江苏省溧阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）溧埭民初字第544号
原告溧阳市众诚物业管理有限公司，住所地溧阳市溧城镇燕园路61号-9、10。
法定代表人胡万军，该公司总经理。
委托代理人杨国敏，该公司职员。
委托代理人管光绪，溧阳市埭头法律服务所法律工作者。
被告溧阳新都房地产开发有限公司，住所地溧阳市埭头镇新安路8号。
法定代表人史正超，该公司总经理。
委托代理人彭富根，江苏常明律师事务所律师。
委托代理人彭进，江苏常明律师事务所实习律师。
原告溧阳市众诚物业管理有限公司（以下简称众诚物业公司）与被告溧阳新都房地产开发有限公司（以下简称新都房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月29日立案受理后，先适用简易程序后组成合议庭，于2014年9月17日、2015年2月4日两次公开开庭进行了审理。原告众诚物业公司委托代理人杨国敏、管光绪，被告新都房地产公司委托代理人彭富根、彭进到庭参加了第一次庭审，原告众诚物业公司委托代理人杨国敏、管光绪，被告新都房地产公司委托代理人彭富根到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告众诚物业公司诉称，2009年7月10日，原、被告就坐落于溧阳市埭头镇圣鑫苑住宅小区的物业管理服务签订了《圣鑫苑前期物业服务合同》一份，合同约定由原告对被告开发的该小区前期物业进行管理服务，合同对服务物业的面积、收费标准及违约责任等进行了约定。2010年6月30日，被告将首期面积为18865平方米的物业交由原告管理服务，其中未出售空置面积为14490平方米，该14490平方米的物业服务费应按照费用总额70%的标准向原告支付。但被告在物业竣工后，一直未能按合同约定向原告支付物业费用。截止2014年6月30日，被告累计结欠物业服务费730296元，同时按合同的约定应另承担以每日万分之五为标准的滞纳金，滞纳金合计为205391.04元。因多次催要无果，现诉请法院判令被告支付物业服务费730296元、逾期付款滞纳金205391.04元，并承担本案的诉讼费用。
被告新都房地产公司辩称，一、原告主张的费用系按照合同的约定所致，但双方并未按合同载明的相关内容行使权力和履行义务，原告提供物业服务的面积及物业竣工的时间均应按实际的面积和时间为准；且原告提供服务的水平也未能达到合同约定的标准。二、原告主张的物业费计算的标准为别墅，该标准与其提供普通住宅服务的事实也不相符合；先前已向原告支付物业交接费393000元。综上，原告主张的诉讼请求与事实不符，没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。
经审理查明，2007年6月，规划部门将本市埭头镇政府西侧1号地块国有土地确定为住宅、商业用地。2007年，新都房地产公司通过挂牌出让的方式取得该地块的开发权，出让合同明确该出让土地的性质为住宅、商业用地（不得建别墅），出让期限为住宅70年、商业40年，遂新都房地产公司通过多期建设的形式对该土块进行商品房开发。
2009年，新都房地产公司取得规划部门颁发的首期开发的1-25幢住宅楼的建设工程规划许可证，并于2009年3月28日开工建设。2011年1月13日13-25幢住宅楼及2号商铺竣工验收，2011年1月27日1-12幢及1号商铺竣工验收房屋竣工验收。2011年8月1日，上述住宅楼均由规划部门验收。2009年9月，新都房地产公司取得建设部门颁发的《常州市商品房预售许可证》，其中预售商品房类别栏目确认，住宅为15860.71平方米（55套），无别墅、公寓等类别的房屋。
2009年7月10日，新都房地产公司（作为甲方）与众诚物业公司（作为乙方）签订《圣鑫苑前期物业服务合同》一份，合同约定由新都房地产公司开发的坐落于本市埭头镇的圣鑫苑小区物业交由众诚物业公司提供管理服务。合同主要内容为：“第一条…分期建设的项目，首期竣工交付时间为2010年6月30日，首期总建筑面积为18865平方米…分期建设项目在后期开发中规划方案或指标如有变更，甲方应书面告知乙方。如果涉及本合同条款的变更，甲乙双方应作出书面记录并备案。项目的相关设施设备发生变更，甲方应经乙方同意后，甲乙双方对有关情况作出书面记录并备案。”“第六条本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容，由乙方按下述标准与物业买受人在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。普通住宅：0.6元／平方米·月；别墅：1.5元／平方米·月…。”；“第九条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置房，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费和设施设备运行费由甲方按费用总额的70%补贴于乙方。”；“第十二条乙方承接物业前，甲方配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。经查验，甲乙双方以书面形式确认存在问题，甲方在物业正式交付前解决上述存在问题。”“第二十二条甲方违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金。”；“第二十六条交接费用：1、费用总额：项目总建筑面积为53000平方米，每平方米交接费为10元，费用总计530000元。2、付款方式：本合同签订之日起5个工作日内甲方应付给乙方总交接费用的10%，费用总额53000元，房屋交付前2个月甲方应付给乙方总交接费用的60%，费用总额为318000.00元，剩余30%费用总额为159000元，于甲方工程全部完工后一次性付清。”自2009年11月起至2012年12月止，新都房地产公司向众诚物业公司支付物业交接费合计393000元。
经组织双方听证后，原、被告确认：首期的住宅面积为15930.42平方米（合计22幢、55套住房）；竣工时间为2011年2月1日；截止2014年5月31日，被告新都房地产公司已销售的的面积为6962.90平方米（23套房屋），未销售的面积为8967.52平方米（22套房屋）。
在已经销售的6962.90平方米即23套房屋中，有9套房屋2666.88平方米由被告向原告办理的物业交接手续（交接的时间和面积为1、莫彭程273.78平方米、2011年5月3日；2、王思冲／王红红295.82平方米、2011年9月21日；3、高原332.06平方米、2012年10月2日；4、宋晓波332.06平方米、2012年8月21日；5、陈菊香276.38平方米、2013年6月8日；6、陈国生333.71平方米、2014年1月8日；7、周志武／史夕平291.15平方米、2014年3月22日；8、王龙兴264.83平方米、2014年4月28日；9、蒋敏267.09平方米、2011年9月13日）。在庭审中，原告对被告支付首期住宅房屋面积的物业费用及相关的滞纳金。
本院认为，原、被告签订的前期物业服务合同系双方真实意思的表示，且内容不违反法律的强制性规定，对双方均具有法律约束力。物业服务费用是物业服务企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。一、关于原告提供物业服务的面积（首期）及竣工的时间。双方在庭审中均确认为15930.42平方米（合计22幢、55套住房）、竣工时间为2011年2月1日，对该事实本院予以确认。庭审中被告认可物业费用的时间应当自提供接收的时间2011年5月1日起算，与本院查明的事实不符，本院不予支持。故原告有权以该15930.42平方米自2011年2月1日起至2014年5月31日间的依照合同约定将已竣工但未出售的空置房及由于开发企业的原因未能按时交给物业买受人的物业的物业服务费的70%，在交付物业业主后，由物业服务公司依照规定直接向业主收取物业服务费用。二、被告应当支付物业服务费用的物业面积。原、被告双方均认其中的未销售的面积为8967.52平方米，故本院予以确认，对于已经销售的面积6962.90平方米，原告认为仅其中的9户（2666.88平方米）由被告及业主向原告办理的交接手续，故对该各业主交接前的费用应当由被告承担。被告要求剔除其余已经出售单位交接原告的相关面积，不符合双方合同的应当不予不予采纳。三、关于服务收费的标准。双方合同约定为，住宅0.6元每月每平方米、别墅1.5元每月每平方米。根据溧阳市规划局对该土地的规划及规划验收，溧阳市国土资源局对该土地的出让及溧阳市建设局对房屋竣工验收及商品房的预售，均确认该住宅为普通住宅而非别墅，现原告要求依别墅的标准收取物业服务费用的主张，本院不予支持。四、关于滞纳金的主张。本院认为，在双方合同签订以后，原、被告均未能按照合同约定的时间和方式交接相关物业设施等，且未约定物业费的交付时间，故本院确认以在原告起诉之日起应当承担相关滞纳金。五、关于交接费用。交接费用是双方在合同的约定的专项用途的费用，被告认为该费用折抵不符合双方的约定，本院不予支持。综上，本案中已竣工未出售空置房及由于被告的原因未交付物业买受人的面积为13263.54平方米，该自2011年2月1日至2014年5月31日间的物业费用为222827.47元。原告已经接收的面积2666.88平方米中在接受前的各时间及面积物业服务费用为24984.30元，合计为247811.77元。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二十一条之规定，判决如下，
一、被告被告溧阳新都房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告溧阳市众诚物业管理有限公司支付物业服务费247811.77元及逾期付款违约金（自2014年8月29日起至实际付款日止，以万分之五每天支付逾期付款滞纳金）
二、驳回原告的其余诉讼请求。
案件受理费13157元，由原告负担9670元、被告负担3487元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13157元。
审 判 长 卞建忠
审 判 员 阮留生
人民陪审员 王 辉
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 周康华