河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终3946号
上诉人（原审原告）：郑州新世界百货有限公司。住所地，郑州市管城回族区紫荆山路东、商城路北。
法定代表人张辉热，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：李显楼，河南天坤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周小娟，河南天坤律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张晓红，女，1966年1月19日出生，汉族，住郑州市金水区。
上诉人郑州新世界百货有限公司（以下简称新世界公司）因与上诉人张晓红房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初5356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人新世界公司的委托代理人周小娟到庭参加诉讼。上诉人张晓红经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新世界公司上诉请求：1.请求郑州市中级人民法院依法撤销郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初5356号民事判决书中部分事项，改判支持新世界公司的诉讼请求（涉及占有使用费、免租期内租金和物业管理费等共计89312元）；2.请求依法改判一审的诉讼费用由张晓红承担，同时判令本案上诉的诉讼费用由张晓红承担。事实与理由：一、对于占有使用费以及免租期内租金和物业管理费交付条件在新世界公司与张晓红签订的《租赁合同》中均有详细的约定，该约定并未违反相关法律法规的规定，一审法院对此不予支持显然不当。（一）关于占有使用费的问题。依据合同约定，占有使用费的计算包括三种情况：（1）张晓红实际占有场地，该费用的计算时间从2016年6月3日至新世界公司实际清场之日即2016年11月7日止。（2）从工商局调取的张晓红工商登记显示，张晓红将其所租商铺的地址登记为了经营场所，该费用的计算时间从2016年6月3日至张晓红将营业执照实际注销或将营业场所变更之日。（3）依据新世界公司提交的燃气管道照片以及合同约定，燃气的开通事宜是由张晓红自行承担的，该燃气开通手续是以张晓红的名义办理的，其拒绝办理燃气注销手续，该燃气的开户单位一直为张晓红，故除了张晓红能够使用以外，其他第三方是无法正常使用该燃气管道的，该费用计算时间应从2016年6月3日至张晓红燃气开通手续实际注销之日。合同约定是当事人真实意思表示，并未违反相关规定，任何一方违约应承担的违约责任并未超过双方当事人签订合同时应预见的范围。张晓红多次停业均因其无故拖欠相关费用所致，且因其未办理上述注销手续，致使商铺闲置至今，新世界公司无法对外租赁，给新世界公司造成巨大影响，造成的损失也在继续扩大中。新世界公司按照合同约定主张占有使用费并无一审法院所称过高情形。（二）关于免租期内租金和物业管理费交付条件的问题。合同中约定了张晓红补交免租期内租金的情形，本案中，该情形已经出现，张晓红应按照约定补交租金和物业管理费。张晓红应受合同约束，根据不同违约情形承担不同违约责任，一审法院认定约定费用过高，随意作出不应或酌减承担费用的判定，违背了“意思自治”原则，使得合同对违约方而言变成一纸空文，无任何约束力。二、一审法院对于张晓红提交的注明为“宽窄故事”餐厅的收据认定系本案所涉“柠檬餐厅”所交并进行扣减，明显存在认定事实不清之处。1.收据载明“宽窄餐厅”而非“柠檬餐厅”，本案所涉商铺名称为“柠檬餐厅”。2.收据的交款人不是张晓红，该收据不能认定为“柠檬餐厅”所交纳的费用。3.即使张晓红证明其缴纳了保证金，该保证金依据合同约定也不应退还。综上所述，一审判决在查明事实和适用法律方面存在错误和不当之处，应予以纠正。
张晓红未到庭未答辩。
张晓红上诉请求：1.张晓红餐券抵用水电费15396元应予扣除；2.新世界公司经济损失67000元不应支持；3.诉讼费用由新世界公司承担。事实与理由：关于张晓红与新世界公司房屋租赁合同纠纷一案，在合同履行过程中，张晓红用餐券15396元冲抵水电费，新世界公司也将上述餐券进行了消费，该费用应予扣除。关于新世界公司经济损失67000元（即律师见证费、搬迁费、律师费等），合同已经约定违约金等相关费用，该经济损失不应由张晓红承担。综上，原审判决错误，请求依法改判。
新世界公司的答辩意见同上诉意见。
新世界公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付租金、物业管理费、水电费719558.5元。2、被告向原告支付自2016年6月3日起至被告实际搬离交付房屋并办理相关手续注销或变更手续止的占有使用费（标准为被告应向原告支付的月租金，暂计算至2016年8月24日为90528元）3、被告向原告支付免租期内租金及物业管理费共计88000元。4、被告因其违约行为所应支付的违约金132000元。5、被告支付因其违约行为给原告造成的经济损失68000元。6、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院经审理查明：2014年11月15日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定：一、甲方将坐落于郑州市管城回族区紫荆山路57号郑州新世界百货的3层3002号商铺出租给乙方使用，租赁面积为肆佰平方米，乙方承诺所租商铺的经营仅作商业用途，业态限于餐饮，商号限于柠檬餐厅。二、租赁期为4年，自2014年11月15日至2018年11月14日，约定交付日为2014年11月15日，租赁期内，甲方给予乙方的装修免租期为60日，自2014年11月15日至2015年1月14日，上述装修免租期内，乙方无需交纳租金，但在该期间内乙方仍需交纳商场管理费、装修押金及装修期间的相关费用和其他费用（包括但不限于所实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费和建筑垃圾清运费等）。三、租金支付标准：乙方以“日租金×租赁面积×365/12”标准向甲方支付月租金，2014年11月15日至2015年11月14日日租金为2.63元/日/平方米，每月租金为32000元；2015年11月15日至2016年11月14日日租金为2.76元/日/平方米，每月租金为33600元；2016年11月15日至2017年11月14日日租金为2.9元/日/平方米，每月租金为35280元；2017年11月15日至2018年11月14日日租金为3.04元/日/平方米，每月租金为37044元；租金采用“先付后用、按月支付”的方式在每个公历月的第5日或之前预付下个月的租金（第一个月和最后一个月的实际租期不足一个月，则按实际天数计算）。四、乙方须于签订本合同后7个工作日内向甲方支付租赁保证金96000元、商场管理费保证金36000元，乙方同意所租商铺的商场管理费按照租赁面积每平方米每月30元计算，即所租商铺每月商场管理费为12000元，乙方应于每月5日或之前支付下月的商场管理费。五、乙方应向甲方缴纳装修押金20000元。六、所租商铺返还：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止的当日内返还所租商铺，未经甲方同意逾期返还所租商铺的，每逾期一日，乙方应按日租金的5倍向甲方支付所租商铺实际占用期间使用费。若因乙方逾期不返还所租商铺而造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。租赁期满当日或本合同提前终止之日，若乙方未按约定交还所租商铺，甲方除有权按照本合同第12.1条规定即上述日租金的5倍向乙方收取占用使用费及其他费用以外，甲方还有权在3日后将所租商铺内的所有货品、设施设备、家具、装置和其他添置物等物品搬出，并收回所租商铺，甲方对因此而引起的乙方损失概不负责。同时，甲方有权就该等物品向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品，并将处分所得（如有）用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿因乙方违约所造成甲方的损失，如不足偿付，甲方仍有权向乙方追偿，无论何种情况，甲方均无义务将该等物品用于抵扣乙方应付的任何款项。迟延注销证照的违约责任：无论本合同因何种原因终止，乙方须在本合同终止后10日内申请办理以所租商铺为注册地址或营业地址的证照注销或注册地址变更手续、及煤气、电话、网络注销或变更手续，并将上述证明提交甲方备案，如乙方未按约定交还所租商铺且仍对外营业的，除本合同第12.1条的约定支付占用场地的费用外，乙方还需以本合同终止/解除当月的日均租金的双倍标准依实际占用场地天数支付违约金，直到乙方向甲方交还所租商铺为止。七、违约责任：除本协议另有规定外，乙方逾期支付租金、商场管理费、宣传推广费、保证金、能耗及公用事业费及乙方于本合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按所欠款项的0.5%支付相应违约金，乙方逾期支付超过七日的，甲方有权停止提供商场管理服务和宣传推广服务，并有权停止水、电、煤气、通讯等公用事业供应，因此造成的一切后果由乙方自行承担。若乙方逾期支付相应费用累计超过三十日的，甲方有权依据本合同第20.4条选择解除本合同的，前述违约金应当计算至乙方实际支付之日止。第20.4条约定：发生下列情形之一的（乙方逾期向甲方支付租金、商场管理费、宣传推广费、保证金或/及本合同约定的应由乙方向甲方支付的任何一项费用累计超过三十（30）日的），甲方有权提前终止本合同并提前收回所租商铺或其任何部分，并要求乙方补交免租期所免除的租金费用，同时乙方应另行按月租金及商场管理费的3倍金额向甲方支付违约金，且甲方不予返还乙方已支付的保证金，如前述违约金不足弥补甲方损失的，乙方须据实向甲方赔偿。合同签订当日，原告将上述商铺交付被告。被告装修后投入使用，但未按时缴纳租金、物业管理费及水电费，原告向被告送达2015年1月—2015年6月租金催收单明细表、2016年1月8日催款函、2016年3月8日催款函、2016年4月8日催款函各一份，主要内容为原告向被告催交相应期间产生的租金、物业管理费、水电费等费用，上述材料均由被告工作人员任朋签收。2015年6月4日，被告向原告提交申请延期缴纳房费的申请函一份，主要内容为：“因本公司（柠檬餐厅）在装修期间超过免租期时间过长，造成经营时间过短，资金储备不足，特此向新世界百货公司申请延期缴纳2015年1月15日——2015年3月31日房租费用，望贵公司领导采纳”。2016年5月30日，被告向原告出具承诺书一份，主要内容为：“被告自2014年11月15日租赁至今，因自身原因导致尚欠贵公司租金、物业、水电费等相关费用共计803627元，承诺从2016年5月份开始，租金、物业、水电费按照合同条款按时缴纳。前期所欠费用于每月正常应缴纳相关费用的同时追缴5万元，以分期的形式补缴所欠费用，直至所欠费用缴纳完毕，预计于2017年12月之前缴纳完毕”。2016年4月18日，河南天坤律师事务所向被告邮寄律师函一份，以其所接受原告委托，向被告催缴截止2016年4月被告逾期支付租金、物业管理费、水电费等734614.41元，认为被告已严重违约，要求被告自收到律师函之日起20个工作日内支付上述费用；2016年6月1日，河南天坤律师事务所再次向被告邮寄律师函一份，载明：“因贵方多次出现逾期支付租金、物业费、水电费等严重违约行为，委托人决定即日起与贵方提前终止合同。在贵方接到本函1日内，委托人将依照合同约定立即停止提供提供水、电、煤气、中央空调及其它管理服务，由此造成的一切损失均由贵方承担；同时贵方应依照合同约定对于场地内的物品进行清场，将场地交还给委托人，若贵方在上述期限内未履行上述义务，委托人将依照合同约定立即对于贵方场地内的物品进行清理，收回所租商铺，由此产生的损失委托人概不负责，期间所产生的一切费用由贵方承担。”2016年6月3日，原告对被告租赁的商铺进行断水断电，被告关门停业，2016年7月15日原告委托湖北扶轮律师事务所对被告租赁商铺内的现场状况进行证据保全见证后在涉案商铺大门上增加一把锁。2016年11月7日，原告按照2016年7月15日的律师见证书上载明的物品数量、种类委托郑州盛达装卸服务有限公司将被告租赁商铺内物品清理至原告位于负一楼的仓库内。原告提交租赁合同、租金、物业管理费、水电费催缴通知、催款函、律师函等，证明被告欠付上述费用及原告一再催缴的事实。被告欠付租金如下：2015年1月17548.39元、自2015年2月至2015年10月期间九个月每月租金32000元、2015年11月32853.33元、自2015年12月至2016年5月期间六个月每月租金33600元，上述共计540001.72元；被告欠付物业管理费如下：2015年1月6580.65元、自2015年2月至2016年5月期间十六个月每月物业管理费12000元，上述共计198580.65元；被告欠付电费如下：自2015年7月至2016年6月分别为32796元、22248元、17136元、11232元、12528元、12816元、14256元、9900元、8604元、9972元、10224元、4824元，上述共计166536元；被告欠付水费如下：自2015年7月至2016年6月分别为267.3元、287.55元、279.45元、222.75元、358.02元、373.82元、502.13元、417.3元、507.72元、521.63元、479.9元、222.56元，上述共计4440.13元。被告向原告分三次转账支付租金：2016年3月10日5万元、5月12日4万元、6月13日10万元。扣除被告所支付的19万元租金，被告尚欠原告租金350001.72元、物业管理费198580.65元、电费166536元、水费4440.13元，上述共计719558.5元。另，原告提交委托合同、发票等，证明原告为本案花费相关费用67000元，其中向河南天坤律师事务所支付5万元律师费、向湖北扶轮律师事务所支付1万元见证费、向郑州盛达装卸服务有限公司支付7000元搬迁费。庭审中，原告明确第五项诉讼请求为：被告支付因其违约行为给原告造成的经济损失67000元。被告提交原告出具的收据三份，证明其于合同签订前分别向原告交纳合同意向金40000元、合同保证金132000元、装修押金20000元，同时被告认为该三项费用应抵扣被告欠付租金等费用。原告认为三份收据均载明“今收到宽巷故事”相关费用，并非本案被告开设的“柠檬餐厅”，三份收据与本案无关，原告未收到被告本人交付的上述三项费用，原告认可被告交纳96000元保证金，但认为依据合同约定，被告出现违约情形，该费用没收，不予退还、不予冲抵任何其他费用。对被告已缴纳2015年5月23日—6月22日水电费13555.35元双方不持异议，原告亦未主张。被告提交手写支付费用明细一份，其中有多项餐券抵水电费项目，被告未提交其他证据证明，原告对此不予认可。截止庭审结束，被告仍未办理涉案商铺相关工商、燃气等手续注销或变更，原告要求被告支付占有使用费至实际办理相关手续注销或变更期间的占有使用费。原审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按时支付租金、物业管理费、水电费属违约，该事实在被告向原告提交的延期缴纳房费申请及承诺中亦有所显示，河南天坤律师事务所按受原告委托两次向被告邮寄律师函，并于2016年6月1日函至被告提前终止合同，被告收到律师函后未提出异议，本案合同已经解除。被告应当支付欠付相关费用并承担违约责任。关于原告的第一项诉讼请求，该院认为被告自2016年6月3日起未再继续经营，原告主张的租金、物业管理费、水电费亦计算至2016年5月份，故原告主张的2015年1月至2016年5月的租金350001.72元、物业管理费198580.65元，水费166536元，电费4440.13元，共计719558.5元的诉讼请求，该院予以支持。关于原告的第二项诉讼请求，原告要求被告支付自2016年6月3日起至被告实际搬离交付房屋并办理相关手续注销或变更手续止的占有使用费。该院认为，对于交还商铺，合同约定被告须在合同提前终止之日将商铺交还原告，否则被告应按合同解除前已经支付的最高日租金标准的5倍向甲方支付所租商铺实际占用期间使用费。对于迟延办理注销证照，合同约定若被告拒绝或延迟将其已注册在所租商铺的工商登记营业执照或煤气、电话及网络等各类证书执照在本合同届满或提前终止之日起10日内申请注销，并将上述申请注销之证明提交原告备案，视为被告实际占用场地，被告应承担占用场地的违约责任。被告于2016年6月3日不再经营后，未依约向原告交还商铺，同时未依约办理营业执照实际注销或将经营场所实际变更手续，也未依约办理燃气注销手续，因此原告要求被告支付房屋占有使用费并无不当。庭审中，原告明确其自愿将占有使用费的标准由合同解除前已经支付的最高日租金标准的5倍降低为1倍，本案虽因被告拖欠租金等违约行为所致，然被告关门停业不再经营后对于涉案商铺不再盈利，原告所主张的1倍租金标准仍然过高，该院酌定为1/2倍租金标准。原告已于2016年11月7日将被告租赁商铺内物品清理至原告位于负一楼的仓库内，房屋占用期间应截止至该日。对于自2016年6月3日至2016年11月7日期间158天被告未交还房屋并办理相关手续注销或变更手续止的占有使用费：2.76元/日/平方米×400平方米×158天×1/2=87216元。自2016年11月8日起至实际被告办理相关手续注销或变更手续止的占有使用费该院酌定为2000元。关于原告的第三、四项诉讼请求，因被告违约，原告要求被告支付免租期内租金、物业管理费88000元及违约金132000元，该院认为违约金作为对被告违约行为的惩罚已达到相应效力，不应对被告违约行为进行重复、多次惩罚，合同约定有违公平原则，该院对原告主张的违约金132000元予以支持，对原告主张的免租期内租金、物业管理费88000元不予支持，对原告所称的不予退还保证金不予支持。被告提交的三张收据载明合同保证金132000元、合同意向金44000元、装修押金20000元，原告虽称未收到上述收据所载“宽巷故事”款项，但认可收到被告交付96000元保证金，被告所持收据原件应属真实有效权利凭证，该院对此予以认可，对被告已交付的三张收据所载费用合计196000元应当予以抵扣被告所欠相关费用。关于原告的第五项诉讼请求，庭审中原告明确要求被告支付因其违约行为给原告造成的经济损失67000元。该院认为，被告在履行合同过程中存在违约行为，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，《租赁合同》中约定“原告有权在提前终止合同3日后将所租商铺内的所有货品、设施设备、家具、装置和其他添置物等物品搬出，并收回所租商铺，因此引起被告的损失由被告自负，若被告逾期不返还所租商铺而造成原告损失的，被告还应承担赔偿责任”，根据该约定，原告有权采取相应措施防止损失扩大，故原告为此而实际支出的律师见证费、搬迁费，以及原告为主张权利聘请律师，由此产生的损失系合同中约定经济损失，故原告要求被告按照合同约定支付经济损失67000元，理由正当，该院予以支持。对于被告辩称的其向原告已缴纳的相关费用，其中对于水电费13555.35元原告并未主张，对于银行转账190000元租金，原告认可收到上述费用，并在提起诉讼时已扣除。其他餐券抵水电费项目因被告未提交相关的证据予以证明，且原告对此不予认可，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及其他相关法律规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告张晓红支付原告郑州新世界百货有限公司租金350001.72元、物业管理费198580.65元，水费166536元，电费4440.13元、占有使用费89216元、违约金132000元、经济损失67000元，共计1007774.5元（对被告张晓红已支付的196000元应当从上述费用中予以扣减）；二、驳回原告郑州新世界百货有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14683元，由原告郑州新世界百货有限公司负担3828元，被告张晓红负担10855元。
本院二审审理期间，当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：一、关于占有使用费。根据租赁合同约定，占有使用费属于张晓红违约给新世界公司造成损失的范畴，民法上违约责任功能为填补损失，一审按二分之一租金标准计算占有使用费不当，新世界公司主张按租金标准计算占有使用费具有合同依据，本院予以支持。新世界公司主张商铺物品清理后商铺占有使用费也按租金标准计算。本院认为，物品清理后，新世界公司应当采取措施及时出租商铺，防止损失扩大，新世界公司没有及时出租，商铺闲置属于损失扩大，主要应当由新世界公司承担，一审酌定2000元占有使用费适当。新世界公司的该部分主张，本院不予支持。二、关于免租期内的租金和物业管理费。本院认为，新世界公司主张的免租期租金及物业管理费也属于张晓红违约给新世界公司造成的损失，一审支持新世界公司主张的违约金、律师见证费、律师代理费、搬迁费及二审支持的占有使用费足以补偿新世界公司的损失，新世界公司再主张免租期租金和物业管理费，无法律依据，本院不予支持。三、关于张晓红提交的保证金等三张收据的认定。一审认定三张收据载明的款项属于张晓红所交。新世界公司上诉称，一审认定三张收据载明的款项由张晓红所交不当。本院认为，新世界公司虽然将该项主张作为上诉理由，但在其诉讼请求中并无应当内容，也未就上诉理由对应的请求交纳上诉费用，因此，新世界公司的该项主张不属于本院二审审理范围，不予处理。四、关于餐券、律师见证费、律师代理费及搬迁费。张晓红上诉称，新世界公司使用张晓红餐券价值15396元，应冲抵水电费。但其提交的支付费用明细表不足以证明其主张，本院不予支持。张晓红又称，律师见证费、律师代理费及搬迁费等费用已由违约金予以补偿，张晓红不应当再承担该部分费用。本院认为，一审支持的违约金不足以补偿该部分损失，一审支持新世界公司主张的律师见证费、律师代理费及搬迁费，并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，但部分法律适用错误，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更河南省郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初5356号民事判决第一项即：“本判决生效之日起十日内，被告张晓红支付原告新世界百货有限公司租金35001.72元、物业管理费198580.65元、水费166536元、电费4440.13元、占有使用费89216元、违约金132000元、经济损失67000元，共计1007774.5元（对被告张晓红已支付的196000元应当从上述费用中予以扣减）”为“上诉人张晓红于本判决生效后十日内支付郑州新世界百货有限公司898990.5元；
二、驳回上诉人郑州新世界百货有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回上诉人张晓红上诉请求。
一审案件受理费14683元，二审案件受理费3893元，二项共计18567元。由上诉人郑州新世界百货有限公司负担3828元，上诉人张晓红负担14748元。
本判决为终审判决。
审判长 石红振
审判员 邢彦堂
审判员 杜麒麟
二〇一七年三月二十四日
书记员 胡保亚