广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第903号
上诉人（原审原告）梁家周，男，1950年6月29日出生，汉族。
委托代理人梁广练，男，1973年2月6日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）广州市花都区建联石矿。
法定代表人梁锦明，该矿矿长。
被上诉人（原审被告）广州市兴都工业有限公司。
法定代表人杜孟夏，该司总经理。
上述两被上诉人共同委托代理人江泳锦，广东正善律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人曾庆传，广东正善律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市花都区土地开发储备中心。
法定代表人刘顺强，该中心主任。
委托代理人谢海昆，广东合誉律师事务所律师。
委托代理人黎广华，广东合誉律师事务所律师。
上诉人梁家周因土地租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2012）穗花法民三初字第237号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年12月31日，梁家周（承租方、乙方）与广州市花都区建联石矿（出租方、甲方，以下简称建联石矿）签订《土地租赁合同》，约定：租赁范围（第一条）：甲方出租给乙方的土地坐落在花都区赤坭镇建联石矿内南边的小山头。乙方租赁甲方的土地面用于建造四条石灰窑，从事生产，销售石灰。……。租赁期限20年，即从2005年1月1日起至2024年12月31日止。租赁用途（第三条）：建造石灰窑，生产、销售石灰。租金和租金交纳期限（第四条）：租金按每条石灰窑每年2000元收取，乙方四条石灰窑每年须向甲方交纳租金8000元。2005年1月1日至2005年12月31日为乙方建筑施工期，免租金。2006年1月1日起计算租金，每年租金须于当年1月5日前交纳，逾期交纳按每日1%收取滞纳金。双方的权利义务（第五条）：1、租赁期间，乙方必须遵守国家法律、法规，自主经营，自负盈亏……。3、乙方在租赁土地上进行建筑的必须征得规划局、环保局相关部门的同意，且一切的手续及费用全部由乙方负责。……。5、乙方在建造石灰窑过程中，甲方负责协助乙方办理相关手续，费用由乙方负责。……。9、租赁期间，如因国家建设需征用本合同所租赁土地的由甲方负责与征用单位协商，并协助乙方处理好相关事宜，土地补偿归甲方所有，造成乙方生产损失、拆迁建筑物等补偿归乙方所有。……。租赁期满，乙方所建的建筑物无偿归甲方所有，其他设施在租赁期满后十五天内由乙方自行处理完毕。”
合同签订后，梁家周在租赁的涉案场地建造了四条石灰窑生产石灰，但没有办理规划报建手续，亦没有办理工商营业执照。
根据花府办（2007）57号广州市花都区人民政府办公室文件，广州市花都区人民政府决定对建联石矿等石矿，依法依规进行关闭。要求在2008年3月31日前完成对建联石矿的关闭任务。
2010年8月23日，建联石矿向梁家周发出通知，告知：建联石矿决定终止《土地租赁合同》，请接到通知后，停止一切生产经营，并于2010年8月31日前退场。
2010年12月8日，广州市花都区土地开发储备中心（以下简称储备中心）向包括梁家周在内的建联石矿石灰窑业主发出通知称：我中心根据区政府关闭建联石矿的精神及花府14届26次（2008）1号文件的精神，于2008年3月28日回收建联石矿用地，并签订了土地回收协议。根据土地回收协议相关精神，请各石灰窑业主于2010年12月30日前完成该地块清场工作。
2010年12月30日，梁家周退出涉案租赁场地。
因石灰窑补偿的问题，梁家周的亲属梁广练在2011年1月17日向广州市花都区信访部门信访投诉。信访部门将梁广练的信访来信转交建联石矿回复。2011年2月15日，建联石矿对梁家周作出了《关于对梁广练石灰窑补偿问题信访的回复》，称石矿已于2008年3月31日关闭，关闭后石矿的土地由花都区土地储备中心于2008年7月实施回收，…，地上建筑物未有补偿款，现土地所有权已归属区土地储备中心所有。
另查明：关于关闭建联石矿，广州市花都区人民政府征用土地办公室（储备中心）收回建联石矿土地的国有土地使用权，补偿建联石矿的土地总补偿款为9711179.50元，并于2008年3月28日支付给建联石矿。建联石矿对上述款项的处理是：一、职工安置费为9018621.50元；二、石矿关闭前欠薪费用392558元；三、石矿关闭后的留守费用300000元。
梁家周于2012年3月14日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、建联石矿、广州市兴都工业有限公司（以下简称兴都公司）、储备中心连带支付给梁家周地上建筑物及装修装饰补偿款暂计300000元（具体以评估结果为准）及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2010年12月31日起计至付清款日止，暂计3000元；2、建联石矿、兴都公司、储备中心连带赔偿梁家周经营损失暂计200000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2010年12月31日起计至付清款日止），暂计2000元（具体以评估结果为准）；3、建联石矿、兴都公司、储备中心连带赔偿梁家周其他各项损失款暂计100000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2010年12月31日起计至付清款日止），暂计1000元（包括工人工资、遣散工人补偿款、搬迁费等，具体以评估结果为准）；4、案件诉讼费由建联石矿、兴都公司、储备中心承担。原审诉讼中，梁家周变更诉讼请求为：1、建联石矿、兴都公司、储备中心连带赔偿梁家周经营损失1070000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2010年12月31日起计至付清款日止）；2、建联石矿、兴都公司、储备中心连带赔偿梁家周其他损失款暂计100000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2010年12月31日起计至付清款日止）；3、案件诉讼费、评估费均由建联石矿、兴都公司、储备中心承担。
建联石矿、兴都公司在原审共同辩称：1、不同意梁家周的诉讼请求，请求法庭依法予以驳回。梁家周与建联石矿签订的《土地租赁合同》之所以提前终止是因为广州市花都区人民政府依法关闭建联石矿，并且将建联石矿属下的土地亦即本案租赁合同所涉土地收回，致使梁家周与建联石矿所签订的土地租赁合同无法继续履行。因此，本案所涉土地租赁合同提前终止并非由于建联石矿的过错所致。本案土地租赁合同提前终止过程中，建联石矿、兴都公司不存在过错。2、本案建筑物未经合法报建，是违章建筑，其经营也没有经合法登记，为非法经营，其经营所得应为违法所得，不应当给予保护。3、不同意广州市华盟价格事务所有限公司于2013年5月15日作出的《关于梁家周4条石灰窑被迫停止经营期间的经济损失价格评估结论书》，该报告不具有合法性，不可以作为梁家周诉请的依据。
储备中心辩称：请求依法驳回梁家周的诉讼请求。理由如下：1、储备中心与梁家周没有任何的合同关系，梁家周要求储备中心与其他被告承担连带责任没有任何法律依据。2、涉案土地使用权回收是根据广州市花都区人民政府办公室的文件与建联石矿签订土地回收协议，且按照协议中的内容向建联石矿支付补偿款项，故梁家周要求储备中心承担连带责任没有任何的依据。3、建联石矿被关闭是广州市花都区人民政府所要求的，所以建联石矿与梁家周的合同终止是不能归责于任何一方的，合同内容应当由梁家周与建联石矿履行，与储备中心无关，所以梁家周要求储备中心赔偿经营损失没有任何法律和事实依据。4、梁家周的建筑物没有进行报建，是违法建筑，对于违法建筑是不需要进行补偿的，所以梁家周要求对建筑物进行补偿且要求储备中心与其他被告承担连带责任是没有任何依据。储备中心认为梁家周的诉讼请求没有任何法律依据和事实依据。
原审诉讼中，梁家周申请对位于广州市花都区赤坭镇建联石矿内南边的小山头由梁家周建造的涉案四条石灰窑的价值和停业经营期间的损失及其他损失进行评估。为此，原审法院依法委托广东国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司进行评估。该公司接受委托后，认为需提交其指定的材料方能确定是否可以进行评估。经该公司与双方当事人勘查现场并审查梁家周补交的资料后，该公司函复原审法院称其不具备专业测绘资质，表示无法对建筑物进行准确的测量，表示在双方当事人未能提供双方确认的测量数据之前暂无法进行评估工作。2012年8月6日，梁家周明确申请对涉案土地上的建筑物、构建物的投资损失、停业期间的损失进行评估。因此，原审法院撤销广东国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司的委托，另行委托广东华禹工程咨询有限公司和广州市华盟价格事务所有限公司分别进行评估。广东华禹工程咨询有限公司和广州市华盟价格事务所有限公司接受原审法院委托后，梁家周变更评估涉案土地上六条石灰窑的价值为评估四条石灰窑的价值。评估期间，广东华禹工程咨询有限公司认为根据现有资料，大部分项目工程量无法计算，而梁家周认为评估的收费过高，向原审法院申请撤回该次对涉案土地上四条石灰窑的价值评估，要求重新委托其他有现场测量资质的机构进行评估。与此同时，广州市华盟价格事务所有限公司经现场勘查，根据花都区市场同类型石灰窑正常生产的年产量，销售总额等各项经济指标作出评估结果的初稿。初稿经征求双方当事人的意见后，广州市华盟价格事务所有限公司于2013年5月15日出具穗华价估（2012）437号《关于梁家周4条石灰窑被迫停止经期期间的经营损失价格评估结论书》。梁家周为此支付了评估费12000元。在此期间，梁家周要求继续委托评估机构对涉案土地上的建筑物、构建物的价值进行评估。对此，原审法院依法委托广东高迪评估咨询有限公司进行评估。该公司接受委托后，表示其不具备测绘资质，无法对石灰窑及相关建筑物的价值进行评估。2013年8月7日，梁家周要求委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案的涉案土地上的建筑物、构建物的价值进行评估，经原审法院征询建联石矿、兴都公司、储备中心的意见，建联石矿、兴都公司、储备中心均表示不同意委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案的涉案土地上的建筑物、构建物的价值进行评估。
原审审理过程中，建联石矿申请鉴定人员叶树滔、钟雄安出庭作证，原审法院审查后同意鉴定人员出庭作证。庭审中，鉴定人员叶树滔、钟雄安针对梁家周及建联石矿、兴都公司、储备中心的质询进行了答复。
原审法院认为：本案的争议焦点是建联石矿是否对解除合同造成梁家周的损失进行赔偿及兴都公司、储备中心是否应承担连带责任。
广州市花都区人民政府要求关闭建联石矿，收回涉案土地，故梁家周与建联石矿签订的《土地租赁合同》只能终止，合同因不可归责于双方的原因终止。因此，合同不能继续履行造成的投资损失应由各方自行承担。根据双方合同约定，在国家征用涉案土地时，土地补偿归建联石矿，拆迁建筑物归梁家周。广州市花都区人民政府征用土地办公室已经明确收回建联石矿的土地，补偿建联石矿的9711179.50元为土地总补偿款，并非拆迁建筑物补偿款，且梁家周自行修建的四条石灰窑未进行报建，属于违法建筑，拆除违法建筑，并不需要进行补偿。由于涉案四条石灰窑的价值评估已经原审法院委托多家评估机构进行评估，评估机构均无法通过现场勘查确定建造时的石灰窑的构造和尺寸，因此无法进行评估，梁家周对此损失应承担举证不能的后果。对于经营损失的评估，广州市华盟价格事务所有限公司是根据花都区市场同类型石灰窑正常生产的年产量，销售总额等各项经济指标作出的穗华价估（2012）437号《关于梁家周4条石灰窑被迫停止经期期间的经营损失价格评估结论书》，是理论推算的结果，且建联石矿、兴都公司、储备中心不予确认，故不予采信。梁家周没有提供充分证据证明其他经济损失，梁家周以建联石矿违约解除合同为由要求赔偿经营损失1070000元和其他经济损失100000元的请求，依据不足，不予支持。
兴都公司虽是建联石矿的上级主管单位，但双方的经济各自独立核算，储备中心是涉案土地国有土地使用权收回的单位，与梁家周没有直接的关系，故梁家周要求兴都公司、储备中心承担连带责任的请求，依据不足，不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年11月22日作出判决：驳回梁家周的诉讼请求。案件受理费15330元、评估费12000元，合共27330元，由梁家周负担。
判后，上诉人梁家周不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。1、梁家周与建联石矿直接签订的《土地租赁合同》终止原因根本是由建联石矿与储备中心之间签订了《土地回收协议》所致，因此，建联石矿、兴都公司储备中心应对梁家周因合同解除造成的损失承担赔偿责任。2、关闭石矿是政府行为，但关闭后土地回收并不属于国家建设所需征收。即便是其他的国家征收行为，对于农村土地、地上附着物、地上建筑物等同样没有报建手续，但依照法律法规同样得到应有的补偿。虽然本案中的石灰窑没有报建手续，但根据我国《物权法》第106条的规定，石灰窑及有关建筑物属于梁家周所有，建联石矿的行为已经是侵权。因此，梁家周要求建联石矿对其生产及拆迁建筑物承担赔偿责任是合情合理的。3、涉案土地属于政府回收，根据建联石矿与储备中心签订的《土地回收协议》第四条第二项第3点的约定：“本协议生效后，……在2008年7月2日将该地块的地上所有物（包括建筑物、设施、绿化物等）的使用权交给甲方。”以及第4点约定：“本协议生效后，由乙方自行解决该地块上产生的债权债务，拆迁安置等纠纷。”由此可见，建联石矿应对梁家周的损失承担赔偿责任。4、从储备中心于2010年12月8日发给建联石矿的《通知》可知，储备中心、建联石矿清楚石灰窑业主的存在，而《工程量清单报价表》证明梁家周兴建石灰窑造价为2903871.59元。根据《物权法》第244条“占有的不动产或动产毁损、灭失，该不动产或动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。”的规定，兴都公司、储备中心对于各石灰窑业主因租赁合同无法履行及拆迁建筑物而造成的损失也应当承担连带责任。
二、原审适用法律不当，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，若本案合同合法有效，梁家周的损失应由建联石矿承担赔偿责任。若合同无效，最低限度也应该按照各自导致合同无效的过错分担现值损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”的规定，建联石矿也应承担过错赔偿梁家周的损失。
三、根据实际考虑，本案关于土地租赁合同的解除责任全在于建联石矿、兴都公司、储备中心，而梁家周无法要求建联石矿、兴都公司、储备中心返还涉案土地上的建筑物、构筑物及其附属设施，双方应该协商或委托有资质的评估机构对其评定价格，由建联石矿、兴都公司、储备中心折价赔偿给梁家周，不能折价赔偿的，由建联石矿、兴都公司、储备中心根据建筑物、构筑物及其附属设施的原来大小、尺寸、用料、规模、面积等标准出资进行重建安置，安置地点考虑交通运输场地应用、周边环境、租金水平等与原来大致相同的条件，由双方协商地点，协商不成，由梁家周指定地点，然后建联石矿、兴都公司、储备中心出资重新建造安置。
综上所述，梁家周上诉请求：1、撤销原审判决；2、建联石矿、兴都公司、储备中心连带赔偿支付梁家周地上建筑物、构筑物、装饰装修补偿款等其他损失及利息为100000元；建联石矿、兴都公司、储备中心在补偿不足的前提或没有折价赔偿的情况下，应根据建筑物、构筑物及其附属设施的原来大小、尺寸、用料、规模、面积等标准出资进行重新建造安置梁家周，安置地点由双方协商，协商不成由梁家周指定；3、建联石矿、兴都公司、储备中心连带赔偿梁家周经营损失暂计100000元（具体以评估结果为准）及利息；4、一、二审诉讼费由建联石矿、兴都公司、储备中心承担。
被上诉人建联石矿、兴都公司共同答辩同意原审判决，不同意上诉人梁家周的上诉请求。具体理由：1、建联石矿与梁家周签订的土地租赁合同终止的原因是因为花都区政府决定关闭建联石矿，该责任应当由梁家周自行承担；2、涉案石灰窑并未合法报建，属于违法建筑，梁家周并未办理工商登记手续，属于违法经营，依法不应保护；3、梁家周没有提供充分证据证明其经营损失及其他经济损失，应当承担举证不能的后果；4、梁家周的第二项诉讼请求属于新的诉讼请求，与其一审的诉讼请求不一致，根据法律规定，应当另案起诉，不应在本案二审中进行处理。
被上诉人储备中心答辩称：同意原审判决，不同意被上诉人梁家周的上诉请求。
上诉人梁家周与被上诉人建联石矿、兴都公司、储备中心对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审审理过程中，梁家周称其主张经营损失是指2010年12月31后停产的损失。
本院认为：二审当事人争议焦点是：合同解除的责任认定及损失的承担。
根据本案查明的事实可知，广州市花都区人民政府要求关闭建联石矿，并收回涉案土地，导致建联石矿与梁家周签订的《土地租赁合同》不能继续履行，故原审法院认为合同因不可归责于双方的原因终止正确。梁家周认为是建联石矿与储备中心签订了《土地收回协议》造成其与建联石矿的租赁合同解除，并要求建联石矿、兴都公司、储备中心承担因合同解除造成的损失理据不足。基于上述政府行为，梁家周与建联石矿之间因合同终止后产生的投资损失应由各方自行承担，故梁家周要求建联石矿承担自合同终止停产后的经营损失缺乏法律依据，本院不予支持。
关于梁家周提出的建筑物、构筑物和地上附着物的装修装饰补偿款等其他损失问题，由于上述建筑均未取得报建手续，属于违章建筑，参照《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，拆除违章建筑，并不需要进行补偿。梁家周认为参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条的规定，建联石矿应承担赔偿梁家周损失的责任，但梁家周并未能举证证实建联石矿在违章建筑的建造过程中存在过错，故梁家周以上述规定要求建联石矿承担过错责任赔偿责任理由不成立。另外，根据双方合同的约定，在国家征用涉案土地时，土地补偿归建联石矿，拆迁建筑物归梁家周，而广州市花都区人民政府征用土地办公室已经明确收回建联石矿的土地，补偿建联石矿的仅为土地总补偿款，并非拆迁建筑物补偿款，因此，梁家周主张建联石矿赔偿其他损失也无事实依据，本院不予支持。
鉴于本院认定梁家周主张本案损失不予支持，故其二审坚持申请对石灰窑及建筑物进行鉴定，本院不予接纳。同理，梁家周要求兴都公司、储备中心承担连带责任没有合同和法律依据，本院亦不支持。梁家周在二审诉讼中提出由建联石矿、兴都公司及储备中心出资重置建造建筑物、构筑物及其附属设施来安置梁家周的请求，因该请求属于二审新增加的诉请，建联石矿、兴都公司及储备中心均不同意，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民诉诉讼法》若干问题的意见第184条的规定，本案不予审处。
综上所述，上诉人梁家周的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4300元，由梁家周负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 张艳
二〇一四年四月十一日
书 记 员 张辉