广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第1342号
原告：陆家欢，身份证住址广西贵港市覃塘区。
委托代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。
被告：段徐坤娥，身份证住址湖北省公安县。
委托代理人：甘静仪，广东杰海律师事务所律师。
委托代理人：彭怡聪，广东杰海律师事务所律师。
原告陆家欢与被告段徐坤娥租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日受理后，依法由审判员段静楠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆家欢的委托代理人谢海傲，被告段徐坤娥的委托代理人彭怡聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陆家欢诉称：我与被告于2014年11月13日签订《租赁合同》，约定我承租被告所有的广州市白云区京溪云桦苑*栋*房（下称涉案房屋）；每月租金3700元；押金7400元；租期自2014年11月14日起至2015年11月13日止；被告无故终止合同或由于被告的原因造成合同终止，被告须退回押金并赔偿我等同于押金金额作赔偿。2015年8月22日，被告欲转让涉案房屋，遂不断以电话或短信方式无理催促我搬离，我被迫于2015年9月5日正式搬离并要求被告退还押金。被告拒退押金并超期收租至2015年9月13日，即多收7天租金合计863元。现合同因我已搬离涉案房屋而导致合同无法继续履行，被告的行为侵犯了我的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告依约退还我租金7400元；2、被告依约赔偿我违约金7400元；3、被告退还我多收的自2015年9月5日至2015年9月11日止的租金863元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告段徐坤娥辩称：我不同意原告的所有诉求。理由如下：1、我与原告签订的《租赁合同》约定涉案房屋限于办公用途。原告曾擅自改变用途于屋内生火做饭，我责令停止，原告也确认其行为违约并同意整改。后我又于中介公司处得知原告不但仍在屋内生火做饭甚至还将涉案房屋出借给他人生活居住。故我因原告的前述根本违约行为有权解除合同。2、我与原告签署合同时约定，被告于每月10号前将租金及水电费转账给我。后我发现原告未将2014年11、12月及2015年1月的租金转账给我，但另有案外人分别于2014年12月、2015年1月向我转账3400元、3500元，但原告也至今也未说明该两笔转账是否其委托案外人所为，更何况这两次转账也未能足额抵冲前述三月的欠费。且原告租赁期间使用水费合计606.69元，仅于2015年5月11日支付了85.14元，尚有521.55元未缴。基于原告拖欠租金及水费的违约行为，我也有权解除合同。况且即使我同意退还押金，也可依约先扣除原告欠缴的租金及水费等再将剩余费用返还。3、根据广州市南都房地产代理有限公司出具的证人证言等，原告于2014年11月承租涉案房屋之时，就知道该房以租代售，因此在涉案房屋没有合适的购房者前，我不会违背常理解除合同。再综合前述事实，事实是原告违约在先。故原告是履约的过错方，要求我赔偿违约金是完全没有依据的。4、2015年8月22日，我因原告的违约行为责令其搬离涉案房屋。2015年9月3日，原告开始搬迁。2015年9月16日，原告才通知我领取钥匙，故2015年9月16日前涉案房屋均由原告实际控制。我自2015年9月17日才获得房屋使用、管理的权限，故原告返还房屋的时间及合同解除的时间均应是2015年9月17日。故原告诉求多收的租金没有事实依据。综上，请驳回原告的所有诉求。
经审理查明：位于广州市白云区云景路*号*房（系涉案房屋）为被告及案外人段某共同共有的房产，房屋用途为居住用房。
2014年11月13日，被告（出租人，甲方）与原告（承租人，乙方）签订NO：*《租赁合同（住宅）》，甲乙双方约定：一，甲方合法拥有涉案房屋，甲方同意将该物业租予乙方。二，该物业租金为3700元/月，租期1年由2014年11月14日起至2015年11月13日止。三，甲乙双方同意下列各项：（1）在签署此合同时，乙方同意交付甲方押金7400元，相当于2个月租金（以收据为凭），同时乙方应缴付甲方上期1个月租金3700元（以收据为凭）。甲方同时将该物业门钥匙三套、门卡三张交给乙方，并同意在租期届满时将全部押金无息在当天内退还乙方，押金不能作租金，倘若乙方有租金或其他一切费用未付清或未能在迁出时完整交还该物业给甲方，甲方有权在该押金内扣除有关费用。四，有下列情况之一，甲方有权终止合同，收回出租房屋，并没收押金：（1）乙方擅自以任何形式将该物业转租或借给他人使用。……（3）无故拖欠半个月租金……。五，乙方保证并承担下列责任：（1）乙方保证在租用期内每月10日前缴交下月租金给甲方，不能借故拖欠。（2）合同生效期内全数支付该物业大厦管理费、水电费、电话费、煤气费、天线费，以及其他应由乙方支付的费用。（3）该物业仅作为住宅办公之用。……（5）在居住时、迁出时或中途搬迁时不转租或借与第三者使用该物业。（6）正常维修该物业之内部，并对因使用不当或其他人为原因而导致该物业及其设备损坏时，乙方负责赔偿或给予修复。……（9）在租赁期届满时把该物业交还甲方，届时乙方将物业之完整三套门钥匙交回甲方，并将全部家具杂物清理干净。如乙方不将私人物品搬走，甲方按乙方弃置处理，乙方不得追讨赔偿。（11）如乙方无故终止合同或由于乙方的原因造成合约终止，则押金不予退回给乙方。六，甲方保证并承担下列责任：……（4）如甲方无故终止合同或由于甲方的原因造成合约终止，甲方不但退还押金，还应赔偿乙方等同于押金金额作为赔偿。八，违约责任：如任何一方未能履行本合同规定之条款或违反国家和地方法律有关规定，另一方有权提前解除本租约。所造成损失由责任一方承担等等。
合同签订当日，原告向被告交纳了首月租金3700元、押金7400元。原告为证明上述事实，向本院提交编号为*、*号收据各一张，*号收据载明：“2014年11月13日，今收到陆家欢交来承租广州市白云区云桦苑*栋*房之押金柒仟肆佰元，￥7400元。经手人：段徐坤娥。”其中“柒”、“肆”由“叁”、“柒”修改而来，“7400”元前有一划掉的“3”字。*号收据载明：“2014年11月13日，今收到陆家欢交来承租广州市白云区云桦苑*栋*房之首月租金叁仟柒佰元，￥3700元。经手人：徐坤娥。”被告抗辩原告在2014年11月13日仅支付了7400元，编号为*号收据为原告篡改，原告对此予以否认。被告表示其本人保存的收据联已经遗失。本院要求被告在举证期限内提交反证证明其抗辩意见，被告届举证期满无提交相关证据证实。
2014年11月14日，被告将涉案房屋交付原告使用。
原告向本院提交电子银行回单及账户明细，拟证明其交租情况：
2014年12月10日，李某代原告向被告转账2014年12月14日至2015年1月13日止的租金3400元。
2015年1月12日，李某代原告向被告转账2015年1月14日至2015年2月13日止租金3500元，给收款人留言：扣除10月至11月13号物业管理费200。
2015年2月12日，原告向被告转账2015年2月14日至2015年3月13日止的租金3700元。
2015年3月11日，原告向被告转账2015年3月14日至2015年4月13日止的租金3700元。
2015年4月11日，原告向被告转账2015年4月14日至2015年5月13日止的租金3700元。
2015年5月11日，原告向被告转账2015年5月14日至2015年6月13日止的租金及2015年4月14日至2015年5月13日水费，合计3785.14元。
2015年6月12日，原告向被告转账2015年6月14日至2015年7月13日止的租金3700元。
2015年7月11日，原告向被告转账2015年7月14日至2015年8月13日止的租金3700元。
2015年8月11日，原告向被告转账2015年8月14日至2015年9月13日止的租金3700元。
关于2014年12月10日少支付300元的原因，原告解释为已扣除厕所维修费200元、热水器维修费100元。被告否认与原告达成上述扣除协议，并主张上述两笔费用应由原告自担。
2015年3月26日，被告短信告知原告不得在涉案房屋内做饭。原告于次日回复请求被告对做饭问题予以谅解。被告当日回复原告不同意原告在涉案房屋内做饭。原告于2015年3月28日告知被告“今后我们至多偶尔做个早餐。”
广州连家地产代理有限公司于2015年11月27日出具《证明》，内容为：该公司为二手房买卖中介机构，为了搜集更多二手房源的信息资料，于2015年7月10日到被告“已租待售”房屋，即涉案房屋进行拍照，以供购房者上网浏览房屋基本情况。照片显示涉案房屋内有办公人员，三个房间内均有床铺。原告对照片的真实性予以确认，并表示其承租房屋用以经营淘宝电商，房屋由原告、原告女友李某、原告哥哥嫂嫂共同居住，其哥哥嫂嫂也为淘宝店员工。
2015年8月22日，被告向原告发送短信：“你们尽快找房子，搬走。你们在那房子是卖不掉的。原以为有你们可开门开房，方便点。结果完全不是这回事。”原告次日回复被告，尽快找房子。
2015年9月16日，原告向被告发送短信，通知被告前几天已经把钥匙交还中介，但在2015年9月15日，中介将钥匙给回原告开门，原告于2015年9月16日再次交还钥匙给中介，现要求被告自取钥匙。
2015年9月22日，广州市南都房地产代理有限公司出具《证人证言》，主要内容为：2015年8月22日，被告声称要对外转让涉案房屋，要求原告搬离涉案房屋，多次通过该中介公司居间协调，但最终无果。原告于2015年9月5日正式搬离涉案房屋。原告向本院提交该份《证人证言》，证明其搬出涉案房屋时间。
2015年10月20日，广州市南都房地产代理有限公司出具《证人证言》，主要内容为：该司应原告承诺被告的要求（只做淘宝办公，不生火做饭），组织双方签订了《房屋租赁合同》，三方在现场反复强调：不得生火做饭，只做淘宝办公用。同时配合被告将要出售物业的要求，原告在租赁期内，协助配合房屋中介带客来“开门看房”的要求。租赁期内，被告两次（一次为2015年3月、另一次为2015年7月）向中介公司反映原告在涉案房屋内生火做饭，且多人居住，弄糟房屋，严重影响本物业的售卖。经公司协调，原告同意搬离该物业，于2015年9月3日搬离，未交付钥匙。该司于2015年9月16日电话通知被告取钥匙，被告于2015年9月17日取走钥匙。
被告还向本院提交了广州市自来水公司越秀供水管理所提供的明细表及银行支付流水，拟证明代原告缴纳了承租期间水费的事实，原告主张其已交纳了承租期间的水费，但除自2015年4月14日至2015年5月13日止的水费转账记录外，无提交证明交纳其他承租期间水费的证据。本院向原告释明是否同意在本案中一并解决水费的支付问题，原告表示不同意。
以上事实：有房产证、租赁合同、收据、证明、短信截图、银行回单、证人证言、银行交易流水信息、照片及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：原、被告签订《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。
房产证载明涉案房屋的用途为居住用房，双方当事人签订的租赁合同中则约定涉案房屋用途为住宅办公，故原告承租涉案房屋用于居住并无构成违约。被告抗辩涉案房屋的用途仅为办公、合同双方已达成不得在涉案房屋生火做饭的协议缺乏证据证实。广州市南都房地产代理有限公司出具的《证人证言》仅为陈述，该司无出庭作证，在无其他证据予以佐证的情况下，证人证言不能单独作为定案的证据，据此，对于被告认为涉案房屋的用途仅为办公的抗辩意见，本院不予采信。
关于被告抗辩原告将涉案房屋借给他人生活居住的问题，涉案房屋由原告、原告女友、原告哥哥嫂嫂几人共同居住，上述居住人员即为亲属又为共同经营淘宝店员工，原告与其亲属共同居住并办公并不属于擅自出借房屋给他人使用的情形。被告以此为由认为原告构成根本违约于理不合，本院不予采纳。
关于租赁合同解除的原因，通过广州连家地产代理有限公司为“已租待售”的涉案房屋拍摄照片、被告与原告本人的短信往来及广州市南都房地产代理有限公司的证人证言可知，原告搬离涉案房屋的原因是被告打算对外出卖房屋，被告向本院提交广州市南都房地产代理有限公司的《证人证言》，欲证明原、被告曾某成原告需协助配合中介带客“开门看房”的义务。一方面，双方在租赁合同中对此并无明确约定；另一方面，正如上所述，广州市南都房地产代理有限公司的《证人证言》无其他证据佐证，属于孤证，无法单独作为定案证据使用，故本院对于被告的上述抗辩意见不予采纳。双方的合同是由于被告为售房目的提前要求原告搬离导致解除，根据租赁合同的约定，被告构成违约。
关于原告是否存在违约情形的问题，通过原告的举证可知，原告在2014年12月10日交纳的租金中扣除了厕所及热水器维修费共计300元，无证据显示双方就扣除问题达成一致意见，原告单方扣除上述费用于理不合。根据租赁合同约定，涉案房屋在租赁期间的正常维修费用应由原告承担，原告自行扣除该笔费用并无合同依据也未得被告认可，对被告不产生法律拘束力，原告在当月仅交纳了3400元，没有履行足额支付租金的义务。关于水费的问题，被告已向本院提交充分证据证明代原告交纳了租赁期间的水费，本院予以采信。原告仅举证证明其向被告支付了自2015年4月14日至2015年5月13日止的水费，无提交证据证实其履行交纳其他租赁期水费的义务。现原告已搬离涉案房屋，其仍欠缴被告大部分租期的水费未有付清，构成违约。
因双方当事人均已构成违约，且被告的违约行为导致合同解除，故被告主张没收原告押金无据，原告要求被告返还押金7400元的诉求合理合法，本院予以支持。根据违约行为造成的损失应相当于赔偿额的原则，原告因被告违约而获得的赔偿应与被告违约行为给其造成的损失相适应。具体到本案，原告构成违约，其押金本应予以没收，但因被告也构成违约，故本院认定被告返还原告押金7400元。涉案租赁合同的租期于2015年11月即届满，而双方当事人已履约至2015年9月，对于被告提出要求原告提前搬离涉案房屋的问题，原告亦予以同意，被告的违约行为并无给原告造成明显损害，故押金返还已可弥补原告因被告违约行为而遭受的损失，对于原告要求被告再赔付违约金7400元的诉讼请求，本院不予支持。
被告抗辩原告支付的首月租金及押金总计为7400元且押金收据已由原告篡改的问题，通过两张收据载明的情况可知，两张收据为连号收据，经手人显示为“段徐坤娥”及“徐坤娥”，即均为被告本人，应视为该两份收据均系被告开出。被告抗辩原告保存的收据由原告篡改，但其本人无法提交其自存的收据进行比对。且经本院另行指定举证期，被告也未能提交其他反证证明其主张。根据谁主张谁举证的原则，应由被告对此承担举证不能的法律后果。被告的上述抗辩意见无事实与法律依据，本院不予采信。
关于原告搬离涉案房屋的时间，原告提交的广州市南都房地产代理有限公司《证人证言》说明原告于2015年9月5日搬离、被告提交的该司另一份《证人证言》却说明原告于2015年9月3日搬离且未交付涉案房屋钥匙。广州市南都房地产代理有限公司给出的上述两份证人证言存在矛盾，本院不予采信。但涉案房屋的交接除需原告搬离涉案房屋外，仍需其履行交还涉案房屋钥匙的义务。通过原告向被告发送的短信可知，原告虽表示在2015年9月15日前几天已将钥匙交还中介，但未有证据证实原告此前曾将该情况通知被告。原告于2015年9月15日当天使用了涉案房屋的钥匙开门，于2015年9月16日才将钥匙再次交还中介并短信通知被告。这与广州市南都房地产代理有限公司在《证人证言》中表述该司于2015年9月16日通知被告领取钥匙的意见能够相互印证，可以形成证据链，故本院认定原告交还并通知被告领取涉案房屋钥匙的时间为2015年9月16日，对于原告主张其于2015年9月5日已搬离涉案房屋的意见不予采信。故此，原告无权要求被告返还自2015年9月5日至2015年9月11日止的租金。
关于原告欠付的部分租金、水费的问题，被告对此没有提出反诉。经本院释明，原告不同意在本案中一并处理，故本院在本案中对上述问题不予调处。被告可另寻法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第（五）项，第七十二条，判决如下:
一、在本判决生效之日起五日内，段徐坤娥向陆家欢返还涉案房屋押金7400元。
二、驳回陆家欢其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费96元，由陆家欢负担46元，段徐坤娥负担50元并于本判决生效之日起三日内迳付陆家欢，本院不再予以退回。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。
审判员 段静楠
二〇一五年十二月二十三日
书记员 蔡佳丽