襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄新民初字第01566号
原告某物业公司。
被告苏某某。
原告某物业公司诉被告苏某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员臧玉红独任审判，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告某物业公司，被告苏某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某物业公司诉称，2006年12月18日，某业委会同原告签订了一份《某小区物业服务合同》，合同期满后，双方分别于2009年12月15日、2014年3月28日续签了合同。此外，某公司于2005年10月31日同原告签订的某小区供电、供水委托管理协议顺延至今。依上述协议，原告一直为该小区提供物业服务、代为收取水、电费等。被告苏某某为该小区13栋6单元0008室的业主，自2012年5月至2015年5月共拖欠物业管理费等费用共计993.33元。经原告多次催要无果，特诉至法院，请求判令被告苏某某支付拖欠的物业管理费993.33元，并按拖欠费用的日1‰承担自起诉之日至付清之日止的违约金，诉讼费由被告苏某某承担。
被告苏某某辩称，原告所谓的某业委会与原告签订的物业服务合同未经三分之二业主讨论通过，违反法律规定属无效合同；被告未选聘原告，第三届业委会依法责令原告退出小区，但原告拒不退出，故原告的服务属于强制服务，被告拒绝交纳上述费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1、三份物业服务合同，证明原告与某业委会签订了物业服务合同，被告作为小区业主，应按合同约定向原告交纳拖欠的物业管理费等费用。被告质证真实性无异议，但认为第一、第二届业委会不是业主选举的，第三届业委会没签合同，业主也不知道有这三份合同，且合同上的印章没有经过公安备案，对印章不予认可。本院对该证据予以采信。
2、业主拖欠各项费用明细汇总表，证明被告的欠费时间和金额。被告对欠费金额和时间无异议，但认为物业服务合同是无效，其不是欠交而是拒绝交纳。本院对该证据予以采信。
3、物价部门关于物业服务收费的文件、资质证书，证明原告的收费标准及原告的资质情况，并陈述物价部门规定的三级收费标准为0.50元／㎡，但原告实际是按0.30元／㎡收取的。被告对真实性无异议，但认为有质证并不代表就有资格为某小区提供物业服务。本院对该证据真实性予以采信。
被告为证明其辩称理由，向本院提交了如下证据：
1、业主签名的证明，证明某业委会与原告签订的物业服务合同没有经过全体业主三分之二投票通过。原告认为业主的签名无法核实，且有涂改和复印的签名，对真实性有异议，证明内容与本案无关。本院认为该证据需结合本案其他证据再予以认定。
2、证人蔡某某、张某某、邱某某出庭作证，证明业委会签订物业合同没有经过三分之二业主讨论通过，合同是无效的，第三届业委会没有与原告签订过物业服务合同。蔡某某陈述其于2005年至2010年期间在原告处担任总经理职务。2009年底，刘某某在担任业委会主任期间，明知业委会要换届，在没有召开业主大会的情况下，与其签订了2009年12月15日的物业服务合同。张某某陈述其是某小区第三届业主委员会主任，是小区业主选举产生的。其在任职期间没有和原告签过物业合同，并让原告退出小区，另选聘物业公司，后因房管局，某小区居委会不同意，所以没选成。邱某某陈述其是某小区业主，参加了第三届业委会的投票。第一、二、四届业委会都没有开过业主大会，第四届业委会是行政指定包办的，其从未见过物业合同。原告认为三个证人与本案有利害关系，均是欠费业主，且证言与本案无关。本院对证据结合其他证据再予以认定。
3、告知书、移交资料清单、某小区第三届业委会报批资料，证明第三届业委会依法成立后，通知过原告移交小区物业用房及所有资料，办理结算交接手续，而原告拒不退出，故原告的服务属于强制服务。并陈述某小区的第一届、第二届业委会是某厂行政指令服务的，第三届业主委员会才是全体业主选举产生的，第四届业主委员会是政府包办的，该小区一直由原告在管理和服务。原告对复印件不予认可，认为该证据属于某业委会之间的内部交接，与本案无关。本院对该证据结合其他证据再予以认定。
经审理查明，原告一直为某小区提供物业服务。2006年12月18日，原告与某业委会签订有物业服务合同，合同约定：某业委会委托原告对某小区实行物业管理，委托期限自2007年1月1日起至2009年12月31止，物业服务费用按0.3元／㎡计收，业主逾期（自收费通知单发出之日起30日后）交纳物业管理费，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之一加收违约金。合同到期后，原告分别于2009年12月15日和2014年3月28日同某业委会续签了物业服务合同，合同内容与2006年12月18日的合同内容一致，委托期限分别为自2009年12月15日起至2013年12月31日止和2013年12月31日起至2016年12月31日止。
另查明，被告苏某某系某小区13栋6单元0008室业主，房屋面积为84.90平方米。自2012年5月拖欠物业管理费至今。
本院认为，原告与某业委会签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制规定，该协议合法、有效，对全体业主均具有拘束力。合同双方均应按约履行自己的权利义务。被告苏某某系该某小区的业主，故原告与被告之间存在物业服务合同关系。原告一直为该小区提供物业服务，被告应按约支付拖欠的物业管理费。经本院核算，按照物业服务合同约定的0.3元／㎡，被告居住的房屋面积为84.90㎡，每月应缴纳的物业管理费为25.47元（0.3元／㎡×84.90㎡），根据原告的请求，自2012年5月至2015年5月止被告应支付物业管理费为942.39元（25.47元／×37个月），原告请求的物业管理费993.33元过高，过高部分本院不予支持。被告辩称某业委会与原告签订的物业服务合同属无效合同，被告并未选聘原告服务，原告的服务属于强制服务，故被告拒绝交纳物业管理费等费用。因被告未举证证明某小区历届业委会与原告签订物业服务合同属无效合同，第三届业委会虽责令原告退出小区，但业委会后来仍与原告签订了物业服务合同，此外，本案涉及的物业服务合同不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条规定的关于确认合同无效的情形，故被告的辩称理由不能成立，本院不予支持。对原告要求支付拖欠费用的日1‰自起诉之日起的违约金，本院按人民银行公布的同期贷款基准利率计算予以支持，过高部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：
一、被告苏某某于本判决生效之日起七日内向原告某物业公司支付物业管理费942.39元，并按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付自2015年7月23日起至本判决确定的给付之日止的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告某物业公司其他诉讼请求。
案件受理减半收取为25元，由被告苏某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17-451701040001338。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
本判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审判员 臧玉红
二〇一五年十一月四日
书记员 沈星忱