江西省婺源县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣1130民初443号
原告：婺源县凌漆酒伊购物中心有限公司，住所地：江西省婺源县紫阳镇种德里路1号。
法定代表人：余辉，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人程丽华，江西青之蓝律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人王禹龙，江西青之蓝律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告陈柏青，男，1975年7月17日出生，汉族，浙江省永嘉县人，个体工商户，住浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人毕勤乐，江西学林律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
原告婺源县凌漆酒伊购物中心有限公司与被告陈柏青租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程丽华、王禹龙，被告陈柏青及其委托诉讼代理人毕勤乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告婺源县凌漆酒伊购物中心有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除与被告陈柏青之间的商铺租赁合同；2、判令被告支付违约金500000元。2014年10月28日，原、被告经协商，就被告租赁原告所有的婺源县“0791商城”项目二、三楼整体场地达成协议，双方签订了《商铺租赁合同》。合同约定：租赁期限七年，自2014年12月31日至2021年11月30日止，租金按年计算，被告在起租之日交付第一年租金，以后每年租赁期末前支付第二年租金。合同履行二年来，双方合作很融洽。依照合同约定，被告本应在2016年12月30日前支付原告第三年即2017年的租金，但被告一直无故拖延，并提出解除合同，原告未同意，被告又提出变更租金交付方式即从2017年元月始，逐月支付租金，原告也表示同意。但被告在未提前告知原告的情况下于2017年4月8日凌晨，将该营业场所内的商品全部下架搬走，关门停业，场地随之闲置。被告单方不履行合同，严重违约，给原告造成了恶劣的影响和巨大的经济损失，被告应依《商铺租赁合同》第八章之约定承担违约责任，原告多次找被告协商，均无结果。综上所述，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
被告陈柏青辩称，一、本案系因原告方的因素导致被告无法正常经营，被告同意解除合同，并请法院依法公平裁判。原告0791商城建成后对外招租。2014年元旦，商城所在的一楼超市开张。被告了解到该超市的经营者与原告签订了八年的租赁合同，遂于2014年10月28日与原告签订了《商铺租赁合同》，租赁期七年，与一楼超市的终止期一致。但一楼超市在营业一年后，在2015年4月便彻底歇业。此变故给被告造成了灾难性后果。被告租赁的是二、三楼，为封闭性百货超市，顾客从一楼乘电梯上二楼，进门后，顾客可从二楼通至三楼，购物后返回二楼，并在二楼入口处结算。一楼超市歇业后，被告开办的超市成了空中楼阁，人气锐减，自此便一直处于亏损状态。且因原告未将一楼通往二楼的电梯及时年检，无法正常使用，导致很多顾客不知道二楼、三楼仍在继续营业，进一步影响被告经营。基于经营环境的恶化，被告多次找原告沟通，要求原告尽快将一楼商场所招商引资，重新开业，以利被告继续经营。被告同时表示，愿意继续亏损经营，等待原告招商引资，但原告一直未实施。由于长期亏损，被告无力支撑，被告装修花费300000元，加上经营亏损1000000元，被告无奈才于2017年4月8日关门歇业。虽然原告未违约，但原告一楼商场一直未再开张，致被告失去了之前经营的客观基础，经营环境严重恶化，被告才被迫歇业，且被告是在征得原告同意逐月交纳租金，已支付至今年4月10日。故法院应按公平原则，解决双方遗留问题。二、原告称被告违约，但被告享有合法的先履行抗辩权。原、被告所订合同的第二章第2.2款C项约定，原告应当保证电梯获得正规证书并保持正常运行状态。但原告提供的一楼至二楼、二楼至三楼的自动扶手电梯和载货电梯年检有效期至2013年7月14日，此后再没有年检，依法不能使用，被告的超市无法使用电梯，顾客只能步行上二、三楼，严重影响了被告的经营，尤其是一楼超市歇业后，电梯不能使用，更无法吸引顾客，严重影响了被告经营。《中华人民共和国合同法》第七十六条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行义务一方有权拒绝其相应的履行要求。”由于原告的违约，严重影响了被告的经营。基于原告先行违约，被告完全有权拒付租金，更何况，被告已实际支付租金至今年4月10日止。综上所述，原告诉称被告违约，并主张违约金，无事实和法律依据，请法庭驳回原告的违约金诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认：
2014年10月28日，经协商一致，原、被告签订了一份商铺租赁合同，原告将自己所有的“0791商城”的二、三楼连同向他人承租的322、323、325号三间商铺出租给被告（该三间商铺获准转租），被告用以经营超市，租期为七年，七年租金总计1480000元，前二年租金共320000元，后五年租金共1160000元，逐年支付。此前一年，原告将该商城一楼出租给他人经营超市，一楼超市于2015年4月18日停业。原、被告在合同第三章第3.1条约定“乙方（承租方）向甲方（出租方）支付的定金为100000元，在本合同签字生效三日内付清，此定金在乙方租赁期内自动转为履约保证金，合同期满后不得以任何理由扣押，七天内甲方须将保证金如数退还乙方”，第3.2条约定，“每年租赁期末前支付第二年租金……，如超过一个月不支付的，则视为乙方违约，甲方有权利单方解除合同，并追究乙方的违约责任”。合同“第八章违约责任”第8.1条约定“如乙方单方面及乙方过错原因终止本合同，乙方无权要求甲方返还租赁费及其他费用，同时乙方补偿甲方一切损失，赔偿经济损失人民币1500000元。如甲方单方面终止本合同，及甲方原因造成乙方无法经营或甲方违约，须赔偿乙方一切损失，除退还保证金及已付租金外，另支付违约金1500000元”。合同第8.4条约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁场地，除不退还保证金外，乙方还须赔偿甲方的全部损失：（1）利用租赁场地进行违法活动；（2）擅自改变租赁场地的主体结构及使用性质的：（3）拖欠租金30天的：（4）擅自连续闲置租赁场地达30天的（经甲、乙双方确认装修或设备维修期间除外）；（5）正常经营期间连续十天不能正常开启灯光大体70%面积营业的（按实际证据为准）”。第8.8条约定“甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除合同，因此给乙方的损失甲方必须全部赔偿：（1）甲方逾期交付场地达到10天以上的；（2）在租赁期限内因甲方原因造成乙方无法经营的；（3）擅自改变租赁场地的房屋主体结构及使用性质的”。双方还就其他权利义务问题在合同中进行了约定。
对于双方争议的事实分析认证如下：
关于原告是否违反合同第二章第2.2款C项约定的义务即未按约定对电梯进行年检以确保能正常使用的问题。诉讼中，原告主张系因被告为减少电费、物业费开支而停止使用电梯。根据举证规则，电梯系原告所有，合同约定原告有“保障电梯符合安全标准能正常运行”的要求，原告主张“被告在合同履行中主动要求停止使用电梯”，系对原合同义务的变更，原告对此主张负有举证义务，但原告未递交相关证据以证明系被告要求停止使用。而被告递交了4份自动扶梯合格证明书，该证明书记载的电梯合格有效期至2013年7月14日，原告对该证明书的真实性不持异议，据此，应认定，本案所涉合同中的电梯在2013年7月15日后未进行国家法定的强制安全检验。换言之，案涉电梯在2013年7月15日后即处于法定的不能使用状态，原告未能履行其“保障电梯符合安全能正常运行”的合同义务，但原、被告均认同被告承租的二、三楼的自动载货电梯一直运行使用至被告停业。
本院认为，首先，原、被告自愿签订的“商铺租赁合同”系双方真实意思表示同意，主体适格，内容合法，无违反法律禁止性规范，系有效合同，双方均应恪守。其次，原告交付被告使用的电梯有效期至2013年7月14日止，而双方签订合同系在2014年10月，合同的履行始期系2014年12月31日，因此，原告在合同履行期内未保证其提供的电梯获得有关职能部门的年检，构成违约，但不构成根本性违约，而且，在双方的合同第8.8条也未将此情形列为甲方违约乙方可单方解除合同的条件之一，而事实上，虽然原告未能保证电梯获得有关职能部门的年检，但被告并非因电梯未年检而被有关部门责令停业整顿，且被告一直经营至2017年4月8日撤离该场所；从合同履行的客观情况看，被告因经营陷于困境而不能如约一次性交清2017年度应交纳的租金，而分三期向原告交纳了部分租金，后又在未与原告协商的前提下将承租场所内的商品和经营用具全部撤离，以实际行动表明其单方解除合同的意愿，且被告也在诉讼中认同“0791商城一楼超市的停业给其造成了灾难性后果”，显然，被告经营陷于困境不是原告电梯未年检的因素所致。换言之，被告系在其经营陷于困境的情形下单方终止合同，构成根本性违约，被告应承担违约责任，鉴于被告已单方终止履行合同的现状，原告诉请解除合同，本院依法予以支持。再次，原、被告在合同第8.1条中已约定，“如乙方单方面及乙方过错原因终止本合同，乙方无权要求甲方返还租赁费及其他费用，而在该条中还就甲方违约的相关情形作了类似的约定，“另支付违约金人民币1500000元”，遵照合同的文义解释，对于该约定的1500000元，应认定系双方约定的合同履行中单方终止合同时须支付给对方的违约金，该数额虽高于后五年合同实际履行后原告总共可获得的该五年期的租金1160000元，但未高于该五年可获租金1160000元的30%，故法院不能依职权调整该违约金；原、被告在合同中约定被告在合同生效后三日内付清定金100000元，且租赁期限内该定金转为“履约保证金”，我国合同法对合同的订立和履行规定了“定金”和“违约金”“赔偿损失”等等的违约责任方式，但无“保证金”的违约责任方式，且从原、被告合同中约定的意思表示看，该100000元也系对被告方不履行合同的约束，具有定金的性质，因此，该100000元应认定为解约定金；根据我国合同法的规定，当事人在合同中既有定金条款又有违约金条款的，一方违约时，相对方可选择其中之一行使，本案原告选择行使违约金条款，符合法律规定，原告自愿将约定的违约金降至500000元，系其自愿处分自己的实体权利，本院予以尊重；原告自愿选择违约金条款，故其收受被告的定金100000元即应予以抵扣被告应负担的500000元违约金的相应份额，即折抵后，被告尚须支付原告违约金400000元。就本案所涉合同看，原告的主要义务系按时提供商铺给被告使用，保障电梯符合安全要求等义务系原告的次要义务，按时交纳租金则系被告的主义务，其他义务则系被告的次要义务，原告交付商铺相对于被告交纳租金系先义务，合同履行中原告已实际交付商铺，并无拖延，因此，被告所持的“原告违反先合同义务而被告系因客观原因无法履行合同，原告要求被告支付违约金的请求无事实和法律依据”的理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、解除原告婺源县凌漆酒伊购物中心有限公司与被告陈柏青签订的商铺租赁合同；
二、被告陈柏青支付原告婺源县凌漆酒伊购物中心有限公司400000元。限判决生效后一个月内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费22620元，减半交纳计11310元，由被告陈柏青负担11310元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审判员 洪振华
二〇一七年七月六日
书记员 汪端福