山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁09民终2926号上诉人（原审被告）：山东晨宏置业有限公司，住所地肥城市山海路28号。法定代表人：付家勇，董事长。委托诉讼代理人：刘培培，山东同成（肥城）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐田英，女，1973年5月24日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：吕宗燕，山东卓知律师事务所律师。上诉人山东晨宏置业有限公司因与被上诉人齐田英房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院(2015)肥民初字第2459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案,上诉人山东晨宏置业有限公司的委托诉讼代理人刘培培、被上诉人齐田英的委托诉讼代理人吕宗燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人山东晨宏置业有限公司上诉请求：请求撤销山东省肥城市人民法院(2015)肥民初字第2459号民事判决，发回重审或改判。上诉费、送达费等费用由被上诉人负担。事实和理由：1.法院对房屋交付时间认定不清。被上诉人一审提供的各类开户费用、维修基金、契税的收据与交房时间没有必然联系，且收据时间为2015年4月25日，与其主张的交房时间2015年5月1日向矛盾，不能证明上诉人的违约行为。而上诉人系在合同约定的交房时间即2013年9月30日前已实际向被上诉人交付房屋，不存在逾期交房的违约行为。2.原审法院对计算违约金的基数认定有误，其将储藏室的价格算入总房款价格，以此为基数计算违约金错误。因购买储藏室的协议系补充协议，没有关于储藏室交付时间及违约责任的约定。被上诉人齐田英辩称，山东晨宏置业有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。齐田英向一审法院起诉请求：请求依法判决被告山东晨宏置业有限公司支付原告违约金28208.01元，并承担本案诉讼费及邮寄费。一审法院认定事实：2012年10月21日，原告齐田英与被告晨宏置业签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：第1210210004号，预售许可证号：肥房售证第2011042号），约定原告购买被告位于新城路166号御景苑小区第26幢1单元1-202楼房一套，建筑面积共124.05平方米，其中套内面积107.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.85平方米，单价为3700元/平方米。同日双方签订补充协议，约定原告购买储藏室面积9.4平方米，单价3000元每平方米，总价款28200元，合同总价款为487185元，并约定原告缴纳首付款327185元，余款160000元办理公积金贷款。合同第七条约定出卖人应当在2013年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用：1、该商品房经验收合格；第八条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日……;(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接前，应办理首期住宅专项维修资金手续。原告齐田英于2012年10月21日向被告晨宏置业缴纳房款327185元，同年11月30日缴纳剩余房款160000元。2015年4月25日，原告齐田英向被告缴纳天然气开户费、暖气开户费、契税、维修基金等费用，被告晨宏置业向原告出具收款收据三份，并分别加盖晨宏置业公司公章，原告缴纳上述费用后，被告向原告交付房屋钥匙。庭审中，被告晨宏置业辩称已按合同约定交付房屋，但未提交证据予以证实。以上事实由原告提交的《商品房买卖合同》一份、收据八份及当事人陈述在案为证。一审法院认为，原告齐田英与被告晨宏置业的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原审法院予以确认。原告齐田英已交清购房款，合同义务已经完成。根据合同约定，被告应当在2013年9月30日前将涉案房屋交付原告而实际未按时交付，已构成违约，应当承担违约责任。被告晨宏置业辩称按合同期限向原告交付房屋，但未提供相应证据予以证实。原审法院认为，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告晨宏置业作为出卖方，负有发送交房通知并及时交房的义务，被告主张其已按时交付原告，举证责任在被告晨宏置业，因其未能提供证据予以证实，对被告的该项辩称，原审法院不予采信，被告已构成违约，应当承担违约责任。关于实际交房时间，原告主张为2015年5月1日交房，但未提交证据证实，原审法院结合双方合同约定及商品房买卖交易惯例，认为原告缴纳各类开户费用、维修基金、契税等费用的2015年4月25日为被告实际交付房屋、原告实际接收房屋的时间。故被告应按照合同约定向原告支付自2013年10月1日起至2015年4月25日止共计572天的违约金。关于违约金的计算方式，因原、被告双方签订房屋买卖合同时约定如被告逾期交房，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，该约定系原、被告双方的真实意思表示，且未超出法律规定，原审法院予以确认。故原告要求被告按日万分之一计算支付违约金，符合双方约定及法律依据，原审法院予以支持。因双方在合同中约定未尽事项可签订补充协议，故补充协议的效力应等同于房屋买卖合同，对双方当事人均具有约束力，故本案中涉及的已交付房价款，应包含补充协议中的储藏室价款。综上，被告应支付原告违约金数额为487185元×0.0001/天×572天﹦27866.98元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决：一、被告山东晨宏置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告齐田英违约金27866.98元；二、驳回原告齐田英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费253元，由被告山东晨宏置业有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。本院认为，上诉人山东晨宏置业有限公司上诉主张其在双方签订的《商品房买卖合同》的约定期限前已实际交付了房屋，并不存在逾期交房的行为，根据谁主张谁举证的原则，该举证责任应在于上诉人，其在二审庭审中主张系通过电话通知的方式履行的通知被上诉人交房的义务，对此被上诉人不予认可，上诉人对其该主张亦未提供任何证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，结合一审时被上诉人提交的缴纳各类开户费用、维修基金、契税等费用的时间为2015年4月25日，故原审法院据此认定交房时间为2015年4月25日并无不妥，本院予以确认。关于储藏室问题，双方均认可签订涉案合同当天签订了购买储藏室的购买协议，该协议应视为涉案商品房买卖合同的补充协议,其效力均及于双方当事人，对双方均具有约束力，被上诉人已交付了包括储藏室在内的所有房屋价款，履行了买房一方的义务，且该补充协议第一条明确记载“该房总房款共计487185元”，这其中包括了储藏室价款，故原审法院以此作为计算违约金的基数并无不当，本院对于上诉人的上诉请求均不予支持。综上所述，上诉人山东晨宏置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费505元，由上诉人山东晨宏置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋许科代理审判员  张晓丹代理审判员  陈 新二〇一六年十一月二十八日书 记 员  马 鑫