浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第1269号
原告（反诉被告）：谢琇珉。
委托代理人：阮文良。
委托代理人：厉洁飞。
被告（反诉原告）：宁波石浦半岛酒店有限公司。
法定代表人：卢国平。
委托代理人：郑克。
委托代理人：沈惜宇。
原告谢琇珉与被告宁波石浦半岛酒店有限公司（以下简称半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月2日立案受理后，依法由审判员谢敏独任审判。被告在举证期限内向本院提起反诉，经审查，本院予以合并审理。本案于2013年10月9日公开开庭进行了审理。原告谢琇珉及其委托代理人阮文良、厉洁飞，被告的委托代理人郑克到庭参加诉讼。因需等候另案处理结果，本案于2013年10月18日依法中止审理，并于2014年1月8日恢复审理。本案现已审理终结。
原告谢琇珉起诉称：原、被告签订商品房买卖合同，由原告向被告购买象山迎凤山庄17幢1-102号的联排多层住宅，根据合同第九条约定，被告应当在2010年11月30日前取得建设工程竣工验收备案证明后将所涉房产交付原告，但被告在交付房产时并未取得建设工程备案证明，所以被告通知原告交房不具备交房条件。之后，被告一直未再通知原告交房，原告多次发函要求交房，但被告置之不理。依照法院此前作出的生效判决书，被告应承担到实际交房之日止逾期交房的违约金。综上，请求判令被告支付自2010年12月1日起至实际交房日2013年5月21日止的逾期交房违约金540953元（按已付房款1996875×0.0003×903天）。
被告半岛公司答辩并反诉称：原、被告签订商品房买卖合同的时间为2011年3月21日，而合同约定的交房时间为2010年11月30日，交房日期明显早于签订日期，交房客观上无法实现，故该条款属于无效条款。基此，原告要求从2010年12月1日起算违约金没有根据。案涉楼盘为住宅，逾期交房的损失应以同期同地段同类房屋租金为标准，被告也已就此申请司法鉴定，故即使原告主张的逾期交房成立，合同约定的逾期交房违约金也过分高于实际损失，请法院予以降低。案涉楼盘于2011年4月13日完成竣工验收备案手续，符合交房条件后，被告于2012年2月、8月两次通过挂号信方式通知原告办理交房手续、支付面积补差款、契税代收费、物业费，但原告均未来办理。2013年5月23日，双方才办理交房手续。被告认为，交房条件具备后，被告于2012年2月1日第一次通知收房但原告拒不办理，根据合同第十二条规定属于违约，故从该日起，原告不仅无权要求被告承担逾期交房的违约责任，还应按合同约定从通知交房之日延后30日即从2012年3月3日起向被告承担逾期接收商品房的违约责任。据此请求判令：反诉被告承担逾期接收商品房违约金150975元（从2012年3月3日到2013年5月21日共计15个月，每月按总房款2012975的15‰计算）。
反诉被告谢琇珉针对反诉部分答辩称：反诉原告并无尽到通知义务，反诉被告曾于2012年8月份主动要求交房，但被要求签订放弃索赔的协议书才能交房，反诉被告无奈委托律师发函，但反诉原告仍置之不理，故反诉被告无需承担逾期收房的违约责任。退一步讲，即使反诉被告存在逾期收房，反诉原告也只是管理了房屋，没有其他损失，故损失也仅限于物业管理费。
原告（反诉被告）为支持其主张及辩解的事实向本院举证及被告（反诉原告）质证意见如下：
1.商品房买卖合同、购房发票一份，拟证明原告的主体资格，合同约定的单价、交房时间、条件、办证时间及违约金赔偿依据。被告对真实性无异议，对其证明目的有异议，认为索赔与拒绝收房权利之间应该有因果关系，依据合同第12条，原告事先没有提出，故事后不能索赔。
2.2012年7月1日、8月20日律师函及回执收据共四份，拟证明原告曾于该两日分别致函被告要求交房。被告对真实性无异议，但认为函件中并没有提出交房，只是要求索赔。
3.照片三张、被告售楼部经理出具的证明一份、协议书四份（均系复印件），拟证明原告于2012年8月15日要求被告交房，但被告提出须签订放弃索赔协议后才同意交房。被告对证明真实性无异议，对照片及协议书真实性有异议，对证据的证明目的均有异议，认为证明中已讲清是退后一天交房并不是不同意交房，协议书与本案无关联性，也不存在原告所说的上述情况。
4.象山县人民法院对金莲诉半岛公司商品房买卖合同纠纷案开庭笔录（复印件）一份，拟证明被告对原告于2012年8月16日要求被告交房，但被要求签订索赔协议后才同意交房事实的认可。被告对真实性无异议，但认为被告代理人在庭审中讲的很清楚，是双方对权利的放弃，可以先交房，违约金可以事后通过诉讼解决，原告恰恰是以被告同意赔偿才愿意收房的。
5.律师函及寄收证明一份，拟证明原告对被告要求签订不平等协议予以拒绝，同时催告被告尽快交房的事实。被告对真实性无异议，但对函中陈述事实不认可，被告该时已经具备交房条件，是原告以被告同意赔偿才愿意收房。
6.住宅前期物业管理服务协议一份，拟证明即使被告存在损失，也只是房屋的物业管理费，即管理费每月每平方米1.5元、公共设施费每年每平方米1.5元的损失。被告对真实性无异议，但认为原告以物业费衡量被告损失没有依据。
7.（2012）甬象民初字第945号民事判决书、（2013）浙甬民二终字第250号民事判决书（均系复印件）各一份，拟证明被告于2011年4月13日拿到房屋备案证明，该时才具备交房条件，故逾期交房违约金应计算到实际交房日止。被告对真实性无异议，但认为与本案无关联。
被告（反诉原告）为支持其辩解及反诉主张的事实向本院举证及原告质证意见如下：
1.商品房买卖合同一份，拟证明合同约定的交房条件早于合同签订时间及被告主张逾期收房违约金的计算依据。原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为案涉房屋属于现房交易，签订之日即应视为交房之日。
2.竣工验收备案证明一份，拟证明案涉楼盘于2011年4月13日完成备案，本案合同签订日是2011年3月21日，原告关于签订日即为交房日的观点不能成立。原告对真实性无异议，认为合同约定是具备交房条件，但被告不具备交房条件，实际是被告违约。
3.2012年2月1日、8月10日交房通知书及挂号信各一份，拟证明被告两次通知原告前来办理交房手续的事实。被告对真实性有异议，认为签名非其真实签名。
4.交房流转单一份，拟证明原、被告已于2013年5月23日办理交房手续。原告对真实性无异议，但认为是5月21日交房。
5.评估报告一份，拟证明计算逾期交房违约金的标准应以房租评估价每月每平方米7.5元计算。原告认为与本案无关联，合同约定违约金不存在过高情形。
经审查，本院对上述证据认证如下：对原告提供的证据1、2、4、5、6、7及证据3中的证明，对被告提供的证据1、2、4、5的真实性均予以认定，至于原、被告双方对关联性或证明目的提出的质证意见，系属对同一证据在法律适用层面上的不同解读，本院将结合其他证据予以综合认定。对原告提供证据3中的照片及协议书，因系复印件，被告对此不予认可，故本院不予认定。对被告提供的证据3，因交房通知与邮局挂号信收据、收寄记录互相对应，且原告也认可被告寄发地址系合同中确认的原告联系地址，故挂号信收据上签名真实与否并不影响该组证据效力，本院予以确认。
综上举证、质证及本院认证情况，并结合原、被告庭审陈述，本院认定本案基本事实如下：
2011年3月21日，原、被告经协商签订一份商品房买卖合同，合同约定：被告将获准预售的位于石浦镇凤落路东侧万泰机电城北侧迎凤山庄17幢1-102号联排多层住宅一套售予原告，建筑面积共计238.14㎡，计价方式按建筑面积计算，单价为每平方米8385.3元，总价款为1996875元；第七条买受人于2011年3月21日支付
1196875元，余款800000元进行商业按揭；第九条出卖人应当在2010年11月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、有线电视、电话、网络等，具备商品房正常使用的基本条件。未按期交付的，按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自上述约定交付最后期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，………，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述约定交付最后期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十二条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署之前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）买受人应在出卖人发出交房通知后30天内办理完房屋交付手续，如逾期，买受人应按月向出卖人支付总房款5%的违约金；（2）交房日期以买受人收到交房通知书上的时间为准，如因买受人地址不详或变更未及时通知出卖人一切后果由买受人承担；及其他相关权利义务事项。
合同签订后，原告按约支付了房款。2011年4月13日，被告获得象山县建设局出具的建筑工程竣工验收备案证明书。2012年2月1日，被告通过挂号信方式通知原告办理交房手续、支付面积补差款、契税代收费、物业费，但原告未来办理。同年7月7日，原告委托代理人以原告等多名业主委托人的名义就被告房产违约交房、违约交证、违约未交房、欺骗性卖车库、规划违约、公摊面积等事宜向被告发送律师函一份，要求被告依照合同约定支付各项违约金并支付车库差价。同年8月10日，被告再次通过挂号信方式通知原告交房。8月15日，原告等多位业主前往办理交房手续，被告因故决定推后一天交房，被告售楼部经理冯某就此出具证明一份。8月21日，原告委托代理人向被告发送律师函两份，其中一份内容同前份律师函外，另涉及要求对部分业主房产面积误差比3%以外的房价双倍返还事宜；另一份主要载明：就8月15日至17日间原告等业主至被告售楼部办理房屋接收时被要求订立协议书后才同意交房事宜，被告单方提供的协议书要求原告放弃因逾期交房、逾期交付权证、半地下室车库不应作为住宅出售的索赔权利，严重损害原告等委托人权利，原告等人表示无法接受，被告的行为违法，应依法承担相应法律后果。2013年5月21日，原、被告办理交房手续，原告并按实际测绘面积补交了房屋面积补差款。
本院认为，依照法律规定，合同生效后，当事人对履行期限没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充的，按照合同条款或者交易习惯确定；据此仍然不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。本案中，鉴于原、被告签订的案涉合同约定房屋交付日期为2010年11月30日之前，明显早于合同签订日期2011年3月11日，客观上无法履行，故应视为双方对交房时间约定不明。结合合同第九条关于商品房交付时必须符合有关条件及第十二条关于商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续等有关约定内容，可以得知，案涉房屋交付应当确定在房屋具备合同约定的交房条件这个节点之后，至于该节点之后的具体期限，鉴于原告买房时案涉楼盘早已结顶，其在庭审中也自述相当于现房买卖的实际情形，对交房期限可结合作为债务人的被告是否在合理期限内通知、作为债权人的原告有无主张履行等予以界定。经审理查明，被告于2011年4月13日获得案涉楼盘备案证明之后，分别于2012年2月、8月两次书面通知原告交房，而原告能证明自己向被告主张案涉合同相关权利的分别是2012年7月7日、8月21日，故可视为被告在合理期限内，并且早于原告自行主张通知原告交房，并不存在逾期交房；而原告主张其于2012年8月前往交房时因被要求签订放弃索赔协议书致交房未成，对此本院认为，原告拒绝签订协议并不影响其补缴补差款并行使要求交房之权利，该理由不足以认定被告存在逾期交房，本院不予采信。综上，原告主张被告承担逾期交房违约金，因缺乏事实依据，本院不予支持。
至于被告据以合同第十二条之规定主张原告支付逾期接收商品房的违约金，鉴于该条款系指向交房时间存在明确约定的情形，而本案中双方对于具体的交房期限约定不明，结合本案实际情况，本院对其反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、驳回原告谢琇珉的诉讼请求；
二、驳回被告宁波石浦半岛酒店有限公司的反诉请求。
本案案件受理费7051元，减半收取3525.5元，由原告谢琇珉承担；本案反诉受理费1660元，由被告宁波石浦半岛酒店有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：376658348992。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期间最后一日起两年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。
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审判员 谢 敏
二〇一四年一月十日
书记员 杨惠燕