河南省南阳市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2015）南行终字第00169号
上诉人（原审原告）张建合。
委托代理人杜松鼎，河南鼎新律师事务所律师。
委托代理人田伟。
被上诉人（原审被告）南阳市房产管理局。
法定代表人ＸＸ，任局长。
委托代理人郭滨，该局工作人员。
委托代理人邓中楷，河南博音律师事务所律师。
一审第三人孙贵玲。
委托代理人徐国章、郑海洋，河南怡和律师事务所律师。
上诉人张建合与被上诉人南阳市房产管理局以及一审第三人孙贵玲为房屋行政登记纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2013）宛行初字第2号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。上诉人张建合委托代理人杜松鼎、田伟，被上诉人南阳市房产管理局委托代理人郭滨、邓中楷，一审第三人孙贵玲委托代理人徐国璋、郑海洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
南阳市宛城区人民法院一审查明：原南阳市钢管厂位于宛城区环城乡东环城路西侧，现在的位置为南阳市独山大道西侧。该厂原拥有紧邻南阳市独山大道的楼房一幢，该幢建筑物东侧主楼共六层、南北两厢楼为四层建筑。在该幢建筑物西侧该厂还拥有厂房若干。因原南阳市宛城区城区信用合作社与南阳市钢管厂存在借款纠纷，南阳市中级人民法院于1999年1月22日作出（1999）南中执字第0122号民事裁定书、协助执行通知书，要求被告南阳市房产管理局协助执行以下内容：1、将被告将南阳市钢管厂位于南阳市环城东西侧的房产，临街主楼为三层、两厢楼为四层过户给南阳市宛城区城区信用社（房产证号：511**号）；2、过户房产的出路，楼梯、大门、院落（以西山墙为准，向南垂直延伸至仲景信用社北围墙）所有权归宛城区城区信用社，但临街四至六层有通行权；3、过户房地产以评估报告书的评估范围为准。根据该院协助执行通知书要求，被告于1999年4月27日为南阳市宛城区城区信用合作社办理了产权过户登记，并颁发了宛市房权证字第511**号房屋所有权证，证载房屋为第一幢两厢楼1—4层和主楼1—3层，总面积1420．03平方米。附记注明“南阳市钢管厂在宛城区信用合作社楼梯、大门、院落有永久通行权”。第一幢主楼4—6层剩余883．71平方米归南阳市钢管厂所有。
1999年10月，南阳市钢管厂因与河南油田五一信用社存在债务纠纷，其财产被本院强制执行，本院于1999年10月10日作出（99）宛法执裁字第108号民事裁定，裁定将主楼临街4、5、6层按评估价办理过户给河南油田五一信用社，产权归信用社所有。1999年12月13日，被告为河南油田五一城市信用社办理了宛市房权证字第511**号《房屋所有权证》，附记内容为：“楼梯，大门，院落有五一城市信用社有永久通行权；四楼楼梯，走廊及四层两厢有宛城区信用社永久通行权。”
南阳市钢管厂因与中国农业银行卧龙区支行存在债务纠纷，其余财产即上述两证涉及房产以外的财产被南阳市中级人民法院强制执行，并于1999年6月29日将房产强制过户给中国农业银行南阳市卧龙区支行，证号为宛市房权证字第511**号。无附记内容。2002年12月25日，中国农业银行卧龙区支行处置资产，该处房产被第三人孙贵玲拍得，并于2003年3月办理了过户手续，证号为宛市房权证字第51129**号，房屋所有权人为孙贵玲。2010年，第三人以原登记的不同楼房序号有误为由对该处房产进行了变更登记，变更后的新证号为宛市房权证字第10010179**号
2007年经河南银监局批准，原南阳市宛城区农村信用合作社联合社及各农村信用合作社、分社、储蓄所统一变更为合作联社及该联社的分支机构。原“南阳市宛城区农村信用合作社联合社”变更为“南阳市宛城区农村信用合作联社”，原“南阳市宛城区城区农村信用合作社”变更为“南阳市宛城区农村信用合作联社城区信用社”。南阳市宛城区农村信用合作联社城区信用社属南阳市宛城区农村信用合作联社的分支机构。
2007年12月19日，南阳市宛城区农村信用合作联社处置资产，宛市房权证字第511**号证载房产及临街主楼4—6层房产拍卖给原告张建合，但至本案庭审结束前未办理过户。原告购买该房产时，与拍卖人河南豫呈祥拍卖有限责任公司签订了拍卖成交确认书，该确认书签订时间为2007年12月19日，确认书对拍卖标的的名称，价款，交付标的物时间、交付地点、方式，违约责任，争议解决方式等进行约定，并约定竞买合同、瑕疵说明、拍卖规则为成交确认书的附件，具有同等法律效力。当日，原告与拍卖人签订了竞买合同，合同第三条、第六条规定，竞买人在竞买前已详细查看了拍卖标的，全面熟悉标的物的状况和存在的瑕疵。阅读了拍卖相关资料，愿遵守规则和约定。拍卖人根据委托人向拍卖人告知的瑕疵向竞买人说明了拍卖标的的瑕疵等。拍卖人河南豫呈祥拍卖有限责任公司于当日制作的南阳市宛城区信用联社抵债资产拍卖瑕疵说明共对约14处拍卖标的进行了瑕疵说明，其中第4项记载，独山大道西侧钢管厂1-4层房权证号511**号。5、6层为宛城区信用社联社通过拍卖行拍卖所得，有房权证，但未过户到宛城区信用联社名下，因市房产管理局在办理房产证时第四层属重复办证，故该处房产面积不以房产证面积为准，以实际面积为准。因后院涉及有住户及车棚，楼梯大门院落，走廊，后院住户有永久通行的权利。现有房产证号51120、51134等。
2010年7月6日，南阳市宛城区农村信用合作联社向被告提出更正登记申请，要求将宛市房字第511**号房权证所有权人“南阳市宛城区城区信用合作社”更名为“南阳市宛城区农村信用合作联社”，附记变更表述为“房产的出路、楼梯、大门、院墙以西山墙为准向南延伸至仲景信用社北围墙，临街4—6层有通行权”。2010年7月16日，南阳市房产管理局产权产籍管理处向原告下达不予登记告知书。该处认为，（1）不能将原权利人名称直接更名到南阳市宛城区农村信用合作联社名下，可更名到南阳市宛城区农村信用合作联社城区信用社名下。（2）第51134号房屋产权过户手续完备，程序合法。根据建设部《房屋登记办法》第十七条、二十二条，《河南省城市房屋产权产籍管理办法》第三十三条之规定及相邻权利人孙贵玲的申请，决定不予更正登记。南阳市宛城区农村信用合作联社不服，于2010年8月25日向本院提起行政诉讼。本院于2010年12月24日作出了（2010）宛行初字第75号行政判决，认为南阳市房产管理局产权产籍管理处为单位内设机构，在没有法律法规规定的情况下，无权以自己的名义作出具体行政行为，判令被告南阳市房产管理局于判决生效后十日内对原告南阳市宛城区农村信用合作联社的更正登记申请作出答复。第三人孙贵玲不服，提起上诉。2011年6月，第三人孙贵玲以被告已经做出不予登记通知书，宛城信用联社在法定期间内没有复议、也没有提起诉讼为由申请撤回上诉，南阳市中级人民法院于2011年6月22日作出（2011）南行终字第13号行政裁定，准予上诉人孙贵玲撤回上诉。
另查明，2011年2月14日，被告南阳市房产管理局根据本院（2010）宛行初字第75号行政判决，针对南阳市宛城区农村信用合作联社的申请作出了《不予登记告知书》，告知的主要内容为：1、不能将原权利人名称直接更名到南阳市宛城区农村信用合作联社名下，可更名到南阳市宛城区农村信用合作联社城区信用社名下；2、宛市房字第511**号房屋所有权证产权过户手续完备，程序合法，所发权证无不当之处。根据建设部《房屋登记办法》第十七条、二十二条，《河南省城市房屋产权产籍管理办法》第三十三条之规定及相邻权利人孙贵玲的异议申请，决定不予更正登记。本案原告张建合不服，于2012年12月25日向本院提起行政诉讼，请求判令撤销被告作出的《不予登记告知书》，纠正宛市房权证字第511**号错误附记登记。诉讼中，被告针对原告提问的南阳市钢管厂的其他房产是否有通行权的问题当庭作出了答复：过户以外的不管是谁的，不存在通行权，中院的协助怎么写，我们怎么办。
南阳市宛城区人民法院一审认为：根据庭审查明的案件事实及当事人陈述、答辩意见，可以认定本案原告张建合的起诉没有事实及法律依据，依法应当裁定驳回其起诉。具体理由如下：一、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第一款规定，房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。本案中，被告于1999年4月依据南阳市中级人民法院的民事裁定书和协助执行通知书为南阳市宛城区城区信用合作社办理了争议房产的房屋登记行为，依法是不可以提起行政诉讼的。因为人民法院协助执行通知书中的表述为过户房产的出路，楼梯、大门、院落所有权归宛城区信用社，但临街四至六层有通行权，此时，临街四至六层的所有权归南阳市钢管厂所有。法律上物权权利主体是公民、法人或者其他组织。因此，被告在办理登记时，将需要协助的内容表述为南阳市钢管厂在宛城区信用社楼梯、大门、院落有永久通行权，即将“临街四至六层”的表述变更为该部分房产的所有权人“南阳市钢管厂”并未超出协助执行的范畴，是符合协助执行通知要求的，同时，办理该登记时，南阳市宛城区城区信用合作社并未提出异议，故依照上述规定，原告提起的本案诉请，不属于人民法院行政诉讼受案范围，依法应裁定驳回起诉。二、物权法规定，不动产物权的取得以登记为要件，未经登记，不产生物权变动的效果。本案中，原告自拍卖成交后至今没有办理房屋产权变更登记，如进行权属变更登记也没有事实上及法律上的障碍，依照物权法的规定，原告还没有取得该房屋的物权，其享有的权利至今还是依据合同法享有的合同之债请求权，即出卖人交付标的物的请求权。该项权利为债权请求权。第三人根据人民法院协助执行通知书中记载的事项及51134号房产证记载的内容所享有的权利是通行权，物权法将其界定为不动产物权中的地役权，即用益物权。当债权请求权与用益物权这两种法益产生冲突时，债权请求权不能对抗用益物权，即人民法院优先保护用益物权。原告现以自己享有债权请求权要求撤销第三人享有的用益物权，没有法律依据。其未办理不动产所有权变更登记手续，即未获得房屋产权，在登记的房屋所有权人没有提出异议的情况下，张建合不能以原告身份对该房屋以前的登记行为提起行政诉讼，依法应驳回其起诉。三、根据行政诉讼法律规定，驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围；房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。所谓重复处理行为是指行政机关根据公民的申请或申诉，对原有的生效行政行为作出的没有任何改变的二次决定，其实质上是对原已生效的行政行为的简单重复，并没有新形成事实或权利义务状态。人民法院不受理重复处理行为的主要原因是维护公共行政的稳定性和效率。如果驳回申诉的重复处理行为具有可诉性，任何公民都可以不遵守复议和起诉期限，都可以用最简单的申请启动诉讼程序，法律规定的救济期限也就失去了意义。结合本案事实，被告作出的不予登记告知书的主要内容仅是告知申请人，其申请不符合《房屋登记办法》的规定，对原房屋登记行为所涉及的登记内容不予变更登记，该行为并没有形成任何新的事实或者新的权利义务，未改变原有登记行为，属于上述论述涉及的重复处理行为，该行政行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围。四、原告对以自己的意志处分过的权利又通过提起行政诉讼的方式要求保护的，人民法院不应予以支持。本案中，原告在拍卖会上竞拍购买了有关房产，但是拍卖人在拍卖房产时，进行了拟拍卖标的物的展示和拟拍卖标的物的瑕疵说明，根据买受人张建合和拍卖人河南豫呈祥拍卖有限责任公司签订的成交确认书和竞买合同，买受人对购买的标的物在买受前进行了详细查看，对标的物的瑕疵也已明知，但最终，仍按照拍卖法规定竞拍购买了争议房产，即原告以自己实际购买有瑕疵的标的物这一表意行为认可了瑕疵的存在，现在又通过行政诉讼的方式要求行政机关变更房产登记的附记内容，即更改其竞拍时明知的房产证上记载的他项权利，违背了诚实守信的原则，原告的诉请依法不应支持。诉讼中，原告辩解其没有在瑕疵说明上签名，但其已签署的成交确认书中明确记载瑕疵说明是合同的附件，与合同具有同等法律效力。同时其已签署的竞买合同中也载明了竞买人充分了解拍卖标的的情况及存在的瑕疵等。因此，原告的该辩解理由不能成立。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第一款、第二款、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条第二款第（五）项、第四十四条第一款第（一）项之规定，经合议庭评议并报请本院审判委员会讨论决定，裁定如下：驳回原告张建合的起诉。预收的案件受理费50元，退回原告张建合。
张建合不服该裁定上诉称：第一、一审裁定适用法律错误，裁定理由前后矛盾，歪曲基本事实。第二、一审裁定依据《物权法》规定认为：“上诉人未经过户没有取得物权，只是合同债权，物权对所谓的用益物权进行对抗，人民法院有限保护用益物权，并且不承认上诉人享有房屋物权，物权对登记行为提出行政诉讼”应驳回等等。上诉人认为如此评理和裁决也是对物权法的歪曲解释，是前后矛盾不合逻辑的荒唐谬论，是对第三人非法侵权行为的公开怂恿和支持，丧失了司法公正。第三、一审裁定超越职权，侵害上诉人民事权利，程序违法。第四、被上诉人的错误登记行为，不仅严重侵犯上诉人的财产权，而且必将酿成重大冲突或升级为恶性事件。人民法院不受理上诉人诉请，不解决明显矛盾，丧失了法律赋予法院裁断争议、平息纠纷的职责。第五、根据行政诉讼法、物权法规定，上诉人提起的行政诉讼合理合法，一审裁定驳回上诉人诉求违背事实和法律规定，且该案件办理程序严重违法，2012年受理，2015年下裁定。
被上诉人南阳市房产管理局口头答辩称：首先，上诉人认为不予登记告知书属于行政行为，我们认为原房屋登记行为与上诉人没有利害关系，上诉人到目前为止只是通过拍卖获得房屋，还没有办理转移登记，尚未获得房屋所有权，其没有权利要求撤销《不予登记告知书》。其次，上诉人在买该处房产时，应该对该处房产进行了详细的了解，其在拍卖时对该处房产的实际情况包括房产上的通行权也应该了解的。再次，被上诉人依照《物权法》第10条、《房地产管理办法》第60条等法律法规规定依法行使房产登记、不予登记的法定职权。新《行政诉讼法》第46条明确规定：当事人直接起诉的应当在6个月内提出。本案行政行为作出后，上诉人一审起诉超过了法律规定的诉讼时效。最后，通行权属于公民基本的自由权利，《民法通则》也规定了不动产的相邻各方应该按照有利生产等正确处理通行、通风、采光等方面的相邻关系。如果一个行政行为的作出违背了上述法律规定，既不符合法律规定也不符合天理人情。本案被上诉人作出的《不予登记告知书》，是考虑了各方情况包括第三人孙贵玲的通行权后依法作出的，其行政行为没有任何违法之处。综上，上诉人诉请不符合相关法律规定，请求依法驳回其上诉请求。
一审第三人孙贵玲答辩称：第一、上诉人张建合不具备诉讼主体资格。第二、张建合起诉已超过起诉期限。第三、孙贵玲享有的永久通行权一直持续存在，宛城区信用社对此一直无异议，张建合作为购买人只能认可，无权排除、限制。第四、南阳市房管局的《不予登记告知书》不属可诉的行政行为。故请求驳回上诉人上诉请求，维持一审裁定。
本院二审查明的事实同一审法院相一致。
本院认为：本案被诉行政行为有明确的相对人，即南阳市宛城区农村信用合作联社城区信用社，但该信用社并未作为原告起诉，本案一审原告张建合是通过拍卖程序竞买房产，其与被诉行政行为虽有利害关系，但其单独作为本案原告起诉，欠缺充分的理由。其作为利害关系人如果认为房屋登记簿记载的事项有错误，可以以自己的名义向房屋登记机构申请更正登记。因此，一审裁定驳回起诉并无不当，应当予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持南阳市宛区人民法院（2015）宛行初字第2号行政裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 白 云
审 判 员 尹应哲
代理审判员 郭 娟
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 刘冰心