广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民二终字第266号
上诉人（一审原告）：何翊熙，1985年l0月31日出生，无固定职业。
委托代理人：郭磊，广西信和律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：丁磊，系柳州市至尊御龙跆拳道俱乐部业主。
委托代理人：徐宾，广西昶明律师事务所律师。
上诉人何翊熙因与被上诉人丁磊租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第604号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2014年9月18日受理后，依法组成合议庭于2014年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人何翊熙的委托代理人郭磊、被上诉人丁磊的委托代理人徐宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：位于柳州市东环大道69号水晶印象商厦2-11、2-12号房屋的所有权人为何翊熙。2012年10月25日，何翊熙、丁磊签订《租赁合同》一份，约定：1、丁磊承租何翊熙所有的柳州市东环大道69号水晶印象商厦2-11、2-12号房屋，租赁期限为5年，从2012年11月1日至2017年11月30日；2、每月租金为人民币3000元，丁磊须在每月5日前向何翊熙支付租金，签订合同当日丁磊需一次性支付给何翊熙押金人民币3000元；3、合同解除，何翊熙与丁磊均须提前3月通知对方，协商后方可解除；4、每月租金和押金以电子汇款行使缴纳，以汇款凭证作为房租收据使用。合同签订后，丁磊向何翊熙支付了押金人民币3000元，何翊熙将房屋交付给丁磊使用。丁磊已向何翊熙支付2012年11月至2014年1月的租金，从2014年2月起未再向何翊熙支付租金。何翊熙认为，丁磊未按合同约定按时支付租金，已构成违约，经何翊熙多次催告后仍拒不支付，属于根本违约，故要求解除双方之间的《租赁合同》，并要求丁磊支付拖欠的租金及赔偿违约金；丁磊认可拖欠租金的事实，但拖欠租金的理由为租赁的房屋无水源使用、漏水严重，并当庭表示愿意支付尚欠的租金，不同意解除合同。因双方意见分歧较大，遂酿成本案诉讼。
一审法院另查明：丁磊承租上述房屋用于开办柳州市至尊御龙跆拳道俱乐部。经该院庭审后到上述房屋实地勘察，该房屋内未安装水管，无水源使用，房屋内部墙面两处渗水。在勘察过程中，何翊熙、丁磊均确认在2014年3月双方曾协商过解除合同及退租补偿事宜，但未达成一致意见。
一审法院审理认为：何翊熙、丁磊签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。丁磊在庭审中自认尚欠何翊熙2014年2月、3月的租金共计6000元，并表示同意支付，该院准许。
关于租赁合同应否解除：何翊熙、丁磊双方在《租赁合同》中约定的解除条件为双方协商解除，未约定单方解除合同的条件。现何翊熙要求解除合同的理由为丁磊未按约定在每月5日前支付当月租金及拖欠2014年2、3月的租金，从庭审查明的情况看，丁磊虽未能在每月5日前支付当月租金，但除2014年2、3月外，此前的租金均已支付完毕，况何翊熙并未提出异议，何翊熙据此认为丁磊构成根本违约，依据不足，该院不予采信。至于丁磊拖欠2014年2、3月的租金，经该院到租赁场地实地勘察，该房屋内确实无水源可使用，房屋内部墙面渗漏，且双方曾协商解除合同及退租补偿事宜，故丁磊以此为理由拒付租金的行为虽不当，但并非恶意拖欠，何翊熙、丁磊双方应对房屋用水及渗漏问题协商处理。又因丁磊承租房屋的用途为开办跆拳道俱乐部，从该行业的经营性质、维护交易的稳定性及丁磊违约的程度看，双方继续履行合同对交易更为有利。况丁磊在本案中未能提出证据证实其已催告丁磊在合理期限内支付拖欠的租金，故何翊熙诉请要求解除与丁磊之间的租赁合同，依据不足，该院不予支持。
关于逾期赔偿金：何翊熙诉请要求丁磊支付逾期赔偿金3000元，理由为丁磊恶意拖欠2014年2月、3月的租金。如前所述，丁磊拖欠租金的行为虽有不当，但并非恶意拖欠，租赁房屋确实存在渗漏问题，且丁磊当庭表示愿意结清拖欠的租金，故该院对何翊熙的此项诉请不予支持。
关于物业费：何翊熙未能提供证据证实丁磊存在拖欠物业费及水电费的情况，故其诉请要求丁磊支付物业费及水电费600元，依据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，一审法院判决如下：一、何翊熙与丁磊于2012年10月25日签订的《租赁合同》继续履行；二、丁磊支付何翊熙租金人民币6000元；三、驳回何翊熙的其他诉讼请求。案件受理费人民币150元（何翊熙已预交），减半收取75元，由何翊熙负担25元，丁磊负担50元。
上诉人何翊熙不服一审判决，上诉称：一、一审法院已经认定丁磊存在如下违约行为：丁磊从2013年12月起，就未能按照《租赁合同》的约定，于每月5日前将租金电汇至何翊熙指定账户，且一直拒付2014年2月、3月的租金。其行为已构成根本性违约，但一审法院并未支持何翊熙解除合同的诉请是错误的。二、丁磊以租赁房屋没有水源、且存在漏水现象为由，拒付租金是没有事实和法律依据的。在丁磊承租房屋当时，其已经明确查看了房屋，知晓该房屋是没有接入水源的，其也没有在合同中另行约定要求何翊熙外接水源。而且，丁磊提交的照片不能证实房屋漏水的确切时间，也不能证实丁磊就房屋漏水的事项告知过何翊熙，并要求何翊熙进行修缮，或者提出其自行修缮后在租金中抵扣的请求。因此，丁磊迟延交付租金到最终拒付租金的行为已构成严重违约行为，请求二审法院：一、撤销一审判决；二、判令解除丁磊和何翊熙签订的《租赁合同》；三、判令丁磊支付拖欠租金6000元及逾期赔偿金3000元；四、判令丁磊腾退租赁房屋；五、判令丁磊支付场地占用金每月3000元至搬离之日；六、判令丁磊支付租赁房物业管理费水电费600元至搬离之日；七、判令丁磊承担本案诉讼费用。
被上诉人丁磊答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。请求二审法院驳回何翊熙的上诉，维持原判。
二审期间，上诉人何翊熙与被上诉人丁磊对一审查明的事实没有异议，亦未提交新的证据。
据此，一审查明的事实属实，本院依法予以认定。
本院认为：何翊熙与丁磊在2010年10月25日签订的《租赁合同》是双方在平等协商的基础上达成的，为当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点为：丁磊迟延交付2013年12月的租金，未付2014年2月和3月租金的行为是否构成根本违约，足以导致本案《租赁合同》解除？
关于上述争议焦点，本院认为，由于何翊熙和丁磊在《租赁合同》中未就任何一方解除合同的条件进行约定，因此，《租赁合同》是否应予解除，应考察丁磊是否存在足以导致合同解除的法定事由。根据双方均认可的事实，何翊熙在丁磊迟延给付2013年12月及2014年1月的租金，且未交纳2014年2月和3月租金的情况下，于2014年3月下旬即向法院起诉要求解除与丁磊的《租赁合同》，对此本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，何翊熙作为出租方，并没有证据证实其在解除合同之前，已给予承租方丁磊一定的合理期限支付租金，现何翊熙直接诉请要求解除合同于法无据。其次，丁磊从2012年10月25日签订《租赁合同》之日起，一直能够按时给付租金，其迟延支付2013年12月及1月租金，未支付2014年2月及3月租金的行为的主观恶性不大，违约程度并不严重，丁磊亦明确向法庭表示其愿意按照合同约定将未交纳的租金补足，继续履行合同。因此，本院对何翊熙要求解除《租赁合同》的诉请不予支持。另外需要指出的是，丁磊作为承租方，应按照合同约定履行支付租金的合同义务，其应尽快补足未交纳的租金，而关于房屋用水和漏水问题，双方当事人可以另行协商解决。
综上所述，上诉人何翊熙的上诉请求于法无据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元（上诉人何翊熙已预交），由上诉人何翊熙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 钢
审 判 员 温清华
代理审判员 李婷婷
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 莫妮旎