山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2263号
上诉人（原审被告）孟春梅。
被上诉人（原审原告）李沧区嘉豪升阳房产中介所。
经营者巩汝云。
委托代理人刘冰，山东万桥律师事务所律师。
上诉人孟春梅因与被上诉人李沧区嘉豪升阳房产中介所（以下简称嘉豪升阳中介所）居间合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第1086号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
嘉豪升阳中介所在一审中诉称，2015年1月8日，嘉豪升阳中介所在孟春梅与案外人贾鹏之间提供房屋买卖中介服务，成功促成双方交易并与双方一起签订《嘉豪升阳房产中介所房地产买卖契约》。现买卖双方已经完成房屋过户手续，但孟春梅一直拒绝按照约定支付中介费用。孟春梅的行为给嘉豪升阳中介所造成了损失，为维护嘉豪升阳中介所的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、孟春梅支付拖欠嘉豪升阳中介所的房屋买卖中介费32400元；2、诉讼费用由孟春梅负担。
孟春梅在一审中辩称，一、嘉豪升阳中介所的诉请缺乏事实依据。孟春梅于2014年12月在帝都嘉园小区看上一套房并经嘉豪升阳中介所促成交易，当时约定中介费6000元，但签订合同时嘉豪升阳中介所的中介员让孟春梅填写2%的中介费，并称中介费还是按6000元收取，只是合同上以2%体现，最终各方以此签订了合同。2015年1月8日，上述房屋的房东违约不卖房了，房屋买卖合同解除，卖方向嘉豪升阳中介所支付了1.6万元中介费。当日，孟春梅从嘉豪升阳中介所手里看好本案涉案房屋。当时嘉豪升阳中介所为促成交易，明确说会给孟春梅优惠。在孟春梅询问具体中介费数额时，嘉豪升阳中介所中介员说还是以2%体现，不写具体数额，按最低优惠处理，孟春梅认为中介费如按最低优惠价支付也就是4000元至5000元，因此仍然请嘉豪升阳中介所作中介。合同签订后，嘉豪升阳中介所没有尽到自己的义务和职责，大部分事情都是孟春梅主动和嘉豪升阳中介所联系，孟春梅自己向相关部门咨询。2015年3月8日结算中介费时，嘉豪升阳中介所的中介员称：“按照我们合同上填写的2%中介费，即一万六，我给你们打个8折，一万三就行。”当天双方初步协商没有达成一致意见。孟春梅的理解是在原来口头协议的基础上再给优惠，而中介员说那是错误的理解，中介费“是按照合同规定2%基础上再给优惠，那个6000元是第一套房子的，现在跟第二套房子的中介费无关”。孟春梅认为，嘉豪升阳中介所滥用自己的优势地位，利用格式合同作出不合理、不公正的规定；利用孟春梅不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并以格式条款规避自己应尽的义务，限制孟春梅应有的权利；嘉豪升阳中介所中介人员显失公平，设立圈套，假借格式条款欺诈孟春梅，不履行中介职责，故嘉豪升阳中介所无权请求孟春梅支付报酬。二、嘉豪升阳中介所诉请缺乏法律依据。上述契约属于格式合同，所谓2%的中介服务费属于嘉豪升阳中介所单方表示。嘉豪升阳中介所利用承诺诱导、欺诈孟春梅，免除自身居间义务，该条款应为无效。三、嘉豪升阳中介所既没有尽到居间合同中报告信息的义务，也没有尽到居间合同中的其他义务，无权收取中介费。综上，嘉豪升阳中介所的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。
原审法院查明，2015年1月8日，孟春梅（乙方）与案外人贾鹏（甲方）签订《嘉豪升阳房产中介所房地产买卖契约》，约定贾鹏将坐落于青岛市李沧区唐山路×号×号楼×单元×户房屋出售给孟春梅，房屋成交价格81万元。该合同第十一条约定：“本合同签订即视为甲乙双方承认中介服务成功有效，本契约签订的中介信息、服务费按房屋成交价的2%由乙方支付给中介方。甲乙双方房屋买卖合同签订，即应缴纳中介费，最迟于过户前付清；如乙方逾期不付中介费可按房屋成交价的4%全额向乙方追偿中介费，同时乙方承担因诉讼产生的一切费用。本合同签订后，因甲乙双方原因造成本合同悔约或解除，中介费不退，由悔约方承担。”买卖双方在上述合同落款处签名、捺印，嘉豪升阳中介所作为中介方在合同落款处盖章。上述合同签订后，买卖双方办理了过户手续，该房屋现已登记至孟春梅名下。
双方争议的事实：一、嘉豪升阳中介所、孟春梅签订的房地产买卖契约是否存在欺诈情形。孟春梅主张：1、第一套房屋是事实存在的、没有第一套房屋就不会产生第二套房屋的中介费。2、如果6000元明显低于房屋中介所要求的费用，那么当时中介给出6000元明显是在诱导孟春梅成交，而事实是孟春梅通过第一套房子认识了嘉豪升阳中介所，嘉豪升阳中介所给孟春梅报了第一套房子6000元的中介费，因为该房没有成交，嘉豪升阳中介所说在第一套房子的基础上给孟春梅一个优惠价。在问到具体中介费数额时，嘉豪升阳中介所只是说在第一套房子中介费的基础上给孟春梅按最低优惠处理，虽然合同上还是按照2%来体现。因为有前述事实，孟春梅认为中介费应该就是在6000元的基础上优惠，但是合同上双方没有约定具体数额。3、虽然合同上孟春梅按了手印，但合同内容都是嘉豪升阳中介所提前打印好的，2%是机打的，明显是格式合同。孟春梅提供以下证据证实其主张：证据1、孟春梅看房照片8张，证明孟春梅确实去第一套房子看过，有第一套房子的存在；证据2、第一套房子房东南成俊的身份证照片一张，证明第一套房屋房东的身份情况（证据1和证据2的照片均是从孟春梅QQ空间里导入到手机中的，手机中原始照片已被删除）；证据3、孟春梅与第一套房子房东的短信记录1份，证明孟春梅确实与南成俊交易过第一套房子，虽然没有成功；证据4、孟春梅与嘉豪升阳中介所中介员巩汝云就第一套房子交易情况的微信聊天记录手机截屏照片7张（证据4的照片均是从孟春梅QQ空间里导入到手机中的，原始微信聊天记录及手机截屏照片已被删除），证明嘉豪升阳中介所是孟春梅第一套房子的中介方；证据5、2015年6月29日孟春梅与帝都嘉园小区物业张大姐（具体姓名不知道）的苹果手机通话录音一份，证明孟春梅与嘉豪升阳中介所中介员就第一套房子的中介费存在6000元的口头协议（当庭提交的手机录音并非原始载体，原始录音在另一部苹果手机上），孟春梅与通话人在录音中确认第一套房子的中介费是6000元，但就第二套房子的中介费数额未予确认。嘉豪升阳中介所对上述证据的质证意见如下：证据1、证据2、证据4均不是原始载体，不符合证据的形式，对其真实性无法确认，上述证据与本案无关，不能证明其要证明的内容；证据3系孟春梅与案外人的聊天记录，与本案无关；证据5录音并非原始载体，苹果手机是不能录音的，即便存在原始载体，也不能证明孟春梅所要证明的内容，该录音是孟春梅与案外人在第一次开庭后的通话，不属于新证据，与本案无关，而且案外人在该录音中已经明确第二套的房子中介费不是6000元。嘉豪升阳中介所主张其并无欺诈行为：1、孟春梅所述的存在所谓第一套房的相关事项无法确认，退一步讲，即使存在该事实也与本案无关。2、关于中介费用的问题，孟春梅所述的中介费口头约定6000元，明显低于房产中介行业中的中介费，孟春梅主张该份契约是嘉豪升阳中介所提供的格式合同也与事实不符，事实是嘉豪升阳中介所在孟春梅与案外人贾鹏达成相关协议后制作该契约，孟春梅在该契约上多次按捺手印，明确表明孟春梅对该契约的内容是清楚、认可的，孟春梅主张该契约中无中介费的具体数额也与事实不符，该契约中第十一条明确规定按房屋成交价的2%支付中介费，如孟春梅逾期不支付中介，则按合同约定价的4%向嘉豪升阳中介所支付中介费，而涉案房屋的成交价在该契约的第二条、第八条都进行了约定，并且孟春梅在成交价处按捺了手印。二、嘉豪升阳中介所是否已经尽到居间义务。嘉豪升阳中介所主张，其已经严格按照契约的约定提供了相关服务，并且现在涉案房屋已过户至孟春梅的名下，因此嘉豪升阳中介所已尽居间义务。孟春梅主张，该契约为嘉豪升阳中介所单方面制定的格式合同，嘉豪升阳中介所利用孟春梅首次购房不熟悉相关法律法规和交易流程，规避了中介方原有该尽的义务，并对孟春梅的权利进行了限制。事实上，整个购房过程中都是孟春梅自己在主动联系嘉豪升阳中介所咨询相关事项，孟春梅通过询问其他人才了解购房需要的所有材料，嘉豪升阳中介所给孟春梅的表现就是嘉豪升阳中介所的客户很多，根本没有时间理孟春梅。在办理过户手续过程中，嘉豪升阳中介所经营者向孟春梅多要了一倍的贷款费用，孟春梅害怕房屋成交不了，就未提出异议。
原审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”本案中，孟春梅与案外人以及嘉豪升阳中介所之间签订房屋买卖合同后，涉案房屋已过户至孟春梅名下，房屋交易已履行完毕。现孟春梅主张上述合同中关于中介费的约定无效，应承担相应举证责任，但孟春梅提交的第1至5号证据均涉及孟春梅与案外人就其他房屋进行的交易，即使上述证据是真实的，孟春梅也无法证明其主张的第一套房屋的中介费与涉案房屋的中介费存在关联，因此上述证据与本案无关，原审法院不予采信。因孟春梅无法提交有效证据证实其主张，原审法院认定上述合同中关于中介费的约定系各方的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效，各方均应按照约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”本案中，各方在合同中约定，房屋买卖合同签订即视为买卖双方承认中介服务成功有效，中介信息、服务费按房屋成交价81万元的2%由孟春梅支付给嘉豪升阳中介所，逾期不付中介费，嘉豪升阳中介所可按房屋成交价的4%全额向孟春梅追偿。根据上述法律规定及双方约定，2015年1月8日房屋买卖合同签订时，嘉豪升阳中介所即已完成居间义务，孟春梅即应支付中介费，但孟春梅未按照约定支付，已构成违约，故嘉豪升阳中介所要求孟春梅按房屋成交价的4%支付中介费32400元（81万元×4%），原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，原审法院判决：孟春梅于判决生效之日起10日内给付李沧区嘉豪升阳房产中介所中介费32400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费610元，减半收取305元，由孟春梅负担。孟春梅于判决生效之日起10日内给付李沧区嘉豪升阳房产中介所305元。
宣判后，孟春梅不服原审判决，上诉至本院。
上诉人孟春梅上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律不当。嘉豪升阳中介所严重违约导致了双方签订房屋合同，嘉豪升阳中介所的欺诈行为导致了孟春梅的损失，应该对孟春梅予以赔偿。一、嘉豪升阳中介所请求支付中介报酬缺乏事实依据。孟春梅于2014年12月中旬在帝都嘉园小区看上一套房并认识了物业管理张女士，张女士介绍一位中介（嘉豪升阳中介所）办理这套房子交易，说中介费能便宜，最终达成中介费6000元办理，并跟房东签好了合同，但是在签合同的时候中介员让孟春梅填写2%的中介费，这样算起来就是一万六，孟春梅当时对合同上这样写提出了异议，中介跟孟春梅讲中介费还是按照6000元来收取，只是合同上以2%来体现，最终这样签署了合同。2015年1月8日，房东违约不卖了，房屋买卖合同解除，卖方向嘉豪升阳中介所方支付了16000元违约金。当时孟春梅又从中介手里看好现有的这套房子，当时中介为了促成房子交易提到过中介费会给优惠，在问其具体中介费的数额时，嘉豪升阳中介所对孟春梅说合同上还是以2%体现，不写具体的数额按最低优惠处理，孟春梅认为上一套房子只要中介费6000元，如按照最低优惠支付中介费也就是4000元至5000元。合同签订后，中介员没有尽到自己义务和职责，大部分的事情也都是孟春梅主动和中介员联系，自己向相关部门咨询，包括去房产交易中心排队等事情中介员都不履行。后来，中介员向孟春梅要中介费，说是按照合同上填写的2%结算，孟春梅觉得被骗了，双方没有达成一致意见。合同上的第十一条约定是嘉豪升阳中介所利用格式合同对孟春梅做出不合理、不公正的规定，利用孟春梅不熟悉有关交易细节和相关法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制孟春梅应有的权利，显示公平，嘉豪升阳中介所无权要求孟春梅支付报酬。二、嘉豪升阳中介所的诉讼请求缺乏法律依据。双方签订的《嘉豪升阳房产中介所房地产买卖契约》性质上属于格式合同，支付2%中介费的规定是嘉豪升阳中介所单方面表示。我国《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”嘉豪升阳中介所在中介费上利用格式条款隐瞒欺骗孟春梅，应属无效，同时嘉豪升阳中介所也没有跟孟春梅说明该格式合同的权利义务及法律后果。三、嘉豪升阳中介所本身存在欺诈行为，其没有尽到居间合同中报告信息的义务，更没有尽到居间合同中的全部义务，不能收取任何中介费。根据北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十七条的规定，房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。综上所述，嘉豪升阳中介所的诉求没有事实和法律依据，请求二审法院撤销原审判决，依法改判孟春梅支付嘉豪升阳中介所中介费6000元；一、二审诉讼费由嘉豪升阳中介所负担。
被上诉人嘉豪升阳中介所答辩称，嘉豪升阳中介所已经为孟春梅完成中介服务，孟春梅应当按照法律规定支付中介费用，请求二审法院维持原判。
经审理查明，涉案房屋于2015年3月10日变更登记至孟春梅名下。本院查明的其他事实与原审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，孟春梅与嘉豪升阳中介所之间系居间合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，嘉豪升阳中介所已促成孟春梅与房屋出卖方签订了涉案房屋买卖合同，且孟春梅已取得涉案房屋的产权证，故嘉豪升阳中介所已履行其居间义务，孟春梅作为委托人应当向嘉豪升阳中介所支付中介费。孟春梅上诉称涉案房屋买卖合同系嘉豪升阳中介所提供的格式合同、关于中介费的约定应属无效条款，其该上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。根据涉案房屋买卖合同的约定，中介服务费按照房屋成交价的2%由孟春梅支付给嘉豪升阳中介所。孟春梅上诉称2%的中介费只是合同中的体现，其与嘉豪升阳中介所口头约定中介费为6000元，嘉豪升阳中介所对此不予认可，孟春梅就其该主张未提交相关证据予以证明，故本院对其该上诉主张不予采信。根据涉案房屋买卖合同第十一条的约定，房屋买卖合同签订后，孟春梅即应支付中介费，最迟于房屋过户前付清，如孟春梅逾期不支付中介费，嘉豪升阳中介所可按房屋成交价的4%向孟春梅主张中介费。即在孟春梅违约的情况下，其除应支付房屋成交价2%的中介费外，还应承担房屋成交价2%的违约金。孟春梅在涉案房屋于2015年3月10日变更登记至其名下后仍未支付中介费，其行为构成违约，其应向嘉豪升阳中介所支付合同约定的中介费并承担违约责任。但原审判令孟春梅承担与中介费同等数额的违约金，明显过高，本院酌情予以调整，孟春梅可自2015年3月11日起按其所欠中介费16200元的同期银行贷款利息的标准向嘉豪升阳中介所承担违约责任。综上，原审判令孟春梅承担的违约金数额过高，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第1086号民事判决；
二、上诉人孟春梅于本判决生效后10日内支付被上诉人李沧区嘉豪升阳房产中介所中介费16200元；
三、上诉人孟春梅于本判决生效后10日内向被上诉人李沧区嘉豪升阳房产中介所支付以16200元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息（自2015年3月11日起计算至实际支付之日止）；
四、驳回被上诉人李沧区嘉豪升阳房产中介所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费610元，减半收取305元，二审案件受理费610元，共计915元，由上诉人孟春梅负担615元，被上诉人李沧区嘉豪升阳房产中介所负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 蕾
代理审判员 马 喆
代理审判员 齐 新
二〇一五年十一月九日
书 记 员 杨倩倩
书 记 员 吴苗苗