上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9311号
上诉人(原审被告)欧美莉，女，1960年4月4日出生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审原告)梁进德，男，1958年11月30日出生，汉族，住上海市。
上诉人欧美莉因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初10015号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，梁进德为位于上海市泗塘三村XXX号XXX室系争房屋的房地产权利人。2014年3月23日，梁进德(甲方、出租方)、欧美莉(乙方、承租方)签订房屋租赁合同，约定，由甲方将系争房屋出租给乙方，装修标准及设备：空调二只、淋浴、大橱、冰箱、洗衣机，租赁期自2014年3月26日至2016年3月25日止，租赁期满，甲方有权收回全部的出租场地，乙方应如期交还，期满后甲方如有出租意向，乙方有最先续租须在期满前一个月向甲方提出申请。其中第四条约定，月租金为人民币(以下币种均为人民币)2,300元，租赁期内租金不变。乙方第一次先付六个月的房租和一个月房租的保证金，以后按六个月支付。甲方提前三天向乙方收取，如乙方未交付房租超过一个星期，甲方有权收回房屋，乙方支付一个月的租金作为违约金给甲方。乙方在租赁期内，所有的电费、燃气费、水费、有限电视费等按单据交付。合同签订后，梁进德收取了对方支付的租房保证金2,300元。至今，欧美莉已付清至2016年3月25日的租金。
现梁进德涉讼，要求对方立即搬离系争房屋并完整交付房屋设备和装潢、原样归还家电，没收2,300元押金作为违约金，按市场价每月3,300元的标准支付自2016年3月26日起至实际搬离之日止的房租，结清水、电和燃气费用，支付因欧美莉违约造成的法律咨询费700元等。
原审法院审理中，为证明己方主张，梁进德提供：上海庙行法律服务所收据一份，证明因本案其向庙行法律服务所咨询，并支付调查、代书费700元。欧美莉表示收据不是正式发票，不予认可。欧美莉提供：1、2014年4月10日收条一张，证明其装修系争房屋花费7,000元；2、2016年5月12日短信截屏，证明欧美莉曾发短信给对方要求支付租金，但是梁进德没有回复。梁进德表示，1、并非正式发票，不予认可；2、梁进德收到短信，但短信是5月份发的，欧美莉应当在3月20日的时候支付租金。
此外，梁进德表示，其在2016年春节时就告诉欧美莉合同到期后要涨租金，欧美莉表示到时候再说。2016年3月26日前，梁进德提出月租金涨到2,700元，欧美莉不同意。梁进德称不同意的话就搬走，欧美莉也不同意搬走。欧美莉所说的装修只是将墙壁粉刷了一下，家具的事情梁进德并不知情，没有让对方购买过。梁进德将系争房屋出租给欧美莉时，房屋内包括二台空调、一个冰箱、一台洗衣机、一台热水器、一个旧的煤气灶、一个油烟机和一台电视机，后来欧美莉将电视机送给中介了。目前系争房屋的市场租金标准为每月3,300元。
欧美莉表示，当时经办的中介业务员董军和谢静都出具了证明，证明在签订租房合同时，梁进德夫妇承诺过系争房屋是长租(五年)的。拿到系争房屋时，确实有对方所称的二台空调、一个大橱、一个冰箱、一台洗衣机、一个旧的煤气灶、一台电视机，经过梁进德同意，欧美莉把大橱和电视机送人了；洗衣机是漏水的；煤气灶点火不好，欧美莉自己买了一个新的，原来的煤气灶还在；欧美莉还出资更换了铝合金窗的轮盘，装了一个雨棚，换了纱窗的窗纱，重新粉刷了墙面，更换了马桶。目前系争房屋的市场租金标准为每月2,500元-2,600元之间。
原审法院经审理后认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。租赁合同约定的租赁期限至2016年3月26日，此后双方未续签合同，双方合同关系已终止，梁进德诉请要求对方搬离，可以准许。欧美莉称对方曾口头承诺可以长期租赁系争房屋，但梁进德对此予以否认，双方也未就五年的租期签订书面合同，法院难以采信。根据合同约定和庭审查明情况，梁进德租房时向对方提供了二台空调、一个大橱、一个冰箱、一台洗衣机、一个煤气灶和一台电视机，租赁期间，欧美莉将大橱和电视机送人，梁进德知晓后也未提出异议，故欧美莉搬离时，应归还对方提供的二台空调、一台淋浴器、一个冰箱、一台洗衣机及一个煤气灶。欧美莉实际支付租金至2016年3月25日，故还应支付自2016年3月26日起至实际搬离之日止的房屋使用费，鉴于双方对于租金标准都没有提供明确的依据，法院结合梁进德自述的曾于2016年3月26日前，要求上涨月租金至2,700元，酌情确定房屋使用费的标准为每月2,700元。合同第四条约定的违约金针对的是欧美莉迟延支付房租的情形，本案合同到期后，双方就租金标准进行磋商，但未达成一致，导致欧美莉未支付房租，不构成迟延支付房租，不适用该条款，梁进德据此要求没收保证金2,300元作为违约金，不予准许。房租保证金2,300元具有担保房租支付的性质，可用于冲抵欧美莉应支付的房屋使用费。欧美莉搬离时，应据实支付水费、电费和燃气费用。梁进德要求对方支付700元法律咨询费，缺乏合同依据，不予准许。关于欧美莉辩称其进行了装修，要求赔偿一节，由于双方合同签订的期限为两年，其自行装修的行为与梁进德无关，现合同已到期，梁进德对欧美莉的装修无需承担责任。
原审法院据此作出判决：一、终止梁进德与欧美莉关于上海市泗塘三村XXX号XXX室房屋的租赁合同关系；二、欧美莉于判决生效之日起十日内，从上述房屋中腾退并搬离，将上述房屋及梁进德提供的设备(含二台空调、一台淋浴器、一个冰箱、一台洗衣机及一个煤气灶)返还给梁进德；三、欧美莉于判决生效之日起十日内，按每月2,700元的标准，向梁进德支付自2016年3月26日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(欧美莉支付的2,300元房租保证金可用于冲抵房屋使用费)；四、欧美莉于搬离上述房屋之日，向梁进德据实支付水费、电费及燃气费用；五、梁进德的其他诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人欧美莉不服，向本院提起上诉称：在双方签署系争房屋租赁合同时，被上诉人梁进德在中介公司人员在场的情况下，口头同意租赁期限为五年，中介公司有关人员亦作证明。即使被上诉人要求解除双方的租赁合同，也应对于第二份口头协议予以处理，期限应视为2016年9月24日，但是原审法院却对第一份到期的租赁合同作出判决，实属错误，严重损害了上诉人的合法权益。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销，并改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人梁进德辩称：上诉人欧美莉告知其原有的住房要改建，不确定借多长时间，需将系争房屋进行粉刷，故被上诉人将租金由每月2,500元降低到每月2,300元。对于上诉人在二审中递交的中介公司的证词，被上诉人不予认可。从未收到过上诉人有关冰箱损坏等短信。由于被上诉人上门催讨租金，双方发生争执、报警，被上诉人有验伤单，且从未反锁系争房屋的房门。2016年时，系争房屋所在地区的租金已经上升至每月3,000元，被上诉人愿意以2,700元出租给上诉人，但对方不同意，目前租金已经上升至3,300元-3,500元。据此，被上诉人梁进德表示其不同意上诉人欧美莉的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人欧美莉关于其与对方签署系争房屋租赁合同时，双方已经达成长达五年期限的口头一致，但因在原审法院审理中，未提供足够的证据印证，且上诉中，亦未充分举证，被上诉人梁进德亦不认可，故上诉人应承担举证不利的后果。原审法院鉴于双方签署原书面租赁合同已经到期，且此后双方未就续签合同达成一致意见，故依法终止双方合同关系，并酌情对有关设备、使用费等进行处理，并无明显不当，本院予以认同。上诉人欧美莉的上诉请求，因缺乏证据印证，本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人欧美莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 徐 庆
审判员 张志煜
二〇一七年一月四日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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