广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗海法民三初字第3324号
原告方桂婵（也是原告方桂莲、方桂琼、方桂玲、方建新的共同委托代理人），女，1951年11月5日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
原告方桂莲，女，1954年7月20日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
原告方桂琼，女，1957年9月25日出生，汉族，住所地广州市天河区。
原告方桂玲，女，1961年3月20日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
原告方建新（也是原告方桂婵、方桂莲、方桂琼、方桂玲的共同委托代理人），男，1963年4月27日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
被告广州汉和房地产�限公司。
法定代表人张建鹏。
原告方桂婵、方桂莲、方桂琼、方桂玲、方建新诉被告广州汉和房地产有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方桂婵（也是原告方桂莲、方桂琼、方桂玲、方建新的共同委托代理人）到庭参加了诉讼。被告因下落不明，经本院公告送达起诉书副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
众原告共同诉称，我们原居住广州市南华中路安顺里8号，该房屋于1997年被被告拆迁。我们在2002年回迁广州市南华中路380号豪丰园817房，已入住十多年，但被告至今未为我们办理该房屋的房地产权证。后经反复交涉了解后，才知道被告已吊销，无法办理房地产权证，故起诉要求判决：被告为我们办理广州市南华中路380号817房的房地产权证�其中原告方建新占4／8产权份额，原告方桂婵、方桂莲、方桂琼、方桂玲各占1／8产权份额。
被告没有提出答辩意见和举证。
经审理查明，方炳煖和梁瑞容是原广州市海珠区南华东路安顺里8号房屋的共有权人，各占1／2产权份额。方炳煖已于1993年9月死亡。
1997年8月26日，梁瑞容（乙方）与被告（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除南华中路安顺里8号的房屋；乙方是该屋的使用人，有正式户口的实际居住人口6人（其中独生子女2人）；乙方同意1997年8月28日前迁出原址房屋；甲方应于2000年8月28日前在新建大楼阳台向南（第C撞）第4、7层，产权属于自有的房屋安置给乙方回迁居住；等。该协议经公证处公证。该协议封面页中间有手写体的“已办理入住手续，2002.14／7”字眼并加盖了被告的公章。
1997年11月17日，梁瑞容（乙方）与被告（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（经广州市房地产管理局备案），约定：乙方同意甲方拆除位于海珠区南华中路安顺里8号的房屋，该房屋建筑面积为111.65平方米；甲方将自有的位于海珠区南华中路原址回迁楼（框架结构）第4、7层楼、位置新建大楼阳台向南、建筑面积为128.65平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按比例分摊在内）的单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积与甲方调换（补偿）给乙方的房屋建筑面积相差了17平方米，乙方付给甲方32500元，并于1999年12月30日前付清；乙方应在本协议鉴定生效后的5天内，将其上述房屋交由甲方拆除，甲方应在2000年12月31日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产�记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责；等。同日，被告向安顺里8号梁瑞容住户出具一份函件，内容为：经我公司研究，同意你以每平方米900元的价格购买10平方米面积、以每平方米1700元的价格购买7平方米面积，合计金额20900元，并以分期付款形式付款给我公司。
2000年11月13日，梁瑞容（乙方）与被告（甲方）就上述被拆迁房屋签订了《房屋拆迁安置补充协议书》，约定：甲方经批准，征用南华中路安顺里8号的房屋，乙方是该房屋的使用人，承租面积95.36平方米，折合成建筑面积95.36平方米；因规划变更，回迁日期按规定相应顺延；甲方应于2001年9月30日前，在南华中路388号（原五染织厂地段）新建大楼豪逸阁H单位第8层单元内安排一套间，建筑面积为112.36平方米，安置给乙方回迁居住；甲方必须按时安置乙方回迁，甲�如违约应自违约之日起增加补偿给乙方50%的安置补偿费；等。该协议最后一页下方有手写体“已办理入住手续，2002.15／7”的字眼并加盖了被告的公章。同日，梁瑞容（乙方）与被告（甲方）还就上述被拆迁房屋签订了《房屋拆迁补偿补充协议书》，约定：甲方经批准，征用南华中路安顺里8号的房屋，乙方是该房屋的业主，乙方自有产权面积111.65平方米；甲方补偿给乙方的建筑面积132平方米，两者相比相差建筑面积23.35平方米，根据规定乙方应按5平方米×1700元／平方米、12平方米×2000元／平方米、3.35平方米×5000元／平方米向甲方购买，共应付给甲方49250元，并于2001年8月30日前付清；因规划变更，回迁日期按规定相应顺延；甲方应于2001年9月30日前，在南华中路388号（原五染织厂地段）新建大楼豪逸阁H单位第8层单元内安排一套间，建筑面积为135平方米，安置给乙方�迁居住；甲方必须按时安置乙方回迁，甲方如违约应自违约之日起增加补偿给乙方50%的安置补偿费；其它说明：产权面积以市测绘所测绘面积为准，关于收取购房费以我司97年11月17日交为准，超出部分按5000元／平方米计；等。
另查，本院立案执行申请执行人广州市民政局申请执行被执行人广州汉和房地产有限公司（以下简称汉和房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，在执行过程中，依据本院作出并已发生法律效力的（2010）海民三初字第1124号民事裁定书，于2011年11月17日查封了被执行人汉和房产公司所有的位于海珠区南华中路374-428号以南，同丰里以西，广州第五染织厂地段，豪丰园（豪丰阁、豪逸阁、豪庭阁）（预售证号：990112）的全部房屋产权（已预售登记、已过户的除外）。异议人梁瑞容、方桂婵、方桂莲、方桂琼、方桂玲、方建新向本院提出执行异议，要求解除对广州市海珠区南华中路380号816房的查封。异议人提交了如下证据：1、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》；2、广州市房地产证；3、继承公证书；4、回迁证明、房地产分户图；5、户籍证明及户口本、身份证；6、（2011）穗海法民执字第1903号执行裁定书；7、房地产登记簿查册表（房产登记号：稳字65996号）。经审理，本院认为，一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。现海珠区南华中路380号817房产权登记在被执行人名下，故本院查封被执行人的上述房产于法有据。二、异议人虽与被执行人汉和房产公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定由被执行人安排回迁原址回迁�楼第4、7层楼、位置新建大楼阳台向南，建筑面积128.65平方米的房屋。但异议人没有证据证实广州市海珠区南华中路380号817房是被执行人安排其给其的回迁房。故异议人要求解除对该房屋查封的异议理由不成立，本院不予支持。2013年2月19日，本院作出（2012）穗海法执异字第114号执行裁定书裁定如下：驳回异议人梁瑞容、方桂婵、方桂莲、方桂琼、方桂玲、方建新提出的执行异议。
再查，方炳煖的配偶是梁瑞容。方炳煖和梁瑞容共生育五名子女：方桂婵、方桂莲、方桂琼、方桂玲、方建新（即本案五原告）。2012年7月12日，梁瑞容和原告方建新分别出具《放弃遗产继承权声明书》（均经公证处公证），均表示放弃对方炳煖死后遗留在南华中路380号816、817单元房屋的二分之一产权份额的继承权。根据广东省广州市海珠公证处于2012年9月27日作出的（2012）粤广海珠第14904�公证书记载，申请人为梁瑞容、方桂婵、方桂莲、方桂琼、方桂玲、方建新；被继承人为方炳煖；申请人方桂婵、方桂莲、方桂琼、方桂玲向本处申请继承方炳煖遗留的财产为：坐落在广州市海珠区南华中路380号816、817单元房屋，上述房屋为广州市海珠区南华东路安顺里8号拆迁补偿所得（持有《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁补偿补充协议书》及广州市濠丰物业管理有限公司开具的《证明》），依法上述财产属方炳煖与梁瑞容的夫妻共有财产，各占二分之一；梁瑞容、方建新表示放弃继承对方炳煖上述遗产的继承权；方桂婵、方桂莲、方桂琼、方桂玲要求继承方炳煖的上述遗产；即继承后，梁瑞容占上述房屋的八分之四份额，方桂婵、方桂莲、方桂琼、方桂玲各占上述房屋的八分之一份额；等。
梁瑞容于2013年2月26日死亡。2013年7月17日，原告方桂婵、方桂莲、方桂琼、方桂玲分别出具《放弃遗产继承权声明书》（均经公证处公证），均表示放弃对梁瑞容死后遗留在南华中路380号816、817单元房屋的二分之一产权份额的继承权。根据广东省广州市海珠公证处于2013年10月23日作出的（2013）粤广海珠第19107号公证书记载，申请人为方建新；被继承人为梁瑞容；申请人向本处申请继承梁瑞容遗留的财产为：坐落在广州市海珠区南华中路380号816、817单元房屋，上述房屋为广州市海珠区南华东路安顺里8号拆迁补偿所得（持有《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁补偿补充协议书》及广州市濠丰物业管理有限公司开具的《证明》），因梁瑞容、方桂婵、方桂莲、方桂琼、方桂玲早前已办理上述房屋方炳煖所占份额的继承权公证【详见（2012）粤广海珠第14904号公证书】，依法梁瑞容占上述房屋八分之四份额为其的�人财产，方桂婵、方桂莲、方桂琼、方桂玲各占上述房屋八分之一份额；方建新要求继承梁瑞容的上述遗产；即继承后，方建新占上述房屋的八分之四份额，方桂婵、方桂莲、方桂琼、方桂玲各占上述房屋的八分之一份额；等。
原告于2013年11月26日提起本案诉讼。同日，本案原告还向本院另案起诉本案被告，要求被告为其办理广州市南华中路380号816房的房地产权证，其中原告方建新占4／8产权份额，原告方桂婵、方桂莲、方桂琼、方桂玲各占1／8产权份额。本院以（2013）穗海法民三初字第3323号立案。
根据工商行政管理部门出具的《企业注册基本资料》显示，被告因不按照规定接受年检而于2005年8月2日被依法吊销营业执照。原告在诉讼中表示不要求追加被告的股东作为本案的当事人参加诉讼并承担责任。
广州市房地产交易登记中心于2013年12月30日向原告方桂婵作�《依申请信息公开答复书》，主要内容：经查我中心预售备案记录：无南华中路豪逸阁H单元第8层816、817单元预售备案及在建工程抵押登记记录；以上查询期限截止2013年12月25日；等。
诉讼中，原告表示其与梁瑞容在向本院提出执行异议时，因当时找不到《房屋拆迁补偿补充协议书》，故未能将该补充协议提交给本院，导致本院以（2012）穗海法执异字第114号执行裁定书驳回其与梁瑞容提出的执行异议；本院作出上述裁定书后不久，其母亲梁瑞容就去世了，当时其在办理有关手续，所以没有及时向本院提起案外人执行异议之诉；之后，其通过查找才找到《房屋拆迁补偿补充协议书》，该补充协议书可以确定回迁房位于第8层，所以其于2013年10月办理了继承权公证手续后直接提起本案诉讼；现南华中路380号816房由原告方建新一家实际使用，南华中路380号817房由原告方桂玲一家实际使用。
原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、广州市濠丰物业管理有限公司于2011年5月13日出具的《证明》，内容为：梁瑞容是原广州市海珠区南华中路安顺里8号业主；拆迁回迁补偿协议书的房屋地址为南华中路388号（原五染厂地段）新建大楼豪逸阁H单位第8层单元内一套间，现地址为南华中路380号816单元（测绘面积：110.8318平方米）、817单元（测绘面积：21.7706平方米）。2、南华中路（#380817）的《房地产分户图》，其中载明：单元总建筑面积为21.7706平方米；等。3、广州市自来水公司、广州供电局有限公司、中国电信股份有限公司广州分公司分别于2012年-2013年期间向地址为南华中路380号817房客户出具的《广州市自来水公司水费、污水处理费缴费通知单》、水费、污水处理费发票（户名为方桂玲）、《广州供电局有限公司电费缴费通知单》（户名�方桂玲）和《管道煤气客户备款通知书》（用户姓名为梁瑞容）。4、被告向海珠区南华中路安顺里8号梁瑞容（豪逸阁816）出具的书面欠费函件，主要内容：⑴临迁费（2000.28／9-2002.15／8）：1849.5元／月×22个月零17天=41742.69；⑵临迁费（2000.28／9-2002.15／8）交通补助：25元／月×5×22个月零17天=2820.83；⑶违约金（2001.1／10-2002.15／7）：111.65平方米×15元／平方米×9个月零15天×50%=7955.07；⑷扣煤气管道增容费3500元／户；另：物管应收2400元：①水电周转金400／户；②余泥外运费500元／户；③装修押金1500元／户（已入住，免扣）；合计：41742.69＋2820.83＋7955.07－3500－2400=46618.59＋1500=48118.59；汉和公司应付梁瑞容48118.59。该函件下方加盖了被告的财务专用章。
在本案诉讼期间，本院依法向广州市国土资源和房屋管理局发出《协助调查函》查询广州市海珠区南华中路380号816房、817房的产权登记情况（包括预售、抵押、查封情况）。该局向本院作出复函称，海珠区南华中路380号涉及项目为豪丰园豪逸阁，该项目是由广州汉和房地产有限公司开发建设，已领取了编号为19990112号的预售许可证，尚未办理初始登记；我局暂无816、817房预告登记（合同备案）、抵押、查封信息及转移（过户）登记信息；上述信息核查时间为2014年5月13日。
另外，原告在诉讼中还表示，因被告尚欠其临迁费用48118.59元，故双方曾口头约定以被告所欠其的上述临迁费用抵扣其应支付给被告的增大面积购房款，但没有书面证据证实。经本院释明后，原告表示同意将增大面积购房款49250元（该款已包括南华中路380号816房、817房的增大面积购房款）支付给被告，但因被告下落不明，故其同意将上述款项交到本院代管，待被告向其主张购房款权利时再由本院发还给被告。原告已于2014年5月28日将49250元交到本院。
本院认为，梁瑞容与被告签订的《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置补充协议书》、《房屋拆迁补偿补充协议书》是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，签约人均应按约定全面履行自己的义务。梁瑞容已死亡，故上述协议中有关梁瑞容的权利义务应由其法定继承人即众原告承受。
根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，被告依照该协议将自有房屋移交原告时，被告应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同原告向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。原告为证明上述协议书确定的回迁房为海珠区南华中路380号816房、817房及其已入住涉案房屋817房的事实，已提供了《房屋拆迁安置补�协议书》、《房屋拆迁补偿补充协议书》、广州市濠丰物业管理有限公司出具的《证明》及关于该房屋的水电费单据等为证。被告没有对原告的主张提出否定抗辩，应承担不利的法律后果，故本院对原告的上述事实主张予以采信。原告在诉讼中将其应支付给被告的增大面积购房款49250元交到本院的行为，视为原告已向被告付清购房款。被告至今未为原告办理涉案房屋的房地产权证手续，已构成违约，应承担相应的民事责任。因此，原告要求被告按其所占产权份额为其办理涉案房屋的房地产权证，合法合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告广州汉和房地产有限公司在本判决生效之日起15日内，协助原告方桂婵、方桂莲、方桂琼、方桂玲、方建新办理广州市海珠区南华中路388号（原五染织厂地段）新建大楼豪逸阁H单位第8层单元（现地址：广州市海珠区南华中路380号817房）的产权过户和房地产登记手续（其中原告方建新占4／8产权份额，原告方桂婵、方桂莲、方桂琼、方桂玲各占1／8产权份额）。
本案受理费100元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴洁苹
人民陪审员 梁敏慈
人民陪审员 潘 聪
二〇一四年�月五日
书 记 员 童 双
钱国雄