长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第3533号
原告：王瑜，男，住长春市朝阳区。
委托代理人：冷保亭，吉林开晟律师事务所律师。
被告：吉林省利源电力集团有限公司，住所：长春市二道区自由大路6039号。
法定代表人：王绍增，董事长。
委托代理人：何春丽，北京盈科（长春）律师事务所律师。
被告：吉林省送变电工程公司，住所：长春市二道区自由大路6039号。
法定代表人：沈浩轩，总经理。
委托代理人：彭军，该公司法律事务处主任。
原告王瑜诉被告吉林省利源电力集团有限公司（以下称利源公司）、被告吉林省送变电工程公司（以下称送变电公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王瑜及委托代理人冷保亭，利源公司的委托代理人何春丽，送变电公司的委托代理人彭军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
王瑜诉称：2006年9月，送变电公司将位于长春市朝阳区百汇街与西康路交汇处1170平方米土地使用权及地上1380平方米废旧职工浴池及锅炉房（无产籍）以480.168万元转让给利源公司（当时为吉林省利源电力有限公司后变更为吉林省利源电力集团有限公司）。利源公司因此获得该地块土地使用权及地上物的完全处分权，但未办理过户。2006年10月，利源公司与原告签订《设立公司共同经营娱乐休闲项目的协议》，约定利源公司以该地块土地使用权及地上物出资，原告以货币出资设立新公司，原告出资进行建设装修。利源公司按约将土地及当时的地上物和相关资料交付给原告，原告随即拆除了废旧的地上物并投资建造了新房屋，协助送变电公司把土地性质由划拨变更为出让，由送变电公司支付了出让金，核定土地使用权实际面积为901平方米。由于受国家宏观形势的变化，娱乐公司前景不好，新公司始终未设立。且当时的地上物原告己拆除，土地由原告占有使用，地上房屋由原告全额投资建造，为此利源公司与原告双方终止了合作项目。自2011年开始，原告与利源公司就该土地使用权的转让进行协商，2011年7月双方就转让价格700万元、付款方式、税费负担等问题达成一致并签署了意向书，只待原告备足款项和本案取得土地证和房屋产权证后签署正式合同，办理相关手续。在此过程中，利源公司因国家电网要求，由民营公司改制为集体企业。由于案涉土地使用权在送变电公司名下没有过户，原告投资建造的房屋即以无籍房的形式直接登记在送变电公司名下。因过户手续的条件现己成就，原告要求被告配合办理，但利源公司却以已改制为集体企业，需要评估和上级批准为由拒绝签署正式交易合同，也不收取原告款项，更不配合办理相关手续。原告认为，由于送变电公司己将案涉土地使用权转让给利源公司，利源公司又将该土地使用权转让给原告，这一行为并不违反法律规定，原告与利源公司之间土地使用权转让关系已经成立，被告应收取原告支付的款项，配合原告办理本案土地使用权的过户手续。另，本案地上房屋系原告投资所建，虽登记在送变电公司名下，但其未有任何投资，也未有任何权益，房屋所有权应属于原告，送变电公司应配合原告办理地上房屋的变更手续。请求：1.确认原告与利源公司土地使用权转让关系成立；2.确认登记在送变电公司名下的房屋所有权属于原告；3.判令二被告协助原告办理土地使用权过户手续。4.判令送变电公司协助原告办理房屋变更手续。5.诉讼费用由二被告承担。
利源公司辩称：原告王瑜与利源公司之间土地使用权转让关系没有成立、没有生效、也没有履行，理由：1.意向书没有约束力，且意向书中约定签署正式交易合同前提是一次性付款。2.意向书签署后，王瑜又要求承租毗邻的送变电其他房产，送变电公司领导经过实地勘查后多次召开会议研究决定不同意出租毗邻的房产。后王瑜又以不动产消防存在问题为理由要求降价。利源公司向送变电公司汇报了王瑜的要求。2014年，送变电领导班子成员的会议记录表明：可以降价，但出让金由王瑜承担、由利源公司过户至原告的税金及其他一切支出均由王瑜承担，且需要履行评估和审批的程序。3.2006年，利源公司与王瑜签署合作协议，利源公司据此协议将土地及原地上物交付给王瑜。按照合作协议约定，王瑜应在合理时间内成立新公司。但新公司一直未成立，2011年开始商谈相关不动产转让事宜。
送变电公司辩称，该公司与利源公司依法签订房地产转让合同合法有效，土地出让金及滞纳金由该公司向相关管理部门进行交纳，当时土地及原地上物已转让给利源公司，送变电公司与王瑜没有关系。
王瑜为支持自己的主张，向本院提交如下证据材料：
证据一、国有资产评估项目备案表,证明2006年7月送变电公司与利源公司达成协议，将案涉土地使用权转让给利源公司；同时送变电公司按规定对案涉土地进行了评估，并报国有资产管理部门备案。证据二、共同经营娱乐休闲项目的协议,证明2006年10月送变电公司将案涉土地交付利源公司；利源公司与原告商定，双方共同出资设立有限公司，共同经营娱乐休闲项目，并由新设公司出资受让该宗土地，即转让土地是利源公司真实想法；由于娱乐市场前景不好，新公司始终未设立，合作项目已终止。证据三、《房屋拆除协议》、收条,证明2006年10月，王瑜依据与利源公司的约定，委托吉林省启元房屋拆迁有限公司将案涉土地上的建筑物予以拆除，并支付了拆迁费36万元。证据四、酒吧、KTV施工图纸，证明2006年2月，王瑜委托商业建筑设计院对涉案房屋进行施工设计。证据五、《建设工程施工合同》、收据，证明2007年3月，王瑜委托吉林省澜建建设集团有限公司在案涉土地上投资建造了案涉房屋，并向澜建公司支付了工程款670万元。证据三、四、五共同证明：案涉房屋系王瑜投资建造，其权利应属于王瑜。证据六、房地产转让合同，证明2010年1月送变电公司与利源公司签订合同,就送变电公司将案涉1170平方米的土地及地上物以评估价格的90%即480.168万元转让给利源公司进行了确认。证据七、关于桂林路房产先行交易价格的请示，证明双方2010年合作即终止，当时协商房屋及土地转让事宜以及相关的转让价格。证据八、《意向书》,证明2012年7月利源公司同意将案涉1170平方米的土地使用权和地上物以700万元的价格转让给王瑜，商定签订正式交易合同时支付转让款，并在12个月内完成过户。证据九、房屋所有权证、土地使用权证，证明案涉土地目前虽登记在送变电公司名下，但其己转让给利源公司,利源公司也已转让给王瑜;案涉房屋虽以无籍房的形式登记在送变电公司名下,但该房屋并非两被告所建，其权利应属王瑜。
利源公司对以上证据真实性无异议；对证据二认为合同和协议内容仅仅是关系王瑜与第一被告之间设立新公司以及新公司的出资形式进行约定，没有关于土地转让和终止方面的约定。对证据三、四、五认为2006年我公司将当时的土地及地上物交付给王瑜以后，由王瑜依据合作协议进行建设装修，因此交付以后原告如何处理地上物我公司不清楚。对证据六认为合同内容一致，但合同签订时间我们手中持有的合同不一致。对证据七认为是王瑜单方意思表示，没有我公司确认；只是表明就转让关系开始协商但没有达成一致。对证据八认为意向书对双方没有约束力；意向书明确写明在正式交易合同签署日之前，王瑜就应该一次性支付足额款项，与王瑜陈述不一致。
送变电公司对以上证据真实性无异议；对证据二、三、四、五、六认为与该公司无关。对证据七认为是王瑜单方意思表示，表示不清楚。对证据八双方并没有履行意向书相关条款和内容。
利源公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据材料：
证据一、关于通过有偿转让两处房地产的决议、国有资产评估项目备案表、国有土地使用权证，证明利源公司对不动产拥有完全处分权。证据二、关于设立有限责任公司共同经营娱乐休闲项目的协议，证明利源公司交付不动产的依据。证据三、利源公司的企业信息表、利源公司的公司变更申请书、长春铁塔厂的开业登记注册书、长春铁塔厂的企业章程、利源公司的章程，证明利源公司自2012年7月25日起，企业性质由民营变更为集体所有性质的公司；利源公司的重大资产处置必须经送变电公司批准并履行法律规定的其他手续。
王瑜对上述证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为利源公司在2012年7月25日之前属于民营企业，本案所涉房地产转让事宜发生在此之前，即便利源公司由民营变更为集体所有制性质，利源公司作出的决定是否需要上级主管部门批准，是企业内部的问题，对外不产生对抗的法律效力。
送变电公司对以上证据无异议。
送变电公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据材料：
证据一、房地产转让合同，证明该公司与利源公司依法签订合同，合同合法有效。证据二、关于限期缴纳土地出让金的通知、土地出让金发票及滞纳金发票，证明土地出让金交纳2,674,168.00元、滞纳金交纳772,835.13元，该笔费用由该公司向相关管理部门进行交纳。证据三、国有土地使用证，证明该土地证已经依法登记在送变电公司名下。证据四、房屋所有权证，证明该房屋已经登记在送变电公司名下。
王瑜对上述证据真实性无异议，认为土地和房屋所有权证虽然登记在送变电公司名下，但土地因其已经转让给利源公司，房屋系王瑜投资所建，故送变电公司对土地和房屋不享有任何权利。
利源公司对上述证据无异议。
鉴于双方对所举证据真实性无异议，且相互间能够印证，本院对各方所举证据予以采信。
经审理查明：2006年9月，送变电公司经上级单位吉林省电力有限公司批准并报国有资产管理部门评估备案后，与吉林省利源电力有限公司签订转让合同，将其位于长春市朝阳区百汇街与西康路交汇处1170平方米土地使用权及地上1380平方米废旧职工浴池及锅炉房（无产籍）以480.168万元的价格转让给该公司，但未办理过户手续。该公司后变更名称为吉林省利源电力集团有限公司，并于2011年7月25日企业性质由民营公司改制为集体企业。2006年10月16日，利源公司与王瑜签订《设立公司共同经营娱乐休闲项目的协议》，约定利源公司以上述地块土地使用权及地上物出资，王瑜货币出资，设立娱乐公司；王瑜出资进行建设装修。利源公司按约将土地及地上物和相关资料交付给王瑜，王瑜随即拆除了废旧的地上物并投资建造了四层3147.22平方米房屋。2014年1月送变电公司将上述土地性质由划拨变更为出让，并交纳土地出让金2,674,168.00元、滞纳金772,835.13元，核定土地使用权实际面积为901平方米，取得了国有土地使用证。2010年12月起王瑜即以送变电公司名义对其所建四层3147.22平方米房屋进行未登记房产申报确认，并于2014年5月9日将该房屋登记在送变电公司名下，取得了房屋所有权证。由于娱乐公司始终未设立，王瑜与利源公司就土地使用权转让进行了协商。2011年7月12日，双方签订意向书，利源公司同意将上述土地使用权转让给王瑜，转让价格人民币700万元，于正式交易合同签订之日前将转让款一次性支付利源公司。王瑜至今未支付转让价款，双方也未签订正式交易合同。当王瑜要求利源公司配合办理过户手续，利源公司以改制为集体企业，需要评估及上级批准为由给予拒绝，致使王瑜起诉到本院。
本案在审理过程中，本院向吉林省电力有限公司进行了咨询，该公司答复本案涉诉土地及地上物房屋属集体财产，转让需要履行审批手续和资产处置程序。另对送变电公司进行询问，该公司不同意接收王瑜所建房屋。利源公司和送变电公司均没有在本院限定的期限内对王瑜所建房屋提出评估申请。
本院经审理认为：本案争议的焦点为：(一)、王瑜与利源公司土地使用权转让关系是否已经成立；(二)、王瑜请求能否得到法律支持。
(一)、关于王瑜与利源公司土地使用权转让关系是否已经成立的问题。
2006年9月，送变电公司经上级单位吉林省电力有限公司批准并报国有资产管理部门评估备案后，与利源公司签订转让合同，将其位于长春市朝阳区百汇街与西康路交汇处1170平方米土地使用权及地上1380平方米废旧职工浴池及锅炉房（无产籍）以480.168万元的价格转让给该公司，虽未办理过户手续，但双方意思表示真实，不违反法律效力性强制性规定，且送变电公司已取得国有土地使用证书，故送变电公司与利源公司土地使用权转让合同有效，利源公司享有该地块土地使用权。2011年7月，由于利源公司以该地块土地使用权及地上物出资，王瑜货币出资设立娱乐公司的目的未能实现，王瑜与利源公司就土地使用权的转让进行了协商，并签订意向书。虽然双方未签订正式交易合同，意向书不具有合同效力，但在双方合作关系尚未确定终止的情况下，利源公司不仅没有主张收回土地使用权，又与王瑜协商转让土地使用权事宜，就转让价款数额、支付方式，双方的权利义务等内容均作了明确约定，转让土地使用权及地上物意思表示真实。同时因利源公司对王瑜在该土地之上建造房屋亦未提出异议，亦不同意收回土地接收房屋，应视为己实际履行了转让土地使用权的约定，交付了土地并认可王瑜使用该土地。利源公司将受让的土地使用权及地上物在没有办理物权登记的情况下，再次转让的行为，并不违反法律效力性强制性规定，且己实际履行，根据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，利源公司与王瑜土地使用权及地上物转让关系成立。
(二)、关于王瑜请求能否得到法律支持的问题。由于送变电公司将涉案地块土地使用权转让给利源公司后，利源公司又将该土地使用权转让给王瑜，因此应先将该土地使用权过户登记至利源公司名下，然后再处分给王瑜。同时，因王瑜未向利源公司交付土地使用权及地上物转让款人民币700万元，利源公司有权拒绝王瑜办理登记的要求。王瑜与利源公司在意向书中虽然约定商定签订正式交易合同前支付转让款，但没限定具体交款时间。利源公司关于签署正式交易合同前提是一次性付款的主张符合交易习惯，应予支持。对双方争议的土地出让金及滞纳金问题，现土地的性质由划拨转为出让，送变电公司承担了出让金及滞纳金，该笔费用双方虽有争议，但考虑到王瑜用此土地已建成房屋的情况，故酌定由王瑜承担土地出让金及50%的滞纳金。王瑜没有及时支付土地转让款负有一定过错责任，应按中国人民银行同期贷款利率计付利息，也酌定自2014年5月9日取得房屋产权证书之日起三个月后即2014年8月10日起算。
房屋所有权证项下房屋虽登记在送变电公司名下，但该公司对该房屋即未建造，也未投资，亦不享有任何权利。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，送变电公司取得该房屋没有合法依据。而王瑜提供的证据足以证明该房屋系其投资所建，王瑜请求确认其为该房屋真正权利人的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，本院认为，送变电公司将涉案地块土地使用权转让给利源公司后，利源公司又将该土地使用权转让给王瑜的转让关系成立，送变电公司、利源公司应按土地使用权转移登记的法定程序协助王瑜将该土地使用权更名过户至王瑜名下。同时送变电公司将房屋所有权证项下房屋登记在自己名下无事实和法律依据应予更正。本院根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定,判决如下:
一、确认原告王瑜与被告吉林省利源电力集团有限公司土地使用权转让关系成立。原告王瑜于本判决生效后十日内向被告吉林省利源电力集团有限公司支付土地转让款700万元，并按中国人民银行同期贷款利率计付利息，自2014年8月10日起算至土地转让款付清之日止。
二、原告王瑜于本判决生效后十日内向被告吉林省送变电公司支付土地出让金2,674,168.00元及滞纳金386,417.50元。
三、被告吉林省送变电工程公司、吉林省利源电力集团有限公司待原告王瑜履行判决第一、二项给付义务后一个月内，按法定程序协助将国有土地使用证项下901平方米土地使用权更名过户至原告王瑜名下。从吉林省利源电力集团有限公司过户到王瑜名下时产生的全部税费均由王瑜承担。
四、确认房屋所有权证项下房屋属原告王瑜所有。
案件受理费60,800.00元，由原告王瑜承担42,560.00元；被告吉林省利源电力集团有限公司承担18,240.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 许 斌
审 判 员 王贵甫
人民陪审员 季清萍
二〇一六年七月八日
书 记 员 苏春梅