成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第1584号原告：卢明芳，女，汉族，1952年11月22日出生，住成都市高新区兴蓉南三巷**号*单元*号。委托代理人：陶胜龙，四川博超律师事务所律师，一般授权代理人。被告：杨国吉，男，汉族，1954年9月5日出生，住成都市武侯区郭家桥西街*号*栋*单元*号。被告：林云霞，女，汉族，1964年8月29日出生，住成都高新区新园大道***号**栋*单元**号。第三人：彭聪，男，汉族，1981年6月7日出生，住成都市金牛区五里墩三巷**号**栋*单元**号。第三人：杜鹤龄，女，汉族，1989年12月4日出生，住成都市成华区建设路*号**栋*单元*号。原告卢明芳诉被告杨国吉、林云霞，第三人彭聪、杜鹤龄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，由代理审判员钟珏依法适用简易程序进行审理。因工作变动，本案先后由代理审判员刘媛媛、代理审判员钟珏担任承办人审理本案。本案于2015年5月13日由代理审判员刘媛媛依法适用简易程序公开开庭进行了审理、2016年1月20日由代理审判员钟珏依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告委托代理人陶胜龙、被告林云霞到庭参加诉讼，被告杨国吉、第三人彭聪、杜鹤龄经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。第二次开庭，原告委托代理人陶胜龙到庭参加诉讼，被告杨国吉、林云霞、第三人彭聪、杜鹤龄经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卢明芳诉称，2004年，原告经朋友介绍与被告杨国吉相识。2008年7月，被告杨国吉以生意周转资金不足申请银行贷款为由请求原告用自有住房为其提供贷款抵押担保，原告帮助提供了担保。2011年6月，该笔贷款即将到期，被告杨国吉称其已经备足还清贷款资金，贷款还清后的解除房屋抵押手续不需要原告亲自前往房管局办理，他找朋友帮忙办理即可。2011年6月17日，被告杨国吉将第三人彭聪介绍给原告，称彭聪是其朋友，对解除房屋抵押流程非常熟悉。彭聪拿出事先准备好的委托书，声称内容是房管局规定的格式文本，原告在上面签字后即可。出于对朋友的信任，原告在委托书上签字。2015年1月，突然有人来到原告家中，催告原告马上搬家腾房，称房屋产权人已经变为第三人杜鹤龄，并出示产权证给原告看，后经调查得知：2011年8月1日，第三人彭聪持原告签字的委托书与被告杨国吉、被告林云霞签订了房屋买卖合同，房屋出售价格为89600元，数日后房屋过户至被告杨国吉、林云霞名下。2013年5月26日，被告杨国吉、林云霞协议离婚。2014年12月4日，被告杨国吉将房屋转让并过户给第三人杜鹤龄。被告杨国吉、林云霞与第三人彭聪恶意串通，编造虚假事实欺骗原告，违背原告意愿，在原告毫不知情的情况下，将原告所有的房屋以畸低于市场价格的价格进行转让，三人的恶意行为违反了法律规定，严重侵害了原告的合法利益，三人签订的买卖合同应属无效。故请求判令：确认被告杨国吉、林云霞与第三人彭聪代卢明芳签订的《成都市存量房买卖合同》无效。后，原告认为涉案合同价格显失公平，故于2015年5月11日申请变更诉讼请求为：请求判令依法撤销被告杨国吉、林云霞与第三人彭聪代原告卢明芳签订的《成都市存量房买卖合同》。被告林云霞辩称，对于涉案房屋的买卖不知情，也不认识第三人彭聪。被告杨国吉经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证和法庭辩论、最后陈述的权利。经审理查明，被告林云霞与被告杨国吉系夫妻。2011年6月20日，林云霞为杨国吉出具《委托书》，载明因杨国吉、林云霞两夫妻意欲购买位于成都高新区兴蓉南三巷11号5单元5层9号房屋（以下简称涉案房屋），林云霞委托杨国吉代为办理买卖事宜。2011年6月17日，卢明芳为彭聪出具《委托书》，委托彭聪办理下列事项：一、代为到涉案房屋的贷款银行还清涉案房屋的银行贷款并领取相关的结按证明；二、代为到房屋管理部门注销涉案房屋的抵押登记并办理于此相关的一切事宜；三、代为到保险公司办理涉案房屋的退保事宜并领取退保款；四、代为办理涉案房屋地址变更及领证的相关手续（包括向有关部门申请出具房屋的地址变更证明）；五、代为查档并出售房屋、与买方签订房屋的买卖合同，并代为收取售房款；六、代为出租房屋，签订房屋的租赁合同，代收租金；七、如果买方以按揭方式购买房屋，受托人有权代为协助买方办理有关按揭的一切事宜（包括收取银行按揭款）；八、代为到房产、土地管理部门协助买方办理房屋的产权过户及土地使用权的转移登记手续并领取《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》等相关事宜。如需要以委托人的名义办理并领取该房屋的《国有土地使用证》，受托人有权代为全权办理。九、缴纳房屋的专项维修资金及转移过户手续；十、代为办理房屋减免营业税及个人所得税的一切相关事宜，并代为缴纳办理有关上述事项的正当费用和税款；十一、房屋产权证如遇遗失，代为办理遗失补证的相关手续；十二、如遇房屋拆迁，受托人有权代表办理上述房屋拆迁的一切相关事宜（含签订房屋的拆迁产权调换协议、补偿协议、领取拆迁补偿款）。委托期限为：自2011年7月17日起至上述委托事项办理完毕为止。2011年7月14日，卢明芳将涉案房屋的贷款本息结清，注销了涉案房屋的抵押权。2011年8月1日，杨国吉与卢明芳的代理人彭聪签订《成都市存量房买卖合同》，约定：卢明芳将其所有的位于成都高新区兴蓉南三巷11号5层9号房出售给杨国吉、林云霞，成交总价为89600元。另查明，杨国吉、林云霞于2003年4月22日登记结婚，于2013年5月16日离婚，双方协议涉案房屋归杨国吉所有。2014年9月4日，林云霞委托案外人冯冠华将涉案房屋转移登记至杨国吉个人名下。之后，涉案房屋再次转让，转移登记于杜鹤龄名下。此外，在案件审理过程中，经卢明芳申请，经过摇珠选定了江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司对涉案房屋2011年8月1日的价值时点进行了估价，结果为468400元。以上事实，有《成都市存量房买卖合同》、《离婚证》、《离婚协议》、《房屋信息摘要》、《委托书》、《成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书》、《房地产司法鉴定报告》、《注销他项权利登记申请》及原、被告的陈述等证据予以证明，足以认定。本院认为，卢明芳委托彭聪与杨国吉、林云霞所签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效。但双务合同中一方当事人享有权利的同时，也应承担相应的义务，当事人之间的利益应当均衡，取得的利益应与付出的对价相适应。于本案中，涉案房屋经司法鉴定，当时的市值为468400元，杨国吉、林云霞与卢明芳的委托代理人彭聪签订的购房合同，以89600元的价格成交，房屋的市值高于售卖价格的5倍有余，市值与实际成交价格形成了过于悬殊的情况，违背了涉案房屋作为商品应遵循的一般市场价值规律，造成卢明芳作为售卖方承担了过多的义务，在经济利益上遭受了重大损失，杨国吉、林云霞则以较小的对价获得了极大的利益，双方在利益上严重失衡，这种不平衡违反了等价公平原则；此外，涉案房屋的购房合同是在卢明芳本人未亲自参与的情况下，由卢明芳委托彭聪代为签订的，杨国吉、林云霞未能提供证据证明卢明芳对彭聪的委托是明确了交易价格的委托，也未证明卢明芳在彭聪代为签订了购房合同后便知晓了涉案房屋的买卖情况，卢明芳在为彭聪出具授权委托书后，未能及时了解房屋的买卖情况，直至涉案房屋产权发生变动后，涉案房屋的权利人向卢明芳主张权利时才得以知晓涉案房屋的买卖情况，从此方面考察，也可认定卢明芳对于涉案房屋的出卖，在委托彭聪签订合同的授权问题上因法律知识欠缺而致授权不明，导致彭聪签订涉案购房合同远远低于房屋的实际价值，合同双方的权利义务显著不平等，合同内容明显违反公平、等价有偿的原则，购房合同的签订存在显失公平的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”的规定，对于卢明芳主张对购房合同予以撤销的诉请予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第五十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：撤销原告卢明芳与被告杨国吉、林云霞于2011年8月1日签订的位于成都高新区兴蓉南三巷11号5层9号房屋的《成都市存量房买卖合同》。本案案件受理费减半收取50元，鉴定费5125元，由被告杨国吉、林云霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）代理审判员 钟 珏二〇一六年一月二十日书 记 员 韩亚群助理书记员李娇娇成都高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2015）高新民初字第1584号原告：卢明芳，女，汉族，1952年11月22日出生，住成都高新区兴蓉南三巷11号5单元9号。委托代理人：陶胜龙，四川博超律师事务所律师，一般授权代理人。被告：杨国吉，男，汉族，1954年9月5日出生，住成都市武侯区郭家桥西街3号1栋1单元2号。被告：林云霞，女，汉族，1964年8月29日出生，住成都高新区新园大道296号11栋2单元14号。第三人：彭聪，男，汉族，1981年6月7日出生，住成都市金牛区五里墩三巷19号89栋2单元13号。第三人：杜鹤龄，女，汉族，1989年12月4日出生，住成都市成华区建设路9号43栋2单元6号。原告卢明芳诉被告杨国吉、林云霞，第三人彭聪、杜鹤龄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，由代理审判员钟珏依法适用简易程序进行审理。后，因工作变动，本案原定审判员钟珏改由代理审判员刘媛媛担任本案先后由代理审判员刘媛媛、。后，又因工作变动，本案代理审判员刘媛媛改由代理审判员钟珏担任承办人审理本案。本案于2015年5月13日、2016年1月20日两次由代理审判员钟珏依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告委托代理人陶胜龙、被告林云霞、到庭参加诉讼，被告杨国吉、第三人彭聪、杜鹤龄经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。第二次开庭，原告委托代理人陶胜龙到庭参加诉讼，被告杨国吉、林云霞、第三人彭聪、杜鹤龄经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卢明芳诉称，2004年，原告经朋友介绍与被告杨国吉相识。2008年7月，被告杨国吉以生意周转资金不足申请银行贷款为由请求原告用自有住房为其提供贷款抵押担保，原告帮助提供了担保。2011年6月，该笔贷款即将到期，被告杨国吉称其已经备足还清贷款资金，贷款还清后的解除房屋抵押手续不需要原告亲自前往房管局办理，他找朋友帮忙办理即可。2011年6月17日，被告杨国吉将第三人彭聪介绍给原告，称彭聪是其朋友，对解除房屋抵押流程非常熟悉。彭聪拿出事先准备好的委托书，声称内容是房管局规定的格式文本，原告在上面签字后即可。出于对朋友的信任，原告在委托书上签字。2015年1月，突然有人来到原告家中，催告原告马上搬家腾房，称房屋产权人已经变为第三人杜鹤龄，并出示产权证给原告看，后经调查得知：2011年8月1日，第三人彭聪持原告签字的委托书与被告杨国吉、被告林云霞签订了房屋买卖合同，房屋出售价格为89600元，数日后房屋过户至被告杨国吉、林云霞名下。2013年5月26日，被告杨国吉、林云霞协议离婚。2014年12月4日，被告杨国吉将房屋转让并过户给第三人杜鹤龄。被告杨国吉、林云霞与第三人彭聪恶意串通，编造虚假事实欺骗原告，违背原告意愿，在原告毫不知情的情况下，将原告所有的房屋以畸低于市场价格的价格进行转让，三人的恶意行为违反了法律规定，严重侵害了原告的合法利益，三人签订的买卖合同应属无效。故请求判令：一、确认被告杨国吉、林云霞与第三人彭聪代卢明芳签订的《成都市存量房买卖合同》无效。后原告认为涉案合同价格显失公平，故于2015年5月11日申请变更诉讼请求为：请求判令依法撤销被告杨国吉、林云霞与第三人彭聪代原告卢明芳签订的《成都市存量房买卖合同》。被告林云霞辩称，对于涉案房屋的买卖不知情，也不认识第三人彭聪。被告杨国吉经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证和法庭辩论、最后陈述的权利。经审理查明，被告林云霞与被告杨国吉系夫妻。2011年6月20日，被告林云霞为被告杨国吉出具《委托书》，载明因杨国吉、林云霞两夫妻意欲购买位于成都高新区兴蓉南三巷11号5单元5层9号房屋，林云霞委托杨国吉代为办理买卖事宜。2011年8月1日，被告杨国吉与原告卢明芳的代理人彭聪签订《成都市存量房买卖合同》，约定：原告卢明芳将其所有的位于成都高新区兴蓉南三巷11号5层9号房出售给被告杨国吉、林云霞，成交总价为89600元。——请先查明原告卢明芳对代理人彭聪是如何委托的？是否包含价格的确定权？如果包含，则未必可撤销。另查明，被告杨国吉、被告林云霞于2003年4月22日登记结婚，于2013年5月16日离婚，双方协议涉案房屋归杨国吉所有。2014年9月4日，被告林云霞委托案外人冯冠华将涉案房屋转移登记至杨国吉个人名下。之后，涉案房屋再次转让，转移登记于第三人杜鹤龄名下。此外，在案件审理过程中，经卢明芳申请，经过摇珠选定了江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司对涉案房屋2011年8月1日的价值时点进行了估价，结果为468400元。以上事实，有《成都市存量房买卖合同》、《离婚证》、《离婚协议》、《房屋信息摘要》、《委托书》、《成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书》、《房地产司法鉴定报告》及原、被告的陈述等证据予以证明，足以认定。本院认为，卢明芳委托彭聪与杨国吉、林云霞所签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效。但双务合同中一方当事人享有权利的同时，也应承担相应的义务，当事人之间的利益应当均衡，取得的利益应于付出的对价相适应。于本案中，涉案房屋经司法鉴定，当时的市值为468400元，杨国吉、林云霞与卢明芳的委托代理人彭聪签订的购房合同，以89600元的价格成交，房屋的市值高于售卖价格的5倍有余，市值与实际成交价格形成了过于悬殊的情况，违背了涉案房屋作为商品应遵循的一般市场价值规律，造成卢明芳作为售卖方承担了过多的义务在经济利益上遭受了重大损失，杨国吉、林云霞则以较小的对价获得了极大的利益，双方在利益上严重失衡，这种不平衡违反了等价公平原则；此外，涉案房屋的购房合同是在卢明芳本人未亲自参与的情况下，由卢明芳委托彭聪代为签订的，从此方面考察，也可认定卢明芳对于涉案房屋购房合同的签订过于草率，致使双方的权利义务显著不平等，明显违反公平、等价有偿的原则，购房合同的签订存在显失公平的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”的规定，对于卢明芳主张对购房合同予以撤销的诉请予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第五十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：撤销原告卢明芳与被告杨国吉、林云霞于2011年8月1日签订的位于成都高新区兴蓉南三巷11号5层9号房屋的《成都市存量房买卖合同》。本案案件受理费减半收取50元，鉴定费5125元，由被告杨国吉、林云霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员钟珏二Ｏ一六年一月二十日书记员韩亚群助理书记员李娇娇