江苏省扬中市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民初字第414号
原告孙忠。
委托代理人杨全军，扬中市兴隆法律服务所法律工作者。
被告江苏东方华厦房地产开发有限公司。
法定代表人金龙。
委托代理人刘士刚，江苏苏瑞律师律师事务所律师。
第三人镇江正汉泵业有限公司，住所地扬中市开发区港茂路588号。
法定代表人姚庆余，董事长。
第三人姚庆余。
第三人郑建国。
第三人何琳。
上述四位第三人共同委托代理人刘小龙，江苏江洲律师事务所律师。
原告孙忠诉被告江苏东方华厦房地产开发有限公司(以下简称东方华厦公司)及第三人镇江正汉泵业有限公司(以下简称正汉泵业公司)、姚庆余、郑建国、何琳申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月29日公开开庭进行了审理，原告孙忠的委托代理人杨全军和被告东方华厦公司的委托代理人刘士刚及四位第三人共同的委托代理人刘小龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙忠诉称，其于2014年10月30日就第三人拖欠原告借款诉至法院，法院依据原告申请对扬房字第××号房产采取了保全措施。2014年12月10日扬中市人民法院判决第三人等一并偿还原告借款100万元及相应利息。第三人等未能按期履行，原告遂申请执行，在执行过程中，被告东方华厦公司提出异议，认为法院查封的扬房字第××号房产已实际归被告所有，法院查封行为有错，请求解除查封。扬中市人民法院执行局经审查认为，被查封房产被告东方华厦公司已经支付对价且实际占有，未办理房产过户的原因不是被告，据此作出(2015)扬执异字第15号执行裁定即中止本院依据(2014)扬开商初字第325号民事裁定书对房屋所有权证号为扬房字第××号房产的执行。依据物权法的规定，物权转让、变更的唯一要件就是登记，即使被告支付了全部价款、实际占有，但未办理过户，对不动产仍无法享有物权，只享有相对人的债权，不动产仍为相对人的财产，相对人因债务纠纷时，对该不动产法院可以查封。原告认为扬房字第××号房产登记仍在第三人名下，应属第三人的财产，法院依法可以对该财产进行查封并继续采取强制执行措施。故原告诉至法院，请求在(2015)扬执字第159号执行案件中许可对房屋所有权证号为扬房字第××号房产的执行。
被告东方华厦公司辩称，本案争议的房产和土地已经转让给了东方华厦公司，东方华厦公司已经向正汉泵业支付了全部价款且在税务部门开具了全部发票，根据最高人民法院的相关规定，该房产不能作为正汉泵业的财产进行执行。
第三人正汉泵业公司、姚庆余、郑建国、何琳认为正汉泵业公司与东方华厦公司房地产转让协议中有一宗土地系第三人租赁，租赁期间在2006年6月25日就已届满，第三人在不具备相关权益的情况下即私自出售相关土地，明显损害国家利益，此合同应当认定无效，被告依据一份无效的协议主张权利明显不当；本案争议房屋由于附着在上述争议土地上，土地无法正常办理转让，房屋自然也不能进行转让，故房屋的转让条款亦无效，房屋的所有权亦应当属于第三人所有；根据住建部门的回复，由于土地的国有租赁性质，不能办理过户，房产自然不能办理过户，但不动产以登记为要件，该争议土地和房产至今仍在第三人正汉泵业名下，故该房产的所有人仍然是第三人。
经审理查明，2007年2月6日，被告东方华厦公司与第三人正汉泵业公司、镇江市工业泵厂签定房地产转让协议一份，三方约定甲方(正汉泵业公司、镇江市工业泵厂)将自有产权的位于三茅镇扬子东路143号房地产转让给乙方(东方华厦公司)，并载明：“一、甲方转让给乙方的房地产标的为土地使用权，面积约为11605.8m2，其中使用权人为镇江正汉泵业有限公司的工业国有出让土地使用权面积约为2997.5m2【土地使用权证号为扬国用（2001）字第452号，宗地号为0473007】、使用权人为镇江市工业泵厂工业国有出让土地使用权面积约为4097.7m2【土地使用权证号为扬国用（2000）字第164号，宗地号为0473006】、使用权人为镇江市工业泵厂工业国有租赁土地使用权4510.9m2【土地使用权证号为扬国用（2001）字第571号，宗地号为0473001已取得工业国有出让土地使用权审批手续】；三宗土地上所有房屋（房屋所有权证号分别为扬房字第××号、扬房字第××号，建筑面积分别约为2751.63m2、1296.25m2，所有权人均为镇江正汉泵业有限公司）及地上全部附属物和附着物及水电设施（所有生产、办公、生活设备和设施归甲方所有）。具体以房屋和土地管理部门核定的面积为准…三、甲乙双方协商一致同意，乙方以630.8万元人民币支付上述房地产的转让费，本协议签订后2天内，乙方先付430.8万元，余款在房产证变更过户至乙方名下或现有房地产的合法手续交付时一次性付清…六、甲方于2007年6月30日前应将设有抵押担保的房地产产权证赎回，并将剩余未交给乙方的全部土地使用权证和房产证交给乙方，并将场地和房屋腾空交给乙方…”。2007年2月8日、2月12日、5月17日东方华厦公司分三次付清了全部价款630.8万元。2007年7月正汉泵业公司亦将上述房产交付给东方华厦公司占有使用。2009年6月23日、6月26日、8月11日、2010年2月23日东方华厦公司缴纳了相应税费。之后，东方华厦公司亦将扬国用（2000）字第164号、扬国用（2001）字第452号土地扬房字第××号房产登记过户至其名下，但对扬房字第××号房产及所涉土地未能登记过户。
2014年10月30日因正汉泵业公司等欠孙忠借款纠纷而被诉至法院，审理中根据孙忠申请，本院依法对扬房字第××号房产采取了保全措施。同年12月10日本院(2014)扬开商初字第325号判决正汉泵业公司、姚庆余一并偿还孙忠借款本金100万元及相应利息，郑建国、何琳对上述还款承担连带清偿责任。此后，因债务人未按判决确定的还款期限还款，孙忠于2015年1月4日申请本院强制执行，在执行过程中，东方华厦公司提出执行异议。本院在执行审查中，就扬房字第××号房产一直未过户情形的原因进行了调查，本市住建部门认为：该房产所涉土地为国有租赁性质，因土地未能过户，故该房产已不能办理过户手续；本市土管部门认为：就扬国用（2001）字第571号土地使用问题，买方东方华厦在履行相关审批手续并支付一定费用后方可继续使用。
另查明，扬房字第××号房产座落于扬中市三茅街道扬子东路143号，登记的所有权人为正汉泵业公司，房屋状况：8幢、面积合计2751.73m2。该房产土地使用权证号为扬国用（2001）字第571号，土地使用者登记为镇江市工业泵厂，地号0473001，使用权类型为租赁，终止日期2006年6月25日，面积4510.9m2。
又查明，镇江市工业泵厂于1992年6月12日登记成立，于2013年9月17日登记注销。
以上事实有原告提供的民事判决书、执行裁定书和被告提供的房地产转让协议、收款收据、税务缴款书、现金完税证等证据证明，三方当事人当庭陈述为佐，本院依法予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被告执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。具体而言，第三人依据此条排除强制执行应当具备以下四个要件：一是第三人(买受人)与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；二是第三人在法院采取查封等强制措施前，已经支付全部房屋价款；三是第三人在法院采取强制措施前已经实际占有该房屋；四是第三人对未办理房屋产权过户无过错，且此处的过错，应指买受人对未办理过户登记手续没有过错，由于是否登记并非买受人的义务而是其权利，所以过错应当是故意或者重大过失。据此，本案中，被告东方华厦公司与第三人正汉泵业公司、镇江市工业泵厂签定的房地产转让协议虽涉及部分土地性质为国有租赁且租赁期限已过，但此并不违反法律的强制性规定，买卖合同仍属有效。东方华厦公司在签定买卖合同后当年即按约支付了全部价款，并在缴纳相应税费后于2007年7月实际占有使用合同中约定的全部房地产，且部分房地产已经办理了过户登记手续，本案所涉的扬房字第××号房产未能登记过户的原因系买受人未支付一定的费用并履行相关审批手续，此怠于过户的行为不应当属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定中的“过错”。
综上，东方华厦公司要求停止执行涉案房地产的请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告孙忠请求在(2015)扬执字第159号执行案件中许可对房屋所有权证号为扬房字第××号房产的执行，无法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
驳回原告孙忠的诉讼请求。
案件受理费100元由原告孙忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行中国工商银行镇江市永安路分理处，账号11×××61）。
审 判 长 杨 云
人民陪审员 解红梅
人民陪审员 黄桃美
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 印莹洁