广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）金民初字第1296号 原告广西万家物业服务有限公司。住所地：柳州市三中路22号4栋6-1。组织机构代码：71883069-5。 法定代表人玉荣怀，总经理。 特别授权委托代理人莫晓丹，广西红盾律师事务所律师。 委托代理人玉荣珍，系该公司员工。 被告韦安鲁，男，1976年5月18日生，住所河池市。 特别授权委托代理人覃小欣，广西河城律师事务所律师。 委托代理人覃福肯，男，1978年9月7日生，住所河池市。 原告广西万家物业服务有限公司（以下简称：万家物业公司）与被告韦安鲁物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月7日受理后，依法由代理审判员黄佳葭独任审判，于2014年8月7日公开开庭审理了本案。书记员韦京辰担任法庭记录。原告万家物业公司的委托代理人莫晓丹、玉荣珍，被告韦安鲁及其委托代理人覃小欣、覃福肯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2010年8月27日，广西开元房地产开发有限责任公司与原告签订了《河池市“中山苑”前期物业服务合同》，选聘原告提供河池市“中山苑”小区的前期物业服务，前期物业服务期限从该小区物业整体交付之日起，至小区业主委员会成立与原告另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时该合同终止。业主委员会成立但未书面通知终止该合同之前，原告应继续按该合同提供物业服务并收取相关费用。2011年7月28日，原、被告双方签订河池市“中山苑”《物业服务合同》，合同主要约定：“……（六）高层住宅物业服务费0.6元/平方米/月；（七）业主或物业使用人从通知交付之日起支付物业服务费，并在交房时按预收所拥有物业类型的收费标准，一次性交付一年物业服务费；（八）预交物业费满一年后，物业费按月计费，业主或物业使用人应于每月的十日前交纳当月物业管理费，逾期交纳的，每逾期1日，按应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。……”被告是河池市中山苑10-1-1204号房的产权人，受《物业服务合同》的约束。合同签订后，原告即向中山苑小区业主提供物业管理服务，按照合同约定的单价，被告物业建筑面积为79.28㎡，被告当日即预交了一年的物业服务费571元。自2012年6月起至2014年5月，被告未按合同约定交纳物业服务费，原告多次催促未果。现诉至法院，请求判令被告支付给原告物业服务费等各项费用2848.16元（其中物业服务费1389.6元，滞纳金1458.56元），并承担本案诉讼费用。 原告对其陈述的事实向法庭提供的证据有：1、营业执照、企业变更登记书，证明原告主体资格；2、资质证书，证明原告具有物业服务的资质；3、《中山苑前期物业服务合同》，证明原告依法取得中山苑小区物业服务的权利，本案管理期限没有到期；4、物价局的有关收费文件三份：河价格（2011）46号、河价格（2012）112号、河价格函（2014）73号，证明原告收费项目有据可依；5、《中山苑物业服务合同》，证明原、被告之间的权利义务关系；6、被告缴交过相关费用的现金收入单据，证明被告对服务合同的认可；7、催收费用律师函及催费照片；8、中山苑业主欠费明细表。 被告辩称，一、原告提供的物业服务没有达到合同的约定：小区内秩序混乱，车辆乱停乱放，经常堵道、堵车；小区大门保安对进出人员、车辆没有严格查验、登记；小区绿化被破坏、路灯、水管等公共设施损坏原告也没有及时进行修复；小区公共设施被改建原告没有进行制止；公共清洁卫生服务不到位；小区内广告张贴泛滥等，原告服务存在瑕疵，不能全额收取物业费，应当扣减40%。按照合同约定，被告交接房屋的时间为2011年7月28日，预交的第一年物业费应当从2011年7月28日计算至2012年7月27日，则物业费的始算时间应当为每年的7月28日，并非原告诉称的从6月1日起算，原告请求的费用起算时间有误。二、中山苑小区是2011年12月才验收合格，物业服务费应当从业主法定取得房屋的时间即综合验收合格后收取。三、原告请求支付滞纳金没有法律依据。 被告对其抗辩向法庭提供的证据有：1、彩色打印照片15页，证明原告提供的物业服务存在瑕疵；2、《中山苑住宅装修管理服务协议》；3、河池市住建局的答复函，证明对小区内乱搭建的违章行为物业没有制止；4、给房管局的报告，证明房管局同意将“中山苑”小区划分为两个物业管理区域；5、房屋交接验收表，证明被告接收房屋的时间。 经开庭举证、质证，被告对原告提交的证据1、2、3、5、6、7无异议，对证据4中的河价格（2011）46号文件真实性无异议，原告对被告提交的证据2、4无异议，对证据3、5的真实性无异议,故本院对双方当事人均无异议的证据予以认定。 被告认为原告提供的4证据中的河价格（2012）112号、河价格函（2014）73号文件，未进行公示，其对该两份文件内容不清楚，不应采信。本院认为，原告提交的该两份文件系有权确定物业收费机关河池市物价局出具，其来源真实、合法，可作为认定本案事实的参考依据；被告认为原告提供的8证据对其房屋面积计算有误，与物业合同中载明的不一致，故对原告提供的证据8不予认可。本院认为原告在重新计算被告的房屋面积后没能提供相关证据证明被告的房屋面积有所增加，且被告亦不认可，因此对原告的证据8不予采信。 原告对被告提交的证据1的证明事实有异议，但被告提交的彩色打印照片虽然无具体拍摄日期，由于原告对该照片拍摄于中山苑小区的事实无异议，故该份证据可作为认定原告提供的服务存在一定瑕疵的参考依据；对证据3的证明事实有异议，但被告提交该复函的内容无法证明原告没有履行职责的事实，故本院不予采信。对证据5的证明事实有异议，但被告提交的房屋交接验收表来源真实、合法，可做认定被告取得房屋时间的依据。 综合全案证据及庭审调查，本院确认以下事实：2010年8月27日，广西开元房地产开发有限责任公司与柳州市万家物业服务有限公司（原告之前身）签订了《河池市“中山苑”前期物业服务合同》，选聘柳州市万家物业服务有限公司提供河池市“中山苑”小区的前期物业服务，约定服务期限从该小区物业整体交付之日起，至小区业主委员会成立与原告另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时该合同终止。合同签订后，原告向河池市物价局提交《关于核定河池市“中山苑”小区前期物业服务收费标准的请示》，2011年4月27日河池市物价局以河价格〔2011〕46号《河池市物价局关于“中山苑”小区物业管理服务收费问题的批复》文件作出批复，核准“中山苑”小区普通高层住宅物业管理服务费收费标准按建筑面积每月每平方米0.60元收取。 2011年7月28日，被告取得中山苑10-1-1204号房屋钥匙并在交接验收表上签字。当日，原、被告双方签订河池市“中山苑”《物业服务合同》，合同主要约定：“（一）前期物业管理服务期限自本物业开始交付之日起，至小区业主委会成立与甲方另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时本合同终止。业主委会成立但未书面通知终止本合同之前，原告应继续按本合同提供物业服务并收取相关费用。……（三）物业服务内容：1、综合管理服务；2、公共区域秩序维护服务；3、公共区域清洁卫生服务；4、公共区域绿化日常养护服务；5、共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务；6、装饰装修管理服务。（四）物业管理服务标准（对第三条的物业服务内容进行了细化）……（六）收费项目及收费标准如下：……高层住宅物业服务费0.6元/平方米/月……；（七）业主或物业使用人从通知交付之日起支付物业服务费，并在交房时按预收所拥有物业类型的收费标准，一次性交付一年物业服务费；（八）预交物业费满一年后，物业费按月计费，业主或物业使用人应于每月的十日前交纳当月物业管理费，逾期交纳的，每逾期1日，按应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。……”合同签订后，被告当日即预交了一年的物业服务费571元（被告房屋建筑面积为79.28㎡×0.6元/㎡/月×12个月≈571元）。随后，原、被告双方按照合同约定各自履行义务。 2012年8月27日原告经申请得到河池市物价局以河价格（2012）121号《河池市物价局关于“中山苑”小区物业管理服务收费问题的批复》文件作出批复，同意将中山苑小区普通高层住宅物业管理服务费按照建筑面积0.65元/㎡/月收取。2014年4月22日河池市物价局以河价格函（2014）73号《关于广西万家物业服务有限公司河池分公司物业服务收费问题的批复》文件作出批复，同意“中山苑”小区普通高层（电梯）住宅物业管理服务收费标准仍按0.65元/㎡/月收取。 因原告对该小区的物业服务存在公共清洁卫生服务不到位、公共设施损坏维修不及时等瑕疵，被告在交纳一年的物业费后，便以此为由不再向原告交纳物业服务费。原告经多次向被告催索未果后，于2014年7月7日诉至本院，提出了前述的诉讼请求。 另查明，原告之前身为柳州市万家物业服务有限公司，于2001年3月14日成立，2011年1月4日原告在柳州市工商行政管理局进行了企业名称变更，变更后公司名称为广西万家物业服务有限公司，并于2011年1月20日取得由柳州市住房和城乡建设委员会颁发的物业服务企业三级资质证书。 再查明，位于河池市金城江城区今未成立业主委员会。 本院认为，本案原、被告双方于2011年7月28日签订了河池市“中山苑”《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定前期物业管理服务期限自本物业开始交付之日起，至小区业主委会成立与原告另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时本合同终止。业主委会成立但未书面通知终止本合同之前，原告应继续按本合同提供物业服务并收取相关费用。原告于2010年8月27日与广西开元房地产开发有限责任公司签订的《河池市“中山苑”前期物业服务合同》，约定前期物业服务期限从该小区物业整体交付之日起，至小区业主委员会成立与原告另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时该合同终止。原告依据上述两份合同为被告居住的小区提供了物业服务，其享有请求被告支付物业服务费的权利；原告起诉按照合同约定的0.6元/㎡/月计算被告所欠物业费，而未按照河池市物价局河价格（2012）112号、河价格函（2014）73号两份文件中核准的0.65元/㎡/月计费，属于当事人意思自治，本院予以支持。 关于物业服务费的起算时间问题。2004年5月19日，国务院下发了国发（2004）16号文《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中第83项规定：取消住宅等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。由于房地产竣工综合验收的行政审批程序已不存在，综合验收并非被告取得房屋的必要条件。被告于2011年7月28日取得中山苑10-1-1204号房屋钥匙并在交接验收表上签字，亦于同日与原告签订《物业服务合同》，即开始享受了原告提供的物业服务，物业服务的计算时间应当从2011年7月28日起计算。被告主张以综合验收合格后才能收取物业费的理由不成立，本院不予采信。而原告主张物业费的起算时间以开发商交房的时间计算，但因其未能提交相应的证据证明其主张，其诉请从2012年6月起算物业费，亦与原、被告双方签订物业合同的时间不符，故对原告的该部分主张，本院不予支持。 因此，原告请求被告支付物业费的时间段应当计算为2012年7月28日至2014年5月27日共计22个月，被告应当支付给原告的物业费为79.28㎡×0.6元/㎡/月×22个月≈1046.50元。被告抗辩称原告的服务存在瑕疵，并提交照片予以证实，该照片虽然无具体拍摄日期，但原告与广西开元房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同后，一直为中山苑小区提供物业服务，该小区未更换过其他物业服务公司，那么被告所拍摄的原告服务存在瑕疵的照片中的情况确实存在，故被告提出扣减物业服务费的辩解理由成立，但其提出扣减的比例过高，本院不能完全支持。根据原告履行合同的程度，对其诉请的物业费酌情扣减10%，即被告应承担的物业费为1046.50元×90%≈941.85元。对于原告请求被告支付物业服务费所产生的滞纳金，虽然合同有明确约定，但考虑到原告的服务尚有瑕疵之处，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告韦安鲁给付原告广西万家物业服务公司2012年7月28日至2014年5月27日期间的物业服务费941.85元； 二、驳回原告广西万家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告韦安鲁承担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，义务人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的被执行人财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者河池市中级人民法院递交上诉状及副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  黄佳葭 二〇一四年九月二十七日 书 记 员  韦京辰 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件 具体应用法律问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。