黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终745号上诉人（原审原告）：李世会，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：张玉梅，住哈尔滨市道外区。被上诉人（原审被告)：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司，住所地哈尔滨市道里区。法定代表人:李立刚。委托诉讼代理人：李洪明，住哈尔滨市道外区。上诉人李世会因与被上诉人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司（以下简称好民居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院(2016)黑0104民初5600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李世会及其委托诉讼代理人张玉梅、被上诉人好民居公司委托诉讼代理人李洪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李世会上诉请求：1.判令好民居公司于判决生效十日之内为李世会办理位于哈尔滨市道外区好民居滨江新城A区A10栋2单元403室的房屋产权证；2.撤销李世会和好民居公司在购房时签订的《商品房买卖合同》原第十五条，判令好民居公司出示争议房屋的“社会综合评审验收合格”文件；3.判令对好民居公司延迟办理房屋产权证违约金的计算方法进行调整，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（二）规定，按照争议房屋交付使用之日90日起计算，按照已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，贷款利息4.9%+逾期贷款利率4.9%×50%=7.35%的标准计算违约金。事实和理由：2011年2月23日李世会购买由好民居公司开发的哈尔滨市道外区好民居滨江新城A区A10栋2单元403室的商品房，办理入住时间是2011年10月12日，房屋入住已经五年，至今没有办理产权证。在购房时，李世会与好民居公司签订《商品房买卖合同》，合同第十五条规定好民居公司应在社会综合评审验收合格90日内办理产权登记证。一、一审判决违反法定程序，影响案件判决的正确性。一审判决称“李世会增加的诉讼请求，在辩论结束前提出，所以对上述增加的诉讼请求不予处理”，李世会认为该理由缺乏事实依据，不具有公正性。二、一审判决回避本案焦点问题，影响判决的正确性。好民居公司编造“社会综合评审验收”虚假的事实，“社会综合评审验收”根据不存在。好民居公司故意拖延办理产权证，其故意拖延行为致使李世会五年来对案涉房屋的使用受限、收益受限、经济受到损失。好民居公司的做法违反了合同法规定的“诚实信用原则”，好民居公司作为房地产专业公司，与李世会签订《商品房买卖合同》第十五条，是一种故意欺骗行为，是为了逃避违约责任。三、一审判决采用编造的错误事实，影响案件判决的正确性。一审判决书第5页第2段“李世会主张房屋在社会综合评审验收合格后才能入住，诉争房屋已经入住，故说明社会综合评审验收应该已经合格……”这是法官编造的。四、一审判决故意偏袒好民居公司，违反了法律的“公平、正义”原则。五、一审判决认定事实错误，证据不足，并掩盖事实真相。李世会购房时，双方签订购房合同时，好民居公司没有告知案涉房屋为棚改项目这一事实。六、一审判决适用法律错误。一审判决的法律依据是“根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》”，本案并不应该适用上述通知。好民居公司辩称，不同意李世会的上诉请求，好民居公司并不是拖延办理产权证，是因为涉案项目是哈尔滨市第一个大型的棚改项目，工程浩大，历史遗留问题众多，在办理开发建设的手续过程中，各职能部门之间的争议较大，导致办理相关手续的过程比较繁琐，用时较长。涉案房屋包括其他业主在内，当时都没能办理产权证，好民居公司为了办理相关手续积极协调各个部门，并没有怠于履行合同义务。合同约定的是在具备办理条件下，好民居公司为相关业主办理产权手续，截止到目前，李世会已经具备办理产权证的条件，在一审中好民居公司提供了建设单位申请、各单位会签的办理手续一套。该手续显示，需要至少五个职能部门会签批准方能进行最终的会签验收，才能办理房屋产权证，办理该手续历时几年，这可以说明好民居公司没有怠于履行合同义务，没有违反合同约定，不应当承担违约责任。李世会向一审法院起诉请求：1.判令好民居公司于判决生效之日起十日内为李世会办理位于哈尔滨市道外区好民居滨江新城A区A10栋2单元403室的房屋产权证；2.判令好民居公司出示争议房屋的“社会综合评审验收合格”文件；3.判令对好民居公司延迟办理房屋产权证违约金的计算方法进行调整，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（二）规定，按照争议房屋交付使用之日90日起计算，按照已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，贷款利息4.9%+逾期贷款罚利率4.9%×50%=7.35%的标准计算违约金。诉讼费李世会与好民居公司各承担一半。一审法院认定事实：2011年2月23日，李世会与好民居公司签订哈尔滨市商品房买卖合同书，约定李世会购买位于道外区太古街、南十五道街、南十六道街第A10栋2单元4层403号房，房屋总金额为752,264元，该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在具备办理产权登记条件下（经社会综合评审验收合格）90日内办理产权手续。李世会已经向好民居公司交纳全部购房款，李世会于2011年10月12日入住该购买房屋。另查明，诉争房屋所在小区取得了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》及《单位工程验收表》，但未取得《商品房销售许可证》。一审法院认为，李世会与好民居公司签订的房屋买卖合同书系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。合同签订后，李世会交纳了全部购房款，好民居公司作为涉案房屋的开发商，应协助李世会办理房屋所有权属证书，但因涉案房屋暂不具备办理房屋所有权证书的条件，其何时具备、能否具备该条件均不明确，好民居公司虽应履行上述义务，但办证条件尚不具备，现属于无法履行、履行不能。根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部＜关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函＞的通知》中为防止某些“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过法院判决和协助执行行为合法化的要求和尊重房屋登记机构依法享有的行政权力的精神，法院不宜直接判决开发商为不具备初始登记条件或是否具备初始登记条件尚不明确的房屋办理所有权证，故本案中，应待涉案房屋完善相关手续具备初始登记条件后，好民居公司再履行为李世会开具商品房销售发票并办理房屋所有权证的义务。关于李世会要求好民居公司出示争议房屋的社会综合评审验收合格文件的诉请，因好民居公司现尚未取得社会综合评审验收合格文件，故对于李世会的该诉请因好民居公司客观上履行不能，不予支持。关于李世会要求判令对好民居公司延迟办理房屋产权证违约金的计算方法进行调整，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（二）规定，按照争议房屋交付使用之日90日起计算，按照已经付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，贷款利息4.9%+逾期贷款罚利率4.9%×50%=7.35%的标准计算违约金的诉请，因李世会的该诉请包含金钱给付义务，应作为财产案件按照该请求的金额按照《诉讼费用交纳办法》的规定向本院缴纳案件受理费，但李世会拒绝计算或估算其主张的违约金数额，在法院指定的期间内未缴纳案件受理费，故对于该诉请，不予处理。关于李世会主张房屋在社会综合评审验收合格后才能入住，涉案房屋李世会已经入住，故说明社会综合评审验收应该已经合格，好民居公司应在李世会入住后90日内办理产权证。一审法院认为，社会综合评审验收合格与房屋竣工验收合格并非同一概念，房屋竣工验收合格方能交付房屋，并非社会综合评审验收合格后交付房屋，故李世会的该主张不成立，不予采纳。关于李世会于本案法庭辩论终结后提交的起诉补充意见中增加的三项诉讼请求，因《最高人民法院关于适用的解释》第一百五十六条规定“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”根据该规定，李世会增加诉讼请求应在法庭辩论终结前提出，故对于李世会于本案法庭辩论终结后增加的三项诉讼请求，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部＜关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函＞的通知》，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百五十六条规定，判决：一、待好民居公司开发建设的位于哈尔滨市道外区太古街、南十五道街、南十六道街第A10栋2单元4层403号房具备办理房屋产权登记条件时，好民居公司为李世会开具该房屋的商品房销售专用发票并协助其办理房屋所有权证；二、驳回李世会的其他诉讼请求。案件受理费100元，李世会已预付，由好民居公司负担。二审期间,好民居公司提交了哈尔滨市住房保障和房产管理局商品房管理处出具的《关于滨江新城A区产权办理的情况说明》。内容为：“好民居滨江新城A区经哈尔滨市解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题建审意见会签后，经我处审核后，已于2017年2月4日全部交清房屋交易手续费，相关材料转送哈尔滨市房地产交易中心和道外区房地产交易所后，滨江新城A区居民可以到道外区房产交易所办理产权证照手续。”李世会质证认为，对该证据的真实性有异议，对公章是否真实有异议，对证明问题有异议，对该证据的内容不清楚，该证据是在房屋入住后五年多之后开具的，就证明了好民居公司拖延办证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：虽李世会对好民居公司所提交证据的真实性有异议，但未举示足以推翻的相反证据，故对该证据的真实性予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，好民居公司开发的哈尔滨市道外区好民居滨江新城A区经哈尔滨市解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题建审意见会签，并经哈尔滨市住房保障和商品房管理局商品房管理处审核后，好民居公司于2017年2月4日全部交清房屋交易手续费，并将相关材料转送哈尔滨市房地产交易中心和哈尔滨市道外区房地产交易所，该滨江新城A区房屋已具备办理产权登记的条件。2017年3月28日，好民居公司为李世会开具了涉案房屋的商品房销售专用发票。本院认为，李世会与好民居公司于2011年2月23日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效。合同签订后，李世会交纳了全部购房款，好民居公司作为涉案房屋的开发商，应协助李世会办理房屋所有权属证书。一审期间，涉案房屋尚不具备办理产权登记的条件，故一审法院判令好民居公司在具备办理房屋产权登记条件时为李世会开具涉案房屋的商品房销售专用发票并协助其办理房屋所有权证并无不当。在本案审理过程中，哈尔滨市道外区好民居滨江新城A区具备了办理房屋产权登记条件，且好民居公司正在履行合同义务，为李世会开具了涉案房屋的商品房销售专用发票，正协助其办理房产证，故根据本案实际，应变更原审判决第一项为好民居公司于本判决生效后协助李世会办理房屋所有权证。关于李世会主张撤销其和好民居公司签订的《商品房买卖合同》第十五条的问题。因李世会在一审期间并未提出该项诉讼请求，且李世会在本院审理中并未提交任何证据证明该条款具备应予撤销的法定情形，故对其该项上诉请求，本院不予支持。关于李世会主张好民居公司出示涉案房屋的社会综合评审验收合格文件的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；3.在具备办理产权登记条件下（经社会综合评审验收合格）90日内办理产权手续。”社会综合评审验收合格系当时双方签订合同时应满足的具备办理产权登记条件，本案系历史遗留问题，现好民居公司在将相关会签报送给哈尔滨市住房保障和商品房管理局商品房管理处审核后，已满足办理产权登记条件，好民居公司正在履行协助李世会办理涉案房屋所有权证的合同义务，李世会要求好民居公司出示社会综合评审验收合格文件已无必要，故对李世会该项主张，不予支持。关于李世会请求对好民居公司延迟办理房屋产权证违约金的计算方法进行调整的问题。根据上述《商品房买卖合同》第十五条的约定，涉案房屋应在具备办理产权登记条件90日内办理产权手续。好民居公司于2017年3月28日为李世会开具购房发票并正在协助其办理房产证的行为，距好民居公司于2017年2月4日全部交清房屋交易手续费后案涉房屋取得办理产权登记条件不足90天，好民居公司尚不存在违约行为，故李世会请求对好民居公司延迟办理房屋产权证违约金的计算方法进行调整缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、变更哈尔滨市南岗区人民法院(2016)黑0104民初5600号民事判决第一项为：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司于本判决生效后立即协助李世会办理哈尔滨市道外区滨江新城A区A10栋2单元403室的房屋所有权证；二、撤销哈尔滨市南岗区人民法院(2016)黑0104民初5600号民事判决第二项；三、驳回李世会的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由哈尔滨好民居建设投资发展有限公司负担；二审案件受理费100元，由李世会负担。本判决为终审判决。审 判 长 王笑宇审 判 员 王晓东审 判 员 宋彦辉二〇一七年四月十三日法官助理 李妮娜书 记 员 于文娟