山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲁民提字第282号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：孙建军，临沂市恒源热力有限公司职工。
委托代理人：丁峰岱、尹亮亮，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：朱崇观，临沂冠华物资供应有限公司总经理。
委托代理人：冯磊，山东宇澄律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：管晓丽，个体工商户。
委托代理人：吕蒙、宋江涛，山东德义君达律师事务所律师。
孙建军因与朱崇观、管晓丽案外人执行异议之诉一案，不服临沂市中级人民法院（2011）临民一终字第2070号民事判决，向本院申请再审，本院于2013年11月12日作出（2013）鲁民提字第282号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人孙建军及委托代理人丁峰岱、尹亮亮，被申请人朱崇观的委托代理人冯磊，被申请人管晓丽及委托代理人吕蒙、宋江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年7月8日，一审原告孙建军起诉至临沂市兰山区人民法院称，2008年3月28日，孙建军与朱崇观达成楼房转让协议，将朱崇观位于兰山区聚才路4号的兰山区观河苑，代码为886700按揭楼房（以下简称观河苑房屋），转让给孙建军。协议签订后，孙建军已支付朱崇观购买该套房屋的首付款和已还银行贷款，此后由孙建军居住至今，并按期偿还银行贷款到现在。2010年5月，孙建军接到临沂市兰山区人民法院下达的朱崇观作为被执行申请人的拍卖孙建军居住房屋的法律手续，孙建军及时提出了执行异议。经了解第三人是在2011年3月19日提出的查封申请。事实上孙建军与朱崇观的楼房转让协议是2008年3月就已经签订了。该套房产并没有确权在朱崇观名下，朱崇观只是与开发商签订了一份购房合同，房屋所有权并没有确权。孙建军事实上已经缴纳了购房款，并在2008年5月搬进了该房屋居住。开发商出具的物业费、水电费、电梯年检费、燃气费以及有线电视、燃气开口手续、装修合同等手续均能证明该房屋属于孙建军所有，并一直居住至今。综上，第三人的查封执行该套房产的行为，侵害了孙建军的合法权益。请求确认孙建军与朱崇观签订的房屋买卖合同有效；确认孙建军对观河苑房屋拥有所有权。被告朱崇观辩称，孙建军起诉属实。第三人管晓丽述称，一、孙建军起诉将管晓丽列为第三人错误。《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十七条规定：“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告。”管晓丽作为执行案件的申请执行人，在案外人异议之诉中的诉讼地位为被告。二、孙建军诉请的实体权利不能成立。1、孙建军主张房屋买卖合同有效错误。观河苑房屋买卖合同有两个法律障碍：一是观河苑房屋还负有按揭贷款抵押登记，二是朱崇观尚未领取权属证书。《中华人民共和国城市房地产管理法（2007修正）》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（六）未依法登记领取权属证书的。”孙建军与朱崇观买卖的观河苑房屋，也就是执行标的属于法律禁止转让的情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定的。”因此，孙建军与朱崇观的房屋合同无效。2、孙建军主张拥有观河苑房屋所有权错误。孙建军主张通过买卖取得了房屋的所有权，而房屋的所有权属于不动产物权。《中华人民共和国物权法》第十九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因观河苑房屋没有转移登记在孙建军名下，孙建军没有取得房屋所有权。当然，孙建军的房屋买卖合同是否有效，孙建军均依法对该房屋不享有所有权。三、孙建军提起案外人异议之诉的目的，是为排除、对抗执行。然而，孙建军不能证明对执行标的，观河苑房屋享有所有权，因此，孙建军的起诉不能对抗法院的执行。综上，孙建军诉讼请求应依法驳回。
临沂市兰山区人民法院一审查明，朱崇观借第三人管晓丽现金58.7万元未付，管晓丽提起诉讼。法院应管晓丽申请于2010年4月14日裁定查封了朱崇观的观河苑房屋（含车库一处）、罗庄区月亮城皓明苑各一套。临沂市兰山区人民法院于2010年6月3日作出（2010）临兰民初字第1494号民事判决：朱崇观于本判决发生法律效力后十日内偿还管晓丽借款58.7万元及利息（利息自2009年6月1日起至付清借款之日止，按月息1.5%计算）；案件受理费9960元，由管晓丽负担525元，由朱崇观负担9435元，保全费4020元，由朱崇观负担。判决生效后，朱崇观未履行还款义务，管晓丽申请强制执行。在执行过程中，案外人孙建军于2010年5月提出书面执行异议，并主张被查封的观河苑房屋（含车库一处）系其从朱崇观处购买，属其所有。经听证，临沂市兰山区人民法院于2011年6月29日作出（2011）临兰执异字第18号民事裁定：驳回孙建军的异议。孙建军不服该裁定，提起民事诉讼，要求确认观河苑房屋（含车库一处）为其出资购买，属于其所有。
本案在审理过程中，孙建军提交以下证据：一、其与朱崇观于2008年3月28日签订的《楼房转让协议》一份，约定：朱崇观将其观河苑房屋代码为886700的按揭楼房一套（建筑面积196.31平方米），转让给孙建军；朱崇观已支付首付款254015元，剩余房款49万元已办理银行按揭，由孙建军付给朱崇观已支付首付款及已偿还的银行贷款，其余按揭房款由朱崇观更换商品房购买预售合同及银行、房地产的手续及将名更换后，由孙建军负责偿还；自协议签订之日起，朱崇观将楼房转让给孙建军。孙建军主张该协议不包括车库，车库系孙建军后来自行购买。二、孙建军自2008年8月25日至今交付水电费、物业管理费、垃圾清运费、暖气及燃气开口费、车库等费用的交款单据42张。三、2009年1月13日，以孙建军为观河苑房屋户主办理的天然气用户使用手册一份。四、2008年3月28日，济南好来物业管理有限公司临沂分公司观河苑物业服务部为孙建军办理有线电视手续向有线电视台出具的证明一份，内容为：孙建军住观河苑房屋，房产属于本人所有。五、2008年5月26日，孙建军与临沂冠龙装饰公司签订的《家庭装饰合同书》一份，约定：孙建军将其位于观河苑小区房屋的装修工程承包给临沂冠龙装饰公司，工程造价为298038.2元。第三人管晓丽对上述证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为孙建军提交的房屋转让协议因违反法律规定而无效；对其他证据均不能证明孙建军享有争议房产的所有权。
临沂市兰山区人民法院一审认为，孙建军虽然主张观河苑房屋已由朱崇观转让给其所有，并提交转让协议、交付相关费用的单据等证明，但因第三人管晓丽对其证据的真实性、合法性及关联性均有异议，且该房屋的按揭贷款人仍为朱崇观，而朱崇观与孙建军也未就争议房屋办理过户登记，不能发生对抗善意第三人的效力，故对孙建军与朱崇观之间关于该房屋转让的事实，不予认定。孙建军要求确认孙建军对观河苑房屋拥有所有权的理由不能成立，不予支持。临沂市兰山区人民法院于2011年9月22日作出（2011）临兰民初字第3425号民事判决：驳回孙建军要求确认观河苑房屋房产一套（不含车库一处）为其所有的诉讼请求。案件受理费11200元，由孙建军负担。
孙建军不服一审判决，向临沂市中级人民法院提起上诉称，孙建军以其与朱崇观之间的转让协议真实有效，其取得产权亦合法有效，一审判令承担诉讼费过高为由，请求改判。朱崇观辩称，房屋卖给孙建军属实。管晓丽辩称，孙建军起诉所列诉讼主体错误，本案管晓丽在一审期间作为申请执行人应列为被告。本案房屋未进行权属登记，依法不得转让。未经登记，不能取得房屋产权。孙建军的起诉，目的在于对抗执行，但事实证明不能对抗执行。本案车库与主房均登记在朱崇观名下，应一并纳入执行。
临沂市中级人民法院二审查明事实与一审查明的事实一致。
临沂市中级人民法院二审认为，本案房屋由朱崇观购买，部分房款尚未支付的事实清楚，各方无异议，本院予以确认。孙建军虽主张已通过协议购买该房屋，并提供水费、电费、有线电视费等单据证实，但无论以所有者的身份还是以承租人、借用人等身份入住，作为对价，均应承担上述费用，故支付相关生活费用的事实不足以支持孙建军取得产权的主张。关于双方签订的协议，孙建军、朱崇观虽均认可协议的真实性，但因该协议尚未履行完毕，相关房产备案登记仍在朱崇观的名下，故根据物权法关于不动产产权取得方式的相关规定，单纯的占有本身不产生物权变动的效果，相关物权权益，仍归朱崇观享有，孙建军对观河苑房屋仅能主张合同上的债权。在协议不能履行即不能按照约定取得物权时，仅能通过违约赔偿等方式进行救济。
根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，孙建军因尚未支付全部房屋购买款，人民法院有权对本案房屋进行查封。同时，参照最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第八十八条第一款“多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿”的规定精神，孙建军对本案房屋享有的债权，即使发生时间在先，亦因尚未采取相关诉讼措施，与管晓丽已采取执行措施的债权相比，不具有优先性，不产生对抗管晓丽申请执行及法院已采取执行措施的效力。朱崇观因自身原因导致涉案房产被查封，不能履行与孙建军之间的协议，由此造成的损失，可由孙建军另行主张追偿。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，诉讼费的收取因本案争议涉及财产金额，亦符合法律规定。孙建军上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，临沂市人民法院于2013年1月30日作出（2011）临民一终字第2070号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11200元，由孙建军负担。
孙建军申请再审称，一、临沂市兰山区人民法院执行局查封孙建军居住的观河苑房屋违反法律规定。朱崇观与第三人因民间借贷纠纷涉诉，临沂市兰山区人民法院判决朱崇观还款，第三人申请强制执行，查封朱崇观名下的观河苑房屋。事实上，孙建军与朱崇观于2008年3月28日达成房屋转让协议，向其购买了位于兰山区观河苑小区房屋，双方约定孙建军向朱崇观支付该房屋的首付款254015元及其已还贷款，剩余贷款全部由孙建军按月偿还。孙建军依约支付了首付款和朱崇观已还贷款，并在临沂市某某置业有限公司（以下简称某某公司）知情且征得贷款银行同意的情况下，每月按时以朱崇观名义还贷至今，因贷款银行已将剩余款项支付给某某公司，实际还贷人又是孙建军，应认定孙建军已全额支付了涉案房屋的价款。之所以未办理房屋过户手续，是因为某某公司的原因至今没办理产权证，孙建军无过错。二、原审法院认定事实不清，适用法律错误。孙建军提交了房屋转让协议、水电费、暖气及燃气开口费、车位费、有线电视费、装修费单据及小区物业公司证明、工商银行同意孙建军以朱崇观名义还贷的证明等一系列证据。但原审法院均未认识到兰山区法院执行局的错误，同时不顾孙建军已支付全额房款且已实际占有等案件实际情况，简单地适用物权登记主义，认定房屋产权人是朱崇观错误。如果僵化地运用物权登记理论，在朱崇观只签订了房屋预售合同、进行了备案登记而没取得房屋产权证的情况下，朱崇观也不是房屋产权人。房屋预售合同中未载明含车库一处，本案争议中涉及的车库，是孙建军于2008年8月26日以6万元的价格向某某公司另行购买，有某某公司出具的收据为证，但根据管晓丽的申请竟也成了房屋所涉执行案件的一部分，对此，原审法院在没有进行调查落实的情况下也没有确认为孙建军购买。朱崇观辩称，房屋卖给孙建军属实。管晓丽辩称，原审判决正确，应予维持。本案房屋未进行权属登记，依法不得转让。未经登记，不能取得房屋产权。孙建军的起诉，目的在于对抗执行，但事实证明不能对抗法院执行中的查封。本案车库与主房均登记在朱崇观名下，应一并执行。
本院再审查明，审理中，管晓丽一方提交了下列证据：1、2013年7月24日朱崇观给兰山区人民法院的通知，其同意对本案查封的观河苑房屋进行评估。2、2013年11月21的罗庄区人民法院执行笔录，证明朱崇观在罗庄区有一套房屋，该房屋有纠纷；对本案查封的观河苑房屋可以配合法院执行。3、某某公司与朱崇观签订的商品房预售合同，朱崇观与兰山区工商银行签订的个人购房借款合同，还有临沂市房产登记交易中心于2014年5月21日出具的证明，以上证据证明，本案查封的观河苑房屋属于朱崇观所有。4、工商登记材料，证实与孙建军签订装修合同的临沂冠龙装饰公司不存在。5、关于两处房屋查封情况。对罗庄区月亮城皓明园房屋的司法查封先后四次。观河苑房屋从2008年5月开始，至今先后查封五次。孙建军质证认为，上述证据均无法改变孙建军从朱崇观处购买观河苑房屋，及孙建军已向朱崇观支付购房款的事实，且孙建军已对观河苑房屋实际占有使用至今。朱崇观代理人同意孙建军的质证意见，并认为所卖的观河苑房屋没有办理相关的变更登记手续，两次给执行法院所作的笔录属实，但出于无奈。
孙建军一方提交了下列证据：1、2008年3月28日的收条两份：一份为朱崇观收到孙建军254015元；另一份为朱崇观收到孙建军2007年1月至2008年3月的购房贷款91541元。2、自2007年1月26日起至现在的偿还贷款明细，贷款银行注明自2008年4月后，由孙建军进行按月偿还。3、兰山区工商银行2013年6月23日证明，因开发商无法办理产权证过户，同意将朱崇观住房贷款债务转让给孙建军，并由孙建军偿还。4、某某公司于2013年6月28日证明，至今未办理产权初始登记（大房产证），因此无法为业主办理房屋所有权证。5、某某公司于2012年5月23日证明，同意由朱崇观转让给孙建军，其余贷款由孙建军偿还。朱崇观认可孙建军提交的证据及证明的事项。管晓丽质证认为，临沂市房产登记交易中心证实，涉案观河苑房屋登记在朱崇观名下，属于朱崇观所有。法院对此房屋的多次司法查封正确。至今个人购房借款合同也没有任何变更，借款人是朱崇观，银行的证明与合同内容不符。
本院再审认为，根据物权法的区分原则，房屋买卖合同效力与取得房屋所有权应当严格区分。本案房屋由朱崇观购买，后孙建军主张已通过协议购买该房屋，孙建军与朱崇观虽均认可协议的真实性，但因该协议尚未履行完毕，相关房产备案登记仍在朱崇观的名下，孙建军没有取得该房屋的所有权。孙建军对本案房屋仅能主张合同上的债权。在合同不能履行即不能按照约定取得物权时，仅能通过违约赔偿等方式进行救济。根据物权变动规则，不动产物权取得应依法进行登记；对房屋占有本身不产生不动产物权变动的效果。因此，孙建军称一直在观河苑房屋居住，并提供水费、电费、有线电视费等单据，因无论以所有者的身份还是以承租人、借用人等身份入住，均应承担相关费用。上述事实不足以支持孙建军取得观河苑房屋产权的主张。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”孙建军提供的证据不能有效证明其已经支付全部购买房屋款项，并且双方没有向房屋登记部门提交相应的变更登记申请，因此，朱崇观与孙建军之间的房屋买卖合同及付款行为，对外不具有对抗第三人的效力，人民法院有权对观河苑房屋进行查封。目前，除本案管晓丽申请执行及法院已采取执行措施外，此房屋还被法院多次轮候查封。
综上，孙建军申请再审理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持临沂市中级人民法院（2011）临民一终字第2070号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李加付
代理审判员 董运平
代理审判员 司晓伟
二〇一四年六月十九日
书 记 员 田晓菲