重庆市高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）渝民申325号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李小莉。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆星坤房地产开发有限公司。住所地：重庆市涪陵区。
法定代表人：谌俊宇，该公司董事长。
再审申请人李小莉因与被申请人重庆星坤房地产开发有限公司（以下简称星坤房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市第三中级人民法院（2015）渝三中法民终字第01827号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
李小莉申请再审称：根据星坤房地产公司与李小莉签订的《关于巴蜀中学教育的特别约定》第四条的约定，星坤房地产公司开发的红星国际广场配套的学校应为私立中学，而重庆市涪陵巴蜀中学性质最终被审批为义务教育阶段公办中学，星坤房地产公司已构成违约，应当承担违约责任，星坤房地产公司应向李小莉支付违约金。李小莉依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。
经审查，星坤房地产公司于2012年2月27日由重庆合正房地产开发有限公司（以下简称合正房地产公司）成立。2012年12月8日，重庆市涪陵区新城区管理委员会（以下简称涪陵新城区管委会）与合正房地产公司签署《涪陵新城区“巴蜀中学及配套项目投资合作框架协议书”》约定：合正房地产公司负责新建一所重庆巴蜀中学满意、并适应其需要的中学校，并给予该学校资金补助；涪陵新城区管委会同意星坤房地产公司进行巴蜀中学及配套项目开发建设；土地交付之日起三个月内开工建设学校部分；并对政策支持、违约责任进行约定。2014年11月4日，星坤房地产公司与重庆市涪陵区公共资源交易中心签订《国有建设用地使用权出让成交确认书》载明：星坤房地产公司竞得新城区太乙门居委二、五组的编号为FLXCS-2014-09号宗地的国有建设用地使用权；星坤房地产公司应根据涪陵区规划局《建设用地归还条件》（渝规涪李条件函（2014）0029号要求，FLXCS-2014-09号地块须配建一所不小于48个班的重庆市市级公立重点初中学校。2014年11月10日，重庆市涪陵区国土局与星坤房地产公司签订《国有建设用地使用权出让合同》约定：星坤房地产公司取得重庆市涪陵巴蜀中学建设用地，按涪陵区规划局《建设用地归还条件》（渝规涪李条件函（2014）0029号给定的用地规划条件开发建设。星坤房地产公司随即进行重庆市涪陵巴蜀中学及配套项目建设。
2013年1月12日，星坤房地产公司（作为甲方）与李小莉（作为乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》、《附件5合同补充协议》、《关于巴蜀中学教育的特别约定》等，其中，《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方购买甲方开发建设的位于重庆市涪陵新城区太白大道8号红星国际广场（一期）A5幢8-7室房屋建筑面积为90.31平方米，成交总金额为395278元。《附件5合同补充协议》第十二条第一项载明：“关于口头承诺、宣传资料、样板房的补充约定1、乙方声明清楚所有与本项目有关的广告、宣传资料（包括但不限于销售人员的讲解、广告、网站、楼书、沙盘、模型等）仅供参考，为要约邀请，不作为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担责任，买卖双方所有的权利义务以本合同及本补充协议为准。”；《关于巴蜀中学教育的特别约定》载明：“一、入读条件：……二、入读起始时间。入读时间于2014年9月（涪陵巴蜀中学招收新生）起。三、重庆市涪陵巴蜀中学校（以下简称涪陵巴蜀中学）校址及相关规定。……四、相关政策规定。（一）房屋产权变更。（1）房屋产权人变更后，如变更前的产权人未享受该学校的就读名额及优惠政策，则变更后的产权人仍可继续享有原产权人未享受的就读名额及优惠政策。（2）如变更前的产权人已享受该学校的就读名额及优惠政策，则变更后的产权人仍不再享有原产权人未享受的就读名额及优惠政策。（3）该名额不接受插班，需从初一开始正常入读。若乙方需享受涪陵巴蜀中学入读名额及优惠政策，应在每年的12月1日至次年的1月31日前（即每年的1月份之前报9月份入学的学生）凭《重庆市商品房买卖合同》及相关附件资料到物业服务企业统一登记报名，甲方不再另行通知。若因国家政策原因或者因招收学校名额已满导致乙方不能入读上述学校，甲方不承担责任。（二）特殊情况处理。（1）入读初中部规定：2013年确需入读巴蜀中学的初中部的乙方业主及其合法子女，在通过巴蜀中学的考试后，排名60名（含）名的则可入读重庆鲁能巴蜀中学初中部，其捐资助学收费标准按鲁能巴蜀中学校对外公布标准的8折收取。该部分入读鲁能巴蜀中学后，所购住房不再享受入读涪陵巴蜀中学的名额及优惠政策。（2）入读高中部的规定：2014年至2020年7年内，通过巴蜀中学组织的考试后，可由重庆鲁能巴蜀中学依据考试成绩择优录取涪陵巴蜀中学前50名业主子女捐资助学费按鲁能巴蜀中学校高中部对外费用全额缴纳（3）每套住宅可分别享受一个就读涪陵巴蜀中学的指标（双胞胎及以上可同时享受该优惠政策，但必须是同一年级同时入学），2014年至2016年入学的新生，捐资助学费按每学年2500元收取，2017年至2023年按学校对外公布费用50%收取，2024年后按学校对外公布费用收取。乙方理解并同意，如甲方在与重庆巴蜀中学校合作办学过程中出现不可抗力或国家法律政策或政府部门审批等非甲方原因造成合作办学开学迟延的，乙方不追究甲方的法律责任。本合同中的所有条款均由双方经过充分协商一致，双方已经完全知晓并理解本合同全部内容，双方对本合同内容不存在任何争议；双方确认在签订本合同时已特别注意合同中设计的免除或者限制其责任的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可本合同内容不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示，双方在签订合同时已特别慎重，本合同双方签字、盖章后生效。”。
上述合同签订后，李小莉按合同约定履行了支付房款的义务。2014年12月22日，李小莉收到星坤房地产开发发出的接收红星国际广场A5幢8-7室房屋通知书。2014年5月，李小莉等购房人，获知重庆市涪陵巴蜀中学审批为经编制部门批准成立的义务教育阶段公办学校，多次与星坤房地产公司协商，星坤房地产公司均拒绝赔偿损失。李小莉认为，涪陵巴蜀中学最终该审批为公办，其子女就读该校的优惠无法实现，星坤房地产公司以购买该房屋可享受办学质量优良的联合举办的股份制民办学校就读优惠作为重点宣传内容，误导包括其在内的众多业主花高价购买房屋的行为已违背诚实信用原则，该违约行为给包括其在内的众多业主带来巨大损失。李小莉遂诉至一审法院，请求判决星坤房地产公司按购房款的15%向其支付违约金。
本院认为，根据李小莉的再审申请，本案争议的焦点是星坤房地产公司是否违反《关于巴蜀中学教育的特别约定》的约定及是否应当承担违约责任。
虽然星坤房地产公司与李小莉在签订《关于巴蜀中学教育的特别约定》时，重庆市涪陵巴蜀中学的相关审批手续还未办理，也未取得学校建设用地，但是，星坤房地产公司的投资公司已与当地行政机关涪陵新城区管委会签署《涪陵新城区“巴蜀中学及配套项目投资合作框架协议书”》，而后《关于巴蜀中学教育的特别约定》中的重庆市涪陵巴蜀中学校也已建成并投入使用，表明星坤房地产公司与李小莉所签订的《关于巴蜀中学教育的特别约定》中建设重庆市涪陵巴蜀中学校的主要合同目的已经实现。对于李小莉所主张的重庆市涪陵巴蜀中学校应为私立中学的性质，因合同中并未约定，李小莉也未举证证明，故其主张学校为私立性质缺乏证据证明。重庆市涪陵巴蜀中学校的招生时间虽晚于《关于巴蜀中学教育的特别约定》的招生时间，但是双方同时约定：乙方（李小莉）理解并同意，如甲方（星坤房地产公司）在与重庆巴蜀中学校合作办学过程中出现不可抗力或国家法律政策或政府部门审批等非甲方原因造成合作办学开学迟延的，乙方不追究甲方的法律责任。表明合同已经约定非因星坤房地产公司原因开学时间迟延，免除星坤房地产公司的违约责任，本案中经一审查明，造成开学时间迟延并非因星坤房地产公司的原因造成，故星坤房地产公司亦不构成违约，不应承担违约责任。至于李小莉提出《关于巴蜀中学教育的特别约定》有缴纳捐资助学和入学名额限制的约定，现为公办义务制学校后，没有捐资助学和入学名额的限制，星坤房地产公司的构成违约的理由。本院认为，重庆市涪陵巴蜀中学校不收取捐资助学费，也无入学额的限制，较双方的约定，对李小莉更加有利，并非加重李小莉的负担，星坤房地产公司亦不构成违约。因此，星坤房地产公司不应承担违约责任。李小莉申请再审的理由不能成立。
综上，李小莉的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回李小莉的再审申请。
审 判 长 刘晓龙
代理审判员 彭国雍
代理审判员 谭 灵
二〇一六年五月六日
书 记 员 陈 锶