广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第772号
原告（反诉被告）冯陶陶，女，汉族，户籍所在地在广州市天河区。
委托代理人邱英，系广东鑫一华律师事务所律师。
被告（反诉原告）王明辉，男，汉族，户籍所在地在广州市天河区。
委托代理人赖远明，系广东源通律师事务所律师。
原告冯陶陶诉被告王明辉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯陶陶及其委托代理人邱英、被告王明辉的委托代理人赖远明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯陶陶诉称：2012年7月8日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定租期自2012年7月10日至2015年7月9日止等。原告依约按时交租，但后被告称原告改变房屋用途、改建房中房、擅自转租等，并通过短信告知要收回房屋。事实上，原告只是在客厅用玻璃胶和石膏板隔了一面屏风，交还房屋时只用1小时就可以恢复原状，房屋并未动用任何水泥、沙石，未改动任何电路、水管和既有设施；另，《租赁合同》并未对可否转租作出规定，只规定房屋用做居住，原告只是让居住的人分担房租。现被告违反《租赁合同》约定，提前收回房屋，给原告造成了生活不便和经济损失，侵犯原告的合法权益。据此，特向法院起诉，请求判令：1、被告立即归还原告租房押金4800元；2、被告支付违约金2880元（按年度租金的10%计付）；3、被告退回2013年1月租金2400元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告王明辉辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请予以驳回。原告在起诉状中已明确房屋的实际使用人是他人，非原告，原告存在转租事实。根据合同法的规定，承租人转租必须经出租人的同意，但是原告转租未得到被告同意，故我方解除《租赁合同》具有法律依据。
被告王明辉反诉称：2012年7月8日，原、被告签订《租赁合同》，约定期限为2012年7月10日至2015年7月9日，第一年租金为2400元／月等。合同签订后，原告未经被告同意，亦未向政府有关部门申报就擅自改变房屋结构，损坏房屋设施，将原三室二厅的房子违规改建成四室一厅的房中房，并先后将违建的四个房间以每月850元、900元、1000元、1150元的租金标准，转租给案外人王碧文、黄晓楠、钟强、张明春、许森强、杨志豪。被告发现原告上述违建、转租的违约行为后，于2013年1月28日向原告提出解约。但原告直至2013年3月3日才将房屋归还，当时被告同意原告提出的以4800元租赁押金作为赔偿的方案，但原告未将押金收据交还被告。原告未向政府部门申报，未征得被告同意，违规改建房中房并擅自转租，侵害了被告的利益。为维护被告的合法权益特向法院起诉，请求判令：1、原告支付2013年2月10日至2月28日期间租金2400元和该租金滞纳金2760元（滞纳金以2400元为本金，按月租金5%的标准计付，自2013年2月8日起计至实际付清之日止）；2、原告支付2013年1月-3月期间房屋管理费630元；3、原告赔偿房屋恢复原状的损失4000元（包括拆除改建设施800元、翻修地板砖500元、客厅墙壁重新粉刷2700元）；4、本案诉讼费用由原告承担。
原告冯陶陶针对被告王明辉的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求，请法庭予以驳回。理由如下：1、2013年1月28日，被告单方要求与原告解除合约，并自行到房屋与住客（王碧文、张明春等）签订《租赁合同》，存在一房两租的行为，被告不仅向王碧文收取自2013年1月19日始的租金，又向原告收取2013年1月10日至2月9日期间的租金；2、被告于2013年1月28日单方要求与原告解除合约，并与王碧文等人签订《租赁合同》，故其要求原告支付2013年1月-3月份期间管理费实属无理要求；3、《租赁合同》第六条约定，同意可以改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备。事实上，原告仅用石膏板和玻璃胶将客厅隔开，没有任何电路、水路、砖墙结构的改整，不属于要向政府申报的范围，原告亦多次向被告提出要恢复房屋原状并退回房屋押金的请求，但被告予以拒绝。2013年4月14日，被告曾致电向原告咨询恢复房屋价格，我答复恢复价格为200元。
经审理查明：2012年7月8日，原告（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方房屋坐落于广州市天河区奥体南路399号广州边防指挥学校内的经济适用房4栋1梯303房（下简称案涉房屋），建筑面积121.4平方米，房屋用途为居住，租赁期限共36个月，自2012年7月10日至2015年7月9日止，租金为2400元，乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金4800元，租金按月结算，由乙方于每月的第日交付给甲方，待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙及原配套设备交与甲方，同时甲方将此押金归还乙方；（第六条）甲方同意乙方改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，投资由乙方自理，但不得随意损坏房屋设施；（第十一条）租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金等内容。合同签订后，原告向被告支付案涉房屋的押金4800元，且已缴清案涉房屋至2013年2月9日止的租金。
庭审中，原、被告均确认以下事实：一、被告将案涉房屋交付原告使用后，原告并未实际居住使用，而是在改变案涉房屋的结构后另行转租给案外人；二、原告改变案涉房屋结构后并未将其恢复原状，而是由被告自行恢复原状（但双方对于恢复原状的费用各执一词）。
本案审理过程中，原告称其是在征得被告同意的情况下将案涉房屋予以转租，但被告予以否认，原告就此未能提供证据予以证明；另被告称其于2013年3月3日收回案涉房屋，原告予以否认，但未提供证据予以反驳，双方至今仍未办理案涉房屋的书面交接手续。
另，原告向法院申请撤回第3项诉讼请求。
本院认为：原告撤回第3项诉讼请求，属于原告对自身民事权利和诉讼权利的合法处分，本院予以准许。
原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原告承租案涉房屋后将其转租给案外人，虽称其经被告同意但未能提供证据予以证明，被告亦予以否认，对此本院不予确认。原告未征得被告同意转租案涉房屋，被告据此解除《房屋租赁合同》符合上述法律规定，故原告以被告违约为由要求被告支付违约金2880元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
原告承租案涉房屋，理应支付相应对价。原告自认其支付案涉房屋租金至2013年2月9日止，现被告主张原告支付案涉房屋2013年2月10日之后（含当日）的租金，理由成立。鉴于被告自认其于2013年3月3日收回案涉房屋，原告虽予以否认但未提供证据予以反驳，本院认定被告于2013年3月3日收回案涉房屋，故原告支付案涉房屋租金应计至2013年3月2日止。原告至今未付2013年2月10日-2013年3月2日期间租金，已构成违约，现被告要求原告支付2013年2月10日-2013年2月28日期间的租金1628元（2400元÷28天×19天）及该期间的租金滞纳金具有事实和合同依据，本院予以支持。按照《房屋租赁合同》第十一条关于“乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金”的约定，按此标准计算，上述期间租金滞纳金远已超过拖欠的租金本金，根据公平合理的原则，滞纳金应以不超过拖欠的租金本金为限，因此，被告应支付2013年2月10日-2013年2月28日期间租金滞纳金为1628元。对于被告超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《房屋租赁合同》已实际解除，关于原告要求返还租赁押金4800元的问题。因《房屋租赁合同》并未对“因承租人擅自转租案涉房屋导致合同解除”的情况下，押金如何处理作出约定，被告亦未举证证明其存在其他符合没收押金情形的证据，案涉房屋现又由被告自行收回并另行出租，故原告要求返还押金4800元的诉讼请求并无不妥，本院予以支持。另，关于被告要求原告赔偿恢复案涉房屋原状的损失问题。合同虽有“甲方同意乙方改变房屋的内部结构”的约定，但由于《房屋租赁合同》的解除是由于原告的违约行为所致，且是在租赁期限尚未届满的情况下解除，故原告应承担案涉房屋恢复原状的义务，现因被告已自行将案涉房屋恢复原状，致使本院无法对恢复案涉房屋原状的费用作出认定，从公平原则考虑，本院酌情认定恢复案涉房屋原状的费用为1500元，对于被告超出该部分的反诉诉讼请求，本院不予支持。
关于被告要求原告支付案涉房屋2013年1月-3月期间的房屋管理费的问题，因被告未向本院提交其已代缴代垫上述期间房屋管理费的支付凭证，故该项反诉诉请缺乏依据，本院不予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、王明辉于本判决发生法律效力之日起10日内向冯陶陶返还租赁押金4800元。
二、冯陶陶于本判决发生法律效力之日起10日内向王明辉支付2013年2月10日至2013年2月28日期间租金1628元及逾期支付该租金的滞纳金1628元。
三、冯陶陶于本判决发生法律效力之日起10日内向王明辉支付就广州市天河区奥体南路399号广州边防指挥学校内的经济适用房4栋1梯303房恢复原状的费用1500元。
四、驳回冯陶陶的其它诉讼请求。
五、驳回王明辉的其它反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元、反诉费25元，由冯陶陶负担35元，由王明辉负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李旭珊
人民陪审员 关东英
人民陪审员 李 郁
二〇一四年六月九日
书 记 员 何嘉杰
周玺舜