广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贺民二终字第196号
上诉人（一审被告）：张自成。
委托代理人：罗志刚，广西汇豪律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：贺州市华之星家电贸易有限公司。
法定代表人：卢洁玲，该公司总经理。
委托代理人：陈永福，广西众望律师事务所律师。
委托代理人：廖文娣，广西众望律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：广西金山建材贸易有限公司。
法定代表人：黄玉梅，该公司董事长。
委托代理人：张启清，广东天浩律师事务所律师。
上诉人张自成因租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2013）贺八民二初字第388号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月4日受理后，依法组成由审判员苏少勋担任审判长，审判员杨桂明，代理审判员莫美新参加的合议庭，于2014年8月8日公开开庭审理了本案。书记员蒙晓华担任法庭记录。上诉人的委托代理人罗志刚，被上诉人贺州市华之星家电贸易有限公司（下称华之星公司）的委托代理人陈永福、廖文娣到庭参加诉讼。被上诉人广西金山建材贸易有限公司（下称金山公司）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2003年4月20日，被告张自成（甲方）与贺州市华之星家电商场（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将自有的贺州市建设中路85号房地产及93号土地不规整的房屋进行拆除，重新搭建成一座砖混钢结构，规整一体的商铺（约1400平方米）出租给乙方作经营使用。具体装修与甲方无关（具体搭建方案双方另行协议）。租用期限为5年7个月，即从2004年9月1日起至2010年3月30日止。合同期满后乙方装修不能拆除损坏。乙方租用期间按年支付甲方租金，每年29万元。租用的商铺场地拆迁及建造的一切费用均由甲方负责。甲方建造的商铺须经有关部门的审批，使乙方的经营使用符合城建、工商、消防等有关行政管理部门的审核，以便顺利开展经营；同时，租用商铺的建造必须符合商用安全。否则，乙方在使用过程中，因房屋建质量造成的安全问题由甲方负责。甲方负责提供乙方经营使用所需的用水、用电设备（必须是三相电），乙方所用的水、电费乙方按供水、供电部门实际收取的费用支付给甲方或乙方自行向供水、供电部门交纳。合同到期，合同全部履行，乙方交清水费、电费，甲方必须当天退还乙方的押金7万元。2009年10月24日，被告张自成（甲方）与贺州市华星家电超市（乙方）签订《关于原〈租赁合同〉的续租协议》（以下简称续租协议），双方同意将于2004年4月20日签订的《租赁合同》出租给乙方使用的贺州市建设中路85号房地产和93号土地继续延长给乙方使用3年，即从2010年5月16日起至2013年5月15日止�双方同意延长期间每年租金为115万元，乙方在每年的5月16日支付下年的租金给甲方。双方延长期的其他有关事项按原《租赁合同》的条款执行。双方签订协议后，由乙方一次性付给甲方定金14万元，然后再支付20万元的合同押金（原已支付7万元押金）。2010年5月13日，被告张自成（甲方）与华之星公司（乙方）签订《关于原〈租赁合同〉续租的补充协议》（以下简称补充协议），甲方同意将2004年4月20日与乙方签订的《租赁合同》中出租给乙方使用的贺州市建设中路85号房地产及93号土地继续延长租给乙方作经营使用，使用期限延长3年，即从2010年5月16日起至2013年5月15日止。双方同意延长使用期间，乙方交纳20万元作为租赁押金，每年租金为115万元。合同延长期的其他有关事项全部按原《租赁合同》的条款执行。本协议签字时，原《租赁合同》签订时乙方交付甲方的合�押金甲方退还乙方。乙方按本协议交付甲方租赁押金20万元。双方在2009年10月24日签订的“关于原《租赁合同》的续租协议”、“关于原《租赁合同》延长合同期限的协议”一并失效。2013年5月13日，被告张自成出具收到薛红晶交来租用贺州市建设中路85号及93号搭建的商铺押金20万元的收条给原告。2012年2月12日，被告张自成（甲方）与被告金山公司（乙方）就一次性转让贺州市八步区建设中路39号（原85号和93号）地块贺州国用（2007）第100352号（即现今华星家电商场）的土地使用权及地面建筑物和原有的装修（安装使用的设施除外）转让事宜签订《土地使用权转让协议》，双方就现状转让以上39号宗地及地面建筑物事宜达成交意向。甲方拥有上述土地产权一宗，土地面积为1558.7平方米，性质为出让，出让的范围包括地面建筑物一次作价1760万元抵债转让给乙方，转让后�乙方代偿银行的抵押借款及所产生的利息。甲方必须拥有上述宗地财产的合法权益和处置权，把现今的情况如实和乙方阐明并提供相关材料供乙方查证。以确保乙方的权益；甲方原已将该宗地（华星商场）租给了薛红晶使用，转让后乙方需继续履行该租赁协议到合同期满，甲方可以协助乙方与承租人在协商一致的情况下达成新的意愿但费用由乙方负责。2012年6月26日，协议转让的该宗土地使用权变更登记到被告金山公司名下，证号为贺州国用（2012）第220093号。被告金山公司也履行了支付转让款的义务，合同已履行完毕。张自成诉唐锦强、万剑锋、金山公司建设用地使用权转让合同纠纷案，要求给付剩余土地转让款和违约金共计人民币1450万元。该院（2012）贺八民二初字第241号民事判决驳回张自成的诉讼请求。张自成不服该院判决，提起上诉。贺州市中级人民法院（2013）贺民二终字第1号民事判决驳回上诉，维持原判。
一审法院审理认为，原告华之星公司与被告张自成签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。在合同履行后期，被告张自成将合同标的物转让给被告金山公司，转让后，合同继续履行到2013年5月15日合同期满。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”租赁合同第十条约定“合同到期，合同全部履行，乙方交清水费、电费，甲方必须当天退还乙方的押金7万元。”补充协议第4条约定“本协议签字时，原《租赁合同》签订时乙方交付甲方的合同押金甲方退还乙方。乙方按本协议交付甲方租赁押金20万元。”合同现已到期，被告张自成应退还原告华之星公司合同押金20万元。被告金山公司是本案租赁物的受让方，受让租赁物后，原租赁合同继续�合同期满，被告金山公司并未收取原告的押金。原告要求被告金山公司承担退还合同押金20万元的责任，没有依据，该院不予支持。2012年2月12日，被告张自成将本案租赁合同标的物连同土地使用权整体转让给被告金山公司，该合同已履行完毕，且经法院判决确认。被告张自成认为租赁合同到期，原告未将租赁物退还被告张自成；租赁合同到期前，租赁标的物已转让给被告金山公司，而租赁合同继续到合同期满，故不应退还押金，退还押金也应由被告金山公司退还。被告张自成的上述辩驳主张，没有依据，该院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条之规定，判决：一、被告张自成应退还原告贺州市华之星家电贸易有限公司押金20万元；二、驳回原告贺州市华之星家电贸易有限公司对被告广西金山建材贸易有限公司的诉讼请求。该案受理费4300元（原告已预交），由被告张自成负担。
上诉人张自成不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定事实错误。被上诉人华之星公司在履行租赁合同时存在以下违约行为，但一审判决没有认定：（一）一审判决没有认定被上诉人华之星公司没有按《租赁合同》约定如期向上诉人支付租金的事实。其已构成根本违约。（二）租期到后，被上诉人华之星公司强行占用上诉人的场地产权，至今未将商铺财产移交给上诉人，亦已构成违约。（三）租期到后，被上诉人华之星公司仍占用着上诉人的商铺，不仅构成侵权，还导致上诉人无法查实被上诉人华之星公司在租赁期间是否对商铺结构以及附属设施造成人为损坏。上诉人对被上诉人金山公司己提起申诉，原一、二审判决仍未生效。其实，押金之目的是担保承租方切实履行合同义务以及保障出租方的财产在受损害时能得�有效的补偿保障，退还押金的前提必须是被上诉人华之星公司已经完全履行了租赁合同的义务。如今租期已满，被上诉人华之星公司没有将商铺财产移交给上诉人，其没有履行义务。二、上诉人与被上诉人金山公司签订的转让协议是无效的。上诉人对本案所涉商铺的土地使用权诈骗纠纷案已立案及向法院办理了申请再审手续；公安机关的立案侦察与法院的再审结果就出租人是张自成还是金山公司这一关键有着极大的影响。由于一审认定事实错误，导致适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，认定被上诉人华之星公司未履行租赁合同义务，无权要求退还押金。另外，上诉人转让土地使用权时已将押金一并计算在总价款中，若返还，也应由被上诉人金山公司返还。综上，上诉人请求：一、撤销一审判决，依法判决驳回被上诉人华之星�司的诉讼请求。二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人华之星公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确。一审已认定上诉人张自成与被上诉人华之星公司于2003年4月20日签订的《租赁合同》、2009年lO月24日签订的《关于原（租赁合同）的续租协议》及2010年5月13日签订的《关于原（租赁合同）续租的补充协议》合法有效。根据上述租赁合同和协议，双方的租赁期限连续计算。自2004年9月1日起至2013年5月15日止。同时，一审法院还查清被上诉人华之星公司在租赁期间交付给上诉人的200000元押金及上诉人在2012年2月12日将被上诉人租赁的商铺及土地使用权转让给另一被上诉人金山公司的事实。一审法院根据法庭查明的事实及相关法律作出上诉人应返还被上诉人华之星公司200000元押金的判决是正确的。二、上诉人所称与被上诉人金山公司�本案租赁合同所指向的土地使用权诈骗纠纷的情况，与本案无关。三、上诉人未能提交被上诉人华之星公司违约的证据。上诉人拒不返还押金，无事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人金山公司提交答辩状称，一、被上诉人金山公司不是租赁合同的当事人，不是本案适格主体。二、被上诉人金山公司在受让土地使用权时，未收有押金200000元，在受让过程中，也未对押金有任何约定。被上诉人金山公司没有支付押金200000元的义务。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人应否返还被上诉人华之星公司押金200000元，是本案的争执焦点。押金，是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害。如果造成损害的，可以以此费用据实支付或另行赔偿，在�方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金予以退还。一、被上诉人华之星公司有否按照合同的约定交付租金问题。从上诉人（甲方）与被上诉人华之星公司（乙方）于2003年4月20日签订的《租赁合同》及至2010年5月13日签订的《关于原（租赁合同）续租的补充协议》看，甲方将贺州市建设中路85号房地产和93号土地使用权改成商铺租赁给乙方经营。租期从2010年3月30日延长至2013年5月15日。租金及押金数额也有所提升。2010年5月13日，上诉人已收到押金200000元。同年5月17日上诉人收到自2012年5月16日至2013年5月15日止租金1150000元。上诉人称，被上诉人华之星公司未交租金，构成根本违约无事实依据。二、租期到后，被上诉人华之星是否应返还商铺的问题。2012年2月12日，上诉人已将被上诉人华之星公司所租赁的商铺及土地使用权转让给被上诉人金山公司。2012年6月26日，被上�人金山公司已将之变更登记到自己名下，其已完全获得了商铺的所有权。上诉人与被上诉人金山公司在《土地使用权转让协议》约定：“甲方（上诉人）原已将该宗地（华星商场）租给薛荣晶使用，转让后乙方继续履行其租赁协议到合同期满，甲方可以协助乙方与承租人在协商一致的情况下达成新的意愿但费用由乙方（金山公司）负责。”。被上诉人金山公司认为其取得该商铺的所有权，理应收取商铺租金。为此，于2012年12月24日向一审法院提出诉讼，要求被上诉人华之星公司给付2012年5月15日至2013年5月15日的租金1050000元。鉴于上诉人已收取该段时间的租金，一审法院（2013）贺八民一初字第88号判决书判决驳回被上诉人金山公司的诉讼请求。2013年5月16日，其两者已签订了2013年5月16日至2014年5月15日的租赁合同。上诉人已不是出租商铺的所有人，其要求返还商铺无事实和法律依据。三、上诉人以其与上诉人金山公司签订《土地使用权转让协议》的效力是否影响被上诉人华之星公司的租赁问题。涉及该案土地使用权转让纠纷的案件，一审法院（2012）贺八民二初字第241号判决书已判决驳回上诉人张自成的诉讼请求。上诉人张自成不服判决，本院（2013）贺民二终字第1号民事判决驳回上诉，维持原判。上诉人虽主张向法院申请再审，但上诉人未能举出的证据，依据被上诉人华之星公司与被上诉人金山公司签订的租赁合同，承租关系在其两者之中发生。被上诉人华之星公司没有向上诉人交纳租金、返还商铺的义务。四、本案是否适用《中华人民共和国合同法》第六十七条的问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行�务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”。本案中，被上诉人华之星公司与上诉人原形成的租赁关系已经终结。租赁双方是被上诉人金山公司与被上诉人华之星公司，上诉人不是合同的主体，不存在先后履行合同义务的问题。不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条同时履行抗辩权的规定。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第十条约定：“合同到期，合同全部履行，乙方交清水费、电费，甲方当天退还乙方押金柒万元。”。之后，尽管双方对租赁期限、租金及押金均陆续提升，但对租赁到期甲方返还押金的约定均未发生变更。上诉人应按《租赁合同》第十条及补充协议第4条约定返还被上诉人押金200000元的义务。上诉人将租赁商铺及土地使用权转让给被上诉人金山公司时，未涉及到押金200000元的处理，其认为由被上诉人金山公司返还同样无事实依据。
综上所述，上诉人上诉无理，本院不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百七十条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人张自成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏少勋
审 判 员 杨桂明
代理审判员 莫美新
二〇一四年八月十二日
书 记 员 蒙晓华