四川省彭州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）彭州民初字第1736号
原告肖云湘，女，1966年11月19日出生，汉族，居民，住四川省彭州市。
原告邹延红，男，1968年11月15日出生，汉族，居民，住四川省广安市广安区
委托代理人肖云湘，系邹延红之妻。
被告成都牡丹云锦酒店开发管理有限公司。住所地：四川省彭州市。
法定代表人陈德英，职务：董事长。
委托代理人谢家洲，四川英贤律师事务所律师。
第三人华夏银行股份有限公司成都郫县支行。住所地：四川省成都市郫县。
法定代表人林湛，职务：总经理。
委托代理人邢垚，四川省金坐标律师事务所律师。
委托代理人董维忠，四川省金坐标律师事务所律师。
原告肖云湘、邹延红诉被告成都牡丹云锦酒店开发管理有限公司（以下简称：成都牡丹云锦有限公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理。依法由审判员姜波适用简易程序，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。诉讼中，依法追加华夏银行股份有限公司成都郫县支行（以下简称：华夏银行郫县支行）作为有独立请求权的第三人参加诉讼。因案情复杂，依法将该案转为适用普通程序继续审理，并依法组成合议庭，分别于2015年9月28日、10月12日、10月16日公开开庭进行了审理。原告肖云湘、原告邹延红的委托代理人肖云湘，被告牡丹云锦有限公司的委托代理人谢家洲，第三人华夏银行郫县支行的委托代理人邢垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖云湘、邹延红诉称，二原告与被告于2013年4月23日签订了《商品房买卖合同》，并于次日签订了补充协议。合同约定，二原告购买被告在彭州市天彭镇翠湖路88号地块开发的“云锦华府”2幢1单元16层1602号房屋。合同同时约定，被告应于2013年8月30日前向二原告交房。合同生效后，二原告于2013年4月24日向被告支付了购房首付款361205元，并通过银行按揭贷款的方式于2013年7月25日向被告付清剩余房款300000元。但被告却未能按合同约定向二原告交房。2013年11月，双方经协商，被告同意了二原告的解除合同申请，但被告一直未退还购房款。2014年1月16日，二原告向被告发出了书面的《退房函》，被告依然未向原告返还购房款。故起诉至法院，请求判令：1、确认二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2014年1月16日解除；2、被告返还二原告购房款661205元；3、被告向二原告支付自逾期交房之日起至2014年1月19日被告收到解除函之日止的违约金19836元；4、被告按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍向原告支付自2014年1月20日起至购房款返还完毕之日止的利息。
被告成都牡丹云锦有限公司辩称，原告于2014年1月向被告发出退房申请函仅仅是一种要约行为，而不是行使合同解除权的行为。原告于2015年4月向法院起诉要求解除合同，已超过自解除权发生之日起一年的期限，原告已丧失合同解除权；双方签订的补充协议约定，双方在解除合同后，买受人应在15日内配合出卖人到房屋登记部门办理注销备案登记手续。因此，即使双方合同解除，原告应先行协助被告办理备案登记注销手续，否则被告有权拒绝返还购房款；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，在商品房买卖合同和贷款合同被解除后，被告才应向原告返还购房本金和利息，现原告与按揭贷款银行的贷款合同尚未解除，被告不应返还购房款和支付利息。请求驳回二原告对被告的诉讼请求。如果判决被告返还房款和支付利息，应扣减被告自2014年2月至2015年9月期间代原告归还的按揭贷款。
第三人华夏银行郫县支行述称，对于原、被告之间是否解除商品房买卖合同及是否退还购房款，由法院依法判决。因原告向被告购买的位于彭州市天彭镇翠湖路88号“云锦华府”2幢1单元16层1602号房屋，系向第三人按揭贷款购买。2013年6月21日，原告与第三人签订了《个人房屋抵押借款合同》，第三人向原告发放贷款300000元，并根据原告的指定直接划入了被告的账户。原告的按揭贷款尚未付清，现原告请求解除与被告签订的商品房买卖合同，致使第三人的债权利益受到影响。故起诉到法院，请求判令：1、解除第三人与原告签订的《个人房屋抵押借款合同》；2、应由原告归还的贷款本金257114.76元及至贷款付清之日止的利息，由被告直接向第三人归还；3、第三人因委托律师产生的律师代理费4000元和第三人实现债权产生的其他费用由原告向第三人支付。
针对第三人的诉讼请求，原告肖云湘、邹延红辩称，对解除《个人房屋抵押借款合同》无异议；对第三人要求原告承担律师费用持异议，认为第三人的该项损失不是原告造成的，是由于被告迟延交房造成的，应由被告承担该项费用；对第三人要求被告直接向第三人归还借款持异议，认为应由被告先支付给原告，再由原告向第三人归还借款。
针对第三人的诉讼请求，被告成都牡丹云锦有限公司辩称，如果判决解除原、被告的商品房买卖合同，则对解除原告与第三人间的《个人房屋抵押借款合同》无异议，具体的借款本息由法院认定；对第三人要求原告支付律师费的诉讼请求无异议；对第三人要求被告直接向第三人归还原告的借款无异议。
原告肖云湘、邹延红为支持其诉讼主张向法庭举证如下：
1、原、被告身份信息。证明原、被告的诉讼主体适格；
2、商品房买卖合同及补充协议。证明双方签订商品房买卖合同，成立房屋买卖关系的事实；
3、退房申请。证明二原告于2014年1月16日向被告方提出书面退房申请，要求解除合同的事实；
4、购房发票和银行转账发票.证明二原告已向被告付清了购房款。
被告成都牡丹云锦有限公司为反驳原告的主张，向本院提供了银行回单19张及存款单1张。证明被告自2014年2月至2015年9月共代原告偿还了20个月的按揭贷款。
第三人华夏银行郫县支行为支持其诉讼主张向法庭举证如下：
1、第三人的身份信息。证明第三人的诉讼主体适格；
2、按揭贷款业务合作协议、商品房买卖合同。证明原告为在被告处买房，向第三人借款的事实；
3、个人房屋抵押借款合同及公证书。证明原告与第三人签订了个人房屋抵押借款合同，对双方权利义务进行了约定的事实；
4、借款凭证及贷款发放凭证。证明第三人已按借款合同约定向原告发放了贷款300000元的事实；
5、银行查询表。证明截至2015年10月12日，原告尚欠第三人贷款本金251632.84元的事实；
6、委托代理协议及代理发票，证明第三人委托律师共产生代理费12000元，其中本案的律师费为4000元的事实；
7、银行账户明细账单。证明原告已经偿还的贷款本息。
经质证，被告成都牡丹云锦有限公司对原告提交的证据材料1、2、4均无异议；对证据材料3真实性、合法性无异议，但对证明力持异议，认为该退房申请不能证明原告行使了商品房买卖合同解除权，该申请仅仅是退房的要约。且退房申请明确记载，申请需经双方签字才具有法律效力，故该申请对被告不具有法律效力。第三人对原告提交的证据材料1、2、4均无异议；对证据材料3关联性持异议。
原告对被告提交的证据中的银行回单真实性无异议，但对关联性持异议，对存款单真实性无异议，但对证明力持异议，认为不能证明是被告存的钱；第三人对被告提交的证据真实性无异议，对关联性和证明力请求法院依法认定。
原、被告对第三人提交的证据1、2、3、4、5、6、7均无异议。
经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：本院对各方当事人没有争议的证据，因具有证据的客观性、关联性、合法性及证明力，本院予以采信。
原告提交的证据材料3，被告对其真实性和合法性不持异议，能够证明二原告曾于2014年1月向被告发出退房申请，要求解除双方签订的商品房买卖合同的事实，申请虽然注明“经双方签字后具有同等法律效力”，但该表述并不影响原告曾向被告提出解除合同这一事实的认定，该证据因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。
被告提交的银行回单及存款单，原告和第三人对真实性均无异议，该回单金额与第三人提交的银行账户明细账单中每月还贷金额相吻合，能够证明被告代原告偿还按揭贷款的事实，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。
本院根据上述有效证据和当事人相一致的陈述，认定以下事实：
2013年4月24日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告将其开发的位于彭州市天彭镇翠湖路88号“云锦华府”2幢1单元16层1602号的房屋出卖给二原告，房屋总价款为661205元。合同同时约定，被告应在2013年8月30日前将商品房交付给二原告。若被告逾期超过60日未交房，二原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按全部已付款的3%向二原告支付违约金。双方同时在签订的补充协议第七条中约定：买卖双方依据法律规定或合同约定行使合同解除权的，合同解除后，买受人应在15日内配合出卖人到房屋管理部门办理合同解除备案登记手续，如买受人拒绝，出卖人有权自行到房屋管理部门办理合同解除备案登记手续，并有权拒绝退还买受人已付房款。合同签订后，二原告支付了购房首付款361205元（其中，2013年3月23日付定金10000元，于同年4月24日付款351205元）。2013年6月21日，原告与第三人签订了个人房屋抵押借款合同，约定第三人为原告购买的房屋提供贷款。贷款金额为300000元，贷款期限为10年。贷款年利率为7.205%。合同同时约定，原告以购买的房屋向第三人提供抵押。2014年7月25日，第三人向原告发放了贷款并直接将贷款划入了被告的账户。后被告未按合同约定向二原告交付房屋，二原告于2014年1月16日向被告发出了退房申请，要求解除与被告签订的商品房买卖合同，被告于当日收到退房申请。被告收到该退房申请后未作答复，也未将购房款返还给二原告。原告遂起诉至法院，请求解除合同并由被告返还购房款。另查明，1、二原告将位于彭州市天彭镇翠湖路88号“云锦华府”2幢1单元16层1602号的房屋为第三人提供抵押担保并进行了公证；2、二原告的还款期为每月20日至25日；3、二原告取得按揭贷款后，于2013年8月开始还贷，至2014年1月，共还贷款本息20850.02元。之后，被告一直代原告按时归还了贷款本息。被告2015年9月份实际还贷时间为9月25日。截至2015年10月12日，二原告欠贷款本金251632.84元；4、原告按揭贷款的当前贷款年利率为6.765%。5、第三人在本次诉讼中，委托了四川金坐标律师事务所的律师代理诉讼，共开支代理费12000元，其中本案的律师费4000元；6、第三人与原告签订的《个人房屋抵押借款合同》第二部分第十章第53条约定：因原告违约致使第三人采取诉讼方式实现债权的，违约方应承担第三人为此支付的诉讼费、仲裁费、保全费及其他实现债权的费用；7、庭审中，经法庭释明，第三人仍未明确其诉讼请求中关于实现债权的其他费用。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，应属合法有效。原告按合同约定向被告支付了全部购房款661205元，被告应按合同约定在2013年8月30日前向原告交付房屋。被告至今未交付房屋，根据合同约定，被告逾期超过60日未交付房屋，原告有权解除合同。原告发出的退房申请于2014年1月16日到达被告，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议于退房申请到达被告时解除。故对二原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2014年1月16日已解除的请求，本院予以支持。被告辩称二原告向被告发出的退房申请仅是要求解除合同的要约，而不是行使合同解除权，二原告真正行使合同解除权的时间为起诉时，其行使合同解除权已超过法定期限的意见。二原告于2014年1月16日发出的退房申请，其内容实质即是二原告要求解除与被告签订的购房合同。故对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。关于二原告要求被告退还全部购房款661205元的诉讼请求。原告为购房向被告支付了首付款361205元，并向第三人归还了自2013年8月自2014年1月的按揭贷款本息20850.02元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，原告已向被告支付的首付款361205元及已向第三人支付的贷款本息20850.02元，被告应当返还给原告。剩余购房款，因第三人享有独立的请求权，本院对原告主张的过高部分不予支持。关于被告辩称根据补充协议的约定，原告未先行协助被告办理备案登记注销手续，被告有权拒绝返还购房款的意见。因本案中原、被告双方对是否已解除合同尚存争议，应否解除合同尚需法院进行认定，在此情况下，被告抗辩原告应先行配合解除备案登记，否则被告有权拒绝退款的理由不能成立，故对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。关于原告要求被告赔偿相应损失的请求，其中包含合同约定的违约金18682元及全部购房款的利息。因原告未举证证明其实际损失大小，经法庭释明，原告仍同时坚持两项请求，本院对其主张较高的部分即购房款的合理的利息予以支持。对主张的18682元，因已支持其利息的合理部分，不再重复赔偿，故对该请求，本院不予支持。关于利息的基数及计算标准，因原告按揭贷款的部分已由被告代为支付，故原告主张的利息，以原告支付的首付款361205元为基数计算。利率标准按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，以10000元为基数，自定金交付日2013年3月23日起算至2013年4月23日，并以361205元为基数，自2013年4月24日起算至被告将首付款返还完毕之日。
关于第三人要求解除与原告签订的《个人房屋抵押借款合同》的请求。因原、被告之间的《商品房买卖合同》解除，已致原告与第三人签订的合同根本目的无法实现。庭审中，原告也对第三人要求解除合同的请求无异议，故对第三人的该项诉讼请求，本院予以支持。关于第三人要求被告直接向第三人支付贷款本金257114.76元及相应利息的请求。截至2015年10月12日，原告共欠贷款本金251632.84元，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，第三人要求被告直接返还贷款本金的合理部分，本院予以支持。过高部分，本院不予支持。被告于2015年9月25日偿还了当月贷款，第三人主张的利息以未付贷款本金为基数，按当前贷款利率6.765%从2015年9月26日起算，直至被告付清贷款本金之日止。遇银行贷款利率调整的，按当期贷款利率计算。关于第三人要求原告支付第三人因委托律师产生的律师费4000元的请求。根据双方签订的合同，原告承担该费用的前提是原告存在违约行为致使第三人提起诉讼。而本案系因被告逾期交房，原告解除合同，致使第三人与原告签订的借款合同目的不能实现解除的借款合同。原告也按约定履行还款义务至今，故对第三人要求原告支付律师费的请求，本院不予支持。关于第三人主张的为实现债权产生的其他费用的请求，庭审中，经法庭释明，第三人仍未明确该项请求的具体内容及金额，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告肖云湘、邹延红与被告成都牡丹云锦酒店开发管理有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2014年1月16日解除；
二、被告成都牡丹云锦酒店开发管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告肖云湘、邹延红购房首付款361205元，并支付原告肖云湘、邹延红已偿还的贷款本息20850.02元；
三、被告成都牡丹云锦酒店开发管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告肖云湘、邹延红首付款利息，计算方法为：以本金10000元为基数，从2013年3月23日始计算至2013年4月23日，以本金361205元为基数，从2013年4月24日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，第二笔利息计算至本金付清之日止；
四、解除第三人华夏银行股份有限公司成都郫县支行与原告肖云湘、邹延红于2013年6月21日签订的《个人房屋抵押借款合同》；
五、被告成都牡丹云锦酒店开发管理有限公司于本判决生效之日起五日内向第三人华夏银行股份有限公司成都郫县支行返还贷款本金251632.84元；
六、被告成都牡丹云锦酒店开发管理有限公司于本判决生效之日起五日内向第三人华夏银行股份有限公司成都郫县支行支付利息，计算方法为：以本金251632.84元为基数，从2015年9月26日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以年利率6.765%为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，利息计算至本金付清之日止。遇银行贷款利率调整的，按当期贷款利率计算；
七、驳回原告肖云湘、邹延红的其他诉讼请求；
八、驳回第三人华夏银行股份有限公司成都郫县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4773元，由被告成都牡丹云锦酒店开发管理有限公司负担（被告应承担的案件受理费，已由原告先垫付，被告在返还房款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 姜 波
人民陪审员 罗宗艳
人民陪审员 杨思思
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 张 英