上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第3146号
原告陈丽丽。
委托代理人费维松，上海旭灿律师事务所律师。
委托代理人邵雷，上海旭灿律师事务所律师。
被告何思远。
委托代理人许世锋，上海翰森律师事务所律师。
委托代理人丁夷玮，上海翰森律师事务所律师。
原告陈丽丽与被告何思远房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月4日立案受理后，被告何思远于2013年12月17日向本院提交了管辖权异议申请书，本院审查后裁�驳回被告的异议，后被告上诉至上海市第一中级人民法院，该院于2014年1月20日裁定驳回上诉，维持原裁定。嗣后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈丽丽及其委托代理人费维松，被告何思远及其委托代理人许世锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈丽丽诉称：2013年9月13日，原、被告双方经上海德厦房地产经纪事务所（以下简称“德厦事务所”）居中撮合签订了《买卖意向书》，约定原告购买被告所有的位于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”）。签署《买卖意向书》当日，原告支付被告人民币（以下币种同）40，000元，其中20，000元为定金。双方应当于2013年10月30日前签订正式买卖合同，若因被告原因导致不能签署买卖合同的，被告应承担违约责任。2013年10月23日，鉴于被告存在明显的预期违约情形，原告委托律师签发律师函，要求被告如期履行《买卖意向书》中规定的签订合同义务。然因被告未能及时办理该房屋房产证，致使原、被告双方无法在约定的2013年10月30日前签订买卖合同。综上，原告认为《买卖意向书》是双方真实意思的表示，被告应当按照约定于原告签订正式的房屋买卖合同，现因被告未及时办理出涉案房屋的房产证，致使双方无法签订正式房屋买卖合同，被告已经构成违约。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告返还已收房屋预付款20，000元；2、被告双倍返还购房定金40，000元。
被告何思远辩称：对于原告的第一项诉讼请求，返还预付款被告是同意的。对于原告的第二项诉讼请求，被告不同意双倍返还定金，定金应当没收。导致双方未签订正式买卖合同的过错在于原告和居间方，而非被告；双方交易条件中明确约定在2013年10月30日之前签订�式买卖合同，签订合同当日原告支付房款430，000元，被告在交易中心办出收件收据当日原告必须将房款补足至200，000元，而当被告于2013年10月30日拿到收件收据时，被告要求原告支付剩余的160，000元，但是中介方告知被告，原告不同意支付；现被告发给中介的短信明确表示按照协议的交易条件继续履行合同，但原告却不愿意再买，应该视为原告违约，被告可没收20，000元定金。
经审理查明：2013年9月13日，原告作为买方（乙方）、被告作为卖方（甲方）、德厦事务所作为居间方，三方签订了《买卖意向书》一份，约定买方拟向卖方购买系争房屋，该房屋建筑面积94.86平方米，买方特支付购房意向金20，000元给居间方作为洽谈专用，买方要求购买系争房屋的房价为1，180，000元，其他交易条件参见附件：《房地产买卖交易条件》；若买方所确认的购房条件卖方全部接受�以卖方签署本意向书为准），则本意向书自动转为定金协议，上述意向金自动转为买方支付给卖方的购房定金并视为卖方委托居间方代收，若买方违约，上述定金由卖方没收，若卖方违约，卖方应双倍返还定金给买方。此外，《买卖意向书》还附有《房地产买卖交易条件》一份，载明系争房屋的交易条件为签约时间：定于2013年10月30日前签订买卖合同；付款方式：签署买卖合同后当日内支付430，000元（含已付定金），二期款支付尾款750，000元（此为贷款款项）；税费及交易费用：此买卖过程中所产生的税费均由买方承担；房屋交付标准：含现有装潢，于过户当日交房；其他特（别）约定：1、买方于签本协议当日支付卖方40，000元（含定金20，000元），再与甲方办理甲方的房产证，且交易中心出具收件收据当日将已付房款补足至200，000元；2、若甲方的房产证未办出或因甲方原因不能签署买卖合同的，则甲方支付乙方违约金200，000元，并将乙方已支付的房款如数退还乙方；3、若乙方不能如数办出首套贷款750，000元，或三个月内不能过户至乙方名下，则甲方无条件退还乙方所有已支付的定金及房款。买卖意向书还对房屋买卖中的其他事宜进行了约定。上述意向书签订当日，原告支付给被告购房定金20，000元，预付款20，000元，合计40，000元。
2013年10月23日，原告委托律师向被告发出律师函，载明原告、被告及居间方签订的《买卖意向书》是各方的真实意思表示，对于各方均具有法律约束力，据此原告正式函告被告：1、按照《买卖意向书》的约定，若因被告的原因导致2013年10月30日前无法签署正式买卖合同的，视为被告违约，按照约定被告须向原告支付200，000元的违约金，鉴于被告至今未取得房产交易中心的收件收据，因此，被告�在违约的重大风险；2、若发生被告无法及时办理房产证致使各方无法在约定期限内签订正式房屋买卖合同的，原告将保留按照《买卖意向书》约定向被告主张违约责任的权利。庭审中，被告表示收到了这份律师函，但是律师函的内容是无稽之谈；律师函中谈到的金额是要赔偿200，000元违约金，这个内容与本案实际上也没有多大联系；收到这个律师函后被告马上和中介、原告联系去办理产证，但是原告予以拒绝。
2013年10月30日，被告向上海市松江区房地产交易中心申请办理了系争房屋的房地产权证并取得了收件收据。2013年11月8日，系争房屋被核准登记在被告及案外人何某某名下，该房屋的竣工日期为2006年，且属动迁安置房，自登记之日起三年内不得转让、抵押。
另查明：2012年12月18日，上海市徐汇区征地房屋补偿事务中心作为甲方、上海汇成动拆迁有限公司作为�施单位、被告作为乙方，三方签订了《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》一份，约定系争房屋是甲方安置给乙方的房屋之一。
诉讼中，被告还向本院申请追加德厦经纪事务所为本案第三人参加诉讼，并提交了短信记录一份，欲证明2013年10月30日，被告打电话给原告，原告不理被告并让被告和中介联系，在当天被告要原告付钱并且签订协议遭到原告无理拒绝；被告之所以到2013年10月30日才去办理房产证，是因为根据意向书的特别约定，被告一直在等原告，因为原告一直不配合去。原告则认为短信记录真实性无法确认，有异议，撇开真实性的问题，短信内容倒数第6行说明办理产证过程中是被告一直在拖延，至于被告提出的要和原告一起去办理产证，原告没有义务一起陪同被告去拿收件收据和办理产证，再说被告一直没有跟原告提这个事情；之所以没有签订成，�因为被告一直要求提高首付款，被告一直拖着不肯去办，直到2013年10月30日才去办理收件收据；从正常的房屋交易流程看，拿到收件收据是第一步，然后有房产证，最后才能签订正式网签的房屋买卖合同，这意味着被告于2013年10月30日才拿到收件收据，在这天双方不可能签订正式的网签合同，被告存在预期违约，先行违约了，所以原告可以行使先履行抗辩权，不需再按照约定补足剩余的首付款。
庭审中，原告确认2013年9月13日签订意向书时其知道系争房屋属拆迁安置房，但被告和中介承诺保证三个月内能够过户到原告名下并写在合同内，合同约定三个月内保证过户，这需要网签合同，如果没有产证是不能网签合同，这样就不能过户，合同约定2013年10月30日是网签的截止时间。被告则认为2013年9月13日被告去谈的时候中介和原告都已经在了，中介和原告都告诉被告这个�屋可以过户，他们有关系；当时中介说去交易中心通关系的钱他们来付，所以被告就同意签订了合同，原告和中介串通故意欺诈被告，中介和原告非常明确知道这是动迁安置房；原告签订合同时也明知这个房屋是动迁房，因此双方约定2013年10月30日签订的买卖合同不是正式的网签合同，这份合同中约定出具收件收据当日原告要补足200，000元，造成双方没有签订买卖合同的责任在于原告。
以上事实，由买卖意向书、收款收据、律师函及邮寄凭证、房地产登记簿、上海市征收集体土地居住房屋补偿协议及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告及居间方签订的《买卖意向书》是各方当事人的真实意思表示，并未违反法律或行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。�先，原、被告约定于2013年10月30日前签订买卖合同。原告主张因被告拖延办证致使双方未能签订合同，且该合同为正式的网签合同，而被告却认为原告怠于按约与其一起去办证，且约定于2013年10月30日前签订的买卖合同并非正式的网签合同。本院认为，因系争房屋是拆迁安置房，且当事人也并未在《买卖意向书》中明确约定2013年10月30日前签订的买卖合同就是示范文本的网签合同，故本院对于原告的主张不予采纳。其次，原、被告约定于签订《买卖意向书》当日原告支付被告40，000元（含定金20，000元），此后原告再与被告办理被告的房产证，且交易中心出具收件收据当日原告将已付房款补足至200，000元。现根据审理查明的事实，被告于2013年10月30日已取得双方约定的收件收据，但原告却未在当日将已付房款补足至200，000元，故被告要求原告将房款补足的抗辩意见符合双方约定。再次，原、被告在《买卖意向书》中另行约定，若原告不能如数办出首套贷款750，000元，或系争房屋三个月内不能过户至原告名下，则被告无条件退还原告所有已支付的定金及房款。现根据庭审查明的事实，系争房屋在2013年11月8日才被核准登记至被告名下，且该房屋系拆迁安置房，自登记之日起三年内不得转让、抵押，故根据现有规定，被告在三个月内不能将系争房屋过户至原告名下，被告理应按照双方的约定退还原告所有已支付的定金及房款。至于被告抗辩的上述约定为不公平条款，原告和居间方故意串通欺诈被告，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
一、被告何思远于本判决生效之日起十日内返还原告陈丽丽已收房屋预付款20，000元；
二、被告何思远于本判决生效之日起十日�返还原告陈丽丽购房定金20，000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，300元、减半收取650元，由原告陈丽丽负担250元（已付），被告何思远负担400元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪 飞
二〇一四年四月十日
书 记 员 苏晓星
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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