天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0114民初12016号原告:新联康（中国）有限公司天津分公司，住所地天津市津南国家农业科技园。法定代表人：吕飞，总经理。委托诉讼代理人：李改，天津昊哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭，男，该公司工作人员。被告：经纬城市绿洲（天津）置地有限公司，住所地天津市武清区开发区福源道18号503-32（集中办公区）。法定代表人：陈亨利，董事长。委托诉讼代理人：戴庆博，天津德熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀锦，天津德熙律师事务所律师。原告新联康（中国）有限公司天津分公司（以下简称新联康公司）与被告经纬城市绿洲（天津）置地有限公司（以下简称经纬公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新联康公司的委托诉讼代理人李改、张旭，被告经纬公司的委托诉讼代理人戴庆博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新联康公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付拖欠原告的佣金625068元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月17日，原被告签订了《经纬城市绿洲学知华庭项目2015年年度销售合作合同》（以下简称：合作合同），约定由原告向被告开发的坐落于天津市武清区雍和道北侧的楼盘项目提供代理销售服务，合同中对双方的权利义务、佣金及支付方法、违约责任等做出了明确的约定，现原告已完成合同项下约定的全部义务，但被告未按合同的约定向原告支付全部的佣金。至今，被告仍拖欠原告佣金625068元，针对上述费用，虽有被告确认并经原告多次催要，但被告迟迟未付。原告已经完全履行了代理销售的义务，被告也给予了相应的确认，但被告拖欠佣金的行为已经构成了严重违约，原被告多次协商未果，特此诉讼，望判如请。被告经纬公司辩称，新联康诉请经纬公司支付佣金625068元，该佣金由三部分组成，一是正常佣金215078元；二是渠道部分（甲方认可房源）291911元；三是渠道部分（甲方未认可房源）118079元。（一）关于正常的佣金215078元，本公司认为，根据双方签订的《经纬城市绿洲学知华庭项目2015年年度销售合作合同》（以下简称：合作合同）第4.1.2条、第4.2.2条之约定，截止目前符合支付条件的代理销售佣金为181034元，具体情况如下：根据合作合同4.1.2条约定，签约房屋的应收房款全额到账方可计提佣金。本案中，客户刘亚利购买的两套房屋尚未全款到账，因此未达到结佣条件，对应的代理销售佣金为13929元，该13929元应从215078元中扣除，因此，达到结佣条件的佣金额应为201150元。根据合作合同第4.2.2条约定，达到结佣条件的佣金额分为两次支付，第一次为每自然月份支付佣金额的90%，第二次为房屋交付使用（准入证日期）3个月后的第一周支付应付佣金的10%，本案中，新联康代理销售的房屋尚未交付使用，故应扣除入住提留20115元。因此，本案中经纬公司应支付的代理销售佣金应为181034元（215078元-13929元-20115元）。（二）关于新联康主张的渠道部分（甲方认可房源）291911元，针对新联康提供签约服务且经纬公司确认的38套渠道房源，新联康主张应当按照1.3%或1.5%的标准计提291911元佣金，对此，经纬公司认为，新联康的主张缺乏事实及法律依据，具体理由如下：签约服务不同于代理销售。首先，合同第3.2条对新联康代理销售的主要工作内容进行了明确约定，其中第3.2.4条明确，乙方应当代表甲方向客户进行该物业的介绍，并与客户进行现场洽谈，安排客户签订认购书、合同文件，完成客户签约，按揭申办，协助办理预售登记手续及房管局联机备案工作等一系列工作。而签约服务的工作内容仅包括安排客户签订认购书、合同文件。完成客户签约及后续催款工作，对于成交起至关重要作用的物业推介、现场洽谈等工作均由渠道公司完成。其次。签约服务与代理销售的客户来源不同，签约服务的客户为被告自销客户，来源于被告委托渠道公司组织实施的团购优惠活动，代理销售客户为新联康自身客户，来源于电话来访、售楼处到访或新联康的其他渠道。因此，无论是工作内容，还是客户来源，签约服务与代理销售均存在较大差异。新联康主张渠道签约客户也应按照代理销售计提佣金，显然缺乏事实依据，同时违背了公平、等价有偿等民法基本原则。新联康明确知悉签约服务不同于代理销售。首先，2015年8月9日，新联康向经纬公司提出“渠道销售是否启用，如启用内场、外场结佣金如何计算（待确认）”，经纬公司回复“渠道销售方式是否启用及合作方式待确定（目前在谈形式为每套房源渠道费用为20000元，分销公司18000元/套，代理公司服务费2000元/套）”。具体详见2015年8月9日《会议纪要》。前述会议纪要表明，新联康明确知悉，渠道销售模式下的代理公司服务费（或称内场佣金）是不能根据合作合同中代理销售佣金计提比例确定的，不然，双方就不会在合同之外再签署会议纪要，也不会使用“待确认”、“待确定”这样的表述。同时，双方当时在谈的代理公司服务费为2000元/套，该标准也与合作合同中代理销售佣金的计提标准有着明显的区别。其次，在本案中，新联康向贵院提交了《新联康代理公司销售明细》（新联康自行标注为“正常佣金”）、《新联康代理公司服务渠道签约明细表》（新联康自行标注为渠道部分），从名称上看，前者为销售明细表，后者为服务渠道签约明细表，显然两者在工作内容上存在较大差别；从新联康标注的表述上看，前者表述为“正常佣金”，后者表述为“渠道部分”，显然新联康也对两者进行了区分对待。再次，合同履行过程中，新联康根据合作合同约定，按月向经纬公司提交《武清新城区B3南区项目佣金结算明细表》，在新联康先后提交的六份佣金结算明细表中均未包含渠道签约服务部分，在该六份佣金结算明细表提交期间，渠道房源大部分已经全款到账。由此可以进一步证实，在合同履行过程中，新联康对于签约服务与代理销售之间的差别也是认可的，其并未将签约服务等同于代理销售，否则，在合同履行过程中，新联康怎会从未提请经纬公司按照代理销售的佣金标准支付渠道部分佣金。综上，新联康对于“渠道销售房源不同于其他代理销售房源，两者按照不同的标准计提佣金或者服务费”的事实是明确知悉并认可的。签约服务佣金应当按照合作合同第7.2条标准确定。合作合同第7.2条约定，经纬公司自销的面积，如需新联康提供签约服务，按500元/套向新联康支付服务佣金，作为新联康销售服务工作的费用。同时，合作合同第7.3条约定，被告自销面积含员工购房、团购等。根据前述约定，经纬公司自销的面积包含员工购房、团购，而渠道客户正是通过团购的方式购房的，即渠道客户是通过经纬公司委托的天津金晟文化传播有限公司组织实施的团购优惠活动进行购房的，因此，渠道客户所购房屋属于经纬公司自销的面积，应当按照合作合同约定的500元/套的标准进行结算。另外，对于渠道客户，因新联康仅提供签约服务，其服务内容也完全符合合作合同第7.2条约定的经纬公司自销面积的服务内容，因此，也应根据合作合同第7.2条的约定标准，确定渠道客户签约服务的佣金，即500元/套。综上，新联康关于38套房源应按1.3%或1.5%的标准计提291911元代理佣金的主张缺乏事实及法律依据，经纬公司认为渠道客户签约服务佣金应为19000元。（三）关于新联康主张的渠道部分（甲方未认可房源）118079元。针对新联康提供签约服务的渠道房源，经纬公司已经通过《新联康代理公司服务渠道签约明细表》进行了确认，经纬公司确认为38套房源，其余15套房源，新联康并未提供签约服务，经纬公司不认可。因此，新联康该部分诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。综上，新联康的绝大部分诉请金额缺乏事实和法律依据，请求贵院依法驳回其不合理的诉讼请求，因双方一直未能完成结算完全是由于新联康不合理要求导致，故本案的全部诉讼费用由新联康承担。本院经审理认定事实如下:对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于客户刘亚利购房款是否达到结佣条件。经审查，当事人双方为商品房代理销售合同关系，双方签订的《经纬城市绿洲学知华庭项目2015年年度销售合作合同》为当事人真实意思表示，依法成立，为合法、有效的合同。庭审过程中，双方确认原告诉请标的625068元由三部分组成，一是正常佣金215078元；二是渠道部分（被告认可房源）291911元；三是渠道部分（被告未认可房源）118079元。针对正常佣金部分中客户刘亚利购房款是否达到结佣条件，原被告间产生争议。首先，根据原告提供的《新联康代理公司销售明细》显示，2015年12月3日，刘亚利签订两份购房合同，签约房款分别为463451元和465094元，共计贷款630000元，原告主张对该客户所购两套房屋计提佣金13929元，被告对该笔佣金计提数额没有异议，但原告主张该客户房款已全部到账，被告不认可。经审查，该明细表中未显示放款日期，而原告亦未提供其他证据证明客户刘亚利所购房屋房款已全部到账,原告该主张，没有证据支持；其次，原告在庭审过程中主张经客户确认，且根据一般情理，被告房屋已入住，达到合同约定交付使用条件。针对这一主张，原告并未提供证据证明被告房屋已交付使用，仅为一般推断，证明力不足。故而，根据原被告双方于2015年8月17日签订的《经纬城市绿洲学知华庭项目2015年年度销售合作合同》第4.1.2条约定：“佣金结算：达到结佣条件的佣金额=达到结佣条件的房款金额×佣金比例%。达到结佣条件的房款金额：既往及当月已签约房屋的应收全额房款到帐后方可计提佣金。”以及4.2.2条约定：“佣金支付方式：自开售起，应收房款到账后，甲方每自然月份支付应付佣金的90%；房屋交付使用（准入证日期）3个月后的第一周，结算应付佣金的10%（尾款）。”该条款约定内容系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，为有效合同条款，原被告双方应予遵守。本院认为，原告没有证据证明客户刘亚利房款已达结佣条件，故客户佣金款应予扣除；且原告没有提供证据证明销售房屋已交付使用，应按《合作合同》4.2.2条约定，再行扣除10%佣金，本院依法支持原告正常佣金诉请181034.1元。（215078元-13929元-（215078元-13929元）×10%元），扣除佣金，如有新证据，可另行主张权利。二、38套房源佣金计提比例问题。针对该38套房源佣金计提问题。原被告在庭审过程中，承认涉案38套房源为渠道房源。本案争议焦点问题为该38套房源佣金计提标准。首先，被告在庭审中出示《会议纪要》证据一份，原告认可《会议纪要》实际发生。该《会议纪要》显示，2015年8月19日，原被告于经纬三楼会议室进行工作磋商，内容涉及渠道销售问题。新联康提出的会议内容第7条：“渠道销售是否启用，如启用内场、外场节佣金如何计算（待确认）”，被告公司提出会议内容的第4条：“渠道销售方式是否启动及合作方式待确定”。虽然该会议召开属于双方工作流程，但原被告双方在会议中对渠道问题作出了真实的意思表示，会议内容可反映出原告公司明确知悉渠道销售下的服务费与代理销售下的服务费存在明显不同，并就此问题与被告公司协商，但双方未就渠道房源佣金计提问题未达成一致意见。其次，有被告签字确认的《新联康代理公司服务渠道签约明细表》于内容上没有涉及佣金计提比例问题，而原告提供的《渠道部分》一表，实为原告单方制作，未经被告签字确认，证明力不足，不能视为原被告就38套房源佣金计提问题达成一致意见。原告提交《武清项目B3学知华庭代理公司（新联康）业绩统计》证据并陈述，该证据中备注项记载：以认购指标完成情况作为佣金比例计提标准。故应视为被告承认38套房源应按指标完成情况计提佣金。但该证据开发商销售主管，即被告公司主管签字处，被告公司工作人员签字后，补充签写“认购指标完成率包含甲方销售业绩”，可见被告公司并未同意原告公司计提佣金的主张。被告提交的六份由原告制作，并由被告签字确认的《武清新城区B3南区项目佣金结算明细表》中均未包含该38套房源，而根据原告提供的《新联康代理公司服务渠道签约明细表》，可以看出在原告六次结算佣金期间，该38套房源中已有大部分房源的房款全款到账，原告未按其诉讼主张对该38套房源向被告请佣，被告亦未按照《合作合同》约定代理销售标准向原告支付该房源佣金，不可视为被告同意按《合作合同》第4.1.1条约定计提38套房源佣金；最后，被告在庭审结束后提交新的证据，原告同意质证，且因该证据关系本案基本事实和38套房源定性这一焦点问题的认定，故而本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第三十四条规定：“对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。”组织原被告双方对新证据进行质证。被告提供天津金晟文化传播公司（以下简称金晟公司）出具的加盖其公司公章的《武清新城区B3南区学知华庭项目情况说明》复印件，《新联康（中国）有限公司天津分公司提供过签约服务的38套房源明细》复印件及金晟公司销售总监丁普出庭作证，向本院做出证人证言。被告公司提供的证据中没有原件证据可以明确证实该38套房源为其公司组织团购活动时销售，证据链不完整，证明力不足。综上所述，涉案38套房源确为渠道房源，但双方不能提交证据证明该房源以何种渠道销售方式销售。被告在庭审过程中也不能提供有效的完整证据链证明涉案38套房源为其公司委托渠道公司的团购房源，进而不能证明该房源应按照《合作合同》约定7.2条计提佣金。故本院对原被告双方的意见均不采纳，该38套房源佣金计提问题，如有新证据，可另行主张权利。三、15套房源佣金计提数额问题。本案中，原告诉请由三部分组成，其中15套房源为渠道房源，原告主张被告就该房源向其支付118079元佣金。庭审过程中，原告出示《经纬城市绿洲·学知华庭》房屋认购协议书、天津市商品房买卖合同、签约收款单的相关复印件予以佐证，但不能出示前述证据原件以供质证、审查。故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“当事人向人民法院提供证据应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的可以提供经人民法院核对无异的复印件或者复制品。”，并据“谁主张，谁举证”原则，本案中原告不能提供15套房源由其公司销售的原件证据以供核查，仅以原告公司所提供复印件无法查明该事实真相，故对该证据不予采信。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零九条，第四百零五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第十条，第三十四条规定，判决如下：一、被告向原告支付佣金181034.1元,于判决生效之日起五日内给付。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费5025元，由原告负担3065元，由被告负担1960元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  贾晓杰二〇一七年六月六日书记员  王 然相关法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第十条当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。第三十四条当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。