河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沧民终字第1865号
上诉人（原审被告、反诉原告）李宝山，。
委托代理人郑宇驰，任丘市西环路法律服务所法律工作者。
委托代理人李景轩，男，1981年10月4日出生，汉族，现住任丘市新华路办事处西关村。系李宝山之子。
被上诉人（原审原告、反诉被告）唐宗霞。
委托代理人杨永胜，河北维则律师事务所律师。
上诉人李宝山与被上诉人唐宗霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2014）任民初字第1138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告（反诉被告）唐宗霞诉称，2005年经中间人李振山介绍，被告李宝山将位于任丘市西关村房屋一套出卖给原告唐宗霞。双方立下买卖协议，约定被告李宝山将位于任丘市西关村房屋一套出卖给原告唐宗霞，房屋价款为人民币十万元，原告于当日将十万元交付给被告，被告同时将房屋所有权证及集体土地建设用地使用证交给原告，双方及中证人在协议上签字予以确认。后经原告多次与被告协商房屋过户事宜，被告总是推脱不予协助，原告在中证人见证下与被告交涉未果，无奈诉至法院，请求法院依法判令被告协助原告办理集体土地建设用地使用权和房屋所有权的过户手续，诉讼费由被告承担。
原审被告（反诉原告）李宝山答辩并反诉称，2005年反诉人李宝山在不知违背法律法规的情况下，将位于西关村自己的住房一套以十万元的价格出卖给被反诉人唐宗霞，双方签订了买卖协议，并将房屋所有权证及集体土地建设使用证一同交给被反诉人。从2005年到2014年已经过了八、九年的时间，原告的诉求已经超过了诉讼时效。原告唐宗霞原籍是河北省保定市阜平县，只是后来迁到任丘市西关村，宅基地属于农村集体经济组织所有，一般只有本集体经济组织的成员才可以进行宅基地的出让，出卖房屋、建房应该符合申请建房条件，《河北省农村宅基地管理办法》第14条规定，受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，2005年原告不是西关村集体成员，不符合申请宅基地的条件，故其买受房屋签订的协议是无效协议。原告在买到房屋后必须缴纳一定的契税，并且办理相关手续，原告至今没有办理，也没有按时纳税，故该买卖行为也是无效的。宪法第10条，土地管理法第8条都做了详细的规定，宅基地属于集体所有，对于集体所有的土地是不允许买卖的，土地管理法规定任何人和单位不能买卖和转让，原、被告所签订的买卖协议包括房屋和土地，其行为不应受到法律的保护，1982年村镇建房条例规定，在条例发布前，农村买卖的房屋可以随宅基地不需要办理手续，但是1982年村镇管理条例颁布后，买房屋人应得到相关手续的批准才可进行买卖，原、被告没有得到批准，其买卖行为是无效的。现提起反诉，请求法院依法判令被反诉人与反诉人订立的买卖协议无效，反诉费由被反诉人承担。
原审原告（反诉被告）唐宗霞对被告李宝山的反诉辩称，2005年原、被告签订的房屋买卖协议是原、被告的真实意思表示，合同合法有效，应该受到法律保护，现在被告提出反诉，违反了合同法诚实信用原则，根据合同法的规定，只有违反法律行政法规强制性规定的合同才属于无效合同，在法律行政法规中并没有规定禁止非同一经济组织成员之间买卖房屋，被告在答辩中和反诉中所提到的法律法规对本案不应当适用，因为有一些是不属于法律行政法规的，其规范属于行政管理范畴，不是民事买卖范畴的规定，更不是强制性规定，本案涉及的是房屋买卖，而不是宅基地买卖，原告依照约定支付了全部价款，被告也依照合同规定交付了房屋和房屋的相关手续，距今已经八年的时间，合同是合法有效的。原告及家人现在均是任丘市新华路办事处西关村村民，履行了西关村村民的义务，有权享有西关村村民的权利待遇。买卖合同中的内容可以看出，被告在签订买卖合同时知道当时原告是三街村村民，并不存在反诉中提到的事后才知道的情况。被告有义务协助原告办理房屋过户手续。经过代理人查阅相关的案件发现，任丘市人民法院（2010）任民初字第815号判决书、（2010）沧民终字第1919号判决书与本案属于同类事实，在两份判决书中均认定买卖房屋是合法有效的。被告所提出的反诉没有事实和法律依据，应该驳回反诉请求。
原审查明，原告（反诉被告）唐宗霞与被告（反诉原告）李宝山于2005年11月17日签订房屋买卖协议，内容为：“契约卖方人：任丘西关李宝山.有北房四间西房大门两间.面积四至以房产证为准.买方人：三街唐宗霞.经协商卖房人李宝山同意以壹拾万元人民币卖给三街唐宗霞.笔下交换清款房产证空口无凭特立契约为证.卖房人：李宝山（手印）买房人：唐宗霞（手印）中证人：田会青（手印）范金威（手印）孔祥聚（手印）李振山（手印）代笔人：张卫国（手印）.”协议签订后，原告（反诉被告）唐宗霞向被告（反诉原告）李宝山交付了房款，被告（反诉原告）李宝山向原告（反诉被告）唐宗霞交付了房屋所有权证和集体土地建设用地使用证，但未办理过户手续。涉案房屋集体土地建设用地使用证（农村宅基）系1991年9月19日填发，证号为任集建（1991）字第038159号，记载该地位于新华路办事处西关村，土地使用者为被告李宝山，用途为民宅，四至为：东至许占良，西至道，南至辛会仿，北至董月苓，批准使用期限为40年（1991-2031）；房屋所有权证系1993年4月1日填发，证号为任权字第006150620号，记载房屋座落于西关村，土地使用证号为任建字第38159号，所有权人为被告李宝山。
另查明，原告（反诉被告）唐宗霞与田会青系夫妻关系。田芳萌、田地系二人的女儿和儿子，原告及家人的户籍于2011年1月6日从任丘市新华路办事处三街村迁入任丘市新华路办事处西关村，户籍性质为农村家庭户口。原告（反诉被告）唐宗霞在任丘市新华路办事处西关村除争议房屋外，没有其他住房。
原审认为，原告（反诉被告）唐宗霞与被告（反诉原告）李宝山经协商后签订的房屋买卖协议，协议中明确写明“三街唐宗霞”，应视为被告（反诉原告）李宝山对原告（反诉被告）唐宗霞签订协议时不是西关村集体经济组织成员是明知的，且出售方在签订协议后交付了房屋所有权证和集体土地建设用地使用证，购买方亦交付了房屋价款，在出卖房屋居住至今，证实双方买卖房屋是双方真实意思的表示。另外，现在原告（反诉被告）唐宗霞及家人已经将户籍迁入任丘市新华路办事处西关村，与卖房人被告（反诉原告）李宝山为同一经济组织成员，《河北省土地管理条例》第五十三条的规定，外来人口落户本村的，没有宅基地的，可以申请宅基地；第五十五条规定，鼓励房屋所有者出卖多余宅基地上的房屋，农村村民由于买卖住房转移集体土地使用权的，买方必须符合申请宅基地的条件，并依照本条例第五十一条的规定办理宅基地审批手续。故原、被告买卖房屋协议现并未违反相关法律规定，属于有效合同，双方应按照约定全面履行自己的义务，被告（反诉原告）李宝山应履行协助原告（反诉被告）唐宗霞办理房屋过户手续的附随义务。对被告（反诉原告）李宝山主张房屋买卖协议违反法律法规强制性规定而无效的意见不予支持。被告（反诉原告）李宝山主张原告诉求已超过诉讼时效的辩解意见，没有法律依据，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《河北省土地管理条例》第五十三条、第五十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）李宝山于本判决生效之日起五日内协助原告（反诉被告）唐宗霞办理涉案房屋集体土地建设用地（农村宅基）使用权和房屋所有权过户手续。二、驳回被告（反诉原告）李宝山的反诉请求。
宣判后，李宝山不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由是：一、原审法院审理事实不清，导致判决出现错误。在2005年11月17日，上诉人与被上诉人在买卖房屋时，被上诉人没有将户籍迁入我西关村，其便不符合《河北省土地管理条例》及《土地法》的相关规定，双方签订的协议就是违法协议。即便被上诉人已落户西关村，其是否是西关村的集体成员，是否享有西关村的宅基地使用权，在被上诉人无任何证据的情况下，不能认定被上诉人就是西关的集体成员。另外在此买卖协议中，内容为北房四间，西房大门两间，而并非该房子的宅基地一同给与被上诉人。具体在本案庭审中被上诉人也一再辩称本案涉及的是房屋买卖，而不是宅基地买卖，那么本案只涉及房屋过户这一真实的法律诉求，上诉人与被上诉人没有对宅基地进行买卖，而原审法院却对这一事实不加以分清，让上诉人协助办理集体用地使用权过户事实的判决，违背了现行法律法规及损害了上诉人的利益。二、原审法院适用法律不准确，在适用同一条法律时前后矛盾，损害上诉人合法权益。首先上诉人在一审中所提到现行的相关法律法规原审法院均不采纳，而只是以《中华人民共和国合同法》的相关内容去审理此案。合同法所保护的合同协议应是合法有效的，对于本案中双方签订的协议是否有效在反诉中上诉方提出了相关意见，而原审法院均不采纳及审理。其次，本判决所依据的《河北省土地管理条例》第五十三条、第五十五条、第五十一条均有不同的适用错误。综上，请二审法院撤销一审判决，改为驳回被上诉人的请求或发回再审。
被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求没有任何依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。理由如下：2005.11.17，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，合同签订后被上诉人依照约定缴纳了全部购房款，上诉人也将土地使用证及房屋所有权证交付给了被上诉人，被上诉人居住至今。被上诉人全家均是任丘市西关村村民，履行了西关村村民义务，应当享有西关村村民待遇。我国法律或者行政法规均未规定，非同一经济组织成员之间买卖房屋无效，上诉人的上诉违反了合同法及民法通则规定的诚实信用原则，其上诉理由不符合法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，一、关于房屋买卖契约的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村宅基地虽然实行“一户一宅”原则，但允许农村房屋买卖，并没有作出涉及农村宅基地使用权不可以转让的禁止性规定。该法第六十三条作出“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，调整的是农村宅基地以外的其他非农业用地，与《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定系并列关系，非种属关系。因此，农村房屋可以买卖，其宅基地可以按照法律的规定进行转让。按照“地随房走”的原则，农村房屋买卖在处分房屋的同时也处分了农村宅基地使用权，但宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，故农村房屋买卖涉及宅基地转让的，一般只能转让给同一集体经济组织。转让给本集体经济组织以外的人员的，如果在一审法庭辩论终结前购房人取得了卖房人所在集体经济组织成员资格的，则可认定合同有效。本案中，唐宗霞与李宝山在签订房屋买卖契约时虽然不属同一集体经济组织，但双方于2005年11月17日签订《契约》后，其即于2011年1月6日将户口迁入该集体经济组织居住生活，已经取得了讼争房屋所在地的集体经济组织成员资格，且双方签订的《契约》有双方当事人和5名在场人、执笔人的签字确认，任丘市新华路办事处西关村村委会主任兼书记亦认可唐宗霞是该村村民，其房屋买卖行为没有违反国家法律规定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故该房屋买卖契约合法有效。上诉人主张房屋买卖《契约》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于李宝山是否具有协助唐宗霞办理房屋过户登记义务问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。双方签订《契约》后，被上诉人已经给付房屋价款，上诉人亦将房屋及附属设施交付给被上诉人，唐宗霞即取得基于合同的订立而形成的债权，有权依法请求李宝山按照约定全面履行自己的义务。虽然双方在《契约》中没有约定产权过户条款，但协助房屋买受人办理房屋产权过户登记是房屋出卖方的应尽义务，不因没有约定而免除。故原判确定李宝山于在判决生效后五日内协助唐宗霞办理涉案房屋集体土地建设用地（农村宅基）使用权和房屋所有权过户手续并无不当。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李宝山负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 郭亚宁
审判员 穆庆伟
二〇一四年七月二十八日
书记员 靳 雪