安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第03976号
原告：安徽省食品公司，住所地安徽省合肥市庐阳区长江路327号。
法定代表人：邓华，总经理。
委托代理人：吴正林，安徽徽商律师事务所律师。
委托代理人：严俊，安徽徽商律师事务所律师。
被告：安徽国祯集团股份有限公司，住所地安徽省合肥市高新技术开发区科学大道91号。
法定代表人：李炜，董事长。
委托代理人：马长征，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：车保睿，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
第三人：安徽阿里巴巴文化娱乐文化有限公司，住所地安徽省合肥市阜南路166号润安大厦裙楼4层。
法定代表人：贝文彪，总经理。
委托代理人：李继和，该公司员工。
委托代理人：代光敏，安徽华人律师事务所律师。
原告安徽省食品公司与被告安徽国祯集团股份有限公司（以下简称安徽国祯集团）及第三人安徽阿里巴巴文化娱乐文化有限公司（以下简称阿里巴巴娱乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理。依法由审判员刘军担任审判长，与人民陪审员郭茂全、孙庭贵组成合议庭适用普通程序于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告安徽省食品公司委托代理人吴正林、严俊，被告安徽国祯集团委托代理人车保睿及第三人阿里巴巴娱乐公司委托代理人李继和、代光敏到庭参与诉讼。之后，本案合议庭组成变更为由审判员刘军担任审判长，与人民陪审员吴群霞、陈昌海组成合议庭适用普通程序于2016年1月25日第二次开庭进行了审理。原告安徽省食品公司委托代理人吴正林、严俊，被告安徽国祯集团委托代理人车保睿、马长征及第三人阿里巴巴娱乐公司委托代理人李继和、代光敏到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
安徽省食品公司诉称：2000年11月21日，安徽省食品公司与安徽国祯集团签订了一份《财产租赁合同》。合同约定安徽省食品公司将某商厦第二、三层及附属设施租赁给安徽国祯公司，租赁期自2000年11月1日起至2015年10月31日止。合同约定了双方的权利义务，还约定了租赁费及其他费用的数额、支付时间、方式以及违约责任等内容。
2004年7月22日，原、被告双方通过往来函件的形式，安徽省食品公司同意安徽国祯集团将承租的房屋转租给第三方。2004年8月18日，安徽国祯集团函告安徽省食品公司，安徽国祯集团委托阿里巴巴娱乐公司代为向安徽省食品公司支付应付的房租、水电费等，并承诺继续承担双方签订的《财产租赁合同》的各项权利和义务。2004年8月19日，安徽省食品公司复函给安徽国祯集团，同意由阿里巴巴娱乐公司代为支付。2014年10月起，安徽省食品公司就没有收到过租金和水电费。2014年12月16日，安徽省食品公司寄送了《催款通知》给安徽国祯集团，要求安徽国祯集团立即支付拖欠的房租和水电费，安徽国祯集团拒不支付。安徽国祯集团拖欠房租和水电费的行为违反了合同约定，损害了安徽省食品公司的合法权益。安徽省食品公司多次催要未果，特诉至法院，请求判令：1、安徽国祯集团支付截止到2015年10月拖欠的房租1355754元；2、安徽国祯集团支付2014年10月至2015年1月拖欠的水电费37938元；3、安徽国祯集团支付自2014年10月26日起至实际支付日止按拖欠额的日万分之五支付逾期付款违约金，暂计算至2015年11月5日为165309.157元（详见逾期利息计算表）；4、安徽国祯集团于2015年11月20日之前将承租的房屋返还安徽省食品公司并按照原租金标准支付2015年11月1日至2015年11月20日的房屋租金63367元，逾期返还的除按照原租金标准继续支付房租外，按照每天5000元的标准向安徽省食品公司支付逾期返还的违约金；5、诉讼费用由安徽国祯集团承担。
安徽国祯集团辩称：阿里巴巴娱乐公司为涉案房屋的实际承租人，应由其向安徽省食品公司履行房租及水电费的支付义务。因阿里巴巴娱乐公司为房屋租金的付款义务主体，因此不应由安徽国祯集团承担房屋租金逾期支付的利息。阿里巴巴娱乐公司为涉案房屋的实际承租人，应当承担房屋的返还义务，并由其承担违约责任。
阿里巴巴娱乐公司辩称：一、安徽国祯集团追加阿里巴巴娱乐公司作为第三人参加诉讼在程序上没有依据，应当不予支持。
首先，民事诉讼中的第三人是指：在民事诉讼中，对他人之间争议的诉讼标的有独立的诉讼请求，或者虽无独立的请求，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系，因而参加到诉讼中的人。”本案中阿里巴巴娱乐公司不是安徽省食品公司与安徽国祯集团之间的房屋租赁合同的主体，并且安徽国祯集团和安徽省食品公司在往来的函件中都明确的表示，即使安徽国祯集团将承租的场地转租，安徽国祯集团仍然应当作为租赁合同的主体向安徽省食品公司承担责任。此外，阿里巴巴娱乐公司虽与安徽国祯集团有限公司签订了《财产租赁合同》，但由于安徽国祯集团有限公司的严重违约，致使该租赁合同于2015年1月5日依法解除，因此，阿里巴巴娱乐公司与原、被告之间的租赁合同纠纷根本没有任何法律上的利害关系，根本不具备《民事诉讼法》规定的追加第三人的条件，安徽国祯集团追加阿里巴巴娱乐公司参与诉讼于法无据，应当予以驳回。
二、原、被告的违约行为造成阿里巴巴娱乐公司巨大的经营损失，根据法律的规定以及《财产租赁合同》的约定，上述原、被告应当承担赔偿责任。
阿里巴巴娱乐公司与安徽国祯集团签订的《财产租赁合同》中明确约定，安徽国祯集团应当保证阿里巴巴娱乐公司正常经营所需的水电、电梯的正常使用，并且在签订租赁合时，安徽省食品公司也明确表示同意安徽国祯集团的转租行为。现安徽国祯集团作为《财产租赁合同》的相对方，安徽省食品公司作为房屋的产权人以及实际的管理人，应当严格遵守《财产租赁合同》的内容。但是在2014年12月25日的时候，原、被告在没有任何通知的情况下，擅自对阿里巴巴娱乐公司租赁的经营场所予以断电，虽事后阿里巴巴娱乐公司多次要求原、被告立即停止侵权行为，但原、被告一直不予理睬，造成阿里巴巴娱乐公司巨大的经营损失，特别是在圣诞节期间，对阿里巴巴公司造成的营业损失巨大。如果法院追加阿里巴巴娱乐公司为第三人，恳请贵院从节约司法资源以及维护答辩人合法权益的角度考虑，对原、被告造成阿里巴巴娱乐公司的损失予以一并处理。
三、阿里巴巴娱乐公司与安徽国祯集团的租赁合同已于2015年1月9日解除，安徽省食品公司的诉请与阿里巴巴娱乐公司没有任何关系，安徽国祯集团应当赔偿因违约行为而造成的全部损失。
经审理查明：2000年11月21日，安徽国祯能源股份有限公司（简称乙方）与安徽省食品公司（简称甲方）签订财产租赁合同一份，该合同约定安徽国祯能源股份有限公司租赁安徽省食品公司位于某商厦第二、三层及室内手扶电梯一部。租赁期限自2000年11月1日至2015年10月31日。前三年租赁费为800000元，自第四年起，每一年以前一年租赁费为基数，递增3%。2001年5月第一个工作日，安徽国祯能源股份有限公司支付七个月租金470000元，以后每月25日前支付下月租金，支付数额为每年总额的十二分之一。合同还约定如乙方未经甲方同意拖欠租金及其他费用，拖欠达十日以上，甲方有权停水、停电。单方提前解除合同或其他违约行为，违约方支付违约金2000000元并赔偿损失。乙方如拖欠租金或水、电等费用，违约方每天按拖欠额万分之五支付违约金。乙方拖欠任何费用达三个月以上，甲方有权解除合同并有权追究乙方违约责任。合同还就其他事项进行了约定。2003年9月29日，安徽国祯能源股份有限公司与安徽省食品公司签订补充协议一份，该协议约定电费按表计量，另加损耗。电费与二、三楼的房租水电费合并计算，不再另行通知。其他费用如开水费、电梯费、卫生费、管理费全免。
2004年7月22日，安徽国祯集团向安徽省食品公司发出商榷函一份，函件明确函请安徽省食品公司将房产转租给安徽阿里巴巴音乐茶饮有限公司。2004年7月22日，安徽省食品公司出具复函一份，该函件明确同意安徽国祯集团将某商厦二、三层转租给第三方，转租用途及期限不得违背2000年11月21日签订的财产租赁合同的相关规定，安徽国祯集团仍是合同的履约方，履行合同规定的义务，承担违约责任。我公司不予任何第三方发生合同关系。2004年8月18日，安徽国祯集团向安徽省食品公司发出函一份，函件中明确我公司委托阿里巴巴投资集团公司代我公司向安徽省食品公司支付应付的房租、水电等费用。我公司承诺在实行委托阿里巴巴投资集团代我公司支付房租、水电等费用后，我公司仍是履行双方2000年11月21日签订的财产租赁合同的主体，承担合同的各项权利和义务。另每月25日由安徽省食品公司、阿里巴巴投资集团及国祯公司三方对代付的各项费用进行核对账目，对于拖欠的费用，由我公司负责。2004年8月19日，安徽省食品公司向安徽国祯集团发出复函一份，该函件中明确为简化付款程序，同意你公司委托阿里巴巴投资集团代你公司支付房租、水电等费用。2014年12月16日，安徽省食品公司向安徽国祯集团发出催款通知一份，该通知明确贵公司已拖欠我司2008年6月至2014年12月底房租439501元和2014年9月15日至2014年11月15日水电费20252元，共计拖欠金额459753元。我司曾多次派人与贵司联系并催交所欠房租、水电费，但贵司至今并未交付此款。2015年1月9日，安徽国祯集团向安徽省食品公司发出函一份，该函明确贵我公司于2000年11月签订了财产租赁合同，合作期限15年至2015年10月31日止。因经营问题，我公司于2004年7月将房屋转租给安徽阿里巴巴音乐茶饮有限公司，租赁期至2015年10月31日止。多年来，三方合作顺利。自2014年以来，市区长江路天桥拆除，又逢建设地铁站，长江路较长时间封闭施工，给阿里巴巴公司的正常经营带来了影响，营业收入下滑较快。2014年11月起，阿里巴巴公司开始拖欠房租租赁费及水、电费。经三方多次协商未果。2014年12月25日，贵方采取了断电措施，阿里巴巴公司已无法正常营业。为此，阿里巴巴娱乐公司于2015年1月9日致函我公司，希望解除与我公司签订的财产租赁合同。我公司作为转租方，针对阿里巴巴娱乐公司提出的解除合同要求在未得到贵方的明确表态前无法做出答复，特向贵方征求意见，针对当前的现实情况和阿里巴巴娱乐公司的要求，是否同意就解除各方签署的房屋租赁合同进行协商？
另查明，安徽国祯能源股份有限公司于2000年9月25日工商变更为安徽国祯集团股份有限公司。安徽阿里巴巴音乐茶饮有限公司于2009年8月7日变更为安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司。2004年7月12日，安徽国祯集团将涉案房屋转租给阿里巴巴娱乐公司并签订了租赁合同。阿里巴巴娱乐公司自2014年11月起未缴纳房屋租金，安徽省食品公司于2014年12月25日对涉案房屋采取停水、停电。2015年8月24日，安徽省食品公司诉至安徽省合肥市高新技术产业开发区人民法院。之后，本案移送至本院审理。在安徽国祯集团的申请下，本院追加阿里巴巴娱乐公司作为第三人参与诉讼。安徽省食品公司另明确拖欠的水、电费金额为37938元，阿里巴巴娱乐公司对此予以认可。
2016年5月12日，安徽省食品公司、安徽国祯集团及阿里巴巴娱乐公司共同确认涉案房屋于当日交付，安徽省食品公司另认为房屋内的电梯已被更换，并非之前的原装进口奥的斯电梯。安徽国祯集团认为涉案房屋由阿里巴巴公司实际控制，电梯也是其更换的，应当由安徽省食品公司与阿里巴巴公司共同进行确认，与其无关。
以上事实有组织机构代码、企业信息查询单、租赁合同、补充协议、函件、报警单、发票、催款单、快递单及当事人陈述予以证实。
本院认为：双方于2016年5月12日已经对于涉案房屋进行了交接，对于安徽省食品公司要求返还房屋的诉请可以不再予以处理。安徽省食品公司虽然认为涉案房屋内的电梯并非当初交付给安徽国祯集团的原装进口奥的斯电梯，但是租赁合同中并未明确交付电梯的具体品牌、型号，故安徽省食品公司于交接时对于电梯的品牌、型号有异议，本院不予支持。
本案争议焦点主要在于：一、对于租赁合同主体问题；二、对于房租、水电费及违约金问题。对于该两问题，本院具体分析如下：
一、对于租赁合同主体问题
涉案各方对于安徽省食品公司与安徽国祯集团的租赁合同中明确的出租方系安徽省食品公司均无异议，仅安徽国祯集团认为其已退出该租赁协议，权利义务应当由阿里巴巴娱乐公司享有和承担，据此认为承租方为阿里巴巴娱乐公司。阿里巴巴娱乐公司认为其并未与安徽省食品公司建立租赁关系。基于安徽省食品公司与安徽国祯集团签订了租赁合同并未直接与阿里巴巴娱乐公司签订租赁合同。另外，安徽省食品公司在同意安徽国祯集团转租给阿里巴巴娱乐公司时再次明确租赁合同的主体仍为安徽省食品公司与安徽国祯集团，故对于安徽国祯集团的抗辩意见，本院不予采信。阿里巴巴娱乐公司实施的租金交纳等行为在安徽省食品公司与安徽国祯集团租赁合同关系中应当视为安徽国祯集团实施的行为。
二、对于房租、水电费及违约金问题
（一）对于安徽省食品公司主张的水电费37938元，安徽国祯集团认为与其无关，阿里巴巴娱乐公司明确予以认可水电费金额，故对于安徽省食品公司主张的水电费金额，本院予以确认。
（二）对于双方争议的房屋租金问题，本院重点分析如下：
安徽省食品公司主张安徽国祯集团拖欠2005年1月至2010年前的租金215142元。安徽国祯集团认为其并非涉案房屋的承租方，阿里巴巴娱乐公司认为安徽省食品公司已经实际对于该部分的租金予以减免，且即使未减免，该部分的主张已经超过了诉讼时效。基于安徽省食品公司提供的证据显示2010年1月之前存在部分月份未交纳房租的情况，自2010年1月至2014年10月期间阿里巴巴娱乐公司均按月交纳房租。另外，安徽省食品公司提供的房租票据显示安徽省食品公司出具房租发票均明确了具体的月份，且出具的催款通知单上列明具体的催收租金的期限。例如2010年3月15日出具的发票标注了“3月份房租”、2010年4月20日出具的发票标注了“4月份房租”。2010年3月15日发出的催款通知单中明确催收的期限自2010年4月1日至2010年4月30日。在安徽省食品公司提供的证据中并未体现2010年1月至2012年1月期间存在催缴之前房租的凭证，故阿里巴巴娱乐公司抗辩认为安徽省食品公司主张之前租金已超过诉讼时效，本院予以采信。
对于2014年11月起阿里巴巴娱乐公司未向安徽省食品公司支付租金，安徽省食品公司及阿里巴巴娱乐公司均予以确认。根据安徽省食品公司与安徽国祯集团签订租赁合同，对于2014年11月之后的租金，本院以95051元／月作为租金计算的标准。由于安徽国祯集团及阿里巴巴娱乐公司于2014年11月1日起均未向安徽省食品公司支付租金，安徽省食品公司于2014年12月25日对涉案房屋进行停水、停电。基于安徽国祯集团于2014年11月1日起未向安徽省食品公司支付租金，构成违约。安徽省食品公司于2014年12月25日对涉案房屋进行停水、停电的行为符合双方签订的合同中关于“乙方未经甲方书面同意拖欠租金及其他费用，拖欠达十日以上，甲方有权停水、停电。”阿里巴巴娱乐公司抗辩城市建设等原因，无相应的法律依据和合同约定，本院不予采信。对于安徽省食品公司未采取停水、停电措施期间的租金（2014年11月、12月），安徽国祯集团应当足额支付。本案需要考量的是安徽省食品公司自2014年12月25日起停水、停电至2016年5月12日房屋实际返还给安徽省食品公司期间的租金是否属于没有采取适当措施防止损失的扩大？《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。作为安徽省食品公司而言，其虽然依据合同约定对涉案房屋进行了停水、停电，但是停水、停电后必然导致涉案房屋无法经营，并未从物尽其用角度予以解决问题，作为安徽省食品公司应当采取积极措施解决双方之间的争议但未采取。例如安徽省食品公司可以行使解除权解除合同或者向安徽国祯集团主张租金等。安徽省食品公司直至2015年8月24日诉至安徽省合肥市高新区人民法院才有明确的诉求，应当就扩大的租金损失承担责任。而就安徽国祯集团而言，在涉案房屋被停水、停电后并未及时支付租金或者实际将房屋返还给安徽省食品公司。虽然阿里巴巴公司作为实际承租人向安徽国祯集团及安徽省食品公司表达了相应的要求，安徽国祯集团也表示就阿里巴巴公司要求解除合同的行为向安徽省食品公司告知，但是涉案房屋并未实际交还给安徽省食品公司，也应对扩大的损失承担一定的责任。考虑到安徽省食品公司采取停水、停电的目的是为了迫使安徽国祯集团缴纳租金，但随着停水、停电时间的逐步延长，经营已经无法继续，损失在逐步扩大而且各方履约的可能性和意愿也在逐步减弱。另安徽省食品公司在采取停水、停电的几个月后才于2015年8月24日起诉安徽省合肥市高效技术产业开发区人民法院表达诉求。
综合上述情况，对于2014年11月1日至2016年5月11日期间的租金，酌定免除安徽国祯集团6个月租金570306元（95051元×6个月=570306元）。剩余部分1175464元（95051元×12个月＋95051元／月÷30天×11天=1175464元），安徽国祯集团应当及时足额支付。
对于违约金部分。由于本院认定安徽国祯集团自2014年11月1日至2014年12月31日期间的租金未支付属于违约行为且无任何可以减免的情况，故根据合同约定按照每日万分之五的标准予以支持。根据合同中约定的每月25日前支付下一月租金标准，起算时间应当自每月26日起计算。经过核算，截至2016年5月11日，该部分违约金为51897.8元（95051／月×（1年＋6月＋16天）×0.0005＋95051元／月×（1年＋5月＋16天）×0.0005=51897.8元］。
对于2015年1月1日至2016年5月11日期间的租金所产生的违约金，由于本院认定双方各自存在一定的过错，另外合同中约定了逾期交房每日按照5000元标准计算违约金，综合上述情况，本院对于2015年1月1日至2016年5月11日期间及逾期交房违约金酌定为100000元。对于2016年5月12日起应当以1175464元为基数，按照每日万分之五标准计算违约金。
对于拖欠水电费所产生的违约金。虽然安徽省食品公司在2015年12月25日依据合同约定行使了断水、断电的权利，但是该行为直接造成了无法实际生产经营。基于此，本院将拖欠水电费至2016年5月11日日期间的违约金调整3000元，对于2016年5月11日之后的违约金应当按照合同约定的每日万分之五计算。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告安徽国祯集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告安徽省食品公司支付租金1175464元（自2014年11月1日计算至2016年5月11日，已扣除6个月租金）；
二、被告安徽国祯集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告安徽省食品公司支付违约金151897.8元（计算至2016年5月11日，之后以1175464元为基数按照每日万分之五计算至租金付清之日止）；
三、被告安徽国祯集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告安徽省食品公司支付水、电费37938元及违约金3000元（计算至2016年5月11日，之后以37938元为基数按照每日万分之五计算至水、电费付清之日止）；
四、驳回原告安徽省食品公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费为23881元，由原告安徽省食品公司负担5000元，被告安徽国祯集团股份有限公司负担18881元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 刘 军
人民陪审员 吴群霞
人民陪审员 陈昌海
二〇一六年六月八日
书 记 员 倪泽恬
附本判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。