浙江省临安市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0185民初6179号原告陆正，男，1933年8月20日出生，汉族，住上海市松江区。被告喻士芳，女，1976年11月29日出生，汉族，住浙江省临安市。委托代理人洪金潮，临安市锦虹法律服务所法律工作者。第三人赵春冬，男，1980年11月15日出生，汉族，住贵州省毕节市。第三人陶志锋，男，1963年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。原告陆正为与被告喻士芳合同纠纷一案，于2016年11月3日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月29日公开开庭进行审理，原告陆正、被告喻士芳的委托代理人洪金潮到庭参加诉讼。审理过程中，本院依被告的申请追加赵春冬、陶志锋为本案第三人参与诉讼，本案依法转为普通程序于2017年3月13日公开开庭进行审理，原告陆正、被告喻士芳的委托代理人洪金潮到庭参加诉讼，第三人赵春冬、陶志锋经本院公告送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告诉称：一、同策枫树湾山庄1号楼建房没有通过相关部门的规划验收，没有预售许可证，临安市人民法院（2014）杭临民初字第1483号、（2015）浙杭民终字第203号案件中有相关证据；二、诱骗老年人上当。被告于2011年春节后在《上海老年报》多次刊登出售广告，采取虚构（临）售许可证、电话报名、免费大巴接送吃饭等方式诱骗老年人购置天目山风景区客房；三、被告喻士芳系当地农民，无营业执照，亦非法人，利用临安同策旅游信息服务有限公司（以下简称同策公司）出面共同策划欺诈上海老年人上钩；四、临安市、太湖源镇、临目村村民委员会三位一体，对被告喻士芳违法销售一事不抵制，相反却怂恿、包庇，要求严查内幕，严肃处理。原告现提起诉讼，请求判令：一、原告、被告及同策公司于2011年3月11日签订的《合作建房经营协议书》无效；二、被告违约赔偿原告损失360000元；三、被告返还原告购房款84000元；四、被告赔偿原告利息损失5000元及违约金35000元；五、本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提供如下证据：证据一、上海老年报复印件十三页、同策公司通行证及示意图复印件各一份，欲证明同策公司和被告喻士芳欺骗原告上当的事实。证据二、《合作建房经营协议书》复印件一份，欲证明该协议书经原被告签字确认，若原告违约将原告的84000全部没收，如被告违约应按房价的3倍赔偿原告。被告辩称：一、原、被告签订的《合作建房经营协议书》约定，原告支付投资款84000元可取得案涉房屋30年的使用权，故该款应定性为30年的租金；二、原告支付的84000元租金被告仅收到42000元，余款在同策公司；三、原告所取得的1号楼306室房屋经过审批、有合法手续的；四、原告要求被告支付违约金及利息损失无法律和事实依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提供如下证据：证据一、村镇规划选址意见书及审批表、农村村民建房用地申请书及呈报表、村镇规划许可证审批表、农村私人建房承诺书复印件各一份，欲证明案涉土地使用权及房屋均具有合法手续的事实。证据二、临政办（2014）37号临安市人民政府办公室文件复印件一份、临安市××镇××村村民委员会通知及证明各一份、浙江省杭州市农村集体经济组织统一收据复印件一份，欲证明被告超主管部门批准建造的房屋面积，经过以罚代拆的手续，自2014年9月24日起拥有合法的使用权。证据三、房屋入住费用明细单及银行交易明细单一组、经营管理委托协议复印件一份，欲证明被告根据经营管理委托协议的约定向原告支付案涉房屋经营收益共计4137.84元，及被告将案涉房屋整幢楼长期出租给同策公司的事实。第三人赵春冬、陶志锋未作答辩，也未向本院提供证据。第三人赵春冬、陶志锋未到庭，视为放弃举证、质证的权利。原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据一，被告认为即使原告能提供原件，该证据也不能反映系案涉房屋所作广告。本院认为，被告的质证意见成立，对该证据不予采纳。原告提供的证据二，被告对证据的真实性无异议，但认为原告向同策公司支付84000元，被告仅收到42000元；案涉房屋有合法手续，非违章建筑。本院结合被告的质证意见对该证据的真实性予以认定。被告提供的证据一、二，原告认为，同类案件临安市人民法院已审结，被告违反法律法规，超面积建造，系违法建筑；法律规定集体土地上建造的房屋不能出让、出租，被告应按合同约定，按现房价12万元的3倍对原告进行赔偿；原告庭前给被告打电话，被告称返还购房款需打折，原告认为已没必要与被告协商故起诉。本院认为，上述证据可反映案涉房屋超批准面积建造，从而被收取有偿使用费的事实。被告提供的证据三，原告认为其从未入住过案涉房屋，被告将房屋出租给别人，仅拿出很少的一部分支付给原告。本院结合原告的质证意见，对被告曾向原告支付过经营收益的事实予以认定。根据以上有效证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：喻士芳（甲方）、陆正（乙方）、同策公司（丙方）于2011年3月1日签订《合作建房经营协议书》一份，主要内容为：一、合作项目及合作方式：1、三方合作的同策枫树湾山庄位于临安市××镇××村，合作的具体标的物为同策枫树湾山庄1号楼306室，建筑面积35平方米。2、乙方向甲方支付双方约定的合作投资款，甲方保证乙方享有该山庄1号楼306室30年的使用权。3、甲、乙方全权委托丙方负责该合作项目的联络、运作、监督及后期的物业管理，有效期与乙方相同。二、合作经营期限：1、甲方向乙方交付该房屋的时间为2011年3月1日。2、乙方投资该项目，享有山庄该号房使用的有效期自该山庄交付到2041年2月28日止……。三、合作价款及支付方式：1、甲、乙双方合作建造该山庄，乙方支付投资款总额人民币84000元，该房屋由甲方负责建造。2、此合作协议签订当日，乙方须向甲方一次性支付合作款人民币84000元，由丙方代收，交与甲方，并提供此合同为凭。乙方收到此合同，即表明已全额付清款项。3、乙方每年应向丙方缴纳该山庄308室物业管理费600元。协议书另对甲、乙、丙三方的权利义务及违约责任作了约定。另查明，相关职能部门审批同意喻士芳户使用集体土地110平方米，建造住房3层，建筑面积330平方米。经临安市××镇××村村民委员会调查，被告建房实际占地面积223.5平方米，建筑面积894平方米，该村民委员会因此于2014年9月15日通知喻士芳，向其收取有偿使用费33817元，喻士芳于2014年9月23日交纳了该款。庭审中，原告陈述，被告向其返还的经营收益，其未详细统计过，但其认可共返还4000余元，该款与其主张的利息损失5000元相抵销，抵销后被告无需支付原告利息损失，原告也不要求被告再支付利息损失。另查明，2013年1月10日，同策公司登记注销，工商登记显示该公司投资人为陶志锋、赵春冬。本院认为：案涉《合作建房经营协议书》的性质，本院根据该协议权利义务的相关约定，认为实系房屋租赁合同，出租人为喻士芳，承租人为原告。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告未提供建设工程规划许可证，且超过相关主管部门批准的面积建造房屋，原告主张案涉《合作建房经营协议书》无效，本院予以支持。被告辩称超面积建造的房屋已向村集体交纳有偿使用费，通过以罚代拆享有了该房屋的合法使用权的意见，无法律依据，本院不予采纳。结合本案证据，案涉《合作建房经营协议书》实际具有支付凭证的性质，被告将该协议书交付原告，即视为被告收到了原告交付的84000元，至于原同策公司是否将全款交付被告，则与原告无关。案涉《合作建房经营协议书》无效，被告因此取得的财产应返还原告，原告要求被告返还84000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的利息损失5000元，未超过法律的规定，本院予以认可，原告主张该款与被告返还其的经营收效抵销，被告无需再支付其利息损失的意见，未损害被告的权益，本院予以照准。案涉《合作建房经营协议书》无效，原告依据该无效协议的约定请求被告承担违约责任或支付违约金，本院不予支持。另，被告主张由其经营案涉房屋并向原告返还经营收益，其又主张原告使用案涉房屋应支付占有使用费，其应承担举证责任，现被告并未提供证据证明，原告也否认实际居住使用过案涉房屋，故被告要求从应返还款项中扣除占有使用费的抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告陆正与被告喻士芳及原临安同策旅游信息服务有限公司于2011年3月1日签订的《合作建房经营协议书》无效。二、被告喻士芳应于本判决生效之日起十日内返还原告陆正人民币84000元。三、驳回原告陆正的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8560元，由原告陆正负担6660元，被告喻士芳负担1900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  李国臣人民陪审员  俞传水人民陪审员  卢观机二〇一七年三月十五日书 记 员  潘 云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。