北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第06900号
上诉人（原审原告）王立书，男，1985年4月24日出生。
上诉人（原审原告）李淑娟，女，1962年2月7日出生。
上诉人王立书、李淑娟之共同委托代理人刘延俊，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商115、201-203室。
法定代表人唐晓丹，董事长。
委托代理人郎敬禹，男，1983年5月23日出生。
委托代理人张银侠，女，1983年4月19日出生。
上诉人王立书、李淑娟与上诉人北京博成房地产有限公司（以下简称博成公司）因商品房预售合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第40886号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王立书、李淑娟之共同委托代理人刘延俊，上诉人博成公司之委托代理人郎敬禹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年9月，王立书、李淑娟诉至原审法院称：我们于2009年4月15日购买了博成公司开发的位于北京市朝阳区××305号房屋，约定房屋套内建筑面积为64.41平方米，建筑单价为30321.5元／平方米，总价款为1953008元。我已付清全款。2011年1月27日我向博成公司缴纳了办理涉诉房屋转移登记所需的公共维修基金、契税、印花税及代办等相关费用，共计75771元，入住至今。合同第二十条“产权登记”第二款“转移登记”约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金以购房款总额的百分之五为最高限额，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。博成公司未按合同约定，至今仍未给我办理产权转移登记，给我造成了严重的影响，应向我支付违约金。现要求：1.博成公司为我办理位于北京市朝阳区××305号房屋产权转移登记；2.博成公司支付我转移登记违约金（自2013年1月17日至实际办理转移登记之日止，按照总房款1960892元日万分之一的标准计算）。
博成公司辩称：一、我公司早已将办理楼栋权属证书所需的全部资料准备完毕，并上交至朝阳区建委，但区建委一直未予办理，因政府的行为不受我公司的控制且办理房权证也并非我公司一人就能够完成。现我公司在约定期限内已完成资料提交、备案等工作，现不属于我公司的责任，也不应当由我公司承担违约责任。鉴于目前楼栋权属证明未能办理，不符合办理房屋所有权证的条件，事实上不能履行。二、双方对违约金限额的约定是双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效的。三、我公司认为关于未办理房屋所有权登记的违约金约定过高，因房屋价值一直在上升，王立书、李淑娟并无实际损失，请求法院将违约金降低到总房款的日万分之0.3的标准。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案中，王立书、李淑娟与博成公司签订的北京市商品房预售合同合法有效，王立书、李淑娟与博成公司均应依约履行各自的义务。根据合同约定，博成公司应于王立书、李淑娟收房之日起540天内即2012年7月20日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，并于交付房屋之日起720日内即2013年1月16日之前为王立书、李淑娟办理完房屋权属转移登记，现博成公司均未能办理，应认定为违约。
关于逾期办理房屋权属转移登记的违约金，双方约定为：自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金以购房款总额的百分之五为最高限额，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。双方约定的违约金限额是双方合意的体现，对双方均有法律约束力，法院对王立书、李淑娟的该项诉讼请求在该限额即98044.6元范围内予以支持。合同虽约定违约金的给付时间为实际取得房屋所有权证书之日起90日内，但博成公司违约时间较长，且实际办理房屋所有权证的时间不能确定，王立书、李淑娟在本案中主张给付，法院予以支持。
关于王立书、李淑娟要求办理房屋权属转移登记的诉讼请求，鉴于目前楼栋权属证明未能办理，不符合办理房屋所有权证的条件，故法院对王立书、李淑娟的该诉讼请求不予支持。但不影响博成公司积极履行合同义务，待条件具备时，双方自行办理相关手续或另诉解决。据此，原审法院于2014年12月作出判决：一、博成公司于本判决生效后七日内支付王立书、李淑娟逾期办理房屋所有权证违约金九万八千零四十四元六角；二、驳回王立书、李淑娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王立书、李淑娟及博成公司均不服原审法院判决，向本院提起上诉。王立书、李淑娟认为博成公司应依合同约定为其办理涉案房屋产权转移登记手续，博成公司应当向其支付自违约之日起至实际取得产权证之日止的逾期办理房屋权属转移登记违约金，请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判博成公司为其办理涉案房屋产权转移登记，博成公司支付其自违约之日起至实际取得涉案房屋产权证之日止的违约金，本案全部诉讼费用由博成公司承担。博成公司认为王立书、李淑娟未提交相关证据证明实际损失的存在，违约金应调整至购房款总额的百分之三为最高限额，请求二审法院撤销原审判决，依法改判本案，本案诉讼费由王立书、李淑娟负担。
经审理查明：王立书、李淑娟与博成公司于2009年5月24日签订《北京市商品房预售合同》一份，王立书、李淑娟为买受人，博成公司为出卖人，双方约定：买受人购买出卖人开发的位于北京市朝阳区××305号房屋一处，总价款为1953008元，出卖人应当在2010年8月31日前向买受人交付该商品房。
合同第二十条第一款“初始登记”约定：出卖人应当在买受人办理房屋交接手续之日起540天内，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照本条第二款“转移登记”的约定执行。
合同第二十条第（二）款“转移登记”约定：商品房交付使用后买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不高于1000元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金以购房款总额的百分之五为最高限额，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。
合同签订后，王立书、李淑娟依约实际支付购房总价款1953008元。2011年1月27日，王立书、李淑娟实际收房并交纳契税、公共维修基金及产权代办费等费用并补交房屋面积差价款7884元。
经查，涉案房屋所在楼栋尚未取得楼栋权属证，亦未能向王立书、李淑娟办理权属转移登记。
以上事实，有北京市商品房预售合同、购房款发票、收据等书证及双方当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，系双方当事人之真实意思表示，经由意思合致而规范彼此权利义务关系；以书面形式签订的合同系当事人缔约时经过审慎衡酌、辨明权义的合意结果，在反映缔约结果的同时，也意在以书面载体形式固化确定权利义务的具体内容，消弭歧义，规范合同后续履行，对双方具有法律约束力，构成当事人之间的请求权基础。本案中，王立书、李淑娟与博成公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人之真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵循诚实信用原则严格依约履行各自义务。根据合同约定，博成公司应于涉案房屋交付之日起720日内为王立书、李淑娟办理完毕涉案房屋产权转移登记，如若逾期则应自王立书、李淑娟应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按全部已付款日万分之一的标准向王立书、李淑娟支付违约金。现博成公司未能依约按期履行产权转移登记义务构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金具体数额一节，本案中双方关于以购房款总额的百分之五作为逾期办证违约金最高限额的约定并不违反法律法规的强制性规定，也未排除王立书、李淑娟的主要合同权利，系双方合意结果，并不违反公平原则，应当作为适用违约责任的合同依据。现王立书、李淑娟上诉主张博成公司应向其支付自违约之日起至实际取得涉案房屋产权证之日止的违约金，依据不足，本院不予支持。博成公司上诉主张违约金数额应调整至购房款总额的百分之三为最高限额，依据不足，本院亦不予支持。
关于王立书、李淑娟上诉要求博成公司办理房屋产权证的诉讼主张，物权法将登记作为房产变动的必要条件，因此商品房的权属交付必须以办理产权过户为标准，故办理所在楼栋的初始登记系博成公司的法定义务和主义务。鉴于涉案房屋所在楼栋的初始登记（大产权证）未能办理，王立书、李淑娟办理转移登记（房屋产权证）的前提条件尚未成就，故本院不予支持。但博成公司不能以此免除自身的办证义务，双方可待条件成就时再行解决。
综上，王立书、李淑娟及博成公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1126元，由北京博成房地产有限公司负担（已由王立书、李淑娟预交，北京博成房地产有限公司于本判决生效后7日内给付王立书、李淑娟）；二审案件受理费2349元，由王立书、李淑娟负担70元（已交纳），由北京博成房地产有限公司负担2279元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
代理审判员 胡新华
代理审判员 史晓霞
二〇一五年六月十二日
书 记 员 陈立昱
书 记 员 王 雨