辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈河民二初字第966号
原告：黄福来，男，1966年10月8日出生，汉族，北京齐民惠农商贸有限公司工作人员。
委托代理人：李永超，男，1970年10月26日出生，汉族，北京齐民惠农商贸有限公司法律顾问。
委托代理人：祁正丽，女，1969年4月9日出生，汉族，北京齐民惠农商贸有限公司法律顾问。
被告：黄璋宝，男，1970年9月10日出生，汉族，户籍地内蒙古满洲里市道北一道街明珠大厦东经贸大厦***房间。
被告：郭美珍，女，1972年6月25日出生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市沈北新区杭州路****号3-4-2。
第三人：蔡九坤，男，1963年6月3日出生，汉族，沈阳中基房地产开发有限公司董事。
委托代理人：李坤，辽宁开宇律师事务所律师。
第三人：蔡文金，男，1962年1月16日出生，汉族，无职业。
委托代理人：杜振家，辽宁必达律师事务所律师。
第三人：沈阳中基房地产开发有限公司。
法定代表人：曾昌飚，系该公司董事长。
委托代理人：李坤，辽宁开宇律师事务所律师。
原告黄福来与被告黄璋宝、郭美珍及第三人蔡九坤、蔡文金、沈阳中基房地产开发有限公司物权确认纠纷一案，本院于2013年5月30日受理后，依法由本院审判员王云娇担任审判长，与代理审判员皮晓赛、人民陪审员王唤平组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄福来的委托代理人李永超，第三人蔡九坤及沈阳中基房地产开发有限公司的委托代理人李坤，第三人蔡文金的委托代理人杜振家到庭参加诉讼。被告黄璋宝、郭美珍经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄福来诉称，位于辽宁省沈阳市沈河区青年大街51号商会总部大厦B座的开发单位系第三人沈阳中基房地产开发有限公司，2011年3月12日，第三人蔡九坤出具《承诺书》一份并承诺“位于辽宁省沈阳市沈河区青年大街51号商会总部大厦B座22层的房屋产权为第三人蔡文金所有，同意出售给被告黄璋宝”。2011年3月12日，第三人蔡文金凭据第三人蔡九坤出具的该《承诺书》将涉案房屋出售给了被告黄璋宝并签订《协议书》一份，根据第三人蔡文金与被告黄璋宝签订的《协议书》约定“第三人蔡文金将涉案房屋以1，534万元的价格出售给被告黄璋宝，被告黄璋宝需在2011年4月1日向蔡文金支付50%（即：767万元）的购房款，剩余的购房款待办理完毕产权证、土地证等证照后3日内付清”。2011年3月12日，第三人蔡文金与被告黄璋宝签订《协议书》后，被告黄璋宝于2011年4月2日将50%的购房款（767万元）通过银行汇款的方式向第三人蔡文金支付完毕并等待办理涉案房屋的产权证书等证照。被告黄璋宝与被告郭美珍系夫妻关系，其夫妻关系存续期间，因经营、投资所需，拖欠原告黄福来6，300万元的债务未能清偿，2012年4月5日，由被告黄璋宝的妻子（被告郭美珍）经手，与原告黄福来签订《协议书》一份，按照该《协议书》的约定，将涉案房屋折价1，300万元向原告黄福来抵偿部分债务（此款包含被告黄璋宝已向第三人蔡文金支付的购房款767万元与房屋的装修、家具等设施，不包含未支付的购房款767万元）。同时约定，针对剩余的购房款767万元待房证、土地证办理完毕后由原告黄福来付清（即：由原告黄福来直接把剩余的767万元购房款直接向第三人蔡文金支付完毕）。该《协议书》达成后，由案外人黄金啁予以见证。原、被告达成涉案《协议书》后，被告至今未协助原告办理房证等证照，原告利益已严重受侵。现原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼，请求法院：1、确认原告黄福来与被告郭美珍于2012年4月5日签订的以辽宁省沈阳市沈河区青年大街51号商会总部大厦B座22层房屋抵账协议书合法有效；2、确认位于辽宁省沈阳市沈河区青年大街51号商会总部大厦B座22层的房产所有权归属于原告黄福来所有；3、判决被告与第三人在一定期限内将办理位于辽宁省沈阳市沈河区青年大街51号商会总部大厦B座22层的房屋权属登记的资料报产权登记机关备案并协助原告将该房屋的产权证书等相关证照办理在原告黄福来名下；4、案件受理费及诉讼期间实际发生的费用均由被告承担。
被告黄璋宝未到庭，未提供书面答辩意见。
被告郭美珍未到庭，未提供书面答辩意见。
第三人蔡九坤述称，第一，说明一个事实，辽宁省沈阳市沈河区青年大街51号商会总部大厦B座22层房屋是第三人沈阳中基房地产开发有限公司开发建设的，该房产沈阳中基房地产开发有限公司也授权给第三人蔡九坤进行处分，同时蔡九坤也同意该房屋归蔡文金所有进行出售给黄璋宝，也就是说蔡文金的确有权出售该房屋，但是该房屋因为是商品房买卖合同，无论蔡文金出售给谁，均应当告知第三人沈阳中基房地产开发有限公司并且与沈阳中基房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，才能转移该房屋的所有权，而本案沈阳中基房地产开发有限公司直到起诉前，蔡文金没有将该房屋的出售情况以及购买人告知沈阳中基房地产开发有限公司，所以在法律上该房屋仍属于沈阳中基房地产开发有限公司所有；第二，本案主要争议纠纷是抵债协议纠纷而非房屋买卖协议纠纷，不属于专属管辖，所以请法院将本案移送有管辖权的法院审理；第三，原告诉请的是确认房屋抵债协议书合法有效，但是该抵债协议擅自处分了第三人蔡文金及沈阳中基房地产开发有限公司所有的房产，我认为该协议的效力属于效力待定协议，如果该协议征得了蔡文金的同意，且蔡文金也书面告知沈阳中基房地产开发有限公司的情况下，才是一份合法有效的协议，否则，就是效力待定的协议，如蔡文金不同意，该协议则是一份无效协议；第四，因为原告与第三人沈阳中基房地产开发有限公司以及蔡文金并未明确其与黄璋宝的购买关系，更没有明确这种抵债的法律关系，所以在本案中，辽宁省沈阳市沈河区青年大街51号商会总部大厦B座22层房产的所有权仍属于沈阳中基房地产开发有限公司所有，且沈阳中基房地产开发有限公司没有任何义务协助其办理房屋所有权证。故请法庭查清事实，以本案现有证据来看，依法驳回原告诉求。
第三人蔡文金述称，第一，双方当事人均系莆田人，而且发生的争议和诉讼焦点均不应由沈河法院审理，应当移送有管辖权的法院进行审理此案；第二，蔡文金系蔡九坤的内弟，这个房屋是蔡九坤分红得来的房子，蔡九坤准备将这个房子赠与给蔡文金，蔡文金就准备将房屋销售给黄璋宝，由于房屋的真正开发商是沈阳中基房地产开发有限公司，所以真实的商品房买卖合同应该由黄璋宝和中基地产签订，蔡文金只是通过将房屋出售时挣取一定利润，当然这种情况需要蔡九坤的同意；第三，蔡文金确实收到黄璋宝交付的购房款的50%，即767万元人民币，双方曾约定待办理房产证时补交767万元余款，同时还应当支付767万元的利息，利息按照同期银行贷款利率计算；第四，蔡文金处所收的767万元款项，系黄璋宝交付的（预付的）购房款，由于黄璋宝另有诉讼案件（系另一案件中的被告），因此，该案件结束后，抚顺市中级人民法院依法对黄璋宝进行强制执行，该院在2013年10月1日左右已将蔡文金收取的767万元全部扣划走，所以蔡文金实际上没有得到任何款项；第五，黄福来与黄璋宝妻子所签订的《协议书》，看似与第三人无关，但这里有一个确实存在的问题，就是如果黄福来与郭美珍的协议是真实的，那么有可能导致第三人蔡文金要履行交房的义务，因此代理人对协议书提出异议如下：1、郭美珍现在已与黄璋宝在印度尼西亚避难，这起案件中莆田市公安局已经发出协查通告，正在对黄璋宝欠款跑路一事进行调查，但是尚未列入刑事案件，也未对黄璋宝进行追捕，因此黄璋宝和郭美珍均不在国内，那么郭美珍与黄福来所签协议在时空上不存在由签订的可能，2、郭美珍与黄璋宝是否是夫妻关系，应当由婚姻登记机构来出具证明，而黄福来所提交法院的婚姻关系证明却是村委会的证明，因此该证明不具有法律效应，更何况黄璋宝与郭美珍的户籍所在地是在内蒙古呼伦贝尔市满洲里区，所以其是否是夫妻关系要么由原婚姻登记机关出具，或者是户籍所在地的派出所出具，3、郭美珍与黄璋宝如果夫妻关系到目前是存续的，那么郭美珍无权对黄璋宝的债权债务进行处理，即便是按婚姻家庭法的规定，他们只能是共同按份共有，也就是郭美珍只能处理其婚姻关系存续期间共同财产的一半，而本协议中郭美珍却将黄璋宝（仅本案所涉及的标的）全部处理，因此，应当属于无效的民事行为，更何况郭美珍在签署这份协议时，没有黄璋宝的书面授权，4、郭美珍与黄璋宝现均已在印度尼西亚居住，这个消息和信息来源于莆田市公安局经侦支队，因此这份协议形成的时间和真实性我们在持异议的态度的基础上，保留申请文检鉴定的权利；第六，根据法律规定，债务人转让法定义务的，应当征求债权人的同意（均是书面的，而不应口头），本案中黄璋宝交了购房款是预付了一半（767万元），那么其买卖该房屋的真实性是毋庸置疑的，是真实的意思表示，由于剩余购房款没有给付，因此就没法到中基地产办理产权手续，通过这一事实及房屋买卖协议，可以看出黄璋宝应当履行剩余款项的给付义务，可以说他就是该房屋剩余履行价值的债务人，那么根据法律规定，其转让所购买标的时，应当向蔡文金书面明示，并征得蔡文金的同意，而蔡文金截止到发生诉讼时才知道黄璋宝的妻子私下与黄福来签订了房屋买卖协议，对此事实和行为，蔡文金不予认同，这就像银行票据必须有抬头及未经背书不得转让的道理一样，另外，该协议系抵债协议并转让债务人应履行剩余交款义务的协议，因此这份协议的真实性应当给予查明，现在通过人民法院虚假诉讼，逃废债务或故意制造虚假债权的现象和行为较多，因此请法院严格审查黄福来、黄璋宝（郭美珍）之间是否存在着真实的资金往来及债权债务情况，否则有可能导致该协议书是虚假的或含有虚假成分；第七，黄福来与其他人所签订的租房协议没有法律效力，因为根据法律规定，只有对物权绝对的所有权人才有权对该物行使其他权利，黄福来没有向蔡文金交付任何购房款，他不是和蔡文金房屋买卖中的当事人，因此，他无权对该房屋进行租赁，所以，该行为是一种民间“指山卖磨”的行为，因此，其事实和法律行为的真实性均存在着重大瑕疵；第八，蔡九坤于2011年3月12日签署的承诺书中指明，该产权系蔡文金所有，同意出售给黄璋宝，所以，黄璋宝或黄璋宝的妻子在没有征得蔡九坤本人同意、没有征得蔡文金同意的情况下，将尚欠购房余款没有结清的房屋再次私下转让给他人的行为无效；第九，蔡文金收取的黄璋宝交付的购房款（一半）已经被抚顺市中级人民法院强制扣划走，因此，该房屋已经事实上跟黄璋宝没有任何关系，如果黄璋宝想要该处房屋，除非他重新交付全款，即便交付全款，我们也不同意他再次转让给黄福来。综上，建议沈河区人民法院将该案移交有管辖权的法院，即内蒙古呼伦贝尔市（户籍所在地）或原户籍所在地的莆田市人民法院管辖，同时，驳回原告的诉讼请求。
第三人沈阳中基房地产开发有限公司述称，同蔡九坤意见
经审理查明，本案诉争房产为坐落于沈阳市沈河区青年大街商会总部大厦B座22层房产，该房产的开发单位为第三人沈阳中基房地产开发有限公司。第三人蔡九坤系第三人沈阳中基房地产开发有限公司股东之一。第三人沈阳中基房地产开发有限公司授权第三人蔡九坤处分诉争房产，第三人蔡九坤又授权第三人蔡文金处分诉争房产。
2011年3月12日，蔡九坤出具《承诺书》一份，载明：“今有蔡九坤本人在沈阳市青年大街商会总部大厦B座二十二层整层房产的产权系蔡文金所有，同意出售黄璋宝，特此承诺。”同日，蔡文金、黄璋宝签订《协议书》，载明：“根据承诺书蔡九坤先生同意座落于沈阳市青年大街51号商会总部大厦B座22层蔡文金产权出售黄璋宝，经双方协商达成如下协议：1、B座22层总面积约为1180㎡（以房产证为准，多退少补），售价每平方米壹万叁仟元人民币，共计人民币壹仟伍佰叁拾肆万元整（15340000.00元）；2、合同签字后生效，生效后乙方于2011年4月1日支付甲方总金额50%，计柒佰陆拾柒万元整（7670000.00元），其余50%款项待房产证、土地证办理完毕之后3日内付清，房产证，土地证件未发期间房价50%的款项按银行同期基准利率支付给甲方；……”根据该协议书，被告黄璋宝支付第三人蔡文金购房款人民币7，670，000元。
另查，2013年1月4日，因中振银河融资担保股份有限公司与中宝海西投资有限公司、黄璋宝民间借贷纠纷一案，辽宁省抚顺市中级人民法院作出（2012）抚中民二初字第9-2号民事裁定书，裁定：“第三人蔡文金停止向黄璋宝交付坐落于沈阳市青年大街51号商会总部大厦B座22层（面积约1180平方米）或退还黄璋宝购房款7670000元；如需交付房屋或退款应提前3日通知本院。”
2013年8月16日，辽宁省抚顺市中级人民法院发出履行债务通知书及协助执行通知书，将黄璋宝在蔡文金处预付的购房款7670000元予以扣留。
现原告起诉来院，并举证一份2012年4月5日由甲方郭美珍、乙方黄福来、见证人黄金啁签字的《协议书》，协议书内容为：“根据2011年3月12日蔡九坤出具的承诺书，蔡九坤同意将坐落于沈阳市青年大街51号商会总部商会总部大厦B座22层（蔡文金产权）出售于黄璋宝。根据2011年3月12日蔡文金、黄璋宝签署的协议书，B座22层总面积约为1180㎡（以房产证为准），售价每平米壹万叁仟元人民币，共计人民币壹仟伍佰叁拾肆万元整（15340000.00元），黄璋宝于2011年4月1日支付蔡文金购房款总额50%，计柒佰陆拾柒万元整。（7670000.00元），余款50%待房产证、土地证办理完毕之后付清。今因需要，黄璋宝把B座22层房产所有权（含已支付的购房款7670000元，不包括未支付的购房款7670000元）连同该房产的装修、家具等设施折价人民币1300万元转让于乙方抵偿债务，由乙方全权处理。该房产购房余款50%即7670000元待房产证、土地证办理完毕之后由乙方付清。若甲方日后由能力回购房产，仍按人民币1300万元向乙方回购。因房产所有人黄璋宝留书出走音讯全无不能亲临现场签约，故由黄璋宝原配郭美珍代签。在此承诺，本协议书具有同等法律效力。……”请求确认该《协议书》合法有效，并请求确认诉争房屋归原告所有、被告与第三人协助将诉争房屋产权证书等证照办理在原告名下。
上述事实，有各方当事人陈述、承诺书、协议书、民事裁定书、履行债务通知书、协助执行通知书等证据证明，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据我国合同法的有关规定，签订合同当事人系平等民事主体，并应具有相应民事权利能力和民事行为能力。因此，判别合同能否成立、是否合法有效的首要前提条件为签订合同的主体是否符合法律规定。本案中，根据原告举证的2012年4月5日《协议书》的内容可以看出，该协议系被告郭美珍与原告黄福来对被告黄璋宝与原告黄福来之间债务处理问题以及关于用诉争房产进行抵债的约定，而综合全案证据，并无有效证据证明原告主张的被告郭美珍为被告黄璋宝妻子以及被告黄璋宝委托被告郭美珍处理被告黄璋宝的债务问题，因此，鉴于证据不足，本院难以认定该份协议书合法有效，对于原告的该项诉请，本院不予支持。
关于原告诉请确认诉争房产所有权为原告所有以及诉请被告与第三人协助办证的问题。根据抚顺市中级人民法院因他案作出的民事裁定书等法律文书可以认定，被告黄璋宝自第三人蔡文金处购买诉争房产的部分对价因他案判决被抚顺市中级人民法院划扣，实际上第三人蔡文金未能取得出卖房屋的对价。因此，被告黄璋宝向第三人蔡文金购买诉争房产的行为并未完成，被告黄璋宝并未取得诉争房产完全的所有权，亦并未实际占有、使用诉争房屋，故原告的上述诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告黄福来的诉讼请求。
案件受理费人民币1，000元，由原告黄福来负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王云娇
代理审判员 皮晓赛
人民陪审员 王唤平
二〇一四年一月十六日
书 记 员 李 南
本案依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。