江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沭华民初字第0123号
原告（反诉被告）蒋永金，居民。
委托代理人孙树成，江苏德沛律师事务所律师。
被告（反诉原告）张根其，居民。
委托代理人桑长江。
原告诉被告、被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员岳阳适用简易程序，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法转为普通程序，组成合议庭，于2014年5月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙树成、被告张根其及其委托代理人桑长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2011年10月19日签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于沭阳县桑墟镇工业园区房屋（主楼四层、边房二层）租赁给原告作为商业用房开办宾馆、浴室，租期十年。合同签订后原告按照约定支付了前二年租金，并对租赁的房屋进行装饰装修。2011年底，被告在租赁给原告的房屋西侧建立甲醛厂，�原告经营的宾馆充满甲醛散发的气味；同时被告出租给原告的房屋多处出现漏水使宾馆无法正常经营。被告未履行维修义务，却于2013年12月份要求原告提前交付租金，并采用封门堵路的方式将原告经营的宾馆、浴室强行关闭。双方协商未果，请求判令解除原、被告于2011年10月19日签订的《房屋租赁合同》；被告赔偿原告投入款20万元；被告返还原告租金5万元，并支付原告违约金10万元。
被告辩称：原、被告签订房屋租赁合同属实，但被告没有任何妨碍原告的行为。被告将宾馆浴室的关闭是因为原告利用出租房屋进行违法活动，被公安机关查处，违反合同的约定，且原告未按约定给付房租。另原告在承租被告房屋期间，违反合同约定，擅自将被告的房屋进行了改建，给被告带来了较大的损失。并提出反诉称：反诉原、被告于2011年10月19日签订《房屋租赁合同》，合同就房屋位置、租期、租金均作了约定。其中租金约定每年租金15万元，签订合同时交清前二年租金30万元；第六条约定反诉被告在装修时不得改变房屋整体结构；第十条第一款约定未经反诉原告同意擅自改变房屋整体结构、第二款约定改变合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的，反诉原告有权终止合同，收回房屋，反诉被告应赔偿反诉原告全部损失及违约金10万元。在合同履行期间，反诉被告于2013年擅自破坏房屋结构，砸墙开窗开门。反诉原告多次劝阻未果，请求判令解除原、被告于2011年10月19日签订的《房屋租赁合同》；反诉被告赔偿反诉原告房屋及家具损失10万元、给付反诉原告违约金10万元，并承担本案诉讼费。
反诉被告辩称：对双方签订合同及租赁房屋进行经营的相关事实无异议。反诉原告诉称反诉被告改变房屋结构不是事实。反诉被告在签订《�屋租赁合同》后，因需要对房屋进行装修装潢，对房屋进行了局部的改造，并不是改变房屋的整体结构。反诉原告诉称反诉被告在租赁经营期限有违法活动也不是事实。反诉被告在经营期间从来没有因为进行违法活动被公安机关或者其他有关机关处理过。反诉原告在合同履行期间为了提前收取涉案房屋的租金强行将租赁房屋的电力关闭，反诉被告为了减少因停电造成的损失和不良后果要求反诉原告将电力恢复，双方产生纠纷，不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明：原、被告于2011年10月19日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于沭阳县桑墟镇工业园区房屋主楼四层、边房二层、洗浴中心（均为框架结构）出租给原告。合同约定租赁期限为十年，从2011年12月30日开始，2021年12月30日到期，承租方向出租方承诺租赁该房屋仅作商业使用，租赁期满甲方（出租方张根其）有权收回该房屋，乙方（承租方蒋永金）应如期交还；房屋每年租金为拾伍万元整（不含税收及其他费用），签订合同时交清前两年租金叁拾万元整，以后每年租金根据国家公布通货膨胀率上浮调整；乙方在装修时不得改变房屋整体结构，租赁期满后，如乙方不再续租，乙方可拆除带走装修物品，但不得改变房屋整体结构；甲方因不能提供本合同的房屋或无故干扰乙方正常使用该房屋而解除合同的，甲方赔偿乙方全部损失及违约金拾万元整；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应赔偿甲方全部损失及违约金拾万元：（1）未经甲方同意，擅自改变房屋整体结构，（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；乙方如逾期一个月未支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的20%支付滞纳金……。原告于2011年12月8日给付被告房租30万元，并由被告出具收条。被告将圆桌等酒店用品及租赁房屋交给原告使用，原告方出具物品清单。在合同租赁期间，被告将部分家具转让给原告，原告欠被告转让款1.5万元。2013年12月15日，原告给付被告5万元，被告出具收条给原告。同年12月31日，被告以原告从事违法活动为由将原告经营的宾馆强行关闭，被告移交原告的物品清单上的物品基本都在现场。原告在租赁期间共用电125798度，双方约定由被告代为交纳，再由原告按每度0.88元结算电费交付被告。截止2012年2月28日已用度数为85992度，电费已结清。之后原告付电费共计2.3万元。原告诉来我院，要求处理。
另查明：被告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设。原告在租赁时亦未审查被告出租的房屋是否取得建设工程规划许可证。
本案在审理过程中，原、被告�于2013年12月30日之后的租金给付时间约定陈述不一致，且均对对方陈述的内容不予认可，亦未提供相关证据证实。原告提供清单，证明其租赁期间添置相关物品，被告不予认可，本院组织原、被告双方于2014年5月5日现场勘验，要求原告清点其添置的物品并予以取回，原告明确表示不予清点，不同意取回。被告张根其也不同意折价归其所有。反诉原告明确反诉请求第二项要求的房屋及家具等损失指的是家具、餐具、桌椅板凳、床、沙发、门、空调损坏的损失。反诉被告对该损失不予认可，主张相关物品的现状即为反诉原告交付给反诉被告时该物品的状态。
本院向原、被告及反诉原、被告释明合同可能被认定无效的情形。原告及反诉原告坚持：在合同认定为无效的情形下仍然坚持自己的诉讼请求及反诉请求。
上述事实，有《房屋租赁合同》、现场勘验笔录、照片、清单及原、被告陈述等证据在卷佐证。
本院认为：原告就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与原告签订的《房屋租赁合同》为无效合同。无效合同自始即没有法律效力。对原告及反诉原告要求解除双方于2011年10月19日签订的《房屋租赁合同》，原告要求被告给付违约金10万元、反诉原告要求反诉被告给付违约金10万元的请求本院依法不予支持。原告诉称其投入相关物品、设施，未提供证据证实，且本院在现场勘验时要求原告对于其投入的物品进行现场清点，原告拒绝清点。被告亦不同意对原告投入的物品进行利用，对原告要求被告赔偿投入款20万元的诉讼请求不予支持。原告蒋永金于2013年12月15日给付被告的5万元，被告辩称该款为原告尚欠其房租、转让家具款及电费，经本院查明：原告尚欠被告15000元家具款、应付被告电费款12029.28元［（125798－85992）度×0.88�／度－2.3万元］，冲减上述款项，余款22970.72元应返还原告。对被告辩称原告尚欠房租1万元，未提供证据证实，本院不予采信。反诉原告不能证实其将相关物品交付反诉被告时物品的状况，其主张相关物品损坏，致其损失10万元证据不充分，对该反诉请求，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告张根其于本判决生效后三日内返还原告蒋永金22970.72元；
二、驳回原告其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息�
案件受理费6550元，反诉费1150元，合计7700元，由原告负担6120元，被告负担1580元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7700元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80）。
审 判 长 岳 阳
代理审判员 姜 飞
人民陪审员 孙建州
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 杜晨露