陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终2763号
上诉人（原审被告）付瑞，砚耘楼文化传播有限公司总经理。
被上诉人（原审原告）王锐，无业。
委托代理人王园园，陕西博硕律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）西安科秦物业管理有限责任公司，住所地西安市新城区咸宁中路59号。
法定代表人李小晶，该公司总经理。
委托代理人徐代国，1964年9月9曰出生，该公司动力维修部部长。
原审被告马增胜，西安砚耘楼文化传播有限公司部门经理。
上诉人付瑞因与被上诉人王锐、被上诉人西安科秦物业管理有限责任公司(以下简称科秦物业)、原审被告马增胜租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2015)新民初字第02526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
王锐于2015年年6月18日向原审法院起诉称，其与付瑞于2014年8月20日签订《协议书》，双方约定由其承租西安市新城区复聪路中段科学院2号楼北侧一楼房屋一间，合同期限自2014年9月1日至20l5年8月31日止。合同签订后，其向马增胜支付房屋租金39600元、房屋及水电费押金4300元。2014年11月5日，其接到中国科学院西安分院(以下简称中科院)的通知，得知房屋所有权人中科院要收回该租赁房屋。2014年11月11日，中科院对租赁房屋采取了断水断电措施，致使其无法使用。庭审中，王锐发现付瑞将涉诉房屋转租给其的转租期限超过了付瑞与所有权人中科院的租赁期限，故认为该超过部分无效。请求：解除王锐与付瑞、马增胜之间协议，付瑞、马增胜返还房屋租金31790元、房屋及水电费押金4300元，付瑞、马增胜赔偿王锐转让费损失9万元(其中设备29800元、经营权使用费31200元、装修费29000元)并承担合同约定的违约金l980元。
付瑞辩称，其与王锐签订协议有效，王锐至今一直占用该房屋，因此其请求返还房屋租金无理由。且付瑞在履行合同中无过错，王锐承租房屋断水断电是科秦物业所致，因此其损失不应由付瑞承担。转让费9万元的损失不予认可，其中的经营风险应当由王锐自行承担，其他的合理损失应由科秦物业承担责任。同时，付瑞表示马增胜是其公司员工，马增胜收取房屋租金及押金的行为均代表付瑞，认可马增胜上述行为由付瑞承担后果。
马增胜答辩意见同付瑞答辩意见。
科秦公司辩称，其公司是中科院的下属单位，系原中科院后勤改制而来，仅针对内部提供服务，并不对外。中科院是与砚耘楼文化传播有限公司(以下简称砚耘楼公司)签订的房屋租赁合同，后中科院因转租问题要解除合同，并向科秦公司下发内部通知要求停止供水供电，所以科秦公司根据上级单位要求停水停电，故本案与其公司无关。
原审法院经审理查明，王锐与付瑞于2014年8月20日签订《协议书》，双方约定付瑞将位于西安市新城区复聪路中段科学院2号楼北侧一楼房屋一间租给王锐经营使用，合同期限自2014年9月1日至2015年8月31日止，违约金为当年租金总额的5％。合同签订后，王锐向马增胜支付房屋租金39600元、房屋保证金3300元、水电费保证金l000元。承租房屋交付后，王锐开始经营“傻得冒”冒菜馆。2014年11月11曰，科秦公司根据其上级单位中科院的内部通知停止供水供电，导致王锐无法开展正常经营活动。本案涉诉房屋系王锐从案外人董莹处转让所得。董莹与付瑞曾签订租赁合同，约定自20l3年11月1日至20l4年10月31日承租涉诉房屋经营“傻得冒”冒菜馆，2014年8月25日董莹将涉诉房屋中装修、装饰、设备及剩余期限的“傻得冒”品牌使用权作价90000元一并转让给王锐，并约定2014年8月26日后涉诉房屋由王锐正式接手。对董莹将涉诉房屋转让王锐的事实，付瑞在庭审中予以认可，表示其与董莹商议后双方提前两个月解除了合同，之后付瑞才将房屋租赁给王锐。同时，付瑞亦认可王锐承租后的经营范围、门头、招牌、房屋装修及设施和董莹承租时是一致的，没有发生变化。中科院与砚耘楼公司2010年6月29日签订房屋租赁合同，约定将中科院自有的位于西安市新城区咸宁中路59号园区内楼房一栋(7号楼)出租给砚耘楼公司，房屋租赁期限为五年即2010年6月30日至2015年6月30日，砚耘楼公司不得将承租房屋转租，否则由此造成的损失和后果由砚耘楼公司负责，中科院有权解除合同收回房产。合同到期后，中科院未与砚耘楼公司再订立房屋租赁合同。付瑞系砚耘楼公司总经理，受砚耘楼公司委托办理该公司与各分租户之间签订租赁合同、收缴租赁期间相关费用、纠纷协调等事宜。科秦物业的供电方式为直接向7号楼整体供电，每次按照7号楼总电表的数字计算电费，而本案涉诉房屋因位于该7号楼内部，其供电方式是从7号楼总表上拉出一根电线供电，每次按照这根电线上连接的分电表上的数字计算电费。故砚耘楼与中科院发生纠纷时，科秦物业根据上级单位指示对7号楼停止供电，本案涉诉房屋亦无法用电。供水方式亦同供电方式，故本案涉诉房屋亦无法用水。庭审中，付瑞表示马增胜是其公司员工，马增胜收取房屋租金及保证金的行为均代表付瑞，自认马增胜的上述行为由付瑞承担后果。王锐表示与其损失相比约定的违约金过低，故主张较高的损失。
原审法院经审理认为，出租人应保障承租人按约定使用出租房屋，如出租人非因自身原因不能依约使用承租房屋，出租人应承担相应责任。中科院与砚耘楼公司签订房屋租赁合同的租赁期限为2010年6月30日至20l5年6月30日，并明确约定砚耘楼公司不得将承租房屋转租。付瑞受砚耘楼公司委托办理房屋租赁事宜，也应受到中科院与砚耘楼公司订立租赁合同的约束，遵守合同约定，自觉履行义务。付瑞与王锐签订《协议书》中约定的租赁期限自2014年9月1日至2015年8月31日止，因中科院与砚耘楼公司合同到期后并未续约，故王锐与付瑞签订的合同中2015年6月30日至20l5年8月31日部分无效，付瑞应依法返还王锐合同无效部分的房屋租金。因合同约定一年期的房屋租金为39600元，故付瑞应返还王锐2015年6月30日至2015年8月31日的房屋租金6600元。因砚耘楼与中科院发生纠纷，2014年l1月中科院以转租、违建等原因通知第三人科秦物业停止供电，2014年11月11日科秦物业根据上级单位中科院指示对王锐承租房屋停止供水供电，致使王锐对承租房屋无法正常经营使用，故王锐要求于2014年11月11日解除合同于法有据，依法予以支持。关于房屋租赁费，王锐与付瑞合同约定一年期的房屋租金为39600元，故王锐自认日租金为110元予以认可。停水停电前王锐实际使用涉诉房屋时间为2014年9月1日至2014年11月10日共7l天，按每日租金110元计算，王锐使用期间的房屋租金为7810元。王锐实际支付付瑞房屋租金39600元，减去合同无效部分的租金6600元，再减去王锐实际使用日期合同解除后付瑞应返还王锐房屋租赁费为25l90元。王锐主张的房屋保证金3300元及水电费保证金1000元于法有据，依法予以支持。王锐主张的转让费损失9万元一节中，关于设备费29800元，王锐在庭审中自认均可自行带走，故王锐该部分主张依法不予认可。关于装修费29000元，付瑞不认可王锐主张的装修费数额，亦不能和王锐对装修的价值达成一致，也不申请对装修价值进行评估，但在付瑞自认董莹承租时对涉诉房屋进行了装修，亦认可王锐承租后的经营范围、门头、招牌、房屋装修及设施和前承租人董莹承租时没有发生变化，庭审中董莹及其合伙人李娜作为证人出庭作证，证明2013年对涉诉房屋花费3、4万元进行装修，综合双方证据，对王锐主张装修费29000元予以支持。关于“傻得冒”品牌使用权31200元，董莹合伙人李娜与西安傻得冒总店签订合同支付39000元取得该品牌使用权，双方约定特许的合作地区系本案涉诉房屋所在地，王锐系从董莹处转让所得。现王锐主张该合同品牌使用年限为5年，认为董莹已使用1年，故转让给王锐后可使用4年应价值为31200元。付瑞抗辩在品牌使用权固定地区为本案涉诉房屋的情况下，王锐与其所签租赁合同期限仅为1年，房屋租赁期限小于品牌使用权期限的经营风险应当由王锐自行承担。结合证据及一般交易习惯，付瑞抗辩予以采信，唯王锐与付瑞签订合同期限内的品牌使用权确系王锐损失，故支持合同期限1年内王锐主张的品牌使用权即7800元。关于王锐主张的违约金一节，因王锐在庭审中表示选择主张较高的损失，故违约金不予支持。对于付瑞主张停水停电原因是科秦物业造成，王锐即使有损失也应由科秦物业承担的抗辩，承租房屋停水停电付瑞即存在违约行为，本案王锐是根据其与付瑞之间的合同关系要求付瑞承担违约责任，故付瑞的抗辩于法无据，依法不予支持。因租赁合同系王锐与付瑞所签，马增胜仅代付瑞收取原告房屋租金及保证金，且付瑞在庭审中自认收到该笔钱款并认可马增胜的收取房屋租金及保证金行为由其承担后果，故王锐对马增胜的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百二十八条之规定，判决：一、解除原告王锐与被告付瑞于2014年8月20日签订的《协议书》。二、被告付瑞于本判决生效后十五日内支付原告王锐72890元，原告王锐于本判决生效后十五日内向被告付瑞腾交本案涉诉房屋(位于西安市新城区复聪路中段科学院2号楼北侧一楼房屋一间)。三、驳回原告王锐其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2870元，由原告王锐承担1100元，被告付瑞承担1770元。
宣判后，付瑞不服，向本院提起上诉称，本案所涉房屋至今一直处于被王锐占有使用的状态；付瑞从未收到过王锐要求解除双方房屋租赁合同的任何通知，直至2015年12月16日原审第二次庭审时，王锐才将本案诉请变更成请求解除合同，此时双方的租赁合同己履行完毕，故原审法院认定双方的租赁合同于2014年11月11日解除，并且判令付瑞返还解除后的房租，无事实及法律依据。即使租赁合同部分无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，付瑞有权要求王锐支付房屋占有使用费，因此王锐已付房租应与2015年8月31日之前的房屋占有使用费抵销。王锐自2014年11月11日无法正常经营的原因系科秦物业停水停电造成，根据《民诉法》第五十六条和《民诉法解释》第八十二条的规定及立法用意，对于王锐的损失，应由科秦物业承担。请求：撤销(2015)新民初字第02526号民事判决第二项，由王锐承担本案一、二审诉讼费用。
王锐辩称，一，因付瑞与中科院的租赁合同于2014年11月11日起解除，故王锐与付瑞之间的转租合同也因此解除。王锐虽未书面通知付瑞解除合同，但是确定地表达了解除合同的意思表示。一审法院认定付瑞与王锐之间的转租协议自2014年11月11日解除，适用法律正确。二，付瑞作为出租人有义务依约向王锐提供可供其正常经营使用的房屋，但因涉案房屋被采取了停水、停电措施而无法正常使用，付瑞作为出租方应承担违约责任。根据合同相对性原理，《协议书》的一方当事人为付瑞，且租金、水电费用均是向付瑞缴纳的，故一审法院认定由付瑞向王锐支付实际租金、转让费损失符合案件事实，适用法律正确。三，原审中付瑞未向王锐提起反诉要求王锐支付占有使用费，且付瑞并非房屋的所有权人，故其无权要求王锐支付占有使用费。自2014年11月11日起，涉案房屋不具有占有使用利益，王锐也没有实际占有使用该房屋而获取任何收益，因此付瑞要求王锐支付占有使用费，无事实及法律依据。四，转租协议因付瑞的原因致使合同解除，付瑞作为违约方，应当向守约方王锐支付自2014年11月11日转租合同解除之日起剩余租期的租金以及一年经营使用费。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十、第十一条之规定，付瑞应向王锐赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。
科秦物业公司辩称，其属于中科院对内服务的，对涉案房屋其只供总表而不针对个人，涉案房屋用电属于付瑞与王锐的个人行为，与其无任何关系，其停电是中科院2014年11月11日发出通知叫其停电的。
马增胜述称，其系代表付瑞签订合同，本案事实与其无关。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2010年6月29日，中科院与砚耘楼公司签订房屋租赁合同的租赁期限为2010年6月30日至20l5年6月30日。付瑞受砚耘楼公司委托办理房屋租赁事宜，也应受到中科院与砚耘楼公司订立租赁合同的约束，遵守合同约定，自觉履行义务。2014年8月20日，付瑞与王锐签订的《协议书》中约定租赁期限自2014年9月1日至2015年8月31日止，因中科院与砚耘楼公司合同到期后并未续约，故王锐与付瑞签订的合同中2015年6月30日至20l5年8月31日部分无效，付瑞依法应将其已预收的合同无效期间的租金返还给王锐，原审判决付瑞向王锐返还2015年6月30日至2015年8月31日的房屋租金6600元正确。因付瑞与中科院之间纠纷，科秦物业依照中科院指令自2014年11月11日起对涉案房屋停止供电，王锐签订合同时进行餐饮经营的目的显然无法实现，故原审判决王锐与付瑞的协议书自2014年11月11日解除并无不当，付瑞应在扣除合同无效部分租金和王锐使用期间的房屋租金后，将其预收的租金剩余部分及其收取的房屋保证金及水电费保证金返还给王锐。付瑞上诉称，王锐无法正常经营的原因系科秦物业停水停电造成，因此其损失应由科秦物业承担，根据王锐与付瑞签订的《协议书》，付瑞应保证涉案房屋满足王锐餐饮经营的需要，现涉案房屋因付瑞一方的原因被断电，已无法满足上述需要，付瑞已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，当事人应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷依照法律规定或者按照约定解决”，故付瑞的上述主张于法无据，依法不予支持。关于付瑞上诉主张以房屋占有使用费折抵未退租金一节，2014年11月11日涉案房屋被断电后，王锐无法正常使用涉案房屋，故付瑞要求王锐以已缴纳的租金折抵2014年11月11日之后的房屋占有使用费的主张无法律依据，因此对付瑞上述主张依法不予支持。综上，付瑞的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2870元（付瑞已预交），由付瑞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 平
审 判 员 李 涛
代理审判员 秦燕燕
二〇一六年七月十八日
书 记 员 李 伟