南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第450号
原告广西南宁渝陵贸易有限公司，住所地南宁市安吉路23号。
法定代表人陈静，该公司董事长。
委托代理人彭剑波，广西创想律师事务所律师。
被告广西南宁港宁禽业有限公司，住所地南宁市安吉大道27-8号。
法定代表人刘就，该公司董事长。
委托代理人郑燕君，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。
委托代理人颜茂川，广西南宁甘露法律事务所法律工作者。
原告广西南宁渝陵贸易有限公司（以下简称“渝陵公司”）与被告广西南宁港宁禽业有限公司（以下简称“港宁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日受理后，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2015年9月16日裁定驳回被告对管辖权提出的异议，被告不服提出上诉，南宁铁路运输中级法院于2015年12月17日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用普通程序，由审判员马晓谦担任审判长、与代理审判员刘建军、梁耀美组成合议庭，书记员秦翔华担任记录，于2016年1月25日公开开庭审理，原告委托代理人彭剑波及被告委托代理人郑燕君、颜茂川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告渝陵公司诉称，2011年4月1日，原告与被告港宁公司签订《铺面租赁合同》，约定由被告将位于南宁市安吉大道27-8号广西南宁港宁禽业有限公司内秀灵路延长公路港宁公司大门右边第（9-14）号铺面出租给原告，面积为1420平方米。由于该铺面属于未装修的毛坯房，合同虽然于2011年4月1日签字生效，但考虑到原告需要装修后铺面才可以经营，因此被告同意租金从2011年5月1日起算（即4月1日到5月1日属于双方约定的装修期）。合同签订后，原告即与南宁市尚宏装饰工程有限责任公司（以下简称“尚宏公司”）签订《装修装饰工程承包合同》，工期为2011年4月16日至2011年5月30日，工程总价为283000元。铺面精装修后，原告于2011年6月8日向南宁市尚宏装饰工程有限责任公司支付装修款283000元。原告租赁并装修铺面后，从事汽车销售及维修等经营活动。2011年11月1日，原告与南宁市铃北汽车维修有限公司（以下简称“铃北公司”）签订《铺面租赁合同》，约定将上述已装修铺面中的1150平方米转租给铃北公司，其余270平方米由原告继续经营。被告在转租合同上签字同意转租。
2011年12月7日，南宁市国土资源局在原告所租的铺面张贴《责令限期举证通知书》、《责令限期拆除所建建（构）筑物告知书》，原告才知道被告出租给原告的铺面属于非法占地建房且面临拆除。2012年6月20日，被告书面告知原告，因出租给原告的房屋面临拆除，被告将尽最大努力补办所出租房屋的手续，并愿意赔偿原告的装修损失。2013年7月2日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局向包括原告在内的所有租户发出《限期搬离并自行拆除违法占地违法建设公告》，由于原告的装修已经与租赁房屋形成附合，不可能拆除，即使拆除也完全失去原来的效用，因此无法拆除及搬离。2013年7月11日，该房屋被南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局强制拆除。房屋被拆除后，原告多次要求被告赔偿原告的装修损失，但被告置之不理，仅仅在2013年8月10日才退回原告17040元租金。
综上所述，由于被告的重大过错，导致合同无效，其出租给原告的房屋属于违法占地建房而被拆除。原告基于对被告的信赖，以为房屋可以租用九年，才投入多达283000元的装修费用，该装修损失应当由被告承担。故诉至法院，请求判令：1.被告赔偿原告装修费损失283000元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告港宁公司辩称，案涉铺面于2013年7月11日被强制拆除，原告起诉主张装修损失时已经超过了2年的诉讼时效；原告诉称的约定装修期是其主观臆断，并不存在原告装修的事实，被告实际上是在2011年5月1日才将案涉铺面交付原告，且交付的是装修好了的铺面；即使存在原告装修的事实，其装修也没有经过被告的同意，根据相关司法解释，装修损失也应由原告自行承担，况且原告租用铺面半年后即转租给第三方，转租盈利近50万元，其没有任何经济损失；双方合同约定如遇政府拆迁，补偿费归被告所有，而拆迁补偿的对象包括房屋的装修装饰，说明装修是被告所为；2012年6月20日，被告已经书面通知原告选择继续租用还是退回铺面，已经尽到了告知义务，而原告选择了继续租用，表明其已经放弃了要求赔偿装修损失的权利；原告租用如此大面积的铺面，在签订合同时应当知道该铺面手续不全，对合同无效的后果应承担责任。
经审理查明，2007年9月1日，被告港宁公司与案外人南宁市西乡塘区安吉街道办事处苏卢村民委员会（以下简称“苏卢村委”）签订《合作项目协议书》，约定由被告对苏卢村委所有的位于南宁市种子公司围墙外西、北面的25.8亩低洼场地进行开发利用，苏卢村委只按实际使用场地面积收取合作收益金，不参与经营管理，被告享有该场地的开发经营、转租、转包等权利。
2011年4月12日，原告渝陵公司（承租方、乙方）与被告港宁公司（出租方、甲方）签订《铺面租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市安吉大道27-8号广西南宁港宁禽业有限公司内秀灵路延长公路港宁公司大门右边第（9-14）号铺面出租给乙方，总建筑面积为1420平方米，租赁期限为9年，自2011年4月1日起至2020年3月31日止；2011年4月1日至2013年4月30日期间，铺面前400平方米的租金按20元／平方米计算、铺面后1020平方米的租金按18元／平方米计算，租金按先交费后使用的原则支付，乙方承租前必须向甲方一次性交清三个月（2011年5月1日至2011年7月30日）租金79080元；租赁期内，未经甲方书面同意，乙方拆改变动铺面结构的，甲方有权解除合同收回铺面；租赁期内，如遇政府征用拆迁，铺面的拆迁补偿款项归甲方所有（包括铺面、搬迁、停产停业）。该合同还就双方其他权利义务作了约定。合同签订后，被告依约将案涉铺面交付原告使用，原告依约向被告支付租金至2013年7月。
2011年4月16日，原告渝陵公司与案外人尚宏公司签订《装修装饰工程承包合同》，约定工程地点及承包方式为南宁市秀灵路延长线港宁公司大门右边第（9-14号）铺面，包工包料，材料以双方签字样本验收，工程总价为283000元，结算按实际发生的工程量计算，工期自2011年4月16日至2011年5月30日。2011年6月8日，尚宏公司向原告出具收款收据，确认收到原告向其支付的门面装修费283000元。
2011年11月1日，原告渝陵公司与案外人铃北公司签订《铺面租赁合同》，约定原告将秀灵路延长线港宁公司大门右边第（9-14）号已装修铺面出租给铃北公司经营汽车销售及维修业务，总建筑面积为1150平方米，租赁期限为8年5个月，从2011年11月1日起至2020年3月31日止，租金按38元／平方米计算，第一年月租金为43700元，以后每年增加4元／平方米，第一年、第二年租金按季度交纳，等。被告港宁公司在该合同上注明同意转租并加盖公司印章。该铺面剩余的270平方米仍由原告经营使用。
2011年12月20日，南宁市国土资源局向铃北公司及苏卢村委发出《责令限期拆除所建建（构）筑物告知书》，载明：你单位（户）未经批准在西乡××路延长线西侧非法占地进行建设的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十五条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条、第七十六条和《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第六十条的规定，现责令你单位（户）停止在非法占用土地上的施工行为，并在本公告发布之日起2日内自行拆除该建（构）筑物，退还所占用的土地。对不予拆除的，我局将依法处理。
2012年6月20日，被告港宁公司向原告渝陵公司发出《通知》，载明：我公司出租给您（您单位）的房屋，被国土部门认定为非法占地建房，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局于2012年6月11日发出限期搬离并自行拆除公告，要求在七日内自行搬离并拆除房屋。对此，我公司深感愧疚。现我公司正在准备材料，将尽最大的努力补办所出租房屋的手续。由于补办手续所需时间不能确定，而且我公司也不能确定是否能办妥这些手续，因此，您（您单位）有权决定是继续租用我公司的房屋还是解除租赁关系、将房屋退回我公司。如您（您单位）决定解除租赁关系、将房屋退回我公司，我公司将依法赔偿您（您单位）的装修损失。如您（您单位）选择继续租用我公司的房屋，今后如房屋因我公司无法办妥手续被政府部门强制拆除，我公司将不赔偿您（您单位）的损失；但我公司承诺在办妥补办的手续后，仍按原租金将房屋出租给您（您单位）。望您（您单位）在收到本通知后七日内，决定是继续租用我公司的房屋还是解除租赁关系、将房屋退回我公司，并将决定以书面的方式通知我公司。如您（您单位）在七日内未将所作出的决定书面通知我公司，且未将房屋退回我公司，并办理相关交接手续的，您（您单位）的行为将被视为决定继续租用我公司的房屋，而且我公司还将与您（您单位）签订补充协议，以明确双方的权利义务。次日，原告签收了该通知，同时注明“与补充协议无关”。
2013年7月2日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局在案涉场地张贴《限期搬离并自行拆除违法占地违法建设公告》，责令原告渝陵公司于2013年7月3日之前搬离并自行拆除违法占地建设的建（构）筑物。2013年7月11日，案涉房屋被依法强制拆除。2013年8月10日，被告开列现金支出单据，载明退还原告租金17040元。
上述事实，有铺面租赁合同2份、装修装饰工程承包合同、装修明细表、收款收据、责令限期拆除所建建（构）筑物告知书、限期搬离并自行拆除违法占地违法建设公告、通知、签收表、现金支出单据、民事起诉状、（2014）西民一初字第2566号民事判决书、（2015）南市民一终字第1754号民事裁定书、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。被告港宁公司在非法占用的土地上建设房屋并出租给原告渝陵公司，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，双方签订的《铺面租赁合同》无效。原、被告双方对此均无异议。本案的争议焦点在于：一是原告装修装饰案涉房屋是否属实并已征得被告同意；二是原告是否放弃了要求被告赔偿装修费损失的权利；三是原告要求被告赔偿装修费损失是否已经超过诉讼时效期间。
关于装修装饰案涉房屋。原告渝陵公司举证证明其在承租案涉房屋后对其进行了装修装饰，花费283000元，被告港宁公司对此予以否认，但未提供反证证明。此外，结合案涉两份租赁合同来看：首先，被告（出租人）向原告（承租人）交付的租赁物未明确房屋的装修装饰，而原告向铃北公司（次承租人）交付的租赁物明确为已装修铺面；其次，原、被告于2011年4月12日签订租赁合同，租金却从2011年5月1日起计收，期间有19天的免租期；再次，被告在原告与铃北公司签订的转租合同上签字同意，应当知道双方约定的租金按每平方米38元计收，与其向原告收取的租金按每平方米18元至20元计收相差甚大。故原告装修装饰案涉房屋并且已经征得被告同意的事实存在具有高度可能性，本院予以认定。
关于索赔权利。被告港宁公司于2012年6月20日向原告渝陵公司发出的《通知》，是其关于是否赔偿原告装修损失的意思表示，该意思表示内容具体明确，并表明经原告承诺即受该意思表示的约束，实际上是被告希望就装修损失赔偿事宜与原告订立合同而向其发出的要约。原告于次日签收该通知，并继续使用案涉房屋，表明原告以被告要约所明示的行为作出了承诺。即原、被告双方于2012年6月21日达成了如下协议：第一，被告尽最大的努力补办案涉房屋的合法手续；第二，原告继续使用案涉房屋，如被告补办合法手续成功，则仍按原租金标准出租给原告，如因被告无法办妥手续而被政府部门强制拆除，则被告不再赔偿原告的装修费损失。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告选择继续使用案涉房屋一年之后，该房屋被依法强制拆除，其无权要求被告再赔偿其装修费损失。
关于诉讼时效。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。2011年12月20日，南宁市国土资源局向铃北公司及苏卢村委发出《责令限期拆除所建建（构）筑物告知书》，责令其停止在非法占用土地上的施工行为，并于该公告发布之日起2日内自行拆除地上建（构）筑物。虽然该告知书并未直接向原告渝陵公司发出，但原告作为案涉房屋的承租人之一，应当知道该房屋属于违法建筑将被拆除，其与被告港宁公司签订的租赁合同也将产生无效的法律后果，故其主张装修损失赔偿的诉讼时效期间应当从2011年12月20日起算。2012年6月20日，被告向原告发出《通知》，再次明确告知原告案涉房屋属于非法占地建房，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局已经发出公告，要求在七日内自行搬离并拆除房屋，同时承诺如原告决定解除租赁关系、将房屋退回被告，被告将依法赔偿原告的装修损失。故原告主张装修损失赔偿的诉讼时效因被告同意履行义务而中断，从中断时起，即从2012年6月20日起，诉讼时效期间重新计算。2013年8月10日，被告开列现金支出单据，载明的是退还租金，而非装修损失赔偿，并不构成诉讼时效中断的法定事由。故原告于2015年8月5日起诉要求被告赔偿装修费损失，已经超过诉讼时效期间。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：
驳回原告广西南宁渝陵贸易有限公司全部诉讼请求。
本案案件受理费5545元（原告已预交），由原告广西南宁渝陵贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费5545元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马晓谦
代理审判员 刘建军
代理审判员 梁耀美
二〇一六年二月十七日
书 记 员 秦翔华