黑龙江省九三农垦法院
民 事 判 决 书
（2017）黑8104民初518号
原告（反诉被告）：王长清，黑龙江省七星泡农场修造厂职工。
委托诉讼代理人：姜亚荣。
委托诉讼代理人：吕英，黑龙江敬泽律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙桂英，退休工人。
委托诉讼代理人：王小迪。
委托诉讼代理人：江延生，黑龙江启凡律师事务所律师。
原告王长清与被告孙桂英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用简易程序，2017年8月11日孙桂英提出反诉，本院合并审理，因双方对案件事实争议较大，本院于2017年10月13日作出（2017）黑8104民初518号民事裁定书，裁定本案转为普通程序，于2017年11月14日、2017年12月21日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）王长清委托诉讼代理人姜亚荣（12月21日未到庭）、吕英，被告（反诉原告）孙桂英及其委托诉讼代理人王小迪、江延生到庭参加诉讼，原告（反诉被告）王长清未到庭参加诉讼�本案现已审理终结。
王长清向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给付所欠购房款400000元；2.给付逾期违约金，从2017年7月16日起以400000元为基数，按月利率1分计算至实际给付之日；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年3月21日，原、被告签订房屋买卖合同，约定：原告将位于黑龙江省嫩江县九三农垦社区河畔小区一号楼大西江路69号门市（西数12号门市）出卖给被告，房屋价款500000元，被告给付100000元，剩余购房款400000元于2017年7月15日之前结清。合同签订后原告将该房屋交付给被告，但被告并没有按约定期限给付剩余房款。原告多次找被告协商未果。
孙桂英辩称，1.被告没有违约，是原告先行违约，根据双方合同约定，原告应当将房屋过户到被告名下，而且原告的房产证内容出现变�，房屋面积减半，所以没有办理过户；2.原告提出的违约金没有依据。原告将房子卖给被告的时候隐瞒了房产证面积减半的事实。
孙桂英向本院提出反诉请求：1.请求解除孙桂英与王长清2017年3月21日签订的房屋买卖合同；2.王长清退还购房保证金100000元及2017年3月21日至2017年12月21日的利息3263元，2017年12月22日至还款之日止的利息按中国人民银行贷款基本利率4.35%计算；并赔偿违约金200000元。如赔偿违约金200000元的诉讼请求不能得到支持，要求赔偿实际损失50000元；3.反诉费由王长清承担。事实和理由：2017年3月21日双方签订房屋买卖合同，反诉被告提供房产证标明该房屋建筑面积186.62平方米，总价款500000元，反诉原告先交付100000元保证金，反诉被告将房屋交给反诉原告居住作为双方抵押，剩余400000元于2017年7月15日前交付，如果反诉被告违约，应向反诉原告返还购房款并赔偿反诉原告200000元违约金。合同签订后，反诉原告向反诉被告交付了100000元保证金，在办理房产变更手续过程中，九三不动产登记中心告诉反诉原告，如果办理产权过户只能办理原房产证186.62平方米面积一半面积的产权证，即93.31平方米的产权证。反诉原告提出异议时，被告知不动产登记中心系统里录入的开发商测绘面积为93.31平方米，原房产证如果换不动产证只能是93.31平方米。反诉被告在明知此情况的前提下故意隐瞒，在签订房屋买卖合同时没有如实告知反诉原告，导致反诉原告受骗，所以在2017年7月15日前反诉原告未交付剩余的400000元购房款。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，合同目的不能实现，反诉原告主张解除合同。
王长清对孙桂英的反诉辩称，反诉原告的诉讼请求不应当支持。1.反诉原告称签订合同时反诉被告提供了房产证是186.62平方米不属实，因为签合同时反诉被告没有拿房产证，也没有说明该房产面积，签合同之前反诉原告多次去看该房产。2.反诉原告称反诉被告交房子给反诉原告是抵押不属实，实际上是正常交付。3.对于反诉原告所称的换小面积，签订合同时反诉被告并不知情，所以反诉被告没有欺骗反诉原告，这个观点也不是解除合同的法定事由。4.反诉原告称不能实现合同目的而解除合同不能成立，反诉原告是违约方，买房之前反诉原告多次看房，看房满意同意购买，说明反诉原告对争议房屋的状况、面积和布局都是认可的，并且反诉原告对房屋进行了装修，办理了营业执照，正常营业，不能说合同目的不能实现，况且不动产证是可以办理的，本合同是可以继续履行的。5.反诉被告没有违约，反诉被告也没有过错，反诉被告没有隐瞒任何事实，反诉原告也没有提供证据证实反诉被告有任何过错，按合同约定反诉原告交清剩余尾款，反诉被告协助反诉原告办理房产变更，因反诉原告没有交清尾款，所以反诉被告没有违约。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，房屋买卖合同复印件，房屋所有权证复印证，收条复印件，房屋内景外景照片，房屋登记材料，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的王某出庭作证证言，关于证人王某是否有货物损失与本案无关，本院不予采信，其他内容孙桂英没有异议，本院予以采信。反诉原告提交的王小迪与不动产登记中心工作人员的对话录音，双方均认可在不动产登记中心得到工作人员答复要将房证换成小面积的�实，本院予以采信。反诉原告与苏海英的通话录音，关于开发商通知王长清将房屋所有权证送到开发商处是要换成不动产权证，还是要将大面积的房屋所有权证换成小面积的房屋所有权证，因苏海英未出庭作证，且该通话录音中苏海英未明确回答此内容，本院不予采信。反诉原告提交的孙桂英通话详单，有反诉原告与苏海英的通话录音佐证，本院予以采信。反诉原告提交的王立春收据，是本案第一次开庭后形成的，不是装修房屋当时形成的，且王立春未出庭作证，本院不予采信。反诉原告提交的九三局直福园水暖电料商店出具的收据、九三局直虹达玻璃装潢材料商店出具的收据、九三交易城大林五金日杂商店出具的收据，均有出具商店的印章，且与本案有关联，本院予以采信。反诉原告提交的华龙建材商店收条，没有该商店印章，也没有出具人签字，本院不予采�。反诉原告提交的增值税电子普通发票、哈尔滨市道外区华宇电器商行出具的收据、哈尔滨欣华隆商贸有限责任公司出具的收据、汇达厨具商店出具的清单、王文福收条，所列项目均是反诉原告为经营砂锅店购买的厨房用具、用品，可移动，能够继续使用，本院不予采信。本院依职权到黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局九三分局调查取得的调查回执，能够证明本案争议房产在办理不动产登记时，根据建设项目规划用地条件及房屋销售面积测算报告，建筑面积为93.31平方米，本院予以采信。
2014年12月1日王长清与九三农垦恒越房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，购买了楼牌号河畔小区1#门市6单元1层612号，建筑面积186.62平方米，每平方米2000元，总金额373240元。2015年王长清领取了房屋所有权证，房屋所有人登记为王长清，建筑面积186.62平方米，房屋坐落九三管理局局直九区9栋6单元1层2室，房产层次01~隔层。2017年3月21日王长清委托张成龙与孙桂英签订了房屋买卖合同，甲方王长清，乙方孙桂英，合同约定甲方自愿将河畔小区1号楼大西江路69号（西数12号门市）出卖给乙方，总价款500000元；甲方保证房照真实有效，且此房屋只归属甲方一人所有，否则视为违约，甲方返还购房款并赔偿乙方200000元违约金；乙方一次性付给甲方100000元为保证金，剩余尾款400000元2017年7月15日前一次结清，如乙方到期未结清尾款，甲方将收回房屋，保证金不予退还，剩余尾款结清甲方协助乙方办理房产证。合同签订当天张成龙给孙桂英出具了收条，收到买房订金100000元。2017年4月12日孙桂英接收了该房屋。2017年7月王长清从北京回到九三管理局结剩余房款并协助孙桂英办理房产证，在九三局不动产登�中心得知该房产的房屋所有权证要换成不动产权证书，面积只能是原房屋所有权证登记面积的一半即93.31平方米，王长清将此情况告知孙桂英，孙桂英分别向不动产登记中心、开发商核实，此情况属实。
同时查明，河畔小区1号楼大西江路69号（西数12号）门市，办理不动产登记，根据《九三危房改造河畔小区二期工程建设项目规划用地条件》及《房屋销售面积测算报告》，建筑面积为93.31平方米。孙桂英购买该门市后装修发生水料、电料费2580元，室内拆除、修理、改电安装费1500元，玻璃、门锁及手工费820元，合计4900元。
本院认为，本案的争议焦点为：1.孙桂英未支付尾款是否构成违约；2.王长清是否有过错；3.解除合同是否符合法定情形；4.孙桂英是否有损失及损失金额。
关于孙桂英未支付尾款是否构成违约。虽然双方在房屋买卖合同中约定了支付剩余房款的时间，并约定了剩余尾款结清王长清协助孙桂英办理房产证，但由于双方均已得知该房产在办理不动产登记时，登记的面积将减半，即王长清已不能履行协助孙桂英办理186.62平方米产权证的义务，因此孙桂英未如期支付房款不构成违约。王长清要求孙桂英给付购房款及逾期违约金，本院不予支持。
关于王长清是否有过错。孙桂英主张王长清在出卖该房产前明知该房产的房产证将换成小面积房产证，故意隐瞒该事实，并提供了与开发商工作人员苏海英的通话录音证实，孙桂英问：那现在是186平的房照，你们通知他要换小的是不是啊？对方回答：我们一律是统一了现在，我们河畔的门市都统一。孙桂英问：为什么没那么大了，那你们�通知他了，他同意了才把房照送你那去了？对方回答：不同意也不行，我们河畔一号楼二号楼都统一的。孙桂英问：那是不是去年你们都通知他了大面积要换成小面积，他才把房照送你们那去的？对方回答：嗯，对对，我们都通知了。在此通话录音中，开发商的工作人员始终没有明确2016年通知王长清的内容，是将大面积的房产证换成小面积的房产证，还是王长清陈述的将房产证交到九三农垦恒越房地产开发有限责任公司去办理不动产权证。因此对孙桂英主张的王长清在出卖该房屋前知道大面积换小面积的事实，而故意隐瞒没有告知孙桂英，本院不予支持，即不能认定王长清有过错。
关于解除合同是否符合法定情形。孙桂英主张依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，王长清有违约行为致使不能实现合同目的。王�清在双方签订的房屋买卖合同履行过程中，是否有违约行为，根据黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局九三分局出具的回执，本案争议的房产在办理不动产登记时，建筑面积为93.31平方米，即王长清在履行房屋买卖合同过程中，不能履行协助孙桂英办理186.62平方米不动产权证的义务，即王长清因该房产所涉建设项目规划用地条件及房屋销售面积测算情况对孙桂英违约，属于当事人一方因第三人的原因造成违约，王长清应当向孙桂英承担违约责任。孙桂英购买的186.62平方米的门市房，现仅能办理93.31平方米的不动产权证，尚有93.31平方米不能取得所有权，即不能实现孙桂英购买186.62平方米房屋并对186.62平方米房屋取得所有权的合同目的，孙桂英主张解除合同符合法定情形，本院予以支持。
关于孙桂英是否有损失及损失金额。孙桂英于2017年3月21日向王长清支付了购房保证金100000元，孙桂英要求返还已付购房款及利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。购房款是买受人基于房屋买卖合同约定支付给出卖人的，自然应当予以返还，但利息是否随购房款返还，从物权法理论对物的分类看，购房款本金应为原物，利息为依据法律直接规定所得的法定孳息，法定孳息随原物转移，在买卖合同解除后，出卖人返还购房款时，其已无权占有法定孳息，作为法定孳息的利息自应随购房款返还。孙桂英主张按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，因利息是法定孳息，按权利存续期间的日数而取得，利息并非违约金，返还利息也并非赔偿损失，因此应当按照中国人民银行同期同类存款基准利率计算。孙桂英于2017年3月21日支付购房款100000元，购房款已支付半年以上，不足一年，按中国人民银行人民币现行存款基准利率半年期年利率1.3%计算，王长清应当返还孙桂英2017年3月21日至2017年12月20日的利息975元，2017年12月21日以后的利息以年利率1.3%计算至判决确定的履行期内的实际给付之日。孙桂英要求赔偿违约金200000元，根据合同约定“甲方保证房照真实有效，且此房屋只归属甲方一人所有，否则视为违约，甲方返还购房款并赔偿乙方200000元违约金”，可以看出，对发生何种违约行为支付违约金双方约定明确，而本案中王长清的违约行为，并非合同中约定应当赔偿违约金的违约情形，孙桂英要求赔偿违约金200000元，本院不予支持。孙桂英要求赔偿实际损失50000元，因孙桂英购买房屋后对房屋进行了装修，且合同解除非因孙桂英违约导致，合同解除后，孙�英有装修损失。根据孙桂英提交的证据，能够认定的装修损失为4900元，对孙桂英要求赔偿损失50000元，本院予以支持4900元。
综上所述，王长清要求孙桂英给付购房款400000元，本院不予支持；王长清要求孙桂英给付2017年7月16日起以400000元为基数，按月利率1分计算至实际给付之日的逾期违约金，本院不予支持。孙桂英要求解除双方2017年3月21日签订的房屋买卖合同，本院予以支持；孙桂英要求王长清退还购房保证金100000元及2017年3月21日至2017年12月21日的利息3263元，2017年12月22日至还款之日止的利息按中国人民银行贷款基本利率4.35%计算，本院予以支持返还已付购房款100000元，返还2017年3月21日至2017年12月20日的利息975元，2017年12月21日以后的利息以年利率1.3%计算至判决确定的履行期内的实际给付之日；孙桂英要求王长清赔偿违约金200000元，本院不予支持；孙桂英要求王长清赔偿实际损失50000元，本院予以支持4900元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条规定，判决如下：
一、王长清与孙桂英签订的房屋买卖合同自本判决生效之日解除；
二、王长清向孙桂英返还购房款100000元并返还利息975元，于本判决生效之日起三日内履行完毕，2017年12月21日以后的利息以年利率1.3%计算至判决确定的履行期内的实际给付之日；
三、王长清向孙桂英赔偿损失4900元，于本判决生效之日起三日内履行完毕；
四、孙桂英向王长清返还房屋，于本判决生效之日起三日内履行完毕；
五、驳回王长清的诉讼请求�
六、驳回孙桂英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，王长清负担。反诉费2925元，孙桂英负担1904元，王长清负担1021元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。
审 判 长 温晓叶
审 判 员 董学刚
人民陪审员 何 萍
二〇一七年�二月二十五日
书 记 员 王君章