河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）驿民初字第1070号
原告驻马店市建设工程公司债权债务清理小组。
负责人刘强杰。
被告曹光勋。
被告管建军。
原告驻马店市建设工程公司债权债务清理小组（以下简称清理小组）诉被告曹光勋、被告管建军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告清理小组的组长刘强杰，被告曹光勋、被告管建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告清理小组诉称，根据原驻马店市建设工程公司与关一村民组于1997年期间合作建设综合楼工程的有关规定，一、二层产权属村民组，三、四、五层产权属建设工程公司所有，于1999年竣工并交付使用。为了综合楼使用后的管理和维护工作，经协商，村民组将一、二层委托给建设工程公司管理并签订了“交付使用合同”。根据建清字（2011）06号和2008年4月18日通知精神，为了规范管理工作，逐步解决长期维护管理的费用，经研究从2002年1月起收取各居住使用户的管理费用。根据（2010）驻民三终字第161号判决及事实核证，关庄综合楼南楼四单元东一户一、二层的产权人为被告管建军，且该房屋已被管建军出租给被告曹光勋使用至今，管建军告知原告，其与被告曹光勋约定租赁房屋的物业管理费、工商税费、水电费等一切费用均由曹光勋承担。二被告应从2009年7月之后开始缴纳规定的物业管理费，经多次催要，二被告以种种理由至今不予缴纳。请求判令：被告曹光勋、管建军连带支付拖欠的物业管理费1728元（2009年7月-2013年12月，共计54个月，每间每月8元，四间每月32元，计1728元），赔偿拖欠的利息损失（自2009年7月-2013年12月，按同期人民银行贷款利率计算）。
被告曹光勋辩称，一、原告陈述的不属实，原告与村民之间的约定，因村民组将相关房屋出售给村民而终止，新的房屋所有权人没有与原告之间签订新的物业服务合同，原告的诉讼请求没有合同依据。二、原告对被告使用的房屋没有提供任何物业管理服务。如：水电费过高，每吨4元；被告曹光勋及家人使用后院的公共厕所还要收费；被告曹光勋维修的车辆不能在院内停放等，均证明原告没有对被告提供物业管理服务。
被告管建军辩称，其是诉争房屋的所有权人，但是其本人没有在此居住。被告管建军将讼争房屋出租给了曹光勋使用，因为原告没有提供必要的物业管理服务，所以，租赁户曹光勋不愿意交纳物业费，被告管建军也不愿意交纳物业管理费。
经审理查明，1997年7月16日，驻马店市建设工程公司（乙方）与案外人驻马店市金桥开发区东高庄关一村民组（甲方，以下简称关一村民组）签订《合作协议》一份，约定双方在雪松路西段南侧合作建设综合楼一幢，七单元四层，砖混结构，建筑面积约5000平方米。该协议约定：一、甲方责任：1、提供该综合楼建设使用土地3232平方米。2、承担该综合楼一、二层建设资金。3、负责协调办理有关“使用权”、“产权”证书，其费用一、二层由甲方承担，三、四层由乙方承担；二、乙方责任：1、承担该综合楼三、四层建设资金。2、承担该综合楼一、二层的水电安装，室外给排水，供电线路及该楼南侧院内的配套设施；三、使用权、产权归属1、该综合楼一、二层及该楼北侧的“使用权”、“产权”归甲方所有，甲方有权出租转让。2、该综合楼三、四层及该楼南侧的土地，底层过道配套设施等“使用权”、“产权”归乙方所有，乙方有权出租转让等条款。1999年8月31日，原告（乙方）和关一村民组（甲方）对合建竣工的关庄综合楼的管理进行了协商，约定：关庄综合楼一、二层为居民一组所有，现正式交付居民一组使用，居民一组使用后，应遵守乙方的有关管理规定，并按规定交纳水、电费等。2001年10月29日，原告向关庄综合楼住户发布《关于收取﹤共用设施维护管理费﹥的通知》，通知从2002年1月起开始收取各居住使用户的管理费用，收缴标准为每户每月15元，对于底层不能进入楼院的营业门面，按居住使用的每间房屋每月收取5元的管理费。后由于关一村民组未向原告交纳管理费，原告于2003年10月28日向关一村民组发出通知，催促交纳2002年1月至2005年的管理费，关一村民组负责人关学军于次日在该通知书上签收。2003年7月23日关一村民组向原告发出信函，称原告与关一村民组合建的关庄综合楼一、二层已分配给各村民，产权也归各村民所有，管理费应向各村民收取，关一村民组不承担各村民的任何费用。2008年4月18日，驻市建设公司关庄综合楼物管办向各住户发出通知，通知从5月1日起，每户每月15元的调为25元、每间每月5元的调为8元。同时查明，关庄综合楼一、二层的房屋，关一村民组已从1998年至2006年分别卖给各村民。原、被告双方均认可本案诉争的房屋已由关一村民组出卖给被告管建军，至今未办理房屋产权证书。
另查明，原告曾于2009年7月15日向本院提起诉讼，请求判令关一村民组、管建军、曹广进支付2002年1月至2009年7月共计91个月的物管费1820元及滞纳金520元，本院审理后，于2009年10月20日作出了（2009）驿民初字第2060号民事判决书，宣判后，原告及关一村民组均不服判决提出上诉，驻马店市中级人民法院于2010年5月15日作出了（2010）驻民三终字第161号民事判决书，判决：一、撤销驻马店市驿城区人民法院（2009）驿民初字第2060号民事判决；二、管建军自本判决生效后十日内支付给清算小组物业管理服务费1820元。随后，原告依据（2010）驻民三终字第161号民事判决书申请本院强制执行，本院立案受理后，该案现仍在执行程序中。原告要求二被告支付此后的物业费未果，遂以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
再查明，1999年11月15日驻马店市建筑勘察设计院驻字（1999）03号文决定成立驻马店市建设工程公司债权债务清理小组，由刘强杰负责驻马店市建设工程公司的债权债务清理工作。2011年被告曹光勋开始租赁被告管建军的房屋进行经营，二被告之间无书面的租赁合同。在租赁期间，被告曹光勋向原告交纳了水费和水网改造费等。
上述事实，有原告提供的合作协议、驻马店市建设工程公司文件、通知等证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，1999年8月31日，原告与关一村民组签订的虽然是关庄综合楼交付使用合同，但合同中对交付使用后的用水、用电及关一村民组在使用后应遵守原告管理等进行了约定，故从合同的内容上看，符合物业管理合同的特点，应为物业管理合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。原告依约履行了物业服务管理义务，居民一组将该房屋卖给被告管建军后，虽然没有办理房产证，但被告管建军已实际占用了该房屋，并对外出租，被告管建军应当承担物业管理服务费，故原告请求被告管建军支付拖欠物业管理费及赔偿利息损失，于法有据，本院予以支持。原告关于2009年7月的物管费的请求已在（2010）驻民三终字第161号民事判决书中得到支持，故原告现请求物管费从2009年7月起算，属重复计算，本院不予支持，原告请求的物管费应从2009年8月起计至2013年12月止（53个月），四间每月32元，共计1696元。原告请求的赔偿该款的利息损失，应自2009年8月起至2013年12月止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率按年度分段计算。关于被告管建军辩称原告没有为其租赁户曹光勋提供服务，因被告曹光勋使用该房屋后，曹光勋也按约定向原告交纳了水费等，双方已实际履行了合同，故被告管建军辩称理由不足，不予采信。关于被告曹光勋，因其是被告管建军的租赁户，不是业主。根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中二被告之间未签订书面租赁合同，原告及被告管建军也未举证证明二被告之间存在关于物业服务费的约定，根据上述法律规定，只有在业主与物业所有人有约定的情况下，业主与物业所使用人才承担连带责任，故原告请求被告曹光勋与被告管建军承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、限被告管建军于本判决生效后十日内向原告驻马店市建设工程公司债权债务清理小组负支付物业服务费1696元，并向原告赔偿该款的利息损失（自2009年8月起至2013年12月止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率按年度分段计算）。
二、驳回原告对被告曹光勋的诉讼请求。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告管建军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 王秉光
审 判 员 赵丽莉
人民陪审员 邵 翔
二〇一四年十月十七日
书 记 员 王太祯