广东省始兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0222民初127号
原告刁定国，男，汉族，住广东省始兴县，身份证号码×××035X。
原告谢春燕，女，汉族，身份证住址：广东省蕉岭县，现住广东省始兴县，身份证号码×××1726。
被告：韶关明德投资有限公司，地址：广东省始兴县。
法定代表人：陈象恩，职务总经理。
委托代理人夏祥明，广东王芬律师事务所律师。
第三人始兴县农村信用合作联社，地址：始兴县。统一社会信用代码：9144022279771056XQ。
法定代表人张寿清，职务理事长。
委托代理人廖福石。
委托代理人植靖钧。
原告刁定国、谢春燕与被告韶关明德投资有限公司谢春燕与被告韶关明德投资有限公司（以下简称“明德投资公司”）、第三人始兴县农村信用合作联社（以下简称“始兴农信社”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，后依法转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刁定国、谢春燕，被告明德投资公司的委托代理人夏祥明、第三人始兴农信社的委托代理人廖福石、植靖钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刁定国、谢春燕诉称，原告于2014年4月29日购买了被告位于始××县太平镇墨江大桥东侧（墨江豪庭）的商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，原告所购买房屋的总房款是398045元，原告于2014年4月29日交付首付款120045元，余下房屋款278000元在2014年5月10日向始兴县农村信用合作联社办理银行按揭贷款。按照合同约定，被告应于2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。如被告逾期交房，应承担相应的违约责任。（1）逾期不超过240个工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过240个工作日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。……根据《商品房买卖合同》的约定，原告已付清了房款，并每月定期向银行还款，累计已达19个月，然而被告却未按照合同的约定，按期将经验验收合格的商品房交付给原告使用。现被告逾期交房的时间已超过240个工作日，在被告逾期交付商品房期间，原告曾多次催促被告交房，并欲与被告协商解除合同及退还房款等事宜，但均被被告予以拒绝。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告房款398045元，房屋维修基金45274527.29元、契税5800元、产权代办费300元、预交其他税1000元、按揭费540元、违约金79609元及房款逾期返还利息；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中诉讼过程中，原告放弃主张房款逾期返还利息，但主张被告赔偿其已清偿的按揭贷款利息。
被告明德投资公司辩称，一、被告不同意解除合同。受房地产市场低迷的影响，各个楼盘都有逾期交楼的情况，墨江豪庭原老板出现经营非常困难的情况，现法人代表接受楼盘后现法人代表接手楼盘后，为了各买受人的利益，投入了大量的资金，在楼盘销售很不理想、资金难于回笼的情况下，被告一直积极应对困难，多方筹措资金来支撑这个工程，商铺楼现已竣工商品楼房现已竣工，于2016年3月3日始兴县住房和建设局初步组织了验收，很快就可以交楼了。《商品房买卖合同》约定2014年12月30日交楼，逾期交楼超过240个工作日买受人即可解除合同。刚过249个工作日，2016年1月1日，原告就通过寄挂号信给被告要求解除合同，原告就迫不及待要解除合同？解除合同对原告就有如此多的好处？最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六“合同成立以后客观情况发生当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”体现了情势变更原则，情势变更原则也即合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大损害，这个时候双方当事人就应该重新协商，如果达不成协议，人民法院来判定是否解除合同或变更合同。就本案来说，原、被告订立《商品房买卖合同》时，双方都不可能预见房地产市场会出现如此恶劣的状况。变更遇到了困难被告遇到了困难，希望原告能理解和宽容，因为很快就可以交楼，多等几天对原告的损失也不会很大。逾期交楼是约定解除事由，原告单单以逾期交楼为由诉请解除合同，理由不充分。二、如果解除合同。1、原告诉请的返还购房款没有法律依据，贷款的返还应由银行主张权益，按揭贷款不应当返还给原告。2、房屋维修资金、按揭费用是由被告代收代缴，实际收款人不是被告，不应由被告返还。3、原告诉求购房合同违约金计算有误，由于原告累计已付款是购买首付款，所以计算违约金应该按首付款来计算，不能按首付款＋按揭款计算。综上所诉，原告起诉没事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人始兴农信社诉称，经原告申请，2014年5月30日原告在我联社办理了个人购房按揭贷款278000元，我联社与原、被告签订了《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》合同约定原告向我联社借款金额278000元，以涉案房产作抵押担保，由被告承担阶段性连带责任保证担保，担保期限至原告所购房产依法办妥房产证并按××的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止。当天，我联社依据合同约定向原告发放了贷款278000元，贷款期限至2034年5月30日止。截止2016年2月20日，原告在我联社的贷款本金金额为267862.2元。现我联社作为独立诉讼第三人参加诉讼，提出独立诉讼请求：1、若原、被告签订的《商品房买卖合同》经法院确认继续履行，则请求确认我联社与原、被告签订的《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》。2、若原被告签订的《商品房买卖合同》经法院确认解除，则请求解除我联社与原、被告签订的《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》。原、被告连带清偿我联社贷款本金267862.2元（截止2016年2月20日）及利息（自2016年2月21日起至贷款结清之日期间产生的利息按合同约定计算）；3、我联社对涉案房产享受优先受偿权；4、本案诉讼费用由原、被告承担。原、被告于2014年4月29日签订《房屋买卖合同》后，以该合同项下的座落于始××县太平镇墨江大桥东侧（墨江豪庭2、3栋）3-1202号房的商品房为抵押物，在第三人始兴农信社办理了278000元个人住房贷款。贷款担保方式为抵押加阶段性保证。房产所有权人原告刁定国、谢春燕以上述房产作抵押，被告提供阶段性保证。为此，原、被告与第三人于2014年4月24日签订了《借款合同》，并在始兴县房地产交易所办理了抵押登记手续。2014年5月30日，第三人始兴农信社向原告发放了了278000元个人住房贷款，并将贷款了278000元全额支付到被告账户上。贷款发放后，原告能积极履行《借款合同》义务，按期还款，至今没有出现拖欠现象，截止至2016年6月20日，原告名下的贷款本金余额为265230.29元。本案中，被告未能按期履行《商品房买卖合同》义务，逾期未能交房，原、被告发生纠纷而诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》，其过程不在于第三人，第三人的债权应当受到保护。为此请求依法判令：1、解除原、被告与第三人于2014年5月30日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并宣布《借款合同》项下的贷款立即到期；2、原、被告立即向第三人清偿贷款本金265230.29元及利息（利息结清至2016年6月20日止，2016年6月20日之后的利息按《借款合同》约定计算至清偿之日止）；3、第三人有权对涉案抵押物进行处分，并享有优先受偿权；4、本案所有诉讼费用由原、被告承担。
经审理查明，2014年4月29日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：始第1325053096），原告以总房款398045元购买被告开发建设的位于始××县太平镇墨江大桥东侧（墨江豪庭）第3幢12层1202号商品房。合同约定“……第八条交付期限。出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；…第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列×种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过240个工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过240个工作日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起叁十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。…第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…”合同签订当日，原告向被告交纳了购房首付款120045元，办理银行按揭费540元，并向始兴县住房和城乡规划建设局缴纳了住宅专项维修资金4527.29元。2014年5月4日，原告拟向第三人申请借款278000元，并提交一份《个人住房借款申请表》。2014年5月4日，原、被告、第三人签订一份《不可撤销回购保证书》，主要内容约定如原告在一定期限内未能按贷款合同偿还贷款本息或发生其他违约行为时，第三人可通知被告履行回购责任，被告需在接到该通知时代原告清偿全部贷款本息及相关费用。被告履行其回购责任后，可拥有处理涉案房产的权利，而无需得到原告的同意。同日，原告还向第三人出具一份声明书和划款授权书，确认三方签订的《不可撤销回购保证书》及授权第三人将贷款划入指定账户。2014年5月30日，原告（××）、被告（担保人）与第三人（××）签订了《个人购房按揭贷款合同》，约定原告向第三人借款278000元，被告提供连带责任保证至原告所购房屋依法办妥房地产权证书并按第三人要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止。上述借款合同签订当日，第三人将上述贷款金额278000元根据原告出具的《划款授权书》，划入原告指定的被告账户，至此，被告已全额收到原告购房款398045元。2014年5月28日，原、被告及第三人就涉案房屋在始兴县房地产交易所办理了按揭抵押预告登记，第三人为抵押权人，原告为抵押人，被告为担保人。2014年7月8日，被告代原告缴纳涉案商品房契税5970.68元。2014年8月30日，原告向被告交纳涉案房屋契税5800元、产权代办费用300元、预交其他税费1000元。双方约定的交房日期到期后，涉案房屋因无法取得验收合格证明，不符合交付条件，原告拒绝接收房屋。2016年1月1日，原告通过邮寄送达被告一份《告知函》，要求与被告解除签订的《商品房买卖合同》及返还购房款、赔偿损失等，但双方未就上述争议协商解决，原告遂诉至本院。至庭审结束时止，被告未将经验收合格的房屋交付原告，亦未为原告办理好产权登记手续。庭审过程中，被告承认已逾期交房超过240个工作日。
余款278000元通过按揭贷款方式向第三人始兴农信社办理了按揭贷款。2014年5月28日，原、被告及第三人就涉案房屋在始兴县房地产交易所办理了按揭抵押预告登记，第三人为抵押权人，原告为抵押人，被告为担保人。2014年5月30日，原告（××）、被告（担保人）与第三人（××）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向第三人借款278000元，被告为本合同项下原告的全部债务提供阶段性连带责任保证至抵押登记手续办妥且抵押物的相关权利证书由第三人收执之日止。同日，第三人将上述贷款金额278000万元划入原告指定的被告账户。2014年5月27日，原告交纳住宅专项维修资金4527元；按揭费用540元（咨询费300元、按揭查档费80元、其他工本费用160元）。2014年7月8日，被告代原告缴纳涉案商品房契税5970.68元，双方约定的交房日期到期后，涉案房屋因无法取得验收合格证明，不符合交付条件，原告拒绝接收房屋。2016年1月1日，原告通过邮寄送达被告一份《告知函》，要求与被告解除签订《商品房买卖合同》及返还购房款、赔偿损失等，但双方未就上述争议协商解决，原告遂诉至本院。至庭审结束时止至原告起诉之日止，被告未将经验收合格的房屋交付原告，亦未为原告办理好产权登记手续。庭审过程中，被告承认已逾期交房超过240个工作日，原告坚决要求解除购房合同。
另查明，原告向第三人按揭贷款后，原告均按约定清偿贷款本息。至2016年6月20日止，原告已清偿贷款本金12769.71元、利息34563.47元，尚欠贷款本金265230.29元。
上述事实，有原告提交的有原告提交的原告身份证，企业机读档案登记资料、组织机构代码证，广东省商品房买卖合同，广东农村信用社借款借据、住宅专项维修资金缴存通知书与资金专用收据、收款收据2张、银联刷卡存根2张、税务发票，邮政快递单、邮件查询单，始兴县房地产抵押登记申请审批表、个人购房按揭贷款合同2份，始兴墨江豪庭业主诉求书、业主签名表，韶关明德投资有限公司证明，照片3张；被告提供的税收完税证，房屋登记费票据，按揭查档费、咨询费发票，查档证明费；第三人提供的原告的身份证、户口本、结婚证，个人住房借款申请表，不可撤销回购保证书，声明书，划款授权书，始兴县房地产按揭（抵押）登记证明书，广东省商品房买卖合同，个人购房按揭贷款合同、借款借据身份证、企业机读档案登记资料、组织机构代码证、商品房买卖合同、收款收据、告知函、快递单、邮件查询结果、韶关市房地产按揭（抵押）登记申请审批表及证明书、业主诉求书、签名表、现场照片、还款情况一览表，被告提交的税收完税证明、咨询费发票、按揭查档费、查档证明费，第三人提交的原告刁定国、谢春燕的居民身份证、户口簿、未婚证明、《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款借据、个人贷款支付凭证、还款情况一览表、房地产抵押登记证明书，及庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按合同全面履行各自义务。按照合同约定，被告应于2014年12月30日前将验收合格的商品房交付原告，逾期交房将承担相应的违约责任。其中逾期交房超过240个工作日，除遭遇不可抗力的特殊原因外，原告有权解除合同。至起诉之日止，被告已逾期交房超过240个工作日，且被告延迟交房系因其所建房屋未能通过验收合格，属其自身原因，并非合同约定的不可抗力因素，即双方约定的解除合同条件成就，因此，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：始第1325053096）理由充分，本院予以支持。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》予以解除，原、被告及第三人签订的商品房担保贷款合同的目的已无法实现，因此，第三人诉请解除与原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，理由成立，本院亦予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后、商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，原告向被告直接支付的购房款120045元，及至本判决生效之日止的已清偿的贷款本金，由被告予以返还；至本判决书生效之日起，原告尚欠第三人的贷款本息，则由被告直接向第三人清偿。关于原告主张被告返还住房维修基金45274527.29元，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八第一款规定：“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账户结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。”和参照韶关市《关于办理住宅专项维修资金变更等事项的通知》第一条第1项的规定：“新购商品房。购房人与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》缴存维修资金后又解除购房合同的，由房地产开发企业按已缴存维修资金的金额垫支给购房人，购房人收到该维修资金款项后，填写《住宅专项维修资金变更申请表》（以下简称申请表，附件1）的相关信息，并交予房地产开发企业；待该房屋有新购买人后，新购买人支付由房地产开发企业垫支的维修资金，房地产开发企业持《申请表》、原住宅专项维修资金缴款通知书、商品房购买合同及原、现业主身份证到市住建局办理资金分账户更名手续。”在原、被告的房屋买卖合同被依法解除后，应由被告垫支该款给原告，故对该请求，本院予以支持。关于原告主张被告返还产权代办费用300元、按揭费用540元、预交其他税费1000元和已偿还的按揭贷款利息、赔偿违约金79609元的问题。因被告违约导致合同解除，因此，被告应按合同约定承担全部的违约责任。原告为购买房屋支出的产权代办费用300元、按揭费用540元、预交其他税费1000元及已清偿的按揭贷款利息属原告的实际损失，该损失由被告予以赔偿，同时，按照原、被告双方签订《商品房买卖合同》第八九条第（2）款的约定，被告应赔偿原告违约金79609元（398045元×20%），因此，原告该项诉请理由充分，本院予以支持。关于原告要求被告支付购房款逾期返还利息（从起诉之日起计至还清止），双方在合同第九条中约定在通知解除合同的三十日内的违约金按20%进行了弥补，之后的损失双方未约定，但被告在逾期三十日后没有退还购房款给原告，一直占用该购房款，应承担该占用期间的利息。因本院已支持原告要求被告赔偿其已清偿的按揭贷款利息，故对该项诉请中原告主张的占有期间的利息应以原告交付的首付款120045元为基数计付，对原告主张超出部分，本院不予支持。关于第三人主张对涉案抵押房屋享有优先受偿权的问题。原、被告、第三人已就涉案房屋办理了抵押预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，原告、被告、第三人已就涉案房屋办理了抵押预告登记，作为抵押权利人的第三人对预告登记的涉案房屋享有排他权，且原、被告对第三人主张对涉案房屋享有优先受偿权亦无异议。因此，第三人主张对涉案房屋享有优先受偿权于法有据，本院予以支持。
关于被告辩解违约金的计付方式应以首付款为计算基数，被告缴纳的涉案房屋契税应抵扣房款的问题。原告于2014年4月29日交纳了涉案房屋首付款120045元，并在2014年5月30日通过银行按揭贷款了方式，将贷款278000元委托第三人划入了被告账户，即原告已实际全额支付被告购房款398045元，原告也已根据其与第三人签订的借款合同履行偿还贷款本息的义务，原告主张按照房屋总款计付违约金理由充分，对被告的抗辩，本院不予采纳。至于被告要求将其缴纳的涉案房屋契税用于抵扣应返还原告的房款的问题。涉案房屋目前尚未办理了所有权转移登记手续，原告并未实际取得涉案房屋所有权，因此被告要求原告承担契税的抗辩理由不充分，本院亦不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《住宅专项维修资金管理办法》第二十八第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告刁定国、谢春燕与被告韶关明德投资有限公司于2014年4月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：始第1325053096）。
二、解除原告刁定国、谢春燕、被告韶关明德投资有限公司与第三人始兴县农村信用合作联社于2014年5月30日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。
三、被告韶关明德投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告购房款120045398045元、住宅专项维修资金45274527.29元及自2014年5月30日起至本判决生效之日止原告刁定国、谢春燕已向第三人始兴县农村信用合作联社归还的贷款本金（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。
四、被告韶关明德投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告逾期交房违约金79609元。
五、被告韶关明德投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告刁定国、谢春燕产权代办费用300元、按揭费用540元、预交其他税费1000元及自2014年5月30日起至本判决生效之日止原告刁定国、谢春燕已向第三人始兴县农村信用合作联社归还的贷款利息（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。
六、被告韶关明德投资有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刁定国、谢春燕以购房款120398045元从2016年11月2525日起至本判决确定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付的利息。
七、被告韶关明德投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向第三人始兴县农村信用合作联社清偿原告刁定国、谢春燕自判决生效之日起就《个人住房（商业用房）借款合同个人购房按揭贷款合同》剩余的贷款。
七八、在本判决第六项债务范围内，第三人始兴县农村信用合作联社对位于始兴县太平镇墨江大桥东侧（墨江豪庭）第3幢1202号房折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。自被告韶关明德投资有限公司清偿上述贷款之日起十五日内，第三人办理对涉案房屋上抵押登记的涤除手续。
八九、驳回原告刁定国、谢春燕的其他诉讼请求。
九十、驳回第三人始兴县农村信用合作联社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11329元，其中原告预交8647元，第三人预交2682元，由被告韶关明德投资有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 罗立城
代理审判员 邱烨强
代理审判员 徐友云
二〇一六年六月三十日
书 记 员 凌 斌