吉林省辽源市龙山区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0402民初2374号原告裴钰，住辽源市。委托代理人王世平，吉林达信律师事务所律师。被告吉林省龙腾房地产开发集团有限公司法定代表人伍国春，董事长。委托代理人王延安，副总经理。原告裴钰诉被告吉林省龙腾房地产开发集团有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及委托代理人王世平、被告委托代理人王延安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称,2010年11月17日，原告与被告签订龙腾豪宅内部职工认购书，约定被告将位于中银住宅1单元9层902号，建筑面积109平方米房屋以340952.00元出卖给原告，原告一次性交纳了购房款，被告承诺于2012年11月30日办理进户手续，但逾期未办理进户。2012年12月1日双方签订了龙腾豪宅违约金赔付合同修改办法，约定如2013年10月1日因开发公司原因客户购买房屋没有正常施工，将从客户买房之日起到2013年10月1日截止，按照年利率二分利计算利息。如2013年10月1日前正常施工此条协议作废。原告认为被告应依约将房屋交付给原告，并承担违约责任及赔偿原告损失。双方协商未果，现原告诉至法院请求判令、一、被告为原告办理进户手续，将位于中银住宅1单元9层902号，建筑面积109平方米房屋交付原告。二、被告给付损失1、被告给付2012年12月1日至2016年10月1日的违约金（3年零10个月）340952.00×3.75%×3年＋340952.00×3.75%÷12个月×10个月=49011.85元。2、2010年11月17日至2013年10月1日（共35个月）340952.00×20%×2年＋340952.00×20%÷12个月×11个月=198788.70元。3、2013年10月1日至2014年7月7日利息损失（9个月零6天）340952.00×20%÷12个月×9个月=51142.80元。4、房屋租金损失12600.00元,2014年12月30日至2016年10月1日（21个月）600.00×21个月=12600.00元。三、诉讼费用由被告承担。被告答辩称：原告的请求与事实不符，被告2013年1月16日已经给付原告2年的由于没有按时交房的利息损失44324元。原告要求判令被告给予办理进户手续，因原告购得的房屋在2015年10月30日经各部门验收通知原告办理进户，原告自身原因没有办理进户，是原告自身原因造成的没有进户，不是被告原因。根据双方签订的违约金赔付办法第4条规定，被告2013年10月1日前已经施工，不存在违约责任。在庭审过程中，原告提交了如下证据：原代举证：1、施工许可证（略），证明被告开发的地段开工施工日期为2014年7月7日，竣工日期为2015年10月31日。被告质证：真实性无异议。原代举证：2、内部职工认购书（略），证明原告的买房之日为2010年11月7日，原告房款已经全部交付，被告承诺2012年11月30日前办理进户手续。被告质证：无异议。原代举证：3、合同修改方法（略），证明2012年12月1日起到房屋实际交付使用止，被告按利率3.75%赔付原告。2013年10月1日因被告原因未能正常施工，从买房之日到实际交付使用止利息按2分利给付。被告质证：无异议。被告向本院提交证据如下：被告举证：1、收条1份（略），证明原告收到被告房款利息44324元，2010年11月至2012年11月30日。原代质证：收到了，但与原告的请求不重复，该收条是被告第一次违约给付的利息，因为被告两次违约。收条与本案无关。被告举证：2、龙山区政府文件（略），证明被告2013年10月1日前开工得到政府的同意，被告没有违约。原代质证：文件仅仅是请示，该请示并没有得到辽源市人民政府的批准，相关人员的签字只能说明先做好施工准备，房地产开发，国家规定的是许可制度，故施工时间应以相关部门的施工许可证为准。被告举证：3、施工日记（略），证明2013年10月1日前被告已经正式开工。原代质证：证明不了开工、施工时间。经审理查明，2010年11月17日，原、被告双方签订龙腾豪宅认购书，被告将其开发的中银住宅5号楼1单元902室出售给原告，原告交付价款340952.00元。约定2012年11月30日前办理进户手续。后因此案涉及楼房未完工，被告2012年11月30日前不能为原告办理进户手续。被告于2013年1月16日给付原告2010年11月至2012年11月30日房款利息44324.00元。原、被告双方于2012年12月1日签订龙腾豪宅违约金赔付合同修改办法，约定一、从2012年12月1日起，按银行两年存款利率3.75%赔付购房者违约金，到房屋交付使用截止。二、交房日期改至2014年12月30日。三、如因客户个人原因导致退房，将不赔付违约金。四、如2013年10月1日因开发公司原因客户购买房屋没有正常施工，将从客户买房之日起到2013年10月1日截止，按照年利率二分计算利息。如2013年10月1日前正常施工此条协议作废。后被告于2014年12月30日（交房第二次修改日期）工程未完工，亦未能为原告办理入户手续。现原告诉至法院，要求被告将房屋交付，并赔偿损失。另查明，经过现场勘查，5号楼竣工公示牌上写明开工日期2014年3月22日，竣工日期2015年10月31日。本院认为，2010年11月17日，原告与被告签订认购书购买被告开发的房屋，并已全部交付购房款340952.00元，认购书约定办理进户日期为2012年11月30日前，被告未能如期竣工并为原告办理进户手续，构成违约。鉴于此情况，2012年12月1日双方签订龙腾豪宅违约金赔付合同修改办法，将交房日期改为2014年12月30日，被告亦未能如期竣工并为原告办理进户手续，构成第二次违约。故被告应承担给付原告合理损失价款的法定责任。双方约定“如2013年10月1日因开发公司原因客户购买房屋没有正常施工，将从客户买房之日起到2013年10月1日截止，按照年利率二分计算利息。如2013年10月1日前正常施工此条协议作废。”原告举出建筑工程施工许可证上被告工程开工日期为2014年7月7日，证明被告于2013年10月1日前未施工。被告举出“龙山区人民政府关于准予龙山区旧城改造中银大厦地块回迁楼提前开工的请示”及辽源市中银大厦科技城2号楼施工日记。证明其于2013年10月1日前已经实际施工。但庭审中原、被告双方皆表示本案涉及房屋为商品房并非回迁楼，并且房屋所在处为5号楼，同时经过现场勘查，5号楼竣工公示牌上写明开工日期2014年3月22日，竣工日期2015年10月31日。故本院认为被告提出证据不能证明其于2013年10月1日已对本案涉及房屋所在5号楼进行施工。被告开发楼房5号楼公示牌明确写明开工日期为2014年3月22日，此公示牌具有真实性，排他性的直接证据法律效力。故本院认定被告2013年10月1日对其开发的5号楼未予施工。被告应按2012年12月1日双方签订龙腾豪宅违约金赔付合同修改办法第四条“如2013年10月1日因开发公司原因客户购买房屋没有正常施工，将从客户买房之日起到2013年10月1日截止，按照年利率二分计算利息”的约定赔偿原告购房款利息损失2010年11月17日至2013年10月1日（共2年零10.5个月）340952.00×20%×2年＋340952.00×20%÷12个月×10.5个月=196047.40元。因被告已于2013年1月16日给付原告房款利息44324.00元。此款应扣除，故原告应该付原告利息损失为151723.40元。对于原告违约金损失，双方签订龙腾豪宅违约金赔付合同修改办法第一条“从2012年12月1日起，按银行两年存款利率3.75%赔付购房者违约金，到房屋交付使用截止”。因本案已经按双方约定保护原告购房款利息损失从合同签订日至截止日（2013年10月1日），故违约金应从2013年10月2日起予以保护。双方约定违约金截止日为房屋交付使用日。因现双方对违约金及利息给付方式及数额产生争议导致原告至今没有进户，本院认为原告进户与其主张被告赔偿损失并不发生冲突。违约金不应保护至原告实际进户之日。但被告亦未能举出证据对其通知原告进户但原告未进户事实存在及通知时间予以证明，本院鉴于5号楼竣工公示牌上写明开工日期2014年3月22日，竣工日期2015年10月31日，综合本案实际情况，依法酌定违约金赔付到竣工日后4个月即2016年3月1日（2013年10月2日至2016年3月1日，共计2年零5个月）。违约金数额计算为340952.00×3.75%×2年＋340952.00×3.75%÷12个月×5个月=30898.78元.对于原告要求2013年10月1日至2014年7月7日的利息损失，于法无据，本院不予支持。对于原告要求房屋租金损失，因本院已对其要求违约金及利息予以保护，故对房屋租金损失不予保护。对于原告要求被告为其办理进户手续，将房屋交付的诉求，双方签订认购书合法有效，本院予以确认。原告2010年11月认购房屋并交纳全部房款340952.00元后，被告在2012年11月、2014年12月两次约定交房时间内皆没能将房屋竣工并交付房屋。至今已逾六年，为保护原告合法权益被告应立即为原告办理进户手续，将其开发的中银住宅5号楼1单元902室房屋交付原告。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告吉林省龙腾房地产开发集团有限公司立即为原告办理进户手续，将其开发的中银住宅5号楼1单元902室房屋交付原告。二、被告吉林省龙腾房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告裴钰人民币182622.18元。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费500.00元，由被告承担。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。审 判 长  朱 宁人民陪审员  刘艳秋人民陪审员  吴 洁二〇一六年十二月十五日书 记 员  丁 宁