湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第01156号
原告危星。
委托代理人杨安，湖南华湘律师事务所律师。
委托代理人朱鹭，湖南华湘律师事务所实习律师。
被告曾少波。
第三人兴业银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路192号。
负责人陈伟，行长。
委托代理人周香，湖南唯楚律师事务所律师。
委托代理人资江，系兴业银行股份有限公司长沙分行员工。
原告危星（以下简称原告）诉被告曾少波（以下简称被告）、第三人兴业银行股份有限公司长沙分行（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，并依法组成合议庭，于2015年7月20日公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨安、第三人委托代理人周香到庭参加了诉讼，被告经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。后因与本案有关的第三人诉被告金融借款合同纠纷案尚未审结，本院裁定本案中止诉讼；第三人诉被告金融借款合同纠纷案判决生效后，本案恢复诉讼，并于2015年12月21日公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨安、第三人委托代理人周香到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年12月4日，原、被告签订《房屋买卖合同》，由原告以405000元购买被告房屋。合同签订后，原告分两次支付被告定金、购房款100000元，又先后两次替被告支付该房屋的银行按揭贷款。被告收取原告支付的购房款后，一直不履行合同约定的义务，导致房屋无法过户。原告认为，在原告实际履行相应义务的情况下，被告应当将房屋过户给原告。原告现诉至法院，请求判令：1、被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》（编号：SH0013303号）并交付房屋；2、在原告代被告清偿涉案房屋按揭贷款后，由第三人协助原告办理注销抵押登记手续；3、被告将雨花区万家丽中路二段239号中城丽景香山园32栋601号房屋过户给原告；4、被告支付违约金9000元（从2014年12月4日起暂至2015年3月4日，按违约金每日100元计算，计算至房屋过户完成之日止）；5、被告承担本案诉讼费。
被告未予答辩，也未到庭参加诉讼。
第三人述称，第三人与被告的金融借款合同一案已经长沙市芙蓉区法院作出判决，本案原告代被告履行该判决义务后，第三人与被告关于该房屋抵押权的相关权利义务已经消失，但第三人与被告的信用卡纠纷案已经起诉，故原告的诉讼请求不应得到支持。
经审理查明，2014年12月4日，被告作为甲方与原告作为乙方、案外人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司作为居间方签订一份《房屋买卖合同》（合同编号：SH0013303号），合同约定：被告将其所有的位于长沙市雨花区万家丽中路二段239号中城丽景香山园32栋601号房屋出售给原告，房屋建筑面积65.25平方米；房屋已设抵押，抵押金额300000元，双方另行委托居间方找担保公司垫资赎楼，赎楼方应在7个工作日内完成赎楼义务；该房屋总售价包括房屋现有装饰和配套设施、家具家电；双方确认该房屋总售价为405000元，付款方式为购房定金+购房首付款+购房尾款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款；原告于2014年12月4日支付被告购房定金10000元，于过户当天手续办理时支付首付款，原告支付被告银行贷款300000元（该款由原告通过向银行申请贷款的方式向被告支付，双方应配合办理，贷款放款差额部分在放款后三个工作日内双方根据总房价结清，以多退少补为原则）；原告于银行审批手续办理之时支付被告购房尾款，交房时原告支付被告交房尾款10000元；为保障双方权益和方便交易，双方同意并委托上述居间方指定的资金担保账户托管部分资金，所托管的资金必须打入上述指定的资金担保账户进行管理，若双方未通过上述资金担保账户进行管理，由双方自行进行资金交割的，居间方不对该交易中任何交易、资金风险及损失承担任何责任；双方应按约定时间办理产权交接手续，并于过户当天交付房屋；合同�方未按合同约定履行义务，每逾期一日向守约方支付100元/天的违约金。上述合同签订后，原告于合同签订当天支付被告购房定金10000元、于2014年12月9日支付被告首付款90000元。2014年12月19日，被告向原告出具一份委托书，主要内容为：被告委托原告办理涉案房屋抵押贷款的还款、领取房屋产权证、办理注销抵押登记手续、办理房屋出售的相关事宜、签订买卖合同、产权过户的签字、立契、收取房款等。2015年1月14日，双方就上述委托办理了公证。此后，被告将涉案房屋腾空，并将房屋钥匙交给居间方后便下落不明并无法联系。
另查明，被告在购买涉案房屋时向第三人按揭贷款290000元，并就涉案房屋办理了抵押登记（房他证雨花字第5140140**号）。因被告拖欠涉案房屋的按揭贷款，第三人于2014年10月28日向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，要求解除与被告签订�《个人购房抵押（保证）借款合同》，并要求被告偿还未到期借款本金265978.32元、逾期本金4961.8元、逾期利息9130.84元、罚息36.41元、实现债权的律师代理费28010元，同时对涉案房屋主张优先受偿权。2015年7月27日，该院作出（2014）芙民初字第3346号民事判决书，判决结果为：一、解除第三人与被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；二、被告于本判决生效后10日内向第三人偿付未到期借款本金265978.32元、逾期本金4961.8元、逾期利息9130.84元、罚息36.41元，合计280107.37元（利息暂计算至2014年10月17日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿之日止）；三、被告于本判决生效后10日内向第三人支付实现债权的律师代理费14005元；四、被告如未履行上述金钱给付义务，第三人有权行使抵押权，申请法院依法处置涉案房屋，所得价款由第三人在上述借款本息及�现债权的费用范围内优先受偿；该案受理费为5922元、公告费560元，合计6482元，由被告负担。另被告在第三人处申领了两张信用卡（卡号尾号分别为0119、0109），第三人于2015年5月20日向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，要求被告偿还两张信用卡欠款本金、利息及滞纳金合计24348.85元。2015年9月7日，该院作出（2015）芙民初字第2593号民事判决书，判决结果为：被告于本判决生效后3日内向第三人偿还信用卡借款本金、利息及滞纳金合计24348.85元（利息、滞纳金暂计算至2014年11月7日止，以后利息滞纳金等费用依据合同约定计算至被告清偿全部本息之日止）。
原告在第三人起诉被告前就已开始代被告偿还涉案房屋的按揭贷款，在上述判决生效后，原告又代被告履行了相应判决确定的给付义务。截止2016年1月26日，原告代被告向第三人支付的具体金额为：1、2014年12月27日支付涉案房屋按揭贷款22082.7元（截止2015年1月的按揭贷款本息）；2、2015年3月2日支付涉案房屋按揭贷款3090元（2015年2月的按揭贷款本息）；3、支付2015年3月至2016年1月的涉案房屋按揭贷款本息共计24050元（其中，2015年3月-6月每月为2170元，2015年7月-12月每月为2200元，2016年1月为2170元）；4、（2014）芙民初字第3346号民事判决书生效后，原告于2016年1月19日支付涉案房屋按揭贷款本息254976.5元、律师代理费10000元、受理费5922元；5、原告另支付（2014）芙民初字第3346号和（2015）芙民初字第2593号案件的公告费各560元，共计1120元；支付（2015）芙民初字第2593号案件的信用卡欠款25000元。上述款项中，原告因涉案房屋代被告向第三人支付的款项合计为320681.2元（22082.7元+3090元+24050元+254976.5元+律师代理费10000元+受理费5922元+公告费560元），另原告因（2015）芙�初字第2593号案件代被告向第三人支付的款项为25560元（公告费560元+信用卡欠款25000元）。
2015年3月4日，原告诉至本院，请求判如所请。
以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、房产证、收条、银行交易明细、公证书、付款凭证、（2015）芙民初字第2539号民事判决书、结算清单，第三人提供的（2014）芙民初字第3346号民事判决书等证据，当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》（合同编号：SH0013303号），系方当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。截止2014年12月9日，原告实际向被告支付购房定金10000元、首付款90000元，共计100000元。此后，由于被告未按合同约定“赎楼”，也未及时向第三人偿还涉案房屋的按揭贷款，导致第三人向法院起诉，要求清偿按揭贷款本息，并对涉案房屋主张优先受偿权。原告根据生效判决，代被告向第三人履行了相应的给付义务，即代被告履行了“赎楼”义务。原告因涉案房屋代被告向第三人支付的款项共计320681.2元，该款应抵销原告应向被告支付的购房款，故原告因购买涉案房屋实际支付的款项共计为420681.2元（100000元+320681.2元）。涉案合同约定，原告支付首付款时，双方就应办理涉案房屋的过户手续，并在交房时支付剩余尾款。现原告实际支付的款项已超过了合同约定的购房总价款，已完全按合同约定履行了付款义务。原告要求被告交付涉案房屋，并协助办理涉案房屋的过户手续，符合合同约定和法律规定，本院对此予以支持。第三人对被告享有的债权已得到清偿，其对涉案房屋因抵押享有的抵押权已归于消灭，原告要求第三人协助办理涉案房�的抵押登记注销手续，符合法律规定，本院予以支持。原告支付的超过购房款部分的款项，由原告另行向被告主张。被告未按合同约定“赎楼”，也未及时向第三人偿还涉案房屋的按揭贷款，导致涉案房屋未能如期交付和过户，已构成违约，承担相应违约责任。涉案合同约定的100元/天的违约金标准过高，本院依法调整为按合同约定的购房款总价的日万分之二的标准，并自原告付清房款之日起，即自2016年1月19日起计算，计至涉案房屋过户完成之日止。原告主张违约金的超过部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告曾少波于本判决生效之日起10日内向原告危星交付位于长沙市雨花区万家丽中路二段239号中城丽景香山园32栋601号房屋；
二、第三人兴业银行股份有限公司长沙分行于本判决生效之日起10日内协助原告危星办理上述房屋他项权证（房他证雨花字第5140140**号）的注销手续；
三、上述第二项履行完毕后20日内，被告曾少波协助原告危星办理位于长沙市雨花区万家丽中路二段239号中城丽景香山园32栋601号房屋的过户手续；
四、被告曾少波于本判决生效之日起10日内支付原告危星违约金（以405000元为基数，按日万分之二标准，自2016年1月19日起计至上述房屋过户完成之日止）；
五、驳回原告危星的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5495元，保全费2570元，公告费760元，共计8825元，由被告曾少波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张建国
人民陪审员 曹群湘
人民陪审员 朱楷人
二〇一六年六月十五日
书 记 员 谭利超
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。