徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第2570号
原告李山，徐州市贾汪区房屋征收服务中心经理。
委托代理人阙大锋，江苏彭城律师事务所律师。
被告吴保民，沛县人民政府发改委退休公务员。
第三人王玉普，职业不详。
第三人代徐凤，职业不详。
第三人王纯，职业不详。
原告李山诉被告吴保民、第三人王玉普、代徐凤、王纯案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年6月17日受理后，依法适用普通程序，于2016年2月14日公开开庭进行了审理。原告李山的委托代理人阙大锋、被告吴保民到庭参加诉讼。第三人王玉普、代徐凤、王纯经本院公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李山诉称，泉山区人民法院在执行吴保民诉王纯、王玉普民间借贷纠纷一案中，于2014年3月20日查封了被执行人王玉普名下的徐州市夹河后街XX号房产，原告提出执行异议被驳回，原告认为，原告与王玉普、代徐凤签订的合同主体适格，合法有效。执行异议裁定以购买后长期未过户非原告自身原因所致的证据不足，认定执行异议不能成立是错误的。1、王玉普、代徐凤、王纯所出售的房屋原系公有住房，房产证已经办理到王玉普名下，但是其本人一直未取得土地使用权，也就是说王玉普一直未取得徐州市夹河后街XX号房产的土地使用权证，依照《江苏省城市房屋权属登记管理办法实施细则》第11条、第15条的规定，原告无法到房产管理机关办理过户登记，这足以说明原告购买涉案房产后长期未过户并非原告自身原因。原告所举房产买卖契约、房款收条、莫某的证言、电费发票等证据可以综合认定原告和第三人之间买卖涉案房屋并于2013年装修入住、善意占有使用至今的事实。对该房屋的原查封程序违法。综上，原告故诉至法院，请求判决不得执行位于徐州市夹河后街XX号的房屋，诉讼费由被告承担。
被告吴保民辩称，1、原告不是房屋购买人，无诉讼主体资格。房屋买卖契约上的乙方未签字，不能进入生效阶段，契约有定金的约定但没交定金，王某某也没有取得土地使用权证，过户税费由谁承担也未达成协议。契约中没有确定买方是谁，表明无购买人，证人证言表明系徐州顺安拆迁公司付款购房，该公司与原告系不同主体。原告所举证据不能证实其买房人资格，故原告主体不适格。2、涉案房屋仅有房证没有土地证，根据房地产管理法的规定不能买卖，涉案房屋已划入拆迁红线，即使原告能证明购买了此房，也是故意违法，非善意取得。3、根据最高院的相关司法解释，请求判决准许执行本案查封的财产。
第三人王某某、代某某、王某经未到庭应诉，亦未作答辩。
经审理查明，第三人王某某系第三人代某某之夫、王某之父。
2004年，王玉普通过房改优惠售房购买了位于徐州泉山区夹河后街XX号的房屋（建筑面积为39.62平方米）。2004年4月13日，位于徐州泉山区夹河后街XX号的房屋登记于王玉普名下，房屋产权证号为徐房权证泉山字第号。
2006年10月3日，原告李山（乙方）与第三人王某某、代某某（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方自愿将座落在泉山区夹河后街XX号的房地产（建筑面积大约为39.62平方米，以新测绘面积为准）出售给乙方，成交价格为115000元，乙方于2006年10月3日前一次付清给甲方，付款方式为现金；双方同意于2006年10月3日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。该合同第十条约定“产权证号徐泉65656号”，“土地证号”为空白；该合同首部“乙方（买方）”一栏为“李山”，尾部“乙方（签章）”一栏为空白。
2006年11月3日，王某出具收条一份，主要内容为“收到买房款115000元，收款人：王某某，代收：王某。”
2012年7月2日，吴保民因民间借贷纠纷将王某、王某某诉至本院，本院经审理，于2013年1月17日作出（2012）泉民初字第1007号民事判决书，判决王某、王某某偿还吴保民借款46000元并支付相应违约金。该判决发生法律效力后，因王纯、王玉普未履行债务，吴保民向本院申请执行。
2014年3月20日，本院以（2013）泉执字第2052号民事裁定书，查封了王玉普名下位于徐州市夹河后街XX号的房产。原告李山遂向本院提出执行异议，本院经审查，于2015年6月3日作出（2015）泉执异字第0033号民事裁定书，以“案外人李山虽主张与被执行人王玉普就该房产签订了书面买卖合同，且给付房款、实际占有，但房产购买后长期未过户，其主张未过户非因买受人自身原因的证据不足”为由，驳回了李山提出的执行异议。李山不服，遂向本院提出执行异议之诉。
另查，位于徐州泉山区夹河后街XX号的房屋至今仍登记于王玉普名下，该房至今未办理土地使用权证。
在本案审理中，原告李山主张：“涉案房屋已交付原告，且原告将该房交给了案外人莫某居住使用。购房款11.5万元是李山用现金支付的，原告当时负责黄河景园拆迁，动迁时手中有大量资金。动迁是以拆迁公司的名义动迁，在拆迁过程中，有的被拆迁户如果不愿意等征收终结之后再领取现金或安置房屋，想要提前支取现金，动迁公司的人员经常会自己出资金购买被征收人的房屋。在征收时再以房屋所有权人的身份或让其他人以房屋所有权人的身份与动迁公司签订拆迁安置补偿协议，以达到快速拆迁的目的。本案所涉买卖就是原动迁公司的负责人介绍的业务，房屋买卖协议上最后没有李山作为购买人的签字是因为涉案房屋真正办理拆迁手续时落谁的名字就由谁和拆迁公司办理拆迁安置补偿协议。购买涉案房屋的款项是李山个人的钱，是原告自己手中的现金。由于时间长，该11.5万元取款的证据现在已无法提供。李山在购买涉案房屋时知道土地证没办下来的情况，当时对于土地证没有约定，因为在拆迁时房产管理机关只要能确认房屋所有权人就能进行拆迁安置，但没想到这个房子一直到现在都没拆迁成，按照当时的预计，涉案房屋在2007年上半年就应该开始拆迁了。原告自2007年至今没有起诉要求办理过户手续是因为找不到王玉普一家，且李山本身就是搞拆迁的，无论是其自己的公司还是别的公司动迁，其都能协商好拿到拆迁补偿款，另外还因为涉案房屋是优惠售房，一直没有颁发土地证，该房子周围仅存二十多户，一直都说要拆迁，所以一直就未办理，房屋产权因拆迁被冻结后房产管理机关及土地管理机关是不给办产权和过户手续的。”
原告李山为支持其上述主张，向本院提交了涉案房屋土地权属变更登记申请审批表、电费发票、岳某出具的水费收条等证据，并申请证人范某、高某、莫某、岳某出庭作证。
证人范某陈述：“我和李山没有任何关系，只是原来认识，他是拆迁公司的经理，我是征收办的工作人员，业务上有过来往。我不认识王玉普。夹河后街xx号的房产是王纯找到我规划局的战友孟处长，孟处长又找到我，说有一个朋友王纯家里急需钱，有套夹河后街XX号的房子属于黄河景园第三期拆迁，但当时拆的是第二期，该房还不该拆迁，因为王纯急需用钱，他就问我说这个房子能不能当时就拆，我就给李山经理打电话，李山说可以帮这个忙，但后来签没签协议、卖不卖拆不拆我就不知道了。等过了一年多以后，王纯找我说谢谢我，说事情办齐了，钱也拿到了。又过了两年，我在骆驼山汉墓无意中碰到王纯，他开着小面包车，说还要感谢我，之后就再没见面。王纯给我说过拿这个钱是做酒的生意。我不知道王纯的那个事具体是怎么解决的，也不知道房子卖给李山的事情，我只起到一个牵线搭桥的作用。在拆迁时冻结的房子不能买卖，涉案房屋按道理应该是冻结了，那个房子属于三期，当时拆的是二期。”
证人高某陈述：“我曾在徐州市顺安房屋拆迁安置有限公司上班，该公司是民营企业，李山当时是该公司的法定代表人。夹河街46号的房子当时是我处理的，该房属于黄河景园三期，当时不在拆迁范围内，我们当时拆迁的是二期，半年后就要开始拆三期。王某某因急需用钱找到相关领导，由于该房子不在二期拆迁范围内，专储资金没法拿，我们就到产权处拿了一个买卖契约，当时王某某夫妻还有他儿子都到了拆迁工地现场，签了协议。在签协议当天，王某某就房子就交给我们了，一个星期之内王某某家拿了现金。当时王某某夫妻俩在合同上都签字了，合同的另外一方应该是顺安公司，钱是李山经理拿的，我和我们公司的员工将钱交给了王玉普和他儿子，当时是11.5万元。后来开发公司三期就拆迁不起来了，资金链断掉了，我们就想找范清广通知王玉普那边办理过户，但咨询了一下没有土地证不能过户，且土地证还不能办，这个事就一直搁置下来了。该房产买卖契约上除了合同最后甲方的签名，其它手写的部分都是我的字，这个房屋买卖契约是我经办的。因为半年后三期工地就要开，当时是为了后期拆迁做准备的，只要有个买卖契约或者授权委托书，这个房子就可以和开发公司签协议了，至于到时候是谁和开发公司签这个房子的拆迁协议当时还无法确定，所以契约上乙方的签章、地址、联系电话都是空白的。当时涉案房屋11.5万元的房款是根据黄河景园二期拆迁安置方案的价格计算的。拆迁冻结的房子可以买卖，但不能进行过户。当时冻结的是土地证，因为泰山公司的资金链紧张，把大土地证抵押了，土地部门不给办土地证。像当时三期的房子，如果卖给其他人，可以办房产证，但没法办土地证。”
证人莫某陈述：“李山现在是徐州市贾汪区房屋征收服务中心的经理，我是该中心职工。我于2011年开始在该中心工作，当时我在贾汪上班，而我对象和小孩在徐州湖滨那边租的房子，到2012年时李山问我怎么住的，我说租的房子，他就给我说别租了，说他夹河街有套房子，让我修修去住。于是我在2012年年底把这个房子修好，在我孩子2013年年初放完寒假之后，我们一家就到那个房子居住了。因为我是在贾汪上班，不是天天在那住，而我小孩和对象是一直在那住。这个房子是平房，到现在依然没有拆迁，当时是一大间，我修了之后隔成了三间，到现在我还在那个房子里居住。我没有给李山租金，他也没问我要过，李山是无偿让我住的。李山给我说过这个房子是其从拆迁户手里买过来的，当时他们急等着用钱，后来房屋办水电手续的时候，李山把买卖协议、房产证、王玉普的身份证复印件都给我了。我在那个房子住的时候，没有任何人来找过我。在居住期间我知道这个房子是李山的，因为签的协议是和李山签的，房子没有过户，土地证没有分，也没法过户，拆迁之前也冻结了。”
证人岳某陈述：“我祖辈就住在夹河街，我认识王某某、王某父子。我知道有李山这个人，李山及李山的姐姐、弟弟都上我家去过，我见过不止一回。王某、王某某在夹河后街XX号房屋里居住过，住了至少有十年，但现在不在该房居住至少有十二年了。这个房子在2014年、2015年是李山底下公司的人住的，住了两年多后在2015年10月份左右走了。原来实际住的那个人又把该房交给我要我进行管理对外出租。这个房子是李山的，李山从王玉普那买的，我验过一遍李山的购房手续。当时用水是我的水，莫某把水费交给我。莫某在那住的时候是他两口子和小孩一起住的，在莫某过来住之前，房子空了不少年。莫某走后，我已经租出去让别人住了。从手续上讲买房人应该是拆迁公司，实际上讲应该是李山个人。王某某没有给我说过房屋买卖的事情。”
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
本案中，首先，原告李山与第三人王某某、代某某在2006年即已签订关于涉案房屋的买卖合同，该合同并不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，合法有效。涉案房屋虽然未办理土地证，但由于《城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定并不属于效力性规范，依法不能成为本案房屋买卖合同无效的理由。被告吴保民所辩称的本案房屋买卖合同尚未生效亦无事实和法律依据，本院不予采纳。
其次，涉案房屋系于2014年3月20日被本院查封，而综合证人高某、莫某、岳某的证言，可以认定涉案房屋在本院查封之前数年即已交付给原告李山，原告李山又将涉案房屋交与证人莫某居住使用。
再次，综合原告李山所举购房款收条以及证人高某的证言分析，涉案房屋的购房总款115000元在签订合同后不久即已全部支付完毕。
最后，虽然涉案房屋自2006年签订合同后一直未办理过户登记，但综合本案事实以及相关证人证言分析，涉案房屋一直未能办理过户登记系第三人王玉普未能办理土地使用权证以及涉案房屋面临拆迁所致，对此原告李山并无过错。
综上，本院认为，本案符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，原告李山享有足以排除强制执行的民事权益，对其主张的判决不得执行涉案房屋的诉请，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
不得执行位于徐州市泉山区夹河后街XX号的房屋。
案件受理费80元，公告费600元，合计680元，由原告李山负担300元，被告吴保民负担380元（原告李山已预交，被告吴保民对其应负担部分于本判决送达后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 王 蒙
代理审判员 张梦瑶
人民陪审员 苏征社
二〇一六年三月二日
书 记 员 阴 蕾