河南省方城县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1322民初字第2735号
原告：刘彦林，男，1962年11月8日生，汉族，住方城县。
委托诉讼代理人：杜春亭，河南凯仁律师事务所律师。
被告：南阳鸿达房地产开发有限公司。
统一社会信用代码：914113007457682337。
法定代表人：范怡冰，任公司董事长职务。
委托诉讼代理人：张建伟，男，1967年6月15日生，汉族，系该公司员工。
委托诉讼代理人：岳建洲，河南汉冶律师事务所律师。
被告：南阳鸿达房地产开发有限公司方城四季花城营销中心。
注册号：411322000010734。
负责人：王淑傲。
原告刘彦林与被告南阳鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达房地产公司）、南阳鸿达房地产开发有限公司方城四季花城营销中心（以下简称鸿达房产营销中心）为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜春亭、被告南阳鸿达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张建伟，岳建洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘彦林诉称：原告通过被告鸿达公司营销中心与鸿达公司2012年1月13日签订《购房声明》，原告刘彦林购买鸿达公司开发的位于方城县××镇××北××四季花城小区商业门面房，房号为21-103，面积134.52㎡，总价款为壹佰零柒万元整，预付款金额为伍拾伍万元，剩余款项在签署正式合同时付清。被告鸿达公司加盖了合同专用章。原告在当天向被告鸿达公司交款55万元，被告鸿达公司售房部向原告刘彦林出具了《收据》，注明为系付商业购房款付款，加盖了鸿达公司售房部财务专用章。2015年1月10日原告刘彦林又向被告鸿达公司付款35万元，被告鸿达公司向原告刘彦林出具了《收据》，注明为购房款，加盖了鸿达公司财务专用章。2015年2月3日原告刘彦林又向被告鸿达公司付款680390元，三次共计向被告鸿达公司支付购房款9680390元，被告鸿达公司向原告刘彦林出具了《收据》，注明为补交购房款，加盖了鸿达公司售房部财务专用章。2015年2月3日，双方签订《商品房买卖合同》，合同载明：商品房坐落位置为方城县××镇××北××四季花城小区商业门面，序号为21-103，面积134.52㎡，每平方米7285.16元，总金额玖拾捌万元。于2012年1月13日付款55万元，2015年2月3日付款4180390元，剩余房款11631元于办证前付清。2015年2月3日，被告鸿达公司将房屋交付给原告。原告进行简单装修后，委托外甥李博对外出租。2015年6月10日，李博与张国飞、付文盼签订《房屋租赁合同》，由张国飞、付文盼占有经营。被告鸿达公司向原告交付房屋一年多，虽经原告多次催促，至今没有向原告办理房产证及土地证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告鸿达公司应当在2015年5月4日前，为原告刘彦林办理房产证及土地证。被告鸿达公司没有在上述期间为原告刘彦林办理房产证及土地证，被告鸿达公司构成违约。双方签订的《商品房买卖合同》，虽然没有约定逾期办理房产证的违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告鸿达公司应当向原告刘彦林支付违约金按照中国人民银行规定的同期贷款利息计算违约金。所以请求1、判令被告即时给原告办理房产证、土地证；2、判令被告支付原告2015年5月4日至2016年8月6日违约金50000元。2016年8月6日后继续按照中国人民银行规定的同期贷款利息标准支付违约金至实际办理完毕房产证及土地证之日。3、判令被告鸿达公司的承担连带责任。4、判令被告承担诉讼费保全费。
被告鸿达房地产公司辩称：对于原告所诉事实无异议，同意承担违约责任，但是依据合同第十五条约定，我们承担的违约金为已付房款的0.01%，而不像原告诉称的对违约金没有约定。对原告起诉的第一个请求，因会牵扯行政方面的问题，所以在南阳市的法院一般不予受理这方面的案件。关于保全费问题，该我们承担，我们就承担，不该我们承担，我们就不承担。
被告鸿达房产营销中心未到庭，无答辩。
经审理查明：2012年1月13日原告通过被告鸿达公司营销中心与鸿达公司签订《购房声明》，约定原告刘彦林购买鸿达公司商业门面房134.52平方米，总价款为107万元。原告在《购房声明》签订当天向被告鸿达公司交款55万元，其后原告刘彦林于2015年1月10日付款35万元，2015年2月3日又付款680390元，三次共计向被告鸿达公司支付购房款9680390元。被告鸿达公司均向原告刘彦林出具了《收据》。2015年2月3日，双方签订《商品房买卖合同》，合同载明：该商品房系开发的方城县××镇××北××四季花城小区商业门面，序号为21-103，面积134.52㎡，每平方米7285.16元，总金额98万元。剩余房款11631元于办证前付清。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。2015年2月3日，被告鸿达公司将房屋交付给原告，原告已对外出租。但此后被告未向房地产登记部门提供完备的登记办手续，原告至今未取得房产证及土地证。
本院认为：被告鸿达房产营销中心系被告鸿达房地产公司内设机构，虽然在工商机关备案，但不具备独立法人人格，没有独立的财产，不能独立承担民事责任，故不具备民事主体资格，原告请求鸿达房产销售中心承担连带责任，本院不予采纳。本案房屋买卖合同不违背法律规定，主体资格合法，意思表示真实，为有效合同。因被告未向房地产登记部门提供登记备案手续，致使原告未能取得房地产权属证书，庭审中被告自愿承担合同约定的相应违约责任，即认可违约金为已交房款9680390元×0.01%＝96.8元，本院予以确认。原告请求按照中国人民银行规定的同期贷款利息计算违约金，没有事实根据。所引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款的规定，前提是“没有约定违约金”，而本案违约责任约定明确，故该法条本案并不适用。本院认为，办理房地产权属证书是行政权行使的范畴，司法权在民事诉讼中不适宜干涉，且本案合同仅约定被告负有提供办证资料的义务，并未约定被告负有直接为原告办证的义务，故原告请求判令被告直接为其办理房地产权属证书本院亦不能支持。因被告负有及时提供登记必须的备案资料的义务，为促使被告及时履行义务，本院应当明确被告履行提供登记备案资料的期限。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告南阳鸿达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘彦林支付违约金96.8元。
二、被告南阳鸿达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向房地产登记机关提供案涉房地产的相应登记资料。
三、驳回原告刘彦林的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。
案件受理费1150元，保全费5000元，由被告南阳鸿达房地产开发有限公司负担5050元，原告刘彦林负担1100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 杜芙蓉
审判员 张振山
审判员 杨保存
二〇一七年三月二十二日
书记员 靳安东