新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终4561号
上诉人（原审原告）谭某某，男，1982年7月15日出生，汉族，米东区杰豪建材部工作人员，住乌鲁木齐市米东区。
委托诉讼代理人：潘茹，乌鲁木齐市米东区信德法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：马宗梅，乌鲁木齐市米东区信德法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）徐某某，男，1979年8月4日出生，汉族，乌鲁木齐市米东区金石石业经营部业主，住乌鲁木齐市米东南路华凌畜牧基地石材区。
委托诉讼代理人：柴继光，新疆志通律师事务所律师。
第三人新某某（集团）有限公司建材进出口基地，住所地乌鲁木齐市米东区。
负责人：何有胜，该进出口基地经理。
委托诉讼代理人：贾春明，男，1974年3月25日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
第三人：新疆家瑞祥物业服务有限公司乌鲁木齐米东区分公司，住所地乌鲁木齐市米东区。
负责人：曲波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁占平，男，1967年10月15日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市水磨沟区。
上诉人谭某某与被上诉人徐某某、第三人新某某（以下简称华凌建材基地）、第三人新疆家瑞祥物业服务有限公司乌鲁木齐米东区分公司（以下简称家瑞祥物业米东分公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2016）新0109民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谭某某的委托诉讼代理人马宗梅、潘茹，被上诉人徐某某的委托诉讼代理人柴继光，第三人华凌建材基地的委托诉讼代理人贾春明，第三人家瑞祥物业米东分公司的委托诉讼代理人梁占平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人谭某某的上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判依法解除我方与徐某某于2015年4月23日签订的房屋（摊位）租赁合同；2.依法撤销一审判决第二项，改判徐某某退还我方租金225,555.8元。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。在我方与徐某某签订的房屋（摊位）租赁合同的租赁期限内，第三人华凌建材基地告知我方，其已与徐某某解除了租赁合同，其要收回涉诉房屋。我方与徐某某未能取得联系，无奈与第三人华凌建材基地再次签订了一份房屋租赁合同。因徐某某的原因导致我方与其无法继续履行租赁合同，故我方要求解除租赁合同符合法律规定。二、2015年10月1日徐某某未向第三人华凌建材基地缴纳房屋租赁费，其已丧失对涉诉房屋的使用权，徐某某应当退还2015年9月30日之后的租赁费。综上，请求二审法院支持我方的上诉请求。
被上诉人徐某某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，我方与华凌建材基地、家瑞祥物业米东分公司签订的房屋租赁合同，在合同期内没有终止、解除合同，我方已足额缴纳了房屋租金，我方对涉诉房屋享有占有使用收益的权利。我方与谭某某签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，我方将涉诉房屋进行转租属于收益权的延伸，现合同已经履行完毕，不存在谭某某所称合同目的无法实现的情形。
第三人华凌建材基地述称，我方已与徐某某解除了租赁关系，我方将收回的摊位租给了谭某某并收取了相应费用，对徐某某所述缴纳的租赁费和物业费是合同中的部分费用，谭某某的上诉请求与我方无关，一审判决正确。
第三人家瑞祥物业米东分公司述称，我方与华凌建材基地所述意见一致。
上诉人谭某某向一审法院起诉请求：请求判令解除我方与徐某某签订的租赁合同；徐某某立即退还租金225,555.8元及押金2万元。
一审法院认定事实：2014年12月18日，徐某某作为合同的丙方与第三人华凌建材基地作为合同的甲方、第三人家瑞祥物业米东分公司作为合同的乙方签订房屋（摊位）租赁合同，合同约定，甲方将其位于石材29栋1＃、2＃、3＃、4＃二楼（1楼、2楼含场地，面积5337平方米）的商铺租赁给丙方，丙方租赁甲方商铺从事经营活动，年租赁费1,354,060元，租赁期限为两年，自2014年10月1日至2016年9月30日，缴款方式为2014年10月1日至2015年9月30日的租金一次性缴纳，（本年度租金2014年12月20日前一次性交清，2015年10月1日至2016年9月30日租金于2015年9月30日前一次性缴清。商铺租赁期间，未经甲方许可，丙方不得私自随意转租、转让，不得改变经营范围，否则甲方有权解除合同收回摊位。双方签订合同后，徐某某将所租商铺中的门面房及二楼办公用房出租给了谭某某，谭某某作为乙方、徐某某作为甲方，于2015年4月23日签订了房屋（摊位）租赁合同，合同约定：甲方租赁给乙方的门面房座落于乌鲁木齐市米东区华凌市场工业园石材区29栋，租赁建筑面积为183平方米，二楼210平方米。门面房租赁自2015年4月23日至2016年4月22日，约定年租金40万元，签订合同时乙方应向甲方支付押金2万元，押金不计利息，退租时退还。租金在签订合同时一次性支付。合同签订后，谭某某支付徐某某租金40万元及押金2万元，徐某某向谭某某交付租赁商铺，谭某某装修后投入使用。至2015年9月30日，第三人华凌建材基地以徐某某未按时交纳租赁费为由，要求谭某某搬出租赁商铺，谭某某妻子郑霞玲作为丙方与第三人华凌建材基地作为甲方、第三人家瑞祥物业米东分公司作为乙方签订了场地租赁及物业管理合同，合同约定：丙方租赁甲方石材区29栋2＃的场地经营石材，租赁面积为218.2+184.4平方米，租赁期限自2015年10月1日至2016年9月30日，丙方一次性支付租赁费260,646元。2015年10月10日，第三人家瑞祥物业米东分公司收取郑霞玲的房费、物业费260,646元，暖气费8,857.20元，滞纳金2,607元。2015年10月14日，第三人家瑞祥物业米东分公司通过转账方式，收取徐某某的转账支票1,354,060元，此款于2015年10月30日到账。谭某某自2015年4月23日至今一直占用和使用本案所涉商铺。
一审法院认为，谭某某与徐某某于2015年3月16日签订的房屋（摊位）租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，属于合法有效合同，谭某某与徐某某均应按合同约定履行各自义务，根据合同约定，谭某某向徐某某按时支付租赁费用，徐某某按约定向谭某某交付了符合约定的商铺，根据双方合同履行期限自2015年5月1日起如徐某某至第三人的租赁合同不再继续履行止，谭某某与徐某某的租赁合同应继续履行，谭某某要求解除合同，不符合双方约定，也不符合法定解除情形，故对谭某某此项诉讼请求不予支持。对于谭某某要求徐某某返还自2015年9月30日之后的租赁费的诉讼请求，因双方合同已经履行，徐某某按约定向谭某某交付商铺，并保证了谭某某在合同期限内正常使用，谭某某要求徐某某返还租赁费的诉讼请求不予支持。对于谭某某认为自2015年9月30日之后是基于谭某某与第三人签订的商铺租赁合同而取得房屋使用权的意见，因谭某某2015年5月1日取得房屋使用权是通过徐某某与谭某某之间的租赁合同取得，而徐某某未按期履行徐某某与第三人之间租赁合同的付款义务从而面临合同可能被解除的风险，在此情形下，在第三人并未明确表明其已行使解除权、也未实际收回房屋时，徐某某与第三人之间合同仍然存续。谭某某称第三人通知要收回房屋时，有及时通知徐某某的义务，但谭某某不能举证证实其已通知徐某某，在此情形下，谭某某与第三人另行签订租赁合同，该合同仅约束谭某某与第三人，不影响谭某某、徐某某之间的租赁合同的履行。至于谭某某与第三人之间合同能否解除及是否违约、徐某某与第三人之间合同解除及是否违约问题均非本案所处理内容，本案不作处理。对于谭某某要求徐某某退回押金1万元的诉讼请求，因谭某某交纳依据双方租赁合同交纳，现双方合同已经到期，谭某某要求徐某某退还符合双方合同约定，应予以支持。
遂判决：一、驳回谭某某要求解除其与徐某某于2015年4月23日签订的房屋（摊位）租赁合同的诉讼请求；二、驳回谭某某要求徐某某退还租金225,555.80元的诉讼请求；三、徐某某退还谭某某押金2万元。
二审中，各方当事人未提交新证据，且对一审认实无异议。
本院认为，依据徐某某与华凌建材基地、家瑞祥物业米东分公司于2014年12月18日签订的《房屋（摊位）租赁合同》第二条的约定，徐家奎应于2015年10月1日前缴清下一年度的的租金，而徐家奎提供的支票到帐领取房租票据通知单证实，徐某某缴纳相关费用的时间晚于合同约定的时间。且在上述合同履行期间徐某某对涉诉房屋进行了转租。依据上述《房屋（摊位）租赁合同》第三条及第六条的约定，华凌建材基地有权解除合同。但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，华凌建材基地如按双方约定的条件解除合同，应当通知徐某某，合同自通知到达徐某某时解除，现徐某某不认可华凌建材基地已经解除了双方之间的房屋租赁合同，而庭审中华凌建材基地也未提供充分证据证实其向徐某某发出了解除合同的通知，故华凌建材基地与徐某某及家瑞祥物业米东分公司签订的《房屋（摊位）租赁合同》并未解除，徐某某已按合同支付了相应费用，徐某某有权按照合同约定的期间使用租赁房屋。按照徐某某与谭某某签订的《房屋（摊位）租赁合同》约定的租赁期间，谭某某与徐某某之间的《房屋（摊位）租赁合同》并未受到实质影响，且至今已履行完毕。谭某某认为华凌建材基地已与徐某某解除了租赁关系的上诉主张不能成立，现谭某某要求解除与徐某某签订的《房屋（摊位）租赁合同》并返还租金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人谭某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,683.34元（谭某某已预交），由上诉人谭某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 曾 敏
审判员 冯 宁
二〇一六年十二月十五日
书记员 石晓峰