山东省淄博市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）淄执异字第12号
异议人（案外人）孙丰海。
异议人（案外人）孙丰涛。
异议人（案外人）庞云生。
异议人（案外人）梁正刚。
异议人（案外人）孙帅。
异议人（案外人）孙冲。
异议人（案外人）孙宁。
委托代理人董汉良，淄川区法律援助中心律师。
申请执行人：张本艳。
委托代理人：高健，山东金福律师事务所律师。
被执行人淄博晨升房地产开发有限公司（以下简称晨升公司）。住所地：淄博市张店区人民东路*号。
法定代表人张鸿群，总经理。
被执行人张鸿群，淄博晨升房地产开发有限公司总经理。
本院在执行张本艳与晨升公司、张鸿群民间借贷纠纷一案中，案外人孙丰涛、孙丰海、庞云生、梁正刚、孙帅、孙冲、孙宁向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人称，其分别于2011年10月30日至2013年7月1日与案外人淄博腾奥房地产开发有限公司（以下简称腾奥公司）签订《定购协议书》，购买位于淄博市淄川区昆仑镇昆仑路187号的盛泰帝景商住楼的八套房屋，均已缴清全部购房款并入住。其中，孙丰海、庞云生、梁正刚、孙帅、孙冲、孙宁的030502、030602、010301、020401、030402、030401号房屋的《商品房买卖合同》为晨升公司与其分别签订，且该合同已在房管局备案。此外，异议人主张本院查封涉案土地和房屋时未通知异议人也未张贴公告，查封未经公示不得对抗善意第三人，对异议人不产生法律效力。据此，异议人孙丰海、孙丰涛申请本院解除对涉案盛泰帝景商住楼020602、030501房屋的查封，异议人孙丰海、庞云生、梁正刚、孙帅、孙冲、孙宁申请本院解除对使用证号为淄国用（2013）第C02361、淄国用（2013）第C02362的两宗土地的查封。
异议人提交以下证据证明自己的主张：七个异议人与腾奥公司签订的《定购协议书》八份，拟证明涉案查封房产已出售给异议人；腾奥公司为异议人出具的收款收据二十二份，拟证明2011年至2012年七个异议人已将涉案八套房屋的房款全部交齐。
为反驳异议人所提异议，申请执行人提交以下证据：
1.淄川区国土资源局土地证号分别为淄国用（2013）第C02361、淄国用（2013）第C023**的土地档案信息两份。拟证明2012年8月11日上述土地使用权由淄博腾奥房地产转让给淄博晨升房地产公司。
2.本院给淄川区房管局协助执行通知书一份及房屋信息两份。拟证明对房屋查封符合法律规定。
3.本院给淄川区国土局协助执行通知书一份及《淄博房产测绘成果公示书》一份。拟证明本院2014年3月21日即对两宗土地进行查封，早于异议人与淄博晨升房地产公司的网签合同。异议人网签合同依法在被查封后不能签订，应属无效。
4.本院（2014）淄执异字第18号执行裁定书及（2014）淄民一初字第92号民事判决书各一份。拟证明本案涉案房产及土地使用权纠纷法院早有裁决并发生法律效力。
本院查明，本院已经生效的（2014）淄民一初字第92号案外人执行异议之诉案件中经审理查明以下事实：2013年6月28日，经审批腾奥公司将涉案土地证号为淄国用（2013）第C02361、淄国用（2013）第C023**的两宗国有土地使用权变更登记至晨升公司名下，并由土管部门颁发了土地使用权人为晨升公司的《国有土地使用权证》。昆仑盛泰商住楼共有三十五套房产，其中二十三套房产的业主均于2014年7月29日至8月15日间履行了网签手续，其所签订的商品房销售合同出卖方均为晨升公司。其余包括020602、030501两套房屋在内的十二套房屋在房管部门登记的所有权人为晨升公司。
另查明，本院于2014年3月21日查封土地证号为淄国用（2013）第C02361、淄国用（2013）第C023**的两宗土地；于2014年8月15日查封涉案昆仑盛泰商住楼包括020602、030501在内的十二套房屋。
上述事实，有土地证号分别为淄国用（2013）第C02361、淄国用（2013）第C023**的土地档案信息，本院给淄川区房管局协助执行通知书，本院给淄川区国土局协助执行通知书，本院（2014）淄执异字第18号执行裁定书，本院（2014）淄民一初字第92号民事判决书等证据在卷为证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。涉案昆仑盛泰商住楼包括020602、030501号房屋登记在被执行人晨升公司名下，本院查封具有法律依据。《查封规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案涉案商住楼被查封房屋在房管部门登记的所有权人为晨升公司，而异议人孙丰海、孙丰涛提交的《定购协议书》均为其与腾奥公司签订，而腾奥公司并非房产的所有权人；异议人孙丰海、孙丰涛提交的腾奥公司为其出具的收款收据，只是异议人与腾奥公司的双边行为，不能对抗本案申请执行人，不足以证明已经支付全部购房价款；另外异议人孙丰海、孙丰涛亦未提交证据证明已经于本院查封之前实际占有涉案房屋，因此，异议人孙丰海、孙丰涛所提理由不符合人民法院不得查封的条件，其要求本院解除对涉案盛泰帝景商住楼020602、030501房屋查封的请求不成立，本院不予支持。
本院查封的两宗土地为涉案商住楼占用范围内的土地，土地使用权登记在晨升公司名下，依据《查封规定》第二条规定，本院查封具有法律依据。《查封规定》第十四条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。即使异议人孙丰海、庞云生、梁正刚、孙帅、孙冲、孙宁分别为涉案商住楼030502、030602、010301、020401、030402、030401房屋的所有权人，其房屋坐落于涉案土地上，由于土地使用权不可分，由全体业主共同享有，本院依法可予查封。同时，《查封规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本院查封涉案土地，其效力及于坐落其上的房屋，即查封效力及于前述六套房屋。该六套房屋办理网签在本院查封之后，故其网签不能对抗本院查封。因此，异议人孙丰海等六人要求解除对涉案土地查封的理由不成立，其请求本院不予支持。
《查封规定》第九条规定，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。本院在房产和土地管理部门办理了房地产查封登记手续，即具有公示效力，张贴封条或者公告已非必要。况且，本院查封在涉案房屋办理网签之前，网签亦不能对抗本院查封。故异议人主张本院查封涉案土地和房屋时未通知异议人也未张贴公告，查封未经公示不得对抗善意第三人，对异议人不产生法律效力，不能成立，其相应请求本院不予支持。
据此，异议人孙丰海、庞云生、梁正刚、孙帅、孙冲、孙宁的异议请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》条第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人孙丰涛、孙丰海、庞云生、梁正刚、孙帅、孙冲、孙宁的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 张洪胜
审 判 员 赵盛国
代理审判员 邢 菲
二〇一五年五月四日
书 记 员 张 艳