山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第693号
上诉人（原审原告）中国共产党济南市委员会办公厅，住所地济南市。
法定代表人陈荣，该办公厅主任。
委托代理人许永娟，山东睿扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王景刚，男，1975年8月18日出生，汉族，个体工商户，住济南市。
上诉人中国共产党济南市委员会办公厅（以下简称市委办公厅）因与被上诉人王景刚房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第3980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月3日公开开庭审理了本案，上诉人市委办公厅委托代理人许永娟到庭参加诉讼，被上诉人王景刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院认定，位于济南市市中区经七路333号房产（与本案所涉诉房产济南市市中区斜马路14号为同一地址）是登记在济南市市级机关事务管理局名下的房屋，由该局交由市委办公厅使用。2001年11月15日，市委办公厅行政处与王景刚签订《协议书》一份，约定将上述房屋中的一间，面积约32平方米的房屋出租给王景刚使用，期限4年，自2001年11月15日至2005年11月14日，约定的租金标准为10000元／年；使用期间的水、电费用由王景刚承担，每月结算一次。合同第五条约定：“所租房屋乙方（王景刚）可根据业务需要进行装修、整理，但不准破坏、改造房屋主体结构。终止合同时，如拆除装修，必须恢复房屋原貌。所租房屋不准搞影响周围群众生活休息的声音及有污染环境的活动。……九、如遇统一拆迁和改造，双方都必须无条件服从。不超过二十天，甲方（市委办公厅）退还当月房租，超过二十天不再退还。”协议书落款处，甲方加盖有中国共产党济南市委员会办公厅行政处公章，乙方处王景刚并未签名，但合同已实际履行，涉诉房屋已按约定时间交付王景刚使用。庭审中，王景刚向法院提交了双方另行签订的《协议书》复印件一份，内容与上述协议内容一致，约定租金的标准变更为每年12000元（含取暖费），期限为2010年11月15日至2014年11月15日，合同落款处，加盖有中国共产党济南市委员会办公厅行政处公章及王景刚的签名，签署时间为2010年11月15日。协议左下角处标注有：“注明：租房合同暂不续签，但此合同继续有效，请贵单位给予办理营业执照。”的字样，并加盖了“中国共产党济南市委员会办公厅行政处”公章，但王景刚未能提供该协议的原件，只提供了一份落款时间为2001年11月15日的协议书复印件的第二页，此页上加盖了“中国共产党济南市委员会办公厅行政处”公章的原件，其他内容与2001年、2010年所签订的《协议书》第二页一致。对于2010年签署的《协议书》及加盖有“中国共产党济南市委员会办公厅行政处”公章原件的《协议书》第二页，市委办公厅不予认可，认为该证据不完整，不能体现双方曾重新签订过租赁协议，且与第一份协议中注明的不再续签相矛盾。现诉至法院，请求法院依法判决王景刚补交2013年7月至判决生效之日止的房屋使用费，按每月2000元的标准计算；判决王景刚立即腾出房屋，交还给市委办公厅，由王景刚承担本案的诉讼费用。另查明，王景刚于2012年4月18日，向市委办公厅交纳了租金16000元，对于该费用王景刚陈述是交纳了两年的租金，是与市委办公厅唐功涛处长口头协商的；市委办公厅对此不予认可，认为根据账目记载，其交纳的是2012年全年到2013年2月底的租金。
庭审中，市委办公厅陈述早在2013年7月2日，市委办公厅就向王景刚下达过书面通知，告知其要解除合同关系，要求王景刚腾出房屋；2013年7月31日再次通知如不腾房搬出，将采取停电的措施；8月13日再次口头通知了王景刚如不腾房，将于8月20日停电；8月20日上午11：00正式停电；8月27日，市委办公厅工作人员组织各承租户开会，劝说尽快腾房搬离，承租房大部分已搬出。王景刚只认可在2013年7月底时，市委办公厅的三、四名工作人员曾向其下达口头通知，告知要解除合同，要求腾房的事情。2013年8月20日，市委办公厅就对王景刚所租赁的房屋采取了停电措施。
原审法院认为：根据我国《合同法》的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人就涉诉房屋签订的租赁协议书，是双方真实的意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同约定全面履行义务。本案争议的焦点是合同的履行期限和租金数额问题。对此，原审法院认为，双方当事人均认可在2001年11月15日签署的期限至2005年11月14日的合同是真实的，故对此合同的效力予以确认；王景刚提交的期限至2014年11月15日的合同复印件中虽记载的签署时间为2010年，但因未能提供原件，市委办公厅对此也不予认可，故根据相关司法解释的规定，该份证据的效力不予认定；王景刚虽提供了一份加盖市委办公厅公章原件的合同第二页，但因其提供的证据并不完整，且其主张内容与第一份合同并不一致，市委办公厅也不认可，故对此证据的效力也不能予以认定。我国《合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在双方当事人于2001年签订的租赁协议到期后，没有证据证实双方曾重新或续签过租赁协议，但王景刚仍然在此占用涉诉房屋进行经营，故此时双方的租赁关系为不定期租赁。市委办公厅随时可以要求与王景刚解除合同，但要给王景刚留出一定的腾房时间。王景刚也认可市委办公厅曾在2013年7月底通知过解除租赁关系的事实，故从市委办公厅通知时，双方的租赁关系即解除，王景刚应在市委办公厅要求的时间内腾出房屋，交还给市委办公厅，如未履行的，依法应当承担相应的民事责任；济南市委办公厅要求王景刚腾出房屋，交还给市委办公厅的诉讼请求，合法有据，依法予以支持。关于市委办公厅要求王景刚自2013年11月起按每月2000元的标准支付使用费的问题，原审法院认为，在没有证据证实双方重新对协议约定的租金标准进行过调整的情况下，根据《合同法》的相关规定，视为继续履行原合同，只能按原协议约定的价格执行，市委办公厅要求按2000元每月的标准，没有合同和法律依据，不予支持；但市委办公厅擅自给王景刚所承租房屋停电的行为，使得该房屋已不能正常使用，在其单方停电后就不应再向王景刚收取租金或使用费，故对市委办公厅要求王景刚承担2013年8月20日后使用费的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定判决：一、王景刚于判决生效之日起二十日内将其租赁的中国共产党济南市委员会办公厅位于济南市市中区经七路333号（斜马路14号）的房屋腾出，交还给中国共产党济南市委员会办公厅。二、王景刚于本判决生效之日起十日内向中国共产党济南市委员会办公厅支付2013年7月1日起至2013年8月20日占用房屋期间的使用费，以合同约定的年租金10000元的标准计算。三、驳回中国共产党济南市委员会办公厅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，中国共产党济南市委员会办公厅、王景刚各负担50元。
上诉人市委办公厅不服原审判决上诉称：1、原审法院关于“上诉人擅自给被上诉人所承租的房屋停电的行为，使得该房屋已不能正常使用，其在单方停电后就不应再向被上诉人收取租金或使用费”的认定错误，没有任何事实和法律依据。首先，上诉人与被上诉人在2001年11月15日签订的租赁合同到期后，双方形成不定期租赁合同关系，依据法律规定，上诉人可随时要求解除租赁合同。上诉人于2013年6月28日解除与被上诉人的租赁合同；并于同年7月2日向被上诉人下达书面通知，通知被上诉人解除合同，限期腾房；7月31日再次通知如不腾房将采取停电措施；8月13日再次口头通知如不腾房，将于8月20日停电；到8月20日，由于被上诉人仍不腾房，上诉人才正式停电。上诉人的停电行为是在租赁合同解除近2个月后才进行，早已提前通知被上诉人，并非一审判决认定的擅自停电。且上诉人给被上诉人所承租房屋停电后，被上诉人以私拉电线的方式从他处获得供电，从2013年8月20日至今，被上诉人使用涉案房屋从事经营活动的行为从未间断，上诉人的断电行为并未给被上诉人正常使用该房屋造成实质影响。其次，租赁合同解除后，依据《合同法》的有关规定，被上诉人应当返还房屋，被上诉人拒不返还房屋，继续占有使用房屋，应当向上诉人缴纳房屋占有费。故被上诉人应当支付的房屋占有费应计算至被上诉人实际腾房之日，而非原审法院所认定的断电之日（2013年8月20日）。2、原审法院“在没有证据证实双方重新对协议约定的租金标准进行过调整的情况下，根据《合同法》的相关规定，视为继续履行原合同，只能按照原协议约定的价格执行”的认定错误。租赁期间届满后，双方形成无固定期限的租赁合同，依据法律规定，上诉人可随时解除合同。上诉人已经向被上诉人发出通知解除租赁合同，原租赁协议即已解除。在此情况下，被上诉人继续占有使用房屋，应当按照市场价格支付房屋占有使用费。原租赁合同所约定的价格虽然是甲乙双方真实意思的表示，但该表示的效力范围是有限定条件的，即在原合同有效期限内，租赁合同届满或解除，双方基于合同产生的租赁合同法律关系也归于消灭。租赁合同解除后，如果仍适用原租金标准支付房屋占用费，不仅违反了公平自治原则，而且在当今房屋租金价格不断上涨的市场形势下，还有鼓励侵权，主张不诚信行为之嫌。只有以实际侵权发生的时段内同类地段同类房屋的市场租赁价格来确定占有使用费才能够足以补偿因被上诉人违约侵权给上诉人造成的损失。且上诉人主张的2000元每月的价格虽然高于原协议标准，但却远低于市场价格，应当予以支持。请求依法改判。
被上诉人王景刚未作答辩。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：双方当事人于2001年签订的租赁合同到期后，未再签订新的合同，但王景刚仍在占用涉案房屋，应视为不定期租赁，上诉人市委办公厅可以随时解除合同。市委办公厅于2013年7月通知王景刚解除合同，自该通知到达王景刚时，双方当事人的租赁关系已解除。租赁合同解除后，王景刚应将房屋即时交付给市委办公厅，但王景刚至今未交付。市委办公厅应当依法要求王景刚腾房，市委办公厅擅自于2013年8月20日对涉案房屋断电的行为不符合法律规定，该行为造成涉案房屋不能正常使用，故王景刚拒付涉案房屋不能正常使用期间的房屋使用费，理由正当。关于租金标准，上诉人市委办公厅要求按每月2000元支付，但无证据证实，本院不予采信。一审法院按照双方当事人2001年签订的租赁合同约定的租金标准判决并无不当，应予维持。综上，上诉人市委办公厅的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中国共产党济南市委员会办公厅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 明
审 判 员 王云春
代理审判员 曹 强
二〇一四年十一月十日
书 记 员 姜 梵