重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第9462号
原告（反诉被告）：重庆力美药业有限公司，住所地重庆市南岸区金山支路4号，组织机构代码：20318543-9。
法定代表人：黄春艳，该公司董事长。
委托代理人：梁春蓉（特别授权），重庆康发律师事务所律师。
委托代理人：谢馥蔚，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：重庆高通创汇实业有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路8号孵化楼306室。
法定代表人：陈奎，该公司董事长。
委托代理人：彭松，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
委托代理人：郭晓曦，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
原告（反诉被告）重庆力美药业有限公司与被告（反诉原告）重庆高通创汇实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）重庆力美药业有限公司的委托代理人梁春蓉、谢馥蔚、被告（反诉原告）重庆高通创汇实业有限公司的委托代理人彭松、郭晓曦均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）重庆力美药业有限公司（以下简称力美公司）诉称，原告与被告于2014年6月18日签订关于买卖重庆市南岸区茶园新区高通栖谷第8幢第2号第X层及第4幢第2号第X层厂房的《工业用房买卖合同》。原告于2014年7月31日向被告支付了购房首付款6443619.82元。合同约定被告应在2014年12月31日前将该厂房交付原告使用，但至今未交房，存在严重违约行为。原告之所以购买被告厂房是因为被告承诺在2014年12月底之前交房，能够满足将厂房用于药品生产认证的生产经营目的。但被告超过约定交房期限未能完成房屋竣工验收备案，以致不能交房。因被告的原因，原告不能办理按揭贷款。原告于2015年3月29日书面通知被告解除双方签订的《工业用房买卖合同》，并要求被告于收到本通知之日起5日内退回原告支付的购房款6443619.82元，并承担由此产生的资金占用损失，但被告不予理会。原告起诉请求：1、解除双方签订的《工业用房买卖合同》；2、被告向原告返还购房款6443619.82元；3、被告向原告支付房款同期银行贷款利率4倍的利息，从付款之日2014年8月1日起至实际返还为止；4、诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）重庆高通创汇实业有限公司（以下简称高通公司）答辩称，双方签订合同的背景是原告委托案外人重庆致城医药有限公司与被告于2014年6月签订团购合同，该团购合同价格优惠，致城公司付定金后，双方才签订买卖合同，被告未承诺在2014年3月或7月交房。原告未按补充协议约定时间支付最后一笔款项，且经被告发函催告，原告仍未支付，原告未支付大修基金、税费等，被告可以不交房。原告要求解除合同的过错不在被告，而在原告。合同约定了不能办理按揭贷款，原告应全额付款。因原告本身不能达到条件未能办理按揭贷款，后来农商行江北支行提高了首付款比例，属政策调整，原告不同意按新的贷款比例办按揭。2015年5月，工商银行大渡口支行协商可以办按揭，原告自身不配合办理。工业用房不需要备案登记，原告不接房的理由不成立。
被告重庆高通创汇实业有限公司（以下简称高通公司）反诉称，2014年6月18日，双方签订《工业用房买卖合同》，合同约定，房屋总价款21463619.82元，房屋分两期交付：第8幢在2015年6月30日前交付，第4幢在2014年12月31日前交付。根据力美公司要求进行配电改造施工，力美公司应当按约定将首期房款6439085.95元和相关的税费、规费等一并付给高通公司。剩余房款由力美公司向重庆农商行江北支行办理贷款的方式支付。合同签订后，力美公司无法满足农商行江北支行贷款条件，双方沟通未果后高通公司于2014年12月22日发函要求一次性支付房款。后变更贷款银行为工商银行大渡口支行，力美公司在工商银行贷款审核通过的情况下拒不配合办理贷款，拒绝履行合同付款义务。高通公司反诉请求：1、解除双方签订的《工业用房买卖合同》及补充协议；2、力美公司向高通公司支付延期支付所购房屋价款违约金1406296.37元（按逾期每日万分之四计算，暂算至2015年9月29日于合同解除时止）；3、力美公司向高通公司支付合同解除违约金4292723.96元，并赔偿损失（超出违约金部分）2770893.44元；4、诉讼费由力美公司承担。
原告（反诉被告）重庆力美药业有限公司针对反诉答辩称，被告的反诉请求均不成立，应予驳回。从签订合同到付款、交房、办按揭均为被告的过错，被告提交的格式合同，显失公平，违约金过高，应当减少。被告承诺免物管费并送车位，原告未接房被告无权要求物管费。
原告（反诉被告）重庆力美药业有限公司为证实其本诉诉讼请求及反诉辩称，向本院举示如下证据：
1、重庆市商品房买卖合同；2、补充协议；3、房地产行业信用体系网数据；4、转帐凭证及收据、付款情况说明；5、农商行《关于严格工业厂房按揭贷款的通知》；6、重庆市药品批发企业验收标准；7、致城公司签订的订购协议及其补充协议；8、致城公司2014年6月18日签订的购房合同及其补充协议；9、致城公司签订合同情况说明；10、药品质量管理规范认证证书、市药监局批复、药品经营许可证、药品质量管理规范认证证书、医药行业关于GSP认证的规定；11、租赁合同；12、十三家医药企业联名的情况反映；13、力美公司向高通公司发出的解除合同通知；14、其它几家公司与被告的买卖合同；15、2014年9月23日重庆市土地房屋抵押登记申请资料；16、2015年1月7日重庆市土地房屋解押登记申请资料及抵押登记申请资料；17、2016年5月7日最高额抵押合同；18、2016年7月7日抵押变更协议；19、（2015）南法民初字第11472－2号民事裁定书；20、致城医药公司企业信用报告。
被告重庆高通创汇实业有限公司（以下简称高通公司）为证实其辩称理由及反诉请求，向本院举示如下证据：
1、重庆市商品房买卖合同及补充协议；2、《建设工程竣工验收意见书（一）（二）》及各部门竣工确认函、《备案登记证》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证变更情况说明》；3、《授信审批意见书》、《关于严格工业厂房按揭贷款的通知》；4、《交款告知书》；5、关于解除合同的回函；6、关于限期签署贷款文件的函告及快递单；7、解除合同通知书及快递单；8、高通公司开发资质证书及项目四证；9、致城医药公司与高通公司签订的定购协议书、房屋买卖合同及补充协议、致城公司出具的《关于与制定受让人签署的函告》；10、重庆农商行工业厂房按揭业务的有关说明；11、高通公司与邱光堂、吕文忠、孙文海、重庆夏都实业有限公司签订的房屋买卖合同、致城医药、昊蕴医药、高通公司签订的三方协议；12、物业管理合同及物业费收费凭证；13、重庆市阿萝酒店管理有限公司固定资产贷款合同及高通公司保证合同；14、中加国联担保公司担保合同及发票及南岸区法院出具的保全费收据；15、高通栖谷标准厂房项目工程地址的说明及工业用地地块编号的情况说明。
对当事人所举示证据的真实性、合法性、关联性，本院将结合案件情况予以综合认定。
经审理查明，2014年6月18日，力美公司（乙方）与高通公司（甲方）签订《重庆市工业用房买卖合同》，约定力美公司购买高通公司开发的位于重庆市南岸区茶园新区高通栖谷第8幢第2号第X层及第4幢第2号第X层厂房。第三条计价方式与价款房屋销售单价：第8幢第2号第X层厂房建筑面积每平方米3950元，房屋销售面积4631.35平方米；第4幢第2号第X层厂房建筑面积每平方米3563元，房屋销售面积889.64平方米。房屋买卖总价21463619.82元。第四条付款方式及期限乙方采用银行按揭付款方式按期付款：1、签订本合同时，乙方向甲方支付购房首付款6439085.95元；2、剩余房款15024533.87元由乙方向重庆农商行江北支行申请按揭贷款（注：实际贷款金额、年限、利率以贷款银行最终贷款审批为准，例如实际贷款金额低于乙方申请贷款额度，乙方应在贷款银行最终贷款审批书下达后一周内以现金或其他方式支付不足部分）。3、按揭办理及违约责任：（1）乙方签订本合同后30日内将办理按揭贷款审批手续所需的资料提供给甲方，如乙方逾期提供资料超过15天，乙方除应按按揭银行的要求提供贷款资料外，并自签订本合同之日起，根据所申请贷款总额计算，每日向甲方支付万分之二的违约金。（2）因甲方原因，导致乙方未能获得银行贷款的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可以单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房款及利息退还给乙方。（5）因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，乙方应在贷款银行最终贷款审批书下达后一周内以现金或其他方式支付不足部分，在此期限内，不承担本合同第七条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，乙方从逾期付款之日起按照本合同第七条之规定承担违约责任。（6）如银行不批准乙方按揭贷款申请，乙方应按甲方要求按照一次性付款或分期付款方式支付剩余款，双方就付款方式另行签订补充协议。4、甲方书面通知乙方办理按揭贷款手续之日起3个工作日内，乙方应根据按揭银行的要求到指定地点签署贷款文件，逾期超过5日，视为乙方未能按期付款，乙方按照本合同第七条之规定承担违约责任。第五条交房期限及交付条件甲乙双方同意，第4幢甲方应当在2014年12月31日前，将本合同约定的工业用房交付乙方使用，第8幢甲方应当在2015年6月30日前，将本合同约定的工业用房交付乙方使用。交房标准见附件二。工业用房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。第六条交房手续的办理工业用房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。甲方通知乙方接房后，由于乙方原因未能按期接房的，自书面交房通知的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险由乙方承担，逾期接房的按以下方式处理：1、逾期超过1个月的，乙方应当自接到甲方通知之日起，每日按照已支付房款万分之二的标准向甲方支付逾期接房违约金；2、逾期超过2个月的，视为乙方放弃购买本合同房屋，甲方有权单方面解除合同，乙方支付甲方总房款5%的违约金及已支付房款不予退还，并赔偿由此给甲方造成的其他经济损失（其他经济损失，包括并不限于甲方为此支付的相关费用、承担的经济责任、银行利息损失、律师代理费用等，下同）。第七条乙方逾期付款的违约责任乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（不作累加）：1、逾期在15日之内，自本合同约定的付款期限之第二日起，至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款金额万分之二的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，视为乙方无能力履行本合同义务，甲方有权单方解除合同。甲方解除合同的，乙方应按应付款20%向甲方支付违约金，并赔偿由此给甲方造成的其他经济损失，甲方退还乙方全部已付房款。乙方愿意继续履行合同的，并经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款金额万分之四的违约金。第八条逾期交房的违约责任除本合同第五条规定的特殊情况外，甲方如未按照合同约定的期限将该工业用房交付乙方使用，按逾期时间，按下列方式处理：1、甲方逾期交房在90日之内的，甲方按日向乙方支付已付款金额万分之二的违约金，合同继续履行。2、超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解约通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款金额的二向乙方支付违约金，如延期退款，甲方每日按同期银行贷款利率向乙方支付应退还房价款的违约金，直至退清之日止。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款金额的万分之二的违约金。合同附件二对建筑材料、设备安装标准进行了说明。合同附件三为工业楼宇质量保证书，其中甲方在第三条中承诺：本工业楼宇经建设单位组织竣工验收，已报建设行政主管部门备案，申报并通过了工程竣工验收，具备交付使用条件。合同附件四补充协议第三条对付款方式的补充约定3、（1）乙方拟向甲方指定的贷款银行申请15024533.87元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户，作为乙方应支付房款的一部分。（2）乙方应在本合同签订之日后在2014年6月20日前向甲方支付该房屋总价款扣除拟按揭贷款数额外的所有房款，付清由政府部门规定的相关规费、税费、贷款产生的各项费用。乙方应在本合同签订之日缴清物业专项维修基金。若乙方逾期支付前述款项，则每逾期一日，乙方应按逾期金额的万分之四向甲方支付违约金，逾期达30日以上，甲方有权解除合同，将房屋另行出卖给任何第三人，乙方应由此承担总房款20%的违约金。（3）乙方签订本合同后30日内将办理按揭贷款审批手续所需的资料提供给甲方（办理按揭贷款所需资料由按揭银行提供明细资料为准），如乙方逾期提供资料超过15天，乙方除应按按揭银行的要求提供贷款资料外，并自签订本合同之日起，根据所申请贷款总额计算，每日向甲方支付万分之四的违约金。逾期达30日以上，甲方有权将房屋另行出卖给第三人，在此情况下甲方有权解除合同，乙方因此承担总房款百分之二十的违约金。甲方在乙方办理贷款手续时应给予乙方必要的配合，但甲方不负有任何义务确保按揭贷款银行批准乙方的按揭贷款申请。（4）如非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由，乙方未能按期办理完毕按揭贷款手续或者按揭贷款银行对乙方贷款申请未予以批准或未足额批准等导致按揭贷款的房价款未能在合同签订后60日内全部到达甲方银行账户，乙方应于收到甲方通知后15日内一次性付清全部购房款。如乙方逾期支付前述款项，则每逾期一日，应按逾期金额的万分之四向甲方支付违约金，逾期达30日以上，甲方有权解除合同，将房屋另行出卖给任何第三人，乙方应因此承担总房款20%的违约金。4、本合同第四条（一）款第3点（2）中“甲方原因”是指甲乙双方签署本合同签或签署本合同时，乙方所购房屋的项目无任何银行表示愿意向任何购房者提供购房贷款。5、本合同第四条（一）款第3点（5）中“乙方原因”是指乙方在签署本合同时或签署本合同后，不符合银行所要求的贷款条件、贷款政策或乙方未按银行的要求及时提供各项文件和资料，或未按银行要求及时签署相关协议和文件及其他由乙方导致的按揭未能成功的原因。6、本合同第四条（一）款第3点（7）中“不可归责于甲乙双方的事由”仅指不可抗力（不包括政策变化）。因不可归责于双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，甲方或乙方单方解除本合同，甲方应于解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房款无息退还给乙方。第九条对共有权益的补充约定6、本合同所定违约金，均是考虑商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成损失的。该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时本合同所约定的违约金可能具有一定程度的惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金过分高于损失”等为由抗辩要求降低违约金，收取违约金的一方无需举证具体损失。7、若出现了法定或合同约定的乙方可以解除合同的事项，而甲方在发生该等事由起15日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃解除权。8、根据本合同及本补充协议的约定，当甲方应退还任何款项给乙方时，如其中任何款项为乙方以贷款方式支付，则乙方同意并授权甲方将该部分款项直接退还给贷款银行，甲方将前述款项退还给贷款银行即视为退还给乙方。9、甲方对乙方行使解除权的异议期为两年，自乙方的书面解约通知送达甲方之日起计算，该异议期是指乙方按照合同约定或法律约定有解约权且乙方书面提出解约的情况，如乙方没有解约权的，甲方有权随时对乙方的解约要求提出异议，不受异议期的限制。甲方行使解除权的期限为自解除权发生之日起两年。第十六条其他条款5、乙方已经知悉签订本合同时国家、地方、人民银行、各贷款银行的信贷政策，并可以合理地预见本合同签订后相关信贷政策会发生变化，如乙方不符合信贷政策致使贷款未被批准、贷款金额不足，贷款批注年后银行拒绝放贷、贷款利率调整等，甲方不承担责任，乙方无权要求解除合同，乙方应按照本合同及补充协议的约定采取一次性付款的方式支付。
2014年6月18日，双方签订《补充协议》，第一条关于付款时间的约定：原甲乙双方签订的买卖合同约定在合同签订时，应支付首期款6439085.95元及乙方应缴纳的各项税费、大修基金、贷款费用1328808.03元，两项款项共计7767893.98元。乙方已支付定金700000元自动转入首期购房款，由于乙方资金周转困难，甲方同意余下首期款及乙方应缴纳的各项税费、大修基金、贷款费用按以下时间分次付清：1、买卖合同签订后支付第一笔房款480000元，最迟不超过2014年6月20日。2、在2014年7月31日以前，支付第二笔房款3120936.2元。3、在2014年8月30日之前，支付第三笔房款2138149.8元。4、所有房屋的大修基金、办理房屋登记及产权交易的所有费用在房屋交付使用前一次性付清。办理按揭费用在银行审批通知书下达后三个工作日内支付。5、若乙方未按照约定时间支付第一笔房款，甲方有权立即解除买卖合同，甲方无需通知乙方即可自行将本合同约定厂房另行出卖给其他第三方，同时乙方应按照总金额的20%向甲方支付违约金；乙方若未按照约定时间支付第二笔及第三笔房款，甲方有权立即解除买卖合同，甲方无需通知乙方即可自行将本合同约定厂房另行出卖给其他第三方，并且已支付房款不予退还。6、房屋在交付使用前，乙方须完清首期房款、物业专项维修基金、法律法规等规定应缴纳的相关费用、税金及完成贷款银行的资料准备，否则，甲方可拒绝支付乙方使用。7、按揭贷款支付房款部分：实际贷款金额低于乙方申请贷款额度，乙方应在贷款银行最终贷款审批书下达后一个月内支付不足部分，甲方承诺按揭贷款金额不低于五成（基于乙方正常经营，信誉良好的情况下）。合同第三条约定，鉴于乙方生产经营的特殊性，甲方同意在正式交房时将乙方所购厂房的基本配电案25W/平方米（按建筑面积计算）进行配置。若基础配电不能满足乙方实际需求的，可向甲方申请增加用电量，其增加部分费用由乙方承担；用电基础设施建设费收费标准为2000元/KVA。合同第五条约定，甲方承诺乙方所购房屋未销售给任何第三方，若甲方隐瞒导致乙方不能取得房屋产权证的，乙方有权要求退房，乙方要求退房的，甲方应于乙方书面通知到达30日内，将乙方已付房款退还给乙方，同时乙方有权要求甲方支付已付房款的20%为违约金。合同第六条约定，甲方承诺房屋到达国家规定交付条件后通知乙方在买卖合同约定的时间通知乙方，若甲方逾期在90日之内，甲方按日向乙方支付已付款金额万分之二的违约金，合同继续履行。若逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解约通知到达30日之内退还全部已付房款，同时乙方有权要求甲方支付已付房款20%的违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款金额万分之四的违约金。
合同签订后，力美公司陆续向高通公司支付首付款共计6443619.82元，但税费至今未缴纳。
2014年3月17日，重庆农商行授信审批部向其江北支行发出《授信审批意见书》（渝农商行贷[2014]442号），载明：经审批会议讨论，有条件同意重庆高通房地产开发有限公司开发的“高通栖谷”一、二期工业厂房项目按揭贷款合作额度25000万元，贷款成数、年限、利率等按照我行工业厂房按揭贷款管理办法的要求执行，前提条件为：一、支用前取得项目四证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）。二、从我行对购房者发放按揭贷款时起，至购房客户取得厂房产权证和正式抵押手续并将权证交付我行保管之日起止，由重庆高通房地产开发有限公司承担阶段性连带责任保证担保。三、重庆高通房地产开发有限公司按贷款金额的10%向我行缴纳保证金。信贷管理要求：按照我行工业厂房按揭的要求执行，严格审查购房人资质并评估其偿债能力，防止假按揭出现。及时办妥保证担保手续及抵押登记手续，有效防范信贷风险。
2014年重庆农商行公司业务部向该行各行支行、总行营业部发出《关于严格工业厂房按揭贷款的通知》（渝农商行公司部电邮[2014]135号），载明：为摸清重庆工业地产发展状况，有效防范行业风险，总行授信审批部、公司业务部、个人业务部和相关支行联合开展了实地调研。根据调研了解，重庆市工业地产近两年投资较快，供应量增长迅速，泡沫显现，市场监管机制缺乏，工业厂房面临一定风险。因此对工业厂房按揭贷款采取严格准入，加强管理的措施，现将相关要求通知如下：一、严格流程管理（一）支行调查立项，申报总行。（二）总行公司部介入开发商合作额度的授信调查，共同核实园区规划、地理位置、开发商实力、自有资金到位情况、销售状况及授信额度的合理性。（三）支行实地调查购房者经营状况，购买用途及单户额度授信。根据贷款金额按我行要求报总行小企业部或公司业务部受理。二、提高园区准入条件（一）原则上必须分布在主城，交通便利，基础设施完善。（二）园区必须为市级（含）以上。三、提高开发商准入条件（一）开发商净资产与项目总投入不能低于1：2。（二）必须具备2年以上相关开发资历和具备二级开发资质。（三）开发商必须是我行认定的总行级重点客户或者有总行入围的专业担保公司提供全程连带责任保证担保。达不到以上条件但确属优质客户的，经“授信审批及资产外置委员会”核准可予以准入。四、提高借款人准入条件严格借款人审查：按照固定资产贷款要求，测算借款人项目投入资金量，对借款人的经营前景、经营效益、偿贷资金来源及偿还能力进行评估。一是支持对象坚持“广、散、小”原则，贷款金额符合实际需求，防控投资；二是倾向支持微小企业实体经济购买标准厂房；三是发放以出租作为还款来源的按揭贷款。五、降低贷款成数针对单户贷款发放量不能超过厂房总价款50%。六、加强信贷管理一是支行要严格按“三办一指”规定支付贷款，防范被挪用；二是支行每季度对支持的园区和项目进行实地贷后检查，横比市场，摸清经营，防范风险。
2012年9月19日，高通公司取得涉案工程的建设用地规划许可证。2013年5月7日，高通公司取得涉案工程的建设工程规划许可证。2013年7月30日，高通公司取得涉案工程的建筑工程施工许可证。上述文件中的“经开区茶园工业园I标准分区I23/01号地块”、“经开区茶园工业园I标准分区I23/02号地块”、“经开区鹿角组团I标准分区I23/01号地块”系为同一宗地。高通栖谷标准厂房项目一、二期均在该地块上建设。一期项目为3、4、5号楼、地下车库，二期项目为1、2、6、7、8号楼。2015年1月26日，高通栖谷3-5#楼及地下车库工程消防验收合格。2015年3月5日，高通栖谷标准厂房一期取得竣工验收备案登记证，后因工程面积实测有误，重庆经开区建设管理局于2015年4月23日重新核发了竣工验收备案登记证。
2014年12月22日，重庆高通创汇实业有限公司向重庆力美药业有限公司发出交款通知书，其中载明：由于银行对力美药业的按揭审批尚未最终通过，为了保障贵公司在合同约定的时间内顺利接房，因此请其在2014年12月31日前付清该房屋一期银行按揭房款人民币2120000元及一期代收费人民币213793.5元，共计2333793元。在未能付清全部购房款项及各项代收费前，我公司交房时间将相应顺延。
2014年11月28日，重庆市食品药品监督管理局出具《批复》，同意将原告的《药品经营许可证》有效期延长至2014年12月31日。2014年12月8日，原告取得《药品经营许可证》（即GSP认证），仓库地点位于南岸区白鹤路48号渝南物流仓库B-4。
2015年3月29日，重庆力美药业有限公司向重庆高通创汇实业有限公司发出《解除合同通知》，上载：双方签订的《工业用房买卖合同》以及补充协议中约定，你公司应当在2014年12月31日前将该厂房交付给我公司使用。在缔约之前，我公司之所以选择购买你公司厂房，就是因为看中你公司承诺能在2014年12月底之前交房，能配合我公司在2014年12月31日之前的药品经营许可证认证工作。同时合同中约定的房屋按揭银行为重庆农商行江北支行，你公司未能办妥农商行按揭手续，最后又要求我公司配合更换按揭银行，在这过程中银行并没有说我公司的银行征信记录及按揭手续存在任何问题。因此按揭贷款延迟办理的责任也在你方。然而你公司不顾合同约定，2014年12月22日来函擅自要求我公司变更付款方式，并声称如我公司未能付清全部购房款项及各种代收费用，将顺延交房时间，为自己未按照合同约定如期交房开脱责任，我公司后经查证，2015年3月4日你公司才取得该项目的建筑工程竣工验收备案登记证，才具备交房的前置条件，此种欺诈行为严重违反诚实信用原则。鉴于你公司严重迟延交房的行为给我公司的药品认证工作带来了巨大障碍，缔约目的已不能实现，对我公司的生产经营造成了严重影响，按照《合同法》第94条的规定，我公司现正式通知：解除双方签订的《工业用房买卖合同》（合同编号“GT-2014-46）。此解除合同通知到达即生效，立即发生合同解除的法律效力。敬请你公司于收到本通知之日起5日内退回我公司支付的购房款6443619.8元，并承担由此产生的资金占用损失。
2015年4月2日，重庆高通创汇实业有限公司向重庆力美药业有限公司就《解除合同通知》回函，载明：根据双方签订的《重庆市工业用房买卖合同》以及《补充协议》的约定，办理按揭银行为重庆农商行江北支行，后因农商行内部政策变动，首付款百分比有所提高，因贵公司不接受农商行的新政策，我公司考虑到贵公司的实际状况，后应贵公司要求更换按揭贷款银行，目前，工商银行对贵公司的按揭审批尚未通过。为保障贵公司在合同约定的时间内顺利接房，我公司于2014年12月22日传达《交款通知书》至贵公司，要求贵公司在2014年12月31日以前付清第4幢第2号第4层银行按揭房款及该套房屋代收费。同时关于贵公司提及8栋2号房的交房时间应该是2015年6月30日，其中第4幢第2号第4层属于我司一期建设范畴，我司于2014年12月初明确通过行政竣工验收并通过，达到交付使用标准，因此关于我司按程序加紧办理完善相应建筑工程竣工备案登记证书，也是为贵司完善权籍，更证明我司对贵司买卖合同的积极履行和义务的尊重，因此贵司所述的上述事由完成不能成立。另外，协议约定了房屋在交付使用前，贵公司须完清首期房款、物业专项维修基金、法律法规等规定应缴纳的相关费用、税金及完成贷款银行的资料准备，否则，我公司可拒绝交付贵公司使用。考虑到贵公司的实际经营需要，在银行按揭审批手续完成前，我公司通知贵公司接房，而贵公司并未到公司完善手续及缴纳相关费用。基于合同约定及上述实际情况，我公司传达《交款通知书》要求贵公司尽快付清剩余的全部购房款、顺延交房时间等行为均符合约定，贵公司提出解除合同的种种理由完全不能成立。我公司无违约行为，亦不同意贵公司解除合同的要求，同时我公司敬请贵公司据需按照合同约定履行相关义务，并于收到回函之日起五日内付清剩余全部购房款。
2015年5月27日，重庆高通创汇实业有限公司向重庆力美药业有限公司发出《关于限期签署贷款文件的函告》，其中载明：贵公司于2014年6月18日购买我公司高通栖谷项目第8幢第2号第X层及第4幢第2号第X层厂房，付款方式采用的按揭付款，现贵公司的按揭房款已通过工行大渡口支行的审批，接银行方面的通知后我司第一时间派人到贵公司予以了告知义务，我司再次发函请贵公司务必在2015年5月29日前到工行大渡口支行完善按揭贷款手续并签署贷款文件，如逾期未去办理，则视为贵公司放弃按揭贷款的方式，贵公司须在我司发出通知10日内（即2015年6月5日前）到我司完清所欠房款及相关费用，并且我司将按合同之约定要求贵司承担违约责任及追究我司造成的损失。
2015年7月6日，重庆高通创汇实业有限公司向重庆力美药业有限公司发出《解除合同通知书》，其中载明：根据合同约定，贵公司购房选择的付款方式为银行按揭贷款方式，在签订合同后30日内应将按揭贷款手续所需的全部资料提供给我公司，但贵公司资料一直未全部提供，导致我司未在合同规定的时间内收到全部购房款，而我司并未追究贵司的违约责任，继续秉着友好合作的原则，还是全力为贵司办理按揭贷款，在2015年5月20日接到银行电话通知，要求贵司前往银行按揭贷款手续并签署文件，而贵司拒绝前往银行办理相关手续及签署文件，我司也于2015年5月27日函告贵司，若贵司未在我司要求的时间内完善按揭贷款手续并签署文件，则视为贵司放弃按揭付款的方式，则贵司须在2015年6月5日前到我司完清所欠房款及相关费用。直至今日，贵司未到我司结清房款，贵公司的行为已表明不愿履行合同约定的付款义务，其违约行为直接造成了我公司已销售贵公司房屋的销售款在长达一年的时间仍无法收回。为防止贵公司恶意违约行为继续给我公司的造成损害，我公司现依据法律规定以及合同的约定，立即解除与贵公司之间于2014年6月18日签订的第8幢第2号第X层及第4幢第2号第X层厂房的《重庆市工业用房买卖合同》及附随的《补充协议》等合同文件，贵司应按照总价款的20%向我司支付违约金，并赔偿因贵公司违约行为给我公司造成的其他经济损失，同时，我公司就贵公司原购买的该房屋将另行出卖给第三人。如贵公司已付房款不足支付我公司违约金及其他经济损失的，我司享有继续追索的权利。
2015年10月8日，重庆致城医药有限公司出具《付款情况说明》，载明：1、2013年12月6日，黄春艳支付给致城医药有限公司70万元，同日致城医药代力美药业支付给重庆高通房地产开发有限公司（现更名为重庆高通创汇实业有限公司）70万元作为定金。2、2014年6月20日，黄春艳支付给致城医药48万元，同日致城医药代力美药业支付给高通公司48万元作为标准化厂房首付款。3、2014年7月31日，黄春艳给致城医药转账3120936.2元，同日致城医药代力美药业支付给高通公司3120936.2作为标准化厂房首付款。综上，重庆致城医药有限公司共计代重庆力美药业有限公司向重庆高通房地产开发有限公司（现更名为重庆高通创汇实业有限公司）支付标准化厂房购房款4300936.2元。
本院于2016年4月7日向重庆市经济技术开发建设局出具协助调查函，调查以下事项：1.工业厂房的交付条件是什么，是否以取得《建设工程竣工验收备案登记证》为交付条件；2.重庆高通创汇实业有限公司开发的“高通栖谷”一期相关工业厂房在2014年12月31日前是否具备交付条件。
2016年4月14日该单位向本院回函，载明：（一）根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”；根据《建设工程质量管理条例》十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程验收合格的，方可交付使用。”（二）经开区“高通栖谷”标准厂房一期项目于2014年12月24日，由建设单位重庆高通创汇实业有限公司（原报建名称为重庆高通房地产开发有限公司）组织设计、施工、工程监理等有关单位进行了工程竣工验收，竣工验收合格。
本院于2016年3月9日向中国工商银行重庆大渡口支行出具协助调查函，调查以下事项：1、重庆高通创汇实业有限公司所开发的“高通栖谷”项目在该行获得贷款的情况；2、重庆力美药业有限公司在该行申请贷款审批情况。该行在2016年3月28日向本院提供书面情况说明，载明：截止2016年3月24日，重庆高通创汇实业有限公司下游购房客户重庆致城医药有限公司、重庆国瑞医药有限公司向我行申请的标准厂房按揭贷款已得到投放，具体情况如下：重庆致城医药有限公司于2015年3月27日与该行签订标准厂房按揭贷款合同，约定借款金额为1871万元，贷款于2015年3月31日投放，到期日为2020年3月20日。重庆国瑞医药有限公司于2015年3月30日与该行签订标准厂房按揭贷款合同，约定借款金额为1869万元，贷款于2015年4月2日投放，到期日为2020年3月24日。重庆力美药业有限公司于2015年4月15日向该行办理按揭贷款，已向我行提供购买高通栖谷标准厂房等按揭贷款所需资料，该行已于2015年5月21日审批通过，并于2015年5月22日通知重庆力美药业有限公司前往该行办理按揭贷款相关手续。至今，客户未前往办理亦未提款。
本院于2016年3月9日向重庆农村商业银行江北支行出具协助调查函，调查以下事项：1、该行是否于2014年3月17日对重庆高通创汇实业有限公司出具《授信审批意见书》（渝农商行贷2014-442号）；2、该行是否于2014年10月22日发布《关于严格工业厂房按揭贷款的通知》（渝农商行公司部电邮2014-135号）；3、重庆高通创汇实业有限公司是否符合该行办理工业厂房贷款的开发商准入条件；4、该行在工业厂房贷款政策变动过后，是否组织包括重庆力美药业有限公司等多家购房者召开关于贷款政策发生变动的会议；5、该行办理的工业厂房贷款是否均按照固定资产贷款模式进行办理。2016年3月14日该行向本院回函，载明：2014年3月17日，重庆农村商业银行内部审批，有条件同意与重庆高通房地产开发有限公司开发的“高通栖谷”一、二期工业厂房项目按揭贷款开展合作，但是是否正式进入合作及对对贷款客户的筛选、贷款成数、年限、利率等最终还需满足该行相关规定。2014年10月22日，由于重庆工业地产近年来投资较快，供应量迅速增长，泡沫显现，为规避风险，重庆市农村商业银行公司业务部下发通知，调整了该行关于工业厂房按揭贷款开发商及借款人的准入条件。该支行按照该通知的要求审查发现“高通栖谷”一、二期工业厂房项目按揭贷款的开发商条件已不能满足前述通知的要求，因此我行取消了与重庆高通房地产开发有限公司开发的“高通栖谷”一、二期工业厂房项目按揭贷款的合作，并将该情况通知了高通公司，由高通公司自行向拟贷款的购房客户进行通知。重庆高通房地产开发有限公司后续再未就该项目工业厂房按揭贷款与该行洽谈过合作事宜。2016年4月8日，该行再次向本院回函，载明：2014年3月17日，重庆农村商业银行内部审批，同意与重庆高通房地产开发有限公司开发的“高通栖谷”一、二期工业厂房项目按揭贷款开展合作，但是是否正式进入合作及对对贷款客户的筛选、贷款成数、年限、利率等最终还需满足该行相关规定。2014年7月，重庆力美药业有限公司曾因购买“高通栖谷”工业厂房，向该行申请工业厂房按揭并提交了部分贷款资料，该行工作人员实地走访了该公司，要求其补齐按揭所需其他资料。2014年10月22日，由于重庆工业地产近年来投资较快，供应量迅速增长，泡沫显现，为规避风险，重庆市农村商业银行公司业务部下发通知（《关于严格工业厂房按揭贷款的通知》），调整了该行关于工业厂房按揭贷款开发商及借款人的准入条件。2014年10月底，高通公司会同该行工作人员及拟在该行申请工业厂房按揭贷款的医药企业客户在该行八楼会议室就工业厂房按揭贷款政策调整事宜召开沟通会，会上该行工作人员就相关政策调整情况进行了说明，参会医药企业客户就该行工业厂房按揭贷款条件未与该行达成一致，后续未再就该项目工业厂房按揭贷款与该行洽谈。重庆力美药业有限公司后续未按该行要求向该行补充提供按揭贷款所需其他资料。
本案在审理过程中，重庆高通创汇实业有限公司向本院申请司法鉴定，请求对重庆市南岸区茶园新区“高通栖谷”项目第4幢2号X层，第8幢2号X层房屋因解除房屋买卖合同而导致房屋售价减少进行损失评估。根据高通公司的申请，本院委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司对申请鉴定事项进行鉴定。2016年8月8日，该鉴定机构回函本院，其中载明评估结果如下：单位建筑面积减值300元/平方米；建筑面积为5520.99平房米；减值总价165.63万元（大写：壹佰陆拾伍万陆仟叁佰元整）。
2013年12月30日，高通公司（甲方）与重庆高通物业管理有限公司签订《高通栖谷前期物业管理服务合同》，约定厂房按3.5元/平方米（建筑面积）收取公共性物业管理服务费，不含公共水电公摊费用。2015年10月9日，重庆高通物业管理有限公司出具收据，载明高通公司代付力美药业有限公司1－10月物管费31137.4元。
上述事实有当事人提供的证据及当庭陈述为证，足以认定。
本院认为，双方当事人签订的《重庆市工业用房买卖合同》及补充协议是其真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。
本院认为，原告起诉要求解除合同，被告亦反诉要求解除合同，此应视为双方就合同解除本身达成一致。但双方对合同解除的原因尚存争议。
根据双方合同约定，首付房款与按揭贷款额之比大致为3：7，这一比例反映的是买受人自身资金能力及对通过贷款完成购买房屋的预判。从合同履行的过程看，原告在2014年7月即开始和农商行就贷款事宜进行协商。但在协商过程中，农商行严格了贷款条件，最终致原告等七家医药公司未能在农商行办理按揭贷款。从这一过程看，被告按照合同约定提供了贷款银行，原告也积极就贷款事宜和银行进行协商，最终未能贷款的原因主要是银行内部政策调整，要求提高购房首付比至五成所致，换言之，若原告要在该行取得贷款，还需自筹400余万元资金。虽然原、被告在合同中约定此应由原告自行解决，但此重大变化确难为原告在订立合同时即能合理预见，故本院认定此变故为原、被告所不能预见，同时不可归责于原被告双方。原告称其购房的主要目的是为了通过GSP认证，而GSP认证中非常重要的一环就是仓库及环境要求；因此及时取得特定区域的房屋以求通过GSP认证系原告的购房目的。被告称不清楚原告的购房目的，但结合原告举示的《药品经营许可证》和双方后续的往来函件，以及七家医药公司共同购买房屋这一情况，可以推断出被告知晓原告购房目的之一在于通过GSP认证这一事实。
对于涉案厂房交付标准，双方合同中虽未明确约定须以竣工验收备案登记证为房屋达到交付条件的证明文件，相关行政部门亦复函称工业用房达到竣工验收合格即具交付条件，但《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。该规定系强制性规定，其效力应高于行政部门的复函。由于涉案房屋于2015年1月26日方才消防验收合格，即房屋最早在该时间点才具备交付使用条件，故被告虽辩称在原告未付清房款之前有权延期交房，但其事实上也存在逾期达到房屋交付条件之行为。在被告一直未将房屋交付原告，致使原告无法取得房屋通过GSP认证这一基础上，就可理解原告后续为何不愿意继续向工行提交资料办理按揭这一行为。鉴于原被告双方在合同履行过程中均有过错，综合考虑原告购房之目的，双方的过错导致后果之轻重并兼顾公平之原则。本院认为涉案合同解除后，原、被告双方应互不追究违约责任为宜。
据此，经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆力美药业有限公司与被告重庆高通创汇实业有限公司于2014年6月18日签订的《重庆市工业用房买卖合同》及其补充协议；
二、被告重庆高通创汇实业有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性退还原告重庆力美药业有限公司房款6443619.82元；
三、驳回原告重庆力美药业有限公司其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告重庆高通创汇实业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费67810元，财产保全费5000元，鉴定费50000元，反诉案件受理费35544.7元，合计158354.7元。由原告重庆力美药业有限公司负担79177.35元（原告于判决生效后将被告垫付的6367.35元费用直接支付原告）。由反诉原告重庆高通创汇实业有限公司承担79177.35元（已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 安 娜
人民陪审员 高廷惠
人民陪审员 邹崇跃
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 陈晓露