江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡商终字第00602号
上诉人（原审原告）王前进。
委托代理人郭晓丽，江苏瑞莱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）无锡市荣宏置业有限公司，住所地无锡市锡山区东港镇黄土塘村。
法定代表人陈旭红，该公司董事长。
委托代理人邹武，江苏智和律师事务所律师。
上诉人王前进因与被上诉人无锡市荣宏置业有限公司（以下简称荣宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2015）锡法港商初字第0107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王前进原审诉称：其与荣宏公司签订商品房买卖合同购买商品房，合同约定商品房总价504469元，并约定荣宏公司应于2012年9月30日交付经验收合格的商品房及未按约交付应承担的违约责任。王前进已全额支付购房款。经荣宏公司通知，于2012年10月24日办理交房手续。因荣宏公司于2012年12月31日才取得该商品房综合验收备案登记，故王前进认为荣宏公司存在逾期交房的违约行为，遂诉至法院，请求判令荣宏公司支付违约金22701元（以已付房款504469元为基数，按合同约定的违约金标准每日万分之五，自合同约定的交房日期即2012年9月30日起计算至该商品房经综合验收备案登记即2012年12月31日止）。
荣宏公司原审辩称：涉案商品房于2012年9月28日即合同约定的交付日期之前即已工程竣工验收合格，小区内水电气、有线电视、无线信号、宽带、物业等均已到位，在2012年9月28日验收合格后第一时间向业主发出交房通知，即在合同约定的交付日期2012年9月30日前已经满足交付条件。因考虑到国庆假期以及1018是个吉祥数字，故将具体办理交房手续的日期确定在2012年10月18日。如王前进认为荣宏公司交房手续不全，应在交房时拒收房屋，但王前进在2012年10月24日办理交房手续时也未提出异议，故荣宏公司不存在逾期交房的违约行为，无须支付违约金。商品房经综合验收备案登记不属于双方合同约定的交付条件，故不能以此评判荣宏公司与王前进在2012年10月24日办理交房手续系违约交付。即使荣宏公司存在逾期交房的违约行为，王前进在2012年10月24日办理交房手续后不存在装修入住的障碍，无损失发生，故请求按照同地段年租金7000元房租金标准调整违约金数额。
原审法院经审理查明：王前进与荣宏公司于2012年2月27日签订商品房买卖合同，约定王前进向荣宏公司购买东港花苑第5幢1单元XX号商品房一套，建筑面积135.61平方米，房款504469元。合同第八条约定：交付期限，出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十一条约定：交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理，逾期不超过30日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已付房款万分之二的违约金；逾期超过30日的，出卖人按日支付已付房款万分之五的违约金。合同签订后，荣宏公司于2012年10月23日向王前进开具购房款504469元的发票。2012年10月24日，王前进至商品房现场办理了交接手续，签署入住验房表。
原审另查明，涉案商品房由无锡市锡山区建设局于2012年12月31日发文《关于东港花苑一期综合验收备案的通知》，载明：经现场核验并根据区规划、环保、城管、公安、质监等部门单项验收的认定，该小区竣工验收备案资料齐全，达到交付使用条件。
因合同约定的交房时间为2012年9月30日前，王前进办理交房手续的时间为2012年10月24日，涉案商品房取得建设局验收备案登记的时间为2012年12月31日，存在时间差。王前进认为涉案商品房取得综合验收备案登记才具备交付使用条件，故诉请要求荣宏公司承担逾期交房的违约责任。荣宏公司则认为合同约定的是工程竣工验收合格为交付条件，未约定综合验收合格以及备案登记作为交付条件，双方遂就荣宏公司是否存在逾期交房的违约行为以及是否需要承担违约责任产生争议。
原审又查明，因涉案合同约定的商品房交付使用除应满足合同约定内容之外还应依照国家和地方人民政府的有关规定，故法院查询到的国家规定，包括但不限于：1998年7月20日施行（2011年1月18日修订）的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。1998年9月23日施行的建设部关于贯彻《城市房地产开发经营管理条例》的通知中规定：（二）加强房地产开发项目的竣工验收工作。要建立房地产开发项目竣工验收的程序和制度，对竣工的开发项目要及时组织相关的质量监督、规划、消防、人防等部门进行验收。对验收的房地产开发项目，对其功能、质量、环境等条件应进行综合评定，建立等级评定制度，并向社会公布开发建设单位和项目验收评定结果。对未经验收或验收不合格的项目，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述规定显示：一是房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；二是竣工验收包括质量监督、规划、消防、人防等部门进行的验收。
法院查询到的地方人民政府的有关规定，包括但不限于：2007年12月25日实施的《无锡市住宅小区竣工综合验收办法》第五条规定，建设单位开发建设的住宅小区，凡未按规划要求实施、工程质量不合格、公建及基础设施配套不完善，未通过竣工综合验收并领取《住宅交付使用许可证》的，不得交付使用和办理房屋和有关设施交付使用手续。上述综合验收办法被2012年10月1日起施行的《无锡市商品房交付使用管理办法》废止。2012年10月1日起施行的管理办法第九条规定，商品房交付使用应当符合下列条件（一）用水纳入城市自来水管网并分户装表供水；（二）用电纳入城市供电网络并分户装表供电；（三）燃气管道纳入城市燃气管网，并通气到户；（四）雨水、污水排放实行分流，分别纳入城市雨水、污水排放系统；（五）道路符合建设要求和通行条件；（六）路灯安装完毕，符合城市照明专业设计要求；（七）通信、有线电视等端口敷设到户；（八）绿化工程按照经审查通过的绿化设计方案建设完毕；（九）消防设施符合设计要求，并达到消防技术标准；（十）安全防范工程符合设计标准和专业技术要求；（十一）电梯安全检验合格，符合安全运行要求；（十二）环境保护符合标准要求；（十三）前期物业服务单位确定，符合前期物业管理要求。第十条规定，商品住宅交付使用，除符合本办法第九条规定外，还应当符合下列条件：（一）按照公建配套立项、规划设计条件等要求完成配套公共服务设施的建设，配套公共服务设施不在本期项目内的，应当提交过渡使用方案，满足基本使用条件；（二）住宅信报箱按照规定设置，符合通邮条件；（三）与外围有效隔离，内部场清地平，并与外围道路相连通。第十一条规定，房地产开发企业交付使用商品房前，应当向建设行政主管部门提出交付使用竣工验收申请，并提交下列材料：（一）建设项目批准文件；（二）建设工程规划核实证明文件；（三）单位建设工程竣工验收备案证明文件；（四）符合本办法第九条、第十条规定的证明文件或者投入使用意见；（五）城建档案部门出具的归档证明文件；（六）法律、法规、规章规定的其他证明文件。第十四条规定，房地产开发企业在商品房买卖合同交付使用条件中，应当就商品房通过交付使用竣工验收进行约定；商品房交付使用时，房地产开发企业应当向买受人明示交付使用竣工验收证明。第十六条规定，商品房不符合交付使用条件的，不得交付使用。上述规定显示：以2012年10月1日为界限，即2012年9月30日之前采用《住宅交付使用许可证》为满足交付使用条件的证明文件，2012年10月1日起采用“交付使用竣工验收证明”为满足交付使用条件的证明文件。
原审再查明，王前进当庭陈述其于2012年10月24日办理交房手续后，至2013年5、6月进行装修，于2013年下半年入住。
以上事实，有商品房买卖合同、无锡市锡山区建设局文件、购房发票、入住验房表及庭审笔录等当事人陈述在卷佐证。
原审法院认为：本案的争议焦点是荣宏公司未在合同约定的交房期限内向业主王前进办理交房手续、以及直至2012年12月31日才获得无锡市锡山区建设局发文确认交付使用竣工验收合格的行为，是否构成逾期交房的违约行为，是否应按照合同约定支付违约金。
对以上争议，法院认为，开发商的交付包含两层涵义，第一是按时交付，即交付时间；第二是交付的商品房必须符合国家和地方人民政府的有关规定和合同的约定，即交付条件，只有同时满足以上两层面的要求，才构成有效交付。对照以上交付时间和交付条件，荣宏公司存在逾期交房的违约行为，理由如下：1、交付时间不符合合同约定。合同约定交房日期为2012年9月30日，王前进于2012年10月24日办理交房手续，即荣宏公司未在合同约定日期前交付房屋；2、荣宏公司于2012年10月24日向王前进交付房屋时交付条件不符合国家和地方人民政府的有关规定。合同约定的交房时间与业主的现场交房时间间隔半个多月，而时间间隔中正好涉及地方政府规定的调整。2012年9月30日之前适用的《无锡市住宅小区竣工综合验收办法》被《无锡市商品房交付使用管理办法》废止，《无锡市商品房交付使用管理办法》于2012年10月1日起施行。上述两办法中有关商品房是否满足交付使用条件的区别在于：原先的《住宅交付使用许可证》被“交付使用竣工验收证明”取代，即开发企业向业主交房时应提供的证明文件由原先的《住宅交付使用许可证》被“交付使用竣工验收证明”取代。因涉案商品房约定的交付时间为2012年9月30日之前，荣宏公司应办理《住宅交付使用许可证》，但荣宏公司未举证证明其办理了该证，而在本案审理过程中仅出现了用于商品房交付使用竣工验收的备案登记文件，即2012年10月1日起施行的《无锡市商品房交付使用管理办法》中所要求的“交付使用竣工验收证明”。同时荣宏公司与王前进实际办理交房手续的时间均在2012年10月，王前进提起诉请也是以交付使用竣工验收备案作为交付条件，故法院认为荣宏公司涉案商品房是否满足交付使用条件，从国家和地方人民政府的规定、荣宏公司的实际行为以及王前进的诉讼主张，均可以明确系以是否通过“交付使用竣工验收”作为交付条件、即双方合意将原合同中的交付条件根据地方政府的规定予以了变更。而无锡市锡山区建设局于2012年12月31日发文《关于东港花苑一期综合验收备案的通知》，载明该小区竣工验收备案资料齐全，达到交付使用条件，该文件名称虽为综合验收备案通知，实际即为“交付使用竣工验收证明”。此时，涉案商品房才满足交付使用条件，可以交付。上述时间晚于涉案合同约定的交付时间3个月，故荣宏公司存在逾期交房3个月的违约行为；3、荣宏公司辩称王前进在2012年10月24日办理交房手续时对交付时间与交付条件等事项未提出异议应视为对交付的认可，对此，法院认为，合同法第一百五十五条规定出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以根据合同第一百一十一条的规定要求承担违约责任。开发商明知房屋未经交付使用竣工验收，不符合合同约定的交付条件而交付，属于交付物有瑕疵，仍应承担瑕疵担保责任和违约责任。
荣宏公司就以上违约行为应承担的违约责任，涉案商品房买卖合同虽约定了违约金的计算方法，但荣宏公司提出违约金过高的抗辩，请求予以调整。对此，法院认为，本案中王前进未就其损失额予以举证，故法院认为荣宏公司逾期交房的行为给王前进所致的损失仅限于其不能及时得到房屋而失去占有、使用、收益的权益，使其失去的是可能收取的同期同地段同条件房屋租金利益。而根据王前进陈述于2013年5、6月装修，即在商品房达到交付使用条件后间隔5个月左右的时间才开始占有、使用该房屋，故法院也无法确认商品房未达到交付使用条件是导致其延迟使用商品房的唯一因素。据此可认定合同约定的违约金过分高于损失，可予调整。而荣宏公司在地方政府就交付使用条件作出变更规定后即以新的规定内容、更高要求的交付条件约束自身的经营行为，故法院为衡平双方利益，综合当事人基本情况及合同履行实际情况，酌情就违约金予以降低。法院根据王前进所购房屋的面积及网络查询到的同地段租房报价适当上浮后按月租金1500元的租金标准，逾期交房3个月计算，合计4500元，确定荣宏公司应向王前进支付违约金4500元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、荣宏公司于判决生效后三日内向王前进支付违约金4500元。二、驳回王前进其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，减半收取185元，由荣宏公司负担。
王前进不服原审判决，向本院提起上诉称：1，商品房买卖合同是由荣宏公司提供的格式合同，违约条款及违约金比例亦是由荣宏公司自行确定，荣宏公司理应接受其为自己设定的违约金比例；2，合同中约定的逾期交房超过30日的违约金比例明显高于逾期交房不超过30日的违约金比例，是对荣宏公司具有惩罚性，且并未超过荣宏公司的承受范围，荣宏公司提出违约金过高，要求调整，不合理，不应支持；3，荣宏公司隐瞒房屋未竣工验收的事实，要求王前进签署验房表，侵害了王前进合法权益，即使不按照万分之五计算违约金，也应按照同期银行贷款利率计算。原审法院判决不公，并未平衡双方利益，要求二审法院依法改判，支持王前进的全部诉讼请求。
荣宏公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原审判决。
本院二审查明的事实与原审法院已查明的事实一致。
本院认为：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
本案中，王前进未就其损失额予以举证，原审法院把荣宏公司逾期交房的行为给王前进所致的损失确定为不能及时得到房屋而失去占有、使用、收益的权益，使其失去的是可能收取的同期同地段同条件房屋租金利益，并无不当。原审法院根据王前进所购房屋的面积及网络查询到的同地段租房报价适当上浮后按月租金1500元的租金标准计算损失，符合法律规定。王前进上诉要求按照同期银行贷款利率计算，无法律依据，本院对王前进的上诉请求不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费370元，由王前进负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 陈丽芳
审判员 潘晓峰
二〇一五年九月七日
书记员 唐广征