天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第1404号
上诉人（原审被告）张君宁。
上诉人（原审被告）乔艳。
被上诉人（原审原告）北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里111楼302室。
法定代表人刘涛，总经理。
委托代理人杨倩，该公司职员。
委托代理人张红梅，该公司职员。
上诉人张君宁、乔艳因与被上诉人北京金地格林物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院于2015年8月18日作出（2015）南民一初字第1811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月5日受理后，依法组成合议庭于2015年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人张君宁、乔艳，被上诉人北京金地格林物业管理有限公司的委托代理人杨倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，北京金地格林物业管理有限公司（以下简称金地格林物业公司）为张君宁、乔艳居住的天津市津南区双港镇金地格林小城小区提供物业管理服务。2006年6月26日，金地格林物业公司与该小区的开发商金地（集团）天津房地产开发有限公司（以下简称金地集团公司）签订天津市前期物业管理服务合同，约定由其自2006年6月26日开始对金地格林小区进行前期物业管理服务，按月收取物业费，业主每月7日前交纳物业费，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。张君宁、乔艳系天津市津南区双港镇金地格林小城梧桐苑12-1-301房屋（建筑面积150.32平方米）业主，该房屋物业费收费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元。金地格林物业公司为张君宁、乔艳居住的小区进行了物业管理服务，张君宁、乔艳自2010年1月1日至今未交纳物业费。
庭审中，金地格林物业公司称其与张君宁、乔艳曾就车位问题签订过其他协议，约定2012年至2013年不固定停车，不保证一定有停车位，停车问题与本案不是同一法律关系。张君宁、乔艳称金地格林物业公司每年都找二人催要过物业费，隔一段时间就联系二人，但具体联系多少次记不清了，每次二人都要求免除2011年3月以前的物业费，但金地格林物业公司不同意。
金地格林物业公司以其经多次催要物业费，张君宁、乔艳一直拒绝交纳为由，诉至法院，请求判令张君宁、乔艳支付2010年1月1日至2015年12月31日的物业费16234.56元及滞纳金5112元；诉讼费用由张君宁、乔艳承担。
原审法院认为，金地格林物业公司与张君宁、乔艳之间虽未直接签订物业管理服务合同，但金地格林物业公司与张君宁、乔艳居住的小区的开发建设单位签订了前期物业管理服务合同，且金地格林物业公司实际履行了物业服务，根据金地格林物业公司提供的证据证实，张君宁、乔艳对前期物业服务合同的内容亦知晓，合同明确约定了物业费及滞纳金的数额，张君宁、乔艳应按前期物业服务合同履行其交纳物业服务费用的义务。关于张君宁、乔艳应交纳的物业费数额，应以房屋建筑面积150.32平方米，按照每月每平方米1.5元的标准计算，张君宁、乔艳每月应交纳物业费225.48元。按照前期物业服务合同约定，张君宁、乔艳应在每月7日前交纳物业费，至本案开庭审理之日，张君宁、乔艳应交纳2010年1月1日至2015年8月31日的物业费，共计15332.64元。2015年9月至2015年12月的物业费因尚未到前期物业合同约定的交费时间，故对于金地格林物业公司该期间物业费的主张，不予支持。关于金地格林物业公司主张的滞纳金，因金地格林物业公司提供的物业服务尚存在不足之处，为督促其进一步提高物业服务水平，关于金地格林物业公司滞纳金的主张不予支持。张君宁、乔艳所主张的燃气开通问题，因前期物业服务合同中并未约定金地格林物业公司对此项事务具有服务职责，张君宁、乔艳亦未证明金地格林物业公司在该事务过程中具有过错，故燃气开通问题不是张君宁、乔艳拒绝交纳物业费的合法理由，不予支持。张君宁、乔艳所称车位地锁尖锐问题、房屋质量问题、楼门密码更换问题均不是前期物业合同约定的金地格林物业公司管理服务事项，张君宁、乔艳的上述主张亦不是其拒绝交纳物业费的合法理由，不予支持。张君宁、乔艳所称的车位费退还问题与本案无关，对其该项主张不予支持。关于张君宁、乔艳主张的诉讼时效问题，按照法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据张君宁、乔艳陈述，在二人未交纳物业费期间，金地格林物业公司未间断向其二人提出要求，诉讼时效在此期间发生中断，故金地格林物业公司起诉时未超过诉讼时效，对于张君宁、乔艳关于诉讼时效的抗辩，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告张君宁与被告乔艳于本判决书生效后3日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司2010年1月1日至2015年8月31日的物业费15332.64元。二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费167元，由原告北京金地格林物业管理有限公司承担105元，被告张君宁与被告乔艳承担92元。
张君宁、乔艳不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判张君宁、乔艳按照不高于80%的标准交纳物业费，一、二审诉讼费由被上诉人金地格林物业公司承担。事实及理由：1、原审判决事实审查不清。张君宁、乔艳所在楼栋于2010年4月26日通了燃气，但因一楼业主与金地集团公司发生纠纷，拒绝开通燃气阀门，导致楼上房屋于2011年3月2日才通了燃气，影响了张君宁、乔艳的正常生活。张君宁、乔艳的房屋客厅飘窗在2010年5月雨后漏水，经物业维修后墙皮脱落、飘窗台面因雨水浸泡后开裂，一直找物业未予解决。2013年5月16日夜间，发现楼道内有二个陌生人，后仓皇逃离。张君宁、乔艳到物业反应情况，要求更换楼门门锁密码，至今未换。2012年5月至2013年4月，物业按每个车位每年收取1100元的标准收取车位费，但无法保证车辆有车位停车。后物业把车位费按照每辆车300元退还业主，但只能抵交物业费。2013年8月因物业公司安装的地锁有质量问题，导致张君宁、乔艳的汽车轮胎被划破，至今未解决。2、原审法院针对同一楼上下层、同一原告、同一原因案件，作出的判决结果不同。综上，请求二审法院支持张君宁、乔艳的上诉请求。
被上诉人金地格林物业公司辩称，不同意张君宁、乔艳的上诉请求。主要理由：物业公司已经按照合同约定履行了义务，对于业主提出的问题，物业公司在逐步改善。燃气问题，是一楼业主的问题，受损业主可以联名向一楼业主主张权利。关于车位问题，物业公司与张君宁、乔艳也有协议，但跟物业合同是两个不同的法律关系。就防盗更换密码问题，物业公司不是没有做，事实上物业公司已经更换了。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院审理查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，金地格林物业公司是天津市津南区双港镇金地格林小城的前期物业公司，其依据与金地集团天津房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对涉案小区进行了实际的物业服务后，小区业主应当按照合同约定支付物业服务费用。
关于张君宁、乔艳提出的有关物业服务是否存在瑕疵问题。关于燃气开通问题，应当说直接责任者是一楼的业主，金地格林物业公司只是负责沟通联系，通过事实调查看，金地格林物业公司履行了相关义务，因一楼的业主不予配合，才造成燃气开通晚于预定时间，对此张君宁、乔艳可向相关业主主张权利，据此认为其物业服务有瑕疵依据不足。对于车位问题，在2012、2013年双方已经达成了车位协议，在此阶段物业公司在车位的管理上存在不当，但双方对此已通过退还部分车位费的形式解决，只是双方在履行方式上存在争议，二审中，张君宁、乔艳再次明确不同意在物业费上予以折抵，而是要求物业公司直接退还现金，对此双方需另行解决。对于车位地锁问题，涉案小区所有地上固定车位放置的地锁都是相同的，从张君宁、乔艳的陈述来看，车胎问题发生的机率很小，张君宁、乔艳所述的车胎破损也可能与当时的车质及驾驶人具有一定关联。而张君宁、乔艳亦述称地锁已由金地格林物业公司进行了位置调整，基本满足张君宁、乔艳的停车要求，表明在此问题发生后，金地格林物业公司已积极采取了措施，进行了管理。故张君宁、乔艳针对车位地琐问题所主张的物业服务瑕疵不能成立。就门锁密码更换的问题，现在没有实际损失的发生，也没有金地格林物业公司将密码透露给他人的事实，但针对张君宁、乔艳所提的楼门密码更换问题，金地格林物业公司没有制定相关的服务流程，其服务具有一定的瑕疵。对于房屋的漏水问题，不属于物业服务范围，本案不予处理。虽然金地格林物业公司的物业服务存在瑕疵，但物业费是否予以减免还要参考同时期相同小区其他业主交费的情况以及判决情况，综合全案，金地格林物业公司的服务瑕疵应不足以导致减免相应物业费，然而金地格林物业公司应不断提高物业服务，以满足业主对物业服务的要求。另外，关于时效问题，张君宁、乔艳在原审中认可金地格林物业公司有过催收，故原审法院未对张君宁、乔艳的时效抗辩予以采信，是正确的。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费183元，由上诉人张君宁、乔艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 健
审 判 员 强国琴
代理审判员 曹 静
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 张宇鑫
速 录 员 李晓旭