四川省新津县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）新津民初字第171号
原告姜燕。
委托代理人何强。
原告唐蓉新。
委托代理人姜燕。
被告四川省天隆恒信置地有限公司。
法定代表人隆冬。
委托代理人邹雪，四川君合律师事务所律师。
委托代理人钟影。
原告姜燕、唐蓉新与被告四川省天隆恒信置地有限公司（以下简称天隆恒信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年12月15日受理，被告天隆恒信公司对本案提出管辖权异议，被本院裁定驳回其管辖权异议，天隆恒信公司不服提出上诉，经四川省成都市中级人民法院终审裁定驳回其上诉后，依法适用简易程序，由审判员杜劲独任审判，后因案情需要，依法转为普通程序，由审判员杜劲担任审判长与审判员张文、人民陪审员王瑛组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜燕及其委托代理人何强、原告唐蓉新委托代理人姜燕、被告天隆恒信公司委托代理人邹雪、钟影到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告姜燕、唐蓉新诉称，原告和被告双方于2009年4月2日签订了《商品房买卖合同》及其补充协议一（以下简称合同），原告购买乙方修建的位于五津西路225号“津·尚都”项目1栋1单元xxx号房屋。原告已于2009年4月2日付被告首付款69240元和2009年6月8日办理好建行按揭贷款，并按月还银行贷款1099元，两年还银行贷款48000元，累计共支付给被告的房款为95616元。合同约定，被告应在2009年12月18日前交房，交房条件按《合同》第八页第十条约定为“1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。”因被告原因至今未按合同约定方式交房给甲方，给甲方造成了多方面损失。原告多次要求被告就损失进行赔偿，也请政府帮助调解，数次努力均无结果。“津·尚都”业主中有部分与被告签订了“补充协议二”，并领到了每平方100元的补偿款。但原告认为“补充协议二”第5条“延迟交房以面积为基础的补偿和面积差异处理中的处理原则均以产权登记机关最终确认的建筑面积为准，双方多退少补。”这与《合同》第5页“房屋计价”、第10页“面积差异处理”不一致，而《合同》约定的都是以套内建筑面积为基础的。原告和被告双方就“补充协议二”第5条未能协商一致。逾期交房违约金计算如下：原告已交房款219240元；违约金比率：《合同》第10页第十二条约定为“按日计算，已交付房款万分之三的违约金，即为0.0003”；被告违约天数1020天，应付违约金219240×0.0003×1020=67087元。逾期办证违约金计算如下：《合同》第15页第十九条约定为“出卖人应当在2010年12月17日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”从2009年12月18日至2012年10月，被告违约天数660天；按照协议约定自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，应支付违约金219240×0.0003×660=43409元。故要求被告支付原告赔偿逾期交房、逾期办证违约金110496元；本案诉讼费由被告承担。
被告天隆恒信公司辩称，逾期交房、逾期办证的责任不在被告；原告主张的违约时间计算错误，其主张的违约金过高，要求以对其造成的实际损失为标准予以调整。
经审理查明，原告姜燕、唐蓉新和被告天隆恒信公司于2009年4月2日签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，双方约定：原告姜燕、唐蓉新以219240元购买被告天隆恒信公司开发的位于新津县五津镇五津西路225号“津·尚都”楼盘1栋1单元xxx号房屋。该合同第十条约定：出卖人应当在2009年12月18日前向买受人交付房该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列提交；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。该合同第十九条约定：出卖人应当在2010年12月17日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。合同签订后，原告按照约定的付款方式及期限支付被告购房款219240元，但被告未在约定期限2009年12月18日前向原告交付房屋。2010年2月1日，被告向“津·尚都”业主发出交房通知；原告于2010年6月7日书面申请提前接房，被告于当日向原告交付所购房屋，但被告至今尚未取得原告所在楼栋的权属证明。庭审中，被告要求对与原告购买房屋同地段、同类房屋租金标准进行鉴定，本院依法准予。经本院委托，四川华维资产评估有限公司于2012年11月5日作出评估结果：姜燕、唐蓉新购买的位于新津县五津镇五津西路225号“津·尚都”楼盘1栋1单元xxx号住宅房在2009年租金为6588元、2010年租金为6912元、2011年租金为7260元。
双方为了证明自己的主张，提交了相应的证据，经本院审查认为：双方提交的《商品房买卖合同》及其补充协议及被告提交的交房通知、提前接房申请、楼宇交接书具有真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。原告提交的其他证据缺乏证明力，不能证明其因被告逾期交房、逾期办证造成的直接、实际损失应按照原告将该房屋用于投资所造成的损失为支付违约金的主张，故本院不予采信。被告提交的其他证据也不能证明其逾期交房、逾期办证责任不在被告、应扣除其中部分时间的主张，故本院也不予采信。
本院认为，原告姜燕、唐蓉新与被告天隆恒信公司签订的《商品房买卖合同》有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，被告在原告按约支付全部购房款后，应当按照而未按照合同约定的期限交付房屋，故被告应当承担逾期交房的违约责任。庭审中，被告提出双方约定的逾期交房违约金过高请求减少，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……。”的规定，原告没有举证证明其因被告逾期交房导致的直接、具体损失，原告主张应按照其将房屋作为投资造成的损失作为违约金计算标准的理由不能成立，对原告主张的逾期交房违约金应当以司法鉴定的与原告所购房屋同地段、同类型房屋租金结论为标准予以适当调整。原告于2010年6月7日实际接受房屋，应当视为原告同意被告交房的通知接受房屋的时间，故原告诉称被告不符合交房条件、没有接房、只是搬进去住、交房时间应按合同第十条计算至被告符合交付房屋条件时止的理由不能成立。本院确认被告应支付的逾期交房违约金为：（13天×18.05元／天﹢157天×18.94元／天）×130%＝4171元。原告现主张被告支付逾期办理所在楼栋权属证明违约金因双方签订的合同约定被告取得所在楼栋权属证明是可以实现的，但被告现尚未取得所在楼栋权属证明，原告应当在被告实际取得所在楼栋权属证明、确定被告违约天数后再另行主张该项违约金，故原告的该项请求本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释〉》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告天隆恒信公司在本判决生效之日起十日内向原告姜燕、唐蓉新支付逾期交房违约金4171元；
二、驳回原告姜燕、唐蓉新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2204元，由原告姜燕、唐蓉新负担2154元、由被告四川省天隆恒信置地有限公司负担50元，此款已由原告姜燕、唐蓉新预交，四川省天隆恒信置地有限公司承担的部分在给付上述款项时一并直接支付给姜燕、唐蓉新。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 杜 劲
审 判 员 张 文
人民陪审员 王 瑛
二〇一二年十一月二十三日
书 记 员 潘巧苗