天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0106民初4836号
原告：焦某某，女，1967年10月3日出生，汉族，无职业，住天津市。
委托诉讼代理人：宋雨，天津行通律师事务所律师。
被告：张某某，女，1935年1月22日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：许凯，北京庞标律师事务所律师。
被告：安某一，女，1957年10月14日出生，汉族，天津市客运段退休工人，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：许凯，北京庞标律师事务所律师。
被告：安某二，男，1961年4月1日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：田春英（被告安某二之妻），1961年4月17日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。
被告：安某二，男，1963年10月5日出生，汉族，无固定工作，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：许凯，北京庞标律师事务所律师。
被告：安某三，男，1966年2月10日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：许凯，北京庞标律师事务所律师。
原告焦某某与被告张某某、安某一、安某二、安某二、安某三合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦某某之委托诉讼代理人宋雨，被告安某一、安某三以及张某某、安某一、安某三、安某二之共同委托诉讼代理人许凯，被告安某二及其委托诉讼代理人田春英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告焦某某向本院提出诉讼请求：1.要求继续履行原、被告签订的坐落于天津市××树××大街××号房屋（面积11.10平方米）的卖房协议书，要求被告配合原告办理上述房屋的过户手续；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：涉诉房屋坐落于天津市××树××大街××号，房屋产权人系安某某。安某某于1992年12月17日去世，其法定继承人为本案被告，即安某某的配偶张某某以及其子女安某一、安某二、安某二、安某三。2005年1月11日，原告焦某某与被告安某二签订卖房协议书，同意将涉诉房屋以45000元的价格转让给原告焦某某用于抵偿安某二拖欠焦某某的债务。安某二、安某三当场在卖房协议书上签字，随后由其二人将协议书交由被告张某某、安某一、安某二签字、按手印或加盖印鉴予以确认。协议书签署完成后，被告安某二等人将涉诉房屋的房产所有证、国有土地使用证一并交予原告焦某某，原告焦某某在涉诉房屋居住至2013年，但双方至今仍未办理房屋所有权登记变更手续。现涉诉房屋即将拆迁，被告在未通知原告的情况下私自办理了继承权公证手续，将涉诉房屋的继承权变更到被告张某某一人名下。原告认为，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现依据民事诉讼法第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。
被告张某某、安某一、安某二、安某三辩称，不同意原告的全部诉讼请求。涉诉房屋现属于张某某名下，张某某经过天津市红桥区公证处办理法定继承公证获得了该房屋的产权，其为诉争房屋合法的所有权人。原告所述的卖房协议书的出卖人为安某三和安某二，安某一、安某二、安某三并不是本案适格的被告，且安某二的签字并非其本人签署，安某三也是受原告胁迫而签字。即使签字是安某三、安某二本人签署的，因该房屋的继承人仅为张某某，安某三、安某二对该房屋并没有处分权，原告基于卖房协议主张过户，实际上是客观履行不能，原告应该追究签署协议人的违约责任，而不能主张办理过户。而且，卖房协议书的签订时间是2005年，原告现在主张过户早已超过了法定的诉讼时效。
被告安某二辩称，同意其他被告的答辩意见。另，其与原告之间并不存在45000元的债务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对于有争议的证据，本院认定如下：
1、原告提交的《卖房协议书》，内容为“甲方：安某三、安某二，乙方：焦某某。甲方：（安某三）系安某二包弟（注：“包”系协议中的别字，未改动），因其兄安某二欠乙方焦某某45000元现金，多年无力偿还，甲方家中商定以其父安某某私产房一间11.1㎡，以45000元的价值底（注：协议中的别字，未改动）给焦某某。乙方焦某某认可安某某以11.1㎡的私产房作为还款底（注：协议中的别字，未改动）债，此房坐落在天津市××树××大街××号。此房今后如出现任何家庭纠纷和法律纠纷，由甲方负一切法律责任。如遇拆迁等问题都有（注：协议中的别字，未改动）甲方帮乙方协助办理。此协议签字生效。甲方签字：安某三（签字）、安某三（签字并捺印）、张某某（未签字，加盖印章并捺印）、安長智（签字）、李俊梅（签字并捺印）、安某一（签字并捺印）、安某二（签字），2005年1月11日。乙方签字：焦某某，2005年1月11日。（以上内容除标注的签字和日期中的年月日之外均为打印文字）”，该证据用于证明原、被告双方于2005年1月11日签订卖房协议书，被告张某某等人同意将安某某名下的涉诉房屋以45000元的价格用于抵偿被告安某二拖欠原告的债务。
对于该证据，五被告提出如下异议:第一，安某二与焦某某之间并无债务，签订协议时安某二在外地，当时焦某某胁迫安某三签字并捺印，安某三电话叫来安某一，安某一在不知情的情况下签字并捺印，其他被告的签字不清楚是何人所签，但均不是本人所签，张某某的捺印也不是本人所按，而且协议下方“甲方签字”处的安某三签字有两个，第一个不是其本人所签，安某三签字时是空白纸，协议是先签字后打印的内容。为此，被告向本院提出申请，申请本院委托鉴定机构对上述《卖方协议书》中“安某二、安某二”的签名是否为安某二、安某二本人所写以及“张某某”的手印是否为张某某本人所捺印进行鉴定。本院对上述鉴定予以准许，依法对外委托天津市天鼎物证司法鉴定所进行上述鉴定。2016年11月21日，天津市天鼎物证司法鉴定所向本院出具《退件函》，载明：因双方不能提供鉴定所需要的安某二、安某二于案前（即2005年左右）自由字迹的比对样本材料，“张某某”的手印为指尖部位，捺印较重，特征点较少，不具备检验条件，依据《司法鉴定程序通则》第二十九条的规定，予以退回。本院认为，因被告对于其所提出的上述异议事实均未提供证据予以证实，亦未提供任何反驳证据，故本院对其异议不予采纳，对该证据予以采信。
2、原告提交的诉争房屋的天津市房产所有证××天津市国有土地使用证，用以证明安某某系涉诉房屋的产权人，其去世后，被告张某某等人系遗产继承人，原、被告签订房屋买卖协议后，被告将房屋权属证明交付给原告。五被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的提出异议，认为上述权属证书在原告手中并不能证明是由被告交予的原告，同时也不能证明原告系该房屋的所有人。根据被告的上述质证意见，本院对该组证据的真实性予以确认，对于证明目的认定与否将在裁判理由部分予以论述，此处不作分析。
3、原告提交的（2015）津红桥证字第343号公证书复印件，用以证明被告张某某等人在未通知原告的情况下，于2015年1月29日擅自将涉诉房屋的所有权人确认为张某某一人所有，侵害了原告的合法权益。五被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。根据被告的上述质证意见，本院对该组证据的真实性予以确认，对于证明目的认定与否将在裁判理由部分予以论述，此处不作分析。
4、原告提交的安某二与案外人周某的电话录音，用以证明被告安某二在主观上明知诉争房屋系原告占有使用以及原告将其转卖的事实，而且安某二在录音里说协议中的手印是一个人按的，与被告当庭陈述矛盾，如果如被告所述不清楚协议上的签字是由谁来完成的，被告应当对其陈述进行解释。五被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明为了妥善解决此事，安某二与对方提出协商如何分配拆迁款，而且安某二在录音中已明确表示本人未签字，对该证据的证明目的不予认可。根据被告的上述质证意见，本院对该证据的真实性予以确认，对于证明目的认定与否将在裁判理由部分予以论述，此处不作分析。
5、被告张某某、安某一、安某二、安某三提交的（2015）津红桥证字第343号公证书（同上述第3项证据）、天津市国有土地上房屋协商搬迁补偿协议，用以证明被告张某某是经过法定的公证程序作为安某某的唯一继承人而获得诉争房屋，拆迁补偿协议已确定诉争房屋的被拆迁人为张某某，产权人为安某某。原告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告在得知原告身处监狱服刑私自在报纸上刊登灭失证明，从而重新获得涉诉房屋的房屋所有权证，进而签订了拆迁协议并进行了公证，该组证据虽程序合法，但实质违法。根据原告的上述质证意见，本院对该证据的真实性予以确认，对于证明目的认定与否将在裁判理由部分予以论述，此处不作分析。
另，为查明诉争房屋的情况，本院依职权至负责诉争房屋的搬迁部门进行调查，并对调查内容予以追记。该部门工作人员表示，就诉争房屋所签订的协商搬迁补偿协议因存在纠纷，并未生效，房屋补偿款亦未发放，诉争房屋现仍存在；就诉争房屋现是否可以过户问题，其表示法院可以判令过户，可由当事人持判决书办理具体搬迁事宜。对于本院所制作的追记笔录，原告无异议；五被告均不予认可，认为虽是法院调取的材料，但纯属工作人员个人的意见，不能代表拆迁主体天津市红桥区房地产开发公司的意见。本院认为，被告所提异议具有合理性，本院将结合其他事实对上述调查内容做出认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
张某某与案外人安某某系夫妻关系，安某二、安某一、安某二、安某三系张某某与安某某婚生子女，安某某于1992年12月17日死亡。涉诉房屋坐落于天津市××树××大街××2间号，产权证号为27002号，房屋登记产权人为安某某，建筑面积11.1平方米。
2005年1月11日，张某某、安某一、安某二、安某二、安某三与焦某某签订《卖房协议书》，同意将涉诉房屋以45000元价格出售给焦某某，用于偿还安某二所欠焦某某债务。上述协议签订后，焦某某取得涉诉房屋的房产所有证、土地使用证，五被告亦均不再居住使用涉诉房屋。2013年3月23日，焦某某与案外人周某签订房屋买卖协议书，将涉诉房屋出售给周某，价款400000元。上述房屋至今未办理产权转移登记手续。原、被告均表示未使用该房屋。
因诉争房屋属于本市同义庄地区旧城改建（地铁六号线北竹林站）工程项目需要搬迁，2015年1月19日，安某一、安某二、安某二、安某三至天津市红桥区公证处通过公证方式放弃继承安某某所占涉诉房屋的份额，将涉诉房屋交予张某某一人继承。2015年4月11日，张某某作为被协商搬迁人与协商搬迁部门天津市红桥房地产开发公司就涉诉房屋签订《天津市国有土地上房屋协商搬迁补偿协议》。
另查明，2015年5月6日，案外人周某以房屋买卖合同纠纷为由将张某某、安某一、安某二、安某二、安某三、焦某某诉至本院，请求本院依法判令上述当事人协助其办理涉诉房屋的过户手续，并在上次案件审理中申请本院对应向张某某发放的涉诉房屋拆迁款518670元进行财产保全，本院做出（2015）红民初字第2404-1号民事裁定书裁定对上述款项予以冻结，并将该裁定书向地铁六号线（同义庄）协商搬迁拆迁指挥部送达，该笔款项现未对张某某发放。本院于2016年5月30日对上述案件进行判决，以“张某某、安某二、安某一、安某二、安某三与周某不存在房屋买卖合同关系，并非合同相对方，周某也未能提供证据证明其为债权受让人”为由，判决驳回周某的诉讼请求。
本院认为，本案的争议焦点为：原告所提交的2005年1月11日的《卖房协议书》的效力应如何认定？对此，本院辨析如下：
第一，从该协议书的合法性角度分析，该协议书形式合法、约定的内容不违反法律和行政法规的规定。被告虽提出安某二、安某二、张某某本人未在协议中签字、捺印，并申请司法鉴定，但鉴定机构因鉴定材料不完整而终止鉴定，被告亦未能提供其他反驳证据；被告虽主张协议签订时存在受原告胁迫以及先签字后打印协议书的情形，亦未提供证据予以证实；被告虽主张该协议打印文字部分的出卖人仅为安某三、安某二，对其他被告不产生合同效力，但被告五人在该协议中均有签字，此抗辩理由也缺乏法律依据。综上，被告所提上述抗辩理由均不能成立，本院均不予采纳。因涉诉房屋系张某某与安某某共有，安某某死亡后，该房屋由张某某、安某一、安某二、安某二、安某三五人共有，五被告作为涉诉房屋的权利人以签字、盖章、捺印的形式均在协议书上对协议内容予以确认，该处分行为合法。
第二、从该协议书的实际履行角度分析，上述协议订立后，原告取得了涉诉房屋的权属证书，亦实际占有了涉诉房屋。被告虽主张将涉诉房屋的权属证书交予原告非出于自愿，搬离涉诉房屋系原告将其轰走，但被告自协议签订后针对涉诉房屋始终未向原告主张任何权利，对于其主张的抗辩事实亦未提供任何证据加以证实，故本院对上述抗辩不予采纳。
第三，从该协议书签订的原因分析，协议载明因安某二欠原告借款而以诉争房屋抵债，被告主张安某二与原告不存在债权债务关系。现原告虽不能提供其与安某二之间的借款凭证，但原告对此所作“因签订卖房协议后就视为双方的债权债务已履行完毕，借据已撕毁”的解释符合常理，再结合上述两段分析，本院对被告提出的此项抗辩不予采纳。
综上三点，上述协议书合法有效，原、被告双方均应受其约束。现被告安某一、安某二、安某二、安某三在诉争房屋已出卖与原告之情形下，又以公证形式放弃继承的行为不产生张某某因其一人继承安某某遗产而取得房屋所有权的法律后果。关于案外人天津市红桥房地产开发公司与张某某签订的《天津市国有土地上房屋协商搬迁补偿协议》，在本院调查中拆迁部门的工作人员表示该协议并未生效，被告对此存在异议，因该争议内容不属于本案处理范围，本院对此不予分析。
关于原告将涉诉房屋再次转让与案外人周某一节，因与本案纠纷无关，本院不予分析。
综上所述，本院确认原、被告于2005年1月11日签订的《卖房协议书》合法有效，五被告应按协议约定履行合同义务。对于原告要求五被告履行协助办理过户之诉讼请求，并不因诉争房屋面临搬迁而存在障碍，本院对此予以支持。关于五被告提出的原告诉讼请求超过诉讼时效之抗辩，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，而原告主张五被告履行协助过户的请求权属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定，故本院对五被告此项抗辩不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告焦某某与被告张某某、安某一、安某二、安某二、安某三于2005年1月11日签订的《卖房协议书》合法有效；
二、自本判决生效之日起十日内，被告张某某、安某一、安某二、安某二、安某三协助原告焦某某至房屋管理部门按规定办理上述房屋的产权转移登记手续，房屋管理部门为此收取的相关费用由原告焦某某负担。
案件受理费2020元，由被告张某某、安某一、安某二、安某二、安某三连带负担。（于本判决生效之日起十五日内给付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 张彦海
代理审判员 耿芳芳
人民陪审员 王 皓
二〇一七年五月十日
书 记 员 马彤彤
附一：本案中当事人提交的证据
原告焦某某提交证据及证明目的如下：
证据1、卖房协议书，证明2005年1月11日原、被告双方签订卖房协议书，被告张某某等人同意将安某某名下的涉诉房屋以45000元的价格用于抵偿被告安某二拖欠原告的债务；
证据2、天津市房产所有证、天津市国有土地使用证，证明安某某系涉诉房屋的产权人，其去世后，被告张某某等人系遗产继承人。原、被告签订房屋买卖协议后，被告将房屋权属证明交付给原告；
证据3、（2015）津红桥证字第343号公证书，证明2015年1月29日，被告张某某等人在未通知原告的情况下，擅自将涉诉房屋的所有权人确认为张某某一人所有，侵害了原告的合法权益；
证据4、安某二与案外人周某的电话录音，证明被告安某二在主观上明知该诉争房屋系原告占有使用并将其转卖。
被告张某某、安某一、安某二、安某二、安某三提交证据及证明目的如下：
证据1、（2015）津红桥证字第343号公证书，证明被告张某某是经过法定的公证程序作为安某某的唯一继承人而获得安某某的遗产，即诉争房屋，因安某某才系该房屋的合法产权人；
证据2、天津市国有土地上房屋协商拆迁补偿协议，证明该协议写明被拆迁人为张某某，产权人为安某某，且经过拆迁协议证明张某某是唯一被拆迁人。
被告安某二未提交证据。
附二：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证实，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：
（一）支付存款本金及利息请求权；
（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；
（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；
（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。