连云港市赣榆区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏0707民特71号
申请人：江苏赣榆农村商业银行股份有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇东关路43号。
法定代表人：苏长成，董事长。
委托诉讼代理人：张超，系原告公司职工。
被申请人：马涛，男，1979年1月11日出生，汉族，住连云港市赣榆区。
被申请人：赣榆县百桓商贸服务有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇华中路43号。
法定代表人：马涛，总经理。
申请人江苏赣榆农村商业银行股份有限公司（以下简称“赣榆农商行”）与被申请人马涛、赣榆县百桓商贸服务有限公司（以下简称“百桓商贸公司”）申请实现担保物权一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
申请人赣榆农商行称，被申请人马涛于2014年12月12日在我行班庄支行贷款3000000元，约定期内利率为年息7.28%，逾期按日利率万分之3.034计息，定于2015年10月10日偿还。由被申请人百桓商贸公司提供其位于连云港市赣榆区××路××号的房产作为抵押担保。借款到期后，被申请人马涛一直未偿还借款本息。现请求依法准许拍卖、变卖被申请人在我行抵押的位于连云港市赣榆区××路××号的房地产及土地，我行对变价后所得价款在3000000元本金、利息、罚息以及实现债权的一切费用等范围内优先受偿，并由被申请人承担申请费用。
被申请人马涛、百桓商贸公司辩称，被申请人马涛在原告处以百桓商贸公司的房地产抵押借款3000000元属实，借款到期后本息均未偿还。
本院经审查认为，申请人赣榆农商行诉称的内容属实。被申请人马涛作为借款人、被申请人百桓商贸公司作为抵押人与申请人赣榆农商行作为贷款人签订的《最高额个人担保借款合同》、《房地产抵押合同》、《土地使用权抵押合同》均系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同约定申请人赣榆农商行自2012年12月12日起至2015年10月11日止为被申请人马涛提供最高额度为13000000元的循环贷款；借款金额、借款期限、还款方式、借款用途等以借据记载为准；借款利率为年利率10.8%，如遇利率调整，按每笔贷款同期同档次利率执行；未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；抵押人百桓商贸公司以其所有的位于连云港市赣榆区××路××号建筑面积为2656.92平方米的房地产（房产证号为连房权证青字第××号）及其地号为036001-2、国有土地使用权证号为赣国用(2006)第30423号的国有土地使用权为上述最高额度为13000000元的循环贷款提供最高额抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金等以及贷款人实现债权的费用，并分别办理了房地产及土地使用权的抵押登记手续，申请人赣榆农商行取得该房产及其土地使用权的他项权利证书，对上述房产及其土地使用权享有抵押权。在合同约定的借款期限和借款额度内，被申请人马涛于2014年12月12日向申请人借款3000000元，申请人赣榆农商行按约履行了向被申请人马涛发放借款3000000元的义务。该笔借款的借款期限自2014年12月12日起至2015年10月10日止，借款利率为年利率7.28%，逾期按日利率万分之3.034计息。借款到期后，经申请人赣榆农商行多次催要，被申请人马涛至今未偿还借款本息。被申请人马涛的行为已构成违约，故申请人赣榆农商行有权就抵押房产及其土地使用权折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿，受偿范围为双方约定的担保范围。综上，申请人赣榆农商行的申请符合法律规定，本院予以支持。
依据《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第一项之规定，裁定如下：
准予拍卖、变卖被申请人赣榆县百桓商贸服务有限公司所有的位于连云港市赣榆区青口镇华中路27号的房地产（房产证号为连房权证青字第××号）及国有土地使用权（地号为036001-2），申请人江苏赣榆农村商业银行股份有限公司对变价后所得款项在借款本金3000000元及约定利息、罚息（自2014年12月12日起至2015年10月10日止，按照年利率7.28%计算利息；自2015年10月11日起至实际给付之日止，按日利率万分之3.034计算罚息）范围内优先受偿。
案件申请费80元，由被申请人马涛、赣榆县百桓商贸服务有限公司负担（该款已由申请人预交）。
如不服本裁定，应当自收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
审判员 陆帆
二〇一七年八月一日
书记员 徐露
法律条文附录
（一）《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他地上附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前述所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖、担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行，不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
（三）《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。
第三百七十四条适用特别程序作出的判决、裁定，当事人、利害关系人认为有错误的，可以向作出该判决、裁定的人民法院提出异议。人民法院经审查，异议成立或者部分成立的，作出新的判决、裁定撤销或者改变原判决、裁定；异议不成立的，裁定驳回。
对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。