杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第1411号
原告（反诉被告）：王建平。
原告（反诉被告）：陈松。
两原告本诉、反诉委托代理人：陈晓军。
被告（反诉原告）：浙江美承数码科技集团有限公司。
法定代表人：王日春。
本诉、反诉委托代理人：金涛。
原告王建平、陈松诉被告浙江美承数码科技集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，2014年7月17日，被告提起反诉。本院合并审理后依法由代理审判员王蓉适用简易程序，于2014年8月11日、12月5日二次公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）的委托代理人陈晓军、被告（反诉原告）的委托代理人金涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称：两原告与被告于2011年8月4日签订《联营协议》（实为房屋转租协议），将其承租的位于浙江省湖州市人民路185号、187号、189号、191号1-2层的商铺转租给被告经营。按照协议约定，被告应当于2013年6月14日前支付房租893750元。但经两原告多次催讨，被告一直未支付该租金。被告的行为已构成违约，还应当承担相应的违约责任。故两原告诉至法院，要求法院判令被告支付两原告租金893750元；诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，两原告主张原、被告之间所签订的《联营协议》自2013年12月5日起解除，因而变更诉讼请求为要求判令被告支付两原告租金201757元，赔偿违约金845000元；诉讼费由被告承担。
被告答辩并反诉称：2011年8月4日，两原告与被告签订协议，承租位于浙江省湖州市人民路185号、187号、189号、191号1-2层的商铺，协议确定：两原告应当保证拥有商铺充分、合法权益，如因该权利存在瑕疵导致被告遭受任何损失的，两原告需无条件承担赔偿责任。然而，被告在转租该商铺时未得到商铺产权人的同意，由于商铺产权人的反对，被告无法继续实际承租并使用该商铺。为此，被告于2013年6月7日向两原告发函通知解除双方的房屋租赁合同，并于7月4日再次就解除双方租赁关系事宜向两原告发函，并随函退还了租赁商铺的钥匙，将商铺返还给两原告。被告认为，根据协议约定，两原告必须在租赁期内保证其拥有商铺充分合法权益，两原告未得到商铺产权人同意擅自将商铺转租给被告，存在过错，造成被告实际损失，两原告理应承担过错赔偿责任，被告并不存在任何违约行为，无需承担违约责任，故请求法院驳回原告的诉讼请求，并判决：一、确认原、被告之间的房屋租赁关系于2013年7月4日解除；二、两原告返还被告已经支付的保证金150000元；三、两原告返还被告已经支付的2013年7月至2013年8月13日期间的租金总计75000元；四、两原告承担被告装修损失332888元；五、诉讼费由两原告承担。
针对反诉，两原告（反诉被告）辩称：被告认为两原告未经商铺所有人同意擅自转租，存在权利瑕疵，但根据合同法的规定，商铺所有人若不同意转租，则其有解除与原告租赁合同的权利，但是商铺所有人至今也未要求与两原告解除合同，反而要求两原告继续承租，故被告所称并非事实，两原告行为不存在瑕疵。被告在其租赁过程中再转租给他人，因经营不善并以此为借口要求解除与两原告的租赁协议。综上所述，被告的反诉所称并非事实，被告与两原告之间的房屋租赁关系并未于2013年7月4日解除，被告应当如期支付房租，但是被告要求退还的押金，两原告同意退还。故请求法院驳回被告不合理的反诉请求。
两原告（反诉被告）针对本诉、反诉提供了下列证据材料：
1.联营协议1份，证明两原告与被告之间订立名为联营协议、实为房屋租赁协议并约定了租金及违约金；
2.房屋租赁协议1份，证明两原告与出租方签订了房屋租赁协议；
3.律师函1份，证明两原告向被告发函催交房租；
4.通知函及再次通知函各1份，证明被告在退租时也未提及商铺所有人有要求其搬离的情况；
5.工商登记资料1份，证明被告方承租后该房屋的实际使用情况；
6.原告王建平妻子与房东谭某录音光盘1份，证明商铺所有人并未让被告搬出承租房屋的事实；
7.银行转让凭证及情况说明1份，证明两原告已向原房东支付房租情况；
8.调查笔录1份，证明被告向两原告提出要求退租，并非系商铺所有人对其清退所致。
两原告提交的上述证据经质证，被告对证据1、2无异议；对证据3、4的真实性无异议；对证据5的真实性无异议，该证据所表明的是被告经营门店的方式，而非再次转租，两原告对此明知；对证据6有异议，无法确认谈话对象，录音内容也不完整，两原告完全可以通过房东出具书面说明方式说明问题；对证据7的真实性无异议，对关联性有异议；对证据8的真实性无异议，但其中陈某的陈述并不真实，陈某及其丈夫所出具的函件是其真实的意思表示，并非如其在笔录中所陈述的因故随意出具。
被告（反诉原告）针对本诉、反诉提供了下列证据材料：
1.联营协议1份，证明两原告与被告签订协议，由被告承租湖州市人民路185、187、189、191号1-2层四间商铺，协议确定了双方的权利义务；
2.房东确认书1份，证明两原告向被告提交的房屋产权人王长林、谭某同意改变用途开美承数码馆的确认书，经核实以上材料为两原告虚假提供；
3.函件1份，证明189、191号1-2层房屋产权人徐慧琴、谭某明确两原告将189、191号房产转租给被告未经过其同意，被告无权继续使用；
4.通知函及邮寄面单及收发记录1份，证明被告分别于2013年6月7日、6月8日及7月4日三次书面告知两原告终止协议，停止租赁关系，并将经营场地钥匙退还两原告；
5.银行汇款凭证1份，证明2011年8月9日被告支付70万元款项给合同指定收款人戴某；
6.银行汇款凭证1份，证明2012年6月16日被告支付60万元款项给合同指定收款人戴某（2012年8月14日-2013年8月13日款项）；
7.湖州美承数码馆装修合同1份，证明被告与上海艺帛装饰装潢有限公司签订湖州美承数码馆的装修合同；
8.银行汇款凭证1份，证明2011年10月17日被告支付湖州美承数码馆装修款337500元；
9.银行汇款凭证1份，证明2012年1月19日被告支付湖州美承数码馆装修款411500元；
10.收据1份，证明上海艺帛装饰装潢有限公司出具收据，确认收取湖州美承数码馆337500元和411500元装修款，总计749000元装修款；
11.付款账户情况说明及身份证明1份，证明被告具体款项支付的说明；
12.照片2张，证明2013年10月后两原告就已经着手准备出租店铺的事实。
被告提供的上述证据经质证，两原告对证据1无异议；对证据2的真实性无法确认，被告无证据证明该材料系虚假，该确认书并非两原告提供，两原告与被告签订协议后，两原告协助被告联系房东，被告直接联系房东获取该材料，故两原告对承诺书的真实性无法确认的；对证据3的真实性无法确认，两原告曾向谭某确认，谭某对此闪烁其辞，导致两原告对该证据的真实性无法判断；两原告认为，该证据系虚假证据，即便该证据属实，也是房东在本案诉讼阶段出具，原因如下：第一，涉案商铺起先经营江南小厨至2011年上半年，转租给被告经营美承数码馆也已有两年，房东对此明知却未提出异议，涉案转租协议有效，如果房东不同意两原告转租，其应与两原告解除合同，无权在未与两原告解除合同的情况下要求被告腾退；第二，被告陈述该函件系房东于2013年5月出具，但直至此后被告数次向两原告发函都未提及房东要求被告腾退，即便在本案诉前调解过程中，被告也从未提及房东要求腾退事宜，根据两原告向房东了解，该函件实际出具时间为2013年11月，即本案起诉之后，而此时被告早已腾空商铺，房东无需再要求其搬走；对证据4的真实性无异议，对其证明效力有异议，该两个函件的发送人均非被告或经被告授权，也无权与两原告解除合同；对证据5、6的真实性无异议；对证据7的关联性有异议，该装修合同是湖州美承高科技公司与装修公司签订的，装修未经两原告同意，装修地点为湖州数码馆，与涉案门店名称不符；对证据8-11的真实性无法确认，对关联性有异议；对证据12的真实性无异议，但两原告并未装修该商铺，仅是维修雨棚。
本院对原、被告提供的上述证据，认证如下：两原告提供的证据6无法证明谈话双方的身份情况，故本院对该证据不予认定；被告对本院在审理（2013）杭西民初字第2557号案件中向徐慧琴所制作的询问笔录中徐慧琴的陈述有异议，但未能提供证据予以反驳，本院对两原告提供的证据8予以认定。被告提供的证据2、3，根据上述询问笔录中徐慧琴的陈述，徐慧琴对原、被告签订涉案联营合同毫不知情，故其不可能向被告出具证据2，本院对证据2的真实性不予认定，证据3经徐慧琴确认，本院对其真实性予以认定，关于该证据的证明效力，被告提供的该函件并无落款时间，被告并无证据证明该函件系商铺所有人于其实际腾退前出具，其向两原告发送的函件中也从未提及商铺所有人要求其腾退的事宜，徐慧琴陈述该函件出具时间在2013年10月、11月，即在被告实际自商铺腾退之后，具有合理性，故本院对被告提供的证据3的证明力不予认定；被告的证据7-11均为原件，本院对该些证据的真实性均予以认定；原、被告对对方提供的其他证据均无异议，本院对该些证据的真实性均予以认定。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
王长林系湖州市人民路185号、187号商铺的所有权人，徐慧琴系湖州市人民路189号、191号1-2层商铺的所有权人。2007年8月16日，徐慧琴配偶谭某、王长林与两原告签订《房屋租赁协议》，约定由两原告承租湖州市人民路185号、187号、189号、191号1-2层商铺，租赁期限自2008年1月1日至2014年12月31日止；在租赁期间，未经商铺所有人同意两原告不得随意将商铺转让他人经营使用。两原告随后于该商铺经营餐饮业。在未取得上述商铺所有人同意的情况下，2011年8月4日，两原告作为甲方，被告作为乙方签订《联营协议》一份，双方约定：本合同所述“联营”系由甲方投入他所承租的商业房屋，并已合法获得该位于湖州市人民路185号、187号、189号、191号1-2层商铺三年以上的使用权，且只负责经营中的外部关系梳理，乙方投入人力、财力、商品，主力负责销售经营；甲方确认从房东处承租来的商铺租赁期限至2014年12月31日止，甲方同意在2011年8月14日将该商铺以投资的方式，交付给乙方；联营租赁期内该商铺的租金为不含税每年55万，租金每年增5万，2011年8月14日至2012年8月13日年租金55万，2012年8月14日至2013年8月13日年租金60万，2013年8月14日至2014年12月31日年租金89.375万；租金签署合同后每年一次性支付，每年提前二月支付，先付后用，该房租费和押金15万元由乙方付给已垫付给房东的甲方，联营结束或者房屋租赁到期后，押金由甲方负责一个月内收回，逾期收不回押金由甲方个人承担；甲方保证拥有商铺充分、合法的经营权利，并附上出租商铺相关产权证明文件和房东身份证复印件，如因该项权利存在瑕疵导致乙方遭受任何损失的，甲方需无条件承担赔偿责任；联营期间，若一方违法终止本合同，则视为违约，违约方应赔偿守约方违约金，违约金的数额按照违约行为发生时剩余租期房屋租金的双倍标准计算，若甲方提前终止合同，还应参考乙方装修物残值，由甲方做适当补偿，任何赔偿计算若低于年房租费的20%，均按20%为最低赔偿标准。合同签订后，被告授权王文明以上述商铺为经营地开办吴兴美数数码产品店，并按期向两原告支付押金15万元并预付了截止至2013年8月13日的租金。2013年6月1日，王文明向两原告发送通知函，主要内容为：两原告与其合作的吴兴美数数码产品店由于多方原因，无法继续合作，故其通知两原告提前终止合作关系，并要求两原告及时接收上述房产，与其及时联系协商处理后续事宜。7月4日，被告委托代理人再次向两原告发函，主要内容为：因两原告违背协议约定和基本诚信原则，双方合作已没有基础，其于2013年6月初已告知终止合作；因两原告始终未与其协商处理后续事宜，并拒绝接受经营场地钥匙，故其寄送该钥匙，并要求两原告与其分清责任，协商解决后续事宜。两原告于2013年8月18日向被告发函催讨租金。2014年7月1日，两原告诉至本院，要求判如所请。
另，原告王建平曾于2013年10月28日诉至本院，要求被告支付租金及违约金，本院依法受理该案后，被告在答辩期内提出反诉，要求法院依法判令解除双方之间签订的房屋租赁协议等。在该案的开庭审理过程中（2013年12月5日），原告王建平虽认为被告不享有合同解除权，但基于《联营协议》的履行现状，同意与被告解除该协议。后原告王建平撤回该案的本诉诉讼请求，被告也撤回其反诉诉讼请求，本院于2014年5月13日作出（2013）杭西民初字第2377-1号民事裁定书，准予原告王建平及被告的撤诉申请。
本院认为：两原告与被告签订的合同虽名为《联营协议》，但其合同内容符合房屋租赁法律关系的基本特征，其实质为房屋租赁合同，两原告与被告对此也均无异议，本院按照房屋租赁的有关法律规定审理本案。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。即房屋所有人在知道或者应当知道承租人转租后六个月内未提出异议的，推定为房屋所有人同意转租。涉案商铺地处湖州闹市区，且两原告在转租商铺前自营餐饮业，转租后由被告经营电子产品，区别明显，商铺所有人在两原告转租涉案商铺后六个月内未提出异议，故应推定商铺所有人同意转租，因此徐慧琴无权于上述异议期满后要求被告腾退，无论两原告是否取得商铺所有人同意，均不影响被告实际承租、占有该商铺。被告辩称系因徐慧琴于2013年5月、6月期间前往商铺要求其腾退而被迫离场，但被告无证据证明徐慧琴曾于该时期要求其腾退，而且在被告发送给两原告的数次函件中，既未提及徐慧琴要求其腾退事宜，也未要求两原告与其协同处理此事，与常理不符，而经本院向徐慧琴核实，徐慧琴也否认其曾要求被告腾退，故本院对被告辩称徐慧琴曾于2013年5月、6月期间要求其自涉案商铺中腾退，本院不予采信。因此，被告以两原告未征得涉案商铺所有人的同意擅自转租，使其在承租期间因商铺所有人提出异议而被迫腾退，致使其合同目的无法实现为由提出解除合同，缺乏事实依据。所以，被告并不依法享有合同解除权，其向两原告邮寄的要求与其解除涉案合同的函件，不发生解除合同的法律效果，被告要求确认原、被告之间的房屋租赁关系于2013年7月4日解除，并要求两原告返还其已预付的2013年7月至8月13日租金的诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告未按约支付租金事实存在，原告王建平于2013年12月5日要求解除涉案《联营协议》，合法有据，本院确认涉案《联营协议》自2013年12月5日起解除。被告应向两原告支付《联营协议》解除前欠付的租金201757元（893750元÷505天×114天），两原告应退还被告已支付的押金150000元。被告无合法依据自行从涉案商铺中腾退，并拒付剩余租金，已构成违约，两原告有权追究被告的违约责任。涉案《联营协议》中的违约金数额按照违约行为发生时剩余租期房屋租金的双倍标准计算，原告自愿减少其主张的违约金，违约金数额按照2014年全年租金的1.3倍计算主张。虽然上述违约金的约定属于原、被告的真实意思表示，但我国法律所规定的违约金制度，其目的在于保护因违约而遭受的可预见的损失，因此补偿性是违约金的本质特征，故违约金数额应当与实际经济损失基本相当。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。即在债务人存在违约行为时，债权人负有法定义务积极采取措施，防止损失扩大。被告于2013年7月已自涉案商铺腾退，两原告可以通过转租等方式防止损失扩大，但涉案商铺至今仍空置，两原告应当自行承担该部分扩大的损失。考虑到两原告的出租物为商铺，其再行转租所需的周期较长，故本院确定两原告可再行转租的合理期间以六个月计算，对此后两原告继续空置商铺所产生的损失，应由两原告自行承担。故本院酌情确定被告应当支付原告的违约金按照六个月租金数额计算，即318564元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（二）项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。关于被告主张的装修损失，因本案《联营协议》系因被告违约导致解除，故被告无权向原告主张装修残值损失，对被告的该项反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（二）项、第十六条之规定，判决如下：
一、王建平、陈松与浙江美承数码科技集团有限公司于2011年8月4日签订的《联营协议》自2013年12月5日起解除；
二、浙江美承数码科技集团有限公司支付王建平、陈松剩余租金201757元、违约金318564元；
三、王建平、陈松返还浙江美承数码科技集团有限公司押金150000元；
四、第二、三项相互折抵，浙江美承数码科技集团有限公司还需支付王建平、陈松370321元，该款于本判决生效之日起十五日内付清；
五、驳回的王建平、陈松的其他诉讼请求；
六、驳回的浙江美承数码科技集团有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取7110元（由王建平、陈松预缴），反诉案件受理费4690元（由浙江美承数码科技集团有限公司预缴），合计11800元，其中由王建平、陈松负担2609元，由浙江美承数码科技集团有限公司负担9191元，其中浙江美承数码科技集团有限公司还需缴纳的4501元于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 王 蓉
二〇一四年十二月八日
书 记 员 陈容容