广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终11172号
上诉人（原审被告）：广州市熾昌物业管理有限公司，住所地广州市白云区永泰元下田丛云路906-938号589房（仅限办公用途）。
法定代表人：林伟雄。
委托诉讼代理人：庞勇智，广东智洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶小良，男，1962年9月12日出生，汉族，身份证住址广东省和平县。
被上诉人（原审原告）：广州市福康沐足有限公司，住所地广州市白云区永泰元下田十二岭路同泰二街2号一至三楼。
法定代表人：叶小良，执行董事。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：张建思，国信信扬律师事务所律师。
上诉人广州市熾昌物业管理有限公司（下称“熾昌公司”）因与被上诉人叶小良、广州市福康沐足有限公司（下称“福康公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
熾昌公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判驳回叶小良、福康公司的全部诉讼请求。2、诉讼费用由叶小良、福康公司承担。上诉理由如下：一、原审法院认为：“2010年9月9日，叶小良以本人名义与熾昌公司签署《租赁合同》，签订合同后，其本人对涉案场地进行了装修并向熾昌公司交纳租金”。事实上，叶小良、福康公司未对涉案场地进行了装修，熾昌公司向叶小良、福康公司交付的涉案场地是已装修并带有设备。熾昌公司向法院提供了相关证据，一审法院却对上述证据没有质证。所以，熾昌公司无需向叶小良、福康公司支付装修损失。二、涉案场地有报批报建手续，熾昌公司已向一审法院提供了有关证据，该涉案场地另一诉讼案已认定有报批报建手续。所以，原审法院认为涉案租赁物无规划验收资料是不成立的，认为熾昌公司和叶小良、福康公司之间签订的《租赁合同》属无效合同是错误的。三、叶小良、福康公司在案涉场地实施了违法行为。根据租赁合同的约定：“乙方（叶小良）如被公安部门、税务部门查处或被工商业吊销执照，在三十天内无法恢复履行本合同的，甲方（熾昌公司）有权解除合同，租赁保证金不予退回，固定装修不能拆回、甲方不作任何补偿。”涉案场地是被公安机关查处，不是熾昌公司不给叶小良、福康公司经营，现要求熾昌公司赔偿，没有依据。熾昌公司于2016年9月2日及2016年9月4日两次贴封条，目的是因为公安机关贴的封条被吹走了，为了防止他人擅自闯入。事后，熾昌公司已向公安机关报告，公安部门重新张贴了封条，涉案场地至今还有公安部门的封条。所以，叶小良、福康公司涉案场地被公安机关查处，熾昌公司有权收回场地，涉案场地即使有装修，熾昌公司也不要给予叶小良、福康公司装修、物品任何补偿。四、根据租赁合同的约定：“乙方必须按时向甲方缴纳租金，如乙方逾期缴交相关费用，须向甲方支付违约金，从迟交日起每逾期一天，扣罚所欠金额千分之三的违约金。如逾期二月不交付租金甲方有权单方面终止合同，无条件收回场地，租赁保证金、水电费保证金不予退回，对乙方的装修不予补偿，并且乙方不能拆除固定装修，乙方在甲方发出收场地通知后三天内缴清甲方的应缴费用并搬出该场地，否则，该场地内的物品视作遗弃物处理。”叶小良、福康公司现远远超过二月不交付租金，根据租赁合同的上述约定，熾昌公司有权单方面终止合同，无条件收回场地，租赁保证金、水电费保证金不予退回，对叶小良、福康公司的装修不予补偿。所以，一审法院判令熾昌公司需向叶小良、福康公司支付装修损失是错误的。
叶小良、福康公司辩称：不同意熾昌公司的上诉请求。1、叶小良、广州市福康沐足有限公司承租后对案涉房屋进行了全面装修，包括基础装修及消防装修和购置沐足设施设备，从熾昌公司与叶小良签订的租赁合同亦有体现。在一审时叶小良提交的装修合同、发票已经足以证实涉案房屋由叶小良承租后再进行大装修，投入200万元装修费用。2、派出所并没有采取查封或处罚的具体行政行为，更没有对广州市福康沐足有限公司贴封条和禁止经营，封条是熾昌公司自行贴上去的。3、叶小良超过两个月不交付租金不是事实，在2016年7月14日叶小良还如期向对方缴纳租金，所以不存在超过两个月不交租金的行为。
叶小良、福康公司向一审法院提出诉讼请求：1.熾昌公司返还我方租赁保证金余额49800元；2.熾昌公司赔偿我方装修损失673005.39元；3.熾昌公司赔偿我方设备损失179563.59元；4、熾昌公司赔偿我方员工遣散费用396932元；5.本案诉讼费由熾昌公司承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
2010年9月9日，叶小良（承租人，乙方）与熾昌公司（出租人，甲方）签署《租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于广州市白云区永泰元下田十二岭路同泰二街二号（原永康沐足中心一、二、三楼）房屋（以下称该场地）出租给乙方使用。租赁期限为9年，自2010年11月1日起至2020年2月2日止。乙方须于每月25日前主动到甲方财务部缴纳当月租金。2010年11月1日至2013年10月31日为41000元/月；2013年11月1日至2016年10月31日为45100元/月；2016年11月1日至2020年2月2日为49610元/月。乙方在签订本合同时，应向甲方一次性付清租赁保证金120000元，合同到期，甲方将租赁保证金全额免息退还给乙方。甲方必须负责办理街道、村对该场地的权属或有效使用证明。乙方承租场地后，自负盈亏，一切债权债务均自行负责，与甲方无关。在租赁期内，甲方不得无故提前解除合同，否则应赔偿乙方的所有投资损失，但不限于实际损失，退回保证金。乙方必须按时向甲方缴纳租金，如乙方逾期缴交相关费用，须向甲方支付违约金，从迟交日起每逾期一天，扣罚所欠金额千分之三的违约金。如逾期二月不交付租金，甲方有权单方面终止合同，无条件收回场地，租赁保证金、水电费保证金不予退回，对乙方的装修不予补偿，并且乙方不能拆除固定装修，乙方在甲方发出收场地通知后三天内缴清甲方的应缴费用并搬出该场地，否则，该场地内的物品视作遗弃物处理。乙方如被公安部门、税务部门查处或被工商业吊销执照，在三十天内无法恢复履行本合同的，甲方有权解除合同，租赁保证金不予退回，固定装修不能拆回、甲方不作任何补偿等等。
上述合同签订当天，叶小良向熾昌公司支付了押金120000元，熾昌公司将涉案场地交付叶小良使用。叶小良对涉案场地进行了装修。审理中，叶小良向一审法院提交《消防系统施工合同》《委托证明书》《装修工程合同书》《工程结算表》及发票，证明对涉案场地进行装修的事实。叶小良为证明购买经营设备的事实，向一审法院提交《采购合同》及付款凭证。熾昌公司确认涉案场地装修及消防工程均系叶小良出资施工的事实。
2012年8月24日，福康公司成立，叶小良将涉案场地用作福康公司的经营场所。叶小良正常缴纳租金至2016年6月。2016年7月，叶小良缴纳了租金20000元，自2016年8月起，叶小良未再缴纳租金。2016年9月1日，案外人秦选静签署《协议书》，表明因其经营不善，未按期缴纳租金，同意福康公司收回涉案场地。叶小良确认将涉案场地发包秦选静经营的事实，对《协议书》真实性予以确认。2016年9月2日、2016年9月4日，熾昌公司对涉案场地加贴封条，叶小良遂停止在涉案场地经营。2016年10月，熾昌公司将涉案场地转租给案外人经营。
审理中，熾昌公司向一审法院提交现场照片，证明涉案场地因违法经营被查封的事实，据照片显示，涉案场地分别于2016年4月21日、2016年12月26日被公安机关查封，其中2016年12月26日的封条加盖公章。叶小良否认照片的真实性，否认违法经营的事实。
叶小良向一审法院申请证人陈某、杨某出庭作证。陈某述称，其于2016年4月22日起未再上班，对于停业原因并不知情。2016年9月，陈某离职，领取了补偿款20000余元。证人杨某述称，其本人为福康公司的水电工人，每月领取工资5000元，其正常工作至2016年9月后因涉案场地被张贴封条而离职，离职时领取了解散补偿费50000元。叶小良向一审法院提交《劳动合同》《工资表》《经济补偿金发放表》，证明因熾昌公司违约支付遣散费396932元的事实。
因叶小良、熾昌公司对于装修现值及设备损失金额不能达成一致意见，一审法院依叶小良申请，委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称“华盟公司”）对涉案场地的装修现值及设备损失进行司法评估。2017年11月30日，华盟公司作出穗华价估[2017]384号《价格评估结论书》，评得涉案场地内部装修现值为240130元、经营设备评估现值为26579元。叶小良为本次评估预付评估费50000元。
另查：熾昌公司向一审法院提交六份《农村（墟镇）宅基地使用证》以及《合资建房协议书》，拟证明涉案场地具备合法的规划报建手续。一审法院向广州市白云区国土资源和规划局查询涉案场地的产权及规划报建情况，该局于2017年2月10日出具穗云国规函[2017]272号复函，载明：根据你院提供的门牌地址，暂未查到相应的产权登记信息。经庭审双方当事人确认，涉案场地系由原宅基地房屋拆除重建，重建未经行政主管部门报建审批。经一审法院释明涉案租赁合同效力，叶小良表示坚持原诉讼请求不予变更。
一审法院依熾昌公司申请，向广州市公安局白云分局永平派出所（以下简称永平派出所）调取了受案登记表、拘留证、处罚决定书、查某等证据。永平派出所向一审法院出具《情况说明》，内容为：2016年4月21日22时许，该所民警对福康公司进行突击检查时，在三楼312等2间按摩房抓获四名涉嫌卖淫嫖娼人员。部分嫌疑人供认其卖淫嫖娼违法行为，因此该所刑事拘留刘某等2人，行政拘留叶某等10人。对福康公司涉案现场进行了现场保护措施。
以上事实，有租赁合同书、押金收据、支付凭证、营业执照、合同书、劳动合同、经济补偿金发放表、协议书、照片、宅基地证、合资建房协议书、评估报告、证人证言、受案登记表、拘留证、处罚决定书、查某、情况说明及双方当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，2010年9月9日，叶小良以本人名义与熾昌公司签署《租赁合同》，签订合同后，也系其本人对涉案场地进行了装修并向熾昌公司交纳租金。2012年8月24日，在福康公司依法成立后，叶小良将涉案场地交付福康公司使用，但未有证据表明福康公司加入了叶小良与熾昌公司之间的租赁合同关系，故一审法院根据现有证据，认定涉案《租赁合同》的相对人为叶小良与熾昌公司。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现涉案租赁物无规划验收资料，故叶小良与熾昌公司之间签订的《租赁合同》应属无效合同。
合同无效，因合同而取得的财产应当相互返还，叶小良要求熾昌公司返还租赁保证金的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。熾昌公司自2016年9月起在涉案场地张贴封条，叶小良自该时点已无法继续利用涉案场地，故叶小良需支付的场地使用费应计至2016年8月止，扣除叶小良应付房屋使用费，熾昌公司需返还叶小良的保证金余额为49800元。
关于叶小良主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，叶小良入场装修并实际经营，未有证据显示熾昌公司对此提出异议，故可推定属于承租人装修经出租人同意的情形。叶小良已举证证明对涉案场地进行了实际的装修，一审法院予以采信。装修现值损失应由叶小良、熾昌公司依导致合同无效的过错分担。从双方导致合同无效的过错考量，熾昌公司作为出租人，其未能提交涉案场地合法的规划报建手续；叶小良在签订租赁合同时，未尽审慎的审查义务，均应承担相应的责任。结合在公安机关调取的相关证据，一审法院认定双方的责任比例应为50%：50%。熾昌公司应当赔偿叶小良已形成附合的装修损失金额为120065元，其余损失由叶小良自担。
关于叶小良主张的设备损失，因熾昌公司在收回涉案场地后直接将场地转租给了案外人，场地内的设备均未返还叶小良，故叶小良主张熾昌公司返还设备损失的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。一审法院委托专业评估机构评定的设备金额具有中立性和专业性，较之叶小良的举证，证明力更强，一审法院予以采信。熾昌公司应赔偿叶小良的设备损失金额为26579元。
关于叶小良主张的员工遣散费用，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同而取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《租赁合同》无效，双方均有过错，叶小良自始不应在涉案场地进行经营，故就此而产生的损失应当由叶小良自行承担。叶小良要求熾昌公司赔偿员工遣散费用的诉讼请求无事实与法律依据，一审法院予以驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决:一、一审判决生效之日起十日内，广州市熾昌物业管理有限公司返还叶小良租赁保证金余额49800元；二、一审判决生效之日起十日内，广州市熾昌物业管理有限公司赔偿叶小良装修损失120065元；三、一审判决生效之日起十日内，广州市熾昌物业管理有限公司赔偿叶小良设备损失26579元；四、驳回叶小良、广州市福康沐足有限公司其他的诉讼请求。一审受理费16240元，由叶小良负担12011元，由广州市熾昌物业管理有限公司负担4229元并于一审判决生效之日三日内迳付叶小良；评估费50000元，由叶小良负担24000元、由广州市熾昌物业管理有限公司负担26000元并于一审判决生效之日起三日内迳付叶小良，一审法院不再予以退回。
二审期间，当事人均未提交新证据。
经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。二审争议的焦点在于：1、合同的效力；2、叶小良是否对案涉场地进行了装修，熾昌公司是否应赔偿装修损失。3、熾昌公司以叶小良欠租且在案涉场地非法经营为由，依据合同约定主张不予退还保证金及赔偿损失是否成立的问题。本院分析认定如下：
关于合同的效力。一审法院经向广州市白云区国土资源和规划局查询涉案场地的产权及规划报建情况，未能查到相关信息，双方当事人均未能提供相关报建审批手续，一审认定案涉场地未取得建设工程规划许可证并依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定案涉合同无效正确，本院予以维持。熾昌公司上诉坚持认为案涉场地有报建，但未提供相应证据，对其上诉意见不予采纳。
关于案涉场地的装修问题。叶小良就装修事实向一审法院提交相关合同及发票等证据，熾昌公司亦予以确认，在二审期间，其否认无理，且未能提供相关证据予以反驳，对其上诉意见不予采纳。
关于熾昌公司依据合同约定主张不予退还保证金及赔偿装修损失的意见，案涉合同为无效合同，依据法律规定，因合同而取得的财产应当相互返还；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，合同无效，导致装修损失的，应各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，故叶小良请求赔偿于法有据。本案熾昌公司以合同有效并依合同约定主张相关权利与本案确定的合同效力不符，熾昌公司并以此为基础的相关请求不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人熾昌公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4228.9元，由广州市熾昌物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年八月十六日
书记员 王日平
冯镇辉