上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4069号
上诉人（原审原告、反诉被告）：管黎敏，女，1982年9月5日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：孙玉锋，上海市汇业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭斌，上海市汇业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：葛伟栋，男，1971年10月28日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。
委托诉讼代理人：胡美玉，浙江丰国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庞越，浙江丰国律师事务所律师。
上诉人管黎敏与被上诉人葛伟栋因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初65930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日受理后，依法组成合议庭，于同年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人管黎敏的委托诉讼代理人孙玉峰、谭斌，被上诉人葛伟栋的委托诉讼代理人胡美玉、庞越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人管黎敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持其在一审中的全部诉讼请求、无需向被上诉人返还费用。
事实和理由：讼争双方未曾约定租赁目的，被上诉人亦未明示过承租后将用于经营酒店，故一审以租赁目的无法实现为由，判决解除合同，实属认定事实错误；事实上，被上诉人受让的是上海市XX路XX号XX幢整幢房屋的使用权，其中仅有丙单元是开酒店，其余的甲、乙两单元并未用作酒店经营，一审对甲、乙单位的实际运营情况未作审查；上诉人并无违约，不应承担责任，双方应继续履约，并由被上诉人承担违约责任；上诉人从房东处承租后，进行过装修，装修没有进过消防验收，部分装修是按照日租房的用途进行的，日租房与酒店不是一个概念。
被上诉人葛伟栋辩称，本案租赁标的为工业厂房，不能用于商业经营，故讼争双方的租约事实上不能履行；上诉人就是按酒店的标准对租赁标的进行装修的，而且之前就是用于经营酒店，但上诉人本身的装修就没有通过消防验收，在此情况下，上诉人仍与被上诉人签约并交付租赁标的，显存过错；综上，一审判决正确，请求二审维持原判。
管黎敏诉至一审法院，请求判令：1、葛伟栋向管黎敏支付费用（含装修费及后续使用经营权费）人民币150万元（以下币种均为人民币）；2、葛伟栋按照合同约定的每月租金及物业费标准向管黎敏支付拖欠的租金及物业相关费用，从2017年1月31日计算至判决生效之日止；3、葛伟栋向管黎敏支付拖欠的滞纳金（以50万元为本金，按照日应付费用的0.1%的标准从2017年5月1日计算至判决生效之日止；以100万元为本金，按照日应付费用的0.1%的标准从2017年7月1日计算至判决生效之日止；以2017年1月31日起至2017年10月底的欠付租金479,919元为本金，按照银行同期贷款利率从2017年7月1日起计算至判决生效之日止）；4、诉讼费由葛伟栋承担。
葛伟栋提起反诉，请求判令：1、确认双方签订的《合同》于2017年6月19日解除；2、管黎敏返还葛伟栋已支付的装修费用及后续使用经营权费用350万元；3、管黎敏支付葛伟栋房屋维修和添加物品费用约143,738元；装修费用及经营使用权费用资金占用费（以50万元为本金，按年利率6%的标准从2016年12月18日起计算至管黎敏实际返还装修费用及后续经营权费用之日止；以40万元为本金，按年利率6%的标准从2017年1月3日起计算至管黎敏实际返还装修费用及后续经营权费用之日止；以110万元为本金，按年利率6%的标准从2017年1月7日起计算至管黎敏实际返还装修费用及后续经营权费用之日止；以50万元为本金，按年利率6%的标准从2017年1月11日起计算至管黎敏实际返还装修费用及后续经营权费用之日止；以10万元为本金，按年利率6%的标准从2017年1月24日起计算至管黎敏实际返还装修费用及后续经营权费用之日止；以10万元为本金，按年利率6%的标准从2017年1月26日起计算至管黎敏实际返还装修费用及后续经营权费用之日止；以20万元为本金，按年利率6%的标准从2017年2月10日起计算至管黎敏实际返还装修费用及后续经营权费用之日止；以5万元为本金，按年利率6%的标准从2017年2月23日起计算至管黎敏实际返还装修费用及后续经营权费用之日止；以20万元为本金，按年利率6%的标准从2017年2月24日起计算至管黎敏实际返还装修费用及后续经营权费用之日止；以5万元为本金，按年利率6%的标准从2017年2月6日起计算至管黎敏实际返还装修费用及后续经营权费用之日止）；5、管黎敏承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：管黎敏作为乙方和案外人孙某作为甲方，于2016年3月20日签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方所有的位于上海市XX路XX号XX幢XX室、XX室、XX室、XX室房屋，租期从2016年7月1日至2026年6月30日；乙方在转租过程中的相关责任由乙方负责。管黎敏作为乙方分别和案外人黄某1、案外人曹某、案外人王某作为甲方于2016年3月20日签订《房屋租赁合同》各一份，均约定：乙方向甲方黄某1承租位于上海市XX路XX号XX幢XX室房屋，向甲方曹某承租位于上海市XX路XX号XX幢XX室房屋，向甲方王某承租位于上海市XX路XX号XX幢XX室房屋；租期为10年，从2016年7月1日至2026年6月30日止；乙方在转租过程中的相关责任由乙方负责；……。管黎敏作为乙方和案外人张某作为甲方于2016年4月13日签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方的位于上海市XX路XX号XX幢XX室、XX室、XX室、XX室房屋，租期从2016年5月1日至2026年6月30日；乙方在转租过程中的相关责任由乙方负责。管黎敏作为乙方和案外人余某作为甲方于2016年3月20日签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方所有的位于上海市XX路XX号XX幢XX室、XX室、XX室、XX室房屋，租期从2016年7月1日至2026年6月30日，乙方在转租过程中的相关责任由乙方负责。管黎敏作为乙方和案外人赵某1（兼案外人赵某2、赵某3、黄某2、杨某、白某的出租房屋的委托代理人）作为甲方于2016年3月20日签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租位于上海市XX路XX号XX幢XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室，租期从2016年7月1日至2026年6月30日；乙方在转租过程中的相关责任由乙方负责。
管黎敏作为甲方和葛伟栋作为乙方，于2016年12月1日签订了《合同》，约定乙方向甲方承租上海市XX路XX号XX幢房屋，租赁房屋产证面积为2,423.29平方米；租赁期限自2017年1月1日开始，至2026年6月30日止；租赁房屋交付：房屋交接清单见附件4，甲方应于2017年1月1日之前将房屋按照交接清单的标准交付乙方；租赁房屋租金为乙方每月支付甲方房屋租金参原合同（同甲方28幢原合同租金之和，详见附件一；原合同是指系争房屋的众产权人与管黎敏所签的合同），即每月租金68,170元，乙方支付甲方租房押金为68,170元，合同签订后一周内支付。原乙方每月10号前将原合同当月房租支付完毕，并将信息转发乙方（微信或短信），乙方每月15号前支付当月房租给甲方；除本合同另有约定外，本合同中的甲方、乙方分别承担和享受原合同中甲方和乙方的责任和权利；合同生效后，原合同中的收益为乙方所有，相应合同到期后，甲方退还对应房屋租房押金给原租户；甲方将其装修好的上海市XX路XX号XX幢房屋交于乙方，乙方一次性支付甲方费用500万元整（含装修费用及合同期内后续使用经营权），经营合约期限按原合同不变；乙方支付甲方500万元费用的支付时间：合同签订后3日内，乙方支付甲方定金50万元（不含已付），2016年12月31日前，乙方支付甲方300万元（不含已付），2016年4月30日前，乙方支付甲方50万元（不含已付）；2017年6月30日之前，乙方支付甲方100万元（不含已付）；甲方保证房屋装修符合法律法规规定，因房屋装修产生的任何纠纷和责任均由甲方承担；乙方需按时支付上述款项，延迟1日甲方收取乙方滞纳金为后续应付费用的0.1%，延迟时间超过一个月时，甲方有权收回房屋及其内部所有物品并不退还乙方已付所有费用；违约责任：本合同签订生效之日起，在这之前发生的一切纠纷和事务均与本合同无关，包括物业、水电等费用；因装修施工费用产生的一切纠纷及责任由甲方负责。2016年12月31日，管黎敏与葛伟栋签订了房屋租赁设备及物品移交清单。《合同》签订后，葛伟栋向管黎敏共计支付了3,809,570.54元（含装修费用及后续使用经营权费用350万元、押金68,710元），其中现金支付3,199,978元，葛伟栋代管黎敏缴纳的去哪儿网2016年12月的佣金3,227.85元，其余款项为管黎敏代葛伟栋收取的去哪儿网的费用。除去押金68,710元和装修费用及后续使用经营权费用350万元后余款为241,400.54元。葛伟栋承租房屋后延续管黎敏的经营模式继续经营上海XX酒店。
2017年4月25日，上海市浦东新区川沙新镇人民政府环境综合整治工作领导小组办公室、川沙新镇人民政府消防安全委员会出具告知书，告知上海市XX路XX弄XX幢房屋存在重大火灾隐患，需在2017年5月10日前消除违法事实和安全隐患。2017年4月26日，上海市浦东新区公安消防支队出具《行政处罚决定书》，告知上海市XX路XX号XX幢丙XX室消防设施配置不符合标准，给予19,000元的处罚。2017年5月23日，葛伟栋缴纳了罚款。2017年4月27日，葛伟栋致函管黎敏，表示管黎敏隐瞒了租赁标的没有通过消防验收的事实，且已经被浦东新区工商局进行了处罚，随时可能被勒令停业，请求管黎敏退还葛伟栋支付的所有费用并赔偿经济损失；管黎敏隐瞒了酒店存在重大的装修质量问题，存在大量的漏水情况，影响正常经营；去哪儿网及携程等网络订房系统的名字未变更为葛伟栋；2017年4月20日，租赁标的被浦东消防大队责令整改和罚款；葛伟栋将行使不安抗辩权，暂不支付下一期款项。2017年5月9日，浦东公安分局六团派出所出具《旅管业单位经营告知书》，告知经营旅馆业需取得《特种行业许可证》，否则将承担相应的法律后果。2017年6月19日，管黎敏向葛伟栋发送律师函，表示因葛伟栋严重拖欠租金、滞纳金、转让费，要求解除和葛伟栋的《合同》，葛伟栋在宽限期内交还租赁标的。2017年6月28日，葛伟栋针对管黎敏的律师函做了回函，表示其在行使不安抗辩权，因为管黎敏隐瞒了事实，导致酒店被市场监督所等部门约谈和罚款。2017年7月12日，浦东公安分局六团派出所出具《上海市消防监督检查意见通知书》，认为上海市XX路XX弄XX幢房屋消防设施不符合标准。2017年7月28日，浦东公安分局出具《行政处罚决定书》、《罚款缴纳通知书》和《取缔决定书》，表明上述房屋未取得特种行业许可证擅自开办特种行业属违法，处罚款一万元，并对房屋场所予以取缔。葛伟栋于2017年8月14日缴纳了罚款。2018年1月15日，川沙新镇消防安全委员会和上海XX有限公司向上海市XX路XX弄XX幢房屋发送告知书，告知该房屋属于未经许可擅自改变土地用途、改变房屋使用性质、没有相关资质的非法经营场所，且存在重大火灾隐患、治安安全隐患和生态环境安全等隐患，请相关当事人在2018年1月28日前，自行清退租客，关闭停业。
一审中，葛伟栋认为2016年12月上海市XX路XX弄XX幢房屋由管黎敏使用，去哪儿网扣除的2016年12月底的佣金3,227.85元属于葛伟栋代管黎敏支付，应由管黎敏负担。对此，管黎敏认可2016年12月确实产生过去哪儿网佣金，且属于管黎敏经营期间产生，但是具体数额不清楚，无法提供证据，也不同意由管黎敏承担，因为双方《合同》约定，本合同签订生效之日起，在这之前发生的一切纠纷和事务均与本合同无关，包括物业、水电等费用。法院认为双方《合同》于2016年12月1日签订生效，故该笔佣金为《合同》生效后发生的费用，属于与本合同有关的费用，而合同中双方对佣金的支付并无明确约定，且该笔佣金属于管黎敏使用期间产生，应由管黎敏负担。至于具体数额，葛伟栋向法院出示了去哪儿网的记录，而管黎敏虽对数额不认可但未提供有效证据证明具体数额，应承担举证不利的后果，故法院对葛伟栋陈述的数额予以确认。
一审另查明，葛伟栋已经缴清了2017年12月31日前的物业费和水电费。至今，上海市XX路XX弄XX幢房屋仍由葛伟栋占有使用。
一审法院认为：《合同》系双方租赁房屋的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格按约履行，不得擅自变更或者解除合同。葛伟栋认为管黎敏刻意隐瞒消防验收不合格，及曾被属地市场监督管理所、派出所等相关行政主管部门约谈等严重影响经营的情况，导致涉案租赁标的被浦东新区公安消防支队、浦东新区工商局等部门处以罚款并被勒令停业，管黎敏的行为构成违约，要求解除双方签订的《合同》。法院认为，葛伟栋签订合同的目的是为了经营酒店，事实上其在支付了部分装修及后续使用经营权费后也延续了管黎敏的经营模式，继续经营上海XX酒店。作为酒店经营管理者，葛伟栋为办理相关证件的责任主体，其在承租房屋时对房屋需具备何条件应做全面、深入地了解。签约前，葛伟栋有充分的时间和能力考查房屋的性质及用途，以衡量承租房屋能否满足其需要，然而其在签约前并未对承租房屋有过慎重的了解和调查，在未能弄清租赁标的是否适合酒店经营，能否办理出相关执照的情况下就签约，其对租赁标的被处罚甚至勒令停业负有责任，现将所有责任归咎管黎敏，有违公允，故而葛伟栋基于上述理由要求解除双方的租赁关系，不能被法院所采纳。管黎敏在明知葛伟栋承租房屋将用于酒店经营的情况下仍将未办理出相关证照的租赁标的出租给葛伟栋，且未提供有效证据证明其尽到了告知和提示相关情况的义务，故管黎敏对合同目的无法实现亦负有相应的责任。目前，虽管黎敏不同意解除双方的租赁关系，但租赁标的目前已被川沙新镇人民政府环境综合整治工作领导小组办公室、川沙新镇人民政府消防安全委员会、浦东新区公安消防支队、浦东公安分局及其六团派出所、浦东新区工商局、上海XX有限公司等多个管理部门勒令整改、处罚及勒令停业，双方确认葛伟栋在支付部分款项后再未履行过付款义务，葛伟栋也以实际行动表明坚持不再履行《合同》，法院考虑到双方的租赁期间较长，发生纠纷又在初期，葛伟栋也无法按照合同约定的租赁目的继续使用房屋，双方的僵持会造成房屋空置及扩大损失，继续履行在经济上不具合理性，因此，法院认为双方的租赁合同予以解除为妥。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上文已认定《合同》应予解除，故葛伟栋在《合同》解除后应将租赁标的返还管黎敏；管黎敏要求葛伟栋支付费用（含装修费用及后续使用经验权费）150万元的本诉请求，不符合法律规定，法院难以支持。由于葛伟栋至今仍占有租赁标的，理应按月租金68,170元的标准支付自2017年1月31日起至葛伟栋实际返还房屋之日止的租金（扣除已经支付给管黎敏的241,400.54元），并按约支付自2018年1月1日起至葛伟栋实际返还房屋之日止的物业管理费。对于装修费用及合同期内后续使用经营权费用500万元，法院认为，该费用为租赁期内十年的费用，平均每年50万元，现《合同》已经无法继续履行，而葛伟栋已使用租赁标的一年多，应支付相应的装修及使用经营权费，结合案件实际情况及双方各自的过错程度，葛伟栋因租赁标的被多家管理部门勒令整改、处罚及勒令停业而影响其正常租赁使用，故法院酌定由葛伟栋负担装修及使用经营权费用70万元。鉴于葛伟栋实际已支付管黎敏装修及使用经营权费用350万元，扣除法院认定的葛伟栋应当负担的装修及使用经营权费用70万元后，管黎敏应退还葛伟栋装修及使用经营权费用280万元。本案中，关于《合同》解除，葛伟栋和管黎敏均有过错，应各自承担相应的责任，故管黎敏要求葛伟栋向其支付拖欠的滞纳金的本诉请求及葛伟栋要求管黎敏支付装修费用及经营使用权费用资金占用费的反诉请求均不予支持。关于房屋维修及添加物品费用30万元，葛伟栋在装修前未经过管黎敏的同意和许可，亦未提供装修及费用的相关证据，且管黎敏不同意承担该笔费用，故法院难以支持。合同押金68,710元用于抵扣葛伟栋所欠租金。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,于二〇一八年二月二十二日判决：一、管黎敏与葛伟栋所签的关于上海市XX路XX号XX幢房屋的《合同》于判决生效之日起解除；二、葛伟栋于判决生效之日起十日内返还管黎敏上海市XX路XX号XX幢房屋；三、葛伟栋自判决生效之日起十日内支付管黎敏自2017年1月31日起至上述房屋实际返还之日止的房屋租金【葛伟栋已经支付给管黎敏的241,400.54元及押金68,710元予以抵扣】；四、葛伟栋自判决生效之日起十日内支付管黎敏自2018年1月1日起至上述房屋实际返还之日止的物业管理费；五、管黎敏于判决生效之日起十日内返还葛伟栋装修及使用经营权费用280万元；六、驳回管黎敏的其余本诉请求；七、驳回葛伟栋的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费20,381元，减半收取计10,190.50元，由管黎敏负担5,590.50元，葛伟栋负担4,600元；反诉案件受理费19,125元，由葛伟栋负担4,525元，管黎敏负担14,600元；财产保全费5,000元，由管黎敏负担。
二审中，被上诉人没有提交新证据。上诉人提交下列证据：1、上诉人原本将涉案租赁标的中部分房屋出租给案外人的租赁合同共8份；2、租赁标的移交给被上诉人时的整体租赁情况图1份；3、租赁标的现状照片若干；4、“尼雅公馆”招牌更换的照片2张；5、位于租赁标的丙单元101室内的超市工商资料1份。上诉人欲以上述证据证明：上诉人原本与案外人订立的租约均由被上诉人承继并获取收益，该些租约目前仍在履行，餐厅、超市等仍在营业，租赁标的整体目前仍处于正常运营状况。被上诉人对上述证据的形式真实性无异议，但认为不能证明实际经营用途合法合规。本院经审查后认为，租赁标的合法用途与其实际运营状况之间并无必然联系，故即使该些证据属实，亦不能据以得出讼争双方租约可继续履行之结论，上诉人有关主张本院无法采信。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，上海市XX路XX弄XX幢房屋的土地用途为工业用地、房屋类型为工厂、房屋用途为厂房；讼争双方交接单据中载明有床、席梦思、餐桌、行李架、门禁等大量客房用品，“原出租合同乙方”中还有物流公司的名称。以上事实有管黎敏在一审中举证的《上海市房地产权证》、《物品及设备交接单》为证，应予认定。
本院认为，查现有事实，涉案租赁标的为工业用厂房，依法不得用于商业经营。讼争双方订立的《合同》，虽未明确约定用途，但《合同》中多次出现“经营权”、“合作经营”、“经营过程”等内容，双方的交接单据显示有大量客房用品，上诉人管黎敏亦陈述租赁标的中还存在餐厅、超市等非工业经营业态，以上事实表明，对于实际租赁目的为商业经营，讼争双方在签约时应属明知。在此情况下，讼争双方疏于审查、甚至忽视客观存在的履行障碍，坚持签约、交房并投入运营，显属自甘法律及经营风险。由此造成的法律责任和经济后果，双方均应予以承担。至于租赁标的之全部或一部用于开设酒店、其余部分的具体经营业态，均不能否定当事人擅自改变房屋规划用途之法律事实。一审基于租赁目的不能实现，结合双方各自过错、履约程度等实际情况，判决解除《合同》，并在此基础上对双方诉请作出相应裁决，均属合法有据，且在现有证据条件下具有相对合理性，本院予以认同。上诉人的主张无事实和法律依据，本院不能采信。
综上所述，上诉人管黎敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币18,300元，由上诉人管黎敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 刘 佳
审判员 蒋辉霞
二〇一八年四月二十七日
书记员 金雯佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……