河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1081民初1683号原告上海美山市场营销策划有限公司。组织机构代码：6726****-3。法定代表人崔宁，该公司董事长。委托代理人李杰，该公司员工。委托代理人王锟，河南君志合律师事务所律师。被告禹州市颍河置业有限公司。统一社会信用代码：914110815897*****F。法定代表人艾帅领，该公司总经理。委托代理人董少朋，该公司法律顾问。被告河南省绣都置业有限公司。统一社会信用代码：9141108156100****4。法定代表人谢石雷，该公司执行董事。委托代理人董少朋，该公司法律顾问。原告上海美山市场营销策划有限公司（以下简称美山公司）诉被告禹州市颍河置业有限公司（以下简称颍河置业）、河南省绣都置业有限公司（以下简称绣都置业）合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告上海美山市场营销策划有限公司的委托代理人李杰、王琨和被告禹州市颍河置业有限公司、河南省绣都置业有限公司的委托代理人董少朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美山公司诉称，2012年6月20日，原、被告签订《禹州市颍河置业房地产项目全案策划及独家销售代理合同》，约定：原告向被告提供项目的独家营销策划和销售代理服务，双方销售代理服务合同期间，被告支付原告销售代理费（即业绩提成）为项目总销售额1.1%；自合同签署后第四个月开始至项目正式销售止（即取得预售许可证），被告每个月需向原告支付策划服务费贰万元整，每月十日内支付；销售过程中，凡超过双方制定的单套底价销售的房价款，被告应按超出部分25%的比例奖励给原告；在代理期间内，被告不得委托第三方销售双方合同约定的销售面积，否则视为乙方的销售，被告需向原告支付相应提成款；双方同意，在收取客户缴纳的各类款项后，每月按实际收款金额结算业绩提成和溢价奖励，并一次性全额支付给原告，被告不得以任何理由借口拖延支付费用，否则按日千分之五支付违约金，合同期限自2012年6月20日至2016年6月20日等。合同签订后，原告按照合同履行了自身义务，但被告却未能按照合同约定，将相应的提成款、策划服务费等费用支付给原告。原告多次催促被告支付，但被告总是置之不理，只是双方合同目的不能实现，故提起诉讼，请求1、判令解除双方签订的《禹州市颍河置业房地产项目全案策划及独家销售代理合同》。2、判令被告向原告支付拖欠的服务费、业绩提成款、溢价提成款共计1017303元及利息，利息从2014年12月28日按银行同期贷款利率以1017303元为基数计算至还款之日。被告颍河置业辩称，1、被告禹州市颍河置业公司与原告公司签订的独家销售代理合同是一份草签合约，按照合同条款的规定该合同并未实际生效。2、禹州市颍河置业公司所开发的项目现在仍处于筹备期，还未正式施工。被告绣都置业辩称，1、原告公司与绣都公司存在的服务合同系口头的，并未签订书面合同。2、原告公司在服务期间时绣都公司支付原告公司的费用已支付完毕。原告美山公司向本院提交的证据有：第一组：《禹州市颍河置业房地产项目全案策划及独家销售代理合同》一份（9页）；证明1、2012年6月20日，原告上海美山市场营销策划有限公司（以下简称上海美山）与被告禹州市颍河置业有限公司（以下简称颍河置业）就该被告公司开发的房地产项目签订了《禹州市颍河置业房地产项目全案策划及独家销售代理合同》，双方建立了商品房委托代理销售合同关系；2、《禹州市颍河置业房地产项目全案策划及独家销售代理合同》第四条约定了合同有效期自2012年6月20日至2016年6月20日止，同时该合同第10.14约定：甲方（颍河置业）如不支付乙方（上海美山）相关费用，乙方有权终止服务，并有权向甲方（颍河置业）提出索赔要求及款项；第五条约定了平均底价、前期策划服务费、业绩提成、溢价奖励、营销费用、销售款项，根据5.3业绩提成的约定：双方销售代理服务合作期间，被告公司支付原告销售代理费（即：业绩提成）为项目总销售额1.1%；5.4溢价提成的约定：销售过程中，凡超过双方制定的单套底价销售的房款，被告应按超出部分25%的比例奖励给原告；（计算方法：原告实际房屋销售价减去双方制定的该单元（位）销售底价部分的房价款为双方溢价收入，被告应按25%的比例奖励给原告）；3、根据《禹州市颍河置业房地产项目全案全案策划及独家销售代理合同》第七条约定独家销售权、完成销售的界定：7.1独家销售权、双方约定本合同项目的销售由原告独家销售代理。在代理期限内，被告不得委托第三方销售双方合同约定销售面积，否则视为原告公司的销售，被告须支付相应提成款。第二组：1、禹州市工商行政管理局出具禹州市颍河置业有限公司及河南省绣都置业有限公司私营企业基本注册信息查询单各一份（7页）；2、2013年12月颍河·圣帝金苑1#、3#、8#楼平均底价表一份（5页）、2014年4月颍河·圣帝金苑10#楼平均底价表一份（4页）；3、2013年8月13日颍河·圣帝金苑认筹前活动推广方案一份（2页）；4、2013年7月28日颍河·圣帝金苑8月份营销推广方案一份（9页）、2014年2月份颍河·圣帝金苑2014年阶段性营销策划案一份（17页）。5、上海美山公司2012年7月18日至2014年5月5日工作传达单三份；6、2013年8月5日至2014年7月28日颍河·圣帝金苑营销会议纪要九份；7、上海美山公司为被告颍河置业、绣都置业设计的销售房源宣传彩页样稿10份；8、禹州市颍河置业有限公司网站网页信息两份。证明1、禹州市工商行政管理局查询禹州市颍河置业有限公司及河南省绣都置业有限公司私营企业基本注册信息查询单显示：（1）两被告注册地均为禹州市颍川办柏山路名亨花园9号楼；（2）绣都置业于2010年8月18日成立、经营范围为房地产开发，成立时股东艾二伟占公司股份70%；（3）2012年9月11日绣都置业将公司注册地变更为禹州市颍川办柏山路名亨花园9号楼与颍河置业注册地相同；（4）2014年5月6日，绣都置业股东艾二伟变更为颍河置业股东并占该公司股份20%；（5）2014年5月6日，颍河置业变更为绣都置业股东并占该公司股份51%；2、颍河·圣帝金苑1#、3#、8#、10#楼平均底价表确认了原被告双方结算房款销售及溢价提成的价格；该底价表均加盖有被告河南省绣都置业有限公司的印章，且有颍河置业股东孙朝辉、艾二伟、绣都置业股东艾少阳的签字确认；3、2013年7月28日颍河·圣帝金苑8月份营销推广方案有绣都置业股东艾少阳的签字确认，2014年2月份颍河·圣帝金苑2014年阶段性营销策划案有颍河置业股东孙朝辉的签字确认；4、上海美山市场营销策划有限公司2012年7月18日至2014年5月5日工作传达单及2013年8月5日至2014年7月28日颍河·圣帝金苑营销会议纪要、上海美山公司为被告颍置河业、绣都置业设计的销售房源宣传彩页样稿均证明原告上海美山积极履行合同义务为二被告公司颍河·圣帝金苑项目房源策划销售，并由二被告公司股东孙朝辉、艾二伟及公司经理李大利、赵慧签字确认；5、禹州市颍河置业有限公司网站网页显示颍河置业与绣都置业系兄弟公司，实际为关联公司、公司人格混同。综上颍河置业与绣都置业系关联公司，公司人格混同，公司与公司之间法人人格特征高度一致。主要表现为形式：组织机构混同、公司间财产混同和经营业务混同、办公场所混同。依据《公司法》第三条第一款规定“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”及第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。关联公司利用人格混同逃避债务时，为维护债权人的正当利益，实现公平，应参照公司法第二十条第三款的规定，认定二被告公司为关联公司对原告债务承担连带责任。第三组：1、2014年2月至7月颍河·圣帝金苑客户回款明细6页；2、颍河·圣帝金苑成交大定客户认购预约选房协议16份；3、颍河·圣帝金苑项目1#、3#、8#楼签约客户明细表6页（附购房客户信息及成交单价、签约时间、溢价）及商品房买卖合同签订流程审核单114份。证明1、2012年6月20日，原告上海美山与被告颍河置业就被告公司开发的房地产项目签订了《禹州市颍河置业房地产项目全案策划及独家销售代理合同》后自2013年12月28日开始预约销售颍河·圣帝金苑房产项目至2014年10月5日止共计销售114套房源，签约总额64719661元，应付原告业绩提成660141元（90%的部分按照1.1%计算，10%的部分按照0.3%计算），扣除已支付提成202863元，还应支付原告业绩提成共计457278元；2、2013年9月至2014年7月共计11个月的服务费，共计220000元。2013年12月28日--2014年10月12日共销售房源大定21套，销售额11585221元，应付业绩提成：127437元，本次总计应付原告业绩提成：584715元。3、合同约定应按平均底价超出部分25%的比例奖励给原告已签合同部分溢价总额为851178元，应付原告溢价提成款212794元；2013年12月28日--2014年10月12日共销售房源大定21套，溢价总额35270元，应付原告溢价提成8818元；合计本次应付总计溢价提成：221612元。以上累计应付原告服务费220000元、业绩提成584715元、溢价款提成221612元共计1026327元。被告颍河置业、绣都置业未向本院提供证据。被告颍河置业、绣都置业对原告美山公司提供的证据的质证意见是：第一组证据中销售代理合同属于草签合同，项目地址、名称、总面积、底价等没有作出约定，根据合同中第十六条第一款的约定合同仅有孙朝辉签字，但没有经过董事会决议，因此该合同没有正式生效，对合同的印章有异议，合同上的公章不是颍河置业的印章，我方要求对合同上的印章进行鉴定。对第二组证据中2013年8月5日至2014年7月28日颍河·圣帝金苑营销会议纪要九份有异议，没有被告公司的签字盖章，我方不予认可；对第二组证据中的其他证据无异议，对原告的证明目的有异议，工商信息单不能证明二被告公司系关联企业，股东的股份也不能证明系关联企业；颍河置业公司是投资方，绣都公司是开发商，所以使用同一网页是合理的；按照工作传送单和口头协议绣都已经将费用全部支付完毕，原告公司服务的对象是绣都公司开发的圣帝金苑房产项目。对第三组证据中认购预约选房协议16份有异议，该16份协议中大部分是被告公司员工，按照双方口头协议原告公司没有提成；对回款明细、客户明细表6页、流程审核单114份均无异议。经过庭审质证，本院对原告提供的证据效力作如下认定：第一组证据，被告对合同上颍河置业的公章有异议，但未在限定时间内提出书面鉴定申请，视为放弃鉴定，该合同与本案具有关联性，本院予以采信。第二组证据中的九份会议纪要虽然没有被告公司公章，但是经被告公司工作人员签字确认，本院予以采信。第三组证据中的16份预约选房协议中购买人艾少举、郭慧娟、郭泽兵、艾红、卢静、米红歌、周航为被告公司员工，该7套房屋按照合同约定以房屋销售额的0.3%计算业绩提成。对于原告提供的其他证据，被告颍河置业、绣都置业均无异议，本院予以采信。经审理查明：2012年6月20日，原告美山公司作为乙方与甲方被告颍河置业签订《禹州市颍河置业房地产项目项目全案策划及独家销售代理合同》，约定：乙方受甲方的委托，向甲方提供项目的独家营销策划和销售代理服务，合同的有效期自合同签订之日起2012年6月20日至2016年6月20日；合同期限届满，对于乙方在本合同有效期内未尽的完成销售事宜，乙方还应负责相关善后处理工作，合同期限顺延至全面履行完毕为止。项目正式销售之日尽量不迟于合同正式生效之日起5个月。甲、乙双方根据地产市场变化，与本项目客户开始认筹、缴纳预约金前30日制定单元（位）底价明细表，经双方书面确认后，作为本合同附件一存档，与本合同具有同等的法律效力，乙方应在附件一单元（位）底价以上（含本数）对外销售房屋，该单元（位）底价明细表作为双方结算代理费和溢价奖励的依据。甲乙双方同意，自本合同签署生效后第四个月开始至项目正式销售止（即取得销售许可证），甲方须向乙方每个月支付策划服务费2万元，每月首十日内支付。甲乙双方同意，双方销售代理服务合作期间，甲方支付乙方销售代理费（即业绩提成）为项目总销售额1.1%；甲乙双方同意，自乙方开始本项目服务过程中，因甲方关系销售、团购、内部销售等成交部分，乙方业绩提成按销售额0.3%计提；甲乙双方同意，为保障甲方项目利益最大化，甲方关系销售、团购、内部销售等成交部分的销售面积不得超过项目总销售面积的10%凡超出总销面积10%的乙方业绩提成按1.1%计提。销售过程中，凡超过甲乙双方指定的单套底价销售的房价款，甲方应按超出部分25%的比例奖励给乙方，此部分不再提取业绩提成。从项目正式开盘至合同期限截至时，乙方应完成90%以上的销售率。甲乙双方同意，在收取客户缴纳的各类款项后，每月按实际收款金额结算业绩提成和溢价奖励，并一次性全额支付给乙方。从收款日的次月起，每月15日为结算日。甲方不得以任何借口拖延支付费用，否则按日千分之五支付乙方违约金。凡客户已经签署《商品房买卖合同》的，甲方均应按双方约定的销售提成、溢价提成一次性向乙方支付已签署《商品房买卖合同》的所有已产生的销售提成、溢价提成奖励。甲方如不支付乙方相关费用，乙方有权终止服务，并有权向甲方提出索赔要求及款项。甲方延期支付销售代理费及溢价奖励，并经乙方书面通知后5日内仍未能支付时，乙方可以提前终止合同。甲方应立即支付乙方已销售部分的销售代理费、溢价奖励及违约金，并承担违约责任。如一方擅自变更合同或不履行合同，则守约方可通知违约方存在的违约责任，违约方须于接到通知之日起10个工作日纠正并解释原因，若拒不纠正或不解释违约原因的，守约方有权提前终止合同，并有权追究违约方责任。《禹州市颍河置业房地产项目项目全案策划及独家销售代理合同》签订后，被告颍河置业确定项目名称为颍河·圣帝金苑，并确定了1＃楼、3＃楼、8＃楼、10＃楼的单套底价。原告美山公司对颍河·圣帝金苑进行了策划营销推广，自2013年12月28日起以签订预约选房协议的方式开始预选房屋，自2014年8月份起开始与购房客户签订《商品房买卖合同》。2013年12月28日至2014年10月7日，原告美山公司为颍河·圣帝金苑项目销售的房屋中，签订《商品房买卖合同》的房屋有114套，其中65套房屋销售价格超过原、被告双方所定的单套底价，溢价奖励为212544元，业绩提成为702564元；仅签订预约选房协议的房屋有16套，其中7套房屋购买人为被告公司员工（此部分业绩提成按照0.3%计算），1套房屋销售价格超过原、被告双方所定的单套底价，溢价奖励为4444元，业绩提成为76230元；综上，原告美山公司销售房屋过程中应得溢价奖励、业绩提成共计995782元。销售过程中，被告颍河置业支付原告美山公司溢价奖励、业绩提成款202863元。另查明，1、《禹州市颍河置业房地产项目项目全案策划及独家销售代理合同》生效后，被告颍河置业按照约定向原告美山公司支付策划服务费至2013年8月份。2、原、被告约定的溢价奖励的计算方法为：实际房屋销售价减去该单元（位）销售底价部分的房价款（扣除双方共同确定的销售优惠）为溢价收入，溢价奖励为溢价收入的25%，此部分不再计算业绩提成。本院认为：1、原告美山公司与被告颍河置业签订的《禹州市颍河置业房地产项目项目全案策划及独家销售代理合同》，虽约定合同期限届满后，如原告美山公司在合同有效期内未完成销售事宜，合同期限顺延至全面履行完毕为止，同时也明确约定被告颍河置业应按照合同支付相应的销售提成、溢价提成奖励，但被告颍河置业未按照合同按时履行，已构成违约，且根据原、被告签订的《禹州市颍河置业房地产项目项目全案策划及独家销售代理合同》中违约责任的约定，原告美山公司有权在被告颍河置业未按时支付费用的情况下提前终止合同。故原告美山公司请求解除《禹州市颍河置业房地产项目项目全案策划及独家销售代理合同》，本院予以支持。2、原、被告合同中约定“自本合同签署生效后第四个月开始至项目正式销售止（即取得销售许可证），甲方须向乙方每个月支付策划服务费2万元”，颍河·圣帝金苑项目于2014年8月份起开始与购房客户签订《商品房买卖合同》，取得预售许可证为2014年7月份，被告颍河置业支付策划服务费至2013年8月份，现原告美山公司请求被告支付自2013年9月至2014年7月的策划服务费共计22万元，符合双方合同约定，被告颍河置业应当予以支付。颍河·圣帝金苑项目销售过程中，被告颍河置业应支付原告美山公司业绩提成款、溢价奖励款共计995782元，但被告颍河置业仅支付202863元，尚欠原告美山公司业绩提成款、溢价奖励款792919元。被告颍河置业、绣都置业辩称已将款项全部支付完毕，但是未提供证据证明且原告不予认可，故对被告颍河置业、绣都置业的辩称，本院不予采信，被告颍河置业应支付原告美山公司业绩提成款、溢价奖励款792919元。综上，被告颍河置业应当支付原告美山公司策划服务费、业绩提成款、溢价奖励款共计1012919元。原告要求从2014年12月28日按银行同期贷款利率计算利息，符合法律规定，本院予以支持。3、原告美山公司诉称被告颍河置业与绣都置业系关联公司，应承担连带责任，但未提供合法有效的证据予以证明，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百零七条和《中华人民共和国公司法》第三条的规定，判决如下：一、解除原告上海美山市场营销策划有限公司与被告禹州市颍河置业有限公司于2012年6月20日签订的《禹州市颍河置业房地产项目项目全案策划及独家销售代理合同》。二、被告禹州市颍河置业有限公司于判决生效后十五日内支付原告上海美山市场营销策划有限公司策划服务费、业绩提成款、溢价奖励款共计1012919元及利息（利息以1012919元为基数，自2014年12月28日起按银行同期贷款利率计算之还款之日止）。三、驳回原告上海美山市场营销策划有限公司的其他诉讼请求。本案受理费14226元，由被告禹州市颍河置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长 ：孟金虎代理审判员 ：康晓惠人民陪审员 ：尹晓博二〇一六年七月二十五日书 记 员 ：卜亚凡