中华人民共和国
上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第825号
原告李国庆。
原告李华俊。
上列两原告共同的委托代理人王虎，上海胜杰律师事务所律师。
被告陆万宗。
原告李国庆、李华俊与被告陆万宗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月2日由本院立案受理。立案后，原告李国庆、李华俊提出了财产保全申请，经本院审核后依法作出了财产保全裁定并实施了财产保全措施。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭于2013年8月19日、2014年1月28日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李国庆、李华俊及其委托代理人王虎到庭参加了诉讼。被告陆万宗（WanZongLu）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。被告陆万宗（WanZongLu）原委托其妻子马某某为本案的委托代理人，后声明，“我决定从即日起收回我于2013年6月1日签署的委托马某某作为我方诉讼代理人的授权委托书所授予她的一切权限。她在此之前按授权所做的一切均继续有效。从今天起我将负责我与李国庆、李华俊民事一案的所有事宜。”该声明于同年8月13日经公证认证后，于同年8月26日寄送本院。本院于2013年9月9日收到上述函件。本案现已审理终结。
原告李国庆、李华俊诉称，2012年9月9日，两原告与被告通过上海锦明房地产经纪有限公司的居间，签订《不动产买卖意愿书》与《上海市房地产买卖合同》各一份，约定由两原告购买被告名某位于上海市闵行区鹤庆路XXX弄XXX号XXX室房屋，即本案系争房屋，购房款为人民币（以下币种相同）650，000元。此外，两原告与被告还签订了《利息补偿协议书》一份，约定除了购房款之外，两原告另向被告支付利息补偿款250，000元。签约当日，两原告向被告支付了购房款50，000元，后两原告于同年11月11日向被告支付购房款220，000元，12月2日支付购房款350，000元，12月30日支付购房款40，000元，共已累计支付购房款660，000元。此后，为购买系争房屋，原告李国庆于2013年1月16日将原有房屋出售，并于2013年2月27日完成该房屋的过户，解除了相关的限购情形。然而，被告并未按约向两原告交付房屋，亦未协助两原告办理系争房屋产权过户手续，其行为已构成违约。现两原告诉讼至法院，要求判令：1、被告继续履行2012年9月9日签订的《上海市房地产买卖合同》，协助两原告将位于上海市闵行区鹤庆路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记到两原告名某，并将系争房屋交付给两原告；2、被告向两原告支付以660，000元为本金，按照日万分之八比例计算，自2012年11月17日起至实际交付系争房屋之日止的违约金。
被告陆万宗（WanZongLu）未到庭答辩，也未递交书面答辩意见。
经审理查明，原告李国庆、李华俊系父子关系，被告陆万宗（WanZongLu）与案外人马某某系夫妻关系。
2012年9月9日，被告的妻子（委托代理人）马某某代表被告（卖方）与原告李国庆（甲方）签订《不动产买卖意愿书》一份，约定由甲方委托上海锦明房地产经纪有限公司东川路分公司（乙方）居间购买卖方名某位于上海市闵行区鹤庆路XXX弄XXX号XXX室的房屋，成交价900，000元。马某某于《不动产买卖意愿书》底部“卖方签认书”处注明，“收据，今收到李国庆购房定金人民币伍万元整。”同日，马某某代表被告（卖售人、甲方）与两原告（买受人、乙方）又签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方购买甲方名某位于上海市闵行区鹤庆路XXX弄XXX号XXX室的房屋，房屋转让价款650，000元。该合同第四条约定，“甲、乙双方同意，甲方于2012年11月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接……查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。”第六条约定，“甲、乙双方确认，在2012年12月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”。合同补充条款（一）第5条约定，“甲方于收到乙方第二笔购房款之日起5日内将该房屋交付乙方”；第10条约定，“甲、乙双方约定该房屋交易中所产生的税、费（含甲、乙双方的中介费）均由乙方承担”；第11条约定，“甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定（除补充条款第1、2条外）全面履行自己的义务，则：甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之八的违约金，逾期超过60日，则乙方有权单方面解除本合同，并且甲方应向乙方支付本合同约定总房款20%的违约金；乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未支付款万分之八的违约金，逾期超过60日，则甲方有权单方面解除本合同，并且乙方应向甲方支付本合同约定总房款20%的违约金。”合同附件三约定，签订《上海市房地产买卖合同》当日，乙方支付甲方第一笔购房款10，000元；2012年11月9日前支付第二笔购房款10，000元；办理产权过户手续前，支付第三笔购房款320，000元；产权过户登记完成后5日内，以贷款方式支付第四笔购房款300，000元，若购房贷款不足，则在申请办理过户登记手续当日由乙方补足；交房当日，乙方支付剩余购房款10，000元。同日，被告的妻子（委托代理人）马某某代表被告（出售方、甲方）与两原告（买受方、乙方）签订《利息补偿协议书》一份，约定乙方另行支付甲方补偿款250，000元，买卖合同与该协议签订当日支付40，000元，2012年11月9日前支付剩余的210，000元。若甲方违约致使不能交易，应退还该补偿款并承担补偿款总额20%的违约金，若乙方违约致使不能交易，则在承担买卖合同约定的违约责任外，支付补偿款总额20%的违约金。同年11月12日，原、被告就上述《上海市房地产买卖合同》的签约行为及合同主要内容进行了公证。
2012年11月11日，原告李国庆向被告委托代理人马某某在交通银行的账户内，划入购房款220，000元。同日，马某某向原告李国庆出具《收据》一张，确认收到第二笔购房款220，000元.同年12月2日与12月30日，原告李国庆又向马某某在中国工商银行的账户内，分别汇入购房款350，000元与40，000元。包含50，000元定金在内，两原告共计支付购房款660，000元。同年11月22日，原告李华俊向上海市住房置业担保有限公司申请了个人购房担保借款。
2013年1月16日，原告李国庆与案外人沈某某、朱某签订《上海市房地产买卖合同》一份，将其名某位于上海市闵行区东川路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给两案外人。房屋产权于2013年2月27日登记至两案外人名某。
2013年1月29日，被告委托律师向两原告发送《律师函》，要求两原告及时支付剩余的260，000元购房款，并承担如下违约责任：1、自2013年1月20日起，每日支付被告208元逾期付款违约金；2、2013年3月20日仍未付清全款，被告有权解除买卖合同，并由两原告承担总房款20%的违约责任。同年4月17日，两原告委托律师回函被告，告知：1、被告立即向两原告交付系争房屋；2、两原告申请贷款的最后期限在2013年4月底，要求被告立即配合两被告办理过户手续。
2013年3月14日，两原告缴纳了系争房屋契税6，500元。
2013年5月2日，两原告以本案诉讼请求，以及上述事实和理由向本院提起诉讼。同年5月3日，案外人（被告的邻居）周某某代为签收了民事诉状副本及开庭传票等诉讼材料。同年5月28日，原被告委托代理人马某某到庭，但因被告委托手续仍未办妥，故无法正常进行庭审；同年6月19日，马某某向本院提交了被告的委托手续。事后，被告撤回对马某某的委托。
庭审中，两原告申请上海锦明房地产有限公司员工单某某作为证人出庭作证。单某某称，当时由于两原告需要置换房屋才能以“首套”购买系争房屋的原因，故在双方知情的情况下，两原告与被告约定了一个较长的履约期间。两原告支付了第二笔购房款后，被告本应当交付房屋的，但经协商，仍不愿交付。期间，两原告申请公积金购房贷款出现了问题，经两原告与被告协商后，确定由两原告出售房屋后再继续进行系争房屋的交易。2013年1月，两原告出售了原有房屋，并在同年2月办理过户登记手续。随后，其陪同两原告办理了系争房屋的审税手续，并通知被告办理过户手续。但被告一再推脱，并不愿意配合办理过户手续。直到2013年4月19日两原告获批的公积金购房贷款过期，被告仍然没有配合过户，后被告联系电话处于关机状态，无法取得联系。
目前，系争房屋的权利人仍为被告陆万宗（WanZongLu），而两原告在外租赁房屋居住使用。
上述事实，由两原告提供的原告李国庆与被告委托代理人马某某于2012年9月9日签订的《不动产买卖意愿书》，两原告与被告委托代理人马某某于2012年9月9日签订的《上海市房地产买卖合同》，上海东方公证处于2012年11月14日出具的《公证书》（（2012）沪东证字第XXXX号），两原告与被告委托代理人马某某于2012年9月9日签订的《利息补偿协议书》，上海浦东发展银行江川支行于2012年11月11日出具的业务回单，中国工商银行分别于2012年12月2日与12月30日出具的《个人业务凭证》，被告委托代理人马某某于2012年11月11日向原告李国庆出具的《收据》，上海市地方税务局闵行区分局于2013年3月14日出具的《税收通用缴款书》（（20134）沪税缴电XXXXXXX号），被告于2013年1月29日向两原告发送的《律师函》，两原告于2013年4月17日向被告寄送的《律师函》及相关邮寄、签收凭证，上海市住房置业担保有限公司于2012年11月22日出具的《个人购房担保借款受理单》与《个人住房贷款代办服务委托书》，原告李国庆与案外人沈某某、朱某于2013年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》，《上海市房地产权证》（沪房地闵字（2013）第XXXXXX号），证人单某某的证人证言，以及当事人的陈述等证据予以证明。被告陆万宗（WanZongLu）未提供书面证据。
本院认为，被告委托代理人马某某代表被告与两原告签订的《上海市房地产买卖合同》系签约当事人的真实意思表示，且经过公证，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告应当受合同约束，与两原告共同按约履行，并承担相应的合同责任。依据双方买卖合同与《利息补偿协议书》约定的付款方式，被告应当于2012年12月30日办理产权过户登记手续前，支付购房款590，000元，两原告确已依约于2012年12月30日前向被告支付了购房款共计660，000元，符合双方约定。虽由于两原告对房地产政策未准确理解，系原告李国庆属限购范畴之原因，导致两原告未能及时获得购房公积金贷款审批并完成过户。但两原告及时采取出售原李国庆名某房屋，重新申请办理购房公积金贷款，缴付系争房屋交易相关税费等行为，排除交易的不利因素，以确保买卖合同之实际履行。反观被告，在知晓上述情况后，并未要求解除合同并退还已经收取的购房款，而是同意延期过户，并函告两原告给予其2013年3月20日的最后付款期限。在两原告于被告给定的最后期限内已经符合交易条件，并获得公积金贷款可随时付款的情况下，被告却未能及时协助两原告办理产权过户登记手续，并交付系争房屋，反而采取回避的态度，以其实际行动导致买卖合同至今未能实际履行完毕，由此造成的不利后果，理应由被告承担。庭审中，两原告明确表示，因被告迟延履行之行为导致获批的公积金贷款已于2013年4月过期，两原告将及时重新办理公积金贷款，若公积金贷款无法再次审核通过，则愿意以现金方式向被告支付剩余购房款，但鉴于上述情况，希望法院能够给予一定的公积金贷款申请期限。综上所述，本院认为，目前系争房屋客观上已经具备办理产权转让过户手续的基础与条件，且两原告对于购房余款的支付亦作出承诺，故对于两原告要求被告协助办理系争房屋过户手续并交付系争房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。两原告提出要求被告向两原告支付以660，000元为本金，按照日万分之八比例计算，自2012年11月17日起至实际交付系争房屋之日止违约金的诉讼请求，本院认为，虽两原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》中约定，被告应当于收到两原告第二笔购房款之日起5日内交付系争房屋，但原告李国庆之限购原因，客观上导致双方交易结果在当时处于不确定状态，被告暂不交付房屋显属合理。事后，两原告亦未及时要求被告交付房屋，直至4月17日才正式书面函告被告，要求其交付系争房屋，但亦未能提供证据证明被告确已收到函件。故两原告要求被告自2012年11月17日起支付违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。但在两原告向本院提起诉讼，被告收到诉讼材料，已经明确知晓两原告要求其办理过户手续，并交付系争房屋的情况下，被告仍不积极履行相关义务，应当由其承担相应的违约责任。鉴于案外人于2013年5月3日代被告签收了诉讼材料，且原被告的委托代理人已按开庭传票通知的时间参加了案件审理，可视作已对被告有效送达了起诉书副本等法律文书。故自送达之日即2013年5月3日起，被告应当承担相应的违约责任。关于违约金的金额，鉴于被告发送的函件中要求两原告承担违约责任，可视为其认为自身不构成违约，不同意支付违约金，并对合同约定的违约金与计算方式存有异议。而两原告亦在庭审中同意由法院酌情确定违约金具体计算标准，故本院综合考量：第一，原、被告已在买卖合同中对违约金标准有过约定，应当尊重合同自治原则与当事人真实意思表示；第二，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，主要功能在于填补损失，而两原告因被告之迟延交付行为另行租赁房屋确有实际支出；第三，系争房屋的迟延交付亦应由两原告承担相应的责任等因素，酌情确定按照日万分之二的比例计算违约金。综上所述，被告应向两原告支付以660，000元为本金，按照日万分之二比例计算，自2013年5月3日起至实际交付系争房屋之日止的违约金。关于办理产权人为两原告的产权过户登记手续时所应缴纳的相关税费，庭审中，两原告表示其愿意承担，系对其权利的合法处分，本院予以准许。被告陆万宗（WanZongLu）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告李国庆、李华俊与被告陆万宗（WanZongLu）于2012年9月9日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、被告陆万宗（WanZongLu）于本判决生效之日起三十日内协助原告李国庆、李华俊将上海市闵行区鹤庆路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告李国庆、李华俊名下；
三、被告陆万宗（WanZongLu）于本判决生效之日起三十日内将上海市闵行区鹤庆路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告李国庆、李华俊；
四、被告陆万宗（WanZongLu）于本判决生效之日起三十日内向原告李国庆、李华俊支付以660，000元为本金，按照日万分之二比例计算，自2013年5月3日起至实际向原告李国庆、李华俊交付上海市闵行区鹤庆路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的违约金；
五、原告李国庆、李华俊于本判决生效之日起三十日内向被告陆万宗（WanZongLu）支付购房款人民币240，000元。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计1，720元，由被告陆万宗（WanZongLu）负担；财产保全费4，900元，由被告陆万宗（WanZongLu）负担。
如不服本判决，原告李国庆、李华俊可在判决书送达之日起十五日内，被告陆万宗（WanZongLu）可在判决书送达之日起三十日，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章国栋
代理审判员 周 颖
人民陪审员 邓红霞
二〇一四年三月五日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行；
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。