福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蕉民初字第3337号
原告福建大众物业管理有限公司，住所地宁德市蕉城区环城路1号宿舍四层，组织机构代码55097341-3。
法定代表人陈晓珍，董事。
委托代理人毛有光，男，1959年6月14日出生，汉族，系公司职工，住宁德市东侨经济开发区。
被告陈巧玲，女，1975年1月22日生，汉族，住宁德市东侨经济开发区。
被告刘久长，男，1975年8月8日生，汉族，住宁德市东侨经济开发区。
原告福建大众物业管理有限公司与被告陈巧玲、刘久长物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理。由审判员余盛明依照简易程序于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告福建大众物业管理有限公司的委托代理人毛有光和刘久长到庭参加诉讼，被告陈巧玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告福建大众物业管理有限公司诉称：原、被告于2010年9月25日签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：被告向原告购买位于宁德市曲尺塘路8号君临天下（海德公园）77号楼101单元房产，购房款总计人民币3049200元，被告于2012年9月9日支付首期房款人民币919200元，余款人民币2130000元办理按揭贷款；若被告未按时向银行还款，导致银行从原告账户划拨，原告有权向被告收取被银行划拨款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）；被告若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除买卖合同，同时被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担。买卖合同签订后，被告作为借款人、原告作为保证人与第三人签订了《个人住房借款合同》（以下简称“借款合同”），借款合同约定：被告借款本金为人民币2130000元，原告承担连带保证责任。借款合同签订后，由于被告连续4个付款期未按时向银行还款，导致银行从原告保证金账户划拨62698.52元（截止至2013年12月24日）。为此，原告于2013年10月28日发《催款通知函》通知被告及时向原告支付被银行划拨的款项及违约金，但被告不予理会。基于上述事实和买卖合同的约定，原告于2013年12月11日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，解除与被告签订的买卖合同，被告应向原告支付解除买卖合同的违约金计人民币914760元，并承担解除合同而产生的一切注销手续费用。同时，被告应返还原告截止至2013年12月24日被银行划拨的款项共计62698.52元，并向原告支付违约金。现请求判令：1、解除原、被告于2012年10月31日签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付解除《商品房买卖合同》的违约金914760元；3、被告配合原告办理解除《商品房买卖合同》登记备案相关手续，并承担解除《商品房买卖合同》而产生的一切注销手续费用；4、被告返还原告截至2013年12月24日被银行划拨的款项共计62698.52元，并向原告支付从银行划拨之日起计算至被告实际还款之日止违约金，违约金按日千分之二计算；（其中从2013年9月24日起计算至2014年1月10日违约金计7484.36元）。
被告谢秀银未作答辩。
经审理查明：
1、2012年10月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（其中包括附件）［合同备案号：20120900824），约定被告向原告购买位于宁德市曲尺塘路8号君临天下（海德公园）77号楼101单元房屋，房屋总价款为3049200元。
2、被告已支付原告房屋总价款3049200元（其中首付款919200元、按揭贷款2130000元）。
3、上述房屋在2013年8月31日前交付，但被告没有与原告办理房屋交接手续。
4、中国建设银行股份有限公司宁德分行为被告提供按揭贷款2130000元，原告为被告该笔按揭贷款进行担保。
5、原告于2013年9月24日、10月30日、11月26日、12月24日代被告偿还按揭贷款14868.11元、15943.47元、15943.47元、15943.47元，共计62698.52元。
6、附件六：合同补充协议第三条3.3.2约定，被告在按揭贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致银行从原告账户划拔，则原告有权向被告收取银行划拔的款项及从被告拖欠之日起至被告补足款项期间的滞纳金；若因被告违约拖欠，导致银行对原告提起诉讼，则原告有权向被告收取由原告代缴款项及从被告拖欠之日起至被告补足款项期间的违约金，并有权要求被告赔偿由此产生的一切费用；上述违约金的标准按照每日千分之二计算。在原告为被告担保期间，被告若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除双方签订的合同，同时被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担。
上述事实，原告提供以下证据：（1）《商品房买卖合同》，证明原、被告就本案所涉房产，约定双方的权利义务。附件六：合同补充协议第3.3.2条约定：被告没有及时向银行偿还按揭贷款，导致原告的保证金被银行扣除，被告除应返还原告为其代付的贷款本息外，还应支付原告违约金，违约金按原告实际代付的贷款本息总额的日千分之二计算。原告在为被告按揭贷款担保期间，被告只要连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除双方之间的《商品房买卖合同》，同时被告向原告支付按购房款的30%计算的违约金。（2）《个人住房借款合同》，证明原告为被告的按揭贷款提供担保。（3）个人贷款还款凭证，证明原告于2013年9月24日代被告偿还按揭贷款14868.11元（提供还款凭证一张）、2013年10月30日代被告偿还按揭贷款15943.47元（提供还款凭证张）、2013年11月26日代被告偿还按揭贷款15943.47元（提供还款凭证一张）、2013年12月24日代被告偿还按揭贷款15943.47元（提供还款凭证一张）。（4）中国建设银行单位客户人民币账户印鉴共用申请书，证明个人贷款还款凭证中的付款账号为原告保证金账户账号。（5）《催款通知函》，证明原告于2013年10月28日发函通知被告及时向原告支付被银行划拨款项及滞纳金。（6）国内特快专递邮件详情单，证明2013年10月29日《催款通知函》已寄达被告。（7）解除《商品房买卖合同》通知书，证明原告2013年12月11日发函通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。（8）国内特快专递邮件详情单，证明原告于2013年12月11日将《解除商品房买卖合同通知书》邮寄送给了被告（原、被告在合同中约定了送达地址，原告按约定的地址进行邮寄通知）。
本院审查认为：原告出示的证据均为有效证据，可以作为本案证据使用。
本院认为：原告九龙房地产公司与被告于2012年10月31日签订了《商品房买卖合同》为有效合同，对原、被告双方都具有约束力，原、被告应当按照协议的约定履行义务。被告未按时向银行履行还款义务，导致原告在银行的担保金于2013年9月24日起至2013年12月24日被贷款银行扣划62698.52元（2013年12月24日以后至今被告仍未还款），用于代被告偿还按揭贷款本息45192.71元、利息17505.81元。依附件六：合同补充协议第3.3.2条的约定，被告已构成违约，原告依据合同的约定请求解除双方之间的《商品房买卖合同》，于法有据，予以支持。原告要求被告协助其办理解除《商品房买卖合同》登记备案相关手续的诉讼请求，予以支持。附件六：合同补充协议第3.3.2条约定：被告违约原告有权解除《商品房买卖合同》，并按购房款的30%计付违约金（计914760元），此违约金显系过高，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告没有对违约金过高进行抗辩或反诉，本院对双方约定的解除合同违约金按购房款的30%计算的约定不予调整。由于原、被告之间的《商品房买卖合同》依法予以解除，原告要求被告偿还代还的按揭贷款本息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。原告要求被告支付代还按揭贷款的违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。原告要求被告承担因解除《商品房买卖合同》而产生的一切注销手续费用的诉讼请求，因该注销手续费用尚未发生，待发生后原、被告可以另行协商解决。被告未到庭，予以缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告福建省九龙房地产有限公司与被告谢秀银应于本判决生效之日解除双方于2012年10月31日签订的《商品房买卖合同》（其中包括附件），合同备案号：20120900824；
二、被告谢秀银应于本判决生效之日协助原告福建省九龙房地产有限公司办理解除《商品房买卖合同》登记备案相关手续；
三、被告谢秀银在本判决生效之日支付原告福建省九龙房地产有限公司违约金914760元；
四、驳回原告福建省九龙房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13650元，公告费520元，合计14170元由被告谢秀银负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 余盛明
人民陪审员 陈 芬
人民陪审员 颜铭艳
二〇一四年六月三十日
书 记 员 孙锦嫦
附注：
一、执行申请提示：
本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照第第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。