浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余余民初字第112号
原告：杭州宇安物业管理有限公司。
法定代表人：胡亮亮。
委托代理人：洪旭明，浙江卓特律师事务所律师。
被告：杭州星盛房地产开发有限公司。
法定代表人：魏杰。
委托代理人：徐超平、王梦媛，浙江泽大律师事务所律师。
原告杭州宇安物业管理有限公司（下称宇安物业）诉被告杭州星盛房地产开发有限公司（下称星盛房产）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月4日受理后，依法由审判员谈建明独任审判，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。宇安物业的法定代表人胡亮亮及其委托代理人洪旭明、星盛房产的委托代理人徐超平、王梦媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宇安物业起诉称：星盛房产系杭州市余杭区星洲翠谷小区开发商，是宇安物业在物业管理服务期间尚未出售和交付物业的业主。宇安物业与星盛房产的小区业主委员会于2012年9月30日签订了服务期限为2012年9月30日至2013年9月30日的《星洲翠谷小区物业管理委托合同书》。2013年4月24日，宇安物业又与星盛房产所属的小区业主委员会签订了《星洲翠谷小区物业管理补充协议》。根据《物业管理条例》等相关规定，上述合同对小区所有业主具有法律约束力。上述合同中约定：该小区多层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方0.65元收取，高层和小高层物业服务费按建筑面积每月每平方1.50元收取，非住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方1.00元收取。逾期缴纳物业服务费的，按缴纳费用的每日3‰标准支付违约金。
宇安物业在物业管理服务期间，星盛房产应向宇安物业支付物业管理费229910.72元。经宇安物业多次催讨，星盛房产拒不支付，已构成了违约，应支付违约金229910.72元。综上，宇安物业为维护合法权益，特起诉请求判令：星盛房产向宇安物业支付物管费229910.72元（其中空置房物业费65750.72元、未售地下车库维护费164160元），违约金229910.72元（2013年4月1日之前所欠物业费从2013年4月1日起算，之后所欠物业费从2013年10月1日起算，暂计至2014年12月31日，按每日千分之三计算，以实际支付日为准），合计459821.44元。本案诉讼费由星盛房产承担。
为证明以上事实，宇安物业向本院提交如下证据：
1、《星洲翠谷小区物业管理委托合同书》及《星洲翠谷小区物业管理补充协议》各一份，证明宇安物业已对收费标准、收费期限、违约金等权利义务进行了约定的事实。
2、律师函及寄快递详情单各一份，证明宇安物业已向星盛房产书面催讨物业管理费的事实。
3、公告书一份，证明宇安物业已以公告方式向向星盛房产催缴物业管理费的事实。
星盛房产答辩称：一、宇安物业向星盛房产主张229910.72元物业管理费没有事实依据，向星盛房产实际应支付的物业管理费28476.86元。1、按物业管理合同及相关法律规定，星盛房产应承担的空置房物业管理费为28476.8元。首先，宇安物业提供的空置房物业费清单系单方面行为，并未得到星盛房产的确认，宇安物业至今未与星盛房产核对。其次，星盛房产经认真核对，确认该批空置房的实际面积及空置时间，并提供了相应的销售合同等材料，应以星盛房产提供的空置面积及时间为准，经核实实际空置房及缴纳的物业费为28476.84元。再次，宇安物业与小区业委会签署的补充协议，在未取得星盛房产授权及同意的情况下，将星盛房产空置房的物业费标准由基本物业费的70%，调整到100%标准收取，明显违反公平公正原则，对星盛房产不产生法律效力。2、星盛房产无需再支付停车管理（维护）费。首先，按照宇安物业与业委会签署的相关协议约定，星盛房产的地下车库管理费应在条件成就时收取。宇安物业提供的物业管理委托合同书第二十五条规定：“鉴于目前小区停车没有规范，待小区内停车规范后，双方再行商谈有关停车费收取以及停车管理费”。由此可见，收取停车管理费前提条件是必须满足小区内停车规范，但实际是宇安物业在接手小区物业管理后，不仅没有规范停车行为，反而导致小区停车更加混乱；宇安物业管理期间，就星盛房产开发的140余个车位，至今未向星盛房产上交代收的任何车位出租收益，反而不顾事实向星盛房产主张巨额的停车管理费。即使采信宇安物业与业委会的补充协议的约定，结合前述意见，宇安物业收取车位管理费的时间至多只能从2013年4月25日始计算。其次，星盛房产已支付了地下车位停车管理费。宇安物业在担任星洲翠谷小区物业管理期间，星盛房产已提供了30个地下车位供宇安物业出租业主，用出租收益折抵星盛房产应支付的全部停车管理费。宇安物业接手担任小区物业管理的前任物业公司（杭州绿升物业管理有限公司）以及接手宇安物业的现任物业公司（杭州亿都物业管理有限公司），该两家物业在担任物业管理期间，也均是采用该折抵方式。第三，实际需要管理的地下车位与宇安物业清单例举的数量明显不符。宇安物业例举的地下车位维护费清单系单方行为，并未经星盛房产确认，星盛房产不认可。宇安物业接受时未出售车位总数是308个，其中30个车位已给宇安物业出租使用收取收益，不应向星盛房产收取车位管理费；另有4幢楼的72个地下车位，星盛房产自开发完工交付之日起，至今均处于封闭状态，宇安物业无权收取车位管理费。另外，小区花溪美庐1幢的42个地下车位已出租给商铺租赁户使用。同时，在宇安物业管理期间，星盛房产也已累计出售14个车位。所以，退一步讲，即使均不存在前述的事实与理由，也只有150个车位涉及车位管理费，且只能从2013年4月25日后开始计算。另外，宇安物业主张每月40元/位的车位管理费也没有任何合同依据。
二、星盛房产不存在违约的事实。1、宇安物业至今从未向星盛房产催收物业费，也未与星盛房产进行任何关于物业费收取的对账工作。宇安物业作为项目的开发商，在销售尚未全部终结之前，客观上存在着部分空置房处于销售状态的情形，任何物业公司在此种状态下，收取物业费之前必然需要与宇安物业进行核对，以核实实际空置的房屋面积及空置时间，从而确认由星盛房产承担的物业费。宇安物业根本没有履行上述义务，星盛房产并未收到宇安物业提交的2014年11月11日律师函，2014年11月29日的公告书也从未送达星盛房产。2、星盛房产未能及时支付应付的物业管理费，是基于业委会协商函而要求行使抗辩权。业委会曾于2013年12月1日向星盛房产发出协商函，要求星盛房产在业委会与宇安物业完成小区财务账结算前，暂时不要向宇安物业支付物业管理费，因此，没有向宇安物业交纳物业管理费。之所以业委会会要求暂停支付物业管理费，是基于宇安物业拖欠应支付业委会的相关费用，至今未能结算并办理相关财务交接；业委会作为物业管理合同一方当事人，出于维护全体业主之利益考虑，在宇安物业拒不履行交接等合同义务的情况下，行使要求业主暂停支付物业管理费是合理的。退一步讲，即使存在逾期支付物业费的违约情形，该责任也应当由宇安物业向业委会主张。综上，星盛房产并不存在违约事实，除星盛房产核实认可的物业费外，依法应驳回其他诉讼请求。
为证明以上辩称事由，星盛房产向本院提供如下证据：
1、应交空置物业费明细一份，证明宇安物业在为星洲翠谷小区提供物业服务期间实际的空置房情况。
2、情况说明二份，证明宇安物业在为星洲翠谷小区提供物业服务期间出租星盛房产的30个车位所得收益，用于抵冲星盛房产全部车位管理费，其他车位处于封闭状态。
3、星洲翠谷未售车位明细一份。4、宇安物业管理期间出让车位明细一份。5、情况说明一份。以上证据3-5证明截止目前星洲翠谷小区未售地下车位的情况，辅助证明可以提供每个车位转让的协议；至今未出售车位有294个，在宇安物业服务管理期间，星盛房产已出让车位14个，扣除封存未启用的75个车位，宇安物业出租的30个车位，另42个车位出租他人，应当由承租人承担物业费，故实际存在140余个车位的事实。
6、星洲翠谷小区业委会致星盛房产的协商函一份，证明星盛房产未按时支付物业费系按星洲翠谷小区业委会的要求，并非星盛房产违约。
当世人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：
星盛房产对宇安物业提供证据的质证意见：对证据1的真实性没有异议，其待证事实有异议，管理委托合同第二十五条明确约定了收取车辆管理费必须由物业公司与业委会在车辆整治秩序达到要求后收取，而且需另行签订协议。另补充协议第二条对星盛房产单独约定物业管理费按100%全额交纳，对其他业主没有居住的空置房按《杭州市物业管理条例》相关规定收费，明显违反公平原则，同时，该协议第一条中小区何时实施停车收费，配备两名工作人员等都没有约定。要实施停车收费或者管理需要配人员，但是宇安物业根本没有实施。（物业管理费中并没有体现对车位的物业费，混淆物业费和车位管理费）对证据2、3的真实性、合法性、关联性均有异议，不予认可。本院认为，上述证据1-3真实，确认其证明力。
宇安物业对星盛房产提供证据的质证意见：对证据1-5的真实性不予认可。对证据6，物业服务由房管部门监管，房管部门曾查阅宇安物业移交资料，与本案无关联。本院对上述证据1-6的真实性予以确认，根据证据内容结合庭审作综合认定。
根据上述有效证据及双方的庭审陈述，本院查明如下事实：
星盛房产系杭州市余杭区星洲翠谷小区的开发商。2012年9月30日，宇安物业与余杭区星洲翠谷小区第一届业主委员会签订了《星洲翠谷小区物业管理委托合同书》，并于2013年4月24日，宇安物业又与该小区业主委员会签订了《星洲翠谷小区物业管理补充协议》，主要约定：委托管理期限为2012年9月30日至2013年9月30日，小区多层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方0.65元收取，高层和小高层物业服务费按建筑面积每月每平方1.50元收取，非住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方1.00元收取；逾期缴纳物业服务费的，按缴纳费用的每日3‰标准支付违约金；鉴于目前小区停车没有规范，待小区内停车规范后，双方再行商量有关停车费收取以及停车管理费；另外，对相关物业管理服务权利义务等作了约定。宇安物业对杭州市余杭区星洲翠谷小区物业管理服务期间，星盛房产属于该小区尚未出售和交付物业的业主。上述合同书后，宇安物业即对余杭区星洲翠谷小区进行物业管理，星盛房产属于宇安物业对杭州市余杭区星洲翠谷小区物业管理服务期间尚未出售和交付物业的业主。2014年11月，宇安物业经向星盛房产催交物业费未果。现宇安物业诉至本院。
本院认为，宇安物业与余杭区星洲翠谷小区第一届业主委员会签订的《星洲翠谷小区物业管理委托合同书》、《星洲翠谷小区物业管理补充协议》依法成立并有效。星盛房产属于宇安物业对杭州市余杭区星洲翠谷小区物业管理服务期间尚未出售和交付物业的业主，故上述协议对星盛房产具有约束力，各方均应严格履行。一、关于宇安物业主张的空置房物业费。本院审查认为，空置房物业费应当根据面积及收费标准进行确认。审理中，星盛房产提供了应交纳物业费的空置房面积及相应的收费标准，认为星盛房产应承担的空置房物业管理费为28476.8元，经由宇安物业核对，宇安物业明确表示无异议，故本院确认星盛房产认可的上述金额为其应付的空置房物业费，该部分请求，应予支持。二、关于宇安物业主张的未售地下车库维护（管理）费。
本院审查认为，根据《星洲翠谷小区物业管理委托合同书》第二十五条规定：“鉴于目前小区停车没有规范，待小区内停车规范后，双方再行商谈有关停车费收取以及停车管理费”。可见，收取停车管理费前提条件是必须满足小区内停车规范，但宇安物业并不能提供其对该小区物业管理期间已规范停车，其提供的《星洲翠谷小区物业管理补充协议》中也未明确从何时开始已实施停车收费，且现有证据无法确认宇安物业所举的维护（管理）地下车位数，其主张每月40元/位的车位管理费也没有任何合同依据，故宇安物业主张的未售地下车库维护（管理）费，本院不予支持。三、关于宇安物业主张的违约金。本院审查认为，宇安物业在物业管理服务中存在不够完善等方面，其主张支付相应的违约金诉请，理由不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如
下：
一、被告杭州星盛房地产开发有限公司支付原告杭州宇安物业管理有限公司物业管理服务费28476.84元，于本判决生效后十日内
付清。
二、驳回原告杭州宇安物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8197元，减半收取4098.50元，由被告杭州星盛房地产开发有限公司负担300元，原告杭州宇安物业管理有限公司负担3798.50元，于本判决生效后七天内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8197元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。
审判员 谈建明
二〇一五年五月二十五日
书记员 郑 超