湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民商初字第01479号
原告郜长春，安泰福数码科技有限公司职工。
委托代理人严昌龙（一般授权代理），湖北予智律师事务所律师。
被告武汉中森华置业有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区京汉街车站路危改楼3栋1-3层。
法定代表人陈海国，该公司董事长。
委托代理人刘利民（一般授权代理），湖北谦顺律师事务所律师。
委托代理人刘聪（一般授权代理），湖北谦顺律师事务所律师。
原告郜长春诉被告武汉中森华置业有限公司（以下简称中森华公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘丹担任独任审判，于2015年9月21日公开开庭进行了审理。原告郜长春的委托代理人严昌龙，被告中森华公司的委托代理人刘利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郜长春诉称，我与中森华公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：我购买中森华公司位于武汉市后湖大道366号3栋1单元13层4号商品房一套；商品房建筑面积为142.37平方米，房价全款为1，143，801元（人民币，下同）。我已依合同约定向中森华公司支付房屋全款。被告承诺因是现房，我支付房款后即可交房，但因被告原因迟至2014年元月，被告才通知可交房，并被告通知应退“面积差”房款4，178元，但由于被告至今也没有退款，因被告原因没有办理合同的网签备案手续，也不能办理两证。我认为双方签订合同为双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。根据合同相关条款，被告已经构成违约应支付违约金。为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、中森华公司支付逾期办证违约金28，023.10元（暂计245天，每天114.38元，自2014年7月31日起计算2015年4月2日起诉之日，应计算至实际办证完成之日）；2、被告支付逾期交房违约金16，470.72元（自2013年9月9日计算到2014年1月31日计144天，每日114.38元；3、被告返还原告“面积差”房款4，178元，并承担本案的全部诉讼费。审理中，原告郜长春明确逾期办证违约金计算方式，即以1，143，801元为本金，按每日0.1‰的标准，从2014年7月31日起计算至房屋权属证书办理条件成就之日止。
被告中森华公司辩称，逾期交房的原因并非我公司的主观原因造成，是因为施工单位东方伟业建筑工程有限公司扣留相关竣工验收备案相关材料导致；逾期办证的原因也并非我公司的主观原因造成，是因为武汉长城资产公司扣留我公司公章所导致，原告提出的违约金额过高。
经审理查明：2013年9月9日郜长春与中森华公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，双方约定：郜长春购买中森华公司投资建设的位于本市江岸区后湖大道366号“中森华国际城”第3栋1单元5层1号（建筑面积142.37平方米）商品房一套；商品房单价为每平方米8，034元，总金额为1，143，801元；合同签订之日郜长春支付全部房款，中森华公司如未按合同规定的期限将该商品房交付郜长春使用，……自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，中森华公司按日向郜长春支付已交付房价款万分之一的违约金。中森华公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因中森华公司的责任造成郜长春不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即因中森华公司责任，郜长春不能在中森华公司交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，中森华公司按已付房价款的万分之一向郜长春支付违约金。中森华公司向郜长春交付房屋时间约定不明。
合同签订当日郜长春支付房屋全款，中森华公司未交付房屋。2013年9月15日郜长春办理收房手续。2014年4月14日中森华公司开具统一发票，涉案房屋建筑面积为141.85平方米，比合同约定面积少0.52平方米，涉案金额为1，139，623元。房屋面积差价为4，177.68元（0.52×8，034）。审理中双方确认以房款1，143，801元作为违约金的计算基数。
中森华公司在庭审中陈述，目前仍未办理房地产初始登记。
另查明，中森华公司于2011年3月18日取得《武汉市商品房预售许可证》，预售范围包括中森华国际城1、2、3号楼；于2013年12月26日取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，备案范围1至5号楼。
因双方对违约金协商未果，郜长春提起本案诉讼。
上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、发票、《武汉市商品房预售许可证》、《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》、入伙单、收楼书及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证，经庭审核查属实，本院依法予以采信。
本院认为：郜长春与中森华公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。郜长春依约向中森华公司交付房屋总价款后，中森华公司应向郜长春交付商品房，合同虽对中森华交付房屋时间约定不明，但根据交易习惯，郜长春支付房款后可要求中森华交房，现郜长春主张按其交房款时间视为中森华应交付房屋的时间，本院予以认可。中森华公司未在该期限内将商品房交付郜长春使用，……自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，中森华公司按日向郜长春支付已交付房价款万分之一的违约金。本案中，郜长春虽于2013年9月15日签署了收房文件，但至此时，中森华公司还未办理《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，涉案商品房尚不具备交付条件。考虑到郜长春在《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》办理前已实际占有涉案房屋，故本案的收房时间应确定为上述备案证办理时间即2013年12月26日，中森华公司应向郜长春支付违约金为12，238.67元［1，143，801元×0.1‰×107天（2013年9月10日-2013年12月25日）。根据双方的约定，中森华公司应当在涉案商品房交付后90日内办理完房地产初始登记。因中森华公司的责任，郜长春不能在中森华公司交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，中森华公司应向郜长春支付逾期办证违约金。中森华向郜长春支付逾期办证违约金的起算时间应为2014年6月23日。中森华公司应向郜长春支付逾期办证违约金（以1，143，801为本金，按每日0.1‰的标准，从2014年6月23日起计算至房屋权属证书办理条件成就之日止］。原告郜长春吴主张从2014年7月31日作为计算逾期办证违约金的起算时间，系其自主行使诉权，本院予以照准。中森华公司交付的涉案房屋实际面积为141.85平方米，比合同约定少0.52平方米，中森华公司应向郜长春退还多收的房款4，177.68元。中森华公司认为因案外人的原因导致逾期不能办证、逾期交房及违约金过高的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉中森华置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告郜长春支付违约金12，238.67元；
二、被告武汉中森华置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告郜长春支付逾期办证违约金（以1，143，801元为本金，按每日0.1‰的标准，从2014年7月31日起计算至房屋权属证书办理条件成就之日止）；
三、被告武汉中森华置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告郜长春支付房款4，177.68元；
四、驳回原告郜长春的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，017元减半收取508.50元、邮寄费20元，合计528.50元由被告武汉中森华置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 刘 丹
二〇一五年十月二十六日
书记员 杨敬文