上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第952号
原告上海市虹口体育馆。
法定代表人卢佳文。
委托代理人唐济民，上海金茂凯德律师事务所律师。
委托代理人王欣，上海金茂律师事务所律师。
被告陈桂月。
委托代理人汤静波。
委托代理人项清清，上海金沁律师事务所律师。
原告上海市虹口体育馆与被告陈桂月房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海市虹口体育馆的法定代表人卢佳文及委托代理人王欣，被告陈桂月的委托代理人汤静波、项清清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市虹口体育馆诉称：原告与被告陈桂月签订有《房屋租赁合同》，约定原告将其拥有的上海市东体育会路XXX号上海市虹口体育馆正门西大厅梯下的房屋出租给被告使用，租期两年。租赁期间被告擅自改变租赁房屋结构及用途，将其分割为8间，在未取得相关部门批准的情况下擅自开展足浴经营，且涉嫌违法色情内容，已被公安部门处理；同时被告拖欠2012年6月至10月的租金及2012年3月1日至2013年2月28日的水电费，还擅自在网上发布转租其所承租房屋的信息。被告的上述行为已构成根本违约，为此原告于2012年7月18日通知被告中止合同，之后又于2012年10月16日通知被告解除合同，但被告迄今仍未将承租房屋恢复原状交还原告，故现原告起诉要求判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，被告将承租房屋恢复原状交付原告并向原告支付2012年3月1日至2013年2月28日期间的水、电费共计14，081.5元。
被告陈桂月辩称：其并未违约，将租赁房屋开办足浴会所并不违反合同。按照合同约定，租赁房屋经营内容为会所，原告也为被告申办足浴会所出具过相关证明。被告在装修过程中将承租房屋拦隔成11间，期间原告曾多次到装修场地来看，并未提出改变房屋结构的异议，并曾口头表示同意，故被告没有擅自改变租赁房屋结构和用途，原告称被告改变房屋用途和结构是混淆概念。被告因无证经营被处罚是工商机关的职权，被告被处罚后正在办理证照，在办理证照过程中需要原告提供协助义务，但原告一直拖延提供相关材料，导致被告迄今无法办理营业执照。被公安机关处罚确是事实，但这是被告员工的个人行为，不是被告安排的，与被告没有关系。被告迟延支付租金也是事实，但这是由于原告拒绝提供排水证、房产证等相关材料配合被告办照，原告并不能因此有权单方解除合同。解除合同的通知被告虽曾收到，但并不代表被告同意解除合同；因被告并无违约行为，故现要求继续履行合同，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）于2011年12月27日签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其拥有的上海市东体育会路XXX号上海市虹口体育馆正门西大厅梯下的房屋租借给乙方，租期自2012年3月1日至2014年2月28日，经营内容为会所，租借面积约200平方米，年租金100，000元，押金5，000元，付款方式为每季度付款一次，每次付款25，000元，先付后用。合同第三条约定乙方在装修和租赁期间不得擅自改变租房用途和转租他人，不得擅自改变原建筑结构，如需改变用途和建筑结构时，须提供相关批文、图纸、书面申请，经甲方同意加盖法人章和法定代表人签字后方可实施，否则，乙方将承担由此造成的一切法律和经济责任，同时甲方有权单方面解除合同。合同签订后被告对承租房进行装修时将房屋分割成多间并申办闻荷轩（上海）足部保健会所。2012年2月9日，被告向原告支付租金25，000元，2012年10月23日支付租金50，000元，2012年11月30日支付租金25，000元，共计支付一年租金100，000元。此后被告未再支付相关费用。2012年7月17日，被告员工夏凤琼因在租赁房屋内卖淫被上海市公安局虹口分局处以行政拘留5日。2012年8月2日，上海市工商行政管理局虹口分局因被告无照经营对被告处以200元罚款。期间，原告于2012年7月18日书面通知被告称因其未能办理相关证照，原告多次受到职能部门举报，故通知中止双方之间签定的房屋租赁合同。在中止协议期间，2012年7月20日起原告将停止对租赁房屋的水电供应。同日，被告之子汤静波在通知上书面承诺在未办理出营业执照前暂不对外营业。2012年10月16日，原告向被告发出解除合同通知，称因被告严重违反合同条款，致使原告蒙受经济损失和负面影响，故按照合同约定通知自即日起解除双方之间签定的房屋租赁合同，要求被告于2012年10月26日前将租赁房归还原告。同日，汤静波在通知回执上签收。因被告未在原告通知的期限内搬迁，2013年2月26日，原告又向被告发出律师函，要求被告办理解除合同的手续并结算水电费用。嗣后，因双方交涉无果，故原告起诉来院，要求判如所请。审理中，本院委托上海第一测量师事务所有限公司对上海市东体育会路XXX号上海市虹口体育馆正门西大厅梯下房屋不可拆除装潢项目残值进行工程造价司法审价，上海第一测量师事务所有限公司于2013年10月30日出具工程造价司法审价鉴定意见书，确认上海市东体育会路XXX号上海市虹口体育馆正门西大厅梯下房屋工程造价为200，470元，经折旧后现装潢残值为149，350.15元。
审理中，原告表示本案解除合同系被告违约，其装潢项目原告均不需要，要求被告全部拆除恢复原状，不同意按鉴定意见书的金额补偿被告装潢损失。考虑到被告对租赁房屋装潢确有相应投入，原告自愿补偿被告30，000元并承担本案鉴定费用。
审理中，原告撤回要求被告支付水电费的诉讼请求，同意退还被告押金5，000元。
上述事实，有原告提供的房屋产权证、租赁合同、补充协议、通知、解除合同通知、律师函、水电费计算表、行政处罚决定书，被告提供的通知书、证明、律师函、租金发票、卫生许可证等证据及原、被告陈述为证。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。被告陈桂月未经原告同意，擅自将承租房屋分割为多间，且被告的员工在被告承租期间因在租赁房屋内卖淫被公安机关处罚，已构成违约。此外，合同约定租金每季度付款一次，先付后用，被告延付后续租金的行为亦有违合同约定。合同法规定当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现原告已于2012年10月16日书面通知被告解除合同，且符合合同约定的单方解除权，故原告要求确认解除其与被告签订的房屋租赁合同，并要求被告将租赁房屋恢复原状返还原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因本案合同的解除系被告违约所致，剩余租赁期内装饰装修残值的损失应由其自行承担，现原告自愿补偿被告30，000元，退还押金5，000元，并承担本案鉴定费用，于法不悖，本院予以照准。被告称原告曾口头同意被告分割租赁房屋，但其并无相关证据证明，故本院对此不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十三条第二款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：
一、确认原告上海市虹口体育馆与被告陈桂月签订的《房屋租赁合同》于2012年10月16日解除；
二、被告陈桂月应于本判决生效之日起10日内携其物品迁出上海市东体育会路XXX号上海市虹口体育馆正门西大厅梯下房屋，将该房屋恢复原状后交还原告上海市虹口体育馆；
三、原告上海市虹口体育馆应于本判决生效之日起10日支付被告陈桂月30，000元；
四、原告上海市虹口体育馆应于本判决生效之日起10日退还被告陈桂月押金5，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费80元，由被告陈桂月负担。
本案鉴定费8，316.98元，由原告上海市虹口体育馆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
审 判 员 惠 力
人民陪审员 唐尚德
二〇一四年二月十七日
书 记 员 范旭贇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条
（一）…
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）…
（四）…