辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽06民终135号
上诉人（原审原告）：丹东隆成物业服务有限公司，住所地辽宁省丹东市振安区同兴镇五道村三组。
法定代表人：滕伟钢，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：丹东华晨中际房地产开发有限公司，住所地辽宁省丹东市振安区同兴镇五道沟村三组。
法定代表人：柴越，该公司经理。
委托诉讼代理人：李伯特，辽宁文扬律师事务所律师。
上诉人丹东隆成物业服务有限公司（以下简称隆成物业）因与被上诉人丹东华晨中际房地产开发有限公司（以下简称华晨中际）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市振安区人民法院（2017）辽0604民再1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人隆成物业法定代表人滕伟钢、被上诉人华晨中际委托诉讼代理人李伯特到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
隆成物业上诉请求：撤销一审法院（2016）辽0604民再1号民事判决，依法合理判决。事实和理由：原判决认定事实错误，程序违法，证据采用不当，适用法律不当，依法应予以撤销改判。
华晨中际辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。
隆成物业向一审起诉请求：1.判令原审被告支付原审原告2013年6月1日至2016年5月30日拖欠的物业管理服务费1070000元，并按应交费用的日千分之三向原审原告支付2013年6月1日至2016年5月30日的物业管理服务费滞纳金930000元，2013年6月1日至2016年5月30日的楼道灯费15680元，共计2015680元，并且滞纳金应支付至实际给付之日止；2.本案诉讼费由被告负担。
一审法院再审认定事实：2013年3月14日，原审原、被告签订了《住宅小区前期物业管理委托合同》，该合同主要内容是，原审被告将梧桐苑小区委托给原审原告进行前期物业服务事宜，物业名称为梧桐苑，占地面积约22110平方米，建筑面积约36258平方米，总户数365户。总幢数7幢，其中1-6号为住宅商品房，7号楼为非住宅商品房（门市房）和车库。其他委托事项为本物业路灯照明设施的维修养护及电费由乙方牵头与路灯管理部门处理，费用已含在物业管理费中。委托管理期限为两部分，首期从委托合同签订之日起至次年6月1日。次期从2014年6月1日至2016年6月1日止。如果这期间本物业业主委员会成立，并选出新的物业管理公司接管本物业，则本合同同时终止。在房屋竣工交付时配置不低于商品房总建筑面积3‰的物业管理用房，供物业管理公司无偿使用。物业收取费用见附件。空置房屋的物业管理服务费，由乙方按照上述收费标准的50%向业主或物业使用人收取（含交房时甲方最多不超过150套未售出房屋）。业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，根据按日千分之五加收滞纳金。本合同经双方签章并报市房地产管理局备案后生效。
合同签定后，原审被告向原审原告交付了全部物业，总户数为365户，其中1#至6#楼住宅合计342户（建筑面积为30505.96平方米），7#楼地上非住宅门市房23户（建筑面积为4542.26平方米），7#楼地下车库16个（面积为725.26平方米）。
原审原、被告签订该合同之前，2012年5月10日，原审被告与丹东市第五建筑工程公司第十一项目部林伟华签定了一份待售楼盘协议书及四份以房抵顶工程款合同，将1号楼1单元、2单元、4单元、5号楼5单元，共计48套房屋抵顶工程款计13259536.80元。
2014年3月20日，原审原告隆成物业向丹东市物价局提交了丹来字[2013]22号《关于物业管理服务费收费标准的请示》及双方于2013年3月14日签订的《住宅小区前期物业管理委托合同》，同时申请物业收费标准为，收费标准为多层住宅0.8元/平方米*月，商业网点1.5元/平方米*月，车库1.2元/平方米*月，非住宅建筑5元/平方米*月。
2014年10月28日，丹东市物价局以丹价审发[2014]86号下发了丹东市物价局关于梧桐苑小区前期物业服务费标准的批复，梧桐苑小区金兴路8-1号至金兴路8-6号楼商品住宅物业服务费收费标准为0.6元/月*平方米（建筑面积）。有效期至2015年9月止。非住宅的物业服务费实行市场调节价。具体收费标准有业主或物业使用人与物业公司协商确定，并报市价格主管部门审核备案后试行。
2013年5月28日至2014年11月11日期间，原审被告于2013年5月28日给付原审原告物业开办费30000元，滕伟钢写有收条。7月19日，滕伟钢向原审被告借款10000元，写有借条。8月29日，滕伟钢向原审被告借款20000元，写有借条。2014年7月10日，隆成物业收到原审被告物业费50000元，隆成物业出具了物业费收款收据。9月9日，滕伟钢收到原审被告现金2700元，用于楼道灯电卡储值，写有收条。10月28日，滕伟钢收到原审被告给付物业费50000元，写有收据。11月11日，滕伟钢收到原审被告给付物业费50000元，写有收据。以上七笔除2700元为现金外，其余18万元均为转账支票，合计212700元。
2015年，原审被告收到两张物业费发票，一张是2015年3月30日发票，金额155000元，另一张是2015年8月24日地税九连城分局代开发票，金额是135000元，原审被告于2015年3月31日、2015年9月25日将两张税务发票合计29万元以物业费入账，将已支付的物业费212700元冲减后，尚欠物业费77300元。
2015年9月8日，原审原告第二次关于梧桐苑小区物业费的申请，主要内容是，因为原物价局的审批将于2015年9月28日到期，申请下一年度物业费按照0.80元/平方米*月收取。并附有一份2015年10月14日签定的落款日期为2013年6月1日的《梧桐苑小区前期物业委托服务合同》。
2015年11月27日，原审原告向原审被告送达一份催费通知，通知内容是：被告欠原告2013-2015年度物业费总额为53.8679万元；业主赔偿垫付款6.4万元；老客户带新客服物业费0.5万元，总金额为60.7679万元（已支付15.5万元），截止2015年11月27日最终欠款应支付余额为45.2679元。通知被告于7日内交纳所拖欠全部欠款，未按时交纳应支付物业管理费，物业公司可以应缴金额按日0.5%向开发公司加收滞纳金。并附有物业费统计表。
2016年1月6日，丹东市物价局作出丹价审发【2016】4号批复。批复的内容是：同意继续执行丹价审发【2014】86号文件，有效期延至2015年2月份。梧桐苑小区金兴路8-1号至金兴路8-6号楼商品住宅物业服务费收费标准为0.6元/月*平方米（建筑面积）。
原审原、被告约定《住宅小区前期物业管理委托合同》履行期间自2013年6月1日起至2016年5月30日期限届满共1094天。该小区1#至6#商品房住宅342户，在2016年5月30日之前陆续入住287户（包括抵顶给五建公司林伟华的48套房屋中，入住38户，没入住10户），未入户55户（空置房屋）。车库16户，入户3户，未入户13户（空置车库）。非住宅商业用房23户，入住11户，未入户12户（空置门市网点），完全空置房屋数量80户。
一审法院再审认为，关于本案中应以哪份合同作为结算依据问题。原审原、被告之间确实存在前期物业委托服务合同关系，虽然原审原、被告各自提供了有双方签字盖章的物业合同，两份合同在形式和内容上各不相同，与在房产部门备案的合同原件和物价部门备案的物业合同也有差异。因原审原、被告均未提供与房产部门备案合同一致的物业合同，原审原告向物价部门递交《关于物业管理服务收费标准的请示》时，按物价部门的要求附送了2013年3月14日双方签字盖章的《住宅小区前期物业管理委托合同》，故应以此合同作为处理双方物业服务合同纠纷的依据。
关于物业费如何计算问题，原审原、被告对梧桐苑小区中342户商品房的建筑面积，23户门市房的建筑面积，13个车库的建筑面积，前期物业合同起始时间2013年6月1日至各业主的入住日期以及物价部门批复商品房住宅物业费0.6元/平方米*月均无异议。原审被告在庭审时对原审原告以商业用房按1.5元/平方米*月、车库按1.2元/平方米*月标准向物价部门申请物业费表示认可，法院对此予以准许。根据各业主入住日期不同，业主入住前所产生的前期物业费用均为空置房屋所发生的费用。按物价部门备案合同规定，空置房屋的物业服务费按收费标准的50%向业主或物业使用人收取，即住宅0.3元/平方米*月，商业用房0.75元/平方米*月，车库0.6元/平方米*月。现计算出原审被告应该支付前期物业费总额为227,435.12元。
原审被告提出已支付物业费212700元，原审原告辩解收到的款项中有30000元是物业开办费，不属于物业费用，应由原审被告自己承担，剩余182700元是原审被告给付的劳务费，不是物业费。原审原告提出开办费是由原审被告自己承担，不属于物业费，法院予以支持。原审原告法定代表人在六次领取210000元转账支票时，均给原审被告出具了物业费收据、收条和借条，后将转账支票以劳务费形式存入其个人账户，故对原审原告这一辩解，法院不予支持。
关于滞纳金标准问题，《前期物业服务合同》中约定的逾期支付物业服务费滞纳金性质上属于违约金，而违约金主要是弥补逾期付款所造成的损失。本案中，原审被告没有给付物业费，给原审原告造成的实际损失就是所欠物业费产生的银行利息。原审原告按日千分之三主张滞纳金93万元已经远远超过实际损失百分之三十，原审被告对此请求人民法院予以适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原审被告的这一请求符合法律规定，法院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
因现行法律中对如何调整违约金没有明确规定，本案中可以根据中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算违约金。以物业费总额为227,435.12元为基数，按照年利率4.75%计算违约金为25740.84元。
根据以上统计，原审被告应该支付全部物业费总额为227435.12元，扣除已支付物业费182700元，原审被告实欠物业费为44735.12元。原审被告应承担所欠物业费的违约金为25740.84元，但原审被告已支付物业费182700元按照年利率4.75%计算发生的利息16368.80元，应从违约金25740.84元中扣除，原审被告还应支付违约金9372.04元。
关于楼道灯费15680元，楼道灯属于公共设施，楼道灯费用在前期物业合同中没有约定，法院不予支持。
另外，原审原告诉讼中提出非住宅收费标准为按5元/平方米*月收取，该标准已远远超过丹东市物价部门关于《丹东市物业服务管理规定（试行）》的一级收费标准即1.00元/月平方米，故对这一主张，法院不予支持。原审被告庭审中提出以房抵顶工程款的房屋64套，此部分物业费用应由实际施工人林伟华承担，根据代售楼盘协议和以房顶款合同可以证明原审被告只以48户商品房住宅抵顶工程款，该批顶债房屋的所有人仍是原审被告，根据《物业管理条例》的规定，物业费应由原审被告承担。原审原告提出原审被告提供的两张物业费发票不是其所开，对该发票的真伪不属法院审查范围，原审原告可到相关行政机关请求甄别处理。
判决：一、撤销辽宁省丹东市振安区人民法院（2016）辽0604民初538号民事判决；二、原审被告丹东华晨中际房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原审原告丹东隆成物业服务有限公司前期物业费44735.12元及违约金9372.04元，合计54107.16元。并以44735.12元为基数自2016年6月1日起按年利率4.75%计算利息亦于判决生效后十日内给付；三、驳回原审原告丹东隆成物业服务有限公司的其他诉讼请求；案件受理费22926元，由原审原告丹东隆成物业服务有限公司承担22311元，原审被告丹东华晨中际房地产开发有限公司承担615元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的焦点问题为一审再审程序是否违法及涉案物业费应该采信哪份物业服务合同作为计算的标准和范围。
关于第一个焦点问题，上诉人主张一审再审两次开庭没有辩论环节，故意偏袒被上诉人，但经查阅一审卷宗，两次庭审均有辩论阶段，上诉人法定代表人亦在两次庭审笔录签字，故上诉人提出的本案存在故意偏袒被上诉人的上诉理由，不能成立。
关于第二个焦点问题，本案中，落款日期为2013年3月14日物业服务合同共有三份，分别为物价部门存档一份，华晨中际手中持有一份，房产部门存档一份。在物价部门的物业服务合同是隆成物业向物价部门请示物业管理服务收费标准时向物价部门提交的，该份物业服务合同与华晨中际手中持有的物业服务合同内容基本一致，物价部门亦依据隆成物业申请和其提供的物业服务合同作出了物业服务费标准的批复。房产部门存档的物业服务合同与上述两份物业服务合同形式与内容均存在差异，且有瑕疵之处，不应作为本案物业服务费的计算依据。而隆成物业向法院提起诉讼依据的是落款日期为2013年6月1日的物业服务合同，该合同中约定非住宅房屋按5元/平方米*月标准收取物业费，该标准不符合丹东地区实际情况，且上诉人在签订第二份物业委托服务合同后仍以非住宅房屋1.2元/平方米*月的标准向被上诉人催要相关的物业费。同时，该物业服务合同存在明显瑕疵，如该物业服务合同第十五条约定委托管理期限为10年，但起始时间为2013年6月1日起至2019年6月1日止。双方约定履行合同中如发生争议，报请不相干的丹东市振安区太平湾街道办事处进行调解。综上，2013年6月1日物业服务合同，不能作为涉案物业费的计算依据，应以隆成物业向物价部门提交的物业服务合同作为本案物业费的计算依据。依据物价部门备案的物业合同计算，物业费的数额为227435.12元。现被上诉人提出已给付212700元，但上述款项中有30000元系物业开办费，不应计入物业费，剩余182700元上诉人辩称是劳务费，不是物业费，但从上诉人法定代表人出具的收据来看其中150000元明确注明为物业费，剩余款项被上诉人亦作为被上诉人公司的物业费入帐，故182700元应为被上诉人已付的物业费，应从欠付物业费中予以扣除。
综上所述，丹东隆成物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22926元，由上诉人丹东隆成物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马晓明
审判员 沈 白
审判员 李大为
二〇一八年三月二十九日
书记员 王丽娜