上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第397号
原告郭金林。
委托代理人高锖，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告季洪。
委托代理人于泷，上海浦瑞律师事务所律师。
委托代理人李梦，上海浦瑞律师事务所律师。
原告郭金林与被告季洪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判，并于2014年5月20日公开开庭进行审理，原告郭金林及其委托代理人高锖、被告季洪之委托代理人于泷到庭参加诉讼。2014年6月11日，本院组织第二次庭审，原告郭金林及其委托代理人高锖、被告季洪及其委托代理人于泷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭金林诉称，2013年10月26日，原、被告签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定原告将其自有的坐落于上海市嘉定区宝翔路XXX弄XXX号XXX室房屋（下称“涉案房屋”）出售给被告，房屋建筑面积123.34平方米，转让总价款为2600000元。合同第九条约定若被告未按合同约定期限付款，自被告应付期限之次日起按逾期未付款日万分之五支付违约金，直至实际付款日止。逾期超过七日的，被告除应支付七日的违约金外，原告有权单方面解除合同，被告应支付总房价款20%的赔偿金。合同同时对房款支付的期限进行了约定。之后，原告积极履行合同义务配合被告办理相关交易手续，但被告支付了第一期105万元房款后，第二期房款153万元始终未能获得银行审核通过，导致交易停滞。原告及其母亲王某某曾多次与被告交涉，要求支付违约金并提出解除合同，但被告一再拖延。2014年3月28日，原告向被告发送了《解除合同通知函》通知当日起解除合同并主张违约赔偿。现被告既不同意搬离涉案房屋，也不肯支付违约赔偿金，故原告以被告逾期支付第二期房款为由诉至法院。要求判令：1、解除原、被告于2013年10月26日签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；2、被告向原告支付违约赔偿金525425元（含逾期付款违约金5425元及解约赔偿金52万）；3、被告立即搬离涉案房屋，并将房屋返还原告；4、被告向原告支付自2013年11月17日搬入至实际搬离涉案房屋期间的房屋占用费暂计30000元（按每月5000元标准暂计算至2014年5月17日）。
被告季洪辩称，不同意原告所有诉请。一、原告并无法定、约定的合同解除的理由。合同约定若贷款不成，则第二期房款在过户送件当日支付原告，但被告多次催告过户后，原告仍不愿办理过户送件手续，原告违约导致被告未能付款；二、原告主张解除合同前，并未催告过被告付款。双方原本约定第二期房款通过银行贷款方式支付，但在贷款审核期间，原告单方要求被告现金支付，否则解除合同。被告及时筹措资金表示愿意现金支付，但原告却要求加收房款20%的违约金，否则不收取房款。被告按约履行合同，并无违约行为；三、原告存在违约，原告收取被告首付款后未按约涤除系争房屋的抵押权，且拒不协助原告办理过户的送件手续。因此，原告无权主张解除合同，应驳回其诉讼请求。
经审理查明，2013年10月26日，原、被告签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定原告将其所有的涉案房屋出售给被告，房屋建筑面积123.34平方米，转让总价款为2600000元。双方确认在2014年1月25日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方（被告）未按合同约定期限付款的，双方同意按下列第三款……（三）自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过七天，乙方除应向甲方（原告）支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同，乙方承担总房价款20%的赔偿责任。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的双方同意按下列第三款内容处理……（三）自甲方应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算直至实际交付日，逾期超过七日仍未交付的，乙方有权单方解除合同。附件三对付款进行约定，1、甲、乙双方签订本合同当日，乙方支付首期房价款950000元，合同签订前已付定金100000元亦转为首付款，共计首付款1050000元，甲方确认用于本附件第2条所述用途。2、甲方应于抵押权人许可的最短时限内，将首期房价款用于全额还清甲方尚欠抵押权人的借款（首付款若有不足，由甲方自行补足），从抵押权人处取得该房地产之他项权证、注销抵押申请书等材料交中介公司办理抵押注销手续。3、甲方同意乙方通过向银行申请贷款的方式支付第二期房价款1530000元，乙方应于签订合同后七日内申请，若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额部分支付甲方。
2013年9月14日前，被告支付购房定金100000元。2013年10月27日，被告支付原告首付款950000元及装修补偿款450000元。2013年11月17日，原告将涉案房屋交付被告居住使用，被告向原告支付家具补偿款48000元。2014年1月17日，双方至税务部门办理了涉案房屋转让纳税手续，被告代原告缴纳营业税等税费139100元。2014年2月19日，原告向抵押权人中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行还清所欠贷款，并取得了抵押登记证、注销登记申请书等注销抵押登记所需材料，但原告未办理抵押注销事宜。2014年3月18日，原告委托其母亲王某某致电被告，称因被告申请的银行贷款迟迟未到帐，现原告要求解除双方签订的买卖合同，被告未予同意。2014年3月20日，被告致电王某某表示同意一次性现金支付余款，希望继续履行合同，王某某表示仍需解除合同。同年3月25日，被告通过邮政EMS方式向原告及中介人员宋渝峰发送书面《催告函》，要求原告务必于3月31日前与被告办理交易过户等手续，同时被告仍将继续履行合同约定的付款等义务。3月29日，原告亦通过邮政EMS向被告发送《解除合同通知函》一份，称即日起解除双方签订的房地产买卖合同，被告应在收到本函之日起3日内搬离房屋、与原告讨论违约金支付事宜，该通知函实际送达被告。3月30日，原告通过短信方式再次告知被告解除合同，被告回复称要求原告在3月31日前协助办理过户手续，原告将继续履行付款义务。此后，因双方协商不成，原告诉至法院。
另查，1、原、被告一致确认涉案房屋转让价为2600000元（不含装修款450000元及家具补偿款48000元），被告已付房款1050000元，尚欠款1550000元。2、被告曾分别于2014年3月21日、22日、23日筹措资金910506.38元、587804元、50082.13元，合计1548392.51元。3、原、被告一致确认合同约定的送件手续即向交易中心递交过户申请手续。4、因原、被告均表示被告贷款事宜由中介人员宋渝峰代办，庭审后，承办人向宋渝峰进行了书面调查。宋表示因年底银行贷款政策收紧，被告贷款审批流程迟缓，原告对此属知情并同意；2014年1月17日前，贷款初审获通过，故其通知双方审税，之后原、被告均向其询问过贷款进度；2014年3月16日左右，原告突然提出现金付款要求，否则解除合同，此前，原告从未要求被告现金付款或主张解除合同。
以上事实有《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、收款收据以及银行转账凭证、《解除合同通知函》以及快递详单、《催告函》以及快递详单、短信记录、通话记录、银行卡明细账、调查笔录、抵押登记证复印件等书证以及当事人的当庭陈述、证人证言为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点在于原告是否享有买卖合同之单方解除权。原告行使单方解除权的事实依据为被告逾期支付第二期购房款，合同约定第二期房款由被告申请银行贷款的方式支付，但双方对贷款发放日期或被告付款日期未作明确约定。在此前提下，原告于2014年3月18日径直主张单方解除合同，而此前，原告并未催告过被告付款，也未给予被告合理的付款期限，且被告于两日内表示可以立即付款并已实际筹得资金，而原告仍不愿继续履行合同。另，合同约定若被告贷款未获通过或未全额审核通过，双方应于三个工作日内办理送件手续，被告于送件当日将第二期房价款全额或差额部分支付原告。因此，即使被告贷款未获通过，若被告同意一次性付款，则原告仍应在涤除抵押后协助被告办理过户送件手续，无权拒绝履行过户义务。综上原告主张解除合同、要求被告搬离并交付房屋、支付违约金及房屋占有使用费的诉讼请求，缺乏法律依据，依法应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告郭金林的全部诉讼请求。
本案受理费9354.95元，减半收取4677.47元，由原告郭金林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 史建颖
二〇一四年十月十七日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。