江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1974号
上诉人（原审原告）柏志宏，淮安市国税局职员。
委托代理人李凌飞，江苏益新律师事务所律师。
上诉人（原审被告）淮安市天瑞房地产开发有限公司，住所地淮安市清河区淮海东路136号。
法定代表人漆贯凯，该公司董事长。
委托代理人周向荣，江苏兴宇律师事务所律师。
上诉人柏志宏与上诉人淮安天瑞房地产开发有限公司（以下简称天瑞公司）商品房买卖合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2014年9月9日作出（2014）浦民初字第2107号民事判决。上诉人柏志宏、天瑞公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月16日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月31日公开开庭审理了本案。上诉人柏志宏的委托代理人李凌飞，上诉人天瑞公司的委托代理人周向荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年1月11日，柏志宏（买受人）与天瑞公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定由柏志宏购买天瑞公司开发的位于本市清浦区淮海南路301号英伦玫瑰园52号楼101号房屋1套（建筑面积256.05平方米），总价款为147万元。柏志宏于2011年1月11日支付首期房款45万元，余款应当于本合同签订后5个工作日内向指定银行、公积贷款机构等书面申请购房按揭付款。并保证自办理贷款申请之日起14个工作日通过银行贷款机构将按揭贷款全额划付到合同约定的天瑞公司帐户。非天瑞公司原因导致按揭不能办理的则在七日内以其它方式支付。关于房屋交接问题，双方在合同的第八条、第九条、第十一条中约定，天瑞公司应于2011年12月31日前，应当以书面通知柏志宏办理交付手续，向柏志宏出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，天瑞公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。天瑞公司逾期交房超过30日后，柏志宏解除合同的，天瑞公司应当自柏志宏解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按柏志宏累计已付款的3%向柏志宏支付违约金。柏志宏要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天瑞公司按日向柏志宏支付房价款万分之三的违约金。
合同签订当日，柏志宏依约支付了房屋首付款45万元，并于2011年2月14日支付了房屋余款102万元整。2011年12月31日，因商品房尚未符合交付条件，天瑞公司未向柏志宏交付房屋。2014年1月13日，天瑞公司方作为开发商组织工程设计（勘察）、施工、监理和建设单位对涉案房屋进行工程质量验收，并出具了单位（子单位）工程质量竣工验收报告1份。2013年3月31日，双方经协商，天瑞公司减免柏志宏房屋款10万元，并退还给柏志宏。2014年5月6日，柏志宏以天瑞公司逾期交付房屋为由，要求天瑞公司承担逾期交付房屋违约金374850元（暂计算至2014年4月30日，本案中要求计算至实际交付房屋之日止）。
庭审中，天瑞公司主张涉案房屋虽于2014年1月13日取得单位（子单位）工程质量竣工验收报告，但认为柏志宏在涉案房屋已具备居住条件，并通过其他各项验收的情况下，在涉案房屋内开挖地下室，据此认为柏志宏的行为应认定其已实际使用房屋，并主张曾向柏志宏当面送达过交房手续，但柏志宏拒收。对此向本院提供了争议房屋的照片1组、入住通知书（无柏志宏签名）1份。经质证，柏志宏对照片1组的真实性没有异议，但认为其是在天瑞公司知情且同意的情况下，并在涉案房屋的脚手架尚未拆除时在原地下室旁另行开挖了1间地下室。对天瑞公司提供的入住通知书的真实性提出异议，否认天瑞公司曾向柏志宏送达入住通知书的事实，故认为不能据此认定柏志宏已实际接受房屋。
天瑞公司于2014年6月23日以书面形式向柏志宏邮寄送达了1份函件，以天瑞公司曾向柏志宏邮寄过《入住通知书》为由，告知柏志宏日后不再寄送《入住通知书》，柏志宏接到该份函件后，于7月11日向天瑞公司邮寄了回复函，否认了天瑞公司函件中陈述的事实。
本案争议的房屋现仍为毛坯房，柏志宏、天瑞公司对该事实均无异议，应予以确认。
柏志宏一审诉称：2011年1月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，由原告购买被告开发的位于淮安市清浦区淮海南路英伦玫瑰园52号楼101号房屋，总价147万元。合同第八条约定，被告应当在2011年12月31日前向原告交付经验收合格并符合合同约定的房屋，被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，被告按照最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，每日按照原告已付房款的万分之三支付违约金。同时，合同约定，被告应当书面通知原告办理房屋交接手续。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，但被告并未按照合同约定期限交付符合条件的房屋，也未向原告出具办理房屋交接手续的书面通知。原告虽多次与被告联系，但时至今日，被告仍未向原告交付房屋。综上所述，原、被告之间的合同已依法成立，双方理应按照合同约定履行各自义务，但被告逾期拒不交房的行为，已严重违反合同的约定，侵犯了原告的合法权益。现双方协商未果，特诉至法院，请求判决被告立即向原告交付符合合同约定的房屋，支付逾期交房违约金374850元（暂计算至2014年4月30日，判决时计算至实际交房之日止）。并承担本案诉讼费用。
天瑞公司一审辩称：原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，因原告在涉案工程已完成各项验收，且具备居住条件后，擅自改造和使用房屋，应视为原告已实际接受房屋，故原告在本案中要求被告交付房屋的理由不能成立。关于原告主张逾期交房违约金问题，因被告不存在逾期交房的事实，故不应该承担相应的逾期交房违约责任，且双方对违约金的约定过高，不符合法律规定，请求法院予以酌情认定，另外，原告实际支付的房款为137万元，在计算逾期违约金时从总额中扣除10万元。综上，请求法庭依法驳回原告的诉请。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告柏志宏与被告天瑞开发公司之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，并应受法律保护。
一、关于本案商品房交付时间认定问题。原、被告在合同中明确约定房屋交付时间应为2011年12月31日前，并应当以书面形式通知买受人办理交付手续，同时还应向买受人出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。依据相关法律、法规规定，合同约定商品房交付条件是“商品房经验收合格的”，当房屋竣工后，由开发商组织工程勘察、设计、施工、监理和建设五大主体依据国家、地方标准对工程质量进行验收，出具验收报告，即视为符合合同约定的交付条件。本案中，被告于2014年1月13日才组织工程勘察（设计）、施工、监理和建设单位对工程质量进行验收并出具了验收报告。涉案房屋符合合同约定的交付条件后，被告以原告已在涉案房屋内开挖了地下室为由，认为原告已实际接受了房屋，即未再以书面形式通知原告办理房屋交付手续，致原告诉至法院。法院经审查后认为，原告开挖地下室时涉案房屋尚未符合合同约定的交付条件，经现场勘验，原告至今未实际接受和使用涉案房屋。同时，被告亦未向原告以书面形式通知办理交付手续，更未出示商品房经验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，双方也未签署房屋交接单。且原告开挖地下室的行为与涉案房屋未能验收合格之间亦无因果关系，故对被告以原告在涉案房屋内开挖地下室为由，抗辩原告已于2011年12月31日前对涉案房屋实际接受和使用主张，不予采纳。结合原告于2014年5月6日起诉后，在庭审中，被告出示了“商品房经验收合格的”证明文件，后被告又于6月23日再次向原告书面发出通知，故对被告实际交付房屋的时间认定为2014年6月23日。
二、关于原告要求被告立即交付符合合同约定的房屋，并承担违约金问题（计算至实际交付房屋之日止）。原、被告双方在商品房买卖合同中明确约定出卖人应于2011年12月31日前，交付符合合同约定的房屋，出卖人逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，但自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。本案中，原告要求继续履行合同，且涉案房屋已符合交付条件，故被告理应立即向原告交付房屋，并应依据双方合同约定承担延期交付房屋的违约责任。依据双方合同约定，被告因延期交付房屋904天，应向原告承担按日支付房价款万分之三的违约金计371544元（1370000元×万分之三／天×904天）。被告虽抗辩双方约定的违约金数额偏高，请求法庭予以调整，但经审查后认为，双方约定的违约金数额并未超出法律规定，故对被告的该抗辩理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告淮安市天瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向原告柏志宏交付位于淮安市清浦区淮海南路301号英伦玫瑰园52号楼101号房屋1套。二、被告淮安市天瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告柏志宏违约金计人民币371544元。三、驳回原告柏志宏的其他诉讼请求。
上诉人柏志宏不服，提起上诉称：一审法院认定涉案房屋系2014年6月23日交付，与事实不符。双方签订的商品房买卖合同明确约定交付时间为2011年12月31日。天瑞公司虽然于2014年6月23日向我发出书面通知，但只能说明房屋符合交付条件，且合同约定天瑞公司在交付时还应出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，天瑞公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，上述所需材料，天瑞公司均未出示。故原审法院认定事实有误，请求二审增判，判决天瑞公司按付房款的万分之三向我支付2014年6月23日至2014年10月23日的违约金49320元。
上诉人天瑞公司不服，提起上诉称：涉案房屋于2011年11月3日前就具备交付条件，即使我公司在交付时存在管理上的瑕疵，但是柏志宏于2011年12月31日前就涉案房屋进行了改造，即在原地下室旁开挖了一间地下室，其改造行为足以说明我公司已经于2011年12月31日前交付了涉案房屋。故一审法院认定事实不当。此外，一审法院在柏志宏未举证证明其实际损失及未查明涉案房屋同地段同类房屋租金标准以确定违约金的情况下，直接判定我方支付违约金371544元，适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回柏志宏的一审诉请。
一审查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。第六十条条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人于2011年1月11日签订的商品房买卖合同第八条、第十一条约定，天瑞公司应于2011年12月31日前，应当以书面通知柏志宏办理交付手续，并向其出示商品房经验收合格的证明文件及签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，天瑞公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。但天瑞公司就涉案房屋于2014年1月13日才取得涉案房屋工程质量竣工验收报告，且于2014年6月23日以书面形式向柏志宏邮寄送达了1份函件，以天瑞公司曾向柏志宏邮寄过《入住通知书》为由，告知柏志宏日后不再寄送《入住通知书》。对于天瑞公司表示曾邮寄过《入住通知书》这一事实，其并没有举证证明，且也没有证据证明其在交付时已经履行了提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的义务。综上，本院认为涉案房屋的交付时间应为2014年6月23日，天瑞公司系违约，应当承当违约责任。
关于违约金问题。本案中，涉案商品房买卖合同第九条明确约定，出卖人逾期交房超过30日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。按照上述约定计算，延迟交付940天，故天瑞公司违约金应为371544元（1370000元×3‱×904天）。对于天瑞公司提出的违约金过高的问题，本院经过审查，认为并未超出法律法规的规定，且也系当事人自愿约定的，故不予采纳。
由于双方当事人在一审诉讼中发生争议，天瑞公司在2014年6月23日中发出通知后，柏志宏知道涉案房屋已经通过验收，对方以不再寄送入住通知书的方式告知其该房屋具备交付条件，在此情形下柏志宏未去办理房屋交接手续，此后天瑞公司不应再承担延期交房责任。柏志宏要求天瑞公司按已付房款的日万分之三向其支付2014年6月23日至2014年10月23日的违约金49320元的诉讼请求本院不予支持。如因房屋质量或其他事由给柏志宏造成损害的，可另行主张。
综上，原审判决正确，依法应予维持。上诉人柏志宏、天瑞公司的上诉请求，无事实或法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1033元，由上诉人柏志宏负担；上诉案件受理费7003元，由上诉人天瑞公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙晓明
审 判 员 钱明芳
代理审判员 孙 坚
二〇一五年一月七日
书 记 员 孙欣欣