山东省垦利县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）垦商初字第354号
原告：中国农业银行股份有限公司垦利县支行。住所地：垦利县振兴路**号。
负责人：李万刚，行长。
委托代理人：周洪江。
被告：吴新娥。
被告：东营市经纬商贸城有限责任公司。住所地：垦利县中兴路***号。
法定代表人：伍和云，执行董事。
委托代理人：马慧娟，山东齐创律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司垦利县支行（以下简称农行垦利支行）与被告吴新娥、东营市经纬商贸城有限责任公司（以下简称经纬商贸城公司）金融借款合同纠纷一案，于2014年7月16日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月9日公开开庭进行了审理。原告农行垦利支行的委托代理人周洪江、被告吴新娥、被告经纬商贸城公司的委托代理人马慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行垦利支行诉称：2005年7月27日，被告吴新娥在被告经纬商贸城公司的担保下向原告抵押贷款140000元，并签订了《个人购房担保借款合同》1份。合同约定：一、被告吴新娥向原告借款140000元；二、借款用途为吴新娥购买位于垦利县中兴路180号经纬商贸城的房产一套；三、借款期限为2005年7月27日到2012年7月20日；四、借款利率为年利率7.344%，逾期罚息为日利率万分之三点六七二；五、还款方式为按月等额本息还款；六、争议解决由贷款方住所地人民法院管辖。借款合同签订时原告与被告吴新娥在垦利县房产交易中心办理房屋抵押手续。原告向被告吴新娥发放贷款后，被告偿还全部贷款本金，但利息及罚息49502.57元至今未还（利息及罚息计算至2014年6月20日）。为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求法院判令两被告偿还原告借款利息49502.57元（利息算至2014年6月20日）；判令两被告支付自2014年6月21日至付款之日期间的利息（按合同约定的年利率7.344%计算利息，利率调整按合同约定）和合同约定的罚息（按合同约定的日利率万分之三点六七二计算罚息，利率调整按合同约定）；确认原告对被告吴新娥的抵押房屋（垦利县中兴路180号经纬商贸城的房产一套）享有优先受偿权；本案一切诉讼费用由被告承担。
被告吴新娥口头答辩称：我当时是顶名办理的贷款，具体的贷款使用和还款情况我都不清楚，房子被告经纬商贸城公司至今也没有交付给我，如果被告经纬商贸城公司把房子给我我就同意偿还这笔贷款利息，被告经纬商贸城公司不把房子给我的话我不同意还钱。
被告经纬商贸城公司口头答辩称：原告所述被告经纬商贸城公司为吴新娥借款提供担保属实，但原告应该明确利息以及罚息的计算方式，同时原告的请求事项第三项的优先受偿权无法律及事实依据。综上，请求法院在查明事实的基础上依法裁判，驳回原告诉讼请求中不合理、不合法的部分。
经审理查明：2005年6月10日，被告经纬商贸城公司与被告吴新娥签订了合同编号为2005013的《商品房买卖合同》，双方约定买方吴新娥购买卖方经纬商贸城公司在位于垦利县中兴路180号地块上建设的商品房，付款方式为分期付款。
2005年7月18日，被告吴新娥向原告出具《经纬商贸城商住房贷款申请》、《购房借款申请表》，申请贷款140000元，被告吴新娥的配偶丁秀英同意以所购房屋作为抵押；7月27日，由被告经纬商贸城公司提供连带责任保证担保，被告吴新娥向原告农行垦利支行借款140000元，三方共同签订了（垦）农银个房字（2005）第37105200500011739号《个人购房担保借款合同》，合同约定：贷款人为农行垦利支行，借款人为吴新娥，抵押人为吴新娥、丁秀英，保证人为经纬商贸城公司；借款金额为人民币140000元，借款用途为借款人购买位于垦利县中兴路180号经纬商贸城的房屋，借款人的购房合同编号为2005013，借款期限自2005年7月27日起至2012年7月20日止，共计84个月；借款利率在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率6.12的基础上上浮20%，执行年利率7.344%，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，按照万分之三点六七二的日利率计收罚息，对应付未付利息，贷款人有权依据中国人民银行规定计收复利；借款人在贷款人处开立结算账户，户名吴新娥，账号31×××18，借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人经纬商贸城公司的账户（开户行农行垦利支行，账号31×××82），以支付借款人在购房合同项下的款项；借款采用分期还款的方式归还本息，借款人以每一个月为一个还款周期，共84期，自借款发放后，每月的20日为还款日，借款人与贷款人商定采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息，借款人每期应还款金额为人民币2117.36元；保证人为借款人依本合同所形成的债务提供连带责任保证，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人经纬商贸城公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起二年；抵押人自愿以所购房产作为本合同项下的抵押物，抵押人应在本合同签订后到有关登记机关申办抵押预登记或抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交贷款人保管；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2005年7月27日，原告农行垦利支行履行了合同义务，向被告吴新娥发放了借款140000元（根据合同约定将借款140000元划入了经纬商贸城公司的31×××82账户）。
2005年11月17日，原告农行垦利支行与被告吴新娥共同就上述房屋的抵押事宜填写了《山东省城市房地产交易监理文书：房地产抵押申请审批书》，垦利县房地产交易监理所、垦利县房地产市场管理处分别在《山东省城市房地产交易监理文书：房地产抵押申请审批书》上签章，但未办妥正式的抵押登记，原告也未取得他项权利证书及有关抵押文件。
庭审中，原告主张被告自2005年7月27日借款发放至2007年10月20日一直按约定正常还款，之后中断不再还款，后被告经纬商贸城公司于2014年6月30日还清了借款本金，截至2014年6月20日的借款利息49502.57元及之后的复利被告吴新娥、经纬商贸城公司至今均未偿还。经质证，被告吴新娥称对借款本息还款情况不清楚；被告经纬商贸城公司认可原告主张的借款还款情况，称原告主张的还款均系由经纬商贸城公司偿还，但对原告主张的借款利息不予认可，认为原告应明确利息以及罚息的计算方式。
以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》1份、《个人购房担保借款合同》1份、吴新娥贷款明细1份、中国农业银行信贷管理系统群借款信息截图1份、《山东省城市房地产交易监理文书：房地产抵押申请审批书》1份、《购房借款申请表》1份、《经纬商贸城商住房贷款申请》1份、《共同还款责任承诺书》1份、购房首付款收据复印件1份、吴新娥贷款利息明细表1份、《中国人民银行关于印发﹤人民币利率管理规定﹥的通知》复印件1份及庭审笔录在卷为凭。
本院认为：2005年7月18日被告吴新娥向原告出具的《购房借款申请表》及7月27日原告农行垦利支行与被告吴新娥、经纬商贸城公司及丁秀英共同签订的（垦）农银个房字（2005）第37105200500011739号《个人购房担保借款合同》均是当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原告按《个人购房担保借款合同》约定履行了放款义务后，被告吴新娥应按合同约定按时向原告偿还借款本息，被告吴新娥未按合同约定履行还款义务是造成本案纠纷的原因，应承担相应的法律责任。
对于原告“请求判令被告偿还借款利息49502.57元（利息算至2014年6月20日）”的主张，虽然被告对此不予认可，但根据原告提供的贷款利息明细表可以证实原告的主张，本院依法予以支持。
对于原告“请求判令两被告支付自2014年6月21日至付款之日期间的利息（按合同约定的年利率7.344%计算利息，利率调整按合同约定）和合同约定的罚息（按合同约定的日利率万分之三点六七二计算罚息，利率调整按合同约定）”的主张，本院认为，根据《个人购房担保借款合同》约定，“借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，按照万分之三点六七二的日利率计收罚息”、“对应付未付利息，贷款人有权依据中国人民银行规定计收复利”，本案中，借款本金被告已经还清，因此本院对原告的上述主张依法不予支持，根据合同约定，自2014年6月21日起至判决被告付款之日止的复利应依据中国人民银行规定计收。
上述借款由被告经纬商贸城公司提供了连带责任保证担保，虽然《个人购房担保借款合同》中约定了“抵押人自愿以所购房产作为本合同项下的抵押物”，但同时约定了“抵押人应在本合同签订后到有关登记机关申办抵押预登记或抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交贷款人保管”、“借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人经纬商贸城公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”，且根据庭审中查明的事实，涉案房屋并未办妥正式的抵押登记，原告也未取得他项权利证书及有关抵押文件，因此被告经纬商贸城公司依法应对上述借款本息承担连带清偿责任。被告经纬商贸城公司承担保证责任后有权向被告吴新娥追偿。
对于原告要求“确认原告对被告吴新娥的抵押房屋（垦利县中兴路180号经纬商贸城的房产一套）享有优先受偿权”的主张，根据庭审中查明的事实，涉案房屋至今并未办妥正式的抵押登记，原告也未取得他项权利证书及有关抵押文件，《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”、第四十二条规定：“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门……”，《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权……”、第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”、第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，因此被告吴新娥及丁秀英以涉案房屋提供的抵押担保不发生物权的效力，原告的抵押权没有设立，不能享有优先受偿权，对原告要求“确认原告对被告吴新娥的抵押房屋（垦利县中兴路180号经纬商贸城的房产一套）享有优先受偿权”的主张本院依法不予支持。
对于被告吴新娥的抗辩主张，本院认为房屋被告经纬商贸城公司是否已经向吴新娥交付与本案并非同一法律关系，与原告农行垦利支行无关，若有争议可根据《商品房买卖合同》约定另行主张。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、被告吴新娥于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司垦利县支行偿还借款利息49502.57元（利息算至2014年6月20日）及自2014年6月21日起至判决被告付款之日止依据中国人民银行规定计收的复利。
二、被告东营市经纬商贸城有限责任公司对上述第一项款项承担连带清偿责任。
三、被告东营市经纬商贸城有限责任公司承担清偿责任后有权向被告吴新娥追偿。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司垦利县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1038元、保全申请费520元，以上共计1558元，由被告吴新娥、东营市经纬商贸城有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 周卫亭
代理审判员 张秋燕
人民陪审员 刘奎元
二〇一五年一月十五日
书 记 员 郝建蕾