四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民再终字第66号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）唐其鳌，男，汉族，1965年12月28日出生，住四川省乐至县。
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）苏翠英，女，汉族，1970年3月25日出生，住四川省仁寿县。
以上两申请再审人的共同委托代理人付廷禄，成都市金牛区城北法律服务所法律工作者。
被申请人（一审被告、二审上诉人）周忠益，男，汉族，1942年5月23日出生，住成都市金牛区。
被申请人（一审被告、二审上诉人）陆开金，女，汉族，1950年5月10日出生，住成都市金牛区。
被申请人（一审被告、二审上诉人）黄涛，男，汉族，1981年8月31日出生，住成都市金牛区。
被申请人（一审被告、二审上诉人）周玉军，男，汉族，1995年7月16日出生，住成都市金牛区。
以上四被申请人的共同委托代理人苟忠诚，四川朝辉律师事务所律师。
申请再审人唐其鳌、苏翠英因与被申请人周忠益、陆开金、黄涛、周玉军合同纠纷一案，不服本院（2013）成民终字第4019号民事判决，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院于2014年3月28日作出（2014）川民申字第340号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2014年10月21日公开开庭审理了本案。申请再审人唐其鳌及唐其鳌、苏翠英的共同委托代理人付廷禄，被申请人周玉军及周忠益、陆开金、黄涛、周玉军的共同委托代理人苟忠诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年6月5日，唐其鳌、苏翠英起诉至成都市金牛区人民法院称，2002年9月19日，二人与一审被告周忠益、陆开金、黄涛、周玉军签订协议，约定由二人出资50000元为一审四被告修建农村宅基地房屋180平方米；房屋建成后，二人享有90平方米的居住权；若房屋被国家征用拆除，二人享有90平方米的安置房。协议签订后，二人实际出资60000元为一审四被告修建了210平方米的房屋，其中180平方米办了证，30平方米未办证。2007年9月，一审四被告所在村组的土地被国家征用，二人出资为一审四被告修建的210平方米房屋需拆迁。一审四被告选择分60平方米安置房给二人，并于2007年9月24日签订协议书并办理了公证。安置房建成后，一审四被告于2012年4月9日签订了现房安置协议，共分得安置房四套，总建筑面积达286.38平方米。按照一审双方当事人2007年9月24日经过公证的协议书，拆迁安置部门将安置补偿的房屋补偿给一审四被告后，一审四被告应当在三日内将房屋先交付给二人免费居住并支配；如果违约，一审四被告应承担200000元违约责任。但一审四被告领到安置房后却将安置房全部用于出租，至今未交付给二人。二人请求判决：1、一审四被告将位于成都市金牛区泉水人家A区6栋1单元1楼2号的安置房交付给一审二原告使用，并在该房屋能办理产权登记时，及时为一审二原告办理过户登记手续；2、一审四被告支付一审二原告违约金100000元；3、一审四被告承担本案的诉讼费用。
一审四被告辩称，第一，一审二原告请求交付房屋的基础事实关系不成立。经公证后的《协议书》中第二条与2002年签订的《转让协议》不同。一审二原告无权以公证协议中的引申条款主张权利；另一审中被告周玉军系未成年人，本案中涉及对其财产的处分，侵犯了未成年人的合法权益。第二，2002年签订的《转让协议》中没有转让财产及支付相应对价的条款。《转让协议》中关于一审二原告享有的90平方米的房屋是指当时修建好的房屋而不是安置后房屋的90平方米。一审二原告不是安置对象，国家不可能给一审二原告安置补偿。一审二原告主张享有90平方米的房屋没有依据。第三，一审二原告为一审四被告修建房屋后，一审四被告已经将修建的房屋一半交付给一审二原告使用至安置拆迁时止，故一审四被告已经按照《转让协议》履行完义务。第四，关于《借款协议》，一审四被告不否认，但用房屋抵偿并非必然结果。公证文书并未对《借款协议》进行否认，一审四被告有权依据《借款协议》选择履行方式。
成都市金牛区人民法院一审查明，周忠益与陆开金系再婚夫妻，陆开金系户主，家庭成员共有四人即周忠益、陆开金、黄涛、周玉军，其中黄涛系陆开金的亲子（周忠益的继子）、周玉军系周忠益与陆开金的亲子。2002年9月19日唐其鳌、苏翠英与陆开金、黄涛、周玉军签订了《转让协议》和《借款协议》，两份协议上均由唐其鳌、苏翠英及陆开金、黄涛、周玉军签字并捺指印。在《转让协议》中双方约定，由唐其鳌、苏翠英出资修建以被告陆开金、黄涛、周玉军的名义申请的180平方米（占地面积60平方米）宅基地；唐其鳌、苏翠英自愿出资50000元为陆开金、黄涛、周玉军修建房屋，总面积为180平方米，房屋建好后，唐其鳌、苏翠英有权长期居住在陆开金、黄涛、周玉军建好的房屋内，陆开金、黄涛、周玉军不得以任何理由拒绝唐其鳌、苏翠英居住；如果陆开金、黄涛、周玉军的房屋被国家征用拆除，唐其鳌、苏翠英出资修建的180平方米面积由唐其鳌、苏翠英与陆开金、黄涛、周玉军各自享有90平方米。在《借款协议》中双方约定，陆开金、黄涛、周玉军已经取得农村宅基地《成都市金牛区国土资源局金国土资房地用（2002）第4362号农村居民房屋宅基地用地通知书》建房批文，因自身无钱，由唐其鳌、苏翠英自愿借款50000元给陆开金、黄涛、周玉军建房；借款期限至国家征用拆迁时止，年利息按28%计算，违约金按30000元执行；陆开金、黄涛、周玉军新建楼房被国家征用拆除时，陆开金、黄涛、周玉军既可归还原告唐其鳌、苏翠英的借款及利息，也可用房屋拆迁后的安置房及补偿费来抵偿唐其鳌、苏翠英的借款及利息；陆开金、黄涛、周玉军用安置房来抵还借款本息时，办理房屋过户手续的有关税费由唐其鳌、苏翠英自行承担。上述两份协议签订后，唐其鳌、苏翠英即出资建房。房屋建成后，双方按照《转让协议》的约定实际履行，由唐其鳌、苏翠英与周忠益、陆开金、黄涛、周玉军各自占有使用已建房屋的一半。2007年9月24日唐其鳌、苏翠英与周忠益、陆开金、黄涛、周玉军签订《协议书》，该《协议书》第二条约定“周忠益、陆开金、黄涛、周玉军与唐其鳌、苏翠英于2002年9月19日签订的《转让协议》，当时约定周忠益、陆开金、黄涛、周玉军将以后获得的拆迁安置房屋中的90平方米房屋的所有权免费补偿给唐其鳌、苏翠英，作为对唐其鳌、苏翠英当年出资为周忠益、陆开金、黄涛、周玉军修建房屋及相关权益的补偿”；第三条约定“现在该房屋已经列为当地征地拆迁补偿范围，且周忠益、陆开金、黄涛、周玉军已经与当地拆迁补偿部门签订了相关的《拆迁安置补偿协议》”；第四条约定“周忠益、陆开金、黄涛、周玉军将补偿安置房屋中的一套60平方米房屋的所有权及相关权益免费补偿给唐其鳌、苏翠英，作为对唐其鳌、苏翠英2002年出资为周忠益、陆开金、黄涛、周玉军修建房屋及相关权益的补偿；如果周忠益、陆开金、黄涛、周玉军补偿给唐其鳌、苏翠英的房屋面积大于60平方米，则由唐其鳌、苏翠英补偿其多出60平方米面积的差价”。该《协议书》上有唐其鳌、苏翠英、周忠益、陆开金、黄涛、周玉军的签字并捺有指印。2007年9月29日唐其鳌、苏翠英与周忠益、陆开金、黄涛、周玉军到成都市蜀都公证处对该协议内容进行了公证。
原一审法院另查明，2012年4月9日，周忠益、陆开金、黄涛、周玉军与成都市金牛区征地工作领导小组办公室、成都市国土资源局金牛分局、成都市金牛区人民政府沙河源街道办事处签订了《金牛区拆迁住房安置协议书》，该《协议书》确定：被安置人为陆开金、黄涛、周玉军、周忠益；四名被安置人员中农业人员3人即陆开金、黄涛、周玉军，工干1人即周忠益；按人均60平方米的安置标准规定，应安置住房面积为240平方米；安置给周忠益、陆开金、黄涛、周玉军四套住房，包括成都市金牛区泉水人家二期A区5栋2单元2楼1号（建筑面积81.38平方米）、成都市金牛区泉水人家二期A区6栋1单元1楼2号（建筑面积67.86平方米）、成都市金牛区泉水人家二期A区3栋1单元12楼3号（建筑面积68.32平方米）、成都市金牛区泉水人家二期B区1栋1单元4楼1号（建筑面积68.77平方米），共计建筑总面积286.33平方米。上述四套房屋尚未办理房产登记。
成都市金牛区人民法院一审认为，关于公证的《协议书》能否表明周忠益、陆开金、黄涛、周玉军自愿将安置房屋中的一套免费补偿给唐其鳌、苏翠英的问题。第一，2007年9月24日唐其鳌、苏翠英与周忠益、陆开金、黄涛、周玉军签订经过公证的《协议书》系双方自愿，该《协议书》上有唐其鳌、苏翠英及被告陆开金、周忠益、黄涛及周忠益代周玉军的签字捺印。虽然签订该《协议书》时周玉军未满18周岁，但其法定代理人周忠益、陆开金已经代表其在《协议书》上签字捺印，故周忠益、陆开金、黄涛、周玉军以周玉军系未成年人为由主张公证的《协议书》效力待定于法无据，不予支持。公证的《协议书》内容系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，该《协议书》合法有效。第二，本案涉及的三份协议均是在当事人双方自愿的情况下签订的，对签订协议的各方均具有法律约束力，周忠益、陆开金、黄涛、周玉军在房屋建成后已经按照《转让协议》的约定将其中一半交付给唐其鳌、苏翠英使用，至房屋拆迁时双方又再次在公证的《协议书》中约定选择了履行还款义务的方式，周忠益、陆开金、黄涛、周玉军应当依据诚实信用原则，在补偿安置房屋中选择的一套最接近60平方米的房屋交付给唐其鳌、苏翠英使用，对周忠益、陆开金、黄涛、周玉军提出的其有权依据《借款协议》选择履行还款义务方式的主张，不予支持。
关于唐其鳌、苏翠英主张交付的具体安置房屋问题。因周忠益、陆开金、黄涛、周玉军所共有的四套安置房屋中，位于成都市金牛区泉水人家二期A区6栋1单元1楼2号的建筑面积最小（67.86平方米），最接近双方协议约定的60平方米。故唐其鳌、苏翠英要求周忠益、陆开金、黄涛、周玉军将位于成都市金牛区泉水人家A区6栋1单元1楼2号的安置房交付给唐其鳌、苏翠英使用的主张符合公平原则，予以支持，超出部分唐其鳌、苏翠英在办理房屋产权过户登记手续时可以依约补偿差价给周忠益、陆开金、黄涛、周玉军。
关于唐其鳌、苏翠英要求周忠益、陆开金、黄涛、周玉军在该房屋能办理产权登记时，及时为唐其鳌、苏翠英办理过户登记手续的问题。因该四套安置房屋均未办理房产权属登记，故不予支持，唐其鳌、苏翠英可在周忠益、陆开金、黄涛、周玉军办理房屋产权登记后再行主张。
关于唐其鳌、苏翠英要求周忠益、陆开金、黄涛、周玉军支付违约金100000元的问题。因唐其鳌、苏翠英没有举证证明周忠益、陆开金、黄涛、周玉军违约给其造成了损失，故对唐其鳌、苏翠英的上述主张，不予支持。
据此，成都市金牛区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，作出（2012）金牛民初字第2768号民事判决：一、周忠益、陆开金、黄涛、周玉军于判决书生效后三十日内将位于成都市金牛区泉水人家A区6栋1单元1楼2号的安置房交付给唐其鳌、苏翠英使用。二、驳回唐其鳌、苏翠英的其他诉讼请求。案件受理费2400元，由周忠益、陆开金、黄涛、周玉军负担。
周忠益、陆开金、黄涛、周玉军不服一审判决，向本院提出上诉。其主要上诉事实和理由为：1、原一审判决周忠益、陆开金、黄涛、周玉军向唐其鳌、苏翠英交付房屋的基础事实关系不成立，《借款协议》晚于《转让协议》，应以后签订的协议为准，故双方实质是借款关系，无交付房屋的事实依据；2、唐其鳌、苏翠英已在周忠益、陆开金、黄涛、周玉军房屋中居住了5年之久，其利益已实现，周忠益、陆开金、黄涛、周玉军已履行了约定义务，唐其鳌、苏翠英无权要求交付房屋；3、案涉标的系安置房屋，具有极强的人身属性，且其土地性质是划拨，能否过户他人法律无明确规定，原判缺乏事实及法律依据。请求二审法院依法改判。
二审中被上诉人唐其鳌、苏翠英答辩称，公证书是双方真实意思表示，也是有效的妥善解决双方争议的依据。房屋已办理产权，不影响买卖。原一审认定事实及适用法律正确，请予维持。
本院二审除确认一审认定的事实外，认为本案的争议焦点在于被上诉人唐其鳌、苏翠英能否依据双方协议约定取得成都市金牛区泉水人家A区6栋1单元1楼2号的安置房。本院二审认为，房屋所有权的转让应建立在权属明确的基础上，现因案涉房屋未办理产权证，权利状态并不清晰，是否属于上诉人周忠益、陆开金、黄涛及周玉军所有亦未确定。故被上诉人唐其鳌、苏翠英主张将该房屋交由其使用并及时为其办理过户手续的主张，因2007年9月24日《协议书》中所约定的条件并未成就，缺乏事实与法律依据，不予支持。周忠益、陆开金、黄涛、周玉军的上诉理由成立，予以支持。据此，本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，作出（2013）成民终字第4019号民事判决：一、撤销成都市金牛区人民法院（2012）金牛民初字第2768号民事判决；二、驳回唐其鳌、苏翠英的诉讼请求。
唐其鳌、苏翠英申请再审称，二审判决认定事实和适用法律错误。故请求撤销二审判决，依法改判周忠益、陆开金、黄涛、周玉军将位于成都市金牛区泉水人家A区6栋1单元1楼2号的安置房交付给唐其鳌、苏翠英居住使用。
唐其鳌、苏翠英再审认为，第一，2007年9月24日签订的协议并办理公证，约定：“拆迁补偿部门将安置补偿的范围补偿给甲方（周忠益、陆开金、黄涛、周玉军）后，甲方应当在三日内将该房屋先交付给乙方（唐其鳌、苏翠英）名下，甲方须无条件配合将房屋办理至乙方名下”。被申请人分到房屋后未交付给申请再审人，而是全部用于出租。二审认为交付房屋条件未成就，偏离事实。第二，二审判决认为房屋所有权的转让应当建立在权属明确的基础上，因涉案房屋未办理产权证，权利义务状态不清晰，但是《物权法》第十五条规定“当事人之间订立的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高法院《合同法解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”，签订不动产交易合同是物权变动的原因，物权变动是其结果，交易行为与物权变动的效力是相区分的，登记只是公示方法，并不影响交易行为本身的效力。同时本案讼争的房屋是拆迁安置房，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，拆迁人与被拆迁人签订房屋安置补偿协议后，房屋权利就明确固定了。第三，二审判决认定事实和适用法律互相矛盾，将公证协议隐含无效又未发回重审，又说明未达到交付条件，说明公证协议有效，又是从实体法角度对申请再审人的实体权利作出否定判定，因此申请再审，要求对二审判决进行改判。
周忠益、陆开金、黄涛、周玉军再审答辩认为，二审判决正确，原一审判决确认经过公证协议的效力是错误的。本案争议的房屋是安置房，尚未取得产权不能交易。且该房屋有可能已经出售，不具有可执行性。
再审中，各方当事人均未提交新的证据，除对争议房屋是否出售外，对一、二审判决认定的事实不持异议，本院再审对各方当事人无争议的事实予以确认。在确认的2007年9月24日唐其鳌、苏翠英与周忠益、陆开金、黄涛、周玉军签订的《协议书》中，第六条规定，“拆迁补偿部门将安置补偿的房屋补偿给甲方后，甲方应当在三日内将该房屋先交付给乙方免费居住并支配。若该房屋可以从拆迁补偿部门直接办理至乙方名下，甲方须无条件配合将该房屋办理至乙方名下。若该房屋不能从拆迁补偿部门直接办理至乙方名下，待产权办理下来后甲方须无条件在七个工作日内与乙方配合将产权办理至乙方名下”。
对争议房屋是否出售问题，被申请人周玉军及周忠益、陆开金、黄涛、周玉军的共同委托代理人在庭审中表示“不清楚，只是听被申请人黄涛说过”，没有举出证据证明。
本院再审认为，2007年9月24日唐其鳌、苏翠英与周忠益、陆开金、黄涛、周玉军签订经过公证的《协议书》是双方真实意思表示。从协议内容看，其核心是周忠益、陆开金、黄涛、周玉军应将拆迁安置的60平方米房屋交付给唐其鳌、苏翠英并配合办理房屋产权，作为对唐其鳌、苏翠英2002年出借款项修建房屋及相关权益的补偿，该协议属于设定、变更、转让不动产物权的合同，因周忠益、陆开金、黄涛、周玉军对其期待取得的案涉安置房具有处分权，且不违反法律禁止性规定，应认定协议合法有效，双方应当按照协议确定的权利义务履行。周忠益、陆开金、黄涛、周玉军已于2012年4月9日与拆迁单位签订拆迁住房安置协议书，取得了拆迁补偿安置房，尽管该安置房尚未办理产权登记，依据拆迁安置协议亦能够确定房屋目前属于被拆迁人所有的权利状态，却未按照协议约定在获得补偿安置房屋后三日内将补偿安置获得的60平方米房屋交付给唐其鳌、苏翠英居住并支配，应当承担违约责任。被申请人关于案涉安置房尚未取得产权不能交易的答辩理由不能成立。至于交付房屋后的产权办理，则应按照协议约定和拆迁补偿部门的办理方式配合办理。本案一审、二审的案由为合伙纠纷，但是，按照《中华人民共和国民法通则》第三十条规定“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动”，本案不符合共同经营、共担风险的个人合伙特征，其实质是以房抵偿借款而产生的合同纠纷，故本案案由应变更为合同纠纷。
综上所述，唐其鳌、苏翠英再审申请请求依法改判将位于成都市金牛区泉水人家A区6栋1单元1楼2号的安置房交付给唐其鳌、苏翠英居住使用，应予支持。二审判决认定事实清楚，但是适用法律不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市中级人民法院（2013）成民终字第4019号民事判决；
二、维持成都市金牛区人民法院（2012）金牛民初字第2768号民事判决。
一审案件受理费2400元，二审案件受理费4800元，共计7200元均由周忠益、陆开金、黄涛、周玉军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨玉泉
审 判 员 张 静
代理审判员 陈 胜
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 龚芸伟
附：相关法律及司法解释
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。