广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅中法民二终字第147号
上诉人（原审被告）：兴宁市鸿源房地产开发有限公司。住所地：兴宁市兴城鸿源大道金源花园东区31东第82卡门市（***层）。组织机构代码证：71924977—1。
法定代表人：钟惠香，该公司总经理。
委托代理人：陈利均，广东广兴律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：王志勇。
委托代理人：曾炳华，广东齐昌律师事务所律师。
上诉人兴宁市鸿源房地产开发有限公司（下简称鸿源房地产公司）、王志勇因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服兴宁市人民法院（2014）梅兴法民二初字第103号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2014年9月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鸿源房地产公司的委托代理人陈利均，上诉人王志勇的委托代理人曾炳华参加了2014年9月23日二审询问。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2007年9月29日，根据兴宁市人民政府（2003）93号等文件精神，为更好地做好兴宁市兴田街道办事处城东居委新王屋村民小组范围的房屋、土地进行拆迁改造建设的拆迁安置工作，兴田街道办事处城东居委新王屋村民小组（原城东三队）63户村民推举出16位代表后，再由16位代表选举产生张小梅（新王屋村民小组长）、王其汉、王淦华、王远坤、王胜强等五位拆迁置换户为代表，与负责改造建设的鸿源房地产公司就安置补偿事宜进行协商。鸿源房地产公司为甲方，兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）为乙方，双方签订了《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》。合同中，鸿源房地产公司在甲方签字盖章栏中盖了公章，并由何全君签名。在鉴定单位栏中盖有兴宁市人民政府兴田街道办事处、兴宁市兴田街道办事处城东社区居民委员会的公章。张小梅、王其汉、王淦华、王远坤、王胜强在乙方签字盖章栏中签名。该合同其中约定：一、甲方按市政府要求和建设部门的规划，将原乙方自行规划曙光北路原15米道路扩宽至31米，扩路土地由乙方无偿提供给甲方进行完善道路和设施；二、扩宽后，两边土地由甲方按市政规划负责建好深进15米、宽不少于4米的一至二层门店共47卡给乙方，并负责报建、办证及其他综合费用，三层以上建筑属甲方所有，土地按建筑面积分摊（门店分配由乙方负责），如乙方土地面积不足甲方门店面积，则乙方用其他土地按4：1比例同甲方进行置换，门店装修标准（见附表）；五、甲方同意和乙方原自行规划兴建门店的土地置换门店后，秉着互惠互利的原则，乙方各户业主应按原房屋拆迁置换、土地补偿协议进行房屋协商拆迁改造。如果个别不执行户，甲方有权拒交其他置换门店和办理其名下产权证。如乙方出售门店、套房给其他人，过户及办证费用另行收取；七、签订合同之日起，一年六个月内兴建好47卡门店，门店交付使用之日起两年内办理好房地产权证；八、违约责任：如甲方违约，则赔付给乙方人民币1500000元，如乙方违约，违约户每户应付给甲方人民币30000元违约金。王志勇是该合同的房屋、土地拆迁置换户之一，合同签订后，王志勇依约将自己所有的需要拆迁、置换、补偿的房地产等财物交付给鸿源房地产公司。鸿源房地产公司在2013年10月间才把位于兴城曙光北路的一卡门店一、二层交付给王志勇管理使用，而门店的房地产权证至今未办好交给王志勇。
2014年2月7日，王志勇诉至原审法院，请求判令：1、鸿源房地产公司给付王志勇三层以上房屋的公用楼梯所占用置换给其的门店一、二层套内面积共15.96㎡的补偿款127680元（15.96㎡×8000元／㎡=127680元）；2、鸿源房地产公司给付王志勇违约金30000元；3、诉讼费由鸿源房地产公司承担。王志勇在原审第二次开庭时变更诉讼请求为：请求判令鸿源房地产公司按照评估的面积与价格补偿支付给王志勇：底层套内面积7.58㎡，每平方米15000元计算，款额为113700元，二层套内面积7.58㎡，每平方米4000元计算，款额为30320元；由鸿源房地产公司给付王志勇违约金30000元；由鸿源房地产公司承担诉讼费及评估费、测绘费3000元。
另查明：鸿源房地产公司置换给王志勇的位于兴城曙光北路的门店，内建有一、二层自用的楼梯和供三层以上住户公用的楼梯（建在自用楼梯的另一侧）。经王志勇申请，原审法院依法委托兴宁市广博测绘科贸有限公司、梅州正德资产评估事务所对置换门店与案件相关的面积进行测绘和资产评估。置换门店测绘结果如下：底层总面积60㎡（含三层以上公用楼梯占用底层套内面积7.58㎡），三层以上公用楼梯占用底层套内面积7.58㎡。二层含全封闭阳台总面积68㎡，三层以上公用楼梯占用二层套内面积7.58㎡，二层全封闭阳台面积8㎡。资产评估结果如下：置换门店底层的价格为每平方米15000元，三层以上公用楼梯占用底层套内面积7.58㎡的价值为人民币113700元（7.58㎡×15000元／㎡=113700元）。二层含全封闭阳台价格为每平米4000元，三层以上公用楼梯占用王志勇二层套内面积7.58㎡的价值为30320元（7.58㎡×4000元／㎡=30320元）。依照《中华人民共和国国家标准——房产测量规范第1单元：房产测量规定》的规定，全封闭阳台面积按建筑面积全部计算。
原审审理认为：兴宁市兴田街道办事处城东居委新王屋村民小组（原城东三队）63户村民推举出张小梅、王其汉、王淦华、王远坤、王胜强等五位拆迁置换户为代表，与被告鸿源房地产公司签订的《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律规定，是有效合同。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”本案是合同之债，虽然《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》乙方标注的是兴宁市兴田街道城东三队（新王屋），但是，从合同第五条规定了“甲方同意和乙方原自行规划兴建门店的土地置换门店后，秉着互惠互利的原则，乙方各户业主应按原房屋拆迁置换、土地补偿协议进行房屋协商拆迁改造。如果个别不执行户，甲方有权拒交其他置换门店和办理其名下产权证。如乙方出售门店、套房给其他人，过户及办证费用另行收取。”第八条规定了“如乙方违约，违约户每户应付给甲方人民币叁万元违约金”中“个别不执行户，甲方有权拒交其他置换门店和办理其名下产权证”和“违约户每户”等内容，确定了乙方的权利义务的享有者和承担者是兴田街道办事处城东居委新王屋村民小组的每户房屋、土地拆迁置换户。兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）在《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》的成立、生效、履行中只是起到组织和协调作用。兴田街道办事处城东居委新王屋村民小组（原城东三队）63户村民推举出16位代表，由16位代表选举产生张小梅（新王屋村民小组组长）、王其汉、王淦华、王远坤、王胜强等五位拆迁置换户为代表，与鸿源房地产公司协商一致签订《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》，上述五位代表是代表包括原告在内的47户房屋、土地拆迁置换户与被告签订合同。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”故包括原告在内的47户房屋、土地拆迁置换户是《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》权利义务真正的享有者和承担者，是合同的相对人。合同签订后，原告依约将自己原来分配的包括土地等财物交付给被告，就已尽了合同规定的义务。根据权利、义务对等的原则，理应享受合同规定的权利，即享有《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》约定由被告给予安置门店的权利。当原告在《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》权利受到侵害时，其理所当然可以向有关部门主张权利，包括可以通过诉讼保护其合法权益的权利，故原告诉讼主体适格。因此，被告认为原告不是合同当事人、不具有原告主体资格的抗辩，依法不予支持。《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》第二条规定：“扩宽后，两边土地由甲方按市政规划负责建好深进15米、宽不少于4米的一至二层门店共47卡给乙方，……”明确约定置换的门店一、二层深进15米、宽不少于4米，即一、二层的面积均不得少于60㎡，只能多，不得少。本案被告安置给原告的门店一、二层套内已建有自用的楼梯，三层以上公用楼梯占用底层套内面积7.58㎡，导致底层套内面积不足60㎡的情形，违反了合同的约定，属于违约。依约定，被告应将占用底层套内面积7.58㎡按原审法院依法委托梅州正德资产评估事务所所评估的价格每平方米15000元补偿给原告。由于安置给原告的门店二层总面积68㎡（含全封闭阳台面积8㎡，全封闭阳台面积是按建筑面积全部计算），减去三层以上公用楼梯占用二层套内面积7.58㎡后仍然超出合同约定的60㎡，故对原告请求被告按市场价格补偿三层以上公用楼梯占用二层套内面积7.58㎡合计30320元的请求依法不予支持。被告未按约定足额置换给原告底层60㎡的门店和未按约定在2009年3月29日前交付置换的门店及在2011年3月29日前办好房地产权证交给原告，已构成违约。被告认为“由于生产队无法交付完整土地归其，部分村民的房屋仍未拆除，导致无法办理用地手续，更不用说办理房地产权证”，因被告未能提供充分证据证明是原告未按约定交付需要拆迁置换的房屋土地等财物造成，故对其这一抗辩，依法不予支持。依照《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》第八条约定，如果被告违约，被告应支付每户置换户31914.9元（1500000元÷47户≈31914.9元／户），故对原告请求被告支付违约金30000元，依法予以支持。综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、被告鸿源房地产公司应在本判决生效后10日内将安置给原告王志勇的位于兴城曙光北路门店三层以上公用楼梯占用底层套内面积7.58㎡按每平方米15000元计算共计人民币113700元的补偿费支付给原告王志勇；二、被告鸿源房地产公司应在本判决生效后10日内给付原告王志勇违约金人民币30000元；三、驳回原告王志勇的其他诉讼请求。案件受理费3454元，由原告王志勇负担280元，由被告鸿源房地产公司负担3174元。置换门店面积测绘费1000元、房产评估费2000元，由被告鸿源房地产公司负担。
宣判后，鸿源房地产公司不服，向本院提出上诉称：一、原判程序违法。表现为：《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋土地、拆迁置换合同》的签订、履行、结算，以及门店交付给生产队后，门店分配、门店面积补差等等是由生产队主体进行。置换合同签订主体可见合同，合同履行、结算补差可见村民小组长问话笔录。但一审无视上述事实，避开生产队主体，也破坏了生产队作出的《新王屋分店面决议》分配结算方案，完全是程序不合法。二、原判认定事实错误。1、原判认定合同履行主体为村民个体，实属认定事实有误。置换合同签订及履行主体均为生产队和鸿源房地产公司，但原审把村民个体作为合同主体完全是认定事实错误。2、原判以提出异议的“资产评估结果”作为本案认定事实依据完全错误。梅州正德资产评估事务所作出的资产评估完全是离开市场价格的天价结果。无论市场交易、还是其他计价方式，每平方米15000元价格，都是超出市场价值，鸿源房地产公司已提出异议，是不能作为价格认定依据的。3、原判认定鸿源房地产公司违约办证错误。造成未能办理房地产权证，这与生产队交付土地有关。事实上置换合同在履行中已发生了变更，主要是生产队无法及时交付相关土地造成的，故鸿源房地产公司不存在违约问题。三、原判处理超越职权，损害了鸿源房地产公司和新王屋生产队的合法权益。鸿源房地产公司交付的门店中面积大小不一，为解决这一问题，生产队选出的代表，作出了《新王屋分店面决议》，通过抽签方式选取门店。对面积差额，由生产队卖了一卡门店作为结算差价基金，进行调剂补给。如果按一审判决处理，合同甲方即鸿源房地产公司在交付门店中面积超出60平方米的门店，同样可以避开生产队，直接向村民主张结算差价，且以每平方米15000元结算补价差的话，这样做势必离开了置换合同及生产队在面积上补差结算方案，还扰乱了生产队在这一问题的做法。据此，请求依法撤销一审判决，驳回王志勇的起诉。
王志勇对鸿源房地产公司的上诉进行答辩称：一、原审程序合法。一是兴宁市兴田街道办事处城东居委会新王屋村民小组（原城东三队）63户村民推举出张小梅、王其汉、王凎华、王运坤、王胜强等五位拆迁安置户为代表，与鸿源房地产公司签订了《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》。虽然拆迁置换合同乙方标注的是兴宁市兴田街道城东三队（新王屋），但是合同第五条明确规定了“甲方同意和乙方原自行规划兴建门店的土地置换门店后，秉着互惠互利的原则，乙方各户主应按原房屋拆迁置换、土地补偿协议进行房屋协商拆迁改造。如果个别不执行户，甲方有权拒交其他置换门店和办理其名下产权证。如乙方出售门店、套房给其他人，过户及办证费用另行收取”。第八条明确规定了“如乙方违约，违约户每户应付给甲方人民币叁万元违约金”中“个别不执行户，甲方有权拒交其他置换门店和办理其名下产权证”和“违约户每户”等内容，确定了乙方的权利义务的享有者和承担者是兴田街道办事处城东居委会新王屋村民小组的每户房屋、土地拆迁置换户。二是王志勇所在兴宁市兴田街道办事处城东三队（新王屋）村民小组有村民63户，但拆迁置换合同所涉及置换二层门店的村民只有47卡47户（即47卡每户一卡），王志勇是拆迁置换合同中置换二层门店47卡的置换户之一。二、原审认定事实部分，除认定“由于安置给原告的门店二层总面积68㎡（含全封闭阳台面积8㎡，全封闭阳台面积是按建筑面积全部计算），减去三层以上公用楼梯占用二层套内面积7.85㎡后仍然超出合同约定的60㎡，故对原告请求被告按市场价格补偿三层以上公用楼梯占用二层套内面积7.58㎡合计30320元的请求依法不予支持”是错误的以外，其余的认定都是正确的。三、原判处理没有超越职权，是在法院受理和裁判的范围。综上所述，鸿源房地产公司上诉无理，依法应予驳回。
王志勇亦不服，向本院提出上诉称：鸿源房地产公司安置给包括王志勇等6户在内47户（即47卡）的二层门店的第二层都建有8㎡以上封闭阳台。这也是属于建筑范围的规定的。但是唯独王志勇等6户人被安置的二层门店，不仅底层，而且第二层都由于鸿源房地产公司自建的三层以上公用楼梯占用了套内面积7.58㎡，致使王志勇被安置的门店第二层套内面积，比其他没有被公用楼梯占用门店第二层套内面积减少7.58㎡。由于鸿源房地产公司自建三层以上公用楼梯占用了王志勇被安置的门店第二层套内面积7.58㎡，所以王志勇被安置的门店第二层不仅套内面积减少受到侵害，而且居住和使用都受到严重侵害。因此，鸿源房地产公司应当将安置给王志勇位于兴城曙光北路门店三层以上公用楼梯占用第二层套内面积7.58平方米按每平方4000元计算，共计人民币30320元的补偿支付给王志勇。据此，请求：1、除了判决维持（2014）梅兴法民二初字第103号民事判决第一、二项外，还应当判决鸿源房地产公司将安置给王志勇的位于兴城曙光北路门店三层以上公用楼梯占用第二层套内面积7.58㎡按每平方米4000元计算共计人民币30320元补偿支付给王志勇；2、上诉费用由鸿源房地产公司承担。
鸿源房地产公司对王志勇的上诉进行答辩称：王志勇没有权利起诉鸿源房地产公司，店内的面积已经由生产队作了补差价处理，现王志勇等要求补偿面积差价，是重复主张，所以要求驳回王志勇等原审诉讼请求以及上诉请求。
本院认为：兴宁市兴田街道办事处城东居委新王屋村民小组（原城东三队）的63户村民推举出张小梅、王其汉、王淦华、王远坤、王胜强等五位拆迁置换户为代表，与鸿源房地产公司签订的《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》，是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同。根据双方上诉主张及理由，本案二审的争议焦点是：1、王志勇是否本案适格主体；2、鸿源房地产公司是否应对供三层以上住户公用的楼梯占用王志勇门店第一、二层套内各7.58㎡进行补偿；3、鸿源房地产公司是否应支付30000元违约金给王志勇。
关于王志勇是否本案适格主体问题。鸿源房地产公司上诉称原判程序违法，《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋土地、拆迁置换合同》的签订、履行、结算及门店接收、门店分配、门店面积补差等等是由城东三队主体进行，但原审避开城东三队主体，王志勇不是本案适格原告，应驳回王志勇的起诉。经查，《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》第五条规定“甲方（即鸿源房地产公司）同意和乙方（即城东三队）原自行规划兴建门店的土地置换门店后，秉着互惠互利的原则，乙方各户业主应按原房屋拆迁置换、土地补偿协议进行房屋协商拆迁改造。如果个别不执行户，甲方有权拒交其他置换门店和办理其名下产权证。如乙方出售门店、套房给其他人，过户及办证费用另行收取。”第八条规定“如乙方违约，违约户每户应付给甲方人民币叁万元违约金”中“个别不执行户，甲方有权拒交其他置换门店和办理其名下产权证”和“违约户每户”等内容，确定了乙方城东三队的权利义务的享有者和承担者是兴田街道办事处城东居委新王屋村民小组的每户房屋、土地拆迁置换户。而王志勇是兴田街道办事处城东居委新王屋村民小组房屋、土地拆迁置换户。因此，原审确认王志勇的诉讼主体适格并无不当。
关于鸿源房地产公司是否应对供三层以上住户公用楼梯占用王志勇门店第一、二层套内各7.58㎡进行补偿问题。王志勇认为鸿源房地产公司除对公用楼梯占用其门店底层套内7.58㎡进行补偿外，还应对公用楼梯占用其门店二层套内7.58㎡进行补偿。鸿源房地产公司则认为对面积差额，已由城东三队卖了一卡门店作为结算差价基金，进行调剂补给，其不用再对供三层以上住户公用楼梯占用王志勇门店第一、二层套内各7.58㎡进行补偿；另外，无论市场交易、还是其他计价方式，王志勇门店第一层按每平方米15000元价格，都超出市场价值。经查，《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》第二条规定：“扩宽后，两边土地由甲方按市政规划负责建好深进15米、宽不少于4米的一至二层门店共47卡给乙方”，明确约定置换的门店一、二层长15米、宽不少于4米，即一、二层的面积均不得少于60㎡。因鸿源房地产公司在建造公用楼梯时占用了安置给王志勇的门店底层套内面积7.58㎡，导致王志勇的门店底层套内面积不足60㎡，违反了合同的约定，应承担相应责任。鸿源房地产公司认为王志勇门店第一层按每平方米15000元价格超出市场价值，但未能提供证据证实。原审判令鸿源房地产公司应对占用王志勇门店底层套内面积7.58㎡按梅州正德资产评估事务所评估的价格每平方米15000元予以补偿，符合法律规定，予以维持。由于安置给王志勇的门店第二层经有关部门核算总面积为68㎡（含全封闭阳台面积8㎡），减去公用楼梯占用第二层套内面积7.58㎡后仍然超出合同约定的60㎡，因此对王志勇上诉主张的鸿源房地产公司还应对公用楼梯占用其门店第二层套内面积7.58㎡进行补偿，理由不充分，不予支持。
关于鸿源房地产公司是否应支付30000元违约金给王志勇问题。《兴宁市兴田街道城东三队（新王屋）房屋、土地拆迁置换合同》第七条约定“签订合同之日起，一年六个月内兴建好47卡门店，门店交付使用之日起两年内办理好房地产权证”。合同未约定交付47卡门店给拆迁安置户的具体时间，鸿源房地产公司于2013年10月间将位于兴城曙光北路的47卡门店之一店宇交付给王志勇管理使用，至2014年2月7日王志勇起诉时，鸿源房地产公司未违反门店交付使用之日起两年内办理好房地产权证的约定。原审认定鸿源房地产公司应于2011年3月29日前办理好安置门店的房地产权证不符合合同的约定，但鸿源房地产公司在建造公用楼梯时占用了王志勇的门店底层套内面积7.58㎡，导致安置给王志勇的门店底层套内面积不足60㎡，违反了合同的约定，应承担违约责任，故原审判令鸿源房地产公司支付30000元违约金给王志勇，亦无不当。
综上，鸿源房地产公司和王志勇的上诉理由均不足，证据不充分，其上诉请求均不予支持。原审认定事实基本清楚，处理正确，应予维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3454元，由鸿源房地产公司负担3000元，王志勇负担454元。鸿源房地产公司多预交的二审案件受理费454元，王志勇多预交的二审案件受理费104元，均予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 琼
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 刘 琴