青海省都兰县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）都民一初字第32号 原告李云，女，汉族，1965年2月7日出生，青海省乌兰县城建局退休工人，住乌兰县。 委托代理人李玉辉，男，汉族，1962年10月29日出生，住乌兰县，身份证号码：×××．代理权限：一般代理。 被告陈永（曾用名：陈中强），汉族，1970年6月1６日出生，青海省乌兰县茶卡镇盐湖路茶卡大十字超市业主。 被告尹冠文，男，汉族，1972年10月17日出生，青海省乌兰县茶卡镇一凡综合商店业主，身份证号：xxx。 委托代理人胡琳巧，女，汉族，1968年12月26日出生，甘肃省秦安县村民，现住青海省乌兰县。 原告李云诉被告陈永、尹冠文返还原物纠纷一案，经海西蒙古藏族自治州中级人民法院指定，本院于2015年1月4日立案受理，2015年2月12日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李云及其代理人李玉辉，被告陈永、尹冠文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李云及其代理人诉称，二被告现在租用的茶卡综合贸易服务楼，于2010年12月17日已由房主李兆魁以1600000元的价格出售给了原告，双方签订的《房屋买卖合同》经海西州中级法院和青海省高级法院判决确认为有效，目前虽未进行房屋过户登记，但原告已是该房屋的实际所有人和管理人，二被告应当按照与原房主签订《租赁合同》及时向原告支付租金，可二被告拒不向原告缴纳房租，也不返还房屋，严重损害了原告的合法利益，故请求法院依法判决：1.二被告限期将房屋返还给原告，并将房屋恢复原状；2.被告陈永按5万/年向原告支付自2011年5月1日至2014年8月1日的房屋租金共计162500元，被告尹冠文按11万/年的价格支付原告2011年5月1日至2014年8月1日的房屋租赁金共计357500元。 向法庭出示的证据，一、《房屋买卖合同》一份、（2013）西民一初字第23号青海省海西蒙古族藏族自治州中级法院民事判决书一份、（2013）青民一终字第86号青海省高级法院民事判决书一份、（2014）民申字第561号中华人民共和国最高人民法院民事裁定书一份用于证实原告已是该房屋的实际所有人和管理人，二被告应当向原告缴纳租赁费。二、乌房权证茶商用字第（2010）003号房屋所有权证和乌国用（2010）第0**土地使用证各一册用于证实原房主李兆魁已将两证交给了原告。 被告陈永辩称，2004年2月9日他与房主李兆魁签订了《房屋租赁合同》，至今已租赁了十年之久，租金不但已足额缴清，而且还预付了一部分，原告与房主李兆魁之间发生的房屋买卖关系没有通知他。另外，原告所说的5万/年的租金是整栋楼房的租金，而他只租用了5间，原告无权收回房屋。 向法庭出示的证据，一、《房屋租赁合同》两份用于证实被告陈永与李兆魁就茶卡镇109国道以南、盐湖路以东转角的综合服务楼一楼和二楼各三间房屋于2004年2月9日、2009年2月7日签订了租赁合同，租期至2013年3月1日止。二、乌兰县茶卡镇人民政府会议记录一份用于证实被告陈永按政府要求装潢了商铺，房东在3-5年内不得收回被告陈永的经营权。 被告尹冠文辩称，他与李兆魁签订了《房屋租赁合同》在先，原告与李兆魁的买卖关系在后，并且他没有接到房子已买给了原告的通知。至于房租也并非原告所说的11万/年，而是26800元/年。现在原告无权收回房屋。 向法庭出示的证据，一、《房屋租赁合同》一份，《临时租房合同》一份用于证实被告尹冠文与李兆魁就综合服务楼朝西二楼的五间房屋和朝北的门面房上下六间房屋分别于2008年10月10日、2010年10月1日达成租赁协议。二、乌兰县茶卡镇人民政府会议记录一份用于证实被告尹冠文按政府要求装潢了商铺，房东在3-5年内不得收回被告尹冠文的经营权。 经审理查明，2004年2月9日李兆魁将其所有的位于乌兰县茶卡镇109国道以南、盐湖路以东转角的综合服务楼一楼和二楼各三间出租给被告陈永，租期四年，2009年3月1日双方就租赁事宜重新达成协议，并将租期延续到2013年3月1日。 2008年10月10日李兆魁将该栋楼朝西二楼的五间出租给被告尹冠文，租期为六年，自2008年10月10日至2014年10月10日止，并约定房屋出售时，合同自行终止。2010年10月1日李兆魁又将朝北的门面房上下六间出租给被告尹冠文使用至今。 2010年12月17日李兆魁将综合服务楼包括二被告租赁的房屋以1600000元的价格出售给原告李云，并签订了《房屋买卖合同》，原告李云于当日一次性付清房款后，李兆魁将房屋土地证、房产证交给了原告李云。后在办理房屋过户手续时，原告李云未按规定缴纳税款，李兆魁提出异议，致使原告未办理过户登记。为此,原告向海西州中级法院提起诉讼要求李兆魁交付房屋，协助办理过户手续，并承担违约金。经海西州中级法院一审和青海省高级法院二审,判决李兆魁将位于乌兰县茶卡镇109国道以南、盐湖路以东的综合服务楼交付原告李云，并协助办理产权变更登记手续，但直至现在仍未进行变更登记。 上述事实，有下列经庭审举证、质证的证据证实： 1、乌房房权证茶商用字第（2010）003号房屋所有权证和乌国用（2010）第0**地使用证证实，二被告现在租用的位于乌兰县茶卡镇109国道以南、盐湖路以东转角的综合服务楼所有权人为李兆魁。 2、被告陈永与李兆魁就茶卡镇109国道以南、盐湖路以东转角的综合服务楼一楼和二楼各三间房屋于2004年2月9日、2009年2月7日签订的租赁合同证实，该租赁合同的签订在原告李云与李兆魁的房屋买卖关系成立之前。 3、被告尹冠文与李兆魁就综合服务楼朝西二楼的五间房屋和朝北的门面房上下六间房屋分别于2008年10月10日、2010年10月1日达成租赁合同证实，该租赁合同的签订在原告李云与李兆魁的房屋买卖关系成立之前。 4、（2013）西民一初字第23号青海省海西蒙古族藏族自治州中级法院民事判决书一份、（2013）青民一终字第86号青海省高级法院民事判决书一份、（2014）民申字第561号中华人民共和国最高人民法院民事裁定书一份证实，2010年12月17日李兆魁将综合服务楼包括二被告租赁的房屋以1600000元的价格出售给原告李云，双方签订了《房屋买卖合同》，判决李兆魁将位于乌兰县茶卡镇109国道以南、盐湖路以东的综合服务楼交付原告李云，并协助办理产权变更登记手续。 本院认为：不动产物权的变更，必须以登记为必要条件，原告李云与李兆魁之间的买卖关系虽然有效，但一直未进行房屋所有权的变更登记，根据物权法的规定房屋买卖合同的生效并非能够发生物权法上的变更效果，故综合服务楼的所有权人未变更登记之前原告李云不享有处分权。原告李云诉称海西州中级法院和青海省高级法院已判决李兆魁将位于乌兰县茶卡镇109国道以南、盐湖路以东的综合服务楼交付原告李云，并协助办理产权变更登记手续，目前虽未进行房屋过户登记，但原告已是该房屋的实际所有人和管理人，二被告应当向原告支付租金的主张不能成立，因为，《中华人民共和国物权法》第二十八条虽规定因人民法院的判决导致物权变更的自判决生效时发生效力，但（2013）西民一初字第23号青海省海西蒙古族藏族自治州中级法院民事判决和（2013）青民一终字第86号青海省高级法院民事判决本身并没有引起该房屋所有权的变更，双方签订的买卖合同才是导致房屋所有权变动的原因，该房屋所有权应自变更登记完成后发生转移。故原告李云要求二被告限期将房屋返还给原告，并将房屋恢复原状的证据不足，应承担举证不利的后果。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，建设部《城市房屋权属登记管理办法》第四条、第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告李云的诉讼请求。 案件受理费9000.00元（原告预交），由原告李云承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。 审 判 长 王 岑 森 审 判 员 张 海 洁 人民陪审员 张  钧 二〇一五年三月九日 书 记 员 道尔吉措