四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川08民终723号
上诉人（原审原告、反诉被告）：四川省广元市通大道农资有限公司。住所地：四川省广元市利州区。
法定代表人：陶玟缙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：程国民，四川力发律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱仕碧，女，汉族，生于1970年6月14日，高中文化，四川省阆中市人，现住四川省广元市利州区。
委托诉讼代理人：王清泉，四川慧济律师事务所律师。
上诉人四川省广元市通大道农资有限公司因与被上诉人朱仕碧因确认合同效力纠纷一案，不服广元市利州区人民法院(2016)川0802民初339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日受理后，依法组成合议庭于2016年9月20日公开开庭审理了本案。上诉人四川省广元市通大道农资有限公司（以下简称通大道公司）委托诉讼代理人程国民，被上诉人朱仕碧委托诉讼代理人王清泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
通大道公司向本院上诉请求：撤销原判，驳回朱仕碧的反诉请求，支持通大道公司一审诉请。事实和理由：通大道公司向朱仕碧交付的房屋经过广元市城乡规划局规划核实合格并有相关合格证，且有大部分业主已接收房屋，至今并未发现任何质量问题。上诉人所交付房屋质量、面积均符合法律规范及合同约定，并无导致《商品房买卖合同》及补充协议的目的无法实现之情形；朱仕碧主张合同解除的时间超过双方合同约定的期限，已丧失解除权，一审确认合同解除缺乏法律依据。通大道公司并无违约行为，不应支付违约金。且按揭贷款本身已经发生了利息，不应再支持朱仕碧关于利息请求。
朱仕碧辩称，上诉人未按合同约定交付符合条件的房屋，被上诉人具有解除权，且已通知上诉人。原审裁判正确，请求维持。
通大道公司向一审法院诉请：确认朱仕碧向其发出的《合同解除及退房通知书》无效；判令朱仕碧继续履行原《商品房买卖合同》及补充协议，并支付违约金17139.95元。朱仕碧提出反诉请求：确认双方所签《商品房买卖合同》及补充协议已解除；判令通大道公司返还购房款、税费及资金占用利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际付清之日）及返还按揭33642.05元及利息31193.16元；并按合同约定支付违约金。
一审法院认定以下事实：2013年1月15日通大道公司与朱仕碧签订《商品房买卖合同》，合同第一条出卖人开发广元通大道商业城××××；第二条该商品房主体结构为钢混，建筑层数7层，该商品房为第一条规定项目中的2幢第×层营-×-××号。建筑面积48.09㎡，套内建筑面积36.68㎡，分摊面积11.41㎡。第五条出卖人与买受人约定按照下列第1种方式按照套内建筑面积计算，单价为9345.67元／㎡，总价342799元。第六条付款方式及期限：3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房款总价款的50%，其余价款可以向苍溪县农村信用社合作联社营业部（以下简称苍溪信用社）借款支付。第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件；该商品房为住宅的出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；4、满足第十二条承诺的市政基础设施达到的条件。第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：l、按照逾期时间分别处理(1)和(2)不作累加，(l)逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条应当的交付期限届满之次日起至实际交付之日起止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。同日，双方又签订补充协议，协议第2.3条商品房按揭付款：朱仕碧采取银行按揭方式付款的，该套商品房套内建筑面积单价为9345.67元／㎡，总价342799元；1）合同签订当日内，朱仕碧向通大道公司付清首付款172799元；2）余款17万元由朱仕碧向银行申请按揭方式支付。第6.5条朱仕碧在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题或其他严重影响正常使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋：否则，从通大道书面通知书其办理房屋交接手续之日起，视为已经交付房屋。第14条买受人依据合同和本协议约定要求解除合同的，应当在知道或应当知道解除合同事项发生之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖入之日，合同自行解除；否则，视为买受人放弃解除合同的权利。2013年1月16日，朱仕碧、通大道公司与苍溪信用社签订《个人商品房按揭贷款担保借款合同书》，合同约定朱仕碧向苍溪信用社借款17万元，借款期限10年，还款方式采用等额本息还款方法，每月归还本息2038.31元，通大道公司为朱仕碧借款作为担保。合同签订后，苍溪信用社按合同履行贷款义务。
另查明，2012年12月30日，朱仕碧向通大道公司交付订金3万元，2013年1月15日交付首付款142799元，契税等费用18063元，共计190862元。截止2016年3月21日朱仕碧向苍溪信用社偿还借款本息共计72555.51元（本金38601.87元，利息33953.64元）。
2013年5月30日通大道公司向朱仕碧交房时，未按照合同约定提供《工程竣工验收备案表》，朱仕碧认为所交付的房屋未满足交付条件而拒收房屋。2014年5月21日经广元市利州区保护消费者权益委员会雪峰分会组织调解，调解情况为“双方同意退房，但就退房具体事议未达成”。2015年6月17日朱仕碧委托律师向通大道公司发出《合同解除及退房通知书》，要求解除商品房买卖合同及补充协议，退还购房款及支付违约金。当日，通大道公司工作人员签收。后通大道公司提起诉讼。审理过程中，朱仕碧提出反诉。
一审法院认为，本案争议焦点在于通大道公司与朱仕碧签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否已解除，以及朱仕碧的反诉请求是否应予支持。
通大道公司与朱仕碧签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据合同约定，朱仕碧履行了付房款义务，通大道公司应按合同约定履行交房义务，但通大道公司向朱仕碧交付房屋时未按照合同约定提供该商品房已取得《建筑工程竣工验收备案书》，朱仕碧以该理由拒绝收房。2014年5月21日经广元市利州区保护消费者协会雪峰分会主持调解，调解情况为“双方同意退房，但就退房具体事议未达成”。2015年6月17日朱仕碧以通大道公司未按合同第十一条履行义务向其公司发出了解除《商品房买卖合同》及补充协议和退房通知书，同日该通知书通大道公司收到。后通大道公司根据《合同法》解释（二）第二十四条的规定，并于2015年9月11日向一审法院起诉要求确认解除《商品房买卖合同》及补充协议通知书无效。根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条的规定，当事人单方解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，通大道公司未按合同约定向朱仕碧交房，且补充合同第14条约定“买受人依据合同和本协议约定要求解除合同的，应当在知道或应当知道解除合同事项发生之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同自行解除；否则，视为买受人放弃解除合同的权利”，以及通大道公司至今未取得该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，达不到交付房屋的条件，致使不能实现合同目的，朱仕碧享有解除权，并通知了通大道公司。综上，确认通大道公司与朱仕碧签订的《商品房买卖合同》及补充协议已解除。
根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以一起恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。朱仕碧主张通大道公司退还购房款、税费及资金占用利息的请求，理由成立，本院予以支持。但朱仕碧偿还房贷利息33953.64元不应计算利息。按照双方所签合同第十三条约定，朱仕碧要求通大道公司支付违约金的请求理由成立，应予支持，通大道公司应向朱仕碧支付违约金26342元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：解除通大道公司与朱仕碧所签《商品房买卖合同》及补充协议；通大道公司返还朱仕碧购房款172799元、截止2016年3月21日的按揭款本金38601.87元，契税18063元，共计229463.87元及利息（从2016年1月29日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；通大道公司向朱仕碧返还截止2016年3月21日的按揭款利息33953.64元；通大道公司向朱仕碧支付违约金26342元。
二审中，朱仕碧提交其2016年4月至2017年4月偿还按揭贷款的交易流水，拟证实其另偿还案件贷款本金17032.10元、利息8382.91元计25415.01元。通大道公司对该事实予以认可。故截止2017年4月21日，朱仕碧因购涉案房产累计支付各项费用288832.52元。二审中，通大道公司同意解除与朱仕碧所签商品房买卖合同。
其余事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为双方争议的商品房买卖合同及补充协议是否解除。
通大道公司与朱仕碧经广元市利州区消费者协会雪峰分会组织调解，同意退房，在本院审理期间，其也同意解除与朱仕碧所签商品房买卖合同，朱仕碧亦主张解除合同，双方意思表示一致，且是各当事人真实意思表示，本院予以准许。
合同解除后应根据合同履行情况和当事人请求，恢复原状和赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，通大道公司应当返还朱仕碧已付购房款、税费及已支付的按揭贷款并赔偿利息损失。一审查明，截止2016年3月21日，朱仕碧累计偿还按揭贷款本息共计72555.51元（本金38601.87元，利息33953.64元）。本案审理期间，朱仕碧依然按照与苍溪信用社所签贷款合同约定继续支付贷款本息至2017年4月。因合同解除，通大道公司理应将该部分款项一并予以返还。以上各款项合计288832.52元（截止2017年4月21日）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，合同法所规定的违约责任以填补损失为原则。从现有证据看，原判确认的违约金已足以弥补朱仕碧的损失，朱仕碧主张通大道公司另行承担资金占用利息，属重复主张权利，不应得到支持。原审判决通大道公司另行支付利息不当，应予纠正。
双方所签商品房买卖合同解除所涉及苍溪信用社的权利问题，因苍溪信用社未参加本案诉讼，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，相关权利人可另案主张。
综上，根据二审查明事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广元市利州区人民法院(2016)川0802民初339号民事判决第一项“解除通大道公司与朱仕碧所签《商品房买卖合同》及补充协议”、第四项“通大道公司向朱仕碧支付违约金26342元”；
二、撤销广元市利州区人民法院(2016)川0802民初339号民事判决第二项“通大道公司返还朱仕碧购房款172799元、截止2016年3月21日的按揭款本金38601.87元，契税18063元，共计229463.87元及利息（从2016年1月29日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）”、第三项“通大道公司向朱仕碧返还截止2016年3月21日的按揭款利息33953.64元”；
三、变更广元市利州区人民法院(2016)川0802民初339号民事判决第二项为“四川省广元市通大道农资有限公司返还朱仕碧购房款288832.52元（含所交首付款、订金、契税及截止2017年4月21日止的按揭款本息）”；
四、驳回原审原告四川省广元市通大道农资有限公司的诉讼请求；
五、驳回反诉原告朱仕碧的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期限履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费3053元，由四川省广元市通大道农资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王振茂
审判员 熊剑洪
审判员 徐小雁
二〇一七年六月五日
书记员 王汇锋