广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初252号
原告（反诉被告）：邓金凤，女，汉族，1975年11月5日出生，住广东省清新县。
委托代理人：李杰升，系广东华鸿律师事务所律师。
被告（反诉原告）：梁映红，女，汉族，1974年1月9日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：陈丽红、杨明钊，分别系广东巨能律师事务所律师、实习律师。
上述原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月31日受理后，被告在举证期限内提出反诉，本院依法受理并决定合并审理。本院依法适用简易程序于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李杰升、被告的委托代理人陈丽红到庭到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月上旬，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订了《厂房租赁合同书》，约定被告将位于佛山市南海区大沥镇兴贤丹邱大道旁的一处空厂房出租给原告使用约定被告将位于佛山市南海区大沥镇xxx出租给原告使用。租赁期限为6年。合同只约定了租赁单价，没有约定租赁面积。因被告需要重新将厂房改建、平整部分空地，故约定待被告改建完毕后，届时双方共同对厂房面积、通道、宿舍等面积进行现场丈量，以确定租金总额和计算租赁期限的起始日期。约定原告需交押金100000元予被告，租赁期满，原告支付完相关费用后，被告于10日内无息退还押金100000元予原告。签订合同后，原告依约分两次向被告支付了押金100000元。2014年12月底被告改建完毕后，原告与被告员工丈量过程中，被告重复计算面积、将不属于原告租赁的空地计入租赁面积，原告认为不合理，要求被告本人到场解释计算方法并确认面积，被告以出国为由，拒绝与原告协商。后原告多次追问被告，双方一直没有对租赁面积和租金起算时间达成一致意见，导致原告不能使用涉案厂房。2015年2月，被告已经将涉案厂房另行出租，被告的行为构成根本违约。另涉案厂房没有规划许可、报建及产权证，合同为无效合同。被告应将收取的押金100000元返还予原告。且原告一直未使用涉案厂房，被告已经另行出租了涉案厂房。除返还押金外，被告应支付相应利息予原告。为此，诉请：1.被告立即退回原告所交付的保证金100000元及利息（以100000元为本金，从2014年10月30日起至被告全部退还款项之日止按同期商业银行的贷款利率计算）予原告；2.被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，原告存在根本性违约行为，导致合同无法履行。即使合同无效，但由于原告的原因导致被告几个月的租金损失，所以不应全额退还押金。
被告反诉称，2014年10月初，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订了《厂房租赁合同书》，同时，原告向被告提出厂房要按照其要求改建、加建，并承诺相关的费用都由原告承担。后被告按照原告的要求对厂房进行建设。2014年10月底，厂房改建完成，被告联系不上原告，无奈，被告承担了近40万元改建费用。后被告多次联系原告催缴租金，原告表示从2014年12月起计付租金，但至今原告未支付过租金。2014年12月22日，被告邮递向原告发送《催收租金函》，原告本人签收该函件后没有联系过被告。原告拖欠租金的行为已经构成根本违约，即使合同无效，涉案厂房仍具有使用价值，原告虽无实际占用，但由于其一直未对是否进场进行明示，导致被告厂房一直空置，加上改建费用，被告损失严重。为此，诉请：1.原告立即向被告支付2014年12月1日至2015年1月31日的租金82682元，并以82682元为本金从起诉之日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期商业贷款利率向被告计付利息；2.本案的诉讼费用全部由原告承担。
原告对反诉辩称，1、双方未就租赁合同的主要内容达成协议，双方的租赁合同关系根本未成立。2、即使租赁合同成立，也应认定为无效合同。3、原告并未承诺承担改建和加建费用，且被告没有证据证明其支付了40多万元的改建费用。5、原告支付保证金100000元是为了收取厂房使用，而被告故意拖延时间。6、双方未共同确认租赁面积及交租起始时间，也未进行交接，被告也承认原告没有实际占用厂房，原告无需支付租金给被告。
原告在诉讼中提供下列证据：
1.邓金凤身份证复印件1份，用以证明原告的主体资格适格。
2.人口信息查询表原件1份，用以证明被告的主体资格是适格的。
3.厂房租赁合同书原件1份，用以证明在2014年10月上旬，原告与被告签订《厂房租赁合同书》，约定被告将位于佛山市南海区大沥镇兴贤丹邱大道旁的一处空厂房出租给原告使用。租赁期限为6年。原告需交纳100000元押金给被告。但双方在合同中没有约定各项租赁面积以及租赁期限的起始日期。因为当时需要等待被告重新将厂房改建、平整部分空地完毕后，届时双方共同进行现场丈量，以确定真正的租金总额及租赁期间。
4.中国农业银行记账凭证原件2份，用以证明签订合同后，原告依约分两次向被告支付了厂房押金100000元，但后来由于被告的原因，导致原告一直无法使用涉案厂房，以及由于合同无效，故被告应将该十万元押金以及期间的利息返还给原告。
经质证，被告对原告出示的证据1、2无异议。对证据3无异议，证明合同第四条第2款约定，如果承租方超过一个月不交纳租金的，出租方有权收回厂房并没收已交纳的押金。对证据4无异议。
被告在诉讼中提供下列证据：
1.梁映红身份证复印件1份，用以证明被告的诉讼主体适格。
2.厂房租赁合同书复印件1份，用以证明原、被告存在租赁合同关系，由于原告的违约行为导致合同无法履行。
3.催收租金函复印件1份、EMS全球邮件特快专递详情单2份（其中寄件联详情单原件1份、签收联详情单复印件1份，加盖广东南海速递印章）、邮件查询结果打印件1份（加盖广东南海速递印章），用以证明被告于2014年12月19日向原告发出了《催收租金函》，要求原告在收到函件的三天内将租金交给被告。根据合同约定，如果拖延超过一个月租金未交纳的，被告有权解除合同，并没收押金。该函件是直接邮寄送达给了原告，原告收到函件后没有任何表示，其行为已经构成根本性违约。
经质证，原告对被告出示的证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但对其证明内容有异议。（1）由于双方在合同中没有对租赁物的面积、租金数额、租金的交付时间，租赁期限的起始时间，租赁物的交付时间等相关条款进行约定。同时，合同签订后至今，双方依然无法就上述事项达成一致协议。因合同内容欠缺必要条款，故双方的租赁合同关系根本没有成立。（2）合同中没有任何约定厂房的改建、加建费用由原告承担，被告的主张毫无依据。（3）退一步说，由于被告的厂房没有建设工程规划许可证，合法的报建手续，更加没有当地相关主管部门颁发的工程质量验收合格证明和消防验收合格证明，以及房屋产权证，因此是无效合同。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。（1）原告没有收到该函件。（2）被告在2014年12月还未完成改建工程，其根本无权从2014年12月开始主张计付租金。（3）本案双方至今还未共同确定最终的租赁面积，根本无法得出租金数额，不知被告的租金数额如何计算出来。（4）由于双方至今没有进行租赁物的交接，原告也从来没有使用过厂房，原告根本无需从2014年12月开始支付租金。（5）由于该函只是被告的单方行为，而且没有得到原告的认可，对原告没有约束力，被告不能凭此主张权利。当时由于是原告急于收取场地，所以根本就没有出现说催原告交纳租金的情况，反而是原告催被告交回场地。
经审查，被告对原告证据1-4、原告对被告证据1无异议，本院予以采信。原告对被告证据2的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对其证明内容结合本院采信的其他证据予以综合认定。证据3显示“他人邓生”签收邮件，非邓金凤本人签收，收件人地址不是邓金凤的住所地，且原告对其不予认可，本院对该证据不予采信。
本院综合原、被告的陈述及采信的证据，确认以下事实：
2014年10月，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同书》，约定被告将位于佛山市南海区大沥镇兴贤丹邱大道旁的空厂房出租予原告使用；租赁期为6年，没有约定租赁起止时间；厂房每平方米15元，宿舍每平方米20元，通道每平方米8元，租金每年递增5%，没有约定各部分面积；合同签订后，原告需交押金100000元予被告；先交租金后使用，原告须在每月1号至5号内缴交当月租金，超过10天不交租金的，每天加收1%的违约金，原告超过一个月不交租金的，被告有权无偿收回厂房并没收原告支付的押金。
签订合同后，原告于2015年11月30日分两笔向被告支付押金100000元。
双方在诉讼中陈述，由于涉案租赁物需改建，待改建后双方共同丈量并确定面积，再定租赁面积及租赁起止时间，故合同中暂未约定租赁面积和起止时间。改建完工后，双方未就租赁面积和起止时间达成一致意见。就涉案租赁物双方没有办理过交接手续，原告没有实际使用涉案租赁物。
原告在诉讼中陈述，案涉租赁物没有办理权属证书，没有办理规划、报建和竣工验收手续。
本院认为，涉讼合同是房屋租赁合同，原告没有提交案涉租赁物经规划报建的相关证据材料，涉讼租赁物未经规划报建，原告与两被告签订《厂房租赁合同书》因违反法律的强制性规定而无效。合同无效，因合同取得的财产应予返还。本院对原告请求被告返还保证金100000元予以支持。保证金的返还条件在本案裁判生效前尚未确定，且由于原告在签订租赁协议时没有审查案涉租赁物是否适租，原告对合同无效亦存有过错，其应自行承担已付款项的利息损失，故本院对原告的利息请求不予支持。
关于原告是否需支付场地使用费的问题，被告自认双方没有就涉案租赁物办理过交接手续，被告亦未实际占有使用涉案租赁物，且双方尚未就租赁面积、租金总额及租赁期限起止时间达成一致意见，本院对被告请求原告支付场地使用费及利息的主张不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告梁映红应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金100000元予原告邓金凤。
二、驳回原告邓金凤其他诉讼请求。
三、驳回被告梁映红全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取1235元（原告已预交），由原告邓金凤负担85元，由被告梁映红负担1150元。反诉受理费减半收取933.53元（被告已预交），由被告梁映红负担。被告梁映红负担的本案本诉受理费1150元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告邓金凤，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 孙秀娟
二〇一六年四月六日
书 记 员 刘冬花