中华人民共和国河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民初27号原告：魏希宁，男，1980年3月9日出生，住中华人民共和国北京市西城区。委托诉讼代理人：张志强、王白云，中华人民共和国北京市易行律师事务所律师。被告：穆志霞，女，1951年10月25日出生，住中华人民共和国北京市西城区。被告：管建林（WilliamKuan），男，1993年7月12日出生，住美利坚合众国，委托诉讼代理人：谢培飞，中华人民共和国北京市润禾律师事务所律师。第三人：固安县久居房地产经纪有限责任公司，住所地中华人民共和国河北省廊坊市固安县西一号路南侧孔雀城久居地产。法定代表人：刘占奎，该公司总裁。委托诉讼代理人：马盼红，女，1989年2月11日出生，汉族，住中华人民共和国河北省廊坊市固安县，该公司员工。原告魏希宁与被告穆志霞、管建林、第三人固安县久居房地产经纪有限责任公司（以下简称久居公司）确认合同无效一案，固安县人民法院于2017年1月24日立案受理。经审查，被告管建林系美国国籍，于2017年2月23日作出（2017）冀1022民初522号民事裁定，裁定：本案移送廊坊市中级人民法院处理。本院于2017年3月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏希宁的委托诉讼代理人张志强、被告穆志霞、被告管建林的委托诉讼代理人谢培飞、第三人久居公司的委托诉讼代理人马盼红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏希宁向本院提出诉讼请求：1.确认被告穆志霞与被告管建林关于固安县凌兰园1003021001号房屋签订的房屋买卖合同无效；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年10月，原告魏希宁与被告穆志霞共同向固安京御幸福房地产开发有限公司购买了位于河北省××县孔雀城××＃××号房屋。原告魏希宁于2013年收房，于2016年10月13日取得固房权字第××号房屋所有权证。房屋所有权人为穆志霞和魏希宁，属于共同共有房屋。2013年收房之后，被告穆志霞曾多次向原告表示将房屋卖掉，原告明确拒绝。2016年11月初，原告魏希宁到被告穆志霞家里拿房屋所有权证时，发现被告穆志霞与被告管建林于2015年10月21日签订的房屋买卖合同。合同是通过久居公司签订的。原告魏希宁这时才知道被告穆志霞已经擅自将共有房屋出卖的事实。故请求判决支持原告的诉讼请求。被告穆志霞辩称，原告所述属实。被告管建林辩称，不同意原告的诉讼请求。原告魏希宁明确知道该房屋出售的情况。虽然当时不在场，但是中介给原告通过电话，明确问他是否同意出售房屋，他同意后才签订的协议。提出诉讼的目的是因为原告违约，不履行合同。第三人久居公司述称，签合同时原告是知情的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告魏希宁与被告穆志霞系母子关系。2011年12月29日，原告魏希宁、被告穆志霞共同出资购买固安京御幸福房地产开发有限公司的孔雀城凌兰园1003-02-1001号房产。面积为213.74平方米，金额为146.4515万元，同日在房管部门进行了备案。网签合同编号为20111227038。2012年3月6日，固安京御幸福房地产开发有限公司为原告魏希宁、被告穆志霞开具了销售不动产统一发票。2015年10月21日，被告穆志霞作为甲方、被告管建林作为乙方、第三人久居公司作为丙方签订了房屋买卖合同。合同约定：一、房屋基本状况。1.房屋位于廊坊市××号。房屋所有权号（网签备案合同号20111227038）。2.房屋建筑面积为213.74平方米。3.甲方保证已如实陈述该房产权属状况、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让房产的具体情况充分了解、自愿买受该房产。二、成交价格及付款方式。甲、乙双方一致同意上述房产成交价格为155万元。甲方认可乙方采取以下方式付款：1.甲乙双方约定在签订本合同当日，乙方向甲方支付45万元作为购买该房屋定金。2.甲乙双方约定于2015年11月30日乙方付给甲方33万元作为购买该房屋首付款。3.在双方共同向房地产交易管理部门办理产权过户登记当日，乙方向甲方支付该房屋尾款77万元。合同还约定了税费承担、居间报酬的金额及支付方式、权属过户、房屋交付、权利义务、违约责任等条款。同日，第三人久居公司向被告穆志霞出具收条。记载，今收到穆志霞原购房合同一份、原购房发票一份。被告管建林于2015年10月22日通过转账支付被告穆志霞43万元，2015年11月30日通过转账支付被告穆志霞33万元。2016年3月9日，原告魏希宁与被告穆志霞缴纳公共维修基金29071元，契税21803.28元。2016年10月13日，原告魏希宁、被告穆志霞取得房屋所有权证书（固房权证固房权字第××号）。记载，房屋所有权人：穆志霞、魏希宁；共有情况：共同共有；登记时间：2016年10月13日；规划：住宅。2016年11月17日，涉案房产办理了转移登记。2016年，被告穆志霞与第三人久居公司进行了微信沟通。被告穆志霞与被告管建林母亲进行了微信沟通。本院认为，本案争议焦点为，2015年10月21日签订的房屋买卖合同是否有效。1.涉案房屋的财产属性。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，从涉案房屋于2011年12月29日进行的网签、购房合同发票、公共维修基金、契税及房屋所有权证等证据，均可以认定涉案房屋为原告魏希宁与被告穆志霞的共同共有财产。依据法律规定，原告魏希宁与被告穆志霞对共同共有财产共同享有所有权。在处分共有的财产时，应当经原告魏希宁与被告穆志霞的共同同意。2.原告魏希宁的沉默是否构成同意。《中华人民共和国合同法》第二十二条规定，承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定，下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。故，沉默原则上不构成承诺。本案中，2015年10月21日房屋买卖合同中，没有原告魏希宁的签字，亦没有原告魏希宁授权被告穆志霞处分的书面授权。其次，本案中不存在可认定为交易习惯的做法。故，被告管建林认为原告魏希宁没有表示反对，应视为同意的主张，不符合法律规定，不予支持。3.被告管建林在签订房屋买卖合同是否构成善意。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本案中，被告穆志霞提供给第三人久居公司的原购房合同及原购房发票等相关证据，均能证明涉案房屋为原告魏希宁与被告穆志霞共同共有。另外，查阅房产管理部门的网签亦能证明涉案房屋为原告魏希宁与被告穆志霞共同共有。故，不能认定被告管建林在受让不动产为善意。4.被告穆志霞是否取得涉案房屋的所有权或者原告魏希宁是否进行了追认。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，原告魏希宁对被告穆志霞的处分行为没有追认，被告穆志霞亦没有取得原告魏希宁享有部分的处分权。另外，从涉案房屋于2016年11月17日进行了产权转移登记可以证实，涉案房屋至产权进行转移登记时，一直为原告魏希宁与被告穆志霞共同共有。综上所述，被告穆志霞在与原告魏希宁共同共有关系存续期间，擅自处分共有财产，且被告管建林在受让该不动产时构成善意难以成立，故应当认定房屋买卖合同无效。依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定，判决如下：确认2015年10月21日签订的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，由被告穆志霞、被告管建林均担。如不服本判决，原告魏希宁、被告穆志霞可以在判决书送达之日起十五日内，被告管建林可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审 判 长  刘德璋审 判 员  杨立军代理审判员  王国强二〇一七年六月十五日书 记 员  刘 磊