温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0302民初8924号
原告：虞冠体，男，汉族，1946年12月23日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：孙ＸＸ、张芹，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
被告：温州乾顺置业有限公司，住所地：温州市鹿城区来福门松台大厦1幢1901室。
法定代表人：杨昌胜，董事长。
委托诉讼代理人：郑小雄、谢海林，北京德恒（温州）律师事务所律师。
原告虞冠体与被告温州乾顺置业有限公司（以下简称乾顺置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告虞冠体的委托诉讼代理人孙ＸＸ、张芹，被告乾顺置业公司的委托诉讼代理人谢海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告虞冠体基于《商品房买卖合同》、购房发票、收款收据等向本院提出并明确其诉讼请求：1.判令被告返还原告购房面积误差款项639303.47元；2.被告支付原告逾期交房违约金（从2016年1月1日起计算至被告将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止，按日向被告支付已交付房价款的万分之三，暂计算至2016年6月28日为583819.11元）；3.本案诉讼费用由被告承担。审理期间，被告向原告支付款项481824元。据此，原告申请变更第一项诉讼请求为157479.47元。
被告乾顺置业公司辩称，一、原告第一项诉讼请求无法律依据。合同约定，只有在合同产权面积小于产权登记的情况才可以双倍返还，但产权目前并未登记。二、合同面积小于实测面积10平方米，系因涉案房屋南侧原规划系盖阳台的，此阳台按图纸规划，并按投影面积一半计入总面积，大约7平方米，但实测时尚未盖好，因此，未计入在总面积内。所以我们认为办理产权证时，依然可以调整为套内面积之内，假如该部分面积之后，实际面积是符合合同约定的，所以本案不存在诉称的面积误差的原因。三、双方已于2016年9月1日达成合意，原告不要求被告继续加盖顶棚，故被告无偿提供该部分阳台面积给原告使用，且将481824元退回原告。至此，原告第一项诉讼请求事项已得到解决，应予撤回。四、关于原告第二项诉请，标的房产施工中遇到不可抗力导致延期交付，按照合同第九条第二款，被告有权予以顺延，该顺延不属于逾期交房，不应当承担逾期交房的责任。
经本院审理查明：2012年11月23日，原告虞冠体（××）与被告乾顺置业公司（××）签订一份《商品房买卖合同》，约定由虞冠体购买由乾顺置业公司开发的位于温州市鹿城区飞霞南路与龙泉巷交叉口西北角“乾顺锦园”第××幢××号房，建筑面积223.04平方米，每平方米单价48473.21元，总购房款10811465元。2015年7月2日，双方再签订《商品房买卖合同》，就涉案商品房信息与上述合同约定一致。并于第九条约定，出卖人应当在2015年12月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题（异常困难及重大技术问题应取得有关部门有效证明）。合同第十条约定，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。合同第十二条约定，商品房达到交付交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单…出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件八第六条第2点载明，出卖人可据实予以延期的特殊原因还包括：项目施工中遇到异常困难的或遇到重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规、政策、规范的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后；因上述原因导致本项目不具备竣工交付条件，而导致项目开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期，最长不超过180日。上述两份合同签订后，原告已按涉案商品房的实际建筑面积依约向被告支付全部购房款，被告亦开具购房发票为证。但涉案工程直至2016年6月23日才经建设、施工、勘察、设计、监理等单位联合竣工验收合格（尚未办理竣工验收备案手续）。2016年6月24日，被告发出交房通知，要求业主于2016年6月28日前办理交房手续，后原告于2016年6月28日办理交房手续。
另查明，一、涉案工程施工单位温州建设集团有限公司原长运地块工程项目部于2016年7月1日向被告出具一份《工作联系函》，载明“因不可抗力及图纸修改等原因造成涉案工程工期延误，具体情况如下：1.由于图纸修改及旧基础障碍物处理等原因，本工程柱基施工期间工期顺延70天。2.因图纸修改，北侧基坑增加三轴搅拌桩，用以加固土体。因三轴搅拌桩的施工，造成本工程工期滞后62天。3.其中A区地下室基础底板砼已于2012年5月17日浇捣完成，为安全保险期间，设计单位要求延后拆除局部支撑梁，致使工期滞后10天。4.2012至2014年期间，每年高考期间6月7-9日及中考期间12-13日，行政部门要求停工，致使工期滞后15天。5.2012年6月16-19日，因台风“泰利”影响，致使工期滞后4天；2013年7月10-14日，因台风“苏力”影响，致使工期滞后5天；2013年10月4-6日，因台风“菲特”影响，致使工期滞后3天；2014年7月7-9日，因台风“浣熊”影响，致使工期滞后3天；2014年7月21-24日，因台风“麦德姆”影响，致使工期滞后4天；2014年7月30日至8月2日，因台风“娜基莉”影响，致使工期滞后4天；2014年9月18-23日，因台风“凤凰”影响，致使工期滞后6天；2015年7月4-11日，因台风“灿鸿”影响，致使工期滞后8天；2015年8月5-10日，因台风“苏迪罗”影响，致使工期滞后5天；2015年8月19-24日，因台风“天鹅”影响，致使工期滞后6天；2015年9月25-29日，因台风“杜鹃”影响，致使工期滞后5天；2015年10月19-21日，因台风“巨爵”影响，致使工期滞后5天。以上原因造成本合同工期滞后共计214天，现要求工期予以顺延。”二、涉案商品房经被告实测建筑面积为213.1平方米。
以上事实有原、被告提供的相关证据以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，乾顺置业公司与虞冠体分别于2012年11月23日、2015年7月2日签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。根据合同约定，乾顺置业公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付给虞冠体，但其实际通知交房时间为2016年6月24日，已构成逾期交房。合同约定可据实延期交付商品房的情形：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题（异常困难及重大技术问题应取得有关部门有效证明），还包括市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规、政策、规范的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的。现乾顺置业公司以涉案工程施工单位温州建设集团有限公司原长运地块工程项目部于2016年7月1日出具的《工作联系函》载明的“图纸修改、地下室工程迟延拆除、台风等自然灾害、中高考等考务”为由进行抗辩主张可据实延期交付，考虑到被告提出的图纸修改、地下室工程迟延拆除等均没有提供有关部门有效证明系施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题，且上述事宜均系本案原、被告签订合同之前发生，而台风虽属自然灾害，但温州地处沿海地带，每年出现数次台风属常态，中高考等考务工作系每年相对固定的考试时间，考试期间周边工地需停止施工是通行的做法，乾顺置业公司作为专业的房地产开发企业应当对此有合理的预见，并在确定施工期限、房屋交付期限时考虑该因素，且被告亦无法举证证明涉案工程旁边有承担具体考务工作的学校，故被告的上述抗辩事由均不能成立。关于交付时间，尽管涉案工程至今尚未通过竣工验收备案手续，但原告已实际接收房屋，故逾期交房违约金应计算至实际收房时间即2016年6月28日止，需要特别说明的是，原告的该收房行为并不影响其向被告行使因房屋质量安全等其他问题的损害赔偿权利。至于违约金标准问题，由于被告未对其主张的调整违约金的事由予以举证证明，故本院不予调整。故被告应支付自2016年1月1日起至6月28日止共计179天的逾期交房违约金为580576元（179天×10811465元×0.01×3%）。关于涉案商品房面积误差，根据合同约定“买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房款价由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）÷合同约定面积×100%。”鉴于被告已向原告明确涉案商品房实测面积为213.1平方米，且双方就面积误差进行过协商，被告亦根据实测面积向原告支付差价款481824元。故被告主张涉案商品房产权尚未登记，原告诉请支付面积差价款条件尚未成就，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告主张双方就面积误差达成一致意见，购房面积误差款应为639303.47元，并非被告支付的差价款481824元，但该款可进行扣减，即仍须向原告支付157479.47元。本院认为，涉案商品房实测面积与合同约定面积相差9.94平方米，面积误差比应为9.94平方米÷223.04平方米=4.456%。因面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。故面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款为9.94平方米×（3%÷4.456%）×48473.21元/平方米=324387.59元；超出3%部分的房价款为9.94平方米×〔（4.456%-3%）÷4.456%〕×48473.21元/平方米×2=314872.23元。综上，涉案商品房购房面积误差款项共计324387.59元+314872.23元=639259.82元。扣除被告已向原告支付的差价款481824元，被告仍须向原告支付157435.82元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告温州乾顺置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告虞冠体支付购房面积误差款157435.82元；
二、被告温州乾顺置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告虞冠体支付逾期交房违约金580576元；
三、驳回原告虞冠体的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。
案件受理费9638元，减半收取4819元，由被告温州乾顺置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 黄光辉
二〇一六年十月八日
代书 记员 吴欢众
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。