安徽省马鞍山市雨山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民二初字第00443号
原告：马鞍山市协亚物业管理有限责任公司。
法定代表人：陶兆勤。
委托代理人：戴克春。
被告：孟振群。
委托代理人：张徐祥。
原告马鞍山市协亚物业管理有限责任公司（以下简称协亚物业公司）与被告孟振群物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许华珍独任审判，公开开庭进行了审理。原告协亚物业公司的委托代理人戴克春，被告孟振群及委托代理人张徐祥到庭参加诉讼，现已审理终结。
协亚物业公司诉称：孟振群系本市贵都花园小区业主。协亚物业公司受小区业主委员会委托，对贵都花园小区进行物业管理。协亚物业公司依约履行了自己的义务。但孟振群自2009年1月初至2014年12月31日仍拖欠物业管理费4031元。经协亚物业公司多次催收，但孟振群仍未交纳，致协亚物业公司遭受经济损失与社会声誉伤害，故一并追讨滞纳违约金1839元。故请求法院判令孟振群交纳拖欠的物业管理费4031元及滞纳违约金1839元，合计5870元。并由孟振群承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，协亚物业公司放弃要求孟振群支付滞纳违约金1839的请求。
孟振群辩称：1、协亚物业公司未尽委托管理责任。孟振群家楼下2－3单元之间的门面房于2009年7－9月间先后开了2家小饭店，一家麻将馆，装修初期楼上业主就表示强烈反对。孟振群与邻居向当时的物业管理罗经理反映要求协调和向上级主管部门反映并制止饭店施工，罗经理虽然在现场制止施工，但没有采取具体制止措施，也没有向环保等行政管理部门报告，导致2家饭店、1家麻将馆在没有卫生监督、环评等相关手续条件下先后开始营业。自动麻将机及鱼池循环泵噪音太大，夹杂着喧哗声严重扰民，导致孟振群家人晚上无法入睡。麻将馆的两台排气扇安装在孟振群家卧室窗户下50厘米，排出的烟味及饭店的油烟、下水道经常堵塞严重污染环境。为此，孟振群多次向协亚物业公司反映并请求协助处理，但问题始终得不到有效处理。2、协亚物业公司服务质量未达到物业合同要求。28栋房屋外观脏乱、绿化草坪被随意开挖破坏，地面至今还有鼓起的下水道水泥盖板裸露在外。建筑垃圾等废弃物随处堆放，长时间无人清理。楼下墙体外侧私拉电线、网络线，且裸露在外。饭店煤气管道祼露在外，不但侵占小区公共空间，且存在安全隐患。楼下一层靠小区内侧南面有的窗户是用水泥抹的，有墙面上留有大片油污，三单元楼梯口留有污水大水泥陀子。小区2栋、7栋等多栋业主拖欠物业费，业主和物业使用人对协亚物业公司的满意率达不到80%。3、2009年前孟振群都是主动缴纳物业费，之后从没有物业管理人员前来向孟振群收取或催缴物业费。4、协亚物业公司侵占业主公共利益，停车费等经营性收入资金使用不公开。5、协亚物业公司没有履行物业合同所规定的义务，不能全额收取物业费。2011年协亚物业公司曾向法院起诉小区28栋等多家业主，最终以物业公司未能履行服务合同等原因败诉。现在协亚物业公司的服务仍达不到合同要求，故请求法院驳回协亚物业公司的诉讼请求。
经审理查明：协亚物业公司受贵都花园小区业主委员会的委托实行包干制物业管理。物业类型为住宅及商业门面，委托管理事项包括共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护等，包括道路，室外上下水管道、池、井、自行车棚、露天停车；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。委托管理期限为自2010年2月1日至2016年1月31日时止。住宅房屋由业主按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金。此外，双方还就相关权利、义务进行了约定。孟振群购得贵都花园28栋304室（建筑面积：124.4平方米）。成为贵都花园小区业主。孟振群没有交纳自2010年2月1日至2014年12月31日期间的物业费，以致成讼。
上述事实，有协亚物业公司提交的营业执照、组织机构代码、物业服务合同、房屋建筑面积报告及孟振群提交的照片一组、物业管理委托合同、环境监测中心监测报告、及多名业主签名要求协亚物业履行物业合同等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约定力。本案中协亚物业公司与贵都花园小区业主委员会签订的物业服务合同，对物业服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，体现了双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。合同履行期间，协亚物业公司对包括孟振群在内的小区业主提供了物业管理服务，因此协亚物业公司有权向包括孟振群在内的业主主张物业服务费。孟振群作为小区业主在接受和享有了协亚物业公司提供的物业服务内容后，应当按照合同约定及时履行交纳物业费的义务。但根据孟振群提供的小区照片能证明协亚物业公司存在服务瑕疵，结合本案实际情况，可酌减孟振群物业费的数额为20%。协亚物业公司在庭审过程中未能提交2009年1月至2010年1月31日间的物业服务合同，故其主张该期间的物业费，本院不予以支持。即孟振群应向协亚物业公司缴纳物业服务费2642.26元（自2010年2月1日至2014年12月31日止，每月0.45元／平方米×124.4平方米计算得款3302.82元再减去协亚物业公司服务瑕疵扣减的20%计款2642.26元）。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、孟振群于本判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山市协亚物业管理有限责任公司物业费2642.26元。
二、驳回马鞍山市协亚物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件诉讼费用减半收取25元，由马鞍山市协亚物业管理有限责任公司负担5元、孟振群负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 许华珍
二〇一五年六月二十九日
书记员 杨 婷
附本案法律条文相关内容
《中华人民共和国物权法》第七十八条，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，业主在物业管理活动中，按时交纳物业服务费用。
国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予以支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。