山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终5746号
上诉人（原审被告、反诉原告）：济南人本精密机械有限公司，住所地济南市。
法定代表人：陈安震，总经理。
委托诉讼代理人：潘松，山东辰静律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张兴斌，山东辰静律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：济南聚凤鸣物产有限公司（原济南聚凤鸣物业管理有限公司），住所地济南市。
法定代表人：陈友凤，执行董事。
委托诉讼代理人：王宝勇，男，1965年10月1日出生，汉族，该公司副经理，住济南市。
委托诉讼代理人：张仁刚，山东东城律师事务所律师。
原审被告：王春霞，女，1978年4月13日出生，汉族，济南人本精密机械有限公司员工，住济南市市中区二环西路9405号。
委托诉讼代理人：张晓庆，山东正唐律师事务所律师。
上诉人济南人本精密机械有限公司（以下简称人本公司）因与被上诉人济南聚凤鸣物产有限公司（以下简称聚凤鸣公司）、原审被告王春霞返还原物纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第2748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
人本公司上诉请求：1．撤销一审民事判决；2.发回重审或依法改判驳回聚凤鸣公司的全部诉讼请求；3．判令聚凤鸣公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实部分错误，适用法律不正确。人本公司主张聚凤鸣公司继续履行租赁合同系基于润宏公司已将其与人本公司签订的租赁合同概括转让给聚凤鸣公司的事实。为证实该事实，人本公司在一审阶段提交了能相互印证的诸多证据，足以认定所主张的事实。一审法院依法调取了2015年7月13日陈友凤暨聚凤鸣公司与邢兆凤、苏鲁胜签订并由国发公司担保盖章的《协议书》，协议中虽限定了义务的承担，但是其限定的仅是单纯的债务承担，即润宏公司仅对外负有债务，不享有债权的情况，而润宏公司向聚凤鸣公司转让的人本公司租赁合同，是合同权利、义务的一并移转，并非单纯的债务承担，一审法院将本案中租赁合同的概括转让理解为仅是债务的转让，是理解适用法律错误。二、国发公司与润宏公司之间租赁合同解除，并不必然导致润宏公司与人本公司之间的租赁合同自然终止，该合同依然合法有效。根据《合同法》第九十四条第(四)项之规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。但我国法律并未采取当然解除主义，合同解除原则上必须有解除行为，当解除条件具备时，合同并不必然解除，欲使合同解除，一般还需要有解除行为，应由解除权人发出解除合同的意思表示，合同自通知到达被通知人时解除。由上可知，即使润宏公司真与国发公司于2013年12月31日解除了双方之间的租赁合同，润宏公司与人本公司之间的租赁合同并非自然终止。国发公司与润宏公司之间的租赁合同解除只是润宏公司与人本公司之间租赁合同解除的条件，润宏公司只是丧失了对涉案场地和房屋的转租权，致使其对人本公司履行出租场地和房屋之义务不能。国发公司和润宏公司自始至终并未向人本公司作出解除合同的意思表示。因此，润宏公司与人本公司之间的租赁合同依然合法有效。三、聚凤鸣公司无权基于其与国发公司之间的租赁合同要求人本公司腾出并向其交付涉案租赁物。聚凤鸣公司基于该租赁合同，同时基于合同相对性原则，其有权要求且只能要求作为租赁合同相对方的国发公司履行交付租赁物的相关义务和承担相关的违约责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，人本公司并不否认作为出租人的国发公司有权据此要求人本公司腾退房屋。在润宏公司与人本公司之间的租赁合同解除的情况下，国发公司有权以自己的名义清理原转租的业户，但其无权通过情况说明为聚凤鸣公司创设权利。即使国发公司授权聚凤鸣公司清理原转租业户，其也只能作为受托人以国发公司的名义来清理，聚凤鸣公司无权基于其与国发公司之间的租赁合同来清理原转租业户，更无权基于《物权法》第34条之规定来针对人本公司提起返还原物之诉。四、一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人，违反法定程序，案件事实难以查清。国发公司作为涉诉场地的出租人，润宏公司作为涉诉场地的承租人和转租人，均与本案有着直接的利害关系，一审法院应依职权追加上述两公司为第三人。涉诉场地流转情况复杂，涉及多方利益，国发公司作为涉诉场地的出租人，润宏公司作为第一承租人，最为了解涉诉场地情况，一审法院却无视人本公司的追加申请，简单以聚凤鸣公司与国发公司签订的租赁合同而要求人本公司返还涉诉场地和赔偿损失，完全违背事实且无任何法律依据，明显与合同相对性原则相违背。
聚凤鸣公司辩称，一、国发公司与润宏公司的租赁合同和人本公司与润宏公司之间的转租合同之间的关系应当是主合同与从合同的关系，主合同已经解除，从合同当然解除，即使不解除，从合同已丧失了履行的前提，不具备履行的条件，在这种情况下，聚凤鸣公司依据与国发公司新订立的租赁合同，有权要求人本公司腾退涉案场地和房屋。二、一审判决程序合法，国发公司与润宏公司与本案的处理结果没有必然的利害关系，不属于必须参加诉讼的第三人。人本公司在一审期间作为本诉的被告，申请追加国发公司和润宏公司作为第三人参与诉讼，没有法律依据。综上，人本公司的上诉理由不能成立。
王春霞未陈述。
聚凤鸣公司向一审法院起诉请求：1.判令王春霞腾出其占用的位于济南市市中区二环西路9405号内的场地3000平方米及房屋约2000平方米；2.判令王春霞赔偿占用期间的损失20万元。案件审理过程中，聚凤鸣公司变更义务主体为人本公司、王春霞。
人本公司向一审法院提出反诉请求：1.判令聚凤鸣公司继续履行租赁合同；2.判令聚凤鸣公司赔偿经济损失246473元；3.本案全部诉讼费用由聚凤鸣公司承担。
一审法院认定事实：位于济南市市中区二环西路9405号原济南仪表厂土地属于济南市投资控股集团有限公司，该公司授权济南国发物业管理有限公司（以下简称国发公司）对涉案土地进行出租、管理、收益。2013年5月31日，该公司与济南润宏市场管理有限公司（以下简称润宏公司），签订租赁合同一份，该合同约定润宏公司租赁济南市市中区二环西路9405号原济南仪表厂厂房，租赁期限为5年，自2013年6月1日起至2018年5月31日止。2013年6月26日，国发公司出具证明一份，内容为国发公司同意润宏公司在合同期限内开展对外租赁业务，拓展租赁经营渠道，最大限度地挖掘出租收益。上述租赁合同合同已于2013年12月31日经合同双方协商解除。2013年9月14日，王春霞与润宏公司签订租赁合同一份，合同约定王春霞租赁位原济南仪表厂二环西路6405号院内西南角人本公司加工厂小院。合同约定租赁期限为10年，自2013年12月1日至2023年11月30日，租金为每年80万元，前五年租金每年7万元，后五年租金每年9万元。聚凤鸣公司、人本公司对涉案租赁场地四至没有异议。2013年9月10日，王春霞向润宏公司交纳2014年1月1日至2016年1月1日租金14万元。2014年3月1日国发公司与聚凤鸣公司签订租赁合同，聚凤鸣公司租赁济南市市中区二环西路9405号原济南仪表厂厂房，租赁期限为12年，自2014年3月1日起至2026年2月28日，2014年3月1日至2015年3月1日止租金为40万，2015年3月1日至2016年2月29日租金为50万。2015年11月30日，王春霞通过公证提存方式交纳其与润宏公司签订的租赁合同中约定的2015年12月1日至2016年11月30日的租金，并将该事实通知聚凤鸣公司及润宏公司。聚凤鸣公司、人本公司对涉诉场地及房屋现由人本公司实际占用的事实均无异议。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于人本公司与润宏公司签订的涉案场地租赁合同主体问题。人本公司、王春霞均认可该合同实际租赁人为人本公司，王春霞签订租赁合同的行为系职务行为，该合同的权利义务均由人本公司享有及负担。王春霞及人本公司提供的租赁合同补充协议及授权委托书也均对此进行了记载。聚凤鸣公司除租赁合同中王春霞的签名外未提交相应证据证实王春霞系该租赁合同的实际承租人。因此王春霞与案外人润宏公司签订的租赁合同的实际承租人应为人本公司。
关于人本公司陈述聚凤鸣公司系自润宏公司派生分立成立，承继润宏公司租赁涉案场地经营的租赁关系中的权利义务，因此聚凤鸣公司应当继续履行王春霞与润宏公司签订的租赁合同的主张。人本公司提交聚凤鸣公司工商登记、股东身份、润宏公司法定代表人苏鲁胜的证人证言及部分录音证据。人本公司认为上述证据显示聚凤鸣公司成立时的法定代表人邢兆凤与润宏公司法定代表人苏鲁胜系夫妻关系，在聚凤鸣公司成立后，邢兆凤将其所持有的聚凤鸣公司的股份转让给他人。同时能够证明聚凤鸣公司在与国发公司签订租赁合同时对涉案场地现状知情，同意履行继续润宏公司与涉案场地次承租人之间的租赁合同，并通过通话录音证实其上述主张。聚凤鸣公司对人本公司的上述主张不予认可。在证人苏鲁胜的证人证言中，其关于人本公司询问聚凤鸣公司对润宏公司与涉案场地次承租人之间的关系是否由聚凤鸣公司承受时其陈述为：“聚凤鸣公司把权利义务都接过去了，它应该承担被告所提问的问题。”关于人本公司询问聚凤鸣公司是否同意邢兆凤所说的聚凤鸣公司同意依原合同继续履行润宏公司与人本公司之间租赁合同，保持原来业户签订的租赁合同不变时证人陈述：“我不知道邢兆凤说过这句话。”在一审法院向证人询问是否清楚国发公司与聚凤鸣公司签订涉案场地租赁合同的原因时证人陈述：“我不清楚如何回答这个问题。”案件审理过程中，人本公司请求法院调取保存在国发公司的与本案有关的相关证据，在法院调取后，聚凤鸣公司对法院调取的证据提出异议，主张经其向国发公司了解，国发公司系在法院工作人员携带的证据复印件中加盖其公章，国发公司并没有相关证据原件，要求法院再次核实证据情况。一审法院工作人员与聚凤鸣公司、人本公司共同向国发公司再次核实证据时，国发公司工作人员陈述其并没有上述证据原件，其公司为何在证据中加盖公章其记不清了。该证据系陈友凤代表聚凤鸣公司作为甲方与邢兆凤、苏鲁胜作为乙方于2015年7月13日签订的协议书，该协议书中甲乙双方结束合作关系，由陈友凤个人经营聚凤鸣公司，结束合作后，乙方完全退出甲方公司，不再参与仪表厂项目经营管理。原润宏公司在经营济南仪表厂项目中所产生的协议书附表中记载的债务由聚凤鸣公司负担。其中第四条约定：“陈友凤暨济南聚凤鸣物业管理有限公司在清理院内与济南润宏公司物业管理有限公司签订租赁合同的业户中，济南润宏物业管理有限公司暨邢兆凤及苏鲁胜要全力配合、密切合作。对业户产生的清理补偿费用由陈友凤暨济南聚凤鸣物业管理有限公司承担。”在该协议书附表中未记载润宏公司债务中包括涉案场地与次承租人之间的租赁合同。聚凤鸣公司对该证据不予认可。人本公司认为该协议能够显示聚凤鸣公司在涉案场地租赁中与润宏公司系承继关系，同时关于双方约定清理租户的约定应属于无效条款。
关于聚凤鸣公司、人本公司双方主张的损失。聚凤鸣公司主张涉案租赁物包括1845平方米土地及1365平方米房屋，其承租土地总面积为21665平方米，房屋面积为13100平方米，按照人本公司分别占用的面积在总面积中所占比例乘以其第一、二年度分别缴纳的租金，再加50%的利润损失，约为20万元，并以该数额作为其损失主张的标准。人本公司对聚凤鸣公司主张的场地及房屋面积不予认可。人本公司主张其损失为因聚凤鸣公司在其经营过程中对其断电，造成其无法生产及其重新另接电源线损失为165247元。聚凤鸣公司不允许其正常通行其另行购买通行权及与此相关产生的装卸费、租赁车辆费用合计123970元，两项合计289217元，但其仅主张246473元。
一审法院认为，聚凤鸣公司与国发公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同有效。
关于聚凤鸣公司要求人本公司腾出并向其交付租赁物。聚凤鸣公司依据该租赁合同取得涉案场地的合法使用权时，人本公司已经实际占用涉案场地及地上建筑物，因此，聚凤鸣公司既有权要求国发公司基于租赁合同承担交付租赁物瑕疵的违约责任，同时也有权基于租赁合同要求人本公司腾出并向其交付涉案租赁物。关于人本公司主张聚凤鸣公司对其与润宏公司签订的租赁合同具有承继关系，因此聚凤鸣公司应当履行其与润宏公司签订的涉案租赁合同。但人本公司提交的证据无法证实聚凤鸣公司同意继受润宏公司与其签订的租赁合同，即使聚凤鸣公司前法定代表人与润宏公司法定代表人具有夫妻关系并且聚凤鸣公司原与润宏公司具有涉案场地的合作关系。同时即使一审法院调取的根据人本公司要求的保存在国发公司的协议书为真实协议，也无法证实聚凤鸣公司同意继受润宏公司与人本公司之间的租赁合同，且在一审法院调取的协议书中明确记载有聚凤鸣公司清理涉案场地租户的内容。另外，王春霞系代表人本公司签订的租赁合同，人本公司、王春霞也均认可该租赁合同的权利义务方为人本公司。故现聚凤鸣公司要求人本公司腾出涉案租赁物的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。聚凤鸣公司要求王春霞腾出涉案租赁物的诉讼请求，不予支持。人本公司要求聚凤鸣公司继续履行其与润宏公司签订的租赁合同的诉讼请求，不予支持。
关于人本公司要求聚凤鸣公司赔偿其损失的请求。聚凤鸣公司有权基于涉案租赁合同正当行使其对整个租赁物的使用及管理权利，因此人本公司主张聚凤鸣公司严重影响其正常经营，给其造成了重大损失的主张，不予采纳；对于人本公司要求聚凤鸣公司承担损失的诉讼请求，不予支持。关于聚凤鸣公司主张人本公司支付其占用涉案租赁物期间的损失20万元，虽然人本公司确实占用了涉案租赁场地及地上建筑物，但系基于其与润宏公司签订的租赁合同，并且已经向润宏公司交纳了2014年1月1日至2015年11月30日租金，并提存了2015年12月1日至2016年11月30日的租金。人本公司主观并无恶意，因此，聚凤鸣公司主张依据其与国发公司签订租赁合同约定的租金数额及收益要求人本公司赔偿损失20万元，证据不足。但人本公司占用聚凤鸣公司租赁的部分场地的行为，必然会对聚凤鸣公司造成一定损失，因此一审法院酌定人本公司向聚凤鸣公司支付补偿金期限为自2014年3月1日起至本案第一次开庭之日止，合计1027日。关于计算标准，结合聚凤鸣公司主张的租金损失计算标准及王春霞与润宏公司的租赁合同确定的租金标准计算，一审法院酌定人本公司向聚凤鸣公司支付损失10万元，超出部分损失请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定判决：一、济南人本精密机械有限公司于判决生效之日起三十日内将位于济南市市中区二环西路9405号院内西南角济南人本精密机械有限公司加工厂房整个院落腾出，并交付济南聚凤鸣物业管理有限公司。二、济南人本精密机械有限公司于判决生效之日起十日内赔偿济南聚凤鸣物业管理有限公司租金损失10万元。三、驳回济南聚凤鸣物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回济南人本精密机械有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元、反诉案件受理费2498元，均由济南人本精密机械有限公司负担。
二审中，人本公司提交2014年6月19日陈友凤与邢兆凤之间签订的合作协议，及2015年7月13日作为甲方的陈友凤暨聚凤鸣公司与作为乙方的邢兆凤、苏鲁胜签订的协议书原件，以证实聚凤鸣公司与国发公司2014年3月1日的租赁合同，并非是真实的。聚凤鸣公司称，对2014年6月19日合作协议的真实性无异议，该协议大部分内容已经被后来的协议所替代，基本没有履行。与本案无关；对2015年7月13日协议的真实性无异议，但不能证实人本公司的主张，该协议内容与人本公司没有利害关系。
对于以上证据，本院认为，聚凤鸣公司对其真实性无异议，应予采信，但不能证实人本公司关于聚凤鸣公司与国发公司2014年3月1日的租赁合同不真实的主张。另，二审中人本公司明确表示，不再主张聚凤鸣公司对人本公司、润宏公司之间的租赁合同具有承继关系，聚凤鸣公司应继续履行人本公司、润宏公司签订的租赁合同。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，国发公司与润宏公司签订租赁合同后，润宏公司将部分场地房屋转租给人本公司。转租期间，国发公司与润宏公司协商解除了双方签订的租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。据此，人本公司依法负有向出租人国发公司返还场地房屋的义务。国发公司与润宏公司解除租赁合同后，将包括人本公司承租厂区在内的原济南仪表厂厂房另行出租给聚凤鸣公司，聚凤鸣公司已取得原济南仪表厂全部厂区的租赁权，同时，国发公司亦明确表示聚凤鸣公司有权以自己的名义清理原转租的业户。据此，聚凤鸣公司有权要求人本公司腾出其承租的厂区。聚凤鸣公司要求人本公司腾出涉案租赁物并赔偿相应损失的诉讼请求，应予支持。人本公司因不能继续承租所产生的损失，应依据其与润宏公司的租赁合同向合同相对方润宏公司主张权利。关于本案程序问题，一审判决认定事实清楚，依据充分，国发公司与润宏公司在本案中并非必须参加诉讼的当事人，人本公司主张一审遗漏了当事人程序违法，于法无据，不予采信。
综上所述，人本公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6798元，由上诉人济南人本精密机械有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 刘彦亭
审判员 武绍山
二〇一七年十月三十日
书记员 曹 鸿