苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第01936号
原告夏倩。
委托代理人季海兵，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
委托代理人邵磊。
被告康斯博格汽车部件（无锡）有限公司，住所地无锡新加坡工业园锡坤路30号、32号。
法定代表人HANSPETERHAVDAL，董事长。
委托代理人李风，江苏锡城律师事务所律师。（后撤回委托）
委托代理人杨琪。
原告夏倩诉被告康斯博格汽车部件（无锡）有限公司（以下简称“康斯博格公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月14日受理后，依法由审判员江福禄独任审判。后因案情复杂，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告夏倩的委托代理人季海兵、被告康斯博格公司委托代理人李风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏倩诉称：原被告签订租赁合同，合同约定原告将苏州工业园区青湖丽苑21号房屋及其家私出租给被告，租赁期限自2013年8月1日至2014年7月31日，每月租金22500元。合同约定被告按每三个月支付原告租金，被告应当在收到原告开出的租赁发票七日内将租金汇到原告账上。如到期后七日内仍未支付，被告按日加付租金0.05%的滞纳金直至付清所有欠缴租金。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋及家私，截至起诉日被告尚欠2014年5月1日至2014年7月31日三个月租金，该季度发票被告已于2014年6月27日收到。原告认为被告欠缴租金已构成违约，原告诉讼至法院，请求判令：1、被告向原告支付租金67500元；2、被告将苏州工业园区青湖丽苑21号房屋腾空返还给原告；3、被告支付违约金22500元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告基于2014年9月16日被告根据法院要求已将涉案房屋腾空交付原告，故原告第二项诉请不再主张，第一项诉请中因被告已支付租金50000元，现变更为17500元，按22500元／月标准支付自2014年8月1日至2014年9月16日期间的房屋使用费；其余诉请不变。
被告康斯博格公司辩称：1、本案起诉后，被告已通过中介支付45000元，另外通过中介向原告多支付了5000元；2、双方租赁合同于2014年7月31日到期终止，双方对此事实明知，被告也通过中介于2014年6月底前多次通知原告要求进行交接，后双方发生争议；3、被告在履行合同过程中没有任何违约行为，原告要求支付违约金无事实依据，且原告的第一及第三项诉讼请求冲突。综上，请求驳回原告的诉请。在原告变更诉讼请求之后，被告的答辩意见为：1、被告在诉讼过程中已经支付租金5万元，故被告已依约支付全部租金，双方对合同终止是明知的，被告通过中介在终止日前将终止的意思表示明确通知了原告，并要求与原告进行交接，并将钥匙移交至物业，所以被告对房屋的移交没有任何责任，原告要求支付终止后的房屋使用费没有依据；2、被告在履行合同过程中没有任何违约行为，原告要求支付违约金无事实依据，且原告的第一及第三项诉讼请求冲突。综上，请求驳回原告的诉请。
经审理查明：2013年4月6日，原告夏倩（甲方）与被告康斯博格公司（乙方）在中介无锡怡庆置业管理咨询有限公司（以下简称“怡庆置业公司”）见证下签订房屋租赁合同。合同约定甲方将其所有的坐落于苏州工业园区青湖丽苑21号房屋及其家私、家具用品与其设施在良好及可租赁的状态下租给乙方为居住使用。出租房屋面积总计为233平方米。合同约定：乙方之雇员或乙方之联营或属下公司之雇员应将出租房屋用作住宅用房。租赁期为12个月，即自2013年8月1日起至2014年7月31日止。自起租日起任何一方不得提前终止合同，且合同终止时须付清租金及所有费用。到年合同期满时，乙方如需续租，须在合同终止前一个月通知对方，由双方另签定契约，否则合同到期，租赁期自然结束。租赁期满，如乙方不再根据此条款续约，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还出租房屋予甲方。乙方如要求续租，须在本合同期满一个月前向甲方提出书面申请，再由双方另行续租事宜。在同等租赁条件下，乙方有优先权租赁出租房屋。双方谈定每月租金为人民币22500元，该物业的水、电、天然气、电话费、宽带网费由乙方承担，电话宽带申请费、卫星电视费、税金、物业管理费及花园管理费由甲方承担。乙方按每三个月支付甲方租金。甲方必须在每三个月开始的前七日内，将下三个月的租赁发票给乙方，如若拖欠有关发票，乙方有权延付租金。乙方应在收到甲方租赁发票的七日内将租金汇到甲方账户上。支付租金日期以乙方汇出日期为准。如租金到期后七日内仍未支付，乙方须按日加付其租金0.05%的滞纳金直至付清所有欠缴租金。如超过三十天未付（无论甲方是否提出要求乙方补缴应付租金），根据合同11.2条，本合同自动终止。为确保出租房屋及其设施之安全并完好及租赁期间内相关费用如期结算，乙方同意于签订合同后五天内向甲方支付相当于一个月租金的保证金，共计人民币22500元，作为乙方确保合同履行之保证。除合同另有约定之外，甲方应于租赁期满或此合同提前终止之期且乙方搬空、点清、并付清所有应付费用后当天将保证金金额无息退还乙方，否则，甲方向乙方按每日0.05%支付滞纳金。甲方因乙方违反合同的规定而受的损失，可在保证金中抵扣合理数目，在甲方做出该种抵扣前，需通知乙方将抵扣的金额和理由，乙方有权拒绝不合理或不公正的抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足。
关于违约责任，合同约定，甲、乙任何一方如未按合同的条款履行，构成违约，应承担相应的违约责任。双方同意违约方应赔偿守约方之直接损失（间接和结果性损失除外）。乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回出租房屋，并且保证金不予退还：a、未得甲方书面同意将出租房屋擅自转租；b、未得甲方同意将出租房屋擅自拆改结构或改变用途的；c、无故拖欠租金超过30天（除双方就本合同存在争议除外）。本合同由中英文组成，两种文本具有同等效力，如果中英文发生差异，以中文为主。
2013年7月31日，原告将涉案房屋钥匙及使用说明书清单交付被告。被告公司外籍员工使用涉案房屋。
另查明，原告夏倩系涉案房屋共有权人，夏倩所占共有份额为80%，房屋所有权证持证人为张某乙。
诉讼中，原告认为被告违约的事由为：1、迟延支付租金，被告应于2014年6月27日收到发票后的7天内即同年7月4日支付3个月租金67500元，被告实际于原告起诉之后仅支付5万元，目前为止仍结欠17500元；2、租赁期限届满后，被告未及时向原告返还租赁房屋，迟延交付1.5个月。被告对此不认可，其理由为：1、被告未迟延支付租金，被告收到中介的发票后（6月25日之后）准备安排付款，并与原告联系，但原告以种种理由拒绝，导致被告无法及时支付租金，后双方发生争议。诉讼过程中，被告仍主动支付租金，被告应支付租金3个月，扣除一个月押金后实际应付2个月的租金45000元，故被告多支付了5000元，不存在违约行为；2、被告在租赁期限届满之前已将房屋腾空，并通知原告进行交接，但原告以种种理由拒绝，被告无奈只能将钥匙存放于物业处，被告认为房屋的移交是双方的义务，双方对租赁期满是明知的，故被告对房屋的移交已尽到了相应的义务，不存在违约行为。
本案在审理过程中，为避免损失进一步扩大，本院在第一次庭审时要求原被告双方尽早办理涉案房屋交接手续。经征求原被告双方意见，原被告双方均同意庭后第二天到涉案房屋现场进行交接。经原被告确认，双方已于2014年9月16日对涉案房屋办理了交接手续。
庭审时，被告申请了证人罗某及张某甲出庭作证，罗某的证言如下：“我是星瑞格房地产经纪有限公司职员，原被告是经怡庆置业公司居间介绍，我公司是怡庆置业公司在苏州的合作伙伴。被告是承租方，原告是出租方，怡庆置业公司是中介，我是中间的联系人。2014年6月27或28日一个周五，老外（注：指涉案房屋内实际租赁使用人PATRIC）称要搬东西走，提前跟我说过，我让他自己搬好了。之后房东打电话问我，租金为什么还没有付，我回答租金是公司支付给她的，没有那么快付出去。她问什么时候可以付租金，我回答我也不确定。房子有两把钥匙，老外留了一把钥匙给我，还有一把在物业。我让老外联系怡庆置业公司，他说联系不上，他说第二天就要走的。6月底7月初，房东问租金怎么还没有付，我说老外东西已经搬走了，人有没有走我不知道。7月份房东又问我租金怎么还没有付，我答复她钱不会那么快，我让她可以把钥匙先拿回去，她说房租没有收到，交接手续是否可以由中介代办，我说我没有办法，我说一般要三方到场交接，房东称没有拿到房租，无法交接。7月初我向无锡怡庆置业公司张总汇报情况，就本案的21号房屋，我让无锡方安排人跟踪并交接，并告知钥匙在我这。后张总跟我联系，但至今没有人找我拿钥匙。我一直与原告方张某乙联系租赁事宜，合同也是张某乙来签的，她应该是原告的委托方。房子现在没有交接过，双方也没有委托我帮助办理房屋交接手续。”原告对证人罗某的证言质证意见为：证人对原告提问的回答是客观事实，其他证言原告无法核实。被告对证人罗某的证言质证意见为：证人陈述至少表明证人通知了原告进行交接，因为原告关于交接和付款的履行顺序问题发生争议，房屋的交接与租金的支付是两不同的法律问题，原告也负有交接义务，原告以没有付款拒绝交接没有法律依据。
张某甲的证言如下：“我是怡庆置业公司的总经理，负责被告的租赁业务。我在无锡工作，为了今后的售后服务，请罗某帮助与老外沟通。6月27日老外打电话通知我要搬家了，实际上老外于6月27日搬离涉案房屋。我问罗某，她说她也知道了。我委托她与房东沟通一下，后她说房东不接她电话，后来我就亲自问罗某要了电话号码。张某乙与夏倩都是房屋产权共有人，一直是张某乙与我们打交道的。2014年7月22日我与张某乙女士电话沟通，要求把事情了掉，把房子手续办掉，她说先要把房租付掉再来办理退房手续，我解释公司请款有一个过程，但她坚持房租付清后才办理退房手续，至今这套房子还没办理退房手续。签订租赁合同时，我们先把合同给原告看，原告认可后签字，我们寄到罗某那，让罗某给康斯博格公司看，合同在双方都认可的情况下签的。房东于6月25日将发票寄到我公司，在此之前我们一直在催原告尽快提供发票。房东寄送发票逾期了，5月1日支付租金，房东应该在4月23日前提供发票。被告老外入住涉案房屋时交原告押金22500元，现在被告不再欠付原告房租。诉讼中，被告转账给我两个月租金45000元，为了及时到帐，像以前一样，我通过我个人招商银行网银转给原告5万元，多付了5000元。被告于6月27日通知我们房子不再租了。老外只同意付1.5个月的房租，我与房东商量，房东不同意要求支付2个月房租。原告把发票给被告的时间是6月27日，根据合同约定7天内付清，因为保证金抵租金的问题，被告未在7月4日前付钱。2014年5月1日至7月31日之前的那期房租，被告是按时支付租金，只要房东按时提供了发票就是按时支付的租金。”原告对证人张某甲的证言质证意见为：原告没有接到过证人所称要求交接房屋的通知。证人只和原告的代理人张某乙联系过要求少支付半个月的房租。被告对证人张某甲的证言质证意见为：真实性认可，租金的支付和房屋的交接是两项独立的业务，本案中双方对于7月31日完成交接是明知和确认的，因为原告坚持要把租金先结清然后再交接，所以应由原告本人承担相应的责任。
上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、附件、钥匙及使用说明书清单、租赁费发票、房屋所有权证及土地使用权证、证人证言、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以证实，本院予以确认。
本院认为：原被告双方签订了房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应当认定为有效。原、被告应当按照约定履行义务。根据合同约定，原告应于2014年5月1日至2014年7月31日该期开始的前7日内提供租赁发票，逾期提供发票，被告有权延付租金。原告于2014年6月27日提供该期发票，属于逾期提供，被告应当在收到发票七日内即2014年7月4日前将租金汇到原告账户。被告于2014年8月14日起诉之后支付租金5万元，被告构成违约，被告应当承担违约责任。合同约定被告无故拖欠租金超过30天，原告有权终止合同，收回出租房屋，保证金不予退还，但双方就本合同存在争议的除外，本案原被告双方就合同签订不存在争议，但原告于2014年6月27日逾期提交该期租赁发票，根据合同约定，被告有权延付租金，被告应在2014年7月4日前将支付租金，被告已于租赁期届满之前搬离涉案房屋，就该租金逾期支付情形应视为合同约定的“双方就本合同存在争议”，故原告收取被告的22500元保证金应予退还。但基于合同约定保证金的性质系：“为确保出租房屋及其设施之安全并完好及租赁期间内相关费用如期结算”，在双方未结算、租赁房屋及家私、设备未移交之前，保证金不应作为租金予以直接抵扣，被告不可以以保证金未退还为由而主张其未足额缴清租金因此免责。原被告双方于2014年9月16日正式办理了涉案房屋交接手续，交接没有发生财产损害问题，故该保证金应在2014年9月16日正式办理交接手续之后予以全额退还。被告已于2014年9月16日前支付原告租金5万元，保证金予以一并结算，故应视为被告于2014年9月16日缴清了2014年5月1日至2014年7月31日期间租金67500元，并且多交了5000元。原告要求被告支付剩余租金17500元的诉讼请求，本院不予支持。
因2014年7月31日合同到期，被告应当在2014年7月4日前支付原告2014年5月1日至2014年7月31日期间租金67500元，根据合同约定，租金到期后七日被告仍未支付的，被告须按日加付其租金0.05%的滞纳金直至付清所有欠缴租金，滞纳金系违约金的性质，该约定并不违反法律规定，本院予以支持。被告于2014年8月14日诉讼后至2014年9月16日办理正式交接前期间支付原告租金5万元，该期租金并未足额缴清，被告应当按照合同约定，以当期应付租金67500元为计算依据，以日0.05%为标准支付原告自2014年7月4日至2014年9月16日期间（共74天）滞纳金，本院核定该滞纳金数额为2497.50元（67500×0.05%×74）。因诉讼中被告已缴纳租金5万元及一并结算的22500元保证金，总数额已超出应付租金5000元，故被告应承担的滞纳金无需再行支付，多缴纳的款项系其自愿缴纳，该款项具有补偿性质，本院不再判决予以退还。
关于原告主张被告应支付2014年8月1日起至2014年9月16日期间房屋占有使用费，因证人罗某、张某甲证言明确证明被告方实际租赁使用人已于2014年7月31日到期前搬离涉案房屋，罗某、张某甲电话告知原告方办理交接手续，原告方基于被告未交清房屋租金不愿办理交接手续，虽然原告对证人罗某、张某甲证言未予明确认可，但其并未提交相反证据加以支持，且该两位证人系涉案房屋租赁的中间联系人，故其关于实际租赁使用人已于2014年7月31日到期前搬离涉案房屋，原告以被告未缴清租金拒绝配合办理交接手续的证言应予以采信。被告未按时缴清租金，被告应当承担相应的违约责任。因租赁期已届满，双方也未就租赁期满后被告继续租赁达成一致协议，原告应及时收回房屋以减少其租金损失，原告不可以以被告未缴清租金而拒绝收房，原告没有及时收回房屋致使租赁期届满后房屋没有及时出租而造成的租金损失应属扩大损失，该损失应由原告自行承担。故原告要求被告支付2014年8月1日起至2014年9月16日期间房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告夏倩的诉讼请求。
案件受理费1082元，由原告夏倩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 江福禄
人民陪审员 戴惠安
人民陪审员 邵煜岐
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 杨惠娟