广东省肇庆市端州区人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤1202执异64号案外人：广州骏业物业管理有限公司，住所广州市天河区黄埔大道西路459号二楼，统一社会信用代码91440106MA59BDF72R。申请执行人:肇庆端州农村商业银行股份有限公司，住所地广东省肇庆市端州区建设二路83号，统一社会信用代码91441200794661424T。被执行人:肇庆市和鼎贸易有限公司，住所地肇庆市端州区端州三路47号六层606室，统一社会信用代码91441200692474425E。被执行人:广州市金菠萝粮储储备贸易有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道大道西457号首层，组织机构代码19098055-5。被执行人：梁秋明，女，1954年7月12日出生，身份证住址广州市越秀区。被执行人：卢欣红，女，1988年8月5日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市鼎湖区。被执行人：梁蝶群，女，1956年4月7日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被执行人：陈一琳，女，1984年10月21日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。本院在执行申请执行人肇庆端州农村商业银行股份有限公司(以下简称端州农商银行)与被执行人肇庆市和鼎贸易有限公司（以下简称和鼎贸易公司）、广州市金菠萝粮储储备贸易有限公司（以下简称金菠萝粮储公司）、梁秋明、卢欣红、梁蝶群、陈一琳金融借款合同纠纷一案中【案号：（2017）肇端法执字第10号】，案外人广州骏业物业管理有限公司（以下简称广州骏业公司）于2017年6月12日向本院提出案外人执行标的异议。本院受理后编立案号为（2017）粤1202执异64号，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人广州骏业公司称，异议人与广州穗华口腔医院有限公司（以下称“口腔医院公司”）——暨南大学附属穗华口腔医院（以下称“口腔医院”）的运营主体——之间，系同属一个共同控制人的关联公司关系。2014年12月29日，出租人与口腔医院公司签订《房屋租赁合同》，约定出租人将涉案459号二楼房屋出租给该公司作为办公用途使用（开办口腔医院），租赁期限自2015年3月1日至2025年2月28日共10年，并约定了保证金、租金、支付方式、违约责任等相关条款。2015年5月4日，双方办理了房屋租赁登记备案手续并缴纳了相关税费（按出租人要求，备案合同与实际履行合同有所不同）。2016年初，出租人询问异议人是否有意整体承租涉案457号首层房屋。异议人基于自身业务发展需要，打算承租下来投资开办、扩展医疗业务，遂于2016年3月8日，与出租人签订《广州市房屋租赁合同》，约定出租人将457号首层房屋出租给异议人作商业用途使用，租赁期限自2016年4月1日至2026年3月31日共10年，并约定了租金、付款方式、双方权利义务等相关条款。随后，双方工办理了房屋租赁登记备案手续并缴纳了相关税费。上述457号首层房屋租赁合同签订后没几天，出租人旋即表示拟将457号首层、459号二楼房屋一并出售，询问异议人是否购买。异议人基于自身需求，表示可以考虑购买。双方就房屋价格展开多轮谈判，由于出租人要价太高，最终未能达成一致。出租人声称这等同于异议人放弃优先购买权，除非异议人同意重新商定租赁价格，将房屋的租赁期限均改为20年，并一次性付清全部租金，否则其将立即向其他买家出售房屋，或者宁可违约收回房屋。异议人所在的医疗集团，计划在口腔医院附近设立新的医疗机构，与口腔医院形成互补共生关系，为客人提供全面配套的医疗服务，同时口腔医院本身也亟需扩展业务，两者对上述房屋均有强劲需求。万般无奈之下，异议人只好沿出租人提出的修改租赁合同的思路与其讨价还价。经艰难谈判，双方于2016年3月22日签订《房屋租赁合同》，约定上述两处房屋，加上约200平方米的停车位、459号房屋东侧楼梯位（花圃店），出租给异议人作为商业及医疗用途使用，租赁期限15年，预付10年租金1250万元，扣除原租户已付押金、保证金，实付12,208,466元。该款项由异议人与口腔医院公司共同按份支付，口腔医院公司向异议人借款，由异议人代为支付其应付份额。该款项已经一次性支付至出租人的法定代表人（同时也是出租人的股东），也就是被执行人三即梁蝶群指定的账户内，出租人开具了1250万元的租金收据。异议人打算使用涉案457号首层房屋，逐步筹建一家较大规模的中医院。在合同签订后，对其中原先就没有租户，原租户不再租赁，或者原租户提前解约的商铺，异议人已经投入巨资装修。原本计划是先筹建运营，再逐步与其余商铺的租户解约，扩建医院。现因意外遭遇这一执行事件，不仅面临过千万的预付租金损失，筹建中医院的计划也落空，已经投入的巨额装修费用也岌岌可危，损失极为惨重。出租人与异议人签订租赁合同的时候，并没有事先告知房屋已经抵押的事实。异议人对于租赁合同的签订、履行都是善意的，租赁合同真实、合法、有效，不违背法律禁止性规定，理应受到法律保护。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的房屋，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房屋的，人民法院应予支持。”本案，关于异议人租赁涉案房屋的情形，应当适用这一规定处理，在租赁期内，承租人有权阻止移交占有被执行的房屋。涉案房屋的实际使用人，有的是经营商业实体的，有的是经营医疗机构的。对这些实际使用人迁出与否的处置，涉及到的不仅是法人机构、企业组织或个体工商户的利益，还涉及到这些单位所代表的众多员工的依靠与希望，涉及到这些员工背后的亲人与家庭。敬请贵法院在处置涉案房屋的时候，予以慎重考虑。综上所述，贵法院在（2017）粤1202执10号《广东省肇庆市端州区人民法院公告》中，要求涉案房屋的目前实际使用人须在2017年6月16日前迁出，并同时搬走存放在该处属其所有的物品，到期仍不履行的将依法强制执行，这一要求损害了异议人的合法权益，恳请贵法院中止对该措施的执行，同时裁定支持异议人的全部异议请求，即异议请求为：1、裁定撤销（2017）粤1202执10号《广东省肇庆市端州区人民法院公告》；2、裁定异议人与出租人之间的租赁合同合法有效，异议人拥有租赁权；3、裁定异议人在租赁期内有权阻止移交占有被执行的房屋；4、裁定法院应当在处置涉案房屋时，对异议人与被执行人之间的租赁关系予以公开披露；5、裁定法院应当在公开处置涉案房屋过程中，保障异议人的知情权、优先购买权和参与竞价权。申请执行人端州农商银行辩称，申请执行人与肇庆市和鼎贸易有限公司（以下简“和鼎贸易公司”）、广州市金菠萝粮储储备贸易有限公司（以下简“金菠萝公司”）、梁秋明、卢欣红、梁蝶群、陈一琳金融借款合同纠纷一案，案号（2016）粤1202民初398号现已生效，该案判决查明和鼎贸易公司因经营资金不足向申请执行人申请借款4600万元，金菠萝公司以广州市天河区黄埔大道西路459号二楼、广州市天河区黄埔大道××路××号首层的房产作为抵押担保，并办理了抵押登记手续，具体情况如下：2013年8月21日，申请执行人与金菠萝公司签订《最高额抵押担保合同》，合同编号为肇端农商（2013）高抵字第1480020130931834号，该抵押担保合同约定金菠萝公司以广州市天河区黄埔大道西路459号二楼、广州市天河区黄埔大道××路××号首层的房产为和鼎贸易公司的债务提供抵押担保。2013年8月22日，申请执行人与金菠萝公司到广州国土资源和房屋管理局办理了上述抵押物的他项权登记手续。2013年8月24日，广州国土资源和房屋管理局核准了上述抵押登记。而案外人提供的2016年3月8日签订的《广州市房屋租赁合同》、2016年3月22日签订的《房屋租赁合同》、2016年3月24日的《税收缴款书》、2016年3月24日的《房屋租赁登记备案证明》，均只能证明一个事实，那就是案外人租赁金菠萝公司的位于广州市天河区黄埔大道××路××号首层的时间远远迟于上述房产办理抵押登记的时间。而根据案外人与金菠萝公司签订的《房屋租赁合同》，租赁时间长达十五年，租金高达1750万元，其中前十年的租金合计1250万元又以借款形式支付，且为一次性付清，案外人在租赁物存在如此明显的瑕疵的情况下租赁，有着明显的恶意串通情形。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，由于涉案的担保物办理抵押担保登记的时间远远早于该担保物的出租时间，因此，根据上述规定，案外人的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项，请求贵院依法裁定驳回案外人的异议申请。综上所述，申请执行人认为抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，案外人与金菠萝公司存在明显的恶意串通行为，案外人阻止移交占有被执行房屋的请求也是无法律依据的，至于案外人与出租人金菠萝公司之间的纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款的规定，由案外人与金菠萝公司另案解决。因此，请求贵院依法裁定驳回案外人的异议申请。被执行人和鼎贸易公司未向本院提交书面意见。被执行人金菠萝粮储公司未向本院提交书面意见。被执行人梁秋明未向本院提交书面意见。被执行人卢欣红未向本院提交书面意见。被执行人梁蝶群未向本院提交书面意见。被执行人陈一琳未向本院提交书面意见。经审查查明：关于申请执行人端州农商银行与被执行人和鼎贸易公司、金菠萝粮储公司、梁秋明、卢欣红、梁蝶群、陈一琳金融借款合同纠纷一案，在诉讼期间，本院以（2016）粤1202民初398号民事裁定书轮候查封了被执行人金菠萝粮储公司名下的广州市天河区黄埔大道××路××号首层（产权证号：粤房地权证穗字第××）及黄埔大道××路××楼（产权证号：粤房地权证穗字第××）。本院于2016年8月22日作出的（2016）粤1202民初398号民事判决已经发生法律效力，因上述被执行人逾期未履行该判决确定的偿还借款等义务，申请执行人端州农商银行于2017年1月3日向本院申请执行。本院立案受理并编立案号：（2017）粤1202执10号。在执行过程中，本院向被执行人和鼎贸易公司、金菠萝粮储公司、梁秋明、卢欣红、梁蝶群、陈一琳发出执行通知书，责令其在指定的期限履行上述生效民事判决确定的法律义务，但上述被执行人逾期未履行。本院于2017年2月15日作出（2017）粤1202执10号拍卖预告，并张贴在拟拍卖的标的物。本院于2017年2月15日作出（2017）粤1202执10号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人金菠萝粮储公司名下的广州市天河区黄埔大道××路××号首层（产权证号：粤房地权证穗字第××）及黄埔大道××路××楼（产权证号：粤房地权证穗字第××）以偿付该案相应数额的债务。2017年2月16日，本院依法作出（2017）粤1202执10号协助执行通知书，责令被执行人金菠萝粮储公司名下的广州市天河区黄埔大道××路××号首层（产权证号：粤房地权证穗字第××）及黄埔大道××路××楼（产权证号：粤房地权证穗字第××）的承租人将相应的租金汇入本院代收代支账户，但承租人拒不协助履行。案外人广州骏业公司向本院提交了《租赁房屋权益申报书》。由于山东省莒南县人民法院以（2015）莒十民初字第828号民事裁定书首轮查封了被执行人金菠萝粮储公司名下的广州市天河区黄埔大道××路××号首层（产权证号：粤房地权证穗字第××）及黄埔大道××路××楼（产权证号：粤房地权证穗字第××），本院于2017年2月17日作出（2017）粤1202执10号商请移送执行函给山东省莒南县人民法院。山东省莒南县人民法院将（2015）莒十民初字第828号民事案委托本院执行。本院于2017年3月23日立案受理并编立案号为（2017）粤1202执386号。申请执行人端州农商银行于2017年5月25日向本院提交《强制迁出申请书》，请求法院对被执行人金菠萝粮储公司名下的广州市天河区黄埔大道××路××号首层及黄埔大道西路459号二楼房屋进行强制迁出。本院以2017年5月31日作出（2017）粤1202执10号公告，责令被执行人金菠萝粮储公司或下述房屋的目前其他实际使用人须在2017年6月16日前迁出广州市天河区黄埔大道××路××号首层及黄埔大道西路459号二楼房屋，并同时搬走存放在该处属其所有的物品。案外人广州骏业公司对（2017）粤1202执10号公告有异议，认为该公告损害了其的合法权益，于2017年6月12日向本院提出执行异议，异议请求为：1、裁定撤销（2017）粤1202执10号《广东省肇庆市端州区人民法院公告》；2、裁定异议人与出租人之间的租赁合同合法有效，异议人拥有租赁权；3、裁定异议人在租赁期内有权阻止移交占有被执行的房屋；4、裁定法院应当在处置涉案房屋时，对异议人与被执行人之间的租赁关系予以公开披露；5、裁定法院应当在公开处置涉案房屋过程中，保障异议人的知情权、优先购买权和参与竞价权。另查明，广州市房地产档案馆于2017年2月16日出具的房产登记号：2009登记字9003806号广州市不动产登记查册表中的他项权利摘要记载显示：房屋坐落天河区黄埔大道××路××楼，权利人肇庆端州农村商业银行股份有限公司，权利种类抵押权，登记时间2013年8月24日。广州市房地产档案馆于2017年2月16日出具的房产登记号：2009登记字9003807号广州市不动产登记查册表中的他项权利摘要记载显示：房屋坐落天河区黄埔大道××路××号首层，权利人肇庆端州农村商业银行股份有限公司，权利种类抵押权，登记时间2013年8月24日。再查明，案外人广州骏业公司与被执行人金菠萝粮储公司于2016年3月8日就涉案的广州市天河区黄埔大道××路××号首层房屋签订《广州市房屋租赁合同》，双方2016年3月22日就涉案的广州市天河区黄埔大道××路××号首层及黄埔大道西路459号二楼房屋签订《房屋租赁合同》，并且于2016年3月24日办理了房屋租赁登记备案手续。案外人广州骏业公司已占有使用广州市天河区黄埔大道××路××号首层房屋，并支付相应的租金和税费。本院认为：因被执行人和鼎贸易公司、金菠萝粮储公司、梁秋明、卢欣红、梁蝶群、陈一琳未履行生效法律文书确定的法律义务，本院对被执行人金菠萝粮储公司名下的广州市天河区黄埔大道××路××号首层及黄埔大道西路459号二楼房屋采取查封、拍卖等执行措施，符合法律规定。案外人广州骏业公司与被执行人金菠萝粮储公司于2016年3月8日就涉案的广州市天河区黄埔大道××路××号首层房屋签订《广州市房屋租赁合同》，双方2016年3月22日就涉案的广州市天河区黄埔大道××路××号首层及黄埔大道西路459号二楼房屋签订《房屋租赁合同》，并且于2016年3月24日办理了房屋租赁登记备案手续，是案外人广州骏业公司与被执行人金菠萝粮储公司双方的真实意思表示，并无违反法律法规的强行性规定，应依法合法有效。而且案外人广州骏业公司已实际占有涉案的广州市天河区黄埔大道××路××号首层房屋，并且按约定缴交租金。故案外人广州骏业公司对涉案的广州市天河区黄埔大道××路××号首层房屋享有租赁权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。涉案的房产于2013年8月24日办理了抵押登记手续，申请执行人端州农商银行依法享有抵押权。案外人广州骏业公司提供的落款时间为2016年3月8《广州市房屋租赁合同》和2016年3月22日的《房屋租赁合同》是在抵押登记以后签订的，没有征得抵押权人的同意，该租赁合同关系不能对抗申请执行人已登记的抵押权及本院对涉案房产采取的执行措施，对实现抵押权后的受让人不具有约束力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”的规定，本院依法作出（2017）粤1202执10号公告，要求被执行人金菠萝粮储公司及案外人广州骏业公司腾空涉案房屋，从而涤除在涉案房屋上设立的租赁权，由法院予以拍卖、变卖或抵债，符合法律的规定，并无不当。案外人广州骏业公司要求撤销（2017）粤1202执10号《广东省肇庆市端州区人民法院公告》的异议请求，理据不足，本院不予支持。由于被执行人金菠萝公司粮储公司基于涉案的房屋享有的租赁权被本院依法涤除后，被执行人金菠萝公司粮储公司对涉案的房屋不再享有租赁权，从而不能再基于租赁权主张对涉案租赁房屋享有优先购买权、知情权和在法院处置涉案房屋时披露案外人广州骏业公司与被执行人金菠萝粮储公司之间的租赁关系以及在租赁期内阻止移交涉案的房屋的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；”的规定，本案中，因案外人广州骏业公司基于其与被执行人金菠萝粮储公司签订的《房屋租赁合同》对涉案的广州市天河区黄埔大道××路××号首层房屋享有的15年租赁权，对申请执行人端州农商银行在先的抵押权的实现有影响的，被本院依法涤除，案外人广州骏业公司对涉案的房产不再享有租赁权，从而无权依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，主张在租赁期内移交占有涉案的房屋。故案外人广州骏业公司对涉案的房产不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求，理据不足，本院予以驳回。申请执行人端州农商银行主张法院驳回案外人广州骏业公司的异议请求，合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人广州骏业物业管理有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  谭 松审 判 员  刘国标代理审判员  李伟青二〇一七年八月二十八日书 记 员  梁敬通