北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00969号
上诉人（原审被告）邓胜林，男，1954年9月7日出生。
委托代理人刘会敏（邓胜林之妻），女，1954年4年28日出生。
被上诉人（原审原告）北京市马桥胜利物业管理有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇金桥小区南。
法定代表人翟庆山，总经理。
委托代理人高春艳，女，1984年2月6日出生，北京市马桥胜利物业管理有限公司职员。
委托代理人姚翠爽，女，1982年2月25日出生，北京市马桥胜利物业管理有限公司职员。
上诉人邓胜林因与被上诉人北京市马桥胜利物业管理有限公司（以下简称马桥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第15800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月5日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官霍思宇、李冉参加的合议庭，于2015年1月29日、2015年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人邓胜林及委托代理人刘会敏，被上诉人马桥物业公司的委托代理人高春艳、姚翠爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马桥物业公司在一审中起诉称：马桥物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，邓胜林为接受马桥物业公司提供服务的该小区业主。双方于2003年8月31日签订《物业管理收费协议书》，约定马桥物业公司为邓胜林居住的涉案房屋提供物业服务，标准为物业服务费8.4元／平方米／年。每年的9月15日至11月15日为下年度的交费期限。邓胜林的房产为107.26平方米，应交纳年度物业费为900.98元。现已过交费期限，但邓胜林仍旧没有交纳2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业费。马桥物业公司认为，马桥物业公司已经依合同约定履行了物业服务义务，邓胜林拖欠费用的行为违反了合同约定，构成违约，故马桥物业公司诉至一审法院，请求一审法院判令：1.邓胜林给付2012年9月1日至2013年8月31日期间的物业费900.98元，自2012年11月16日至2014年7月6日的滞纳金161.37元及2014年7月7日至实际给付之日止的滞纳金；2.邓胜林给付2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业费900.98元，自2013年11月16日至2014年7月6日的滞纳金62.71元及2014年7月7日至实际给付之日止的滞纳金；3.邓胜林承担本案诉讼费用。
邓胜林在一审中答辩称：1.邓胜林与马桥物业公司2003年8月31日签订的物业管理收费协议书与马桥物业公司民事起诉状上的事实与理由完全不符。（1）协议书上是每平方米每年6元，起诉状上写的是8.4元；（2）起诉状上是每年9月15日—11月15日为下一年度的交费期限，协议书上是物业费由马桥物业公司按月收取。我国合同法规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。现马桥物业公司把依法成立的合同变更了，是违约在先。合同当事人的地位平等，一方不得将自己的意志强给另一方，依法成立的合同不是马桥物业公司想变就能变的。2.马桥物业公司对本小区已有十多年的管理历史，但是却连业主的年龄都说不准。起诉状上写邓胜林40岁与邓胜林的实际年龄不符。3.邓胜林所在的新海小区所有物业服务不合格，将绿地变成了停车位、市场出租。根据我国物权法的规定，绿地、车位、公共场所归业主所有。4.请求马桥物业公司赔偿邓胜林合同违约金1000元、误工费200元、精神损失费500元，退赔2009年-2011年多收的物业费772.27元及相应利息，承担诉讼费，恢复小区原貌。
一审法院经审理查明：马桥物业公司系北京市通州区马驹桥镇新海北里小区（以下简称“新海北里”）物业服务公司，邓胜林系涉案房屋的业主，该房屋的建筑面积为107.26平方米。2003年8月31日，马桥物业公司（甲方）与邓胜林（乙方）签订《物业管理收费协议书》，约定甲方为乙方居住的新海北里24号楼7单元201室所在小区提供物业服务，物业费的收取标准为6元每建筑平方米每年。此外，双方还对其他事项进行了约定。在本案审理过程中，马桥物业公司提交了一份2005年1月的《关于收取物业管理费的请示》，请示中显示新海小区房屋产权人交费项目包括绿化费、化粪池清淘费、管理费、小修费、小区公共设施维修费等共计每建筑平方米每年8.7元，北京市通州区物价局在请示上签署意见“同意按照文件规定批准收取综合物业管理费”。马桥物业公司据此称其按照8.4元每建筑平方米每年的标准收取物业费有相关依据。
一审庭审中，邓胜林辩称，马桥物业公司按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费没有依据。邓胜林还辩称马桥物业公司服务不合格，存在将私自绿地建成停车位、市场出租的情况。
一审另查，涉诉新海北里小区目前尚未成立业主委员会。
一审法院经审理认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。根据本案查明的事实，马桥物业公司与邓胜林之间系物业服务合同关系。马桥物业公司为邓胜林提供了物业服务，邓胜林理应交纳相应的物业费，现马桥物业公司要求邓胜林给付2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业费请求合理，一审法院予以支持。马桥物业公司提交的《关于收取物业管理费的请示》系经物价管理部门批准的，根据该请示，新海北里房屋产权人应当交纳的物业费应当是8.7元每建筑平方米每年，马桥物业公司现据此主张物业费用按照8.4元每建筑平方米每年收取，已经对请示价格适当进行了下调，并无不当之处，因此马桥物业公司要求邓胜林按照8.4元每建筑平方米每年向其支付2012年9月1日至2014年8月31日的物业费并无不妥之处。对于马桥物业公司要求邓胜林支付滞纳金的请求，依据不足，故一审法院不予支持。关于邓胜林辩称的马桥物业公司私自将绿地建成停车位、市场出租的问题，若情况属实，其可以向有关部门进行反映，而并不能成为其拒交物业费的理由。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、邓胜林给付马桥物业公司二〇一二年九月一日至二〇一三年八月三十一日的物业费九百元九角八分，于判决生效之日起七日内执行清；二、邓胜林给付马桥物业公司二〇一三年九月一日至二〇一四年八月三十一日的物业费九百元九角八分，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回马桥物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
邓胜林不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：邓胜林对一审法院没有调查核实清楚，就判决邓胜林缴纳8.4元的物业费没有法律依据，邓胜林与马桥物业公司没有签订8.4元的物业服务合同，纯属诬告。一审法院经审理查明：马桥物业公司是为邓胜林提供物业服务的企业，邓胜林也认可是马桥物业公司来为邓胜林提供服务的，而且一审法院还知道邓胜林的住址，也知道在2003年8月31日入住时与马桥物业公司签订《物业管理收费协议书》中约定是每年每建筑平方米6元，而且是按月收取，在本案一审审理过程中，马桥物业公司提交了一份2005年1月自己请示自己盖章的“关于收取物业管理费的请示”就认为马桥物业公司提交的证据是真实的，却不顾邓胜林提交的物业服务不合格的事实证据。邓胜林认为既然马桥物业公司在2005年1月请示就已经被批准了，小区业主享有知情权，为什么当年不把批准的请示公示在小区公示栏里呢？而且2003年8月31日入住时至2004年12月31日这段时间为什么没有物价部门的备案手续和批准的文件呢？这些法院调查了吗？一审法院知道新海小区没有业主委员会，这才不维护邓胜林的合法权益，任凭马桥物业公司为所欲为。一审法院所说的依法成立的合同对当事人有法律约束力。邓胜林认为只有2003年8月31日入住时与马桥物业公司签订的《物业管理收费协议书》是依法成立的合同，对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。邓胜林认为马桥物业公司起诉邓胜林是物业服务合同纠纷一案，物业服务合格了哪还有纠纷，一审法院认为：马桥物业公司为邓胜林提供物业服务，服务好与不好邓胜林都得交物业费，一审法院偏袒马桥物业公司。一审庭审中邓胜林要求马桥物业公司出庭，要求法院到小区去调查，但马桥物业公司为逃避责任不敢出庭，法院也不到小区去调查。其次一审法院也没有调查马桥物业公司将8.7元的物业费下调到8.4元物业费的具体情况，所以马桥物业公司要求缴纳8.4元的物业费没有法律依据。一审法院关于邓胜林辩称提供的证据认为若情况属实可以向有关部门反映，邓胜林认为提供的证据一审法院都没有核实，因为邓胜林提供的证据都是真实的，所以一审法院不敢到小区去调查，马桥物业公司不敢出庭。在北京市物业服务合同中，物业服务企业与业主的纠纷，可向人民法院提起上诉。综上所述，邓胜林恳请北京市第三中级人民法院维护邓胜林的合法权益，支持邓胜林的上诉请求。上诉请求：1.依法撤销一审判决。2.判决马桥物业公司出示2003年8月31日签订《物业管理收费协议书》8.4元／平方米的物业管理合同。3.判决马桥物业公司退还物业多收的2.4元物业服务费772.27元及相应利息，赔偿合同违约金1000元，误工费200元，精神损失费500元并恢复小区原貌。4.诉讼费由马桥物业公司承担。
邓胜林向本院提交以下证据予以证明：
1.2010年8月9日马桥物业公司贴到邓胜林房屋门上的告知书（复印件），马桥物业公司在让居民交纳物业费时称如果不交6元物业费，公司就要求居民退还上涨的暖气费2元，而且生活饮用水价按照4元标准收取，实际收取标准不一。证明2009年上涨物业费马桥物业公司是用欺诈形式收取的，违反物业服务合同条例。
2.10张照片，证明马桥物业公司服务不到位、不合格；马桥物业公司通过各种方法提高收入，但物业费却在上涨，不合理。
3.马驹桥给市长信箱、杨秀明的回复，证明小区外围（包括餐饮一条街和农贸公司）都是马桥物业公司在管理，马桥物业公司的收入提高了，但物业费却在上涨，是不合理的。
4.2015年3月6日，马桥物业公司按照6元标准收取小区其他业主的2014年9月1日至2015年8月31日的物业费收据。证明马桥物业公司并非按照8.4元的标准收费。
马桥物业公司服从一审法院民事判决。其针对邓胜林的上诉理由答辩称：不同意邓胜林的上诉请求。一、2005年马桥物业公司已经向通州区物价局提交申请，申请物业费上调，得到了审批。2009年对小区业主进行了公告。当年业主已经按此金额缴纳了物业费，所以按照8.4元收取是合法合理的。二、该小区的物业服务和环境是符合规定的，对于邓胜林提出绿地等环境问题，因为小区面积大，有些不可能及时清理，其说法实在片面，马桥物业公司不予认可。三、对于幼儿园等设施，这些对业主已经告知过，属于小区的配套设施，马桥物业公司不盈利，是为了方便业主。
马桥物业公司向本院提交以下证据予以证明：证据一，2012年2月26日，邓胜林按照8.4元的标准向马桥物业公司交纳涉案房屋物业费的收据，交纳的期限是2011年9月1日至2012年8月31日。证明邓胜林按照单价8.4元的物业费标准交纳过物业费。证据二，国有土地使用证及房产证，马桥物业公司随机抽取新海小区三个楼（新海南里33号楼、新海北里7号楼、新海北里13号楼）的房产证，证明新海小区为大产权商品房。
本院经审查认为，邓胜林提交的马桥物业公司的告知书、10张照片、给杨秀明的回复以及马桥物业公司提交的国有土地使用证及房产证，其在一审审理过程中未提交，上述证据亦不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”的范畴，故本院对上述证据不予采信。
经本院庭审质证，双方对以下涉及本案争议焦点的新的证据持有异议：
一、马桥物业公司对邓胜林提交的按6元的标准收取小区其他业主的物业费收据，认可真实性，认为这是马桥物业公司在2014年9月30日之前做的优惠活动，业主于2014年9月30日前缴纳下一年物业费的，按照6元标准收取。本院认为，该证据系小区中其他业主交纳物业费的收据，与本案不具有关联性，故该证据本院不予采信。
二、邓胜林对马桥物业公司提交的其2012年2月26日交纳涉案房屋物业费收据的真实性、关联性认可，但认为马桥物业公司是以欺诈的方式收取的物业费。对此本院认为，邓胜林未能提交证据证明马桥物业公司以欺诈的方式收取物业费，故本院对该证据予以采信。
本院二审期间依法补充查明以下事实：2012年2月26日，邓胜林按照8.4元的标准向马桥物业公司交纳涉案房屋物业费的收据，交纳的期限是2011年9月1日至2012年8月31日。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人提交的上述证据和陈述意见在案佐证。
本院认为：马桥物业公司系新海北里的物业服务公司，邓胜林系涉案房屋的业主，马桥物业公司与邓胜林存在物业服务合同关系，对此双方均无异议，双方均应全面履行合同义务。马桥物业公司为邓胜林所在的小区提供了物业服务，邓胜林应交纳相应的物业服务费用。
结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点问题本院归纳如下：
一、关于物业费的收费标准问题。
1.2005年1月的《关于收取物业管理费的请示》系经物价管理部门批准的，根据该请示，新海北里房屋产权人应当交纳的物业费是8.7元每建筑平方米每年，北京市通州区物价局在请示上签署意见“同意按照文件规定批准收取综合物业管理费”，马桥物业公司据此按照8.4元每建筑平方米每年的标准收取物业费具有相关依据。
2.《北京市物业服务收费管理办法（试行）》规定，北京市物业服务收费实行市场调节和政府指导价，而参考北京市发改委于2004年发布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》的规定，在未考虑浮动幅度的情况下，北京市普通住宅小区的物业费政府拟定的指导价已经超过了10元每建筑平方米每年。因此，马桥物业公司要求邓胜林按照8.4元每建筑平方米每年向其支付2012年9月1日至2014年8月31日的物业费并无不妥之处。并且邓胜林于2012年2月26日按照8.4元每建筑平方米每年的标准向马桥物业公司交纳过涉案房屋的物业费。邓胜林上诉认为马桥物业公司是用欺诈的方式让其交纳8.4元物业费的，并提交2010年8月9日马桥物业公司的告知书用以证明，对此本院认为，该告知书与邓胜林交纳物业费之间，没有关联性，故邓胜林针对交纳物业费时马桥物业公司存在欺诈情形未能提交证据证明，本院对其该项上诉理由不予采信。
二、邓胜林的上诉请求能否得到支持。
邓胜林上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，属于邓胜林在二审程序中提出的反诉，因邓胜林与马桥物业公司未能就调解达成一致意见，故该部分请求邓胜林可另行起诉。
物业管理工作涉及方方面面的问题，评价物业服务管理水平亦应从全面的角度出发，邓胜林认为马桥物业公司提供的物业服务存在诸多瑕疵，但其提交的证据并不足以证明马桥物业公司提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费。
综上，邓胜林的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由邓胜林负担（于本判决生效之日起七日内交纳至原审法院）。
二审案件受理费50元，由邓胜林负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
代理审判员 霍 思 宇
代理审判员 李 冉
二〇一五年三月十九日
书 记 员 郭琳书记员高赫男