云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终2375号
上诉人（原审被告）:昆明荣城房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号。
法定代表人：毕永国。
委托诉讼代理人：张建华，云南圣唐律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：彭祯，女，1991年2月16日生，汉族，住云南省迪庆藏族自治州香格里拉县。
委托诉讼代理人：王顺新、卜夕雯，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称荣城公司）因与被上诉人彭祯居间合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初第6502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
荣城公司上诉请求：撤销原判，发回重审。主要上诉事实和理由：一审法院认定事实不清，双方约定“选房成功后不退还”，彭祯和开发商昆明兆丰房地产开发有限公司已经签订商品房认购协议，故不应当退还。而且本案遗漏了开发商，开发商与备案登记的公司存在合作开发的情形，备案登记只是预登记并非最终产权证明。荣城公司当时已经审查了涉案房屋五证齐全，已经尽到了如实告知和审慎义务，不应当赔偿利息损失。
彭祯答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。
彭祯向一审法院起诉请求：1.判令荣城公司退还20000元及从2015年2月10日起至实际归还时止的占用期间的利息暂计2375元（年利率按4.75%计算），小计22375元；2.本案诉讼费由荣城公司承担。
一审法院经审理确认以下事实：2015年2月10日，彭祯与荣城公司达成合意，由荣城公司为彭祯购买昆明陆芊城的住房提供中介服务，彭祯向荣城公司交纳了20000元中介费用。荣城公司出具收条一份，内容为“今收到彭祯交来购买昆明市陆芊城9栋1105号房，转让费（中介服务费）人民币贰万元，小写人民币20000元。备注：选房成功此费用不退。”收条上有收款人张才签字并盖有荣城公司的合同专用章。此后彭祯与开发商签订了商品房认购协议，但未签订房屋买卖合同。另，涉案房屋已经出售给第三人云南成飞投资有限公司，并于2014年7月21日完成商品房买卖合同登记备案。
一审法院认为，本案争议的焦点是荣城公司是否有权取得彭祯于2015年2月10日向其交纳的20000元中介费？根据《中华人民共和国合同法》相关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，彭祯于2015年2月10日委托荣城公司为其购买昆明陆芊城的房屋提供订立合同的服务，并向其交纳中介服务报酬20000元，双方事实上形成了居间合同法律关系。荣城公司作为从事专业中介服务的房地产经纪公司，应当知道其作为居间人的如实告知义务。但彭祯提交的商品房合同备案登记表，证实涉案房屋已由开发商出卖给云南成飞投资有限公司，并于2014年7月21日完成商品房买卖合同登记备案，该行为发生在荣城公司为彭祯提供中介服务之前，且导致彭祯不能实现购买房屋的合同目的。荣城公司在履行其与彭祯的居间合同义务时存在违背居间人的如实报告义务，隐瞒涉案房屋已经备案到第三人名下的事实，损害委托人即彭祯的利益，其不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。故彭祯主张荣城公司退还中介费20000元并承担利息的主张有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于利息计算方式，自2015年2月10日起至中介费还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。关于荣城公司辩称彭祯与开发商已经签订认购协议，并按照协议约定已经转账给开发商首付款，依据物权法相关法律规定，该协议已经成立并生效，其有权收取中介服务费的意见。一审法院认为，就是基于荣城公司未能履行居间人的如实报告义务，才导致彭祯在不知情涉案房屋已经备案登记到第三人名下的情况下才与开发商签订了认购协议，但涉案房屋已经备案登记到第三人名下，开发商无权出售涉案房屋，其和彭祯签订的认购协议无法履行，不能实现购买涉案房屋的合同目的。故荣城公司的答辩意见一审法院不予采信。关于荣城公司提出彭祯诉请已超过两年一般诉讼时效规定的意见。一审法院认为，荣城公司出具给彭祯收条中并未约定还款期限或主张退还款项的期限，且彭祯自称于2017年才知道涉案房屋备案登记到第三人名下，荣城公司也无相反证据否认，故彭祯知道或者应当知道权利被侵害的时间为2017年，彭祯诉请未超过诉讼时效。荣城公司的答辩意见于法无据，一审法院不予采信。综上，彭祯诉请荣城公司退还中介费并承担利息的诉请于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决：荣城公司于判决生效之日起十日内退还给彭祯中介服务费人民币20000元，并承担以20000元为本金的自2015年2月10日起至款项全部退还之日止的按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。案件受理费359元，由荣城公司承担。
二审中，双方均未提交新证据。
双方当事人对一审法院确认的案件事实均无异议，本院予以确认。此外，荣城公司要求补充确认，云南成飞投资有限公司和昆明兆丰房地产开发有限公司存在联合开发涉案房屋的情况。对荣城公司要求补充的事实将在本院认为部分一并阐述。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：荣城公司是否履行了居间合同义务；本案是否遗漏当事人；本案是否超过诉讼时效。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，彭祯主张，涉案房屋在荣城公司提供居间服务前就登记备案在案外人名下，故要求荣城公司退还居间服务费，并承担利息损失。荣城公司则主张，彭祯已经和开发商签订了认购协议，其已经履行完毕居间义务，不应当退款。本院认为，彭祯于2015年2月10日向荣城公司交纳居间费用的目的是为了购买涉案房屋，但是涉案房屋已经于2014年7月21日完成商品房买卖合同登记备案在案外人云南成飞投资有限公司名下。彭祯虽然和开发商之间签订了房屋认购协议，亦未能最终购买到涉案房屋，实现获得涉案房屋的合同目的。荣城公司作为居间人，并未就有关订立合同的事项向委托人如实报告，损害了委托人的利益，一审法院判令其退还居间服务费并赔偿资金占用损失并无不当，本院予以维持。
本案系居间合同纠纷，开发商并非本案合同的一方当事人，一审法院并未遗漏当事人。本院对荣城公司关于要求追加开发商参加诉讼的申请不予同意，对其要求补充的事实亦不予确认。
荣城公司主张，因彭祯要求其自2015年2月10日起至退还之日止的利息，可得知彭祯并非2017年才知道涉案房屋登记在案外人名下，本案已经超过诉讼时效。本院认为，彭祯关于利息的诉讼请求与诉讼时效之间并无必然关联，并不能免除荣城公司的举证责任。现荣城公司并未就彭祯何时得知权利受到侵害进行举证，应当承担举证不能的不利后果。本院对荣城公司关于本案已经超过诉讼时效的主张不予支持。
综上，荣城公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律和处理正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费359元，由昆明荣城房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 韬
审判员 杨 雪
审判员 张 楚
二〇一八年四月二十四日
书记员 陈媛媛