广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1821号
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区登图物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：冯嘉超，该公司总经理。
委托代理人：卢建衡，广东顺迪律师事务所律师。
委托代理人：曹伟君，广东顺迪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李丽萍，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人：施梅，广东常道律师事务所律师。
原审被告：佛山市顺德区澳德房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：曾伟强，该公司总经理。
委托代理人：卢建衡，广东顺迪律师事务所律师。
委托代理人：曹伟君，广东顺迪律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区登图物业管理有限公司（以下简称登图公司）因与被上诉人李丽萍、原审被告佛山市顺德区澳德房产有限公司（以下简称澳德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法容民初字第2147号民事判决向本院提起了上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年9月29日，李丽萍向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除李丽萍与登图公司、澳德公司于2009年7月13日签订的《公寓委托经营管理协议书》，登图公司、澳德公司支付租金28880元给李丽萍；二、登图公司、澳德公司补偿物业管理费3199.5元给李丽萍；三、登图公司、澳德公司补偿房屋装修款130000元给李丽萍；四、本案诉讼费由登图公司、澳德公司负担。
原审法院审理查明：2009年7月13日，李丽萍与澳德公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y061149），合同约定李丽萍向澳德公司购买广东省佛山市顺德区3号1座926号公寓，该房总价为283000元，李丽萍采取按揭方式支付该房款，依据李丽萍提交的房产证涉案房产套内面积为33.06平方米。2011年6月20日，该房屋登记在李丽萍名下。2009年7月13日，李丽萍与登图公司、澳德公司签订一份《公寓委托经营管理协议书》，协议约定李丽萍将涉案房产委托登图公司进行统一管理，委托期限自李丽萍购买涉案房产的楼款全部交付到澳德公司指定账户的次日起计算至2015年10月31日结束，委托经营期间，涉案房产的使用权、经营权、收益权归登图公司，登图公司有权将涉案房产转租给他方，在委托经营期间登图公司每月向李丽萍支付回报1920元，在每月10日前支付上月回报。在本协议有效期内，如由于登图公司原因无法按时支付上述回报给李丽萍时，则由澳德公司负连带责任，澳德公司应无条件代登图公司清偿逾期之款项。登图公司代收、代支物业所产生的物业管理费、水电费、电话及天线费。协议期间，登图公司欲中途终止协议，需提前三个月通知李丽萍，且登图公司需赔偿李丽萍由于登图公司违约而造成的经济损失。李丽萍按照《公寓委托经营管理协议书》附表（一）酒店单位：装修、设备标准向登图公司提供涉案房产，协议终止时，登图公司应返还给李丽萍之合理磨损及合理折旧后的委托物业内的设施设备及物品。李丽萍作为委托人在协议书上签名并加捺指模，登图公司作为受托方、澳德公司作为担保方在协议书上加盖公章。涉案房屋实际由登图公司、澳德公司进行装修。协议签订后，李丽萍依约将涉案房产交付登图公司使用，登图公司将该房再次转租他人使用。后因经营不善，登图公司从2014年8月1日开始拖欠李丽萍费用，2014年7月15日，登图公司向李丽萍送达终止合同通知书一份，通知书表明因登图公司经营原因，无法继续享有及履行《公寓委托经营管理协议书》而与李丽萍解除协议，现根据有关法律规定及协议书约定，自本通知书发出之日起3个月，李丽萍与登图公司签订的《公寓委托经营管理协议书》正式终止，若有关合同履行的权利义务问题，请与登图公司联系。李丽萍以登图公司的上述行为已经构成违约，损害李丽萍利益为由于2014年9月29日向原审法院提起诉讼。
原审法院认为：李丽萍将涉案房产交付给登图公司使用、收益，登图公司按月支付回报给李丽萍，回报的性质实为租金，李丽萍与登图公司之间的房屋租赁合同关系成立，受法律保护。
关于合同是否解除的问题。协议书明确约定若登图公司中途终止协议，需提前三个月通知李丽萍，且登图公司需赔偿李丽萍由于登图公司违约而造成的经济损失。也就是说登图公司解除合同必须提前三个月通知李丽萍且赔偿李丽萍经济损失方能解除。本案中，登图公司仅发出解除合同的函件，并没有对李丽萍经济损失进行赔偿，并不符合约定解除权的要件，登图公司于2014年7月15日向李丽萍单方发出终止合同通知的行为，系以自己的行为明确表明不履行合同，其行为构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满前一方以自己的行为明确表示不履行主要债务的，守约方享有解除合同的权利，即本案中李丽萍享有合同解除权。李丽萍于民事起诉状中明确要求解除与登图公司、澳德公司签订的《公寓委托经营管理协议书》，原审法院于2014年10月20日将该份起诉状送达给登图公司、澳德公司，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，李丽萍与登图公司、澳德公司签订的《公寓委托经营管理协议书》于2014年10月20日解除。
关于拖欠的租金。登图公司自2014年8月开始未向李丽萍支付租金，双方签订的《公寓委托经营管理协议书》于2014年10月20日解除，依据协议书约定，本月10日前支付上个月租金，登图公司自2014年8月开始未支付租金，即登图公司尚拖欠李丽萍2014年7月至10月20日的租金未支付，登图公司应向李丽萍支付该段期间的租金合计7088.7元（1920元／月×3个月＋1920元／月÷31天×20天）。此外，合同约定，如登图公司无法按时支付相关款项给李丽萍时，则由澳德公司负连带责任，故李丽萍主张澳德公司对上述债务承担连带责任的诉请，予以支持。如前所述，登图公司明确表示不履行合同主要债务的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，李丽萍有权要求登图公司赔偿因此造成的损失。本案中，登图公司提前终止履行涉案《公寓委托经营管理协议书》的确会造成李丽萍的经济损失，但李丽萍对其主张的经济损失未能提供充分有效的证据予以证明，在此情况下，根据本案的实际情况，原审法院依法酌情确定登图公司按三个月的租金的标准即5760元（1920元／月×3个月）赔偿李丽萍的经济损失，对李丽萍所提相关诉讼请求中超出上述范围的部分，则不予支持。上述经济损失5760元系因登图公司违约而导致的李丽萍租金收入减少的损失，澳德公司对登图公司的该笔债务应承担连带清偿责任。
关于房屋装修款。李丽萍于庭审中主张涉案房产的装修标准与售楼宣传资料、房屋装修实景图约定的装修标准不一致，原审法院经审查后认为，售楼宣传资料的性质系澳德公司发出的要约邀请，系希望他人据此向自己发出要约的意思表示，《商品房买卖合同》与《公寓委托经营管理协议书》对于涉案房产装修标准的约定，才系李丽萍与登图公司、澳德公司就涉案房产的装修标准达成一致的内容，对双方均具有约束力，综上对李丽萍提供的装修实景图及售楼宣传资料，原审法院在本案中不确认其关联性；李丽萍要求登图公司、澳德公司赔偿装修损失130000元，并提供东莞市某鸿装饰工程有限公司出具的报价表予以佐证，原审法院经审查后认为，东莞市某鸿装饰工程有限公司的经营范围主要是室内装修，其并不具有对涉案房产现状与《商品房买卖合同》、《公寓委托经营管理协议书》约定的装修标准存在多少差价进行鉴定、评估的资质，故对该报价表，原审法院对其不予采信，李丽萍主张装修存在不符合约定的情况并主张登图公司、澳德公司赔偿装修损失，经原审法院实地勘查及结合登图公司、澳德公司庭审中的论述，涉案房产的装修确实存在不符合《公寓委托经营管理协议书》及《商品房买卖合同》的情况，李丽萍应提供证据证明装修差价的数额，但李丽萍于庭审中明确表明不由其申请进行鉴定，经原审法院释明之后其仍不申请，登图公司、澳德公司亦不申请进行鉴定，经审查，涉案房产的商品房售价已经包括装修价格，综合考虑商品房价格、折旧价格、涉案房产装修现状、涉案房产为复式房屋等因素，原审法院依法酌情确定登图公司应按照套内面积每平方米1000元的标准向李丽萍支付装修补偿款，合计33060元（1000元／㎡×33.06平方米）。李丽萍主张澳德公司对登图公司的上述债务承担连带清偿责任，原审法院经审查后认为，依据双方签订的《公寓委托经营管理协议书》，登图公司应该按照附表（一）的规定返还合理磨损及合理折旧后的委托物业设施设备及物品，但双方并未约定澳德公司负有此项义务，且本案纠纷为房屋租赁合同纠纷，澳德公司与李丽萍签订的系《商品房买卖合同》而非租赁合同，依据租赁合同澳德公司对登图公司的支付装修补偿款的债务并不承担连带责任，综上，对李丽萍要求澳德公司对装修补偿款的支付承担连带责任的诉请，原审法院不予支持。
关于物业管理费，该笔费用登图公司、澳德公司并未实际向李丽萍收取，损失尚未实际产生，且本案纠纷为房屋租赁合同纠纷，而非物业服务合同纠纷，双方当事人对物业管理费有异议的，可另行起诉处理，原审法院在本案中不作处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认李丽萍与登图公司、澳德公司签订的《公寓委托经营管理协议书》于2014年10月20日解除；二、登图公司应于判决生效之日起十五日内向李丽萍支付2014年8月1日至2014年10月20日的租金合计7088.7元及经济损失5760元；三、澳德公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、登图公司应于判决生效之日起十五日内向李丽萍支付装修补偿款33060元；五、驳回李丽萍的其他诉讼请求。本案受理费3541.6元（李丽萍预交），由李丽萍负担2541.6元，由登图公司负担1000元（澳德公司对其中的500元承担连带清偿责任）。
上诉人登图公司不服上述判决，向本院提起上诉称：登图公司单方终止合同是登图公司行使解除权的行为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，解除权属于形成权，形成权是权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭的权利，解除权的行使不以法院的裁判为要件，也无须征得对方当事人的同意。登图公司已按照该协议中的约定提前三个月将中途终止合同的事宜通知李丽萍，且李丽萍已收悉该通知，登图公司行使单方解除权是合法合约的，故应确认该协议自2014年10月15日已解除。同时，合同上并没有约定具体的损失金额，一般以实际损失为准。而合同解除后，李丽萍完全能够自由处分房产包括但不限于使用或再出租，根本不存在实际损失，因此，登图公司仅需向李丽萍支付2014年8月至2014年10月15日的租金4800元。原审判决登图公司向李丽萍支付三个月的经济损失于法无据。此外，根据合同约定，澳德公司作为担保人，其承担担保责任的范围仅限于《公寓委托经营管理协议书》第三条第（2）点所述的款项即租金，因此原审判决澳德公司对相关的经济赔偿也承担连带责任没有依据。关于涉案商品房的装修损失，根据“谁主张谁举证”原则，李丽萍应当就其主张提供证据证明，但李丽萍并没有提交任何有效证据予以证明其装修损失，属于举证不能。同时登图公司认为根据双方的约定，登图公司仅仅需要向李丽萍返还合理磨损、合理折旧及使用功能的的委托物业设施设备及物品，对此，登图公司已经依约履行，李丽萍主张的装修损失没有任何依据。因此原审判决判令登图公司按1000元／平方的标准向李丽萍支付装修补充款没有依据。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，请求：1.撤销（2014）佛顺法容民初字第2147号民事判决；2.改判登图公司仅需向李丽萍支付2014年8月至2014年10月15日的租金4800元，澳德公司对此承担连带清偿责任；3.改判驳回李丽萍其他诉讼请求。4.判令李丽萍承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人李丽萍答辩称：一、由于双方签订的合同是从合同签订之日起到2015年10月31日，登图公司在2014年10月15日即向李丽萍发出终止合同的通知书，导致李丽萍剩余期间的租金不能按照原来双方的约定得到相应的收入。而且由于登图公司未按其当初出售房屋时的约定将房屋进行装修，也必然导致房屋的使用功不能达到其相应的出租标准，从而使得租金收入也会随之降低，因此，登图公司的提前解约行为，必将导致李丽萍的经济损失是显而易见的。二、对于澳德公司是否应对上述债务承担连带责任的问题，由于澳德公司在公寓委托经营协议书已作了相应的承诺，原审判决已判令其应对登图公司支付的租金和赔偿的经济损失承担连带责任，该判决认定事实清楚，应予维持。澳德公司对其应承担连带责任的判决没有提出上诉，而登图公司对此并不享有诉权。三、关于装修损失问题，事实上涉案房屋在一审过程中，主审法官曾两次实际现场勘查，有李丽萍提供的图片和实际装修房进行比对，李丽萍提供了根据澳德公司在销售房屋中提供的图片以及登图公司现行已装修的客房标准，委托具有相应资质的装修公司按客房的装修标准作出了相应的装饰工程报价，该工程报价是具体可行的，根据该工程报价已将双方约定的装修标准进行细化，而原定标准太过粗糙根本无法完成装修工程，因此装饰公司的报价更符合日常的装饰工程的施工造价，而原审判决根据其经验法则对房屋的装修差标准差按一千元标准认定，李丽萍也是有异议的，但本案诉讼已经拖了很久，李丽萍本着尽快解决纠纷，认可了一千元的差额。
原审被告澳德公司的答辩意见与登图公司的上诉意见一致。
各方当事人在二审期间均未提交新证据。
经审理，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。本案中，澳德公司并未提出上诉，故对登图公司上诉中所涉澳德公司的有关请求，本院不予审理。综合登图公司的上诉请求与事实理由以及李丽萍的答辩意见，本案二审期间的争议焦点一是涉案合同于何时解除，二是登图公司应当支付的租金数额和是否应当赔偿损失，三是登图公司应否向李丽萍支付装修补偿款。本案首先应当明确的是，登图公司、澳德公司与李丽萍签订的《公寓委托经营管理协议书》系各方真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。
关于涉案合同于何时解除的问题。登图公司与李丽萍在《公寓委托经营管理协议书》第七条“违约责任”中约定，登图公司欲中途终止协议，需提前三个月通知，且登图公司需赔偿李丽萍由于登图公司违约而造成的经济损失。登图公司于2014年7月15日向李丽萍发出《终止合同通知书》，虽然该通知表示自通知书发出之日依《公寓委托经营管理协议书》关于终止条款期限的约定协议终止，但按照上述约定，合同解除之日应为解除通知发出三个月后才发生合同解除的效力，而登图公司从2014年8月即开始未支付上月租金，故登图公司实际上并未依照合同约定履行提前三个月通知的义务，对于经济损失的赔偿问题也未有与李丽萍进行商量，登图公司并非依照合同约定行使解除权。合同的解除因双方当事人协商一致或者当事人行使符合约定或法定的解除权而发生，当事人行使约定或法定解除权应当符合约定或法定的行使解除权的条件和方式。登图公司未依照合同约定条件行使解除权，故其所发出的《终止合同通知书》并不发生合同解除的效果。登图公司在《终止合同通知书》中已经明确其不再履行合同义务，且从2014年8月开始未支付上月租金，故其行为已经构成了严重违约，李丽萍有权依照合同法第九十四条第二项所规定的法定解除权解除合同。李丽萍在提起本案诉讼时在起诉状中明确主张解除《公寓委托经营管理协议书》，根据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原审法院以起诉状送达登图公司和澳德公司之日即2014年10月20日为《公寓委托经营管理协议书》解除之日正确。登图公司的相关上诉主张不成立，本院不予支持。
关于登图公司应当支付的租金数额和是否应当赔偿损失的问题。合同解除前，登图公司应当依照合同的约定履行相应的支付租金的义务，但登图公司自2014年8月开始即未向李丽萍支付合同约定的上个月的租金，并自此未再支付过租金，原审法院按照《公寓委托经营管理协议书》的约定确定登图公司应向李丽萍支付2014年7月至《公寓委托经营管理协议书》解除之日（即2014年10月20日）期间间租金共计7088.7元正确。对于合同解除后所产生后果，合同法第九十七条作出了相应的规定。根据该条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案因登图公司违约而导致合同解除，故李丽萍有权要求登图公司赔偿损失。登图公司上诉称李丽萍在解除合同后可自由处分房产不存在实际损失的问题，对此，本院认为，本案合同双方约定的履行期限并未届至，而登图公司中途违约导致合同解除，李丽萍对登图公司返还的房屋重新出租或予以其他处分需要相应的时间和相当的商业机会，故在此期间其必然存在相应的损失，原审法院根据本案的实际情况，依法酌情确定登图公司应按照三个月的租金标准赔偿李丽萍的损失合法适当，本院予以维持。
关于登图公司应否向李丽萍支付装修补偿款。澳德公司与李丽萍签订的商品房买卖合同中，约定对于涉案房屋在交付时应当具备相应的装饰装修标准，同时，登图公司与李丽萍在《公寓委托经营管理协议书》中约定李丽萍购买涉案房屋所在大厦带装修及酒店式公寓配置的房产，委托物业内的配置作为委托物业的附属部分，须一并交给登图公司，双方在合同中还以附表形式列明了装修、设备标准，并明确约定合同终止时，登图公司应返还给李丽萍合理磨损及合理折旧后的委托物业内设施设备及物品。之后，澳德公司和登图公司对涉案房屋也进行了实际的装修。根据双方合同的约定以及实际履行情况，澳德公司、登图公司应按照双方约定的标准装饰装修房屋，登图公司应在合同终止时返还房屋内合理磨损和折旧后的设施设备及物品。从原审法院实地勘查和当事人的陈述来看，涉案房屋的装饰装修存在不符合双方合同约定的情况，房屋内的家电和家具设备在诉讼中也被拆走，故登图公司应当赔偿李丽萍相应的损失，原审法院综合本案情况依法酌情登图公司向李丽萍支付相应装修补偿款符合合同的约定，且也符合日常生活经验，合法适当，应予以维持。
综上所述，登图公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费827.71元，由上诉人佛山市顺德区登图物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年五月十七日
书 记 员 许佩珊