上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11662号
上诉人（原审被告）：中国民生银行股份有限公司上海分行，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路100号一楼、八楼至十五楼、三十六楼。
负责人：胡庆华，行长。
被上诉人（原审原告）：上海轻工物业管理有限公司，住所地上海市静安区愚园路627弄14号。
法定代表人：季作林，董事长。
委托诉讼代理人：孙万松，北京长安（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海东方魅力娱乐有限公司，住所地上海市普陀区长寿路988号2-4层裙房。
法定代表人：王子龙，经理。
委托诉讼代理人：邹洪君，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人中国民生银行股份有限公司上海分行因与被上诉人上海轻工物业管理有限公司、被上诉人上海东方魅力娱乐有限公司物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初20478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人中国民生银行股份有限公司上海分行（以下简称民生银行上海分行）上诉请求：撤销原判第三项，依法改判。事实和理由：一、民生银行上海分行对一审确认被上诉人上海东方魅力娱乐有限公司（以下简称东方魅力公司）系上海市普陀区XX路XX号、XX号2层东部及4层房屋（以下简称涉案房屋）物业费欠费期间房屋的实际使用人，根据案外人上海A有限公司（以下简称A公司）和东方魅力公司签订相关租赁合同的约定，应当由实际使用人东方魅力公司承担交纳涉案房屋物业费责任的事实没有异议，但对于一审法院认定民生银行上海分行应当对涉案房屋欠付的物业费与东方魅力公司一起承担连带责任的判决不能接受。根据2013年6月10日上海市普陀区XX委员会（以下简称XX委员会）与被上诉人上海轻工物业管理有限公司（以下简称轻工公司）签订的《物业服务合同》第七条约定，非住宅物业
--
商业用房按人民币（下同）23.50元/平方米/月，具体收费标准由轻工公司与使用人根据实际使用需要自行商定。既然物业合同明确约定物业费的具体收费标准是由轻工公司与实际使用人自行商定而非与业主商定，且是根据实际使用人的实际使用情况才能确定具体收费标准，故轻工公司明确知晓并同意其收取物业费的标准及交纳主体是实际使用人。此外，A公司与东方魅力公司之间的租赁合同也约定租赁期内由东方魅力公司与物业公司签订物业管理合同并交纳物业管理费。根据以上合同的约定，业主和物业使用人约定了由物业使用人东方魅力公司实际享有物业并承担交纳物业费的义务，XX委员会与轻工公司之间的约定也表明，经轻工公司同意后，业主将其与物业服务企业之间物业服务合同中的权利义务概括性转移给了物业使用人，此属于合同法规定的债权债务的概括转移，对此轻工公司明显是知晓并同意的，因此系争物业费应由物业使用人东方魅力公司交纳，业主民生银行上海分行对此无需承担包括连带责任在内的任何责任。二、退一步讲，即便民生银行上海分行应当承担连带责任，法院也理应在民事判决书中明确民生银行上海分行有权向东方魅力公司全额追偿系争物业费，否则显然损害了民生银行上海分行的合法权利。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法支持民生银行上海分行的上诉诉请。
被上诉人轻工公司辩称：轻工公司与XX委员会签订的物业合同约定，物业费的交纳主体为业主而非物业的实际使用人。在物业合同中存在具体使用费标准由轻工公司与物业实际使用人具体协商的约定，但此并不构成民生银行上海分行所称的合同权利义务的概括转移。轻工公司主张的物业费与一审判定的物业费标准并没有超过物业合同约定的收取标准，《物业管理条例》第四十二条明确规定，业主与物业使用人就物业费的支付是法定连带责任。故一审判决正确，不同意民生银行上海分行的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人东方魅力公司辩称：关于物业费的金额，尊重一审法院的意见。关于责任主体，根据《物业管理条例》的法律适用，应当首先查明当事人有无相应约定及约定的效力。东方魅力公司与涉案房屋原业主曾有过相关约定，但并没有和民生银行上海分行就物业费的承担有过约定。如果东方魅力公司与原业主的约定适用于民生银行上海分行，则首先要举证证明民生银行上海分行能否当然继承原业主的法律身份；其次，民生银行上海分行应表态其是否愿意接受原租赁合同中的权利义务，在此基础上才能确定能否适用相关法律规定。希望二审法院能够考虑此情况，尽快判决。
轻工公司向一审法院起诉请求判令：1、民生银行上海分行支付轻工公司涉案房屋2015年1月1日至2016年6月30日的物业服务费，合计3,012,237.99元；2、民生银行上海分行支付轻工公司2015年1月1日至2017年1月31日期间逾期支付的利息损失198,149.98元；3、民生银行上海分行支付轻工公司因逾期付款所造成的利息损失，以3,012,237.99元为基础，按照中国人民银行同期贷款基准利率自2017年2月1日起计算至实际清偿之日；4、东方魅力公司对上述第1至3项民生银行上海分行应支付款项承担连带责任；5、本案诉讼费由民生银行上海分行承担，东方魅力公司承担连带责任。如若法院审理中认定东方魅力公司的实际使用人资格，则诉讼请求为判令：1、东方魅力公司支付轻工公司涉案房屋2015年1月1日至2016年6月30日的物业服务费，合计3,012,237.99元；2、东方魅力公司支付轻工公司2015年1月1日至2017年1月31日期间逾期支付的利息损失198,149.98元；3、东方魅力公司支付轻工公司因逾期付款所造成的利息损失，以3,012,237.99元为基础，按照中国人民银行同期贷款基准利率自2017年2月1日起计算至实际清偿之日；4、民生银行上海分行对上述第1至3项东方魅力公司应支付款项承担连带责任；5、本案诉讼费由东方魅力公司承担，民生银行上海分行承担连带责任。
一审法院认定事实如下：2013年6月10日，轻工公司与案外人XX委员会（业主大会）签订《物业服务合同》，由轻工公司为包括涉案房屋在内的阳光新苑丽晶阳光大厦（住宅、办公、商业用房）提供物业服务。双方约定：1、物业费的收取标准：其中办公楼为15元/月/平方米、商业用房23.50元/月/平方米（具体金额由轻工公司与使用人自行商定、具体收费标准由使用人根据实际使用需要自行商定）；2、物业服务费用按季交纳，业主应在每季第一个月履行交纳义务；3、合同中对业主的定义是指物业的所有权人，物业使用人的定义是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；4、服务期限自2013年7月1日起至2017年6月30日止。
2013年6月29日，轻工公司与A公司签订《物业服务合同》，双方就丽晶阳光大厦裙房2-5楼物业管理服务事宜达成如下约定：1、物业服务费的收费标准：当A公司四层物业中仅有两层使用中央空调时，这两层物业服务费按照33元/月/平方米收取；当四层中有三层以上使用中央空调并正常服务时，物业服务费按照23.50元/月/平方米收取；2、物业服务费按月缴纳，A公司应在每月十日前交纳当月物业服务费。
另查明：1、涉案房屋原产权人为A公司。2、2014年12月8日，一审法院以（2013）浦执字第15478号、（2013）浦执字第20996号民事裁定书，裁定涉案房屋产权自裁定送达申请执行人民生银行上海分行时转移。3、2015年9月30日，涉案房屋经核准登记在民生银行上海分行名下，房屋用途为商业，其中2层东部建筑面积为3,404.42平方米，4层建筑面积为3,716.71平方米。4、2016年7月1日，涉案房屋中2层东部房屋的产权变更登记至上海B有限公司名下；4层房屋的产权变更登记至上海C有限公司名下。5、上海D有限公司（以下简称D公司）属轻工公司的全资子公司，2013年12月11日被核准准予注销，其权利义务由轻工公司继承。6、上海E有限公司成立于2003年12月12日，营业执照登记的住所地为上海市普陀区XX路XX号XX层XX房，2013年2月4日经上海市普陀区市场监督管理局核准变更登记为东方魅力公司。7、（2016）沪02民终5087号民事判决书判决：XX路XX、XX号第五层的承租人上海Z公司（以下简称Z公司）应给付轻工公司的物业服务费，以建筑面积2,250平方米计，按每月每建筑平方米18元计算；Z公司应给付轻工公司前述款项的利息(按中国人民银行同期贷款利率计算)；产权人A公司对前述Z公司应支付的物业服务费、利息承担连带责任。8、（2017）沪02民终1899号民事判决书判决：A公司与东方魅力公司于2010年8月9日签订的租赁合同中有关上海市普陀区XX路XX号、XX号第三层房屋的租赁合同无效。
庭审中，各方一致确认：1、东方魅力公司自2003年起占有、使用涉案房屋。在涉诉的欠费期间，涉案房屋一直处于空置状态，东方魅力公司未实际经营，仅留工作人员看管设备。2、轻工公司与民生银行上海分行、东方魅力公司均未签订《物业服务合同》。3、民生银行上海分行与东方魅力公司未签订租赁合同。
审理中，轻工公司自愿放弃2015年1月1日至2017年1月31日的逾期付款利息损失198,149.98元之诉请，并变更第三项诉请为要求支付按欠费金额自2016年7月1日起、按照银行同期贷款利率计算至判决生效日止的逾期付款利息。
一审法院认为，本案的争议焦点在于涉案房屋欠费期间物业服务费的缴费主体以及物业费的收费标准。
第一，缴纳物业费的主体。首先，民生银行上海分行取得涉案房屋物权的时间。民生银行上海分行虽主张其于2015年9月30日办理产权登记手续、取得涉案房屋的物权，2015年1-9月期间其既非产权人又未实际使用享受到物业服务，故物业费不应由其承担。然根据物权法第二十八条、物权法解释（一）第七条之规定，一审法院于2014年12月8日作出的（2013）浦执字第15478号、（2013）浦执字第20996号以物抵债裁定书生效之日，涉案房屋已经发生物权变动效力，即民生银行上海分行于2015年1月已成为涉案房屋的权利人。其次，涉案房屋的实际使用人。根据相关生效判决以及庭审中各方当事人的自认，结合东方魅力公司营业执照登记的住所地为涉案房屋、东方魅力公司虽未经营但长期占有涉案房屋并留有工作人员保管设备的实际占有状态，一审法院确认东方魅力公司在涉案房屋欠费期间是该房屋的实际使用人。再次，2003年10月16日、2010年8月9日A公司与东方魅力公司签订的涉及XX路XX、XX号第二至四层租赁合同中均曾约定，由使用人东方魅力公司向D公司缴纳物业费。2010年8月9日合同中有关XX路XX、XX号第3层房屋的租赁合同虽被终审判决确认无效，而本案所涉第2层东部、4层的租赁合同在未被确认无效前，由使用人向物业公司支付物业费的约定对东方魅力公司仍具有约束力。根据《物业管理条例》第四十二条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与实际使用人约定由实际使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。民生银行上海分行与东方魅力公司虽未有物业费交纳的约定，但鉴于民生银行上海分行系根据以物抵债方式取得涉案房屋的特殊情况，加之东方魅力公司与原业主A公司关于物业费由东方魅力公司交纳的约定，以及东方魅力公司自2003年10月起租赁涉案房屋并使用至今的现状，一审认为，涉案房屋欠费期间应由实际使用人东方魅力公司承担缴纳物业费的责任，并不违反法律规定，民生银行上海分行作为涉案房屋的业主亦应承担连带责任。庭审中，轻工公司为证明原产权人A公司曾按23.50元/月/平方米标准支付物业费而提供了A公司已垫付涉案房屋在内的2015年部分物业服务费的发票，因民生银行上海分行自2015年1月起成为涉案房屋的业主，故轻工公司已收取原产权人缴纳的涉案房屋的物业费可另行主张返还。轻工公司向民生银行上海分行主张欠费，于法不悖，予以准许。
第二，物业服务费的收费标准。轻工公司与XX委员会签订的《物业服务合同》依法成立、合法有效，对全体业主均具有约束力。该合同中对商业裙房的物业费原则性约定了23.50元/月/平方米的收费标准，又作出了具体金额由轻工公司与使用人根据实际使用人的需要自行商定的特别约定。鉴于轻工公司与使用人东方魅力公司之间并未就具体物业费收费标准作出过约定，东方魅力公司在欠费期间并未实际经营使用的情况、涉案房屋处于空置的状态，故轻工公司要求按照23.50元/月/平方米的标准支付系争物业费，难以支持。民生银行上海分行还提供了涉案房屋所在的商业裙房一层业主中信银行上海分行曾按10元/月/平方米的标准支付物业费的发票，轻工公司提供了与中信银行上海分行签订的《物业服务合同》并认可对中信银行上海分行在装修空置期间曾按10元/月/平方米标准收取物业费，因中信银行上海分行使用自有空调设备并自行维护，故涉案房屋欠费期间参照中信银行上海分行空置期间的收费标准，以及轻工公司提供涉案房屋所在裙房2-4层及5层部分的中央空调维护、燃料等相关成本支出，结合使用人虽占有涉案房屋但并未对外营业长期空置的实际状况，一审酌定本案中实际使用人东方魅力公司应缴纳的物业费标准为11元/月/平方米。
第三，关于逾期付款利息。虽然轻工公司与XX委员会未在物业合同中就逾期支付物业费的违约金作出约定，但东方魅力公司逾期支付物业费理应赔偿轻工公司损失，赔偿损失的金额为其应付物业费的利息，故轻工公司要求东方魅力公司按照中国人民银行同期贷款利率计算自2016年7月1日起至判决生效之日的利息，于法不悖，予以支持，民生银行上海分行应对上述利息损失承担连带交纳责任。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二○一七年八月九日作出判决：一、上海东方魅力娱乐有限公司于判决生效之日起十日内支付上海轻工物业管理有限公司上海市普陀区XX路XX、XX号2层东部、XX路XX、XX号4层房屋自2015年1月1日起至2016年6月30日止的物业服务费1,409,983.74元（以建筑面积7,121.13平方米计，按每月每平方米11元计算）；二、上海东方魅力娱乐有限公司于判决生效之日起十日内支付上海轻工物业管理有限公司上述第一项物业服务费的逾期付款利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年7月1日起至判决生效之日）；三、中国民生银行股份有限公司上海分行对上海东方魅力娱乐有限公司上述第一、第二项应付款项承担连带责任。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,897.90元，减半收取计15,448.95元，由上海东方魅力娱乐有限公司、中国民生银行股份有限公司上海分行各半负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，鉴于东方魅力公司就本案并未提起上诉，此应视为其对一审判决认定其为系争物业费的交纳主体不持异议，故本案的争议焦点仅为民生银行上海分行作为涉案房屋的权利人，其应否对东方魅力公司交纳系争物业费的义务承担连带责任。民生银行上海分行认为，根据物业合同的相关约定，经轻工公司同意后，业主已将其与轻工公司之间物业服务合同的权利义务概括性转移给了物业使用人，对此轻工公司系知情且认可，故系争物业费应由物业使用人东方魅力公司交纳，业主民生银行上海分行对此无需承担包括连带责任在内的任何责任。对此，由于就涉案房屋物业费的支付问题，相关约定中并无轻工公司明确表示放弃向业主主张物业费法定连带支付责任的内容，故一审法院判令民生银行上海分行对东方魅力公司的系争物业费支付义务承担连带责任并无不当，民生银行上海分行主张其不应就此承担任何责任，有悖于相关法规的规定，故不能成立。就民生银行上海分行关于即便其应承担责任，法院亦应明确其有权向东方魅力公司全额追偿系争物业费的相关主张，因一审法院已经明确认定东方魅力公司应为涉案房屋的交费主体，故民生银行上海分行该项异议亦不成立。综上所述，民生银行上海分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决尚无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币17,490元，由上诉人中国民生银行股份有限公司上海分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年十月三十一日
书记员 丁杏文
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……