杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭萧民初字第4669号
原告朱志秀。
委托代理人李东升。
委托代理人钱亚芳。
被告凌火兴。
委托代理人吴建峰。
原告朱志秀诉被告凌火兴租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月7日立案受理后，依法由审判员茹华丽适用简易程序于同年9月19日公开开庭进行了第一次审理，原告朱志秀的委托代理人李东升、钱亚芳，被告凌火兴及其委托代理人吴建峰到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于同年11月5日转为普通程序审理，并依法组成合议庭。2013年4月22日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告朱志秀及其委托代理人李东升、钱亚芳，被告的委托代理人吴建峰到庭参加诉讼。2013年10月14日，因本案须以（2012）杭萧民初字第4150号案件的审理结果为依据，本院裁定本案中止诉讼。2014年4月18日，本案第三次公开开庭进行了审理，原告朱志秀及其委托代理人钱亚芳，被告凌火兴的委托代理人吴建峰到庭参加诉讼。审理过程中，双方当事人申请自行庭外和解4个月。同时经本院院长审批，延长审限6个月。本案现已审理终结。
原告朱志秀诉称：2007年5月8日，原告与萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会（以下简称金家埭居委会）签订《房屋租赁合同》，约定金家埭居委会将社区综合楼出租给原告使用。2008年7月，经金家埭居委会同意，原、被告订立租赁合同两份，约定原告将萧山区蜀山街道金家埭社区综合楼三楼（面积1235平方米）、四楼（面积为1235平方米）租给被告，合同均约定租金为每平方米300元，租赁期为2008年9月30日至2013年12月30日止。合同订立后，原告按约将两份租赁合同项下的房屋交付给被告使用。金家埭居委会均在上述两份租赁合同上盖章认可。2009年2月5日，金家埭居委会与原告发生诉讼。2009年12月16日，杭州市中级人民法院作出（2009）浙杭民终字第1904号判决，认定因金家埭居委会与原告订立的租赁合同项下的房屋因未办理建房审批手续，房屋租赁合同无效。被告自2008年9月30日至今实际占有使用两份租赁合同项下的房屋，尚欠原告2009年1月8日起的房屋占有使用费未付。故起诉请求判令：被告按每日2030元支付原告案涉房屋从2009年1月8日起至实际腾退日的房屋占有使用费（因被告已支付200000元（含保证金），故房屋占有使用费自2009年1月8日起算）。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告按每日2030元支付原告案涉房屋从2009年1月8日起至判决生效之日止的房屋占有使用费。
被告凌火兴在法定答辩期间未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：被告于2008年9月30日至2009年12月16日期间从原告处转租了金家埭社区综合楼四楼的房屋。2008年7月22日，原、被告曾就三楼房屋签订过租赁合同，后因三楼已无法按客房要求进行装修，双方协商后将租赁楼层更换至四楼，并于2008年7月30日另行签订了租赁合同。双方就金家埭社区综合楼三楼房屋订立的《租赁合同》已于2008年7月30日废止，被告实际租用四楼房屋。2009年12月16日，杭州中院判决认定房屋租赁合同无效后，金家埭居委会即收回原告转租给被告房屋，并通知被告于2010年1月1日起按新商定的租金标准向金家埭居委会交纳房屋租金，双方于2010年12月8日补签《房屋租赁合同》。被告已按新的租金标准向金家埭居委会支付了2010年1月1日起的房屋租金。2009年12月16日，杭州中院判决认定房屋租赁合同无效后，因原告拖欠金家埭居委会租金，金家埭居委会要求被告向其付清转租赁期间的占用使用费。被告于2010年12月8日支付金家埭居委会170000元。之前被告已支付200000元，故被告已付清转租赁期间的房屋占用使用费。2009年2月，原告起诉要求被告支付租金，2009年12月16日杭州中院判决审定房屋租赁合同无效，金家埭居委会收回原告转租给被告的房屋后，原告均未向被告主张过任何权利，现原告起诉要求被告支付转租赁期间的占有使用费已过诉讼时效。
原告朱志秀为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.房屋租赁合同一份，欲证明原、被告于2008年7月签订房屋租赁合同，约定原告将金家埭社区综合楼三楼出租给被告，租赁期限为2008年9月30日至2013年12月30日，租金为每年每平方米300元的事实；
2.房屋租赁合同一份，欲证明原、被告于2008年7月签订房屋租赁合同，约定原告将金家埭社区综合楼四楼出租给被告，租赁期限为2008年9月30日至2013年12月30日，租金为每年每平方米300元的事实；
3.（2009）浙杭民终字第1904号判决书一份，欲证明原告与金家埭居委会订立的房屋租赁合同因租赁房屋未办理建房审批手续被认定为无效合同的事实。
上述证据经庭审质证，被告对证据1的落款时间有异议，认为合同系2008年7月22日订立，当时落款时间未填写，现落款时间2008年7月30日系原告事后添加。对证据2的真实性无异议，但认为已终止履行。对证据3无异议。本院审查后认为证据2、3是客观、真实的，且与本案事实有关联，本院予以确认。对证据1，因原告在（2009）杭萧民初字第1678号案件中提供的该份合同尾部落款时间为空白，故本院对合同落款的时间不予确认，但本院认为该份合同应形成于2008年7月30日之前。
被告凌火兴为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.金家埭居委会、金家埭社区经济联合社出具的证明一份，欲证明被告未租赁三楼房屋，金家埭居委会于2009年12月26日从原告处收回四楼房屋后租赁给被告的事实；
2.（2009）杭萧民初字第1678号案件起诉状、房屋租赁合同、民事裁定书查档件各一份，欲证明2009年2月原告以被告拖欠租金为由提起诉讼，明确被告只租赁四楼房屋的事实；
3.房屋租赁合同查档件、补充合同、收条各一份，欲证明原、被告曾于2012年7月22日就三楼房屋订立租赁合同，但该租赁合同已于2008年7月30日废止，原告现起诉提交的三楼房屋租赁合同的落款时间系事后添加的事实；
4.原告与金家埭居委会签订的房屋租赁合同复印件、（2009）浙杭民终字第1904号民事判决书复印件各一份，欲证明2009年12月16日终审判决认定原告与金家埭居委会房屋租赁合同无效的事实；
5.被告与金家埭居委会签订的房屋租赁合同一份，欲证明金家埭居委会从原告处收回四楼房屋后直接租赁给被告的事实；
6.收款收据六份，欲证明被告向金家埭居委会履行支付租金的合同义务，并已付清从原告处转租房屋期间的租金的事实；
7.（2012）杭萧民初字第4150号案件起诉状复印件一份，欲证明金家埭居委会起诉朱志秀案件中主张的房屋占有使用费系已扣除四楼房屋的面积计算的事实；
8.（2009）杭萧民初字第1678号案卷存档的起诉状、四楼房屋租赁合同、三楼房屋租赁合同、第一次庭审的庭审笔录各一份，欲证明该案审理过程中，双方明确陈述原告转租给被告的为四楼房屋，三楼房屋的合同是在2008年7月22日的补充合同签订之前所签订，因为三楼合同签订后租赁楼层从三楼换到四楼，双方又签订了四楼的租赁合同，原来的合同没有予以收回的事实；
9.（2009）杭萧民初字第1481号案卷中原告提交的房屋租赁合同三份、租赁合同协议一份，欲证明原告将部分房屋转租，原告提交四楼的房屋租赁合同未提交三楼房屋租赁合同的事实；
10.个体工商户营业执照、结婚证各一份，欲证明杭州萧山我和你商务酒店由被告租赁房屋后家庭经营开设的事实；
11.证人蔡某出庭所作证言，欲证明被告未租赁三楼房屋，金家埭居委会于2009年12月26日从原告处收回四楼房屋后租赁给被告的事实；
12．（2012）杭萧民初字第4150号案件中法院委托评估机构对案涉房屋租金进行评估的评估报告一份，欲证明案涉房屋第四层经评估，在转租期间的年租金为每平方米99元的事实。
上述证据经庭审质证，原告认为证据1系证人证言，证人应当出庭而未出庭。对证据2的真实性无异议，但认为（2009）杭萧民初字第1678号案件中原告未主张三楼租金，并不等于原告已放弃对被告享有三楼租金的债权。对证据3的真实性无异议，但认为合同签订时间为7月30日，被告存留的合同未填落款时间，不能证明合同为2008年7月22日签订。对证据4无异议。对证据5有异议，被告现租赁的房屋基于与原告订立租赁合同而取得，该合同不能证明被告取得案涉租赁房屋是向金家埭居委会取得，亦不能否认被告租赁的房屋仍然是本来应当是向原告取得的事实。对证据6的真实性无异议，但认为被告向金家埭居委会交付租金与本案事实无关联。对证据7的真实性无异议，但认为金家埭居委会是否已经扣除四楼房屋的面积，系社区单方意思表示，对原告没有约束力。对证据8、9的真实性无异议，但应当认定三楼的租赁合同是客观存在的，被告主张的三楼已经换成了四楼的事实，无相应证据印证，原、被告未达成合意，将租赁标的由三楼更换成四楼。对证据10无异议。对证据11，认为证人与被告存在利害关系，证人所作的对原告不利的证词有异议，对证人所作的能有其他相关证据证实的证词无异议。对证据12，认为对评估报告的真实性无异议，但缺乏关联性。原、被告签订租赁合同是双方真实意思表示，对租金的约定也是双方协商确定的。
本院审查后认为，证据1、11，本院认为能够证明被告主张的事实，对其证明效力予以确认。证据2、3、5、6、7、8、9、12的真实性本院予以确认。证据4、10是客观、真实的，且与本案事实有关联，故对其证明效力予以确认。
本院经审理，认定事实如下：2007年5月8日，原告与金家埭居委会签订《房屋租赁合同》一份，约定金家埭居委会将社区综合楼出租给原告使用，租赁期限为2008年12月31日至2013年12月31日，租金计算标准为每平方米每年90元，总面积约5500平方米左右，实际以具体使用面积结算，全部租金至2008年12月31日前一次性付清。2008年7月30日之前，原、被告订立《租赁合同》一份，约定原告将杭州市萧山区蜀山街道金家埭社区综合楼三楼（面积1235平方米）租给被告，合同约定年租金为每平方米300元，租赁期为2008年9月30日至2013年12月30日止。2008年7月30日，原、被告又订立《租赁合同》一份，约定原告将杭州市萧山区蜀山街道金家埭社区综合楼四楼（面积1235平方米）租给被告，合同均约定年租金为每平方米300元，租赁期为2008年9月30日至2013年12月30日止。金家埭居委会均在上述两份租赁合同上盖章确认。
2009年2月5日，金家埭居委会以原告未按期支付租金为由，向本院提起诉讼，请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，原告支付相应的租金、违约金及逾期付款利息损失。本院经审理，于2009年8月10日作出（2009）杭萧民初字第1481号民事判决，判决解除金家埭居委会与原告于2007年5月8日签订的《房屋租赁合同》；原告支付金家埭居委会2009年1月1日起至2009年7月13日止的租金284000元。原告不服该判决，提起上诉。杭州市中级人民法院经审理，于2009年12月16日作出（2009）浙杭民终字第1904号判决，认定因金家埭居委会与原告订立的赁合同项下的房屋因未办理建房审批手续，房屋租赁合同无效，故撤销本院（2009）杭萧民初字第1481号民事判决，驳回金家埭社区居委会的诉讼请求。
本院于2009年2月20日受理了（2009）杭萧民初字第1678号原告（反诉被告）朱志秀诉被告（反诉原告）凌火兴房屋租赁合同纠纷一案，朱志秀要求凌火兴支付房屋租赁费270000元并支付相应利息损失，凌火兴反诉要求朱志秀赔偿其各项损失，返还保证金并支付相应利息损失。经过庭审后双方于2009年6月20日分别撤回了起诉。被告已支付原告200000元，其中100000元为保证金。
2010年12月8日，杭州萧山我和你商务酒店与金家埭居委会订立《房屋租赁合同》一份，约定金家埭社区居委会将社区综合楼四楼出租给杭州萧山我和你商务酒店使用，租赁期限为2010年1月1日至2017年12月30日，同时双方对租金及其他合同权利义务进行了约定。杭州萧山我和你商务酒店业主为应玉凤（被告凌火兴之妻）。
2012年7月10日，金家埭居委会向本院提起诉讼，要求原告腾退金家埭社区综合楼，并支付自2008年至实际腾退之日止的占有使用费。原告提出反诉，要求金家埭居委会赔偿其包括装修损失在内的各项损失等。庭审中，金家埭居委会未主张案涉房屋四楼自2010年1月1日起的占用使用费。2014年4月8日本案作出（2012）杭萧民初字第4150号民事判决，判决：一、原告将金家埭村社区综合楼在本判决生效后十日内腾退并交付给金家埭居委会；二、原告在本判决生效后十日内支付金家埭居委会自2008年12月31日起至2013年12月30日止的房屋占有使用费1748550元，此后至实际腾退之日止的占有使用费按每平方米每年90元、面积3705平方米（第二、三、五层）计算；三、金家埭居委员会在本判决生效后十日内支付朱志秀甩项工程费用32001元，大楼室外配套工程费用145460元，一层大厅、顶楼钢质门及一层围墙29236元，综合楼卷帘门及防火门费用37989元，大楼楼顶花坛费用4000元，综合楼钢结构房屋费用220000元，合计468686元；四、金家埭居委会在本判决生后十日内返还朱志秀代管超市租金102439元；五、金家埭居委会在本判决生效后十日内赔偿朱志秀五楼棋牌室装饰装修损失758977元，五楼棋牌室装饰装修物（不含动产）归金家埭居委会所有；六、石狮子一对及综合楼五楼棋牌室内动产归朱志秀所有，上述物品朱志秀在本判决生效后十日内自行拆除或搬离；七、金家埭居委会在本判决生效后十日内支付朱志秀鉴定费评估18500元。八、驳回金家埭居委会其余诉讼请求；九、驳回朱志秀其余反诉诉讼请求。该判决现已生效。
另查明：经本院现场勘查，案涉房屋第三层目前为毛坯房，空置，未进行装修。第四层用于经营旅馆。
本院认为：因原告与金家埭居委会之间签订的《房屋租赁合同》已被生效判决书确认为无效合同，故原、被告之间关于金家埭社区综合楼签订的转租合同亦无效。原告现要求被告支付三楼、四楼的房屋占有使用费，被告则认为双方虽然针对租赁房屋三楼、四楼分别签订了租赁合同，但被告实际承租的仅是四楼，系双方协商将租赁楼层由三楼变更为四楼。本院经审理认为，双方就案涉房屋三楼、四楼分别签订了房屋租赁合同，但两份合同中均载明“双方签订合同时乙方（即被告）必须交房屋违约保证金拾万元”；在（2009）杭萧民初字第1678号原告（反诉被告）朱志秀起诉被告（反诉原告）凌火兴房屋租赁合同纠纷一案中，原告据以起诉的证据系案涉房屋四楼的租赁合同，原告自认收取了被告支付的100000元租金，要求被告支付剩余租金270000元及相应利息损失。而原告在本案庭审中称100000元是三楼、四楼两层的租金，另100000元是三楼、四楼的违约保证金，原告的陈述显然相互矛盾。同时，被告在（2009）杭萧民初字第1678号案件中陈述了经双方协商将原先承租三楼变更为承租四楼的事实，原告对此事实并未提出异议，假若被告租赁了三楼、四楼两层，原告对此未提出异议显然与常理不符，故本院对被告的抗辩予以采信，认定原、被告对租赁楼层进行了变更，被告仅租用了案涉房屋的四楼。关于房屋占有使用费的确定，原告认为租赁合同虽无效，但仍应按合同约定的租金标准支付占有使用费，被告则认为根据相关的评估报告，案涉第四层的租金为每平方米每年99元。本院认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故原告主张按每平方米每年300元计算，本院予以支持。现原告要求被告支付至判决生效之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。金家埭居委会在杭州市中级人民法院判决其与朱志秀的《房屋租赁合同》无效后，未曾向原告主张返还房屋，被告使用综合楼四楼依据的是与原告之间签订的房屋租赁合同，故被告认为房屋占有使用费已经全部付清的抗辩本院不予采纳。关于租赁期限，被告认为原告与金家埭居委会签订的租赁合同的租赁起始时间为2008年12月31日，却要求被告自2008年9月30日起支付租金不合理，本院认为被告系基于与原告订立的房屋租赁合同从2008年9月30日起实际占有使用案涉租赁房屋，故被告应当按约定支付2008年9月30日起的房屋占有使用费。被告关于诉讼时效的抗辩缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。故被告应支付原告2008年9月30日至2014年4月18日止的四楼租金为：2008年9月30日至2013年9月29日租金1852500元（1235平方米×每年每平方米300元×5年）；2013年9月30日至2014年4月18日租金为203000元（日租金1015元×200天）；1852500元＋203000元=2055500元，减去被告已支付的200000元，尚应支付1855500元。2014年4月19日起至判决生效之日止的占有使用费，仍按每年每平方米300元，面积1235平方米计算。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、凌火兴在本判决生效后十日内支付朱志秀萧山区蜀山街道金家埭社区居民委员会社区综合楼四楼2008年9月30日至2014年4月18日的占有使用费2055500元，扣除已支付的200000元，尚应支付1855500元，并按每日1015元支付上述房屋自2014年4月19日起至本判决生效之日止的占有使用费；
二、驳回朱志秀其余诉讼请求。
如凌火兴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38064元，财产保全申请费5000元，合计43064元，由朱志秀负担16564元，凌火兴负担26500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
审 判 长 孙立军
审 判 员 崔白洁
人民陪审员 陈营治
二〇一四年五月二十日
书 记 员 富美芳