湖南省洪江市人民法院民 事 判 决 书（2015）洪民一初字第774号原告中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司。代表人蒋宏。委托代理人田圣华（特别授权），男。委托代理人贺余良，洪江市江洲法律服务所法律工作者。被告余强，男。第三人杨永进，男，又系被告余强特别授权委托代理人。原告中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司（原为湖南省洪江市邮政局，2015年3月23日变更为中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司）诉被告余强、第三人杨永进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月30日受理后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序于2015年12月21日、2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司的特别授权委托代理人田圣华、委托代理人贺余良，被告余强的特别授权委托代理人杨永进，第三人杨永进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司诉称：原告单位原来名称为湖南省洪江市邮政局，2015年4月8日变更为中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司。2008年4月14日原湖南省洪江市邮政局与被告余强签订《房屋租赁合同》，将原告公司所有的位于安江邮政大楼一楼的两个门面（土地使用证号洪国用XXXXX号，面积XXXX平方米）租赁给被告，租赁期限自2008年7月1日至2014年6月30日止，约定三年租金为118000元。签订合同后，原告按约将门面交付给被告使用，2013年3月，被告将承租的门面转租给第三人杨永进，杨永进用于开办亿鑫电信营业厅。租赁期间，被告交付了第一个三年的租金118000元，第二个三年仅交付租金100000元，尚欠18000元未付。合同到期后，原告单位工作人员多次口头通知被告及第三人退还门面。2015年8月，原告单位工作人员分别给被告和第三人送达《门面收回通知书》，通知其在收到通知书后30天内交还门面给原告，并结清所欠费用。然而被告和第三人拒不退还门面。第三人一直强行占用原告的门面经营至今，拒不退还。综上所述，原告作为出租门面房屋的所有权人，在《房屋租赁合同》到期后，依法有权收回出租门面，且已经书面告知被告及第三人。现被告及第三人在原告多次催告后，仍强行占用原告门面拒不退还，侵犯了原告的财产权，且给原告造成重大经济损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》之规定，特具状人民法院，请求支持原告的诉讼请求为感。特具状人民法院，请求判令被告及第三人立即退还原告位于安江邮政大楼一楼的两个门面（土地使用证号：洪国用XXXX号，面积XXX平方米）；并立即搬迁出该门面；请求判令被告及第三人自2014年7月1日起，按每月11456.44元（119.9元／平方米／月）支付原告租金（占有使用费）至退还门面时止（计算至起诉之日租金为194759.48元），被告和第三人承担连带责任；请求判令被告及第三人立即支付所欠原告合同期内租金18000元，被告和第三人承担连带责任；本案诉讼费用由被告和第三人负担。原告中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据：1、中华人民共和国建筑工程施工许可证、洪江市邮政楼工程竣工验收备案表、洪国用(2006)第XXX号土地使用证复印件各1份，拟证明原告对被告余强、第三人杨永进占用的门面享有所有权；2、门面租赁合同复印件1份，拟证明原告与被告余强于2008年4月l4日签订门面租赁合同，门面面积XXX㎡；租赁期限自2008年月1日至2014年6月30日，现已超过租期一年多，第三人杨永进占用门面不肯退还；3、收款收据1份，拟证明1、被告余强交纳了前三年租金118000元；2、后三年租金被告余强只交纳了100000元，尚欠18000元租金未交；4、门面收回通知书1份，拟证明因门面到期后仍被第三人杨永进占用，原告于2O15年8月书面通知被告余强、第三人杨永进退还门面、结清占用期间费用；被告余强、第三人杨永进签收了门面收回通知书；5、照片1份，拟证明被告余强已经将从原告处租赁的门面转租给第三人杨永进的事实；第三人杨永进在门面租赁到期后，仍旧占用原告的门面经营亿鑫手机城，拒不归还原告门面；6、门面租赁合同复印件1份，拟证明2O14年7月以来，原告所有的位于本案被告和第三人占用门面同一栋、同地段的门面每月租金为119．9元／㎡；以此类推，被告和第三人自门面到期后应按照12181．84元／月的标准支付占用费；7、湖南省邮政分公司怀化市分公司文件怀邮[2Ol5]XX号复印件1份，拟证明湖南省邮政分公司洪江市分公司更改名称。被告余强、第三人杨永进辩称，该门面的情况比较特殊，该门面是杨永进从别人手里转让过来的，转让费及装修都花费了很多钱，门面转让过来后，对门面进行装修也是经过原告同意的，该门面经营了一年多时问，原告就要收回，杨永进要求原告返还该门面的转让费及装修费。被告余强、第三人杨永进未向本院提交证据。本院于2016年1月11日分别对被告余强、第三人杨永各做了1份询问笔录，被告余强陈述其以528000元的价格将其承租的门面转让给第三人杨永进，其中528000元包括转让费、所欠的租金、设备及存货；第三人杨永进陈述被告余强以528000元的价格将其承租的门面转让给第三人杨永进，其中528000元包括转让费、设备及存货，双方没有提到被告余强所欠租金的支付问题。在庭审中，被告及第三人对原告提交的证据发表如下意见：对1、4、5、7号证据没有意见；对2号证据的意见是杨永进不清楚，但杨永进所租的门面是余强转租给杨永进的；对3号证据的意见是：对真实性没有异议，但余强欠了原告多少钱，杨永进不清楚，原告也没有告知杨永进，且原告当时是说门面是可以转租的；对6号证据的意见是不予认可。原告对本院对被告余强、第三人杨永进所作的笔录的意见是不清楚；第三人杨永进对本院对被告余强所作的询问笔录的意见是：当时是第三人杨永进与余强谈的，向爱军只是起到介绍的作用，与向爱军没有关系。本案经本院公开开庭审理，经原、被告及第三人当庭举证、质证、辩论，对原告提交的证据认定如下：因被告及第三人对1、4、5、7号证据没有异议，故对以上证据予以确认；2号证据系原告的下属单位与被告签订的合同，故予以确认；3号证据系原洪江市邮政局的的文件，故予以确认；因被告及第三人对6号证据提出异议，且该证据与本案无关，故不予确认。对于本院分别对被告余强、第三人杨永所做的询问笔录中能够相互佐证的部分予以确认，其余部分不予确认。根据本院所确认的证据及庭审查明的情况，可以认定的案件事实为：2015年3月23日，洪江市邮政局更名为中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司。2008年4月14日，原告与被告余强签订1份《门面租赁合同》，双方约定：原告将单位所有的位于安江邮政大楼的两个门（建筑面积为XXX㎡）面租赁给被告余强，租赁期限为6年，自2008年7月1日至2014年6月30日，被告余强在在开业前交纳3年的租金118000元；被告不按租赁用途或擅自将租赁房屋转给他人使用的，除应偿付违约金以外，其租赁的房屋由原告收回。被告余强于签订合同的当日向原告交纳租金118000元，后被告余强又交了部分租金，尚欠租金18000元未交。后被告余强将其所租的门面转租给第三人杨永进，第三人杨永进向被告余强支付528000元。合同到期后，第三人杨永进继续在门面经营，但原告与第三人杨永进没有签订门面租赁合同。后原告要求被告余强及第三人杨永进退还门面，分别于2015年8月5日、8月16日通知被告余强及第三人杨永进，并向第三人杨永进送达了门面收回通知书，但被告余强以门面已经转让，合同到期后的事项与其无关，并拒绝领取门面收回通知书，被告余强及第三人杨永进拒绝退还。故原告向法院起诉，请求判令被告及第三人立即退还原告位于安江邮政大楼一楼的两个门面（土地使用证号：洪国用XXXX号，面积XXX平方米）；并立即搬迁出该门面；请求判令被告及第三人自2014年7月1日起，按每月11456.44元（119.9元／平方米／月）支付原告租金（占有使用费）至退还门面时止（计算至起诉之日租金为194759.48元），被告和第三人承担连带责任；请求判令被告及第三人立即支付所欠原告合同期内租金18000元，被告和第三人承担连带责任；本案诉讼费用由被告和第三人负担。本院认为：原告与被告余强签订的门面租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在合同履行期间，被告余强将门面转租给第三人杨永进属违约行为，但原告在知道其转租行为后六个月内未提出异议，且向被告余强、第三人杨永进送达了门面收回通知书，视为原告对该转租行为的认可，因此，在门面租赁合同履行期限届满后，原门面租赁合同继续有效，只是租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之内通知承租人。本案中，原告在租赁合同到期后分别通知被告余强及第三人杨永进在合理期限内退还租赁物，该《门面收回通知书》实为解除合同通知书，通知一经送达即发生法律效力，双方不定期租赁合同解除，承租人即第三人杨永进应当返还租赁物并支付不定期租赁期间的租金和逾期腾房占有使用费，故本院对原告要求第三人杨永进退还租赁门面及支付租金（占有使用费）至退还门面止的诉讼请求予以支持，但该部分租金和逾期腾房占有使用费均按照原租赁合同约定的租金标准即每月3277.78元（118000元/3年÷12个月）为宜。因被告余强未实际占有门面，故对原告要求被告余强退还门面及支付占有使用费的诉讼请求不予支持。根据原告与被告余强所签租赁合同之约定，被告余强尚欠原告租金18000元，且被告未提交证据证实被告将门面转让给第三人时，双方约定由第三人支付所欠的租金18000元，因此被告余强应向原告支付所欠租金18000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、第三人杨永进于本判决生效后10日向原告中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司退还由被告余强所租赁的门面一个（土地使用证号为洪国用XXXX号），并自2014年7月1日起的按照3277.78元／月的标准支付租金（含逾期腾房占有使用费）至将门面退还给原告中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司之日止；二、被告余强于本判决生效后3日向原告中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司支付租金18000元；三、驳回原告中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费4491.38元，减半收取2209.69元，由被告余强负担209.69元第三人杨永进负担2000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员 杨 勇二〇一六年一月二十八日书记员 杨彬彬附法律条文及司法解释条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。