江西省全南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0729民初834号
原告：钟声波，男，1973年9月1日生，汉族，务工，住全南县。
委托诉讼代理人：陈永平，江西全丰律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：李生彬，男，1953年10月25日生，汉族，退休干部，住全南县。
委托诉讼代理人：陈红华，江西桃江律师事务所律师。代理权限：特别授权。
第三人：李生清，男，1967年10月27日生，汉族，司机，系李生彬弟弟，住全南县。
原告钟声波与被告李生彬、第三人李生清房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年10月26日受理后，依法适用普通程序，于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告钟声波及其委托诉讼代理人陈永平、被告李生彬的委托诉讼代理人陈红华到庭参加了诉讼，第三人李生清经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟声波向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告的《转让房子协议》合法有效，确认原告依法取得了楼梯部分（楼梯分摊部分面积14.78平方米）的所有权和使用权。2、本案诉讼等费应由被告承担。事实和理由：2005年10月18日原告和被告经过协商，达成房屋买卖协议，协议约定被告将位于全南县经贸委院内的二楼私房一套转让给原告（房屋总共四层，政府登记为含江路17号3单元，由被告建设好，第三人购买并居住在三楼套房），协议对转让价格等做了约定，协议内容详见协议书。原告在签订协议后全面履行了协议，后住入二楼套房内。按106.41㎡交纳费用，取得了房产证。2017年开始，原告所在地区全南县人民政府进行征收拆迁，原告和被告对原告是否对楼梯拥有物权产生分歧，现在一、二楼梯的面积全部被被告占有并进行了登记，而第三人的三楼已经依法取得了包括楼梯面积在内的登记面积补偿协议。原告为此找过房产局，但是没有结果。原告认为根据《物权法》等法律法规的规定，原告在购买被告第二层的套房时，已经依法取得了共有部分楼梯的所有权和使用权。现原告为维护自身合法权益，特此诉至你院，请求判决。
原告钟声波向法庭提交了下列证据：一、李生彬房屋产权档案资料：1.《关于童观全等在经贸委机关大院后侧集资建房的有关情况说明》；2.全南县房产所有权登记审核表；3.全南县私房所有权登记申请书；4.登记现场查勘表2张（第一层和第二层）；5.1998年李生彬房产证（已经注销，备注为分割为2户即原告钟声波和李生彬）。证明：被告李生彬二层房屋的来源；二、第三人李生青（清）的房屋产权来源档案：1.全南县私房所有权登记申请书；2.建房协议书（李生彬和李生春）；3.登记现场查勘表3张；4.全南县房产所有权登记审核表；5.协议书（李生春和李生青）。证明：1.第三人李生青的房产来源；2.李生青的房产（第3层）面积为106.9平方米。三、原告的房屋产权来源：1.转让房子协议；2.转让房子完税凭证5张；3.原告的房产证；4.全南县房产局答复。证明：1.原告房子从被告处转让而来；2.原告已经缴纳106.41平方米的税收；3.因为双方《转让房子协议》中约定“楼梯间面积不在套房之内”，房产局办理原告的产权面积为91.63平方米，没有分摊到楼梯间面积，违反法律规定；4.房产局对原告的要求分摊楼梯间面积申请作出司法途径解决权属争议的答复。
被告李生彬辩称，1、答辩人与原告之间2005年10月18日签订的《转让房子协议》合法有效。原告要求购买答辩人建造的私房，双方约定购房条件和价款后，于2005年10月18日签订《转让房子协议》，全南县房地产管理局依据该协议进行了现场勘察，并依法办理了房产证，原告对此也没有异议，双方所签的《转让房子协议》合法有效。2、原告主张共有楼梯使用权已灭失。原告主张共用楼梯的使用权答辩人没有异议，《转让房子协议》第二条已作明确约定，房产证中的平面图也是这样绘制的，但是，基于争议楼梯已经依法拆除，楼梯已灭失，楼梯的使用权自然也已灭失，原告将已灭失的使用权作为诉讼请求于法无据。3、原告主张共用楼梯所有权违反协议约定和房产登记。原告与答辩人签订的《转让房子协议》第二条约定“楼梯间面积不在套房之内，但可共同使用”，全南县房地产管理局存档的“房地产交易鉴定书”据此核定房屋交易面积91.63㎡，颁发的房产证记载的面积也是纯套房面积91.63㎡，平面图中标注的楼梯间为共用而不是共有。原告将协议约定不转让和房产登记标明“共用”的楼梯间强行理解为“共有”，这与当事人意思自治的协议相违背，同时也与国家法定登记的记载相违背。4、李生清不是本案的当事人。根据合同相对性原则，原告与答辨辩人签订《转让房子协议》与李生清没有任何事实和法律上的权利义务关系。李生清是答辩人的弟弟，答辩人如何转让房屋给李生清这是答辩人的权利，与原告没有任何关系。根据《民事诉讼法》的规定，本案的处理结果与李生清没有法律上的关联，李生清不是本案的当事人。综上所述，原告的诉讼请求要么已灭失，要么没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
被告李生彬向法庭提交了下列证据：转让房子协议、房地产交易鉴定书、房屋买卖双方身份核查表、完税证、完税证明单、李生彬身份证复印件、缪阶妹身份证复印件、钟声波身份证复印件、李生彬原房产证复印件、钟声波原房证证复印件，证明：房产局认可的面积就是91.63平方米；原告擅自交税，是原告的单方行为；被告的房产证进行了分户，楼梯间标注的是共有的；原告的绘图是使用权的绘图，而第三人的绘图是所有权的绘图，双方的绘图是有区别的。
第三人李生清未作答辩和未向法庭提交证据。
庭审中，法庭组织原、被告对双方提交的证据进行了质证。
被告李生彬对原告钟声波提交的证据质证意见如下：对第一组证据的均无异议，但是要说明的是合作建房而不是商品房开发建房；对第二组证据，第三人的房产证和原告提交的房产证上楼梯间标注不一样，楼梯间标注是共有的标注，可能原告没有注意到房产局的标注；对第三组证据，转让协议书第二条请法庭注意，楼梯间面积不在套房之内，楼梯间是共用的。交税是单方面的行为，既不是房产局叫你交的也不是原告叫你交的，房产局的答复我们认同。原告起诉本身就是个错误，原告应该先起诉房管局，撤销了这本房产证，应当进行行政诉讼而不是民事诉讼。
原告钟声波对被告李生彬提交的证据质证意见如下：对鉴定书和我们提交的不一致，上面的名字不一致。对被告提交的房产局复印材料真实性我们认可，被告有义务向法庭提交其最后一本房产证。对第三人的房产证复印件的真实性无异议，房产证是房产局有更改的，盖了个房屋产权更正章，但是李生春和李生清的房屋转让行为是在2002年，而李生清的房产协议书在1998年就已经有了，上面的面积是没错的。
针对上述原、被告质证意见，本院认证如下：对原告钟声波提交的关于童观全等在经贸委机关大院后侧集资建房的有关情况说明、全南县房产所有权登记审核表、全南县私房所有权登记申请书、登记现场查勘表2张、1998年李生彬房产证、全南县私房所有权登记申请书、建房协议书、登记现场查勘表3张、全南县房产所有权登记审核表、协议书、转让房子协议、转让房子完税凭证5张、原告的房产证、全南县房产局答复和被告李生彬提交的转让房子协议、房地产交易鉴定书、房屋买卖双方身份核查表、完税证、完税证明单、李生彬身份证复印件、缪阶妹身份证复印件、钟声波身份证复印件、李生彬原房产证复印件、钟声波原房证证复印件，的真实性，本院予以确认并在卷佐证。
根据上述采纳之证据，结合原、被告的陈述，本院确认如下事实：
2005年10月18日，原、被告签订了一份《转让房子协议》，内容为：经双方协议，甲方将经贸委院内私房一套（位置是李生青楼下）转让给乙方，转让有关事项经协议如下：一、转让价格伍万捌仟捌佰捌拾元整。双方签字后由乙方一次性付清给甲方。二、楼梯间面积不在套房之内，但可共同使用，因楼梯间较小，要求乙方不能放摩托车。（自行车可互相兼让放好），梯内不能放其他杂物以免影响行人上下。三、转让有关的手续费用证件由乙方负责。四、为了整栋楼房住房的安全出入要随手关大门，公共事业共同收维（修），有事要共同商量，互相尊重，以保住户和睦相处。五、用水，整栋房子予接好总管，乙方应另按水表，每两个月收费一次（甲方收）。电自行立户。六、未尽事宜另外协商。七、本协议经双方签字后生效，具有同等法律效力。2005年10月20日，原告钟声波取得了房屋所有权证，证号为全南县房权证城厢镇字第××号，建筑面积为91.63平方米。2017年下半年，原告钟声波的该房屋被政府征收。2017年8月1日，原告钟声波向全南县房地产管理局写了一份《拆迁无楼梯间面积诉求书》，2017年9月11日全南县房地产管理局给原告钟声波一份《关于反映拆迁房无楼梯分摊问题的答复》，内容为：钟声波、王春艳夫妇：收悉你夫妇于2017年8月1日反映的：“拆迁无楼梯间面积诉求书”后，我局高度重视，组织人员对该问题进行调查处理，经查询档案及向相关人员了解，你夫妇当时（2005年）购买李生彬位于全××路（经贸委院内）的集资房产权证登记总层数为贰层，登记面积：212.83m㎡)的第二层房屋，当时按一半的面积即106.41m㎡缴纳了契税等税费，但产权证登记面积则为91.63m2，其主要原因是李生彬夫妇不同意将该楼梯分摊面积登记在你夫妇名下，且你夫妇直至拆迁前并未提出异议。我局工作人员多次做李生彬夫妇的思想工作，但李生彬夫妇不愿通过调解方式予以解决，且一直坚持以当时签订的“转让房子协议”的约定进行处理。因此，建议你夫妇通过司法途径解决此权属争议。为此，原告钟声波诉至本院。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告于2005年10月18日签订的《转让房子协议》系双方真实的意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。楼梯属于业主的共有部分，业主对楼梯享有共有权，共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑之共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有权包括三种权利：1、共有部分的使用权，指业主有使用建筑物及其附属建筑物的共有部分的权利，包括共同使用和轮流使用；2、收益权，指业主可依规约或其共有持分，取得因共用部分可生的利益的权利；3、共有部分的单纯修缮改良权，指不影响或损及建筑物共用部分的固有性质的修缮改良行为。本案中，原、被告签订的《转让房子协议》第二条明确约定：“楼梯间面积不在套房之内，但可共同使用。”即约定了原告钟声波不享有楼梯的所有权，并没有侵害原告钟声波的楼梯共有权，且原告钟声波所办的房屋产权证也未含有楼梯的公摊面积，被告李生彬也未收取楼梯公摊面积的费用，被告李生彬也没有要求过原告钟声波承担修缮等费用，同时，原告钟声波享有了楼梯的使用权，且原、被告签订的《转让房子协议》已全部履行完毕，原告钟声波自办理该房屋产权证时始至该房屋被政府征收前一直未提出过异议，也未因使用楼梯而受到过影响，现该房屋及楼梯被政府征收和拆除，房屋和楼梯的所有权已经灭失。综上，原、被告约定:“楼梯间面积不在套房之内，但可共同使用”的行为，既没有损害原告钟声波的建筑物（房屋），也没有损害原告钟声波享有共有权的利益，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此，对原告钟声波主张确认原、被告签订的《转让房子协议》合法有效的请求，理由成立，本院予以支持；对原告钟声波主张确认原告钟声波依法取得了楼梯部分（楼梯分摊部分面积14.78平方米）的所有权和使用权的请求，理由不能成立，本院不予支持。对原告钟声波将李生清列为第三人，因原告钟声波对第三人李生清没有诉求，且第三人李生清未到庭参与诉讼，故本院不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十条、八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，参照《城市异产毗连房屋管理规定》第六条之规定，判决如下：
一、原告钟声波与被告李生彬于2005年10月18日签订的《转让房子协议》合法有效；
二、驳回原告钟声波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1272元，由原告钟声波承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 王福明
人民陪审员 张小红
人民陪审员 赖兰耀
二〇一七年十二月三十日
代理书记员 黄 强