上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1314号
上诉人（原审被告）：吴忠华，男，1970年5月19日生，汉族，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：韦家凯，上海华勤基信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴艺非，上海华勤基信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆志清，男，1976年11月20日生，汉族，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：徐叶花，上海方英律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：宋清理，男，1968年10月31日生，汉族，住上海市奉贤区。
上诉人吴忠华因与被上诉人陆志清、宋清理房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初15243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴忠华的委托诉讼代理人韦家凯，被上诉人陆志清的委托诉讼代理人徐叶花，被上诉人宋清理到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吴忠华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人陆志清的一审诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1、上诉人与被上诉人陆志清签订的《饭店转让协议》有效，该合同系买卖合同，不是租赁合同；2、上诉人退出了与被上诉人宋清理之间租赁关系，由两被上诉人之间建立新的租赁关系；3、上诉人对于评估报告提出异议，但一审法院却未予审理；4、后续的装修是被上诉人陆志清在明知房屋要被拆除的情况下进行的，这部分损失应由其自行承担；5、即使认定合同无效，一审法院关于责任比例的认定亦显失公平；6、两被上诉人之间已经形成租赁关系，根据合同相对性，对于损失被上诉人陆志清亦应向被上诉人宋清理主张。
陆志清辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
宋清理辩称，其并不知晓上诉人与被上诉人陆志清签订合同以及房屋装修，故不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
陆志清向一审法院起诉请求：1、请求判令陆志清、吴忠华于2014年9月13日签订的转让协议无效；2、请求判令吴忠华返还陆志清支付的装修折价款337,269.67元（人民币，下同）；3、请求判令吴忠华赔偿陆志清装饰装修损失235,177元；4、诉讼费由吴忠华承担。
一审法院认定事实：2009年6月1日，吴忠华和宋清理签订《房屋租赁协议》，吴忠华租赁位于奉贤区XX环城XX路XX号，建筑面积1,500平方，场地3,300平方，作经营农家饭店。租赁期限为十年，第一年至第五年每年租金285,000元（一审法院误写为28,500元），第六年到第十年每年租金为305,000元。租赁期内，吴忠华有权转租，但宋清理仅与吴忠华发生租赁关系。
2014年9月13日，陆志清、吴忠华签订《饭店转让协议》，吴忠华同意将位于XX镇XX环城XX路XX号XX饭店转让给陆志清使用，建筑面积1,500平方米，租期为五年，自2014年9月15日至2019年9月14日止。陆志清一次性支付吴忠华转让费1,350,000元。饭店转让后，陆志清同意代替吴忠华向房东履行原有租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳该合同约定的应由吴忠华交纳的房租水电费及其他各项费用。
上述协议签订后，双方按约履行了各自义务。
2016年下半年期间，系争房屋所在地村委会通知宋清理，系争房屋为违章，需要拆除。其后，陆志清和吴忠华及宋清理协商未果。
2017年9月初，系争房屋被拆除。
审理期间，经陆志清、吴忠华双方同意，对系争房屋装饰装修进行了审价。经评估单位评估，评估对象在评估基准日2017年7月30日的上海XX饭店装修工程在评估基准日的评估价值为337,269.67元，上海XX饭店维修工程在评估基准日的评估价值为235,177元。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争房屋被认定违章已被拆除，故认为陆志清、吴忠华双方当事人签订《饭店转让协议》无效。吴忠华称该协议实为买卖关系，但从合同内容看，转让费涉及店内添附等，对于吴忠华原向第三人宋清理租赁的房屋来说，陆志清、吴忠华之间应为转租关系。故对于吴忠华的说法，一审法院不予认可。租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。陆志清、吴忠华签订《饭店转让协议》中，约定转让费1,350,000元，其中包括已形成附合的装饰装修物，经评估，至评估基准日，该部分价值为337,269.67元。合同无效，原则上应各自返还，但基于系争房屋已经拆除，无法各自返还，故对于损失价值陆志清承担10%部分，其余由吴忠华返还陆志清。对于陆志清在租赁期间维修工程部分，根据导致合同无效的过错，由陆志清、吴忠华按3/7分担。吴忠华对评估提出评估范围、计算依据的异议，评估单位认为范围根据现场的测绘，价格根据装修工程测算。一审法院认为，评估单位的评估具有客观性、合法性和关联性，一审法院采信评估意见。宋清理系与吴忠华发生关系，不直接和陆志清发生关系，故吴忠华要求宋清理共同承担的意见，一审法院亦不予认可。
一审法院判决：一、确认陆志清和吴忠华签订的《饭店转让协议》无效；二、吴忠华于判决生效之日起十日内返还陆志清原装修折价款303,542.7元；三、吴忠华于判决生效之日起十日内赔偿陆志清装修损失164,623.9元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,524元，减半收取计4,762元，评估费16,000元，由陆志清负担762元，吴忠华负担20,000元。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，关于《饭店转让协议》的性质，上诉人吴忠华虽主张该协议系买卖合同，但根据合同约定的内容来看，其实质上系上诉人吴忠华将其从被上诉人宋清理处租赁的系争房屋转租给被上诉人陆志清使用。况且，上诉人吴忠华与被上诉人宋清理签订的租赁合同中已经写明上诉人吴忠华可以转租房屋，但被上诉人宋清理仅与上诉人吴忠华发生租赁关系。由此一审法院认定上诉人吴忠华与被上诉人陆志清之间系转租关系，并无不当，本院予以认同。根据查明的事实，系争房屋为违章建筑并已被拆除，故上诉人吴忠华与被上诉人陆志清之间的转租关系因标的物违法而无效。合同既已无效，则因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据合同约定，转让费包括已形成附合的原有装饰装修物，故在租赁关系无效、租赁期限亦未届满的情形下，被上诉人陆志清要求上诉人吴忠华返还原装饰装修对应的现值，于法有据。一审法院结合具体案情酌定由上诉人吴忠华按照原装修现值的90%返还折价款，已属合理，被上诉人陆志清亦未提出异议，故本院予以维持。至于被上诉人陆志清在租赁期间维修工程部分损失，鉴于双方当事人对于合同无效均存在过错，故双方应当按照过错比例承担相应的责任。考虑到当事人的过错程度，一审法院认定由上诉人吴忠华承担70%的赔偿责任，亦属合理，本院予以维持。上诉人吴忠华关于被上诉人陆志清明知房屋要拆除而继续装修的抗辩意见，缺乏事实依据，本院难以支持。综上所述，上诉人吴忠华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,524元，由上诉人吴忠华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 娄 永
二〇一八年四月十日
书 记 员 曹晓璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……