北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初9758号
原告（反诉被告）李义萍，女，1978年2月18日出生，汉族，无业，住北京市通州区。
委托代理人薛梅，北京市东友律师事务所律师。
委托代理人王绍伟，北京市东友律师事务所律师。
被告（反诉原告）李影，女，1978年8月16日出生，汉族，无业，住北京市通州区。
委托代理人岳见山，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人徐进志，北京炜衡（天津）律师事务所律师。
第三人张慧，女，1971年4月24日出生，汉族，住北京市海淀区。
第三人中国工商银行股份有限公司北京丰台支行，营业场所北京市丰台区丰台镇文体路19号。
负责人王智先，行长。
委托代理人邢磊，男，1984年11月5日出生，汉族，该公司职员。
委托代理人王莉，男，1978年12月22日出生，汉族，该公司职员。
原告李义萍与被告李影、第三人张慧、第三人中国工商银行股份有限公司北京丰台支行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告李义萍的委托代理人薛梅、王绍伟，被告李影的委托代理人徐进志、第三人工商银行的委托代理人邢磊到庭参加诉讼。第三人张慧经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李义萍诉称：2015年6月4日，原被告签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合�》，合同约定由原告购买被告李影位于北京市通州区颐瑞东里XX号楼X至X层XXXX室的商品房，房屋总价款307万元。签约当天支付定金2万元，过户当天支付100万元，通过商业银行贷款支付共计207万元。关于合同履行事宜，双方于2015年8月10日达成《房屋买卖合同补充协议》。签署合同后，原告支付给被告款项共计127万元。后交易过程中，由于被告违约导致房屋至今未按照合同约定的期限办理权属转移登记。现要求被告继续履行2015年6月4日原被告签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及2015年8月10日签署的《房屋买卖合同补充协议》，要求被告张慧及第三人配合原告李义萍办理房屋解除抵押登记手续；被告李影向原告支付违约金153.5万元；诉讼费、保全费等全部由被告承担。
被告李影辩称：我方并未造成合同履行不能，原告并未按照合同约定支付�应的购房款项，原告所述的100万元购房款不真实，该100万元实际上系被告李影用房屋抵押而来的借款，并不是购房款。原告并未履约，现我方提出反诉，反诉要求判决解除2015年6月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及2015年8月10日签署的《房屋买卖合同补充协议》。
第三人工商银行述称，我行与被告李影签订的抵押合同及借款合同系双方真实意思表示，诉争房屋的抵押权系我行合法金融债券的有效保障，我行不参与双方的房屋买卖合同纠纷，我行愿意在一次性足额收妥全部贷款及利息后协助办理解押手续。
第三人张慧未到庭陈述。
针对被告李影的反诉，原告李义萍辩称，我方不同意被告的反诉请求，我方已支付了部分房款，我方主张的100万元系双方约定的购房款，该部分购房款系用于被告李影办理房屋解押手续�我方一直在催促被告李影履行合同，但被告李影一直未履行。
针对被告李影的反诉，第三人工商银行述称，我方与被告李影签订的借款合同真实有效，李影应当按照合同约定及时足额履行还款义务，我行不参与原被告双方之间的房屋买卖合同纠纷。
针对被告李影的反诉，第三人张慧未到庭陈述。
经审理查明：2015年6月4日，原告李义萍（买受方、乙方）与被告李影（出售方、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），主要约定：房屋基本情况：甲方所售房屋坐落为北京市通州区颐瑞东里XX号楼X至X层XX室（以下简称涉案房屋），建筑面积179.05平方米。该房屋抵押情况为：该房屋已设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司北京丰台支行，抵押金额为：160万元。该房屋的抵押，甲方应在2015年8月4日办理抵押注销手续。成交总价格、付款方式、付款时间：甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为：307万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金2万元。乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为207万元。乙方过户当天向甲方支付100万元。权属转移登记：甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。合同还约定了其他内容。2015年6月3日，原告李义萍给付被告李影100万元。2015年6月4日，原告李义萍给付被告李影购房定金2万元。2015年8月10日，原告李义萍给付被告李影购房款25万元。自2016年7月起，涉案房屋一直由原告李义萍居住使用。
2015年6月4日，原告李义萍（买受方）与被告李影（出售方）签订一份《补充协议》，约定签署合同当天李义萍支付给李影100万元用于解除本次交易房屋的第二次抵押手续，为保证资金安全李影以其海棠湾房产做担保保证抵押，并于签约当天在通州建委做完抵押登记手续。《补充协议》还约定了其他内容。
2015年8月10日，原告李义萍与被告李影签订《房屋买卖合同补充协议》，约定买卖双方在合同履行过程中，有任何一方违约则违约方�守约方赔偿交易房价款的一半作为违约赔偿金。
另查，2010年12月6日，被告李影（甲方、抵押人）与第三人（乙方、抵押权人）签订《房屋最高额抵押贷款合同》，主要约定被告李影以涉案房屋作为担保，从第三人工商银行办理个人房屋抵押贷款，借款用途为经营，数额为160万元。
再查，2016年6月28日，被告李影以涉案房屋作为抵押，向第三人张慧借款250万元。债务履行期限自2016年6月22日至2016年9月21日。对于该笔借款，被告李影称已于2018年春节前偿还了该笔借款，并向法庭举证提交一份日期为2017年6月22日的浦发银行的转账记录，用以证明其已将上述250万元借款偿还给第三人张慧的主张。
庭审中，经释明，原告李义萍表示若法院判决合同继续履行，则其同意先行代被告李影偿还第三人工商银行的贷款；对于被告李影与张慧的抵押及借款250万元，原告李义萍表示该抵押系违法抵押，不能确定借贷关系的真实性，该抵押不应阻碍原被告双方房屋买卖合同的继续履行，但是，如果法院认定最终应由我方代被告李影先行偿还该笔借款，我方也愿意偿还。如果我方代为偿还的数额超出了我方应支付的剩余房款，我方保留向被告李影追偿的权利。被告李影则表示，若法院判决解除合同，则其同意一次性返还原告李义萍已支付的房款。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、房屋所有权证、银行转账记录、《补充协议》、《房屋最高额抵押贷款合同》、房地产权登记信息、抵押权登记信息、浦发银行转账记录及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人张慧经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）系双方真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。合同签订后，原告李义萍给付被告李影127万元购房款后，被告李影将涉案房屋交付给原告李义萍居住使用。双方合同中明确约定被告李影应在2015年8月4日办理抵押注销手续，但是，被告李影不但未及时履行抵押权注销手续，而且还于2016年6月继续以涉案房屋作为抵押向第三人张慧借款250万元，其行�已构成违约，其理应承担相应的违约责任。关于李影应承担违约金的具体数额，综合考虑被告李影的过错程度、双方在合同中约定的相关违约金以及原告李义萍的实际损失情况等因素，原告李义萍主张153.5万元的违约金过高，本院依法予以调整。被告李影辩称2015年6月3日原告李义萍给付的100万元系借款，但并未向法庭举证予以证明，故对其该项辩解意见，证据不足，本院不予采信。被告李影以原告李义萍未按照合同履约为由提出反诉，但其并未明确指出原告李义萍存在的具体违约事实，并加以证实。故被告李影的反诉请求，没有事实和法律依据，本院均不予支持。从被告李影举证提交的转账记录中可以看出，被告李影已将250万元借款偿还给了第三人张慧，故第三人张慧理应配合原告李义萍办理涉案房屋的抵押权注销登记等相关手续。原告李义萍表示可以代李影偿还�三人工商银行的欠款，但保留向被告李影追偿的权利，本院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李影继续履行与原告李义萍于二○一五年六月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；
二、原告李义萍于本判决生效之日起三十日内代被告李影向第三人中国工商银行股份有限公司北京丰台支行清偿所有欠款；第三人中国工商银行股份有限公司北京丰台支行于欠款完全清偿之日起十日内协助原告李义萍办理完毕坐落于北京市通州区颐瑞东里XX号楼X至X层XXXX号房屋的抵押权注销登记手续；
三、第三人张慧于本判决生效之日起三十日内协助原告李义萍办理完毕坐落于北京市通州区颐瑞东里XX号楼X至X层XXXX�房屋的抵押权注销登记手续；
四、原告李义萍于本判决生效之日起三十日内向被告李影清偿所有房屋尾款；
五、原告李义萍于上述第二项代偿义务及涉案房屋抵押权注销登记手续完成之日后十五日内，被告李影协助原告李义萍办理坐落于北京市通州区颐瑞东里XX号楼X至X层XXXX号房屋的所有权转移登记手续；
六、被告李影于本判决生效之日起七日内给付原告李义萍违约金三十万零七千元，于本判决生效之日起七日内执行清；
七、驳回原告李义萍的其他诉讼请求；
八、驳回被告李影的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费43640元，由原告李义萍负担9880元（已交纳）�由被告李影负担33816元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费31360元，由被告李影负担（已交纳）。
保全费5000元，由被告李影负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈明山
人民陪审员 张立红
人民陪审员 王 艳
二〇一八年六月二十二日
书 记 员 张爱军
书 记 员 云雪峰