辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民一终字第150号
上诉人（原审被告）大连建兴洗浴中心。
法定代表人汪培杰，经理。
委托代理人陈玉健，律师。
被上诉人（原审原告）王承璞，男，无职业。
上诉人大连建兴洗浴中心与被上诉人王承璞返还原物纠纷一案，大连市中山区人民法院于2013年11月12日作出（2013）中民初字第3513号民事判决，大连建兴洗浴中心不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月12日公开开庭审理了本案。上诉人大连建兴洗浴中心的委托代理人陈玉健、被上诉人王承璞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人王承璞一审诉称，汪培杰作为被告的法定代表人于2011年8月16日与原告签订了《洗浴中心租赁合同》，将位于大连市中山区秀月街8-1号地下一层的房屋租赁给原告，租赁期自2011年8月31日至2016年8月31日（五年），年租金为25万元。合同签订后，原告依约将租金20万元交付给了被告的法定代表人汪培杰，被告未向原告出具符合财务要求的发票，剩余5万元经被告同意为满足经营需要作为给原告更换新炉及改造费用，并委托原告进行。《租赁合同》第六条约定，将被告经营期间已预售的优惠卡未使用完的部分核算出的总钱款作为押金。经双方进行核算，被告预售的优惠卡未使用完部分在原告经营期间进行使用的总钱款为69272元，与原告经营期间预售的优惠卡未使用的部分（卡数942张，票857O个）相冲抵，差额为26422元。在原告经营期间，被告提出解除《建兴洗浴租赁合同》，2012年6月20日原告同意与被告解除建兴洗浴租赁合同，但对解除后的事宜未进行处理。依据相关法律法规规定，租赁合同解除，超出实际租赁期限的租金（2个月零10天的租金合计48611元）被告应予以返还，双方经营期间的优惠卡未使用部分经冲抵差额部分26422元应返还给原告。合同解除后，原告多次找被告协商关于解除后事宜，但被告出尔反尔，不履行当时的口头约定，故原告诉至法院，要求判令被告向原告返还超出租赁期间租金48611元；判令被告向原告返还押金人民币合计26422元。
上诉人大连建兴洗浴中心一审辩称，原告无权要回剩余的租金及押金。原告违法使用煤炉供热而导致百姓投诉被环保局罚款，并责令停业无法经营下去，是原告提出解除合同在先，按租赁合同相关条款规定原告无权要求返还租金及押金。原告计算的返还租金及押金有误，租赁合同中约定第一年租金2O万元，按年租金2O万元的标准，计算剩余期间的租金为38356元；关于押金，原告在诉状中充抵的金额有误，票数为8570无误，但单价有误，当时原告是按6元每张出售，现经营者也是按6元每张收的，原告在诉状中是按5元每张计算与事实不符，剩余的押金应为17852元。
一审法院审理查明：2011年8月16日，汪培杰（被告的法定代表人）与原告签订了《洗浴中心租赁合同》，将位于大连市中山区秀月街8-1号地下一层的房屋租赁给原告，租赁期自2011年8月31日2016年8月31日（五年），年租金为25万元。合同约定，第一年租金为20万元，所差伍万元为被告给原告更换新炉及改造费用。合同签订后，原告依约将租金20万元交付给了汪培杰。《租赁合同》第六条约定，将被告经营期间已预售的优惠卡未使用完的部分核算出的总钱款作为押金。经双方进行核算，被告预售的优惠卡未使用部分在原告经营期间进行使用的总钱款为69272元，与原告经营期间预售的优惠卡未使用的部分（卡数942张，票857O个）相冲抵，差额为26422元（69272元-8570×5元）。2012年5月9日，大连市环境保护局对案涉洗浴中心作出责令停止营业并处罚款的行政处罚决定书，原告缴纳了罚款并搬出洗浴中心。2012年6月20日，原告与汪培杰签订解除建兴洗浴租赁合同协议，协议约定，原告同意与被告解除建兴洗浴租赁合同，同意汪培杰与其他承租人签订出租建兴洗浴协议，并同意汪培杰进行建兴洗浴装修改造。协议对解除后的事宜未进行处理。
一审法院认为：原、被告双方所签订的租赁合同是在平等、自愿的基础上进行的，是双方真实意思的表示，属有效合同。合同有效，双方本应自觉履行，但在租赁合同履行过程中，原、被告双方又签订了解除租赁合同协议，双方租赁合同关系解除。被告辩称系原告违法使用煤炉供热而导致百姓投诉被环保局罚款，并责令停业无法经营下去，是原告提出解除合同在先，按租赁合同相关条款规定原告无权要求返还租金及押金。而双方签订的解除租赁合同协议内容体现的是原告同意与被告解除租赁合同，故被告抗辩意见本院不予采信。租赁合同解除后，超出实际租赁期限的租金被告应予以返还。返还租金计算应按双方约定和实际交付第一年租金20万元为基数，超出实际租赁的期限为2个月零10天，故被告应返还原告租金为38889元，而非原告所诉48611元。关于原告诉请要求判令被告返还押金26422元，事实清楚、证据充分，应予支持。被告抗辩应按每张6元计算，应返押金17852元，证据不足，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告大连建兴洗浴中心返还原告王承璞租金人民币38889元、押金人民币26422元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费1680元，原告负担218元、被告负担1462元。
宣判后，上诉人大连建兴洗浴中心不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉理由及请求是：被上诉人租赁经营期间将油炉改为煤炉，被环保部门勒令停业整改罚款，在被上诉人无力经营的情况下，双方协商在互不追究责任的前提下协议解除合同，一审判决以协议对解除后事宜未进行处理为由，判决上诉人承担返还租金等责任是错误的；案涉房屋登记在上诉人法定代表人汪培杰丈夫尹南名下，大连建兴洗浴中心不应是本案被告。被上诉人王承璞辩称：油炉改为煤炉上诉人是同意的，炉子是被诉人买的；在签订解除合同协议时，双方没有就合同解除后的事宜达成一致意见；建兴洗浴中心的经营场所就是案涉房屋，我们签订的是《洗浴中心租赁合同》，因此，大连建兴洗浴中心应当是被告，一审判决正确，请求维持原判。
二审审理查明：原审认定的事实属实。
本院认为：本案争议的焦点是，解除建兴洗浴租赁合同协议是由谁提出及依据该协议被上诉人提出的诉请是否应当支持。根据解除建兴洗浴租赁合同协议的文字表述，应当确认该协议系由上诉人提出，被上诉人表示同意，该协议是双方的真实意思表示，依法有效。关于解除协议的原因及违约责任，双方各执一词，均无充分证据支持其主张，本院不能确认系一方违约行为所导致租赁合同解除，仅能认定系双方合意解除。对于解除协议后未到期的剩余租金及押金是否返还，该解除协议虽然没有约定，但根据《洗浴中心租赁合同》第十条即若被上诉人方提前终止合同，上诉人方不返还被上诉人方当年剩余的租金及押金的约定，不能认定被上诉人依据该协议丧失或视为其放弃上诉人返还租金及押金的权利。上诉人一审庭审中辩称，解除合同协议中未明确租金及押金是否返还，但已口头明确租金及押金不予返还；以及上诉人主张被上诉人因环保问题而停业解除合同时，双方已协商互不追究责任的上诉理由；被上诉人对此均不予认可，上诉人二审中亦未提供相应的证据支持，故其辩称及上诉理由本院不予采信。因此，一审判决支持被上诉人返还租金及押金的请求，并无不当。
上诉人关于大连建兴洗浴中心不应是本案被告一节。案涉《洗浴中心租赁合同》的经营场所即为案涉的房屋，合同签订人汪培杰为大连建兴洗浴中心的法定代表人，合同的履行标的是洗浴中心的经营权，故案涉房屋登记在谁的名下，不影响大连建兴洗浴中心为本案被告的成立。故上诉人该项上诉理由，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1680元，由上诉人大连建兴洗浴中心承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 逄春盛
审 判 员 田玉光
代理审判员 刘婷娜
二〇一四年二月二十一日
书 记 员 李 彩