江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终2797号上诉人（原审被告）：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地本市泉山区建国西路卡迪亚国际酒店24楼。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：董振龙，江苏盛仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐超群，男，1986年12月26日生，汉族，该公司法务专员，住。被上诉人（原审原告）：张勤，男住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：权勇，江苏泉山律师事务所律师。上诉人荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人张勤商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初8077号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。上诉人荣盛公司向本院提出上诉：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、两审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决对于诉讼时效的认定错误，本案超过法定诉讼时效。二、按照签订合同时的政策依据，上诉人在2008年9月28日前已经具备了办理初始登记的条件，如果不是因为徐州市政府开始实施114号令，则不会导致上诉人逾期提交办证资料。三、上诉人之所以未能如期提供资料报产权登记机关备案，是因为2008年2月1日起开始实施徐州市政府114号令，出现了合同第八条约定的政策性变化事由，与执行徐房发[2006]33号文相比，上诉人办理相关手续的周期至少延长了600个自然日。出卖人即上诉人可以依据合同第八条的约定，据实予以延期。四、在政策发生变化导致逾期办理产权证书的客观事实发生后，上诉人按照合同第八条的约定，及时履行了相应的告知、出具证明文件的义务。五、一审判决关于徐州市政府2004年41号文与徐州市政府114号令之间的关系认定以及关于逾期期限应截止至办理完毕土地证之日，均属于认定事实错误，并造成了本案判决结果的错误。六、政府迟延交付土地的行为属于合同第八条约定的“特殊原因”，“因有关政策……或政府部门有关机构的行为”，其导致上诉人依据《114号令》对小区进行综合验收时出现了无法预见、无法克服的障碍。上诉人可以根据合同第八条的约定据实予以延期。七、一审判决已经认定“开发商协助办证属于合同附随义务，而交房属于其主合同义务，开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任”，但在判决上诉人承担逾期违约责任时，仍然直接参照合同第九条关于逾期交房的违约金标准进行判决，将逾期办证的违约责任等同于逾期交房的违约责任，没有区分违反主合同义务、附随义务的责任和程度差异。八、一审判决参照逾期交房违约金的约定进行判决，违反了合同法第113条的规定。九、一审未按照法律规定调取相关证据，程序违法。十、原审判决认定“荣盛公司至今未能向法庭提供因政策变化需要延长办理初始登记的具体天数，应由其承担举证不能的后果。”与客观事实不符。被上诉人张勤答辩称，一、关于诉讼时效问题，在一审庭审中被上诉人表明几乎每年都向上诉人主张权利，且在2017年8月、9月期间，上诉人在小区的电梯、入户门及其他公共醒目位置张贴的温馨提示内容可以体现，进行物业费补偿是物业公司和地产商多次协商取得的一致意见，而非物业公司的单方面行为，且在同系列案件一审庭审中上诉人明确认可了物业公司的补偿方案是经过上诉人同意的，该行为已经证实了上诉人自愿履行义务导致了诉讼时效再次中断重新起算，所以本案诉讼并未超过时效。二、根据一审查明的事实，荣盛公司明显存在逾期办证的违约行为，其主张逾期提供资料是政策调整导致，属于不可抗力的理由不能成立。1、荣盛公司分批开工建设涉案商品房，且迟延施工，导致整体工程竣工验收时间迟延至2010年，直至2010年11月29日，其才取得交付使用通知书，逾期办证的根本原因在于房地产项目迟延完工。2、徐政发（2004）41号文与徐州市人民政府114号令都对住宅项目交付使用的必要条件《交付使用通知书》有明确的硬性规定，两文件均出台于合同约定的房屋交付日期前。另根据另案中一审法院向市房管局调查可知，该局工作人员认为政策的变化对房地产企业不会造成多大影响。即使按照（2004）41号文的规定，上诉人也无法在规定时间内提供所需材料，因为涉案小区很多配套设施没开始或者没建完。3、关于是否存在迟延交付土地，因属于另一法律关系，应当分别处理，与不可抗力无关，根据法律规定和合同约定，假定逾期办理房地产权属证书由外因造成，上诉人应在30日内告知被上诉人，而上诉人不但没有及时告知被上诉人，反而采取种种欺瞒手段，致使被上诉人不能及时采取有效措施减少损失。三、被上诉人主张的逾期办证违约金期限符合法律规定。荣盛公司除应将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案外，还应将购房者所购房屋的初始登记证书交予购房者后，购房者才能办理房屋所有权证。四、关于违约金的计算标准问题，双方在合同中虽未对荣盛公司逾期办证的违约责任进行明确约定，但根据法律规定，本应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但是为了减轻上诉人的违约责任，被上诉人按发票金额每日万分之一计算已经有利于上诉人。且涉案合同是上诉人提供的格式合同，约定的上房时间和办证时间是上诉人制定的，不可修改，上诉人更应该守约，若违约应承担相应的违约责任。张勤向一审法院提出诉讼请求：1、判令荣盛公司支付逾期办证违约金45577元（以444226元购房款为基数，按每日万分之一，从2008年9月29日计算至2011年7月20日，共计1026天）；2、本案诉讼费由荣盛公司承担。一审法院审理查明：荣盛公司系涉案荣景盛苑小区的开发企业，其于2006年取得该小区B1、B4、B6号住宅楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，后于2008年取得B2、B3、B5、B7、B8号住宅楼及物业综合楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。2006年11月30日，荣盛公司取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。2006年12月20日，张勤与荣盛公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以总金额451582元的价格购买荣盛公司开发的荣景盛苑B1-2-402号房。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决处理。2010年11月29日，荣盛公司取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。2010年12月7日，荣盛公司向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日；2011年7月，荣盛公司向徐州市国有土地管理局报送B1、B4、B6号楼土地使用权资料，徐州市国有土地管理局于2011年7月29日完成相关登记手续。2011年4月11日，荣盛公司向张勤出具了金额为444226元的销售不动产统一发票。2011年4月19日，徐州市二环西路荣景盛苑B1#-2-402室房屋完成不动产权证书办理手续。2011年8月6日涉案房产完成土地证登记。张勤以荣盛公司逾期办证构成违约为由诉至法院，要求判令其承担相应的违约责任。一审法院认为，双方于2006年12月20日签订的《商品房买卖合同》（合同号：0122686）系双方自愿签订，不违反法律和行政法规的规定,且该合同已经房管部门备案，因此合法有效。该商品房买卖合同的合同条款对原、荣盛公司双方均产生法律约束力，任何一方违反合同约定均应承担相应的违约责任。根据该合同第十五条的约定，荣盛公司作为出卖人在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。至2008年9月30日，荣盛公司未能将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。荣盛公司主张，合同约定的办证期限已过多年，张勤提起诉讼已超过2年的诉讼时效，张勤丧失胜诉权。法院认为，法律设定诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时有效的主张权利，而不是为了债务人逃避债务，且诉讼时效可因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。本案中，荣盛公司开发的荣景盛苑B1、4、6号楼出现逾期办证的情形后，其中部分业主于2010年前后即向法院递交诉讼材料主张权利，但因案件审理过程中出现的特殊情况没有审结；张勤虽然无充分的证据证明该期间曾提起诉讼或曾向荣盛公司主张权利，但荣盛公司在庭审中亦认可该期间内曾有业主去往该公司主张权利；就一般认知而言，权利人放弃权利并非常态，结合荣盛公司对荣景盛苑B1、4、6号楼整体逾期办证的事实及相关案件的审理情况，应当认为张勤作为被逾期办证群体中的一员在诉讼时效期间内提起了权利主张，因此而产生诉讼时效中断的效果，且张勤于庭审中提供了荣盛物业服务有限公司徐州分公司荣景盛苑物业服务中心于2017年8月28日发布的《温馨提示》，可推定荣盛公司表示愿意对被逾期办证的业主作出相应补偿，该认诺行为应视为构成诉讼时效中断的事由，故法院确认张勤起诉并不超过法定诉讼时效。涉案商品房买卖合同签订于2006年12月20日，约定房屋交付于2008年6月30日前，荣盛公司向徐州市房产管理局、徐州市国有土地管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料和土地使用权资料的时间分别为2010年12月7日、2011年7月，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日，徐州市国有土地管理局完成相关登记手续的时间为2011年7月29日，与商品房买卖合同中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的期限相比，办证逾期是不争的事实。对此荣盛公司主张其在2006年12月份签订合同时无法预见2008年6月30日交房后办理房屋权属登记需提交的资料政策性变化，故其未能在合同约定时间内提交相关资料是政府相关部门对政策的调整所致，应属于不可抗力。法院认为，通观2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》（41号文件）和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（114号令），其中对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变。与徐州市房管局徐房发（2006）第33号文相比，114号令规定办理商品房初始登记时增加的综合验收和需办理《交付使用通知书》等手续虽然导致商品房初始登记手续发生了较大变化，但政策调整本身并不能成为荣盛公司无限期延长房屋权属登记的免责事由，且如因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长涉及到合同内容的部分变更，荣盛公司应举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，但荣盛公司并没有提供因政策变化需要延长办理初始登记的具体天数，故应承担举证不能的后果。另外，依合同法第一百二十一条的规定，即便是因第三人的原因造成的违约，违约方当事人仍应向对方承担违约责任，故法院对荣盛公司的抗辩意见不予采纳，即认定荣盛公司存在逾期办理房屋权属证书的违约行为。涉案商品房买卖合同签订时作为合同标的物的房屋尚在建设中，荣盛公司应于2008年6月30日前将涉案房屋交付给张勤，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，荣盛公司应自2008年9月29日起向张勤承担违约责任；又因荣盛公司未举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，也未举证证明其通知张勤领取及张勤实际领取办理产权登记所需材料（房屋初始登记证和土地分割证）的具体时间。结合本案作为系列案件的具体情况，张勤提出将逾期办证违约金的计算期限截止至2011年7月20日，对于此项请求，法院予以认可。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，但第十五条对逾期办证约定的处理方式是“协商解决”而未约定违约金的支付方式及标准，且在逾期办证行为发生后也对具体的解决方式和标准并未达成协议，故逾期办证违约金的标准应以张勤的实际损失或参照合同有关条款或交易习惯确定。而根据商品房买卖合同的性质，交付房屋属于开发商的主合同义务，协助办证属于合同附随义务，故开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任。本案中，张勤未举证证明因逾期办证给其造成的损失数额，荣盛公司也无法证明在签订合同时其预见或者应当预见因逾期办证的违约行为所造成损失的数额，因此参照涉案合同约定的逾期交房违约金标准确定逾期办证违约金，即按张勤已付房款为基数按日以万分之一的标准计算荣盛公司应向张勤支付的逾期办证违约金。据此，荣盛公司应向张勤支付的逾期办证违约金的数额为45577元（444226元×0.0001×1026天）。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：荣盛公司于判决生效后十日内向张勤支付逾期办证违约金45577元。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、案件是否超过诉讼时效；2、一审法院所确定的违约金的期间以及标准是否适当；3、上诉人主张的免责事由是否成立。二审期间，上诉人荣盛公司新提供了如下证据：证据一：《土地证附件宗地图》、《商品房备案证明》、《徐州地名办地理命名公告》，以上证据证实上诉人进行房地产开发、建设、的合法性，且依据《徐房发【2006】33号》文件，在合同约定期限内上诉人已经具备办理初始登记证书的条件。证据二：《市政府对市建设局呈报114号令实施后相关问题的批复》、《南通新华建设工程施工合同》、《B1、4、6交付使用通知》、《权属登记申请书》及《B1、B4、B6收件收据》、《B4商品房初始登记证》、《B6商品房初始登记证》、《荣景盛苑小区业主领取的通知书》、《商品房初始登记证寄送明细》，以上证据证实由于2008年《114号令》的实施导致完成竣工综合验收项累计需要420个自然日；办理土地分割证需60个自然日，以上合计需要480个自然日。此外，政府机构改革导致推迟验收180个自然日。据不完全统计，2007-2010年间涉及建筑类法律法规调整多达31部；政策、法规的调整导致验收形式到验收内容均发生重大变化，合同约定90日提交办证材料失去签订时所依托的法规、政策环境，逾期办证确属企业无法控制的客观因素造成。上诉人为取得《交付使用通知书》补办了综合验收手续。上诉人在完成综合验收后于2010年11月29日取得了《1#、4#、6#交付使用通知书》，2010年12月7日向产权登记部门申请办理《权属登记证书》，2010年12月17日取得《初始登记证》，2010年12月31日向B1、B4、B6业主发送领取《商品房初始登记》的通知，2011年1月邮政机关向上诉人提供邮寄明细证明。因此，上诉人依据《114号令》规定的符合交付条件后在90日内完成了向产权登记机关备案的手续。证据三：《谈话笔录》、《泉山区人民政府办公室文件批办单》及《关于“李志毅等人与荣盛公司商品房买卖纠纷”的处理意见》，以上证据证实在政策发生变化导致逾期办理产权证书的客观事实发生后，上诉人向被上诉人进行了告知，并在政府的参与下双方进行过协商。证据四：《调取证据申请书》以上证据用于证实一审法院关于《41号文件》与《114号令》的关系认定属于认定事实错误，《41号文件》并未得到实施，一审法院不应将《41号文件》与《114号令》进行对比。被上诉人质证认为，根据法律规定二审法院只对新证据进行审查，上诉人提交的证据均是在一审审理之前提供过的，该证据不属于二审法院审查范围。证据一、对该组证据的真实性合法性无异议，但其不能证明上诉人的观点，反而恰能证明上诉人的行为已经构成违约。证据二、除《荣景盛苑小区业主领取的通知书》办证通知的时间外，其他没有异议。关于《荣景盛苑小区业主领取的通知书》，被上诉人没有接到上诉人的电话通知和短信通知，更没有收到办证通知邮件或者快件，上诉人也没有在小区内进行公示通知。被上诉人是在2011年6月30日后才接到上诉人的电话通知。证据三、对该证据的真实性无异议。但其不能证明上诉人的观点，该谈话笔录中明确当时部分业主找上诉人协商的主要是违约金的赔偿问题，然而并没有最后的处理结果，根据处理意见的内容证明市政府114号令与此前规定的政策有延续性，不会对上诉人办理产权登记材料产生影响，同时也能证明政府对土地的交付不存在逾期的行为，所以上诉人认为逾期办证是政府的政策原因导致可以免责没有事实和法律依据。该组证据恰能证被上诉人及其他业主一直在因逾期办证进行维权。证据四、对证据的真实性无异议，但不能证明上诉人的观点，上述证据不能成为上诉人免于承担逾期办证违约责任的理由。另外，被上诉人没有接到上诉人的通知书。本院二审查明事实与一审查明事实一致。关于被上诉人一审的主张是否超过诉讼时效的问题。本院认为，荣盛物业服务有限公司徐州分公司荣景盛苑物业服务中心于2017年8月28日发布的《温馨提示》，可推定被上诉人作为被逾期办证群体中的一员向荣盛公司主张过权利，且荣盛公司表示愿意对被逾期办证的业主作出相应补偿，该认诺行为应视为构成诉讼时效中断的事由，故一审法院确认被上诉人起诉并不超过法定诉讼时效，并无不当，本院予以维持。本案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定内容履行自己的义务。首先，关于逾期办证期间如何确定的问题，根据涉案商品房买卖合同第十五条之约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，但是上诉人未能按照该条约定在此规定时间内履行该义务，故上诉人应承担相应的违约责任。上诉人虽主张即使违约，其期间也只能计算至2010年12月7日（即上诉人交付资料之日），但是上诉人并未举证证明其通知被上诉人领取办理产权登记所需资料（房屋初始登记证、土地分割证等）的具体时间，也未能举证证明被上诉人领取上述材料的具体时间，结合被上诉人涉案房屋所有权证上载明的登记日期，一审据此判决支持被上诉人主张的自2008年9月29日至2011年7月20日的逾期办证违约金并无不当。其次，关于逾期办证违约金的标准及数额如何确定的问题，本院认为，本案双方当事人就逾期办证的违约责任在涉案商品房买卖合同中约定为“双方协商解决”，就具体的违约金标准及数额未作明确约定，故应视为双方当事人对于逾期办证违约金没有约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”。作为商品房买卖合同签订的双方，本案被上诉人作为购房人其主要义务应为按照合同约定及时足额交付购房款，相应具有要求上诉人按期交付房屋及办证的权利。而上诉人作为涉案房屋的出卖人，其在享有要求被上诉人按期付款的权利的同时也应按照合同约定履行按期及时交付房屋及将办理权属登记所需的资料予以备案的义务，根据权利义务相对等原则，本案中被上诉人虽未就上诉人原因导致的逾期办证产生的具体损失数额予以举证，但在此情况下，可以参照双方签订的商品房买卖合同中关于被上诉人逾期付款的违约责任标准来认定上诉人应承担的逾期办证的违约金标准，该商品房买卖合同第七条第一款约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”，一审虽然参照上诉人逾期交房违约金的标准来认定逾期办证违约金的标准，但是由于本案中上诉人逾期交房的违约金标准与被上诉人逾期付款违约金的标准均为日万分之一，故本院不再予以调整。一审以购房款为基数，判令上诉人按照日万分之一的标准向被上诉人支付相应期间的逾期办证违约金数额正确，本院予以维持。最后，关于上诉人主张的免责事由是否成立的问题，本院认为，虽然上诉人主张逾期办证是因为政策性文件调整及政府延迟交付土地等原因所导致，但是对于迟延交付土地问题，因属于上诉人和相关政府部门之间的土地使用权出让合同关系，与本案商品房买卖并不属于同一法律关系，故应当分别予以处理。至于上诉人主张的因政策文件变化导致的办理权属登记期限延长问题，徐州市2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（114号令）对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变。另上诉人该主张因涉及到合同内容的变更，应由主张合同内容变更的一方即上诉人承担相应的举证责任，否则，上诉人可以政策调整为由无期限的延长房屋权属登记的时间从而予以抗辩免责，进而不用承担相应的违约责任，这显然对被上诉人是不公平的，本案从上诉人交付房屋直至其主张的向产权部门提交资料间隔两年半之久，对于政策变化是否需要导致延长逾期办证如此之久，上诉人未举证证明。且直至本案二审期间，上诉人仍未举证任何部门出具的因政策原因需要延长办理产权登记天数的相应提供材料，故对于上诉人因逾期办证而免责的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人荣盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费939元，由荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  胡元静审判员  李 琳二〇一八年六月二十二日书记员  杭恒宇