广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终14389号
上诉人（原审被告）:牟维安,男,1963年3月7日出生,汉族,住福建省厦门市思明区。
上诉人（原审被告）:广州宝丝捷化妆品有限公司,住所地广东省广州市花都区花山镇平西村平步大道以北,统一社会信用代码9144011466591670XQ。
法定代表人：牟维安，总经理。
上列上诉人共同委托诉讼代理人：王月甜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上列上诉人共同委托诉讼代理人：曹婷，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:广州慧科实业发展有限公司,住所地广东省广州市花都区花山镇小布村106国道旁,组织机构代码77118711-7。
法定代表人：万金刚，董事长。
委托诉讼代理人：邓金顺、罗泰庆，职员。
上诉人牟维安、广州宝丝捷化妆品有限公司（以下简称宝丝捷公司）因与被上诉人广州慧科实业发展有限公司（以下简称慧科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初6966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
牟维安、宝丝捷公司上诉请求：一、改判驳回慧科公司的全部诉讼请求。二、本案诉讼费用由慧科公司承担。事实与理由：一、一审法院忽略了牟维安、宝丝捷公司交付的租赁保证金问题，判决明显不当。二、一审法院认定事实不清，《新建厂房租赁合同》仍在继续履行，尚未到期，一审法院认定租赁期限届满不当。1.牟维安、宝丝捷公司与慧科公司于2005年8月30日签订的《新建厂房租赁合同》仅仅属于双方达成初步合作意向的立项合同，慧科公司在牟维安、宝丝捷公司交付30万元租赁保证金的前提下，慧科公司才开始动工建设厂房，计算租赁期限不能仅依该合同约定。一审法院忽略合同注明“交付时间如有提前或推迟按实际发生时间计算”，实际上，牟维安、宝丝捷公司装修厂房完毕是在2007年10月，应以2007年10月为实际交付时间。此外，结合牟维安、宝丝捷公司在一审期间提交的《中国建设银行账户交易明细》(2007年)，可证明牟维安、宝丝捷公司自2007年10月19日将涉案租赁物装修完毕并开始向慧科公司交纳租金。也就是说，根据双方重新约定事项，原租赁合同期限从2007年10月开始起算，截止到目前，合同期限尚未届满。2.一审法院认定事实不清，忽略了涉案租赁物的竣工验收时间，单凭《新建厂房租赁合同》约定认定租赁期限届满，依据明显不足。根据慧科公司在一审法院提交的《建设工程规划许可证》记载，许可日期为2005年11月11日。结合《报建审核意见书》出具日期同为上述日期，而审核意见上第5点明确记载竣工期限：二年。由此推断，工程竣工应在2007年11月左右。众所周知，建设工程从立项到竣工（包括立项审批、规划设计、建设工程报建、建设工程竣工验收），所需时间绝不可能在半年之内能完成，也就是说涉案工程竣工肯定不可能是2006年4月1日。因此，租赁物尚未存在就不存在租赁，更不可能存在计算租赁期限的问题。3.根据谁主张谁举证的举证规则，慧科公司应举证证明2016年4月1日时全部完工并交付牟维安、宝丝捷公司使用，但慧科公司没有。4.一审法院对租赁期限的认定和理解与当事人约定不符。根据《新建厂房租赁合同》第6条约定，牟维安、宝丝捷公司对于租赁期限的期待以及双方理解是以10年为核心，而不是以2006年7月起算，牟维安、宝丝捷公司在涉案租赁物的装修投入以及毛坯房初始建设花费了不少金钱，结合第一点，租赁物交付时间为何至关重要，决定了牟维安、宝丝捷公司的权利是否被削减。5.慧科公司声称2006年4月1日交付场地与事实不符。根据双方签订的租赁合同第10条第6款，在双方办理交付手续应当由双方交付验收，交付使用后慧科公司给牟维安、宝丝捷公司70天的免租期。结合一审确定的大前提，牟维安、宝丝捷公司第一次交租时间是2007年10月，履行事实与合同约定有差异，仅免租70天。意味着真正交付时间并不是慧科公司声称的2006年4月1日，否则在长达一年多的时间，慧科公司没有理由不追讨应收取的租金，甚至这么多年也没有发函告知或者起诉。三、一审法院认定事实不清，不确认牟维安、宝丝捷公司所提交的《厂房交接证明》及《厂房租赁装修事宜补充协议》，明显依据不足。一审法院依据广东恒鑫司法鉴定所作出粤恒[2016]文鉴字第70号《司法鉴定意见书》鉴定意见为：《厂房交接证明》与《新建厂房租赁合同》中“詹旭清”签名笔迹不是同一人书写。牟维安、宝丝捷公司明确提出对此鉴定意见不服，并在收到该《司法鉴定意见书》后，明确向一审法院提交《重新鉴定申请书》，提出司法鉴定所仅通过比对两份文件签名，就得出《厂房交接证明》上“詹旭清”的签名为临摹笔迹的判断，依据不足。《厂房交接证明》是詹旭清本人在牟维安面前亲笔签名，而《新建厂房租赁合同》是慧科公司签名盖章后派人送给慧科公司签署，故牟维安、宝丝捷公司对该合同上“詹旭清”的签名是否其本人所签，不得而知。同样，《股权转让协议》上的签名是否詹旭清本人所签也不得而知。因此，缺少詹旭清本人到场亲笔取样形成样本，单凭现有文件中比对“詹旭清”的笔迹，无法得出是否“詹旭清”本人所签的唯一性结论。此外，根据牟维安、宝丝捷公司提交的《厂房交接证明》，2006年9月28日由房东交接人“詹旭清”及承租人“牟维安”本人亲笔签名确认，且明确“现将新建的毛坯厂房交与牟维安装修，原租赁合同从现在起顺延至装修结束（约6-8个月）开始执行，其他事项再议。”另，双方于2006年10月5日再次签订《厂房租赁装租赁装修事宜补充协议》，由房东“詹旭清”及承租人“牟维安”本人亲笔签名确认，其中第一条明确约定“原合同执行日期从协议之日起顺延到八个月以后执行作为装修期，如未完工则实际装修完工算起。”上述两份证据充分证明牟维安、宝丝捷公司与慧科公司对此前签订的《新建厂房租赁合同》的租赁期限作出重新约定，且该合同上明确“交付时间如有提前或推迟按实际发生时间计算”，因实际上租赁物的交付时间有所推迟，双方对租赁合同的租期作出相应更改也符合常理。慧科公司对于该两份对其不利的证据一概予以否认，但未提交任何相反证据予以证明，应承担举证不能的责任。四、广州市华盟价格事务所有限公司所作出的《价格评估结论书》的评估结论，缺乏事实依据，不科学，不合理，不合法，一审法院据此作为占有使用费的计算标准，明显有误。1.涉案租赁物租金价格仅是毛坯房标准，是由牟维安、宝丝捷公司自行花费大量金钱装修，如把牟维安、宝丝捷公司自行装修后产生的升值部分也计算在内，作为评估标准，明显不合理。2.《价格评估结论书》“标的概况”描述并不严谨，缺乏科学严谨性。根据“七、价格评估过程”描述，评估小组于2017年1月16日及2017年3月27日两次赴现场进行了实地勘查。2017年3月27日，评估小组进入厂区内，对厂区内部进行拍照。“标的概况”表述为“现场勘查当日，该厂区处于停业休息中，没有正常生产，评估人员也无法进入厂区内”，与实际勘查情况不符，缺乏评估报告的科学性和严谨性。3.《价格评估结论书》中“标的价格评估，3，对月平均租金单价的评估”，提及“针对本次评估标的的现状，我们在同类型的供求区域进行了大量的市场调查，根据评估时点同区域同类型同档次厂房、办公楼、宿舍、空地的市场租金价格水平”，但该《价格评估结论书》中并没有附其进行大量市场调查，以及同区域同类型同档次厂房的市场租金价格作为参考依据。结论书未明确说明价格评估的调查、参数的确定等，明显违反了广东省涉案物价格鉴定操作规程，缺乏必要的参考依据，且没有任何比较实例分析，得出的价格评估完全没有依据，不应作为证据使用，更不能作为判决依据。五、一审法院认定牟维安、宝丝捷公司没有提供证据证明税金，认定事实错误。根据牟维安、宝丝捷公司与慧科公司签订的《新建厂房租赁合同（续一）》第2条房屋租赁税明确约定，“乙方从2007年7月办理房屋租赁税开始，向甲方交纳房屋租赁税人民币2300元，甲方按照税费金额，相应开具正式的租赁发票给乙方。”在慧科公司开具正式租赁发票给牟维安、宝丝捷公司时，需要交付2300元的房屋租赁税，据此，牟维安、宝丝捷公司称部分月份缴纳的金额为68270元是因为扣除税金2300元的陈述与事实相符，更有相关证据予以证明。六、一审法院在错误认定本案事实的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，判决租赁期限届满，适用法律错误。
慧科公司辩称：一、本案焦点和诉讼请求是租赁合同是否到期，牟维安、宝丝捷公司返还涉案租赁物给慧科公司，牟维安、宝丝捷公司是否向慧科公司支付房屋占有使用费，租赁保证金问题不影响本案处理，因牟维安、宝丝捷公司在一审未提出反诉，应不予审理认定。二、关于对牟维安、宝丝捷公司所称《新建厂房租赁合同》未到期。1.依据2005年8月30日签订的《厂房租赁合同》明确约定，租赁期限自2006年4月起至2016年3月31日止。依据《新建厂房租赁合同》第十七条约定：本合同有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日前迁离租赁物，并将租赁物完好无损返还甲方。合同期届满前，慧科公司于2016年1月25日发出通知书告知牟维安、宝丝捷公司，合同到期后慧科公司将收回涉案租赁物业自用，要求牟维安、宝丝捷公司按照合同约定向慧科公司返还涉案物业，但牟维安、宝丝捷公司一直拒绝，至今牟维安、宝丝捷公司仍未向慧科公司交回涉案物业，是严重违约行为，严重损害慧科公司的利益。2.牟维安、宝丝捷公司与慧科公司签订的《新建厂房租赁合同》《新建厂房租赁合同
慧科公司于2016年7月18日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、牟维安、宝丝捷公司向慧科公司按照原状返还位于广州市花都区花山镇平西村平步大道北的厂房、办公楼、宿舍及空地等租赁物；二、牟维安、宝丝捷公司向慧科公司支付自2016年4月1日起至交付涉案物业之日止的占用使用费（自2016年4月1日起暂计至立案之日止，厂房、办公楼、宿舍月租金按10元/㎡的标准计算，空地月租金按2元/㎡的标准计算，合计382106元）；三、牟维安、宝丝捷公司承担本案的诉讼费用。
诉讼中，慧科公司变更第二项诉讼请求为：牟维安、宝丝捷公司向慧科公司支付自2016年4月1日起至交付涉案物业之日止的占用使用费（自2016年4月1日起暂计至2016年8月24日，厂房、办公楼、宿舍月租金按30元/㎡的标准计算，空地月租金按6元/㎡的标准计算，合计1528424.93元）。
一审法院认定事实：涉案租赁物位于广州市花都区花山镇平西村平步大道北，包括厂房、办公楼、宿舍及空地。厂房面积6528平方米，办公楼面积1230.71平方米，宿舍面积2256平方米，空地面积2996.76平方米。权属人是慧科公司。
2005年8月30日，慧科公司（甲方）与牟维安（乙方）签订《新建厂房租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都区花山镇平西村平步大道北新建的厂房和宿舍租赁给乙方使用，租赁物建筑面积约7000平方米左右，空地面积约5000平方米左右；甲方按照甲乙双方共同协商确认的厂房结构新建标准厂房，厂房的装修按普通标准装修，厂房内如有特殊要求的装修或隔墙费用由乙方自行负责。租赁期限为10年，即从2006年4月1日起至2016年3月31日止。交付时间如有提前或推迟按实际发生时间计算。但甲方必须在2006年4月1日前全部完工正式交付乙方使用。如甲方不能按时交付（延期）厂房给乙方使用，每迟一天按月租金的1‰交滞纳金给乙方。在租赁期间内，头三年乙方单方面终止合同的，乙方支付给甲方的押金不予退还，另应再赔偿10万元的违约金；如甲方单方面终止合同生效时间不足半年的，甲方除归还乙方所有的保证金外，应赔偿25万元的违约金给乙方，如甲方从提出终止合同到终止合同生效时间超过六个月时间以上，甲方除归还乙方所有保证金外，还应赔偿乙方10万元的违约金。租赁期限届满时，乙方应提前3个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有优先权。租赁保证金30万元，租金按建筑面积每月6元/平方米，空地每月1元/平方米，如厂房、宿舍、办公室等的建筑面积超出7000平方米以上的部分，甲方只收乙方租金2000元。低于400平方米甲方不计租金。租金从第六年开始，在原租金的基础上递增10%。乙方如有需要在厂区空地上搭建厂棚，可自行搭建，费用自负。甲方收租金后开具收据给乙方，如乙方需要甲方开发票，开发票所需费用由乙方负责。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。《新建厂房租赁合同》甲方（印章、签字）落款处为“詹旭清”的签名及慧科公司的盖章，乙方（印章、签字）落款处为“牟维安”的签名。
合同签订后，慧科公司称其按约定向牟维安交付了涉案租赁物，牟维安称慧科公司于2006年9月28日将毛坯厂房交付给其装修，其于2007年10月19日装修完毕并开始向慧科公司交纳租金。
2007年7月3日，甲方慧科公司与乙方宝丝捷公司签订《新建厂房租赁合同（续一）》，约定：租赁费的数量和交纳时间：厂房四楼面积1632平方米，乙方从2007年6月1日开始租用，租金6元/平方米；办公楼三楼419.62平方米和宿舍四楼576平方米，乙方从2008年1月1日开始租用，租金为6元/平方米；乙方应于每月10号或该日以前向甲方支付当月租金等。
《新建厂房租赁合同（续一）》签订后，牟维安于2007年8月15日成立宝丝捷公司，以涉案租赁物作为经营场所，牟维安是宝丝捷公司的法定代表人。牟维安、宝丝捷公司按《新建厂房租赁合同》和《新建厂房租赁合同（续一）》的约定向慧科公司支付租金。
2016年1月25日，慧科公司向牟维安、慧科公司EMS邮政快递通知，告知牟维安、宝丝捷公司涉案厂房及宿舍的租赁合同的租赁期至2016年3月31日，现距离合同到期只剩两个多月，由于业务发展及经营需要，其决定租赁合同到期后不再续签，租赁物自用，要求牟维安、宝丝捷公司尽早安排物业内存放的货品及住宿人员，合同到期后按时将租赁物交还慧科公司。牟维安、宝丝捷公司称其没有收到该通知，慧科公司提交的EMS快递查询及妥投证明显示，该邮件于2016年1月27日已妥投，他人签收。
牟维安、宝丝捷公司称慧科公司将涉案毛坯厂房交付给其装修时，慧科公司当时的法定代表人詹旭清与牟维安于2006年9月28日签订了《厂房交接证明》，约定原租赁合同从现在起，顺延至装修结束（约6-8个月）开始执行。牟维安与詹旭清于2006年10月5日签订了《厂房租赁装修事宜补充协议》，约定原合同执行日期从本协议之日起顺延到八个月以后执行作为装修期，如未完工则按实际装修完工算起。慧科公司对牟维安、宝丝捷公司提交的《厂房交接证明》《厂房租赁装修事宜补充协议》均不予确认，认为《厂房交接证明》《厂房租赁装修事宜补充协议》上詹旭清的签名与《新建厂房租赁合同》上詹旭清的签名并非同一人所签，该两份证据是牟维安、宝丝捷公司伪造的。并申请对《新建厂房租赁合同》上“詹旭清”的签名与《厂房交接证明》上“詹旭清”的签名是否同一人所写进行鉴定。
一审法院依法委托鉴定结果为落款日期为2006年9月28日的《厂房交接证明》上“房东交接人：”栏内“詹旭清”签名笔迹与签订日期为2005.8.30的《新建厂房租赁合同》第3页上“甲方（印章、签字）：”栏内“詹旭清”签名笔迹不是同一人书写。
诉讼中，慧科公司申请对涉案租赁物自2016年4月1日起至申请日止的租金市场价格进行评估。一审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，该公司于2017年4月7日出具了报告书，评估结论为：广州市花都区花山镇平西村平步大道北的厂房、办公楼、宿舍及空地等租赁物从2016年4月1日起暂计至2016年9月18日租金的市场价格为人民币567622元。其中厂房月平均租金单价为10元/平方米，办公楼月平均租金单价为11元/平方米，宿舍月平均租金单价为8元/平方米，空地月平均租金单价为1.5元/平方米，即涉案租赁物的每月租金为（6528平方米×10元/平方米＋1230.76平方米×11元/平方米＋2256平方米×8元/平方米＋2996.76平方米×1.5元/平方米）＝101360.95元。慧科公司为此支付了笔迹鉴定费6400元，租金价格评估鉴定费15000元。
另查明，慧科公司于2005年3月4日成立，投资人为安宁（投资15万元）、詹旭清（投资35万元）。2012年12月6日，慧科公司的股东安宁、詹旭清将其持有的慧科公司的股份转让给万金刚，并于2012年12月26日进行了工商登记变更。2013年3月6日慧科公司变更股东登记为万金刚、王会元。2016年12月12日，慧科公司从原来“广州慧科电器有限公司”变更名称为“广州慧科实业发展有限公司”。
现涉案租赁物仍由牟维安、宝丝捷公司使用，并按原合同的租金标准向慧科公司支付租金，根据慧科公司提供的交通银行网上转账电子回执，牟维安、宝丝捷公司自2016年4月1日至2017年4月30日止共计向慧科公司支付了租金887510元。牟维安、宝丝捷公司称其每月租金按70570元的标准支付，部分月份缴纳的金额为68270元是因为扣除了税金2300元，慧科公司对此不予确认。
一审法院认为，慧科公司与牟维安签订的《新建厂房租赁合同》《新建厂房租赁合同（续一）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。
本案的争议焦点为：合同约定的租赁期限是否存在顺延期限的情况。《新建厂房租赁合同》约定的租赁期限为10年，从2006年4月1日起至2016年3月31日止，交付时间如有提前或推迟按实际发生时间计算。从合同上述合同期限内容看，合同的租赁期限明确，没有约定租赁期限顺延的内容。牟维安、宝丝捷公司认为慧科公司是2006年9月28日才将涉案毛坯厂房交付给其装修，其于2007年10月19日装修完毕正式使用后开始支付租金。牟维安、宝丝捷公司陈述根据2006年9月28日、2006年10月5日牟维安与詹旭清签订了《厂房交接证明》及《厂房租赁装修事宜补充协议》，双方重新约定合同的租赁期限顺延到八个月以后作为装修期，如未完工则按实际装修完工算起。因此，合同的租赁期限应从其装修完毕即2007年10月19日起计算。慧科公司对牟维安、宝丝捷公司提交的《厂房交接证明》《厂房租赁装修事宜补充协议》均不予确认，认为上述两份文件上“詹旭清”的签名并非詹旭清本人所签。经鉴定，牟维安、宝丝捷公司提供的《厂房交接证明》上“詹旭清”的签名与《新建厂房租赁合同》上“詹旭清”的签名并非同一人所写。虽然詹旭清本人未能到庭亲自书写“詹旭清”的样本进行鉴定，但《新建厂房租赁合同》是牟维安与慧科公司签订的，双方均确认其真实性。牟维安、宝丝捷公司虽称《新建厂房租赁合同》是慧科公司签名盖章后送给其签名，而《厂房交接证明》《厂房租赁装修事宜补充协议》是詹旭清当面所签，没有提供证据证明，一审法院认为《新建厂房租赁合同》上“詹旭清”的签名为詹旭清本人所签具有较高可信度，且更符合常理。而牟维安、宝丝捷公司提交的《厂房交接证明》《厂房租赁装修事宜补充协议》是牟维安、宝丝捷公司单方提交，慧科公司不予确认，且经鉴定《厂房交接证明》上“詹旭清”的签名与《新建厂房租赁合同》上“詹旭清”的签名并非同一人所写，因此，一审法院对牟维安、宝丝捷公司提交的《厂房交接证明》《厂房租赁装修事宜补充协议》不予确认。根据《新建厂房租赁合同》的约定，合同于2016年3月31日届满，在慧科公司通知不再续租并要求牟维安、宝丝捷公司交还租赁物的情况下，牟维安、宝丝捷公司应按合同约定向慧科公司交还租赁物。牟维安、宝丝捷公司在2016年3月31日合同期限届满后仍占用租赁物，应向慧科公司支付占有使用费。根据评估租金价格，从2016年4月1日起，牟维安、宝丝捷公司应按评估价101360.95元/月向慧科公司支付占有使用费。2016年4月1日至2017年4月30日共13个月，此期间的占有使用费为1317692.35元（101360.95元×13），扣减牟维安、宝丝捷公司已支付的2016年4月1日至2017年4月30日的租金887510元，牟维安、宝丝捷公司还应向慧科公司支付2016年4月1日至2017年4月30日的占有使用费430182.35元。牟维安、慧科公司称其支付2016年4月1日至2017年4月30日期间的租金还包括了部分税金，没有提供证据证明，一审法院不予确认。2017年5月1日起至牟维安、宝丝捷公司交还租赁物止的占有使用费按评估价101360.95元/月的标准计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2017年5月26日作出判决：一、被告牟维安、广州宝丝捷化妆品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市花都区花山镇平西村平步大道北的全部租赁物，包括厂房、办公楼、宿舍及空地（厂房面积6528平方米，办公楼面积1230.71平方米，宿舍面积2256平方米，空地面积2996.76平方米）腾空交还给原告广州慧科实业发展有限公司；二、被告牟维安、广州宝丝捷化妆品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州慧科实业发展有限公司支付2016年4月1日起至交还租赁物之日止的占有使用费（2016年4月1日至2017年4月30日的占有使用费为430182.35元；2017年5月1日起至被告牟维安、广州宝丝捷化妆品有限公司交还租赁物之日的占有使用费按每月101360.95元的标准计算）；三、驳回原告广州慧科实业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18556元，由原告广州慧科实业发展有限公司负担13774元，被告牟维安、广州宝丝捷化妆品有限公司负担4782元；鉴定费21400元，由被告牟维安、广州宝丝捷化妆品有限公司负担。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，牟维安、宝丝捷公司提交：证据一、《收据》原件，拟证明牟维安、宝丝捷公司向慧科公司交付30万元租赁保证金，慧科公司于2006年6月17日向牟维安、宝丝捷公司出具《收据》；证据二、《发票》复印件，拟证明牟维安、宝丝捷公司向慧科公司支付租金，慧科公司向牟维安、宝丝捷公司出具相应租赁发票，如果对方没有开具发票，每月租金要扣除2300元租赁税；证据三、《广州市房屋租赁合同》，拟证明租赁厂房每平方米租金为10元，空地每平方米2元，牟维安、宝丝捷公司于2016年6月29日在涉案租赁物所在地附近（花都区花山镇坪西村十三经济社）租赁一厂房且月租金为31973元，可作附近租金价格水平参考。证据四、《中国农业银行银行卡交易明细清单》，拟证明牟维安、宝丝捷公司向出租方龙志雄支付租金。证据五、《照片》，拟证明牟维安、宝丝捷公司租赁厂房的实地照片。
慧科公司发表意见称：确认证据一的真实性，确实收到对方的租赁保证金30万元，收取租赁保证金的时间是2006年6月17日。牟维安、宝丝捷公司主张我方是在2007年10月才交付租赁物，该主张和收据时间相矛盾，我方收取租赁保证金之前就已把租赁物交付给对方，否则对方不会缴保证金。确认证据二的真实性，但我方是在2016年4月之后才没有开具发票，在2016年4月之前已全部开具发票。对于证据三的真实性、合法性、关联性不予确认，签订合同时应盖公章及按指模；牟维安、宝丝捷公司提交的合同是其本人另行签订，不予确认。对证据四的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，与本案无关。对证据五的真实性不予确认，且与本案无关。
牟维安、宝丝捷公司申请调取涉案租赁物的建筑工程施工许可证、建设工程规划验收合格证；还申请对于《厂房交接证明》、《厂房租赁装修事宜补充协议》与《新建厂房租赁合同》中的“詹旭清”签名是否为同一人笔迹重新进行鉴定。
二审另查明，2005年8月30日，慧科公司（甲方）与牟维安（乙方）签订《新建厂房租赁合同》第十条“乙方权利和义务”第6点约定，甲方建好厂房及厂区其他属甲方建造的配套工程全部完工后，由甲、乙双方验收交接，交付乙方使用后，甲方同意给70天时间作为乙方装修安装时间，此期间为免租金。
2006年6月17日，慧科公司收到牟维安、宝丝捷公司缴纳的30万元保证金。
2007年7月3日，甲方慧科公司与乙方宝丝捷公司签订《新建厂房租赁合同（续一）》约定，乙方从2007年7月办理房屋租赁税开始，向甲方交纳房屋租赁税人民币2300元，甲方按照税费金额，相应开具正式的租赁发票给乙方，甲方其余房屋租赁税及土地使用税均与乙方无关，由甲方自行负担。
2016年4月至8月，牟维安、宝丝捷公司向慧科公司每月支付70570元；2016年9月，牟维安、宝丝捷公司向慧科公司支付56770元；2016年10月至2017年4月，牟维安、宝丝捷公司向慧科公司每月支付68270元。
广东恒鑫司法鉴定所出具粤恒[2016]文鉴字第70号司法鉴定意见书载明，《厂房交接证明》“房东交接人”栏内的“詹旭清”签名笔迹运笔生硬，笔画转折处不自然，相连笔画的运笔缺乏照应关系和连贯性，判断为临摹笔迹。
牟维安、宝丝捷公司一审提交的2013年8月15日牟维安与安宁等人的对话录音中，牟维安称“2006年的12月份收第一次房租，2006年12月份他们才把这个厂建好交给我的，也就是说拖了将近一年”。
慧科公司二审确认2016年租金标准为每月70570元，表示对于应按实际交付涉案租赁物时间起算合同租期并无异议，但认为涉案租赁物已于《新建厂房租赁合同》约定时间亦即2006年4月1日之前交付。
本院认为，关于合同租期。2005年8月30日慧科公司与牟维安签订的《新建厂房租赁合同》约定，租赁期限为10年，即从2006年4月1日起至2016年3月31日止。交付时间如有提前或推迟按实际发生时间计算。牟维安、宝丝捷公司主张承租涉案租赁物用于经营工厂，需进行大量投入，故租期应按实际交付时间起算，租期应为10年，慧科公司对此并无异议。《新建厂房租赁合同》第十条第6点约定，甲方建好厂房及厂区其他属甲方建造的配套工程全部完工后，由甲、乙双方验收交接。慧科公司作为交付义务人，本应对于交付涉案租赁物负有举证责任，但其未能举证予以证明，亦未能证明其何时收到牟维安、宝丝捷公司支付的首月租金。因此，慧科公司仅仅依据《新建厂房租赁合同》主张合同租期自2006年4月1日起计，理据不足，不能成立。另一方面，牟维安、宝丝捷公司提交的《厂房交接证明》经鉴定，“房东交接人”栏内的“詹旭清”签名判断为临摹笔迹，故牟维安、宝丝捷公司依据《厂房交接证明》主张于2017年10月19日起计合同租期，亦不能成立。由于双方所举证据均不能证明涉案租赁物的实际交付和租期起计时间，而在牟维安、宝丝捷公司一审提交的录音中，牟维安自认2006年12月份收第一次房租，2006年12月份涉案租赁物建好交付，故本院依此认定《新建厂房租赁合同》的实际租期自2007年1月1日起计，亦即涉案租赁物的租期于2016年12月31日届满。一审法院判令牟维安、宝丝捷公司腾空交还涉案租赁物，并无不当，本院予以维持。
关于占有使用费标准。一审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对于涉案租赁物的租金价格进行评估，该公司经二次现场勘查后出具报告书，并经双方质证，一审法院予以采纳，符合法律规定，并无不当。牟维安、宝丝捷公司二审所举证据不足以推翻上述评估结论，其关于占有使用费标准的上诉主张本院不予支持。
关于税金。慧科公司与宝丝捷公司签订的《新建厂房租赁合同（续一）》约定，宝丝捷公司从2007年7月办理房屋租赁税开始，向慧科公司交纳房屋租赁税人民币2300元，慧科公司按照税费金额，相应开具正式的租赁发票给乙方。双方均确认2016年租金标准为每月70570元，故牟维安、宝丝捷公司主张应扣除税金2300元，理据不足。至于慧科公司是否开具发票的问题，牟维安、宝丝捷公司可另行主张。牟维安、广州宝丝捷化妆品有限公司至2016年12月31日止的欠付租金应为20700元。
关于租赁保证金。双方均未在一审就租赁保证金提出诉讼请求，不属本案审理范围。
关于调查取证。牟维安、宝丝捷公司二审提交的申请不属法院调查取证的范围，亦无涉本案处理，本院不予准许。
关于重新鉴定。一审法院委托鉴定《厂房交接证明》上“詹旭清”签名笔迹与《新建厂房租赁合同》上“詹旭清”签名笔迹是否同一人书写，广东恒鑫司法鉴定所出具司法鉴定意见书后经双方质证，一审法院依法予以采纳，并无不当。牟维安、宝丝捷公司提交重新鉴定的申请，不属于法律规定应当准许重新鉴定的情形，本院不予准许。
综上所述，一审判决对于双方合同租期认定不当，本院予以纠正，其余予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初6966号民事判决第一、三项；
二、变更广东省广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初6966号民事判决第二项为，牟维安、广州宝丝捷化妆品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州慧科实业发展有限公司支付至2016年12月31日止的欠付租金20700元及2017年1月1日起至交还租赁物之日止的占有使用费（按每月101360.95元的标准计算，扣除已支付的273080元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费、鉴定费按照一审判决执行；二审案件受理费费13170元，由上诉人牟维安、广州宝丝捷化妆品有限公司负担9275元，由被上诉人广州慧科实业发展有限公司负担3895元。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 万力平
审判员 郑怀勇
二〇一七年九月二十九日
书记员 杨仁义
黄妙丽