广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终2681号
上诉人(原审原告、反诉被告)：杨社培，男，汉族，住广东省英德市。
委托代理人：戴海燕，广东正鑫律师事务所律师。
委托代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡有义，男，汉族，住广东省广州市白云区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：涂友居，男，汉族，住福建省厦门市湖里区。
住广东省清远市清城区。
三被上诉人共同委托代理人：李雪华，广东明典律师事务所律师。
上诉人杨社培因与被上诉人胡有义、涂友居、胡慕安房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年7月31日，杨社培与胡有义、涂友居等四人签订《房屋租赁合同》，胡有义、涂友居等四人将座落在清新县笔架路41号X幢X梯(1-8层)的商业服务用途房屋、X梯701#及702#的住宅出租给杨社培作合法经营及住宅使用。合同签订后，杨社培于2009年8月13日将押金100000元交给涂友居，涂友居立下收据给杨社培，胡有义、涂友居、胡慕安将房屋交付杨社培使用。2009年10月20日，杨社培通过胡有义、涂友居、胡慕安开办的清远市永达贸易有限公司向清远市清新供电局太和营业所预付电费20000元。2010年5月27日，杨社培以租赁房屋成立清远市清新区太和镇合和商务宾馆。
X幢X梯(1-8层)的商业服务用途房屋、X梯701#及702#的住宅，出租给杨社培经营“合和商务宾馆”及住宅使用。1、X梯首层，建筑面积226.2㎡，月租40元／㎡；2、X梯2-8层，建筑面积2352.67㎡，月租12元／㎡；3、X梯701#及702#，建筑面积162.24㎡，月租1500元。自租用第三年开始，除X梯701#及702#外，X梯的月租在前一年的月租基础上，每年按8％递增。房屋按现状交付。第二条、租赁期限、租金及税费。l、租赁期壹拾年，从2009年8月1日起将房屋交由杨社培装修使用，装修期三个月免租，至2019年10月31日收回。2、租房押金为100000元。各年月租金如下：2009年11月1日至2011年10月31日，月租金为38780元。2011年11月1日至2012年10月31日，月租金为41760元。2012年11月1日至2013年10月3l日，月租金为44980元。2013年11月1日至2014年10月31日，月租金为48460元。2014年11月1日至2015年10月31日，月租金为52220元。2015年11月l日至2016年10月31日，月租金为56280元。2016年11月1日至2017年10月31日，月租金为60660元。2017年11月1日至2018年10月31日，月租金为65390元。2018年11月1日至2019年10月31日，月租金为70500元。租金由杨社培每二个月预交一次，在l号前支付，先付后用。租金通过现金支付或由杨社培存入指定账户。3、物业管理费、水费、电费、有线电视费、垃圾费等相关费用及押金均由杨社培承担。在租赁期间，如果发生与政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用和押金，均由杨社培承担。4、房产租赁税费，双方约定全部由杨社培承担。5、用电由胡有义、涂友居、胡慕安负责从公用变压器接入至该物业首层(线缆为150mm2)，该款项由杨社培支付给施工方，胡有义、涂友居、胡慕安在收取租金时，每月少收10000元，直至抵清造价为止。第三条、胡有义、涂友居、胡慕安的权利与义务。第四条、杨社培的权利与义务。1、杨社培必须及时缴交租金，逾期未交，除仍应补交所欠租金外，并按所拖欠租金的日3‰，以天数计算违约金。2、杨社培每月应及时向有关单位交清水电费、卫生费、管理费、房屋租赁税等税费。6、租赁期满杨社培应交清所有税费，杨社培不得拆走固定装修材料，保持房屋完好无损。胡有义、涂友居、胡慕安应如数退还杨社培押金。第五条、合同期满的处理。2、合同期满后，杨社培在合同期内对房屋的装修归胡有义、涂友居、胡慕安所有，固定装修材料杨社培不得拆走，包括电梯、供电设备及电缆、消防设备设施、门窗、墙面及地板保持完整，杨社培亦不得人为破坏整体装修。否则胡有义、涂友居、胡慕安有权要求杨社培恢复装修原状。第六条、违约责任。l、在合同期内，杨社培未违约的情况下，不得擅自额外提高租金及收回房屋，否则应赔偿杨社培相应的装修损失。2、杨社培有下列情形之一的，可以终止合同，收回房屋，没收杨社培的押金，房屋的一切装修按合同期满处理，杨社培必须交清所欠租金及所有水电费用和其他相关税费，造成其他损失的应予赔偿：（1）中途退租：（2）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益；（3）欠租金及税费累计达一个月；（4）故意损坏承租房屋。第七条、争议解决的方式。第八条、合同附则。因租赁房屋的产权变更，本合同作为出租房与承租方于2009年7月31日签订的《房屋租赁合同》的补充，与原合同冲突部分，以本合同为准。
涉案房屋由胡有义的儿子、胡慕安的弟弟胡强代收租金，杨社培通过银行转账方式将租金转入胡强的账户80×××81、62×××64。杨社培分别于2012年1月10日给付租金49000元，2013年1月4日给付14980元，1月30日给付30000元（2月份租金），2月9日给付14980元，2月28日给付44980元（3月份租金），3月31日给付38980元，4月4日给付6000元，4月30日给付14980元（4月份租金），5月7日给付25000元，6月1日给付10000元（6月份租金），6月15日给付20000元，6月26日给付6500元，6月30日给付8000元，7月11日给付28000元，7月31日给付16480元，8月13日给付20000元，8月31日给付10000元。从2013年1月开始，杨社培已经不能按合同约定按时交纳房租，开始拖欠租金，截至2013年9月5日，杨社培拖欠2013年6月份租金480元，7月份租金500元，8月份租金14980元，合共15960元，没有交纳2013年9月、10月的租金。
2013年9月5日，涂友居和胡有义的儿子、胡慕安的弟弟胡强带了十多个人来到合和商务宾馆大厅，强行让杨社培聘请的所有员工撤出宾馆，接管了宾馆内的所有财产。同日，杨社培与涂友居签字确认清新县笔架路41号B幢X梯(1-8层)及X梯701#和702#截至当天承租方用电总量41955度，用水总量大表16642m3、小表876m3。同日，杨社培让员工将合和商务宾馆的部分设施搬走，包括前台、办公室及客房电脑若干台（含录像用电脑）、打印机、传真机等办公设备及公司相关文件资料等。同日，涂友居立下字据给杨社培，载明：“清新合和商务宾馆截至2013年9月5日用电总量41955度，用水总量大表16642m3，小表876m3。（详见原双方的确认单）宾馆相关设施现由出租方接管。”
合和商务宾馆的员工向清远市清新区劳动保障局投诉杨社培拖欠工资，请求由涂友居在杨社培交纳的押金中支付，并委托朱燕芳为代理人。经该局调处，涂友居于2013年11月13日垫付工人工资27814元，由朱燕芳立下收据给胡有义、涂友居。
2013年8月20日，杨社培支付2013年7月2日至2013年8月2日的电费14068.31元。2013年8月22日，杨社培支付水费的发票载明：大表数为16413m3，小表数为870m3，单价为2.08元/m3。2013年9月20日，胡有义、涂友居、胡慕安支付2013年8月2日至2013年9月2日的电费13099.01元。2013年10月18日，杨社培支付工人8月至9月5日的工资29914元。
2014年4月1日，胡有义、涂友居、胡慕安与梁国芬、戴福养签订《房屋租赁合同》，胡有义、涂友居、胡慕安将座落在清新区笔架路41号X幢X梯(1-8层)的商业服务用途房屋、X梯701#及702#的住宅，出租给梁国芬、戴福养经营宾馆及住宅使用，梁国芬、戴福养对上述房屋已经进行了重新装修。
重审庭审中，杨社培与胡有义、涂友居、胡慕安一致表示可移动的物品指的是装饰装修以外的东西，如木柜、茶台、沙发、饮水机、床等。
原审中，杨社培申请追加被告和第三人，原审法院分别作出裁定驳回了杨社培的申请。
原审法院审理认为，本案系房屋租赁合同纠纷。杨社培与胡有义、涂友居、胡慕安分别于2009年7月31日、2011年4月28日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，是有效合同，按照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，上述合同受法律保护。2011年4月28日签订的《房屋租赁合同》是对前一份合同的变更，故本案争议按照此合同约定处理。本案的争议焦点是：一、合同是否解除。二、胡有义、涂友居、胡慕安因杨社培拖欠租金强行接管宾馆的行为是否构成违约。三、装饰装修、可移动物品如何处理。四、拖欠租金、押金如何处理。五、违约金是否给付。六、胡有义、涂友居、胡慕安代付的水费如何处理。七、杨社培预付的电费和胡有义、涂友居、胡慕安代付的电费如何处理。八、终止合同后房屋的租金损失由谁承担。九、胡有义、涂友居、胡慕安垫付的工人工资如何处理。
一、合同是否解除。杨社培起诉要求解除合同，胡有义、涂友居、胡慕安反诉要求解除合同，虽不是双方协商一致，但属于杨社培与胡有义、涂友居、胡慕安双方一致的意见，故杨社培与胡有义、涂友居、胡慕安要求解除合同的请求符合法律规定，原审法院予以支持。
二、胡有义、涂友居、胡慕安因杨社培拖欠租金强行接管宾馆的行为是否构成违约。合同第二条约定：“租金由杨社培每二个月预交一次，在l号前支付，先付后用”，从杨社培缴纳租金的情况来看，杨社培实际上是每月1号前交这个月的租金，先付后用的性质没变，至2013年9月5日止，杨社培已拖欠2013年6月份租金480元，7月份租金500元，8月份租金14980元，9月份租金44980元合共60940元，已经违反了合同约定。合同第六条约定：“2、杨社培有下列情形之一的，可以终止合同，收回房屋，没收杨社培的押金，房屋的一切装修按合同期满处理，杨社培必须交清所欠租金及所有水电费用和其他相关税费，造成其他损失的应予赔偿：（3）欠租金及税费累计达一个月；”按照此约定，杨社培拖欠租金累计达一个月以上，胡有义、涂友居、胡慕安可以终止合同。按照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，胡有义、涂友居、胡慕安强行接管宾馆终止合同，没有违反合同的约定。
三、装饰装修、可移动物品如何处理。按照前述，由于杨社培拖欠租金的行为导致胡有义、涂友居、胡慕安终止合同，按照合同第六条“2、杨社培有下列情形之一的，可以终止合同，收回房屋，没收杨社培的押金，房屋的一切装修按合同期满处理，……”和第五条“2、合同期满后，杨社培在合同期内对房屋的装修归胡有义、涂友居、胡慕安所有，固定装修材料杨社培不得拆走，包括电梯、供电设备及电缆、消防设备设施、门窗、墙面及地板保持完整，杨社培亦不得人为破坏整体装修。”的约定，杨社培在合同期内对房屋的装修归胡有义、涂友居、胡慕安所有，因此，杨社培要求胡有义、涂友居、胡慕安赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失120万元的请求依据不足，原审法院不予支持。重审庭审中，杨社培与胡有义、涂友居、胡慕安一致表示可移动的物品指的是装饰装修以外的东西，如木柜、茶台、沙发、饮水机、床等，这些物品虽然胡有义、涂友居、胡慕安终止合同时由胡有义、涂友居、胡慕安接管，但杨社培提供的证据无法证实这些物品的具体数量和价值，杨社培也没有提出诉讼请求要求胡有义、涂友居、胡慕安返还这些物品，故对这些物品原审法院不予处理。
四、拖欠租金、押金如何处理。按照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第一百一十四条“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，杨社培应当向胡有义、涂友居、胡慕安给付拖欠的租金。杨社培拖欠租金如下：2013年6月份480元；7月份500元；8月份14980元；9月份按实际租用时间算为44980元÷30×4＝5997.33元，合共21957.33元。按照合同第六条约定，杨社培所交押金100000元由胡有义、涂友居、胡慕安没收，但因为押金是杨社培为了保证合同的履行而交纳的，具有补偿性质，所以，押金应当首先用来抵减杨社培所欠胡有义、涂友居、胡慕安的费用，剩余部分才应当没收。杨社培所欠胡有义、涂友居、胡慕安的租金足以在押金中抵减，因此，杨社培无需再另行向胡有义、涂友居、胡慕安给付租金。杨社培要求胡有义、涂友居、胡慕安返还押金100000元的请求依据不足，原审法院不予支持。胡有义、涂友居、胡慕安要求杨社培给付租金105920元的请求依据不足，原审法院不予支持。
五、违约金是否给付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，按照合同第四条“杨社培必须及时缴交租金，逾期未交，除仍应补交所欠租金外，并按所拖欠租金的日3‰，以天数计算违约金”的约定，杨社培应给付胡有义、涂友居、胡慕安违约金。按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，合同约定以日3‰计算违约金超出法律规定，应按年利率24%计算。因为杨社培交纳了押金，所以，违约金计算应计至胡有义、涂友居、胡慕安终止合同之日即2013年9月5日止，并从当日用押金抵减。违约金总额为406.95元【480元从2013年6月2日起计为30.08元（480元×24%÷12÷30×94），500元从7月2日起计为21.33元（500元×24%÷12÷30×64），14980元从8月2日起计为339.55元（14980元×24%÷12÷30×34），5997.33元从9月2日起计为15.99元（5997.33元×24%÷12÷30×4）】，违约金足以在押金中抵减，杨社培无需另行向胡有义、涂友居、胡慕安给付违约金，因此，胡有义、涂友居、胡慕安要求杨社培给付自2013年9月2日起至清偿之日止按日3‰计算的违约金的请求，依据不足，原审法院不予支持。
六、胡有义、涂友居、胡慕安代付的水费如何处理。2013年8月22日至2013年9月5日的实际用水量为235m3（16642+876-16413-870），应付水费为488.8元（235×2.08），胡有义、涂友居、胡慕安代付后，该款足以在杨社培交纳的押金中抵减，因此，胡有义、涂友居、胡慕安要求杨社培返还代付水费488.8元并从2013年10月1日起至付清款日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付利息的请求，依据不足，原审法院不予支持。
七、杨社培预付的电费和胡有义、涂友居、胡慕安代付的电费如何处理。杨社培预付的20000元电费，属于涉案宾馆的电费押金，胡有义、涂友居、胡慕安应返还杨社培，逾期则按中国人民银行同期贷款利率计付利息。胡有义、涂友居、胡慕安代付2013年8月2日至9月2日的电费13099.01元，该款足以在杨社培交纳的押金中抵减，故胡有义、涂友居、胡慕安要求杨社培返还代付电费13099.01元并从2013年10月1日起至付清款日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付利息的请求，依据不足，原审法院不予支持。至于胡有义、涂友居、胡慕安认为代付2013年7月2日至2013年8月2日的电费的主张，依据不足，原审法院不予采纳。
八、终止合同后房屋的租金损失由谁承担。胡有义、涂友居、胡慕安强行收回涉案房屋后已经终止了合同，终止合同后涉案房屋的使用已与杨社培无关，且胡有义、涂友居、胡慕安已在2013年4月1日将涉案房屋出租给了梁国芬、戴福养，因此，胡有义、涂友居、胡慕安要求杨社培承担从2013年11月1日至2014年7月15日止房屋未能及时出租造成的租金损失411910元的请求，依据不足，原审法院不予支持。
九、胡有义、涂友居、胡慕安垫付的工人工资如何处理。胡有义、涂友居、胡慕安代杨社培垫付工人工资27814元，该款足以在杨社培交纳的押金中抵减，故胡有义、涂友居、胡慕安要求杨社培返还该款并给付从2013年11月14日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息的请求，依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院作出如下判决：一、解除杨社培与胡有义、涂友居、胡慕安分别于2009年7月31日、2011年4月28日签订的《房屋租赁合同》。二、胡有义、涂友居、胡慕安应当在判决生效之日起七日内将20000元返还杨社培，逾期则以欠款金额按中国人民银行同期贷款利率从逾期次日起至付清款日止计付利息。三、驳回杨社培的其他诉讼请求。四、驳回胡有义、涂友居、胡慕安的反诉请求。案件受理费3000元，由杨社培负担2538元，胡有义、涂友居、胡慕安负担462元。反诉受理费9899元，由胡有义、涂友居、胡慕安负担。
宣判后，杨社培不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决第三项，改判被上诉人退回上诉人36233.91元的租房押金，并赔偿上诉人剩余租赁期内装饰装修（包括可移动物品）的残值损失120万元（具体以法院评估的损失为准）。2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、被上诉人强行接管宾馆是明显的过错违约行为，依法应当退回上诉人的36233.91元租房押金，并赔偿上诉人剩余租赁期内装饰装修(包括可移动的装饰装修物品)的残值损失120万元(具体以法院评估的损失为准)。1、重审一审判决混淆了“拖欠”和“没有预交”两个概念，上诉人认为使用完毕后尚未交纳费用才是“拖欠”，而尚未使用但也没交纳费用只是“没有预交”。重审一审判决把没有预交错误地理解成了拖欠，以致错误认定是上诉人违约。事实上，对于2013年9月份的房租，上诉人只是没有预交而已，并不存在拖欠，该月才过去5天，被上诉人就强行接管了宾馆，就算拖欠租金也只是拖欠到2013年9月5日止。所以上诉人实际拖欠的租金应为:2013年6月份480元;7月份500元;8月份14980元;9月1日-9月5日5997.33元，合共21957.33元(其中6、7月份所欠的980元是计算错误导致，并非有意拖欠，否则也应该早在8月份交纳的房租中先行扣除了，胡强在催缴租金的短信中也从未提到过6、7月份的房租问题)。重审一审判决在判决书的第15页也确认上诉人拖欠的租金合共为21957.33元。因此，上诉人拖欠的租金数额并没有达到一个月的租金数额，没有达到合同第六条约定的可以解除合同的条件，更没有达到《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条所规定的可以解除合同的条件。而且，无论何种情况，被上诉人都没有强制执行的权力，被上诉人的行为明显违法，并且直接导致上诉人不能再继续经营，合同只能提前解除。因此，被上诉人的强行接管宾馆是明显的过错违约行为，依法应当退回上诉人10万元的租房押金，扣减应支付给被上诉人的拖欠租金21957.33元、逾期违约金406.95元、代付水费488.8元、代付电费13099.01元、工人工资27814元，尚余36233.91元应退回给上诉人，并赔偿上诉人剩余租赁期内装饰装修(包括可移动的装饰装修物品)的残值损失。2、上诉人原审立案时就向法院提交了要求对涉案宾馆内装饰装修残值及相关设施价值进行评估的申请书。其后在举证期限内又提交了上诉人装修的原始单据，总计花费2426705.5元，并提供了涉案宾馆停业前的相关设施照片，也申请了一审法院对宾馆内的现有装饰装修设施进行证据保全。上诉人认为合同约定的租赁期限为10年，上诉人经营了4年，现在上诉人仅要求赔偿120万元，还不到原价的50%，上诉人已经做出了让步，理应得到支持。被上诉人未经上诉人同意就将宾馆房间内的床铺、床垫及床上用品、床头柜、电视机、麻将台、茶几、椅子、电视柜、电脑、沙发、梳妆台等可移动的装饰装修物品都进行了处理;同时，从去现场进行证据保全可以看到，涉案房屋已重新刷过油漆，并更换了大堂地板、前台、房间地板、各房间窗帘、部分灯饰等。如果因为被上诉人的行为导致无法对这些己处理或更换的设备设施进行评估，那么依法应当由被上诉人举证证明这些被处理或更换的设备设施的数量及价值，否则就应当采信上诉人所提交的装修单据价值。其他如电梯、消防设施、空调、各卫生间装修设施、门窗、楼梯、走廊及走廊地毯、楼顶简易厨房、电路设施、冷热水塔及冷热水设施等都没有更换，仍在使用当中。这些没有更换仍在使用的设备设施完全可以进行评估认定其价值。上诉人在重审一审庭审时再次明确提出评估申请的问题，合议庭当庭回答是待合议庭合议后再说，结果没有任何回复就直接判决了。
二、即使是上诉人违约，涉案的可移动的装饰装修物品的残值损失也应当赔偿给上诉人，重审一审判决不予处理明显错误。1、按照合同第五条的约定，即使上诉人违约，也只是将房屋内的装修归被上诉人所有，并特别讲明固定的装修材料是指电梯、供电设备及电缆、消防设备设施、门窗、墙面及地板。而对于其他可移动的(即没有形成附合的)装饰装修物品依法应归上诉人所有。而且因为可移动的装饰装修物品都已由被土诉人拍卖处理或转让给他人，已不存在返还原物，所以应赔偿其残值损失。2、上诉人租赁涉案房屋就是用来经营宾馆，所有投入的设备、设施、物品等都属于装饰装修范围。上诉人在所提交的证据15装修装饰付款单据中也将空调、床、床垫、电视、电脑等(因物品太多无法一一列举)的付款单据包含在内，由此可见，上诉人所主张的装饰装修残值损失，自然包括了其中的可移动的装饰装修物品的残值损失。重审一审庭审时上诉人从未说过可移动物品是指装饰装修以外的东西，重审一审法院明显错误认定事实。3、上诉人所提交的证据15已充分证明投入宾馆内的设施设备及各种物品的具体数量和价格。而且所有宾馆设施因被上诉人的强行接管都掌握在被上诉人手中，上诉人仅拿走了7台电脑和一些办公文件资料，所以应由被上诉人承担举证责任，不应当将举证责任都放在上诉人。重审一审判决无视上诉人所提交的证据，不予处理没有形成附合的(即可移动的)装饰装修物品明显违背事实和法律。
三、合同第六条所约定的违约责任明显过高，即使上诉人违约导致合同解除，重审一审法院据此判决也显失公平。本案中，上诉人投资装饰装修8层楼的宾馆，花费2百多万元。而合同中约定:上诉人拖欠一个月房租，被上诉人就有权收取10万元的押金，还可以将价值超出租金几十倍的装饰装修无偿收归被上诉人所有。上诉人认为该违约责任明显过高，对上诉人显失公平。按照合同法的规定，违约责任的承担应当以所造成的损失为依据，过分低于或高于都是可以请求提高或减少的。重审一审判决继原审一审判决后继续无视法律的存在，所作的判决对上诉人明显不公平。
胡有义、涂友居、胡慕安答辩称：一、上诉人在一审诉讼中，未按规定缴纳诉讼费，对于未缴纳诉讼部分的请求，应当以撤诉处理。一审法院对此审查不当，恳请二审法院予以纠正。上诉人在一审诉讼中诉讼请求金额为132万元，按规定应缴纳诉讼费16680元，但上诉人仅缴纳诉讼费3000元。对未缴纳诉讼费部分的诉讼请求，应按撤诉处理;但一审法院判决对此审查不当，恳请二审法院予以纠正。二、答辩人代垫代付费用，不应当在押金中扣除，应当由上诉人另行支付给答辩人，一审法院对此认定错误。一审法院认定上诉人长期拖欠租金构成违约，这一事实认定正确。合同约定押金的性质是保证承租人按约定履行合同义务，否则，出租人不退回押金。因此，合同中押金的性质是对承租人违约处罚，而一审法院一方面认定押金系补偿性质，另一方面认定答辩人要求的违约金可以在押金中抵减。一审法院对押金的性质认定错误。本案违约方是上诉人，答辩人不仅有权不退回押金，同时，亦有权向上诉人主张合同约定的违约金。答辩人代垫付费用与押金属不同性质，代垫付费用应当由费用的责任人承担，而一审法院己查明垫付费用的责任承担人是上诉人，但一审法院却将答辩人代上诉人垫付的费用在该押金中扣除，一审法院对此事实认定错误。三、上诉人在一审诉讼中的反诉请求应当依法予以支持。本案房屋租赁合同无法继续履行的违约方是被上诉人，对由于违约方造成答辩人的损失及违约金、欠付的租金等，均应当由上诉人承担。一审法院对此认定错误。四、答辩人在上诉期内，己多次向原审法院了解上诉人是否上诉，在上诉期内一直未得到上诉人上诉的信息，误以为上诉人没有上诉，考虑到自身的诉讼成本、诉讼时间等因素，而且考虑到上诉人的履行能力，为构建和谐社会关系，答辩人本着息讼的美好愿望，没有上诉。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方的上诉和答辩意见，本案争议的主要焦点可归纳为：1、押金应否退还给上诉人；2、上诉人主张被上诉人赔偿装修残值理由是否成立；3、合同约定的违约责任是否明显过重。
关于押金应否退还的问题。涉案的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。《房屋租赁合同》第六条第2款约定“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，甲方没收乙方的押金，房屋的一切装修按合同期满处理，同时乙方必须交清所欠租金及所有水电费和其他相关税费，给甲方造成其他损失的应予赔偿：……③欠租金及税费累计达一个月……”，按照上述约定，如上诉人欠交租金累计达一个月，则被上诉人可解除合同并不退还押金。上诉人上诉认为其并非拖欠租金，而是没有预交。对于该问题，双方在《房屋租赁合同》第二条第2款第2项已经明确约定租金每两个月预交一次，并在每月一号前支付，先付后用。既然双方对租金交付的时间已经有了明确约定，则上诉人应当在合同约定的期限前交租，其未按照合同约定的期限交付即视为拖欠租金。故一审判决认定上诉人拖欠租金达一个月并无不妥。按照上述约定，上诉人主张被上诉人退还押金理由不成立。
关于上诉人主张被上诉人赔偿装修残值理由是否成立的问题。上诉人在涉案房屋投入的装修分为可移动部分和不可移动部分。对于不可移动部分，《房屋租赁合同》第五条第2款约定合同期满房屋的装修归被上诉人所有，上诉人不得拆走包括电梯、门窗等在内的固定装修材料。该合同第六条第2款约定上诉人拖欠租金达一个月的，被上诉人可解除合同，房屋的装修按合同期满处理。如前所述，因上诉人拖欠租金达一个月，被上诉人解除合同，按照合同约定涉案房屋装修的不可移动部分归被上诉人所有，上诉人主张赔偿本院不予采纳。
对于可移动部分，合同解除后应由上诉人支配。上诉人要求被上诉人对可移动设备进行赔偿，并要求对可移动设备的价值进行评估，但鉴于上诉人仅提供了一张未经确认的手写财产清单，无法证明可移动设备的具体种类及数量，亦无法对其价值进行评估，故对上诉人的该节请求，本院不予采纳。上诉人上诉称因被上诉人强行接管涉案房屋，导致其无法搬走可移动设备。被上诉人强行接管涉案房屋的做法确有不妥之处，但被上诉人接管涉案房屋当天，上诉人与被上诉人双方共同查看并确认了水电表的读数，上诉人也让其员工搬走了电脑等部分办公设备，由此可见，上诉人所称被上诉人阻止其搬走可移动设备的理由不成立。即使被上诉人阻止，上诉人亦可以采取报警等合法方式保护自身权利或对证据进行保全。上诉人现不能举证证明其损失数额，相应的不利后果，应由其承担。
关于合同约定的违约责任是否明显过重的问题。《房屋租赁合同》第六条第2款是双方关于合同解除条件的约定，并未对具体违约金的数额及计算方式进行约定，且第六条第1款关于被上诉人违约的情形，也作了与第2款相当的约定，故上诉人以违约责任约定过重为由要求调整，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12299元，由上诉人杨社培负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 郑家驹
审判员 何 燕
二〇一七年三月三日
书记员 钟婉超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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