安徽省安庆市宜秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0811民初1207号
原告：安庆市神墩经贸发展有限公司，住所地安徽省安庆市龙眠山路176号，统一社会信用代码340800000016276（1-1）。
法定代表人：徐飞，董事长。
委托诉讼代理人：徐光明，安徽明启律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁美玲，安徽明启律师事务所律师。
被告：安庆市同安实业有限公司，住所地安徽省安庆市开发区菱湖北路财政审计大楼，统一社会信用代码91340800077246965K（1-1）。
法定代表人：王春，董事长。
被告：安徽省安庆发展投资（集团）有限公司，住所地安徽省安庆市菱湖北路38号市工商局大楼12楼，统一社会信用代码91340800764768300H（1-1）。
法定代表人：王春，董事长。
委托诉讼代理人：刘刚，安徽安联律师事务所律师（以上两被告共同委托）。
被告：安庆市宜秀区人民政府，住所地安徽省安庆市宜秀区大龙山镇区政务大楼7楼，统一社会信用代码11340811003118979L。
法定代表人：郑志，区长。
委托诉讼代理人：李明华，安庆市宜秀区人民政府法制办公室工作人员。
原告安庆市神墩经贸发展有限公司与被告安庆市同安实业有限公司、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司、安庆市宜秀区人民政府房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐光明、丁美玲、被告安庆市同安实业有限公司、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司委托诉讼代理人刘刚、被告安庆市宜秀区人民政府的委托诉讼代理人李明华到庭参加了诉讼。本案现已审终结。
原告安庆市神墩经贸发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告成立的安庆市同安实业有限公司宜秀都市产业园项目部2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即交回所承租的房屋；3、判令被告安庆市同安实业有限公司、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司、安庆市宜秀区人民政府立即支付租金4246956元，水电费42886.63元及购买办设备费用58900元；4、判令被告赔偿资金占用损失670572元（自2015年10月11日起至支付租金之日止，按每天加收应付款总额2‰计算），以上合计为5019314.63元；5、判令本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2013年9月12日安庆市宜秀区人民政府、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司、安庆市同安实业有限公司三方开会达成一致意见，共同成立安庆市同安实业有限公司宜秀都市产业园项目部。2014年9月4日，三被告会议确定关于园区食宿过渡方案问题“租用的食宿场所由项目部与出租业主签订租赁合同，租金纳入招商运营管理费用”,发有会议纪要第16号文。2014年10月1日，原告与安庆市同安实业有限公司宜秀都市产业园项目部签订《房屋租赁合同》，合同约定：安庆市同安实业公司宜秀都市产业园项目部承租原告所有的位于神墩家居的房屋，房屋建筑面积为7450.8平方米，租期为5年，自2014年10月1日至2019年9月30日，租金第一、第二年租金每年支付一次，年租金为2235240元，后三年每半年支付一次，即每半年支付房屋租金为人民币670572元，并约定逾期支付租金应支付按日2‰的资金占用损失及其他相关事项。三被告至今仍拖欠原告自2015年10月1日至2018年4月30日的房屋租金、水电费、购买办公设备等费用合计5019314.63元。原告多次催要未果，故诉至法院请求依法予以保护。
被告安庆市同安实业有限公司、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司辩称：1、涉案租赁合同是三被告共同设立的项目部与原告签订的，但涉及项目部的具体工作是由第三被告组织实施的，第一、二被告只是协助，与原告签订的租赁合同也是第三被告工作人员具体经办的，第一、二被告并未参与，该合同以及合同涉及的租金支付是通过三方会议形式通过的；2、涉案的租金支付了一年后，第三被告以及项目部均未提出房租支付事宜，三方上会讨论事项中再无房屋租赁问题，从第一、第二被告庭前了解的情况，承租房产仅使用一年后就退租了；3、涉案的租赁合同虽然是2014年10月签订，且约定了五年的租赁期限，但根据合同约定先付房租后交房，被告是2015年2月才缴纳房租和保证金，因此承租房屋实际交付使用是2015年2月之后，租赁合同实际履行时间是2015年3月，虽然合同约定承租房屋总面积为7000多平方米，但实际并未全部交付被告使用，2015年5月项目部就全部退租，合同并未继续履行，原告要求承担2015年10月1日之后至今的房租与事实不符；4、租赁合同诉讼时效在2017年10月1日前为一年，原告在2017年3月曾提起诉讼，在此之前第一、二被告均未收到原告主张权利的请求，原告现在主张2016年3月之前的房租已经丧失胜诉权，更何况该部分房租已经实际支付；5、原告主张的水电费、办公设备费用以及资金占用损失，应根据证据材料结合法律规定予以认定，同时被告已经支付的保证金应当冲抵上述费用。
被告安庆市宜秀区人民政府辩称：1、安庆市宜秀区人民政府未参与项目部的设立，我方不是本案适格被告；2、安庆市宜秀区人民政府未委托项目部对外签订屋租赁合同，故不承担民事责任；3、原告的诉求已经超过诉讼时效，请求法院驳回原告诉讼请求。
在举证期限内，原告安庆市神墩经贸发展有限公司为支持自己的诉求，举出如下证据：
1、原告的营业执照、被告的工商登记基本信息。证明原告、被告的身份情况，原、被告诉讼主体资格适格；2、《会议纪要》第1、16、24号、《授权委托书》、《房屋租赁合同》，证明安庆市同安实业有限公司宜秀都市场产业园项目部，系安庆市同安实业有限公司、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司、安庆市宜秀区人民政府共同成立，三方共同授权安庆市同安实业有限公司宜秀都市产业园项目部与原告签订《房屋租赁合同》,原告与被告系房屋租赁合同关系，合同是真实、合法有效的；3、安庆市同安实业有限公司支付房屋租金的银行转账凭证，证明被告已向原告支付了合同期第一年的房屋租金及租房保证金；4、水电费清单、哈佛热水器销售单、办公家具销售收款收据，证明被告拖欠原告水电费42886.63元，购买办公设备费用58900元；5、交接清单，证明被告在2018年4月12日将物品搬走，房屋一直占用到2018年4月30日；6、2016年1月10日的通知两份，证明原告于2016年1月10日,向被告及项目部书面通知催收拖欠的房租及水电费的事实；7、2015年6月15日的委托书一份，证明安庆市同安实业有限公司宜秀都市产业园项目部委托安庆青年创业园运营管理有限公司负责管理运营区一切事务；8、安庆市大观区人民法院民事判决书，证明三被告系项目部发起人，作为被告诉讼主体资格适格，应承担相关民事责任。
被告安庆市同安实业有限公司、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司质证意见：
1、对原告的第一组证据不持异议；
2、对《会议纪要》第1号、第16号、第24号证据不持异议，根据第24号《会议纪要》第8条，证明房屋交付时间应在2015年。对《租赁合同》的真实性不持异议，但约定违约金标准高于法律规定，请求法院依法处理；
3、对银行转账凭证不持异议，说明2015年2月份才履行的义务，实际交付日应该是在2015年2月份之后；
4、对水电费事实认可，但对具体金额待定，从清单上可以看出，发生时间是2015年到2016年，说明这个房屋当时没有履行交付。另外从缴纳的水费看，看不出来是哪栋楼产生的费用；
5、交接清单有异议，签字人员不是我方工作人员；
6、对2016年1月10日的通知两份有异议，不能达到证明目的；
7、2015年6月15日的委托书有异议，该证据与案件无关联性；
8、安庆市大观区人民法院民事判决书无异议。
被告安庆市宜秀区人民政府质证意见：
1、对第1组证据真实性无异议；
2、对第2组证据的真实性无异议，我方未参加《会议纪要》的起草，也未收到《会议纪要》，授权委托书与本案没有关联性。另外，要求原告出示房屋的产权证明，如果原告没有合法的房屋产权证明，将是无效合同；
3、对第3组证据的真实无异议；
4、对第4组证据，我们无法核实，不发表意见；
5、第5组证据交接清单，签字人员没有出庭，该清单无法核实；
6、对第6组证据未发表质证意见；
7、对2015年6月15日的委托书一份，原告没有提供原件，印章不清楚，无法核实，另外，该项目部不具有法人资格；
8、对第8组证据，安庆市大观区人民法院民事判决书，原审认定事实错误，对判决内容不予认可。
被告安庆市同安实业有限公司、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司为抗辩原告的诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、2017年3月，原告向法院提出诉讼，将安庆青年创业园运营管理有限公司列为当事人，证明其与房屋租赁有关系；
2、现场照片，证明安庆青年创业园运营管理有限公司人去楼空，没有继续出租的迹象。
安庆市宜秀区人民政府为抗辩原告的诉讼请求，向本院提交以下证据：
《授权委托书》，三被告授权项目部与入园企业签订《入驻协议》和进行园区运营管理，未授权项目部对外签订房屋租赁合同。
原告安庆市神墩经贸发展有限公司、被告安庆市同安实业有限公司、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司对证据的真实性不持异议。
原告安庆市神墩经贸发展有限公司质证意见，起诉前我们一直向被告主张权利。对于现场照片是被告庭前自己拍摄的，达不到证明目的。
经各方当事人举证、质证、本院审查认证，对原告提交的证据真实性，被告安庆市宜秀区人民政府，除对第1、3组证据无异议，其他证据均持异议，本院将结合全案查明的事实，予以综合认定如下：
原告提交原告的营业执照、被告的工商登记基本信息，证明各方当事人主体资格，因其来源合法，本院对该证据的真实性予以认定；原告提交的《会议纪要》第1号、第16号、第24号、《租赁合同》证据，因第一、二被告对此证据无异议，结合全部案件事实，对《会议纪要》第1号、第16号、第24号的真实性予以认定。安庆市同安实业有限公司付房屋租金的银行转账凭证及《房屋租赁合同》，被告安庆市同安实业有限公司、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司不持异议，本院对此证据真实性予以认定。水电费清单、哈佛热水器销售单、办公家具销售收款收据，被告安庆市同安实业有限公司、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司，对事实持有异议，此证据本院不予认定。对交接清单证据，被告安庆市同安实业有限公司、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司认为签字人员不是本单位工作人员，对此证据持有异议，本院不予认定。第6组证据，2016年1月10日的通知两份，证明原告于2016年1月10日向被告及项目部书面通知催收拖欠的房租及水电费的事实，被告安庆市同安实业有限公司、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司持异议，本院不予以认定。对第7组证据，因被告持有异议，本院不予以认定。
根据各方当事人陈述和经审核的证据，本院认定事实如下：
被告安庆市同安实业有限公司、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司、安庆市宜秀区人民政府，于2013年9月12日，经会议商定，三方共同成立安庆市同安实业有限公司宜秀都市产业园项目部，与宜秀区已成立的都市产业园建设工作领导小组办公室合署办公，两块牌子，一套人马。2015年1月29日，三被告会议确定，“项目部在神墩家居租用部分楼宇作为智慧产业园配套项目，现已交付使用，市同安公司按会议要求拨付配套项目租金”。2014年10月1日，安庆市同安实业公司宜秀都市场产业园项目部与安庆市神墩经贸发展有限责任公司签订一份房屋租赁合同，安庆市神墩经贸发展有限责任公司将其7450.8平方的房屋租赁给安庆市同安实业公司宜秀都市场产业园项目部使用，房屋租赁期为五年，即自2014年10月1日起，至2019年9月30止，房屋租金前两年按照每月25元/平方米收取，即每年2235240元；后3年每月按15元/平方米，每半年支付一次，计人民币670572元，同时约定承租方交纳558810元保证金。合同签订后，被告安庆市同安实业有限公司，于2015年2月12日，向安庆市神墩经贸发展有限责任公司支付租金2794050元（其中第一年租金223540元，保证金558810元）。原告按《交接清单》上的时间，确定租赁合同的终止时间，虽然被告不予认可，但被告无证据证明该房屋租赁合同履行的终止时间，为了减少被告不应有的损失，本院对原告诉求的租赁合同履行终止时间确认，计算至2018年3月止。根据合同约定，经核算被告实欠房屋租金3688146元（其中：2015年10月至2016年9月租金2235240元；2016年10月到2017年9月租金1341144元；2017年10月至2018年3月租金670572元，以上合计后，扣除被告已交纳的保证金558810元）。
本院认为：原告安庆市神墩经贸发展有限公司与被告安庆市同安实业有限公司、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司、安庆市宜秀区人民政府房屋租赁合同关系是合法有效的，因被告未按合同约定支付租金已构成违约，原告要求依法解除合同并支付所欠租金，符合法律规定，应予以支持。
本案有如下争议焦点，本院认定如下：
关于被告主体资格认定。安庆市同安实业有限公司宜秀都市产业园项目部非依法成立，未领取营业执照，不具有诉讼主体资格，应当以设立该项目部的法人为当事人。安庆市同安实业有限公司宜秀都市产业园项目部与安庆市神墩经贸发展有限公司签订房屋租赁合同，属代理行为，系安庆市同安实业有限公司、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司和安庆市宜秀区人民政府的授权行为，公民、法人可以通过代理人实施民事行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任，故三被告应当就安庆市同安实业有限公司宜秀都市产业园项目部的代理行为，承担民事责任。安庆市同安实业有限公司、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司、安庆市宜秀区人民政府，应当为本案的当事人。对被告安庆市宜区人民政府辩称其非本案适格被告的抗辩意见不予支持。
原告的诉求是否已经超过法定诉讼时效的认定。原告安庆市神墩经贸发展有限公司与安庆市同安实业有限公司宜秀都市产业园项目部签订的租赁合同约定：“第一年度房屋租赁费于本合同签订之日起十个工作日内支付给甲方，其它年度房屋租赁费将分别于当期到来十个工作日前付款给甲方”。对于“当期”是租期开始还是租期到期约定不明。原告于2017年3月就此争议，曾向本院提起过民事诉讼，原告在诉讼前不向被告催要租金，且直接向法院提起诉讼有违常理，故对被告认为原告的诉讼请求已经超过法定诉讼时效抗辩理由不予支持。
原、被告争议房屋租赁时间的认定。被告安庆市同安实业有限公司，于2015年2月12日向原告支付租金，安庆市同安实业有限公司、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司，认为该房屋的起租时间，按合同约定应为2015年2月。根据2015年1月29日《会议纪要》第24号第8条：“会议确定，按第16号、20号三方会议纪要精神，项目在神墩家居租用部分楼宇作为智慧产业园配套项目，现已交付使用，市同安公司按会议要求拨付配套项目租金”。根据这个纪要的内容确定，在2015年1月29日前，这部分房产已经交付，且被告无证据证明该房屋交付的具体时间，按合同约定的起租时间，不违反法律规定，对被告的抗辩理由本院不予支持。
原告诉求所欠水电费、购买办公设备费用及资金占用损失的认定。原告要求被告支付所欠水电费、购买办设备费用，水电费数额中无法确定是被告应当支付的费用，办公设备费用承担，因合同中没有约定，亦无其他证据证明，该诉求因其证据不足，本案中不予以支持，可另行主张。
原告要求被告逾期支付租金，应支付按日2‰的资金占用损失的诉求，该损失属合同违约金范畴，明显高于法律规定标准，本院不予以支持，可按中国民银行同期同类贷款基准利率计算。
综上所述：根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》每一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告安庆市神墩经贸发展有限公司与安庆市同安实业有限公司宜秀都市产业园项目部签订的租赁合同；
二、被告安庆市同安实业有限公司、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司、安庆市宜秀区人民政府于本判决生效后七日内支付欠原告的房屋租金3688146元；
三、被告欠原告房屋租金3688146元，按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付违约金，计算至实际给付之日止（其中：2015年10月至2016年9月租金2235240元，违约金从2016年10月1日开始计算；2017年10月1日起按租金3576384元计算；2018年4月至实际给付之日，按租金3688146元计算至实际给付之日）；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46935元，由原告安庆市神墩经贸发展有限公司负担10630元；由被告安庆市同安实业有限公司、安徽省安庆发展投资（集团）有限公司、安庆市宜秀区人民政府负担36305元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 宋祚喜
人民陪审员 吕 蓓
人民陪审员 张文琴
二〇一八年七月二十三日
书 记 员 王 菲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
《中华人民共和国民法总则》
每一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》
第五十三条法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立分支机构的法人为当事人。