广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1041号
上诉人（原审被告）：欧阳江宁，男，汉族，住广东省东莞市常平镇东莞，公民身份号码：×××2070。
委托代理人：杨小丰，广东星啸律师事务所律师。
委托代理人：章思涵，广东星啸律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：茅嘉阳，男，汉族，住广东省东莞市莞城区，公民身份号码：×××4055。
委托代理人：周军，广东雄爵律师事务所律师。
原审被告：谭文，男，汉族，住广东省恩平市，公民身份号码：×××4912。
上诉人欧阳江宁因与被上诉人茅嘉阳及原审被告谭文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法东民一初字第1791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年6月12日，茅嘉阳向原审法院提出诉讼，请求判令：1、确认欧阳江宁、谭文已解除所签订的租赁合同；2、欧阳江宁、谭文支付拖欠的租金25200元及拖欠租金总额20%的滞纳金5040元；3、欧阳江宁、谭文支付违约金19440元；4、欧阳江宁、谭文赔偿损失2000元；5、欧阳江宁、谭文支付电费314.15元，税费488.3元，物业管理费2639元；6、由欧阳江宁、谭文承担连带责任。
原审法院经审理查明，案涉租赁物位于东莞市莞城区罗沙牛蜞坑市建筑设计院宿舍A座501，权属人为茅嘉阳。2013年4月23日，茅嘉阳与欧阳江宁、谭文于签订了一份《租赁合同》，甲方为出租方即茅嘉阳，乙方为承租方即欧阳江宁、谭文，主要条款约定如下：1、甲方将东莞市建筑设计院501物业，共计建筑面积135平方米出租给乙方使用；2、双方约定租金每月1800元，以银行支付凭据为准；3、租赁期限为三年，由2013年4月23日至2016年4月23日止；4、乙方租金必须于每月23号前交付；5、中途退租押金不予退还，并要承担租赁年限每月租金总和30%的违约金；6、乙方必须依约交纳租金及其他费用，如无故拖欠，甲方有权向乙方收取20%的滞纳金，如拖欠租金5天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金；7、水电费、管理费、电话费、清洁费及水、电、气管线、表计维修费等一切缴费，乙方都应按规定及时向有关部门交纳……。
合同签订后，茅嘉阳将租赁物交付给欧阳江宁、谭文使用，双方均确认欧阳江宁、谭文支付租金至2013年6月22日。茅嘉阳变更主张水费为239.5元、电费为295.24元，欧阳江宁、谭文没有提交证据证明其已经向有关部门交纳水电费、物业管理费，但不同意向茅嘉阳支付。
双方对合同解除的时间及原因存有争议。茅嘉阳主张欧阳江宁、谭文一直拖欠租金，欧阳江宁、谭文已经构成违约，茅嘉阳是在2014年7月1日自行收回案涉物业，故合同是在2014年7月1日解除的。欧阳江宁则主张是由于茅嘉阳在2013年6月5日将房门锁住，导致欧阳江宁无法进入房屋，是茅嘉阳违约在先，故合同是在2013年6月5日解除的。对此，欧阳江宁申请证人出庭以及申请法院调取当时发生纠纷时步步高派出所民警所做的笔录。证人侯某作为当时欧阳江宁、谭文经营的餐厅的经理，称在2013年6月10号左右，房东的太太将案涉房屋的房门焊死，导致欧阳江宁、谭文的员工无法入住，当时双方还报警处理。经法院到步步高派出所调查，派出所民警称没有相关报案笔录资料。
对于茅嘉阳主张的滞纳金及违约金，欧阳江宁认为过高，不同意支付，即使支付也应按照银行同期贷款利率计算。原审庭审中，茅嘉阳、欧阳江宁、谭文双方确认双方未进行交接，茅嘉阳是在2014年7月1日自行收回案涉物业，茅嘉阳主张收回物业后发现部分家具被损坏，故要求欧阳江宁、谭文赔偿损失2000元，但对此茅嘉阳没有提交证据予以证明。
原审法院认定的上述事实依据有：茅嘉阳提供的《租赁合同》、房产登记信息查询结果、水电费清单、物业管理费缴费单以及原审法院的庭审笔录等。
原审法院认为，茅嘉阳与欧阳江宁、谭文签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格履行。本案的争议焦点如下：一、合同解除的时间及原因。二、欧阳江宁应否向茅嘉阳支付租金、滞纳金、违约金。三、欧阳江宁应否向茅嘉阳支付水电费、物业管理费。四、欧阳江宁应否向茅嘉阳赔偿损失。五、谭文应否承担连带责任。
关于焦点一。在合同签订后，茅嘉阳有义务交付房屋给欧阳江宁、谭文使用，而欧阳江宁、谭文有义务依时足额支付租金。本案中，证人的证言不足以证明茅嘉阳存在将房门焊死而导致欧阳江宁、谭文无法使用房屋的情形。在欧阳江宁、谭文没有有效证据证明其主张的情况下，根据民事诉讼举证责任分配规则，欧阳江宁、谭文应当承担举证不能的责任。因此，原审法院对欧阳江宁、谭文的该项主张不予采信。在合同没有解除的情况下，欧阳江宁、谭文应当继续支付租金，而欧阳江宁、谭文交租至2013年6月22日之后没有再继续支付租金的行为违反了合同的约定。因此，茅嘉阳以欧阳江宁、谭文拖欠租金为由，在2014年7月1日收回案涉物业，并诉请确认双方签订的《租赁合同》已经在2014年7月1日解除的主张，合理有据，原审法院予以支持。
关于焦点二。如上所述，在租赁期间内，欧阳江宁、谭文有义务证明其已经足额及时支付每月租金，欧阳江宁、谭文没有证据证明其已经足额支付租金或已提前将物业返还给茅嘉阳。因此，原审法院认为欧阳江宁、谭文应当向茅嘉阳支付2013年6月23日起计至2014年7月1日期间的租金1800元／月×12个月＋1800元／月÷30天×9天=22140元。对于茅嘉阳主张的滞纳金及违约金，就同一违约行为，茅嘉阳主张两项违约责任已经过高，故原审法院予以调整，根据双方“中途退租押金不予退还，并要承担租赁年限每月租金总和30%的违约金”的约定，欧阳江宁、谭文应当向茅嘉阳支付违约金1800元／月×12个月×3年×30%=19440元。
关于焦点三。欧阳江宁没有证据证明其已经交纳水电费、物业管理费，而根据合同约定上述费应由欧阳江宁承担，因此，茅嘉阳诉请求要求欧阳江宁、谭文支付上述费用合理有据，原审法院予以支持。欧阳江宁、谭文应当向茅嘉阳支付水费239.5元、电费295.24元、物业管理费2639元。
关于焦点四。茅嘉阳主张欧阳江宁、谭文损坏房屋内的家具，要求欧阳江宁、谭文赔偿损失2000元，但由于茅嘉阳没有证据证明其存在该项损失，故原审法院对其该项诉讼请求不予支持。
关于焦点五。虽然谭文主张其仅是证明人而在合同上签名，但其没有提交相应证据证明，原审法院对其主张不予采信。原审法院认为，谭文与欧阳江宁均作为乙方在租赁合同上签章，是合同的相对方，应当承担连带责任。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认双方签订的《租赁合同书》已经在2014年7月1日解除。二、欧阳江宁应于判决生效之日起十日内向茅嘉阳支付2013年6月23日至2014年7月1日的租金共计22140元。三、欧阳江宁应于判决生效之日起十日内向茅嘉阳支付违约金19440元。四、欧阳江宁应于判决生效之日起十日内向茅嘉阳支付水费293.9元、电费295.24元及物业管理费2639元。五、谭文对欧阳江宁的上述债务承担连带清偿责任。六、驳回茅嘉阳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1178.03元，茅嘉阳承担257.83元，欧阳江宁、谭文承担920.2元。
上诉人欧阳江宁不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定的合同解除时间有误。1、欧阳江宁在使用房屋过程中与茅嘉阳发生争执，茅嘉阳于2013年6月5日起自行将案涉房屋的房门锁住并于7月8日将案涉房屋的房门焊死，导致欧阳江宁无法使用案涉房屋。证人侯某的证言亦可证明上述事实。2、茅嘉阳称其在2014年7月1日自行收回房屋有违反常理，案涉租赁合同约定每月交付租金，如果欧阳江宁仍然在使用房屋，为何茅嘉阳在长达一年的时间里从未向欧阳江宁主张过租金，也不行使“拖欠租金5天视为违约，有权收回房屋”的权利，显然茅嘉阳的主张不符合常理。（二）如前所述，案涉租赁合同已于2013年7月8日解除，而案涉合同约定每月23号前交付租金，故欧阳江宁于2013年6月23日起无须再支付租金，原审法院判令欧阳江宁支付2014年6月23日至2014年7月1日的租金有误。（三）关于违约金。由于案涉租赁合同的解除并不是因欧阳江宁的原因引起，而系茅嘉阳违约所致，故原审法院不能依据案涉合同约定的“中途退租押金不予退还，并要承担租赁年限每月租金总和30%的违约金”。退一步而言，即便适用该约定，原审法院理解上述合同条款也有误，原审法院将上述合同条款理解为“任何实际租赁期限下，都要承担3年租赁期限的违约金（即固定的19440元）”，显然不符合合同条款的本义，加重了欧阳江宁的责任。而且原审法院判令的19440元的违约金也过分高于茅嘉阳的损失。（四）关于水电费、物业管理费，由于案涉租赁合同于2013年7月8日解除，故2013年6月23日起的水电费、物业管理费等费用应当由茅嘉阳自行承担。综上，请求本院：1、撤销原审判决；2、改判确认案涉租赁合同于2013年7月8日解除；3、改判欧阳江宁无须支付2013年6月23日至2014年7月1日的租金22140元；4、改判欧阳江宁无须支付违约金19440元；5、改判欧阳江宁无须支付水费293.9元、电费295.24元及物业管理费2639元。
被上诉人茅嘉阳口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回欧阳江宁的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实基本清楚，本院予以确认。
二审期间，根据欧阳江宁的申请，本院依法到步步高派出所调取茅嘉阳于2013年7月8日报案后，步步高派出所对相关人员所作的询问笔录。步步高派出所向本院提供了茅嘉阳、欧阳江宁的询问笔录。茅嘉阳以案涉租赁物内的物品（布衣柜、木书柜、木书桌、空气压缩机）被盗为由报警。步步高派出所对欧阳江宁进行询问，欧阳江宁称其不清楚案涉租赁物被盗一事，其曾在2013年7月6日20时与茅嘉阳的太太一起吃饭协商处理案涉租赁物的租金、水电费及管理费的问题，饭后双方一起到案涉租赁物内清点物品时发现木书桌、布衣柜及空气压缩机不见了，茅嘉阳的太太提出终止房屋租赁合同，同时要求其交清租金、水电费、管理费及赔偿损坏的物品，最终双方未能协商一致。欧阳江宁对上述询问笔录的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认，欧阳江宁认为当时步步高派出所对案外人张旭峰进行了调查询问并制作询问笔录，该笔录才能反映“失窃”的前因后果。因此，请求本院向步步高派出所调取张旭峰的询问笔录以查清本案的事实。茅嘉阳对上述笔录的真实性、合法性予以确认，茅嘉阳认为两份笔录仅能证明案涉房屋被盗的事实，而不是双方因终止租赁合同才报警。
另外，欧阳江宁在二审庭审时称，租金、管理费应当计算至2013年7月8日，其对原审法院认定的水电费无异议。
再查明，茅嘉阳在原审期间明确物业管理费诉请的时间为2013年6月23日至2014年6月23日，共12个月，但未明确每个月的物业管理费标准，而根据茅嘉阳提交的物业管理费收据显示案涉租赁物的物业管理费为180元。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕欧阳江宁上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点：（一）案涉租赁合同的解除时间。（二）原审法院认定的租金、物业管理费、违约金、水电费是否正确。
关于争议焦点一。欧阳江宁主张茅嘉阳于2013年7月8日将房门焊死导致其无法使用房屋，为此欧阳江宁负有举证责任。欧阳江宁除申请证人侯某出庭作证外，还申请本院到步步高派出所调取茅嘉阳于2013年7月8日的报警的相关材料拟证明上述事实。根据本院到步步高派出所调查的情况可知，茅嘉阳与欧阳江宁的询问笔录内容并没有反映茅嘉阳曾将房门焊死的事实，而步步高派出所也未向本院提供欧阳江宁所称的“张旭峰”的询问笔录。考虑证人侯某与欧阳江宁存在利害关系，故本院认为仅凭证人侯某的证言不足以证明茅嘉阳将案涉房屋的房门焊死的事实。由于欧阳江宁没有证据证明其何时将案涉房屋返还给茅嘉阳，原审法院根据茅嘉阳自认于2014年7月1日收回案涉房屋的事实，认定案涉租赁合同于2014年7月1日解除依法有据，本院予以维持。
关于争议焦点二。首先，如前所述，案涉租赁合同于2014年7月1日解除，故原审法院认定欧阳江宁应当支付租金至2014年7月1日合理有据。其次，欧阳江宁自2013年6月23日起未交物业管理费，故茅嘉阳诉请2013年6月23日至2014年6月23日的物业管理费依法有据，按照每月180元的标准，欧阳江宁共需支付物业管理费180元／月×12月＝2160元，原审法院认定的物业管理费2639元缺乏依据，本院予以纠正。再次，关于违约金。欧阳江宁欠租违约，其应当按照合同约定支付违约金。由于案涉租赁合同并未约定按照实际的租赁年限计算违约金，故欧阳江宁主张应当按照实际租赁的年限来计算违约金没有合同与法律依据。欧阳江宁主张违约金过高，但欧阳江宁并没有证据证明原审法院认定的违约金过分高于茅嘉阳的损失，而且原审法院已经对茅嘉阳主张的滞纳金与违约金作了调整，故欧阳江宁要求调整违约金，本院不予支持。最后，关于水电费，欧阳江宁对原审法院认定的水电费数额没有异议，但原审法院判令欧阳江宁承担的水费293.9元与原审法院认定的水费239.5元数额不一致，故本院予以纠正。欧阳江宁承担的水费应为239.5元。
综上所述，原审判决认定事实部分有误，适用法律稍有不当，本院予以纠正。欧阳江宁上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法东民一初字第1791号民事判决第一、二、三、五项。
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法东民一初字第1791号民事判决六项。
三、变更广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法东民一初字第1791号民事判决第四项为：欧阳江宁应于本判决生效之日起十日内向茅嘉阳支付水费239.5元、电费295.24元及物业管理费2160元。
四、驳回茅嘉阳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费1178.03元，由茅嘉阳负担221.47元，欧阳江宁负担956.56元。二审受理费920.2元（欧阳江宁已预交），由茅嘉阳负担20元，欧阳江宁负担900.2元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邝子球
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……