淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河新民初字第0426号
原告宋秀丽。
委托代理人石广，张秀红，江苏道文律师事务所律师。
被告高红梅。
委托代理人田竹、徐建强，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。
第三人李加伦。
委托代理人孙开建，江苏淮海潮律师事务所律师。
第三人李宁。
委托代理人潘东升，江苏知缘律师事务所律师。
原告宋秀丽与被告高红梅、第三人李加伦、李宁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋秀丽及其委托代理人石广，被告高红梅及其委托代理人田竹、徐建强，第三人李加伦的委托代理人孙开建，李宁的委托代理人潘东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋秀丽诉称：2014年3月25日，我与被告高红梅签订《美容院转让协议书》，约定被告高红梅将位于淮安市清河区茂华国际汇S04号门面的风尚美容会馆转让与我，转租期从2014年4月1日至2018年6月30日止，我需支付被告高红梅转让费685000元，协议签订后，我向被告高红梅支付转让费325000元，房租费49912元，并对房屋重新进行了装璜、装饰。2014年8月，我获悉，该房屋的产权人为第三人李加伦，被告高红梅一直拖欠房租，2014年8月16日，李加伦已经解除了该房屋租赁关系，要求收回该房屋。我认为与被告高红梅的租赁协议客观上已无法履行，请求判决解除我与被告签订的《美容院转让协议书》，被告高红梅返还转让费325000元，赔偿各项损失457745元。
被告高红梅辩称，我与第三人李加伦之间的租金问题在协商解决中，但不影响原告宋秀丽对该房屋的正常使用，其要求解除转租协议无事实和法律依据，我收取的费用包括店铺的装修、设备和相关产品，如果要求解除转让协议，返还转让费，应该按约恢复转让时的房屋状态并将设备和产品返还给我，原告宋秀丽要求赔偿损失无事实和法律依据。
第三人李加伦述称，涉案商铺系淮安茂华置业有限公司开发建设，并与第三人李宁签订租赁合同，后该商铺转让给我，淮安茂华置业有限公司通知了第三人李宁，并要求李宁从2012年10月1日将租金支付给我，但第三人李宁未向我支付租金，我向第三人李宁发出书面通知，解除了双方租赁关系。被告高红梅不是涉案商铺的承租人，其转租时也未经过我的同意，故原告宋秀丽主张的各项诉讼请求与我无关。
第三人李宁述称，我没有与淮安茂华置业有限公司签订过租赁合同，也不是涉案商铺的实际承租人，该纠纷与我无关。
经审理查明：2011年6月29日，淮安茂华置业有限公司与承租方为“李宁”的签订一份《淮安茂华国际汇万泰街商铺租赁合同》和《合同补充协议》，约定：商铺位于淮安市茂华国际汇万泰商业街S04号，商铺面积为242.27平方米，租期为2011年7月1日至2018年6月30日，乙方不得转租、委任或特许第三方经营和管理该商铺。被告高红梅在该合同上签字，第三人李宁否认其在上述文件中签字。
2013年6月25日，淮安市房屋权属登记与交易管理中心颁发给第三人李加伦该商铺的房屋所有权证。2013年5月13日，淮安茂华置业有限公司通知第三人李宁，已于2012年将该商铺出售给第三人李加伦，《淮安茂华国际汇万泰街商铺租赁合同》对新的房屋所有人和你继续有效，自2012年10月1日起租金需交给房屋新的所有人李加伦。在该通知上，被告高红梅签字确认，第三人李宁未签字。
2014年3月25日，原告宋秀丽（乙方）与被告高红梅（甲方）签订《美容院转让协议书》，丙方为淮安茂华置业有限公司，约定：“一、甲方同意将自己位于南昌路茂华国际汇S04号的门面转让给乙方使用，租赁面积为277.27平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到2018年6月30日止，月租金为12478元人民币，甲方剩余租期为39月，乙方转租期自2014年4月1日起至2018年6月30日止。甲方在本房屋租赁期结束前4个月协助乙方办理该房屋续租事宜，并无条件同意将该商铺承租人更名为乙方。三、本店铺转让费总计为685000元由乙方支付给甲方。乙方于本合同签订之日向甲方支付转让费共计人民币335000元，于2015年1月30日支付转让费300000元，于2015年9月30日付清转让费50000元，上述费用已包括该店铺装修、装饰、设备（详见物品清单）、产品及会员剩余护理项目（详见客户档案，悉数由乙方承受，不另计价）相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。…六、转让后门面现有的装修、装饰、设备、产品全部归乙方所有；同时，乙方负责承担甲方店内现有会员的所有护理项目；租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备（详见物品清单）等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。七、该美容院的营业执照已由甲方办理，经营范围已定，租赁期限内甲方协助乙方变更营业执照、税务登记等相关手续，但是相关费用由乙方承担。乙方接手经营前该店铺所欠租金、水电煤费用由甲方负责偿还，与乙方无关。八、乙方接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。九、违约责任：（1）甲方保证该门面有合法承租权，应该按时交付门面，逾期每天按1%的标准向乙方支付违约金，超过7天乙方有权解除合同；（2）乙方应该按时接收门面及按合同约定支付转让费及租金，逾期每天按1%标准向甲方支付违约金，超过7天甲方有权解除合同。”同日，被告高红梅将美容院交付给原告宋秀丽使用，合同签订后，原告宋秀丽给付被告高红梅转让费325000元，支付房租49912元。
由于被告高红梅未能按时支付给房屋所有人即第三人李加伦房租，致使第三人李加伦委托律师于2014年8月8日向李宁发出律师函，称因所欠房租已达24万元左右，并发现擅自转租他人使用，要求其于2014年8月15日之前将所欠房租支付李加伦，否则于2014年8月16日解除租赁合同。并也将该律师函向原告宋秀丽送达。2014年10月25日，该美容院停止经营。2014年11月10日原告宋秀丽向被告高红梅发出告知函，要求被告高红梅履行房屋交接手续。2014年12月1日、3日、5日被告高红梅通过李宁支付第三人李加伦租金230000元。因被告高红梅拒绝接受房屋，原告宋秀丽于2015年3月将房屋钥匙提存至本院，2015年3月13日第三人李加伦领取了该房屋钥匙。
2015年4月12日，江苏卓越建设项目管理有限公司作出苏卓越鉴（2015）003号司法鉴定意见书，对淮安市清河区茂华国际汇S04号门面的装修价值进行鉴定，鉴定工程造价为374283.02元。
被告高红梅、案外人叶伟（甲方）与第三人李宁（乙方）签订协议，协议载明：“甲方与乙方于2011年7月1日起至2018年6月30日共同租用茂华商业街S04商铺共计242.27平方米，每平方米租金为45元／月。甲方租用207.27平米（时间2011年7月1日至今），乙方租用35平米（2011年7月至2012年12月）。从2013年1月起，茂华商业街S04商铺共计242.27平米全部由甲方租用，如下条款：1、2011年8月起至2012年12月共计17个月物管费：……”。
上述事实，有原、被告陈述，租赁合同、转让协议、收条、鉴定报告等证据证明，经庭审质证，予以认定。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告宋秀丽与被告高红梅签订《美容院转让协议书》，该转让协议包含房屋租赁合同和买卖合同两个部分。由于被告高红梅未能按时支付给房屋所有人即第三人李加伦房租，致使第三人李加伦向原告宋秀丽主张权利。被告高红梅构成违约，致使无法实现合同目的，故原告宋秀丽要求解除与被告高红梅的转让协议，符合法律规定，予以支持。
关于原告宋秀丽要求被告高红梅返还转让费325000元。本院对此认为，原告宋秀丽与被告高红梅签订的转让协议，约定转让费685000元，该转让费包括房屋的装潢、美容产品、美容设备等，但原、被告双方未能就各部分所占份额及实际履行情况提供证据，故原告宋秀丽要求返还转让费，证据不足，不予支持。
关于原告宋秀丽主张要求被告高红梅赔偿各项损失457745元，即装潢残值444718元，服务费用13027元。本院对此认为，原告宋秀丽与被告高红梅签订转让协议后，对房屋进行了重新装修，经鉴定，装修价值374283.02元，但原告宋秀丽已使用一段时间，本院酌情确定现装修价值为320000元，考虑到该房屋已被第三人李加伦收回，第三人李加伦实际取得较大利益，酌情确定第三人李加伦补偿原告宋秀丽120000元。由于被告高红梅构成违约，被告高红梅赔偿原告宋秀丽200000元，扣除原告宋秀丽自2014年4月1日起至房屋钥匙提存至本院后交付第三人李加伦时止尚欠被告高红梅房租92337元，应支付原告宋秀丽107663元。原告宋秀丽主张服务费，无证据证明，不予支持。
经本院主持调解，双方不能达成一致。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决如下：
一、解除原告宋秀丽与被告高红梅签订的《美容院转让协议书》。
二、被告高红梅于本判决生效后一个月内赔偿原告宋秀丽107663元。
三、第三人李加伦于本判决生效后一个月内补偿原告宋秀丽120000元。
四、驳回原告宋秀丽其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8167元，由原告宋秀丽负担3453元，被告高红梅负担4714元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并按《诉讼费用交纳办法》预交上诉案件受理费。
审 判 长 董 坚
审 判 员 王琍琍
人民陪审员 王桂华
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 张 荷