河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邯市民再终字第12号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）张东。
被申请人（一审原告、二审上诉人）蓝捷。
被申请人（一审原告、二审上诉人）蓝建华。
二被申请人共同委托代理人孙丹娜，河北十力律师事务所律师。
一审被告、二审上诉人蓝士林。
委托代理人孙海，男，汉族。
申请再审人张东与被申请人蓝捷、蓝建华、原审上诉人蓝士林财产权属纠纷一案，邯郸市邯山区人民法院于二00九年十一月十一日作出（2009）邯山民初字第1166号民事判决。宣判后，蓝捷、蓝建华、蓝士林不服，上诉至本院。本院于二0一0年四月九日作出（2010）邯市民一终字第2号民事判决，蓝捷、蓝建华不服，向检察机关申诉。河北省人民检察院于二0一一年三月十一日作出冀检民行抗（2011）22号民事抗诉书，向河北省高级人民法院提出抗诉。河北省高级人民法院于二0一一年三月二十三日作出（2011）冀民抗字第21号民事裁定，将本案交由本院再审，本院于二0一一年十月二十六日作出（2011）邯市民再终字第140号民事判决，判决已经发生法律效力。张东不服，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于二0一二年十一月十六日作出（2012）冀民申字第3号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人张东及委托代理人杜超，被申请人蓝建华、蓝捷二人的委托代理人孙丹娜，原审被告蓝士林的委托代理人孙海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告蓝建华、蓝捷诉称，被告蓝士林和梅书芹是夫妻，在夫妻关系存续期间，梅书芹单位分给其116号院6号楼14号住房一套。梅书芹于2001年3月3日去世，被告蓝士林与其子女蓝建华、蓝捷没有进行遗产分割。2002年7月20日蓝士林在未征得二原告同意的情况下，私自将116号院6号楼14号住房低价卖给被告张东，被告张东明知该房屋不是被告蓝士林的个人财产，仍与被告蓝士林签订房屋买卖协议，具有明显的恶意，严重侵犯了二原告的合法权利。故二原告依据《合同法》《民事诉讼法》《继承法》的有关规定，提出以下诉讼请求：1、判令确认被告张东、蓝士林签订的房屋买卖协议无效；2、由二被告承担本案诉讼费。
被告张东辩称，1、孙丹娜是职业律师，不能以公民身份代理；2、被告蓝士林的律师也是十力律师事务所的律师；3、邯郸市邯山区南大街116号6-14号房屋的协议是合法有效的，2002年与张东签订的协议，所有权人是蓝士林，没有其他的共有人，房屋协议是双方自愿签订的，该房屋已交付；4、原告没有诉权，原告对诉争房屋没有所有权，2002年追认协议有效；5、原告诉讼超过诉讼时效，原告丧失胜诉权；6、张东是合法的受让了该房屋，原告也超过一年的撤销权；7、原告所诉没有法律依据，应当驳回原告诉讼请求。
被告蓝士林辩称：我2002年与张东签订协议是无权处分行为，2002年卖房时，该房性质是公房。
邯郸市邯山区人民法院一审查明，原告蓝建华、蓝捷系被告蓝士林的子女。被告蓝士林于2002年7月20日将其居住邯郸洗选厂的公房19号院6号楼14#-15#号（已故妻梅书芹名下）的居室以20000元卖给被告张东，二被告签订了协议书。房改后于2008年12月16日被告蓝士林取得该房屋的产权。二原告要求确认二被告签订的房屋买卖协议无效，而导致诉讼。
邯郸市邯山区人民法院一审认为，原告蓝建华、蓝捷要求确认被告蓝士林与被告张东签订的买卖房屋协议无效，而二被告签订房屋买卖协议时，该房产属公房，不属民法调整的范畴，二原告也不是协议签订的当事人，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，判决：驳回原告蓝建华、蓝捷的诉讼请求。
蓝建华、蓝捷上诉称，一审认为签订房屋协议时，该房产属于公房，不属于民法调整范围，理由不能成立。事实上蓝士林与梅书芹是在夫妻关系存续期间，梅书芹单位分给其的116号院6号楼14号住房一套。2001年3月梅去世，2002年7月20日蓝士林在未征得蓝建华、蓝捷同意下私自低价卖给张东，具有明显的恶意。张东明知该房屋不是蓝士林的个人财产还进行购买。请求撤销原判，改判张东与蓝士林的购房协议无效。
蓝士林上诉称，该案所属房屋是蓝士林与蓝建华、蓝捷三人的共同财产。被告蓝士林没有征得其子女蓝建华、蓝捷的同意，私自将该房产卖给张东。在梅书芹去世后，蓝士林与蓝建华、蓝捷进行遗产分割，其他同原审原告蓝建华、蓝捷上诉的理由。
张东答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，1、争议房屋116号院6单元14号房屋买卖协议合法有效。梅书芹死亡的日期是2001年3月3日，2002年7月20日签订协议，房改之后，蓝士林单独享有所有权，是由张东代领的房产证。2、蓝建华与蓝捷没有诉权，该房屋是2008年办理了房产证，房改前属公房，不属于梅书芹的私产，蓝建华与蓝捷没有继承权。3、张东对此房产是善意取得，蓝建华与蓝捷起诉时间超过了诉讼时效，也超过了继承的时效。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院二审认为，本案争议主要焦点问题是2002年7月20日蓝士林与张东所签订房屋买卖合同是否有效。蓝士林妻子去世时，此房尚为公房，是福利分房，不属于遗产分割范围，蓝士林2002年卖给张东时，虽没有取得房屋所有权证，但蓝士林在2008年取得房屋所有权证，已经具备了处分权。况且张东也按当时双方约定价格向蓝士林交纳了房款，争议房由张东使用至今。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据物权行为的独立性，房屋过户登记的物权行为不影响房屋买卖合同这一债权行为的效力，是否办理房屋过户登记只是房屋所有权变更生效的条件，而不是房屋买卖合同生效的条件。本案房屋买卖合同是双方真实意思表示应为合法有效。故上诉人上诉理由不能成立。依照相关法律规定，判决：驳回上诉，维持原判。
申诉人蓝建华、蓝捷诉称，一、本案所争议房屋系蓝士林和梅书芹的共同财产，在梅书芹去世后没有析产的情况下蓝士林将房屋单独出售，要求确认该房屋买卖合同无效。二、一、二审判决适用法律错误。
被申诉人张东辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。一、本案所涉房屋系蓝士林所有，并非蓝士林与梅书芹夫妻共同财产，更不属于梅书芹遗产范围；二、蓝捷、蓝建华对本案所涉房屋买卖状况是知晓的，且未提出异议；三、签订合同的主体蓝士林是完全行为能力人，是真实意思表示，没有无效事由，买卖合同真实有效。
被申诉人蓝士林未进行答辩。
本院原再审查明，蓝建华、蓝捷系蓝士林与梅书芹夫妻所生子女。梅书芹于2001年3月3日去世，其生前为峰峰集团有限公司邯郸洗选厂职工，在该厂分得公房一套（即本案所涉房产）。在该套公房进行房改过程中，梅书芹于1993年3月24日交纳房款959.82元，于1998年3月30日交纳房款1200元，共计2159.82元。
2002年7月20日，蓝士林与张东签订“协议书”一份，将本案所涉房产作价二万元出售给张东。2008年12月16日，蓝士林通过房改售房的方式，取得前述房产的所有权证书。
还查明，梅书芹父亲梅璞于1964年10月去世，母亲许有金于1988年3月去世。
本院原再审认为，由于本案所涉房产系蓝建华、蓝捷之母梅书芹生前单位所分公房，在该套公房进行房改过程中，梅书芹与蓝士林以夫妻共同积蓄按照国家有关房改政策交纳了全部房款，由此可认定该房产应为夫妻共同财产。梅书芹死亡后，该房应由其合法继承人蓝士林、蓝建华、蓝捷共同继承。在未进行房产分割前，应属个继承人共同共有。蓝士林未经其他共有人同意擅自与张东签订房屋买卖协议的行为应属无权处分。该协议在未得到全体共有人追认之前其效力待定。从本案现有证据来看，不仅无法证明蓝士林与张东签订的房屋买卖协议得到了蓝建华、蓝捷的追认，反而蓝建华、蓝捷在本案诉讼过程中明确表示反对该协议，故应认定该协议无效。
综上，原一、二审判决认定事实不清，适用法律不当，本院再审应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：1、撤销本院（2010）邯市民一终字第2号民事判决和邯郸市邯山区人民法院（2009）邯山民初字第1166号民事判决；2、确认蓝士林与张东于2002年7月20日所签订的协议书无效。
申请再审人张东申请再审主要称，梅书芹没有参与争议房屋的房改过程房改时梅书芹已经去世，梅书芹生前只交纳了不到三分之一的房款，原审认定梅书芹生前交纳了全部房款错误。蓝士林是争议房产的唯一产权人，梅书芹在世时是争议房屋的承租人，梅书芹去世后，2006年洗选厂与蓝士林签订了公房买卖契约并交纳了7648元房款，2008年蓝士林取得所有权证。该房是蓝士林的个人财产，蓝士林与张东签订的合同完全合法有效。即使该房属于夫妻共同财产，蓝士林对该房亦享有三分之二的共有权，其处分房屋的行为依法属有效处分。张东属于善意取得诉争房产的第三人，合法权益依法应当维护。
被申请人蓝捷、蓝建华辩称，争议房屋是蓝士林妻子梅书芹单位的房子，在梅书芹在世时交纳了购房款，该房屋应属梅书芹与蓝士林的夫妻共同财产。在2006年洗选厂与蓝士林签订公房买卖契约时蓝士林未交纳任何费用。蓝士林将该房买与张东的行为侵犯了蓝捷、蓝建华的合法权益。原判正确请求维持。
蓝士林述称，该争议房屋是洗选厂房改时出售给本单位职工梅书芹的。梅书芹在世时以交过房款，梅书芹去世后没有再交过任何房款，我是以梅书芹丈夫的身份领取的房屋产权证书，该房应是为夫妻共同财产。
本院再审查明的事实与原再审查明的事实一致。
本院再审认为，本案所涉房产系蓝建华、蓝捷之母梅书芹生前单位所分公房，在该套公房进行房改过程中，梅书芹与蓝士林以夫妻共同积蓄按照国家有关房改政策交纳了全部房款，由此可认定该房产应为夫妻共同财产。梅书芹死亡后，该房应由其合法继承人蓝士林、蓝建华、蓝捷共同继承。在未进行房产分割前，应属各继承人共同共有。张东称蓝士林享有三分之二共有权不能成立。张东称梅书芹生前只交纳了不到三分之一的房款，且房改时梅书芹已经去世，该房蓝士林是唯一产权人。蓝士林与洗选厂签订了公房买卖契约，并交纳了7648元房款，该房是蓝士林的个人财产，张东与蓝士林签订的合同应合法有效。经查，该房原系洗选厂的公房，梅书芹在世时该房虽未进行房改，但梅书芹与蓝士林夫妻共同交纳了两次房款共计2159.82元，在梅书芹去世后进行房改时蓝士林未再补交任何房款。且张东当庭表示蓝士林在委托其办理房产证时张东亦未补交房款。故原审认定该房系蓝士林与梅书芹夫妻共同财产并无不当。蓝建华、蓝捷作为梅书芹的子女，在梅书芹去世后对梅书芹的遗产享有法定的继承权利。蓝士林在未经蓝建华、蓝捷同意的情况下擅自处分该房屋，且事后未获得蓝建华、蓝捷的追认，故该转让行为应属无效。综上，张东的申请再审理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第二百零七条第一款，判决如下：
维持本院（2011）邯市民再终字第140号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 巍
审 判 员 申保清
代理审判员 张海霞
二〇一三年四月十一日
书 记 员 郑莎莎