济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民一初字第1794号
原告中国重型汽车集团房地产开发公司，住所地济南市。
法定代表人杨斌，董事长。
委托代理人韩祥成，山东舜天律师事务所律师。
委托代理人孙培奉，山东舜天律师事务所律师。
被告李振，住济南市。
委托代理人李文博，山东誉实律师事务所律师。
委托代理人刁迅萌，山东誉实律师事务所律师。
被告杜青，住济南市。
委托代理人李学文，济南长清长安法律服务所法律工作者。
原告中国重型汽车集团房地产开发公司（以下简称重汽房地产公司）与被告李振、杜青商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重汽房地产公司的委托代理人韩祥成，被告李振及其委托代理人李文博、刁迅萌，被告杜青及其委托代理人李学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重汽房地产公司诉称：2011年3月7日，原告重汽房地产公司与被告李振、杜青签订《济南市商品房买卖合同》，约定被告李振、杜青购买原告重汽房地产公司开发的重汽翡翠东郡4号楼1104号商品房一套。总房款为308395元，被告李振、杜青支付了首付款98395元，剩余房款21万元通过向工商银行贷款的方式进行支付，并由原告重汽房地产公司提供阶段性连带保证担保。合同签订后，原告重汽房地产公司向被告李振、杜青交付了上述房屋。但由于被告李振、杜青未按约定偿还工商银行的借款本息，导致原告重汽房地产公司承担了担保责任，原告重汽房地产公司依约有权解除商品房买卖合同。为维护原告重汽房地产公司的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件，腾退房屋；2、被告李振、杜青偿还原告重汽房地产公司为其垫付的银行贷款本息206324.16元，并以此为本金按日万分之五标准计算自2013年1月22日至判决生效之日止的违约金；3、被告李振、杜青向原告重汽房地产公司支付违约金和房屋占用费共计127108.78元；4、本案案件受理费及律师费由被告李振、杜青承担。
被告李振辩称：一、被告李振确无经济能力归还购房按揭贷款，若原告重汽房地产公司同意偿还被告李振支付的首付款98395元以及已经偿还的银行贷款本息，且不向被告李振主张违约金及损失等，被告李振同意解除《商品房买卖合同》及附件。二、原告重汽房地产公司诉状中的第二、三项诉讼请求于理不通，与法相悖。被告李振认为《商品房买卖合同》及附件中对因被告李振未能按期足额偿还银行按揭贷款致使原告重汽房地产公司承担担保责任后，被告李振承担责任约定过多过重，对被告李振来说显失公平，与合同法及相关司法解释精神相悖。被告李振认为，原告重汽房地产公司要求解除房屋买卖合同，就不能在要求被告李振偿还垫付的银行贷款本息及违约金。根据法律规定，确定违约责任大小要根据违约方给对方造成损失大小而定，本案中被告李振购房单价为每平方米3357.23元，现在该地段同区房屋出售单价在每平方米5000元左右，房屋升值很大，即使双方解除合同，对原告重汽房地产公司也造不成什么损失，对违约金应当予以调整。根据合同的相对性原则，原告方是房地产开发企业，两被告是自然人，对于履行房屋买卖合同按揭款不能的事实，房地产开发企业的承受力显然要大于两自然人，而且根据现在房地产市场的价格商品房单价比原、被告双方签订买卖合同时每平方要上涨500至1000元左右，因此，原告方所述的既要收回房屋解除合同又要两被告承担房屋买卖合同解除的违约金、占用费等相关损失，与现行的国家政策不相符，等于原告方在房屋买卖合同中把所有的风险转嫁给商品房的买受人，扩大了自然人的买房风险。
被告杜青辩称：一，两被告在购买房屋时从银行办理按揭贷款21万元，已经支付给原告重汽房地产公司。并且，两被告之后又偿还给了银行一部分，因两被告家庭出现了问题，没有按时偿还银行贷款。因此，原告重汽房地产公司承担了保证责任后，相当于该借款已经归还给银行了，因此，不存在原告重汽房地产公司为两被告垫付银行贷款本息。二，两被告购买的房屋已经完全交付并已交付使用，该房产已经由两被告所有。原告重汽房地产公司不能在该房产中设立其他权益，此房产也未办理抵押、登记等其他手续。三，原告重汽房地产公司主张承担担保责任应当向两被告追偿与本案商品房预售合同是两个法律关系，追偿债务的前提是该房产归两被告所有，如果解除商品房买卖合同，原告重汽房地产公司就不应向两被告行使追偿权。四，被告杜青作为房屋的共有权人，不同意解除商品房买卖合同，被告杜青同意由其继续履行合同。原告重汽房地产公司向法院提起诉讼前，没有向两被告出示解除商品房买卖合同的通知，所以不存在解除买卖合同的纠纷。
经审理本院认定：2011年3月7日，原告重汽房地产公司（出卖人）与被告李振（买受人）、杜青（共有人）签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议一份，约定由被告李振、杜青购买原告重汽房地产公司开发的位于山东省章丘市圣井镇经十东路北侧重汽翡翠东郡4号楼1104号商品房（以下简称涉案房屋）一套。该房屋建筑面积为91.86平方米，其中套内建筑面积74.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.58平方米。合同约定房屋总价款为308395元；付款方式为银行按揭付款，其中首付款98395元，银行按揭贷款21万元，并由原告重汽房地产公司提供阶段性连带保证担保；原告重汽房地产公司应于2012年5月31日前，将涉案房屋交付给被告李振、杜青使用。该合同附件四、补充协议第二条付款方式及期限中第5款抵押担保贷款的约定中，“（1）买受人采用贷款银行提供的按揭贷款支付房价款，出卖人已为买受人按时向银行还款提供了阶段性担保，买受人承诺按照借款合同的约定按期足额履行还款义务。（2）如买受人未能按期足额还款致使出卖人承担担保责任代买受人清偿贷款，包括但不限于本金、利息、罚息、违约金及其他相关款项（以下简称代偿款），则买受人应保证于出卖人要求其返还代偿款之日7日内将上述款项一次性全额偿还出卖人。逾期未偿还，应按照日万分之五向出卖人支付违约金。（3）在买受人未按照上述约定向出卖人按期全额偿还代偿款前，出卖人有权采取下述措施的一项或多项：…③代买受人偿清所欠贷款银行的全部款项，并单方解除合同，收回该房屋。合同解除后，出卖人于30日内将买受人已付全部购房款扣除下述项后无息退还买受人：A、代买受人向银行清偿的全部代偿款；B、买受人依本合同和有关补充协议应向出卖人支付的违约金；C、因买受人实际占有该房屋应向出卖人支付的补偿，该补偿按每平方米每日2元人民币标准自出卖人房屋交付或视为交付之日计至买受人按原状交回房屋之日；D、将该房屋恢复原状的费用。若买受人已付房款不足以扣抵前述各项款项，则出卖人有权就差额部分向买受人追讨。（4）鉴于出卖人为买受人按揭贷款提供了担保，担保期间，双方同意，如买受人逾期偿还借款本息，造成相关银行扣出卖人保证金，出卖人有权按银行扣款金额的双倍向买受人追偿；若买受人逾期偿还借款本息累计超过三次，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，出卖人解除合同的买受人还应按照房屋总价款10%向出卖人支付违约金。出卖人从已收取的房价款中扣除代偿的借款本息、费用、违约金、律师费和本合同违约金后将剩余房价款退还买受人并收回房屋另行出售。买受人应于接到出卖人发出的解约通知之日起7日内腾房，每逾期一日，按原总房价的万分之二向出卖人承担违约责任…”。
2011年5月6日，被告李振、杜青（借款人）与中国工商银行股份有限公司济南大观园支行（贷款人，以下简称工商银行）以及原告重汽房地产公司（保证人）签订了编号A：［一手贷］字［营业部］行［大观园］支行（2011）年（000423）号《个人购房借款／担保合同》一份，该合同约定由被告李振、杜青向工商银行贷款人民币21万元，贷款期限为240个月；贷款归还方式为按月等额本息还款。该合同第二条约定该合同项下担保方式包括保证、抵押两种方式。借款人以“济南市章丘圣井镇重汽翡翠东郡4号楼1104号”房屋（即涉案房屋）作为抵押物，另由原告重汽房地产公司提供阶段性连带责任保证，“保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任”，在满足“本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已经办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”时，保证人的保证责任予以免除。涉案房屋未办理产权登记，亦未能办理抵押登记和房屋他项权证。
2012年5月16日，原告重汽房地产公司向两被告出具销售不动产统一发票一份，载明涉案房屋实际结算价格为307186元。2012年5月25日，原告重汽房地产公司向被告李振、杜青交付了涉案房屋。
另查明，被告李振、杜青自2011年6月10日起按月偿还工商银行贷款至2012年10月10日，后未再偿还银行按揭贷款。2013年1月22日，工商银行以被告李振、杜青未按时偿还借款本息为由，扣划了原告重汽房地产公司保证金206324.16元，清偿了被告李振、杜青全部借款本息及违约金等。原告重汽房地产公司因本案诉讼支出律师代理费15830元。
诉讼中，原告重汽房地产公司依据商品房买卖合同补充协议第二条第5款第3项之约定向两被告行使约定解除权。原告重汽房地产公司诉至本院，请求：1、解除原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件，腾退房屋；2、被告李振、杜青偿还原告重汽房地产公司为其垫付的银行贷款本息206324.16元，并以此为本金按日万分之五标准计算自2013年1月22日至判决生效之日止的违约金；3、被告李振、杜青向原告重汽房地产公司支付违约金和房屋占用费共计127108.78元，按照房屋总价款308395元乘以10%计算违约金为30939.5元，并按照合同约定的建筑面积为91.86平方米每平米每天2元计算自2012年5月25日交付房屋计算至2013年10月31日，共计525天的房屋占用费为96269.28元；4、本案案件受理费及律师费由被告李振、杜青承担。
以上事实，有原告重汽房地产公司提交的商品房买卖合同及补充协议、物业验收交接记录、个人购房借款担保合同、还款凭证、律师费发票，以及被告李振提交的购房发票等在案为凭，并经原告重汽房地产公司、被告李振、被告杜青的当庭陈述为证。
本院认为：原告重汽房地产公司与被告李振、杜青签订的商品房及附属房屋的商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定享有权利并履行义务。被告李振、杜青应当按时支付购房款并按时偿还银行贷款，自2012年11月起，被告李振、杜青未按时偿还工商银行的按揭贷款。根据原、被告以及工商银行签订的《个人购房借款／担保合同》，原告重汽房地产公司作为保证人因此承担了206324.16元保证责任，清偿了工商银行贷款本息，被告李振、杜青至今未向原告重汽房地产公司偿还该款项。现原告重汽房地产公司依据商品房买卖合同补充协议第二条第5款第3项之约定向两被告行使合同解除权。原告重汽房地产公司未能提交其通知两被告清偿垫付银行贷款本息的证据，2014年5月23日本案第一次庭审时，可视为其已通知两被告清偿上述款项，且两被告至今未能清偿。根据原、被告签订的商品房买卖合同补充协议第二条第5款第3项的约定，自2014年5月30日起原告重汽房地产公司有权单方解除商品房买卖合同，并要求被告李振、杜青腾交涉案房屋。根据该条约定，两被告应偿还原告重汽房地产公司为其代付的银行贷款本息206324.16元，并以206324.16元为本金，按照日万分之五的标准支付自2014年5月30日至本判决生效之日的违约金。被告李振、杜青主张原告重汽房地产公司解除商品房买卖合同及补充协议后不应追偿该款项，且与商品房买卖合同不是同一法律关系。本院认为，法律法规并未禁止当事人在合同中对追偿作出约定，原告重汽房地产公司追偿是基于商品房买卖合同及补充协议的约定，并非不同的法律关系，被告李振、杜青也有权要求原告重汽房地产公司返还合同价款，对被告李振的该项主张，本院不予支持。关于原告重汽房地产公司要求被告李振、杜青支付因逾期偿还贷款同一行为造成的违约金和房屋占用费共计127108.78元问题。本院认为，涉案商品房买卖合同及其附件系由原告重汽房地产公司提供的格式合同条款，其中关于违约金约定与补充协议第二条第5款第3项约定的违约金相重复，均系针对同一违约行为，原告重汽房地产公司只能择一主张；关于房屋占有补偿费，在双方当事人解除商品房买卖合同之前两被告系付款后对涉案房产的合法占有，不应另行支付房屋占用补偿费用。原告重汽房地产公司主张的房屋占有补偿费为双方约定的赔偿损失计算方式，但原告重汽房地产公司并未能举证证明其实际损失超出了违约金数额，在其主张的有关违约金数额已足以弥补原告重汽房地产公司的相关损失情况下，对该项请求，本院不予支持。被告李振主张原告重汽房地产公司主张违约金标准过高，应予调整，但未提交双方约定违约金标准过高的证据予以证实。综合考量原告重汽房地产公司主张第二项诉讼请求中的违约金以及因两被告违约造成的相关损失，未超出中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，并不明显过高，对被告李振要求调整违约金标准的请求，本院不予支持。原告重汽房地产公司要求被告李振、杜青承担律师代理费的依据是基于补充协议第二条第5款第（4）项行使合同解除权，现依据补充协议第二条第5款第（3）项解除合同，对律师代理费承担并未作出约定，且原告重汽房地产公司主张的违约金数额已足以弥补该损失，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告中国重型汽车集团房地产开发公司与被告李振、杜青于2011年3月7日签订的《济南市商品房买卖合同》及其补充协议。
二、被告李振、杜青于本判决生效之日起20日内向原告中国重型汽车集团房地产开发公司腾交坐落于山东省章丘市圣井镇经十东路北侧重汽翡翠东郡4号楼1104号商品房。
三、被告李振、杜青于本判决生效之日起10日内向原告中国重型汽车集团房地产开发公司偿还垫付款206324.16元，并支付违约金（以206324.16元为基数，自2014年5月30日起至本判决生效之日止，按日万分之五标准计算）。
四、驳回原告中国重型汽车集团房地产开发公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6500元，由原告中国重型汽车集团房地产开发公司负担2000元，被告李振、杜青负担4500元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 韩 峰
人民陪审员 吴 昕
人民陪审员 陈蔚林
二〇一五年七月二十日
书 记 员 于 蕊