湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终1814号
上诉人（原审原告）：内蒙古包钢钢联股份有限公司，住所地内蒙古自治区包头市昆区河西工业区。
法定代表人：魏栓师，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵世强，该公司员工。
委托诉讼代理人：李镔，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：武汉市龙伟物资有限责任公司，住所地武汉市江汉区民意四路92号。
法定代表人：程昭勇，该公司经理。
委托诉讼代理人：邬仲奇，湖北今天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：程昭勇，男，1967年12月17日出生，汉族，武汉市龙伟物资有限责任公司总经理，住址武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：邬仲奇，湖北今天律师事务所律师。
原审第三人：武汉市禾诚贸易有限责任公司，住所地武汉市江岸区解放大道1598号。
法定代表人：程昭勇，该公司经理。
委托诉讼代理人：邬仲奇，湖北今天律师事务所律师。
上诉人内蒙古包钢钢联股份有限公司（以下简称包钢公司）因与被上诉人武汉市龙伟物资有限责任公司（以下简称龙伟公司）、程昭勇、原审第三人武汉市禾诚贸易有限责任公司（以下简称禾诚公司）买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民二初字第02155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
包钢公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。1.诉争房产存在抵押、查封的情形导致合同成为事实上或法律上履行不能的认定，没有法律依据。诉争房产不存在合同订立前后法律规定的变化，可通过由两被上诉人偿还债务解除查封、抵押，不存在客观或永久不能履行的情形。2.《筹资协议》、《协议》签约主体系龙伟公司，其负有履行合同义务。因此，应由龙伟公司向上诉人履行过户义务。3.根据物权优先原则，上诉人对诉争房产的主张属于物权变动，而诉争房产上抵押、查封的设立滞后于上诉人实际占有使用诉争房屋，且诉争房屋的抵押、查封系因程昭勇对外债权债务引起，不能对抗上诉人的物权取得。4.诉争房产已多次转让，一审的判决结果将造成纠纷不断。
龙伟公司、程昭勇共同辩称，一审判决认定事实错误。在2001年的《协议》中，双方对账结果被上诉人龙伟公司尚欠上诉人包钢公司1067505.4元的事实并不存在，该协议的主债权不存在，所以冲抵欠款200000元不合理，双方并没有进行过交易，诉争房屋的所有权属于程昭勇，与上诉人无关。
禾诚公司述称，对于双方当事人的纠纷不清楚，2001年的《协议》虽然加盖了禾诚公司的印章，但没有法定代表人的签字，禾诚公司当时已不在程昭勇的控制下，本案应发回重审。
包钢公司向一审法院起诉请求：1.判令龙伟公司、程昭勇共同履行《协议》中约定的义务，向包钢公司履行位于武汉市江汉区西北湖碧湖花园3栋2单元302号房屋的过户义务；2.本案所有诉讼费用由龙伟公司、程昭勇共同承担。
一审法院认定事实：1996年7月28日，包头钢铁公司销售处驻武汉售后服务处（作为甲方）与龙伟公司（作为乙方）签订《筹赁协议》（证据形式为复印件）约定，为适应甲方的发展需要，以乙方名义共同在武汉碧湖花园购买三室两厅公寓一套，价值316000元，乙方投资200000元，甲方投资116000元。经双方协商此公寓由甲方居住，在居住期间甲方每月支付乙方租金3000元；今后经双方协商，甲方可按现价316000元，即再付乙方200000元，此房产权移交甲方，如甲方不购此房，经协商，当乙方付甲方116000元后，产权归乙方。同年8月2日，包钢公司的关联公司即包头钢铁稀土公司支付购房款116000元，程昭勇之弟程昭刚作为领款人领取该笔款项。2001年1月11日，包头钢铁（集团）有限公司武汉销售分公司（作为甲方）与龙伟公司（作为乙方）、禾诚公司（作为丙方）签订《协议》约定：经甲、乙双方对账，截止2000年4月30日，乙方尚欠甲方货款1067505.4元。经双方协商，甲方与乙方于1996年共同购房一处，乙方投资200000元，将此房投资款冲减欠款200000元，房屋归甲方所有，剩余欠款867505.46元。有关房产过户费用也同时从欠款中予以冲减。乙方负责办理产权变更手续，经甲、乙、丙三方协商同意，乙方债务由丙方履行，从本协议签订之日起，乙方不再就此货款对甲方承担债务，甲方不再就此货款对乙方享有债权……。协议签订后，包钢公司于1997年入住诉争房屋，并于1998年5月7日办理通电通水通气相关手续，通电报装登记户名为包头钢铁（集团）有限公司武汉销售分公司负责人张义东、水表报装登记户名为包钢公司职工李镔，燃气报装登记户名为包钢公司职工于家利。2001年，程昭勇将诉争房屋“两证”、《商品房购销合同》及相关购房票据交包钢公司收执。2006年，包钢公司将诉争房屋转让给案外人，并将诉争房屋“两证”交案外人收执，案外人自2006年在诉争房屋中居住至今。现包钢公司以龙伟公司未为其办理房屋过户手续为由，向一审法院提起诉讼，要求判如所请。
一审法院另查明，程昭勇于1999年7月29日与武汉明鸿房地产开发有限公司（以下简称明鸿公司，已于2005年3月24日注销）签订《商品房购销合同》约定，由程昭勇购买汉口西北湖碧湖花园3栋2单元3层206室，销售面积107.06平方米，总价款316000元。合同签订后，程昭勇于同年8月9日一次交清了房款316000元。诉争房屋于2000年1月21日和6月6日分别办理房屋“两证”，房屋“两证”均载明诉争房屋坐落地址为江汉区碧湖花园3栋2单元302室。汉口西北湖碧湖花园3栋2单元3层206室与江汉区碧湖花园3栋2单元302室系同一房号。
2007年10月12日，程昭勇以房屋“两证”遗失为由，在《长江日报》上刊登权属证书补发公告，自公告之日起六个月后，程昭勇到原登记机关申请补发房屋“两证”，房屋“两证”办理日期为2008年5月16日和5月30日，武汉市房地产平面图下方的检查日期为1997年9月。房屋坐落地址为江汉区碧湖花园3栋2单元3层2室。
一审法院还查明，1989年7月，包头钢铁公司更名为包头钢铁稀土公司。1994年8月31日，包头钢铁稀土公司恢复原名称即包头钢铁公司。1998年6月1日，包头钢铁公司改组为包头钢铁（集团）有限责任公司。2000年9月7日，包头钢铁（集团）有限责任公司武汉销售分公司更名为包钢公司武汉销售分公司。包钢公司武汉销售分公司属包钢公司下设的分支机构，该企业状态为吊销。包头钢铁公司销售处驻武汉售后服务处属包钢公司的内设机构。
一审法院再查明，针对诉争房屋：1.武汉市房屋抵押记载信息单载明，抵押人程昭勇，抵押权人汉口银行股份有限公司江汉支行，对诉争房屋设定抵押，设定日期为2011年8月15日；2.武汉市房屋查封信息单载明，被执行人程昭勇，被查封坐落即诉争房屋地址，执行书文号为武汉市黄陂区人民法院作出的（2014）鄂黄陂前民初字第00249-1号，查封日期为2014年6月26日；3.武汉市房屋查封信息单载明，被执行人程昭勇，被查封坐落即诉争房屋地址，执行书文号为武汉市江岸区人民法院作出的（2014）鄂江岸保字第00465号，查封日期为2014年6月27日。审理中，包钢公司向一审法院提出财产保全的申请，要求查封程昭勇名下位于武汉市江汉区碧湖花园3栋2单元302室房屋，并已提供担保。经一审法院审查后，做出（2015）鄂江汉民二初字第02155号民事裁定，对程昭勇名下位于武汉市江汉区碧湖花园3栋2单元302室房屋予以查封。
审理中，双方对下列问题存在较大分歧：
1.诉争房屋与本案是否存在关联。包钢公司认为登记在程昭勇名下的房屋就是诉争房屋。程昭勇则认为诉争房屋属其个人财产，与本案无关。一审法院认为，虽然《筹赁协议》和《协议》均系龙伟公司签订，但鉴于程昭勇系龙伟公司法定代表人的特殊身份，在实际履行协议时，将诉争房屋登记在程昭勇名下，且程昭勇于2001年将诉争房屋“两证”、《商品房购销合同》及相关购房票据交包钢公司收执的事实，结合武汉市公安局北湖街派出所出具的证明综合分析，可认定登记在程昭勇名下的房屋就是《筹赁协议》和《协议》约定的诉争房屋。尽管程昭勇于2007年提出申请，后于2008年对诉争房屋重新办理了房屋“两证”，但该事实不能推翻其已于1997年将诉争房屋交付包钢公司占有并使用多年的事实。故对程昭勇主张的诉争房屋属其个人财产，且与本案无关的辩称意见，一审法院不予采信。
2.关于诉讼时效。程昭勇认为，《筹赁协议》于1996年签订，至包钢公司于2015年提起诉讼，跨度20年，本案早已超过诉讼时效。包钢公司则认为，请求履行过户义务的诉请具有物权性质，不是诉讼时效的客体。本案中程昭勇已将诉争房屋“两证”、《商品房购销合同》及相关购房票据交包钢公司收执，且包钢公司实际对诉争房屋占有并使用多年，包钢公司作为实际的买受人请求办理权属证书登记的主张具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。一审法院认为，包钢公司的主张有理，且双方在《协议》中并未约定具体的办证期限，龙伟公司、程昭勇未履行过户义务的违约行为一直处于持续状态，故一审法院对包钢公司的主张予以采信。
3.关于主体资格问题。包钢公司认为其具有诉讼主体资格。程昭勇则认为，包钢公司的诉讼主体不适格。一审法院认为，一审法院曾以包钢公司系不适格主体为由做出（2015）鄂江汉民二初字第02155号的民事裁定，经武汉市中级人民法院审理后，做出的（2016）鄂01民终字3898号民事裁定对一审法院做出的民事裁定书予以撤销，（2016）鄂01民终字3898号民事裁定作为生效的裁判文书已经认定包钢公司是本案的适格主体，并指令一审法院继续审理。故程昭勇仍坚持认为包钢公司不是本案适格主体的抗辩主张，一审法院不予采信。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）……。本案中，包钢公司、龙伟公司与禾诚公司签订的《协议》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应予认定。各方当事人均应按合同约定享受权利和履行义务。包钢公司内设的下属机构包头钢铁公司销售处驻武汉售后服务处与龙伟公司签订的《筹赁协议》虽然不符合证据的形式要件，但该《筹赁协议》能够与《协议》相互印证，证明诉争房屋的价款及对诉争房屋后期的处理意见，故对《筹赁协议》的证明目的，一审法院予以采信。《筹赁协议》签订后，包钢公司按《筹赁协议》的约定支付购房款116000元。《协议》签订后，包钢公司按《协议》的约定将龙伟公司的购房投资款200000元从其应付的货款中予以扣减的行为，实际就是包钢公司支付购房款的行为，包钢公司按《协议》履行约定的义务后，龙伟公司未按《协议》约定履行为包钢公司办理诉争房屋过户的义务，属违约行为，其应承担继续履行的违约责任。又因诉争房屋登记在程昭勇名下，故对包钢公司要求龙伟公司、程昭勇共同履行《协议》义务，向包钢公司办理诉争房屋过户义务的诉讼请求，理应得到支持。但因诉争房屋于2011年8月15日至2014年6月27日期间先后被设定抵押和被多次查封，诉争房屋存在法律上和事实上不能履行的情形。经一审法院释明，包钢公司不同意变更诉讼请求，仍坚持其诉讼请求，故对包钢公司的诉讼请求，一审法院不予支持。包钢公司对因诉争房屋给其造成的损失可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回内蒙古包钢钢联股份有限公司的诉讼请求。一审案件受理费6118元、诉讼保全费2126元，共计8244元，由内蒙古包钢钢联股份有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人龙伟公司、程昭勇共同提交证据一组，包括核查说明一份、情况说明两份、请示一份、通知单两份，该组证据证明2001年1月11日签订的《协议》中的对账结果不属实，对于以200000元房屋投资款冲减欠款200000元的事实不属实。
经质证，上诉人包钢公司对被上诉人龙伟公司、程昭勇共同提交证据的意见为：对于核查说明一份、2004年5月20日的通知单一份，因两份证据均提交原件予以核对，对两份证据的真实性予以认可，对其他没有提交原件核对的证据的真实性不予质证。该组证据不属于二审中的新证据，与上诉人的上诉请求无关，该组证据无法达到其证明目的。原审第三人禾诚公司对被上诉人龙伟公司、程昭勇共同提交的证据予以认可。
本院认为，对于被上诉人龙伟公司、程昭勇提交的证据一组，因上诉人包钢公司对核查说明一份、2004年5月20日的通知单一份的真实性予以认可，原审第三人禾诚公司对被上诉人龙伟公司、程昭勇共同提交的证据予以认可，本院对该两份证据的真实性予以确认。除上述两份证据外，其他证据均为无法与原件核对的复印件，上诉人包钢公司对其真实性也不予认可，本院对其他证据的真实性不予确认。因该组证据无法达到其证明目的，上诉人包钢公司对该组证据的证明目的也不予认可，本院对该组证据的证明目的不予确认。
本院对一审法院查明的事实除“1996年7月28日，包头钢铁公司销售处驻武汉售后服务处（作为甲方）与龙伟公司（作为乙方）签订《筹赁协议》”和“武汉市中级人民法院做出（2016）鄂01民终字3898号民事裁定”外的其他事实予以确认。
二审另查明，1996年7月28日，包头钢铁公司销售处驻武汉售后服务处（作为甲方）与龙伟公司（作为乙方）签订《筹资协议》。本院于2016年7月13日做出（2016）鄂01民终3898号民事裁定。
本院认为，上诉人包钢公司的下设分支机构包头钢铁（集团）有限公司武汉销售分公司与被上诉人龙伟公司、原审第三人禾诚公司于2001年1月11日签订的《协议》是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人应全面履行合同义务。被上诉人龙伟公司、程昭勇认为在上述《协议》中，双方对账结果被上诉人龙伟公司尚欠上诉人包钢公司1067505.4元的事实并不存在，该协议的主债权不存在，所以冲抵欠款200000元不合理，双方并没有进行过交易，但两被上诉人对其辩称意见并未提交充分的证据予以证明，两被上诉人的该项辩称意见，本院不予采纳。《筹资协议》签订后，上诉人包钢公司支付了购房款116000元，并按照《协议》的约定将被上诉人龙伟公司的购房投资款200000元从其应付的货款中予以扣减，上诉人包钢公司完成支付购房款的义务，被上诉人龙伟公司、程昭勇本应按照《协议》的约定协助上诉人包钢公司办理诉争房屋的所有权转移登记手续。但因为诉争房屋于2011年8月15日至2014年6月27日期间先后被设定抵押和被多次查封，经过一审法院释明，上诉人包钢公司不同意变更诉讼请求，仍坚持其诉讼请求，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”的规定和《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，一审驳回上诉人包钢公司的诉讼请求并不不当，本院予以维持。上诉人包钢公司对因诉争房屋给其造成的损失可另行主张权利。
综上所述，包钢公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但因一审判决的裁判结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6118元，由内蒙古包钢钢联股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一七年六月十三日
书记员 肖宇晴