广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终3071号
上诉人（原审原告）：邓稀才，男，1986年10月6日出生，汉族，湖南省人，住英德市。
委托代理人：刘彬，与邓稀才系夫妻关系。
上诉人（原审原告）：刘彬，女，1985年12月11日出生，汉族，湖南省人，住英德市。
被上诉人（原审被告）：英德市宏鸿盛世房地产开发有限公司，地址：英德市仙水路与光明路交汇处。
法定代表人：黄智坚，总经理。
上诉人邓稀才、刘彬因与被上诉人英德市宏鸿盛世房地产开发有限公司（以下简称“宏鸿盛世公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2016）粤1881民初2315号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年12月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人邓稀才的委托代理人刘彬到庭参加诉讼，被上诉人英德市宏鸿盛世房地产开发有限公司经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人邓稀才、刘彬上诉请求：1、依法判决撤销一审判决；2、依法改判被上诉人立即向上诉人退还购房款11133.20元，并以该款项为本金自2013年7月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至其付清日止；3、本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋的价款是按照涉案房屋的套内建筑面积计算的；一审法院认定涉案房屋的价款是以建筑面积120.93平方米计算属认定事实错误。根据2013年3月19日上诉人与被上诉人签订的《商品房认购书》的内容显示，该合同仅是对正式签订商品房�售合同事项的约定，该认购书并未对《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”商品房买卖合同应当具备的内容作出具体规定，故其并不能与正式的商品房买卖合同相提并论，其与上诉人与被上诉人于2013年7月4日签订的《广东省�品房买卖合同》其实是预约与本约的关系，且该认购书并未具体约定涉案房屋的计价方式和单价。上诉人与被上诉人于2013年7月4日签订的《广东省商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”第三款明确约定“该商品房合同约定建筑面积共120.93平方米，其中套内建筑面积108.37平方米……”，第四条“计价方式与价款”亦明确约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4383.13元，总金额（人民币）肆拾柒万伍仟（475000）元整……”,由此可知，该份《广东省商品房买卖合同》第四条对涉案房屋的计价方式、房屋单价及总价作出了具体约定，且房屋总价与前述《商品房认购书》约定的总价无异，亦符合《商品房销售办法》第十八条第一款“商品房�售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”的规定。由此可知，涉案房屋的计价方式是以套内面积（108.37平方米）计算的，单价为4383.13元／㎡，总价款为475000元；一审法院以上诉人与被上诉人签订的《商品房认购书》为依据认定涉案房屋的价款是以建筑面积120.93平方米计算并没有事实和法律依据，此属于认定事实错误。二、上诉人与被上诉人自愿约定以套内建筑面积计算涉案房屋价款，一审法院强行认定“公共部分与公用房屋的分摊建筑面积是建筑面积必不可少的一部分，该部分亦要计算房屋价款”，违背当事人意思自治。如前所述，上诉人和被上诉人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《广东省商品房买卖合同》已经约定了房屋价款的计价方式是以套内建筑面积计算的，该合同并未约定公共部分与公用房屋的分摊面积亦要计算价�，根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，一审法院认定涉案房屋公共部分与公用房屋的分摊建筑面积亦要计算房屋价款，是将其意志强加给合同双方即上诉人和被上诉人，已经违背了前述法律规定的意思自治、合同自由原则，故一审法院认定涉案房屋公共部分与公用房屋的分摊建筑面积亦要计算房屋价款亦属认定事实错误。三、一审法院既已认定涉案房屋套内建筑面积减少了2.54平方米，但却未追究被上诉人的违约责任，此属自相矛盾根据上诉人的房地产权属证书记载的内容显示，涉案房屋的套内面积为105.83㎡,与前述《广东省商品房买卖合同》第三条第三款约定的套内面积108.37了相差2.54㎡，按照《广东省商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定的面积差异百分比计算方法计算涉案房屋套内面积差异值为2.3%，且根据一审法院依法向英德市房产管理中心房屋平面图测绘所调取的《关于盛世豪园×栋测绘的情况说明》可知，导致上述套内建筑面积差异出现的原因在于被上诉人自己未严格按照相关测绘标准进行计算，即被上诉人的行为导致了交付给上诉人的涉案房屋不符合合同约定，导致上诉人多交付了购房款，造成了上诉人的经济损失。根据前述《广东省商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理:“1、差异值为±0.6以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，�卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补……”的约定，及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，由于被上诉人交付给上诉人的涉案房屋不符合合同约定且拒不按照合同约定向上诉人补偿购房款共计11133.20元（2.54㎡x4383.13元／㎡，其行为已经违反了合同约定和法律规定，构成了违约，依法应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。因此，上诉人针对被上诉人退还购房款11133.20元并以该款项为本金自2013年7月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至其付清日止的诉讼请求具有事实和法律依据。然而，一审法院在认定涉案房屋的套内建筑面积减少2.54㎡的事实基础上，无视被上诉人明显违约的事实，对于被上诉人的该违约事实未予评价、对被上诉人应承担的违约责任亦不予追究，导致作出了对上诉人明显不公平的民事判决。综上所述，一审法院错误认定了涉案房屋的计价方式，强行变更涉案合同的约定违背了当事人意思自治、合同自由原则，既认定了被上诉人的违约事实却未追究其违约责任属于自相矛盾，导致作出了错误的民事判决，侵害了上诉人的合法权益。故请贵院在查明本案基本事实的基础上，纠正一审错误判决，对被上诉人的行为依法予以追究违约责任，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人英德市宏鸿盛世房地产开发有限公司书面答辩称，原审法院查明和认定事实清楚，法律适用正确。一、一审法院认定涉案房屋的价款是以建筑面积120.93平方米计算是正确的，这是答辩人与被答辩人真实意思表示。答辩人与被答辩人于2013年3月19日签订的《商品房认购书�是双方在平等自愿的基础上签订的，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，是有效的合同。该《商品房认购书》明确约定被答辩人认购答辩人开发建设的盛世豪园×幢×房屋一套，该房屋建筑面积为120.93平方米，认购价为人民币475000元，即每平米为3928元。由此可知，涉案房屋是以建筑面积120.93平方米计算购房款的。只是在签订格式合同即《广东省商品房买卖合同》时将房款价值折算后按套内面积计价，实际上购房总价款并没有任何变化。因此，答辩人与被答辩人在买卖涉案房屋时，协商一致的真实意思表示是以建筑面积120.93平方米计算购房款475000元的，并不是以涉案房屋套内面积计算购房款。现被答辩人持有的产权证上记载的涉案房屋建筑面积为121.06平方米，比《商品房认购书》和《广东省商品房买卖合同》上的建筑面积还多了0.13平方米。一审法院以答辩人与被答辩人签订的《商品房认购书》为依据，认定涉案房屋以建筑面积120.93平方米计算购房款是正确的，也更符合答辩人与被答辩人真实意思表示。根据《商品房销售管理办法》第十八条第二款：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任”的规定，公共部分与公用房屋的分摊建筑面积是建筑面积必不可少的一部分，该部分亦应当计算房屋价款。而且，如前所述，答辩人与被答辩人在买卖涉案房屋时，协商一致的真实意思表示是以建筑面积120.93平方米计算购房款475000元的，并不是以涉案房屋套内面积计算购房款。因此，一审法院认定涉案房屋以建筑面积120.93平方米计算购房款是遵照当事人的真实意思表示，也符合上述�律法规公平合理的规定，并没有违背当事人的意思自治。二、涉案房屋产权证上登记的公摊面积、套内面积与《广东省商品房买卖合同》上的公摊面积、套内面积的差异并不是答辩人造成的。1、涉案房屋预售面积是由英德市房产管理中心房屋平面图测绘所测绘所得的公摊面积、套内面积和建筑面积办理预售证。根据英德市机构编制委员会2011年7月22日印发的《关于英德市房管理中心机构编制方案的通知》，英德市房管理中心的内设机构房屋平面图测绘所的主要职责就是负责全市房屋平面图测绘工作和全市房屋平面图测绘机构监管工作。因此，涉案房屋在办理预售证和发证时的公摊面积、套内面积和建筑面积均由英德市房产管理中心房屋平面图测绘所负责测绘。答辩人与被答辩人签订《广东省商品房买卖合同》的公摊面积、套内面积和建筑面积就是英德市房产管理中心房屋平面图测绘所测绘所得的数据，是商品房预售系统自动生成的数据，并不是由答辩人提供的数据。2、涉案房屋的公摊面积和套内面积在发证时出现差异的原因是英德市房产管理中心房屋平面图测绘所在测绘时适用的测绘标准不同造成的。答辩人办理涉案房屋的预售证时，英德市房产管理中心房屋平面图测绘所是适用旧的测绘标准进行测绘的，而发证时英德市房产管理中心房屋平面图测绘所是按照新的测绘标准：《中华人民共和国国家标准GB/T17986.1—2000房屋测量规范》进行测绘的。新旧测量规范主要区别在于外墙分摊面积的计算方法不同，新的测量规范(GB/T17986.1—2000）外墙水平投影面积一半的建筑面积计入共有建筑面积进行分摊，而旧的测量规范外墙水平投影面积全部计入套内建筑面积。因此，在发证时才会出现涉案房屋套内面积减少，公摊面积增多，建筑�积基本相同的情形。涉案房屋套内面积和公摊面积出现差异，是由于测绘标准不同造成的，并不是答辩人的原因。三、被答辩人已明确同意“互不对面积差异部分向对方追偿”的真实意思表示，而在《民事起诉状》和《民事上诉状》中要求退回购房款11133.2元并支付利息的诉求违反了双方签订的《合同补充协议》第九条。答辩人与被答辩人双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件七“合同补充协议”中明确约定了:买受人与出卖人双方同意买受人所购买的本合同项下的商品房，是按整套的整体价格出售，因此买受人与出卖人同意不适用本合同的第五条约定，如因商品房的实际面积出现差异，买受人与出卖人同意互不对面积差异部分向对方追偿。由此可知:1、涉案商品房系双方按照约定的整套建筑面积共120.93平方米，并以该建筑面积计算的整体价格出售。因此，被答�人对该套建筑面积系没有任何异议的。2、被答辩人明确“同意不适用本合同的第五条约定”，即:面积确认及面积差异处理2、差异值为±0.6％以上(不含本数)至±3％以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。也就是说，被答辩人明知在“合同补充协议”中明知同意不适用第五条约定，却违反该约定，在《民事起诉状》中起诉要求答辩人仍按照该第五条约定退还购房款，实为违约方，故意制造民事诉讼，毫无事实和法律依据。3、被答辩人明确“同意互不对面积差异部分向对方追偿”，即放弃了对答辩人追偿的权利。四、答辩人与被答辩人双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件七“合同补充协议”系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，依法为有效的约定。因此，双方均应当遵照执行。“合同补充协议”第十五条“风�提示及生效”条款明确约定了“本补充协议均由双方协商一致后达成”，第十六条也约定了:本补充协议自买卖双方签字盖章后生效，本补充协议与本合同的内容如有不同，以本补充协议为准。被答辩人一直以来都是确认双方签订的买卖合同有效，因此，被答辩人依约应当按照约定履行，不得依据合同第五条向答辩人退还购房款。
综上所述，一审法院查明和认定事实清楚，法律适用正确。为维护答辩人的合法权益，依法恳请贵院维持原判，驳回被答辩人的上诉请求。
上诉人邓稀才、刘彬向一审法院起诉请求：1、判令宏鸿盛世公司退回邓稀才、刘彬的购房款11133.20元并从2013年7月4日起按中国人民银行贷款利率计付利息至付清日止。2、判令宏鸿盛世公司立即退还多余的办证费用。3、判令宏鸿盛世公司立即履行安装可视对讲机的义务。4、本案诉讼费由宏鸿盛世公司承担。
一审法院认定事实：2013年3月19日邓稀才、刘彬与宏鸿盛世公司签订的《商品房认购书》，约定：邓稀才、刘彬认购宏鸿盛世公司开发的英德市盛世豪园×幢×号的房屋一套，该房屋建筑面积为120.93平方米，认购价为人民币475000元。
2013年7月4日邓稀才、刘彬、宏鸿盛世公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定邓稀才、刘彬购买宏鸿盛世公司的上述房屋。该房屋建筑面积120.93㎡，其中套内建筑面积108.37㎡，公摊建筑面积12.56㎡。该商品房属预售，按套内建筑面积计价，每平方米4383.13元，总金额475000元。其中，面积确认及面积差异处理第五条第2点约定：差异值为﹢﹣6%以上（不含本数）至﹢﹣3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退�补。
邓稀才、刘彬在签订合同当日支付首期款175000元给宏鸿盛世公司，余款300000元于2014年5月25日办理好银行按揭贷款由银行支付给宏鸿盛世公司。宏鸿盛世公司按合同约定按时将涉案房屋交付邓稀才、刘彬使用。
2015年9月11日宏鸿盛世公司将办好的房地产权证交付给邓稀才、刘彬。房地产权证上记载：房地产权属人为邓稀才，共有人为刘彬，建筑面积121.06㎡，套内建筑面积105.83㎡。即公摊面积15.23平方米。
2016年8月10日邓稀才、刘彬向一审法院起诉，认为按照合同约定涉案房屋套内建筑面积108.37㎡，而房地产权证登记的套内建筑面积105.83㎡，相差2.54㎡，且合同约定按照套内面积计价，因此，请求：1、其多支付2.54㎡的购房款11133.20元应由宏鸿盛世公司返还，并从2013年7月4日起按银行同期贷款�率计算利息至付清之日止。2、判令宏鸿盛世公司立即退还多余的办证费用。3、判令宏鸿盛世公司立即履行安装可视对讲机的义务。4、本案诉讼费由宏鸿盛世公司承担。
庭审中，邓稀才、刘彬认可宏鸿盛世公司已退还了多余的办证费，因此，撤销第2点诉讼请求。宏鸿盛世公司提出，涉案不动产权证记载的建筑面积为121.06平方米，比《商品房认购书》和《广东省商品房买卖合同》建筑面积还多了0.13平方米；所售不动产出现套内面积减少（108.37平方米与105.83平方米），公摊面积增多（12.56平方米与15.23平方米），建筑面积基本相同的情形是由于测绘规范标准不同造成；详见其四点抗辩意见。
另查明：对宏鸿盛世公司抗辩意见第二点提到的涉案不动产套内面积和公摊面积差异是由于测绘规范标准不同造成的问题，庭审后�一审法院发函英德市房产管理中心房屋平面图测绘所，该所复函，涉案Ｆ幢预售前由开发商按照旧的测量规范进行计算并且销售和签订销售合同，旧的测量规范是外墙水平投影面积全部计入套内建筑面积；而房产证的面积是由该所按照新的测量规范（ＧＢ／Ｔ17986﹒1－2000）进行计算，新的测量规范是外墙水平投影面积一半的建筑面积计入套内建筑面积进行分摊。此二套标准是该所2011年5月向市房产管理中心请示后明确的，即2011年6月1日之前取得商品房预售许可的仍按旧测绘标准执行，2011年6月1日起按照新的测绘标准进行测绘。
对邓稀才、刘彬要求宏鸿盛世公司安装对讲机的第3点诉讼请求，庭审中，宏鸿盛世公司提出总机已安装，由于通知邓稀才、刘彬其一直无空所以没有为邓稀才、刘彬安装，并提供Ｆ幢16户安装登记表格；邓稀才、刘彬�可宏鸿盛世公司曾通知其安装过一次，由于上班而没有安装，目前Ｆ幢才安装了16户，宏鸿盛世公司安装的总机也不符合要求。
一审法院认为，邓稀才、刘彬、宏鸿盛世公司签订的《商品房认购书》、《广东省商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上订立的，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，是有效合同。本案争议焦点一，宏鸿盛世公司应否退还邓稀才、刘彬因房屋套内建筑面积减少的购房款的问题。一审法院分析如下：1、涉案房屋虽然套内面积减少2.54平方米，但公摊面积增多2.67平方米，建筑面积增多0.13平方米；2、依据《商品房销售管理办法》第十八条规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成…，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承担责任；因此，公共部分与公用房屋的分摊建筑面积是建筑面积必不可少的一部分，该部分亦要计算房屋价款。3、邓稀才、刘彬在《商品房认购书》中确认涉案房屋建筑面积为120.93平方米，认购价为人民币475000元，即每平方米为3928元，因此，涉案房屋是以建筑面积120.93平方米计算购房价款，只是在签订格式合同即《广东省商品房买卖合同》时将房款价值折算后按套内面积计价。现在产权证上记载的涉案房屋的建筑面积为121.06平方米，比《商品房认购书》和《广东省商品房买卖合同》建筑面积还多了0.13平方米。4、按照英德市房产管理中心房屋平面图测绘所的情况说明，造成公摊面积减少的原因是由于测绘规范标准不同造成，而实际建筑面积并没有减少。综上，邓稀才、刘彬要求宏鸿盛世公司退回购房款11133.20元理由不成立，一审法院不予支持。本案争议焦点二，邓稀才、刘彬要求宏鸿盛世公司安装可视对讲机的�题。根据庭审查明的事实及宏鸿盛世公司的证据，是由于邓稀才、刘彬自身的原因造成可视对讲机没有安装，故邓稀才、刘彬此请求本院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回邓稀才、刘彬的诉讼请求。本案受理费39.17元，由邓稀才、刘彬负担。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：双方签订的《合同补充协议》第九条约定：买受人与出卖人双方同意买受人所购买的本合同项下的商品房（包括车位），是按整套的整体价格出售，因此买受人与出卖人同意不适用本合同的第五条约定，如因商品房的实际面积出现差异，买受人与出卖人同意互不对面积差异部分向对方追偿�
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房认购书》、《广东省商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且无违反法律规定，因此，原审法院确认该合同有效正确。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人请求被上诉人退回因面积差异部分购房款11133.20元应否支持。
本案中，虽然双方签订的《广东省商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积处理”约定，按买卖合同约定的差异面积的房屋单价多退少补，但双方在之后签订的《合同补充协议》第九条则变更为“买受人与出卖人双方同意买受人所购买的本合同项下的商品房（包括车位），是按整套的整体价格出售，因此买受人与出卖人同意不适用本合同的第五条约定，如因商品房的实际面积出现差异，买受人与出卖人同意互不对面积差异部分向对方追偿”，该补充协议是双方对《广东省商品房买卖合同》约定的部分条款及内容的变更和补充，是双方真实意思表示，内容合法，因此，为有效协议。鉴于该《合同补充协议》已明确涉案房屋是按整套的整体价格出售并同意双方互不对面积差异部分向对方追偿，因此，上诉人以涉案房屋约定的面积比实际面积减少为由，请求被上诉人退回差异部分面积购房款的上诉请求，缺乏事实及合同依据，原审法院对上诉人的该项请求不予支持正确。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费78.34元，由上诉人邓稀才�刘彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 巢忠文
审判员 何 燕
审判员 何昭敏
二〇一七年二月二十七日
书记员 黄 沁