湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳中民一终字第442号
上诉人（原审原告）李康良，男，l963年4月11日出生，汉族。
上诉人（原审原告）李操仑，男，l987年12月30日出生，汉族。
委托代理人曹国强，湖南民望律师事务所律师。
委托代理人姚小波，湖南民望律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）彭志勇，男，l969年3月28日出生，汉族。
委托代理人刘海波，湖南云梦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李建伟，女，l964年7月25日出生，汉族。
委托代理人胡新军，湖南人和律师事务所岳阳分所律师。
上诉人李康良、李操仑因适用特殊程序案件案由纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第l24号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李康良、李操仑的委托代理人曹国强、姚小波，被上诉人彭志勇及其委托代理人刘海波，被上诉人李建伟的委托代理人胡新军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告李康良与被告李建伟均系岳阳市电业局职工，双方于l996年l2月17日登记结婚，原告李操仑系李康良与李建伟的婚生子。2005年5月25日，原告李康良与被告李建伟以李建伟的名义与岳阳市新岳房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：新岳房地产开发有限公司以278000元的价格将座落于岳阳市岳阳大道新电园小区55栋1005号房屋（面积247.53平米）出售给被告李建伟。合同签订后，被告李建伟以住房公积金贷款向新岳房地产开发有限公司支付了首付款92667元。剩余款项被告李建伟至今没有支付。2006年7月31日，被告李建伟取得新电园小区55栋1005号房屋预售登记卡，卡号为20062274号。2010年11月2日，被告李建伟找被告彭志勇借款l0万元，双方签订了一份借款协议书，该协议书约定：李建伟向彭志勇借款10万元作生意周转，以座落于岳阳市岳阳大道新电园小区55栋1005号房屋作抵押，李建伟将房屋买卖合同原件、身份证复印件、工作证复印件、房屋钥匙交给彭志勇；借期为六个月，逾期不还房屋归彭志勇所有，李建伟必须无条件配合办理各项房屋过户手续。因李建伟丈夫未到场，如李建伟夫妻产生任何纠纷，彭志勇不承担任何法律责任，由李建伟承担一切法律责任。2011年1月2日，被告李建伟与被告彭志勇签订了一份房屋买卖合同，合同约定：李建伟将位于新电园小区55栋1005房屋（建筑面积247.53平米加78.62平米漏台）出售给彭志勇；成交价50万元，彭志勇签订合同时付定金20万元，待双方约定在三个月内办理房产证，将房产证、国有土地使用证过户后，付余款30万元；李建伟不负责其它任何费用，但有义务协助办理过户手续（包括房产证、土地证），并为彭志勇处理水、电表改户名和物业公司的交接认可手续；李建伟保证上述房地产权属清楚，若发生与李建伟有关的产权纠纷或债权债务，概由李建伟负责清理，并承担民事责任，由此造成的经济损失，李建伟负责赔偿；如有违约，违约方付违约金4万元，并负相应的法律责任。协议签订当日，李建伟向彭志勇出具了一张收条，收条内容为今收到彭志勇现金人民币20万元整。2011年10月11日，原告李康良与被告李建伟因感情破裂在岳阳市岳阳楼区民政局办理了离婚手续，离婚协议约定：五里牌电业局9栋西单元602号房屋归李康良所有，中南市场A区5栋ll8号房屋归李建伟所有，座落于岳阳市岳阳大道新电园小区55栋1005号房屋归李康良、李建伟的儿子李操仑所有。2011年ll月16日，彭志勇向法院提起诉讼，要求确认彭志勇与李建伟签订的将岳阳市岳阳大道新电园55栋1005号房屋出售给被告彭志勇的《房屋出售协议》合法有效，由被告李建伟履行合同义务，立即办理房屋的销售备案、过户（房产证及国土证），水、电表改户更名，物业公司交接认可等一切手续，如被告李建伟不履行《房屋出售协议》，则请求判令解除双方签订的《房屋出售协议》，由被告李建伟双倍退回定金40万元，违约金4万元，合计44万元。原审法院受理该案后，用特快专递方式向被告李建伟送达开庭传票，后被告李建伟未到庭参加诉讼。该案庭审中，彭志勇选择要求被告李建伟继续履行合同。2011年12月30日，原审法院作出（2011）楼民速初字第322号民事判决书，判决被告李建伟继续履行与彭志勇签订的房屋出售协议，于判决生效之日起五日内协助彭志勇办理岳阳大道新电园小区55栋1005号房屋的所有权过户以及水、电表改户名和物业公司的交接认可手续。2012年2月27日，原审法院用特快专递方式向被告李建伟送达了该判决书。2012年3月28日，彭志勇向原审法院申请执行（2011）楼民速初字第322号民事判决书，原审法院于当日立案执行。在执行过程中，本案原告李康良、李操仑、被告李建伟于2012年10月10日向原审法院提出执行异议。2012年ll月22日，原审法院作出（2012）楼执异字第16号民事裁定书，以原告李康良、李操仑、被告李建伟之异议内容是认为原（2011）楼民速初字第322号民事判决书在事实认定及法律适用上存在错误，是对原判决不服，依法应当依照审判监督程序办理，异议人提出的执行异议不属于执行听证审查范围为由，驳回了原告李康良、李操仑、被告李建伟的执行异议。另查明，位于岳阳大道新电园小区55栋1005号房屋目前的预售登记仍然在被告李建伟名下。
原审法院经审判委员会讨论认为，被告彭志勇与被告李建伟签订房屋买卖合同时，预售登记卡上只有被告李建伟的名字，被告李建伟有权将该房屋对外出售，该房屋买卖合同是合法有效的合同，双方应按照合同的约定履行各自的义务。（2011）楼民速初字第322号民事判决书判决被告李建伟继续履行与彭志勇签订的房屋出售协议，于判决生效之日起五日内协助彭志勇办理岳阳大道新电园小区55栋1005号房屋的所有权过户以及水、电表改户名和物业公司的交接认可手续是正确的，原告的诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，原审法院判决：驳回原告李康良、李操仑的诉讼请求。案件受理费3000元，由原告李康良、李操仑承担。
上诉人李康良、李操仑不服，向本院提起上诉称：1、（2011）楼民速初字第322号判决处理程序上错误，李建伟至今未收到原审法院送达的开庭传票及判决书，（2011）楼民速初字第322号民事判决至今没有生效。2、（2011）楼民速初字第322号案件实体处理存在错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。本案诉争房产尚未办理产权证书，（2011）楼民速初字第322号判决确认两被上诉人之间的转让行为合法有效，判决李建伟办理房屋的相关过户手续是错误的。3、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项的规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。彭志勇明知诉争房产属于李建伟与李康良的共同财产，李建伟无权单独处分的情况下，以不合理的价格受让房产，因此该房屋买卖协议是无效的。在房屋共有人李康良未参加诉讼的情况下，（2011）楼民速初字第322号案件判决李建伟将房屋过户给彭志勇是错误的。综上，（2011）楼民速初字第322号案件是错误的，原审判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的，故请求二审法院依法改判，撤销（2011）楼民速初字第322号民事判决。
被上诉人彭志勇答辩称：1、（2011）楼民速初字第322号案件的处理程序没有错误，人民法院可以采取邮寄送达的方式，且判决书并未被退回，故该案程序没有错误；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的是行政管理部门在实行行政职权的强制性规定，不应适用于本案；3、房屋的备案登记簿上只有李建伟一个人，故李康良、李操仑不是房屋的共有人，即使李康良是共有人，但李建伟已保证房地产权属清楚，在此情况下彭志勇才与其签订房屋买卖合同，故（2011）楼民速初字第322号案件没有遗漏必要的诉讼主体。（2011）楼民速初字第322号案件不存在程序和实体的问题，本案原审判决驳回上诉人的诉讼请求是正确的，请求二审法院维持原判。
被上诉人李建伟答辩称：1、（2011）楼民速初字第322号案件的送达程序有误，彭志勇起诉时李建伟已经不在岳阳市电业局上班，文书寄到电业局传达室，但没有交给李建伟本人，该案开庭当天，李建伟虽然接到法官的电话，但已经表示没有收到传票和起诉状，不来参加开庭；2、彭志勇明知李建伟和李康良是夫妻关系，起诉时应当将李建伟作为当事人，（2011）楼民速初字第322号案件遗漏了当事人；3、诉争房屋的权属不明，李建伟只签订了一个预售协议，李建伟与彭志勇之间不存在房屋买卖关系，双方原来是借款关系，为了保证借款合同的履行才签订了一个房屋买卖合同，房屋买卖合同不是双方真实意思的表示。（2011）楼民速初字第322号案件是错误的，原审判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的，故请求二审法院依法改判，撤销（2011）楼民速初字第322号民事判决。
经审理查明，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。”本案中，李康良、李操仑的诉请是因不可归责于本人的事由，李康良、李操仑未参加（2011）楼民速初字第322号案件的诉讼，且（2011）楼民速初字第322号民事判决内容错误，损害了李康良、李操仑的民事权益，请求撤销（2011）楼民速初字第322号民事判决，故本案系第三人撤销之诉。原审判决将案由认定为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。一、关于（2011）楼民速初字第322号案件的程序问题。李康良、李操仑提出（2011）楼民速初字第322号案件存在送达程序有误、该判决尚未生效等程序问题，认为（2011）楼民速初字第322号民事判决错误，损害其合法权益，要求撤销的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。二、关于（2011）楼民速初字第322号案件实体处理上是否损害李康良、李操仑民事权益的问题。在李建伟、李康良的婚姻关系存续期间，李建伟与新岳房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，双方并未办理房产过户手续，说明没有取得该房产的所有权。在未交清购房款的情况下，又将该房屋转让给彭志勇，故该转让协议实质上是将李建伟、李康良对诉争房屋享有的债权债务概括转移给彭志勇，而不能视为对房屋共有财产的处分。因该合同纠纷案系债权债务关系，在未取得物权的情况下，李康良、李操仑称其是诉争房屋的共有人，没有事实依据和法律根据。本案中，李建伟在仅交纳诉争房屋购房款278000元中的首付款92667元后，就与彭志勇签订了50万元的房屋买卖协议，应视为双方已经约定了合理对价。且李建伟在房屋出售协议中承诺“甲方（李建伟）保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方（彭志勇）造成的经济损失，甲方负责赔偿”，因此，（2011）楼民速初字第322号判决李建伟继续履行合同并未侵犯李康良、李操仑的民事权益。综上，李康良、李操仑上诉称（2011）楼民速初字第322号案件遗漏了当事人且处理结果侵害了其民事权益的上诉理由没有事实及法律依据。本案原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元，由上诉人李康良、李操仑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈玉香
审 判 员 何 蓓
代理审判员 程 鹏
二〇一三年十一月十三日
书 记 员 胡 娜