重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04145号
上诉人（原审原告）李伯清，退休职工。
被上诉人（原审被告）长寿区望江路8号住宅小区业主委员会。
被上诉人（原审被告）重庆超越物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道望江路28号。
法定代表人朱素英，该公司董事长。
委托代理人陈卓，该公司员工。
上诉人李伯清与被上诉人长寿区望江路8号住宅小区业主委员会、重庆超越物业管理有限公司确认合同无效纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2015年3月16日作出（2015）长法民初字第02821号民事判决，上诉人李伯清对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年9月15日进行了询问，上诉人李伯清，被上诉人重庆超越物业管理有限公司（以下简称超越物管公司）的委托代理人陈卓到庭参加诉讼。被上诉人长寿区望江路8号住宅小区业主委员会（以下简称望江路8号小区业委会）未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告李伯清是重庆市长寿区凤城街道望江路8号长寿供电局望江职工住宅小区1幢5-2号房屋业主，房屋面积85.3平方米。小区物业类型为半封闭式。
被告望江路8号小区业委会、超越物管公司共同签章发出通知，载明：“1.继续聘请重庆超越物业管理有限公司对本小区进行服务；2.由于市场、物价等诸多原因，小区物业管理费按每平方米0.53元计算缴纳。请各位业主务必在本月18日前若有意见的业主请与业主委员会成员或物管处反映意见”等内容，通知落款时间为2009年10月10日。
2009年10月22日，被告超越物管公司�望江路8号小区业委会签订了《供电局望江职工住宅小区物业服务合同》，约定：由超越物管公司为该小区提供物业服务，合同期限自2009年10月1日至2012年12月31日；服务费用实行包干制按季收取，服务费标准为住宅房屋每平方米0.53元；业主或物业使用人应在每季度末月的25日前履行物业服务费的交纳义务，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金等内容。合同签订后，超越物管公司为该小区提供了物业服务。
被告超越物管公司制作的《选聘物业公司征求意见表》，列明了楼号和业主姓名，由业主在“同意超越公司继续服务”和“不同意超越公司继续服务”中选择一项并签名确认。望江路8号小区业委会在表上签章，落款时间为2010年1月30日。
因李伯清未按约交纳2009年10月至2010年6月期间的物业服务费，超越物管公司于2010年6月22日向一审法院起诉要求其支付欠费，一审法院于2010年11月8日作出（2010）长法民初字第2742号民事判决，判令李伯清支付该期间欠交的物业服务费（每月45.2元）及违约金（自合同约定的每季度末月26日起，按当季度欠缴金额的日3‰分别计算至本金付清时止）。李伯清不服该判决，提起上诉、申诉，但其请求皆被驳回。判决生效后，李伯清拒不履行判决义务，后经强制执行程序履行完毕。
2013年7月17日，李伯清以撤销权纠纷为由起诉望江路8号小区业委会，请求一审法院撤销“望江路8号小区业委会委托超越公司于2010年1月30日作出的同意超越公司继续服务的决议”，后李伯清于2014年2月28日自愿撤回了起诉。
2014年2月24日，李伯清以不当得利纠纷为由起诉超越物管公司，请求一审法院确认超越物管公司与望江路8号小区业委会签订的物业服务合同无效、消除影响、恢复名誉、书面赔礼道歉，赔偿精神、身体损失2000元等。因李伯清的起诉不符合法律规定，一审法院于2014年5月5日作出（2014）长法民初字第1480号民事裁定，裁定驳回了李伯清的起诉。
李伯清在一审中诉称，我是重庆市长寿区凤城街道望江路8号供电局职工住宅小区的业主。该小区只有68户，面积不足6000平方米，且对外开放，每天有几百人进出，不具备成立业委会和聘请物管公司来进行物业管理的条件。我们是八几年修建的房子，没有图纸资料。小区没有召开业主大会，选举业委会是由物管公司包办代替，业委会成立后未经街道办事处备案，物管公司也没有经过依法选聘。2009年10月22日，超越物管公司与望江路8号小区业委会签订的《物业服务合同》未经业主大会讨论、审议，该合同应当是无效的。选聘物业公司征求意见表也是超越物管公司�后补的，部分业主签名系伪造。请求法院判决确认二被告签订的物业服务合同无效。
超越物管公司在一审中辩称：我公司与望江路8号小区业委会签订的物业服务合同是有效的。业委会成员是业主们自己签字选举的。我公司在该小区服务期间，除原告一家外，其余业主都按约缴纳了物业服务费，说明业主对我公司的服务是认可的。在我公司起诉要求原告支付拖欠的物业服务费的诉讼中，一审、二审、再审均认定原告应当交费，也说明合同是合法的。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告望江路8号小区业委会在一审中未答辩。
一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供依据加以证明。原告认为该小区只有68户，面积不足6000平方米，且对外开放，每天有几百人进出，不具备成立业委会和聘请物管公司来进行物业管理的条件。业主委员会系由业主大会成立，成立业主大会的条件是出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或交付使用满2年。小区大小及是否实行封闭式管理并不是成立业委会的条件。小区业主可以进行自我管理，也可委托物业公司管理。原告认为小区建于一九八几年，没有图纸资料，此与物业服务合同是否有效并无关联。原告认为小区没有召开业主大会，选举业委会是由物管公司包办代替，物管公司也没有经过依法选聘，未提供充分的依据予以证实，一审法院不予采信。原告认为业委会成立后未经街道办事处备案，但业委会成立后是否备案并不影响业委会的行为的法律效力。原告认为物业服务合同未经业主大会讨论审议，选聘物业公司征求意见表是超越物管公司事后补的，部分业主签名系伪造。一审法院认为，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意�的形式。征求意见表虽由超越物管公司制作，但业主委员会进行了签章，且大部分业主签名同意继续由超越物管公司进行物业服务，此虽形成在物业服务合同签订之后，视为对物业服务合同的追认。原告认为表中部分业主签名系伪造，但未提供充分证据予以证明，一审法院不予采信。综上所述，原告请求判决确认二被告签订的物业服务合同无效的依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李伯清的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李伯清负担。
宣判后，李伯清不服一审判决，向本院上诉称：一、业委会未经街道办备案是无效的。二、选聘物业公司征求意见表上的签字是假冒的。三、物业合同内容未经业主共同表决。请求：一、撤�原判。二、依法改判确认《物业服务合同》无效。
被上诉人超越物管公司辩称，业委会是供电局产生的，第一次我公司服务是经过招投标进入的，第一次服务期满后，我们又续签了合同，为保证程序更合法，就出了征求意见表，征求意见表是真实的。一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
被上诉人长寿区望江路8号住宅小区业主委员会未作答辩。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。
在签订物业服务合同之前，望江小区业委会及超越物管公司已发出通知，对第二届业委会的成立、继续聘请超越物管公司、物业费单价等事宜作出具体说明，并请有意见的业主及时反映，但在签订物业服务合同时并未有足够多人数业主对该通知持有异议。故物业服务合同依法成立有效。
选聘物业公司征求意见表系采用书面形式征求业主的意见，符合法律规定。该征求意见表上有业主委员会签章且大部分业主均签名表示同意由超越物管公司继续进行物业服务，体现了大部分业主的真实意思表示。虽然该征求意见表形成时间在物业服务合同之后，也应当是对已成立的物业服务合同的书面确认。
上诉人李伯清认为征求意见表中部分业主签名系伪造，但未提供充分证据证明，本院不予采信。上诉人李伯清认为征求意见表已过追认时间的意见，因该征求意见表系业主签章，并非是由他人代理业主签章，故不应受到被代理人追认时间的限制。上诉人李伯清认为业委会成立后未备案的意见，业委会成立后未备案存在瑕疵，但业委会备案与否属行政管理的范畴，不影响其所签订的物业服务合同的效力。上诉人认为业委会未依法选聘，是由物管公司包办代替的，因未提供确实充分的证据，本院不予采信。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人李伯清的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李伯清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 张 煜
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 曾 静