北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第01484号
上诉人（原审被告、反诉原告）徐子荃，女，1965年10月4日出生。
委托代理人付素晴，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）北京奥丰旅店有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通苑一区203B号楼1-101（3-5）。
法定代表人马君，经理。
委托代理人陈轶群，北京市君泽君律师事务所律师。
委托代理人李云波，北京市君泽君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）薛××，男。
被上诉人（原审原告、反诉被告、薛子杰法定代理人）郭丽红，女，1965年12月18日出生。
二被上诉人共同委托代理人刘慧敏，北京智深律师事务所律师。
二被上诉人共同委托代理人余锦兵，北京智深律师事务所实习律师。
上诉人徐子荃、北京奥丰旅店有限公司（以下简称奥丰旅店）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第10101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐子荃及其委托代理人付素晴、上诉人北京奥丰旅店有限公司之委托代理人陈轶群；被上诉人郭丽红及其与被上诉人薛××共同委托代理人刘慧敏、余锦兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郭丽红在原审法院诉称：2007年11月18日，郭丽红、徐子荃签订了《房屋租赁合同》，徐子荃租赁郭丽红、薛××编号为天通苑一区4-101作为经营或转租，房屋建筑面积为1277.55平方米；租期自2007年11月18日起至2022年11月17日计15年，计算租金日期自2008年2月28日开始，年租金为96万元，租金按每三年5%递增，至起诉时年租金调整为105.84万元。合同第六条第五款约定：徐子荃应合理安全地使用房屋，装修房屋时不得拆改房屋的主体结构，破坏房屋布局并且将装修方案报郭丽红或物业公司批准后方可施工。合同第八条第五项下约定：“除双方另有约定外，乙方有下列情形之一，甲方有权解除合同，收回出租房屋，…5、装修前装修方案未经物业公司审批装修的，拆改房屋主体结构或损坏房屋布局的或破坏外墙壁面的”。在合同履行过程中，徐子荃私自将东立面三、四、五层南侧楼梯间北侧紧邻的三个窗户改为门联窗，徐子荃私自改建的系列行为，既违反了国家的相关管理规定，也不符合双方签署的合同约定。故郭丽红、薛××为维护自身的合法权益，依据相关法律规定诉至法院，请求法院判决：一、解除郭丽红、徐子荃于2007年11月18日所签订的《房屋租赁合同》；二、返还房屋；三、徐子荃立即拆除私自构建的楼梯及门联窗并恢复原状；四、徐子荃赔偿郭丽红、薛××违约金211680元；五、本案诉讼费用由徐子荃承担。
徐子荃在原审法院辩称：不同意郭丽红、薛××的诉讼请求。1、郭丽红曾经以相同的事实和理由在2012年向法院提起诉讼，而且诉讼请求与本案相同，根据一事不再理的原则，应该依法驳回其起诉；2、郭丽红、薛××在起诉书中提到的装修，是经过物业公司同意的，郭丽红、薛××对此也表示同意，并且向徐子荃出具了委托书；3、本案的起因徐子荃认为是因为郭丽红、薛××和徐子荃因为其他租赁合同的纠纷而引起的；4、在涉案合同履行过程中，郭丽红、薛××多次违反合同约定，对徐子荃以及租户的经营行为进行干涉和破坏，并且拒不履行合同约定的相关义务，给徐子荃及租户造成了损失，徐子荃将依法提起反诉。
第三人奥丰旅店述称：郭丽红、薛××已经确认了徐子荃与我们的租赁关系，请法院保护我们的经营管理权。
徐子荃在原审法院反诉称：2007年11月18日，徐子荃、郭丽红双方签订了《房屋租赁合同》，约定徐子荃租赁郭丽红编号为天通苑一区4-101作为经营或转租，租期自2007年11月18日起至2022年11月17日计15年，计算租金日期自2008年2月28日开始，年租金为96万元，租金按每三年5%递增。合同签订后，徐子荃按照合同约定履行了自己的义务。但是，郭丽红却违反合同约定，自2014年3月开始，采取暴力手段干涉徐子荃的正常经营行为，不向徐子荃提供正常经营所需要的证照，导致徐子荃一度无法正常使用、出租房屋，给徐子荃造成了重大损失。根据合同第十条的约定，郭丽红应赔偿徐子荃本年度租金20%的违约金。徐子荃因此提起反诉，请求依法判处：1、郭丽红、薛××继续履行双方签订的《房屋租赁合同》。2、郭丽红、薛××赔偿徐子荃违约金211680元及损失48966.66元，共计260646.66元。3、诉讼费由郭丽红、薛××承担。
郭丽红在原审法院针对反诉辩称：1、徐子荃提出了反诉，那么就认可了我们的本诉，所以徐子荃提出的一事不再理就不成立了；2、徐子荃要求我们继续履行合同是不成立的，徐子荃的行为并不是装修而是破坏行为，我们已经做了鉴定，我们会向法庭出示鉴定结论，所以继续履行合同显然是不客观不符合实际的；3、应该是徐子荃赔偿我们的损失；4、诉讼费应该由徐子荃承担。
原审法院审理查明：郭丽红与薛××系母子关系，位于北京市昌平区东小口镇天通苑一区1至5层4单元101室房屋现为其二人按份共有。2007年11月18日，郭丽红（甲方）与徐子荃（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：“一、甲方将位于临时编号为天通苑一区4-101出租给乙方从事经营活动或转租，房屋建筑面积约为1277.55平方米。二、乙方承租该房屋作为经营或转租，除甲方书面同意外，不得以任何形式向第三方整体转租。”合同第二条约定：“一、房屋租赁期限为壹拾伍年，自2007年11月18日起至2022年11月17日止，计算租金日期自2008年2月28日开始；房屋租金为人民币九十六万元，租金支付方式为每半年支付一次，租金按每三年5%递增。”合同第六条约定：“……五、乙方应合理安全地使用房屋，装修房屋时不得拆改房屋的主体结构，破坏房屋布局并将装修方案报甲方或物业公司批准后方可施工。乙方有权免费使用承租房屋的外墙面，但为确保小区整体美观，乙方同意室外装潢、安装广告、张贴广告等报请物业公司审批后方可实施，否则由此造成的后果由乙方自行承担。六、在乙方承租期间，因乙方原因或其他人为的原因而使房屋、设备损坏的，乙方负责修缮恢复原状或向甲方赔偿经济损失。”合同第八条约定：“……五、除双方另有约定外，乙方有下列情形之一，甲方有权解除本合同，收回出租房屋，且已收房屋保证金、租金不予退还。本合同自甲方解除合同通知送达乙方之日起自动解除：……5、装修前装修方案未经物业公司审批装修的，拆改房屋主体结构或损坏房屋布局的或破坏外墙壁面的；……。”合同第十条约定：“一、除本合同另有规定外，任何一方违反本合同，致使双方不能继续履行合同，违约方应向守约方支付相当于本年度租金20%的违约金，同时合同解除。若甲方主动违约，甲方应退还保证金、房屋租金、赔偿乙方装修损失和乙方因装修而形成的不可移动财产；若乙方违约则乙方所交付的租金和保证金甲方不予返还，乙方因装修而形成的不可移动财产归甲方所有。不动产按折旧后计算。……五、乙方因装修破坏房屋主体结构，除负责修缮恢复原状外，并赔偿甲方损失。乙方不修复的，甲方负责修复，但所需费用由乙方支付。”
上述合同签订后，徐子荃对房屋进行装修，并分别对外转租。2010年10月13日，徐子荃经北京申迪物业管理有限公司审批对房屋一层进行装修，其中一项内容为一层楼板开洞及加固。2012年9月，郭丽红以未经其允许为由起诉徐子荃至法院，要求解除《房屋租赁合同》，后法院经审理认为徐子荃在装修时经过了物业公司审批，程序符合合同约定，且郭丽红也没有提交证据证明该项施工对房屋主体结构造成何种影响，故驳回了郭丽红的诉讼请求。
另查明，2008年1月份，徐子荃将租赁房屋的三层、四层、五层转租给案外人李端臣、李新英、贾凤海经营旅店。2014年1月，上述三人将旅店及租赁场所转让给案外人马君。案外人马君出资成立奥丰旅店在此继续经营，并与徐子荃建立起直接的租赁关系。在旅店经营期间，徐子荃将租赁房屋三至五层东立面南侧第二个窗户分别改为门联窗，并在其外侧搭建了一垂直简易旋转钢楼梯作为紧急情况下逃生通道用。关于该处改动的时间，徐子荃称在上一次诉讼之前就已经存在，郭丽红、薛××表示对改动时间并不知情。在上次诉讼过程中，郭丽红未就此处改动提出主张。
本次诉讼过程中，郭丽红、薛××提交了一份北京市建设工程质量第二检测所于2014年4月30日对上述两处改动区域现场检测后出具的质量鉴定报告。鉴定报告结论为楼板新开洞口改变了原主体结构平面布置，且未采取结构加固处理措施，使主体结构存在明显安全隐患。东立面门联窗改变了原有房屋的外立面，不符合原竣工图纸要求；且切断了原外围护填充墙与框架柱设置的通长布置拉筋致使该部位填充墙抗震构造措施不符合规范要求。
郭丽红、薛××另出示了一份北京市昌平区住房和城乡建设委员会于2014年5月14日制作的《责令改正通知书》。该通知书称徐子荃对租赁房屋的上述两处改动违反了《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第（一）、（三）条，故责令其于2014年5月22日前恢复原结构。徐子荃于2014年5月26日委托案外人北京森磊源建筑规划设计有限公司对租赁房屋楼板及墙体开洞做加固设计。2014年6月8日，其又委托北京屹华宸建筑工程有限公司对上述改动做加固施工。
该案审理过程中，郭丽红、薛××提交了北京申迪物业管理有限公司出具了《关于天通苑一区4-101装修审批情况的说明》，内容为：“郭丽红是天通苑一区4-101房子产权人。该房被其出租，承租人私自将该房子东立面三、四、五南侧楼梯间北侧，紧邻的三个窗户改为门，并且私自在窗外搭建旋转楼梯后变为出入通道，产权人与承租人均未向物业公司的相关部门申报过装修审批手续。此类违规装修与开发公司和物业公司无任何责任。”
再查明，徐子荃称郭丽红指示他人多次严重干扰承租商户正常经营活动，并打砸店门，强行驱赶办公人员。为证明其陈述，徐子荃提交了三份分别由北京我爱我家房地产经纪有限公司负责人、北京链家房地产经纪有限公司、奥丰旅店出具的书面证言。其中奥丰旅店的证言指向是“大房东委托人段某”带领人所为。本案庭审过程中，奥丰旅店陈述就上述几次破坏活动，其已经向公安机关报案，但公安机关尚未出具侦查结论。
原审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋所有权证、（2012）昌民初字第12406号民事判决书、《鉴定报告》、《责令改正通知书》、《建设工程设计合同》、《加固工程合同》、《关于天通苑一区4-101装修审批情况的说明》、照片、《情况说明》三份、《转让合同》及三方当事人庭审陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：本案郭丽红、徐子荃签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行各自的合同义务，不得随意违反，否则承担相应的违约责任。徐子荃在一层楼板开洞并安装楼梯的行为经过了物业公司审批，不违反合同约定，不属于违约行为。本案郭丽红、薛××虽然新提交了一份《鉴定报告》，但这仍不足以证明徐子荃从根本上违约，况且徐子荃已然对洞口进行了重新加固，故郭丽红、薛××以此为由要求解除租赁合同的请求依据不足，法院不予支持。徐子荃将三、四、五层窗户更改为门联窗的行为没有经过郭丽红、薛××许可，也没有经物业公司明确审批同意，该行为在事实上改变了局部外墙壁面，属于违约行为，满足《房屋租赁合同》第八条第五款第5项约定的甲方有权解除租赁合同的条件。故郭丽红、薛××以此为由要求解除《房屋租赁合同》有合理依据，法院予以支持。徐子荃要求继续履行合同的请求法院无法支持。
《房屋租赁合同》解除后，徐子荃应当将房屋返还郭丽红、薛××，对主体结构有变动的地方，徐子荃也负有恢复原状的法定及约定义务。故郭丽红、薛××的第二项和第三项诉讼请求法院予以支持。关于履行期限法院结合本案的具体情况予以酌情确定。关于徐子荃应当支付的违约金数额，法院将结合本案合同的履约状况和双方的过错程度，予以酌情确定。徐子荃要求郭丽红、薛××赔偿违约金的请求缺乏事实依据，法院不予支持。关于损失赔偿部分，依据现有证据无法确认实施破坏的主体，故徐子荃要求郭丽红、薛××承担赔偿责任的请求亦缺乏事实依据，法院亦不予支持。双方可待公安机关侦查结束后另行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条之规定，判决：一、解除郭丽红与徐子荃于二○○七年十一月十八日签订的《房屋租赁合同》；二、徐子荃于本判决生效之日起四十日内将北京市昌平区东小口镇天通苑一区1至5层4单元101号房屋完整返还郭丽红、薛××，返还上述房屋前徐子荃需将房屋恢复原状，拆除一层室内后建的楼梯并将开凿的楼板洞口封堵，拆除依附于东墙面的旋转楼梯并将三、四、五层后建的门联窗拆除恢复至原有的窗户式样；三、徐子荃于本判决生效之日起十日内向郭丽红、薛××支付违约金二万一千二百元；四、驳回郭丽红、薛××的其他诉讼请求；五、驳回徐子荃的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
徐子荃、奥丰旅店均不服原审法院判决，向本院提起上诉。奥丰旅店于本院二审期间向本院申请撤回上诉。
徐子荃的上诉请求是：撤销原审判决，依法改判继续履行《房屋租赁合同》；支持徐子荃的反诉请求或发回重审；本案上诉费由郭丽红、薛××承担。上诉理由是：郭丽红一直知晓房屋三、四、五层窗户更改为门联窗一事，其至本次诉讼前并未提异议，其请求超过了诉讼时效，不应得到法律保护；该更改行为并非徐子荃实施；该更改行为经过了物业审批，符合合同约定，徐子荃不存在违约行为；该更改行为行为并未影响房屋的安全，不构成根本违约；原审法院对徐子荃的反诉请求不予支持，致使徐子荃及商户的合法利益和人身安全无法得到维护；原审判决解除合同损害徐子荃及商户的合法利益。
郭丽红、薛××针对徐子荃的上诉理由和请求答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判，驳回徐子荃的上诉请求。
奥丰旅店述称：我方不清楚门联窗改动是否到物业公司申请一事，转让的过程徐子荃是知道的，后来我方是向徐子荃交租金。转手是需要经过房主同意。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院二审庭审中，徐子荃主张郭丽红自2010年10月就知道门联窗改动一事，并提供署名为委托人郭丽红、受委托人为徐子荃2010年10月的授权委托书一份欲以证明。郭丽红对该授权委托书的真实性不予认可。徐子荃当庭认可该授权委托书的中部空白处文字系由徐子荃填写，其中一处填写为“因［窗改门改变主体结构］纠纷一案”，亦认可该授权委托书涉及的纠纷并未起诉。徐子荃就郭丽红自2010年10月就知道门联窗改动一事的主张未向本院提供充分证据。
本院二审期间，徐子荃以北京市昌平区人民法院已受理其起诉物业公司要求物业公司退还装修押金的物业服务合同纠纷一案，该案的审理结果与本案存在直接利害关系，本案需等待该案的审理结果为理由，向本院提出中止审理本案的书面申请。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
郭丽红与徐子荃签订的《房屋租赁合同》属有效合同，双方均应依约履行各自的义务。徐子荃将三、四、五层窗户更改为门联窗的行为没有经过郭丽红、薛××许可，也没有经物业公司明确审批同意，该行为在事实上改变了局部外墙壁面，属于违约行为，满足《房屋租赁合同》第八条第五款第5项约定的甲方有权解除租赁合同的条件。故郭丽红、薛××以此为由要求解除《房屋租赁合同》有合同根据和法律依据，原审判决解除合同，并对徐子荃要求继续履行合同的反诉请求不予支持并无不当。
《房屋租赁合同》解除后，徐子荃应当将房屋返还郭丽红、薛××，对主体结构有变动的地方，徐子荃也负有恢复原状的法定及约定义务。徐子荃亦应对其违约行为承担相应的违约责任，原审法院结合本案合同的履约状况和双方的过错程度，酌情确定徐子荃给付违约金并无不当。徐子荃反诉要求郭丽红、薛××赔偿违约金及损失的请求，缺乏事实依据，原审判决不予支持亦无不当。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
徐子荃虽向本院提交一份授权委托书，但徐子荃自认其中“因［窗改门改变主体结构］纠纷一案”空白处的文字系由其填写，郭丽红对该授权委托书的真实性不予认可，且该授权委托书涉及的纠纷并未起诉，故在徐子荃未提供充分证据的情况下，仅凭该份真实性存疑的授权委托书不能证明徐子荃所主张的郭丽红自2010年10月即知道门联窗改动的事实，本院对徐子荃的该项主张不予认定。徐子荃上诉提出郭丽红、薛××的诉请超过诉讼时效的理由，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。
徐子荃起诉物业公司物业服务合同纠纷一案的诉讼请求是退还装修押金，该案与本案并无必然联系，本案无须等待该案的审理结果为依据，徐子荃提出的中止诉讼申请不符合法律规定的中止诉讼情形，故本院不予准许。
上诉人奥丰旅店在本案二审期间申请撤回其上诉，符合法律规定，本院依法准许。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费四千四百七十六元，由郭丽红、薛××负担四千一百零一元（已交纳），由徐子荃负担三百七十五元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二千六百零五元，由徐子荃负担（已交纳）。
二审案件受理费八千零一十七元，由徐子荃负担五千七百七十九元（已交纳）；由北京奥丰旅店有限公司负担二千二百三十八元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 王爱红
审判员 刘秋燕
二〇一五年四月二日
书记员 王 梦
书记员 罗娇杨