广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）粤高法民一申字第1909号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：林春荣，男，1966年8月13日出生，汉族，住广东省海丰县。
委托诉讼代理人：陈土胜，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张创明，男，1961年3月25日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。
委托诉讼代理人：陈伟岳，广东晟典律师事务所律师。
原审第三人：林少文，男，1952年12月25日出生，香港特别行政区居民。
再审申请人林春荣因与被申请人张创明及原审第三人林少文因申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第2317号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
再审申请人林春荣申请�审称：（一）案涉房产早在一审法院查封之前，申请人就通过中介方向第三人购买了，依法网签了正式的《存量房买卖合同》，并支付了全部房款，且实际占有了案涉房屋。一二审在没有任何证据反驳上述事实的情况下，未依法按“谁主张、谁主张”来分配举证责任和认定事实，反而加重申请人举证责任，最终以推定方式认定申请人未付清房款和占有房屋，认定事实存在严重错误。合同签订后，申请人分别于2011年8月22日和同月23日通过银行转账方式向第三人支付了人民币960万元和6475257元，全额付清了房屋房款。即使是按照合同约定是多付了房款，那也是多付了钱，而非少付了房款。首期款和二期购房款的收据等证据均是直接书证，且部分属于档案资料，具有极强的证明力。原审法院在没有其他有力证据可以否定申请人上述证据的情况下，应当判决被申请人承担举�不能的后果，而不能仅凭被申请人口头提出的主张，以及合同成交价低于申请人实际付款金额的原因而轻易否定了申请人已付清全部房款的事实。如果法院认为申请人未足额付款，那么就应当查清案涉房屋的实际成交价是多少。如果申请人未付清全款，法院还应根据《民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定要求申请人付清余款，在申请人不缴交余款的情况下才能驳回申请人的解封请求。（二）申请人已在一审法院查封案涉房屋前已实际占有了案涉房屋。申请人早在2011年8月初就接收了案涉房屋，并与2011年8月就将房屋交付租赁方使用，以上事实有房屋所在的物业管理公司广州银华物业管理公司出具的《客户迁入通知书》及《证明》等证据证实。银华公司于2011年9月7日向租赁方龙浩公司出具发票记载的就是管理费和车位停车费，而一审法院的查封�2011年9月9日，即案涉房屋被查封前已由申请人实际占有。（三）申请人是善意第三人，对案涉房屋未办理过户登记手续没有过错。在申请人向第三人付清房款后，2011年8月22日双方就到房管部门申请办理过户手续并交齐相关税费，但是因为房屋已被查封无法过户。（四）被申请人与第三人有恶意串通的重大嫌疑，一审法院却应其要求积极快速查封案涉房屋，超出了正常的范围。原审法院明显偏袒一方当事人，违背了公平正义的原则。（五）本案作出二审判决的时间是2015年11月23日，而在判决作出前《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》已于2015年5月5日开始实施。根据该规定第三十二条规定“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定。”，因此本案应按本规定进行审理。规定第二十八条规定：“金钱债权执行中�买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”很明显，本案的情形符合该条款的规定，申请人对案涉房屋具有排除执行的实体权利，法院应支持申请人的异议请求。据此，请求再审，撤销二审判决，依法作出公正判决。
被申请人张创明提交意见称：（一）申请人在天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1784号案中，依据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释（2004）15号）第十七条提出执行异议。申请人必须对此充分举证符合该条规定，而非由其他方举证证明买受人不满足条件。（二）对于购房款，申请人明显多付了合同约定的房款，二审中申请人也确认与第三人不存在其他经济往来，申请人对此的解释不一致，故申请人未提供其与第三人对房屋实际交易条件的相关约定、无法证明其实际总成交价情况下，也无法确定其确已付清案涉房屋的购房款。（三）对于房屋的交付问题，申请人并未提供其与第三人之间的房屋交接手续。本案中的证据主要是案涉房屋承租方龙浩公司及物业管理公司出具的书面材料。虽然申请人据此主张是其将房屋出租给龙浩公司使用，但其主张的龙浩公司使用房屋时间在其购房时间之前，这显然是不合情理的。因此，申请人并未充分举证证明与第三人之间的交楼时间。综上，请求驳回申请人的再审申请。
本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。本案中，被申请人作为申请执行人，申请对案涉房产（广州市天河区珠江新城华明路13号1801房、1803房）许可执行。申请人林春荣在执行过程中提出案涉房产在法院强制执行之前已由其向第三人即被执行人购买，签订了房屋买卖合同并支付了全部房款及实际占用该房产，但房屋因存在查封情况在付清房款后未能办理过户手续，综合以上情况可以排除法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然案涉房屋的查封在该司法解释生效之前，但查封行为一直持续到该司法解释生效，故本案应适用该司法解释的规定。案涉房产已由申请人与第三人于2011年8月22日签订《存量房买卖合同》，合同签订后申请人按合同约定的支付期限向第三人支付了购房款16075257元。对于占有问题，现在房屋使用方广东龙浩公路桥梁工程有限公司出具证明从2011年9月份起从申请人处承租案涉房屋，房屋所在的广州银华物业管理有限公司也出具证明2011年9月到12月之间的物业管理费、水电费等相关费用由广东龙浩公路桥梁工程有限公司支付。申请人与原审第三人于2011年8月22日到房管部门办理案涉房屋产权过户递件手续，但因房屋属于查封状态无法办理过户手续。综合以上情况，申请人提出排除执行的理由符合上述法律规定。虽然对本案房屋的真实交易价格存在争议，但申请人至今付给原审第三人的房款为16075257元，比双方合同约定的数额要多，按当时案涉房产的市场价该数额即使不是全部房款，也应该是支付了大部分的房款。如果申请人未付清全部房款，原审法院可在查明后要求申请人将剩余价款交付执行即可。原审法院作出许可执行的判决，适用法律错误。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百九十五条第一款，《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第二条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
指令广东省广州市中级人民法院再审本案；
再审期间，中止原判决的执行。
审 判 长 佘琼圣
代理审判员 许东平
代理审判员 黄玉霞
二〇一六年九月三十日
书 记 员 彭 群