北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初9781号原告:卫滦朝，男，1953年7月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：许亮，北京市盈科律师事务所。委托诉讼代理人：药东虎，北京市盈科律师事务所。被告：赵刚，男，1958年11月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：李宏宇，北京市众朋律师事务所律师。第三人：北京金隆基业房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇东方太阳城021号楼104，统一社会信用代码91110113692346183T。法定代表人：陈芝东，总经理。委托诉讼代理人：盛玉军，男，1986年8月20日出生，汉族，北京金隆基业房地产经纪有限公司职员，公民身份号码×××。原告卫滦朝与被告赵刚、第三人北京金隆基业房地产经纪有限公司（以下简称金隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵庆斌独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卫滦朝委托诉讼代理人许亮、药东虎，被告赵刚委托诉讼代理人李宏宇，第三人金隆公司委托诉讼代理人盛玉军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫滦朝诉称：2017年11月25日，原被告双方在金隆公司居间服务下签署了《北京市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》，约定赵刚以全款方式购买卫滦朝位于北京市顺义区×园×号楼×室房屋一套。合同约定房屋总价款为710万元，并对履行期限、违约责任等做了明确约定。卫滦朝配偶翟凤英于2017年6月诊断出原发性肝癌，需尽快进行肝脏移植手术，卫滦朝出卖该房屋本质为配偶筹钱治病，且赵刚向卫滦朝显示了资金实力。承诺付款周期短，卫滦朝才放弃其他意向客户，并在成交金额及支付条款上给予了赵刚更加优惠的条件。合同签订后卫滦朝积极履行合同义务，进行房屋核验。为尽快配合赵刚腾退房屋，并将原房屋中的家具低价变卖，导致目前该房屋已不再具备基本的居住条件。后在此合同履行过程中，赵刚因房价下跌迟迟不履行合同义务，欲找借口恶意违约。2018年2月金隆公司向赵刚发出告知函，要求其继续履行合同义务。赵刚却置之不理。由于赵刚的违约行为，导致卫滦朝无法按照合同约定的时间办理房屋过户，拿到房款。卫滦朝为避免损失的进一步扩大，以及尽快筹措卫滦朝配偶的医疗费，卫滦朝于2018年3月30日，向赵刚发送了《解除合同、并要求承担违约责任、赔偿损失通知书》，以书面通知的形式与赵刚解除了该房屋买卖合同。但赵刚至今未按房屋买卖合同及补充协议的约定，向卫滦朝支付违约金及赔偿原告损失。基于以上事实，卫滦朝为维护自己合法权益，诉至法院，请求判令：1.被告赵刚协助原告卫滦朝办理涉诉房屋网签合同解除手续，确认双方签署的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》于2018年4月1日解除；2.被告赵刚向原告卫滦朝支付违约金71万元，赔偿房屋差价损失118万元，以上共计189万元；3.被告赵刚赔偿原告中介费3万元；4.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。被告赵刚辩称：认可原告卫滦朝诉状中关于双方买卖房屋事实的陈述。原告卫滦朝配偶病情并未告知被告赵刚。被告赵刚没有收到原告卫滦朝的告知函，也没有收到第三人的告知函。卫滦朝诉讼请求存在重复主张。原告请求房屋差价损失及中介费损失是原告自认的损失范围。与违约金请求属于重复索要。故不同意原告的诉讼请求。原被告双方签订房屋买卖合同以后，在2017年12月28日，因被告自身原因，被告向金隆公司表示不再履行购房合同，并提交了告知函。原告收到告知函后，知晓此合同不能再继续履行，故被告已经支付了原告10万元定金算弥补了其损失。被告同意解除网签合同，原告拖着不办，其意在扩大损失范围。原告将房屋内家具搬空，房屋现状不符合双方签订房屋买卖合同的约定。买卖合同约定房屋家具、家电和装修款是515万元。如果合同交易成功，原告应把家具、家电交给被告，不能再另行处分。原告的行为是对主要价格的破坏，对房屋买卖合同中515万元的减损，其行为构成违约。被告在诉讼中提出原告存在违约行为想表达的中心意思是，法院在处理本案时综合考虑双方的责任划分。经审理查明：2017年11月25日，原被告双方在金隆公司居间服务下签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》,约定赵刚以全款方式购买卫滦朝位于北京市顺义区×园×号楼×室房屋一套。其中《北京市存量房屋买卖合同》第四条第一款约定，该房屋成交价格为195万元，第2款约定该房屋家具、家电、装饰、装修及配套设施、设备等作价为515万元。同日签署的《补充协议》第四条违约责任第三项内容为：赵刚若出现下列情形之一的，赵刚构成根本违约，且卫滦朝有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（1）提供的证件等购房所需的材料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。赵刚出现上述根本违约情形之一的，赵刚应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向卫滦朝支付违约金。赵刚向卫滦朝支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。金隆公司收取赵刚的费用不予退还。2018年1月11日赵刚向金隆公司递交抬头为卫滦朝、金隆公司的,函件具体内容为：就我购买位于北京市顺义区×园×号楼×室一事，2017年11月25日，我与卖方卫滦朝及金隆公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》，现因我的资金链断裂，无力继续支付购房款。希望终止上述三份协议，未支付的购房款不再给付。还请卖方及金隆公司体谅我的难处，并返还我已经支付的定金10万元，以及已付的中介佣金7万元。特此函告。赵刚(签字)。（签署日期为2017年12月28日）。2018年2月10日，金隆公司向赵刚发送告知函。具体内容为，赵刚先生，经我司居间服务，您与卫滦朝先生于2017年11月25日签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》，合同标的房屋地址为北京市顺义区×园×号楼×。根据合同约定，经我司业务人员多次电话通知。您仍未配合办理缴税等房屋交易相关手续，未按合同之约定履行义务。属单方面违约，且就后续事宜三方尚未协商一致签署解除协议。故我司特至此函，请您尽快履行合同义务，否则您将会承担合同约定的相关责任，由此引致的法律后果由您自行承担，请您妥善处理此事。2018年2月12日，卫滦朝向赵刚送达关于履行合同约定的函，主要内容为，要求赵刚本着公平守信原则，继续履行合同，并承担因违约给缔约方造成的损失及赔偿。2018年3月30日，卫滦朝向赵刚发送了《解除合同、并要求承担违约责任、赔偿损失通知书》。2017年11月29日、12月1日、12月17日，卫滦朝分次将涉诉房屋中家具、家电等物品搬离。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、函件、通知书、病历复印件、房产证复印件、公证书、收据复印件等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原被告双方签署的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》，是双方真实意思表示。合法有效。原被告双方均应依约履行自己的义务。赵刚在合同约定的履行期限届满前明确表示将不再履行合同义务，作为守约方卫滦朝享有解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据该条法律规定，守约方卫滦朝也可以不行使解除合同的权利，而要求赵刚继续履行合同义务。卫滦朝在2018年1月11日收到赵刚不履行合同义务的书面函件后，要求赵刚继续履行合同义务具有法律依据。在卫滦朝通知赵刚继续履行合同而赵刚仍不履行合同义务情形下，卫滦朝以书面形式通知赵刚解除合同，符合双方合同及相关法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。卫滦朝解除合同的通知于2018年4月1日到达赵刚，原被告双方签订的合同于2018年4月1日解除。需要说明，在双方签署的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》第四条第（二）项内容为：经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为：￥5150000元，人民币（大写）伍佰壹拾伍万元整，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。在卫滦朝认可在合同签订后没有作出新的约定的情况下，应当理解为卫滦朝将涉案房屋中所有家具、家电、装饰装修及配套设施设备等物品作为合同标的物卖予赵刚。卫滦朝在2017年11月29日、12月1日、12月17日将涉案房屋内家具、家电等物品销毁、搬离的行为构成违约行为。但是，赵刚在2018年1月11日提出的不履行合同义务的理由是自身资金链断裂，对卫滦朝违约行为并无任何意思表示，而资金链断裂并非合同约定及法律规定的解除合同理由。故卫滦朝关于不认可赵刚解除合同，合同仍处于履行期间的意见合理，本院予以采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。即根据法律规定，卫滦朝与赵刚既可以约定违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。就本案而言，卫滦朝与赵刚约定在赵刚违约情况下以房屋总价款为基数，按照20％的比例计算违约金的方法。在基数固定，计算违约金的比例固定条件下，双方违约金数额是固定的。由此认定双方选择了法律规定的一定数额的违约金计算方法。双方合同约定房价款为195万元，装修款为515万元，经当庭询问原被告双方及第三人金隆公司，均表示当事双方签订合同时仅泛泛的说明本次交易的总价款为710万元，虽然合同上将总价款区分为房价款和家具、装修等不同项目，不同价款，但家具、装修等非房价款具体数额双方并无约定，庭审中也不能对家具、装修等非房价款具体数额形成一致意见。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。因金隆公司介绍双方签订合同时该类房屋市场交易价格原被告双方均无异议。据此本院认定卫滦朝与赵刚签订的房屋价款为195万元属于虚假意思表示。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。由此认定赵刚订立合同时可预见的最大损失金额不超过142万元。卫滦朝可以用房屋差价证明自己的损失，如果认为约定的违约金低于实际损失，有权要求增加违约金。但在卫滦朝依据合同和法律规定主张违约金后，再行主张房屋差价损失，没有合同和法律依据。对卫滦朝房屋差价损失本院不予支持。现卫滦朝庭审中明确表示知道计算违约金的方法及可得数额，主动按照低于合同约定方法计算所得违约金数额主张权利。系对权利的自由处分。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。虽然赵刚在通知卫滦朝解除合同时未以卫滦朝存在的违约行为为由，但在诉讼中赵刚明确指出了卫滦朝存在违约行为，并提出了权利主张，本院综合考虑本合同的履行状况、原被告双方各自的违约行为、原告因此获得的利益等因素，酌定被告赵刚赔偿原告卫滦朝违约金61万元。被告赵刚对原告卫滦朝解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》、涉案房屋网签合同的请求予以认可，并愿意协助卫滦朝办理网签合同解除手续，对此本院不持异议。2017年11月25日，原告卫滦朝、被告赵刚、第三人金隆公司签订的居间服务合同第四条违约责任第三项内容为：金隆公司违反本合同第3条约定的，金隆公司应承担相应的违约责任。卫滦朝和赵刚违反本合同第3条约定，导致金隆公司不能继续履行义务的，金隆公司不承担责任，且金隆公司有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方可向违约方追偿该笔费用。因原被告双方均存在违约行为，本院根据双方在履行合同过程中过错程度，酌定支持卫滦朝中介费损失2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告卫滦朝与被告赵刚于2017年11月25日经北京金隆基业房地产经纪有限公司居间签署的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》于2018年4月1日解除；二、解除原告卫滦朝与被告赵刚签署的关于北京市顺义区×号楼×室房屋网签合同，被告赵刚于本判决生效之日起三日内协助原告卫滦朝办理该房屋网签解除手续；三、被告赵刚赔偿原告卫滦朝违约金六十一万元,冲抵被告赵刚给付定金十万元，余款五十一万元于本判决生效之日起三日内；四、被告赵刚于本判决生效之日起三日内赔偿原告卫滦朝中介费损失二万元；五、驳回原告卫滦朝其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零九百零五元（原告已预交），由原告卫滦朝负担五千八百零五元，由被告赵刚负担五千一百元，于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵庆斌二〇一八年六月十一日书记员  范春艳