湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳坪民初字第000377号
原告刘鹤锡，男，汉族，1955年11月4日出生，住湖南省冷水江市。
委托代理人邓凯波，湖南金桥律师事务所律师。
委托代理人周静雯，湖南金桥律师事务所律师。
被告长沙恒天房地产实业有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭镇高冲村十二组。
法定代表人肖玉军，系被告公司董事长。
委托代理人陈鸿南，湖南吾同律师事务所律师。
被告冷水江锡矿山建筑安装公司，住所地冷水江市江北路。
法定代表人廖志强。
委托代理人陈鸿南，湖南吾同律师事务所律师。
原告刘鹤锡诉被告长沙恒天房地产实业有限公司（以下简称恒天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依职权追加冷水江锡矿山建筑安装公司（以下简称“建安公司”）作为本案共同被告，并依法由审判员曹祥担任审判长，与助理审判员颜宇、人民陪审员周新龙组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员盛阳担任记录。原告的委托代理人邓凯波和周静雯、被告恒天公司和被告建安公司的共同委托代理人陈鸿南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘鹤锡诉称，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被告位于含××路锑都家园的商品房。原告依约履行了付款等义务，但被告却屡次违反合同约定，首先被告应于2010年12月30日交房，却逾期至2011年7月1日才交房；其次被告违反合同约定的“应在交房后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，并办理好土地使用权证”，逾期一年多后才办理好房屋所有权证及土地使用权证；再次被告多收了本不应由原告承担的管道天然气工程建设服务费、防盗门费、供水供电有线电视电信宽带入户开通费、办证费、公证费等2万元左右的费用，且至今拒不返还。原告及其他业主一起以业主代表的形式向被告反映问题，被告回复承诺清算时解决。2013年8月1日，被告通知原告清算，违背承诺，再次要求原告支付除上述费用之外的其他不合理费用，直至非法扣押原告房产证、购房等相关发票，拒不给付。为维护权益及尊严，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金4853元；2、被告支付原告逾期办证违约金7736元；3、被告返还原告20630元（计算方式为：应退代收费用6200元+6%代收款-
物业维修基金-契税-房屋交易费-
产权登记费80元-土地登记发证费120元，其中应退代收费用6200元=实际代收费用7450元-油烟净化机1250元）；4、被告立即向原告给付房产证、土地使用权证；5、被告立即向原告给付购房、维修基金、契税完税、房屋交易税、产权登记费及土地登记发证费发票；6、被告承担全部诉讼费用；7、被告建安公司对上述款项承担连带责任。
被告恒天公司答辩称，一、被告恒天公司不是本案适格的被告主体。涉案的“和园小区”（又称“锑都家园”）是锡矿山闪星锑业有限责任公司（以下简称“闪星公司”）为其内部职工开发的，包括原告在内的集资房全体职工为开发“和园小区”成立了专门的项目建设领导小组，即“和园小区”项目建设领导小组，该小组又指派闪星公司的下属公司建安公司具体办理该项目的事务。涉案房屋从选址、定价、收取房款、选择建筑公司建房都是“和园小区”项目建设领导小组决定，由建安公司具体执行的，与被告恒天公司没有任何关系。理由如下：1、原告的房屋价格早在2008年4月由其与建安公司签署的《商品房（内部）认购书》中确定为每平方米1644.78元，成本价远低于市场价。2010年9月，“和园小区”项目建设领导小组以恒天公司名义与原告签订的《商品房买卖合同》中的房屋价格仍然是这一价格，没有任何变动；2、被告恒天公司没有收取任何房款，房款均由“和园小区”项目建设领导小组指派负责集资房建设的建安公司收取。原告缴纳的款项收据上注明的是“集资款”，收款单位盖章处是“和园小区”项目建设领导小组指派的建安公司；3、整个房屋建设过程，恒天公司没有参与，房屋建设的具体事务均是“和园小区”项目建设领导小组决定，并由建安公司具体执行。恒天公司之所以同意“和园小区”项目建设领导小组使用自己的名义与原告签订涉案《商品房买卖合同》，只是将其房产开发资质借给集资业主们使用，但恒天公司没有收取原告的一分房款，在涉案的《商品房买卖合同》中不是卖房人，不是该《商品房买卖合同》真实的一方当事人。本案的真实法律关系是：闪星公司包括原告在内的集资房职工为了集资建房，成立“和园小区”项目建设领导小组，然后指派建安公司具体办理建房事务，房子建好后，为了办理产权证借用恒天公司的房产开发资质签订一个应付房产局等有关政府部门的《商品房买卖合同》，恒天公司没有收取原告的房款，没有享受任何权利。因此，恒天公司不是本案适格的被告主体，请求法院依法驳回原告对恒天公司的起诉。二、恒天公司与被原告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》对恒天公司没有法律约束力。要确认合同效力首先必须明确合同的性质，关于合同性质的最终认定需从合同的实际具体履行情况来判断，当合同约定条款与实际履行不一致时，应以合同实际履行为依据确定双方的权利与义务。本案中，合同约定的是商品房买卖，但合同的实际履行却属于原告自己集资建房。合同的实际履行情况是：1、锑都家园房屋的开发建设管理和决策权均归属于其单位组织确定的“和园小区”建设领导小组及业主委员会；2、房屋动工时间为2008年6月28日，而集资款在房屋动工之前就已经缴纳了绝大部分；3、集资款的收缴单位为建安公司；4、房价早在2008年5月就已经按成本价由原告与其单位组织下成立的项目建设领导小组和业主委员会协商确定。恒天公司与原告之间《长沙市商品房买卖合同》中的约定主体与实际履行主体严重不符。根据权利与义务对等原则，恒天公司在合同中没有享有任何权利，也不承担任何义务。故该合同对恒天公司没有法律约束力。三、2010年12月8日，恒天公司向全体业主发放了《关于办理交房网签手续的通知》，通知明确网签时间为2010年12月15日至2010年12月31日，凡是办理了网签手续的，即签订了书面的《商品房买卖合同》的业主均在2010年12月15日之前，就收到了该通知且知晓该通知第六条的内容：“已完成网签手续的业主，请在2011年元旦后到我公司委托的湖南创欣物业公司办理领用入户门钥匙的手续（地点35号栋一楼）。”延期交房并不是由于恒天公司的原因造成的，恒天公司无需承担延期交房的违约责任。四、根据恒天公司与原告签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第六项明确约定，原告要追究恒天公司逾期交房的违约责任，前提是在违约之日起30日内书面通知申请人。但至今答辩人未收到业主的任何书面通知。根据该条的约定及事实情况，恒天公司也无需向起诉业主支付延期交房约金。五、2013年6月20日，恒天公司已通知原告办理结算及领取产权证，2014年9月28日，已通知领取国土证。合同约定的领取房权证的时间是房屋交付之日起两年内，但对土地使用权证的领取时间没有约定。六、代收费用7450元由原告所在单位收取，与恒天公司无关，其诉求第三项要求恒天公司返还费用没有事实和法律依据，内部认购书签订的时间是2008年，不能适用2009年7月1日起实施的《湖南省新建商品房交易价格行为准则》，7450元的代收费用不应返还给原告。七、原告与恒天公司未办理结算，应在双方结算后才能向原告发放产权证。原告的诉求没有事实和法律依据，请求依法驳回。
被告建安公司辩称，一、建安公司不是本案适格的被告主体。1、建安公司只是锡矿山闪星锑业有限责任公司（以下简称“闪星公司”）下属的建筑安装企业，属于集体所有制企业，既没有房地产开发资质，也从没有开发过任何房地产，建安公司与原告没有签订《商品房买卖合同》，双方之间没有任何商品房买卖合同关系。2、涉案的“和园小区”（又称“锑都家园”）是闪星公司为其内部职工集资在长沙开发的，包括原告在内的集资房全体职工为开发“和园小区”成立了专门的项目建设领导小组，即“和园小区”建设领导小组，涉案房产从选址、定价、收取房款、选择建筑公司建房等都是由“和园小区”项目建设领导小组决定。建安公司只是“和园小区”建设领导小组指派的办事机构，没有任何决策权，真正的责任主体应当是由全体集资房业主成立的“和园小区”项目建设领导小组，也就是全体业主。3、本案的真实法律关系是闪星公司包括原告在内的集资房职工为了集资建房，成立“和园小区”项目建设领导小组，然后指派建安公司具体办理这些事务。二、2008年5月建安公司与原告之间签订的《商品房（内部）认购书》在本质上属于职工委托单位集资建房。建安公司系国有单位锡矿山闪星锑业有限责任公司的下属单位。在整个集资建房的过程中，因涉及职工人数众多，建安公司为原告组织成立了“和园小区”建设领导小组和业主委员会。三、建安公司在本案中不承担任何法律责任。建安公司组织成立了“和园小区”建设领导小组和业主委员会后，集资房的开发、管理和决策等均由建设领导小组和业主委员会负责。四、建安公司向原告开具集资款收据并盖章，但该款并没有进入建安公司账户，而是通过业主委员会代表人员之手用于集资房的购地开发建设。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，责任主体应当是业主委员会，也就是业主自己，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告刘鹤锡为证明其主张，向本院提交了以下证据：
证据一：《长沙市商品房买卖合同》，拟证明原告、被告恒天公司双方权利义务以及合同签订的日期；
证据二：缴款清单，拟证明原告向被告恒天公司付款；
证据三：维修基金、契税发票、手续费，拟证明原告已履行自己的付款义务；
补充证据一：手机短信，拟证明建安公司应当对原告的房屋产权证、国土证、发票的给付承担连带责任。
对原告刘鹤锡提供的证据，被告恒天公司的质证意见为：对证据一的三性均有异议，虽然该合同约定的主体、房款的收取单位是恒天公司，但约定的主体和内容与实际履行情况不一致，实际上的履行主体是集资单位组织成立的“和园小区”项目建设领导小组和业主委员会，房款已在合同签订之前由原告向“和园小区”项目建设领导小组和业主委员会缴纳，恒天公司不是真正的房屋出卖方。对证据二的关联性有异议，该证据只有原告单方的签字，该证据也恰好证明恒天公司不是商品房买卖合同的实际履行主体，该证据上注明的财务人员凌春桂是被告建安公司的财务负责人，另外，房款的缴纳时间不能以原告提交的缴款清单上注明的时间为依据。对证据三的真实性无异议，关联性有异议，恒天公司只是为了帮原告办理两证才以恒天公司的名义来缴纳这些费用。对补充证据一有异议，该证据的来源不清楚，从内容上看，进一步证明原告的涉案房屋是集资建房而非商品房买卖。
对原告刘鹤锡提供的证据，被告建安公司的质证意见为：对证据一的真实性、关联性有异议，合同实际履行主体不是恒天公司，从房屋的定价、房款收取都是集资单位组织成立的“和园小区”项目建设领导小组和业主委员会负责，被告建安公司向原告收取房款，收据上盖了建安公司的公章，但是款项没有进公司的账户，而是进入到业主委员会的代表周爱国个人账户名下，用于房屋的开发和建设，所以合同实际履行主体和内容与合同约定的主体和内容完全不符。对证据二的三性均有异议，该证据只有原告本人签名，且房款的缴纳时间不能以原告提交的缴款清单上注明的时间为依据，实际缴款时间应当以建安公司出具的收据为准。对证据三的真实性无异议，关联性有异议，恒天公司只是为了帮原告办理两证才以恒天公司的名义来缴纳这些费用，与被告建安公司无关。对补充证据一有异议，该证据来源不清楚，达不到原告的证明目的，建安公司作为集资建房的组织单位，对业主自身的集资建房行为不应当承担任何法律责任。
被告恒天公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：
证据一：《商品房（内部）认购书》,拟证明：1、原告系建安公司内部职工集资建房;2、集资款的缴纳时间；3、原告房屋不属于商品房买卖；4、恒天公司不应当承担法律责任；
证据二：收款收据，拟证明：1、原告房屋系单位内部职工集资建房；2、集资款的缴纳时间；3、原告房屋不属于商品房买卖；
证据三：结算确认清单，拟证明1、原、被告之间最终结算情况为刘鹤锡应退房款527元；2、原告不与被告进行结算；3、结算确认清单是“和园小区”项目建设领导小组、业主委员会与原告的结算情况；
证据四：关于办理交房网签手续的通知、《长沙晚报》刊登的《再次通知》，拟证明恒天公司在2010年12月8日已书面通知业主交房，延期交房并不是由于恒天公司的原因造成，恒天公司无需承担延期交房的违约责任；
证据五：《湖南日报》刊登的办理结算及领取产权证通知、《长沙晚报》刊登的领取国土证通知，拟证明恒天公司已于2013年6月20日通知原告办理结算及领取产权证，于2014年9月28日通知领取国土证；
补充证据一：房屋产权证、国土证，拟证明原告房屋产权证、国土证办理的时间。
对被告恒天公司提交的证据，原告刘鹤锡的质证意见为：对证据一的关联性、合法性有异议，真实性无异议，该证据与本案无关且不能达到被告的证明目的；该认购书的甲方建安公司后标注的是“团购人”、标题注明是商品房认购书、所有内容约定都是商品房买卖的形式和商品房开发的模式。对证据二的关联性有异议，真实性无异议，该证据恰好证明原告的付款明细，但不能达到被告恒天公司的证明目的。对证据三的三性均有异议，该证据未加盖公章或签名确认，不符合证据形式；产权登记费、公证费等是实际上未发生的费用；门窗费用、车库转闸门款、天然气入户费、防盗门、有线电视初装费是属于建筑成本之内，不应另外由业主承担，恒天公司以欺骗业主的方式强行收取费用，非法扣留应给与业主的房产证、土地使用权证等，该证据恰好证明原告与恒天的权利义务关系以及被告恒天公司的主体地位。对证据四中办理网签手续通知的三性均有异议，被告无证据证明已通知到业主，并且也无证据证明在当日该房屋已经达到交房的条件，该证据不能达到被告的证明目的；对长沙晚报的真实性无异议，内容有异议，登报落款日期及刊登时间均已经过了交房的日期，且无证据证明是再次通知。对证据五的真实性无异议，长沙晚报、湖南日报的落款及刊登时间均恰好证明了被告恒天公司违约办证的事实，该通知不能证明产权证已经办理好的事实。对补充证据一的三性均无异议。
对被告恒天公司提交的证据，被告建安公司的质证意见为：对证据一至证据五、补充证据一的三性均无异议。
被告建安公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：
证据一：锡矿山闪星锑业有限责任公司情况说明，拟证明1、原告房屋系单位内部职工集资建房，建安公司是锡矿山闪星锑业有限责任公司的下属公司；2、证明“和园小区”建设领导小组及业主委员会负责集资房的管理和决策；3、原告诉求的责任主体是业主委员会，也就是业主自己，建安公司不应当承担责任。
补充证据一：锡矿山闪星锑业有限责任公司文件（锡司〔2006〕229号）、会议记录4份、和园小区定向开发协议书，拟证明原告的涉案房屋是典型的集资建房；
补充证据二：长沙“和园小区”项目建设会议纪要、借款凭证、收据2张、股权转让协议，拟证明：1、原告涉案房屋属于集资建房；2、李洪德、方显育作为业主代表，用业主的集资房款购买了恒天公司的土地和股权来进行开发；3、业主是实际出资人，李洪德、方显育作为显名股东不是真正的股东，真正的股东是全体业主；4、恒天公司、建安公司均不承担法律责任。
对被告建安公司提交的证据，原告刘鹤锡的质证意见为：对证据一的三性均有异议，锡矿山闪星锑业有限责任公司出具的情况说明中落款没有人签名确认，仅仅只盖了公章，该证据不合法律规定的形式要件；该证据与本案无任何关系，从内容上说只有小区建设以后且入住业主达到一定的数量，才能成立业主委员会，本案的业主委员会成立时涉案房屋还未建成，该情况说明中的业主委员会成立不合法；“和园小区”建设领导小组及业主委员会没有全体业主的授权以及选举的相关文件证明，因此“和园小区”建设领导小组及业主委员会不能代表业主。对补充证据一的三性均有异议，不能达到被告的证明目的；所有的会议记录以及协议书的签订都没有原告的参与；从会议记录内容上看，该房屋是对外进行出售的，并不只针对于原告；锡矿山闪星锑业有限责任公司不是本案涉案主体。对补充证据二的三性均有异议，不能达到被告的证明目的；该组证据原告并未参与、不知情、更未签名；股权转让协议不能证明原告是该股权转让协议的受让方或原告为恒天公司的股东，该证据与原告无任何关系。
对被告建安公司提交的证据，被告恒天公司的质证意见为：对证据一、补充证据一、补充证据二的三性均无异议。
根据原、被告提交的证据，结合原、被告的质证意见，本院对以上证据认证如下：对原告提交的证据一客观真实、来源合法，本院予以确认;证据二客观真实、来源合法、与本案有关联，能证明原告付款情况，本院予以确认；证据三客观真实、来源合法，且与本案有关联，能证明原告支付维修基金、契税发票、手续费的事实，本院予以确认;补充证据一客观真实，但无法证明该短信由何人发送，对该证据本院不予认可。
被告恒天公司提交的证据一、证据二客观真实、来源合法，且与本案有关联，但仅能证明原告与被告建安公司签订了商品房内部认购书的事实，对其他证明目的不予认可；证据二客观真实、来源合法，且与本案有关联，但仅能证明被告建安公司向原告出具收款收据的事实，对其他证明目的不予认可；证据三无原告签名，且无其他证据予以佐证，本院不予认可；证据四客观真实、来源合法与本院有关，但无法证明原告已实际收到被告恒天公司的收房通知，对证明目的不予认可；证据五、补充证据一客观真实、来源合法，本院予以确认。
被告建安公司提交的证据一客观真实，与本案有关联，但仅能证明建安公司是锡矿山闪星锑业有限责任公司的下属公司，对其他证明目的不予认可;补充证据一客观真实，来源合法，但不能证明涉案房屋是集资建房，对该证明目的本院不予认可;补充证据二客观真实，来源合法，能证明李洪德、方显育用业主的集资房款购买了恒天公司的股权，但不能证明李洪德、方显育的上述行为获得了包括原告在内的业主的授权，对其他证明目的，本院不予认可。
根据以上认定的有效证据以及原、被告的当庭陈述，本院查明如下案件事实：被告建安公司系锡矿山闪星锑业有限责任公司（以下简称“闪星公司”）的下属公司。闪星公司为其职工在长沙定向开发建设商品房，并将开发建设商品房的部分相关工作交由建安公司负责，由被告恒天公司具体开发建设商品房。2008年4月28日，原告刘鹤锡（认购人、乙方）与建安公司（团购人、甲方）签订《商品房（内部）认购书》(以下简称《认购书》)，该《认购书》第一条约定：乙方认购的房子位于长沙市××和××号，房屋建筑面积89.15㎡，单价为1644.78元/㎡；第三条第二款约定：选定房屋后交纳总房款60%的认购订金（含报名费），并同时交纳代收费用（代收费用包括:油烟净化机1250元，天然气入户费、室外供水、供电、入户防盗门、单元防盗门、有线电视初装等包括但不限于以上范围的各项费用计价6200元，以上各项包干计算合计7450元）中的4000元，另外代收费用3450元，缴款时间另行通知；第四条第一款约定：开发商房屋商品房预售许可证办理完毕，乙方接到甲方通知后七日内按通知地点与恒天公司协商商品房买卖合同相关条款并在5日内签订商品房买卖合同。第五条第一款约定：甲方保证恒天公司根据团购协议在认购人签订本认购书并支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，确保认购人享有购房权。
2010年9月23日，原告刘鹤锡（买受人）与被告恒天公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同第三条第一、二款约定：1、买受人购买的商品房为锑都家园（原名和园小区）项目中的第17幢4层401号房，商品房的设计用途为住宅；2、该商品房合同约定的建筑面积为87.32㎡。第四条第（一）项约定：商品房单价为1587.29元/㎡，总金额为138602元。第六条第一款第（一）项约定：首付款（含定金）138602元于本合同签订之日支付。第十条第一、二款约定：1、出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，（2）、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，（2）、国家、地方政府及有关部门等非出卖人原因而引起的（包括但不限于相关部门迟延有关文件的批准或其他政府行为）及买受人未按时办理入伙手续的。第十一条第一、二、四款约定：1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起七日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；2、由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别按下列方式（不作累加）处理：（1）、逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；4、买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日向买受人支付已交付房价款万分之贰延期交房责任。第十八条第三、四款约定：3、出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所所有权证（）日内办好土地使用权证；4、如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第（2）项处理：（1）、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的l%赔偿买受人损失；（2）、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金，但违约金总额不超过已付购房款的百分之二。
2010年9月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），《补充协议》第二条第六款约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。第三条第二款约定：因本商品买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担，由买受人承担的有关税费，按现行标准由出卖人代为（预）收取，按办理时当时相关规定缴纳，最终双方据实结算，多退少补。
《认购书》签订后，刘鹤锡向被告建安公司缴纳了房款及相关费用，被告建安公司向原告出具了收据。后被告建安公司委托案外人李洪德、方显育以个人名义，使用包括原告在内的购房人缴纳的购房款及相关费用收购了恒天公司股份。被告建安公司未提供证据证明其上述收购行为经包括原告在内的购房人的授权或认可。
2010年12月8日，被告恒天公司发出《关于办理交房网签手续的通知》（以下称《办理网签的通知》），要求在锑都家园购房的业主在2011年元旦后办理交房手续。被告恒天公司未提供证据证明原告收房的时间，原告认可于2011年7月1日收了房。2011年11月，被告恒天公司在《长沙晚报》向锑都家园业主刊登办理收房手续的再次通知。2013年4月11日，被告恒天公司办理了涉案房屋的房屋所有权证。2013年6月，被告恒天公司在《湖南日报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取产权证通知。后双方结算时原告不认可被告列举的相关费用的开支情况，结算未果，被告未将房屋所有权证交付给原告。2014年8月19日，被告恒天公司办理了涉案房屋的国有土地使用证。2014年9月，被告恒天公司在《长沙晚报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取国土证通知。因双方争议仍未得到解决，被告未将国土证、购房等相关发票交付给原告。
另查明，原告支付给被告的款项中包括天然气入户费、室外供水、供电、入户防盗门、单元防盗门、有线电视初装费等代收费6200元，抽油烟机代收费1250元，以及房屋维修基金、契税、办证等费用（即代收款）11256元。原告的房屋所有权证、国土证已办理完毕，被告恒天公司未将房屋所有权证、国土证交付给原告。与购房相关的税费被告恒天公司均已替原告缴纳完毕，发票未交付给原告，其中被告恒天公司替原告缴纳物业维修基金2772元、契税1386元、商品房买卖手续费261元、产权登记费80元和土地登记发证费120元。
本院认为，根据查明的事实和原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、本案被告恒天公司、被告建安公司是否为本案适格被告，是否应承担相应责任；二、被告是否逾期交房，是否应支付逾期交房违约金；三、被告是否逾期办证，是否应支付逾期办证违约金；四、被告是否应返还代收费及代收款；五、被告是否应退还原告房屋所有权证、国土证及购房等发票。
针对焦点一，本院认为，第一，原告与被告恒天公司之间的《商品房买卖合同》是原、被告双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务；第二，原告与被告建安公司签订的《认购书》约定了原告在接到被告建安公司通知后与恒天公司协商签订商品房买卖合同相关条款并签订合同，由被告建安公司确保原告向恒天公司购买房屋的权利同等内容，被告建安公司并非涉案商品房买卖的主体，涉案商品房的实际买方和卖方仍为原告与被告恒天公司；第三，原告向被告建安公司支付了购房款及费用，被告建安公司委托案外人李洪德、方显育以个人名义使用包括原告在内的购房人的购房款及相关费用收购恒天公司股份，原告缴纳的购房款及相关费用已实际支付给了被告恒天公司。被告恒天公司、被告建安公司虽辩称“本案真实法律关系是闪星公司职工集资建房，原、被告之间没有实质上的权利义务关系”，但根据2007年12月1日颁布实施的《经济适用住房管理办法》第三十四条“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房”之规定，本案涉案房屋不符合单位房的条件，不属于单位职工集资合作建房，且被告建安公司也将原告交付的购房款及相关款项支付给了恒天公司，故对两被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告恒天公司、被告建安公司辩称“涉案房屋是全体业主集资合伙开发，由全体集资房职工选举成立的“和园小区”项目建设领导小组及业主委员会，并由上述机构收取资金、组织管理整个开发建设过程，恒天公司不是实际的权利义务主体，不应当承担责任”，但原告对选举成立“和园小区”项目建设领导小组及业主委员会的事实不予认可，被告恒天公司亦未提供证据予以证明上述领导小组及业主委员会的成立经原告选举同意或者上述领导小组及业主委员会的行为经原告授权或者认可，对两被告该抗辩意见，本院不予采纳。综上，被告恒天公司为本案适格主体，应按合同约定履行义务。对被告建安公司是否应当承担责任的问题，原告虽主张被告建安公司应对被告恒天公司的违约行为承担连带责任，但本案系商品房合同纠纷，因被告建安公司在涉案商品房买卖中只起到组织作用，并非本案商品房买卖合同关系的买方或卖方，故被告建安公司在本案中对原告的诉请不承担责任。
针对焦点二，本院认为：第一、根据《商品房买卖合同》的约定，被告恒天公司应于2010年12月31日前将符合约定的商品房交付给原告，并在房屋达到交房条件后书面通知买受人办理交房手续。被告恒天公司在2010年12月8日通过《办理网签的通知》告知原告在2011年元旦后办理交房手续，该通知中的交房日期已过双方合同约定的交房日期，且被告恒天公司也没有提供足够的证据证明其已按合同约定的方式通知原告交房；第二、被告恒天公司没有提供足够的证据证明原告所购买的商品房达到合同约定的交房条件的时间及该时间在2010年12月31日前；第三、原、被告在合同履行过程中没有出现合同第十条第二款约定的因特殊原因需迟延交房的情形；第四、2011年7月1日原告才收房。综上，被告恒天公司已构成逾期交房，且被告恒天公司不能就其逾期交房具有合同约定的或法定的免责事由进行举证，也不能提供充分的证据证明其逾期交房是因原告的原因造成的，应承担举证不能的法律后果，故其应支付原告逾期交房违约金，支付数额为:4989.67元（138602×0.2‰×180），原告的逾期交房违约金诉请4853元未超出该数额，本院予以支持。根据上述第二、三、四点的分析，对被告恒天公司“已在2010年12月8日书面通知业主交房，延期交房不是被告原因造成的”的抗辩意见，本院不予采纳；对被告恒天公司“根据《补充协议》第二条的约定，买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利，而被告至今未收到原告的任何书面通知，不应支付原告逾期交房违约金”的抗辩意见，本院认为，第一、该条中的“其他违约责任”的约定不明，根据其字面意思并结合上下文的表述，本院的理解为：逾期交房的违约责任之外的其他责任；第二、该条款系被告提供的格式条款，该条款排除并限制了原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，《补充协议》第二条第六款的约定无效，对原、被告不具有法律约束力。故对被告恒天公司的上述抗辩意见本院不予采纳。
针对焦点三，本院认为，第一，根据原、被告之间《商品房买卖合同》的约定，被告恒天公司应在商品房交付使用后365日内完成房屋初始登记，初始登记365日内办妥房屋所有权证。被告向原告的交房日期为2011年7月1日，据此，被告办妥房屋所有权证的最后期限为2013年7月1日。原告房屋的房屋所有权证办理的时间为2013年4月11日，原、被告亦认可房屋所有权证的办理时间以证上记录的时间为准，故被告恒天公司已按期办理了房屋所有权证。第二，原、被告之间的《商品房买卖合同》未对国土证的办理时间进行约定，原告认为被告恒天公司逾期办理国土证没有事实依据。故对原告要求被告恒天公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。
针对焦点四，本院认为，第一，对于代收费，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2008年刘鹤锡与被告建安公司签订《认购书》，《认购书》对房屋位置、房屋面积、房款、代收费及与被告恒天公司签订商品房购买合同等均进行了明确约定，原告依据《认购书》支付代收费系为购买涉案房屋所支付的代收费即本案的代收费，《认购书》认可的内容也应认定为《商品房买卖合同》的内容。故对原告“本案原、被告为业主与恒天公司，《认购书》与本案无关”的辩论意见，本院不予采纳。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第十七条“本规则自2009年7月1日起施行，此前已签订售房合同的按合同约定执行，之后签订售房合同的一律执行本规则”的规定，原告2008年所签订的《认购书》不违反该规则第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等，与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”的规定，被告所收取的代收费6200元可以不返还原告。第二，对于代收款，根据相关的法律规定，原告没有向被告恒天公司缴纳房屋维修基金、契税、办证等费用的义务，在原、被告双方同意的情况下被告恒天公司可替原告代收代缴该费用。现被告已收取房屋维修基金、契税、办证等费用共计11256元，已替原告缴纳物业维修基金2772元、契税1386元、商品房买卖手续费261元、产权登记费80元和土地登记发证费120元，共计4619元，故被告恒天公司多收取的6637元应退还给原告。上述第一、第二项应共计应退款6637元，原告要求被告返还20630元的诉讼请求超出该数额，超出部分本院不予支持。
针对焦点五，本院认为，被告恒天公司仅是代理原告办理房屋所有权证、国土证以及代原告缴纳相关税费，对办理后的房屋所有权证、国土证以及缴纳相关税费费后的发票应当为原告所有，被告无权扣留。对被告恒天公司“原告应与被告办理结算，才能发放产权证”的抗辩意见，本院认为，根据《补充协议》第三条第二款的约定，上述代收款由被告代收代缴，双方最终据实结算，多退少补，现被告均已将相关的税费替原告缴纳，原、被告也没有约定代收款的结算须与房款的结算一并进行，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。对原告要求被告恒天公司给付房屋所有权证、国土证以及购房、维修基金、契税完税、房屋交易税、产权登记费、土地登记发证费发票的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国契税暂行条例》第八条之规定，判决如下：
一、被告长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘鹤锡逾期交房违约金4853元，退还原告刘鹤锡代收款6637元，共计11490元；
二、被告长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内将长沙市岳麓区锑都家园（原名和园小区）第17幢4层401号房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证及购房发票、物业维修基金发票、契税完税发票、房屋交易税发票、产权登记费发票及土地登记发证费发票交付给原告刘鹤锡；
三、驳回原告刘鹤锡的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费315元，由原告刘鹤锡承担206元，被告长沙恒天房地产实业有限公司承担109元。上述款项已由原告刘鹤锡垫付，被告长沙恒天房地产实业有限公司应负担诉讼费在支付本判决指定款项时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 曹 祥
代理审判员 颜 宇
人民陪审员 周新龙
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 盛 阳
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国契税暂行条例》
第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。