广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第1562号
原告：伍沃新，住广州市天河区。
被告：伍沃暖，住广州市越秀区。
原告伍沃新诉被告伍沃暖物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员邓小斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告伍沃新，被告伍沃暖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是越秀区仁济路普济街25号二楼产权人，与被告是兄弟。父亲伍某甲于1991年9月11日去世，留下广州市仁济路普济街23-25号两座房屋。析产前，普济街25号的首层由父母出租，二楼由原告居住，被告居住在三楼的潜建房中。上三楼的楼梯是加建在属于原告的二楼中，三楼原是10平方米的潜建物。后因被告要结婚，父亲与他将三楼后座潜建成共20平方米用来居住，前座原是10平方米的瓦面屋顶潜建成混凝土结构阳台，并将阳台改建成厨房，此后三楼整层共30平方米的潜建物供被告使用。析产前首层租金由被告受母亲委托帮忙收取，但析产后，根据析产书内容，首层归被告，并没有提及三楼潜建物，因此被告应返回首层居住，但被告不仅没有按照析产书内容搬迁，同时也再没有把首层租金转交给母亲，并把首层居改仓出租，把租金据为己有。2007年8月，房管部门通知原告办理房屋鉴定书，因此原告找被告协商一同办理，但其不愿意提供材料给原告办理，无奈之下原告只有自行出资进行了房屋鉴定，并于2007年8月30日拿到仁济路普济街25号二楼的房屋鉴定书，鉴定结果为局部危破房。之后原告把此房屋鉴定书分别交给房管部门和街道、居委会。房管部门和街道接到原告的危房书后曾在首层门前张贴《危破房维修通知书》，街道针对普济街25号房屋的安全隐患，连同派出所、房管站于2008年4月11日约原告和被告共同协商，决定于2008年4月15日对危房进行抢险、救危工作。但此整改只能基本维持房屋不倒塌，不能根本性解决危房问题。原告建议被告进行重建，但被告要求同意其建第三层才肯重建，那是不符合条件的，原房产上没有三楼，而且建三楼要占用原告的房产，侵占了原告的权益，为此双方达不成共识。原告考虑到房屋安全问题，加上被告把首层变作仓库（存放香、蜡烛等易燃品），增加安全隐患，因此原告于2007年不得已搬出此危房，至今已过去8年。现楼房安全隐患日益增加，坍塌的风险越来越大，期间原告通过街道调解都无法获得被告的协助和同意重建。在2015年5月17日，原告与女儿回到普济街25号查看危房状况，发现被告在未经原告同意的情况下，在通往二楼的楼梯门口增设了不锈钢大门，导致原告不能进入自己的房屋。原告要求被告交出此大门钥匙并开门，但被告拒绝。原告请求居委帮忙协商，但被告提出要求支付相应装修费才开门，原告无法接受，加上考虑到危房重建问题，因此最终决定走法律途径解决此事。现诉请法院判令：一、要求被告从既不属于原告产权也不属于被告产权的广州市越秀区仁济路普济街25号三层（无产权登记）搬至属于被告所有的广州市越秀区仁济路普济街25号首层居住；二、被告赔偿原告租金损失7380元（截止至起诉之日共123个月，按照30平方米×2元／平方米=60元／月的标准计算）；三、被告赔偿因其将广州市越秀区仁济路普济街25号三层违建阳台改造为厨房，导致原告所有的广州市越秀区仁济路普济街25号二楼楼层结构损坏、楼层漏水，造成原告损失36666元（根据当年对广州市越秀区仁济路普济街25号二层顶面及三层违章建筑的施工方提供的造价110000元左右自行估测损失）；四、被告将广州市越秀区仁济路普济街25号二楼楼梯口加建的大门钥匙交给原告。
被告辩称：原告的第一项请求不符合原产权人父亲伍某甲生前愿望，其无理要求是错误的。是父亲伍某甲批准被告在三楼居住的，三楼是父亲伍某甲加建给被告居住的，加建三楼后至今仍然由被告使用，被告有权居住使用三楼。根据法律规定，原告第一项诉讼请求也超过20年的诉讼时效保护。第二项请求也是无理取闹，从二楼通往三楼的楼梯在解放前就已存在，而且二楼通往三楼必须使用经过二楼的楼梯，所以原告要求租金损失没有理由。第三项请求完全没有事实依据。1981年至1982年期间，父亲为了改善居住环境，给钱原告买水泥，原告买回来的是一般300号水泥，经过33年的岁月，水泥质结构已经退化，听原告自己曾讲过当时捆钢筋时欠一条钢筋，用一条铁水喉管代替了钢筋，因此造成漏水，而且旧建筑砖结构二个砖之间有一条空缝，天要下大雨，墙体结构渗漏是正常现象。当时建三楼时是原告负责参与建设的，其购买使用的是伪劣水泥，导致建造有缺陷，也导致第二层结构无法承受，并非是被告使用三楼导致二楼损坏。另一方面由于儿童公园建造打桩，导致涉讼房屋墙体震裂。况且房屋经历年久，也会导致漏水的。不同意原告的第四项请求，被告确实改建了大门，但原因是由于涉讼房屋年久失修，涉讼首层通往二楼的楼梯断裂，房管部门要求被告进行维修，故被告出资进行了维修。涉讼房屋是原、被告共同拥有的，原告也有责任对房屋进行维修，故要求原告承担相应的维修费用后才愿意交钥匙给原告。
经审理查明：广州市越秀区越秀区仁济路普济街23、25号房屋（砖木结构二层）原是登记在伍佐烈名下的房产。伍某甲于1991年9月11日死亡。上述房产于1994年1月11经广州市越秀区公证处公证由伍沃新（即原告）、伍某乙、伍某丙、伍沃暖（即被告）四人共同继承。1994年1月18日，原告、被告与伍某乙、伍某丙共四人签订《析产协议》并予以公证，将上述房产析产分割，其中25号首层归被告所有，25号二楼归原告所有。
1995年2月28日，广州市国土局房管局向原告核发了越秀区仁济路普济街25号2楼，建筑面积30.44平方米，砖木结构2层的《房地产证》。
2007年8月27日，原告委托广州智弘建筑物检测与鉴定技术有限公司对上述25号2楼作房屋安全程度鉴定。该公司于2007年8月30日作出智弘鉴字（2007）第C378号《房屋安全鉴定书》，其中内容为：一、概况，广州市越秀区仁济路普济街25号2楼所在房屋，据悉建于解放前，为主体二层、局部三层的砖木结构楼房（其中二层南面部分为混合结构），……该房屋2楼作住宅使用，现已空置……。二、检查情况，（二）砖砌墙体，承重砖砌墙体普遍老化、局部风化，有效截面消弱最深约20毫米；西墙有变形、弓凸现象；室内墙体约40%批荡剥落；（三）木构件，木杉有不同程度的沿径向开裂及白蚁蛀蚀现象；木基层楼面有明显向北倾斜现象，北侧楼面与墙体连接处出现分离，分离宽度约6-12毫米；（四）钢筋混凝土构件，钢筋混凝土板底有潮湿、批荡泛黄现象；（五）门窗、水电设施普遍老化，部分已不具备正常使用功能。三、鉴定意见，房屋整体危险性评定为C级，即局部危险房，房屋应作处理使用。四、处理建议，迅速对该房屋采取排危措施，委托有资质的设计、施工单位对房屋进行维修加固处理等。
2007年10月10日，广州市越秀区第二土地房屋管理所向普济街25号业主发出《危破房维修通知书》，告知上述房屋经检查发现基础下沉、各层楼板霉烂、立面墙下沉、瓦面漏水，被评定为严损房，要求于2007年10月31日之前维修房屋等。
2008年4月11日，原告与被告、伍某乙、伍某丙签订《确认书》，对普济街23号、25号房屋存在安全隐患（危房）的问题达成协议：一致同意人民街办事处的意见，愿意配合房管所进场进行抢险救危，抢险的费用，由人民街办事处承担，抢险工作进场时间为2008年4月15日上午九时。
因本案纠纷，原告于2015年7月13日提起诉讼。
诉讼中，原告称：因被告使用三楼必须经过属于原告产权的二楼，故要求被告赔偿租金损失。二楼建筑面积为30.44平方米，为了方便计算，按照30平方米计算，故每月按照30平方米×2元／平方米的标准计算。关于第三项请求，三楼违建是父亲为了被告结婚而搭建的。被告使用三楼违建导致原告所有的二楼楼面结构损坏，漏水。根据施工方提供的信息得知搭建造价为110000元自行估测损失。关于第四项请求，原在首层通往二楼的楼梯有一个大门，进入大门后靠左面墙面有两道门，一道铁门、一道木门。现在被告将首层通往二楼楼梯的大门拆除，扩宽，改变为两道大门，一道大门直上二楼、三楼、另一道大门进入首层。现在大门由被告加锁，原告没有钥匙通往二层，要求被告交钥匙给原告，以便原告通往二楼。
关于涉讼房屋的情况，原告称：25号房屋共两层，三楼没有产权，属于违章建筑；解放前加建的三楼只有10平方米，后被告结婚又加建了20平方米，现在共30平方米；父亲在世时，首层出租，二楼由原告使用，三楼加建给被告使用；析产后，首层出租，由被告收租；十年前原告就搬出二楼，现二楼空置，三楼由被告使用。被告称：25号房屋共三层，首层和二楼有产权，三楼没有取得产权，但在解放前就加建了。
2015年9月11日，本院到广州市越秀区仁济路普济街25号房屋现场勘查。经查，二楼中间部位有一木梯通往三楼（原、被告双方确认木梯在房屋建成时就已存在）。二楼墙壁部分开裂。二楼楼顶靠东边天花板有漏水迹象，无其他部位漏水。被告确认二楼漏水部位对应是三楼的厨房，并称厨房一直使用至今，但在二楼查看是没有漏水情况，二楼漏水不是其使用三楼造成的。被告即在三楼厨房倒了两大盆水，二十分钟后，二楼天花板未见有渗漏迹象。对于二楼漏水及墙体破损问题，原告表示无需委托专门机构进行评估鉴定，根据现有证据及情况由法院处理；也不需要被告维修，只要求赔偿损失。被告亦表示无需委托评估鉴定，以现有证据及情况由法院处理。
本院认为：广州市越秀区仁济路普济街25号房屋原是原、被告父亲伍佐烈（已故）所有的房产。经继承、析产，首层归原被告所有，二楼归原告所有。至于三楼，是伍某甲生前加建安排给被告使用的。伍某甲作为当时整栋房屋的产权人，将加建的三楼给被告使用，是其行使权利的行为。原告要求被告搬离三楼，于法无据，本院不予支持。关于二楼通往三楼的木梯，是通往三楼的必需通道，在整栋房屋建造时就已设置，是整栋房屋的固有设施。现原告要求被告赔偿该楼梯造成的二楼租金损失，理据不足，本院不予支持。关于二楼损坏、漏水的问题，现无充分的证据证明二楼受损、漏水完全在于被告使用三楼导致，而从整栋房屋建造于解放前，本身为砖木结构，年久失修，风蚀老化严重，经房管部门检查评定为基础下沉、各层楼板霉烂、立面墙下沉、瓦面漏水的严重损坏房，且其中二楼还被原告长期空置等情况来看，不排除二楼受损、漏水的主要是其内在结构、自然老化等自身原因导致。原告仅以被告使用二楼上的三楼为由，要求被告承担二楼受损的全部责任，理据不足，本院不予支持。而且，原告不主张对二楼损坏部位作修缮，只要求赔偿损失36666元，有违常理；其损失计算方式也于法无据。关于首层通往二楼楼梯大门钥匙的问题，鉴于该大门是上二楼的必需通道，原告作为二楼的产权人，依法有权使用该通道，被告以原告未付维修费用为由拒绝将大门钥匙交给原告，于法无据。至于维修费用的问题，双方可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十五条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告伍沃暖将广州市越秀区仁济路普济街25号首层通往二楼楼梯大门钥匙交给原告伍沃新。
二、驳回原告伍沃新的其他诉讼请求。
本案受理费451元，由原告伍沃新负担401元，被告伍沃暖负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 邓小斌
二〇一五年九月三十日
书记员 邓鸿明