广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终918号
上诉人（原审被告）：成钢，男，汉族，1971年4月4日出生，户籍住址：广东省深圳市盐田区，
被上诉人(原审原告)：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。
法定代表人：郑友得。
共同委托代理人：彭冰冰、梁金莺，均系该公司职员。
上诉人成钢与被上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景物业公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初948号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
成钢上诉请求：1、撤销(2017)粤1391民初948号民事判决书第一项判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、原审判决认定事实错误。（一）原审判决认定“《前期物业管理协议》系双方真实意思表示”是错误的。原审判决的主要理由是上诉人系完全民事行为能力人。该协议系上诉人真实签名。真实签名和真实意思表示完全是两码事。2009年6月28日，上诉人被迫接受第三人惠州市深惠珠江房地产有限公司强加的《前期物业管理协议》，否则，第三人没收上诉人2009年6月21日缴交的定金人民币lO万元。经济制裁与暴力、威胁一样都是胁迫上诉人签字、作出虚假意思表示的手段。（二）原审判决认定涉案房屋是别墅是错误的。原审原告提供的涉案房屋的建设工程规划许可证及相关附件注明了规划和容积率竿内容，并没有注明涉案房屋是别墅。在国家标准《民用建筑设计术语标准》作出明确规定的情况下，结合所谓的“生活常理”来认定涉案房屋是别墅极其主观武断。(三)原审判决认定“《前期物业管理协议》合法有效”是错误的。根据2003年11月13日国家发展改革委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第六条、2010年1月4日广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅以粤﹝2010﹞1号发布的《关于物业服务收费的管理办法》第七条第二款的规定、20l0年10月1日起施行的《惠州市物业服务收费管理实施办法》第七条第二款的规定，业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅(含自有产权车位、车库)及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理协议》违反上述行政法规，没有按照政府指导价来约定服务价格。二、原审程序违法。2017年7月27日15时30分，原审第一次开庭时，只有一名代理审判员钟丹燕主持庭审，其他合议庭成员均未到庭出席庭审。三、原审判决书在一些关键的地方都出现了笔误。原审法院的民事判决书文号错误、第8页最后1行关于“没有违法法律强制性规定”的表述错误、尾部落款中周勇的职务应为审判长。以上错误让上诉人感觉原审合议庭工作不认真，对上诉人的权利及主张都不够尊重。
康景物业公司答辩意见：一审判决事实清楚，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
康景物业公司向一审法院起诉请求：请求人民法院依法判令1、被告支付拖欠的管理费20182.4元及违约金210元（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日），水电费822元，共计21214.4元给原告；2、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告康景物业公司是具有一级资质等级的物业管理企业。被告成钢购买案外人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司开发的位于惠州市××区西区××田地××东岸花园××房，该商品房的用途为住宅，属框架结构，建筑层数地上3层，地下1层，建筑面积为257.44平方米。被告成钢作为乙方与原告康景物业公司作为甲方签订一份《前期物业管理服务协议》，主要约定：1.原告康景物业公司为被告成钢上述房屋提供物业管理服务，协议期限为自房屋出售之日起至该物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效之日止；2.第四条约定，乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计，住宅按建筑面积每月每平方2.8元计算，交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费缴交一次；3.第六条约定，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；4.第十一条约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%交纳违约金或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。协议还就其它内容进行了约定。2012年12月23日，被告成钢办理了涉案房屋的收楼手续。被告成钢2015年1月1日开始没有向原告康景物业公司缴纳物业管理费。原告认为，被告成钢未按约定缴纳管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，为此遂向本院起诉，主张上述诉讼权利。
一审法院认为：原告康景物业公司与被告成钢签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。被告成钢认为该协议是第三人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司强加给被告的，非被告本人意愿，但确认该协议系其真实签名，本院认为，被告系完全民事行为能力人，能完全辨认自己的行为，且该对于双方的权利义务约定明确，没有违法法律强制性规定，因此，对被告的抗辩理由，本院不予认可。原告康景物业公司提供了约定的物业服务，尽了义务，被告成钢应按约履行付费的义务。被告成钢已于2012年12月23日办理涉案房屋收楼手续后，但从2015年1月1日开始没有缴纳物业管理费，存在逾期交纳物业管理费的违约行为，应承担违约责任。因此，原告康景物业公司要求被告成钢支付2015年1月份至2017年4月份的物业管理费及逾期付款违约金的诉讼请求，符合合同的约定，没有违反法律规定，本院予以支持。被告成钢认为，原告康景物业公司提供的物业服务存在质量问题，可以此拒交物业管理费。本院认为，被告成钢未提供相应的证据证明原告康景物业公司提供的物业服务存在质量问题，为此，被告成钢的上述抗辩理由，证据不足，本院不予支持。关于物业管理费问题。合同约定，物业管理费按照被告的房屋建筑面积每月每平方2.80元的标准计算，即被告每月应缴纳的物业管理费为720.83元（2.80×257.44）。因此，被告应向原告支付2015年1月至2017年4月共计28个月的物业管理费共计20183.24元（720.83元×28），原告主张被告拖欠其物业管理费20182.4元，系其真实意思表示，本院予以确认。被告辩称，其购买的住宅不属于别墅，而是联排式住宅，应参考惠城区、仲恺高新区的住宅物业服务政府指导价收取物业管理费。依据原告提供的涉案房屋的建设工程规划许可证及相关附件，以及被告提供的国家标准《民用建筑设计术语标准》，结合生活常理，原告对被告购买的涉案住宅按别墅性质收取物业管理费并无不当，且收费标准经双方在《前期物业管理服务协议》中约定，因此，被告的抗辩理由，本院不予认可。关于违约金计算问题。本院认为，被告成钢逾期缴纳物业管理费造成原告康景物业公司的损失主要是管理费的利息损失，原告主张按照合同约定每日0.1%滞纳金的标准计算违约金，过分高于其损失，因此，根据公平原则并结合本院的审判实践，本院参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准计算违约金。合同约定，被告应每两个月的管理费合缴交一次物业管理费，因此，被告应支付逾期缴纳物业管理费的违约金的时间从2015年3月开始计算。关于代缴水电费及公摊水电费的问题。原告主张代被告缴付了涉案房屋的自用水电费用及公摊的水电费用，但未提供相应的代缴凭证及计算依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告成钢在本判决生效后5日内向原告广东康景物业服务有限公司支付物业管理费20182.4元，并从2015年3月起每隔两个月以1441.66元为本金、参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准累计至款项付清之日止向原告广东康景物业服务有限公司支付违约金；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330.36元，由被告成钢承担。
本院二审期间，当事人双方未提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：上诉人物业费收费标准问题。上诉人认为涉案房屋不属于别墅，不能按照别墅标准收物业费，其签订的《前期物业管理协议》并非其真实意思表示。经查，涉案房屋建筑层数为地上3层，地下1层，建筑面积257.44平方米，规划要求为“联排”，容积率为0.6，相对于普通商品房，涉案房屋具有占地面积较大、容积率低、具有私家花园等特点，属于日常生活普遍理解的“联排别墅”，对其物业费可采取市场调节价方式，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理协议》约定物业费为按住宅面积每月每平方2.8元，双方均认可上诉人自2012年12月23日收房之日至2015年1月1日的物业管理费与开发商逾期交房违约金相抵扣，在此期间，上诉人并未就物业费问题提出异议，证明上诉人已依据《前期物业管理协议》的约定履行协议，现上诉人称《前期物业管理协议》并非其真实意思表示，物业费收费标准过高的上诉理由，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人成钢的上诉请求不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费330.36元，由上诉人成钢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 蓝惠兰
审 判 员 于海砚
二〇一八年四月十九日
法官助理 周 莎
书 记 员 黄 慧