北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0106民初7389号
原告：朱启洲，男，1969年3月22日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
被告：北京方仕国际黄金珠宝商城有限公司，住所地北京市丰台区南木樨园84号。
法定代表人：黄方利，总经理。
委托诉讼代理人：蔡巍巍，女，1986年9月14日出生，汉族，北京方仕国际黄金珠宝商城有限公司职员。
委托诉讼代理人：薛化连，男，1984年8月17日出生，汉族，北京方仕国际黄金珠宝商城有限公司职员。
原告朱启洲与被告北京方仕国际黄金珠宝商城有限公司（以下简称方仕珠宝商城）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱启洲，被告方仕珠宝商城的委托诉讼代理人蔡巍巍、薛化连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱启洲向本院提出如下诉讼请求：1、被告返还定金1万元，物业费5198元，赔偿装修改造费经济损失70300元（三楼312包间装修费：57600元，二楼1号包间装修改造费12700元），以上合计85498元；2、完好无损的返还店内商品货物（详见物品清单）；3、诉讼费由被告负担。事实理由如下：2013年12月16日，原告与被告就租赁位于北京市丰台区南木樨园84号商场三层312包间达成租赁协议。根据租赁协议被告承诺：原告入驻后，被告尽快在三楼商户达到70%入驻后，商场开业并正式开始计算租金，届时再补签正式租赁合同。应被告要求，原告交纳了定金1万元。此后被告催促原告装修、备货，原告积级配合，紧锣密鼓对店铺进行装修，支出三楼装修费57600元，并备货准备开业，先后进货花费200万元。但被告一直没有履行租赁协议约定，无法满足商场开业条件，众多商户多次催促，至2015年初，被告自知三楼开业无望，遂动员三楼商户搬迁至二楼，作动员时承诺三楼搬至二楼的商户先不用交任何费用，待二楼营业正常，商户有收益后才开始收取摊位租金，三楼搬至二楼的商户届时收取租金额度保持不变。原三楼预定商铺先保持原样，待原告二楼店铺经营稳定后再行磋商，如有变化还可以搬回三楼原址。原告又积极配合被告的工作，从312精品间，搬迁到二楼01号包间，并对店铺进行装修改造，支出二楼装修费12700元。然原告从三楼搬到二楼至今，被告的商场二楼、三楼均无法兑现租赁约定的开业条件，搬到二楼后还要无理由加收物业费。不仅如此，2016年初夏被告竞然在未通知原告的情况下强行破门拆除破坏原告三楼的装修设施，将其转租与其他商户作为货仓。2017年初夏又将二楼摊位强行拆除，摊位部分货物、设备及私人物品不知所踪。至本案起诉时被告商场仍不具备开业条件，亦未归还原告货物，给原告造成严重的经济损失，故提起本案诉讼。
被告方仕珠宝商城辩称：2013年12月16日双方协商租赁事宜，当时原告交纳定金1万元，双方约定进场装修交纳租金，签订租赁合同，原告交纳定金后，我公司将3层C-012商铺交予原告，由于原告没有交纳租金，故双方未签订正式的租赁合同，原告使用我公司商铺应当交纳租金，我公司保留主张租金的权利。原告违约在先，我公司不同意退还定金。物业费是原告在二楼经营时交纳，已经正常经营使用不存在返还，双方没有签订合同，原告的装修与我方无关。关于返还店内物品的诉求，原告长期占用使用商铺，我方已经将物品封存，有录音录像，原告可以取回物品，但是要交纳保管费用。我方无法核实物品的具体情况，但是封存时有录音录像。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年12月16日，朱启洲向方仕珠宝商城交纳了1万元定金，承租方仕珠宝商城三层C-012号摊位，方仕珠宝商城交付了摊位。后朱启洲调整至方仕珠宝商城二层01包间处，2015年5月31日，朱启洲向方仕珠宝商城交纳了2014年12月15日至2015年6月14日二层01包间物业费5198元。双方未就承租摊位签订租赁合同。后方仕珠宝商城将三层C-012号收回，2017年4月初，将二层01包间物品清点封存，收回房屋，现二个摊位均已另行出租与他人。
庭审中，朱启洲称其承租三层商铺后，方仕珠宝商城动员其去二层经营，尽快将二楼商铺招满，承诺其方不需交纳费用，等营业状况好转再协商费用，三楼商铺保留，二楼情况不好还可以搬回三楼，之后二楼情况不佳，收取了物业费，称将来可以充抵租金。方仕珠宝商城对此不予认可，称双方约定交纳定金后交付摊位，交纳租金后签订正式租赁合同，朱启洲未交纳租金，故双方未签合同，经营存在商业风险，朱启洲经营不善，与其公司无关，其公司未承诺不交纳租金。朱启洲称方仕珠宝商城曾承诺待三楼商铺达到70%进驻的情况下再收取租金。朱启洲称其未实际开展经营，但应方仕珠宝商城要求，呆在店铺里，有朋友去看货、拿货，但并非其方预期及双方协商应达到的营业情况，70%商户进驻的正常营业状况未发生。朱启洲方证人方仕珠宝商城商户曹娅娜、吴某到庭作证，二人均称与方仕珠宝商城签订了租赁合同，交纳了租金，方仕珠宝商城承诺正式开业，三层租满70%即可以开业，开业后再起算租金，但商城始终未能开业。方仕珠宝商城不认可证人陈述，称朱启洲与其他商户情况不同，朱启洲未交纳租金。
庭审中，朱启洲提交装修收据二张，朱启洲方证人程某到庭作证，称二张装修收据系其出具，其为朱启洲装修了方仕珠宝商城三层、二层摊位，包含柜子、电路、灯、柜台等，双方未签装修合同，具体装修金额记不清楚了，以收据为准。方仕珠宝商城对收据及证人证言均不予认可。
庭审中，朱启洲提交玉石图片及物品清单，证明其摊位内大量物品丢失，要求方仕珠宝商城返还。方仕珠宝商城提交腾退通知书、腾退短信及清点、封存物品录相，证明因朱启洲不交纳租金等费用，其方采取多种途径要求朱启洲腾退摊位。朱启洲称录相中显示进入房屋时，摊位拉帘两边已松动，显然此前有人进入房屋，展柜里摆放的玉石只剩底托，不见玉石，录相视角及过程均不完整，且封存玉石操作不专业，对玉石价值有损毁。
以上事实，有双方当事人陈述及收据、证人证言、录相光盘等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。对于新市场，从开业到成熟，确需一定时间。此间，商户们可能会面临没有顾客和销售额及经营亏损的状态，这属于正常的经营风险，对此，商户在承租铺位前应对市场进行考察，并做好承担必要风险的思想准备和经济准备。本案中，原告仅支付了定金，双方并未签订正式租赁合同，原告称被告口头承诺开业前不收取租金，虽有二名证人到庭证明，租金自开业后起算，但因二证人均交纳了租金签订了正式租赁合同，情形与原告有所不同。原告自2013年底承租铺位，至2017年清明时被告清理封存商铺，历经三年时间，原告于庭审中称曾按被告要求呆在店铺，有朋友去看货、拿货，故可以确认原告在商铺处确有经营行为，被告虽终以原告未支付租金将其清退，但至今并未向原告主张房屋使用费用，由于此间原告有经营行为，原告无权要求被告返还定金、物业费并赔偿装修损失。关于原告要求返还房屋内物品的诉讼请求，被告提交清理封存物品录相，原告称物品大量丢失，但仅提交物品图片及清单，未提交充分证据证明屋内物品情况，故本院对原告此项诉讼请求难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回朱启洲的诉讼请求。
案件受理费3519元，由原告朱启洲负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 金雪
二〇一八年五月十八日
书记员 孙超