贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔23民终1228号
上诉人（原审被告）：邹书华，男，1956年8月9日生，汉族，贵州省兴义市人，兴义市南华房地产开发有限责任公司法定代表人，身份证记载住址为兴义市，
上诉人（原审被告）：夏志会，女，1960年2月12日生，汉族，贵州省兴义市人，身份证记载住址为兴义市，系邹书华妻子。
二上诉人之共同委托诉讼代理人刘玉泉，兴义市黄草法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）：伍丽，女，1972年10月27日生，汉族，贵州省兴义市人，住兴义市，
被上诉人（原审原告）：钱刚，男，1967年1月12日生，汉族，贵州省兴义市人，住兴义市，系伍丽丈夫。
原审第三人：欧光明，男，1962年5月10日生，汉族，贵州省兴义市人，身份证记载住址为贵州省兴义市，现住兴义市，
原审第三人：兴义市南华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省兴义市南环路*号，现经营所在地为兴义市机场大道南华圣景小区3栋4楼。
法定代表人：邹书华，该公司总经理。
上诉人邹书华、夏志会因与被上诉人伍丽、钱刚及第三人欧光明、兴义市南华房地产开发有限责任公司（以下简称南华房开公司）共有物分割纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2016）黔2301民初2824号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邹书华、夏志会上诉请求：1.撤销原判第一项；2.本案诉讼费由伍丽、钱刚承担。
事实和理由：1.涉案南华停车场土地系兴义市第二建筑公司（现更名为兴义市第二建筑安装有限公司，以下简称“二建公司”）向兴鑫房地产公司于2002年3月19日以225万元购买取得。夏志会在未经二建公司同意的情况下，与伍丽、欧光明签订《兴义市南环路南华停车场入股协议》，将本属于二建公司所有的南华停车场土地进行私自分割，侵害该公司权益，应属无效行为。2.《南华停车场土地规划纪要》实际是2013年6月2日签订，并非2013年4月18日。该协议约定邹书华、夏志会分割南华停车场648.54平方米土地使用权给伍丽、钱刚，同时约定，该纪要约定的生效条件为伍丽、钱刚按照原合伙协议约定提供盖有财务公章收据的入股收据，才能认定已经入股，否则，该纪要不生效。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条之规定：“未按照土地使用权出让合同规定的期限条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”涉案土地使用权原属南华停车场。南华停车场与兴义市国土局签订《国有土地使用权出让合同》的约定：“在出让期内如需要改变本合同规定的土地用途和《土地作用条件》，应当取得甲方（兴义市国土资源管理局）同意，并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同。”本案涉及的土地为完成整体开发规则目的，经兴义市国土资源局同意已经过户到南华房开公司。据此，邹书华、夏志会与钱刚、伍丽签订划地会议纪要分割土地的行为，严重破坏了土地整体开发规划需要的用地目的，该协议亦未经兴义市国土部门同意，违反法律强制性规定，应属无效协议。3.二建公司有偿取得本案土地后，夏志会与伍丽等人签订合伙协议私分该公司财产，损害该公司的合法权益，该公司应作为案件当事人参加诉讼。一审诉讼期间，该公司书面申请参加诉讼未果。本案遗漏案件当事人，程序违法。
伍丽、钱刚未答辩。
伍丽、钱刚向一审法院起诉请求：1.确认伍丽、钱刚与邹书华、夏志会及第三人欧光明于2013年4月18日签订退伙协议《南华停车场土地划拨纪要》合法有效。2.判令邹书华、夏志会按照《南华停车场土地划拨纪要》履行办理南华停车场进口左边靠曾明亮家住宅房墙边界至大门临南环路街面面宽9米，平行街面进深50米，共计648.54平方米的土地使用权变更登记手续。3.本案诉讼费由邹书华、夏志会共同承担。
一审法院认定事实：伍丽与钱刚是夫妻，邹书华与夏志会是夫妻，邹书华先后是二建公司和南华房开公司的法定代表人。2002年12月10日，夏志会、欧光明、伍丽签订一份《兴义市南环路南华停车场入股协议》，约定“夏志会入股54万元，拥有南华停车场40%股份；欧光明入股40万元，拥有南华停车场30%股份；伍丽入股40万元，拥有南华停车场30%股份。协议中所提到的南华停车场，原名称为天山太平停车场，占用土地7.2亩，是原黄草坝镇自留用地。后经政府相关部门批准，经兴义市乡镇企业局2002年8月28日批准为二建公司的立项项目，项目名称为南华停车场，项目负责人为夏志会，企业性质为私营。此后，南华停车场所占用的土地经政府相关部门批准转化为国有土地，并明确作为建南华停车场使用。而夏志会则将南华停车场登记为个体工商户。到2013年，南华停车场与南华房开公司合作，从而将南华停车场所占用的土地变更到南华房开公司名下并办理了土地使用权变更登记。随后，邹书华、夏志会、钱刚、伍丽和欧光明共同签订《南华停车场土地划拨纪要》，约定将南华停车场的经营及开发权全部转让给邹书华（夏志会），邹书华（夏志会）则一次性划土地地块补偿给钱刚（伍丽）。继而，各方对宗地图标识了具体的土地补偿范围，并经南华房开公司盖章确定，兴义市开发整理中心勘测并盖章确认，确定的补偿地块面积为648.54平方米，但尚未进行登记。此后，南华房开公司将登记在其名下的整宗土地向兴义市鑫瑞通小额贷款有限责任公司抵押借款，并经生效判决确认了兴义市鑫瑞通小额贷款有限责任公司享有优先受偿权。
一审法院认为，南华停车场是二建公司申请立项的项目，所使用的土地，则是夏志会、欧光明、伍丽于2002年共同出资所取得，在进行工商登记时，又仅登记为以夏志会为经营人的个体工商户。在经营多年后，南华停车场又与南华房开公司合作，从而将所使用的土地变更登记在南华房开公司名下。而二建公司、南华房开公司的法定代表人均是邹书华，邹书华与夏志会又系夫妻关系。在从事相关民事行为时，二建公司、南华房开公司、邹书华、夏志会混同了其独立人格，不当使用其各自独立人格。而本案钱刚和伍丽也是夫妻关系，在涉及本案事务的处理中，也混同了其各自独立的人格。但无论如何混同，均不能否定南华停车场在立项使用土地之初伍丽出资的事实。在经营多年后，虽然登记的土地使用人变更为南华房开公司，但此时各方又达成共识，以划地补偿方式补偿伍丽和钱刚当初的投资，以达到伍丽和钱刚退出南华停车场经营和开发的目的，从而各方当事人共同签订了《南华停车场土地划拨纪要》，约定将南华停车场的经营及开发权全部转让给邹书华（夏志会），邹书华（夏志会）则一次性划土地地块补偿给钱刚（伍丽）。继而，各方又对宗地图标识了具体的土地补偿范围，南华房开公司盖章，兴义市开发整理中心勘测并盖章确认，确定的补偿地块面积为648.54平方米。对于《南华停车场土地划拨纪要》的约定，是各方当事人真实意思的表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。国有土地使用权属于需要登记的物权，虽然合同有效成立，但因未进行登记而物权的变更未发生效力。随后，南华房开公司将登记在其名下的整宗土地向兴义市鑫瑞通小额贷款有限责任公司抵押借款，并经生效判决确认了兴义市鑫瑞通小额贷款有限责任公司享有优先受偿权。因此，对于《南华停车场土地划拨纪要》约定的“划地补偿”已不能继续履行物权登记。故对伍丽、钱刚要求实现物权的主张，即伍丽、钱刚的第二项诉讼请求（履行办理南华停车场土地使用权变更登记手续），不予支持。伍丽、钱刚可以另行主张债权。
综上所述，对伍丽、钱刚要求确认《南华停车场土地划拨纪要》合法有效的诉讼请求，予以支持。对伍丽、钱刚要求实现物权即履行办理土地使用权变更登记手续的主张，因已不能履行，伍丽、钱刚可以另行主张债权，故不予支持其物权的主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条规定，判决如下：一、原告伍丽、钱刚与被告邹书华、夏志会及第三人欧光明于2013年4月18日签订的《南华停车场土地划拨纪要》合法有效。二、驳回原告伍丽、钱刚的其余诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元，由被告邹书华、夏志会负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，判断合同无效的法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）＞》第十四条之规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，所谓效力性强制性规定，是指法律、行政法规明确规定违反这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范，或者法律、行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。本案中，当事人签订的《南华停车场土地划拨纪要》约定将648.54平方米的国有土地使用权划分给伍丽、钱刚，该会议纪要并没有记载伍丽、钱刚已经改变或将要改变土地用途，并且是否改变土地用途属于土地行政管理部门在行政管理过程中依职权予以判断的问题，与本案合同的签订无关，故该会议纪要并没有违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，不能据此认定该会议纪要无效。另外，2013年4月18日邹书华、夏志会、钱刚、伍丽、欧光明签订《南华停车场土地划拨纪要》，该会议纪要第七条明确约定：“本纪要签字生效，具有同等法律效力。”并无附生效条件的条款，邹书华、夏志会认为该会议纪要附生效条件，与该会议纪要的条款不相符，故当事人签订的《南华停车场土地划拨纪要》不属于附生效条件的合同。
关于二建公司是否是本案适格当事人的问题。首先，南华停车场于2006年8月2日经工商登记，取得个体工商户的身份，经营者登记为：夏志会。2006年10月20日取得国有土地使用权，证书上注明的法人代表为夏志会。本案土地由集体所有转变为国有后，国有土地使用权人是南华停车场而不是二建公司，故邹书华、夏志会关于二建公司有偿取得本案土地的上诉理由，与本案查明的事实不相符，本案的国有土地使用权与二建公司无关。其次，《南华停车场土地划拨纪要》的签订人是邹书华、夏志会、钱刚、伍丽、欧光明，二建公司没有参与，根据合同相对性原则，与二建公司无关，二建公司既不享有该会议纪要约定的权利，也不用履行该会议纪要约定的义务。二建公司与本案没有利害关系，不是本案的适格当事人。
综上所述，邹书华、夏志会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人邹书华、夏志会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘筱青
审 判 员 付 君
代理审判员 罗 倩
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 田 青