上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初3677号
原告(反诉被告)谭晓，男，1979年6月17日生，汉族，住上海市普陀区。
原告(反诉被告)郜丽敏，女，1980年11月20日生，汉族，住上海市宝山区。
上列两原告的共同委托诉讼代理人张登山，上海市天目律师事务所律师。
被告(反诉原告)王玉海，男，1986年2月10日生，汉族，住上海市宝山区。
被告(反诉原告)熊治莉，女，1988年12月26日生，汉族，住址同上。
被告(反诉原告)王俊豪，男，2007年12月10日生，汉族，住址同上。
法定代理人王玉海(系王俊豪之父)。
上列三被告的共同委托诉讼代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
原告(反诉被告)谭晓、郜丽敏与被告(反诉原告)王玉海、熊治莉、王俊豪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)谭晓、郜丽敏的共同委托诉讼代理人张登山，被告(反诉原告)王玉海及其与被告(反诉原告)熊治莉、王俊豪的共同委托诉讼代理人卞东风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)谭晓、郜丽敏诉称，2016年1月28日，谭晓、郜丽敏与王玉海、熊治莉、王俊豪签订了两份《上海市房地产买卖合同》，约定，王玉海、熊治莉、王俊豪将宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称401室房屋)及地下1层车位出售给谭晓、郜丽敏，房屋转让价格为人民币152万元(以下币种均为人民币)，车位转让价格为8万元。2016年1月29日，双方签订了特别补充协议，约定，401室房屋包含车库实际成交价293万元，为王玉海等的到手价。2016年4月28日，双方签订了特别协议，约定，王玉海等延期至2017年7月王俊豪放假止交房，2016年9月20日之前办理过户手续。合同签订后，谭晓、郜丽敏总共支付王玉海、熊治莉、王俊豪房款273万元(其中包含270万元房款及3万元额外补贴)，剩余20万元由谭晓、郜丽敏贷款支付，尾款3万元待交房后支付。2016年9月20日，王玉海等突然提出加价，拒绝配合办理过户。故起诉要求王玉海等将401室房屋过户给�晓、郜丽敏，并按照总房价296万元的日万分之五计算，支付从2016年9月21日起至实际过户之日止的逾期过户违约金。
被告(反诉原告)王玉海、熊治莉、王俊豪反诉并辩称，王玉海等确已经收到房款270万元及补偿款3万元，共计273万元。谭晓、郜丽敏没有在2016年9月20日办妥贷款，也没有现金补足房款，导致双方不能在当日过户，谭晓、郜丽敏已经构成违约。不同意谭晓、郜丽敏的诉请。王玉海、熊治莉、王俊豪反诉要求解除合同，谭晓、郜丽敏支付违约金29.3万元。
原告(反诉被告)谭晓、郜丽敏针对反诉辩称，谭晓、郜丽敏于2016年9月14日已经向公积金管理中心申请贷款，也符合了贷款条件，但王玉海等没有配合提供账户，也未签字确认，故无法办理贷款。不同意王玉海等的反诉请求。
经审理查明，2015年12月20日，谭晓与王玉海、熊治莉签订了《房地产买卖居间协议》，约定，谭晓以293万元的价格购买401室房屋及160号车位。当日，谭晓支付王玉海购房定金5万元。2016年1月13日，郜丽敏支付熊治莉房款30万元。
2016年1月28日，王玉海、熊治莉、王俊豪(甲方)与谭晓、郜丽敏(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX)，约定，乙方购买甲方401室房屋，转让价款共计152万元；甲乙双方于2016年7月1日之前办理转让过户手续；乙方未按约定期限付款的，应当按乙方逾期未付款的日万分之五计算支付违约金，逾期超过15日后仍未付款的，除支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同，乙方承担总价款20%的赔偿金；若乙方贷款不足(包括全部或部分不足)，不足部分由乙方在办理过户手续当日补足。合同附件三付款协议约定，签订本合同当日，乙方支付甲方部分首付款48万元，其中含定金5万元；乙方于2016年5月1日前，支付甲方房款81万元；乙方可向银行贷款20万元用于支付部分房价款，待本交易经登记完毕后(即以乙方为权利人的房地产权证办理完毕为准)二十日内(具体以银行实际放贷时间为准，乙方委托贷款银行将上述房价款直接支付至甲方)；乙方于甲方将该房地产交付乙方的当日，乙方应向甲方支付尾款3万元。同日，王玉海、熊治莉、王俊豪(甲方)与谭晓、郜丽敏(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX)，约定，乙方购买甲方菊太路XXX弄XXX号地下1层车位160；转让价款共计8万元；甲乙双方确认在2016年7月1日前办理过户。当日，谭晓支付王玉海房款145万元。
2016年1月29日，熊治莉(甲方)与谭晓(乙方)签订特别补充协议，甲乙双方签订的买卖合同401室房屋实际成交价为293万元，为甲方到手价格，在此交易中产生的税费由乙方承担；乙方于2016年1月16日前支付甲方房价款差价30万元，于2016年1月28日签订买卖合同当日支付房价款差价94万元，剩余差价9万元于2016年5月1日前支付；待双方对房屋进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方自行支付甲方尾款3万元(此房价款包含在买卖合同价格内)；其他款项以《上海市房地产买卖合同》为准。
2016年4月28日，王玉海(甲方)与谭晓(乙方)签订特别协议，约定，针对乙方于2016年5月1日前支付甲方房款90万元作如下调整：2016年5月10日之前乙方支付甲方房款50万元，2016年9月20日之前甲方陪同乙方办理过户，且乙方予过户当日支付甲方房款40万元，甲方同意乙方贷款20万元，乙方同意甲方居住401室房屋至2017年7月份小孩子放假止；乙方同意总房价款外补贴甲方3万元，于2016年9月20日之前过户当天支付给甲方。
2016年5月10日，谭晓支付熊�莉房款50万元。2016年9月20日，谭晓支付熊治莉房款43万元。
审理中，谭晓、郜丽敏提供了：1、个人住房公积金贷款友情提醒，主要内容为，请谭晓于2016年9月30日后至公积金贷款网点办理贷款受理业务。2、上海市住房置业担保有限公司宝山营业部出具的情况说明，主要内容为，谭晓于2016年9月14日申请办理了贷前预处理手续，营业部员工开具了预约单给谭晓，预约在2016年9月30日之后办理贷款手续，之后谭晓未去办理。王玉海等表示，对上述证据真实性无法认定。
王玉海、熊治莉、王俊豪申请中介公司业务员李焕出庭作证。李焕证词的主要内容为，2015年底买卖双方签订合同，当时401室房屋未满5年，双方约定待房屋满5年后过户，即2016年7、8月份过户。期满后，下家资金未到位，双方又约定待9月20日办理过户，下家还赔偿了上家3万元。9月下旬的时�，下家自己去申请贷款，第二次国庆节期间下家约上家一起去办贷款，但上家认为已经超过约定时间，不同意配合，并要求加价40万元，下家只同意加20万元，双方未达成一致。
谭晓、郜丽敏表示，李焕对办理过户的日期及条件都不清楚，但其陈述谭晓、郜丽敏要求王玉海等配合办理贷款时，王玉海等要求加价40万元属实，谭晓、郜丽敏未同意加价20万元。王玉海等表示，王玉海等10月15日接到中介公司通知，于10月17日配合办理贷款，王玉海等认为超出了约定时间，故没有同意。10月19日，中介公司约了上下家协商，王玉海等要求补偿40万元，谭晓、郜丽敏仅同意补偿20万元，王玉海等没有接受。
审理过程中，谭晓、郜丽敏将28万元交至本院代管，并表示，谭晓、郜丽敏自愿在王玉海等过户并交房后补偿5万元。
以上事实，有谭晓、郜丽敏提供的《上海市房地产买卖合同》、特别补充协议、特别协议、收款收据及转账凭证、个人住房公积金贷款友情提醒，王玉海、熊治莉、王俊豪提供的证人证言，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，谭晓、郜丽敏与王玉海等就房屋、车位签订的《上海市房地产买卖合同》、特别补充协议、特别协议，系双方真实意思表示，双方均应恪守。合同约定，谭晓、郜丽敏贷款全部或部分不足，应在过户当日补足；未按约定期限付款，应当按未付款的日万分之五支付违约金，逾期超过15日后仍未付款的，王玉海等有权单方解除合同。特别协议约定，谭晓、郜丽敏与王玉海等于2016年9月20日办理过户。谭晓、郜丽敏于2016年9月20日时，贷款未审批通过，谭晓、郜丽敏又未补足贷款20万元，已先构成违约。谭晓、郜丽敏要求王玉海等支付逾�过户违约金，本院不予准许。但王玉海等明知谭晓、郜丽敏于2016年9月20日未办妥贷款、也未补足贷款20万元，仍于当日收取了谭晓、郜丽敏的部分房款43万元，可以推断王玉海等仍愿意继续履行合同。故王玉海等在合理期限内仍应配合谭晓、郜丽敏办理贷款手续。谭晓、郜丽敏提供了证据，证明预约于2016年9月30日之后办理公积金贷款手续，证人李焕也证明了在国庆节期间通知王玉海等配合办理贷款手续，王玉海等再以谭晓、郜丽敏逾期付款为由拒绝配合办理贷款，有违诚信。王玉海等要求解除合同，本院不予准许。谭晓、郜丽敏要求王玉海等办理过户，本院可以准许。谭晓、郜丽敏过户之日支付王玉海等房款20万元。虽谭晓、郜丽敏未提出交房请求，但考虑到合同应当全面履行，及为减少当事人的诉累，本院按照特别协议之约定，一并判决王玉海等将401室房屋交付�谭晓、郜丽敏，谭晓、郜丽敏支付王玉海等尾款3万元及补偿款5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)王玉海、熊治莉、王俊豪于本判决生效之日起十日内，将宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋及菊太路XXX弄XXX-
XXX号地下1层车位160过户并交付给原告(反诉被告)谭晓、郜丽敏；
二、原告(反诉被告)谭晓、郜丽敏于被告(反诉原告)王玉海、熊治莉、王俊豪办理上述房屋及车位过户之日，支付被告(反诉原告)王玉海、熊治莉、王俊豪房款20万元，于被告(反诉原告)王玉海、熊治莉、王俊豪交付上述房屋及车位之日，支付被告(反诉原告)王玉海、熊治莉、王俊豪尾款3万元及补偿款5万元；
三、原告(反诉被告)谭晓、郜丽敏的其他诉讼请求，不予支持；
四、被告(反诉原告)王玉海、�治莉、王俊豪要求解除合同等反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为17,280元，反诉案件受理费2,848元，诉讼保全费5,000元，原告(反诉被告)谭晓、郜丽敏负担2,700元，被告(反诉原告)王玉海、熊治莉、王俊豪负担22,428元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一七年十月十一日
书记员 黄 莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。