北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第15777号
上诉人（原审被告）北京天聚成投资顾问有限公司，住所地北京市朝阳区华严北里59楼3门102。
法定代表人张华伟，总经理。
上诉人（原审被告）朱炳印，男，1963年3月15日出生。
被上诉人（原审原告）北京天诺物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区中纺街3号4号楼2层。
法定代表人刘巧莉，董事长。
委托代理人杨林，北京市尊诚律师事务所律师。
上诉人北京天聚成投资顾问有限公司（以下简称天聚成公司）、朱炳印因与被上诉人北京天诺物业管理有限责任公司（以下简称天诺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第24071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年5月，天诺公司诉至原审法院称，我公司是北京住总房地产开发有限责任公司聘请的翠成小区的前期物业管理企业。2010年7月1日，我公司与天聚成公司签订《地下室租赁合同》，约定我公司将位于北京市朝阳区翠成馨园××区×××楼地下一层的房屋出租给天聚成公司，租期自2010年7月1日至2013年6月30日，年租金标准为79000元。合同签订后，我公司按照约定向天聚成公司交付了房屋。合同期满后，双方未续签租赁合同，天聚成公司仍继续使用涉案房屋，并向我公司支付了2014年3月31日之前的租金。现我公司要求天聚成公司腾退，但天聚成公司拒绝，天聚成公司和朱炳印称涉案房屋由其占用，故起诉要求：1.天聚成公司和朱炳印腾退位于北京市朝阳区翠成馨园××区×××楼地下一层的房屋并交予我公司；2.天聚成公司和朱炳印连带支付我公司自2014年4月1日至实际腾退之日期间的使用费（按每日216元的标准计算）。
天聚成公司辩称，我公司与天诺公司签订合同后，我公司并未实际履行合同，而是由朱炳印实际履行。涉案房屋实际由朱炳印使用，租金也是由朱炳印支付，故不同意天诺公司的诉讼请求。
朱炳印辩称，天聚成公司与天诺公司之间的租赁合同，实际由我履行，涉案房屋一直由我使用，租金也是我交纳的。我同意腾退房屋，但我已将涉案房屋出租给他人，希望天诺公司能够给予我一定的腾退时间。合同履行期间，由于业主闹事，导致我一年多时间无法正常经营，但我也按约交纳了租金；合同约定的电价为每度1.1元，但天诺公司是按照每度1.8元的标准收取的，故希望法庭考虑上述两种情况。
原审法院经审理认为，天诺公司与天聚成公司之间的《地下室租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应如约履行。合同签订后，涉案房屋实际由朱炳印实际占用，租金亦由朱炳印交纳，合同到期后朱炳印仍继续占用涉案房屋，故天诺公司与朱炳印之间形成实际上的租赁关系。天诺公司和朱炳印并未就《地下室租赁合同》到期后的租期进行明确约定，故天诺公司有权随时要求朱炳印将涉案房屋腾空，但应给予朱炳印适当的准备时间。天聚成公司虽未实际履行合同，但其作为《地下室租赁合同》的当事人，在该合同到期后，有义务将涉案房屋腾空并交还天诺公司，法院对天诺公司要求天聚成公司和朱炳印将涉案房屋腾退并交还天诺公司的诉讼请求予以支持。2014年4月1日之后的使用费，朱炳印尚未支付，天诺公司有权要求朱炳印支付。因天聚成公司并未在合同到期后将涉案房屋腾退并交还天诺公司，故天聚成公司应对合同到期后的使用费承担连带支付的责任。关于使用费的计算标准，天诺公司自愿按原合同约定的租金标准计算，法院对此不持异议。朱炳印以业主闹事导致其无法正常经营以及天诺公司多收其电费作为对天诺公司主张使用费的抗辩事由，理由不足，法院不予支持。综上，原审法院于2014年9月判决：一、天聚成公司、朱炳印于判决生效之日起三十日内将其承租的位于北京市朝阳区翠成馨园××区×××楼地下一层的房屋腾空并交付给天诺公司；二、天聚成公司、朱炳印于判决生效之日起三十日内向天诺公司连带支付自2014年4月1日至实际腾退之日期间的使用费（以每日216元的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，天聚成公司和朱炳印均不服，分别上诉至本院。天聚成公司上诉称，我公司与天诺公司虽签订了书面合同，但其未将涉案房屋交付于我公司，而是交给朱炳印实际占有使用，朱炳印也是向其交纳租金，租赁合同到期后，其又与朱炳印直接重新商讨了租金的涨幅，其与朱炳印存在事实上的租赁合同关系也得到了朱炳印本人的确认，我公司也多次与其协商将承租人名字变更为朱炳印，但其一直未变更，因此我公司与天诺公司并未形成事实上的租赁合同关系，其应向实际承租人朱炳印主张权利，故我公司无法完成交还租赁房屋的义务；同理，租金也不应由我公司承担。现要求撤销一审判决，驳回天诺公司对我公司的原审诉讼请求。朱炳印上诉称，天诺公司与天聚成公司签订合同后，天聚成公司法定代表人带我找到天诺公司，介绍由我直接承租涉案房屋，天诺公司表示同意，此后，天聚成公司与我多次要求天诺公司办理变更承租人手续，但其以各种理由拖延。由于天诺公司未处理好与业主的关系，致使业主于2010年6月至2011年8月期间阻扰我使用该租赁房屋，给我造成了巨大损失；2013年6月30日合同期满后，天诺公司同意我继续承租，我重新修缮和装修房屋，支付费用36000元；我在承租期间，天诺公司未按合同约定的每度电1.1元标准收取电费，每度电多收取0.18元，共多收我电费25920元。天诺公司收取的租赁保证金亦应返还给我方。另涉案房屋我已转租他人，原判腾退时间太紧，故请求撤销原判，改判驳回天诺公司的原审诉讼请求，并判令天诺公司退还租赁保证金及电费差价，赔偿我修缮装修等损失，判令天诺公司给予我不少于6个月的腾退房屋时间。天诺公司同意原判。
经审理查明：天诺公司和天聚成公司于2010年7月1日签订《地下室租赁合同》，约定：天诺公司将位于北京市朝阳区翠成馨园××区×××楼地下一层的房屋出租给天聚成公司；租期自2010年7月1日至2013年6月30日，2010年4月30日至2010年6月30日为不计费装修期；租金标准每年79000元。双方还就租金的支付方式、合同的解除、违约责任等事项进行了约定。合同履行期间，涉案房屋一直由朱炳印实际使用，租金亦由朱炳印交纳，天聚成公司并未实际使用房屋。合同到期后，双方未续签租赁合同，但朱炳印仍继续使用涉案房屋，并向天诺公司支付了2014年3月31日之前的使用费。关于合同到期后的使用费标准，双方均认可在原来的基础上增长20%；关于租期，双方均称未明确约定。现涉案房屋仍由朱炳印掌控，其已将涉案房屋出租给数人。
上述事实，有当事人陈述、《地下室租赁合同》、租金发票等证据在案证明。
本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面、适当地履行各自的合同义务。天诺公司与天聚成公司之间的《地下室租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应如约履行。合同签订后，经天聚成公司介绍，朱炳印实际占有使用涉案房屋，并按《地下室租赁合同》的约定向天诺公司履行承租方的合同义务。天聚成公司、朱炳印均称曾要求天诺公司办理变更承租关系手续，属于二者向天诺公司发出的要约，但从履行情况看并无证据证明获得了天诺公司的承诺及认可，故对二者的主张本院不予认定。据此，应理解为天聚成公司仍为合同约定的承租人，朱炳印作为使用人，实际履行着涉案合同，相对于出租人天诺公司而言，构成了债务加入，合同期满后，三方均未就终止《地下室租赁合同》发出意思表示，朱炳印继续使用房屋，并交纳房租，天诺公司收取房租，应视为是对《地下室租赁合同》的延续，故承租方相关责任后果仍应由天聚成公司及朱炳印共同承担。关于天聚成公司称自己并非实际的租赁关系当事人，因此无法腾退房屋及不应负担租金的上诉意见缺乏依据，本院不予采信。由于就延续期限无明确约定，天诺公司有权随时要求对方腾退房屋，但应给予对方预留出适当的准备时间。从本案实际情况及审理周期看，原判天聚成公司、朱炳印于判决生效之日三十日腾退房屋应属适当，朱炳印要求给予六个月腾房时间的上诉请求，本院不予支持。关于朱炳印要求天诺公司赔偿重新修缮装修等损失，退还多收电费及租赁保证金的上诉意见，由于朱炳印在原审期间并未明确提出反诉请求，其上诉请求不宜在二审中直接处理，双方可协商或另诉解决，本案中不予处理。
综上，原判事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，法院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由北京天聚成投资顾问有限公司、朱炳印负担（于收到本判决之日起七日内交纳）。二审案件受理费70元，由北京天聚成投资顾问有限公司负担35元（已交纳），由朱炳印负担35元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王成
代理审判员 夏莉
代理审判员 陈茜
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 刘栋