广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂中法民四终字第118号
上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市有荣配销有限公司。
法定代表人陆嘉琦，董事长。
诉讼代理人管佩亮，广东鹏鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）茂名市汇丰大酒店有限公司。
法定代表人梁辉，董事长。
诉讼代理人梁华强，广东董文浩律师事务所律师。
上诉人深圳市有荣配销有限公司（下称有荣公司）、茂名市汇丰大酒店有限公司（下称汇丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2013）茂南法民二初字第234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年4月9日，有荣公司（乙方）与汇丰公司（甲方）签订租赁合同一份，约定：甲方将位于茂名市油城四路*号大院汇丰购物广场一楼、二楼约6972m2（物业）出租给乙方经营，租期自2011年7月1日起至2026年6月30日，共十五年，免租期为三个月，起租日为2011年10月1日。甲方在2011年7月1日前将完全符合本合同约定的场地交付乙方。如逾期不能交付，本条款的合作期、免租期等逾期交场天数相应顺延，超过30天未能交付场地，视为甲方违约，乙方有权解除合同，甲方需双倍返还乙方保证金。租赁费用：5元/m2，自第三年起每两年递增5%。甲方交付场地前10天内乙方一次性支付甲方三个月租赁费用，自免租期结束第四个月开始支付，乙方在每月5日前向甲方支付当月租赁费用，甲方收到费用后5个工作日内向乙方开具发票，甲方未及时提供发票的，乙方有权延期交纳下月租赁费用。甲乙双方约定合同保证金为1060000元，合同签订后三个工作日乙方向甲方支付，合同终止或解除后十五天内退还。甲方确保经营场地在向乙方交付时符合消防法规的要求，向乙方提供合格的消防设施器材并通过当地消防主管部门的验收，取得当年度的消防验收合格证明。甲方确保经营场地有正式的供电设施和服务，提供独立变压器，用电标准不低于800kva，甲方负责将电源接至乙方经营楼层的总配电箱，并为乙方安装独立的电表，乙方按月自行向供电部门交纳电费。甲方为乙方单独安装水表，乙方按月自行向供水部门交纳水费。违约责任：在本合同执行过程中，一方违反合同约定或违反国家有关法规造成合同变更、解除或终止的即视为违约。违约方须向对方支付相当于保证金的违约金，若造成对方或第三方的经济损失，违约方还应另行实施赔偿。由于甲方原因，政府有关部门不能向乙方发放营业执照或经营许可文件，乙方有权解除合同。乙方如不能按时向甲方缴交租赁费用，时间超过30天，自第31天起，每延迟一天按拖欠总金额的1‰向甲方交违约金，延迟一个月及延迟总额超出一个月租赁费用的视乙方违约，甲方有权解除合同。如因甲方没有达到本合同第四条规定的移交使用条件，并在提供缺陷清单后7日内，仍不能更正缺陷的，乙方有权解除合同。如因甲方原因导致停水、停电，影响乙方正常经营或导致乙方停业，由甲方赔偿损失，乙方有权解除合同。由于发生不可抗力事件导致一方无法履行其义务达到或超过3个月，可以书面通知另一方提前终止合同，而无需承担任何法律责任。合同终止时，乙方有权将自有可移动的设备、货品带走，乙方投资的固定设施等形成的附着物，经评估机构评估后，由甲方按照评估价补偿给乙方。合同期届满前，乙方因经营的原因提前终止合同，可在提前二个月书面通知甲方并交清一切应付费用后提前终止合同，保证金不退，乙方可将投资的设备、货品自行搬走。同日，双方签订补充协议一份，约定管理费为40元/m2，自第三年起每二年增5%。
合同签订后，有荣公司于2011年4月11日交付押金1060000元给汇丰公司。
2011年7月7日，有荣公司（乙方）与汇丰公司（甲方）双方签订补充协议（二），约定，甲方负责完成封闭中庭的土建和中庭区域的消防改造工程，并承担全部投资，费用由乙方先垫资。中庭封闭部分面积按原合同所定租金标准向乙方收取，乙方所垫工程费用从起租日开始从租金抵消。同日，双方签订补充协议（三），甲方承诺，若甲方资料不全以及手续不齐，导致乙方二次装修消防报建不能申报或工商营业执照不能办理，造成乙方的损失，甲方愿意承担责任。2011年7月23日，双方签订交场补充协议（四），约定交场日为2011年7月25日，甲方承诺在乙方租赁范围内原汇丰广场的专柜在交场日前除“周六福”专柜外已全部清空，甲方与原专柜一切债权债务与乙方无关。甲方保证“周六福”专柜不影响乙方的装修与开业，否则造成的损失由甲方承担。2011年10月21日，双方签订补充协议（五），内容为将原租赁合同中的租赁费用由10元/㎡改为5元/㎡，管理费由30元/㎡改为40元/㎡，总费用不变。2011年11月28日，双方签订补充协议（六），内容为关于租赁范围红线面积问题，鉴于“周六福”及“耐克”铺位原租赁合同尚未到期，其中“周六福”月租金为29335元，合同期至2012年11月30日，从乙方开业之日起收取租金，双方同意该租金每月从乙方应交租金中扣减（包括乙方开业日至2012年1月15日之租金），直至该铺位合同期满后或该铺位提前终止合同交乙方招商及管理止。“耐克”铺位合同期至2012年12月18日，合同期满后或该铺位提前终止合同交乙方招商及管理。鉴于租赁合同签订后的种种原因，双方同意租赁范围交场日期确定为2011年10月15日，免租期三个月，即自2012年1月16日起开始计租；如若国美招牌事件由明日起仍得不到妥善解决而影响开业，上述交场日期顺延。2012年5月30日，双方签订补充协议（七），内容为关于实测面积，经双方共同测量得出合同的实际租赁面积为6753.66m2（其中耐克铺位面积194.76m2未交付使用）。2012年5月10日，双方签订补充协议（八），内容是关于东南门招牌问题，双方就乙方在购物广场二楼天桥东门、南门悬挂招牌的事宜达成了一致协议。
汇丰公司于2011年10月15日将租赁的房屋（除“周六福”及“耐克”铺位外）交付给有荣公司使用（“周六福”及“耐克”铺位分别于2012年2月18日、2012年10月19日交付），有荣公司将所租赁的房屋重新进行装修改造，用于经营茂名市爱家爱超市有限公司（下称“爱家爱超市”），该公司于2011年12月5日开业。有荣公司于2013年1月16日致函汇丰公司，称其自2011年12月开业以来经营困难，导致每月亏损50多万元，希望能在2013年给予租金及管理费六折的优惠，但汇丰公司未予应允。2013年4月21日，有荣公司书面通知汇丰公司，称其租赁的汇丰购物广场一楼、二楼，因各种原因无法继续经营，决定停止经营超市，计划在2013年4月30日前完成停业，期间会考虑转型经营或转让他人经营，如确实缺乏寻找到合适经营项目，将物业交回给汇丰公司。汇丰公司通知有荣公司预付二个月的租金及管理费，有荣公司于2013年4月22日、27日向汇丰公司交付了二个月的租金及管理费(每月303914.7元)。2013年5月23日，有荣公司将所租赁的房屋交还给汇丰公司，双方办理了交接并签署了交场书一份。
有荣公司于2013年5月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令解除原、被告之间的租赁合同；判令被告双倍返还保证金2120000元并退还预付租金及管理费202611.8元，以上合计2322611.8元；判令被告赔偿原告装修损失2995855.69元；判令被告承担本案诉讼费用、评估费用。同时申请对其所租赁场地剩余租赁期内装修残值进行评估。汇丰公司提出反诉，请求判令反诉被告支付尚欠的租金、管理费200372.59元给反诉原告。判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款的违约金（从反诉之日起，按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍支付逾期付款违约金给反诉原告，直至付清租金、管理费时止）。反诉费用由反诉被告负担。
原审法院委托茂名市合众资产评估有限公司进行评估，评估结论为，“爱家爱超市”的装修残值评估结果为2995855.69元。有荣公司对该评估报告无异议。汇丰公司对该评估报告有异议，认为本次评估不是以现场为依据，而是以原告单方制作的装修清单进行评定，不具有真实性。
原审法院认为：有荣公司与汇丰公司签订的租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同。在合同履行过程中，有荣公司因其自身经营方面的原因，要求提前终止合同，经原、被告双方同意，于2013年5月23日终止履行，有荣公司退出经营场地，并将场地交还给汇丰公司，原、被告双方均表示已解除了租赁合同。有荣公司表示放弃解除该租赁合同的诉讼请求。
关于有荣公司要求汇丰公司双倍返还保证金2120000元的请求。有荣公司认为，按租赁合同约定：“甲方在2011年7月1日前将完全符合本合同第一条及第四条约定的场地交付乙方。如逾期不能交付，本条款的合作期、免租期等逾期交场天数相应顺延，超过30天未能交付场地，视为甲方违约，乙方有权解除合同，甲方需双倍返还乙方保证金。”因汇丰公司未能按租赁合同约定交付场地，致其解除合同为由，汇丰公司应双倍返还保证金。虽然汇丰公司在开始交付场地时未能按租赁合同约定交付场地给有荣公司，但后来双方签订了补充协议，对有关交付场地的问题重新进行了约定，有荣公司再以此为由请求汇丰公司承担双倍返还保证金的违约责任缺乏依据。据租赁合同约定，合同期届满前，乙方（原告）因经营的原因提前终止合同，可在提前二个月书面通知甲方（被告）并交清一切应付费用后提前终止合同，保证金不退，乙方（原告）可将投资的设备、货品自行搬走。本案是由于有荣公司经营的原因提前终止合同的，有荣公司以汇丰公司违约，致其解除合同为由，请求汇丰公司双倍返还保证金2120000元缺乏依据，其理由不能成立，不予支持。
关于有荣公司请求汇丰公司赔偿装修损失2995855.69元的问题。有荣公司主张因汇丰公司的原因造成合同不能继续履行，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，应予支持”的规定，汇丰公司应赔偿其装饰装修残值损失。但是，本案中，是因有荣公司经营的原因单方提前终止合同，不是因汇丰公司违约而导致合同解除的。因此，有荣公司以汇丰公司违约为由要求汇丰公司赔偿装修损失2995855.69元缺乏依据。
但对于承租房屋装修问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”而对形成附合的装饰装修物，上述司法解释第十一条规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”根据以上法律规定，对于出租房屋的装饰装修物，未形成附合的，由承租人拆回利用；形成附合的，出租人利用的应予补偿或根据公平原则分担。本案中，一是原、被告在场地交接时，未能就有荣公司对涉案房屋的装修问题达成一致，也未能及时固定当时的装修情况；且汇丰公司在有荣公司离场并发生本案纠纷的情况下，没有对涉案房屋的装修情况进行核实即重新出租装修，因此，双方均对造成本案出租房屋装修情况不明有一定的过错。二是有荣公司对其承租的房屋，在终止合同或解除合同时，具有恢复原状的义务。三是汇丰公司对于有荣公司的装修残值，还有一定的利用价值。综合考虑以上因素，从公平合理的原则考虑，应由汇丰公司给予有荣公司一定的经济补偿。参考评估机构所评估的价值，应酌情由汇丰公司按装修残值评估价2995855.69元的20%即599171元补偿给有荣公司为宜。
关于有荣公司要求判令汇丰公司退还预付租金、管理费202611.8元的请求，以及汇丰公司提出反诉，要求判令有荣公司支付尚欠的租金、管理费200372.59元及逾期付款的违约金的请求。本案中，租赁总面积为6753.66m2，租金及管理费按每月45元/m2计算,即每月303914.7元,从2012年1月16日至2013年5月23日止的租金、管理费为4933548.7元。但由于“周六福”及“耐克”铺位分别于2012年2月18日、2012年10月19日才交付，应扣减该部份的租金，其中“周六福”铺位至2012年2月18日止的租金为33348.58元(按月租金29335元计)，“耐克”铺位至2012年10月19日止的租金为79753.8元（按194.76m2，每月45元/m2计），故有荣公司实际应交付租金、管理费4820446.32元（4933548.7元-33348.58元-79753.8元）。在本案审理过程中，汇丰公司主张有荣公司已付租金、管理费5009961.99元，而有荣公司主张已付租金、管理费5019961.99元，但有荣公司未提供证据证明其主张，不予采信，故应认定有荣公司已付的租金、管理费为5009961.99元。因此，汇丰公司应退还租金、管理费189516元（5009961.99元-4820446.32元）给有荣公司。有荣公司请求汇丰公司退还预付租金、管理费202611.8元有误，对其合理部分应予支持，对其超出部分不予支持。汇丰公司提出反诉，请求有荣公司支付尚欠租金、管理费200372.59元，其请求缺乏依据，理由不能成立，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告汇丰公司在判决生效之日起十日内退还租金及管理费189516元给有荣公司；二、被告汇丰公司在判决生效之日起十日内补偿装修损失599171元给原告有荣公司；三、驳回原告有荣公司的其他诉讼请求；四、驳回被告汇丰公司的反诉请求。如未按判决书指定的期限内履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57647元，由被告汇丰公司负担11687元，原告有荣公司负担45960元。反诉案件受理费2153元，由被告汇丰公司负担。评估费23700元，由原告有荣公司负担18960元，被告汇丰公司负担4740元。
上诉人有荣公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决严重违反法律规定，损害了上诉人的合法权益。理由如下：
一、汇丰公司未按合同约定履行义务，存在严重的违约行为。具体表现在：1、汇丰公司在合同中约定交场日期为2011年7月1日，后来汇丰公司申请将交场日变更为2011年7月25日，然而汇丰公司仍未能信守承诺，单方将实际交场日变更为2011年10月15日。上诉人提交的交场补充协议（四）、（六）充分证明汇丰公司的行为不仅是逾期交场，更存在擅自变更交场时间，已构成违约。2、汇丰公司所交付的场地不符合合同的约定，按照合同约定，其在交付场地时尚有“周六福”、“耐克”等铺位没有移交给上诉人；3、汇丰公司未按合同约定提供广告牌位、独立电表、经营场地专用的中央空调设备、水塔扩风管等。综上，汇丰公司存在多项违约行为，应按合同约定向有荣公司承担双倍返还保证金的违约责任。二、原审判决酌定涉案装修损失由汇丰公司补偿给上诉人使用的比例错误，应当由汇丰公司按照评估数额全额赔偿给上诉人。汇丰公司的违约行为导致上诉人无法继续经营而无奈退场，上诉人为减少损失，试图将装修拆除，然而，汇丰公司要求上诉人不得拆除装修物品，并将场地转租给第三方国美电器公司继续使用。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，结合《租赁合同》第十条第一项“若造成对方的经济损失，违约方还应另行实施赔偿”的约定，原审判决酌定由汇丰公司向上诉人赔偿20%的装修损失没有法律依据。另外，涉案评估报告客观、公正，应予采信。故汇丰公司应按照评估数额全额赔偿给上诉人。三、上诉人没有放弃追究违约责任的权利，原审判决不能随意推断上诉人丧失要求汇丰公司返还保证金的权利。1、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，此条款赋予守约方的多项法定权利，其中包括追究对方的违约责任。而在本案中，上诉人为防止损失扩大而同意继续履行合同，或是鉴于汇丰公司的各种违约行为而迫于终止经营，但这些均不能表示上诉人放弃追究汇丰公司违约责任的权利。原审法院随意推断的做法严重损害了当事人的合法权益，违背了法律精神。2、原审判决以上诉人因经营的原因提前终止合同而不支持双倍返还保证金是偏袒汇丰公司的行为。综上所述，请求二审法院：1、重新审理此案，撤销原审判决中第二项、第三项的内容；2、依法改判汇丰公司双倍返还保证金共2120000元；3、依法改判汇丰公司赔偿上诉人装修损失2995855.69元；4、依法改判汇丰公司承担本案的一切诉讼费用及评估费。
上诉人汇丰公司针对有荣公司的上诉答辩称：涉案租赁合同签订后，双方对相关问题还签订了5份补充协议，因此违约的情况已经不再存在了，有荣公司也继续使用了场地。2013年5月23日，有荣公司将场地还给汇丰公司时有交接函，双方的法律关系已经明确。由于是有荣公司的原因导致合同解除，其要求所谓的形成复合装修装饰物的残值是不应予以支持的。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，合同在履行过程中如果存在违约的情况，可以采取继续履行，采取补救措施和赔偿损失的处理方式，而本案双方当事人在补充合同中明确约定了是继续履行合同的，实际也履行了2年多的时间，对方是在使用了场地之后还支付了租金、管理费。有荣公司混淆了两个违约情况，在2011年10月15日，我方根据租赁合同的补充协议（六）将场地交付给有荣公司，其在2011年12月在工商登记部门注册登记获得工商营业执照并经营“爱家爱超市”至2014年7月份才予以注销，其主张汇丰公司存在履行的瑕疵导致其在使用场地2年后才提出解除合同，是混淆了一个事实，其违约解除权已经丧失。根据租赁合同的约定，有荣公司有权提前2个月通知解除合同，但其是在2013年5月3日才发函明确要求搬离场地并要求解除合同。
上诉人汇丰公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定可见，因有荣公司违约导致合同解除的情形，其不能再请求赔偿所谓的装修残值。即使补偿，也应以上诉人同意使用为前提条件。但是原审判决在上诉人不同意使用的情况下，将所谓的装修残值补偿责任强加于上诉人，违背了法律规定。二、涉案评估报告中的对象、范围、方法违背法律规定，应不予采信。1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》的有关规定，有荣公司对于所谓的附着物装修投入，应当负有举证责任。但是评估书中注明，评估是假设在有荣公司提供给法院的装修材料真实完整的前提下进行的，但这些装修材料实际使用情况如何，有荣公司未能举证证实。2、评估对象、评估范围超过法律规定。三、原审法院的审理范围超出有荣公司的诉讼请求。一审中，有荣公司请求退还预付的2013年5、6月的租金、管理费202611.8元，而一审法院认为有荣公司向上诉人缴纳的租金未含“周六福”、“耐克”铺位的租金，认定有荣公司是多交了租金而予以扣除，是错误的。四、有荣公司负有提前2个月通知解除合同的义务，此2个月内的租金，其应予以支付，有荣公司现要求退回没有依据。原审判决判令上诉人退还部分租金、管理费属计算错误。因“周六福”商铺自2012年1月16日至2012年2月17日、“耐克”商铺自2012年1月16日至2012年10月18日未交付给有荣公司使用，有荣公司计算该期间的租金、管理费时，已扣除相应的金额和面积，而原审判决在此基础上再扣除该部分的租金、管理费，属于重复扣减。五、上诉人在一审中的反诉请求有事实和合同依据，有荣公司应支付上诉人租金、管理费合计5210334.57元，但仅支付了5009961.99元，仍欠200372.59元，已经严重违反合同的约定。
上诉人汇丰公司在二审庭审中称：一、自2012年1月16日起至2013年7月3日止，有荣公司应交（含“周六福”、“耐克”商铺的租金）租金、管理费为5348898.72元（6753.66㎡×45元/㎡×17个月零18天），扣除“周六福”商铺的租金31290.67元（29335元/月×32天）以及“耐克”商铺的租金79754.22元（194.76㎡×45元/㎡×10个月零3天），有荣公司实际应付租金、管理费为5237853.83元，但其实际仅支付5009961.99元，尚欠227891.84元。二、交还场地是对场地控制的转移，有荣公司同意交还场地，表明其对场地内的所谓装修残值不再提出请求。从有荣公司在2013年5月3日发出的函件的内容可见其是同意按合同执行“清理现场”责任的，有荣公司同意交还场地由上诉人接管，说明其在交还前已经清理完现场，也表明其放弃对场地内的所谓装修附加物。即使有所谓的装修残值，也是无法确定的，因此有荣公司要求汇丰公司补偿装修残值没有依据。综上所述，请求：1、撤销（2013）茂南法民二初字第234号民事判决第一、二、四项；2、判令驳回有荣公司的全部诉讼请求；3、判令有荣公司支付上诉人尚欠的租金、管理费共200372.59元及逾期支付违约金（自反诉之日起，按照中国人民银行同期贷款利率四倍支付至实际清偿之日止）；4、判令有荣公司承担本案一、二审全部诉讼费用及全部评估费用。
上诉人汇丰公司对其陈述，在二审中提交企业机读档案登记资料复印件1份。
上诉人有荣公司针对汇丰公司的上诉答辩称：汇丰公司在履行合同过程中违约在先，根据双方签订的5份补充协议以及会议纪要的内容，均表明对方存在交场面积不足等多项违约行为。有荣公司没有放弃追究汇丰公司违约责任的权利，因此，有荣公司仍然有权按照法律的规定以及合同的约定，主张汇丰公司返还保证金、支付相当于保证金数量的违约金及赔偿其他经济损失，即双倍返还保证金。关于装修残值的问题，由于涉案租赁合同中没有对租赁物的处分进行约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，本案是因对方违约在先，且对方不同意有荣公司将装修物品拆除所导致的损失，对方应给予相应的赔偿。关于对方提出合同解除需提前2个月通知的问题，履行提前通知义务不等于是有荣公司违约，预交的2个月租金属于预付性质，租金是按照实际数额进行计算。关于法律适用问题，从《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定可见，该条款当中对于违约方应承担继续履行采取补救措施的处理方式是并列的，当事人有权选择其中的处理方式。因此，有荣公司有权要求解除合同，追究汇丰公司的违约责任并赔偿损失。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明：汇丰公司在二审中向本院提交《调查取证申请》，申请本院向茂名市工商行政管理局调取“爱家爱超市”的档案资料。汇丰公司在二审中提交了“爱家爱超市”的企业机读档案登记资料，该资料显示有荣公司投资经营的“爱家爱超市”于2011年12月8日经茂名市工商行政管理局登记成立，于2014年7月17日核准注销，有荣公司对该企业机读档案登记资料没有异议。
再查明：汇丰公司在二审庭审中称，自2012年1月16日起至2013年7月3日止，有荣公司应交的租金、管理费为5348898.72元，扣除“周六福”商铺的31290.67元和“耐克”商铺的79754.22元租金后为5237853.83元，但有荣公司实际仅支付了5009961.99元，尚欠227891.84元。
本院认为：本案的争议焦点问题归纳如下：一、双方当事人是否存在违约行为以及汇丰公司应否双倍返还保证金2120000元给有荣公司。二、装修损失费应如何承担。三、有荣公司应交付租金、管理费至何时。四、有荣公司是否拖欠汇丰公司的租金、管理费及汇丰公司应否返还部分租金、管理费给有荣公司。
一、关于双方当事人是否存在违约行为以及汇丰公司应否双倍返还保证金2120000元给有荣公司的问题。有荣公司上诉称汇丰公司违反合同的约定，存在未按时交场给其使用等多种违约行为，应当向其双倍返还保证金。汇丰公司则上诉称有荣公司在合同期满前解除合同，违反了合同约定，其交付的保证金应不予退还。经查，第一、汇丰公司作为甲方与作为乙方的有荣公司于2011年4月9日签订《租赁合同》一份，其中约定在合同期届满前，乙方因经营的原因提前终止合同，保证金不退，乙方可将投资的设备、货物自行搬走。随后，在2011年7月7日至2012年5月30日期间，双方签订补充协议（二）至（八），对场地的交付使用、租赁面积的变更、广告位的提供等均作出了明确的约定及具体的处理方法。第二、有荣公司投资经营的“爱家爱超市”于2011年12月5日开业进行经营，于2011年12月8日经茂名市工商行政管理局登记成立。第三、在履行合同的过程中，有荣公司书面通知汇丰公司，称其租赁的涉案物业因各种原因无法继续经营，决定停止经营超市，计划在2013年4月30日前完成停业，期间会考虑转型经营或转让他人经营，如确实寻找不到合适经营项目，将会把物业交回给汇丰公司。从上述查明的事实来分析，汇丰公司与有荣公司对于场地的交付使用、租赁面积的变更、广告位的提供等问题均签订补充协议作出了明确的约定及具体的处理方式，应视为是双方当事人自愿对原租赁合同的变更，其效力与原租赁合同具有同等法律效力，有荣公司所投资经营的“爱家爱超市”已经工商部门核准成立，并已开业进行经营，不存在有荣公司主张的因汇丰公司的违约行为导致其无法经营的情形。故有荣公司该上诉意见理由不充分，本院不予采纳。涉案租赁合同的解除是有荣公司在合同履行过程中，因其自身经营方面的原因而要求提前终止合同的，按合同约定，在此情况下汇丰公司无需退还保证金给有荣公司。汇丰公司该上诉主张理据充足，本院予以支持。至于汇丰公司申请调取“爱家爱超市”档案资料的问题，由于有荣公司对汇丰公司在二审中提交的“爱家爱超市”的企业机读档案的登记资料没有异议，因此汇丰公司该申请已无必要，本院不予准许。
二、关于装修损失费应如何承担的问题。有荣公司上诉称原审判决对装修损失酌定补偿损失分担的比例错误，汇丰公司违反合同的约定，应由其按照评估数额进行全额赔偿。汇丰公司则上诉称涉案评估报告违反法律规定，不应采信，且其作为出租人不同意利用装修上的附着物，因此其无需补偿装修损失给有荣公司。经查，2013年5月23日，有荣公司与汇丰公司进行了涉案房屋的返还交接并签署了《交场书》一份，该《交场书》的主要内容为：有荣公司于2013年5月23日交还租赁场地给汇丰公司，有荣公司在经营期间与招商进入经营的专柜所发生的债权债务由有荣公司承担，与汇丰公司无关。结合上述第一个争议焦点问题分析的情况来看，本案租赁合同的解除是有荣公司因其自身经营方面的原因而要求提前终止合同，符合双方约定的因经营方面的原因解除合同的情形，且有荣公司在交回租赁场地给汇丰公司时双方对于装饰装修如何处理没有约定，汇丰公司对剩余租赁期内装饰装修残值又未同意利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”以及第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，有荣公司请求汇丰公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失理据不足，本院不予支持。原审判决判令汇丰公司按装修残值评估价2995855.69元的20%即599171元赔偿给有荣公司，没有依据，本院予以纠正。鉴于汇丰公司无需向有荣公司赔偿装饰装修残值损失，故对涉案房屋作出的评估报告，本院不予审查。
三、关于有荣公司应交付租金、管理费至何时的问题。汇丰公司上诉称有荣公司于2013年4月21日前向其发出的函件不具备法律上终止合同的意思表示，有荣公司作出解除合同的意思表示应从2013年5月3日起算，因此有荣公司应交付租金、管理费至2013年7月3日止。经查，第一、双方在租赁合同中约定“合同期届满前，乙方因经营的原因须提前终止合同，乙方可在提前二个月书面通知甲方并交清一切应付费用后提前终止合同。”。第二、2013年4月21日，有荣公司发函给汇丰公司，该函中称：我公司定于2013年4月14日结束茂名汇丰店（即“爱家爱超市”）的经营，现正积极联系有兴趣的公司接手经营，如果最终无人接手，我公司会于2013年4月30日前搬离，并将物业交回给汇丰公司。第三、有荣公司于2013年5月23日交还租赁场地给汇丰公司。从查明的事实来分析，双方虽然对有荣公司因经营的原因提前终止合同约定须提前2个月通知汇丰公司，但对于该2个月的租金如何处理并没有作出明确的约定。有荣公司实际交还租赁标的物给汇丰公司是在2013年5月23日，因此原审判决认定租金、管理费应交至2013年5月23日即有荣公司实际使用之日止并无不当。汇丰公司该上诉意见理由不充分，本院不予采纳。
四、关于有荣公司是否拖欠汇丰公司租金、管理费以及汇丰公司应否返还部分租金、管理费给有荣公司的问题。汇丰公司上诉称原审判决重复扣减“周六福”和“耐克”专柜未交付给有荣公司使用期间的租金属计算错误，在二审庭审中称截至2013年7月3日止有荣公司尚欠其租金、管理费227891.84元及逾期付款违约金。经查，第一、汇丰公司上诉称“周六福”和“耐克”商铺未交付给有荣公司使用期间的租金、管理费在收租时已作了相应的扣除，原审判决在此基础上再扣除该部分租金、管理费属于重复扣减，有荣公司尚欠其租金、管理费200372.59元。第二、汇丰公司在二审庭审中称自2012年1月16日起至2013年7月3日止，总计租金、管理费为5348898.72元，扣除“周六福”商铺的31290.67元和“耐克”商铺的79754.22元租金后有荣公司应交付的租金、管理费为5237853.83元，但有荣公司实际仅交付了5009961.99元，尚欠227891.84元。从汇丰公司上诉陈述的内容来看，汇丰公司对“周六福”、“耐克”商铺未交付给有荣公司使用期间的租金、管理费是否作出相应扣除的陈述相互矛盾，其主张有荣公司尚欠的租金、管理费的数额也前后不一，且均未能提供证据证实，故汇丰公司该上诉意见没有依据，本院不予采纳。原审判决认定有荣公司已付租金、管理费5009961.99元，实际应交付的租金、管理费为4820446.32元，即汇丰公司应退还租金、管理费189516元（5009961.99元-4820446.32元）给有荣公司，事实清楚，证据充分，本院予以维持。
综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持茂名市茂南区人民法院（2013）茂南法民二初字第234号民事判决第一、四项；
二、撤销茂名市茂南区人民法院（2013）茂南法民二初字第234号民事判决第二、三项。
三、驳回上诉人深圳市有荣配销有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回上诉人茂名市汇丰大酒店有限公司的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费57647元，由上诉人茂名市汇丰大酒店有限公司负担2306元，上诉人深圳市有荣配销有限公司负担55341元。反诉案件受理费2153元，由上诉人茂名市汇丰大酒店有限公司负担。评估费23700元，由上诉人深圳市有荣配销有限公司负担。二审案件受理费61451元，由上诉人茂名市汇丰大酒店有限公司负担5398元，上诉人茂名市汇丰大酒店有限公司已预交13840元，多交部分本院予以退还给上诉人茂名市汇丰大酒店有限公司，由上诉人深圳市有荣配销有限公司负担56053元，上诉人深圳市有荣配销有限公司已预交47611元，限上诉人深圳市有荣配销有限公司在本判决发生法律效力之日起七天内将应负担的二审案件受理费8442元交纳到如下账户：收款单位：待报解地方预算收入中院诉讼费；收款银行：茂名市农业银行茂东支行营业部；账号：44×××65。逾期不交纳的，依法强制执行。
审 判 长 莫 挺
审 判 员 陈朝通
代理审判员 陈春何
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 梁 哲
速 录 员 陈 颖