福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0181民初691号原告（反诉被告）：福清江滨医院，住所地福建省福清市融城镇江滨路**号。法定代表人:陈国成。委托诉讼代理人：林锦、林国民，福建谨而信律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：福清市亿基贸易有限公司，住所地福建省福清市宏路街道石门村福融路南段2号六层。法定代表人:陈友龙。委托诉讼代理人：张力挺、张国忠，福建融思佳律师事务所执业律师。原告福清江滨医院（以下简称江滨医院）与被告福清市亿基贸易有限公司（以下简称亿基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，被告亿基公司提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江滨医院的委托诉讼代理人林锦、被告（反诉原告）亿基公司的委托诉讼代理人张力挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江滨医院向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年7月11日签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告返还首期六个月租金及物业费695000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月11日原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将其位于福清市融侨经济技术开发区（亿基大厦）的福清瑞鑫鞋帽有限公司4#车间、办公楼中总面积为5830平方米出租给被告，作为经营医院使用，租赁期限从2017年7月12日起至2025年4月11日止共七年九个月，装修期自2017年7月12日起至2017年10月11日止共三个月，前三年每年租金及物业费为139万元，原告应于合同签订生效后七日内将房屋押金15万元、六个月租金及物业费695000元，共计845000元支付给被告，逾期不交则本合同自动作废，原告交付以上款项后被告将房屋交付原告装修。合同签订后，原告依约向被告支付六个月租金及物业费695000元，并就房屋装修等事宜进行前期运作，向消防大队申请审核时得知诉争地为工业用地，因未经规划变更用途，不具备经营医院条件，消防无法审核审批。被告协助办理消防验收审核但未能符合条件。原告获悉后即与被告协商要求解除租赁合同，为避免扩大损失，依照合同第四条第二款约定暂停支付房屋押金。被告实际控制讼争房屋，至今未交付原告。讼争场地因未经规划变更用途，不具备经营医院条件，导致原告租赁目的无法实现，原告对此不存在违约，原告有权依据合同法第九十四条第四款关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定提出解除合同，且被告依法应偿还原告支付的租金及物业费695000元。经其多次催讨，被告以各种理由推脱，至今未偿还，故原告请求判如所请。被告亿基公司辩称，一、原告无权解除房屋租赁合同，原告已构成严重违约，被告无违约行为。二、被告无须向原告返还六个月租金以及物业费，诉争房屋已交付使用，至今原告未退还，原告始终未向被告书面告知或以其他协商方式要求解除合同，诉争房屋实际使用人仍为原告，原告诉请于法无据。三、原告始终知道诉争房屋的土地性质和规划性质，并非在向消防大队申请办理消防审批手续时才知道。四、原告租赁该诉争房屋还作为医院的员工宿舍、办公室、食堂使用，并不是仅供医院使用，该用途无需经过审批。五、诉争房屋工程消防已验收通过，二次消防验收应由原告根据其相应用途自行申报解决，且根据福清市工业用地节约集约利用的有关规定，诉争房屋符合该办法规定，可以在办理有关审批流程后进行土地用途变更，用于经营医院及医院宿舍、办公室、食堂等，原告对此文件深知，故原告所述的未达到租赁目的系其自己造成，与被告无关，过错不在被告。六、原告单方面拒不履行合同行为已对被告造成损失，损失部分已提起反诉。请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告亿基公司向本院提出反诉请求：1.判令自即日起解除原、被告于2017年7月11日签订的《房屋租赁合同》，并判令反诉被告退还诉争房屋；2.判令反诉被告缴纳2018年4月12日至被告退还诉争房屋的租金，按每年139万元计算；3.判令反诉被告赔偿其6个月空置期损失695000元，自反诉被告退还诉争房屋之日起算；4.判令反诉被告缴纳逾期缴纳租金及物业费的滞纳金，按每天6950元自2018年3月21日起算到租金及物业费缴清之日为止；5.判令反诉被告缴纳逾期缴纳水、电费的滞纳金，按每天6950元自2017年8月11日起至缴清之日为止；6.判令反诉被告支付三个月装修期租金共347500元；7.判令反诉被告赔偿本案出租开始前反诉原告因腾空诉争房屋而支付的费用共116000元；8.判令反诉被告支付相当于房屋押金的违约金共15万元；9.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：案涉租赁房屋系合法建筑，在租赁开始之前，根据反诉原告的告知以及双方约定，并根据《福清市推进工业用地节约集约利用暂行办法》相关规定，反诉被告明知案涉房屋和土地的性质，且可以申请有关部门批准并适用于反诉被告的租赁用途。双方签订《房屋租赁合同》后，反诉被告未按约定于2018年3月11日前支付第二笔（2018年4月12日至2018年10月11日）的租金及物业费，至今已超过10日。反诉被告以种种方式明确表示不履行合同，其行为已构成严重违约，反诉原告根据约定要求反诉被告承担如下违约责任。违约责任及损失如下：1.反诉原告有权解除合同；2.因装修期免租金是预期反诉被告完成租赁期的情况下予以减免，现反诉被告违约，故应收取三个月装修期租金347500元；3.反诉被告应支付2018年4月12日至其退还诉争房屋之日即2018年4月16日的4天租金；4.因诉争房屋面积大，若需重新招租需要6个月，反诉被告应当支付重新出租房屋所需空置期租金损失，按空置6个月计算为695000元；5.租赁之前，反诉原告为将诉争房屋腾空出租给反诉被告所花费的店面转让费及迁移费等共116000元，其中支付给沈茂文、涂洪辉店面转让费6000元、45000元，支付给马尕满店面迁移补偿款65000元；6.按照约定反诉被告应缴纳逾期缴纳租金及物业费、水电费的滞纳金，按每天6950元分别自2018年3月21日、2017年8月11日起计算至缴清之日为止；7.反诉被告应缴纳的房屋押金15万元视为违约金，因被告未交纳房屋押金，应支付等额违约金。综上所述，因反诉被告违约，反诉原告请求判如所请。反诉被告江滨医院辩称，亿基公司提出的第2至8项诉请无事实及法律依据，依法应予驳回。因讼争租赁场地性质为工业用地，未进行用途变更，无法通过消防部门的建设工程消防设计审批，致使双方签订的租赁合同无法履行。目前租赁场地仍由亿基公司控制，未向江滨医院交付，亿基公司将第二栋一层店面北起第一间至第五间出租第三人使用，江滨医院不存在违约。对此，亿基公司应返还江滨医院支付的租金及物业费695000元，其诉请江滨医院支付第二次的租金及物业费695000元无据。对其诉请的逾期缴纳租金及物业费和逾期缴纳水、电费的滞纳金无法律依据。双方合同既已解除，且亿基公司未实际交付讼争场地，不存在江滨医院缴纳相关费用而因此承担滞纳金。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定装修期三个月不计租，且讼争房屋未实际交付，故反诉原告主张支付其装修期的租金不应支持。讼争场地要进行出租，出租方有义务腾空讼争场地，其以腾退原承租人并支付116000元为由诉请江滨医院赔偿无法律依据，且亿基公司腾退沈茂文、涂洪辉、马尕满的店面与诉讼场地无直接关联。因本案存在上述情形，江滨医院依法依约行使不安抗辩权维护自身合法权益，不存在违约，不应赔偿违约金15万元。亿基公司反诉请求无事实与法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。可查明：2017年7月11日亿基公司作为甲方与江滨医院作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于福清市融侨经济技术开发区的福清瑞鑫鞋帽有限公司4＃车间、办公楼中总面积5830平方米按现状出租给乙方作为经营医院之用，甲方声明已征得房屋所有权人同意转租，乙方声明对该房屋及其土地的性质从过去到现状都充分了解并同意按商业租赁，租赁用途作为经营医院、各种科室、宿舍、办公室、食堂；租赁期从2017年7月12日至2025年4月11日共七年九个月，装修期自2017年7月12日至2017年10月11日共三个月，自2017年10月12日起计租，装修的一切安全和消防事故由乙方承担；乙方有办理各种手续和证件，需要甲方出具和盖章，甲方应积极配合协助乙方提供各种证件和盖章；关于租金及支付方式，前三年（2017年10月12日至2020年10月11日），每年租金及物业费为139万元，第四、五年为149万元，第六、七、八年为159万元，按先付租金后使用房屋原则，乙方在合同签订生效后七日内向甲方支付房屋押金15万元、2017年7月12日至2018年4月11日六个月租金及物业费695000元，合计845000元，逾期不交则本合同自动作废，乙方交付以上款项后甲方将房屋按现状交付给乙方进行装修，每六个月支付一次，第二次应提前一个月即2018年3月11日支付后六个月租金及物业费695000元；租赁期间，甲方为乙方单独安装水表、电表并单独计费，水电费按月与甲方结算；关于违约责任，租赁期间甲方违约，乙方有权解除合同，甲方应退还未满期部分的租金及押金；乙方逾期交纳租金超过10天的，应每天向甲方交纳滞纳金为乙方半年租金的1%，逾期超过30天的，甲方有权解除合同，乙方逾期交纳水电费超过30天的，每天向甲方交纳滞纳金半年租金的1%，逾期超过60天的，甲方有权解除合同；乙方违约而造成合同解除或终止，应向甲方赔偿损失，且甲方有权没收房屋押金。本合同自双方法定代表人或授权代表签字，并加盖印章后生效。合同还对其他权利义务进行了约定。2017年7月17日江滨医院向亿基公司支付2017年10月12日至2018年4月11日期间的租金及物业费695000元。2017年9月江滨医院代表陈金章至亿基公司交涉退还租金事宜，并于2017年9月、10月通过短信及微信向亿基公司代表林天华请求解决退款事宜。2018年4月16日法庭审理中，双方均同意租赁物即日起由亿基公司占有使用。另查明，案外人福清瑞鑫鞋帽有限公司于2006年5月22日取得位于福清市规划征地面积16800平方米的厂房及配套的建设用地规划许可证，于2006年10月13日获准登记为福清市面积16800平方米的土地使用权人，土地性质为工业,使用权类型为出让。2006年11月30日、2007年6月13日该公司先后取得4＃车间、办公楼的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2016年8月19日福清市公安消防大队综合评定上述工程消防验收合格。2013年4月12日亿基公司与福清瑞鑫鞋帽有限公司签订《租赁合同》及补充协议，约定福清瑞鑫鞋帽有限公司将位于福清市融侨经济技术开发区大楼（简称房屋）及空地出租给亿基公司，租赁期为2013年4月11日至2025年4月11日。福清瑞鑫鞋帽有限公司同意亿基公司转租房屋。此外，亿基公司主张为将讼争房屋出租给江滨医院，因腾空房屋而支付店面转让费及迁移费116000元，提交了租赁合同、解除租赁合同通知书、汇款单、收款收据为证。江滨医院对腾空的房屋与本案租赁物的关联性有异议，并认为亿基公司有义务提供适租物。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.讼争租赁物是否交付使用。首先，合同约定江滨医院支付845000元（包括押金15万元、6个月租金及物业费695000元）后，亿基公司交付房屋，江滨医院已依约支付大部分款项，且合同约定自签订之日起的3个月为装修免租金期，江滨医院主张亿基公司一直未交付房屋不符合常理。其次，江滨医院庭审陈述到订立合同后着手准备装修方案，并向消防部门提交了装修设计图纸；第三，江滨医院向福清市人民政府提交的协调报告中记载了“已签订租赁亿基大厦约6000平方米，并投入资金进行装修”。第四，江滨医院主张亿基公司未交付租赁物，至今仍将租赁物中一层店面出租给第三人使用，亿基公司予以否认并提交相关证据，江滨医院未能进一步举证证明，其主张缺乏依据，不予采信。综合上述，亿基公司关于已向江滨医院交付租赁物的主张具有高度可能性，本院予以采信。2.交付的租赁物是否符合约定和法定。首先，从本案证据看，除了当事人的陈述外，并无其他有效证据证明系因租赁物的工业用地性质，导致消防审核无法通过的事实。即便存在该事实，订立合同时江滨医院作为承租人已明知租赁物的规划用途和土地性质，且合同中未约定由出租人亿基公司负责办理医院及其配套设施的消防手续，亿基公司交付的租赁物不违反合同约定；其次，讼争租赁物在出租前已取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并经消防部门验收合格，符合法律规定的出租条件。综合上述，亿基公司向江滨医院交付的租赁物符合约定和法定。本院认为，亿基公司经案外人福清瑞鑫鞋帽有限公司同意将其承租的租赁物中部分房屋转租给江滨医院，转租期限在亿基公司剩余租赁期限内，且亿基公司与江滨医院订立的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。合同履行中，江滨医院提出因租赁物工业用地性质导致装修设计无法通过消防审核，因江滨医院订立合同时明知租赁物的规划用途和土地性质，且合同未约定由亿基公司负责办理消防手续，江滨医院亦未举证证明亿基公司未尽到协助配合其办理消防手续的义务，故江滨医院上述主张即便属实，消防审核无法通过也不能完全归责于亿基公司。江滨医院主张依据合同法第九十四条第四款规定提出解除合同，即行使法定解除权缺乏事实依据，不予支持。诉讼中，双方均同意解除合同以及租赁物交由亿基公司占有，予以照准。亿基公司请求江滨医院退还租赁物已无必要。合同订立后，江滨医院支付首期6个月租金及物业费695000元，亿基公司亦交付租赁物，该6个月期限已届满，江滨医院请求退还全部租金及物业费依据不足。江滨医院因土地性质导致租赁物装修设计不能通过消防审核，于2017年9月起多次向亿基公司提出返还租金事宜，该行为已含有解除合同的意思表示，并于2018年1月提起诉讼；同时，亿基公司在租赁物所在办公楼六层办公，明知江滨医院对租赁物一直未投入使用，亦应及时采取适当措施减少损失。基于公平原则，本院酌定亿基公司返还江滨医院3个月的租金及物业费347500元。亿基公司未采取适当措施减损，上述已确定返还江滨医院部分租金，其再请求江滨医院支付2018年4月12日至4月16日的租金，以及认为江滨医院未按时支付第二期租金及物业费，请求江滨医院支付该逾期交纳租金及物业费的滞纳金，均于法无据，不予支持。亿基公司未举证证明江滨医院拖欠其水电费，其请求江滨医院支付逾期交纳水电费的滞纳金，缺乏事实依据，不予支持。合同约定装修期三个月不计租金，亿基公司请求江滨医院支付该三个月租金，不符合双方约定，不予支持。亿基公司应当按照约定将租赁物交付给江滨医院使用、收益，交付前其有义务排除租赁物上存在的影响江滨医院使用、收益的相关障碍，其请求江滨医院承担交付前为腾空房屋而支付的店面转让费等，依据不足，不予支持。双方约定在合同生效之日起7日内交纳房屋押金15万元、首期租金及物业费695000元，逾期不交则本合同自动作废，但事实上江滨医院交纳了695000元后合同继续履行，因双方对未交纳房屋押金产生的其他违约责任未作约定，且亿基公司未举证证明损失情况，亿基公司请求江滨医院支付相当于房屋押金的违约金15万元，缺乏依据，不予支持。上述已认定即便系因租赁物装修设计无法通过消防审核亦不能归责于亿基公司，现因合同解除，亿基公司收回租赁物，考虑到该租赁物面积较大，重新出租需要一定时间，必然产生租金损失，亿基公司请求江滨医院承担合理空置期的租金损失应予支持，但其主张6个月空置期租金损失695000元不当，本院调整为3个月空置期租金损失即347500元。对江滨医院、亿基公司的各自请求超出上述支持的部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除福清江滨医院与福清市亿基贸易有限公司于2017年7月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告福清市亿基贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福清江滨医院返还租金及物业费347500元；三、反诉被告福清江滨医院于本判决生效之日起十日内向反诉原告福清市亿基贸易有限公司支付租赁物空置期租金损失347500元；四、驳回原告福清江滨医院、反诉原告福清市亿基贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉与反诉受理费分别减半收取，其中本诉受理费34600元，减半收取计17300元，由原告福清江滨医院负担15570元（已交纳），被告福清市亿基贸易有限公司负担1730元；反诉受理费38062.4元，减半收取计19031.2元，由反诉原告福清市亿基贸易有限公司负担17338.9元（已交纳），反诉被告福清江滨医院负担1692.3元；款限本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林文挺人民陪审员  薛梅芳人民陪审员  吴贵华二〇一八年六月十二日书 记 员  李 昕