重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初16207号原告：丁永春，女，1972年3月18日出生，汉族，住重庆市永川区。被告：吴华林，女，1948年4月22日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告丁永春诉被告吴华林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日受理后，依法由审判员黄明真适用简易程序于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告丁永春、被告吴华林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁永春向本院提出诉讼请求：解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，由被告立即退还原告租房押金600元并赔偿房屋装修损失18007.3元；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月16日原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告将位于重庆市北部新区XX街XX号XX幢XX房屋（未装修的清水房）出租给原告；原告向被告交纳600元履约保证金。原告依据合同约定履行了相应义务，投入大量资金对房屋进行装修后入住至2014年10月。租赁期内，被告将房屋出售后转租他人，属于严重违约，原告多次交涉无果，故起诉来院。被告吴华林辩称，原告未经被告同意并冒充被告签名将房屋转租他人的行为属于违约，依据合同约定，被告有权解除合同并已经解除合同，履约保证金600元作为违约金不退还。被告出租给原告的是简装房，而不是清水房，故租金较便宜，原告自行装修与被告无关，其是为了居住舒适。被告出售房屋时，买房人已经给了原告1000元作为装修费用，且原告的装修费在承租租金与转租租金的差价中已经得到补偿。故请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年2月16日，以被告为甲方，原告为乙方，签订了《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于重庆市北部新区XX街XX号XX幢XX房屋出租给乙方使用；租期3年，从2014年2月16日起至2017年2月15日；第一年月租金600元，第二年月租金700元，第三年月租金800元；第一年租金为半年支付一次，第二年和第三年租金为全年支付一次；第四条第2款约定，签订合同时，乙方需向甲方缴纳600元作为承租房屋的履约保证金，在合同到期或合同中止时，乙方履行完好，甲方退还保证金；第七条第1款约定，租期内，甲方有权依照法定程序转让房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；第七条第2款约定，未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；第八条第3款第1项约定，乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋，甲方有权解除合同，收回出租房屋；第十一条第1款第1项约定，乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋，甲方有权终止合同，收回房屋，并没收乙方缴纳的保证金作为违约金。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告向被告支付了履约保证金600元。2014年11月1日，以被告为甲方，原告为乙方，案外人谢黎黎为丙方，签订了《租房合同》，主要约定：乙方经甲方同意将位于北部新区XX街XX号XX幢XX房屋转租给丙方居住使用，租期从2014年11月1日起至2015年10月31日止，月租金1500元。原告称已打电话告知被告转租一事，被告说同意转租但年龄大了不过来签转租合同，故该合同上“吴华林”的签字是原告代被告签的，所以被告是知晓并同意转租的，原告转租不违约。被告称合同上“吴华林”的签字不是其本人所签，根本不知道原告转租的事情，2015年6、7月期间被告告知原告想卖房时，原告才告知转租了房屋，被告当时就告诉原告不同意转租。案涉房屋被告已经出售，并于2015年10月交付房屋给买受人。庭审中，针对合同的履行情况，原告称其在签订转租合同时就告知了谢黎黎被告随时会卖房，谢黎黎表示被告什么时候卖房他什么时候就搬走不租了；被告于2015年9月底卖房，谢黎黎由于自身经营情况于2015年8月就搬走不租了；谢黎黎搬走后原告给被告说原告要继续租赁，被告说房屋已经卖了，不同意再租给原告，之后就不再收原告租金了，原告支付租金至2015年6月，被告还称装修的事情等卖房手续办完后再说；被告于2015年10月将房屋交付给买房人时，原告去房屋搬了东西，原告没有房屋钥匙，是谢黎黎向被告还的钥匙。被告辩称从未同意原告转租，在谢黎黎搬走后，原告打电话给被告称还要再转租给其他人，被告回答不同意再转租了，可以原告自己租，但原告表示其工作不在房屋附近，不需要租房屋了，故被告就告诉原告不需要再支付租金，把物管费支付清，被告卖房时原告搬走就行，原告租金只支付至2015年8月；原告于2015年7、8月将钥匙还给了被告，被告于2015年9月底卖房，现在买房人将房屋已经租出去了。针对装修损失，原告举示了2016年8月2日重庆摩天建筑幕墙装饰工程有限公司出具的《装饰预算报价表》，以证明原告对被告交付的清水房进行了装修并支出了18007.3元，但该报价表是补充出具的，装修时未签订装修合同；具体装修内容包括铺了客厅、3间卧室、厨房的地板，安装了3间卧室、厕所、厨房共计5个门，铺了卫生间、2个阳台的地砖，做了3间卧室的飘窗，安装了灯具。被告称原告确实做了装修，但被告接房时开发商是安了水电管、粉刷了墙面的，被告交给原告的是简装房而不是清水房，原告没有装修厨房、厕所，《装饰预算报价表》没有房屋的具体地址、面积等情况，故对其真实性不予认可。上述事实，有原、被告的当庭陈述和举示的《房屋租赁合同》、《租房合同》等证据为证，足以认定。本院认为：原告丁永春与被告吴华林签订的《房屋租赁合同》是当事人双方真实意思表示，内容不违背法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。关于合同解除。原、被告双方均主张是因对方提出不再继续履行合同而导致合同解除，但均未就合同解除的原因举示证据予以佐证。2015年10月，被告已将案涉房屋出售并交付给买房人，原告也在交房时将其在案涉房屋中的物品搬出，应认定为双方签订的《房屋租赁合同》至迟在原告搬出物品被告向买房人交付房屋时已经解除。故对原告要求判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于退还履约保证金。依据《房屋租赁合同》第十一条第1款第1项约定，原告未经被告书面同意转租的，被告有权终止合同，收回房屋，没收原告缴纳的履约保证金600元作为违约金。原告于2014年11月1日将房屋转租给了谢黎黎所签订的《租房合同》上被告的签字是虚假的，原告也未举证证明转租得到了被告的同意，被告在庭审中也表示从未允许过原告进行转租，故本院认定原告转租房屋未经被告书面同意，依据合同约定，被告有权没收原告缴纳的履约保证金600元作为违约金，原告要求被告立即退还履约保证金600元的诉讼请求，本院不予支持。关于装修损失。原告举示的《装饰预算报价表》是2016年8月2日补充出具，没有明确的工程名称、工程地点和面积，载明的项目包括基础工程、土建改造工程、木作工程，与庭审中原告陈述的装修项目不一致，本院不予采信。原告举示的证据不能证明其装修支出的实际金额且也未举证证明被告对解除合同存在违约行为，故对原告要求被告赔偿房屋装修损失18007.3元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告丁永春的全部诉讼请求。案件受理费430元减半收取215元，由原告丁永春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  黄明真二〇一六年九月十三日书记员  陈 实