上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11007号
上诉人（原审原告）：潘雪锋，男，汉族，1981年12月14日出生，住址上海市闵行区。
上诉人（原审原告）：叶青，女，汉族，1984年1月14日出生，住址上海市闵行区莘庄工业区。
上诉人（原审原告）：叶秀明，男，汉族，1960年12月27日出生，住址上海市闵行区莘庄工业区。
上诉人共同委托代理人：刁宏，上海市现代律师事务律师。
被上诉人（原审被告）：上海容睿宾馆有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇金龙新街348弄3号。
法定代表人：范道勤。
委托代理人：罗斌，上海晋松律师事务所律师。
上诉人潘雪锋、叶青、叶秀明因与被上诉人上海容睿宾馆有限公司（以下简称容睿宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初5298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人潘雪锋、叶青、叶秀明上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求。
事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。原审认定所谓《商铺整体租赁合同》与《房屋租赁合同》存在法律或事实的关联性，缺乏有效证据链；同一房屋上前后存在多个租赁关系属“普遍现象”，本案《整体租赁合同》已经解除，关于合同解除效力并无法律规定需“通知法院”，原审确定《整体租赁合同》有效，而上诉人递交的《房屋租赁合同》无效显属错误。
被上诉人容睿宾馆辩称，一审判决正确，要求维持原判。
上诉人潘雪锋、叶青、叶秀明向一审法院起诉请求判令：1、解除潘雪锋、叶青、叶秀明、容睿宾馆双方签订的《房屋租赁合同》。2、容睿宾馆支付2015年9-11月期间拖欠的租金400元及2015年12月1日至解除之日止的租金及解除租赁合同后至实际归还房屋期间的房屋使用费，每月2,054元。3、按逾期天数计算的月租金万分之三的违约金，并付清潘雪锋、叶青、叶秀明占有房屋期间的水、电、物业费及其他相关费用。庭审中，潘雪锋、叶青、叶秀明将第三项诉请中违约金的计算时间作了变更，要求支付自2015年12月1日起至2016年8月31日止的违约金。潘雪锋、叶青、叶秀明在本案中不主张容睿宾馆占有房屋期间的水、电、物业费及其他相关费用，但保留诉权。
一审法院认定事实：潘雪锋、叶青、叶秀明系上海市金山区XX镇XX街XX弄XX号XX室房屋的产权人。
2013年9月18日，由于潘雪锋、叶青、叶秀明等业主的委托，上海市金山区XX业主委员会（以下简称XX业委会）与上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订《商铺整体租赁合同》,约定：由上海市金山区XX业主委员会代表金山区XX镇XX街XX弄及XX弄等187户小业主将位于金山区XX镇XX街XX弄及XX弄的相关店铺出租给XX公司，租赁期自2013年8月6日起至2028年6月30日止，免租期为10个月，平摊到前两年中，2013年度5个月免租期，2014年度5个月免租期，第一年租金为2,508,333元，第二年租金为2,508,333元，第三年租金为4,300,000元，从第四年开始，租金每年在前一年基础上上浮3%。金龙业委员会将包括潘雪锋、叶青、叶秀明在内的房屋交付XX公司后，XX公司于2014年3月5日支付第一年租金2,508,333元。
2015年6月18日，叶青、叶秀明代表三上诉人与容睿宾馆补签《房屋租赁合同》，约定租期8年，自2015年6月1日起至2023年5月31日止，每月租金2,054元，付三押一，先付后用。租赁期间的水费、电费、物业费及其他相关费用均由容睿宾馆承担。潘雪锋、叶青、叶秀明有解除权的情形之一是容睿宾馆延迟支付租金，累计天数达15日的。承租房屋后，容睿宾馆逾期交付租金的，应承担违约责任，除仍应如数补缴租金外，每逾期一日，容睿宾馆应按逾期天数支付月租金的0.3‰向潘雪锋、叶青、叶秀明支付违约金。
一审法院认为：潘雪锋、叶青、叶秀明委托上海市金山区金龙新街业主委员会与上海XX有限公司签订的《商铺整体租赁合同》，系双方意思表示一致的结果，应认定有效，双方均应严格履行。
XX业委会作为包括潘雪锋、叶青、叶秀明在内的全体业主的代理人，与XX公司签订的《商铺整体租赁合同》所产生的法律后果，理应由潘雪锋、叶青、叶秀明在内的全体业主承担。因此，潘雪锋、叶青、叶秀明虽是涉案租赁房屋的实际产权人，但其已将涉案房屋出租给XX公司，在《商铺整体租赁合同》没有解除的情况下，不是签订涉案《房屋租赁合同》的适格主体，无权再与容睿宾馆签订涉案《房屋租赁合同》，涉案《房屋租赁合同》未成立，故潘雪锋、叶青、叶秀明以未成立的涉案《房屋租赁合同》主张相应的权利，缺乏事实和法律依据，潘雪锋、叶青、叶秀明的诉讼请求，法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于二〇一六年八月十五日判决：驳回潘雪锋、叶青、叶秀明的诉讼请求。本案案件受理费减半收取59元，由潘雪锋、叶青、叶秀明负担。
二审中，上诉人递交《解约函》及《关于的复函》以证明XX业委会已与XX公司解除《商铺整体租赁合同》。被上诉人对上述证据材料的真实性无异议，但认为事涉案外之XX公司，其不知上诉人主张的解约事实。
本院经审查，对该证据材料的真实性予以确认，其载明内容可资形成本案法庭事实。
经本院审理查明，2015年3月17日，案外人XX业委会向XX公司发出《解约函》，以其欠付租金为由要求解除《商铺整体租赁合同》。同年3月26日，XX公司出具《关于的复函》，明确表示其不存在欠付租金，所谓欠付本因XX业委会交付的标的房屋不合格，其不同意解约并敦促后者履约消除各项障碍，否则将追究其违约责任。
另查明，案外人宋某1、郝某、宋某2系金山区XX镇XX街XX弄XX号XX室业主，其于2016年诉诸一审法院，请求金龙新街业委会等承担2013年8月至2014年7月租金。一审法院经（2016）沪0116民初787号案件审理认定，基于《商铺整体租赁合同》，XX公司已将该部租金支付给金龙新街业委员会，但后者拖欠小业主至今，应承担归还欠租的民事责任等。一审法院于2016年5月4日判决：“被告上海市金山区金龙新街业主委员会应于本判决生效之日起十日内支付原告宋某1、郝某、宋某2租金11,042.83元”等，该判决已生效。
本院认为，根据查明事实，潘雪锋、叶青、叶秀明虽系涉案租赁房屋登记产权人（小业主），但根据《商铺整体租赁合同》，业由XX业委会受托代表XX新街XX弄、XX弄等187户小业主将位于金山区XX镇XX街XX弄及436弄的相关店铺整体出租给XX公司，租赁期自2013年8月6日起至2028年6月30日。应该认为，XX业委会作为包括潘雪锋、叶青、叶秀明在内的全体业主代理人，与XX公司签订的《商铺整体租赁合同》所产生的法律后果，依法应由潘雪锋、叶青、叶秀明在内的全体业主承担。
上诉人主张上述《商铺整体租赁合同》业已解除，但根据现有证据，承租人XX公司在XX业委会解约要求下，已明确否定，尽管其均非本案诉讼标的审理范围，但显然不能就此确认该等租赁关系解除，上诉人该部主张不能成立。我们注意到，包括本案上诉人（原审原告）在内的部分小业主与被上诉人容睿宾馆实际签订了本案《房屋租赁合同》，后者亦支付了部分租金，但显然上述《商铺整体租赁合同》项下委托人之大部小业主（未另行签约）仍基于该整体租赁合同履行，（根据生效判决）并据之向受托人XX业委会主张权利。应该认为，《商铺整体租赁合同》之标的物显然包含本案标的房屋，上诉人在委托出租后，再行自行签约“出租”，系就相同标的房屋“重复”行使权利，在现有证据条件下，上诉人本案权利请求缺乏事实和法律依据，本院难予支持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人潘雪锋、叶青、叶秀明的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币118元，由上诉人潘雪锋、叶青、叶秀明负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十二月二十九日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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