长沙市中级人民法院拟稿纸
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湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第06609号
上诉人（原审被告）刘琰。
被上诉人（原审原告）湖南众慧天成物业服务有限公司，住所地长沙经济技术开发区开元西路16号美林水郡2号楼105房。
法定代表人孙虎，总经理。
委托代理人苏乾良，湖南亚元律师事务所律师。
上诉人刘琰因与被上诉人湖南众慧天成物业服务有限公司（以下简称众慧天成公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2015）长县民初字第2058号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，原审法院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实：1、2006年11月7日，刘琰购买了长沙美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）建设的美林水郡小区第59栋2单元6A号房，房屋建筑面积为124.03㎡；该房屋已经交付入住。2、美林水郡小区交付之初，美林公司委托北京嘉浩物业管理有限公司（以下简称嘉浩公司）为美林水郡小区提供前期物业管理；2009年12月31日，美林公司与众慧天成公司签订《前期物业服务合同》，约定美林公司选聘众慧天成公司为美林水郡小区提供前期物业服务事宜，居住房屋的物业费收取标准为每月1.6元／㎡等。3、2010年7月1日至2014年12月31日期间的物业管理费，刘琰未缴纳。二、双方当事人有争议的事实：1、众慧天成公司收取物业费的合法性。众慧天成公司认为，其与美林公司于2009年12月31日签订《前期物业服务合同》，众慧天成公司提供了物业管理服务，有权收取物业费。刘琰认为，根据业主与开发商的合同约定，小区更换物业必须采用招投标的形式，众慧天成公司的入驻并未通过招投标，不合法，不能收取物业费。原审法院认为，在业主委员会成立之前，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力，众慧天成公司自2010年1月后提供物业管理服务有与美林公司签订了《前期物业服务合同》为据，其主张收取2010年7月1日至2014年12月31日期间的物业管理费10716元（1.6元／㎡／月×124.03㎡×54个月），有事实和法律依据，予以采信。2、2010年1月到2013年6月的物业费是否超过诉讼时效。众慧天成公司认为，其多次在刘琰家门上张贴了催费通知单并寄送了律师函以主张权利，提供的物业服务是一个持续的过程，不超过诉讼时效。刘琰认为，其未收到过众慧天成公司的催费通知及律师函，众慧天成公司未向其主张过物业费，直到2015年6月才提起诉讼，2013年6月之前的物业费主张超过诉讼时效。原审法院认为，刘琰实际居住在涉案房屋内，享受了物业服务，欠缴物业费的行为一直持续，众慧天成公司采取上门张贴催费通知的方式属于合理催缴方式，符合诉讼时效中断的规定，众慧天成公司诉请不超过诉讼时效。3、滞纳金的认定。众慧天成公司认为，根据《业主手册》的约定，业主应在每月10日前缴纳物业费，逾期缴费每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金。刘琰认为其主观上愿意缴纳物业费，但因对众慧天成公司提供物业服务的合法性及物业服务的质量有异议才没有缴纳，不是恶意拖欠，无需支付滞纳金。原审法院认为，众慧天成公司与美林公司签订了《前期物业服务合同》并提供了物业服务，刘琰应当缴纳物业费；如物业公司提供的服务与服务合同约定不符或存在瑕疵，业主应当要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能因此而拒缴物业费，且拒缴物业费对其他依约缴纳物业管理费的业主不公平，也不利于物业公司正常运作及对小区公共设施的维护、维修、管理；众慧天成公司要求支付滞纳金，予以采信，但日3‰的标准过高，原审法院酌情认为参照中国人民银行公布的贷款年利率5.6%计算滞纳金较为合理，即1375元（1.6元／㎡／月×124.03㎡×5.6%÷12个月×（1＋54）×54÷2）。
原审法院认为：众慧天成公司与美林公司签订了合法的《前期物业服务合同》、提供了物业服务，刘琰所购房屋享受了物业服务，应当按时缴纳物业费，众慧天成公司诉请要求缴纳物业费及滞纳金符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，遂判决如下：一、限刘琰于本判决生效后十日内支付湖南众慧天成物业服务有限公司物业费10716元及滞纳金1375元；二、驳回湖南众慧天成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费698元，减半收取349元，由湖南众慧天成物业服务有限公司负担231元，由刘琰负担118元。
上诉人刘琰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。上诉人购买美林公司的商品房时，美林公司同时交给了上诉人《长沙美林水郡物业管理公约》，美林公司明确承诺该公约已提交长沙市房地产管理局核准并受该公约约束。该公约第二章第四条约定，美林公司选定嘉浩公司后，除非嘉浩公司被取消物业管理资质或注销，否则美林公司无权变更物业公司。从上述事实可以得出结论，美林公司没有权利与众慧天成公司之间另行签订《前期物业服务合同》，该合同没有得到业主的同意应属无效，对上诉人没有法律约束力，众慧天成公司根据该合同收取上诉人的物业费没有合法依据，上诉人对众慧天成公司的管理资格不予认可。二、原审判决适用法律错误。原审判决在没有查明事实并错误认定《前期物业服务合同》具有合法性的基础上，适用相关法律依据明显适用法律不当。因此，请求依法撤销原判，驳回被上诉人的所有诉讼请求。
被上诉人众慧天成公司辩称：美林水郡小区从2000年开发以来是美林公司委托北京的物业公司进行服务，小区建成后很多业主没有入住和收房，导致很多物业费收不到，北京的物业公司于2009年12月31日撤退，众慧天成公司接手。在此过程中，众慧天成公司要求业主成立业主委员会交其他物业公司来接管，但现在业主委员会成立了，没有要求另外选择其他物业公司，也不重新签订新的物业合同。从2010年到2015年物业服务都是一样，2015年之后业主都缴费了，之前的没有交。对于美林水郡小区的服务，众慧天成公司为美林水郡小区提供物业服务是既定事实，也是业主承认的事实，所以众慧天成公司有权收取物业费。
本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、美林公司与众慧天成公司签订的《前期物业服务合同》的法律效力；二、刘琰是否应当缴纳物业费及滞纳金。
关于焦点一，美林公司与众慧天成公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，美林公司作为建设单位，在业主委员会成立之前，其与物业服务公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。虽然众慧天成公司系转让了嘉浩公司的债权债务，但是并不影响其与美林公司签订的物业服务合同的法律效力。
关于焦点二，众慧天成公司具有提供物业服务企业资质，事实上也为美林水郡小区的业主提供给了物业服务，履行了提供物业服务的义务，刘琰作为该小区的业主，应当缴纳物业服务费并承担逾期缴纳物业服务费的滞纳金，故原审判决并无不当，应予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，刘琰的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费698元，由刘琰承担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年十一月十一日
书记员 黄 佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。