广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0705民初4472号原告（反诉被告）汤柏宇。诉讼代理人郑家雄，系广东法道行律师事务所律师。被告（反诉原告）单梦文。诉讼代理人蒋霆、陈勇辉，分别系广东合邦律师事务所律师、实习律师。原告汤柏宇诉被告单梦文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理后，单梦文于2016年12月1日提起反诉，本院决定合并审理。本案由审判员吴子媚适用简易程序于2017年1月4日公开开庭进行了审理，汤柏宇的诉讼代理人郑家雄、单梦文的诉讼代理人蒋霆、陈勇辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤柏宇诉称：原、被告于2011年11月16日签订《租赁合同》，约定租期从2012年2月14日至2018年2月13日。每租期前3天支付当租期的租金。但2016年9月14日起单梦文至今一直拖欠汤柏宇的租金没有支付。汤柏宇经多次催收，但单梦文还是没有支付。单梦文剩余的2021元水电费保证金已经当部分拖欠的租金扣减了。2016年10月26日汤柏宇口头及电话告知单梦文将于2016年11月13日解除《租赁合同》并追究单梦文的违约责任。因此，汤柏宇向法院提起诉讼，请求：1、判令双方租赁合同于2016年11月9日解除；2、判令单梦文支付拖欠的租金20979元；3、从起诉日起单梦文向汤柏宇支付因延期支付租金产生的滞纳金（以同期人民银行贷款利率计算至清还完毕）；4、判令单梦文承担本案诉讼费用。诉讼中，汤柏宇认为单梦文反诉时明确已搬离，并要求申请退回押金，故双方对已经解除《租赁合同》没有异议，故变更诉讼请求为：1、判令单梦文支付拖欠的2016年9月、10月租金20979元；2、从起诉日起单梦文向汤柏宇支付因延期支付租金产生的滞纳金（以同期人民银行贷款利率计算至清还完毕）；3、判令单梦文承担本案诉讼费用。汤柏宇为证明其诉讼主张，在本案诉讼过程中向法庭举示如下证据：证据1、租赁合同一份，证明汤柏宇与单梦文的租赁关系，以及租金的约定。证据2、押金单一份，证明单梦文交付了租赁押金，双方履行了合同。证据3、收据两份，证明单梦文拖欠9、10月的租金以及水电费。其中10月份的收据有笔误，时间应为2016年10月14日至11月13日。证据4、2002年3月15日开具的收据一份，证明汤柏宇取得本案涉案土地及厂房的使用权的合法性。证据5、中国农业银行个人明细对账单一份，证明单梦文一向以银行转账方式支付租金。单梦文答辩称：一、双方签订的《租赁合同》因违反强制性规定，应属无效合同，汤柏宇无权向单梦文主张收取相应租金，单梦文更无需支付相应的滞纳金。根据双方签订《租赁合同》，汤柏宇将位于会城镇九龙管理区市场对面的厂房，首层建筑投影面积约650平方米，三楼约140平方米，合计790平方米的租赁物出租给单梦文。现据单梦文的核查，发现涉案租赁物并未办理合法有效的建设规划报建手续，也无合法的产权登记证明，涉案租赁物应为违法建筑。依据《合同法》第五十二条第5款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案合同因未取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设，应认定为无效合同。因此，涉案《租赁合同》为无效合同，双方无租赁合同的法律关系，汤柏宇要求单梦文支付租金的请求权自始不存在，故单梦文无需向汤柏宇支付租金及相应的滞纳金。二、涉案《租赁合同》为无效合同，汤柏宇应向单梦文返还押金24600元。双方签订《租赁合同》后，单梦文分别向汤柏宇支付了厂房押金21600元，水电押金3000元，共计24600元。依据我国《合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，涉案租赁物为违法建筑，本案的《租赁合同》为无效合同，故汤柏宇收取单梦文共计24600元应予返还。综上，涉案租赁物为违法建筑，《租赁合同》为无效合同，汤柏宇主张要求单梦文支付租金及滞纳金无事实和法律依据，且汤柏宇应当向单梦文返还押金24600元，恳求法院在依法查明事实的基础上，维护单梦文的合法权益，驳回汤柏宇的诉讼请求。补充一点，单梦文于2016年10月22日将涉案租赁物的钥匙交付给汤柏宇另一租户蔡金德，故单梦文已于2016年10月22日将涉案厂房交还给汤柏宇。双方的租赁关系已于该日正式解除。单梦文反诉称：单梦文因经营需要于2011年11月16日与汤柏宇签订了《租赁合同》，承租会城镇九龙管理区内市场对面的厂房，起租为每月租金10800元，每两年加租5%。合同签订后，汤柏宇收取了单梦文厂房押金21600元及水电押金3000元，合计24600元。合同签订后，涉案厂房多次受到消防检查，因房屋建筑设计问题被要求整改，而汤柏宇至今无法整改合格。后单梦文得知涉案厂房为违法建筑，无土地证、房产证和消防合格证明。为此，单梦文只好搬离，并要求汤柏宇返还房屋押金，但汤柏宇至今未予回应。汤柏宇不返还押金，还起诉要求单梦文支付租金，实属于法无据。单梦文现提起反诉，请求：1、判令汤柏宇向单梦文返还租赁押金24600元。2、判令汤柏宇承担本案全部诉讼费用。单梦文为其答辩及反诉向本院提交如下证据：证据1、租赁合同一份，证明双方签订的租赁合同为无效合同。证据2、收据两份，证明单梦文已向汤柏宇缴纳押金共计24600元，现双方签订的租赁合同无效，汤柏宇应向单梦文返还押金24600元。证据3、汤柏宇提供的收据最后一页，证明汤柏宇2016年10月至11月之间的水电费的情况，电费只有不到50元，单梦文正常情况下占用涉案厂房的情况下，电费都在500元左右，说明单梦文在2016年10月至2016年11月之间是没有足月占有租赁物，因此可以证实单梦文是10月18日搬离，10月22日把钥匙交付给汤柏宇指定的第三人，该第三人也是该租赁物之后的租赁人，所以汤柏宇说单梦文11月22日交还钥匙与该收据的情况不相符。因此单梦文真实的搬离时间为2016年10月22日。汤柏宇对单梦文的反诉答辩如下：1、本案涉及的租赁标的是由规划局规划的，这是集体建设用地，汤柏宇是经合法享有土地所有权的集体取得使用权，故租赁合同合法有效；2、根据合同的相对性，单梦文签订合同时，已经清楚了解土地以及厂房的情况，退一步说，我方现时收集到的证据，虽无法证明厂房经规划局的许可，但我方取得的是使用权，而并非拥有者，因此不能认定本合同无效；3、单梦文在10月25日还有工人在租赁房屋内，2016年11月12日才正式把钥匙交给汤柏宇，汤柏宇从来没有说要把钥匙交给第三方；4、本案因单梦文拖欠9、10月的租金而产生的违约责任，按照合同的约定，押金没收，水电的押金我方明确已在拖欠的水电费中抵扣了。经庭审质证，单梦文对汤柏宇提交的证据有如下质证意见：对证据1的合法性不予确认，认为该租赁物是会城镇九龙管理区厂房，在双方签订合同时，汤柏宇并没有向单梦文出具该租赁物的相关建设规划许可证或相关合法报建手续证明，也没有向被告出具任何产权证明，故涉案租赁物为违法建筑，该租赁合同为无效合同，出租人未履行适租义务存在重大过错是导致该租赁合同无效的主要原因；对证据2的真实性无异议，能证实单梦文共向原告缴纳24600元押金，因租赁合同无效，汤柏宇应返还该24600元押金；对证据3，2016年9月、10月的收据均不能证实汤柏宇的主张，单梦文已经缴纳2016年9月14日至10月13日的租金及水电费，而2016年10月的租金收据，并不存在汤柏宇所称的笔误，因双方已经协商一致，汤柏宇同意单梦文于2016年11月9日之前解除租赁关系；对证据4的三性不予确认，1、从该收据上记载的内容可知，汤柏宇向案外人新会市会城镇九龙村村民居委会缴纳的是租地款，汤柏宇也在法庭上陈述涉案土地是集体土地，根据土地管理法第二十三条的规定，农民集体所有的使用权不得出让转让，或出租用于非农业建设，2、本案所争议的是租赁物是否有合法的手续，且不论汤柏宇在涉案的土地上是否有所有权，汤柏宇向单梦文出租的租赁物均应取得相关合法的报建手续，现汤柏宇出示的该证据既不能证实汤柏宇向第三人新会市会城镇九龙村村民居委会承租的集体用地及为本案租赁物所在的土地，也不能证实汤柏宇出租给单梦文的租赁物已有相关的合法报建手续。对证据5的合法性、关联性不予认可，该证据中“交易地点/对方账号和户名”一栏并未出现单梦文的汇入信息，不能真实反映汤柏宇的主张，但从该证据却能反映双方收取和缴纳租金的行为并非都是通过银行转账实现，另外该证据显示单梦文于2016年9月16日通过其妻子蔡灵芝向汤柏宇转账12153元，由此可知单梦文已向汤柏宇缴纳2016年9月份的租金。汤柏宇对单梦文提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2的合法性、真实性予以认可，对证明内容不予认可，押金因为单梦文违约不应退回，应由汤柏宇没收。对证据3，收据中最后一页为2016年11月的水电费，但收据并没有交付给单梦文，故不能反映真实的水电费情况。经审查，本院确认汤柏宇提交的证据1、2、3、5及单梦文提供证据1、2、3的真实性，并且没有影响证明效力的因素存在，可以作为本案的定案依据。对汤柏宇提供的证据4，因缺乏相应证据佐证，无法确定其与本案有关联性，本院不予采纳。经审理查明：2011年11月16日，汤柏宇与单梦文签订《租赁合同》一份，约定由单梦文向汤柏宇租用坐落于江门市新会区会城镇九龙管理区内市场对面的厂房（首层建筑投影面积约650平方米，三楼约140平方米，合计790平方米），租期自2012年2月14日至2018年2月13日，每月租金10800元，每二年加租5%，单梦文需付21600元押金，如单梦文违约不予退回，先付租后使用，每月租金于每租期前3天存到银行卡上；等等。签订合同后，单梦文向汤柏宇支付了厂房押金21600元及水电押金3000元，双方按合同约定履行各自义务，但自2016年9月起双方发生纠纷，汤柏宇认为单梦文未依约支付2016年9、10月份租金及水电费，已构成违约，遂诉至本院，由此成讼。庭审中，双方确认单梦文已搬离涉案厂房，但双方对交还厂房日期无法达成一致意见。另查明，至一审法庭辩论终结前，双方没有向本院提交涉案厂房的产权证明、建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。对于汤柏宇与单梦文于2011年11月16日签订的《租赁合同》效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”、第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期限有效。”的规定，至一审法庭辩论终结前，双方没有向本院提交涉案厂房的产权证明、建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据，故本院认定双方签订的《租赁合同》为无效合同。对于双方争议的交还涉案厂房的时间问题。单梦文主张已于2016年10月22日将涉案厂房及钥匙交还汤柏宇指定的第三人，但未能提供有关交接的证据，汤柏宇亦不予确认，故本院对其辩解不予采信。单梦文返还涉案厂房的日期应以汤柏宇确认的2016年11月12日为准。至于单梦文否认汤柏宇提交的2016年10月10日收据中“2016.10.1011.9”存在笔误并据此主张双方协商一致于2016年11月9日前解除合同的问题，联系收据本中其他收据内容，单梦文的租期均为当月14日至次月13日，其2016年9月12日的收据亦为“2016.9.1410.13”，而另一租户蔡立平的租期则为当月10日至次月9日，故汤柏宇主张的笔误符合常理，本院予以采信，2016年10月10日收据的租期应为汤柏宇主张的2016年10月14日至11月13日。而最后一张水电费收据显示用电量虽然较以往正常使用月份少，但未能证明单梦文已于2016年10月22日将涉案厂房交还给汤柏宇，故本院对单梦文于2016年10月22日交还厂房的辩解不予采信。对于汤柏宇主张单梦文支付2016年9月14日至2016年11年12日租金的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，因原、单梦文签订的《租赁合同》无效，单梦文应参照合同约定租金每月11500元支付相应的占有使用费。单梦文辩称已以现金支付2016年9月份租金，但汤柏宇不予确认，虽双方确认汤柏宇已将2016年9月份租金收据交付给单梦文，但按照合同约定，租金支付方式的“存到银行卡上”，汤柏宇庭后亦补充提交了银行对账单以证实双方交易习惯为银行转账，虽然单梦文的妻子蔡灵芝于2016年9月16日向汤柏宇转账12153元，但联系汤柏宇提供的租金收据，该数额对应为2016年8月份的租金，因单梦文未能提供其他证据佐证其已通过现金方式支付了2016年9月份租金，故对其辩解，本院不予采信。经核算，单梦文应支付2016年9月14日至2016年11年12日占有使用费合计为23000元。对于汤柏宇主张单梦文支付滞纳金的问题，因双方签订的租赁合同无效，故汤柏宇主张单梦文支付滞纳金缺乏依据，本院不予支持。对于单梦文主张汤柏宇返还押金24600元的问题。因双方确认单梦文在租赁合同签订时交付了押金21600元和水电押金3000元，现押金仍由汤柏宇持有，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，汤柏宇应退回押金合计24600元给单梦文。又因单梦文未支付2016年9月14日至2016年11年13日水电费合计979元，与上述互负债务作相应扣减后，汤柏宇还须返还押金621元（24600元23000元979元）给单梦文。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款和第二款、第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认汤柏宇、单梦文于2011年11月16日签订的《租赁合同》无效。二、汤柏宇应于自本判决发生法律效力之日起十日内向单梦文返还押金621元。三、驳回汤柏宇的其他诉讼请求。四、驳回单梦文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2084.79元、保全费229.79元，合计2314.58元，由汤柏宇负担937.50元，单梦文负担1377.08元；反诉受理费207.50元，由汤柏宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  吴子媚二〇一七年一月十七日书记员  赵振威