江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣06民终94号
上诉人（原审被告）：鹰潭市裕和置业有限公司（以下简称裕和置业），住所地江西省鹰潭市，组织机构代码：。
法定代表人：张辽东，董事长。
委托诉讼代理人：赵志荣，江西融冰（南昌）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘云清，江西融冰（南昌）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张志勇，男，1975年10月13日出生，汉族，江西省余江县人，务工，住江江西省余江县。
被上诉人（原审原告）：汪飞娥，女，1985年4月22日出生，汉族，江西省余江县人，务工，住江江西省余江县。
委托诉讼代理人：陈高平，江西玉臬律师事务所律师。
上诉人裕和置业因房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省余江县人民法院(2016)赣0622民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人裕和置业的委托诉讼代理人赵志荣、潘云清，被上诉人的委托诉讼代理人陈高平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年2月5日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的“裕和花园广场”2栋2单元406号住宅商品房，面积为122.5平方米，总价款为429168元，合同签订之日首付179168元，余款25万元采用银行按揭方式支付，并在七个工作日内办理完银行按揭手续。合同同时约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人应于2013年12月31日前将“该房屋经验收合格”的该商品房交付给买受人使用，逾期交付按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，直至实际交付之日止；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付首付款和购房余款。2013年3月1日，该商品房买卖合同经过了余江县房产管理局登记备案。
2013年5月8日，裕和花园1、2、3号楼屋面工程因斜屋面部分内侧砼有大面积蜂窝现象，并且局部有露筋现象，被余江县建筑工程质量监督站责令暂停施工进行整改。2014年元月24日，裕和花园广场3号楼508室斜屋面因存在渗水点，余江县建筑工程质量监督站送达建设工程质量整改通知书，要求对发生问题的部位暂缓施工，进行整改。2014年2月10日，余江县建筑工程质量监督站下发复工通知书。2014年6月6日初步验收符合要求，2014年12月26日综合验收结论为验收合格。2015年2月9日，被告获得《工程竣工验收备案表》。原告于2014年5月19日交纳了安装天然气、有线电视初装费用共3100元。
原审法院认为，依法成立的《商品房买卖合同》应受法律保护。原告依约向被告支付了购房全款，被告也应按照约定如期交房。被告未按合同约定交付房屋，应当承担迟延交房的违约责任。原告购买的房屋在2014年6月6日初步验收合格，建筑物的结构安全，安全使用功能符合要求，原告于2014年5月19日交纳了安装天然气、有线电视初装费用共3100元，2014年5月19日应认定为原告已经占有了房屋，但该房屋直至2014年6月6日才经初步验收合格，因此，2014年6月6日应认定为被告实际交付房屋，原告实际接受房屋的时间。被告应当自2014年元月1日至实际交付之日即2014年6月6日，按照约定的违约金计算方法支付违约金，经计算，违约金为33475.1元（429168×0.0005×156）。由于被告已经办理备案登记手续，原告要求被告办理权属登记备案并向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金430元的诉讼请求应不予支持。原告要求被告向原告支付房屋渗漏维修费5000元缺乏依据，其诉讼请求应不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告鹰潭市裕和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张志勇、汪飞娥支付逾期交房的违约金33475.1元。二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1437.84元，由原告张志勇、汪飞娥负担734.69元，被告鹰潭市裕和置业有限公司承担703.15元。
裕和置业上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决认定上诉人延期交房构成违约不当。2、“管理瑕疵”、“质量过错”、“组织职责”都无法导致免责条款无效。3、被上诉人签字认可了免责条款，就应该依约遵守。4、现有证据链足以证明本案交房时间应认定为2014年5月8日短信通知全体业主交房日期。5、本案房屋到2014年6月6日就已经初步验收合格，交付条件已成就，到2014年12月26日综合验收合格时，房屋交付条件已完全成就，而不是一审判决所认定的由上诉人继续承担迟延交付违约金到实际交房止。二、一审判决适用法律不当。1、追究违约金的前提是本案不存在免责条款的情况下才能适用。而一审判决在违约金的适用法律上偷换概念，2、一审判决认定“按已付购房款日万分之五”计算违约金过高。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人不承担违约金责任，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人张志勇答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审期间，上诉人裕和置业为支持其上诉请求，向本院提交的证据有：证据一、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，（复印件）：证明1、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》是开发商在交付房屋（2014年6月6日）前，统一向房管局购买的，每户一本，共计购买了104本；证明2、该复印件是交付钥匙时，裕和公司对交付的《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》的复印留存件；证明3、到2014年6月6日时，商品房符合约定的交付条件。证据二、《收据存根》：证明1、当时房屋交付的信息是群发的，购买同一栋房屋的业主吴小兰就接到交付房屋的信息通知，由此证明上诉人也收到了信息通知；证明2、交付时间是2014年5月8日；证明3、付款方式是现金。对上述两组证据，被上诉人的质证意见为：对证据1的真实性有异议，被上诉人并未提供原件；对关联性有异议，异议如下：工程概况清楚证明了竣工时间是2014年12月26日，这就说明了这一质量保证书和使用说明书是产生于2014年12月26日之后，根据合同约定，交房时一定要提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，说明了2014年6月6日不符合交房条件；对证据二的真实性没有异议，关联性表示有异议：它不能证明上诉人已经群发，并且群发中含有被上诉人，更不能表明被上诉人已经接到短信通知，同时，短信通知也不符合双方交房通知的约定，案外第三人变更通知方式与本案没有关联。本院认为，证据一未向法庭提交原件，真实性不足；证据二关联性不足，不能证明被上诉人收到交房短信，故对上述二组证据均不予采信。
经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、本案房屋符合约定的交房时间与实际交房时间如何确定？2、裕和置业延期交房的情况是否属于合同约定的免责情形？3、合同约定的违约金标准是否过高？关于第一个争议焦点，根据双方2013年2月4日签订的商品房买卖合同第八条关于交付期限的约定，裕和置业应在2013年12月31日前交付房屋，否则应按该合同第九条之约定承担违约责任。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。建设部《商品房销售管理办法》第三十条规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。结合上述规定，房屋是否符合交付条件，应以是否通过竣工验收合格为前提，且该规定为强制性规定，商品房买卖双方应予遵守。本案中，房屋初步验收符合要求日期为2014年6月6日，综合验收合格日期为2014年12月26日，取得竣工验收备案表日期为2015年2月9日，裕和置业所称2014年6月6日房屋初步验收合格应视为交付条件已成就本院不予支持。双方2013年2月4日签订的商品房买卖合同第十一条关于交接的约定，裕和置业应在房屋达到交付使用条件后书面通知买受人办理交付手续。本案中上诉人迄今未提供房屋经验收合格后书面通知被上诉人交付房屋的证据，因此，本案房屋仍应视为未交付。关于第二个争议焦点，本案双方2013年2月4日签订的商品房买卖合同第八条关于免责事由的约定第二款第二项，载明“因政府规划等主管部门采取某项行政措施而导致工期延期或者相关配套部门审批延迟或延期施工的，出卖人可据实予以延期”。本案中，裕和置业因1、2、3号楼屋面工程因斜屋面部分内侧砼有大面积蜂窝现象，并且局部有露筋现象，被余江县建筑工程质量监督站于2013年5月8日下达《建设工程暂停施工通知书》，直到2014年2月10日才恢复重新施工，期间停工整改时间为9个月零2天，其过错在于裕和置业施工管理质量把关不严等内部原因，不能归因于外部。因此不属于“政府规划等主管部门采取某项行政措施而导致工程延期的情况”。裕和置业所称应适用免责条款顺延工期本院不予支持。关于第三个争议焦点，首先，双方在合同中约定“逾期交付按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，直至实际交付之日止。”，该约定是双方真实的意思表示，裕和置业应清楚其承担的违约责任。其次，裕和置业亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院亦不予支持。综上，上诉人裕和置业的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费636元，由上诉人鹰潭市裕和置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐遇金
审 判 员 陈信仕
代理审判员 孔梦娜
二〇一七年五月十一日
书 记 员 罗玉萍