江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终328号
上诉人（原审被告）：南京今生有约婚纱摄影有限公司，住所地在南京市玄武区�央路208号。
法定代表人：王军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汤加彬，江苏博聪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖国生，江苏博聪律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军江苏省军区保障局，住所地在南京市鼓楼区虎踞关1号。
法定代表人：徐志坚，该局局长。
委托诉讼代理人：张天戈，江苏高的律师事务所律师。
上诉人南京今生有约婚纱摄影有限公司（以下简称今生有约公司）因与被上诉人中国人民解放军江苏省军区保障局（以下简称省军区保障局）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初6218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
今生有约公司上诉请求：变更一审判决第一项为“南京今生有约婚纱摄影有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离坐落于南京市玄武区中央路208号1-2层房屋，并将上述房屋返还中国人民解放军江苏省军区保障局，且应给付中国人民解放军江苏省军区保障局房屋租金和逾期使用费637800元”；二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案《军队房地产租赁合同》因被上诉人未取得建设工程规划许可证而应被认定为无效合同，一审法院认定为合法有效显然是错误的。被上诉人提交的《国有土地使用证》和《证明》只能证明涉案房屋所占用的土地具有合法的国有土地使用权且房屋系省军区自建，不能证明涉案房屋取得了建设工程规划许可证。一审中被上诉人未能提供建设工程规划许可证，应当认定涉案房屋没有建设工程规划许可证，双方合同无效，无效合同约定的逾期付款滞纳金不受法律保护。二、租赁保证金属于质押保证金，在承租人逾期付款的情况下，租金可在保证金中扣除。一审法院认定租赁保证金应冲抵逾期付款利息或违约金而非冲抵租金，明显属于认定错误。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。
省军区保障局辩称，一、涉案房屋是在省军区合法取得使用权的土地上自建的房产，房屋权属没有任何争议。涉案房屋履行过规划报批手续，由于部队内部的规划报批文件属于秘密文件，根据保密规定，秘密文件保存时间为10年，到期集中销毁，因此被上诉人未能提供规划审批材料。涉案合同是合法有效的，上诉人在合同期内没有提出任何关于合同效力的异议，在合同到期后又以合同无效为由，拒绝支付违约金，违反了诚实信用原则。二、上诉人有合同约定的违约情形，根据合同约定，保证金不应退还。即使法院认为被上诉人应当退还保证金，退还的金额也可以冲抵上诉人应当支付的违约金。一审认定保证金冲抵违约金，不违反法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
省军区保障局向一审法院提出诉讼请求：1、要求今生有约公司搬离且返还南京市玄武区中央路208号1-2层房屋；2、要求今有约公司支付拖欠的租金以及逾期使用费680800元（暂计算至2017年6月30日）；3、要求今生有约公司支付逾期使用费的滞纳金47000元（暂计算至2017年6月30日，按照应付未付租金和逾期使用费数额的日万分之二标准支付）。
一审法院认定事实：2013年12月23日，中国人民解放军江苏省军区政治部秘书群联处（出租方、甲方）与今生有约公司（承租方、乙方）签订一份军队房地产租赁合同，双方约定：
1、甲方自愿将位于南京市玄武区中央路208号1-2层门面房出租给乙方使用（建筑面积500平方米），乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途为办公经营，租赁期限自2013年12月1日至2016年11月30日止，租金总额为129万元、年租金为43万元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方，租赁期内的水、电、气、设备、物业等费用，由乙方承担，自合同签订后十日内今生有约公司支付租赁保证金43000元；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意、费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；
2、乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除合同并收回依约属于甲方的全部财产，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；
3、手写条款约定：考虑原投资较大（消防等改造），本次续签三年，期满后一切产权归甲方所有；同等条件乙方可续租三年。
2014年1月14日，今生有约公司给付省军区保障局43000元保证金以及租金215000元（2013.12.1-2014.5.31）；2014年10月10日，今生有约公司又向省军区保障局给付租金215000元（2014.6.1-2014.11.30）；2015年1月12日，今生有约公司给付省军区保障局租金107500元（2014.12.1-2015.2.28）；2015年12月7日，今生有约公司给付省军区保障局租金322500元（2015.3.1-2015.11.30）。
2016年3月11日，省军区保障局书面通知各承租户：根据中央军委通知要求，军队和武警部队全面停止一切有�服务，所有承租房屋属于清理范畴，3月中旬起将组织人员与承租户商谈终止租赁合同。
2017年6月14日，省军区保障局又书面通知各承租户：2016年12月31日前合同到期且至今未腾退的承租户，务必于2017年6月20日前将2017年3月31日前的租金上交省军区保障局，同时签订腾退协议，于2017年6月30日前搬离并交还房屋。
一审法院另查明：根据江苏省军区苏保（2017）9号通知，原江苏省军区司令部、政治部、后勤部、装备部及其所属单位负责的停止有偿服务工作，统一移交省军区保障局；原江苏省军区秘书群联处等单位对外签订的有偿服务合同，均由省军区保障局全权代表处理与停止有偿服务工作。
一审审理中，今生有约公司表示：（1）租金应半年交纳一次、交款方式为银行转账，2015年时因为资金周转紧张，今生有约公司当时缴纳了3个月的租金，改变租金交纳方式不需征得省军区保障局同意，租赁交纳后省军区保障局也未提出异议，应当视为省军区保障局已经认可此种方式；（2）关于租金交纳时的具体情形、多次前往省军区要求及时缴纳租金、是否今生有约公司主动要求缴纳以及租期届满后有无联系省军区保障局，应以今生有约公司在审理中的陈述为证，无需另行举证予以证明。
省军区保障局表示：（1）省军区享有涉案房屋所占土地的使用权，涉案房屋则为部队自建营房，同样由省军区享有房屋产权，涉案房屋租赁合同依法有效；（2）省军区一直存在，如果今生有约公司愿主动缴纳租金，肯定是有款项收取单位，但在省军区保障局起诉以后，今生有约公司仍然未能主动缴纳租金;(3)收到今生有约公司缴纳的租赁保证金43000元，但是依据合同约定，由于今生有约公司存在迟延交房、欠付租金等违�行为，所以省军区保障局有权不退还租赁保证金。
同时，省军区保障局又明确其诉请数额：（1）2015年12月1日至12月31日应付租金3.58万元，2016年1月1日至12月31日应付租金（使用费）43万元，2017年1月1日至2017年6月30日应付使用费21.5万元，合计68.08万元；（2）以半年租金21.5万元为基数，应支付的逾期付款违约金，2015年12月11日至2017年6月30日为2.4424万元，2016年6月11日至2017年6月30日为1.6555万元，2016年12月11日至2017年6月30日为0.7783万元，合计4.876万元。
一审法院认为，省军区保障局与今生有约公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。根据江苏省军区的通知，原江苏省军区秘书群联处等单位对外签订的有偿服务合同，均由省军区保障局全权代表处理与停止有偿服务工作。所以，依据涉案房屋租赁合同省军区保障局为此诉至法院，其诉讼主体资格并无不当，今生有约公司认为省军区保障局诉讼主体资格不当的抗辩意见，一审法院不予采信。
根据涉案合同约定，租赁期限是自2013年12月1日至2016年11月30日止，故自2016年12月1日起租赁期限已经届满，今生有约公司应当及时返还省军区保障局涉案租赁房屋，且应赔偿因实际占用涉案房屋而给省军区保障局造成的经济损失。所以省军区保障局要求今生有约公司腾退涉案房屋、支付租金（包括租赁期满实际占用期间的使用费）以及违约金的主张，符合已查明的事实和法律规定，一审法院予以支持。
关于违约金。在涉案合同中，省军区保障局、今生有约公司双方约定：今生有约公司未履行义务的省军区保障局不退还租赁保证金；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方按滞交总额的千分之三加收违约金。在本案审理中，省军区保障局已收取今生有约公司缴纳的租赁保证金43000元，且明确表示不同意退还，同时省军区保障局又要求以每日万分之二的标准计算滞纳金。由于租赁保证金的约定目的就是为了涉案合同的正常履行，现在省军区保障局未能退还今生有约公司缴纳的租赁保证金，关于本案迟延交房、欠付租金的违约行为，应视为今生有约公司已向省军区保障局部分承担了相应的违约责任。故，省军区保障局要求今生有约公司支付迟延履行滞纳金的主张，符合有关法律的规定，一审法院予以支持；但在应付的滞纳金数额中应扣除已缴纳的租赁保证金。
依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、南京今生有约婚纱摄影有限公司应于判决生效之日起十五日内搬离座落于南京市玄武区中央路208号1-2层房屋，并将上述房屋返还中国人民解放军江苏省军区保障局，且应给付中国人民解放军江苏省军区保障局房屋租金和逾期使用费680800元（2015年12月1日起至2017年6月30日止，自2017年7月1日起至今生有约公司实际搬离之日的占用费，按照每年43万元的标准支付）以及延期付款违约金5760元（计算至2017年6月30日，自2017年7月1日起至今生有约公司实际付清款项之日止的违约金，按照每日万分之二的标准计算）。二、中国人民解放军江苏省军区保障局的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务的，应�依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费应为11096元，减半收取5548元，由省军区保障局负担848元，今生有约公司负担4700元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。当事人对一审查明的事实并无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人今生有约公司与江苏省军区政治部秘群处签订的涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，且经过江苏省军区政治部秘群处上级房地产管理部门盖章确认，上诉人亦实际使用租赁物并交纳租金，被上诉人亦按约收取了相应的租金，涉案租赁合同应属有效，故上诉人认为涉案租赁合同无效的主张，本院不予采信。
涉案租赁合同于2016年12月1日起租赁期限届满。2016年2月16日中央军委下发《关于军队和武警部队全面停�有偿服务活动的通知》后，被上诉人于2017年6月14日书面告知合同到期承租户交纳欠付租金，签订腾退协议，搬离并交还房屋，但上诉人未交纳其欠付的租金，亦未及时交还涉案房屋，其存在违约行为，故一审法院根据合同约定，对被上诉人要求上诉人支付迟延履行滞纳金的主张予以支持，具有事实依据，符合法律规定。在被上诉人明确表示不同意退还上诉人缴纳的租赁保证金的情况下，一审法院在上诉人应支付的滞纳金中将其交纳的租赁保证金予以扣除，并无不当。据上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，今生有约公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原�。
二审案件受理费1600元，由上诉人今生有约公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 龚 达
审判员 白文虎
二〇一八年二月一日
书记员 戴 苗