湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁法民二初字第466号
原告何霞，女，1972年2月28日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
被告李全清，男，1971年2月13日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。
原告何霞诉被告李全清房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月29日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张艳独任审理，于2016年1月20日在宁远县人民法院第四审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员曾世雄担任庭审记录。原告何霞到庭参加诉讼，被告李全清经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告何霞诉称：2014年5月14日，原、被告双方在平等自愿的基础上签订了《房屋租赁协议》。按协议约定，原告将其在县城九嶷南路的自有门面房屋的一至三楼租给被告用于建材经营（后取名“香港福林板材”），租期为六年，即2014年6月14日至2020年6月13日（原告考虑到被告需要装修，本着愉快合作出发，已无偿赠送其一个月时间），按双方协议第2条的约定，被告应在2015年5月14日前，将第二年的房屋租金62480元一次性付给原告，但被告严重违反此条约定，在原告反复催收的情况下，于2015年7月17日也才只勉强交给原告房屋租金2万元。之后，原告虽反复�被告催收第二年的剩余部分房屋租金，但均被被告以各种理由搪塞、拖延，多次恶意拒不履行约定和承诺，致使原告至今仍未按当初双方的约定收回房屋租金。更为严重的是，被告从今年8月起连其本人使用的水、电也不去水电部门缴纳水电费，原告为避免因此带来要交纳滞纳金，甚至会造成水、电户头停户的严重后果，已代为交纳水费388元、电费305元。被告的行为已严重违约，特诉至法院，请求法院依法判令：一、终止原告与被告之间的房屋租赁协议，同时要求被告从判决之日起三日内无条件按原租赁协议之约定将其个人物品全部搬出原告房屋。二、判令被告按今年实际使用原告房屋的时间折算至支付原告房屋租金（从5月14日起到终止之日止，按每年62480元每年计算，扣除已付的2万元）。同时，要求被告支付原告由原告已代为实际缴纳的水费388元及电费305元。
原告何霞为支持其诉请，向法院提供如下证据：
1、结婚证一份，拟证实原告何霞与陈义兵系夫妻关系。
2、房屋租赁合同一份，拟证实原告何霞租赁房屋给被告李全清的事实及合同相关约定。
3、收据一份，拟证实被告交纳了2015年6月14日至2016年6月13日的房租费2万元。
4、收据两份，拟证实原告已为被告代缴电费305元、代缴水费388元。
被告李全清未向法院递交书面答辩状，亦未向法院提供证据。
因被告李全清未到庭，本院视为其放弃当庭举证、质证权利。本院对原告提供的证据依法进行审查后，认证如下：
对原告提供的1号（结婚证）、2号（房屋租赁合同）、3号（收据）、4号（收据证据），本院认为，以上证据形式来源合法，内容客观真实，且与本案有关联，能够相互佐证被告李全清租�原告何霞房屋用于经营建材生意，且未依约付清房租，及原告何霞为被告李全清垫付水电费的事实，本院予以采信。
根据以上采信的证据，并结合当事人的陈述，本院对事实认定如下：
被告李全清因经营建材生意需要，于2014年5月14日从原告何霞处租赁其所有的位于宁远县九嶷南路自有门面房屋一楼铺面以及二、三楼住房，并于当日以原告何霞为甲方与以被告李全清为乙方签订了房屋租赁协议，协议内容有十四项，其中第一项为租期：六年，从2014年6月14日至2020年6月13日止；第二项为年租金额及交付方式：第一年（即2014年6月14日起至2015年6月13日止）年租金为58680元，于2014年6月14日前以现金或转账方式一次性付清。……同时，乙方必须另一次性以现金或转账的方式付给甲承租房在缴纳第一年房租费的同时交纳押金1万元……。第二年（即从2015年6月14日起至2016年6月13日止）的年租金在第一年的年租金基础上增加8800元，即62480元，且乙方必须在2015年5月14日前一次性以现金或转账的方式付清给甲方，否则甲方有权收回房屋，且乙方所交租房押金不退。……第三项为乙方因办公、生产、生活所需用水、用电另立户头，入户费用由甲方负担，……乙方每月所需水电费由乙方按国家规定的费率向征缴单位缴纳。……第九项为合同期满后，除乙方招牌、桌椅及办公设备乙方可搬走外，装修材料及水电设施等乙方不得搬走，并必须修补好甲方房屋的破损部分，搞好房屋卫生……。该房屋租赁合同签订后，原告何霞将出租房交付给被告李全清经营使用，被告李全清也陆续付清第一年房租58680元及押金10000元。但被告李全清在交纳第二年房租时，未按合同约定于2015年5月14日前一次性付清房租62480元，经原告何霞催收后，于2015年7月17日交纳房租20000元，后一直未依约付完剩余房租款。原告何霞多次催收无果后，遂于2015年12月29日向法院提起诉讼。另查明，原告何霞为被告李全清在经营使用承租房期间垫付水费388元、电费305元。再查明，原告何霞与案外人陈义兵系合法夫妻关系。
本院认为：依法成立的合同，对合同双方具有法律约束力。原告何霞于2014年5月14日与被告李全清签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思、协商一致的表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，且原、被告双方具备与该合同相应的民事权利能力和民事行为能力，故该房屋租赁合同是合法有效的，应受法律保护。原、被告双方均应依合同约定享有权利和履行义务。现原告何霞已履行交房义务，被告李全清也已实际入住经营使用，而被告却未按约定于2015年5月14日前一次性支付房租款，且经原告何霞多次催收，被告李全清均未依约支付，其行为已经构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，对原告何霞要求终止双方签订的房屋租赁协议以及按租赁协议约定将被告李全清所有物品搬出承租房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，结合本案，原告何霞已依约将出租房交付给被告李全清使用19个月之久且为被告李全清代缴租房期间的水电费693元（388元＋305元），被告李全清理应依约支付原告使用承租房期间的�金95127元［第一年58680元＋第二年62480元／年÷12个月×7个月（2015年6月14日至2016年1月14日）］及水电费693元，但应核减被告已支付租金78680元（58680元＋20000元），以及因原、被告双方在房屋租赁合同约定了押金，且被告已实际支付原告10000元的押金即履约保证金，该押金具有惩罚性和补偿性双重属性，虽原告可因被告的不履约而不退还该押金给被告，但该押金的支付已弥补了原告一定的经济损失，因此，还应核减押金10000元，故原告要求被告按今年实际使用原告房屋的时间折算至支付原告房屋租金（从5月14日起到终止之日止，按每年62480元计算，扣除已付的2万元）及代为实际缴纳的水费388元及电费305元的诉请，本院予以支持即7140元（95127元-78680元＋693元-10000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九�七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：
一、解除原告何霞与被告李全清于2014年5月14日签订的房屋租赁协议；
二、被告李全清于本判决生效之日起十五日内腾出原告何霞所有的房屋；
三、由被告李全清支付原告何霞房屋租金及代缴的水电费7410元（不含押金10000元），限本判决生效后五日内履行完毕；
四、驳回原告何霞其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1000元，减半收取500元，由被告李全清承担。
如不服本判决，可在判决书�达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，自法律文书确定的履行期间最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 员 张 艳
二〇一六年一月二十五日
代理书记员 曾世雄
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自
己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第�百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。