山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终461号
上诉人（原审原告）：杨庆红，女，1968年10月31日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。
上诉人（原审原告）：吴琦，男，1951年5月21日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。
上诉人（原审原告）：仲霞彩，女，1953年12月11日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。
三上诉人之共同委托诉讼代理人：仲从宝（系仲霞彩之弟），住安徽省天长市石梁东路***号***室。
被上诉人（原审被告）：山东乳山嘉润实业有限公司，住所地山东省乳山市滨海新区旅游度假区。
法定代表人：戚纪伟，董事长。
被上诉人（原审被告）：上海临江控股（集团）有限公司，住所地上海市中山南路865号。
法定代表人：谈意道，经理。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：于乐胜，山东省乳山信誉法律服务所法律工作者。
上诉人杨庆红、吴琦、仲霞彩因与被上诉人山东乳山嘉润实业有限公司（以下简称乳山嘉润公司）、上海临江控股（集团）有限公司（以下简称上海临江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2016）鲁1083民初2267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
杨庆红、吴琦、仲霞彩上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持杨庆红、吴琦、仲霞彩的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实有误。一审对杨庆红等人诉讼请求的认定与2017年11月29日杨庆红等人变更后的诉讼请求不一致；杨庆红等人的付款情况清晰，定金1万元及代收费用11924元是以现金支付，案涉合同约定2015年8月28日支付251496元与实际付款时间不符；乳山嘉润公司、上海临江公司在多个案件中提供的竣工验收备案证及产权证相互矛盾；杨庆红等人提供的于2016年5月向乳山嘉润公司、上海临江公司邮寄的《解除合同告知书》、邮件送达结果查询情况及与两公司、乳山市邮局工作人员的通话录音等证据，可以证实乳山嘉润公司、上海临江公司已经收到《解除合同告知书》，案涉合同已经解除；杨庆红等人要求解除《商品房买卖合同》的理由是逾期办证和房屋不符合商品房交付标准（水电表没有分户，没有市政自来水等重大缺陷）及广告宣传资料中的内容；2.一审判决适用法律错误。杨庆红等人要求解除合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的三个条件，一审认定不具备“导致买受人无法办理房屋所有权登记”这一条件是错误的；3.乳山嘉润公司、上海临江公司未能提供符合交付房屋条件的证件，主张房屋已经交付不存在解除的理由不成立。
乳山嘉润公司、上海临江公司辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，乳山嘉润公司、上海临江公司已按合同约定于2013年12月26日向杨庆红等人发出交房通知，杨庆红等人不按时办理交接手续，是其自身的过错；2.乳山嘉润公司、上海临江公司虽迟延办理房屋产权转移登记手续，应承担违约责任证，但案涉房屋已经交付，且已具备办理产权证书的条件，不存在解除合同的条件，对杨庆红等人的诉讼请求不应支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
杨庆红、吴琦、仲霞彩向一审法院起诉请求：1.解除杨庆红、吴琦、仲霞彩与乳山嘉润公司、上海临江公司之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.乳山嘉润公司、上海临江公司退付购房款及代收款项313420元；3.乳山嘉润公司、上海临江公司承担杨庆红等人解除合同相关损失和可得利益损失，计算方法是解除合同相关损失自交款之日至判决指定日按金融机构计收逾期贷款利息支付违约金计算，可得利益损失是按照交房之日至判决指定日每年按已付款的5.5%支付，加上半年置换入住相当的房费折现后按180天／年计算，每天房费折现为201元；4.保险费3904元和代理人的出差费用1164元及后续差旅费由乳山嘉润公司、上海临江公司承担。
一审法院认定事实：2013年4月20日，吴琦与乳山城基置业有限公司（以下简称乳山城基公司）签订《滴水湾国际养生堂认购书》，吴琦拟购买座落于乳山银滩旅游度假区长江路588－1号1A－1113号房屋，应支付定金5万元。
2015年8月27日，杨庆红与乳山城基公司签订《商品房买卖合同》，约定：杨庆红购买588－1号1A－1113号房屋；房款301496元，杨庆红于2013年4月20日支付定金1万元，2013年4月23日补交定金4万元，2015年8月28日支付251496元……；第八条交付期限：乳山城基公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的房屋交付杨庆红使用，但如遭遇不可抗力（特殊情况），且乳山城基公司在发生之日起30日内告知杨庆红的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，乳山城基公司可据实予以延期；第九条逾期交房的违约责任：除第八条规定的特殊情况外，乳山城基公司如未按合同规定的期限将房屋交付杨庆红使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乳山城基公司按日向杨庆红支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，杨庆红有权解除合同。杨庆红解除合同的，乳山城基公司应当自杨庆红解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按杨庆红累计已付款的1%向杨庆红支付违约金。杨庆红要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乳山城基公司按日向杨庆红支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第十五条关于产权登记：乳山城基公司应当在房屋交付使用后60日内，将办理初始登记的资料报送到产权登记机关；双方在房屋办理初始登记后90日内，向产权登记机关申请办理转移登记；如因乳山城基公司未能在规定的期限内申请初始登记，以及杨庆红不能在约定的期限内申请转移登记的，杨庆红不退房，乳山城基公司按已付房价款的0.5%支付违约金；合同附件三《补充协议》约定：房屋交接时杨庆红还应同时交纳住房专项维修资金（按《乳山市住宅专项维修资金管理暂行办法》规定执行），办理产权证契税（按总房价的3.0%交纳）及所需的其他费用。
2013年12月26日，乳山城基公司向吴琦发出交房通知书，通知吴琦于2013年12月31日交接房屋。2014年11月28日，杨庆红与乳山城基公司签署《房屋交付确认书》，并约定杨庆红需要支付的各项费用为11924元。同日，杨庆红与乳山莱茵豪生酒店管理有限公司签订《委托经营管理合同》，将案涉房屋委托乳山莱茵豪生酒店管理有限公司经营管理，期限自2014年1月1日起至2023年12月31日止。
杨庆红等人支付购房款的情况：2013年4月23日吴琦通过银行转账支付261346元，2014年11月28日杨庆红通过银行转账支付30150元，其他付款情况杨庆红等人均没有提交具体支付方式的相关证明。乳山城基公司于2014年11月28日为杨庆红出具了收到购房款301496元和代收费用11924元两份收据。
乳山嘉润公司、上海临江公司在其他案件中曾提交编号为371083201609290102－JY－001号《威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》，证实在乳山市银滩长江路588－1号开发的商品房经建设单位组织综合验收合格，于2016年7月16日备案登记。案涉房屋所属楼房房产证为鲁（2017）乳山市不动产权第00053**号，权利人为乳山城基公司。
另查，乳山城基公司已经被乳山嘉润公司吸收合并，乳山城基公司的债权债务均由乳山嘉润公司继承。
杨庆红等人主张，乳山嘉润公司认可涉案项目系借用上海临江公司的资质，两公司均为开发商，杨庆红等人共同购买房屋是乳山城基公司的虚假宣传鼓惑、诱骗、欺诈所致，宣传项目集度假养生、投资回报于一身：“每年有半年时间可以在威海银滩、南京汤山、海南博鳌、浙江千岛湖、辽宁大连、福建武夷山、上海迪尼斯免费置换入住，灵活调节并不限于本人及一间房，并有天然地热温泉等一系列14大养生会馆服务，国际酒店管理品牌做四星级酒店的房东，还有5.5%的投资回报，总建筑面积17万米2，总造价15亿元。”致使杨庆红等人以市场价两倍多的高价签订了合同，而该宣传可以带来的实质利益并没有得到保障，乳山嘉润公司、上海临江公司应当为其虚假宣传买单；合同约定于2013年12月31日前交房，2013年12月31日下发的收房通知，杨庆红等人看到的却是毛坯房未能签收，接下来近一年乳山城基公司多次要求收房，2014年11月28日，杨庆红等人轻信乳山城基公司符合收房条件、就等着办房产证的许诺予以签收并缴纳了42074元费用，但直至现在水电表没有分户，项目至今未验收、房产证未办理，根本不符合交房要求；宣传中免费置换入住地只有银滩可以入住，置换落空，天然地热温泉没有相关资质，所谓14大养生会馆服务亦是虚假宣传，国际酒店管理品牌做四星级酒店的房东等更是没有，5.5%的投资回报毫无保障；同时，该项目还存在人防工程缺失，未按规划设计建造，没有市政自来水重大缺陷，会否成为烂尾楼无法预料。
乳山嘉润公司、上海临江公司主张不同意解除合同，房屋已经交付不存在解除的理由；根据合同第十五条的约定，房屋交付后不退房，乳山嘉润公司、上海临江公司按照合同约定支付违约金，现在足以能够为杨庆红等人办理房屋产权证书，对杨庆红等人的全部诉讼请求，均应不予支持。
杨庆红等人提交案涉房屋的广告宣传页，主张宣传内容中包含了足以影响购买房屋和价格的因素，应作为合同内容；提交两份挂号信的封面照片打印件以及邮件送达结果查询情况、《解除合同告知书》、杨庆红等人与乳山市邮局工作人员的通话录音、乳山嘉润公司和上海临江公司工作人员姜小姐、王经理的通话录音，主张两份挂号信是分别向乳山嘉润公司、上海临江公司邮寄《解除合同告知书》，拟证实于2016年5月已向乳山嘉润公司、上海临江公司发出《解除合同告知书》，乳山嘉润公司、上海临江公司已经收到，合同已经解除；提交两份案涉房屋委托经营后所属酒店的网上打印的价目表和其委托其他业主从酒店电脑中所拍摄的价目表的打印件，拟证实所主张的可得利益损失按201元／日计算；为证实《商品房买卖合同》第十五条为格式条款，杨庆红等人曾申请法院调取房屋项目其他业主在房管局的备案合同，因该申请调查项目并非必须法院才有权利调取事项，后杨庆红等人提交了其他几个业主的合同样本；提交向担保单位交纳保险费单据一份，拟证实杨庆红等人为本案诉讼保全办理担保所支出费用3904元；提交到乳山的交通费和住宿费单据一宗，拟证实要求乳山嘉润公司、上海临江公司承担的交通费和差旅费的事实。
一审法院经核实，杨庆红等人电话录音中的姜小姐为姜英琦，王经理为王桂基，二人均认可该通话录音系本人与仲从宝的通话录音，但均称没有见过通话中所提到的《解除合同告知书》，姜英琦与王桂基提交的劳动合同载明该二人系乳山市伟业房产营销策划有限公司的职工。
一审法院认为，杨庆红等人与乳山城基公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在自愿的基础上签订的，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。因乳山城基公司已被乳山嘉润公司吸收合并，乳山城基公司的债权债务均由乳山嘉润公司承继，故杨庆红等人与乳山城基公司之间的法律关系应当由乳山嘉润公司予以承受。
本案争议的主要焦点是杨庆红等人以乳山嘉润公司、上海临江公司逾期办证为由要求解除《商品房买卖合同》的主张能否成立。
本案应当以双方之间的合同第八条约定的交付日期即2013年12月31日为起算日期，《房屋交付确认书》签署日期不能成为双方关于合同中所约定的交付日期的变更。根据合同第十五条的约定，办理房屋初始登记材料的期限应是在房屋交付使用后60日内即2014年3月1日前，办理产权证书转移登记的期限应是在房屋办理初始登记后90日内即2014年5月30日前。乳山嘉润公司、上海临江公司未能在上述期限内为杨庆红等人办理房屋的产权转移登记手续，存在逾期办证的违约行为。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。合同第十五条约定如因出卖人原因逾期办证的买受人不退房，应属于格式条款，该条款排除了杨庆红等人作为买受人在乳山嘉润公司、上海临江公司逾期办证时所享有的退房的权利，故该条款应认定为无效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据该法律规定，买受人可以请求解除合同的条件有三个即逾期办证超过一年、由于出卖人原因、导致买受人无法办理房屋所有权登记，这三个条件相辅相成，缺一不可。具体到本案查明的事实，“逾期办证超过一年、由于出卖人原因”这两个条件已经具备，但是却不具备“导致买受人无法办理房屋所有权登记”这一条件，乳山嘉润公司、上海临江公司所提交的证据证实其已具备了为杨庆红等人办理产权登记的条件，乳山嘉润公司、上海临江公司虽然存在逾期办证的违约行为，但已具备了为杨庆红等人办理产权登记的条件，在此情况下，杨庆红等人可以要求乳山嘉润公司、上海临江公司承担逾期办证的违约责任，而杨庆红等人以此要求解除案涉商品房买卖合同无法律依据。
另，杨庆红等人提交的广告宣传内容并不具备法律规定的可以成为要约的要件，因此杨庆红等人主张其所提交的广告宣传内容应为要约的主张，不予支持，杨庆红等人以广告宣传主张其具备撤销合同的主张亦不能成立。杨庆红等人虽然主张在2016年5月已经向乳山嘉润公司、上海临江公司发出《解除合同告知书》，但是根据以上分析意见可知，杨庆红等人在解除条件并没有成就的情况下即使发出《解除合同告知书》，不能产生解除案涉合同的法律效果。
综上所述，乳山嘉润公司、上海临江公司所提交的房屋相关手续证实现在已经能够为杨庆红等人办理房屋的产权证书，杨庆红等人购买房屋的主要目的可以实现，故杨庆红等人以乳山嘉润公司、上海临江公司逾期办证等为主要理由要求解除双方的《商品房买卖合同》，缺乏法律依据，不予支持。而杨庆红等人基于该请求的其他诉讼请求也失去了事实依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年12月27日判决：驳回杨庆红、吴琦、仲霞彩的全部诉讼请求。案件受理费4310元，保全费2965元，均由杨庆红、吴琦、仲霞彩负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。杨庆红等人提供证据如下：证据1.杨庆红等人的代理人仲丛宝参加一审最后一次庭审及二审庭审的票据，拟证实仲丛宝为参加诉讼所支出的费用，该费用应由乳山嘉润公司、上海临江公司负担；证据2.乳山嘉润公司张贴在酒店过道中通知的照片，通知系告知各位业主房管局自2016年8月4日起到酒店测量房间面积，要求大家予以配合，拟证实乳山嘉润公司、上海临江公司在一审提交的综合验收报告不属实；证据3.乳山嘉润公司、上海临江公司在另案时提供的产权证（复印件）两份，两份产权证件编号相同，但内容不同；证据4.吴琦与乳山城基公司签订的《商品房买卖合同》（以下称为草签合同），合同没有签订日期，约定：吴琦于2013年4月20日支付定金1万元，2013年4月23日补交定金4万元，2013年4月27日支付221346元……。主张草签合同是在签订《认购书》当天缴纳房款1万元后双方签订的，因乳山城基公司没有开具收据，过了两三天后双方又签订了正式的《商品房买卖合同》，后乳山城基公司讲公司的正式合同丢失，将杨庆红等人持有的合同收回，于2015年8月27日又补签了一份合同即案涉合同，案涉合同与丢失合同除付款时间约定不一致外其他内容一样，丢失合同与草签合同约定的付款时间一致，实际上2013年4月23日交付定金时即将房款（261346元）付清，剩余房款30150元于2014年11月28日接收房屋时支付，案涉合同约定2015年8月28日支付251496元是不正确的。经质证，乳山嘉润公司、上海临江公司对证据1的真实性无异议，但主张不属于本案的审理范围；对证据2、3均不予认可；对证据4的真实性无异议，但主张该合同已被案涉合同所替代，已经作废，不能作为证据使用。
另查，一审中，杨庆红等人数次变更诉讼请求，最后确定诉讼请求为：1.解除杨庆红与乳山嘉润公司、上海临江公司签订的《商品房买卖合同》；2.乳山嘉润公司、上海临江公司退还杨庆红等人交付的购房款及代收款项共计313420元；3.乳山嘉润公司、上海临江公司按金融机构逾期贷款利率赔偿杨庆红等人自交款之日至判决生效清偿日的解除合同后的房款利息损失；4.乳山嘉润公司、上海临江公司赔偿杨庆红等人自合同约定的交房之日（2013年12月31日）至判决生效清偿日的合同履行后的可得利益损失，计算方法是：每年按已付款的5.5%支付，加上按180天／年、201元／天计算自住折算的房费；5.乳山嘉润公司、上海临江公司支付杨庆红等人保全保险费3904元及代理人出差费1995元。
关于乳山嘉润公司、上海临江公司提供的案涉房屋所属楼房房产证鲁（2017）乳山市不动产权第00053**号的问题。在另案[(2017)鲁10民终1365号]中，本院至乳山市国土部门调查了案涉房屋所在楼房的不动产权登记情况，该部门提供的登记信息显示，2017年3月13日、5月23日国土部门为乳山城基公司办理了1893号、5325号不动产权证书，1893号不动产权证书标注已作废。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，杨庆红等人与乳山城基公司、上海临江公司签订《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。因，乳山城基公司已于2014年被乳山嘉润公司吸收合并，故乳山城基公司的债权债务均应由乳山嘉润公司承继。在合同的实际履行中，杨庆红等人支付了购房款，履行了主要合同义务，乳山城基公司、上海临江公司未按约于2013年12月31日前将案涉房屋交付给杨庆红等人，构成违约，但杨庆红等人接收了案涉房屋并与乳山莱茵豪生酒店管理有限公司签订《委托经营管理合同》，表明其接受对方继续履行，进而使乳山城基公司、上海临江公司对杨庆红等人不以逾期交房为由行使合同解除权存有合理信赖，杨庆红等人无权再以逾期交房为由要求解除《商品房买卖合同》。
双方在《商品房买卖合同》中约定，如因乳山城基公司、上海临江公司的原因逾期办证，杨庆红不退房。乳山城基公司、上海临江公司在出卖房屋时对众多购房者普遍设定该条款，亦未作出特别的提示和说明，可以认定该条款属于格式条款，其排除了杨庆红作为买受人在乳山城基公司、上海临江公司逾期办证时所享有的合同解除权，应属无效。乳山嘉润公司、上海临江公司未按照合同约定期限使得案涉房屋达到办理产权登记的条件，构成违约，应承担违约责任。双方未在合同中约定乳山嘉润公司、上海临江公司逾期办理产权登记行使解除权的条件，则本案中需要考量的问题是：乳山嘉润公司、上海临江公司逾期办理产权登记是否达到杨庆红行使法定解除权的条件。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……，（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，……；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。据此可以看出，如果出卖人在合同约定的期限内未履行协助买受人办理房屋权属证书的义务，买受人可以要求出卖人承担相应的违约责任，而如果房屋出卖人在被允许推迟履行的合理期限内如期限届满后一年仍未履行，则构成根本违约，买受人的合同目的不能实现时可以请求解除合同。本案中，《商品房买卖合同》第十五条约定：乳山城基公司应当在房屋交付使用后60日内，将办理初始登记的资料报送到产权登记机关；双方在房屋办理初始登记后90日内，向产权登记机关申请办理转移登记。从查明事实看，无论何种原因导致案涉房屋所属楼房先后存在1893、5325号两份不动产权证书，国土部门已明确1893号不动产权证书已作废，应以5325号不动产权证书作为认定案件事实的依据，即直至2017年5月23日案涉房屋才完成初始登记，按照合同约定，乳山嘉润公司、上海临江公司应在2017年8月22日前协助杨庆红等人办理房屋权属登记手续。乳山嘉润公司、上海临江公司未于上述期限内履行协助杨庆红等人办理房屋权属证书的义务，存在逾期办证行为，构成违约，但该逾期办证行为未超过一年，杨庆红等人享有法定解除权的条件未成就。且诉讼过程中，乳山嘉润公司、上海临江公司已具备为杨庆红等人办理权属证书的条件，阻却合同履行的情形已经不存在，案涉房屋亦早已交付给杨庆红等人，杨庆红等人无权要求解除案涉《商品房买卖合同》。因杨庆红等人所享有的法定解除权的条件未成就，故即使其已向乳山嘉润公司、上海临江公司发出《解除合同告知书》，该《解除合同告知书》也不发生解除《商品房买卖合同》的效力，杨庆红等人以此主张案涉《商品房买卖合同》已经解除于法无据，本院不予支持。另，案涉房屋的广告宣传未包含合同的主要内容，并非要约，杨庆红等人以案涉房屋未达到上述广告宣传标准而要求解除《商品房买卖合同》理由不当，本院亦不予支持。
综上所述，杨庆红、吴琦、仲霞彩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4310元，由杨庆红、吴琦、仲霞彩负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一八年八月十日
书记员 邓雯涛