湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂28民终267号
上诉人（原审被告）：巴东县文化体育新闻出版广电局，住所地湖北省巴东县信陵镇巫峡路13号。
法定代表人：谭勇，局长。
委托诉讼代理人：沈力，湖北楚峡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋朝梅，女，1969年11月27日出生，汉族，住湖北省巴东县。
委托诉讼代理人：胡远虎（系宋朝梅之夫），1948年2月28日出生，汉族，住湖北省巴东县。
委托诉讼代理人：曾雄建，湖北必胜律师事务所律师。
上诉人巴东县文化体育新闻出版广电局因与宋朝梅合同纠纷一案，不服湖北省巴东县人民法院（2017）鄂2823民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人巴东县文化体育新闻出版广电局的委托诉讼代理人沈力、被上诉人宋朝梅的委托诉讼代理人胡远虎、曾雄建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
巴东县文化体育新闻出版广电局向本院上诉请求：撤销原判，依法改判；本案全部诉讼费由宋朝梅负担。事实和理由：1.一审认定事实不清。一审未查明宋朝梅与案外人向仲清之间是否存在债权债务关系以及向国平是否为涉案房屋实际垫资人；2.一审适用法律错误。一审认定巴东县文化体育新闻出版广电局无权处分没有登记公示效力且存在抵押权、优先受偿权、用益物权的物，进而侵害了宋朝梅的用益物权，属适用法律错误；一审以巴东县文化体育新闻出版广电局未取得房屋物权登记，从而否定其房屋所有权，违背了“土地使用权与建筑物所有权一体”原则；涉案房屋不适用有关留置的法律规定，不符合抵押的构成要件，其优先受偿权已过除斥期间。
宋朝梅辩称，巴东县文化体育新闻出版广电局从未占有使用过涉案房屋，不具有房屋所有权，向国平作为房屋的实际投资人，理应获得房屋征收补偿款。向国平与宋朝梅的《委托书》合法有效，一审判决由巴东县文化体育新闻出版广电局补偿宋朝梅拆迁补偿款207881.9元正确。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
宋朝梅向一审法院诉讼请求：判令巴东县文化体育新闻出版广电局将国家补偿给宋朝梅的房屋补偿款568980元返还给宋朝梅。
一审法院认定事实：巴东县体育运动委员会始建于上世纪70年代，系县人民政府具有行政职能的正科级单位，主管全县体育运动工作。内设办公室、体育股、财务室3个职能股室，定编5名，下设一个二级事业业单位巴东县业余体育学校。主要职责：贯彻实施国家体育政策和地方性体育政策法规；贯彻实施县委县政府和上级体育部门关于体育工作的方针政策和工作指示等。2001年12月国家行政体制改革，撤销巴东县体育运动委员会和巴东县文化局，组建巴东县文化体育局。2015年6月，文化体制改革撤销巴东县文化体育局和巴东县广播电影电视局，组建巴东县文化体育新闻出版广电局。
1992年8月1日，原巴东县计划委员会下发巴计〔1992〕74号关于同意巴东县体育场等项目立项和开展前期工作的通知，同意原巴东县体育运动委员会申报的二场（体育场、灯光球场）、一馆（体育馆）、一池（游泳池）和老年人体育活动中心项目立项。1993年5月10日、10月11日分别向原巴东县城乡建设环境保护局和原巴东县土地管理局提出建设规划和建设用地申请，同年10月11日，原巴东县城乡建设环境保护局同意按规划红线征用土地2.96亩，下发巴城地字（1993）092号建设用地规划许可证。同年10月19日，原巴东县土地管理局同意征用耕地0.57亩。原巴东县体育运动委员会取得建设项目手续后将该项目发包向仲清建设，建设中原巴东县体育运动委员会未如期给付向仲清工程建设款，致使其中的学员宿舍楼一直没有交付使用。向仲清施工过程中因缺少建设资金遂与宋朝梅达成借款30000元协议，宋朝梅出借向仲清现金30000元，因向仲清无力偿还，向仲清与宋朝梅于2001年4月28日签订协议，将其承建的未交付原巴东县体育运动委员会学员宿舍楼第二层（第一、二层面积392.23平方米）抵押给宋朝梅居住、保存，待借款偿还后收回房屋处理，如宋朝梅需要购买房屋应找补差价。2002年7月4日宋朝梅搬到学员宿舍楼第一层居住至2016年6月29日，因巴东县黄土坡滑坡避险搬迁的需要，巴东县文化体育新闻出版广电局与宋朝梅协商由巴东县司法局公证处对学员宿舍楼进行现场勘验后，由巴东县文化体育新闻出版广电局在巴东县信陵镇营沱路5号6楼租赁住房一套供宋朝梅居住，同年6月30日巴东县文化体育新闻出版广电局将学员宿舍楼拆除。宋朝梅于2017年1月13日提起本案诉讼。
一审另查明：1、2015年9月18日向仲清出具证明证实，原巴东县体育运动委员会在黄土坡三道桥修建的学员宿舍楼两层系向国平垫资修建，国家给付的搬迁补偿款应由向国平所有。2、2015年9月20日向国平给宋朝梅出具委托书，陈述已于2001年4月28日将学员宿舍楼一楼（包括更衣房）以书面形式抵押给宋朝梅，多余平方米（面积）作为赠送，不再追究差价；二楼按实际面积丈量后其补偿款由宋朝梅夫妇领取后转交。同日，宋朝梅的之丈胡远虎对此事出具了承诺书。3、2016年4月25日巴东县文化体育新闻出版广电局出具巴文新广函〔2016〕14号关于宋朝梅上访事项回复的函，该函对上访人的基本情况、调查情况进行了阐述，处理结果为：（1）将原体委学员宿舍楼拆迁的情况提交县黄迁办研究；（2）引导信访人依法维护自己的权益。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。原巴东县体育运动委员会（以下称巴东体委）因未履行给付案外人向仲清建设工程价款义务，案外人向仲清因此未将学员宿舍楼、游泳池、门票房交付巴东体委，留置自己使用。原巴东体委、向仲清均未按照上述规定办理催告、协议折价、依法拍卖等程序确定向仲清的优先受偿权，而是同意向仲清占用该物。鉴于向仲清占有的学员宿舍楼、游泳池、门票房没有办理物权登记，因此，上述不动产不具有公示性质，不具有排他性。物权是指权利人依法对特定的物享受直接支配和排他的权利。但是，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定，用益物权人对他人的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。本案诉争的位于原巴东县体育运动委员会在黄土坡三道桥修建的学员宿舍楼两层共计392.23平方米房屋的用益物权归向仲清享有。案外人向仲清因建设原巴东体委时与本案宋朝梅形成民间借贷关系，即向仲清借宋朝梅人民币3万元（参考物价上涨和货币通胀因素，当年3万元换算如今的价值亦是不菲）。当向仲清无力偿还宋朝梅借款时，宋朝梅为保障债的履行与向仲清达成抵押协议（包含向仲清授权实际施工人向国平与宋朝梅抵押房产部分），宋朝梅与向仲清没有办理抵押登记（依法定程序不能办理）的情况下实际占用学员宿舍楼两层共计392.23平方米房屋至该房拆除，虽然向仲清与宋朝梅抵押协议不符合法律规定，属无效抵押，但宋朝梅占有、居住该房近二十年时间，巴东县文化体育新闻出版广电局作为原巴东体委权利义务承受人并未主张权利，默认宋朝梅享有占有、使用、收益的用益物权。宋朝梅取得该用益物权具有排他性。当该涉案物纳入巴东县黄土坡滑坡整体避险搬迁，必须政策性征收、拆除时，巴东县文化体育新闻出版广电局以有权承继原巴东体委按规划修建的392.23平方米学员宿舍楼为由，按巴政规〔2009〕9号《巴东县黄土坡滑坡整体避险搬迁安置办法（试行）》，将上述争议房屋登记在巴东县文化体育新闻出版广电局名下，占有征收补偿资金。巴东县文化体育新闻出版广电局的上述行为侵害了宋朝梅占用、使用、收益的用益物权。现宋朝梅提供证据能证实其对诉争房屋享有用益物权，巴东县文化体育新闻出版广电局未取得物权登记，不享有未登记物权排他性权利，因此，巴东县文化体育新闻出版广电局无权处分没有登记公示效力且存在抵押权（虽不具合法性，但具有正当性）、优先受偿权、用益物权的物，并宣示归自己所有。正是巴东县文化体育新闻出版广电局无权处分本案标的物，致使标的物因政策性原因被拆除，该标的物灭失后巴东县文化体育新闻出版广电局应当按照巴政规〔2009〕9号《巴东县黄土坡滑坡整体避险搬迁安置办法（试行）》补偿单价表规定的正房砖混结构530元/平方米给予宋朝梅补偿。巴东县文化体育新闻出版广电局将宋朝梅拥有用益物权的392.23平方米砖混结构房屋视同搬迁范围内行政单位国有资产，按照《黄土坡滑坡避险搬迁范围内行政企事业单位国有资产处置的通知》只获得15%的补偿，但不能因此减少巴东县文化体育新闻出版广电局应当承担按正房砖混结构530元/平方米给予宋朝梅补偿义务。宋朝梅基于用益物权获得收益后，其属于安置范畴事项应当申请作出行政征收程序的机关处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第四十条、第四十四条、第一百一十七条、第一百二十一条、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条之规定判决：一、由巴东县文化体育新闻出版广电局补偿宋朝梅因黄土坡滑坡搬迁补偿资金人民币207881.9元。限判决生效后30日内履行。二、驳回宋朝梅其他诉讼请求。案件受理费9490元，由巴东县文化体育新闻出版广电局负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审判决认定的案件事实属实，本院予以确认。
本院认为，原巴东县体育运动委员会因未履行给付案外人向仲清建设工程价款的义务，致使案外人向仲清未将其垫资修建的涉案房屋包括学员宿舍楼、游泳池、门票房交付给原巴东县体育运动委员会而留置使用；同时，宋朝梅因对案外人向仲清享有债权而与其签订《协议书》，约定由案外人向仲清将留置使用的上述房屋抵押给宋朝梅，宋朝梅据此取得涉案房屋长期占有、居住、使用的权利，且至本案起诉时宋朝梅已经占有、居住、使用该房屋长达十五年之久，期间，巴东县文化体育新闻出版广电局及其前身巴东县文化体育局等作为原巴东县体育运动委员会权利义务的承继人并未主张权利；现因涉案房屋地处巴东县黄土坡滑坡整体避险搬迁范围需拆迁，宋朝梅与巴东县文化体育新闻出版广电局就搬迁事宜已达成《协议》，且宋朝梅一家占有、居住、使用的房屋已经拆除。故，一审法院综合考量宋朝梅的损失及本案实际，判决巴东县文化体育新闻出版广电局将有关部门核定并给予的涉案房屋补偿费207881.9元全部补偿给宋朝梅并无不当。
综上所述，巴东县文化体育新闻出版广电局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4200元，由巴东县文化体育新闻出版广电局负担。
本判决为终审判决。
审判长 郜帮勇
审判员 张成军
审判员 杨 芳
二〇一八年四月二十日
书记员 欧顺恩