江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第2307号
原告（反诉被告）：常州市凯越包装印刷厂，住所地常州市武进区遥观镇钱家塘村。
负责人：吴斌，该厂负责人
委托诉讼代理人：郭春燕，江苏源博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴勇杰，该公司员工。
被告（反诉原告）：江苏双马印务有限公司，住所地常州市天宁区凤凰路38路。
法定代表人：马志安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘建清，江苏常联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马赛男，女，1987年4月5日生，住常州市天宁区，系江苏双马印务有限公司会计。
原告常州市凯越包装印刷厂(以下简称凯越包装厂)诉被告江苏双马印务有限公司(以下简称双马公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理，被告双马公司提起反诉，本院合并审理，并于2014年12月10日作出一审判决，双马公司不服一审判决，提起上诉，江苏省常州市中级人民法院于2015年10月9日作出裁定，以原审认定事实不清为由，发回本院重审。本院于2015年12月10日立案重审，并依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）凯越包装厂的委托诉讼代理人郭春燕、吴勇杰，被告（反诉原告）双马公司的法定代表人马志安及委托诉讼代理人刘建清、马赛男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯越包装厂向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告立即支付原告1、租金234917.2元，2、增加部分的土地使用金23438.8元，3、租赁房屋空置损失19607.46元，4、原告在被告租赁期间为其垫付的电费80960.59元。事实与理由：原告自2008年12月1日起将其所有的部分房屋租赁给被告使用，双方也签订了书面的租赁协议，但被告至今仅支付了250000元的租金，拖欠租金234917.2元。按合同约定，租赁期间土地使用金增加的，双方应各承担一半，承租期间国家调高了土地使用金，经测算，被告应分担23438.8元。被告承租期间，电费由原告支付后，被告再支付原告，现尚欠80960.59元未付。由于与被告提前解除合同，造成原告出租房屋的空置损失计19607.46元。
被告双马公司辩称：1、原告诉称的租金不符合事实，被告已经支付了350000元租金，不存在拖欠房租的情形；2、原告租赁期间不存在国家调整土地使用税的情形，故原告要求支付该费用无依据；3、原告违反签订的租赁协议，在合同履行期间无端对被告租赁房屋采取断电断水等方式，迫使被告无法正常经营，造成被告损失，且该租赁合同无效，原告主张的房屋空置损失无事实与法律依据；4、被告共已支付原告电费535313.53元，实际多交了7038.6元的电费；5、双方签订的租赁协议约定租金是每年支付，被告最后支付租金的时间为2013年2月7日，原告的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效，不应得到法律保护，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告双马公司向本院提起诉讼请求：要求反诉被告赔偿1、装潢损失235000元；2、安装调试损失16500元（其中搬迁损失7500元、安装损失5500元、调试损失3500元）；3、运输吊装损失70000元；4、通水接管费514元；5、三个月的工人工资的一半即120000元；合计反诉被告应赔偿原告442014元。事实与理由：反诉原告双马公司租赁反诉被告凯越包装厂的厂房及办公楼等，并签订了书面的租赁合同，但合同签订后，凯越包装厂却严重违反双方订立的租赁合同，多次对反诉原告承租的厂房采取停水、停电和锁门等手段，反诉被告的违约行为造成了原告停业、搬迁及装修等巨大损失，故请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失442014元，并承担本案诉讼费用。
反诉被告凯越包装厂辩称：反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
一、关于房屋租赁的事实部分：1、2009年6月30日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定凯越包装厂将其坐落于常州市武进区遥观镇钱家村的二层楼房及辅房出租给双马公司，楼房上层年租金为40元／平方米，下层年租金为50元／平方米，辅房年租金为50元／平方米，出租期限为自2009年6月30日起至2019年6月30日止，共计十年。自协议生效之日起，双马公司有权进行室内装修、装饰，一切装饰、装修费用均由被告双马公司自理，另注明如土地使用税增长各承担一半。楼房一层面积为768平方米，二层面积为304平方米，辅房面积为480平方米。协议签订前，双马公司已于2008年12月1日开始实际使用该楼房中的下层车间；协议签订后，被告使用了该租赁合同约定的房屋。
原、被告于2009年6月30日约定双马公司租赁凯越包装厂厂区内纸库，并约定租金为500元／年。后双方于2012年3月10日达成协议，约定双马公司自行拆除该纸库，并由凯越包装厂补偿5000元给凯越包装厂。审理中，凯越包装厂陈述该5000元并未补偿给双马公司，可在本诉诉讼请求中予以扣除。
2010年10月24日，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定凯越包装厂将双马公司已租用厂房西侧面积为384平方米的另一厂房租赁给双马公司，年租金为65元／平方米。并约定本协议作为2009年6月30日双方签订的《房屋租赁协议》的补充协议，本协议未曾注明的其他事项，均按该协议执行。协议签订后，双马公司使用了该补充协议约定的房屋。双方对于双马公司在租赁过程中应付凯越包装厂电费共计为535027.07元无异议。
因租赁期间双方发生了纠纷，双方曾于2013年6月21日因房租及租赁房屋断电等事宜发生矛盾，并报警。后双马公司开始将承租房屋内的所有物品全部搬离，并于2013年10月5日寄送《法律意见书》一份给凯越包装厂，表明解除双方的租赁合同。凯越包装厂因临近年底，找新的承租户较为困难，未当即同意解除合同。2014年4月3日，凯越包装厂向双马公司发送《解除租赁协议通知书》，并于次日送达双马公司。另查明，2013年10月2日，凯越包装厂曾使用双马公司承租房屋中的部分房屋办酒宴。
另查明，常州市武进区建设局向常州市湖港彩印厂颁发了建设用地规划许可证，但双方租赁的厂房未取得房产证，也未取得建设工程规划许可证。常州市湖港彩印厂后名称变更为常州市友康精密钢管厂（普通合伙），后名称又变更为常州市凯越包装印刷厂（普通合伙）。
二、对于双马公司已付凯越包装厂款项的事实部分：
双马公司于2008年10月6日支付租金100000元，于同年10月16日支付租金50000元，于2013年2月7日支付租金100000元，2009年11月17日支付50000元。对此双方均无异议。
凯越包装厂原负责人吴勇杰于2010年2月10日从双马公司处取得了金额为50000元的银行承兑汇票一张，双马公司主张系支付给凯越包装厂的租金，对此凯越包装厂不予认可，一开始辩称系吴勇杰个人借款，后又辩称系吴勇杰为双马公司帮忙的工资，对此凯越包装厂均未提供证据予以证明。本院确认该50000元系双马公司支付给凯越包装厂的租金。
凯越包装厂认可双马公司已支付电费454066.48元(其中包含2009年11月17日的50000元，实际应为404066.48元)，除凯越包装厂所认可已支付的电费，双马公司还支付了30000元电费(2011年3月8日5000元、2012年1月11日10000元、2012年2月17日10000元、2013年8月2日5000元)。除此以外，双马公司还主张另有现金支付的电费90895.05元，但凯越包装厂不予认可，双马公司也未能提供证据印证，对此本院对双马公司主张的现金支付电费90895.05元的辩称意见不予确认。
综上，双马公司共计已支付凯越包装厂租金、电费合计为784066.48元。
三、对于土地使用税费的事实部分：凯越包装厂所在地块土地使用税的征收标准为4元/平方米/年；凯越包装厂所主张的增加的5元/平方米/年的土地使用金系指常州市武进区人民政府于2010年6月4日印发的《武进区土地年租金征收办法(试行)》规定的土地年租金，该土地年租金的含义为用地单位和个人使用依法应当有偿使用的建设用地，向土地所有权人按年缴纳的租金纯收益部分，并自2010年1月1日起开始执行该规定，凯越包装厂也实际按该规定进行了交纳。双方的租赁厂房的建筑总面积合计为1936平方米，占地面积为1784平方米，其中除厂房西侧面积为384平方米的另一厂房系2010年10月24日承租以外，其余部分均在2010年1月1日前已承租。
四、对于双马公司主张的损失的事实部分：
1、对于双马公司的装修损失，本院依据双马公司的申请，本院委托江苏国联建设工程管理有限公司对租赁房屋内的装修工程作造价鉴定，评估基准日为2009年6月30日，评估价格为186374.01元，双马公司为此预付鉴定费15000元，对此凯越包装厂并无异议；双马公司认为评估的部分物品价格低于双马公司装修时的采购价格，且部分物品由于已被拆除而未被评估在内，经计算后，双马公司认为评估价格还需增加57713.85元。对于所评估的装修装饰物，凯越包装厂表示同意折价归其所有。
2、对于双马公司主张的搬迁损失，双马公司提供了相关证据以印证其搬迁所产生的费用，对此凯越包装厂认为搬迁本就是双马公司的义务，并不能作为双马公司的损失予以计算。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁标的物并未取得建设工程规划许可证，故双方之间所订立的所有租赁合同均应当认定为无效。对于本案双方争议所涉及事项，本院分别认定如下：
一、对于占有使用费(租金)的计算截止日期的认定：
双方对于租金的起算日期均无争议，但对于租金计算的截止日期应定为2013年10月5日还是2014年4月4日存在争议。本案中，由于合同无效，双马公司未经凯越包装厂许可即返还租赁物符合法律规定，因此应以双马公司实际向凯越包装厂返还租赁物作为计算占有使用费(租金)的截止日期。由于双马公司在2013年10月5日前已将租赁房屋腾空，并于2013年10月5日发函给凯越包装厂要求解除合同，故双方实际租赁的截止日应为2013年10月5日，而非双马公司主张的实际腾空日2013年8月或凯越包装厂主张的2014年4月4日。
二、双马公司应付凯越包装厂的费用
1、占有使用费(租金)：（1）车间（2008年12月1日至2014年10月5日），768平方米，年租金50元/平方米，租金计186020元；（2）办公室二楼（2009年6月30日至2013年10月5日），304平方米，年租金40元/平方米，租金计51846元；（3）辅房（2009年6月30日至2014年10月5日），480平方米，年租金50元/平方米，租金计102333元；（4）补充协议中的厂房（2010年10月24日至2013年10月5日），384平方米，年租金65元/平方米，租金计73994元；（5）纸库的租金，双方在诉前已结算完毕。综上，本院认定双马公司应付占有使用费(租金)总计414193元。
2、双马公司应付的电费为535027.07元。
3、增加部分的土地使用金：双方虽书面协议约定的是土地使用税，但实际含义应当是国家对土地使用所收取的费用，因此，在政府有相关文件增加费用后，应当参照双方约定对增加的费用予以分摊。对于2010年10月24日补充租赁合同的384平方米，由于系在政府文件已发布后签订，故不应当再予以计算。对于土地使用金的计算，由于该费用与占地面积挂钩，并不与建筑面积挂钩，故应当按占地面积予以计算，故应以可计算的实际占地面积1400平方米，从2010年1月1日计算至2013年10月5日，按增加部分的一半即每平方米每年2.5元予以计算，总计为13170元。
以上合计三项合计双马公司应付凯越包装厂962390.07元。
三、双马公司已付凯越包装厂及可抵扣费用：
1、双马公司已付的租金及电费为784066.48元。
2、双马公司可抵扣的费用为2012年3月10日协议中凯越包装厂应补偿给双马公司的5000元。
以上合计789066.48元。
四、凯越包装厂同意折价归其所有的装饰装修物的价值的认定：折价方式可按双方约定的租赁期10年作平均折旧法计算，以评估基准日为2009年6月30日为折旧起始日，以凯越包装厂实际利用装修物的2013年10月5日为折旧截止日。经计算，装饰装修物折价费用为107120元。
五、双方主张的其余损失的认定：
1、凯越包装厂主张的租赁房屋空置损失19607.46元，由于双方租赁合同系无效合同，故对凯越包装厂的该诉讼请求本院不予支持。
2、双马公司主张的搬迁过程中造成的各项损失，由于双方租赁合同系无效合同，从租赁房屋中搬迁本就是双马公司应尽的义务，故对双马公司的该诉讼请求本院不予支持。
本案经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：
一、江苏双马印务有限公司应付常州市凯越包装印刷厂占有使用费、电费、土地使用金等合计173323.59元。
二、常州市凯越包装印刷厂应付江苏双马印务有限公司装修折价归并款107120元。
三、上述两项互相抵销后，江苏双马印务有限公司应付常州市凯越包装印刷厂66203.59元，该款于本判决生效之日起十日内给付完毕。
四、驳回常州市凯越包装印刷厂的其余诉讼请求。
五、驳回江苏双马印务有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6684元(常州市凯越包装印刷厂已预交)，由常州市凯越包装印刷厂负担3457元，由江苏双马印务有限公司负担3227元；反诉案件受理费7931元(江苏双马印务有限公司已预交)，由由常州市凯越包装印刷厂负担1920元，由江苏双马印务有限公司负担6011元；鉴定费15000元(江苏双马印务有限公司已预交)，由常州市凯越包装印刷厂、江苏双马印务有限公司各负担7500元；双方各自负担的款项互相抵销后，常州市凯越包装印刷厂尚应给付江苏双马印务有限公司6193元，由江苏双马印务有限公司在应付常州市凯越包装印刷厂上述判决款项中直接抵扣。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审 判 长 秦雪松
人民陪审员 蒋晓东
人民陪审员 徐伟文
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 马亦铭