杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭上民初字第59号
原告（反诉被告）：杭州市食品酿造有限公司。
法定代表人：徐建明。
委托代理人：万剑飞。
被告（反诉原告）：杭州金田中日式烧烤店。
法定代表人：闵政。
委托代理人：徐来富。
委托代理人：杨文通。
原告杭州市食品酿造有限公司（以下简称食品公司）与被告杭州金田中日式烧烤店（以下简称烧烤店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月6日受理后，被告在举证期限内提起反诉，本院依法受理后，本、反诉合并于2013年3月6日公开开庭进行了审理。食品公司的委托代理人万剑飞、烧烤店的委托代理人杨文通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告食品公司诉称：2012年2月2日，原、被告双方签署《房屋租赁协议书》一份，原告将位于杭州市上城区清泰街527号房屋的建筑面积为116.59平方米店铺和25平方米仓库的房屋（以下统称“该房屋”）租赁给被告使用，租赁期限为壹年，自2012年1月1日至2012年12月30日止，年租金为人民币181171.4元整。《房屋租赁协议书》第十二条规定：“在租赁期满后甲方不再续租，乙方将房屋腾空交于甲方。”现《房屋租赁协议书》约定的租赁期限已经届满，但被告仍拒绝腾退、归还该房屋。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，要求判令被告：1、将原告所有的清泰街527号的建筑面积为116.59平米的店铺和25平米的仓库房屋腾退完毕，将房屋所有权归还原告；2、支付租金135878.4元及逾期租金的违约金181171.4元，合计317049.8元；3、逾期腾退而继续占有的房屋使用费（房屋使用费按照原房屋租赁协议书约定的租金标准，从2013年1月1日起算至实际腾空之日止）；4、承担本案诉讼费。
被告烧烤店辩称：被告从1999年开始租赁房屋，2011年之前的租金从未赊欠。2012年订立的合同是原告提供的格式合同，被告当时提出异议，不再续租房屋就拒绝订立合同，原告负责人口头承诺来年继续租给被告。合同即将终止前，被告多次要求续租合同，原告未答应，后来租期到了，原告即停电停水造成被告损失。原告将房屋有整体出租的意向，被告认为原告违反承诺，侵害了被告的承租优先权。被告认为拖欠的租金属实，但原告主张的违约金过高，且原告主张的第三项诉请不属于本案案由处理范围。故请求驳回原告不合理的诉讼请求。
反诉原告烧烤店诉称：反诉被告是2000年租赁房屋给反诉原告，双方维持租赁关系13年之久。反诉被告一直承诺来年还是租赁给反诉原告。但是2012年租期到了反诉被告直接通知不再租赁，反诉被告停水停电造成反诉原告经济损失，反诉原告已经报案，反诉原告有理由相信停水停电系反诉被告所为。反诉被告应该承担由此给反诉原告造成的损失，为此反诉原告提起反诉，要求反诉被告赔偿经济损失15200元并承担反诉费；
反诉被告食品公司辩称：停水停电造成反诉原告停止营业，反诉原告已经向公安报案，但是无证据证明是反诉被告作为。事实上也非反诉被告实施的停水停电行为，要求驳回反诉原告的反诉请求。
审理中就本反诉，食品公司向本院提交下列书面证据材料：
1、房屋所有权证，证明食品公司是涉案房产的所有权人
2、租赁协议书，证明双方约定的各自权利义务和租赁期满的事实
3、通知，食品公司书面通知承租户房屋整体招租的事实。
烧烤店向本院提交下例书面证据材料：
1、房屋租赁合同，证明烧烤店一直在租赁食品公司房屋，第一年是两年一签，以后均是一年一签的；
2、收款收据一份，证明电器损坏维修费；
3、配送单，证明材料更换的损失；
4、日报表，证明营业额的损失；
5、照片，证明电线被切断的事实。
经庭审质证，本院对双方提交的证据认定如下：
烧烤店对食品公司提交的证据1、3的三性无异议，对证据2无异议，认为该协议十二条约定租赁期满甲方不再续租将房屋腾空给乙方，即证明原告不再出租的事实。本院对食品公司提交的证据真实性、合法性、关联性均予以确认。
食品公司对烧烤店提交的证据1认为无原件，对其真实性不能确认，但对之前承租房屋的事实无异议，且与本案涉及的租赁合同约定的条款无关；对证据2三性有异议，款项内容有修改，无法证明与停水停电的关联性；对证据3系烧烤店单方制作的单据，对真实性、关联性、证明对象均有异议，不能证明与停水停电的损失有关联；对证据4三性均有异议，为单方制作，与诉讼损失缺乏关联性，无法证明营业的损失；对证据5认为无原件，对真实性有异议，即使有原件只能证明电路受损的事实，无法证明电路损失与食品公司的关联性。本院认为烧烤店凭猜测认定电路被切断为食品公司人员所为，而未提交相关证据证明，故不能认定电路被切断而产生的损失与食品公司有关，且烧烤店提供的上述证据并不能充分证明损失的金额。故本院对烧烤店提交的证据1真实性不予确认，对食品公司确认的之前有承租的事实予以认定，对证据2-4真实性予以认可，对证明目的不予确认，对证据5不予确认。
根据上述有效证据的认定及当事人的陈述，本院对本案事实认定如下：
食品公司系清泰街527号的产权人。烧烤店自2000年9月起连续向食品公司承租清泰街527号房屋。2012年2月2日双方再次签订房屋租赁协议书，约定食品公司同意将清泰街527号的建筑面积为116.59平方米店铺及25平方米仓库出租给烧烤店使用，租赁期限自2012年1月1日至2012年12月30日止，年租金为181171.4元，年租金分12次支付，每月5日前支付一次，每次付租金15097.6元，房屋租赁采取先付租金后使用的原则；约定违约责任为烧烤店租金逾期未付，除应及时如数补偿外，食品公司按逾期天数以日息1%向烧烤店收取滞纳金，租金逾期三十天以上或不交滞纳金，食品公司有权终止本协议，并视作烧烤店违约，违约方向守约方赔偿全年租金。同时约定：在租赁期满后食品公司不再续租，烧烤店将房屋腾空交与食品公司。2012年11月15日食品公司下属出租房管理部向烧烤店发布通知，表明“清泰街527号杭州市食品酿造有限公司出租房将整体改造，改造后将使环境更优良，经营更安全，更有活力。为此整体招租会定于2012年12月1日下午3时举行，整体招租会起租价为人民币250万元，如果贵公司有意向，请携带人民币10万元保证金，即可参加。报名截止时间：2012年12月1日15：00整。”
审理中，烧烤店认为因对合同的约定产生歧义，想到可能不能再续租，自2012年4月1日起未支付租金。
2013年1月6日食品公司向本院提起诉讼，要求烧烤店腾退房屋，支付租金及逾期占有的使用费并承担违约责任。烧烤店提起反诉，认为2012年1月4日发生电线被切断事故，认为为食品公司所为，要求其赔偿损失。
本院认为，烧烤店虽对房屋租赁合同中条款（在租赁期满后食品公司不再续租，烧烤店将房屋腾空交与食品公司）持有异议，但最终是确认签字，庭审中其认为对方口头同意期满后续签，但从其事后刻意不缴纳租金的行为显然明知合同到期后仍然不予续租，该辩称不予采信，故双方签订的房屋租赁合同系真实意思的表示，合同内容并未违反国家法律法规的禁止性规定，合同应属有效。合同签订后，双方均按合同自动履行。根据合同约定，合同于2012年12月30日期满，食品公司不再续租，烧烤店应于期满后将承租的房产腾空交还食品公司，现烧烤店未按约定腾空该房，食品公司提起诉讼要求烧烤店腾房理由正当，应予支持。由于烧烤店未按期支付租金，食品公司有权要求其补交租金并支付违约金，基于烧烤店认为违约金过高，要求降低的请求，本院对食品公司要求烧烤店支付拖欠的租金并支付逾期腾房而占用期间的房屋使用费的诉请予以支持，对要求烧烤店按全年租金支付违约金的约定予以调整为20000元。由于烧烤店无有效证据证明停水停电为食品公司所为，对其的反诉请求不予支持。参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条、第二百三十五条项之规定，判决如下：
一、杭州金田中日式烧烤店应于本判决生效之日起十日内将承租的清泰街527号房屋内建筑面积为116.59平方米的店铺及25平方米的仓库腾空，交给杭州市食品酿造有限公司；
二、杭州金田中日式烧烤店应于本判决生效之日起十日内向杭州市食品酿造有限公司支付租金135878.4元及违约金20000元；
三、杭州金田中日式烧烤店应于本判决生效之日起十日内向杭州市食品酿造有限公司支付从2013年1月至2013年2月的房屋使用费30195.2元，并从2013年3月1日起按每月15097.6元的标准支付至杭州金田中日式烧烤店实际腾空之日止；
四、驳回杭州市食品酿造有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回杭州金田中日式烧烤店的反诉请求。
杭州金田中日式烧烤店如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6056元，减半收取3028元，由杭州金田中日式烧烤店承担2000元，由杭州市食品酿造有限公司承担1028元，退回杭州市食品酿造有限公司3028元，反诉案件受理费90元，由杭州金田中日式烧烤店承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6146元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人法院；账户：1202024409008802968）。
审判员 朱旭东
二〇一三年三月十五日
书记员 蒋 伟