河南省中牟县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牟民初字第4581号
原告：吴俊峰，男，1979年3月26日生，汉族，住河南省新郑市。
委托诉讼代理人：吴青，女，1988年10月18日生，汉族，住河南省新郑市。
被告：河南荣亿置业有限公司，住所地郑州市港区新港大道北段西侧1层，组织机构代码56863010-1。
法定代表人：贠得欣，任公司董事长。
委托诉讼代理人：张志扬，河南金学苑律师事务所律师。
原告吴俊峰与被告河南荣亿置业有限公司（以下简称荣亿置业）确认合同效力纠纷一案，本院于2015年12月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴俊峰及其委托诉讼代理人吴青，被告荣亿置业委托诉讼代理人张志扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴俊峰向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2012年11月14日签订商品房购买协议无效；2.被告退还原告违法所收首付款334829元，利息52233.32元（2014年1月1日至2015年12月31日）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更要求被告退还原告违法所收首付款334829元及利息的请求为：被告退还原告首付款334829元及违约损失59835元（2015年1月1日至2015年12月31日），房款利息（自2012年11月14日至起诉之日计73662.38元；自起诉之日起至法院确定的还款之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算），并承担违约责任。事实和理由：2012年10月25日，原告购买被告一套商品房（该房位于郑州××区保税北路琴台街交汇处），原告当时交纳5万元定金，被告开具收据。2012年11月14日，原告又交纳284829元，双方签订认购协议。被告在买房时说到2013年5月30日前交房，可等到2014年底，被告仍未办齐五证，导致原告无法办理购房合同及房产证。在此期间原告找被告多次，但被告总是让等等。至今，被仍未没有办齐五证。故原告诉至法院。
荣亿置业辩称：一、原告和被告签订的《商铺订购协议》在法律上属于有效的预约合同，预约合同与本约合同在法律适用上有明确不同；二、因预售未建成的“期房”具有不可预见性，法律规定应办理“商品房预售许可证”，但原告认购时，涉案房屋已建成，能够正常交付使用；三、《商品房认购协议》签订时，被告已经告知原告“项目证件尚在办理中”，原告“自愿认购并承认不以此提出任何异议或索赔”；四、被告基于对原告认购房屋的约定，未再将涉案房屋销售给他人，丧失了其他商业交易机会；五、因港区建设需要，应政府及施工部门要求，被告施工完成，现郑州航空港区管委员正在补办相关手续，补办事宜正在进行当中。综上，原、被告之间签订的《商品房认购协议》为有效的预约合同，从被告积极履行协议约定的态度和做法来看，并未给原告造成实际损失，郑州航空港区管理委员会正在积极协调为被告办理相关手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月14日，吴俊峰（定购方、乙方）与荣亿置业（开发商、甲方）签订《商品房认购协议》一份，主要内容为：一、甲方销售的鑫荣·中央金地项目位于郑州××区保税北路琴台街交汇处；二、乙方定购房号为A2楼1层109号商铺，建筑面积为31.81㎡；三、乙方定购单位总房价款为人民币：664829元；四、乙方付款方式为按揭付款；五、乙方定购单位首付款（为总房款的50.36%）金额：人民币334829元；七、甲方保证在相关政府部门的流程之下办理相关证件，并在签订《商品房买卖合同》时予以公示；九、乙方在甲方电话通知十日内前往售楼部签订正式《商品房买卖合同》；十、乙方已知晓该项目所有证件尚在办理之中，自愿与甲方签订本协议书，乙方不能以此理由提出任何异议或索赔；十四、待乙方缴付首付款（或全款）后与甲方正式签署正式《商品房买卖合同》时，本协议自动作废。备注：明年5月30日前交房。
2012年10月25日，荣亿置业向吴俊峰出具《收据》一份，主要内容为：“今收到吴俊峰人民币伍万元整系付A2号楼1层109号商铺定金。”2012年11月14日，荣亿置业向吴俊峰出具《收据》两份，内容分别为：“今收到吴俊峰人民币叁万零捌百元整系付A2号楼1层109号铺首付款”，“今收到吴俊峰人民币贰拾伍万肆仟零贰拾玖元整系付A2号楼1层109号铺首付款。”
2013年10月19日，吴俊峰与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司（乙方）签订《试投资协议》一份，主要内容为：第二条、商铺的交付手续：甲方所购买的本案所涉商铺同意全权委托乙方直接按《商品房认购协议》的约定，办理交接手续。第三条、本合同有效期内甲方除保留财产处分权外，将商铺经营权管理的一切事项全权委托乙方统一经营管理，并同意乙方以自己的名义从事上述商铺经营管理的一切活动；第四条、委托期限：双方约定商铺第一期为必须性托管，托管期限为1年，即从2014年1月1日起至2014年12月31日止；第二期为选择性托管，托管期限为2年，即从2015年1月1日起至2016年12月31日止。第五条、免租期、装修期为前3个月，期满后乙方开始商铺经营；2014年4月1日—2014年12月31日，乙方按商铺甲方投资总价款的8%年租金向甲方支付租金，每季度应支付租金人民币13297元。第二期托管期限内乙方将按以下约定标准定期向甲方支付租金作为投资收益，租金支付标准及办法：2015年1月1日—2015年12月31日，乙方按商铺投资总价款的9%年租金水平向甲方分季度支付租金，每季度应支付租金人民币14959元。2016年1月1日—2016年12月31日，乙方按商铺投资总价款的10%年租金水平向甲方分季度支付租金，每季度应支付租金人民币16621元。甲方自收到投资收益后，视为该套房屋已履行交付。
2015年10月19日，吴俊峰与荣亿置业签订《交房租金补贴协议》一份，主要内容为：补贴时间为2013年6月1日—2013年12月31日（214天）；补贴标准为：首付款×年8%÷365天×补贴天数，甲方首付款金额为人民币334829元；租金补贴为人民币15705元。甲方：吴俊峰，乙方：荣亿置业。该协议作为荣亿置业逾期交房对甲方房屋使用权所作的一次性补贴。
2014年12月11日，吴俊峰向河南鑫欣时代商业服务有限公司出具《承诺书》一份，承诺于2014年12月11日收到河南鑫欣时代商业物业服务有限公司两年（2014年1月1日—2015年12月31日）的商铺返租款（汇入我本人指定银行卡号及付现金）共计99726元。同日，被告为原告出具《收据》一份，内容为：“交款单位：吴俊峰人民币：伍万玖仟捌佰叁拾伍元整￥59835收款事由：租金抵房款”。
另查明，河南鑫欣时代商业服务有限公司系荣亿置业委托的前期物业管理公司。涉案房屋现已办理土地证和建设用地规划许可证，其他手续正在办理中。
本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，吴俊峰与荣亿置业签订的《商品房认购协议》对房屋的坐落、房号、建筑面积、价款、付款方式、首付金额等作了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且荣亿置业已依约收受购房款334829元（总房款的50.36%）,故该协议应当认定为商品房买卖合同。荣亿置业辩称《商品房认购协议》为预约合同，理由不当，本院不予采信。涉案房屋仅办理《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，其他手续尚未办理。荣亿置业在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订的《商品房认购协议》应当认定为无效，荣亿置业因该合同取得的财产（首付款334829元）应当予以返还。因此，原告要求确认商品房认购协议无效，被告退还收取的首付款334829元的诉讼请求，应予支持。
关于吴俊峰要求荣亿置业赔偿违约损失即2015年度的房租抵房款59835元的请求。涉案房产因荣亿置业未办理相关证件导致合同无效，因此吴俊峰要求赔偿租金损失59835元的诉求，证据充分，于法有据，应予支持。对于原告要求被告支付首付款利息的请求，因吴俊峰签订《商品房认购协议》时，已知荣亿置业未办理相关手续，存在一定过错，故吴俊峰的该项诉请，理由不当，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、确认原告吴俊峰与被告河南荣亿置业有限公司签订的《商品房认购协议》无效；
二、被告河南荣亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴俊峰首付款共计334829元；
三、被告河南荣亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴俊峰支付租金59835元；
四、原告吴俊峰于本判决生效之日起十日内向被告河南荣亿置业有限公司交付位于郑州航空港区保税北路琴台街交汇处的鑫荣·中央金地项目A2号楼1层109号商铺；
五、驳回原告吴俊峰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11783元，由被告河南荣亿置业有限公司负担10696元，由原告吴俊峰负担1087元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 杨景慧
人民陪审员 王立功
人民陪审员 刘松喜
二〇一六年十二月二十五日
书 记 员 常亚杰