福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0102民初5374号
原告：中国银行股份有限公司福建省分行，住所地：福州市五四路136号，统一社会信用代码：91350000858140207M。
负责人：杨展鹏，行长。
委托诉讼代理人：郁年，福建世好律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗丽梅，福建世好律师事务所实习律师。
被告：兰三明，男，1957年10月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，通讯地址：江苏省南京市江宁区。
被告：林美奎，女，1958年01月08日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，通讯地址：江苏省南京市江宁区。
被告：福建省中福置业发展有限公司，住所地：福州市华林路312号，统一社会信用代码：91350000158164136W。
法定代表人：郭宣贵。
原告中国银行股份有限公司福建省分行诉被告兰三明、林美奎、福建省中福置业发展有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司福建省分行委托诉讼代理人郁年到庭参加诉讼。被告兰三明、林美奎经传票传唤，被告福建省中福置业发展有限公司经公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司福建省分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告兰三明立即偿还原告中国银行股份有限公司福建省分行贷款本金62914.72元、利息及罚息（截止于2017年5月10日，利息为1023.44元、罚息为768.18元，该日之后至债务全部清偿之日止的利息、罚息，按照合同约定标准继续计付）；2、判令被告兰三明立即偿还原告中国银行股份有限公司福建省分行违约金3145.736元；3、判令被告兰三明立即偿还原告中国银行股份有限公司福建省分行所支付的律师代理费2500元；4、判令被告林美奎对被告兰三明上述债务承担共同还款责任；5、判令被告福建省中福置业发展有限公司对被告兰三明上述债务承担连带清偿责任；6、判令原告中国银行股份有限公司福建省分行有权以被告兰三明、林美奎所有的位于福州市鼓楼区房产及1号车库折价或以拍卖、变卖该房产的所得价款优先受偿；7、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）由三被告共同承担。
事实与理由如下：2000年8月23日，原告中国银行股份有限公司福建省分行与被告兰三明签订编号为ZFK0000012号《中国银行个人住房借款合同》。依合同约定，原告向被告兰三明提供借款740000元用于购买位于福州市鼓楼区房产，借款利率为月息4.65‰，贷款期间为204个月；若被告兰三明未按合同规定归还贷款本息，原告有权对逾期贷款在逾期期间按年利率7.56%计收罚息；若被告兰三明连续六个月未能按期如数归还贷款本息的，原告有权提前收回部分或全部贷款本息；被告兰三明若违反本合同任何条款，给对方造成经济损失的，应向对方支付本借款合同项下贷款余额的5%违约金。
2000年8月23日，原告、被告兰三明及福建省中福置业发展有限公司签订合同编号为BZZFK0000012《中国银行个人住房借款保证合同》，为确保ZFK0000012号《中国银行个人住房借款合同》的履行，被告福建省中福置业发展有限公司为借款人提供保证，约定保证方式为连带责任保证，保证期限为借款合同履行期限届满之日起两年内，保证担保范围为借款合同项下贷款金额本金及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金、质物保管费用及实现贷款债权和质权的费用（包括诉讼费、律师费）。
2000年8月30日，原告、被告兰三明及其配偶林美奎签订抵押合同号为榕房押字第2000C008287号、收件编号为2000040548号《福州市房地产抵押合同》，被告兰三明、林美奎作为抵押人同意将上述房产全部权益抵押给原告，作为偿还上述《借款合同》项下之借款的担保。并在福州市房地产交易管理处登记备案。抵押合同约定：抵押期限为210个月，自2000年9月至2018年3月；担保范围为贷款本息、罚息、违约金、赔偿金及实现债权的所有费用。
此后，原告依约于2000年9月6日，向兰三明指定账户发放贷款740000元。此后借款人向原告履行193期还款义务，但自2016年8月开始，未能履行分期还款义务，截至2017年5月，被告兰三明逾期8期未按时归还贷款本息，已构成违约。依据借款合同约定，原告有权按合同规定利率对逾期贷款计收利息及应支付罚息，并宣布借款人合同项下的贷款全部提前到期并收取利息及罚息，同时要求借款人全额承担由此而使原告产生的包括诉讼费用、律师费用等在内的一切费用。截止2017年5月10日，被告兰三明尚欠原告贷款本金62914.72元、利息为1023.44元、罚息为768.18元，该日之后至债务全部清偿之日止的利息、罚息，应按照合同约定标准继续计付；被告兰三明需赔付原告违约金3145.736元及原告为实现本案债权支出的律师代理费2500元。
经查，被告兰三明与被告林美奎系夫妻关系，依据我国《婚姻法》及《婚姻法司法解释》规定，上述债务系两被告婚姻关系存续期间所产生的共同债务，依法应属于夫妻共同债务，理应由两被告共同承担。
依据《贷款合同》的约定，保证人福建省中福置业发展有限公司在被告兰三明办妥福州市鼓楼区房产抵押登记手续且原告收到他项权证之前,应当对被告兰三明上述全部债务承担连带清偿责任。
综上，依据《民事诉讼法》第二十三条关于管辖权之约定，鉴于被告所在地位于福建省福州市鼓楼区，原告故诉至法院，请求判如所请。
被告兰三明、林美奎、福建省中福置业发展有限公司未作答辩。
原告向法庭提交以下证据：
证据A1、编号ZFK0000012号《中国银行个人住房贷款合同》。证明原告与被告兰三明存在740000元的借贷法律关系；
证据A2、《个人住房贷款借款借据》。证明原告依约向被告兰三明发放了涉案贷款合同项下的贷款740000元，依约取得债权；
证据A3、BZZFK0000012《中国银行个人住房借款保证合同》。证明原告与被告福建省中福置业发展有限公司存在连带保证法律关系；
证据A4、抵押合同号为榕房押字第2000C008287号、收件编号为2000040548号《福州市房地产抵押合同》。证明原告与被告兰三明、林美奎约定就坐落于福州市鼓楼区房产抵押给原告，存在抵押担保法律关系，并于2000年8月30日在福州市房地产交易管理处登记备案；
证据A5、《贷款已还款明细清单》。证明被告兰三明自2016年8月后开始逾期还款，至2017年5月逾期8期，构成违约，截至2017年5月10日，被告兰三明拖欠原告的贷款本息金额；
证据A6、结婚证。证明被告兰三明、林美奎之间系夫妻关系；
证据A7、《委托代理合同》、发票。证明被告违约，原告委托律师提起本案之诉发生的律师费，应由被告赔偿；
证据A8宣布贷款提前到期暨催收函、律师函、EMS邮寄单底单2张。证明原告向被告主张过权利；
证据A9、福州市房地产交易所案例受理单。证明对证据A4的佐证；
证据A10、客户收款回单。证明对证据A7的佐证。
本案被告兰三明、林美奎经传票传唤，被告福建省中福置业发展有限公司经公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性依法予以确认，上述证据可以作为本案事实认定的依据，本院予以采纳。
经审理查明，2000年8月23日，原告（贷款人）与被告兰三明（借款人）签订编号为ZFK0000012号《中国银行个人住房借款合同》，合同约定：原告向被告兰三明提供贷款人民币740000元，用于购买坐落于福州市鼓楼区房产及1号车库；借款利率为月息4.65‰，合同履行期间，如遇国家利率调整或计息方法变更，贷款人无须通知借款人，本合同项下贷款利息或计息方法也将按照中国人民银行有关规定的日期做相应调整，贷款利息自贷款发放日起计算；借款期限204个月；还款方式采用月均等额归还，每月还款日为20日；被告兰三明未按合同规定归还贷款本息，原告有权对逾期贷款在逾期期间按年利率7.56%计收罚息，在本合同履行期间，如遇国家对罚息利率调整或计息方法变更，贷款人无须通知借款人，本合同项下逾期贷款罚息利率或计息方法也将按照中国人民银行有关规定的日期做相应调整；被告兰三明连续六个月未能按期如数归还贷款本息的，原告有权提前收回部分或全部贷款本息；被告兰三明若违反本合同任何条款，给对方造成经济损失的，应向对方支付本借款合同项下贷款余额的5%违约金。合同还约定了其他条款。
同日，原告与被告福建省中福置业发展有限公司签订合同编号为BZZFK0000012《中国银行个人住房借款保证合同》，合同约定：被告福建省中福置业发展有限公司自愿为借款人兰三明（购房人）提供连带责任保证担保；保证期限为借款合同履行期限届满之日起两年；保证范围为借款合同项下贷款金额本金及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金、质物保管费用及实现贷款债权和质权的费用（包括诉讼费、律师费）。合同还约定了其他条款。
2000年8月30日，原告与被告兰三明、林美奎签订《福州市房地产抵押合同》[抵押合同号:榕房押字第2000C008287号、收件编号:2000040548号]，合同约定：被告兰三明、林美奎将依法取得的坐落于福州市鼓楼区房产及1号车库[商品房预售合同号：榕房购字第2980216号]抵押给原告，以担保原告与被告兰三明签订的ZFK0000012号《中国银行个人住房借款合同》的履行；抵押担保范围为贷款本息、罚息、违约金、赔偿金及实现债权的所有费用；抵押期限为210个月，自2000年9月至2018年3月；并由福州市房地产交易管理处办理抵押登记备案。合同还约定了其他条款。
2000年9月6日，原告向兰三明指定账户发放贷款740000元，并出具个人住房贷款借款借据，载明:借款人兰三明，借款金额740000元，借款期限自2000年9月6日至2017年8月20日止，年利率5.58%，并由被告兰三明在借款人栏签名。
贷款期限内，被告兰三明未能按约足额偿还贷款本息，并超出六个月连续未能按期如数归还贷款本息。2017年6月22日，原告向被告兰三明、林美奎出具《宣布贷款提前到期暨催收函》，并向福建省中福置业发展有限公司出具《律师函》，要求被告兰三明、林美奎、福建省中福置业发展有限公司履行偿还合同项下全部贷款本息。截至2017年5月10日，被告兰三明尚欠原告贷款本金人民币62914.72元、利息人民币1023.44元、罚息人民币768.18元。
2017年6月15日，原告与福建世好律师事务所签订编号为（2017）世好民字第（457）号《委托代理合同》，就本案原告委托该律师事务所代理，律师代理费人民币2500元，并由福建世好律师事务所出具增值税发票，载明律师代理费人民币2500元。
另查，被告兰三明、林美奎系夫妻关系，于1981年8月17日登记结婚。
本院认为，上述原告与被告兰三明签订的《中国银行个人住房借款合同》是当事人真实意思的表示，合同依法有效，各方均应按约履行，原告依约向被告兰三明发放贷款，被告兰三明在贷款期限内超出六个月连续未能按期如数还本付息，其行为已经构成违约，致使合同约定借款人连续六个月未能按期如数归还贷款本息的，原告有权提前收回部分或全部贷款本息的情势发生，据此，原告诉请要求对被告兰三明提前收贷，偿还尚欠的贷款本金人民币本金人民币62914.72元，并支付相应利息、罚息，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但原告诉请要求被告兰三明支付违约金，鉴于诉争合同约定，被告兰三明违反本合同任何条款，给对方造成经济损失的，应向对方支付本借款合同项下贷款余额的5%违约金，庭审中，因原告未能就其实际遭受的损失向法庭举证，故原告的此项诉请，缺乏事实依据，本院不予采纳。
原告委托福建世好律师事务所代理本案诉讼，并主张要求被告兰三明支付律师代理费2500元，事实清楚，被告兰三明应按照合同约定向原告赔偿该律师代理费。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。本案尽管诉争合同项下借款人为被告兰三明，但鉴于诉争贷款指向性明确，系用于购置房产，且由被告林美奎在《房地产抵押合同》抵押人栏签名，故被告林美奎对被告兰三明向原告贷款购置房产系明知，诉争借贷法律关系发生在被告兰三明、林美奎婚姻关系存续期间。据此，被告林美奎应对婚姻存续期间被告兰三明所欠原告借款本息及实现债权费用承担共同偿还责任。
被告兰三明、林美奎以涉案《中国银行个人住房借款合同》项下贷款所购买房产及占用范围内的土地使用权为被告兰三明偿还原告贷款本息及实现债权费用提供抵押担保，并业经有权部门办理抵押备案登记，抵押权自备案登记时设立，抵押担保法律关系依法成立，原告有权对被告兰三明、林美奎抵押的房产及占用范围内的土地使用权申请以折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。
《中华人民共和国担保法》第二十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。被告福建省中福置业发展有限公司与原告签订《中国银行个人住房借款保证合同》，承诺为被告兰三明偿还原告贷款提供连带责任保证担保，连带责任担保法律关系依法成立，原告诉请要求被告福建省中福置业发展有限公司对被告兰三明的上述债务在原告实现抵押权后不足部分承担连带清偿责任，符合法律约定，本院予以支持。但原告超出此范围的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。
被告兰三明、林美奎经传票传唤，被告福建省中福置业发展有限公司经公告送达开庭传票，均未到庭应诉，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告兰三明、林美奎于本判决生效之日起十日内共同向原告中国银行股份有限公司福建省分行偿还借款本金人民币62914.72元，并支付利息人民币1023.44元、罚息人民币768.18元[暂计至2017年5月10日止，之后的利息、罚息按《中国银行个人住房借款合同》约定计算至实际还清欠款之日止];
二、被告兰三明、林美奎于本判决生效之日起十日内共同向原告中国银行股份有限公司福建省分行赔偿律师代理费2500元；
三、原告中国银行股份有限公司福建省分行有权对被告兰三明、林美奎抵押的坐落于福州市鼓楼区房产及1号车库[商品房预售合同：榕房购字第2980216号]申请折价、拍卖、变卖，并从所得价款优先受偿本判决第一项、第二项债权；
四、被告福建省中福置业发展有限公司对原告中国银行股份有限公司福建省分行实现上述抵押权后不足部分债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国银行股份有限公司福建省分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1558元、公告费560元，均由被告兰三明、林美奎、福建省中福置业发展有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 庄秋霞
人民陪审员 朱小英
人民陪审员 薛洁云
二〇一八年四月二十日
书 记 员 林鹤麟
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。