辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二初字第45号
原告：沈阳祖彩供热发展有限公司，住所地沈阳市和平区同泽北街35号。
法定代理人：钱国荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁欣，辽宁同方律师事务所律师。
被告：上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司，住所地上海市虹中路735号。
法定代表人：DENISEJANEFALLAIZE，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张勇，上海申翼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘莹，辽宁人民律师事务所律师。
原告沈阳祖彩供热发展有限公司（以下简称“祖彩公司”）诉被告上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司（以下简称“金钱豹公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员李大鹏、审判员韩彩霞组成的合议庭，公开开庭审理了本案。原告祖彩公司的委托诉讼代理人袁欣，被告金钱豹公司的委托诉讼代理人张勇、刘莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告祖彩公司诉称：原、被告于2010年1月10日签订《北约客商业广场项目租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定被告承租北约客商业广场项目中的一、二层楼部分面积及三至五层楼全部面积。因被告系国内知名餐饮经营管理公司，其对租赁场地装饰装修有特定、专属于其风格的要求，因此在合同签订后，原告完全按照被告要求，根据被告提供的设计方案及施工图纸、采购计划书等，投入巨资完成租赁区域天地墙的机电设备与精装修施工及全部灯具的采购安装。2011年12月，原告将符合被告要求的租赁场地移交给被告，被告在接收场地后最初几个月一直支付租赁费。从自2013年3月起，被告仅支付部分租赁费、水电费、采暖费。原告多次发函催其尽快支付，被告不予理会反而于2013年9月30日向原告发函要求解除《租赁合同》并随后搬出租赁场地。原告认为，从2013年3月至今，被告迟延交付租金已超过3个月，根据《租赁合同》的约定，上述行为构成违约，被告应依约定按照解除合同前一年平均月租金乘以合同剩余年限作为违约金。并且，双方约定的租赁期限为12年，租赁场地是按照12年以上使用标准进行装修，由于租赁场地固定装修完全按照被告要求设计、建设，专属于被告使用，对于他人无使用价值，因此，被告撤场行为导致租赁场地固定装修价值已全部丧失，被告应承担赔偿原告装修损失的责任。就此原告提出诉讼请求如下：1、请求法院判令被告支付原告场地占用费1,136,021.51元；2、被告支付原告违约金13,500,000元；3、被告支付原告租金损失（“空窗期”）4,500,000元；4、被告支付原告解除合同的装修装饰费用损失暂计29,863,978.49元（具体数额以评估结论为准）；5、诉讼费用由被告承担。
被告金钱豹公司辩称：不同意原告的所有诉请，理由如下，1、场地占用费既无合同约定，也无法律支撑，同时与原告诉请第三项中的租金损失（“空窗费”）性质相同，属于重复起诉；2、《租赁合同》没有违约金的相关约定，同时，沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二初字第30号判决书中已经载明“祖彩公司在本院审理过程中确认原、被告之间签订的房屋租赁合同对于违约金并无明确的约定，且第三方沈阳龙品餐饮有限公司、沈阳悦缤娱乐有限公司也曾向原告祖彩公司主动缴纳租金、水电费、采暖费，但原告沈阳祖彩公司并未收取”，因此沈阳市中级人民法院未支持违约金的请求。原告在本案中又提出违约金请求，属于一事不再理，应予驳回。3、关于租金损失，如果理解为租赁合同第十一条第（二）款第3点双方约定的租金补偿，被告对于该主张的性质无异议，但双方未对金额进行约定，被告认为原告主张的金额过高。4、被告依据租赁合同第十一条第（二）款第3点行使解除权，只需要相应租金补偿即可。同时依据沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二初字第30号判决书观点，被告不构成违约因此没有装修损失的责任。5、法院依职权判决，并非原告诉请的内容。此外被告申请对装修的残值进行评估。
经审理查明：一、租赁合同签订情况
2010年1月10日，祖彩公司与金钱豹公司签订《北约客商业广场项目租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），与本案相关的合同约定内容如下：
第一条，定义，2、“乙方”：指本合同的签署另一方，即上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司，或乙方的继承人、授权的代理人、授权之工作人员及乙方权责指定的转移公司（须为乙方在沈阳重新注册之公司）等，以下简称“乙方”，乙方行使本合同项下的乙方权利，视为乙方的合同履行行为，甲方对此表示同意并接受。
第二条，租赁场地的位置及面积，甲方（祖彩公司）所有之北约客商业广场位于沈阳市和平区同泽北街35号，乙方（金钱豹公司）租用上述建筑物的一、二层部分，三至五层全部，建筑面积约为25208.5平方米，使用面积约为19664.2平方米。
第三条，承租期限、生效、转让和续租，约定租赁期为完整十二年；租赁期限自2010年10月起至2022年10月止（最终租赁起始日，以整体营业日第一日为准）。未经甲方书面同意，乙方不得将其在合同下的权利转让给任何第三方，与乙方有关联的第三方除外，但需经甲方确认。
第五条，租赁场地的交付，乙方租赁用途为，餐饮经营、娱乐、KTV。交付时甲方须已经完成租赁场地的建筑结构。甲方同时根据乙方之设计方案及施工图纸及采购计划书完成所有租用区域之天地墙的机电设备与精装修施工、全部灯具（活动家具、厨房设备、卡拉OK音响设备、经营用品用具及配饰除外），直至达到符合乙方开幕营运之需求，并完成甲方负责部分的相关验收、审批及调试工作。
第六条，乙方应于合同签订后5个工作日内及时向甲方支付相当于三个月租金的履约保证金，计人民币4,500,000元。正式营业后，乙方向甲方支付的履约保证金中的人民币1,500,000元自动转为第一个缴付租金完整月份的租金，其剩余部份则作为乙方履行本租赁合同的押金，租赁保证金由甲方无偿、无息保管，在乙方全部履行本合同项下义务后，乙方于本合同租赁期满后10个工作日后将保证金无息退还，如续租租赁保证金可按约定全额转为新合同的租赁保证金。如乙方无故未按时缴纳本合同项下有关租金、物业费用等其他任何费用，甲方有权以承租保证金抵扣。甲方因上述原因抵扣承租保证金导致承租保证金不足时，乙方必须在甲方送达缴纳款式通知后十日内补足。否则，每逾期一天，乙方应向甲方支付应缴金额千分之_的滞纳金，同时，甲方保留解除本合同的权利。A、月度固定租金计算方式为：月度固定租金人民币1,500,000元/月（包含物业费），租赁期内不增加。B、月度抽成租金计算方式为：第一年至第五年为营业额的10%，第六年到第十二年为营业额的12%。上述A、B方式，两者取其高。
第九条，装修约定，在租赁场地交付给乙方之前，甲方负责按照乙方提供的设计图纸及采购计划书完成机电设备的安装和天、地、墙的精装修、全部灯具所发生的费用由甲方承担；除此以外，如活动家俱、配饰、音响、厨房设备、用品器具等与开业相关的其他备品和设备均由乙方负责。甲方支付的全部费用所对应的资产全部归甲方所有，乙方在租赁期有使用权，进行合理的维护和保养并承担相应的维护保养费用，所有资产在质保期内，在甲方交付租赁场地于乙方后，甲方基于质保期所有相对于施工方、供应商等之权利同时转让于乙方。
第十一条，合同终止、解除及违约责任：本合同可因下列任何一项事由的发生而终止，除双方另有书面约定外，如给一方造成损失的由责任方承担相应的赔偿责任，并由责任方承担相应违约金：1、本合同双方达成书面协议提前终止本合同；2、租赁期限届满，双方未就续租事宜书面达成一致；3、若一方非因其自身过错而需提前终止合同，提前90天以书面方式通知对方，获得对方的书面同意后合同终止；4、根据本合同其它条款规定的终止事由终止。违约责任及违约赔偿，1、如甲方发生本条约定中任一情形，造成乙方蒙受较大损失，乙方有权单方解除本租赁合同的，甲方赔偿乙方全部损失，包括但不限于装修、设备、经营、名誉等损失，另须支付相当于解除合同前一年平均月租金乘以合同剩余年限（不满六个月的不计，满六个月不满一年的以一个月月租金计）作为违约金。具体情形如下：（1）甲方延迟交付超过六个月；（2）甲方原因造成乙方无法及时开业超过六个月；（3）甲方未按照本合同第三条约定提供相应文件超过六个月；（4）甲方原因造成乙方被工商、税务、卫生、消防等机构予以处罚，金额较大且给乙方声誉等造成恶劣影响；（5）甲方故意通过各种方式干扰乙方正常营业；（6）甲方主观原因致使乙方蒙受重大损失的；（7）甲方违反本合同约定，提前单方面解除本租赁合同的；（8）未按双方约定而使用乙方商标、logo，影响乙方形象或声誉的；（9）其他本合同规定的违约行为。2、如乙方发生本条约定中任一情形，造成甲方既得或应得利益蒙受重大损失且商誉收到严重损害，甲方有权单方解除本租赁合同，乙方赔偿甲方全部损失，包括但不限于装修、设备、名誉等，同时乙方须按照解除合同前一年平均月租金乘以合同剩余年限（不满六个月的不计，满六个月不满一年的以一个月月租金计）作为违约金，并赔偿甲方的损失。具体情形如下：（1）乙方擅自将经营设备、设施，进行抵押、担保，或将经营场地大面积长时间转租、分租、变相转借、转让给任何无关联第三方；（2）乙方故意利用租赁场地或在租赁场地中将进行违法活动；（3）乙方明知且违法经营、销售大量假冒伪劣产品及其他违反禁止、限制、特许经营法律规定的商品，并造成严重后果的；（4）乙方其他严重违反本合同约定的行为（因为市场需求、消费力等因素使得乙方提前终止本合同的情况除外）；（5）乙方违反本合同约定，单方解除合同的；（6）乙方迟延交付租金超过3个月的；（7）乙方原因造成甲方被工商、税务、卫生、消防等机构予以处罚，金额重大且给甲方声誉及利益等造成恶劣影响的；（8）其他本合同规定的违约行为。3、因市场需求降低、消费力降低等导致乙方须提前终止本合同的，本合约可提前终止。乙方应支付相应的租金补偿。（三）根据本合同约定，租赁期届满或其他原因本合同终止的，乙方应在30日内完全撤场，并自费恢复至甲方交付时之状态，并将甲方交付的全部文件、资料、图纸退还甲方，否则甲方有权自行处置乙方一切物品。甲方单方解除合同而乙方有书面异议的，乙方可待相关有权机关作出相应仲裁或判决后撤离，此前按合同执行并可正常营业。
二、租赁合同履行情况
（一）履约保证金给付
2010年2月26日，金钱豹公司向祖彩公司支付履约保证金450万元。
（二）租赁房屋装修及交付
祖彩公司收取履约保证金后，开始对涉案租赁房屋进行装修。在此期间，有关房屋装修、交付及开业等事宜的往来函件如下：
2011年11月29日，“金钱豹国际美食百汇北约客店筹备处”向祖彩公司发文，主要内容为“关于金钱豹开业时间事宜，我集团已经确定2011年12月22日1至5层整体试营业。各项工作现已全面展开，人员招聘培训、设备物料采购等已经全部完成，各类设备、物料的进货装配等所有相关工作将会在12月20日之前全部完成。……明确12月22日一定会如期开幕。特将此事告知贵司。在双方共同努力下，相信我们一定可以如期开幕”。
2011年12月5日，“金钱豹国际美食百汇北约客店筹备处”向祖彩公司发文，内容为“关于现场遗漏工项事宜，开幕在即，两项工作请贵司务必落实：1、贵司认定贵属施工队伍，施工质量、工艺无法达标，而要求我司自行施作部份，请贵司尽速来函告知。2、贵司进行工程拆包、分包而遗漏之工项，烦请贵司尽速组织贵属施工队伍，将此部份照图落实施工”。
2011年12月15日，“金钱豹集团总管理处工程筹备中心”向祖彩公司发文，主要内容为“关于沈阳北约客开业交场事宜，我集团于11月23日发文，呈述贵司我方就开业事宜的重视程度，因开业在即，我方现场人员已全面动员，包含营运人员调动、支援、招募、培训等就绪完毕。我司人员就现场贵司厂商执行进度，提供几项贵司须全力整合完成的事宜，避免届时我方无法开业。呈述如下：1、木饰面工程未完成。……9、壁灯、装饰灯未安装完成。我集团已全力就开业事项全面进行筹备，上述工程未尽完成简述。一旦完成，我司将主动邀约贵司进行验收交场。期望贵司全力支持及要求厂商完成交场开业”。
2011年12月15日，“金钱豹国际美食百汇北约客店筹备处”向祖彩公司发文，内容为“关于厨房排油烟风机控制电箱事宜，我司开业在即，但经现场查核，贵司所负责的排油烟系统的电气控制箱还未到位。因此部分直接涉及厨房使用功能，且现在燃气报验也受影响。烦请贵司尽快要求相关单位落实，切勿因此类小问题影响到贵我两司既定的开业目标”。
2011年12月19日，祖彩公司向金钱豹公司发出《关于工程移交的函》，内容为“根据贵我双方约定，金钱豹餐饮定于圣诞节前开业，要求一至五层装修于12月15日前完工。现经过双方共同努力，目标大体实现。本月16日，我司组织所有参建单位对工程进行详细查验，并对未完成项目作加快施工进度安排（其中包括贵司后期设计调整部分）。考虑到收尾工作与营业安排关系密切，专业性强，我司拟将工程二至五层（一层及1-5层厨房，贵司已接）于12月19日正式移交贵司，请贵司安排人员从五层往下接收。对工程施工未尽事宜，我司继续全力配合完成。请贵司按时接收”。
2011年12月21日，祖彩公司向金钱豹公司发出《关于金钱豹区域相关资料移交事宜的函》及相关附件材料，函的主要内容为“按合同中内容要求，我司现将以下与贵司相关资料移交给贵司：A、营业执照复印件；B、房产证，附房地产平面图；C、该租赁场地内设备、设施、用品与用具的清单（因除大多数工程设备以外为贵司自行购买，故我司仅提供工程上投入的设备清单，内容为沈阳文成机电设备工程有限公司、……安装的金钱豹区域内工程设备）；D、竣工验收合格证明复印件。我司提供黄金广场项目的《沈阳市消防局建设工程消防验收意见书》、《黄金广场建设项目环境影响评价报告书调整报告》、《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。二次装修工程相关资料正在办理，贵司已详知。E、本物业为商业用地之证明已经在B项中明确。以上资料为本次按合同内容要求我司向贵司提供的资料，具体内容见后附件。G、装修或报验所需管线、管路简图。因设计图纸为贵司提供，工程按照贵司提供图纸施工，故我司不提供此项内容。针对合同中H项‘其他作为甲方应当提供的文件’，如贵司需要可向我司提出资料提供的要求”。
2012年1月18日，祖彩公司移交一至五层的消防资料(喷淋、消火栓、防排烟部分、电气部分)，沈阳北约客店（金钱豹）机电设计电讯竣工图、应急照明竣工图、报警竣工图、消火栓竣工图、防排烟竣工图、喷淋竣工图、项目通风与空调工程档案、项目通风与空调工程竣工图，沈阳北约客店（金钱豹）空调配电图、竣工图空调部分，工程施工资料，“金钱豹国际美食百汇北约客店筹备处”相关人员在《金钱豹工程资料移交记录表》上签字确认。
2011年12月29日至31日，祖彩公司移交四至五层所有外场及厨房电气控制。2012年1月11日，祖彩公司移交一至三层所有外场及厨房电气控制。“金钱豹国际美食百汇北约客店筹备处”相关人员在《使用移交单》上签字确认，移交单注明“与金钱豹方交接完毕，请金钱豹方确认”。
2012年1月12日，祖彩公司移交金钱豹弱电系统综合布线及隐蔽工程，“金钱豹国际美食百汇北约客店筹备处”在《分系统交接使用单》接收方处盖章确认。
2012年3月1日，“金钱豹国际美食百汇北约客店筹备处”向祖彩公司发文，主要内容为“关于北约客广场工程缺失问题，贵司将北约客广场租赁场地的部分交给我司使用后，陆续发生以下工程缺失问题：……，请贵司立即改善并给我司明确的答复……”，文中提出的工程缺失问题涉及一至五层各层。
2012年3月12日，“金钱豹国际美食百汇北约客店筹备处”向祖彩公司发文，主要内容为“关于北约客广场工程缺失问题的复函，贵司于2012年3月2日针对我司提出关于北约客广场租赁场地工程缺失问题的复函内容，多有不实，指正如下：……，上述所列事项，本是出租人按照“租赁合同”应该履行的责任，请贵司务必重视，立即派员完善各项工程并交付我司使用”。
（三）合同履行相关方的设立情况
2011年11月1日，祖彩公司为金钱豹公司出具一份《关于我公司与上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司房屋租赁合同事宜的证明》，内容为“相关审批部门：我公司在2010年1月与上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司（以下简称金钱豹公司）签订租赁协议，协议的主要内容为……，租赁用途为餐饮经营、娱乐、KTV，在使用过程中我公司证明，金钱豹公司根据沈阳当地市场的经营需要，对原有的整体经营管理公司的模式变更为以业态为主分别办理经营管理公司。目前金钱豹公司1至5层分为三种业态，其相应的经营管理公司分别为：一层沈阳龙品餐饮有限公司；二、三层沈阳悦缤娱乐有限公司；四、五层北京金钱豹餐饮有限公司沈阳和平分公司。特此证明”。
沈阳龙品餐饮有限公司于2012年2月27日注册成立，公司类型为有限责任公司（外国法人独资），股东（发起人）为百灵鸟投资有限公司，法定代表人孙甬华。
沈阳悦缤娱乐有限公司于2012年3月22日注册成立，公司类型为有限责任公司（自然人投资），股东（发起人）为孙鲁健和王明明，法定代表人孙鲁健。
北京金钱豹餐饮有限公司沈阳和平分公司于2012年3月20日注册成立，隶属于“北京金钱豹餐饮有限公司”。“北京金钱豹餐饮有限公司”于2005年12月23日注册成立，公司类型为有限责任公司（外国法人独资），股东（发起人）为金钱豹国际股份有限公司，法定代表人方蕾思。
金钱豹公司于2003年12月9日注册成立，公司类型为有限责任公司（外国法人独资），股东（发起人）为“金钱豹国际股份有限公司”，法定代表人DENISEJANEFALLAIZE。
金钱豹公司主张其和“北京金钱豹餐饮有限公司”的股东（发起人）相同，法定代表人也相同。
（四）租赁房屋实际经营使用情况
沈阳龙品餐饮有限公司证照登记营地场所和实际经营场所在涉案租赁房屋一层，房屋所有权证记载的建筑面积为3178.24平方米。
沈阳悦缤娱乐有限公司证照登记营地场所和实际经营场所在涉案租赁房屋二至三层，房屋所有权证记载的建筑面积为10985.86平方米（二层3490.56平方米，三层7495.3平方米）。
北京金钱豹餐饮有限公司沈阳和平分公司证照登记营地场所和实际经营场所在涉案租赁房屋四至五层，房屋所有权证记载的建筑面积为14757.03平方米（四层7392.34平方米，五层7364.69平方米）。
（五）租金及相关费用支付情况
北京金钱豹餐饮有限公司沈阳和平分公司按照每月75万元的租金标准，沈阳龙品餐饮有限公司按照每月25万元的租金标准，沈阳悦缤娱乐有限公司按照每月50万元的租金标准，分别向祖彩公司支付其实际经营使用楼层的租金及相关费用，祖彩公司分别向上述三方开具租金发票。
关于租金及相关费用另有诉讼（详情见下述五、相关诉讼）
三、金钱豹公司提出解除（终止）租赁合同的情况
2013年9月30日，金钱豹公司向祖彩公司出具《关于因市场需求降低、消费力降低提前解除（终止）租赁合同的函》，内容：2010年1月10日，双方签订《北约客商业广场项目租赁合同》，合同第十一条约定，因市场需求降低、消费力降低等导致乙方须提前终止本合同的，本合约可提前终止。乙方应支付相应的租金补偿。开业至今，由于市场需求及消费力的持续下降且日趋低迷，导致金钱豹公司经营状况每况日下并持续亏损。虽经金钱豹公司全体员工积极努力但没有任何转机。鉴于以上客观事实和租赁合同的具体约定，函告如下，1、从祖彩公司接到本函之日起，解除2010年1月10日双方签订的《北约客商业广场项目租赁合同》；2、金钱豹公司将从2013年10月1日起停止支付租金、能耗等相关费用，同时金钱豹公司将按照合同约定从本函生效之日起三十日内完成撤场及租赁场地的交付工作；3、关于租赁合同中约定的相应的租金补偿问题，金钱豹公司不予以回避。就此问题，建议双方协商对话，妥善解决；4、金钱豹公司于今日将本函现场交付祖彩公司以示送达，本函自今日送达祖彩公司起生效，同时本函将另行以快递方式向祖彩公司送达。
四、租赁房屋腾退返还情况
2013年11月7日、2013年11月26日、2013年12月26日祖彩公司（甲方）与金钱豹公司（乙方）签订三份房屋交接确认书，约定：甲乙双方于2013年11月7日、2013年11月26日、2013年12月26日，就沈阳市和平区同泽北街35号租赁房屋进行交接，双方确认，1、乙方返还给甲方沈阳市和平区同泽北街35号一楼、二、三楼、四楼、五楼全部租赁区域；2、从房屋交接确认书签署以后，沈阳市和平区同泽北街35号一楼、二、三楼、四楼、五楼全部租赁区域由甲方收回，相关安全保卫工作也由甲方负责。
五、相关诉讼
（一）[2014]沈中民二初字第43号案
2014年3月18日，本院受理祖彩公司起诉金钱豹公司（被告），北京金钱豹餐饮有限公司沈阳和平分公司、沈阳龙品餐饮有限公司、沈阳悦缤娱乐有限公司为第三人的房屋租赁合同纠纷一案。案号为[2014]沈中民二初字第43号。祖彩公司诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告租金6,750,000元；2、请求法院判令被告支付原告水费25,228元，电费628,389.66元，共计653,617.66元；3、请求法院判令被告支付原告迟延上述两项费用的利息损失452,266.89元；4、本案的诉讼费由被告承担。在审理过程中，祖彩公司放弃对水电费利息的主张。事实与理由：祖彩公司与金钱豹公司于2010年1月10日签订《北约客商业广场项目租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定金钱豹公司承租北约客商业广场项目中的一、二层楼部分面积及三至五层楼全部面积。《租赁合同》第六条第（三）款约定“月度固定租金计算方式为：月度固定租金1,500,000元/月（每月人民币壹佰伍拾万元整）（包含物业费）”。第（八）款约定“乙方在租赁期内发生的水、电、气（天然/液化）、电话费用，乙方按其独立安装的水、电、气、空调电力等表度数和政府（相应供应部门）规定的标准计算……该租赁场地冬季向供暖部门缴纳的采暖费用由乙方承担。（按租赁场地建筑面积计算）”。2011年12月，祖彩公司将该租赁场地移交给金钱豹公司，金钱豹公司在接收该场地后最初几个月的租赁期内一直在支付租赁费。但是，2013年3月至今，金钱豹公司仅支付了部分租赁费，水电费也不再全额支付。祖彩公司多次发函催其尽快支付，但是金钱豹公司不予理会。故祖彩公司诉至法院。
本院审理后，作出[2014]沈中民二初字第43号民事判决，内容如下，一、被告上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内一次性给付原告沈阳祖彩供热发展有限公司从2013年3月1日起至2013年10月31日止尚欠房屋租金6,750,000元;二、被告上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内一次性给付原告沈阳祖彩供热发展有限公司从2013年3月1日起至2013年10月31日止尚欠水费25,228元、电费628,389.66元，共计653,617.66元;三、被告上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内一次性给付原告沈阳祖彩供热发展有限公司尚欠房屋租金6,750,000元的利息（共八笔利息,分别是:自2013年4月6日起至2014年4月6日止，以750,000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息；自2013年5月6日起至2014年4月6日止，以750,000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息；自2013年6月6日起至2014年4月6日止，以750,000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息；自2013年7月6日起至2014年4月6日止，以750,000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息；自2013年8月6日起至2014年4月6日止，以750,000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息；自2013年9月6日起至2014年4月6日止，以750,000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息；自2013年10月6日起至2014年4月6日止，以750,000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息；自2013年11月6日起至2014年4月6日止，以1,500,000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息）；四、驳回原告沈阳祖彩供热发展有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66,791元，由原告沈阳祖彩供热发展有限公司负担6791元，被告上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司负担60,000元。
该判决现已生效。
（二）[2014]沈中民二初字第144号案
2014年8月22日，本院受理祖彩公司起诉金钱豹公司（被告），北京金钱豹餐饮有限公司沈阳和平分公司、沈阳龙品餐饮有限公司、沈阳悦缤娱乐有限公司为第三人的房屋租赁合同纠纷一案。案号为[2014]沈中民二初字第144号。祖彩公司诉讼请求：1、判令金钱豹公司支付祖彩公司房屋租金3,437,097元；2、判令金钱豹公司支付祖彩公司供暖费487,291.66元、水费31,596元、电费78,897.39元，共计597,785.05元；3、判令金钱豹公司支付祖彩公司上述两项费用的利息（从2013年4月3日起至判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息）；4、本案的诉讼费由金钱豹公司承担。事实和理由：祖彩公司与金钱豹公司于2010年1月10日签订《北约客商业广场项目租赁合同》，约定金钱豹公司承租北约客商业广场项目一、二层楼部分面积及三至五层楼全部面积。《租赁合同》明确约定了租金的给付标准和各项费用的承担。2011年12月，祖彩公司将租赁场地交付给金钱豹公司，金钱豹公司在接收后最初几个月一直支付租赁费。但自2012年11月至2013年2月，金钱豹公司仅支付了部分租赁费，水、电和供暖费也不再全部支付。祖彩公司多次发函催缴，金钱豹公司不予理会，故祖彩公司诉至法院。
本院审理后，作出[2014]沈中民二初字第144号民事判决，内容如下，一、被告上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内一次性给付原告沈阳祖彩供热发展有限公司从2011年12月19日起至2013年2月28日止的房屋租金3,359,677.60元;二、被告上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内一次性给付原告沈阳祖彩供热发展有限公司从2011年12月19日起至2013年2月28日止的水费31,596元、电费78,897.39元、供暖费487,291.66元，共计597,785元；三、被告上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内一次性给付原告沈阳祖彩供热发展有限公司房屋租金3,359,677.60元的利息损失（从2013年4月3日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息）；四、被告上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内一次性给付原告沈阳祖彩供热发展有限公司水费、电费和供暖费共计597,785元的利息损失（从2013年4月3日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息）；五、驳回原告沈阳祖彩供热发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费42,388元（原告预交），由原告沈阳祖彩供热发展有限公司负担1,736元，被告上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司负担40,652元。
该判决现已生效。
（三）生效判决中与本案有关的认定
上述两份生效判决均认定，祖彩公司与金钱豹公司签订的租赁合同合法有效，并已经实际履行，金钱豹公司应当依约按期向祖彩公司交纳租金及相关费用。均未支持金钱豹公司提出的祖彩公司与北京金钱豹餐饮有限公司沈阳和平分公司、沈阳龙品餐饮有限公司、沈阳悦斌娱乐有限公司之间存在直接租赁关系的主张。
六、案涉房屋现状
祖彩公司陈述，案涉租赁合同项下其对房屋所进行的装修已全部拆除。案涉房屋现已完全重新装修。
七、关于对案涉房屋装修投入及的司法审计情况
本案审理过程中，祖彩公司申请就其对案涉房屋装修投入及残值进行司法鉴定，本院委托辽宁捷信源会计师事务所对上述事项进行审计，该所出具辽捷信源鉴字[2016]F0125号司法会计审计报告，主要内容如下：四、祖彩公司申报的装修投入情况，祖彩公司申报的装修投入支出共97,598,465.75元。五、审计调整后的装修投入情况，（一）装修投入情况，经过审计，装修投入共87,621,174.79元。（二）差异情况，差异共9,977,290.96元。主要包括以下几个方面：1、在祖彩公司申报的“金钱豹施工及采购项目”明细表中，存在采购合同（或工程合同）签订日期早于祖彩公司与金钱豹公司签订租赁合同日期的情况，申报支出金额共9,722,621.15元，扣除罚款58,275.52元，净支出9,664,345.63元。其中：电气、给排水工程（江苏南通二建集团有限公司）项目未就金钱豹租赁区域进行单独工程结算，而是祖彩公司造价部根据图纸和工程量估算比例将总的结算进行分摊。据祖彩公司介绍，该部分设备及装修是在项目开始时确定厂家，并按照金钱豹的图纸施工，于全部工程完工后办理结算。但我们无法确认其是否应纳入装修投入的范围。2、罚款，祖彩公司因各种原因对建设单位罚款195,152.66元，并作为营业外收入处理，此部分不应计入装修投入。3、甲控材料差异，祖彩公司申报的装修投入中，个别项目中包含了“甲控材料差异”共计21,175.14元，该部分已从不应计入装修投入。4、不属于金钱豹租赁区域的装修支出，经审计，在祖彩公司申报的“金钱豹施工及采购项目”明细表中，存在不属于金钱豹租赁区域内的内容，支出共96,617.53元。六、装修投入的财务折余价值情况，根据祖彩公司与金钱豹公司签订的租赁合同，双方约定的租赁期共12年，实际租赁开始时间为2011年12月19日，租赁截止日期为2013年10月31日，实际租赁期为22.42个月（22+13/31）（根据辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书[2014]沈中民二初字第144号和第43号）。装修投入在财务上在租赁期间内平均摊销，财务折余价值=装修投入原值×（1-实际租赁期÷合同约定租赁期），经计算调整后的装修投入资产财务折余价值=87,621,174.79×（1-22.42÷144）=73,978,557.88元；另外，未能确认的电梯等资产财务折余价值=9,664,345.63×（1-22.42÷144）=8,159,607.02元；七、其他事项，1、根据祖彩公司提供的说明，金钱豹租赁区域的原装修除部分电梯外已经全部拆除，我们无法实施实地清查盘点。电梯在租赁截止日的财务剩余价值=3,868,300.00×（1-22.42÷144）=3,266,005.69元。2、祖彩公司与香鑫置业（沈阳）有限公司（以下简称香鑫公司）签订委托开发合同，委托香鑫公司于2014年2月28日起对沈阳市和平区同泽北街35号黄金广场1至5层（原金钱豹租赁部分）进行装修改造，其中对原装修部分进行了拆除，祖彩公司申报的原装修拆除支出金额共2,362,559.31元。审计以香鑫公司提供的合同、工程结算书、施工方发票、财务决算单、付款凭证为依据，调整后的拆除支出金额为1,558,095.09元，调整差异804,464.22元，主要为支出内容不属于拆除项目。
上述事实，有《北约客商业广场项目租赁合同》、《关于因市场需求降低、消费力降低提前解除（终止）租赁合同的函》、房屋交接确认书、[2014]沈中民二初字第43、144号民事判决、辽捷信源鉴字[2016]F0125号司法会计审计报告、辽宁捷信源会计事务所有限公司审计员出庭所做的质询以及各方当事人的陈述、庭审笔录等在卷为凭，以上证明材料，已经本院开庭质证和审查，本院确认其证据效力，并依这些证据认定本案上述事实。
本院认为，一、关于租赁合同的效力问题，根据现已生效的[2014]沈中民二初字第43、144号民事判决，案涉房屋的承租人为金钱豹公司，祖彩公司与金钱豹公司签订的《北约客商业广场项目租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。
二、关于租赁合同的解除问题，金钱豹公司虽然于2013年9月30日向祖彩公司出具《关于因市场需求降低、消费力降低提前解除（终止）租赁合同的函》，但双方既未就合同解除达成一致亦未进行交接，故本院认为应依据双方签订的房屋交接确认书确定合同的解除时间，又因金钱豹公司系整体租用案涉房屋，故应以金钱豹公司将案涉房屋整体移交即最后一份房屋交接确认书的签订时间2013年12月26日为双方租赁关系的最终解除时间。据此生效判决确定金钱豹公司给付租金截止计算时间为2013年10月31日，故金钱豹公司对2013年11月1日至2013年12月26日的房屋占有使用费负有给付义务，即1,500,000÷30×56=2,800,000元，现祖彩公司仅对其中1,136,021.51元部分提出诉请，属于祖彩公司对其民事权益的自行处分，故金钱豹公司应给付祖彩公司房屋占有使用费1,136,021.51元。
三、关于违约责任的认定及处理，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因案涉租赁合同中关于违约责任的约定仍然适用于本案。双方约定因市场需求降低、消费力降低等导致金钱豹公司须提前终止本合同的，本合约可提前终止。但对于市场需求降低、消费力降低的具体程度、标准双方未作明确约定，而双方至今仍未就上述问题达成一致，故本院仅能按照合同有关条款或者交易习惯予以确定。首先合同约定的租赁期限为12年，属于较长期的租赁期限；其次祖彩公司对案涉房屋机电设备的安装和天、地、墙的精装修、全部灯具的采购需要按照金钱豹公司提供的设计图纸及采购计划书完成，上述项目的投入较大，由此可见双方对租赁合同的长期履行存在合理预期。最后案涉合同同时约定金钱豹公司违反合同约定，单方解除合同需要承担违约责任。综合以上本院认为上述市场需求降低、消费力降低应指长期、趋势性降低而非短期市场波动，现金钱豹公司所提供的证据并不足以证明存在市场需求、消费力长期、趋势性降低致使其无力继续经营的情况，故应认定案涉合同的解除系金钱豹公司单方行为，金钱豹公司应就此承担违约责任。根据合同约定金钱豹公司须按照解除合同前一年平均月租金乘以合同剩余年限（不满六个月的不计，满六个月不满一年的以一个月月租金计）作为违约金，以上违约金依合同约定应为13,500,000元（1,500,000元×9），本院对此予以支持。对于祖彩公司所主张的空窗期租金，现祖彩公司所提供的证据不足以证明上述违约金低于其因合同解除所遭受的租金损失，故本院对祖彩公司空窗期租金损失的诉讼请求不予支持。
四、关于装饰装修投入的数额，本院采纳审计机构经计算调整后的装修投入资产财务折余价值73,978,557.88元，对审计机构列入差异情况的项目，本院认为不属于祖彩公司因租赁合同投入的装饰装修投入。理由如下：第一，如审计机构所述在祖彩公司申报的“金钱豹施工及采购项目”明细表中，存在采购合同（或工程合同）签订日期早于祖彩公司与金钱豹公司签订租赁合同日期的情况，对此祖彩公司提供的证据不足以证明上述施工及采购系专为金钱豹公司租赁案涉房屋进行的，故对该部分投入不应计入装饰装修投入之中。第二，电气、给排水工程投入部分，首先，电气、给排水工程属于房屋基础建设范畴；其次，上述工程项目，即江苏南通二建集团有限公司项目未就金钱豹租赁区域进行单独工程结算，而是祖彩公司造价部根据图纸和工程量估算比例将总的结算进行分摊。本院无法确认该估算比例的真实性与客观性。
五、关于上述投入的分担问题，上述租赁合同对装修约定祖彩公司支付的全部费用所对应的资产全部归祖彩公司所有，现祖彩公司已对案涉房屋、场地进行重新装修，在重新装修过程中，祖彩公司作为所有权人在处置装修资产时应物尽其用，尽到充分合理利用的注意义务。现祖彩公司主张上述装修已全部废置，与上述注意义务相违，本院酌定祖彩公司在该义务范围内应对装修投入资产财务折余价值20%部分承担责任。如前所述，案涉租赁合同系因金钱豹公司违约致使解除，而案涉房屋、场地机电设备的安装和天、地、墙的精装修、全部灯具采购也是祖彩公司按照金钱豹公司提供的设计图纸及采购计划书完成，现金钱豹公司提前解除合同，上述装修因由金钱豹公司特定设计，无论从装修风格、用途都会对祖彩公司继续有效利用造成严重影响，且现金钱豹公司所提供的证据亦不足以证明祖彩公司在重新装修过程中存在恶意拆除原装修或虚报装修损失的情况，故基于金钱豹公司违约行为，本院酌定金钱豹公司应对装修投入资产财务折余价值80%部分承担责任，即73,978,557.88元×80%=59,182,846.3元。现祖彩公司对该部分损失的诉请暂计为29,863,978.49元，本院对此予以支持。就剩余损失祖彩公司可另案主张。
关于解除后果中金钱豹公司已付履约保证金的处理，本案中原告并未要求本院对解除后果一并予以处理，被告对此亦未提出反诉诉请，故基于尊重当事人处分权的考虑，本院对此不予审理，双方当事人可对此另案主张。
综上，依据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付沈阳祖彩供热发展有限公司房屋占有使用费1,136,021.51元；
二、被告上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付沈阳祖彩供热发展有限公司违约金13,500,000元；
三、被告上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付沈阳祖彩供热发展有限公司装修装饰费用损失29,863,978.49元；
四、驳回原告沈阳祖彩供热发展有限公司其他诉讼请求。
如果被告上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费286,800元，由原告沈阳祖彩供热发展有限公司负担28,680元，由被告上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司负担258,120元。
司法审计费263,500元，由原告沈阳祖彩供热发展有限公司负担52,700元，由被告上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司负担210,800元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一七年四月十二日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。