江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终5143号
上诉人（原审原告）：黄泗新，男，1965年10月8日出生，汉族，住福建省南安市。
委托诉讼代理人：陈亮，江苏金汉都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐州新铜城置业发展有限公司，住所地江苏省徐州市铜山新区5号路西8号路南。
管理人：徐州新铜城置业发展有限公司破产清算组。
诉讼代表人：杨元玲，该组组长。
委托诉讼代理人：吴丽娜，江苏义行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李源，江苏义行律师事务所律师。
上诉人黄泗新因与被上诉人徐州新铜城置业发展有限公司（以下称新铜城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2016﹚苏03**民初1721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄泗新的委托诉讼代理人陈亮，被上诉人新铜城公司的委托诉讼代理人吴丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄泗新上诉称：请求：1、撤销原审判决，依法改判或者发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定黄泗新未交纳房款，约定的解除合同条件已成就完全错误。2010年3月14日，新铜城公司因开发房地产项目，向黄泗新借款1200万元，借款期限从2010年3月14日至6月13日。2010年11月17日，新铜城公司向黄泗新还款400万元，2010年7月22日、11月17日，新铜城公司与黄泗新分别签订《商品房买卖合同》，将南洋国际创智联合1单元1401号房、1301号房分别以400万元出售给黄泗新。至2010年11月17日，新铜城公司仅向黄泗新还款400万元，尚有800万元本金未还。后来被上诉人及案外人淮德公司汇给上诉人的款项系其偿还案外人黄育生所借款项的部分本息及黄泗新尚欠借款利息，最终房款以新铜城公司尚欠的800万元本金予以抵销，故上诉人已经履行了付款义务。一审判决一方面认定上诉人未按《商品房买卖合同》的约定支付价款，另一方面认定新铜城公司及淮德公司向黄泗新所汇款项足以还清向黄泗新所借款项全部本息违背事实，且矛盾。二、一审判决认定黄泗新未缴纳房款、新铜城公司亦未向其交付房屋，合同义务双方均未履行完毕，故破产清算组有权解除合同完全错误。如上所述，因黄泗新已履行了支付房款义务，该房屋权属已依法登记在黄泗新名下，不属于破产法所规定的双方均未履行完毕合同的情形，故一审判决认定破产清算组有权单方解除合同于法无据。三、一审判决认为，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，尚未办理物权转移，故新铜城公司破产清算组有权对以物抵债协议不予履行完全错误。双方签订的《商品房买卖合同》已经办理了销售备案登记，该房屋权属已经依法登记在黄泗新名下，不属于新铜城公司通知中引用的江苏省高院【2014】2号会议纪要规定的情形。该《商品房买卖合同》合法有效且经徐州市中级人民法院认定，一审法院以此理由作出判决完全违背上级法院生效判决的认定。此外，新铜城公司只是以江苏省高院【2014】2号会议纪要规定的精神作为解除合同的理由作出解除合同的通知，只要新铜城公司这份通知中作为解除合同的理由不能成立，即使假设新铜城公司有其他合理合法的理由可以解除合同，也应当确认该通知无效。
被上诉人新铜城公司辩称，1、上诉人黄泗新未按照商品房买卖合同的约定支付房款，所以被上诉人所代表的新铜城公司有权解除合同。2、管理人对破产申请前成立的债务人和对方当事人均未履行的合同有权解除或者继续履行。3、即使上诉人和被上诉人存在以物抵债的情形，涉案房屋尚未办理物权转移手续，新铜城公司有权不予履行。
黄泗新向一审法院起诉请求判令：1、确认新铜城公司解除商品房买卖合同行为无效；2、本案诉讼费用由新铜城公司承担。
一审法院认定事实：2010年3月14日，经新铜城公司总经理陈英志等人操作，双方签订借款协议一份，约定新铜城公司因开发“徐州南洋国际商城”房地产项目，向黄泗新借款1200万元，借款期限从2010年3月14日到6月13日，新铜城公司同意提供其所开发SA办公楼第四层楼商场部分作为质押，借款到期如新铜城公司未能如期归还，黄泗新同意将借款转为该质押物物购楼款。同日，新铜城公司出具收款凭证一份，载明收到黄泗新购房款1200万元。协议签订后，新铜城公司未直接收到黄泗新支付款项，黄泗新主张其通过案外人黄育生分别将983万、175万汇入新铜城公司工作人员陈英志、薄东红账户中履行了出借款义务。2010年11月17日，新铜城公司向黄泗新汇款401.5万元，自2011年9月2日至2011年12月23日又分12次向黄泗新汇款，以上共计677.5万元。自2011年8月2日至2011年12月14日，案外人淮德投资公司分27次向黄泗新汇款合计1906万元。黄泗新在（2015）泉民初字第410号案件中认可该1906万元为新铜城公司向其及黄育生偿还的借款本息。淮德投资公司的独资股东傅赐彬即新铜城公司的实际控制人称上述1906万元是受新铜城公司委托偿还所欠黄泗新款项，且新铜城公司管理人在清算过程中，已将淮德投资公司所付给黄泗新的款项冲减了淮德投资公司所欠新铜城公司款项。2010年7月22日、2010年11月17日，新铜城公司与黄泗新分别签订编号NO.TS10992号、NO.TS13191号网上备案专用《商品房买卖合同》，约定新铜城公司将南洋国际创智联合1单元1401号房、1301号房分别以400万元出售给黄泗新，房屋交付使用时间为2011年6月31日前，付款方式为签订本合同时一次性付款，买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同等。上述合同签订后，黄泗新未履行付款义务。2012年10月起，新铜城公司针对涉案房屋提出诉讼，首次诉讼主张为解除涉案二份商品房买卖合同，后撤回起诉。2014年2月，新铜城公司再次提起诉讼，以合同并非买卖房屋的真实意思表示为由主张涉案买卖合同无效，徐州市中级人民法院作出的（2014）徐民初字第0041号判决书，认定双方签订房屋买卖合同系以物抵债行为，驳回新铜城公司的诉讼请求。2015年5月20日，一审法院裁定受理新铜城公司的破产申请，同时指定新铜城公司破产清算组为管理人。2015年12月2日，清算组通过邮寄的方式向黄泗新发出通知，解除新铜城公司与黄泗新签订的编号为NO.TS10992、NO.TS13191号商品房买卖合同。该案审理过程中，新铜城公司主张黄泗新未按合同约定履行支付房款的义务，黄泗新辩称因新铜城公司欠其借款本金800万元，双方同意以此欠款抵销房款800万元，故其已全额付清全部房款。
一审法院判决：新铜城公司有权解除与黄泗新签订的编号NO.TS10992、NO.TS13191号网上备案专用《商品房买卖合同》，理由如下：首先，黄泗新未按《商品房买卖合同》约定的期限支付房款。新铜城公司与黄泗新之间存在经济纠纷，该案所涉的南洋国际创智联合1-1401、1301号房屋争议也由来已久，新铜城公司曾提起请求解除合同、确认合同无效诉讼。从商品房买卖合同订立本身来看，双方盖章签字，合同客观存在，假使双方签订商品房买卖合同的目的确系房屋买卖，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人亦可以解除合同。该案中，双方签订的NO.TS10992、NO.TS13191二份网上备案专用《商品房买卖合同》对付款时间、逾期付款的违约责任进行了明确的约定：签订合同时一次性付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。合同签订后，黄泗新没有实际支付房款，其辩称新铜城公司同意以欠款抵销，但其未提供有关证据证实，故一审法院对黄泗新的抗辩意见不予采纳，双方约定的解除合同的条件已经成就。其次，管理人对破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该案中，假使双方签订商品房买卖合同的目的确系房屋买卖，黄泗新未缴纳房款，新铜城公司亦未向其交付房屋，合同义务双方均未履行完毕。新铜城公司进入破产清算程序，破产清算组依法行使债务人管理人职责，向黄泗新发出解除合同的通知，于法有据，应予以支持。再次，双方如存在以物抵债情形，涉案房屋尚未办理物权转移手续，新铜城公司有权不予履行。黄泗新与新铜城之间存在款项往来争议，所涉纠纷在另案处理之中。无论黄泗新出借款项及新铜城公司偿还情况如何，可以确定的是涉案房屋买卖合同的签订与双方之间的款项往来有关。黄泗新主张新铜城公司同意用房款与欠款相抵销，这实质上仍是以物抵债行为，且也经法院生效文书予以认定。参照江苏省高级人民法院【2014】2号审判委员会会议纪要精神：债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。反观该案，黄泗新要求确认新铜城公司解除合同行为无效，有继续要求履行买卖合同的意思表示，而涉案二份买卖合同均签订在借款协议所载的借款期限之后，且涉案房屋尚未办理物权转移手续，新铜城公司破产清算组有权对以物抵债协议不予履行。再者，黄泗新实际出借款项不足1200万元，但其已经收到新铜城公司还款2583.5万元，再履行以物抵债协议或以房款抵销欠款显然难以成立。综上，新铜城公司有权解除与黄泗新签订的编号为NO.TS10992、NO.TS13191的二份网上备案专用《商品房买卖合同》，黄泗新如认为因履行合同或因解除合同导致的损失可通过破产清算程序申报债权等方式维护其合法权益。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回黄泗新的诉讼请求。案件受理费减半收取33900元，由黄泗新负担。
二审中，当事人均没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院审理查明的与原审法院一致。
二审中双方当事人的争议焦点为：一审法院驳回上诉人的原审诉请是否正确。
本院认为，首先，上诉人黄泗新与被上诉人新铜城公司签订借款协议，约定由新铜城公司向黄泗新借款1200万元，借款期限从2010年3月14日到2010年6月13日，双方成立借贷关系。借款到期后，新铜城公司未如期将上述借款归还完毕，双方于2010年7月22日、2010年11月17日签订涉案两套房屋的《商品房买卖合同》时，黄泗新未实际支付购房款，该行为已经被（2014）徐民初字第00041号生效判决书确定为“以物抵债”行为，本院亦予以确认。根据相关规定，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行以物抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应当驳回其诉讼请求。本案中，由于黄泗新借出资金不足1200万元，但其收到新铜城公司的还款数额已明显超出，目前无法确定涉案两份合同的购房款已经实际支付完毕，且涉案房产亦未办理物权转移手续，而黄泗新请求法院确认新铜城公司解除商品房买卖合同行为无效，其本意应是继续履行该两份买卖合同，故对其诉讼请求本院不予支持。其次，新铜城公司与黄泗新签订的两份合同明确约定：买受人逾期付款“超过90日后，出卖人有权解除合同”，而黄泗新未实际支付购房款超过了90日，新铜城公司亦有权解除双方之间的合同。再次，新铜城公司依法进入破产清算程序，破产清算组行使管理人职责，主体适格，其向黄泗新发出解除双方合同的通知并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费67800元，由上诉人黄泗新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 汤璐菲