江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0302民初480号原告：中国工商银行股份有限公司萍乡跃进支行，住所：萍乡市安源区跃进路133号，统一社会信用代码：913603008591116353。法定代表人：赵德兵，该行行长。委托诉讼代理人：崔元高、卓丹锋，江西博韬律师事务所律师。被告：刘志，男，1985年9月6日生，汉族，住武汉市洪山区。被告：萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司，住所地：江西省萍乡市安源区跃进北路259号，统一社会信用代码：913603007485251655。法定代表人：刘雷生。原告中国工商银行股份有限公司萍乡跃进支行与被告萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司（以下简称鑫乐园公司）、刘志金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人卓丹锋到庭参加诉讼，被告鑫乐园公司、刘志经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告所签订的《个人购房借款担保合同》{编号为A：[萍]字[工]行[萍乡分]支行[2015]年[一手594]号}；2、请求判令被告刘志偿还尚余贷款本金961916.3元、利息15927.21元，（利息暂计算至2017年12月21日，2017年12月22日起至贷款本息实际清偿日止的利息、罚息等按合同约定另行计付），合计977843.51元；3、请求判决原告对被告刘志位于萍乡市××区后埠街××明珠商住楼××层××号的房产享有优先受偿权；4、请求判决被告鑫乐园公司在保证限额内承担保证责任；5、请求判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费3000元；6、本案的诉讼费、财产保全费及实现债权的所有费用由被告承担。事实与理由：2015年6月2日，被告刘志与原告签订《个人购房借款担保合同》{编号为A：[萍]字[工]行[萍乡分]支行[2015]年[一手594]号}，约定：借款本金1030000元，借款用途为购买住房，借款期限为20年，还款方式为等额还款法，并承诺以位于萍乡市××区后埠街××明珠商住楼××层××号的房产作为抵押且办理了预告登记[萍房预抵字第201441794号]；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款利息，构成违约，原告有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。借款人没有按照合同约定履行义务的，原告为实现债权而产生的律师费等由借款人承担。同时，被告鑫乐园公司承诺并进行担保，承担阶段性连带责任保证（保证人承担连带保证责任，但若原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他他项权证书，则保证人对到期的借款人的债务免除保证责任）。2015年6月2日，原告与被告刘志办理了借款手续，原告向被告刘志发放贷款1030000元，贷款期限为20年，借款凭证载明借款基准利率（年）为5.65%，逾期利率（年）为8.475%，逾期浮动值为50%。原告放款后，被告未依约如期履行还款义务，从2016年9月15日起开始逾期还款，截至2017年12月21日，被告已累计违约16期，逾期4期，尚余贷款本金961916.3元及相应利息、罚息未归还。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告鑫乐园公司、刘志未作答辩。原告为支持其诉讼请求，提供了原、被告的身份证明材料、被告申请消费贷款的材料、《个人购房借款担保合同》{编号为A：[萍]字[工]行[萍乡分]支行[2015]年[一手594]号}借款凭证、房产预抵押材料、还款明细、律师费发票及委托代理合同等证据。本院依法审查上述证据形式与来源均符合法律规定，内容真实，依法应予采信。被告鑫乐园公司、刘志经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提供证据，视为放弃本案诉讼权利，所产生的法律后果由其自行承担。本院综合当事人陈述、经审查确认的证据及庭审情况，认定事实如下：签约情况2015年5月28日，被告刘志与原告签订了一份编号为A:[萍]字[工]行[萍乡分]支行[2015]年[一手594]号《个人购房借款担保合同》（以下简称“主合同”），约定：1、被告向原告申请购房贷款1030000元，用于购买住房；2、借款期限为20年；3、贷款期限在一年（含）以下的，执行主合同利率，不分段计息。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）以及贷款利率的浮动比例确定并执行新的利率；4、借款人未按合同约定日期（包括被宣传提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按照贷款利率基础上加收50%；5、关于律师费，主合同第17条约定，贷款人为实现主合同项下债权及担保权而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担…等条款。保证情况在上述主合同中，被告鑫乐园公司作为保证人盖章确认，同意为上述债务向原告提供阶段性连带责任保证：本合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件，保证人免除保证责任；保证范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用…等条款。预抵押情况2015年5月28日，根据《个人购房借款/担保合同》的约定，被告与原告在萍乡市不动产登记局办理了坐落于萍乡市××区后埠街××明珠商住楼××号的房产预抵押登记，预抵押证号：萍房预抵字第201441794号。四、放款情况2015年6月2日，原告向被告发放了贷款，并办理了借款凭证，载明：1、贷款金额为1030000元；2、借款年利率为5.65%，利率变动周期按次年1月1日变动；3、贷款期限为20年；4、约定还款日期为2035年6月2日；5、贷款用途为购买住房；6、逾期浮动值50%。违约情况因被告未按约定还款，截至2017年12月21日，被告尚欠原告借款本金961916.3元，利息15927.21元（含罚息）。另查明，原告为实现债权雇请律师参加本案诉讼支付了律师费3000元。被告鑫乐园公司于2018年4月23日出具担保函，同意继续为被告刘志的涉案债务提供连带保证责任。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，属合法、有效合同。原、被告均应秉持诚实信用原则全面履行合同义务，原告已按约放款，被告刘志应按约还款，其未按约还款的行为已构成违约，被告应按合同约定承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”及第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，因此，原告要求解除合同及被告刘志偿还借款的诉请，应予支持。关于原告主张的律师费，双方在合同中有相关约定且已实际发生，不违反规定，应予支持。原告主张对被告名下位于江西省萍乡市××区后埠街××明珠商住楼××号楼的房屋享有抵押权，但原告仅属于预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对该房屋的处分，但并非享有现实抵押权，故本院对该诉请不予支持。关于原告主张的被告鑫乐园公司承担保证责任的诉请，根据双方约定，原告已收到记载有上述抵押预告登记信息的证明文件，保证人的阶段性保证已经完成，理应免除保证责任，但被告鑫乐园公司嗣后又出具担保函，同意为上述债务继续提供连带保证责任，系真实意思表示，具有法律约束力，故本院对原告的相应诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司萍乡跃进支行与被告刘志签订的A:[萍]字[工]行[萍乡分]支行[2015]年[一手594]号《个人购房借款/担保合同》；二、被告刘志于本判决生效之日起一个月内支付原告中国工商银行股份有限公司萍乡跃进支行借款本金961916.3元；三、被告刘志于本判决生效之日起一个月内支付原告中国工商银行股份有限公司萍乡跃进支行截止2017年12月21日借款利息15927.21元（含罚息），后续利息（含罚息）按合同约定计算至实际清偿日止；四、被告刘志于本判决生效之日起一个月内支付原告中国工商银行股份有限公司萍乡跃进支行律师费3000元；五、被告萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司对上述二、三、四项确定的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13578元，由被告刘志、萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 员  叶 伟二〇一八年四月二十四日代理书记员  谢雨妮