湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终1439号上诉人（原审被告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904、1905号，统一社会信用代码91420500585454349P。法定代表人：江妍萱，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:叶瑾，女，1971年1月10日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：严佳佳，男，1987年2月1日出生，汉族，住宜昌市。上诉人宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）因与被上诉人叶瑾房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市葛洲坝人民法院(2017)鄂0592民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长楹公司上诉请求：依法改判长楹公司对叶瑾少支付逾期交房违约金11554元。事实和理由：长楹公司延期交房是由多重因素造成，包括：1.极端天气的影响。长楹公司在一审提交的气象部门的统计资料表明，自2014年小区开工建设以来至2016年期间，三年累计降雨时间比2013年增加174天。极端多雨天气因素属于不可抗力的因素，因此在计算长楹公司违约责任时应当扣除天气因素的影响。2.施工单位的施工进度影响。依据施工合同，本案施工单位江苏江都建设工程集团有限公司应于2015年10月20日前竣工，但实际施工单位中途退场拒绝继续施工。长楹公司后另请其他单位继续施工，原施工单位又拒绝提供竣工验收备案相关资料导致长楹公司不能取得竣工验收备案登记。3.部分提前入住业主违规搭建，导致消防等竣工验收通不过。另外，依据双方《宜昌市商品房买卖合同》附件第四条约定，非因长楹公司造成的延期，在长楹公司履行了通知义务后应予免责。叶瑾购买的是按照成本价销售的团购房，长楹公司并未获得商业利益，在并未恶意违约的情况下，应减轻长楹公司的违约责任。叶瑾辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。关于长楹公司提及的天气原因，本应属于开发商在签约当时确定交房期限即应考虑的因素，并且施工期间还有其他楼房也在施工并未造成延期问题。若属施工单位的施工进度影响了交房，长楹公司应当向施工单位主张损失。小区业主并没有违建问题，即使入住物业也都有监管，长楹公司据此主张部分业主违建影响正式交房没有事实依据。叶瑾一审诉讼请求：1.长楹公司按合同约定支付自2016年4月1日起至起诉之日2017年9月18日止的逾期交房违约金35591.58元、租房费用27000元和物业费2464.92元，以上合计65056.50元；2.诉讼费用由长楹公司承担。一审判决认定的事实：2011年12月30日，宜昌市环境保护局（以下简称环保局）作为甲方，长楹公司作为乙方签订《团购意向协议》，主要约定甲方意向购买乙方欲开发建设的房屋200套。甲方意向购买的房屋价格由土地出让金＋建筑开发总价组合而成（土地出让金以实际摘牌价格为准，建筑开发总价双方确认后据实结算）。甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜。甲方协助乙方在开发过程中办理各项手续。本协议效力及于甲方在职在岗的职工（甲方需提供人员清单）。叶瑾购房时系环保局职工，长楹公司对叶瑾的团购身份予以认可。2015年2月3日，叶瑾作为买受人与出卖人长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买了长楹公司开发的长楹观邸3号楼1单元21层012104号、建筑面积为136.94平方米的商品房，商品房单价每平方米4849元，总金额664022元。该合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前，将商品房交付买受人使用。该条同时约定了出卖人交付的商品房应符合的条件，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十条约定，逾期不超过30日的，出卖人自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人。出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条约定处理。该合同同时约定了其他内容。合同签订后，叶瑾已支付全部购房款664022元。2015年2月27日，长楹公司为叶瑾所购买的房屋在宜昌市房地产登记交易中心办理了预购商品房预告登记。但长楹公司未按照双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》约定于2016年3月31日前交房。2017年6月7日，叶瑾作为甲方与乙方宜昌中筑物业管理有限公司（该小区的物业管理单位）、丙方长楹公司签订了《领匙协议》并实际领取了其所购买房屋的钥匙。《领匙协议》内容为“观邸项目相关主体施工已经完成，景观配套、树木栽植、交房手续陆续办理中。由于施工期间受暴雨、极端高低温等气候影响，基于施工工艺、施工安全，劳动者保护等因素限制，在上述不可抗拒气候因素下无法正常施工（详见宜昌气候简析），依法依约原正式交房时间予以顺延。现甲方因住房困难，急需取得购买房屋之钥匙以做房屋装修之前的准备工作，为此，三方经过友好协商，达成以下协议。第一条：甲方取得钥匙后承诺按照乙方“业主公约”等相关房屋管理规定正当行使购房人权利。查验房屋后，如实填写房屋状况表，相关房屋问题整改完成前，不擅自使用该房屋，如擅自使用，房屋相关质量责任由甲方自行承担。第二条：乙方受丙方委托向甲方移交其房屋钥匙，双方房屋交付手续待前述不可抗力因素顺延期满后办理。”同日，叶瑾向宜昌中筑物业管理有限公司缴纳了2017年6月7日至2018年6月6日的物业费2464.92元，同时也缴纳了装修押金以及水费、燃气费等物业公司代收代缴费用。随后，叶瑾对其购买的房屋进行了装修。一审法院同时认定，长楹公司于2013年10月24日取得建筑工程施工许可证，该许可证载明：合同开工日期2013年10月，合同竣工日期2015年1月。2016年6月27日，湖北省广播电视信息网络股份有限公司宜昌分公司出具广播电视传输覆盖网工程验收报告，安装有线电视终端802户，经验收合格，具备开通条件。2016年12月2日，宜昌中燃城市燃气发展有限公司出具竣工验收证明，证明长楹公司在中燃公司报装的天然气项目经单项验收合格，具备通气点火条件。2016年12月27日，宜昌桑德三峡水务有限公司出具用水备案资料，证明长楹公司于2015年5月完成了生活表两块和消防表一块的用水报装。2017年7月20日，国网宜昌供电公司客户服务中心出具证明，长楹观邸802户的相关配套供电设施及户表已于2017年7月19日安装完毕并送电成功。同时该小区环保验收、规划验收、绿化验收现已通过。因消防验收、工程项目竣工验收还未完成，该房屋至今未取得商品房项目竣工交付使用备案证。2016年12月9日，长楹公司向宜昌市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）等部门提交关于长楹观邸项目竣工验收说明及处理意见的请示，请求市住建委督促施工单位江苏江都建设集团有限公司依法履行工程项目竣工验收义务。一审法院认为，一、关于涉案房屋交付日期的问题。叶瑾与长楹公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。可见，在出卖人不能出示相关证明文件或出示证明文件不齐全时，买受人有拒绝接受房屋并要求出卖人承担违约责任的权利。本案中，叶瑾于2017年6月7日签订《领匙协议》并接收长楹公司交付房屋钥匙时，明知长楹公司未能出示双方合同约定的商品房交付证明文件、不完全具备商品房交付使用条件却未提出异议，并实际占有和使用了该房屋至今。叶瑾的行为应视为同意变更了合同中关于房屋交付内容的约定，系其对自身权利的处分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。一审法院基于上述合同约定、法律规定及叶瑾实际占有房屋的事实，确定叶瑾实际领取房屋钥匙的日期即2017年6月7日为长楹公司将房屋交付给叶瑾的日期。叶瑾称领取钥匙是被迫无奈，不是其真实意思表示，但叶瑾作为完全民事行为能力人，应对自己签字行为负责，且其并未提交受他人胁迫签订《领匙协议》并领取钥匙的证据，故叶瑾主张实际领取钥匙之后的逾期交房违约金的诉讼请求，不应予以支持。长楹公司辩称实际领取钥匙之日为房屋交付使用日期的意见，应予以采信。二、关于逾期交房违约金的数额问题。如前所述，双方实际交房的日期为2017年6月7日，而双方合同约定的交房日期为2016年3月31日前，故长楹公司存在逾期交房的违约行为，逾期交房时间为2016年4月1日起计至2017年6月7日，合计433天，逾期交房违约金为28752.15元（664022元×0.0001×433天）。长楹公司辩称逾期交房存在不可抗力因素以及非归责于长楹公司的因素，长楹公司作为开发商，在订立建设工程施工合同确定工期时，应当考虑降水因素，如长楹公司认为降雨量和天数增加导致房屋不能按期交付，还应当提供施工日志等予以印证。基于合同的相对性原理，长楹公司与施工单位之间的纠纷不能作为其免责的事由，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。如长楹公司认为因施工单位的原因导致长楹公司未能依约交房，其可依照法律规定或约定解决。长楹公司辩称业主逾期付款问题，因其未提交证据，不应予以采信。长楹公司辩称团购单位违约等理由，与本案逾期交付房屋违约金不具备必然联系，不应予以采信。虽本案逾期交房违约金计算至业主实际领取钥匙之日止，但长楹公司作为开发商，应努力完善房屋的交付条件，并注重与买受人的沟通与交流，及时将买受人关心的问题以买受人能看得见的方式告知买受人。买受人亦应给予开发商一定的理解，双方共同将小区打造成大家住得放心、住得舒心的温馨家园。三、叶瑾主张长楹公司承担租金及物业费的诉讼请求是否支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》第十条已对长楹公司逾期交付房屋的违约金计算方式进行了约定，且依据上述计算方式，长楹公司因逾期交房，每月支付叶瑾的逾期交房违约金约2000元，高于叶瑾主张的租金，叶瑾也未举证证明双方约定的违约金明显低于其实际损失，同时双方当事人已约定违约金，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，即按照“同地段同类房屋租金标准”确定违约金。故叶瑾要求长楹公司支付租金损失27000元的诉讼请求无事实与法律依据，不予支持。至于叶瑾已支付的物业费2464.92元，并非缴纳给长楹公司，且已认定2017年6月7日为长楹公司将房屋交付给叶瑾的日期，故叶瑾主张长楹公司承担起已支付物业费2464.92元的诉讼请求无法律依据，不予支持。基于前述理由，对叶瑾的诉讼请求，一审法院据实支持28752.15元，其余部分不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、长楹公司于判决生效之日起十五日内向叶瑾支付逾期交房违约金28752.15元；二、驳回叶瑾的其他诉讼请求。一审判决同时决定，一审案件受理费1426元，叶瑾负担784元，长楹公司负担642元。本案在二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。因此，本案二审当事人争议焦点为：长楹公司在二审中提出的诸如天气原因、施工单位施工进度等因素是否能够成为其逾期交房的合法抗辩事由。一、关于极端天气因素影响交房的问题。本院认为：1.依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即客观情况的变化超出了民事主体主观所能认知的范畴，且非民事主体客观努力所能克服，否则不能认定为不可抗力。宜昌本地夏季多雨，这是众所周知的事实，不存在不能预见。长楹作为专业的房地产开发公司，在签约当时即应考虑雨季施工对施工进度的影响，拟定专门预案、合理确定施工期间及交房期限。不能因为降雨对建筑施工有影响，动辄主张不可抗力免责。2.长楹公司在二审中主张扣减的11554元违约金实际是在计算逾期交房违约金时将逾期交房的天数扣除了174天。而依据长楹公司在一审提交的气象资料相关证据，174天是以2013年宜昌市全年降雨天数为基数，根据宜昌市2014、2015年、2016年分别超出2013年降雨天数61天、74天、39天合计得出的。长楹公司的上述统计方法既缺乏科学性亦没有相关事实依据。故即便降雨对工期的影响可认定为不可抗力因素部分免除长楹公司逾期交房的违约责任，其依前述统计方法迳行主张扣减逾期交房违约金11554元亦缺乏事实依据，本院不予支持。二、关于施工单位的施工进度影响交房的问题。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。长楹公司主张施工单位违约未按期完成施工，应向相关施工单位主张违约责任，而不得据此向房屋买受人主张免责。事实上，长楹公司并未就施工单位延误工期的具体时间进行举证，其上诉请求中也未明确施工单位延误工期影响其向业主交房的具体天数及应扣减的逾期交房违约金的具体金额。因此，长楹公司关于施工单位的施工进度影响交房的抗辩，既无法律依据亦缺乏相应的事实依据，本院不予支持。三、关于业主违规搭建影响交房问题。本院认为，长楹公司虽主张部分业主有违规搭建行为导致消防等竣工验收难以通过，但其既未对违规搭建问题进行举证，亦未对违规搭建与竣工验收未通过的关联性进行举证。因此，长楹公司关于业主违规搭建影响交房的抗辩理由缺乏事实依据，本院不予支持。另，长楹公司并未举证证实其延期交房是非因其自身原因导致的，其主张履行通知义务后免除责任没有事实依据。长楹公司主张涉案房屋是按照成本价销售，未获得商业利益，在其非恶意违约情况下应减轻其违约责任的抗辩缺乏法律依据，本院不予支持。综上，长楹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89元，由宜昌长楹置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱红洲审判员  刘 俊审判员  聂丽华二〇一八年七月九日书记员  袁昌芹