广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初6438号
原告(反诉被告)：陈国良，男，汉族，住广东省阳西县，公民身份号码×××。
委托代理人：陈健辉，广东星英律师事务所律师。
委托代理人：霍洁欣，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市顺德区。
被告(反诉原告)：陈剑，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××。
委托代理人：韩丽茹，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。
被告：杨怡，女，汉族，住广东省佛山市南海区桂城街道桂平，公民身份号码×××。
委托代理人：王玲，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。
原告陈国良诉被告陈剑、杨怡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，被告陈剑提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理，由审判员方菲适用简易程序于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈健辉、被告陈剑的委托代理人韩丽茹、被告杨怡的委托代理人王玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年1月11日，原、被告双方通过**在平等自愿基础上签订《房地产买卖合同》，约定被告将其位于佛山市南海区**作价1400000元转让给原告。合同签订后，原告于2016年1月11日支付定金20000元，2016年1月14日，被告杨怡致电中介公司，明确表示除非加价调整成交价，否则不再履行合同。合同签订至今，两被告仍未依约办理委托、赎契等手续。原告多次催促，无果，为此，诉请：1.解除原告与两被告双方签订的房地产买卖合同；2.两被告向原告退还定金20000元；3.两被告向原告支付中介费11000元；4.两被告向原告支付违约金140000元；5.两被告承担本案诉讼费用。
被告杨怡辩称，1.杨怡受**误导才同意将房产以140000元的价格出售给原告，且在中介公司的误导下代陈剑签署案涉合同。2015年6月，杨怡将房产出售，将房产在中介公司放盘，价格为1400000元，直至2016年1月，**中介有限公司通过网上找到杨怡的联系方式，告诉杨怡有买家想看房，看房后，**中介公司建议杨怡以1400000元将房产出售给原告，因为该1400000元在杨怡2015年6月放盘的价格，故杨怡对该价格并不满意，一直犹豫不决，**中介公司劝杨怡，杨怡的房子可以卖到1400000元已是很高的价格，如杨怡同意即可出售并签订合同，因为按照之后的市场行情，杨怡的房子无法卖出如此高的价格，故杨怡在匆忙之间同意将房子以1400000元的价格出售给原告。签订合同时，房产登记的权属人是陈剑，杨怡考虑是否征询陈剑的同意，但广安居中介公司告诉杨怡，因为杨怡与陈剑是夫妻，杨怡可以代陈剑签订合同，且中介公司要求杨怡签署合同后征询陈剑同意即可，故杨怡在**中介公司的欺骗下同意签署买卖合同，代陈剑在合同上签名。2.杨怡签订合同后，经过向邻居了解房产所在楼盘的二手房价格，结合自己购房的贷款、装修情况，原告为了自住而装修不久，房子比较新，房产内家用电器俱全，杨怡意识到**公司告诉自己的1400000元的价格低于案涉房产的价值，故杨怡在签订合同后立即电话联系原告，要求重新确定出售价格，原告在电话中同意以1450000元的价格购房，杨怡与原告通话后不久，中介公司又电话联系杨怡，不同意杨怡重新调整价格出售房产，故杨怡认为本案纠纷的发生是因为中介公司欺骗杨怡所致。
被告陈剑答辩并反诉称，一、涉案房产登记的权属人为陈剑，本案《房地产买卖合同》因违反法律的强制性规定，依法属无效合同。陈剑与杨怡于2007年登记结婚，2011年陈剑购买案涉房产并登记于自己名下。因该房产为陈剑婚后购买，故依法属于夫妻共同财产。杨怡出售夫妻共同财产，必须经陈剑“书面同意”。二、杨怡代陈剑签署涉案合同，未经陈剑授权，陈剑也从未追认，该合同应属无效合同。陈剑自2013年起，就因工作需要常年居住于湖南，包括2016年1月11日原告与杨怡签署《房地产买卖合同》时，陈剑也一直在湖南忙于工作，对于杨怡出售案涉房产的行为陈剑一直不知情，也未听杨怡提起过。直到陈剑收到本案起诉材料时，陈剑才知晓杨怡在未经与陈剑协商的情况下，就私下与原告签订本案合同，单方决定将夫妻共同财产出售给原告。陈剑明确表示不同意出售案涉房产，对杨怡单方处置房产以及代陈剑在《房地产买卖合同》上签名的行为均不予确认。三、原告对本案合同的无效存在过错，对其过错造成合同无效的损失，应当由其自行承担。原告在与杨怡签署合同时，明知房产属于陈剑与杨怡的共同财产，尤其是在房产登记的权属人为陈剑的情况下，杨怡无权单方处置，仍在杨怡没有取得陈剑授权的情形下放任与杨怡签署合同，原告本身即对合同的无效存在过错。对于各自的损失，应当各自承担。四、本案《房地产买卖合同》依法属无效合同，原告诉请按合同约定向其支付14万元的违约金没有法律依据。合同无效，该合同的相关约定自始即不具有法律约束力，包括合同中关于违约责任条款的约定。现原告请求依据该合同第六条的约定，由陈剑向其承担10%的违约责任没有事实及法律依据。五、原告诉请陈剑向其支付中介费11000元，没有事实及法律依据。首先，原告在本案中提交的证据不能证明其已实际向中介公司支付了11000元的中介费。原告只提交了收款收据，并未提供转账记录或交易记录等直接证据予以证明。其次，陈剑作为房屋的所有权人，根本就没有与原告就房产买卖问题达成一致，并且签署买卖合同。故广安居中介公司根本就没有促成涉案房产买卖合同的成立，其无权向原告要求支付报酬。本案原告诉请的中介费没有法律依据。而广安居作为专业的中介公司，明知杨怡无权处分涉案房产，仍隐瞒订立合同的重要事实，与原告签署涉案合同，其行为本身违法，更无权要求支付中介费用。为此，反诉请求：1.确认原告与杨怡签署的《房地产买卖合同》无效；2.由原告承担本案全部诉讼费用。
原告对反诉辩称，两被告是夫妻关系，被告杨怡与原告签订《房地产买卖合同》的行为构成对被告陈剑的表见代理。夫妻双方对共同财产具有平等处理权。夫妻处分重大财产应取得一致意见，夫妻一方均有权决定与第三人达成财产买卖协议并且协议合法有效，他人有理由相信夫妻一方买卖行为为夫妻共同意思表示，一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，不利后果由擅自出卖财产的夫或妻一方承担。杨怡以陈剑名义与原告签订房地产买卖合同，签订合同当天，原告与经纪方再三要求杨怡确认是否取得陈剑同意，杨怡明确保证。合同签订后，杨怡对涉讼房屋成交价提出调整，从未提出陈剑不同意出售涉讼房屋。陈剑现主张合同未生效违反诚实信用原则。根据买卖合同司法解释的规定，出卖人在签约时对买卖标的物没有处分权不影响买卖合同的效力。为此，本案应判决杨怡承担违约责任。
原告在诉讼中举证如下：
1.原告身份证复印件1份、被告杨怡身份证复印件1份、被告陈剑人口信息查询表复印件1份，用以证明原告、两被告诉讼主体资格。
2.《房地产买卖合同》原件1份，用以证明原告与两被告在2016年1月双方签订的房地产买卖合同，合同对双方的权利义务包括违约责任的承担有明确的约定。
3.收款收据(2016年1月13日)原件1份，广安居咨询及买卖代理费支付承诺书原件1份，用以证明原告基于案涉房屋买卖的行为，向中介支付中介费11000元。
4.收款收据原件1份，用以证明原告已依合同约定向被告支付20000元的购房定金。
5.证明原件1份，用以证明本合同不能履行的原因是被告要求调整购房价，导致合同不能继续履行。
6.手机短信息打印件2份，用以证明被告签订合同后几天向原告明确表示，除非调整购房价，否则不再履行合同义务，被告的违约行为很明显。
经质证，被告陈剑对原告证据1无异议，对证据2真实性无异议，陈剑并没有在合同上签名，没有授权杨怡代其签名，故陈剑并非买卖合同的当事人；原告购买房产明知房产的所有权人是陈剑，原告委托专业的房地产中介公司购买房产，原告在没有看到陈剑委托杨怡签名以及同意出售房产的书面意见情况下签署涉案合同，原告本案具有重大的过失；根据《房地产管理法》的规定，共有人出售共有房产，必须取得共有人的同意，杨怡并没有取得陈剑的同意，合同违反了法律的规定，属于违法无效的合同。对证据3真实性有异议，原告以收款收据证实其向中介公司支付11000元的中介费，但该中介公司没有促成陈剑与原告签署涉案合同，故中介公司无权收取中介费，原告只提交中介公司的收款收据，没有提交任何银行转帐凭证，该证据不能证明原告支付中介费，不能证明原告有损失发生。对证据4真实性有异议，收款收据陈剑的签名并非陈剑所签，陈剑没有收取该笔款项，收款收据内容没有事实和法律依据。对证据5真实性有异议，广安居中介公司作为专业的房地产中介公司，在签订合同时没有通知陈剑，也没有要求陈剑出示书面的同意房产出售的意见，中介存在重大误导以及重大过错。对证据6真实性、合法性不予确认，陈剑对于杨怡单方处分案涉房产一事直到收到本案起诉材料时才知道，整个交易工程，陈剑均不知情。不论是原告陈国良还是广安居中介公司，均清楚案涉房产登记在陈剑名下，陈国良不能因杨怡与陈剑为夫妻，就认为杨怡可以代为签署房屋买卖合同；广安居中介公司作为专业的中介公司，应当正确引导当事人签署合同，而不是对当事人进行误导。
被告杨怡对证据1无异议，对证据2真实性无异议，杨怡在**中介公司的误导下确认的该合同成交价格；杨怡代陈剑签涉案合同因为中介公司告诉杨怡其与陈剑是夫妻，可以代陈剑签署合同后取得陈剑同意即可，故杨怡才实施代陈剑签署合同的行为。对证据3真实性有异议，原告以收款收据证实其向中介公司支付11000元的中介费，但该中介公司没有促成陈剑与原告签署涉案合同，故中介公司无权收取中介费，原告只提交中介公司的收款收据，没有提交任何银行转帐凭证，该证据不能证明原告支付中介费，不能证明原告有损失发生。对证据4真实性有异议，收款收据陈剑的签名并非陈剑所签，陈剑没有收取该笔款项，收款收据内容没有事实和法律依据。对证据5真实性有异议，广安居中介公司作为专业的房地产中介公司，在签订合同时没有通知陈剑，也没有要求陈剑出示书面的同意房产出售的意见，中介存在重大误导以及重大过错。对证据6真实性和合法性予以确认。杨怡发短信给陈国良，是因为广安居中介公司对杨怡进行价格误导，导致杨怡同意以140万元的价格出售案涉房产，后杨怡发现被广安居中介公司误导后向陈国良提出不同意以140万元出售案涉房产，除非陈国良同意加多5万元，并给陈国良考虑时间，但直到合同签署后的第十日，陈国良均未明确表示，杨怡即明确提出解除已经签署的案涉买卖合同，并同意退回陈国良已经交付的定金。
被告陈剑在诉讼中举证如下：
1.陈剑身份证复印件1份，用以证明被告陈剑诉讼主体资格。
2.陈剑结婚证原件1份。
3.房地产权证原件1份。
证据2-3用以证明2007年陈剑与杨怡登记结婚；2011年陈剑购买案涉房产，登记权属人为陈剑。案涉房产属于被告陈剑与杨怡的夫妻共同财产，杨怡无权单方决定出售案涉房产；对于案涉房产不属于杨怡个人，陈剑属于明知；陈剑在没有权属人即陈剑授权的情况下，同意杨怡代陈剑在案涉买卖合同卖方处签名，陈剑明显存在过错。
4.陈剑名片原件1份。
5.陈剑工作证明原件1份。
证据4、5用以证明陈剑在**有限公司任职，并担任湖南区域经理；陈剑自2013年常年在户外工作及居住。陈剑自2013年就因工作需要常年居住于湖南，包括2016年1月11日，陈剑与杨怡签署案涉《房地产买卖合同》时，陈剑也一直在湖南忙于工作，对于杨怡处置涉讼房产的行为陈剑一直不知情；陈剑在**有限公司任职并担任湖南区域经理，以陈剑的经济能力，陈剑家庭没有需要以出售房产维持日常生活的必要。杨怡案涉房屋的处分属于一种重要的共同处分，应在平等协商并取得一致意见后才能作出处分行为。
经质证，原告对陈剑证据1无异议，对证据2、3真实性无异议，证实涉案房产属于两被告的夫妻共同财产，被告杨怡对该房产也有同等的处理权，两被告是夫妻，该证据证明被告杨怡与原告签订的合同合法有效。对证据4、5无法确认。
被告杨怡对陈剑证据1-5均无异议。
被告杨怡在诉讼中举证如下：
1.手机短信息复印件3份，用以证明杨怡在中介公司误导后与原告签署合同，发现成交价格与实际价值不符，杨怡在2016年1月19日发信息予原告要求调整房价为1450000元，并告知其如不能接受故拿回相关款项，原告于2016年3月31日回复杨怡信息表示同意，原告如不同意成交价格，杨怡可以解除合同，体现出原告也同意杨怡调整房价的行为。
经质证，原告对被告杨怡证据1与原告提供的证据相同的部分的真实性无异议，但对证明内容有异议，证明杨怡不再履行合同的原因是认为房子的成交价过低，杨怡也没有提到没有经过陈剑的同意而解除合同；杨怡存在违约行为。
被告陈剑对杨怡证据1真实性无异议，原告作为买受人，清楚涉案房产登记在陈剑名下，整个交易过程中陈剑一直在湖南工作，对签订合同不知情，不能因为两被告是夫妻，杨怡可以代陈剑签署合同；中介公司应当正确依法引导当事人签署合同，中介公司误导杨怡签署合同并就房产问题进行磋商侵害了陈剑的合法权益，不予确认原告与被告杨怡商讨的内容。
经审查，两被告对原告的证据1无异议，本院对其真实性予以确认。原告的证据2-5有原件核对，两被告没有举证推翻，本院对其真实性予以确认。原告证据6没有原件核对，本院对与杨怡证据1相同的内容真实性予以确认，对其他不予确认。其他当事人对被告陈剑的证据1-3、杨怡的证据1真实性无异议，本院对其真实性予以确认。陈剑不能证明陈剑的证据4、5与本案的关联性，本院不予审查认定。
本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：
涉讼房屋位于佛山市南海区**，登记权属人为被告陈剑，已取得房地产权证，登记时间2011年11月25日。
2016年1月11日，原告、被告杨怡和佛山市南海区**中介有限公司签订《房地产买卖合同》，合同抬头载明卖方为被告杨怡、陈剑，买方为原告，经纪方为佛山市南海区**中介有限公司。合同约定卖方将涉讼房屋转让予买方，成交价1400000元，卖方保证对该物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，因卖方导致物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此给买方和经纪方造成的全部损失。因买方或卖方违反合同约定，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应解除合同发出之日起五天内退还。基于经纪方促成双方签订本合同，买卖双方同意在签订合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，详见《咨询及买卖代理费支付承诺书》。任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。合同备注处手写字体载明卖方杨怡保证丈夫陈剑同意出售以上物业并履行合同的所有条款等。
2016年1月11日，被告杨怡出具收款收据，确认收到原告支付定金20000元。
原告持有原告与佛山市南海区**中介有限公司签订的《咨询及买卖代理费支付承诺书》原件1份，内容为原告独立委托经纪方购买涉讼房屋，如经纪方促成卖方与原告达成买卖合同，原告同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费11000元予经纪方。
原告持有日期为2016年1月13日的收款收据原件一份，载明佛山市南海区广安居房地产中介有限公司收到原告就涉讼房屋支付的服务费11000元。
2016年1月18日和19日期间，被告杨怡通过短信息告知原告不出售涉讼房屋，除非成交价为145万元。
另，两被告于2007年2月13日登记结婚。
本院认为，原告、被告杨怡和经纪方签订的《房地产买卖合同》（下称涉讼合同）中关于房屋买卖事项的约定是原告与杨怡的真实意思表示，合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据该规定，被告陈剑辩称杨怡对涉讼房屋没有完全的处分权故涉讼合同无效且原告对合同无效负有责任的意见，本院不予采纳，对陈剑的反诉请求不予支持。
房屋买卖为大宗财产交易行为，出卖人和买受人在订立合同前均应审慎审查；买受人在签订合同前应审慎审查出卖人对涉讼房屋是否具有处分权；出卖人在合同订立前应确认其处分房屋是否取得房屋权属人的同意并全面考量房屋的定价因素。合同订立后，合同当事人应按照约定全面履行合同义务。被告杨怡在2016年1月11日签订合同时明确承诺保证登记权利人陈剑同意出售涉讼房屋并履行合同所有条款，杨怡在2016年1月18日和19日期间向原告拒绝按合同约定成交价转让涉讼房屋的行为实为在合同履行期限届满前向原告明确作出拒绝履行合同义务的意思表示，杨怡已构成违约；诉讼中涉讼房屋的登记权利人陈剑明确表示不同意转让涉讼房屋，杨怡已无履行涉讼合同的实际能力，杨怡已构成根本违约。杨怡为完全民事行为能力人，知道或应当知道处分涉讼房屋应取得权属人的同意，且在签订合同前应对房屋成交价有合理的认识，杨怡辩称其对合同解除没有过错的意见，本院不予采纳。两被告是夫妻关系，两被告没有在诉讼中主张杨怡在签订合同时向原告披露两被告实行夫妻分别财产制或存在其他可认定涉讼房屋为陈剑个人财产的情况，涉讼房屋为两被告夫妻共同财产，原告在签订合同前已查阅房产证，并杨怡在合同中作出特别承诺，原告基于两被告之间为夫妻关系及杨怡对涉讼房屋享有共有权，相信杨怡在合同履行过程中能取得陈剑配合具有合理依据，杨怡辩称原告在杨怡没有取得陈剑授权的情况下签订涉讼合同存在过错的意见，本院不予采纳。为此，杨怡对合同解除负有责任，原告主张解除合同并杨怡返还定金20000元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。
关于原告的违约金请求，被告杨怡在签订合同后及至诉讼中均是基于成交价低于心理预期而非陈剑不同意转让涉讼房屋为由拒绝履行合同，且至庭审终结时尚未退回定金20000元，但原告亦没有主张并举证证明损失的具体情况，本院综合合同的履行情况、被告杨怡的过错程度及原告的损失，根据公平和诚信原则予以衡量，酌定被告应在返还定金20000元的基础上另行支付违约金40000元予原告，本院对原告的违约金请求超出本院核定部分不予支持。合同约定违约方应赔偿守约方已支付的中介费，原告已提供收款收据和《咨询及买卖代理费支付承诺书》，证明原告实际支付11000元中介费，两被告没有举证推翻其真实性，被告杨怡应根据合同约定赔偿11000元予原告。至于经纪方是否在提供居间服务的过程中对杨怡实施欺诈，属于当事人和经纪方之间的居间合同纠纷所涉的事宜，本院对杨怡以经纪方存在过错为由抗辩赔偿原告已支付的中介费的意见不予采纳。
两被告是夫妻关系，涉讼债务发生在两被告夫妻关系存续期间，且为杨怡处分夫妻共同财产所发生的债务，两被告没有主张并举证证明原告与杨怡明确约定涉讼债务为杨怡个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外，涉讼债务属于夫妻共同债务，被告陈剑应承担共同责任。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈国良与被告杨怡于2016年1月11日签订的《房地产买卖合同》中关于房屋买卖事项的约定。
二、被告杨怡、被告（反诉原告）陈剑应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元予原告（反诉被告）陈国良。
三、被告杨怡、被告（反诉原告）陈剑应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金40000元予原告（反诉被告）陈国良。
四、被告杨怡、被告（反诉原告）陈剑应于本判决发生法律效力之日起十日内支付11000元予原告（反诉被告）陈国良。
五、驳回原告（反诉被告）陈国良的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）陈剑的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取1860元（陈国良已预交），由陈国良负担535元，由杨怡、陈剑负担1325元；反诉受理费减半收取50元（陈剑已预交），由陈剑负担。经抵扣，杨怡、陈剑应负担的1325元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方菲
二〇一六年六月二十一日
书记员 林巧