西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初7896号
原告雷望，男，汉族，1992年2月17日出生，籍住陕西省泾阳县云阳镇水冯村雷家组*号，现住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人李小艳，陕西旺园律师事务所律师。
被告朱元博，男，汉族，1986年4月4日出生，住西安市户县。
委托诉讼代理人王玮，陕西索骥律师事务所律师。
第三人陕西每家房地产信息咨询有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区昆明路330号金辉悦府第8幢1单元1层10101号房。
法定代表人马贝贝，该公司总经理。
委托诉讼代理人刘海飞，男，汉族，1992年10月3日出生，住陕西省武功县，系该公司员工。
第三人交通银行股份有限公司西安城南支行，住所地：西安市碑林区含光路108号。
负责人罗晓东，该支行行长。
委托诉讼代理人胡俊安，男，汉族，1975年10月12日出生，住西安市莲湖区，系该银行员工。
原告雷望与被告朱元博、第三人陕西每家房地产信息咨询有限公司（以下简称每家房产资讯公司）、第三人交通银行股份有限公司西安城南支行（以下简称交行西安城南支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雷望及其委托诉讼代理人李小艳、被告朱元博及其委托诉讼代理人王玮、第三人每家房产咨询公司的法定代表人马贝贝及委托诉讼代理人刘海飞、第三人交行西安城南支行的委托诉讼代理人胡俊安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷望诉称，2017年1月18日，原告与第三人每家房产咨询公司签订购买西安市雁塔区昆明路330号金辉·悦府3幢3单元2904室房屋的《购房意向书》。2017年1月21日，原告与被告就买卖上述房产签订了《房屋买卖居间合同》，约定房屋建筑面积为96.17平方米，成交价为73万元。合同签订当天，原告向被告支付定金50000元，被告向原告出具了收条。合同约定，待被告还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续后，第三人每家房产咨询公司协助原、被告办理过户手续，原告取得房产证后，余款由贷款银行直接将房款划入被告账户。合同签订后，被告将房屋钥匙及房卡等交付原告，同意并承诺配合原告对房屋进行装修。但被告将房屋交付原告后，并未配合原告进行装修，并无正当理由不配合原告办理房屋过户等手续，且被告自2017年3月开始拒不回应、拒不继续履行合同义务，原告也无法联系到被告。被告的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，现原告诉至法院，请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，并配合原告完成房屋过户的相关手续；2.判令被告向原告支付违约金14万元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告朱元博辩称，1.原告起诉依据的事实和理由不属实，其按约将房屋钥匙、门卡等交付给原告，履行了房屋交付义务，积极履行合同义务，不存在违约行为。2.原告要求继续履行合同，并要求其配合完成过户手续，其不同意，原因是第三人每家房产咨询公司承诺帮其找垫资公司但未履行。第三人每家房产咨询公司作为专业的房屋中介机构，有提醒被告按时偿还按揭贷款的义务，且有提醒办理垫资注意事项的义务，若第三人每家房产咨询公司在其逾期未达到连三累六时就提醒，则不会出现垫资公司不愿垫资的情况，合同就可继续履行，所以第三人每家房产咨询公司对交易失败负有不可推卸的责任。3.合同中并未约定办理抵押注销的时间，垫资的义务和责任不是当然由被告承担，实践中也有由买方承担的例子。4.西安市人民政府办公厅发布的《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》规定2017年4月18日以前在雁塔区范围内购买的商品住房，自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易。涉案房屋是2014年10月10日办理商品房买卖合同网签备案，根据新政策，涉案房屋2019年10月10日才能上市交易。该政策的出台属于合同法第一百一十七条规定的不可抗力，客观上涉案房屋已不能交易，合同各方的目的无法实现，合同应根据合同法第九十四条第（一）款的规定解除。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。
第三人每家房产咨询公司述称，清偿涉案房屋按揭贷款是被告的义务，其公司并无义务，其公司只是承诺向被告介绍垫资公司，由被告向垫资公司支付利息，且其公司向被告承诺1个月内协助被告办理完毕房产证，并非被告所称的7日。因被告逾期偿还贷款达9个月以上，垫资公司不愿以市场价格代其偿还贷款，如要偿还，被告需按月息8%支付利息。银行2017年3月23日的催款通知显示被告已逾期9期，所以合同签订时被告至少已连续逾期三期以上，被告并未告知，所以导致垫资失败，这才是导致交易失败的根本原因。原、被告双方的房屋买卖合同已于2017年3月16日进行网签，符合西安市2017年6月28日关于房屋交易政策的要求，涉案房屋可以进行交易。在合同履行过程中，其公司发短信被告虽曾回复，但多次打电话联系被告，被告均未回电话，说明被告并未积极履行合同。被告当庭表示不愿继续履行合同的原因可能是房价上涨。
第三人交行西安城南支行述称，因其银行是抵押权人，原、被告买卖房屋未经其银行同意，所以现原告要求被告继续履行合同，其银行不同意。如果原告愿意代被告清偿剩余按揭贷款，则其银行同意双方继续履行合同。
经审理查明，2017年1月21日，原告雷望（甲方）与被告朱元博（乙方）在第三人每家房产咨询公司的居间下签订《西安市存量房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于西安市雁塔区昆明路330号金辉·悦府3幢32904室，成交价为730000元。合同第二条约定，原告于2017年1月22日向被告支付定金50000元；资金监管当日将首付款180000元进行监管，按揭款项由贷款银行存入监管账号。原告向银行申请30年500000元的银行按揭贷款（以贷款银行批准的结果为准），放款期限以贷款银行规定为准。合同第三条约定，被告名义之抵押注销完毕后7个工作日内办理产权转移登记；签订合同20日内被告向原告交付房屋。合同第四条约定，原告承担交易过程中的税费。合同第五条约定，合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行视为违约，违约方须赔偿违约金人民币140000元给守约方，且还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等。同时，合同载明该房屋尚欠贷款余额约450000元。因被告尚欠银行房屋按揭贷款未还清，第三人每家房产咨询公司承诺帮助被告联系垫资公司为其偿还房屋按揭贷款，后垫资公司因被告的房屋按揭贷款累计逾期9期而不愿以市场利息为其偿还按揭贷款，被告与垫资公司就垫资事宜未能协商一致，被告至今未能偿还房屋按揭贷款，故而被告至今亦未能办理涉案房屋的撤押手续。庭审中，被告表示其不同意继续履行合同的原因是第三人每家房产咨询公司失信，无法为其办理垫资事宜。经询，原告表示，其愿意代被告向银行偿还剩余按揭贷款，并表示其可一次性支付剩余房款。案件审理过程中，原告撤回要求被告支付140000元违约金的诉讼请求。
合同签订当日，原告向被告支付定金50000元，向第三人支付中介费10000元。被告于2017年1月底将涉案房屋交付原告，原告随后对该房屋进行装修并于2017年10月入住。2017年3月10日，被告经登记取得涉案房屋的不动产所有权证书。2017年3月16日，原、被告就涉案房屋的买卖事宜签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，并将该合同办理网签备案，备案号为C17009069。
2016年6月25日，西安市人民政府办公厅发布《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，该通知规定2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易;在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。2017年7月4日，西安市住房保障和房屋管理局发布《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》，该细则规定2017年6月28日以前，已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房，按原政策执行。未提交合同网签信息，但已签定购房协议，且已支付房款(含定金、首付款)的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。
以上事实，有《西安市存量房买卖合同》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、定金收条、中介费收款收据、西安市人民政府办公厅《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》、西安市住房保障和房屋管理局《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》等证据和庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告与被告签订的《西安市存量房买卖合同》是原、被告的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订后，原告向被告支付定金50000元，被告以无法偿还房屋按揭贷款、无法办理撤押手续为由不同意继续履行合同。第三人交行西安城南支行当庭表示如果原告愿意代被告清偿剩余按揭贷款，则其同意原、被告继续履行合同。原告则表示，其愿意代被告向银行偿还剩余按揭贷款。因此，在原告愿意代被告偿还剩余按揭贷款的情况下，涉案合同具备继续履行的条件，因此原告要求继续履行合同，本院依法予以支持。至于被告辩称因西安市购房政策调整，涉案房屋不具备出售条件，合同无法继续履行一节。因原、被告已于2017年6月28日前在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息，因此涉案房屋符合西安市房地产限购政策要求，可以依法进行交易，故被告该项辩称，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、原告雷望于本判决生效之日起十日内代被告朱元博向第三人交通银行股份有限公司西安城南支行偿还西安市雁塔区昆明路330号金辉·悦府3幢32904室房屋的剩余按揭贷款、利息及罚息（具体数额以银行核算为准）。
二、原告雷望于上述行为完成后十日内向被告朱元博支付除已代被告朱元博向第三人交通银行股份有限公司西安城南支行偿还的剩余按揭贷款、利息、罚息（具体数额以银行核算为准）及定金50000元以外的购房款（总房款为730000元）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、被告朱元博自收到本判决第二项确定的购房款之日起十日内协助原告雷望将西安市雁塔区昆明路330号金辉·悦府3幢32904室房屋的所有权转移登记至原告雷望名下。
本案案件受理费3100元，由被告承担。因原告已预交，被告应将该款于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张叡婕
人民陪审员 刘选民
人民陪审员 刘 晓
二〇一八年五月二十一日
书 记 员 赵园园
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