浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2154号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州大天数控机床有限公司。住所地：杭州市萧山区新塘街道五联村。
法定代表人：王元庆，执行董事。
委托代理人：蔡旦祥，浙江萧和律师事务所律师。
委托代理人：司扬，浙江京衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江万翔寝具制品有限公司。住所地：杭州市萧山区新塘街道五联村。
法定代表人：俞春根，董事长。
委托代理人：楼守忠、温建平，浙江威亚律师事务所律师。
上诉人杭州大天数控机床有限公司（以下简称大天公司）与被上诉人浙江万翔寝具制品有限公司（以下简称万翔公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧民初字第958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：万翔公司在03省道东复线东侧丁字型马路北面拥有产权房屋（由围墙隔离，直角型结构，朝西朝南各5层，再北面有1个生产区及1层厂房等），登记房屋总建筑面积25963.6㎡，总用地面积25272㎡，建筑物占地面积12070.1㎡。万翔公司与大天公司原系合作关系，2010年11月12日，双方签订《房屋租赁合同》三份，第一份（合同编号为zjwx20101112-01）约定万翔公司将前述房屋中面积20000㎡租给大天公司作为生产及办公用房使用，租期自2009年1月1日至同年12月31日，租金为227万元，由出租方开具租费发票收取，于2010年12月底前付清等内容；第二份（合同编号为zjwx20101112-03）约定万翔公司将前述房屋中面积20000㎡租给大天公司作为生产车间及办公用房使用，租期自2010年1月1日至同年12月31日，租金为227万元，由出租方开具租费发票收取，于2011年6月底前付清等内容；第三份（合同编号为zjwx20101112-05）约定万翔公司将前述房屋中面积20000㎡租给大天公司作为生产车间及办公用房使用，租期自2011年1月1日至2013年12月31日，租金每年390万元，由出租方开具租费发票收取，每年分二期付款，第一期在6月底前付50%，第二期在12月底前付50%等内容。三份合同均约定“本合同经双方签字生效后，原合作合同终止执行”。出于规避税费的目的，双方将前述第三份合同中的房屋租赁拆分为房屋、场地租赁，并于2012年6月20日签订《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》各一份，约定将前述房屋20000㎡及场地12000㎡租给大天公司，房屋作为生产车间及办公用房使用，租期自2012年7月1日至2013年12月31日，年租金为房屋280万元及场地110万元，承租方凭租赁发票付款，每年分二期付款，第一期于6月底前付50%，第二期于12月底前付清，原租赁合同于2012年6月30日终止等内容。大天公司已按约付清2009年至2013年的第一期房屋租金，尚欠2013年的第二期租金195万元至今未付，万翔公司已开具相应的租赁发票。上述期限届满，双方就续租未达成新的协议。2014年1月，万翔公司向大天公司发出通知函一份，要求大天公司在同年1月27日前支付协议约定及超期使用的房租，并于同年1月29日前腾退并归还房屋等内容。对此大天公司回复表示尽量在同年9月30日前搬迁，并要求按租赁合同相关条款及实际使用面积支付房租，原合作期间进行的装潢等费用双方共同承担，在2014年续租的租金中扣除等内容。同年3月，万翔公司再次向大天公司发出通知函一份，要求大天公司立即停止生产，若拒不停产，将自同年4月1日起对租赁房屋停水停电等内容。
原审法院另查明：万翔公司曾于2010年4月向萧山区地税城厢一分局出具新厂房情况说明一份，其中包括“案涉房屋2009年1月给予大天公司无偿使用……公司在2009年没有申报此宗房产税”等内容。
万翔公司于2014年2月10日提起本案诉讼，诉请判令：一、大天公司立即向万翔公司腾退并归还所租赁的房屋、场地；二、大天公司支付万翔公司欠付的租金195万元，并按日万分之二点一赔偿该款自2014年1月1日起至实际腾退归还之日止的利息损失；三、大天公司按年租金390万元的标准支付万翔公司自2014年1月1日起至实际腾退归还之日止的租金；四、本案受理费由大天公司承担。大天公司在原审诉讼中提起反诉，其最后明确诉请为：一、撤销双方当事人于2012年6月20日签订的房屋、场地租赁合同，确认双方于2010年11月12日签订的《房屋租赁合同》（合同编号为zjwx20101112-05）中所涉自2011年1月1日至2012年6月30日部分无效；二、前述合同撤销或无效后，按实际面积及市场平均价计算2010年——2012年的租金，万翔公司返还大天公司租金612万元（2011、2012年应为每年227万元，每年多收163万元；2010-2012年实际交付房屋面积为合同的58%，另42%的租金应予返还，每年为95.34万元，以上合计612万元）；三、确认2009年度的《房屋租赁合同》（合同编号为zjwx20101112-01）无效，万翔公司返还大天公司2009年度的房租227万元；四、本案诉讼费用由万翔公司承担。
原审法院审理认为：本案争议点有——一、大天公司主张的合同撤销及合同效力认定。大天公司主张前述第一份合同无效，理由是2009年的房屋应系大天公司无偿使用等，该理由并非认定合同无效的法律依据，更何况大天公司已按约履行其支付租金义务，且就大天公司使用案涉房屋的客观事实，双方已由原先的合作关系变更为之后成立的租赁关系，故该合同系双方真实意思表示，应系有效；对前述第三份合同，大天公司主张前半部分即自2011年1月1日至2012年6月30日部分无效，理由为万翔公司无证据证明其合同价格超出市场价格等。经原审法院核实，万翔公司具有合法产权证明且该价格理由亦非合同无效的法定依据，且不损害第三人、社会公共或国家利益等，同时，该合同系一个整体，前后部分的履行价格并未发生变化，大天公司以价格过高为由仅主张前半部分无效存在矛盾，故可确认该合同系双方真实意思表示且合法有效；对双方于2012年6月20日签订的两份合同，庭审中双方明确系出于规避税费目的而将前述第三份合同中的房屋租赁拆分为房屋、场地租赁事项，即双方并不存在场地租赁的事实，实际为整体的房屋租赁，该合同系以合法形式掩盖非法目的，应属无效。大天公司主张该合同是在受欺诈、胁迫及显失公平等情形下签订而可撤销，未提供充分证据予以证实且于法无据，故不予采信。二、合同履行过程中大天公司实际使用的房屋面积、价格及变更等问题。关于价格问题，首先，大天公司对前述合同主张部分无效或可撤销，同时又对合同中2010——2012年的租金主张变更，经原审法院释明后仍坚持其主张，原审法院认为，该两种权利不能同时行使，若行使变更权，意味着其认可合同的效力确定发生，同时放弃撤销合同的权利。故原审法院从鼓励交易的需要出发，首先考虑大天公司的变更主张；其次，双方系商事主体，在合同签订时已充分考虑商业风险并充分协商，从市场价格、双方原合作基础及信任等因素出发形成合同价格，同时2010——2011年租金从227万元变更为390万元，三份合同于同一天签订，说明双方对此及其风险应为明知且充分预见，此外，大天公司也无证据证实合同签订时发生了其无法预见、非不可抗力且不属于商业风险的重大变化并对其明显不公平而导致双方利益严重不均衡等情形，故不构成变更条件，大天公司的该项主张，无事实及法律依据，不予采信。关于面积问题，经原审法院现场勘查，双方有争议处主要为朝南西边大楼3、4、5层及朝西走廊1楼部分、2、4、5楼的空置面积，大天公司认为“该空置部分没有装修，其使用的为已装修部分，而未装修部分万翔公司并未出租”，首先，双方对合同面积并未准确核算，除空置部分外，包括大天公司实际使用的钢棚、传达室及配电室等，原审法院核实的租赁面积与大天公司实际使用基本一致；其次，对该空置部分大天公司在实际使用过程中也从未提出异议，其在明知情形下按约履行了其租金给付义务逾三年，故即使其主张成立，也应视为其以其行为放弃权利。综上，大天公司主张其实际使用面积为合同的58%等，未提供有效证据证实，且于法无据，故不予采信。双方之间的租赁关系合法有效，同时在2012年7月1日至2013年12月31日期间事实上已按前述第三份合同履行，亦为有效。现租赁期间届满，双方就续租未达成新的协议，万翔公司已书面通知，大天公司应当支付所欠租金、赔偿逾期利息并返还租赁物，现万翔公司的相关诉请，于法有据，故予以支持。至于期满后的房屋使用费问题，参照原合同约定的租金标准，并考虑原审法院调查的同类型地段房屋租金每年约130——140元／㎡的市场价格等因素，原审法院酌定按每年300万元的标准支付房屋使用费，对万翔公司主张的合理部分予以支持，其余部分不予支持。大天公司辩称按双方于2009——2010年的租金即每年227万元标准认定市场价格等，无事实依据，故不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年6月30日判决：一、大天公司于判决生效之日起十五日内腾退并返还万翔公司租赁物；二、大天公司于判决生效之日起十日内支付万翔公司租金1950000元，并按日万分之二点一赔偿该款自2014年1月1日起至实际支付之日止的利息损失；三、大天公司于判决生效之日起十日内按每年3000000元的标准支付万翔公司自2014年1月1日起至实际腾退返还之日止的房屋使用费；四、驳回万翔公司其余本诉请求；五、驳回大天公司反诉请求；如果大天公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费22350元，反诉案件受理费70530元减半收取为35265元，合计57615元，由大天公司负担。
宣判后，原审被告（反诉原告）大天公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审在实际使用面积、房租价格、欺诈胁迫事实有争议、特别是使用面积有重大争议，为了反映客观事实，上诉人提出对使用面积进行鉴定的要求下，原审未对实际使用面积进行鉴定，并未予答复，严重违反法定程序，影响作出正确判决。再次要求对交付面积进行鉴定。2、原审判决对本诉及反诉部分认定事实错误，事实不清，证据不足。3、原审判决认定出租面积严重不实，以欺诈手段获取暴利，房租价格远远高于反暴力法规定的三个当地水平，存在暴力胁迫是铁的事实。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审，支持上诉人的反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人万翔公司答辩称：1、本案案涉房屋是整体租赁，小部分留作自用。一审通过现场勘验已查清，上诉人租赁的房屋是一个独立的区块，有围墙分割，上诉人在整个房屋的三个立面都作了醒目的标牌，足以证明围墙间隔的有醒目标牌的范围内就是他们的租用范围。有房产证的是25963.6平方米，其中房屋高度超过8米的面积应加倍计算，所以面积应是34561.3平方米。没有房产证的包括配电房、传达室等，总计使用面积达到36251.3平方米，而被上诉人自用的大约只有4160平方米。上诉人要求鉴定实际交付的面积，因是整体租赁，所以举证责任应在上诉人。2、案涉租赁房屋房产证的是25963.6平方米，整个厂区实际可以使用的面积是35461.3平方米，加上配电房、传达室等面积总计使用面积达到36251.3平方米。上诉人租赁的面积是只多不少的。双方的租赁关系从2009年起到2013年止，上诉人和我们签订的5年的合同，房租实际交了4年半，最后半年不肯交，现在再讲原来一直以来的面积不足，那是什么时候发现面积不足的。我们认为双方的租赁合同在2013年12月31日期满，上诉人因为搬迁新的房子没有着落，要求再租一年，双方达不成协议，上诉人就以不交最后半年房租要挟，以房屋面积不足为借口。3、租赁价格是合同约定的，是双方协商的，不存在欺诈、胁迫。如上诉人认为签订的合同有欺诈、胁迫行为的，请举证证明。我们给上诉人的价格就是市场价格。上诉人认为价格显失公平，应在法定时间内申请撤销。但上诉人也没有申请撤销，后来还和我们又订了两次合同。4、关于暴力胁迫的问题。如有暴力胁迫行为，请上诉人举证。上诉人提出的2014年3月13日的通知函是我们发的，2014年4月25日的公告也是我们贴的，这些都是被上诉人在合同终止后行使财产所有权的正当行为。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
大天公司在二审举证期间提交以下证据：
1、杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧临民初字第70号判决书；
2、大天公司房屋测绘报告；
3、万翔公司实际使用涉案房屋的视频资料；
4、电表照片；
大天公司提交以上证据欲证明万翔公司将部分涉案房屋另租给第三人，同时其实际使用的面积也远远超出了其在一审中自认的部分，因此万翔公司没有按照房屋租赁合同的约定，向大天公司交付足额面积的房屋。房屋租金及实际使用费应按实际租赁的面积计算。
5、办公楼及厂房装修费用部分发票；
6、部分大天设备的发票；
大天公司提交以上证据欲证明其出于对万翔公司的合作信任，已花费巨资对涉案房屋中大天公司使用的部分进行了装修，并购入大型生产设备；万翔公司以停止生产并腾退房屋为要挟，强迫大天公司于2010年11月12日签订三份房屋租赁合同上诉人在面临不签合同将无处可搬、停止生产会造成更大损失的无奈情况下被迫签订了上述合同。
7、房屋租赁合同，欲证明万翔公司出租的房屋价格已明显高于当地市场租赁价格。
上述证据经出示，万翔公司提出异议认为除证据1外，其余均不属于二审程序中的新的证据，大天公司理应也可以在原审诉讼中提交，万翔公司对其余证据拒绝质证。证据1所涉租赁面积3000平方米不影响本案租赁给大天公司的20000平方米，不包括在其中，且该3000平方米也是大天公司在使用，为做账所需才重签证据1所涉合同，证据1之被告——承租人公司法定代表人与大天公司法定代表人是父子关系。
本院经审核认为：证据1系未生效的裁判文书，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，该未生效判决所查明的事实尚不能据此作为认定事实的依据，故本院对证据1不予认定。关于案涉租赁房屋的实际使用面积及其价格问题，系双方当事人在原审诉讼中的争议焦点，大天公司依法应在原审诉讼举证期间提交相应证据以证实其主张，事实上，大天公司在原审诉讼中也已提交相关证据，其在二审诉讼中提交证据2——7，又不能举证证实确系其于原审庭审结束之后所新发现，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）关于二审程序中的新的证据之法定情形，万翔公司不同意质证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》三十四条第一、二款、第四十三条第一款的规定，本院对证据2——7均不予采纳。
本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：万翔公司与大天公司于2010年11月12日订立的三份房屋租赁合同，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。对于案涉2012年6月20日双方所签订的房屋租赁合同及场地租赁合同，双方当事人在原审庭审中均确认系出于规避税费目的而将前述第三份合同中的房屋租赁拆分为房屋、场地租赁事项，据此原审判决关于双方当事人并不存在场地租赁的事实，实际为整体的房屋租赁，2012年6月20日双方所签订的房屋租赁合同及场地租赁合同系以合法形式掩盖非法目的，应属无效的认定系正确。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。大天公司诉请撤销2012年6月20日双方所签订的房屋租赁合同及场地租赁合同缺乏法律依据。双方当事人于2010年11月12日订立的三份房屋租赁合同，对自2009年1月1日起至2013年12月31日的租赁期限及其相应租金等内容分别作了约定，作为承租人，大天公司对于承租房屋租金价格的市场变化及其对自己经营的风险间的关系应有清醒的认识，大天公司以合同约定的租金高于市场价格为由，主张合同无效缺乏法律依据。大天公司诉称2010年11月12日签订的相应合同系受暴力胁迫所签订，就此主张，大天公司未提交证据予以证实，其于原审诉讼中提交的证据仅能证实在上述合同约定的租赁期限届满后，万翔公司曾发函通知其付清所欠租金等费用并依法返还租赁房屋，其未予同意，嗣后万翔公司再次发函告知其停产及其拒不停产将对承租房屋停电停水的事实，不能证实大天公司诉称的万翔公司要对其停电停水堵门等、其无奈之下被迫签订上述合同的主张。大天公司另主张其实际承租的房屋面积小于案涉房屋租赁合同约定的面积，就此主张，且不论其于原审诉讼中提交的证据不足以证实该主张，就其将案涉租赁房屋登记为公司住所地对外从事经营，并于2009年起租赁使用案涉房屋至2013年租赁期限届满，期间大天公司从未提出异议或请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销相应租赁合同，反而支付了至2013年6月止的租金，现大天公司诉请主张合同可撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，其撤销权也已消灭，大天公司依此诉请主张2010年11月12日签订的相应合同为无效更是没有法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。大天公司的上诉理由依法不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费83840元，由上诉人杭州大天数控机床有限公司负担，限于本判决书生效之日起十五日来本院办理结算手续。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 王勤