重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碚法民初字第07194号
原告重庆天祜物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区月兴村29号2-3-2号。组织机构代码66085755-2。
法定代表人袁玲，该公司董事长。
委托代理人蓝永全，男，该公司员工。
委托代理人何渝疆，男，该公司员工。
被告陈志高，男，汉族，1945年8月9日出生，城镇居民，户籍所在地重庆市北碚区。
委托代理人王祚美（系陈志高之妻），女，汉族，1946年8月20日出生，城镇居民，户籍所在地重庆市北碚区。
原告重庆天祜物业管理有限公司（以下简称天祜物业）诉被告陈志高物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月20日立案受理后，依法由审判员邹焱适用简易程序于2014年11月20日公开开庭进行了审理。原告天祜物业的委托代理人蓝永全、何渝疆，被告陈志高的委托代理人王祚美到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天祜物业诉称：原告系从事物业管理服务的企业，被告系XX花园X-X-
X号房屋的业主。2011年7月30日，原告与XX花园业委会签订了《物业管理服务合同》，约定了物业管理的服务范围和收费标准，原告按照合同约定进行物业管理服务。但被告从2011年11月起至2014年8月拒绝缴纳物业管理费。原告多次催缴，但被告均不予理睬，故原告起诉来院请求判令：1、被告立即给付2011年11月至2014年8月的物业管理费1965.20元，违约金按同期贷款利率的0.07%计算即769.47元。
被告陈志高辩称：没与原告签订过物业合同，不应当缴纳物业管理费。且从2010年就没在此处居住，只是偶尔回来。房屋一直漏水，租都没法出租。
经审理查明：2011年7月22日，重庆市北碚区XX花园业主委员会作为甲方，与原告天祜物业就XX花园小区签订了《“XX花园”物业服务合同》，主要约定：XX花园业主委员会委托天祜物业对XX花园小区实施物业管理服务；天祜物业提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和物业使用人；本合同的效力适用于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。物业管理服务具体收费标准：按建筑面积计算，住宅：0.75元／平方米。双方约定物业管理服务费按月交纳，每月15日至24日缴清当月水、电、气和物业管理服务费。业主逾期不交纳物业服务费的，按每日百分之一的标准支付违约金。合同期限为一年，自2011年8月1日起至2012年7月31日止。同时约定，合同期满后，甲乙双方终止或续签合同均需要提前20天书面通知对方，在正式终止或续签之前合同继续有效。2012年12月28日原告天祜物业与XX花园业主委员会就该小区物业服务再次签订《“XX花园”物业服务合同》，委托服务期限延至2014年12月31日止，约定服务事项、双方权利义务、物业服务要求和标准、物业服务费用和维修费用等约定不变。该两份物业服务合同均已报重庆市北碚区房屋管理局进行了备案。合同签订后，原告从2011年8月1日起正式为XX花园小区提供物业管理服务至今。庭审中，原告自愿将违约金调整为以每月欠费金额为基准，按银行同期贷款利率的0.07%进行计算。
还查明：被告系位于重庆市北碚区XX花园小区X-X-
X号房屋业主，房屋建筑面积77㎡。2011年11月至2014年8月期间的物业管理服务费，被告一直拖欠未交纳，原告多次书面催收未果，故起诉来院。
上述事实，有《“XX花园”物业服务合同》、物业服务合同备案证明、催费通知及公示、照片以及原被告的当庭陈述等证据载卷为据，足以认定。
本院认为：原告与重庆市北碚区宇峰花园业主委员会签订的《“XX花园”物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案被告系XX花园小区的业主，原告与重庆市北碚区XX花园业主委员会签订的物业服务合同对XX花园小区的全体业主具有约束力。
根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，原告从2011年8月1日起至今为XX花园小区提供物业管理服务，而被告未缴纳2011年11月至2014年8月期间的物业管理服务费，故原告起诉要求被告支付2011年11月至2014年8月期间的物业管理服务费的诉讼请求成立，本院予以支持。根据原告与重庆市北碚区XX花园业主委员会签订的《“XX花园”物业服务合同》约定，物业服务费收费标准按建筑面积每月0.75元／平方米，因此，被告应向原告支付2011年11月至2014年8月期间的物业管理服务费为1963.5元（0.75元／平方米×77平方米×34个月）。被告辩称2010年起该房屋无人居住，举证期限内未提交证据证明其主张，经释明后被告在指定期限内仍未提交该房屋2010年至今无人居住的相应证据，故本院对该辩称不予支持。
被告逾期支付物业服务费，应当按合同约定支付违约金。现原告主张违约金以每月欠费金额为基准，按银行同期贷款利率的0.07%计算违约金，本院认为违约金的计算标准偏高，酌情认定按年利率5%的1.3倍计算违约金。经核查，被告2011年11月至2014年8月31日每月物业服务费逾期天数分别为：2011年11月1011天，2011年12月981天，2012年1月950天，2012年2月919天，2012年3月890天，2012年4月859天，2012年5月829天，2012年6月798天，2012年7月768天，2012年8月737天，2012年9月706天，2012年10月676天，2012年11月645天，2012年12月615天，2013年1月584天，2013年2月553天，2013年3月525天，2013年4月494天，2013年5月464天，2013年6月433天，2013年7月403天，2013年8月372天，2013年9月341天，2013年10月311天，2013年11月280天，2013年12月250天，2014年1月219天，2014年2月188天，2014年3月160天，2014年4月129天，2014年5月99天，2014年6月68天，2014年7月38天，2014年8月7天。经计算被告应支付的违约金为【57.75×5%÷365×1.3×（1011＋981＋950＋919＋890＋859＋829＋798＋768＋737＋706＋676＋645＋615＋584＋553＋525＋494＋464＋433＋403＋372＋341＋311＋280＋250＋219＋188＋160＋129＋99＋68＋38＋7）】＝177.94元。综上，被告应支付原告2011年11月至2014年8月期间的物业管理服务费为1963.5元，违约金177.94元，共计2141.44元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条之规定，判决如下：
由被告陈志高于本判决生效之日起五日内支付原告重庆天祜物业管理有限公司从2011年11月至2014年8月期间的物业管理服务费1963.5元，违约金177.94元，共计2141.44元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告陈志高负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，在收到缴费通知后七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 邹 焱
二〇一四年十二月二日
书记员 段伶佳