安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖13民终1841号上诉人（原审被告）：宿州意博置业有限公司，住所地安徽省宿州市经济开发区。法定代表人：昂飞扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦飞，安徽云飞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范广准，男，汉族，1967年12月10日出生，现住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：池亚军，安徽民之声律师事务所律师。上诉人宿州意博置业有限公司（以下简称意博置业公司）因与被上诉人范光准商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。意博置业公司上诉请求：依法确认意博置业公司向范光准承担违约责任的起点时间为2015年9月12日，违约金应在房屋租金56353.51元每月的1.3倍即73246.56元之下确定。意博置业公司应承担违约金上限512725.92元。事实和理由：1、案涉房屋系范光准购买24#楼的部分房屋，24#楼于2013年6月13日完成竣工封顶，并于2014年12月份完成应由意博置业公司完善的各项内容。2015年4月12日，意博置业公司与范光准签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定意博置业公司于2015年5月31日交房，交房条件为1、经验收合格；2、经综合验收合格。合同第九条约定逾期交房按已付房款日万分之七支付违约金。同日双方订立附件四《合同补充协议》，该补充协议第7条约定，买受人付清全款出卖方方予以交房。范光准于2015年9月11日通过银行按揭贷款向意博置业公司支付购房款4900000元，付清房款。之后由于政府建设主管部门要求该期工程共7栋楼一并进行综合验收，致使包括24#楼在内的7栋楼的综合验收工作一拖再拖，至2017年4月24日才全部通过综合验收。意博置业公司已于2017年4月28日通知范光准接收房屋。2、双方在补充协议中明确约定“买受人付清全款出卖方方予以交房”，在办理按揭贷款过程中，范光准虽没有违约，但其没有付清全部房款。范广准支付最后一笔购房款时间是2015年9月11日，故，意博置业公司在收到其该最后一笔购房款前不交房，并不构成违约，一审法院判决意博置业公司承担收到该笔购房款之前的违约责任错误。意博置业公司承担违约金的起算时间应为2015年9月12日。3、意博置业公司未能如期向范光准交房，范光准的损失是不能如期使用所购买房屋的损失，由于范光准不能提供实际受到的损失，意博置业公司为正确解决纠纷，于2016年6月22日委托安徽天源房地产上地评估经纪有限公司对案涉房屋的租金进行评估，评估结论为范光准每月的租金损失为56343.51元。由于范光准在诉讼中没有提供营业执照，不能证明其存在经营行为，而评估机构又选择了能够代表范光准所购房屋每一层租金标准的房屋进行租金评估，故，该评估结论能够作为认定范广准损失的依据。一审法院以该评估报告未涵盖全部估价对象为由，对该评估报告不予采信错误。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，在双方当事人均末举证证明守约方实际损失的情况下，租金收益应为范光准的实际损失，且违约金的数额不能超过实际损失的30%。故，按评估结论计算，范光准每月的租金损失为每月56343.51元，上浮30％后为每月73246.56元，一审判决按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算逾期交房的违约金，明显过高，有失公正。4、意博置业公司与范光准之间的房屋买卖合同纠纷所产生的违约金已经人民法院处理，根据一事不再理的原则，应当驳回范光准的诉讼请求。范光准辩称：1、意博置业公司不能按期交付符合验收条件的商品房，导致投入的近2000万元巨额资金损失，该损失应当由意博置业公司承担。2、意博置业公司提供的评估结论与案涉房屋不是同一物业，没有任何关联性。范广准购买的商业物业显然是为了商业经营，范光准没有提供营业执照，是因为意博置业公司没有交房的行为导致，如果意博置业公司按时交房，范光准办理营业执照。3、双方合同约定的违约计算方式，系双方真实意思表示，且约定的违约金额是对等的，任何一方违约都将被平等地追究责任，且范光准从事的是钢材批发业务，购置的商业物业用于经营，意博置业公司因逾期交房给范光准造成的可得利益损失，包括经营性等各项损失，意博置业公司仅以租金问题解释损失显然不符合房屋用途，故，一审法院按照同期银行贷款利息的4倍计算违约金，符合法律规定。4、本案处理的是2016年6月23日至2017年1月23日期间的违约金，与上一次处理的违约金不是同一时间段，不属“一事不再理”的问题。请求维持原判。范光准向一审法院起诉请求：1.依法判令意博置业公司支付范光准逾期交房自2016年6月23日至2017年1月23日的违约金2087565元；2.诉讼费由意博置业公司承担。一审法院认定事实：2015年4月12日，范光准、意博置业公司之间签订了《商品房买卖合同》、《24#楼销售附加协议》及《合同补充协议（意邦国家家居品牌中心）》，范光准购买意博置业公司开发的宿州意邦国际家居品牌中心24号楼101-115号、301-305号、401-405号、501-505号共计30间商铺用房，面积计为5789.55平方米，总价款18827250元，范光准已付房款10000000元，2015年4月14日18时前又支付3937200元，2015年9月11日，范光准通过银行贷款支付意博置业公司剩余购房款4900000元，范光准已按合同约定全额支付了购房款。双方约定应于2015年5月31日前交付验收合格的房屋，但意博置业公司至今未向范光准交房。2016年3月22日，范光准起诉意博置业公司要求支付因延期交房自2015年6月1日至2016年3月21日所产生违约金共计3478931元，该院2016年9月18日以（2016）皖1302民初2883号民事判决，判令意博置业公司按照银行同期同类贷款利率的三倍支付范广准该时间段的违约金2565652元。意博置业公司不服上诉，宿州市中级人民法院以（2016）皖13民终2378号民事判决，判令意博置业公司按照银行同期同类贷款利率的四倍以18827250元为基数支付范光准自2015年9月11日起计算至2016年6月22日止的违约金，该判决已生效。本案范光准请求意博置业公司支付自2016年6月23日至2017年1月23日的违约金，意博置业公司提供2016年6月22日安徽天源价格房地产土地评估经济有限公司作出的皖天源（2016）房估字第DQ0108号房地产评估报告，以此证明范光准的损失不应超过该评估报告租金的130%，作为意博置业公司应承担逾期违约金的上限。一审法院认为，范光准、意博置业公司系因商品房买卖合同产生的纠纷，依法应将本案案由更正为“房屋买卖合同纠纷”。范光准已按照约定支付了意博置业公司全部购房款18827250元，意博置业公司并未在约定时间内交房，意博置业公司认可逾期交房的事实，存在违约，范光准请求意博置业公司支付自2016年6月23日至2017年1月23日的违约金的主张，依法予以支持。意博置业公司提出约定违约金过高，请求按照中介机构作出的评估报告评定的同地段同类房屋租金标准，确定违约金130%来评定，但该报告估价对象包括24#楼101、102、301、401、501室，而范广准购买的商铺共30间，未涵盖全部估价对象，故，意博置业公司该主张不予采纳。双方约定意博置业公司逾期超过60日，应按照已付房款日万分之七（月息2.1%）承担违约金，但约定违约金高于根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于借贷双方约定的利率不得超过年利率24%的规定，依法应予调整，综合范广准在合同履行过程中不存在过错、案涉房屋尚不具备交付条件、范广准支付按揭银行贷款利息及如期交房为其带来的经营收益等因素，同时根据公平原则和诚实信用原则，酌定将意博置业公司应支付的违约金调整为同期同类银行贷款利率的四倍。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：意博置业公司于判决生效后十日内以18827250元为基数按照银行同期同类贷款利率的四倍支付范广准自2016年6月23日起至2017年1月23日的违约金。一审案件受理费11751元，由意博置业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉房屋于2017年4月24日经综合验收合格。同年4月28日，意博置业公司向范广准邮寄上房通知，范广准认可收到通知。本院二审审理查明：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：意博置业公司应支付违约金的起算点应如何确定；一审判决确定的违约金计算标准是否过高；范广准是否重复起诉。关于意博置业公司公司应支付违约金的起算点应如何确定的问题。案涉《商品房买卖合同》第九条约定意博置业公司公司应于2015年5月31日前将经综合验收合格的商品房交付范广准，如逾期交房超过60日，范广准有权要求其继续履行合同，并自最后交付期限的次日起至实际交付之日止按日向范广准支付已付房款万分之七的违约金，故意博置业公司公司应支付违约金的起算点为2015年6月1日。虽然双方在《合同补充协议》第七条约定范广准付清全款后意博置业公司才交付房屋，但该条是对范广准通过按揭贷款方式付款存在违约情形的约定，并未对意博置业公司支付违约金的起点予以变更。虽然范广准是2015年9月11日付清的全部购房款，但范广准逾期付款并非其个人原因所致，故，意博置业公司要求确定自2015年9月12日计算违约金无事实依据，本院不予支持。关于一审判决确定的违约金标准是否过高的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，范广准在合同履行过程中不存在过错，其购买的商铺系用于经营钢材而不是用于出租，且范广准支付的部分购房款系按揭贷款，其相应也要支付利息。如果仅依意博置业公司提供租金评估报告作为确定范广准实际损失的基础，显然不足以体现违约金的弥补守约方损失和惩罚违约方的双重功能，故，一审法院根据本案的实际，综合考虑上述因素酌定意博置业公司按照同期银行贷款利率四倍计算违约金并不过高。意博置业公司上诉主张应按照评估报告确定的租金标准计算违约金的上诉理由，本院不予支持。关于范广准的起诉是否属于重复起诉的问题。范广准本次提起的诉讼虽与前诉的当事人相同，但诉讼请求不同，其前诉是要求意博置业公司支付2015年6月1日至2016年6月22日期间的违约金，而本次诉讼是要求意博置业公司支付2016年6月23日至2017年1月23日的违约金，故，范广准的起诉不属重复起诉。综上所述，意博置业公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17384元，由上诉人宿州意博置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周亚丽审 判 员 李德道审 判 员 杨俊举二〇一七年九月二十五日法官助理 李 震书 记 员 夏春秋附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。