四川省罗江县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川0626执异12号
异议人：廖自强，男，1999年8月28日出生，汉族,住四川省德阳市旌阳区。
法定代理人：廖毅，男，1973年3月1日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。
委托代理人：黄开华，四川超宇律师事务所律师。
申请执行人：德阳明源电力（集团）有限公司罗江分公司,住所地罗江县纹江路（罗江县供电局二楼）。
负责人：张伦汉，经理。
委托代理人：高波，四川心精诚律师事务所律师。
被执行人：德阳市阳光伟业房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市岷江西路一段“体育新村”2#地B幢3层。
法定代表人：潘李，董事长。
委托代理人：谢贤平，四川三目律师事务所律师。
案外人：张敬，男，1976年1月18日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。
委托代理人：唐朗军，四川君唐律师事务所律师。
委托代理人：吴芳，四川君唐律师事务所律师。
在本院执行德阳明源电力（集团）有限公司罗江分公司（以下简称明源电力罗江分公司）与德阳市阳光伟业房地产开发有限公司（以下简称阳光伟业房产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人廖自强对本院查封其房屋不服，向本院提出书面异议。本院于2017年5月8日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年5月12日举行了听证。异议人廖自强的委托代理人黄开华、申请执行人明源电力罗江分公司的委托代理人高波、案外人张敬及委托代理人吴芳到庭参加听证。被执行人阳光伟业房产公司经通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人廖自强称，我于2015年9月7日通过房屋中介公司在张敬处购买罗江万安南路469号芙蓉溪苑5-1-5-2号房屋，按照合同支付首付款12万元，尾款待所有权证办理好后一并支付。由于该房屋是张敬2013年7月22日支付全款在阳光伟业房产公司购买所得，按照罗江县住建局房管所的要求，通过阳光伟业房产公司的协助，2015年9月7日张敬撤销了该套房屋的备案登记，同时异议人廖自强与阳光伟业房产公司签订了《商品房买卖合同》，由阳光伟业房产公司出具一次性付款的收据。2015年9月23日房屋备案至异议人名下，实际房款是由张敬支付给阳光伟业房产公司。以上异议人不仅支付了房屋价款，而且实际居住、占用了房屋，异议人是房屋的实际所有权人。因明源电力罗江分公司申请执行该房屋导致该房屋不能正常办理房屋所有权证，损害了异议人的合法权益，请求法院中止对该房产的执行。
申请执行人明源电力罗江分公司称，五个案外人的异议已被法院认定为撤回异议，法院就不应受理。我方认为买的是被执行人的房子，不应支持异议。
案外人张敬称，异议人未向被执行人支付房款，房款是由我方全额支付给被执行人的，房屋未过户是因为被执行人有其他不能归责于案外人的原因造成的。
本院查明，被执行人阳光伟业房产公司（甲方）与案外人张敬（乙方）于2013年7月22日双方签订了《商品房买卖合同补充协议》。该协议约定：“一、本协议是合同编号为573#《商品房买卖合同》(以下简称合同)的补充协议。买卖双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对合同的修改和补充。二、甲方在签订合同之前已向乙方明示《商品房买卖合同示范文本》、《商品房销售管理办法》，乙方已看到并理解上述文本，且无异议。三、分期付款方式的约定：1、乙方须于2013年8月1日前支付总房款的64.65%，即人民币345541.00元。2、乙方须于2014年12月1日前支付总房款的35.35%，即人民币188939.00元。四、装饰装修标准的约定：1、装饰装修标准：见附件。2、甲方必须于2014年11月30日前按照乙方要求的装饰装修标准装修出至少一套所购住宅作为样板间。3、甲方交付房屋时，乙方所购房屋必须达到上述装饰装修标准。五、对违约责任的约定：1、乙方违反本协议第三条第1、2款的约定，甲、乙双方所签合同编号为573#《商品房买卖合同》无条件解除，甲方收回所售房屋按100%本金不计息退还乙方所交购房款。2、甲方违反本协议第四条第1、2款的约定，甲、乙双方所签合同编号为573#《商品房买卖合同》无条件解除，乙方退还所购房屋，甲方三个工作日内按100%退还乙方所交购房款，并从乙方支付房款之日起按已付房款的1.5%/月支付违约金。如甲方未在三个工作日内退还乙方所交全部房款并按合同约定支付违约金，则乙方有权不退房，乙方不再支付余下房款，已付房款即为总房款，甲方仍须按主合同及本协议约定履行义务。3、甲方收回房屋或乙方退房，乙方必须配合甲方解除商品房备案登记。4、乙方转让所购房屋，甲方必须负责乙方变更商品房备案登记。5、无论是甲方收回乙方所购房屋或乙方退还所购房屋，均由甲方负责办妥解除所购商品房备案登记，解除备案登记所需费用由甲方承担”。同日，被执行人阳光伟业房产公司向案外人张敬出具了《委托书》，该委托书的内容为：张敬先生：您购买了阳光伟业房产公司开发的位于罗江县工业集中开发区罗蟠路口的［芙蓉溪苑］8套住房(合同编号571#，房号5-1-4-2；合同编号572#，房号5-1-5-1；合同编号573#，房号5-1-5-2；合同编号575#，房号5-1-7-2；合同编号578#，房号5-1-8-1；合同编号579#，房号5-1-8-2)。首付款为人民币2791151.00元。现我公司委托您将该购房首付款转入以下账户：开户行：德阳银行旌阳支行，户名：毛俊，账号：6225631100000806853，该购房首付款转入上述委托账户后，我公司即承认收到您的购房款。2013年7月25日被执行人阳光伟业房产公司向罗江住建局办理了［芙蓉溪苑］5-1-5-2号商品房预售合同备案。案外人张敬根据该《委托书》分别于2013年7月29日和同年7月31日通过德阳银行股份有限公司营业部向被执行人转款2791151元。2014年10月10日，被执行人阳光伟业房产公司与案外人张敬就2013年7月22日购买的位于罗江县万安南路西侧［芙蓉溪苑］5-1-5-2号住宅（合同编号573#,交房时间2013年12月31日。）的交房事宜达成如下协议：1、2014年10月10日前交付该套住宅的钥匙及购房发票等相关手续。2、阳光伟业房产公司承诺若交房后购房者需办理合同更名手续，我公司予以全力配合办理并不收取任何费用。3、购房相关税费及维修基金由购房者自行缴纳。4、其他未尽事宜双方另行协商解决。2014年10月14日，案外人张敬向德阳欣荣物业管理有限公司交纳了2014年10月至2015年3月期间房屋的电梯维护费及物管费。2014年12月26日，案外人张敬、肖小华、韩兵(甲方)与被执行人阳光伟业房产公司(乙方)签订协议书，该协议书内容为：“甲方于2014年12月26日委托乙方代其销售位于四川省德阳市罗江县万安南路469号芙蓉溪苑住房19套(5-1-4-1、5-1-4-2、5-1-5-1、5-1-5-2、5-1-6-1、5-1-6-2、5-1-7-1、5-1-7-2、5-1-8-1、5-1-8-2、5-2-4-1、5-2-4-2、5-2-5-2、5-2-6-1、5-2-6-2、5-2-7-1、5-2-7-2、5-2-8-1、5-2-8-2)甲乙双方达成以下协议：1、甲方同意将19套房屋，委托于乙方销售，销售房屋房款由甲方亲自收取。2、甲方同意按每套房价39万元(含39万)以下，付给乙方每平米50元代售费；39万元以上付给乙方每平米100元代售费。3、本协议一式肆份，甲乙双方各持贰份，签字盖章生效”。案外人张敬还委托被执行人阳光伟业房产公司收取19套房屋的钥匙。
2015年9月7日，案外人张敬(甲方)与异议人廖自强、廖毅(乙方)、居间方罗江县上诚房产经纪有限公司(丙方)签订《房屋买卖合同》一份，该合同的主要内容为：“第一条房屋基本情况：1、甲方自愿将位于德阳市罗江县万安南路(芙蓉溪苑)5幢1单元502号的房屋(以下简称该房屋)出售给乙方。乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。甲方保证房屋在签订后的状况和看房时一样。2、该房屋的基本情况如下：产权性质私有：所有权人张敬，建筑面积178.16平方米，总层数8，物业用途住宅，结构框架，土地证号县国用(2011)第**号，土地性质出让，房屋清水房。第二条成交价格：经甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币(大写)叁拾贰万元整(小写：320000元)，该房屋权证过户费用由乙方承担。(该房屋权证过户费用的计算依据是房管处认可评估机构对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方商定的实际成交价。）第三条居间服务费及支付：丙方为甲乙双方提供交易信息，基于丙方的居间服务费，丙方应在签订本合同时按该房屋成交价格的2%收取。1、甲方应在签订本合同时支付丙方居间服务费计人民币(大写)叁仟贰佰元(小写：3200.00元)，2、乙方应在签订本合同时支付丙方居间服务费计人民币(大写)叁仟贰佰元(小写：3200元)第四条付款约定(本条各款项均不计利息)：（1)甲方交付买卖合同到房管部门备案时，乙方支付首付款人民币大写壹拾贰万元整(小写：120000.00元)(2)尾款人民币大写贰拾万元整(小写：200000.00元)于房屋所有权证及国有土地使用权证办理完毕3日内乙方一次性支付于甲方。异议人与案外人还就交房、水、电、气、物管费、违约责任等事宜进行了约定。异议人廖自强当日向案外人首付房款120000元。
同日,案外人张敬到罗江住建局撤销了合同编号573#商品房（房号5-1-5-2）预售备案。同日，被执行人阳光伟业房产公司另行与异议人廖自强签订了《商品房买卖合同》(合同编号938#)，被执行人阳光伟业房产公司将其开发的芙蓉溪苑5-1-5-2号商品房出卖给异议人廖自强，约定了房屋价款付款方式，规划变更、设计变更、交付条件，市政基础设施和其他设施的承诺，逾期付款、逾期交房责任，交接手续、商品房质量、装饰、设备标准、住宅保修责任、使用承诺、共有权益、附属建筑物、构筑物、前期物业服务、专项维修资金等事项作了约定。2015年9月23日被执行人阳光伟业房产公司向罗江住建局办理了该套商品房预售合同备案。
2015年10月21日，异议人廖自强向罗江县地税局交纳契税13362元。同年10月2日和10月22日异议人廖自强共向被执行人阳光伟业房产公司交纳400元的代为办证费用，2015年11月27日异议人廖自强向罗江住建局交纳住宅专项维修资金8908元。因被执行人阳光伟业房产公司的原因，该房屋至今仍登记在被执行人阳光伟业房产公司名下。
由于被执行人阳光伟业房产公司下欠申请执行人明源电力罗江分公司工程款，申请执行人便向德阳仲裁委员会申请仲裁。2015年6月12日，德阳仲裁委员会作出(2014)德仲字第440号裁决书，裁决：一、被申请人阳光伟业房产公司于本裁决送达之日起十日内向申请人明源电力分公司支付工程欠款2989400元；二、被申请人于本裁决送达之日起十日内向申请人支付违约金145296元；本案仲裁费35068元、财产保全费5000元由被申请人承担。”由于被执行人未履行生效仲裁裁决书的义务，申请执行人便于2015年6月29日向德阳市中级人民法院申请执行。同年7月10日，德阳市中级人民法院又将该案指定本院执行。本院于同年7月20日受理明源电力罗江分公司的执行案件。本院在执行中，根据申请执行人提供的执行线索和要求，于2016年5月4日依法查封了被执行人阳光伟业房产公司开发的位于罗江县芙蓉溪苑5栋2单元4-1；4-2；5-1；6-2；7-2；8-1；8-2；5栋1单元5-1；5-2；6-1；7-1；8-1；8-2房屋13套，并向罗江住建局（县房管所）发出“在本院查封期间，停止办理(上述房屋)产权变更、抵押等权利行为。”的协助执行通知书。异议人廖自强知道其所购买的房屋被查封后，遂于2017年5月8日向本院提出执行异议，请求法院解除查封。
另查明，异议人廖自强曾于2017年1月19日向本院提出执行异议，因廖自强未按通知参加执行听证会，本院便于2017年1月23日以（2017）川0626执异1号裁定按撤回异议处理。
本院认为，案外人张敬与被执行人阳光伟业房产公司经协商签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》、《交房协议》、委托销售房屋协议书均系当事人之间真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。案外人张敬按照协议购买了被执行人开发的位于罗江芙蓉溪苑5栋1单元5-2房屋，按约定付清了房屋价款，并到罗江住建局办理了商品房预售备案。后案外人张敬又将其购买的该套商品房卖给异议人廖自强，张敬与异议人廖自强签订了《房屋买卖合同》，异议人廖自强支付部分房屋价款，约定了房屋尾款的支付时间。张敬到罗江住建局办理了撤销该套商品房预售备案。同时异议人廖自强与被执行人阳光伟业房产公司签订了《商品房买卖合同》，并向罗江住建局办理该套商品房预售备案，交纳了住宅维修金，向罗江县地税局交纳了房屋契税。
综上，异议人廖自强在购房过程中并没有与被执行人阳光伟业房产公司发生直接的债权债务关系。虽然异议人廖自强购买的该套商品房登记在被执行人阳光伟业房产公司名下，但在人民法院查封之前，被执行人阳光伟业房产公司已将该套商品房卖与张敬，后张敬又将该套商品房通过房屋中介公司卖与异议人廖自强且已签订有效的房屋买卖合同，到房屋管理部门办理了商品房预售备案，虽未办理过户登记并非异议人廖自强的原因。故异议人廖自强提出解除查封房屋的理由成立。
关于申请执行人明源电力罗江分公司提出的异议人的异议已被法院认定为撤回异议，法院就不应受理的主张。根据执行异议案件可以书面审查也可以通知当事人到庭听证审查的规定，异议人未到庭参加听证，法院是按撤回异议处理的，不是异议人主动申请撤回异议，后异议人继续向法院提出执行异议，并未放弃其实体权利，且执行法院也未终结执行明源电力罗江分公司建设工程施工合同纠纷案件。因此法院依法应当受理异议人的执行异议。故申请执行人的该主张于法无据，其主张不应当支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对异议人廖自强购买的位于罗江芙蓉溪苑5栋1单元5-2房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 赵昌贵
人民陪审员 刘 俊
人民陪审员 代秋艳
二〇一七年五月十八日
书 记 员 刘 於
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。