连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新商初字第00703号
原告中国农业银行股份有限公司连云港分行。
负责人孙羊生。
委托代理人李勇、吴龙球。
被告薛敏。
被告连云港福港房地产开发有限公司。
法定代表人高由华。
委托代理人高海洋。
原告中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称农行连云港分行）与被告薛敏、连云港福港房地产开发有限公司（以下简称福港公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年5月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行连云港分行的委托代理人李勇、吴龙球，被告福港公司的委托代理人高海洋到庭参加诉讼，被告薛敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农行连云港分行诉称，2009年8月6日，原告向被告薛敏发放个人住房按揭贷款人民币31万元，贷款期限为2009年8月6日-2034年7月5日，还款方式为等额本息还款法，借款利率采用浮动利率，次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率与约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，并对借款人未按约定还款部分计收罚息，罚息利率为借款利率上浮百分之五十，对应付未付利息，按中国人民银行规定计收复利。贷款方式为抵押＋阶段性担保，即由开发商福港公司提供阶段性担保责任，抵押房产位于连云港市连云区福港好莱坞2号楼3-702室。贷款月还款本息到期后我行进行多次催收，但被告未及时还款，所欠贷款本息已经超过90天，原告故诉至法院，请求法院判令解除合同，被告偿还原告贷款本金284386.51元及应付利息（截止2013年12月25日为11032.66元），被告福港公司承担连带还款责任，原告对抵押房产享有优先受偿权，并判令被告承担本案诉讼费用。
被告薛敏未到庭，亦未提交答辩意见。
被告福港公司辩称，原告诉求的数额有误。
经审理查明，2009年7月28日，被告薛敏与原告农行连云港分行签订《个人购房担保借款合同》，向原告贷款购买房产，贷款金额为310000元，借款人购买的房产位于连云港福港好莱坞2-3-702室，借款期限自2009年7月28日起至2034年7月27日止，共计300个月。借款利率采用浮动利息，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%；划款方式为将全部借款划入售房人连云港福港房地产开发有限公司的账户，开户行为农行连云港分行，账号为10×××59；借款人应在贷款人处开立结算账户，账号为62×××15；还款方式为分期还款，采用等额本息还款法，借款人以每一个月为一个还款周期，共300期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日；合同项下借款采用阶段性担保及抵押担保方式，抵押人同意以连云港福港好莱坞2-3-702室房屋设定抵押，阶段性保证担保保证人为福港公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续之日，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人逾期还款时超过90日，原告有权宣布合同提前到期，并要求被告偿还全部借款及利息，对逾期借款计收罚息，罚息利率为借款执行利率基础上上浮百分之伍拾；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人逾期还款超过90天的，原告有权按要求被告提前偿还借款；争议解决方式为诉讼。合同并对借款、担保的其他相关事项作出约定。被告薛敏、福港公司均在借款合同后抵押人处签名、捺印。
同日，原、被告双方并签订了《房地产抵押合同》，约定被告薛敏以其所购买的位于连云港福港好莱坞2-3-702室房产为上述贷款提供抵押担保，担保债务范围为上述借款合同中涉及的抵押人的债务及相关税费，抵押期限自2009年7月28日至2034年7月27日止。抵押人违约的，抵押权人有权要求处分抵押物。合同并对其他相关事项作出约定。被告薛敏、福港公司均在抵押合同后签名、盖章。双方并就上述房屋办理了抵押权预告登记。
2009年8月16日，原告依约发放了上述借款，此后被告出现还款逾期行为，自2013年6月28日至2014年9月19日期间，被告福港公司代薛敏偿还本金12837.84元，利息20635.74元。截止2014年9月19日，被告尚欠贷款本金271548.67元。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告举证的个人购房担保借款合同、房地产抵押合同、个人借款凭证、房屋抵押预告登记证明、账户明细等证据在案予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，原告农行连云港分行与被告薛敏之间签订的借款合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告福港公司为薛敏提供阶段性担保，因被告薛敏所购房产尚未办理其个人名义的房产凭证，故被告福港公司应依合同约定承担相应连带保证责任。被告福港公司实际亦已代薛敏偿还部分款项，有权向薛敏追偿。现被告未按约定如期归还贷款已超过90日，原告农行连云港分行有权依据合同约定要求解除合同，原告的主张合法有据，本院依法予以支持。被告薛敏以其所购房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，依法应承担相应的抵押担保责任，在被告不履行还款义务时，原告农行连云港分行有权以抵押财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。被告薛敏经本院合法传唤，既未作答辩，也未到庭应诉，依法应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司连云港分行与被告薛敏所签订的《个人购房担保借款合同》。
二、被告薛敏于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司连云港分行借款贷款本金271548.67元及利息、罚息、复利（自2014年9月20日起至本判决确定还款之日止，分别按合同约定计算）。
三、被告连云港福港房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任。
四、被告薛敏不履行债务时，原告中国农业银行股份有限公司连云港分行有权以被告薛敏所购的位于连云港市福港好莱坞2-3-702室房屋折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理5730元，公告费600元，共计6330元（原告已预交），由被告薛敏承担，于给付上述款项时一并给付原告。被告连云港福港房地产开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向该院（开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94）预交上诉案件受理费5730元。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 员 张 宏
代理审判员 王 千
人民陪审员 唐步萍
二〇一四年十月十七日
书 记 员 秦 扬
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。
（三）、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
（四）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。