广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第417号
上诉人（一审原告）：珠海市新丰酒店有限公司。住所地：珠海市拱北。
法定代表人：黄丽俭，经理。
委托代理人：王文文，广东大公威德律师事务所律师。
委托代理人：黄建东，广东大公威德律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：卢银婵，女，1926年8月28日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人：杭海，广东凯邦律师事务所律师。
一审被告：叶秋洪，男，1966年10月10日出生，住珠海市香洲区。
一审被告：珠海经济特区新丰实业发展公司。住所地：珠海市拱北。组织机构代码：19252644-4。
法定代表人：黄丽俭，经理。
委托代理人：周宇宗，男，1964年2月6日出生，住珠海市斗门区井岸镇。
一审原告珠海市新丰酒店有限公司（下称新丰酒店公司）因与一审被告卢银婵及一审被告叶秋洪、一审被告珠海经济特区新丰实业发展公司（下称新丰实业公司）案外人执行异议纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法湾民一初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院经审理查明，一审法院因审理原告卢银婵与被告新丰实业公司、被告叶秋洪商品房预售合同纠纷一案，于2011年1月31日作出（2011）香民一初字第560号民事判决。被告叶秋洪不服此判向本院提起上诉，本院审理后于2012年5月28日终审作出（2011）珠中法民三终字第211号民事判决，判令驳回叶秋洪上诉，维持一审判决。一审法院（2011）香民一初字第560号民事判决判令：一、确认新丰实业公司与叶秋洪于1998年4月14日签订的《协议书》中转让拱北昌盛路2号（新丰综合楼）一楼商场铺位（11-12轴，228平方米）的约定无效；二、新丰实业公司于判决发生法律效力之日起五日内将案涉房产交付卢银婵；三、新丰实业公司在具备办证条件时协助卢银婵办理案涉房产的产权过户手续。
新丰实业公司因未履行上述生效判决，卢银婵向一审法院申请强制执行。一审法院于2012年6月21日立案（2012）珠香法执字第2516号予以执行后，向新丰实业公司发出《通知书》，告知新丰实业公司一、向法院指定账户支付案件受理费19250元、执行费688.75元；二、将案涉房产内物品清空，并将房产交付给卢银婵，逾期，法院将视为新丰实业公司放弃上述房产内的物品。
2012年11月19日新丰酒店公司作为案外人对上述执行标的提出书面异议，请求中止对案涉房产的执行。一审法院审查后于2013年1月4日作出（2012）珠香法执外异字第61号执行裁定书，认定新丰酒店公司对执行标的案涉房产不具有所有权，根据其提交的证据，其从新丰实业公司租赁了上述房产，但对不动产享有的租赁权并不足以阻止法院查封、拍卖、变卖和交付不动产，新丰酒店公司不享有阻止执行标的转让、交付的实体权利，故裁定驳回新丰酒店公司的异议请求。该裁定书于2013年1月28日送达新丰酒店公司。新丰酒店公司遂提起本案诉讼，本案一审庭审中，新丰酒店公司表示对上述《通知书》第二条内容有异议。
本院上述（2011）珠中法民三终字第211号民事终审判决认定以下案件事实：
1、1991年10月5日卢银婵与新丰实业公司签订《房屋销售合同》，约定新丰实业公司向卢银婵出售位于珠海拱北昌盛路新丰综合楼底层11-12轴的商铺，新丰实业公司应于1992年12月30日前将房屋交付卢银婵使用；
2、1999年12月6日新丰实业公司向卢银婵出具《承诺书》，承诺于2000年3月交付新丰综合楼11-12XA-H轴地铺给卢银婵使用。
3、1998年4月14日新丰实业公司与叶秋洪签订《协议书》，约定新丰实业公司将位于拱北昌盛路2号（新丰综合楼）一楼商场铺位（11-12轴，228平方米）出售予叶秋洪。新丰实业公司案中提交的该《协议书》第2页下部空白处有新丰实业公司人员加注说明“此协议书是代替借贷合同，期限为一年，还款后可退房，每月交纳利息22500元”；叶秋洪案中提交其所持《协议书》无上述说明。
4、1998年4月14日新丰实业公司与叶秋洪签订GF0018120《商品房购销合同》，并于当日办理了叶秋洪为登记人的商品房预购登记。案中新丰实业公司提交的《商品房购销合同》封面有新丰实业公司人员加注的“此件是甲乙双方签订代替借款合同”字样，存于珠海市房地产登记中心办理商品房预购登记的合同无上述字样。
5、1999年6月，叶秋洪、珠海朗力装饰工程有限公司与珠海市商业银行股份有限公司签订《抵押担保贷款合同》，叶秋洪以上述经预购登记的拱北昌盛路2号新丰综合楼首层11-12轴房产，为珠海朗力装饰工程有限公司向珠海市商业银行拱北营业部借款人民币150万元提供抵押担保，并办理了抵押登记。
后珠海朗力装饰工程有限公司未能如约还款，珠海市商业银行股份有限公司向一审法院起诉珠海朗力装饰工程有限公司、叶秋洪借款合同纠纷一案，一审法院于2003年7月25日作出（2003）香民二初字第1050号民事判决，认定《抵押担保贷款合同》有效，珠海朗力装饰工程有限公司承担还款责任，叶秋洪以上述抵押物承担担保责任，珠海市商业银行股份有限公司对该抵押物享有优先受偿权。
本案中本院查明，2009年7月21日本院作出（2008）珠中法民二申字第37号民事裁定书指令一审法院再审该案，一审法院于2012年11月26日作出（2009）香民二再字第4号民事判决书，撤销了（2003）香民二初字第1050号民事判决判定珠海市商业银行股份有限公司有权处分抵押物并对抵押物拍卖、变卖的价款享有优先权的判项。随后，本院（2013）珠中法民二终字第144号民事判决维持了一审法院该再审判决。
6、2006年10月26日一审法院就（2006）香民一初字第1884号，原告卢银婵与被告新丰实业公司、被告叶秋洪及第三人珠海市商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案作出民事判决书，判决一、确认卢银婵与新丰实业公司于1991年10月5日签订的《房屋销售合同》有效；二、新丰实业公司于判决发生法律效力之日起五日内赔偿违约损失人民币60万元给卢银婵。该判决已发生法律效力。
本案中，新丰酒店公司提交了以下证据，以支持案中主张：
一、2001年4月1日与新丰实业公司签订的《租赁合同书》。该合同约定新丰实业公司将“拱北昌盛路38-62号”（新丰综合楼）租予新丰酒店公司做酒店之用，租赁期限自2001年4月1日至2011年4月1日共10年。新丰实业公司法定代表人黄丽俭、新丰酒店公司代表吕克志分别代表双方在合同上签名，并加盖了双方印章。该合同首部还加盖有“珠海市工商行政管理局合同鉴证专用章”及“同意鉴证经办人谭乃信2007年5月25日补”的印章。
二、2003年3月31日与新丰实业公司签订的《租赁合同书（补充合同）》。该补充合同中双方约定将租赁期限延长至2023年3月31日止。新丰实业公司法定代表人黄丽俭、新丰酒店公司代表吕克志分别代表双方在合同上签名，并加盖了双方印章。
三、2004年5月6日新丰酒店公司作为甲方与乙方香港联友建筑工程有限公司签订的《合作经营租赁合同书》。合同第一条约定：“甲方提供位于珠海市拱北昌盛路新丰酒店首层靠右侧开一条四米宽通道及首层约600平方米、二层、三层共约4300平方米建筑面积（甲方提供地库角6平方米做泵房用途及天台按原设计的洗衣房给乙方做洗衣用）以租赁和入股的形式给乙方作经营桑拿中心（沐足）的经营场所之用”。第二条约定：“甲方出租期为八（年）从2004年5月日至2012年5月日止”。第十五条A点约定：“甲方负责协助办理，以乙方为法人代表的‘珠海新时代桑拿中心’的营业执照（含沐足）……”。黄丽俭作为新丰酒店公司的法定代表人在合同上签名、并加盖新丰酒店公司印章；陈李文则代表乙方在合同上签名。
四、2005年12月31日新丰酒店公司与珠海市拱北新时代保健按摩中心为甲方与乙方珠海市绿都酒店有限公司签订的《合作经营合同》。合同载明“甲方原经营珠海拱北新时代保健按摩中心，由于甲方不善经营，先将该场地交由乙方全权负责经营和管理。”合同第一条约定：“甲方提供位于珠海市拱北昌盛路新丰酒店首层靠右侧开一条四米宽通道及首层约700平方米和二层、三层共约4300平方米建筑面积，以租赁和入股的形式给乙方经营桑拿中心（沐足）的经营场所之用”第二条约定：“甲、乙双方经营期从2006年1月1日至2012年12月31日止。”吕克志代表新丰酒店公司在合同落款“甲方”处签名并加盖新丰酒店公司印章。
五、2007年9月25日新丰酒店公司与珠海市绿都酒店有限公司签订的《合作经营补充合同》。合同载明由于陈李文去世，双方协商同意“合作经营合同书”作部分变更，约定一、原合同甲方为新丰酒店公司和新时代健康中心陈李文，现变更为新丰酒店公司。二、经营名称：由原来的新时代健康中心变更为新丰酒店健康中心，继续由绿都酒店肖德强全权负责经营管理。三、经营期限变更自2006年1月1日至2017年12月31日。吕克志代表新丰酒店公司签名并加盖公司印章。
一审开庭审理中，卢银婵对上述5份合同的真实性、合法性及关联性均不予认可，并主张《租赁合同书》、《租赁合同书（补充合同）》为无效合同。对于在与新丰实业公司签订上述租赁合同时有无征得卢银婵同意的问题，新丰酒店公司在一审开庭审理中表示，由于新丰实业公司与卢银婵仅为买卖合同关系，且案涉房屋在叶秋洪名下，因此在与新丰实业公司签订合同时无需征得卢银婵的同意。
本院审理本案查明，新丰酒店公司于2001年4月29日经珠海市工商行政管理局核准登记成立伊始迄今法定代表人均为黄丽俭；新丰酒店公司案中确认吕克志系黄丽俭之子，1961年出生，与黄丽俭共同持股设立新丰酒店公司，并自始参与该公司经营管理。新丰实业公司2005年5月19日经珠海市工商行政管理局核准登记成立，黄丽俭亦自始至今为其法定代表人。本院上述（2011）珠中法民三终字第211号民事判决书查明，珠海市公安局经侦支队就卢银婵之子黄卫真举报一案，曾向新丰实业公司的法定代表人黄丽俭及其“副总经理”吕克志调查。
新丰实业公司案中称，上述《租赁合同书》中所指“拱北昌盛路38-62号”即是指双方所述之“新丰综合楼”，该楼高十九层，卢银婵所购之“底层11-12轴的商铺”204.147平方米，占该楼首层不到十分之一的面积。
珠海市房地产登记中心于1999年7月12日受理了预购方为叶秋洪、预购房屋为“拱北新丰综合楼2号A座底层4﹟（11-12轴AG）”、面积为230平方米的预购登记。该登记于2002年12月3日审批成立，预购登记证号为B199800542。2014年8月15日一审法院对原告卢银婵起诉被告叶秋洪物权保护纠纷一案，作出（2013）珠香法湾字第844号民事判决书，判令叶秋洪在判决生效之日起五日内协助卢银婵在珠海市房地产登记中心注销预购登记证号为B199800542的《商品房预购登记证书》。该判决尚未发生法律效力。
上述一审法院（2013）珠香法湾字第844号民事判决书中查明，2013年1月23日广州仲裁委员会受理了申请人叶秋洪对被申请人新丰实业公司提出的仲裁申请，并于同年4月8日作出（2013）穗仲中案字第147号仲裁裁决书，裁决一、叶秋洪与新丰实业公司1998年4月14日签订的编号为GF0018120《商品房购销合同》合法有效；二、新丰实业公司在涉案房屋工程通过竣工验收合格后三十日内，将涉案房屋交付叶秋洪使用；三、新丰实业公司在叶秋洪实际接收涉案房屋之日起，按照涉案房屋所在地房地产登记机关规定的期限，协助叶秋洪办理涉案房屋权属登记手续。随后，叶秋洪于同年5月10日向本院申请执行仲裁裁决，本院立案（2013）珠中法执字第45号。同年6月4日叶秋洪以与新丰实业公司达成《执行和解协议》为由向本院撤回上述仲裁裁决第二、三项的执行申请。在叶秋洪提交本院的《执行和解协议》中，双方确认新丰实业公司已于2013年5月25日将涉案房屋将付叶秋洪。
一审法院审理本案认为，（2011）香民一初字第560号民事判决及（2011）珠中法民三终字第211号民事判决已发生法律效力，对其查明的事实除案涉房产预购登记时间以外的部分以及判定的责任，该院径行采纳。
一、关于原告主体是否适格的问题。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，新丰酒店公司作为案外人对执行标的提出书面异议，一审法院经审查裁定驳回新丰酒店公司的异议请求后，新丰酒店公司对该裁定不服且认为与原判决无关的，有权在法院送达裁定之日起十五日内向一审法院提起本案诉讼。因此新丰酒店公司提起本案诉讼，符合法律规定，其主体适格。卢银婵关于新丰酒店公司主体不适格的抗辩，不予采纳。
二、关于新丰酒店公司对案涉房产是否享有实体权利且其权利能否阻止执行的问题。
本案为案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。因此，新丰酒店公司请求停止对案涉房产的执行，其前提是依法对案涉房产享有实体权利且该实体权利系所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。本案中，即使新丰酒店公司与新丰实业公司签订的《租赁合同书》及《租赁合同书（补充合同）》合法有效且已实际履行，其对案涉房屋享有租赁权不足以阻止法院依法转让、交付案涉房产。故该租赁权不属于上述规定中的实体权利范围，新丰酒店公司请求法院确认其对案涉房产享有实体权利并停止对案涉房产的执行，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。同时，一审法院作出的《通知书》系具体的执行行为，新丰酒店公司如对其第二条内容有异议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，应另循法律途径解决。
综上，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决驳回新丰酒店公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币4873元，由新丰酒店公司负担。
一审原告新丰酒店公司不服一审判决，上诉称一、一审判决违背了合同法关于买卖不破租赁的规定。2001年4月1日及2003年3月31日新丰酒店公司与新丰实业公司签订《租赁合同书》及《租赁合同书（补充合同）》，约定新丰酒店公司使用案涉产房至2023年3月31日止。此后，新丰酒店公司一直占有、使用案涉房产。1991年10月5日卢银婵与新丰实业公司签订《房屋销售合同》购买案涉房屋。2011年卢银婵依据（2011）香民一初字第560号及（2011）珠中法民三终字第211号民事判决获得案涉房屋所有权。新丰酒店公司认为虽然卢银婵签订房屋买卖合同在先，但买卖合同只产生债权，所有权并未改变，不具有对抗新丰酒店公司合法租赁、使用案涉房产的效力。卢银婵取得案涉房产的所有权发生在2011年，其因所有权而产生的权能也不能对抗新丰酒店公司合法租赁、使用案涉房产的权利。新丰酒店公司有权继续占有、使用案涉房产，一审判决违背合同法第二百二十九条关于买卖不破租赁的规定。二、交付执行阻断了新丰酒店公司的合法租赁权利行使。租赁权利作为一项民事权利，占有租赁物是租赁权利得以实现的前提。本案中，新丰酒店公司得以对案涉房产的使用，依赖于对案涉房产的占有。然而一审法院依据卢银婵的申请，于2012年6月21日立案执行（2012）珠香法执字第2516号案，并向新丰实业公司发出《通知书》，要求新丰实业公司将案涉房产内的物品清空，将房产交付卢银婵，这与新丰酒店公司占有、使用案涉房产发生根本冲突，必然使新丰酒店公司无法继续按原状租赁案涉房产。新丰酒店公司的租赁权利是合法有效的，应得到保护，不因卢银婵在租赁成立后产生的物权而受到损害。新丰酒店公司上诉请求二审法院撤销一审判决，支持诉讼请求。
被上诉人卢银婵答辩称，1、新丰酒店公司上诉所述事实与理由没有超出一审时的范围，卢银婵亦坚持一审陈述的抗辩意见。2、通过工商登记的查询，可明显得知新丰酒店公司及新丰实业公司的关联性，新丰实业公司目的在于恶意继续占有已经收受了卢银婵购房价款的房屋。3、本案执行异议之诉之外还发生了两个诉讼，其一为卢银婵起诉叶秋洪要求法院判令叶秋洪协助卢银婵注销涉案房屋的预购登记，这一诉讼已经得到一审法院判决的支持。其二为叶秋洪作为仲裁申请人向广州仲裁委员会以本案的执行标的作为诉讼请求的标的而主张本案执行标的的所有权利，该仲裁裁决在珠海市中级人民法院不知情的情况下受理了仲裁裁决的执行，但是一审法院已经以执行裁定的形式否定该仲裁裁决的效力，进而叶秋洪又以此为由提出了执行异议之诉。综上，在珠海市中级人民法院已经作出生效判决的情况下，新丰酒店公司及新丰实业公司从卢银婵交付购房款以后就开始用各种手段方法霸占涉案商铺，甚至不惜做假案，因此卢银婵恳请二审法院依法驳回新丰酒店公司的上诉请求。
一审被告新丰实业公司无答辩意见。
一审被告叶秋洪经本院传唤未到庭，亦未提出答辩意见。
本院认为，与案有关的实体权利是公民、法人或其他经济组织相互之间因人身、财产关系而产生的物权及其与物有关包括用益物权在内的民事权利。案中，新丰酒店公司主张其与新丰实业公司签订合同租赁包括案涉房产在内的建筑物开设经营场所，而在其二者之间产生法律上的租赁合同关系。其对案涉房产的所有权不持异议，仅认为即使享有所有权的权利人在行使所有权的同时也不能损害其依约“合法”享有的租赁权利，故一审法院在执行案中责令其退出租赁场所不当。显然，如上所述，新丰酒店公司与新丰实业公司签订租赁合同，从而对案涉房产享有了除所有权之外的占用、使用和收益的权利，依据《中华人民共和国物权法》等民事法律的规定该权利无疑系民事实体权利。一审法院在执行卢银婵申请执行新丰实业公司一案中责令新丰实业公司“清空”案涉房产内的物品，并将房产交付卢银婵，也无疑与租赁人新丰酒店公司利益相关，妨害新丰酒店公司依合同对案涉房产行使占有、使用和收益的权利，从而新丰酒店公司依据合同享有了“足以阻止执行标的（案涉房产）交付”的权利。一审法院认为“即使”新丰酒店公司与新丰实业公司签订的租赁合同“合法有效且已实际履行”，新丰酒店公司享有的租赁权也不属于实体权利不当，本院予以纠正。
本院案中查明新丰实业公司于1991年10月5日签订合同将案涉房产售予卢银婵，但新丰实业公司非但不依约履行义务，更未依1999年12月6日书面向卢银婵作出的承诺于2000年3月交付案涉房产，反而于2001年4月1日与新丰酒店公司签订合同，将包括案涉房产在内的新丰综合楼予以出租，完全无视合同的约定和郑重作出的承诺。更有甚者，2006年10月26日一审法院作出（2006）香民一初字第1884号民事判决，判定新丰实业公司与卢银婵签订的《房屋销售合同》有效；2012年5月28日本院终审作出（2011）珠中法民三终字第211号民事判决，判令新丰实业公司与叶秋洪签订的《协议书》无效，新丰实业公司应将案涉房屋交付卢银婵的情况下，新丰实业公司还与叶秋洪规避事实和法律，在广州仲裁委员会就双方签订的与《协议书》相同内容的《商品房购销合同》进行仲裁，从而获得对相关案情不知情的广州仲裁委员会作出的认定《商品房购销合同》“合法有效”、新丰实业公司应将案涉房产交付叶秋洪并办理房屋权属登记的裁决，意图进一步阻碍卢银婵实现应有的合法权益。新丰实业公司一贯背信弃义，串通他人损害第三人合法权益之主观恶意暴露无遗。
而本院亦已查明新丰酒店公司于2001年4月29日成立自始，与新丰实业公司均为同一法定代表人，新丰实业公司与新丰酒店公司2001年4月1日代表双方签订租赁合同的黄丽俭与吕克志系母子关系，本院另案更查明，吕克志是新丰实业公司的“副总经理”，即新丰实业公司与新丰酒店公司签订合同、将案涉房产租予新丰酒店公司，实与“自己和自己签订合同”、“自己出租给自己”并无二致。新丰酒店公司在本案中只谈租赁不谈其他，只主张“买卖不破租赁”却对与新丰实业公司之关联避而不谈。这与此前新丰实业公司为阻止卢银婵行使合同权利而不惜采取各种方法如出一辙。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效，本院据此认定新丰酒店公司因与新丰实业公司恶意串通损害卢银婵的合法权益，其双方签订的有关租赁案涉房产的合同无效。新丰酒店公司案中依据相关租赁合同而主张的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，一审法院除对当事人主张定性不当外，实体处理正确，本院可予维持；上诉人新丰酒店公司上诉无理，本院予以驳回。依据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条的规定，判决如下：
驳回上诉人珠海市新丰酒店有限公司的上诉请求，维持广东省珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法湾民一初字第54号民事判决。
二审案件受理费人民币4873元，由上诉人珠海市新丰酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李烈斌
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 黄小珊