新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）库民初字第538号
原告李玉琴，女，汉族，
原告管涌，男，汉族，
委托代理人李忠、殷惠兰，新疆君和信律师事务所律
被告新疆圣马房地产开发有限责任公司（以下简称圣马房产公司）。
法定代表人：袁绍峰，职务：总经理，
住所地：库尔勒市人民东路豪景商务大厦*幢****号。
委托代理人张尉，新疆天雪律师事务所律师。
原告与被告商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月27日受理后，依法由审判员谈洁独任审判，被告在法定期限内提出了管辖权异议，本院（2015）库民初字第538-1号民事裁定书，驳回其管辖异议，被告不服裁定提出上诉，巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院于2015年4月2日作出（2015）巴立民终字第71号民事裁定书，驳回被告的上诉，维持原审裁定。本案于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李忠、殷惠兰，被告的委托代理人张尉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年11月30日，被告将位于库尔勒市石化大道圣马润泽园7幢3单元301号房售予原告，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，该房建筑面积115.46平方米，合同总金额325597.2元整；交房期限2010年12月31日前；合同第九条约定了逾期交房违约责任；合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案，协助原告办理并取得房地产权属证书。后原告支付了房款。2013年4月11日被告才将房屋交付原告使用。原告认为，被告不仅迟延交付房产，且至今迟迟不履行合同约定的备案及协助办理房地产权属证书义务，致原告至今不能取得房地产权属证书。被告的行为构成违约。原告请求法院判决：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金91818元；2、判令被告立即向原告支付逾期取得房地产权属证书违约金32478元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，没有逾期交房，被告在报纸上以公告形式通知了交房的时间，原告未按通知时间来接收房屋。双方合同对办房产证在约定是办理完毕后交给原告，没有违约金。请求驳回原告的诉讼请求。
原告就其主张提供证据如下：
1、《商品房买卖合同》一份。证明：1）被告为出卖人，原告为买受人。2）《商品房买卖合同》第一条、第三条约定，被告将其开发的位于库尔勒市石化大道北侧圣马.润泽园7幢3单元301号房卖给原告；建筑面积共计115.46平方米，其中，套内面积98.03平方米。3）《商品房买卖合同》第四条第1款约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2820元，总金额325597.2元。4）《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定，首付165597.2元，贷款160000元。5）《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，被告应当在2010年12月31日前，将该商品房经验收合格交付于原告。6）《商品房买卖合同》第九条约定，逾期超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；超过120日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。7）《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。8）《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。9）《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，对出卖人的违约责任及给买受人造成的损失如何承担未进行约定，应按法定确定出卖人赔偿买受人损失等违约责任。经质证，被告对该证据的真实性认可，被告对双方约定交房时间认可，认为证明的问题前面几个和本案关系不大，合同第九条约定认可，合同第十一条交接被告在2010年12月20日已经在报纸上通知，第十五条是双方作的特殊约定。
2、《新疆圣马房地产开发有限责任公司收据》4份、中国建设银行股份有限公司巴州分行营业部《贷款转存凭证（个贷专用）》1份。证明：1）原告通过支付首付款和按揭贷款付清了被告合同约定的全部购房款325597.2元。其中首付165597.2元，按揭贷款160000元。经质证，被告对该证据真实性认可，认可原告房款全款已付清。
3、《住宅质量保证书住宅使用说明书销售“放心房”承诺书》。证明：1）其中第10页《销售“放心房”承诺书》第3条被告承诺因被告原因不能按期交付使用的，退款退息或按已支付价款的1%赔偿。2）其中第12页《住房验收交接表》事项均未填写，证明被告未按合同约定交房，未让原告验收直接交房给原告。3）其中第11页《业主入住登记表》证实原告于2013年4月11日领取钥匙。经质证，被告对该证据真实性认可，原告领取了钥匙也办理了手续。
4、库尔勒市房产登记交易中心《证明》一份、库尔勒市城乡规划局《证明》一份、库尔勒市建筑工程质量监督检测站《证明》一份。证明：1）库尔勒市房产登记交易中心《证明》，证实被告售予原告的本案房产所属的整栋楼未办理备案登记。充分证明被告未履行《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”约定的义务，是被告的责任原因致使原告至今不能在规定期限内取得房地产权属证书。2）库尔勒市建筑工程质量监督检测站《证明》1份、库尔勒市城乡规划局《证明》共同证实：被告售予原告的涉案房产所属的整栋楼，被告未向政府工程质量质检部门、城乡规划部门申报竣工验收备案，未经依法竣工验收合格，被告交付房屋不符合双方《商品房买卖合同》第八条约定，未将经过验收合格的房产按约定期限交付给原告，应当依法承担逾期交付房产的违约责任。更充分说明是被告的责任原因致使原告至今不能在规定期限内取得房地产权属证书。3）上述证据证实是被告的原因造成原告未能按合同约定的期限取得房屋权属证书。应当依法承担赔偿损失的违约责任。违约责任的具体数额见提交法庭的《原告诉讼请求构成说明》。经质证，被告对该组证据的真实性认可，认为这三份证据与双方第十五条约定、第十一条约定并无关联，第十五条约定被告是备案义务。
5、巴州四运龙强物业服务有限责任公司信函一份。证明：被告开发建设的所有高层住宅楼消防设施一直不能正常投入使用。经质证，被告对该证据的真实性认可，计算方法不认可，没有见过这个函，关于消防应当由相关部门出具证明，不能由物业公司出具证明。
本院对原告出示证据的真实性予以认定。
被告就其主张提供证据如下：
1、商品房买卖合同一份（复印件）。证明：双方约定交付日期是2010年12月31日，对逾期交房有特殊约定；关于产权登记的约定按照合同第十五条规定，双方有个特殊的约定，原告方认为逾期交付是不对的。经质证，原告对该证据真实性认可，对约定的交付时间也认可，反而说明只有补签才能约定之前的事情，签订时间的假的，拿该合同去办证是无稽之谈，被告用该证据不能证明房屋是交付状态，第十五条是没有约定逾期办证责任的条款，应适用商品房买卖法则。
2、巴州郭楞日报公告一份（复印件）证明：2010年12月18日在报纸上声明，内容是接房公告，被告在2010年12月18日就已经向外公告，也在墙上贴公告，还有打电话通知都是同时进行，原告什么时候来领取钥匙是他自己原因，不是被告原因。经质证，原告对该报纸真实性认可，但对证明的问题不认可，报纸公告不是原被告合同约定的交房通知方式，合同约定要书面方式通知；建设工程及房屋的交付使用必须已竣工验收合格为前提条件，原告方证据已经证明7号楼至今没有完成竣工合格验收，因此不论采取任何房产的交付，都是违法法律禁止的，公告人人可以写，公告本身能否证明该房屋已经可以交付，真实性、合法性都是不具备的。
3、2015年4月25日巴音郭楞日报一份（复印件）证明：2015年4月24日凌晨3点圣马润泽园小区业主逼迫被告法定代表人袁绍峰做出承诺在2015年10月30日前让所有业主都能拿上房产证，逾期办理每日赔付每户100元，该承诺书在业主委员会龚明手上。
庭审中，原告对证据的真实性没有异议，对证明问题不认可，本院对被告出示的证据的真实性予以认定。
经审理查明，2010年11月30日，被告与原告签订一份《商品房买卖合同》（简称合同），被告为出卖人，原告为买受人。合同约定被告将其开发的位于库尔勒市石化大道北侧圣马润泽园7幢3单元301号房卖给原告，房屋建筑面积共计115.46平方米。合同约定按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2820元，总金额325597.2元。合同第六条约定，买受人以支付首付款165597.2元和银行按揭贷款160000元方式支付房款。合同第八条约定出卖人应当在2010年12月31日前，将该商品房经验收合格交付于买受人。合同第九条约定，出卖人交房逾期超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；超过120日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，办理银行按揭的买受人其房产证办好后他项权证抵押在银行，一次性付款和分期付款者全款付清后待产权证办理完毕后交给买受人。对出卖人原因造成买受人未在合同约定期限内取得房地产权属证书的违约责任如何承担，双方在合同中未进行约定。2010年11月30日、2010年12月13日，2011年1月19日原告分别向被告支付了10000元、88597.2元、67000元房款。2011年4月1日，原告通过按揭贷款银行中国建设银行股份有限公司巴州分行营业部贷款向被告支付了160000元房款。原告的购房款325597.2已全部付清。2010年12月18日被告在巴音郭楞日报B11版公告栏内刊登接房通知，内容是“圣马.润泽园小区业主：凡购买圣马.润泽园1号楼A、B、C栋和6、7、8、9号楼的业主，请您于2010年12月20日到12月31日之间携带相关资料到小区物业办公室办理接房相关手续。逾期不接房者视为我公司已交房，请广大业主相互转告”。2011年8月17日被告将合同约定的房屋及住宅质量保证书、住宅使用说明书、销售“放心房”承诺书交付给了原告，其中销售“放心房”承诺书第3条被告承诺保证按合同约定期限交付使用，因开发商原因不能按期交付使用的，退款退息或按已支付价款的1%赔偿，其中《住房验收交接表》事项均未填写。
另查明，截止2015年1月8日，被告开发的圣马润泽园小区4#、5#、6#、8#楼在库尔勒市建筑工程质量监督检测站办理了竣工备案手续，包括7#楼等其余工程项目建设单位未申报竣工备案手续。截止2015年1月16日，被告开发建设的“圣马润泽园”小区4#、5#楼在库尔勒市城乡规划局已办理建设工程竣工规划认可书，包括7#楼等其余工程项目被告未申报竣工规划备案。截止2015年1月18日，被告开发的圣马润泽园1#--19#楼，仅有4#和5#楼在库尔勒市房产登记交易中心办理了所有权初始登记，包括7#楼等其余住宅及建筑被告未办理所有权初始登记申请。
又查明，截止到本案庭审结束被告出卖给原告的房屋所属的7#楼整栋楼仍未办理房产初始登记备案，未能在双方合同第十五条约定的房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告就其所购房屋不能取得房地产权属证书。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，未违反法律、法规的强制性规定，依法为有效合同，双方应该诚实守信，按照该合同约定履行各自的义务。本案系原告认为被告逾期交房、逾期办证提起的诉讼，本案根据双方当事人的诉辩，归纳争议的焦点并评析如下：
一、被告是否逾期交房，是否应当承担逾期交房的违约责任。
本院认为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2010年12月31日前，将经验收合格的商品房交付于原告。《商品房买卖合同》第十一条明确约定，商品房达到交付使用条件后被告应当书面通知原告办理交付手续。书面通知原告接房及交房是被告应尽的合同义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。依上述法律、司法解释明确规定，被告应当对是否履行了按合同约定的书面方式通知原告接房的义务承担举证责任。本案经审委会讨论认为，虽然双方《商品房买卖合同》中明确记载了原告方的地址和联系方式，报纸公告接房通知的方式也符合现今交房的书面送达形式，能产生按约定送达的法律效果。因此，本院认为不存在逾期交付房屋的事实，对于原告要求支付逾期交房的违约金请求不予支持。
二、被告是否违反双方合同第十五条约定，未尽到备案登记义务。如果违约应当如何承担违约责任。合同第十五条第三款是否属于违约责任的特殊约定。
根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该约定应理解为出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，只有在出卖人先取得本案所售商品房的确权手续后，买受人才能办理房屋权属登记，因此被告作为房屋出卖人，负有向产权登记机关提供必要文件资料办理涉案房屋权属初始登记的义务。但被告开发的圣马润泽园7#楼未办理所有权初始登记申请。故本院认为，确因被告的责任致使原告不能在合同约定期限内取得房地产权属证书。依法竣工验收和提供规定的资料进行备案登记是被告的法定义务也是合同约定义务。被告在约定期限内无法定或约定的理由未能完成备案登记，造成原告无法办理产权证书。应当承担逾期办证不能的违约责任。
被告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定是对逾期不能办理产权证书的特殊约定。其承担逾期违约责任的方式是办理银行按揭的买受人其房产证办好后他项权证抵押在银行，一次性付款和分期付款者全款付清后待产权证办理完毕后交给买受人。本院认为，原被告双方的这一约定是对房产证办好以后由谁持有的约定，是被告本应承担的合同义务，不符合我国法律规定的违约责任承担方式。因此该约定不是双方对违约责任的特殊约定，除此之外，原被告双方对逾期办理产权登记和办产权证的违约责任没有约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一、二款之规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告根据双方《商品房买卖合同》第十五条约定，从涉案房产实际交付使用的时间即2013年4月11日加180日即2013年10月12日起算。原告主张2013年10月12日至2015年1月31日共计475天，经审委会讨论决定，该批案件对被告不予支付逾期办证违约金的抗辩理由，无事实根据和法律依据，本院不予支持。原告主张逾期办证的违约金请求合法，本院予以支持的办证违约金酌定为10%，按银发（1999）192号《关于降低存、贷款利率的通知》第六条规定，逾期贷款利率为日万分之二点一（折年利率为7.56%；折月利率为：6.33‰）计算主张逾期取得房地产权属证书违约金3247.8元（325597.2元×0.00021／天×475天=32478元）10%。
综上，本院认为买受人的合法权益应受法律的保护。依照《中华人共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，判决如下：
一、被告新疆圣马房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告李玉琴、管涌支付逾期办理房地产权属证书违约金3247.8元。
二、驳回原告李玉琴、管涌的其他诉讼请求。
本案受理费1392.96元，由原告负担1356.56元，由被告负担36.40元（原告已预交，被告在支付上述款项时一并付给告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。
审判员 谈 洁
二〇一五年十二月十六日
书记员 张保省