四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民再490号
抗诉机关：四川省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：冯锴，男，1978年9月12日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：冯勤荣（冯锴之父），男，住四川省绵阳市涪城区。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：四川省瑞新房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区长虹大道中段51号天籁一品三号楼3楼。
法定代表人：何兴华，董事长。
委托诉讼代理人：赵帅，四川林志律师事务所律师。
申诉人冯锴因与被申诉人四川省瑞新房地产开发有限公司（简称四川瑞新房产公司）买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市中级人民法院（2014）绵民终字第233号民事判决，向四川省人民检察院申诉。四川省人民检察院作出川检民（行）监[2016]51000000023号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2016）川民抗5号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。四川省人民检察院指派检察员陈泽勇出庭。申诉人冯锴的诉讼代理人冯勤荣、被申诉人四川瑞新房产公司的诉讼代理人赵帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
四川省人民检察院抗诉认为，1.二审判决认定四川瑞新房产公司未违反案涉《商品房买卖合同》及附件平面图规定的条件不当。首先，附件平面图具有宣示效力，案涉《商品房买卖合同》及附件平面图载明的车位套内面积31.49平方米。当事人不得故意增减附件平面图载明的车位面积。其次，四川瑞新房产公司销售车位时已明知与合同约定不一致。根据四川绵阳创世建筑设计研究有限公司的陈述，案涉29号车位的设计为标准小车车位尺寸，面积为2.4米乘以5.3米，共12.72平方米。而实际销售的车位为31.49平方米，明显大于设计面积，故而四川瑞新房产公司主观有存在过错。且实际履行过程中，四川瑞新房产公司交付的车位面积为25.84平方米，与设计面积和销售面积均不一致。再次，彩钢瓦是四川瑞新房产公司故意添附的材料，不属于房屋主体工程的施工内容。从竣工图可知，案涉车位竣工时尚未添附彩钢瓦。第四，《房屋面积测绘报告书》不足以证明四川瑞新房产公司交付符合合同约定。最后，本案不适用《商品房买卖合同》第十三条的约定，四川瑞新房产公司故意添附彩钢瓦的行为构成违约。该第十三条约定所针对的面积误差是指规划变更、设计变更或施工问题而造成的案涉车位实测面积与合同载明面积出现差异，不属于本案的情形。2.二审判决认定2012年1月9日为本案交房时间缺乏证据证明。本案没有证据证明2012年1月9日具备交房条件。首先《房屋面积测绘报告书》作出的时间为2012年4月18日，晚于2012年1月9日。其次，《商品房买卖合同》第十条及第十四条约定四川瑞新房产公司向冯锴交付车位时应出示有资质的测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，而本案的《房屋面积测绘报告书》在2012年1月9日时尚未作出，故二审判决认定2012年1月9日为本案的交房时间缺乏证据证明。
申诉人冯锴的申诉理由与检察机关一致。
四川瑞新房产公司辩称，1.四川瑞新房产公司是通过预测报告销售的，最终实测与预测结果有差异，这在合同中双方已约定为互不找补。检察机关认为彩钢瓦后是公共区域，说明预测有误差，不该把公共区域纳入车位面积。这种误差不是我方故意造成的。现该位置放置的是电信公司设备，属于公共设施。作为公共设施，我方无权动用这部分面积，法院也无法执行。2.现我方提供的车位符合合同目的，能够正常使用。3.检察机关对时间的认定相互矛盾，断章取义。根据本案证据能够综合认定，冯锴在接受住房的时候就知道车位的交付时间了。综上，冯锴的申诉理由不能成立，应予驳回，应维持一审判决。
冯锴向一审法院起诉请求：1.判令四川瑞新房产公司按《商品房买卖合同》和商品房平面图纸约定的条件交房；2.四川瑞新房产公司支付逾期交房的违约金35040元；3.本案诉讼费由四川瑞新房产公司承担。
一审法院认定事实：冯锴与四川瑞新房产公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的位于绵阳市××城区××天××大厦××楼××号住宅房屋一套。2010年12月28日，双方又签订了一份《商品房买卖合同》，载明：冯锴购买天悦大厦1幢负一楼29号车位，测绘建筑面积为103.65平方米，其中套内面积31.49平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积72.16平方米：按套计算总价款为16万元。在冯锴已付清合同约定的全部款项，并在物业公司办理完毕全部接房手续的条件下，四川瑞新房产公司应当在2011年5月31日前交付房屋。在交付房屋时，该商品房应当已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书；逾期交房在60日之内，自合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，应按日计算向冯锴支付已交付房价款万分之二的违约金。逾期交房超过60日的，冯锴有权退房；如冯锴要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，应按日计算向冯锴支付已交付房价款万分之三的违约金。该套房屋尺寸见合同附件一(房屋平面图及在整个楼栋中的位置图)，因该商品房价款系按套计价，若存在面积误差时，双方就价款互不找补。四川瑞新房产公司应当在交付日到达的7日前，书面通知冯锴办理交接手续的时间、地点等。四川瑞新房产公司不能出示证明文件或出示的证明文件不齐全，冯锴有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由四川瑞新房产公司承担。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。如由于冯锴原因未能按期办理交接手续的，视为冯锴已接受房屋，自媒体公告载明的交接期限届满之次日起，房屋风险责任转移给冯锴，所发生的物业服务费和相关费用由冯锴承担。
同时，合同签订后，冯锴按照约定时间支付了房屋价款。四川瑞新房产公司未在合同约定的2011年5月31目前交付房屋。2011年6月30日，四川瑞新房产公司在报纸上刊登了《交房公告》，载明：该公司定于2011年7月1日起交房。接房时间安排：7月1日，23-32楼的业主；7月2日，13-22楼的业主；7月3日，4-12楼的业主。2011年7月2日，冯锴办理了19楼7号住宅房屋的交接房手续。因冯锴认为29号车位的面积与合同约定存在差异，拒绝办理负一楼29号车位的交接手续。2013年5月，冯锴提起本案诉讼，以“根据合同约定四川瑞新房产公司应于2011年5月31日向冯锴交付负一楼车位，但四川瑞新房产公司至今未交付。且冯锴发现所购房被四川瑞新房产公司用彩钢瓦从中间隔断，将房屋分隔成东、西二套房，与图纸上房屋结构完全不符，冯锴多次要求四川瑞新房产公司改正，并要求四川瑞新房产公司按合同和图纸约定条件向冯锴交房，但四川瑞新房产公司都不予理睬，并至今未向冯锴交付”为由，请求判令：1．四川瑞新房产公司按《商品房买卖合同》和商品房平面图纸约定的条件交房；2.四川瑞新房产公司支付逾期交房的违约金35040元。四川瑞新房产公司提供的绵阳市明信房地产测绘有限公司关于天悦大厦的《房屋面积预测绘报告》和《房屋面积测绘报告》分别载明：1幢负一楼29号车位的预测建筑面积为103.65㎡，套内面积为31.49㎡，分摊面积为72.16㎡；最终测绘建筑面积为89.41㎡，套内面积为25.84㎡，分摊面积为63.57㎡。冯锴在庭审中陈述“2012年1月9日，其发现车位被用彩钢瓦隔断，就去找售楼部”。四川瑞新房产公司对此陈述“彩钢瓦是2011年7月2日之前隔离的”。
一审法院判决：一、四川瑞新房产公司于本判决生效后十天之内向冯锴支付违约金1024元；二、驳回冯锴的其他诉讼请求。
冯锴不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决并依法改判四川瑞新房产公司按合同及附件平面图约定条件交房，并承担逾期交房的违约金。
二审法院认定事实与一审法院一致。
二审法院认为，根据双方当事人的二审诉辩理由，本案二审的争议焦点有以下三点：一、四川瑞新房产公司是否违反《商品房买卖合同》及案涉商品房平面图载明的条件向冯锴交房；二、四川瑞新房产公司对案涉车位交房时间的认定；三、四川瑞新房产公司应当支付的违约金数额。现分述如下：
第一，关于四川瑞新房产公司是否违反案涉《商品房买卖合同》及案涉商品房平面图纸载明的条件向冯锴交房的问题。首先，双方所签订案涉《商品房买卖合同》载明该商品房价款按照套(单元)计算，总价款为16万元整可知，双方约定的是按套计价方式，而非按建筑面积计价。同时，合同上所载明的套内面积31.49平方米，亦是绵阳市明信房地产测绘公司的预测绘报告数据；其次，根据案涉《商品房买卖合同》第十三条“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。面积与第三条载明的面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。再次，该套房屋系按套计价，若存在面积误差时，双方就“价款互不找补”的内容，能够确认案涉房屋面积以房产测绘机构出具的面积实测报告书作为面积误差认定的依据，并且案涉房屋实测面积与合同载明面积存在差异时，双方就价款互不找补。就隔断问题，冯锴自己所提交经四川绵阳创艺建筑设计研究有限公司和四川省第十三建设工程有限公司签章确认，并加盖有四川省建设工程施工图设计文书审查专用章的天悦大厦负一层平面竣工图只是房屋的主体施工图纸，而隔断属于装饰装修部分。现有证据无法证实隔断不符合设计规范的问题。故冯锴诉称四川瑞新房产公司未按合同及附件平面图规定条件交房的理由不能成立。
第二、关于四川瑞新房产公司交房时间的认定问题。根据四川瑞新房产公司2011年6月3O日的《交房公告》载明“接房时间安排：7月1日，23-32楼的业主；7月2日，13-22
楼的业主；7月3日，4-12楼的业主”的内容，尚不能确定其同时将地下车位予以交付的事实。一审法院对此认定视为四川瑞新房产公司履行了通知义务不当，应予以纠正。因四川瑞新房产公司未就此充分举证证明其己通知冯锴收房，根据冯锴在庭审中陈述“2O12年1月9日发现车位被用彩钢瓦隔断，就去找售楼部”和四川瑞新房产公司对此陈述“彩钢瓦是2O11年7月2日之前隔离”的内容，虽然彩钢瓦隔断时就双方证据不能做出明确的时间认定，但冯锴于2012年1月9日对案涉房屋的情况明确提出异议的事实可以认定。再加之，冯锴因认为案涉房屋不符合交房条件致双方当事人一直未办理交接房屋手续的事实能够确定，故冯锴明确提出异议的时间2012年1月9日可视为本案的交房时间。
第三、关于四川瑞新房产公司应当支付的违约金数额的问题。按上述第二条分析，因四川瑞新房产公司逾期交付时间超过60日，根据双方所签订《商品房买卖合同》约定：“四川瑞新房产公司应当在2O11年5月31日前交付房屋，逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”，因此，四川瑞新房产公司应当向冯锴支付违约金1O704元(16万元×0.0003×223天)。该院判决：一、维持绵阳市涪城区人民法院(2013)涪民初字第3599号民事判决第二项(即：驳回冯锴的其他诉讼请求)；二、撤销绵阳市涪城区人民法院（2013)涪民初字第3599号民事判决第一项(即：四川省瑞新房地产开发有限公司于本判决生效后十天之内向冯锴支付违约金1024元)；三、四川省瑞新房地产开发有限公司于本判决生效后十天之内向冯锴支付违约金10704元。
再审查明的事实与一、二审查明的案件基本事实一致。
本院再审认为，本案的争议焦点为：一、四川瑞新房产公司是否应按《商品房买卖合同》和商品房平面图纸的约定条件交房，案涉车位交付条件是否成就；二、本案车位是否逾期交付。
一、关于四川瑞新房产公司是否应按《商品房买卖合同》和商品房平面图纸的约定条件交房，案涉车位交付条件是否成就的问题。冯锴认为，《商品房买卖合同》约定的天悦大厦1幢负一楼29号车位的套内面积为31.49平方米，而实际交付的车位的套内面积为25.84平方米，故而不符合合同约定。四川瑞新房产公司应按合同约定的面积交付。四川瑞新房产公司认为，31.49平方米系预测面积，最终实测面积与预测结果有差异时合同已明确约定互不找补。现车位后方放置的是电信公司设备，属公共设施，故案涉车位无法按冯锴所要求的交付。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本案中的《商品房买卖合同》第三条第一款约定车位的套内建筑面积为31.49平方米，该约定并未显示是预测面积。同时附件平面图载明的车位尺寸为前方尺寸为3300、下方尺寸为9134，而非现在交付的7600。《商品房买卖合同》第十三条约定的面积误差应理解为因规划变更、设计变更等问题而出现了面积误差，而非人为添附后的面积误差。案涉工程的竣工图显示车位竣工时没有彩钢瓦进行隔断。现因彩钢瓦隔断导致未能向冯锴交付足够面积的车位，应依法予以纠正。四川瑞新房产公司辩称因现车位后方放置了电信设备故按31.49平方米交付车位的条件不成就。本院认为，电信设备确是为了小区的公共服务而设立的，小区业主应让渡共有部分权利予以配合，但是小区公共设施的设立应以不侵犯业主对其专有部分权利的行使为前提，否则小区业主有权依法主张自己的权利。因此本案中，根据《商品房买卖合同》及附件平面图的约定，四川瑞新房产公司应依约定的面积向冯锴交付负一楼车位。
二、关于是否逾期交付的问题。冯锴认为，车位一直未交付，车也未停过车位。四川瑞新房产公司认为有逾期，但冯锴在2011年7月2日办理住宅交接手续时就应当知道四川瑞新房产公司尽到了通知其办理车位交接手续的义务，故交付时间为一审认定的2011年7月2日。本院认为，四川瑞新房产公司2011年6月3O日的《交房公告》明确了各楼层的具体交房时间，但未明确车位的交房时间，故凭该公告不能确定四川瑞新房产公司同时将地下车位交付给冯锴的事实。同时，冯锴所称的一直未交付和未使用车位的情况和原审中绵阳市裕强物业服务有限公司提供的证据不相符。原审中，该物业公司提供了《情况说明》证明冯锴的轿车有停到地下车位或小区地面，并提供了《车辆进出登记表》予以佐证。冯锴辩称上述证据系伪造，但未提供证据证明，故对其辩称本院不予采信。在现有证据无法证明确切的车位交付时间，双方又对交付时间争议不下的情况下，二审法院根据现有证据及双方对案件事实的陈述、主张，推定冯锴明确提出异议的时间2012年1月9日为本案的交房时间系对现有证据证明事实的自由裁量，本院予以尊重。冯锴认为2012年1月9日时《房屋面积测绘报告》还未作出，故而二审法院将2012年1月9日认定为交付车位时间错误。本院认为，根据《商品房买卖合同》第十四条“出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按十二条处理”的约定可以看出，如果四川瑞新房产公司在交房时出现文件不齐全的情况，冯锴的权利为“拒绝接收”和追究“逾期交房责任”。因文件齐全，并非交房的充分必要条件。故《房屋面积测绘报告》的作出并非交房的充分必要条件。因此冯锴认为《房屋面积测绘报告》的作出时间在2012年1月9日之后，故而推定二审法院将2012年1月9日认定为交付车位时间错误的理由不能成立，本院不予支持。
同时，双方签订的《商品房买卖合同》约定：“四川瑞新房产公司应当在2O11年5月31日前交付房屋，逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”。如上所述，四川瑞新房产公司交房时间为2012年1月9日，逾期交付时间超过60日，因此，四川瑞新房产公司应当向冯锴支付违约金1O704元(160O00元×0.0003×223天)。二审判决对违约金的认定正确，本院对该项认定予维持。
综上，检察机关的抗诉理由部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销四川省绵阳市中级人民法院（2014）绵民终字第233号民事判决和绵阳市涪城区人民法院（2013）涪民初字第3599号民事判决；
二、四川省瑞新房地产开发有限公司按《商品房买卖合同》和商品房平面图纸的约定向冯锴交付案涉车位；
三、四川省瑞新房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向冯锴支付违约金10704元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费337.5元，由冯锴负担100元，四川省瑞新房地产开发有限公司负担237.5元；二审案件受理费675元，由冯锴负担175元，四川省瑞新房地产开发有限公司负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 廖 新
审判员 甘海涛
审判员 牟桂红
二〇一七年三月十日
书记员 张凌燕