襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄州民三初字第00067号
原告程春梅。
委托代理人程精华。系原告程春梅之姐。
委托代理人ＸＸ，湖北长久律师事务所律师。
被告闻耀。
被告张红梅。
上列二被告共同委托代理人刘高生、张华明，均系湖北卧龙律师事务所律师。
原告程春梅与被告闻耀、张红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员黄燕独任审判，2014年3月10日公开开庭进行了审理。原告程春梅及其委托代理人程精华、ＸＸ，二被告的共同委托代理人刘高生、张华明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程春梅诉称，2009年下半年，被告闻耀、张红梅（原告丈夫张辉（已故）的姐夫、姐姐）找到张辉商量，由原告夫妻购买二被告位于襄州区春园路清静园11号楼2单元3楼301室房屋一套，因双方系近亲属没有签订书面房屋买卖合同，但双方对房屋价款及支付方式都做了口头约定，约定房屋价款为350000元，原告及原告之夫张辉自2009年11月15日起向被告夫妻二人多次支付房款共计350000元，并于2010年8月入住至今。现该房屋的房屋产权证已经办理，二被告应当为原告办理房屋过户手续。但二被告在张辉去世后拒绝为原告办理房屋产权过户手续，并要将原告及儿子赶出该房屋，属违约行为。故请求依法判令：1、确认原、被告双方口头房屋买卖合同有效，二被告协助原告办理房屋产权过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告闻耀、张红梅辩称，被告从未与原告签订过房屋买卖合同，只是把房屋借给原告居住；未依法登记的房屋不得转让；既是口头约定，应属无效，也不应履行；原告没有证据及事实证明其向被告支付了购房款；房屋属二被告所有，登记在被告闻耀名下，且是闻耀交纳的物业管理费、垃圾处理费等。
以下是原、被告双方举证、质证及本院认证情况：
一、原告程春梅为证明其主张，向法庭举出如下证据：
证据一、原告程春梅与张辉的结婚证、户口簿。用以证明原告与张辉的关系及共同育有一子张鑫焱的事实。经质证，被告对此不持异议。本院对该组证据予以采信，并对原告程春梅与张辉是夫妻关系且二人共同育有一子张鑫焱的事实予以确认。
证据二、转、存款凭条六张及银行查询单据。用以证明自2009年11月15日起至2013年6月20日，原告多次通过银行转账、存款及现金支付方式向二被告支付购房款共计350000元。经质证，被告代理人对存款、转账凭条及银行查询单据的真实性不持异议，对现金交付的50000元认为没有证据证实，且不能证明是交的购房款；二被告本人在庭审后到庭核对，除对2012年12月25日存入张红梅所有的卡号为4340612670058307上的40000元有异议外，其他5笔存款、转账金额共计260000元的真实性不持异议，提出有180000元是二被告向张辉借款用于装修房屋，其他均是为张辉、程春梅之子张鑫焱办理当兵事宜支出的费用。本院认为，原告所举的六份存款、转账凭条及银行查询单据，能够相互印证张辉在2009年11月15日、2010年1月8日、2010年1月27日、2010年4月28日、2012年2月25日、2013年6月20日分六次分别通过存款、转账的方式向被告张红梅、闻耀夫妇的银行账户上汇入现金共计300000元这一事实，本院对该组证据予以采信。
证据三、电费单据若干张及天然气发票一张。用以证明原告入住本案讼争房屋后一直在交纳水电费，现户名已变更为张辉名下，且以张辉名义开通了天然气。经质证，被告对票据的真实性不持异议，提出不能证明原、被告之间存在房屋买卖合同，房屋借给原告居住，原告应该交水电费及天然气。本院对该组证据的真实性予以采信，并对原告方入住本案讼争房屋后自行交纳电费及开通天然气这一事实予以确认。
证据四、讼争房屋的产权证复印件。用以证明本案讼争房屋产权证已经办理，二被告应当为原告办理房屋产权过户手续。经质证，二被告代理人认为是复印件，不予质证。但结合二被告所举的房产证原件，本院对该证据的真实性予以采信。
证据五、申请证人徐xx、李xx出庭作证的证言。用以证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系及原告入住本案讼争房屋的时间。证人徐xx陈述，其与原、被告双方均是朋友，2010年8月原告方搬入本案讼争房屋至今，证人曾听双方当事人说过房屋是被告卖给原告程春梅的，价款是350000元；证人李xx陈述，其与原告丈夫张辉是朋友，其曾听张辉说过要买二被告的房屋，且向证人借钱，证人因故未出借，后来原告方在2010年8月搬入现在的家（即本案讼争房屋）时，证人作为朋友曾去帮忙了，至于其他事项该证人不清楚。经质证，原告对证人证言不持异议，被告对证人证言有异议，认为二证人只能证明原告方入住本案讼争房屋的时间是2010年8月，并不能证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。本院认为，该二证人陈述一致的事实是2010年8月原告入住本案讼争房屋至今，且原、被告双方均无异议，本院对该事实予以确认。对原、被告双方是否存在房屋买卖合同关系及房屋价款这一事实，本院结合证人徐xx的证言及原告举证六和二被告对原告证据的论证意见，采信原告的主张。
证据六、录音资料一份。用以证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系，是二被告反悔不卖了。经质证，二被告认可该录音资料是属实的，但否认双方存在房屋买卖合同关系。本院认为，结合原告举证等情况及被告张红梅在该录音资料中反复强调“房子不卖了”的意思表示，本院采信原告的主张。
二、被告闻耀、张红梅为证明其主张，向法庭举出如下证据：
证据一、本案讼争房屋的土地使用权证、房产权证。用以证明闻耀是合法所有权人。经质证，原告对真实性不持异议，本院对该组证据的真实性予以采信。
证据二、垃圾处理费、处置费收据两张。用以证明本案讼争房屋的垃圾处理费、处置费是被告交的，该房屋只是暂借给原告方居住。经质证，原告认为该两张收据上没有加盖物业公司印章，且据了解该费用是二被告为办理房产证才交的。本院认为，该二份证据上没有加盖物业公司印章，不足以证明被告的主张，故本院对该组证据不予采信。
证据三、银行进账明细。用以证明原告所举证据二中的2012年12月25日存入张红梅所有的卡号为4340612670058307上的40000元同其银行明细上的金额不一致，其银行流水明细上载明当天进账的金额是50000元，其他内容同原告所举证据二相一致。本院认为，该组进账明细载明的2012年12月25日进账金额是50000元，同原告所举证据二中的该份银行回单并不冲突，本院对被告的主张不予采信。
根据上述有效证据并结合法庭调查，本院认定如下案件事实：
被告张红梅的父母共育有三女一子。被告张红梅系原告程春梅之夫张辉（已于2013年7月因病去世）的三姐。被告闻耀、张红梅系夫妻关系。2006年，二被告在其单位襄阳铁路部门购买该单位开发的位于襄州区春园路清静园11号楼2单元3楼301室集资建设的房屋一套，并进行了简装。2009年，原告夫妇与二被告曾口头约定，由二被告将讼争房屋以350000元的价格卖给原告夫妇，鉴于双方的亲戚关系，未签订书面买卖合同，也未约定付款的期限。2009年11月15日，原告之夫张辉通过存款方式向被告张红梅在建行开设的账号为4367422670310032809的账户上存入人民币30000元；2010年1月8日，张辉通过其账号为2670389980104518404的账户向被告闻耀的账号为6227002670510083638的银行账户上转入人民币50000元；2010年1月27日，张辉又通过上述账户向被告张红梅的上述账户转款100000元；2010年4月28日，张辉再次通过上述账户向被告张红梅转款30000元；2010年8月，原告与其夫张辉、子张鑫焱入住讼争房屋至今。期间，原告之夫张辉以其个人名义申请办理了天然气使用手续。2012年2月25日，张辉又通过存款方式向被告张红梅的银行账号为4340612670058307的账户存入人民币50000元。2012年6月被告张红梅与张辉姐弟一同在银行办理了用户用电交费户主的变更手续，将原用户变更为原告之夫张辉之后，电力部门一直以张辉名义收取电费。2013年6月20日，原告之夫张辉再次向被告张红梅的银行账号为4340612670058307的账户存入人民币40000元。以上，原告夫妇先后6次共计向二被告的银行账户付款300000元。审理中，原告程春梅自认双方约定购房款为350000元，除上述存款、转账方式是300000元外，现金支付50000元，对现金付款的主张未提供证据。被告对上述原告入住房屋时间及原告转款金额均无异议，但对收到原告50000元现金有异议，并否认双方存在口头房屋买卖合同关系，陈述房屋是因双方是亲戚关系，考虑原告之子张鑫焱就学方便，暂借给原告居住；对300000元的存款、转账认为有180000元是二被告因装修房屋向原告方借款，120000元是张鑫焱当兵所花费用。2014年1月15日，被告闻耀向本院提起返还财产之诉，要求程春梅从本案讼争房屋中搬离出去。原告程春梅在该案中辩称房屋系其购买，遂后以其诉称理由亦诉至本院。
另查明，2006年8月3日、2007年元月22日，被告闻耀为购得本案讼争房屋分别向其所在单位的房管部门支付购房款63622元和5709元，合计69311元。二被告收房后曾进行了简单的装修。
本院认为，原、被告系亲戚关系，2006年被告闻耀在其单位购得本案讼争房屋，并对该房屋进行了简单的装修的事实清楚，本院予以确认。由于原、被告系特殊的亲情关系，原告之夫、被告张红梅之弟张辉生前因存在子女就学等困难，二被告从亲情关系出发考虑到原告之子张鑫焱上学及生活的便利，与其弟、弟媳协商了诉争房屋的买卖事宜，由被告张红梅的胞弟张辉夫妇自2009年至2013年先后多次向二被告付款的事实、被告张红梅协助其胞弟张辉在有关部门变更用电用户名称的事实、二原告入住多年的事实、证人出庭作证的事实、双方为协商诉争房屋纠纷的录音资料等证据相互印证，形成了完整的买卖房屋的证据链；而被告主张讼争房屋不存在买卖关系，仅是自己的辩解。据此，根据以上双方当事人提供证明力的比较分析可知，在涉案房屋买卖关系是否存在的问题上，原告提供的证据证明力明显大于被告的辩解，因此本院采信原、被告买卖房屋合同关系成立，且合法有效，应受法律保护。原告自认诉争房屋的价款系350000元，根据诉争房屋所在地段及市场行情等因素，对该价款本院予以采信；但由于原告不能提供足额的付款依据，尚差的50000元，原告应向二被告支付。被告辩称双方没有房屋买卖合同关系的理由，于庭审查明的事实不相符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第二款、第一百三十五条之规定，判决如下：
被告闻耀、张红梅于本判决生效后三十日内协助原告程春梅将位于襄州区春园路清静园11号楼2单元3楼301室一套房屋的产权登记手续（其中土地使用权证号为襄州区国用BB’（2012）410123011-17-2-11231，房屋产权证号为襄樊市房权证襄阳区字第S000139**号）变更登记在程春梅名下；原告程春梅在上述期限内向被告闻耀、张红梅支付剩余的购房款50000元。
如未按判决书确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告程春梅负担2000元，被告闻耀、张红梅共同负担1275元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名襄阳市中级人民法院，账号：17-451701040001338。上诉人可以直接到湖北省襄阳市中级人民法院交费。上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
审判员 黄 燕
二〇一四年四月十四日
书记员 方小翠