人：王洪杰，吉林宏大律师事务所律师。原告（反诉被告）于忠全、李雪梅与被告（反诉原告）孙兴光、藏吉香确认合同效力纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，被告（反诉原告）孙兴光、藏吉香提出反诉，本院于同年2月18日立案受理，经征询原告于忠全、李雪梅的意见，其自愿放弃举证期和答辩期，本案依法由代理审判员刘大兴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于忠全、李雪梅及其委托代理人荆卫华、范桂涛，被告（反诉原告）孙兴光、藏吉香及其委托代理人王洪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于忠全、李雪梅诉称：于忠全、李雪梅系夫妻关系，孙兴光、藏吉香也是夫妻关系。于忠全与孙兴光认识多年，2015年9月，于忠全、李雪梅与孙兴光达成口头协议购买孙兴光、藏吉香位于XXX的X号楼（建筑面积X平方米，独门独院二层楼房），房屋总价96万元，先付46万元，余款50万元待房屋所有权转移登记在于忠全、李雪梅名下后一次性付清。为此，于忠全、李雪梅分三笔向孙兴光、藏吉香支付了46万元，其中现金5万元作为订金支付给孙兴光，41万元通过银行转账打入藏吉香银行卡，孙兴光为于忠全、李雪梅出具了三张收据。2015年11月于忠全、李雪梅找孙兴光、藏吉香要求办理过户手续，孙兴光、藏吉香告知X号楼所占土地系农村宅基地，属于集体土地，无法办理过户。于忠全、李雪梅经了解，孙兴光、藏吉香出售的房屋系其在宅基地上自建的房屋，根据国家政策及法律法规的规定，不允许向本集体组织外成员转让。综上，于忠全、李雪梅认为其与孙兴光、藏吉香的房屋买卖协议违反了法律禁止性规定应属无效，请求法院依法确认于忠全、李雪梅与孙兴光、藏吉香的房屋买卖关系无效，判令孙兴光、藏吉香立即返还购房款46万元并支付利息。孙兴光、藏吉香辩称：造成合同无效的责任在于忠全、李雪梅，孙兴光、藏吉香没有过错，不承担利息。2015年9月，于忠全、李雪梅多次找孙兴光、藏吉香要购买此房，孙兴光、藏吉香将该房屋登记情况向于忠全、李雪梅讲明白，该房属于集体土地房屋，是小产权房，并将房屋所有权证和土地使用证拿给于忠全、李雪梅看，于忠全、李雪梅看后，还是强烈要买此房，并多次讲价，孙兴光、藏吉香的女儿坚决不同意卖，孙兴光、藏吉香考虑与于忠全、李雪梅的哥哥是同学，于忠全、李雪梅要求强烈，就以低价卖给了于忠全、李雪梅，房屋不包括楼梯，于忠全、李雪梅是在知道房屋是集体土地房屋和房屋全部情况下，购买此房，是于忠全、李雪梅的真实意思表示。现于忠全、李雪梅提出合同无效，是于忠全、李雪梅不守信用的表现，导致该合同成立全是于忠全、李雪梅的责任，现于忠全、李雪梅又提出合同无效，责任在于忠全、李雪梅。孙兴光、藏吉香反诉称：于忠全、李雪梅购买房屋内楼梯是由购买人根据自己喜好建筑，该房屋楼梯一般都是木制的，于忠全、李雪梅让孙兴光、藏吉香给建水泥的，现在于忠全、李雪梅不买房了，对于水泥楼梯不适应新的购买人，因此，于忠全、李雪梅要承担水泥楼梯的建筑和拆除费用14175元。孙兴光、藏吉香根据于忠全、李雪梅要求对本案房屋进行了供暖，于忠全、李雪梅应支付供暖费12786.66元。于忠全、李雪梅针对孙兴光、藏吉香反诉辩称：孙兴光、藏吉香反诉请求于忠全、李雪梅承担水泥楼梯的建筑和拆除费用14175元不成立，因孙兴光、藏吉香出售的是上下两层连体房屋，上下两层通行楼梯是房屋的必要设施，也是完整房屋的结构组成部分，不属于添附设施，因此，孙兴光、藏吉香请求给付房屋部分结构设施价款违背商业交易的一般规则，也是违背房屋交易的正常规则，诉讼请求理由不成立；孙兴光、藏吉香反诉请求给付供暖费12786.66元也是不成立的，因房屋在未交付之前，所发生的费用应当由房屋原所有人承担，于忠全、李雪梅并没有接收被告房屋，所以供暖的受益人并不是于忠全、李雪梅，同时于忠全、李雪梅没有请求孙兴光、藏吉香在房屋交付前给予供暖，房屋供暖完全是孙兴光、藏吉香个人意志所决定的，与于忠全、李雪梅无关,是否供暖，于忠全、李雪梅也不知道。经审理查明：于忠全、李雪梅是临江市城镇户口，孙兴光、藏吉香是XX村集体户口。2015年9月，于忠全、李雪梅与孙兴光、藏吉香口头达成房屋买卖协议，约定：“于忠全、李雪梅购买孙兴光、藏吉香所有的位于XX村民居X号楼，建筑面积X平方米，房权证号为临江房权证临字第X**号的房屋，房屋总价款96万元。”2015年9月12日，孙兴光向于忠全、李雪梅出具收据一份，载明：“收到买房订金5万元。”同日，于忠全通过转账方式向藏吉香转账21万元购房款，由孙兴光出具收据一份，载明：“收到买房款21万元。”2015年10月21日，于忠全通过转账方式向藏吉香转账20万元购房款，孙兴光于2015年10月23日出具收据一份，载明：“收到买房款20万元。”综上，于忠全、李雪梅共计支付购房款46万元。双方买卖本案争议房屋时，于忠全、李雪梅提出没有楼梯，要求孙兴光、藏吉香建楼梯。双方达成房屋买卖协议后，本案争议房屋一直没有交付。另查明，本案争议房屋的土地所有权归XX集体所有，建设房屋使用土地系宅基地，使用权人为孙兴光。以上事实有于忠全、李雪梅、孙兴光、藏吉香的陈述；于忠全、李雪梅提供的XXX号房屋所有权证存根、土地使用权证、收据3张、汇款凭证2张及庭审笔录在卷佐证。孙兴光、藏吉香还提供项目预算书1份，该预算书没有建设单位及施工单位签章，且预算书无法证明是否修建楼梯及修建楼梯发生的实际费用，对该证据，本院不予采纳。孙兴光、藏吉香还提供八宝沟别墅取暖单1份，因该证据非取暖费正规票据，虽然有锅炉工及其他住户签名，但不足以证明实际发生的取暖费用，对该证据本院不予采纳。本院认为，本案系确认合同效力纠纷。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，于忠全、李雪梅系城镇居民，其购买农村集体所有土地上建设的房屋，根据房地一体的原则，土地使用权与房屋所有权在权利主体的归属上应保持一致，因此，于忠全、李雪梅购买孙兴光、藏吉香房屋的行为，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该买卖合同无效。于忠全、李雪梅要求孙兴光、藏吉香支付购房款占用期间的利息，因孙兴光、藏吉香明知本案争议房屋的土地系宅基地，仍然与于忠全、李雪梅达成房屋买卖协议，应当对合同无效的法律后果承担70%的主要责任；于忠全、李雪梅购买房屋前见过本案争议房屋的房照，虽然房照中未载明本案争议房屋使用土地系宅基地，但房照存根中载明房屋坐落：“临江市XX村民居X号楼”，已经表明本案争议房屋系X村村民居所，对本案争议房屋买卖合同无效的法律后果，于忠全、李雪梅应承担30%的次要责任，故购房款占用期间的利息应当按此责任分担。孙兴光、藏吉香称于忠全、李雪梅要求建设水泥楼梯，发生费用14175元，其提供的证据不足以证明楼梯是否建设及建设发生的实际费用，对该项反诉请求，本院不予支持。孙兴光、藏吉香称于忠全、李雪梅因需要装修而要求对本案争议房屋取暖，发生的取暖费12786.66元，但本案争议房屋一直没有交付，孙兴光、藏吉香也未提供证据证明系于忠全、李雪梅要求取暖，其提供的取暖证明也不足以证明实际取暖费用，对该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条；《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）于忠全、李雪梅与被告（反诉原告）孙兴光、藏吉香之间就位于XXX村民居X号楼，建筑面积X平方米，房权证号为临江房权证临字第X**号房屋的买卖合同无效；二、被告（反诉原告）孙兴光、藏吉香于本判决生效之日立即返还原告（反诉被告）于忠全、李雪梅购房款26万元并按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付购房款占用期间（自2015年9月13日起至购房款还清时止）利息的70%；三、被告（反诉原告）孙兴光、藏吉香于本判决生效之日立即返还原告（反诉被告）于忠全、李雪梅购房款20万元并按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付购房款占用期间（自2015年10月22日起至购房款还清时止）利息的70%；四、驳回原告（反诉被告）于忠全、李雪梅的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）孙兴光、藏吉香的诉讼请求。本诉案件受理费8200元，减半收取4100元，由被告（反诉原告）孙兴光、藏吉香负担；反诉部分的案件受理费474元，减半收取237元，由被告（反诉原告）孙兴光、藏吉香负担。如果未按本判决指定的履行期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。代理审判员  刘大兴二〇一六年二月二十五日书 记 员  刘 旭