天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中速民终字第0066号
上诉人（原审被告）孟XX。
被上诉人（原审原告）张XX。
委托代理人XXX。
上诉人孟XX因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院2014年10月20日作出的（2013）丽民初字第5994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月4日受理后，依法组成合议庭于2015年1月21日公开开庭审理了本案。上诉人张XX的委托代理人XXX、被上诉人孟XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年10月22日，张XX、孟XX通过中间方天津市河北区XXX房屋信息咨询中心签订房屋租赁合同。合同约定：张XX将其所有的坐落于天津市东丽区昆仑路与满江道交口XXX花园X-
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XXX号房屋一套租赁给孟XX居住使用；租赁期限自2012年10月22日至2013年10月21日，租期一年；每月租金1500元；房屋押金为一个月租金即1500元。合同签订后，张XX依约履行了合同义务，将坐落于天津市东丽区昆仑路与满江道交口XXX花园X-
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XXX号房屋交孟XX使用。孟XX支付了6个月的房屋租金9000元及房屋押金1500元。孟XX承租了诉争房屋后，未经张XX同意将该房屋转交他人使用。自2013年4月22日以后，孟XX未向张XX支付房屋租金。房屋租赁期限届满后，孟XX亦未与张XX续签合同。张XX多次催要租金，孟XX均未能给付。
张XX向原审法院提起诉讼，请求依法判令：1、张XX与孟XX的房屋租赁合同解除并扣除其因违约造成合同解除的1500元押金；2、孟XX将房屋恢复原状、交还，并支付张XX2013年4月22日至2013年10月21日房屋租金9000元，2013年10月22日至2014年10月16日房屋占用的违约金36000元、物业费2310元、取暖费1969元，共计49279元，以及其他一切使用性费用，并由孟XX承担相应的违约责任；3、诉讼费及律师费用由孟XX承担。
原审法院认为，张XX、孟XX签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合同合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应按照合同行使权利并履行义务。张XX依约履行了合同义务，孟XX即应按照合同约定履行给付租金义务。现孟XX未按期给付张XX租金已构成违约，故张XX要求孟XX给付租赁期间拖欠租金并交还房屋的请求应予支持。即孟XX应当支付2013年4月22日至2013年10月21日房屋租金9000元。根据双方签订的房屋租赁合同约定，孟XX未经张XX书面同意，擅自将房屋转借给他人使用，孟XX应按一个月的租金1500元向张XX支付违约金。对张XX此项诉讼请求孟XX予以认可并同意用已交付给张XX的1500元房屋押金予以折抵，原审法院予以照准。根据双方合同第十条第三款的约定：“租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金的两倍的违约金。”孟XX在合同租赁期限届满后，至今未能交还房屋，张XX要求孟XX支付违约金的诉讼请求，符合双方合同中关于违约金支付的约定，原审法院予以支持。但张XX违约金计算的期间有误，原审法院予以纠正。关于诉争房屋所拖欠的物业费及供热费，张XX可待实际损失发生后另行主张。张XX要求孟XX支付律师费的诉讼请求，没有法律依据，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：1、解除张XX与孟XX于2012年10月22日签订的房屋租赁合同，孟XX于原审判决生效之日起十日内将坐落于天津市东丽区昆仑路与满江道交口XXX花园1-1-701号房屋腾空后交付张XX；2、孟XX已交付给张XX的1500元房屋押金作为违约金不再退还；3、孟XX于原审判决生效之日起十日内给付张XX2013年4月22日至2013年10月21日的房屋租金9000元、违约金35500元，合计44500元；4、驳回张XX的其他诉讼请求。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93元，由孟XX负担。
原审法院判决后，孟XX不服该判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判驳回张XX原审诉讼请求，或将本案发回重审；一、二审案件诉讼费用由张XX负担。理由：原审法院审理程序错误，孟XX、张XX双方租赁合同约定发生争议应由天津仲裁委员会裁决，原审法院对本案没有管辖权；原审法院认定事实不清，涉诉房屋的实际使用人是XX，本案应追加XX为共同被告参加诉讼；本案涉及的刑事案件尚未审结，应当先刑后民，中止等待刑事判决结果；对原审法院判决第一项合同解除无异议；对原审法院判决第二项1500元房屋押金作为违约金不再退还无异议；认可房屋租赁期内的后半年租金未交付，对原审认定的半年租金数额9000元无异议，但认为该租金应由实际居住人交付；对原审判决其承担违约金不予认可，认为该违约责任不应由其承担，违约金应由他人支付，且认为原审判令违约金过高，应按房屋租金标准计算违约金。
被上诉人张XX辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意原审法院判决，不同意孟XX的上诉请求，请求维持原审法院判决。
本院二审审理期间，调取天津市东丽区人民法院2014年12月11日作出的（2014）丽民初字第5813号生效民事判决，该判决查明，张XX名下有天津市东丽区XXX花园X-
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XXX号房屋一套即诉争房屋。2012年10月22日，张XX与孟XX签订房屋租赁合同，约定由孟XX自2012年10月22日至2013年10月21日承租诉争房屋。后孟XX将房屋转租他人使用。2012年8月25日，XX与案外人XXX签订团购XXXXXX湾商品房协议书，甲方（团购委托代理人）为XXX，乙方为XX，约定双方自愿组团，以团购的形式购买玫瑰湾住房，购房地点为天津市东丽区一期玫瑰湾6号楼16层，购房面积91平方米；购房总价为1001000元。当日，XX向XXX之妹XXX转账800000元，XXX向XX出具收据，并印有“天津XX房地产开发有限公司财务专用章”字样的印章。XX称因采光问题，将购买房屋调换为诉争房屋。2012年10月，XX取得房屋钥匙并与其妻、其母入住诉争房屋内居住至今。另查，XX自称拥有天津市河东区XX街XXX苑X-
XXX室房屋一套，现由其子一家居住。天津市东丽区人民法院判令XX于该判决生效后三十日内将天津市东丽区XXX花园1-1-701号房屋腾空交付张XX。该民事判决已生效。
经本院组织张XX、孟XX对本院调取的（2014）丽民初字第5813号民事判决进行质证，张XX、孟XX对该判决的真实性、合法性无异议。
本院经审查认为，天津市东丽区人民法院（2014）丽民初字第5813号民事判决真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。
本院二审经审理查明，天津市东丽区人民法院于2014年10月20日受理张XX诉XX返还原物纠纷一案，并于2014年12月11日作出（2014）丽民初字第5813号民事判决，确认XX自2012年10月取得天津市东丽区XXX花园X-
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XXX号房屋钥匙并与家人居住至今，该院依法判令XX腾空天津市东丽区XXX花园1-1-701号房屋交付张XX。本院二审审理查明的其他事实与原审一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，张XX、孟XX所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效，双方均应依据合同约定履行。现在孟XX未按合同约定给付张XX租赁期内的房屋租金，且在租赁期内擅自将涉诉房屋转租他人，并未在租赁期满后依约归还房屋，原审法院依据张XX的诉请，判令双方合同解除、孟XX给付欠付租金，并承担未能按期返还房屋的违约责任支付违约金并无不妥。孟XX在张XX向原审法院提起诉讼后应诉，并在原审法院庭审结束后对本案提出管辖权异议，其提出管辖权异议不符合法律规定，其主张原审法院对本案无管辖权缺乏法律依据。孟XX主张其不是房屋实际使用人应追加案外人为共同被告、房屋租金、违约金应由案外人承担的意见，因张XX与涉诉房屋使用人之间的纠纷已经人民法院处理，且孟XX作为涉诉《房屋租赁合同》签约承租人，其应承担相应的合同义务，其上述主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。孟XX主张本案涉及刑事案件，应当中止、先刑后民，但未能提交证据证明其该主张，本院对其该上诉请求不予支持。关于逾期返还涉诉房屋违约金的问题，原审法院依据双方合同约定判令孟XX按日租金的两倍支付违约金，孟XX提出该违约金约定过高。本院认为，涉诉房屋占用人XX占用涉诉房屋涉及刑事案件，综合考虑张XX未能按期收回房屋的损失及孟XX在涉诉房屋租赁中存在的过错，孟XX按照涉诉房屋日租金标准支付逾期返还房屋违约金更为合理，故本院对原审法院判决孟XX给付张XX2013年10月22日至2014年10月16日期间的房屋占用违约金予以调整。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律不妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
第一、维持天津市东丽区人民法院（2013）丽民初字第5994号民事判决第一项、第二项；
撤销天津市东丽区人民法院（2013）丽民初字第5994号民事判决第三项；
上诉人孟XX于本判决生效之日起十五日内给付被上诉人张XX2013年4月22日至2013年10月21日房屋租金9000元；
上诉人孟XX于本判决生效之日起十五日内给付被上诉人张XX2013年10月22日至2014年10月16日期间违约金17750元；
驳回被上诉人张XX其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费93元、二审案件受理费913元，共计1006元，由张XX负担93元，孟XX负担913元。
本判决为终审判决。
审 判 长 景 新
代理审判员 邓 晓 萱
代理审判员 田 雷
二〇一五年二月十三日
书 记 员 何日升速录员李霞