安徽省利辛县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1623民初第3691号原告(反诉被告)：老义门新煮艺。住所地利辛县。经营者：孔利，女，1976年3月15日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托代理人：刘锋，安徽文州律师事务所律师。被告(反诉原告)：利辛县徽嵘置业有限公司。住所地利辛县光明路与文州路交叉口。组织机构代码91341623568981438K。法定代表人：陈勇，总经理。委托代理人：潘天宇，北京金城同达(合同)律师事务所律师。原告老义门新煮艺与被告利辛县徽嵘置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日受理后，被告利辛县徽嵘置业有限公司于2016年8月1日提出反诉。本院依法适用普通程序，由审判员段莉莉担任审判长，与审判员史涛、人民陪审员黄祝侠共同组成合议庭，于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告的经营者孔利及委托代理人刘峰，被告的委托代理人潘天宇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告)诉称：被告将位于利辛县徽商大市场，建筑面积1418.49平方米的房产经对外公开招租，原告参与招租并中租。原告与被告签订的《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房产租赁给原告方使用，原告方承租的用途为经营餐饮，合同中对双方之间的权利义务进行了约定。合同签订后原告即向被告交付了履行保证金50000元，原告在接收房屋后，就进行了经营活动，然而，在2015年8月期间，被告在没有通知原告的基础上，将两商铺转让，被告没有履行通知原告的义务，致使原告丧失了优先购买权，新的业主取得商铺后，就将原告的店面锁住，致使原告的客源流失，当天经济损失20000元。并给原告的商业信誉造成了很大的影响。并拨打110，经警方协调才得以平息。商铺新业主多次表示：房屋到期后将原告撵走，因此造成原告无法稳定经营。故诉至法院，请求1、判令解除原被告签订的《商铺租赁合同》，并判令自被告收到《民事起诉状》之日原被告之间的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告赔偿原告损失，被告返还原告租金和履约保证金50000元；3、判令被告赔偿原告损失，原告因被告锁住商铺门导致的损失20000元；4、本案全部诉讼费用由被告方承担。被告(反诉被告)辩称：1、被告并没有违反双方之间协议，原告无权要求解除合同承担损失，双方之间的租赁合同是2015年8月20日签订的，原告说的商铺是在2014年锁住的，不存在原告陈述的问题，优先购买权违反合同约定，是不同的概念。被告(反诉原告)诉称：2013年3月反诉人与被反诉人达成租赁意向，被反诉人租赁徽商大市场商铺位2号楼2层、3层商铺，被反诉人向反诉人缴纳了5000元意向金后，反诉人为了方便被反诉人经营，将未出售的2号楼101、102号房屋免费给被反诉人作为出入口使用。2014年10月，2号楼101、102号商铺由杨磊购买取得，反诉人为了确保与被反诉人5年租期的房屋租赁合同能够顺利履行，经反诉人组织三方协商，与杨磊及被告反诉人达成三方协议，约定由反诉人租赁杨磊的房屋给被反诉人继续使用，租期为2015年7月至2018年6月，年租金20000元、22000元、24000元。2015年8月20日，反诉人与被反诉人签订了正式的房屋租赁合同，该合同对上述三方协议及双方的租赁关系进行了进一步明确，约定被反诉人补足45000元保证金，被反诉人实际只向反诉人共计缴纳5000元意向金及25000元保证金，向杨磊支付的2015年至2016年2号楼101、102商铺20000元房屋租金是由被反诉人直接支付的。根据三方协议及租赁合同约定，被反诉人应于2016年6月15日前向反诉人支付第四年经营管理费190860.84元(即2016年7月至2017年6月的租金)。综上，被反诉人起诉没有事实根据，法院应驳回其全部诉讼请求，反诉请求：1、判令被反诉继续履行房屋租赁合同；2、判令被反诉人支付经营费190860.84元(根据合同约定，第四年租赁期间的经营管理费为179723元×108%=190860.84元)；3、判令被反诉人向反诉人支付22000元房屋租金(2016年7月至2017年6月的商铺位2号楼101、102号租金)；4、判令被反诉人承担全部诉讼费用。原告(反诉被告)辩称：1、对反诉人说两间房屋出售要协商存在异议，被反诉人承租房屋没有出路，无法出入，我方认为本协议签订的就有问题，签订协议时没有说有第三因素，也是导致本次全同解除的原因之一；2、我方已缴纳50000元保证金，被告出具的有收条为凭。我方认为反诉事实不存在，且不合理。原告(反诉被告)为支持其诉讼请求向法庭提供证据为：证据一、利辛县徽商大市场商铺租赁合同一份，证明原被告之间存在合同关系；证据二、收据一张，证明2015年7月28日被告收原告25000元的保证金；证据三、利辛县徽商大市场商铺意向租赁协议，证明原告交付5000元意向金；证据四、收条一张，证明2015年7月28日被告公司员工收原告20000元保证金；证据五、收条一张，证明2016年6月29日被告公司会计收原告2383元；证据六、出警经过，证明2015年7月20日原告正常经营期间曾发生过被第三人锁门、争执等情况；证据七、出警记录两份，证明2016年2月19日是、2016年7月2日原告经营期间发生过被盗，证明对方物业没有尽到责任，系本次解除合同的原因之一。被告(反诉原告)向法庭提供的证据为：证据一、个体工商户营业执照、身份证复印件，证明反诉中被反诉人主体适格；证据二、收据、银行转账凭证复印件，证明被反诉人分别于2013年3月22日缴纳5000元意向金，2015年7月28日缴纳25000元保证金，而5000元意向金租赁房屋范围仅为2号楼2F、3F，不包含号楼101、102；证据三、利辛县商品房网上备案确认单、商品房买卖合同，证明2014年10月10日，杨磊等人购买徽商大市场商铺位置2号楼101、102；证据四、商铺租赁合同、房屋租赁合同，证明1、2015年7月28日，2号楼101、102商铺由反诉人承租后交由被反诉人经营使用，房屋租金为第一年20000元、第二年22000元、第三年24000元；2、在本诉中，反诉人不存在违约行为，在反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同时2号楼101、102商铺已经销售，被反诉人知情，并不享有优先购买权；3、在反诉中，被反诉人应当继续依照约定履行合同，向反诉人支付管理费及房屋租金。经庭审调查、举证，本院对原被告所举证据认证如下：被告对原告所举证据一、二、三、四，对其真实性及合法性无异议，对证明目的有异议，本院认为，被告方对证据一、二、三、四是认可的，原告的证明目的亦是客观真实的，本院予以认定；证据五的内容为：今收到老义门餐饮发票2838元，本院认为与本案无关，本院不予认定；对证据六、七能够证实原告在经营期间与他人发生纠纷及安全隐患，故对其真实性、合法性与本案的关联性予以认定。原告对被告所举证据一无异议，本院予以认定；证据二真实性无异议，证明目的有异议，通过法庭调查，在原被告签订意向租赁协议后，原告便对2号楼101、102、2F、3F商铺动工装修，而被告并未进行阻止，且原告做的是餐饮，如不将101、102门面承租下，仅租2F、3F是不符合日常逻辑的。故对证据二的真实性、合法性予以认定，对证明目的不予认定；证据三将101、102商铺已卖，双方均认可，本院予以认定；证据四系双方签订的两份合同，对其真实性、合法性与本案的关联性予以认定。经审理查明：原告老义门新煮艺为租赁利辛县徽商大市场商铺，向被告交纳意向金5000元，并于2013年6月1日与被告签订商铺意向租赁协议一份，随后原告开始进行对2号楼101、102、2F、3F商铺动工装修并经营。2014年10月10日被告利辛县徽嵘置业有限公司将2号楼101、102出售给案外人杨磊、李园园。2015年7月20日利辛县公安局双桥派出所接警称，老义门新煮艺大门被锁，原因为：2号楼101、102房主(杨磊、李园园)与老义门新煮艺因房租问题发生纠纷协商未妥，导致房主将门锁住。2015年7月28日，经三方(甲方出租人：杨磊、李园园，乙方承租人：利辛县徽嵘置业有限公司，丙方使用人：孔利)协商一致，签订商铺租赁合同，约定将甲方购买的2号楼101、102商铺出租给乙方使用，丙方经营品牌为老义门新煮艺。租赁期限为2015年7月1日至2018年6月30日止。租金分别为20000元、22000元、24000元按年支付，乙方在上次所缴租金期届满前15日内收取丙方下期租金转付给甲方。甲方和丙方不产生直接的支付关系。同日，原告分别向被告交纳20000元、25000元保证金。2015年8月20日，原被告补签了2号楼101、102、2F、3F商铺租赁合同，合同约定：1、经营管理的商铺位2号楼101、102、2F、3F，总建筑面积为1418.49平方米；2、租赁用途为商业餐饮，不得擅自改变；3、租赁限为5年(自2013年7月1日起至2018年6月30日止)；4、收费标准：(1)101、102铺18元/平方米/月，年经营管理费用为14634元；(2)2F商铺12元/平方米/月，年经营管理费用为97253元；(3)3F商铺8元/平方米/月，年经营管理费用为64836元；(4)以上年总经营管理费用为176723元；(5)自第4年起，每年在上一年经营管理费用价格的基础上递增8%，也即第5年经营管理费用=第4年经营管理费用*108%，以此类推；经营管理费第年6月15日前一次性支付下一年经营管理费；免费期36个月，自2013年7月1日至2016年6月30日止；5、经营保证金共计50000元，本合同签订前已缴纳人民币5000元，余下45000元于2015年7月28日缴纳完毕，其中支出贰万元用于支付2号楼101、102铺截至到2016年6月30日租金，下一年度缴纳租金时划出贰万元用于填充经营保证金并开具收据。2016年2月19日，原告因店内被盗报警，2016年7月2日，原告因店内被盗再次报警。之后原告饭店关门停业至今。本院认为：原告交纳5000元保证金签订租赁合同意向书后，对2号楼101、102、2F、3F商铺进行装修，被告在明知原告装修经营的情况下，未对原告装修并使用2号楼101、102铺的行为，进行阻止，且经原告装修后，2号楼101、102与2层、3层形成了一个餐饮经营的整体，被告与原告之间也形成了关于2号楼101、102、2F、3F商铺的事实租赁关系。在原告租赁经营期间，被告将2号楼101、102出售给他人，侵犯了原告的优先购买权，遂后，原被告又补签了租赁合同。后原告经营过程中，原告与实际购买人杨磊、李园园多次发生纠纷，在被告召集下，达成三方商铺租赁合同。本院认为，在被告利辛县徽嵘置业有限公司将与原告形成事实租赁关系的徽商大市场2号楼101、102房屋出售给案外人杨磊、李园园后，原告与被告的租赁关系发生了重大情势变更，从原告从被告处直接租赁，转变被告从实际购房人处租赁后转租给原告，原告在被告先违约将原告租赁的房屋出售给案外人的情况下，被被告召集签订的三方租赁合同及原、被告补签的租赁合同，给原告租赁房屋的目的增加了不确定性，致使原告不能实现合同目的，故依据合同法的规定，原告有权解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告三年免租期届满时，退出经营，无权要求被告返还经营保证金5万元，原告要求被告赔偿因锁门造成的经营损失2万元，未提供证据，对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告继续履行合同，因在合同履行期间，发生了被告违约将原告实际租赁的101、102门面房出售，造成原告不能实现合同目的的情形，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持；被告反诉要求原告支付第四年期间的经营管理费190860.84元及第四年租金2.2万元，因原告已于合同约定的三年免租期满退出经营，且符合解除合同的条件，故对被告的上诉诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除利辛县老义门新煮艺与利辛县徽嵘置业有限公司之间的房屋租赁合同；二、驳回利辛县老义门新煮艺的其他诉讼请求；三、驳回利辛县徽嵘置业有限公司的反诉请求。本案本诉受理费588元，由利辛县老义门新煮艺承担；反诉受理费2246元，由利辛县徽嵘置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  段莉莉审 判 员  史 涛人民陪审员  黄祝侠二〇一七年四月二十七日书 记 员  李梦佳