江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3722号
上诉人（原审被告）王芝明，男，1966年8月14日生，汉族，南京代曼服饰有限公司法定代表人。
上诉人（原审被告）庞银妹，女，1966年3月22日生，汉族。
委托代理人王芝明（系庞银妹丈夫），自然情况同上。
上诉人（原审被告）王博文，男，1990年4月27日生，汉族，无业。
委托代理人王芝明（系王博文父亲），自然情况同上。
被上诉人（原审原告）南京紫竹物业管理有限公司，住所地南京市六合区葛塘街道葛中路1号。
法定代表人张胜，该公司总经理。
委托代理人杨佳玉、董曼曼，江苏玄博律师事务所律师。
上诉人王芝明、庞银妹、王博文因与被上诉人南京紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人暨上诉人庞银妹和王博文的委托代理人王芝明、被上诉人紫竹物业公司的委托代理人杨佳玉和董曼曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
紫竹物业公司一审诉称，2009年12月8日，紫竹物业公司与南京建辉房地产开发有限公司签订物业服务合同，合同约定由紫竹物业公司为阳光聚宝山庄提供物业管理服务，合同期限自2009年12月8日至小区成立业主委员会时止。王芝明、庞银妹、王博文系该小区业主，依据物业服务合同，王芝明、庞银妹、王博文应当及时向紫竹物业公司支付物业服务费用，然而王芝明、庞银妹、王博文未按合同约定支付物业服务费用，截至2014年5月17日，尚欠紫竹物业公司物业服务费及公共能耗分摊费。经紫竹物业公司催交，王芝明、庞银妹、王博文至今仍未缴纳，故紫竹物业公司诉至法院，请求判令王芝明、庞银妹、王博文支付物业服务费4720.35元，并按每日万分之一的标准支付自2014年5月18日起至实际交清欠费之日止的违约金；支付公摊电费658元。
王芝明、庞银妹、王博文一审辩称，1、紫竹物业公司提供的物业服务有瑕疵，如卫生情况不好、杂草丛生，车辆乱停放，监控存在××点，物业管理混乱。王芝明、庞银妹、王博文的车辆曾在小区内被划，因为没有监控导致王芝明、庞银妹、王博文无法主张权利，这完全是紫竹物业公司的责任，故相应的物业服务费应当减免；2、紫竹物业公司并未与小区业主委员会签订合同，本案物业合同只能视为原陆家嘴物业合同的延续，在陆家嘴公司物业服务期间公摊电费是包含在物业服务费中的，因此对紫竹物业公司主张的公摊电费不同意支付。
一审法院经审理查明，2009年12月8日，紫竹物业公司（乙方）与南京建辉房地产开发有限公司（甲方）签订《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，双方就坐落于南京市玄武区玄武大道88号的阳光聚宝山庄（以下简称阳光聚宝山庄）的前期物业管理服务进行协商，甲方选聘乙方对阳光聚宝山庄提供前期物业服务，双方约定以下内容：1、服务内容与质量。在物业服务区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共同部位的维修养护；物业共用设施设备的日常运行和维修养护，电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。2、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为多层住宅1.05元／月·平方米、高层住宅1.2元／月·平方米、别墅2.5元／月·平方米、商业用房2元／月·平方米。3、物业服务费用按六个月交纳，业主应在每年1月份和6月份预交物业服务费用。乙方应于每年7月10日、1月10日向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况。4、公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：物业公共区域能耗由全体业主按户分摊；单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊；电梯运行电费由一层及以上业主按楼层系数分摊；二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊。5、甲方违反本合同的约定，导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方按照合同约定或协商赔偿相关利益人的损失；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人赔偿损失并支付相当于三个月物业费的违约金；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按逾期日起计算每日万分之一向乙方支付违约金。6、合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2014年5月14日，紫竹物业公司与南京市玄武区聚宝山庄住宅小区业主委员会、南京亿文物业有限公司共同出具告知函一份，告知内容如下：紫竹物业公司服务期限至2014年5月17日23时59分，请尚未缴纳物业费的业主前往物业办公室缴纳物业费；请预缴物业费、停车费及押金的业主至物业办公室登记后退还相关费用；南京亿文物业有限公司6个月试用期内（5月18日零时起），缴费期限为3个月，试用期满缴费期限不超过1年。
王芝明、庞银妹、王博文系阳光聚宝山庄海棠街区8幢1204室业主，房屋建筑面积为137.79平方米。因王芝明、庞银妹、王博文拖欠物业服务费及公摊电费，紫竹物业公司遂诉至一审法院。
审理中，紫竹物业公司主张王芝明、庞银妹、王博文自2012年1月1日至2014年5月17日期间物业服务费未付，每月按1.2元／平方米计算物业服务费，共计欠缴物业服务费4720.35元；按每月公共能耗分摊费用23.405元计算，王芝明、庞银妹、王博文拖欠2012年1月至2014年5月17日期间公摊电费658元。紫竹物业公司提交房屋销售合同、《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》、律师函，证明王芝明、庞银妹、王博文应缴纳的物业服务费及紫竹物业公司催缴物业服务费的事实；提交海棠街区公摊水电费明细表及水电费发票，证明2010年1月至2014年2月每户每月分摊电梯及小地库电费为18.24元、绿化用水水费为0.645元、增压水泵电费为1.15元，2012年1月至2014年5月19日每户每月分摊路灯及草坪灯电费为2.1元、监控室电费1.27元，合计每户每月公摊水电费为23.405元。
王芝明、庞银妹、王博文对紫竹物业公司主张物业服务费的计算方式予以认可，但称对于具体的欠费时间已记不清楚，紫竹物业公司主张的物业服务费1.2元标准应包含公摊水电费，故对紫竹物业公司主张的公摊费用不同意支付。同时王芝明、庞银妹、王博文认为，紫竹物业公司的物业服务存在瑕疵，相应的物业服务费用应当减免。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。紫竹物业公司要求王芝明、庞银妹、王博文按《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》约定的物业服务费标准，缴纳拖欠的2012年1月1日至2014年5月17日物业服务费4720.35元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》约定业主未按期缴纳物业费的，按日万分之一自逾期之日起承担违约金，紫竹物业公司现要求王芝明、庞银妹、王博文自2014年5月18日起承担违约金，有合同依据，一审法院予以支持。王芝明、庞银妹、王博文辩称紫竹物业公司提供的物业服务不到位，相应的物业服务费用应当减免，因该辩称意见无证据加以证明，故一审法院不予采纳。
关于公共能耗分摊费用。公共能耗分摊费用系紫竹物业公司垫付，应当由小区业主根据合同约定进行分摊。紫竹物业公司提交了海棠街区公摊水电费明细表及发票，主张海棠街区业主每月每户分摊水电费为23.405元，该分摊水电费系紫竹物业公司根据实际交费的水电费发票及缴费期间计算的，系缴费期间内每月每户应分摊的水电费用。紫竹物业公司以23.405元为标准向王芝明、庞银妹、王博文主张实际欠费月份的公共能耗分摊费用，无事实和法律依据，对紫竹物业公司主张的公共能耗分摊费用，应按紫竹物业公司提供的水电费发票所载明的期间，按实进行结算。根据紫竹物业公司提交的水电费发票，王芝明、庞银妹、王博文应承担的公共能耗分摊费用明细如下：2012年1月至2014年2月期间，电梯和小地库的电费349.96元（13.46元／月），增压水泵电费29.9元（1.15元／月），绿化用水费16.77元（0.645元／月）；2012年1月至2014年5月19日期间，路灯草坪灯电费59.95元（2.1元／月），监控室使用的电费36.26元（1.27元／月），以上费用合计为492.84元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：王芝明、庞银妹、王博文于本判决生效之日起五日内支付南京紫竹物业管理有限公司自2012年1月1日起至2014年5月17日止物业服务费4720.35元及违约金（按日万分之一计算自2014年5月18日至物业服务费付清时止），公共能耗分摊费492.84元，合计5213.19元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由王芝明、庞银妹、王博文负担（该款紫竹物业公司已预缴，王芝明、庞银妹、王博文在给付判决款时加付此款给紫竹物业公司）；紫竹物业公司已预缴的案件受理费余款25元，由一审法院退回紫竹物业公司。
王芝明、庞银妹、王博文不服一审法院判决，向本院
提起上诉称，1、被上诉人提供的《阳光聚宝山庄物业服务合同》违反了《中国人民共和国物权法》第七十六条的规定，系无效合同。被上诉人所谓的《阳光聚宝山庄物业服务合同》是其与建辉房地产公司于2009年12月8日签订的，在2006年至2009年12月期间，阳光聚宝山庄物业已经出售。2、紫竹物业公司系非法入驻阳光聚宝山庄，与上诉人没有合同关系，没有合同关系就没有合同权利，上诉人拒绝交纳物业费，合理合法。3、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，法院应当要求紫竹物业公司提供半数以上业主同意签字的证据，否则应当视为紫竹物业公司与建辉房地产公司未依法签订合同，上诉人不应交纳物业费。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人紫竹物业公司二审答辩称，被上诉人与建辉房地产开发有限公司签订的《阳光聚宝山庄物业服务合同》，在内容和程序上均符合法律规定，此合同的效力在以往的一、二审判决书中已经被认定，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审经审理查明，对于一审法院查明的案件事实，当事人并无异议，本院予以确认。
上诉人王芝明、庞银妹、王博文在二审中提交以下新证据：证据一、物业费收据一份，证明被上诉人收缴的物业费是打过折的，其物业服务存在瑕疵。被上诉人对该证据的证明目的不予认可，认为该证据只能证明优惠收取物业费，不能表示物业服务不到位。证据二、35位业主签名的表格一份，证明业主对被上诉人的服务有意见。被上诉人对该证据的真实性不认可，认为该证据为复印件，联合签名上所载明的业主均为个人，应当出庭作证。证据三、被上诉人服务期间，上诉人的车子被划，证明被上诉人的物业服务存在瑕疵。被上诉人对该证据的真实性和关联性不认可，认为无法确定被划事件的时间、拍摄的时间、车辆和位置及车主，且车子被划属于侵权纠纷，与本案系两个法律关系，上诉人应当另行提起诉讼。证据四、U盘里的照片，证明被上诉人服务有瑕疵。被上诉人对该证据的真实性和关联性不认可，认为不能证明上诉人的主张。
本院认为，前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本案中，紫竹物业公司进驻涉案小区实施物业管理服务，系在涉案小区成立业主大会前，由建辉房地产公司公开招投标而中标，并在相应管理部门进行了备案，故建辉房地产公司与紫竹物业公司签订的《阳光聚宝山庄物业服务合同》合法有效，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。建设单位依法与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。王芝明、庞银妹、王博文以其并非合同当事人为由提出上诉，不符合法律规定。紫竹物业公司已经依约向王芝明、庞银妹、王博文提供了物业服务，王芝明、庞银妹、王博文提交的证据不足以证明紫竹物业公司服务存在重大瑕疵，其以紫竹物业公司服务存在瑕疵为由拒交物业费，无事实和法律依据，本院不予采信。紫竹物业公司与建辉房地产公司签订的《前期物业合同》合法有效，上诉人要求其提供半数业主签字同意的证据证明，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审法院的判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王芝明、庞银妹、王博文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年九月十日
书 记 员 郭婷婷