广东省韶关市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）粤02行初20号
原告：颜佛赐，男，1949年7月11日出生，住广东省韶关市曲江区。
被告：韶关市曲江区人民政府。地址：广东省韶关市曲江区马坝镇府前中路*号。
法定代表人：高冬瑞，区长。
委托代理人：李广华。
第三人：韶关市曲江区发展和改革局。地址：广东省韶关市曲江区马坝镇府前中路。
法定代表人：雷新发，局长。
委托代理人：肖小富。
第三人：韶关市曲江区住房和城乡建设局。地址：广东省韶关市曲江区马坝镇府前中路*号。
法定代表人：许明志，局长。
委托代理人：杨敏。
委托代理人：谢乐宇，广东韶正律师事务所律师。
原告颜佛赐诉被告曲江区人民政府（以下简称“曲江区政府”）、第三人韶关市曲江区发展和改革局（以下简称“曲江区发改局”），第三人韶关市曲江区住房和城乡建设局（以下简称“曲江区住建局”）不履行保护财产权法定职责纠纷一案。向本院提起行政诉讼，本院受理后，依法组成合议庭审理本案，于2015年5月25日组织原告颜佛赐，被告“曲江区政府”委托代理人李广华，第三“曲江区住建局”委托代理人杨敏、谢乐宇交换了证据。同日公开开庭审理了本案。原告颜佛赐，被告“曲江区政府”委托代理人李广华，第三“曲江区住建局”委托代理人杨敏、谢乐宇到庭参加诉讼，第三人“曲江区发改局”未到庭参与质证及诉讼，本案现已审理终结。
原告颜佛赐诉称：(一)源河房地产公司销售预售房违规计算房价。2010年源河房地产公司在销售源河汇景小区的预售房时，没有按韶曲府办(2009)135号文第五条规定，对许可纳入当期交易的所有商品房实行标价，标价内容包括“建筑面积，套内建筑面积，公用分摊建筑面积，总售价，套内建筑面积销售单价，及《商品房销售价目表》套内建筑面积销售单价=总售价÷套内建筑面积，销售预售房的主要相关信息。而只向购房者公开建筑面积及总售价，利用使用误解的标价内容及标价方式，进行价格欺诈。利用购房者不知政府有关部门出台了销售预售房的计价公式：单价乘以套内建筑面积=总售价”的规定。源河公司在销售预售房时，以单价乘以建筑面积=总售价。源河公司多收原告购房款60998．40元。后来发现源河公司违规计算房款，在2013年11月6日向曲江区住建局投诉，要求曲江区住建局按粤房字(2000)111号《广东省房地产交易价格计算暂行规定》第四条规定，销售预售房按套内建筑面积计算房款的规定，纠正源河公司的违规计价公式，并协助原告要源河公司退回多收房款60988.40元。但曲江住建局回复，因当事人分岐较大，无法达成共识，建议司法解决。原告因此向法院提出民事诉讼，要求法院判被告退回违规多计算房款60998.40元给原告。韶关中院于2014年10月28日作出(2014)韶中法民一终字第795号民事判决书。以《广东省房屋交易价格计算暂行规定》属于地方性的部门规章，不属于国家强制性法律、法规的范畴，不遵照该规定订立的房地产交易合同，有关部门发现后可依该规定及时纠正。对于源河房地产公司销售预售房不按规定，公开销售预售房的计价公式，按套内建筑面积计价，法院认定：源河公司不存在欺诈原告的不当行为，并认定该合同是合法有效的合同(即源河公司销售预售房违规计价也合法有效)为由不支持原告的诉求。在判后答疑中，韶关中院解释，这类案件是政府过错，应该是政府处理，司法不介入。对于曲府办(2009)135号文的相关规定，韶关中院的解释属于行政部门规章，应该有行政部门去处理，不是民法调整的范围。按照韶关中院的意见，这类案件应由政府处理，原告于2015年8月3日向曲江区政府提出申请，要求曲江区政府，按照韶曲府办(2009)135号文的规定，对源河房地产公司违规计算房款依法规进行查处，并按相关的规定，责令源河公司退还多收的房款给申请人。但曲江区政府无理拒收原告的申请书。出于无奈，在2015年8月4日向广东省委第三巡视组投诉，第三巡视组审查后，接收转到曲江区政府处理，但事过三个月，曲江区政府并没有对源河公司违规计算房款一事进行查处纠正。也拒绝对申请人的申请作出任何的书面答复。(二)要求曲江区政府及第三人履行法定职责是有政策依据的。《广东省房屋交易价格计算暂行规定》第三条规定：县级以上建设行政主管部门，房地产管理部门和物价管理部门，在管辖的范围内，按照各自的职责负责本暂行规定的实施和监督管理，第九条规定：县级以上建设行政主管部门，房地产管理部门和物价管理部门应加强监督检查，对不执行暂行规定的房地产开发公司要责令改正，并依照有关法律、法规处理。韶曲府办(2009)135号文第十条规定：经营者违反明码标价规定或者进行价格欺诈的，由韶关市曲江区物价局依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等有关法律、法规予以查处。因此要求曲江区政府及第三人履行法定职责是有政策依据的。综合上述，原告要求被告及第三人履行法定职责，对源河房地产公司销售预售房违规计算房款是有政策依据的。《广东省房屋交易价格计算暂行规定》从2001年1月1日实施，已有拾多年了，原告已向第三人曲江区住建局投诉过，也向物价部门提出申请，要求解释《广东省房屋交易价格计算暂行规定》相关问题。但第三人都行政不作为，没有按政策相关规定职责。对源河房地产公司违规行为进行查处纠正。造成原告多付的房款至今尚未收回。为了维护原告的自身利益，出于无奈，只好向韶关市法院提起了行政诉讼，请求韶关市法院责令被告及第三人履行法定职责，依据相关的法律、法规政策的规定对源河公司销售预售房违规计价进行查处纠正，并按《价格违法行为举报处理规定》第十四条规定，责令源河房地产公司将多收房款退还给原告，被告及第三人并承担退还多收房款的连带责任。请求判令曲江区政府及第三人履行法定职责，对曲江区源河房地产公司违反《广东省房屋交易价格计算暂行规定》及韶曲府办(2009)135号《韶关市曲江区新建商品房销售明码标价实施办法的通知》销售预售房按套内面积计价的规定。对源河公司按建筑面积计算房款的违规行为进行依法依规查处，并按国家发改委的《价格违法行为举报处理规定》第十四条规定，责令源河房地产公司将多收房款退还给原告，被告及第三人承担退还多收房款的连带责任。
原告颜佛赐对自已的主张提供如下证据：1、置业计划书。2、商品房买卖合同。3、粤建房字（2000）111号文。4、粤建房字（2001）76号文。5、韶曲府办（2009）135号文。6、判后答疑笔录。7、申请书。8、投诉书。9、申请书。
以上证据原告颜佛赐用于证明被告“曲江区政府”，第三人“曲江区住建局”、“曲江区发改局”不履行保护财产权法定职责行政行为违法。
被告“曲江区政府”辩称：1、原告诉我府不履行法定职责与事实不符。原告曾于2015年l2月向我府邮寄的《申请书》，我府于2015年12月14日收到后批转区法制局依法处理。该《申请书》的请求事项是“请求曲江区政府，依照韶曲府办(2009)135号文《韶关市曲江区新建商品房销售明码标价实施办法的通知》的规定，对曲江区源河房地产公司销售预售房，违规计算房价。进行查处，并纠正源河公司多收申请人60998．40元，依法依规退还给申请人。”区法制局根据原告反映的问题，及时向区物价行政主管部门(区发改局)了解相关情况，并提出按信访件进行处理。2015年12月28日，我府向原告作出了《关于颜佛赐请求事项的答复》，就原告反映的问题提出了两点意见：第一，原告所反映的问题属民事纠纷，建议通过法律途径解决。第二，关于韶曲府办[2009]135号文的适用问题，建议直接向我区物价行政主管部门反映。同时，还告知了原告申请信访复查的权利。2015年12月29日上午，原告在我区法制局签收了《关于颜佛赐请求事项的答复》。2、原告要求我府责令源河房地产公司将多收房款退还给原告并承担连带责任的诉求于法无据。理由有三：第一，原告与源河房地产公司之间的房屋买卖合同纠纷属民事纠纷，已经法院终审判决，且原告不服提出了再审，其所谓退还多收房款问题依法我府无权通过行政手段进行处理。第二，至于源河房地产公司是否存在违规销售问题，是否需要立案查处，依法应由有关行政部门自行决定。第三，即使源河房地产公司存在多收房款问题，有关部门对其作出行政处罚时也不可能一并解决，原告要求我府及第三人承担退还多收房款的连带责任没有法律依据。综上，原告诉我府不履行法定职责的理由不充分，请法院驳回其诉讼请求。
“曲江区政府”对其主张提供如下证据：1、申请书及证据清单。2、《关天颜佛赐请求事项的答复》。3、送达回证。
以上证据“曲江区政府”用于证明不存在不履行保护财产权法定职责的行政行为。
第三人“曲江区发改局”辩称：颜佛赐于2010年10月25曰与韶关市曲江区源河房地产开发有限公司签订购房合同，并于2013年11月6日就合同约定内容向韶关市曲江区住建局投诉源河房地产开发有限公司未按套内销售面积计价问题，2013年11月29日韶关市曲江区住建局已对投诉人作出答复。此后，授诉人颜佛赐在向人民法院因此事项提起诉讼期间，又于2014年8月13日申请市物价局对《广东省房屋交易价格计算暂行规定》政策法规作解释，市价格检查局将此信(访)件转交我局处理。经我局审查，该事项属于《价格违法行为举报处理规定》第六条“对同一个价格违法行为的举报，其他机关已经受理的”价格主管部门不予受理的情形，我局不予受理。但出于化解社会矛盾、营造和谐氛围目的，我局还是认真审阅了相关合同等资料，认为合同内容真实有效、无价格欺诈行为，并于2014年10月27日对其所询问问题给予了回复。鉴于韶关市曲江区源河房地产开发有限公司已于2013年回复该事项投诉后对计价合同已依相关规定作整改的事实，没有必要再对其责令改正。鉴于此，我局认为颜佛赐诉不履行法定职责是不成立的。
“曲江区发改局”未到庭参加诉讼，对其主张未提供如证据。
第三人“曲江区住建局”辩称：一、答辩人已依法履行了商品房预售的监管职责。根据《广东省商品房预售管理条例》第四条：“省人民政府建设行政主管部门和市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产管理部门(以下称“主管部门”)，负责本行政区域内商品房预售管理和本条例的组织实施。”第六条：“预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：(一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；(二)按照土地管理。部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；(四)已确定施工进度和竣工交付使用时间；(五)三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；(六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；(七)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；(八)法律、法规规定的其他条件。”第七条：“预售人应当分期或者分单项向主管部门申请商品房预售许可证。主管部门收到申请后，应当依照本条例规定的预售条件对项目进行核实，自受理申请之日起十日内，对符合条件的项目核发商品房预售许可证，对不符合条件的，应当书面通知申请人并告知不予核发的理由。”及《关于印发建设规划和工程报建及商品房预售等办理程序的通知》(韶曲建设[20ll]5号)附件三《区住建局核发(商品房预售许可证)的办理程序》第一条的规定。答辩人的职责范围是依法对本行政区域内商品房的预售行进行监管，即根据房地产开发企业的申请，依法颁发《商品房预售许可证》。韶关市源河房地产开发有限公司就涉案房地产开发项目向答辩人提出商品房预售的申请，并提供了完整的申报资料。2010年3月30日，答辩人经过充分的审查后，认为韶关市源河房地产开发有限公司所提供的申报资料齐全，依法向该公司颁发了涉案房地产项目的预售许可证。因此，答辩人对涉案的商品房预售行为已经依法进行了监管，并不存在原告所诉称的未履行法定职责的情形。二、原告要求答辩人连带退还多收的房款，无法律依据。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条：“国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”第四条：“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：(一)违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；(二)违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；(三)违法征收、征用财产的；(四)造成财产损害的其他违法行为。”首先，答辩人不存在上述法律规定的侵犯原告财产权的行为，依法无需向原告承担任何的赔偿、或者返还财产的责任。其次，答辩人作为建设行政主管部门，对原告所投诉的事项并没有行政执法权，只有向投诉相对人发出行政建议的权力。而针对原告的投诉，答辩人已经尽了自己的职能，向投诉相对人发出了行政建议，并在双方之间进行了力所能的调解工作，但由于双方分歧过大、无法达成共识，只能建议原告寻司法途径解决。此外，答辩人还依照韶关市曲江区人民法院[2014]韶曲法建字第17号《司法建议书》所涉及的内容，于2014年12月5日向包括韶关市源河房地产开发有限公司在内的辖区内各房地产开发企业发出了书面的《通知》，要求相关企业严格执行《广东省房屋交易价格计算暂行规定》及《印发(广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定)的通知》，规范商品房销售价格行为。因此，答辩人不存在原告所诉称的行政不作为，依法无需承担任何的赔偿或连带返还财产的责任。综上，原告针对答辩人的诉请，没有任何的事实及法律依据，恳请人民法院依法驳回原告针对答辩人的全部诉讼诸以上答辩意见是否妥当，敬请法庭在裁判时予以考虑。
“曲江区住建局”对其主张提供了如下证据：1、韶曲建设[2015]5号《关于印发建设规划和工程报建及商品房预售等办理程序的通知》、《区住建局核发〈商品房预售许可证〉的办证程序》。2、曲预许[2010]005号《韶关市曲江区商品房预售许可证》。3、《关于颜佛赐投诉的答复》。4、（2014）韶曲法建议字第17号司法建议书。5、通知。
以上证据“曲江区住建局”用于证明不存在不履行保护财产权法定职责的行政行为。
经庭审质证：“曲江区政府”、对原告颜佛赐所提供的1、2、3、4、5、6号证据的真实性、合法性没有异议、关联性有异议。对7、8、9号证据的真实性、合法性、关联性没有异议。
“曲江区住建局”对原告颜佛赐所提供的1、2、3、4、5、7、8、9号证据的真实性、合法性、关联性没有异议。对6号证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。
原告颜佛赐对“曲江区政府”所提供的1、3号证据的真实性、合法性、关联性没有异议。对2号证据的真实性、合法性、关联性有异议。
“曲江区住建设局”对“曲江区政府”所提供的证据三性没有异议。
原告颜佛赐对“曲江区住建局”所提供的1、2、3、5号证据的真实性、合法性、关联性有异议。对4号证据的真实性、合法性、关联性没有异议。
“曲江区政府”对“曲江区住建局”所提供的证据三性没有异议。
经审理查明：原告颜佛赐于2010年10月在韶关市曲江区源河房地产开发有限公司售楼部领取了一份《置业计划书》，具体内容为：置业名称：源河汇景。房号：3栋904房。面积：137.11平方米。付款方式及费用：A、一次性付款：单价；2880元，总价394877元。B、银行按揭：首付30%，即119877元，按揭贷款275000元。代收相关费用：1、配套设施；可视对讲1200元。防火防盗门2250元。2、办理水、电、房产证等工本费200元。3、契税（财政收）：总房价3%，即11846元。维修基金（建设局收）：电梯房20元，即2742元。
2010年10月25日颜佛赐、许新华与韶关市曲江区源河房地产开发有限公司签订了一份合同编号：曲[2010]005013565《商品房买卖合同》，具体内容为：合同双方当事人：出卖人：韶关市曲江区源河房地产开发有限公司。注册地址：曲江××马坝镇沿堤二路13号。营业执照注册号：44xxxxxxxxxx899。企业资质证书号：粤韶房开证字第0xxxxx7号。法定代表人袁乾坤。第三条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图经韶关市曲江区建设局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第3幢904号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构结构，层高为3米，建筑层数地上27层，地下l层。该商品房阳台封闭式的×个，非封闭式的×个。该商品房合同约定建筑面积共l37.11平方米，其中，套内建筑面积ll5.93平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.18平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价格：1、该商品房属预售，按（套）出售，按×建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2880元，总金额（人民币）394877元整。
颜佛赐于2015年8月3日向曲江区人民政府写了一份《申请书》，具体内容为：申请人：颜佛赐，曲江区人，住曲江××马坝镇源河汇景3栋904房。请求事项：(一)请求曲江区政府，依照韶曲府办(2009)135号文《韶关市曲江区新建商品房销售明码标价实施办法的通知》的规定，对曲江区源河房地产公司销售预售房，违规计算房价。进行查处，并纠正源河公司多收申请人房款60998.40元，依法依规退还给申请人。事实和理由：(一)曲江区源河房地产公司在2010年销售“源河汇景”小区的预售房时，在其宣传单张(置业计划书)只告知预售房单价，一次性付款2880㎡，总价394877元。源河公司并没有按照韶曲府办(2009)135号文第5条的规定，如实告知，建筑面积，套内建筑面积，公用分摊建筑面积，总售价，套内建筑面积销售单价，以及该文附件3、“商品房销售价目表”，套内建筑面积销售单价=总售价÷套内建筑面积。申请人与源河公司所签的“商品房买卖合同”双方约定，按第f种方式计算商品房价款，该商品房屋属预售，按套出售，每平米2880元，总价394877元。按韶曲府为(2009)135号文的规定，预售商品房单价2880元的来由是333878.40总售价÷套内建筑面积ll5.93平方米=预售商品房销售单价2880元。而源河公司的总售价394877元÷套内建筑面积ll5.93平方米=预售商品房单价3406.17元，而不是该公司所标示的预售房销售单价2880元平方米，因此源河公司是违规计算申请人的房款，多收申请人的房款60998.40元。(二)源河公司在销售预售房时，故意隐瞒销售预售房的计价方式，单价×套内建筑面积二总售价。没有按韶曲府办(2009)135号文第3条规定“新建商品房销售明码标价应当遵循公平，合法和诚实信用的原则，遵守国家和省、市有关价格法律、法规、规章和政策”，而是利用不规范的价格标示，误导欺骗购房者，利用使人误解的标价内容及标价方式进行价格欺诈。对销售预售房计价公式，不如实告知购房者是不诚实的行为，应承担欺诈责任。(三)2000年，广东省建设厅，省物价局的粤建房字(2000)111号文《广东省房屋交易价格计算暂行规定》第四条己明确规定，销售预售房是以套内建筑面积计算房价。第五条规定，公用建筑面积的建筑费用，计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。韶曲府办(2009)135号文，附件3：《商品房销售价目表》，套内建筑面积销售单价一总售价÷套内建筑面积。因此源河公司销售预售房以单价×建筑面积是与政策法规不相符的，以建筑面积计算房款是多收申请人的公摊建筑面积的房款。鉴于以上情况，源河公司在销售预售房时，确实存在故意隐瞒预售房的计价公式，实行价格欺诈，多收申请人的公摊建筑面积的房款。恳请曲江区政府，以事实为根据，以政策，法规为准绳，公平、公正解决好，申请人与源河公司销售预售房的计价公式纠纷，对源河公司利用不规范的价格标示和使人误解的标价内容及标价方式进行价格欺炸，予以查处并纠正，并责令源河公司退还多收的房款给申请人。
韶关市曲江区人民政府于2015年12月28日作出《关于颜佛赐请求事项的答复》，具体内容为：颜佛赐同志：你向本府邮寄的《申请书》于2015年12月14日收到，之后批转区法制局依法处理。区法制局根据你反映的问题，曾及时与你联系并交换意见，同时还向区物价部门(区发改局)工作人员了解相关情况。根据你提出的请求事项及事实和理由，现作出答复如下：你反映的问题属民事纠纷，建议通过法律途径解决，《申请书》的请求事项是“请求曲江区政府，依照韶曲府办（2009）135号文《韶关市曲江区新建商品房销售明码标价实施办法的通知》的规定，对曲江区淅河房地产公司销售预售房，违规计算房价。进行查处，并纠正源河公司多收申请人60998．40元，依法依规退还给申请人。”从《申请书》内容看，事情的起因是你对向曲江区源河房地产公司购买“源河汇景”小区一套商品房的房价计算存有异议。据了解，你为此将该公司告上了法庭，且2014年韶关市中级人民法院已作出(2014)韶中法民一终字第795号终审判决。本府认为，此事是你与曲江区源河房地产公司之间的民事纠纷，且已进入司法程序。如你对法院的终审判决不服，可依法提起再审。2、关于韶曲府办[2009]135号文的适用问题，请你直接向我区物价行政主管部门反映。2009年9月30日曲江区政府办《印发韶关市曲江区新建商品房销售明码标价实施办法的通知》(韶曲府办[2009]35号文)明确规定，该《实施办法》由韶关市曲江区物价局负责解释。我区物价局已撤销，其职能归口区发改局，且保留了物价业务股室。如有疑问，建议你向区发改局相关业务股室反映。如对上述答复不服，可在收到本答复之日起30日内向韶关市人民政府申请复查。
广东省建设厅于2001年5月23日转发建设部《商品房销售管理办法》的通知（粤建房字[2001]76号），具体内容为：各地级以上市建委(规划国土局)、房地产管理局，顺德市觌划国±局，省属开发企业：现将建设部《商品房销售管理办法》(建设部第88号令)转发给你们，并提出以下意见，请贯彻执行：一、备市要按照省人大颁布的《广东省商品房预售管理条例》、建设鄯《商品房销售蓄理办法》及其他有关规定，结合今年全国统—开展的整顿和规范市场经济秩序工作，进在步加强商品房预售管理，制止虚假广眚、货不对扳、面积不够、质量低劣及其他违规销售商品房的行为，保护购房者合法权益。二、各市要按照建设鄯《商品房销售管理办法》的规定，制止开发企业采取返本销售或者变相返本销售方式销售商品房，以及采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未浚工商品房。三、各市要贯彻执行省建设厅、物价局印发的《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，推广使用省建设厅、工商局印发的《广东省商品房买卖含同示范文本》和《广东省房地产买卖合同示范文本》。预售商品房均按套内建筑面积计算房价销售已建成的商品房及各类二手房实行总价交易。
“曲江区政府”于2009年9月30日发出韶曲府办[2009]135号《印发韶关市曲江区新建商品房销售明码标价实施办法的通知》，具体内容为：第一条：为规范新建商品房销售价格行为，维护房地产市场价格正常秩序，促进公平交易，制止价格欺诈，保鄣商品房购销双方的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》，原国家发展计划委员会《关于商品和服务实行明码标价的规定》、广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》（粤价[2007]05号）和《广东省物价局新建商品房销售明码标价规定》（粤价[2007]127号）等有关法律、法规，制定本实施办法。第二条：凡在本区行政区域内销售新建商品房，均应执行本实施办法。第三条：新建商品房销售明码标价应遵循公平、合法和诚实信用原则，遵守国家和省、市有关价格法律、法规、规章和政策。第四条：新建商品房销售明码标价采用《商品房销售价目表》（附件1）和《商品房销售相关信息公示表》（附件2）的标价方式。标价方式由区人民政府价格主管部门规定，《商品房销售价目表》和《商品房销售相关信息公示表》由韶关市曲江区物价局负责监制。第五条：经营者应当在商品房公开销售24小时之前，在商品房交易场所醒目位置，对许可纳入当期交易的所有商品房实行明码标价。标示内容包括：（一）商品房销售价格及基本状况，包括每个在售单元的楼层、房号、户型、建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积、总售价、套内建筑面积销售单价、付款方式及优惠折扣等。(二)商品房交易及产权转移等代收代付的具体收费项目、收费标准和收费依据。(三)商品房项目的前期物业服务内容、服务标准及收费标准。第六条：经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。第七条：商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价准确，字迹清晰，标示醒目。如遇价格变动，应及时调整标价内容。第八条：经营者应在商品房销售交易场所醒目位置，通过张贴、印制单张等方式公开《商品房销售价目表》、《商品房销售相关信息公示表》，任购房者索取。第九条：经营者不得使用虚假或不规范的价格标示误导、蒙骗购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价内容及标价方式进价格欺诈。第十条：经营者违反明码标价规定或进行价格欺诈的，由韶关市曲江区物价局依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等有关法律、法规予以查处。第十一条：本实施办法由韶关市曲江区物价局负责解释。
颜佛赐于2013年11月6日向曲江区住房和城乡建设局写了一份《投诉书》，具体内容为：源河房地产公司销售预售商品房违规计算房价：本人购买源河房地产公司“源河汇景预售商品房一套，该公司在合同中，第3条注明”买受人所购商品房为预售商品房。该预售商品房约定建筑面积为l37.11平方米，其中套内建筑面积为1l5.93平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为21.18平方米，该商品房属预售，按套出售，该预售商品房单价为人民币每平方米2880元，总金额为人民币叁拾玖万肆仟捌佰柒拾柒元。源河公司的计价公式为每平方价乘以建筑面积(2880元×l37.11平方=394876.80元)源河房地产公司的计价方法违反了广东省建设厅、物价局出台的粤建房字(2000)111号，2000年1月1日起实行的《广东省房地产交易价格计算暂行规定》的第四条“房地产开发企业预售的商品房，按套(单元)或整一层出售的，以套(单元)或整层内建筑面积(以下简称“套内建筑面积”)计算房价，即(2880元×ll5.93平方=333878.40元)因此源河房地产公司是明曼的违反粤房字（2000)111号文的规定，预售商品房计价的有关规定，是不当的。他按建设面积计价是没有任何的政策依据，是不合法的。投诉请求：源河房地产公司无条件退回违规计多房价60998.40元给投诉人。为了更好解决问题，现诚恳请求曲江区住建局协助解决。
韶关市曲江区源河房地产开发有限公司于2013年11月26日向曲江区住房和城乡建设局《回复函》，具体内容为：贵局转来颜佛赐的“投诉书”我公司已收悉，答复如下：一我公司成立于2002年，商品房初始预售约于2003年上半年。因我公司成立晚于2000年111号文出台的年度，对2000年111号文的规定不知晓，因此在签订《商品房买卖合同》中出现以建筑面积及其单位单价表述房屋总价的情形。接投诉后，我们查阅了2000年111号文，认识到商品房预售以建筑面积及其单位单价表述房屋总价确与文件规定不吻合，我们将在今后的商品房预售合同中予以纠正。二、2010年10月25日我公司与颜佛赐签订的“源河汇景商住小区3幢904房”的《商品房买卖合同》，合同确认该房屋建筑面积137.11平方米，套内面积115.93平方米，总房价394877元。总房价以建筑面积为计价单位每平方米2880元。签订合同是当事人双方的真实意思表示，双方对该房屋的建筑面积、套内面积及总房价没有异议。以建设筑面积及其单位单价的方式表述房屋总价是我公司在不知晓2000年111号文规定的情况下作出的真实意思表示，颜佛赐对比没有提出异议也可以认为是在不知晓2000年111号文规定的情况下的真实意思表示，倘若颜佛赐在签订购房合同时已知晓2000年111号文的有关规定而不提出，说明他早已怀有不可告人的目的，对此应予以遣责。三、在执行商品房销售明码标价的过程中，我公司对每套商品房的总价都会分别以建筑面积及其单位单价和以套内面积及其单位单价两种方式进行表述公示，在房屋总价不变的情况下，以建筑面积作为计价单位的单价和以套内面积作为计价单位的单价的单价是截然不同的。以“源河汇景商住小区3幢904房”为例，在总房价394877元不变的情况下，以建筑面积方式表述的单位单价是2880元每平方米，以套内面积方式表述的单位单价应是340617元每平方米。颜佛赐在“投诉书”中以套内面积以建筑面积单位单价作为总房价是不当的，对其请求退回多计房价60998.40元的无理要求我公司不予接受。
曲江区住房和城乡建设局于2013年11月29日作出《关于颜佛赐投诉的回复》，具体内容为：对于颜佛赐的投诉书，我局高度重视安排专人负责。经我局多次约谈，但双方当事人分歧较大。无法达成共识。在多次调解未果的情况下，建议双方可采用司法程序进行解决。
颜佛赐于2014年8月13日向韶关市物价局写了一份《申请书》，具体内容为：本人购买曲江区源河房地产开发有限公司的源河汇景预售商品房一套，该公司在置业计划书中标明，房号3栋904房，面积l37.11平方米，一次性付款，单价2880元每平方米，总价394877元，本人与该公司所签的“商品房买卖合同”第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为“预售商品房”建筑面积l37.1l平方米，其中套内建筑面积ll5.93平方米、公摊面积21.18平方米，第四条计价方式与价款：该商品房屋预售，按套出售，该商品房单价为人民币每平方米2880元总价人民币394877元，源河公司的计价公式为每平方米价乘以建筑面积(2880元×137.1l平方米=394876.80元)。根据广东省建筑厅、广东省物价局，粤建房字(2000)111号《广东省房屋交易价格计算暂行规定》的规定从2001年1月l日起实行的《广东省房地产交易价格计算暂行规定》第4条“房地产开发企业预售的商品房，按套(单元)或整层出售的，以套(单元)或整层内建筑面积(以下简称“套内建筑面积”)计算房价”。按规定计价（2880×115.93平方米=333878.40元)。根据粤建房字(2000)111号文规定预粤商品房的计价规定。“以套内建筑面积”计算房价。因此源河公司“以建筑面积”计算房价是违规多计收申请人房款60998.40元。根据广东省物价局（2007）127号文《广东省物价局新建商品房销售明码标价规定》第五条“对许可纳入当期交易的所有商品房实行明码标价”，标示内容包括；一、商品房销售价格及基本情况：包括每个在售单元的楼层、房号、户型、建筑面积、套内建筑面积，公用分摊建筑面积，总售价，套内建筑面积销售单价。附件3：一、《商品房销售阶目录》3，套内建筑面积销售单价=总售价÷套内建筑面积。源河公司的置业计划书所标示的一次性付款单价2880元平方米，按上述规定应视为套内建筑面积销售单价。其总价394877元是违规计价。按附附件3：的规是应为2880元=总售价333878.40元÷套内建筑面积ll5.93平方米。因源河公司提出不同的解释，为解决问题，恳请贵局对如下三点问题按政策法规作书面解释。(一)源河公司销售预售商品房，以单价乘以建筑面积计价，是否属于使人误解的标价内容及标价方式进行价格欺诈。(二)《广东省房屋交易价格计算暂行规定》是否属于强制性执行的法规的范畴。(三)源河公司销售预售房以单价乘以建筑面积计价，多计申请人的房款60998．40元，按政策规定是否要退回给申请人。要退回的政策依据是什么?如果不用退回的政策依据又是什么政策依据?以上三点恳请贵局根据有关政策的规定，给予书面明确解释。
韶市场关曲江区发展和改革局于2014年10月27日作出《关于反映源河房地产公司售房计价问题的回复》，具体内容为：颜佛赐：您好，市价格检查局转来您的信(访)1件(反映源河房地产公司售房计价问题)收悉，收到信件后，我局高度重视，并认要研读了相关资料，指派一名副局长亲自负责，积极认耍地开展调研工作。现将有关情况回复如下：一、关于源河房地产公司售房计价问题，我局认为双方已签订商品房买卖合同，合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。协商不成的可依法向人民法院起诉，按法院判决处理。二、经营者与消费者进行房产交易，未发现有不遵循公开、公平和不自愿、诚实信用原则的现象。三、《广东省房屋交易价格计算暂行规定》的条款内容解释权不在我局，申请人可向有关部门了解。
另查，原告颜佛赐以房屋卖买合同纠纷向曲江区人民法院得起民事诉讼，请求依法认定河源公司销售预售商品房，按建筑面积计算违规，并判令被告退还违规多计房价款60998.40元。曲江区人民法院于2014年7月7日作出（2014）韶曲法民初字第94号民事判决，判决：驳回原告颜佛赐诉讼请求。不服向本院提起上诉，本院于2014年10月28日作出（2014）韶中法民一终字第795号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。原告颜佛赐于2016年1月25日向本院提起行政诉讼。
本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”参照《广东省商品房预售管理条例》第二十三条：“预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前，经双方协商同意，预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购定金：预售人收取定金前，应当向预购人提供商品房预购销合同草案。收取商品房预购定金时，预售人与预购人应当订立书面协议，约定所收取定金的具体数额和退还与不退还的具体办法。预售人与预购人签订书面的商品房购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购定金应当转预购人支付的商品房预售款。”第二十五条：“商品房预购销合同应当附有预购商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼层、楼号和房号的位置。预售的商品房价格和代收税费经预售人和预购人在合同中约定和载明后，……”的规定。对本案：一、原告颜佛赐在韶关市曲江区源河房地产开发有限公司售楼部领取《置业计划书》内容写明，房号3栋904房，面积l37.11平方米，一次性付款，单价2880元每平方米，总价394877元。与其所签订的《商品房买卖合同》第三条：“买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为“预售商品房”建筑面积l37.1l平方米，其中套内建筑面积ll5.93平方米、公摊面积21.18平方米。”第四条：“计价方式与价款：该商品房屋预售，按套出售，该商品房单价为人民币每平方米2880元，总价人民币394877元。”《置业计划书》与《商品房买卖合同》中记载的房号3栋904房，面积l37.11平方米，单价2880元每平方米，总价394877元相符，是在双方自愿平等主体基础上所实施的合法有效民事行为。
二、原告颜佛赐请求案外人韶关市曲江区源河房地产开发有限公司退还多收取的购房款60998.40元，已经原告颜佛赐所提起的民事合同纠纷确定，在本案不作处理。
三、原告颜佛赐请求被告“曲江区政府”，第三人“曲江区发改局”、“曲江区住建局”参照《广东省房屋交易价格计算暂行规定》及韶曲府办(2009)135号《韶关市曲江区新建商品房销售明码标价实施办法的通知》销售预售房按套内面积计价的规定。对源河公司按建筑面积计算房款的违规行为进行依法依规查处，并按国家发改委的《价格违法行为举报处理规定》第十四条规定，责令源河房地产公司将多收房款退还给原告，被告及第三人承担退还多收房款的连带责任。对所请求的事项：“曲江区住建局”对原告颜佛赐的投诉事项受理后，经召集双方当事人协商在分歧较大，无法达成共识，调解未果的情况下，以建议双方当事人通过司法途径解决投诉事项。“曲江区政府”也对原告颜佛赐的请求事项作出了答复，建议其所请求的事项向区发改局反映。“曲江区发改局”也于2014年10月27日根据市价格检查局转来原告颜佛赐的信访件《反映源河房地产公司售房计价问题》的材料作出答复，建议双方已签订商品房买卖合同，合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。协商不成的可依法向人民法院起诉。经营者与消费者进行房产交易，未发现有不遵循公开、公平和不自愿、诚实信用原则的现象。原告颜佛赐在向三被告申请投诉处理期间，于2014年1月8日向曲江区人民法院提起民事诉讼，被告及第三人对原告颜佛赐所申请、投诉的请求事项都作出了答复、回复，并对请求事项提出了合理的司法建议解决途径，已履行了其职责，不存在行政不作为。对于原告颜佛赐要求被告及第三人参照《广东省房屋交易价格计算暂行规定》第五条：“按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。但应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于全体业主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。”的规定，原告颜佛赐领取《置业计划书》内容与韶关市曲江区源河房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的房号3栋904房，面积l37.11平方米，一次性付款，单价2880元每平方米，总价394877元一致，符合上述规定。《广东省房屋交易价格计算暂行规定》及韶曲府办(2009)135号《韶关市曲江区新建商品房销售明码标价实施办法的通知》属于地方性的部门规章，不属于国家强制性法律、法规的范畴，对交易行为有监督协调指导作用，属违法行为可通过法律途径解决。请求按《价格违法行为举报处理规定》第十四条规定，责令源河房地产公司将多收房款退还给原告，被告及第三人承担退还多收房款的连带责任。因双方所签订的买卖合同在民事诉案件中已确认合法，不存在退还多收房款及被告、第三人承担连带责任的事实，所提供的证据不足，不予支持。被告“曲江区政府”第三人“曲江区住建局”、“曲江区发改局”驳回原告诉讼请求，理由充分，予以采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告颜佛赐的诉讼请求。
本案受理费50元，由颜佛赐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审判长 万 靖
审判员 徐肇廷
审判员 李应富
二〇一六年七月十四日
书记员 郑翠莹