广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终13521号
上诉人（原审被告）：曹勇，男，汉族，1976年7月1日生，住所地：深圳市罗湖区，
委托代理人：易玉成，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：李德兰，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：卢迪，女，汉族，1985年2月10日生，住所地：深圳市福田区，
委托诉讼代理人：张鹞，男，汉族，1983年3月8日生，身份证住址：广东省深圳市福田区，系卢迪配偶。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码：785254915。
法定代表人：李耀智。
委托诉讼代理人：陈远亮，男，系该司员工。
上诉人曹勇因与被上诉人卢迪、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初2694号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
曹勇的上诉请求：1、判令曹勇无须向卢迪支付违约金38462.50元；2、判令卢迪承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院对涉案房产延迟交付的事实审查不清，适用法律错误，损害了曹勇的合法权益。根据双方签订的《二手房买卖合同》，曹勇应于收到全部房款后2日内交付房产。2015年8月10日，曹勇与卢迪对帐确认房款差额28469元未支付，但卢迪支付该款后未及时通知曹勇，曹勇亦未收到到款通知。因此，涉案房产交付时间按差额款项支付时间计算明显不合理，其次，房产交付迟延是卢迪不作为所致。因涉案房产内有大量曹勇大件家具，搬走大件家具将破坏房门，于是曹勇要求卢迪协助将“门口开好”，但卢迪一直不作为、拖延配合。而在曹勇与卢迪沟通“开门”问题时，卢迪明确同意曹勇延迟交房。该协商过程，中原公司工作人员有具体参与。正因为如此，在曹勇通知卢迪收房时，卢迪和中原公司既没有口头催促交房也没有出具书面催交房通知书，反而在交房确认单上签字交付无误。因此，曹勇延迟交房应不算违约。曹勇二审又补充以下理由：一、一审法院对于合同约定涉案房产需由10B入户，在未征得10B新买家同意前，涉案房产客观上未能交付的事实未查明认定。根据双方签订的二手房买卖合同第14条，备注第三点约定，该物业与三栋10B为上下打通状态，买方同意与10B新买家进行协商解决两套物业隔离问题。卢迪在签约时已知晓涉案房产与10B共用同一入户门，在未征得10B新买家同意前，涉案房产客观上是无法交付的。在合同履行过程中，经协商最终确定在8月29日将10B门入户密码同时交付给卢迪和10B新买家。以上事实足以证明曹勇8月29日交付行为不构成违约。二、即便曹勇的行为构成逾期交付，一审判决的违约金明显过高。1、卢迪实际并无损失，事实上，因涉案房屋的交付与10B的交付存在关联性，签约后，曹勇已落实将卢迪的家具暂时存放在曹勇的老乡凌邦家中，直至卢迪收楼后再搬走。故曹勇在8月29日将涉案房产交付给卢迪，实际并未给卢迪造成任何损失。2、涉案房产在家电齐全、精装修的情况下，市场每月租金不足7000元，本案房产不带家具交付，且在10B未交付前不能独立使用，即便曹勇构成逾期，一审判定的违约金显然过高。综上所述，请求二审法院查明并驳回卢迪诉请。
被上诉人卢迪答辩称，一、房产交易涉及11B，与10B关系不大。二、曹勇从未获得10B、11B业主同意延期交房的承诺。三、曹勇其老乡凌邦的证词，请求法庭不予采纳。卢迪从未将家具放到11B楼顶房间内。四、关于卢迪的损失，不仅包括存放家具的损失，还包括原有房产延期出售带来的经济损失。
原审第三人中原公司述称，中原公司作为居间方，促成曹勇和卢迪就涉案房产的买卖交易，已居间成功，并无过错。目前中原公司仍为双方托管交楼押金21000余元，该款项应按照法院判决作最终处理。
卢迪向一审法院起诉请求：1、曹勇向卢迪支付违约金38462.5元；2、曹勇承担的违约金中的两万元由中原公司从其托管的两万元交楼押金中支付，剩余18462.5元由曹勇直接支付；3、本案诉讼费由曹勇承担。庭审时，卢迪明确第一项诉讼请求的违约金按成交价4525000元为计算基数，按日万分之五的标准自2015年8月12日计至2015年8月29日止。
一审法院认定事实：2015年6月9日，卢迪（买方）与曹勇（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定曹勇将其名下位于深圳市福田区XXX路XXX居3座11B房屋（下称涉案房产）以4525000元的价格出售给卢迪；买方在签署本合同时向卖方支付定金8万元，在签署合同之日起2日内再支付定金27万元；买方向银行按揭贷款支付楼款，买方应于2015年6月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款135万元支付至买卖双方约定的银行监管账户；双方最晚不得迟于2015年7月20日前办理递件过户手续；该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起20日与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他中原公司出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助办理；卖方应在收到全部楼款2日内（交楼押金除外）将涉案物业交付予买方；双方协商同意在定金或首期款中预留2万元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算；如买方未按本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注约定，首期款由135万元更改为1007500元。
同日，卢迪（乙方）与曹勇（甲方）及中原公司（丙方）签署《资金托管协议》约定，甲乙双方同意将交楼押金2万元托管在丙方处，交楼押金从定金中预留或扣除；托管的交楼押金在甲乙双方已实际交楼结清相关欠费且向丙方提供双方签字的交楼确认书时，丙方可解除托管资金放给甲方。
上述合同签署后，双方按合同履行了支付定金、办理资多监管、赎楼及变更过户登记事宜，因银行发放按揭贷款时在贷款额度内扣除了利息28469元，卢迪于2015年8月10日向曹勇补充支付该款项。曹勇确认收到了除托管在中原公司处的21160元外的所有购房款。涉案房产已变更过户至卢迪名下。曹勇于2015年8月29日短信告知卢迪可收房，同时称还有几件大件家具待门口开好后才能搬走。涉案房产为密码锁，曹勇当日将大门密码告知卢迪。卢迪与中原公司于当日前往涉案房产办理交接，但曹勇未到达现场，双方未能办理交接。卢迪自该日起实际占有涉案房产。曹勇的家具在2015年9月初才搬离涉案房产。
庭审时，中原公司确认在卢迪于2015年8月10日付清尾款后即催告曹勇办理涉案房产的交接。卢迪称其亦与曹勇有面谈交楼事宜，但直至2015年8月29日，曹勇才将大门密码告知卢迪。卢迪确认曹勇已结清了截至2015年8月29日前的管理费等费用，但未与卢迪签署交楼确认书。
一审法院认为，卢迪与曹勇签订的《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。双方已按合同约定履行了付款及转移登记手续，卢迪支付最后一笔购房款的时间为2015年8月10日，合同约定曹勇应在收到全部购房款后2日内即应于2015年8月12日前将涉案房产交给卢迪，但曹勇直至2015年8月29日才将涉案房产的大门密码告知卢迪，且未与卢迪办理交楼手续，曹勇构成违约，应承担相应的违约责任。曹勇应向卢迪支付自2015年8月13日起至2015年8月29日期间17天按成交价的日万分之五计算的迟延履行违约金38462.50元（4525000×0.5‰×17）。关于托管在中原公司处的21160元，该款项为购房款的一部分，作为交楼押金托管在中原公司处，曹勇虽未配合卢迪签署交楼清单，但卢迪确认曹勇已结清涉案房产的物业管理费等费用，该费用应由曹勇与中原公司结算后由中原公司退还曹勇，即该费用的返还属另一法律关系，卢迪请求由中原公司代曹勇支付违约金，无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、曹勇应于判决生效之日起十日内向卢迪支付违约金38462.50元；二、驳回卢迪的其他诉讼请求。本案受理费762元，由曹勇负担。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，卢迪与曹勇签订的《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案各方均确认，卢迪支付最后一笔购房款的时间为2015年8月10日，合同约定曹勇应在收到全部购房款后2日内将涉案房产交给卢迪，曹勇直至2015年8月29日才以将涉案房产的大门密码告知卢迪的方式进行了交付。现二审争议的焦点在于：一、曹勇是否应承担迟延交房违约责任；二、合同约定的违约金标准是否应予调低。
关于曹勇是否应承担违约责任。曹勇主张免责的理由有三：一、卢迪未及时告知尾款支付的情况；二、涉案房产无法单独交付；三、卢迪无异议的接收了房产。根据中原公司陈述，卢迪在支付尾款后即通过居间方催告曹勇交房，并且，尾款是直接支付到曹勇本人账户，曹勇以不知尾款已支付为由主张交房时间应顺延，缺乏事实依据，本院不予采纳。交付房产是卖方的主要合同义务，双方买卖合同并未约定涉案房屋的交付以10B的交付为前提，不管涉案房产是否可单独交付，曹勇均有义务予以协调确保合同依约履行。即便曹勇系因第三人原因导致迟延交房，该情形依法亦不能构成其免责事由。至于卢迪接收房产是否视为放弃追责。依约接收涉案房屋是卢迪的合同权利，曹勇并无证据证明卢迪明确表示放弃追究曹勇迟延交付的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，在曹勇迟延交付情况下，卢迪接受房产交付的行为并不排斥其主张迟延履行违约金的权利，曹勇以卢迪接受交付为由主张卢迪放弃追责权利，于法无据，本院亦不予采纳。曹勇未在合同约定的收到全部购房款后2日即2015年8月10日内将涉案房产交给卢迪，构成迟延交付，应承担违约责任。
关于违约金标准是否应调低。曹勇主张在迟延期间已为卢迪安排安置家私杂物的场所，卢迪未因交付迟延产生损失，并为此在二审申请曹勇的朋友凌邦出庭作证。卢迪对该借用场地的事实予以否认。对此，本院认为，凌邦是曹勇朋友，仅凭其证言并不足以证明曹勇所称事实。况且，卢迪所购为住宅，并非仓库，即便曹勇为其提供了安置家私杂物的临时处所，亦不足以证明其已实现占有房屋的价值。相反，如其确需安置家私杂物，则进一步证明卢迪依约接收房产的迫切性，该迟延交付行为显然增加了卢迪的不便。此外，曹勇还提交了房产网站的页面信息，主张涉案房产的市场租金在5800元到7200元之间，合同约定的违约金过高。本院认为，合同关于违约金标准的约定是双方真实意思表示，亦平等的适用于双方的违约行为，房屋迟延交付的损失并不限于租金收益，且违约金本身既有补偿性也有惩罚性，曹勇要求调整违约金的事实依据不足，本院不予采纳。
综上所述，曹勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币762元，由曹勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 唐 毅
审 判 员 曹 静
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年十一月十日
书 记 员 尚宇楠（兼）