上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初20801号
原告：深圳市保辉物业管理有限公司上海景辉物业管理分公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：金兰平，总经理。
委托诉讼代理人：章桢，上海瑾之润律师事务所律师。
被告：李霞，女，1969年12月9日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
原告深圳市保辉物业管理有限公司上海景辉物业管理分公司(以下简称景辉分公司)诉被告李霞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景辉分公司委托诉讼代理人章桢、被告李霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告景辉分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2013年8月1日至2016年12月31日的物业服务费24,052.9元，每月物业服务费为586.66元；2、被告向原告支付2013年10月1日至2015年12月31日的停车管理费2700元；3、被告支付逾期付款违约金3000元。事实和理由：被告系上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)及上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号地下1层车位297(以下简称系争车位)的所有权人，原告系小区物业公司，按约提供物业管理服务，合同约定物业费为5元每月每平米，原告现实际按照4.2元每月每平米收取物业费。被告于2012年12月31日办理好交房手续，按照合同约定，被告应从2013年1月1日开始支付物业服务费，现被告尚欠自2013年8月1日至2016年12月31日止的物业服务费及自2013年10月1日至2015年12月31日止的车位管理费，经被告多方催讨，被告仍未支付上述费用，现诉至法院，要求判如所请。
被告李霞辩称，首先，双方原定于2012年12月31日交房，但之前被告看房时，被告发现门的锁被破坏、卫生间的窗户装反了、客厅和主卧的天花板有裂缝、次卧墙壁渗水发霉、马桶发臭等问题，原告直到2016年8月才陆续将这些问题解决。原、被告双方曾口头达成协议，从2014年4月25日开始计算物业费，所以从原告发过的物业费催缴函与缴费通知单中可以看出均是从2014年4月25日开始计算物业费的，扣除被告之前预交的6个月物业费，被告现同意从2014年10月25日开始缴纳物业费。其次，因为2016年6月28日被告才办理车位手续，取得车位的钥匙，故被告不同意诉请二。再次，被告不存在违约行为，故不同意支付违约金。
本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积139.68平方米，该房屋于2015年1月5日登记至被告李霞名下。上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号地下1层车位297，建筑面积45.50平方米，该车位于2015年1月5日登记至被告李霞名下。
原告(乙方)与上海保辉房地产开发有限公司(甲方)就上海市杨浦区国晓路668弄小区签订《前期物业服务合同》两份。
第一份《前期物业服务合同》约定，住宅高层按5元每月每平米的标准收取物业服务费；合同期限从2012年12月31日至2014年12月30日止；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位100元每个每月的标准向乙方交纳停车管理服务费；物业交付使用是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续，物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。
第二份《前期物业服务合同》约定，住宅高层按5元每月每平米的标准收取物业服务费；合同期限从2015年1月1日至2020年1月1日止；自物业交付物业买受人之日的次月起或物业的产权变更至买受人名下之日(以在先的日期为准)起物业服务费由物业买受人承担。物业服务费用(物业服务资金)按季缴纳；业主应在每季度首月15日之前履行缴纳义务，逾期缴纳的，逾期每日按欠付金额的0.3%支付滞纳金；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位100元每个每月的标准向乙方交纳停车管理服务费；物业交付使用是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续，物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。
2012年12月31日，被告就系争房屋签署《保辉*香景园业主交楼表》，被告对表格内的维修基金、管理费预收及其他代收代缴费用凭证、上海市新建住宅质量保证书、住宅使用说明、业主手册、业主入住登记表、房屋验收交接表、一体卡、钥匙等物品进行了签收。
2013年8月13日，上海保辉房地产开发有限公司向被告李霞发出《交房催告函》，要求被告于2013年8月20日前至香景园物业服务中心办理交房手续，若其未按期办理交接手续的，则自2013年8月21日起视为被告已履行本合同项下的交接义务。
2013年8月30日，被告签署《已售车位交接通知书》一份，该通知书载明：保辉香景园地下停车场297号车位，已由2号801房业主李霞女士购买，车位购买的所有手续已全部办结，请物业服务中心做好该车位的登记管理工作，并办理车辆停放手续。特别提示：1、请业主及时携带此通知书、车位买卖合同、车位购买发票前往物业服务中心办理私家车位登记手续；2、自即日起，按有关规定收取车位管理费。
原告于2014年10月27日发函给被告向其催缴截止2014年10月31日拖欠的3637.28元物业费，于2015年11月25日发函给被告向其催缴截止2015年11月30日拖欠的11,263.86元物业费，于2016年10月13日发函给被告向其催缴截止2016年12月31日拖欠的22,879.74元物业费及车位管理费2800元。
原告于2014年11月20日出具《缴费通知单》，要求被告缴清自2014年4月25日至2014年12月31日的物业费4,810.58元，于2015年10月12日出具《缴费通知单》，要求被告缴清自2014年4月25日至2015年12月31日的物业费11,850.52元，于2016年7月1日、2016年9月16日各出具一张《缴费通知单》，均要求被告缴清自2014年4月25日至2016年12月31日的物业费18,890.44元。
庭审中，被告李霞出示一份《房屋交接书》，该交接书载明：2013年4月29日，甲、乙双方对国晓路668弄《香景园》2号8层801室进行交接。原告表示，该份交接书真实性无异议，但只是为了办理产证需要，开发商提供给被告的。另外，被告李霞提供光盘及录音材料，用以证明原告曾同意2014年国庆节正式办理入住，原告表示真实性无异议，但录音不能证明被告待证事实，不能体现原告承诺减免停车费及物业费。
以上事实，由系争房屋产权登记信息、系争车位产权登记信息、《前期物业服务合同》、《保辉*香景园业主交楼表》、物业费催缴函、缴费通知单、已售车位交接通知书、房屋交接书等证据材料及当事人的当庭陈述为证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，原告和开发商签订的前期物业服务合同，意思表示真实，应予确认合法有效。原告受托依据合同约定为小区提供物业服务，有权按合同及有关部门核定的标准主张物业管理费，业主应当依约支付物业管理费。现原告要求被告按照4.2元每月每平米的标准支付物业费，于法不悖，本院予以准许。虽然原告提供的《保辉*香景园业主交楼表》中体现了被告在2012年12月31日签收了房屋交接的相关内容，但是《交房催告函》上载明的视为房屋交接的日期(即2013年8月21日)已覆盖了交楼表上的日期(即2012年12月31日)及《房屋交接书》中的交房时间(即2013年4月29日)，故被告应从2013年9月1日开始支付系争房屋的物业服务费。庭审中，双方确认被告已支付了6个月的物业服务费及原告另免除被告1个月搬家期间的物业服务费，且从2014年、2015年的《物业费催缴函》与四份《缴费通知单》上的时间节点可以看出，原告亦多次向被告催讨自2014年4月25日起的物业服务费，综上，原告要求被告支付2014年4月25日至2016年12月31日期间的物业服务费，本院予以支持。被告提出双方曾口头达成协议从2014年4月25日开始计算物业服务费并在此基础上免除6个月物业服务费之抗辩理由，无法律与事实依据，本院不予采信。
停车管理服务费一节，被告于2013年8月30日签收《已售车位交接通知书》，故其对签署该通知书之日开始收取车位管理服务费系明知。被告认为停车管理服务费应从2016年6月28日起支付之抗辩理由，本院不予采信。但考虑到被告未办理车位登记手续、原告未将车位地锁钥匙及时交予被告，且被告实际上无法使用该车位，故对于原告要求被告支付自2013年10月1日至2015年12月31日的停车管理服务费之诉请，本院予以酌情确定。另外，综合考虑双方就物业服务费起算时间存在分歧、本案具体情况等因素，对原告要求被告支付违约金之诉请，本院不予支持。
综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第六十七条之规定，判决如下：
一、被告李霞应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市保辉物业管理有限公司上海景辉物业管理分公司上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋自2014年4月25日至2016年12月31日的物业管理费18,890.44元；
二、被告李霞应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市保辉物业管理有限公司上海景辉物业管理分公司上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号地下1层车位297自2013年10月1日至2015年12月31日止的停车管理服务费1400元；
三、驳回原告深圳市保辉物业管理有限公司上海景辉物业管理分公司其余诉请。
如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币544元，减半收取计272元，由原告深圳市保辉物业管理有限公司上海景辉物业管理分公司负担87元，被告李霞负担185元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 崔艺萍
二〇一七年二月二十日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。