浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙台民终字第402号
上诉人（原审被告）：江琴芳。
委托代理人：陈晓凌。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：玉环乐家建材超市有限公司。
法定代表人：黄统全。
委托代理人：李良瑞。
上诉人江琴芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服玉环县人民法院（2012）台玉民初字第1028号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人江琴芳的委托代理人陈晓凌，被上诉人玉环乐家建材超市有限公司的委托代理人李良瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2009年5月9日，原、被告签订了一份商位租赁合同，合同约定：1、原告将1号楼一层商位245平方米出租给被告作为墙纸、家居、布艺饰品经营之用（实际由李颖经营）；2、租赁期限自2009年5月20日至2011年5月19日；3、租赁价格为每平方米每月83元，租赁期满后，被告既不要求续租又不腾空商位的，每侵占一日赔偿1000元等内容。2010年8月26日，原告与被告达成调解协议书，约定租用时间全部延期至2011年2月底。2011年9月26日，原告向本院起诉，要求被告支付租金等费用。该院于2011年12月23日作出（2011）台玉民初字第1666号民事判决书，认定原、被告间的原租赁合同继续有效，但期限为不定期，判决被告支付2011年5月20日至2011年9月23日租金计91710.85元；并释明“2011年9月24日之后的租赁费及保洁费和住宿金，原告可另行起诉”。原、被告双方均不服该一审判决，提出上诉。台州市中级人民法院于2012年4月26日作出（2012）浙台民终字第99号终审判决，驳回上诉，维持原判，该案已执行完毕。二审期间，原告于2012年1月18日向被告书面通知，要求其支付2011年9月24日至2012年1月23日间的租金，并要求其在农历年底前搬迁。被告收到通知后，既没有偿付房租，也不搬迁，一直使用租赁物至今。2012年6月30日，原告通过邮政快递方式书面通知被告解除双方租赁合同关系、并支付2011年9月24日之后的租金。为此，双方多次交涉无果，遂诉至该院。
原审法院审理认为，原、被告之间的商位租赁合同关系，经过该院作出的（2011）台玉民初字第1666号民事判决书和台州中院作出的（2012）浙台民字第99号民事判决书中确定，被告支付原告租金至2011年9月23日止，并已执行完毕。经前案判决，该租赁合同为不定期。根据我国合同法规定，原告可以随时解除合同。庭审中，原告主张被告商位腾退时间是2012年7月25日，当庭提供了U盘，证据显示了铲车进入场内清理垃圾，以证明被告腾退时间的事实；而被告主张于2012年7月15日已将商位钥匙交给了原告方，但其未能提供相关的证据证明，不予采信。该院认定商位腾退时间为2012年7月25日。鉴于本案的租赁物已腾退完毕，故而原、被告之间的租赁合同已实际解除。被告自2011年9月24日起继续使用了租赁物至2012年7月25日才腾退完毕，拖欠租金（实际上系租赁物的使用费）至今未付，已构成违约。故原告主张2011年9月24日至2012年7月25日期间的租金和保洁费1332.80元，予以支持。因原、被告双方在租赁期限届满后，就租金计算标准没有另行约定，因此，被告继续使用租赁物的租金应当按照原合同约定的租金标准，并参照前案判决租金的计算方式，即：245平方米×83元×1.1×306天，共计228158.70元。原告现主张租金224430.60元，予以准许。被告辩解原告的租赁物存在瑕疵，如消防不合格、原告故意切断电源，而造成经营损失，但是没有提供相关的证据予以证明，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决：限被告江琴芳于本判决生效后十五日内支付原告玉环乐家建材超市有限公司商位租金224430.60元（2011年9月24日起至2012年7月25日止）、保洁费1332.80元，合计人民币225763.40元。［款汇：玉环县人民法院（执行款专户），开户银行：中国银行玉环支行，帐号：36×××15］。如果被告江琴芳未按本判决指定的期间履行给付上述款项义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4418元（原告已预交），由被告江琴芳负担（此款于本判决生效之日起七日交纳该院）。
宣判后，江琴芳不服，向本院提起上诉称：一审法院判决上诉人支付被上诉人租金224430.60元（自2011年9月24日起至2012年7月25日止，已扣减120000元）、保洁费1332.80元缺乏事实和法律依据。一、一审判决对租赁物存在瑕疵的事实未作认定是错误的。2011年8月9日，被上诉人用于出租的房屋由于消防不合格被相关部门查处，并责令整改。为此，被上诉人在上诉人承租的场所内砌消防墙，不仅使租赁面积大大减少，而且直接影响到上诉人对租赁物的使用。此外，被上诉人还在2012年4月29日故意切断电源，导致上诉人无法正常营业而停业，上诉人当时即向城关派出所报案。上诉人认为，租赁物消防不合格、砌消防墙后面积减少、故意断电、漏水以及违章建筑随时面临拆除等瑕疵事实客观存在，并有上诉人提供的玉环县公安局消防大队、玉环县城市管理行政执法局、玉环县安全生产监督管理局等六部门联合下发《关于责令限期拆除违法建筑、搬迁经营户的通告》、城关派出所指令出动单、照片等证据足以证实，而一审法院无视上述证据，对本应认定的事实却不予认定，其做法绝对是错误的。二、关于租赁期限问题，一审判决认定腾退时间计算至2012年7月25日没有依据。腾退时间应以上诉人实际搬离租赁物的时间为准，而不应以被上诉人U盘显示其铲车进场清理垃圾的时间为准，因为铲车是被上诉人雇佣的，被上诉人想什么时候清理垃圾完全取决于被上诉人的意思，若被上诉人选择在上诉人搬离一个月后进场清理何尝不可，因此，上诉人实际搬离租赁物的时间与被上诉人铲车进场清理垃圾的时间不能简单的等同，一审法院以被上诉人铲车进场清理垃圾时间推定为上诉人腾退时间缺乏依据。综上，上诉人认为，由于租赁房屋存在严重瑕疵，造成上诉人不仅无法正常使用，而且遭受严重损失，因此，被上诉人无权主张租金。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
玉环乐家建材超市有限公司辩称：上诉人的上诉请求和事实理由是不能成立的。一、关于暴雨造成对方损失问题。发生暴雨这是事实，但并没有造成对方的损失，在一审庭审中，上诉人提供了相关U盘录像和照片，漏雨的地方并没有存放其商品，并没有窗帘原料被淋湿的现场，暴雨有没有造成损失的事实应当由上诉人方负举证责任。一审委托了损失鉴定，无法得出相关的鉴定结论，一审的处理是正确的。二、断电问题。我方断电这是事实，上诉人写明是2012年4月29日，当时被上诉人已经向其提出解除合同，并要求其及时支付拖欠租金，但是上诉人既不搬迁，也不缴纳费用，被上诉人根据租赁合同第5条第3款的规定，乙方在收到甲方缴费通知后，应当及时支付租金，否则甲方有权停止向乙方通水通电。这是合同约定的在对方拒付租金的情况下我方权利。虽然那天切断了电源，在派出所协调之后，停了1、2个小时候恢复了，而且是白天，根本没有造成什么损失，对方也没有相关损失的证据，因此对方这点抗辩理由不成立。三、被上诉人认为租赁物存在瑕疵的事实不存在。本案是建立在前案合同生效的前提下，上诉人一直对租赁物没有提出过异议。违章建筑在没有拆除前，使用费应当按时支付，标的物是否违章不影响双方的租金计算，更何况上诉人认为租赁物存在消防不合法或违章等等理由没有证据证实，更没有造成损失的相关依据。四、关于腾退时间问题，双方主张时间相差10天左右，对此被上诉人已提供上诉人搬迁之后，被上诉人清理现场的U盘资料，上诉人接到解除通知后，没有把钥匙归还，陆续搬迁，25日才全部搬迁完毕，被上诉人才可以进场进行清理。上诉人称自己15日已经搬迁完毕，应负举证责任，但是口头说说，没有任何证据证明，因此一审采信被上诉人的主张。综上，被上诉人认为本案一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，要求维持原判，驳回上诉人的上诉。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：一、租赁物是否存在瑕疵。上诉人认为租赁物的消防不合格，影响上诉人经营；被上诉人断电，上诉人遭受严重损失，被上诉人无权主张租金。经审查，上诉人提供《关于责令限期拆除违法建筑、搬迁经营户的通告》，用以证明租赁物消防不合格，被上诉人违法搭建建筑物，但上诉人在二审庭审中承认经营户与政府部门协商后，并未按通告内容全面履行。上诉人未交租金事实，被上诉人承认因上诉人未交租金，按合同约定对其断电，上诉人证明了断电的事实，但没有举证证明被上诉人断电的起止时间以及因断电造成上诉人的具体损失，故原审法院认为上诉人主张租赁物存在瑕疵，如消防不合格、被上诉人故意切断电源，而造成经营损失，没有提供相关的证据予以证明，对此不予采信是正确的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持；二、原审法院认定2012年7月25日返还租赁物是否正确。上诉人主张返还租赁物时间应以上诉人实际搬离租赁物的时间为准，而不应以被上诉人U盘显示其铲车进场清理垃圾的时间为准。因上诉人搬离租赁物时，未与被上诉人办理交接手续，被上诉人对上诉人主张的搬离时间不予认可，上诉人未能提供相关的证据予以证明。被上诉人主张上诉人商位腾退时间是2012年7月25日，提供了U盘予以证明，故原审法院采信被上诉人的主张，确认上诉人于2012年7月25日返还租赁物正确。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4418元，由上诉人江琴芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈文杰
审判员 牟伟玲
审判员 王文兴
二〇一四年七月二十五日
书记员 沈杭萍