上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初7330号
原告：上海市闸北区亨享来饭店(经营者秦建林)，经营场所上海市静安区中山北路XXX号。委托诉讼代理人：巫如秀，上海言知律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑一鸣，上海言知律师事务所律师。被告：何季生，男，1961年8月9日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区徽宁路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：张玉光，上海利好律师事务所律师。委托诉讼代理人：李以一，上海利好律师事务所律师。原告上海市闸北区亨享来饭店与被告何季生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月1日公开开庭进行了审理。原告上海市闸北区亨享来饭店的经营者秦建林及其委托诉讼代理人郑一鸣、被告何季生及其委托诉讼代理人张玉光到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告上海市闸北区亨享来饭店向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年6月21日就上海市静安区中山北路XXX号-195号房屋(以下简称系争房屋)签订的《经营用房租赁协议》，被告将系争房屋返还给原告；2、被告向原告支付违约金人民币50000元(以下币种均为人民币)；3、确认原告没收被告支付的押金31000元；4、被告向原告支付租金及房屋使用费(按22800元/月的标准，自2016年4月1日起算至被告实际返还系争房屋之日止)；5、被告支付由原告代为垫付的税款3360.05元；6、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系系争房屋产权人；2015年6月21日，原、被告签订《经营用房租赁协议》，约定被告向原告承租系争房屋，租期五年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止，其中2015年7月1日至2017年1月15日期间的月租金为22800元，2017年1月16日至2020年6月30日期间的月租金为30000元，租金每三个月一付，每年3、6、9、12月下旬支付下期租金，如被告逾期支付租金超过十五日，则原告有权解除合同，租期内未经原告同意，被告不得将系争房屋转租；嗣后，原告按期将系争房屋交付被告使用，但被告支付租金存在严重逾期，且被告擅自拆除房屋原有装修，在店铺门窗及网络张贴、发布转让广告，并以上海潇戈物业管理有限公司(以下简称潇戈物业)的名义将系争房屋部分面积转租他人，被告逾期支付租金、擅自转租的行为已构成违约。被告何季生辩称，因被告并未违约，故不同意解除《经营用房租赁协议》并返还系争房屋，也不同意支付违约金及原告没收押金。要求继续履行《经营用房租赁协议》，被告同意按原约定标准支付自2016年4月1日起的租金及税款3360.05元。如最终租赁协议解除，则押金用于抵扣相关费用后，余款应予返还。原告主张的违约金计算标准过高，要求法院予以调整。系争房屋系被告自上海乔家栅有限公司(以下简称乔家栅公司)处转让而来，被告承租后仅在原有基础上进行了简单装修，并未对原有装修造成破坏。已付租金虽然存在逾期，但已征得原告同意，被告并为此向原告支付了滞纳金。被告自2016年4月1日起向原告支付租金，但原告拒收。被告并未将系争房屋转租，被告系与他人合伙经营。本院经审理认定事实如下：原告系系争房屋权利人。2015年6月21日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《经营用房租赁协议》，约定：甲方将系争房屋提供给乙方经营使用；租赁期限五年，自2015年7月1日至2020年6月30日；2015年7月1日至2017年1月15日每月租金为22800元，2017年1月16日至2020年6月30日每月租金为30000元，租金支付方式为每三个月支付一次，双方签订用房租赁协议后，乙方首付押金31000元，协议期满，押金予以全额退还(不计利息)，租金每年分四次支付，以后每年逢3、6、9、12月的下旬支付下期租金，不得逾期，如逾期每天按千分之三支付滞纳金，超过十五天，视作乙方违约，甲方有权终止合同履行；房屋在租赁期内未经甲方同意不得转借，在租赁期限内因乙方经营服务所产生的一切问题均由乙方自行承担经济责任，甲方概不负责；在租赁期间，如乙方需要内部再次装修，必须征得甲方同意，不得破坏房屋结构，装修设计图须交甲方确认备案，其装修费用均由乙方承担，到期后无偿还给甲方；在租赁期间乙方因经营所发生的一切费用及债权、债务均由乙方负责承担；如乙方违约，应赔偿甲方50000元违约金，押金不予退还，如甲方违约，也应赔偿乙方相同数额的违约金，同时补偿乙方相应装修折旧摊销费用，还须退还押金。2015年6月26日，原告将系争房屋交付给被告使用，被告另支付原告押金31000元。另查明，被告分别于2015年7月22日、8月5日支付2015年7月至9月的租金40000元、30000元、于2015年11月6日、11月25日支付2015年10月至12月的租金40000元、30000元、于2016年1月21日、2月2日、2月24日、2月29日、3月12日支付2016年1月至3月的租金5000元、10000元、10000元、35000元、10000元。另，原告已分别代为缴纳2016年2月1日至2月29日、3月1日至3月31日、4月1日至4月30日、5月1日至5月31日期间的税款838.34元、846.71元、837.50元、837.50元，合计3360.05元。审理中，被告向本院提供被告(甲方)与赵富强(乙方)于2015年7月25日签订的《合作协议》，内容为：为了扩大经营，甲方同意与乙方共同经营系争房屋，为了明确双方的权利义务，特约定如下，一、甲乙双方共同合作经营系争房屋，合作期内不得将系争房屋转租他人，二、商铺经营中所需的装修费，房屋租赁费，经营所需的日常开销等，由甲乙双方平均承担，经营中所产生的费用，双方共同承担，三、甲乙双方合作经营期限自2015年7月25日至2020年6月30日止。对此，原告表示真实性不予认可，且协议中未明确约定合作的具体形式，有违常理。原告并表示，其不清楚目前系争房屋内的次承租人情况，原告坚持要求被告承担返还房屋的责任。原告从未同意被告逾期支付租金，被告实际付款高于合同约定应付款金额的差额即为延期付款利息。关于被告破坏房屋原有装修的损失，原告保留诉权，另行主张。被告并表示，租赁期间，被告因经济困难，经与原告协商，租金分期支付，每季度支付70000元，其中高于应付款金额的部分即为滞纳金。被告与赵富强自2015年7月开始合伙经营，平时主要由赵富强在店内经营管理，被告基本不去店里，每月由赵富强与被告结算经营利润，自2015年7月至今无盈利，故赵富强未支付过被告任何款项，支付给原告的租金由被告一人出资。接到原告通知后，被告才得知有他人准备在系争房屋内装修，故立即进行了制止，赵富强并未告知过被告有他人使用系争房屋。被告承租系争房屋后原用于经营苏州汤包馆，今年4-5月汤包馆结业，目前系争房屋被分割成三间，其中一间空置，一间经营重庆小面，另一间销售家具，具体招牌记不清。若原、被告之间的《经营用房租赁协议》解除，关于系争房屋内的装修损失，被告保留诉权不在本案中提出主张。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、个体工商户营业执照、编订(变更)门弄(楼)号牌通知、《经营用房租赁协议》、工商银行账户历史明细清单、税收缴款书、照片、被告提供的《合作协议》、收据及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的《经营用房租赁协议》系当事人的真实意思表示，不违反有关法律或行政法规的强制性规定，当属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为被告是否将系争房屋转租他人，若确存在转租事实，则被告转租的行为以及逾期支付租金是否构成违约，在此情况下，原告是否享有解约权。首先，被告对于原告主张的已付租金的付款时间及金额均表示无异议，并确认自2016年4月1日起的租金未付，而根据租赁协议的约定，被告付款确实存在逾期，对此，被告表示其已征得原告同意，但原告未予认可，被告亦未提供相应证据予以佐证，若双方确已协商一致延长付款期限，则被告所述其另支付原告逾期付款滞纳金明显有违常理，故对被告的上述主张本院不予采纳。其次，被告表示其与他人在系争房屋内仅为合伙经营，而非转租。但被告所提供的《合作协议》中并未明确约定具体经营模式及利润分配方案，且根据《合作协议》的约定，商铺经营中所需的房屋租赁费等支出应由甲乙双方平均承担，而被告却表示支付给原告的房屋租金均为其一人出资，明显与约定不符，同时，被告在审理过程中对于目前系争房屋的使用现状及经营内容均无法做出清楚描述，甚至对于存在第三方使用系争房屋的情况也表示事先并不知晓，故原告所称被告擅自将系争房屋转租他人的说法更为合理，具备高度盖然性，本院予以采信。综上，被告在租赁期间多次逾期支付租金超过十五日且未经原告同意擅自将系争房屋转租他人，显属违约，原告据此主张解除租赁协议、返还系争房屋，并要求被告支付欠付租金、房屋使用费、违约金并没收押金，具有合同及法律依据，本院予以支持。被告表示自愿承担税款3360.05元，并无不妥，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告上海市闸北区亨享来饭店与被告何季生于2015年6月21日就上海市静安区中山北路XXX号-195号房屋签订的《经营用房租赁协议》；二、被告何季生应于本判决生效之日起十日内将上址房屋返还给原告上海市闸北区亨享来饭店；三、被告何季生应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闸北区亨享来饭店租金及房屋使用费(按22800元/月的标准，自2016年4月1日起算至被告何季生实际返还上址房屋之日止)；四、被告何季生应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闸北区亨享来饭店税款3360.05元；五、被告何季生应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闸北区亨享来饭店违约金50000元；六、确认原告上海市闸北区亨享来饭店没收被告何季生支付的押金31000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3992.80元减半收取为1996.40元、保全费1288.20元(原告上海市闸北区亨享来饭店已预缴)，由被告何季生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 严毅超
二〇一六年九月十八日
书记员 方 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。