安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1126民初2371号原告：张斌。委托诉讼代理人：姚运胜,安徽治邦律师事务所律师。被告：凤阳县绿都房地产开发有限公司,住所地安徽省滁州市凤阳县临淮镇门临路,统一社会信用代码91341126697395582X。法定代表人：王施政，该公司总经理。委托诉讼代理人：王庆松，男，系凤阳县绿都房地产开发有限公司推荐。委托诉讼代理人:薛玉元，男，系凤阳县绿都房地产开发有限公司推荐。原告张斌与被告凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张斌的委托诉讼代理人姚运胜、被告绿都房地产公司的委托诉讼代理人王庆松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张斌向本院提出诉讼请求：1.判令绿都房地产公司支付逾期交房违约金1196.67元；2.判令将房屋所有权证交付张斌，并退还多收取的办证费4227.76元及房屋面积误差款1241.73元；3.支付逾期办理房屋所有权证违约金34461.61元（自2013年11月22日起按日万分之一支付已付房款252466元的违约金至2017年8月22日），以上合计41127.77元；4.本案诉讼费由绿都房地产公司承担。审理中，张斌申请撤回交付房屋所有权证的请求。事实和理由：2012年10月8日，张斌与绿都房地产公司签订了《商品房预售合同》一份，约定张斌购买绿都房地产公司开发的“禄都花园”第10幢1单元402号房，建筑面积89.46㎡，单价2822.11元，购房款计252466元。同时，双方口头约定购买储藏室一间，价款19504元。合同约定，绿都房地产公司应当于2013年4月30日前将综合验收合格的商品房交付张斌使用，并出具符合合同约定的证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，逾期交房购买人不退房的，按日支付已付房款的万分之二的违约金。合同签订后，张斌依约支付了全部房款和储藏室价款，但绿都房地产公司未能按期交房，直到2013年5月22日才办理房屋交接手续，但是相关验收合格报告及产权证书至今没有办理、交付。绿都房地产公司另于交房当日向张斌收取了代办房产证费用8836元，但房产证至今没办下来。特提起诉讼。绿都房地产公司辩称，本案已经超过了诉讼时效，张斌的诉请不应得到支持。导致逾期交房和逾期办证的原因不在绿都房地产公司，而是因政府部门办事拖沓和合同约定工期顺延的有关情形出现所致，绿都房地产公司不应承担由此产生的法律责任。张斌主张的违约金计算缺乏相应的事实和法律依据，房产证已经下来了，张斌不去领，责任在其自身。请求驳回其诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月8日，张斌与绿都房地产公司签订商品房预售合同一份，约定：张斌购买绿都房地产公司建设的禄都花苑10幢1单元402号房，预测建筑面积89.46平方米，单价2822.11元，总金额252466元。出卖人应当在2013年4月30日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交付房在30日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金。买受人应在签订本合同时将预售登记所需的有关证件及登记部门规定的费用交予出卖人，由出卖人代收代缴。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权登记的，买受人有权退房，不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋使用权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。2012年6月18日，张斌向绿都房地产公司支付首付款60986元，后期又办理了17万元的按揭贷款。2012年12月6日，补交首付款30360元（360元为预抵押登记手续费），2013年10月20日，支付补交储藏室款10684元。2013年5月22日，绿都房地产公司与张斌办理房屋交接手续，并收取张斌代收办证费8836元和代收物业费803元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张斌与绿都房地产公司签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格依约履行。关于张斌主张的要求绿都房地产公司支付逾期交房违约金1196.67元。双方合同约定出卖人应当在2013年4月30日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。而实际交房时间为2013年5月22日，故其应承担逾期交房违约责任。关于绿都房地产公司辩称的不应将储藏室价款计入已付房款计算违约金一节，储藏室为房屋的附属建筑，依附于主合同，根据民法中的诚实信用原则，储藏室交付与违约责任应当参照购房合同约定，故对绿都房地产公司辩称意见，本院不予支持。综上，绿都房地产公司应支付张斌逾期交房违约金1195.08元[（252466元+19144元）×0.0002×22天]。关于张斌主张的判令绿都房地产公司交付房屋所有权证，审理中，其撤回该项请求，本院依法予以准许。关于张斌主张的退还多收取的办证费4227.76元，绿都房地产公司收取办证费用8836元，实际办证支出4602.24元，对蒋志要求返还4227.76元的请求，本院予以支持。关于蒋志主张的退还房屋面积误差款1241.73元，符合双方合同约定，本院予以支持。关于张斌主张的支付逾期办理房屋所有权证违约金34461.61元（自2013年11月22日起按日万分之一支付已付房款252466元的违约金至2017年8月22日）。双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权登记的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋使用权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。未付清代收代缴费用和物业费用，不予交接。绿都房地产公司在收取了张斌代办证费的情况下，却未遵循诚实信用原则全面履行义务，也未举证证明其在约定期限内将符合办证要求的资料交登记机关备案，故应支付逾期办理房产证违约金。涉案房屋于2013年5月22日交付，违约金应自实际交付日起180日后按已付房款计算，对张斌要求违约金自2013年11月22日起计算的请求，本院予以支持。由于双方合同明确约定违约金至房屋使用权登记之日止，故对张斌主张算至2017年8月22日的请求，本院不予支持，应至登记日2017年4月12日止，逾期办理产权证违约金应为31230.04元(252466元×0.0001×1237天)。绿都房地产公司辩称的本案已经超过了诉讼时效，因绿都房地产公司在涉案商品房买卖合同中存在多处违约，如将其中的单个违约行为从合同中分列出来单独计算时效，于法无据，而逾期办证行为长期持续，故对其公司的该项辩称，本院不予支持。关于绿都房地产公司辩称的因政府部门办事拖沓和合同约定工期顺延的有关情形出现，致逾期交房和逾期办证，以及申请向凤阳县气象局、凤阳县供电公司、临淮关镇人民政府调取2011年3月至2013年4月期间的低温、雨雪天数情况，停断电情况及小区周边群众阻止干扰施工的情况材料。按照双方合同约定，发生了影响工程进度的不可抗力因素（如遇连续停电、气温过高）等情况，交付日期顺延。该部分内容系绿都房地产公司提供的格式条款，其公司未提交证据证明采取合理方式提请买受人注意该条款，并对该条款的理解及后果予以说明，故依据合同法应作出不利于提供格式条款一方的解释。综上，绿都房地产公司的申请，无调查必要，对其该部分辩称，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告张斌逾期交房违约金1195.08元；二、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告张斌房屋面积误差款1241.73元、办证费4227.76元；三、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告张斌逾期办理房屋所有权证违约金31230.04元；四、驳回原告张斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费828元，减半收取414元，由原告张斌负担33元，由被告凤阳县绿都房地产开发有限公司负担381元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  王绘宇二〇一七年十二月一日书记员  武香君附1：本案证据目录一、张斌提交的证据和证明目的如下：1.身份证复印件一份，用于证明张斌的身份情况。2.企业登记基本信息复印件一份，用于证明绿都房地产公司的主体资格。3.商品房预售合同、代收办证费收据、房款收据、储藏室收据、代收物业费收据、借款合同各一份,用于证明双方之间的商品房买卖关系及房屋交付、办理房产证的具体时间，违约责任。张斌已支付全部购房款、储藏室款、代办房产证费用、代为收取物业费等事实，在交纳物业费时即2013年5月22日，双方办理房屋交接手续。4.禄都花园交房通知书一份，用于证明张斌按照绿都房地产公司通知的时间，于2013年5月2日办理了房屋交接手续，拿钥匙时进行了登记签字，手续在绿都房地产公司处。5.小区综合查验备案现场查看意见表复印件一份，用于证明绿都房地产公司开发的商品房在2015年6月18日以后才符合约定的交付条件。在交付房屋时不符合交房条件。6.民事判决书复印件一份，用于证明绿都房地产公司向全体业主发放了交房通知，及违约交房、逾期办证等事实。7.物业公司出具证明、新安晚报、国土资源和房产管理局文件各一份，用于证明张斌和其他业主一直不间断的通过各种渠道向绿都房地产公司主张逾期交房和逾期办证的违约责任，其主张未超过诉讼时效。绿都房地产公司擅自改变该小区规划，导致项目不能及时验收。绿都房地产公司承诺将在近期结清业主的契税、维修资金、违约金，并交付房产证。8.房管局认定的张斌房屋面积、契税税额、维修基金数额以及房产证号复印件一组，用于证明具体的房屋面积、契税税额、维修基金数额以及房产证号。二、绿都房地产公司提交的证据和证明目的如下：1.营业执照复印件一份，用于证明绿都房地产公司的主体资格。2.情况说明复印件、报告复印件各一份，低温阴雨、低温雨雪气象材料复印件三份，用于证明在施工过程中，出现了停电、低温雨雪天气以及治安纠纷等导致工期顺延的情形。3.出示交房通知书一份，用于证明交付房屋的期限是2013年5月21日，张斌实际接受房屋入户、装修、居住、使用。4.综合查验备案表、综合查验备案申请表复印件各一份，用于证明绿都房地产公司申请竣工验收备案日期为2013年5月。而因政府有关部门办事拖沓，迟至2015年11月才验收通过，逾期交房和逾期办证的主要责任不在绿都房地产公司。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。