山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终3740号
上诉人（原审被告）：韩丽。
委托诉讼代理人：张翠萍，山东琴岛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪涛，山东琴岛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛索菲亚国际大酒店有限公司。
法定代表人：邵立斌，职务：董事长。
委托诉讼代理人：唐恒勇，山东睿德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕荣良，山东睿德律师事务所实习律师。
上诉人韩丽与被上诉人青岛索菲亚国际大酒店有限公司（以下简称索菲亚）因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初2692号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人韩丽上诉请求：1、请求依法撤销一审判决依法处理；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，上诉人在涉案合同项下实际支付租金为70万元，并非15万元。2、上诉人拒绝交付涉案房屋租金，系因目标房屋一直漏水且因索菲亚承揽会议给上诉人造成了大量的停窝工损失，该部分损失应自租金中折抵，且上诉人一直与被上诉人协商折抵。上诉人2013年就承租了涉案房屋，但直到2015年才装修完毕，在涉案房屋装修过程中因房屋漏水导致装修返工，给上诉人造成了损失，根据租赁合同约定，该部分停窝工损失及违约金应当折抵租金。因此逾期支付租金并非上诉人的过错。3、上诉人拒绝交付涉案房屋租金，系被上诉人在租赁合同履行的过程中存在过错，导致涉案租赁合同目的无法实现。从被上诉人向上诉人提供的《房屋情况表》可知，涉案房屋的用途为桑拿部，且被上诉人一直宣传并实际将涉案房屋用于桑拿、游泳池等业务经营。上诉人基于对被上诉人宣传资料及实际经营的合理确信，但被上诉人在涉案房屋租赁合同签订时并未告知上诉人涉案房屋无法单独办理消防验收，导致上诉人在投入了大量的人力、物力、财力后至今无法开业，租赁合同目的无法实现，因此被上诉人对租赁合同无法履行负有全部过错，依法无权要求上诉人支付租金。4、上诉人就涉案房屋装修投入了大量资金，因被上诉人的过错导致租赁合同解除将严重违反公平原则，给上诉人造成极大损失。截止目前，上诉人已就涉案房屋装修及经营投入了近900万元，且大部分为土建、安装工程施工等不可移动的设施，按照房屋租赁合同约定，如因上诉人的原因导致租赁合同解除的，则装修归被上诉人所有，且不予补偿。但本案中上诉人拒付租金的理由系与被上诉人就租金折抵未达成一致，并非上诉人的单方过错，如单纯从租金未付角度判令租赁合同解除，将给上诉人造成无法弥补的损失，也违反了公平及诚实信用原则。
针对韩丽的上诉请求，索菲亚答辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。
索菲亚向一审法院提出诉讼请求：1、解除韩丽与索菲亚之间的《房屋租赁合同》，韩丽于合同解除日将租赁房屋交还索菲亚；2、韩丽支付索菲亚2015年5月15日至实际交还房屋之日的租金，按2054元/日计算；3、韩丽支付索菲亚逾期付款违约金300000元；4、韩丽支付索菲亚欠缴的水电费439261.63元（截止2017年4月30日）；5、韩丽支付索菲亚律师费50000元；6、本案诉讼费用由韩丽承担。事实与理由：韩丽与索菲亚于2015年4月16日签订《房屋租赁合同》，约定索菲亚将位于香港东路217号索菲亚国际大酒店地下二层出租给韩丽，租赁期为2015年5月1日至2023年4月30日，前两年租金为700000元，后六年每年租金为750000元,但韩丽至今仅支付租金15万元，尚欠巨额水电费未缴纳，根据合同约定，拖欠房租超过30日的，索菲亚享有解除合同并要求被告承担违约责任的权利。
韩丽一审中辩称，1、承认欠付索菲亚租金的事实，但请求索菲亚给予宽限时间。其已经支付索菲亚租金150000元，后期租金未按时支付，部分原因是由于索菲亚提供的房屋存在漏水、施工、会议等原因，影响韩丽经营。2、原告主张的违约金数额过高。3、经双方核对，欠缴的水电费是465427.69元。4、索菲亚主张的律师费需要举证。
一审法院查明事实：2015年4月16日，索菲亚（出租方、甲方）与韩丽（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由索菲亚将其名下位于崂山区香港东路217号青岛索菲亚国际大酒店地下二层康乐区域（以下称“涉案房屋”）出租给索菲亚使用。合同第二条约定：“上述房屋租赁共8年，自2015年5月1日起至2023年4月30日止。”第三条约定：“1.……第一年、第二年年租赁费用为人民币柒拾万元整，第三年至第八年每年租赁费用为每年人民币柒拾伍万元整。2.合同签订10日内，乙方须向甲方支付人民币柒拾万元整作为第一年租赁费，合同签订后30日内，乙方向甲方交纳人民币伍万元整作为水、电、燃气、排污费押金。以后每年租赁费用于每年4月1日前一次性支付给甲方。3.2015年5月1日至2023年4月1日期间，乙方在每年度租赁期的前一个月，即每年4月1日前交齐下一年度租金，甲方在收取乙方租赁费及相关税金后十日内向乙方出具收据。”第四条约定：“1.乙方使用房屋过程中产生的相关费用，如水、电费、垃圾清运费等费用由乙方承担，不包含于以上租赁费。”合同第五条约定：“3.按合同规定租赁期限届满，乙方交回房屋时，对于乙方就上述房屋进行的装修即设施设备所作添附物，乙方有权拆卸带走；不可拆卸添附物，乙方应保留归甲方所有，甲方可不予补偿。……”第七条约定：“1.乙方逾期付款，应按逾期付款额的日千分之二向甲方支付违约金；乙方逾期付款超过三十天，甲方有权终止本协议。乙方除交清所欠全部费用外，还应按本协议约定当年租赁费额的20%支付违约金。”2015年5月15日至2016年5月14日，韩丽应缴租金700000元，已支付150000元，未支付550000元；2016年5月15日至2017年5月14日，应缴租金700000元，韩丽未支付；2017年5月15日至2018年5月14日，应缴租金750000元，韩丽未支付。索菲亚主张自2017年5月15日至截止2017年8月15日韩丽未付租金为189041.096元（750000元÷365天×92天）。以上，自2015年5月15日至2017年8月15日，韩丽欠付租金1439041.1元，索菲亚主张1437500元，并主张韩丽按2054元/日的标准支付自2017年8月15日至实际交付房屋之日止的租金。经双方当事人对账核实确认，截止2017年6月1日，韩丽租用涉案房屋应缴水电费694427.61元，韩丽已经支付229000元，尚欠交水电费465427.61元。2017年6月后涉案房屋未再产生新的水电费。2017年5月23日，索菲亚向韩丽发出催款通知书，要求韩丽于2017年5月31日前按合同约定付清租金及水电费。2017年5月29日，索菲亚向韩丽发出通知，要求韩丽于2017年5月31日前按约定付清欠款，如不能按时付款，将于2017年6月1日起停止供水供电。另查明。韩丽称其经营不善，已经从涉案房屋撤离。涉案房屋现已空置，但未实际交还给索菲亚。
一审法院认为，索菲亚、韩丽签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应积极全面履行合同内容，索菲亚将涉案房屋交付韩丽使用后，韩丽应当按照合同约定的时间、金额和方式向索菲亚交纳租金及水电费，其未按时交纳，应当承担相应违约责任。关于索菲亚要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，根据合同约定，韩丽逾期付款超过三十天，索菲亚有权终止协议，同时韩丽现已撤离涉案房屋，涉案房屋处于空置状态，解除《房屋租赁合同》更利于保护双方的合法权益和资源的有效利用，故法院确定索菲亚与韩丽2015年4月16日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除，合同解除后，韩丽应于判决生效后十日内将涉案房屋交还索菲亚。关于韩丽应支付的租金，自2015年5月15日至2017年8月15日，韩丽欠付租金1439041.1元，索菲亚主张1437500元，法院予以确认。2017年8月16日至韩丽实际交还房屋之日止的租金，索菲亚主张按2054元/日计算，不违反法律规定，法院予以支持。关于水电费，韩丽应当支付索菲亚水电费465427.61元。关于索菲亚主张的逾期付款违约金，合同约定按逾期付款额的日千分之二支付违约金以及按当年租金总额的20%支付违约金的标准均过高，法院予以调整。根据合同约定，韩丽应在合同签订之日起10日内即2015年4月26日前给付第一年租金700000元，但韩丽仅支付了150000元，因此，逾期付款违约金应自2015年4月27日起以550000元（700000-150000元）为基数按同期银行贷款利率计算至韩丽实际给付之日止；韩丽应在2016年4月1日前给付第二年租赁费700000元，但韩丽并未支付，因此，逾期付款违约金应自2016年4月1日起以700000元为基数按同期银行贷款利率计算至韩丽实际给付之日止；韩丽应在2017年4月1日前给付第三年租赁费，但韩丽并未支付，因此，逾期付款违约金应自2017年4月1日起以2054元/天（750000元÷365天）乘以至实际交付房屋之日的实际天数为基数按同期银行贷款利率计算至韩丽实际给付之日止。关于律师费，索菲亚未举证证明，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、原告青岛索菲亚国际大酒店有限公司与被告韩丽2015年4月16日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除，被告韩丽于判决生效之日起十日内将涉案房屋交还原告青岛索菲亚国际大酒店有限公司；二、被告韩丽于判决生效之日起十日内支付原告青岛索菲亚国际大酒店有限公司2015年5月15日至2017年8月15日的租金1437500元，并支付自2017年8月16日至实际交还涉案房屋之日止按2054元/日计算的租金；三、被告韩丽于判决生效之日起十日内支付原告青岛索菲亚国际大酒店有限公司逾期付款违约金（分别自2015年4月27日起以550000元为基数，自2016年4月1日起以700000元为基数，自2017年4月1日起以2054元/天乘以实际交付房屋之日的实际天数为基数，按同期银行贷款利率计算至被告实际给付之日止）；四、被告韩丽于判决生效之日起十日内支付原告青岛索菲亚国际大酒店有限公司水电费465427.61元五、驳回原告青岛索菲亚国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24614元，由原告青岛索菲亚国际大酒店有限公司承担639元，被告韩丽承担23975元（此款原告已预交，被告于本判决生效十日起十日内直接支付原告）。
本院二审期间，上诉人韩丽提交以下证据：
证据一、银行流水，证据二、致负二承包方催款函，证明一审认定租金数有误。被上诉人质证后同意对租金部分重新核对，并以核对后数额认定。本院依法以双方重新核对数额为准。
证据三、房屋租赁合同，证据四、工程项目联系单，证据五、民事判决书，证据六、情况说明，证据七、收款收据，证明被上诉人索菲亚承揽会议导致被上诉人停窝工50天，损失342075元，上述50天的租金及损失应折抵租金，按照合同约定被上诉人应另行支付上诉人违约金，该违约金应折抵租金。被上诉人质证后认为，对房屋租赁合同真实性无异议，但该合同并未约定装修期，工程联系单对有上诉人签字的部分予以认可，对没有签字的部分不认可，即仅认可实际停工天数为32天，且在非装修期内的损失应由上诉人自行承担。即使上诉人认为其合法权益受到侵害应另案起诉；对民事判决书真实性予以认可，但该判决仅涉及欠付工程款，不涉及窝工损失，与本案无关。情况说明及收款收据的真实性无法确定，没有转款凭证，上诉人如有实际损失应另行主张。本院经审查认为，对房屋租赁合同、被上诉人认可的工程项目联系单、民事判决书的真实性予以认可，对上诉人主张的停窝工损失，因该损害赔偿与本案房屋租赁不是同一法律关系，本院依法不予审查。
证据八、务工清单，证据九、收条，证明上诉人与被上诉人签订的2013年租赁合同中，因停窝工给上诉人造成损失266800元，该部分损失应折抵租金。被上诉人质证后认为，对真实性无法确认，上诉人如确实产生了损失，应当另行主张。本院认为，对上诉人主张的停窝工损失，因该损害赔偿与本案房屋租赁不是同一法律关系，本院依法不予审查。
证据十、漏水照片，证明：涉案房屋漏水导致上诉人无法经营，上诉人无法经营期间不应交纳租金。被上诉人质证后认为，对照片的真实性不予认可，不清楚照片拍摄时间地点，也无法证明漏水情况。本院认为，上述照片无法证明与本案的关联性，本院依法不予认可。
证据十一、违约金清单，证明根据租赁合同约定个，被上诉人原因造成被上诉人停窝工应向上诉人支付违约金184072元，该部分违约金应折抵租金。被上诉人质证后认为：对该证据不予认可，一年该证据系上诉人单方制作。本院认为，该材料为上诉人单方制作，无被上诉人认可，本院依法不予认可。
证据十二、工商登记证明，证据是十三、上诉人酒店介绍证明，证据十四、涉案房屋情况表，证据实务、房屋租赁合同，证据十六、承诺书，证明因被上诉人并未告知上诉人涉案房屋无法单独办理消防验收，导致上诉人在装修完毕后无法开业经营，涉案房屋租赁合同的目的因被上诉人故意隐瞒前述事实而无法实现。被上诉人质证后认为，合同约定上诉人无法办理消防验收验收应当自行承担不利法律后果。本院依法对上述材料真实性予以认可。
证据十七、上诉人就涉案房屋签署的施工、采购、保洁、宣传类合同21份，证明上诉人为实现租赁目的，在涉案房屋投入装修费用近900万元，且大部分为不可移动的添附物，如仅仅从上诉人逾期支付租金判令解除涉案房屋租赁合同，将严重违反公平原则，给上诉人造成极大损失。被上诉人质证后认为，上诉装修投入与被上诉人无关。因上诉人一审及二审中均未对装修问题提出单独诉讼主张，本院依法不予审查。
二审期间，经双方重新核对，如截止2017年6月3日，上诉人欠付租金数额为842363元，如计算到2017年8月15日，上诉人欠付租金数额为990308元。双方认可，同意解除合同，截止2017年6月后，没有产生新的水电费。上诉人主张，自2017年6月3日起，失去对房屋控制，被上诉人则不认可实际控制房屋，因判决没有生效，合同没有解除，房屋内由上诉人的装修被上诉人无法处理。经询问，被上诉人同意双方对房屋进行交接，上诉人不同意交接，表示在没有协商好装修折价问题前双方无法交接。
另查明，上诉人、被上诉人之间共签订两份租赁合同。第一份合同签订日期为2013年5月26日，约定的租赁期间为2013年5月15日起至2021年12月14日止，其中2013年5月15日止2013年12月14日的7个月期间为乙方（韩丽）施工装修期，甲方（索菲亚）免收租赁费。第二份合同签订日期为2015年4月16日，约定的租赁期间为2015年5月1日起至2023年4月30日止，未约定合同装修免租期。合同约定，乙方须办理独立的法人及工商等国家规定的证照，承租经营的一切法律责任，均由乙方自行承担，概与甲方无关。乙方逾期付款，应按逾期付款额的日千分之二向甲方支付违约金；乙方逾期付款超过三十天，甲方有权终止本协议。乙方除交清所欠全部费用外，还应按本协议约定当年租赁费总额的20%支付违约金。若因甲方的原因（例如漏水、无事先通知性的停水、停电）导致乙方无法正常经营时，除本合同另有约定外，应当按实际停业天数抵扣相应的租金。同时根据停业天数，甲方应按当年租金总额的千分之二向乙方支付违约金。该无法经营的状况超过三十天的，乙方有权解除合同，甲方应按本协议约定当年租赁费总额的20%支付违约金。如因乙方原因解除本合同，除可移动有值物品外，其余归甲方所有。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以认可。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使合同权利，履行合同义务，应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点在于租赁合同解除的责任承担问题。
关于租金部分，因二审期间，双方对租赁期间已付租金重新进行核算，双方均予以认可，本院以双方重新确认的数额为准。关于租金的截止期间，虽然自2017年6月起上诉人撤离租赁房屋，但双方均确认房屋内有上诉人的装修设施未予拆除，且经当庭询问，上诉人也表示现无法交接，故不能交接的责任应在上诉人，上诉人自2017年6月后仍应向上诉人支付房屋占用费。因双方对租金数额重新进行核算，故相应违约金的计算基数也应相应调整。一审判决对违约金的计算酌情降低符合法律规定，同时被上诉人一审主张违约金数额为30万元，即违约金的计算最高不应超过30万元。
上诉人主张因被上诉人过错导致停窝工损失，其内容实际分以下几方面：1、关于上诉人主张的其已支付给中城建公司和即墨正大公司的停窝工损失，因上诉人的该主张为损害赔偿纠纷，与本案房屋租赁合同不是同一法律关系，且上诉人在一审中未予主张，因此应另案处理。2、关于漏水部分，上诉人仅提供照片不能证明其主张，故对该部分主张本院不予认可。3、关于工程项目联系单对应窝工天数所产生的租金及违约金，本院认为，涉案合同为2015年4月16日签订，合同并未对装修免租期进行约定，而之前的合同为2013年5月26日签订，约定的装修免租期为2013年5月15日至2013年12月14日的7个月期间，而上诉人提交的工程项目联系单上的时间为2014年12月4日至2015年9月17日，即超过2013年5月26日签订合同的免租期期限，因此，该期间装修所产生的租赁费用或不能正常装修的租金费用，均应由上诉人自行承担，与被上诉人无关。关于上诉人主张的停工日期，其中有被上诉人签字确认的共计30.5天及14.5小时，跨越两个合同周期，在每个合同年度均不超过三十天，因此不适用年租赁费总额20%违约金的条款；同时，工程确认单也只能证明双方对停工时间的确认，其事项也并非合同约定的漏水、无事先通知性的停水、停电的事项，上诉方在该期间，也自称为装修期间，而非合同约定的正常经营期间，因此，上诉方据此主张违约金条款，不符合合同约定的情况，本院依法不予支持。
关于被上诉人是否有过错未能协助上诉人办理消防验收的问题，本院认为，合同约定乙方（上诉人）须办理独立的法人及工商等国家规定的证照，承租经营的一切法律责任，均由乙方自行承担，概与甲方（被上诉人）无关，且上诉人作为经营者，在租赁合同前应对相关政策、风险进行综合判断，上诉人据此主张有权拒付租金于法无据。
上诉人主张上诉人就涉案房屋装修投入大量资金，因被上诉人过错导致租赁合同解除将严重违反公平原则，因上诉人二审中明确表示同意解除合同，且对装修问题未提出明确的诉讼主张，本案不再处理。
综上，本案系当事人对房租数额重新核算，根据核算数额对房租、违约金应予以调整，一审其他判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、维持山东省青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初2692号民事判决第一项、第四项。
二、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初2692号民事判决第五项。
三、变更山东省青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初2692号民事判决第二项为韩丽于判决生效之日起十日内支付青岛索菲亚国际大酒店有限公司2015年5月15日至2017年8月15日的租金990308元，并支付自2017年8月16日至实际交还涉案房屋之日止按2054元/日计算的租金；
四、变更山东省青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初2692号民事判决第三项为韩丽于判决生效之日起十日内支付青岛索菲亚国际大酒店有限公司逾期付款违约金（分别自2015年4月27日起以72500元为基数按同期银行贷款利率计算至被告实际给付之日止，自2016年4月1日起以700000元为基数，按同期银行贷款利率计算至被告实际给付之日止，自2017年4月1日起以2054元/天乘以实际交付房屋之日的实际天数为基数，按同期银行贷款利率计算至被告实际给付之日止，上述违约金的计算以30万元为上限）；
五、驳回索菲亚国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费24614元，由原告青岛索菲亚国际大酒店有限公司承担7876元，被告韩丽承担16738元。二审案件受理费21926元，韩丽负担14910元，青岛索菲亚国际大酒店有限公司负担7016元，诉讼保全费5000元，由韩丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 王颖颖
审判员 于 梦
审判员 张晓华
二〇一八年六月二十五日
书记员 赵 帅