江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终2274号上诉人（原审被告）：苏州市开宝电器有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路162号。法定代表人：钱树生。总经理。委托诉讼代理人：韩巍，江苏大名大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市江南石化机械有限公司，住所地苏州市吴中区越溪友翔路36号。法定代表人：朱炳根,总经理。委托诉讼代理人：陆曦叶，江苏石湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪俊青，江苏石湖律师事务所律师。上诉人苏州市开宝电器有限公司（以下简称开宝电器公司）因与被上诉人苏州市江南石化机械有限公司（以下简称江南石化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初6859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。开宝电器公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并发回重审。事实和理由：一、在租赁合同期间，政府部门已明确江南石化公司的厂房纳入拆迁范围，并通知其搬迁。2014年夏天拆迁办工作人员上门告知租户要拆迁，并给租赁户搬迁补偿评估申报明细表等表格。当时仍在租赁期间，政府拆迁部门也完全认可租户应得的搬迁补偿，在正常情况下，只要江南石化公司配合拆迁，开宝电器公司等租户的搬迁补偿利益早已获得。二、江南石化公司与相关租户的合同及其行为表现均表明其让租户租赁到拆迁为止并享受搬迁利益。三、由于江南石化公司拒绝配合拆迁，导致拆迁工作至今未完成，致使开宝电器公司等租户本早就可以获得的搬迁利益无法获得，责任完全在江南石化公司，江南石化公司应赔偿由此造成开宝电器公司等租户的搬迁利益损失。对于开宝电器公司的反诉应一并审理。四、一审判决认定本案租赁合同无效是不妥的。江南石化公司辩称：服从一审判决。江南石化公司向一审法院起诉请求：1、请求解除双方就位于吴中区××号厂房的租赁关系；2、开宝电器公司自上述房屋内迁出。审理中，江南石化公司明确第二项诉讼请求中的“迁出”具体包括将租赁房屋腾空并返还给江南石化公司。一审法院认定事实：2012年5月26日，江南石化公司委托苏州市典雅物业管理有限公司（甲方）与开宝电器公司签订房屋租赁合同1份。该合同载明：甲方将坐落于苏州市吴中区××号东院面积1000平方米的房屋出租给乙方作经营使用。租赁期限自2012年6月15日起至2014年12月14日止。年租金为160000元，半年一付，先付后用。甲方收取乙方押金10000元，乙方退房时，结清水、电费、交还钥匙后退还押金10000元。涉及乙方经营所需的消防安全、公共治安、卫生工商、城管环保劳动用工等核准手续，均由乙方自行办理，费用由乙方负担，但如需要甲方配合的，甲方应积极提供帮助。乙方在租赁期满后，如不续租，乙方应无条件搬走属于乙方的所有物资，不得提出任何补偿要求，应提前书面通知甲方。本合同履行期间，因政府部门规划拆迁强制征用或进行改造的，除按政府部门规定的搬迁费（暂为每平方米12元）对乙方进行赔偿或补偿外，乙方不得向甲方提出任何经济赔偿和补偿的要求。上述合同签订后，江南石化公司将上述房屋交付承租方使用。庭审中，开宝电器公司称上述合同到期后，涉案房屋被列入拆迁范围，但江南石化公司不同意续签长期的租赁合同，只同意一年一签，当时江南石化公司口头承诺其可以租到涉案房屋被拆迁为止。据此，提供了厂房租赁合同复印件1份。该合同甲方为江南石化公司，乙方为开宝电器公司。合同内容为：甲方为乙方有偿提供位于吴中经济开发区苏蠡路62号，厂房一处及有关配套设施、水、电、租赁物，所有权属甲方乙方只有租赁期内的使用权。租赁期按双方签订为2015年，自2015年7月1日至2016年6月30日止，年租金为160000元。因政府规划需要拆迁，乙方必须无条件服从（拆迁赔偿款按国家规定补偿乙方，甲方配合），否则甲方有权对乙方采取停电、停水等各种措施。补充条款载明此房现已遇拆迁，现签合同赞为一年，到期后出租方不能以合同到期为由让承租方搬迁，从而不享受拆迁赔偿。本协议经双签字盖章后生效，正本协议一式两份（复印件无效），甲、乙双方各持一份。合同落款处甲方盖有江南石化公司公章并签有法定代表人姓名，乙方签章处为空白。经质证，江南石化公司对于上述合同真实性不予认可，并称该合同已经过期，且合同乙方处未有签名或盖章，根据合同规定，双方签字盖章后生效，可见该协议并未生效。另查明，开宝电器公司使用上述房屋至今，并向江南石化公司交纳房租至2017年7月。2017年7月28日，长桥派出所向江南石化公司发出责任江南石化公司存在重大火灾隐患整改通知书。载明：我所监督员在检查中发现：江南石化公司存在重大火灾隐患。1、消防安全制度无。2、员工消防安全教育培训未组织开展。3、防火检查未组织开展。4、灭火和应急疏散预案无。5、消防演练未组织。6、消防车通道被堵塞占用。7、疏散指示标志、应急灯无。8、室内灭火栓配件不齐。9、灭火器缺少。10、占用防火间距。11、用泡沫夹芯板搭建。12、存在易燃易爆品。13、存在“三合一”现场。14、厂房缺少喷淋、室内消火栓（已要求其装饰室内消火栓及喷淋）。15、消防车通道堆放废轮胎（已要求其搬离）。责令江南石化公司在2017年8月7日前改正。后苏州市公安消防支队吴中区大队于2017年8月8日、9月11日两次查封江南石化公司上述厂房。对此，江南石化公司称位于苏蠡路62号的厂房均对外出租，由承租户利用房屋开展经营活动，根据整改报告，大多数问题都是承租户在生产经营中产生，并非江南石化公司厂房本身的问题。开宝电器公司则认为系江南石化公司厂房存在消防隐患故导致被查封，从而影响其生产经营。又，江南石化公司于2017年8月11日通过EMS邮政快递向开宝电器公司经营地址寄送解除租赁关系告知函。载明：双方并无房屋租赁合同，属于不定期的租赁关系。根据法律规定，当事人可以随时解除合同，应当在合理期限之前通知承租人。因贵司装修时未考虑消防安全设施，现吴中区消防大队监督检查后属于不合格，需要修改，故双方的不定期合同关系已经无法继续履行。现正式通知贵司解除租赁合同关系，请贵司在9月15日前将场地腾空迁让。对于上述邮件，开宝电器公司予以拒收。再，江南石化公司系位于长桥××××号土地使用权人，土地使用权面积为11574.9平方米。房屋所有权证载明该土地上建有1幢四层建筑，建筑面积为2208.01平方米及13幢面积共计4580平方米的建筑，房屋所有权人均为江南石化公司。就开宝电器公司租赁房屋的位置，江南石化公司提供了出租房示意图，该示意图显示开宝电器公司租赁房屋位于涉案土地东面中部。对此，双方确认涉案房屋系江南石化公司自行搭建，并未办理相应审批手续。以上事实由江南石化公司提供的房产证、土地证、特快专递、告知函，开宝电器公司提供的房屋租赁合同、收据、整改通知书、查封公告、照片及庭审笔录等予以证实。审理中，开宝电器公司为证明涉案房屋面临被拆迁的事实，提供了1张“石湖西路4-4地块产权人、租赁户需提供的材料（复印件）”以及拆迁补偿评估咨询申报明细表。经质证，江南石化公司对上述证据均不予认可，称涉案房屋并未明确要拆迁。另，双方确认因涉案厂房于2017年8月8日被消防部门查封，故开宝电器公司已经停止经营。一审法院认为，开宝电器公司租赁的房屋系江南石化公司自行搭建，且未办理相应的行政审批手续，故双方签订的房屋租赁合同应属无效，故江南石化公司要求解除合同的诉讼请求，应予驳回。因合同无效，开宝电器公司应当向江南石化公司返还所租赁的房屋。据此，江南石化公司要求开宝电器公司腾空并返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于开宝电器公司在答辩意见中所称因消防部门查封导致其损失以及拆迁补偿问题，本案不予理涉，开宝电器公司可另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第二条之规定，判决：一、苏州市开宝电器有限公司于本判决生效之日起三十日内将其向苏州市江南石化机械有限公司承租的位于苏州市吴中区××号的房屋腾空并将该房屋返还给苏州市江南石化机械有限公司。二、驳回苏州市江南石化机械有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币40元，由苏州市开宝电器有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，江南石化公司明确其出租房屋系其自行搭建且未办理相关审批手续，在无相反证据的情况下，一审法院认定涉案房屋租赁合同为无效合同并无不当。双方签订的租赁合同无效，一审法院支持江南石化公司要求返还房屋的诉讼请求并无不当。涉案房屋是否拆迁与拆迁补偿分配有关，与江南石化公司要求返还房屋的诉请无关。一审中开宝电器公司虽提出反诉请求，但明确不同意解除合同，一审法院在此情况下未理涉开宝电器公司的反诉请求并无不当，开宝电器公司可就拆迁补偿以及房屋查封产生的损失补偿另行主张。综上所述，开宝电器公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人苏州市开宝电器有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈斌审判员  顾平审判员  赵东二〇一八年四月四日书记员  孟桢