江西省定南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）定民二初字第40号
原告赣州锦通物业管理有限公司。
委托代理人廖勇奇。
被告定南定富房地产开发有限公司。
委托代理人李榆。
原告赣州锦通物业管理有限公司（以下简称锦通公司）诉被告定南定富房地产开发有限公司（以下简称定富公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告锦通公司委托代理人廖勇奇、被告定富公司委托代理人李榆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦通公司诉称，2010年12月29日原、被告签订利丰山庄《物业管理委托合同》。2011年4月至2012年4月原告锦通公司履行物业管理服务义务期间，由于小区入住率低及收费低造成原告亏损，原告于2013年4月12日将经营收支情况交被告审阅后，被告定富公司签字同意给与原告锦通公司2011年4月至2012年4月空置房物业费补偿款34201.9元。2013年12月10日原告与被告续签利丰山庄第三期《前期物业管理委托合同补充协议》，根据《合同补充协议》被告应于2014年5月30日支付50000元空置房物业费的补偿金。两项空置房物业补偿金共计84201.9元，但被告以原告撤出该小区物业管理服务为由，拒绝支付原告该补偿费用。据此，向定南县人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即支付拖欠的空置房物业补偿费84201.9元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告锦通公司为证明其诉讼请求和主张的事实，向法庭提供的证据有：
1、物业服务企业资质证书复印件一份，拟证明原告锦通物业公司具有物业管理资质。
2、企业法人营业执照复印件、税务登记证复印件、组织机构代码证复印件各一份，拟证明原告锦通物业公司的合法身份。
3、物价局文件复印件一份，拟证明原告锦通物业公司的合法身份。
4、收费许可证复印件一份，拟证明原告锦通物业公司具有收费资格。
5、前期物业管理委托合同及补充协议复印件各一份，拟证明原告锦通物业公司与被告定富公司签订了前期物业管理委托合同。
6、定南县房产管理局文件复印件一份，拟证明定南县房产管理局批准物业服务收费等级按三级标准执行。
7、利丰山庄2011年4月至2012年4月收支情况一份，拟证明被告同意补偿空置房物业费。
8、移交清单一份，拟证明原告撤出利丰山庄时按程序完成交接。
9、撤出通告一份，拟证明原告撤出利丰山庄时按程序完成交接。
10、利丰山庄业委会成员名单一份，拟证明原告符合程序。
11、催收空置房补偿费函一份，拟证明原告向被告催取过补偿费。
被告定富公司反诉暨辩称，一、被答辩人（反诉被告）请求支付2011年4月至2012年4月的空置房物业补偿费34201.9元，此请求根本就不是空置房补偿费用，是被答辩人（反诉被告）在经营中自认为的亏损，从2012年4月10日向答辩人（反诉原告）反映的《利丰山庄2011年4月－2012年4月收支情况》和诉状上所说可以证实。答辩人（反诉原告）认为：是否亏损答辩人（反诉原告）并不清楚，也不是答辩人（反诉原告）应当清楚的事，何况所谓的亏损情况只是被答辩人（反诉被告）数字的加减运算，没有相应的依据证实；其二，就退一步说按被答辩人（反诉被告）说的是亏损，那么被答辩人（反诉被告）赣州锦通物业管理有限公司是自主经营、自负盈亏的企业，盈亏是由被答辩人（反诉被告）享受和承担，与答辩人（反诉原告）毫无相关，不存在给予补偿问题；其三，被答辩人（反诉被告）在诉状上说，答辩人（反诉原告）签字同意给予被答辩人（反诉被告）2011年4月至2012年4月空置房物业费补偿费34201.9元是毫无依据的，充其量只不过是张璟在《利丰山庄2011年4月－2012年4月收支情况》上签了个名，从签名表明，只是证明收到了《利丰山庄2011年4月－2012年4月收支情况》，根本不是说同意支付，何况《利丰山庄2011年4月－2012年4月收支情况》内容上也表明“为了保持小区良好的服务质量，同时也考虑我们的实际运营成本，根据以上情况请贵司考虑对我司给予适当空置补偿”，那么既然适当补偿就不可能是全额的给付，更何况是答辩人（反诉原告）从未答应过给予适当补偿。
二、被答人（反诉被告）请求2014年1月1日至2014年7月31日支付50000元空置房物业费的补偿金。根据《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务委托合同补充协议》，虽然约定了在2014年5月30日支付50000元空置房物业费的补偿，但按照《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务委托合同补充协议》，被答辩人（反诉被告）并没有保质保量履行物业服务内容，特别是电梯房，因为《前期物业管理服务委托合同补充协议》空置房物业补偿费50000元是针对电梯房服务的，但事实上电梯房无保洁员，卫生无人搞，电梯的电费也不缴纳，电梯的维修费用也不承担，严重违约，理所当然不予补偿。
三、反诉请求
1、请求判决被答辩人（反诉被告）立即支付答辩人（反诉原告）为被答辩人（反诉被告）在经营期间垫付的公共照明维修费18400元、电动门维修费800元、闭路监控设施维修费2970元、另请保洁员工资和更换垃圾桶费1400元、电费1407元、电梯维修费26000元，合计50977元；2、依法判决被答辩人（反诉被告）支付违约金20000元；3、本案的反诉费用由被答辩人（反诉被告）承担。
反诉事实与理由：
根据《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务委托合同补充协议》，被答辩人（反诉被告）提供的物业服务内容：“共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：共用的上下管道、共用照明、电动门、闭路监控。公共环境卫生，包括：房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。电梯管理与服务（1）电梯日常保养、检测与维修，（2）电梯轿厢、井道的清洁卫生”。但被答辩人（反诉被告）在物业管理经营期间，对公共照明、电动门、闭路监控设施、电梯等不及时维修无法正常使用，对环境卫生也不能保证正常清扫，使用的电费也不及时缴纳，造成业主意见很大，在答辩人（反诉原告）多次要求被答辩人（反诉被告）进行维修和缴交拖欠的电费无果的情况下，为了不影响小区的物业服务，由答辩人（反诉原告）垫付了理应由被答辩人（反诉被告）承担的公共照明维修费18400元、电动门维修费800元、闭路监控设施维修费2970元、另请保洁员工资和更换垃圾桶费1400元、电费1407元、电梯维修费26000元，合计50977元。此50977元按照《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务委托合同补充协议》应由被答辩人（反诉被告）承担，现答辩人（反诉原告）为被答辩人（反诉被告）垫付了此款，理应由被答辩人（反诉被告）给回答辩人（反诉原告）。被答辩人（反诉被告）在经营期间不履行约定的服务内容和义务，严重违约，依照《前期物业管理委托合同》第二十七条规定：无正当理由解除合同，应承担贰万元的违约金。
综上所述，被答辩人（反诉被告）请求支付拖欠的空置房物业补偿费84201.9元的诉讼请求，无事实法律依据，请求予以驳回；答辩人（反诉原告）反诉请求事实清楚，证据确凿，有法律依据，请求予以支持。
被告定富公司向法庭提供的证据有：
1、前期物业管理委托合同一份，拟证明原、被告之间订立了物业管理委托合同；
2、前期物业管理委托合同补充协议一份，拟证明原被告对物业服务内容进行了约定；
3、收据、采购清单4页，拟证明被告支付了路灯维修费用18400元；
4、收款收据一份，拟证明被告维修电动门支付了800元；
5、收款收据一份，拟证明被告维修监控设备支付了2970元；
6、收据、领款单各一份，拟证明被告支付保洁费用1410元；
7缴交电费收据一份，拟证明被告为原告垫付电费1407元；
电梯维修费收据一份，拟证明被告维修电梯支付了维修费26000元；
调查笔录一份，拟证明被告支付的维修保洁费用应由原告承担；
10、被告申请证人魏淑贞出庭作证，其陈述原告的服务不到位。
原告锦通公司反诉答辩称，首先，被告所列出的各项维修费用，是被告保修期内应付的维修费用，也是被告分内的事情；其次，原告撤出利丰山庄，已提前张贴公告，经过了居委会同意、房管局备案、利丰山庄业委会盖章，原告列出了利丰山庄所有财产清单，与被告进行了交接，并签字、盖章，因而原告撤出利丰山庄程序合法，不存在违约情形；第三，原告所主张的空置房补偿费与被告主张的维修费用无关，不能混为一谈。
经审理查明，2010年12月29日原告锦通公司与被告定富公司签订一份《前期物业管理委托合同》，约定被告选聘原告为定南县“利丰山庄”住宅小区提供前期物业管理服务，服务内容包括：“。。。第四条：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道。第五条：共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：共用的上下管道、共用照明、电动门、闭路监控。第七条：公共环境卫生，包括：房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。。。”
2013年12月10日原告与被告签订一份《前期物业管理委托合同补充协议》，约定由被告选聘原告为定南县“利丰山庄”住宅小区提供前期物业管理服务，并就该小区小高层（电梯房）达成补充协议，其服务内容包括：“一、共同性物业服务内容、特约性服务内容和原合同中服务内容一致；二、专项性物业服务内容：1、电梯管理与服务，包括电梯日常保养、检测和维修（说明：电梯日常维修保养、年检、电费所需费用包干在1元／平方米.月的服务费中发生，电梯更换部件1000元以上的大、中修所需费用由实际使用户分摊或从专项维修基金中列支）；2、电梯轿厢、井道的清洁卫生”。该补充协议还约定：“关于空置房物业费的补偿经过甲（被告）乙（原告）双方协商，采取以下方式支付：2014年5月30日支付5万元，第二次支付时间为2015年5月30日支付5万元，以后甲方不再补偿乙方其他费用。”
2012年4月10日原告锦通公司制作了一份“利丰山庄2011年4月-2012年4月收支情况”，认为原告公司还亏损34201.9元，并请被告给与原告适当空置补偿。被告定富公司员工张璟在该份情况表上签字。
2014年7月31日原告锦通公司撤出“利丰山庄”住宅小区。
2013年10月，因利丰山庄A2-A5栋路灯损坏，被告定富公司雇请案外人刘建辉以包公包料的方式更换了该路段的路灯，并于2013年10月26日、2014年1月26日分两次支付了材料工资款18400元。
2014年5月，因雷击将利丰山庄监控设备毁坏，锦通公司员工魏淑贞通知案外人谢军去维修监控设备，费用2970元由定富公司于2014年9月10日支付。
2014年7月6日因雷击损坏了利丰山庄部分电梯配件，厂家认为系自然灾害不在三包范围内，须客户自行购买，定富公司支付了26000元购买电梯配件。
2014年8月份，被告定富公司支付电费1336元。
2014年9月18日，被告定富公司支付了维修电动门费用800元。
以上事实由原、被告的陈述、原、被告提交的证据及庭审笔录予以证明，本院予以认定。
本院认为，原、被告签订的《前期物业管理委托合同》及《前期物业管理委托合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，二份协议合法有效，当事人应严格按照协议的约定履行各自的义务，补充协议中明确约定了被告定富公司应在2014年5月30日支付原告锦通公司空置房物业补偿费5万元，被告定富公司即应按照该协议履行付款义务，对原告锦通公司要求被告定富公司支付50000元空置房物业费的诉讼请求，本院予以支持。对于原告锦通公司诉请的2011年4月至2012年4月空置房物业费补偿款34201.9元，双方在合同中并未约定该笔费用，被告定富公司工作人员的签字并不代表被告同意支付该笔款项，因而对原告锦通公司要求被告定富公司支付空置房物业补偿费34201.9元的诉讼请求，本院不予支持。
对于被告定富公司的反诉要求原告支付被告垫付的路灯损坏维修费用18400元、维修监控设备2970元，维修电动门费用800元，按照原、被告签订的《前期物业管理委托合同》第五条的约定，共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：共用的上下管道、共用照明、电动门、闭路监控。共用照明及监控设备的维护属于原告物业服务管理范围，但原告锦通公司未对照明、监控设备及电动门尽到维护义务，而由被告定富公司维修好，并支付了维修费用，对该部分费用按合同约定应由原告锦通公司承担，因而原告应予以返还，即原告锦通公司应返回被告定富公司照明、监控设备及电动门维修费用共计22170元。对于被告定富公司反诉要求原告锦通公司支付聘请保洁员工资和更换垃圾桶费1400元的反诉请求，被告定富公司不能充分证明其支付的保洁费用是原告退出之前产生的，而垃圾桶费用被告未提供正规票据予以证明，本院对该反诉请求不予支持。对于被告定富公司反诉要求原告锦通公司支付电费1407元的反诉请求，对该电费被告提供的票据未注明是否为电梯电费，而原、被告未约定其他电费也须由原告承担，因而对被告定富公司反诉要求原告锦通公司支付电费1407元的反诉请求本院不予支持。对于被告定富公司反诉要求原告锦通公司支付电梯维修费26000元，原、被告签订的《前期物业管理委托合同补充协议》中约定：“电梯更换部件1000元以上的大、中修所需费用由实际使用户分摊或从专项维修基金中列支。”按照该协议约定，电梯维修费用26000元应属于大、中修，不应由原告锦通公司承担，对被告定富公司要求原告锦通公司支付电梯维修费26000元的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）定南定富房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内返还所欠原告（反诉被告）赣州锦通物业管理有限公司空置房物业补偿费50000元；
原告（反诉被告）赣州锦通物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内返还所欠被告（反诉原告）定南定富房地产开发有限公司照明、监控设备及电动门维修费用22170元；
驳回原告（反诉被告）赣州锦通物业管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）定南定富房地产开发有限公司的其他反诉请求。
案件受理费1905元，由原告（反诉被告）赣州锦通物业管理有限公司承担905元，由被告（反诉原告）定南定富房地产开发有限公司承担1000元。反诉费用1075元，由原告（反诉被告）赣州锦通物业管理有限公司承担500元，由被告（反诉原告）定南定富房地产开发有限公司承担575元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 陈建平
审 判 员 严星星
代理审判员 叶越多
二〇一五年七月十一日
书 记 员 魏天慜