河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二七民二初字第384号
原告（反诉被告）邱宝山。
委托代理人李云、刘明玉，河南正商律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑州新悦城物业管理有限公司，住所地：郑州市。
法定代表人杜毓鸿。
委托代理人王英臻，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
原告邱宝山诉被告郑州新悦城物业管理有限公司及被告郑州新悦城物业管理有限公司反诉原告邱宝山房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱宝山及其委托代理人李云、刘明玉，被告郑州新悦城物业管理有限公司的委托代理人王英臻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邱宝山诉称，2012年3月6日，原、被告签订租赁协议，由原告租赁被告位于大学路与政通路东南角“郑州新悦城商业中心大学路店”的1层025号铺位。由被告提供统一的营销、管理服务。合同签订后，原告如约预付租金，并进行装修、货品准备等，但是被告商场并没有按照约定正式开业，直至11月22日原告和1层其他商铺才随同楼上的“沃尔玛”超市一起开业，整个商场才算正式进入营运状态。被告曾向众商户承诺基于延迟开业和前期生意惨淡的原因，将对租金进行减免，什么时间开始收房租另行书面通知。2013年11月26日，尚在合同期内被告商场单方违约故意停电，导致整个一层楼漆黑无法正常经营。停电持续半月之久，此后，商场开始对原告和众商户进行清场，强行赶走商户，究其原因，被告私自与电动车厂家签订合同，欲将整个一层和负一层改为经营电动车，打造“电动车第一城”。在招商时，被告曾向众商户承诺将聘请专业运营团队，营销、宣传整个商场，但时至今日也没有兑现，是导致商场惨淡经营的原因。现在被告单方面违约，导致双方合同不能继续履行下去，原告现诉至法院，请求判令：1、依法解除租赁协议，退还租赁保证金、预付租金、装修保证金、营运保证金等共计44355元；2、被告赔偿原告装修费、加盟费等各项损失共计32000元；3、诉讼费用由被告承担。
被告郑州新悦城物业管理有限公司辩称：1、同意解除原被告双方之间的租赁协议，原告应当于庭审结束后第二日办理房屋交接手续；2、被告收取过的费用可以在原告应当向被告缴纳的费用中扣除，原告主张的加盟费等不应当由被告承担。请求依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。
被告郑州新悦城物业管理有限公司反诉称：原被告于2012年3月6日签订了有关位于郑州市二七区大学路10号郑州新悦城商业中心大学路店一层025号房屋（商铺）的《租赁协议书》，被告依照约定向原告交付了上述商铺，郑州新悦城商业中心大学路店也于2012年10月28日正式开业并正常营业至今。被告依《租赁协议》相关约定向原告提供了可用于租赁的房屋和为商场提供了适合经营的物业管理服务。原告自2012年10月28日起一直使用该商铺经营至今，但原告除了向被告预交了部分租金46500元（实交34875元，一次性交九免三，视为交了46500元）、装修保证金3000元、营运保证金2000元、管理费1370.8元外，未依照《租赁协议》的相关约定向被告如期支付租金和管理费用。原告的行为已构成违约，侵犯被告的合法权益，故提起反诉，请求判令：1、原告返还承租被告的位于郑州市二七区大学路号郑州新悦城商业中心大学路店一层025号的房屋；2、原告向被告支付自2012年10月28日至2014年3月27日的房租14375元及自2014年3月28日至原告实际交还被告占用房屋日的租金（每日按129.17元计算）；3、原告向被告支付自2012年10月28日至2014年3月27日的管理费8761.2元及自2014年3月28日至原告实际交还被告租赁房屋的管理费（每日按19.87元计算）；4、原告承担本案的诉讼费用。
原告对被告的反诉辩称，被告应当在退还各项保证金及赔偿损失后，办理商铺的返还。原告不拖欠也不应该缴纳各项费用等。形成本次诉讼的原因是被告不懂经营，以欺骗手段骗取商户投资，企图不付出任何代价将商户赶出商场。
经审理查明：2012年3月27日，原、被告签订《租赁协议书》1份，约定被告将郑州新悦城商业中心大学路店一层025号铺位（29.81平方米）租与原告经营。租赁期限自2012年5月1日至2014年12月31日，免租期为交房之日起60日内，原告支付固定租金，月租金3875元，按季度支付租金，首季度租金原告应在双方签署租赁合同时或之前支付被告，并向被告支付装修保证金3000元，营运保证金2000元、管理费每月596元。合同签订后，原告向被告交纳了租金34875元（一次性交九个月免三个月租金，月租金为3875元）、装修保证金3000元、营运保证金2000元、物业费1370.8元、胸卡押金60元、出入证工本费20元。2012年10月28日，被告商场开始营业。2013年11月26日，因被告另行招商及停电等原因，双方发生纠纷，经政府相关部门协调亦无结果。原告现诉至本院，请求判令：1、依法解除租赁协议，退还租赁保证金、预付租金、装修保证金、营运保证金等共计44355元；2、被告赔偿原告装修费、加盟费等各项损失共计32000元；3、诉讼费用由被告承担。在诉讼中，被告以原告未按相关约定向其及时、如期支付租金和管理费用，已构成违约为由提出反诉，请求判令：1、原告返还承租被告的位于郑州市二七区大学路号郑州新悦城商业中心大学路店一层025号的房屋；2、原告向被告支付自2012年10月28日至2014年3月27日的房租14375元及自2014年3月28日至原告实际交还被告占用房屋日的租金（每日按129.17元计算）；3、原告向被告支付自2012年10月28日至2014年3月27日的管理费8761.2元及自2014年3月28日至原告实际交还被告租赁房屋的管理费（每日按19.87元计算）；4、原告承担本案的诉讼费用。
另查明，2013年7月1日，被告向原告等商户发出“关于新悦城房租、物业管理费”的书面通知，通知要求房租、物业费自2013年1月1日起计收。在诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1、请求解除租赁协议，退还预付租金、装修保证金、营运保证金、电费押金等共计40255元；2、请求依法判令被告赔偿原告装修费、品牌运营保证金等共计50000元。因原告未在本院指定的期间内就增加的诉讼请求补交案件受理费，故本院对原告增加的诉讼请求不予处理。
上述事实由租赁协议书、保证金及预收租金收据、电费收据、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程施工许可证等证据在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订租赁协议书后，双方形成租赁合同法律关系。原告要求解除原、被告之间的承租协议，被告亦同意解除，本院予以确认。鉴于被告于2013年11月26日对一楼进行招商并对商场一楼等区域停电的事实，本院确认双方的租赁合同已于2013年11月26日视为解除。合同解除后，原告应将其租赁被告的郑州新悦城商业中心大学路店一层025号商铺归还被告，同时被告应退还原告向其交纳的装修保证金3000元、营运保证金2000元、胸卡押金60元。原告要求被告支付装修费等费用，其提交的证据不能证明上述损失及损失的数额，本院不予支持。原告要求被告退还出入证工本费等，因该费用已经实际产生，本院不予支持。关于租金和管理费的交纳时间，根据本案租赁合同的实际履行情况，租金和管理费应从被告下达书面催收房租、物业管理费开始计算至合同解除之日，即自2013年7月1日开始计算至2013年11月26日。因租金每月3875元，故原告应当承担的租金为18729.17元，原告已向被告交纳了租金34875元，被告应向原告退回租金16145.83元。因管理费每月596元，原告应承担的管理费为2880.67元，扣除原告已缴纳的1370.8元，原告应向被告缴纳管理费1509.87元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告邱宝山与被告郑州新悦城物业管理有限公司签订的租赁协议书；
二、原告邱宝山将位于郑州市二七区大学路郑州新悦城商业中心大学路店一层025号商铺归还被告郑州新悦城物业管理有限公司；
三、被告郑州新悦城物业管理有限公司退还原告邱宝山装修保证金3000元、营运保证金2000元、胸卡押金60元、租金16145.83元，以上共计21205.83元；
四、原告邱宝山向被告郑州新悦城物业管理有限公司支付管理费1509.87元；
五、驳回原告邱宝山的其他诉讼请求；
六、驳回被告郑州新悦城物业管理有限公司的其他反诉请求。
上述判决二、三、四项于判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1708元，原告邱宝山承担1000元，被告郑州新悦城物业管理有限公司承担708元。反诉案件受理费378元，原告邱宝山承担25元，被告郑州新悦城物业管理有限公司承担354元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 陈 唯
人民陪审员 石中明
人民陪审员 滕红霞
二〇一四年八月六日
书 记 员 李丹云