广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4477号
上诉人（原审原告）：陈树钊，住广州市越秀区。
委托代理人：欧阳茜，广东君直律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：许雪芬，身份证住址：广州市越秀区，系李伟鹏之妻。
被上诉人（原审被告）：李伟鹏，联系地址：。
委托代理人：许雪芬。
被上诉人（原审第三人）：广州市百广家房地产中介有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：李伟鹏，总经理。
委托代理人：许雪芬。
上诉人陈树钊因与被上诉人许雪芬、李伟鹏、广州市百广家房地产中介有限公司（以下简称百广家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：越秀区惠福西路26号首层房屋的权属人原登记为谭某甲、谭某乙、谭某丙、谭某丁。
2013年10月5日，李伟鹏及百广家公司出具《授权委托书》，其中内容为：李伟鹏授权许雪芬为百广家公司签署广州市越秀区惠福西路26号的《租赁合同》及办理有关事项。
2013年10月6日，谭某甲（甲方）与许雪芬（乙方）签订《租赁合同》，其中载明：甲方将广州市越秀区惠福西路26号首层出租给乙方作为商业使用，租赁期限从2013年11月1日起至2018年3月31日止；每月租金为：2013年11月1日至2014年3月31日现金5000元／月、2013年4月1日至2014年3月31日维修补偿5000元／月，2014年4月1日至2015年3月31日维修5000元／月、维修补偿5500元／月；甲乙双方签订房屋租赁合同时，乙方应向甲方缴纳20000元作为房屋履约押金，合同期满在乙方缴清房屋租用期间所有应缴费用后，甲方将房屋押金无息退还给乙方；乙方须在每个月的5号前将当月租金交付给甲方，乙方不得无理拖欠或拒交房屋租金，否则甲方有权按月租金的百分之一每日回收房屋租金的滞纳金；房屋租赁期间乙方经营所发生的水电、税费、工商管理费及其一切费用由乙方自理；房屋租赁期内，双方均不得以任何借口，要求提前解除租赁合同，如甲乙双方确有特殊原因需提前解除租赁合同的，必须提前三月通告对方，并征得对方同意方可解约，房屋押金在乙方交付所欠费用后无息退回乙方；甲方负责提供房屋的一切资料，便于乙方办理备案商业租赁合同；租赁合同期未满，如有一方违约，将押金的金额作为赔偿给另一方；等等。谭某甲确认上述《租赁合同》是其女儿陈某代为签署的，将该物业出租是其真实意思表示，租金也是其本人收取。合同签订当日，许雪芬向谭某甲交纳了押金20000元，其后缴纳涉案房屋的租金至2014年12月止。
2013年10月8日，谭某甲、谭某丁、谭某丙、谭某乙（甲方）与百广家公司（乙方，签约代理人为许雪芬）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作商业用途使用，租赁期限为2013年11月1日至2018年3月31日，月租金额为5000元等。该合同已在房管部门办理登记备案手续（穗租备2013B0401100157号）。据穗租备2015J0401100284号《房屋租赁登记备案证明》记载，出租人谭某甲，承租人百广家公司，租赁双方提前解除合同，穗租备2013B0401100157号备案证明于2015年1月1日予以注销。
据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载，越秀区惠福西路26号首层房屋的权属于2014年12月8日转移登记至陈树钊名下，房屋所有权取得方式为购买、赠与、继承。陈树钊称谭某甲是其母亲。
原审另查明，李伟鹏与许雪芬为夫妻关系。李伟鹏是百广家公司的法定代表人。百广家公司的股东原为李伟鹏、许雪芬二人，于2015年2月13日变更为李伟鹏一人。
2015年2月10日，陈树钊以许雪芬、李伟鹏未依约支付租金，向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认陈树钊与李伟鹏、百广家公司就惠福西路26号首层房屋订立的租赁关系于2015年2月6日起解除；2、李伟鹏及百广家公司支付2015年1月、2月的租金共21000元，及支付迟延支付上述租金的滞纳金（从2015年1月6日起至被告付清之日止，每日按月租金的百分之一计算）；3、李伟鹏、百广家公司支付电费1165.28元。
许雪芬在原审答辩不同意陈树钊的第1、2项诉讼请求，称：许雪芬在2015年1月1日已与谭某甲到光塔路的出租屋管理中心解除租赁合同，许雪芬无需再支付2015年1、2月份的租金给陈树钊。合同中约定，如许雪芬方提出提前解除合同，所交的按金由出租方没收，现谭某甲或陈树钊都没有将按金退回给许雪芬，许雪芬认为已承担相应的法律责任。许雪芬没有违约，故不需要支付违约金。电费确实已实际发生，对电费的数额无异议，许雪芬愿意将电费支付给陈树钊。
李伟鹏在原审中答辩同意许雪芬的意见。
百广家公司在原审中述称同意许雪芬的答辩意见。
原审庭审中，陈树钊与李伟鹏、许雪芬双方均确认2013年10月8日由谭竹明、谭惠玲、谭惠仪、谭兆康作为甲方与百广家公司作为乙方（签约代理人为许雪芬）签订《广州市房屋租赁合同》并无实际履行，只是为了办理营业执照而签订该备案合同。许雪芬称其在签订上述租赁合同时是百广家公司的股东之一，受该公司委托承租涉案房屋，并将房屋用作该公司惠福西分公司的办公场所。
原审诉讼中，陈树钊称其已没收许雪芬、李伟鹏缴纳的押金；2015年1月1日办理注销租赁合同备案是为了协助许雪芬、李伟鹏办理相关手续，双方的租赁关系并无解除；其于2015年2月6日自行收回涉案房屋，并于同月10日将房屋另行出租给他人。许雪芬、李伟鹏则称其于2015年1月1日在房管部门办理解除租赁合同的手续，并于当日将涉案房屋三套钥匙交还给谭某甲女儿；2015年1月5日陈树钊妻子开门给其搬走房屋内的物品，后其发现百广家公司惠福西分公司的营业执照等证件遗留在房屋内，向陈树钊要求取回未果，遂于2015年1月15日在《新快报》A22版刊登《遗失声明》。为此，许雪芬、李伟鹏提交了2015年1月15日的《新快报》作为证据。
原审法院认为，许雪芬经百广家公司及其法定代表人李伟鹏授权委托，就涉案房屋与房屋原业主谭某甲签订租赁合同，该合同合法有效，涉案房屋一直是用作百广家公司惠福西分公司的办公场所，因此该租赁合同的承租人实为第三人百广家公司。2015年1月1日，谭某甲与百广家公司在房管部门办理注销租赁合同备案的手续，《房屋租赁登记备案证明》亦记载租赁双方提前解除合同。因此许雪芬称其已于当天将涉案房屋的钥匙交还给陈树钊，符合常理，根据日常生活经验法则，予以采信。百广家公司就涉案房屋与出租人订立的租赁关系已于2015年1月1日解除并交还房屋，现陈树钊诉请要求确认上述租赁合同于2015年2月6日解除及要求许雪芬、李伟鹏、百广家公司支付2015年1、2月租金、违约金的诉讼请求缺乏依据，不予支持。鉴于许雪芬、李伟鹏及百广家公司在2015年1月5日才将房屋腾空交还给陈树钊，故百广家公司应向陈树钊支付2015年1月1日至1月5日期间的房屋占用费，费用标准可参照原租赁合同约定的月租金标准计算。另，许雪芬、李伟鹏及百广家公司对陈树钊所主张的电费无异议，并同意支付，故予以照准。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，于2015年7月20日作出一审判决：一、广州市百广家房地产中介有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内，向陈树钊支付2015年1月1日起至2015年1月5日止的房屋占用费（按每月10500元计付）；二、广州市百广家房地产中介有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内，向陈树钊支付电费1165.28元；三、驳回陈树钊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费226元，由陈树钊负担176元，广州市百广家房地产中介有限公司负担50元。
判后，陈树钊不服原审判决，向本院提起上诉称：一、事实方面。1、原审判决认定陈树钊与百广家公司提前解除了用于备案的合同是错误的。原审诉讼过程中，陈树钊由始至终都没有确认谭某甲、谭某丁、谭某丙、谭某乙与百广家公司办理了注销租赁合同备案的手续，许雪芬、李伟鹏、百广家公司也未能提交证据证明该事实。2、原审判决无视陈树钊与许雪芬、李伟鹏、百广家公司实际履行的《租赁合同》这一事实，以用于登记备案的合同已解除为由，认定许雪芬己于解除备案合同当天将涉案房屋的钥匙交还给陈树钊是错误的。（1）本案存在两份租赁合同，双方当事人均确认实际履行的是2013年10月6日签订的《租赁合同》，2013年10月8日签订的《广州市房屋租赁合同》并无实际履行，只是为了办理营业营业执照而签订的备案合同。退一万步来讲，即使谭竹明、谭惠玲、谭惠仪、谭兆康与许雪芬、李伟鹏、百广家公司办理了注销《广州市房屋租赁合同》的手续，也不能等同于上述双方解除了实际履行的《租赁合同》。（2）百广家公司、许雪芬、李伟鹏从未提出解除实际履行的租赁合同，陈树钊也从未同意。按照常理，如果出租方同意承租方解除的，解除的时候一定会办理相关的交接手续，但本案没有，百广家公司、许雪芬、李伟鹏至今还拖欠电费，电费都没有结清，出租方是不可能与承租方办理解除手续。（3）注销租赁合同备案手续只能证明百广家公司、许雪芬、李伟鹏对商铺不用于开设分公司，百广家公司、许雪芬、李伟鹏有可能对商铺做其他用途，也有可能是想得到出租方同意进行转租赚取转手费拿回押金，所以注销租赁合同备案手续不能得出许雪芬交回钥匙的结论。（4）根据合同约定，任何一方不得提前解除合同，要解除的必须提前三个月通知对方，并得到对方的同意。即使原审判决推论百广家公司、许雪芬、李伟鹏将钥匙交还是成立的，但百广家公司、许雪芬、李伟鹏没有提前三个月通知并征得同意，所以交还钥匙后也应该缴纳租金。（5）根据租赁合同18条、21条第2点的约定，如果一方违约，将押金金额赔偿给另一方，押金不能抵租金用，因此不是说损失了押金，百广家公司、许雪芬、李伟鹏就有权解除合同。解除合同必须严格执行合同13条的约定。双方之所以要约定提前三个月就是为了守约方有足够时间去寻找承租人或者另寻物业承租以减少损失。原审判决认定注销租赁合同的备案当天就等于解除合同不符合合同约定，也不符合生活常理，是错误的。（6）在陈树钊与许雪芬、李伟鹏、百广家公司没有解除租赁关系的情况下，许雪芬是不可能将钥匙交还给陈树钊的。原判决认定许雪芬交还钥匙，本来就没有任何证据支持，是推理得出的结论，而由于租赁关系已解除这一前提不存在，这一推理在逻辑上也是不成立的。二、原判决违法程序。许雪芬所提交的《授权委托书》、《新快报》等证据，是在举证期限届满后提交的，而且没有任何法定理由逾期提交。原审法官不理会陈树钊的反对，采纳这些逾期提交的证据是违法的。即使要采纳，法官也应当依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款，但原审法官没有对被上诉诉人许雪芬予以训诫、罚款，这是错误的。综上，陈树钊上诉请求撤销原审判决第一、三项，改判支持陈树钊的原审诉请第一、二项。
被上诉人许雪芬、李伟鹏、百广家公司共同答辩称：2015年1月1日许雪芬与谭某丁双方到街道办理了租赁合同的解除，许雪芬并交还了钥匙。许雪芬1月5日在清理商铺的时候也跟许雪芬姐姐聊微信了，有微信的截图证明。而且陈树钊就在涉案物业三楼住，如果其不交租，陈树钊肯定下来把门给锁了，但到了2月份才主张，说明双方已经达成了解除合同的一致意思表示。许雪芬1月5日也清空了涉案商铺。许雪芬的另外三个商铺离涉案商铺都很近，如果许雪芬没有交租，陈树钊也可以去闹去要。电费许雪芬在原审也认可并愿意支付。综上，许雪芬、李伟鹏、百广家公司不同意陈树钊的上诉请求。
经审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，2013年10月6日的《租赁合同》第21条“其他约定”②载明：本押金在任何时期内不能抵租金用。
陈树钊一审提交了一份广州供电局有限公司清缴电费提示单，该提示单记载惠福西路26号在2015年1月19日8时尚欠缴电费合计1165.28元，广州供电局已在2015年1月19日起计算电费违约金。百广家公司对该提示单及金额无异议，愿意将电费支付给陈树钊。
百广家公司确认双方没有办理书面的交接手续，对解除《租赁合同》和交还钥匙的事宜，许雪芬在原审2015年3月17日开庭审理中陈述：2015年1月1日，我与谭某甲在出租屋管理中心办理解除合同的备案手续后，我就将涉案房屋的三套钥匙都交给了谭某甲；其后，许雪芬又在该次庭审中陈述：当时是陈树钊的妻子与我共同去办理解除备案手续，同时我已将钥匙交给她。原审2015年5月7日的询问中，许雪芬陈述：解除合同时，是陈树钊的妻子带着房产证原件、业主谭某甲的身份证原件到房管部门与我一起办理注销备案，当时谭某丁也在场，2015年1月1日，我是将钥匙交还给谭某丁。原审2015年5月18日的开庭审理中，许雪芬陈述：2015年1月1日与玲姐办理解除合同备案手续，而且钥匙也是2015年1月1日交给玲姐的，玲姐应该是陈某。在二审2015年9月14日的庭询中，许雪芬陈述：2015年1月1日跟谭某丁办理了租赁合同的解除，交还了钥匙；后又陈述2015年1月1日是百广家公司的文某与陈某去街道办理的租赁合同解除备案手续，当天交了两串钥匙给陈某，2015年1月5日我将剩余的东西搬走，将剩余的一串钥匙交给了陈树钊的妻子。
陈树钊一审提交的2014年12月13日其妻与许雪芬的微信聊天记录截图，显示陈树钊独立拥有铺面情况下，许雪芬称其职员被拉走，其想先短租二三个月给别人卖年货，到明年三月份招到人再开。许雪芬一审提交了两份微信聊天记录截图，一份是2015年1月2日许雪芬与“夏”的聊天记录，拟证明2015年1月2日许雪芬已将商铺交还给业主，1月2日在打包搬物。另一份微信记录是与“亚MAY.梅花开”的聊天记录，许雪芬陈述“亚MAY.梅花开”是陈树钊的妻子，聊天内容有拿钥匙、搬物品、退押金、取租金11500元、注销营业执照等内容。许雪芬在一审和二审诉讼中还陈述：2015年1月22日，出租方以商铺内空调被盗为由，去许雪芬龙某西商铺吵闹。
本院认为，案涉房屋存有两份租赁合同，分别是2013年10月6日的《租赁合同》和2013年10月8日的《广州市房屋租赁合同》。双方当事人均确认实际履行是《租赁合同》，《广州市房屋租赁合同》仅作为百广家公司办理营业执照的备案之用。穗租备2015J0401100284号《房屋租赁登记备案证明》显示2015年1月1日租赁双方提前解除《广州市房屋租赁合同》，但因《广州市房屋租赁合同》并无实际履行，因此不能以此认定双方当事人的租赁关系就予解除，原审法院认定百广家公司与出租人间的租赁关系于2015年1月1日解除依据不足，本院予以纠正。
本案中，房屋租赁关系因百广家公司提前解除合同而终止，百广家公司诉讼中也认可因其提前解除租赁合同导致20000元押金被出租人没收的后果。双方当事人对租赁关系的解除并无异议，但如何清结租赁关系，双方的意见并未统一，导致纠纷发生。陈树钊主张2015年2月6日自行收回案涉房屋，但在此以前，双方已就合同不再继续履行达成合意。陈树钊诉讼主张租赁关系于2015年2月6日起解除，与事实不符，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，百广家公司主张已对案涉房屋的钥匙办理交接手续，但百广家公司对此并无提出证据予以证明，诉讼中对该主张的陈述亦多次反复，与其作为房地产中介服务机构的专业性并不相称。因此，对百广家公司的该项事实主张，本院不予采信。
关于百广家公司实际搬离案涉房屋的时间及陈树钊实际接收房屋的时间，双方各执一词。对此争议，双方当事人均缺乏充分证据予以证实。考察双方行为，百广家公司停止交纳2015年1月租金，表明百广家公司已有不再履约的实际行为。这种情况下，即使依《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”的规定，对案涉房屋的移交，陈树钊应当采取适当的措施防止损失的扩大。陈树钊居住在案涉房屋楼上，对其行为的实施也更为有利。陈树钊主张计付租金的滞纳金，本院不予支持。虽然陈树钊没有拒绝百广家公司提前解除租赁合同，但需要指出的是，百广家公司提前解除租赁合同也应给予陈树钊另行出租的合理、必要的准备。结合本案案情和纠纷产生的过程，本院酌定百广家公司向陈树钊承担一个月的房屋占用费，房屋占用费参照《租赁合同》约定的月租金标准计付。原审法院认定百广家公司2015年1月5日腾空交还案涉房屋并计付房屋占用费处理，依据尚欠充分，本院予以调整。
综上，陈树钊上诉有理部分，本院予以采纳，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
1、维持（2015）穗越法民三初字第577号民事判决第二、三项；
2、变更（2015）穗越法民三初字第577号民事判决第一项为：广州市百广家房地产中介有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内，向陈树钊一次性支付10500元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费226元，由陈树钊负担126元，广州市百广家房地产中介有限公司负担100元。二审案件受理费176元，由广州市百广家房地产中介有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 蔡培娟
审判员 黄 嵩
二〇一五年十一月十八日
书记员 杨银桃