宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬镇民初字第609号
原告：陈建明。
委托代理人：蔡丽丽。
被告：吴兴岳。
原告陈建明诉被告吴兴岳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理后，依法由审判员吴军适用简易程序独任审判，于2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告陈建明及其委托代理人蔡丽丽到庭参加诉讼，被告吴兴岳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈建明起诉称：2002年7月，被告吴兴岳将位于九龙湖镇河头村路下徐的两层旧楼房转让给原告，协议载明：旧楼房土地面积31.60㎡，出让价5000元，并明确如今后可以办理房屋过户手续或遇房屋拆迁变动，应由被告负责协助办理有关过户手续。签协议书时有原告、被告及其妻子、陈兆定以及金辅田同时在场。原告支付了上述购房款后，随即将该旧宅进行了重新装修，并一直居住到现在，但因土地属性问题一直未能办理过户手续。2012年原告居住的房屋被拆迁，经双方协商，签订了《分房协议》，约定陈建明所购的房屋拆迁补偿款和安置面积原、被告各50%，但陈建明新建部分归陈建明所有。因土地证还是登记在被告名下，故由被告代表原告与拆迁办签订拆迁协议，拆迁合同签订后，被告出尔反尔，未按分房协议将拆迁利益分给原告，故原告诉至法院，请求判令被告支付原告拆迁补偿款150000元（具体为：老房子51.46㎡，评估价为17136元，原告应得50%即8568元；原告新建面积为13.64㎡，评估价为4276元，应全部归原告所有；拆迁安置面积为51.46＋13.64=65.10㎡，原告应得50%即32.55㎡，按4500元／㎡计算，计146475元，以上合计159319元，原告只主张150000元）。
原告在举证期限内向本院提交了如下证据：
1.《集体土地使用证》复印件1份，欲证明涉案房屋原始所有权人为被告吴兴岳的事实。
2.《绝卖房屋文契》1份，欲证明原、被告买卖涉案房屋的事实。
3.拆迁材料1份（含吴兴岳家庭人口登记卡3页、房屋价格评估表1页、装潢及附属物价格清单2页、被拆迁房屋平面示意图1页、附属物清单1页、集体土地使用证3页、农村宅基地专项治理调查表1页、宅基地平面图1页、进账单3页、安置房房款结算表1页、房屋拆迁安置补偿协议书1页），欲证明涉案房屋已经被拆迁，以及房屋价格评估、安置等情况。
4.2012年7月25日的《分房协议》1份，欲证明原、被告就拆迁事宜做了约定的事实。
被告未到庭应诉，也未提交书面答辩状，且未提交证据。
经审理，因被告吴兴岳未到庭应诉，视为放弃对原告提供的证据进行质证和对原告诉称进行辩驳的权利。原告提供的证据，相互印证，能证明原告主张的事实，故本院依法对原告提交的证据予以认定。
根据上述已认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：2002年7月，原告陈建明与被告吴兴岳签订《绝卖房屋文契》，约定：被告吴兴岳将其所有的位于宁波市镇海区九龙湖镇河头村路下徐（集体土地使用证为镇集用（2002）字第0600024号）二层楼房（占地面积31.6㎡）卖给原告陈建明，价款为5000元。2012年7月25日，原告陈建明与被告吴兴岳妻子徐幼珍签订《分房协议》，约定：房屋拆迁赔偿，原房屋的赔偿金额和平方面积原、被告各50%，新建部分归原告陈建明所有。2012年8月15日，经宁波市镇海区九龙湖镇拆迁办公室委托，宁波经纬房地产评估公司对被告吴兴岳名下位于九龙湖镇河头村路下徐的房产进行评估，经评估，被告吴兴岳名下合法建筑面积为253.79㎡，其它建筑面积35.93㎡，其中被告吴兴岳自有的合法建筑面积为195.51㎡，其它建筑面积29.11㎡；经比对“被拆房屋平面示意图”、“宅基地平面图”和“土地使用证附图”，结合原、被告双方签订的《绝卖房屋文契》，被告卖给原告的房屋为“被拆房屋平面示意图”中的4#和5#房屋，经评估，4#木楼房51.46㎡，估价17136元；5#砖混楼房下层6.82㎡，估价2912元；5#砖混楼房上层（属其它建筑面积）6.82㎡，估价1364元。2013年3月10日，被告吴兴岳与宁波市镇海区征地拆迁管理处九龙湖镇拆迁办签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，被告吴兴岳合法建筑面积为253.79㎡，可享有安置补偿的建筑面积为250㎡，其余的3.79㎡，作价补偿2524元。2013年12月12日，被告吴兴岳妻子徐幼珍与宁波市镇海区九龙湖镇拆迁办公室签订《九龙湖镇（九龙家苑二期）安置房房款结算表》。
本院认为：原、被告签订的《分房协议》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同当事人应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。现被告吴兴岳未按约定向原告交付拆迁利益，显属违约，应负继续履行的违约责任，故原告诉请，于法有据，本院予以支持，但数额以本院核定的为准。关于原告陈建明应得多少拆迁利益的问题，本院核定如下：1.被告吴兴岳名下涉拆迁的合法建筑面积为253.79㎡，其享有安置房面积为250㎡，合法建筑面积安置比例为98.5%，而被告卖予原告陈建明的合法建筑面积为58.28㎡，其中4#木楼房51.46㎡，对应的安置房面积为50.688㎡（51.46㎡×98.5%），根据原、被告之间的约定，原告应得该安置房面积的50%，即25.344㎡，但因原告未分得房屋，只能依照货币安置补偿的金额计算拆迁利益，本院根据《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》（镇政发（2007）17号）第十四条第（一）项和《关于公布镇海区2012年集体土地房屋拆迁商品房住宅平均价格的通知》（镇价（2012）10号）的规定，被拆合法房屋可安置面积内货币补偿金额=（商品住宅平均价格-
基本造价＋被拆房屋重置价格×成新）×可安置建筑面积，故原告应得款项为：（4700元／㎡-620元／㎡＋333元／㎡）×25.344㎡=111843.07元。另外，5#砖混楼房系原告陈建明新建，5#砖混楼房下层为6.82㎡，对应的安置房面积为6.718㎡（6.82㎡×98.5%），根据双方约定，新建部分归原告所有，故原告应得该部分的款项为：（4700元／㎡-620元／㎡＋427元／㎡）×6.718㎡=30278.03元。5#砖混楼房上层在房屋价格评估表中属其它建筑，经估价为1364元，根据双方约定，该部分款项应归原告所有。2.原告主张4#木楼房及5#砖混楼房下层的房屋评估价值也应按约定予以分配，因该部分价款已计入第1项的货币补偿金额之内，不应重复计算，故对原告的该部分主张不予支持。3.《房屋拆迁安置补偿协议书》中合法建筑面积253.79㎡中安置250㎡，超出安置面积的3.79㎡，作价补偿2524元，因原告所购房屋系被拆迁房屋的一部分，对超出安置的3.79㎡，原告也应享有相应的权利，根据双方约定，原告应得作价补偿款的50%，即1262元。故原告可得的款项共计144747.10元（111843.07元＋30278.03元＋1364元＋1262元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴兴岳支付原告陈建明可得的拆迁安置补偿款144747.10元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告陈建明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告陈建明负担58元，被告吴兴岳负担1592元，均于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期未主张，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 员 吴军
二〇一四年八月十四日
代书记员 胡芳