大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0293民初1388号原告（反诉被告）：大连易是网络科技有限公司，住所地大连市高新技术产业园区七贤岭火炬路38号，统一社会信用代码：91210231683022224B。法定代表人：王一夫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：修梦影，辽宁君连律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋毅，辽宁君连律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连华录模塑产业有限公司，住所地大连经济技术开发区淮河东路22号，统一社会信用代码：91210231683022224B。法定代表人：李茂华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周洪昌,系辽宁连安律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁琳,系辽宁连安律师事务所律师。原告（反诉被告）大连易是网络科技有限公司(以下简称易是网络公司)与被告（反诉原告）大连华录模塑产业有限公司（以下简称华录模塑公司）（以下按本诉称谓行文）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易是网络公司的委托诉讼代理人修梦影、隋毅、被告华录模塑产业有限公司的委托诉讼代理人周洪昌、祁琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易是网络公司向本院提出诉讼请求：判令被告因违约而赔偿原告损失合计人民币1767406.95元。事实和理由：原、被告于2017年3月1日签订一份厂房租赁合同，在原告签订合同之前已经将该厂房出租给了大连万州装饰工程有限公司，用以经营足球场地，原告在与被告签订厂房租赁合同的同时，还与大连万州装饰有限公司签订了一份场地转让协议，并支付了转让费合计190000元原告一直按照合同履行义务，然而高新区城市管理行政执法局等五部门联合下发一份通知，原告才得知案涉厂房系工业用途，被告多次要求解除合同，原告为了该场地投入大量成本，被告的行为已经构成违约，在合同隐瞒承租厂房是工业用途的性质，且被告单方面通知原告解除合同，原告承租案涉房屋投入巨大资金，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁判。被告华录模塑公司辩称，原告签订的球场租赁协议与本案无关，费用不应当由被告承担；原告并未暗示交纳租金，欠付被告两个月租金；原告在签订厂房租赁合同时已经明知该用地系工业用地，原被告双方厂房租赁合同期限为一年，原告无权主张预期利益损失，故不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告诉讼请求。为维护被告的合法权益，被告基于上述事实向法院提起反诉，反诉诉讼请求：1.请求法院判令解除双方2017年3月1日签订的《厂房租赁合同》；2.被反诉人支付欠缴的租金共计83343.34元。3.被反诉人欠缴的2017年4月到10月份的电费为3000.69元；欠缴2017年3月至10月水费371.2元；4、按照合同约定，上述欠缴租金及水电费应增收滞纳金4325.86元；5.被反诉人支付合同违约金125010元。事实与理由：原、被告于2017年3月1日签订一份厂房租赁合同，2017年8月31日五部门下发通知，被告才发现原告存在私自改变厂房使用用途的行为，原告严重违反合同约定，按照合同约定，被告有权解除合同，承担违约责任，并支付欠缴的租金和水电等费用，请求法院支持全部反诉请求。原告辩称，原告对租赁房屋工业性质并不知情，但是被告在将案涉厂房租赁给原告前，已经出租给案外人大连万州装饰工程有限公司用于商业使用，因此原告不存在违约。原告进行商业使用是得到被告的书面同意的，原告在新增设施的过程中不存在任何违约和不当的行为。原告未按时交纳租金并不属于违约。被告单位负责人由军开会时口头告知原告暂时不要缴纳租金，合同可能要解除，因此不属于原告违约。被告签订合同时隐瞒真相，并许诺长期出租，导致原告投资巨大，被告严重违背了诚实信用原则，构成违约，故不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年3月1日签订的《厂房租赁合同》，第一条约定：出租地为x号厂房高新区七贤岭火炬路x号，有行吊部分的厂房，以中间大梁为界，租赁面积为1852平方米。第二条约定：“1.厂房租赁自2017年3月1日起，至2018年2月28日止。租赁期满，被告有权收回出租房，原告应如期归还，原告需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向被告提出书面要求，经被告同意后重新签订租赁合同。”第三条约定“租金支付方式：双方约定该厂房租赁每月每平米租金为人民22.5元，合计一年租金500040元。原告应于2017年3月1日前支付季度租金计人民币125010元，其他三个季度租金于前10日缴纳”第四条约定：“租赁期间，使用该厂房所发生的水、点、煤气、电话、网络、卫生等费用，采暖费等由原告承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。”第五条3.“原告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得被告的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由被告报请有关部门批准后，方可进行。”第六条“1.原告在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得报告的书面同意。2.租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。3.租赁期间，原告可根据自己的经营特点进行装修或者改造。但原则上不得破坏原房结构，装修及改造费用由原告自负，租赁关系终止后原告不得就此向被告要求任何形式的补偿。4.租赁期间，原告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，被告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。”第八条“1.租赁期间，被告以前终止合同而违约的，应赔偿原告三个月租金（每个月按30天计算）。租赁期间，如原告提前退租而违约，应赔偿被告三个月租金（每个月按30天计算）。”第十条“双方发生争议后协商解决，协商不成的双方同意提交被告所在地人民法院进行诉讼解决。”原告承租案涉厂房后，经营伯纳乌球场及LYINGCLUB狼人杀俱乐部、餐饮等商业经营。2017年8月31日大连高新技术产业园区城市管理行政执法局、大连市国土资源和房屋高新区分局、大连高新技术产业园区城市管理局、大连高新技术产业园区规划建设局、大连市高新技术产业园区七贤岭建设开发管理办公室共同下发《关于严禁私自改变土地性质及房屋使用用途的通知》园区各企业不得有1.未经批准，擅自将工业用地变为商业用地，进行商业活动；2.未经批准，擅自出租或承租工业厂房、办公楼宇用作他用；3.未经批准，擅自改变城市绿化规划用地性质或破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被。上述行为，一经查实，将严格依法实施行政处罚。案涉土地使用权证中确认的用途为工业用途，终止日期为2046年12月18日，案涉厂房的权属证明中也注明用途为厂房。2017年5月31日原告将经营范围扩大，增设室内体育场所出租服务、体育项目组织服务、体育项目开放服务、体育运动训练指导服务、体育运动训练指导服务、经营国内广告业务、休闲健身活动服务、棋牌服务、餐饮服务。2017年9月20日原告向被告发出《至大连华录模塑产业有限公司的沟通函》，表示因2017年8月31日五部门量和下发的《关于严禁私自改变土地性质及房屋使用用途的通知》，希望与被告在租金、合同继续履行、土地性质方面进行沟通。2017年9月25日被告回函《致大连易是网络科技有限公司沟通函回函》：现贵公司将租赁的我司工业厂房用作经营商业活动，违反《关于严禁私自改变土地性质及房屋使用用途的通知》的精神。只是合同无法正常执行下去，现本着平等合作的精神，需我两司一起协商解决。和贵司的经营最终做出有效的解决方案。原告已经交纳2017年3月至8月的厂房租金。上述事实，有《厂房租赁合同》、《关于严禁私自改变土地性质及房屋使用用途的通知》、营业执照等证据及双方当事人陈述笔录在案为凭，已经当庭质证和本院审查，应予采信。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告提交的案涉将案涉厂房用于足球场的相关证据材料。原告提交《场地转让协议》、专用收款收据、电话录音证据，被告认为该组证据中的《场地转让协议》、转款专用收据，与被告无关，被告认为不是该合同的当事人，因此对该证据不予质证，结合原、被告提交的其他证据材料，以及被告提交的案涉厂房的现状态照片，可以证明案涉厂房的一部分的确用于球场使用，故本院对该份证据的真实性予以确认。2、关于原告提交的录音证据，2017年5月4日与被告单位负责人谢卿的录音，原告拟证明被告单位负责案涉合同的具体联系人系尤军；原告与尤军的电话录音，证明被告违约要求解除合同。经庭审质证后，录音证据中尤军口头告知房租暂缓交纳，始终没有做出解除合同的意思表示，并在五部门联合下发通知书后，上传下达被告单位解决的几种情况，并没有代表被告单位，做出明确的意思表示，故本院认为该组证据与本案缺少关联性，本院不予采信。3、原告提交的《出租厂房新增项目许可回执》及新增设施图纸，拟证明原告新增设的项目是按照合同约定及被告单位负责人的要求，将案涉厂房用于商业用途，被告是知情且认可的。经质证，被告对该份证据的真实性提出异议。该份证据中的《出租厂房新增项目许可回执》缺少被告单位的印章，且该份回执系原告单位单方制作发出，且被告项目责任人及被告单位，并未对该份回执发表是否同意增设及施工的书面意见，该份证据不符合回执的具体内容，并没有确实反映被告公司的具体意见。该组证据中的图纸，也没有被告单位的确认及签章，更无法体现被告单位是对增设施工是否同意的意思表示，故本院对该组证据不予采信。4、原告提交了《装饰设计合同》及收据、《建筑装饰装修工程施工合同》、《伯纳乌球场维修合同》、施工工程清算单、收据、软件开发外包合同及银行转账记录、伯纳乌球场&LYINGCLUB狼人杀俱乐部广告制作合同及银行转账记录、收据、伯纳乌球场违约金、LYINGCLUB狼人杀俱乐部设备投入、LYINGCLUB狼人杀俱乐部半成品投入、LYINGCLUB狼人杀俱乐部厨房设备投入、LYINGCLUB狼人杀俱乐部厨房营运物料投入、美团及饿了么外卖平台支出及预计损失（外卖平台截图）、伯纳乌球场会员场次使用明细及部分增值税发票、LYINGCLUB狼人杀俱乐部具体消费明细（系统导出）。原告证明其改造球场，为了长期付出的装饰装修的投入，以及被告提前终止合同给其造成的损失。质证后，被告认为上述证据材料与本案无关，不予质证。本院认为伯纳乌球场违约金、LYINGCLUB狼人杀俱乐部设备投入、LYINGCLUB狼人杀俱乐部半成品投入、LYINGCLUB狼人杀俱乐部厨房设备投入、LYINGCLUB狼人杀俱乐部厨房营运物料投入、美团及饿了么外卖平台支出及预计损失（外卖平台截图）、伯纳乌球场会员场次使用明细及部分增值税发票、LYINGCLUB狼人杀俱乐部具体消费明细，均系原告单方证据，不能证明实际损失的发生及数额，故本院不予采信。其中《装饰设计合同》及收据、《建筑装饰装修工程施工合同》、《伯纳乌球场维修合同》、施工工程清算单、收据、软件开发外包合同及银行转账记录、伯纳乌球场&LYINGCLUB狼人杀俱乐部广告制作合同及银行转账记录、收据、因原告该部分施工及装饰的产生，均系对案涉厂房进行的商业改造产生的费用，与本案案涉厂房房屋租赁无关，故本院对该组证据不予采信。5、被告提交的国土使用证、房屋所有权证，拟证明被告享有出租权，并且两证均注明工业用房的性质。原告对该组证据的真实性没有异议，但认为签订合同时，并没有告知原告案涉土地的工业性质。本院对该组证据的真实性予以采信。6、原告提交《合同终止通知书》，证明被告于2017年10月19日要求终止合同，经质证，该份证据系复印件，且被告否认该份证据的存在及内容，故本院对该证据不予采信。7、被告提交的营业执照等证据、原被告均提交《关于严禁私自改变土地性质及房屋使用用途的通知》，原告提交该份证据，证明被告未告知案涉厂房土地系工业用地，不能用作也商业用途，被告提交该证据拟证明原告违法合同约定，对案涉厂房违约使用，双方均拟通过该份证据证明对方违约的事实。本院对该份证据的真实性予以确认。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同的约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方均应按约定履行各自义务。关于案涉厂房性质问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条的规定：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。《厂房租赁合同》合同中案涉房屋仅对案涉房屋表述为厂房，但并未对租赁物的性质做出明确的约定，但被告的营业执照、土地权属证明，均能证明案涉厂房系工业用地，故原告承租房屋应按照工业用途性质进行租赁活动。且土地权属登记在土地管理部门均有登记备案，原告辩称被告签订合同时隐瞒案涉土地性质，缺少事实及法律依据。原告与被告签订《厂房租赁合同》的合同租赁期为一年，且合同的第五条第3项约定：原告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得被告的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由被告报请有关部门批准后，方可进行。原告对案涉厂房进行大规模改造和经营，并没有得到原告的书面同意，现要求被告承担相应的损失，于法无据，本院不予支持。关于原告没有按照约定交纳租金是否构成违约问题。2017年8月31日大连高新技术产业园区城市管理行政执法局、大连市国土资源和房屋高新区分局、大连高新技术产业园区城市管理局、大连高新技术产业园区规划建设局、大连市高新技术产业园区七贤岭建设开发管理办公室共同下发《关于严禁私自改变土地性质及房屋使用用途的通知》园区各企业不得有未经批准，擅自将工业用地变为商业用地，进行商业活动，原告停止商业活动，且原被告双方往来函件，商议后续关于房屋租赁问题的解决，被告并未对案涉租金的给付时间及履行方式作出明确的书面答复，故不应认定原告迟延缴纳租金构成违约，被告要求原告承担因此造成的违约责任，于法无据，本院不予支持。关于被告主张欠付的水、电费用问题。被告提交增值税专用发票，证明其水电缴费情况，因不是正式的缴费发票，故本院对该组证据及待证诉讼请求，均不予支持。被告并未提供证据证明，原告欠付水、电的情况，故本院对被告反诉要求原告承担，因欠费产生的滞纳金，本院不予支持。《厂房租赁合同》中约定的厂房租赁期为：自2017年3月1日起至2018年2月28日止，在本案审理过程中，案涉厂房租赁合同的房屋租赁期已经届满，且被告明确表示不愿继续将案涉厂房租赁给原告，故原被告双方已经不存在房屋租赁合同关系，被告反诉要求解除合同，已经失去了事实与法律基础，故本院对被告该反诉请求，不予支持。关于原告欠付租金具体数额问题。《厂房租赁合同》约定年租金为200040元，季度租金为125010元，双方均认可，原告已经缴纳了2017年3月至8月的租金，故截止到被告提起反诉之日，被告要求原告支付租金83343.34元，符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）大连易是网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）大连华录模塑产业有限公司租金83343.34元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）大连易是网络科技有限公司的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）大连华录模塑产业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20707元，保全费5000元，合计25707元，由原告（反诉被告）大连易是网络科技有限公司负担；反诉案件受理费4538元，由原告（反诉被告）大连易是网络科技有限公司负担2000元，由被告（反诉原告）大连华录模塑产业有限公司负担2538元。（此款原告、反诉原告已预交，被告、反诉被告于执行时一并给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  臧懿敏人民陪审员  刘忠广人民陪审员  张付勇二〇一八年三月二十九日书 记 员  卢 超附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。