四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）南中法民终字第1350号
上诉人（原审被告）四川南充相如酒业有限责任公司，住所地：四川省蓬安县相如镇建设路365号。
法定代表人龚平安，该公司董事长。
委托代理人杨康壮，蓬安县相如法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）吴锋，男，汉族。
委托代理人吴长全，四川匀天律师事务所律师。
原审第三人四川科建房地产开发公司，住所地：四川省蓬安县相如镇政府街。
法定代表人陈国科，该公司经理。
四川南充相如酒业有限责任公司（以下简称相如酒业公司）因物权确认纠纷一案，不服蓬安县人民法院（2009）蓬民初字第949号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年9月6日进行了公开开庭审理。上诉人相如酒业公司法定代表人龚平安及其委托代理人杨康壮、被上诉人吴锋及其委托代理人吴长全到庭参加诉讼，原审第三人四川科建房地产开发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，1998年，原蓬安县酒厂申请破产。1998年11月13日，蓬安县人民法院裁定原蓬安县酒厂破产还债。1999年6月3日，蓬安县资产评估事务所对原蓬安县酒厂资产进行评估，总资产为3，903，250.20元。1999年11月25日，蓬安县酒厂清算组、蓬安县贸易局与原蓬安县酒厂职工发起人李慎独签订资产重组协议：1、职工安置费用由重组发起人向劳动局作出承诺，首期承付安置费总额的50％，一年内付清余款。安置费由劳动局负责；2、付劳动局保险处的有关费用，由重组发起人与保险处商量用总资产的三分之一（含门面）划断，职工的养老保险费年限由保险局和清算组统一发证，与重组发起人无关。1999年12月16日，蓬安县酒厂清算组、蓬安县贸易局与李慎独签订资产出让协议书：1、李慎独购买原酒厂破产资产用于酒类生产；2、资产价格2，353，346.84元；3、原酒厂离退休和托管职工的安置，其费用双方与社保部门商定暂用资产作抵，由蓬安县清算组办理好有关证件交社保部门，其安置由社保部门负责。
嗣后，由李慎独、殷永富、王杰鸣、刘光明、文波、沈宏庆（即王一华）、吴全生（即吕凌云）、吴锋8位股东出资，成立四川省南充相如酒业有限公司。其中，李慎独持有股份3股、吴锋持有股份3股、沈宏庆持有股份2股、吴全生持有股份2股、殷永富、王杰鸣、刘光明、文波各持有股份1股，共14股。2000年4月21日，南充市工商局蓬安分局颁发了企业法人营业执照，法定代表人为李慎独。
2000年8月20日，相如酒业公司向蓬安县政府递交报告，申请拆迁临街旧房。2000年11月10日，蓬安县政府作出限期拆迁决定书。
2000年8月25日，吴锋与相如酒业公司签订《土地使用权转让合同》，约定：1、蓬安县周口镇建设路54号部分土地及旧房转让给吴锋开发修建；2、四至界限：以相如酒业公司现大门为中心，前抵公路规划建筑红线；后至从前面的规划红线起垂直向后退够15.2米为止；左至相如酒业公司与县信用社接壤的土地权线，右至环城路一侧相如酒业公司的土地权线。总面积约700平方米（以实际丈量并经双方签字的平面图为准），该面积土地上的旧房随同土地一并转让；3、转让金为人民币132.8万元；4、土地转让过户证件由相如酒业公司负责办理，办证费用由双方均担；5、相如酒业公司所转让的土地正中留一条宽10米的通道，直通相如酒业公司院坝（即该通道为相如酒业公司大门，所有权属相如酒业公司）。
2001年6月25日，吴锋与蓬安县安居房地产开发公司（后改名为四川科建房地产开发公司）、蓬安县鑫泰建筑有限责任公司签订工程内部承包合同，挂靠二公司。2001年11月10日，吴锋以长宏建筑有限责任公司名义与相如酒业公司签订《建设工程施工合同协议》，修建相如酒业公司综合楼。同年l1月20日，蓬安县城市规划局办理相如酒业公司综合楼建设工程规划许可证。
2001年12月5日，吴锋与相如酒业公司再次签订《土地使用权转让合同》，约定由吴锋增补购买左右长60米，深度2米的土地，吴锋不补差价款，土地转让金仍为人民币132.8万元。
2001年12月6日，相如酒业公司作出“备忘录”，对2001年12月5日转让协议进行说明，1、转让合同是2000年签订《土地使用权转让合同》的进一步规范和完善，并具法律效力；2、根据县委、政府的要求和公司的具体情况，并经公司全体股东同意，一切报建手续均以公司的名义报建，但费用由吴锋承担，公司不承担任何费用；3、基于综合楼报建的需要，相如酒业公司与长宏建司吴锋签订的《建筑工程承包合同》只是一种形式需要（为了配合吴锋在建设局办理《施工许可证》）。公司不承担该综合楼修建的任何费用以及承包合同规定的各种权利、义务的责任，该综合楼的修建和开发由吴锋个人全权负责处理；4，吴锋在修建及开发综合楼过程中与他人签订的经济合同、商品房销售合同责任、义务由股东吴锋履行，一切与公司无关；5，吴锋所购该地块的房屋开发所挂靠的开发公司由吴锋自行决定，公司无权干涉，但工程竣工后公司必须提供吴锋办理其二证时相应的手续和资料；6，该综合楼的修建及开发由吴锋自己出资、销售、自负盈亏。
2003年11月5日，该综合楼工程竣工验收。2003年12月19日，相如酒业公司综合楼房屋所有权证登记在第三人安居房地产开发公司（现四川科建房地产开发公司）名下（产权证：蓬安字第200300101号）。2004年12月8日，相如酒业公司综合楼国有土地使用权证登记在相如酒业公司名下（产权证：蓬国土用2004年字第1876号）。后吴锋将综合楼三至七楼20套住房对外进行销售收取购房款。2004年1月20日，吴锋为购房户办理房屋所有权证，2005年1月19日，为购房户办理国有土地使用权证。
2006年10月，吴锋、李慎独、吕凌云、王一华四股东分别与龚平安签订股权转让合同，转让相如酒业公司股权。吴锋、李慎独各转让股份2股，吕凌云、王一华各转让股份1份，共转让股份6股与龚平安。
2006年10月28日，相如酒业公司召开股东会，讨论公司债权债务的清理情况，并通报吴锋、李慎独、吕凌云、王一华转股情况。同年10月29日，相如酒业公司八股东及龚平安召开股东会议，李慎独辞去董事长职务，龚平安为公司新的法定代表人。同日（10月29日），李慎独、吕凌云、吴锋、王一华、王杰鸣、文波、刘光明、殷永富八股东进行公司财务决算，其中，“职工欠款清单”记载吴锋应交土地款为1，328，000元、已付ＸＸＸ（清算组）现金139，500元、抵社保（金）67万元。经结算，“财务总决算一览表”吴锋欠公司244，065.09元。当天，吴锋付清欠款244，065.09元，相如酒业公司出具“收条”。同日（10月29日）相如酒业公司出具“证明”，内容：“蓬安县长宏建司吴锋购买我司临街面土地款已结清（2006年10月29日股东会当场结算清楚）。土地手续未办完，以后办理土地权属转移登记，由公司新的法定代表人龚平安配合，不再收取任何费用和理由拒绝”。相如酒业公司盖章，龚平安签字。同日（10月29日），相如酒业公司又出具“关于吴锋购买临街面土地的情况说明”，内容：“公司于2006年10月29日通过和吴锋与全体股东一道结清了吴锋原购买相如酒业公司的土地全部购买款。由于原来土地购买款未付清，现仍有一部分房产未办理土地使用权证，今天土地款已结清，公司应无条件提供土地使用权登记证（该部分属综合用地）供吴锋所开发的房产办理土地使用权转移登记手续。无论法定代表人是否变更均应积极办理。另外，现进入酒厂的大门通道购买方在原合同中已规定其住户同样可以自由出入”。李慎独及龚平安签字认可，相如酒业公司盖章。
同日（10月29日）吴锋向相如酒业公司出具“承诺书”，内容：“吴锋购买相如酒厂临街面土地时于2000年8月25日交清算组13.95万元，后代公司支社保67万元，本人已全额支付，由于其他原因无发票，该两笔款以后若有任何后果，由本人负责，与相如酒业公司无关”。当天，相如酒业公司向蓬安县国土局申请，要求对临街房产（一、二层）办理土地变更转移登记。同月31日，吴锋向相如酒业公司申请办理土地转移登记。
2006年10月31日，李慎独、吕凌云向龚平安移交相如酒业公司经营情况明细帐、公司行政公章及财务专用章各一枚。
2008年3月，吴锋向蓬安县人民法院起诉，主张与龚平安股权转让合同无效，一审判决驳回吴锋诉讼请求，本院二审维持原判。
2008年3月21日，相如酒业公司法定代表人龚平安向蓬安县法制办投诉，要求撤销登记在原安居房地产开发公司名下的综合楼一、二层的房屋所有权，2008年5月22日，蓬安县人民政府法制办公室作出蓬府法监决字第（2008）02号行政执法监督决定书，撤销综合楼房权证蓬安字第2003001**号房屋所有权证中第一、二层房屋产权登记的具体行政行为。吴锋不服，提起行政复议，2008年8月12日，南充市人民政府作出南府复决字第（2008）24号行政复议决定：维持《蓬安县人民政府法制办公室行政执法监督决定书》（蓬府法监决字第（2008）02号）。吴锋不服，向本院提起行政诉讼，2008年12月3日，本院作出（2008）南中法行初字第18号行政裁定：驳回吴锋的起诉。吴锋仍不服，向四川省高级人民法院提起上诉，四川省高级人民法院于2009年5月25日作出（2009）川行终字第41号行政裁定：一、撤销南充市中级人民法院（2008）南中法行初字第18号行政裁定；二、本案指令南充市中级人民法院继续审理。2009年8月3日，本院作出（2008）南中法行初字第18号行政裁定：本案中止诉讼。
2008年10月23日，蓬安县房地产管理局作出撤销决定书，撤销房权证蓬安字第2003001**号房屋所有权证中第一、二层房屋产权登记。吴锋不服，向蓬安县人民法院提起行政诉讼，2008年11月7日，蓬安县人民法院作出（2008）蓬行初字第2号行政裁定：驳回吴锋的起诉。
2009年9月，吴锋提起民事诉讼，请求对争议综合楼进行确权。
原审法院认为：1、物权的初始登记，通过一定的方式可以变更，物权登记不是一成不变。根据物权法规定，民事诉讼对已登记的物权仍然可以通过合法手段调整。本案无论涉案标的物初始产权登记给谁，实际权利人仍可以通过民事诉讼主张所有权；2、蓬安县政府批复酒厂破产安置职工方案，已批准原酒厂的土地可以进行市场流转，事实上，含涉案土地在内的原酒厂使用的土地，已按县政府文件精神整体转让给李慎独等人。李慎独等人组建相如酒业公司后，再将涉案土地进行市场流转的活动，并没有违反相关法律的规定；3、争议房屋权属问题。综合双方证据，双方对综合楼用相如酒业公司名义报建，县国土、建设规划、安监等部门对该工程的批复、验收等单位名称仍是相如酒业公司没有异议，但吴锋出示了相如酒业公司2001年12月6日“备忘录”，“备忘录”明确说明双方已订立土地转让合同，和该工程一切报建手续均以相如酒业公司名义报建，费用由吴锋承担，吴锋自主经营、自负盈亏与公司无关。该证据否定了综合楼应属相如酒业公司所有的主张。双方签订的《土地使用权转让合同》、2006年10月29日由李慎独等8位股东签字的财务总决算表、以及同日公司收取吴锋购买土地欠款244，065.09元收据、李慎独、龚平安签字的“关于吴锋购买临街面土地的情况说明”，及龚平安答复意见，公司同意办理土地过户“证明”，均印证公司出具的“备忘录”中内容，说明综合楼是吴锋从相如酒业公司购买土地，独自开发，自负盈亏，其后公司用部分门面抵偿社保金的依据，亦与吴锋陈述的社保金由吴锋负责的事实相印证。至于相如酒业公司出示关于吴锋购买土地面积在双方订立的合同，和公司给社保局的报告等几处陈述不一致，只是一些证据点，属间接证据，没有形成证据完整锁链，不能推翻吴锋出示的直接证据，该问题为相如酒业公司出示的相关购买土地款项已结清，及同意办理土地使用权属转让登记的证明所覆盖，吴锋将所开发的房屋出售抵偿债务的行为，相如酒业公司原来并未提出主张，而仅在股权结构发生变化后才提出异议。争议房屋应确认给吴锋所有。相如酒业公司的行为违背诚实信用原则，依法应承担本案的全部责任。判决：蓬安县相如酒业有限责任公司综合楼一、二层所有权归吴锋所有。案件受理费5，000元，由四川南充相如酒业有限责任公司负担。
宣判后，相如酒业公司不服，提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判，其理由是：1、争议相如酒业综合楼一、二层产权属上诉人所有。该综合楼土地属原酒厂破产清算出让25.25亩土地范围内。综合楼修建的一切手续是上诉人名义，吴锋与相如酒业公司是工程承包关系，相如酒业公司是业主，吴锋是承包人；2、2000年6月因欠社保金68万元，清算组抵押给社保局临街另外（534平方米）一块土地，后清算组又将该土地以13.95万元卖与吴锋，同时该土地现已规划为人行绿化道。因此，吴锋购买的土地不是本案相如酒业公司综合楼土地；3、吴锋与李慎独签订的《土地使用权转让合同》没有成立，不具合法性。吴锋购买清算组土地，每亩17.43万元，而转让合同中购买相如酒业公司762平方米土地，每亩115.78万元，是购买清算组抵押土地的6.5倍；是李慎独1999年购买原酒厂25.25亩的14.6倍，《土地使用权转让合同》虚假离奇。《土地使用权转让合同》中涉及的土地与本案综合楼无关，且综合楼土地类型属划拨土地，土地用途至今未经政府审批改变，土地使用权转让合同无效；4、2006年龚平安购买股权后，综合楼土地使用权已进行产权移交，并经过政府职能部门进行变更、登记。“备忘录”、“土地使用权转让合同”是原八股东联合对抗现公司股东、法定代表人龚平安转股合同无效未得逞的“造假”继续；5、本案争议综合楼，法定职权机关已依法确权，对法定职权机关的确权不服，应提起行政诉讼。
吴锋答辨称：1、1999年蓬安县酒厂破产改制，由李慎独、吴锋等8股东购买酒厂，设立相如酒业公司。为解决职工安置、拖欠社保金等问题，县政府决定将相如酒业公司临街面土地变现。吴锋通过公开竞标，以132.8万元价格取得临街面的开发权；2、2000年8月25日、2001年12月5日两份《土地使用权转让合同》合法有效，后一份合同是对前一合同的补充和完善；3、因长宏建筑公司无开发商品房资质，吴锋挂靠了有开发和销售资质的安居房产公司。综合楼以相如酒业公司名义报建，获得施工许可。综合楼的开发、修建，所有工程款及税费由吴锋支付，相如酒业公司没有支付费用；4、综合楼竣工后，根据转让合同和备忘录约定，吴锋以安居公司名义办理房产证、相如酒业公司名义办理土地证。吴锋对综合楼三至七楼进行了销售，并给购房户办理了房产证和土地证。其余房产吴锋进行了出租和管理；5、2006年10月29日，吴锋与相如酒业公司就土地款进行结算，交清了土地欠款。公司新旧法定代表人对吴锋开发、修建的综合楼余下一、二层产权变更办理作出“说明”、“证明”，承诺积极提供相关手续，协助办理变更登记。因此，综合楼一、二层产权属吴锋所有。一审判决合法，应予维持。
本院二审查明，争议相如酒业公司综合楼于2003年11月竣工，总建筑面积为4680.76平方米。其中一、二层建筑面积为1308.06平方米，三至七楼建筑面积为3372.70平方米。
原蓬安县酒厂破产时尚欠蓬安县社会事业保险局（以下简称蓬安县社保局）社保金68万元，后相如酒业公司已支付1万元，实欠社保金67万元。2000年6月27日，蓬安县社保局与相如酒业公司签订抵押协议，将相如酒业公司建设路54号临街面土地使用权和该土地上所修建的门面抵押给蓬安县社保局。2003年3月25日，抵押给社保局的临街面土地退为人行道和绿化带。2003年8月10日，相如酒业公司与蓬安县社保局再次签订《企业改制以资偿还社保金协议书》，将蓬安县周口镇建设路54号新建综合楼底层门面四间抵给蓬安县社保局。2003年9月30日，吴锋向蓬安县社保局交付建设路54号综合楼门面四间，其余一、二楼房屋由吴锋出租管理使用。
2006年10月31日，相如酒业公司原股东李慎独、吕凌云向公司新的法定代表人龚平安进行移交，移交清单中说明“相如酒业公司的房产证、土地使用权证、水电户头证件在王杰鸣处，由王杰鸣移交给新的法定代表人”。2007年4月11日，王杰鸣向殷松林（殷富、王杰鸣、文波、刘光明四股东的委托人）移交“相如酒业公司证照移交明细表”，其中，登记有争议综合楼蓬国土用字（2004）第1876号土地使用权证。但在后面注明“以上除蓬国土用字（2004）第1876号未交外，其余已结清”。同时，“相如酒业公司证照移交明细表”中，没有争议综合楼《房屋所有权证》的移交登记。
吴锋原系蓬安县长宏建筑有限责任公司法定代表人，现该公司已转让给蓬安县交通局。
另查明，2004年12月，办理综合楼《国有土地使用权证》时，政府已将土地性质变更为商业出让土地。
其余事实与一审查明事实一致。
本院认为，2000年8月，因旧房改造，相如酒业公司与吴锋签订《土地使用权转让合同》，出让建设路54号相如酒业公司临街土地，由吴锋开发修建综合楼。2006年10月通过股东会结算，吴锋已付清土地款。该事实有相如酒业公司股东进行结算的“职工欠款清单”、“财务总决算一览表”、相如酒业公司“收条”、以及由相如酒业公司出具，新旧法定代表人签字认可的“关于吴锋购买临街面土地的情况说明”、“证明”予以证实。该系列书证协调一致地证明了吴锋购买相如酒业公司综合楼土地的事实。相如酒业公司称清算组以13.95万元价格，将已抵押给蓬安县社保局的另一块土地（已规划为人行道）卖与吴锋，吴锋购买的不是涉案土地。对于“13.95万元”，2006年10月29日吴锋“承诺书”和公司与吴锋结算“职工欠款清单”，反映吴锋支付清算组“13.95万元”、偿还社保金67万元，是吴锋替相如酒业公司支付清算组和社保局的债务，吴锋与相如酒业公司对此进行了扣减结算。因此，支付清算组“13.95万元”，不是向清算组购买土地款。相如酒业公司辨称吴锋是购买清算组的另一块土地，没有事实依据。相如酒业公司辨称综合楼转让土地为划拨土地，未经政府审批，合同无效。双方签订土地转让合同时，土地性质为划拨土地。但是，2004年12月，综合楼办理《国有土地使用权证》时，政府已将土地性质变更为出让土地，该幅出让土地可以进入市场流转，阻却合同效力的因素已经不存在，该转让合同合法有效，其辨解理由不成立。相如酒业公司辨称转让土地762平方米，价格为每亩115.78万元，价格存在虚假。由于综合楼土地转让是相如酒业公司与吴锋自愿达成，是双方的真实意思，上诉人不能以转让价格高否认转让的事实，且吴锋已按132.8万元价格与相如酒业公司进行结算，并支付余款，相如酒业公司辨解转让合同虚假的理由亦不成立。
关于讼争相如酒业公司综合楼产权问题。吴锋以长宏建筑公司名义与相如酒业公司签订建设工程施工合同，修建相如酒业公司综合楼。相如酒业公司“备忘录”说明，双方签订的建筑工程承包合同是为了配合吴锋办理施工许可证，只是一种形式需要，公司不承担综合楼修建的任何费用。诉讼中，相如酒业公司亦未提供支付综合楼工程款的相关证据，证明综合楼由其出资。相反，综合楼竣工后，吴锋一直占有、收益和处分综合楼财产，一、二楼房屋由吴锋出租使用至今，三至七楼住房吴锋对外出售，对争议综合楼行使了完整的所有权；而相如酒业公司没有对综合楼进行过实际的管理控制，没有行使权利。截止2006年股权转让前，相如酒业公司及原股东均未提出过综合楼产权异议。2006年股权转让时，相如酒业公司及新的法定代表人龚平安作出承诺，表示协助吴锋办理综合楼土地过户手续，表明相如酒业公司于诉讼外自认综合楼所有权人是吴锋。并且相如酒业公司在没有证据证明与吴锋对综合楼三至七楼权属另有约定的情况下，仅主张一、二楼房屋产权，而不主张三至七楼房屋产权，也与常理不符。相如酒业公司辨称，新法定代表人龚平安购买股权后，综合楼产权已由股东王杰鸣进行移交。但是，王杰鸣移交的“证照移交明细表”中，虽有综合楼土地使用权证（1876号）的登记，但后面已注明未实际交付。同时，该“证照移交明细表”中只反映有相如酒业公司其他房屋的所有权证登记，没有争议综合楼的《房屋所有权证》登记，无法认定综合楼产权已移交。因此，综合楼房屋应认定由吴锋出资修建，相如酒业公司没有实际出资。相如酒业公司主张综合楼修建是以公司名义办理相关审批手续，与吴锋是承包关系，综合楼产权属其所有的理由不能成立。
关于争议综合楼房屋登记行政诉讼与民事诉讼交叉问题。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”。当事人起诉房屋登记行为时，由于争议的实质是房屋产权归属，基础民事法律关系的定性和民事权利的归属决定着房屋登记行为的存废，在基础关系存在争议时，处理行政争议的条件尚不具备。因此，应先解决民事争议。本案中，吴锋对综合楼房屋登记行为中的房屋所有权提出异议，不动产所有权属实体问题，因此，应通过民事诉讼解决。一审法院对争议的综合楼所有权进行审理并作出判决，程序合法。相如酒业公司主张应提起行政诉讼，理由不成立。
综上，争议综合楼修建，相如酒业公司与吴锋名为建设工程承包关系，实质由吴锋个人出资修建，相如酒业公司没有出资，综合楼房屋所有权应属吴锋所有。相如酒业公司转股后，公司及新的法定代表人应协助吴锋办理综合楼一、二层国有土地使用权证变更登记。现相如酒业公司反悔，不按承诺协助办理国有土地使用权证，反而否认吴锋购买综合楼土地和出资修建综合楼的事实，并以报建、审批和国有土地使用权证是相如酒业公司为由，将综合楼房屋所有权变更登记在自己公司名下，是不诚信的行为。原判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项“原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，000元，由四川南充相如酒业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷 鸣
审 判 员 杨 辉
代理审判员 石 炜
二〇一二年十月九日
书 记 员 罗成（代）