北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07986号
上诉人（原审被告）薛昕，女，1967年11月22日出生。
被上诉人（原审原告）北京东环兴业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路18号院东环18国际大厦107室。
法定代表人戚锋，无职务。
委托代理人要明宣，男，1975年3月5日出生。
委托代理人韩莹，女，1960年5月25日出生。
上诉人薛昕因与被上诉人北京东环兴业物业管理有限公司（以下简称东环物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第07167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月8日受理该案后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官张弘、法官赵卉参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东环物业公司在一审中起诉称：薛昕自2002年10月6日进驻东环×小区，东环物业公司提供了物业服务，薛昕应向东环物业公司支付物业费。但薛昕自2008年起至今未缴纳物业费，现诉至法院要求薛昕支付2008年1月1日至2014年12月31日的物业费16951.9元及滞纳金3355.02元。
薛昕在一审中答辩称：首先东环物业公司营业期限从2010年开始，但东环物业公司主张的是之前的费用，其无权主张。第二，薛昕从2002年入住，当时的物业公司是德诚物业。之后是否是东环物业公司进行物业管理薛昕也不清楚。薛昕确实没有交纳物业费，是因为薛昕与东环物业公司没有合同，东环物业公司也不给薛昕发票，也不同意给薛昕看帐。第三，东环物业公司的收费标准是假的，该小区八部电梯，东环物业公司主张的电梯运行管理费没有依据，因为电梯没有人管，都是自己按电梯。第四，东环物业公司根本不符合三级物业管理的标准，小区环境脏乱，安全没有保障。绿化做的也不好，电梯也非常脏，保安等于没有，就门口有一个，门禁管理也不严，车库管理也没有，设备老旧，电力设施也从来没有改造。第五，东环物业公司的主张已经超过了诉讼时效。综上，故不同意东环物业公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：薛昕系北京市朝阳区东三环中路×号院×号楼×门×号房屋登记的所有权人，该房屋建筑面积为75.29平方米。该房屋所在小区物业服务公司系东环物业公司。
薛昕曾与北京德诚物业管理有限公司（以下简称德诚物业公司）签订《物业管理委托合同书》，约定物业管理费按3.5元收取。
2011年7月15日德诚物业公司与东环物业公司出具《告知书》，告知东环×全体业主：自2011年7月15日起由东环物业公司接管东环×一切物业管理。同日，东环物业公司与德诚物业公司致双井街道办事处《公函》，称德诚物业公司授权东环物业公司继续收取2011年7月15日以前业主所欠缴的物业费。北京市朝阳区人民政府双井街道办事处城市建设管理科及双井街道九龙南社区居民委员会在该公函上加盖了公章。
庭审中，东环物业公司提交了东环×住宅物业管理收费标准，按照每月每平方米2.57元物业费及每户每月8.31元其他费用的标准，主张2008年1月1日至2014年12月31日的物业服务费共计16951.9元。薛昕对此不予认可，称东环物业公司主张的电梯运行管理费没有依据，因为电梯没有人管，不存在运行费用，并提交了《关于调整委托管理住宅电梯高压水泵收费标准的通知》等文件，以证明东环物业公司无权主张电梯运行费；薛昕还主张东环物业公司的物业服务不符合三级物业管理的标准，并提交了照片。
针对薛昕关于诉讼时效的抗辩，东环物业公司提交了收费通知单、快递单、律师函复印件等证据。薛昕称仅见过2007年、2008年、2009年的收费通知书，其他均未见过。
一审法院判决认定：东环物业公司对薛昕所有并居住使用的房屋所在的小区提供了物业管理服务，薛昕应承担交纳物业费的责任。薛昕虽主张东环物业公司存在管理不善的情况，但根据薛昕提供的照片，物业服务存在轻微瑕疵，未对小区业主的正常生活造成实质性影响，不能认定东环物业公司提供的服务质量与相关标准存在明显差距；且根据东环物业公司提供的收费通知书等证据，可以证明东环物业公司并不存在明显怠于行使权利的情形，故对东环物业公司要求薛昕支付物业费的诉讼请求，该院予以支持。东环物业公司关于滞纳金的请求，于法无据，该院予以驳回。薛昕的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，该院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、薛昕于判决生效后十日内给付北京东环兴业物业管理有限公司二○○八年一月一日至二○一四年十二月三十一日的物业费一万六千九百五十一元六角五分。二、驳回北京东环兴业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
薛昕不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.薛昕于2002年8月与德诚物业公司签定了为期两年的物业合同。薛昕向德诚物业公司交纳了截止到2008年的物业费，德诚物业公司没有向薛昕提供发票。2011年7月东环物业公司接替德诚物业公司提供物业服务，薛昕直到2013年才知道东环物业公司提供物业服务的事实。东环物业公司无权主张其提供物业服务前的物业费。2.薛昕与东环物业公司没有合同关系。东环物业公司从事物业服务，未经小区50%以上业主的同意，其无权主张物业费。街道办事处、居委会无权同意东环物业公司接替德诚物业公司从事物业服务。3.东环物业公司提供假律师函，不能证明其向薛昕主张权利的事实。4.东环物业公司收费标准不合理。5.一审法院程序错误。2015年4月2日开庭时，很长时间只有法官一人坐在书记员位置，书记员很晚才来。综上，请求撤销一审判决，改判驳回东环物业公司的诉讼请求。
东环物业公司服从一审判决。其针对薛昕的上诉理由答辩称：薛昕物业费交纳至2007年，2008年后的物业费没有交纳。东环物业公司是2010年12月取得资质，2011年7月份因德诚物业公司无力管理小区，东环物业公司接替德诚物业公司从事物业服务。德诚物业公司委托东环物业公司进行欠缴物业费的追缴。在交接过程中，东环物业公司履行了通知、备案手续，在小区内张贴了公函，并取得了小区二分之一以上业主的同意。发律师函只是对交费进行告知，东环物业公司没有造假。一审程序合法，也进行了开庭，开庭时法官书记员都在。请求驳回薛昕的上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有物业管理委托合同书、公函、告知书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：薛昕与德诚物业公司签订的物业合同到期后，双方未续订合同，但德诚物业公司继续提供物业服务。该行为应当认定薛昕与德诚物业公司存在事实物业服务关系，薛昕应当向德诚物业公司支付物业费。薛昕所在小区未成立业主委员会，在小区前期的物业公司即德诚物业公司于2011年7月停止物业服务后，东环物业公司接替从事物业服务，符合全体业主的利益，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，该行为合法有效。薛昕关于东环物业公司无权从事物业服务的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
东环物业公司从事物业服务后，应当理解为其与薛昕形成事实上的物业服务合同关系，该事实合同关系合法有效。薛昕应当向东环物业公司支付物业服务费。
关于收费标准一节，因小区没有业主委员会，无法由业主委员会与东环物业公司协商确定物业服务费标准。在薛昕与东环物业公司没有签订物业合同的情况下，东环物业公司在薛昕与德诚物业公司确定的物业费标准之下，按照原政府指导标准确定物业服务费标准，并无不当。薛昕关于东环物业公司收费不合理的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。
德诚物业公司与东环物业公司在小区张贴的公函、确认函均显示，德诚物业公司授权东环物业公司收取德诚物业公司提供物业服务期间的物业费，该行为应当理解为德诚物业公司将应收债权转让给东环物业公司。该债权转让行为一经告知债务人，即发生法律效力，债务人应当向债权受让人履行债务。薛昕关于未经其同意，东环物业公司无权向其主张德诚物业公司从事物业服务期间的物业费的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
履行债务一方应当对债务的履行承担证明责任。薛昕上诉主张其支付了2008年的物业费，但其没有提交任何证据予以证明，在东环物业公司不予认可的情况下，薛昕关于其支付了2008年物业费的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。
关于诉讼时效一节，东环物业公司主张其在向薛昕催缴水、电费时，一并催缴物业费。薛昕认可其每年均向东环物业公司支付水、电费。一审法院考虑上述事实认定东环物业公司没有怠于行使权利，理由正当，本院予以确认。薛昕关于诉讼时效的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于律师函虚假一节，与本案处理没有关联性，本院不予处理。
综上，薛昕的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费154元，由北京东环兴业物业管理有限公司负担25元（已交纳），由薛昕负担129元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费224元，由薛昕负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 峙
代理审判员 张 弘
代理审判员 赵 卉
二〇一五年六月十六日
书 记 员 陈雁书记员高媛