湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂茅箭民一初字第02065号
原告李家秀。
原告秦志成。
上述两原告委托代理人秦文（系李家秀、秦志成之子），男，汉族，1981年8月出生。代理权限：代为承认、放弃、变更、和解、调解等。
上述两原告委托代理人张玉清。代理权限：一般代理。
被告乔利。
委托代理人王磊，湖北朗润律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解等。
委托代理人陈娟。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解等。
原告李家秀、秦志成诉被告乔利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张京郧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李家秀、秦志成及其委托代理人秦文、张玉清，被告乔利及其委托代理人王磊、陈娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李家秀、秦志成诉称：2010年6月，李家秀、秦志成之子秦文受两人委托以自己名义与乔利签订房屋租赁协议。乔利租用李家秀、秦志成的房屋用于个体经营旅馆，期限自2010年6月20日至2013年6月20日。2013年4月，李家秀、秦志成告知乔利，因家人病重需变卖租赁的房屋筹集治疗费用，问乔利是否有购买的意愿。得到乔利明确否定答复后，2013年5月25日，李家秀、秦志成与第三人签订了房屋买卖协议，并收取定金，商定在与乔利合同期满后交付房屋。租赁期限届满，李家秀、秦志成多次要求乔利返还房屋，均遭到乔利无理拒绝，并使用暴力相威胁，经公安机关调解无果。请求判令乔利返还承租的房屋，并按合同约定向李家秀、秦志成支付恢复原状的费用15000元，支付迟延返还房屋的履行金32400元，赔偿租金损失48000元，赔偿违约金损失5万元，诉讼费用由乔利承担。
原告李家秀、秦志成为支持起诉主张，向本院提供以下证据：
证据一：房屋所有权证。证明李家秀、秦志成对争议房屋享有所有权。
证据二：授权委托书。
证据三：房屋租赁合同。
证据四：房屋买卖合同。证明李家秀、秦志成在出卖房屋的合同中约定未及时交付房屋承担5万元违约金。
证据五：工程预算单。证明将出租的房屋恢复原状需支出的费用。
证据六：证明。证明乔利将承租的房屋出租给第三人。
证据七：租房合同。证明同一地段房屋租金标准。
证据八：照片。
被告乔利辩称：原告的主体不适格，根据合同的相对性，乔利是与秦文签订的合同，如果秦文对该房产不享有产权，那合同的效力存在争议。乔利是按照租赁合同的约定对租赁房屋进行了改造，原告没有依据让乔利恢复原状。房屋的窗户和玻璃是原告破坏的，与乔利无关。原告也曾口头承诺10年不退租，现在看到经营状况不错才想要收回。合同的到期时间是2013年6月20日24时，但在6月20日的时候秦文就带人将乔利的母亲打伤。该房屋一直开门闲置着，这是原告故意扩大的损失。原告请求的第三项诉讼请求，缺乏真实性，是虚构的事实，依照合同法和当前形势下知道民商事案件的处理，是没有间接损失的，违约金也只是30%，请求驳回原告的诉讼请求。
被告乔利为支持抗辩理由，向本院提交以下证据：
证据一：房屋租赁合同。证明合同明确约定租赁期截止时间是2013年6月20日，及合同期满交房的验收依据。
证据二：公安机关的陈述，照片。
证据三：证人证言。证明秦文6月20日带人将乔利母亲打伤。
证据四：旅馆的装修费用。
经审理查明：李家秀、秦志成在十堰市茅箭区北京中路37号姜湾新村356号有1栋房屋，该房屋的土地属集体所有，产权面积80平方米。
2010年6月2日，受李家秀、秦志成委托，秦文以自己名义与乔利签订《房屋租赁合同》。约定秦文将上述房屋的二、三层共240平方米出租给乔利作经营使用，租赁期自2010年6月20日至2013年6月20日，年租金21600元，房屋押金1500元，水电押金500元；租赁期满前，乔利要继续租赁的，应当在租赁期满2个月前书面通知秦文，在同等条件下，乔利享有优先承租权；新合同期房租的涨幅上限最高不超过前一合同期租金的10%；租赁期满合同自然终止，秦文收回房屋；租赁期满，乔利逾期未归还房屋，每逾期一日应向秦文支付原日租金3倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给秦文造成的损失；该房屋现有装修及设施设备情况见附件，附件作为秦文按约定交付乔利使用和乔利在合同期满交还房屋时的验收依据。合同还约定，乔利如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得秦文的书面同意后方可施工，租赁期满后或因乔利责任导致退租的，除双方另有约定外，秦文有权选择：1、依附于房屋的固定装修归秦文所有；2、要求乔利恢复原状；3、向乔利收取恢复工程实际发生的费用，可由押金抵扣，不足部分由乔利支付。该合同附有房屋装修使用方案。
乔利对承租房屋进行装修后经营旅馆业。合同期满前，乔利要求续租房屋。秦文不同意乔利的续租要求，表示房屋要出售。秦文于2013年6月20日要求乔利腾房，双方发生纠纷，乔利未退还房屋，引起诉讼。庭审过程中，乔利表示已经未使用承租的房屋，是李家秀、秦志成自己未行使权利。经本院释明，李家秀、秦志成于2013年12月21日接收争议的房屋，乔利未表示反对。
本院认为：秦文与乔利签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同有效。秦文受李家秀、秦志成委托进行的民事行为，法律后果由委托人承担，李家秀、秦志成有权主张出租人的权利。双方在上述合同期满后未就续租达成协议，乔利应在期满后退还承租的房屋。乔利关于因纠纷导致无法退房的理由不能成立，乔利未及时将房屋退还给出租方的行为构成违约，应当承担违约责任。
合同约定的“房屋现状及设施设备情况的附件”是约定出租方将房屋交付承租人时房屋的现状，而约定恢复原状是基于承租方在使用房屋过程中对房屋内部结构、装修或设置的改变。根据合同约定，对这些改变由出租方选择依附于房屋的固定装修归秦文所有、要求乔利恢复原状或者向乔利收取恢复工程实际发生的费用。由此，李家秀、秦志成有权要求该项权利。但是李家秀、秦志成既然选择主张恢复原状的费用，应按约定在恢复工程实际发生后向乔利主张，李家秀、秦志成以装饰公司出具的《工程预算单》为据主张该费用不应支持。
李家秀、秦志成主张的违约金损失5万元不应支持，理由有以下几点：1、李家秀、秦志成与他人签订《房屋某某合同书》及收取5万元定金的事实尚未被确认；2、即便前述事实被确认，李家秀、秦志成与合同相对人之间的权利义务关系尚未明确，合同的效力、争议的处理尚未依法认定，李家秀、秦志成是否损失5万元尚不能确定；3、即便前述事实和损失5万元被确认，但该损失明显超过承租方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，根据法律规定，超出部分不属于违约方应当赔偿的范围。
李家秀、秦志成的房屋用于出租，乔利迟延交房造成的损失应当是房屋不能出租造成的租金损失。乔利迟延6个月交房，根据原合同约定，该期间的租金为10800元。按约定的新合同期租金上限即涨幅不超过10%，半年的租金也只有11880元。李家秀、秦志成主张的迟延返还房屋的履行金32400元和租金损失48000元合计为80400元，该金额过分高于因乔利违约造成的损失，乔利主张降低违约金的请求应予支持，根据法律规定并结合本案案情，该违约金可支持15444元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告乔利将位于十堰市茅箭区北京中路37号姜湾新村356号1栋二、三层房屋返还给原告李家秀、秦志成（已于2013年12月21日实际返还）。
二、被告乔利赔偿原告李家秀、秦志成损失15444元。
三、驳回原告李家秀、秦志成的其他诉讼请求。
以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3308元，原告李家秀、秦志成负担1498元，被告乔利负担1810元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费10元。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：十堰市农行五堰支行；帐号：17×××33。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理通知书）
审判员 张京郧
二〇一四年二月八日
书记员 彭 苗