吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉03民终830号
上诉人（原审原告）：西丰县农村信用合作联社。
法定代表人：车文波，理事长。
委托诉讼代理人：林长春，西丰县农村信用合作联社职工。
委托诉讼代理人：杜兴馥，辽宁博衡律师事务所法律顾问。
被上诉人（原审被告）：张秋林，男,汉族，1964年1月23日生,个体业主，住四平市铁东区。
原审第三人:郭万平,男,汉族，1955年2月10日生，农民，住辽宁省昌图县。
原审第三人:贾凤贤,汉族，1957年12月27日生,农民，住辽宁省昌图县，系郭万平之妻。
上诉人西丰县农村信用合作联社（以下简称信用社）因与被上诉人张秋林、原审第三人郭万平、原审第三人贾凤贤案外人执行异议之诉一案，不服吉林省四平市铁东区人民法院（2018）吉0303民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
信用社上诉请求，撤销（2018）吉0303民初505号民事判决依法改判：1、解除对坐落在辽宁省昌图县四合镇三合村建筑面积389平方米(昌四合建字第2216号)房屋的查封；2、停止对坐落在辽宁省昌图县四合镇三合村建筑面积300平方米(昌四合建字第2016号)房屋的执行与拍卖。事实和理由：西丰县人民法院于1997年8月20日作出(1997)西经初字第40号民事调解书,西丰县法院执行期间，经法院主持达成执行和解协议，昌图县四合镇种子站同意用郭万平家楼房一座,面积689平方米的住宅抵债给西丰县德兴信用合作社偿还贷款。郭万平将房屋交付信用社，将房照二本交给信用社，信用社委托郭万平管理房屋至今。案涉房屋属农村集体土地，无法过户更名给信用社。
张秋林答辩称，信用社的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
信用社向一审法院起诉请求：立即停止对坐落在辽宁省昌图县四合镇三合村建筑面积689平方米(昌四合建字第2216号、2016号)房屋的强制执行与拍卖,并解除查封。
一审法院认定事实：1996年4月16日,昌图县四合镇种子站在西丰县德兴信用合作社贷款55万元,由大连渤大物资经销处担保，借款期限至1996年12月10日。因借款到期未还，西丰县德兴信用合作社将昌图县四合镇种子站、大连渤大物资经销处起诉至西丰县人民法院。西丰县人民法院于1997年8月20日作出(1997)西经初字第40号民事调解书,协议：一、昌图县四合镇种子站欠西丰县德兴信用合作社本金55万元。昌图县四合镇种子站于1997年9月15日前偿还本金15万元及利息,10月30日前偿还本金10万元;11月30日前偿还10万元；12月25日前偿还本金20万元利随本清。二、如昌图县四合镇种子站不按期履行还款义务由大连渤大物资经销处(郭万平个人)负责偿还。1998年9月12日西丰县德兴信用合作社与昌图县四合镇种子站签订协议书，昌图县四合镇种子站同意用郭万平家楼房一座,面积689平方米的住宅抵债给西丰县德兴信用合作社偿还贷款。2014年1月15日郭万平、贾凤贤向张秋林借款120万元，约定借款期限为一年，因到期未还，张秋林诉至该院。经该院调解，2015年11月13日作出（2015）东四民初字第203号民事调解书：一、郭万平、贾凤贤于2016年2月6日前给付30万元，2016年6月6日前给付45万元，余款45万元于2016年12月6日前一次性给付。二、上述120万元的借款利息，郭万平、贾凤贤自2014年1月15日起按照中国人民银行同期同类贷款基准率计算，至实际给付之日止。该院于2015年11月11日作出（2015）东四民初字第203号民事裁定书，裁定“查封郭万平、贾凤贤所有的坐落于辽宁省昌图县四合镇三合村的房产执照（执照号码：昌四合建字2016号、砖混结构，建筑面积300平方米），查封期限二年。”因郭万平、贾凤贤未履行给付义务，张秋林申请执行。2017年9月7日该院作出（2017）吉0303执恢129-1号执行裁定书，裁定查封郭万平、贾凤贤所有的坐落于辽宁省昌图县四合镇三合村建筑面积389平方米的砖混二层楼房（房产执照昌四合建字2216号，栋号217）及坐落于辽宁省昌图县四合镇三合村建筑面积300平方米的砖混房屋（房产执照昌四合建字2016号，栋号217）的房屋产籍。2017年11月27日该院作出（2017）吉0303执恢129-2号执行裁定书，裁定拍卖郭万平、贾凤贤所有的坐落于辽宁省昌图县四合镇三合村建筑面积300平方米的砖混房屋（房产执照昌四建字2016号，栋号217）及坐落于辽宁省昌图县四合镇四合村民委七组建筑面积180.52平方米的无照房屋。信用社就昌四建字2016号房屋所有权向该院提出异议，该院驳回信用社的异议申请。
一审法院认为，该院作出（2017）吉0303执恢129-1号执行裁定书，裁定查封郭万平、贾凤贤所有的坐落于辽宁省昌图县四合镇三合村建筑面积389平方米的砖混二层楼房（房产执照昌四合建字2216号，栋号217）及坐落于辽宁省昌图县四合镇三合村建筑面积300平方米的砖混房屋（房产执照昌四合建字2016号，栋号217）的房屋产籍。该房屋登记在郭万平名下，按照物权法的规定，该房屋应认定为郭万平的财产。信用社称该房屋经法院调解已归西丰县农村信用合作联社所有，因未按法律规定办理过户登记，其诉讼请求，该院不予支持。判决：对第三人郭万平名下的坐落于辽宁省昌图县四合镇三合村建筑面积389平方米的砖混二层楼房（房产执照昌四合建字2216号，栋号217）及坐落于辽宁省昌图县四合镇三合村建筑面积300平方米的砖混房屋（房产执照昌四合建字2016号，栋号217）继续执行。
本院二审期间，信用社认为其一审提交的西丰县人民法院执行局的情况说明一份需要质证，以证明信用社与郭万平系西丰县法院执行期间、经法院主持执行和解达成协议。张秋林质证称，该证据与本案无关。本院认为，信用社与郭万平签订的抵偿协议，没有人民法院卷宗材料佐证，现有证据不足以证明该协议当时系经法院审查认可、在法院主持下达成，且执行和解协议不属于法律文书，不具有法律上强制执行的效力，故对该证据不予确认。信用社认为其一审提交的昌图县不动产登记中心的书面材料一份需要质证，以证明该农村集体土地房屋无法过户给信用社。张秋林质证称，不动产登记中心的证明与本案无关。本院认为，该证据能够证明
诉争房屋因存在政策上的登记障碍，不能进行变更登记的事实，本院予以确认。本院二审期间，信用社提交了1999年至2017年共19份年度抵债资产盘点报告，以证明其占有诉争房屋。本院认为，该证据不足以证明信用社实际占有诉争房屋，且信用社不能证明每一份均为当年度的原始盘点报告，无法评估其真实性，故对该证据不予确认。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：一、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第八十六条第二款规定：“和解协议一般应当采取书面形式。执行人员应将和解协议副本附卷。无书面协议的，执行人员应将和解协议的内容记入笔录，并由双方当事人签名或盖章。”本案信用社虽然提交了西丰县人民法院执行局的情况说明，但人民法院没有将该协议副本附卷、没有将该协议内容记入笔录，没有人民法院卷宗材料佐证，现有证据不足以证明该协议当时系经法院审查认可、在法院主持下达成，故该协议只能视为双方当事人自行达成的协议，不能视为人民法院的执行和解协议。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案信用社不能证明其已占有诉争房屋并委托郭万平进行管理，人民法院查封前诉争房屋一直在由郭万平占有、使用，信用社并未实现对诉争房屋的实际支配和控制，不能证明其在人民法院查封之前已合法占有诉争房屋。该诉争房屋系农村集体土地房屋，因存在政策上的登记障碍不能变更登记，属于因信用社自身原因未办理过户登记的情形，故未办理过户登记系信用社自身原因所致。依照法律规定，异议人必须同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的上述全部四个条件，才能排除人民法院对诉争房屋的强制执行，本案信用社不符合第（二）条“占有”、第（四）条“登记”规定的条件。据此，登记在郭万平名下的诉争房屋，一直由郭万平占有、使用，信用社不享有足以排除对房产执照昌四合建字2216号、昌四合建字2016号房屋强制执行的民事权益。
综上所述，信用社的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由西丰县农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审判长 贺庆华
审判员 刘晓东
审判员 刘玉霞
二〇一八年八月六日
书记员 宁家兆