上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11685号
上诉人（原审被告）：上海星和电机有限公司，住上海市松江区九亭镇伴亭路500号第2-5幢、第7幢东区102室、东区2层。
法定代表人：江川和彦，执行董事。
委托诉讼代理人：吉峰，上海博拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海哲武实业发展有限公司，住所地上海市松江区松汇中路326号。
法定代表人：孙小平，总经理。
委托诉讼代理人：高洁，上海乾业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。
上诉人上海星和电机有限公司（简称星和公司）为与被上诉人上海哲武实业发展有限公司（简称哲武公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初5945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
星和公司上诉请求：依法撤销原判；驳回哲武公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由哲武公司承担。事实和理由：1.本案所涉租赁房屋原为星和公司所有，后转让给白某、钱某，因当时转让价格远低于市场价格，且该房屋的物业管理、日常维修、商业投保等都由星和公司承担，故该房屋租金低于市场价格。后哲武公司购得该房屋，并在取得房屋产权证前向星和公司提出调整租金的不合理要求，星和公司予拒绝。哲武公司遂将诉讼请求变更为解除双方租赁关系，而原判予以支持。该判决违背了“买卖不破租赁”的相关规定。星和公司在此房屋长期经营，并经原房主许可已分租他人，原判在未查清相关租赁事实的情况下解除租赁关系，偏袒一方，显失公正，将会造成星和公司及分租方巨大损失。2.哲武公司原诉请为变更租金，后要求解除租赁关系，两者非同一法律关系，原判准许哲武公司变更诉请，并据此判决，诉讼程序有误。3.星和公司与原房主约定2014年后房租另约，但事实上2014年至2016年的租金均为120万元，即使按2014年前的做法，房租的涨幅也应每年上涨10万元，绝非原判所认定的租金没有约定或约定不明，故原判认定事实和适用法律均有错误。
哲武公司辩称，涉案房屋转让价格低于市场价格与本案无关，租赁关系以房屋租赁合同为准。根据该合同，2014年开始房租另外约定，为此其曾与星和公司多次协商，按市场行情、交易习惯或价格评估等提出租金的调整方案，但星和公司均予回绝，致合同事实上不能履行，故其有权要求解除合同。其系本案的原告，有权在起诉后变更诉讼请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回星和公司的上诉，维持原判。
哲武公司向一审法院起诉请求：确认将2010年12月签订的《房屋租赁合同》年租金调整为4,000,000元，自2017年3月14日起算。后诉讼请求变更为：1、请求解除2010年12月签订的《房屋租赁合同》；2、判令星和公司向哲武公司返还上海市松江区XX镇XX路XX号的房屋；3、判令星和公司向哲武公司支付自2017年3月14日起至实际返还上述房屋之日止的使用费，按照每年1,200,000元为标准。
一审法院认定事实：2010年12月，星和公司与案外人白某、钱某签订了一份《房屋租赁合同》，约定星和公司承租白某、钱某位于上海市松江区XX镇XX路XX号的系争房屋，租期为2011年5月1日至2021年4月30日，房屋可在亲自管理下分割转租。租金自2011年5月至2011年12月为500,000元，2012年1月1至2012年12月为1,100,000元，2013年1月至2013年12月为1,200,000元，2014年开始房租届时另外约定。房屋及所属设施的维修责任由星和公司承担。同月，白某与星和公司签订了授权委托书，授权星和公司对系争厂房进行管理。
星和公司于2011年10月19日支付当年租金500,000元，于2012年10月19日和24日支付当年租金1,100,000元，并先后于2013年11月5日、2014年11月5日、2015年10月16日、2016年10月分别支付各年的当年租金1,200,000元。
2017年2月20日，哲武公司向星和公司发出通知书，载明由于系争厂房已经由哲武公司取得所有权，故此将房屋租金涨为每年4,000,000元，且每年递增5%，半年支付一次，押金为一个月租金330,000元。此外，由于星和公司不经允许将厂房层层分租，违背了亲自管理下分割转租的约定，故此哲武公司欲逐步收回该厂房。
庭审中，除了证明上述事实的证据外，星和公司为支持其抗辩，还提交了2013至2016年其作为白某的代理人维修系争厂房聘请案外人上海XX有限公司进行维修施工所产生的工程概况和费用发票、支付系争厂房水电费、保险费和管理人员工资的凭证、雨污水整改通知单、建设工程施工合同等。哲武公司拟证明其为系争厂房的管理付出了巨大努力。星和公司质证称，维修工程的证据真实性无法确认，且和本案无关，房屋租赁合同约定了房屋设施的维修应当由星和公司自己承担。对于雨污水工程的证据，造成雨污水混合现象是星和公司自身造成，与哲武公司无关。
一审法院认为，星和公司与案外人白某、钱某之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。现由于涉案厂房发生所有权变动，哲武公司继受了白某、钱某的地位成为原租赁合同关系的出租人，故哲武公司、星和公司之间成立房屋租赁合同关系，均应受到上述房屋租赁合同的约束。依据该租赁合同，双方对于2014年开始的房租应当另外约定，诉讼中，哲武公司主张租金标准自2017年3月14日起上涨至每年4,000,000元，或者按照系争房屋2017年的市场价格评估确定，星和公司均不予同意，双方对租金标准无法协商一致。原审法院认为，此种情形构成事实上的不能履行，哲武公司据此主张解除合同，于法有据，予以支持。至于合同解除的时间，原审法院确认以哲武公司解除合同的相应诉请送达星和公司之日即2017年6月14日为准。合同解除后，星和公司应当将系争厂房返还哲武公司，并支付哲武公司自2017年3月14日起至系争厂房实际返还给哲武公司之日的使用费。哲武公司的主张于法有据，予以支持。星和公司坚持继续履行合同的辩称意见，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（二）项、第一百一十条第（一）项的规定，判决：一、哲武公司与星和公司基于2010年12月签订的《房屋租赁合同》形成的房屋租赁合同关系于2017年6月14日解除；二、星和公司于判决生效之日起十日内将位于上海市松江区XX镇XX路XX号的房屋返还给哲武公司；三、星和公司于判决生效之日起十日内支付哲武公司自2017年3月14日起至实际返还房屋之日的使用费（按照每年1,200,000元的标准计算）。案件受理费7,460元，减半收取3,730元，由星和公司负担（于判决生效之日起七日内交付原审法院）。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。原判认定的事实无误，本院予以确认。
审理期间，哲武公司表示不愿意接受调解。
本院认为，上诉人星和公司与案外人白某、钱某就涉案房屋签署的《房屋租赁合同》合法有效，相关当事人及合同继受人应当全面履行合同。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，上述《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期至2021年4月30日止，原房主授权星和公司对该房屋进行管理，允许星和公司亲自管理下分割转租。相关证据表明，星和公司对涉案房屋履行了管理责任并作分割转租，房屋租金已支付至2016年10月。由此可见，诉讼双方成讼之前，该合同一直在有效履行之中，只是哲武公司于2017年3月成为新房主后，欲调整租金而不得，双方产生争议致讼，并不存在构成事实上不能履行之情形。同时，租赁合同为出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的协议，其中支付租金的内容为合同的主要款项，且本案因租金调整分歧而起，故不能简单套用《合同法》第一百一十条有关非金钱债务履行的相关规定。本案诉讼双方争议的焦点还在于，对《房屋租赁合同》中有关“2014年开始房租届时另外约定”如何理解和执行。被上诉人哲武公司认为，星和公司与原房主于2014年就房屋租金问题没有“另外约定”而致该租金过低，其作为新房主有权推动这一合同条款，落实该“另外约定”。但事实上，星和公司自2014年后连续三年向原房主白某、钱某支付各年租金1200,000元，且尚无证据证明白某、钱某对此拒绝接受或提出异议。可见，星和公司与白某、钱某虽然没有将“另外约定”落于书面，但双方用实际行为认可、接受了上述房屋租金，故该“做法”因多年的实际履行而在双方间已经形成交易默契或新的合意，这本身也可视作一种约定。只是按照合同此项“另外约定”，除已经交付的租金外，这一租金仍然因“另外约定”之条款而具有可变性。对此，哲武公司在购买涉案房屋时有义务全面了解该房屋占有、使用、收益、处分的相关情况，如有异议应及时向原房主提出或作出他选。哲武公司购得该房屋，当然地成为该房屋原业主所享有权利和承担义务的继受者。对此，应当推定哲武公司已经明知并愿意继续履行附着于该房之上的一切权利和义务。现哲武公司要求解除原房屋租赁合同，但又未提供星和公司违约或依法足以解除合同的相关证据，故其本案的诉讼请求缺乏事实和法律依据。
综上所述，上诉人星和公司的上诉请求予以支持。被上诉人哲武公司要求解除星和公司与案外人白某、钱某签订的房屋租赁合同及返还涉案房屋等附属诉讼请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条及《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，判决如下：
一、撤销上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初5945号民事判决；
二、驳回上海哲武实业发展有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费减半收取人民币3,730元，由上海哲武实业发展有限公司负担。二审案件受理费人民币7,460元，由上海哲武实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王列宾
代理审判员 王 奕
代理审判员 胡天和
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 谢瑄瑄
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条
第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
三、《中华人民共和国合同法》第六十一条
合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。