福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)岩民终字第1270号上诉人（原审原告）赖清松，住福建省永定县。委托代理人戴永琦，福建诺佳律师事务所律师。委托代理人汤憬镕，福建诺佳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）福建龙岩农村商业银行股份有限公司，住所地龙岩市新罗区。法定代表人张榕华，董事长。委托代理人赖泉水，福建同荣仁律师事务所律师。委托代理人蒋黇，福建同荣仁律师事务所实习律师。上诉人赖清松因与被上诉人福建龙岩农村商业银行股份有限公司（下称龙岩农商银行）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第5051号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月17日公开开庭审理了本案。上诉人赖清松的委托代理人戴永琦、汤憬镕，被上诉人福建龙岩农村商业银行股份有限公司的委托代理人赖泉水、蒋黇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，原、被告讼争的被执行的房屋位于龙岩市新罗区西城街道西安南路莲花大厦一层2号店面和二层D、E号房屋。讼争商品房属于福建省龙岩京龙房地产综合开发有限公司开发。1996年9月26日，原龙岩市永丰城市信用合作社（乙方，下称永丰信用社）与福建省龙岩京龙房地产综合开发有限公司（甲方，下称京龙公司）签订《租赁协议》，该协议约定，甲方开发的莲花大厦一层2号店面租赁给乙方，租赁期限三年即自1996年10月1日起至1999年9月30日止，每月房租25000元，三年房租于1997年1月一次性交清，甲方开具正式发票给乙方。1996年9月29日，永丰信用社与京龙公司又签订一份《补充协议》，该补充协议第三条约定“在开正式售房发票时，甲方应扣除已交付的租赁费900000元的售楼金额，其税费由甲方负责”。1996年10月14日，永丰信用社与京龙公司签订了《商品房购销合同》一份，约定永丰信用社向京龙公司购买莲花大厦一层2号店面，房屋总面积528.426平方米，4794元/m2，总购房款为2,533,783元。1996年10月14日起至1997年3月7日止，永丰信用社向京龙公司支付购房款（包括租赁费900000元在内）2230000元；2014年1月23日，被告福建龙岩农村商业银行股份有限公司向京龙公司支付购房尾款366,401元，被告共支付京龙公司购房款2596401元。1999年10月14日，原龙岩市龙华城市信用合作社（下称龙华信用社）与京龙公司签订《商品房购销合同》和《补充协议》各一份，合同约定龙华信用社向京龙公司购买位于龙岩市新罗区西城街道西安南路莲花大厦二层D、E号房屋，房屋总面积562.89平方米，2900元/m2，总购房款为1,632,381元。1999年11月1日，龙华信用社分别向京龙公司支付购房款256,517.50元和1,294,244.50元，合计1,550,762元。2014年1月23日，被告龙岩农商银行向京龙公司支付购房尾款81,619元，被告共支付京龙公司购房款1632381元。2014年2月21日，龙岩市住房和城乡建设局在《闽西日报》上刊登两则《公告》，该两则《公告》的主要内容分别为“兹有龙岩市永丰城市信用社现为福建龙岩农村商业银行股份有限公司，现申请办理龙岩市新罗区西安南路莲花环岛莲花大厦一层2-7号店面的房屋所有权登记。对该所有权有异议的，自本公告发布之日起两个月内，向本局提供有效材料，若无正当理由，本局将依法核准登记”；“兹有龙岩市龙华城市信用合作社现改为福建龙岩农村商业银行股份有限公司，现申请办理龙岩市新罗区西安南路莲花环岛西侧莲花大厦二层D、E号房的房屋所有权登记。对该所有权有异议的，自本公告发布之日起两个月内，向本局提供有效材料，若无正当理由，本局将依法核准登记”。2014年5月13日，龙岩市新罗区人民法院裁定查封了京龙公司位于龙岩市新罗区西安南路莲花大厦一层2号店和二层D、E号房屋。被告龙岩农商银行以西安南路莲花大厦一层2号店和二层D、E号房屋属其实际所有为由向龙岩市新罗区人民法院提出执行异议。2014年7月23日，龙岩市新罗区人民法院作出（2014）龙新执异字第649-2号《执行裁定书》，裁定中止对于龙岩市新罗区西城街道西安南路莲花大厦一层2号店面和二层D、E号房屋的执行。2014年8月21日，原告赖清松向本院提出申请执行人执行异议之诉，请求本院许可（查封和拍卖）对坐落于龙岩市新罗区西城街道西安南路莲花大厦一层2号店面和二层D、E号房屋的执行。另查明，2012年3月16日，中国银行业监督管理委员会福建监管局以闽银监复[2012]85号《福建银监局关于福建龙岩农村商业银行股份有限公司开业的批复》，原龙岩市永丰城市信用合作社和原龙岩市龙华城市信用合作社并入福建龙岩农村商业银行股份有限公司。以上事实，有原告赖清松提供的民事裁定书、再审民事判决书、龙岩市房管局出具的情况说明及附表、全国失信被执行人名单；被告龙岩农商银行提供的福建银监局关于福建龙岩农村商业银行股份有限公司开业的批复、原龙岩市永丰城市信用社与龙岩市京龙房地产综合开发有限公司订立的《租赁协议》、《补充协议》、《商品房购销合同》、京龙公司出具的收款收据、发票等票据共122份；原龙岩市龙华城市信用合作社与龙岩市京龙房地产综合开发有限公司订立的《商品房购销合同》、京龙公司出具的付款凭证、房屋租赁合同、《房地产测绘面积计算书》、京龙公司出具的付款凭证、不动产销售发票、闽西日报的《公告》、住宅专项维修资金交存凭证等证据及原、被告双方当事人的陈述在案佐证。原审判决认为，原龙岩市永丰城市信用合作社和原龙岩市龙华城市信用合作社分别于1996年和1999年向京龙公司购买位于龙岩市新罗区西城街道西安南路莲花大厦一层2号店面和二层D、E号房屋，并支付购房款2230000元和1,550,762元，至2014年1月止，被告龙岩农商银行付清购房尾款，共支付京龙公司购房款2596401元和1632381元。被告龙岩农商银行自1996年9月和1999年10月分别占有使用龙岩市新罗区西城街道西安南路莲花大厦一层2号店面和二层D、E号房屋至今，从未间断过。龙岩市住房和城乡建设局在本院查封前业已受理被告的房产过户登记的申请，该讼争房屋系因本院在执行过程中的查封而使龙岩市住房和城乡建设局未能及时办理产权过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，被告向京龙公司购买讼争的房屋在执行过程中并未存在过错，其要求中止对讼争执行房屋的查封、拍卖具有事实和法律依据，本院应予支持。原告的诉请理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决：驳回原告赖清松的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取为50元，由原告赖清松负担。宣判后，原审原告赖清松不服，向本院提起上诉。上诉人赖清松上诉称，一、一审法院认为“至2014年1月止，被告龙岩农商银行付清购房尾款”不是事实。一是永丰信用社向被执行人京龙公司购买的莲花大厦一层2号店面，以租金90万元抵房价款没有事实依据；二是龙华信用社向被执行人福建省龙岩京龙房地产综合开发有限公司购买的莲花大厦二层D、E号房屋尚有256517.50元购房款尚未付清；三是2014年1月，被上诉人支付448020元购房尾款时，福建省龙岩京龙房地产综合开发有限公司已经被新罗区人民法院采取了强制执行措施多年，该款是否有实际支付到该公司账户、是否被冻结或用于执行及该款项的来源与去向，一审法院均未查清，导致本案重要事实不清；四是购房人还应在交房时承担缴纳不动产交易契税、交易税费、公共维修基金等义务，但被上诉人从未缴纳上述相关费用。二、被上诉人未付清全部价款，且对签订购房合同19年来未进行备案，未办理过户登记手续具有明显过错，而一审法院认定被上诉人没有过错，这是认定事实不清，适用法律错误。一是永丰信用社、龙华信用社怠于主张权利，对涉案房产未办理产权过户登记具有重大过错，且过错明显；二是被上诉人在涉案房产未办理产权过户登记具有重大过错；三是被上诉人把涉案房产未办理产权过户登记的责任归责于京龙公司是错误的；四是根据《物权法》第九条的规定，应当认定目前涉案房产仍是被执行人京龙公司的财产，人民法院有权力也有义务将该房产查封，予以强制执行；五是被上诉人不办理过户登记的行为不仅违反法律规定，也是造成上诉人、第三人损失的重要原因，其应对此承担不利后果。综上，根据《最高人民法院＜关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定＞》第十七条规定，人民法院应许可继续执行。据此上诉人上诉请求：依法撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人龙岩农商银行辩称，一、原审法院认定“2014年1月止，答辩人付清购房尾款”的认定是正确的。一是原永丰信用社支付给京龙公司的90万元租金用于冲抵购房款是合法有效的。因为1996年9月26日，原永丰信用社与京龙公司签订租赁协议，其中约定“三年房租于1997年1月一次性交清”，但是在1996年10月14日，双方又签订了《商品房购销合同》及补充协议，约定租金冲抵购房款，这符合法律规定；二是原龙华信用社付至卓春姝名下的256517.5元属于龙华信用社支付的购房款，因为卓春姝系京龙公司的控股股东、法定华表人刘燕明的配偶，且其在京龙公司担任财务，龙华信用社在转账是也注明该款系购房款；三是答辩人已于2014年1月23日通过银行转账向京龙公司付清购房尾款448020元；四是不动产交易契税、交易税费、公共维修基金等不属于购房款的范畴，何况答辩人在法院查封讼争房产前已缴清了相关费用。二、原审法院认定“答辩人向京龙公司购买讼争房屋过程中并未存在过错”是正确的。一是两份《商品房购销合同》中约定申请登记备案的义务属京龙公司，当时龙岩未成立房管局，相关报备程序也不完善且京龙公司的房地产面积测绘工作至2006年5月份才完成。同时双方为办证事宜一直进行了协商；二是由于京龙公司未将相关税费交清导致无法办证，后双方协商后由被上诉人垫付了本应由京龙公司的税费、并开具销售不动产统一发票后，才将办证所需的相关材料提交房管部门。同时，房管部门也依据相关规定于2014年2月21日在《闽西日报》发布公告，但在公告期限内无人提出异议。因此，答辩人并未怠于行使权利；上诉人出借巨额款项给京龙公司本身就是为了谋取高额利息，其应当预见到可能出现的风险，且其早已知晓本案讼争房产已出售给原永丰信用社与和龙华信用社，现上诉人将其借款无法追回的责任归咎于答辩人并要求答辩人承担不利后果显然没有道理的。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。经审理查明，上诉人对一审判决查明的“租赁费90万元冲抵购房款及龙华信用社支付给卓春姝名下的256517.5元作为购房款”事实有异议，认为租赁费及支付给卓春姝款项不能冲抵购房款，对其余事实没有异议。同时，上诉人提出被上诉人未按合同约定的期限付清购房款及应当由被上诉人承担的契税等费用，存在违约行为。被上诉人对一审判决查明认定的事实无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。本院认为，被上诉人向京龙公司购买讼争的房屋，双方签订了《商品房购销合同》并于2014年1月支付全部购房款及相关费用，同时实际占有并使用所购房屋。上诉人提出被上诉人没有交清购房款，存在违约行为。本院认为，被上诉人是否按合同约定的期限付清购房尾款、是否存在违约行为，应当由合同相对方即京龙公司提出主张，与上诉人没有法律上的关系。被上诉人在付清房款后向行政主管部门龙岩市住房和城乡建设局申请办理产权登记过户手续，行政主管部门也依据相关规定进行了公示，在公示期限内，并无他人提出异议。直至公示期限届满后，龙岩市新罗区人民法院才依上诉人的申请将讼争房产进行查封。被上诉人在申请办理涉及讼争房屋产权登记过程中，并不存在过错，因为申请登记备案是京龙公司的义务，由于京龙公司未将相关税费交清导致无法办证，责任在京龙公司。因此，原审法院依据《最高人民法院＜关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定＞》第十七条规定，判决驳回上诉人的诉讼请求，理由正当，于法有据。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赖清松负担。一审案件受理费按照一审判决计收。本判决为终审判决。审 判 长  陈日耀代理审判员  涂智琼代理审判员  阙美琴二〇一五年一月十三日书 记 员  黄晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。