北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终8964号
上诉人（原审被告）：黄正道，男，1951年2月13日出生。
委托诉讼代理人：黄超（黄正道之子）。
被上诉人（原审原告）：北�中亿豪物业管理有限公司，住所地北京市丰台区华源一里15号楼0104（1F）。
法定代表人：任学梦，经理。
委托诉讼代理人：刘京荣，北京市中友律师事务所律师。
上诉人黄正道因与被上诉人北京中亿豪物业管理有限公司（以下简称中亿豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第9037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄正道上诉请求：撤销一审判决第一项，改判按照1.55元的标准并减去保安费0.04元、小修费0.39元、管理费0.29元，即每月每平方米0.83元计算2013、2014两年物业费，中亿豪公司承担所有诉讼费用。事实和理由：《物业服务项目收支情况报告》系由中亿豪公司上报且在房管局存档备案的正式文件，明确物业费收费标准是1.55元，丰台区房管局没有“小区办”机构，一审法院未向我出示约谈笔录，一审判决关于向“小区办”了解的情况无效，一审判决认定物业费收费标准是1.82元错误。中亿豪公司疏于管理，服务不到位、不称职，楼层多年不予维修，破烂不堪，我家2012年夜间发生盗窃，本楼一夜被偷五户，小区保安等于摆设，物业费中包含的保安费、管理费、小修费不应缴纳。中亿豪公司没有资质、没有合同，没有物业服务项目，不具备向我收取物业费的资格。应推翻一审判决所引用的（2004）二中民终字第07155号民事判决书中的相关叙述。
中亿豪公司辩称，不同意黄正道上诉请求，同意一审判决。
中亿豪公司向一审法院起诉请求：判令黄正道给付自2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费8062.89元、违约金1000元，并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：黄正道系北京市丰台区×××1108号房屋业主，房屋建筑面积123.06平方米。2000年3月3日，黄正道领取入住通知单，上载明：国凯物业公司：房主黄正道所购京门商住区C区2#楼11层B型。请予办理入住手续。同日，黄正道与北京国凯物业管理发展有限责任公司（以下简称国凯公司）签订《业主公约》，约定由国凯公司对黄正道居住的小区提供物业管理服务。业主应按月到物业管理公司交纳管理服务费。管理服务费的标准是：开发建设单位自行或委托物业管理公司管理时间，执行市物价主管部门和市住宅主管部门批准的收费标准；管委会成立后，由其根据本住宅区的实际情况制订。并交业主大会通过后实施，必须在每季度第一个月3日前交纳。根据（2004）二中民终字第07155号民事判决书查明，2001年12月，中亿豪公司注册成立，在该公司章程中确定，国凯公司为该�司股东，出资比例为40%。2002年4月20日，中亿豪公司、国凯公司及国凯公司主办公司北京凯奇通信总公司三方共同签订协议，约定于同年5月1日始由中亿豪公司对丰台区华源一里C区提供物业管理服务并将国凯公司的债权、债务同时转移至中亿豪公司。2003年7月国凯公司注销。2003年11月25日，中亿豪公司取得《北京市物业管理资质合格证书》。2004年2月9日北京市丰台区居住小区管理办公室出具证明称，中亿豪公司现管理丰台区华源一里C区并在该办公室备案。
据2000年11月29日收据显示，黄正道交纳2000年一季度物业费905.74元。2002年3月1日，黄正道向国凯公司交纳物业费2772.72元。一审庭审中，黄正道自认2000年至2003年按每平方米2.45元向国凯公司交纳物业费。据2004年3月21日发票显示，黄正道交纳2003年7月1日至2004年12月31日期间的物业费1343.82元。黄正道表示中亿豪公司记载有误，本次交纳应为2004年7月1日至2004年12月31日。中亿豪公司表示书写并没有笔误，本次交纳的数额是抵扣了之前多收取的公共维修费。据2011年2月22日发票显示，黄正道交纳物业费2687.63元。据2011年12月28日发票显示，黄正道交纳物业费2687.63元。2011年二张物业费发票上均未标注物业费交纳期限。双方对上述发票及收据交纳的物业费期间各持己见。中亿豪公司表示2011年2月22日的发票交纳的是2010年1月1日至2010年12月31日期间的物业费，2011年12月28日交纳的是2011年1月1日至2011年12月31日期间的物业费。黄正道则表示2011年2月22日交纳的是2011年1月1日至2011年12月31日期间的物业费。2011年12月28日交纳的是2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业费。双方未对物业费交纳期限提供其他证据予以证明各自主张。
中亿豪公司提交物业服务费单价组成明细表明黄正道家物�费组成包含保洁费0.033元每月每平方米（依据京价（房）字［1997］第196号）、保安费0.042元每月每平方米（依据京价（房）字［1997］第196号）、绿化费0.046元每月每平方米（依据京价（房）字［1997］第196号）、化粪池清掏费0.025元每月每平方米（依据京价（房）字［1997］第196号）、管理费0.292元每月每平方米（依据京价（房）字［1997］第196号）、小修费0.393元每月每平方米（依据京价（房）字［1997］第196号）、小区共用设施维修费0.083元每月每平方米（依据京价（房）字［1997］第196号）、电梯费0.679元每月每平方米（依据京价（房）字［1996］第274号）、高压水泵费0.102元每月每平方米（依据京价（房）字［1996］第274号）、电梯检测费0.005元每月每平方米（依据京价（涉）字［1989］第170号）、生活垃圾清运费0.021元每月每平方米（依据京价（收）字［1999］第253号）�2005年12月29日，发布《北京市物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》），京发改（2005）2662号文件，文件表明在《办法》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。
一审法院前往丰台区房屋管理局小区办了解物业费备案情况，其工作人员表示，中亿豪公司在其单位只备案了一个物业费价格，因楼与楼存在户型、面积、电梯、二次供水等差异，所以楼与楼之间的物业费确实有可能存在不同价格。
一审法院认为：2000年3月3日，黄正道入住×××1108号房屋时与国凯公司签订了《业主公约》，国凯公司依公约进行了物业管理。此后，国凯公司因故被注销，在被注销前，该公司根据黄正道居住小区并未成立物业管理委员会的实际情况，经上级主管部门同意，将该小区物业管理权及相关债权一并转移给了中亿豪公司。中亿豪公司受让取得上述权利后，到当地小区管理办公室进行了备案登记。中亿豪公司履行了上述手续后，又实际对黄正道所住小区进行了物业服务，黄正道亦接受了该服务。根据上述实际情况，中亿豪公司虽未与黄正道签订物业服务合同，应认定双方形成了事实上的物业服务关系。现中亿豪公司起诉要求黄正道支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，应予支持。根据涉诉小区物业历史沿革，且结合相关文件，中亿豪公司主张的物业费标准未超相关规定。故中亿豪公司主张物业费标准应为1.82元每月每平方米的标准，法院不持异议。双方就已经交纳物业管理费的期限各持己见但未就主张提供相关证据。结合业主公约的相关规定及黄正道交费习惯，法院认定，黄正道2011年2月22日所交纳的物业费系2011年1月1日至2011年12月31日期间的物业费。黄正道2011年12月28日所交纳的物业费系2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业费。故中亿豪公司要求黄正道交纳2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业费的诉讼请求，法院不予支持。鉴于黄正道并非故意拖欠物业费，中亿豪公司要求黄正道支付违约金1000元的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。判决：一、黄正道于判决生效之日起七日内给付北京中亿豪物业管理有限公司二〇一三年一月一日至二〇一四年十二月三十一日期间的物业管理费五千三百七十五元二角六分；二、驳回北京中亿豪物业管理有限公司其他的诉讼请求。
经本院核实一审卷宗，没有向双方当事人出示到“小区办”了解的情况的记载。
一审中，黄正道提交华源新第项目2013、2014年度《物业服务项目收支情况报告》，其中2013年度报告记载“尊敬的业主：为便于您了解华源新第项目2013年度各项费用的收支情况，对我们提供的服务进行监督，根据《北京市物业管理办法》的有关规定，现将2013-01-01至2013-12-31期间的项目收支情况公示如下。……项目基本情况……收费标准为：……高层住宅收费标准1.55元/平方米·月……”。2014年度报告记载“尊敬的业主：为便于您了解华源新第项目2014年度各项费用的收支情况，对我们提供的服务进行监督，根据《北京市物业管理办法》的有关规定，现将2014-01-01至2014-12-31期间的项目收支情况公示如下。……项目基本情况……收费标准为：……高层住宅收费标准1.55元/平方米·月……”。黄正道用以证明物业费收费标准是1.55元每月每平方米。中亿豪公司认可报告的真实性，但不认可黄正道的证明目的，中亿豪公司表示小区的13、14号楼以及涉案15号楼物业费收支公示均是在中亿豪公司按顺延标准收取了6年和9年物业费之后出台的新政策，由于单价栏里只能填写一个单价，所以中亿豪公司当时只填报了13、14号楼的其中一个单价，但在收入报告中应收物业费栏里是按照实际情况进行公示的。黄正道对中亿豪公司的解释不予认可。
关于一审判决书引用的（2004）二中民终字第07155号民事判决书所查明的事实，黄正道提出异议，但是黄正道未提供足以推翻该事实的相反证据，故本院对黄正道提出的异议不予采纳。
本院查明的其他事实与一审无异。
本院认为，本案中，虽然中亿豪公司与黄正道之间未签订书面的物业服务合同，但是，中亿豪公司实际上为包括黄正道在内的业主提供了2013-2014年度的物业服务，黄正道亦接受了服务，故双方在此期间形成事实上的合同关系。黄正�上诉关于中亿豪公司没有资质、没有合同的意见，不能免除黄正道应当承担事实合同项下的法律责任，故本院对于黄正道该项意见不予采纳。黄正道关于中亿豪公司不具备收取物业费资格的意见，没有法律依据，本院不予采纳。综合上述分析，本院认为，黄正道应当向中亿豪公司支付物业费。
关于2013-2014年度物业费收费标准，2013年之后黄正道未再向中亿豪公司交纳物业费，且双方就物业费标准发生分歧，故在此情况下，不能认定双方就2013-2014年度物业费收费标准达成过合意。虽然在此之前，黄正道曾按照1.82元每月每平方米的标准向中亿豪公司交纳过物业费，但是，中亿豪公司在2013、2014年度《物业服务项目收支情况报告》中公示的高层住宅收费标准均为1.55元/平方米·月，变更了中亿豪公司此前的收费标准。中亿豪公司主张单价栏里只能填写一个单价，�只填报了13、14号楼的其中一个单价，并主张应收物业费栏里是按照实际情况进行公示。但是，中亿豪公司并未在报告中就其选取部分楼宇收费标准作为小区全部楼宇收费标准的公示用途作出说明，或者通过其他方式就此作出补充说明，且报告中关于高层住宅收费标准的表述明确、具体，黄正道有理由相信1.55元/平方米·月系中亿豪公司关于物业费收费标准所作出的明确意思表示，黄正道亦认可1.55元/平方米·月的收费标准，中亿豪公司应当承担由此产生的法律后果，诉讼中中亿豪公司亦不能就其主张的1.82元每月每平方米收费标准提供充分依据，故本院对于中亿豪公司的上述主张不予采纳，对于本案中黄正道关于2013-2014年度物业收费标准为1.55元/平方米·月的上诉意见，本院予以采纳。一审判决就此认定，依据不足，本院予以纠正。
关于黄正道上诉主张中亿�公司物业服务不到位，要求在1.55元标准基础上减去保安费0.04元、小修费0.39元、管理费0.29元后计算物业费一节，中亿豪公司对此不予认可，且根据黄正道提交的现有证据尚不足以构成减免物业费的充分依据，故本院对于黄正道该项上诉主张不予采纳。
综上所述，黄正道的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第9037号民事判决第二项；
二、变更北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第9037号民事判决第一项为：黄正道于本判决生效之日起七日内给付北京中亿豪物业管理有限公司二〇一三年一月一日至二〇一四年十二月三十一日期间的物业管理费4577.83元；
三、驳回北京中亿豪物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由北京中亿豪物业管理有限公司负担24元（已交纳），由黄正道负担26元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。二审案件受理费50元，由北京中亿豪物业管理有限公司负担24元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院），由黄正道负担26元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何江恒
审 判 员 李明磊
代理审判员 胡珊珊
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 祝 石