黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鸡冠民初字第863号
原告刘博宇，女。
委托代理人路滨，男，律师。
被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司。
法定代表人李功波，男，董事长。
委托代理人杨静昕，男。
原告刘博宇与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理，依法由审判员褚连英适用简易程序于2015年7月7日公开开庭进行了审理。因案情复杂，经批准转入普通程序，依法组成合议庭于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告刘博宇的委托代理人路滨、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司的委托代理人杨静昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘博宇诉称，2012年9月29日，被告与原告方团购代表签订了商品房团购协议书，原告按团购协议约定购买了被告开发的位于鸡冠区XX路南，XX路北侧XX公馆XX号楼XX单元XX室，面积XX平方米的房屋，并于2012年9月29日和2013年1月11日分两次向被告交纳首付款92496元。商品房团购协议书约定被告于2013年12月31日向原告交付房屋，但该房屋至今没有交付原告使用。经查，被告未经原告同意擅自将原告购买的房屋出售给他人，被告的行为违反了商品房团购协议书的约定和法律规定。现原告就退还购房款事宜无法与被告达成一致意见，故诉至法院，请求解除与被告签订的商品房团购协议书，并依法判令被告返还原告购房款92496元，给付利息32618.88元，并向原告支付赔偿金92496元。
被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称“天福利亨公司”）辩称，一、原、被告于2012年9月29日签订了商品房团购协议，原告购买被告开发的XX公馆XX号楼XX单元XX室，面积XX㎡，应交款302496元，现原告仅交付首付款92496元，尚欠购房款21万元。团购协议约定房屋交付时间为2013年12月31日。被告延期交付84天。原告在2015年6月4日提起本案诉讼前并未向被告主张过权利，依据《合同法》第五十五条第一款规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”，原告早已超过一年的法定撤销权时限，况且被告已经如期完成合同义务，没有违约行为，其主张解除团购协议于法无据。二、被告于2014年3月26日通知原告交付入住，但原告即不办理入户手续，也不交纳购房余款，至今已违约468天，尚欠房款21万元，已构成实质违约。另尚欠所购住宅取暖费、物业费等入住费用，造成被告财产损失。三、原、被告在平等自愿、协商一致基础上签订的商品房团购协议合法有效，协议对双方均产生法律约束力，合同目的已经实现，原告应当继续履行交纳购房余款的义务。四、原告称被告将其购买的房屋出售给第三人没有事实根据，在原告没有履行合同义务按期交纳购房款又不办理入住手续的情况下，被告仍履行合同义务尽责管理房屋，被告是为保全房屋而办理的抵押登记手续。在原告交纳购房余款和其他入住费用的同时，被告即解除抵押登记，同一时间为原告办理商品房备案合同。故原告主张赔偿款无事实根据，应予驳回。
本案争议的焦点问题是：原告方团购代表与被告签订的商品房团购协议书是否合法有效，被告是否将原告购买的房屋出售给他人，原告的诉讼请求是否符合法律规定。围绕争议焦点问题，原、被告双方在开庭审理时进行举证、质证。
原告刘博宇向本院提交的证据有：
证据一、商品房团购协议书复印件1份、销售预收款专用票据复印件1张、单位往来资金结算票据1张，证明2012年9月29日，被告与原告方团购代表签订了商品房团购协议书，协议约定了交房时间及违约责任等条款，原告按此协议购买了被告开发的位于鸡冠区XX路南，XX路北侧XX公馆XX号楼XX单元XX层XX室，面积XX平方米房屋，并于2012年9月29日向被告交纳购房款91000元、于2013年7月17日交纳1496元。被告违反协议书约定，没有在约定的时间向原告交付房屋，也未通知原告办理交房手续。
证据二、鸡西市商品房预售管理办公室出具的备案合同列表1张，证实被告已于2014年4月1日将原告购买的房屋抵押给王某某。
被告对原告提交的证据一真实性无异议，对证明问题有异议，提出被告于2014年3月26日通知原告办理入住手续，但原告至今未办理，也未交纳购房余款21万元及物业费、其他管理费。对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，提出原告所购买的房屋被告确定的房号为2043，现产权处编号2-402，原告所查询的抵押房屋非本案诉争房屋。
被告天福利亨公司向本院提交的证据有：
证据一、商品房预售许可证复印件1张，证实被告于2014年4月2日已取得星河公馆预售许可证，被告售房行为合法。
证据二、鸡西市产权处出具的房屋编排顺号图标1张、证实开发商排列房号与产权处编排房号顺序相反。
证据三、商品房团购协议书复印件1份，证实协议第七条第二款第二项约定，采取按揭贷款的购房者在接到书面通知15日内到公积金管理部门办理贷款手续，过期不办理甲方即被告有权将此房屋另行出售，出售前，甲方应先书面通知原购房者，原购房者可以将该房调换给已参加团购并且已购房的干警，并在6个月内退还原购房者交付的房款，逾期退款出卖人除退还已交的购房款项外，还需承担自交款日至退款日人民银行同期贷款利率4倍的利息。因此，依据该合同，被告通知原告入住，并交纳购房余款21万元，在原告未办理的前提下，被告为保全该房屋，办理了抵押登记，
原告对被告提交的证据一真实性无异议，对证明问题有异议，提出该预售许可证取得时间是2014年，原、被告签订团购协议书的时间是2012年，原、被告签订团购协议时被告尚未取得房屋预售许可。对证据二真实性有异议，提出证据不是原件，且出证单位未加盖公章。对证实目的有异议，提出房号无论如何排列均不能否定被告已将原告所购房屋进行抵押或者出售的事实，因为原告提交的证据二证明402和403两套房屋均预告登记，其中一套被抵押，一套被买卖，这两种行为均违反法律规定和双方合同约定，被告应当承担违约责任。对证据三真实性无异议，对证实问题有异议，提出原告从未接到被告办理房贷等相关手续的书面通知，被告在没有通知原告的情况下，将该房屋出售给他人，原告主张解除合同符合法律规定。
本院对原、被告提交的证据进行审查核实，认证如下：对于原告提交的证据一、二，被告对证据真实性无异议，虽然被告提出2014年3月26日已通知原告办理入户手续，原告不认可，被告未提交证据证实。被告提出原告所购房屋房号为2043，现产权处编号为2-402，但从原告提交的证据二可以看出，XX公馆XX号楼XX号房屋被告以王某某名义办理了预告登记，XX公馆XX号楼XX号房屋被告以王某某的名义办理了预告登记，两套楼房均预告登记在他人名下，被告的异议理由不能成立，故对原告提交的证据一、二本院予以确认。对于被告提交的证据一，原告虽有异议，但异议理由不成立，故对证据一予以确认。对于证据二，原告有异议，因被告提交的证据系复印件，未与原件进行核对，且证据未加盖出证单位公章，故对证据二不予确认。对于证据三，原告对证据真实性无异议，对证明问题有异议，因被告不能提供证据证明2014年3月26日已通知原告办理入住手续，交纳剩余房款，因被告已将原告购买的房屋预登记在案外人王振玉名下，故对证据本身予以确认，对被告证明的问题不予确认。
根据以上确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下，2012年9月29日，祝某某、张某某、刘某某、王某某作为鸡西市中级人民法院、鸡西市鸡冠区人民法院团购干警代表与被告天福利亨公司签订一份商品房团购协议书，该协议书约定“第四条：出卖人所建XX公馆位于鸡冠新区XX块。出卖人确保XX公馆于2013年12月31日完全竣工并交付使用，确保星河公馆整体环境符合规划设计，实现绿化、美化要求。第七条：购买人按选定的房屋套型建筑面积付款，凡购买者：（1）采取分期付款方式的购买者，于2012年9月29日前交纳总房款的50%；于2013年3月1日前交纳总房款的40%，待楼房交付使用时结清剩余房款。出卖人取得《预售房屋许可证》后30日内，由出卖人和购房者个人签订《商品房预售合同书》，确认双方权利和义务，《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准。出卖人对外销售价格确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准（包括每平方米单价及层次费任何一项）。（2）采取按揭贷款的购房者，于2012年9月29日前交纳总房款的30%，在接到甲方书面通知15日内，去指定的银行或公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续。过期不办理者，甲方有权将此房另行出售，（出售前甲方应先书面通知原购房者，原购房者可以将该房调换给已参加团购并且已购房的干警），并在6个月内退还原购房者交付的房款。逾期退款，出卖人除退还已交的购房款项外，还须承担自交款日至退款日的人民银行同期贷款利率四倍利息。第八条：1、……。4、出卖人如未按本协议约定的期限和方式将商品房交付于购买人及未能使购买人在约定时间内拿到办理房屋产权证照的相关手续，购买人有权选择要求出卖人按本协议第十条、第十一条的约定承担违约责任。第十条：星河公馆项目的地下停车位及车库的房源在同等条件下由法院团购优先选择。第十一条：本协议签订后，任何一方不得擅自变更、解除本协议（包括补充协议及附件）的内容。开始计算工期后，因出卖人原因拖延开工日期达90日，或出卖人不能交付商品房，或出卖人没有按约定提供商品房质量时，购买人可解除协议。协议解除后由出卖人向购买人返还已经支付的全部款项，并按银行同期贷款利率4倍承担违约责任。如出卖人不能承担上述违约责任，购买人有权对出卖人已建筑完的建筑接管、出售。第十二条：出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算的违约金；由于出卖人的原因，导致商品房买卖合同目的不能实现无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”原告刘博宇基于上述团购协议书，购买了被告开发的“XX公馆”XX号楼XX单元XX室，面积XX㎡楼房一套。并于2012年9月29日向被告交纳购房款91000元，于2013年7月17日向被告交纳购房款1496元，合计交纳购房款92496元。2014年4月2日，被告取得星河公馆商品房预售许可证，之后，被告没有按团购协议约定，在取得《预售房屋许可证》后30日内，与原告签订《商品房预售合同书》，未通知原告办理按揭贷款手续，也未按期向原告交付房屋。2014年4月1日，被告未告知原告将原告购买的房屋抵押给案外人王某某，在鸡西市商品房预售管理办公室进行了预告登记。双方为此发生争议，原告诉至本院，请求法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，被告返还原告购房款92496元，给付2012年9月29日起法院判决时止的利息32618.88元，并向原告支付已付购房款一倍的损失92496元。
本院认为，被告与原告方团购代表签订了商品房团购协议书，该团购协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，故协议书合法有效。原告基于团购协议书采取按揭贷款的方式购买了被告开发的位于鸡冠区XX路南，XX路北侧“XX公馆”XX号楼XX单元XX层XX室XX平方米房屋，虽然双方没有签订商品房预售合同书，但被告为原告出具的商品房销售预收款专用票据写明了房屋位置、建筑面积、房屋单价，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故原、被告形成房屋买卖合同关系。原告向被告交纳购房首付款后，履行了协议约定的义务，但被告未书面通知原告去指定的银行或公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续。在未告知原告的情况下，将原告购买的房屋预登记在案外人王某某名下，违反法律规定。故原告要求被告返还已付购房款及给付利息，要求被告承担赔偿责任的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。但原告要求被告按银行同期贷款四倍给付利息不符合法律规定，利息应按中国人民银行同期贷款利率计算。原告要求被告按已付购房款一倍赔偿损失，数额过高，应予调整，具体赔偿额按已付购房款酌定20%计算。被告辩解已通知原告办理按揭贷款手续及办理进户手续，将原告购买的房屋预告登记在王某某名下，是为了保全房屋，未向本院提交证据，其辩解理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、解除原告刘博宇与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司房屋买卖合同关系。
二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘博宇交纳的购房款92496元、给付原告刘博宇赔偿款18499.20元、给付原告刘博宇2012年9月29日起至2015年11月16日止的利息17103.55元，合计128098.75元；2015年11月17日起至法院判决确定的履行期限届满之日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算。
如果被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4564元，原告刘博宇负担1702元，被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司负担2862元，原、被告于本判决生效后十日内将各自负担的数额交至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审 判 长 褚连英
代理审判员 张 媛
人民陪审员 徐淑英
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 张 静