湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郴民一终字第639号
上诉人（原审被告）郴州市富城房地产开发有限公司。
法定代表人罗长城。
委托代理人李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）余吴芳。
被上诉人（原审原告）陈安弟。
以上两被上诉人的委托代理人史军平，湖南银光律师事务所律师。
上诉人郴州市富城房地产开发有限公司（以下简称富城公司）因与被上诉人余吴芳、陈安弟房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民二初字第1261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人富城公司的委托代理人李兴，被上诉人余吴芳、陈安弟的委托代理人史军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：余吴芳、陈安弟于2010年12月7日与富城公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：余吴芳、陈安弟购买富城公司开发的位于郴州市龙泉路与文星路交汇处祥龙郡2栋2单元807号住宅，总面积121.43平方米，单价3689.37元／平方米，总价款448，000元，买受人自签订本合同之日起支付首付款138，000元，余款310，000元向中国工商银行股份有限公司郴州苏仙支行办理按揭贷款，按揭手续由富城公司办理，余吴芳、陈安弟支付按揭贷款手续费用；出卖人应当在2011年9月30日前将该商品房经验收合格后交付买受人使用；由于出卖人原因，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；由于买受人原因，未能按期接受房屋的，逾期超过30天，出卖人有权将合同项下房屋另卖他人，并扣除买受人总房款的30%作为违约金，余款退还买受人；本合同在履行过程中发生争议，双方当事人可协商解决，也可依法向人民法院起诉。余吴芳、陈安弟分别于2010年11月30日、2010年12月6日向富城公司支付购房首付款138，000元，并于同年12月23日支付按揭贷款费用1930元给富城公司，由富城公司办理按揭贷款手续。2011年4月18日，余吴芳、陈安弟与中国工商银行股份有限公司郴州苏仙支行以抵押贷款方式签订了《个人购房借款／担保合同》，并由富城公司作为保证人提供担保，中国工商银行股份有限公司郴州苏仙支行于2011年7月15日将贷款310，000元发放给富城公司用于支付余吴芳、陈安弟购房款。富城公司于2012年11月9日将《商品房买卖合同》中约定的房屋交付给余吴芳、陈安弟使用，富城公司至今未将房屋验收报告提供给余吴芳、陈安弟。富城公司开发的祥龙郡在与余吴芳、陈安弟签订《商品房买卖合同》时，已办理土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、建设工程规划许可证等证照。余吴芳、陈安弟向原审法院提起诉讼，请求：1、判令富城公司向余吴芳、陈安弟支付逾期交房违约金，暂计算至2013年3月31日为49，100元；2、由富城公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，双方争议的焦点为余吴芳、陈安弟与富城公司签订的《商品房买卖合同》是否合法、有效，谁在本案中违约。余吴芳、陈安弟与富城公司于2010年12月7日签订的《商品房买卖合同》是在双方自愿的基础上签订，且未违反法律法规的规定，是合法有效的。合同签订后，余吴芳、陈安弟依约支付了首付款138，000元，并按合同的约定委托并配合富城公司办理银行按揭贷款，于2011年7月15日通过银行按揭贷款方式付清购房款给富城公司。余吴芳、陈安弟依约履行了自己的义务，而富城公司却未按合同约定的期限将房屋交付给余吴芳、陈安弟，富城公司逾期交房的行为构成违约，理应承担违约责任。富城公司的违约为迟延交付房屋的行为，违约金的计付应按合同约定的从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，即从2011年10月1日起至2012年11月9日止，违约金为35，750.4元（计算方法为448，000元×0.2‰×399天＝35，750.4元），余吴芳、陈安弟诉请违约金超出部分予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、限被告郴州市富城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告余吴芳、陈安弟逾期违约金35，750.4元；二、驳回原告余吴芳、陈安弟的其他诉讼请求。如果被告郴州市富城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1028元，由被告郴州市富城房地产开发有限公司负担。”
上诉人富城公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2011年底，富城公司将竣工验收合格的房屋交付给了少数购房业主入住，并公告通知购买富城公司房屋的业主带齐购房手续和房产局交纳的物业维修基金收据到富城公司办理收房手续。但余吴芳、陈安弟未在合同约定交房的合理期限内行使催告富城公司交房的权利，其在房屋竣工验收合格后11个月后才到富城公司办理收房手续。因此在本案中，不是富城公司逾期交房，而是余吴芳、陈安弟逾期收房，违约方是余吴芳、陈安弟。余吴芳、陈安弟在原审提出的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据。二、原审未查清余吴芳、陈安弟购买的房屋是何时竣工验收合格的事实，也未查清余吴芳、陈安弟逾期收房的事实，因此原审在事实不清、证据不足的情况下认定富城公司逾期交房是错误的。三、本案是房屋买卖合同纠纷案件，原审未依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定审理判决本案是错误的。请求二审：1、依法撤销原审判决；2、依法驳回余吴芳、陈安弟在原审提出的诉讼请求；3、依法判令余吴芳、陈安弟承担本案的全部诉讼费。
被上诉人余吴芳、陈安弟辩称：一、原审判决认定事实清楚。富城公司没有提供证据证实其已合法通知余吴芳、陈安弟收房，因此余吴芳、陈安弟没有延期收房，而是富城公司逾期交房。二、富城公司交付给余吴芳、陈安弟的房屋至今没有竣工验收合格，也没有按合同约定将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付余吴芳、陈安弟，因此富城公司应承担实际交付房屋后未竣工验收合格前的逾期违约责任，原审对这部分违约金未作判决是错误的。三、原审判决适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
上诉人富城公司为证明其上诉主张，提供了本院（2013）郴民一终字第365号民事判决书，判决书认定富城公司的房屋于2011年12月1日竣工，2011年12月30日验收合格，拟证明余吴芳、陈安弟违反合同约定逾期收房，富城公司将另案起诉余吴芳、陈安弟，追究其逾期收房的违约责任。被上诉人余吴芳、陈安弟对该判决书的真实性没有异议，但对证明方向有异议：其一，该判决已经认定富城公司逾期交房，从而不存在余吴芳、陈安弟逾期收房的事实；其二，该判决只能证明富城公司对第二栋的主体工程验收合格，不能证明其对整个小区竣工验收合格。
被上诉人余吴芳、陈安弟为反驳上诉人富城公司的上诉主张，提供了本院（2013）郴民一终字第362号民事判决书，拟证明富城公司对所交付的房屋没有竣工验收合格，是富城公司逾期交房，余吴芳、陈安弟没有逾期收房。上诉人富城公司质证认为祥龙郡1、2栋竣工的时间不一样，但都是同一天验收的，验收资料是1、2栋的。
对富城公司与余吴芳、陈安弟提供的本院（2013）郴民一终字第362号民事判决书和（2013）郴民一终字第365号民事判决书，本院认为，该两份判决系本院生效判决，两份判决所确认的事实可以作为本案的定案依据。
本院二审查明：（一）余吴芳、陈安弟与富城公司于2010年12月7日签订的《商品房买卖合同》第十条约定：房屋交接及违约处理方式。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收手续时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。（二）富城公司2号栋房屋于2011年12月1日竣工，2011年12月30日验收合格。（三）其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点是：一、富城公司是否存在逾期交房的事实，是否应当支付余吴芳、陈安弟逾期交房违约金；二、原审没有适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是否属于适用法律错误。
关于争议焦点一。余吴芳、陈安弟与富城公司于2010年12月7日签订的《商品房买卖合同》第十条约定，双方房屋交接的方式为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。买受人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收手续时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。就余吴芳、陈安弟所购买房屋的交付时间，作为买受人的余吴芳、陈安弟，主张富城公司于2012年11月9日交付，富城公司对此不予认可，那作为出卖人的富城公司，应当提供房屋交接单以证明其交付房屋的时间，或其已经书面通知余吴芳、陈安弟办理房屋交接手续，而余吴芳、陈安弟未按通知要求办理接房手续的证据，但富城公司在一审、二审均未向法院提供以上证据，富城公司应当承担举证不能的法律后果。原审法院根据现有证据和民事诉讼证据规则，认定富城公司于2012年11月9日交付余吴芳、陈安弟所购房屋的事实并无不当。依照双方合同约定，富城公司应当在2011年9月30日前交付房屋，但富城公司于2012年11月9日才交付房屋，已构成迟延交房，应当承担支付逾期交房违约金的责任。虽余吴芳、陈安弟所购的富城公司2号栋房屋于2011年12月30日验收合格，但富城公司上诉称其已经公告通知余吴芳、陈安弟到富城公司办理收房手续无证据证实，富城公司主张其没有延期交房并不应承担逾期交房违约责任的理由不能成立，本院不予支持。富城公司又主张余吴芳、陈安弟未在合同约定交房的合理期限内行使催告交房的权利，因而富城公司不承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，催告程序是对当事人解除合同的限制，本案余吴芳、陈安弟并非要解除买卖合同，而是继续履行合同，由富城公司支付违约金。富城公司该上诉理由亦不成立，本院不予支持。
关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是最高人民法院根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律作出的司法解释，是人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件的法律依据之一。《中华人民共和国合同法》对合同的效力、合同的履行、违约责任等作了明确的规定，因而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对出卖人逾期交房按合同约定承担违约金的情形没有再另行作出规定。富城公司逾期交房的行为构成违约，原审依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，判决富城公司承担违约责任适用法律正确。富城公司认为未适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》从而适用法律错误的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人富城公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费694元，由上诉人郴州市富城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡桐辉
审 判 员 蒋向京
代理审判员 谷 敏
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。