湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1302民初199号原告梁伦光，男，汉族，1962年2月6日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。原告李淑芬，女，汉族，1964年2月28日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。原告聂乐伏，女，汉族，1974年6月27日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。原告陈潇，男，汉族，1990年1月14日出生，户籍所在地：湖南省邵东县。原告陈超凡，男，汉族，1983年11月23日出生，户籍所在地：长沙市天心区。原告龙斯媛，女，汉族，1981年8月19日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。原告梁海军，男，汉族，1968年9月4日出生，户籍所在地：湖南省涟源市。原告喻信明，男，汉族，1958年3月13日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。原告朱文胜，女，汉族，1970年10月3日出生，户籍所在地：湖南省双峰县。原告彭才明，男，汉族，1972年3月8日出生，户籍所在地：湖南省双峰县。原告邓晔，男，汉族，1975年3月24日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。原告熊国训，男，汉族，1962年10月17日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。原告王端阳，男，汉族，1959年5月4日出生，户籍所在地：湖南省双峰县。原告彭玉林，男，汉族，1967年12月15日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。原告周翔智，男，汉族，1977年10月10日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。原告罗娟，女，汉族，1973年6月6日出生，户籍所在地：广州市海珠区。原告罗石坚，男，汉族，1969年5月1日出生，户籍所在地：湖南省新化县。原告罗巧容，女，汉族，1968年2月14日出生，户籍所在地：湖南省双峰县。原告刘伶玲，女，汉族，1986年8月16日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。原告彭小兰，女，汉族，1976年2月12日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。原告贺兰，女，汉族，1975年9月5日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。原告颜丰才，男，汉族，1946年8月16日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。原告易子容，女，汉族，1945年4月15日出生，户籍所在地：湖南省涟源市蓝田办事处光明街市。原告李积梅，女，汉族，1955年8月16日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。原告梁江帆，女，汉族，1960年3月16日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。原告刘树平，男，汉族，1961年2月8日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。以上二十六原告共同委托代理人龚合雄，湖南泰涟律师事务所律师。被告娄底市娄星区安琪百货商行中兴店。住所地：湖南省娄底市娄星区东贸街中兴市场*栋****号。经营者戴光富。被告戴光富，男，土家族，1967年7月14日出生，户籍所在地：湖南省永顺县。原告梁伦光、李淑芬、聂乐伏、陈潇、陈超凡、龙斯媛、梁海军、喻信明、朱文胜、彭才明、邓晔、熊国训、王端阳、彭玉林、周翔智、罗娟、罗石坚、罗巧容、刘伶玲、彭小兰、贺兰、颜丰才、易子容、李积梅、梁江帆、刘树平（以下简称原告梁光伦、李淑芬等二十六人）诉被告娄底市娄星区安琪百货商行中兴店、戴光富租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁海军、喻信明、王端阳及二十六原告共同委托代理人龚合雄到庭参加诉讼。被告被告娄底市娄星区安琪百货商行中兴店、戴光富经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁伦光、李淑芬等二十六人向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告所签的《商铺租赁合同》；2、判令被告所交履约保证金十万元归原告所有；3、由被告支付原告违约金10万元；4、按合同约定支付租金至判决之日止（含延期支付的滞纳金）；5、租金和违约金在拍卖被告所留置的超市财产中优先受偿；6、判令被告为原告恢复所租赁门面的原状；7、由被告承担全部诉讼费用。被告娄底市娄星区安琪百货商行中兴店、戴光富未应诉和答辩。原告梁伦光、李淑芬等二十六人为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：身份信息及企业工商信息；商铺租赁合同；租赁场地现场照片；房产证、土地使用权证等证书。经审查，对以上证据的真实性予以认定，对其证明目的结合庭审查明的情况予以综合认定。根据本院采信的证据和庭审查明的事实，认定本案事实如下：2015年12月21日，原告梁伦光、李淑芬等二十六人（甲方）与被告娄底市娄星区安琪百货商行中兴店（乙方）签订了《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将其合法拥有的的位于娄底市娄星区南贸东街中兴大市场主楼二楼卖场，2××××9号门面出租给乙方使用（仇政应合法购买的××××除外），面积一共1086.36㎡，乙方租赁甲方租赁物用于生活超市；租赁期为玖年，即从2015年11月1日起至2024年6月30日止，乙方装修免租期为贰个月，即从2015年11月1日至2015年12月31日止，甲方于2015年11月1日前将租赁物交付给乙方使用；租金为每平方米每月12元，共计156435.84元/年，租金每1年（不计免租期）在上一年租金的基础上递增10%，租金每半年到期提前一个月将下半年租金缴纳给甲方，乙方如不按时缴租，每逾期一日应向甲方支付月租金1%的违约金；合同签订之日乙方须交付甲方相当于六个月租金的履约保证金10万元和预缴计租期第一个半年租金78217.92元；未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，乙方的履约保证金无偿归甲方所有；乙方不按时支付甲方租金超过两个月，未缴清租赁商铺的相关费用，甲方有权随时单方解除合同，未缴清租赁商铺的相关费用的，甲方有权处置乙方商铺内的财产，并申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用；乙方无正当理由提前解除合同的，支付违约金10万元。合同签订后，被告按合同约定缴纳了2016年1月1日至2016年6月30日的租金78217.92元，支付了履约保证金10万元，并在租赁的门面上开设了生活超市，办理了工商登记手续，类型为个体工商户，经营者为被告戴光富。之后，被告未再依约缴纳租金，原告经催讨未果，遂诉至法院。另查明，被告娄底市娄星区安琪百货商行中兴店（经营者戴光富）经营的超市中的货架、货柜和14台空调被本院于2016年9月30日因另案[案号（2016）湘1302民初2426号］进行了查封，被告经营的超市没有再进行营业。2016年12月8日查封解除。本院认为，原告梁伦光、李淑芬等二十六人与被告娄底市娄星区安琪百货商行中兴店、戴光富签订的《店面租赁合同》是双方真实意思表示，双方应按协议约定履行各自的义务。原告已按合同约定交付店面，但被告仅支付了半年的租金后未再履行合同约定的租金等费用的支付义务,已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》的规定，经原告在合理期限内催告被告支付租金，被告逾期不支付的，原告可以解除合同。原告主张因被告违约造成原告解除合同，按合同约定，被告缴纳的履约保证金归原告所有的诉求没有法律依据，本院不予支持。在租赁合同解除后，被告即负有交还原告门面的义务，故原告要求被告恢复所租赁门面原状的请求，本院予以支持。因关于后续租金及滞纳金的计算问题，自法院对所涉门面进行查封后，被告不可能继续经营，拖欠的应缴租金只能计算至法院查封之前，为1086.36㎡×12元/月×3个月=39108.96元，双方约定超期一天支付月租金1%违约金的请求过高，原告主张的违约金可支持按月利率2%从2016年6月1日起计算逾期付款利息至清偿之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第八十二条、第八十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告梁伦光、李淑芬、聂乐伏、陈潇、陈超凡、龙斯媛、梁海军、喻信明、朱文胜、彭才明、邓晔、熊国训、王端阳、彭玉林、周翔智、罗娟、罗石坚、罗巧容、刘伶玲、彭小兰、贺兰、颜丰才、易子容、李积梅、梁江帆、刘树平与被告娄底市娄星区安琪百货商行中兴店、戴光富签订的《商铺租赁合同》；二、被告娄底市娄星区安琪百货商行中兴店、戴光富在本判决生效后十日内恢复所租赁门面的原状交还原告；三、由被告娄底市娄星区安琪百货商行中兴店、戴光富于本判决生效之日起十日内向原告支付拖欠的租金39108.96元，并从2016年6月1日起以拖欠租金39108.96元为基数按每月2%支付违约金至清偿之日止，被告预缴的履约保证金抵偿应付款项；四、原告对被告娄底市娄星区安琪百货商行中兴店、戴光富所留置在租赁原告门面在所经营的场所内的财产在上述应付款项范围内享有优先受偿权。五、驳回原告梁伦光、李淑芬、聂乐伏、陈潇、陈超凡、龙斯媛、梁海军、喻信明、朱文胜、彭才明、邓晔、熊国训、王端阳、彭玉林、周翔智、罗娟、罗石坚、罗巧容、刘伶玲、彭小兰、贺兰、颜丰才、易子容、李积梅、梁江帆、刘树平的其他诉求请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4150元，由被告娄底市娄星区安琪百货商行中兴店、戴光富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。逾期未上诉，本判决书即发生法律效力。审 判 长  李玉武人民陪审员  李世华人民陪审员  邹黎黎二〇一八年一月十日书 记 员  肖 都附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。