广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0204民初2026号
原告：韶关市住房和城乡建设管理局。住所地：韶关市武江区西联镇芙蓉园**栋。
法定代表人：谢天友，局长。
委托诉讼代理人：廖振浩，韶关市浈江区车站法律服务所法律工作者。
被告：谭己华，男，1981年6月9日出生，汉族，住广东省韶关市。
原告韶关市住房和城乡建设管理局与被告谭己华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告委托诉讼代理人廖振浩到庭参加诉讼，被告谭己华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告韶关市住房和城乡建设管理局向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年11月12日签订的《韶关市直管公房租赁合同》韶房租赁合字320150000053号，交回位于韶关市浈××区仁爱路××号房屋给原告。2、支付拖欠从2016年12月至2017年9月份的房屋租金（10个月）141790元，判令租房保证金38670元用于抵偿租金，尚欠房屋租金10312.00元及违约金86208.32元，合计189328.32元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2015年10月30日通过韶关市公共资源交易中心竞价中标，承租了韶关市住房和城乡建设局位于韶关市××××区仁爱路21的房屋作商业之用，房屋为砖木结构，建筑面积545.29平方米。原、被告双方于2015年11月12日签订租赁合同，租赁期限从2015年12月1日至2018年11月30日止共计36个月，租赁期内第一年每月租金12890元，第二年起按原租金的总额递增10%，即每月租金141790元。被告向原告交纳了租赁保证金38670元。合同还约定被告每月20日前必须向原告缴交当月租金，如被告违约，原告依据签订的租赁合同第10条第2款按月租金的每日2‰收取违约金。原告除追收所欠租金和违约金外，有权提前解除合同，收回房屋，造成的损失同被告承担。现被告已造成违约，不按合同约定履行租金交付义务，因此，特向法院提起诉讼，希望判如所请。
被告谭己华未予答辩，也没有提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年10月30日，被告通过在韶关市公共资源交易中心竞价中标，承租韶关市住房和城乡建设局位于韶关市××××区仁爱路21的房屋作商业用途，房屋为砖木结构，建筑面积545.29平方米。2015年11月12日，原告（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订《韶关市直管公房（非住宅）租赁合同》，由甲方将位于韶关市浈××区仁爱路××号房屋出租给被告作经营使用，合同约定租期自2015年12月1日起至2018年11月30日止，共计36个月。租赁期内第一年每月租金壹万贰仟捌佰玖拾元（￥12890元），从第二年起租金总额每年递增10%，租金按月结算，乙方须在每月20日前缴付当月租金；甲方收取被告38670元作为租赁保证金，租赁期满或非双方责任终止合同，乙方无违约行为且结清费用并退回房屋之日，甲方将上述保证金本金退还给乙方；违约责任条款中约定，乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按月租金额的2‰收取违约金。乙方逾期连续或累计三个月不交付租金，甲方除追收所欠租金和违约金外，有权解除合同，收回房屋，由此造成的一切损失由乙方负责等，还约定其他的权利义务。合同签订后，原告依约交付租赁房屋给被告，并收取被告租赁保证金38670元，被告也按时支付租金。自2016年12月起，被告拖欠租金。2017年5月10日，原告向被告发出《催缴房租通知》，要求被告于2017年5月20日前交清所欠租金70895元、违约金42525元，逾期原告收回房屋，被告签收上述通知。但期限届满后，被告未支付上述款项。
被告未到庭参加庭审，据被告庭后陈述，涉案房屋的承租权是被告通过投标竞拍所得。2015年11月12日，被告凭《韶关市直行政事业单位经营性国有资产使用权竞价成交确认书》与原告签订了租赁合同，签订合同次日，原告将房屋交付给被告使用。被告一直按时缴纳租金，从2016年12月起没有交租。2017年2月底被告向原告工作人员口头表示不再经营店铺，要求原告把店铺收回，原告的工作人员称需请示走程序。后原告一直打电话要求被告交纳租金，被告向其询问关于收回店铺的事情，原告答复正在走程序。2017年4月初被告将商铺关门停止营业，2017年5月，原告工作人员称由于走程序要求被告在催缴房租通知书上签名，于是被告就在该通知书上签名。直至2017年5月底，被告应原告工作人员要求递交了申请退出租赁房屋的报告，并将商铺钥匙、报告、租赁合同等一起交给了原告工作人员。现原告提出解除合同，被告同意，但对原告请求支付拖欠租金的金额有异议，被告只拖欠了2017年1月至3月的租金，且签订合同时被告已交纳了保证金38670元，应抵消。对此，原告表示，被告于2017年5月停止经营，于2017年7月14日将钥匙、退房申请交给原告，但未腾空房屋移交。因被告不在场，无法确定财物情况，原告一直没有打开租赁房屋，直至2017年11月1日，双方才到场办理房屋移交。
另查明，2017年7月28日，韶关市住房和城乡建设局与韶关市城市综合管理局组建成韶关市住房和城乡建设管理局。
本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《租赁合同》依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告租赁使用原告房屋，未能按时如数交纳租金，已构成违约，依法应承担民事责任。关于违约责任，合同约定乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按月租金额的2‰收取违约金。乙方逾期连续或累计三个月不交付租金，甲方除追收所欠租金和违约金外，有权解除合同，收回房屋，由此造成的一切损失由乙方负责。事实上，被告自2016年12月起拖欠租金，至2017年5月10日原告向被告发出书面催缴房租通知，期间已远超三个月；被告称2017年5月底停止经营、交钥匙，并申请退租；而原告表示被告于2017年5月已经停止经营，但一直未移交租赁房屋，被告于2017年7月14日交钥匙给原告属下的房管站，但没有腾空房屋，双方于2017年11月1日才办理房屋移交手续。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同止的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，在被告处于停止经营，且不履行支付租金义务的情况下，原告作为出租人，可行使权利解除合同，及时收回租赁房屋，避免损失扩大，而原告未及时解除合同并收回租赁房屋，对因此而扩大的损失，由原告自行承担。鉴于本案实际情况，被告应付租金计至2017年5月为宜，扣减被告已支付的38670元租金保证金，被告尚欠租金为（12890+12890*10%）*6个月-38670元=46404元。关于违约金的计算标准，合同约定每逾期一日，按月租金额的2‰收取违约金，其计算标准过高，本院予以调整，按月利率2%计算为宜，2016年12月至2017年5月的违约金计算为：14179元*2‰*6=1701.48元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告韶关市住房和城乡建设管理局与被告谭己华于2015年11月12日签订的《韶关市直管公房租赁合同》（韶房租赁合字32015000053）；
二、被告谭己华于本判决生效之日起十日内支付租金46404元给原告韶关市住房和城乡建设管理局；
三、被告谭己华于本判决生效之日起十日内支付违约金1701.48元（以月租金14179元为基数，从2016年12月1日起按月利率2%计至2017年5月30日止）给原告韶关市住房和城乡建设管理局；
四、驳回原告韶关市住房和城乡建设管理局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4086元，减半收取2043元，由原告韶关市住房和城乡建设管理局负担1368元，被告谭己华负担675元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 马文英
二〇一七年十二月十一日
书记员 李馨粤