黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0103民初2165号
原告单禹铭（曾用名单禹聪），女，1987年9月9日生，汉族，自由职业者，现住XXX，NewcastleuponTyne，UnitedKingdom（英国）。
委托代理人宋昱君（曾用名张磊）系原告母亲，女，1962年7月29日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人马世敏，黑龙江益朋律师事务所律师。
被告时军，男，1972年3月19日生，汉族，摄影师，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人张宏达，北京岳成律师事务所黑龙江分所律师。
原告单禹铭与被告时军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告单禹铭的委托代理人宋昱君、马世敏，被告时军及其委托代理人张宏达到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月31日原、被告签订《房屋租赁合同》。双方约定，原告将位于哈尔滨市南岗区XXX综合楼2栋1层3号商服房产租给被告作为商用经营普罗旺斯摄影社使用，年租金为27万元。租期为2013年6月3日至2018年7月3日（含原告同意被告要求承租期5年免收1个月房租22500元装修门店）租金自2013年6月3日开始计算至2014年7月3日为第一年。合同约定由被告负责支付租赁期内发生的物业费、供暖费、水、电、燃气费等使用费。合同对每年租金支付时间、支付方式、双方权利义务、违约责任均做了约定。合同约定，承租房产的年租金由被告在每年5月3日一次付清，先付款后使用：即乙方（被告）于2013年后的每年5月3日（提前两个月预付，详见合同）续交次年房租，每逾期一日，按合同总价款违约金率日万分之四支付滞纳金。此外合同约定，若任何一方违约单方面解除合同，则须按本合同总价款违约金率日万分之四向对方支付违约金。若被告欲提前解除合同，须提前半年时间以书面方式通知甲方（原告），并在按照本合同总价款违约金率日万分之四向原告支付违约赔偿后，被告可提前退租；若不足以弥补原告损失的，被告还应另承担违约赔偿责任（详见合同）；被告退出该租赁房屋时，依附于该房屋的装修归原告所有，被告不得破坏房屋装修及设施，须保持室内外形象完好，损坏处（包括不当拆除）由被告做相应赔偿。合同签订后，被告支付了第一年房租27万元和押金1万元（租赁押金备用以抵充承租人拖欠的费用、租金、损坏房屋的赔偿及违约金等合同约定的费用，不足部分甲方可依据相关条款约定向乙方追索）后，原告将合同项下标的物交付被告进场装修使用。2014年5月2日被告续交了合同期第二年房租。被告自2015年5月3日合同期第三年起拖欠房租及其他相关使用费用（如物业费、供暖费等），已经违约；如果被告决定违约提前3年退租，被告应支付违约金，至今原告也尚未收到。依据租赁合同第十三条违约责任2-3规定：租赁期内，若乙方因经营等自身问题依法继续租赁该房屋，须提前半年书面通知甲方，在甲方书面同意且乙方按本租赁合同总价款违约金率日万分之四支付给甲方做违约赔偿后，乙方可提前退租，若不足以弥补甲方损失的，乙方还应另承担违约赔偿责任。为此，原告自2015年4月18日至2015年12月29日给乙方合同中预留的手机号发短信7次、通电话2次；2015年5月7日发中国邮政快递《催示函》1次（详见5月9日EMS查询单），因被告拒收，此《催示函》退回原告。本案自2015年5月4日被告拖欠房租至今，原告已经给予了被告合理的期限履约，并且多次主动向被告催缴租金及明示被告欲单方面提前解约应履行租赁合同约定的违约责任，如被告应支付单方面提前退租的违约金等，但被告始终回避和拒绝。合同法规定，只有在一方根本违约时才能宣告合同解除。被告违约提前退租不履行合同规定的“须提前半年书面通知原告的约定”，拒绝履行合同约定的支付房租或支付违约金的行为已经构成根本违约，其行为与合同法规定的“诚信原则”背道而驰，使原告的合法权益遭受严重侵害。综上，原告与被告签订的合同事实清晰，真实有效。被告违约事实清楚，合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条第三款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人解除合同。《房屋租赁合同》第十一条五项一款中约定，“乙方不支付或不按约定支付给甲方租金达30日的甲方可以提前终止合同收回房屋”。合同另约定，合同履行过程中，若发生争议，协商解决不成，可向法院提起诉讼。据此，为维护原告合法权益，原告诉请于判决生效之日解除租赁合同。现向贵院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。一、判令原、被告之间签订的《房屋租赁合同》解除；二、判令被告腾退房屋。如被告不在法院指定时间内腾退房屋，应向原告支付实际非法占有租赁房屋的损失费（损失额按每月22500元支付）；三、判令被告支付房屋租金270000元（自2015年5月3日起至2016年5月3日止。最终实际给付租金数额截至时间为本案判决生效日。标准为：每年租金270000元，月租金为22500元）；四、判令被告支付迟延支付租金的违约滞纳金39528元（自2015年5月4日起按每年租金的日万分之四暂计至2016年5月3日止。最终实际给付违约滞纳金数额截至日为本案判决生效日。标准为每年租金270000元，违约滞纳金系数为日万分之四）；五、判令被告支付5年承租租期装修金22500元；六、判令被告支付房屋使用费14058.83元（其中2015年物业费2673元；2016年物业费2673元；2015-2016年度供暖费8712.83元）；七、判令被告结清承租期内拖欠的水、电、燃气费等承租期内的使用费100元（含燃气卡预存83元）；八、判令被告承担原告交通费用7587元；九、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、租赁合同已经依法解除，被告承租房屋主要用于婚纱影楼摄影，婚纱影楼摄影的顾客只能身穿婚纱拍照，婚纱本身不是很保暖，顾客不可能穿外衣拍照。原告提供的承租房屋冬季室内温度最高15度，导致客户流失，被告为了履行合同加暖气片，但也不能改变冬季室内温度只有15度的事实，承租房屋屋顶漏水影响被告使用。被告有权单方解除合同。被告于2015年初与原告多次电话沟通提前解除合同事宜，通过2015年4月18日原告短信可以看出，原告同意被告解除合同，并且被告于2015年6月3日按照房屋租赁合同中填写的原告邮箱地址向原告发出解除合同的书面文件，已经到达原告邮箱。合同自通知到达对方时解除，租赁合同自通知到达原告处便已经解除。双方签订的合同已于2015年6月3日解除。原告请求被告腾出房屋的请求应依法驳回，被告已于2015年6月3日搬离承租房屋。原告要求被告支付房屋租金27万元没有事实与法律依据，双方的合同已经解除，被告也搬离了承租房屋，原告要求被告支付房屋租金27万元没有事实与法律依据。原告要求被告支付滞纳金、剩余租期违约金没有事实依据，原告是违约方，原告提供的房屋不符合合同约定，影响被告使用，被告有权单方解除合同，不需要支付原告任何违约滞纳金、剩余租期违约金及房屋使用费。原被告双方在合同中约定的滞纳金不符合法律约定。是原告迟迟不与被告交接房屋，导致房屋损失扩大，不存在被告不配合交钥匙的问题。原告房屋闲置的损失应由原告自己承担。原告主张剩余房屋租金、违约滞纳金、房屋使用费没有法律依据。被告已腾出房屋，截至2015年6月3日产生的供暖费应由原告承担，原告没有证据证明这些费用已交。综上，原告要求被告支付违约金、房屋使用费没有事实与法律依据，请求贵院驳回原告诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张向本院提交证据及被告质证意见如下：
证据一、原告身份证。证明原告是适格的诉讼主体。
被告对证据一无异议。
证据二、被告身份证，证明被告是适格的诉讼主体。
被告对证据二无异议。
证据三、房屋所有权证（复印件）。证明本案诉争房产的房屋系原告所有的房屋，原告系房屋所有权人。
被告对证据三因系复印件，不予质证。
证据四、2013年5月31日原、被告签订的房屋租赁合同。证明原告与被告之间成立合法有效的5年期租赁合同。确立了双方权利、义务、责任等内容。约定了合同变更、解除的条件及情形。根据合同第十一条第二项规定，本案争议涉及的租赁合同仍然有效，并未经双方合意或单方依照约定解除。同时，证明原告依照合同第十一条第五项第1款规定“乙方不支付或不按约定支付给甲方租金达30日，甲方有权解除合同。
被告对证据四真实性、合法性、关联性均无异议，对证明问题有异议。该合同只约定了约定解除权，但根据合同法规定作为合同双方在一方存在违约情况下，守约方有法定解除权，本案中由于原告提供的房屋室温不达标且房屋存在严重漏水现象，致使被告婚纱摄影生意受到重大影响，鉴于此被告向原告于2015年6月3日出具了终止合同的函，证明被告已行使了合同解除权，合同已自然解除。
证据五、房屋租赁合同第4页内容。证明原告2013年6月3日将房屋交付被告使用及交房屋状况，有出租人与承租人双方交验房产记录、签名及附图3页。
被告对证据五由于合同签订的时间为2013年5月31日，在此时间段作为北方城市是不供暖，所以在签订合同时作为被告不知道当时的房屋供暖情况，作为原告有义务告知，但是原告没有告知，致使被告在不知道房屋供暖不好的情况下才签订的此份合同，说明本案原告在签订合同时有欺诈行为。
证据六、2015年5月7日原告给被告发出的《催示函》、国内EMS快递查询详情单编号1070047443309。证明原告催示被告履行合同，支付房租或支付退租违约金，按租赁合同约定地址送达被告。被告见到EMS快递单上内件品名显示《催示函》拒收退回原告。
被告对证据六有异议，2015年5月7日原告向被告发出催示函，作为被告已经以自己的实际行为表明合同将无法继续履行，此时作为原告应当依法行使解除合同的权利以避免损失扩大，可至2015年6月3日被告向原告再次发出终止合同的函，这时作为原告在租赁合同中没有任何损失，可原告对于被告发出的函置之不理，致使损失扩大，原告因具有减损义务，但由于其怠于履行致使损失扩大，对于扩大后的损失应当依法由原告自行承担。
证据七、特快专递查询单。证明被告见到上述催示函后拒绝签收，邮局将催示函退回给原告。
被告对证据七质证意见同证据六。
证据八、手机短信打印件。证明原告以短信方式多次履行催示被告应按租赁合同约定交付租金的义务。但被告均以各种不存在的虚假的理由违约拒付租金。
被告对证据八有异议，手机短信证明原告向被告履行催缴租金时，被告并不欠原告租金，对于租房各种供暖费、物业费被告也不欠缴。
证据九、供暖费发票。证明原告垫付了被告欠缴的2015-2016年度供暖费8712.83元。
被告对证据九有异议，供暖费发票开票日期为2015年12月29日，自己被告于2015年6月3日已向原告表示合同解除，对于此份供暖费应当由原告自行承担。
证据十、物业费收费凭证。证明原告垫付了被告欠缴的2015、2016两年的承租期内的物业费。
被告对证据十质证意见同证据九。
证据十一、机票行程单。证明原告专程从英国乘机回国，向道里法院提交诉讼文件解决租赁合同纠纷，也证明原告为此支付机票费用为7587元。
被告对证据十一真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该机票行程单不能证明原告只是为了解决合同纠纷才专程从英国乘机回国，因为该证据证明意图不具有唯一性。
证据十二、被告个体工商户营业执照。证明被告使用承租房产地址注册经营哈尔滨市南岗区普罗旺斯摄影社。
被告对证据十二无异议。
证据十三、被告营业执照登记信息。证明被告经营的哈尔滨市南岗区普罗旺斯摄影社登记状况存续，经营者是被告时军。
被告对证据十三普罗旺斯虽在登记机关显示是登记状态，是被告没有到工商机关注销，并且作为摄影室的所在地址已经于2015年6月3日之前搬出，如果有需要申请合议庭实地勘察。
证据十四、手机照片打印件。证明截至2016年1月21日被告经营的普罗旺斯婚纱摄影门店营业牌匾上悬挂于承租房屋门面。
被告对证据十四质证意见同证据十三。
被告为证明其抗辩主张向本院提交证据及原告质证意见如下：
证据一、2015年6月3日被告向原告发出的要求原告验房并且终止合同的函。证明由于原告提供的房屋存在供暖不达标并且屋顶漏水致使被告的摄影室无法正常经营，而被告无奈于2015年6月3日向原告发出终止合同的函。证明被告行使解除权，合同已经解除。
原告对证据一真实性有异议，原告至今没有收到该份所谓终止合同函。对证明问题有异议，假设该函原告收到的情况下，此份信函也不能证明原告租赁的房屋供暖不达标并且屋顶漏水这样的事实，因此对该证据有异议。被告提交的证据与原告提交的证据八相互矛盾，在原告提交的证据八中被告自认是经营不善，公司破产无法经营，并不是说房屋供暖不达标、房屋屋顶漏水这样的事实。
证据二、被告承租的XXX号房屋旁边的XX工作人员出具的证明材料及照片1张。证明被告承租的房屋冬季室内温度达不到16度。
原告对证据二真实性有异议，该证据并没有所谓的两位证人身份证复印件予以证明，因此无法核实该两位证人是否真实存在，并不排除是他人伪造的证明材料。对合法性有异议，根据证据规则的规定，证人应当出庭接受双方当事人及法庭的询问、质询，本案所谓的两位证人并没有出庭作证，因此该证据不具备合法的形式要件。对照片真实性有异议，该证据并不能证明该温度是原告承租房屋的室内温度，该证据来源无法核实，故对真实性有异议。
证据三、当地派出所、社区出具的情况说明（复印件）及照片3张。证明被告承租的房屋屋顶存在严重漏水现象。
原告对证据三情况说明真实性有异议，不予质证。对照片真实性有异议，3张照片并不能证明是被告承租房屋发生的情况，无法核实该证据的来源。
证据四、2016年2月26日物业公司陈某出具的证明。证明被告2015年6月3日通知原告合同解除，原告拒绝，被告在无奈的情况下将所承租房屋钥匙交于原告无果的情况下，才将房屋钥匙交至物业管理部门。证明原告对于被告解除合同是明知并且已经拒绝。
原告对证据四真实性有异议，该证据并没有陈某身份信息，无法核实陈某其人是否存在，更无法核实陈某是否为物业公司的工作人员。该证据合法性有异议，假设陈某为物业公司的工作人员，应当出庭作证，该人并没有出庭作证，不具备证据规则所要求的合法的要件。
证据五、原告提供的手机短信打印件。证明合同解除后，被告为了减少原告损失，曾主动要求原告和被告一起将所承租房屋转租，但原告拒绝，对于合同解除后所造成的损失，由于原告没有尽减损义务，才致使损失扩大，对于扩大的损失依法应当由原告自行承担。
原告对证据五证明问题有异议，原被告租赁合同至今也未解除，被告想要解除合同的依据是租赁房屋室温不达标、屋顶漏水，对于室温不达标、屋顶漏水被告至今也没有提交有效的证据予以证明，真实的情况是原告租赁的房屋室温达标、屋顶也不存在漏水的情况，被告能够使用该租赁房屋经营相关的业务，至于被告找其他租户是被告自己的单方想法，原告从始至终并未认可，原因是被告与原告的租赁合同并没有双方合意解除，或者一方依照合同的约定在有证据的情况下予以解除，因此原告对该证据的证明问题有异议。
评析原告提供的证据一至十四的真实性，本院予以确认。但其中证据九、十供暖费、物业费无法证明是由被告所欠，证据十二交通费无法证明原告为诉讼而产生，不予采信。被告提供的证据一、五的真实性，本院予以确认。证据二、三、四属证人证言，但证人未到庭，对其真实性无法确认。
根据原、被告的举证，本案经开庭审理质证并分析当事人所提供的证据，确认如下事实：
2013年5月3日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定，原告将坐落于哈尔滨市南岗区XXX综合楼2栋1层3号建筑面积318.22平方米商服出租给被告，租期5年，自2013年6月3日至2018年7月3日止；被告用所租赁的房屋开设影楼，若承租期满被告续租，其有优先承租权；若被告承租期未满，不按本合同约定续交次年的租金，占房不交，整日锁门、中断联系，一星期后，原告有权打开房门收回此房，一切后果被告认可自负；年租金27万元整，原告免收第一个月租金供被告装修，被告交付原告10000元押金，租金按年结算，由被告于每年租期满前2个月交付原告，合同期内，被告须按合同规定支付房租，主动存入原告指定帐户，若被告延迟交付，原告有权向被告追索本合同规定的违约赔偿且有权终止租赁。被告在租赁期内，应负责支付承租期内的各项费用，包括水、电、煤气、供暖、物业、治安、卫生、房屋租赁税费及被告承租期间增加的设施费用等。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协调达成一致，可书面解除本合同，被告有权单方解除合同的条件即未按约定时间交付该房屋达30日的，原告提前终止合同并收回房屋条件即被告不支付或不按约定支付给原告租金达30日的，双方任何一方违反本合同的规定条款，需按本合同总价款违约金日万分之四向对方交纳违约金；若被告逾期未交付租金，每逾期一日，应按本合同总价款违约金日万分之四向原告支付滞纳金。租赁期内，若被告逾期缴纳本合同约定的应由被告承担的费用，被告承担所有相关违约责任；租赁期内，若被告因经营等自身问题无法继续租赁该房屋，须提前半年书面通知原告，在原告书面同意且被告按本租赁合同总价款违约金日万分之四支付给原告做违约赔偿后，被告可提前退租。若不足以弥补原告损失的，被告还应另承担违约赔偿责任。合同签订后，双方于2013年6月3日办理房屋交接，被告装修房屋开始经营。2015年3月被告以经营不善告知提前解除租赁合同，原告以被告未提前半年通知原告，要求被告给付租金及违约金，双方商谈未果。2015年6月2日，被告以手机短信的方式告知原告因经营不善、公司破产提前房租到期的一个月交房，同时让原告次日（6月3日）8点半到出租房屋取煤气卡和钥匙。此后被告多次欲与原告交接钥匙，原告因被告未支付违约金及租金没有接收。2015年6月3日被告搬出租赁房屋。2015年12月29日原告交纳了2015-2016年供暖费8721.83元，2016年5月27日原告交纳了2015年1月至2016年12月的物业费5346元。
本院认为，原、被告签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应按合同履行各自的义务。原告将其所有的房屋租赁给被告，被告应按约定交纳租金。现原告主张解除双方签订的房屋租赁合同，本院认为，被告已于2015年3月通知解除合同，至2015年6月3日搬出租赁房屋并要求原告办理交接手续，被告以其行为表明不履行合同，且根据合同被告不支付或不按约定支付租金达30日的，被告可单方解除合同。故根据合同法第九十四条规定，双方的租赁合同已经解除，原告主张被告腾退房屋并支付实际占有租赁房屋的损失费，因被告提前一个月（交纳下一年租金）已搬出租赁房屋，并多次通知其交接钥匙，而原告不接收，所造成的损失，属原告扩大损失，对此请求本院不予支持。原告主张被告支付租金27万元（2015年5月30日起至判决生效止），本院认为，被告已提前数月通知原告解除合同，并已实际搬出，被告并未使用租赁房屋，故此请求本院不予支持。原告主张被告支付违约金，本院认为，按照双方合同约定，被告租期为五年，被告只租赁二年，按双方约定的被告因经营等自身问题无法继续租赁该房屋，被告按租赁合同总价款违约金日万分之四支付原告作为违约赔偿后，可提前退租。双方约定年租金为27万元，故被告应支付原告违约金39420元。原告主张被告支付租期装修金，因按双方合同约定，原告免收第一个月房屋租金供被告房屋装修，并已承担了违约责任。故此主张本院不予支持。原告主张被告支付物业费、供暖费，本院认为，被告在使用期内应支付该费用，2015年6月3日搬离租赁房屋后的费用，应由原告自行承担，故被告应支付2015年1至5月的物业费即（2673元÷12个月×5个月）1113.75元。原告主张被告结清租期内的水、电、煤气等费，本院认为，被告在签订合同时已向原告交纳押金10000元，在双方商谈解除事宜时，被告已明确表示押金原告可以不退还，此款足够交纳上述费用，故此请求不予支持。原告主张被告承担原告交通费7587元，因无其他证据证明原告回国是处理此纠纷，且在合同履行过程中均由原告母亲处理，故原告此请求，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告时军于本判决生效后十五日内给付原告单禹铭违约金39420元；
二、被告时军于本判决生效后十五日内给付原告单禹铭物业费1113.75元；
三、驳回原告单禹铭的其他请求。
案件受理费5964元，由原告承担5151元，被告承担813元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，须于收到判决书的当日起十五日内向本院递交上诉状，并按被告的人数提交副本。由本院上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 董 颖
人民陪审员 王丽梅
人民陪审员 杨兰英
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 周洋洋
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