广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3389号
上诉人（原审原告）：李彩梅，女，汉族，1968年5月8日出生，住址：广东省惠州市惠城区，
委托代理人：马静涛，广东伟伦律师事务所律师。
委托代理人：张辉铿，广东伟伦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市南天大新置业有限公司,住所地：惠州市河南岸银铃路8号南丰楼B2座302房。
法定代表人：张志强。
委托代理人：邓耀文，广东金卓越律师事务所律师。
委托代理人：阚永乐，广东金卓越律师事务所实习律师。
上诉人李彩梅因与惠州市南天大新置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法水民初字第940号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告起诉称：2014年3月16日，原告向被告购买位于惠州市惠城区××办事处××花园××号的商铺，并于2014年3月22日付清了全部购房款，双方于2014年4月17日正式签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《购房合同》”）。该合同第八条约定：“出卖人应当在2014牟7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同该约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房建设、设计、勘察、施工、监理单位联合收付《工程竣工验收报告》加盖公章。”同时，该合同第九条明确约定了出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过180日后，买受人有权要求继续履行合同，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。《购房合同》签订后，原告按时缴纳了住宅专项维修资金、房产登记费、购房合同税费等费用，被告于2014年4月18日向原告出具了相应的发票及收据。但《购房合同》约定的交付期限到期后，被告却没有按照双方所签合同的约定将房屋交付给原告。为此，原告曾多次找被告进行协商，但均未有结果。2015年4月8日，原告再次前往被告售楼处，并亲自到所购买的商铺勘察，发现该商铺基本的水、电等均未安装，且天花有漏水情况，整改表格上也均有被告及管理处相关人员的签名，原告所购买的商铺远远未达到约定的交付条件。为此，原告曾强烈要求被告立即整改完善，尽快交付符合约定条件的商铺给原告使用，但被告却一再拖延，至今仍未交付合格的商铺给原告。无奈之下，原告委托律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告立即对原告所购买的商品房进行整改，交付合格的商品房给原告，并向原告支付延迟交付房屋的违约金，但时至今日被告仍置之不理。原告认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，未违反国家法律规定，是合法有效的合同，应受法律、法规的约束。原告在购房时已按合同的约定履行付款义务，被告也应按合同约定按时交付房屋。但截止起诉之日，被告仍未交付符合条件的商品房给原告，逾期交付达419天，被告的行为已构成严重违约。因此，原告有权依据双方签订的《购房合同》第九条的约定，并依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，要求被告承担相应的违约责任。为此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提出上述诉讼请求，请贵院依法判如所请：1、请求法院判令被告立即向原告交付符合原被告双方于2014年4月17日所签《商品房买卖合同》约定条件的商品房（位于惠州市惠城区××办事处××花园××号的商铺)；2、请求法院判令被告立即向原告支付迟延交付房屋的违约金(违约金以1371513元为基数，按每日万分之五计算，自2014年8月1日开始计至实际交付房屋之日止，暂计至2015年9月24日的违约金为287331.97元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）南天大新公司辩称：原、被告双方于2014年4月17日签订商品房买卖合同及补充协议，其中补充协议第8条第三项明确约定购买现房的出卖人不再出面通知办理交付手续，买受人应当按照合同约定的日期自行到出卖人处办理收楼手续，本案争议商品房所在建筑工程已经于2014年4月28日经参建单位初步验收合格，2014年6月30日经建设工程质量监督机构验收合格，具备合同交付的条件，被告不构成逾期交付，且原告尚有5万元购房款没有支付，被告也有权利拒绝向原告交付商品房，综上，原告没有按照合同约定自行收楼，被告不构成逾期交付请求法院依法驳回原告的诉请。
被告（反诉原告）南天大新公司诉称：位于惠州市惠城区水口街道办事处龙湖东西路10号南贸花园是由反诉人开发建设的商品房项目。该项目01-05栋及地下室工程于2014年4月28日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位联合初步验收合格，2014年6月30日，该项目监督单位惠州市惠城区建筑工程质量监督站出具《工程质量监督报告》。载明工程开工时间2012年9月15日，竣工时间2014年6月27日，工程质量评价表意见合格，监督结论为同意向备案机关申请备案。2014年3月16日，被反诉人李彩梅向反诉人同时认购南贸花园3栋105号、106号商铺，并向反诉人支付两套商铺的定金各5万元。2014年3月21日，被反诉人提出因资金不到位，申请退定3栋106号商铺，反诉人做出不同意答复。2014年4月17日,反诉人和被反诉人签订《商品房买卖合同》及补充协议,约定反诉人将南贸花园3栋105号商铺出售给被反诉人,总价款为1371513元;其中《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定:买受人于签署本《商品房买卖合同》之日,一次性付清全部房款1371513元;《商品房买卖合同》第八条约定:反诉人应在2014年7月31日前将具各下列第4种条件的商品房交付被反诉人使用:“4、该商品房建设、设计、勘查、施工、监理单位联合收付《工程竣工验收报告》加盖公章。”该合同补充协议第八条第4项约定:“如买受人未付清房款(或未完善银行按揭及放款手续)及相关税费的,出卖人有权拒绝交付该商品房直至买受人付清房款为止。”合同签订当日,被反诉人仅向反诉人支付1271513元,加上2014年3月16日已付3-105商铺购房定金50000元,合计支付1321513元,尚有50000元购房款未付。反诉人多次向被反诉人催收购房款,被反诉人以3-106商铺购房定金抵销3-105商铺购房款为由拒绝支付。反诉人认为,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定,被反诉人无权要求返还3-106号商铺购房定金50000元,其提出以定金抵销房款的主张不能成立,应当按照《商品房买卖合同的约定》继续履行支付购房款义务和承担逾期付款责任。为了维护反诉人的合法权益,特向人民法院提起反诉,请求：1、判令被反诉人李彩梅向反诉人惠州市南天大新置业有限公司支付南贸花园3栋105号商铺购房款50000元,自2014年4月18日起至付清全部购房款之日止,每日按欠款金额50000元的万分之五向反诉人惠州市南天大新置业有限公司计付违约金(暂计至2015年11月30日,违约金为14700元)。2、判令被反诉人李彩梅承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。
原告（反诉被告）李彩梅辩称:一、被答辩人要求答辩人向其支付5万元购房款的诉请没有任何事实及法律依据,并且明显与事实不符,应当依法予以驳回。本案中,答辩人与被答辩人签订了合同编号为惠州(2014)10007437号的《商品房买卖合同》,约定答辩人向被答辩人购买位于惠州市惠城区××办事处××东××花园××号,建筑面积为48.3平的房产。双方在合同中明确约定,答辩人购买的商品房为预售商品房,房款总额为人民币壹佰叁拾柒万壹仟伍佰壹拾叁元。合同签订前,答辩人已多次通过刷卡及现金缴款的方式向被答辩人支付了全部购房款1371513元。为此,被答辩人也向答辩人出具了金额为1371513元的惠州市南天大新置业有限公司房产销售专用收款收据,并在合同签订后,按照答辩人实际支付的房款总价出具了合法有效的发票。因此,答辩人已按照双方合同的约定向被答辩人支付了全部购房款1371513元,被答辩人要求另行支付5万元购房款,明显没有任何事实和法律依据。二、被答辩人未按合同约定履行房屋交接义务,由此产生的逾期交房责任应当由被答辩人承担。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定,商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出生证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。并且,双方签订的《补充协议》第八条第2款也对房屋交接进行了明确的约定,约定购买预售商品房的,已交清购房款及相关费用的买受人应按照出卖人书面收楼通知确定的期限验收楼房。答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》并支付全部购房款后,被答辩人从未向答辩人发出书面的收楼通知,也从未向答辩人出示竣工验收报告、工程质量监督报告等证明文件。因此,被答辩人未能向答辩人提供涉案房屋已具各交付条件的证据,原告有权拒绝接收房屋,由此产生的延期交房责任也应当由被答辩人承担。三、被答辩人所述答辩人提出退定金申请,明显与事实严重不符。答辩人在向被答辩人购房过程中,从未向被答辩人出具过客户退定金申请表,表中申请栏的内容及签名均不是答辩人本人的亲笔签名,被答辩人也从未向答辩人告知过06号商铺定金不予退还的情况。现被答辩人迟迟不交付符合约定条件的商品房给答辩人,提出与事实严重不符的反诉请求,显是为了拖延时间,逃避责任。综上所述,被答辩人的反诉请求与事实严重不符,且明显没有事实依据。
原审法院查明的事实
经审理查明，2014年4月17日，李彩梅（买受人）与南天大新公司(出卖人)签订《广东省商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2014）10007437]，该合同主要内容为：买受人李彩梅以总价1371513元的总价向出卖人南天大新公司购买位于惠州市惠城区××办事处××花园××号的商铺（以下简称“该商铺”），该商铺为预售商品房，出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房建设、设计、勘察、施工、监理单位联合收付《工程竣工验收报告》加盖公章；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续；出卖人承诺供水供电基础设施在该商品房交付时施工完毕，如果在规定日期内未达到使用条件，确属出卖人责任的，由出卖人在180天内完善。合同附件四《商品房买卖合同》补充协议第八条第二款约定：购买预售商品房的，已交清购房款及相关费用的买受人应依照出卖人书面收楼通知确定的期限验收楼房，如买受人如期不办理上述收楼手续的，则自出卖人向买受人发出收楼通知之日起计的第十一天（如买受人未收到书面收楼通知额，则自出卖人在公开报纸媒体发布本项目入伙公告之日起计的第十一天）即视为出卖人已按期交付房屋且买受人对该商品房验收合格，该商品房损毁、灭失的风险自交付之日起转移。
上述合同签订前即2014年的3月份，李彩梅通过刷卡方式向南天大新公司给付了购房款1371513元，南天大新公司向原告开具了1371513元的房产销售专用收款收据。合同签订后，南天大新公司于2014年4月18日向李彩梅开具了1371513元售房款发票。
李彩梅另向本院提交了物业分户验收交接书、照片拟证明其购买的商铺至2015年4月8日仍未达到合同约定的交付标准、南天大新公司逾期交房，提交了律师函拟证明李彩梅委托律师于2015年4月21日向南天大新公司发律师函催告交楼。
南天大新公司向本院提交了《建筑工程竣工验收报告》、《工程质量监督报告》拟证明涉案商品房已经符合交付标准。《建筑工程竣工验收报告》中记载的竣工初验日期为2014年4月28日，《工程质量监督报告》记载的竣工验收时间为2014年6月27日。
南天大新公司另向本院提交了《房产销售专用收款收据》、《客户退定金申请表》，拟证明李彩梅向南天大新公司订购了两套商铺并各交纳了商铺定金5万元。李彩梅对上述证据的真实性均不予认可，称其只向南天大新公司购买了涉案的一间商铺。
以上事实，有《广东省商品房买卖合同》、房产销售专用收款收据、售房款发票、物业分户验收交接书、照片、律师函、《建筑工程竣工验收报告》、《工程质量监督报告》、《房产销售专用收款收据》、《客户退定金申请表》、当事人陈述及开庭笔录在案为据，可以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷，南天大新公司与李彩梅签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，合同双方均应依照合同履行义务。
关于涉案商品房是现房还是预售商品房的问题，根据《商品房销售管理办法》第三条第二款：“本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为”，即法律上的现房应当是已经竣工验收合格的商品房。南天大新公司向本院提交的《建筑工程竣工验收报告》封面打印的竣工初验日期为2014年4月28日，但各单位盖章处签名处均未填写时间，而南天大新公司提交的《工程质量监督报告》记载的竣工验收时间为2014年6月27日，建设工程质量监督站同意向备案机关申请备案的时间为2014年6月30日，则本院认定涉案房屋竣工验收合格的时间为2014年6月27日。本案李彩梅与南天大新公司签订商品房买卖合同的时间为2014年4月17日，合同签订时涉案商品房尚未达到现房买卖的条件，因此，南天大新公司主张涉案商品房为现房的意见，本院不予采纳。
关于涉案商品房是否已达到交付标准的问题。涉案商品房已于2014年6月27日竣工验收合格，已经达到了合同约定的交付条件，而根据李彩梅提交的照片，涉案商品房内已经布置了水管及电线，达到了合同所约定的“供水供电基础设施在该商品房交付时施工完毕”的条件，因此李彩梅所主张的涉案商品房未通水电不符合交付条件的意见，本院不予采纳。
关于南天大新公司是否违约交楼的问题。涉案商品房买卖合同明确约定，李彩梅向南天大新公司购买的为预售商品房，南天大新公司应当在2014年7月31日前，将取得建设、设计、勘察、施工、监理单位《工程竣工验收报告》的商品房交付给李彩梅，并向李彩梅发出书面收楼通知，确定验收楼房期限，以便李彩梅办理收楼手续。现南天大新公司未向本院提交证据证明其通过书面或者其他有效形式通知了李彩梅收楼，则应认定南天大新公司没有尽到通知收楼的义务构成违约。但南天大新公司未书面通知收楼，违反的是一种合同的附随义务，涉案房屋并非未达到交付条件无法交付，也没有证据证明南天大新公司故意拒绝交付房屋或者阻碍李彩梅收楼，李彩梅可随时自行收楼。故本案李彩梅诉请南天大新公司向其交付涉案商品房的诉请，本院不予支持。
关于李彩梅诉请的违约金是否应支持的问题。根据《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。南天大新公司未书面通知李彩梅收楼，导致李彩梅延期收楼，应向李彩梅承担违约责任，但考虑到南天大新公司的上述违约行为，违反的是合同附随义务，且根据《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，故在计算南天大新公司应赔付给李彩梅的违约金金额时，应当进行一定的限制。又根据《合同法》第一百一十九条:“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。因涉案房屋已经在2014年6月27日验收合格，已经达到合同约定交付条件，涉案合同约定南天大新公司应当在2014年7月31日前交付商品房，逾期180天即李彩梅有解除合同的权利，则李彩梅在未接到南天大新公司书面收楼通知满180天，应当主动与南天大新公司沟通办理收楼事宜，避免损失扩大，但李彩梅直至2015年4月21日才采取相应措施，则因此扩大的损失李彩梅不得要求赔偿。故李彩梅诉请按照合同约定每日按已付房价款万分之五计算违约金，本院依法对违约金计算标准进行调整，按日万分之三计算南天大新公司应向李彩梅支付违约金74061.7元（1371513元×万分之三×180天）。
南天大新公司提交的《房产销售专用收款收据》、《客户退定金申请表》均为其单方制作，不能证明李彩梅尚欠5万元购房款未付，而原告李彩梅提交的南天大新公司出具的购房款收款收据、发票已经证明其已全部支付完毕购房款，南天大新公司请求李彩梅给付购房款5万元及相关违约金的主张与事实不符，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《商品房销售管理办法》第三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）惠州市南天大新置业有限公司应在本判决生效之日起7日内向原告（反诉被告）李彩梅支付逾期交楼违约金74061.7元。
二、驳回原告（反诉被告）李彩梅的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）惠州市南天大新置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5610元（李彩梅已预交），反诉费710元（惠州市南天大新置业有限公司预交），共计6320元，由被告（反诉原告）惠州市南天大新置业有限公司负担2361元，原告（反诉被告）李彩梅负担3249元。
当事人二审的意见
李彩梅不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、请求依法撤销原审判决，改判为：(1)被上诉人立即向上诉人交付符合双方于2014年4月17日所签《商品房买卖合同》约定条件的商品房（位于惠州市惠城区××办事处××东××花园××号的商铺）；(2)被上诉人立即向上诉人支付延迟交付房屋的违约金（违约金以1371513.00元为基数，按每日的万分之五计算，自2014年8月1日开始计至实际交付房屋之日止，暂计至2016年8月16日的违约金为510888.6元）；二、请求依法判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。
事实和理由是：一、原审判决主动对违约金进行调整既违背当事人双方的约定，也缺少法律依据，明显属于适用法律有误，应当依法予以纠正。
1、上诉人与被上诉人对违约金的约定是双方真实的意思表示，应认定为合法有效。
根据《合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。可见，合同法并未对违约金的数额作出禁止性规定，法不禁止即为自由，当事人对违约金的约定只要是真实意思表示，就应合法有效。
本案中，上诉人与被上诉人在《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《购房合同》”）第九条明确约定了出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过180日后，买受人有权要求继续履行合同，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。因此，在被上诉人没有明确提出调整违约金的情况下，应视为对自己诉讼权利的放弃行使，法院不应主动代一方当事人行使主张，主动对当事人双方约定的违约金标准进行调整。同时，违约金具有一定惩罚性，违约金的给付不以实际损失为条件，合同法强调违约责任是严格责任，只要违约，即使没有给对方造成损失，违约方也要按约定支付违约金。
2、请求人民法院调整违约金权利的行使方式，应当由被上诉人主动提出申请，并应当以反诉或抗辩的形式行使该权利。
首先，根据《合同法》第一百一十四条第一款规定第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该条规定强调了违约金具有补偿性的同时，也赋予了合同当事人向法院或仲裁机构请求调整的权利，但是这种调整的前提条件是当事人要提出申请，调整的依据就是违约金约定低于或过分高于造成的损失。因为合同关系涉及的是当事人之间的利益关系，即使违约金数额过高或者过低而当事人自愿接受，并不涉及社会公共利益、国家利益和他人的利益，所以原审判决不应进行主动干预。
其次，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。该司法解释明确指出了当事人请求人民法院调整违约金权利的行使方式，即当事人应当以反诉或抗辩的形式行使该权利。
本案中，被上诉人并未通过合法有效的方式提出对违约金的调整。原审判决认定在计算被上诉人应赔付给上诉人的违约金金额时，应当进行一定的限制，明显属于适用法律有误。
3、合同是双方当事人真实意思的结果，其效力应予肯定，不应根据事后结果来判定双方约定的权利义务存在严重失衡。
合同双方对违约金的约定，在不违反法律和行政法规的强制性规定情况下，不应认定为无效。对于因重大误解或显失公平而订立的可变更、可撤销合同，应有当事人主张，法院才可以变更或撤销。另一方面，违约方如提出要求法院减少违约金，也必须提供相应证据证明约定的违约金过分高于造成的损失。公平正义的法律原则，只有在无法律规则或法律无明确约定的情况下才能适用。
综上，原审判决在被上诉人未通过反诉或抗辩主张违约金过高的情况下，主动对违约金进行调整，明显违背了上诉人与被上诉人之间的合同约定，缺少法律依据，适用法律有误，应当依法予以纠正。
二、原审判决认定涉案商品房于2014年6月27日竣工验收合格，达到合同约定的交付条件，明显属于认定事实不清，应当依法予以改判。
本案中，上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《购房合同》”）明确约定，上诉人向被上诉人购买的房屋为预售商品房。同时，该合同第八条约定：“出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同该约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房建设、设计、勘察、施工、监理单位联合收付《工程竣工验收报告》加盖公章。”
《购房合同》签订后，上诉人已经按时缴纳了全部购房款、住宅专项维修资金、房产登记费、购房合同税费等费用．但《购房合同》约定的交付期限到期后，被上诉人却没有按照双方所签合同的约定将房屋交付给上诉人，也从未向上诉人发出收楼通知，出具《工程竣工验收报告》。直至2015年4月8日，上诉人亲自到所购买的商铺勘察，发现该商铺基本的水、电等均未安装，且天花有漏水情况，涉案商铺远远未达到约定的交付条件（原审判决中认定水电已完成属重大事实认定错误）。为此，上诉人曾强烈要求被上诉人立即整改完善，尽快交付符合约定条件的商铺，并于2015年4月21日委托律师事务所向被上诉人发出《律师函》，要求被上诉人进行整改后交付合格的商品房给上诉人，并向上诉人支付延迟交付的违约金。
原审判决认定涉案商品房于2014年6月27日竣工验收合格，但截止上述《律师函》发出之日，被上诉人仍未按照合同约定履行书面通知上诉人收楼的义务，也从未向上诉人出具经建设、设计、勘察、施工、监理单位联合收付加盖公章的《工程竣工验收报告》。被上诉人怠于履行合同约定的义务，明显存在重大过错，因此而导致上诉人延期售楼，应向上诉人承担合同约定的违约责任。
综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误。现上诉人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条的规定，依法向贵院提起上诉，请贵院依法判如所请。
被上诉人惠州市南天大新置业有限公司答辩称：一、被上诉人销售给上诉人的是现房，上诉人不构成逾期交付。
上诉人和被上诉人双方于2014年4月17日签订的商品房买卖合同补充协议第八条第三项明确约定，购买现房的，出卖人不再书面通知办理交付手续，买受人应当按照合同约定的日期自行到出卖人处办理收楼手续。
本案争议商品房所在建筑工程已经于2014年4月28日经五家参建单位初步验收合格，符合合同约定的交付条件；2014年6月30日经建设工程监督机构验收合格；而且上诉人也是查看该商品房现状后才进行交易的，应当视为现房交易。上诉人应当按照合同约定的日期即2014年7月31日前自行到被上诉人处办理收楼手续。故被上诉人不构成逾期交付，不应向上诉人支付逾期交付违约金。
二、上诉人以被上诉人未发出收楼通知为由滥用诉权，其主张也不能成立。
如前所述，双方约定的交付期限是2014年7月31日；上诉人作为享有收受商品房的权利人，完全可以自行到被上诉人处办理收楼手续。上诉人抓住被上诉人没有发出收楼通知为把柄提出高额索赔，属于滥用诉权，明显违反诚实信用的法律原则，对其主张应当不予支持。
发出收楼通知系出卖人的附随义务。而合同约定的违约金计算标准属于违反合同主要义务的违约金计算标准，故一审判决适用违反合同主要义务的违约金计算标准，适用法律不够适当。
综上所述，被上诉人销售给上诉人的是现房，上诉人不构成逾期交付；上诉人以被上诉人未发出收楼通知为由滥用诉权，其主张也不能成立。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人李彩梅提交三组新证据：证据1.拍于2016年8月23日照片2张，上诉人去所购置的商铺想收取商铺，但却被堆满了被上诉人的物品；证据2.尹某出具的《证明》1张，证明尹某2015年7月离职时，所有的商铺的水都没有通；证据3.证人尹某身份证复印件及社保缴纳资料，证明尹某在2015年8月前都是百合物业的员工。证明涉案房屋不符合使用条件。
被上诉人质证：我方认为明显超过法律规定的期限，假设法庭准许对方提交这些逾期证据，我方也要求庭后七日内提交相应的书证。关于真实性，我方认为上诉人提交的证据均不真实，证据1不能证明里面东西是被上诉人的，恰恰证明是上诉人的，因为上诉人早就占有商铺。竣工验收合格证明、建设工程监督站出具的监督报告、自来水公司的证明不符合，足以证明我方的房地产项目在2014年4月28日时已经体合同约定的交付条件，所以上诉人提交的证人证言与事实不符。证人证言与现状不相符，2015年1月1日已经正式开业，所以证人的证言与事实不符。
上诉人述称：我方提交的两份新证据是在一审判决之后产生的新证据，在2016年8月11日我方才找到了证人，所以是在二审期间的新证据。关于照片商铺里的东西可能是上诉人，2016年8月30日我方才接手商铺，双方签订了全新的服务协议，所以商铺里的东西不是上诉人的。
被上诉人惠州市南天大新置业有限公司二审未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷，被上诉人惠州市南天大新置业有限公司二审坚持一审的主张本案是现房买卖，并且主张在签订合同时涉案的房屋已经符合交付条件，不存在逾期交房。被上诉人在法定期限内未提起上诉，视为放弃其上诉的权利，本院仅对上诉部分进行审理，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点：一是涉案商品房何时达到交付的条件；二是双方当事人约定的违约金是否过高以及是否予以调整。
关于涉案商品房何时达到交付的条件。依据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同该约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房建设、设计、勘察、施工、监理单位联合收付《工程竣工验收报告》加盖公章。”被上诉人应当按照合同约定履行合同义务，将符合上述交付条件的涉案房屋交付被上诉人。被上诉人向法院提交的《建筑工程竣工验收报告》显示，验收日期为：“2014年4月28日竣工初验”，并且建设、设计、勘察、施工、监理单位盖章处没有落款日期，被上诉人主张的2014年4月28已经竣工验收，依据并不充分。但是，被上诉人同时提供的证据《工程质量监督报告》显示，涉案房屋竣工验收时间为：“2014年6月27日”，依据该《工程质量监督报告》可以佐证涉案的房屋即便未在2014年4月28日竣工验收，但是也可以确认涉案房屋达到竣工验收条件的日期为2014年6月27日。据此，原审法院依据上述证据认定涉案房屋的竣工验收时间为2014年6月27日，有事实依据，处理并无不妥。至于上诉人二审提交的证据，证明力与《建筑工程竣工验收报告》、《工程质量监督报告》相比，不能达到优势证据的标准。
关于双方当事人约定的违约金是否过高以及是否予以调整的问题。依据《合同法》一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》约定的逾期交房违约责任，不违反法律、行政法规，合法有效，被上诉人应当按照合同的约定承担违约责任。被上诉人在一审期间坚持主张涉案房屋为现房买卖，不存在违约，对于违约金并没有请求法院进行调整，根据人民法院不告不理的原则，原审法院主动调整违约金欠妥，本院予以纠正。
综上所述，上诉人关于违约金计算的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。原审判决查明事实基本清楚，但适用法律欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法水民初字第940号民事判决第二项、第三项；
二、变更惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法水民初字第940号民事判决第一项为：被上诉人惠州市南天大新置业有限公司应在本判决生效之日起七日内向上诉人李彩梅支付逾期交楼违约金123436.17元（1371513元×万分之五×180天）。
本案一审本诉受理费5610元，反诉费710元，共计6320元。由惠州市南天大新置业有限公司负担3249元，李彩梅负担2361元。本案二审受理费8910元，上诉人李彩梅负担6772元，惠州市南天大新置业有限公司负担2138元。李彩梅预交二审受理费8910元，除其承担部分外，剩余2138元法院予退回。惠州市南天大新置业有限公司于本判决生效之日起，七日内向本院缴交2138元二审案件受理费，逾期未交，本院将强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
代理审判员 寇 倩
代理审判员 黄宇乐
二〇一六年十二月十二日
法官 助理 黄晓娜
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据：
1、《中华人民共和国合同法》一百一十四条之规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
2、（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；