江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终145号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周女。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈继叠。
委托诉讼代理人：田小平，江苏普邦律师事务所律师，代理上列两上诉人。
委托诉讼代理人：汪太元，江苏普邦律律师事务所实习律师，代理上列两上诉人。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：高义凤。
委托诉讼代理人：周尧，江苏明盈律师事务所律师。
原审第三人：昆山理想家园房地产咨询有限公司。
委托诉讼代理人：薛辉。
上诉人周女、陈继叠因被上诉人高义凤、原审第三人昆山理想家园房地产咨询有限公司（以下简称理想家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初6843号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人周女、陈继叠上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、确认上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的《昆山市存量房买卖合同》已解除。3、判决被上诉人支付违约金204000元（按总价款20%计算）。4、被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人未在合同约定期限前向上诉人支付房屋买卖首付款64万元，且超过二十日，上诉人依据合同约定有权解除合同。一审法院有意回避被上诉人未履行合同主要义务的事实，作出错误判决。2、一审法院依据原审第三人作出的未出庭作证的书面证言，认定上诉人并未违约、被上诉人不配合合同履行，明显违反证据规则。3、在合同履行过程中，上诉人协助办理过户手续的前提是被上诉人按约履行给付首付款的义务。在被上诉人未按约给付首付款64万元的情况下，一审判决就认为上诉人有义务协助办理产权过户手续，明显对上诉人不公。4、被上诉人除了未按约给付首付款，还存在其他违约情形，例如没有按约支付定金，迟延支付评估费等。
被上诉人高义凤辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人理想家园公司辩称，认可一审判决。
原审原告高义凤向一审法院起诉请求：1、原审被告继续履行房屋买卖合同，并协助办理房屋权属变更；2、原审被告支付违约金10万元，支付律师代理费8000元；3、诉讼费由原审被告承担。
反诉原告周女、陈继叠向一审法院反诉请求：要求判令确认解除《昆山市存量房买卖合同》、反诉被告支付反诉原告违约金210120元，由反诉被告承担全部诉讼费。
一审法院认定事实：2016年1月11日，高义凤和周女、陈继叠通过理想家园公司签订一份《昆山市存量房买卖合同》，合同约定：周女、陈继叠将昆山开发区珠江御景花园9号楼1409室房屋出卖给高义凤，总价为102万元。合同第四条约定，“签约时乙方（高义凤）向甲方（周女）支付定金贰万元，签约后甲乙双方于7日内备齐所有资料，配合丙方（理想家园公司）到银行（或公积金中心）申请贷款，审贷通过后10日内，乙方支付甲方第二笔房款0元，此款用于甲方还贷；第三笔房款陆拾肆万元，在办理过户当日支付；第四笔房款叁拾伍万元；在银行房贷三个工作日内到甲方产权人账户；尾款壹万元整，交房时结清”。第五条约定“签订合同时甲方应将争议房产的产权证和土地证交予丙方代管以利办理后续流程”。第十条约定“…逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金”。第十四条手写补充约定：“（1）甲方保证该房屋产权清晰，无任何经济纠纷，（2）、乙方在审批之前支付丙方40000元整人民币用于交所有税费，剩余作为佣金，（3）、乙方在2016年3月15日前支付甲方首付款640000元整，2016年4月30日前由银行放款35万元整甲方账号，“若甲方在2016年4月30日前未收到银行贷款，丙方每日支付甲方贷款额的百分之五”，合同第十二条规定：“违约方应承担守约方其他合理之处费用（包括但不限于诉讼费、律师费、误工费、申请财产保全费、执行费等等）”。合同签订当日，高义凤将两万元定金交予理想家园公司，理想家园公司将定金1万元转交给周女、陈继叠，并出具欠条一张确认结欠周女壹万元整。2016年1月14日，高义凤支付理想家园公司4万元整，2016年3月25日，高义凤支付理想家园公司八千元整，2016年3月31日昆山市华信房地产评估事务所有限公司出具了涉案产的估价报告单和评估费4580元的收费收据。2016年4月13日，周女、陈继叠委托律师发函理想家园公司，以高义凤自签约起至发函时既未按约支付定金2万元亦未支付首付款64万元、理想家园公司未尽居间义务为由通知解除合同。
本案审理期间，一审法院依职权向理想家园公司作了调查笔录，理想家园公司表示其在各个时间节点都及时履行了通知义务，只是因为周女、陈继叠的不配合导致合同未能正常履行。
以上事实，有高义凤所举证据《昆山市存量房买卖合同》、房产证复印件、定金收据、其他费用收据二份、房地产评估报告单和收费收据各一份、律师费票据一份，周女、陈继叠所举证据涉案房产所有权证和土地证、欠条、房屋他项权证及涤除他项权利的银行还款记录与房屋他项权利注销登记申请表、周女、陈继叠律师函，以及一审法院所作调查所录与庭审笔录等证据予以证实。
一审法院认为：高义凤与周女、陈继叠签订的《昆山市存量房买卖合同》是双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方应全面履行。本案争议焦点在于正确认定合同履行过程中的违约行为与违约方。周女、陈继叠认为高义凤既未按约支付定金亦未按约支付首付款，故高义凤行为构成违约；高义凤则认为其按约支付了定金，且积极履行其他后续义务如支付税费、佣金、评估费等，是周女、陈继叠违约。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条的规定“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”，本案中，高义凤按约于合同签订当日向理想家园公司支付了定金2万元，理想家园公司虽仅向周女、陈继叠交付了1万元，但同时向周女、陈继叠出具了欠条，故应当认定为变更了定金合同，且高义凤在履行了定金条款之后，继续履行了缴纳税费、佣金、评估费用等，表明高义凤一直在积极履行买受人的义务，结合一审法院对理想家园公司所作的调查笔录，一审法院依法认定高义凤并未违约；根据合同履行顺序与合同履行需要，在高义凤履行了定金条款之后，周女、陈继叠应当及时交付理想家园公司相关产证及其他资料以配合履行过户手续，但周女、陈继叠未能按约履行，导致合同无法继续履行，故一审法院依法认定周女、陈继叠存在违约行为，应当承担相应的违约责任。根据合同法第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故对于高义凤要求周女、陈继叠继续履行合同、承担律师费的诉请一审法院予以支持，但高义凤要求周女、陈继叠支付违约金的诉请，因合同约定的是解约违约金，现高义凤主张继续履行合同，故再行主张违约金于法无据，一审法院不予支持。因高义凤并未违约，故周女、陈继叠的抗辩不能成立，其基于抗辩事由而提出的反诉主张因无事实依据与法律依据，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、高义凤于本判决生效之日起十日内支付周女、陈继叠房款1000000元（该款已由高义凤交付至一审法院银行账户），于周女、陈继叠向高义凤交付江苏省开发区珠江御景花园9号楼1409室房屋时支付余款10000元。二、周女、陈继叠于本判决生效之日起十日内将其名下位于江苏省开发区珠江御景花园9号楼1409室（昆房权证开发区字第××号）房屋过户至高义凤名下。三、周女、陈继叠支付律师费8000元。四、驳回高义凤要求周女、陈继叠支付违约金100000元的诉讼请求。五、驳回周女、陈继叠的全部反诉请求。本诉案件受理费13980元、保全措施申请费5000元、反诉案件受理费13980元，合计32960元，由周女、陈继叠负担。
本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，周女、陈继叠与高义凤在理想家园公司居间下签订的《昆山市存量房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。高义凤已向理想家园公司支付定金2万元，理想家园公司将1万元转交给周女、陈继叠，同时向周女出具了1万元的欠条，周女、陈继叠对此未提出异议，应视为认可。高义凤在支付2万元定金后，继续缴纳税费、佣金、评估费用的行为，表明高义凤一直在积极履行买受人的义务。关于首付款64万元，合同第四条交易流程和付款方式第3项约定：“第三笔房款陆拾肆万元，在办理过户当日支付”；合同第十四条补充协议第3项又约定：乙方在2016年3月15日之前支付甲方首付款640000元整”，这两条约定都指向首付款64万元，但在支付时间的表述上有所不同，合同第四条第3项中的“陆拾肆万”为手写，合同第十四条第3项亦为手写，故两个条款均为非格式条款。现周女、陈继叠主张高义凤应于2016年3月15日之前支付首付款64万元，因高义凤未按约支付，故其有权解除合同，但周女、陈继叠并未提供证据证明其曾催告高义凤支付首付款，而高义凤拒不履行。高义凤主张首付款64万元应于办理过户当日支付，其已将原有房屋出卖，准备好了64万元，但理想家园公司通知周女、陈继叠接收64万元并协助办理过户手续时，周女、陈继叠拒绝，导致合同无法继续履行。理想家园公司陈述，高义凤是积极配合整个交易流程的，高义凤贷款审批通过后，理想家园公司多次邀约周女、陈继叠至昆山办理过户手续，但周女、陈继叠不愿意配合，导致交易无法完成。本院认为，周女、陈继叠未提供证据证明高义凤拒绝履行合同义务，而高义凤与理想家园公司的陈述却能够相互印证，因此，从证据优势角度，可以认定本案合同未能继续履行是周女、陈继叠违约所致。周女、陈继叠主张高义凤构成违约，故其有权解除合同的上诉理由，不能成立。
综上，周女、陈继叠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13980元，由上诉人周女、陈继叠负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 黄文杰
审判员 郑 雄
二〇一七年三月六日
书记员 王文君