江苏省响水县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0921民初2897号原告:王同宏,男，1971年6月7日生，汉族，农民，住响水县。委托诉讼代理人张永生，江苏写真律师事务所律师。被告:江苏省银宝盐业有限公司，住所地在盐城市亭湖区人民南路1号华邦国际东厦2幢17楼。法定代表人陆连，该公司董事长。委托诉讼代理人任志兵，原灌东盐场运销站经理。委托诉讼代理人桑文娟，该公司法务。原告王同宏与被告江苏省银宝盐业有限公司（以下简称“银宝盐业”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王同宏及其诉讼代理人张永生、被告银宝盐业及其诉讼代理人任志兵、桑文娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王同宏向本院提出诉求：1、判令被告赔偿各项损失合计280万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年12月29日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告下属单位灌东盐场运销站东港饭店综合楼、平房17间及场地，租赁期限为十年，从2007年1月1日至2016年12月31日，根据国家政策及市场变化情况对本合同有关条款每年变更签订。前五年每年负责缴纳甲方20名职工两金3.8万元，五年合计19万元，后五年两金视具体情况，在前五年期满前六个月商定安置职工人数及缴纳两金额。合同签订后，原告为了经营需要投入200多万元资金，对宾馆和饭店进行了装修，超市、宾馆、饭店、砂石场地都开始正常经营。原告先后缴纳了2007年、2008年两年的租金，共计76000元。但从2008年3月起，被告单位的几十名老年职工以与灌东盐场运销站存在历史遗留问题为由，聚众围堵原告经营的华联超市大门，打砸超市、宾馆、饭店、砂石场，致使原告长期无法正常营业，给原告造成了巨大的经营损失。原告多次与被告协调未果，故在2010年2月24日，原告通知被告双方之间解除合同，被告未予答复。原告主张的各项损失包括超市损失300万元（2007年营业额150万元，从2008年开始营业额的25%算作纯利润至2016年共计300万元）；闹事期间导致的食品过期损失10万元；沙石场两船沙石的损失143016元，砂石场每年利润5万元，8年合计40万元；宾馆、饭店、超市装修费2135060元，合计5778076元，由被告承担280万元的损失。被告银宝盐业辩称，闹事第三人并非其单位的职工，并且合同当中第五条第四款乙方的权利义务中双方有明确约定：乙方有权维护自身合法权益，任何外界因素干扰正常经营的，乙方自行解决，后果自负。依据该条，对第三人闹事的行为原告应当自己解决，向第三人主张侵权。对双方签订的合同，我公司无任何违约情形；原告投入的装修费用是其经营的正常需要，不应当由被告承担。原告王同宏围绕其诉讼请求依法提交了自己的身份证复印件、工商登记信息、2006年12月29日租赁合同复印件、2009年8月26日的通知书及快递单、2009年9月14日被告的回应、2009年2月21日老职工的查账报告、2010年2月24日的通知书及快递单、（2008）响行初字第0010号行政裁定书和（2010）响行初字第0025号行政裁定书、2008年3月9日响水县人大常委会办公室的信访批复、2008年9月22日灌东派出所的情况说明、超市食品受损的照片、超市、宾馆、饭店、砂石场被非法围堵打砸的照片12张、东港饭店改造投入费用汇总表、砂石购物发票两张、2007年11月江苏盐业集团公司信访事项转达单、银宝公司信访办事项转送单、2008年2月22日副业大队代表的通知、2007年9月至2008年2月陈港华联超市收银扎帐单、2009年至2011年华联超市的部分监控录像光盘、韩秀英的退休证、邮政银行的存折、响水县公安局处罚决定书两份。被告对原告提交的身份证复印件、工商登记信息、合同复印件真实性无异议；对2009年8月26日的通知书及快递单无异议，其已进行了回复，说明了该单位与闹事第三方无任何关系且原告存在违约；对2009年9月14日银宝盐业的回应无异议；对2009年2月21日老职工的查账报告，认为运销站是银宝集团的国有资产，权属不存在争议；2010年2月25日的通知书及快递单不予认可，原告一直在使用租赁房屋，不存在解除租赁；对（2008）响行初字第0010号行政裁定书和（2010）响行初字第0025号行政裁定书、2008年3月9日响水县人大常委会办公室的信访批复、2008年9月22日灌东派出所的情况说明、超市食品受损的照片、超市、宾馆、饭店、砂石场被非法围堵打砸的照片12张、超市监控录像真实性无异议，闹事第三方不是我单位员工，与我单位不存在劳动争议，也无任何证据显示是我单位指示，闹事行为与我单位没有关联；对汇总表及砂石购物发票，是原告为自己正常经营、盈利作的准备，该费用不应由我单位承担。对2007年11月江苏盐业集团公司信访事项转达单、银宝公司信访办信访事项转送单、2008年2月22日副业大队代表的通知真实性无异议，但是对上述证据的关联性有异议，第三人与我公司无劳动关系，并且东港饭店属于国有资产的事实，经过调解确认；对2007年9月至2008年2月陈家港华联超市收银扎帐单不予认可；对2009年至2011年华联超市的部分监控录像光盘真实性无异议，但关联性有异议，原告应向闹事第三方主张侵权；对韩秀英的退休证真实性无异议，但2008年王同宏事情发生时不是我们在职职工，与我们单位没有关系；对存折，工资不是我们发的，是国家社保处发的；对公安局处罚决定书真实性无异议，但与案件无关联性。对原告提供的身份证复印件、工商登记信息、租赁合同、2009年8月26日的通知书及快递单、2009年9月14日银宝盐业的回应、（2008）响行初字第0010号行政裁定书和（2010）响行初字第0025号行政裁定书、2008年3月9日响水县人大常委会办公室的信访批复、2008年9月22日灌东派出所的情况说明、超市食品受损的照片、超市、宾馆、饭店、砂石场被非法围堵打砸的照片、超市监控录像光盘、2007年11月江苏盐业集团公司信访事项转达单、银宝公司信访办事项转送单、2008年2月22日副业大队代表的通知、2009年至2011年华联超市的部分监控录像光盘、韩秀英退休证、存折复印件、公安局处罚决定书，被告对此真实性予以认可，本院对此真实性予以认定。对原告提供的2009年2月21日老职工的查账报告，被告对此不予认可，该证据系复印件，无其他证据相印证，本院对此不予认定；对原告提供的2010年2月25日的通知书及快递单，被告主张其未收到，原告对此未提供证据证明被告已签收，故本院对此不予认定；对2007年9月至2008年2月陈家港华联超市收银扎帐单，被告不予认可，该证据系原告自行打印而成，无其他证据相印证，本院对此不予认定。被告银宝盐业提交了公司对第三人上访等的答复和处理意见、对王同宏违约的情况说明、对王同宏送达通知的回应、王同宏因第三人闹事向法院申请法援的请示、民事诉状复印件、撤诉申请书复印件。原告对被告提供的上访人的答复和处理意见真实性无异议，但认为该证据恰能证明第三人系被告单位职工，结合第三人上访的证据说明被告单位与第三人之间的矛盾没有得到解决；对王同宏违约情况的说明真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明其未经同意随便改变房屋结构；对王同宏送达通知的回应真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明第三人闹事与被告没有利害关系；对王同宏申请法援的请示三性均不予认可，因为没有原告本人的签名；对民事诉状及撤诉申请书真实性无异议，但认为是运销站让其起诉的，运销站协调好后让其撤诉的。本院对被告提交的公司对第三人上访等的答复和处理意见真实性予以认定；对违约情况说明，原告对其证明目的不予认可，系被告单方作出，本院对此不予认定；对王同宏送达通知的回应真实性予以认定。被告提交的原告王同宏申请法援的请示，原告对此三性不予认可，该证据没有原告本人签字确认，故对该证据本院不予认定。对民事诉状复印件、撤诉申请书复印件的真实性予以认定。本院依法到实地查看租赁房屋现状并拍照、依法调取灌东盐场运销站注销信息，原被告对此均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年12月19日，江苏省银宝盐业有限公司灌东盐场运销站与原告签订租赁合同，双方约定：一、甲方（灌东盐场运销站）将东港饭店综合楼一幢、平房17间及场地租赁给乙方（王同宏）自主经营，自负盈亏。乙方负责安置甲方职工20名。二、租赁期限为十年，从2007年1月1日至2016年12月31日止。三、租赁金额及其付款方式：因乙方负责安置甲方职工20名，免收租金。乙方只负责缴纳甲方职工“两金”（养老金、医疗保险金）。前五年每年负责缴纳甲方20名职工“两金”3.8万元，五年合计“两金”19万元。第一年“两金”在签订合同时交纳，从第二年起每年“两金”必须要在上年十二月三十一日前交清。后五年“两金”视具体情况，在前五年期满前六个月商定安置职工人数及缴纳“两金”额。付款方式以现金支付。四、甲方的权利和义务：（一）有权按时足额收取“两金”……（五）乙方租赁期满前6个月，甲方有义务通知乙方下一轮租赁方式；五、乙方的权利和义务：（三）租赁期满前3个月乙方如继续承租，要将下一轮租赁方案提交甲方，在同等条件下乙方有权优先续包；（四）乙方有权维护自身合法权益，任何外界因素干扰正常经营的，乙方自行解决，后果自负。七、违约责任：约定乙方不按时足额缴纳两金的视为违约，一次性付给甲方违约金4万元。甲方可提前终止合同……江苏省银宝盐业有限公司灌东盐场运销站作为甲方盖章，王同宏作为乙方在合同上签字。2008年9月22日，响水县公安局灌东派出所出具证明：“2008年3月3日上午接我辖区内华联超市报警：有几十名老年妇女（大多70岁以上）聚众围堵超市大门，使其无法经营。经查，这几十名老年妇女在桑立霞、费秀珍、谢贵兰、韩秀英等人带领下，以与灌东盐场运销站存在历史遗留纠纷为借口要房产、要解决生活费，聚众将王同宏承租（出租方为灌东盐场运销站）开办的华联超市封堵52天，造成华联超市一定经济损失。同年9月9日上午8时，仍然是这批老年妇女再次围堵华联超市，致使华联超市无法营业至今。对超市进行围堵的老年妇女与超市业主王同宏之间没有任何纠纷”。原告王同宏分别以响水县陈家港华联超市、王同红名义提起对响水县公安局行政不作为的行政诉讼，后均撤诉。原告王同宏于2009年8月26日向原告寄送通知书一份，主要载明：“我和你方合同签订后，我方已向你方交付了2007年、2008年的租金。从2008年2月28日起，原运销站副业大队的老职工要求我搬出东港饭店，称东港饭店是他们的资产，要求收回该资产。我即要求你方处理，但你方称这些老职工没有权利要房屋，没有对此事进行处理。2008年3月3日这些老职工就开始聚众围堵我在东港饭店所开的华联超市及宾馆的大门，致使无法正常营业，损失巨大，我向派出所报警，也多次向你方提出，但问题至今未得到解决。根据合同法规定，作为出租方有义务保证在租赁期间租赁物不应第三人主张权利而致使承租方无法正常使用该物，因第三人主张权利，致使承租人不能使用、受益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。鉴于你方单位劳职工的原因，导致我无法正常营业，我有权拒绝支付无法正常营业期间的租金，并要求你方赔偿我的损失。在你方未妥善解决该问题，保证我正常营业之前，我将拒付租金，特此通知”。被告于2009年9月14日，对此通知向原告王同宏作出回应。回应主要称：“一、你在通知中称原副业大队老年人是我站劳职工是错误的，她们与我站无任何关系，你可以通过法律途径来维护你的合法权益；二、根据合同第五条第四款、第七条第二款约定，我站足以提出与你终止合同并赔偿损失，但考虑你已与我站签订多年的经营合同，鉴于同情角度出发，希望你近期有所认识，否则我站将按合同办事；三、根据查账结果表明，东港饭店不是原副业大队出资建造的，是由运销站出资建造的，资产属于运销站，她们纯属无理取闹”。原告王同宏至今未搬出租赁房屋。原告以2008年因有第三人到其经营的陈家港华联超市闹事，致使其经营的宾馆、饭店、超市、砂石场经营受到损失，系被告在履行合同中，没有尽到相应的保障义务为由，要求被告赔偿其损失。原告主张的损失组成为：超市经营损失300万元、食品损失10万元、砂石厂经营损失40万元、宾馆饭店、超市装修费2135060元，合计5778076元，其仅要求被告赔偿280万元。被告对原告主张的各项费用均不予认可。原告王同宏于2016年7月29日当庭提出申请要求对承租房屋的装修价格及残值进行鉴定。后又于同年8月22日撤回申请。另查明，在2006年12月17日原被告签订合同之前，该房屋由被告租赁给原告使用。原告王同宏家属张红梅于2004年12月24日，以有人主张租赁房屋权属，聚众围堵超市为由，向本院提起以桑立英、桑立霞为被告的排除妨碍之诉，后于2005年1月11日，以协商解决为由申请撤回起诉。2016年9月3日8时许，刘保义、桑立霞二人将王同宏经营超市的玻璃门砸坏，响水县公安局于2016年9月30日分别对刘保义、桑立霞作出行政处罚决定书。本院认为，原被告之间于2006年12月19日签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依照合同约定，全面而严格地履行自己的义务。原告称其于2010年2月25日向被告寄送解除通知书，被告辩称未收到，原告未提供证据证明其已通知被告，且在合同中未约定原告具有单方解除权，原告亦未提起诉讼要求解除合同，现至今仍继续使用租赁房屋，故对原告主张合同已解除，本院不予认定。在本案合同签订前，该房屋也是由被告租赁给原告使用，原告在租赁过程中，曾遇到过第三人以主张租赁房屋权属围堵其经营场所的情形，原告家属以此起诉排除妨碍，后以协商解决为由撤回起诉。由此可见，原告在本案合同签订前已知晓该租赁房屋权属现状。且双方在合同中约定“乙方有权维护自身合法权益，任何外界因素干扰正常经营的，乙方自行解决，后果自负”。第三人出现围堵、打砸时，原告亦已通过报警、提起行政诉讼的方式进行权利的救济。综上，原告主张被告在履行合同过程中没有尽到相应的义务而应承担相应的赔偿责任，依据不足。原告亦未提供证据证明第三人的行为系被告公司的职务行为，故原告要求被告承担赔偿责任的诉求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王同宏的全部诉讼请求。案件受理费29200元，由原告王同宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  赵卫卫代理审判员  李丹丹人民陪审员  赵四海二〇一六年十一月十五日书 记 员  刘振全周云