贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）花民初字第1131号
原告：杨某甲，女，××年××月××日出生，汉族，贵阳市人，退休教师。
被告：贵阳铁五建房地产开发有限公司，组织机构代码证为70961973-2。
法定代表人：聂某职务：董事长
委托代理人：黄某，女，××年××月××日出生，汉族，系该××员工，特别代理。
委托代理人：丁某，女，××年××月××日出生，汉族，系该××员工，特别代理。
第三人：杨某乙，男，××年××月××日出生，汉族，安顺市人。
第三人：杨某丙，男，××年××月××日出生，汉族，河北省石家庄人，退休工人。
原告杨某甲与被告贵阳铁五建房地产开发有限公司（以下简称贵阳铁五建公司）及第三人杨某乙、杨某丙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月7日立案受理后，依法由审判员梁媛媛适用简易程序于2013年7月22日公开开庭进行了第一次审理。第三人杨某乙于2013年7月22日申请追加第三人杨某丙参加诉讼，本院依法准许，并于2013年8月8日公开开庭进行了第二次审理。第一次庭审，原告杨某甲、被告贵阳铁五建公司委托代理人黄某、丁某及第三人杨某乙到庭参加诉讼；第二次庭审，原告杨某甲、被告贵阳铁五建公司委托代理人丁某及第三人杨某丙到庭参加诉讼，第三人杨某乙经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某甲诉称，2010年10月15日，原告与被告贵阳铁五建公司签订了《兴隆城市花园租赁合同》，约定原告租赁被告所有的兴隆城市花园二期一组团17栋负1-5号商铺，用于经营茶室，租赁期限自2010年11月21日至2011年11月20日止，由原告向被告支付租金30,000元及保证金10,000元，由于该租赁房屋系毛坯房，原告又投入20,000余元进行装修后，于2010年11月21日开始营业。2011年4月，原告因生病需动手术，暂时无力经营茶室，故于2011年5月20日与第三人杨某乙就茶室剩余租赁期限（2011年5月21日至2011年11月20日）达成转租协议，此协议当日生效。2011年6月原告身体恢复能走动后，即去被告处告知资产部部长和办事员小丁转租事宜。2011年11月17日原、被告又续签合同，原告按合同约定缴纳30,000元租金和10,000元保证金，租赁期限自2011年11月21日至2012年11月20日止。2011年11月20日租赁期满之时，原告通知第三人杨某乙搬离该商铺遭拒，故向贵阳市原小河区人民法院起诉杨某乙，2012年8月8日法院将门面判决归还于原告。但是杨某乙仍继续强行经营该门面。2012年10月18日被告贴出通知，要原告在2012年11月20日前交清所产生的水、电、物管等相关费用，逾期不办理不予退回保证金。2012年11月22日，被告将商铺强行锁门，终结了杨某乙一年多的经营。被告在收取了原告2011年11月至2012年11月的租金、保证金之后，没有保护原告的合法经营权，导致原告承受了很大的经济损失和精神上的极大伤害，同时还不征求原告的意见就将该商铺于2012年11月20日后另租他人。综上，现诉至法院，请求判令：1、被告退还原告2011年11月17日缴纳的租赁保证金10,000元整；2、被告赔偿原告装修兴隆城市花园二期一组团17栋负1-5号商铺的装修损失14,000元整（装修款共计21,000元，暂按可使用三年计算，每年折旧费为7,000元）；3、赔偿原告在2011年11月20日至2012年11月20日期间不能正常经营门面造成的经济损失5,000元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告请求第2、3、4项诉讼请求由被告贵阳铁五建公司和第三人杨某乙共同承担连带责任。
被告贵阳铁五建公司辩称，1、关于退还保证金。原告将门面转租杨某乙并未向我公司提出书面申请，且事后公司亦未追认，依照合同我们有权不予退还保证金；2、关于装修损失。在合同中明确说明了租赁商铺的现状是毛坯房，在租赁合同中的第四条、第八条和第九条中有相关约定，所以我方不予赔偿；3、关于相关经济损失。我们公司当时是将房屋租赁给原告，而原告又将房屋租赁给他人，我方不清楚，我方也没有权利和义务帮原告收回该商铺；4、合同中的第十六条第四款约定，合同期满或无论何种原因解除合同，乙方的装修均无偿归甲方所有，根据该条款中的规定，我方不承担装修损失费。
第三人杨某乙陈述，我认为原告所述不实。我并非如原告所述于2011年5月20日与其达成转租协议，事实上是原告将该商铺转让给杨某丙经营，而杨某丙又将该商铺转让给我经营，我和原告杨某甲没有任何法律关系，也没有霸占经营门面。另外，房开公司对于转租的事情是不知情的，我也从来没有去找过房开。
第三人杨某丙陈述，杨某乙和我是棋友，他当时跟我说兴隆花园里有个开茶室的门面因为经营者杨某甲生病要转让，然后就经杨某乙介绍后，我、杨某乙、还有一个叫刘某的三人合伙一起经营该茶室，2011年5月20日我与杨某甲签订了《转租协议》，当时杨某乙在场。转租协议是我和杨某甲签订的，约定的日期是2011年5月份到同年10月份大概半年的转让期限，协议签订后我就把22,000元的转让费，3,000元的押金交给杨某甲了，转让费包括里面的麻将桌等设施、半年租金等。后来因为合伙经营产生问题，我和刘某很快就把钱退了撤出经营了，所以我经营门面的时间并不长。后来的情况我都不清楚了，也与我无关。
经审理查明：2010年11月左右，原告杨某甲及其朋友唐某甲与被告贵阳铁五建公司签订《兴隆城市花园商铺租赁合同》，约定原告杨某甲租赁位于贵阳市花溪区小河漓江路57号兴隆城市花园二期一组团17栋负1-5号商铺，用于经营茶室，年租金30,000元，租赁期从2010年11月21日至2011年11月20日止，合同中还约定了原告同意支付租赁保证金10,000元，合同期满，在原告未违约的情况下，自原告退还商铺并缴清所有费用及恢复商铺原状经被告认可后之日起15日内，被告须将上述租赁保证金本金返还给原告；若原告的经营状态发生变化或原告在实际使用商铺时出现空置情况，原告须经被告书面同意后方可将商铺按本合同约定用途及条件部分或全部转租给第三方，否则，被告有权立即解除合同，除被告没收原告的违约保证金外，被告可无条件收回租赁商铺；合同期满或无论何种原因解除合同，原告的装修均无偿归被告所有。根据合同约定，原告与其朋友唐某甲缴纳了租赁保证金10,000元、租金30,000元给被告，并对该商铺投入款项进行装修。后唐某甲退出了茶室的经营与该商铺的租赁。2011年4月，原告因患病需进行手术治疗，暂时无力经营茶室，经第三人杨某乙介绍，将该茶室转让给杨某丙等人经营，并于2011年5月20日与第三人杨某丙签订转租协议，将该商铺的剩余租赁期限（2011年5月21日至同年11月20日）转租给第三人杨某丙，协议中约定了转让金22,000元（包含了麻将桌、桌椅等物品），押金3,000元。转让后不久，第三人杨某丙等人退出该商铺经营，由杨某乙一人实际经营该商铺。2011年11月17日，原告杨某甲又与被告贵阳铁五建公司续签了《兴隆城市花园商铺租赁合同》，租赁期从2011年11月21日至2012年11月20日止，2011年11月17日原告杨某甲支付租金30,000元给被告。原告与被告续签合同后不久要求第三人杨某乙交回商铺未果，遂诉至贵阳市原小河区人民法院。在此期间，被告于2012年4月17日向原告发放了《关于终止商铺租赁合同的函》，告知原告因其未经被告书面同意，擅自将商铺转让给杨某丙，严重违反租赁合同约定，被告决定立即解除原告与其于2011年11月17日签订的租赁合同，不予退还租赁保证金，并于2012年4月18日前腾空商铺交回被告。原告收到该函后，被告表示要收回商铺，原、被告协商后，均表示等到原告与第三人的诉讼解决了以后再行协商。2012年8月8日，贵阳市原小河区人民法院作出（2012）筑小法民初字第488号判决书，判令：1、杨某乙于判决生效之日起五日内搬离该商铺；2、杨某乙在判决生效之日起五日内支付杨某甲2011年11月21日至搬离时止的商铺租金（按每月2,500元计算）、2012年6月30日至搬离时止的物管费（按每月189.20元计算）、2011年5月21日至2011年12月31日物管费698.80元。因原告不服该判决，上诉至贵阳市中级人民法院。期间，被告于2012年10月18日通知原告2012年11月20日租赁到期后，不再与其续签合同，要求原告缴清水、电费及物管费等费用，将商铺按原状交还被告，逾期不来办理则视为原告放弃商铺内一切物品，被告将收回商铺，并切断该商铺的水、电，租赁保证金不予退还。2012年11月18日经贵阳市中级人民法院调解后双方达成如下调解协议：1、杨某乙于签订本调解协议当日支付杨某甲31,000元；2、杨某甲自愿放弃向杨某丙、杨某乙主张与本案相关的一切民事权利……。2012年11月22日被告从第三人杨某乙处收回了商铺，未再与原告续签租赁合同，并已于2013年4月租赁给他人使用。原告认为被告的行为以及第三人杨某乙的强占经营损害了原告的利益，故诉至法院，请求如前。
上述事实，有原、被告2011年11月17日签订的兴隆城市花园商铺租赁合同、2010年10月15日的收款收据及发票、2011年11月17日的发票、被告2012年4月17日出具的函、被告2012年10月18日出具的通知、贵阳市妇幼保健院贵阳市儿童医院出具的出院记录、（2012）筑小法民初字第488号民事判决书、（2012）筑民终字第2212号民事调解书及当事人陈述等证据在卷佐证，前列证据均已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同的约定履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案中，原告杨某甲与被告贵阳铁五建公司于2010年11月签订的《兴隆城市花园商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方应当严格遵守履行。本案中，原告将商铺转租给第三人杨某丙，由第三人杨某乙实际使用后与其发生纠纷进入诉讼程序，被告故于2012年4月发函告知原告要解除合同，不予退还租赁保证金，但双方在庭审中均表示该解除合同的行为并未生效，且被告又于2012年10月18日通知原告不再与其续签合同，并让其按时办理手续后，便可退还租赁保证金。综上，被告虽辩称对原告转租门面事先并不知情，但其后作出的一系列的行为应视为默许了原告的转租行为，且也表示过愿意退还原告租赁保证金。现被告已将商铺收回另行租赁于他人，以其行为表示其与原告续签的租赁合同因租赁期届满而终止，不再续签新合同，故双方的租赁合同已终止，故原告要求被告退还租赁保证金的诉请，符合双方合同约定，本院予以支持。
同时，双方签订的租赁合同第十六条第4项约定了：“合同期满或无论何种原因解除合同，乙方的装修均无偿归甲方所有”，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”双方约定的该条款并无违反法律法规的强制性规定，该条款合法有效。原告亦表示该商铺剩下的装修已与商铺形成附合，故对原告要求被告赔偿装修损失的诉请，不予支持。
对于原告要求被告赔偿2011年11月20日至2012年11月20日期间不能正常经营的经济损失，因该期间原告无法正常经营系原告转租给他人，并与其发生纠纷进入诉讼程序所致，被告并无过错，且原告也未提供其经营期间收入的证明，在诉请的这一时间段内也未实际经营，不存在经营损失，故对此诉请本院不予支持。
对于原告在诉讼中变更诉请，要求第三人杨某乙一并承担装修损失及经营损失的赔偿，该请求与贵阳市中级人民法院（2012）筑民终字第2212号民事调解书中载明的“杨某甲自愿放弃向杨某丙、杨某乙主张与本案相关的一切民事权利”相抵触，故对此诉请不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告贵阳铁五建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告杨某甲租赁保证金10,000元。
二、驳回原告杨某甲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费525元，减半收取263元，由被告贵阳铁五建房地产开发有限公司负担100元，原告杨某甲负担163元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院申请强制执行。
审判员 梁媛媛
二〇一三年九月四日
书记员 李婉君