江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3874号
上诉人（原审被告）叶莉莉，女，1978年6月12日出生，汉族，某公司财务。
委托代理人江来文，左炀，江苏泓图律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张小燕，女，1973年12月27日出生，汉族，某大学教师。
上诉人叶莉莉与被上诉人张小燕房屋买卖合同纠纷一案，南京市栖霞区人民法院于2014年6月23日作出（2014）栖霞民初字第24号民事判决，叶莉莉不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人叶莉莉的委托代理人江来文、左炀，被上诉人张小燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张小燕原审诉称，其于2013年5月31日通过南京客友房产经纪有限公司（以下简称经纪公司）与叶莉莉签署房地产买卖中介合同及补充协议，约定叶莉莉将坐落在南京市栖霞区汇通路8号某幢203室房屋转让给张小燕。该合同及补充协议约定，双方有违约行为的约定违约金为20万元；张小燕于2013年6月7日前支付购房定金5万元并于当日办理贷款手续；于2013年6月28日前支付首期款115万元并于当日办理产权交易过户手续。合同及补充协议签订后，张小燕按约定办理了贷款手续并已成功办理了贷款。但因叶莉莉一房二卖原因，在办理过户手续时被耽搁。张小燕与叶莉莉进行了沟通，叶莉莉承诺前述障碍解决后立即配合张小燕办理房屋过户交易手续。现该障碍已经解决，叶莉莉就继续过户问题予以推诿。张小燕多次与叶莉莉及经纪公司协商未果，故诉至法院请求判令叶莉莉继续履行房地产买卖中介合同及补充协议；赔偿因延误而造成的利息损失1.2万元；赔偿因延误而造成的多支出约11万元。
叶莉莉原审辩称：一、张小燕陈述与事实不符，叶莉莉一直积极履行合同，张小燕未能按约支付房款，导致交易延误。张小燕并未在约定时间内支付首付款。张小燕夫妻在2013年6月28日的存款只有107万元，这107万元由11笔组成，其中有4笔为定期存款，到期日是约定付款期限之后；另外7笔为活期账户存款和理财账户资金。张小燕的20余万元定期存款并未在约定期限取出并汇总，因此，张小燕没有准备将首付款在约定的期限内给付叶莉莉。本案房屋交易未按约定进行是张小燕未按约付款，而并不是叶莉莉的原因。二、合同约定必须提供真实有效的贷款资料。2013年张小燕在向银行申请贷款过程中，要求叶莉莉另外签订一份与本案真实合同金额不一致的假合同，该合同完全是虚假的。叶莉莉代理人得知假合同后一直不同意，要求以真实金额填写合同，张小燕不同意。三、张小燕还要求叶莉莉签订一份假合同用于交房产局办理过户手续，该行为也是严重的违法行为，叶莉莉代理人予以反对。叶莉莉要求以真实合同申请贷款、办理过户。四、张小燕对其要求叶莉莉赔偿利息损失未提供相关证据。根据补充协议约定，张小燕应于2013年6月28日支付首付款115万元，张小燕主张利息损失没有任何依据，应该是张小燕以115万元为标准向叶莉莉支付2013年6月28日之后的利息。五、张小燕陈述的一房二卖不是事实，叶莉莉的房屋具备了过户的条件。本案过户延迟并不是叶莉莉的原因，张小燕也没有证据证明贷款利率的增加是叶莉莉的原因造成。叶莉莉同意继续与张小燕履行合同，办理过户手续，但是必须按真实合同价款办理贷款、过户。综上，请求二审法院驳回张小燕的诉讼请求。
原审法院经审理查明，位于南京市栖霞区汇通路8号某幢203室房屋（建筑面积231.06平方米）登记为叶莉莉一人所有。2013年5月31日，张小燕与叶莉莉经第三人经纪公司中介，三方签订房地产买卖中介合同及补充协议各一份，约定叶莉莉将上述房屋以375万元的价格转让给张小燕；张小燕于2013年6月7日前支付叶莉莉购房定金5万元；于2013年6月28日前支付叶莉莉首付款115万元；双方并于当日办理产权交易过户手续；出件当日，张小燕支付叶莉莉购房款53万元；余款200万元张小燕以贷款形式支付给叶莉莉，由银行直接下款至叶莉莉账户，具体时间以银行下款日期为准，贷款不足部分由张小燕用现金方式补足；尾款2万元，在张小燕已付清全部购房款当日内，叶莉莉清空该房屋内所有户口，结清水、电气、物业管理、有线电视、通讯等相关费用后，与张小燕交接房屋时，由张小燕支付给叶莉莉。办理贷款手续时间为2013年6月7日前，张小燕承诺所提供的所有贷款资料真实有效，否则视为违约。双方另约定：1、上述房屋在交易过程中如产生20%个税，双方协议解决，协商不成，双方互不违约，叶莉莉退张小燕所有购房款和定金；2、叶莉莉承诺把上述房屋物业费交至2013年12月31日；3、上述房屋过户时间最终以张小燕办理贷款银行审批通过后三日内为准。
房地产买卖中介合同签订当日，张小燕给付叶莉莉购房定金2万元。2013年6月7日，张小燕给付叶莉莉购房定金3万元，另向经纪公司支付中介服务费2万元。同年6月9日，张小燕向有关人员支付办理贷款费用5500元，拟办理银行借款手续。截止2013年6月28日前，张小燕在南京银行仙林支行有定期存款147883.22元，活期存款22592.85元；张小燕在中国建设银行仙林支行有活期存款530089.06元；张小燕在招商银行仙林支行理财账户余额为52327元、活期账户存款151119.72元；张小燕的丈夫童建新名下在中国农业银行南京卫岗支行有活期存款168201.67元；童建新在招商银行月牙湖支行有活期存款424.13元。以上金额合计1072637.65元。2013年9月中旬，张小燕在招商银行账户存款余额达151万余元。2013年12月初，张小燕在招商银行账户存款余额达194万余元。
原审法院另查明，在案涉房地产买卖中介合同签订前，叶莉莉于2013年3月24日与案外人孙华美签订《房地产买卖中介合同》一份，叶莉莉将上述房屋以373万元价格出售给孙华美。在该合同履行过程中，因孙华美要求降低存量房买卖合同中的房屋总价款以规避、减少相关税费，双方就两份合同的房屋价款差价支付及如未能按期支付房款的违约金数额未能达成一致意见，双方未能签订存量房买卖合同和办理贷款审批等相关手续。后双方多次协商未果，孙华美与其丈夫舒文祥于2013年6月4日起诉至原审法院，请求判令解除双方签订的买卖合同；叶莉莉双倍返还定金20万元。原审法院经审理后，于2013年9月3日作出一审判决，判决驳回孙华美、舒文祥的诉讼请求。孙华美、舒文祥不服一审判决，向本院提起上诉。该案经本院主持调解，双方当事人于2013年11月19日达成调解协议，协议约定叶莉莉退还孙华美、舒文祥购房定金4万元。在该案诉讼过程中，叶莉莉与张小燕协商中止双方房地产买卖中介合同的履行。2013年12月1日，上述案件终审调解后，张小燕及其丈夫童建新、叶莉莉及其丈夫许雪刚以及经纪公司工作人员齐德强、尹玲共同协商房屋买卖合同继续履行事宜。因叶莉莉拒绝继续履行合同，张小燕遂诉至法院要求处理。
张小燕原以经纪公司为本案第三人提起本案诉讼，在原审审理过程中，张小燕自愿撤回对经纪公司的起诉，同时撤回要求叶莉莉赔偿因延误而造成的多支出约11万元的诉讼请求，另放弃要求叶莉莉赔偿因延误而造成的利息损失1.2万元的诉讼请求。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。叶莉莉与张小燕及经纪公司签订房地产买卖中介合同及补充协议，将其购买的南京市栖霞区汇通路8号某幢203室房屋转让给张小燕。房地产买卖中介合同及补充协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。
合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。叶莉莉在与前手买房人之间的房屋买卖合同未终止时，与张小燕签订本案房地产买卖中介合同，在履行过程中，因前手买房人提起诉讼，双方协商中止本案合同的履行。在前案诉讼终结后，张小燕与叶莉莉协商要求继续履行合同，遭到叶莉莉的拒绝。叶莉莉的行为已经构成违约，其应当承担继续履行的违约责任。叶莉莉对其辩称的张小燕在办理贷款及准备办理房屋所有权变更手续时签订两份虚假合同的意见，当庭未能举证证实，缺乏事实依据，不予采纳。张小燕起诉要求叶莉莉继续履行双方于2013年5月31日签订的房地产买卖中介合同及补充协议，叶莉莉亦同意继续履行，且张小燕有履行合同的能力，故双方均应按约定继续履行。关于履行时间，可根据合同及补充协议约定的时间顺延。
原审审理中，张小燕申请撤回对第三人中介公司的起诉、申请撤回要求叶莉莉赔偿因延误而造成的多支出约11万元的诉讼请求，系对自己诉讼权利的自由处分，不违反法律、法规的强制性规定，原审法院予以准许。张小燕放弃要求叶莉莉赔偿因延误而造成的利息损失1.2万元的诉讼请求，是对自己实体权利的放弃，原审法院亦予准许。叶莉莉辩称张小燕主张利息损失缺乏证据的意见，已无诉讼请求对应，原审法院不予评价。对于叶莉莉辩称张小燕没有证据证明贷款利率的增加是叶莉莉原因造成的意见，原审法院在本案中不做审查。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、张小燕与叶莉莉于判决生效之日起三日内向贷款银行办理200万元的贷款手续；200万元贷款由贷款银行直接支付至叶莉莉指定银行账户；贷款不足部分由张小燕在贷款支付之日用现金方式补足。二、张小燕于贷款手续审批通过后三日内给付叶莉莉购房款115万元。三、叶莉莉于贷款手续审批通过后三日内协助将南京市栖霞区汇通路8号某幢203室房屋的房屋所有权证、国有土地使用证转移登记至张小燕名下。四、张小燕于房屋所有权证、国有土地使用证出件当日给付叶莉莉购房款53万元。五、叶莉莉在取得银行支付的200万元购房款当日结清水、电、气、物业管理、有线电视、通讯等相关费用后，将南京市栖霞区汇通路8号某幢203室房屋交付张小燕。六、张小燕在办理房屋交接当日给付叶莉莉购房尾款2万元。原审案件受理费36800元，由叶莉莉负担。
叶莉莉不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、本案诉争合同未履行系被上诉人张小燕违约延迟付款造成，张小燕诉称叶莉莉拒不履行合同没有事实依据。《房地产买卖中介合同》明确约定张小燕应于2013年6月28日前支付首期款115万元并于当日办理产权过户手续，但张小燕直至起诉之日仍未付款，却起诉主张叶莉莉拒绝履行合同，造成叶莉莉讼累。对于叶莉莉拒绝履行合同的事实，张小燕在原审中仅提供一份录音证据进行证明，在该份证据中叶莉莉并未明确拒绝履行该份合同，而是对张小燕延迟付款导致合同期间拖延的事实表示不满，希望自身的损失能够得到弥补。张小燕断章取义，故意诱导叶莉莉作出拒绝的意思表示，该录音不能作为认定事实的依据。张小燕认为其未按约付款是因为叶莉莉一房二卖所致，但依据张小燕提交的录音证据却可以证明其对本案标的房屋处于诉讼状态是明知的，在明知该事实的情况下，又以该事实存在为由拖延付款时间，实为重大违约，且叶莉莉原审中提交的证据已经足以说明张小燕在6月28日不具备付款能力。二、原审判决内容严重侵害了双方当事人的契约自由，在叶莉莉获得首付款前附加了张小燕购房贷款审批通过这一不确定因素，严重侵害了叶莉莉的权利。根据双方于2013年5月31日签订的《房地产买卖中介合同》，张小燕应于2013年6月28日前支付甲方首付款人民币115万元，双方于200万元的购房贷款审批通过后的三日内至房地产局办理过户手续。原审判决却将叶莉莉本应当于固定期间内获得的115万元首付款放在了张小燕贷款手续审批通过这一不确定因素之后，与合同明显相悖，侵害了当事人的契约自由，且超出了被上诉人的诉讼请求，明显违法。三、案涉合同已经过了履行期，张小燕并未于2013年6月28日向叶莉莉支付首付款115万元，现合同已事实上无法履行，根据合同法第一百一十一条的规定，在法律或事实上无法履行情况下，不能要求继续履行合同。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回张小燕的原审诉讼请求或发回重审，一、二审案件受理费由张小燕承担。
被上诉人张小燕辩称，其与叶莉莉签订的房地产买卖合同和补充协议对双方的权利义务进行了约定，双方应该按照合同履行。张小燕办理贷款后，得知叶莉莉将房屋卖给他人产生诉讼，因叶莉莉说无法履行合同，要和前买房人诉讼结束后才能继续交割，双方才协议中止履行合同。该案一审结束后，张小燕与叶莉莉约定于2013年9月13日办理过户，但叶莉莉在过户时又得知该案已上诉，双方才未能继续完成过户手续。但到2013年12月份该案二审结束后，张小燕要求过户，叶莉莉却不愿履行合同。双方在协商时，叶莉莉只是说不履行会怎么样，没有诚意要履行合同。张小燕一直要求履行合同，并准备好款项，是因为叶莉莉的原因导致合同无法履行，叶莉莉称张小燕没有及时付款不符合事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审另查明，2013年5月31日，叶莉莉与张小燕、经纪公司签订《房地产买卖中介合同》及《补充协议》。根据《补充协议》第二条约定，张小燕于2013年6月7日前支付叶莉莉购房定金5万元；于2013年6月28日前支付首付款115万元，并于当日办理产权交易过户手续；出件当日张小燕支付叶莉莉购房款53万元，余款200万元张小燕以贷款形式支付给叶莉莉，由银行直接下款到叶莉莉账户；尾款2万元在交接房屋时支付。第三条约定，双方约定办理贷款手续时间为2013年6月7日前。第十条第3项约定，上述房产过户时间最终以张小燕办理银行贷款银行审批通过后三日内为准。
二审还查明，叶莉莉与孙华美、舒文祥房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2013年6月4日受理。在该案中，孙华美、舒文祥诉称其与叶莉莉经中介机构居间于2013年3月24日签订《房地产买卖中介合同》，因叶莉莉违约不愿出售房屋，请求判令解除其与叶莉莉的买卖合同关系，由叶莉莉双倍返还定金20万元。叶莉莉在该案中辩称，其愿意继续履行合同，孙华美、舒文祥提出要求解除合同，没有约定和法定事由，应适用没收定金，而不是双倍返还定金，请求驳回孙华美、舒文祥的诉讼请求。该案两次庭审中，叶莉莉均明确表示愿意继续将房屋按原合同价出售给孙华美、舒文祥，但孙华美、舒文祥拒绝购买，坚持要求叶莉莉双倍返还定金。原审法院遂于2013年9月3日作出（2013）栖霞民初字第300号民事判决，驳回孙华美、舒文祥的诉讼请求。孙华美、舒文祥不服该案判决，向本院提起上诉，在本院主持下，双方达成调解协议，本院于2013年11月19日作出（2013）宁民终字第3695号民事调解书，解除双方签订的《房地产买卖中介合同》和《补充协议》，叶莉莉退还购房定金4万元。
二审中，叶莉莉提出原审认定双方在前案诉讼中协商中止房地产买卖合同的履行不是事实，张小燕并未对此提供证据；本案案涉合同签订以后，张小燕未在约定的6月28日付款，叶莉莉并不是说不卖案涉房屋，只是说不能按照原来的合同来履行。张小燕认为原审认定事实清楚，双方是在中介在场的情况下协商中止合同履行的。
对于张小燕在原审中提供的录音证据，上诉人叶莉莉补充质证意见认为，张小燕提供的录音资料及文字整理材料，在文字上基本一致，但说话人的语气在文字材料中的反映不属实。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，上诉人叶莉莉与被上诉人张小燕于2013年5月31日经经纪公司居间签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》中的房屋买卖合同关系合法有效，双方均应按约履行。双方履行合同过程中，叶莉莉与案外人孙华美、舒文祥就本案案涉房屋发生诉讼，叶莉莉在该案诉讼中抗辩，其愿意按原合同价继续履行与孙华美签订的房屋买卖合同。因该案买卖合同所涉房屋与本案案涉房屋属同一房屋，故在该案审结以前，叶莉莉再履行与张小燕之间的房屋买卖合同则构成一房二卖，亦违反其在该案审理中所作的承诺，再结合张小燕提供的录音证据，能够认定双方确曾口头约定在该案诉讼结束前中止本案房屋买卖中介合同的履行，故上诉人叶莉莉认为其并未与张小燕协商中止履行案涉合同的主张，与事实不符，本院不予采信。因双方已经中止对案涉合同的履行，故张小燕未按合同约定于2013年6月28日支付首付款115万元，不构成违约，叶莉莉认为张小燕未按约付款导致合同无法按约履行，缺乏事实依据，本院不予采信。双方协议中止履行合同，表明双方均同意对合同的约定事项延期至障碍消除后继续履行，中止只是暂不履行合同的约定事项，并非对合同约定的其他事项的变更，现叶莉莉与孙华美就本案房屋的诉讼已经结束，叶莉莉与张小燕之间不能履行合同的障碍已经消除，双方应当继续履行合同，故叶莉莉不同意继续履行合同已构成违约，叶莉莉主张合同事实上不能履行缺乏事实和法律依据，本院不予采信。根据双方《补充协议》第十条约定，房产过户时间最终以张小燕办理银行贷款银行审批通过后三日内为准，而《补充协议》第二条约定，在办理产权交易过户手续的当日，张小燕支付首付款115万元。可见双方虽然约定了张小燕支付首付的时间为2013年6月28日，但该日期并非不可变动，而应当以张小燕最终办理银行贷款审批后的三日内为准，且双方现已经中止原合同的履行，原合同约定的履行期限已经不再具有约束力，故原审根据双方合同约定事项的先后顺序重新判令双方履行合同的时间并无不当，叶莉莉认为原审判决变更了原合同的约定，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人叶莉莉的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36800元，由上诉人叶莉莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 张林球
二〇一四年十二月一日
书 记 员 朱亚芳