江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终79号
上诉人（原审被告）：韦友谊，男，汉族，1977年11月5日生，，住镇江市。法律文书法律文书送达确认地址：江苏省扬州市文昌中路548号
委托诉讼代理人：沈松山，江苏唐城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范雪燕，镇江中坚汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：镇江市大市口广场管理有限责任公司，住所地：镇江市骆驼岭3号306室。法律文书法律文书送达确认地址：镇江市檀山路8号。
法定代表人：董晨鹏，该公司总经理。
委托代理人：封孝权、严丽娜，江苏汇典律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司镇江京口支行，住所地：镇江市中山东路235号。
法定代表人：侯国庆，该支行行长。
上诉人韦友谊与被上诉人镇江市大市口广场管理有限责任公司（以下简称镇江大市口广场公司）、被上诉人中国银行股份有限公司镇江京口支行（以下简称中国银行京口支行）房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人韦友谊不服镇江市京口区人民法院（2016）苏1102民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人韦友谊上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、镇江大市口广场公司作为诉讼主体不适格。镇江大市口广场公司不能单独提起诉讼。2、双方签订的租赁合同明确约定8年租赁期限届满后，上诉人有权再优先承租8年，目前并非不定期的租赁合同，而是双方在履行第二个8年的租赁合同。未能签订书面合同系因为镇江大市口广场公司无故要求变更租赁期限及增加租金数额，目前上诉人愿意以双方租赁协议及补充协议中约定的租金最高标准每年31.2万元支付租金。一审法院认定租赁合同解除错误。
被上诉人镇江大市口广场公司答辩称：原判正确。
被上诉人中国银行京口支行未作答辩。
镇江大市口广场公司一审起诉请求：1、韦友谊立即迁让出镇江市桃花××路××层房产；2、韦友谊向镇江大市口广场公司支付拖欠租金34216元及房屋使用费317400元（暂计算至2016年4月3日，其后按照每月每平方米60元的标准计算至实际迁让之日止）；3、第三人立即迁让出镇江市桃花××路××层房产（约230平方米）；4、第三人向韦友谊支付拖欠的租金和房屋使用费。
一审法院认定事实：1、2006年3月15日，镇江大市口广场公司与案外人镇江和信公司作为甲方与作为乙方的韦友谊签订《租赁合同》一份。约定韦友谊承租镇江大市口广场公司及镇江和信公司位于镇江市桃花××路××层部分房产，建筑面积1058平方米，租赁期限8年，即2006年3月至2014年9月。对于租金标准，双方约定自2006年9月1日起至2010年9月1日止，每年租金为20万元，自2010年9月1日起至2014年9月1日止，每年租金为24万元。租金的支付方式为半年一付，先付后用。合同第2.2条约定“本合同约定的租赁届满后，乙方可以再优先承租8年。新的租赁合同将由双方另行协商后书面订立。双方同意第二个承租期的起始租金递增幅度不得低于上一年度15%，并不得高于上一个年度的30%”。合同第10.3条约定“有下列情形之一，甲方有权解除本合同，并要求乙方赔偿其损失的一切损失。（a）乙方逾期支付租金连续达一个月的；……。甲方依据上述情形解除合同时，应以书面形式通知乙方。乙方应及时迁离并交回房产，租金和各项费用照实结算”。第11.1条约定“本合同有效期届满，乙方需要续租出租房产的，应于有效（期）届满之日前三个月向甲方提出续租要求，甲方需将房产继续出租的，在同等条件下乙方对房产有优先承租权。甲、乙双方就续租达成协议的，应重新签订续租合同。在重新签订租赁合同前，甲乙双方的权利义务按照原租赁合同执行，至合同到期，双方仍不能签订新合同的，本合同到期即行终止。如乙方未在上述期间提出续租要求的，本合同自期满之日起终止”。
2、2006年4月3日，镇江大市口广场公司、镇江和信公司作为甲方与作为乙方的韦友谊签订《补充协议》一份。三方将2006年3月15日签订的《租赁合同》中的第2.2条修改为“本合同约定的租赁届满后，乙方可以再优先承租8年。新的租赁合同将由双方另行协商后书面订立。双方同意第二个承租期的年租金递增幅度不低于租赁前一年的15%（即27.6万元每年），但不高于租赁前一年的30%（即31.2万元每年）”。
3、2006年12月6日，韦友谊向镇江大市口广场公司和镇江和信公司提出申请一份。提出其承租的镇江市桃花××路××层房产，由于未取得消防验收合格证，改造装潢工程未能按时完工，请求将租赁起始期限变更为2006年11月8日，其它的约定不变。
4、诉讼过程中，镇江大市口广场公司认可韦友谊向其支付了截止2015年9月12日前的租金。韦友谊则认为租金已经支付至2015年12月31日，并提供了2015年12月15日通过江苏银行向镇江大市口广场公司转账6万元的银行转账凭证。另，2016年4月11日，韦友谊向镇江大市口广场公司转账汇款12万元。2016年4月25日，镇江大市口广场公司将该款退回韦友谊。
5、2009年7月3日，镇江大市口广场公司作为甲方，韦友谊作为乙方和作为丙方的第三人签订《三方协议》一份。协议第一条约定“在不影响甲方房屋租金的情况下，甲方同意乙方在房屋租赁期内将230平方米转租给丙方（桃花坞路255号一楼部分）”。第二条约定“乙方应按原房屋租赁合同向甲方支付租金。丙方按租赁合同向乙方支付房屋租金”。第三条约定“本三方协议是甲、乙、丙三方签订的房屋租赁协议的补充协议，与原房屋租赁协议具有同等的法律效力”。
6、2015年11月3日，镇江大市口广场公司代理人封孝权律师向韦友谊邮寄送达《律师函》一份。载明双方签订的《租赁合同》于2014年9月1日到期，合同到期后，双方多次协商未达成共识，通知韦友谊自即日起解除不定期租赁合同，要求韦友谊在接到律师函后30日内腾出并交还租赁房屋并向镇江大市口广场公司支付租金及房屋使用费。
另查明：镇江市桃花××路××层房产系镇江市住房和城乡建设局所有，自2006年3月以来，镇江市住房和城乡建设局委托镇江大市口广场公司全权处理该房屋的经营管理事宜。韦友谊与第三人签订的转租协议期限截止2019年8月31日，每年租金32万元，第三人将房租向韦友谊交付至2016年8月31日。
一审法院认为：1、镇江大市口广场公司镇江大市口广场公司、案外人镇江和信公司与韦友谊签订的《租赁合同》及《补充协议》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依照合同的约定全面、适当的履行各自义务。合同签订后，镇江大市口广场公司及镇江和信公司将出租房屋交付韦友谊经营使用，韦友谊应如期向镇江大市口广场公司及镇江和信公司交付房租。在韦友谊未如约支付租金的情况下，镇江大市口广场公司作为《租赁合同》及《补充协议》的出租人之一，且系房产所有权人镇江市住房和城乡建设局全权委托的经营管理者，享有要求韦友谊支付租金的合同权利。其具有原告的诉讼主体资格，韦友谊辩称镇江大市口广场公司诉讼主体不适格的意见，无法律依据，不予采纳。
2、2006年3月15日双方签订的《租赁合同》约定的租金期限为8年，其后双方同意将租赁合同的起始时间改为2006年11月8日，故涉诉《租赁合同》的期满时间应为2014年11月7日，合同期满后租赁合同即行终止。韦友谊如要继续承租，需双方在协商一致的情况下再次达成租赁合意，否则，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，双方之间即形成了不定期的租赁合同。镇江大市口广场公司在留给韦友谊必要、合理期限的前提下，享有合同解除权，且在解除通知到达出租人时生效。本案中，镇江大市口广场公司向韦友谊送达的《律师函》中明确提出解除租赁合同，并给韦友谊30天迁让、返还房屋的合理期限，故双方签订的《租赁合同》已予解除。镇江大市口广场公司要求韦友谊返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
3、关于韦友谊辩称其有权再优先承租8年，双方并非不定期的租赁合同，而是在履行第二个8年租赁合同的意见。优先承租权系同等条件下的优先承租权，即在出租人继续对外出租租赁房屋的情况下，原承租人相对于其他承租人在租金标准、支付方式、租赁期限等租赁合同主要内容相同情况下的优先权。在出租人不再继续对外出租的情况下，承租人无权以其优先承租权对抗租赁物所有权人的所有权，否则即构成了变相的强制租赁，亦侵犯了所有权人对物的占有、使用、收益和处分的权利。本案中，镇江大市口广场公司明确表示其不再将涉诉房屋进行对外出租，要收回房屋自己使用，故韦友谊要求行使优先承租权的意见，不具有法律依据。韦友谊该辩称意见，不予采纳。
4、关于镇江大市口广场公司要求韦友谊支付拖欠租金及房屋使用费的诉讼请求。镇江大市口广场公司认可韦友谊支付租金至2015年9月12日，其后，韦友谊于2015年12月15日向镇江大市口广场公司转账支付租金6万元，该6万元租金即为2015年9月13日至2015年12月12日的租金。镇江大市口广场公司要求韦友谊按照每平米每月60元的标准支付房屋使用费的诉讼请求，不符合法律规定，双方间形成了不定期的租赁合同关系，其后租金的支付标准应按照双方合同约定的标准计算。经计算，截止2016年6月12日，韦友谊欠付的租金为12万元，其后的租金应按照年租金24万元的标准，支付至房屋实际返还之日止。
5、关于镇江大市口广场公司要求第三人迁让承租房屋的诉讼请求。本案中，韦友谊将其承租房屋中的230平方米转租给第三人，经过了镇江大市口广场公司的认可和同意，该转租行为合法有效，但是租赁的期限应在韦友谊承租的期限之内。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，韦友谊将承租房屋转租给第三人自2014年11月7日之后期间的行为为无效约定，第三人作为涉诉230平方米房屋的实际占有人，负有返还涉诉房屋的义务。镇江大市口广场公司要求第三人返还承租230平方米房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
6、关于镇江大市口广场公司要求判令第三人向韦友谊支付租金和房屋使用费的诉讼请求。第三人是否应向韦友谊支付租金及房屋使用费，系韦友谊的权利，镇江大市口广场公司该项请求越权行使了了韦友谊的诉权，对该请求不予支持。
判决：一、韦友谊应向镇江市大市口广场管理有限责任公司返还镇江市桃花××路××层房产；二、韦友谊应向镇江市大市口广场管理有限责任公司支付租金（2016年6月12日前为12万元，其后租金按照年租金24万元的标准计算至实际返还之日止）；三、第三人中国银行股份有限公司镇江京口支行应向镇江市大市口广场管理有限责任公司返还其承租的位于镇江市桃花××路××层房屋230平方米；四、驳回镇江市大市口广场管理有限责任公司的其它诉讼请求。
在二审审理中，上诉人韦友谊向法庭提交下列证据：
1、被上诉人镇江大市口广场公司通过邮箱发给上诉人的《租赁合同》（该合同双方均未签字、盖章及落款）。证明被上诉人发出来的邮件内容违背前面补充协议的约定。
2、本案所涉房屋建设许可证复印件。证明该房屋报建人是镇江市建设学校，而非被上诉人镇江大市口广场公司。
被上诉人镇江大市口广场公司质证认为，对邮件真实性没有异议，证据只能证明协商续租的过程，并不能证明是我们违约，而导致合同不能续租成功。对所涉房屋建设许可证复印件的真实性，由法院核实后依法判断。上诉方提供的证据并不能排除被上诉方作为诉讼主体的权利，根据合同的相对性，我方是出租人之一，同时有长达十年的承租关系，上诉方没有对我方作为出租主体提出过异议，也一直都是向我方交纳租金。而且在一审案件过程中我方提交了房产所有权人镇江市住房和城乡建设局的全权委托经营管理的证明。所以我方是适格的诉讼主体。
被上诉人中国银行京口支行未质证。
在二审审理中，被上诉人镇江大市口广场公司提供2005年5月25日镇江市建设局、镇江市街景改造办公室、镇江市建设学校签订的《关于建设学校沿街网点房产权划分的协议》，以此证明本案所涉房屋的产权及使用权归镇江市建设局所有。镇江市建设局是镇江市住房和城乡建设局前身。
上诉人韦友谊质证认为，房屋的产权归属应当以房产登记部门的产权证明为准，该协议不具有法律效力。
被上诉人中国银行京口支行未质证。
本院对一审法院查明的事实，予以认定。
本院认为，被上诉人镇江大市口广场公司提供2005年5月25日镇江市建设局、镇江市街景改造办公室、镇江市建设学校签订的《关于建设学校沿街网点房产权划分的协议》，该协议中确认本案所涉房屋的产权及使用权归镇江市建设局所有。镇江市建设局系镇江市住房和城乡建设局前身。镇江市住房和城乡建设局作为本案所涉房产所有权人，其全权委托被上诉人镇江大市口广场公司作为本案所涉房屋的经营管理者，镇江大市口广场公司作为《租赁合同》及《补充协议》的出租人之一，其具有诉讼主体资格，上诉人韦友谊认为镇江大市口广场公司作为诉讼主体不适格的上诉理由，不能成立。
2006年3月15日双方签订的《租赁合同》约定的租金期限为8年，其后双方同意将租赁合同的起始时间改为2006年11月8日，故涉诉《租赁合同》的期满时间应为2014年11月7日，合同期满后租赁合同即行终止。镇江大市口广场公司、镇江和信公司作为甲方与作为乙方的韦友谊签订《补充协议》，三方将2006年3月15日签订的《租赁合同》中的第2.2条修改为“本合同约定的租赁届满后，乙方可以再优先承租8年。新的租赁合同将由双方另行协商后书面订立。优先承租权系同等条件下的优先承租权，即在出租人继续对外出租租赁房屋的情况下，原承租人相对于其他承租人在租金标准、支付方式、租赁期限等租赁合同主要内容相同情况下的优先权。在二审审理中，上诉人韦友谊向法庭提交被上诉人镇江大市口广场公司通过邮箱发给上诉人的《租赁合同》。尽管该合同双方均未签字、盖章及落款，但至少可以说明被上诉人镇江大市口广场公司向上诉人韦友谊发出了订立《租赁合同》的要约。上诉人韦友谊无据证实其在收到该《租赁合同》的要约后，对继续签订《租赁合同》作出任何意思表示的行为。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故双方之间即形成不定期的租赁合同。镇江大市口广场公司在留给韦友谊必要、合理期限的前提下，享有合同解除权，且在解除通知到达出租人时生效。镇江大市口广场公司向韦友谊送达的《律师函》中明确提出解除租赁合同，并给韦友谊30天迁让、返还房屋的合理期限，故双方之间形成的不定期租赁合同已予解除。上诉人韦友谊认为一审法院认定租赁合同解除错误的上诉理由，不能成立。
综上，上诉人的上诉理由，本院不予采纳。原审法院所作判决，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49430元，由上诉人韦友谊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 甦
审 判 员 孙 毅
代理审判员 严晓璞
二〇一七年六月二日
书 记 员 连绍泽
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。