贵州省赤水市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赤民初字第1569号
原告龙云方，男，汉族，1973年12月12日出生，住贵州省赤水市。
委托代理人苟光平，贵州正江律师事务所律师。
委托代理人王贵均，贵州正江律师事务所实习律师。
被告黄其伦，男，汉族，1966年12月27日出生，住贵州省赤水市。
被告袁贵梅，女，汉族，1967年11月27日出生，住贵州省赤水市。
第三人赤水市农村信用合作联社，住所地：赤水市市中人民北路口。
法定代表人余朝茂，该社理事长。
委托代理人张嵩，该社石笋分社主任。
原告龙云方诉被告黄其伦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理后，依法追加袁贵梅为本案被告、赤水市农村信用合作联社为本案第三人参加诉讼，并由代理审判员王明江适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙云方及其委托代理人苟光平、王贵均，被告黄其伦、袁贵梅，第三人赤水市农村信用合作联社的委托代理人张嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙云方诉称：2001年2月份，因二被告在长期镇街道修建新房，二被告便准备以18，000.00元的价格将位于长期镇长期小学门口的老房屋出售，被告黄其伦找到正为其建房的龙云清（原告之兄）寻找买主。原告之父龙朝海得知该信息后，有意购买该老房屋用于原告结婚后居住生活。2001年6月份，龙朝海在杨兴国、白方元、龙云清、陈发启等人的见证下，以15，000.00元的价格向被告黄其伦购买了该老房屋，并与被告黄其伦签订房屋买卖合同，被告袁贵梅对此未提出异议。因二被告未将房产证交与龙朝海，故签约当日龙朝海仅支付房款14，400.00元，双方约定余款600.00元待房产证移交后再支付。2001年10月18日，原告与妻子黄光琼在赤水市长期镇人民政府办理结婚登记。2002年9月，原告夫妇二人搬至该老房屋内居住生活至今。2003年2月21日，原告夫妇将该老房屋的水表用户名变更为黄光琼。2006年5月15日，龙朝海因病死亡，但其生前未将购房合同交与原告，导致该合同遗失。至今，二被告未移交房产证，反而不承认卖房一事，且称14，400.00元是借款，不是购房款。龙朝海的其他继承人均放弃对该老房屋的继承，现原告作为唯一继承人诉至法院，要求二被告履行合同，将该老房屋过户给原告。
被告黄其伦辩称：原告诉称不属实。被告黄其伦未出售房屋给龙朝海，且位于长期镇长期小学门口的土木结构房屋是妻子袁贵梅的婚前个人财产，被告黄其伦与袁贵梅于1989年1月26日结婚后，才在该老房屋居住。被告黄其伦、袁贵梅收到龙朝海交来的14，400.00元，系二被告于2000年在长期镇街道另修房屋时向龙朝海所借借款，而不是购房款，双方当时签订的是借条而非房屋买卖合同，杨兴国也在借条上签了名，该借款约定不支付利息，且没有还款期限，只要原告出示借条便可核实。二被告搬至新建的房屋居住后，因原告结婚需要，二被告才同意将该老房屋让其免费居住至今。原告搬至该老房屋内居住生活，并将水表用户名变更一事属实，但不代表房屋就归其所有。现原告称被告存在售房行为，就应提交房屋买卖合同，若能提交，被告便认可；若不能提交，法院应依法驳回其诉讼请求。
被告袁贵梅辩称：原告诉称不属实。位于长期镇长期小学门口的土木结构房屋是被告袁贵梅的婚前个人财产，被告袁贵梅未出售该老房屋给龙朝海，也不存在委托丈夫黄其伦进行出售，原告称存在售房行为，就应提交房屋买卖合同，且还应提交被告袁贵梅出具给被告黄其伦的授权委托书予以证明。被告袁贵梅、黄其伦收到龙朝海交来的14，400.00元系借款，而不是购房款，被告黄其伦当时签订的是借条而非房屋买卖合同，也正因为是借条才不用当时在家的被告袁贵梅签名认可。上述借款系附条件借款，在被告袁贵梅不支付利息且没有还款期限的情况下，被告袁贵梅才将诉争房屋给原告龙云方免费居住，若原告龙云方搬离诉争房屋，被告袁贵梅便立即偿还借款。现原告未提交房屋买卖合同及被告袁贵梅同意售房的授权委托书，法院应依法驳回其诉讼请求。
第三人赤水市农村信用合作联社辩称：被告黄其伦、袁贵梅在2007年用本案系争房屋房产证作抵押，在我社贷款十万元，担保合同在赤水市长期镇建管所作了备案。
经审理查明，位于赤水市长期镇长期小学西门右侧的土木结构房屋一栋（本案诉争房屋：南为道路，北为袁金科私房，东为水沟坎，西为敞坝，二层建筑，建筑面积为148.29平方米）系被告袁贵梅父辈修建。该房屋于1960年典当给邮电所，后被告袁贵梅于1986年买回。1989年1月26日，被告袁贵梅、黄其伦在原赤水县鱼湾乡人民政府登记结婚。1995年2月6日，被告袁贵梅取得诉争房屋的房屋所有权证（证号：期【私】字第000011号），该房屋所有权证载明诉争房屋系被告袁贵梅的私产。2000年，被告袁贵梅、黄其伦在紧邻诉争房屋处另修新房，该新房由龙云清（原告之兄）、杨兴国、陈发启、白方元、张久明等人建造。2001年，被告袁贵梅、黄其伦因建房资金不足准备出售诉争房屋，便让龙云清、陈发启等工人为其联系买主。时值原告龙云方尚未婚娶，其父龙朝海正准备购房为其婚后居住生活。后经龙云清介绍，并在杨兴国、陈发启、白方元等人见证下，龙朝海（原告之父）与被告黄其伦在上述新房内就出售诉争房屋一事达成并签署《房屋买卖合同》，被告黄其伦以15，000.00元的价格将诉争房屋转让给龙朝海，在场人杨兴国在该合同上签名予以见证。当日，因被告黄其伦未将诉争房屋所有权证移交给龙朝海，故被告袁贵梅、黄其伦当场仅收到龙朝海交来的14，400.00元购房款，双方协商余款600.00元待房屋所有权证移交后再行支付。后上述新房修建完毕，被告袁贵梅、黄其伦搬至该新房居住至今，但仍未将诉争房屋所有权证交与龙朝海，也未将诉争房屋所有权人进行变更。2001年10月18日，原告与黄光琼在赤水市长期镇人民政府办理结婚登记。2002年，原告夫妇二人搬至诉争房屋内居住生活至今。2003年2月21日，原告夫妇将诉争房屋所用水表用户名变更为黄光琼。2006年5月15日，龙朝海因病死亡，其生前未移交诉争房屋买卖合同，致该合同遗失。
另查明，2007年1月26日，被告黄其伦向赤水市农村信用合作联社石笋分社贷款十万元整，被告袁贵梅作为担保人用诉争房屋用于抵押担保，并将诉争房屋所有权证交与赤水市农村信用合作联社石笋分社保存，但未进行抵押登记。
再查明，龙朝海现有继承人七人，即妻子王邦英、二子龙云开、三子龙云清、四子龙云华、五子龙云方、六子龙明春、七女龙荣琼，现除原告龙云方以外的六名继承人均书面声明放弃继承诉争房屋所享权利。
上述查明事实，有原、被告、第三人的陈述及身份证明，有原告龙云方提交下列证据：一、继承人证明（长期镇兴旺村村民委员会出具）；二、放弃继承权声明书（六份，王邦英、龙云开、龙云清、龙云华、龙明春、龙荣琼分别出具）；三、1.居住证明（三份，长期镇康桥社区居民委员会、长期镇兴旺村村民委员会、长期镇红卫村村民委员会分别出具）、2.邻居证实；四、1.水表用户变更证明（赤水市七里坝水库管理所出具）、2.水费票据；五、原告龙云方的结婚证；六、证人龙云清、杨兴国、陈发启、白方元、张久明、赵兴才、王天财的证人证言。有被告黄其伦提交下列证据：一、诉争房屋所有权证；二、被告黄其伦的结婚证。有第三人赤水市农村信用合作联社提交下列证据：一、诉争房屋所有权证；二、1.借款借据、2.担保承认书、3.证明（长期镇建管所出具）、4.二被告身份证明、5.保证担保借款合同书。有本院依法收集的诉争房屋规划图、权属证明（赤水市长期镇村镇建设中心出具）等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案有下列争议焦点：一、龙朝海与被告黄其伦签订的是《房屋买卖合同》还是《借条》；二、被告袁贵梅是否授权委托被告黄其伦出售诉争房屋。
对于争议焦点一：原告龙云方未向法庭提交诉争房屋的《房屋买卖合同》，而被告黄其伦辩称与龙朝海签订的系《借条》，且其认可《借条》上有证人杨兴国的签名，也认可证人杨兴国、龙云清、陈发启、白方元等四证人当时在签约现场见证。但证人杨兴国证实龙朝海与被告黄其伦签订的是《房屋买卖合同》，且其当场在该买卖合同上签名，而龙云清、陈发启、白方元等三证人也证实龙朝海与被告黄其伦系房屋买卖关系。因龙朝海与二被告既非亲朋，亦无经济来往，而在二被告不承担借款利息及未约定还款日期的情况下，龙朝海竟将在当时对一个农村家庭而言金额巨大的14，400.00元（相当于当年贵州省农村居民人均年收入的十倍）借给不熟悉的二被告，且龙朝海至死还不要求二被告归还，这明显悖于常理。结合当时二被告正修建新房需要资金的情况来看，本院认定被告黄其伦与龙朝海签订的是《房屋买卖合同》，二被告接收龙朝海支付的14，400.00元系诉争房屋购房款。被告黄其伦、袁贵梅辩称原告龙云方没有提交《房屋买卖合同》而不存在房屋买卖行为，虽《房屋买卖合同》系查明房屋买卖的直接证据，但并非查明房屋买卖的唯一证据，而本院通过其它证据已查明被告黄其伦出售诉争房屋的事实，不因原告龙云方不能提供《房屋买卖合同》而否定该事实，故该辩称理由，本院不予采信。被告黄其伦、袁贵梅另辩称龙朝海支付的14，400.00元不是购房款，而是借款，该借款不收利息才让原告龙云方在诉争房屋内居住至今，因该理由与事实不符，本院亦不予采信。
对于争议焦点二：根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条规定，委托代理可以书面形式，也可以口头形式，而二被告系夫妻关系，时值被告袁贵梅也在家中，任何人均有理由相信被告黄其伦能够代表被告袁贵梅处理相应事宜。虽诉争房屋为被告袁贵梅婚前取得的城镇房屋，系其个人财产，但被告袁贵梅在接收到龙朝海的购房款后即搬离诉争房屋，其对《房屋买卖合同》以及原告龙云方搬至诉争房屋居住生活至今未持异议，结合被告袁贵梅对原告龙云方将诉争房屋的水表权属变更多年而不持异议的情况来看，被告袁贵梅已实际认可并部分履行《房屋买卖合同》，故本院认定被告袁贵梅授权委托被告黄其伦出售诉争房屋属实，被告黄其伦签订《房屋买卖合同》的行为系为被告袁贵梅进行代理，该合同对被告袁贵梅产生约束力。对被告袁贵梅辩称原告龙云方未提交被告袁贵梅出具给被告黄其伦的售房书面委托，其不存在授权委托被告黄其伦出售诉争房屋的理由，本院不予采信。
综上，《房屋买卖合同》系被告袁贵梅与龙朝海的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。虽《房屋买卖合同》已遗失，但不影响双方按照约定继续履行自己的义务，双方仍应遵守诚实信用的基本原则履行。
因龙朝海已故未留遗嘱，而诉争房屋已由原告龙云方事实占有并使用多年，龙朝海的七名继承人中除原告龙云方以外的六名继承人也均书面声明放弃继承《房屋买卖合同》的债权债务，故《房屋买卖合同》的债权债务由原告龙云方依法继承。现原告龙云方要求被告袁贵梅继续履行合同并将诉争房屋过户到其名下，符合法律规定，本院予以支持。同时，原告龙云方也应将购房余款600.00元按照约定支付给被告袁贵梅。因被告黄其伦不是《房屋买卖合同》的合同相对人，其签订合同系为被告袁贵梅进行代理，被告黄其伦的代理行为应由被告袁贵梅承担民事责任，故原告龙云方要求被告黄其伦履行合同，于法无据，本院不予支持。
为此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条之规定，判决如下：
一、被告袁贵梅于本判决生效之日起十日内协助原告龙云方将位于赤水市长期镇长期小学西门右侧的土木结构房屋（房屋所有权证号：期【私】字第000011号）的权属变更登记到原告龙云方名下；
二、驳回原告龙云方的其他诉讼请求。
已减半收取的案件受理费30.00元，由被告袁贵梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉案件受理费60.00元，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
代理审判员 王明江
二〇一四年十二月五日
书 记 员 方 谭