山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁08民终2693号
上诉人（原审原告）：陆叶，女，1976年9月27日出生，汉族，
委托诉讼代理人：孔凡盛，山东××律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛文文，山东××律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东欧隆投资置业有限公司，统一社会信用代码：91370811668094430A。
法定代表人：史军，董事长。
委托诉讼代理人：周光运，山东××仕××律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庞清华。
上诉人陆叶因商品房预售合同纠纷一案，不服济宁高新技术产业开发区人民法院（2015）济高新区民初字第1784号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，原、被告于2014年8月31日签订了《济宁市商品房买卖合同》，约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于济宁市高新区崇文大道北、菱花南路东即欧隆盛源小区第3-1号楼01单元13层01-306号商品房一套，建筑面积104.98平方米，总金额为人民币309691元。该合同第八条约定，出卖人应当在2014年11月30日前交付房屋。同日，原、被告签订合同补充协议一份，第四条约定了关于房屋交付的补充约定，具体时间以出卖人发放的《入伙通知书》载明的交付时间为准（不迟于前述交付日期），买受人对此无异议。发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式。出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付给买受人，则买受人给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，出卖人应按买受人已交购房款万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行。
上述两份合同签订后，原告已向被告缴纳购房款309691元。被告于2015年7月24日通知原告上房，原告已领取上房钥匙。因被告迟延交房，被告于2015年3月16日出具关于山东欧隆投资置业有限公司致欧隆盛源小区全体业主的答复意见书一份，被告承诺欧隆盛源小区01#、3-1#、3-2#、5#、6#、8#、9#、11#、15#楼，山东欧隆投资置业有限公司保证在2015年6月15日前交付，具备水、电、路某、业主装修必须条件；欧隆盛源小区1#、10#、16#、17#楼，山东欧隆投资置业有限公司保证在2015年7月15日前交付，具备水、电、路某、业主装修必须条件；如果未按照第1条约定的时间交付，按双方签订合同第八条规定的交付日期和第九条第1款规定的逾期180天后，其违约金按照合同实际交总房款的日万分之三支付给业主。如果按照第1条约定时间交付，按双方签订合同有关条款规定支付违约金。
原审法院认为，原、被告之间签订的济宁市商品房买卖合同和补充协议，上述合同系原、被告双方的真实意思表示，属合法有效合同，原、被告双方当事人应全面履行合同内容。按照上述合同的约定，原告购买的楼房应在2014年11月30日前交付使用，补充协议约定，出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付给买受人，则买受人给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。被告交付的方式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式，原、被告均认可被告已于2015年7月24日通知原告上房，被告已构成延迟交付，应承担违约责任。按照原被告双方签订的商品房买卖合同和补充协议的约定及答复意见书，扣除60天宽展期后，自2015年1月30日至2015年7月24日，逾期时间为174日，按照原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，被告应按原告已交购房款309691元的万分之一向原告支付违约金。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告山东欧隆投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告陆叶违约金30.97元（自2015年1月30日至2015年7月24日，按原告已交购房款309691元的万分之一）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152元，由原告陆叶负担102元，由被告山东欧隆投资置业有限公司负担50元。
宣判后，上诉人陆叶不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判被上诉人增加赔偿2015年11月1日前的违约金18271.75元，上诉人保留主张2015年11月1日后迟延交付商品房违约金的权利。理由是，一、一审法院认定被上诉人已于2015年7月24日履行交房义务属认定事实错误，涉案房屋至今未经相关部门验收，既不符合合同约定，也违反法律规定。二、被上诉人于2015年3月16日向上诉人出具答复意见书被上诉人亦表示认可，是双方真实意思表示，对双方均具有约定力。在约定的交房日期届满后180日内应按约定的已交房款的日万分之零点二承担违约责任，在180日之后至达到约定的“该商品房经验收合格”期间内应按已交房款的日万分之三承担违约责任。
被上诉人山东欧隆投资置业有限公司答辩称：原审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。一、上诉人已上房，应视为被上诉人履行了交房义务。上诉人在原审中认可于2015年7月24日办理了上房手续，被上诉人于2015年3月16日为部分楼宇的业主出具了答复意见书，上诉人认可该答复意见书。被上诉人在答复意见书中承诺只要水电能使用、道路畅通、具备装修条件就可以在2015年6月15日前交付房屋，目前该房屋已经具备了上述上房条件，其他业主也已经上房居住。同时，上诉人上房使用，应视为上诉人认可被上诉人的交付条件，视为房屋交付合格。所以，上诉人上房时间应视为被上诉人违约终止时间，被上诉人违约时间应计算到上诉人上房时间为止。二、合同约定的交房期限届满后存在60日的宽展期，该60日宽展期不计算违约金。双方签订的补充协议的第4条第7款约定，被上诉人因自身原因不能在合同约定的时间内交付房屋时，买受人给予出卖人60天的宽展期，该宽展期内合同继续履行，同时，出卖人不承担违约责任，而上诉人在上诉状中也认可该60天的宽展期不计违约金。所以，该宽展期不应追究被上诉人延期交房违约责任，计算违约金的起点应在该宽展期届满后才能开始计算。三、答复意见书第二条“关于合同第九条约定责任的时间明确”不适用于本案。因本案双方当事人在《济宁市商品房买卖合同》中的第九条关于被上诉人逾期交房的违约责任中存在两种约定，该答复意见书第二条仅适用于当事人在《济宁市商品房买卖合同》中第九条选择第一款之约定，凡是选择了第二款之约定的就不适用该答复意见书的承诺。第二款是依据双方签订的《补充协议》约定,而《补充协议》中约定，被上诉人没有在约定的时间内交付房屋，上诉人给被上诉人60天的宽展期，被上诉人在60天的宽展期内不承担违约责任。依据该补充协约定与答复意见书的承诺，宽展期届满后仍未交付房屋的，按上诉人已交付房款的万分之一支付延期交房违约金。
二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人是否已完成了交付房屋的义务；二、被上诉人迟延交房违约金应当如何计算。关于第一个焦点问题，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”上诉人陆叶已于2015年7月24日领取了房屋钥匙，双方完成了对房屋的转移占有，可视为房屋已交付使用，故违约金应计算到2015年7月24日。关于第二个焦点问题。根据双方合同的约定，被上诉人应当最迟于2014年11月30日向上诉人交付房屋，但是，上诉人没有在该时间履行交付房屋的义务，已构成迟延交房。根据补充协议的约定，上诉人应给予被上诉人60日的宽展期，宽展期内被上诉人无需承担迟延交房违约责任，违约金应自2015年1月30日起算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方签订的《合同补充协议》约定，宽展期届满后，按上诉人已交购房款总额的万分之一支付违约金。无论逾期交房时间有多长，均按已交购房款总额的万分之一支付违约金，显然不公平，明显低于造成的损失，上诉人要求根据已付房款按日万分之一予以调整，不超出法律规定的合理限度，应予支持。因双方在合同第九条中约定逾期交房的违约责任按第二种方式处理，故答复意见中的逾期180天后按已交房款的日万分之三支付违约金不适用于上诉人陆叶。自2015年1月30日至2015年7月24日合计176天，违约金数额应为5450.56元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持济宁高新技术产业开发区人民法院（2015）济高新区民初字第1784号民事判决第二项。
二、变更济宁高新技术产业开发区人民法院（2015）济高新区民初字第1784号民事判决第一项为：被上诉人山东欧隆投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付给上诉人陆叶违约金5450.56元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费152元，由上诉人陆叶负担111元，被上诉人山东欧隆投资置业有限公司负担41元。二审案件受理费256.80元，由上诉人陆叶负担181.80元，被上诉人山东欧隆投资置业有限公司负担75元。
本判决为终审判决。
审判长 闫先东
审判员 朱壮男
审判员 何艳真
二〇一六年十月十四日
书记员 姜佑华