广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗增法民三初字第663号
原告：林伟龙，男，1991年11月18日出生，汉族，住增城市。
委托代理人：张文才，广东杰信律师事务所律师。
委托代理人：潘家慧，广东杰信律师事务所律师。
被告：单镇帮，男，1984年1月2日出生，汉族，住增城市。
原告林伟龙诉被告单镇帮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林伟龙的委托代理人张文才、潘家慧到庭参加诉讼，被告单镇帮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告林伟龙诉称：原告于2011年11月1日与被告签订《房屋买卖合同》，该合同约定，原告购买被告位于广东省增城市荔城街增城大道1号8栋804房的房屋，建筑面积为92.36平方米，买卖双方同意该物业成交价为550000元，买方于签订本合同当天支付购房定金和首期购房款300000元，购房余款250000元应于缴交二手房契税并取得契税完税证当天内付清；本次交易过户手续需在2012年12月30日前完成，由于卖方的原因造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷由卖方承担全部责任；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的30%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用，卖方逾期交付该物业或未能按时履行合同约定的义务，每逾期一天，按该物业成交价的1%向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的30%作为违约金。合同签订当日，原告向被告支付了购房定金和首期购房款300000元，原告已履行了合同约定的义务，但被告至今未履行办理房屋过户手续，原告多次要求被告依约办理房屋产权过户变更登记手续，但被告拒绝。后，原告得知被告出售的位于广东省增城市荔城街增城大道1号8栋804房的房屋已于2012年7月11日被增城市人民法院查封，导致原告至今未能办理房屋产权过户变更登记手续。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法有效，被告未按合同约定按时办理房屋产权过户变更登记手续已构成违约，根据合同约定，被告未依约办理房屋产权过户变更登记手续逾期超过30天，原告有权不再购买该房产，被告应当退回原告所付款项共300000元，并向原告支付违约金165000元。现原告诉至法院，请求判令，一、解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》，被告退还原告购房定金和首期购房款300000元，并向原告支付违约金165000元；二、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告单镇帮未到庭，亦未提交书面意见。
经审理查明：2011年11月1日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定“……1买卖之房屋（以下简称该物业）地址为：增城市荔城街增城大道1号8栋804房，建筑面积：92.36平方米（应以房产证面积为准）。2卖方持有该物业之房产权属证明。……卖方保证对该物业有完整处分权，出售该物业没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业方情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引起的一切责任。由于卖方原因造成该物业不能办理交易过户手续或第三人产生纠纷由卖方承担全部责任。3该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币伍拾伍万元整（￥550000.00元）。……6卖方交付该物业予买方使用日期为2012年11月30日前；……8卖方应在交易地过户完成前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。9卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的30%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1%向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的30%作违约金11本次交易过户手续需在2012年12月30日前完成。……16本合同连同附件共叁页，合同附件与本合同具有同等法律效力。……19双方约定其他事项：①该物业现在银行按揭中，银行赎证及供楼由卖方（单镇帮）负责，买方（林伟龙）不负责。附件：买卖双方对该物业楼价款的支付方式达成以下一致协议，由买方按下列第1种方式处理：1一次性付款（1）于签定本合同当天支付人民币叁拾万元整（￥300000.00元）作为定金。（2）首期楼价款（含定金）共计人民币叁拾万元整（￥300000.00元）应于2011年11月1日前付清。（3）楼价余款人民币贰拾伍万元整（￥250000.00）元应于缴交二手房契税并取得契税完税证当天内付清。……”。合同签订当日，原告依约支付300000元购房款给被告，被告签下《收据》给原告收执，确认收到原告交来位于增城市荔城街增城大道1号8栋804房的购房首期（含定金）300000元。上述合同签订后，经原告催促，被告并未依约办理赎证及过户手续。原告认为被告存在逾期赎证、逾期交楼、逾期办理过户等违约行为，遂诉至法院，要求判如所请。
另查明，座落于增城市荔城街增城大道1号8栋804房的权利人登记为被告，预售证号为20070191。2013年7月11日，上述房屋被查封，案号为（2012）穗增法执字第27号，查封期限2012年7月11日至2014年7月10日。2013年9月12日，本院执行局作出（2012）穗增法执裁字第27号之二《执行裁定书》裁定，一、被执行人单镇帮位于增城市荔城街增城大道1号8栋804房的房地产【预售合同号：200801043026，登记字号：（09）登字12917386号】归买受人刘伟锋所有；二、买受人刘伟锋可持本裁定收到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。现上述房屋过户登记的产权人为刘伟锋，登记字号为09登记12917386号。经原告提供的《广州市房地产产权情况表》（打印时间2014年4月16日）显示，位于增城市荔城街增城大道1号8栋804房的登记产权人为刘伟锋。
庭审中，原告陈述以下事实，原告与被告在交易涉案房屋前互不认识，双方第一次见面是通过与朋友聚餐时认识，被告称其有房屋转让，问原告是否有意愿购房，被告在聚餐后带原告及朋友一起到涉案房屋看房，原告看完房屋后觉得满意才与被告协商交易事宜；一星期后，原、被告通过电话联系后，约定在莲花路“水立方”茶餐厅（位于工商银行增城支行对面）商定交易细节，当时被告还提供了涉案房屋的房产证原件给原告查阅，最终双方约定交易房价为550000元，并签订了房屋买卖合同，原告并于签订合同当日向被告支付了首期款（含定金）现金300000元；上述款项是向原告的两位朋友（刘力华及孔繁海）所借，其中从刘力华处借得现金100000元，从孔繁海处借得现金200000元；之后，原告多次催促被告履行合同义务，被告均以各种理由推搪，从2011年12月底起原告已联系不到被告；过后，原告自行到房管部门查询涉案房屋的相关情况才知道涉案房屋被法院查封。
以上事实，除原告的陈述外，有原告提供的《房屋买卖合同》原件、粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》复印件、《收据》原件、2013年10月17日《广州市房地产产权情况表》原件、2014年4月16日《广州市房地产产权情况表》原件、《个人业务凭证（签单）》原件2张、《银行卡取款业务回单》原件、薛慧英存折一本，本院调取的（2012）穗增法执裁字第27号之二《执行裁定书》等证据予以证实。
诉讼过程中，本院依据原告的申请，于2013年11月6日作出（2013）穗增法民三初字第663号之一民事裁定书，冻结了被告在本院执行局的房屋拍卖执行款465000元【案号为（2012）穗增法执字第27号，拍卖号为（2013）穗增法拍卖第029号】；2014年4月28日，本院依原告申请作出（2013）穗增法民三初字第663号之二民事裁定书，再续冻结了上述拍卖执行款465000元。
本院认为：原、被告于2011年11月1日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，并不违反法律规定，合法有效，双方当事人应依照合同约定履行各自的权利、义务。在合同履行期间，被告因与第三人产生债务纠纷，导致涉案房屋被法院查封、拍卖，现涉案房屋已登记到案外人刘伟锋名下，故原、被告签订的《房屋买卖合同》在事实上已不能继续履行。合同第2条约定由于卖方的原因造成该物业不能办理交易过户手续或第三人产生纠纷由卖方承担全部责任。因导致本案合同不能继续履行是由于被告与第三人产生另案债务纠纷所引起，故被告应承担涉案合同不能继续履行的全部责任。依合同第9条“卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付物业成交价30%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。”的约定，现被告不能按合同约定将涉案房屋出售给原告，其行为已构成违约。综上理由，现原告要求解除《房屋买卖合同》的诉请，合理合法，本院予以支持。涉案合同解除后，被告收取的购房款300000元应退还给原告；因被告存在违约，原告可按合同约定要求被告支付物业成交价30%的违约金。综上，原告要求被告退还首期购房款（含定金）300000元以及支付违约金165000元，于法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼抗辩及对证据质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告林伟龙与被告单镇帮于2011年11月1日签订《房屋买卖合同》。
二、被告单镇帮于本判决发生法律效力之日起十日内返还首期购房款（含定金）300000元以及支付违约金165000元给原告林伟龙。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8280元、诉讼保全费2850元，由被告单镇帮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 勋
审 判 员 卢艳晖
人民陪审员 刘润兴
二〇一四年五月十九日
书 记 员 赵洁玲
附相关的法律法规及司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。