河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫08民终327号
上诉人（原审被告）宋财运。
被上诉人（原审原告）焦作林鹏置业有限公司。住所地：温县古温大街北段。
法定代表人李二宾，系总经理。
委托代理人任长合，温县第一法律服务所法律工作者。
上诉人宋财运与被上诉人焦作林鹏置业有限公司（以下简称林鹏公司）商品房销售合同纠纷一案，林鹏公司于2015年9月22日向河南省温县人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令宋财运支付林鹏公司房款20475元，并承担本案诉讼费。原审法院于2015年12月8日作出（2015）温民二�字第00217号民事判决，宋财运不服，向本院提起上诉。本院2016年2月1日受理本案后，依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人宋财运、被上诉人林鹏公司的法定代表人李二宾及委托代理人任长合到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：林鹏公司系房地产开发商，其开发建设的贤聚德家园住宅楼位于温县古温大街北段东侧。林鹏公司在其印制的宣传单上载明的户型、面积为：三室二厅二卫，A户型面积113.84㎡，套内建筑面积108.33㎡，公摊面积10.51㎡；三室二厅二卫，A1户型面积119.56㎡，套内建筑面积109.05㎡，公摊面积10.51㎡；二室二厅一卫，A2户型面积89.07㎡，套内建筑面积78.56㎡，公摊面积10.51㎡。2012年8月31日，林鹏公司在温县房产管理中心办理了商品房预售许可证。
2013年4月27日，林鹏公司、宋财运签订了商品房买卖合同一份。合同载明的主要内容为，买受人所购买商品房为南一号楼402中户A2，商品房建筑面积共92.07㎡，面积确认及面积差异处理：以建筑面积为依据进行面积确认，以具有质资的测绘公司测绘为准，多退少补；计价方式与价款：按建筑面积计算，每平方米2582元，总金额237724元整。付款方式为首付127724元，余款110000元向银行办理按揭贷款，房屋交付期限：2013年7月30日前将验收合格的商品房交付买受人。合同签订后，宋财运按约向林鹏公司支付了购房款127724元，余款110000元通过银行办理贷款方式支付给林鹏公司。
2013年5月15日，林鹏公司对所开发建造的贤聚德家园一号住宅楼进行了竣工验收。同年5月20日向温县地税局缴纳了营业税及契税，并按约定时间将房屋交付给宋财运。
2014年3月17日，林鹏公司委托温县大山房地产测绘有限公司对其开发的�品房的建筑面积及公摊面积进行测绘，测绘结果为：1号楼2-7层东户建筑面积123.97㎡，套内面积103.87㎡，公摊面积20.10㎡；中户建筑面积100㎡，套内面积85.16㎡，公摊面积14.84㎡；西户建筑面积125.26㎡，套内面积106.67㎡，公摊面积18.59㎡。
2014年7月31日，林鹏公司在小区内张贴通知，告知各业主于2014年8月5日在贤聚德家园办公室统一办理房产证，补缴房差价款。因宋财运未补交差价款，亦未办理房产证。林鹏公司于2015年8月3日再次向宋财运邮寄了通知，要求宋财运在接到通知后7日内补交购房款20475元，办理房产证。宋财运接到通知后，仍未向林鹏公司补交购房款，故林鹏公司诉至原审法院。
原审法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。
本案中，林鹏公司作为房地产开发企业，在取得商品房预售许可证后将正在建设中的房屋预先出售给宋财运，双方就出售给宋财运商品房的位置、建筑面积、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、面积差异的处理方式等相关事宜协商后，签订了商品房买卖合同。该合同的内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。
林鹏公司在商品房建设工程竣工验收后，虽按合同约定时间（2013年7月30日）将房屋交付给宋财运。但林鹏公司在向宋财运交付房屋前，应按《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位�施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”的规定，对所售房屋的建筑面积委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，并将测绘结果报房地产管理部门审核备案。而林鹏公司是在房屋交付后，于2014年2月17日进行了测绘、审核。林鹏公司的迟延测绘行为是导致双方产生纠纷的主要原因。
根据双方所签合同“面积确认及面积差异处理：以建筑面积为依据进行面积确认，以具有质资的测绘公司测绘为准，多退少补；计价方式与价款：按建筑面积计算，每平方米2582元”的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，证明双方对房屋面积出现的差异问题，应按合同的约定处理。对房屋的价款，应以测绘公司的测绘结果为依据计算。宋财运在林鹏公司两次通知后，仍不补交购房款的行为，已构成�同违约，依法应承担违约的民事责任。因此，林鹏公司主张按测绘结果（建筑面积100㎡）及合同的约定计算房款，要求宋财运补交购房款20475元的诉讼主张，证据充分，理由正当，予以支持。但林鹏公司对引发房屋价款的变更应补缴的契税及滞纳金的后果承担法律责任。对宋财运提出商品房买卖合同无效的诉辩意见，无事实和法律依据，原审法院不予采纳。
原审法院判决：限宋财运在判决生效后10日内支付焦作林鹏置业有限公司购房款20475元。案件受理费310元，减半收取155元，由宋财运负担。
宣判后，宋财运不服，向本院提起上诉。理由：双方签订的《商品房买卖合同》规定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。但出卖人因建筑面�出现误差，事后也没有在规定时间内通知业主，导致债权债务纠纷，所以上诉人不承担任何责任，应该由出卖人承担责任。在交付房屋后两年来，未办理房屋产权登记手续，林鹏公司应支付违约金。林鹏公司在2014年3月和2014年8月才进行测量，也就是说，在房屋交付时，并没有经有资质的机构测定房屋面积，但林鹏公司在交接房屋时，未签房屋交接单，也未告知业主房屋面积误差。根据相关法律规定，林鹏公司提供的房屋买卖合同是格式条款，应属无效合同。为此，请求二审法院撤销原判，依法改判宋财运支付林鹏公司房屋面积差价款20475元的一半，并由林鹏公司承担全部诉讼费。
林鹏公司答辩称，宋财运的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。双方签订的合同文本是国家建设部制定的格式文本，不是林鹏公司制作，有关条款是否采用，是双方合意的问题，只要不是胁迫或违反国家禁止性规定，属于有效合同。房屋面积的确认计算方法，双方合同第五条明确约定以有资质的测绘公司测绘为准多退少补，宋财运没有证据证明林鹏公司主张的房屋面积差价款与合同约定不符。
根据双方当事人的上诉、答辩及陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案的争议焦点为：宋财运的上诉请求有无事实和法律依据。
针对争议焦点，双方的主张同各自的上诉理由或答辩意见。
二审中，双方均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，林鹏公司与宋财运签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定享有权利和履行义务，宋财运上诉称该合同系林鹏公司提供的格式合同，应属无效的理由不能成立。该《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差价处理的规定中，明确约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方以有资质的测绘公司测绘为准多退少补。本案所涉房屋已经具有合法资质的测绘公司测绘，涉案房屋实际面积与合同约定面积存在差异，购房人应该根据合同约定补齐房屋差价款，林鹏公司的请求应予支持。宋财运如果认为林鹏公司存在违约行为，应该另行主张权利，而以林鹏公司存在违约行为而不履行补交房款差价的理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费310元，由宋财运负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 亮
审 判 员 董翠果
代审判员 朱 海
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 赵文培