陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民二终字第00383号
上诉人（原审第三人）杨建普。
委托代理人白红卫，男，1966年2月11日出生，汉族。
委托代理人王东海，男，1979年12月23日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）杨红利。
委托代理人张仁杰。
被上诉人（原审原告）杨美丽。
委托代理人张仁杰，简况同前。
被上诉人（原审原告）马新花。
委托代理人张仁杰，简况同前。
被上诉人（原审被告）白雪芳。
委托代理人杨会利。
被上诉人（原审被告）杨红毅。
委托代理人王宝顿，又名王龙，男，1971年8月21日出生。
上诉人杨建普因确认合同无效纠纷一案，不服陕西省蓝田县人民法院（2012）蓝民初字第00833号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨建普及其委托代理人白红卫、王东海，被上诉人杨红利、杨美丽、马新花的委托代理人张仁杰，被上诉人白雪芳的委托代理人杨会利，被上诉人杨红毅的委托代理人王宝顿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，白雪芳与杨务本系夫妻关系，婚后生有三个子女，即女儿杨美丽，长子杨红利和次子杨红毅。1994年杨红毅与马新华登记结婚。根据杨务本的申请，蓝田县人民政府于1993年3月13日颁发的1308003号土地登记审批表中记载“土地使用者杨务本，土地类别宅基地，家庭人口6人……”，同年3月颁发的蓝集建（1993）字第1308003号集体建设用地使用证记载“土地使用者为杨务本……”。2000年春，杨务本及其家人拆掉祖遗三间大房，在原地建起座西面东砖混三间二层楼房及北边相连的砖混一间两层灶房主体，未内粉，一楼安装了铁门。2010年3月杨务本在新疆给儿子杨红毅看孩子，白雪芳在原籍生活。同年3月17日，经中间人杨兴汉、杨绪仪（又名杨绪儒）说话，白雪芳与杨建普签订一份协议，内容为：“杨红移、杨建普就红移东边楼房卖给杨建普一事协议如下：一、红移将东边楼房及其庄基一并卖给建普共计人民币拾万零五千元整。二、庄基由红移灶房外墙皮向西2.4米，东至墙外归建普所有。三、如红利以后盖房向东应给建普留1.5米。建普水路向东，红利向西。四、红移庄基证导（倒）给建普，费用如二百元以下由建普承担，二百元以上由建普、红移一人一半共同承担。自协议之日建普把款交清，红移把房即给建普，双方对以上协议不能反悔，立此协议为证。经办人甲方白雪芳，乙方杨建普，中间人绪儒、兴汉，2010年、3、17”。该协议由杨兴汉执笔，杨兴汉当场电话联系杨红毅，告诉该协议内容，杨红毅表示同意。白雪芳在杨兴汉写的自己的名字处按了指印，第三人杨建普亦按了指印。2010年3月19日，第三人杨建普给杨红毅之妻马新花的账户汇款10万元。白雪芳将集体建设用地使用证和房钥匙交给第三人杨建普。同年3月23日，白雪芳找到第三人杨建普，称杨务本知道卖房的事，要求将剩余的5000元房款付清，否则就不卖房。第三人杨建普提出办理过户手续需要钱，办完手续剩多少就给多少。后经协商，第三人杨建普承担了全部办证费用，给杨红毅的账户汇款5000元，并经中人杨兴汉将协议第四条修改为“红移庄基证导（倒）给建普，费用由建普承担”。后白雪芳去新疆前将其身份证、户口簿交给马小养保管，当第三人杨建普去找马小养要户口簿进行土地变更登记时，白雪芳的女婿周志宙已将户口簿拿走。杨建普关于变更登记的事协商未果，至今没有变更登记。杨建普装修了该房屋居住至今。杨建普所付房款10.5万元由杨红毅保管。
杨务本于2011年9月19日将白雪芬、杨红毅列为被告，将杨建普列为第三人诉至法院称，其系涉案房屋共有人，在其不知情情况下，被告将房屋转让给第三人。请求：1、确认二被告与第三人签订的房屋买卖协议无效。2、由第三人返还诉争房屋。3、由被告与第三人承担诉讼费。蓝田县人民法院于2011年11月23日作出了（2011）蓝民初字第01036号民事判决，驳回原告杨务本的诉讼请求。杨务本不服，向本院提起上诉，在本院审理案件过程中，上诉人杨务本因病于2012年3月24日死亡。同年4月26日，本院作出（2011）西民二终字第00824号民事裁定，撤销原判，发回重审。蓝田法院通知杨务本继承人杨美丽、杨红利以原告身份参加诉讼，蓝田县法院查明杨红毅之妻马新花系争讼房屋共有人，又依职权追加马新花为本案原告参加诉讼。马新花诉称，其1994年与杨红毅结婚生活至今，其收入随杨红毅一起交杨务本，其系争讼房屋共有人，其同意原告的诉讼请求。白雪芳、杨红毅均答辩称，其家庭一直没分家，出卖房屋的事没有告知杨务本、杨红利，现同意原告的诉讼请求。
第三人杨建普辩称，2010年3月12日，被告白雪芳得知第三人杨建普想在本村购买房屋，提出自己儿子杨红毅盖好的房屋要出卖。杨建普征询白雪芳是否可以做主卖房，白雪芳明确答复自己可以做主。同年3月17日，经中间人杨兴汉、杨绪仪说话，杨建普与白雪芳、杨红毅就房屋买卖一事自愿达成协议，商定房屋价款为10.5万元，杨兴汉起草好房屋买卖协议，当场电话联系杨红毅，并将协议内容给杨红毅宣读，杨红毅表示同意，白雪芳最终在该协议签名上按指印确认。杨建普按照协议约定支付了房屋价款，履行了义务，白雪芳将出卖房屋的土地使用证和钥匙交付给第三人杨建普。白雪芳系杨务本的合法妻子，杨红毅系白雪芳的儿子，这样的亲情关系使杨建普完全有理由充分相信白雪芳、杨红毅的意见是其家人的共同意见，故二被告出卖房屋的行为对杨务本构成表见代理。另外，杨建普买房前征询了白雪芳、杨红毅的意见，白雪芳完全表示自己有权做主出卖房屋，杨建普尽到了一个善良的买受人应尽的注意义务，其买受行为是善意的，并且杨建普支付了房屋的合理价款，且农村房屋的所有权人转让、出卖房屋不需办理房屋过户登记手续，只需办理土地使用权变更手续，故杨建普依法有偿受让该房屋，属于善意取得，应受法律保护。杨建普将房款汇至杨红毅之妻马新花的账户上，法院依职权追加马新花为原告有误，应追加为被告。综上，原告的诉讼请求应依法驳回。
原审法院经审理认为，公民的合法权益应受法律保护。原、被告均称其没有分家，是家庭成员共同拆掉祖遗房屋，重新建的新房。第三人提出反驳，但其提供的几个证人只是听白雪芳说是给杨红毅盖房，对被告家具体是否分家的事实不清楚，且第三人也是以买房时听白雪芳说是杨红毅的房，杨红毅曾将户口转到新疆，后又转回来为由，推断杨红毅家已分家，故第三人没有足够的证据证明原、被告已分家的事实。综上，应认定该房屋是家庭共有财产。而原、被告对该房屋没有约定按份共有还是共同共有，因其之间存在家庭关系，故应认定该房屋属家庭共同共有财产。房屋共有人对该房屋共同享有所有权，处分该房屋时必须经过全体共有人的同意，而白雪芳、杨红毅卖房时未征得房屋共有人杨红利、杨务本和马新花的同意，其卖房行为属无权处分行为，杨建普以原、被告间存在亲情关系为由，辩称被告的卖房行为构成表见代理的理由不成立。白雪芳、杨红毅作为无处分权人出卖该房屋，对第三人杨建普不构成善意取得。因为根据善意取得的构成要件：（一）受让人须为善意的；（二）受让人必须已支付合理对价；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人之规定，杨建普虽然支付合理对价，实际占有并居住在该房中，但杨建普明知杨务本不同意卖房，也未亲自征求杨务本的意见，杨建普拿到白雪芳给的集体建设用地使用证，明知此证记载土地使用者为杨务本，变更登记必须征得杨务本同意，但其始终未与杨务本协商，致使该诉争房屋至今没有进行变更登记。根据我国目前现行房屋管理规定，转让农村房屋并不需要办理过户登记，但必须办理有关土地使用权变更登记，故第三人杨建普买受该房屋不符合善意取得的条件，不能取得该房屋所有权。综上，白雪芳、杨红毅与第三人杨建普签订卖房协议，侵害了其他房屋共有人的权利，应属无效。杨美丽、杨红利和马新花的诉讼请求依法应予支持。庭审中，法庭向杨建普释明如果合同无效所引起的法律后果，杨建普明确表示，如果合同无效给其造成损失，另案起诉，这是杨建普自行处分自己权利的行为，依法应予准许。杨建普所付房款一直由杨红毅保管，合同无效后，应由杨红毅将房款返还杨建普。关于案件受理费分担问题，导致合同无效，白雪芳、杨红毅及杨建普均有过错，都应承担诉讼费用，且杨建普过错较小应适当分担。遂根据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零三条、第一百零六条第一款之规定，判决如下：一、被告白雪芳、杨红毅与第三人杨建普于2010年3月17日签订的协议书无效；二、自本判决生效之日起三十日内，由第三人杨建普将其居住的位于蓝田县焦岱镇陈家沟村二组，座西面东砖混三间二层楼房及北边相连的砖混一间两层灶房，返还给杨红利、杨美丽、马新花、白雪芳及杨红毅。三、自本判决生效后十五日内，由被告杨红毅返还第三人杨建普房款人民币105000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元（原审原告杨务本已预交），由被告白雪芳、杨红毅承担1680元，第三人杨建普承担720元。
上诉人（原审第三人）杨建普不服蓝田县人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定涉案房屋系被上诉人家庭共同共有财产，属认定事实错误。（1）白雪芳在出卖房屋和庭审中均承认房屋是杨红毅所盖；（2）杨红利和杨美丽申请的证人杨某证明房屋是杨红毅所盖；（3）杨红毅某杨红利、杨美丽、白雪芳均未提供证据证明房屋系其出资修建。二、原审法院将土地使用权和房屋所有权混为一谈，属认识错误。农村房屋土地使用权是否办理过户不影响买卖合同的效力和房屋所有权归属。三、原审判决证据不足，举证责任分配错误，原审法院未采纳杨红利、杨美丽提供的证人杨某的证言是错误的，认定涉案房屋系被上诉人家庭共同财产明显证据不足，被上诉人家庭是否分家，何时分家的举证责任应由被上诉人承担，将此责任强加给上诉人明显错误。四、原审法院认定上诉人不构成善意取得和表见代理是错误的。五、原审法院程序严重违法。1、法院直接通知杨红利、杨美丽参加诉讼违法；2、庭审结束后二个月以职权追加马新花参加诉讼违法；3、马新花以原告身份参加诉讼违法，诉讼地位应为被告。六、被上诉人系亲属关系，恶意串通，虚假陈述，属恶意诉讼，应依法严惩。请求二审法院撤销原判，驳回原告的诉讼请求。
被上诉人杨红利、杨美丽、马新花、白雪芳、杨红毅均辩称，原判正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为，房屋共有人对共有房屋享有所有权，部分共有人处分房屋所有权时须经其它房屋共有人同意。杨务本家庭成员均称其家庭一直没有分家析产，均承认涉讼房屋系家庭成员共同出资所建，无证据能证明其家庭已经分家析产，故原审法院认定诉争房屋系杨务本家庭成员共同共有财产并无不妥，应予以确认。白雪芳、杨红毅在未征得房屋其他共有人同意的情况下，将讼争房屋出卖给杨建普侵犯了其他房屋共有人的合法权益。原审法院认定该房屋买卖协议无效正确，应予以维持。杨建普在拿到白雪芳给的集体土地使用证以后，清楚地知道证载使用权人为杨务本，其并未征询杨务本的意见，未要求杨务本追认协议效力，致使土地使用权至今未变更。故其上诉称白雪芳、杨红毅的出卖房屋行为构成表见代理，其买房构成善意取得理由不成立，其上诉请求依法不应支持。综上，原审判决应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由诉人杨建普承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭莲枝
代理审判员 赵达西
代理审判员 肖晓通
二０一三年三月十五日
书 记 员 侯新省