湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第73号
上诉人（原审原告）桂阳县交通运输局，住所地湖南省桂阳县四大家四楼。
法定代表人徐水长，该局局长。
委托代理人汪友忠，湖南志浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南兴业建筑有限责任公司，住所地湖南省新田县城关镇。
法定代理人郑宁苏，该公司总经理。
委托代理人沈国军，湖南火龙联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李伙庭。
被上诉人（原审被告）邬志平。
被上诉人（原审第三人）何名华。
委托代理人欧阳伦，桂阳县泰安法律服务所法律工作者。
上诉人桂阳县交通运输局因与被上诉人湖南省兴业建筑有限责任公司（以下简称兴业公司）、李伙庭、邬志平、何名华确认合同无效纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2013）桂阳法民初字第452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月27日公开开庭审理了本案，上诉人桂阳县交通运输局的委托代理人汪友忠，被上诉人兴业公司的委托代理人沈国军，被上诉人李伙庭、邬志平，被上诉人何名华及其委托代理人欧阳伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2004年2月20日桂阳县交通运输局经批准建设县城南停车场7号楼。2003年9月19日，桂阳县交通运输局与兴业公司签订《桂阳县交通局兴建综合楼施工合同》，约定合作建设城南停车场7号楼。合作方式：由桂阳县交通运输局提供建设用地，由兴业公司全额自筹资金建房。一层楼为门面，共计7条，3条归桂阳县交通运输局，4条归兴业公司，门面必须按顺序排列进行分配。2楼为办公室归桂阳县交通运输局所有，3－7楼为住房归兴业公司所有。2004年3月18日，桂阳县交通运输局与兴业公司又签订一份补充协议，约定：桂阳县交通运输局新购地皮4×19＝76.8平方米，新增门面一个（靠南面最后一个），桂阳县交通运输局占份额为30%，2楼归桂阳县交通运输局，3楼以上归兴业公司。兴业公司限2004年6月底一次性交桂阳县交通运输局购地款80，000元。2003年12月24日，兴业公司将该工程转让给李伙庭、邬志平等人，由李伙庭、邬志平等承包建筑。2009年5月26日，兴业公司与李伙庭、邬志平等签订了城南停车场7号楼工程结账协议，约定城南停车场7号楼是兴业公司与桂阳县交通运输局及李伙庭三方达成土地协议后，由工程承建方（即李伙庭、邬志平等）包工、包料全部垫资承建。该工程总工程款1，260，000元。该工程竣工后，一层共有8个门面，从南（从石油公司）到北编号为A、B、C、D、E、F、G、H。住房及门面均由李伙庭方建好后代售，售房款抵拨工程款，现由李伙庭方代收房款总计560，000元。经双方协议，所有余下的工程款，兴业公司将一层门面抵给李伙庭方，以后工程款互不相欠，所有工程建房手续由兴业公司办理。协议签订后，2010年11月20日，李伙庭、邬志平将城南停车场的门面（从石油公司编号）的D号门面以110，000元价格卖给何名华，并签订了《购房合同》。为此，桂阳县交通运输局诉至法院，请求确认该合同无效，并判令何名华将所占的该门面返还给桂阳县交通运输局。
原审法院认为，本案中桂阳县交通运输局与兴业公司签订了合作开发协议，一楼的门面双方在补充协议中已非常明确地约定，桂阳县交通运输局占30%，兴业公司占70%。现A、B、C门面已归桂阳县交通运输局所有，桂阳县交通运输局已取得应得份额。那么按照约定D门面就应属兴业公司所有，现因兴业公司将门面的所有权用于抵扣工程款转让给了李伙庭、邬志平等人。为此，李伙庭、邬志平等人有权将门面卖给何名华。庭审中兴业公司对本案诉争合同也未提出异议。故诉争合同不违反法律规定，该合同有效。桂阳县交通运输局的诉讼请求依据不足，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款的规定，作出如下判决：“驳回原告桂阳县交通运输局的诉讼请求。本案案件受理费2580元，由原告桂阳县交通运输局负担。”
上诉人桂阳县交通运输局不服上述判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判支持其一审的诉讼请求，并由被上诉人负担本案一、二审案件受理费。事实与理由是：一、原审判决认定事实错误。补充协议明确约定新增的D门面归上诉人所有，上诉人占30%的份额是针对另购的76.8平方米土地的约定。二、一审法院采证不当。上诉人对一审中的证据分配协议及工程结账协议并不认可，上述两份证据是几被上诉人之间签订的，与上诉人无关，对上诉人无法律约束力。三、一审判决错误，几被上诉人之间签订的购房合同处分了上诉人的财产，是无效合同。
被上诉人兴业公司答辩称：一、工程完工后，被答辩人已按合同约定的合作方式实际管理、使用了一层楼的3条门面和2楼办公室。二、7号楼系双方合作开发项目，在整个建设过程中双方均派员参加，不存在由答辩人代为管理的事实。三、答辩人不是本案诉争合同的当事人和行为人，上诉人的诉请与答辩人无关。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人李伙庭、邬志平答辩称：一、合同约定一楼ABC三个门面归上诉人所有，房屋面积占一楼总面积的30%。二、上诉人已实际占有ABC三门面，面积也超过30%，上诉人的合同利益没有受损。三、施工合同已履行完毕，当时双方没有争议。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人何名华答辩称：一、本案诉争合同合法有效，出卖方有权处分，销售价格符合市场行情，买卖双方已实际履行合同，上诉人也从未提出异议，答辩人已构成善意取得。二、买卖双方均是真实意思表示，兴业公司也无异议。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有二：本案诉争合同是否合法有效；何名华是否应将诉争门面交给桂阳县交通运输局。
一、关于本案诉争合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，本案中，桂阳县交通运输局与兴业公司均不具备房地产开发经营资质。李伙庭、邬志平承包建筑城南停车场7号楼也无相应施工资质。本案诉争《购房合同》的出卖方李伙庭、邬志平以及合作开发的兴业公司均未提供诉争房产的商品房预售许可证明和建设工程许可证明等。依据上述法律规定，李伙庭、邬志平销售房屋的行为虽然经兴业公司认可，但违反了法律的强制性规定，故李伙庭、邬志平与何名华签订的《购房合同》系无效合同。
二、关于上诉人要求交付门面的诉请。其一、虽然本案诉争合同无效，但桂阳县交通运输局并非诉争合同当事人，无权要求何名华返还房产；其二、桂阳县交通运输局主张，依据其与兴业公司的补充协议，合同标的物一层楼D号门面系其所有，何名华应予返还。本院认为，从补充协议的内容来看，并未明确将该门面分配给桂阳县交通运输局。即使依据双方关于30%份额的约定，上诉人也未提供充分证据证实D号门面属于30%的份额范围之内。因此，上诉人主张一楼D号门面是其所有并要求何名华返还的证据不足，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、撤销湖南省桂阳县人民法院（2013）桂阳法民初字第452号民事判决；
二、被上诉人李伙庭、邬志平与被上诉人何名华于2010年11月20日签订的《购房合同》无效；
三、驳回上诉人桂阳县交通运输局的其它诉讼请求。
一审案件受理费2580元，二审案件受理费80元，合计2660元，由上诉人桂阳县交通运输局负担2500元，由被上诉人李伙庭、邬志平、何名华共同负担160元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许斌海
审 判 员 杨利平
代理审判员 邵毅波
二〇一四年四月八日
书 记 员 陈道勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。