福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0128民初3937号原告：叶琼芝，女，汉族，1964年12月11日出生，住在福建省寿宁县。原告：叶金眉，女，汉族，1969年1月20日出生，住在寿宁县。上述原告共同委托诉讼代理人：张恒金，福建博知律师事务所律师。被告：协力和兴房地产开发（平潭）有限公司，住所地：平潭县潭城镇海滨路金海湾大酒店523室。法定代表人陈代茂，董事长。委托诉讼代理人：欧存华、欧和伟（到庭），福安中亚海天律师事务所律师。原告叶琼芝、叶金眉与被告协力和兴房地产开发（平潭）有限公司（以下简称：协力和兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶琼芝、叶金眉的委托代理人张恒金、被告协力和兴公司的委托代理人欧存华、欧和伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶琼芝、叶金眉向本院提出诉讼请求：1.请求确认案涉《商品房买卖合同》有效；2.判决被告为原告办理编号MF-2007-NO:0532029《商品房买卖合同》登记备案；3.判决被告从2017年7月1日起向原告承担逾期交房违约责任，违约金按购房款日万分之三计算至交房之日止，至起诉之日（2017年8月7日）的违约金为8550元。事实与理由：被告系由协力（平潭）科技有限公司与寿宁县润成房地产有限公司（以下简称：润成公司）合作成立，在平潭综合实验区工商局注册的房地产开发企业。缘于被告股东润成公司向原告借款无法归还，经三方协商后，终止原借款合同并将借款转购房款，被告愿意以其开发的平潭锦绣城A2幢02单元1502室（99.76平方米）作价75万元出售给原告，以上述一套房产价值抵偿润成公司欠二原告的借款。2016年6月12日，被告协力和兴公司出具了票据号5009209的收款收据，以一次性付款方式购得平潭锦绣城A2幢02单元1502室商品房一套。原、被告双方签订了合同编号0532029《商品房买卖合同》，该合同依法成立，合法有效。根据《商品房买卖合同》第二十六条规定，自合同生效之日起30日内，由出卖人向平潭综合实验区房地产交易中心办理合同登记备案，可至今被告仍未办理合同备案，严重违反了合同义务。案涉商品房买卖合同第八条约定的交房时间为2017年6月30日，但被告至今尚未向原告交付，被告的行为构成违约，根据合同第七条和第九条的约定，逾期交房的违约金为已交房购房款的日万分之三，被告应承担逾期交房的违约责任。协力和兴公司辩称，双方虽签订商品房买卖合同，但原告从未支付购房款，因此原告的第二、三项的诉讼请求应当予以驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.两原告身份证复印件；2.内资企业登记基本情况表；3.其中2014年3月5日借条一份，叶琼芝、金希管、吴世凤银行转账流水三份，寿宁县人民法院（2015）寿民初字第630号民事调解书、寿宁县人民法院于2017年9月11日出具的证明书；4.银行转账流水；5.寿宁县人民法院（2016）闽0924民初709号民事调解书、（2016）闽0924民初415号民事调解书、寿宁县人民法院（2015）寿民初字第630号民事调解、寿宁县人民法院于2016年1月15日出具的证明；6.5009209号收款收据，证明原告的购房款总额为75万元；借款本金和利息转化为购房款，购房款已全部缴清；7.编号MF-2007-01-NO:0532029《商品房买卖合同》。8.（2017）闽寿证字第165号《公证书》、寿宁县人民法院（2016）闽0924民初709号民事调解书、借条等。9.（2017）闽寿证字第166号《公证书》。10.（补充证据）：南婚字第91017号《结婚证》：证据金希管与叶琼芝系夫妻关系，寿宁县润成房地产有限公司向金希管的借款20万元用于抵扣叶琼芝的购房款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对上述证据的真实性无异议，对证明对象有异议，本院予以确认并在卷佐证。对上述有效证据，本院认定事实如下：协力和兴公司于2012年10月26日成立。协力和兴公司在2013年12月25日由原法定代表人王闯变更为陈代茂，投资人股权变更显示：协力（平潭）科技有限公司出资5000万元变更为协力（平潭）科技有限公司出资2500万元，寿润成公司出资2500万元。董事备案显示：李振金、李明福、吴良良、杨尊球变更为王闯、李明福、魏朱钦、杨尊球、陈代茂、李琴、卢龙清。2015年12月23日投资人变更为协力（平潭）科技有限公司出资、陈代茂、林谋木、魏若友。2014年，因润成公司向叶琼芝、杨世凤、金希管、吴凤英、叶金眉借款逾期未能按期还款，叶琼芝、杨世凤、金希管、吴凤英、叶金眉向寿宁县人民法院起诉，从寿宁县人民法院出具的（2016）闽0924民初415号、630号、709号民事调解书查明的事实以及润成公司出具给叶琼芝、杨世凤、金希管的借条、银行流水清单可知，被告润成公司因借款逾期，与叶琼芝、杨世凤、金希管、叶金眉等人达成以部分借款本金抵偿购房款方式偿还借款。润成公司作为协力和兴公司股东，经与叶琼芝、叶金眉协商，将上述部分借款本金共计75万元以抵偿购房款方式偿还借款。2016年6月12日由协力和兴公司出具票据号5009209的收款收据确认收到75万元款项，收款收据载明：“缴款单位或缴款人：叶琼芝、叶金眉（寿宁客户），款项内容：购锦绣城A-2#1502，柒拾伍万元，协力和兴房地产开发（平潭）有限公司财务专用章（2）”。上述购房款75万元构成：叶琼芝出资36万元，其中，润成公司于2014年9月5日向叶琼芝借款56万元中的11万元、2014年7月20日向金希管借款的20万元、2014年9月11日向杨世凤借款25万元中的5万元用于抵偿购房款。叶金眉出资39万元，叶金眉用2014年4月18日润成公司向吴凤英、叶金眉借款97万元中的32万元、2014年9月11日向杨世凤借款25万元中的6万元、2014年9月17日向李菊香、余臻秀借款100万元中的1万元用于抵扣购房款。之后，以叶琼芝、叶金眉作为买受人与以协力和兴公司作为出卖人就购买位于平潭锦绣城A2幢02单元1502室（99.76平方米）商品房签订了合同编号0532029《商品房买卖合同》。合同约定：房屋单价为每平方米7518.04元，房屋总价款为75万元，出卖人应在2017年6月30日前交付房屋，并在房屋交付使用后60日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，且买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按已付款的0.001%向买受人支付违约金。并在第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金。合同签订后，协力和兴公司因自身原因未依约交付房屋，亦未办理不动产权证书。另查明，金希管与叶琼芝系夫妻关系。本院认为，本案争议的商品房买卖合同签订前，润成公司与叶琼芝、叶金眉等人之间确实存在借款合同关系，叶琼芝、叶金眉与润成公司经协商一致，终止原告与润成公司借款合同关系，润成公司以其在协力和兴公司投资的房屋抵偿欠叶琼芝、叶金眉的借款，叶琼芝、叶金眉与协力和兴公司建立商品房买卖合同关系，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本金转化为已付购房款并经对账清算，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。本案双方经协商将润成公司欠叶琼芝、叶金眉的借款转为购房款，建立商品房买卖合同关系，是因借款合同到期润成公司难以清偿债务时，通过将润成公司投资的商品房出售给叶琼芝、叶金眉债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。同时也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，该商品房买卖合同是合法有效的。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。原被告签订的商品房买卖合同应得到保护。润成公司认为本案商品房买卖合同未收到叶琼芝、叶金眉的购房款项而无效的主张，不予采信。叶琼芝、叶金眉主张协力和兴公司应为其办理编号MF-2007-01-NO：0532029《商品房买卖合同》登记备案。根据《商品房买卖合同》第二十六条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向平潭综合实验区房地产交易中心办理合同登记备案。因此，叶琼芝、叶金眉的主张应予以支持。对于叶琼芝、叶金眉主张协力和兴公司从2017年7月1日起向原告承担逾期交房违约责任，违约金按购房款日万分之三计算至交房之日止。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房应自逾期之日不超过90日及超过90日（即合同规定的最后交付期限）起每日按已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同中双方约定协力和兴公司应在2017年6月30日前交付房屋，因此，对叶琼芝、叶金眉的主张违约金按已付款75万元的日万分之一计算至交房之日止的部份，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告叶琼芝、叶金眉与被告协力和兴房地产开发（平潭）有限公司就购买位于平潭锦绣城A2幢02单元1502室（99.76平方米）商品房签订的编号0532029《商品房买卖合同》合法有效；二、被告协力和兴房地产开发（平潭）有限公司应在30日内为原告叶琼芝、叶金眉向平潭综合实验区房地产交易中心办理编号MF-2007-NO:0532029《商品房买卖合同》登记备案手续；三、被告协力和兴房地产开发（平潭）有限公司从2017年7月1日起向原告叶琼芝、叶金眉承担逾期交房违约责任，违约金按已付购房款75万元的日万分之一计算至交房之日止；四、驳回原告叶琼芝、叶金眉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，减半收取计5650元，由被告协力和兴房地产开发（平潭）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员 陈  爱  心二〇一七年九月三十日书记员 翁奇震（兼）附：1.主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。2.申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。