福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第1468号
原告陈寿聪，男，1986年2月4日出生，汉族，住厦门市海沧区。
原告孙金，男，1969年6月14日出生，汉族，住浙江省温州市。
原告孙敬东，男，1967年11月28日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
共同委托代理人陈伟才、林锋云，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被告厦门新景地集团有限公司（以下简称“新景地公司”），住所地厦门市湖里区嘉禾路396号10层B08单元。
法定代表人钟江波，董事长。
委托代理人陈宝玺、方湘臻，福建大道之行律师事务所律师。
第三人厦门新景祥房地产策划代理有限公司（以下简称“新景祥公司”），住所地厦门市思明区鹭江道二号第一广场西座0902、0903、0904、0905、0906、0907、0908、0908A。
法定代表人卢增文。
原告陈寿聪、孙金、孙敬东与被告厦门新景地集团有限公司、第三人厦门新景祥房地产策划代理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月6日受理后，依法由代理审判员杨丽芬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈寿聪、孙金、孙敬东及其共同委托代理人陈伟才、林锋云，被告新景地公司的委托代理人陈宝玺均到庭参加诉讼。第三人新景祥公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈寿聪、孙金、孙敬东诉称，2010年9月29日，原告通过被告的销售代理商厦门新景祥投资控股有限公司与被告签订了《厦门市商品房认购合同》，协议约定：原告购买被告开发的位于厦门市思明区新景中心3号地块项目中的3号楼7层C810之房产一套（以下简称讼争房产），该房产建筑面积为100.13平方米，原告应在收到被告通知之日起的七日内与被告签订正式的《商品房买卖合同》。双方签订该认购合同后，原告即向被告交付了首期购房款862223元，被告开具了税票。2010年10月23日，原告按照被告的要求携带全部的必须资料到第三人处打算与被告签订正式的《商品房买卖合同》，过程中，原告发现被告提供的格式合同中空白部分所填写的内容及合同附件中补充协议有明显不合理之处，于是向第三人提出异议，要求协商修改其中内容，第三人也同意了对异议内容协商一致后，再签订正式的《商品房买卖合同》。第三人及原告就此事也形成了相关的会议纪要，第三人的员工“张是超”及众原告均签字确认。2010年10月24日，原告将前述的几点修改意见通过EMS方式告知被告的法定代表人，被告法定代表人收到后批复要求第三人向原告“逐条解释清楚”。但被告仍不同意修改合同条款，双方产生分歧，就合同条款的修订问题相持不下。但随后被告及第三人就此时拒绝再与原告进行任何协商与沟通。经原告多次电话及书面催促，包括2011年6月19日发函催告，被告均不置可否。原告无奈于2012年2月7日向厦门市湖里区工商局投诉，经工商部门介入调解后，被告向工商部门提供了一份《解除合同告知函》，以原告未在2010年10月26日前办理签订正式的《商品房买卖合同》为由，单方解除认购合同。原告不予认可，并于2012年3月7日再次发函给被告，要求继续履行合同，协商签订《商品房买卖合同》，未得到被告的答复。故此原告起诉至法院，请求判令撤销被告解除《厦门市商品房认购协议》的行为，继续履行《厦门市商品房认购合同》，按照协议约定的每平方米17100元的标准与原告签订正式的《商品房买卖合同》。
被告新景地辩称，原告的说法并不客观，被告与第三人作为讼争房产的开发商与代理商，并不存在相互推诿。原告起诉要求撤销被告的解除行为，已经超过一年的法定除斥期间。被告在2010年12月就已经向原告发出了解除认购书的函，被告的上述函件系通过EMS方式向原告在讼争合同上预留的地址邮寄的，原告如对被告的解除合同行为有异议，也应在收到上述解除函后的三个月内提起诉讼要求行使撤销权，但原告并没有起诉，已经超过异议期，双方之间解除合同的法律关系已经得到确定。因此该函已经生效。即便从原告自认的工商局调解阶段新景地公司初始的解除通知之日起算，本案原告行使撤销权、异议权均已逾期。本案实际是原告进行恶意磋商。原告要求的交房时间与办证时间并不合理，而且对逾期交房违约金的主张更是超过了逾期付款违约金的计算标准。原告未能在讼争的认购合同第四条约定的期限内前去与被告签订《商品房买卖合同》并办妥银行按揭手续，其行为构成根本违约，被告解除合同于法有据。最后，原告的诉讼请求并不明确，其首先要求撤销解除告知函，超过了除斥期间，其次要求强制履行预约合同，预约合同属于预约性质，其对双方当事人施加的是必须磋商而非必须缔约的义务，因此不适合强制履行。最后要求安装17100元／平方米的单价签订商品房买卖合同，但商品房买卖合同的内容复杂，仅有单价标准，不能签订正式合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人新景祥公司陈述称，第三人并非商品房买卖合同的主体，不享有涉案商品房买卖合同的权利义务，同时本案的判决结果与第三人之间并无法律上的利害关系，因此原告主张新景祥公司为第三人，缺乏事实与法律依据，不能成立。
经审理查明，2010年9月29日，原告陈寿聪、孙金、孙敬东共同作为买方与被告新景地公司签订了本案讼争的《厦门市商品房认购合同》（编号C栋034），约定：原告认购被告开发的位于厦门市思明区新景中心3#地块项目中的3号楼7层C810单元，该房用途为写字楼，建筑面积暂定100.13平方米。约定的价款为每平方米17473元，若认购人于签订认购合同之日起七日内交清首期房款的，认购单价优惠0.5%，若认购人按本认购合同约定的时间签订《商品房买卖合同》并提供经银行签字确认的完整按揭资料的，再优惠0.5%。认购人在签订该认购合同时，向出卖人支付认购定金100000元，选择银行按揭付款的，认购人应于定金支付之日起七天之内补足首付款872249元，出卖人在收取定金及首付款或全额房款后，应当向认购人开具收款凭证并注明收款时间。认购人应于出卖人通知之日起七日内携带本认购合同、定金收据或房款发票、身份证及办理银行按揭所需的完整资料与出卖人签订《商品房买卖合同》，且签订《商品房买卖合同》时不得变更认购人姓名。认购人未按约定的付款方式如期付款的，出卖人有权解除本认购合同；认购人未在约定的期限内与出卖人签订《商品房买卖合同》的，出卖人有权解除本认购合同，出卖人解除本认购合同的，认购人已支付的定金不予退还，且出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。认购人应保证本认购合同填写的地址、电话等资料真实有效、完整无误，如有变动应及时书面通知出卖人，否则因此导致出卖人邮寄的文件无法送达而产生的责任由认购人自行承担。双方往来文件的送达时间均以第一次投递落地邮戳为准。认购人在签订本认购合同时，对拟签订的商品房买卖合同的文本内容及含义已完全知悉且无异议。该认购合同下方手写备注“最终的签约单价以17100元为准！”字样，并加盖了厦门新景地集团有限公司新景中心校对章。
2010年9月29日当天，原告刷卡支付100000元定金。同年10月6日，原告再刷卡支付500000元，同月14日，原告通过转账支付262223元，2010年10月19日，被告向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》，确认收到原告支付的购房款862223元。
2010年10月23日，原告至新景中心售楼处签订《商品房买卖合同》过程中，对被告提供的合同文件中约定的购房款交付时间、交房期限及合同附件中的补充协议内容产生异议，遂要求与被告就部分条款内容进行磋商。原、被告当天未能签订《商品房买卖合同》。次日，原告向被告邮寄一份《关于新景中心3#地块C810〈商品房买卖合同〉的几点修改意见》的函，要求对该《商品房买卖合同》中约定的部分条款进行修改，主要包括：1、要求出卖人应于2010年12月31日前交房；2、要求逾期交房违约金计算标准为日万分之三；3、办理产权期限应在商品房交付使用90天内；4、逾期办证违约金计算标准调整为日万分之三。被告确认收到该函件，但认为原告提出的要求不合理。双方未能就买卖合同条款协商达成一致。
2011年6月19日，原告通过EMS向被告邮寄一份《关于尽快签订新景中心3#地块C810商品房买卖合同的函》，以自2010年10月24日原告提出修改合同的意见后被告一直未与原告联系为由，要求与被告尽快协商，在公平合理的基础上签订商品房买卖合同。被告确认收到该函。
2012年2月17日，原告向厦门市工商行政管理局12315消费者申诉举报服务台投诉，经该台调解，双方未能达成协议。原告主张在工商部门组织调解的过程中，被告出示了一份落款日期为2010年12月1日的《解除合同告知函》（即本案讼争的解除函），该函件称：原告与被告已就认购讼争房产签订了《厦门市商品房认购合同》，被告已于2010年10月21日函告，要求原告于2010年10月26日前办理签订正式的《商品房买卖合同》及办理银行按揭等购房手续，之后又经多次催告，原告至今尚未办理，已属严重违约，故被告决定解除《厦门市商品房认购合同》，不予返还原告已支付的定金，并有权将该商品房另行出售给第三方。关于该函件，被告主张其已于2010年12月邮寄送达原告确认的地址，且没有收到退件信息；原告则表示其在工商调解时（即2012年2月17日）才见到该函件，虽被告邮件单上体现的地址是原告孙金原先的经营地址，电话也是原告的电话，但原告并未收到函件，邮件单也未有签收或投递信息。
2012年3月7日，原告再次向被告邮寄一份《关于尽快签订新景中心3#地块C810商品房买卖合同协助办理按揭贷款的函》，以双方已签订认购合同，原告并已支付大部分房款，之后也多次协商要求尽快签订商品房买卖合同但被告均无回应为由，要求被告在收函后10日内与原告签订《商品房买卖合同》，协助办理按揭贷款事宜。被告认为该函与本案无关，原告要求变更合同无事实依据。
2013年10月29日，原告提起本案诉讼。
另查，第三人新景祥公司系被告开发的新景中心3#地块项目中的3号楼的销售策划代理商。
以上事实，有原告提供的《厦门市商品房认购合同》、销售不动产统一发票、广告宣传页、EMS详情单、《关于新景中心3#地块C810〈商品房买卖合同〉的几点修改意见》、《关于尽快签订新景中心3#地块C810商品房买卖合同的函》、12315消费者投诉案件终止调解书、《解除合同告知函》、《关于尽快签订新景中心3#地块C810商品房买卖合同协助办理按揭贷款的函》，被告提供的《解除合同告知函》、邮件详情单以及双方当事人庭审陈述为证，双方均无异议，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的讼争认购合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。从上述查明的事实看，原告在支付了定金和首付款后，对需要签订的《商品房买卖合同》中部分条款提出了修改意见，继而引发了与被告之间的争议。双方在2010年10月24日起至今的磋商中并未就原告有异议的交房时间、办证期限、逾期交房违约金、逾期办证违约金等条款内容达成一致意见。本案讼争的《商品房认购合同》属于预约性质的合同，仅仅表明双方之间买卖讼争房产、签订商品房买卖合同的意向，双方就正式商品房买卖合同之间的条款未能达成一致而导致商品房买卖合同无法签订，属于交易过程中的正常现象。被告主张原告恶意磋商造成无法签订正式商品房买卖合同，但并无证据证明原告的磋商存在恶意，因此其主张本院不予采信。但双方在长期磋商未果的情况下，被告按照原告在认购合同中预留的送达地址和电话向原告邮寄发出了讼争的解除函，原告虽表示未曾收到，但其也确认工商调解终结时收到了该函。因此原告至迟于2012年2月17日收到了被告解除讼争认购合同的意思表示。原告要求撤销被告行使解除权的行为，但撤销权应当在原告知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，原告并未在2013年2月17日前提出撤销被告解除讼争认购合同的行为，故其主张已经超过除斥期间，本院不予支持。另，讼争的认购合同系预约合同，其合同目的仅在于签订本约，因此原告要求强制履行讼争的认购合同，属于强制缔约的要求，且双方始终对正式的商品房买卖合同的交房、办证期限、违约金计算等重要内容未能达成一致，故原告的主张违背了合同法的缔约自由原则，也事实上无法强制执行，故原告要求按照17100元／平方米的单价与被告签订正式商品房买卖合同的主张本院不予支持。综上，原告的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项、第一百一十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告陈寿聪、孙金、孙敬东的诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告陈寿聪、孙金、孙敬东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 杨丽芬
二〇一四年四月四日
书 记 员 孟晓媚
附件本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。