山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁09民终1535号
上诉人（原审原告）：山东银宝食品有限公司。住所地肥城市。
法定代表人：袁广振，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高德刚，山东泰山蓝天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：尹燕亮，男，1971年5月27日出生，汉族，住肥城市。
上诉人山东银宝食品有限公司（以下简称银宝公司）因与被上诉人尹燕亮返还原物纠纷一案，不服肥城市人民法院（2016）鲁0983民初2486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
银宝公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持银宝公司的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1.一审法院认定尹燕亮没有侵害银宝公司合法权益、本身不存在过错属于认定事实错误。在1997年尹燕亮入住涉案房屋之时，涉案房屋的所有权属于肥城市农信社，其享有占有、使用、处分并让尹燕亮免费居住使用的权利。当时尹燕亮因其肥城市农信社员工的身份，在单位的安排下居住确属合法居住。但2011年6月1日肥城市农信社将涉案房产转让给银宝公司，并且银宝公司于当年9月办理了房屋权属登记，此时涉案房屋的所有权属于银宝公司。尹燕亮便失去了继续免费居住并使用涉案房屋的合法理由，尹燕亮居住涉案房屋属于无权占有。在银宝公司多次要求尹燕亮腾退涉案房屋并发出限期搬出涉案房屋的通知之后，尹燕亮仍继续无权占有、使用涉案房屋甚至打砸银宝公司设在涉案房屋一楼的商店，该行为具有主观恶意并严重侵害到了银宝公司的合法权益，具有过错。除此之外，涉案房屋的性质属于营业用房，尹燕亮将营业用房用作居住用房使用，不符合房屋的使用用途，也不符合法律的相关规定。2.一审判决适用法律错误。（1）银宝公司取得和行使涉案房屋的物权是基于银宝公司与肥城市农信社之间签订的合法有效的《房地产转让协议》以及《中华人民共和国物权法》的规定，银宝公司取得和行使物权应受到法律的保护。而且，银宝公司取得并使用涉案房屋的所有权之时，尹燕亮已经失去了居住并使用该房屋的合法性。因此，尹燕亮占有并使用涉案房屋没有法律依据，银宝公司取得和行使涉案房屋的物权并没有侵害到尹燕亮的合法权益。（2）尹燕亮在没有任何法定或约定的情况下无权占有并使用银宝公司的房产长达五年之久，银宝公司要求其腾退房屋并赔偿损失符合《中华人民共和国物权法》的规定，应当依法受到法律的保护。
尹燕亮辩称，1.尹燕亮基于其信用社员工的特殊身份而对涉诉房屋合法占有使用，该房屋系原肥城市农村信用合作联社分给尹燕亮的福利性住房。虽未办理产权登记，但尹燕亮自1997年一直居住至今，且物业费、水电费等一切生活费用一直由尹燕亮在龙山小区物业管理所缴纳。2.尹燕亮合法占有及使用该房屋的权利应当得到法律保护。尹燕亮对于银宝公司与信用社之间的房屋转让协议并不知情。在这种情况下，信用社与银宝公司擅自将争议房产转让，其行为违反了《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧住房意见的通知》第二条第九款（出售旧房时，原住户有优先购买权）和《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定。尹燕亮对涉案房产有优先购买权，该协议应为无效协议，不应对抗作为不知情善意第三人的尹燕亮。3.从肥城市农村信用合作联社与银宝公司签订的房地产转让协议第四条、第六条可以看出，银宝公司有蔑视法律的行为，肥城市农村信用合作联社有蔑视上级的行为。因联社无上级社正式批准文件，更能说明房屋转让协议无效。4.尹燕亮从未恶意侵害银宝公司的合法权益，尹燕亮入住在先，银宝公司受让在后，尹燕亮并无侵害银宝公司合法权益的意思。5.银宝公司所称的尹燕亮打砸该房屋一层商品更是纯属捏造事实，应对尹燕亮承担法律和经济、精神补偿。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回银宝公司的上诉请求，维持原判。
银宝公司向一审法院起诉请求：1.判令尹燕亮立即停止侵权，腾退并返还银宝公司所有的位于肥城市新城办事处龙山小区74号楼8号房3层的房屋；2.尹燕亮向银宝公司赔偿占有房屋期间造成的经济损失，按照每月400元自2010年9月19日计算至尹燕亮返还房屋时止，暂计至2016年6月18日为22800元。
一审法院认定事实：2011年6月1日，肥城市农村信用合作联社（甲方）与银宝公司（乙方）签订房地产转让协议一份，约定：甲方将位于肥城市龙山小区74号沿街楼房转让给乙方，房屋权属证书号：肥房权证新城字第××，该楼房一套三层，双方商定的楼房转让价格为355469.65元，大写：叁拾伍万伍仟肆佰陆拾玖元陆角伍分。鉴于原肥城市城市信用社的债权债务已由甲方承继，原肥城市肉联厂的债权债务已由乙方承继，甲乙双方同意用原肥城市肉联厂在原肥城市城市信用社的30万元股金及全部股息抵顶上述转让价款，本合同生效后双方共同办理相关退股手续。楼房交付乙方后，甲方应协助乙方办理该楼房的过户手续，将该楼房的产权证办理到乙方名下，办理过户手续所发生的各种税费均由乙方交纳。乙方对转让房地产的实物状况、权利状况作必要现场踏勘和充分调查了解，同意以房产的实物状况、权利状况接受该房产，由乙方负责清场，并承担清场的一切费用。房屋交付后，水、电等所有费用均由乙方承担。2011年9月19日，银宝公司为涉案房产办理产权登记，房屋所有权人为银宝公司，房产证号为：肥房权证新城字第××号，共有情况为单独所有，总层数3层，建筑面积294.90平方米，用途为营业。2014年7月4日，银宝公司向尹燕亮发出限期搬出房屋的通知，内容为:“你使用的肥城市新城街道办事处龙山小区74号楼8号房（自东向西）3层的房屋现在已是山东银宝食品有限公司的房产。你方接到本通知后15天之内自行搬离该处房产，并结清相关的水、电、物业费。在腾退房屋过程中，你方应保护好上述房产，不得故意破坏。逾期未搬离的，我公司将申请法院对你方采取强制搬离措施”。后尹燕亮未能按期搬离所住房屋，银宝公司于2016年6月29日诉至一审法院。另查明，尹燕亮系山东肥城农村商业银行股份有限公司职工，该公司由肥城市农村信用合作联社改制得来。再查明，涉案房产共分为3层，一层房屋现由银宝公司进行经营，2层房屋由案外人李民图、肖春霞居住，3层房屋由尹燕亮居住。
一审诉讼中，尹燕亮陈述：其居住的肥城市新城办事处龙山小区74号楼西单元3层房屋入住时没有得到产权手续，属于免费居住，享有居住使用权，但产权归肥城市农村信用合作联社，单位并没有向其发出过房屋转让的通知；房屋物业费、水电费、收视费一直以尹燕亮的名义在龙山小区物业交纳。
一审法院认为，本案争议焦点为：尹燕亮居住肥城市新城办事处龙山小区74号楼西单元3层房屋的行为是否对银宝公司构成侵权。侵害财产权损害赔偿应当具备以下要件：1、行为人具有过错；2、行为人的行为违法；3、行为造成损害后果；4、违法行为与损害结果之间具有因果关系。本案尹燕亮自分房即在涉案房屋内居住至今，尹燕亮虽然没有涉案房屋产权手续，但因该房产当时由原肥城市农村信用合作联社所有，尹燕亮系接受该单位安排入住房屋，尹燕亮应系合法居住涉案房屋。尹燕亮是起始居住时间在先，银宝公司受让房屋时间在后，可见尹燕亮并没有侵害银宝公司合法权益的意思，本身不存在过错。根据《中华人民共和国物权法》第七条之规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。肥城市农村信用合作联社虽将涉案房屋转让银宝公司，且银宝公司已办理房屋产权登记手续，但在肥城市农村信用合作联社尚未对尹燕亮居住情况进行妥善安置的情形下，尹燕亮对涉案房屋占有使用权利亦应保护，尹燕亮居住涉案房屋的行为对银宝公司并不构成侵权，故对银宝公司主张的要求尹燕亮停止侵权、返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。尹燕亮在没有侵害银宝公司房屋所有权的情况下，银宝公司主张的损害赔偿亦无法律依据，故一审法院对银宝公司主张的要求支付经济损失28800元的诉讼请求，不予支持。判决：驳回原告山东银宝食品有限公司的诉讼请求。案件受理费2756元由原告山东银宝食品有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据，均对一审查明的事实无异议。对一审认定的事实，本院二审予以确认。
本院认为，双方争议的焦点问题是尹燕亮是否存在侵权行为，应否承担房屋返还责任以及相应的赔偿责任。
《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，银宝公司与肥城市农村信用合作联社签订房地产转让协议并办理了产权登记。该房屋所有权证上的登记事项清楚明确，应当作为产权认定的合法依据，银宝公司有权据此提请物权保护。尹燕亮虽主张系单位福利房，但未提交证据予以证实；同时其自认涉案房屋未参与房改，也未就涉案房屋支付过对价或租金。现尹燕亮仅以长期居住的现实状态来抗辩合法有效的不动产权属证书，无法律依据，本院不予支持。
尹燕亮主张，银宝公司与肥城市农村信用合作联社签订房地产转让协议，侵犯了其优先购买权。对此，本院认为，优先购买权性质为优先缔约权，具有债权属性，只在法律规定或合同约定等特定情形下方能享有（如作为承租人或共有人可以主张）。即使尹燕亮享有优先购买权，目前其也应向肥城市农村信用合作联社或山东肥城农村商业银行股份有限公司主张损害赔偿，并不能以此对抗已经发生变动的不动产物权。
尹燕亮主张，银宝公司与肥城市农村信用合作联社签订的房地产转让协议，系无效协议。对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，我国确立了不动产物权变动的区分原则，即在依据法律行为发生不动产物权变动时，不动产物权变动的原因与物权变动的结果是两个法律事实，它们的成立和生效依据不同的法律根据。也就是说，就本案而言，涉案房屋只要经过登记就发生不动产物权变动的后果，合同效力并不影响目前涉案房屋物权发生变化这一事实。
尹燕亮主张，银宝公司所称的尹燕亮打砸涉案楼房一层商品纯属捏造事实，应对尹燕亮承担法律和经济、精神补偿。对此，本院认为，尹燕亮该主张与本案并非同一法律关系，也没有具体明确的数额，且本案已经进入二审程序，尹燕亮的该主张无法在本案二审程序中予以解决。对尹燕亮的前述主张，在本案中不予支持。
《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”银宝公司要求尹燕亮支付房屋占用期间的经济损失于法有据，应予支持。银宝公司根据房屋面积及位置，主张以每月400元作为计算标准属合理范围。同时，虽然涉案房屋所有权证上载明的登记时间为2011年9月19日，但银宝公司直至2014年7月4日才以特快专递的方式，向尹燕亮发出限期十五日搬出房屋的通知。该特快专递载明的收件日期为2014年7月4日，因此房屋占用期间损失应自2014年7月20日起计算至实际返还房屋之日止。
综上所述，银宝公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销肥城市人民法院（2016）鲁0983民初2486号民事判决；
二、尹燕亮于本判决生效之日起十日内，向山东银宝食品有限公司腾退并返还位于肥城市新城办事处龙山小区74号楼8号房3层的房屋；
三、尹燕亮于本判决生效之日起十日内，向山东银宝食品有限公司支付造成的经济损失（计算方式：按照每月400元标准，自2014年7月20日起计算至实际返还房屋之日止）；
四、驳回山东银宝食品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2756元，由尹燕亮负担2567.5元，由山东银宝食品有限公司负担188.5元；二审案件受理费2756元，由尹燕亮负担2567.5元，由山东银宝食品有限公司负担188.5元。
本判决为终审判决。
审判长 张立胜
审判员 毕经纶
审判员 薛 茜
二〇一七年八月一日
书记员 张 琪