福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0103民初903号
原告：林成恩，男，1956年4月11日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：马金党，北京市盈科（福州）律师事务所律师。
被告：余宏，女，1981年10月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
被告：余朝胜，男，1974年6月18日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴亚娟，福建名仕律师事务所律师。
原告林成恩与被告余宏、余朝胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林成恩及其委托诉讼代理人马金党、被告余朝胜及其委托诉讼代理人池建伟、吴亚娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林成恩向本院提出诉讼请求：1、两被告赔偿原告违约金12万元、律师代理费6000元、中介佣金35000元，以上共计161000元；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年1月1日，原告通过福建泛联房产经纪有限公司与两被告签订《房地产经纪合同》一份，向两被告购买位于台江区新港街道群众东路35号状元楼×层××店面房屋。2017年1月20日，原告支付两被告剩余购房款221万元。2017年1月17日，原告产权证办理完毕。在出售前，两被告于2015年7月4日与肖斌签订《商铺租赁居间合同》，将上述房屋出租给肖斌，租赁期限自2015年7月15日至2020年7月14日。《房地产经纪合同》约定：两被告保证承租人肖斌已放弃优先购买权，并协助原告与承租人办妥租赁转移手续。但时至今日，两被告仍未依约定协助原告与承租人办妥租赁转移手续。致使原告收不到租金，《商铺租赁居间合同》约定的押金25000元仍在两被告处。上述房屋也一直由肖斌占有使用。另经原告查证：承租人从未放弃对上述房屋的优先购买权，并对《商铺租赁居间合同》约定的租金有异议。根据《房地产经纪合同》第十四条第六款“甲乙双方中的任何一方在合同生效后、完全履行前违约，违约方须承担违约责任，并赔偿等同于定金金额的违约金给守约方。同时守约方有权要求违约方支付违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。违约方须承担丙方的中介佣金。”原告为维护自身权益，提起诉讼。
被告余宏辩称，一、从主体适格角度而言，原告以优先购买权及租金问题作为基础进行诉讼，均违背了相关法律原理及法律规定，依法不应当予以支持。1、优先购买权的相关求偿纠纷应当由承租人提起，原告作为购买人提起主张于法无据。根据最高人民法院关于租赁合同的司法解释，所谓侵害优先购买权争议，并不能引起合同效力问题，只能以所谓被侵害的承租人提起损害赔偿之诉。故本案中，原告作为买受人以此为基础进行诉讼于法无据。2、如存在租金纠纷，则原告应当向承租人主张权利，原告就此提出诉讼于法无据。根据买卖不破租赁等基本法律原理及最高人民法院司法解释：凡是使用租赁物的，就应付费；新的买受人即本案原告应当遵守原租赁合同的约定，原告与案外承租人之间已经形成了租赁法律关系。因此，原告即使存在租金收取方面的纠纷也应当以承租人为被告提起诉讼。现原告以原产权人为被告提出此案诉讼于法无据，依法应当予以驳回。二、从案件事实及合同约定而言，原告方为本案违约方，被告不存在违约行为，原告之诉求应当予以驳回。1、原告至今未能依约支付购房款项，已经是违约在先，被告有权行使抗辩权。诉争合同《一次性付款交易程序（附件A）》第六条约定“丙方协议甲、乙双方于甲方收到除交接保证金的房款后当日内进行房屋移交及房产配套设施的过户和移交确认及土地证过户收件……”。即诉争合同约定，原告应当依约支付除交接保证金外的款项，但原告至今未向被告付清相关款项，尚欠12万元未支付被告，其中含5万元交接保证金，7万元购房款。被告交接义务的前提尚未成就。2、虽然约定的交房条件未成就，但被告亦已依约将诉争店面的产权过户登记至原告名下，并办理了店面交接。根据补充协议第四条的约定，交接包括“交房（含成交明细）及配套设施和水电物业等”，被告已完成全部的交接手续，被告还已经按照合同约定办理了转租的协助手续，已经积极协助原告去办理转租手续，符合合同约定。原告起诉于约无据应当被依法驳回。3、相反，原告拒不依合同约定向被告支付购房款7万元及交接保证金5万元，构成违约，被告保留向原告追究违约责任的权利。三、原告主张承租人肖斌未放弃优先购买权与客观事实不符。1、被告在出售房屋前的一两年内均有向租户肖斌告知店面出售的事实，但因租户肖斌表示无经济能力购买，被告就通过各大中介挂售。2、各个中介带有意向的买方客户去现场看房时，意向客户均向租户夫妇了解租金标准、租赁期限等事实。肖斌夫妇亦向有关客户及本案原告如实告知了租金等情况。租户肖斌对被告出售店面一事是明知的。3、在被告向原告交接店面时，肖斌借机提出降低租金，其并非提出优先购买权主张，若原告未能收齐租金，应依《商铺租赁居间合同》约定向肖斌主张租金，而非向被告主张。4、原告主张肖斌未放弃优先购买权与客观事实不符，且缺乏证据支持。四、现诉争店面已由原告出租他人使用，租客及门店招牌均已更换。原告主张房屋一直由承租人肖斌占有使用，与客观事实不符。原告已实际取得诉争店面的所有权及使用权、收益权等，原告主张缺乏依据不应得到支持。五、即使抛开本案原告违约方的事实不谈，原告的各项诉求本身也违反合同及法律依据，不能得到支持。虽然原告方为本案的违约方，但即使抛开本案原告违约方的事实不谈，仅就原告诉求本身而言，该诉求也全部不能得到支持：首先，原告起诉的12万元违约金，是合同约定的合同解除等根本违约情况下的根本违约金，其主张属于错误引用合同条款。原告与承租人的纠纷本属于另一法律关系应另行主张，且其实际上早已转租了店面没有损失，其主张的违约金明显过高且没有依据，不能得到法律支持。其次，诉争合同补充协议第十四条（该条款特别被注明，存在冲突的以第十四条为准）约定：税费、中介佣金等均是由原告承担，而非被告，且佣金本身也属于另案法律关系，因此原告主张佣金等诉求也不能得到支持。最后律师费方面也是在解除合同等根本违约时方涉及的问题，且律师费在法律上也不是必须产生的费用，故原告主张律师费用也不能得到支持。综上所述，原告的主张缺乏事实依据，其诉讼请求应予驳回。
被告余朝胜辩称，其同意被告余宏的答辩意见。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2017年1月1日，以被告余宏、余朝胜为卖方（甲方），案外人张瑞治为卖方代理人，原告林成恩为买方（乙方），福建泛联房产经纪有限公司为中介服务方（丙方），三方签订一份《房地产经纪合同》，合同约定：“甲方房产座落于福州市台江区新港街道群众东路35号状元楼×层××店面，建筑面积32.01平方米，具体详见榕房权证R字第×××、×××号，土地使用证榕台××××字第×××号。甲乙双方约定的买卖价格为人民币贰佰叁拾叁万元整（￥2330000.00）……丙方向乙方收取中介服务佣金为人民币叁万伍仟元整……签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金拾贰万元整（定金可抵作购房款）。……依据《中华人民共和国合同法》的规定，本合同签订后，甲、乙、丙三方应按照约定履行，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金。……除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按本合同，房屋转让协议、补充协议所约定交易程序规定的期限将该房产交付乙方使用，乙方可以选择本条第一款的定金罚则或要求甲方支付违约金（按成交价日万分之伍）；乙方如未能按照交易程序（另订补充协议）规定的时间付款，甲方可选择本条第一款的定金罚则或要求乙方支付违约金（按成交价日万分之伍）……为保证交房（含成交细目）及配套设施和水电物业等交接能顺利实施，甲方同意从房款中预留人民币伍万元整作为物业及配套设施的“交接保证金”由丙方代管，待双方交接完毕且土地证过户收件后甲方向丙方领取“交接保证金”。该房产现已出租，甲方保证承租人已放弃优先购买权。……甲乙双方中的任何一方在合同生效后、完全履行前违约，违约方须承担违约责任，并赔偿等同于定金金额的违约金给守约方。同时守约方有权要求违约方支付违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。违约方须承担丙方的中介佣金。……签订本合同时，甲方产权人余宏、余朝胜本人未到场，甲方代理人张瑞治承诺其已得到产权人余宏、余朝胜的口头授权将上述房产出售给乙方。甲方代理人张瑞治承诺产权人于上述房产产权交易收件前对本合同进行追认。乙方知悉上述情况，同意并自愿与甲方代理人张瑞治签订本合同。……上述房产现处于租赁状态，甲方代理人保证甲方产权人协助乙方与原承租人办妥租赁转移手续。……甲乙双方约定在2017年1月15日之内携带有关证件并会同丙方到房地产交易登记部门办理该房产交易收件受理手续……在收件审核受理后根据“产权交易登记收证收件”核定的缴税时间两个工作日内，丙方即通知甲乙双方缴纳税费并办理领证手续。缴税完毕，且买方已领取其名下的《不动产权证书》当日，丙方协同甲乙双方到购房款冻结银行放款给甲方，放款后丙方后期经办立即将《不动产权证书》交还买方，同时甲方与丙方结算预留交接保证金。丙方协助甲乙双方于甲方收到除交接保证金的房款后当日内进行房屋移交及房产配套设施的过户和移交确认及土地证过户收件，交接确认后，甲方不再对房产现状负责。移交确认完成后，甲方向乙方交房，并移交房屋钥匙。房产、房产配套设施移交结束且土地证过户收件后当日内，甲方应把丙方开具的收据退还丙方，丙方将交接保证金退还甲方。……合同签订后，原告林成恩将定金120000元支付至丙方处，双方于2017年1月15日办理产权过户登记手续，并于2017年1月17日办理出原告林成恩妻子吴淑华名下的不动产权属登记证书。原告林成恩于2017年1月20日向被告余朝胜支付了2210000元。据福建泛联房产经纪有限公司反映，二手店面交易习惯中交接手续实际上系促成店面承租人与买受人签订新的租赁合同，2017年1月20日，双方在中介福建泛联房产经纪有限公司的组织下前往讼争店面办理交接手续，但该店铺中原承租人肖斌不愿与原告林成恩签订新的租赁合同；2017年2月份，双方再次前往办理交接手续，但仍未达成一致意见。原告林成恩向中介福建泛联房产经纪有限公司提供一份由承租人肖斌出具的《声明》，要求福建泛联房产经纪有限公司暂时不得向被告余宏、余朝胜支付剩余购房款120000元。该份《声明》内容为：“本人肖斌，承租群众东路35号状元楼×层××店面期间，因此商铺被出售，本人从未放弃优先购买权，在商铺被出售之前也没收到过房东此类通知。”原告林成恩于2017年3月1日诉至本院。
另查明，座落于福州市台江区新港街道群众东路35号状元楼×层××店面为吴淑华单独所有【闽（××××）福州市不动产权第×××号】。吴淑华与原告林成恩系夫妻关系。
再查明，案外人张瑞治于2017年1月3日向原告林成恩出具一份《承诺书》，内容为：“本人承诺座落于台江区新港街道群众东路35号状元楼×层××店面，现每月租金实拿九仟伍佰元整，并承诺没答应过原租客其它任何低于每月玖仟伍佰租金。”因原被告双方尚有房款未结清，被告余宏、余朝胜尚未将讼争店铺原承租人肖斌的租赁押金25000元移交给原告林成恩。原告林成恩尚有尾款120000元未支付给被告余宏、余朝胜。
又查明，讼争店铺原承租人肖斌已向原告林成恩按8000元/月的标准支付了2017年1月20日至2017年4月20日的租金。2017年4月20日，原告林成恩与新承租人已签订新的租赁合同，租金标准为8300元/月，租期自2017年4月20日至2019年4月19日。
本院认为，原告林成恩与被告余宏、余朝胜及福建泛联房产经纪有限公司签订的《房地产经纪合同》系各方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。根据该合同的约定，双方应于被告余宏、余朝胜收到除交接保证金的房款后当日办理房屋移交及房产配套设施的过户和移交确认手续。事实上被告余宏、余朝胜在尚余120000元购房款未收取的情况下，于2017年1月20日即已配合原告林成恩前往办理交接手续，但因原承租人肖斌不愿配合签订新的租赁合同，双方并未完成书面交接的程序。事后原告林成恩与肖斌又另行达成口头约定并已按约定的租金标准收取了2017年1月20日至2017年4月20日租金，故应视为双方以实际行为形成了新的租赁关系。原告林成恩于2017年1月20日起即享有对讼争店面收益的权利，由此认定其于2017年1月20日已实际接收了讼争店面。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十一条的规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”即优先购买权系承租人享有的赔偿请求权，故作为讼争店面买受人的原告林成恩以因讼争店面原承租人肖斌未放弃优先购买权，被告余宏、余朝胜构成违约为由，要求被告余宏、余朝胜赔偿其违约金120000元、律师代理费6000元、中介佣金35000元，共计161000元的诉请没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十一的规定，判决如下：
驳回原告林成恩的诉讼请求。
案件受理费人民币3520元，由原告林成恩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 曾 琦
人民陪审员 林祥容
人民陪审员 唐爱华
二〇一七年八月七日
书 记 员 江紫沫
附：本案适用的主要法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。