广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1542号
上诉人（原审原告、反诉被告）黎大坚。
委托代理人朱裕田，女，汉族，1984年9月3日出生，系其配偶。
委托代理人周经举，广东深天成律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市华富创新投资有限公司。
法定代表人马锦惠。
委托代理人刘晨，广东华商律师事务所律师。
上诉人黎大坚与深圳市华富创新投资有限公司（以下简称华富公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年10月29日，黎大坚（乙方、承租方）与华富公司（甲方、出租方）分别签订三份《条柜租赁合同》，约定华富公司将座落于深圳市福田区彩田路彩天名苑大厦新X民文具玩具服装批发有限公司X层X区扶梯右侧编号为01、02、03的条柜出租给黎大坚使用，上述三条柜的长度分别为1.6米，租赁面积分别按5平方米计算。黎大坚租用该条柜的租期为2年，合同租期自本合同签订之日起计算，合计24个月。上述条柜只供黎大坚作为商业的经营之用。黎大坚将该条柜用于本合同约定用途以外的其他用途的，须经华富公司书面同意，并按有关法律、法规规定办理该商铺用途变更的报批手续，华富公司可根据实际情况提供必要的协助，但所需费用均由黎大坚承担。黎大坚每月每个条柜的租金为2200元，三个条柜合计每月租金为6600元，每月管理费为300元，租赁保证金为19800元，水电费保证金1000元，黎大坚应在租赁合同签订当日向华富公司全额支付保证金、首月租金及管理费，华富公司给予黎大坚三十天的免租期。该租赁保证金不是黎大坚预付的租金、管理费、水电费及推广费或其他费用，仅是黎大坚履行本合同约定义务的保证。黎大坚每月租金、管理费、水电费等相关费用（以华富公司书面收费单为准）须于当月5日前支付（遇法定节假日顺延至该节假日后第1工作日）。在合同有效期内，华富公司违反本合同约定，使黎大坚无法按其用途继续使用该商铺的，黎大坚有权单方面终止本合同，并要求华富公司返还租赁保证金，因华富公司行为而造成损失的，华富公司应予以赔偿。在租赁期限内，黎大坚逾期支付租金及相关费用的，每逾期一日，应按逾期支付金额的2%支付滞纳金。在租赁期内，黎大坚未经华富公司书面同意擅自拆改动条柜结构，或损坏条柜，经华富公司书面通知后，在限定时间内仍未纠正并修复；或擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该条柜进行违法、违章活动的，且经华富公司书面通知后在限定时间内仍未纠正；或黎大坚拖欠支付应缴纳费用达到30日，华富公司有权单方面终止本合同，收回该商铺，没收租赁保证金，已收款项不予退还，违约金不足以赔偿华富公司损失的，黎大坚仍须赔偿。华富公司单方终止本合同的，应当书面通知黎大坚，黎大坚须于30日内迁离并交回该条柜，并按照前述条款承担相应的违约责任。前述三份《条柜租赁合同》还对租赁条柜的其他权利义务进行了约定。
合同签订当日，黎大坚依据上述三份《条柜租赁合同》向华富公司支付了3个月押金19800元及水电费保证金1000元，首月租金6600元及管理费300元、工牌200元。华富公司将已放置三个条柜的租赁场地交付黎大坚使用后，黎大坚购置安装灯箱、LED灯具、美食车等物品进行装修，并将部分条柜撤离原位置，更换为放置美食车（关东煮）经营餐饮，于2013年12月7日进行试营业。根据黎大坚提交的录音录像显示，2013年12月8日，因华富公司不同意黎大坚经营餐饮，要求恢复原条柜经营，黎大坚坚决表示不同意，故华富公司工作人员强制停电，将黎大坚所放置的美食车等物品搬离租赁场地，并恢复原交付三个条柜的状态。同日，华富公司向黎大坚发出《整改通知书》，要求黎大坚不得改变条柜功能、设置炉具，并要求整改拆除LED发光牌。此后，黎大坚未使用涉案铺位进行经营，现黎大坚的物品仍在华富公司处保管。
另查，华富公司于2014年3月12日向本院递交反诉状，本院于2014年3月17日将反诉状送达给黎大坚。
黎大坚向原审法院提起本案诉讼，请求：1、华富公司向黎大坚返还租赁保证金19800元及水电费保证金1000元；2、华富公司向黎大坚返还租金6600元及管理费300元；3、华富公司向黎大坚退还工牌费200元；4、华富公司向黎大坚赔偿设备、装修、材料损失8450元；5、华富公司赔偿经济损失12000元（每天按400元，自2013年12月9日暂算至2014年1月7日，暂算12000元）；6、华富公司承担案件受理费等所有费用。
华富公司向原审法院提起反诉，请求：1、华富公司与黎大坚双方解除2013柜台1、2013柜台2、2013柜台3《条柜租赁合同》；2、黎大坚向华富公司支付欠缴租金16100元及违约金22540元（租金及违约金暂计算至2014年3月10日，违约金从欠缴之日起，按每日2%计算，租金及违约金计算至判决生效之日）；3、黎大坚向华富公司支付物品保管费2800元（保管费从2014年1月1日起暂计算至2014年3月10日，计算至判决生效之日）；4、黎大坚承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为，黎大坚、华富公司签订的《条柜租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。
本案的争议焦点是：1、黎大坚擅自将华富公司交付的部分条柜置换为美食车经营餐饮是否构成违约，是否应承担违约责任；2、黎大坚是否应向华富公司支付租金、违约金及保管费。
关于黎大坚擅自将原华富公司交付的部分条柜置换为美食车经营餐饮是否构成违约的问题。根据《条柜租赁合同》的约定，华富公司将座落于深圳市福田区彩田路彩天名苑大厦新X民文具玩具服装批发有限公司X层X区扶梯右侧编号为01、02、03的条柜出租给黎大坚使用，上述条柜只供黎大坚作为商业的经营之用。在租赁期内，黎大坚未经华富公司书面同意擅自拆改动条柜结构，或损坏条柜，经华富公司书面通知后，在限定时间内仍未纠正并修复；或擅自改变本合同规定的租赁用途，且经华富公司书面通知后在限定时间内仍未纠正，华富公司有权单方面终止本合同，收回该商铺，没收租赁保证金，已收款项不予退还，违约金不足以赔偿华富公司损失的，黎大坚仍须赔偿。该约定表明，华富公司向黎大坚提供的租赁物包括涉案条柜及条柜所占用场地的使用权，黎大坚不得擅自对条柜进行更换。餐饮业系商业用途的特殊业态，经营餐饮行业须具备相应的排烟、排气等设备及相应的行政许可，必然对商场的经营环境和整体布局造成不同程度的影响，应征得华富公司的书面同意。现黎大坚擅自将原华富公司交付的部分条柜置换为美食车经营餐饮，与原合同约定利用条柜经营的用途不相符，且经华富公司通知后不同意整改，已构成违约，应承担相应的违约责任。因此华富公司有权解除合同、收回铺位，没收租赁保证金及黎大坚已交费用。合同自解除合同通知送达黎大坚时解除。因此，原审法院确认黎大坚与华富公司签订的三份《条柜租赁合同》自反诉状送达黎大坚之日（即2014年3月17日）即解除。黎大坚以无法依约定用途继续使用涉案铺位认定华富公司违约，要求华富公司返还租赁保证金及已缴纳的全部费用并赔偿损失，于法无据，原审法院不予支持。
关于黎大坚是否应向华富公司支付租金、违约金及保管费的问题。本案中，华富公司已实际于2013年12月8日强行将黎大坚的物品搬离，黎大坚亦未再经营或实际控制涉案铺位，华富公司要求黎大坚继续支付此后租金或赔偿租金损失有违诚信原则。况且，华富公司在没收租赁保证金及黎大坚已付费用后，已足以弥补铺位空置期间的损失，故华富公司要求支付租金及违约金的反诉请求，原审法院予以驳回。关于保管费，黎大坚与华富公司不存在保管合同关系，华富公司要求支付保管费没有合法依据，原审法院予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认黎大坚与深圳市华富创新投资有限公司签订的三份《条柜租赁合同》于2014年3月17日解除；二、驳回黎大坚的诉讼请求；三、驳回深圳市华富创新投资有限公司的其他诉讼请求。本案案件本诉受理费1099元，因适用简易程序，减半收取549.5元，由黎大坚负担；反诉案件受理费418元，由华富公司负担。
上诉人黎大坚不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第二项，改判支持黎大坚一审起诉状中1-6项诉讼请求。二、一、二审案件受理费等费用由华富公司承担。事实和理由如下：
一、一审法院认定事实错误，判决明显偏袒华富公司，滥用自由裁量权。1、本案事实之一，黎大坚经营餐饮符合合同约定。华富公司对其商场进行招租，根据合同第二条“条柜用途”第1款约定“该条柜只供乙方作为商业的经营之用”，华富公司在其宣传广告彩页、商场内外部牌匾、商场内部灯牌均告知一楼经营餐饮。且黎大坚与华富公司签署条柜租赁合同之前后，均与华富公司多位负责人有过经营项目的多次沟通，华富公司认可黎大坚餐饮经营项目，有录音为证。一审判决驳回黎大坚诉讼请求，显然不尊重事实，滥加认定：“餐饮业系商业用途的特殊业态，经营餐饮行业须具备相应的排烟、排污等设备及相应的行政许可，必然对商场的经营环境和整体布局造成不同程度的影响，应征得被告的书面同意”，实在令人费解。就本案黎大坚经营的餐饮项目，并非传统的饭店，而是俗称“关东煮”的小推车快速即消产品，此类经营模式何来排烟、排污，如何会对“商场的经营环境和整体布局造成不同程度的影响”。同时纵观双方约定的协议，一审判决要求经营餐饮“应征得被告的书面同意”的依据从何而来，没有任何约定需要额外得到华富公司同意，该判决明显滥用自由裁量权。2、本案事实之二，黎大坚使用条柜符合合同约定，没有任何违约行为。一审判决认定“现原告擅自将原被告交付的部分条柜置换为美食车经营餐饮，与原合同约定的利用条柜的用途不相符，且经被告通知后不同意整改，已构成违约”，认定完全不符合事实。首先，黎大坚租赁的条柜用途为何种类型，双方签订的合同已经有了明确约定即“该条柜只供乙方作为商业的经营之用”，而无任何约定不能经营餐饮，一审法院在完全没有事实依据的情况下就直接认定“利用条柜的用途不相符”构成违约，完全违背事实。其次，一审法院认为黎大坚“经被告通知后不同意整改”构成违约同样是颠倒是非，黎大坚在合法合约经营餐饮情况下，无任何过错，华富公司完全没有权利要求黎大坚整改。第三，双方合同约定“在租赁期内，原告未经被告书面同意擅自拆改动条柜结构…经被告书面通知后，在限定时间内仍未纠正并修复…被告有权单方面终止本合同”，一审法院依据本约定认为黎大坚违约严重错误，黎大坚在经营过程当中从未拆改过华富公司条柜，至今为止华富公司三条柜仍然完好无损，何来拆改。
二、一审法院适用法律错误，判决明显偏袒华富公司。l、一审法院认定利用美食车经营属于违约违背自由、合理经营原则，黎大坚租赁三条柜在合同约定经营范围之内经营餐饮，增加美食车经营，属于合理使用及合理经营范围，该增加没有任何额外影响，不对华富公司及任何第三方造成不利影响，不属于违约行为，而且黎大坚在开放式商场，在华富公司监管下摆放条柜筹备一个多月均经华富公司同意。2、华富公司利用商场有利地位及其格式合同优势压制弱势地位的黎大坚，而一审法院判决的错误认定也违背公平原则偏袒华富公司。3、一审法院认定双方签署的三份租赁合同自华富公司的“反诉状送达原告之日（即2014年3月17同）即解除”错误，本案中黎大坚无任何过错，华富公司无权单方面解除本合同，由于华富公司违约，单方面解除权属于黎大坚。黎大坚为了维护自身的合法权益，同时也为展现社会公平正义和起码的商业道德，特依向贵院上诉，望判如所请。
针对黎大坚的上诉，华富公司口头答辩称：黎大坚在未经过华富创新公司的同意的前提下擅自拆改条柜，已经构成了根本违约，且在收到了华富创新公司的整改通知书后未与华富创新公司进行有效沟通达成一致的前提下擅自将物品遗留在租赁场所，并且不再交付任何租金等费用，其行为已经构成了严重违约，华富创新公司有权解除与黎大坚之间的租赁合同，同时要求黎大坚承担租金、违约金、保管费等相关费用。
上诉人华富公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、改判黎大坚向华富公司支付欠缴租金人民币16100元及违约金22540元（租金及违约金暂计算至2014年3月10日，违约金从欠缴之日起，按每日2%计算，租金及违约金计算至判决生效之日）。二、改判黎大坚向华富公司支付物品保管费人民币2800元（保管费从2014年1月1日起暂计算至2014年3月10日，计算至判决生效之日）。三、判令黎大坚承担本案的全部诉讼费用。事实和理由如下：
一、华富公司行使合同解除权利请求法院依法判决解除租赁合同，关于合同解除的时间应从法院判决生效之日起算。原审法院审理查明：华富公司向黎大坚提供的租赁物包括涉案条柜及条柜所占用场地的使用权，黎大坚不得擅自对条柜进行更换，现黎大坚擅自将华富公司交付的部分条柜置换为美食车经营参与，与原合同约定利用条柜经营的用途不相符，且经华富公司通知后不同意整改，已构成违约，应承担相应的违约责任。因此华富公司有权解除合同、收回铺位，没收租赁保证金及黎大坚已交费用。华富公司系依法请求法院判决解除合同，反诉状为华富公司向法院主张行使合同解除权，并非单纯的合同解除通知，因此，合同解除的时间应为生效判决解除合同的时间，而非反诉状送达黎大坚的时间。
二、黎大坚严重违约，给华富公司造成的重大经济损失以及不良影响，黎大坚应向华富公司支付拖欠的租金以及违约金等款项。原审法院已经认定黎大坚违约，那么黎大坚理应承担相应的违约责任，目前共欠缴租金等各项费用共计人民币41440元，黎大坚应予支付，根据合同约定，为了维护自身合法权益，华富公司特依据民事诉讼法相关规定，向二审法院提起上诉，望二审法院依法支持华富公司的全部诉讼请求。
针对华富公司的上诉，黎大坚口头答辩称：整个事件中黎大坚完全没有任何更换或拆改过华富创新公司的条柜，黎大坚增加了餐车是在黎大坚租赁的范围之内摆放，完全属于合理经营范围，而且该三份租赁合同的经营用途约定了仅供于商业经营之用，商业经营也包括了餐饮。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，黎大坚与华富公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。
涉案租赁合同明确约定：在租赁期内，黎大坚未经华富公司书面同意擅自拆改动条柜结构，或损坏条柜，经华富公司书面通知后，在限定时间内仍未纠正并修复；或擅自改变本合同规定的租赁用途，且经华富公司书面通知后在限定时间内仍未纠正，华富公司有权单方面终止本合同，收回该商铺，没收租赁保证金，已收款项不予退还。黎大坚在实际经营中将部分条柜撤离，并置换为美食车，已实际改动了条柜结构。在华富公司明确表示要求恢复条柜经营后，黎大坚予以拒绝，黎大坚已构成根本违约，华富公司有权按照合同约定单方解除合同、收回商铺并没收相关款项，对于黎大坚的上诉请求，本院不予支持。
针对华富公司的上诉请求，由于华富公司已实际于2013年12月8日强行将黎大坚的物品搬离，黎大坚未再实际控制涉案铺位，华富公司在没收租赁保证金及黎大坚已付费用后，已足以弥补铺位空置期间的损失，故华富公司的上诉请求，本院亦不予支持。华富公司无权留置黎大坚的经营物品，应当即予返还。
综上，上诉人黎大坚与上诉人华富公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费，黎大坚已缴纳1009元，华富公司已缴纳836元，由其各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 李开宇（兼）