上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13611号
上诉人（原审原告）：上海旭领湖置业有限公司，住所地上海市松江区车墩镇车亭公路699号4幢108室。
法定代表人：居轶凯，职务总经理。
委托诉讼代理人：郑玮，上海申拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马刚，上海申拓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张海艳，女，1985年9月15日生，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：卞小陆（系张海艳之夫），1986年6月8日生，汉族，户籍地安徽省寿县张李乡。
被上诉人（原审被告）：卞小陆。
上诉人上海旭领湖置业有限公司（以下简称旭领湖公司）因与被上诉人张海艳、卞小陆商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初6761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。上诉人旭领湖公司的委托诉讼代理人郑玮，被上诉人卞小陆并作为被上诉人张海艳的委托诉讼代理人到庭参加审理。本案现已审理终结。
旭领湖公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持上诉人在一审时的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定上诉人在签订样张预售合同时，对于被上诉人的限购情况系明知，没有事实依据。预售合同付款条件系双方协商后达成，虽然合同约定的尾款支付时间与张海艳缴纳社保满两年的时间相吻合，但无法排除系被上诉人刻意隐瞒其签订合同时属限购情况的可能。至于双方在签订样张合同后未继续签订网签版合同的原因，则系上诉人公司内部规定，即首付款支付未达到30%的客户先签订样张合同。因被上诉人至今未能付足30%的房款，故双方未签订网签版合同符合上诉人公司之规定。事实上，无论是网签版的预售合同还是样张版的，其合同内容完全一致。一审法院仅凭上述两节事实认定上诉人签约时对于被上诉人限购情况应属明知，理由不充分。事实上，双方签约时，上诉人已向被上诉人示明限购政策，而被上诉人以签署《限购限贷承诺书》的方式确认其不限购。因此，被上诉人在明知其限购的情况下仍与上诉人签订预售合同，上诉人对此不存在过错。现因被上诉人无法按照合同约定支付房款而双方解除合同，故被上诉人理应承担相应的违约责任。
张海艳、卞小陆共同辩称，签约时，其已明确告知上诉人其社保不够。但上诉人公司销售人员称，该公司给予社保不够的买房人保留了10个内部名额，可以先签订样张合同，待社保满后再办理贷款并进行交易。故不同意旭领湖公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
旭领湖公司向一审法院起诉请求：1.解除双方就上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋所签订的《上海市商品房预售合同》；2.张海艳、卞小陆支付违约金169,396.8元。
一审法院认定事实：张海艳、卞小陆于2011年9月19日登记结婚，两人均非本市户籍人员。截至2015年年末，张海艳在本市参保个人城镇基本养老保险缴费累计18个月,卞小陆未能提供其在本市参保个人城镇基本养老保险缴费情况。
2015年12月2日，张海艳、卞小陆与旭领湖公司签订样张《上海市商品房预售合同》一份，约定张海艳、卞小陆向旭领湖公司购买系争房屋，房屋总价为1,129,312元。合同第七条约定，张海艳、卞小陆若未按本合同约定的时间付款，应当向旭领湖公司支付违约金……逾期超过90天后，旭领湖公司有权选择下列第二种方案追究张海艳、卞小陆责任：……二、旭领湖公司有权要求张海艳、卞小陆继续履行或单方面解除本合同……如旭领湖公司单方面解除合同的，张海艳、卞小陆应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%，旭领湖公司有权在张海艳、卞小陆已支付的房款中扣除张海艳、卞小陆应支付的赔偿金额，剩余房款退还张海艳、卞小陆。如张海艳、卞小陆支付的房价款不足赔偿旭领湖公司全部损失的，旭领湖公司有权追索。合同附件一约定，张海艳、卞小陆应当按下列方式向旭领湖公司支付房款：1）本合同签订之日，张海艳、卞小陆支付购房款56,466元；2）于2015年12月31日前，张海艳、卞小陆支付购房款292,846元；3）于2016年8月15日前，张海艳、卞小陆应以按揭贷款方式付清剩余购房款780,000元整，即付清全款。如张海艳、卞小陆因政策、法律、政府、银行及其它原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，张海艳、卞小陆必须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款，否则视为张海艳、卞小陆逾期付款，按合同正文第七条逾期付款责任处理。合同另对其他相关事项作了相应约定。卞小陆还代张海艳签署《限购限贷承诺书》及《现场看房确认单》，载明承诺符合上海市房地局的购房政策要求（不牵涉限购、限贷问题），如因承诺不属实造成后果全部由本人自行承担，以及对房屋的具体位置、楼层、后期规划方案等相关事项均已充分了解。
合同签订后，张海艳、卞小陆按约支付了房款56,466元。后续房款至今尚未支付。双方协商未果，遂涉讼。
一审中，旭领湖公司表示同意在本案中返还张海艳、卞小陆购房款56,466元。
一审法院认为：张海艳、卞小陆与旭领湖公司之间签订的《上海市商品房预售合同》，虽然合同上注明了“样张”字样，但合同内容均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，故系有效合同。该合同与备案的预售合同在形式上的差异不影响合同效力。
现因张海艳、卞小陆均非本市户籍人员，且在本市参加个人城镇基本养老保险累计并未达五年，属于本市住房限购对象，故双方之间的预售合同在事实上不能履行。旭领湖公司主张解除合同，一审法院予以支持。作为合同解除的后果，旭领湖公司应当将所收房款返还给张海艳、卞小陆。本案的主要争议在于，旭领湖公司是否明知张海艳、卞小陆属于限购对象？张海艳、卞小陆是否需要承担相应的违约责任？
虽然旭领湖公司提供了卞小陆代张海艳签署的《限购限贷承诺书》，但结合本案实际情况，可以认定旭领湖公司在签订样张预售合同时，对张海艳、卞小陆的限购情况系明知。理由如下：一方面，自双方签订样张预售合同至旭领湖公司提起本案诉讼，本市住房限购政策发生了重大变化，即提高了非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日的前三年在本市累计缴纳两年以上，调整为自购房之日的前63个月累计满60个月。在双方签订样张预售合同时，张海艳在本市累计缴纳社保已达18个月，故在当时的情况下，张海艳、卞小陆有理由相信在6个月后，待张海艳缴纳社保满两年具备购房资格后，可以继续履行样张预售合同，与旭领湖公司签订网签版本的正式的预售合同并申请银行贷款。从样张预售合同约定的付款期限亦可以看出，张海艳、卞小陆以贷款方式支付剩余房款的期限为2016年8月15日，该时间与张海艳缴纳社保满两年的时间吻合。另一方面，一般情况下，样张合同系在签订网签备案版本预售合同之前打印出来给当事人确认合同内容所用，双方签订样张合同之后，在对合同条款没有争议的情况下，双方未继续签订网签备案版本的预售合同不符常理。旭领湖公司对此未能作出合理解释，反而是张海艳、卞小陆的辩称意见与常理相符，可信度较高。
综上，一审法院认为，旭领湖公司明知张海艳、卞小陆属于被限购对象，仍与其签订样张合同，对于张海艳、卞小陆无法实际履行合同之法律后果，旭领湖公司自身存在过错，故其无权以张海艳、卞小陆逾期支付房款为由主张解除合同，亦无权向张海艳、卞小陆主张相应的解约违约金。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条第（一）项、第一百二十条之规定，于2016年10月9日作出判决：一、解除上海旭领湖置业有限公司与张海艳、卞小陆于2015年12月2日签订的样张《上海市商品房预售合同》；二、上海旭领湖置业有限公司于判决生效之日起十日内返还张海艳、卞小陆购房款56,466元；三、驳回上海旭领湖置业有限公司的其余诉讼请求；如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,688元，由上海旭领湖置业有限公司负担1,844元，由张海艳、卞小陆负担1,844元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人非本市户籍人员，其与上诉人就系争房屋签订预售合同时，被上诉人张海艳在本市累计缴纳社保已达18个月。而根据当时本市住房限购政策的规定，非本市户籍居民家庭自购房之日的前三年在本市累计缴纳个人所得税或者社会保险需满两年。因此，在签约后的六个月后，被上诉人才具备购房资格，从而继续履行预售合同。结合双方针对被上诉人以贷款方式支付的剩余房款之付款时间确定在签约后的八个月后的合同约定条款可以印证，上诉人对于被上诉人自签约起需再过六个月才能符合购房资格的限购情况当属明知；且根据当时的住房限购政策，被上诉人与上诉人履行预售合同并无障碍。但后因本市住房限购政策发生了重大变化，非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限调整为自购房之日的前63个月累计满60个月，故被上诉人客观上无法按照上述预售合同的约定继续履行，故双方因此解除预售合同，并不能完全归责于被上诉人。上诉人在明知被上诉人系限购人员还愿意以给予其一定期限履行合同的方式签订预售合同，故上诉人对于预售合同最终因限购而无法实际履行亦存在过错。据此，上诉人无权要求被上诉人承担相应的违约责任。上诉人主张其签约时并不知道被上诉人系存在限购情形，与事实不符，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,688元，由上诉人上海旭领湖置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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