广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终4567号
上诉人（原审原告）：朱相辉，男，汉族，1981年3月4日出生，住湖南省衡阳县。
委托诉讼代理人：唐云军，系广东南方剑律师事务所律师、实习律师。
委托诉讼代理人：李雨轩，系广东南方剑律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：佛山市南海区嘉联房地产代理有限公司，住所广东省佛山市南海区大沥镇盐步穗盐东路花地湾雍景豪园港湾会所首层15号商铺，注册号440682000242967。
法定代表人：冼伟彪，总经理。
委托诉讼代理人：伦兆煊，系广东耀荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李伟灿，系广东耀荣律师事务所律师。
原审被告：何吉坤，男，汉族，1966年9月25日出生，住江西省上饶市上饶县。
上诉人朱相辉为与上诉人佛山市南海区嘉联房地产代理有限公司（以下简称嘉联公司）、原审被告何吉坤房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市上诉人朱相辉为与上诉人佛山市南海区嘉联房地产代理有限公司（以下简称嘉联公司）、原审被告何吉坤房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1509号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年3月19日，朱相辉作为买方与作为卖方的何吉坤及经纪方嘉联公司签订《房地产买卖合同》，约定卖方何吉坤以200万元将佛山市南海区大沥镇盐步雍景豪园灏景台31座1001房出售给买方朱相辉，买方应于同月21日向卖方支付定金5万元，首期房款95万元于递件成功受理当日支付，双方应在同年5月29日到行政服务中心或者房管所办理递件手续，余款100万元在办理完税手续当天支付；因买方或卖方违约，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（如卖方违约则双倍返还定金给买方，买方违约则卖方有权没收定金），守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还；守约方为追究违约方的责任而产生的一切费用（包括律师费、诉讼费等）由违约方承担；买、卖一方或双方违约造成物业未能成交，守约方已付的中介代理费及咨询费，经纪方不退回，由违约方赔偿守约方。同日，朱相辉向被告何吉坤支付了购房定金5万元。因被告何吉坤未能提供房产证原件，三方约定上述定金暂由被告嘉联公司保管，待被告何吉坤提供房产证原件后再转交何吉坤。同日，因嘉联公司促成了房屋买卖合同的成立，朱相辉向该公司支付了中介咨询代理服务费2万元。此后，何吉坤一直没有提供房产证原件及拒绝办理房屋过户手续。同年5月15日，佛山市南海区大沥镇盐步雍景豪园灏景台31座1001房被广州市荔湾区人民法院查封。9月25日，朱相辉委托广东南方剑律师事务所代理其与何吉坤房屋买卖纠纷一审诉讼，该律师所指派唐云军律师为代理人，朱相辉并支付了律师费1万元。10月8日，广东南方剑律师事务所接受朱相辉的委托向何吉坤发出律师函，要求何吉坤于同月15日前履行合同义务，否则将通过法律途径解除合同并追究法律责任，朱相辉为此支付了快递费用20元。
另查，佛山市南海区大沥镇盐步雍景豪园灏景台31座1001房由何吉坤、何佳骏、何佳卓共有，登记日期为2008年10月8日。
2015年10月23日，朱相辉向原审法院提起诉讼，请求：1、解除朱相辉、何吉坤签订的《房地产买卖合同》；2、何吉坤支付违约定金5万元；3、何吉坤支付律师费10000元、邮寄律师函快递费20元；4、嘉联公司返还保管的购房定金5万元及中介服务费2万元；5、何吉坤、嘉联公司承担本案诉讼费。
原审法院认为：何吉坤出售的佛山市南海区大沥镇盐步雍景豪园灏景台31座1001房在2008年10月8日登记为何吉坤、何佳骏、何佳卓共有，据此，何吉坤在2015年3月处分该房屋时，依法应取得其他两共有权人的同意或追认，但其在处分该房屋时，没有任何证据证明与其余两共有人的关系或取得授权，故根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，何吉坤与朱相辉签订的《房地产买卖合同》应确认无效。据此，朱相辉的第1-3项诉请没有法律根据，其上述两项主张不予支持。根据上述同一法律第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，何吉坤收取的定金5万元，应返还给朱相辉。因上述定金由嘉联公司代管，为避免累诉，该定金应由嘉联公司直接返还给朱相辉。朱相辉的第4项诉请中的此部分主张有理，应予以支持。根据上述同一法律第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，嘉联公司作为房地产买卖的中介机构，虽为朱相辉、何吉坤双方提供了订立房屋买卖合同的机会，但并未促成合同的成立，本不得要求支付报酬，但综合本案的实际情况，该公司在本案中从事居间活动的必要支出以5000元为宜，该公司共收取了朱相辉2万元的中介代理费及咨询费，对多收取的15000元应退还朱相辉。朱相辉第4项诉请中的此部分主张有理，应予以支持，对朱相辉超出此部分的主张，应不予支持。何吉坤经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认朱相辉与何吉坤2015年3月19日签订的《房地产买卖合同》无效；二、嘉联公司于判决生效后十日内向朱相辉退回代保管的定金5万元；三、嘉联公司于判决生效后十日内向朱相辉退回中介代理及咨询服务费15000元；四、驳回朱相辉的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1450.2元，由朱相辉负担737.7元、嘉联公司负担712.5元。
上诉人朱相辉不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院在没有查清事实的情况下，认定何吉坤对该涉案房屋属无权处分错误。本案中虽然没有证据证明何吉坤与其余两共有人的关系或取得其他两共有权人的同意或追认，但不能就此证明何吉坤与其余两共有人没有关系或没有取得其他两共有权人的同意或追认。本案中何吉坤与其他两共有人是什么关系或是否有取得其他两共有人的同意或追认，有待于进一步查实才能认定，一审法院在未予查明的情形下即认定何吉坤属无权处分涉案房屋错误。何吉坤是否属无权处分处于待定的状态。二、一审法院确认《房地产买卖合同》无效适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定系对合同有效的规定，并不是对合同无效的规定，一审判决依据该条规定认定涉案《房地产买卖合同》无效，适用法律明显错误。三、一审判决认定嘉联公司退还中介费的金额及该中介费由谁来承担责任适用法律错误。根据《房地产经纪管理办法》第二十二条的规定，房地产经纪机构应当查看委托出售的房屋及房屋权属证书等有关资料。而在本案中，嘉联公司在明知该涉案房屋暂时还不具备可以交易的情况下，促成涉案《房地产买卖合同》的签订，直接导致涉案房屋至今无法依据该合同顺利完成交易的结果。嘉联公司在本案中没有履行尽职审查义务，相应地，也无法向朱相辉履行如实告知义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第十五条之规定，嘉联公司在本案中违反了房地产中介服务机构必须履行的自愿、公平、诚实信用义务。因嘉联公司未如实履行告知义务，致使朱相辉合法权益遭受损失。但一审法院却判决嘉联公司在退还中介费时扣除合理开支5000元，损害朱相辉的合法权益。此外，该扣减也不符合实际情况，该案的过错责任完全是何吉坤造成，中介公司即使主张从事居间活动的必要支出，那也应该完全是由何吉坤来承担，与朱相辉无关。四、一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款对本案作出相应判决，属适用法律错误。在本案中，朱相辉提供的证据充分并且合法有效，完全可以支持朱相辉的全部诉讼请求。综上所述，一审判决在没有查清事实的情况下错误认定法律关系，错误适用法律。朱相辉提起上诉，上诉请求：l、撤销一审判决第一项，依法改判解除朱相辉与何吉坤于2015年3月19日签订的《房地产买卖合同》；2、变更一审判决第三项，依法改判嘉联公司立即向朱相辉退回中介费2万元；3、撤销一审判决第四项；4、依法判决何吉坤因违约立即朱相辉支付违约定金责任5万元、律师费1万元和邮寄快递费20元；合计：60020元；5、何吉坤、嘉联公司承担本案一审、二审全部诉讼费。
上诉人朱相辉于本案二审期间未向本院提交新证据。
嘉联公司针对上诉人朱相辉的上诉主张答辩称：嘉联公司答辩意见与其上诉意见相同。
上诉人嘉联公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、何吉坤在签订合同时隐瞒其子女已成年事实，并承诺出具公正委托书，即使未出委托书，也只是效力待定，而不是无效合同，且合同各方当事人是知道这个事实的。由此可见，涉案合同是各方真实意思表示，内容合法，是有效合同。涉案合同在2015年3月19日签订，是因为合同生效后，在履行过程中房屋被查封导致买卖不能实能实现，由何吉坤过错造成，与嘉联公司没有关联。二、朱相辉也认为合同合法有效，而且在一审时只提出解除合同请求，并未提出认定合同无效请求，根据民事诉讼法的不告不理原则，一审法院判决合同无效属于判非所求，二审法院应当改判驳回朱相辉的诉讼请求。三、根据《买卖代理费支付承诺书》，朱相辉须于当天支付的咨询与服务费各2万元合共4万元（违约金另计），优惠打折后为3万元，实付2万元咨询费，且违约金未计。朱相辉为促成合同已做了大量工作，所收取的2万元咨询费合理，无须退回。代理费及违约金未收到。一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决显失公正，请二审法院改判。上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项，改判驳回朱相辉的诉讼请求，嘉联公司无须向朱相辉退回中介代理及咨询服务费15000元。2、由朱相辉、何吉坤承担本案诉讼费。
上诉人嘉联公司于二审期间未向本院提交新证据。
朱相辉针对上诉人嘉联公司的上诉意见答辩称：嘉联公司没有尽到审查义务，签订涉案合同时，朱相辉没有看到涉案房屋房产证的原件。
原审被告何吉坤于二审期间未发表答辩意见，也未提交新证据。
经审查，本院除对原审法院查明的案件事实予以确认外，另查明：何吉坤于2015年3月19日向朱相辉出具《购房定金收据》，载明：现卖方何吉坤、何佳骏、何佳卓收到买方朱相辉购买佛山市南海区大沥镇盐步穗盐东路花地湾雍景豪园灏景台31座1001房（地址）购房定金人民币伍万元正。备注：由于卖方房产证原件签合同当天没拿过来，定金收后暂放经纪方嘉联地产保管，待卖方把房产证原件交来嘉联地产后才拿走买方付的购房定金人民币伍万元正。
本院认为：涉案《房地产买卖合同》系朱相辉、何吉坤、嘉联公司各方当事人的真实意思表示，该合同约定出卖的涉案房屋的房产证上虽载明涉案房屋为何吉坤与案外人何佳骏、何佳卓共有，本案也未有证据显示朱相辉、何吉坤、嘉联公司签订涉案《房地产买卖合同》时，案外人何佳骏、何佳卓已授权何吉坤售卖涉案房屋或事后何佳骏、何佳卓对涉案合同予以追认，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，则可认定涉案《房地产买卖合同》应为有效合同，而非无效合同，原审法院认定涉案合同为无效合同属适用法律错误，本院依法予以纠正。涉案合同为有效合同，当事人各方应依约履行。朱相辉于本案提交的证据能够证明何吉坤未依约履行涉案合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据何吉坤未提交证据证明涉案房屋其他共有人同意其出售涉案房屋及涉案房屋已被法院查封致涉案合同履行受阻之案件事实可知，朱相辉诉请解除涉案合同依据充分，本院予以支持。根据涉案合同约定的定金责任条款及涉案合同约定的违约方应向守约方支付律师费、诉讼费用之内容可知，何吉坤应向朱相辉双倍返还定金金额100000元，并清偿朱相辉支付的律师费用10000元及律师函快递费20元。故，朱相辉诉请何吉坤应向其支付定金金额50000元及律师费用10000元、律师函快递费20元依据充分，本院予以支持。此外，由朱相辉、何吉坤、嘉联公司三方当事人约定何吉坤收取朱相辉定金50000元后暂放于嘉联公司，待何吉坤提交涉案房屋房产证原件后再行取走该定金款项之案件事实可知，何吉坤收取的50000元定金暂放予嘉联公司，是为担保何吉坤能够依约提交涉案房屋房产证。据此则可认定，在何吉坤未依约提交涉案房屋房产证原件而构成违约的情形下，嘉联公司则有义务将此定金50000元直接返还予朱相辉，而非交由何吉坤再予以返还。因为，若非如此，则当事人三方关于定金暂由嘉联公司保管的上述约定则完全没有必要。是故，对何吉坤双倍返还的定金金额中的另外的50000元，朱相辉诉请由嘉联公司予以返还理由充分，本院予以支持。原审法院以涉案合同无效为由，判决嘉联公司向朱相辉返还定金金额50000元虽理由不当，但结果妥适，本院予以维持。
朱相辉尚诉请嘉联公司应向其返还其已交付的中介费20000元，对此，依据嘉联公司提交的《买卖代理费支付承诺书（买方）》可知，朱相辉向嘉联公司交付咨询及代理费20000元，系因朱相辉认为嘉联公司已成功促成朱相辉与涉案房屋出卖方达成了买卖合同。但根据本案案件事实可知，涉案房屋系何吉坤与案外人何佳骏、何佳卓三人共有，嘉联公司仅是促成了朱相辉与何吉坤关于涉案房屋买卖合同的成立，尚未促成朱相辉与其他共有人间就涉案房屋买卖合同的订立。由于涉案房屋其他共有人是否同意出卖涉案房屋，将直接影响涉案房屋买卖合同的可否履行，故嘉联公司仅以朱相辉与何吉坤已签订涉案房屋买卖合同为据，主张朱相辉即应向其支付咨询及代理费20000元理据不足，应不予支持。鉴于嘉联公司于本案为促进涉案房屋买卖合同的成立，已从事了居间活动，原审法院酌定其可在朱相辉已支付的咨询及代理费20000元中扣减5000元作为其补偿，剩余金额15000元应退还予朱相辉并无不当，本院予以维持。嘉联公司上诉称其向朱相辉收取的收咨询及代理费20000元应全部不予退还，该主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持。朱相辉上诉称嘉联公司向其收取的咨询及代理费20000元应全额退还，该主张依据亦不充分，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。朱相辉上诉主张部分有理，对有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1509号民事判决第二项、第三项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1509号民事判决第一项、第四项；
三、解除朱相辉、何吉坤、佛山市南海区嘉联房地产代理有限公司于2015年3月19日签订的《房地产买卖合同》；
四、何吉坤应于本判决发生法律效力之日起十内向朱相辉支付定金款额50000元。
五、驳回朱相辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取1450.2元，由何吉坤1344负担，由佛山市南海区嘉联房地产代理有限公司负担50元，由朱相辉负担56.2元；二审案件受理费1600.5元，由上诉人何吉坤负担1316元，由佛山市南海区嘉联房地产代理有限公司负担175元，由朱相辉负担109.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 长 郑正坚
代理审判员 黄玉凤
二〇一六年十一月三日
书 记 员 李嘉敏
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