河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0106民初745号原告：朱成，男，汉族，1974年2月1日出生，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：杨金洲，河南德晟律师事务所律师。被告：李龙庆，男，汉族，1969年4月29日出生，住郑州市。原告朱成与被告李龙庆租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱成的委托诉讼代理人杨金洲、被告李龙庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱成向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告双方于2016年3月5日所签订的《门面房租赁合同》并判令被告归还原告租赁物；2.请求依法判令被告立即支付所拖欠原告自2017年3月15日起至实际归还租赁房屋止的租金（按照合同约定每月租金2.5万元标准计算）；3.请求依法判令被告赔偿原告违约金15000元；4.请求依法判令被告赔偿租赁期间因管理不当给原告中央空调造成的损失50000元；5.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年3月5日，原告与被告李龙庆以及朱广辉、孙树军签订了一份《房屋租赁合同》（2016年4月21日，朱广辉、孙树军退出承租）。原告依据合同约定将位于郑州市上街区淮阳路与中心路交叉口西200米处路北的原丹杰时代超市房屋及中央空调等一并交给被告李龙庆承租。第一年的承租期为2016年3月15日起至2017年3月14日止，依据合同约定，被告应当在每年合同期提前30日缴纳下一年全年租金。2017年2月15日左右，原告多次催促被告缴纳下一年度租金，被告置之不理。现被告既不缴纳租金，也不归还租赁物，同时也未进行正常经营。另外，原告发现由于被告未尽到对租赁物的管理义务，致使原告的中央空调主机遭受破坏。李龙庆（口头）辩称，1.对原告请求第一项，被告没有收到租赁物，也没有使用租赁物，这个合同是无效合同，没有交接，没有实际履行；2.对诉求第二项，此诉请没有法律依据，没有事实依据；3.对诉求第三项，合同都没有履行，租赁物也没有交付使用，更无法律依据来要违约金，违约的是原告；4.对诉求第四项，本次纠纷过错方是原告无能力履行合同及没有履行合同，更没有交付租赁物，所以原告的诉请5万元损失是讹诈行为。基于以上四项请求，充分说明原告的主张无事实根据，无法律依据，请求法院依法予以驳回。由于交付租赁物存在众多矛盾和纠纷，是原告的行为造成的，因此在2016年8月16日，原、被告又达成一份新的租赁合同，本案被告按照新的合同履行了合同义务，前几份合同没有履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于朱成提交的租赁合同。庭审中，朱成提交了其与李龙庆、朱广辉、孙树军于2016年3月5日签定的租赁合同一份，被告李龙庆对该证据的真实性无异议，本院予以认可。李龙庆提交了朱成与李龙庆、朱广辉、孙树军于2016年3月5日租赁合同、李龙庆与朱成于2016年4月22日租赁合同各一份，以证明因原商户租赁合同未到期，两份合同均未履行。朱成质证认为李龙庆提交的两份合同均系复印件，真实性无法核对，不予认可。本院认为，李龙庆提交的两份合同为复印件，无原件印证，故不予认定。2.关于李龙庆提交其与朱成于2016年8月16日签订的租赁合同。李龙庆提交了其与朱成于2016年8月16日签订的租赁合同，以证明朱成至今无能力履行合同。朱成质证认为，该证据存在多处涂改现象，且是关键的时间节点，对该合同的真实性有异议，不能证明所证事实。李龙庆另提交30万元租金收条一份、5万元押金收条一份，以证明其已按照2016年8月16日的合同履行了义务。朱成质证认为租金收条经过涂改和编造以后形成，原收条应为“今收到2016年3月15日至2017年3月14日租金30万元整”，落款日期为2016年3月16日，李龙庆对押金收条进行了变造，该笔押金收取时间为2016年3月份，而非8月份。李龙庆提交的2016年8月16日租赁合同内容与朱成提交的2016年3月5日的租赁合同内容一致，但李龙庆提交的合同中在租赁物情况、租赁期限、租金及费用、租金支付方式、违约责任等处均有改动。本院经调查，2016年9月7日，李龙庆在本院起诉朱成诉请退还租押金35万元，案号为（2016）豫0106民初1654号，该案中李龙庆提交的即是上述三份证据，该案认为李龙庆所提交的三份证据原件均有涂改痕迹，系变造后的证据，本院依据原告提交的证据无法查明案件事实，判决驳回了李龙庆的诉讼请求。李龙庆不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院作出（2017）豫01民终8825号民事判决书，维持一审判决。该判决中，李龙庆提交的一份合同、两份收条的证据原件，李龙庆均已取走自存。故对上述三份证据，因存在多处涂改，不能确定事实，故本院不予认定。3.关于朱成提交的结算单、王义超的银行流水。朱成提交了与原租赁户的结算单、王义超自2016年3月13日至2016年3月30日的银行流水，以证明朱成为履行2016年3月5日签订的租赁合同，已提前终止与原租赁户的合同关系。李龙庆质证称该结算单除其本人签名外均系伪造，对王义超的银行流水不清楚。本院认为，结算单有李龙庆的签字及指印，对李龙庆签字确认的部分，本院予以确认；关于该结算单上其他人员结算情况，李龙庆认为系伪造，但未提交其反驳的证据，故本院对该证据的真实性及其证明朱成已与原租赁户终止租赁关系的事实予以认定。4.关于朱成提交的租金及押金的明细。朱成提交了30万元租金及5万元押金应付款项明细，以证明朱成与李龙庆、朱广辉、孙树军签订租赁合同后，第一年租金30万元及5万元押金的计算及收取明细。李龙庆质证认为，对该证据的真实性有异议，明细上第一项李龙庆货款83693元的合法性与关联性与本案无关；第二项94693元与本案无关，该项中朱广辉、孙树军的租押金均未交纳；对第三项合同应交款项，李龙庆无异议，另称款项是在丹杰宾馆朱成的办公室，以现金的形式向其支付167000元，朱成出具的有收据，现在丢了。本院认为，该应付款项明细虽无合同当事人的签字确认，但对李龙庆认可的“合同应交款项”的数额，本院予以认定。5.关于朱成提交的记账凭证。朱成提交经营期间记账凭证，证明朱广辉、孙树军退出经营后，李龙庆将二人的费用退还，朱广辉、孙树军退货后李龙庆为实际承租人的事实。李龙庆质证认为，该记账凭证不能证明是其制作，是丹杰时代超市的账目。本院认为该证据为复印件，且无其他证据相辅证，不能证明其真实性，故不予认定。6.关于朱成提交的交接清单。朱成提交了交接清单，证明交付租赁物的具体内容，李龙庆以该证据为复印件而不予质证。本院认为，朱成提交的该证据为复印件，无原件或其他证据辅证，故不予认定。本院经审理查明，2016年3月5日，朱成作为出租方（甲方）与李龙庆、朱广辉、孙树军作为承租方（乙方）签订租赁合同一份，主要内容为：第一条概况1.甲方同意将位于中心路以北，淮阳路以西,租赁给乙方使用;2.甲方租赁物包括标的内所有面积及现有的固定设施(超市内现有其他设备甲方暂时免费提供给乙方使用,如甲方另有它用时可以随时搬走。乙方不得以任何理由阻止。内部设备详见清单）；3.租赁门面房建筑总面积共计约1800平方（本标的以租赁物实际现状出租）；5.本租赁物的用途和使用功能为商业经营，租赁期间乙方有自主经营权，甲方不得干涉；6.超市内甲方现有商品经甲乙双方共同盘点，由乙方按甲方进货价接收，乙方应在一年内分月付清。第二条租赁期限1.租赁期限为五年，即2016年3月15日起至2021年3月14日止；2.甲方负责在2016年3月15日前租赁商户的善后工作。第三条租金及费用按照先交款后使用的原则乙方应先交5万元押金及一年租金后合同方可生效，前两年租金为30万元整，第三年到第五年租金为35万元整。第四条租金支付方式及其他费用按照先交款后使用的原则，乙方应在每年合同期提前30日缴纳下一年全年租金，以银行转账方式支付或现金支付。第五条甲方的权利和义务1.甲方兹保证享有所列租赁物的合法出租权，若第三人对本合同项下的租赁物提出权利主张，其一切责任纠纷由甲方自行处理并承担法律后果。第六条乙方的权利和义务1.乙方可根据自己的需要进行适当装修改造，合同期满或终止、解除时，乙方的装修及添附的动产归乙方所有，但必须在合同终止10日内搬走，否则无偿归甲方所有；3.租赁期间，未尽甲方同意不得整体转租。第七条违约责任处理1.乙方逾期支付租金超过15日的，合同自行终止，乙方应在15日内由房内搬出，否则甲方有权向乙方追偿，乙方应按照年租金的5%支付甲方违约金，同时甲方可以打开房门，清理室内物品，作为对甲方的补偿，房屋甲方有权另行出租；2.甲方应保证其出租房的合法性且具有合法出租权，否则应承担给乙方造成损失的全部责任。2016年3月15日，朱广辉、孙树军、被告李龙庆三人接收租赁物经营超市，2016年4月份，朱广辉、孙树军退出上述租赁合同，经与朱成、李龙庆协商后，朱成所持有的合同上朱广辉、孙树军的名字被划掉。朱成向李龙庆出具过收到30万元租金及5万元押金的收条各一张，现该两份收条上的日期均有涂改。另查明，2016年4月2日，朱广辉注册郑州市上街区新兴丹杰时代超市，字号新兴丹杰时代。2016年5月6日朱广辉将该字号注销。2016年5月27日，李龙庆注册郑州市上街区亿邦生活超市，字号亿邦，经营地点郑州市上街区中心路以北淮阳路以西200米。李龙庆未按照合同约定的时间支付第二年的租金，故朱成向本院提起诉讼。2017年4月12日，陈保兴作为原告在本院起诉李龙庆，立案案号（2017）豫0106民初567号。该案在诉讼中，李龙庆提起反诉，反诉请求为判令：1.陈保兴占用亿邦生活超市蔬菜区、肉区，2016年6月1日至6月30日的租金30000元；2.陈保兴立即交出侵权2016年6月1日至30日，亿邦生活超市营业款；3.陈保兴立即交出所有不当所得及属李龙庆的权利，陈保兴立即交出2016年3月19日至7月30日，有关新杰时代超市和亿邦生活超市所有票据、账本、流水账、现金。2018年1月24日，本院组织朱成、李龙庆对涉案租赁房屋进行现场勘验，因朱成、李龙庆均称没有房门钥匙，导致无法入内勘验。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案原告朱成2016年3月5日与承租方朱广辉、孙树军、被告李龙庆三人签订的租赁合同，为合同双方的真实意思表示，为有效合同。根据出庭证人朱广辉的证言和被告李龙庆在其与陈保兴纠纷提出的反诉状，足以证明该合同已经履行。该合同履行不久，朱广辉、孙树军经原告朱成、被告李龙庆的同意退出该合同，系对原租赁合同的承租方的变更，租赁合同的承租方变更为被告李龙庆一人，被告李龙庆应当承担变更后租赁合同中租赁方的义务，其未按变更后租赁合同“每年合同期提前30日缴纳下一年全年租金”的约定于2017年2月15前支付下一年度的租金，应当承担违约责任。另根据租赁合同中“乙方逾期支付租金超过15日的，合同自行终止，乙方应在15日内由房内搬出，否则甲方有权向乙方追偿，乙方应按照年租金的5%支付甲方违约金”违约责任的约定，被告李龙庆至今未返还租赁物，故原告朱成诉请判令被告李龙庆归还租赁物、被告李龙庆支付违约金的诉请，本院予以支持。被告李龙庆辩称租赁合同无效、未接收租赁物的辩解，本院不予采信。因租赁合同约定承租方逾期支付租金超过15日的合同自行终止，被告李龙庆与原告朱成之间的租赁合同已于2017年3月15日自行终止，原告朱成诉请解除合同，本院不予支持。原告朱成诉请被告李龙庆支付违约金15000元，有合同依据，本院予以支持。关于原告朱成诉请被告李龙庆支付自2017年3月5日起至实际归还租赁房屋止的租金。本院认为，被告李龙庆未按约支付租金，原告朱成应当积极采取措施避免损失扩大，根据涉案合同第七条第一款的约定，本院酌定被告李龙庆支付原告朱成3个月的租金即75000元，其余扩大部分的损失，本院不予支持。关于原告朱成诉请被告李龙庆因租赁期间管理不当造成中央空调损失，因其未提交证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十九条、第九十一条第（七）项、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李龙庆应于本判决生效后十日内返还原告朱成位于郑州市上街区中心路以北淮阳路以西200米郑州市上街区亿邦生活超市（原丹杰时代超市）的房屋；二、被告李龙庆应于本判决生效后十日内支付原告朱成违约金15000元；三、被告李龙庆应于本判决生效后十日内支付原告朱成租金75000元；四、驳回原告朱成的其他诉讼请求。案件受理费2050元，由被告李龙庆负担（于判决生效后十日内支付给原告朱成）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  韩 锋代理审判员  匡鹿颖人民陪审员  付玉霞二〇一八年三月二日书 记 员  王亚豪