北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第11264号
原告李振环，男，1943年8月4日出生。
委托代理人李劲松（李振环之子），1972年9月5日出生。
被告梁向阳，男，1960年10月24日出生。
委托代理人魏金萍（梁向阳之妻），1962年7月7日出生。
委托代理人梁丽莎（梁向阳之姐），1956年10月24日出生。
原告李振环与被告梁向阳所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李振环之委托代理人李劲松，被告梁向阳及委托代理人魏金萍、梁丽莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李振环诉称：李振环与梁向阳系朋友关系。2007年6月27日，李振环与梁向阳友好协商后达成协议，双方约定李振环使用梁向阳贷款名义购买位于北京市顺义区×镇×庄园×区×号楼×门×室房屋。但房屋的所有权归李振环所有。房屋的买卖手续、按揭手续等、所有涉及房屋事项的资料、文件等原件由李振环持有。双方签订协议后，李振环以涉诉房屋为抵押向北京市农村商业银行顺义区李家桥支行进行买房贷款，贷款期限13年。每月还贷款4601.70元，并同时支付了首付款248563.17元。双方约定在涉诉房屋房产证办理后的两年内，梁向阳配合李振环将涉诉房屋过户至李振环名下。2009年9月，李振环找到梁向阳要求梁向阳配合李振环将涉诉房屋进行过户，梁向阳建议李振环在5年后再过户到李振环名下。2012年9月，李振环再次要求梁向阳进行过户，但双方协商未果。李振环认为梁向阳虽为涉诉房屋的产权登记人，但李振环为涉诉房屋的选房、选址，实际出资人。且双方在购房前签订书面协议，协议明确约定房屋产权为李振环所有。房屋的首付款为李振环支付。故李振环诉至法院，要求确认北京市顺义区×镇×庄园×区×号楼×门×室房屋为李振环所有，梁向阳协助李振环办理房屋过户手续。
被告梁向阳辩称：不同意李振环的诉讼请求，双方之间的关系并非只是存在贷款说明书中的关系，双方之前存在房屋置换关系，因李振环不想在置换协议中梁向阳的房屋居住，要求梁向阳帮助李振环购买涉诉房屋，故梁向阳应李振环要求将梁向阳置换协议中的房屋出售，将第一次房屋置换中的差价58万元给付李振环；因李振环要求购买涉诉房屋，梁向阳帮助李振环支付了涉诉房屋的首付，并至今一直在支付涉诉房屋的月供，因此双方之间存在着第二次房屋置换关系；如果李振环将其位于×区×街×号院×楼×门×号过户至梁向阳名下，梁向阳也同意将涉诉房屋过户至李振环名下；现在梁向阳仅有×区×街×号院×楼×门×号房屋居住。
经审理查明：
坐落于北京市×区×街×号院×楼×门×号房屋（以下简称海淀房屋）登记于李振环名下。该房屋房屋所有权证为京房权证军武海移私字第422**号，显示该房屋为军队房改成本价售房。
2007年6月27日，李振环与梁向阳达成《换房协议》，双方约定：“今经甲乙双方友好协商，达成换房协议。甲方李振环，现住房地址北京市×区×街×号院×号楼×门×号。乙方魏金萍，现住房地址北京市×区×里×号楼×门×号（以下简称丰台房屋）。现乙方魏金萍支付换房差价总款人民币肆拾捌万元整。2007年6月27日已经支付首付款人民币贰拾万元整。余款贰拾捌万元整。2007年年底前还款壹拾万元整，2008年年底前还清剩余款壹拾捌万元整。结清余款，李振环房屋归魏金萍所有。”换房协议签订后，双方相互交换了各自的房屋所有权证原件。李振环将海淀房屋交付给梁向阳占有使用。梁向阳没有将丰台房屋交付给李振环占有使用，梁向阳称原因是李振环看中了北京市顺义区×庄园×区×号楼×门×室房屋（以下简称顺义房屋），要求梁向阳出卖丰台房屋后购买顺义房屋。李振环陈述，双方交换房产证原件后，梁向阳称丰台房屋需交供暖费，将房产证要走后出卖了丰台房屋，后李振环看中顺义房屋，因李振环没有贷款资格，才以梁向阳名义购买顺义房屋。
2007年6月27日，李振环与梁向阳另达成《关于贷款的说明》，双方约定：“甲方李振环购买顺义房屋，用梁向阳名义购买。由梁向阳贷款，购买此房屋。但此房屋产权归李振环所有。房屋的首付款及月供均由李振环支付。”后梁向阳从李振环手中取回丰台房屋的房屋所有权证，将丰台房屋卖出并贷款购买了顺义房屋。李振环与梁向阳均认可购买顺义房屋的首付款及贷款实际均由梁向阳支付，目前该贷款并未还清，顺义房屋实际由李振环占有使用。后李振环将海淀房屋原房屋所有权证挂失并补办了新的房屋所有权证。
就海淀房屋是否能够进行买卖等上市交易活动，本院向北京市住房和城乡建设委员会调查取证。北京市住房和城乡建设委员会回复：“已购军队住房，购房者付清全部房款后拥有全部产权，需要上市交易的，实行准入制度。考虑到已购军队住房上市交易可能涉及营院管理、安全保密等问题，在军队尚未出台准入制度具体办法之前，已购军队住房暂不能进行买卖、赠予和抵押等上市交易活动。因此，你院询问的海淀房屋不允许进行买卖、赠予和抵押等上市交易活动，不具备过户条件，该房屋在军人之间亦不能进行买卖、赠予和抵押等上市交易活动。”
2012年12月21日，李振环向本院提起诉讼，要求确认顺义区房屋为李振环所有，梁向阳协助李振环办理房屋过户手续。本院经审理后认为根据上述情形，本院认为因诉争房屋尚有银行贷款未清偿，并在借款合同中约定以涉案房屋作为抵押物，故本院无法径直对涉诉房屋所有权纠纷进行处理。同时，因双方签订《换房协议》，该《关于贷款的说明》系在《换房协议》基础上达成，双方应当先行解决《换房协议》所引发的纠纷后，再行主张该权利。故本院出具（2013）顺民初字第230号民事裁定书，裁定如下：驳回原告李振环的起诉。
后李振环提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理认为：李振环与梁向阳签订的《关于贷款的说明》系在《换房协议》的基础上达成的，《关于贷款的说明》与《换房协议》存有关联，为同一法律关系，故此双方因《关于贷款的说明》及《换房协议》所引发的纠纷，应当在一案中予以解决。至于涉案房屋是否存在抵押权人以及抵押借款是否还清，均属案件实体审理的问题。原审法院裁定驳回李振环的起诉错误，应当对本案进行实体审理。故北京市第二中级人民法院出具（2013）二中民终字第8116号民事裁定书，裁定如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第230号民事裁定；二、指令北京市顺义区人民法院对本案进行审理。遂形成本案诉讼。
上述事实，有双方当事人陈述、民事判决书、房屋所有权证、换房协议及关于贷款的说明等证据在案佐证。
本院认为：
李振环与梁向阳在签定换房协议后又签订了关于贷款的说明，约定李振环用梁向阳的名义购买了顺义房屋，房屋产权归李振环所有。同时综合考虑顺义房屋首付款及贷款实际均由梁向阳支付，梁向阳实际占有使用海淀房屋，李振环实际占有使用顺义房屋的事实，能够确认双方已将换房协议中约定的海淀房屋与丰台房屋互换变更为海淀房屋与顺义房屋互换。李振环与梁向阳签订的上述换房协议与关于贷款的说明系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同。由于海淀房屋性质的特殊性，在现有的法规政策条件下不能办理房屋产权过户手续，房屋所有权不能转移，故李振环与梁向阳之间海淀房屋与顺义房屋互换的合同实际已无法履行。因此，对于李振环依据无法履行的合同要求确认涉诉房屋所有权并要求梁向阳继续履行的请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七条之规定，判决如下：
驳回原告李振环全部诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告李振环负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 牛佳雯
人民陪审员 陈杰谊
人民陪审员 梁玉春
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 贾 平