湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第00027号
原告吴丹君。
委托代理人罗杰、左娜，广东德纳（武汉）律师事务所律师。
被告武汉汇新房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区八一路9号1栋7层。
法定代表人徐利华，董事长。
委托代理人曾凡清，员工。
第三人招商银行股份有限公司武汉金银湖支行，住所地武汉市东西湖区金银湖路20号。
负责人闫勇，行长。
委托代理人张江、曾毅，员工。
原告吴丹君与被告武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称汇新公司）、第三人招商银行股份有限公司武汉金银湖支行（以下简称招行金银湖支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，由审判员金勇独任审判，于2015年1月21日、2015年2月4日、2015年6月1日三次公开开庭进行了审理。原告吴丹君及其委托代理人罗杰、左娜，被告汇新公司的委托代理人曾凡清，第三人招行金银湖支行的委托代理人张江、曾毅到庭参加诉讼。庭后，双方当事人均同意本院调解。经本院调解，双方各持己见，未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告吴丹君诉称：位于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区5栋1单元2201号房屋（建筑面积为51.07㎡）系汇新公司开发建设。2012年8月10日，吴丹君与汇新公司就上述房屋签订一份合同总价款202032元的《武汉市商品房买卖合同》，合同约定由吴丹君购买汇新公司开发的上述房屋，建筑面积51.07㎡；单价3880元／平方米，总金额202032元；一次性付款；汇新公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完成房地产初始登记；因汇新公司的责任造成吴丹君不能办理房地产权属证书的，如吴丹君退房，汇新公司在吴丹君提出退房要求之日起60日内将吴丹君已付房款退还给吴丹君，并按已付房款的0.5%赔偿吴丹君损失；吴丹君不退房，汇新公司按已付房价款的0.5%向吴丹君支付违约金等。合同签订后，汇新公司未给吴丹君保留合同。当天，吴丹君向汇新公司支付购房款202032元，汇新公司向吴丹君出具收据一张。汇新公司将房屋交付给吴丹君使用至今。期间，吴丹君多次找到汇新公司要求办理房产过户手续，汇新公司总是以各种理由进行推脱。现经吴丹君调查得知：2011年8月31日，汇新公司将上述房屋登记在自己名下，2013年8月5日，汇新公司在未告知吴丹君的情况下，将上述房屋抵押给第三人，为他人贷款提供担保，并办理了抵押登记。为维护合法权益，吴丹君请求确认汇新公司与吴丹君就位于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区5栋1单元2201号房屋（建筑面积：51.07㎡）签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；判令汇新公司立即协助吴丹君办理上述房屋的房屋所有权证及土地使用权证；判令招行金银湖支行对上述房屋享有的抵押权不得对抗吴丹君；本案诉讼费用由汇新公司承担。
原告吴丹君为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、吴丹君的身份证，汇新公司工商登记信息、招行金银湖支行工商登记信息，拟证明原、被告及第三人的身份信息。
2、汇新公司出具的收据。
3、汇新公司汇文新都住宅质量保证书、住宅使用说明书。
4、武汉市庆宝物业管理有限公司出具的物业费收据4张。
5、武汉市庆宝物业管理有限公司出具的居住证明。
证据2至证据5拟共同证明吴丹君向汇新公司购买一套位于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区5栋1单元2201号房屋（建筑面积：51.07㎡），吴丹君一次性向汇新公司付清购房款202032元，汇新公司向吴丹君出具收据一张。双方买卖关系成立。2010年8月10日，汇新公司将上述房屋交付给吴丹君使用至今。
6、武汉市房屋产权登记信息查询单，拟证明2011年8月31日汇新公司将上述房屋登记于自己的名下。
7、武汉市房屋抵押记载信息单，拟证明2013年8月5日，汇新公司及招行金银湖支行在未告知吴丹君的情况下，将上述房屋抵押给招行金银湖支行，为他人贷款提供担保，并办理了抵押登记。
8、吴丹君的结婚证及其丈夫董洪贵的身份证及吴丹君名下招商银行账户历史交易明细、董洪贵名下建设银行存折，拟证明吴丹君及其丈夫取现金支付本案诉争房屋的房款。
被告汇新公司辩称：吴丹君所述是事实，但公司经营上出现问题，暂时无法协助吴丹君办证，对于吴丹君的诉请服从法院的裁决。
被告汇新公司未向本院提交证据。
第三人招行金银湖支行述称：一、招行金银湖支行作为善意第三人，与汇新公司签订的抵押合同合法有效，并且涉案房屋已办理了抵押登记，招行金银湖支行作为抵押权人享有对涉案房屋的优先受偿权，吴丹君要求招行金银湖支行对涉案房屋的抵押权不得对抗其诉讼请求没有事实和法律依据；二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，吴丹君有权请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，但并没有规定吴丹君有权要求确认买卖合同有效以及招行金银湖支行的抵押权不得对抗吴丹君，故吴丹君的诉讼请求没有法律依据。
第三人招行金银湖支行为证明其述称意见，向本院提交以下证据：
1、授信协议，拟证明招行金银湖支行同意于2013年8月5日至2014年8月4日向武汉天泽龙科技发展有限公司（以下简称天泽龙公司）提供人民币450万元的授信额度。
2、借款合同及借款借据，拟证明招行金银湖支行在授信协议项下向天泽龙公司发放了一笔金额为人民币450万元的借款。
3、最高额抵押合同及房屋他项权证，拟证明汇新公司以其所有的房产为授信协议项下的所有债务提供抵押担保，并在相关机构办理了抵押登记。
4、房地产抵押估价报告及2201号房照片、建筑物现场勘查表，2207号房照片，拟证明招行金银湖支行已对汇文新都D区5栋1单元部分（8套）房屋包括本案诉争房屋进行了房地产价格评估，尽了调查了解义务，是善意的第三人。
5、武汉市东西湖区人民法院（2014）鄂东西湖民商初字第00583号民事判决书及法律文书生效证明，拟证明招行金银湖支行已对汇新公司提供抵押担保的本案诉争房屋主张优先受偿权，法院生效判决已确认。
庭审质证中，被告汇新公司对原告吴丹君提交的全部证据无异议。第三人招行金银湖支行对原告吴丹君提交的证据1无异议；对证据2至证据5不予认可，汇新公司在抵押前并未告知涉案房屋存在买卖事宜，吴丹君提供的合同没有备案，无法核实，汇新公司在出卖给吴丹君房屋后只提供了收据，没有发票，真实性存疑；对证据6、7真实性无异议，关联性不予认可，恰好证明招行金银湖支行对涉案房屋享有抵押权；对证据8认为结婚证没有原件不予认可，且结婚证上名字与本案原告名字不一致，建行存折没有原件，真实性不予认可，是从董洪贵账上取的24万元，与本案无关，银行账户明细上13万元转账对方是叫谭俊，不知道与本案有什么关系，无法证明与房屋交易款有任何关系。
原告吴丹君对第三人招行金银湖支行提交的证据1至证据3均有异议，严重侵害了原告的利益，不予认可；对证据4中评估报告和照片均有异议，评估报告只有其中一套的2202号房屋的照片，照片中看不出来该照片中的房屋是否汇文新都D区5栋1单元2202的房屋，照片是打印的，从照片中可以看出有人在该房屋中居住，评估报告是在明知有人居住的情况作出的，另外，评估报告既然是评估了八套房屋，为何只有其中一套的照片，且没有本案房屋，不能证明银行是善意第三人，2201号房、2207号房照片、建筑物现场勘查表是复印件，真实性不予认可，照片上也没有拍摄时间；对证据5有异议，武汉市东西湖区人民法院对汇新公司公告送达程序上有问题，对判决中银行享有优先受偿权也有异议，银行的担保和评估都有问题。被告汇新公司对第三人招行金银湖支行提交的证据1至证据3、证据5无异议；对证据4不清楚，没有质证意见。
综合上述质证意见，本院对原告吴丹君提交的证据1至证据8，第三人招行金银湖支行提交的证据1至证据5的真实性予以确认。但上述证据在本案中的证明效力，本院结合案情综合认定。
根据当事人提交并经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
坐落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区5栋1单元22层1号、建筑面积51.07平方米房屋系汇新公司开发。
2011年8月31日，汇新公司将该房屋登记在自己名下，房屋所有权证号为昌2011010025号。
2012年8月10日，吴丹君向汇新公司支付现金202032元。汇新公司向其出具收据一张，载明：“交款单位吴丹君，收款方式现金，人民币贰拾万贰仟零叁拾贰元整，收款事由：购房款汇文新都D区5-1-22-1”。
2012年8月，汇新公司将上述房屋交付给吴丹君，吴丹君居住使用至今。
2012年11月2日至2013年7月26日期间，汇新公司为天泽龙公司向招行金银湖支行借款，用上述房屋及其他7套房屋作为借款抵押担保，委托武汉国佳房地资产评估有限公司对上述8套房屋的价格进行评估。该公司作出国佳评字（2012）第A0504号房地产抵押估价报告。
2013年8月5日，汇新公司将上述房屋在房产管理部门办理了最高额抵押登记。招行金银湖支行向天泽龙公司发放450万元借款。该房屋的抵押登记手续至今未解除。
现吴丹君以汇新公司长期未能为其办理房产过户，已严重侵害其权益为由诉至本院，要求判如所请。
审理中，吴丹君主张其与汇新公司签有《武汉市商品房买卖合同》，但汇新公司未给其保留合同。
另查明，武汉市东西湖区人民法院于2014年8月6日受理招行金银湖支行诉天泽龙公司、汇新公司等金融借款合同纠纷一案。该院于2015年1月26日作出（2014）鄂东西湖民商初字第00583号民事判决书，判决：天泽龙公司向招行金银湖支行偿还借款450万元及利息、罚息；汇新公司对天泽龙公司的前述给付义务承担抵押担保责任，招行金银湖支行对汇新公司所有的本案诉争房屋及其他7套房屋享有优先受偿权等。该判决于2015年4月30日生效。
本院认为：吴丹君虽然未能向本院提交其与汇新公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，但其提交了汇新公司向其出具的诉争房屋的购房款收据，付购房款凭证及物业费收据、物业公司的证明等证据，对此汇新公司均无异议，故双方之间存在房屋买卖关系且汇新公司已向吴丹君交付房屋，双方已实际履行合同。吴丹君主张汇新公司未给其保留合同，按照武汉市商品房买卖的行业惯例，汇新公司作为开发商应留有该《武汉市商品房买卖合同》。现汇新公司不能向本院提交该合同，可推定吴丹君的主张成立。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，对吴丹君要求确认双方就诉争房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。
汇新公司于2012年8月向吴丹君交付商品房后，在未告知吴丹君的情况下，将该房屋抵押给招行金银湖支行，为他人贷款提供担保，并办理了抵押登记，导致汇新公司至今无法协助吴丹君办理房屋所有权证及土地使用证。为此，汇新公司应承担不能协助吴丹君办证的违约责任。
现吴丹君要求汇新公司立即协助办理上述房屋的房屋所有权证及土地使用权证，因汇新公司至今不能解除抵押登记，抵押权人招行金银湖支行不放弃抵押优先受偿权，不同意吴丹君的此项诉讼主张。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，吴丹君亦未代汇新公司清偿债务消灭抵押权，故吴丹君的此项诉讼主张，存在物权转移的障碍，本院不予支持。
吴丹君要求判令招行金银湖支行对上述房屋享有的抵押权不得对抗吴丹君的诉讼主张，武汉市东西湖区人法院已作出招行金银湖支行对本案诉争房屋享有优先受偿权的判决，该判决已生效。吴丹君的此项诉讼主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告吴丹君与被告武汉汇新房地产开发有限公司就位于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区5栋1单元2201号房屋（建筑面积：51.07㎡）签订的《武汉市商品房买卖合同》有效。
二、驳回原告吴丹君的其他诉讼请求。
本案案件受理费4330元减半收取2165元，由被告武汉汇新房地产开发有限公司负担（此款原告已垫付，由被告于本判决生效之日起三日内给付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 金 勇
二〇一五年六月八日
书记员 骆训力