新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵八民二终字第33号
上诉人（原审被告）：李秀芝，女，1966年3月27日出生。
委托代理人：石晨（李秀芝之子），男，1987年11月1日出生。
被上诉人（原审原告）：候春花，女，1966年10月5日出生。
委托代理人：袁晶晶，新疆君正律师事务所律师。
上诉人李秀芝为与被上诉人候春花定金合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院（2014）下民初字第487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月17日受理后，依法组成由代理审判员杨书钢担任审判长，代理审判员朱秀梅、赵春华参加的合议庭，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人李秀芝及其委托代理人石晨、被上诉人候春花及其委托代理人袁晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年8月14日，原、被告经徐秀娥介绍协商房屋买卖事宜，后双方口头达成协议，被告将位于新疆生产建设兵团第八师一三三团（以下简称一三三团）4小区4栋2单元402室住房一套以l60000元的价格卖给原告。次日，原告向被告交付定金5000元。后被告以家人不同意卖房为由拒绝出卖该房屋。
原告候春花于2014年10月10日向原审法院提起诉讼称：2014年8月15日，原告经徐秀娥介绍，与被告协商购买一三三团4小区2栋2单元402号住房一套，双方约定价格为160000元。次日，原告向被告交定金5000元，被告出具收条一份。8月20日晚，被告告知原告拒绝出售房屋。原告要求被告双倍返还定金，被告不同意。原告遂诉至法院，请求判令被告双倍返还定金10000元，并承担案件受理费。
被告李秀芝辩称：认可双方口头达成的房屋买卖协议，且收到原告给付的定金5000元，但不同意双倍返还定金。一、根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，本案争议房屋系被告丈夫石新建的个人财产，被告没有处分权，故双方口头达成的房屋买卖协议无效。二、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难问题的若干意见》第十一条规定，保障性住房五年内，不得直接上市交易。本案双方买卖保障性房屋的行为，损害社会公共利益，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故合同无效。三、根据《中华人民共和国担保法》第五条的规定，本案定金合同是买卖合同的从合同，主合同无效，从合同无效。
原审法院审理认为：根据原告的诉讼主张和被告的答辩意见，本案争议的焦点为：双方之间的定金合同是否有效及是否应当适用定金罚则。
原、被告双方自愿订立房屋买卖合同后，被告以其无权处分为由主张该合同无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告以该合同违反社会公共利益为由，主张买卖合同无效，而实际上，原、被告之间的房屋买卖合同，至多是损害了被告丈夫的利益，并未损害社会公共利益，故被告该抗辩理由不成立，该院不予采纳。综上，被告主张房屋买卖合同无效，该院不予支持。
定金合同系实践性合同，交付即生效。原告已向被告交付5000元定金，且定金金额未超过主合同金额的20％，不违反法律规定，故双方之间的定金合同合法有效，对双方具有法律约束力。原告拒绝履行买卖合同的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，应当双倍返还定金给原告。综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、九十条、九十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决：
被告李秀芝于本判决生效后十日内双倍返还原告候春花定金l0000元。
案件受理费50元（原告已交纳），由被告李秀芝负担，于本判决生效后十日内给付原告候春花。
上诉人李秀芝不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人认可双方口头达成房屋买卖协议，且收到被上诉人候春花给付的定金5000元，但不同意双倍返还定金。一、本案争议房屋为上诉人丈夫石新建个人财产，上诉人无处分权，故双方口头协议无效。二、该房屋属于保障性住房，且居住不满五年，不得上市交易，故合同无效。本案定金合同是买卖合同的从合同，主合同无效，从合同无效。原审法院认定事实错误，请求撤销原审判决，改判本案不适用定金罚则，上诉人返还被上诉人定金5000元，被上诉人承担案件受理费。
被上诉人候春花辩称：一、上诉人李秀芝与被上诉人达成的口头房屋买卖合同有效。被上诉人购买的房屋系上诉人与其丈夫共有财产，其有权处分共有财产，上诉人以其不具有房屋所有权为由主张合同无效与事实不符；上诉人出卖的房屋虽为经济适用房，但其与被上诉人达成的房屋买卖合同并未损害社会公共利益，也未违反效力性强制规范，故双方形成的买卖合同为有效合同。二、根据法律规定，上诉人应双倍返还被上诉人定金10000元。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，双方当事人亦无异议。另查明，1986年12月17日，上诉人李秀芝与石新建登记结婚。2011年12月，一三三团与石新建签订《八师农牧团场低收入家庭保障住房买卖合同书》，石新建购买位于一三三团场桃花镇4小区4栋2单元402室保障性住房一套，房屋总价款为127264元。2012年7月24日，石新建向一三三团交纳购房款127264元。
本院认为：根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人李秀芝与被上诉人候春花之间的房屋买卖合同是否有效及上诉人李秀芝是否应双倍返还被上诉人候春花定金10000元。
1986年12月17日，上诉人李秀芝与石新建登记结婚。2011年12月，石新建购买位于一三三团场桃花镇4小区4栋2单元4层2号保障性住房一套。该房屋虽以上诉人丈夫石新建名义购买，但购买时间在上诉人与石新建在婚姻关系存续期间，属上诉人与石新建共有财产，上诉人与石新建对该房屋均有处分的权利，上诉人主张其处分石新建个人财产属无权处分的上诉理由与事实不符，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”2014年8月14日，上诉人与被上诉人口头协商购买一三三团4小区2栋2单元402号住房一套，双方约定价格为160000元，被上诉人向上诉人交付5000元定金。经济适用房五年内不得上市交易是人民政府相关部门对经济适用房上市交易进行监督管理的管理性规定，并不违反法律、行政法规效力性强制性规定，故上诉人与被上诉人达成的口头房屋买卖合同合法有效。定金合同系实践性合同，被上诉人已向上诉人交付定金5000元，且定金数额未超过房屋总价款的20%，故本案房屋买卖合同的从合同定金合同成立并生效。上诉人主张因房屋买卖合同无效而导致定金合同无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”上诉人违反买卖合同约定，拒不履行合同义务，应向被上诉人双倍返还定金，上诉人主张其向被上诉人交付的5000元不适用定金罚则的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人李秀芝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨书钢
代理审判员 朱秀梅
代理审判员 赵春华
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 矫 旭