江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）淮中执复字第00011号
申请复议人（原异议人）缪成中。
被执行人江苏富利来置业发展有限公司，住所地淮安市淮安区复兴镇集镇。
法定代表人王国永，该公司董事长。
缪成中因与被执行人江苏富利来置业发展有限公司（以下简称富利来公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（以下至裁定主文前简称淮安区法院）（2015）淮法执异字第4号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
本院经审查查明，缪成中与富利来公司房屋买卖合同纠纷一案，淮安区法院于2013年7月26日作出（2013）淮法车民初字第109号民事调解书，内容为：一、富利来公司于2013年11月30日前一次性返还缪成中购房款750000元；二、富利来公司按期返还购房款，缪成中放弃其他诉讼请求；如富利来公司不能按期返还缪成中购房款750000元，富利来公司按双方购房合同履行交付给缪成中位于淮安市淮安区复兴镇凤凰城小区3号楼203室、204室、205室、206室、302室、305室共6套商品房，富利来公司协助缪成中办理房屋交付相关手续；三、富利来公司按期返还缪成中购房款750000元后，缪成中协助富利来公司办理商品房买卖合同的网签解除手续；四、双方同意本案争议事实不在调解书中表述；五、其他无争议；六、本案案件受理费诉讼费15730元（原告已预交），减半收取，由被告江苏富利来置业发展有限公司负担。
上述民事调解书生效后，富利来公司未履行民事调解书确定的义务，缪成中于2013年12月23日向淮安区法院申请执行（2013）淮法车民初字第109号民事调解书第二项，淮安区法院于同日立案执行。执行中，双方当事人经协商，自愿达成分期还款的和解协议。2014年5月26日，淮安区法院裁定本次执行程序终结。后被执行人富利来公司没有按和解协议履行给付义务，缪成中坚持要求执行民事调解书第二项。2014年7月22日，淮安区法院依法查封淮安区复兴镇凤凰城小区3号楼203室、204室、205室、206室、302室、305室共6套商品房。2014年12月29日淮安区法院作出（2014）淮法执字第0011号执行裁定书，裁定驳回缪成中的执行申请，缪成中不服该裁定向淮安区法院提出异议。
另查明，富利来公司开发建设的凤凰城小区3号楼未经竣工验收，未办理房屋交付备案证明。
缪成中向淮安区法院提出执行异议称：一、自己与富利来公司买卖合同纠纷一案的民事调解书已经生效，该民事调解书第二项约定富利来公司如不能于2013年11月30日前返还缪成中购房款750000元，富利来公司按双方合同履行交付给缪成中位于淮安市淮安区复兴镇凤凰城小区3号楼203室、204室、205室、206室、302室、305室6套商品房，并协助缪成中办理房屋交付相关手续。自己申请执行该调解书第二项，淮安区法院应该按照该调解书的内容严格执行。二、淮安区法院在执行过程中，根本就无权也无需对双方签订的商品房买卖合同的实体内容进行审查，该房屋可以合法对外销售即是合法的建筑物，当然可以合法交付。事实上该小区的许多房屋至今为止一直在公开对外销售，对外交付；三、淮安区法院裁定书违反了最高人民法院关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函复精神。该函第二条内容为：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”。该房屋可以强制执行交付给缪成中，缪成中同意后续的房屋产权登记事项由自己负责。因此，淮安区法院以当事人双方签订的商品房买卖合同第八条第5项约定“该商品房在交付使用时必须取得住建局发放的交付备案证明”为由，认为富利来公司未办理上述房屋交付备案证明，强制交付上述房屋，条件不成就，故不能强制交付上述房屋。据此，裁定驳回申请人的强制执行申请错误，要求继续执行，将6套商品房交付自己。
淮安区法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18规定，人民法院对申请执行人的申请是否具备强制执行的要件进行审查是强制执行开始的必要条件。本案中，淮安区法院对缪成中申请执行标的是否具备强制执行的要件，以及交付标的条件是否成就进行审查，符合相关法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，缪成中申请执行的标的，是要求被执行人交付位于淮安市淮安区复兴镇凤凰城小区3号楼203室、204室、205室、206室、302室、305室商品房，该6套商品房至今未经验收，也没有取得住建局发放的交付备案证明，且缪成中与富利来公司签订的商品房买卖合同第八条规定：出卖人应当在约定时间，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房在交付使用时必须取得住建局发放时的交付备案证明。故缪成中按淮安区法院调解书确定的第二项内容申请执行，强制交付房屋，条件不成就，经淮安区法院释明，缪成中坚持要求富利来公司交付上述6套商品房，并协助办理房屋交付相关手续，不符合相关法律规定。根据《最高人民法院关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》第二条：执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。执行该函的前提条件是在执行程序中处置未办理初始登记的房屋。本案中，缪成中虽然同意原则上进行“现状处置”，后续的房屋产权登记事项由自己负责。但因强制交付房屋，条件不成就，淮安区法院驳回异议人缪成中要求执行（2013）淮法车民初字第109号民事调解书第二项的申请，本案并没有进入执行程序，亦未进行实体处置。综上所述，缪成中的异议无事实及法律依据，理由不能成立。淮安区法院于2015年2月1日裁定驳回缪成中的异议申请。
缪成中不服上述裁定，向本院申请复议，申请复议理由与异议理由相同，要求撤销（2015）淮法执异字第4号执行裁定书并继续执行。
本案的争议焦点为，本案民事调解书第二项能否强制执行。
本院认为，缪成中申请执行民事调解书第二项“富利来公司按双方购房合同履行交付房屋”的内容为继续履行合同的申请，因其申请强制交付的淮安区复兴镇凤凰城小区3号楼6套房屋未经竣工验收，未取得住建局的交付备案证明，不符合交付条件，故本案暂不具备申请执行的条件。缪成中要求法院按照《最高人民法院关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》将6套商品房“现状处置”给自己，后继的产权证照由自己负责。该函为法院执行中处置无证房屋的意见，并不适用缪成中与富利来公司房屋买卖合同纠纷案件的执行。淮安区法院按照国家法律规定，裁定驳回其执行申请，不予强制执行，并无不当。缪成中的申请复议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回缪成中的复议申请，维持淮安市淮安区人民法院（2015）淮法执异字第4号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审判长 董国华
审判员 徐海波
审判员 邱志敏
二〇一五年四月八日
书记员 孙晓锐