北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初3825号
原告：董学强（反诉被告），男，1962年12月5日出生，汉族，住北京市通州区。
委托代理人：庞亚秋（董学强之妻），女，汉族，住北京市通州区。
委托代理人：徐国英，北京策慧律师事务所律师。
被告：曹雷（反诉原告），男，1982年10月20日出生，汉族，住北京市通州区。
被告：吴印才，男，1972年1月16日出生，汉族，住河北省承德市平泉县。
被告：周君，男，1968年7月13日出生，汉族，住河北省承德市平泉县。
委托代理人吴印才，男，1972年1月16日出生，汉族，住河北省承德市平泉县。
原告（反诉被告）董学强诉被告（反诉原告）曹雷、被告吴印才、被告周君租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员井龙独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董学强及其委托代理人庞亚秋、徐国英，被告（反诉被告）曹雷、吴印才、周君的委托代理人吴印才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）董学强诉称：2013年7月1日，原告与三被告签订租赁合同，原告将自己承租的位于北京市通州区xx镇xx村养殖小区的院子转租给三被告，被告支付了2013年7月1日至2015年6月30日的租金5万元；合同约定被告应每两年按时交纳租金，否则原告有权在一个月内终止合同，现租金已届交纳期，被告迟迟不予支付，原告多次找被告沟通，被告拒绝支付，为维护合法权益，特诉至法院，要求：1、判令解除原被告双方之间的租赁合同；2、判令被告曹雷3日内将位于北京市通州区xx镇xx村养殖小区院内所建建筑物及附属设施拆除、腾空、恢复原状后交付给原告，并向原告支付从2015年7月1日起至实际腾退之日的租金（每月租金标准2083元）；3、诉讼费由被告承担。
被告（反诉被告）曹雷辩称：第一，同意解除合同，也同意将涉案院内所建建筑物及附属设施拆除并腾空交付给原告；第二，不同意恢复原状，除非原告给予我方赔偿；第三，不同意给付租金，因为在涉案院内建设厂房期间被政府部门多次叫停，与原告协商后，原告口头同意可以不交租金，且厂房自建设以来从未投入使用。2013年7月1日双方签订的租赁合同中约定，我方可以在租赁场地内建设厂房养殖，如遇有部门阻止，损失由原告承担。合同签订后，我方在场地内安装动力电花费3万元，清理院落及整理下水设施花费3万元，搭建厂房花费22万元，但因政府部门阻止，厂房建设无法完成并投入养殖使用，我方找原告协商，原告一直推脱不予解决，导致合同目的无法实现，故我方提出反诉，要求：1、判令被反诉人返还反诉人房屋租金5万元；2、判令被反诉人赔偿反诉人养殖小区内建设的房屋及附属物损失171452元；3、判令被反诉人赔偿反诉人在养殖小区内安装动力电损失30000元和清理场地费30000元；4、反诉费由被反诉人承担。
被告吴印才、周君辩称：双方签订的合同中约定，若我方未按时缴纳租金，对方有权在一个月内终止合同，因为我们不交租金，合同已经解除了。院内房子是曹雷自己建设的，如需腾退、恢复原状、给付租金，都应由曹雷负担。
原告（反诉被告）董学强针对曹雷的反诉辩称：不同意反诉人的反诉请求，请求法院予以驳回，理由如下：第一，不同意返还租金5万元，双方2013年7月1日签订的合同已经生效，且被反诉人一直占用房屋，不存在应当返还租金的事实；第二，反诉人明知自己所建房屋没有批示，属于违章建筑，被政府多次叫停后仍然继续建造，其行为违反了法律法规的规定，因此产生的损失应由其自行承担；第三，根据合同第三项第五条约定：“乙方如不续租所有建筑归甲方所有（不可移动建筑）”，若反诉人不续租，不可拆除的建筑应归我方所有，可以拆除的应由反诉人自行拆除。
经审理查明，2002年3月11日，董学强与北京市通州区xx镇xx村村民委员会（以下简称xx村村民委员会）签订合同书，约定xx村村民委员会将南四亩地3.2亩承包给董学强作为养殖用地，租期从2002年1月1日至2032年1月1日，承包期为30年。2013年7月1日，董学强（甲方）与曹雷、吴印才、周君（乙方）签订《租赁合同》，董学强将其承包xx镇xx村村委会的土地转包给曹雷、吴印才、周君，并约定：甲方将位于xx镇xx村养殖小区长39米、宽58米的院子租给乙方使用；乙方如需安装变压器由甲方协助；甲方与乙方租赁期限18年；乙方租赁后需要建厂房及办公室，如遇到村领导村民争议由甲方负责；此土地及院落租赁期间租金为每年2.5万元；甲方须保证乙方在院内搭建不得超过原有建筑高度的厂房；如乙方在搭建厂房期间遇有部门阻止乙方损失由甲方负责。合同签订后，曹雷向董学强支付了2013年7月至2015年6月的租金共计5万元。合同签订后，曹雷出资在涉案院内建设厂房及附属设施（包括厂房、大门中间铁门、管道沟槽等）、安装动力电（380W）。庭审中，曹雷认可其施工期间政府有关部门曾在2014年11月、2015年4月、2015年11月和2016年1月共四次要求停止施工。
本案审理过程中，曹雷向本院提出申请要求对涉案院内的建筑物及附属设施价值进行鉴定，2016年8月30日，北京中林资产评估有限公司出具资产评估报告书，截至评估基准日（2016年8月30日），北京市通州区xx镇xx村养殖小区内的建筑物及附属设施的价值为172999.00元（其中建筑物及附属设施价值171452元、管道沟槽1547元）。关于安装动力电的费用，曹雷称30000元并未提供证据，董学强对此不予认可，称听被告说过不到20000元。
上述事实，有合同书、租赁合同、协议、鉴定报告书和鉴定费发票及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据查明的事实，涉案土地的性质为养殖用地，属于农业用地。根据双方庭审中的陈述、合同约定的土地用途及曹雷建房的过程，可以认定双方对于涉案土地系养殖用地是明知的、对于曹雷租赁养殖用地用于非农建设亦是明知的。董学强与曹雷、吴印才、周君签订的《租赁合同》约定将农业用地用于非农业建设，故上述合同违反了法律的强制性规定，应为无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。董学强明知涉案土地属农业用地，仍承租涉案土地并对外出租用于非农用途，并在合同中向承租方承诺在搭建厂房期间遇有部门阻止的损失由己负责，故董学强应对协议无效承担相应的责任。曹雷作为经营者，在明知承租土地系养殖用地，在未办理规划审批手续前即将涉案土地用于非法建设。结合双方的各自过错情节，本院认为双方对于合同无效承担同等责任。
关于双方损失问题，本院根据各自过错程度和损失情况予以分担，具体论述如下。合同无效后，曹雷应当将涉案场地上的建筑物及附属设施、动力电拆除后交付给董学强，本院对于董学强的要求曹雷腾退并交付场地的请求予以支持。董学强要求曹雷给付2015年7月1日至腾退之日的租金，因合同无效，董学强所述租金应为土地使用费，虽曹雷占用土地但并未实现其目的，故对于董学强要求的土地使用费，本院按照双方合同约定的标准的50%即35元每天的标准给付。对于董学强要求曹雷恢复原状的请求，因董学强无法提供涉诉院子的原始状态作为参考，且恢复原状已无意义，不具有可执行性，本院不予支持。曹雷要求董学强赔偿的建筑物及附属设施损失，曹雷在被镇政府多次要求停工后仍继续施工，对于政府要求曹雷停工后的扩大的损失应自担责任，对于要求停工前的损失由曹雷和董学强各担50%的责任，政府要求曹雷停工后的扩大的损失，本院根据庭审中双方陈述的工程进度并参考鉴定报告酌定为30000元。考虑到厂房及附属设施拆除后的残值，并综合上述的因素，董学强应赔偿的曹雷的建筑物及附属设施的损失为70000元。曹雷所称的动力电损失并未提供证据，故本院根据原告所述情况认定为20000元，根据过错程度，董学强应赔偿曹雷动力电损失的数额为10000元。曹雷要求董学强返还已交纳租金请求，考虑双方过错，由董学强返还25000元为宜。关于曹雷所述的场地清理费，并未实际发生，本院对于该项请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）董学强与被告（反诉原告）曹雷、吴印才、周君于二○一三年七月一日签订的租赁合同无效；
二、本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）曹雷将其所建的位于北京市通州区xx镇xx村养殖小区院内的建筑物及附属设施、动力电拆除并将院子及附属物返还给原告（反诉被告）董学强；
三、被告（反诉原告）曹雷自二○一五月七月一起至其腾退之日止按每天三十五元标准给付原告（反诉被告）董学强土地及附属物使用费；
四、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）董学强返还被告（反诉原告）曹雷已交纳租金二万五千元；
五、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）董学强给付被告（反诉原告）曹雷损失人民币八万元；
六、驳回原告（反诉被告）董学强的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）曹雷的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费一万元，由原告（反诉被告）董学强负担五千元，于本判决生效之日起七日内交纳；由被告（反诉原告）曹雷负担五千元（已交纳）。
本诉案件受理费八十二元，由原告（反诉被告）董学强负担四十一元（已交纳）；由被告（反诉原告）曹雷负担四十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费二千一百五十元，由原告（反诉被告）董学强负担一千零七十五元，于本判决生效之日起七日内交纳；由被告（反诉原告）曹雷负担一千零七十五元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 井 龙
二〇一七年四月二十七日
书记员 曹璐萍