河南省洛阳市西工区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0303民初1787号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行，
负责人：刘绍义，该行行长。
委托诉讼代理人：付景新，河南中冶律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：陈晓茹，河南中冶律师事务所执业律师。
被告：贾彦玲，女，汉族，1971年11月11日出生。
被告：恒大地产集团洛阳有限公司。
法定代表人：贾飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴新建，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：陈辉，该公司员工作人员。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行（以下简称邮储银行洛阳分行）与被告贾彦玲、恒大地产集团洛阳有限公司（以下简称恒大地产洛阳公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邮储银行洛阳分行的委托诉讼代理人付景新，恒大地产洛阳公司的委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼，贾彦玲经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邮储银行洛阳分行向本院提出诉讼请求：1．解除其与贾彦玲《个人购房借款及担保合同》中的借贷关系；2．贾彦玲偿还借款本金、利息和罚息共计529672.94元（该数据暂算至2016年3月27日）并支付从2016年3月28日起至本息全部还清之日利息、罚息（利息、罚息利率按合同约定执行）；3．恒大地产洛阳公司对上述债务承担连带清偿责任；4．确认其对位于洛阳市瀍河区城市东出口（中州东路南侧）恒大绿洲第53幢2—1902号的抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本案的诉讼费、保全费及其他实现债权的费用由贾彦玲、恒大地产洛阳公司负担。事实和理由：2014年8月23日，邮储银行洛阳分行与贾彦玲、恒大地产洛阳公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定贾彦玲向邮储银行洛阳分行借款56万元用于购买洛阳市瀍河区城市东出口（中州东路南侧）恒大绿洲53幢2单元2—1902号房屋，借款期限为276个月。贾彦玲以其购买的上述房屋向提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。恒大地产洛阳公司对该笔贷款及贾彦玲应付的其他费用承担连带保证责任，保证方式为阶段性连带责任保证。合同签订后，邮储银行洛阳分行将贷款按照约定划入指定账户。贾彦玲未依约定履行还款义务，存在严重违约行为。邮储银行洛阳分行在起诉状中通知解除《个人购房借款及担保合同》的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求贾彦玲立即清偿全部借款及相关费用，恒大地产洛阳公司对上述债务承担连带清偿保证责任。
贾彦玲未作答辩。
恒大地产洛阳公司辩称，1．邮储银行洛阳分行扣划有恒大地产洛阳公司的保证金用于偿还贾彦玲的贷款，其扣划的保证金应当从诉讼请求中扣减。2．邮储银行洛阳分行与贾彦玲就预购商品房办理的抵押权预告登记，不产生抵押权的效力，不具有优先受偿权。而且，洛阳市瀍河区人民法院已经判决解除恒大地产洛阳公司与贾彦玲的商品房买卖合同关系，涉案房屋的所有权人仍为恒大地产洛阳公司。邮储银行洛阳分行主张对涉案房屋享有优先受偿权，已丧失事实和法律基础。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，邮储银行洛阳分行提交的证据有借款及担保合同、借据、放款单、受托支付转账凭证、涉案房屋查档证明、还款流水详情打印单、贷款结清试算单，恒大地产洛阳公司提交的证据有扣划保证金明细单、洛阳市瀍河回族区人民法院（2015）瀍民初字第1517号民事判决书，贾彦玲未提交证据。本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和提交的证据，本院认定事实如下：
2013年8月23日，邮储银行洛阳分行作为贷款人、贾彦玲作为借款人（××）、恒大地产洛阳公司作为保证人，签订《个人购房借款及担保合同》，主要约定：一、贷款人同意向借款人发放贷款56万元，用于购买洛阳市瀍河区城市东出口（中州东路南侧）恒大绿洲53幢2单元2—1902号房屋，借款期限为276个月，还款方式为按月等额本息还款法；二、本合同项下担保方式为抵押加保证组合担保：借款人以其贷款所购房屋提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用和借款人其他所有应付费用；保证人承担阶段性连带责任保证，涉案房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日保证责任免除，保证范围与抵押担保范围一致，保证期间为贷款到期之日起两年或者贷款提前到期之日起两年；本合同项下同时存在抵押与保证时，贷款人可选择实现抵押权或者要求保证人对全部债务承担保证责任，也可以在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任；三、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除本合同，宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用，有权处分抵押物、实现抵押权，有权要求保证人承担保证责任。
合同签订当日，贾彦玲与邮储银行洛阳分行就涉案房屋办理了“预购商品房抵押权预告登记”，预告登记权利人为邮储银行洛阳分行，证号为洛房预市字第00164816号。合同签订次日，邮储银行洛阳分行向贾彦玲发放了贷款，确定当期贷款利率为年利率6.55%，逾期利率为8.515%，并将贷款依约划付至恒大地产洛阳公司账户。贾彦玲自2014年6月24日起不按约定还款，截至2016年3月28日尚欠贷款本金528881.08元、利息791.86元。2015年3月2日至2016年9月27日期间，邮储银行洛阳分行扣划恒大地产洛阳公司保证金20次计77089.45元，用于偿还贷款本息。
2016年4月8日，洛阳市瀍河回族区人民法院作出（2015）瀍民初字第1517号民事判决：一、解除恒大地产洛阳公司与贾彦玲签订编号为YS0205258的《洛阳市商品房买卖合同》；二、贾彦玲配合恒大地产洛阳公司办理合同撤销备案登记。该民事判决已于2016年7月16日生效。
本院认为，本案《个人购房借款及担保合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。贾彦玲未按约定还款构成违约，应当承担相应违约责任。邮储银行洛阳分行要求解除借贷关系、提前清偿贷款的诉讼请求依法成立。涉案房屋虽办理了“抵押权预告登记”，但尚未办理房地产权证书，亦未办理抵押权登记，邮储银行洛阳分行不享有抵押权，对其主张优先受偿的诉讼请求本院不予支持。恒大地产洛阳公司为贾彦玲的贷款提供阶段性连带责任保证，现因涉案房屋未办理正式抵押登记手续，邮储银行洛阳分行主张其承担连带责任保证符合法律规定及合同约定，本院予以支持。恒大地产洛阳公司承担保证责任后，有权向贾彦玲追偿。
综上所述，邮储银行洛阳分行的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除贾彦玲与中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行于2013年8月23日签订的《个人购房借款及担保合同》，合同约定义务终止履行；
二、贾彦玲于本判决生效后十日内偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行借款本金528881.08元及利息、罚息（截至2016年3月28日的利息、罚息为791.86元，自2016年3月29日起的利息、罚息按合同约定的标准计算至本判决确定的给付之日止）；
三、恒大地产集团洛阳有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带保证责任；
四、驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行的其他诉讼请求。
如贾彦玲、恒大地产集团洛阳有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9090元，申请费3520元，合计12610元，由贾彦玲、恒大地产集团洛阳有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长 李东晓
陪审员 党书芳
陪审员 李新意
二〇一六年十月二十四日
书记员 叶俊杰