上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初8701号
原告朱联生，男，1953年11月1日出生，汉族，住所地上海市闵行区。
委托代理人郭强，上海运帷律师事务所律师。
被告朱荣生，男，1958年12月28日出生，汉族，住所地上海市闵行区。
委托代理人沙佳伟，上海合勤律师事务所律师。
被告上海海峡思泉房地产有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人黄清海，董事长。
委托代理人严凛煊，男。
委托代理人殷鸿华，男。
原告朱联生与被告朱荣生、上海海峡思泉房地产有限公司(以下简称海峡思泉公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年3月23日受理后，依法由审判员张秋萍适用简易程序，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭，于2016年8月16日再次公开开庭进行了审理。原告朱联生及委托代理人郭强，被告朱荣生及委托代理人沙佳伟，被告海峡思泉公司的委托代理人严凛煊、殷鸿华(参加第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱联生诉称：其通过法院执行程序，依法取得原上海市闵行区七宝镇红明村顾家塘42号(后门牌号变更为顾家塘111号)房屋所有权。2015年12月，该房屋被海峡思泉公司拆除，但原告未得拆迁补偿安置。在动迁过程中，原告已将法院执行情况告知被告海峡思泉公司，并附上相关文书，但该公司却在与原告协商不成的情况下，与被告朱荣生签订了拆迁补偿协议，并拆除了讼争房屋。为此，原告委托律师发函给被告海峡思泉公司及七宝镇动迁办，但未果。原告认为，其所有合法权益应受法律保护，两被告在明知房屋权利人系原告的情况下签订的拆迁协议，理应无效。故起诉，要求确认两被告签订的沪闵拆协字第111号《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》无效，判令被告海峡思泉公司按照基地拆迁方案并参照协议约定内容对原告所有房屋进行拆迁补偿安置。
被告朱荣生辩称：按照《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置若干规定》(以下简称《若干规定》)的规定，其作为讼争房屋登记的权利人，是适格的被安置对象。虽然法院执行裁定确实存在，但该裁定与事实不符，且在法院裁定作出之后，其对房屋进行了翻建，房屋建筑面积发生了变化，并取得了《上海市房地产权证》，因此其有权与拆迁人签约。如果该协议无效，原告亦应当向拆迁人主张要求拆迁补偿安置。综上，其不同意原告的诉讼请求。
被告海峡思泉公司辩称：其作为拆迁人，与登记的房地产权利人所签拆迁协议合法有效，协议亦已履行完毕。原告认为其对讼争房屋享有权益，应当就该户取得的拆迁权益与被告朱荣生进行分割，其愿意给予适当的经济补偿，请求法院依法予以处理。
经审理查明：原告朱联生与被告朱荣生系兄弟。
1997年1月30日，朱荣生与其前妻顾卫星经本院调解离婚。离婚协议约定，坐落于闵行区七宝镇红明村顾家塘42号楼房二上二下及二间平房中，西面楼房一上一下及西边平房一间归顾卫星所有，其余房屋归朱荣生所有，双方合墙共有等。
1997年10月27日，安徽省六安地区中级人民法院出具(1997)六中民初执字第34号民事裁定书，裁定内容如下：“将查封的朱荣生所有的位于闵行区七宝镇红明村顾家塘42号一上一下框架结构楼房和相近的一间平房(与顾卫星公墙)及离婚时分得的(除一辆大客车外)所有动产，变卖于朱联生。不动产产权变更登记归其所有；动产自付款时归买受人所有”。次日，朱联生向安徽省六安地区中级人民法院执行庭支付“购买房屋款”15,000元，该院执行庭向其出具人民法院执行款收据。此后，朱联生、朱荣生均未向有关行政管理部门就上述裁定书执行的房屋所在土地的农村宅基地使用权，提出办理土地变更登记申请，也未就上述房屋的所有权提出产权移转申请，朱荣生实际居住在该房屋内。2009年3月，朱联生以朱荣生为被告，向本院提出排除妨害民事诉讼，要求朱荣生迁出位于闵行区七宝镇红明村顾家塘111号(即顾家塘42号乙)的房屋。本院于同年3月16日受理后进行了审理，在查明上述事实的同时，于2009年6月15日作出(2009)闵民三(民)初字第591号民事判决，驳回了朱联生的诉讼请求。
之后，朱联生不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提出上诉，该院经审理后认为，安徽省六安地区中级人民法院于1997年10月27日出具的(1997)六中民初执字第34号民事裁定书已生效，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款之规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。朱联生通过法院拍卖程序，亦支付了执行款，依法已取得系争房屋的所有权。虽然系争房屋性质为集体土地上的农民住宅房屋，鉴于目前相关的政策规定尚不能进行产权变更登记，但并不影响朱联生作为房屋所有权人依法行使占有、使用的权利。现朱荣生他处有房居住，再占据系争房屋，无法律依据，为此于2009年9月23日作出(2009)沪一中民二(民)终字第2208号民事判决，判决撤销(2009)闵民三(民)初字第591号民事判决书，朱荣生于判决生效之日起一个月内迁出上海市闵行区七宝镇红明村顾家塘111号房屋。该院在确认一审查明事实无误同时，另查明朱联生向安徽省六安地区中级人民法院支付了购买房屋款及其他款共计2.5万元，现朱荣生个人持有上海市闵行区七宝镇红明村顾家塘42号乙的上海市房地产权证(权属性质为集体、用途为农民住宅)。
2009年11月25日，朱荣生向上海市高级人民法院申请再审，该院经审查后认为，根据(1997)六中民初执字第34号生效民事裁定和最高人民法院的相关规定，不动产所有权自抵债裁定送达买受人或承受人时起转移，故可认定朱联生已通过执行程序取得了相应的房屋所有权，朱荣生以长期居住和翻建为由主张房屋归其所有依据不足，现朱联生表示系争房屋可由朱荣生居住至动拆迁止，有利于解决朱荣生的实际居住问题，可予准许，故于2010年1月15日作出(2009)沪高民一(民)申字第1773号民事裁定，驳回朱荣生的再审申请。之后，朱荣生仍实际居住于讼争房屋内。
2007年5月25日，被告海峡思泉公司取得闵房地拆许字(2007)第25号《房屋拆迁许可证》，对讼争房屋所在地块实施拆迁，之后经批准拆迁期限延长至2016年2月28日止。
2015年11月24日，被告海峡思泉公司与被告朱荣生签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，协议记载：甲方海峡思泉公司，乙方朱荣生户，证件名称上海市房地产权证，证件号沪房地闵字(2002)第064764号；乙方所有房屋坐落在红明村顾家塘111号，建筑面积132.44%2B55.66=188平方米；根据《若干规定》第六条、第七条规定，甲方应当支付给乙方货币补偿款，计人民币699,784.81元；根据《若干规定》第十一条规定，甲方应当支付给乙方棚舍和其它附属物补偿款计人民币29,485元；乙方在签订协议后14天，即2015年12月8日前搬迁原址并负责房屋使用人如期搬迁；甲方按规定付给乙方搬家补助费2,820元，设备迁移费2,110元；基本奖励费8,000元，过渡费188平方米×10×3=5,640元；在接到签协通知后30天之内完成签协的，每户奖励120,000元；在签协后30天内交出钥匙(搬离)的，增加搬迁费，按照确认安置面积每月每平方米10元计，期限为9个月，到时另行结算；其他每户50,000元等。双方同时约定，甲方提供三套安置房安置乙方，分别是虹莘路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积76.78平方米)、虹莘路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积76.78平方米)、虹莘路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积116.73平方米)，总计价款1,395,716.70元。同日，双方对协议内容进行了结算，确认乙方应向甲方支付差价477,876.89元。之后，朱荣生按约搬离讼争房屋，现该房已拆除。
2015年12月23日，被告朱荣生办理了上述三套安置房的入住手续，并与被告海峡思泉公司再次进行结算，并签订了《房屋动迁补偿安置结算确认书》，最终确认朱荣生应向被告海峡思泉公司支付结算款280,956.89元，朱荣生当日即支付了该款项。
期间，因原告未得拆迁补偿安置，向被告海峡思泉公司、七宝镇政府动迁办等相关部门反映，但未果。
另查明：1999年12月6日，经被告朱荣生提出建房申请，七宝镇人民政府同意其在原址建造房屋2间，建筑占地8平方米，建筑面积36平方米。之后，朱荣生在原一上一下楼房及平房一间的基础上，在平房上进行了加层，并另建造了一上一下的楼房。2002年12月19日，朱荣生取得房地坐落为上海市闵行区七宝镇红明村3组顾家塘42号乙的沪房地闵字(2002)第064764号《上海市房地产权证》，该证记载土地权属性质为集体、用途为农民住宅，建筑面积116.18平方米，幢数2等，该证附记同时记载“幢号1”的建筑面积为58.82平方米，层数2层，竣工日期1986年4月，“幢号2”的建筑面积为57.36平方米，层数2层，竣工日期1999年12月等。根据《七宝镇天安豪园二、三期地块确认住房建筑面积情况说明表》显示，顾家塘111号有证住房评估面积为132.34平方米，备案面积55.66平方米，确认安置面积为188平方米，而拆迁人在拆迁过程中委托估价机构出具的《上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单》显示，顾家塘42号乙除有证房屋外，尚有房屋层数为2层、实量面积为49平方米的未见证房屋。
以上事实，由原告提供的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《民事判决书》、《民事裁定书》、《闵行区七宝镇村(居)民造房用地申请表》、《律师函》、《情况反映》、被告海峡思泉公司提供的《房屋拆迁许可证》及延长拆迁期限批复、《房屋拆迁资格证书》、《七宝镇天安豪园二、三期地块确认住房建筑面积情况说明表》、《上海县农村(居民)宅基地使用权审核表》、《上海市房地产权证》、户籍资料、《房屋土地权属调查报告书》、《回执》、《房屋拆迁补偿安置结算清单》、《七宝镇天安豪园二、三期地块居住房屋拆迁补偿安置方案》、《房屋动迁补偿安置结算确认书》、《收据》及当事人的陈述等证据并经庭审质证所证实。
本院认为：根据《若干规定》第四条规定，征地拆迁房屋，应当按规定对征地范围内的房屋所有人给予补偿安置。本案中，根据生效法律文书、上海市房地产权证等证据材料显示，原告朱联生已通过执行程序取得了顾家塘42号乙建筑面积约90平方米的房屋所有权，虽然房屋性质为集体土地上的农民住宅房屋，鉴于相关的政策规定未进行产权变更登记，而被告朱荣生在法院执行程序完毕后亦翻建了部分房屋并取得宅基地房屋的《上海市房地产权证》，但并不影响朱联生作为房屋所有权人依法所享有的权利。被告海峡思泉公司作为拆迁人在拆迁上述房屋过程中，有义务核实清楚房屋产权等相关情况，由于其未尽核实义务，在与被告朱荣生签订的拆迁补偿安置协议中，擅自处分了原告朱联生所有房屋，且上述处分行为未得到原告追认，构成无权处分，故两被告签订的拆迁补偿安置协议涉及到原告朱联生所有房屋面积的协议内容无效。被告朱荣生在明知其本人不具有被拆房屋全部所有权的情况下，却隐瞒该事实与拆迁人签约，也存在过错。依据合同法的相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同法同时规定，合同无效或被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于原告名下所有房屋已被拆除，而本案讼争拆迁协议约定的内容涉及原告和被告朱荣生所有房屋，且已履行完毕，因此朱荣生基于朱联生所有房屋被拆而取得的拆迁利益应予返还，为避免讼累，本院判令其应返还部分直接向原告交付。原告要求参照基地拆迁方案和讼争协议约定的安置方式要求被告海峡思泉公司对其拆迁补偿安置的诉请，本院可以支持，就这部分内容，本院结合本案已拆房屋中原告与朱荣生各自所有份额、房屋基本情况、基地拆迁方案、当事人过错程度等因素及被告海峡思泉公司自愿补偿的意愿予以综合认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告朱荣生与被告上海海峡思泉房地产有限公司于2015年11月24日签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》中涉及原告朱联生所有房屋的协议内容无效；
二、坐落于上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告朱联生所有，被告朱荣生应于本判决生效之日起十日内将上述房屋腾让给原告朱联生，被告上海海峡思泉房地产有限公司应协助原告朱联生办理房屋产权过户手续；
三、被告上海海峡思泉房地产有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告朱联生人民币500,000元，支付被告朱荣生人民币800,000元。
案件受理费人民币80元，由被告朱荣生、被告上海海峡思泉房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张秋萍
人民陪审员 钱晓凡
人民陪审员 董孟范
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 刘敏蔚
附：相关法律条文
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。