连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第02142号
原告白忠亮。
委托代理人刘洪亮、高玉春。
被告连云港华龙房地产开发有限公司。
法定代表人孙勇。
委托代理人赵坚。
原告白忠亮与被告连云港华龙房地产开发有限公司（以下简称华龙房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白忠亮及其委托代理人刘洪亮、被告华龙房地产公司的委托代理人赵坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白忠亮诉称，2009年10月5日，原、被告双方签订《房屋拆迁安置协议书》。2012年3月21日，原、被告双方签订《金海公寓综合楼西首第一套门面房安置买卖补充合同》。上述协议约定，被告应当于2013年3月31日前将原告从被告处购得的海州区金海公寓1号楼西首第一套门面房的房屋产权证办理所需全部相关材料提交产权登记机关备案，如逾期，被告按日向原告支付全部房款万分之三的违约金，且至原告取得房屋产权证止。但是，因被告的原因，原告至今仍不能办理房屋产权证。据此，被告应当按照合同的约定向原告支付违约金。现请求判令1、被告向原告支付违约金306600元（2013年4月1日至2015年3月31日）；2、被告承担本案的案件受理费和其他必要费用。
被告华龙房地产公司辩称，1、原告的主体身份不适格，原告不是本案被拆迁房屋的所有人，签订合同为无效合同。要求原告提供相关真实所有权人身份的证明。2、导致现在没有办理房产证的原因不在被告，责任在于该地块不符合法律规定的办理条件，具体责任在政府部门及实际的拆迁人，原告并非实际拆迁人。3、被告一直在积极推进包括土地证、房产证等办理的相关事宜的进度，但该地块确实有特殊原因导致目前的状况，不是被告自身原因，属于不可抗力，被告不应承担任何责任。4、请求驳回起诉。本案应追加海州区人民政府、连云港市海州资产经营有限责任公司为被告，该人民政府系拆迁的义务主体，资产经营公司是真正的拆迁人，被告只是受委托处理相关拆迁事宜。
经审理查明，2009年10月5日，被告华龙房地产公司作为拆迁人（甲方），案外人海州房屋拆迁安置服务所作为被委托拆迁人与原告白忠亮（乙方）签订《房屋拆迁安置协议书》。双方约定：甲方拆迁乙方位于新建中路北侧的房屋及附属物，建筑面积121.61㎡。其中旧房补偿费用为147321元，安置房费用898426元，差额为751105元。
2012年3月21日，原、被告签订《金海公寓综合楼西首第一套门面房安置买卖补充合同》（以下简称补充合同）一份，双方约定，海州区金海公寓1号楼于2011年12月31日确定交付使用，现达成如下协议：一、对于海州区金海公寓1号楼西首第一套门面房，面积为一层150.8㎡、二层168.8㎡。二、超出拆迁安置部分外，价差款人民币750000元，扣除已交纳部分款项还剩607291元，于2012年3月22日前付200000元至被告帐户。余款于2012年3月31日前全部付清。三、出卖人保证在2013年3月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意自2013年4月1日起，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之三的违约金，直到买受人取得房地产权属证书为止。双方还就其他事项进行了约定。原告实际支付差价款750000元。现因被告原因，原告至今仍无法办理房屋权属证书，致原告诉至本院要求被告承担违约责任。
另查明，被拆迁房屋新建中路北侧房屋原属原告父母白俊生、孙桂兰所有，后白俊生、孙桂兰放弃该房屋产权，产权归原告白忠亮所有。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告举证的《房屋拆迁安置协议书》、《金海公寓综合楼西首第一套门面房安置买卖补充合同》、收据、白俊生、孙桂兰出具的证明、被告举证的房屋拆迁安置协议书及买卖补充合同、房屋拆迁许可证、证明、关于华龙公司拖欠土地出让金的情况说明、连云港市国土资源局局长办公会议纪要、市政府相关文件、土地证等证据证实，本院予以确认。
本院认为，根据原、被告双方签订的补充合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意自2013年4月1日起，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之三的违约金。目前，因被告原因，原告至今无法办理房屋权属证书，故原告要求被告自2013年4月1日至2015年3月31日按日向原告支付全部房款万分之三的违约金的诉讼请求，本院予以支持。被拆迁房屋原所有人白俊生、孙桂兰已经将该房屋的权利义务转移给原告白忠亮，故对被告关于原告不适格的辩称，本院不予采信。对于被告要求追加海州区人民政府、连云港市海州资产经营有限责任公司作为被告承担责任的请求，因补充合同系被告与原告签订，海州区人民政府、连云港市海州资产经营有限责任公司并未与原告签订补充合同，不是合同相对人，故对被告的请求，本院不予支持。对于原告支付的房屋总款，拆迁协议中确定原告旧房补偿费用为147321元，安置房费用898426元，原告应支付差价款751105元，实际支付差价款750000元，故原告实际支付的房屋总款为897321元（147321＋750000），原告主张自2013年4月1日至2015年3月31日止的违约金应为196513元（897321×0.3‰×730）。原告主张按照拆迁当时的房屋市场价格计算已付房屋总款，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告连云港华龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日给付原告白忠亮违约金196513元；
二、驳回原告白忠亮其他的诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费用5900元（原告已预交），由原告白忠亮负担2000元，由被告连云港华龙房地产开发有限公司负担3900元，被告负担部分于本判决生效后十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5900元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 张玖铭
人民陪审员 蒋桂红
人民陪审员 沈 燕
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 韦 玲
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协商、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。