福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）晋民初字第1932号
原告徐存华，男，身份证住址福建省福州市晋安区。
原告徐金珠，女，身份证住址福建省福州市晋安区。
原告徐金菊，女，身份证住址福建省福州市晋安区。
原告颜秀东，男，身份证住址福建省福州市晋安区。
原告徐秀明，男，身份证住址福建省福州市晋安区。
上述五原告委托代理人冯敏，福建志昂律师事务所律师。
被告林清，男，身份证住址福建省福州市鼓楼区。
被告郑婉贞，女，身份证住址福建省福州市鼓楼区。
被告林祥坤，男，身份证住址福建省福州市晋安区。
被告赵时琼，女，身份证住址福建省福州市晋安区。
上述四被告委托代理人李式建，福建求拓律师事务所律师。
被告徐存旺，男，身份证住址福建省福州市晋安区。
原告赵瑞英、徐存华、徐金珠、徐金菊、徐秀明、颜秀东与被告林清、郑婉贞、林祥坤、赵时琼、徐存旺确认合同无效纠纷一案，本院受理后，于2012年6月6日作出（2011）晋民初字第1192号民事判决。原告不服，提起上诉。福建省福州市中级人民法院于2013年6月24日作出（2012）榕民终字第3189号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，对本案进行公开开庭审理。原告徐存华及五原告委托代理人冯敏、被告赵时琼及被告林清、郑婉贞、林祥坤、赵时琼委托代理人到庭参加诉讼，被告徐存旺经本院合法传唤，无正当理由未到庭。重审诉讼中，原告委托代理人提供证据证实原审原告赵瑞英已于2012年7月17日死亡。重审审理过程中，本院曾依法对双方当事人纠纷进行调解，但调解不成。本案现已审理终结。
原告徐存华、徐金珠、徐金菊、颜秀东、颜秀明诉称，赵瑞英与其配偶徐正章生育有五个子女，即徐存忠（已故，身前离异，育有两子，即原告颜秀东、徐秀明）与原告徐存华、徐金珠、徐金菊及被告徐存旺。坐落福州市晋安区某房屋一栋系原告赵瑞英与其配偶徐正章于1972年经原福州市北峰区某公社某大队支部委员会批准建造的，被告徐存旺结婚时在该房东侧自建了一间厨房，1983年原告徐存华亦在该房西侧自建了两间砖房。2001年10月14日，被告徐存旺未经家人同意，在家人不知情的情形下，擅自将上述全部房屋出售给城镇居民即被告林清、郑婉贞夫妇，该夫妻二人于2010年3月20日又将该房屋转卖给被告林祥坤、赵时琼。同年8月11日，被告林祥坤、赵时琼拆除原告徐存华自建的两间砖房，诸原告加以阻拦时，方知被告徐存旺卖房一事。徐正章已于1984年死亡，属于徐正章所有的房屋份额已发生继承。
原告请求：1、依法确认被告徐存旺与被告林清、郑婉贞于2001年10月14日签订的《旧房让售协议书》无效，被告林清、郑婉贞与被告林祥坤、赵时琼于2010年3月20日签订的房屋买卖协议无效；2、判令被告林祥坤、赵时琼归还原告上述房屋（东至本村田边、西至林祥坤房、南至路、北至后山桔园边，被告徐存旺自建的厨房除外）以及房屋周边的地面物（含杉树、樟树、厕所等）；3、判令被告林祥坤、赵时琼将拆除掉的西侧两间偏房恢复原状，归还给原告徐存华，被告徐存旺、林清、郑婉贞承担连带责任。
被告徐存旺书面辩称，原告徐存华责怪其出卖讼争房屋，被告则责怪其卖了房子又反悔，现其不知如何解决本案纠纷。请求法院依法处理。
被告林清、郑婉贞、林祥坤、赵时琼辩称，诸原告没有证据证明其是讼争房屋的所有权人以及讼争房屋附属土地使用权人，因此不具有本案诉讼主体资格。其次，被告林清、郑婉贞购房时，全村村民亦知此事，被告林清、郑婉贞和被告徐存旺交房、付款后，原告全家人一起将其祖宗灵位及原告之母赵瑞英未用棺木一同移出，并无人提出异议，且无人对讼争房屋的归属提出异议。显然诸原告对被告徐存旺转让房屋是默认的。讼争房西侧的两间房屋，被拆除时已属危房，危及路人及住户的安全，为了住户及路上行人的安全，在宦溪村委会及宦溪派出所的协调下由后来的买受人即被告林祥坤、赵时琼将危房拆除。假使是原告徐存华自建的房屋，因没有经过审批，也属违章建筑，原告要求恢复违章建筑没有法律依据。
被告请求：驳回原告的诉讼请求。
原告提交下列证据材料：
1、申请报告，证明坐落于晋安区某房屋一座（砖木结构房屋，四至为东至本村田边、西至林祥坤﹤康﹥房、南至路、北至后山桔园边）系徐正章于1972年申请并建造的。
2、村委会证明（2010年12月05日），证明（1）赵瑞英与徐正章系夫妻关系，俩人共生育五个子女分别为：徐存旺、徐存华、徐存忠（已故）、徐金珠、徐金菊；（2）坐落于晋安区某房屋系赵瑞英与徐正章所建；（3）晋安区某西边的二间单层混凝土结构的书院系原告徐存华于1983年建造的。
3、村委会证明（2010年12月14日），证明徐存忠已故，原告徐秀明、颜秀东系其儿子，主体适格。
4、户口簿，证明原告徐存华夫妇及子女的户口均落户在讼争房内，原告徐存华系讼争房的原始所有权人之一。
5、旧房售让协议书，证明被告徐存旺于2001年10月14日与被告林清、郑婉贞私自签订一份协议，将讼争房及周边的地面物一并售予被告林清、郑婉贞。
6、照片，证明原告徐存华夫妻婚后建造的坐落于晋安区某西边二间书房被违法拆除的事实。
7、户口信息表，证明赵时琼、林祥坤的户口虽登记于晋安区，但其户口性质属于镇集体委，即集体户口。
8、村委会证明（2012年11月16日），证明（1）赵时琼、林祥坤虽然在宦溪村落户，但不是农业户口，而是集体户口；（2）赵时琼、林祥坤拆除的徐存华的两间房屋并不是危房，而是为拓宽其道路需要将房屋拆成危房。
9、洪茂栋证明，证明从1998年开始，徐存华等的房屋长期由其朋友洪茂栋居住看管，直到2010年6月底才被要求搬走，说明徐存华对于徐存旺擅自处分其房屋的行为一直不知情。
10、调解情况反馈，证明被告徐存旺在未经原告徐存华同意的情况下，擅自将原告徐存华根据分家协议取得的坐落于晋安区的祖房出卖。
11、询问笔录，证明（1）原告徐存华与被告徐存旺对由他们的父亲徐正章遗留下来的祖屋已经分割清楚，即某甲号归被告徐存旺，某乙号归原告徐存华；（2）被告徐存旺在未经原告徐存华同意的情况下擅自将原告徐存华所有的房屋出卖给被告林清、郑婉贞夫妇。
被告林清、郑婉贞、林祥坤、赵时琼提交下列证据材料：
1、户口簿，证明被告林祥坤、赵时琼是村民。
2、洪茂栋证明，证明原告所提供的证据材料9即“洪茂栋证明”是谎言。
3、调解录音光盘及其文字材料，证明被告徐存旺出售讼争房屋时曾告知原告徐存华。
4、照片，证明讼争屋中除拆除的一间以外，房屋主体分三个部分，新旧程度截然不同，明显不属于赵瑞英与徐正章的共有房屋。
5、旧房售让协议书，证明被告赵时琼于2010年3月20日从被告林清处购买讼争屋。
被告徐存旺未提交证据材料。
经庭审质证，被告林清、郑婉贞、林祥坤、赵时琼（下称四被告）对原告证据材料1有异议，认为系伪造的；认为证据材料2不足以确认房屋属原告所有；认为证据材料3没有证明徐存忠妻子的情况；对证据材料4、5无异议；认为证据6材料不能证明讼争书房系徐存华所建；对证据材料7真实性无异议，但认为和本案无关联性；认为证据材料8与本案无关联性，村委会无权证明户籍情况；认为证据材料9属于证人证言，洪茂栋应出庭作证；对证据材料10真实性无异议，证明对象有异议，认为除徐存旺、徐存华有诉权，其他原告无诉权；对证据材料11真实性无异议，证明对象有异议，认为该证据进一步证明除徐存旺、徐存华有诉权，其他原告无诉权。
原告对四被告证据材料1真实性无异议，证明对象有异议，认为林祥坤、赵时琼是非农户口，行政属性属于镇集体委，而非村民；对证据材料2真实性有异议，两份洪茂栋的证明字迹不一，是不真实的，内容上未体现房东的名字，不能证明当时该证据是出具给林清、郑婉贞，下半部“房东”系事后添加的，笔迹也不一致，证明对象不能成立；对证据材料材料3的真实性有异议，调解内容应以司法所和调委会的笔录为依据，而不能以录音为依据，当时所有原告都未到场，可能存在到场当事人的陈述有失实的情况；对证据材料4真实性无异议，证明对象有异议，可以反映房屋的现状和原貌，但建造人仍是徐正章和赵瑞英；对证据材料5无异议，但认为是无效行为。
经审查核实，本院作如下认定：
当事人对真实性无异议的证据材料，亦与讼争事实有关，可以作为认定讼争事实的依据。原告证据材料1，四被告认为是伪造的，该申请报告落款时间为“1972年”，在原一审审理期间，经司法鉴定其笔迹形成为八十年代初和九十年代初，该证据材料缺乏真实性特征，不能作为证据；原告证据材料2、3即村委会证明均为原件并盖有村委会印章，可以证明当事人家庭成员情况等事实；原告证据材料6即照片，可以反映涉讼二间书房外观等情况；原告证据材料8为村委会证明，结合原告证据材料7即户口信息表，可以反映被告赵时琼、林祥坤属于集体户口等情况；原告证据材料9即洪茂栋证言，因证人未到庭，且其证言与四被告证据材料2（亦即洪茂栋证言）自相矛盾，不能作为证据。四被告证据材料2为洪茂栋证言，其内容与原告提供的洪茂栋证言相矛盾，且证人未到庭，不应作为证据采信；四被告证据材料3为录音光盘，其谈话人身份情况不明，不能作为证据。
根据证据及当事人陈述，本院审理查明：
原审原告赵瑞英与其配偶徐正章育有五个子女，即长子徐存旺、次子徐存华、三子徐存忠（2002年初病故。其为入赘女婿，2000年9月经本院（2000）晋民初字第761号民事判决准予离婚。其生前育有两子，即原告颜秀东、徐秀明】、长女徐金珠、次女徐金菊。原审原告赵瑞英于2012年7月7日死亡，其父赵玉申于1979年1月23日死亡，其母朱依菊于1965年10月12日死亡；徐正章于1984年10月2日死亡，其父徐其秋于1952年11月27日死亡，其母黄细妹于1961年9月7日死亡。
讼争房屋坐落福州市晋安区某甲号、某乙号（原告徐存华一家户口所在地为某甲号，被告徐存旺一家户口所在地为某乙号），主体建筑为坐北朝南上下双层各五间楼房，其中，1972年徐正章、赵瑞英建有上下双层各三间青砖房间（其时，另构筑、留有二间房屋的地基基础）；1973年被告徐存旺结婚后在原预留地基的基础上盖有上下一直各一间的红砖房；1982年原告徐存华结婚后亦在原预留地基的基础上盖有上下一直各一间的红砖房。除上述房间外，徐正章与赵瑞英、徐存旺、徐存华另建有厨房、偏房、简易厕所、鸡栏、猪舍等。讼争房屋未办理产权和土地使用权登记。
2001年10月14日，被告徐存旺（甲方）与被告林清、郑婉贞（乙方）在福州市晋安区某村民委员会签订了《旧房让售协议书》，载明：“甲方（包括胞弟徐存华）自愿将位于本村丁安园（即丁垅山）的一座八间排主楼及书院砖木结构的旧房屋以人民币53000元一次性让售给乙方所有，房屋周边的杉、竹、樟树、厕所等地面物【南至房前小路，北至后山桔园边（后双方又补充协议北向界址从桔园边向北向延伸10米），东至田边，西至林祥康（由樟树垂直至桔园交界。“林祥康”即为被告林祥坤的方言发音）】也随旧房一次让售给乙方长期所有，让售价为人民币30000元整。受让方对所购买的旧房屋及地面物拥有所有权和使用权，享有拆除、变卖、继承等权利。甲方必须负责本家属（包括胞弟徐存华）的协调工作，并在签订协议之日至三十天内负责将原该房屋的遗留物搬清，否则受让方有权将其处理，如有异议，出卖方自行解决，与受让方无关”。福州市晋安区某村民委员会在协议书“见证单位”栏加盖公章，时任村委会主任、村党支部书记在协议上签名并批注意见“改建、再建需按规定审批”。协议订立后，被告林清、郑婉贞向被告徐存旺支付了房款，被告徐存旺则将该卖房款用于其弟徐存忠治病。2010年3月20日，被告林清、郑婉贞又以人民币80000元的价格，将上述讼争房屋及其周边地面物转让、售与被告赵时琼、林祥坤。
另查，1、被告林清、郑婉贞户籍登记显示二人为城镇居民；被告林祥坤、赵时琼户籍地为某村某号。2、诉讼中，原告徐存华、被告徐存旺称：他们俩兄弟结婚后，其父尚在世，曾进行了口头分家，即被告徐存旺作为长子分东面（右侧）房屋；原告徐存华分西面（左侧）房屋；徐存忠（已故）是入赘女婿不分；原告徐金珠、徐金菊作为女儿已出嫁，不分。2010年8月13日，原告徐存华之妻欧阳美英在接受福州市公安局某派出所询问笔录中，有如下问答记录，问“你知道徐正章留下的房产，徐存旺和徐存华兄弟俩产权有无分割清楚？”，欧阳美英答“这座房屋产权已分割清楚，兄弟俩各一半，徐存旺是某甲号，徐存华某乙号”。3、被告徐存旺在本院调查笔录中称“当时我小弟存忠生病，需要治病费用，因为我是家里老大，我向其他弟妹要钱，帮小弟治病，其他弟妹都说没钱，我就告诉他们，你们没钱，我就把房子卖掉，给小弟治病。我的弟妹有的说做不了主，有的说不管这个事。于是我就将房子卖给林清夫妇，所得房款用于小弟治病”，“我卖房后，过了几个月，他们就知道了，因为这个钱是用于救小弟的，又不是我个人拿去的，其他弟妹也没什么好说的。我小弟死后，后事都处理完了，存华老婆有对我说‘要卖房子，你把你自己的房子卖掉，为何把我的份额也卖掉’。我估计，如果房子卖掉了，我小弟命保住了，他们可能也就没意见了。但是小弟命（最终）没有保住，他们可能埋怨我事情处理的不清楚。只要其他弟妹碰到我都有唠叨说我事情处理的不清楚”，“我兄弟姐妹约有七、八年都没有居住使用讼争屋”。4、原告徐金珠、徐金菊在本院调查笔录中称“青砖房是我父母亲建造的，红砖房等是由徐存旺、徐存华结婚时分别出资建造的”，“在存忠治病的时候，有听别人说，房子卖掉了，用于存忠治病。由于在给存忠治病花钱问题上，我们兄弟姐妹弄的不愉快，加上房子和我没什么关系，所以我就没再过问卖房子的事”，“房子卖掉我们没有收到一分钱”。5、原告徐存华提供落款时间为2010年8月11日由其多名亲戚署名摁印确认、钱振武书写的证明一份，载明：“1972年10月由父母及兄弟合力建成的房屋壹座，后因本人夫妻（指徐存华夫妻，下同）成婚并添养儿女，于1983年5月兄弟分家，分家时由舅父赵时清、叔父徐正严见证，姐夫钱振武（指原告徐金珠之夫）在场记录分家协议，本人夫妻分得房屋厅堂左边的房屋壹间及厅堂楼上后半部（以房屋中梁为界），楼下厅堂为存旺、存华兄弟共有。同时由本人夫妻修建僻舍即厨房壹间一直居住到2000年10月，后因生活需要搬到晋安区水头村……”，原告徐金珠、徐金菊、被告徐存旺对该证明内容无异议。6、诉讼中，原告徐存华、徐金珠、徐金菊表示，其父母及被告徐存旺房子卖掉就算了，被告将原告徐存华的房子，还给原告徐存华就可以了。7、重审中，原告徐存华表示，其自建的红砖房、偏房（厨房）占地面积约60平方米，被告只要向其返还占地60平方米的房子即可，朝向和具体房间不限；被告赵时琼确认，原告徐存华自建房屋占地面积约有60-70平方米。
根据上述事实并依据有关法律，本院认为：
一、讼争房屋由谁出资建造问题。讼争房屋主体建筑及附属建筑物由徐正章、被告徐存旺、原告徐存华出资建造。其中主体建筑中，6间青砖房（上、下各3间）系徐正章生前所建，4间红砖房系被告徐存旺、原告徐存华婚后所建（每人建有2间，上、下层各1间）；附属建筑物中，徐正章生前建有厨房、鸡舍、猪栏、简易厕所、土坯柴草房，被告徐存旺婚后另建厨房1间，原告徐存华婚后在西面再建厨房、偏房各1间。以上事实当事人无异议，且有讼争房屋照片、庭审笔录、调查笔录、询问笔录证实，可予认定。
二、徐正章夫妇生前所建的讼争房屋是否经过分家析产及其使用权人问题。徐正章夫妇所育五子女，除徐存忠病故外，其余四子女即原告徐存华、徐金珠、徐金菊、被告徐存旺均作为本案当事人参加诉讼，根据本院查明的事实，该四人在本院庭审笔录、调查笔录、询问笔录中，均承认或间接承认徐正章夫妇生前所建的涉讼房屋经口头分家后，归被告徐存旺、原告徐存华使用。同时，该四人对由多名亲戚署名摁印确认的分家证明亦无异议。因此，可以认定讼争房屋的使用权人应为被告徐存旺、原告徐存华。
三、讼争《旧房让售协议书》的效力问题。
讼争《旧房让售协议书》载明：“徐存旺必须负责本家属（包括胞弟徐存华）的协调工作”，被告林清、郑婉贞基于对交易的合理信赖，在支付了房款，被告徐存旺亦对讼争房屋进行交付的情况，有理由信任被告徐存旺已将卖房的事宜告知原告徐存华并得到了其同意。因此，可以认为被告林清、郑婉贞是善意买受人。根据我国物权法第一百零六条的规定，当事人善意取得的权益应予保护。
《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”，讼争房买卖协议由当事人协商后自愿订立、意思表示真实，且经过了房屋所在地的农村基层自治组织的同意，被告林清、郑婉贞作为善意买受人亦支付了房款，其在实际取得讼争房使用权多年之后，与被告林祥坤、赵时琼订立讼争屋让售协议，经过此次流转，讼争房及其附属土地又流转到了讼争房屋所在地居民即被告林祥坤，赵时琼手中，在此过程中，没有发现上述四被告存在其他违法行为。
审理中，被告徐存旺确认，为给小弟徐存忠筹钱治病，被告徐存旺曾告知原告徐存华、徐金珠、徐金菊要将讼争房屋卖掉，所得房款给徐存忠治病，且在卖房几个月后，原告徐存华、徐金珠、徐金菊即知晓卖房之事，其时他们并未表示异议，兄弟姐妹有七、八年未在讼争房屋居住了；原告徐金珠、徐金菊亦确认，在给徐存忠治病时，其即听说讼争房屋卖掉了，用于给徐存忠治病，由于兄弟姐妹在医疗费问题产生不快，且讼争房屋与其没什么关系，其因此未过问卖房之事；上述事实表明原告对被告徐存旺出卖讼争房屋之事实是明知的，在明知房屋出卖后，既未表示异议，亦无任何积极作为，直至房屋卖出后将近十年才诉至法院，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十二条之规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认，原告的行为应当视为对讼争买卖合同的追认。
综上，原告请求确认合同无效并返还讼争屋及周边地面物，恢复西侧被拆除砖房，本院不予支持。经院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决如下：
驳回原告徐存华、徐金珠、徐金菊、徐秀明、颜秀东的诉讼请求。
案件受理费2400元，鉴定费用10000元，合计12400元，由原告徐存华、徐金珠、徐金菊、徐秀明、颜秀东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 于海山
人民陪审员 郑 旭
人民陪审员 黄秋琴
二〇一四年七月一日
书 记 员 何海亮
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”；
《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十二条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”；
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”。