广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终940号上诉人（原审被告）：广州市旭凯投资管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：徐贵阳，经理。委托代理人：吴海滢，公司职员。被上诉人（原审原告）：朱晓玲，住所地湖南省桃江县。委托代理人：李允豪、刘雪花，分别为北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。上诉人广州市旭凯投资管理有限公司（以下简称旭凯公司）因与被上诉人朱晓玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初3641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人旭凯公司上诉请求：一、撤销原审判决并改判朱晓玲向某公司支付拖欠的租金、管理费、水电费及仓储管理费暂计至2016年11月，合计：330550.33元整，或将本案发回重审；二、请求判令朱晓玲承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审未审理查明旭凯公司拒绝退还保证金的原因，便作出了判决，属认定事实不清。1、朱晓玲承租该物业时，旭凯公司已充分告知物业的状态及权属。旭凯公司向涉案物业业主广州新仕诚企业发展有限公司承租该物业时，物业已是现在状态。朱晓玲既然明知该情况，且一直按期交租直到本案争议产生，就应当受案涉合同的约束。朱晓玲现提出合同无效的抗辩，明显是为回避自身的责任和义务，如得到支持，将违法了民法诚信、平等的原则。2、原审未审理查明朱晓玲至今仍占用场地的事实。旭凯公司多次要求朱晓玲方处理物业租赁事宜，但朱晓玲方一直未出面解决。为此，旭凯公司认为：租赁合同解除前，朱晓玲应当支付欠付的租金；租赁合同解除后，对于物品占用场地的情况，应比照同类地区仓储费标准向某公司支付仓储费用，直到场地清空为止。3、退一步，即便案涉合同是无效合同，朱晓玲明知产权情况，且持续性履行合同，显然对合同无效与旭凯公司负有同等责任。为此，应依法承担相应损失。据此，法庭不应支持其退还保证金的诉请。另外，合同无效的情况下，朱晓玲仍依法负有比照原租金标准支付场地占用费的义务。综上，原审法庭未审理查明本案基本事实，并错误判定旭凯公司承担本案全部责任，违背了民法公平正义及权利义务相对等的原则。二审中，旭凯公司确认其上诉请求为：撤销原审判决，改判驳回朱晓玲的全部诉讼请求。被上诉人朱晓玲二审辩称：一、旭凯公司请求撤销一审判决并改判朱晓玲支付租金、管理费、水电费及仓储管理费的请求不属于一审审理范围。本案一审是朱晓玲起诉旭凯公司，要求旭凯公司退还保证金及逾期利息。关于支付租金、管理费、水电费及仓储管理费的争议，不是本案一审的审理范围，且旭凯公司也已就该争议另案起诉(案号(2016)粤0105民初5687号)。因此，旭凯公司的这一上诉请求没有事实及法律依据，请求法院驳回这一上诉请求。二、本案一审认定事实清楚。朱晓玲与旭凯公司间的租赁关系无效，旭凯公司拒绝返还保证金无事实和法律依据。三、旭凯公司请求判令朱晓玲承担本案一审、二审诉讼费用无事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回旭凯公司上诉请求。朱晓玲向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2015年12月31日解除；2、旭凯公司退还朱晓玲支付的保证金202730元及逾期利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年1月31日计至实际退回之日止，暂计至2016年4月30日，利息为2367.8元）。共计205097.8元；3、本案诉讼费由旭凯公司承担。一审法院经审理查明：朱晓玲（承租方、乙方）与旭凯公司（出租方、甲方）签订《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁补充合同》（合同编号：2014旭租赁字第A6-201号），约定甲方将广州市海珠区新港中路397号T.I.T创意园翡冷翠小镇A6栋201、202号铺（自编）出租给乙方，且租赁面积从原租赁合同的30平方米增加至282平方米（位置注明详见物业位置平面示意图标记所示，示意图只作位置识别之用，并不显示该物业的面积大小）；甲乙双方同意承租的物业建筑面积按282平方米计算；由于该租赁物业所属的T.I.T创意园翡冷翠小镇属于广州市政府规划的“退二进三”工程改造项目，有其特殊的产权和使用权状况，目前政策的情况下，园区内包括本租赁物业在内的房屋的使用性质为临时经营场所，且期限为每两年续期一次；乙方自愿承租该物业，双方约定该物业只能做办公、商品展示及销售、活动策划使用；租赁期从2014年2月10日起至2017年2月9日止；自本合同签订之日起5日内，乙方需向甲方缴交如下费用：三个月的租金保证金161580元、三个月的管理费保证金21150元、水电保证金20000元；本合同终止时，如乙方已缴清全部租金、管理费及其他应缴费用且无其它违约行为，甲方应在乙方搬出该物业并缴清所有费用之日起30天内将上述前三项保证金无息退给乙方；乙方有下列情形之一的，经劝告拒不改正，视为严重的违约行为，甲方有权解除合同并收回物业，且保证金不予退还：8）逾期未缴纳相关费用的；在租赁期内乙方擅自解除本合同，则乙方向甲方缴纳的保证金不予退还，且甲方有权要求乙方全额支付合同期内的所有租金、管理费，并继续追究乙方违约责任；如因政府征用、征收、拆迁或改变该场地规划等政策性原因，甲方将在事先收到通知的前提下提前通知乙方，本合同自动终止，乙方应在通知规定的期限无条件退出租赁物业，双方均无需向对方承担任何责任，由此造成的损失和双方的投入由双方各自承担；乙方对该物业为广州市政府“退二进三”工程之情况有充分了解，并同意因政策调整等政府原因造成本合同不能履行的，双方互不负责任，若因政策调整发生政府补偿的，相关补偿标准按相关规定执行，甲方无需向乙方作出任何的补偿或赔偿；本补充合同所附附件作为本补充合同的一部分，与本合同具有同等法律效力；附件一：甲乙双方的营业执照及法人身份复印件，乙方为个人的提供身份证复印件；附件二：平面示意图（以红线显示物业所在位置及范围）；附件三：物业权属及租赁证明文件；附件四：《租户手册》；等。上述附件中附有：1、粤房地证字第××号《房地产权证》，记载海珠区新港中路397号（自编7××号）的权属人为广州第一棉纺织厂（以下简称“纺织厂”），房屋用途厂房，房屋所有权性质全民，层数1-1/3，建基面积697.95平方米，建筑面积915.66平方米，等。上述《房地产权证》附有房屋平面图；2、2009年7月23日纺织厂与广州新仕诚企业发展有限公司（以下简称“新仕诚公司”）签订的《广州市房屋租赁合同》，约定纺织厂将海珠区新港中路397号建筑面积34006平方米出租给新仕诚公司使用；3、2010年7月12日新仕诚公司与徐贵阳签订的《广州市房屋租赁合同》，约定新仕诚公司将海珠区新港中路397号自编76、7××号出租给徐贵阳使用。合同签订后，朱晓玲依约向某公司支付了三个月的租金保证金161580元、三个月的管理费保证金21150元、水电保证金20000元共计202730元。据查册时间为2016年9月6日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区新港中路397号（自编7××号）的所有权人为广州第一棉纺织厂，建基面积697.95平方米，建筑面积915.66平方米，结构层数1-1/3，产别全民，使用性质厂房，存在抵押权，抵押权人为广州纺织品进出口集团有限公司，等。另查，一审法院曾于2014年1月8日作出（2013）穗海法民三初字第87号民事判决书，该判决书中第10页记载广州市规划局海珠分局于2013年10月28日出具的《关于谢某了解艺苑路T.I.T创意园规划审批及反映违法建设信访问题的复函》（穗规海珠〔2013〕531号），载明：谢某女士：市规划局转来您来访了解艺苑路T.I.T创意园内规划报建情况，以及反映园内违法建设的信访材料收悉，现函复如下：一、经查，2008年2月规划部门曾以穗规建证〔2008〕487号《建设工程规划许可证》审批，同意广州市第一棉纺织厂在海珠区新港中路397号房屋原状维修和加固，属不拆除、不改变原有建筑物基础、主要承重结构、外墙立面、建筑层数、高度、面积及使用性质的建筑工程。除此之外，规划部门没有审批T.I.T创意园、翡冷翠小镇、新港中路397号自编76号、7××号等建筑工程项目的报建……。朱晓玲、旭凯公司告均表示对上述复函内容没有异议。朱晓玲为证明其主张，提供了如下证据：1、《关于征收广州科学馆项目国有土地房屋的决定》（海府征房（2015）2号），证明广州市海珠区人民政府已将租赁房屋列入征收范围；2、2015年12月24日的退租申请，证明朱晓玲通知旭凯公司解除租赁合同的事实及要求旭凯公司返还保证金的事实；3、律师函及快递单，证明朱晓玲要求旭凯公司返还保证金的事实；4、《关于推进市区产业“退二进三”工作的意见》穗府（2008）8号；5、《广州市海珠区第一批影响环保类退二企业名单》；6、《房屋租赁合同》。旭凯公司的质证意见：证据1的真实性予以认可，涉案房屋不在红线的拆迁范围，而且海珠区政府在2015年7月2日下达拆迁决定之后并没有开始拆迁工作，我司多次与拆迁部门联系，但是一直没有确定拆迁工作的日期，而且我方整个场地到目前为止都在正常经营；证据2的真实性予以认可，我方是在2015年12月25日收到的，我司在2015年12月28日向朱晓玲回复了该函件，在函件中我方有明确告知我司有与拆迁部门联系，物业没有受到任何的拆迁的影响，该物业完全具备使用价值，我司已经告知如果对方仍坚持解除合同是属于违约，我方有权没收保证金并追究相应的违约责任；证据3我方有收到，真实性予以认可，在收到律师函之后也于2016年4月26日向朱晓玲寄了解除合同通知书，朱晓玲方于2016年4月28日收到该合同解除通知书，所以我方认为合同是2016年4月28日解除的；证据4的真实性予以认可，但是与原旭凯公司是否解除合同没有关系；证据5也与本案没有关系，真实性予以确认；证据6的真实性无法确认，正是因为对方提交的该合同可以证明朱晓玲是先与其他人签订合同之后才提出的，借着拆迁之名掩盖其违约的事实，朱晓玲与案外人于2015年7月1日签订了合同，但是拆迁通知的落款是2015年7月2日，而实际张贴和通知到我方的时间更加晚，所以证明朱晓玲早就存在了违约计划的行为，而借由拆迁的事宜无理向我方提出退还保证金的事宜。旭凯公司为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、月结通知单签收表、“关于费用欠缴事宜”催款函、月结结算通知单、EMS单，证据1均证明朱晓玲至今尚未向某公司支付2016年1月至4月的租金、管理费、排污费、水电费，显然已构成违约；2、《关于：A6-201、202栋物业退租申请的回复函》；3、TIT翡冷翠小镇现状照片，证据2-3均证明旭凯公司不同意朱晓玲退租申请，旭凯公司要求继续履行涉案租赁合同，朱晓玲的退租申请显然不具备合同解除效力，涉案租赁合同当时尚为有效合同，事实上，旭凯公司物业至今仍正常经营，并未因拆迁公告受到任何影响，涉案物业完全具备使用功能，朱晓玲的退租理由显然不成立；4、解除租赁合同通知书》及EMS单，证明因朱晓玲拖欠租金已构成违约，为避免双方损失进一步扩大，旭凯公司无奈之下行使了合同的解除权，涉案合同于2016年4月28日解除；5、关于征收广州科学馆项目国有土地上房屋的决定》（海府征房（2015）2号）附件一：规划红线图，证明租赁物业未在拆迁范围内。朱晓玲的质证意见：证据1我方不予以认可，该物业的出租方为旭凯公司，收取租金的权利人也应当是旭凯公司，与发出该通知的翡冷翠管理处没有关系，该合同已于2015年12月31日解除，朱晓玲已没有义务缴纳相应的费用；证据2不予以认可，我方有收到，是翡冷翠管理处回复我方的，不是本案的旭凯公司，同时根据合同第8-2条第2项约定因不可抗力使本合同无法继续履行，应当终止，当合同条件出现时，朱晓玲在合理的时间内以通知旭凯公司解除该合同，该合同实际上已于2015年12月31日解除，而该解除不以旭凯公司的同意作为生效的要件；证据3不予以认可，证明内容也不予以认可，相反，通过照片我们可以看到该租赁物业仍处于关门、上锁的状态，并没有正常经营；证据4真实性予以认可，确认我方有收到，关联性不予以认可，证明内容也不予以认可，根据原租赁合同约定双方的合同已于2015年12月31日解除，旭凯公司不能再次解除该合同，朱晓玲也不存在拖欠租金以及给旭凯公司造成损失的违约行为；证据5真实性、合法性、关联性有异议，对于其证明的内容我方有异议，新港中路397号即租赁补充合同租赁物业的所在地，广州市海珠区第一期影响环保类退二企业名单已将新港中路397号明确列为其中，同时2015年7月2日海珠区政府发布的《关于征收广州科学馆项目国有土地上房屋的决定》也明确把新港中路397号为征收范围，因此旭凯公司抗辩称租赁物业不在拆迁范围内没有任何事实法律依据。朱晓玲于2016年5月10日提起本案诉讼。一审诉讼中，朱晓玲、旭凯公司双方确认以下事实：一、整个新港中路397号都是纺织厂的物业，纺织厂出租给了新仕诚公司，新仕诚公司将整个地块分租，将397号自编76、7××号租给了旭凯公司的法定代表人徐贵阳；二、朱晓玲租赁的商铺位于自编7××号内，总共是282平方米，A6栋201、202是自编的，201、202号铺是打通的，在二楼；三、根据自编7××号的房产证以及查册表可以显示该栋建筑的建基面积为697.95平方米，层数为1-1/3，建筑面积为915.66平方米，所以在结合房产证的附图第二层的面积仅为第一层的三分之一左右，且第二层的位置位于东北角位置，结合旭凯公司提交的科学馆红线图中标识的租赁物业的位置来看，涉案201、202铺的位置位于整栋楼的西南角；四、涉案201、202号铺超出了房产证的规划范围之外。旭凯公司表示其租赁商铺时整栋楼就是三层，关于超出规划范围之外及规划报建许可问题也问过上一手公司，但没有明确答复。经一审法院向朱晓玲释明，假如法院认定涉案租赁合同无效，朱晓玲是否坚持诉讼请求，朱晓玲表示撤回第一项诉讼请求，坚持第二项诉讼请求。一审法院认为:最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。现朱晓玲、旭凯公司双方确认涉案201、202号铺位于海珠区新港中路397号自编7××号二楼西南角，超出了自编7××号房产证及查册表所载明的合法建筑范围，结合《关于谢某了解艺苑路T.I.T创意园规划审批及反映违法建设信访问题的复函》（穗规海珠〔2013〕531号）中提及“规划部门没有审批T.I.T创意园、翡冷翠小镇、新港中路397号自编76号、7××号等建筑工程项目的报建”旭凯公司又未能提供涉案商铺有效的建设工程规划许可证明，故一审法院认定朱晓玲与旭凯公司签订的关于广州市海珠区新港中路397号T.I.T创意园翡冷翠小镇A6栋201、202号铺（自编）的租赁关系无效。经一审法院向朱晓玲释明，假如法院认定涉案租赁合同无效，朱晓玲表示撤回第一项诉讼请求是其诉讼权利的自主处分，一审法院予以准许。因双方的租赁关系无效，朱晓玲要求旭凯公司返还其支付的三个月的租金保证金161580元、三个月的管理费保证金21150元、水电保证金20000元共计202730元及按中国人民银行规定的同期贷款利率的标准支付利息，一审法院予以支持，但利息从朱晓玲起诉之日即2016年5月10日起计算至实际退还之日止为宜，朱晓玲要求利息从2016年1月31日起算一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于2016年10月31日作出如下判决：一、被告广州市旭凯投资管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告朱晓玲退回租金保证金161580元、管理费保证金21150元、水电保证金20000元共计202730元及利息（以202730元为本金，从2016年5月10日起计算至实际退还之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费4376元由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本院二审期间，双方均无新证据提交，且对原审查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，旭凯公司称：对一审认定涉案租赁合同无效没有异议，涉案保证金应与朱晓玲欠付的租金抵扣，而不应直接退回。朱晓玲称：我方并未拖欠租金，旭凯公司已经另案主张我方拖欠租金，故在本案中不应该处理。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”围绕旭凯公司的上诉理由，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还”之规定，旭凯公司因涉案租赁合同无效收取的保证金应予以返还。本案旭凯公司对一审法院认定涉案租赁合同无效并无异议，其拒绝退还保证金，缺乏法律依据，本院不予采纳。旭凯公司已经另案提起诉讼要求朱晓玲支付拖欠的费用，朱晓玲表示不同意在本案中处理，故旭凯公司要求保证金抵扣朱晓玲拖欠费用的主张，本案不予调处。综上所述，旭凯公司的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6258元，由广州市旭凯投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一七年三月二十日书记员  罗 涛