上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8092号
上诉人（原审原告）：舜元控股集团有限公司，注册地上海市长宁区广顺路33号。法定代表人：陈炎表，董事长。委托代理人：仇辞华，该公司职员。被上诉人（原审被告）：上海昊禧资产管理中心（有限合伙），注册地上海市青浦区工业园区郏一工业区7号3幢1层L区149室。法定代表人：许庆国，执行事务合伙人。委托代理人：邓思聪，上海市养和律师事务所律师。上诉人舜元控股集团有限公司（以下简称舜元公司）因与被上诉人上海昊禧资产管理中心（有限合伙、以下简称昊禧中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初4786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭于2016年8月10日公开开庭审理了本案。上诉人舜元公司之委托代理人仇辞华及被上诉人昊禧中心之委托代理人邓思聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：要求二审法院撤销原审判决主文第二、四、五项，改判被上诉人支付2016年1月1日至2016年2月2日的租金66,634.40元及逾期违约金（以66,634.40元为本金，从2015年12月21日起计算至实际履行之日止，每日按逾期付款部分的千分之一计算），支付解除合同违约金187,569.84元，支付房屋占用使用费268,705.98元（每日按日租金、日物业管理费之和两倍计算，自2016年2月3日起至2016年3月30日止）。事实和理由:被上诉人逾期支付租金，应依约支付逾期付款违约金及解约违约金；2016年1月，上诉人已发函解约，但被上诉人没有撤离，应支付两倍的使用费；押金只有在退租后才可抵扣租金。被上诉人昊禧中心辩称，合同履行期只剩下两个月，而被上诉人三个月的押金足够抵扣租金；被上诉人没有违约，且合同约定的违约金过高，故其不同意上诉请求。舜元公司向一审法院起诉请求：1、双方签订的《房屋租赁合同》于2016年2月3日解除，昊禧中心应立即搬离涉讼房屋；2、昊禧中心向舜元公司支付租金66,634.40元（2016年1月1日至同年2月2日）及逾期付款违约金4,803.50元（自2015年12月21日起算至2016年3月3日，要求实际计算至实际履行之日止，每日按逾期付款部分的千分之一计算）；3、昊禧中心向舜元公司支付拖欠的物业管理费9,773.98元（2016年1月1日至同年2月2日）；4、昊禧中心向舜元公司支付电费1,206.61元及维修费365元；5、昊禧中心向舜元公司支付房屋恢复原状费用94,872元；6、昊禧中心向舜元公司支付合同解除后的房屋占用使用费141,424.20元（每日按日租金、日物业管理费之和的两倍计算，自2016年2月3日起算至昊禧中心实际搬离之日止）；7、昊禧中心向舜元公司支付合同终止后的违约金187,569.84元；8、本案诉讼费由昊禧中心承担。一审法院认定事实：舜元公司系上海市长宁区XX路XX号XX大厦XX室房屋的产权人。2014年3月6日，舜元公司（甲方）与上海XX有限公司（以下简称XX公司、乙方）就涉讼房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由禄元公司承租涉讼房屋作办公使用，建筑面积316.24平方米。租期自2014年3月16日起至2016年3月15日止。月租金为62,523.28元，乙方应于每月20日前向甲方支付下月租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期支付部分租金的1%支付违约金。乙方应向甲方交付房屋租赁保证金和向物业管理公司交付物业管理费保证金，金额为三个月的租金187,569.84元和三个月物业费27,512.88元，合计215,082.72元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、车位管理费等费用由乙方承担。除合同附件约定外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应由甲方委托乙方报请有关部门批准后，方可进行。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或由于任何原因终止本合同的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按13元/平米（日租金的两倍）向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，逾期不支付物业管理费、电费、车位租赁费及其他费用，经催告后仍不支付的，且上述任一项累计超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并要求对方按月租金的三倍支付违约金。合同补充条款另约定，在租赁期限届满或以任何原因终止本合同时，乙方须在租赁期结束或提前结束前至少30日之前，与甲方有关部门联系交回该房屋事宜，且乙方应在本合同终止的当日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复与原状一致后（日常折旧及该房屋的先天损坏除外）交还给甲方。若乙方未按前款约定的状态将房屋返还甲方，甲方有权自行对该房屋作合理修复，并要求乙方承担因修复而产生的一切费用。如乙方未获得甲方同意而继续占用，则甲方有权自乙方逾期返还该房屋之日起收取占用使用费直至乙方按照甲方要求返还房屋，每日应支付的占用使用费等于日租金、日物业管理费和日租车位费之和的两倍。租赁期内，乙方应就该房屋的租赁向甲方指定的物业管理公司交付物业管理费计每月每平方米29元。乙方应在本合同签订的同时向甲方支付相当于三个月租金及三个月物业管理费之和的房屋租赁保证金。甲方有权从上述房屋租赁保证金中扣减、抵销如下费用：任何乙方应付而未付的租金、物业管理费、水电、电费、燃气费、电信费、违约金、赔偿金和其他有关费用等。合同附件三另约定了房屋交付时现有装修、附属设施及设备状况。合同签订后，舜元公司将涉讼房屋交付给禄元公司使用，禄元公司则按约支付了相应租金、租赁保证金（215,082.72元）等费用。原审又认定，2014年10月，舜元公司与昊禧中心、禄元公司三方就涉讼房屋签订了《合同主体变更的协议》，约定由昊禧中心自2014年11月1日起承租涉讼房屋（原合同主体变更为昊禧中心）。原租赁合同的租赁条款均不变，原合同剩余租赁期内的权利义务均由昊禧中心承担。禄元公司之前支付的租赁保证金自动转至昊禧中心名下，作为昊禧中心缴纳的保证金。上述协议签订后，舜元公司与昊禧中心继续履行租赁合同，昊禧中心正常使用涉讼房屋并支付租金。原审还认定，2015年11月，昊禧中心向舜元公司提出在双方合同到期后不再续租涉讼房屋。2015年12月29日及2016年1月4日，因昊禧中心未在约定时间（2015年12月20日之前）支付2016年1月的租金，舜元公司两次向昊禧中心发送催款函，要求昊禧中心履行付款义务，否则将采取断水、断电等措施。2016年1月28日，因昊禧中心迟迟不履行付款义务，舜元公司向昊禧中心发送律师函，要求解除双方的租赁合同、昊禧中心立即搬离涉讼房屋并要求支付拖欠的租金、物业管理费、违约金等。昊禧中心于次日收到该函，但并未理会。2016年2月3日，舜元公司对涉讼房屋采取停水、停电措施。2016年3月14日、15日，昊禧中心及禄元公司先后发函舜元公司称，昊禧中心曾于2016年2月提出搬离，但由于舜元公司上锁导致其无法搬离，希望舜元公司立即开锁，昊禧中心将及时搬离。原审审理中，舜元公司确认昊禧中心向其提出搬离，舜元公司原则上同意昊禧中心搬离，但昊禧中心必须先结清拖欠的费用及违约金，否则不允许其搬离，且房屋并非舜元公司上锁。原审另认定，舜元公司已代昊禧中心向物业公司支付2016年1月1日至同年1月31日及2月1日、2日的物业管理费共计9,773.98元，以及2015年11月至2016年2月电费1,206.61元、维修费365元。上述款项合计11,345元已由舜元公司向物业公司缴付。目前涉讼房屋空置中，房屋内仍留有昊禧中心的一些办公用品。为避免双方损失扩大，原审审理中法院欲组织双方先行进行房屋交接，但遭到舜元公司拒绝。原审审理中，舜元公司表示昊禧中心支付的租赁保证金215,082.72元可充抵昊禧中心拖欠的费用。一审法院认为：舜元公司与禄元公司就涉讼房屋签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。由于该合同承租人主体已变更为昊禧中心，舜元公司与昊禧中心均应恪守履行。对于拖欠租金，昊禧中心辩称以交付的保证金充抵剩余租金。然根据合同约定，保证金虽可充抵租金，但需在租赁关系终止时抵充相关费用。即使提前充抵，也需得到舜元公司的认可，而舜元公司并未认可昊禧中心的该说法。故对昊禧中心的该辩论意见不予采信。昊禧中心未按约定支付租金已构成违约，舜元公司可以依据合同约定行使解除权，舜元公司以昊禧中心收到解约通知三日后的2016年2月3日确定为合同解除日并无不当，法院予以准许。昊禧中心同时应支付拖欠的2016年1月1日至2月2日的租金66,634.40元。此外，合同解除之后，昊禧中心同意搬离涉讼房屋，舜元公司原则上也同意，为减少当事人讼累，法院准许昊禧中心搬离涉讼房屋。关于拖欠的物业管理费、电费、维修费，昊禧中心辩称舜元公司停电后应无相关电费，但法院注意到电费主要为2016年2月之前的费用，2月之后仅有少量电费，费用尚属合理。另外，虽合同约定的收取方应为物业公司，但由于舜元公司已向昊禧中心代缴上述费用（11,345元），舜元公司上述费用的相关诉请，法院同样予以支持。关于房屋使用费，舜元公司主张应按日租金、日物业管理费之和的两倍收取。法院认为，舜元公司于2016年2月3日对涉讼房屋停水、停电，该行为已导致了昊禧中心无法正当使用房屋。在昊禧中心要求搬离的情况下，舜元公司拒绝配合昊禧中心搬离。在诉讼后，在法庭主持下，舜元公司仍然不同意配合交接房屋。故房屋使用费的损失系舜元公司自身造成。关于舜元公司主张的2016年2月3日之后房屋使用费的诉请，法院不予支持。关于解除合同的违约金，舜元公司根据合同主张三个月的租金即187,569.84元。考虑到昊禧中心的违约程度及双方的实际情况、舜元公司的实际损失，法院酌情予以调整，确定昊禧中心需向舜元公司赔付两个月的租金即125,046.56元。关于逾期付款违约金，因舜元公司已主张解除合同的违约金，而昊禧中心的违约仅由拖欠租金一个违约行为导致。在法院已支持舜元公司解约违约金的基础上，舜元公司另主张逾期付款违约金有重复之嫌，法院不予支持。关于房屋恢复原状的费用，首先该费用舜元公司并无相关证据佐证；其次，合同约定房屋装修需经舜元公司书面同意。舜元公司并无证据证明昊禧中心对涉讼房屋进行了装修、改造。故舜元公司的此项诉请依据不足，法院不予支持。此外，审理中舜元公司确认租赁保证金可以充抵昊禧中心拖欠的费用，法院予以准许，剩余部分应返还昊禧中心。需要指出的是，虽然合同中租赁保证金有区分租赁保证金和物业费保证金，但合同也明确约定两笔费用均由舜元公司收取，故法院不再区分。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于二〇一六年六月三日作出判决：一、舜元公司与昊禧中心就本市长宁区XX路XX号XX室房屋签订的《房屋租赁合同》及《关于舜元企业发展大厦903单元合同主体变更的协议》于2016年2月3日解除，昊禧中心应于判决生效之日起十日内搬离上址房屋；二、昊禧中心应于判决生效之日起十日内向舜元公司支付2016年1月1日至2016年2月2日的租金人民币66,634.40元；三、昊禧中心应于判决生效之日起十日内向舜元公司支付2016年1月1日至2016年2月2日的物业管理费及拖欠的电费、维修费共计人民币11,345元；四、昊禧中心应于判决生效之日起十日内向舜元公司支付解除合同的违约金人民币125,046.56元；五、驳回舜元公司的其余诉讼请求；六、舜元公司可用昊禧中心缴付的租赁保证金人民币215,082.72元抵扣上述费用，剩余部分应立即返还于昊禧中心。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,866.50元，因本案适用简易程序减半收取计人民币4,433.25元，由昊禧中心负担。本院二审期间，当事人针对上诉请求提交了相关证据，本院据之进行了质证。二审中，上诉人出示2016年3月9日房屋返还交接通知函一份，旨在证明其已于2016年1月28日发函要求被上诉人搬离房屋；被上诉人不予认可。本院认为，上诉人提供了该份材料，同时陈述函件被退回，且函件内容与其原审中坚持被上诉人结清违约金、租金后才可交接房屋的表述不一致，故相关主张本院不予确认。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方之间的租赁合同于法无悖，双方均应恪守。被上诉人昊禧中心逾期未付租金，构成违约。合同约定可从租赁保证金中扣减、抵销未付租金，但承租人应予补足保证金。因此，租赁保证金的存在并不能否定或改变昊禧中心已形成的违约事实。法院注意到，原审2016年3月28日庭审中，上诉人舜元公司陈述在昊禧中心结清租金、违约金后，其让昊禧中心搬走物品。二审中，舜元公司陈述系争房屋由昊禧中心上锁，2月3日，昊禧中心行政总监给其一把钥匙，方便其带看客户；昊禧中心则认为舜元公司所述并非事实，其公司没有行政总监，房屋系由舜元公司上锁，且2月3日涉讼房屋已停水停电。法院认为，结合双方一、二审之陈述及2016年2月3日涉讼房屋停水、停电之事实，2016年2月3日以后的房租损失系舜元公司自身原因而扩大的损失，不应由昊禧中心承担。本院注意到，合同第4-2条约定，乙方应于每月20日前向甲方支付下月租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期支付部分租金的1%支付违约金。合同9-2条约定，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，守约方可书面通知违约方解除本合同；违约方应向守约方按月租金的三倍支付违约金；给守约方造成损失的，且支付的违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。补充条款14-2条约定，租金支付遵循“先付后用”原则，乙方应于每月20日前，将下月租金汇入甲方书面通知乙方的账户。如起租日不是该月首日，则乙方按该月实际承租的天数支付该月的租金，并从下一个月起，执行于每月20日前支付租金的规定。乙方如逾期支付租金，则每逾期一日，乙方须按逾期支付部分租金的1%向甲方支付违约金。本院认为，合同对于逾期付款违约金及解除合同违约金有不同的约定，舜元公司同时主张，符合合同约定。本院同时认为，本案中，合同解除系由昊禧中心拖欠租金的一个违约行为引起，故自合同解除日起不应再计算逾期付款违约金。原审处理有误，对此本院予以纠正。综上所述，舜元公司的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初4786号民事判决主文第一、二、三、四、五、六项；二、上海昊禧资产管理中心（有限合伙）应于本判决生效之日起十日内向舜元控股集团有限公司支付逾期付款违约金（以62,523.28元为本金，自2015年12月21日起计算至2016年2月2日，每日按千分之一计算；以4,111.12元为本金，自2016年1月21日起计算至2016年2月2日，每日按千分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币8,866.50元，因适用简易程序减半收取计人民币4,433.25元，由上海昊禧资产管理中心（有限合伙）负担。二审案件受理费人民币6,551.38元，由上海昊禧资产管理中心（有限合伙）负担53.72元，由舜元控股集团有限公司负担6,497.66元。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十月十二日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……