江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南商初字第1346号
原告中国工商银行股份有限公司无锡分行，住所江苏省无锡市五爱路30号。
负责人耿立波，该行行长。
委托代理人杨鹏飞，系江苏创凯律师事务所律师。
委托代理人姚卫兴，系公司职工。
被告熊瑞琴。
被告无锡太湖山庄度假村有限公司，住所江苏省无锡市南湖大道588号17-19楼。
法定代表人杭河水，该公司执行董事。
委托代理人鹿锡南、周宇明，均系江苏梁溪律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡工行）与被告熊瑞琴、无锡太湖山庄度假村有限公司（以下简称太湖山庄公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告无锡工行的委托代理人杨鹏飞、太湖山庄公司的委托代理人鹿锡南到庭参加诉讼。被告熊瑞琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告无锡工行诉称：无锡工行借给熊瑞琴540万元用以购房，借款期限为14年。太湖山庄公司对上述借款本息提供连带责任保证。合同履行过程中，熊瑞琴未按约还款。故要求宣布借款立即到期并提前收贷，要求：1、熊瑞琴立即归还借款本金4917855.74元及相应利息（计算至2012年11月20日为95788.32元，此后按借款合同约定利率上浮50%计算）。2、熊瑞琴支付律师代理费109805元。3、实现房屋抵押权。4、太湖山庄公司对上述第一、二项还款承担连带保证责任。5、本案诉讼费由被告承担。
被告熊瑞琴未作答辩，亦未提供相应的证据。
被告太湖山庄公司辩称：无锡工行与熊瑞琴、太湖山庄公司签订的个人购房借款担保合同中，无锡工行与太湖山庄公司约定的担保条款仅选择了阶段性担保，对于阶段性担保中A、B两个选项未作出选择，该合同系无锡工行提供的格式合同，因此应当作出不利于无锡工行的解释，现熊瑞琴购买的房屋已办理了抵押预告登记，所以太湖山庄公司不应当承担担保责任，要求法院驳回无锡工行对太湖山庄的诉讼请求。
经审理查明：2011年1月12日，无锡工行与熊瑞琴、太湖山庄公司签订个人购房借款担保合同一份，约定：无锡工行借给熊瑞琴540万元用于购买无锡市长广溪庄园XXX的房产；借款期限为14年，实际放款日与到期日以借据为准；贷款发放或继续发放的前提条件为已办妥抵押权预告登记或贷款人认可的其他贷款保障措施生效并持续有效；借款利率为基准利率水平上下浮15%；熊瑞琴以按月等额本金还款法（按月计息）归还借款本息；熊瑞琴未按合同约定偿还借款的，无锡工行有权计收罚息，罚息利率在合同约定利率基础上加收50%；若熊瑞琴连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息，无锡工行有权宣布合同提前到期，要求熊瑞琴提前清偿借款本息；订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的业务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人熊瑞琴承担；熊瑞琴以购买的无锡市无锡市长广溪庄园XXX房屋对上述借款提供抵押担保。
合同中还载明：太湖山庄公司提供阶段性连带责任保证，太湖山庄公司对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记的信息的房屋他项权证书。B、本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。C、其他。无锡工行与太湖山庄公司对于免除保证责任条件的选项并未进一步约定。
合同订立后，2011年2月12日，无锡工行与熊瑞琴就抵押房产办理抵押预告登记手续，但至今未办理正式的抵押登记手续。
还查明：无锡工行于2011年4月22日划付了借款540万元，借款凭证载明，起息日为2011年4月22日，借款期限为14年，借款到期日为2025年4月22日。
合同履行过程中，熊瑞琴未按约还本付息，截至2012年11月20日，已连续逾期3期，累计逾期4期，尚欠借款本金4917855.74元及利息95788.32元。
另查明：2012年11月26日，无锡工行与江苏创凯律师事务所订立委托代理协议一份，约定，无锡工行委托江苏创凯律师事务所代理其与熊瑞琴、太湖山庄公司借款合同纠纷一案，并支付律师代理费109805元。
上述事实，有个人购房借款担保合同、借款凭证、借款人违约本金及利息表、预告登记证明、委托代理协议、律师费发票、身份证等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：本案的争议焦点是太湖山庄度公司是否应当承担担保责任。
本院认为：无锡工行与熊瑞琴、太湖山庄公司签订的个人购房借款担保合同合法有效。熊瑞琴未按约还本付息，截至2012年11月20日，已连续3期逾期还款，已构成违约，无锡工行有权按合同约定主张提前收回全部借款本息并要求熊瑞琴承担律师费。虽然在个人住房借款担保合同中约定以熊瑞琴的房产作为抵押担保，但相关房产仅办理预告抵押登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，无锡工行未取得房屋他项权证，故无锡工行要求以抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，不予支持。
关于争议焦点，本院认为：无锡工行与熊瑞琴、太湖山庄公司在个人购房借款担保合同中约定贷款发放或继续发放的前提条件为已办妥抵押权预告登记。本案中，预告抵押登记办妥时间在实际放款日之前，因此太湖山庄及熊瑞琴办理抵押权预告登记应为贷款发放的条件而非太湖山庄公司担保责任的免除条件。双方在保证条款中明确约定了阶段性担保，虽然对于免除保证责任条件并未作选择，但从探索各方当事人签订合同时的真实意思表示及结合个人购房借款担保合同的前后条款对照来看，对于太湖山庄公司保证责任免除条款的约定应为双方保证无锡工行对物的担保具体实现后可免除担保责任。因此本案应视为无锡工行和太湖山庄公司约定了阶段性担保，太湖山庄公司担保责任免除条件应为正式抵押权证办妥并交付，现正式抵押权证并未办妥，所以太湖山庄公司在本案中应当承担连带担保责任。
本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、熊瑞琴于本判决生效后3日内归还中国工商银行股份有限公司无锡分行借款4917855.74元及相应利息（计算至2012年11月20日为95788.32元，此后按借款合同约定利率上浮50%计算），息随本清。
二、熊瑞琴于本判决生效后3日内支付中国工商银行股份有限公司无锡分行律师费109805元。
三、无锡太湖山庄度假村有限公司对熊瑞琴上述第一、二项还款承担连带担保责任。
四、驳回中国工商银行股份有限公司无锡分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费47660元，保全费5000元，公告费586元，合计53840元（已由无锡工行预交），由熊瑞琴、太湖山庄公司共同负担。（无锡工行同意其预交案件受理费由熊瑞琴、太湖山庄公司直接向其支付，本院不再退还，由熊瑞琴、太湖山庄公司在本判决生效之日起3日内向无锡工行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 杨利丹
代理审判员 尤 祺
人民陪审员 徐 健
二〇一三年十二月二十三日
书 记 员 陆 欢
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。