安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民二终字第00251号上诉人（原审被告）：万金。被上诉人（原审原告）：安徽汇邦物业管理有限公司。法定代表人：唐慎武，该公司总经理。委托代理人：王宏，安徽祥峰律师事务所律师。上诉人万金因与被上诉人安徽汇邦物业管理有限公司（以下简称汇邦物业公司）物业服务纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2014）巢民二初字�00738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院查明：汇邦物业公司与巢湖市双龙大平房地产开发有限公司分别于2010年6月23日、2013年6月2日、2014年4月10日签订三份《前期物业服务合同》，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托服务合同》生效时止，由汇邦物业公司为巢湖市太阳岛花园小区提供物业管理。物业管理的范围在合同的委托管理事项中明确确定包括：房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共基础设施和附属建筑物、构筑物、公用绿地、花木、景观、建筑小品、附属配套建筑和设施、公共环境卫生及公共绿化等的养护和管理及公共秩序、安全防范等事项的管理。2012年12月18日，万金与巢湖双龙大平房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定被告万金承租巢湖双龙�平房地产开发有限公司所有的巢湖市太阳岛花园小区门面房用于商务酒店经营，面积为3133.40㎡，租赁期限自2012年12月18日至2023年元月18日，租金为每年20万元，租赁房屋的物业管理费由万金按照该小区的物业管理公司的具体规定缴纳。2012年12月19日，万金按照0.75元／㎡的物业管理费标准缴纳2013年元月1日至2013年6月30日物业管理费14100元。由于万金认为汇邦物业公司未按合同约定提供物业服务，致其酒店门前有广场舞练习等，拒绝缴纳2013年7月1日至2014年7月31日的物业管理费，致汇邦物业公司诉讼，要求万金支付物业管理费30550元。原审法院认为：在巢湖市太阳岛花园小区业主大会选聘物业服务企业前，作为建设单位的巢湖双龙大平房地产开发有限公司选聘汇邦物业公司为业主提供物业服务，并签订了《前期物业服务合同》，该合同对业主具有约束力。被告万金承租巢湖双龙大平房地产开发有限公司的房屋，双方的租赁合同明确约定由万金缴纳物业费，故汇邦物业公司诉讼要求万金承担2013年7月1日至2014年7月31日的物业费，予以支持。万金辩称由于汇邦物业公司未依据合同约定提供物业服务，致其经营的酒店门前有广场舞练习及房屋漏水影响其正常经营给万金造成损失，故拒绝缴纳物业费。本院认为“广场舞’’是锻炼身体的一种形式，它通常在晚间进行，时间短，万金辩称“广场舞’’影响其正常经营，理由牵强，不予采信。另依据合同约定汇邦物业公司仅对房屋建筑共用部位具有维修、养护和管理义务，万金承租的房屋系巢湖市双龙大平房地产开发有限公司所有，其依法可以在租赁物需要维修时要求出租人在合理期限内维修。而万金承租的房屋不属于该小区房屋建筑共用部位，故万金以汇邦物业公司负�房屋维修义务未履行而拒绝缴纳物业费，不予采纳。为此，根据﹤中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条之规定，判决：被告万金于本判决生效后三日内给付原告安徽汇邦物业管理有限公司2013年7月1日至2014年7月31日期间的物业费30550元（0.75元／㎡×3133.40㎡×13个月）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，本院减半收取280元，由被告万金负担。万金上诉称：一审判决，将涉案房屋漏水认定为非建筑物公用部位，与本案不具有关联性，显然属于认定事实不清；认定小区居民长期在上诉人经营的酒店门前跳广场舞，不影响酒店正常经营，显然不符合日常生活经验法则，事实不清。2012年12月18日，上诉人与巢湖双龙大平房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定上诉人租赁巢湖双龙大平房地产开发有限公司所有的巢湖市太阳岛花园小区门面房用于商务酒店经营，租赁期限自2012年12月18日至2023年元月18日。上诉人的瑞斯特商务酒店开业经营后不久，发现酒店的建筑物屋面和墙壁漏水严重，致使酒店部分区域不能正常经营。问题发现后，上诉人多次向被上诉人反应，要求其维修，但被上诉人却以种种理由搪塞。上诉人向出租人巢湖双龙大平房地产开发有限公司要求解决问题，巢湖双龙大平房地产开发有限公司找来被上诉人，三方当面协商解决问题，上诉人现场承认漏水问题是他们的提供物业服务的范围，承诺予以解决。但至今一直未�解决。期间，部分小区居民非法占据上诉人酒店前区域跳广场舞，严重影响酒店的正常经营，被上诉人也一直未给予解决。另外，酒店前的垃圾桶垃圾，被上诉人也未做到及时清理，经常导致垃圾四处飘散，严重影响酒店前的环境卫生。由于上述情况，才导致上诉人拒绝缴纳物业费用。上诉人认为，建筑物屋顶和外墙依照法律规定属于房屋建筑的共用部位，理应属于被上诉人维修、养护和管理义务范围；上诉人酒店前区域地块属于太阳岛花园小区范围，理应属于被上诉人物业管理范围。该区域不属于户外体育健身场地，小区居民长期占据该区域跳广场舞，被上诉人有义务及时劝导清理；至于物业服务区域垃圾的及时清理，更是被上诉人应尽义务。本案被上诉人首先没有按照物业服务合同履行其上述物业服务，上诉人有权就被上诉人要求缴纳物业费进行抗辩，要求其先履行维修建筑物漏水问题的义务。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律不当。故上诉请求：依法撤销巢湖市人民法院（2014）巢民二除字第00738号民事判决书的判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。汇邦物业公司辩称：上诉人称的两点诉请都没有充分的证据证实，且房屋出现漏水状况是因为开放商的原因导致，与本案没有关系。而且上诉人称跳广场舞的问题，对其酒店也没有影响，且其门前是其酒店的停车位，也不会有跳广场舞，且广场舞也是社会问题，一审也没有提供公共部分需要维修的。虽然提供照片但是不属于公用部位，我方也与房东去查看予以解决。新的承租户已将物业费交给我方，不存在上诉人所称的相关问题。二审中，双方未提交新的证据，二审查明的事实与原审一致。本院认为：万金作为承租方在房屋租赁合同中明确约定租�期间由其交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的相关规定，汇邦物业公司为万金所在小区提供了物业服务，故向万金主张物业服务费具有法律依据。万金没有证据证明跳广场舞对其经营酒店的损害情况，无证据证明酒店的建筑物屋面和墙壁漏水是否属于按物业服务合同约定的公共部位应由汇邦物业公司承担维修责任，也无证据证明汇邦物业公司未按物业服务合同履行其他相应义务。综上，万金上诉理由不能成立，本院对其上诉主张不予支持。一审处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人万金负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  程亚娟�理审判员王倩二〇一五年四月二十七日书记员  张 琪附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。