贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0201民初1493号原告：六盘水鸿润物业服务有限公司（以下简称鸿润物业公司）。法定代表人：吴基鸿。特别授权委托代理人：宋安鹏。被告：怡景社区怡景小区业主委员会（以下简称怡景小区业委会）。负责人：高兴武。被告：陈学兰。原告六盘水鸿润物业服务有限公司与被告怡景社区怡景小区业主委员会、陈学兰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六盘水鸿润物业公司、被告陈学兰到庭参加诉讼。被告怡景社区怡景小区业主委员会经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿润物业公司向本院提出诉讼请求：l、判令被告连带支付原告物业服务费及违约金共计3115元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告陈学兰系怡景小区X号楼XXX室住户，自2012年12月原告接管怡景小区物业管理以来，被告一直拒绝缴纳物业管理服务费。根据原告与被告怡景小区业主委员会2012年12月19日和2014年l1月10日签订的物业服务合同约定“小高层物业管理服务费，由乙方(原告)按小区售房建筑面积每：甲方米0.4元每月收取”。2017年12月31日签订的物业合同按小区售房建筑面积每平方米0.5元每月收取，“业主逾期缴费要支付每天按缴费总额千分之三的滞纳金(违约金)”。被告住房面积为112.62平方米，月应缴纳物管费45.05元，2012年12月至2017年12月份共60个月，被告总计拖欠物业费(60个月*45.05元)2703元，违约金(60个月*30天/月*45.05元/月*3‰)243.27元。2018年1月至3月共3个月，物业费(3个月*56.31)168.93元。被告怡景小区业主委员会有“协助原告督促逾期不交物管费和车辆场地维管费的业主限期缴纳”的义务，因此被告陈学兰应承担拖欠物管费及违约金的连带支付责任。为了依法维护原告的合法权益，特此起诉。被告怡景小区业委会未答辩，也未在举证期限内向本院提交证据。被告陈学兰辩称，物管费应当交，但原告没有按合同办事，每次我回家，楼下的路都被堵起无法通行，另外蝴蝶湾因施工影响我们小区赔偿了一些费用，这些钱也不知道用到什么地方去，被告履行合同没有达到我们的标准，如果被告达到标准，该交的费用我会交清。双方当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据的分析及认定：对原告鸿润物业公司的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，因能证明原告的主体情况，故对该组证据予以确认。对业主委员会备案表，因能证明被告怡景小区业委会的主体情况，故对该证据予以确认。对物业管理委托合同3份，因能证明原告鸿润物业公司与被告怡景小区业委会就怡景小区物业服务签订了合同，并对物业服务内容进行了约定的情况，故对该证据予以确认。对2017年10月18日通知，因能证明原告鸿润物业公司曾向被告陈学兰催要过所欠物业费的事实，故对该事实予以确认。对照片4张，因系原告单方制作，故对该组证据不予确认。对2017年12月10日通知、2013年3月26日公示，因与本案无关联性，故在本案中不予确认。对被告陈学兰的身份证复印件，因能证明其自然情况，故对该证据予以确认。对房屋所有权证，因能证明位于钟山××××室的房屋登记于被告陈学兰名下，故对该证据予以确认。本院经审理认定事实如下：坐落于钟山××××室的房屋登记于被告陈学兰名下，该房屋位于怡景小区内。2012年12月19日，原告鸿润物业公司（乙方）与被告怡景小区业委会（甲方）签订物业管理委托合同一份，约定被告怡景小区业委会将怡景小区的物业及共用设施委托给原告鸿润物业公司管理，合同第五条第1款约定：“物业管理服务费，由乙方按小区售房建筑面积每平方米0.4元/月收取；其服务费包含共用水电费、垃圾清运费”，合同第八条约定：“本合同有效期为两年（2012年12月20日-2014年12月31日）”，双方并约定其他内容。合同签订后原告鸿润物业公司进入怡景小区开始物业管理服务。2014年11月10日、2017年12月31日，原告鸿润物业公司与被告怡景小区业委会在所签订物业管理委托合同约定期限届满后，就怡景小区物业管理服务另行分别签订物业管理委托合同，合同对管理服务内容、合同期限等进行了约定。现原告鸿润物业公司因主张被告陈学兰未向其支付物业服务费，经索要未果，故诉至本院。另，庭审中，经询问，被告陈学兰表示认可涉案房屋的物业服务费应由其支付，其陈述不支付的原因为原告鸿润物业公司未尽到维护责任。本院认为，原告鸿润物业公司与被告怡景小区业委会签订的三份《物业管理委托合同》，有双方的签名及加盖印章予以确认，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。本案中，被告怡景小区业委会系经该小区业主选举产生，并已到相关部门备案，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，其与原告鸿润物业公司就该小区物业服务签订的三份《物业管理委托合同》对小区内的业主均具有约束力。故原告鸿润物业公司与被告陈学兰均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。原告鸿润物业公司已实际为登记于被告陈学兰名下的房屋提供了物业管理服务，被告陈学兰作为该小区内房屋的业主，应及时缴纳物业服务费。对被告陈学兰辩称因原告鸿润物业公司未尽到合同约定的义务所以不支付物业服务费的理由，根据上述合同中第五条第1款的约定，所支付的物业服务费其包含的为共用水电费、垃圾清运费，现被告陈学兰并无证据证明其就该两项费用另行进行了支付，且在上述合同中，双方并无“如物业服务未达到约定要求则不支付物业服务费”的类似约定。结合本案情况，如原告鸿润物业公司所提供的物业管理服务确未达到约定标准或要求，被告陈学兰及被告怡景小区业委会可行使其要求整改或承担违约责任的权利，但并不能直接免除被告陈学兰交纳物业服务费的义务，故对被告陈学兰的该辩称理由本院不予采信。对被告陈学兰主张原告鸿润物业公司收取了该小区其他赔偿费用的理由，因与本案非同一法律关系，故在本案中不予处理。因现被告陈学兰未提交证据证明其已支付的物业服务费，故对原告鸿润物业公司要求被告陈学兰支付2012年12月至2018年3月期间的物业服务费的主张本院予以支持。根据上述合同的约定，2012年12月20日至2017年12月31日期间的物业服务费计算标准为按售房面积每平方米0.4元/月收取，2018年1月1日至2022年12月31日期间的物业服务费计算标准为按售房面积每平方米0.5元/月收取。结合被告陈学兰提交的房屋所有权证中载明的涉案房屋建筑面积112.69平方米，被告陈学兰应支付原告鸿润物业公司2012年12月至2017年12月期间的物业服务费为2704.6元（0.4×112.69×60），应支付2018年1月至3月期间的物业服务费为169元（0.5×112.69×3），共计为2874元，对原告鸿润物业公司主张的物业服务费2872元，未超过被告陈学兰应付金额，本院予以支持。对原告鸿润物业公司主张的违约金243.27元，因双方在上述合同中第七条第1款对逾期支付物业服务费的，约定为每天按应缴费总额的3‰缴滞纳金，但原告鸿润物业公司并非行政机关，无权收取滞纳金，其该条中亦无违约金的约定，故对原告鸿润物业公司主张按此标准计算违约金的请求本院不予支持。因被告怡景小区业委会仅系代表小区业主就小区物业管理与原告鸿润物业公司签订物业服务合同，相应的法律后果仍由小区业主承担，而双方在上述合同中约定的为被告怡景小区业委会“协助乙方督促业主按期交物管费和车辆场地维护费”，该约定并非对所欠物业服务费提供担保或债务加入的意思表示，故对原告鸿润物业公司主张被告怡景小区业委会对上述款项承担连带支付责任的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈学兰于本判决生效后十日内支付原告六盘水鸿润物业服务有限公司物业管理费2872元（从2012年12月算至2018年3月止）；如被告陈学兰未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告六盘水鸿润物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由被告陈学兰负担（原告已自愿预交，由被告陈学兰于本判决生效后十日内返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告六盘水鸿润物业服务有限公司可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  余燕二〇一八年六月十八日书记员  黄珊