广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠阳法民一初字第874号
原告：董某某，女，汉族，1982年2月13日出生。
原告：陶某某，男，汉族，1982年10月1日出生。
委托代理人：曾绮姿、黄议民，分别系广东日升律师事务所律师、律师助理。
被告：惠州市名人实业发展有限公司，住所地：惠阳区淡水镇人民四路河畔城。
法定代表人：郭壮葵。
委托代理人：张敬伟、谢立莹，该公司职员。
原告董某某、陶某某诉被告惠州市名人实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾绮姿、黄议民到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2012年8月25日，原告与被告签订《楼宇认购书》，由原告认购被告开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道旁山水名人花园7幢6层02号房，面积为56.63平方米，并于当日向被告交付了定金30000元。原、被告双方签订了《广东省商品房买卖合同》（未备案，下称：合同）。《合同》约定涉案房产单价为每平方米4240.4元，总金额240134元。双方协商，原告于2012年9月28日支付首期款120134元，余款120000元自2012年10月15日起，分12个月支付，每个月15日前支付数额为10000元。同时合同第八条约定：被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定条件并符合本合同约定的商品房交付给原告，且第九条对被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同的违约责任也做了明确的约定。《合同》签订后，原告按约付清了购房款170134元，维修基金3398元、预告登记费80元等合计人民币173612元。原告发现被告开发的“山水名人花园”，包括涉案房产在内的大部分在建楼房在认购书签订以前已被抵押，且该房产已被法院查封。但时至今日，被告仍无法向原告交付符合约定标准的房屋，已构成严重违约，依法应当承担违约责任。综上所述，为保护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判令：1、解除原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》及《分期付款协议书》。2、被告向原告返还购房款170134元、维修基金3398元、预告登记费80元等合计人民币173612元；并支付该款项利息（其中30000元利息从2012年8月25日起、90134元利息从2012年9月28日起、10000元利息从2012年10月18日起、20000元利息从2012年11月14日起、20000元从2013年1月15日起、维修基金3398元及预告登记费80元从2012年9月28日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计付至相应款项全部付清之日止）。3、被告依法承担给付原告一倍购房款即人民币170134元的赔偿责任。4、原告在已付购房款170134元内对位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道旁“山水名人花园”的7幢6层02号房在处置时享有优先受偿权。5、本案诉讼费用由被告承担。
原告为其诉称向本院提供的证据有：
1、商品房买卖合同及附件、认购书，证明双方存在商品房买卖合同关系，因被告违约致使合同无法履行，原告主张解除合同，被告应承担违约责任；
2、收据、签购单，证明原告向被告支付购房款等相关费用给被告的事实；
3、（2014）穗中法金民初字第162号协助执行通知书、（2014）惠阳法立保字第39号民事裁定书、山水名人花园在建工程抵押清单、（2014）甬象民初字第666-1号民事裁定书，证明涉案房产在购买之前被抵押、查封的事实。
被告未到庭无答辩和提交证据。
本院根据上述证据及原告的陈述查明以下事实：原、被告双方先后签订《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》（下称合同）及补充协议，合同约定原告购买被告开发的惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道旁山水名人花园7幢6层02号房，商品房总价为240134元。双方对付款方式、交房、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告支付给被告的款项有：2012年8月25日支付定金30000元、2012年9月28日支付维修基金3398元、预告登记费80元、首期款70134元、定金20000元、2012年10月18日支付分期款10000元、2012年11月14日支付分期款20000元、2013年1月15日支付分期款20000元。因被告于2013年9月26日将上述房屋抵押给案外人中国长城资产管理公司，且被法院查封，涉案房产项目已经停工，合同无法继续履行，故原告诉至法院，提出上述诉请。
上述事实有商品房买卖合同及附件、认购书、收据、签购单、（2014）穗中法金民初字第162号协助执行通知书、（2014）惠阳法立保字第39号民事裁定书、山水名人花园在建工程抵押清单、（2014）甬象民初字第666-1号民事裁定书及原告陈述为据。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《楼宇认购书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力。本案中，被告与原告订立涉案房屋买卖合同后，在未告知原告的情况下将涉案房屋抵押给案外人中国长城资产管理公司的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，且涉案房产项目已经停工及被法院查封，导致合同无法继续履行，原告合同目的不能实现，故原告诉请解除原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》、《分期付款协议书》，被告向原告返还购房款170134元（首期款70134元＋定金50000元＋分期款50000元）、维修基金3398元、预告登记费80元，合计173612元及利息［利息以30000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2012年8月26日起计至付清款日为止；利息以93612元为基数（定金20000元＋首期款70134元＋维修基金3398元＋预告登记费80元），按照中国人民银行同期同类贷款利率从2012年9月29日起计至付清款日为止；利息以10000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2012年10月19日起计至付清款日为止；利息以20000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2012年11月15日起计至付清款日为止；利息以20000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年1月16日起计至付清款日为止］、被告依法向原告赔偿已付购房款一倍的赔偿责任即170134元（原告所交费用属购房款范围的有首期款70134元、分期款50000元、定金50000元），有事实和法律依据，应予支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号“……经研究，答复如下：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行”，原告诉请已付购房款170134元优先于建设工程款和抵押权受偿，于法有据，应予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃权利，应以缺席论处。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告董某某、原告陶某某与被告惠州市名人实业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《分期付款协议书》。
二、被告惠州市名人实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内退回原告董某某、陶某某返还购房款170134元、维修基金3398元、预告登记费80元，合计173612元及利息［利息以30000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2012年8月26日起计至付清款日为止；利息以93612元为基数（定金20000元＋首期款70134元＋维修基金3398元＋预告登记费80元），按照中国人民银行同期同类贷款利率从2012年9月29日起计至付清款日为止；利息以10000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2012年10月19日起计至付清款日为止；利息以20000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2012年11月15日起计至付清款日为止；利息以20000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年1月16日起计至付清款日为止］。
三、被告惠州市名人实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内赔偿原告董某某、陶某某已付购房款的一倍即170134元。
四、原告董某某、陶某某在购房款170134元范围内对位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道旁山水名人花园7幢6层02号房享有价款优先受偿权。
本案受理费6556元由被告惠州市名人实业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
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审判长 胡卓贤
审判员 李杏连
审判员 李树程
二〇一四年十二月十五日
书记员 陈燕雅
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条【法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。