北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第16738号
原告北京工业大学附属中学，住所地北京市朝阳区双井地区垂杨柳中街*号。
法定代表人李军，校长。
委托代理人王志刚，北京威诺律师事务所律师。
被告易连方，女，1973年3月18日出生，个体工商户。
委托代理人张志扬，北京雷石律师事务所律师。
委托代理人高增涛，男，1984年1月27日出生。
原告北京工业大学附属中学（以下简称原告）与被告易连方（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员白小莉独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人王志刚，被告委托代理人张志扬、高增涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租用位于北京市朝阳区xx房屋（以下简称涉案房屋），作为经营餐厅使用，租期为2013年1月1日至2013年12月31日，年租金为150000元。双方就同一标的物，另签有2011年、2012年的《房屋租赁合同》，租期均为一年，年租金为150000元。经原告多次催要，截止2013年12月31日，被告拖欠2011年、2012年、2013年房屋租金250000元。2013年2月17日，原告书面通知被告合同到期后不再续签，并要求其应于2014年2月28日前协商腾退房屋，但双方未能就腾退事宜达成一致。涉案房屋是朝阳区教委所有的教育用房，现按照市、区政府的要求进行清理，房屋收回后将不再出租，只供教育教学使用，以缓解教育资源紧张的社会需求。故原告诉至法院，要求被告：立即腾退涉案房屋，支付2011年、2012年、2013年拖欠的房屋租金250000元，按每日411元标准支付自2014年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：2002年我开始租赁涉案房屋，当时涉案房屋不是门面房，是破烂的房屋。我当时投入了大量的资金。原告当时口头承诺将涉案房屋长期租赁给我。自2002年至2010年5月，我方从来没有拖欠租金。期间我为原告投入了很多钱。2010年7月原告要求我配合对涉案房屋进行抗震加固。当时我方在经营，开始说一个月就可以将涉案房屋加固做好，实际上八个月后还没有完成，后来我自行装修了两个月时间，总计三十万，中间职工工资41.6万，食宿费32万元，每月利润是两万，共计150万元。与原告进行了协商，原告同意免除了我一年的房租，刨除十个月，实际只免了两个月，告知我让我多干几年就能把钱挣回来。2002年至今我一直让校方给我维修房屋，原告不理睬。煤气改造，应当由原告改造，我自己改造的，花了15万。我投入百万元，但是原告让我一年一签合同。如果让我现在搬走，我方遣散员工都要七十多万，加之之前的维修费用及其他损失等共计330万元。我方一直都支持原告的工作，原告要求我方一年一签合同不合理，我方投入百万元，风险太大。2010年抗震加固之前我们从来没有欠过钱，当时说让我多干几年就都有了，明确说2011年的房租不要了，我损失太大了，原告也说不要2011年的房租了，2012年的房租先搁置了，还说让我们多干几年让我多挣钱以弥补我的损失。
经审理查明：涉案房屋土地使用者系北京市朝阳区教育委员会，土地用途为教育用地。2010年12月28日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋面积245平方米的房屋场地使用权出租给乙方使用。房屋用途为餐饮使用，并对其经营的合法性承担全部责任。租期自2011年1月1日至2011年12月31日，该房屋年租金150000元，分2次交清，交付时间及金额2011年2月、7月各7.5万元。甲方应于本合同生效即日，将租赁标的交付乙方使用。乙方未按合同约定时间交纳租金及水、电、气、暖等相关费用，累计超过三个月的，甲方有权终止合同，收回房屋（场地）使用权，由此产生的后果，甲方不承担任何责任。合同期满，如乙方需要继续租赁，须提前一个月向甲方书面提出，甲方在接到乙方申请20天内向乙方正式答复。如继续租赁，则按规定办理续签手续。合同终止，乙方应交清租金和其他应缴费用，将房屋归还甲方。超出五日房屋内仍有余物，视为乙方自动放弃所有权，甲方可以自行处置。该合同履行了北京市朝阳区教育委员会的审批手续。2011年12月31日，双方续签合同，租期自2012年1月1日至2012年12月31日，年租金150000元，分2次交清，交付时间及金额为2012年2月、7月各7.5万元。2013年1月1日，双方再次续签合同，租期自2013年1月1日至2013年12月31日。年租金150000元，分2次交清，交付时间及金额为2013年2月、7月各7.5万元。合同其他条款同原合同一致。
2013年4月28日，原告向被告发出催款通知，称：现根据教委对学校审计情况反馈，责令尽快追缴根据协议约定的2011年、2012年房屋租金，请你单位最迟在5月4日前上交租金款。其中2011年、2012年各欠交租金100000元及150000元。
2013年12月19日，原告向被告发出催款通知，内容为：请务必于2013年12月30日前全额交付未交房屋租金。逾期未交，我校将执行上级单位规定，采取相应措施，所产生后果由贵单位负责。
2013年12月30日，原告再次向被告发出催款通知，内容为：按照我校2013年12月19日《催款通知》的要求，贵单位应在今日交付房屋使用租金，请贵单位务必于今日16：00点以前办理。
2014年2月17日，原告向被告发出通知，内容为：按照《中共北京市朝阳区教育工作委员会北京市朝阳区教育委员会关于对到期租赁项目进行清理的紧急通知》的要求，执行到期租赁项目清理工作。请贵单位务必于2014年2月28日以前与工大附中联系，协商租赁房屋腾退事宜，并签署房屋《腾退协议》、《腾退安全责任书》。
2014年双方未续签合同。
庭审中，双方确认被告在租赁的三年内共交纳租金200000元，双方合同到期时间为2013年12月31日。被告认可其欠付租金数额，并称由于其有高额的装修损失等问题，故未自涉案房屋内搬出，现仍在涉案房屋内正常经营。关于抗震加固的问题，被告表示不涉及本案涉案房屋及租赁合同。
庭审中，被告提交照片一张，用以证明其在涉案房屋有巨额的装修投入。原告认可该证据真实性，但不认可证明目的。审理中，本院向被告进行释明其可以在本案中针对损失赔偿等问题提出反诉，被告均明确表示不在本案中就损失赔偿等问题提出反诉。
上述事实，有《国有土地使用权证》、《房屋租赁合同》三份、催款通知三份、通知、照片及双方当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。现双方合同到期后未再续签，且被告存在长期欠租的事实，故其无权继续占用涉案房屋。原告要求其腾退于法有据，本院予以支持。被告无正当理由未按期交纳租金构成违约，原告有权要求支付。关于诉讼时效问题，原告在2013年4月及此后多次发出催款通知，故被告应在2012年4月之后交纳的租金（2012年7月应交纳租金7.5万元及2013年全年租金15万元）未过诉讼时效，原告有权要求司法保护，本院对该部分诉讼请求予以支持。合同到期后，承租人仍继续占用房屋的，出租人可以参照合同约定租金标准主张房屋使用费。故对于原告要求支付2014年1月1日起至实际腾退之日止房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决如下：
一、被告易连方于本判决生效后十日内将北京市朝阳区xx房屋腾空交还原告北京工业大学附属中学。
二、被告易连方于本判决生效后十日内给付原告北京工业大学附属中学房屋租金二十二万五千元。
三、被告易连方于本判决生效后十日内给付原告北京工业大学附属中学房屋使用费（自二Ｏ一四年一月一日起至被告易连方实际腾退之日止，以每日四百一十一元为标准）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2525元，由原告北京工业大学附属中学负担187元（已交纳），由被告易连方负担2338元（原告北京工业大学附属中学已预交，被告易连方于本判决生效后七日内给付原告北京工业大学附属中学）。
如不服本判决，双方可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 白小莉
二〇一四年七月二十五日
书记员 陈 峰