广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第821号上诉人（一审原告）广西百色东合市场管理有限公司。住所地：百色市右江区东合小学旁。法定代表人黄振平，该公司总经理。委托代理人覃晓晗，广西中名律师事务所律师。委托代理人杨洋，广西中名律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）王珍慧。委托代理人麦志波，广西凌盛律师事务所律师。被上诉人（一审被告）百色柏宁大酒店有限责任公司。住所地：百色市东合一路9号东合市场1号楼。法定代表人覃萧宁，该酒店经理。被上诉人（一审被告）广西百色市桂宁投资有限公司。住所地：百色市东合一路9号。法定代表人覃萧宁，该公司经理。一审第三人黄梅芳。上诉人广西百色东合市场管理有限公司因租赁合同纠纷纠纷一案，不服百色市右江区人民法院�2014）右民二初字第289号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月29日公开开庭进行审理。上诉人广西百色东合市场管理有限公司的委托代理人覃晓晗，被上诉人王珍慧的委托代理人麦志波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，被告桂宁投资公司成立于2010年6月25日，企业住所地为百色市东合一路9号（东合市场），股东为覃萧宁、第三人黄梅芳，注册资本5000000元，法定代表人为第三人黄梅芳，2012年8月29日变更为覃萧宁。被告柏宁酒店成立于2012年1月18日，企业住所地为百色市东合一路9号东合市场1号楼（即本案诉争的出租楼房），股东为被告桂宁投资公司、韦帮富，覃萧宁，注册资本1000000元，法定代表人为第三人黄梅芳，2012年8月29日变更为覃萧宁。被告桂宁投资公司是被告柏宁酒店的股东之一。原告与�告王珍慧于2011年3月25日签订一份《租赁合同》，该合同约定：原告将其位于百色市东合支一路9号东合市场1号楼整栋约2682.3平方米的楼房出租给被告王珍慧，租赁期限为12年，从2011年4月1日起至2023年3月31日止（含装修及市场培育免租期四个月）。合同约定被告王珍慧按每年递增的方式向原告交付十二年的租金，从2011年4月1日起至下一年3月31日止为一年，支付租金的时间为每年的3月25日、6月25日、9月25日、12月25日前支付下一季度租金给原告，其中第一年租金为600000元，第二年租金954000元，第三年租金1011000元，第四年1072000元，第五年1136000元，以此类推直至合同到期之日止，如果被告王珍慧不能按时交付租金的，每逾期一日，按应缴纳租金总额的5%向原告支付违约金，逾期超过5日，原告有权解除该合同。合同另约定，被告于合同签订之日向原告支付合同履约保证金200000元，合同届满后被告王珍慧支付所有租金及水电费等相关费用后，由原告退还给被告王珍慧，如果被告王珍慧提前解除合同的，视为被告王珍慧违约，该合同履约金原告不予退还，被告王珍慧交付合同履约金后，按原告规定时间进场装修，装修期间免收四个月租金等。《租赁合同》中第九条违约责任及赔偿中约定，原告不得无故中止合同，否则应赔偿因此给被告王珍慧造成的损失，被告王珍慧违反合同约定的，原告有权单方解除合同，不返还被告所交租金及履约保证金，不足以弥补原告经济损失的，被告王珍慧还应赔偿原告的经济损失等。合同签订后，被告王珍慧向原告支付了200000元的合同履约保证金，该款通过银行汇款至原告的帐号上，汇款人为韦懿高，系被告王珍慧的丈夫，原告收到被告王珍慧交付的履约保证金后，于当日出具一份收到被告王珍慧交付200000元履约保证金的收据给被告王珍慧。2011年4月21日，原告将诉争租赁物交付给被告王珍慧，被告王珍慧按合同约定前四个月进行酒店装修免收租金，自2011年8月21日装修完毕，该酒店起名为柏宁大酒店，并进行试业，该酒店的总经理为第三人黄梅芳，被告王珍慧为该酒店员工，职务为酒店财务出纳员，月工资为1800元左右。2012年1月18日，被告柏宁酒店登记成立有限责任公司，法定代表人第三人黄梅芳，股东为被告桂宁投资公司、韦帮富、覃萧宁，注册资金为1000000元。柏宁大酒店从试业期间起于2011年9月5日起至2014年7月16日止，向原告缴纳44次租金，共缴纳2025548元，其中有被告王珍慧现金缴纳或通过其个人银行帐号汇款交付的，有该酒店的经理覃萧宁通过银行转帐或现金向原告交付租金，还有被告柏宁酒店员工黄游等通过用信用卡刷卡或现金交付租金等，甚至有几次是由被�柏宁酒店直接转帐给原告，银行转帐单上明确注明被告柏宁酒店支付原告的某月租金等。原告财务人员在收到被告柏宁酒店缴纳的租金后均出具的收据，共44份，该44份收据上缴款人多数写为“柏宁酒店”，少部分写为“柏宁酒店（王珍慧）”或“王珍慧（柏宁酒店）”，还有一些写为“柏宁酒店（覃萧宁）”等，而44收据所注明的缴纳款项均为“东合市场1号楼租金”。被告柏宁酒店从2011年9月至2012年12月经营期间，尚能按时向原告缴纳租金，但在2013年9月，百色市中小企业信用担保有限公司向法院起诉被告桂宁投资公司、柏宁酒店等追偿权一案，法院于2013年9月29日作出（2013）右民二初字第178-1号民事裁定书，依法查封被告柏宁酒店的经营权（包括酒店、宾馆的管理权、场地、设备的租赁权、使用权等经营权益），查封酒店客房内、餐厅包厢内的所有财务，扣押被�柏宁酒店的每月营业收入等，直到扣足3659869.08元止。从2013年9月起被告柏宁酒店时常不能按时向原告缴纳租金或缴纳水电费等，原告多次下通知或催款通知书等给被告柏宁酒店，其中原告于2013年12月24日发出一份《通知》，该通知的相对方为“百色柏宁大酒店有限责任公司租赁方”，该通知内容明确载明：“贵酒店代表王珍慧与广西百色东合市场管理有限公司2011年4月1日签订的东合市场1号楼的租赁合同，……贵酒店应于2013年12月31日前交付房租（时间从2013年9月21日至2014年1月20日）的房租为人民币叁拾柒万壹仟贰佰伍拾元（￥371250）整……要求一次性付清，后又收到贵酒店延付房租的说明，经公司全体股东开会协商一致，同意延期至2013年12月31日前交清上述房租。超过期限的，我公司将按照合同要求，视贵方违约，我方将终止租赁合同并收回东合市场1号楼，贵方可�当地仲裁委员会或向法院起诉”等等。此后，原告于2014年1月10日曾向被告柏宁酒店发出一份停水《通知》，该通知内容为因被告柏宁酒店未能按原告发出的催款通知书向原告缴纳租金，原告将对被告柏宁酒店采取停水、停电的通知，直至被告柏宁酒店交清尚欠租金止等。当日，原告对被告柏宁酒店停水、停电，被告柏宁酒店被迫停业，后双方协商，由被告柏宁酒店先向原告缴纳一个月租金后，被告柏宁酒店于2014年3月1日重新开业，但柏宁酒店于2014年5月15日向百色市地方税务局申请补办该酒店2014年2月至4月的停业手续。原告于2014年5月15日发出两份《催款通知书》，该两份通知书上的通知相对方均为“柏宁大酒店”，通知的内容分别为原告要求被告柏宁酒店支付尚欠原告2013年1月21至2014年1月20日1号楼租赁费332890元及要求被告柏宁酒店支付尚欠原告2014年1月21日至2014年5月20日1号楼租赁费342083元，两份通知均要求被告柏宁酒店于2014年5月20日向原告交清上述租金，如有逾期，按合同约定收取所欠租金总额的5%违约金等。但被告柏宁酒店均未能按时缴纳上述租金，原告于2014年8月1日向被告王珍慧发出一份《通知》，该通知内容为因被告王珍慧不按双方签订的租赁合同缴纳租金，原告决定于2014年8月15日解除双方于2011年3月25日签订的租赁合同，并限被告王珍慧于2014年8月16日前全部归还该租赁物的使用权等。后原告于2014年10月27日起诉至法院诉请：一、判令被告支付原告租金881896元、违约金44094.8元、利息44094.8元，三项合计970085.6元；二、判令被告支付自原告通知解除合同之日起至起诉之日止的租赁物占用费用217367元，之后的占用费计算至被告返还租赁物之日止。另查明，被告柏宁酒店租赁原告租赁物，从2011年4月21日交付租赁物起至2014年8�15日原告解除合同止，被告柏宁酒店应付给原告的租金为：第一年租金从2014年4月21日（按合同约定免收4个月租金，实际租金从2011年8月21日）至2012年4月20日租金为600000元，第二年租金从2012年4月21日至2013年4月20日租金为954000元，第三年租金从2013年4月21日至2014年4月20日租金为1011000元，2014年4月21日至2014年8月15日合同解除日止共115天，租金按合同约定的当年租金1072000元计算，为337753.42元（第五年租金1072000元÷365天×115天），被告柏宁酒店共应付原告租金为2902753.42元（600000元＋954000元＋1011000元＋337753.42元），而被告柏宁酒店从2011年9月5日至2014年7月16日止分44次向原告缴纳了2025548元租金，尚欠原告租金877205.42元（应付租金2902753.42元-已付租金2025548元）。又查明，在法庭询问被告王珍慧关于其代被告柏宁酒店向原告缴纳200000元履约保证金问题，被告王珍慧在法庭陈述该200000元履约保证金是其代被告柏宁酒店向原告交付的，被告王珍慧向原告交款后，被告柏宁酒店将该200000元偿还给被告王珍慧，并将款项汇入被告王珍慧指定的银行帐号上。被告王珍慧在庭审中表示，其代被告柏宁酒店与原告签订本案诉争租赁合同，是因为双方在签订合同的时被告柏宁酒店尚未正式成立，该酒店在前期筹备中就指使其员工被告王珍慧与原告签订本案诉争合同，并在公司成立后一直沿用至今等。第三人黄梅芳在庭审中表示，其当时作为被告柏宁酒店的法人代表，对被告王珍慧的陈述其表示是事实，即被告王珍慧与原告签订本案诉争合同系代被告柏宁酒店与原告签订的，所产生的法律后果，应由被告柏宁酒店承担。在庭审中经询问原告是否要求被告柏宁酒店或桂宁投资公司承担相应的法律责任，原告表示如果被告柏宁酒店或桂宁投资公司在本案中承担相�法律责任的，其要求三被告柏宁酒店、桂宁投资公司、王珍慧承担相应法律责任或承担共同连带责任。再查明，从2013年9月起被告柏宁酒店不能按时向原告缴纳租金，原告多次向被告柏宁酒店发催款通知书，其中原告于2013年12月24日向被告柏宁酒店发出的《通知》因该《通知》内容中有“贵酒店代表王珍慧与广西百色东合市场管理有限公司2011年4月1日签订的东合市场1号楼的租赁合同……”等，经法庭询问原告是否与被告柏宁酒店的代表被告王珍慧于2011年4月1日另外签订一份租赁合同，原告在庭审中表示，原告所作出的该份《通知》中的合同签订日“2011年4月1日”是笔误，该合同签订时间应为2011年3月25日，所签订的合同就是原告与被告王珍慧于2011年3月25日签订的本案诉争的合同。一审法院经审理认为，原告广西百色东合市场管理有限公司诉被告王珍慧、桂宁投资公�、柏宁酒店及第三人黄梅芳租赁合同纠纷一案，各方当事人对原告与被告王珍慧于2011年3月25日签订的《租赁合同》的事实无异议，对该事实，予以确认。本案的争议焦点：1、租赁合同是否合法有效；2、谁是本案诉争房屋的实际承租人、使用人、经营人，原告诉请的租金、违约金等由谁承担；3、各方当事人在本案合同履行期间有无违约，应否承担怎样的违约责任，原告主张的利息、违约金如何计算，有何依据，应否得到支持。关于第一个争议焦点本案租赁合同是否合法有效，本院认为，对于原告与被告王珍慧于2011年3月25日签订的《租赁合同》的事实，本案各方当事人均无异议，该诉争合同并无违反相关法律法规的规定，故该合同应为合法有效的合同，各方当事人应按合同约定履行合同义务。被告王珍慧在答辩称本案诉争合同并没有得到实际履行；原告与被告桂宁�资公司、柏宁酒店另行签订两份《租赁合同》；本案的诉讼主体应为被告桂宁投资公司及柏宁酒店等抗辩主张，因被告王珍慧没有提供充分有效的证据（只提供复印件）证实其主张，原告在庭审中亦未予以认可，故对其该抗辩主张，不予采信。关于第二个争议焦点，谁是本案诉争房屋的实际承租人、使用人、经营人，原告诉请的租金、违约金等由谁承担。法院认为，从作为本案定案依据即被告王珍慧提供的相关证据证实，本案诉争房屋的实际承租人、使用人、经营人均为被告柏宁酒店。被告柏宁酒店于2011年4月1日起就按合同约定入驻诉争租赁楼房进行装修、试业，并开张经营至该酒店于2014年5月1日向地方税务部门申请停业止，均为被告柏宁酒店经营、使用及收益。而被告王珍慧只是被告柏宁酒店的员工，其代被告柏宁酒店于2011年3月25日与原告签订诉争租赁合同。�因为当时被告柏宁酒店尚未注册登记、正式成立，不能作为合同当事人与原告签订《租赁合同》，只能由作为被告柏宁酒店的员工的被告王珍慧代表酒店与原告签订本案诉争合同，被告王珍慧的行为属于履行单位职务行为，其以个人财产200000元向原告缴纳合同履约保证金，被告柏宁酒店也在事后退还给被告王珍慧。此后的租金均由被告柏宁酒店向原告缴纳，在当时任被告柏宁酒店的法人代表人的第三人黄梅芳在庭审中确认上述事实。而原告曾多次向诉争楼房的承租方发催款通知书，也均向被告柏宁酒店发出的，其中原告于2013年12月24日向被告柏宁酒店发出的《通知》中明确写明被告柏宁酒店为本案诉争租赁合同的租赁方，被告王珍慧为被告柏宁酒店的代表与原告签订诉争租赁合同，并明确说明被告柏宁酒店未按该租赁合同缴纳租金所产生的违约法律后果等。故原告从始至终均清楚被告柏宁酒店是诉争租赁合同的实际承租方，租金也是要求被告柏宁支付等，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。原告从始至终将被告柏宁酒店作为租赁合同的相对人，并一直向被告柏宁酒店主张权利，但原告在本案诉讼中将合同相对人变更为被告王珍慧并起诉主张权利，根据上述法律规定，原告该主张，于法无据，不应得到支持。被告王珍慧在本案中是履行单位职务或单位的委托，所产生的法律后果由单位即被告柏宁酒店承担，其在本案中并无过错或违约，不应承担本案相应的法律责任。被告桂宁投资有限责任公司是被告柏宁酒店的股东之一，但在本案中并没有参与租赁原告的楼房等事宜，与原告没有产生任何法律关系，故亦不应承担本案相应的法律责任，原告起诉主张要求被告王珍慧在本案中承担支付租金、违约金的诉请及原告要求被告王珍慧、桂宁投资公司与被告柏宁酒店连带共同承担支付租金、违约金等的主张，没有充分的事实及法律依据，不予支持。被告王珍慧在本案答辩中主张其不是本案的实际承租人及在本案中不应承担相应的法律责任的抗辩主张，有充分的证据及本院查明的事实证实，于法有据，予以采纳。对于被告柏宁酒店作为诉争楼房的实际承租人，租赁合同履行期间所产生的法律后果由其承担，现其未能按合同约定给付原告租金，应由其承担相应的违约责任即向原告支付尚欠租金及支付违约金等。关于第三个争议焦点：各方当事人在本案合同履行期间有无违约，应否承担怎样的违约�任，原告主张的利息、违约金如何计算，有何依据，应否得到支持。法院认为，如前所述，被告柏宁酒店从始至终均为本案诉争租赁物的实际承租人、使用人、经营人等，其应在本案中承担相应的法律责任。被告王珍慧、桂宁投资公司不是本案诉争租赁物的承租人、使用人及经营人，不应在本案中承担相应的法律责任。对于被告柏宁酒店在履行合同中是否存在违约，按《租赁合同》约定，承租方被告柏宁酒店应按合同约定每年向原告缴纳租金（租金每年均递增），从2011年9月至2013年9月止，被告柏宁酒店尚能按时给付原告租金，但从2013年9月起至今，被告柏宁酒店未能按合同约定给付原告租金，被告柏宁酒店明显存在违约，应按合同约定承担给付租金及违约金等的法律责任。原告按《租赁合同》约定于2014年8月1日向被告王珍慧发出合同于2014年8月15日解除的《通知》�因被告王珍慧是被告柏宁酒店的员工，原告向其发解除合同《通知》，应视为向被告柏宁酒店发出，被告柏宁酒店在该《通知》规定的时间内未作出答复，该《通知》已发生法律效力，予以确认。虽然合同解除，但被告柏宁酒店至今未能向原告返还租赁物，原告主张要求被告柏宁酒店按已解除的《租赁合同》支付占用期间租金，于法有据，应予支持。对于租金的计算，原告在庭审中举证证实被告柏宁酒店向原告缴纳44次租金共2025548元，因被告柏宁酒店经本法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，无法进行举证质证等，应视为被告柏宁酒店放弃对该证据质证的权利，故本院对原告该证据予以认可，即被告柏宁酒店共向原告缴纳租金2025548元。被告柏宁酒店租赁原告楼房，从2011年3月25日至2014年8月15日合同解除时应付的租金共2902753.42元，减去已向原告支付的租金2025548元，尚欠原告租金877205.42元。对于被告柏宁酒店向原告缴纳的履约保证金200000元，原告主张按合同约定因被告柏宁酒店违约不予以退还，因双方在合同中约定为“合同履约保证金”，而不是定金，从法律上解释，合同履约保证金就是为了保证合同得到履行及当事人违约后抵作租金的保证金，而不是按定金的规定处理，故原告主张按合同不退还被告柏宁酒店的履约保证金，无法律依据，不予支持，该履约保证金200000元应从被告柏宁酒店尚欠原告的租金877205.42元中扣减，被告柏宁酒店至2014年8月15日尚欠原告租金为677205.42元。对于原告主张按合同约定要求被告柏宁酒店支付利息44094.8元及违约金44094.8元（尚欠租金881896元×5%），因本案诉争合同中未约定有给付利息，故原告主张被告柏宁酒店支付利息44094.8元，无事实及法律依据，不应得到支持；原告主张的违约金，因双方在合同中�违约金有明确约定，即被告柏宁酒店缴纳租金每逾期一日，按应缴纳租金总额5%支付违约金，现原告主张的违约金，未超出合同约定，亦未超出法律之规定，故原告该主张，应得到支持。原告主张该违约金计算至2014年8月15日原告解除合同前，被告柏宁酒店实际尚欠原告租金677205.42元，按合同约定该违约金为33860.27元（尚欠租金677205.42×5%），故原告该主张，支持符合法律规定的部分。对于原告解除合同后的租金如何计算，合同解除后至原告起诉之日止按合同约定的租金计算，并支付逾期利息，利息的利率按同期银行贷款利率计算，即从2014年8月16日至2014年10月28日止共72日，按年租金1072000元计算，共211463.01元（年租金1072000元÷365天／年×72天）。因为本案为租赁合同，原告于2014年8月15日解除双方合同，并要求被告柏宁酒店返还租赁物，但被告柏宁酒店一直未能返还诉争�赁物，在庭审中原告表示要求被告柏宁酒店合同返还诉争租赁物返还给原告，因原告该主张符合合同约定，亦符合相关法律规定，应得到支持，被告柏宁酒店应在本院生效判决规定的时间内向原告返还诉争租赁物。至于期间的租金，因在本案中未能确定被告柏宁酒店向原告返还本案诉争租赁物的具体时间，且本案诉争合同约定的租金每年均不同，致使此后被告柏宁酒店应付原告多少租金无法计算，因此对该主张不予处理，原告可以在被告柏宁酒店返还该租赁物后再另行起诉主张此期间的租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第一款第（二）、（三）、（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第四百零三条第一�二款、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九第一款第（四）项之规定，判决：一、确认原告广西百色东合市场管理有限公司与被告百色柏宁大酒店有限责任公司（被告王珍慧）签订的《租赁合同》于2014年8月15日解除；二、确认被告百色柏宁大酒店有限责任公司在本案诉争《租赁合同》解除时尚欠原告广西百色东合市场管理有限公司的租金677205.42元及违约金为33860.27元；三、由被告百色柏宁大酒店有限责任公司支付原告广西百色东合市场管理有限公司从《租赁合同》解除后即2014年8月16日至原告广西百色东合市场管理有限公司起诉之日即2014年10月28日止的占用原告广西百色东合市场管理有限公司的租赁物的租金211463.01元及利息（逾期利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、由被告百色柏宁大酒店有限责任公司在本判决生效后十日内将上述应付款项支付给原告广西百色东合市场管理有限公司，并将本案诉争标的物返还给原告广西百色东合市场管理有限公司；五、驳回原告广西百色东合市场管理有限公司的其他诉讼请求。上诉人广西百色东合市场管理有限公司不服一审判决，提出上诉称，一、一审法院认定事实错误。1、合同才是确定主体的最直接依据，上诉人与被上诉人王珍慧签订的《租赁合同》，合同主体是王珍慧。2、《租赁合同》的签约者为王珍慧，合同约定租赁物用于酒店经营，且转租需甲方书面同意，合同没有任何内容表明王珍慧为委托人。在双方签订《租赁合同》后，王珍慧缴纳了20万元保证金，上诉人将租赁物移交给上诉人王珍慧，租赁物也用于酒店经营。这足以表明王珍慧作为签约主体和履行主体，其已履行合同义务，并非委托或被委托的关系。3、王珍慧按合同约定将租赁物用于柏宁酒店经营，租金交纳、水电费收取等均也是按照合同约定的金额及期限收取，合同的主体或合同内容从未变更，仅是在履行过程中，上诉人有时以租赁物上所经营的酒店为对象写明收据或发送通知，类似变通行为符合常理，该变通行为并非对合同内容及合同相对方的变更，王珍慧仍是合同的履行者着。二、一审适用法律错误。王珍慧与柏宁酒店是否是委托关系，仅有王珍慧与柏宁酒店时任法定代表人黄梅芳自己双方的陈述，无任何合同依据，且其两人双方的关系密切，故黄梅芳所陈述的内容不能作为证据采信。本案双方从签订《租赁合同》、收取保证金、租金收取、解除合同通知等事项的相对性人均为王珍慧。三、关于王珍慧向上诉人交纳的20万元履约保证金，根据《租赁合同�第三条第三款的约定“若乙方提前解除合同，视为违约，合同履约金不予退还”。显然合同约定的20万元履行保证金有担保性质，具备惩罚性。而一审法院抛开合同约定，自行对履约保证金作出解释，将其抵冲租金，这使保证金失去双方约定的惩罚性的本意，损害上诉人的权益，应予改判。四、关于起诉日以后的占用费，自起诉之日以后的占有真用费完全可判令按照合同约定给付。双方对于每年交纳租金金额明确具体，完全可作出有效并可执行的判决，上诉人认为本案应一并审理。上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，改判支持上诉人一审诉状中的诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。被上诉人王珍慧答辩称，上诉人与被上诉人签订的合同，王珍慧只是代表公司的名义去签订的合同，公司和上诉人签订并履行的合同还有工商、房产局备案的另一份合同。故被上诉人王珍慧不是本案的《租赁合同》的主体。二、上诉人也并未将租赁物交给被上诉人王珍慧，建筑物移交单上的签字也不是被上诉人王珍慧的签字，电话号码也不是王珍慧的。三、上诉人一审提交的解除合同的《通知》，被上诉人王珍慧从来没有收到过，租赁物也已经被一审法院查封。对于这个《通知》被上诉人王珍慧也没见过。被上诉人王珍慧对一审其他认定的事实没有异议，故请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。被上诉人（一审被告）百色柏宁大酒店有限责任公、广西百色市桂宁投资有限公司及、一审第三人黄梅芳未没有作出答辩意见和陈述意见。本院综合诉辩双方的意见，上诉人对一审查明的事实无异议。被上诉人对一审查明的“原告将讼争租赁物交付给被告王珍慧，被告王珍慧按合同约定前四个月进行酒店装修免收租金”、“原告于2014年8月1日�被告王珍慧发出的一份《通知》”、“该酒店在前期筹备中就指使其员工被告王珍慧原告签订本案的诉争的合同，并在公司成立后一直沿用至今等”有异议，认为本案租赁物不是交付给被上诉人王珍慧，且签字也不是王珍慧本人，电话号码也不是王珍慧的。2、上诉人没有向被上诉人王珍慧发出的《通知》，王珍慧也没见过和收到该《通知》。3、履行的合同不是履行人王珍慧签字的合同，而是履行有备案登记的合同。在二审期间，各方当事人没有新的证据向法庭提供。本院对当事人争议事实的分析和认定：1、关于一审查明“原告将讼争租赁物交付给被告王珍慧，被告王珍慧按合同约定前四个月进行酒店装修免收租金”事实是否属实的问题。从本案证据《建筑物移交清单》内容来看，可以证实被上诉人王珍慧已于2011年4月21日接收讼争租赁物。被上诉人王珍慧认为该�建筑物移交清单》并非其签名且上面的电话也不是其的，但从本案其履行与被上诉人签订的《租赁合同》来看，其王珍慧不但交纳了履约保证金也交纳了部分租金，且直到现在也没有主张没有收到讼争租赁物，被上诉人的该主张与事实不符，故，故一审查明上述事实属实。2、关于一审查明“原告于2014年8月1日向被告王珍慧发出的一份《通知》”的事实是否属实的问题。由于发出该份《通知》的事实是确认解除被上诉人王珍慧与上诉人签订《租赁合同》的事实和法律依据，而但被上诉人王珍慧对一审判决“确认解除该《租赁合同》”没有提出上诉，本院不予审查，故一审查明上述事实属实。3、关于一审查明“该酒店在前期筹备中就指使其员工被告王珍慧与原告签订本案的诉争的合同，并在公司成立后一直沿用至今等”的事实是否属实的问题。由于本案中没有充分的证据证实被上诉人王珍慧与上诉人签订《租赁合同》本案的诉争的合同是受该被上诉人酒店（柏宁酒店）的委托，故一审查明上述事实有误。综上分析，一审认定的事实除“该酒店在前期筹备中就指使其员工被告王珍慧与原告签订本案的诉争的合同，并在公司成立后一直沿用至今等”有误外，其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益除外。”之规定，在本案中，上诉人百色柏宁大酒店有限责任公司对一审判决未提出上诉请求，视为是其对一审判决服判自愿放弃权利，本院照准。本案主要的争议焦点是：1、上诉人请求被上诉人王珍慧共同承担尚欠的其租金677205.42元及违约金为33860.27元及解除《租赁合同》后至2014年10月28日的租金损失及利息是否有事实和法律依据；2、上诉人请求被上诉人支付从自起诉之日（2014年10月28日）起至被上诉人返还租赁物时止期间的租赁物占用费（租金损失）是否有事实和法律依据。关于上诉人请求被上诉人王珍慧共同承担尚欠的其租金677205.42元及违约金为33860.27元及解除《租赁合同》后至2014年10月28日的租金损失及利息是否有事实和法律依据的问题。首先，被上诉人王珍慧是具有民事行为能力的个人，应当对其与上诉人签订《租赁合同》行为负责。被上诉人王珍慧主张其与上诉人签订本案的《租赁合同》行为是受被上诉人百色柏宁大酒店有限责任公司委托的，但没有提供证据证实（如委托书签订本案的《租赁合同》之时或明确告知上诉人该行为其是受柏�酒店的委托签订合同的证据）证实，且合同相对方（上诉人）又不予认可该行为为委托行为，故被上诉人王珍慧对其该主张的事实为举证不能，应当承担不利的法律后果。且被上诉人王珍慧签订本案的《租赁合同》行为也不构成表见代理，故因此，对被上诉人王珍慧就是与上诉人签订本案的《租赁合同》合同主体行为是受被上诉人百色柏宁大酒店有限责任公司委托的事实，本院不予以采信，应享有和承担该《租赁合同》的权利和义务。其次，从合同双方履行签订本案的《租赁合同》来看，（交纳的保证金和租金收据），书写的交款人为被上诉人王珍慧（只有部分租金交款人为百色柏宁大酒店有限责任公司），故被上诉人王珍慧就是已实际履行其与上诉人签订本案的的《租赁合同》的权利义务人。再次，被上诉人王珍慧抗辩主张其与上诉人签订本案的《租赁合同》没有备案并没有履行，该《租赁合同》并没有履行，而本案实际履行是在到工商局备案的上诉人与广西百色市桂宁投资有限公司签订的《租赁合同》。由于从履行合同本案交纳的保证金、租金和交付租赁物单据来看，都是被上诉人王珍慧和柏宁大酒店交纳款项和交接租赁物，并没有反映是广西百色市桂宁投资有限公司参与，且被上诉人缴纳每年租金的数额均是按上诉人与被上诉人王珍慧签订的《租赁合同》约定的年租金数额缴纳的，而并没有按备案合同约定的年租金数额缴纳，故实际履行的是上诉人与被上诉人王珍慧签订的《租赁合同》。因此，对被对上诉人的该抗辩主张本院不予采信。综上最后，从本案证据来看，被上诉人王珍慧是是本《租赁合同》的签订人和履行人，受该《租赁合同》权利、义务的约束，应当承担民事责任，（即应承担支付尚欠上诉人租金677205.42元及违约金为33860.27元及解除《租赁合同》后至2014年10月28日的租金损失的责任），故一审判决驳回上诉人要求被上诉人王珍慧承担本案上述义务责任的诉讼请求是错误，本院予以更正变更。关于上诉人请求被上诉人支付从自起诉之日（2014年10月28日）起至被上诉人返还租赁物止时期间的租赁物占用费（租金损失）是否有事实和法律依据的问题。由于本案上诉人通知被上诉人解除《租赁合同》，被上诉人没有提出异议（没有向请求人民法院或仲裁机构请求或者仲裁机构确认解除合同的效力），又不退还租赁物，仍一直占用有使用，造成上诉人的租金损失（相当于合同约定的租金），应当赔偿，（从2014年10月28日后的租金损失按上诉人与被上诉人王珍慧所签订的《租赁合同》所明确约定的年租金每年递增的数额计算至被上诉人返还本案租赁物时止）。故一审判决认定上诉人的驳回该项诉讼请求另案处理是属增加诉累，是错误的，本院予以变更正。且上诉人对被上诉人解除合同后占用租赁物造成其损失，没有主张利息。一审判决被上诉人支付解除合同后占用租赁物造成其损失的利息也是错误，本院予以更正。另外关于上诉人上诉请求撤销一审判决第一项的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，本案是上诉人通知被上诉人王珍慧解除合同的时间是2014年8月15日，合同自通知到达对方时解除。被上诉人王珍慧没有请求向人民法院或仲裁机关请求或者仲裁机构确认解除合同的效力，故合同自通知到达对方时解除。不应判决确认上诉人与被上诉人王珍慧签订的《租赁合同》解除的效力。且上诉人在一审也没有上述的请求，故一审法院判决“确认上诉人与被上诉人王珍慧签订的《租赁合同》于2014年8月15日解除”并无不当是错误的，应予维持本院予以撤销。关于上诉人上诉主张一审判决20万元履约保证金抵冲租金是错误的问题。履约保证金与违约金在法律上不是同一性质，也不能同时一适用。履约保证金是指为合同的履行提供的一种金钱保证，并在双方合同到期或者依法解除时予退还。本案合同解除时履约保证金予退还，由于被上诉人还拖欠租金，一审判决该款抵冲租金是正确的，故对上诉人的该主张本院不予采信。综上所述，原审判决认定基本事实基本清楚，但判决认定“确认上诉人与被上诉人王珍慧签订的《租赁合同》于2014年8月15日解除”和“驳回上诉人要求被被上诉人王珍慧不承担责任支付尚欠其租金677205.42元及违约金为33860.27元及被上诉人支付不认定从自起诉之日（2014年10月28日）起至被上诉人返还租赁物时止期间的租赁物占用费的诉讼请求”错误，本院予以变更更正。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第四百零三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持百色市右江区人民法院（2014）右民二初字第289号民事判决第一、四项、第五项；二、撤销百色市右江区人民法院（2014）右民二初字第289号民事判决第一项；三、变更百色市右江区人民法院（2014）右民二初字第289号民事判决第二项为：由被上诉人王珍慧、被上诉人百色柏宁大酒店有限责任公司支付尚欠上诉人广西百色东合市场管理有限公司的租金677205.42元及其违约金为33860.27元；三四、变更百色�右江区人民法院（2014）右民二初字第289号民事判决第三项为：由被上诉人王珍慧、被上诉人百色柏宁大酒店有限责任公司赔偿上诉人广西百色东合市场管理有限公司从《租赁合同》解除之日（2014年8月16日）至本案起诉之日（2014年10月28日）止的的租金损失211463.01元及利息（逾期利息按中国人民银行同期贷款利率计算），及从2014年10月28日后的租金损失按上诉人与被上诉人王珍慧所签订的《租赁合同》所明确约定的年租金每年递增的数额计算算至被上诉人返还本案租赁物时止。一审案件受理费15487元，二审案件受理费15487元（上诉人已预交），共计30974元。由被上诉人王珍慧负担23230元，被上诉人百色柏宁大酒店有限责任公司负担7744元。上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。上诉人（原审×告）广西百色东合市场管理有限公司，住所地：百色市右江区。被上诉人（原审×告）广西百色市桂宁投资有限公司百色柏宁大酒店有限责任公司王珍慧，女，现住百色市右江区建华路。第三人……（写明姓名或名称等基本情况）。（当事人及其他诉讼参加人的列项和基本情况的写法，除双方当事人的称谓外，与一审民事判决书样式相同。）上诉人广西百色东合市场管理有限公司因广西百色东合市场管理有限公司诉王珍慧、百色柏宁大酒店有限责任公司、广西百色市桂宁投资有限公司关于租赁合同纠纷一案，不服××××人民法院（××××）×民初字第××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开（或不公开）开庭审理了本案。……（写明当事人及其诉�代理人等）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。（未开庭的，写：“本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。”）……（概括写明原审认定的事实和判决结果，简述上诉人提起上诉的请求和主要理由，被上诉人的主要答辩，以及第三人的意见。）经审理查明，……（写明二审认定的事实和证据）。本院认为，……（根据二审查明的事实，针对上诉请求和理由，就原审判决认定事实和适用法律是否正确，上诉理由能否成立，上诉请求是否应予支持，以及被上诉人的答辩是否有理等，进行有分析的评论，阐明维持原判或者改判的理由）。依照……（写明判决所依据的法律条款项）的规定，判决如下：……（写明判决结果。分四种情况：第一、维持原判的，写：“驳回上诉，维持原判。”第二、全部改判的，写：“一、撤销××××人民法院（××××）×民初字第××号民事判决；二、……（写明改判的内容，内容多的可分项书写）。”第三、部分改判的，写：“一、维持××××人民法院（××××））民初字第××号民事判决的第）项，即……（写明维持的具体内容）；二、撤销××××人民法院（××××）×民初字第××号民事判决的第×项，即……（写明撤销的具体内容）；三、……（写明部分改判的内容，内容多的可分项书写）”第四、维持原判，又有加判内容的，写：“一、维持××××人民法院（××××）×民初字第××号民事判决；二、……（写明加判的内容）。”）……（写明诉讼费用的负担）。本判决为终审判决。审判长俞穗芳审判员张力夫审判员黄小萍二〇一五年九月二十八三日书记员蒙烁羽