吉林省长春市南关区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0102民初1247号
原告：杜彦军，男，1970年12月18日出生，住长春市南关区。
委托诉讼代理人：冯若贤，吉林龙乾律师事务所律师。
被告：吉林省吉鑫物业开发有限公司，住所地长春市南关区大经路138号。
法定代表人：郑炳宽，总经理。
委托诉讼代理人：王志坚，该公司职员。
被告：吉林建工集团有限公司，住所地长春市宽城区庆丰路1333号。
法定代表人：徐保政，董事长。
委托诉讼代理人：范秀岩，该公司法务。
委托诉讼代理人：魏纯钢，该公司法务。
原告杜彦军与被告吉林省吉鑫物业开发有限公司（以下简称吉鑫公司）、吉林建工集团有限公司（以下简称吉林建工集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜彦军及委托诉讼代理人冯若贤、被告吉鑫公司的委托诉讼代理人王志坚、被告吉林建工集团的委托诉讼代理人范秀岩、魏纯钢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
杜彦军向本院提出诉讼请求：1.依法判定原告与被告吉鑫公司的《商品房预售协议》合法有效；2.被告吉鑫公司、吉林建工集团退出对该房的占有，并立即交付原告；3.被告吉鑫公司、吉林建工集团向原告赔偿因逾期未交相关房屋对原告造成的损失。4.本案诉讼及相关费用由被告承担。事实及理由：2012年10月22日，原告杜彦军与被告吉鑫公司签署《商品房预售协议》，购买由吉鑫公司开发建设的永春B区7号楼（上海路）一层12-14轴、E-C轴，建筑面积93.95平方米的商业用房，并按照协议约定于2012年10月30日向吉林省吉鑫物业开发有限公司全额交付了相应房款470000元。按协议约定，被告吉鑫公司应于2012年12月30日前将该房屋交付原告。但被告吉鑫公司以没有从吉林建工集团清回来为由，拖延至今。以上事实证明原告系合法购买该商业房屋，以上二被告的行为严重侵害了原告的合法权益。
吉鑫公司辩称，涉案房屋是我公司开发，现在五证俱全，可以正常销售，房屋之前经过两级院审理，已经判决可以给何金国，但何金国只要了一部分，现在剩余90多平方米卖给了原告。卖给原告之后，就将房屋交付给了原告，过了很久原告来反映说不能正常使用房屋，后经我公司了解，房屋被吉林建工集团占有使用，我公司与及吉林建工集团协商未果。我公司同意原告的诉讼请求，吉林建工集团对涉案房屋没有合法权益，按照南关区人民法院（2004）南民初字第1290号民事判决书和长春市中级人民法院（2008）长民一初字第22号民事判决书以及（2011）长执恢字第94号执行裁定书，我公司已与吉林建工集团没有债务关系，吉林建工集团对涉案房屋没有追索权利。
吉林建工集团辩称，我公司与原告之间没有任何法律关系，吉鑫公司欠我公司工程款，房屋是吉鑫公司给我公司的，只是没有办理产权，吉鑫公司从未提出异议，至于2012年原告与吉鑫公司是否签协议我公司不知情，但吉鑫公司将房屋交付给我公司后一直没有人提出异议，现已超诉讼时效。
本院经审理认定事实如下，杜彦军与吉鑫公司于2012年10月22日签订《商品房预售协议》，约定杜彦军购买吉鑫公司位于长春市上海路永春B区7栋一层12-14轴、E-C轴的营业用房一户，建筑面积93.95平方米，房屋每平方米售价5000元，总房款为470000元，房款在进户前全部结清，杜彦军在结清全部购房款后，吉鑫公司在2012年10月末前须经市质检部门验收合格的房屋交付杜彦军。商品房预售协议签订后，吉鑫公司于2012年10月30日出具交款人为杜彦军的收款收据一枚，收据记载的交款数额为470000元。现吉鑫公司未将涉案房屋交付杜彦军使用。另吉林建工集团在庭审中主张在2002年与案外人李慧丰签订协议之后其就开始使用涉案房屋，当时是将何金国的部分一起使用，是吉鑫公司将房屋交付吉林建工集团的，吉鑫公司承认该事实。
另查，吉鑫公司与李慧丰于2002年5月14日签订《商品房预售协议》，约定李慧丰购买吉鑫公司位于永春B区B组团7栋一层12-13轴的营业用房一户（含本案原告所购房屋及案外人何金国所购房屋），建筑面积303.95平方米，房屋每平方米售价5000元，总房款为1519750元，付款方式为抵一建工程款。
再查，案外人何金国与吉鑫公司的房屋买卖合同纠纷经本院审理，本院于2004年9月3日做出（2004）南民初字第1290号民事判决书，认定案外人何金国与吉鑫公司于2001年12月28日签订了《商品房销售合同》，约定何金国购买吉鑫公司坐落于长春市上海路永春B区7号楼12-14轴营业用房，建筑面积210平方米，每平方米5000元，总房款为1050000元。合同签订后，何金国向吉鑫公司交纳购房款1000000元，吉鑫公司未将该房交付何金国使用。遂判决吉鑫公司于判决生效后立即将何金国购买的房屋交付何金国使用，房屋面积以测绘为准。现该案已执行完毕。
又查，吉林建工集团与吉鑫公司的工程欠款纠纷经长春市中级人民法院审理，长春市中级人民法院于2008年9月22日做出（2008）长民一初字第22号民事判决书，认定虽然吉鑫公司于2002年5月14日以永春B区7栋12-13轴一层一户303.95平方米框架结构营业用房（每平方米5000元），抵顶所欠吉林建工集团工程款1519750元，但该房屋现已被南关区人民法院执行给案外人何金国，致使双方抵顶工程款的目的没有实现，吉林建工集团的该笔债权并没有得到实际清偿，吉鑫公司在给付吉林建工集团所欠付工程款1007316.96元之外，还应给付吉林建工集团1519750元工程款。该案尚未执行完毕。
本院认为，原告与吉鑫公司于2012年10月22日签订《商品房预售协议》系原告与吉鑫公司双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效。原告与吉鑫公司双方均应当按照该合同约定全面履行自己的义务。现原告已依合同约定履行支付房款义务，吉鑫公司未依合同约定履行交付房屋义务，已构成违约，应承担违约责任。关于原告主张吉鑫公司立即交付房屋问题，依合同约定吉鑫公司负有交付房屋义务，但由于涉案房屋已被吉鑫公司交付吉林建工集团，吉林建工集团又对涉案房屋主张权利，不同意交付房屋，现吉鑫公司不能履行交付义务，故对原告的该主张不予支持。关于原告主张吉鑫公司赔偿逾期交房的损失问题，吉鑫公司违反约定逾期交房，应当承担违约责任，赔偿原告的经济损失，但由于原告与吉鑫公司签订合同中对逾期交房的违约责任无明确约定，原告亦未提供因吉鑫公司逾期交房给其造成损失的证据，其庭审中提出损失计算方式不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，故对原告的该主张不予支持。关于原告主张吉林建工集团退出对房屋的占有，并立即交付房屋及赔偿原告损失的问题。原告与吉鑫公司签订有房屋买卖合同，其基于买卖合同享有向吉鑫公司主张交付房屋的合同债权，现吉鑫公司未履行交付房屋义务，且原告庭审中自认购买房屋时知道房屋有人居住使用，其与吉鑫公司签订合同后没有办理房屋交接手续。因此，原告并未取得涉案房屋的物权，且其又与吉林建工集团无合同关系，原告无权直接向吉林建工集团主张权利，若吉鑫公司认为吉林建工集团系无理由占用房屋可另行解决，故对原告的该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、杜彦军与吉林省吉鑫物业开发有限公司于2012年10月22日签订的《商品房预售协议》合法有效；
二、驳回杜彦军的其他诉讼请求。
案件受理费8350元，由吉林省吉鑫物业开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 李德保
代理审判员 张忠国
人民陪审员 蒋丽影
二〇一八年五月二十八日
书 记 员 隋 汉
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