北京市第四中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京04执异311号
案外人：牛荣香。
委托诉讼代理人:付海军。
申请执行人：万家共赢资产管理有限公司。
法定代表人：伏爱国。
委托诉讼代理人：孙培睿。
委托诉讼代理人：于来宏。
被执行人：安阳德宝置业有限公司。
法定代表人：王太敬。
委托诉讼代理人：马翠翠。
被执行人：王太敬。
委托诉讼代理人：马翠翠。
在本院执行万家共赢资产管理有限公司（以下简称万家共赢公司）与安阳德宝置业有限公司（以下简称德宝公司）、王太敬金融借款合同纠纷一案中，案外人牛荣香对本院查封的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人牛荣香称，法院依万家共赢公司申请查封了德宝国际名城共178套房屋，其中包括牛荣香购买的×号楼×单元×号（以下简称涉案房屋）。该房屋系2012年牛荣香向德宝公司购买，双方签订了合法有效的书面买卖合同即《商品房认购书》，牛荣香交付了全款。之后，牛荣香将房屋转让给豆海刚，在德宝公司变更了认购方名称，豆海刚支付了全部房屋款项。2017年7月，豆海刚就涉案房屋提起的执行异议被法院驳回。之后，豆海刚将房屋退还牛荣香，双方签订了协议，牛荣香向豆海刚退还了款项。现牛荣香与豆海刚签订的房屋买卖协议已经双方协议解除，解除后果就是恢复原状，即恢复到按牛荣香2012年与德宝公司签订的认购书来履行，因此判断签订合同时间是否在查封之前，应以该认购书时间为准。现房屋权利归牛荣香所有，牛荣香名下没有其他住房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称最高院执异司法解释）相关规定，请求法院中止对涉案房屋的执行。
申请执行人万家共赢公司称，1.豆海刚已经对查封的涉案房屋提出了执行异议且已被法院驳回，本案案外人已经不具备再次提起执行异议的资格。2.涉案房屋只有一套，但德宝公司向牛荣香、豆海刚均开具了收到全部购房款的收据，不符合常理，故本案案外人牛荣香已经全额支付了房款的真实性存疑。3.涉案房屋退回牛荣香后，牛荣香还应与德宝公司再次签订书面合同，且应以最后签订的认购书时间作为判断签订合同是否在查封之前的依据。综上，本案不符合最高院执异司法解释第二十九条规定，不同意解除查封或者中止执行。
被执行人德宝公司和王太敬称，1.因德宝公司涉嫌非法吸收公共存款被公安机关立案侦查，涉案房屋已被公安机关予以查封。2.德宝公司知道并同意涉案房屋买受人由豆海刚变更回牛荣香，同意双方按照牛荣香2012年签订的认购书来履行，且房屋买卖和房屋退还均是牛荣香和豆海刚两人的真实意思表示，发生了相关款项的交付，即使豆海刚提出的执行异议被驳回，现对房屋享有权利的人牛荣香也能够提出执行异议。3.应按牛荣香2012年与德宝公司签订的认购书时间来作为判断签订合同是否在查封之前的依据。4.涉案房屋已经交付，案外人已经实际入住。因此，德宝公司和王太敬同意中止对涉案房屋的执行。
本院查明，2012年4月26日，牛荣香与德宝公司就涉案房屋签订《商品房认购书》，约定牛荣香购买德宝公司开发的涉案房屋，牛荣香在接到德宝公司通知后7日内到德宝公司签订《商品房预售合同》。牛荣香支付了全部购房款，德宝公司向其开具了借据。双方就涉案房屋至今未签订《商品房预售合同》，未办理商品房预告登记、网签和产权过户手续。
之后，牛荣香与豆海刚达成协议，将房屋相关权利转让给豆海刚。豆海刚向牛荣香支付了房款后，于2016年3月15日与德宝公司签订了《商品房认购书》，换取了房款收据。
2017年7月4日，本院裁定驳回了豆海刚就涉案房屋提出的执行异议请求。2017年7月8日，牛荣香与豆海刚签订《协议书》，解除此前双方签订的协议，将涉案房屋相关权利退回牛荣香，房款退回豆海刚。之后，牛荣香向豆海刚履行了退回部分房款的义务，剩余未退房款给豆海刚出具了欠条。
另查明，2015年10月19日，本院依万家共赢公司申请，分别出具（2015）四中民（商）保字第309、311号民事裁定书，分别裁定冻结被申请人德宝公司、王太敬银行存款11230万元和15000万元或查封、扣押、冻结被申请人其他相应价值的财产。2015年10月21日，本院发出协助执行通知书，查封了德宝公司名下安阳国贸中心德宝国际名城的178套房产及相应的国有土地使用权，其中包括涉案房屋。
2015年12月18日，本院就万家共赢公司与德宝公司、王太敬金融借款合同纠纷二案分别作出一审判决，310号判决德宝公司于判决生效后十日内偿还万家共赢公司贷款10280万元、利息、罚息以及律师费10万元，王太敬对上述债务承担连带保证责任；312号判决德宝公司于判决生效后十日内偿还万家共赢公司贷款14100万元、利息、罚息以及律师费10万元，王太敬对上述债务承担连带保证责任。上述二判决均已发生法律效力。2016年3月17日，本院对万家共赢公司申请强制执行案立案。
本院认为，首先，案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。
其次，本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，还应当依照最高院执异司法解释第二十九条的规定进行审查。该条规定，符合下列情形且买受人权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50％。上述三项情形需同时满足，方可中止执行。
结合本案，根据查明事实，本案案外人牛荣香于2012年与德宝公司签订了《商品房认购书》，虽然其后牛荣香将房屋相关权利转让给他人，但是在本案立案前，转让协议已经双方协议解除，合同解除后，涉案房屋相关权利仍属于牛荣香。在房屋被查封后，牛荣香有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条提出执行异议，申请执行人万家共赢公司所称豆海刚针对涉案房屋提出的执行异议已被法院驳回，牛荣香已经不具备再次提起执行异议的资格，无法律依据，本院不予采纳。德宝公司称知晓并同意涉案房屋买受人由豆海刚变更回牛荣香，牛荣香与德宝公司均认可按照牛荣香2012年签订的认购书来履行，对此本院不持异议。双方对买卖涉案房屋达成了一致的意思表示，该意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应视为在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。申请执行人提出涉案房屋退回牛荣香后，牛荣香还应与德宝公司再次签订书面合同的意见，缺乏法律依据，本院不予支持。
本案案外人牛荣香于2012年已经向德宝公司支付了全部购房款，德宝公司收到房款后出具了公司盖章的借据。申请执行人对此提出异议，认为牛荣香支付款项与否存疑，但本案款项交付及退还证据链条完整，且申请执行人于本案中并未提交相应能够证明德宝公司、本案案外人与他人存在恶意串通、伪造付款事实的证据，因此，申请执行人的上述意见，本院不予采纳。
本案案外人牛荣香在安阳市名下没有其他房产，申请执行人于本案中亦没有相反证据予以推翻，本案情形符合最高院执异司法解释第二十九条规定，故本院对其提出的中止对涉案房屋执行的请求，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
中止对河南省安阳国贸中心德宝国际名城×号楼×单元×号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 高 晶
审 判 员 贾丽英
审 判 员 程 娜
二〇一七年八月二十三日
法官助理 段金涛
书 记 员 郝 雪