福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终3027号
上诉人（原审被告、反诉原告）：福州华辰房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路47号华联商厦10-12层。
法定代表人：魏传银，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宫晓婷、曾瑾瑜，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄承儒，男，1983年8月14日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林晖静，女，1980年8月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林文树，男，1949年5月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林梅，女，1971年11月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
上列被上诉人共同委托诉讼代理人：杨春治，福建国富律师事务所律师。
上诉人福州华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）因与被上诉人黄承儒、林晖静、林文树、林梅商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2015）台民初字第3956号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
华辰公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，驳回黄承儒等四人的诉讼请求，改判原审第三项判决，支持华辰公司的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由黄承儒等四人承担。事实和理由：一、双方于2012年7月9日签订《解除〈商品房买卖合同〉协议》但对方于2013年7月3日将讼争店面出租给福州市鑫汇美商业管理有限公司，并收取了押金5000元，应视为其以自己的行为放弃解除权，且双方未对讼争店面登记进行注销，解除行为并未实施，故原审认定合同解除无事实与法律依据。二、黄承儒等四人的诉讼请求已过诉讼时效。三、原审关于华辰公司未交付讼争店面的认定有误，无事实依据。双方于2012年协议解除合同，2013年对方又自行将讼争店面出租并签订《租赁合同》，承租方福州市鑫汇美商业管理有限公司凭《租赁合同》到物业处办理交房手续，可视为华辰公司已交付讼争店面。华辰公司2015年9月9日发函是要求对方到华辰公司处办理交房手续。四、原审审理主体不适格，依法应予撤销并改判。2015年10月14日后林梅、林文树已经公证退出购买讼争店面，故其并不存在权益受到侵害，但在原审中，原审法院却追加林梅、林文树为原告且判决其享有相应的权利。若原审法院为查明案件事实的，则只能追加林梅、林文树为无独立请求权的第三人。综上所述，原审判决认定事实不清、适用法律错误。
黄承儒、林晖静、林文树、林梅商辩称：一、原审依据《解除﹤商品房买卖合同﹥协议》判决解除2010年12月28日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定。1.《解除﹤商品房买卖合同﹥协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。2.根据《解除﹤商品房买卖合同﹥协议》的约定，黄承儒等人享有先履行抗辩权，在华辰公司将购房款汇入黄承儒等人指定账户后十日内，黄承儒等人才有义务协助华辰公司办理《商品房买卖合同》网上签约备案／预告登记的注销手续。华辰公司主张“双方未对讼争店面进行注销登记，解除行为并未实施”无法律依据，不能成立。二、仅有林文树一人与福州市鑫汇美商业管理有限公司签订《租赁合同》，其他权利人均未签字，且其他权利人也未授权林文树签署合同，故该《租赁合同》无效；即便合同有效，也仅仅是买受人履行避免损失扩大的附随义务，并非实际履行合同。因福州市鑫汇美商业管理有限公司需承租二层所有店面进行整体商业运作，如林文树不与福州市鑫汇美商业管理有限公司签订合同，二层所有店面将无法出租，直接影响到整层其他广大业主的利益。林文树出于人道主义，才与福州市鑫汇美商业管理有限公司签订合同。且林文树与福州市鑫汇美商业管理有限公司签订合同是经过华辰公司同意，也是由华辰公司将讼争店面的钥匙直接交于福州市鑫汇美商业管理有限公司，黄承儒等人至今未收取租金。三、原审判决驳回华辰公司关于诉讼时效的抗辩符合法律规定。一审中黄承儒等人已提交证据“2015年8月14日录音资料”，该证据足以证明黄承儒等人从2012年7月9日起至2015年8月14日止，一直有向华辰公司催讨购房款，存在诉讼时效中断的情形；华辰公司于2015年9月9日向黄承儒等人发《函》，要求对诉讼店面的相关事宜进行协商解决。该《函》恰恰证明黄承儒等人至2015年9月9日，还有向华辰公司主张权利，诉讼时效因此中断。四、一审认定华辰公司2015年9月9日前未向黄承儒等人发出通知交房以及交房的事实，符合客观事实。五、原审判决从2012年8月9日开始计算逾期利息是错误的，应从2007年9月21日开始计算利息。六、华辰公司主张“诉讼主体错误”不能成立。原审在审查诉讼主体资格时，依法追加林梅、林文树为本案诉讼当事人是合法的。虽然黄承儒、林晖静在起诉时提交经公证的协议书，但该协议约定的内容是黄承儒、林晖静与林梅、林文树之间的权利义务，与华辰公司主不存在事实上和法律上的关联。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
黄承儒、林晖静、林文树、林梅商向原审法院起诉请求：1.解除原被告双方所签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告已付购房款862880元及其利息690304元（按贷款利率年10%计算，暂计2007年9月21日至2015年9月20日，共8年），合计人民币1553184元。3.被告向原告承担862880元的赔偿责任。4.被告承担本案诉讼费用。
华辰公司向原审法院反诉请求：1.被反诉人向反诉人支付购房尾款人民币850000元；2.被反诉人向反诉人支付逾期付款的利息75480元整（按每逾期一日向出卖人支付逾期应付款的万分之一计算，从2013年7月3日起算，暂计至2015年12月11日，实际计算至实际付款之日止）；3.被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认定事实：2007年9月23日，原告黄承儒、林晖静及陈晨与被告签订一份编号为GF-2000-0171（MF-2000-NO.0942958）《商品房买卖合同》，合同约定：俩原告及陈晨购买被告位于福州市台江区后洲街道达江路8号第9#11#楼连接体二层15号店面，建筑面积87.84平方米。单价19500元／平方米，总金额为1712880元，首付购房款人民币862880元，余款850000元办理银行按揭……。出卖人应当在2008年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……。该合同落款处出卖方被告华辰公司没有签字盖章。2007年9月21日原告黄承儒、林晖静及陈晨向被告华辰公司支付购房首付款862880元。2009年8月21日，华辰公司出具给俩原告、林梅、林文树讼争店面预收购房款862880元的正式发票，备注：2007年9月21日交款。此后陈晨退出该讼争商品房的买受方，原告林梅、林文树加入该商品房的共同买受方，2010年12月28日原告林梅、林文树及林文树代原告黄承儒、林晖静与华辰公司重新签订一份《商品房买卖合同》［GF-2000-0171（MF-2000-NO：200521640109）2010H42692），合同约定：商品房买受人为黄承儒、林晖静、林文树、林梅。出卖人为被告华辰公司，商品房坐落福州市台江区后洲街道达江路8号第9#、11#楼连接体二层15号店面。该商品房的用途为商业，建筑面积87.84平方米，单价19500元／平方米，总金额1712880元……。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……。首付购房款人民币862880元。余款850000元办理银行按揭。该合同约定的讼争店面于2011年1月5日办理了《房屋预告登记证明》（榕房预YR字第1190397号），预告登记权利人为原告黄承儒、林晖静及林梅、林文树，预售合同号：200521640109。2012年7月9日，以出卖人华辰公司为甲方，买受人原告黄承儒、林晖静、林梅、林文树为乙方，双方签订了一份《解除〈商品房买卖合同〉协议》，约定：甲乙双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：榕房购字第〈200521640109〉号），以按揭贷款方式购买福州市台江区后洲街道达江路8号第9#、11#楼连接体二层15号店面，双方一致同意解除上述《商品房买卖合同》，乙方已向甲方支付购房款（包括定金等）8682880元，甲方同意在本协议签订30日内退还乙方购房款862880元整。乙方同意接受该款项作为退房的总价款……。乙方应于甲方将上述购房款汇入乙方指定账户后十日内，持原商品房买卖合同、有效的退款凭证等材料，配合甲方到福州市房地产交易登记中心申请办理《商品房买卖合同》网上签约备案／预告登记的注销手续。若甲方未依照本协议的约定在本协议签订之日起三十日内将上述购房款汇入乙方指定账户，则甲方应按上述《商品房买卖合同》的约定及法律规定承担责任……。本协议一式三份，自双方签字或者盖章之日起生效，甲乙双方各持一份，交福州市房地产交易中心一份，具有同等法律效力。该协议甲方签名处有被告华辰公司加盖公章，乙方签名处有原告黄承儒、林晖静、林文树、林梅签字捺印。该协议签订后，被告没有按该协议约定履行的退还购房款862880元的义务。现原告诉至原审法院要求判如所请。
讼争店面于2008年11月10日通过建设单位、勘察单位、监理单位、施工单位和设计单位的竣工验收，并于2011年3月23日通过消防验收。诉讼中，本院向福州市房屋登记中心发函调查讼争店面抵押登记情况，该中心复函：讼争店面于2005年10月27日在我中心办理在建工程抵押登记，2010年9月19日办理在建工程抵押解押手续，目前该店面无抵押登记。
诉讼中，被告华辰公司向本院提交原告林文树与福州市鑫汇美商业管理有限公司签订一份《租赁合同》复印件以及福州市鑫汇美商业管理有限公司出具的《证明》，以此证明原被告双方签订《解除协议》后，因其公司资金困难无法一次性返还购房款，原告也未催促其公司退还购房款，而且原告还于2013年7月3日将讼争店面出租福州市鑫汇美商业管理有限公司，并收取了福州市鑫汇美商业管理有限公司押金5000元的事实。对此原告提出双方签订解除合同后，被告华辰公司没有履行返还购房款义务，其一直都有催促被告还款并提供了2015年8月14日录音为证。此外原告林文树还提出因被告华辰公司没有退还购房款，讼争店面《房屋预告登记证明》权利人还登记在四原告名下，故应福州市鑫汇美商业管理有限公司要求其与其签订了《租赁合同》，但华辰公司并没有将讼争店面交给其，所以也不存在其将讼争店面交给福州市鑫汇美商业管理有限公司事实，其虽然有收到福州市鑫汇美商业管理有限公司支付押金5000元，但福州市鑫汇美商业管理有限公司从未向其支付过租金。此外原告提供被告华辰公司于2015年9月9日发给原告黄承儒、林梅函件，以此证明被告华辰公司至今没有交付讼争店面，从该函件内容来看，其中“……您于2015年8月15日与我司商谈房产交款、交房事宜……。我司支付给您已缴交部分购房款的利息为20216.08元（按银行活期存款利率计算，从支付款项之日起至2015年8月22日止），现一次性支付给您利息100000元，同时我司还免除您逾期付款违约金143650元及房屋保管金32260元，则您还需缴交购房尾款为750000元。我司在此发函告知您，希望您在收到催告函后七日内前来我司缴交购房款750000元并签订补充协议、办理交房手续。”对此原告提出2015年8月15日其是向被告讨款，并不是商谈房产交款、交房事宜。
诉讼中原告方提交了一份《协议书》，证明内容为“2007年9月23日，甲方黄承儒、乙方林晖静、陈晨共同与华辰公司签订编号为GF-2000-0171（MF-2000-NO.0942958）的《商品房买卖合同》，购买位于福州市台江区后洲街道达江路8号第9#11#楼连接体二层15号店面（建筑面积87.84平方米，单价19500元／平方米，总价为1712880元，商品房预售许可证号为20052164）……，该商品房由甲乙共支付部分购房款862880元……。后陈晨退出该商品房买卖，丙方林梅、丁方林文树加入该商品房买卖，并于2010年12月28日，甲乙丙丁共同与华辰公司签订编号为GF-2000-0171（MF-2000-NO：200521640109-2010H42692）的《商品房买卖合同》。对于该商品房的买卖，丙丁至今未实际支付购房款，现丙丁要求退出该商品房买卖，甲乙同意丙丁退出该商品房买卖……。自本合同签订之日起，丙丁不再享受该商品房买卖的任何权利，也不承担因该商品房买卖产生的任何义务”。该《协议书》于2015年10月20日经福州市公证处（2015）榕公证内民字第18679号公证书公证。
原审法院认为，原告黄承儒、林晖静、林文树、林梅与被告华辰公司2010年12月28日签订的《商品房买卖合同》，虽由林文树代俩原告黄承儒、林晖静签字，但是事后办理讼争店面预告登记及与被告华辰公司签订解除《商品房买卖合同》均有原告黄承儒、林晖静的名字及原告黄承儒、林晖静本人签字，故认定该《商品房买卖合同》经原告黄承儒、林晖静事后追认并予以确认，系签约双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，具有法律约束力。原被告双方于2007年9月23日所签订的《商品房买卖合同》已被上述2010年12月28日重新签订的《商品房买卖合同》所替代。2012年7月9日原告黄承儒、林晖静及林梅、林文树与被告华辰公司签订《解除〈商品房买卖合同〉协议》，该协议亦系双方当事人真实意思表示，该《解除〈商品房买卖合同〉协议》明确规定双方签字或者盖章之日起生效，据此原被告双方于2012年7月9日在该协议上签字和盖章后发生法律效力，对双方具有法律约束力，双方2010年12月28日签订的《商品房买卖合同》于2012年7月9日解除，该《商品房买卖合同》上的权利义务终止，因此被告华辰公司应当按《解除〈商品房买卖合同〉协议》的约定返还原告的购房款，但被告没有依约返还购房款已经构成违约，现原告诉请被告华辰公司返还购房款862880元有协议上的依据，予以支持，对被告提出原告要求解除《商品房买卖合同》已过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。关于原告提出被告支付购房款利息的诉请，基于《解除〈商品房买卖合同〉协议》对逾期还款没有明确规定，因此原告提出逾期还款利息按银行贷款利率年10%从2007年9月21日起算的诉请没有依据，故逾期还款利息按银行同类贷款利率从2012年8月9日起算。此外原告提出要求被告赔偿862880元的诉请的理由是被告华辰公司在订立合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，但原告提供的证据并未能证实被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，且双方重新签订《商品房买卖合同》的时间是在2010年9月19日被告办理在建工程抵押解押手续后，因此该理由不成立，而且原被告双方签订了《解除〈商品房买卖合同〉协议》，因此原告的该项诉请没有依据，不予支持。
关于华辰公司提出的反诉请求。原审法院认为，从以上反诉原告华辰公司于2015年9月9日出具给反诉被告函件的内容来看，恰恰证明反诉原告华辰公司没有将讼争店面交付给反诉被告，且反诉原告华辰公司在讼诉中也未能提供其与反诉被告办理了讼争店面交接手续的证据，以及结合双方签订的《解除〈商品房买卖合同〉协议》已于2012年7月9日生效的事实，因此反诉原告华辰公司要求反诉被告黄承儒、林晖静、林文树、林梅支付购房尾款人民币850000元整及逾期支付该款项利息75480元的反诉请求于法无据，不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告福州华辰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告黄承儒、林晖静、林文树、林梅福就购买福州市台江区后洲街道达江路8号第9#11#楼连接体二层15号店面的购房款人民币862880元及逾期利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年8月9日计算至款项实际付清之日止）；二、驳回原告黄承儒、林晖静、林文树、林梅的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告福州华辰房地产有限公司的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：关于华辰公司提交的证据《证明》、《承诺函》，不足以证明其待证事实，故不予采信。
根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，黄承儒、林晖静、林文树、林梅与华辰公司2010年12月28日重新签订的《商品房买卖合同》系签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方于2007年9月23日签订的《商品房买卖合同》已被上述合同所替代。2012年7月9日黄承儒、林晖静、林梅、林文树与华辰公司签订《解除〈商品房买卖合同〉协议》，系双方当事人真实意思表示，该协议明确规定双方签字或者盖章之日起生效，因此双方于2012年7月9日在该协议上签字和盖章后发生法律效力，对双方具有法律约束力，双方2010年12月28日签订的《商品房买卖合同》于2012年7月9日解除，华辰公司应当按《解除〈商品房买卖合同〉协议》的约定返还购房款，华辰公司没有依约返还购房款构成违约，需按银行同期同类贷款利率标准从2012年8月9日起算支付逾期还款利息。华辰公司主张对方于2013年7月3日将讼争店面出租给福州市鑫汇美商业管理有限公司，但仅有林文树与福州市鑫汇美商业管理有限公司签订《租赁合同》，其他权利人均未签字，也没有其他权利人授权林文树签署合同的证据，亦无证据证明福州市鑫汇美商业管理有限公司有向林文树支付租金，而根据华辰公司2015年9月9日出具的函件内容，华辰公司并未交付讼争店面给黄承儒等人，华辰公司也没有证据证明其与黄承儒等人办理了讼争店面交接手续。另外，华辰公司主张黄承儒等人的诉讼请求已过诉讼时效，缺乏事实和法律依据。黄承儒、林晖静在原审起诉时提交经公证的协议书约定的内容是黄承儒、林晖静与林梅、林文树之间的权利义务关系，与华辰公司无关，华辰公司主张原审审理主体不适格，亦缺乏事实和法律依据。
综上所述，华辰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39182元，由上诉人福州华辰房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁文伟
代理审判员 马 青
代理审判员 陈秀瑜
二〇一六年十一月一日
书 记 员 卢灵真