上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0101民初11197号
原告(反诉被告)：顾韵韵，女，1985年12月18日生，汉族，户籍地江苏省南通市。
委托诉讼代理人：李福亮，上海泽昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金海滨，男，1983年4月17日生，住上海市杨浦区。
被告(反诉原告)：上海范仕达实业发展有限公司，住上海市宝山区呼玛路XXX号XXX室。
法定代表人：樊艺，总经理。
委托诉讼代理人：董炤熠、郑平一，上海市万众律师事务所律师。
原告(反诉被告)顾韵韵与被告(反诉原告)上海范仕达实业发展有限公司(下称范仕达公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李福亮、金海滨，被告委托诉讼代理人董炤熠、郑平一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾韵韵向本院提出诉讼请求：1、范仕达公司返还押金4万元；2、范仕达公司支付违约金4万元；3、范仕达公司赔偿经济损失65,722元；4、范仕达公司返还2015年5月11日至同年10月31日止的租金113,333元；5、范仕达公司返还2015年5月11日至同年10月31日止的物业管理费6,188元。事实与理由：2015年4月20日，双方就租赁本市黄浦区河南南路XXX号一楼B1-11商铺(下称涉案房屋)事宜签订《房屋(商铺)租赁合同》(下称转租赁合同)，约定：顾韵韵承租涉案房屋，租期自2015年5月1日至2018年4月30日；月租金2万元，按付三押二方式支付；物业管理费1,092元/月；租赁期间，非本合同规定的情况范仕达公司擅自解除本合同，提前收回该房屋的，应向顾韵韵支付月租金2倍的违约金。合同签订后，顾韵韵按约支付押金、三个月租金和物业费，后于2015年7月2日将租金支付至同年10月31日。2015年8月11日，顾韵韵收到涉案房屋产权人上海申豪投资有限公司(下称申豪公司)破产管理人的告知函，称该房屋产权人已被法院裁定破产，决定收回房屋，并向顾韵韵主张房屋使用费。因此，涉案房屋于2015年5月10日已被申豪公司根据法定理由收回，范仕达公司不享有转租权利。同年8月26日，顾韵韵收到范仕达公司通知，称范仕达公司与各次承租人合同于2015年5月10日解除，要求次承租人支付2015年5月10日起的房屋使用费。此后，涉案房屋所在大楼物业瘫痪，空调关闭，周边商户被一一驱逐，该房周边商业环境严重恶化，严重影响原告经营，故顾韵韵于2017年2月28日根据申豪公司的要求将该房交还。现转租赁合同解除，涉案房屋被收回非因顾韵韵原因，也不属于合同约定的解除事由，对此范仕达公司应承担违约责任，赔偿顾韵韵的损失。
被告范仕达公司辩称：不同意顾韵韵的全部诉请。理由如下：1、顾韵韵支付的押金应抵扣欠付的租金。2、顾韵韵主张的违约金无依据，范仕达公司没有违约。3、经济损失是装潢装修费用，顾韵韵自愿退租，根据合同约定不得要求范仕达公司补偿。4、租金和5、物业管理费，顾韵韵至2017年7月才搬离涉案房屋，且拖欠了近两年的租金，故其无权要求范仕达公司返还租金和物业管理费。
反诉原告范仕达公司向本院提出反诉请求：顾韵韵支付自2015年11月1日至2017年7月10日的租金或房屋使用费409,370元(2017年4月30日前租金2万元/月、2017年5月1日至同年7月10日租金21,200元/月，押金可抵扣租金)、物业管理费22,199元(1,092元/月)，合计431,569元。事实与理由：2015年4月20日，双方签订转租赁合同，约定：顾韵韵承租涉案房屋，租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日，租金2万元/月，每两年递增6%，物业管理费1,092元/月。顾韵韵已支付押金4万元及至2015年10月31日止的租金及物业管理费。此后直至2017年7月10日，双方签订“退场确认书”，顾韵韵向范仕达公司交还涉案房屋，但未支付该期间的租金和物业管理费。范仕达公司认为，无论双方之间的转租赁合同是否于2015年5月10日解除，顾韵韵都应支付其占有、使用涉案房屋的费用，遂反诉。
反诉被告顾韵韵辩称，不同意反诉请求。申豪公司破产管理人行使的合同解除权是有效的，双方的租赁合同已于2015年5月10日被申豪公司解除。顾韵韵已于2017年2月28日将涉案房屋退还申豪公司，但申豪公司拒不办理接收手续，直至同年7月10日才办理交接，涉案房屋一直空关。顾韵韵占有涉案房屋所产生的占用费与范仕达公司无关，应与申豪公司有关。且范仕达公司在将涉案房屋出租给顾韵韵时已知悉申豪公司申请破产的事实，其在已丧失租赁权的情况下，仍继续签订租赁合同，收取顾韵韵的租金，属于恶意欺诈，应自行承担造成的相应损失，并赔偿顾韵韵的损失。关于物业管理费，范仕达公司无权主张。2015年8月以后，范仕达公司已从涉案房屋撤场，不再提供物业管理，其还应返还多收取的物业费。在申豪公司决定依据破产法收回涉案房屋后，周边商业环境、物业管理设施发生极大变化，导致顾韵韵的经营遇到严重障碍，不能实现合同目的，租金应根据合同法第231条予以减免。范仕达公司主张的2015年11月至2016年11月9日的租金反诉请求已超过诉讼时效。
经审理查明，涉案房屋系一楼临街店铺。
2015年4月20日，双方签订转租赁合同，约定：范仕达公司出租给顾韵韵涉案房屋经营甜品奶茶，租期自2015年5月1日至2018年4月30日，免租期13天，租金、物业费起算日为同年5月1日；月租金为2万元，每两年递增6%，自2017年5月1日至2018年4月30日租金为21,200元/月，按一次性付三押二方式支付租金，于签订合同之日之前支付首期三个月租金6万元及押金二个月4万元，后在每期租金、物业费到期之日提前30天支付下期房租、物业费；租赁期间，自交房日起，顾韵韵使用该房屋发生的水、电、煤、通讯、设备、车辆停置和物业管理等费用均由其承担，物业管理由范仕达公司进行管理，物业管理费28元/月/㎡、1,092元/月；非因本合同规定的情况，任何一方擅自解除本合同，提前收回该房屋或擅自退租的，应向守约方支付月租金贰倍的违约金，范仕达公司可从租赁保证金中抵扣；若顾韵韵选择退租，对房屋已进行的装修不得要求返还或补偿。
合同履行过程中，顾韵韵依约支付范仕达公司押金4万元及至2015年10月31日的租金和物业费。2015年7月24日，涉案房屋所在大楼电梯停运。中央空调亦于该期间前后关闭。
同年3月5日，为了承租涉案房屋经营甜品奶茶，顾韵韵(乙方)与案外人上海少权餐饮企业管理有限公司(甲方，下称少权公司)签订特许经营协议，约定：乙方在同年3月8日前一次性支付甲方特许经营许可费(加盟费)2.8万元、合同保证金1万元，保证金在合同期内，乙方无任何违约行为，合同期满后10个工作日内原额退还；甲方特许乙方的经营权为3年；在合同期内，乙方因各种原因不能继续经营的，可在甲方同意的基础上，转让品牌特许经营权(延续原合同)；乙方向甲方缴纳每月400元管理费，按季缴纳，先付后用，如果一年一次性支付的话，管理费为2,400元/年。协议签订后，顾韵韵支付少权公司加盟费2.8万元、保证金1万元、门店设备费6万元、门店装修费用8.1万元、广告制作费1.2万元。
再查明，同年8月11日,上海市黄浦区河南南路XXX号1-4层B商场的产权人申豪公司管理人发出通告称：申豪公司系该商场产权人，2010年9月1日，其与范氏公司签订房屋租赁合同，将该商场出租给范氏公司，租期自2010年10月1日至2030年9月30日；2015年3月10日，本院出具(2015)黄浦民二商破字第1号民事裁定书，裁定受理范氏公司对申豪公司的破产清算申请；同年4月2日，本院出具(2015)黄浦民二商破字第1-2号决定书，根据上海市高级人民法院随机摇号，指定上海沪港金茂会计师事务所有限公司担任申豪公司破产管理人，依法对申豪公司进行清算；根据破产法第18条的规定，申豪公司与范氏公司的租赁合同已于2015年5月10日解除，此前签订的转租赁合同一并于该日解除，合同解除后，次承租人应向申豪公司退房，或者协商建立新的租赁关系，自2015年5月10日至新的租赁关系建立之前，次承租人应向申豪公司支付房屋使用费；2015年5月10日后签订的转租合同，申豪公司及管理人不予认可，……。
同年8月26日，第三人上海范氏科技投资发展集团有限公司(下称范氏公司)、案外人范仕达公司共同发出通知，“通知涉案商场各次承租人和房屋占有人如下事项：一、范氏公司与各次承租人于2015年5月10日之前签订的房屋转租合同于2015年5月10日解除，之后签订的上述房屋转租合同自始无效；二、上述合同解除或无效后，各次承租人和房屋占有人应向申豪公司管理人办理退房手续或者与其协商建立新的租赁关系；三、各次承租人和房屋占有人应向申豪公司管理人支付自2015年5月10日起至退房完毕或建立新的租赁关系之日前的房屋使用费，标准由管理人制定，如已向范氏公司支付相关费用的，请及时向管理人说明；四、各次承租人和房屋占有人无需就上述退房、建立新的租赁关系、支付房屋使用费等事项与范氏公司接洽协商，在与管理人办理上述事项过程中需要范氏公司协助的，范氏公司将在能力范围之内予以协助；五、各次承租人在2015年5月10日之前如有欠付租金或其他相关费用等行为的，请仍按原租赁合同尽快向范氏公司履行。”
同年9月15日，申豪公司管理人再发出通告称：“需进一步告知各房屋占有人的是：一、过去几年中，本楼物业曾多次向申豪公司发出消防设施整改通知，但申豪公司整改程度有限，目前1至4层商场的消防系统仍存在较严重的安全隐患，主要表现在烟雾感应器与喷淋设施的线路未能与消防主机连接，如遇火情无法正常启动。鉴于各房屋占有人与出租方的租赁关系已经解除，出于安全考虑，请房屋占有人尽快至管理人处办理退房手续，并结清2015年5月10日以后的房屋使用费。二、如房屋占用人对租赁关系的相关问题持有争议，可向租赁合同对应的出租人主张相关权利。三、消防部门可能随时对本楼进行安全检查，如果消防设施确实存在较大隐患，不排除消防部门届时依法作出停业整改、临时查封等处罚措施。四、如房屋占用人坚持要求继续使用该房屋，请尽快与申豪公司管理人协商建立新的租赁关系，并签署相关的安全责任书，同时须结清2015年5月10日至新的租赁关系建立之日的房屋使用费。五、房屋使用费按市场租金标准支付。……六、2015年10月10日后，申豪公司将陆续对拒不搬迁、拒不支付房屋使用费的相关房屋占有人提起民事诉讼。……”
此后，涉案房屋所在商场商业环境进一步恶化。
2017年4月17日，本院作出(2015)黄浦民二(商)破字第1号民事裁定书：“查明：在本案的债权申报期间，申豪公司各债权人向管理人申报了各项债权，经管理人审查确认，债权总额为86,437,250.58元，而申豪公司现有的房产价值不低于546,010,900元，本院认为，根据本院查明的事实，债务人申豪公司仍具有清偿能力，且其资产远大于负债，故范氏公司并不具备申请申豪公司破产清算的条件。本院依照《中华人民共和国破产法》第十二条第二款之规定，裁定如下：驳回范氏公司对申豪公司的破产清算申请。”申豪公司确认其管理人审查确认的债权总额86,437,250.58元中无范氏公司的债权。
同年7月21日，本院对2016年4月1日立案的申豪公司起诉顾韵韵和上海市黄浦区嵊通饮品店(下称嵊通饮品店)、范氏公司、上海瑞砌实业有限公司(下称瑞砌公司)、范仕达公司[(2016)沪0101民初8027号]返还原物纠纷一案作出民事判决：申豪公司与范氏公司、瑞砌公司、范仕达公司均系关联公司，申豪公司与范氏公司恶意串通，故驳回申豪公司以2015年5月10日租赁合同、转租赁合同均解除为由要求顾韵韵和嵊通饮品店腾退交还涉案房屋、顾韵韵支付自2015年5月11日起至实际腾退房屋日止的房屋使用费(2017年4月30日前按21,092元/月计，同年5月1日起上调为22,292元/月计)、嵊通饮品店对前项自2015年6月25日起的房屋使用费承担连带责任等全部诉讼请求。申豪公司提起上诉，后撤诉获准，故上述判决已生效。该案审理中，范氏公司、瑞砌公司、范仕达公司均同意申豪公司诉请及事实理由。
又查明，2017年2月28日，顾韵韵停止其在涉案房屋的经营，并搬离其设备等物品，发快递通知申豪公司及物业公司退还房屋，后该房一直空关。同年6月21日，(2016)沪0101民初8027号返还原物纠纷一案庭审时，顾韵韵称“房屋中还有装修情况，所以我钥匙不交”顾韵韵在该案及本案中均未对装修残值申请鉴定。同年7月10日，顾韵韵与申豪公司、物业部办理交接手续，顾韵韵将该房钥匙移交。
另查明，本院于2017年11月15日收讫范仕达公司的反诉状。
以上事实，由顾韵韵提供的转租赁合同、发票、押金收据、特许经营协议、加盟费、装修、设备、广告制作费收据、(2015)黄浦民二商破字第1号民事裁定书、(2015)黄浦民二商破字第1-2号决定书、(2015)黄浦民二(商)破字第1号民事裁定书、通告、照片、通知、水电费发票、通知及快递单据，范仕达公司提供的退场确认书、解除租赁关系及主张租金的函、通告、(2016)沪0101民初8027号民事判决书、(2017)沪02民终9037号民事裁定书，以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。
本院认为，根据生效判决，申豪公司和范氏公司签订的租赁合同、范仕达公司与顾韵韵签订的转租赁合同于2015年5月10日并未解除。因此，顾韵韵要求范仕达公司返还2015年5月11日至同年7月23日止的租金和物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。2015年7月24日起，涉案房屋所在大楼停止电梯运行，在此前后，大楼空调亦被关，而物业管理根据转租赁合同由范仕达公司管理；申豪公司确认消防存在安全隐患；此后，申豪公司提起返还原物诉讼，商业环境严重恶化，上述因素导致顾韵韵无法正常经营，影响其合同目的的实现，导致顾韵韵于2017年2月28日停止经营、搬离其设备等物品，并于前一日通知申豪公司及范仕达公司委托的物业公司退房，而范仕达公司于(2016)沪0101民初8027号审理中同意由申豪公司收回房屋，故转租赁合同于2017年2月28日解除，该解除系范仕达公司违约所致。因此，本院酌情确定涉案房屋2015年7月24日起的月租金为1.4万元，物业管理费应予免除，故范仕达公司应返还顾韵韵2015年7月24日至10月31日的租金19,548.39元和物业管理费3,557.81元、押金4万元、支付违约金4万元，驳回范仕达公司要求顾韵韵支付物业管理费的反诉请求。因转租赁合同约定租期3年，现仅履行22个月，尚有14个月未能履行，顾韵韵的经济损失本院酌情确定为5万元，约定违约金尚不足以弥补顾韵韵的损失，因此，范仕达公司应赔偿顾韵韵经济损失1万元。
范仕达公司反诉的租金期间自2015年11月1日至2017年7月10日，顾韵韵对2015年11月至2016年11月9日的租金请求提出诉讼时效抗辩，本院认为，2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前诉讼时效已届满的，应适用《中华人民共和国民法通则》的规定，反之应适用《中华人民共和国民法总则》的规定。根据转租赁合同约定，租金起算日为2015年5月1日，付三押二，于签订合同之日之前支付首期三个月租金6万元及押金二个月4万元，后在每期租金、物业费到期之日提前30天支付下期房租、物业费，故顾韵韵应于2016年7月2日支付同年8月1日至10月31日的租金，应于同年10月2日支付同年11月1日至2017年1月31日的租金。因此，2016年10月31日前的租金已超过1年诉讼时效，本院不予支持范仕达公司的该诉请；但2016年11月1日至2017年2月28日的租金未超过3年诉讼时效，顾韵韵应予支付，金额为5.6万元。在(2016)沪0101民初8027号申豪公司起诉顾韵韵等返还原物纠纷一案审理中，顾韵韵虽于2017年2月28日停止经营、搬离其设备等物品、快递通知申豪公司及物业公司退房，但并未返还房屋钥匙，亦未将钥匙交有关机构或法院提存，其于同年6月21日因装修残值问题拒绝移交房屋钥匙给申豪公司，因此，其应承担2017年3月1日至同年7月10日的房屋使用费60,516.13元(按1.4万元/月计)。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第一项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第二百一十六条规定，判决如下：
一、被告上海范仕达实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告顾韵韵押金4万元；
二、被告上海范仕达实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告顾韵韵违约金4万元；
三、被告上海范仕达实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾韵韵经济损失1万元；
四、被告上海范仕达实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告顾韵韵2015年7月24日至同年10月31日的租金19,548.39元和物业管理费3,557.81元；
五、驳回原告顾韵韵的其余诉讼请求；
六、反诉被告顾韵韵应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海范仕达实业发展有限公司2016年11月1日至2017年2月28日的租金56,000元和2017年3月1日至同年7月10日的房屋使用费60,516.13元；
七、驳回反诉原告上海范仕达实业发展有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5,278.65元，由原告顾韵韵负担3,027.7元，由被告上海范仕达实业发展有限公司负担2,250.95元。反诉案件受理费3,886.77元，由反诉原告上海范仕达实业发展有限公司负担2,837.41元，由反诉被告顾韵韵负担1,049.36元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 张 宁
人民陪审员 肖 阳
人民陪审员 白莉萍
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 陈佩华
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。