湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第353号
上诉人（原审被告）臧宏伟，经商。
委托代理人邓松，湖南唯平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）岳阳市弘都食品开发有限公司，住所地湖南省岳阳市三荷乡。
法定代表人易初喜，经理。
委托代理人项金秀，女，1967年3月27日出生，汉族。
委托代理人易红，湖南云盟律师事务所律师。
上诉人臧宏伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民康初字第138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年10月1日，原告岳阳弘都食品开发有限公司（以下简称弘都公司）将位于岳阳市连接线七公里处的岳阳弘都食品开发有限公司商业楼租赁给被告经营“伟哥农家小院”餐馆，原、被告经协商签订了《门面租赁合同》，合同约定：原告将一栋新三层楼1100平方米（包括旧房一栋和后面的院子）整体租赁给被告经营。甲方（被告）给乙方（原告）承租房经营期限为八年（即2008年12月1日至2016年12月1日止），乙方前四年向甲方交纳房屋租赁押金280000元（此押金不计利息）。甲方承诺免收乙方房屋租金四年（即2008年12月1日至2012年12月1日），四年后，甲方承诺只收租金50000元，退还乙方押金230000元，同时甲方开始收租金，租金以原押金280000元的1.5%为月基数计算，再按当时周围市场行情上下浮动双方协商而定，租金按半年一次上缴甲方。2008年12月1日至2012年12月1日，被告按照合同约定支付了押金280000元，原告亦履行免收租金的合同义务。2012年12月1日后，原、被告因租金发生纠纷，原告认为应按周围市场行情每平方米70元来计算月租金，但被告拒绝履行，双方经多次协商未果。原告遂提起诉讼，请求：1、依法判令被告履行合同约定，再按周围市场行情每平方米70元支付房屋月租金。2、本案相关的诉讼费用由被告承担。另查明：2013年10月23日，经原、被告申请，原审法院委托岳阳市三权价格评估咨询有限公司对岳阳市连接线七公里处的岳阳弘都食品开发有限公司商业楼租赁价格进行评估。2013年11月20日，该公司出具岳三权评字（2013）096号价格评估报告，结论为：该评估对象在估价基准日2013年10月23日，符合本次估价假设和限定条件下的年租赁价格为356400元。2013年12月20日，因原、被告对以上评估报告不服，均申请进行复议审查，原审法院委托岳阳市物价局价格认证中心（以下简称岳阳市价格认证中心）进行价格鉴证复核。2014年3月13日，该中心出具岳价认复（2014）1号价格认证鉴定（评估）结论书，该结论书鉴证认为：岳阳市弘都食品开发有限公司与臧宏伟租赁合同纠纷一案中涉及的“伟哥农家小院”租赁价格应为25.6元／平方米，年租赁价格为337920元。对此结论，原、被告均未申请上级价格鉴证机构复核裁定。再查明，本案鉴证人岳阳市物价局价格认证中心工作人员范某出庭陈述：本案争诉房屋租金是按照市场法进行评估，即在周边有类似的三、四个门面租金取一个平均值，评估租金数没有考虑房屋装修的价值。
原审法院认为，原告与被告在诉讼中对2008年10月1日由双方签订的门面租赁合同均无异议，该合同系双方真实意思的表示，未违反国家的法律、行政法规的强制性规定，故应认定有效，双方当事人均应严格遵照执行。原、被告双方在《门面买卖合同》中虽然自愿约定房屋租赁条款，但对房屋租金的数额约定不明，合同第一条约定：“甲方给乙方承租房经营期限为八年（即2008年12月1日至2016年12月1日止），乙方（被告）前四年向甲方（原告）交纳房屋租赁押金280000元（此押金不计利息）。甲方承诺免收乙方房屋租金四年（即2008年12月1日至2012年12月1日），四年后，甲方承诺只收租金50000元，退还乙方租金230000元，同时甲方开始收租金，租金以原押金280000元的1.5%为月基数计算，再按当时周围市场行情上下浮动双方协商而定，租金按半年一次上缴甲方。”该份协议对诉争房屋2012年12月1日至2016年12月1日的租金价格约定不明，原、被告双方在之后的协商过程中，对“租金以原押金280000元的1.5%为月基数计算，再按当时周围市场行情上下浮动双方协商而定”的理解产生较大分歧，双方无法确定房屋租金并达成合意，导致房屋租赁合同中房屋租金支付条款无法履行。《中华人民共和国合同法》的第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条第二项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”。本案原、被告双方对讼争租赁房屋2012年12月1日至2016年12月1日的租金价格约定不明确，亦未能通过协商确定租金数额，故应按市场价格履行。根据岳阳市价格认证中心根据市场法对诉争租赁房屋租金价格评估为25.6元／平方米，年租赁价格为337920元。因此，被告应按337920元／年的市场价格向原告支付2012年12月1日至2016年12月1日房屋租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十一条、第六十二条第二项之规定，原审法院判决：一、由被告臧宏伟按照337920元／年的价格向原告岳阳弘都食品开发有限公司一次性支付2012年12月1日至2014年6月1日诉争房屋租金；
上述支付义务限在判决生效后十日内履行完毕，如未按判决确定期限履行付款义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间利息；二、由被告臧宏伟按照合同约定租金支付方式，以337920元／年的价格向原告岳阳弘都食品开发有限公司支付2014年6月1日至2016年12月1日诉争房屋租金；三、驳回原告岳阳弘都食品开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由被告臧宏伟承担1000元，由原告岳阳弘都食品开发有限公司承担800元。
上诉人臧宏伟不服，向本院提起上诉称：1、岳阳市价格认证中心依据双方当事人的复议申请作出认证，程序违法；2、该鉴定结论只有鉴定结果，没有鉴定的过程，鉴定人员出庭接受质证流于形式；3、岳阳市价格认证中心在评估中的参照标的不具有可比性；4、岳阳市价格认证中心没有考虑上诉人在诉争房屋的装修投资对价值的提升，不合理不公平，基准日应以2012年12月1日；5、岳阳市价格认证中心的价格评估结果严重脱离客观实际；6、被上诉人在原审中提供的4份合同均是复印件，其真实性无法确认；7、原审判决没有解决上诉人交纳的28万元押金的处理问题。故请求二审法院依法改判。
被上诉人弘都公司答辩称：1、双方当事人在原审中均向岳阳市价格认证中心提出了复议，岳阳市价格认证中心作出的评估报告是合法有效的；2、鉴定人员出庭作证，只要接受质询即可，并不需要出示鉴定材料；3、被上诉人在原审中提交的租赁合同，价格均高于评估报告的价格。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，一、原审判决采信岳价认复（2014）1号复核结论书是否正确。1、《湖南省涉案物价格鉴证管理条例》第二十二条第二款规定“案件当事人认为价格鉴证结论有遗漏或者对价格鉴证结论有异议，要求补充鉴证或者复核裁定的，应当自收到价格鉴证结论书副本之日起五日内向委托人提出。委托人应当根据案件当事人的请求在五日内要求原价格鉴证机构补充鉴证或者申请上级价格鉴证机构复核裁定。”岳阳三权价格评估咨询有限公司在岳三权评字（2013）096号评估报告中载明，“如对结论有异议，可于结论书送达之日起10日内向岳阳市价格认证中心提出复议”。该规定告知了当事人提异议的期间（10日）及其上级价格鉴定机构（岳阳市价格认证中心）。虽然该期间（10日）长于《管理条例》规定的期间（5日），但并未损害当事人的诉讼权利，且双方当事人在原审中均未提出异议，而是在指定期间内均向岳阳市价格认证中心提出了复议申请，故岳阳市价格认证中心接受原审法院的委托，根据双方当事人的复议申请，作出复核结论书的程序并无不当。2、岳阳市价格认证中心的复核人员在原审中已经出庭作证，接受双方当事人及原审法院的质询，并对鉴定方法及鉴定依据作出了说明。因在鉴定中的市场调查部分，涉及到其他案外人的商业秘密，故复核人员在庭后向原审法院提供了《“伟哥农家小院”租赁价格价格认证计算说明》。《司法鉴定程序通则》第五条规定：“司法鉴定机构和司法鉴定人应当保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私。”臧宏伟以鉴定人员没有披露评估中的参照物以及评估结果脱离客观实际为由的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。3、因岳阳市价格认证中心是对岳阳三权价格评估咨询有限公司作出的评估报告进行复核，故以岳阳三权价格评估咨询有限公司接受评估委托之日作为价格基准日并无不当。二、关于弘都公司在原审中提供的租赁合同的真实性问题。因该组租赁合同的出租人、承租人均系案外人，弘都公司无法将原件提供到庭，但部分租赁合同当事人已经在复印件上加盖“复印件与原件一致”的意见，另三份租赁合同原审法院已经核对原件，故对于证据的真实性予以确认。三、关于押金及装修处理问题。因双方的租赁合同尚在履行期间，弘都公司仅就租金问题提起诉讼，双方在诉讼中亦未提出解除合同，故原审法院没有就押金问题作出处理，价格评估中未剔除装修部分的附加值并无不当。综上所述，本案原判认定事实清楚，处理恰当，本院应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1800元，由上诉人藏宏伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈玉香
审 判 员 何 蓓
代理审判员 余立根
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 胡 娜