北京市大兴区人民法院
民事判决书
（2016）京0115民初17544号
原告王娜，女，1982年12月27日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
委托代理人王福银，北京灿鸿律师事务所律师。
被告李朋,男,1982年8月4日出生，回族，中国平安保险股份有限公司北京分公司职员，住北京市大兴区。
被告王翠，女，1988年7月12日出生，汉族，北京公交集团控股有限公司职员，住北京市大兴区。
二被告共同委托代理人刘志刚，北京市国汉律师事务所律师。
第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司北京通州区支行，住所地北京市通州区运河东大街64号。
负责人王立君，行长。
委托代理人耿春奎，男，1984年11月3日出生，汉族，中国邮政储蓄银行股份有限公司北京通州区支行职员，住北京市通州区永顺镇龙旺西里8号楼532号。
原告王娜与被告李朋、王翠、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司北京通州区支行（以下简称：邮储银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张冠楠独任审判，公开开庭进行了审理。原告王娜及委托代理人王福银，被告王翠及其与被告李朋的共同委托代理人刘志刚，第三人邮储银行的委托代理人耿春奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王娜诉称：2016年7月31日，我与李朋、王翠通过北京市兴商房地产经纪中心（以下简称：兴商中心）签订了存量商品房（二手房）买卖合同，李朋、王翠将二人所有的位于XX区XXX号楼XX房屋（以下简称：102房屋）出售给我。合同约定上述房屋价款205.5万元，当日我交纳定金3万元，后通过兴商中心进行了网签。我按照约定交纳了80万元首付款（包括定金3万元）。合同签订后，我给付李朋、王翠80万元购房款后，李朋、王翠没有将有关材料交给中介保管。兴商中心多次催促，李朋、王翠明确表示买房后房价涨幅较大，让我给付一定的补偿。我认为，我购买李朋、王翠出售的房屋合法，买卖双方自愿。为此我出售了自己石景山的小房子，并四处借款。李朋、王翠的违约行为给我造成了重大的经济损失。故我起诉李朋、王翠继续履行房屋买卖合同，李朋、王翠收取我的第二笔购房款125.5万元，李朋、王翠协助我办理102房屋的房屋所有权变更，并将102房屋交付给我。
被告李朋、王翠辩称：合同确定的房屋价款是205.5万元，现因合同签订后客观情况发生了我们不可预见的房价快速上涨的情况，且合同对王娜二期房款的给付约定不明，继续履行合同明显对我们不公平。102房屋的产权实际上是李朋母亲的，只是登记在李朋名下，他母亲对102房屋的买卖也不知情，现在李朋母亲知道了不同意卖房。我们认为现在房屋买卖合同不能够继续履行，不同意王娜的诉讼请求。
第三人邮储银行述称：我行对涉案房屋享有抵押权，我们要求一旦本案中的房屋买卖合同加以履行，则我行要实现抵押权，否则房屋不能够过户。
经审理查明：李朋、王翠系夫妻。2016年7月31日，李朋、王翠（出卖人）与王娜（买受人）在北京市兴商房地产经纪中心（以下简称：兴商中心）提供居间服务下签订了《存量房屋买卖合同》，约定王娜购买李朋、王娜所有的102房屋，该房屋坐落于北京XX区XX镇XXX号楼X层XX，房屋所有权证号为：京（2016）大兴区不动产权第XXXX号、京（2016）大兴区不动产权第XXXX号，权利人为李朋、共有权人为王翠，该房屋所在楼层为一层，建筑面积为70.66平方米，成交价格为205.5万元，购房定金为3万元，出卖人应当在收到全款后3日内将房屋交付给买受人。合同第一条第五项约定：该房屋的抵押情况为已设定抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行，抵押登记日期为2016年6月16日。合同第二条第四款约定，买受人选择第5、6项的方式支付合同房屋成交价款，其中第5项为房屋有抵押，买受人商业贷款：买受人与出卖人约定于2016年9月30日之前将银行贷款所需证件准备齐全，并办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后7个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的提前还款手续（提前还款日期以银行约定日期为准，如在约定期限内未能办理还款手续，则日期相应顺延），同时买受人将第一期购房款80万元（其中已包含购房定金3万元）一次性支付给出卖人，此款项用于清偿出卖人银行贷款。银行出具的还清款证明及相关抵押材料由出卖人交给买受人委托的代办贷款机构进行保管。自办理抵押注销登记手续之日起7个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人向出卖人支付第二期购房款100.5万元，剩余房款25万元通过银行贷款形式一次性支付给出卖人，银行放款后，由批贷银行直接将此笔贷款划至出卖人账户。第六项付款的特别约定：因上述房产有二次银行贷款抵押，合同中第一期购房款80万元，用于办理上述房产的第二次抵押的解押手续。合同中第二期购房款100.5万元（其中用83万元办理上述房产的第一次抵押的解抵押手续，剩余第二期购房款中的17.5万元于办理上述房产的过户手续同时买受人支付给出卖人）。剩余购房款25万元，通过银行贷款形式一次性支付给出卖人。双方还约定了其他事宜。同日，李朋、王翠还签署了《共有权人同意出售声明》。当日，王娜支付了定金3万元。
2016年8月17日，李朋、王翠（甲方）、李娜（乙方）和北京市兴商房地产经纪中心（丙方，以下简称：兴商中心）共同签订了一份《补充协议》，约定甲方共至今收到乙方购房定金8万元整，双方协商因甲方房子有个人抵押50万元，需要乙方首付款去解押，在解抵当天甲方配合乙方办理委托公证，委托丙方办理后期一切房屋买卖的相关手续。
随后，王娜分别于2016年9月2日、9月18日、9月21日支付李朋、王翠5万元、50万元和17万元。包括已经支付的8万元在内，王娜支付李朋、王翠共计80万元。
2016年9月21日，李朋、王翠在北京志诚公证处作出的编号为（2016）京志诚内民政字第4945号公证书，公证事项为委托，委托内容主要为李朋、王翠就102房屋出售因李朋、王翠不能到场，特委托徐丹丹作为代理人全权办理代办提前还款，代办解押相关手续，领取解押材料，领取解押后的房产证等一共15项事项。
102房屋共存在三项抵押登记，李朋、王翠在收到王娜交纳的50万元房款后，将其中两项抵押办理了解抵押手续，截止到本案庭审结束，102房屋存在一项抵押登记，抵押权人为邮储银行。
庭审中，王娜提交了一份2016年10月27日案外人徐丹丹出具的《情况说明》，其中第四点、第五点主要内容为：李朋、王翠与王娜就102房屋在2016年9月21日工商银行汇完钱后，双方协商并同意于2016年10月20日约定办理剩余全部手续；本人按约定提前多次催促李朋、王翠办理交税、过户等剩余手续，李朋、王翠不配合办理，声称房子涨价不卖了，已经到法院起诉，本人第一时间告知王娜。李朋、王翠不认可第四点、第五点内容，认为自己没有同意过10月20日办理剩余手续，表示当时卖102房屋就是因为欠很多钱想早点拿到房款，早就催促王娜支付第二笔款，但王娜一直没有支付。
庭审中，王娜提交了王翠与中介兴商中心的微信聊天记录，证明自己催促李朋、王翠在10月19日办理公积金解押。李朋、王翠认可聊天记录的真实性，但是认为聊天记录的时间是2016年10月17日，李朋、王翠在2016月10月14日已经起诉要求解除合同，王娜知道李朋、王翠要解除合同之后，让兴商中心发此微信作为证据，所以不能证明李朋、王翠不想履行合同。王娜还提交了两段录音，证明自己在支付80万购房款后，王翠以房屋涨价为由，要求王娜多支付购房款或者不再继续履行合同。李朋、王翠对录音的真实性认可，但是不认可证明目的。
另查明，李朋、王翠也把王娜诉至本院，要求解除双方签订的存量房屋买卖合同。李朋、王翠作为原告的案件中，二人认可“因合同签订后客观情况发生了我们不可预见的房价快速上涨”。
上述事实，有存量房屋买卖合同、不动产权证书、公证书、补充协议、房款收据，以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：李朋、王翠与王娜签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，且当事人具有相应的民事行为能力，应为合法有效。双方均应按照合同的约定行使权利履行义务。本案中第二笔购房款105.5万元并未明确约定支付的时间。李朋、王翠虽然主张曾经催促过王娜尽快支付第二笔房款，但是并没有提供证据加以作证。在李朋、王翠作为原告的案件中，二人认可“因合同签订后客观情况发生了我们不可预见的房价快速上涨”。并且，根据王娜提交的录音证据，能够证实王娜在支付了80万购房款后，王翠曾以房屋涨价为由，要求王娜多支付购房款或者不再继续履行合同。因此，李朋、王翠构成违约。李朋、王翠主张102房屋实际的产权人是李朋的母亲，李朋、王翠只是名义上的产权人。但根据李朋、王翠提供的涉案房屋的不动产权证书，该房屋的所有权人为李朋、王翠，并非李朋的母亲。因此，王娜与李朋、王翠签订的存量房屋买卖合同应当继续履行。鉴于涉案房屋的抵押权人为邮储银行，则王娜应将贷款本息偿还邮储银行，邮储银行解除涉案房屋的抵押后，李朋、王翠将涉案房屋交付王娜，并协助王娜办理涉案房屋的权属转移登记。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、于本判决生效后十日内，原告王娜代被告李朋、王翠向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司北京通州区支行偿还位于XX区XX东里XX号楼XX房屋的抵押贷款本息（数额以第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司北京通州区支行计算的为准）；
二、待本判决第一项履行完毕后十日内，原告王娜将涉案房屋的余款（数额为一百二十五万五千元减去上述第一项的数额）给付被告李朋、王翠，同时，被告李朋、王翠协助原告王娜办理位于XX区XX园XXX号楼XX房屋所有权转移登记，将上述房屋变更登记至原告王娜名下；被告李朋、王翠将位于XX区XXXX东里XX号楼XX房屋交付原告王娜。
案件受理费一万一千六百元，由被告李朋、王翠负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 张冠楠
二○一六年十二月十三日
书 记 员 张 萌