浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终98号
上诉人（原审原告，反诉被告）：浙江嘉兴市新华书店有限公司，住所地：嘉兴市中山路安乐路口。
法定代表人：凌肖宏，总经理。
委托诉讼代理人：俞新民，浙江三利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲍顺平，浙江三利律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：徐雅英，女，汉族，1965年8月7日出生，住嘉兴市南湖区绿溪玫瑰园*幢*室。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：郑龙根，男，汉族，1964年4月27日出生，住嘉兴市南湖区绿溪玫瑰园*幢*室。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：王建明、顾晓红，浙江金九鼎律师事务所律师。
上诉人浙江嘉兴市新华书店有限公司（以下简称新华书店）因与被上诉人徐雅英、郑龙根恢复原状纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初3090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新华书店的委托诉讼代理人俞新民、鲍顺平，被上诉人郑龙根以及被上诉人徐雅英、郑龙根的委托诉讼代理人王建明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新华书店上诉请求：撤销一审判决，改判支持新华书店的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认为，徐雅英、郑龙根享有的物权受法律保护，新华书店要求将诉争围墙恢复原状明显会妨害徐雅英、郑龙根享有的物权，这与事实不符，因为新华书店有权设立铸铁花格围墙及通道：1、2005年7月27日新华书店受让房地产时，德里公司系新华书店与徐雅英、郑龙根现位于创业路房屋及土地的使用权人，其有权将涉案土地处分给他人使用；2、新华书店设立围墙及通道的权利系从德里公司处合法购买取得�。新华书店与德里公司签订的《房地产转让合同》约定，为便于双方的进出及各自的经营所需，双方决定同意新华书店自东塔路主入口起沿通道北侧折石修建铸铁花格围墙至东侧围墙。涉案土地既然已经被合法处分给新华书店用于设立诉争围墙及通道，之后徐雅英、郑龙根竞拍时，未经新华书店同意，不得再次取得处分诉争围墙、通道的权利；3、《竞买资料》第二条规定，竞买人一旦进入拍卖会场报名参加，即表明已完全了解和认可拍卖标的的品质、瑕疵等一切情况。徐雅英、郑龙根也认可拍卖公司工作人员在拍卖前曾陪同其前往围墙及通道处查看，表明徐雅英、郑龙根明知存在新华书店合法设立围墙及通道的事实。二、一审根据“因此诉争通道并非进出新华书店大楼及仓库的唯一通道”、“不存在建筑材料堆放以致通道堵塞的情形”等认为新华书店“作为相邻�在不动产权利人建造、修缮建筑物时也应给予必要容忍义务”，与事实不符。徐雅英、郑龙根拆除围墙、堆放建筑材料的行为，已严重影响新华书店使用该通道通行的权利。三、徐雅英、郑龙根将室外消火栓拆除，给新华书店造成巨大的安全隐患：1、新华书店在涉案土地旁设有储存书籍的仓库，用于嘉兴市学校教材、图书的仓储中转，故消防安全标准为一级消防；2、涉案土地有且仅有一处室外消火栓，现徐雅英、郑龙根在该处扩建厂房、搭建临时建筑后，该室外消火栓已消失不见；3、根据“总平面布置图”，涉案土地的消防通道自东塔路东侧入口起至北侧出口止，徐雅英、郑龙根将建筑垃圾及树木堆积在该通道上，导致消防通道堵塞，消防车辆无法通行。因此，徐雅英、郑龙根的行为，已经严重威胁到新华书店的消防安全，应当恢复诉争通道及围墙之原状，使室外消火栓能正常使用、消防通道能正常通行。
徐雅英、郑龙根辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回新华书店的上诉请求。一、新华书店的上诉理由均不能成立。新华书店的主要观点是徐雅英、郑龙根应当继承德里公司与新华书店签订的合同，该观点与合同相对性原则相悖。新华书店主张的合同权利就其性质而言是债权请求权，具有相对性，徐雅英、郑龙根并非新华书店与德里公司合同的相对人，无权继承也无需继承该合同。二、新华书店认为一审判决显失公平，违反意思自治原则，徐雅英、郑龙根认为一审判决恰恰尊重了双方当事人的意思自治。
新华书店向一审法院起诉请求：一、徐雅英、郑龙根立即共同恢复位于创业××新华书店房屋北侧××自东塔路主入口起沿通道北侧原修建的铸铁花格围墙（围墙长51米，高2米，详见原房�产转让合同附图及原图片），并清除占有道路的堆放物（恢复费用约100000元）；二、徐雅英、郑龙根向新华书店书面赔礼道歉；三、案件诉讼费由徐雅英、郑龙根负担。
徐雅英、郑龙根提出反诉请求：一、驳回新华书店的本诉请求；二、新华书店立即停止侵占行为（庭审中徐雅英、郑龙根陈述因通过拆除围墙已达到停止侵占的目的，该项诉讼请求仅针对新华书店要求恢复原状提出），并赔付徐雅英、郑龙根土地使用费146000元；三、案件诉讼费用由新华书店负担。
一审法院认定事实：2005年7月27日，新华书店与德里公司签订《房地产转让合同》一份，约定德里公司将其所有的位于嘉兴市创业路南的部分工业厂房（建筑面积：4979.83平方米）及土地(使用权面积：3887.9平方米)转让给新华书店，同时双方在合同附件三中约定“为便于双方的进出及各自的经营活动所需，双方决定同意乙方（即新华书店）自东塔路主入口起沿通道北侧折石修建铸铁花格围墙至东侧围墙，并在东侧通道口开设大门。主入口大门及东侧通道口大门由乙方负责管理。两大门开启时间为早上6点至下午6点”，并附图标明围墙及门详细位置。2005年10月7日，双方办理了上述房产、土地的转移登记手续，新华书店取得了创业路南3887.9平方米的工业用地使用权{土地证号：嘉土国用（2005）第2033**号}，而德里公司则留有创业路、东塔北路口5520.7平方米的工业用地使用权{土地证号：嘉土国用（2005）第2033**号}。新华书店在接收房屋、土地后，在与德里公司的相邻房屋之间即自东塔路主入口起沿通道北侧折石至东侧围墙修建了铸铁花格围墙，并在东侧通道口开设大门，后新华书店将上述通道作为人员、车辆出入使用。
后德里公司将其位于创业路�东塔北路口建筑面积约为8705.26平方米的房产和5520.7平方米的工业用地抵押给浙江禾城农村商业银行股份有限公司（以下简称禾城农商银行），2014年时因德里公司无法清偿到期债务，禾城农商银行委托嘉兴市东方拍卖有限公司将上述财产进行公开拍卖。2014年11月20日，徐雅英、郑龙根通过参加竞拍，以1600万元的成交价拍得上述房产、土地。后双方通过二次关联交易过户（即德里公司过户交易到禾城农商银行名下，禾城农商银行再次过户交易到买受人名下）完成了房地产交易过户手续。2015年7月14日，徐雅英、郑龙根取得创业路、东塔北路口5520.7平方米的工业用地使用权{土地证号：嘉土国用（2015）第6094**号}。
上述土地经拍卖成交确认后，由徐雅英、郑龙根接收使用，但两人认为新华书店修建的铸铁花格围墙超过了双方宗地的权属界线，遂多次与新华书店沟�，提出要求其腾退占有使用的土地（徐雅英、郑龙根称占用面积约439平方米）或以有价租赁方式使用的方案，但新华书店认为其基于与德里公司的合同约定修建围墙和使用通道并无不当，双方协商未果。2016年初，徐雅英、郑龙根向嘉兴市规划管理局南湖区分局申请在其所有的创业路南侧用地范围内扩建厂房（临时工程）。2月26日，规划局在建设现场和市建委网站、中国南湖（南湖区门户网站）进行建设项目规划批前公告（公示时间为2016年2月16日-2月25日），公示徐雅英、郑龙根的审批项目、效果图、平面位置图等，并注明“依据《行政许可法》第四十七条规定，要求听证的利害关系人请在公示期间提出书面申请”。后徐雅英、郑龙根的扩建厂房项目于2016年2月26日取得《建设工程规划许可证》（附《建筑红线图》），于2016年4月29日取得《建筑工程施工许可证》。期间，徐雅英、郑龙根再次联系新华书店要求其拆除位于建筑红线内的铸铁花格围墙，但双方始终未能达成一致意见。2016年4月10日，徐雅英、郑龙根安排施工人员将上述围墙拆除，并对厂房扩建项目投入施工。双方遂就围墙拆除及通道使用问题发生争议，纠纷成诉。
诉讼过程中，经庭审及现场勘验再查明，徐雅英、郑龙根的厂房扩建项目建筑面积约2466.52平方米，层高为地上2层（局部3层），该厂房目前仍在施工过程中。厂房南墙面位置即为双方争议的原铸铁花格围墙所在。因施工需要，墙面外现搭设有脚手架等施工设施。从东塔路主入口至新华书店仓库有两条通道，分别为仓库北侧通道即争议通道，该通道留有约7米宽度，仓库南侧通道宽度也约为7米，道旁设有约7.8米宽的绿化带。两条通道上分别设有通往仓库的大门2个。上述两条通道，新华书店仍在继续�用并有人员、车辆进出。另外，从创业路次入口至新华书店仓库的通道因堆放有较多建筑材料，现人员、车辆无法通行。关于争议通道上双方宗地的权属界线，新华书店、徐雅英、郑龙根一致确认大概位于通道中间（具体界址应以宗地图为准）。
一审法院认为，本案系物权保护纠纷，诉讼双方均提出系对方侵害己方物上权利的观点，故本案主要争议焦点在于：一、对于新华书店主张的恢复原状请求权能否支持；二、徐雅英、郑龙根要求新华书店支付土地使用费有无合理依据。
关于焦点一，对于新华书店提出将诉争围墙及通道恢复原状的诉请，一审不予支持，理由是：第一，根据庭审和现场勘验查明的事实，结合双方持有的土地证、宗地图、相关房屋平面图纸等在案有效证据，可以确认已被拆除的诉争围墙位于徐雅英、郑龙根享有的土地使用权�围内（围墙位置超过双方宗地的权属界线约5米，但尚未经过勘察测量确定）。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨碍物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。因此徐雅英、郑龙根作为土地使用权人，其享有的物权（包括排除妨害的权利）受法律保护。新华书店要求将诉争围墙恢复原状，则明显会妨害徐雅英、郑龙根享有的物权。
第二，关于新华书店提出的主张即认为其作为地役权人，可以按照与德里公司的合同约定继续享有利用供役地的权利。一审审查认为，首先，新华书店与德里公司在2005年就围墙修建和通道使用达成的合同约定，因徐雅英、郑龙根并非合同当事人，故对其不具有约束力。其次，根据我国物权法第一百五十八条，地役权未经登记，不得对抗善意第三人。诉讼过程中，新华书店未能提供证据证明其与德里公司曾向登记机构申请地役权登记，也未能证明徐雅英、郑龙根在2014年竞拍相关土地、房产前即已知晓并认可新华书店主张享有的地役权。此处需指出的是，即使徐雅英、郑龙根是通过竞拍方式受让相关土地、房产，也不能推定其负有如新华书店所述“应维持诉争围墙及通道现状，并承受所受让土地所涉地役权之约定”的义务，因为从拍卖过程看，拍卖公司虽在竞买资料的“拍卖须知”第（二）条中注明“参加竞买的单位和个人务必看清和了解拍卖物之现状及瑕疵，竞买人一旦进入拍卖会场报名参拍，即表明已完全了解和认可拍卖标的品质、瑕疵等一切情况，拍卖人不保证拍卖标的品质，也不承担瑕疵担保责任，竞买人一经应价及加价，不得反悔”，但根据法律规定，向竞买人披露拍卖标的的瑕疵是拍卖人的法定义务。本案涉及的拍卖标的物如设立有地役权，应属于拍卖标的的权利瑕疵，拍卖人告知拍卖标的瑕疵应采取明确、主动的方式，而上述“拍卖须知”第（二）条内容为格式条款，明显免除了拍卖人的法定义务，排除了竞买人的主要权利。结合涉案的拍卖公告、竞买资料、拍卖成交确认书等证据看，均不能证实拍卖公司或房地产的出卖人在拍卖前曾明确告知徐雅英、郑龙根竞拍标的物上涉及地役权或德里公司与新华书店的合同约定事项。而根据上述“拍卖须知”第（十三）条“本次拍卖标的如涉及第三人侵害（侵占）了买受人的权益，拍卖成交后将由买受人自行依法另行主张自己的合法权利”，结合证人黄某出具的情况说明可知，事实上，徐雅英、郑龙根在接收土地后也一直对诉争围墙的存在和通道使用问题持有异议，并多次与新华�店进行沟通、协商。故新华书店要求继续享有地役权的主张，缺乏依据，不能成立。
第三，关于新华书店能否依据相邻关系要求徐雅英、郑龙根将诉争围墙及通道恢复原状的问题。一审认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理用水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。新华书店称诉争通道系其与主道路联通的唯一途径，是人员、货物进出的必须通道。但经现场勘验查明，自东塔路主入口至新华书店仓库有两条通道，分别为仓库北侧通道即争议通道和南侧通道，两条通道宽度均为7米左右，分别设有通往仓库的大门2个。另外，从创业路次入口至新华书店仓库设有约5米宽的通道，该通道与争议通道联通。故诉争通道并非进出新华书店大楼及仓库的唯一通道。勘查过程中，双方也确认徐雅英、郑龙根扩建的厂房南墙面位置即为双方争议的原铸铁花格围墙所在。因此诉争通道实际上并未因徐雅英、郑龙根拆除围墙的行为变窄。即使目前因施工原因，厂房南墙外搭设有部分施工设施，但从双方宗地界址位置看，施工设施也未占用新华书店的土地。通道上仍留有近7米宽度可供行人、车辆通行，并不存在建筑材料堆放以致通道堵塞的情形。至于创业路次入口内的通道则属徐雅英、郑龙根的用地范围，现临时用于堆放建筑材料，系其对自身物权的处分，无可厚非。即使该通道曾作为公共通道使用，现一定程度上影响了新华书店的人员、车辆从该通道出入，但新华书店作为相邻方在不动产权利人建造、修缮建筑物时也应给予必要的容忍义务。综上，对于新华书店提出要求相邻方给予便利将诉争围墙及通道恢复原状的理由，一审不予采纳。至于相关通道是否符合消防要求的问题，并非民事案件审查范围，本案中对相关事实的认定也不影响行政管理机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
关于焦点二，作为相邻方，徐雅英、郑龙根在处理相邻关系时，也应从有利生产、方便生活出发，在诉争通道的使用上给予新华书店必要的便利。现诉争围墙已经拆除，徐雅英、郑龙根也认可围墙拆除后已达到要求新华书店停止侵占的诉求。同时考虑全案情形，2005年时德里公司作为不动产权利人，对自身物权享有自行处分的权利。新华书店在当时基于与德里公司的合同约定修建围墙并使用通道，并无不当。现徐雅英、郑龙根要求新华书店参照不当得利赔偿土地使用费，缺乏法律依据，所涉占用面积和费用计算方式也无合同约定或合理依据予以证明，故一审不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、�三十五条、第八十四条、第一百五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：
一、驳回新华书店的诉讼请求；二、驳回徐雅英、郑龙根的诉讼请求。案件本诉受理费减半收取1150元，由新华书店负担；案件反诉受理费减半收取1610元，由徐雅英、郑龙根负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于新华书店要求徐雅英、郑龙根恢复诉争围墙及通道原状的诉请应否支持。
首先，根据一审现场勘查，结合双方的土地证、宗地图、房屋平面图纸等证据及双方庭审中的陈述，可以确认已被拆除的诉争围墙位于徐雅英、郑龙根享有的土地使用权范围内。徐雅英、郑龙根基于其对该土地享有的物权，有权依据物权法第三十四条、第三十五条规定，要求新华书店恢复原状。德里公司作为原所有权人时虽然同意新华书店在德里公司土地上修建铸铁花格围墙，但此系德里公司与新华书店之间的约定，根据合同相对性原则，徐雅英、郑龙根作为德里公司房地产的受让人，并不受该合同约束。新华书店辩称徐雅英、郑龙根查看过现场，结合竞拍资料中相关内容，可认定徐雅英、郑龙根知晓并认可该围墙及通道。对此，本院认为，徐雅英、郑龙根虽然查看过现场，但据徐雅英、郑龙根陈述，其当时并不确定该围墙所在位置属于其土地面积内。因至本案诉讼时，双方对于各自宗地权属界线的确切位置尚不能确认，故徐雅英、郑龙根的上述陈述具有一定可信度。同时，根据一审中黄某出具的情况说明记载，徐雅英、郑龙根在移交接收该房产时即对诉争围墙及通道的使用问题提出异议，也表明徐雅英、�龙根对此并不认可。因此，在新华书店没有证据证明徐雅英、郑龙根愿意受德里公司与新华书店合同约束的情况下，新华书店不能以其与德里公司的约定对抗徐雅英、郑龙根的物权。新华书店以此为由要求徐雅英、郑龙根恢复诉争围墙及通道的原状，缺乏依据。
新华书店认为徐雅英、郑龙根拆除围墙、堆放建筑材料的行为影响其通行，但经一审现场勘验查明，诉争通道并非进出新华书店大楼及仓库的唯一通道。且徐雅英、郑龙根扩建的厂房南墙面位置即为双方争议的原铸铁花格围墙所在，故诉争通道实际并未因徐雅英、郑龙根拆除围墙的行为变窄，新华书店在二审庭审中也认可目前该通道仍可供其进出。因此，本案并不存在如徐雅英、郑龙根不恢复诉争围墙则新华书店难以通行的情形，新华书店以其通行受影响为由，要求在徐雅英、郑龙根土地上恢复修建围墙的诉请亦缺乏依据。
至于相关通道是否符合消防要求的问题，并非民事案件审查范围，本案对相关事实的认定不影响行政管理机关对违反行政管理规定行为的处理。
综上所述，新华书店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人浙江嘉兴市新华书店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪 勤
审 判 员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一七年二月十七日
书 记 员 周 妙