北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初53095号
原告：北京市泰仑房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区*。
法定代表人：王信，男，1985年10月31日出生，汉族，北京市泰仑房地产经纪有限责任公司总经理，住北京市通州区*。
被告：刘青杨，女，1962年5月27日出生，自由职业，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：王伟，北京信汉律师事务所律师。
原告北京市泰仑房地产经纪有限责任公司（以下简称泰仑公司）与被告刘青杨（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。泰仑公司的法定代表人王信，刘青杨的委托诉讼代理人王伟，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
泰仑公司向本院提出诉讼请求：1.刘青杨退还租金20万元；2.刘青杨支付未到期违约金10万元；3.刘青杨赔偿装修损失229479元。事实和理由：2016年4月，我公司与刘青杨就北京市朝阳区*号底商签订合作协议。双方实际为租赁关系，我公司的经营与刘青杨无关。此后，我公司向刘青杨支付了定金3万元、租金17万元。2016年8月18日，房屋所有权人持与刘青杨签订的合同解除协议书，要求我搬离房屋或者重新签订房屋租赁合同并交纳房租。我要求与刘青杨继续履行合作协议未果，无奈诉至法院。
刘青杨辩称，我不是适格的被告，泰仑公司实际是与北京中义**餐饮管理有限公司签订的合同。泰仑公司在签订合同时已经知晓转租情况。后来泰仑公司与北京中义**餐饮管理有限公司、天地**餐饮管理（北京）有限公司三方协商，确定北京中义**餐饮管理有限公司退出，由泰仑公司与天地**餐饮管理（北京）有限公司直接签订合同。现泰仑公司仍然使用北京市朝阳区*号底商，其没有受到实际损失。我不同意泰仑公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月1日，案外人天地**餐饮管理（北京）有限公司（以下简称天地**公司）作为出租方（甲方），案外人北京中义**餐饮管理有限公司（以下简称中义**公司）作为承租方（乙方），双方签订房屋租赁合同，约定甲方向乙方出租北京市朝阳区石门村路*号院*室，建筑面积183平方米；租赁期自2014年10月10日至2019年10月9日；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。
2016年4月20日，“泰仑地产”作为甲方，刘青杨作为乙方，双方签订补充合作协议书，约定甲方与乙方共用金都心语*底商，共用时间为2016年4月25日至2019年10月9日，甲方付给乙方130万元，分6笔付清，该笔资金作为分红；甲方保证乙方每年分红40万元，甲方负债与乙方分红无关，乙方承担物业费；分红日期：2016年6月9日20万元，2016年11月9日20万元，2017年5月9日20万元，2017年11月9日20万元，2018年5月9日20万元，2018年11月9日20万元，2019年5月9日10万元。刘青杨提交的合同文本其签字处印有中义祥和公司印章，泰仑公司提交的合同文本无此印章。
2016年4月24日，“泰仑地产经纪公司法人王*”作为甲方，刘青杨作为乙方，双方签订合作协议，约定甲乙双方协商同意在乙方现承租的金都心语104号楼103号底商成立泰仑房产经纪公司，待乙方承租期满（2019年10月8日）后合同自动终止；乙方未到期退出需要补偿甲方违约金10万元，并赔偿双方定好的款项及本房屋装修所产生的所有费用。刘青杨提交的合同文本其签字处印有中义**公司印章，泰仑公司提交的合同文本无此印章。
刘青杨称其于2016年4月20日向泰仑公司交付房屋，其认为双方约定租期自2016年4月25日起算。泰仑公司称刘青杨于2016年5月15日向其交付房屋，其认为双方约定租期自2016年6月9日起算。双方均称交付房屋时未签订交接单。
2016年4月20日，泰仑公司向刘青杨支付3万元；2016年4月29日，泰仑公司向刘青杨支付17万元。
2016年8月18日，天地**公司作为甲方，中义祥和公司作为乙方，双方签订合同解除协议书，约定因乙方不再经营无法履行合同，双方原签订的房屋租赁合同自本协议生效之日即解除，且甲、乙双方互不承担违约责任。刘青杨称其认为与泰仑公司的合同关系于2016年8月18日解除；泰仑公司称其认为与刘青杨的合同关系于2016年8月19日解除。
案外人金*勇作为出租方（甲方），案外人佟月作为承租方（乙方），双方签订商铺租赁合同，约定甲方向乙方出租北京市朝阳区百子湾西里*号楼底商**室北向之商铺，建筑面积183平方米；租赁期自2016年8月19日至2019年10月9日；租金第一年34万元，第二年36万元，第三年36万元。泰仑公司称佟月系其员工，其现向佟月借用上述商铺进行经营。
刘青杨提交了其与金*勇的对话录音，刘青杨在对话中提及三方协商其退出，由王信与金*勇直接签订合同，后来王信要求其妹妹与金*勇签订了合同；金*勇在对话中仅以“嗯”、“对”简单作答。泰仑公司在质证中对录音的真实性未持异议。
泰仑公司称其要求赔偿的装修损失包括办公桌椅、物业装修管理费、音响设备、清垃圾、灯箱广告制作、网费、办公室壁纸、路由器、显示器、键盘、电插板、沙发、柜子、老板桌、茶几、装修费、书柜、主机、保洁、窗帘、闭门器维修费、打印机、空调安装、座机等费用。
本院认为，本案所涉补充合作协议书和合作协议，刘青杨提交的合同文本其签字处印有中义**公司印章，泰仑公司提交的合同文本无此印章；本院无法合理排除刘青杨在其持有的合同文本上擅自加盖中义祥和公司印章的可能，故认定上述合同的当事人为泰仑公司与刘青杨，刘青杨系本案适格被告。
泰仑公司与刘青杨在补充合作协议书和合作协议中约定泰仑公司向刘青杨支付固定分红款项，且刘青杨不参与债务负担，故双方之间的合同关系实为租赁。虽然天地**公司与中义**公司在房屋租赁合同中约定中义祥和公司在未经天地前线公司同意的情况下不得转租房屋；但刘青杨提交的对话录音可以表明天地**公司知悉转租事宜但未提出异议，且天地前线公司与中义祥和公司所签合同解除协议书叙明的解除原因并不包括转租，故本院仍认定泰仑公司与刘青杨所签补充合作协议书和合作协议均为有效合同。
天地**公司与中义**公司于2016年8月18日签订合同解除协议书，约定双方原签订的房屋租赁合同于当日解除。刘青杨自此结束对房屋的有权间接占有，泰仑公司有权要求退还2016年8月19日以后的租金。关于租期的起算日期，双方在补充合作协议书中约定共用时间为2016年4月25日至2019年10月9日，故本院认定租期起算日期即为2016年4月25日。据此，本院核算应退还租金数额为72876.71元。
刘青杨提交的对话录音，可以在证明天地前线公司与中义祥和公司解除房屋租赁合同时刘青杨已对泰仑公司继续使用房屋事宜进行了合理安排；此后的商铺租赁合同虽由金*勇与佟月签订，但泰仑公司仍继续使用房屋，且租金有所下降。故本院认定刘青杨不存在影响泰仑公司使用房屋的违约行为，泰仑公司亦未受到任何实际损失，泰仑公司无权要求要求刘青杨支付违约金或者赔偿损失。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定判决如下：
一、被告刘青杨于本判决生效之日起十日内向原告北京市泰仑房地产经纪有限责任公司退还租金七万二千八百七十六元七角一分。
二、驳回原告北京市泰仑房地产经纪有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千零九十五元，由原告北京市泰仑房地产经纪有限责任公司负担七千四百七十三元（其中四千五百四十七元，已交纳；另二千九百二十六元，于本判决生效之日起七日内交纳），由被告刘青杨负担一千六百二十二元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 喆
人民陪审员 崔 军
人民陪审员 赵金燕
二〇一七年六月二日
书 记 员 胡 迪