江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰靖孤民初字第440号
原告吴东明，男，1956年2月18日生。
委托代理人董春红，江苏信义诚律师事务所律师。
被告靖江市祥霖房地产开发有限公司，组织机构代码68160487-X，住所地靖江市东兴街141号。
法定代表人戴兰芳，董事长。
委托代理人顾明松，江苏百川通律师事务所律师。
原告吴东明与被告靖江市祥霖房地产开发有限公司（以下简称祥霖公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月9日立案受理后，依法由代理审判员刘江昆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴东明及其委托代理人董春红、被告靖江市祥霖房地产开发有限公司委托代理人顾明松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年被告开发建成了靖江市季市农贸市场（以下简称农贸市场），向社会销售农贸市场商铺，但当时被告尚未取得商品房销售许可，预售上述房屋不符合法律规定，于是被告为了规避法律风险，免受行政机关的处罚，于2012年2月2日和原告签订了形式为借贷合同实质为房屋买卖合同的借款质押协议，约定被告将靖江市季市镇农贸市场B15商铺作为质押并交付原告使用，原告向被告出借55万元，协议还约定，如果被告两年内不能办理取得商品房销售许可，原告有权撤销购买行为，被告需返还原告借款，并承担从款项交付之日按银行同期存款利率四倍计算至实际归还之日的利息。协议签订后，被告即将商铺交付原告使用。2012年2月2日，原告向被告交付款项27.5万元，2012年7月9日原告向被告交付25万元，合计52.5万元。但两年期限届满，被告至今仍未取得商品房销售许可，故请求法院判令被告归还原告购房款52.5万元，并承担自交付款项之日起按银行同期存款利率四倍计算的利息。
被告祥霖公司辩称，原告所述双方签订形式为借贷合同实际为房屋买卖合同的借款质押协议、原告向被告交付52.5万元购房款、被告将靖江市季市镇农贸市场B15商铺交付原告使用等情况均属实，但原告并未按照合同约定向被告交付55万元购房款，是导致被告未能办理商品房销售许可的原因之一，原告违约在先。被告是可以取得商品房销售许可的，双方并没有约定两年期间从何时起算，故被告认为两年期间不确定，协议效力待定，原告不能依据协议要求被告归还购房款。关于利息，被告认为协议5.1.2约定的利息是撤销购买行为之后应给付的利息，而不是自交付购房款之日起算的利息。如果法院判令被告给付购房款，被告要求原告从涉案商铺中搬出，将房屋交付被告，而且要支付自取得房屋之日至今的房屋使用费，被告主张将房屋使用费和购房款进行抵销。
原告针对被告答辩补充陈述，自原告交付52.5万元购房款至今已二年多，但被告一直没有向原告主张过权益，现在主张原告违约，已超过法律规定的时效。协议中的5.1.2条款规定被告办理商品房销售许可证的最长时间为签订后的两年即2012年2月2日至2014年2月2日，但被告至今尚未办理商品房销售许可，故依据该协议，被告理应归还购房款及利息。如果被告将购房款及利息归还原告，原告愿意将涉案商铺归还被告。原告认为被告只能在取得商品房销售许可的前提下才可以向原告主张房屋使用费，但是被告至今仍未取得商品房销售许可，故原告不同意被告提出的房屋使用费抵销购房款的意见。
经审理查明，2012年被告开发建成了农贸市场，向社会销售商铺，但当时被告尚未取得商品房销售许可，所以被告于2012年2月2日和原告签订了名为借贷合同实为房屋买卖合同的借款质押协议，约定被告将靖江市季市镇农贸市场B15商铺作为质押并交付原告使用，原告向被告出借55万元，协议还约定，如果被告两年内不能办理取得商品房销售许可，原告有权撤销购买行为，被告需返还原告借款，并承担按银行同期存款利息的4倍计算的利息。协议签订后，被告即将商铺交付原告使用。2012年2月2日，原告向被告交付款项27.5万元，2012年7月9日原告向被告交付25万元，合计52.5万元。两年期限届满，被告至今仍未取得商品房销售许可。
以上事实，有原告提供的借款质押协议、被告出具的收条、季市农贸市场土地开发协议书及原、被告陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，建设部商品房销售管理办法规定，现售商品房的房地产开发企业应当具有企业营业执照和房地产开发企业资质证书，本案中，原、被告在协议中约定的“办理取得商品房销售许可”，应理解为被告取得符合商铺合法销售条件而应当取得的相关资料或办理的相关手续，虽然被告至今仍未取得相关手续，但双方在协议第5.1.2条约定“被告确保与乙方签订产权房正式销售合同、如两年内被告不能办理取得商品房销售许可，原告有权撤销购买行为”等内容，双方订立的并非买卖合同本约，而是就将来被告是否按期取得商品房销售手续再确定是否订立本约，以最终确定双方之间权利义务关系具体内容等进行的约定，因此双方签订的借款质押协议为预约合同，是双方当事人为将来达成某一目的而预先订立的合同，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。协议第5.1.2条约定“被告在两年内不能办理取得商品房销售许可，则原告有权撤销购买行为”，虽然双方并未约定二年的起算时间，但根据一般理解，应从签订协议的当天即2012年2月2日起算，被告辩称二年期限因双方没有约定故不能确定的意见，不符合通常理解，本院不予采纳。原告作为合同一方当事人，有权在条件成就时解除合同，被告需承担解除后的法律后果。关于返还款项金额，因双方在协议5.1.2条款中约定，如原告因被告未在两年内办理商品房销售许可而撤销购买行为的，被告需全额归还借款，现原告按约主张解除合同，故被告理应归还原告已给付的款项52.5万元。关于利息标准，因原、被告在协议中明确约定按银行同期存款利息的4倍计算，亦不违反法律规定，本院对原告的请求予以支持。关于利息期限，补偿受损方的利益是民法赔偿的基本原则，本案中原告因购买被告的商铺而交付了款项，导致银行存款利息的损失，故本院对原告要求被告承担从款项交付之日至判决之日利息的请求，本院予以支持。被告辩称应从解除购买行为之日支付利息，因无事实和法律依据，本院不予采纳。关于房屋使用费，因被告在本案中未就房屋使用费请求提起反诉，故对被告要求原告给付房屋使用费的请求，本案不作处理。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，被告返还原告购房款，原告亦应当返还被告房屋。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条之规定，判决如下：
一、被告靖江市祥霖房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告吴东明购房款525000元并支付原告利息156324元。
二、原告吴东明于判决生效后十日内将位于靖江市季市农贸市场的B15号商铺返还被告靖江市祥霖房地产开发有限公司。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9130元减半收取，由被告负担（此款原告已交纳，被告于判决生效后十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本两份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费9130元（户名：泰州市财政局；开户行：泰州市农行海陵支行；账号：20×××88）。
代理审判员 刘江昆
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 叶银霞
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。