天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终5157号
上诉人（原审被告）：天津市聚丽仁金属材料贸易有限公司，住所地天津市南开区汾水道3××号咸阳路小学院内平房2号。
法定代表人：伊吉友，经理。
委托诉讼代理人：王基坤，天津凌宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市南开区咸阳路小学，住所地天津市南开区汾水道3××号。
法定代表人：刘惠键，校长。
委托诉讼代理人：孙金刚，天津安皓律师事务所律师。
上诉人天津市聚丽仁金属材料贸易有限公司因与被上诉人天津市南开区咸阳路小学房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初12178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天津市聚丽仁金属材料贸易有限公司上诉请求：1.撤销（2016）津0104民初12178号民事判决书第一、二项判决内容并改判驳回被上诉人要求上诉人解除合同腾房的诉讼请求；对原审判决第三项认可。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.双方不存在合同终止的情形，也不存在解除合同的条件。2.上诉人前身“天津市宏桥汇鑫商贸中心聚仁金属材料经营部”自98年就在咸阳小学院内2号经营。上诉人自2012年开始也在此处经营。经营期间上诉人没有任何拖欠租金的行为，故解除合同的条件不成就。3.虽然双方没有续签租赁合同，但双方之间对于租赁合同是认可的，上诉人认为应按先前的租赁协议继续延续承租关系。4.上诉人认为被上诉人原审期间提交的诉争房屋权属证明的效力是待定的。
天津市南开区咸阳小学辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回天津市聚丽仁金属材料贸易有限公司的上诉请求，维持一审法院判决。事实和理由：被上诉人多次要求上诉人腾出房屋返还给被上诉人的校舍，自2014年10月份就开始督促，一直到起诉前，要求上诉人腾房的事实也有证据支持。关于权属的问题，天津市所有事业单位住房都是由市区公房管理所管理的，有公房管理所出具的证明，就证明被上诉人对诉争房有管理和使用的权力，所以作为诉讼主体没有任何争议。
天津市南开区咸阳小学向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.判令被告立即腾空房屋并返还原告；3.判令被告支付自2014年10月1日至2016年11月30日的房屋租金共计286000元；4.判令被告结清自2016年7月2日至搬离前的水、电费；5.本案诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2014年，原告与被告签订房屋租赁合同，约定：原告将坐落于南开区汾水道3××号的部分房屋出租给被告用于经营使用，该部分房屋面积为300平方米左右，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，租金为11000元/月，按季度支付。2014年前，原、被告已就该房屋存在租赁合同关系，合同为一年一签。合同签订后，原告提供讼争房屋供被告经营使用，被告交纳房租至2014年9月30日。2014年10月至12月期间，按照教育局关于“退租还教”“护校安园”行动的规定，原告多次找到被告，要求其搬离讼争房屋，并承诺免除被告10月至12月的房屋租金。被告拒绝搬离，并自2014年10月1日始，拒绝向原告支付房租。原告分别于2014年9月4日、2015年11月26日、2016年3月21日向被告发送书面通知，告知其双方房屋租赁合同关系于2014年10月1日解除，要求被告交纳房屋租金，并自行搬离房屋。其中，被告在2016年3月21日的书面通知上签字署名。2016年10月28日，原告向被告发送律师告知函，要求被告在收到该函一周内腾空并交还房屋，并补交自2014年10月1日至2016年10月31日的房屋租赁费，结清自2016年7月2日至搬离前的水、电费。被告收到该函，但未予理会。
庭审中，被告称原告提交的2014年9月4日的通知为后期制作，且原告并未发送过2015年11月26日的通知。此外，被告称其水、电费已缴至2017年3月27日，但并未提供相关票据。
另查，2016年5月11日，被告向原告支付水、电费共计10772元；2016年7月1日，被告向原告支付水、电费共计1679元。
一审法院认为，原、被告于2014年签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，为有效合同。
关于原告主张解除原、被告房屋租赁合同关系并要求被告腾空房屋返还原告一节。在租赁期间内，原告在合同无相关约定的条件下，因自身原因要求解除房屋租赁合同，不符合《中华人民共和国合同法》关于行使解除权的法定条件，其主张原、被告双方于2014年10月1日解除租赁合同，一审法院不予支持。原、被告签订的房屋租赁合同期限为2014年1月1日至2014年12月31日，故，一审法院确认原、被告双方房屋租赁合同于2015年1月1日因租赁期限届满终止。合同租赁期限届满后，被告仍占有并使用房屋，于法无据，应腾空房屋并返还原告。
关于原告主张被告支付自2014年10月1日至2016年11月30日期间的房屋租金一节。原、被告签订的房屋租赁合同期限于2014年12月31日届满，在期限届满前，被告应按照合同约定向原告支付房屋租金。租赁期限届满后，被告继续占有并使用房屋，于法无据，应向原告支付房屋使用费，该费用参照合同租赁期内的房屋租金。以上费用以11000元/月为标准计算，共计26个月，合计费用为286000元。
关于原告主张被告支付2016年7月2日至搬离前的水、电费一节。原告提供票据证明被告交纳水、电费至2016年7月1日，被告称其已交纳至2017年3月27日，但未提供相关证据证明。由于原告并未提供水、电费实际发生的数额，因此，原告该项诉请待其补充相关证据后，可另行依法解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认原告天津市南开区咸阳小学与被告天津市聚丽仁金属材料贸易有限公司房屋租赁合同于2015年1月1日终止；二、本判决生效后十五日内，被告天津市聚丽仁金属材料贸易有限公司将其承租的坐落于南开区汾水道3××号的房屋（面积300平方米左右）腾空并返还原告天津市南开区咸阳小学；三、本判决生效后十五日内，被告天津市聚丽仁金属材料贸易有限公司给付原告天津市南开区咸阳小学2014年10月1日至2014年12月31日房屋租金33000元及2015年1月1日至2016年11月30日房屋使用费253000元，共计286000元；四、驳回原告天津市南开区咸阳小学其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5590元，由被告天津市聚丽仁金属材料贸易有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。天津市聚丽仁金属材料贸易有限公司向本院提交《出租房屋协议书》一份，内容为被上诉人天津市南开区咸阳小学与案外人天津市宏桥汇鑫商贸中心聚仁金属材料经营部签订的房屋租赁协议，租赁期限自2008年1月1日至2008年12月31日，证明上诉人的前身与被上诉人之间一直有租赁关系存在，且双方除不可抗力之外不得违约，被上诉人提出解除租赁协议并不符合租赁协议的规定。天津市南开区咸阳小学的质证意见为：该份证据与本案没有关联性，该租赁合同的一方并非本案中的上诉人，合同的有效期为2008年1月到2008年12月，所以该份证据并不能证实上诉人所要证明的目的。本院经审查认为，上诉人提交的证据形成时间为2008年，应在一审举证期间届满前提交，故不属于二审中的新证据，且其证明目的与本案无关，本院对此不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、被上诉人对诉争房产是否有合法使用权；二、是否存在合同终止的事实；三、在租赁期满后被上诉人是否认可上诉人继续承租的事实。
关于争议焦点一。被上诉人在一审诉讼期间提交了由天津市南开区公用房屋管理所出具的南开区汾水道3××号房地产权属证明，表明被上诉人对诉争房屋有合法的权属证明。因此，被上诉人据此主张其权利于法有据。上诉人关于被上诉人对诉争房屋不具备合法权属证明的主张本院不予认可。
关于争议焦点二。庭审中，上诉人、被上诉人双方均确认双方签订的最后一份书面合同约定的租赁时间为2014年1月1日至2014年12月31日。故一审法院判决双方之间的租赁合同于2015年1月1日终止符合双方的约定，本院对此予以确认。上诉人关于合同尚未终止的主张本院不予认可。
关于争议焦点三。上诉人在庭审中自述，被上诉人自2014年9月起就提出要终止合同，结合被上诉人提交的要求上诉人腾退房屋通知来看，被上诉人在双方最后一次约定的租赁期满即2014年12月31日后并未再许可上诉人续租诉争房屋。上诉人关于双方租赁合同应予延续的主张本院不予支持。
综上所述，天津市聚丽仁金属材料贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人天津市聚丽仁金属材料贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王润生
代理审判员 刘雪峰
代理审判员 尹春海
二〇一七年七月十一日
书 记 员 姜腾飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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