浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终3752号
上诉人（原审原告）：永康市安达五金工具厂，住所地：浙江省永康市城西新区章店村。
负责人杨孟进，厂长。
委托诉讼代理人：李晓阳，浙江宾虹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何丽君，浙江宾虹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：章晓鹏，男，1977年8月18日出生，汉族，住浙江省永康市。
上诉人永康市安达五金工具厂（以下简称安达工具厂）因与被上诉人章晓鹏合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2016）浙0784民初5038号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
安达工具厂上诉请求：一、撤销原审判决第三项及诉讼费用、鉴定费用负担部分，依法改判由被上诉人支付自2013年6月20日至实际腾退之日的厂房占有使用费（占有使用费按一审法院委托评估的结论标准计算、即每日1548.77元）。二、由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一审法院认为上诉人在本案中存在过错，故对其因此所受损失即厂房占有使用费应由其自行承担，是错误的；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中上诉人与被上诉人签订的转让协议无效，上诉人仍可以向被上诉人主张房屋占有使用费。一审法院认为上诉人存在“私自将上述土地及地上建筑物的使用权转让给被告，后又以不同意转让为由要求解除双方签订的转让协议”，系上诉人存在过错。第一、上诉人无法与进行协商使其同意将涉案土地转租给被上诉人，事实上系因为被上诉人未按照双方于2013年6月20日签订的《转让协议》支付对应的款项，如果被上诉人积极履行付款义务，则不会产生本案纠纷。第二，被上诉人在与上诉人签订转让协议时，上诉人就对其出示了与签订的《场地租用合同》，被上诉人对于转租需要经过同意，也是明知的，其仍然与上诉人签订转让协议说明其自愿承担风险。故对于《转让协议》无法再继续履行，被上诉人存在主要过错。在双方都存在过错的情况下，房屋占有使用费由上诉人承担是不公平的，被上诉人在存在主要过错且未按约支付款项的情况下，可以免费使用厂房达4年之久，而经一审法院指定评估机构评估，该厂房的租金（占有使用费）每年为56万元左右（即每日1548.77元），不当得利224万元之多，这样的结果是法律所不允许的。综上，双方签订的转让协议无效，但被上诉人使用厂房4年有余，应当支付占有期间使用费，请求二审法院支持上诉请求。
章晓鹏辩称，原审认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。
安达工具厂向一审法院提出诉讼请求：1、判令双方解除2013年6月20日签订的《转让协议》；2、判令章晓鹏腾退并返还安达工具厂坐落于永康市西城新区的厂房（公墓西面，与埠头村隔界地梗的东面）；3、判令章晓鹏支付2013年6月20日至实际腾退之日止的厂房占有使用费2223970元（暂算至2017年5月31日止）；4、由章晓鹏承担诉讼费及评估费13000元。
一审法院认定事实：安达工具厂系家庭经营形式的个体工商户，经营者系杨孟进，家庭成员有杨华君、杨月琴。2003年1月29日，安达工具厂与永康市西城街道经济合作社签订《场地租用合同》一份，约定：安达工具厂向永康市西城街道租用坐落在公墓西面，与埠头村隔界地埂东面的场地（东至第四队的地，南至现市污水处理厂围墙一米界，西至田埂路埠头村地，北至现存的老栋）；租期为三十年，即2003年3月20日至2033年3月19日止；合同期内，如乙方（即安达工具厂）不想再租用场地，未经甲方（即）同意，乙方不得私自转让给他人使用；合同期满后，乙方的建筑物不能拆除归甲方所有，除外的机械设备等归乙方所有。2005年3月23日，双方就超面积事宜又签订补充协议一份。2013年6月20日，杨孟进及其儿子杨华君（即甲方）与章晓鹏（即乙方）签订转让协议一份，约定：甲方将其从永康市西城街道租用的集体土地使用权（约5000平方米，剩余20年左右）以及本地块上甲方自建的厂房、办公楼、自住楼等不动产一次性作价1150万元转让给乙方，转让款由乙方为甲方归还村民926万元，剩余224万元待甲方配合乙方重新与签订租赁协议，更改水电户头以及理清厂区周边菜地与田改池塘的年租金、厂区后面猪舍的租赁合同等事宜后再一次性支付甲方。同日，双方又签订补充协议一份，约定涉案土地租赁期内，如遇与政府征用，与政府有拆迁赔偿款，安达工具厂占赔偿款的30%，章晓鹏占赔偿款的70%。经审查，房屋转让款实为580万元，以杨孟进与章晓鹏之间的部分借款以及章晓鹏为其代偿村民的部分借款予以抵销【具体金额待章晓鹏诉杨孟进等人合同纠纷一案确认，案号为（2016）浙0784民初第7212号】。另查明，安达工具厂自建涉案厂房未经任何审批。章晓鹏未有腾空涉案厂房。
一审法院认为，本案的争议焦点有：1、原告主体是否适格？2、双方签订的转让协议效力如何？关于争议焦点1：章晓鹏主张转让协议系其与杨孟进、杨月琴、杨华君所签，故原告主体不适格。一审法院认为，涉案土地系永康市安达五金工具厂向租赁所得，其地上建筑物亦是永康市安达五金工具厂租赁土地后所建，因此，争议标的物的利益享有者应是永康市安达五金工具厂，而杨孟进系永康市安达五金工具厂的负责人，其代表永康市安达五金工具厂就租用场地及厂房签订转让协议的行为系履行职务行为，且家庭成员亦予以认可，故原告主体适格。争议焦点2：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或出租用于非农业建设。永康市安达五金工具厂向租用涉案土地后，未经审批，自建厂房、办公楼等建筑物，并将上述涉案场地及厂房等转让于章晓鹏，违反了上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的应认定合同无效，故双方于2013年6月20日签订的转让协议应确认无效。
双方于2013年6月20日签订的转让协议，虽系双方自愿达成，但其内容违反了法律法规的强制性规定，应认定合同无效。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，安达工具厂要求章晓鹏腾空并返还涉案厂房的请求，于法有据，应予支持。此外，因双方签订转让协议时，安达工具厂明知涉案土地及地上建筑物的性质，以及未经同意不得转让的约定，却私自将上述土地及地上建筑物的使用权转让给章晓鹏，后又以不同意转让为由要求解除双方签订的转让协议，其行为有违诚实守信原则，亦存在过错，故对其因此所受损失即厂房占有使用费应由其自行承担。综上，安达工具厂的诉讼请求，部分成立，予以支持。章晓鹏的辩称意见，于法无据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认安达工具厂与章晓鹏于2013年6月20日签订的转让协议无效。二、由章晓鹏于判决生效之日起十五日内腾空并搬离坐落于永康市西城新区的厂房（公墓西面，与埠头村隔界地埂的东面），并将上述厂房返还永康市安达五金工具厂。三、驳回安达工具厂的其他诉讼请求。案件受理费12347元，由安达工具厂、章晓鹏各半负担。鉴定费13000元，由安达工具厂负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理，本院认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的主要争议焦点是章晓鹏是否应当支付厂房占有使用费以及占有使用费如何计算的问题。涉案转让协议包括上诉人承租自的土地使用权以及上诉人在该土地上自建厂房的转让。上诉人作为承租人，无权对其承租的土地使用权进行转让，且该转让也违反了农村土地使用规定。上诉人在该土地上建造的厂房，并未取得建设工程规划许可证，也不属于可以合法转让的厂房。一审认定该转让协议无效，并无不妥。根据双方的约定，转让价款实为580万元，土地使用权剩余20年左右。本院认为，上诉人向被上诉人转让土地使用权及自建厂房，平均每年的费用可认定为29万元。双方签订的转让协议虽属无效，但被上诉人实际占用使用涉案厂房多年，仍应支付相应的占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。参照该条规定，结合双方当事人转让时间、约定转让费等因素，本院确定被上诉人应向上诉人支付每年29万元的占有使用费。另外，关于涉案厂房的实际交付时间，涉案转让协议签订于2013年6月20日，但上诉人未提供证据证明其在协议签订后已及时将涉案厂房完整交付章晓鹏使用。涉案厂房中的设备、生产资料也因上诉人方涉及被执行的案件，直至2013年11月6日才由永康市人民法院裁定拍卖成交。2013年11月9日，经买受人与章晓鹏协商，章晓鹏购买了上述设备、生产资料。二审中双方对此均予以认可。故本院确定涉案厂房的实际交付时间即占有使用费起算时间为2013年11月9日。经计算，截至2017年11月9日，涉案厂房的占有使用费为116万元，此后仍按照每年29万元的使用费标准计算至被上诉人实际腾退之日。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省永康市人民法院（2016）浙0784民初5038号民事判决第一、二项；
二、撤销浙江省永康市人民法院（2016）浙0784民初5038号民事判决第三项及诉讼费负担部分；
三、章晓鹏应于本判决生效之日起十日内支付永康市安达五金工具厂房屋占有使用费116万元（已计算至2017年11月9日，此后仍按每年29万元的标准计算至厂房实际腾退之日止）；
四、驳回永康市安达五金工具厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12347元，由永康市安达五金工具厂负担4727元，由章晓鹏承担7620元；鉴定费13000元，由永康市安达五金工具厂负担。二审案件受理费24694元，由永康市安达五金工具厂负担9454元，由章晓鹏承担15240元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张翼挺
审 判 员 黄玉强
审 判 员 楼 晋
二〇一七年十一月二十七日
代书记员 金巧芳