福建省安溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0524民初61号
原告：中国工商银行股份有限公司安溪支行，住所地福建省泉州市安溪县凤城镇新安路161号。
主要�责人：王卫东，该行行长。
委托诉讼代理人：谢福地，男，中国工商银行股份有限公司安溪支行员工。
委托诉讼代理人：蔡竹梅，女，中国工商银行股份有限公司安溪支行员工。
被告：刘金桐，男，1982年7月10日出生，汉族，住福建省永春县。
被告：林秋莲，女，1981年8月29日出生，汉族，住浙江省苍南县。
被告：福建安溪茶叶包装城有限公司，住所地福建省泉州市安溪县城区工业园过溪片区。
法定代表人：潘玉龙，该公司总经理。
原告中国工商银行股份有限公司安溪支行（以下简称工行安溪支行）与被告刘金桐、林秋莲、福建安溪茶叶包装城有限公司（以下简称茶叶包装公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行安溪支行的�托诉讼代理人谢福地到庭参加诉讼，被告刘金桐、林秋莲、茶叶包装公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行安溪支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除本行与刘金桐、林秋莲、茶叶包装公司于2013年2月1日签订的安溪支行（2013）年商房贷0000077号《个人购房借款／担保合同》；2.判决刘金桐、林秋莲共同偿还本行贷款本金296.756025万元及自2015年4月1日起按合同约定利率计算至还清款项之日止的利息、罚息，暂计算至起诉之日止的利息为160000元；3.判决安溪茶叶包装公司对上述贷款本息承担连带清偿责任；4.判决刘金桐、林秋莲若不能按期偿还借款，则拍卖或变卖刘金桐、林秋莲提供的位于安溪县过溪片区八龙国际茶城××、××号店让原告优先受偿；5.本案诉讼费用由刘金桐、林秋莲、茶叶包装公司负担。事实和理由：刘金桐因购买个人商用房需要，于2013年2月1日向本行办理个人商用房贷款人民币348万元，期限10年，并提供其与林秋莲共有的位于安溪县过溪片区八龙国际茶城××、××号店（以下简称××、××号店）作抵押，茶叶包装公司承担阶段性连带保证责任，同时该笔贷款为借款人刘金桐夫妻关系存续期内的共同债务，配偶林秋莲签订共同还款确认书承担共同还款责任。贷款发放后，刘金桐于2015年4月1日开始未按合同约定按期归还贷款本息，现该笔贷款已连续逾期8期，累计逾期期数14期，经多次电话催收、邮寄个人贷款逾期催收函及上门催收，至今未能还本付息。截止2015年11月22日，已结欠本行贷款本金296.756025万元及自2015年4月1日起至还清之日止的利息。
刘金桐、林秋莲、茶叶包装公司均未作答辩。
在举证期限内，工行安溪支行向本院提供如下证据：
1.《个人购房借款／担保合同》、共同还款确认书复印件各一份，以此证明刘金桐于2013年2月1日向原告贷款348万元，并以刘金桐、林秋莲购买的××、××号店作抵押，同时约定林秋莲作为共同借款人承担共同还款责任；
2.借款凭证复印件一份，以此证明原告于2013年3月1日向刘金桐发放贷款348万元；
3.购房权利抵押申报审批表、首付款发票、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、商品房买卖合同复印件各一份，以此证明刘金桐、林秋莲提供其购买的××、××号店作抵押向原告贷款，并办理相应的财产抵押登记手续；
4.银行贷款逾期明细、逾期贷款催收通知书、提前还款函（宣布提前到期）、贷款提前到期通知书复印件各一份，以此证明刘金桐、林秋莲未按期还款，贷款已逾期，原告已履行通知义务；
5.刘金桐、林秋莲的身份证�其两人的结婚证复印件各一份，以此证明刘金桐、林秋莲为夫妻关系及各自的基本情况。
本院认为，因刘金桐、林秋莲、茶叶包装公司均未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应的诉讼权利。工行安溪支行提供的上述5组证据，来源合法，内容客观真实，并与本案的事实相关联，符合证据采信条件，可以作为本案认定事实的依据。
经庭审认证，对本案主要事实可作如下认定：
2013年2月1日，工行安溪支行与刘金桐、林秋莲、茶叶包装公司签订《个人购房借款／担保合同》一份，合同号：安溪支行（2013）年商房贷0000077号。茶叶包装公司作为保证人为该笔借款提供阶段性连带责任担保，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，同时刘金桐、林秋莲以向茶叶包装公司购买的××、××号店作抵押担保，并进行了预�商品房备案登记与预购商品房抵押权预告登记，工行安溪支行为预告登记权利人，××、××号店至今未办理房屋所有权登记手续。《个人购房借款／担保合同》约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按如前所述的基准利率上浮30%确定；贷款期限为120个月，贷款发放日为2013年3月1日，贷款到期日为2023年3月1日，当期执行利率7.205%，逾期利率9.3665%，还款方式为按月等额本息还款，借款人刘金桐指定其在工行安溪支行处开立的个人结算账户（62×××52）作为还款账户；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除本合同，宣布本合同项下�偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在正式抵押手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；合同还对物保、人保的清偿顺序作出约定。合同签订后，工行安溪支行于2013年3月1日向刘金桐发放贷款348万元。借款后，刘金桐、林秋莲自2015年4月1日始未依合同约定按月归还借款本息。截至2015年11月22日，刘金桐、林秋莲尚欠工行安溪支行借款本金296.756025万元及自2015年4月1日起至还清之日止的利息、罚息。
本院认为，第一、工行安溪支行与刘金桐、林秋莲、茶叶�装公司签订的《个人购房借款／担保合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。合同签订后，工行安溪支行依约向刘金桐发放了贷款，刘金桐作为借款人已连续八个月未能按约定偿付借款本息，根据合同的约定，工行安溪支行有权请求解除合同，刘金桐应承担立即偿还借款本金296.756025万元及相应利息、罚息的违约责任。因林秋莲自愿承诺作为共同还款人承担还款责任，因此工行安溪支行请求刘金桐、林秋莲共同偿还上述债务，应予支持。
第二、工行安溪支行与刘金桐、林秋莲、茶叶包装公司签订的《个人购房借款／担保合同》第30.3明确约定：“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实�担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权”，该条款应当认定工行安溪支行与茶叶包装公司在同一债权同时存在物保和人保的情况下对物保和人保承担责任顺序的特别约定。因此，工行安溪支行请求茶叶包装公司对本案全部债务承担连带清偿责任，符合《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，应予支持。
第三、刘金桐、林秋莲以其向茶叶包装公司购买的××、××号店为本案借款作抵押担保，虽办理了抵押预告登记，但与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效�；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。所以，工行安溪支行作为××、××号店的抵押权预告登记权利人，在未办理商铺抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对××、××号店办理抵押权登记的请求权并可排他性地对抗他人针对××、××号店的处分，而非享有现实的抵押权，故工行安溪支行主张就抵押的××、××号店折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，于法无据，不予支持。工行安溪支行诉讼请求的合法部分，予以支持。刘金桐、林秋莲、茶叶包装公司经传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除中国工商银行股份有限公司安溪支行与刘金桐、林秋莲、福建安溪茶叶包装城有限公司于2013年2月1日签订的安溪支行（2013）年商房贷0000077号《个人购房借款／担保合同》；
二、刘金桐、林秋莲应于本判决生效之日起十日内返还中国工商银行股份有限公司安溪支行借款本金296.756025万元及自2015年4月1日起按《个人购房借款／担保合同》的约定计算至款项还清之日止的利息、罚息；
三、福建安溪茶叶包装城有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向债务人刘金桐、林秋莲追偿；
四、驳回中国工商银行股份有限公司安溪支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31820元，由刘金桐、林秋莲、福建安溪茶叶包装城有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 刘雅芬
审 判 员 陈桂树
人民陪审员 谢伟良
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 林玉琼
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事�可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人�按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。