福建省福州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽01执异49号
异议人池敏，男，汉族，1989年1月13日出生，住所地福建省福安市。
委托代理人：郭汉斌，福建怀行律师事务所律师。
申请执行人银隆融资担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。
法定代表人郭阳春，总经理。
委托代理人：林辉、史正，福建方圆统一律师事务所律师。
被执行人中泰（福建）商贸有限公司，住所地福建省福州市晋安区。
法定代表人池海。
被执行人福建兴共德商贸有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。
法定代表人叶景生。
被执行人宁德市浩盛金属材料有限公司，住所地福建省福安市赛岐开发区。
法定代表人吴杰。
被执行人池海，男，汉族，1975年10月28日出生，住所地福建省福州市晋安区。
本院在执行申请执行人银隆融资担保有限公司（以下简称银隆公司）与被执行人中泰（福建）商贸有限公司（以下简称中泰公司）、福建兴共德商贸有限公司（以下简称兴共德公司）、宁德市浩盛金属材料有限公司（以下简称浩盛公司）、池海金融不良债权转让合同纠纷一案中，案外人池敏向本院提起异议。本院于2015年12月7日作出（2015）榕执异字第112号执行裁定书，裁定驳回池敏的异议。池敏不服向福建省高级人民法院提出复议，福建省高级人民法院于2016年3月8日作出（2016）闽执复6号执行裁定书，裁定撤销福州市中级人民法院（2015）榕执异字第112号执行裁定，发回福州市中级人民法院重新审查。本院依法组成合议庭进行审查，并组织听证，本案现已审查终结。
案外人池敏称：案外人与被执行人池海于2012年9月经协商达成口头协议，被执行人池海将其所有的福州市晋安区新店镇山北路233号居住主题公园196座502单元房屋出租给案外人池敏居住，租期从2012年11月1日至2030年10月31日，每年租金为3.5万元，18年租金合计为63万元。2012年10月1日案外人与被执行人池海签订书面租房合同并搬入上述房屋居住至今，租房合同于2012年11月1日生效。2015年9月23日案外人收到福州中院于2015年7月20日作出的（2015）榕执字第144-1号执行裁定书，（2015）榕执字第144-1号执行裁定书裁定对池海所有的上述房屋予以拍卖。由于案外人与被执行人签订的房屋租赁合同于2012年11月1日已生效，在租赁关系存续期间，租赁物发生所有权变动的不影响租赁合同的效力，案外人有权继续使用该房屋至2030年10月31日。故案外人池敏请求确认其与被执行人池海签订的《租房合同》合法有效、确认其与被执行人池海之间的房屋租赁关系于2012年11月1日成立、其有权继续使用该房屋至2030年10月31日，并请求停止拍卖上述房屋。为证明其主张，案外人提供了下列五份证据：1、案外人身份证；2、租房合同；3、工行网上银行回单、定金、收条；4、中院执行裁定书；5、物业管理费缴费发票。
申请执行人银隆公司答辩称：一、池敏主张2012年10月1日与被执行人池海就本案执行标的签订《租房合同》，主张租赁期限至2030年10月31日，这是根本不能成立的。池敏所述及提交的材料存在租赁期限长达18年、租金在18年间一成不变、18年的租金在6个月内一次性支付等明显有违常理和交易习惯的地方。池海与池敏应是存在相互串通，通过倒签的方式制作了所谓的《租房合同》、《定金》及两份《收条》。至于池海与池敏之间银行转账60万元，池海与池敏是将其他经济关系中的60万元资金往来当作所谓的“租金”。根据网络上打印的中泰（福建）商贸有限公司发布的招聘信息，池敏是作为中泰（福建）商贸有限公司的联系人，而中泰（福建）商贸有限公司的法定代表人正是池海，且中泰（福建）商贸有限公司也是本案的被执行人之一。且根据福建省福安市人民法院（2013）安民初字第1918号民事判决书所载，在池海与郑祚明借贷纠纷案中，郑祚明主张曾向池海指定的池敏的账户转入10万元。结合上述事实，池敏与池海之间显然存在公司员工与公司股东、法定代表人之间的特殊雇佣关系以及亲属关系。所谓的“租房”是池海与池敏虚构的，目的是为执行标的的处置制造障碍以逃避执行，池敏主张的租赁关系根本不能成立，根本不能对抗强制执行。池敏要求确认租房合同有效、要求确认租赁关系以及要求继续使用该房屋的请求均不能成立。二、池敏要求确认《租房合同》合法有效及要求确认房屋租赁关系于2012年11月1日成立、有权继续使用该房屋至2030年10月31日的请求，这两项申请请求本身也不属于案外人执行异议程序审查的范畴，案外人执行异议程序仅就案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益进行审查。三、无论租赁是否存在，均不能阻止对执行标的的拍卖，租赁权不属于可以排除强制执行的权益。因此，池敏显然不享有足以排除强制执行的权益，其要求停止拍卖的申请请求依法应予以驳回。综上所述，本案池敏所主张的租赁存在诸多疑点，存在诸多明显不符合常理和交易习惯的地方，显然是在为强制执行制造障碍以达到逃避执行的目的。故恳请贵院审慎审查，依法驳回池敏的执行异议，维护申请执行人的合法权益，维护生效法律文书的尊严。申请执行人提供了下列三份证据：1、网络上打印的中泰（福建）商贸有限公司发布的招聘信息；2、网络上打印的福建省福安市人民法院（2013）安民初字第1918号民事判决书；3、《房屋所有权证》。
本院查明，关于银隆公司诉中泰公司、兴共德公司、浩盛公司、池海金融不良债权转让合同纠纷一案，福州仲裁委员会于2014年12月23日作出（2014）榕仲裁字第327号裁决书，裁决：一、中泰公司应向银隆公司偿还借款本金11282100元及利息1500681元；二、兴共德公司、浩盛公司、池海对上述第一项裁决承担连带清偿责任；三、中泰公司未按裁决指定的期间履行上述付款义务，银隆公司有权申请对池海提供的抵押物【位于福州市晋安区新店镇山北路233号居住主题公园196#楼502复式单元房产，房屋所有权证号为榕房权证R字第11162**号、国有土地使用权证号为榕晋国用（2011）第00311003672号】予以拍卖、变卖，并对拍卖、变卖所得价款在2000000元最高限额内享有优先受偿权。由于被执行人未按生效法律文书履行还款义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2015年1月22日依法立案执行。2015年3月17日，本院依法查封了被执行人池海名下位于晋安区新店镇山北路233号居住主题公园196#楼502复式单元房产。2015年5月13日，本院向被执行人发出限期履行通知书，但被执行人未按通知自动履行还款义务。2015年7月20日，本院依法作出（2015）榕执字第144-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人池海名下上述房产及土地使用权。
另查明，案外人池敏向本院提交两张工商银行网上银行电子回单，据此主张于2012年12月16日、2013年2月1日通过其账户向被执行人池海账户分别转入10万元、50万元。对此，申请执行人认为这两笔款项并非租金，而是案外人与被执行人池海之间的其他经济往来。申请执行人向本院申请调查上述两个账户2012年1月1日起至2015年12月31日的资金往来情况。本院依法向中国工商银行福建省分行调取了案外人池敏与被执行人池海在中国工商银行的上述两个账户2012年1月1日起至2015年12月31日的资金流水明细。资金流水明细体现：案外人池敏与被执行人池海的账户间存在多笔资金往来；其中，2013年1月31日，被执行人池海向案外人转账50万元，次日2013年2月1日，案外人池敏又将该50万元回转给被执行人池海。
本院认为，本案讼争房产登记于被执行人池海名下，应认定为被执行人池海所有，在其未履行生效法律文书确定的还款义务时，法院依法对其财产采取拍卖等强制执行措施，并无不当。案外人以其系承租人为由主张停止拍卖，但租赁权的成立与否均不能阻止法院对执行标的采取拍卖、变卖等处置措施。且案外人所称的租赁长达18年、在签订租赁合同后半年内支付完毕18年的租金63万元，有违常理及交易习惯。案外人称2013年2月1日转账给被执行人池海的50万元是租金，并向本院提交被执行人池海所写落款时间为2013年2月1日的《收条》，但根据本院调取的银行资金流水明细，案外人池敏与被执行人池海间有多笔资金往来，特别是在2013年1月31日被执行人池海转账50万元给案外人池敏，次日2013年2月1日案外人池敏又将该50万元回转给被执行人池海，因此，案外人池敏与被执行人池海属恶意串通，伪造交付租金证据，对案外人池敏提出的阻止移交占有的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、第二款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款之规定，裁定如下：
驳回池敏的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 林 敏
审判员 刘文华
审判员 林 娜
二〇一六年十一月三日
书记员 王秋华
附本案适用的法律法规的相关条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。