广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法二民终字第128号
上诉人（原审被告）：清远碧桂园物业发展有限公司。
法定代表人：杨继东，该公司经理。
委托代理人：林晓娣、钟辉，均为该公司职员。
被上诉人（原审原告）：刘杰明。
委托代理人：欧阳光辉，广东纬韬律师事务所律师。
上诉人清远碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人刘杰明商品房销售合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2013）清城法横民初字第687号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年6月23日，刘杰明和碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定刘杰明购买碧桂园公司开发的清远碧桂园假日半岛K区二期翠山湖畔二片九十九街***号***型单体住宅一幢；房屋建筑面积290.04平方米，花园面积345.64平方米，房屋价款为2031983元；出卖人应当在2013年7月23日前，将经验收合格的并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人未按本合同约定的期限将商品房交付买受人的，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。合同还就双方的其他权利义务作出约定。合同签订后，刘杰明向碧桂园公司付清了购房款2031983元。
双方签订的作为《商品房买卖合同》附件四的补充协议第十条约定，该商品房由出卖人统一装饰，商品房的设备数量及装饰标准等按本补充协议书附录五的约定，除该商品房的装饰、设备标准与本补充协议书附录五约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。补充协议第十二条约定，该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得借此拒绝收楼，买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。作为补充协议附录一的《住宅质量保证书》，对保修项目进行列举，包括地基和主体结构，屋面防水等内容。
补充协议附录五关于装饰、设备标准约定如下，主体结构：框架结构，露面及屋面采取钢筋混凝土板。外墙：根据外观设计需要，选用喷涂及局部贴外墙砖。内墙：抹乳胶漆，厨房、卫生间贴瓷片。地面：厅、饭厅、首层房铺抛光砖，储藏室铺地砖，门廊铺石材，二层、三层房间强化复合地板，卫生间、厨房铺抛光砖。户门：入户大门为钢质门，室内房间门为木色门，厨房、卫生间门为木色钢化玻璃。补充协议五还就其他相关装饰、设备标准进行了约定。此外，刘杰明表示于2013年7月23日到碧桂园公司处收楼，因购买房屋不符合交楼标准，刘杰明拒绝收楼。碧桂园公司则表示刘杰明购买的是现楼，双方已约定现楼交房，因此定价较低。为此，碧桂园公司向原审法院提交了一份刘杰明于2013年6月23日出具的承诺书。承诺书载明：本人于2013年6月23日向贵司认购了位于广东省清远市清城区清远碧桂园假日半岛K区二期翠山湖畔二片九十九街23号的商品房，本人在认购该商品房时贵司已告知本人该商品房存在的情况，该商品房的购房价格也已充分考虑并体现了该等因素的影响，因本人对此完全知悉并自愿购买该商品房，故本人向贵司承诺，本人向贵司购买该商品房后，不就该商品房存在的情况而产生的任何影响向贵司主张任何权利。承诺书为打印格式文本，其中关于商品房存在的情况栏内容空白，没有填写具体存在的问题。
另查明，碧桂园公司购买的房屋已经竣工验收，刘杰明和碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》、补充协议及其附录均系格式合同。2013年10月30日，原审法院组织刘杰明和碧桂园公司到涉案房屋进行现场查勘，发现房屋外墙部分墙体脱落，门窗有白蚁虫蛀的迹象，室内墙角砖脱落，房间内一楼门框脱落，二楼阳台落地窗已坏，二楼大厅地板有小部分损坏，地角线脱落，掀开其中一块发现白蚁，阳台部分积水发霉，墙台有裂痕。现场查勘，有碧桂园公司区域客户关系管理部经理刘恺到场，但其拒绝在查勘笔录上签名。刘恺表示，以上现象是因房屋陈旧引起的，对于白蚁，公司可以处理，但对陈旧性项目不负责维修。
刘杰明在原审中的诉讼请求为：1、判令碧桂园公司向刘杰明交付符合合同约定的位于清远市清城区石角镇清远碧桂园假日半岛K区二期翠山湖畔二片九十九街***号***型单体住宅；2、判令碧桂园公司向刘杰明支付逾期交楼违约金（违约金以购房款2031983元为基数，按每日万分之三，从2013年7月24日起计至碧桂园公司交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由碧桂园公司承担。
原审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。关于刘杰明所购买房屋的交楼标准，双方在《商品房买卖合同》、补充协议及其附录五中均有明确约定，作为出卖人，碧桂园公司应按双方合同约定的标准向刘杰明交付房屋。涉案房屋已经竣工验收合格，但就原审法院现场查勘的情况看，房屋存在门窗有白蚁虫蛀迹象，屋外墙部分墙体脱落，二楼大厅地板有小部分损坏及发现白蚁等情况。以上事实，表明房屋的现状并不符合双方约定的交楼标准。在此情况下，刘杰明有权拒绝收楼，碧桂园公司应当按双方约定的交楼标准对房屋进行修复后交付给刘杰明，并按合同约定向刘杰明支付迟延交楼的违约金，违约金每日按已付购房款2031983元的万分之三，从2013年7月24日起计至交付房屋之日止。
碧桂园公司辩称，商品房存在装饰、设备标准不一致及属于工程保修范围内的事项，刘杰明不得拒绝收楼，刘杰明因此拒绝收楼而引起的法律后果由刘杰明承担。虽然合同条款对以上内容作出约定，但在房屋装修明显存在瑕疵的情况下却要求刘杰明收楼，显然限制了刘杰明作为买受人的正当权利，故该条款对刘杰明不具有约束力，对碧桂园公司的辩驳观点，原审法院不予采纳。此外，碧桂园公司还辩称双方约定现楼出售，刘杰明对房屋存在的问题是知情且同意按现状交楼。对于此项辩驳观点，碧桂园公司并未提供书面依据证明双方明确约定按现状交楼，且碧桂园公司向原审法院提交的承诺书，并未明确载明房屋存在的具体问题及涉案房屋现存在的问题是否属于刘杰明承诺的范围。故碧桂园公司辩称双方约定按现状交楼的观点依据不足，原审法院亦不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，原审法院判决如下：一、碧桂园公司于判决生效之日起15日内，按《商品房买卖合同》及合同补充协议约定的商品房交付标准对清远碧桂园假日半岛K区二期翠山湖畔二片九十九街***号***型单体住宅进行修复并将房屋交付给刘杰明；二、碧桂园公司于判决生效之日起15日内向刘杰明支付逾期交楼违约金（违约金以2031983元为基数，按每日万分之三，从2013年7月24日起计至交付房屋之日止）。案件受理费365元，由碧桂园公司负担。
宣判后，碧桂园公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决并依法改判；2、刘杰明承担本案一审、二审全部诉讼费用。主要事实和理由是：（一）涉案商品房是已经竣工验收合格的现房，只要刘杰明付清全部房价款，碧桂园公司可随时将该商品房交付，根本不可能有逾期交楼事实发生。（二）因涉案商品房是现房，刘杰明购买时已查看现场并且充分知悉房屋现状，刘杰明验收及一审法院现场勘察时确认的问题均是房屋出售时现状的体现，刘杰明可要求碧桂园公司承担保修责任，但碧桂园公司不承担逾期交楼的违约责任。1、刘杰明购买的是库存的目前市场上已经较为稀缺的单体住宅商品房，但房屋价格却明显低于周边其他联体住宅甚至洋房的均价，正是鉴于房屋存在现状所体现出来的折旧或瑕疵等问题，所以碧桂园公司才在价格上充分考虑了这些因素的影响。碧桂园公司给予价格优惠，刘杰明同意按照现状购买这一交易事实理应得到认定。2、涉案商品房是现房，刘杰明在购买时可以完全知悉案房屋的全部状况，并且交易标的较大，刘杰明作为完全民事行为能力人，其决定购买也就意味着对当时房屋的状况是表示认可的。签署买卖合同当天，刘杰明也签署了《收楼通知书》，同意在付清房价款后前来办理收楼手续。但刘杰明享受价格优惠后却以质量问题拒绝收楼要求碧桂园公司承担逾期交楼责任，明显有悖双方交易的初衷以及公平合理、诚实信用原则。3、涉案商品房是现房，不管是碧桂园公司验楼当天确认还是一审法院现场勘察时商品房存在的问题，均是房屋出售时现状的体现。针对前述问题，根据《住宅质量保证书》的约定，刘杰明完全可要求碧桂园公司承担维修或保修责任。一审法院不顾双方现房交易、价格优惠等客观事实，判定由碧桂园公司承担逾期交楼违约责任，明显属于事实认定错误。（三）一审判决的违约金计算标准过高，不合法也不合理。退一步讲，假设碧桂园公司存在逾期交楼违约行为，一审判决由碧桂园公司承担的违约金标准也过高，依法应当予以调低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，即使碧桂园公司存在逾期交楼违约行为，刘杰明的损失也应当按照同地段同类房屋租金标准来确定。刘杰明要求的违约金明显过高，依法应当予以调低。综上，涉案商品房为现房，刘杰明是在充分知悉商品房现状的前提下自愿购买的，只要刘杰明付清房价款，碧桂园公司可随时交付涉案商品房，根本不可能存在逾期交楼违约情况，对于房屋存在的属于合同约定保修范围内的问题，可由碧桂园公司承担保修责任，而非承担逾期交楼违约责任。
刘杰明答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。碧桂园公司的上诉理由全部不能成立，原审判决理由已经非常充分、清楚。碧桂园公司提出原审判决的违约金计算标准过高，是不成立的。碧桂园公司在一审过程没有提出调整，二审不能再提出。碧桂园公司的上诉请求应予驳回。
经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，双方所签订的《商品房买卖合同》包含五个附件，分别为房屋平面图、公共部分与公用房屋分摊面积构成说明、装饰设备标准、合同补充协议和民用建筑节能信息内容。其中，附件四合同补充协议包含五个附录，分别为《住宅质量保证书》、《税费及其他应付款项明细》、委托办理权属登记协议书、租用地示意图、《装修、设备标准》。《商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房为现房。第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人有权按照附件四合同补充协议第十条约定处理。
再查明，2010年7月14日，涉案商品房经勘查、设计、施工、监理和建设单位验收合格，并于16日办理了竣工验收备案手续。刘杰明与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》之前，已对所购商品房进行实地查看，发现商品房在装饰、设备方面存在一定的质量问题。2013年6月23日，刘杰明签收碧桂园公司发出的《收楼通知书》，其主要内容为“尊敬的刘杰明先生：您好！阁下于2013年6月23日签订《商品房买卖合同》向我司购买假日半岛K区二期翠山湖畔二片九十九街23号商品房，该商品房已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，可于2013年7月23日交付给阁下。请阁下与销售中心跟办人黄杰斌预约收楼手续办理时间，并带齐有关资料和款项前来假日半岛碧桂园销售中心办理相关手续……”。6月25日，刘杰明与碧桂园公司验楼，确认入大门两边门柱开裂等27项返修内容。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕碧桂园公司上诉请求的范围进行审理。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是碧桂园公司应否承担逾期交楼的违约责任的问题。
本案中，刘杰明与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第八条的约定，碧桂园公司应在2013年7月23日之前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付刘杰明使用。虽然从《商品房买卖合同》第十三条和附件四合同补充协议第十条的内容来看，装饰、设备标准符合合同补充协议附录五的标准也是交楼条件之一，因本案为现房买卖，刘杰明签订《商品房买卖合同》之前已对涉案商品房进行过实地查看并发现涉案商品房在装饰、设备等方面存在一定的质量问题。可见，签订《商品房买卖合同》时，刘杰明已对商品房的状况有了明确的认识。在此情况下，刘杰明仍然签收碧桂园公司发出《收楼通知书》，确认涉案商品房已达到合同约定的交付条件和可以按《商品房买卖合同》约定的时间交付，据此可以认定刘杰明已认可涉案商品房在装修、设备等方面符合合同的约定。至于涉案商品房在装饰、设备方面可能存在质量问题，刘杰明是知道且认可的。刘杰明主张碧桂园公司当时承诺在一个月内将涉案商品房修饰好再交付给刘杰明使用，但并无明确证据证实碧桂园公司具有将修饰好后的房屋作为交付标准的意思表示，刘杰明的主张缺乏证据支持，本院不予采纳。在涉案商品房已竣工验收合格并办理了备案手续，碧桂园已出具《住宅质量保证书》及有关说明文件，刘杰明本人已认可所购商品房符合合同约定的交付条件，且碧桂园公司亦通知刘杰明依约收楼的情况下，刘杰明再以商品房装饰、设备等存在质量问题不符合合同约定为由拒绝收楼，明显缺乏理据，故应认定碧桂园公司已于2013年7月23履行了交付房屋的义务。因此，刘杰明以逾期交房为由请求碧桂园公司承担交付房屋和支付违约金等违约责任，没有事实依据，本院不予支持。对于涉案商品房有关质量问题的保修责任，刘杰明一审并未提出请求，不属本案审理范围，刘杰明可另循合法途径解决。
综上所述，碧桂园公司的上诉主张理由成立，对其上诉请求本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销清远市清城区人民法院（2013）清城法横民初字第687号民事判决；
二、驳回刘杰明的诉讼请求。
一审案件受理费365元，二审案件受理费730元，均由刘杰明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 余允添
代理审判员 林士嵛
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 冯敏静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。