江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第2011号
上诉人（原审被告）朱瑞峰，个体户。
委托代理人孟伟，江苏金合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐州苏宁云商销售有限公司，住所地徐州市泉山区淮海西路18号。
法定代表人陶京海，该公司总经理。
委托代理人杜明，江苏元封律师事务所律师。
委托代理人魏贤英，江苏元封律师事务所律师。
上诉人朱瑞峰因与被上诉人徐州苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁云商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服睢宁县人民法院（2014）睢民初字第1042号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并进行了公开开庭审理。上�人朱瑞峰及其委托代理人孟伟，被上诉人苏宁云商公司的委托代理人杜明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，苏宁云商公司（乙方）与朱瑞峰（甲方）签订《租赁合同》一份，由苏宁云商公司自朱瑞峰处租赁房屋。该租赁合同约定：第1条：租赁物位于睢宁县中山南路中央步行街1号商场，产权人为睢宁县舜大房地产开发有限公司；第2条：租赁物的套内面积共计2120平方米，其中一层520平方米、二层1600平方米（详见租赁房屋平面分界图）；第3条：合同约定的租赁物还包括附属的设备设施；第5条：租赁物应于2008年4月16日前交付给乙方；第6条：租赁期限为7.5年，自2008年4月16日到2015年10月15日；第8条：租赁费采取先付后租的方式按季提前十日支付；第9条：首期租赁费用38.95835万元，支付日为2008年4月23日，此笔费用作为定金，乙方开业后自动转�本合同的首期租赁费用，甲方须在2008年4月30日之前就此笔费用向乙方开具相应金额的房屋租赁发票；如甲方迟延向乙方开具房屋租赁发票，则乙方有权延迟支付下期租金，此后正常每年租赁费用支付日为10月6日、1月6日、4月6日、7月6日；第21条：甲方负责在交房前将租赁物的用电变压器过户给乙方，过户费用由甲乙双方平均分摊，如本合同租赁期限到期或依法终止，乙方须将变压器重新过户给甲方……；第33条：甲方承诺不因与原承租方的遗留问题、与雇员的劳资纠纷，与第三方的纠纷等原因（不论甲方是否有责任）而引起的针对乙方、针对乙方对租赁物以及附属设备设施正常使用的障碍的；乙方承诺不因与供应商或第三方的原因，与雇员的劳动纠纷、或与第三方的经济纠纷，而引起的针对租赁物正常合作障碍的，否则，任何一方均有权解除本合同；第47条：乙方�不改变租赁物内部主要结构的前提下，可以对租赁物进行内部装修与改造，甲方需予以配合…….；第65条：任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，甲方的全部损失包括租金、装修折旧、停业损失及工作人员日常工作支出，乙方的全部损失包括筹建费用、装修折旧、人员安置费用和停业损失。如果守约方依法可解除本合同而未解除的，守约方可以延迟履行本合同的所有合同义务，直至对方的违约事实消除；第75条：装修投入指乙方在租赁物上投入的全部装修，包括固定在租赁物上装修，展柜展台的装修等，具体数额以乙方财务报表上所反映的装修支出数额，以及单项装修的财务记载为准，按10年进行折旧；第76条：筹建费用：包括但不限于乙方商场在筹建过程中支出的广告投入费用、人员工资及差旅费、办公用品购置费用、配套设�设备的购置费用等所有筹建费用，甲乙双方确认，该费用具体以乙方财务账上的相关记载为准；第79条：停业损失：指乙方商场停止营业或营业受影响所造成的所有损失，包括但不限于人员工资、租赁费用、物业费用、水电费用、空调费用等固定成本费用、利润损失、商誉损失；利润以乙方停止营业或营业受影响前一个月的平均日销售额乘以百分之二计算；商誉损失以每天二十万元计算；第80条：人员安置费用：指因解除本合同，而导致的守约方需进行的员工安置的费用，按每名员工一万元计算；双方另约定其他详细事项。协议签订后，苏宁云商公司即对涉案房屋进行装修并实际经营。
2012年5月30日，苏宁云商公司与朱瑞峰签订《补充协议》一份，该协议约定：双方于2008年4月签订的《租赁合同》现甲乙双方因合同履行的实际需要，就相关条款变更事宜达成如下一致意见：1、租赁物的计租面积调整为2111平方米（一层511平方米、二层1600平方米）；2、本合同的租赁物还包括附属场地，附属场地包括租赁物的部分外立面以及门前场地等，外立面及门前场地与原合同一致，不做修改；3、合同下租赁物的租赁费用明细（详见《补充协议》）；乙方需在2012年6月1日前拆除乙方入驻时安装的设施设备，清空退租区域，并将退租区域交付甲方等内容。
另查明，2010年1月1日，朱瑞峰与案外人睢宁县舜大房地产开发有限公司（以下简称舜大公司）就涉案的房屋签订了一份《商场合作经营协议》，但该协议并未实际履行。2010年6月1日，双方重新签订了一份《联营补充合同》。合同约定：舜大公司将位于徐州市睢宁县中山南路26号中央步行街1号商场（共4层，建筑面积约7500平方米）作为投资，朱瑞峰投入50万元资金合作经营商场。合作经营期限为�年，即自2010年1月1日起至2015年12月31日止；合同“第三条利润及支付方式1、为保证甲乙双方利益，利润分配细则如下：2010年1月1日至2011年12月31日止，若一年的利润在350万元以下，则乙方必须分220万利润给甲方（按月支付），乙方必须每月给甲方利润18.33万，每月付清。利润超过350万，所超的利润甲乙双方按照5：5分成。若由于乙方经营不善，每月给甲方的利润不能按时付给，则每延迟一天需付甲方每天2000元的违约金，若超过一个月还不能付给甲方利润，则甲方有权取消本合作协议。第四条商场修缮使用1、联营期内，甲方保证该房屋的正常使用（乙方使用不当除外），甲方在接到乙方通知10日内没有进行维修的乙方有权维修，维修费用由甲方承担，在下月的租金中扣除。维修过程中影响经营的按照同期销售比例减免甲方的利润分成……第五条联营责任和义务1、联营�间经营风险由乙方自行承担……4、联营期内，甲方不得干涉乙方的经营管理。第六条商场转让1、在联营期内，甲方有权依法定程序出卖乙方所联营的商场。出卖后，本合同对新的商场所有人和乙方继续有效。2、乙方如将商场的联营权转让给第三方，须提前六个月书面通知甲方并征得甲方书面同意。3、甲方出售该商场，在六个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权……”。合同签订后，案外人舜大公司将合同所涉商场交付给朱瑞峰经营，但自2011年5月起朱瑞峰未有按约支付舜大公司租金。
2012年7月30日，案外人舜大公司遂以朱瑞峰未按约支付租金为由请求解除其与朱瑞峰签订的合同。原审法院经审理后认为，舜大公司与朱瑞峰之间签订的合同名为“联营”但无“联营”之实，应为租赁合同关系；因朱瑞峰超期未付租金，违反合同约定，故判决解除�与舜大公司签订的租赁合同。朱瑞峰不服该判决，提起上诉。2013年6月28日，徐州市中级人民法院作出维持原判的判决。
2013年8月28日，案外人舜大公司向苏宁云商公司发出要求苏宁云商公司与朱瑞峰结算租金并搬离涉案房屋的通知。2013年9月22日，苏宁云商公司向朱瑞峰发出《关于睢宁中山南路店停付租赁费用的告知函》。同日朱瑞峰接受该函。2013年11月19日，案外人舜大公司向苏宁云商发出要求苏宁云商公司在11月22日前搬出涉案房屋的通知。2013年12月份左右，苏宁云商公司搬出涉案房屋，并将房屋交付给案外人舜大公司。苏宁云商公司主张在此过程中，案外人舜大公司扣留苏宁云商公司的样机8台，包括TCL彩电4台、海尔彩电4台。
庭审中，苏宁云商公司主张其于2013年12月6日向朱瑞峰邮寄的《关于睢宁中山南路店无法正常经营的告知函》并告知朱瑞峰涉案房屋因被�外人舜大公司将所有出口关闭并禁止苏宁云商公司的营业人员出入，致使店面无法正常经营；舜大公司又于2013年11月19日通知苏宁云商公司于11月22日前完成清场工作；后期苏宁云商公司会按合同约定追究朱瑞峰违约责任，并要求朱瑞峰承担公司由此产生的损失。但朱瑞峰对此不予认可，称其并未接到该函。
再查明，案外人舜大公司于2008年4月5日同意朱瑞峰将涉案的商场租赁给徐州苏宁电器有限公司使用。2013年3月20日，苏宁云商公司将公司名称由“徐州苏宁电器有限公司”，变更为“徐州苏宁云商销售有限公司”。
又查明，2008年4月13日，苏宁云商公司对涉案房屋进行装修。2008年4月30日，装修工程竣工。后经审计核定装修工程的工程款为153742元。涉案房屋的租金，苏宁云商公司已支付至2013年10月15日。
庭审中，苏宁云商公司提供了徐州大任广告传媒有限公司出具的广告费24万元的证明及明细，离职员吴芳、武丽丽、朱飞、单云、鲍秘书、高琳等共计16人的离职员工交接表、离职确认书，苏宁云商公司自行制作的营业损失表（该表格共四行两列，在第三行显示“根据合同约定停业的营业损失53.83638”单位为：万元），拟证明其存在的损失的具体数额。朱瑞峰对上述证据均不予认可。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。朱瑞峰自案外人舜大公司处租赁涉案房屋；其将租赁物转租给苏宁云商公司，亦经案外人舜大公司的同意。苏宁云商公司与朱瑞峰之间的租赁协议，未有违反法律、法规的规定，依法成立有效。双方签订租赁合同后，苏宁云商公司即占有、使用涉案房屋，并及时按约向朱瑞峰支付租金至2013年10月15日。因朱瑞峰未及时向案外人舜大公司支付租金，导致朱瑞峰与舜大公司之间关于涉案房屋的租赁合同解除。案外人舜大公司随即书面通知，并要求苏宁云商公司搬出涉案房屋，致使苏宁云商公司与朱瑞峰之间的租赁合同无法继续履行。因朱瑞峰未能处理好其与舜大公司之间的租赁合同关系，导致苏宁云商公司无法正常使用涉案租赁物，朱瑞峰的行为，违反合同的约定。依据双方签订的《租赁合同》第33条，朱瑞峰存在上述违约行为，则苏宁云商公司方有权解除合同，故朱瑞峰关于涉案租赁合同的解除其不存在违约行为，苏宁云商公司存在严重违约的抗辩意见，与事实不符，依法不予采信。
关于苏宁云商公司要求赔偿其各项损失的问题。因朱瑞峰的违约行为，致使涉案合同解除，故苏宁云商公司要求赔偿损失的诉讼请求，依法支持其合理部分。
关于苏宁云商公司主张的筹�费损失，因合同中约定该筹建费用需“甲乙双方确认，该费用具体以乙方财务账上的相关记载为准”，但庭审中苏宁云商公司提供徐州大任广告传媒有限公司出具24万元广告费的证明及明细，但并未提供苏宁云商公司财务账上筹建费支付的凭证，且朱瑞峰对该证据及明细均不予认可，苏宁云商公司提供的证据不足，故对苏宁云商公司要求赔偿筹建费的主张，依法不予支持。苏宁云商公司有充分证据后，可另行主张。
关于装修的折旧费，按双方租赁合同约定的装修按10年进行折旧。涉案房屋自2008年4月30日装修竣工后即使用，至2013年12月份左右搬出涉案房屋，该期间共计约67个月。依据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”的规定，故朱瑞峰应赔偿苏宁云商公司的装修残值损失为67902.7元（153742元÷12月÷10年×（10年×12月／年-67月）］，对苏宁云商公司主张的超出部分的数额，依法不予支持。
关于苏宁云商公司主张的人员安置费用16万元损失的问题。苏宁云商公司仅提供了16个员工的离职交接表、离职确认书，朱瑞峰对上述证据均不予认可。庭审中经释明后，苏宁云商公司仍未提供在租赁涉案房屋期间其公司员工的名单、劳动合同、工资发放单等证据材料。原审法院认为苏宁云商公司仅提供员工离职交接表、离职确认书，在无其他相关证据予以佐证的情况下，不能证明其确已支付人员安置费16万元的主张，故对苏宁云商公司要求支付人员安置费16万元的诉讼请求，依法不予支持。
关于苏宁云商公司主张的停业损失、利润损失合计10.05万元的问题。苏宁云商公司在庭审中陈述：“停业损失包括利润损失，不包括其他损失”，损失的计算方式为“依据合同约定，根据停业前一个月的平均日销售额乘以20%计算的”。在要求其提供停业前一个月的平均日销售额相关证据时，苏宁云商公司陈述“我们提供了自制的表格，其他证据没有了”。原审法院认为，苏宁云商公司提供的证据系其自行制作的“根据合同约定停业的营业损失53.83638万元”的表格，亦无其他证据佐证，证据不足，对苏宁云商公司要求支付停业损失、利润损失合计10.05万元的诉讼请求，依法不予支持。
关于苏宁云商公司要求支付商誉损失20万元的问题。租赁合同的第79条约定“商誉损失以每天二十万元计算”。该约定系双方当事人的真实意思表示，现苏宁云商公司依据该条要求支付商誉损失20万元，依法支持。
关于苏宁云商公司要求赔偿样机损失2.6047万元的主张，因苏宁云商公司在庭审中陈述样机系由案外人舜大公司扣留，因朱瑞峰并非实际侵权人，故苏宁云商公司要求朱瑞峰赔偿样机损失，无事实及法律依据，不予持；该部分损失苏宁云商公司可另行主张。遂判决：一、被告朱瑞峰于本判决生效后十日内赔偿苏宁云商公司徐州苏宁云商公司销售有限公司装修残值损失、商誉（经营）损失共计267902.7元；二、驳回苏宁云商公司徐州苏宁云商公司销售有限公司对被告朱瑞峰的其他诉讼请求。
上诉人朱瑞峰不服上述民事判决，提出上诉称：一、原审判决支持商誉损失没有事实依据。1、被上诉人作为房屋的次承租人，在出租人违法要求终止履行合同时，放弃自己的抗辩权力，该行为导致的后果应当�被上诉人自行承担。2、商誉损失根据合同约定包含在停业损失之内，被上诉人没有举证证明自己的停业损失。3、被上诉人没有提供证据证明自己存在商誉损失。二、原审判决支持装修残值损失不当。双方合同期限不超过7.5年，但合同约定了装修损失按照10年折旧。该约定违法且无法实际履行，而被上诉人也没有证据证明实际装修价值。因此，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人苏宁云商公司答辩称：是上诉人的原因导致上诉人与产权人的租赁合同被解除，上诉人构成根本违约，致使产权人强制被上诉人从涉案房屋迁出。由此产生的损失，双方当事人已经在租赁合同中明确约定了赔偿办法及金额，原审法院对此认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案二审期间的争议焦点：被上诉人主张的商誉损失是否应予支持；涉案房屋装修残值如何确定。
本院认为，上诉人朱瑞峰与被上诉人苏宁云商公司签订的《租赁合同》因为上诉人拖欠涉案房屋的所有权人房屋租金，房屋所有权人舜达公司解除了与上诉人之间的房屋租赁合同，进而导致上诉人朱瑞峰与被上诉人苏宁云商公司之间的《租赁合同》无法实际履行。上诉人作为与苏宁云商公司之间的房屋租赁合同相对人，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。
首先，关于商誉损失应否支持的问题。上诉人朱瑞峰与被上诉人苏宁云商公司签订的《租赁合同》第四部分第79条约定停业损失指乙方商场停止营业或营业受影响所造成的所有损失，包括但不限于人员工资、租赁费用、物业费用、水电费用、空调费用等固定费用、利润损失、商誉损失。该条约定了利润损失以乙方停止营业或营业受影响前一个月的平均日销售�乘以百分之二十计算。商誉损失以每天二十万元计算。上诉人认为原审判决没有支持被上诉人主张的停业损失即代表不应支持商誉损失的观点，不能成立。被上诉人在一审陈述其主张的停业损失包括利润损失，不包括其他损失，并且计算方式为停业前一个月的平均日销售额乘以百分之二十，说明被上诉人在本次诉讼所主张的停业损失实质上是指合同第79条约定的利润损失，上诉人不能因为原审判决没有支持该部分损失就得出不应当支持商誉损失的结论。在双方租赁合同有明确约定的情况下，应当从约定。被上诉人因为上诉人的原因，正常营业受到影响，要求上诉人按照合同约定赔偿商誉损失，应当予以支持。
其次，关于装修折旧费的问题。虽然双方租赁合同期限为7.5年，但是双方在租赁合同中明确约定了装修折旧费计算时按10年计算，该约定是双方当事人自愿协�一致达成，是上诉人对自己权利义务处分的意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，在被上诉人提供了装修合同、结算审核材料证明装修费用的情况下，原审法院按照合同约定计算装修折旧费，进而确定装修残值损失，并无不当。
综上，上诉人朱瑞峰的上诉请求不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5319元，由上诉人朱瑞峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 吴 丹
二〇一五年八月五日
书 记 员 宗 正