广东省江门市江海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江海法民一初字第143号
原告：杨健民，男，1968年3月出生，汉族，住江门市江海区。
委托代理人：李增臣，广东天高律师事务所律师。
委托代理人：钟淑华，广东天高律师事务所律师。
被告：杨育思，男，1969年2月出生，汉族，江门市蓬江区。
第三人：赖铭思，女，1970年6月出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：赖朝晖，男，1967年4月出生，住广东省江门市蓬江区，系第三人的哥哥。
原告杨健民诉被告杨育思、第三人赖铭思确认合同无效纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员佘夏明担任审判长，与审判员谢颖翔、审判员姚佳纯组成合议庭审判，于2014年7月2日公开开庭进行了审理。原告杨健民及其委托代理人钟淑华、被告杨育思、第三人的委托代理人赖朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告之友梁东星欲向被告借款，鉴于梁东星没有抵押物，经协商，决定用原告坐落于江门市江海区江海一路的房产（以下简称：涉案房产）作为抵押，以原告的名义向被告借款17万元，借款期限为五个月，从2013年7月31日至2013年12月30日止。为保障被告能在借款期满之日收回借款，原告与被告于江门市江海区公证处办理了抵押公证手续，并向房产管理部门办理抵押登记手续，同时委托被告的妻子（即第三人）进行出售房产等一系列活动。后原告到相关部门查询方知，在借款期限未满之前（即2013年12月13日），第三人代表原告与被告向房产管理部门申请过户，同时签订《房地产买卖合同》。合同中，第三人代表原告与被告约定原告将涉案房产以162320元转让给被告。涉案房产市场价值为400000元左右，而被告为了取得原告抵押房产的所有权，在借款期限未到期时，恶意串通第三人，把涉案房产过户到被告名下。第三人明知在江门市江海区公证处签订的《委托书》是鉴于保障被告在借款期限届满后收回借款所签写，却仍于借款期限未满时与被告串通，帮助被告办理涉案房产过户手续，损害原告的合法利益。现原告为维护自己的合法权益，起诉至法院，请求判令：一、被告与第三人签订的《房地产买卖合同》（为无效合同；二、被告返还坐落在江门市江海区江海一路的房产给原告，并协助原告办理过户手续；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其诉称的事实在举证期限内提供如下证据予以证明：
1、原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格。
2、公证书两份，证明①2013年7月31日，原告与被告签订《抵押借款合同》，约定原告将涉案房产作为抵押。②原告的借款期限为2013年7月31日至2013年12月31日。③2013年7月31日，原告签订《委托书》委托第三人办理销售涉案房产系列活动。
3、《房地产买卖合同》复印件，证明2013年12月13日，被告与第三人签订《房地产买卖合同》，约定将原告所有的涉案房产以162320元转让给被告。
4、结婚登记审查处理表复印件，证明被告与第三人系夫妻关系。
被告答辩称：被告与原告系朋友关系，当时被告为了帮助朋友解决资金困难的问题而在2013年7月23日和7月31日分别向原告借款5万元和17万元。原告在2013年7月31日和被告在江门市江海公证处办理了抵押公证，在房产管理部门办理了抵押登记，原告及其妻子也委托第三人作为房产代理人并办理委托公证，所办理的登记手续和委托都是为了保障被告的合法权益。原告在诉状中陈述2013年12月19日与被告协商还款之事宜，证明原告承认该借款，否则无须协商还款事宜，这与原告在另案庭审中的陈述有矛盾。原告向被告借款逾期未偿还本息，说明原告是个没有诚信的人。原告多次违约，其委托人即本案第三人将房产过户给被告也是合法、合理的，并不是恶意串通。而且房产交易的价格是经过江门市房地产交易中心和江门市江海区税务局认可的价格，原告要求对其房产进行评估，评估价仅仅是参考价格，而且法院在委托拍卖房产的时候也是根据评估公司的评估价，最高可以下调40%，甚至流拍，因此评估价并非真正的市场价格，只有拍卖成交后才是市场价格。
被告对其辩称的事实在举证期限提供如下证据予以证明：
1、《借款合同》，证明原告于2013年7月23日向被告借款5万元。
2、税务通用发票，证明江门市江海区江海一路77号之一401室房产以162320元的价格过户是经过税务局核准。
第三人答辩称：2013年7月31日原告夫妻与第三人在平等、自愿、协商一致的基础上，在江门市江海公证处签订了《委托书》，将原告名下的江门市江海区江海一路77号之一401室房产出售等事宜委托给第三人，即第三人有权将上述房产变卖给任何人并收取房款。第三人于2013年12月13日将上述房产卖给被告，交易金额是人民币162320元，此交易价格属江门市房地产交易中心的评估价，是合法交易。
第三人对其辩称的事实在举证期限没有提供证据予以证明。
根据本案当事人提供的证据和对当事人提供证据的认证，本院审理查明如下事实：
2013年7月23日，原告与被告签订的《借款合同》，约定“乙方杨健民因需资金周转，现向甲方杨育思借款现金人民币50000元，借款期定于2013年7月23日至2013年8月21日止。如乙方未能按期还款，按银行同期贷款利率四倍计算利息。”
2013年7月31日，原告与被告签订《抵押借款合同》，约定“一、甲方（杨育思）借款人民币壹拾柒万元整给乙方（杨健民），月利率为银行同期同类贷款利息四倍……借款期限为五个月，即2013年7月31日起至2013年12月30日止……违约金的具体计算标准为：借款本金×2‰×逾期还款付息的天数。二、乙方为保证按期偿还借款，愿将其所有的坐落在江门市江海区江海一路的房产（以下简称：涉案房产）（房屋价值人民币壹拾柒万元整，权利价值为人民币壹拾柒万元整）作为抵押物，抵押给甲方，并协助甲方向房产管理部门办理抵押登记手续。抵押期限为五个月，即2013年7月31日起至2013年12月30日止……”2013年7月31日，江门市江海公证处出具《公证书》，对上述《抵押借款合同》予以公证。同日，原告、案外人黄卫娟（系原告的妻子）与第三人在江门市江海公证处办理委托公证，将涉案房产的出售、过户等相关事宜委托给第三人。被告与第三人系夫妻关系。
2013年12月13日，被告与第三人签订《房地产买卖合同》，第三人以162320元的价格将涉案房产转让给被告，并将涉案房产过户登记到被告名下。被告过户后并没有实际占有涉案房屋，庭审中，原告明确其第二项诉求实际上是请求法院判令被告协助原告办理过户手续，将涉案房屋过户到原告名下。
依原告申请，本院以摇珠方式选定江门市诺诚房地产土地评估有限公司（以下简称：诺诚公司）对涉案房产的市场价值进行评估。2014年5月13日，本院委托诺诚公司对涉案房产在2013年12月的市场价格进行评估，诺诚公司于2014年5月20日作出《房地产估价报告》，评估结论为：涉案房产2013年12月的市场价值为300292元。
本院认为：本案涉及原告与被告、第三人之间的确认合同无效纠纷。本案争议的焦点是：一是被告与第三人签订的《房地产买卖合同》是否有效的问题；二是被告是否应将涉案房产返还给原告并将涉案房产过户到原告名下的问题。
一、关于被告与第三人签订的《房地产买卖合同》是否有效的问题。
原告为证明其关于第三人和被告买卖涉案房产的价格低于涉案房产的市场价值的主张，向本院申请对涉案房产的市场价值进行评估，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告对其主张的事实负有举证责任，由此而产生的1501元评估费用应由原告承担。被告对《房地产估价报告》提出异议，认为诺称公司的评估价格大幅高于房屋管理部门的评估价格和市场价格，诺诚公司对此书面予以答复，并委派出具估价报告的估价人员到庭接受质询。经审查，诺诚公司具备房地产价格评估资质，评估程序合法，没有违反相关法律规定，被告的异议缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。《房地产估价报告》真实可信，本院采纳涉案房产在2013年12月的市场价值为300292元的评估结论。
原告及其妻子黄卫娟于2013年7月31日以公证形式将涉案房产的出售、收取售房款、过户等相关事宜委托给第三人，该委托是基于2013年7月31日原告与被告签订的《抵押借款合同》而产生的，第三人在庭审中表示被告向其陈述过该情况，第三人知晓原、被告之间存在借贷关系。虽然在《委托书》中，原告、黄卫娟与第三人关于房产的出售条件没有约定，但作为受托人，第三人有诚实信用、谨慎处理受托事宜的义务，但第三人却在知晓原、被告之间存在借贷关系的情况下，在借款清偿期限届满前（2013年12月13日）将涉案房产以162320元的价格通过买卖过户登记到被告名下，该价格远低于《房地产估价报告》估算出的涉案房产在2013年12月的市场价值300292元，第三人的代理行为已经严重损害委托人原告与黄卫娟的利益。庭审中，被告和第三人均主张被告是以现金形式一次支付房款给第三人，却无法提交相关证据证明其主张，且上述售房款也未偿付给原告。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”的规定，第三人与被告存在恶意串通的行为，通过买卖将涉案房产以低于市场价值的价格过户到被告名下，损害原告合法权益，被告与第三人签订的《房地产买卖合同》为无效合同，原告诉请确认被告与第三人签订的《房地产买卖合同》为无效合同，符合法律规定，本院予以支持。
二、关于被告是否应将涉案房产返还给原告并协助原告办理过户登记手续的问题。
有上述查明的情况可知，被告与第三人签订的《房地产买卖合同》为无效合同，涉案房产现已登记在被告名下，但被告并没有实际占有该房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十九条“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”的规定，被告应协助原告办理相关过户登记手续，原告诉请被告将涉案房产过户到其名下，符合法律规定，本院予以支持。
依照根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条的规定，判决如下：
一、被告杨育思与第三人赖铭思签订的《房地产买卖合同》为无效合同；
二、被告杨育思应于本判决发生法律效力之日起20日内协助原告杨健民办理江门市江海区江海一路房产的过户登记手续，将上述房产过户登记到原告杨健民名下。
本案案件受理费5900元，诉讼保全费1370元，合共7270元，由被告杨育思负担。评估费用1501元，由原告杨健民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判长 佘夏明
审判员 谢颖翔
审判员 姚佳纯
二〇一五年二月十日
书记员 刘庆波
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