浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金武民初字第173号
原告（反诉被告）：金华美中美置业有限公司。
法定代表人：施丽瑛。
委托代理人：王东晓。
被告（反诉原告）：武义县国土资源局。
法定代表人：冯建荣。
委托代理人：张慧娇。
原告金华美中美置业有限公司为与被告武义县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，于2013年1月25日向本院起诉，本院于当日受理，并依法组成合议庭进行审理。武义县国土资源局于2013年3月11日向本院提起反诉，本院于当日受理。本案于2013年4月18日、2013年5月7日两次公开开庭进行审理。金华美中美置业有限公司委托代理人王东晓、武义县国土资源局委托代理人张慧娇到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
原告金华美中美置业有限公司起诉称：2009年8月7日，施丽瑛和吕泽亮经公开竞买取得武义县栖霞花苑五区南侧地块的国有建设用地使用权，土地面积23304平方米，成交款计人民币73500000元。同日，双方签订一份编号为：330723（2009）A21（106）的《国有建设用地使用权出让合同》，约定武义县国土资源局于2009年12月8日前将该出让宗地交付给受让人。延期交付土地则应每日按已支付的土地出让价款的千分之一向受让人给付违约金。双方还对其他事项作了约定。2009年10月20日，武义县国土资源局与施丽瑛签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，双方同意将出让合同受让方变更为金华美中美置业有限公司，其他内容不变。据此，金华美中美置业有限公司作为受让方，享有该合同项下的所有权利。金华美中美置业有限公司已于2009年8月5日交付保证金20000000元；2009年12月18日付款15000000元。其他款项也于2012年11月20日前付清。按照合同约定，武义县国土资源局应于2009年12月8日前将该宗地交给其开发，但武义县国土资源局一直未完成该宗地的土地征用及房屋拆迁。尽管多次反映交涉，至今该宗地遗留问题仍未处理完毕，导致原告一直不能取得该宗地的使用权，更无法进场开发施工。由于武义县国土资源局严重违约，造成原告巨大的经济损失。为维护合法权益，故诉请判令：武义县国土资源局立即将其出让的位于武义县栖霞花苑五区南侧符合房地产开发条件的宗地交付给金华美中美置业有限公司；武义县国土资源局支付逾期交付土地违约金40118000元（已计算至2012年12月18日，以后按合同约定计算至实际履行日止）。
被告武义县国土资源局答辩称：2009年8月7日，施丽瑛和吕泽亮通过竞买取得了栖霞花苑出让地块。2009年8月9日，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定，分三期交付出让款，付款时间分别为2009年8月8日前支付人民币5300000元，2009年12月8日前支付人民币34100000元，2010年2月8日前支付34100000元。2009年10月20日，武义县国土资源局与施丽瑛签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，双方同意将出让合同受让方变更为金华美中美置业有限公司，其他内容不变。金华美中美置业有限公司严重违约，仅履行了第一期付款5300000元，之后迟迟拖延不予支付，经多次催讨，最后于2012年11月20日才全部付清。武义县国土资源局已于2009年12月18日将土地交付金华美中美置业有限公司，并不存在违约行为。故请求依法驳回金华美�美置业有限公司的诉讼请求。
反诉原告武义县国土资源局起诉称：其对位于武义县栖霞花苑五区面积为23304平方米的南侧地块于2009年8月7日依法公开挂牌出让，该出让土地使用条件为现状出让。施丽瑛以73500000元的价格竞得该土地。整个拍卖过程经武义县公证处公证。成交当日，双方即签订了一份成交确认书，该确认书约定竞得人交纳的竞买保证金在成交后按成交额的20%转作受让土地履行合同的定金，定金冲抵最后一期出让金。2009年8月9日，施丽瑛与武义县国土资源局签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》，合同编号为330723（2009）A21（106）。合同约定土地出让金分三期付清，付款时间分别为2009年8月8日前支付人民币5300000元，2009年12月8日前支付人民币34100000元，2010年2月8日前支付34100000元。同时约定，分期付款应按支付第一期土地出让价款之日中国人民银行�布的贷款利率向出让人支付利息，受让人不能按时支付出让价款的，按日1‰向出让人缴纳违约金。2009年9月9日，施丽瑛注册成立了金华美中美置业有限公司。同年10月20日，施丽瑛与武义县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，同意将出让合同的受让方施丽瑛变更为金华美中美置业有限公司，其他内容不变。金华美中美置业有限公司因此承担了本合同项下的所有权利、义务。上述合同签订后，金华美中美置业有限公司仅按约履行了第一期付款5300000元，之后迟迟拖延不予支付，虽经多次催讨，最后于2012年11月20日才全部付清，已严重违约。故诉请判令：金华美中美置业有限公司支付武义县国土资源局土地出让金利息9511611.25元及逾期付款违约金53353800元。
反诉被告金华美中美置业有限公司答辩称：按照双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，土地出让方有义务完成土地征用及房屋拆迁工作，没有完成土地征用及房屋拆迁的毛地不得出让。武义县国土资源局在出让该地块时尚未完成土地征用及房屋拆迁工作，违反了法律规定及合同义务。基于武义县国土资源局的上述行为，导致金华美中美置业有限公司的合同目的不能实现，金华美中美置业有限公司未按合同约定交纳土地出让金系行使先履行抗辩权。根据武义县国土资源局出具的函件，金华美中美置业有限公司有权将交纳土地出让金的期限推迟至2011年6月10日。另，即使金华美中美置业有限公司的违约事实成立，武义县国土资源局主张的违约金及土地出让金利息过高。故请求法院依法驳回武义县国土资源局的诉讼请求。
原告（反诉被告）金华美中美置业有限公司为证明其主张，当庭出示了下列证据：
1、《国有建设用地使用权出让合同》一份�证明2009年8月7日，武义县国土资源局与施丽瑛签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：武义县国土资源局将本案所涉土地出让给施丽瑛，武义县国土资源局应于2009年12月8日前将该地交付给受让人的事实；
2、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》一份，证明2009年10月20日，武义县国土资源局同意将国有土地出让合同的受让人变更为金华美中美置业有限公司，其他事项不变的事实；
3、土地出让金专用票据三份及往来款票据（复印件）一份，证明金华美中美置业有限公司已经交清土地出让金合计73500000元的事实；
证据1-3，武义县国土资源局对证据的真实性无异议，但认为金华美中美置业有限公司未按合同约定交纳土地出让金。本院对上述证据的真实性及金华美中美置业有限公司交纳土地出让金的事实予以认定；
4、申请书两份，证明因该宗地上还�两户民房未拆迁，金华美中美置业有限公司于2010年2月5日及2011年6月8日两次向武义县国土资源局致函催告，请求武义县国土资源局尽快完成拆迁并交付土地的事实；
5、国内特快专递邮件详情单二份，证明金华美中美置业有限公司于2010年2月5日、2011年6月8日将两份申请书通过特快专递方式送达给武义县国土资源局的事实；
证据4-5，武义县国土资源局认为其并未收到上述申请书，快递详情单上也没有注明寄出的内容，也无签收人姓名。本院认为，上述证据均系原件，真实可信，且申请书采用邮政快递寄出，武义县国土资源局收到的可能性较大，结合武义县国土资源局针对上述申请书向金华美中美置业有限公司出具的2011年6月1日《武义县国土资源局向金华美中美置业有限公司出具的出让金缴纳通知》及2011年6月16日《关于金华美中美置业申请缓缴土地出让金的回复》�本院对武义县国土资源局已收到上述申请书的事实予以认定；
6、2012年8月31日的金华晚报一份，证明该报于2012年8月31日对武义县国土资源局未完成本案所涉土地征迁，金华美中美置业有限公司无法进场施工开发事件进行过报道的事实。武义县国土资源局对证据的真实性无异议，但认为不能证明金华美中美置业有限公司未施工系武义县国土资源局未完成土地征收的事实。本院对上述证据的真实性及金华晚报于2012年8月31日对本案所涉相关事实进行过报道的事实予以认定；
7、（2013）浙金正证民字第121号公证书一份，证明经金华美中美置业有限公司申请，金华市正信公证处于2013年1月10日对本案所涉土地现状进行证据保全公证，武义县国土资源局未完成土地拆迁，金华美中美置业有限公司无法进场施工开发的事实。武义县国土资源局对证据的真实性无异议，但认为该证�仅能证明录制当时的现场状况，另可以证明金华美中美置业有限公司有到现场施工过的事实。本院对证据的真实性予以认定；
8、2011年6月1日《武义县国土资源局向金华美中美置业有限公司出具的出让金缴纳通知》及2011年6月16日《关于金华美中美置业申请缓缴土地出让金的回复》各一份，证明之前武义县国土资源局尚未处理好涉案地块的征收拆迁工作，且到目前也未处理，也可以证明上述两份证据是武义县国土资源局在收到金华美中美置业有限公司的申请书后所作的回复的事实。武义县国土资源局对证据的真实性无异议，但认为并不能证明待证事实。因金华美中美置业有限公司未按合同约定交纳出让金，武义县国土资源局一直是在催讨，上述两份证据并不是针对金华美中美置业有限公司的申请书而发，只能证明双方一直有信函来往。另征地拆迁工作早已完成，涉�土地已属国有土地，不存在任何权属争议。本院对上述证据的真实性予以认定。
原告（反诉被告）武义县国土资源局为证明其主张，当庭出示了下列证据：
1、建设用地项目呈报材料、土地征用补偿协议一组，证明本案所涉土地征用政策已处理完毕，经审批已转为国有土地，完全具备出让条件的事实。美中美置业公司对证据的真实性无异议，但认为上述证据为武义县国土资源局内部文件，故对具体情况不清楚。另，上述证据可以证明武义县国土资源局有对涉案土地做好征收拆迁工作的义务。本院对上述证据的真实性予以认定；
2、武义县国土资源局国有建设用地使用权出让公告及出让文件一组，证明出让程序合法，武义县国土资源局已在出让文件中注明是现状出让的事实。金华美中美置业有限公司认为上述证据均为武义县国土资源局内部文件，其并不清楚。本院认为，出让公告系由武义县国土资源局在今日武义上刊登，出让文件亦向竞买人公开，金华美中美置业有限公司质证称不清楚不合常理，本院对上述证据予以认定；
3、竞买报名表、吕泽亮、施丽瑛竞买资格确认、拍卖竞价记录等一组，证明吕泽亮、施丽瑛参与竞拍并中标的事实；
4、成交确认书、公证书一组，证明吕泽亮、施丽瑛中标及标的价款等事实；
证据3-4，金华美中美置业有限公司对真实性无异议，本院对证据的真实性及吕泽亮、施丽瑛参与本案所涉土地竞拍中标并经武义县公证处公证的事实予以认定；
5、收款收据一份，证明吕泽亮、施丽瑛交纳保证金20000000元的事实；
6、《国有建设用地使用权出让合同》及《变更协议》各一份，证明施丽瑛与武义县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》及合同中关于缴款时间、逾期利息、违约金等约定的内容，后武义县国土资源局与施丽瑛达成协议，同意将《国有建设用地使用权出让合同》的受让方变更为本案金华美中美置业有限公司的事实；
证据5-6，金华美中美置业有限公司对证据的真实性无异议。本院对上述证据的真实性及吕泽亮、施丽瑛交纳竞买保证金20000000元，后经施丽瑛与武义县国土资源局协商将《国有建设用地使用权出让合同》的受让方变更为本案金华美中美置业有限公司的事实予以认定；
7、武义县国土资源局2009年12月11日出具的函一份，证明金华美中美置业有限公司未依约付款，武义县国土资源局进行催讨的事实。金华美中美置业有限公司对证据的真实性无异议。本院对证据的真实性予以认定；
8、2010年2月5日金华美中美置业有限公司出具的申请书一份（复印件），证明武义县国土资源局已交付土地等事实。金华美中美置业有限公司对证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定；
9、建设项目规划设计审批表、评审记录、建设工程勘察合同一组，证明金华美中美置业有限公司已在使用土地的事实。金华美中美置业有限公司对证据的真实性无异议，但认为上述证据仅能证明其为开发土地所做的准备工作。本院对上述证据的真实性予以认定；
10、现场照片4张，证明现场土地上没有未拆迁房屋及金华美中美置业有限公司已建设围墙等事实。金华美中美置业有限公司对证据的真实性无异议，认为上述证据可以证明武义县国土资源局未完成涉案土地上房屋拆迁工作的事实。本院对证据的真实性予以认定；
11、收款收据一组，证明金华美中美置业有限公司交纳土地出让金的时间、金额，以及逾期交纳土地出让金的事实。金华美中美置业有限公司对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为上述证据�以证明其已全额交纳了土地出让金，迟延交纳土地出让金的原因是武义县国土资源局未按合同约定时间交付出让土地，其系行使先履行抗辩权。本院对上述证据的真实性及金华美中美置业有限公司已交纳土地出让金的事实予以认定。
综上，本院认定如下事实：2009年7月15日，武义县国土资源局在《今日武义》刊登武土资告字（2009）18号建设用地使用权出让公告，决定以拍卖方式出让武义县栖霞花苑五区南侧地块的国有建设用地使用权，面积为23304平方米，土地用途为住宅，出让年限70年，保证金20000000元，起始价33000000元。拍卖出让的详细资料和具体要求见拍卖出让文件。出让文件第七条第（六）款规定：竞得人交纳的竞买保证金，在成效后按成交额的20%转作受让地块履行合同的定金，剩余保证金转为第一期出让金，定金冲抵最后一期出让金。2009年8月7日，经公开拍卖，本案所涉土地使用权由吕泽星、施丽瑛以73500000元竞得。武义县公证处对拍卖活动进行了公证。当日，施丽瑛与武义县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，合同约定：出让宗地为坐落于栖霞花苑五区南侧面积为23304平方米，宗地用途为住宅，出让年限70年。出让人同意在2009年12月8日前将出让宗地交付给受让人。在交付土地时按现状土地条件交付。该宗地出让价款为人民币73500000元，每平方米人民币3153.97元。定金为14700000元，定金抵作土地出让价款。出让金分三期支付，第一期5300000元于2009年8月8日前支付。第二期34100000元于2009年12月8日前支付。第三期34100000元于2010年2月8日前支付。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款�率向出让人支付利息。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。合�签订后，施丽瑛交纳的20000000元竞买保证金中的14700000元转为履行合同定金，剩余5300000元则作为第一期土地出让价款。2009年10月20日，武义县国土资源局、施丽瑛、金华美中美置业有限公司签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，双方同意将出让合同受让方变更为金华美中美置业有限公司，其他内容不变。因金华美中美置业有限公司未按合同约定交纳第二期土地使用权出让价款，武义县国土资源局以邮政快递方式于2009年12月11日向金华美中美置业有限公司发函，要求金华美中美置业有限公司接函后交清土地成交价款及滞纳金。2010年2月5日，金华美中美置业有限公司以邮政快递方式向武义县国土资源局寄申请书，认为因本案所涉土地上有两户民房未拆迁，武义县国土资源局未能按合同约定于2009年12月8日前交付土地，故要求暂缓交纳剩余土地出让价款，并请�武义县国土资源局抓紧安排拆迁。2011年6月1日，武义县国土资源局向金华美中美置业有限公司发出让金缴纳通知，通知明确拆迁户已搬迁，政策处理妥当，要求金华美中美置业有限公司于2011年6月10日前缴清剩余土地出让金38500000元，逾期按每日千分之一收取滞纳金，并及时完成西面围墙建造工作。2011年6月8日，金华美中美置业有限公司以邮政快递方式向武义县国土资源局寄申请书，认为本案所涉地块上还有临时建筑未拆迁，住有三人看守，并向金华美中美置业有限公司主张该地块的权利，故要求暂缓交纳剩余土地出让价款，并请求武义县国土资源局抓紧安排拆迁。2011年6月16日，武义县国土资源局向金华美中美置业有限公司作书面回复，明确2011年5月21日该地块建筑物已全部拆除，该局于6月1日召集壶山街道领导与吕泽星当面协调交地事宜并要求金华美中美置业有限�司迅速进场施工。该局再次重申现政策处理妥当，保证无障碍施工。并要求金华美中美置业有限公司按2011年6月1日发出的出让金缴纳通知及时缴清余款及相应滞纳金。2009年12月18日，金华美中美置业有限公司向武义县国土资源局交纳土地出让金15000000元。2012年6月27日，金华美中美置业有限公司向武义县国土资源局交纳土地出让金5000000元。2012年11月20日，金华美中美置业有限公司向武义县国土资源局交纳土地出让金33500000元。
另查明，本案所涉地块已于2003年完成土地征收。在竞得本案宗地的土地使用权后，金华美中美置业有限公司曾委托浙江省华厦工程勘察院对宗地进行了勘查，金华美中美置业有限公司提出的建设方案也已获得相关部门的审批通过。经庭审确认，本案所涉地块上的围墙为金华美中美置业有限公司围建。
本院认为，本案的争议焦点如下：一、武义�国土资源局是否未按合同约定的土地条件向金华美中美置业有限公司交付本宗土地？二、金华美中美置业有限公司未按合同约定的期限向武义县国土资源局交纳土地出让金是否构成违约？三、双方的违约金计算是否合理？
第一，关于武义县国土资源局是否违约的问题。本院认为，本案所涉土地已经法定程序征收的事实清楚。施丽瑛与武义县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中明确约定本案所涉土地为现状交付。庭审中，金华美中美置业有限公司虽不认可其在竞买时不清楚土地的现状，但本案所涉土地价值高，且武义县国土资源局在土地拍卖前已将土地位置等相关事宜进行了公告，当时作为竞买人的施丽瑛、吕泽亮应当对土地现场进行过查看，对当时的土地现状应当有足够的了解。另，从金华美中美置业有限公司提交的由武义县国土资源局2011年6月1日发出的《出让金缴纳通知》以及2011年6月16日发出的《关于金华美中美置业有限公司申请缓缴土地出让金的回复》中可以看出，2011年5月，武义县国土资源局会同壶山街道办事处人员对涉案地块的建筑物已全部拆除，并要求金华美中美置业有限公司代表吕泽星迅速进场施工。而金华美中美置业有限公司事实上已将土地用围墙围砌，并对涉案土地进行了勘察，对土地利用提出了设计方案，相关部门也已通过了规划设计方案。上述事实可以证明武义县国土资源局已向金华美中美置业有限公司交付土地且金华美中美置业有限公司已在使用该土地。金华美中美置业有限公司认为现有案外第三人在使用部分土地并提出权利主张，其完全可以通过合法途径求得解决。此外，根据《国有建设用地使用权出让合同》的约定，本案所涉土地交付条件为现状土地条件而非原告金华美中美置业有限公司诉称的符合房地产开发的条件。综上，金华美中美置业有限公司诉请要求武义县国土资源局交付符合房地产开发条件的宗地无依据，本院不予支持。
第二，关于金华美中美置业有限公司是否违约的问题，金华美中美置业有限公司应按合同约定向武义县国土资源局交纳土地出让金。合同约定：土地出让价款为人民币73500000元。定金为14700000元，定金抵作土地出让价款。出让金分三期支付，第一期5300000元于2009年8月8日前支付。第二期34100000元于2009年12月8日前支付。第三期34100000元于2010年2月8日前支付。从金华美中美置业有限公司的交款情况来看，第一期出让金5300000元是根据招标文件的规定从20000000元竞买保证金中支出，剩余的竞买保证金14700000元则转为履行合同定金，用于冲抵最后一期出让金。另分别于2009年12月18日、2012年6月27日、2012年11月20日交纳土地出让金15000000元、5000000元、33500000元。综上可以看出，金华美中美置业有限公司并未按合同约定的时间交纳土地出让金，存在违约，应结合武义县国土资源局土地交付的实际情况承担相应的违约责任。
第三，如何确定双方违约金的问题。1，从武义县国土资源局2011年6月1日金华美中美置业有限公司的出让金缴纳通知明确：“日前，拆迁户已搬离，政策处理妥当”，可以看出，武义县国土资源局在向金华美中美置业有限公司实际交付土地时存在瑕疵，应按合同约定承担一定的违约责任。根据武义县国土资源局于2011年6月1日的出让金缴纳通知：拆迁户已搬迁，要求金华美中美置业有限公司于2011年6月10日前缴清剩余土地出让金，逾期按每日千分之一收取滞纳金。综上，本院确定2011年6月10日前双方互不计算违约金及利息。2011年6月10日后，因金华美中美置业有限公司未按约�支付出让金，故其应承担相应的违约责任。根据《国有建设用地使用权出让合同》的约定，分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息。综上，金华美中美置业有限公司的违约金计算方式为：5000000×1‰×381＋33500000×1‰×527=19559500元。利息计算方式为：5000000×5.40﹪（支付第一期土地出让价款之日即2009年8月8日中国人民银行公布的同期同档次基准贷款利率）÷365×381＋33500000÷365×5.40﹪×527=2893734.25元。关于金华美中美置业有限公司提出的武义县国土资源局主张的分期支付出让金利息及违约金过高的问题，本院认为，武义县国土资源局未举证证明其存在实际损失，其实际损失可认定为金华美中美置业有限公司未按约支付出�金的利息损失。武义县国土资源局主张的违约金明显高出其实际损失，金华美中美置业有限公司关于违约金过高的辩解成立，根据武义县国土资源局的实际损失及当事人的过错程度，本院确定违约金为850000元。另，根据出让合同的约定，金华美中美置业有限公司应当支付武义县国土资源局分期支付土地出让金利息2845505.35元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、驳回原告金华美中美置业有限公司的诉讼请求。
二、反诉被告金华美中美置业有限公司于本判决生效后10日内支付反诉原告武义县国土资源局违约金850000元及分期支付土地出让金利息2893734.35元，合计3743734.25元。
三、驳回反诉原告武义县国土资源局的其他诉讼请求。
本诉案件受理费609890元，由原告金华美中美置业有限公司负担（已预交）。反诉案件受理费178064元，由反诉原告武义县国土资源局、反诉被告金华美中美置业有限公司各半负担，限本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（本诉预交上诉案件受理费609890元，反诉预交案件受理费178064元。款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行：农业银行金华市分行营业中心，汇入账号：19699901040008737，收款行地址：浙江省金华市中山路319号，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
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审 判 长 陈 伟
人民陪审员 潘法明
人民陪审员 韩仲元
二〇一三年九月二日
代书 记员 陶婧婧