新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新28民终1700号
上诉人(原审被告)：谢菁，男，1991年7月8日出生，汉族，青海省西宁市人，第二师米兰监狱民警，住库尔勒市。
委托诉讼代理人：强超，新疆同明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：池军，男，1976年8月29日出生，汉族，重庆市人，第二师监狱管理局民警，住库尔勒市。
被上诉人（原审原告）：杜佳，女，1984年12月25日生，汉族，天津市人，第二师库尔勒监狱民警，住址同上。
委托诉讼代理人：杨陇河，新疆孔其律师事务所律师。
上诉人谢菁因与被上诉人池军、杜佳房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2017）新2801民初3477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人谢菁的委托诉讼代理人强超，被上诉人杜佳及两被上诉人的委托诉讼代理人杨陇河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人谢菁的上诉请求：1、依法撤销（2017）新2801民初3477号民事判决书；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定事实错误。原审法院认为上诉人未取得涉案房屋所有权人的同意即转让房屋转让行为无效，所以合同无效。该认定与基本事实相违背。根据原审中被上诉人自认和房产公司之间达成的退房协议以及领取退房款的事实足以证明房产公司认可被上诉人为房屋的所有人才与其签订协议并将房屋预付款退还给被上诉人。上诉人于2014年1月26日三方达成一致意见后，再未参与被上诉人与房产公司之间的买卖中。直到接到一审传票，上诉人到房产公司询问才得知被上诉人因自己无法办理贷款已经办理了退房手续，并领取了退房款。原审在被上诉人无任何证据证明的情况下，直接认定被上诉人退房及领取退房款是上诉人授权，违背了基本的事实直接影响了案件的结果。原审对存在授权的事实做出认定，完全缺乏事实与法律依据，让人难以信服；二、原审判决有失公允。原审判决对上诉人在《民事答辩状》中提及的重要答辩意见有意省略，判决书未能客观反映上诉人的答辩意见，对于证据没有进行认真的审核认证，并说明其采纳或不采纳的理由。从被上诉人在其起诉状中的陈述和庭审过程中的大相径庭的言论可以看出被上诉人存在虚构事实等问题，上诉人提出后原审法院并未理睬，原审判决实难让人信服。三、原审程序违法。1.原审在第一次开庭时表明本案适用简易程序独任审理，但第二次开庭时采用的是合议庭，由简易程序转为普通程序，并未作出程序转换裁定并送达当事人；也没有按照民事诉讼法第一百二十八条的规定，将合议庭组成人员，在三日内告知当事人。程序违法。2.被上诉人起诉主体错误。本案涉案法律关系为：上诉人将自己购买房屋的合同之债概括转移给了被上诉人，上诉人将自己对房产公司所交付的104066.06元预付款的债权转移给了被上诉人，债权的转让无需经过债务人同意，同时上诉人将自己交付剩余购房款的义务转移给了被上诉人，债务的转让需经债权人同意，本案中房产公司作为债权人对转让该债务经其同意有以下两点证明：1.房产公司于2014年1月26日口头同意后被上诉人将房屋预付款转给上诉人；2.房产公司于2015年11月9日与被上诉人达成退房协议，并于2016年3月23日和5月分两次领取退房款共计4万元。以上两点均能证明被上诉人已经实际为房屋的权利人并处分了自己的权利。由此在该案中上诉人随即退出了原与房产公司之间的买卖合同关系，产生的法律后果为上诉人免除支付剩余房款的债务同时也不对被上诉人履行支付剩余房款的债务承担保证责任。以上事实表明本案的适格当事人为房产公司（巴州建都房产开发有限公司），原审以上诉人为作为诉讼主体，存在程序错误。
被上诉人池军、杜佳辩称，上诉人的上诉没有事实及法律依据。上诉人与被上诉人是房屋买卖合同，不是债务债权纠纷，应当适用《物权法》的规定。被上诉人办理的所有事项，是上诉人委托被上诉人办理的。一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人池军、杜佳向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告购房款64006.06元、支付利息17109.66元（本金40000元，2014年1月26日至2015年5月26日，年利率5.32%；本金64006.06元、2014年1月26日至2017年8月8日，年利率5.37%。）；3、被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年7月1日，被告谢菁与巴州建都房地产开发有限公司签订《库尔勒市商品房预售合同》。约定，被告购买巴州建都房地产开发有限公司开发的位于库尔勒市中嘉花园9栋2单元901室房屋，总价款344066.06元。合同签订后，被告支付购房款合计为104066.06元。2014年1月25日，原、被告签订《房屋买卖合同》。约定，被告将其购买为位于库尔勒市中嘉花园9栋2单元901室房屋出售给原告；被告已缴纳首付款104006.06元并未办理贷款手续，双方议定上述房产转让给原告的价格为104006.06元。此房款为净价，原、被告不支付交易中的任何费用；合同签订之日起，原告一日内将房款全部支付给被告，被告在2014年2月25日前配合原告到巴州建都房地产开发有限公司售房部办理过户手续；本合同签订后，双方不得违约。如被告违约双倍返还原告定金，如原告违约定金不退。2014年1月26日，原告支付被告购房款104006.06元。2015年11月9日，原告杜佳经被告谢菁委托授权后给巴州建都房地产开发有限公司出具《退房申请审批表》。内容为：”因自身原因未能办理贷款手续申请退房，本人自2015年11月9日起放弃本房屋房号保留权利，并据此申请退回定金84066.06元。”2015年12月14日，巴州建都房地产开发有限公司将涉案房屋出售给案外人孙玉。事后，巴州建都房地产开发有限公司退还原告购房款4万元。
一审法院认为：不动产物权以登记为准。被告谢菁未取得涉案房屋所有权且未经房屋所有权人巴州建都房地产开发有限公司同意，将涉案房屋转让给原告，转让房屋的法律行为无效。原、被告签订的《房屋买卖合同》为无效合同，被告因转让房屋收取的购房款104006.06元，应当退还原告。原告已收到被告退还的购房款4万元应当扣减，被告实际拖欠原告购房款64066.06元。原告杜佳与巴州建都房地产开发有限公司未建立商品房买卖合同关系，退房及收取退还的购房款，均系被告谢菁授权，责任应由被告承担。原告要求被告支付利息，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：一、被谢菁于本判决生效后十日内一次性退还原告池军、杜佳购房款64006.06元；二、驳回原告池军、杜佳的其他诉讼请求。
本院二审庭审中，被上诉人为反驳上诉人的主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
被上诉人提交2016年3月19日上诉人给被上诉人出具的委托书。用以证明被上诉人是受上诉人委托办理退款事项。上诉人质证意见对该证据的真实性和内容均不予认可。主张该委托书上上诉人的签名不是其本人所签，并口头提出文字鉴定申请。后已明确表示放弃申请。因此上诉人的质证意见不能成立，对被上诉人提交的该证据本院予以采纳。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的是《房屋买卖合同》。上诉人将其与案外人巴州建都房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》预购的一套房屋，在没有取得房屋所有权，且未实际占有该房屋的情形下，将该套房屋转售给了被上诉人。但该套房屋的实际权利人应为案外人巴州建都房地产开发有限公司。上诉人无权处分。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产的，经权利人追认或者订立合同后取得处分权的，合同有效。本案中，上诉人没有提交证据证实其将涉案房屋转售给被上诉人是经过案外人巴州建都房地产开发有限公司同意或者事后追认的。因此，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》应认定无效合同。一审法院据此判决上诉人退还被上诉人已支付的购房款是符合我国合同法的规定的。综上所述，上诉人谢菁的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费1400.15元，由上诉人谢菁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 席玉萍
审 判 员 孟梅君
代理审判员 周德斌
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 王德琨