河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）驻民再终字第5号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）李振兰，女，1946年9月27日出生，汉族。
委托代理人李丑柏，男，1962年2月26日出生，汉族，住址同上。系李振兰之夫。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）驻马店市建设工程公司债务清算小组。住所地：驻马店市驿城区雪松路中段路北。
代表人刘强杰，该公司清算组组长。
一审被告驻马店经济开发区金河办事处东高社区居委会关后居民一组。住所地：驻马店市驿城区文祥路南段。
代表人关学军，该组组长。
一审被告田红，女，1967年1月12日出生，汉族。
申请再审人李振兰因与被申请人驻马店市建设工程公司债务清算小组（以下简称清算小组）、一审被告驻马店经济开发区金河办事处东高社区居委会关后居民一组（以下简称居民一组）、田红物业服务合同纠纷一案，不服本院（2011）驻民三终字第215号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2013年5月6日作出（2012）豫法立二民申字第1305号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人李振兰及其委托代理人李丑柏，被申请人清算小组的代表人刘强杰，一审被告居民一组、田红经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，缺席审理。本案现已审理终结。
2010年8月6日清算小组诉至驻马店市驿城区人民法院称，1997年，其与居民一组合作兴建综合楼两栋，一、二层产权属于居民一组所有，三、四、五层产权属于清算小组所有。工程竣工后，双方各自出售给现住户居住使用，按照当时的惯例，企业或单位的房产，都是自己进行维修管理，居民一组不愿意承担使用后的管理工作，将一、二层委托给清算小组进行使用后的管理工作，并与清算小组签订了“交付使用合同”（物业服务合同）。1999年交付使用后，为了照顾居民一组对外出售，2002年之前的三年多免收居民一组的管理费用。根据建清字（2001）06和2008年4月18号通知，居民一组应从2002年开始交纳管理费用。涉及本案五单元一层、二层东户的房产已出售给李振兰，李振兰又将一层东户出租给田红使用。经清算小组多次催要，居民一组、李振兰和田红三人相互推诿，至今不交纳物业服务费。为此，请求三人连带支付物业管理费3520元及利息。
居民一组辩称，居民一组和清算小组合建综合楼一、二层的产权属购房户个人所有，居民一组是代表购房户和清算小组签订的交付使用后的管理合同，居民一组不是本案所涉房屋的产权人，也不是房屋的使用人，不应承担该房在使用中的物业管理费及其它一切税费。
李振兰辩称，李振兰与清算小组之间没有物业服务合同关系，清算小组未对李振兰进行物业管理和服务，无权收取物业服务费。2、清算小组不具备诉讼主体资格。债务清算小组不是物业服务公司，给李振兰从事物业管理和服务的是金河办事处东高辖区。
田红辩称，其是租李振兰的房子，且向金河办事处交有物业管理费，其与清算小组之间没有物业服务合同关系。
驿城区人民法院一审查明，1997年7月16日，清算小组与居民一组签订合作协议一份，约定双方在雪松路西段南侧合作建设综合楼一幢，七单元四层，砖混结构，建筑面积约5000平方米。1999年8月31日，双方对合建竣工的关庄综合楼的管理进行了协商，约定：关庄综合楼一、二层为居民一组所有，现正式交付居民一组使用，居民一组使用后，应遵守清算小组的有关管理规定，并按规定交纳水电费等。2001年10月29日，清算小组向关庄综合楼住户发布《关于收取〈共用设施维护管理费〉的通知》，通知从2002年1月起开始收取各居住使用户的管理费用，收缴标准为每户每月15元，对于底层不能进入楼院的营业门面，按居住使用的每间房屋每月收取5元的管理费。后由于居民一组未向清算小组交纳管理费，清算小组于2003年10月28日向居民一组发出通知，催促居民一组交纳2002年1月至2005年的管理费，居民一组负责人关学军于次日在该通知书上签收。2003年7月23日居民一组向清算小组发出信函，称清算小组与居民一组合建的关庄综合楼一、二层已分配给各村民，产权也归各村民所有，管理费应向各村民收取，居民一组不承担各村民的任何费用。2008年4月18日，驻市建设公司关庄综合楼物管办向各住户发出通知，通知从5月1日起，每户每月的物业服务费暂定为25元，本楼区共收费1225元（49户）包括垃圾送交垃圾中转站、公共照明、输通下水管道、清运化粪池费用及2名服务人员的工资。同时查明，关庄综合楼一、二层的房屋，居民一组已从1998年至2006年分别卖给各村民，其中1号楼5单元1、2层东户卖给了李振兰，李振兰又将5单元1层东户出租给田红，但居民一组、李振兰以及各村民至今均未办理房屋所有权证。另查明，1号楼5单元1层、2层东户2002年1月1日至2008年5月1日欠物业管理费为2280元（76个月×15元／月／户×2户=2280元），但清算小组起诉时按64个月计算为1920元，本案应以清算小组起诉的1920元为准；2008年5月1日至2010年12月31日欠物业管理费1600元（32个月×25元／月／户×2户=1600元），两段合计为3520元。还查明，2004年5月19日驻马店市人民政府下发驻政（2004）37号文，要求对城市常住人口和暂住人口按户每月收取生活垃圾处理费5元。又查明，1999年11月15日驻马店市建筑勘察设计院驻字（1999）03号文决定成立驻马店市建设工程公司债务清理小组，有刘强杰负责驻马店市建设工程公司的债权债务清理工作。驻马店市金桥开发区东高关庄一村民组于2006年2月变更为驻马店高新区金河办事处东高居委会关后居民一组，现又变为驻马店经济开发区金河办事处东高居委会关后居民一组。
驿城区人民法院一审认为，1999年8月31日，清算小组与居民一组签订的虽然是关庄综合楼交付使用合同，但合同中对交付使用后的用水、用电及居民一组在使用后应遵守清算小组管理等进行了约定，故从合同的内容上看，符合物业管理合同的特征，应为物业管理合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。清算小组依约履行了物业服务管理义务，居民一组未依约支付物业服务费，是造成纠纷的原因，对此应承担责任。由于居民一组已将1号楼5单元1、2层东户卖给了李振兰，李振兰又将5单元1层东户出租给田红，居民一组将该房屋卖给李振兰后，虽然没有办理房产证，但李振兰已实际占用了该房屋，并对外出租，李振兰应当承担物业管理服务费，故清算小组请求李振兰支付拖欠物业管理费3520元及利息（从2002年1月欠款之日至判决确定的还款之日，利率按银行同期贷款利率分段计算）于法有据，予以支持。李振兰辩称其与清算小组之间没有物业服务合同关系及清算小组没有为其服务，因居民一组与清算小组签订上述物业管理服务合同时系房屋的所有权人，居民一组有权与清算小组签订物业管理服务合同，居民一组将房屋卖于李振兰的同时，合同的权利义务也一并转移给了李振兰，故该合同对李振兰具有约束力，且李振兰占用该房屋后，李振兰也按约定向清算小组交纳了水、电费，双方已实际履行了合同，故李振兰辩称理由不足，不予采信。关于李振兰辩称清算小组不具有诉讼主体资格问题，因驻马店市建设工程公司债权债务清算小组是根据驻马店市建筑勘察设计院驻字（1999）03号文件成立，刘强杰系该清算小组的组长，故清算小组具备本案原告主体资格，李振兰辩称理由不成立，不予以支持。居民一组和田红不是房屋的所有权人，故清算小组请求居民一组和田红承担连带责任的理由不成立，不予支持。据此，原审法院判决：一、限李振兰于本判决生效后十日内向驻马店市建设工程公司债务清算小组支付物业服务管理费3520元及利息（从2002年1月欠款之日至判决确定的还款之日，利率按银行同期贷款利率分段计算）。二、驳回驻马店市建设工程公司债务清算小组对驻马店经济开发区金河办事处东高社区居委会关后居民一组、田红的诉讼请求。李振兰如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李振兰负担。
宣判后，李振兰不服，向本院提起上诉。其上诉称，清算小组不具备诉讼主体资格。清算小组没有物业管理审批资质、营业执照及税务登记证。另外其与清算小组之间没有签订物业服务合同关系，清算小组未对其进行物业管理和服务，无权收取物业服务费。
清算小组答辩称，原审判决认定事实清楚，处理结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，2005年7月，关庄居民一组（甲方）与牛文华（乙方）签订购房协议一份，约定：甲方将关后一组雪松路南门面房一、二层六间卖给乙方，为避免纠纷发生，特制定协议如下：一、购房价格有小组规定，收款多少以票据为准，开票后按票据款数一次付清。二、从即日起，此房的所有权，归乙方所有，乙方可以租赁和买卖权，村组无权干涉。三、甲方应给乙方提供办理房屋产权手续，乙方负责支付办理手续的一切费用。四、在房屋产权手续未完善以前，房屋的物业管理和其他收费，全部由乙方承担。2005年8月2日，关后居民一组出具收款收据一份，载明：周冬购房款工程款顶账，价款为108000元。关于顶账一事，关庄一组居民出具“收到”条一份，载明：牛文华购房三间（楼上三间计六间）计款108000元，用周冬工程款顶账（以后换发票）。二审查明的其他事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院二审认为，关于本案讼争房屋物业管理费应由谁缴纳的问题。首先，虽然购房协议上买方是牛文华，但是该房一直由李振兰居住，并且房屋损坏维修费用多次均由李振兰缴纳，而牛文华一直在郑州居住，并未在讼争房屋居住。其次，本案一审审理期间以及二审开庭审理时，李振兰均以房主身份答辩，其并未对房屋的权属提出异议。再次，本案讼争房屋并未办理房产登记，房屋是属牛文华所有还是李振兰所有无法明确界定。鉴于李振兰一直在讼争房屋居住并将该房一层出租等事实，原审法院认定由李振兰承担物业管理费并无不当。故诉讼中李振兰称本案讼争房屋属于牛文华所有，不应由其缴纳物业管理费的辩称理由不足，不予支持。关于清算小组诉讼主体资格是否适格的问题。首先，清算小组是在驻马店市建设工程公司营业执照被吊销前，根据驻马店市建筑勘察设计院驻字（1999）03号文件成立的，在其主管单位被吊销营业执照后仍使用原来的名称，但其行使的职能仍是清算职能。且清算小组已多次行使诉权，其诉讼主体资格均得以确认。其次，居民一组作为房屋所有权人，在关庄综合楼交付使用时，与清算小组签订了关庄综合楼交付使用合同，合同中约定了房屋交付使用后的用水、用电及居民一组在使用后应遵守清算小组管理等内容，也即双方对物业管理相关内容达成一致协议。后来，居民一组将房屋卖于李振兰，关于该房屋的合同权利义务也一并转移给了李振兰，双方签订的购房协议第四条对于物业管理等相关费用也有明确规定，且李振兰占用该房屋后，也按约定实际履行了合同，即向清算小组缴纳了水、电费，只是拖欠物业管理费未交。综上，清算小组主体资格适格。由于本案讼争房屋是2005年7月购买，有购房协议及双方当事人陈述为证。故李振兰五单元一、二层东户2005年8月1日至2008年5月1日欠物业管理费为990元（33个月×15元／月／户×2户）；2008年5月1日至2010年12月31日欠物业管理费1600元（32个月×25元／月／户×2户），两段合计2590元。综上，原审法院判决部分认定事实不清，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：一、维持驻马店市驿城区人民法院（2010）驿民初字第2143号民事判决第二项；二、变更驻马店市驿城区人民法院（2010）驿民初字第2143号民事判决的第一项为：限李振兰于本判决生效后十日内向驻马店市建设工程公司债务清算小组支付物业服务管理费2590元及利息（从2005年8月欠款之日至判决确定的还款之日，利率按银行同期贷款利率分段计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由驻马店市建设工程公司债务清算小组负担。
李振兰申请再审称，清算小组不具有本案的诉讼主体资格；争议房屋系牛文华购买，其不应承担物业服务管理费，且清算小组也从未向其提供过物业管理服务。综上，原一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，请求再审依法予以撤销。
清算小组答辩称，李振兰从2002年10月就一直在争议房屋居住，有关庄综合楼在住人员登记表为证；牛文华也没有在该房屋居住过，房子也未办理房产证，产权属于谁所有并不清楚。综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
居民一组、田红未出庭答辩。
再审认定的事实与原审认定的事实一致。
本院再审认为，关于驻马店市建设工程公司债务清算小组主体资格是否适格的问题。本案中，清算小组是在驻马店市建设工程公司营业执照被吊销前，根据驻马店市建筑勘察设计院驻字（1999）03号文件成立的，在其主管单位被吊销营业执照后仍使用原来的名称，但其行使的职能仍是清算职能。且清算小组已多次行使诉权，其诉讼主体资格均得以确认。故李振兰再审称清算小组不具有诉讼主体资格的理由不能成立，不予支持。关于原判认定由李振兰向驻马店市建设工程公司债务清算小组支付物业服务管理费是否正确的问题。根据原审及再审查明的事实，首先，李振兰在本案争议发生之前就已在讼争房屋居住，居住期间该房屋的损坏、维修费用多次均由其缴纳，且田红在一审期间辩称其是租用李振兰的房屋，故李振兰对该房屋进行了实际使用和管理，而牛文华并未在讼争房屋居住过。其次，本案一、二审审理期间，李振兰均以房主的身份进行答辩，其亦未对该房屋的权属提出异议。再次，讼争房屋也没有办理房产登记，房屋是属于牛文化还是李振兰所有无法明确界定。原审鉴于李振兰一直在讼争房屋居住并对该房屋进行使用、管理等事实，认定由其向清算小组承担物业服务管理费并无不当。因此，李振兰再审称本案讼争房屋属于牛文华所有，不应由其缴纳物业服务管理费的理由不足，不予支持。综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律适当，阐述理由上虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十七条的规定，判决如下：
维持本院（2011）驻民三终字第215号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖萌菊
代理审判员 丁耀东
代理审判员 荣艳艳
二〇一四年四月十日
书 记 员 朱丛歌