河北省唐山市丰润区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0208民初2773号
原告：张凤莲，女，1963年6月23日出生，汉族，医生，住唐山市丰润区。
委托代理人：谢丽静，河北冀新律师事务所律师。
被告：二十二冶集团房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区迎凤里梧桐苑C8商业楼。
法定代表人：朱建龙，总经理。
委托代理人：付新迪，公司法务。
被告：唐山市润达物业服务有限公司，住所地唐山市丰润区幸福道。
法定代表人：胡明琦，董事长。
委托代理人：高儒深，河北民源律师事务所律师。
委托代理人：白鹏，公司员工。
原告张凤莲与被告二十二冶集团房地产开发有限公司（以下简称二十二冶房地产公司）、唐山市润达物业服务有限公司（以下简称润达物业公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告张凤莲及其委托代理人谢丽静，被告二十二冶房地产公司的委托代理人付新迪，被告润达物业公司的委托代理人高儒深、白鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张凤莲诉称，2006年12月原告与被告二十二冶集团房地产开发有限公司（当时的名称为“唐山市宏远房地产开发有限责任公司”）签订了《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人将其开发建设的丰润区公园道76号小区11栋2单元602室出售给买受人；出卖人在2007年9月30日前将符合约定的房屋交付买受人使用；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。地产公司按双方约定的期间将房屋交付给原告使用，同时委托被告唐山市润达物业服务有限公司负责对该小区物业进行管理。2010年4月原告入住房屋，因原告所购房屋是顶楼，6月一进入雨季就发现房屋的屋顶和窗户有渗漏的情况。不仅是原告的房屋，该小区其他顶层房屋都出现了不同程度的渗漏。包括原告在内的相关业主立即将此情况反映给润达物业。虽然润达物业及地产公司对屋顶进行了修缮，但却每年修每年漏、且越修渗漏情况越严重。原告入住前对房屋进行了精装修，而因为屋顶、窗户长期渗漏，屋顶等部位已经面目全非，室内门窗、装修等也需修复。今年雨季马上来临，原告为避免损失进一步扩大，找到物业公司和地产公司，要求在雨季前对房屋进行彻底修理，但二被告却互相推诿，不尽维修义务。为维护自身权益，原告诉至法院，请求：1、判令被告对原告公园道76号小区11栋2单元602室屋顶的渗漏问题进行修复或向原告支付彻底维修的费用，并赔偿原告损失约5000元（数额均以鉴定结论为准）。2、本案诉讼费用由被告负担。庭审中原告变更诉请为：1、要求二被告支付维修费用及赔偿损失共计37121元，鉴定费用8000元。2、诉讼费用由被告承担。
被告二十二冶房地产公司辩称，1、原告于2006年与唐山市宏远房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，可以确定双方为合同关系主体。而我公司与宏远公司为不同法人的独立公司，与原告不存在任何合同关系也没有任何权利义务关系。根据合同相对性原则，合同的约束力主要存在于特定的合同当事人之间，合同当事人一方能够基于合同向另一方提出诉讼请求，但不能向与自己无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能为第三人设定合同上的义务。故本案中存在原被告诉讼主体不适格的情形，应依法驳回原告的诉讼请求。2、原告提出其损失原告为涉案房屋质量问题导致，但原告没有对该涉案房屋的损坏原因提供权威性专业检测判断结论，另涉案房屋在向实际房屋所有权人交付时该房屋质量经过权威验收证明为合格产品。并且原告提出的房屋受损部位在交付房屋前也经过严密性试验并已通过相关政府部门的权威性验收。足以证明该房屋在交付业主使用时为合格产品，不存在任何质量问题。后原告在使用时对该涉案房屋进行了整体装修，所以不排除该房屋损坏原因是由于原告在进行装修时无意损坏或有意进行二次改造所致。3、根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条及建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，此案中的受损部位的质保期为两年，原告已于2007年9月收房，质保期间应由此时开始计算。而原告房屋损坏事件已远超所规定的质保期限，原告不应再这对损坏部分提出维修或赔偿请求。4、根据《民法通则》及《产品质量法》的规定，原告知道或应当知道其权利受损时计算诉讼时效，但原告在已知其权益受损时从未向我司提出过任何诉请主张。现原告的诉请已超过诉讼时效，胜诉权自动消失，法院不应支持其诉请。综上，无论出于何种原因我司均不应对此案承担任何责任义务，望法院本着公平正义原则，依法驳回原告的不当诉请，保障我司合法权益免受侵害。
被告润达物业辩称，1、根据《物业管理条例》及相关法律规定，物业服务企业是根据与业主签订物业服务合同对公共区域公共设施的维护和养护，原告不应起诉物业。2、根据住宅专项维修管理办法第3条规定公用部分指哪些，原告起诉部位不属于公用部位，如果是公用部位，原告丧失诉权。3、住宅质量保证书，规定各部位保修期限，最高保修5年，超过5年要启动维修基金，原告没有提出启动大修基金。且无论原告提不提出启动大修基金，原告均不能起诉物业。
综上，本案物业不承担责任。
经审理查明，唐山市宏远房地产开发有限责任公司于2009年3月11日更名为唐山中冶京唐房地产开发有限公司，唐山中冶京唐房地产开发有限公司于2010年2月9日更名为二十二冶集团房地产开发有限公司。唐山市润达物业管理有限公司于2009年3月11日更名为唐山市润达物业服务有限公司。2006年12月8日，原告与唐山市宏远房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，原告购买该公司开发的坐落于唐山市丰润区公园道76号11幢2单元602号房屋。合同约定：交付期限应当在2007年9月30日前。唐山市宏远房地产开发有限责任公司于2007年8月20日与唐山市润达物业管理有限公司签订《丰润区公园道76号小区物业管理委托合同》将小区的物业管理委托给被告唐山市润达物业管理有限公司。唐山市润达物业管理有限公司于2007年9月25日与原告张凤莲签订了《物业管理服务协议》对物业费及物业的管理范围进行了约定。唐山市宏远房地产开发有限公司按合同约定于2007年9月30日交付房屋，其向原告出具的《住宅质量保证书》约定正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏的保修期限为5年。
原告张凤莲曾以房屋一直漏水没有修好及小区物业管理不好为由拒交物业费。2016年10月18日唐山市润达物业服务有限公司曾对张凤莲提起诉讼，请求张凤莲给付2010年10月1日至2015年12月31日的物业管理费用7013.79元。被告润达物业公司在该案中陈述，房屋漏水是房屋质量问题，从2010年开始原告每次报修都有维修，2017年7、8月份还维修了一次。润达物业公司提交的加盖其公章的房屋维修记录显示，原告房屋漏雨位置为：房屋窗户、屋顶漏，南北卧室漏雨。备注为：已修过，需再修。2014-7-17已报开发商维修。其他业主房屋维修记录中亦记录有已报开发商维修内容。
本次庭审中，润达物业称其在接到原告的报修后将相关信息反馈给地产公司，地产公司安排第三人对原告的屋顶等进行了维修。被告二十二冶地产公司称没有收到过原告的报修信息，亦未组织相关人员进行维修。根据相关法律规定，涉案房屋的保修期限为两年，原告于2007年收房，应从此时计算诉讼时效。因原告未向我公司主张过权利，故原告诉请已超诉讼时效。
原告提出对该房屋顶渗漏情况进行彻底修复费用及对该房因屋顶渗漏及维修导致室内装修、门窗及其他物品的损失数额进行鉴定。本院通过唐山市中级人民法院司法技术辅助室委托沧州鉴真价格事务所进行相关鉴定。2018年2月2日该鉴定机构作出沧鉴真价字［2018］第03号鉴定意见书，鉴定意见为：根据价格评估依据和价格评估方法，确定唐山市丰润区公园道76号小区11-2-602室因漏水造成损失的价格为37121元。原告为此支出鉴定费8000元。
另，原被告均认可原告未对涉案房屋的屋顶及外墙表面进行改造装修。
上述事实有原被告陈述、鉴定意见书及相关证据予以证实。
本院认为，唐山市宏远房地产开发有限责任公司更名为二十二冶集团房地产开发有限公司，公司名称的变更不影响其权利义务的承担。故被告二十二冶房地产公司应受原告与唐山市宏远房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》及《住宅质量保证书》的约束。《住宅质量保证书》约定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为5年。涉案房屋于2007年交付原告，根据原告及被告润达物业公司的陈述及维修记录显示，原告房屋在2010年入住后一直存有漏水问题，被告二十二冶房地产公司直至2017年7、8月份一直组织人员进行维修。即原告在知道房屋存在漏水问题后一直向被告主张权利，故二十二冶房地产公司关于原告诉请已超诉讼时效的主张，理据不足，本院不予采信。因原告所购房屋为顶层，在原告未对屋顶及外墙表面进行改造装修的情况下，结合之前被告为原告维修的实际情况，应认定房屋屋顶及外墙漏水系房屋质量问题。二十二冶房地产公司作为开发商在多次维修均未修好的情况下，应对该房屋的维修及因房屋漏水造成的损失承担赔偿责任。原告主张被告润达物业公司承担赔偿责任的主张，理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百五十五条之规定，判决如下：
一、被告二十二冶集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张凤莲房屋漏水维修费及因漏水导致的损失费用共计37121元。
二、驳回原告张凤莲的其他诉讼请求。
案件受理费364元，鉴定费8000元，由被告二十二冶集团房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判员 刘爽
二〇一八年三月二十七日
书记员 崔耀