广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第334号
上诉人（原审被告）：广州颐明房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：欧阳依丹，董事长。
委托代理人：汤晓亮、朱楠，员工。
被上诉人（原审原告）：许玉贤，女，1973年8月18日出生，汉族，住福建省晋江市。
委托代理人：杜宁，广东永航律师事务所律师。
上诉人广州颐明房地产开发有限公司（以下简称颐明公司）因与被上诉人许玉贤商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：许玉贤、颐明公司签订《商品房买卖合同》，约定许玉贤向颐明公司购买海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑a6幢22层2202号房，总金额1403272元；颐明公司应当在2009年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付许玉贤使用；交付的房屋应当符合的条件：取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》。颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为许玉贤办妥产权登记，并将以许玉贤为产权人的房地产权证交付许玉贤；在此场合，许玉贤应当及时提供产权登记机关要求的需许玉贤提供的证件资料；颐明公司应如实告知许玉贤为办理产权登记需要由许玉贤提供的证件资料；颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使许玉贤未能及时提供证件资料的，许玉贤不承担责任；颐明公司违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向许玉贤支付违约金；合同附件五补充协议第6条约定双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；第9条约定，许玉贤已知悉办理房产证所需资料，颐明公司不再另行书面通知；许玉贤应在收楼时向颐明公司提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以颐明公司开具的收件回执为准。如许玉贤迟延上述义务的，颐明公司相应顺延办理房产证的时间；如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；等。合同签订后，许玉贤依约向颐明公司支付了房款，双方经过结算后许玉贤实际支付的购房款为1401460元。许玉贤于2009年3月31日收楼。
另查明，颐明公司于2011年11月向许玉贤发出《提交办理产权资料的再通知》及《退补面积差通知》。许玉贤表示其没有收到颐明公司的通知，颐明公司通知许玉贤提交办理产权资料的再通知，迟于双方购房合同约定的办证时间一年多，恰恰证明颐明公司存在迟延办证及交付房产证的严重违约行为。许玉贤于签订购房合同时递交了办理产权证所需要的资料，不需要另行递交，但在2011年11月颐明公司又电话通知许玉贤提交办证资料，许玉贤又再次提交了一次办证资料。
许玉贤于2014年9月24日向原审法院提起本案诉讼称：许玉贤、颐明公司签订《商品房买卖合同》，约定由许玉贤向颐明公司购买海珠区合生颐景华苑房屋一套，颐明公司应当在商品房交付使用后550日内为许玉贤办妥产权登记；等。之后，许玉贤依约向颐明公司支付了全部购房款，并于2009年3月31日收楼，但颐明公司直至2012年11月12日才将房产证交付给许玉贤。颐明公司的行为已经构成违约，应按合同约定向许玉贤支付违约金，故起诉要求：1、颐明公司向许玉贤支付从2011年10月3日起至2012年11月12日止的迟延办证违约金15588.8元；2、诉讼费由颐明公司承担。
颐明公司辩称：一、办理房产证的前提是许玉贤交齐办证所需要资料，根据《商品房买卖合同》附件五补充协议第9条约定，如许玉贤不按时交齐资料的，颐明公司有权相应顺延办证期限，且该约定也表明了许玉贤知悉办理房产证所需资料。实际上，许玉贤于2011年12月9日才向颐明公司提交办理房产证的相关资料，因此延迟办证的责任由许玉贤自身原因造成，与颐明公司无关，办理房产证期限也应从2011年12月9日起算计至2013年6月11日止。而颐明公司已于2012年11月12日向许玉贤交付了房产证，2011年12月9日至2012年11月12日不满550天，因此，颐明公司并不存在迟延办理房产证的违约行为。二、退一步考虑，即使法院认定颐明公司存在延迟办证违约行为，许玉贤诉讼请求部分已过诉讼时效，许玉贤于2014年9月24日起诉，所以2012年9月24日前部分已过诉讼时效。颐明公司已于2012年11月12日将房产证交付给许玉贤，所以迟办证违约金计算期间应为2012年9月24日至2012年11月12日。但依《商品房买卖合同》第19条约定：从逾期之日起，每满一年按已付购房款的1%向许玉贤支付违约金。因迟办证违约金期间（即2012年9月24日至2012年11月12日）不满一年，颐明公司无需支付违约金。综上，请法院驳回许玉贤全部诉请，以维护颐明公司合法权益。
原审诉讼中，双方当事人均确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年10月2日，颐明公司于2012年11月12日办妥涉案房屋的房产证并交付给许玉贤。
原审法院认为：许玉贤、颐明公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。
对颐明公司抗辩的许玉贤迟延提交办证资料，办证期限相应顺延，颐明公司不存在迟延办证情况意见。原审法院认为，合同附件虽然对提交办证资料做出了相应的约定，但是没有具体列明所需的是什么资料，鉴于在商品房买卖关系中双方所处的地位，对于具体所需的办证资料颐明公司负有通知许玉贤的义务，许玉贤的合同目的是购买房屋取得房屋产权，颐明公司没有证据证明许玉贤拒绝提交办证资料的事实，故对颐明公司该抗辩意见，原审法院不予采纳。
根据合同约定，颐明公司应当在商品房交付使用后550日内办妥产权登记，并将涉案房地产权证交付给许玉贤。颐明公司违反合同约定的期限办理产权登记的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向许玉贤支付违约金。本案中，双方确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年10月2日，颐明公司于2012年11月12日才将房地产权证交付给许玉贤，故颐明公司的行为已经构成违约，应承担违约责任。2011年10月3日至2012年10月2日期间的违约金许玉贤最迟可以在2014年10月3日前主张，颐明公司主张许玉贤的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩缺乏依据，现许玉贤主张从2011年10月3日起计算并无不妥，原审法院予以采纳。许玉贤要求颐明公司支付迟延办证违约金（每日按已付房款1401460元×1%÷365天的标准计算）的诉讼请求，合法合理，原审法院予以支持。颐明公司认为未满一年的部分不应计算违约金的意见，显然不符合公平原则，故原审法院不予采纳。鉴此，许玉贤要求颐明公司支付从2011年10月3日起至2012年11月12日止迟延办证违约金的诉讼请求，合法合理，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：颐明公司在本判决生效之日起十日内，向许玉贤支付从2011年10月3日起至2012年11月12日止的迟延办证违约金（每日按已付房款1401460元×1%÷365天的标准计算）。
判后，颐明公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、迟延办证的责任在于许玉贤，颐明公司不存在逾期办证的违约行为。许玉贤作为具有完全民事行为能力人，应清楚在提交材料签名表上签名的意思，且依《商品房买卖合同》附件五第9条约定，如许玉贤不按时提交材料，颐明公司有权相应顺延办理房产证时间。按照合同约定的550日的办证期限，从许玉贤提交材料的日期2011年12月9日起算，颐明公司办证期限届满之日为2013年6月11日，许玉贤已在2012年11月12日领取了房产证，故颐明公司已依约履行了办证义务。2、即使颐明公司逾期办理房产证，但许玉贤于2014年9月24日起诉，从起诉之日起往前推算两年为2012年9月25日，故许玉贤主张2012年9月25日之前的诉请已过诉讼时效。计算违约金时间段应从2012年9月25日至2012年11月12日，该时段不满一年，根据合同第十九条约定，对于不满一年部分，合同并没有约定，应不计算违约金。综上，原判认定事实不清，据此请求：1、撤销原审判决，改判驳回许玉贤的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由许玉贤承担。
许玉贤答辩称：不同意颐明公司的上诉意见和请求，坚持一审的意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院依法确认。
二审另查明，颐明公司一审期间提交的2011年11月25日《提交办理产权资料的再通知》载明，如存在面积补差，请本人亲自到我司财务部办理，办理退补需要资料详见《退补面积差通知》，不补不退的请直接带齐以下资料到颐景华苑销售中心。
颐明公司一审期间提交的2011年11月25日《颐景华苑颐韵轩abc栋退补面积差通知》载明，如不存在退补面积差的业主，请直接按照《提交办理产权资料的再通知》要求，指定时间前往指定地点办理。
颐明公司确认办理房地产权证需要对方提供齐全的办证资料，包括办理退补面积差、退补契税之后出具结算证明。颐明公司主张2011年11月前曾电话通知对方退补面积差。许玉贤否认在2011年11月之前收到任何退补面积差的通知。
本院认为，关于颐明公司以许玉贤迟延提交办证资料为由主张顺延办证期限的问题，虽然合同附件对许玉贤需提交办证资料作出约定，但未列明具体所需资料，鉴于在商品房买卖合同关系中双方所处地位，对于具体所需办证资料颐明公司负有通知义务。颐明公司未能证明在合同约定办证期限内通知许玉贤具体所需办证资料，亦无证据证明许玉贤曾拒绝提交办证资料。而且，颐明公司迟于合同约定办证期限通知许玉贤办理退补面积差手续，此后方才具备办证条件。因此，颐明公司以许玉贤迟延提交办证资料为由主张顺延办证期限，理据不足，不能成立。
关于许玉贤的起诉是否超过诉讼时效的问题。按照合同约定，颐明公司须于2010年10月2日前办妥房地产权证并交付给许玉贤，若颐明公司构成违约，则从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向许玉贤支付违约金。据此，双方约定系以年为单位累计计算违约金数额，故许玉贤主张的违约金属于继续性债权，每年的违约金为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐年届满。因此，颐明公司应于2012年10月3日支付第二次期满一年（2011年10月3日至2012年10月2日）的违约金，即该期间违约金的主张期限应不迟于2014年10月2日，现许玉贤于2014年9月24日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。颐明公司上诉主张许玉贤的起诉超过诉讼时效，理据不足，不能成立。
关于迟延办证期间未满一年的部分应否计算违约金的问题，按照合同约定，颐明公司逾期交付房地产证的，从逾期之日起，每满一年按已付购房款的1%支付违约金。由于该合同由作为开发商的颐明公司提供，现无证据证明颐明公司将对该合同条款理解为“对于不满一年部分应不计算违约金”的意思表示告知许玉贤，且许玉贤对此不予认可，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，原判对于颐明公司提出迟延办证期间未满一年的部分不应计算违约金的意见未予采纳，并无不当，本院予以支持。
综上所述，颐明公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费190元，由上诉人广州颐明房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年二月四日
书 记 员 李宪琼