广东省揭阳市榕城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）揭榕法民一初字第138号
原告（反诉被告）：中国邮政集团有限公司揭阳市揭东区分公司，住所地广东省揭阳市揭东区。
法定代表人许树龙。
委托代理人郭贤专，林小丽，广东榕江律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴静锋，男，汉族，1975年11月23日出生，住揭阳市空港经济区砲台镇南潮村。
委托代理人方壮煜，女，汉族，1991年7月9日出生，住广东省普宁市洪阳镇。
委托代理人李国波，男，汉族，1969年10月14日出生，住广东省揭阳市榕城区。
第三人吴惠强，男，汉族，1963年11月25日出生，住揭阳市空港经济区砲台镇。
原告（反诉被告）中国邮政集团有限公司揭阳市揭东区分公司与被告（反诉原告）吴静锋、第三人吴惠强租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告对原告提起反诉，本院决定合并审理，并依法组成合议庭，于2015年8月3日、同年12月21日进行公开开庭审理。原告的委托代理人郭贤专，林小丽，被告的委托代理人方壮煜、李国波，到庭参加诉讼，第三人吴惠强经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中国邮政集团有限公司揭阳市揭东区分公司诉称，2013年5月30日，揭东县邮政局与被告吴静锋签订《房地产租赁合同》，约定被告承租揭东县邮政局所有的位于揭东区砲台镇贾信街原砲台老邮电整栋建筑物及围墙内空地的房地产，月租金人民币（下同）17500元，租赁期限自2013年6月1日起至2014年12月31日止；租赁期届满，双方未续定合同且揭东县邮政局要求收回房屋，被告逾期不交出承租房屋的，揭东县邮政局除限期被告迁出和补齐占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金。合同签订后，揭东县邮政局依约将房地产移交给被告吴静锋占有使用。2014年12月31日租赁期届满，原告提前于2014年10月31日向被告吴静锋发出《关于收回出租房产的告知书》，告知被告：租赁期满后将不再出租，要收回出租的房地产，请被告提前做好搬迁工作，并于2014年12月31日前按合同要求做好该房地产的移交手续。租赁期满后，原告多次通知被告吴静锋，要求收回被告原租赁的房地产，但被告一直拒绝腾房。2015年4月2日，原告委托广东岐山律师事务所向被告发出律师函，告知被告应在收到律师函之日起7日内将原承租的位于揭东区砲台镇贾信街原砲台老邮电整栋建筑物及围墙内空地的房地产交还给原告。但被告吴静锋在接到律师函后仍没有腾房，并继续占有使用至今。据了解，被告吴静锋承租的租赁物中门牌号为砲台居委涵华中路90、92号的房屋二间目前由第三人吴惠强占有使用。原告原计划在该租赁物设立经营网点，因被告未依约交还租赁物，导致原告未能按计划对该网点进行整治并投入使用，使原告每月至少损失35万元的经营收益。被告的违约行为，严重影响原告的工作，给原告造成巨大的经济损失。另，揭东县邮政局于2014年3月27日更名为揭阳市揭东区邮政局，揭阳市揭东区邮政局于2015年3月26日更名为中国邮政集团公司揭阳市揭东区分公司。请求法院：一、判令被告立即从其租赁的位于揭东区砲台镇贾信街原砲台老邮电整栋建筑物及围墙内空地的房地产腾退，将该房地产移交还原告；二、判令第三人吴惠强立即从其占有使用的上述租赁物中门牌号为砲台居委涵华中路90、92号的房屋二间腾退；三、判令被告吴静锋自2015年1月1日起至租赁房地产交还原告之日止按每月人民币17500元的标准向原告支付逾期腾房占有使用费；四、判令被告吴静锋自2015年1月1日起至租赁房地产交还原告之日止按每月人民币8750元的标准向原告支付逾期腾房违约金；五、判令被告应赔偿原告每月17500元的经济损失（从2015年1月1日起至租赁房地产交还原告之日止）。六、本案诉讼费用由被告和第三人共同负担。
被告（反诉原告）吴静锋答辩并反诉称，2013年5月30日，被告与原告签订《房地产租赁合同》，在合同约定的期限内，被告一直按合同约定向原告缴纳租金，在2014年中秋前，被告主动向原告负责人提出房产续租事宜，原告负责人认为时间尚早，以后在谈。2014年12月初，原告突然告诉被告，房产要自己用了，不久，在2014年12月12日，原告又贴出招租公告，原告起诉称在2014年10月31日向被告发出告知书明显是不存在的，其采用极其粗暴做法，多次叫不明身份人员到店面对店人员进行恐吓，双方在2012年已近签订一份租赁合同，原定租赁时间为三年，后来，原告因无法按约定2012年12月交房，为此双方才于2013年5月30日重新签订合同，在交房前，被告已经投入大量的资金进行装修，但在签订合同书时，原告却提出一年一签，当时，因为被告已经投入大量资金，为了避免损失，被告只能忍气吞声与原告签订合同。在签订合同时，原告明显对被告存在欺诈。造成双方纠纷原因，原告更有完全过错。原告急于收回租赁房产，是为掩盖自己对该房产违法出租的事实。理由：一是原告一直无法提供出租房产的相关权属证明。二是原告与被告签订的租赁合同约定的出租的房产实际已经属于危房，原告明显是出租危房牟取利益。三是对于被告缴纳的租金，原告大部分是开具收款收据，没有出具有关税票，原告收取的租金明显偏高。四是双方的租赁合同也没有依法进行租赁登记。综上所述，双方签订的《房地产租赁合同》应当确认为无效。原告以保证金名义收取被告人民币100000元及2015年1月的款项人民币60000元应予退还被告。请求法院：一、判令反诉被告中国邮政集团有限公司揭阳市揭东区分公司归还反诉原告吴静锋款项人民币160000元及利息损失（从反诉之日起至反诉被告归还该款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计）；二、判令反诉被告中国邮政集团有限公司揭阳市揭东区分公司赔偿反诉原告吴静锋经济损失人民币325000元；三、本案诉讼费用由反诉被告中国邮政集团有限公司揭阳市揭东区分公司承担。
原告中国邮政集团有限公司揭阳市揭东区分公司（反诉被告）对反诉辩称，一、原告与吴静锋签订的租赁合同合法有效，应予支持。原告系位于揭东砲台镇贾信街原砲台老邮电局整栋建筑物及围墙内空地房地产（下称涉案租赁物）的所有权人，有《房地产所有权证》（粤房字第1***2号、1***3号、1***4号）三份及揭东县邮电局《揭东县邮电分营工作实施办法》等文件为证，事实清楚，证据充分。吴静锋在反诉状中称原告将涉案租赁物违法出租，合同应确认无效，理由不成立。1、吴静锋主张其与原告在2012年已经签订一份租赁合同，原定租赁期限三年，纯属无中生有。既是已经签订三年期合同，合同何在？如无合同书，何来已签订合同之说？其主张其在交房前投入大量的资金进行装修，但签订合同时原告却提出一年一签，更是信口雌黄。2013年之前，吴静锋从未向原告承租涉案租赁物，2012年该租赁物的承租人是吴惠强。2、涉案租赁物质量合格，吴静锋该租赁物实际已经属于危房，应提交证据予以证明。3、至于吴静锋主张的租金明显偏高，有悖事实。在砲台镇中心地段的铺面，面积1031.83平方米月租金17500元，即每平方米月租金16.9元，这一收费标准远远低于同一地段的月租金71元的标准。4、虽然涉案《房地产租赁合同》未办理登记备案手续，但，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，吴静锋以合同未办理登记备案手续为由要求确认合同无效，理由不成立。二、吴静锋要求原告应付还其6万元的利息损失，理由不成立。2013年5月30日，原告将租赁物出租给吴静锋，租期至2014年12月31日。因原告要在该租赁物设立经营网点，并已报上级部门同意，所以，原告在2014年中秋节前后提前口头通知吴静锋租期届满后不再续租的事实，并于2014年10月31日提前向吴静锋发出《关于收回出租房产的告知书》，明确租赁期满后要收回租赁物，请其提前做好搬迁工作，并于2014年12月31日前按合同要求做好房产移交手续。租赁期满后，原告多次要求吴静锋依约交还租赁物，吴静锋称其正在寻找租赁物，要求原告给予宽限期，原告同意延至2015年3月6日才收回租赁物。然而，到期后吴静锋仍不搬迁，原告多次催促，吴静锋一直拒绝腾房。无奈之下，2015年4月2日，原告委托广东岐山律师事务所向吴静锋发出律师函，告知吴静锋应在收到律师函之日起7日内将租赁物交还给原告，但吴静锋继续占有使用至今。租赁期满，原告完全有权利收回租赁物，吴静锋也有义务返还租赁物。吴静锋在未知会原告的情况下，于2015年1月汇款6万元至原告的账户，企图借此与原告形成不定期租赁合同。原告同意将该款退还吴静锋。至于利息损失，该6万元是吴静锋在未与原告事先沟通的情况下自行汇至原告的账户，原告的会计经仔细核账，才发现账户中多出的6万元的来源。有鉴于此，吴静锋应对其自己的单方行为负完全责任，原告无过错，不应负任何责任。三、吴静锋要求原告退还其保证金10万元，不合事实。原告与吴静锋签订的《房地产租赁合同》虽约定吴静锋应向原告交纳保证金10万元，事实上吴静锋本人没有交纳该保证金。至于吴惠强向原告缴纳的保证金，那是吴惠强与原告之间的民事法律关系，与吴静锋无关。四、吴静锋要求原告赔偿其经济损失32.5万元，缺乏事实和法律依据。原告与吴静锋签订的《房地产租赁合同》已明确租赁期限自2013年6月1日至2014年12月31日，同时，合同第5条约定“因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，甲方有权对工程进行监督”，而，租赁期间，吴静锋从未与原告就涉案租赁物的装修达成书面协议，故，吴静锋主张其在租赁期间对涉案租赁物进行装修，装修费用65万元，缺乏事实依据。其要求原告按过错承担32.5万元的责任，更是于法无据。
第三人吴惠强没有没有作出答辩，也没有向本院提交任何证据。
经审理查明，揭东县邮政局于2014年3月27日更名为揭阳市揭东区邮政局，又于2015年3月26日更名为中国邮政集团公司揭阳市揭东区分公司，即本案原告（反诉被告）。
2013年5月30日，原告(反诉被告，原揭东县邮政局)与被告吴静锋（反诉原告）签订《房地产租赁合同》，合同主要条款约定，原告将其所有的位于揭东区砲台镇贾信街原砲台老邮电整栋建筑物及围墙内空地（砲台镇涵华大道，房屋所有权证：粤房字第1***2号、1***3号、1***4号）出租给被告使用，月租金人民币17500元，租期自2013年6月1日起至2014年12月31日止，2013年6月15日先付当年度租金，2014年1月15日前付还当年度租金，被告应向原告交纳保证金人民币100000元，该款在租期满或解除合同之日退回被告；被告因使用需要对租赁房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经原告同意并订立协议，重新议定租金；租赁期届满，被告逾期不交出承租房屋，原告除限期被告迁出和补交租金外，有权按占用期内租金总额的50%收取违约金；合同经双方签章后，自房地产租赁管理机构登记之日起生效。合同签订后，原、被告均依合同约定交付租赁物、租金。保证金人民币100000元以第三人吴惠强名义向原告交纳，因此前涉讼租赁物由第三人承租，租赁物由被告委托第三人与原告交付，第三人证实在其与原告交付前，被告对租赁物进行装修和添附。2014年10月31日，原告向被告发函，告知被告租期满后不再续租，并限期迁出交还租赁物。上述租赁物中门牌号为90、92号房屋在租期内及租期届满后由第三人吴惠强占有、使用。
租期届满，被告于2015年1月通过银行转账付给原告人民币60000元，2015年1月12日原告与被告协商收回租赁物，2015年4月2日原告邮寄律师函催促被告交还租赁物。双方因搬迁及续租问题产生争议。原告于2015年6月1日诉至本院。
诉讼期间，被告于2015年6月29日向本院提起反诉，请求原告（反诉被告）归还保证金及已付租金共人民币160000元及利息损失，并由原告承担反诉费，本院决定予以合并审理。经本院劝解，第三人吴惠强于2015年7月2日迁出其占用的二间铺屋，本院将结果告知原、被告。2015年7月23日，被告向本院提交反诉请求申请书，增加要求原告赔偿其对租赁物进行增、加、扩建价值一半的损失人民币325000元。2015年7月17日，原告向本院提交申请，要求被告、第三人立即将租赁物交还原告管正，本院于同月27日将原告申请告知被告，并向其释明未及时交还的法律后果，被告于同月29日答复本院，因原告没有赔偿其装修及添附物的损失，不同意先行交还租赁物。2015年8月3日，本院再次告知被告应将租赁物交付原告，被告表示需等待双方对其装修及添附物确认并评估后再交原告管正，并向本院申请对租赁物的装修及添附物进行价格评估。2015年8月19日，本院向原、被告、第三人送达通知书，通知当事人于同月24日下午到达租赁物现场，对租赁物是否存在增、加、扩建情况进行现场勘查、确认。同月24日，原告有关人员确认租赁物大门入门右侧第一层（除吴惠强占用二间外）、二层有被告装修及添附的部分项目，对其他装修及添附物项目（包括第三人占用二间）不予确认。
2015年10月10日，本院根据原告确认的装修及添附物依法委托揭阳市创大价格事务所有限公司对项目价值的残值进行评估，同年11月17日，本院再次召集评估人员、原、被告、第三人到租赁物现场，对评估项目再行现场确认，经原告确认，被告的装修及添附的项目有：不锈钢门二副、吊天花木板，刮涂、室内水电配套、卫生间装修、地面釉面砖、垫层处理、地埕填高、一至二层混合楼梯、内外墙面粉刷、木隔断、镀锌板门、一至三层安装PVC排水管共14项。被告于当日将租赁物交还原告管正。原告对被告、第三人主张的其余装修项目不予确认。2015年12月10日，揭阳市创大价格事务所有限公司对上述项目残值作出《价格评估报告书》，评估鉴定上述14项市场参考价格为人民币139190元。经原、被告质证，原告对评估价格与本案关联性存在异议，被告对评估价格无异议，但认为评估遗漏装修项目。
上述事实有营业执照、组织机构代码、户籍证明、房地产租赁合同、房屋所有权证、揭东县邮政局更名通知、收回出租房产通知书、照片、营业的损益核算报表、收款收据、协议书、汇款收据、通知书、现场勘查笔录、交接清单、评估报告书、发票以及当事人的陈述等为证。
本院认为：原告将其所有的整栋楼房及围墙内空地出租给被告，双方于2013年5月30日签订房地产租赁合同，原告依合同约定将租赁物交付被告使用、收益，被告也依合同约定支付租期内租金，本案实质为被告未有返还原告租赁物而产生的租赁合同纠纷。本案租赁合同的相对人为原、被告，在诉讼过程中，被告已将租赁物交还原告管正；第三人占用租赁物中的二间已迁出，并交还原告。原告对被告、第三人提出的此二项诉讼请求已履行完毕，本院均不再作出判决。对于第三人基于与被告何种关系从而占用租赁物中的二间房屋，属于被告与第三人之间的另一法律关系，原、被告及第三人对此没有作出请求或抗辩，本院不予审查。以第三人名义交付的保证金100000元，原、被告、第三人均同意确认为被告交付，本院予以照准。当事人存在如下争议焦点：
一、关于本案的合同效力。
原、被告签订的房地产租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，，内容并不违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立。但合同虽成立，因双方在合同条款中约定“合同经双方签章后，自房地产租赁管理机构登记之日起生效”。但双方至今未有办理登记，原告也没有证据证明确因客观原因无法办理登记，租期届满后，因被告没有接受将租赁物返还原告这一主要合同义务，因此，原、被告签订的房地产租赁合同因不具备双方当事人所约定的生效形式要件，即生效的条件应办理租赁登记手续，应认定为未生效，未生效合同尚不具备法律约束力。故对原告请求确认合同有效，被告反诉确认合同无效，均缺乏法律根据，不予采信。
二、关于本案租赁物是否符合交付条件的问题。
原告将其持有权属证书的建筑物出租给被告，权属证书登记的面积与签订的租赁合同中约定的座落、面积、四至相符，租赁合同含空地也在合同中作出约定，并一并交付被告使用、收益。租期届满前，被告对此没有异议，且被告也没有证据证明租赁物属危房或存在使用上的瑕疵，更没有证据证明其曾就租赁物不符合约定而要求原告对租赁物进行修缮，租期届满后，被告自行汇付60000元给原告，被告的行为与其抗辩、反诉所述租赁物不符合约定不能自圆其说。故视为原告交付的租赁物符合双方合同约定的使用条件。
三、关于本案被告是否违约及应否支付违约金并赔偿经济损失的问题。
原、被告签订的租赁合同租期虽届满，但因合同被认定为未生效，因未生效合同尚不具备法律约束力，双方约定的违约条款也未生效，因而不应认定被告违约，并由其承担违约责任。未生效合同可以按照缔约过失原则，由原、被告各自承担相应的缔约过失责任。故原告请求被告支付逾期交还租赁物的违约金及赔偿原告按约定月租金一倍的经济损失，缺乏法律根据，不予支持。但被告租期届满后，未依约返还原告租赁物，且其对合同未生效也应负缔约过失责任，所以，对被告租期届满后至租赁物返还原告之日止，占用原告租赁物期间，按合同约定的月人民币17500元租金向原告支付占用费。
四、关于被告的反诉请求应否支持的问题。
原、被告签订的租赁合同，约定被告应交纳保证金人民币100000元，租期届满后退回被告，该款实际付款人虽为第三人吴惠强，但原、被告、第三人在诉讼过程均同意将该款转为被告交纳，因此，原告应将该款返还被告。被告在合同约定的租期届满后，于2015年1月自行汇入原告账户人民币60000元，在原告并没有就租赁合同展期与被告达成一致的情况下，属被告单方行为，不能证明原告同意原租期展期，原告未基于租赁合同关系获得该款，应将该款返还被告，该款可在被告应付还原告的占用费中抵扣。故被告的此二项反诉请求，本院予以支持。对于被告反诉请求原告支付此二笔款项的利息损失，由于本案租赁合同被认定为未生效，被告对造成合同未生效存在缔约过失责任，此部分责任应由被告承担，被告的此项反诉请求，予以驳回。至于被告反诉请求原告赔偿其对租赁物进行装修及添附的费用人民币325000元的问题。在租赁物交付被告前，被告为了使租赁物有效发挥作用，对租赁物进行改善、添附，双方在租赁合同条款中虽约定被告需要对租赁物进行改善和添附，须经原告同意，但因合同未生效，该约定不具有法律约束力，双方对合同未生效负有缔约过失责任，且双方租赁期限较短，被告对租赁物进行装修的添附物仍有一定利用价值，从公平原则考虑，被告可以要求原告对租赁物进行改善和添附的价值增加的费用进行补偿，该费用仅限于租赁物增加的价值额残值，不能以被告实际支付的数额作为补偿款，可以原告确认并经价格评估部门作出价格评估的14项残值为准，由原告补偿被告人民币139190元。对被告反诉请求超出此数额的部分，予以驳回。原告对被告此项反诉请求的辩称，缺乏事实和法律依据，不予支持。第三人吴惠强经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一项、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴静锋（反诉原告）应付还原告中国邮政集团公司揭阳市揭东区分公司（反诉被告）租赁物占用费人民币184333.2元（即自2015年1月1日起至2015年11月17日止，按月租金人民币17500元计）；
二、原告中国邮政集团公司揭阳市揭东区分公司（反诉被告）应返还被告吴静锋（反诉原告）保证金100000元、租金60000元，合计人民币160000元；
三、原告中国邮政集团公司揭阳市揭东区分公司（反诉被告）应补偿被告吴静锋（反诉原告）对租赁物增设他物费用人民币139190元；
上述三项相抵，原告中国邮政集团公司揭阳市揭东区分公司（反诉被告）应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还被告吴静锋（反诉原告）人民币114856.8元。
四、驳回原告中国邮政集团公司揭阳市揭东区分公司（反诉被告）的其他诉讼请求。
五、驳回被告吴静锋（反诉原告）的其他诉讼请求。
案件受理费人民币7075元（含反诉费900元），评估费人民币8100元，合共15175元，由原告中国邮政集团公司揭阳市揭东区分公司（反诉被告）、被告吴静锋（反诉原告）各负担7587.5元，原、被告应于本判决生效后五日内向本院交纳
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉费汇入中国农业银行揭阳东升支行，帐号44132101012000334。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林利波
审 判 员 陈桂忠
人民陪审员 杨伟江
二〇一五年十二月三十日
代书 记员 相程嘉
附相关法律条文：
一审民事判决适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。