上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第4404号
原告上海市青浦区国家税务局，住所地上海市青浦区。
法定代表人朱伦，局长。
委托代理人王伟，男，在上海市青浦区国家税务局工作。
委托代理人王苏青，上海市雄风律师事务所律师。
被告吴伟红，女，1966年9月25日出生，汉族，住上海市嘉定区。
原告上海市青浦区国家税务局诉被告吴伟红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013�11月26日立案受理后依法由审判员吴海港独任审判，本案于2014年2月10日公开开庭进行了审理。原告上海市青浦区国家税务局的委托代理人王伟、王苏青、被告吴伟红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市青浦区国家税务局诉称：上世纪九十年代末，原告将其所属的原白鹤税务所营业房（现位于上海市青浦区某处），通过其内设机构第九机关服务中心（以下简称服务中心）出租给被告。至2004年9月14日，双方均无矛盾。2005年5月，双方续签一份房屋租赁合同，租赁期限为2004年9月15日至2005年9月14日，年租金为人民币10，000元。2005年12月5日，服务中心以书面通知告知被告，因市政规划、环境卫生等方面的要求，加上税务用房紧张等因素，合同不再延期，同时要求被告2006年2月底前办理退房手续。合同到期后，被告既没有办理退房手续，也未支付房屋使用费。2011�8月15日，原告委托律师致函被告，要求其搬离租赁房屋并支付费用。被告在接到律师函后仍然没有搬离租赁房屋，但通过银行将部分房屋使用费汇至原告账户。2012年5月28日，双方对被告支付的费用进行核对，确认被告支付至2010年2月28日的房屋使用费，并补签一份租赁期限自2008年9月15日至2009年9月14日的房屋租赁合同。时至今日，被告仍未搬离租赁房屋。故原告现起诉法院，请求判令被告腾退出位于上海市青浦区某处属原告的房屋；判令被告支付自2009年9月14日至2013年9月的房屋使用费48，000元（按年租金12，000元计算），诉讼费由被告负担。审理中，原告增加诉讼请求要求被告支付实际使用费自2009年9月14日至实际腾退之日止的使用费（按年租金12，000元计算）。
被告吴伟红辩称：其于1997年开始租赁原白鹤税务所的营业房，现地址为上海市青浦区某处。当时那里正处�建设阶段，环境较差。2005年12月开始，原告向被告提出合同到期后要求收回房屋，故2005年5月期限为一年的房屋租赁合同签订后，一直未续签。但被告一直使用到现在。被告认为双方是长期租赁合同，被告欠付租金会分期支付原告，但要求继续使用租赁房屋。
经开庭审理查明：上世纪九十年代末，原告将其所属的原白鹤税务所营业房（现位于上海市青浦区某处），通过其内设机构第九机关服务中心（以下简称服务中心）出租给被告。至2004年9月14日，双方均无矛盾。2005年5月，双方续签一份房屋租赁合同，租赁期限为2004年9月15日至2005年9月14日，年租金为10，000元，租金先付后用，被告在租赁期内不得转租、不得破坏房屋原有结构，在承租期内，被告因业务需要对房屋所做的装饰，服务中心不作任何补偿；租赁期满，如要续约，应在期满前30天告知服务中心；服务中�如遇政策等原因需收回房屋使用权的，及时通知被告，被告应在接到通知1个星期内，无条件退租；租赁期间发生的水电、电话等费用，均由被告负责；承租期满不续约的，被告应在自承租期满15日内将所有物品搬离，不然，服务中心有权视作遗弃物处理。2005年12月5日，服务中心以书面通知告知被告，因市政规划、环境卫生等方面的要求，加上税务用房紧张等因素，合同不再延期，同时要求被告2006年2月底前办理退房手续。合同到期后，被告没有办理退房手续，继续使用租赁房屋。后服务中心收取被告2005年9月15日至2008年9月14日的租金。2011年8月15日，原告召集包括被告在内的六户租赁户为腾退事宜进行催告，并委托律师书面致函被告，要求其搬离租赁房屋并支付费用。后被告仍然没有搬离租赁房屋，但通过银行将部分房屋使用费汇至原告账户。2012年5月28日，双方对�告支付的费用进行核对，确认被告支付了2008年9月15日至2009年9月14日的房屋使用费，故由上海市地方税务局青浦区分局与被告补签一份租赁期限自2008年9月15日至2009年9月14日的房屋租赁合同（年租金12，000元）。但时至今日，被告仍未搬离租赁房屋。原告因要求被告腾退租赁房屋，遂诉诸法院。
另查明，现位于上海市青浦区某处房屋于2001年8月3日登记在原告名下，该房屋原系白鹤税务所营业房。原告与上海市地方税务局青浦区分局属“两块牌子、一套班子”。2013年10月，上海市机关事务管理局发函上海市地方税务局青浦区分局，要求将原白鹤等税务所的办公用房上交该局。
上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的租赁合同、通知会议签到单、上海市房地产权证等；以上证据并经庭审质证，本院予以确认。
根据庭审确认的事实，本院认为：民事活动应当遵循自�、合法的原则。原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应按照协议的约定履行各自的义务。合同履行过程中，服务中心于2005年12月已经致函被告在合同到期后，由被告办理腾退事宜。但该合同到期后，被告仍继续使用租赁房屋，服务中心也收取2005年9月15日至2008年9月14日的租金。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原、被告之间的租赁关系为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2011年8月15日，原告通知被告七个工作日内办理腾退事宜并支付租金，已经履行了通知义务。原、被告的不定期租赁关系于2011年8月15日解除。故原告要求被告腾退出位于上海市青浦区某处房屋的诉讼请求本院�以支持。对于2012年5月补签的租赁期限为2008年9月15日至2009年9月14日的房屋租赁合同系双方对被告实际使用期间确认为有效的租期，该行为与不定期租赁并不违背。故被告应当支付原告2009年9月15日至2011年8月15日的租金及2011年8月16日至实际腾退之日的实际使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告吴伟红应于本判决生效之日起一个月内腾退出位于上海市青浦区某处房屋；
二、被告吴伟红应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市青浦区国家税务局2009年9月15日至2011年8月15日的租金23，000元；
三、被告吴伟红应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市青浦区国家税务局2011年8月16日至腾退之日止的实际使用费（按年租金12，000元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1，080元，减半收取计540元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴海港
二〇一四年二月二十五日
书记员 杨凤逸
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。