广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0107民初2491号原告：黄某，男，2007年9月10日出生，壮族，住广西都安瑶族自治县。委托诉讼代理人：包天勇，广西颂诚律师事务所律师。被告：广西南宁虹旭置业投资有限公司，住所地南宁市秀厢大道42号嘉丰市场6栋1号。统一社会信用代码914501000771131422。法定代表人：梁强，总经理。委托诉讼代理人：韦兰军，广西广为律师事务所律师。委托诉讼代理人：关怀，广西广为律师事务所律师。原告黄某与被告广西南宁虹旭置业投资有限公司（以下简称“虹旭公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月22日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2017年9月25日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人包天勇到庭参加诉讼、被告虹旭公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄某向本院提出诉讼请求：1、确认被告与原告于2014年8月5日签订的《科信时代广场合作建房合同》（编号：科20140805-1）为无效合同；2、判令被告向原告退还已收房款223332元及利息16842元（利息分两部分，第一部分以148888元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，暂从2014年8月5日计算至2016年5月4日；第二部分以74444元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，暂从2015年1月29日计算至2016年5月4日；此后的利息计算至款项全部返还之日）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月，被告销售人员知道原告有意购买房屋后，极力游说原告购买位于南宁市交汇处的房屋，被告为了规避法律责任及管制，叫原告于2014年8月5日与其签订《科信时代广场合作建房合同》，其中第一条第二款约定“甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余归甲方所有。”合同还对交房等进行了约定，原告于2014年8月5日向被告支付了148888元,2015年1月29日支付74444元。但涉案项目于2015年3月已开始停工，经原告多方了解，该项目无法办理施工许可证等必要证据，且最多只能建13层，但被告与他人签订合同的楼层最高达32层。原告认为，被告与原告签订的合同违背了相关法律的规定，属于无效合同，被告应向原告退还所交款项及支付利息，理由如下：1、涉案合同名称虽有合作建房字样，但实质上是房屋买卖合同。合同中约定审批、建筑等所有事务都由被告负责，原告只按固定的面积固定的价格出资，且不承担经营风险，这种合同的约定具有明显的房屋买卖特征，应当认定为房屋买卖合同。根据相关法律法规的规定，商品房必须封顶且办理预售许可证后才能出售，被告要求原告与其签订合作建房合同是为了规避法律法规对房屋买卖的规定，是无效的。2、涉案项目无法办理相关许可证件。涉案项目为心圩街道振兴村十三队三产综合楼项目，政府允许最高只能建13层，但被告把其设计成居住用的商品房，高度达到32层，且没法办理施工许可证等必须的证件，在取得这些许可证之前签订买卖合同、合作建房合同等都是无效的。综上，请求人民法院支持原告的诉请。被告虹旭公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告虹旭公司是具有房地产开发资质的有限责任公司。原告并非南宁市西乡塘区心圩街道振兴十三队村民。2014年8月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《科信时代广场合作建房合同》（合同编号：科20140805-1）。合同第一条约定：“合作建房模式。1、南宁市西乡塘区振兴十三队（下称“丙方”）负责提供自用集体三产建设用地供合作建房，不承担合作建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与丙方的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。”第二条约定：“甲方以合作建房的方式取得座落于南宁市高新区产综合楼建设资格。该项目暂定名为：科信时代广场……土地用途：商服用地……”。第三条约定项目位于南宁市高新区交汇处。第四条约定：“乙方参与合作建房之房屋位于项目B号楼219层1906号房（房屋结构见附件）。房屋建筑面积108.52平方米，建筑结构为框剪结构……”。第五条约定：“……（二）乙方之权利义务。1、乙方对其出资合作建房之房屋自交付之日起享有使用权，即自2013年5月31日起至2066年4月30日止；2、如该项目所占之集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相关手续；具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准……”第六条约定建房单价为每平方米3430元，总价款为372220元。第七条约定原告分期付款，首付款为总房款的40%即148888元，于合同签订时交纳；第二期房款为总房款的20%即74444元，于2014年12月31日前支付；第三期房款为总房款的20%即74444元，于房屋主体结构达到封顶后3天内支付；第四期房款为总房款的10%即37222元，应于房屋主体外立面下架后3天内支付；第五期房款37222元，应于办理交房手续当日付清。第八条约定，被告应于2015年12月31日前将房屋交付原告使用。第十二条约定：“1、如遇国家征用、征收该房屋所在地块时，土地补偿归土地使用权人或甲方所得……”双方同时在合同中就逾期付款及逾期交房违约责任、保修责任、位置及户型图、装修标准、物业管理等其他相关事项进行了约定。2014年8月5日及2015年1月29日，被告虹旭公司先后向原告出具《收款收据》，确认收到原告支付的科信时代广场B栋19楼1906号房40%首期款148888元及一期款74444元，合计223332元。2015年11月30日，南宁高新技术产业开发区管理委员会作出《南宁高新区管委会政府信息公开告知书》载明“……一、经查，‘科信时代广场’位于振兴十三队的第三产业用地内，南宁市规划管理局2011年11月7日核发振兴村十三队位于高新大道科园大道交汇处西北面的第三产业用地项目的月工地皮肤（南规管[2011]693号），2014年10月17日核发了该三产用地总平（审批号GX20140058号，总平中两栋三产综合楼设计层数为13层）。2015年9月该队曾向我委规划分局申报该项目的建筑设计方案，因已经未批先建，且建设内容与总平不符，我委已经退件要求项目业主到南宁市规划管理局规划监察支队进行违法建设处理，因此该项目未办理《建设工程规划许可证》、《施工许可证》；2006年至2015年11月19日的档案记录中，也未见该项目的备案信息；其余手续均未到我委办理……”截至法庭辩论终结，被告未提交涉案项目土地变更为国有建设用地的审批手续及已办理建设工程规划许可证、取得商品房预售许可证明等相关证据。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告虹旭公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。关于合同性质。原告与被告签订之合同虽名为《科信时代广场合作建房合同》，但综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、产权办理等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，即由原告支付相关款项给被告虹旭公司，受让特定的房产，取得对房产排他性的占有、使用、收益、处分的权利，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原告与被告虹旭公司之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质应定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。缔约双方意图以“合作建房”、“使用权转让”的名义逃避法律规制，变换基础法律关系，本院依法不予支持。关于合同效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用、规划、建设和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售。并且，被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告签订的《科信时代广场合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。关于合同无效的过错责任。被告作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告虹旭公司承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，被告收取的购房款223332元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失即为利息损失，应由被告虹旭公司负担70%，原告自担30%。利息按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，先以40%首期款148888元为基数，从原告支付40%首期款之日即2014年8月5日起计算至原告支付一期款前一日即2015年1月28日，再以原告已付购房款223332元为基数，从原告支付一期款之日即2015年1月29日起计算至被告全额返还购房款之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄某与被告广西南宁虹旭置业投资有限公司于2014年8月5日签订的《科信时代广场合作建房合同》无效；二、被告广西南宁虹旭置业投资有限公司向原告黄某返还购房款223332元；三、被告广西南宁虹旭置业投资有限公司向原告黄某支付利息（利息计算方法：先以148888元为基数、从2014年8月5日计算至2015年1月28日，再以223332元为基数，从2015年1月29日计算至被告广西南宁虹旭置业投资有限公司全额返还购房款之日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率，计算得出利息总额后，被告广西南宁虹旭置业投资有限公司负担其中的70%）。上述履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费4903元（原告黄某已预交），由原告黄某负担76元，被告广西南宁虹旭置业投资有限公司负担4827元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长 罗 媛审判员 卢晓曦审判员 陈国庆二〇一七年十二月四日书记员 黄黎欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。