杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第1906号
原告：杭州西开发物业管理发展有限公司。
法定代表人：洪莘浒。
委托代理人：李红武、张德根。
被告：陈建华。
原告杭州西开发物业管理发展有限公司（以下简称西开发物业公司）诉被告陈建华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，依法由审判员彭小梅独任审判，于2014年11月4日、2014年12月22日公开开庭进行了审理。原告西开发物业公司的委托代理人李红武、被告陈建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西开发物业公司诉称，原、被告因物业服务建立合同关系。被告作为京都苑小区的业主享受了原告提供的物业服务，被告居住房屋建筑面积47.65平方米，2003年5月之前按0.35元／月／平方米计收物管费；2003年5月至2008年12月，按0.45元／月／平方米计收物管费；2009年1月起，多层住宅按每平方米0.55元／月计收物管费。但被告自2000年1月份至2014年8月份共拖欠176个月的物管费，共计人民币3907.30元。针对被告拖欠物业服务费的行为，原告多次上门沟通，但被告仍拒绝交纳。根据《物权法》第83条和《民法通则》第111条、第112条第2款之规定，被告的行为已经违反了物业服务合同的约定，侵害了原告的合法权益，请求法院依法判令被告支付物管费3907.30元；本案受理费由被告承担。
为证明上述事实，原告西开发物业公司向本院提供以下证据：
1.《物业服务委托合同》四份，欲证明原、被告之间存在物业服务关系的事实。
2.企业名称变更预先核准登记通知书一份，欲证明原告名称变更的事实。
3.住户家庭情况登记表一份，欲证明被告居住在京都苑的事实。
4.《关于京都苑物业管理收费标准的通知》一份，欲证明京都苑收费标准经过物价部门核准的事实。
5.照片二份，欲证明原告在被告门口张贴物业服务费催缴通知单的事实。
被告陈建华辩称：涉案房屋系旧城改造，房屋拆迁得来。分配新房时由于开发商杭州市西湖区房屋建设开发总公司未履行房屋拆迁产权调换协议之规定。被告父亲原来的房屋室内面积是108.66平方米，而分配新房时给被告父亲的房屋不是按室内面积来分配的，而是按建筑面积进行分配，少分了18.66平方米。当时未按规定分配给被告两个中套，且京都苑xx幢x单元xxx室房屋没有阳台。作为补偿，当时开发商与被告口头约定，被告按现住的房屋进行分配，开发商免被告京都苑xx幢x单元xxx室物业管理费至产权失效为止（当时的物业管理公司是作为开发商的下属部门在进行管理）。另外，四份物业管理合同属于无效合同，西开发物业公司所签订的合同没有法人代表的签名。三份合同没有法人代表签名，又没有授权委托书，一份合同有授权委托书，但未公证，无法证实其身份。杭州市西湖区房屋建设开发总公司与杭州京都苑物业管理发展有限公司签订的合同中，杭州市西湖区房屋建设开发总公司所用的公章非合同专用章，而与被告签订的协议是用的合同专用章，杭州京都苑物业管理发展有限公司是今年成立，请求法院核实此合同的真实性。物业公司从未对被告进行过任何的个体服务，需要服务总是被物业公司以未交物业费为由拒绝服务。最后，因为之前的物业服务费已超过诉讼时效，被告只愿意缴纳未超过诉讼时效的两年的物业费。
为证明上述事实，被告陈建华向本院提供市（县）房屋拆迁产权调换协议书复印件、国有土地使用证、房产证复印件各一份，欲证明房屋拆迁安置时，杭州市西湖区房屋建设开发总公司少分配被告房屋建筑面积18.66平方米，杭州市西湖区房屋建设开发总公司为了补偿被告，口头协议约定被告可以免交物业费。
上述证据，双方当事人质证意见如下：
针对原告西开发物业公司提供的证据，经被告质证：对证据1的真实性无异议，但认为第一份物业委托合同中作为甲方的杭州市西湖区房屋建设开发总公司的代表人签名的是叶某，但据被告所知，该公司的法定代表人不是叶某。叶某出面签的合同是否有效，被告不确定；杭州京都物业管理发展有限公司的代表人是杨某签名，据被告所知，杨某亦不是该公司的法定代表人。第二份物业委托合同第一页写杭州京都物业管理发展有限公司的法定代表人是叶某，但合同最后该公司的代表人签名却是来某。第三份物业委托合同补充协议中乙方没有法定代表人的签名，授权委托书中只委托单位，未委托个人，该委托书没有经过公证，被告不确定其效力。第四份委托合同乙方签字的人不是法定代表人。经审核，因被告对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对证据2-4，被告均无异议，本院对其证明力予以确认。对证据5，被告认为其从未看到过门口有催缴通知单，该两份照片无法显示催缴通知单是贴在被告家门口。经本院审核，该两份照片无法显示拍摄地点，看不出催缴通知单是在被告家门口或被告所住单元门口所张贴，故无法证明原告曾向被告催缴过物业费，对该证据的证明力不予确认。
针对被告陈建华提供的证据，经原告质证，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为该组证据与本案没有太大的关联。杭州市西湖区房屋建设开发总公司和杭州京都物业管理有限公司是两个独立的法人主体，因此，杭州市西湖区房屋建设开发总公司对被告的承诺没有法律依据。经审核，该组证据与本案无关联性，本院对该组证据不予认定。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定下述案件事实：
杭州市下城区京都苑xx幢x单元xxx室的房屋，建筑面积为47.65平方米，该房屋产权登记在陈建华与汤某名下，陈建华与汤某系夫妻关系，陈建华也是该房屋的实际使用人。1996年8月15日，京都苑小区的开发商杭州市西湖区房屋建设开发总公司与杭州京都物业管理发展有限公司签订《杭州市“京都苑”物业管理委托合同》，约定由杭州市西湖区房屋建设开发总公司指定杭州京都物业管理发展有限公司全权负责“京都苑”内的物业管理，管理权有效期为1996年10月起至该小区“业主管理委员会”授权之日。2006年9月25日，京都苑小区业委会与杭州京都物业管理发展有限公司签订了《杭州市物业管理服务合同》，约定由京都苑小区业委会委托杭州京都物业管理发展有限公司对京都苑小区实行物业管理。委托管理期限为三年。2007年1月18日，京都苑小区业委会与原告西开发物业公司签订《物业管理服务委托合同》，约定由京都苑小区业委会委托西开发物业公司对京都苑小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年。2010年1月18日，京都苑小区业委会与原告西开发物业公司续签了《物业管理服务委托合同》，京都苑小区业委会继续委托西开发物业公司对京都苑小区实行物业管理服务。委托管理期限为五年，即自2010年1月13日起至2015年1月12日止。该合同第二十二条第一项约定了物管费收费标准（按建筑面积）：多层住宅：0.55元／月／平方米。
另查明，2005年7月28日，杭州京都物业管理发展有限公司名称经杭州市工商局核准变更为杭州西开发物业管理发展有限公司即本案原告。2003年杭州市下城区物价局下发了通知（下价（2003）5号），根据该通知，京都苑小区属乙级住宅小区，其基准收费标准为：多层0.5元／建筑平方米；高层0.65元／建筑平方米；浮动幅度上下20%。陈建华入住该房至今未支付过物业费，现原告诉至来院，请求被告陈建华支付所欠的物业管理费3907.3元（2000年1月1日至2014年8月31日）。
本院认为：原告西开发物业公司与京都苑小区业主委员会《物业管理服务委托合同》，约定了多层住宅所收取物业管理费标准为0.55元／月／平方米。该协议系双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方具有法律约束力。小区业主委员会代表的是该小区全体业主，被告陈建华作为京都苑小区业主之一，业主委员会签订的该协议对陈建华也具有法律约束力。对于原告西开发物业公司向被告陈建华主张的2000年1月至2014年8月共计176个月的物业管理服务费，被告陈建华抗辩称原告从未向其催缴过物业服务费，原告的主张有很大部分已经超过诉讼时效，被告只愿意承担两年内的物业服务费。关于原告是否向被告催缴过物业服务费问题，原告仅向本院提供两张照片，但该证据未显示拍摄地点，不能证明原告向被告有效催缴过相应的物业服务费。然而，在庭审过程中，被告陈建华承认去年即2013年其妻子转告过他，物业公司向其妻子催缴过物业服务费。因陈建华妻子汤某也系该房屋的产权人与实际使用人，原告向陈建华的妻子催缴物业服务费的行为视为对陈建华的催缴。因被告陈建华未说出2013年原告向其妻子催缴物业费的具体月份，本院酌情推断2013年1月原告向被告催缴过物业服务费，在此之前两年即2011年1月至2014年8月31日共计44个月的物业服务费，因未超过诉讼时效，被告陈建华应及时支付。对于原告主张的该时段的物业服务费1153.13元（0.55元／月／平方米×44个月×47.65平方米），本院予以支持。对于2011年1月之前的物业服务费，因原告未及时主张权利，现已超过诉讼时效，本院不予支持。对于被告陈建华辩称其未缴纳物业服务费的原因系开发商少分配安置房面积给被告，开发商口头承诺免除被告该房屋物业服务费的意见，既无证据支持，也与本案无任何关联性，对该辩称意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈建华于本判决生效之日起十日内支付原告杭州西开发物业管理发展有限公司物业管理服务费1153.13元；
二、驳回原告杭州西开发物业管理发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告杭州西开发物业管理发展有限公司负担18元，被告陈建华负担7元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审 判 员 彭小梅
二〇一四年十二月二十二日
代书记员 陈腾超