太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
2015年小民初字第04608号
原告林玉喜，无固定职业。
委托代理人魏强，山西和民律师事务所律师。
被告太原市民生房地产开发有限公司，住所地太原市经济技术开发区龙城街1号103房间，组织机构代码证号74603422-3。
法定代表人刘千民，总经理。
委托代理人边云峰，山西隆诚律师事务所律师。
原告林玉喜与被告太原市民生房地产开发有限公司（以下简称“民生房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案受理后，依法由审判员郭峰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林玉喜的委托代理人魏强，被告民生房地产公司的委托代理人边云峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林玉喜诉称，2009年8月10日，原告与被告签订了一份购房合同，被告将其开发的位于太原市贤北街94号东单元23层2306号房屋出售给原告，成交金额862050元。签订合同后，原告依约一次性交付了全部购房款，被告却违反了其售房时承诺，多次推脱不按合同约定的时间交房，经原告多次催要，被告至今不向原告交房，为维护原告的合法权益，诉至人民法院，请求人民法院依法判令解除原、被告双方签订的购房合同，被告退还原告购房款862050元，并依法承担按中国人民银行同期贷款基准年利率6.15%计算，自2009年9月10日至2015年11月10日（72个月）的利息310320元以及从2015年11月11日起计算至被告付清剩余房款为止的利息，以上三项合计1172370元，被告承担本案诉讼费用。
被告民生房地产公司辩称，原告起诉状所称内容与事实不符，根据山西省建设工程施工合同、民生国际行馆商品房屋抵顶协议书、补充协议约定可知，被告与太原市第一建筑工程公司（以下简称“第一建筑公司”）之间属于施工建设合同关系，被告将包括东单元23层2306号房屋在内的6套房屋抵顶第一建筑公司，第一建筑公司又将东单元23层2306号房屋抵顶给作为工程材料供应商的原告。基于上述事实，被告与原告签订民生国际行馆购房合同是为了配合第一建筑公司与原告之间的债权转让关系而形成的房屋买卖合同，原告并未支付购房款，因被告与第一建筑公司未办理工程结算，被告对第一建筑公司的抗辩有权对原告行使，而抗辩理由成立必须以第一建筑公司参与本案的审理方能查清，人民法院应当追加第一建筑公司为第三人参与本案的审理，在第一建筑公司未能参与本案诉讼的情况下，无法查明有关事实，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年8月10日，原告林玉喜为乙方与被告民生房地产公司为甲方签订民生国际行馆购房合同，双方约定：甲方将其开发的位于太原市贤北街94号东单元23层2306号房屋出售给乙方，房屋总金额862050元，建筑面积123.15平方米，乙方于签订合同当日一次性付款，甲方应当在2010年4月30日前将房屋交付于乙方使用。被告在甲方处加盖合同专用章，原告在乙方处签字并按捺手印。当日，被告向原告出具收款收据一张，显示被告收到原告交付的购房款862050元。原告未支付购房款，该房屋未取得商品预售房许可证。
另查明，2007年5月22日，被告民生房地产公司与第一建筑公司签订的山西省建设工程施工合同，显示：被告将民生国际大厦工程（建筑面积11250平方米、高度42.5米、结构类型框架-
剪力墙、层数12层）发包给第一建筑公司施工。2009年8月29日，被告为甲方与第一建筑公司为乙方签订抵顶售房协议书，主要内容为：由乙方总承包甲方开发的民生国际行馆位于亲贤北街44号，经双方协商一致，乙方自愿同意，达成售房抵顶工程款协商如下：一、甲方同意将民生国际行馆23层东单元（东2301、2302、2303、2304、2305、2306）共六套住宅总面积约516.2平方米（含公摊，按实测面积为准）出售给乙方，售价每平米7000元，总房价为361.34万元，抵顶乙方工程款。二、因甲方财务处理及将来办理房产证等问题，签订购房合同时需开具现金收款收据，同时乙方开具同等金额的现金收款收据，……。三、乙方将以上房屋指定购买人，具体如下包括原告林玉喜、孟某维在内的三人。双方均盖公章。2009年11月13日，被告为甲方、第一建筑公司为乙方和原告林玉喜为丙方签订补充协议，主要内容为：根据甲乙双方签署的抵顶售房协议书内容，甲方将民生国际行馆23层东单元共6套住宅面积约516.2平方米出售给乙方，抵顶乙方工程款，因甲方财务处理及将来办理房产证等问题，签订购房合同时，双方对开收据，乙方将其中壹套房抵顶给作为工程材料供应方业主，简称丙方林玉喜，具体情况如下：姓名林玉喜，身份证号32032119630704＊＊＊＊，房号2306号B……。三方盖章并签字。
本院所确认的上述事实有，民生国际行馆购房合同、收款收据、抵顶售房协议书、补充协议及庭审笔录等在案为凭，可以采信。
本院认为，本案争议的焦点是原告与被告是否存在房屋买卖关系。根据抵顶售房协议书及补充协议的内容可知，被告未支付第一建筑公司工程进度款，被告将23层东单元（东2301、2302、2303、2304、2305、2306）共六套房屋抵顶给第一建筑公司，因第一建筑公司未支付原告工程材料款，第一建筑公司又将23层2306号的一套房屋抵顶给原告，三方签订补充协议予以认定，并由原告与被告签订民生国际行馆购房合同，以被告履行买卖房屋的方式抵消第一建筑公司欠原告工程材料款，原告与被告已存在债权转让关系，虽然原告未支付购房款862050元，但被告向原告出具收到购房款862050元的收据，可以认定原告对被告享有862050元的债权，上述协议书是双方真实的意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，本院予以采信。根据民生国际行馆购房合同的约定，被告应当在2010年4月30日前将诉争房屋交付原告，但被告至今未向原告交付房屋，该房屋未取得商品预售房许可证，故原告与被告签订的民生国际行馆购房合同为无效合同。在原告与被告签订的民生国际行馆购房合同为无效合同，被告应当向原告支付享有债权的欠款862050元。原告主张被告支付自2009年9月10日至付清之日止按中国人民银行同期贷款基准年利率6.15%计算的利息，原告在被告已逾期交房长达5年8个月的时间内，并未采取适当的措施向被告主张权利，以避免其损失的扩大，被告承担利息目的是弥补原告的损失，利息应当以违约造成的相应损失作为依据，原告未提供实际损失的证据，对原告主张的损失本院酌情予以调整，被告应向原告支付欠款862050元自2015年12月2日至判决确定之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。原告与第一建筑公司、第一建筑公司与被告之间的债权关系已通过签订民生国际行馆商品房屋抵顶协议书、补充协议和民生国际行馆购房合同转变为原告与被告之间的房屋买卖合同，法律关系已经发生变化，第一建筑公司与原告已不存在民事法律关系，根据合同相对性原则，故对被告提出追加第一建筑公司为第三人参与本案审理的抗辩意见，理由不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告林玉喜与被告太原市民生房地产开发有限公司于2009年8月10日签订的民生国际行馆购房合同无效。
二、被告太原市民生房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告林玉喜支付欠款862050元，并支付该款自2015年12月2日起至判决确定之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
三、驳回原告林玉喜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取7726元（原告已交纳），由原告林玉喜负担1931元，被告太原市民生房地产开发有限公司负担5795元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判员 郭峰
二〇一六年六月七日
书记员 张玮
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