广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12313号上诉人（原审被告）：钟嘉杰，男，汉族，住广东省广州市从化区。上诉人（原审被告）：谢春玲，女，汉族，住广东省广州市从化区。两上诉人共同委托代理人：何欣莹，广东国智律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：张海铭，广东民诚众信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧嘉文，男，汉族，住广东省广州市增城区。被上诉人（原审原告）：谢丽芳，女，汉族，住广东省广州市从化区。两被上诉人共同委托代理人：李剑锋，广东杰信律师事务所律师。原审第三人：刘彦彤，女，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人：何欣莹，广东国智律师事务所律师。委托代理人：张海铭，广东民诚众信律师事务所律师。原审第三人：广州市保值房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪。上诉人钟嘉杰、谢春玲因与被上诉人欧嘉文、谢丽芳、原审第三人刘彦彤、广州市保值房地产代理有限公司（下简称保值公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人钟嘉杰、谢春玲共同上诉请求判令：1、撤销原审判决第二至五项，依法改判驳回欧嘉文、谢丽芳的第二至六项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用及评估费用由欧嘉文、谢丽芳承担。事实与理由如下：一、欧嘉文、谢丽芳存在严重的违约行为，买卖合同解除完全是欧嘉文、谢丽芳的过错造成。钟嘉杰、谢春玲依约在2017年2月21日向银行办理了申请提前还贷手续，然而欧嘉文、谢丽芳并无按约定支付首期款，导致钟嘉杰、谢春玲无法及时提前还贷。可见，欧嘉文、谢丽芳已严重违反了《房地产买卖合同》中附件《付款方式》第二条按揭付款第2点及第5点约定的付款义务。同时，欧嘉文、谢丽芳也没有在约定的期限办理银行按揭贷款手续。因此，合同的违约责任应由欧嘉文、谢丽芳承担；二、原审法院采信了欧嘉文、谢丽芳后期制作的录音材料及保值公司的单方陈述而认定是钟嘉杰、谢春玲违约，属于事实不清，证据不足。欧嘉文、谢丽芳直到2017年3月底才向钟嘉杰、谢春玲提出协商解决房屋交易事宜，在欧嘉文、谢丽芳先行构成违约的情况下，为保障自身权益，钟嘉杰、谢春玲有权依据《房地产买卖合同》第六条违约责任第2点的约定解除合同。而欧嘉文、谢丽芳提供的录音材料正是当时双方协商房屋交易事宜时的录音，该录音中刘彦彤的陈述正是维护钟嘉杰、谢春玲合同权益而采取解除合同的意思表示，该意思表示并不违法也不违反合同约定。原审法院据此认定钟嘉杰、谢春玲单方违约，与事实不符；三、原审法院直接采信保值公司的单方陈述，亦属错误。保值公司是买卖居间方，作为房地产中介，其义务不仅仅是促成买卖双方签订合同，亦应积极负责跟进房地产交易的手续办理事宜并如实向买卖双方协调。显然，保值公司并无履行应尽的义务。保值公司作为《房地产买卖合同》的版本提供方和条款拟定方，必然清楚买卖双方的合同义务及房地产交易的每一个流程。因此，保值公司的陈述全部不是事实且没有证据支持。其一，保值公司陈述不清楚钟嘉杰、谢春玲提前还贷的事实，但钟嘉杰、谢春玲曾通知保值公司，且其有派员跟随钟嘉杰、谢春玲到银行办理相关手续，保值公司对此知情。退一步讲，即使不知情，保值公司亦应主动向买卖双方催促履行相关事宜。其二，欧嘉文、谢丽芳陈述提供了办理按揭贷款资料，但保值公司从未通知过钟嘉杰、谢春玲，钟嘉杰、谢春玲根本不知晓该情况。其三，事实上，在3月底欧嘉文、谢丽芳未付首期款时，双方协商未达成一致意见，而非钟嘉杰、谢春玲无理拒绝履行合同。其四，合同并无另外约定钟嘉杰、谢春玲提前还贷要主动告知欧嘉文、谢丽芳和保值公司，相反，作为中介方应该主动了解双方有无履行合同的行为并加以催促协调。其五，钟嘉杰、谢春玲从未在2月份表示违约不出售房屋。被上诉人欧嘉文、谢丽芳共同答辩称：同意一审判决，钟嘉杰、谢春玲的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。原审第三人刘彦彤陈述称：同意钟嘉杰、谢春玲的上诉请求。《房地产买卖合同》附件付款方式第二条第二项及第五项，两个条款均漏写一个“前”字，正确的意思表示应是“买方应在2017年2月份前，卖方向银行申请还贷前支付”，“卖方应在2017年2月29日前向银行申请提前还贷”。钟嘉杰、谢春玲支付首期款的期限与欧嘉文、谢丽芳申请提前还贷的期限有差异，因为买卖双方在房屋买卖合同签订之前已经明确，需要在欧嘉文、谢丽芳如期支付购房首期款30万元之后，卖方才有钱办理提前赎证。欧嘉文、谢丽芳作为先履行义务一方，自合同签订之日至今，没有履行支付房款的义务，而钟嘉杰、谢春玲仍依照合同约定，于2017年2月21日在保值公司陪同下，向银行提出提前还贷申请，并委托保值公司催促欧嘉文、谢丽芳支付首期款，表明钟嘉杰、谢春玲履约的诚意。但在合同履行过程中，保值公司怠于履行义务，让买卖双方产生不信任和误解，导致欧嘉文、谢丽芳拒绝支付首期款。钟嘉杰、谢春玲在没有收到首期款的前提下，没有提前还贷的资金，导致合同无法继续履行，故本案不应认定钟嘉杰、谢春玲单方违约。原审第三人保值公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。欧嘉文、谢丽芳于2017年4月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除欧嘉文、谢丽芳与钟嘉杰、谢春玲签订的《房地产买卖合同》；2、钟嘉杰、谢春玲返还欧嘉文、谢丽芳已付的50000元定金；3、钟嘉杰、谢春玲向欧嘉文、谢丽芳支付违约金86000元；4、钟嘉杰、谢春玲向欧嘉文、谢丽芳支付房产升值损失及评估费；5、钟嘉杰、谢春玲向欧嘉文、谢丽芳支付律师费10000元；6、本案诉讼费由钟嘉杰、谢春玲负担。原审法院经审理查明：2016年6月6日，钟嘉杰、谢春玲的委托代理人刘晓红（刘彦彤）（卖方）与欧嘉文、谢丽芳签订《房地产买卖合同》，载明“买卖双方就位于增城市荔城街锦绣御景国际花园锦绣十七街4号203房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见。一、物业概况，……3、买方知悉该物业业权人钟嘉杰，现业权人委托刘彦彤作为代理人代为出售该物业，签订本合同。……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币捌拾陆万元整……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2、逾期超过10个工作日仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金……4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担……备注：补充：卖方同意该物业房产证满2年，即2017年3月30日后过户。……付款方式……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币伍万元整作为定金，卖方须协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件./合同等。2、首期楼价款（含定金）人民币叁拾万元，应在2017年2月份前卖方向银行申请还贷支付。3、剩余楼价款人民币伍拾陆万元为按揭付款……4、买方应在2017年2月29日前向银行申请按揭贷款……5、如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在2017年2月29日向银行申请提前还贷……”。2016年6月6日，刘彦彤出具《定金收据》，载明“本人刘晓红（刘彦彤），……现收到买家欧嘉文……交来承购该物业之定金伍万元”。2016年6月6日，欧嘉文支付保值公司中介费6180元，保值公司出具《收款收据》给欧嘉文收执。2016年6月6日，刘彦彤支付保值公司中介服务费6400元，保值公司出具《收款收据》给刘彦彤收执。2017年2月21日，工商银行广州第二支行出具《个人贷款提前还款申请审批表》，载明“……2、至申请日止，您本笔贷款本金余额为人民币564769.79元，……请于5月21日前存入全部本金及相应利息……经办人签章：由于债务人未按时存足资金，故该笔提前还贷已作废处理。……”及《提前还款受理回执》，载明“……至申请日止，您本笔贷款本金余额人民币564769.79元+6572.52，请于2017年5月21日前存入全部本金及相应利息……”。2017年3月24日，欧嘉文、谢丽芳向钟嘉杰、刘晓红（刘彦彤）在《房地产买卖合同》中载明的地址邮寄《通知函》，载明“……但截止至今日你方仍然没有向银行申请提前还贷，为了继续履行该合同，现我们通知如下：在收到该通知之日起7个工作日内，你方必须向银行申请提前还贷手续……”，同日，欧嘉文、谢丽芳向保值公司邮寄《通知函》，载明“……但截止至今日，卖方仍然没有向银行申请提前还贷，为了继续履行该合同，现我们通知如下：你方作为居间方，在收到该通知之日起7个工作日内，你方必须通知卖方钟嘉杰、刘晓红（刘彦彤）向银行申请提前还贷……”。2017年4月19日，欧嘉文、谢丽芳与广东杰信律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托广东杰信律师事务所李剑锋律师与钟嘉杰、刘晓彤房屋买卖合同纠纷一案的委托代理人。并支付律师费10000元。另查明：位于增城市荔城街锦绣御景国际花园锦绣十七街4号203房产权人是钟嘉杰。钟嘉杰、谢春玲与刘晓红签订《委托合同》，载明“……一、甲方钟嘉杰、谢春玲委托乙方刘晓红为合法代理人，代理执行和处理以下事项：1、到中国工商银行股份有限公司广州第二支行办理上述房产贷款的提前还款手续……3、出售上述房产，到增城区国土房管部门办理上述房产的交易、过户手续……”，该《委托合同》经广东省增城市公证处公证。欧嘉文、谢丽芳主张涉案房屋的差价损失，经原审法院释明，欧嘉文、谢丽芳坚持要求申请评估，原审法院摇珠确定广州启诚房地产土地评估有限公司为评估机构。2017年11月24日，广州启诚房地产土地评估有限公司出具《报告书》，结论为涉案房屋在2017年4月28日的价值时点为1139333元，单价14810元/平方米。评估费5346元。原审过程中，欧嘉文、谢丽芳提供与刘彦彤、欧见泉（欧嘉文的父亲）、保值公司的《录音笔录》，载明“……刘：我害到你什么？我照样赔偿给你……你想我怎么样补偿，大家把事情谈拢……你条件太苛刻就不可能的，而且我当时卖给你的那间房子，我是亏本的。……给了5万块钱就想把房子要了，我只能按照合同赔偿……你有什么理由只要房子，大家都有权违约的，……”；欧见泉、李剑锋、保值公司的《录音笔录》，保值公司陈述欧嘉文、谢丽芳已经递交了按揭贷款的资料，但是业主不配合签署按揭资料。欧嘉文、谢丽芳作如下陈述：1、《房地产买卖合同》附件第二条与第五条的约定，经双方明确为，钟嘉杰、谢春玲申请提前还贷，欧嘉文、谢丽芳再支付首期款。2、钟嘉杰、谢春玲一直称不出售涉案房屋。即使钟嘉杰、谢春玲申请了涉案房屋的提前还贷手续，但是也没有告知欧嘉文、谢丽芳。在欧嘉文、谢丽芳发函给保值公司之后，保值公司告知欧嘉文、谢丽芳，钟嘉杰、谢春玲想违约，不再出售涉案房屋。刘彦彤作如下陈述：1、《房地产买卖合同》附件第二条约定的是欧嘉文、谢丽芳的付款时间，只是多写了一句钟嘉杰、谢春玲的义务。因为欧嘉文、谢丽芳支付了首期款后，钟嘉杰、谢春玲才有能力提前还贷；2、钟嘉杰、谢春玲是与保值公司一同前往办理提前还贷手续，应当由保值公司告知欧嘉文、谢丽芳，钟嘉杰、谢春玲没有义务告知欧嘉文、谢丽芳；3、钟嘉杰、谢春玲通过保值公司催促欧嘉文、谢丽芳支付首期款。钟嘉杰、谢春玲是不同意拖延到2017年2月、3月才履行合同，但是欧嘉文、谢丽芳是为了节省税费；4、欧嘉文、谢丽芳提供的录音里面的话是刘彦彤说的，但是没想到欧嘉文、谢丽芳私自录音，之后钟嘉杰、谢春玲就收到了法院传票。保值公司作如下陈述：1、保值公司不清楚钟嘉杰、谢春玲已经办理了涉案房屋提前申请还贷的事实；2、欧嘉文、谢丽芳已经提供了办理按揭贷款的资料；3、合同未能继续履行是因为钟嘉杰、谢春玲拒绝办理按揭贷款相关手续，不想再继续出售房屋了。钟嘉杰、谢春玲不想出售涉案房屋的原因是因为过年之后房价上涨了。在钟嘉杰、谢春玲不想出售涉案房屋后，欧嘉文、谢丽芳、钟嘉杰、谢春玲双方在保值公司处进行协商，但是钟嘉杰、谢春玲坚持不卖；4、钟嘉杰、谢春玲应当在申请提前还贷之后，告知欧嘉文、谢丽芳和保值公司，保值公司再通知欧嘉文、谢丽芳支付首期款。钟嘉杰、谢春玲不告诉保值公司其已经申请涉案房屋提前还贷，保值公司是无法通知欧嘉文、谢丽芳的；5、2017年2月份左右，钟嘉杰、谢春玲明确表示违约不出售涉案房屋。原审法院认为：欧嘉文、谢丽芳与钟嘉杰、谢春玲签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，双方当事人均应恪守履行。欧嘉文、谢丽芳与钟嘉杰、谢春玲之间争议焦点为在履行《房地产买卖合同》中哪一方存在违约。根据双方提供的证据以及庭审中陈述内容，欧嘉文、谢丽芳已经依约支付了定金并交齐办理银行按揭贷款所需的资料。现钟嘉杰、谢春玲抗辩其已经依约向银行申请提前偿还贷款，但欧嘉文、谢丽芳未能依约支付首期款，故欧嘉文、谢丽芳构成违约。对此，原审法院分析如下：根据钟嘉杰、谢春玲提供的证据显示，其在2017年2月21日向银行申请提前还贷，但保值公司陈述钟嘉杰、谢春玲并未将提前还贷的事宜告知保值公司，同时结合欧嘉文、谢丽芳在2017年3月24日已经向钟嘉杰、谢春玲发函催促提前还贷，若钟嘉杰、谢春玲依约履行自己义务，必然回函告知其已经申请还贷并要求欧嘉文、谢丽芳支付首期款，但钟嘉杰、谢春玲却无上述举动，再综合保值公司在庭审中的陈述及欧嘉文、谢丽芳提供的录音证据可知，钟嘉杰、谢春玲已明确表示违约不再出售涉案房屋并争议违约金的承担问题，因此，钟嘉杰、谢春玲的上述抗辩理由于理不合，不予采信。如上所述，钟嘉杰、谢春玲构成违约，故欧嘉文、谢丽芳要求解除《房地产买卖合同》，并要求钟嘉杰、谢春玲返还定金50000元并承担违约责任的请求，于法有据，予以支持。根据《房地产买卖合同》“2、逾期超过10个工作日仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金”以及“4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”的约定，经核算，钟嘉杰、谢春玲应赔偿欧嘉文、谢丽芳违约金86000元（860000元×10%）及律师费10000元。至于欧嘉文、谢丽芳要求钟嘉杰、谢春玲支付房屋差价损失的请求能否得到支持的问题。因钟嘉杰、谢春玲构成违约，根据《房地产买卖合同》约定，钟嘉杰、谢春玲可选择定金罚则或违约金条款，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，现欧嘉文、谢丽芳既主张了违约金，又主张房屋差价损失，违约金是对一方当事人违约行为造成损失的一种惩罚性措施，而涉案房屋的差价为欧嘉文、谢丽芳重置相关财产所必然遭受的损失，现涉案房屋经评估价格为1139333元，成交价为860000元，上述差价损失为279333元，综合违约金和欧嘉文、谢丽芳所造成的损失，故原审法院酌定房屋差价损失为200000元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年1月31日作出判决如下：一、解除欧嘉文、谢丽芳与钟嘉杰、谢春玲签订的《房地产买卖合同》；二、钟嘉杰、谢春玲在本判决发生法律效力之日起十日内，返还欧嘉文、谢丽芳定金50000元；三、钟嘉杰、谢春玲在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿欧嘉文、谢丽芳房屋差价损失200000元；四、钟嘉杰、谢春玲在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿欧嘉文、谢丽芳律师费10000元；五、钟嘉杰、谢春玲在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿欧嘉文、谢丽芳违约金86000元；六、驳回欧嘉文、谢丽芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7100元和评估费5346元，由钟嘉杰、谢春玲负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院认为：涉案房屋已被设定抵押权，钟嘉杰、谢春玲作为出卖人，负有涂销抵押以消除产权转移登记障碍的法定义务，双方签订的《房地产买卖合同》亦明确钟嘉杰、谢春玲负有该项义务。钟嘉杰、谢春玲虽有向抵押银行申请提前还贷，但未办妥还贷手续，也未履行涂销抵押登记义务，经欧嘉文、谢丽芳催告后仍未办理，故欧嘉文、谢丽芳主张钟嘉杰、谢春玲构成违约，并据此诉请解除合同、钟嘉杰、谢春玲返还定金、支付违约金及赔偿升值损失和律师费，符合合同约定和法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。钟嘉杰、谢春玲以欧嘉文、谢丽芳未支付首期款为由主张欧嘉文、谢丽芳构成违约，但从“2、首期楼价款（含定金）人民币叁拾万元，应在2017年2月份前卖方向银行申请还贷支付……5、如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在2017年2月29日向银行申请提前还贷……”等合同约定内容来看，欧嘉文、谢丽芳支付首期款的前提是钟嘉杰、谢春玲已申请提前还贷并告知欧嘉文、谢丽芳，而钟嘉杰、谢春玲并未充分举证证明其有告知欧嘉文、谢丽芳申请提前还贷并通知欧嘉文、谢丽芳支付首期款协助其办理提前还款手续，相反，在收到欧嘉文、谢丽芳催告其办理提前还贷手续的函件之后，钟嘉杰、谢春玲既未就是否办理提前还贷手续作出回应，亦未催告欧嘉文、谢丽芳支付首期款以协助其提前还贷，结合钟嘉杰、谢春玲提交的《录音笔录》及保值公司所作陈述中反映的钟嘉杰、谢春玲不同意出售涉案房屋的意思表示，可认定，本案合同未能继续履行是钟嘉杰、谢春玲拒绝出售涉案房而非欧嘉文、谢丽芳拒绝履行合同义务所致，故钟嘉杰、谢春玲的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人钟嘉杰、谢春玲的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5800元，由上诉人钟嘉杰、谢春玲负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一八年八月二十一日书记员  彭文悦