广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终3854号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：李艺强，男，1981年8月14日出生，香港特别行政区永久性居民，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘功荣，广东广健律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人李艺强商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.商品房买卖合同第十四条约定的权属登记递件时间是一个附条件、可变动时间，而非约定交房之日后的720个工作日。一审法院认定该条中约定的“商品房交付使用”为合同约定交房之日歪曲了买卖合同约定的本有含义，上诉人认为应为被上诉人实际办理收楼手续的当日。2.根据商品房买卖合同补充协议一第七条的约定，上诉人已于2016年12月1日寄出办理房产证通知函，要求被上诉人在2016年12月10日前提交办理房产证权属证据的所需资料，2016年12月8日即视为买受人已收到该函件。一审法院认定上诉人寄出时间晚于要求被上诉人提交资料的时间，与事实不符。故2016年12月10日至2017年1月4日期间的违约责任是由于被上诉人的原因造成，依法应予以扣除。3.被上诉人在实际收楼后720个工作日内没有办理房地产权证，在当时就确切知道自己的权利受到了侵害，其对上诉人享有的违约金请求权的诉讼时效期间就应从逾期办证之日起开始计算。被上诉人至2016年11月24日才向法院起诉请求支付违约金，其违约金请求权已超过2年时效期间，不再受法律保护。即使法院认定被上诉人主张的逾期办证违约金未超过诉讼时效，逾期办证违约金的起算时间也应从起诉之日起往前倒推两年起计，至申请人递件之日止，此段时间的逾期办证违约金未超过诉讼时效，即2015年1月19日前的逾期办证违约金均已过诉讼时效。二、一审判决适用法律错误。判断违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准。因上诉人已将商品房交付被上诉人，不影响被上诉人占有、使用或处分房屋，故上诉人即使存在违约行为，该违约行为亦未给被上诉人造成实际经济损失。如上诉人逾期办证，对上诉人所开发楼盘旭日御华庭每一户客户都赔偿高额违约金，上诉人将无力承担，届时被上诉人及上诉人客户的权利将失去保障。故上诉人请求法院适当减少上诉人应当承担的违约金数额。综上，请求二审法院公正判决。被上诉人李艺强二审辩称，一、关于实际收楼时间起算问题。1.根据合同第十一条规定，出卖人指定的交楼期限届满之时视为商品房实际交付，风险转移给业主且计算房屋的保修期和物业管理费。本案中，通大公司自合同约定收楼之日起次日就向业主收取物业管理费及梯灯费，因此收楼日期届满次日已经视为实际收楼，据此开始计算办证日期。2.本案双方对交楼日期存在两种理解，但涉案合同属于格式合同，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定的收楼日期起计算。二、关于违约金调整问题。1.本案违约金标准并不高，与中国人民银行同期贷款利率相近，远低于被上诉人按揭贷款利率。2.因通大公司的违约行为，业主迟迟未取得涉案商品房的完整物权，涉案商品房之处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜有密切联系，业主因通大公司的违约受到的损失显而易见。3.通大公司作为格式合同的制定提供者，应对因其违约行为而应承担之违约责任作出充分考量及评估，其现主张违约金过高应调整于法无据。三、通大公司关于扣除因业主原因逾期办证时间的主张能否成立问题。1.通知函件寄出时间均晚于通大公司要求业主提供材料时间，应当视为通大公司没有履行相关的通知义务，再者通大公司没有新证据证实其已尽到通知义务的情况下，由此造成的不利后果应当由其自行承担。2.业主未收到通大公司所谓的“办证通知”，均是自行前去办理办证手续，不能减轻通大公司责任。四、关于诉讼时效问题。一审判决对涉案逾期办证违约金属于没有履行期限的整体债务的认定正确合理，应予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。李艺强于2017年1月18日向一审法院起诉请求：1.通大公司立即为李艺强办理25幢1603房的房地产权属证书；2.通大公司向李艺强支付逾期办证的违约金（从2014年9月18日起以购房总金额529504元为本金按日万分之二计算至通大公司向李艺强交付李艺强名下的房地产权属证书之日止，暂计至2017年1月16日为90121.58元）。一审法院认定事实：2010年11月29日，李艺强与通大公司签订了《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：李艺强购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭25幢1603房，房价款为526156元；付款方式为一次性付款，现金526156元约定付款时间为2010年11月29日。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”合同签订后，李艺强向通大公司支付了购房款526156元。李艺强、通大公司均确认李艺强实际收楼的时间为2011年11月25日。2011年11月25日，李艺强、通大公司签订了一份《购房补充协议》，约定：出卖人出售给买受人的位于中山市旭日御华庭25幢1603房商品房，在商品房买卖合同中签订的暂测产权面积为135.79平方米，套内面积为113.14平方米，产权价为526156元，合同中按套内面积价格为4650.49元出售，经实测后产权面积为136.6平方米，套内面积为113.86平方米，合同的暂测套内面积与新测量的套内面积存在差异0.72平方米，根据双方签订的商品房买卖合同第五条规定，买受人应补（应退）3348元给出卖人，该商品房产价变更后为529504元等内容。上述协议签订后，李艺强已向通大公司补交了面积差异款3348元。2016年12月15日，通大公司向李艺强寄送一份通知函，要求李艺强在2016年12月10日前提交办理房地产权属证书所欠的资料。2017年2月24日，通大公司将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所，但李艺强称至今仍未领取上述商品房的房地产权属证书。后李艺强以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期办证违约金及交付房地产权属证书，通大公司不予理会。为此，李艺强诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，李艺强与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》、《购房补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。关于李艺强请求办证的问题。办理房地产权属证书不属于通大公司的职权范围，但根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，作为出卖人的通大公司负有递件办证的合同义务。而通大公司于2017年2月24日将涉案商品房办理权属登记需由其提供的资料交到中山市房地产交易登记管理所，已履行到产权登记机关办理登记备案手续的义务，故李艺强请求通大公司办理涉案商品房的房地产权属证书，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于违约金的问题。根据合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定于2011年10月31日交房，故通大公司应于交付后720个工作日内即2014年9月15日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但通大公司于2017年2月24日才将上述商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然属于通大公司违约，通大公司应向李艺强承担支付逾期办证违约金的责任。依据上述约定，逾期办证违约金应从2014年9月16日起计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日即2017年2月24日，而非向李艺强交付房地产权属证书之日。现李艺强主张从2014年9月18日起计算，系其对自身诉讼权利的处分，与法不悖，一审法院依法予以支持。关于通大公司辩称应扣除2016年12月10日至2017年1月4日期间的违约责任问题，通大公司于2016年12月15日寄出通知函要求李艺强在2016年12月10日前提交办理房地产权属证书所欠的资料，但其寄出时间晚于其要求李艺强提交资料的时间，显然与事实不符，应视为通大公司没有履行相关的通知义务，由此造成的不利后果应由其自行承担，故一审法院对通大公司该辩称不予采信。综上，通大公司应向李艺强支付2014年9月18日至2017年2月24日期间的商品房逾期递件办证违约金为94358元（529504元×0.0002×891天）。关于违约金计算标准过高的问题。通大公司应根据合同第十四条的约定按李艺强已付房价款的每日万分之二计算违约金给李艺强。通大公司辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故通大公司辩解理由不成立。关于通大公司主张逾期办证违约金的诉讼时效问题。双方签订的商品房买卖合同约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。一审法院认为，上述条款约定的逾期办证违约金按日累加计算，是卖方逾期办证时买方可以主张得到违约金债权的计算方法，而非每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。逾期办证期间的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，应当根据《最高人民法院》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定计算诉讼时效，故一审法院对通大公司关于涉案商品房逾期办证违约金已超出两年诉讼时效的债权不予支持的主张不予采信。综上，李艺强诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起十日内向李艺强支付商品房逾期递件办证违约金94358元；二、驳回李艺强的其他诉讼请求。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2054元，减半收取1027元，由通大公司负担。二审期间，通大公司向本院提交旭日御华庭20－27栋办理房产证通知函一份，拟证实寄件日期是2016年12月1日。李艺强对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为根据李艺强二审提交的邮政快递查询单显示该通知函发件日期为2016年12月13日，晚于通大公司提交的通知函中要求补充材料的截止时间2016年12月10日。李艺强二审期间向本院提交邮政快递查询单一份，拟证实通知函发件日期为2016年12月13日，晚于通大公司提交的通知函中要求补充材料的截止时间2016年12月10日，该邮件于2017年1月17日被他人代收，晚于通大公司补充提交证据的时间（2017年1月4日），应视为通大公司没有履行通知义务。通大公司对李艺强提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均不确认的，认为从其公司提交的证据可以看出，2016年12月1日通大公司已经将通知函邮寄寄出，李艺强提交的查询单收寄日期为12月13日与事实不符。一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明，通大公司提交的办理房产证通知函载明通大公司要求买受人递交材料及签署《商品房交易登记申请表》的时间为2016年12月10日前，落款时间为2016年11月30日。通大公司二审提交的通知函快递记录上载明该公司向李艺强邮寄相关材料的时间为2016年12月1日，邮件编号为XP180××××9744。通大公司一审提交的挂号信信封反映该公司向李艺强邮寄上述通知函的时间为2016年12月15日，邮件编号为XP1805073974。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。故本案二审争议焦点有三：一是一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的计算时间是否有误；二是双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高；三是通大公司逾期办证违约金是否已超过诉讼时效。关于争议焦点一，即一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的计算时间是否有误的问题。关于通大公司逾期办证应支付逾期办证违约金的起算时间，买受人认为应从合同约定的交楼之日加上720个工作日起算，通大公司则认为其递件义务应从实际交楼之日加上720个工作日起算。双方关于通大公司递件义务的约定为涉案合同第十四条，现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：因涉案合同约定的最后交楼日期（2011年10月31日）是双方所共同预期，而约定交楼日之后开发商实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人的意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后办证之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2011年10月31日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），通大公司应在2014年9月15日前办理递件手续。现买受人自愿主张从2014年9月18日起算通大公司应支付的逾期办证违约金，系其对于自身权利的合法处分，且对通大公司有利，应予照准。故通大公司支付的逾期办证违约金应从2014年9月18日计算。同时，虽然通大公司主张买受人未在其通知的期限内补交相关办证材料，故在计算逾期递件办证违约金时应扣除该部分时间。为此，通大公司亦向法院提交了办理房产证通知函、挂号信信封及邮件通知函快递记录等资料进行佐证。但通大公司提交的通知函快递记录上载明通大公司向买受人邮寄相关材料的时间为2016年12月1日，而其一审提交的挂号信信封载明该通知函邮寄时间为2016年12月15日。因通大公司二审提交的快递记录与其一审提交的挂号信信封上载明的同一邮件的投寄时间并不相同，本院对快递记录的邮寄时间不予确认。由于通大公司投递通知函的时间已超过其要求买受人提交证据材料及签署商品房交易登记申请表的时间，故本院对通大公司的该上诉主张亦不予支持。关于争议焦点二，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。本案中，因通大公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，买受人因通大公司的违约受到的损失客观存在，通大公司应承担相应的违约责任。因双方在合同中已对逾期递件办证违约金的计算标准作出明确约定，在通大公司没有证据证明约定的违约金计算标准明显过高的情况下，应优先适用约定的违约金计算标准确定通大公司应支付的违约金。根据二审查明的事实可知，通大公司已于2017年2月24日向国土房管部门提交涉案商品房办理权属登记的资料，故自2014年9月18日起算，通大公司逾期递件办证的时间为891日，其应向买受人支付的逾期办证违约金为94358元（529504元×0.0002×891日）。一审判决支持李艺强按合同约定标准计算逾期办证违约金的诉求并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点三，即通大公司逾期办证违约金是否已超过诉讼时效的问题。因买受人向通大公司主张的逾期办证违约金为一整体债权，该债权因通大公司逾期办证行为的持续而延续，因通大公司履行递件办证义务而完成。即使买受人于通大公司递件办证之日即已知晓通大公司逾期递件办证的事实，其亦应于递件办证之日起两年内向通大公司主张权利。但本案中，买受人于2017年1月18日提起本案诉讼，而通大公司则于其后的2017年2月24日才将涉案房产办理权属登记所需资料递交至产权登记机关，即通大公司递件行为发生在买受人提起本案诉讼之后，故通大公司的该项上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，上诉人通大公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2054元（上诉人中山市通大房地产有限公司已预交），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  牛庆利代理审判员  赖晓筠代理审判员  刘 通二〇一七年九月二十一日书 记 员  罗海欣