上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第36176号
原告上海同丰房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人袁自立，总经理。
委托代理人杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。
委托代理人杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。
被告张显林，男，1966年5月13日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人范圣忠，上海市百良律师事务所律师。
第三人上海坤昂钢铁有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人张雄，经理。
第三人上海申寓贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人张显莲，经理。
第三人上海闽寿贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人张华，经理。
第三人上海冬兰实业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人张俊，经理。
上列四名第三人共同委托代理人刘威，上海普盛律师事务所律师。
原告上海同丰房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称同丰公司）与被告张显林及第三人上海坤昂钢铁有限公司（以下简称坤昂公司）、上海申寓贸易有限公司（以下简称申寓公司）、上海闽寿贸易有限公司（以下简称闽寿公司）、上海冬兰实业有限公司（以下简称冬兰公司）保证合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法适用普通程序审理，并先后于2015年3月13日、2015年4月9日两次公开开庭进行了审理。原告同丰公司的委托代理人杜跃平、被告张显林的委托代理人范圣忠及第三人坤昂公司、申寓公司、闽寿公司、冬兰公司的共同委托代理人刘威两次庭审均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告同丰公司诉称，2011年8月9日，原告与第三人冬兰公司、闽寿公司、申寓公司签订棕榈滩房屋的《上海市商品房出售合同》，房屋总价为人民币（以下币种同）64，067，144元。三家第三人公司通过提供钢材货物作价抵扣房款13，050，006.21元，尚欠51，017，137.79元。后被告张显林于2012年1月31日出具《承诺书》，承诺上述三家第三人公司所欠房款由被告本人担保支付，于2012年2月9日支付2，500万元，剩余房款于2013年2月10日付清。后原告收到被告支付的房款2，500万元。经原告核算至今被告尚有25，820，738.26元担保债务没有支付。故起诉要求：1、判令被告支付房款25，820，738.26元；2、判令被告支付以25，820，738.26元为基数，日利率0.1%，从2011年8月9日至判决生效之日止计算的逾期利息；3、本案诉讼费由被告承担。
被告张显林辩称：1、本案系一起保证合同纠纷，原告将坤昂公司列为第三人不正确，原告与第三人之间是主债权债务关系，从本案所诉请求及理由可以确认，主债务尚未经过确认结算，处于不确定的状态，主债务是否存在，数额是多少，应是原告与第三人坤昂公司之间的关系。2、原告诉请不成立，因为本案诉讼过程中，被告已经向第三人坤昂公司了解了有关房款支付和钢材款抵扣结算情况，坤昂公司已经不存在欠主债务的事实，故主债务不存在，被告无需承担保证责任。3、本案保证合同的保证范围及保证期间对本案而言非常关键。从承诺书来看，主债务是三套房屋的房款，购买对象是第三人申寓公司、闽寿公司、冬兰公司，购房时间是2011年8月9日，付款时间是8月1日。承诺书明确了保证范围是剩余房款，保证期间至2013年2月10日结束。原告就原来的付款期限没有进行变更，因此作为保证合同的保证人无权代表第三人和原告订立协议变更合同内容，且原告未在保证期间内向保证人主张过权利，保证人免除保证责任。至于此后原告提供律师函主张权利，因被告在上海的地址是浦东航头镇航川路XXX号大楼，原告方从未向这个地址邮寄过任何的函件，原告所提供的函件，是在保证期间届满后，地址也不是张显林的，电话也不是张显林的，收件人也与张显林无关，原告主张权利无任何意义，因此原告以保证合同要求被告承担责任不符合法律规定。原告诉请若成立，则其计算的利息、违约金、逾期付款利息均超高，不合理。故原告要求被告承担保证责任的事实和理由均不成立。
第三人坤昂公司、申寓公司、闽寿公司、冬兰公司共同辩称：1、关于原告与被告张显林签订的承诺书，第三人不知情，第三人未要求被告做相关担保。2、原告说发函给坤昂公司，但是坤昂公司及其法定代表人均未收到上述函件。3、对钢材款，原告提交的钢材对账单都是原告单方面制作的，第三人对此不认可，事实上双方从未有过对账和确认，原告也未提交过由双方签字的相关对账凭证。2011年6月21日的钢材销售中因钢材跌价实际损失的1，600多万元款项以及产生的利息应由原告承担。4、对第三人及相关人员支付的购房款，实际总金额是1亿多元，8套房款的优惠应当按照协议规定确定总价款后给予5%的优惠，原告提供的房价款第三人不认可，因此，从来没有和原告对过账，但从第三人支付的情况以及相关的优惠情况看，第三人已不拖欠原告任何购房款。故原告诉请的拖欠购房款，毫无事实根据，请求法院予以驳回。
经审理查明，2010年12月16日，第三人坤昂公司（甲方）与原告（乙方）曾就甲方购买钢材及乙方购买房产之事签订《协议书》，约定：“1、甲方自2010年12月起，向乙方提供建筑用钢材，规格为Ф10mm至Ф25mm螺纹钢。乙方将每批次所需规格、型号、数量于供货前十五以书面方式传真至甲方。2、甲方所供钢材价格以送货到达乙方指定工地（上海地区）当日的上海西本网上报价每吨上浮50元为准。该价格含运输费、吊装费、税费。3、乙方收到钢材后应先行检测，在检测过程中如发现存在质量问题，应于收到钢材之日起三至七天内书面通知甲方，若乙方在场取样检验不合格，则甲方在接到书面通知的七日内收回不合格钢材并重新供应合格钢材（本协议约定的钢材质量必须符合国家质量标准）。4、乙方应付的钢材款项以甲方指定人在乙方所购位于上海市奉贤区海湾旅游区海马路3499弄（详见合同附件）棕榈滩商品房款中抵扣。房屋单价以甲乙双方锁定价格为准，乙方同意给甲方所购房屋总价款5%的优惠。甲方所购房屋号数锁定（详见合同附件）乙方保证其对出售房屋具有完整产权。5.甲方送货到达房屋单幢总价款（扣除优惠的5%）的50%，且乙方在收到甲方另外房款的50%的借款书后，即给甲方开具房屋单幢销售发票（不动产买卖合同），并协助甲方办理房屋产权登记。6、甲乙双方约定，乙方在签订合同之日起至2011年6月30日前向甲方购买钢材总价值达到人民币4亿元，甲方也应向乙方购买相等价值4亿元人民币房产，以达到购房款与货款的平衡。…..”另外，双方还就违约责任等相关事宜作了约定。双方均在《协议书》上签字盖章。
2011年8月9日，原告分别与第三人申寓公司、闽寿公司、冬兰公司签订上海市奉贤区海湾旅游区海马路3499弄棕榈滩商品房的《上海市商品房出售合同》三份，分别约定：由申寓公司、闽寿公司、冬兰公司向原告购买308号、177号、351号等房产及相关房产的价款、面积等，合同还约定于2011年8月1日前支付房款。另外，原告还与第三人坤昂公司的其他相关指定人签订了上海市奉贤区海湾旅游区海马路3499弄棕榈滩商品房的《上海市商品房出售合同》五份，分别就向原告购买其他5套房产的相关事宜作了约定。
2010年12月至2011年间，第三人坤昂公司通过其他第三人等公司先后向原告提供各种型号的螺纹钢等钢材货物，以作价抵扣房款。期间，第三人坤昂公司及其各指定人也分别向原告购得了位于上海市奉贤区海湾旅游区海马路3499弄棕榈滩多套房产，并陆续向原告支付了部分房款。
2012年1月31日，被告张显林出具《承诺书》，承诺：“由上海申寓贸易有限公司购买的上海棕榈滩高尔夫别墅308号、上海闽寿贸易有限公司购买的上海棕榈滩高尔夫别墅177号、上海冬兰实业有限公司购买的上海棕榈滩高尔夫别墅351号，总计房款为人民币陆仟肆佰零陆万柒仟壹佰肆拾肆元整（￥XXXXXXXX.00元）。至今尚未支付房款约为人民币伍仟壹佰万元。现本人承诺上述房款由本人担保支付，于2012年2月9日支付人民币：贰仟伍佰万元整（￥25，000，000.00元），剩余房款于2013年2月10日付清（剩余房款具体金额于2012年2月8日前由双方签字确认）。如未兑现上述承诺，则按签订购房合同之日起支付未付房款每日千分之一的利息。”被告作为承诺人在其上签字并署期。
2012年2月9日，被告按上述承诺向原告支付房款2，500万元。
庭审中，原告与第三人坤昂公司均认可对于钢材款和房款的具体金额双方未进行过书面的对账和确认，对于剩余房款具体金额于2012年2月8日前双方也未作签字确认。
上述事实，由原告提供的《承诺书》、《协议书》、《房屋的买卖合同》和有关的销售清单和情况说明等证据及第三人提供的有关采购、销售钢材的清单和支付房款的凭证等证据，以及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，保证合同，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任的合同。保证人与债权人就保证问题依法达成书面协议的，保证合同成立。保证合同依法成立后，债务人不履行债务的，保证人应当按照保证合同约定的范围、方式和期限承担保证责任。保证期间又称保证责任期限，是指依照法律规定或者当事人的约定，保证人承担保证责任的期限。保证合同中约定有保证责任期限的，保证人在约定的保证责任期限内承担保证责任。债权人在保证责任期限内未向保证人主张权利的，保证人不再承担保证责任。本案中，被告在《承诺书》中对保证方式未明确约定，根据相关法律规定，该保证责任为连带保证责任。被告于2012年1月31日向原告出具《承诺书》承诺“剩余房款于2013年2月10日付清（剩余房款具体金额于2012年2月8日前由双方签字确认）”，据此，表明了被告担保确定的支付时间为2013年2月10日支付完毕，故被告在承诺书中已明确约定了保证责任期限为2012年1月31日至2013年2月10日。现原告无证据证明其曾在该保证责任期限内向保证人主张过权利，根据相关法律规定，被告应免除保证责任。综上，原告向被告主张支付剩余房款及利息的诉讼请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国担保法》第十三条、第十九条、第二十六条的规定，判决如下：
驳回原告上海同丰房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费276，123元，由原告上海同丰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 万秀华
代理审判员 万发文
人民陪审员 张艳培
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 周 珏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国担保法》
第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。
第十九条??当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。