广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4210号
上诉人（原审被告）：广州源海房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：列海权，该司经理。
委托代理人：祝锋，广东海云天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：伍浩仁，住广州市越秀区。
委托代理人：陈英金，广东法制盛邦律师事务所律师。
原审被告：列海权，住广州市增城区。
委托代理人：祝锋，广东海云天律师事务所律师。
上诉人广州源海房地产开发有限公司（以下简称“源海公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年7月31日，伍浩仁（乙方、买方）与源海公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买位于海珠区革新路16号源海御苑第59号17层1703房（房屋地址：海珠区凤安一街59号1703房）（以下简称“涉案房屋”），总价款为2431043元，采用按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起支付2001043元，剩余房款430000元须于2012年7月19日前申请办理银行按揭手续，并按按揭方式付款；甲方应当在2012年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；双方同意乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定的期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价0.05%的标准向乙方支付违约金；附件七：（第五条）乙方在办理房地产权证前应向甲方付清全部房款及税费（包括按本合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不负任何责任；乙方委托甲方办理房地产权证时，应在甲方规定的时间内向甲方提交版房地产权证所需的有关资料和证明文件，以便统一办证；乙方延迟提交的，甲方办证时间顺延，乙方未能提交的，甲方不承担迟延办证的法律责任；（第十四条）乙方委托甲方办理《房地产权证》的，甲乙双方同意：（第14.1条）如甲方已向房地产登记机构递交了《房地产权证》办理所需资料，但由于房地产登记机构或规划部门的原因，延误《房地产权证》办理时间的，乙方不得追究甲方违约责任；等。
2012年12月15日，源海公司向伍浩仁交付了涉案房屋。
2014年3月10日，广州市房管部门将涉案房屋产权登记至伍浩仁名下。
源海公司为证明其主张，提供了如下证据：1、日期为2007年6月8日的（2004）穗中法执字第01346号恢字1号民事裁定书；2、日期为1996年7月3日的城规批（1996）134号广州市城市规划局《关于住宅组团总平面规划修改方案的复文》；3、日期为2006年3月9日的广州市城市规划局穗规（2006）332号《关于海珠区革新路16号规划情况的函》；4、日期为2010年1月22日的广州市海珠区人民法院（2007）海指执字第231号-3《协助执行通知书》；5、日期为2010年9月21日的广州市海珠区法院（2011）海执函字第2619号《公函》；6、2009年12月2日的《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）3680号）及其附件1：建筑功能指标明细表、附件2：建设工程审核书；7、日期为2011年12月31日的《关于送审建筑设计方案的复函》；8、日期为2012年1月9日的《关于申请确认凤某花园配套小学是否继续复建的请示》；9、日期为2012年4月17日的《关于凤安花园配套小学地块控规局部修正问题的复函》（穗规函（2012）1609号）；10、日期为2012年9月25日的《关于同意凤某花园第五期住宅项目先行办理规划验收手续的函》（海教函（2012）178号）；11、日期为2012年11月21日的《广州市建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2012）966号），显示建设位置为海珠区革新路16号，建设规模1幢，地上31层（部分3层），建筑面积42560平方米，证明凤某花园五期通过规划验收的日期；12、《建设工程施工安全评价书》，证明涉案地块工程已于2012年4月16日完成建筑层面，因为规划原因，配套小学和地下室无法继续建设等；13、日期为2013年4月2日的《关于“源海御苑”住宅楼地下室施工情况的说明》；14、广州市凤某物业管理有限公司于2014年6月17日出具的《证明》；15、广州市海珠区凤某花园业主委员会于2014年6月19日出具的《证明》；16、相关照片等，证据14-16均证明源海公司已就控规调整造成小学无法建设等事宜向业主进行了公告、说明；17、日期为2013年4月7日的《广州市建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2013）222号）及附件，显示建设位置为海珠区革新路16号，建设规模1幢，地下2层，建筑面积5078平方米，证明凤某花园五期地下建筑物通过规划验收的日期及相关情况；18、日期为2013年7月1日的《广州市房地产交易登记中心收件收据》、日期为2013年7月12日的《受理回执》，证明源海公司申请小区房地产初始登记的日期；19、2013年9月4日的《广州市房地产初始登记告知书》，证明源海公司取得小区房地产初始登记的日期等；20、2013年9月15日、2013年11月15日、2013年12月15日的《关于办理房地产权证的通知》及相关照片，证明源海公司已及时就各业主产权证办理事宜发布公告，通知相关业主办理产权证；21、广东合富辉煌房地产顾问有限公司出具的《关于源海御苑房地产证办理过程的说明》，证明源海公司公司已依法通知伍浩仁提供资料，并在办妥房地产权证后及时通知伍浩仁领取；22、伍浩仁签字确认的尾期发票收据，拟证明伍浩仁确认与源海公司不存在债权债务关系，无权要求源海公司承担违约责任；该收据主要内容如下：今收到广州源海房地产开发有限公司出具的本人承购源海御苑A栋1703单元购房款的尾期发票；收取该发票后，本人已与源海公司结清所有购房款项，本人与源海公司不存在其他债权债务关系。
伍浩仁的质证意见如下：对上述证据1-9的真实性没有异议，但相关证据是在伍浩仁与源海公司签订房屋买卖合同之前所发生的事情，与案件无关，也不足以证明该楼盘的规划变更；证据10真实性没有异议，但对其关联性有异议，该证据反而证明源海公司可以提前办理验收手续，而不是推迟办理验收手续；证据11-15均与案件无关，这些证据只是说明源海公司在卖楼之前所出现的关于小学建设问题的处理意见，与案件没有任何关联性；证据16真实性不确认，因为该照片并没有反映照相的日期，所以难以确认该照片的形成时间，而且这些照片也与案件无关；证据17真实性没有异议，关联性有异议，地下停车场验收与案件不存在关联性；证据18真实性没有异议，关联性有异议，该证据只是证明初始登记的办理时间，也是源海公司按合同约定必须履行义务的相关时间，但该时间并不能证明源海公司有延期办理房产证的权利，因此该证据与案件无关；证据19真实性没有异议，关联性有异议，该证据反而证明推迟办理初始登记是由于源海公司自身的原因所导致的，该证据与案件并不存在关联性；证据20真实性没有异议，关联性有异议，该证据也证明源海公司逾期通知办理房产证，而伍浩仁已按相关通知内容提供相关资料，伍浩仁并不存在逾期提供相关资料的事实；证据21真实性没有异议，但关联性有异议，该中介公司是代表源海公司工作的，如果该说明的内容真实的话，该中介公司的工作后果应由源海公司承担，该说明并无法证明源海公司按期履行办理房产证的义务；证据22真实性没有异议，关联性有异议，该收据只是针对收取购楼发票而签写的，里面提到的双方结清楼款不存在其他债权债务关系，是针对购楼款项的支付问题，而案件是追究源海公司迟办证的违约责任，并非该收据上面所陈述的其他债权债务关系，根据合同法，提供格式条款一方免除其责任，该条款无效。
另查明，源海公司是列海权出资设立的有限责任公司（自然人独资）。
伍浩仁于2015年1月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、源海公司向伍浩仁支付迟延办理房屋产权登记的违约金171301元（从2013年10月19日计至2014年3月9日共141天，按购房款2429814元为基数，按每日万分之五计算）；2、列海权对源海公司的上述债务承担连带责任；3、源海公司、列海权承担案件受理费。
在案件原审审理过程中，伍浩仁与源海公司、列海权确认以下事实：经过面积差结算，伍浩仁向源海公司实际支付了房款2429814元，涉案房屋交付之日起的210个工作日届满的日期为2013年10月18日。
源海公司、列海权还陈述了如下意见：涉案项目的建设在2011年12月2日完成主体结构建设，2012年4月16日完成项目建筑屋面工程，相关装饰装修工程也完成，一项建设工程只有在通过规划验收合格后才能办理竣工验收手续，源海公司于2012年11月21日取得涉案楼盘地上部分的规划验收合格证，2013年4月7日取得地下部分的验收合格证，根据法律规定，取得上述两项规划验收合格证后，才能申请房屋的初始登记，源海公司于2013年7月1日向房管部门申请初始登记，规划验收延迟导致初始登记时间的相应迟延，故为小业主办理房产证的时间也必然相应顺延。
伍浩仁还陈述了如下意见：第一，源海公司、列海权承认没有按期办妥房产证，但认为是规划调整的原因导致的，而该规划的调整实际是源海公司在取得该开发土地以及建楼之前的规划所造成的，而在伍浩仁、源海公司签订购房合同的时候，源海公司是明显知道规划存在的问题，但源海公司在购房合同中仍承诺在房屋交付使用之日起210个工作日内为伍浩仁办妥房产证，因此源海公司主张的规划原因是不成立的；第二，源海公司、列海权主张伍浩仁拖延提供办理房产证资料，但没有提供相关的证据加以证明，因此该主张不成立；源海公司主张根据合同补充协议第14条第1款约定，认为其无须承担违约责任，是歪曲合同约定，该条款约定由于房产登记部门或规划部门的原因导致房产证推迟办理的免责前提条件是源海公司已向房地产登记机构提交办证所需资料，与源海公司在办证之前由于自身的原因所出现的一些规划的推迟无关，而且就算是规划变更，源海公司也应依法履行通知伍浩仁的责任，但源海公司从未通知过伍浩仁存在签订购房合同后出现规划变更的事由。
原审法院认为：伍浩仁与源海公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。上述合同约定，源海公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为伍浩仁办妥产权登记。现伍浩仁、源海公司双方均确认涉案房屋交付之日起的210个工作日的截止日期为2013年10月18日，房管部门于2014年3月10日将涉案房屋登记至伍浩仁名下。鉴此，对于源海公司存在逾期办证的事实，原审法院予以认定。
关于源海公司抗辩伍浩仁迟延提交办证资料的问题，鉴于在商品房买卖关系中双方所处的地位，对于具体所需的办证资料源海公司负有通知伍浩仁的义务，虽然源海公司提交证据拟证明其通过公告的方式通知业主提交办证资料，但伍浩仁不予认可，且伍浩仁的合同目的是购买房屋取得房屋产权，源海公司没有证据证明伍浩仁存在拒绝提交或迟延提交办证资料的事实，故对源海公司该抗辩意见，原审法院不予采纳。
关于源海公司、列海权抗辩其迟延办证的原因是由于规划调整导致的问题。源海公司提供的穗规验证（2012）966号《广州市建设工程规划验收合格证》显示海珠区革新路16号地上31层（部分3层）于2012年11月21日通过规划验收，穗规验证（2013）222号《广州市建设工程规划验收合格证》显示海珠区革新路16号地下2层于2013年4月7日通过规划验收。源海公司主张取得上述两项规划验收合格证后，才能申请房屋的初始登记，其司于2013年7月1日向房管部门申请初始登记，涉案楼盘的规划验收延迟导致初始登记时间的相应迟延，故其为小业主办理房产证的时间也必然相应顺延。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第14.1条约定“如甲方已向房地产登记机构递交了《房地产权证》办理所需资料，但由于房地产登记机构或规划部门的原因，延误《房地产权证》办理时间的，乙方不得追究甲方违约责任”，案件中，涉案楼盘地上、地下建设工程均于源海公司应当为伍浩仁办理房产证期限届满即2013年10月18日之前取得了规划验收合格证，且根据上述附件七第14.1条的约定是源海公司必须向房管部门提交了涉案房屋办证所需资料后出现的规划部门原因导致源海公司延误办证的违约责任伍浩仁才不得追究，故源海公司、列海权主张因涉案规划调整而导致其办证延迟不属于违约行为的意见依据不足，原审法院不予采纳。
至于源海公司、列海权主张的伍浩仁签字确认的尾期房款发票收据问题，伍浩仁在该收据上签字确认收到尾期房款发票，并表示“收取该发票后，本人已与源海公司结清所有购房款项，本人与源海公司不存在其他债权债务关系”，伍浩仁在该收据上签字显然只是表示已收到尾期房款发票，并已结清购房款项，源海公司、列海权主张伍浩仁已放弃追究迟办证违约责任的意见无理，原审法院不予采纳。
源海公司延迟办证的行为已经构成违约，应承担违约责任。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》约定“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定的期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价0.05%的标准向乙方支付违约金”，故伍浩仁要求源海公司每日按总房价2429814元的万分之五的标准支付从2013年10月19日起至2014年3月9日止的迟办证违约金，合法合理，原审法院予以支持，违约金总额以伍浩仁主张的171301元为限。源海公司提出合同约定的违约金过高的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。
源海公司是列海权出资设立的一人有限责任公司，而列海权没有举证证明公司财产独立于其自己的财产，故伍浩仁要求列海权对源海公司的上述债务承担连带责任，符合法律规定，原审法院予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年6月25日作出判决：一、广州源海房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内，向伍浩仁支付从2013年10月19日起至2014年3月9日止的迟办证违约金（每日按购房款2429814元的万分之五的标准计算，总额以伍浩仁主张的171301元为限）。二、列海权对上述判决第一项确定的广州源海房地产开发有限公司的债务承担连带责任。案件受理3726元，由源海公司、列海权负担。
判后，上诉人源海公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决关于附件七相关条款的认定错误。附件七并未将“房地产登记机构或规划部门的原因”限定在源海公司递交相关办证资料后，无论该原因发生在何时，源海公司均应依此免责。何况根据法律规定，建设工程未经规划验收是不能申请办证的。也就是说，规划部门原因不可能发生在源海公司递交相关办证资料之后。二、本案迟延办证主要系因规划调整，原审判决对此未予认定是错误的。涉案楼盘原系广州新峰房地产开发有限公司（以下简称新峰公司）开发，由源海公司于2007年经法院委托拍卖时竞得。根据拍卖时设定的条件，源海公司须继续以新峰公司名义出资建设凤某花园一至四期内未完成的配套小学、地下停车场等公建配套项目。但在原规划要求的配套小学报建期间，2012年4月7日，广州市规划局复函告知源海公司，由于涉案地块控制性详细规划调整，须待该调整程序完成后方可办理后续规划报批手续。另外，由于案涉地块地下室工程原已由新峰公司完成基础，源海公司在与伍浩仁签订商品房预售合同后，地下室续建过程中，才发现新峰公司未按原报建的地下室设计图进行施工，并已全部完成桩基础和地下室四周剪力墙工程。如按原报建图建设地下室，极有可能会对周边的楼宇结构造成危害，原报建方案根本无法实施。2011年3月，案涉地块建筑主体结构即已完成，但因规划原因，一直无法通过规划验收。后经源海公司多方努力、协调，规划部门才同意办理了案涉地块地下室工程的规划验收。三、原审判决认定伍浩仁不存在拒绝或迟延提交办证资料的行为错误。四、原审判决遗漏伍浩仁出具《尾期发票收据》的事实，且对其内容认定错误。五、原审判决在伍浩仁无任何损失的情况下，对其主张的违约金予以支持错误。请求法院判令：1．撤销原审判决；2．驳回伍浩仁的全部诉讼请求，全部诉讼费用由伍浩仁承担。
被上诉人伍浩仁答辩称：请求二审法院驳回源海公司的全部上诉请求，维持原判。
原审被告列海权答辩称：列海权与源海公司的财产是相互独立的，列海权不应该承担连带责任。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：伍浩仁与源海公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件系双方自愿签订，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
关于规划调整的问题。源海公司上诉称2012年4月7日广州市规划局复函告知其规划变更，而伍浩仁与源海公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件的时间是2012年7月31日，也就是说双方签订合同前，源海公司已清楚规划变更，其主张规划调整属不可抗力显属无理，本院不予采纳，且附件七第十四条明确约定，如甲方已向房地产登记机构递交了《房地产权证》办理所需资料，但由于房地产登记机构或规划部门的原因，延误《房地产权证》办理时间的，乙方不得追究甲方违约责任。该内容清楚明确，并无歧义，源海公司只有在向房管部门提交了涉案房屋办证所需资料后出现的规划部门原因导致源海公司延误办证的违约责任，伍浩仁才不得追究。涉案楼盘的规划调整显然不属上述约定的情形。
关于伍浩仁是否存在拒绝或迟延提交办证资料的问题。2014年3月10日，广州市房管部门已将涉案房屋产权登记至伍浩仁名下，说明伍浩仁的办证资料已全部提交。鉴于在商品房买卖关系中双方所处的地位，在源海公司不能举证证实伍浩仁已收到提交办证资料的通知以及伍浩仁提交办证资料的时间的情况下，源海公司认为伍浩仁存在拒绝或迟延提交办证资料的情形，本院不予认定。
关于尾期房款发票收据的问题。虽然该收据上写有“收取该发票后，本人已与源海公司结清所有购房款项，本人与源海公司不存在其他债权债务关系”的内容，但从文义上看该内容针对的是购房款项的债权债务，并不能得出已放弃追究源海公司迟办证违约责任的结论。至于源海公司认为迟延办证并未给伍浩仁造成实际损失，不应支持违约金的主张。本院认为，违约金具有惩罚违约方的功能，按期办理产权登记在双方合同中有明确约定，源海公司迟延办证应承担相应的违约责任。
综上，源海公司的上诉请求理由不成立，本院不予支持。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3726元，由上诉人广州源海房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十一月二日
书 记 员 王 健