北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终5456号
上诉人（原审原告）：何剑，男，1983年10月31日出生，汉族，中国邮政储蓄银行职员，住北京市海淀区。
上诉人（原审被告）：张军，男，1980年4月17日出生，汉族，无业，住辽宁省义县。
上诉人何剑与上诉人张军因物权保护纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）（2016）京0102民初19171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何剑上诉请求：请求二审法院加判张军向何剑支付2014年10月30日至2014年12月20日的房屋租金6850元。主要事实与理由：（2015）西民初字第10610号民事判决书（以下简称10610号判决）认定：对于何剑所述未收到2013年11月1日至2014年12月30日租金一节，何剑可以产权人的名义要求承租人支付。（2016）京0102民初1608号民事判决书（以下简称1608号判决）又认定：张军应向杜胜海给付合同解除之前相应的房屋租金。上述两份生效判决存在明显冲突：如果10610号判决中认定杜胜海已向何剑交房，则法院不能在1608号判决中判令张军向杜胜海支付租金。现一审判决试图调和上述两份生效判决，但其结果是对上述两判决认定的否定。本案中，何剑提交的证据能够证明杜胜海承诺自2013年11月1日将3号房屋（以下简称涉诉房屋）一切事情移交给何剑。故何剑有权向张军主张该日后的租金。在1608号案件中，张军表示何剑曾与其商量过房屋租金的问题，且张军知晓何剑的有效身份信息和联系方式，其在1608号案件中向法院隐瞒，应当承担举证不利的后果。张军在一审中明确承认其未履行1608号判决。由张军支付2014年10月30日至同年12月20日期间的租金，并不会导致显失公平，张军可以通过再审程序解决。一审判决不支持上述期间的租金，对何剑是不公平的。
张军辩称，根据（2014）西民初字第292号民事判决书（以下简称292号判决），我与杜某之间的房屋租赁合同于2014年12月20日解除，在该日之前，我向杜某支付房租合法有效。在292号案件执行过程中，双方当事人已将2013年11月1日至2014年12月30日的欠付租金与判决项下的违约金进行抵扣，该期间的租金张军已向杜某交付。与杜某的房屋租赁合同解除后，我将2015年1月1日至同年10月31日的房租交给何剑是因为在该期间双方达成了口头的房屋租赁协议，但不能证明之前即存在租赁关系。我对何剑与杜某之间签署合同的情况不知情，何剑与我未签订合同。现何剑的起诉系重复主张租金，对此，我不同意给付。
张军上诉请求：撤销一审判决，驳回何剑的诉讼请求。理由为：我与杜某在2010年11月1日签订房屋租赁合同，后1608号判决于2014年12月20日判令上述合同解除，故合同期内我应将房租交给杜某。现何剑的诉讼请求系重复主张租金，张军不应就同一期间重复支付两笔租金，故何剑的诉讼请求不应得到法院支持。
何剑辩称,何剑与杜某之间未就涉诉房屋签订过房屋租赁合同，其他答辩意见同何剑的上诉意见。
何剑向一审法院起诉请求：要求张军支付2013年11月1日至2014年12月31日房屋使用费58333.34元
一审法院认定事实：
3号房屋（即本案所称涉诉房屋）产权人原系杜某。2010年11月1日，杜某与张军签订房屋租赁合同，将涉诉房屋租予张军，租赁期限为5年，自2010年11月1日起至2015年11月1日止，年租金5万元。2012年11月11日，何剑与杜某签订房屋买卖合同及补充协议，杜某将涉诉房屋售予何剑。2012年12月28日，何剑取得涉诉房屋所有权证。同日，杜某向何剑出具承诺书，载明：“……自售房后2013年5月1日将租金2.5万直接打何剑账户，逾期未交房按房租的1%交滞纳金为每月200元。甲方（即杜某）2013年8月1日向承租户张军提出解除合同，于2013年11月1日正式解约，将此房一切事情移交给何剑。”
2013年底，张军就房屋租赁合同的继续履行问题向西城法院起诉，要求杜某支付相关补偿金并继续履行租赁合同，杜某在该诉讼中提出反诉要求解除租赁合同。2014年12月20日，西城法院作出（2014）西民初字第292号民事判决书（即292号判决），判决解除了杜某与张军签订的房屋租赁合同。
2016年3月8日，西城法院就何剑诉杜某房屋买卖合同纠纷一案作出（2015）西民初字第10610号民事判决书（即10610号判决），该判决书认定：杜某出具承诺书承诺2013年11月1日将涉诉房屋一切事情移交给何剑，即是对房屋的交付形式，对于何剑所述未收到2013年11月1日至2014年12月30日租金一节，何剑可以产权人的名义要求承租人支付。
2015年10月31日，张军搬离涉诉房屋。
2016年3月30日，西城法院就杜某诉张军房屋租赁合同纠纷一案作出（2016）京0102民初1608号民事判决书（即1608号判决），该判决认定杜某主张的2013年11月1日至2014年10月30日前的租金超过了诉讼时效期间，判决张军支付杜某本案涉诉房屋2014年10月30日至2014年12月20日房屋租金6850元。上述判决均已发生法律效力。
一审法院另查，2013年11月1日至2014年12月31日租金张军未向何剑支付。一审庭审中，何剑确认2012年12月28日至2013年10月31日的租金由张军支付予杜某，杜某已转交给何剑；2015年1月1日至2015年10月31日租金已由张军直接向何剑支付。张军称何剑主张的房屋使用费已超过了诉讼时效期间。何剑就此提交了短信记录，并主张于2013年10月20日、2014年11月14日、2014年11月18日、2015年3月18日、2016年3月14日曾向张军发短信提及此事。张军认可何剑曾向其提及此事，但表示记不清时间。
一审法院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人应当按照约定的期限支付租金。根据已生效法律文书的认定，何剑自杜某处购买涉诉房屋，于2012年12月28日取得该房屋所有权，成为房屋所有权人。在诉争房屋所有权发生转移之时张军承租房屋的期限尚未届满，因此其租赁合同的效力应不受影响，张军在租赁期限内亦曾向何剑支付过诉争房屋的租金，该事实亦佐证了何剑承继了原产权人与张军的租赁关系。在何剑受让诉争房屋后，张军应按照其与原房屋产权人所签房屋租赁合同约定的租金标准向何剑支付房屋租金。鉴于张军系依据房屋租赁合同合理使用房屋，并非对物权的侵占，因此何剑主张由张军向其支付房屋使用费并不符合双方之间形成的租赁法律关系，对此该院将按照房屋租金予以确认。张军所作的何剑所诉超过诉讼时效期间的辩解，因何剑能够证明存在诉讼时效中断的情形，故对张军的辩解该院不予采纳。鉴于（2016）京0102民初1608号民事判决已确认2014年10月30日至2014年12月20日的房屋租金由张军向杜某支付，故此期间的房屋租金再行判决由张军承担显失公平，何剑可另行向杜某主张相关权利。综上所述，何剑要求张军支付2013年11月1日至2014年10月29日、2014年12月21日至2014年12月31日房屋租金的请求正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决：一、自判决生效之日起十日内，张军支付何剑二〇一三年十一月一日至二〇一四年十月二十九日、二〇一四年十二月二十一日至二〇一四年十二月三十一日房屋租金共计五万一千二百三十三元。二、驳回何剑其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审认定的事实：张军在一审中陈述，2013年11月1日至2014年12月20日的租金没有支付。
本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。
另，张军在二审中，向本院提交结案日期为2015年6月16日的292号案执行案件卷宗封皮及292号判决生效裁判证明书各一份（均为复印件），欲作为新证据用以证明其在292号案执行过程中已向杜某支付2013年11月1日至2014年12月30日的房屋租金。
上述事实，有当事人陈述意见、房屋租赁合同、房屋产权证书、承诺书、（2014）西民初字第292号民事判决书、（2015）西民初字第10610号民事判决书、（2016）京0102民初1608号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人应当按照约定的期限支付租金。何剑作为涉诉房屋的购房人，有权根据杜某出具的承诺书取得涉诉房屋的租金以及房屋使用费。鉴于1608号判决已经确认2014年10月30日至2014年12月20日的房屋租金由张军向杜某支付，故对该期间的房屋使用费不应由张军向何剑重复支付。对于2013年11月1日至2014年10月29日、2014年12月21日至2014年12月31日的房屋租金，张军未举证证明其已支付，因张军实际使用了涉诉房屋，故应当向何剑支付上述期间的房屋使用费，何剑能够证明其主张权利存在诉讼时效中断的情形，故张军的该项抗辩意见不能成立。一审法院比照原房屋租赁合同的租金标准判决张军向何剑给付上述期间的费用共计51233元，数额无误，本院不持异议。
2016年3月30日审结的1608号案件就张军欠付杜某2013年11月1日至2014年12月20日期间租金的争议作出认定，且张军在一审中认可2013年11月1日至2014年12月20日的租金没有支付，现其在二审中主张上述租金已在2015年6月结案的292号案件执行过程中向杜某给付，与前述判决的认定和其自认相矛盾，其向本院提交的形成于2015年的292号执行案件材料和生效证明等材料，不属于新证据，且不影响本案的实体审理，本院不作为新证据采纳。
综上，何剑与张军的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回双方上诉，维持原判。
何剑上诉部分的案件受理费50元，由何剑负担（已交纳），张军上诉部分的案件受理费1081元，由张军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 姚 颖
审判员 李 珊
审判员 陈雨菡
二〇一七年六月二十六日
书记员 马博文