广东省南澳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕澳法民初字第50号
原告吴俊楠，男，汉族，住汕头市东方街道。
委托代理人邱志强，广东潮之荣律师事务所律师。
委托代理人徐兆深，广东执信律师事务所律师。
被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司，住所地南澳县后宅镇港畔路二号楼204号。
法定代表人杨岱琛。
委托代理人林海滨，广东耀辉律师事务所律师。
被告潮州市建筑安装总公司南澳房地产开发分公司，住所地南澳县后宅镇港畔路二号楼402号03房。
负责人章绵侨。
被告广东恒生富通置业有限公司，住所地汕头市金平区金砂路86号友谊国际大厦写字楼33层A单元。
法定代表人杨岱琛。
委托代理人林海滨，广东耀辉律师事务所律师。
原告吴俊楠诉被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司（以下简称南澳恒生公司）、潮州市建筑安装总公司南澳房地产开发分公司（以下简称潮州南澳分公司）、广东恒生富通置业有限公司（以下简称广东恒生公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月14日召集原、被告进行证据交换，同日公开开庭进行审理。原告吴俊楠的委托代理人徐兆深、邱志强，被告南澳恒生公司、广东恒生公司的委托代理人林海滨，被告潮州南澳分公司负责人章绵侨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年2月6日，原告与被告广东恒生公司签订《认购协议书》，约定：原告向被告广东恒生公司购买位于南澳县后宅镇龙滨路恒生府邸住宅小区项目2栋底层07号商铺，建筑面积130平方米，计1664000元。双方约定交房时间为2014年6月底。根据2012年5月8日被告广东恒生公司和南澳恒生公司向南澳县后宅镇宫前盐村民委员会（以下简称宫前盐村委会）、潮州市建筑安装总公司（以下简称潮州公司）作出《关于恒生府邸项目变更合作开发主体的声明》，说明原广东恒生公司与该单位签署的一切契约、文书和经济往来以及权利义务，概由被告南澳恒生公司继续履行并承担相应法律责任。因而，被告广东恒生公司与原告签订的上述合同应由被告南澳恒生公司负责继续履行。2013年2月6日，被告广东恒生公司授权委托被告潮州南澳分公司负责人章绵侨向原告收取购房款。2013年2月6日、6月14日、10月10日、11月8日、12月27日，2014年1月18日、11月19日，原告分七次将购房款1360000元交给被告潮州南澳分公司的负责人章绵侨。但时至今日，被告仍没有为原告办理房产交易登记手续，也未能交房给原告使用。因此，特依法起诉，请求判准：1、确认原告与被告广东恒生公司签订的《认购协议书》合法有效，且《认购协议书》中被告广东恒生公司的权利义务由被告南澳恒生公司承担；2、三被告为原告办理房产交易登记手续；3、三被告向原告支付逾期交房违约金104720元（暂计至2015年7月12日）；4、本案诉讼费由三被告承担。庭审中，原告放弃要求三被告支付超期交房违约金104720元的诉讼请求。
原告吴俊楠对其起诉的事实在举证期限内提供如下证据：
1、原告《身份证》复印件一份，证明原告诉讼主体资格。
2、《企业机读档案登记资料》、《企业法人营业执照》复印件各一份，证明被告南澳恒生公司、广东恒生公司诉讼主体资格。
3、《关于南澳恒生公司承接“恒生府邸”房地产开发项目作为合作开发主体单位的声明》、《关于恒生府邸项目变更合作开发主体的声明》复印件各一份，证明被告广东恒生公司变更为被告南澳恒生公司。
4、《营业执照》复印件一份，证明被告潮州南澳分公司诉讼主体资格。
5、《认购协议书》复印件一份，证明2013年2月6日，原告向被告广东恒生公司购买位于南澳县后宅镇“恒生府邸”住宅小区项目第2栋底层07号商铺，价款1664000元等事实。
6、《收款收据》复印件7张，证明原告分七次将购房款1360000元交给被告潮州南澳分公司。
7、《授权委托书》复印件一份，证明广东恒生公司委托被告潮州南澳分公司的负责人章绵侨收取购房款。
8、《广东省南澳县商品房预售许可证》复印件一份，证明涉案房产取得预售许可证。
被告南澳恒生公司没有提交书面答辩。庭审时辩称，认可被告广东恒生公司与原告签订的《认购协议书》，但原告并没有按照《认购协议书》的约定向被告广东恒生公司或者南澳恒生公司支付购房款，原告没有依约履行合同义务，属违约。原告是否有向被告潮州南澳分公司支付购房款，现有证据尚不足以证明，且即使原告向被告潮州南澳分公司支付购房款，由于被告潮州南澳分公司并没有得到被告南澳恒生公司的授权，该支付行为也不属于履约行为。对于原告的第二、三项诉求，因原告没有缴交购房款，不予支持。
被告南澳恒生公司对其辩称的事实在举证期限内提供如下证据：
1、《商品房预售许可证》复印件一份，证明被告南澳恒生公司开发销售房地产合法。
2、《组织机构代码证》复印件一份，证明被告南澳恒生公司主体资格。
3、《企业法人营业执照》复印件一份，证明被告南澳恒生公司主体资格。
4、《建设工程规划许可证》复印件一份，证明被告南澳恒生公司开发销售房地产合法。
5、《建设用地规划许可证》复印件一份，证明被告南澳恒生公司开发销售房地产合法。
6、《房地产开发项目合作协议书》复印件一份，证明被告南澳恒生公司与被告潮州南澳分公司曾对恒生府邸项目开发销售分配作出约定，但没有授权被告潮州南澳分公司收取任何房款，所有房屋统一由被告南澳恒生公司销售、收取房款。
7、《联合开发商住房楼协议书》复印件一份，证明被告南澳恒生公司与被告潮州南澳分公司曾对恒生府邸项目开发销售分配作出约定，但没有授权被告潮州南澳分公司收取任何房款，所有房屋统一由被告南澳恒生公司销售、收取房款。
8、《关于恒生府邸住宅小区项目核准的批复》复印件一份，证明被告南澳恒生公司开发销售房地产合法。
9、《联合开发商住楼合同书》复印件一份，证明被告南澳恒生公司与被告潮州南澳分公司曾对恒生府邸项目开发销售分配作出约定，但没有授权被告潮州南澳分公司收取任何房款，所有房屋统一由被告南澳恒生公司销售、收取房款。
10、《关于恒生府邸项目变更合作开发主体的声明》复印件一份，证明原告与被告广东恒生公司签署的认购协议书，该协议书的权利义务由被告南澳恒生公司承担。
11、《声明》复印件一份，证明恒生府邸项目除了分配给宫前盐村委会35%份额外，其余65%份额统一由被告南澳恒生公司处理。
12、《法定代表人身份证明书》复印件一份，证明被告南澳恒生公司主体资格。
13、《建筑工程施工许可证》复印件一份，证明被告南澳恒生公司开发销售房地产合法。
14、《税务登记证》复印件一份，证明被告南澳恒生公司主体资格。
15、南国用（2014）字第特1390号《国有土地使用证》复印件一份，证明“恒生府邸”住宅小区土地使用权现登记在后宅镇宫前盐业经济联合社名下。
被告潮州南澳分公司没有提交书面答辩。庭审时辩称，认可原告与被告广东恒生公司签订的《认购协议书》等同于原告与被告南澳恒生公司签订。理由是《认购协议书》是被告广东恒生公司出具给被告潮州南澳分公司，由被告潮州南澳分公司具体执行协议内容，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条和第五条的规定，合同应该认定有效。至于买受人的购房款没有直接交给被告南澳恒生公司，而是交给被告潮州南澳分公司的问题，在被告潮州南澳分公司提交的2012年2月1日房地产开发项目合作协议书第三条第一款及补充合同书中有阐明，被告潮州南澳分公司分得的房产不能拿去融资、抵押和担保，应该为被告潮州南澳分公司分得的房子逐一登记买卖合同，费用由被告潮州南澳分公司负责。2012年9月10日的分房协议书证明被告潮州南澳分公司有权收购房款。另外，被告潮州南澳分公司已经为原告和其他部分购房户交了部分售房税，分别是2013年8月30日、12月19日，2014年6月26日，总共是221185.98元。
被告潮州南澳分公司对其辩称的事实在举证期限内提供如下证据：
1、①潮州公司营业执照；②潮州公司机构代码证；③法定代
表人身份证；④潮州南澳分公司营业执照；⑤机构代码证；⑥章绵侨身份证复印件各一份，证明被告潮州南澳分公司的诉讼主体资格。
2、①被告资质证书；②营业执照；③税务登记；④机构代码证；⑤恒生府邸开发项目立项批文；⑥恒生府邸开发项目建设用地规划许可证；⑦恒生府邸开发项目建设工程规划许可证；⑧恒生府邸开发项目建筑工程施工许可证；⑨恒生府邸开发项目南府国用（2012）第特1309号土地使用权证；⑩恒生府邸开发项目商品房预售许可证；南国用（2011）字第特1190号《国有土地使用证》复印件各一份，证明被告南澳恒生公司依法取得了开发恒生府邸相关证件。
3、2011年1月28日《联合开发商住楼补充合同书》、2012年8月20日《联合开发商住楼补充合同书》复印件各一份，证明被告潮州南澳分公司与宫前盐村委会合作开发本项目的依据，同时根据2012年3月15日三方协议，二份《合同书》约定条款由被告南澳恒生公司履行。
4、2012年2月1日《房地产开发项目合作协议书》复印件一份，证明被告潮州南澳分公司与被告南澳恒生公司再行合作开发的事实清楚，权利义务明确。
5、2012年3月15日《联合开发商住楼协议书》复印件一份，证明被告潮州南澳分公司与被告南澳恒生公司和宫前盐村委会实行合作开发关系，潮州公司委托被告潮州南澳分公司与被告南澳恒生公司签订具体的实施细则，所签订内容合法合理，双方均签名盖章，予以承认。
6、2012年9月10日《恒生府邸房地产开发项目房产分配协议书》及各层分房平面图，地下车位划分图和分房表，《调换房号要求》复印件各一份，证明被告潮州南澳分公司与被告南澳恒生公司在公平合理自愿的基础上分得房产的具体依据。
7、2014年4月16日《恒生府邸项目合作补充协议》及2014年4月17日《恒生府邸项目乙、丙方合作补充协议》复印件各一份，证明①被告潮州南澳分公司与被告南澳恒生公司和宫前盐村委会的合作关系；②被告潮州南澳分公司与被告南澳恒生公司分配房产的数量和准确位置；③被告南澳恒生公司不得将被告潮州南澳分公司和宫前盐村委会分得的房产作为任何融资担保或抵押物；④被告南澳恒生公司必须为被告潮州南澳分公司分得的房产逐一登记办证的事实。
8、2012年5月8日，被告广东恒生公司作出的《关于恒生府邸项目变更合作开发主体的声明》，2013年8月28日，被告广东恒生公司与南澳恒生公司分别作出《关于“恒生府邸”房地产开发项目变更合作开发主体单位的声明》及《关于南澳县恒生富通房地产开发有限公司承接“恒生府邸”房地产开发项目作为合作开发主体单位的声明》复印件各一份，证明被告南澳恒生公司的前身为被告广东恒生公司。被告南澳恒生公司声明被告广东恒生公司所签署的一切契约文书和经济往来以及权利和义务，由被告南澳恒生公司继续履行并承担相应法律责任。
9、2012年11月16日的《联合开发“恒生底邸”商住楼经营管理补充协议书》复印件一份，证明被告潮州南澳分公司代表潮州公司全权全责履行所分配房产的经济和法律责任。
10、收款收据4单、税（费）缴款通知书2单、税收完税证明3单，证明被告潮州南澳分公司已履行被告南澳恒生公司通知被告潮州南澳分公司按比例逐次合并上缴县地税局售房税的依据。
被告广东恒生公司没有提交书面答辩。庭审时的辩称与被告南澳恒生公司的辩称一致。
被告广东恒生公司对其辩称的事实在举证期限内没有提供证据。
本院为查明案件事实，分别向南澳县国土资源局、南澳县城乡规划局、南澳县发展和改革局、南澳县住房和城乡建设局就“恒生府邸”住宅小区项目土地、立项、商品房预售许可证等问题发函查核，上述职能部门均予以函复。
经开庭质证，被告南澳恒生公司、广东恒生公司对原告提供的证据2、5、6、7、8无异议。对证据1、4有异议，认为该证据真实性由法院认定。对证据3真实性无异议，但对其关联性有异议，认为该声明仅仅证明被告广东恒生公司的《认购协议书》有效，不能证明被告潮州南澳分公司有权收取购房款。
被告潮州南澳分公司对原告提供的证据均无异议。
原告对被告南澳恒生公司提供的证据1、2、3、4、5、8、10、12、13、14、15无异议。对证据6、7、9有异议，认为这三份证据已经被新的协议所取代，对证据11有异议，认为这份声明里面的份额已经被新的协议所取代。
被告潮州南澳分公司对被告南澳恒生公司提供的证据10有异议，认为其落款时间应该是2012年5月8日。对其他证据无异议。
被告广东恒生公司对被告南澳恒生公司提供的证据均无异议。
原告对被告潮州南澳分公司提供的证据均无异议。
被告南澳恒生公司、广东恒生公司对被告潮州南澳分公司提供的证据1有异议，由法院认定。证据2无异议。证据3有异议，认为被告南澳恒生公司没有参与签署，真实性无法确认，该证据不能证明被告潮州南澳分公司有权收取本案购房款。对证据4真实性无异议，但对其关联性有异议，认为该证据第三条第一款有约定分配给被告潮州南澳分公司的房屋须交由项目公司统一销售，并通过项目公司缴交售房税费，税费及办理产权证的费用由被告潮州南澳分公司承担，同时该证据不能证明被告潮州南澳分公司有权收取购房款。对证据5、6、7、8、9、10真实性无异议，但对其关联性有异议，认为该证据不能证明被告潮州南澳分公司有权收取本案购房款。
原、被告对本院出示的五份复函均无异议。
上述当事人提交的证据，本院经审查后认为：当事人没有异议的，本院予以采信；其它证据，由本院根据证据审核认定规则予以综合审查判断。
经审理查明，2013年2月6日，原告（乙方）与被告广东恒生公司（甲方）签订《认购协议书》，约定原告认购被告广东恒生公司位于南澳县后宅镇龙滨路“恒生府邸”住宅小区项目第2栋底层07号商铺，建筑面积约130平方米，每平方米为12800元，总价款为1664000元。同时，约定本协议书签订时付350000元，余款根据乙方实际情况分期付还甲方，但应于2014年10月1日前付清。上述房款已包括该商铺上方二层同等房屋。乙方在签订商品房买卖合同之前改变付款方式须征得甲方的同意并重新签订认购协议书，届时物业售价将按新的付款方式重新确定，乙方须按本次签订的认购协议书规定的时限支付全额房款，逾期则出售方有权视认购方毁约，已交钱款不予退还，无须书面通知甲方则自行解除本认购协议书，并将该物业另行出售。协议书还对其他事项作了约定。同日，被告广东恒生公司与章绵侨签订《授权委托书》，约定被告广东恒生公司全权委托其合作伙伴章绵侨代表广东恒生公司与原告签订南澳县“恒生府邸”第2幢07号底层铺面，二层包括底层阁楼《认购协议》，该房款由章绵侨代收。2013年2月6日至2014年11月19日期间，原告分七次向章绵侨支付购房款1360000元。上述款项，章绵侨均出具收款收据交予原告存执。此后，原告因发现被告在建的“恒生府邸”房地产开发项目的土地权属尚未与政府相关职能部门理顺清楚，遂向被告提出交涉，未果。于2015年7月17日向本院提起诉讼，请求判准上述诉请。
又查，2011年1月28日，潮州公司与宫前盐村委会签订《联合开发商住楼合同书》，约定双方联合开发位于南澳县后宅镇宫前盐田北坨（却南光新村北面）面积6666.66平方米的土地，建成房屋后潮州公司得73%，宫前盐村委会得27%，合同还对其他事项作了约定。2012年2月1日，被告广东恒生公司（乙方）与被告潮州南澳分公司（甲方）签订《房地产开发项目合作协议书》，约定合作开发“恒生府邸”楼盘，并对出资、房屋分成（潮州南澳分公司得35%，广东恒生公司得65%）进行约定，同时约定甲方分得房产原则上大部分用于本项目地块的安置用房，少量（不超过甲方分得房产的10%）需要销售则需交由项目公司统一销售，项目公司不收取甲方任何费用，售房税费和办理房地产权证的费用由各方自行承担，合同还对其他事项进行了约定。2012年3月15日，宫前盐村委会、潮州公司、被告广东恒生公司签订《联合开发商住楼协议书》，约定宫前盐村委会同意潮州公司邀请被告广东恒生公司参与项目的共同开发，由被告广东恒生公司全额投资及全程经营。但潮州公司与广东恒生公司的合作应遵循2011年1月28日的《联合开发商住楼合同书》以及今后双方签订的补充条款。同时约定由被告潮州南澳分公司与被告广东恒生公司签订具体的实施细则。2012年8月20日，宫前盐村委会与潮州公司签订《联合开发商住楼补充合同书》，约定双方同意宫前盐村委会与南光村调换的土地加入“恒生府邸”项目的开发，同时对分配比例作了修改：宫前盐村委会得23%，潮州公司得77%。2012年9月10日，被告广东恒生公司（乙方）和被告潮州南澳分公司（甲方）签订《恒生府邸房地产开发项目房产分配协议书》（附：分房表；分房平面图；地下车位划分图-
广东恒生公司65%、潮州南澳分公司12%、宫前盐村委会23%），约定各方分房的房屋位置、套数，同时约定甲方分得的房产如自用有余，由乙方统一定价出售，乙方不收取任何费用。但乙方代甲方所售房产所产生的营业税、所得税概由甲方负责。乙方代甲方出售本项目房产的收入除扣除上缴税费后，应在出售后次日一次性拨付给甲方。合同还对其他事项进行约定。2012年11月16日，被告潮州南澳分公司与潮州公司签订《联合开发“恒生府邸”商住楼经营管理补充协议书》，约定潮州南澳分公司为潮州公司分支机构，潮州公司与宫前盐村委会、被告广东恒生公司签订的《联合开发商住楼合同书》、《联合开发商住楼协议书》，被告潮州南澳分公司与被告广东恒生公司签订的《房地产开发项目合作协议书》、《恒生府邸开发项目房产分配协议书》等合同文件由被告潮州南澳分公司全权全责任履行，并承担该房地产开发项目的全部经济和法律责任；被告潮州南澳分公司在“恒生府邸”房地产开发项目上实行自负盈亏，并一次性上缴潮州公司利润200000元。综上，广东恒生公司与潮州南澳分公司及宫前盐村委会的分配比例分别为：65%、12%、23%。
另查，2011年4月8日，宫前盐村委会取得南国用（2011）字第特1190号国有土地使用权证，使用权面积为6664.9平方米。2012年11月28日，南澳县人民政府颁发给宫前盐村委会《国有土地使用证》［证号列南府国用（2012）第特1309号］，土地使用权面积为8978.7平方米（系上一土地在使用权面积上的增加）。2014年6月9日，国有土地使用权人宫前盐村委会变更为南澳县后宅镇宫前盐业经济联合社，证号为南府国用（2014）第特1390号。该土地使用权至今未变更至被告南澳恒生公司名下。
“恒生府邸”住宅小区又称“恒生府邸”商住楼，也称“恒生府邸”住宅楼。
2012年9月，“恒生府邸”商住楼开始动工建设。
2012年9月12日，南澳县城乡规划局发给后宅镇宫前村民委员会和被告南澳恒生公司《建设用地规划许可证》（证号为：地字第201203号），同意上述用地面积11713.08平方米（实用地8978.7平方米），建设规模50581.3平方米。
2012年12月3日，南澳县发展和改革局发给被告南澳恒生公司《关于恒生府邸住宅小区核准的批复》，核准同意建设恒生府邸住宅小区项目，项目单位为被告南澳恒生公司，项目建设地点位于南澳县后宅镇宫前盐田北坨。
2012年12月27日，南澳县城乡规划局发给被告南澳恒生公司《建筑工程规划许可证》（证号为201209号），同意被告南澳恒生公司开发位于南澳县后宅镇宫前盐北坨恒生府邸住宅楼，建设规模为50581.3平方米（其中地下车库面积为8333.76平方米）。
2012年12月28日，南澳县住宅和城乡建设局发给被告南澳恒生公司《建筑工程施工许可证》（证号为440523201212280101号），同意建设规模为五幢十五层（地下一层）住宅楼，总面积为50581.3平方米。
2013年9月30日，南澳县住宅和城乡建设局发给被告南澳恒生公司《广东省南澳县商品房预售许可证》（证号为南预售字（2013）07号），有效期自2013年9月30日至2014年9月29日止（后延至2015年3月30日），同意被告南澳恒生公司预售房屋建筑面积为37750.24平方米，计303套，其中住宅为29368.67平方米，计283套；商业用房1965.52平方米，计20套；车位6416.05平方米，计161个。
2012年3月8日，被告广东恒生公司作出《关于恒生府邸项目更变合作开发主体的声明》；2013年8月28日，被告广东恒生公司与被告南澳恒生公司分别作出《关于“恒生府邸”房地产开发项目变更合作开发主体单位的声明》及《关于南澳县恒生富通房地产开发有限公司承接“恒生府邸”房地产开发项目作为合作开发主体单位的声明》，由被告南澳恒生公司承接被告广东恒生公司“恒生府邸”房地产开发项目，并作为合作开发建设主体单位。被告广东恒生公司与潮州公司及宫前盐村委会所签署的一切契约、合同、文书和经济往来以及权利和义务、税务责任概由被告南澳恒生公司予以承认并继续履行，同时承担相应法律责任。
“恒生府邸”楼盘已按施工许可建成五幢十五层住宅楼，主体工程及外墙装饰已完成。工程尚未竣工，现处于停工状态。
2013年8月30日及2013年12月19日，被告潮州南澳分公司缴交被告南澳恒生公司往来款共181202.29元。2014年6月26日，被告潮州南澳分公司缴交被告南澳恒生公司“恒生府邸工程应付税款39983.69元。
2014年4月18日，被告南澳恒生公司缴交地方教育附加税等共80789.88元。2014年4月18日，被告南澳恒生公司缴交企业所得税19047.03元。2014年6月25日，被告南澳恒生公司缴交堤围防护费等共300000.01元。
2015年7月22日，原告向本院申请诉讼保全，同年7月23日，本院作出（2015）汕澳法民初字第50－1号《民事裁定书》，裁定查封被告南澳恒生公司、潮州南澳分公司位于南澳县后宅镇“恒生府邸”住宅小区商住楼第2栋2层201号、第5幢402、403、404号房。
2015年9月8日，原告以广东恒生公司作为《认购协议书》缔约方，该案与其有直接的利害关系为由，申请其作为本案被告参加诉讼。
上述事实，有原、被告提供的证据、本院依职权调取的证据及庭审笔录等予以证实，足资认定。
本院认为：本案系因原、被告达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议而产生的商品房预约合同纠纷。本案争执的焦点：1、原告与被告广东恒生公司签订的《认购协议书》是否有效；2、原告所购买的房产能否办理房产交易登记手续。
一、关于原告与被告广东恒生公司签订的《认购协议书》是否有效的问题。
被告广东恒生公司作出《关于恒生府邸项目变更合作开发主体的声明》，被告南澳恒生公司作出《关于南澳县恒生富通房地产开发有限公司承接“恒生府邸”房地产开发项目作为合作开发主体单位的声明》，由被告南澳恒生公司承接被告广东恒生公司“恒生府邸”房地产开发项目，并作为合作开发建设主体单位。被告广东恒生公司签订的认购协议书由被告南澳恒生公司予以承认并继续履行，同时承担相应法律责任。庭审中，被告南澳恒生公司对原告与被告广东恒生公司签订的《认购协议书》予以追认，因此，对原告及被告南澳恒生公司具有溯及力。且协议签订后，原告向被告广东恒生公司授权的被告潮州南澳分公司负责人章绵侨支付部分购房款，已履行认购协议约定的部分义务，因此，可认定原告和被告广东恒生公司的认购关系成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”和《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原告与被告广东恒生公司虽于被告南澳恒生公司取得《广东省南澳县商品房预售许可证》之前签订《认购协议书》，但被告南澳恒生公司在起诉前已经取得《商品房预售许可证》，且协议内容系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，可认定原告与被告广东恒公司签订的《认购协议书》有效。因此，原告请求确认《认购协议书》有效，理由成立，本院予以支持。
二、关于原告所购买的房产能否办理房产交易登记手续的问题。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，“恒生府邸”住宅小区未竣工、验收，不能交付使用。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件”的规定，确权登记的条件是在商品房交付使用之日起90日内，由承购人到房地产管理部门和县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。而本案原告购买的房屋未能交付使用，房屋确权登记的条件尚未成就，不符合上述规定。鉴于被告南澳恒生公司系“恒生府邸”住宅小区项目建设单位，但未取得建设该项目的土地使用权，本项目土地使用权的处理，不属民事诉讼调整范畴，应由相关行政机关解决。因此，原告请求判令被告为原告办理房产交易登记手续，本院不予采纳。如果被告南澳恒生公司今后能取得“恒生府邸”项目土地使用权并进行建设，取得已建房屋初始登记，原告可以要求被告南澳恒生公司继续履行合同或者另行主张权利。
此外，庭审中，原告放弃要求三被告支付超期交房违约金104720元的诉讼请求，系原告的真实意思表示，本院予以照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告吴俊楠与被告广东恒生富通置业有限公司签订的《认购协议书》有效；《认购协议书》中被告广东恒生富通置业有限公司的权利义务由被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司享有和承担。
二、驳回原告吴俊楠的其他诉讼请求。
本案受理费20718元，由原告吴俊楠负担8287元，被告潮州市建筑安装总公司南澳房地产开发分公司负担4144元，被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司负担4144元、广东恒生富通置业有限公司负担4143元；保全费5000元，由原告吴俊楠负担3000元，被告潮州市建筑安装总公司南澳房地产开发分公司负担667元，南澳县恒生富通房地产开发有限公司负担667元、广东恒生富通置业有限公司负担666元。被告潮州市建筑安装总公司南澳房地产开发分公司应负担的受理费及保全费合计4811元、南澳县恒生富通房地产开发有限公司受理费、保全费合计4811元、广东恒生富通置业有限公司应负担的受理费、保全费合计4809元，于本判决发生法律效力之日起30日内向本院缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审 判 长 罗英凤
人民陪审员 秦加耐
人民陪审员 洪伟华
二〇一六年一月十三日
书 记 员 蔡铭冰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。
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