辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01384号
上诉人（原审原告）：葛宏德，无职业。
委托代理人：李辉，无职业。
委托代理人：王莹，辽宁新华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：联华（大连）地产有限公司，住所地大连长兴岛经济区联兴路***号**号*层。
法定代表人：纪云斌，该公司总经理。
委托代理人：隋新田，该公司员工。
委托代理人：孙桦，辽宁金刚石律师事务所律师。
原审原告葛宏德诉原审被告联华（大连）地产有限公司（以下简称联华地产）商品房预售合同纠纷一案，瓦房店市人民法院于2015年6月19日作出（2015）瓦民初字第2114号民事判决，葛宏德不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人葛宏德的委托代理人李辉、王莹，被上诉人联华地产的委托代理人隋新田、孙桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛宏德一审诉称：2011年，我购买被告开发的联华1号期房，被告通知各位业主，可以优惠价格增加面积，增设入户花园一处，但需在购房款之外再交纳13，000元。我于2011年5月将此款全额付给被告。2012年8月，我收到联华1号房屋钥匙，并于2014年9月与被告签订《商品房买卖合同》。2014年8月，我与被告就交付的购房款及房屋实际面积进行多退少补结算。结算后，发现房屋实际面积没有增加，也无入户花园结构设施，遂就此事多次向被告提出质疑，并随同其他业主到政府信访局上访。信访局告知：此事应走法律途径解决。我交付入户花园款时房屋尚处于期房状态，无法获知真实情况。被告明知无法提供入户花园，却巧立名目收取入户花园款，该款理应返还。请求被告返还入户花园款13，000元。
被告联华地产一审辩称：不同意原告的诉讼请求。一、我公司与原告没有商品房销售合同纠纷。原告提供的商品房销售合同、我公司提供的销售不动产统一发票上记载的面积、价款与我公司提供的测绘报告的实测产权面积是一致的，双方对产权面积、价款等合同条款并无争议。我公司认为：案涉房屋产权面积按未封闭阳台（含入户花园）计算一半产权面积7.65平方米，是房屋登记的法律依据。房屋的产权面积与合同约定、测绘报告的实测产权面积相同。我公司已经全面履行合同义务。二、原告购买的案涉房屋入户花园已存在并且已经封闭，建筑面积比登记面积增加7.65平米。原告诉称：“2011年被告通知各位业主：可以增加面积，增设入户花园一处，但业主需在购房款之外再交13，000元。”这一说法没有事实根据，也违背建筑常识。我公司收取入户花园款13，000元时，已经向所有购房业户口头明示是入户花园（含南阳台）改造封闭的费用，入户花园（含南阳台）在合同第三条第四款中约定是半封闭。我公司在沙盘和效果图中已经将半封闭的入户花园和阳台进行封闭，联华1号小区所有业主都看到和知道。我公司交房、原告验收时对入户花园（含南阳台）已经封闭并无异议，原告起诉说不知道是不顾客观事实。我公司收取入户花园款时案涉房屋的规划设计图纸入户花园已经存在，设计图纸一经批准就不许更改，而且案涉房屋主体基本完工，我公司怎么会宣传再增设入户花园一处呢？原告诉称：“被告仅提供了购房合同所提及的面积，房屋实际面积没有任何增加。”这是缺乏房屋测绘知识造成的误解。房屋实际面积不是专业术语，语意不严谨、模糊，让人无法理解。国家《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB／T17986
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2000）“面积”定义的外延进行了严格的限定：房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。不知道原告诉称房屋实际面积是指上述三种的哪一种？我公司认为：按国家房产测量规范规定，全封闭的阳台按外围水平投影计算全部建筑面积。案涉房屋阳台（含入户花园）封闭后建筑面积比产权面积增加7.65平米。我公司收取封闭入户花园（含南阳台）费用，原告获得增加建筑面积7.65平米的利益。三、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。原告于2011年5月3日缴纳入户花园（含南阳台）封闭改造款13，000元，表明原告同意接受我公司统一封闭改造入户花园（含南阳台），实际是双方订立入户花园（含南阳台）封闭改造合同。2012年8月11日，原告签署《房屋验收交接登记表》，对入户花园（含阳台）封闭改造已经验收并入住，原告验收时对入户花园（含南阳台）已经封闭并无异议，现在起诉说不知道是不顾客观事实。至此封闭改造入户花园（含阳台）的合同已经完全履行，至2014年8月12日已满两年，现在原告主张返还13，000元不但有违诚实信用和公平原则，而且原告的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，我公司已经全面履行入户花园（含南阳台）封闭改造的合同义务，原告购买的案涉房屋建筑面积已增加且原告的诉讼请求已超过诉讼时效，恳请法院在查清事实的基础上，依法审理，公正裁决，驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：原告购买被告开发的位于大连xx经济区xx路x号1-10-3号房屋，2011年5月13日，原告交给被告13，000元，被告给原告出具收据，收款事由为入户花园。2012年8月11日，涉案房屋交付。涉案房屋交付给原告时，阳台为全封闭，阳台全封闭由被告施工完成。2014年10月16日，原、被告就涉案房屋购房款进行多退少补。2014年9月23日补签商品房买卖合同并备案。该合同约定阳台是非封闭式，合同附件约定阳台是封闭阳台。被告收取原告的13，000元实际是非封闭阳台变更为全封闭阳台并将全封闭阳台铺设地热的费用。阳台全封闭后房屋增加建筑面积7.65平米。经政府相关部门批准，涉案房屋的设计图纸由非封闭阳台变更为全封闭阳台。
经一审法院释明，如一审法院查明的案件事实与原告诉讼请求所依据的事实不一致，是否变更诉讼请求，原告明确表示不变更诉讼请求。
一审法院认为：涉案房屋的设计图纸已经政府相关部门批准由非封闭阳台变更为全封闭阳台，被告将非封闭阳台变更为全封闭阳台并将全封闭阳台铺设地热，不违反法律、行政法规的规定。涉案的13，000元，实际是非封闭阳台变更为全封闭阳台并将全封闭阳台铺设地热的费用。一审法院已向原告释明，如法院查明的事实与其诉讼请求依据的事实不一致，是否变更诉讼请求，原告明确表示不变更诉讼请求。原告的诉讼请求，无事实和法律依据，无法支持，予以驳回。综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告葛宏德的诉讼请求。案件受理费125元，由原告葛宏德负担。
葛宏德上诉的理由及请求是：一审法院认定事实错误。一审法院查明“被上诉人收取的13，000元入户花园款系半封闭阳台变更全封闭阳台并铺设地热的费用，变更阳台图纸经有关部门批准实施。阳台全封闭后，房屋增加面积7.65平方米”，上述认定的事实仅凭被上诉人口头陈述，无任何证据佐证。实际情况是，被上诉人在明知入户花园与阳台不同的情况下，为达到重复收取房款的目的，利用房屋处于期房状态，业主无法获知图纸真实的设计情况，欺骗上诉人，以建入户花园、增加房屋结构和面积的名义收取13，000元。如被上诉人当时告知此款项的真实用途为封闭阳台、铺设地热，很多业主会因造价等原因不缴纳该笔款项。具体理由如下：1.被上诉人在庭审时提供的案涉房屋开工前的原始图纸，其上明确注明阳台为全封闭设计，面积按照一半计算。这说明上诉人房屋的阳台原始设计即为全封闭，所缴纳的房款中已包含全封闭的造价，无需再封闭阳台也无需再为此缴纳房款。2.被上诉人在一审中未提供政府相关部门批准阳台设计图纸由半封闭变更为全封闭的任何更改文件。事实上，该文件也不存在，因为图纸需依照法定程序由原设计单位更改，被上诉人无权更改。3.按照双方对房屋面积的结算及产权证登记的面积，阳台面积并未增加。4.案涉房屋阳台图纸无铺设地热的设计要求，上诉人也未同意被上诉人在阳台铺设地热，此违法施工致使供热公司不断催收供暖费，给上诉人造成损害。综上，请求撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。
联华地产二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、被上诉人在收取13，000元款项时就已向上诉人说明该款项包含阳台的改造费用。在收取款项时，案涉房屋主体已经基本完工，业主明知当时阳台并未封闭，而在上诉人验收房屋时，阳台已封闭。上诉人购房时系按照未封闭阳台计算的房屋面积，但实际交付房屋时系全封闭阳台，不符合等价有偿原则。二、按照《房产测量规范》的规定，全封闭阳台应计算全面积，故案涉房屋的实际建筑面积比产权面积增加7.65平方米。三、被上诉人为案涉房屋铺设地热有合法的施工图纸，否则工程不能通过竣工验收，上诉人在接受房屋时对此并无异议。
本院经审理查明：除一审判决认定的“经政府相关部门批准，涉案房屋的设计图纸由非封闭阳台变更为全封闭阳台”外，一审判决认定的其他事实属实。
本院补充查明：联华地产提交的案涉小区的设计单位大连市建筑设计研究院有限公司于2010年9月出具的“设计说明（A区）”载明：“xx规划局要求阳台全部封闭，面积按一半计算”。该设计说明上加盖有规划部门的印章。
2011年5月13日，即葛宏德缴纳13，000元“入户花园款”的当日，联华地产为葛宏德出具专用收款收据，该收据载明葛宏德缴纳案涉房屋购房款330，743元，在收款事由一栏写有“89.39平方米”的字样。
2012年8月13日，大连九成测绘信息有限公司就位于大连xx工业区xx路x号的联华一号4号楼出具《房屋面积测绘报告》，该测绘报告中有关房屋面积明细表一栏载明“一单元1-16层3号”的阳台一半面积为7.65平方米，房屋的建筑面积为89.20平方米。
2014年9月23日，双方补签的《商品房买卖合同》中载明，案涉房屋的建筑面积为89.20平方米。
庭审中，双方均认可，在最终结算房款时，联华地产于2014年10月16日向上诉人返还了部分款项703元，即葛宏德最终按照房屋面积89.20平方米缴纳的购房款。案涉房屋交付使用时，为全封闭阳台，但案涉小区房屋所有权证上系按照阳台的一半面积，即7.65平方米来计算产权面积。
葛宏德至今未取得案涉房屋的房屋所有权证。
本院查明的上述事实有设计说明、专用收款收据、商品房买卖合同以及当事人陈述等在案为凭，业经本院审查，可以采信。
本院认为，本案的争议焦点系上诉人缴纳的13，000元款项的性质，以及被上诉人是否应予返还该款项。关于该笔款项双方当事人各执一词，上诉人主张因专用收款收据及交款联络单上均写明“入户花园”字样，而“入户花园”是入户门与客厅门之间类似玄关概念的花园，该笔款项系“入户花园款”，因被上诉人未交付“入户花园”故应予返还；而被上诉人则主张该款项实际系增加房屋面积、非封闭阳台变更为全封闭阳台并将全封闭阳台铺设地热的费用。综合分析上述两种观点，被上诉人的主张合乎常理。理由如下：一、上诉人主张增加的“入户花园”，属于改变房屋结构，是需要经相关行政部门审批的，被上诉人不可能在设计已经得到审批的情况下另行申请增加“入户花园”。而且即使增加的“入户花园”可以通过审批，该部分亦是可以计收房款的，被上诉人没有必要在收取售房款的同时再额外向上诉人加收13，000元；二、案涉房屋确实存在增加房屋面积、阳台铺设地热的情况。当事人双方均认可交付案涉房屋时系全封闭阳台，且阳台已铺设地热。按照《房产测量规范》的规定和行业惯例，全封闭阳台应计算全面积、半封闭阳台计算一半面积，而案涉房屋政府审批为建全封闭阳台按照一半面积计算，房产证上的产权面积和购房款均是按阳台一半面积计算的，上诉人取得的实际使用面积与房产证上的产权面积相比确有增加；三、在一审庭审中，该小区有两位业主出庭证明被上诉人在收款时已向业主说明该笔款项是封闭阳台和铺设地热的款项。上诉人在一审庭审中也承认如果被上诉人返还13，000元，则可以将地热拆走，说明上诉人认可其缴纳的13，000元中包含铺设地热的款项。虽然案涉房屋阳台面积是按一半面积计算，缴纳的是一半阳台面积的房款，但业主享受的是全面积阳台和已铺设的地热，如让被上诉人返还13，000元则有失公允。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费125元（上诉人预交），由上诉人葛宏德负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 陈 伟
审判员 刘丽媛
二〇一五年十二月七日
书记员 王 亮