河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫16民终3288号
上诉人（原审被告、反诉原告）：川汇区皇朝布艺软装配套中心。经营场所：周口市交通路中段农贸市场北门东侧。注册号411+02699086437（1-1）。
经营者：王亚兰，女，回族，1968年7月8日出生，身份证住址：郑州市金水区。
委托诉讼代理人：史国正，河南锦实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:周口市川汇区财政局，住所地：周口市川汇区老街41号，统一社会信用代码：11411703005892239Ｑ。
负责人：李志远，局长。
委托诉讼代理人：符新晖，河南众望律师事务所律师。
上诉人川汇区皇朝布艺软装配套中心因与被上诉人周口市川汇区财政局租赁合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2018）豫1602民初2092号民事判决，向法院提起上诉，法院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人川汇区皇朝布艺软装配套中心的经营者王亚兰及其委托诉讼代理人史国正、被上诉人周口市川汇区财政局的委托诉讼代理人符新晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人川汇区皇朝布艺软装配套中心上诉请求二审法院依法撤销原判、改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.房屋租赁合同不是有效的合同。首先川汇区财政局不是房屋所有权人，再次鉴定书显示房屋所有权人为纺织品公司，川汇区财政局不是本案适格主体。2.川汇区皇朝布艺软装配套中心并未违约拒付房租，只是双方没有达成装修折抵房租的一致意见，川汇区皇朝布艺软装配套中心多次提出续签合同，但因川汇区财政局的原因未能续签。3.应当支持川汇区皇朝布艺软装配套中心提出装修款补偿诉求。川汇区财政局和王亚兰共同委托对装修部分进行价值评估，其目的就是为了确定补偿数额。
周口市川汇区财政局答辩意见为：1.不动产登记证书，周口市中级人民法院的判决书足以证实周口市川汇区财政局是房屋的所有权人，且租赁合同不违反法律规定，属于有效合同。2.川汇区皇朝布艺软装配套中心不按时交纳房租已经构成违约。3.川汇区皇朝布艺软装配套中心的装修行为是其单方行为，装修前并未经周口市川汇区财政局同意，租赁期满后，周口市川汇区财政局也未同意赔偿任何装修费用。双方委托装修装饰费用评估的行为，是因上诉人单方委托不符合评估机构的委托规定，是应上诉人要求配合其委托评估，该行为只能说明双方因装修费用进行协商，并不能证明答辩人同意赔偿上诉人的装修费用。请求二审法院维持原判。
周口市川汇区财政局向一审法院起诉，请求依法判令1、川汇区皇朝布艺软装配套中心搬离并返还房屋、恢复原状、支付违约金50000元、赔偿逾期返还房屋租金及利息损失215712元（租金从2017年1月1日起计算至2018年2月28日，每月14400元，利息按年利率6%计算，2018年3月1日至被告返还房屋止的逾期返还房屋租金及利息损失另计）合计265712元；2、请求法院依法判令川汇区皇朝布艺软装配套中心支付欠付的房屋租金172800元并承担本案诉讼费用。
川汇区皇朝布艺软装配套中心向一审法院提出反诉，请求判令1、周口市川汇区财政局按承诺赔偿反诉人装修费用44.9万元及利息（利率按照银行同期贷款利率自反诉人提起反诉之日起至清偿完毕之日止）；2、判令周口市川汇区财政局应赔偿的装修款冲抵2016年房租；3、判令周口市川汇区财政局承担评估费用10000元；4、判令周口市川汇区财政局承担本案发生的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年12月31日，周口市川汇区财政局作为出租方（合同甲方）委托川汇区商务局与川汇区皇朝布艺软装配套中心的经营者王亚兰作为承租方（合同乙方）签订房屋租赁合同。合同约定，“一、房屋位置：乙方承租甲方位于周口市交通路中段八一路农贸市场北大门东侧西数第五间、第六间、第七间、第八间、第九间、第十间门面房，共计六间；二、租金数额及交纳方式：该门面房每间月租金为贰仟肆佰元。乙方应于签订本合同时应向甲方一次性交2015年1月1日至2015年12月31日房租，共计172800元，即大写人民币壹拾柒万贰仟捌佰圆；三、租赁期限：租期2年，即从2015年1月1日至2016年12月31日，乙方如需续租，应于租赁期限届满前15日内，与甲方续签租赁合同；四、违约责任：乙方应按照约定向甲方足额交纳房屋租金，逾期1个月不交纳房屋租金，乙方应按照拖欠房屋租金数额每日5%的标准向甲方支付违约金。乙方逾期2个月不交纳房屋租金，甲方有权解除合同，并有权要求乙方按照拖欠房屋租金数额每日5%的标准支付违约金”。房屋租赁合同签订后，川汇区皇朝布艺软装配套中心向周口市川汇区财政局交纳了2015年全年的租金，2016年的租金未向周口市川汇区财政局交纳。川汇区皇朝布艺软装配套中心当庭认可2017年2月份搬离该租赁房屋，但所租赁的六间房屋的钥匙因协商装修赔偿事宜未交付给周口市川汇区财政局。2018年4月24日，川汇区皇朝布艺软装配套中心的经营者王亚兰将该六间门面房的钥匙交付给法院，周口市川汇区财政局于当日将钥匙领走，并放弃了起诉状上诉讼请求第一项中的要求搬离并返还房屋，恢复原状的诉讼请求。法院口头裁定予以准许。周口市川汇区财政局在起诉时是以周口摩力克窗帘布艺、经营人王亚兰为被告提起的诉讼，在庭审时被告提供的个体工商户营业执照复印件显示的名称是川汇区皇朝布艺软装配套中心、经营者王亚兰，周口市川汇区财政局当庭变更被告名称为川汇区皇朝布艺软装配套中心、经营者王亚兰。另查明，2011年4月26日周口市中级人民法院（2011）周民终字第31号民事判决书认定，周口市川汇区兴茂纺织品有限公司和张军应共同返还占有本案原周口市川汇区财政局的位于交通路的原川汇区纺织品公司名下的房屋14间。周口市川汇区财政局于2017年12月21日取得了涉诉的6间门面房的不动产登记权属证书。再查明，2018年1月30日，川汇区人民政府国有资产管理办公室和王亚兰作为甲方共同委托周口正源房地产评估测绘有限公司作为乙方签订了房地产评估业务委托合同书，该合同书约定，“甲方因装修补偿，委托乙方对位于交通路南侧川汇区纺织品公司商住楼2号楼105至110商铺内装修进行价格评估，确定补偿价值。该项目的评估总费用按照10000元的标准收取，交付报告时由甲方的王亚兰一次结清”。王亚兰因此支出评估费10000元整，该评估报告确定了川汇区皇朝布艺软装配套中心所承租的105至110房间摩力克窗帘形象店的装修市场价值为44.9万元。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方于2014年12月31日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方均应遵守合同的约定。关于周口市川汇区财政局要求川汇区皇朝布艺软装配套中心支付违约金50000元及按照年息6%支付利息的诉讼请求，是否签订的租赁合同仅约定了2015年租金的支付方式，对于2016年的租金如何支付未做约定，周口市川汇区财政局也未向法院提供证据证明向川汇区皇朝布艺软装配套中心催要过租金而川汇区皇朝布艺软装配套中心拒不支付，故周口市川汇区财政局要求川汇区皇朝布艺软装配套中心承担违约金和利息损失的诉讼请求，法院不予支持。关于周口市川汇区财政局要求川汇区皇朝布艺软装配套中心支付2016年房屋租金172800元和2017年1月1日至2018年2月28日的房屋租金201600元的诉讼请求，从本案查明的事实看，川汇区皇朝布艺软装配套中心向周口市川汇区财政局支付2015年1年的租金,2016年的租金未予支付，故周口市川汇区财政局要求川汇区皇朝布艺软装配套中心支付2016年全年的租金172800元的诉讼请求，法院予以支持。2016年12月31日租赁合同到期，川汇区皇朝布艺软装配套中心未向周口市川汇区财政局返还租赁房屋，双方未再续签租赁合同，该租赁合同即转为不定期租赁合同，川汇区皇朝布艺软装配套中心仍应按照租赁合同约定的租金数额向周口市川汇区财政局交纳租金，故周口市川汇区财政局要求川汇区皇朝布艺软装配套中心支付2017年1月1日至2018年2月28日的房屋租金201600元的诉讼请求，法院予以支持。关于川汇区皇朝布艺软装配套中心提出该合同因签订时周口市川汇区财政局不具有合法的所有权，其不动产权属证书系2017年12月份取得的，租赁合同无效的意见。该房屋在2011年时，经周口市中级人民法院的终审判决认定其所有权归周口市川汇区财政局，且周口市川汇区财政局也在起诉前取得了不动产权属证书，故川汇区皇朝布艺软装配套中心提出合同无效的意见，法院不予采纳。关于川汇区皇朝布艺软装配套中心要求周口市川汇区财政局按照承诺赔偿装修费用44.9万元及利息的反诉请求和要求判令周口市川汇区财政局应赔偿的装修款冲抵本诉中反诉人应承担的2016年房租的反诉请求，其主要根据是双方共同委托评估的目的就是赔偿装修损失。对于王亚兰和川汇区人民政府国有资产管理办公室共同委托对川汇区皇朝布艺软装配套中心承租六间房屋的评估行为，法院认为该行为仅是周口市川汇区财政局对川汇区皇朝布艺软装配套中心的房屋装修是否赔偿而进行协商的行为，双方最终未再根据评估报告对装修损失另行签订赔偿协议，川汇区皇朝布艺软装配套中心租赁房屋并对房屋进行装修是其实现租赁价值的投资，故川汇区皇朝布艺软装配套中心要求周口市川汇区财政局赔偿装修费用44.9万元及利息的反诉请求和要求判令川汇区皇朝布艺软装配套中心应赔偿的装修款冲抵本诉中反诉人应承担的2016年房租的反诉请求，法院不予支持。双方共同委托行为增加了川汇区皇朝布艺软装配套中心对于能够得到赔偿的期待值，扩大了川汇区皇朝布艺软装配套中心的损失，周口市川汇区财政局应承担缔约过失责任，因此川汇区皇朝布艺软装配套中心要求周口市川汇区财政局承担评估费用10000元的反诉请求，法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，“最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、川汇区皇朝布艺软装配套中心于判决书生效后十五日内给付周口市川汇区财政局2016年房屋租金172800元；二、川汇区皇朝布艺软装配套中心于本判决书生效后十五日内按照双方约定的房租标准给付周口市川汇区财政局2017年1月1日至2018年2月28日房屋租金201600元。三、驳回周口市川汇区财政局的其他诉讼请求。四、周口市川汇区财政局给付川汇区皇朝布艺软装配套中心评估费10000元（从应付的房租中予以扣除）。五、川汇区皇朝布艺软装配套中心的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3939元，周口市川汇区财政局承担701元，川汇区皇朝布艺软装配套中心承担3238元。反诉费4018元，周口市川汇区财政局承担50元，川汇区皇朝布艺软装配套中心承担3968元。
本院二审期间，川汇区皇朝布艺软装配套中心提交以下评估公司出具证明一份，证明目的是：当时财政局愿意赔偿，具体数额让去评估。
经本院组织双方举证、质证，川汇区财政局质证意见为：该证据只能说明在上诉人要求赔偿情况下，双方进一步协商但是只是要约行为，川汇区财政局并未承诺进行赔偿，因此上诉人要求赔偿无事实和法律依据。
。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：与一审法院查明事实相一致。
本院认为：根据诉辩双方的意见，并经双方同意，确定本案焦点问题如下：1.房屋租赁合同是否有效。2.川汇区皇朝布艺软装配套中心是否违约。3.周口市川汇区财政局应否赔偿川汇区皇朝布艺软装配套中心装修装饰费用。针对上述焦点问题，评判如下：
关于焦点问题1，一审中周口市川汇区财政局提交了不动产产权登记证书，证明其对争议房屋享有所有权。川汇区皇朝布艺软装配套中心称该房屋属于川汇区纺织品公司所有，但其所称的情况发生在本案房屋租赁之前，不能否定周口市川汇区财政局享有房屋所有权的事实。本案房屋租赁合同载明出租方是周口市川汇区财政局，生效法律文书和房屋产权登记证书均显示周口市川汇区财政局为房屋所有权人，故周口市川汇区财政局具有诉讼主体资格。价格评估机构不是认定房屋权属的法定机构，其所列明的房屋所有权人不具有法律效力。上诉人以周口市川汇区财政局不是房屋所有权人主张本案租赁合同无效的理由不能成立。
关于焦点问题2，双方之间的租赁合同的租赁期限截止到2016年12月31日，合同到期后，川汇区皇朝布艺软装配套中心未交出涉案房屋，直至2018年4月24日，川汇区皇朝布艺软装配套中心将涉案房屋的钥匙交付给周口市川汇区财政局，一审法院认定2017年1月1日至2018年4月23日间双方存在不定期租赁关系于法有据。川汇区皇朝布艺软装配套中心称合同到期后搬出了房屋，但其不能证明房屋已经返还，也不能证明双方租赁合同已解除。川汇区皇朝布艺软装配套中心未支付相应租金构成违约，一审法院判决其承担相应责任符合法律规定。
关于焦点问题3，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，川汇区皇朝布艺软装配套中心进行装修并未经周口市川汇区财政局同意，双方在租赁合同中未约定装修补偿，租赁到期后也未对装修补偿达成一致意见。委托评估合同书中的第一条并未约定赔偿的数额或比例，也未明确约定由何方承担赔偿义务；录音中周口市川汇区财政局也对装修补偿进行否认。仅凭委托评估合同和录音不足以证实周口市财政局愿意全额补偿川汇区皇朝布艺软装配套中心的装修费用，故一审法院不支持川汇区皇朝布艺软装配套中心提出的反诉请求并无不当。
综上所述，上诉人川汇区皇朝布艺软装配套中心的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7878元，由川汇区皇朝布艺软装配套中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 薇
审判员 李玉杰
审判员 张 杰
二〇一八年七月三十日
书记员 王明旭