安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民一初字第01367号原告：杭州临江物业管理有限责任公司宁国分公司。负责人：张响方，该分公司经理。委托代理人（一般代理）：龚慧，该公司员工。被告：熊启维。原告杭州临江物业管理有限公司宁国分公司（以下简称“临江物业宁国分公司”）与被告熊启维物业服务合同纠纷一案，本院2014年4月30日受理后，依法由审判员胡李霞独任审判，因案件需要于2014年6月20日中止审理，于2014年7月23日恢复审理，并公开开庭进行了审理。原告临江物业宁国分公司委托代理人龚慧到庭参加诉讼，被告熊启维经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。临江物业宁国分公司诉称：其是宁国市某某小区进行物业管理的企业，熊启维是宁国市某某小区居住业主。按照其与某某小区业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》，某某小区小区由其负责物业管理服务，由熊启维向其支付物业管理服务费。其已履行了对小区管理、服务的义务，熊启维至今拒绝交纳物业管理服务费。故诉至法院请求判令：1、要求熊启维支付拖欠的2012年7月1日-2014年4月30日的物业管理费共计1323元；2、要求熊启维支付上述物业管理费的滞纳金共计1566元，上述二费用合计2889元；3、本案诉讼费用由熊启维承担。熊启维未未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及相关证据材料。临江物业宁国分公司为证明其诉讼主张，举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证各一份，拟证明原告的主体资格；2、经营性服务收费许可证复印件一份、某某小区物业管理委托服务合同三份，拟证明原告收取物业费管理服务费的证据、物业管理服务费的标准及滞纳金标准；3、购房合同及交房资料，拟证明被告为某某小区某房业主；4、宁国市房地产管理局文件、照片、《关于表彰2008年度全省物业管理优秀示范项目的通报》、《关于对我市物业服务企业进行年底考核结果通报》各一份，拟证明原告已经按《某某小区物业管理委托服务合同》约定，提供了优质服务；5、原告的催款通知、业主委员会的催款通知、照片各一份，拟证明原告和业主委员会已经多次书面催款。本院认证：临江物业宁国分公司提举的证据来源合法，内容客观真实，符合证据的法定特征，且能相互印证，本院予以认定，作为认定案件事实的依据。根据采信的证据及结合当事人的陈述，本院查明事实如下：临江物业宁国分公司成立于2007年4月19日，经营范围为小区物业管理。被告熊启维系某某小区小区某房业主。2008年10月31日，某某小区业主委员会与临江物业宁国分公司签订《物业管理委托服务合同》一份，将某某小区小区多层和商铺的物业交由临江物业宁国分公司进行管理，该份合同第五条约定：“物业管理服务标准按一级标准服务，由乙方（临江物业宁国分公司）根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，…住宅：多层0.55元·月／平方米…”；第六条约定：“从2008年9月1日开始收取物业服务费，2008年10月31日前物业服务费按0.35元／月.㎡执行…。与业委会签订合同时间为准物业服务费每六个月收取一次，第一次收取时间按接到物业公司收取物业服务费通知10日前，以后业主或物业使用人应于每半年的第一个月10日前向乙方（临江物业宁国分公司）交纳物业管理服务费；逾期交纳的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金”；合同期限自2008年11月1日至2009年10月31日。2009年10月31日，某某小区业主委员会与临江物业宁国分公司签订《物业管理委托服务合同》一份，将某某小区小区多层和商铺的物业交由临江物业宁国分公司进行管理，该份合同第五条约定：“物业管理服务标准按宁国市一级标准服务，由乙方（临江物业宁国分公司）根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，…住宅：多层0.65元·月／平方米（含能耗费）…”；第六条约定：“从2009年11月1日开始收取物业服务费，物业服务费每六个月收取一次，第一次收取时间按接到物业公司收取物业服务费通知20日前，以后业主或物业使用人应于每半年的第一个月20日前向乙方（临江物业宁国分公司）交纳物业管理服务费；逾期交纳的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金”；合同期限自2009年11月1日至2010年10月31日。2010年10月31日，某某小区业主委员会与临江物业宁国分公司签订《物业管理委托服务合同》一份，将某某小区小区多层和商铺的物业交由临江物业宁国分公司进行管理，该份合同第五条约定：“物业管理服务标准按宁国市一级标准服务，由乙方（临江物业宁国分公司）根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，…住宅：多层0.65元·月／平方米（含能耗费）…”；第六条约定：“从2010年11月1日开始收取物业服务费，物业服务费每六个月收取一次，第一次收取时间按接到物业公司收取物业服务费通知20日前，以后业主或物业使用人应于每半年的第一个月20日前向乙方（临江物业宁国分公司）交纳物业管理服务费；逾期交纳的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金”；合同期限自2010年11月1日至2011年10月31日。2011年10月22日，某某小区业主委员会与原告临江物业宁国分公司续订一份《物业管理委托服务合同》，所约定商铺物业费收取标准与缴费具体时间与上年度服务合同约定一致，物业管理服务期限约定为自2011年11月1日起至下届业主委员会成立与物业公司签订新的服务合同，本合同终止。在临江物业宁国分公司对某某小区小区进行物业管理期间，熊启维拖欠物业费分房计算如下：自2012年7月1日至2014年4月30日，某房共拖欠物业费1323元（92.44平方米×0.65／月／平方米×22月）。2014年4月22日，临江物业宁国分公司在熊启维房门口张贴《物业服务费催缴函》，敦促被告应在2014年4月29日前缴纳物业费及滞纳金未果。2012年4月30日，临江物业宁国分公司诉至本院，要求判如所请。本院认为：在物业管理服务中，业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。本案中，某某小区业主委员会代表全体业主与临江物业宁国分公司在平等自愿的基础上签订《物业管理委托服务合同》，对包括被告在内的全体业主具有约束力。熊启维购买的商品房属某某小区小区的组成部分，物业管理除了对房屋及配套设施、设备进行维修、养护和管养外，还包括维护相关区域内的环境卫生和小区公共秩序等多项内容。在本案服务合同履行期间，熊启维实际享有了原告提供的多项物业管理服务，根据权利与义务相一致的原则，其理应按合同约定的标准及时支付物业管理费，故对临江物业宁国分公司要求熊启维支付2012年1月1日至2014年4月30日期间物业费1323元的诉求予以支持。服务合同约定逾期滞纳金按日3‰计算，显属过高，故参照同期银行贷款基准利率四倍进行计算，对临江物业宁国分公司超出部分违约金诉请不予支持。被告熊启维经本院合法传唤拒不到庭，视为其放弃自身的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十二条、第八十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第一款（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告熊启维于本判决生效后十日内一次性支付原告杭州临江物业管理有限公司宁国分公司物业管理服务费计人民币1323元，并按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍支付滞纳金（滞纳金计算期限：对2012年7月1日至2012年12月31日物业费361元自2012年7月21日起计算至物业费给付清结之日止；对2013年1月1日至2013年6月30日物业费361元自2013年1月21日起计算至物业费给付清结之日止；对2013年7月1日至2013年12月31日物业费361元自2013年7月21日起计算至物业费给付清结之日止；对2014年1月1日至2014年4月30日物业费240元自2014年1月21日起计算至物业费给付清结之日止）；二、驳回原告杭州临江物业管理有限公司宁国分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，已减半收取，由被告熊启维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  胡李霞二〇一四年七月二十五日书记员  胡 静相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。