福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终633号上诉人（原审被告）：长汀县华龙房地产开发有限公司，住所地：福建省长汀县汀州镇商业城新罗二栋22号店。统一社会信用代码：91350821770668058N。法定代表人：戴根水，经理。委托诉讼代理人：戴秉志，福建古进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘曦养，男，1963年4月2日出生，汉族，住长汀县，委托诉讼代理人：戴胜文，男，住长汀县，汀州镇中心坝社区居民委员会推荐。上诉人长汀县华龙房地产开发有限公司（以下简称华龙公司）因与被上诉人刘曦养商品房预售合同纠纷一案，不服福建省长汀县人民法院（2016）闽0821民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华龙公司的委托诉讼代理人戴秉志、被上诉人刘曦养的委托诉讼代理人戴胜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华龙公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项判决，改判上诉人不承担逾期办理房屋权属证书备案登记的违约金人民币5715元。二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实不清、事实错误。1.一审判决对华龙城市花园迟延竣工验收的事实认定不清；2.一审判决认为上诉人未提供证据证实逾期办证应归责于登记部门属事实认定错误。3.一审判决认为上诉人违规出售公共停车位和部分架空层出租或出售致无法进行初始登记属事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。上诉人对迟延办证无需承担违约责任。刘曦养辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。根据上诉人所提供的证据和被上诉人提供的证据以及长汀县人民法院依职权调取的相关证据证明，是上诉人的原因导致被上诉人无法在合同约定的时间内取得权属证书，上诉人理应承担造成逾期办证的违约金。刘曦养向一审法院起诉请求：1.判决华龙公司按已付房款254366.3元×0.01%×225天（从2013年12月11日起至2014年7月24日）=5715元向刘曦养支付逾期办证违约金；2.判决华龙公司返还房屋面积误差款计389.7元。一审法院认定事实：2008年3月13日，刘曦养华龙公司双方签订了《商品房买卖合同》，约定刘曦养向华龙公司购买其开发的位于福建省长汀县××茶园新村××地块××城市××单元××房（建筑面积为91.38平方米），每平方米单价2783.6元，房屋总价款为254366元。合同第五条约定：商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按银行按揭贷款利率付给利息。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。合同第六条约定：付款方式及期限，采用分期付款的方式，2008年3月13日前以现金方式支付总房款的47.3%，计人民币120366元；2008年4月13日前以银行按揭贷款形式支付总房款的52.68%，计人民币134000元。合同第八条约定，交付条件与期限。出卖人应当在2013年9月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币1000元违约金。合同第十四条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六第八条约定：乙方委托甲方办理所购商品房产权登记的，甲方应当在乙方交清全部资料和费用后60天内为乙方办理产权登记，办理登记所需的费用由乙方承担。2008年3月13日，刘曦养向华龙公司支付第一期购房款120366元。2008年4月18日，刘曦养以银行按揭贷款的方式向刘曦养支付134000元。2013年4月9日，华龙公司向长汀县住房和城乡规划建设局提交了除幼儿园外案涉小区的所有商品房竣工验收所需的备案文件。同年9月10日，华龙公司向刘曦养交付案涉房屋。同年12月6日，案涉小区幼儿园竣工。2014年1月10日，案涉小区幼儿园完成竣工验收。同月27日，华龙公司又向长汀县住房和城乡规划建设局提交了案涉小区幼儿园竣工验收备案文件。同年7月8日至15日，华龙公司先后两次向长汀县住房和城乡规划建设局出具书面“说明”和“承诺”，承诺预留的公共停车位和部分架空层不再出售，归小区业主共同所有和使用。同月16日，长汀县住房和城乡规划建设局向华龙公司出具了办理案涉商品房初始登记的收件收据。同月24日，长汀县住房和城乡规划建设局对案涉商品房进行了商品房初始登记。同年8月9日，华龙公司在华龙城市花园9幢保安亭张贴公告，通知业主办理案涉房屋产权证及告知办证需要缴纳的费用和提交的相关材料。2015年2月1日，长汀县住房和城乡规划建设局将案涉房屋登记在刘曦养名下，产权证登记面积为91.24平方米，比合同约定面积减少0.14平方米。同年4月30日，长汀县国土资源局根据刘曦养等案涉小区业主的多次反映，向华龙公司发出汀国土资函[2015]18号《关于办理华龙城市花园商品房用地国有土地使用权分割登记的函》，告知商品房用地国有土地使用权分割登记程序开发建设单位和购房户分别应提交的申请材料。同年11月4日，长汀县国土资源局向刘曦养出具《土地登记信息证明》，证明刘曦养案涉房屋土地使用权未分割登记的原因是“开发商暂未申请土地分割”。2016年1月7日，案涉小区业主委员会戴胜文向长汀县国土资源局申请案涉小区土地分割。同月23日，刘曦养领取了案涉房屋的国有土地使用权证。另查明，2015年11月10日，长汀县住房和城乡规划建设局对华龙公司递交的《报告》（落款日期为“2015年11月6日”）上签署“情况属实”的意见。《报告》中有“2014年间，我公司依你局要求重新申报并补齐办理房产证的材料。因此，延误了华龙城市花园小区房屋的初始登记”等内容。在本案审理过程中，长汀县住房和城乡规划建设局对华龙公司递交的《报告》原件予以收回。2016年8月24日，长汀县住房和城乡规划建设局向龙岩市中级人民法院作出内容为“2015年11月10日，我局在华龙城市花园项目逾期交房原因报告上盖章确认情况属实，后经调查核实，并不是我局工作人员彭冬文遗失华龙城市花园项目的竣工验收材料所致。因此在2015年11月11日，我局就要求长汀县华龙房地产开发有限公司将该份报告原件交回长汀县住房和城乡规划建设局，不能作为证据提供给法院。同日，长汀县华龙房地产开发有限公司已将该份报告原件交回我局并承诺不会作为证据提供至法院。我局并不知晓华龙房地产开发有限公司已经复印并将原件交到法院核对，综上，该份报告原件我局已经收回销毁，对该份报告上的内容我局也不以认可”的报告一份。一审法院认为，依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，刘曦养与华龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，故该合同属合法有效，刘曦养、华龙公司依法应当按照合同的约定履行各自的义务。关于华龙公司是否应承担逾期办证违约金问题。首先，涉诉《商品房买卖合同》第十四条中约定出卖人有关“权属登记”义务具体是什么？《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。……”，该条款明确约定出卖人的义务为“向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，故“商品房交付后60日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。该条款还明确约定，只有因出卖人的责任导致买受人不能在“商品房交付使用后90日内”取得权属证书才承担违约责任，结合本条款前部对出卖人合同义务的约定，“因出卖人的原因”应指与出卖人备案义务相关的原因。故《商品房买卖合同》第十四条出卖人有关“权属登记”义务应为备案义务，即“出卖人仅向房产管理机关或国土管理部门提供办理房屋所有权或土地使用权所需的登记材料的义务”。具体到本案，案涉房屋于2013年9月10日交付使用，而案涉房屋完成初始登记的时间是2014年7月24日。华龙公司辩称其于2013年5月3日就进行了案涉房屋竣工规划验收的备案，竣工规划验收时已具备了办理房屋产权证的条件，逾期办证的原因不能归责于华龙公司而应归责于长汀县住房和城乡规划建设局的办证工作人员，因华龙公司未提供相关证据证实其主张，对华龙公司的该项抗辩，不予采纳。且根据法院调取的长汀县华龙城市花园幼儿园工程竣工报告显示，华龙公司提交案涉小区竣工验收备案所需全部材料的时间为“2014年1月27日”。华龙公司虽于2014年1月27日已将案涉小区的全部竣工备案材料提交当地主管部门，但从在案证据可证实因华龙公司存在将公共停车位和部分架空层出租或出售等违规情形导致无法进行初始登记，其责任在于华龙公司。华龙公司关于其早于2012年12月就将案涉小区竣工验收材料提交给了长汀县住房和城乡规划建设局原工作人员彭冬文，申请竣工验收的资料被彭冬文遗失，竣工时间应在2012年，逾期办证责任不在华龙公司的抗辩意见。法院依华龙公司的申请向长汀县住房和城乡规划建设局原工作人员彭冬文作了问话，彭冬文指出其早于2012年7月就调到村管站，此后未再参与案涉小区验收工作，不存在遗失材料的情形，华龙公司亦未提供其他证据证实申请竣工验收的资料被遗失、被谁遗失，故对华龙公司的该项抗辩意见，不予采纳。其次，华龙公司承担违约责任的时间应如何计算？鉴于案涉商品房办证期间长汀县仍然实行房地分离的办证方式，且土地使用证的办理必须在房屋分户产权证取得后才能进行，故出卖人的违约责任应当以出卖人是否在约定的期限内已将有关资料（包括房屋和土地）提交办证机关登记备案为前提，如因出卖人的原因超过此期间，则应承担违约责任。本案中华龙公司将办理房屋产权登记的相关资料提交办证部门备案已超过约定的期限，故华龙公司应按约承担逾期备案的违约责任。因华龙公司在办证过程中的义务仅为备案登记义务，故华龙公司将办理房屋产权登记的相关资料提交产权办理部门后，至取得房屋产权证期间已非由于“出卖人的原因”，故计算违约责任时间时，应将此期间予以扣除。本案中华龙公司将办理国有土地使用权证的相关资料提交办证部门已超过了约定的期限，故华龙公司亦应承担逾期办理国有土地使用权证的违约责任。案涉房屋于2013年9月10日交付使用，故计算违约金的起算点应为2013年11月11日，而计算逾期办理房屋所有权证违约金的截止时间应为完成初始登记的时间即2014年7月24日，刘曦养仅要求华龙公司支付自2013年12月11日起算的违约金，属于刘曦养对自己实体权利的放弃，予以准许。华龙公司在房屋分户产权证办理完毕之后的次日（2015年2月2日）即具备了将相关产权手续送交国土部门备案的条件，因此之后至其向国土部门备案期间造成买受人取得国土证的迟延应为华龙公司的原因，故应从此时再计算其违约时间。合同第十四条同时还约定出卖人逾期的，应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金，故华龙公司向刘曦养支付逾期办证的违约金的计算应为：逾期办理房屋所有权初始备案登记的违约金254366.3元×0.01%×225天=5723元，逾期办理国有土地使用权证备案登记的违约金为2015年2月2日起至华龙公司办理完毕国有土地使用权证备案登记之日止，刘曦养仅要求华龙公司支付至2014年7月24日止的逾期办证违约金，应视为刘曦养放弃要求华龙公司支付逾期办理国有土地使用权证的违约金。因刘曦养仅要求5715元，是当事人对自己实体权利的处分，予以准许。那么刘曦养逾期支付购房款的行为是否构成违约，华龙公司能否适用后履行抗辩权呢？刘曦养支付第一期购房款的时间为2008年3月13日，在合同约定期限内，支付第二期购房款的时间为2008年4月18日，逾期五天。华龙公司辩称刘曦养逾期付款应顺延其办证期限，因刘曦养在合同约定的交房及办证期限届满前已履行全部付款义务，华龙公司据此要求行使后履行抗辩权而主张应顺延办证期限的抗辩事由已经消除，故对该辩解不予采纳。关于刘曦养要求华龙公司支付房屋面积差款389.7元的问题，因华龙公司未提出异议，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、长汀县华龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向刘曦养支付逾期办理房屋权属证书备案登记的违约金人民币5715元。二、长汀县华龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内退还刘曦养房屋面积误差款人民币389.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由长汀县华龙房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：华龙公司对一审判决认定“同年12月6日，案涉小区幼儿园竣工。2014年1月10日，案涉小区幼儿园完成竣工验收。”持有异议，但未提供相应证据证明。刘曦养在二审中提交了长汀县国土资源局2015年12月9日函件、《商品房国有土地使用权分割转让登记发证呈报表》、《领取国有土地使用证工本费发票》、《代缴宗地测绘费发票》、《华龙城市花园杂物间有偿使用合约》、《华龙城市花园幼儿园工程质量评估报告》、《长汀城市花园幼儿园质量检查报告》、《工程质量合格证书》、《长汀县华龙城市花园幼儿园工程竣工备案表》等证据，华龙公司对上述证据的真实性无异议，但认为华龙城市花园幼儿园竣工备案材料是后面重新补办的，原备案材料被长汀县住房和城乡规划建设局的工作人员遗失。本院经审核认为上述证据内容真实，来源合法，与本案相关事实能够相互印证，本院予以采信。结合一审法院调取的《长汀县华龙城市花园幼儿园工程竣工报告》、2016年8月24日长汀县住房和城乡规划建设局向龙岩市中级人民法院出具的报告等在案证据，本院认为华龙公司的异议不成立，本院不予采纳。综上，一审判决查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，华龙公司与刘曦养签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。因华龙公司未在合同约定期限内办理商品房所有权初始登记，且责任在于华龙公司，致使刘曦养未能在合同约定期限内取得房屋权属证书，华龙公司已构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的具体数额，该合同第十四条对上述情形的违约金计算已作明确约定，一审判决对违约金数额的确定有事实及合同依据，并无不当，本院予以确认。华龙公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，长汀县华龙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由长汀县华龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  傅胜荣审判员  张静瑜审判员  陈水柏二〇一七年七月四日书记员  朱小燕附：引用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。