海南省陵水黎族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）陵民初字第1040号
原告海南雅居乐物业服务有限公司。
法定代表人黄奉潮，区域总裁。
委托代理人杨文静，该公司员工。
委托代理人陈文星，该公司员工。
被告周彤，女。
被告李宗哲，男。
被告李悦宁，女。
被告李宗哲、李悦宁共同法定代理人周彤，女，系二被告的母亲。
原告海南雅居乐物业服务有限公司诉被告周彤、李宗哲、李悦宁物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，依法由审判员林小丽适用简易程序于2014年9月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨文静、陈文星到庭参加诉讼。被告周彤、李宗哲、李悦宁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告海南雅居乐物业服务有限公司诉称，原告为雅居乐海南清水湾“某某银滩”小区提供物业服务，被告系原告服务的“某某银滩”SX1-X-6XA2房的业主。该房屋建筑面积为305.33平米，系带电梯住宅。依据有关法规规定及相关约定，该类型房屋物业管理费的标准为3.8元／平米，即被告每月需向原告缴交管理费1160.25元。截至2014年4月，被告拖欠原告物业管理费29006.89元；截至2014年4月1日，逾期付款滞纳金31839.72元；截至2014年4月1日，拖欠公摊水电费55.33元，三项合计60901.94元。该欠费虽经原告多次催款，但被告仍拒绝支付。为维护原告合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：1、被告自2012年4月起按每月1160.25元的标准向原告支付物业管理费至本案判决生效之日止。暂计至2014年4月，应付物业管理费为29006.89元；2、被告自逾期付款之日起至全部欠费付清之日止，按每日千分之三的标准支付逾期付款滞纳金。暂计至2014年4月1日，滞纳金金额为31839.72元；3、被告支付截止至2014年3月的公摊水电费55.33元。以上三项合计60901.94元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告周彤、李宗哲、李悦宁未答辩。
经审理查明，被告周彤、李宗哲、李悦宁系雅居乐海南清水湾“某某银滩”SX1-X-6X2号房屋业主，该房屋建筑面积为305.33平方米，系带电梯住宅。涉案小区开发商、原告分别于2011年8月18日、2013年3月8日两次发出收楼通知，告知被告于2011年8月30日起到物业公司办理收楼手续，并于收楼日期届满后计收物业管理费。2013年11月9日，被告办理了收楼手续，并于同日与原告签订了《海南清水湾前期物业服务协议》，主要约定有：1、由原告为被告所购买的涉案房屋提供物业管理服务，并按月向被告收取物业管理费用；2、收费为每月每平米3.8元；公共用水、用电费用另外分摊；3、被告首次交纳费用的时间按《商品房买卖合同》的约定执行，以后每月10日、20日分两次划扣当月管理费用；4、被告如未按时交纳物业管理费的，从逾期之日起处以每日千分之三的滞纳金。另，“某某银滩”小区至今未成立业主委员会。该小区公摊水电费按实际抄表度数折算后，按住宅户均摊。原告庭审中诉称，被告已交纳了3个月，以及开发商赠送了3个月，因此原告主张被告拖欠物业管理费自2012年4月起计。本案在审理过程中，原告向本院申请庭外和解，但截止本判决作出之日，双方未达成和解意见。
另查明，2011年7月18日，陵水黎族自治县发展和改革委员会以陵发改（2011）165号文件批复了原告关于物业管理收费项目和标准的备案申请，其中带电梯住宅收费标准为每月每平方米3.8元。另，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》系格式条款合同，其中有约定：“若买受人逾期未收房，在出卖人指定的交房期限届满当天，视为房屋已实际交付买受人使用。交付日（含实际交付日和视为交付日）之后发生的该商品房物业管理费由买受人承担。”
再查明，2012年6月15日，经开发商、戴维斯物业公司以及原告协商一致，决定提前终止戴维斯物业公司的物业管理合同，并由原告接管并承接所有权利义务。期间，开发商与原告于2012年5月1日联合印发《关于更换物业公司的函》致小区业主，声明保持戴维斯物业公司的收费标准，业主重新签署的相关物业管理服务文件中所有内容与原签署过的同类文本一致，并将该函张贴在小区各公告栏处，同时根据业主在《商品房买卖合同》中留下的联系方式以系统发送短信方式告知业主，并于2013年初陆续向小区业主邮寄《物业服务费催缴函》。被告未与戴维斯物业公司签订物业服务合同。
上述事实，有原告的庭审陈述笔录，以及原告提交的下列证据：《海南清水湾前期物业服务协议》、《债权债务转让协议》、《关于更换物业公司的函》、《业主收楼验收表》、《收楼通知书》、《催收楼通知书》、催缴函及邮寄回执等在案为凭。本院对上述证据的真实性予以确认，足以认定上述事实。
本院认为，原、被告签订的前期物业服务协议合法有效，当事人均应恪守履行。原告为被告所购房屋提供了物业服务，被告理应履行交纳物业管理费的义务。双方协议约定，被告首次交纳物业管理费的时间按开发商指定的交房期间届满之日起计，而开发商发出的《收楼通知书》中约定被告收楼时间为2011年8月30日起，但未约定截止时间，故本院酌定被告收楼时间为2011年8月30日至2011年9月30日，即被告首次交纳物业管理费的时间应自2011年10月起计。现原告确认被告已交纳以及开发商赠送了共计6个月的物业管理费，故原告主张被告应自2012年4月起支付拖欠的物业管理费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告未按约交纳物业管理费已构成违约，但协议约定按每日千分之三交纳滞纳金明显过高，故本院酌定调整为每日万分之三点五。因协议约定每月10日、20日分两次划扣当月管理费用，故滞纳金自2012年4月11日起计为宜。双方协议约定公共用水、用电费用另外分摊，故对原告要求被告支付截止至2014年3月公摊水电费55.33元的诉讼请求。本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周彤、李宗哲、李悦宁于本判决生效之日起十日内，自2012年4月起按每月1160.25元标准向原告海南雅居乐物业服务有限公司支付物业管理费至本判决生效之日止；
二、被告周彤、李宗哲、李悦宁于本判决生效之日起十日内，自2012年4月11日起按日万分之三点五标准向原告海南雅居乐物业服务有限公司支付逾期物业管理费滞纳金至物业管理费付清之日止；
三、被告周彤、李宗哲、李悦宁于本判决生效之日起十日内，向原告海南雅居乐物业服务有限公司支付截止至2014年3月的公摊水电费55.33元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1322.54元，减半收取661.27元，由被告周彤、李宗哲、李悦宁负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判员 林小丽
二〇一五年一月二十七日
书记员 吴彬彬
附：适用的法律依据
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行