湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民商初字第00303号
原告：戴林珍。
委托代理人：李路、万俊龙，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被告：彭五林。
第三人：黄开庆。
委托代理人：方希文，湖北富川律师事务所律师。
原告戴林珍与被告彭五林、第三人黄开庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月10日受理后，依法由审判员钟小培适用简易程序，于2014年4月30日、6月11日两次公开开庭进行了审理。原告戴林珍及其委托代理人万俊龙，被告彭五林，第三人黄开庆及其委托代理人方希文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告戴林珍诉称：原、被告签订的《房屋租赁合同》于2013年9月30日到期。原告于2013年9月2日前往商铺发现被告擅自将承租的房屋转让给了第三人使用。原告要求被告及第三人返还房屋，但被告及第三人至今置之不理，强行霸占房屋经营。原告认为，被告未经原告同意擅自转租，其行为严重违反合同约定，现诉至法院，请求判令：1、确认被告彭五林与第三人黄开庆的转租合同中超过原租赁合同期限部分（2013年9月30日以后的部分）无效；2、被告彭五林及第三人黄开庆立即向原告戴林珍返还坐落于武汉市武昌区松涛苑C区11栋4单元1层2室的房屋，并连带向原告戴林珍按每月2，000元的标准支付自2013年9月30日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋使用费；3、被告彭五林支付原告戴林珍违约金6，480元（合同中约定的违约金为20万元，戴林珍自行选择按年租金标准的30%计算）；4、本案诉讼费用由被告彭五林承担。
原告戴林珍为支持其诉讼主张，向法庭提交以下证据：
证据一、原告戴林珍的居民身份证及户口簿，拟证明原告戴林珍身份主体资格。
证据二、房屋产权登记信息查询单、房屋所有权证、湖北桑木物业管理有限公司松涛苑服务中心出具的《证明》，拟证明武汉市武昌区松涛苑C区11栋4单元1层2室房屋产权归原告戴林珍所有，该房屋和《租赁合同》中载明的武昌区南湖花园松涛苑C-8居系同一处房屋。
证据三、原告与被告于2012年9月25日签订的《租赁合同》、被告与第三人于2012年9月20日签订的《门面铺面转让合同书》，拟证明原、被告之间的租赁合同期限及相应合同义务，第三人与被告之间的转租合同超出原租赁期限部分无效。
被告彭五林辩称：原、被告之间于2010年5月7日签订的合同（年租金14，400元）于2012年9月初快到期时，原告提出要涨租金（年租金21，600元），并且合同改为一年一签，被告因经营规模的扩大，原不打算续租，为降低前期对租赁房屋的投入损失，要求原告同意转让，被告将与原告之间约定的房屋租赁事宜详细地告诉了第三人，被告与第三人签订了《门面铺面转让合同书》。2012年9月25日，原、被告签订了《租赁合同》并支付了三个月的房租5，400元，第三人向被告支付了门面转让费和3个月的房租共计22，400元，剩下的9个月房租由第三人直接交给原告。2013年9月初，原告向第三人提出涨租金（年租金36，000元），双方为此发生纠纷。被告认为，转租经过了原告同意，原、被告之间签订的《租赁合同》和被告与第三人签订的《门面铺面转让合同书》均已履行完毕，原告与第三人直接洽谈房屋租赁事宜，因房租未达成一致而产生纠纷，与被告无关，请求驳回原告的起诉。
被告彭五林为支持其抗辩意见，向法庭提交了以下证据：
证据一、2010年5月7日收条，拟证明被告从他人手上接手所租赁的房屋，支付了门面转让费。
证据二、原、被告于2010年5月7日签订的《租赁合同》，拟证明被告从2010年5月7日开始承租诉争房屋。
证据三、录音资料一份，拟证明原告认可被告的转让行为。
第三人黄开庆述称：被告转租时称，第三人接手门面不需要原告出面，房屋租赁合同由被告签订。当时被告没有提及原告是否同意转租，事后被告将原、被告之间签订的合同交给了第三人，被告表示保证第三人能够持续经营。第三人根据合同约定依法使用门面房屋，原告却在2013年9月30日之前带人上门闹事，将门面上锁，严重干扰第三人经营。2013年9月30日后，第三人不得不停止营业。第三人认为，原告对于转让一事应当知情，第三人属于善意第三人，转租合同合法有效。原告起诉目的是为了将房屋另行出租，获取高额租金，且原告在2013年9月30日之前无权锁门，原告构成侵权，第三人保留起诉的权利。原告主张按照每月2，000元的标准支付房屋使用费没有事实和法律依据。基于以上理由，请求驳回原告对第三人的诉讼请求。
第三人黄开庆为支持其主张，向法庭提交了以下证据：
证据一、身份证复印件，拟证明第三人身份情况。
证据二、第三人与被告于2012年9月20日签订的《门面铺面转让合同书》，该合同无固定期限，第三人不知道不能转租，属于善意第三人，拟证明该合同合法有效。
证据三、原、被告于2010年5月7日签订的《租赁合同》一份，拟证明被告和第三人签订《门面转让合同》时，第三人已阅读的房东合同是指原、被告于2010年5月7日签订的《租赁合同》，而不是原、被告于2012年9月25日签订的《租赁合同》，原、被告于2012年9月25日签订的《租赁合同》是被告于2012年9月27日交给第三人的，第三人对该门面是否能够转租不知情。
证据四、原、被告于2012年9月25日签订的《租赁合同》，拟证明该合同是被告事后提供给第三人，第三人不知晓被告是否有转让权。
证据五、被告手写的原告银行账号、中国农业银行汇款单4份，拟证明被告要求第三人给原告账户打租金的事实，其中三张是在ATM机上存款16，200元，系支付给原告的租金，还有一笔转账5，400元是被告于2012年9月5日打给原告的租金，由于第三人已经向被告支付了5，400元，故此转账单由第三人保管。
证据六、照片三张，拟证明：2013年9月25日原告将诉争房屋门锁住、2013年10月18日原告撬门、第三人所承租诉争房屋的外观的情况。
证据七、证人黄兹会，系第三人黄开庆之父，1963年8月18日出生，汉族，住湖北省阳新县木港镇丰台村良上组，公民身份号码××。黄兹会到庭称：2013年9月2号，原告到诉争房屋闹事，此后就把店子关门了；从2013年9月30日开始，店子没法做了，为了维护自己的权益，就把门锁了。
经当庭举证、质证，被告对原告提交的证据一、二的真实性和证明目的无异议，对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，认为与第三人签订的转让合同有效。被告对第三人提交的证据一至六的真实性无异议。对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，被告没有向第三人承诺持续经营、房屋可以转让。被告对证人黄兹会的证言无异议。
第三人对原告提交的证据的质证意见同被告一致。第三人对被告提交的证据的真实性和证明目的均无异议。
原告对被告提交的证据一、三的真实性无异议，对证明目的有异议，不清楚被告是否向前承租人交纳了转让费，自己从未同意被告转让房屋；对证据二的真实性和证明目的无异议。原告对第三人提交的证据一、四、五、七的真实性和证明目的无异议，对证据二、三、六的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同明确说明诉争房屋不能转让，合同到期后自己合法锁门，中午12点锁的，第三人报警后当天下午3、4点就打开了，关于撬门的真相是原告去看房子，以为人搬走了，刚准备开门，就有人过来干涉，第三人误认为原告把门撬了。
本院对原告提交的证据一、二，被告提交的证据二，第三人提交的证据一、五的证明效力予以确认。本院对其他有争议的证据结合当事人陈述综合予以认定。
经当庭举证、质证，并综合当事人陈述，本院确认以下事实：
1999年4月28日，戴林珍与武汉宝安房地产开发有限公司签订购房合同，购买该公司坐落于武汉市武昌区松涛苑C区11栋4单元1层2室的房屋。2013年11月13日，该房屋权属登记至戴林珍名下，房屋所有权证号武房权证市字第××号，证载建筑面积31.65平方米，设计用途为商业服务。坐落于武汉市武昌区松涛苑C区11栋4单元1层2室的房屋与坐落于武汉市武昌区南湖花园松涛苑C-8居系同一间商铺。
2010年5月7日，戴林珍与彭五林签订《租赁合同》，约定：戴林珍将坐落于武昌区南湖花园松涛苑C-8居的门面房屋出租给彭五林，租期自2010年5月15日起至2012年9月30日止，年租金14，400元，彭五林无权转让门面。彭五林利用该处门面房屋开办茶叶店。
合同期限届满前，戴林珍提出涨租金要求，彭五林于2012年9月5日向戴林珍的银行卡转账5，400元。2012年9月20日，彭五林与黄开庆签订《门面铺面转让合同书》，约定：彭五林将坐落于武昌区南湖花园松涛苑C-8居的空门面转让给黄开庆经营，转让价17，000元，彭五林不得以任何理由回收门面；同时约定黄开庆于签订本合同时交付彭五林20，000元，余款2，400元（注：双方表述错误，实际应为3，400元）于点交完讫时付清（该款项含1，000元房屋押金，3个月房租5，400元），点交日期为2012年9月25日，附件为原房屋租赁合同，另外，该合同上手书“已阅读房东合同”的字样。彭五林及黄开庆对“已阅读房东合同”解释为：签订合同时，彭五林向黄开庆展示了戴林珍与彭五林于2010年5月7日签订的《租赁合同》。
上述《门面铺面转让合同书》签订当日，黄开庆向彭五林支付20，000元。另外，黄开庆按照彭五林的要求，通过银行ATM机三次向戴林珍的账户存款共计16，200元。戴林珍实际收取了2012年9月30日起至2013年9月30日的租金共计21，600元。
2012年9月25日，戴林珍与彭五林续签《租赁合同》，约定：租期自2012年9月30日起至2013年9月30日止，年租金21，600元，一次性支付，彭五林预交押金1，000元，彭五林无权转让门面，否则戴林珍立即终止合同、收回门面，并追究违约金20万元。当日，彭五林与黄开庆进行了交接，彭五林将自己与戴林珍于2012年9月25日签订的《租赁合同》原件交给黄开庆，作为《门面铺面转让合同书》的附件，黄开庆向彭五林支付了约定的余款3，400元，诉争房屋由黄开庆实际使用，开办“贝迪乐”玩具店。接手房屋过程中，黄开庆未与戴林珍见面，亦未通过其他形式与戴林珍洽谈房屋转让、转租问题。
2013年9月2号，戴林珍发现黄开庆在使用诉争房屋，遂与黄开庆发生争执，黄开庆自行关门。戴林珍和彭五林、黄开庆交涉时提出，如果黄开庆继续使用房屋，则每月房租涨至3，000元，三方未能达成协议。2013年9月25日中午，戴林珍将诉争房屋门锁住，黄开庆报警，当天下午，戴林珍将诉争房屋门打开。自2013年9月30日开始，黄开庆停止营业至今。2013年10月18日，戴林珍去诉争房屋，发现诉争房屋被锁住，其误以为黄开庆已搬离，遂准备打开门锁，随即有人过来干涉，戴林珍离开。诉争房屋至今仍由黄开庆控制。
戴林珍现诉至法院，请求判如所请。经本院多次主持调解，因分歧较大未能达成协议。
本院认为，戴林珍系诉争房屋的所有权人，有权对外出租诉争房屋，其与彭五林于2012年9月25日续签的《租赁合同》合法有效。
该《租赁合同》已明确约定彭五林无权转让门面，故彭五林关于戴林珍同意转租或者应当知道转租，但在六个月内未提出异议，应认定转租合同有效的辩称意见，因其提交的证据不足以支持其主张成立，故本院对彭五林的此项辩称意见不予采信。彭五林未经戴林珍同意，擅自向第三人黄开庆转让门面，应承担相应的法律责任。根据戴林珍提出的诉讼请求的范围，本院确认彭五林与第三人黄开庆的房屋转租合同中超过原租赁合同期限部分（2013年9月30日以后的部分）无效。黄开庆承租房屋，对房屋出租人的资格、权限等未尽到合理的审查义务，亦应承担不利的法律后果。
戴林珍与彭五林签订的《房屋租赁合同》到期后，彭五林应向戴林珍返还房屋；第三人黄开庆实际使用房屋，系负有腾房义务的次承租人，亦应向戴林珍返还房屋并支付房屋占有使用费。彭五林未能如期向戴林珍返还房屋，应连带向戴林珍支付房屋占有使用费。第三人黄开庆实际支付房租至2013年9月30日，故戴林珍只能主张2013年10月1日起的房屋使用费。
戴林珍要求按照每月2，000元的标准支付占有使用费，但未提交评估依据或市场行情依据，本院确认仍按原房租标准支付房屋使用费，即每月1，800元。戴林珍上门通知要求到期腾退，本系合理行使权利，但未能冷静、理智协调处理，强行锁门，导致第三人黄开庆不能正常经营，存在一定过错，根据其过错程度，本可免除一定的房屋使用费，其余部分应由被告和第三人连带承担。但第三人黄开庆在庭审中已明确表示戴林珍的锁门行为构成侵权，且保留起诉权利，故对过错后果，本院在本案中不予确认处理，第三人黄开庆可另案主张权利。
彭五林的转租行为构成违约，应承担违约责任，双方在合同中约定的违约金为20万元，显然过高，戴林珍自行选择按年租金标准的30%计算，未违反法律规定，本院予以支持。
本案租赁合同到期后，合同已履行完毕，戴林珍应退还房屋押金，该项押金实际由第三人黄开庆交纳，该项押金可以从房屋使用费中予以抵扣。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认被告彭五林与第三人黄开庆的房屋转租合同中超过原租赁合同期限部分（2013年9月30日以后的部分）无效。
二、被告彭五林、第三人黄开庆应于本判决生效之日起三十日内腾退出坐落于武汉市武昌区松涛苑C区11栋4单元1层2室的房屋。
三、被告彭五林、第三人黄开庆应于本判决生效之日起三十日内向原告戴林珍支付房屋使用费（自2013年10月1日起至实际腾退之日止，按每月1，800元的标准支付，支付时扣抵1，000元押金）。
四、被告彭五林应于本判决生效之日起三十日内向原告戴林珍支付违约金6，480元。
五、驳回原告戴林珍的其他诉讼请求。
本案案件受理费262元，减半收取131元，由被告彭五林负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市中级人民法院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 钟小培
二〇一四年七月八日
书记员 郭 嫚