河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第3605号
上诉人（原审原告）：曹进召，男，1979年10月6日出生，汉族。
委托代理人：白红晓。
被上诉人（原审被告）：洛阳市南华置业有限责任公司。住所地：河南省洛阳市。
法定代表人：杨广生，该公司总经理。
委托代理人：王灏，河南润合律师事务所律师。
委托代理人：李九如，河南润合律师事务所实习律师。
上诉人曹进召因与被上诉人洛阳市南华置业有限责任公司（以下简称南华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民二初字第413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹进召及其委托代理人白红晓到庭参加了诉讼。被上诉人南华公司经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年6月20日，曹进召（买受人）与南华公司（出卖人）签订《商品房预售合同》（合同编号：YS××××823，房屋代码：530792）一份，约定曹进召购买南华公司开发的缔景桃苑65幢2单元2-1004号房屋，房屋总价415000元，付款方式为：“3.其他方式按揭以借款合同为准首付贰拾陆万伍仟元整（265000元）”。合同还约定南华公司应当在2013年12月31日前将经验收合格的房屋交付给曹进召。如逾期交房，合同约定：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.6（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2014年5月23日，曹进召（乙方）与南华公司（甲方）签订《退房协议》一份，约定：乙方于2011年7月15日购买缔景桃苑小区65幢2单元1004室，面积88.55平方。乙方在交房后发现墙面有空鼓现象等问题后，乙方提出退房，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、双方在本协议签字后三个月内完成退款手续，甲方退还以下资金给乙方：乙方所交首付款人民币：贰拾陆万伍仟元；目前已经偿还公积金贷款共计十期本金及利息人民币：壹万叁仟伍佰元零壹角；以上两项共计人民币：贰拾柒万捌仟伍佰元零壹角。具体退还资金方式为：（一）、本协议签字后3个工作日内将首笔退款（玖万元）存入到乙方指定银行账户中；（二）、本协议签字后60天内将第二笔退款（玖万元）存入到乙方指定银行账户中；（三）、本协议签字后90天内将上述约定退款资金的余额存入到乙方指定银行账户中。甲方逾期不付，按应退款项余额的万分之二每天付给乙方违约金（甲方预留贰万元作为乙方配合甲方办理退房手续的保证金）。二、因乙方购买此商品房在公积金的贷款未结清，在退款期间还会产生除目前已经偿还公积金贷款共计十期本金及利息人民币：壹万叁仟伍佰元零壹角外所产生的本金及利息。此部分本金及利息在退还最后的保证金时据实结算并退还。三、乙方在收到全部退款资金并且甲方将贷款提前还款完毕后配合甲方将购房合同撤销办结当日退还乙方的保证金。2015年1月15日，曹进召（乙方）与南华公司（甲方）签订《退房补充协议》一份，约定：2014年5月23日，甲乙双方已签订《退房协议》，已部分履约，现因部分条款约定不明，经双方协商，特订立补充协议如下：一、甲方在2015年3月31日前付清乙方名下所购房屋公积金贷款及利息。二、甲方在2015年3月31日前与乙方到房管局办理此房屋的所有退房手续，终止与该房相关的有关合同和协议，费用由甲方承担，乙方予以积极配合。三、甲方在2015年3月31日前退还乙方首付尾款2万元。四、甲方在2015年2月10日前退还乙方除前10期后的贷款本金及利息，（以公积金还款明细为准）并变更还款方式，由甲方代乙方还公积金贷款。五、如甲方违约，每月向乙方支付违约金1000元。本案审理过程中，曹进召自认：1、南华公司已经向其支付了2015年2月之前由其偿还的住房公积金贷款，并从2015年2月开始以曹进召的名义代为偿还涉案房屋的住房公积金贷款。2、南华公司于2014年3月31日向其交付了房屋，曹进召也在当天签署了交房手续。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。曹进召、南华公司之间签订的《商品房预售合同》、《退房协议》、《退房补充协议》，未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法予以认定。对于曹进召要求南华公司支付逾期交房违约金3560.7元的诉讼请求，根据双方的约定，南华公司未能依法依约向曹进召交付房屋，应当承担相应的违约责任；结合曹进召的当庭陈述以及庭后提交的具体计算方式，该院确定违约金的计算方式为：以415000元为基数，自2014年1月1日开始，按照日万分之0.3的标准计算，至2014年3月31日止。对于曹进召提出的要求变更南华公司为公积金还贷的责任主体，并承担公积金贷款本金及利息的偿还责任的诉讼请求，首先，双方在签订的协议中并未明确涉及“公积金还贷的责任主体”变更的问题且公积金贷款事项涉及案外人的利益，曹进召有关公积金还贷责任主体变更的诉求缺乏事实及法律依据，该院不予支持；其次，对于曹进召提出的要求南华公司承担公积金贷款本金及利息的偿还责任的诉讼请求，该诉求符合双方的约定，应当依法予以支持。对于曹进召提出的要求南华公司返还首付尾款20000元及逾期利息的诉讼请求，根据双方达成的协议，南华公司返还曹进召20000元的条件已经成就，应当依法依约予以返还；至于逾期利息的问题，曹进召并未提供支持此项诉讼请求的依据，故对该项诉讼请求，该院不予支持。对于曹进召要求南华公司办理房屋退房手续，终止与该房相关的有关合同和协议，并承担相应费用的诉讼请求，该诉讼请求符合双方的约定，应当依法予以支持。对于曹进召提出的要求南华公司自2015年5月按每月1000元的标准向其支付违约金，至南华公司按《退房协议》及《退房补充协议》内容履行完毕之日的诉讼请求，虽然双方在《退房补充协议》中约定了违约金条款，但是根据协议载明的内容，该条款并未对违约金如何计算的问题作出明确约定，目前曹进召单方确定的违约金计算起止时间等内容缺乏合同依据及法律依据，故对于该项诉讼请求，该院不予支持。南华公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、洛阳市南华置业有限责任公司向曹进召支付逾期交房违约金。（计算方式：以415000元为基数，自2014年1月1日开始，按照日万分之0.3的标准计算，至2014年3月31日止）。二、洛阳市南华置业有限责任公司继续依法依约代曹进召偿还缔景桃苑小区65栋2单元1004号房屋（房屋代码为530792）的住房公积金贷款。三、洛阳市南华置业有限责任公司向曹进召返还首付款尾款20000元。四、洛阳市南华置业有限责任公司依法依约为曹进召办理缔景桃苑小区65栋2单元1004号房屋（房屋代码为530792）的退房手续，终止与该房相关的有关合同和协议，并承担相应费用。上述第一、三、四项义务应当于本判决生效后三十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。五、驳回曹进召的其他诉讼请求。本案受理费389元，由曹进召负担89元，洛阳市南华置业有限责任公司负担300元。
宣判后，曹进召不服一审判决，向本院上诉称：曹进召于2011年7月15日，全款购买由南华公司开发、建设和销售的缔景桃苑小区65栋2单元1004号房屋，因南华公司多次违约，推脱至今，直接造成受害人曹进召公积金贷款无法办理，无法重新购买房屋，遭受了更大的经济和精神损失。无奈诉至贵院。1、南华公司应向曹进召支付逾期交房违约金9462元。曹进召与南华公司签订的《商品房预售合同》第八条和第九条明确约定“南华公司应当在2013年12月31日前将验收合格的房屋交给曹进召”，如逾期交房天数超90天，则南华公司应按日向曹进召支付购房款万分之0.6的违约金。曹进召依约足额缴纳购房款，而南华公司却未按期交房。尽管2014年03月31日，在南华公司的要求下，曹进召与南华公司办理交房手续，但曹进召并未实际入住。之后曹进召经查询得知，所交付房屋当时并未经住建委备案和质监部门验收，直到2015年4月20日起诉至涧西区人民法院时，该房屋因质量等问题仍未通过质监部门验收和备案，不符合合同约定及法定房屋交付条件，故双方之间交房手续应属无效。因此，南华公司所售曹进召房屋未如期交付，南华公司已构成违约，应按合同约定，以415000元为基数，自2014年01月01日开始，按照日万分之0.6的标准计算，2015年01月15日（南华公司与曹进召签订的协议为准），向曹进召支付违约金，金额计9462元。2、南华公司应一次性付清曹进召名下缔景桃苑小区65栋2单元1004号房屋（房屋代码为530792）的住房公积金贷款本息。在原《退房协议》基础上，2015年01月15日，曹进召与南华公司又签订《退房补充协议》一份。该协议第一条明确约定“南华公司应在2015年03月31日前付清曹进召名下所购房屋公积金贷款及利息。”曹进召认为，按照《退房补充协议》约定，南华公司在2015年03月31日前付清曹进召名下所够房屋公积金贷款本息。但南华公司违约不履行。因此，贵院应按照《退房补充协议》约定，判决南华公司应一次性付清曹进召剩余公积金贷款本金及利息。3、南华公司因未依约返还曹进召2万元首付尾款，应向曹进召支付该2万元及其逾期利息。曹进召与南华公司在《退房补充协议》中明确约定，南华公司应在2015年03月31日前向曹进召退还首付款2万元。南华公司未依约退款，其行为构成违约，使曹进召遭受相应的经济损失，南华公司应当向曹进召支付相应经济赔偿。故贵院应判决南华公司自2015年4月1日起，依约向曹进召返还首付款2万元，并按照中国人民银行同期贷款利率向曹进召支付该款的逾期利息，直至该款返还之日。4、南华置业应向曹进召支付每月1000元的违约金。《退房补充协议》第五条明确约定，如南华公司违约，每月应向曹进召支付违约金1000元。此条款是双方的真实意思表示，且南华公司在违约后，已向曹进召支付了2015年4月份的第一个月的违约金1000元，故南华公司应自2015年5月1日起每月继续支付违约金1000元，直至办结全部退房和退款手续之日。综上：1、请求依法撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第五项，维持第四项；2、判决洛阳市南华置业有限责任公司支付曹进召逾期交房违约金9462元；3、判决洛阳市南华置业有限责任公司一次性付清曹进召名下缔景桃苑小区65栋2单元1004号房屋（房屋代码为530792）的住房公积金贷款本息及其利息；4、判决洛阳市南华置业有限责任公司返还曹进召首付尾款2万元及其逾期利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算，算至洛阳市南华置业有限责任公司付清该款之日）；5、判决洛阳市南华置业有限责任公司支付曹进召违约金6000元（从2015年5月1日算至2015年10月31日，2015年11月1日至洛阳市南华置业有限责任公司为曹进召办结全部退房和退款之日的违约金另行计算）。
南华公司未答辩。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查明：截至2016年5月18日，曹进召名下的公积金贷款余额为121093.72元。
本院认为：一、关于逾期交房违约金问题。2014年3月31日南华公司已将涉案房屋交付给曹进召，曹进召也于当天签署了交房手续，其主张2014年3月31日后的逾期交付违约金，于法无据，本院不予支持。二、关于公积金贷款的偿还问题。南华公司与曹进召在《退房补充协议》中约定，甲方（南华公司）在2015年3月31日前付清乙方（曹进召）名下所购房屋公积金贷款及利息。但南华公司未按约定付清曹进召名下的公积金贷款，构成违约。因公积金贷款合同的主体为曹进召，因此南华公司应当将截至2016年5月18日的公积金贷款余额121093.72元一次性支付给曹进召，由曹进召来偿还该公积金贷款。三、关于南华公司是否应向曹进召支付每月1000元违约金的问题。南华公司与曹进召在《退房补充协议》中约定，如甲方（南华公司）违约，每月向乙方（曹进召）支付违约金1000元。如前所述，南华公司未履行《退房补充协议》，应当承担违约责任，即自2015年5月起至实际履行完毕止，每月向曹进召支付1000元违约金。四、关于南华公司逾期退还曹进召首付款尾款20000元的利息问题。按照《退房补充协议》的约定，南华公司应于2015年3月31日前退还曹进召首付款尾款20000元，南华公司至今未予退还，应当承担利息损失。综上，曹进召的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民二初字第413号民事判决第一、四项及诉讼费负担部分；
二、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民二初字第413号民事判决第二项为：洛阳市南华置业有限责任公司向曹进召支付截至2016年5月18日的公积金贷款余额121093.72元；
三、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民二初字第413号民事判决第三项为：洛阳市南华置业有限责任公司向曹进召支付首付款尾款20000元及利息（利息按人民银行同期贷款利率自2015年4月1日起计算至实际支付之日止）；
四、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民二初字第413号民事判决第五项；
五、洛阳市南华置业有限责任公司自2015年5月起至实际履行完毕《退房补充协议》约定的义务止，每月向曹进召支付1000元违约金；
六、驳回曹进召的其他诉讼请求。
洛阳市南华置业有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内履行上述义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费187元，由洛阳市南华置业有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王鑫杰
审 判 员 邢 蕾
代审判员 卢媛媛
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 陈琦洋