山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第492号
上诉人（原审被告）：临沂益通房地产开发有限公司。
法定代表人：叶某某，董事长。
委托代理人：张学英，女，1979年6月26日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：王玉磊，男，汉族，居民。
委托代理人：万延忠，男，1959年9月12日出生，汉族。
上诉人临沂益通房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服莒南县人民法院（2013）莒民一初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年1月11日，原告、被告签订《商品房预售合同》及附件，合同约定：该商品房暂定名为紫薇佳居。建设工程施工合同约定的开工日期为2011年6月9日，竣工日期为2012年2月9日。原告预购3号楼1单元102号，建筑面积101.67平方米，其中套内建筑面积90.75平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积10.92平方米；商品房价款：每平方米3385.62元，总金额344216元；原告购买3号楼1号车库，价格68264元；主房、配房总价款412480元；楼房交付期限为2012年5月31日前。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括交通管制、市政停水停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、恶性传染病、恶劣天气等）造成工期延误的；3、因政府有关机构行为、法律及规范性文件政策而引起工期延误的；4、买受人没有按照合同约定付款的。依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格（指按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定，出卖人组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行单体建设工程竣工验收合格）条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之六的违约金，合同继续履行。免收天燃气和暖气开口费，免费赠送太阳能一台；发生争议协商不成提交莒南县仲裁委员会仲裁。
2011年9月20日，被告临沂益通房地产开发有限公司收取王玉磊主房款104216元，收配房款568264元；2012年3月28日，王玉磊在莒南县农村信用合作联社城兴分社贷款240000元，贷出日2012年3月28日，到期日2032年3月20日，利率5.87500‰；2012年3月28日，原告王玉磊通过个人业务转账给被告临沂益通房地产开发有限公司240000元，原告共计交楼房款412480元。
2011年6月3日，被告临沂益通房地产开发有限公司与山东华泉建筑安装工程有限公司签订建设工程施工合同一份，主要内容为：莒南紫薇佳居1、2、3、4、5、6号住宅楼，合同竣工日期：2012年2月9日。
2012年8月20日，原告交纳保证金2000元，预交水费500元，领取车库钥匙；2012年10月21日，原告领取主楼钥匙。
莒南县至今没有成立莒南县仲裁委员会。
原告王玉磊诉讼来院，要求被告支付自2012年6月1日起至交付楼房之日的违约金49500元、暖气开口费3050元。
原审法院认为，原被告签订《商品房预售合同》及附件一、二、三、四，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反有关法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告已按合同履行了付款义务，被告没有按照合同约定的2012年5月31日前交付房屋，其行为构成违约，应当承担违约责任。《城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件。被告对原告主张的逾期交付楼房违约金49500元认为过高，要求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，理由正当，应予以支持，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率、商品房按揭贷款利率、同地段同类房屋租金标准等综合因素，本院确定按日万分之三计算逾期交付楼房的违约金；关于房价计算，主房、配房均属合同约定的楼房，应合并计算总房价，被告主张只按主房价计算，不予支持；关于违约的期限，被告提供建设工程施工合同、本单位职工证明、施工日志、施工单位证明低温、电力等原因停工，主张存在不可抗力，施工方山东华泉建筑安装工程有限公司因天气的原因经被告同意于2011年12月7日至2012年3月13日期间停工，符合原被告合同中的约定，该停工期间应从被告违约的天数中予以扣除，即2011年12月7日至2012年3月13日计98天。原告王玉磊主张逾期交付楼房违约金为4207.30元（按总楼房款412480元，按日万分之三，自2012年6月1日起至2012年10月21日止，计132天，扣除98天，实际违约34天）；原告主张暖气开口费3050元，目前实际尚未发生，原告可待实际发生后另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十八条、一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五条、四十五条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、第四十四条、八十四条、第八十五条、第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五条、第一百三十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十条之规定，判决：一、被告临沂益通房地产开发有限公司于本判决生效后5日内支付给原告王玉磊逾期交付楼房的违约金4207.30元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1114元，原告王玉磊负担1064元，被告临沂益通房地产开发有限公司负担50元。
上诉人临沂益通房地产开发有限公司不服原审判决上诉称，一、本案商品房预售合同履行过程中存在合同约定的免责事由，根据合同约定，上诉人不应承担延期交房的违约责任。合同履行过程中出现低温天气导致工期延期，上诉人在一审中提交的建设施工合同、证人证言、施工方的施工日志及施工报告，足以证明本案存在合同第八条第二项约定的负责事由，上诉人不应承担延期交房的违约责任。二、原审判决在被上诉人已装修入住，实际使用房屋情况下认定上诉人未履行交房义务属于认定事实错误。本案中房屋买卖合同约定的交房条件是该商品房经验收合格，本案中上诉人提交的莒南县建设局出具的验收证明材料足以证明本案的商品房已经验收合格，并且上诉人签名的物业管理协议、交房手续单足以证明上诉人已履行了交房义务。三、原审判决在被上诉人已装修入住实际使用房屋情况下判决上诉人以每日万分之三承担违约金数额过高。四、上诉人于2012年10月20日向所有业主发出交房通知书，并有89户业主与上诉人达成协议，协议中明确表示因供电配套设施安装延误导致交房时间晚于合同中约定的时间，上诉人决定免交三年的物业管理费，且为进一步明确双方达成的协议，上诉人又于2013年7月初通知所有业主达成了补充协议，进一步明确了实际交房时间为2012年10月20日，并有两房业主书写的收到条证实。上诉人于2013年8月份至10月份，通知业主留取楼房钥匙，被上诉人是因其自身原因直到2014年才领取。上诉人给被上诉人送达的交房通知书中明确交房时间为2012年10月20日至10月23日，被上诉人于2013年9月9日签字认可，在签名时未提出异议，至此可以认定上诉人最迟于2012年10月20日通知所有业主办理房屋交接手续。而被上诉人在明知公司通知交房的时间，而不到上诉人处领取钥匙的相关手续，对此产生的后果应由被上诉人承担。一审判决上诉人承担至被上诉人领取钥匙的时间的违约金无事实依据，对上诉人明显不公。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判或驳回被上诉人的全部诉讼请求，且一、二审诉讼费用由其承担。
被上诉人王玉磊答辩称，一、原审判决确定的违约天数是按照已生效的临沂中院（2013）临商终字第857号、858号民事判决书中的标准计算的，已扣除因低温天气延期施工的98天。二、上诉人的交房通知书并没有按时发给业主，所以导致延期交房，造成的一切损失由上诉人承担。
二审中，上诉人临沂益通房地产开发有限公司为证明其诉讼主张，提交了如下证据：
一、部分协议书，内容为“现因供电公司供电配套设施安装延误导致交房时间晚于合同中的约定时间，因此我公司决定给予免交叁年物业费的补偿方案。2012年10月20日。”证明2012年10月20日上诉人与该小区的其他业主89户（不含王玉磊）签订了协议书，协议中明确了是因供电公司配套设施安装延误给业主三年的物业补偿方案。
二、部分补充协议，用以证明2013年7月份左右，上诉人与该小区的其他业主88户（不含王玉磊）签订了补充协议，进一步明确了从实际交房之日起2012年10月20日算三年，买受人不用向物业公司交纳物业管理费；
三、收到条两张，由业主周家全、郑美玲出具。用以证明上诉人于2012年10月份通知业主领取钥匙。
以上证据，用以证明上诉人确于2012年10月20日通知过所有的业主来领取楼房钥匙并办理交接手续，但本案的被上诉人未按上诉人通知的时间到上诉人处办理相关手续，其产生的后果应由被上诉人自行承担。
被上诉人王玉磊质证意见为，证据一、二、三与本案无关联性不予认可。因为被上诉人虽然在该小区，但是和上诉人提供的二三四证据交付的房屋不是一栋楼，与本案无关。
结合双方当事人的举证、质证，本院认为，对于证据一、二、三，因上诉人非与被上诉人所签订的协议书，无法证明因被上诉人的原因未领取钥匙的事实。
其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人临沂益通房地产开发有限公司与被上诉人王玉磊签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案被上诉人已按合同履行了付款义务，而上诉人没有按照合同约定的2012年5月31日前交付房屋，其行为显然构成违约。双方争议的焦点问题在于：一、上诉人承担违约金数额是否过高；二、如何确定上诉人违约的期间。
对于第一个焦点问题，据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”可见，合同法强调违约责任是严格责任，只要违约，即使没有给对方造成损失，违约方也要按约定支付违约金。违约金的给付不以实际损失为条件，违约金具有一定惩罚性。但也强调了违约金的补偿性的同时也赋予了合同当事人向法院或仲裁机构请求调整的权利。一审法院结合本案实际情况，基于考虑中国人民银行同期同类贷款基准利率、商品房按揭贷款利率、同地段同类房屋租金标准等综合因素，有权参照上述的计算标准按日万分之三计算逾期交付楼房的违约金，属于依法裁量的结果，在适用法律上并无不当。
对于第二个焦点问题，被上诉人主张上诉人违约的期间自2012年6月1日至交房之日，上诉人主张在施工过程中出现了合同约定的免责事由，该期间不应计算在违约期间内。本院认为，根据双方签订的《商品房预售合同》第八条第二款的约定，因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括交通管制、市政停水停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、恶性传染病、恶劣天气等）造成工期延误的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。从本案查明的事实上看，施工方山东华泉建筑安装工程有限公司因天气的原因经上诉人同意于2011年12月7日至2012年3月13日期间停工，符合本案双方当事人合同中的约定，在被上诉人未提出解除合同或变更合同，且主张继续履行房屋买卖合同的情况下，该停工期间应从上诉人违约的天数中予以扣除，即上诉人违约的期间为2012年6月1日至2012年10月21日交房期间为132天，扣除2011年12月7日至2012年3月13日天数98天，实际违约的天数为132‐98=34天。按合同约定，上诉人应支付逾期交付楼房违约金为：4207.3元（按楼房款412480元，按日万分之三，自2012年6月1日至2012年10月21日止止，计132天，扣除98天，违约天数为34天）。
综上，原审认定事实清楚，证据充分，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1114元，由上诉人临沂益通房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李大军
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二〇一四年五月十四日
书记员 刘晓光