广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第62号
原告广州万力集团物业管理有限公司（原广州国际集团物业管理有限公司），住所地广州市海珠区。
法定代表人石凤喜，董事长。
委托代理人陈滨宏、梁剑标，均为广东圣和胜律师事务所律师。
被告何锡标，住所地广州市海珠区。
委托代理人何淑华，与被告关系，联系地址广州市。
原告广州万力集团物业管理有限公司诉被告何锡标物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁剑标、被告的委托代理人何淑华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月19日，被告（广州市海珠区格阳空调经营部经营者）与原告签订《综合服务协议书》，约定被告在履行其与广州国际集团有限公司签署的位于海珠区工业大道北路103号首层自编12号的房屋租赁合同的同时，还须向原告缴交管理费，管理服务期限自2011年3月1日起至2014年2月28日止，其中2013年3月1日至2014年2月28日期间的管理费为每月3913元。由被告在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付给原告。上述协议订立后，原告积极适当地履行了合同约定义务，但被告却未能依约向原告支付相应的管理费用，经原告多次催讨，被告至今仍拖欠原告2013年11月至12月的管理费及水电费，故起诉请求判令：1、被告立即向原告支付拖欠的从2013年11月1日至2013年12月17日的物业管理费6130.37元（3913元／月＋3913元／月÷30天／月×17天）；2、被告立即向原告支付逾期支付物业管理费的违约金41704.78元（2013年11月的违约金以3913元为基数，自2013年11月11日起计；2013年12月的违约金以2217.37元为基数，自2013年12月11日起计，上述违约金均以每逾期一日按当月管理费额的2%的标准计算至付清全部欠款之日止）；3、被告立即向原告支付未付水电费合计550元及逾期支付利息（以550元为基数，从2013年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清全部欠款之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，请求法院对原告的诉讼请求不予支持，理由如下：一、原、被告之间的《广州市房屋租赁合同》及《综合服务协议书》己于2013年11月30日协商一致解除。被告所经营的店面位于广州市海珠区工业大道北路103号首层自编12号房屋，从2011年3月1日至2013年10月8日被告都按时交纳了房屋的租金、物业管理费和水电费。鉴于惨淡的销售业绩，被告决定退出市场，于是想跟原告协商解除房屋租赁合同。被告于2013年11月30日向广州国际集团有限公司（原告更名之前的公司）发出解除合同的要约，希望与对方约定2013年11月25日终止合同并附上《合同终止协议书》。而后，原告收悉文件于2013年12月16日回复《关于工业大道北103号首层自编12号租赁事宜的函》，其中第一条函告
--
由于贵司未按合同约定缴交租金及管理费，且根据贵司终止合同意愿，双方于2013年11月30日终止工业大道北103号首层自编12号房屋的《广州市房屋租赁合同》及《综合服务协议书》--己经承诺被告的要约。根据《中华人民共和国合同法》第二十六条“承诺通知到达要约人时生效”，因此，合同于2013年11月30日正式解除。基于对合同解除意思的信赖，被告进而办理了注销税务登记、注销社会保险缴费登记、注销工商登记、注销组织机构代码及代码证登记。二、原告不退押金的约定有违公平交易原则，亦涉嫌霸王条款，对被告明显不公平。三、被告不应对原告拖延交接房屋的过错承担责任。被告在协商合同解除行为过程中，多次呼叫原告联系人的电话（冯小姐189××××5619），一直未有人接听。据了解，本案房屋所在地址已有新的租客入住，原告假借房屋空置导致的占有使用费是没有道理的。2013年11月30日之前的房租和管理费，被告愿意承担，之后的费用由原告自担。四、被告积极、善意的履行着合同，原告却不开具服务单据，对合同存在着履行瑕疵。五、即便是要支付物业费，被告认为原告诉讼请求的费用奇高，物业费与违约金的请求数额缺乏法律支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
经审理查明，2009年10月28日，广州市人民政府国有资产监督管理委员会向广州国际集团有限公司发出《关于无偿划转橡胶集团部分资产问题的批复》（穗国资批（2009）108号），内容：经研究，同意在处理好相关债权债务的条件下，将权属人为广州橡胶企业集团有限公司及其所属独资公司的合计面积299382.72平方米（其中住宅44091.63平方米，商铺18613.3平方米，厂房124612.27平方米，土地112065.52平方米）的房地产物业资产（详见附件）无偿划转至你集团公司；等。附件：无偿划转资产情况表中第53项记载：海珠区工业大道北路103号首层，房产证权属人为广州广橡企业集团有限公司，产权证号为粤房地证字第C6200219号，房屋性质为商业，拟划拨建筑面积为2516.49平方米；等。
被告是广州市海珠区格阳空调经营部（组成形式：个人经营；以下简称“格阳经营部”）的经营者。
2011年5月19日，广州国际集团有限公司（出租人、甲方）与被告经营的格阳经营部（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区工业大道北路103号首层自编12号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积91平方米；租赁期限从2011年3月1日至2014年2月28日，其中2013年3月1日至2014年2月28日的月租金额为9130元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；等。《租赁合同附件》约定，租赁期内不得单方面提前解除租赁合同，如乙方需提前解除租赁合同，则乙方应提前两个月通知甲方，保证金不予退回；如甲方需提前解除租赁合同，则甲方应提前两个月通知乙方，并支付相当于保证金金额的补偿，且全额无息退回乙方保证金（第八条）；甲乙双方不续租时，乙方必须按房屋原状交还给甲方；租期届满当日，乙方应到甲方处办理房屋交回手续，由双方签字盖章确认；如果乙方在租赁期满后十日内仍没有和甲方办理承租物业的交回手续，视为乙方未将租赁房屋交回甲方，则每逾期一日，乙方支付物业月租金的10%作为占有使用费和甲方的经济损失赔偿给甲方，直到乙方将承租物业交还给甲方为止（第十一条）；甲方授权甲方下属广州国际集团物业管理有限公司对乙方承租房屋进行租赁及管理，乙方应积极配合，自觉接受监督和管理；乙方在履行本租赁合同的同时，需与甲方下属广州国际集团物业管理有限公司签订《综合服务协议书》，依时缴交管理费；本租赁合同与《综合服务协议书》具有同等法律效力（第十二条）；等。
同日，广州国际集团物业管理有限公司（甲方）与被告经营的格阳经营部（乙方）签订《综合服务协议书》，约定乙方向甲方缴交海珠区工业大道北103号首层自编12号的管理费，服务期限从2011年3月1日至2014年2月28日，其中2013年3月1日至2014年2月28日的月管理费为3913元；管理费按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付管理费给甲方；逾期交付管理费的，甲方除追缴管理费，每逾期一日，乙方须按当月管理费金额的2%向甲方支付违约金；逾期支付管理费超过60日的，甲方可解除本协议，同时会同出租方收回房屋，没收租赁保证金，并要求赔偿损失；等。
2013年11月30日，格阳经营部向广州国际集团有限公司发出《合同终止函》，内容：我司由于经营原因，于2013年11月25日终止与贵司的房屋租赁合同，不再与贵司续签，特此通知；等。
2013年12月6日，广州国际集团物业管理有限公司向被告发出《关于工业大道北103号首层自编12号租赁事宜的函》，载明截至该函发出日止，被告仍未按合同约定缴交涉案房屋2013年11月及12月租金及管理费，据其管理人员现场查看及从被告员工口中了解，被告已停止在承租房屋营业并搬迁至其他地方，如被告按合同约定继续承租该房屋，则于2013年12月15日前支付所欠租金及管理费；若被告无继续承租意向，则于2013年12月15日前提交书面报告说明，双方协商后尽快办理解除租赁合同的相关手续，交接房屋；等。该函于2013年12月7日送达给被告。被告确认其收到该函。
2013年12月16日，广州国际集团物业管理有限公司向某经营部发出《关于工业大道北103号首层自编12号租赁事宜的函》，主要内容：我司已于2013年12月11日收到贵司关于该房屋的《终止合同函》，现将该房屋租赁事宜函告如下：一、由于贵司未按合同约定缴交租金及管理费，且根据贵司终止合同意愿，双方于2013年11月30日终止工业大道北103号首层自编12号房屋的《广州市房屋租赁合同》及《综合服务协议书》，没收租赁合同保证金；二、请贵司于2013年12月20日前清缴拖欠租金及管理费并到我司办理终止合同手续，交接房屋并结清水电费。否则，我司将按合同约定保留追究贵司拖欠租金及管理费、水电费、以及未按合同约定办理提前终止合同手续的违约责任；等。该函于2013年12月17日送达给格阳经营部。被告确认其收到该函。
2014年6月17日，广州国际集团有限公司委托广州金鹏律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告交纳拖欠的租金、管理费及违约金、水电费和占有使用费（暂计至2014年6月10日）并办理房屋返还事宜；等。被告确认其收到该函。
格阳经营部于2014年1月6日经广州市工商行政管理局海珠分局准予注销登记。
2014年5月21日，广州国际集团有限公司名称变更为广州万某集团有限公司。2014年7月15日，广州国际集团物业管理有限公司名称变更为广州万某集团物业管理有限公司，其股东为广州万某集团有限公司。
原告为证明被告欠付水电费550元的事实，提交了水电表读数单和收费通知单。被告对该证据以及欠付水电费550元的事实予以确认，并表示愿意支付该费用。
庭审中，原、被告均确认以下事实：被告支付物业管理费到2013年10月，《广州市房屋租赁合同》及《综合服务协议书》已同时解除，合同解除后双方未办理交接手续，被告搬离涉案房屋时亦没有与原告办理交接手续。双方对合同解除日期存在争议，原告认为其发出的解除通知书到达被告之日2013年12月17日为合同解除之日，被告认为2013年10月8日为合同解除之日。被告称其于2013年10月8日搬离涉案房屋，因当时无法找到原告，所以其直接搬离，记不清楚是否有交回钥匙给原告。原告称其不清楚被告何时搬离涉案房屋，被告没有通知原告，也没有交回钥匙，出租人在租赁合同期满后才收回涉案房屋。
诉讼中，被告表示关于其向原告交纳的保证金问题，其将另案起诉，不需要在本案中一并处理。
本院认为，原告与被告经营的格阳经营部签订的《综合服务协议书》是签约当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对原、被告均有约束力，双方应按上述合同履行各自义务。根据《综合服务协议书》约定，服务期限从2011年3月1日至2014年2月28日，其中2013年3月1日至2014年2月28日的月管理费为3913元；管理费按月结算，由被告在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付管理费给原告；逾期交付管理费的，原告除追缴管理费，每逾期一日，被告须按当月管理费金额的2%向原告支付违约金。关于合同解除日期，根据广州国际集团物业管理有限公司于2013年12月16日向某经营部发出的《关于工业大道北103号首层自编12号租赁事宜的函》中第一点所载，原告明确表示同意原、被告双方于2013年11月30日终止涉案房屋的《广州市房屋租赁合同》及《综合服务协议书》，被告在答辩意见中亦表示2013年11月30日为合同解除日期，且被告未与原告办理合同解除的交接手续，亦未提交证据证明其搬出涉案房屋日期，故本院对2013年11月30日为合同解除日期予以认定。原、被告均确认被告支付管理费到2013年10月，故本院对该事实予以认定。被告逾期支付管理费的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告要求被告支付拖欠的2013年11月的管理费3913元及逾期支付该管理费的违约金（从2013年11月11日起至付清该管理费之日止，按每日2%的标准计算）合法有理，本院予以支持。但违约金总额应以3913元为限。原告超过该部分的诉讼请求缺乏依据，本院依法予以驳回。关于水电费，原告主张被告欠付水电费550元，被告对此予以确认，故本院对被告欠付水电费550元的事实予以认定。现原告要求被告支付水电费550元及其利息合法有理，本院予以支持。因该利息具有违约金性质，故利息总额应以被告所欠的水电费总额为限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，判决如下：
一、被告何锡标在本判决生效之日起10日内，向原告广州万力集团物业管理有限公司支付拖欠的2013年11月的物业管理费3913元及逾期支付物业管理费的违约金（从2013年11月11日起计至物业管理费付清之日止，按每日3913元×2%的标准计算，违约金总额以3913元为限）；
二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付水电费550元及逾期支付利息（以550元为基数，从2013年12月31日起至付清欠付的水电费之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利率的标准计算）；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1010元，由原告负担835元，被告负担175元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 钟 琴
人民陪审员 陈安琪
人民陪审员 陈美卿
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 杨 曼
许珊珊