山东省东营经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东开民初字第415号
原告：王建芬。
原告：王宝村。
两原告共同委托代理人：刘伟，山东汇研律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：马翠苹，山东汇研律师事务所律师。
被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司东营市分行。
负责人：许同博，行长。
委托代理人：李学宗，山东领先律师事务所律师。
委托代理人：王洪宝，山东领先律师事务所律师。
原告王建芬、王宝村诉被告中国邮政储蓄银行股份有限公司东营市分行（以下简称“邮储银行东营分行”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员刘君东独任审判，公开开庭进行了审理。原告王建芬、王宝村共同委托代理人刘伟、马翠苹，被告邮储银行东营分行委托代理人王洪宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，2009年8月5日，青岛市某发展有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租其所有的东营市淮河路236号的59、61、63、65号房屋、场地及附属设施用于商业经营，租期五年。2012年1月，原告购买涉案房屋，并于2012年5月29日取得所有权登记证书。2012年1月17日，青岛市某发展有限公司委托山东绿岛置业集团有限公司与原告签订《补充条款》约定：青岛市某发展有限公司与被告签订的《房屋租赁合同》权利义务一并转让给原告，因履行《房屋租赁合同》产生的经济利益和法律责任全部由原告承担。2009年8月5日后，被告在承租的涉案房屋后对房屋进行了拆除改建，致使房屋损坏严重。2013年原告曾多次催促被告修复房屋并赔偿损失，原、被告达成口头协议，被告于租赁期限届满后修复并赔偿。2014年8月4日房屋租赁合同到期后，被告不再续租。被告没有履行维修房屋的义务，也未赔偿给原告造成的损失。请求判令被告承担房屋维修期间租金100000元；被告赔偿房屋损失300000元；被告承担本案诉讼费、保全费、鉴定费、律师费。
被告邮储银行东营分行辩称，第一，被告没有损坏原告房屋，原告不存在房屋损失，被告不应赔偿。依据《房屋租赁合同》，被告承租房屋的目的用于营业网点经营，合同约定被告有权将租赁房屋装修改建成符合被告统一标准的营业网点；被告装修改建过程中，房主有积极配合义务；被告对租赁房屋进行的装修改建并没有影响房屋的结构安全，没有对租赁房屋造成损害，装修改建完成后，原房主对房屋进行了质检和验收，没有提出任何异议。合同期满后，被告只需把租赁房屋按现状交付给原告即可，原告要求被告赔偿其房屋损失缺乏事实和法律依据。第二，被告不应该承担房屋维修期间租金。涉案房屋租赁合同系期满正常终止，在租赁期间被告严格按照合同约定使用房屋，没有给原告房屋造成任何损害，期满后被告已向原告交还租赁房屋，双方租赁关系已经终止。原告收回房屋后重新装修问题，属于原告的个人行为，与被告无关，其应自行承担房屋维修期间的租金损失，不应由被告承担。第三，被告租赁涉案房屋系在2009年8月5日，原告购买涉案房屋系在2012年5月29日，此时被告的装修改建早已完成，原告购买涉案房屋后被告未对房屋进行任何改动。原告购买的就是当时现状下的租赁房屋，对房屋现状是认可的。原房主未对被告的装修改建提出任何异议，原告只能对2012年5月29日之后的房屋状况主张权利，无权对2012年5月29日之前的房屋状况主张权利。原告的三项诉讼请求均缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
两原告为支持其诉讼请求，提交了以下证据，庭审中被告发表了质证意见：
证据一：两原告身份证原件各一份、原告房产证原件各一本，拟证明：两原告共同共有东营市淮河路236号的59、61、63、65号房屋，两原告作为本案主体适格。
被告对该证据的真实性没有异议，但认为该证据能够证明原告无权向被告主张权利，该证据显示原告购买该房屋时间为2012年5月29日，原告只能对2012年5月29日之后的房屋变化情况主张权利，无权对其购房之前已经存在的房屋状况提出任何权利要求。
证据二：《房屋租赁合同》一份，拟证明：2009年8月5日青岛某发展有限公司与被告签订房屋租赁合同，将东营市淮河路236号的59、61、63、65号房屋出租给被告，租期五年（自2009年8月5日至2014年8月4日止）。合同明确约定了双方权利义务及违约责任：被告不得损坏房屋结构，否则承担赔偿责任。
被告对该证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可。
证据三：山东绿岛置业集团有限公司2012年1月17日出具
的《补充条款》复印件一份（原件存于东营市房管局）、2014年8月11日青岛某发展有限公司出具的《证明》一份、中国邮政储蓄银行股份有限公司东营市安居支行出具的《一本通／绿卡通交易明细》一份，拟证明：涉案房屋原所有人青岛某发展有限公司在出卖上述房屋时已经书面通知被告优先购买权，被告放弃优先购买权并向原告履行了承租人义务。2013年8月30日被告向原告支付2013年8月5日至2014年8月4日期间的租金30万元，被告认可原告享有出租人的权利；原房屋所有权人山东绿岛置业集团有限公司也已经将房屋租赁合同的权利义务概括转让给原告，原告对被告2009年8月5日后的装修行为有主张违约赔偿的权利；2009年8月5日被告装修之后并未按照约定进行验收，被告所述的进行验收是不实的。
被告对《一本通／绿卡通交易明细》无异议，对《证明》及《补充条款》有异议，其认为：1、补充条款系复印件无法与原件对应，不予认可；2、《证明》不符合证据的有效形式，只有盖章，没有出具人的签字，不是有效证据；3、原告无权对其购房之前已经存在的房屋状况提出任何权利要求。
证据四：工商查询变更登记一宗，拟证明：青岛市某发展有限公司的工商登记变更情况；证据二与证据三中青岛市某发展有限公司的公章变化合理。
被告对证据的真实性没有异议，认为从证据中无法看出公章的变化情况。
证据五：《现场勘验确认书》一份、现场勘验照片60张、视频资料一份，拟证明：房屋租赁合同到期后，原、被告根据房屋实际状态进行了房屋交接、书面确认并录音录像；被告认可其对承租房屋造成的损坏并且承诺支付原告100000元作为房屋维修期间的租金；涉案房屋原为四栋相互独立的四层房屋，被告通过拆除承重墙的方式将房屋打通，破坏了房屋结构，对房屋造成了损坏，被告应承担赔偿责任。
被告对证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可。其认为：1、该证据只是对租赁房屋现状的描述，既不能证明被告损坏了原告房屋，也不能证明被告应对原告进行赔偿，被告对房屋进行的装修改建符合房屋租赁合同约定；2、现场勘验确认书中约定100000元租金不合理，请求法院撤销该条款。
证据六：原告与山东汇研律师事务所《委托代理合同》一份、代理费发票一份，拟证明：因被告不予赔偿原告损失，原告为维护合法权益支出律师费12000元，应由被告承担。
被告对该证据不予认可，其认为律师费用应由原告自行承担，律师代理不是参加诉讼的必须途径，被告承担律师费没有法律规定；委托代理合同中所描述的双方当事人，非本案当事人，不予认可。
依据原告申请，本院依法委托东营市东营区国投工程评审有限公司对涉案房屋的损坏内容、维修及加固所需费用等财产损失的数额进行了鉴定，东营市东营区国投工程评审有限公司出具工程造价鉴定结论书及异议回复各一份。
原告对该证据无异议，被告应当根据报告书确定的金额进行赔偿，并承担鉴定费。
被告对报告书的真实性没有异议，不认可其证明目的。其认为：1、鉴定价格过高，请求法院予以适当减低；2、被告装饰装修符合合同约定，不应进行赔偿。
被告邮储银行东营分行未向法庭提交证据。
经审查，原告提交的证据一、证据二、证据四、证据五，被告对其真实性无异议，予以采信。原告提交的证据三，被告对《一本通／绿卡通交易明细》无异议，予以采信；被告对《证明》及《补充条款》有异议，但该证据与证据二相互印证，且被告未提交相反证据予以证实其抗辩主张，予以采信。原告提交的证据六，被告不予认可，原告未能举证律师费用系约定的由被告支出费用，不予采信。东营市东营区国投工程评审有限公司出具工程造价鉴定结论书及异议回复，原、被告均无异议，予以采信。
根据当事人的陈述、采信的证据及庭审中查明的情况，本院确认以下事实：
2009年8月5日，青岛市某发展有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租青岛市某发展有限公司所有的东营市淮河路236号的59、61、63、65号房屋、场地及附属设施用于商业经营，租期五年，自2009年8月5日至2014年8月4日；年租金为30万元；被告负责将租赁的房屋装修改建成符合被告统一标准的营业网点，负责改建工程的涉及、施工、资金投入及经营管理，改建须保持房屋结构安全，如影响建筑结构安全，被告负责维修，若涉及损失，被告负责赔偿。2012年1月，原告从青岛市某发展有限公司处购买了涉案房屋。2012年1月17日，青岛市某发展有限公司委托山东绿岛置业集团有限公司与原告王建芬签订《补充条款》，声明已书面通知被告同等条件下享有优先购买权，青岛市某发展有限公司在《房屋租赁合同》中的权利义务随房地产一并转由买受人享有和履行。两原告系夫妻关系。2012年5月29日两原告取得涉案房屋的所有权登记证书。2013年8月30日，被告向两原告支付房屋租金30万元。《房屋租赁合同》到期后，原告王宝村与被告于2014年8月8日对涉案房屋进行了现场勘验，并形成确认书一份，载明：“王宝村、王建芬系东营市淮河路236号的59、61、63、65号房屋所有权人；租赁合同到期后，被告不再续租，对现场情况进行现场勘验确认；双方一致同意，被告明确承诺给予原告两个月的房屋维修期间租金100000元，原告向被告提供金额为100000元的房屋租赁发票；房屋现状为：一楼、二楼楼梯被拆除二挂，第三层楼房拆除加气砼块墙体，第四层楼房拆除加气砼砌块墙体，第二层与第三层都已被拆除钢筋砼现浇板顶”，被告个人金融部总经理綦某某和法律合规部副总经理毕某某签字确认。原告申请对涉案房屋的损坏内容、维修及加固所需费用等财产损失的数额进行鉴定，本院依法委托东营市东营区国投工程评审有限公司作出鉴定，东营市东营区国投工程评审有限公司于2015年1月13日出具《工程造价鉴定报告》，认定损失费用为101553.41元，原告支出鉴定费1218.64元。
另查明，青岛市某发展有限公司于2006年11月15日由青岛市房地产开发经营总公司变更而来。
本院认为，青岛市某发展有限公司与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。被告在承租期间放弃涉案房屋的优先购买权，青岛市某发展有限公司将涉案房屋依法转让给两原告，两原告取得涉案房屋的所有权并受让涉案《房屋租赁合同》的权利义务。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告向原告履行租金交付义务，视为对原告合同权利的认可。涉案租赁合同到期后，原、被告对房屋状况进行了现场确认，被告不仅对房屋进行了装修，并且改变了房屋的结构，影响了结构安全，违反了合同义务。原告主张被告赔偿房屋损失的诉讼请求，本院予以支持。被告工作人员在现场勘验确认书上签字确认，属于职务行为，应由被告承担相应的法律责任。原、被告双方对房屋维修期间作出了确认，被告承诺自愿给予原告100000元租金损失，本院予以确认。原告主张的律师费用非实现其实体权利的必要支出费用，双方对实现债权费用没有约定，对该部分诉讼请求，本院不予支持。鉴定费用系原告为明确其房屋损失而支出的必要费用，该损失系被告造成，故原告主张被告承担鉴定费的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在现场勘验确认书中明确约定由原告向被告提供金额为100000元的房屋租赁发票，系双方的自由约定，关于被告主张原告为其开具相应数额房屋租金发票的主张，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、第二百三十条、第二百二十三条，第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司东营市分行于本判决生效后十日内支付原告王建芬、王宝村房屋维修期间租金100000元，原告王建芬、王宝村向被告中国邮政储蓄银行股份有限公司东营市分行提供金额为100000元的房屋租赁发票；
二、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司东营市分行于本判决生效后十日内赔偿原告王建芬、王宝村房屋损失101553.41元，支付原告王建芬、王宝村鉴定费1218.64元；
三、驳回原告王建芬、王宝村的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，减半收取3650元，由两原告负担1825元，由被告中国邮政储蓄银行股份有限公司东营市分行负担1825元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
代理审判员 刘君东
二〇一五年三月五日
书 记 员 杨 林