浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终2005号
上诉人（原审被告）：嵊州市恒润房地产有限公司，住所地嵊州市三江街道一景路119号。
法定代表人：周君英，董事长。
委托诉讼代理人：宋建明、汪晓波，浙江同守律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：宁波双赢房产策划咨询有限公司，住所地宁波市海曙区国安街6号。
法定代表人：郑国强，董事长。
委托诉讼代理人：徐建君，浙江联吉律师事务所律师。
上诉人嵊州市恒润房地产有限公司（以下简称恒润房地产公司）、宁波双赢房产策划咨询有限公司（以下简称双赢策划公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2016）浙0683民初4265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒润房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回双赢策划公司要求合同到期后成交26850000元房款佣金4296000元的请求；恒润房地产公司垫付的销售费用94000元应在支付给双赢策划公司的佣金中扣除。上诉理由兼答辩意见：一、双方2015年3月22日签订的《恒润枫桦名邸项目营销代理合同》第四条约定，“本合同执行期限为合同签订之日起壹年止，届时若甲乙双方认为有必要延长服务时间的则可调整合同执行期限”。现双方未达成延期协议，故合同终止时间为2016年3月22日，相应佣金也只能结算至合同到期日前，终止后形成的销售与双赢策划公司无关。而在合同到期前的一个月左右，双方对是否延长合同的问题进行协商，恒润房地产公司认为佣金应下调，双赢策划公司表示要再考虑一下，但合同到期时未续订合同。因为销售人员本来就是恒润房地产公司员工，其工资由我公司直接发放。双赢策划公司仅派驻一名管理人员对楼盘进行管理，合同到期之后该管理人员亦未来过楼盘，仅在诉讼前来拿走一些资料。一审中，双赢策划公司提供我公司的报表与提供法官的报表不一致，可佐证其在合同到期后并未对楼盘进行管理。二、双方营销代理合同第十一条第1款约定，“项目销售以套为出售单位，由乙方(双赢策划公司)代理甲方（恒润房地产公司）完成项目房屋预售合同签订，且相应首付款达到双方约定的付款要求并到达甲方账户，及按揭资料送到银行并由银行出具客户能达到银行按揭要求方可视为销售成功”，可见签订房屋买卖合同为销售成功的标志性条件。定金合同虽于代理合同到期前签订，但商品房买卖合同于代理合同到期后签订的部分，双赢策划公司无权要求结算佣金，一审判决按基础佣金的40%计算该部分佣金有悖合同约定。且双赢策划公司存在破底价销售，按照双方《恒润枫桦名邸项目营销代理补充协议》第2条的约定，仅可按基础佣金的60%计算佣金，现按基础佣金的40%计算该部分佣金，比例明显偏高。双赢策划公司的整个营销过程仅销售16套房屋，合同结束后销售形势好转系因嵊州市大范围拆迁，并非因为双赢策划公司付出一定人力物力。三、恒润房地产公司为双赢策划公司垫付分销代理费19000元、老带新奖励金75000元，合计94000元，应在给付双赢策划公司的佣金中扣除。
双赢策划公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判恒润房地产公司支付其代理佣金3429560元，并支付逾期付款的利息损失。上诉理由兼答辩意见：一、一审法院认定案涉《恒润枫桦名邸项目营销代理合同》于2016年3月21日已经自行终止，属认定事实错误。双方2015年3月22日签订的代理合同并未于2016年3月21日终止，双方未办理任何工作移交等手续可予佐证。袁文丽、张泽民一审出庭时已是恒润房地产公司的员工，与恒润房地产公司存在直接利害关系，其证言相当于恒润房地产公司的单方陈述。且与双赢策划公司提交的工资款支付凭证等书证相矛盾，不应予以采信。袁文丽、张泽民仍是双赢策划公司员工，并不因后来与恒润房地产公司签订劳动合同而解除，自2016年3月21日起产生的劳动成果依然应由双赢策划公司享有。恒润房地产公司于2016年6月14日退还双赢策划公司所支付工资的行为，不能作为双方代理关系终止的依据。一审法院提及的双方负责人在代理合同一年到期之前的沟通也不能作为代理合同一年到期即行终止的依据。一审法院认定双赢策划公司存在破底价销售缺乏事实依据。双方实际并未约定房屋销售底价，而销售价款由恒润房地产公司最终确认。且代理合同应至少持续至2016年6月14日，破底价部分已经补足，本案不存在破底价销售的情形。二、一审判决就“定金合同于代理合同一年期限内签订，商品房买卖合同于代理合同一年期限后签订”情形下的佣金计算错误。根据商品房销售交易规则，签署定金协议并交付定金在商品房销售中具有决定性意义。上述情形下，定金交付人与商品房买卖合同签订人员一致的，一审判决判定基础佣金比例为40%过少，显失公平。而定金交付人与商品房买卖合同签订人员不一致的，可能存在签订商品房买卖合同时变更签约人的情形，并非另外的客户，也应计算相应佣金。三、恒润房地产公司主张应从佣金中扣除的94000元，与本案无关联性。
双赢策划公司向一审法院起诉请求：判令被告立即支付原告拖欠的基础代理佣金3429560元，并支付该款自起诉之日起至付清日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息损失。
一审法院认定事实：2015年3月22日，原、被告签订《恒润枫桦名邸项目营销代理合同》一份，合同约定：1.被告委托原告营销策划、独家代理销售被告所开发的枫桦名邸住宅项目（60套别墅），合同执行期限为合同签订之日起一年止，若双方认为有必要延长服务时间的则可以调整合同执行期限；2.代理基础佣金按项目实际销售金额的4%计提；3.项目销售以套为出售单位，由原告代理被告完成本项目相关房屋预售合同签订，且相应首付款达到双方约定的付款要求并打到被告账户，及按揭资料送到银行并由银行出具客户能达到银行按揭要求方可视为销售成功。2015年8月28日，原、被告签订《恒润枫桦名邸项目全程营销代理补充协议》一份，约定：1.在保证《恒润枫桦名邸项目营销代理合同》约定的底价不变的情况下，被告允许原告在实际销售中提前报批被告同意破底价销售，破底价销售套数不得超过20套，每套不得超过5万元；2.原告每月应得的基础佣金的40%作为破底价销售保证金，若原告在今后销售中不能补平协议约定的负差价，则原告不收取全额佣金。2015年3月22日起至2016年3月21日止，涉案房屋共计销售16套，合同签约价总额为34484000元。另庭审中，被告提交情况说明一份，证明房号为枫桦名邸三期19-1的房屋的实际成交价为2390000元，与合同约定的价格相差110000元，原告予以认可。综上，2015年3月22日起至2016年3月22日止，涉案房屋的实际成交销售价格为34374000元。2015年3月22日至2016年3月21日间购房者与开发商签订定金合同，后双方又于2016年3月22日后签订《商品房买卖合同》的房屋的房号为枫桦名邸三期9-7、16-5、20-5、23-5、16-3、15-5、9-2、25-1、11-3、15-1、11-2、10-5，房屋总售价为26850000元。袁文丽、张泽民自2016年3月22日起与被告建立劳动关系，受被告支配、管理。庭审中，原告法定代表人陈述，营销代理合同到期前，其曾与被告主要负责人就合同履行期限的延长进行沟通，被告主要负责人要求降低基础佣金的比例，原告法定代表人不同意。
一审法院认为：本案争议的主要焦点为：1.营销代理合同的终止时间；2.佣金的计算。就第一个争议焦点，首先从原、被告自身约定看，双方签订的《恒润枫桦名邸项目营销代理合同》约定，合同执行期限为合同签订之日（2015年3月22日）起一年止，且庭审中原告自认其法定代表人于合同到期前就是否延长合同期限一事找被告主要负责人商议，佣金比例问题未达成一致意见,之后亦未就履行期限一事再行商议，应当认定双方在销售代理合同约定的执行期限到期后，就是否延长服务时间未达成一致。其次，2016年3月22日起，原原告员工袁文丽、张泽民等已与被告建立劳动关系，受被告管理，薪金收入均由被告支付，即袁文丽、张泽民等员工自2016年3月22日起产生的劳动成果应由被告享受。综上，该院认定原、被告之间代理营销关系于2016年3月21日自行终止。就第二个争议焦点，根据该院查明的事实，2015年3月22日至2016年3月21日，原告共计为被告销售商品房为16套，销售金额为34374000元，然因该16套房屋原告存在破底价销售，经计算负差价为726000元，故根据补充协议的约定，原告仅能享受60%的基础佣金，计34374000元×4%×60%＝824976元；另就定金合同于合同到期前签订，商品房买卖合同于合同到期后签订，且定金交付人与买卖合同签订人员一致的销售房屋中基础佣金的认定，该院认为，虽合同约定“项目销售以套为出售单位，由原告代理被告完成本项目相关房屋预售合同签订，且相应首付款达到双方约定的付款要求并打到被告账户，及按揭资料送到银行并由银行出具客户能达到银行按揭要求方可视为销售成功”，但考虑到此种情形下，原告对房屋最终销售成功投入了一定的人力、物力，一定程度上促成了被告与买受人之间达成的买卖行为，据此该院酌情被告按合同约定可享有的基础佣金的40%支付，计26850000元×4%×40%＝429600元，合计被告应支付原告基础佣金为1254576元。就原告主张的部分定金付款人虽与实际签约人非同一人，但有可能系实际签约人的亲属、朋友等情形，现原告未提交相应的证据予以证明，该院不予认定。综上，对原告合理部分的诉讼请求，该院依法予以支持；不合理部分的诉讼请求，该院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、嵊州市恒润房地产有限公司支付宁波双赢房产策划咨询有限公司基础佣金1254576元，并支付该款自2016年6月23日起至付清日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息损失，款限于判决发生法律效力之日起二十日内付清；二、驳回宁波双赢房产策划咨询有限公司的其余诉讼请求。案件受理费34236元，由原告宁波双赢房产策划咨询有限公司负担21700元，被告嵊州市恒润房地产有限公司负担12536元（限被告于判决发生法律效力之日起十日内向该院交纳）。
二审期间，双赢策划公司提交申请书一份，申请法院调取房号为9-5、10-3、10-6、13-1、13-2、16-3、18-1、19-2、19-5、20-2、20-3、23-1、25-6、26-7等14套房屋的买卖合同，要求证明上述14套房屋的《商品房买卖合同》与定金协议存在延续性。本院认为，该14套房屋确已超出其原审诉请范围，不宜在本案中一并审查，故对该申请不予准许。恒润房地产公司未提供新的证据。
本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双赢策划公司与恒润房地产公司于2015年3月22日签订的《恒润枫桦名邸项目全程营销代理合同》、于2015年8月28日签订的《恒润枫桦名邸项目全程营销代理补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。《恒润枫桦名邸项目全程营销代理合同》第4条约定，合同执行期限为合同签订之日起一年止。上述合同执行期限到期后，双方就是否延长服务时间未达成一致。且袁文丽、张泽民等原双赢策划公司员工自2016年3月22日起与恒润房地产公司建立劳动关系。综合上述事实，原审认定双方代理营销关系于2016年3月21日自行终止，并无不当。据此，双赢策划公司主张双方代理合同关系应持续至2016年6月14日，破底价部分已经补足，难以成立，本院不予采纳。现双方争议焦点主要在于佣金如何计算，特别是定金合同于代理合同到期前签订，商品房买卖合同于代理合同到期后签订情形下的佣金如何计算的问题。本院认为，根据日常生活经验和一般社会公众认知，签订定金合同是房屋销售过程中的一个重要环节，对后来房屋销售成功将起到重要作用，双赢策划公司为该部分房屋的促成销售确实付出了一定人力、物力成本。原审据此酌定双赢策划公司可按基础佣金的40%计算报酬，尚属合理，本院予以维持。恒润房地产公司主张双赢策划公司无权获取相应佣金，有悖一般社会公众认知和等价有偿原则，本院不予采纳。恒润房地产公司关于为双赢策划公司垫付分销代理佣金、老带新奖励金合计94000元的主张，与本案分属不同的法律关系，可另循合法途径解决。
综上，恒润房地产公司、双赢咨询公司的上诉请求均不能成立，均应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34236元，由宁波双赢房产策划咨询有限公司负担21700元，嵊州市恒润房地产有限公司负担12536元。
本判决为终审判决。
审判长 王朝阳
审判员 夏 鸿
审判员 赵启龙
二〇一七年八月二十一日
书记员 王婷婷