江苏省常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0402民初246号
原告（反诉被告）曹建新，男，1967年10月27日生，汉族，住常州市武进区。
委托代理人陈轶斌，江苏东鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）侯国铨，男，1947年3月28日生，汉族，住常州市武进区。
委托代理人张国荣，江苏乐天律师事务所律师。
原告曹建新与被告侯国铨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月15日受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序于2016年2月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为适用普通程序，组成合议庭于2016年7月15日公开开庭进行了审理。被告侯国铨提起反诉，本院依法予以合并审理。原告曹建新及其委托代理人陈轶斌、被告侯国铨的委托代理人张国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹建新诉称：2011年12月8日，原被告双方签订《房屋租赁合同书》，约定原告租赁被告房屋为饭店所用，租期为2011年12月8日至2016年12月8日。原告租赁被告房屋后进行了相关装修并购买了用于饭店经营的相关设施、物品。2013年，被告趁原告处理家事两三个月未经营的见习，私自将饭店锁闭，原告多次要求被告开锁并让原告继续经营，被告均不予理会。2014年，被告在未经原告同意的情况下私自将该饭店包括原告进行的屋内装修、家居、餐具等全部转租给他人。原告于2015年得知此事后，多次与被告协商解决事宜，但被告依旧不予理会。原告念及被告年事已高，想协商解决事宜，于2015年11月16日委托律师向被告寄送律师函，希望被告能够补偿原告因装修及购买家居。餐具等支付的相关费用。被告收函后一直未与原告及原告律师进行联系，亦未提出任何解决方案。故原告诉至法院，请求判令：1、判令被告赔偿原告因装修、家具、餐具、酒水等支付的费用共计329500元；2、承担违约金3817元；3、诉讼费被告承担。
被告侯国铨答辩称：原告提起的诉请没有事实和法律依据，请求法庭查明事实，依法驳回其全部诉请。1、双方所签合同至今没有终止或者提前解除，2011年12月8日双方签订房屋租赁合同书，租期为5年，原告将所租房屋开设饭店，原告由于经营不善，不辞而别，至2015年12月7日拖欠租金145400元，还向被告借款1万元未归还，被告代垫了水费、电费，据此被告提起反诉，2、原告主张被告赔偿损失，承担违约金等没有任何事实合法依据，被告不存在2014年未经原告同意，私自将该饭店及其内部的设备设施转租给其他人的情形，原告各自的桌椅餐具等可搬走的动产仍然放在饭店内，对于装修，原告也仅贴了墙纸装了窗帘，其他地板设施等均为被告交付时的原状，不存在赔偿损失之说，按双方合同约定，违约方是原告，若双方合同经协商一致提前解除或者终止，原告付清房屋租金水电费等相关费用，可以将桌椅餐具等动产搬走，墙纸等不动产合同中虽然没有约定，但是按照一般常理应当归被告所有，因为原告开设饭店，租期五年，也明知装修的不动产部分租赁期满作为残值所剩无几，3、原告提供的收款收据等与被告无关，是原告用于开办饭店，自己的花费，应当自行承担，且均是2013年以后原告自行购置的，而租赁合同是2011年12月8日起被告就将房屋交付给原告开办饭店了，现原告拿出2013年后购置的收据，与被告没有任何关联性，在2011年12月8日房屋交付后，时隔一年多，到2013年才装修开设饭店，不符合常理，不符合实际情形，而原告在其诉状中称2013年被告趁着原告处理家事私自将饭店上锁，如果是这样，原告是如何在2013年进行装修的？这本身就是自相矛盾，原告提供的录音，也进一步证明原告只要付清租金水电费等费用，桌椅等可以搬动的动产完全可以搬走，且被告也没有用，综上，请求法庭查明事实，依法驳回原告的诉请。
侯国铨反诉称：2011年12月8日，原被告双方签订租赁合同一份，反诉原告将自有的位于花园村的房屋出租给反诉被告经营饭店，租期5年，自2011年12月8日起至2016年12月8日止，第一年租金38000元，此后每年租金45800元，先付后用，每年支付一次，每年到期日前10日内支付下年的房租金。合同还约定了其他事项。合同签订后反诉原告将房屋交付给反诉被告使用至今，但反诉被告除合同签订时支付30000元租金再未支付租金和水电费用，且在2012年5月3日因资金周转困难向反诉原告借款10000元，使用至今的水电费也由反诉原告垫付。在多次催要租金水电费未果情形下，反诉原告提起反诉，请求判令：1、判令反诉被告支付反诉原告房屋租金145400元（暂计算自2011年12月8日至2015年12月7日，实际至房屋租赁合同终止租赁房屋返还之日止）；2、判令反诉被告归还向反诉原告所借款项10000元；3、判令反诉被告支付反诉原告代垫电费17678.7元、水费1911元（暂计算自2011年12月8日至2015年12月31日，电费按每度0.9元计算，即0.9元*19643度=17678.7元，水费按每吨3.5元计算，即3.5元*546吨=1911元）；4、反诉费用由反诉被告承担。庭审中，侯国铨撤回第二项关于借款的诉讼请求。
反诉被告曹建新答辩称：1、反诉原告于2013年即将反诉被告所租赁的房屋锁掉，反诉被告多次找反诉原告协商，要求其重新让经营，但是反诉原告均以反诉被告的借款为由，不予理会，并且在该过程中反诉原告将涉案房屋租赁给其他人使用，造成反诉被告的损失，故反诉被告对第一项诉讼请求不予认可，并且反诉被告已支付了第一年的全部租金38000元，2、反诉被告对于借款事实是认可的，但与租赁合同无关，不应当在本案中一起处理，3、因反诉被告在2013年-2015年12月7日之间一直未使用涉案房屋，对于反诉原告主张的代为垫付的水费电费不予认可，并且在反诉原告提供的相关证据中对于代付电费的金额与诉状上也是有问题的。
经审理查明，2011年12月8日，侯国铨（作为甲方、出租方）与曹建新（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定将侯国铨自有的位于花园村的面积300平方米的房屋租给曹建新作为饭店使用，租期为自2011年12月8日起至2016年12月8日，并作如下约定：1、年租金45800元，第一年为38000元，按年支付，第一次租金在签订合同时即时支付，“以后租金按约定的付款期限提前10日将下期房款支付给甲方”；2、甲方的义务“甲方必须保证该出租房的结构和设施均能正常使用……”（合同第九条）；3、乙方的义务“按照本合同规定的时间和方式支付租金，保证金及其他费用”（合同第八条）；4、违约处理，“1、如乙方违反本合同第九条，甲方有权终止本合同，收回房屋及剩余房款，若不足抵付甲方损失，乙方应予以赔偿；2、如甲方违反本合同第八条，乙方有权终止合同，甲方退回剩余租金及保证金；3、甲方擅自提前终止本合同，应按一个月的租金，向乙方支付违约金，并退回剩余房款及保证金……”侯国铨向曹建新实际交付了涉案房屋，曹建新对该房屋进行装修后作饭店经营使用。
庭审中，曹建新陈述，其向侯国铨交付了38000元第一年度租金（分三次支付，分别为：签订合同前支付3000元定金，签订合同时支付10000元，2012年元月支付25000元）及2011年12月8日起至2012年3月7日止的水电费后，未再支付租金、水电费用。第一年度租金的收款收据放置于饭店办公桌抽屉内，由于店铺被侯国铨加锁，故未能提供。侯国铨称曹建新并未付清第一年度租金，其仅支付了30000元租金后，未再支付任何租金，且曹建新从未支付过水电费用。
曹建新称，2013年农历新年过后，侯国铨趁其有事回家店里暂时歇业的时候，将涉案房屋用钥匙锁上，使其无法经营，后多次与侯国铨联系，要求协助开门，但侯国铨均以曹建新之妹欠其钱款为由拒绝，2015年侯国铨擅自将涉案房屋出租给他人使用。侯国铨称曹建新在涉案房屋内经营饭店至2014年初就将饭店歇业，曹建新本人不知所踪无法联系，为防止店内损失，处于代为保管的好意才将店铺上锁，并没有将房屋出租给他人使用，涉案房屋空置至今。
侯国铨提交的涉案房屋内产生水费金额列表显示，第一次抄表时间为2014年5月27日，表数为5，2014年7月1日抄表数为238，即2014年5月27日至2014年7月1日，涉案房屋内共计用水量为233吨。此后2014年7月至2016年3月，涉案房屋内每月用水量分别为16、14、17、20、13、19、21、21、30、63、70、52、70、60、60、49、49、45、36、17、20。庭审中侯国铨陈述涉案房屋内水、电表为单独列表。
为证明侯国铨在合同约定的租赁期间，将涉案房屋上锁并租与他人，曹建新提供电话录音一份、照片三张。曹建新与侯国铨的电话交谈录音显示，当曹建新提出侯国铨不应该将房屋连同内部曹建新所有的设施设备一同租与他人使用时，侯国铨称“他也是借用用的哇”、“你要东西就搬回去，他不在乎的”。侯国铨在庭审中认可录音中的对话是其所述。曹建新提供的三张照片，其中两张的内容为“宏运饭店”的门头招牌，另一张为“鼎丰饭店”的门头招牌。
曹建新为证明其装修、设施设备损失，提供《收款收据》、《欠条》等购买凭证。侯国铨认为上述凭证出具时间多为2013年元月，与曹建新在庭审中关于其仅经营至2013年年初的陈述自相矛盾。
2015年11月16日，曹建新委托律师向侯国铨发出《律师函》，要求其赔偿曹建新因装修、购买家具等支付的所有费用。
上述事实，由《房屋租赁合同书》、《律师函》、购物小票、照片、电话录音、原被告庭审陈述等证据证实。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中的《房屋租赁合同书》是双方真实意思的表示，双方均应按照《房屋租赁合同书》的约定履行义务。《房屋租赁合同书》明确约定，出租人应保证承租人在租赁期间能正常使用涉案房屋。根据已查明的事实，侯国铨在租赁期间双方租赁合同尚未解除的情况下，单方面将涉案房屋上锁，导致曹建新不能正常经营，租赁目的无法实现。侯国铨的上述行为构成违约，应承担违约责任，根据合同约定，违约金为1个月的租金，即45800元/年÷12个月=3816.67元。
关于侯国铨是否将涉案房屋重新出租的问题，根据侯国铨提供的水表情况可以看出，涉案房屋内一直有水费产生，与侯国铨陈述的房屋上锁后一直处于空置状态的情况不符，侯国铨亦不能说明水费产生的原因。另一方面电话录音的内容也显示确实有他人使用过涉案房屋，包括其内部的设施设备。故对于侯国铨将房屋重新租与他人的事实，本院予以确认。但由于电话录音中，侯国铨表达过曹建新可以将其设施设备搬出的意思，且曹建新未能提供证据证明其因侯国铨上述行为遭受的实际损失，故对其要求侯国铨赔偿装修、家具、餐具、酒水等支付的费用329500元的诉讼请求，本院不予支持。
关于房屋租金及水电费问题，庭审中，双方对于第一年租金，即2011年12月8日起至2012年12月7日止共计38000元租金是否付清存在分歧。曹建新称已付清该笔租金，但是付款凭证放置于饭店内，由于饭店被锁，且一度租与他人使用，故无法提供。同时曹建新认可仅支付了第一年度租金。房屋上锁后，曹建新无法使用涉案房屋进行饭店经营，考虑到曹建新租用涉案房屋的目的已无法实现，故房屋上锁后的租金不应由曹建新负担。因此，曹建新应支付其实际控制涉案房屋期间的租金，该期间截止至侯国铨对涉案房屋进行上锁处理之日。由于侯国铨未能提供证据证明曹建新实际控制涉案房屋的时间，故对于其要求曹建新支付租金的诉讼请求，本院不予支持。同样，关于房屋上锁后产生的水电费用，侯国铨未能举证证明系自然消耗，鉴于侯国铨曾将房屋重新租与他人的事实，曹建新仅需承担其实际控制涉案房屋期间的水电费，由于侯国铨未能明确曹建新控制涉案房屋期间实际发生的水电费用，故对于其要求曹建新支付电费17678.7元、水费1911元的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条、《中华人民共和国民法通则》第十四条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十七条的规定，判决如下：
一、侯国铨于本判决发生法律效力之日起十日内向曹建新支付违约金3816.67元。
二、驳回曹建新、侯国铨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6300元，由曹建新负担。反诉案件受理费3800元，由侯国铨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 凌琎琎
人民陪审员 戴建平
人民陪审员 黄康乐
二〇一七年一月十二日
书 记 员 徐 漪