河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济中民二终字第18号
上诉人（原审原告）济源市思礼镇思礼村第二居民组。
代表人卢战富，该组组长。
委托代理人姚劲松、王行智，河南剑光律师事务所律师。
上诉人（原审被告）卢小社，又名卢建设，男，汉族。
委托代理人景红伟，河南涛声律师事务所律师。
上诉人济源市思礼镇思礼村第二居民组（以下简称思礼村二组）与上诉人卢小社土地租赁合同纠纷一案，思礼村二组于2013年2月20日诉至济源市人民法院，请求判令：依法解除其居民组与卢小社之间2009年1月1日签订的土地使用合同；卢小社恢复土地原貌，即拆除土地上的建筑物和其他附属物，恢复到能耕种状态。原审法院于2013年9月24日作出（2013）济民一初字第00321号民事判决。思礼村二组、卢小社不服判决，上诉至本院。本院于2014年1月4日受理此案后，依法组成合议庭于2014年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人思礼村二组的委托代理人姚劲松、上诉人卢小社的委托代理人景红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1993年10月20日，卢钢卷和思礼村二组签订为期15年的土地使用合同，经营五金，还炼过铅。1994年4月4日，济源市土地管理局下发济土建字（1994）31号“关于思礼乡思礼村机械铸造厂等五个单位占用土地的批复”文件，同意思礼村机械铸造厂等五个单位占用思礼村耕地5.2亩。五个单位分别为：思礼村卢发明的兴建机械铸造厂、思礼村卢耀升的兴建机械修造厂、国龙齿轮厂、思礼村卢国利的思礼国利铸造厂和思礼村卢钢卷的思礼向阳五金厂。2008年4月，卢小社将卢钢卷使用土地上建筑物买走，并继续履行合同。卢小社购买时卢钢卷的企业已停工4年，卢小社买走后，土地上的门面房自己用了一段时间，2012年10月20日全部出租。另外原土地上的厂房，卢小社于2012年10月15日准备出租给黄喜科经营网吧，后因断水断电，至今未经营。2009年1月1日，思礼村二组与卢小社又签订一份为期15年的土地使用合同。合同约定：一、甲方（思礼村二组）给乙方（卢小社）在南地提供场地一处，面积0.99亩，允许乙方投资办厂，建成后房产归乙方所有，乙方在该地建设（性）房屋，其用途搞企业，对此甲方不得干涉。二、乙方使用甲方土地，甲方按有偿使用原则实行收费，收费标准及办法是：……。四、乙方如能按期交（足）额交费，甲方不得以任何理由阻止乙方使用该地，否则造成损失，由甲方负责。五、以上所订的土地使用费额，一定15年不变，期满后，如国家政策允许，此合同继续生效。上交费额按原合同执行。六、乙方中途停产，废除合同，必须恢复地貌，保证复耕，否则每亩罚款5000元。……。卢小社的土地使用费已交至2012年。2012年10月25日，思礼镇安全生产委员会给思礼村下达关于取缔“十五小”企业的通知，内容为：按照济环督（2012）6号通知要求，经核查，你村辖区内的小铸造企业证照不全，违法经营，存在重大安全隐患，现责令你村将辖区内的小铸造企业停止一切生产经营行为，并于2012年12月15日前，补齐所有相关证照，证照未办理齐全的，由你村负责采取停水、停电、断路等强力措施对其关闭取缔。逾期不予关闭取缔的，造成的一切后果责任将由思礼村主要负责人全部承担。2012年11月1日，思礼村三委给思礼村二组下达关于取缔二组区域“十五小”企业的通知，载明：按照济环督（2012）6号文件通知要求和思礼镇安全生产委员会2012年10月25日下达的取缔“十五小”企业的文件通知，经核查，你组区域内的小铸造企业等证照不全，违法经营，存在重大安全隐患，现委托并责令你组通知你区域内的小铸造企业户等，务必于2012年12月15日前补齐所有相关证照，证照未办齐的，停止一切违法生产经营行为，根据市、镇文件通知要求，现授权你组采取停电、停水、断路等强力措施对其关闭取缔并拆除。逾期不予以关闭取缔拆除的，造成的一切后果责任有（由）你组全部承担。2012年11月5日，思礼村二组给卢小社下达通知，载明：接济环督（2012）6号、镇安全生产委员会（2012）10、25号、思礼村三委（2012）11、1号文件通知：经核查：你在我组租赁的企业用地区域你所经营的小铸造等企业，证照不全，违法经营，存在重大隐患，现责令你停止一切违法生产等经营行为。务必于2012年12月15日前补齐所有相关证照，未办理齐全的，有（由）【市环督、镇安全、村三委】委托并授权我组对你企业等采取断电、断水、断路等强力措施，对其关闭、取缔并拆除。逾期不予以关闭、取缔、拆除造成的一切后果责任由你全部承担。2012年9月22日，思礼村委召开关于“协调思礼二组拆迁工作会议”。会议上因商户不同意，调解无效，双方均同意走法律程序。
审理中，原审法院于2013年5月17日通过笔录向卢小社释明，并同时给卢小社送达2013年5月9日通知，告知卢小社如解除2009年1月1日双方之间的土地使用合同，根据举证责任分配相关法律规定，由卢小社申请对本案中使用土地上的建筑物价值进行评估，并限收到通知之日起7日内提交书面评估申请，逾期不提交，在本案中对卢小社使用土地上的建筑物不予处理。释明后，卢小社接收原审法院通知，但表示不申请评估，也不签字。期满后，未向原审法院提交书面评估申请。
原审法院认为：思礼村二组和他人在1993年10月20日签订的土地使用合同到期后，于2009年1月1日和卢小社签订期限15年的土地使用合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。现思礼村二组以卢小社在履行过程中违反合同约定，私自将地上房屋改变用途，用于商业经营，且以前的企业既未按期办齐相关证照也一直处于停产状态，根据合同约定，其有权解除该合同为由，要求解除其居民组与卢小社之间2009年1月1日签订的土地使用合同。原审认为，首先从合同本身去分析，合同第一条约定，思礼村二组给卢小社提供土地，允许投资办厂，卢小社在该地建设房屋，其用途搞企业。从该条内容来看，卢小社使用土地投资办厂，在土地上建设房屋用于搞企业而不是挪作他用，从而实现发展市场经济的最终目的，是双方签订合同的本意和目的之所在。正因如此，双方在合同第六条又进一步约定，即乙方（卢小社）中途停产，废除合同，必须恢复地貌，保证复耕。合同第六条是对卢小社设定的义务，就是说，只要出现卢小社中途停产的情形，就应废除合同，恢复地貌，保证复耕。同时也是对卢小社的一种限制或者说制约，其目的是要求卢小社使企业保持正常经营状态，避免出现停产等情形，从而对当地市场经济的发展造成影响。本案中，卢小社从卢钢卷处买走该土地上的建筑物等资产时，卢钢卷的企业已停产多年，卢小社和思礼村二组重新签订土地使用合同后，没有投资搞企业，继续从事租赁经营，明显违反了合同第一条卢小社在该地建设房屋用于搞企业的约定，同时也背离了双方签订合同的本意和目的。其次，合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中合同双方在第六条约定：乙方（卢小社）中途停产，废除合同，必须恢复地貌，保证复耕。卢小社从卢钢卷处受让土地上的建筑物并在2009年1月1日签订合同后，没有按照合同约定投资办厂，而是用于出租，从事第三产业，合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，应视为约定的解除合同的条件已经成就，故思礼村二组要求解除其与卢小社2009年1月1日的土地使用合同，符合法律规定，予以支持。卢小社辩称思礼村二组未履行法定的解除合同通知程序，程序违法。原审认为，合同法规定的通知解除，是指当事人自己解除合同应当通过通知解除的程序进行，该程序规定并未排除当事人直接通过诉讼程序解除合同的权利，因此，卢小社该辩称理由不能成立，不予采纳；另卢小社还辩称思礼村二组解除合同的理由不成立，原审认为，合同法赋予当事人在签订合同时可以约定解除合同的条件，一旦条件成就，解除权人就有权解除合同。本案中合同第六条约定的解除合同条件就是卢小社中途停产，只要中途停产情形出现，思礼村二组有权解除合同，至于思礼村二组在合同期间内是否行使解除权、何时行使解除权，则是思礼村二组的权利。尽管合同第四条约定卢小社如能按期交费，思礼村二组不得以任何理由阻止卢小社使用该地，本案中卢小社的土地使用费也已交至2012年，但该约定与合同第六条的解除合同条件约定并不矛盾，且该约定也不能对抗思礼村二组的合同解除权，因此，卢小社该辩称理由，亦不予采纳。另思礼村二组还主张卢小社自行拆除土地上的建筑物，恢复到能耕种状态，原审认为，其一，根据合同约定，土地使用人在使用土地上建设房屋，建成后房产归土地使用人所有，是经过双方商定思礼村二组同意的，但在合同其它条款中，对解除合同后土地上的建筑物如何处理则约定不明。其二，卢小社2008年从卢钢卷处购买该企业资产时已经停产，但思礼村二组明知该情况仍在与卢小社签订2009年1月1日合同中第六条仍约定乙方（卢小社）中途停产，废除合同，必须恢复地貌等解除合同条件的内容，并以此为理由在本案中请求解除合同，对于合同的解除，思礼村二组具有一定过错。其三，如前所述，土地使用人在使用的土地上建房是经过思礼村二组同意并明确归卢小社所有的，在履行过程中双方签订的合同，尽管因约定的解除条件成就而解除，但并不意味思礼村二组对卢小社在使用土地上的建筑物可以不给予合理补偿，在思礼村二组当庭明确表示不同意给予卢小社合理补偿，且卢小社在审理中也明确表示不申请对土地上的建筑物价值进行评估的情况下，该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第五项、第九十七条之规定，判决：一、解除思礼村二组与卢小社2009年1月1日的土地使用合同。二、驳回原思礼村二组要求卢小社恢复土地原貌，即拆除土地上的建筑物和其他附属物，恢复到能耕种状态的诉讼请求。案件受理费200元，思礼村二组、卢小社各承担100元。
思礼村二组不服原审判决，上诉称：1、双方在土地使用合同第六条明确约定如果土地使用人中途停产，废除合同，必须恢复地貌，保证复耕，否则每亩罚款5000元。从该条可以看出，双方如解除合同的后果就是卢小社将土地恢复地貌后交给其居民组进行复耕，卢小社在使用该土地前，该土地本身即耕地，没有建筑物，因此要恢复地貌就必须拆除地上建筑物，否则无法履行该条合同义务。2、从其居民组原任组长卢武振书写的材料来看，其认可与卢小社签订合同时并没有经过居民组代表及居民开会讨论同意，均系其个人行为，不能代表居民组，且居民组不是工商行政管理部门，不可能知道该土地上企业的经营情况，因此一审认定其居民组在签订新土地合同前明知企业已经停产，无事实依据。3、卢小社使用的土地，根本没有办理建设用地审批手续，该地性质仍为耕地，卢小社在耕地上修建建筑物进行生产经营，本属违法，根据我国土地管理法相关规定，应当无条件拆除地上建筑物，保证复耕，不存在对建筑物进行补偿的情形，且双方签订的合同中也没有约定进行补偿。综上，请求二审查清事实，依法改判支持其居民组一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由卢小社承担。
卢小社不服原审判决，上诉称：原审判决既然认定双方签订的合同为有效合同，就应该判决双方继续履行合同，维护其合法权益，而不应判决解除双方签订的合同。双方签订合同第六条本意是如土地使用人停产或者要求废除合同时，必须恢复地貌，是对土地使用人单方解除合同时的规定，也就是说在合同期限未满前，如土地使用人提出不干，就必须恢复地貌，保证复耕，而不是双方约定的解除合同条件。其从未拖欠土地使用费，也不存在任何违约行为，法定解除合同的情形并未出现。综上，原审认定事实不清，判决不当，请求二审查明事实，撤销原审判决，改判驳回思礼村二组一审的诉讼请求，一、二审诉讼费用由思礼村二组承担。
针对思礼村二组的上诉，卢小社辩称：1、思礼村二组的上诉理由不成立，双方当事人所争执的焦点在于2009年的合同应否解除，但思礼村二组上诉状所引用的合同为93年合同，与本案无关。思礼村二组上诉称本案所涉土地原为耕地且地上无建筑物，但通过一审调查，本案所涉土地在2009年前已变更为建设用地且有大片建筑物。一审时，思礼村二组提供了照片用以证明企业已停产，故思礼村二组上诉称2009年重新签订合同时不清楚企业已停产与事实不符。2、思礼村二组称建设用地使用年限为15年，本案已到期的理由不成立。首先，其的房屋使用期限为永久，其次，如其占用的土地超过15年，思礼村二组有义务和责任提供土地让其继续使用。
针对卢小社的上诉，思礼村二组辩称：双方所签合同第六条即是对合同解除的约定，即如土地使用人有中途停产的情况，居民组有权解除合同并要求复耕，而合同第四条仅为一般条款，合同第六条系特别约定，应优先适用，居民组解除双方的土地使用合同并无不当。
本院经审理查明的事实与原审审理查明的事实相同。
本院认为：1、关于双方所签土地使用合同是否应当解除的问题。双方签订的土地使用合同明确约定允许卢小社投资办厂，用途搞企业，现卢小社将合同中约定由其使用的土地挪作他用，并未用于合同约定用途，明显违反了合同本意和目的，卢小社构成根本违约。至于合同第六条是否属于解除合同的条件问题。因合同第一条明确约定允许卢小社投资办厂，用途搞企业，而合同第六条是确保卢小社正常办厂经营而进一步做出的限制条件，目的是要求卢小社保持企业正常经营，避免出现停产等情形而导致无法达到投资办厂搞企业的合同目的，合同第六条实属双方约定的解除合同的条件，故思礼村二组要求解除双方的土地使用合同，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。卢小社上诉称合同第四条约定其如能按期交费，思礼村二组不得以任何理由阻止其使用土地，其已将土地使用费交至2012年，思礼村二组不得解除合同的理由，因合同第四条是对交纳土地使用费的约定，与第六条附解除条件的约定并不矛盾，故本院对卢小社的该上诉理由不予采纳。2、关于双方当事人解除合同后卢小社在土地上的建筑物如何处理、土地如何复耕问题。根据合同约定，土地使用人在使用土地上建设的房屋归土地使用人所有，对解除合同后建筑物如何处理则约定不明，而卢小社在2008年购买时，原经营人卢钢卷的企业已停产四年，卢小社在购买后也并未投资办企业，对此，思礼村二组在2009年1月1日与卢小社签订合同之前对于本村土地的使用状况应当知道，但双方在签订合同时仍约定了卢小社中途停产，废除合同，必须恢复地貌等解除合同条件的内容，因此，思礼村二组对合同的解除也具有一定过错，且卢小社在使用土地上建房是经思礼村二组同意并明确约定归卢小社所有，故双方解除合同后，思礼村二组依法应当对土地上的建筑物给予合理补偿。一审中，卢小社明确表示不申请对建筑物价值进行评估，原审对卢小社的建筑物拆迁及补偿问题未作具体处理解决，并无不当。二审中，卢小社仍表示不申请对建筑物价值进行评估，故本院认为卢小社的建筑物拆迁及补偿问题在本案中不宜直接作出处理。如双方在该问题上发生纠纷，当事人可另行解决。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由济源市思礼镇思礼村第二居民组、卢小社各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙东杰
代理审判员 贾娃娃
代理审判员 段明明
二〇一四年二月十四日
书 记 员 段雪芳