上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第1967号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2013）普民四（民）初字第1967号
原告（反诉被告）李玉娟，女，汉族。
委托代理人田根成，上海市国鑫律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海华振物流有限公司，住所上海市华翔路2239号。
法定代表人程秀峰，执行董事。
委托代理人张建文，男，该单位法务经理。
委托代理人郑勇，男，该单位法务专员。
原告李玉娟与被告上海华振物流有限公司、反诉原告上海华振物流有限公司与反诉被告李玉娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪文青独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）李玉娟的委托代理人田根成，被告（反诉原告）上海华振物流有限公司的委托代理人张建文、郑勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李玉娟诉称，2011年12月12日，原被告签订房屋租赁合同，约定被告承租上海市某路某弄某号场地并办公用房，租赁期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止，双方还就租赁费用、支付日期、违约责任、合同解除等进行了约定。合同签订后原告均能履行，并于2013年6月3日从税务所出具最后一期租金的发票交付被告，为此原告支付租金人民币7100元（以下币种均为人民币），而被告在最后一期租金支付日已过的情况下，未支付2012年7月至12月31日的租金，原告于2013年6月26日发函催告，要求被告在2013年6月30日前支付租金，否则将于2013年7月1日行使合同解除权，但被告没有任何反应。现要求确认原被告签订的房屋租赁合同于2013年7月1日解除，被告按租金标准支付自2013年7月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，并支付违约金47333.34元，赔偿经济损失7100元。
被告上海华振物流有限公司辩称，原告并非系争房屋权利人，不具有转租权，原告在合同履行过程中，未尽房屋及设施维修义务，且系争房屋所在的整个地块属于拆迁范围，周围环境破乱不堪，车辆无法进出，致使被告无法正常经营，被告找原告沟通后，协商一致提前解除合同，被告于2013年5月30日搬离，故被告在合同履行过程中不存在违约事实，不应支付7月1日之后的使用费及违约金，合同亦应于被告搬离时解除，而且据被告了解，因原告未实际收取租金，其为开具发票而缴纳的税费7100元是可以退的，故不同意原告的诉讼请求。
反诉原告上海华振物流有限公司反诉称，2011年12月12日，反诉原被告签订房屋租赁合同，约定反诉原告承租上海市某路某弄某号场地用于办公，租赁期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止，租金每月23666.67元，并约定合同履行过程中，如遇国家政策调整，双方须无条件服从，租金按实际使用时间计算。自2012年起，根据上海市普陀区规划和土地管理局相关规定，系争房屋属于拆迁房屋，期间，上海市普陀区规划和土地管理局拆迁办相关人员多次前往系争房屋处，以房屋即将被拆除为由，通知反诉原告搬离，反诉原告每次均将上述情况告知反诉被告，反诉被告对此无任何表示。由于政府的拆迁行为，系争房屋周边大部分房屋已被拆除，到处乱石成堆、破乱不堪，车辆无法出入，导致反诉原告无法实现合同目的，反诉原告于2013年5月初通知反诉被告解除房屋租赁合同，并于当月30日搬离系争房屋。现反诉要求反诉被告返还2013年6月租金23666.67元。
反诉被告李玉娟辩称，反诉原被告产生纠纷的原因是反诉原告擅自搬离、拖欠租金，与房屋所在地块的拆迁没有直接关系，反诉原被告亦未就提前解除合同协商一致，故不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2011年12月12日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将上海市某路某弄某号约330平方米场地、约600平方米办公用房租赁给被告有偿使用，租赁期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止，月租金为23666.67元，全年租金为284000元（含税），每半年提前15天缴纳房租及税金，即2012年1月1日前支付142000元，6月15日前支付142000元，2013年1月1日前支付142000元，6月15日前支付142000元。被告应按时支付租金，若逾期支付的，每逾期一日，原告按月租金金额的3‰收取违约金，如被告拖欠租金达十五日的，视为被告自动放弃承租之房屋，构成严重违约的，原告即可终止本合同，被告于签订本合同后，未经原告同意擅自提前解约，原告有权要求被告继续履行合同，被告拒绝履行或因其他严重违约行为致合同解除的，被告不但无权要求返还保证金，还需承担两个月租金的违约责任，若给原告造成其他损失包括未履行期间的租金的，被告还应负责赔偿。实际履行中，原告收取保证金14750元，将系争房屋及场地交付被告使用，被告支付租金至2013年6月30日止。2013年8月，原告起诉来院，要求判如诉请。
另查，上海聚华建材有限公司系上海市某路某弄某号、建筑面积4553.33平方米房屋权利人。2004年9月，原告与该案外人签订房屋承包经营管理协议，约定该案外人将系争房屋经营管理权承包给原告，由原告统一管理经营，承包期限自2004年10月1日起至2014年9月30日止，案外人许可原告在符合法律规定的情况下自主选择经营方式，包括整体出租亦可分割出租。
审理中，1、被告提请证人崔庆永到庭作证，证人称其是被告公司平台经理，负责普陀区平台，2013年4月，系争房屋所在地块开始动迁，因动迁办多次来人通知证人，房屋与场地不能再继续使用，需尽快搬离，证人向公司反映后，被告派赵松松与原告方曹经理联系，提出搬离上述房屋，原告返还租金、保证金的要求，曹经理表示同意，并称需向上级汇报，5月底，证人接公司通知开始搬迁，至5月30日全部清空，将院墙铁门绕上铁丝后离开。2013年下半年的租金发票是被告搬离前曹经理托证人带给赵松松的，证人也已转交。被告对证人证言不表异议，原告则认为证人是被告员工，对其证人身份提出异议，同时表示2013年下半年租金发票是原告于6月3日开具的，而证人称该发票是其搬离前收到，证明被告并非于5月30日实际迁出。
2、被告表示2013年5月30日搬离系争房屋后未与原告办理交接手续，但也未锁门，现房屋内没有属于被告的任何物品，原告称被告于6月中旬擅自搬离并锁门，未与原告办理交接手续，既然被告表示屋内已没有属于被告的物品，原告同意自2013年11月19日起系争房屋及场地由原告掌控，并将要求被告支付的使用费截止计算至此日止，同时表示按合同约定租金标准的60%主张。
反诉查明事实同本诉。
本院认为，关于本诉，原被告签订的关于系争房屋及场地之租赁合同系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。本案争议焦点在于涉案合同是否原被告协商一致解除。审理中，被告虽提请证人到庭证明实际搬离的时间及系与原告协商一致而搬离，但原告对证人证言不予认可，且根据法律规定，与一方当事人或其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据，故在被告未能提供其他相关证据进行印证的前提下，本院认定其是在未与原告协商一致的情况下自行搬离系争房屋及场地，构成违约，原告作为出租方根据涉案合同约定的承租人单方解除合同所应承担的违约责任向被告主张违约金，并无不当，可获支持。同时，基于被告搬离系争房屋及场地时未与原告办理交接手续，导致法院对被告实际搬离的时间无法认定，而被告又未能提供有效证据证明其搬离的时间，本院认定涉案合同于2013年7月1日解除，鉴于被告于2013年11月19日庭审时表示屋内已没有属于被告的物品，原告同意自当日起系争房屋及场地由原告掌控的表述，被告还应支付2013年7月1日至11月19日期间的占用费，审理中，原告表示同意按合同约定租金标准的60%主张，系其对自己权利的处分，可获准许。另，原告在开具2013年下半年租金的同时已向税务部门缴纳税费7100元，因被告擅自解除合同导致原告无法正常收取租金，该实际发生的损失应由被告承担。
关于反诉，基于本院关于反诉原告擅自解除涉案合同构成违约，合同于2013年7月1日解除的认定，对反诉原告要求返还2013年6月租金的请求，本院难予支持。同时，反诉被告于审理中确认收取保证金14750元，反诉原告亦要求在本案中一并处理，但根据双方在涉案合同中关于如反诉原告擅自解除合同无权要求返还保证金的约定，本院认定反诉被告有权没收该保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：
一、原告李玉娟与被告上海华振物流有限公司签订的关于上海市某路某弄某号约330平方米场地、约600平方米办公用房之房屋租赁合同于2013年7月1日解除；
二、被告上海华振物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李玉娟2013年7月1日至2013年11月19日期间占用费人民币67213.34元（该款参照合同约定的60%租金金额计算）；
三、被告上海华振物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李玉娟违约金人民币47333.34元；
四、被告上海华振物流有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李玉娟经济损失人民币7100元；
五、对反诉原告上海华振物流有限公司的反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案财产保全费人民币564元（原告预付），由被告负担。
本案本诉受理费人民币1160元（原告预付），减半收取，共计580元，由被告负担。
本案反诉受理费人民币195.50元（反诉原告预付），由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 倪文青
二〇一四年一月二十二日
书记员 李 昕
附：本案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
审判员倪文青
二〇一四年一月二十二日
书记员李昕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。