广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）江中法民一终字第855号上诉人（原审被告）：梁愿熙。委托代理人：黄泽武，广东方源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张超良。委托代理人：余颖诗、黄超，均系广东凌志律师事务所律师。原审被告：周友爱。委托代理人：梁桃波、张更生，均系广东三良律师事务所律师。原审第三人：陈国坚。上诉人梁愿熙因与被上诉人张超良、原审被告周友爱、原审第三人陈国坚物权保护纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法棠民初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2015年1月28日，张超良向原审法院提起诉讼，请求判决：一、梁愿熙、周友爱偿还张超良为其垫付的税金111153.96元；二、梁愿熙、周友爱向张超良移交因出租房屋而收取的租赁押金60000元；三、梁愿熙、周友爱承担本案的诉讼费用。庭审中，张超良撤回第一项诉讼请求。主要的事实和理由如下：2014年11月28日，原审法院委托广东某甲拍卖行有限公司拍卖梁愿熙、周友爱名下的江门市蓬江区某甲，乙，丙，丁号半地下层a13-a17aa-am轴房屋、江门市蓬江区某甲号之五首层2.4m＋c7-c13交am-af；2.4m＋c7-a15＋4.5m交af-ad；2.4m＋c7-c13交ad-ce＋0.7m；2.89m＋cd-cc＋0.6m交c7-c13轴房屋、江门市蓬江区某甲号之六首层1.88m＋c6-a13＋1.5m交am-cl；c6-a13＋1.5m交cl-ce＋0.7m轴房屋、江门市蓬江区某甲，乙，丙，丁号二层3m＋a17-c13交2m＋am-af；a17-c13交af-ad；ad-cd交3m＋a17-c13轴房屋、江门市蓬江区某甲，乙，丙，丁号二层a13-a16＋0.575m交2m＋am-af；a13-a15＋4.5m交af-ad；ad-cl交a13-a16＋0.575m；c8-a16＋0.575m交cl-cc＋1.35m轴房屋，张超良以6300000元最高价竞得上述房屋。原审法院于2014年12月3日作出（2013）江蓬法执字第745-5号执行裁定书，裁定上述房屋的所有权及相应的其他权利归张超良所有，张超良可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。裁定生效后，张超良到相关部门办理了上述房屋的过户手续，但被告知由于上述房屋的原业主（梁愿熙、周友爱）没有按规定缴纳房产税、土地使用税等税费。张超良为了尽快办妥房屋的过户手续，垫付了房产税、土地使用税及滞纳金等合计111153.96元。另外，梁愿熙、周友爱于2011年3月31日约定将上述房屋部分租赁给陈国坚使用，双方签订租赁合同还约定租期自2011年4月1日起至2021年6月31日止，其中2011年4月1日至2011年6月30日为免租装修期，每月租金为30000元，从2015年4月1日起租金每年递增5%，承租人需向出租人交纳60000元押金，租赁期满如承租人没有出现法定或约定之事由，退回上述押金等内容。经张超良了解，梁愿熙、周友爱在2014年4月1日收取了陈国坚60000元作为押金。由于涉案房屋的所有权及相应的其他权利已归张超良所有，因此梁愿熙、周友爱应将60000元押金已交给张超良。梁愿熙答辩称：一、陈国坚在履行与梁愿熙的租赁合同期间，未按照合同约定的金额、时间支付租金。到目前为止，仍拖欠部分租金。根据银行的流水记录记载，其拖欠的2014年6月至9月的租金为1000元，其余月份的租金因双方还没有进行结算，目前还不清楚拖欠的具体情况。根据梁愿熙与陈国坚签订的租赁合同的约定，若陈国坚拖欠租金超过30天，梁愿熙有权不退回押金。从现有事实看，陈国坚拖欠租金已经超过30天。因此，梁愿熙有权没收陈国坚支付的押金。二、张超良虽然买受了涉案的物业，但并未受让梁愿熙作为租赁合同的相应权利。根据合同的相对性，梁愿熙仅对陈国坚承担义务，况且梁愿熙与陈国坚关于租金和押金的结算至今仍未进行。因此，梁愿熙有权暂时保留押金并且可依据与陈国坚的合同行使没收押金的权利。张超良既不是该租赁合同的当事人，也没有取得相应的权利，其无权要求梁愿熙移交60000元押金。周友爱答辩称：一、涉案租金60000元划入梁愿熙的帐号，与周友爱没有关系。二、从周友爱提供的银行卡、客户交易查询可以看出，在2014年7、8、9月陈国坚没有足额支付租金给周友爱，明显违反了合同的约定，所以梁愿熙是有权没收押金的。陈国坚陈述称：陈国坚是承租了本案诉争的房屋。陈国坚在租赁期间交付了60000元的押金给梁愿熙、周友爱，且租赁关系期间的租金已经付清。关于60000元的押金，可由梁愿熙、周友爱直接移交给张超良。另外，梁愿熙、周友爱没有向陈国坚主张过因拖欠租金而解除合同或没收押金。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2011年3月31日，梁愿熙、周友爱与陈国坚签订租赁合同，约定梁愿熙、周友爱将位于江门市蓬江区某甲号之六首二层，面积约2300平方米的商铺租给陈国坚使用，租赁期限从2011年7月1日起至2021年6月31日，租金为每月30000元，从第四年起，租金每年递增5%，其中2011年4月1日至2011年6月30日为免租金装修期。双方并约定陈国坚需交60000元作为押金；陈国坚故意拖欠梁愿熙、周友爱租金超过30天，经梁愿熙、周友爱电话催缴租金无效，梁愿熙、周友爱有权终止合同，收回商铺，不回退押金。合同签订后，陈国坚通过转账支付60000元押金到梁愿熙的银行账户，梁愿熙、周友爱于2011年4月1日出具收据给陈国坚。梁愿熙、周友爱确认陈国坚交付租金的方式为每月分别向梁愿熙、周友爱各交付15000元。2014年11月7日，原审法院依法委托拍卖原为梁愿熙、周友爱名下的江门市蓬江区某甲，乙，丙，丁号号半地下层a13-a17aa-am轴房屋、江门市蓬江区某甲号之五首层2.4m＋c7-c13交am-af；2.4m＋c7-a15＋4.5m交af-ad；2.4m＋c7-c13交ad-ce＋0.7m；2.89m＋cd-cc＋0.6m交c7-c13轴房屋、江门市蓬江区某甲号之六首层1.88m＋c6-a13＋1.5m交am-cl；c6-a13＋1.5m交cl-ce＋0.7m轴房屋、江门市蓬江区某甲，乙，丙，丁号二层3m＋a17-c13交2m＋am-af；a17-c13交af-ad；ad-cd交3m＋a17-c13轴房屋、江门市蓬江区某甲，乙，丙，丁号二层a13-a16＋0.575m交2m＋am-af；a13-a15＋4.5m交af-ad；ad-cl交a13-a16＋0.575m；c8-a16＋0.575m交cl-cc＋1.35m轴房屋（以下简称“涉案房产”）。2014年12月3日，原审法院作出（2013）江蓬法执字第745-5号《执行裁定书》，确认张超良于2014年11月28日以6300000元竞得上述房产，并裁定上述房产的所有权及相应的其他权利归张超良所有。上述租赁合同中约定梁愿熙、周友爱租予陈国坚使用的商铺包含在上述张超良买受的房产中。上述裁定作出后，陈国坚仍然租用上述商铺，梁愿熙、周友爱与陈国坚没有办理解除合同手续，张超良与陈国坚也没有重新签订租赁合同。张超良认为其已经取得上述物业的所有权及其他权利，梁愿熙、周友爱应将其收取陈国坚的押金移交给张超良，遂提起本案诉讼。另查，第三人陈国坚在2014年6月至2014年11月期间通过银行转账方式分别向梁愿熙、周友爱各支付了90000元。原审判决理由和结果原审法院认为，本案是合同纠纷。根据梁愿熙、周友爱与陈国坚签订的《租赁合同》可以证明，双方的租赁合同关系的事实清楚，证据充分，原审法院依法予以确认。2014年12月3日原审法院作出的（2013）江蓬法执字第745-5号《执行裁定书》，裁定租赁合同约定出租的江门市蓬江区某甲号之六首二层商铺的所有权及相应的其他权利归张超良所有。裁定作出后，陈国坚仍然按照原租赁合同约定租用上述商铺，原审法院予以确认。关于梁愿熙、周友爱收取的60000元押金是否需要移交给张超良的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”的规定，租赁物的所有权变更后，不影响原租赁合同的效力。张超良因此主张上述商铺的租赁权归张超良所有，张超良成为租赁合同的出租方，押金具有保证合同履行的作用，属出租方的权利，应由张超良享有。本案中，在江门市蓬江区某甲号之六首二层商铺所有权归张超良所有之后，梁愿熙、周友爱与陈国坚签订的租赁合同继续有效，租赁关系的当事人变更为张超良与陈国坚，张超良可根据合同约定享有出租人对陈国坚的权益，故张超良可以根据合同约定收取押金。陈国坚在与梁愿熙、周友爱签订租赁合同时已向梁愿熙、周友爱交付了租金押金60000元，陈国坚也表示租赁押金应由梁愿熙、周友爱直接移交给张超良，对此原审法院予以确认，梁愿熙、周友爱应将押金60000元交付给张超良。梁愿熙抗辩认为，陈国坚仍欠交2013年3月至7月期间的租金2000元及2014年6月至9月期间的租金1000元。关于陈国坚在2013年3月至7月期间是否拖欠租金的问题，张超良主张梁愿熙提出的该期限的租金已经超过了诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：…（三）延付或者拒付租金的；…”的规定，梁愿熙主张陈国坚在2013年3月至7月期间拖欠租金，已经超过诉讼时效，梁愿熙也未能举证证明其曾提出过拖欠租金的请求，且周友爱也对该期间的租金没有异议；关于陈国坚在2014年6月至9月期间的租金问题，根据陈国坚提交的银行流水清单，可以证明陈国坚已经交付了该些月份的租金。因此对于梁愿熙主张陈国坚欠交租金的抗辩，原审法院不予采纳。梁愿熙主张陈国坚存在不依时交租的情况，根据合同约定，押金应予以没收。根据租赁合同的约定：“乙方故意拖欠甲方租金超过30天，经甲方电话催缴租金无效，甲方有权终止合同，收回商铺，不退回押金”。因此，梁愿熙、周友爱若认为陈国坚迟延支付租金的，应先通过电话催缴，无效后可主张终止合同并没收押金。对于陈国坚迟延支付租金的问题，庭审中，梁愿熙、周友爱均表示有通过电话向陈国坚催缴租金，但没有提起诉讼，陈国坚也表示梁愿熙、周友爱没有向其主张过解除合同或没收押金，双方也一直履行租赁合同至房屋所有权变更。因此，梁愿熙主张押金应予没收缺乏事实与法律依据，对于其该项抗辩，原审法院不予采纳。周友爱也主张因陈国坚欠交2014年7月至2014年9月的租金，押金应予没收。但根据陈国坚提交的银行清单，可以证明陈国坚已经向周友爱交付了租金，周友爱对此也予以确认，因此周友爱的没收押金的主张，原审法院不予采纳。另外，周友爱抗辩认为，租赁押金是陈国坚支付到梁愿熙的银行账户，周友爱没有收取过押金，也没有享受60000元押金带来的利益，因此应与周友爱无关，周友爱无需承担责任。根据陈国坚提交的银行清单，可以证明陈国坚已向周友爱支付了全部租金，周友爱也予以确认。虽然陈国坚将押金通过转账方式支付到梁愿熙的银行账户，但押金收据是梁愿熙、周友爱共同出具给陈国坚，可以确认是梁愿熙、周友爱共同收取了陈国坚的押金，至于该押金如何分配使用不影响梁愿熙、周友爱收取了押金的事实，因此梁愿熙、周友爱应共同承担移交押金的责任。对于周友爱的抗辩意见，原审法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：梁愿熙、周友爱在本判决发生法律效力之日起十日内将租赁押金60000元交付给张超良。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3823元，保全费1376元，合共5199元，由张超良张超良负担3376元，梁愿熙、周友爱负担1823元。当事人二审的意见梁愿熙不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，并改判驳回张超良的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由张超良。主要事实和理由是：一审判决认定事实错误，依法应予改判，理由如下：一、“买卖不破租赁”并非是原租赁合同权利义务的概括转移，张超良并不因此承继梁愿熙全部的合同权利和义务。一审判决认定：“原租赁关系的当事人变更为张超良与陈国坚，张超良可根据合同约定享有出租人对陈国坚的权益，故张超良可以根据合同约定收取押金。”该认定是完全错误的。1、梁愿熙在原租赁合同中的权利和义务并未概括转移至张超良。“买卖不破租赁”确立对承租人权利的保护，但并非强制原出租人将租赁合同项下权利义务概括转移给买受人。一审法院的上述认定的逻辑其实就是认为涉案租赁合同的权利义务关系发生了概括转移，这显然是错误的。2、梁愿熙依据租赁合同收取陈国坚的押金发生在租赁物所有权变动之前，陈国坚已经履行完毕支付押金的合同义务，张超良无权再依据合同行使押金请求权。陈国坚在涉案租赁合同签订后即支付了租赁合同押金，梁愿熙收取陈国坚押金系发生在租赁物所有权变动之前，租赁合同关于押金的收取和支付的约定已经履行完毕。即便张超良买受了租赁物，其也无权就已经履行完毕的合同条款主张权利。3、梁愿熙与陈国坚在租赁物所有权变动前的权利义务关系，张超良无权介入。依据“合同相对性”原则，在涉案租赁物所有权变动前，租赁合同的双方当事人为梁愿熙和陈国坚，张超良无权介入租赁物变动前的合同关系。本案所涉的租赁物变动前所产生的押金、租金、违约金等费用的结算，应由梁愿熙与陈国坚进行，张超良无权对此主张权利。而且，梁愿熙收取陈国坚支付的押金，是否没收、是否退还，均属于梁愿熙享有的合同权利，该权利不因租赁物所有权的变动而丧失；况且，梁愿熙依据租赁物所有权变动前的租赁合同行使合同权利，张超良更加无权干涉。因此，一审法院认为陈国坚可以依据租赁合同“收取”押金是完全错误的，涉案租赁合同关于押金交付的内容已经履行完毕，陈国坚如何还能享有这一权利呢？二、一审判决认定基本事实错误。1、一审判决认定梁愿熙主张陈国坚拖欠2013年3月至7月期间的租金已过诉讼时效，完全是越俎代庖，裁判错误！首先，梁愿熙主张陈国坚未按照合同约定足额支付租金，且证据明确证实了陈国坚确实没有足额支付2013年3月至7月期间的租金。陈国坚在本案中从未提出过诉讼时效抗辩，一审法院何来权利主动审查诉讼时效呢？其次，陈国坚分别向梁愿熙及周友爱支付租金，周友爱对租金没有异议，并不代表梁愿熙没有异议，周友爱仅能对其权利作出处理，无权处分梁愿熙的权利。一审判决据此认为周友爱对租金没有异议，就表示陈国坚足额支付租金，是根本错误的；一审判决在认定陈国坚是否按照合同约定支付租金的事实上，不仅置本事实于不顾（梁愿熙和陈国坚提供的银行往来明细均能清楚显示陈国坚未及时、足额支付租金），甚至认定基本事实错误，如此判决，焉能服人？2一审判决错误认定梁愿熙没收押金缺乏事实和法律依据。本案证据清晰显示，陈国坚在租赁期间，没有按照合同约定的期限支付租金，也没有按照合同约定的金额支付租金，根据租赁合同的约定，梁愿熙有权没收其押金。但一审判决却越权认定梁愿熙主张没收押金没有依据，其认定理由无法令人信服！一审法院认为梁愿熙没有起诉陈国坚追缴租金，且陈国坚表示梁愿熙没有向其主张解除合同和没收押金，进而认定梁愿熙主张依据合同没收押金缺乏事实和法律依据。首先，陈国坚拖欠租金的事实是确定无疑的，一审证据足以清晰的证实这一事实；其次，租赁合同中约定的押金没收的条件在租赁物所有权变动之前已经成就，而且没收押金的权利属于形成权，梁愿熙作为权利人在本案诉讼过程中以明示的方式行使这一合同权利，有着充分的事实依据，更有着充分的法律依据。再次，梁愿熙没收押金只需以明示的方式作出即产生效力，如果陈国坚认为梁愿熙无权没收，应由陈国坚向梁愿熙提出抗辩并索回押金。但在本案中，陈国坚显然没有行使这一抗辩权，也没有提出这一独立的诉讼请求，一审法院越权对此进行审查，有失公允！综上所述，一审判决认定基本事实错误，张超良根本无权对梁愿熙主张涉案租赁合同的押金，即便梁愿熙没收陈国坚支付的押金存在争议，对此享有权利的也仅是陈国坚。张超良答辩称：一、租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响原租赁合同的效力，一审判决认定梁愿熙和周友爱应将租赁押金移交给张超良是正确的。根据一审法院查明的事实，梁愿熙、周友爱与陈国坚于2011年3月31日签订《租赁合同》，约定将位于江门市蓬江区某甲号之六首二层，面积约2300平方米的商铺租给陈国坚使用，租赁期限从2011年7月1日起至2021年6月30日，租金为每月30000元，陈国坚需交60000元作为押金，陈国坚故意拖欠租金超过30天，经梁愿熙和周友爱电话催缴租金无效，梁愿熙和周友爱有权终止合同，收回商铺，不退回押金等内容。合同签订后，陈国坚向梁愿熙和周友爱交付了60000元租赁押金，梁愿熙和周友爱出具收据确认收到该押金。2014年11月7日，原审法院依法委托拍卖原为梁愿熙和周友爱名下的涉案房产。2014年12月3日，原审法院作出（2013）江蓬法执字第745-5号《执行裁定书》，确认张超良张超良于2014年11月28日以6300000元竞得上述房产，并裁定上述房产的所有权及相应的其他权利归张超良所有。上述租赁合同约定梁愿熙和周友爱租给陈国坚使用的商铺包含在张超良买受的房产中。裁定作出后，陈国坚仍然租用商铺，梁愿熙、周友爱没有与陈国坚办理解除合同手续，张超良与陈国坚也没有重新签订租赁合同，张超良与陈国坚按照原租赁合同约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款等规定，租赁物的所有权变更后，不影响原租赁合同的效力。因此，在江门市蓬江区某甲号之六首二层商铺所有权归张超良所有后，梁愿熙、周友爱与陈国坚签订的原租赁合同继续有效，租赁关系的当事人变更为张超良与陈国坚，张超良成为租赁合同的出租方，可根据租赁合同的约定享有出租人对承租人的权利。租赁押金具有保证合同履行的作用，收取押金属于出租方的权利，应由张超良享有。由于陈国坚在签订租赁合同时已向梁愿熙和周友爱交付了租赁押金60000元，陈国坚也表示押金现应由梁愿熙和周友爱直接移交给张超良。因此，一审法院判决梁愿熙和周友爱将押金交付给张超良是正确的。二、梁愿熙以陈国坚未按时足额支付租金应没收押金为由，拒绝向张超良移交租赁押金，缺乏事实与法律依据，一审判决认定正确。首先，根据《租赁合同》的约定：“乙方故意拖欠甲方租金超过30天，经甲方电话催缴租金无效，甲方有权终止合同，收回商铺，不退回押金”，梁愿熙如果认为陈国坚存在拖欠租金的情形，应积极行使自己的权利，先通过电话催缴，无效后再要求解除合同，收回商铺，没收押金。但是，梁愿熙和周友爱从来没有向陈国坚主张过解除合同或没收押金。相反，梁愿熙、周友爱和陈国坚一直履行租赁合同至房屋所有权变更。梁愿熙是在张超良提起本案诉讼请求移交租赁押金后，才提出所谓没收押金的要求，纯属误导法庭。其次，张超良在本案一审时已明确提出，梁愿熙主张陈国坚在2013年3月至7月期间拖欠租金，已经超过诉讼时效。另外，根据陈国坚提交的银行流水清单，可以证明陈国坚已经交付了2014年6月至9月期间的租金，不存在拖欠的问题。而且对于上述期间的租金，梁愿熙和周友爱也没有向陈国坚提出过请求。因此，梁愿熙以押金应予没收为由拒绝向张超良移交是错误的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当驳回梁愿熙的上诉，维持原判。周友爱陈述称：同意梁愿熙的上诉意见。陈国坚陈述称：同意一审判决。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实、判决理由和结果经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，张超良通过司法拍卖程序竞得涉案房产，并由原审法院裁定由其享有该房产的所有权及相关的其他权利后，于本案起诉要求梁愿熙、周友爱移交前述房产因出租而收取的租赁押金60000元。可见，张超良是基于所取得涉案房产的物权而向梁愿熙、周友爱主张相关的权利，故本案应定性为物权保护纠纷。由于张超良在参与司法拍卖并最终竞得涉案房产的过程中，无需与梁愿熙、周友爱签订相关的买卖协议，梁愿熙、周友爱亦非拍卖关系中的当事人，故张超良与梁愿熙、周友爱之间并不存在合同关系。因此，原审法院将本案定性为合同纠纷不妥，本院依法予以纠正。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”涉案房产中位于江门市蓬江区某甲号之六首二层的商铺原由梁愿熙、周友爱出租给陈国坚使用（租赁期限从2011年7月1日起至2021年6月31日），陈国坚在2014年12月3日由原审法院裁定确认取得前述房产的所有权及相关的其他权利。至此，张超良依法取代梁愿熙、周友爱出租人的地位，继续履行与陈国坚之间租赁合同的余期部分，同时也享有相应的合同权利。虽然在涉案房产的前述物权变动过程中，并非产生原租赁合同权利义务的全盘、概括的转移，但就该租赁合同余期部分的权利义务发生法定的转移是显然的。梁愿熙、周友爱与陈国坚所签订的《租赁合同》约定“陈国坚需预交两个月租金作为押金（人民币陆万元整）。至租赁合同期满，梁愿熙、周友爱退回陈国坚押金（人民币陆万元整）”，可见，梁愿熙、周友爱原据约所收取陈国坚的60000元押金，目的在于确保合同全面履行完毕。由于前述租赁合同中途由张超良作为出租人承接并继续履行合同的余期内容，故张超良依法享有继续持有前述押金的权利，该权利应属原审法院所裁定确认张超良取得涉案房产的所有权及相关的其他权利的范畴。梁愿熙、周友爱在前述裁定作出后拒不向张超良移交所收取的租赁押金60000元，已经构成侵权，依法应承担相应的法律责任。因此，原审判决判令梁愿熙、周友爱向张超良交付租赁押金60000元，合法有据，本院依法维持。诚然，如梁愿熙上诉所述的，陈国坚在租赁物所有权变动前已经履行了交付租赁押金的义务，当租赁押金的所有权在由张超良取得租赁物所有权时未发生转移，张超良确实无权要求陈国坚再次交付租赁押金，但并不影响张超良行使要求梁愿熙、周友爱交付原向陈国坚所收取的押金的权利。此外，梁愿熙、周友爱与陈国坚在《租赁合同》“陈国坚故意拖欠梁愿熙、周友爱租金超过30天（以每个月交租期开始计算），经梁愿熙、周友爱电话催缴租金无效，梁愿熙、周友爱有权终止合同，收回商铺，不退回押金。”结合前述押金在于确保整个合同全面履行完毕的目的，前述提及的“不退回押金”应理解为与“终止合同，收回商铺”的权利同时行使，即使不作如此理解，梁愿熙、周友爱如中途主张没收押金后理应另行通知陈国坚予以补交。即使陈国坚仍然拖欠2013年3月到7月的租金2000元以及已经交纳的租金存在逾期的情形，但直至涉案房产的所有权转归张超良所有时，梁愿熙、周友爱均无以此为由向陈国坚主张终止租赁合同并没收押金，至此前述押金的性质及所有权均未发生变更，并依法应由张超良对其享有相应的权利。因此，梁愿熙在本案诉讼中才以陈国坚违约为由主张没收押金，于法无据且有违诚实信用原则，本院依法不应支持。综上所述，梁愿熙的上诉请求依据不足，应予驳回；原审判决认定事实清楚，除所适用的《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条应变更为第一百零六条第二款外，其他的适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1300元，由梁愿熙负担。本判决为终审判决。审 判 长  李立辉审 判 员  李雁羽代理审判员  林瑞环二〇一六年四月二十一日书 记 员  冯雪莹