黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑06民终1637号上诉人（原审原告）段洪德，男，1974年2月1日出生，汉族，无职业。委托代理人段旭（段洪德弟弟），男，1977年4月1日出生，汉族，无职业。被上诉人（原审被告）大庆市佞金房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省大庆市让胡路区远望**********号。法定代表人宁希春，该公司董事长。委托代理人孙丽丽、岳婷，北京市岳城律师事务所大庆分所律师。上诉人段洪德为与被上诉人大庆市佞金房地产开发有限公司（以下简称佞金公司）缔约过失责任纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2015）让民初字第2817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审经查，2014年12月10日，原告段洪德与被告佞金公司签订五份阳光嘉城小区购房认购单，分别购买求实路南侧、爱国路北侧HS8号楼1单元8层C座823、824、825、826、827号房屋，认购总价分别为239057元、243046元、244082元、216110元、218959元。认购单中约定，每房首付款48000元整，2014年12月17日一次付清；签订认购单时交纳定金1万元，此款转为房款；签订正式《商品房买卖合同》时，以甲方通知时间起3日内办理；签订认�单后一律不予办理退房、换房、更名、转换，如因原告原因退房，被告有权扣除总房款10%违约金。认购单签订当日，原告按约向被告交纳每座房屋1万元定金，共计5万元。2014年12月23日，原告分别再向被告交纳购房款39057元、43046元、44082元、36110元、38959元，共计201254元。因未能签订正式合同，原告段洪德于2015年10月到被告售楼处与工作人员李响交涉，李响对原告方向其询问“2015年4月份签订正式合同，7、8月份交房”的事实，解释为“这是领导说的，我就这么和你说的......”、“公司定的，公司计划是今年年底都完事”、“不是我个人意见，还能是我个人意见，公司告诉、领导告诉我咋说，我就咋说”。现原告以被告不能在合理期限内履行合同，构成根本违约为由诉至法院，要求解除原、被告签订的五份阳光嘉城小区购房认购单，被告双倍返还定金10万元、预付�款201254元及利息14087元，损失15000元，共计330341元。庭审中，原告提交原告及案外人段旭、段洪梅与大庆恒利建筑经济审计有限公司签订的《编制装修预算协议书》，为包括涉案房屋在内的44座房屋室内走廊装修工程编制预算，约定咨询费用45000元，原告段洪德系大庆恒利建筑经济审计有限公司法定代表人；原告另提交原告及案外人段旭、段洪梅与北京中建建筑设计院有限公司黑龙江分公司签订室内装饰设计合同，为包括涉案房屋在内的44座房屋室内装修设计，支出设计费112799元。另查，被告于2014年11月20日取得商品房预售许可证，截止2015年12月24日，涉案房屋尚未完工。再查，本案在诉讼过程中，原告段洪德及另案原告段洪梅、段旭于2015年11月10日共同在本案中提交书面申请，要求对被告名下的位于大庆市让胡路区阳光嘉城四期C47-2-2401室、C47-2-2402室房屋的产权手续予以查封，并提供了担保，大庆市让胡路区人民法院作出（2015）让民初字第2818号民事裁定书依法对上述财产及担保物予以查封。原审法院经审理认为，原、被告签订的认购单中未涉及商品房买卖合同的主要内容，也未明确约定订立正式商品房买卖合同的具体日期，故该认购单既不是商品房买卖合同，也不是商品房预售合同，而只是双方在订立合同过程中所达成的意向性协议，处于缔约阶段。但双方在缔约过程中，仍负有诚实信用、共同努力促进合同顺利签订的义务，即原告作为购房者应当积极履行交纳房款的义务，被告应当履行及时告知相关信息的义务。本案中，被告作为房地产开发企业，相比原告更具备履约优势，其应当明知房屋在何时具备签订正式合同的条件，从原告举证的录音资料中，被告工作人员认可曾承诺2015年4月签订正式合同，7、8月份交�，但被告至今未按承诺通知原告签订正式《商品房买卖合同》，涉案房屋至今也不具备交付使用条件。虽认购单未明确正式签订合同的具体时间，但被告不能以此为由排除自己无限拖延的责任，本案中被告存在违背诚信义务的情形，原告要求解除合同予以支持。关于原告主张其预交5万元定金应适用定金罚则，应双倍返还的问题。认购单中已明确表明“此款转为房款”，其定金性质已经发生变化，故原告再主张双倍返还，已丧失事实及法律依据，依法不予支持。关于原告请求的损失15000元的问题，原告在未与被告签订正式《商品房买卖合同》及涉案房屋交付情况下，仅凭预期就委托第三方进行装修预算、装修设计，且原告主张的此部分损失为间接损失、期待利益，不应列入缔约过失的损害赔偿范畴，故对原告此项请求，不予支持。原审判决：一、解除原告段洪德与佞金公司签订的五份阳光嘉城小区购房认购单；二、佞金公司于判决生效后十日内向原告段洪德返还房屋预付款251254元，并自2014年12月10日起按银行同期贷款利率给付利息至2015年10月10日止；三、驳回原告段洪德的其他诉讼请求。案件受理费6255元减半收取3127.50元，由原告段洪德负担615.50元，被告佞金公司负担2512元。上诉人段洪德上诉称，一审法院判决不支持双倍返还定金在事实认定及法律适用上均为错误，定金转为房款没有丧失定金的作用，仍然起定金作用。上诉人交付定金的目的是为了保证日后双方签订房屋买卖合同，该定金起到了担保债的履行的作用，现因被上诉人的违约行为致使双方不能签订房屋买卖合同，签订房屋预售合同的目的就不能实现，被上诉人的违约行为与上诉人的合同目的落空之间存在着因果关系，依据《中华人民共和国担�法》第八十九条的规定，应双倍返还定金。一审法院不支持赔偿15000元损失属于认定事实及适用法律错误。上诉人的损失是基于对方履行合同能力的信任，并不是扩大损失，上诉人无过错。上诉人与第三方之间也不存在法律意义上的利害关系，此部分损失又是因被上诉人的违约行为造成的，理应由其赔偿。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条错误。请求撤销一审判决第三项，改判给付定金50000元，赔偿损失15000元，上诉费用由被上诉人佞金公司承担，被上诉人佞金公司答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人段洪德向本院提交如下证据：证据1、照片两张，一张照片是涉案楼房设计效果照片，另一张是涉案楼房实际施工后照片，证明�案楼房实际施工与设计效果图不符。被上诉人佞金公司质证称，对证据的真实性有异议，且该证据不属于新证据，照片欲证明的目的与本案案件待证事实不具有关联性。本院认为，该证据不属于二审新证据的范畴，且与本案双方当事人之间争议的二审事实不具有唯一的证明目的，故不予采信。二审期间，被上诉人佞金公司未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求，二审的审理焦点系上诉人主张的双倍返还定金和赔偿损失的诉请能否支持。双方当事人签订的五份认购单中均约定“定金壹万元，此款转为房款”，对上述约定的理解可以从两个方面分析。首先，从文义解释和通常解释的角度，一万元已经明确约定为定金，此款可以转为房款。定金是金钱作为担保的担保方式，可以分�订约定金和解约定金等。本案约定的定金性质为订约定金，是为了保证事后双方订立《商品房买卖合同》，当双方签订《商品房买卖合同》后，定金一万元自然转为房款，当双方未签订《商品房买卖合同》前此一万元仍然视为定金，并未丧失其担保订约定金的法律性质。其次，从《中华人民共和国合同法》规定的格式条款角度，涉案的多份楼房认购单应当视为格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，对格式条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，应当理解和认定上述条款约定的定金一万元具备定金性质。一审法院对此部分法律关系认定不当，本院予以纠正。关于本案是否应适用定金罚则的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释�第一百一十五条的规定，收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。上诉人系本案原告，其应举证证明被上诉人明确拒绝订立合同的事实。纵观全案证据，上诉人仅提供了录音资料证明被上诉人单位员工承诺过2015年4月份签订合同。从证据来源上分析，该证据系上诉人私下录制形成的，该录音资料形成的时间是2015年10月13日，本案一审立案时间系2015年10月26日，此证据具有明显的诉讼性质。从证据的证明目的分析，该证据仅能证明被上诉人单位员工承诺过2015年4月份左右签订《商品房买卖合同》，因认购单中没有约定具体签订《商品房买卖合同》的时间，不能证明被上诉人拒绝与上诉人签订《商品房买卖合同》的事实。从证据的证明力分析，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定“有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件可以确认其证明力”，上诉人提供的录音资料并未提供其他证据佐证，故该录音资料不能作为认定案件事实的唯一依据。因此，上诉人提供的证据不足以证实被上诉人拒绝签订《商品房买卖合同》的事实。上诉人陈述其现在无法继续购买涉案房屋，被上诉人陈述其从未表示过拒绝签订《商品房买卖合同》，如果上诉人同意现在购买房屋，仍可以签订《商品房买卖合同》。这一结果的出现，源于双方对各自合同权利的行使，且涉及认购协议中的约定不明确，故造成合同不能签订的过错不可归责于任何一方，双方均无恶意违约的情形。适用定金罚则的前提条件是故意违约行为的存在，故上诉人要求双倍返还定金的请求不能支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致《商品房买卖合同》未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。一审法院判令被上诉人返还上诉人定金5万元的判决结果正确。关于被上诉人是否应当赔偿上诉人房屋装修编制和设计费的损失问题，因双方当事人仅签订了认购协议，并未签订《商品房买卖合同》，故上诉人在并未签订《商品房买卖合同》且未取得物权的前提下，其不应支出对房屋设计的相关费用，此部分损失属不必要的支出，一审法院未予支持正确。综上，一审法院认定部分法律关系不当，本院予以纠正，但判决结果正确，予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人段洪德承担。本判决为终审判决。审判长  丛海彬审判员  王海燕审判员  米沧星二〇一六年六月二十三日书记员  王素杰本判决书所依据的法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;