杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第1169号
原告夏凌云。
委托代理人朱金荣（特别授权）。
被告张刘欢。
委托代理人冯霄飞（特别授权）。
原告夏凌云诉被告张刘欢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法由代理审判员张晓平适用简易程序进行审理，并于2014年11月13日公开开庭。原告夏凌云及其委托代理人朱金荣、被告张刘欢的委托代理人冯霄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏凌云诉称，原告与被告于2011年7月签订房屋租赁合同，约定原告将位于杭州市滨江区欣盛东方郡20幢1单元802室的房屋一套以每月2800元的租金出租给被告，租期从2011年8月12日至2014年8月11日止。合同同时约定：（1）租金按季度支付，首期租金在合同签订之日起2天内支付，此后每期租金提前15天支付，先付后用。（2）租赁期内房屋的水、电、煤气、有线电视、物业管理及其他因相关使用而产生的费用由被告承担。（3）租约到期，硬装修归原告所有（地板归被告所有）。（4）双方任何一方有违反合同第二、三、四、五、八条情况的，另一方有权解除合同，违约方应支付守约方违约金3万元，若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应另行赔偿。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告使用，但被告经常拖欠房租，最长的一次拖欠56天，在原告短信或电话催促下才缴纳房屋租金。租期内，被告还经常拖欠水电费、物业费。截止2014年8月11日腾空房子时，被告水费缴至2014年2月，电费和物业费缴至2014年6月，拖欠金额达一千余元。2014年7月21日，原告要求被告租约到期后搬离。2014年8月11日租约到期后，原告与他人签订租赁合同，但发现房屋内隔墙、房门、卫生间瓷砖等硬装修被严重破坏，造成房屋只能全部重新装修后才能使用，原定于当日签订的合同被迫取消，租金大幅下降。要求判令被告支付违约金3万元、拖欠的物业、水电费1200元、房屋重新装修费用15000元，共计47200元。庭审中，原告自愿放弃追偿房屋重新装修费用15000元。
被告张刘欢辩称，原告与被告曾两次达成口头续租的协议，但原告都反悔。被告委托朋友搬家，其朋友不知房屋内的门是归原告的，搬家时造成了损坏，但实际损失不大，门只要200元一扇、内隔墙所用的石膏板也不贵，被告承租房屋时装修只花了2万元，且原告自认的重新装修费用也只有15000元。房租在原告通知后即交了，也不存在拖欠问题。原告所说的水电费1200元是2014年7月后发生的，未到缴纳期，且被告租房时有押金2800元交给原告，因原告未退还该款，可以相抵，所以未缴纳。合同约定的违约金过高。
原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：
1、房屋所有权证复印件一份，拟证明原告系涉案房屋的业主。
2、房屋租赁合同一份，拟证明原、被告间存在房屋租赁关系。
3、原告制作的有关被告支付租金的一览表一张，拟证明延期支付房租情况。
4、银行代收费回单、物业费及代收水费票据各一份，拟证明原告于2014年8月12日缴纳了物业费和水费600.65元；2014年8月18日缴纳了上述房屋的电费415.38元。
5、房屋受损照片十张，拟证明被告搬离时房屋损坏情况。
6、手机短信，拟证明被告拖欠房租等的情况。
被告为支持其诉讼请求，提交毛振伟等二人共同出具的证明一份，拟证明被告非故意破坏上述房屋墙体，而是为了维修漏水；非故意堵塞下水管道，而是多次联系物业维修。
原告对被告提供的证据发表质证意见，认为举证已超举证期限，且对该证据的真实性有异议。被告对原告提供的证据发表质证意见，对原告举证的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但认为系格式条款，且没有合理性，违约金设置过高；对证据3，被告对其真实性无异议；对证据4认为与本案不具关联性；对证据5，被告无异议；对证据6不予发表质证意见。
本院认证认为，对原告举证的证据1、2、5，被告对其真实性无异议，本院对其证据效力予以确认。对证据3，不属证据，而系原告对被告迟延履行情况的陈述，对此，被告未持异议，应视为对原告所述事实的承认；对证据4，被告虽对关联性持异议，但被告就上述房屋其尚欠物业费、水电费1200元的事实未持异议，本院对该证据的证据效力，予以确认；对证据6，原告的举证方式不符相关举证规定，被告也不同意质证，本院不予确认，但对被告存在延迟支付租金情况被告在庭审中予以认可。对被告举证的证据，证人身份不明且未出庭作证，对其证据效力，本院不予确认。
根据上述有效证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
原告夏凌云与被告张刘欢于2011年7月签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于杭州市滨江区欣盛东方郡20幢1单元802室的房屋出租给被告。其中第二条约定：租赁期限为2011年8月12日至2014年8月11日止；租赁期满，租赁合同自然终止，被告如需继续租用的，应在租赁期限届满前1个月提出，并经双方一致同意后，重新签订合同。第三条约定：租金为每月2800元，按季支付，首期租金自合同签订之日起2天内支付，此后每期租金提前15天支付，先付后用。第四条约定：被告在合同签订之日起向原告支付押金2800元，租赁期满物业交割完毕且结清相关费用后，原告全额无息返还原告。租赁期限内该房屋的水、电、煤气、有线电视、物业管理等费用由被告负担。第五条约定：原告按约定收回房屋后，被告余留的物品原告有权进行处理，并不因此承担任何责任；原告保证该房屋能正常使用，该房屋的自然损坏由原告负责修复，但被告擅自改变该房屋用途，如从事生产或经营活动，或因使用不当造成房屋或设施损坏的，则修缮责任由被告承担或予以原告经济赔偿；原告同意被告转租或转借该房屋；被告如发现该房屋及设施有任何损坏或险情，须及时通知原告或管理公司，采取适当措施防止损坏或险情扩大，并予以积极配合；被告应按合同规定，按期支付租金。合同第八条约定：租约到期，硬装修归原告所有，但地板归被告所有。合同同时约定，双方任何一方有违反合同第二至五条、第八条情况的，均视为违约，守约方有权解除合同，违约方应支付守约方违约金30000元，若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应另行赔偿。合同签订后，被告向原告支付了押金2800元，原告依约将上述房屋交付被告。被告自2012年2月份始，时有迟延支付租金情况存在，但经原告催讨，被告均予支付，原告也未就此向被告主张违约责任。原告提出被告至今尚欠物业费、水电费1200元，被告未予否认，现该费用已由原告代缴1016.03元。2014年5月，被告向原告要求续租上述房屋，但原告未予同意。被告在使用及搬离上述房屋过程中，致房屋内隔墙多处损毁、9扇房门被拆，其中6扇房门被被告取走，卫生间墙面若干瓷砖因维修水管而毁，房屋下水道也有堵塞情况存在。现原告诉来本院，要求判令被告支付违约金30000元，拖欠的物业费、水电费1200元及房屋重新装修费用15000元。庭审过程中，原告自愿放弃要求被告支付房屋重新装修费用15000元的诉讼请求。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，各方均应依约履行。本案合同约定，房屋硬装，除地板外归原告所有。合同到期后，被告将房屋交还于原告时，房屋内设施有损毁、部分房门被取走、墙壁瓷砖有破坏及下水道有堵塞情况存在，系违约行为，应承担损害赔偿责任或违约责任，原告可选择要求被告承担损害赔偿责任或承担相应违约责任，现原告放弃要求被告支付重新装修费用，但就此要求被告承担相应违约责任，系其真实意思表示，本院予以准许。被告提出合同约定违约金过高，结合本案被告所致原告上述房屋内的损失情况，本院酌情调整违约金为10000元。被告虽存在未按合同约定的期限及时支付租金，但经原告催讨后，被告均能如数支付租金，原告在合同期限内并未就此向被告主张承担相应的违约责任，而是继续履行合同，应视为被告在原告要求的合理期限内履行了支付租金的义务，原告也予认可，故原告就此主张被告违约，本院不予支持。被告未如期支付物业费、水电费1200元，结合本案相关物业费、水电费等系由有关单位向张刘欢直接收取的实际情况，其迟延支付的违约责任可由相关物业公司等单位主张，但被告应支付给原告其已代缴的相关物业费、水电费。被告提出其尚在原告处的租房押金2800元可予相抵的主张，依合同约定，该押金应在物业交割完毕及结清相关费用后全额无息返还，因被告未按合同约定结清相关费用，故本案不作处理，被告可在结清相关费用后，另行要求处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告张刘欢于本判决生效之日起十日内支付给原告夏凌云物业费、水电费共计人民币1016.03元。
二、被告张刘欢于本判决生效之日起十日内支付给原告夏凌云违约金人民币10000元。
案件受理费980元，减半收取490元，由原告夏凌云负担376元，由被告张刘欢负担114元。
被告张刘欢于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78×××82）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币980元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，账号为12×××68）
代理审判员 张晓平
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 张 婷