重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0112民初19896号
原告（反诉被告）：廖伟鹏，男，1989年10月15日生，汉族，住福建省厦门市。
委托诉讼代理人：宋诗彤，重庆鲁本律师事务所律师。
被告（反诉原告）：重庆加州物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道金山路11号，统一社会信用代码91500112742898542M。
委托诉讼代理人：ＸＸ，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李英，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
第三人：谢友利，男，1988年1月5日生，汉族，住重庆市垫江县。
原告（反诉被告）廖伟鹏与被告重庆加州物业服务有限公司（以下简称加州物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理后，依法由代理审判员陈吉彦适用简易程序，于2017年10月27日、11月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）廖伟鹏的委托诉讼代理人宋诗彤，被告（反诉原告）加州物业公司的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。第三人谢友利经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）廖伟鹏向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告经济损失147440元。事实和理由：原告系渝北区某房屋业主，被告系XX大厦的物业服务企业。由于被告疏于管理与维护，2017年7月25日案涉房屋消防栓发生爆裂漏水，导致原告屋内木地板、地面石材、库房物品等遭到严重程度的浸泡，给原告造成重大经济损失，对此，被告应当承担赔偿责任。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告（反诉原告）加州物业公司辩称，发生漏水的原因不是消防栓爆裂，而是消防栓处于开启状态。损失并未产生，原告的诉讼请求应予以驳回。被告已按双方签订的《前期物业服务合同》履行了责任，不应承担赔偿责任。原告是自行占用消防通道，自行圈占消防栓，应当自行承担责任。发生水流事故后，被告积极处理，并无过错。综上，应驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）加州物业公司向本院提出反诉请求：判决原告支付被告电梯维修费38456元。事实和理由：原告是渝北区某房屋业主，被告是该物业的物业服务企业。由于原告在装修时将该楼层的消防通道封闭，安装一大门占为己用，消防栓成为其室内设施设备。在装修时，被告多次告知原告，占用公共设施设备、圈占消防栓是违法行为，要求其整改，原告均不予理会。2017年7月25日20时25分左右，被告值班人员发现1号楼3号、4号电梯进水，随即通知维修部值班人员前往查看，后发现原告的天利电力集团有限公司所在房屋的电梯前室大门处有水流出，但因大门关闭无法进入。维修人员立即采取了关闭1号楼总水阀、关闭电梯电源、升梯等措施，并通知各部门到场紧急抢水。后原告方人员到达现场打开玻璃门，入户检查发现系消防栓阀门开启，有水流出所致，关闭阀门后流水即停止，随后被告协助了原告清理现场。本次漏水造成1幢3号电梯损坏，被告垫付了维修费用38456元。被告认为该损失系原告的行为所致，应予以赔偿，故依法提出反诉，请求判如所请。
原告（反诉被告）廖伟鹏辩称，1.原告安装电子感应门的行为是被告知晓且允许的，安装电子感应门是为了保护个人财产安全，并未圈占消防设备，此外该房屋当时处于出租的状态，被告对此是知情的，安装电子感应门也是第三人的个人行为，与原告无关；2.发生漏水事故当天，原告接到通知后立即派人协助了被告进行处理。
第三人谢友利书面述称，我在2015年4月10日至2017年6月29日期间租用廖伟鹏的房屋作商务办公用，且加州物业公司对此知情。租赁期间，我从未改动过消防设施，消防验收是符合国家相关要求的，加州物业公司也通过了验收并退还了我的装修保证金。租赁期间，廖伟鹏和加州物业公司从未提及安装电子感应门会影响消防一事，故本案诉讼与我无关。
经审理查明：廖伟鹏系位于重庆市渝北区XX路XX号X幢XX至XX号房屋的所有权人，即该幢X层的所有专有部分均系廖伟鹏所有。2014年3月1日，以加州物业公司爱都会管理处为甲方，廖伟鹏为乙方，双方签订《前期物业服务协议》，约定甲方对整层提供物业服务。甲方的义务包括：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护小区内的环境卫生和公共秩序等。乙方的权利义务包括：未经许可，不得擅自占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其功能；乙方因搬迁、装饰装修等原因需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先告知甲方取得同意，并在约定的期限内恢复原状；如因乙方物业专有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，乙方应当及时修缮、维护或采取防范措施，并承担由此造成的损失、损害和相关的民事责任等。合同第二条第二款约定：房屋共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管……消防设施等，甲方应按合同相关约定做到：1.共用设备运行正常，维修保养及时到位；2.共用设施设备整洁、完好、标识清楚。第二条第七款约定：1.房屋共用部位、共用设施设备的小修和急修不过夜（不含复杂情况的急修）；2.小修急修及时率达到99%。第六条约定：甲方未达到（乙方使甲方未达到）服务协议约定目标的，乙方（甲方）有权要求甲方（乙方）限期改正，逾期未改正给乙方（甲方）造成损失的，甲方（乙方）承担相应的民事责任。
同日，廖伟鹏签署《消防安全责任书》，其中载明廖伟鹏为整层的防火责任人，防火责任中包括：协助物业服务单位维护物业区域内消防设施设备安全管理工作、不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占消火栓，不得擅自动用消防水源，不得擅自占用防火间距、疏散通道，不得堵塞消防通道。
同日，廖伟鹏还与加州物业公司爱都会管理处签订《装饰装修协议》，对上述房屋的相关装修事项进行了约定。
庭审中，加州物业公司举示了《装修登记表》、装修图纸及《装修阅图意见》各一份，《装修登记表》记载：业主廖伟鹏，装修日期2014年2月18日至2014年5月18日，形成日期及下方物管公司意见落款时间处均填写为2014年2月18日，但“4”处有涂改为“7”的痕迹。《装修阅图意见》中有“消防前室不能占用”及“电梯前室安装了感应门”的内容。廖伟鹏质证认为，对三性均不认可，装修登记表中的时间和阅图意见时间有改动，装修意见也没有业主签字。
2015年4月10日，廖伟鹏与谢友利签订《房屋租赁合同》，约定廖伟鹏将16楼1-12至1-20的房屋出租给谢友利，租期自2015年4月10日至2020年4月10日，免租装修期自2015年4月10日至2015年6月25日等内容。
2015年5月6日，加州物业公司向廖伟鹏发出《违章整改通知》，通知廖伟鹏装修过程中存在违规事项为：1.未经任何职能部门允许，擅自安装电子感应门，封闭消防通道；2.将不具备防水要求的房间改为茶水间，并要求及时整改还原。廖伟鹏当日予以签收。2015年7月16日，加州物业公司向谢友利发出《违章整改通知》，通知谢友利装修过程中存在违规事项为：未经任何职能部门允许，擅自安装电子感应门，占用、堵塞、封闭消防通道，并要求及时整改还原。谢友利当日予以签收。
庭审中，加州物业公司举示《装修完工检查记录》一份，其中载明：房号，业主廖伟鹏，进场装修时间2014年2月18日，装修结束时间2014年5月5日，“装修完工检查意见”注明：……安装电子感应门封闭消防通道……2015年5月6日。“维修事务部会签意见”注明：违规占用消防通道，不便于物业对消防设施设备进行维护检查，建议业主自行对消防设施设备进行日常检查维护，或将所占用消防通道恢复原状。2015年5月6日”。下方“业主意见”一栏有“廖伟鹏”的签字，日期为2015年5月6日。廖伟鹏质证认为，因时间太久，是否本人签字记不清了，对真实性无法确认。
2017年7月26日，加州物业公司与重庆锦瑞电梯有限公司（以下简称锦瑞公司）签订《电梯配件销售合同》，约定：中渝·爱都会南区因进水导致3号电梯MF3、MF4、MA9、称重板、门机变频器、门电动机、按钮及芯片损坏，导致电梯无法运行，双方约定由锦瑞公司进行更换，相关配件报价（含人工费、税金及管理费）共计38456元，付款方式为：签订合同后支付预付款13600元，剩余款项24856元于2017年12月31日前结清，结清后一次性开具增值税专用发票给加州物业公司，到货时间为签订合同后1天。
2017年8月24日，加州物业公司向锦瑞公司转账支付电梯配件费用13600元。锦瑞公司对此开具日期为2017年8月20日的收款收据一张，并载明“欠发票”。
庭审中，廖伟鹏申请了证人王某出庭作证。王某陈述：1.我是廖伟鹏的员工，负责保洁工作；2.2017年7月25日的8时34分，我接到电话称公司被水淹了，大约十分钟后我到大厅遇到保安，当时没有其他人在现场；我们坐低层电梯到十二楼再走到十六楼，开门发现办公室被水淹了，出租的部分是关了门的；我用门卡打开我们的电子感应门进入厕所位置，有一扇木门可以通到租户公司，保安撞开门后进入，发现消防栓在流水，关闭消防栓后就不再流水了，大概12点左右把水排干；3.我们的公司是天利电力公司，租户的公司叫思迈欧公司，都安装了电子感应门，需要用卡才能打开，只有我们的员工才有卡；感应门是安装在电梯前室，消防栓是在室内，感应门以内的清洁是我们自己做，以外的部分是物管负责；4.当时租户的公司淹了十厘米左右，我们公司办公室也淹到脚背，除了老总办公室和会议室外都存在水淹情况；5.之前我没有发现漏水的情况，我一般上午十点多就走了，但员工是下午五点半才下班。
加州物业公司申请了证人李某、汪某出庭作证。李某陈述，我是公司安全部员工，2017年7月25日20时30分左右我值夜班，接到报告称1栋3号电梯有水声，通知到现场查看，我赶往现场时通知了巡逻岗和相关值班人员，分两组查找水源，后来发现来自16楼。当时发现是玻璃门内流出来的水，已经淹了电梯，我就通知其他巡逻岗用沙袋堵在电梯前防水，并通知扫水，随后向主管部门汇报。随后我通知楼栋管家让业主来开门，因为他们的门我们进不去，需要刷卡。大约半小时后天利电力公司的保洁来开门，当时是另一边玻璃门漏水，保洁来开了天利的门，我和保洁还有工程部的人进去，拉开了一扇上锁的门才进入的，发现消防栓一直漏水，工作人员关水后就没有漏水了。当时发生漏水的公司已经没有人了，东西也搬走了很多了。对消防设施我们是每月检查一次，每天要巡逻四次，每层楼都要巡逻。这栋楼其他楼层也有安装玻璃门的情况，巡查时如果开了门我们就进去检查，没开门就不进去。
汪某陈述：我是加州物业公司从事维修的员工。7月25日晚8点半左右接到电话称一号楼电梯进水，只有一个人值班，值班人员要求我去现场支援，我在途中又接到电话称是16楼漏水，门是关着的不清楚漏水原因。那边是将1、2栋的水全部关掉，我10多分钟后到了现场，和其他部门的人一起扫水，保安部的人用沙袋堵电梯防止进水，但水基本没减少。我和维修师傅去将消防栓总阀门关了，这样消防管道余水都会从漏点出来。我们又到现场扫水，有人打电话让业主来开门，大约半小时后一个保洁人员来开了门，发现不是他们那边，我们准备去另一侧，去了发现还有一个木门关着，打开后进入隔壁，发现消防栓在漏水，关掉阀门后就没漏了，然后就清理积水。16楼有4部电梯，1号、2号是正常的，3号进水无法使用，4号也有进水的情况，但当时保安部已经用沙袋围住了。我们每个月有外面的维保单位检查弱电和主机，我们自己每个月检查水系统。
庭审中，廖伟鹏陈述：发生漏水事故时，谢友利租赁部分已经搬走，该部分房屋处于空置状态。加州物业公司陈述：1.已退还廖伟鹏的装修保证金，但不代表认可其装修不存在问题；2.对于电梯维修，因损坏原因是廖伟鹏房屋的消防栓漏水，不能动用大修基金维修，故是由加州物业公司自行垫资维修。
庭后，廖伟鹏向本院提交了鉴定申请，请求对消防栓漏水造成的损失进行鉴定。
以上事实有房屋产权证、《前期物业服务协议》、《消防安全责任书》、《装饰装修管理协议》、《违章整改通知》、《电梯配件报价书》、《电梯配件合同》、兴业银行汇入回单、收款收据、证人王某、李某、汪某的证言及当事人陈述在案为据。加州物业公司举示的《装修登记表》、装修图纸、《装修阅图意见》真实性无法确认，《秩序维护巡查签到表》、《设备设施维修保养记录》、《岗位值班记录》，与本案的认定无关联性，本院不予采纳。
本院认为，加州物业公司爱都会管理处与廖伟鹏签订的《前期物业服务协议》，加州物业公司、廖伟鹏均对其效力予以认可，其内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按约行使权利、履行义务。
本案争议焦点在于双方对于漏水事故及相关损失的发生是否存在违约行为。本院认为，廖伟鹏存在违约行为而加州物业公司不构成违约，理由在于：
第一，消防栓属于共用设施设备，廖伟鹏、谢友利安装电子感应门的行为，不能使其性质变更为专有部分，加州物业公司作为物业服务企业理应负有维护检修的义务。但同时廖伟鹏作为业主，也不得作出阻碍消防栓使用及阻碍加州物业公司进行维护检修的行为。虽然加州物业公司举示的《装修登记表》等证据真实性无法确认，不能证明其在廖伟鹏装修时提出了对消防栓问题的整改意见，但根据加州物业公司于2015年5月6日向廖伟鹏、7月16日向承租人谢友利发出的《违章整改通知》，足以证明加州物业公司并不认可廖伟鹏、谢友利在电梯前室安装电子感应门，将消防栓圈入室内的行为，并要求了整改，而廖伟鹏、谢友利均未整改。结合证人证言可见，电子感应门只能刷卡开启，而加州物业公司并不持有门禁卡，无法自行开门进入，故电子感应门的安装客观上阻碍了加州物业公司对消防栓的维护检修，该行为也违反了《前期物业服务协议》中关于业主不得擅自占用共用设施设备的约定。对于廖伟鹏辩称其他业主也存在类似行为的意见，即使情况属实，也不能改变该行为属于违约行为的性质，故该抗辩理由不能成立。
第二，加州物业公司尽到了合同约定的服务义务。根据双方陈述和证人证言，漏水情况是加州物业公司人员首先发现，随后加州物业公司相关人员赶往现场处理、采取措施查找漏水原因、防止电梯进水，并通知了廖伟鹏一方的人来开门查找漏水原因，在发现漏水处后立即关闭了消防栓，之后协助进行排水，从整个过程看，加州物业公司的处理及时，措施适当，并无明显的过错或过失。因此，加州物业公司已适当履行了对共用设施设备的维修义务、防止损失扩大的义务和协助义务，不存在违约行为。
据此，消防栓漏水不是由于加州物业公司存在违约行为所致，对廖伟鹏要求加州物业公司赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持，对其鉴定申请本院亦不予准许。
关于加州物业公司的反诉请求。虽然漏水的消防栓位于谢友利承租部分的室内，但加州物业公司仍有权要求廖伟鹏承担违约责任，理由在于：第一，廖伟鹏系《前期物业服务协议》的当事人，也是整层专有部分的业主，协议约定的物业服务范围及于整层，基于合同的相对性，廖伟鹏负有保障整层专有部分不发生协议所约定违约情形的合同义务，也应就整层的专有部分出现的违约情形向加州物业公司承担违约责任。第二，廖伟鹏自述漏水情况发生时谢友利已经搬离，所承租部分处于空置状态，则廖伟鹏作为业主，在之前已有条件将该部分的电子感应门进行整改以排除对消防栓的圈占状态，而其未进行整改，也存在一定的过错。
关于损失的认定。结合本案情况，可以认定2017年7月25日消防栓漏水浸入电梯的事实。加州物业公司在2017年7月26日即与锦瑞公司签订了《电梯配件销售合同》，且载明了漏水导致的是电梯部件损坏，时间上具有合理性，损坏情况也与其证人陈述的电梯进水情况基本吻合。虽然证人李某、汪某系加州物业公司员工，但其陈述的现场处理情况如开门进入房屋并关闭消防栓的经过、之后进行排水的情况，与廖伟鹏的证人王某的陈述能够印证，其二人的证言互相也能印证，且李某、汪某作为直接参与现场处理的人员，对现场情况的描述具有一定的客观性，应当予以采信。另一方面，因消防栓被圈占对加州物业公司的维护检修构成障碍，加州物业公司认为不属于动用大修基金维修范围而自行垫付电梯维修费用，符合情理。虽然该费用尚未完全支付，但维修已经完成，剩余费用加州物业公司需按约定支付给锦瑞公司。本院认为，电梯维修产生的费用38456元属于加州物业公司的损失，对其要求廖伟鹏赔偿电梯维修费38456元的反诉请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）廖伟鹏在本判决生效后五日内赔偿被告（反诉原告）重庆加州物业服务有限公司电梯维修费38456元；
二、驳回原告（反诉被告）廖伟鹏的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3250元，减半收取1625元，反诉案件受理费381元，合计2006元，均由原告（反诉被告）廖伟鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 陈吉彦
二〇一七年十二月八日
书 记 员 杨如玉