福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽02民终1402号上诉人（原审被告)：张睿，女，1964年12月10日出生，汉族，住厦门市思明区。被上诉人（原审原告）：厦门市万家合物业服务有限公司，住所地厦门市思明区古兴里7号215。法定代表人：张建霖，董事长。委托诉讼代理人：庄玉燕、杨淑娟，公司职员。上诉人张睿因与被上诉人厦门市万家合物业服务有限公司(下称:万家合物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初3149号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人张睿，被上诉人万家合物业公司的委托诉讼代理人庄玉燕、杨淑娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张睿上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决上诉人支付物业费没有法律依据，被上诉人没有履行物业管理义务，严重违约，且一直没有改进，因此无权要求上诉人支付物业费用;2、一审判决要求上诉人支付2015年2月13日之前的物业服务费等费用没有依据，该部分费用已经超过诉讼时效;3、一审判决认定的物业管理服务中涉及的费用公摊及公维金的使用没有公示；4、一审判决上诉人支付逾期付款滞纳金不合法，比重过高，不符合最高院合同法相应司法解释。另提出，其没有参加一审诉讼是因为没有接到一审法院的通知，根本不知道有这个案子存在；被上诉人没有履行管理和修缮义务，造成上诉人的经济损失，要求被上诉人予以赔偿，对此已另案起诉。万家合物业公司辩称:一审判决事实清楚、法律适用正确，判决结果是真实、客观、公正的。因此，请求法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。1、其物业服务的内容、质量等符合物业合同的约定，不存在违约。上诉人以其违约为由拒绝支付物业服务费等费用没有事实和法律依据，不存在上诉人陈述的小区垃圾杂物乱丢乱放、小区环境卫生恶劣等情况;不存在上诉人陈述的对二次供水水池未定期消毒清洗、水质不合格的情况；2、2015年2月13日之前的物业服务费等费用，其已通过邮寄律师函、电话、发放缴费通知单等方式主张，此部分诉求并未超过诉讼时效；3、其在物业管理服务中涉及的费用公摊、计算依据均按约按规定予以了公示。一审期间已提交了相关证据，如历年来向水务集团、电业局缴费的发票来证明答辩人对本项目水费、水费公摊、电费公摊计算和代收代缴的依据，以及在小区公示栏内进行了公示；4、上诉人长期拒不缴纳物业管理费等费用，是严重违反物业服务合同约定的行为，其诉求的违约金系物业服务合同的约定；5、小区水管改造是经业主大会表决通过，并通过招投标方式由专业施工单位组织实施。上诉人家中进水并非答辩人过错导致，上诉人以此为由拒缴物业费并且要求赔偿无事实和法律依据。万家合物业公司向一审法院起诉请求：判令张睿立即支付拖欠的2010年5月1日至2016年10月31日期间的物业管理服务费8865.8元，2006年9月1日至2016年10月31日期间的房屋公共维修金3769.8元，2007年5月1日至2016年8月31日期间的水费及水费公摊2108.6元、电费公摊2195.9元，2012年4月1日至2016年10月31日期间的垃圾处理费165元，及至实际付款之日止的违约金（以欠缴的物业管理费、公维金为基数，以两个月为一个周期，第三个月首日起算，按日千分之三标准分段计算，暂计2016年10月31日为48527.3元）。张睿在一审审理期间未作答辩。一审法院认定事实：2003年8月28日，梅园楼寓业主委员会与厦门市厦房物业管理有限公司签订《梅园楼寓物业管理合同》，约定由厦门市厦房物业管理有限公司为梅园楼寓（厦门市后江埭路88号、126号、170号）提供物业管理服务；委托期限自2003年8月28日至2006年8月28日；物业管理服务管理质量：房屋外观干净、整洁，适时清洁外墙，设备运行保持正常状态，房屋及设施、设备的维修、养护及时，公共环境整洁优美，绿化及时修剪、及时浇水，交通秩序井然有序、道路畅通，安全防范不发生重大责任事故，24小时保安员值班等；物业管理服务费住宅房屋按建筑面积1元/平方米·月向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的3‰交纳滞纳金，公共维修金由业主缴纳、按0.3元/平方米·月收取。合同签订后，厦房物业管理有限公司依约为梅园楼寓小区提供物业管理服务。合同期限届满后，厦房物业管理有限公司继续为梅园楼寓小区提供服务。2007年8月29日，厦门市厦房物业管理有限公司分立为厦门市厦煌物业管理有限公司和厦门市万家合物业管理有限公司，并从2007年9月1日起由万家合物业公司继续承担梅园楼寓的物业管理工作。此后，万家合物业公司与梅园楼寓业主委员会签订《物业管理委托合同》，委托管理期限从2007年9月1日起至下届业委会签订新的委托合同之日止，物业管理服务费及公共维修金的收费标准与原合同一致。2010年3月15日，梅园楼寓业主委员会与万家合物业公司重新签订《厦门市梅园楼宇物业服务委托合同》，约定委托服务期限自2010年3月15日至2014年11月27日，物业管理服务费及公共维修金的收费标准仍与原合同一致。合同期限届满后，万家合物业管理有限公司继续为梅园楼寓小区提供服务。2015年3月1日，梅园楼寓业主委员会再次与万家合物业公司签订《厦门市梅园楼寓物业委托合同》，合同约定：委托服务期限为五年，自2015年3月1日起至2020年2月29日止；住宅公共服务费收费标准为1.4元/月·㎡、日常专项维修资金按每月每平方米0.3元收取，对逾期拖欠服务费、日常专项维修资金超过六个月的受益人，从逾期之日起至缴清所欠费用日止，根据其拖欠的金额，每日加收3‰的违约金。张睿系梅园楼寓小区厦门市思明区后江埭路170号25A单元的所有权人，该房屋建筑面积为103.69平方米。张睿拖欠2010年5月至2016年10月的物业管理服务费、2006年9月至2016年10月的房屋公共维修金、2007年5月至2016年8月的水费及水公摊2108.6元、电公摊2195.9元、2012年4月至2016年10月的垃圾处理费165元，万家合物业公司于2016年9月20日以EMS形式向张睿送达律师函。以上事实，有万家合物业公司提供的《梅园楼寓物业管理合同》、《物业管理委托合同》、《厦门市梅园楼宇物业服务委托合同》、《厦门市梅园楼寓物业委托合同》、厦门市梅园楼寓业主委员会证明、厦门市厦房物业管理有限公司分立协议、告知函、欠费清单、公摊水电费计算方法、缴费通知单、律师函、EMS寄件单、退件回执单、土地房屋登记卡（厦地房证第00389848号）、水电费缴费明细及庭审笔录为证。因张睿未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为放弃诉讼权利，故本院对银聚物业公司提供的证据真实性、合法性、关联性，予以确认并在卷佐证。一审法院认为，梅园楼寓业主委员会与万家合物业公司签订的物业管理委托合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，合同对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。万家合物业公司作为梅园楼寓的物业管理公司，为业主及物业使用人提供了物业管理服务，张睿作为该小区业主，在接受万家合物业公司的物业管理服务后，应当缴纳物业管理服务费，即应支付拖欠的2010年5月至2016年10月的物业管理服务费8917.34元（1.0元/平方米·月×103.69平方米×58个月+1.4元/平方米·月×103.69平方米×20个月），现万家合物业公司自愿收取8865.8元，本院予以准许。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，该费用由物业管理企业代收代管，故万家合物业公司要求张睿按合同约定交纳自2006年9月至2016年10月的公共维修金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，张睿应缴交房屋公共维修金为3795.05元（0.3元/月/平方米×103.69平方米×122个月），现万家合物业公司自愿收取3769.8元，本院予以准许。张睿未按期缴交当月物业管理服务费、房屋公共维修金的行为已构成违约，万家合物业公司要求按合同约定日3‰、以两个月为一个缴费周期、从欠费的第三个月首日起分段计算滞纳金至实际付款之日止的滞纳金，本院予以准许；2015年3月1日签订《厦门市梅园楼寓物业委托合同》对逾期缴纳房屋公共维修金的违约责任进行了约定，故公共维修金的滞纳金从2015年5月1日计算。万家合物业公司提供其代缴梅园楼寓小区2007年9月至2016年8月的水、电费历月缴费明细、公摊水电费计算方法等证据，可以证明其为小区业主垫付了上述费用，小区业主应予返还。其未提供2017年5月至8月的代缴水、电费的票据，故其要求张睿返还该期间水、电费的诉讼请求因证据不足，本院不予支持，张睿应返还2007年9月至2016年8月的水费及公摊水费共计1790.8元、公摊电费1929.9元。依据《厦门市城市生活垃圾处理费征收范围和标准》，生活垃圾处理费收费标准为每户每月3元，由物业公司代收。万家合物业公要求张睿缴纳2012年4月至2016年10月的生活垃圾处理费165元（3元/月/户×55个月），本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、张睿应于本判决生效之日起七日内支付给厦门市万家合物业服务有限公司厦门市思明区后江埭路170号25A单元自2010年1月至2016年10月的物业管理服务费8917.34元，并支付逾期付款滞纳金（以两个月物业管理服务费为基数，从欠费第三个月首日起按日千分之三标准分段计算至实际缴清之日止）；二、张睿应于本判决生效之日起七日内支付给厦门市万家合物业服务有限公司厦门市思明区后江埭路170号25A单元自2006年9月至2016年10月的房屋公共维修金3769.8元，并支付逾期付款滞纳金（以两个月房屋公共维修金为基数，按日千分之三标准从2015年5月1日起分段计算至实际缴清之日止）；三、张睿应于本判决生效之日起七日内支付给厦门市万家合物业服务有限公司厦门市思明区后江埭路170号25A单元自2007年9月至2016年8月的水费及公摊水费1790.8元、公摊电费1929.9元；四、张睿应于本判决生效之日起七日内支付给厦门市万家合物业服务有限公司厦门市思明区后江埭路170号25A单元自2012年4月至2016年10月的生活垃圾处理费165元；五、驳回厦门市万家合物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院二审中，万家合物业公司提交十四组小区二次供水水池改造、水质检验报告等相应证据，用于证明万家合物业公司已尽到了物业管理责任。张睿质证认为：物业没有尽到管理责任，并提交六组公证书、照片、相关媒体报道等相应证据，予以证明其主张。本院认为，万家合物业公司在一审审理中已提交了《梅园楼寓物业管理合同》、《物业管理委托合同》、《厦门市梅园楼宇物业服务委托合同》、《厦门市梅园楼寓物业委托合同》、厦门市梅园楼寓业主委员会证明、厦门市厦房物业管理有限公司分立协议、告知函、欠费清单、公摊水电费计算方法、缴费通知单、律师函、EMS寄件单、退件回执单、土地房屋登记卡（厦地房证第00389848号）、水电费缴费明细等相关证据，张睿对一审法院认定的“住宅公共服务费收费标准为1.4元/月·㎡”有异议，认为应该是1.元/月·㎡，但其并未提供的证据予以反驳，本院对一审查明认定的事实，依法予以确认。万家合物业公司在二审审理期间又提交了小区二次供水水池改造、水质检验报告等相应证据，其提交的证据基本可以证明其服务内容、标准达到《厦门市梅园楼宇物业服务委托合同》有关“物业管理服务管理质量：房屋外观干净、整洁，适时清洁外墙，设备运行保持正常状态，房屋及设施、设备的维修、养护及时，公共环境整洁优美，绿化及时修剪、及时浇水，交通秩序井然有序、道路畅通，安全防范不发生重大责任事故，24小时保安员值班等基础服务标准”的约定，万家合物业公司关于其尽到管理职责的理由，本院予以采信。张睿主张万家合物业公司未尽到管理职责，但其提供的证据相较于万家合物业公司提供的证据，证明力较弱，应由其承担举证不力的法律后果，故张睿对万家合物业公司未尽到管理职责诉讼请求，本院不予采信。张睿主张一审判决要求其支付2015年2月13日之前的物业服务费等费用没有依据，因该部分费用已经超过诉讼时效，万家合物业公司庭审中提交了已通过邮寄律师函、电话、发放缴费通知单等方式主张权利的证据，足以证明已及时主张了诉讼权利，其诉讼请求并未超过诉讼时效，故张睿对万家合物业公司部分费用已经超过诉讼时效诉讼请求，本院不予支持。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，梅园楼寓业主委员会与万家合物业公司签订的物业管理委托合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，为合法有效的合同，对业主具有约束力。万家合物业公司已举证证明其尽到了物业管理职责举证责任，张睿提供的证据不足以证明其事实主张，应由其承担举证不力的法律后果。一审法院判决有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，张睿的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张睿负担。本判决为终审判决。审 判 长 （王肖东）审 判 员 （周宗良）审 判 员 （叶鑫欣）二〇一八年六月六日书记员（ 王国 伟）附：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业管理服务费用；……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。