江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第180号
上诉人（原审原告）南昌市嘉园物业管理有限公司。
法定代表人周家平，系该公司董事长。
委托代理人郑峰。
被上诉人（原审被告）龙某某。
上诉人南昌市嘉园物业管理有限公司（下称“嘉园物业公司”）因与被上诉人龙某某物业服务合同纠纷一案，不服赣州经济技术开发区人民法院（2014）赣开民二初字第714号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：被告龙某某系赣州市经济适用房温馨家园住宅小区2栋1单元701室的业主，房屋建筑面积为67.74平方米，该栋楼房为小高层。2009年3月28日，原告与赣州华城实业有限公司（以下简称华城公司）签订了物业服务合同，约定华城公司将本案诉及小区委托原告进行物业管理。2009年4月10日，被告龙某某从华城公司处购买了该小区2栋1单元701室的房屋。2011年4月9日，被告龙某某从华城公司处接收了上述房屋，并与原告嘉园物业公司（甲方）签订了《物业服务合同》，合同约定物业管理服务质量要求公共环境清洁卫生实行一体化管理，垃圾日产日清，实行小区主入口24小时值班、定时巡查制度等；物业服务费标准为多层0.3元／平方米／月，小高层0.6元／平方米／月；乙方按季交费，在每季度第一个月5日前缴纳；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方未按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，乙方从逾期之日起按每天应交物业服务费的3‰交纳违约金等，被告龙某某在签订合同时预交了六个月的物业管理费用。被告居住的该栋楼房的水费先由原告代缴再按转供水公式计算后向业主收取。原告在对温馨家园住宅小区进行物业管理期间，存在未及时清运垃圾等管理瑕疵行为，造成小区环境存在脏、乱、差等现象，有关媒体对该现象还进行过报道。为此被告自2012年7月1日起拒绝交纳物业费及从2013年8月1日起欠交水费。截至2014年11月30日，被告龙某某共欠物业服务费1176.9元；截至2014年10月30日被告共欠水费449.8元。经原告多次催收未果，遂诉法院请求处理。
原告嘉园物业公司的诉讼请求为：1、判令被告按赣州市温馨家园住宅小区前期物业服务合同约定支付住宅物业公共服务费从2012年7月1日至2014年11月30日计29个月，共计人民币1176.9元，（计算方式：小高层面积×0.6元／m2／月×欠费月数）；2、判令被告支付从2012年7月1日至2014年11月30日欠费882天，按物业公共服务费总额3‰的违约金，共计人民币3114元。（计算方式：欠费总金额×欠费天数×3‰的违约金）；3、判令被告支付从2013年8月1日至2014年10月30日的转供水费449.8元（计算方式：用水量×水费单价2.6元／吨）；4、本案诉讼费用及相关费用由被告承担。
原审法院认为：原告系本案所涉小区的物业管理企业，被告系该小区的业主，双方签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，原告提供了物业服务并代缴了水费，被告应当向原告缴纳物业服务费及支付水费。对原告要求被告支付物业服务费1176.9元、违约金3114元及水费449.8元的诉讼请求，本院认为，由于原告所提供的物业管理服务存在瑕疵，造成小区存在脏乱差的情况，因此被告可以不向原告支付违约金，且可以适当减少向原告缴纳的物业服务费用，对原告所主张的物业服务费，根据原告所提供的物业服务，按照1176.9元×80%=941.52元计算为宜。对被告龙某某认为原告未按合同约定提供物业服务，要求拒交物业费的辩解，原审认为，物业服务系动态的、持续的行为，被告提供的证据只能证实原告在提供服务期间存在瑕疵，不能证明原告完全未按合同约定提供物业服务，故对被告的抗辩理由本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告龙某某应当向原告南昌市嘉园物业管理有限公司支付2012年7月1日至2014年11月30日物业服务费计人民币941.52元。二、被告龙某某应当向原告南昌市嘉园物业管理有限公司支付2013年8月1日至2014年10月30日的水费计人民币449.8元。三、驳回原告南昌市嘉园物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、上述判决一、二项，被告龙某某应当在本判决生效后十日内支付完毕。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告南昌市嘉园物业管理有限公司承担15元，被告龙某某承担10元。
上诉人嘉园物业公司上诉称：被上诉人作为案涉小区的业主，拒绝缴纳29个月的物业管理费及上诉人代缴的15个月的水费，存在严重违约，严重侵害了上诉人的合同权益及已缴费业主的权益。上诉人通过公开招标于2011年3月1日开始至今为案涉小区提供前期物业服务。在四年多的服务过程中，上诉人严格合同约定及相关物业管理法律法规的规定，提供质价相等的服务，并积极配合政府做了大量工作，为小区的和谐、稳定尽了应有的责任。被上诉人仅凭小区照片、赣州晚报新闻报道复印件等证据，而认定上诉人提供的服务存在瑕疵不属实。一审法院认定被上诉人的上述证据存在错误，一审判决被上诉人可以不向上诉人支付逾期缴费的违约金，且核减被上诉人应缴纳的物业管理费，属于认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人按照上诉人的一审诉讼请求承担责任；本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人龙某某辩称：上诉人未按我国《物业管理条例》及物业服务合同的约定提供过物业服务，违约在先，被上诉人有权暂缓缴纳物业管理费。上诉人从入住案涉小区开始，小区就存在脏乱差及安全隐患，被上诉人多次向其反映希望尽快解决，但是上诉人不予理睬。因此，在上诉人未对小区脏乱差进行改进之前，被上诉人有权暂缓缴纳物业管理费。另外，上诉人的收费标准按小高层收0.6元／㎡，多层却收0.3元／㎡，没有法律依据；对于上诉人代缴的水费上诉人亦未提交水务部门的收费标准。综上，在上诉人未纠正其错误履行行为前，被上诉人有权主张先履行抗辩权，停止缴纳物业管理费。
二审期间，上诉人嘉园物业公司向本院提交了以下两组证据：一、2014年其与开发商签订的前期物业服务合同一份，欲证明上诉人在前期物业管理中尽到了自己的服务义务；二、赣州市电梯日常维护保养合同二份，欲证明上诉人在电梯日常维护中履行了自己的责任。
对上诉人提交的上述证据，被上诉人经质证认为，该证据系上诉人与案外人签订的与被上诉人无关，且该证据与本案没有关联性，被上诉人不清楚该证据是否属实。
被上诉人龙某某向本院提交了2015年5月21日赣州晚报新闻稿复印件一份，欲证明上诉人的服务存在瑕疵，案涉小区经常发生盗窃。
对被上诉人提交的上述证据，上诉人经质证认为，该证据与本案无关。该新闻稿反映的不是案涉小区，与上诉人无关。
经审查，本院对双方提交的证据综合评判如下：上诉人嘉园物业公司提交的上述证据只能证明其与案外人存在合同关系，但是，其是否履行了合同无法证实，该证据不能证明本案待证事实。因此，本院对上诉人提交的证据不予采信。被上诉人提交的上述证据与本案不具有关联性，本院不予认定。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人之间形成的物业服务权利义务关系，通过双方签订的物业服务合同已明确。双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。上诉人作为物业服务的提供者，应当按照合同的约定及时完成合同约定的服务内容，并且保证服务质量达到合同约定的目标。被上诉人作为小区物业服务的接受者，亦应当按照合同的约定及时支付相应的管理服务费用。本案中，从被上诉人一审提交的证据看，上诉人在提供日常物业管理服务过程中，存在一定的服务瑕疵及质量问题，未达到双方物业服务合同中关于物业服务内容及服务质量的约定。据此，上诉人在未按合同约定全面履行物业服务义务的情况下，主张被上诉人应按合同约定向其缴纳逾期支付物业管理费的违约金，依法不予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，合同一方当事人提供的质量不符合合同约定的，另一方当事人可以要求减少价款。被上诉人作为物业服务的接受者，针对上诉人提供的服务质量存在问题可以要求适当减少相应的服务管理费。但是，上诉人提供的服务质量瑕疵并未构成根本违约，被上诉人仅以其提供的服务瑕疵而长期拖延或拒绝缴纳服务管理费于法无据，本院不予支持。一审判决在综合本案实际情况的前提下，酌情适当核减一定的物业服务管理费，同时判令被上诉人限期缴纳拖欠的物业管理费及上诉人代缴的水费，合法合理，应予维持。
综上所述，上诉人嘉园物业公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人南昌市嘉园物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一五年七月三十日
书 记 员 王 佳