安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖17民终711号
上诉人（一审被告、反诉原告）：池州市华奥汽车销售服务有限公司，住所地安徽省池州市站前区汽车4S店集聚区S-3地块，统一社会信用代码9134170006246891X2。
法定代表人：施新平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：左俊生，安徽天贵律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：池州市银华置业有限公司，住所地安徽省池州市齐山大道与太平路交叉口万盛广场1号楼，组织机构代码66948285-7。
法定代表人：万再仁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：余国泰，该公司员工。
委托诉讼代理人：汪云鹏，池州市贵池区牛头山镇法律服务所法律工作者。
上诉人池州市华奥汽车销售服务有限公司（以下简称华奥汽车公司）与被上诉人池州市银华置业有限公司（以下简称银华置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初709号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年1月10日公开开庭审理本案。上诉人华奥汽车公司的委托诉讼代理人左俊生、被上诉人银华置业公司的委托诉讼代理人余国泰、汪云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华奥汽车公司上诉请求：1.请求撤销贵池区人民法院（2016）皖1702民初709号民事判决第二项、第三项，改判应付被上诉人租金88452.8元；维持一审判决第一项、第四项，或将本案发回重审；2.被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。《租赁合同》（二）未生效，也不存在履行的问题。上诉人未缴纳该份合同的定金，也未提前缴纳房租。上诉人在搬离租赁房屋前已将《租赁合同》（二）约定的部分门面协助被上诉人租赁他人，且上诉人搬离时已经着手对租赁物进行恢复，双方实际上已经解除了租赁合同。一审判决确定欠付房租金额错误。《租赁合同》（一）约定房租42万元、《租赁合同》约定至2015年6月10日应付房租为226348元（50000+176348元），上诉人应交房租为646348元，而上诉人已经缴纳房租557895.2元，欠付房租应为88452.8元。2、一审判决违约金过高，且计算方法不合理。3、租赁的万盛广场2#楼108、109室无需进行恢复原状，被上诉人并未举证证明该房屋主体结构遭到损坏，因此上诉人交付责任为“房屋装潢按现状交付”，无须进行恢复。
银华置业公司辩称：1、一审查明事实清楚，上诉缺乏事实和法律依据。房屋一直处于租用的状态，华奥汽车公司单方搬离也不等于解除或终止了合同。2、华奥汽车公司主张已协助银华置业公司将部分门面房出租，并已着手对租赁物进行恢复，答辩人认为不是事实。3、银华置业公司与华奥汽车公司先后签订三份租赁合同，到期租金应支付总计861580元，华奥汽车公司实际支付总计557895.2元，拖欠租金303684.8元。4、一审判决违约金数额合理，且实际上已经酌情降低。5、租赁的万盛广场2#楼108、109室房屋主体结构已被破坏，乙方应按照甲方要求，恢复原状或赔偿损失。
一审法院审理查明：华奥汽车公司需要租赁门面进行汽车销售。2013年3月21日双方签订《租赁合同》（一），约定华奥汽车公司租赁银华置业公司开发的万盛广场2#楼101-102、104-110室，其中101-102、104-107、110室租赁期自2013年6月25日至2015年6月29日止，108室租赁期自2013年6月25日至2015年12月29日止，109室租赁期自2013年6月25日2016年1月30日。合同期内租金总额42万元，租金按合同租赁期限提前6个月支付，采取先付后用的方式。具体支付方式：2013年6月25日、2013年12月25日、2014年6月25日、2014年12月25日前各支付10万元、2015年6月25日前支付2万元。乙方（华奥汽车公司）签约时需缴纳6万元订金，此订金在乙方开业后30日退还4万元，剩余2万元作为履约保证金，用于监督乙方在后期的经营过程中是否遵守约定合法经营，是否拖欠费用等。乙方不能按合同约定时间交付房租，每逾期一日，按逾期应付房租的3‰加收违约金，超过一个月的，甲方有权解除合同。乙方应于租赁期满次日将租赁房屋交给甲方，房屋装潢按现状交付，房屋主体结构无损坏，如有损坏或甲方要求恢复原状的，则由乙方赔偿或复原。
2013年3月21日，原、被告签订《租赁合同》（二），约定银华置业公司将万盛广场2#楼102、104-107、110室租赁给华奥汽车公司，租赁期间自2015年7月1日至2018年3月11日止，合同租期内租金总额587406元。租金按合同租赁期限提前6个月支付，采取先付后用的方式。具体支付方式：2015年6月30日、2015年12月30日、2016年6月30日、2016年12月30日前各支付107616元、2017年6月30日前支付156942元。乙方签约时缴纳保证金2万元。乙方不能按合同约定时间交付房租，每逾期一日，按逾期应付房租的3‰加收违约金，超过一个月的，甲方有权解除合同。
2013年3月22日，华奥汽车公司法定代表人施新平向银华置业公司缴纳保证金6万元。2014年9月10日双方签订《租赁合同》，约定银华置业公司将万盛广场3#楼110-111、112-2、114、115室租赁给华奥汽车公司，租赁期自2014年9月11日至2018年6月30日止。租赁期间租金总额621535元。租金按合同租赁期限提前6个月支付，采取先付后用的方式。具体支付方式：2014年9月10日支付5万元、2015年6月10日前支付176348元、2016年6月10日支付190512元、2017年6月10日支付204675元。乙方签约时缴纳3万元履约保证金。乙方不能按合同约定时间交付房租，每逾期一日，按逾期应付房租的3‰加收违约金，超过一个月的，甲方有权解除合同。
华奥汽车公司于2014年1月6日缴纳房租10万元（2013年6月25日前的房租）、2014年2月19日缴纳房租6万元（2013年12月25日前的房租）、2014年4月18日缴纳房租4万元（2013年12月25日前房租）、2014年8月19日缴纳房租10万元（2014年6月25日前房租）、2014年11月14日缴纳房租5万元（3#楼110、111、112、112-2、114、115室）、2015年2月5日缴纳房租6万元（2014年12月25日前房租）、2015年7月8日缴纳房租147895.2元，共计支付租金557895.2元。2014年1月6日，银华置业公司返还华奥汽车公司保证金4万元。因双方就租金等问题协商未果，至此成诉。庭审中，银华置业公司认可华奥汽车公司于2015年10月份搬离所承租的房屋。
一审法院认为：原、被告签订的《租赁合同（一）》、《租赁合同（二）》、《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，已经发生法律效力，对双方当事人具有约束力。华奥汽车公司主张2015年6月就已经搬离，《租赁合同（二）》未生效。经查，该份合同约定租赁期间自2015年7月1日至2018年3月11日止，银华置业公司认可华奥汽车公司2015年10月份搬离租赁物，即租赁物已经实际使用，《租赁合同（二）》生效并已实际履行。华奥汽车公司主张2015年6月就已经搬离，因未提供证据予以证明，故华奥汽车公司主张一审法院不予支持。
银华置业公司要求支付租金及违约金。经查，《租赁合同（一）》履行期限已届满，《租赁合同（二）》、《租赁合同》约定了租金的缴纳期限，依据该二份合同的约定，《租赁合同（二）》截止2015年12月30日、《租赁合同》截止2015年6月10日，华奥汽车公司应付租金861580元，已实际支付557895.2元，尚欠租金303684.8元未付。银华置业公司主张按逾期应付房租的3‰加收违约金，该约定高于造成的实际损失，一审法院予以调整，按照逾期应付房租的30%计算，即违约金为91105.44元。
银华置业公司要求华奥汽车公司支付物业费，因未提供证据证明其与华奥汽车公司有物业服务合同关系，且租赁合同中也未约定华奥汽车公司向银华置业公司支付物业费，该诉请没有法律依据，故一审法院不予支持。
银华置业公司要求华奥汽车公司将《租赁合同（一）》中门面房108、109室按建筑施工图恢复门面房原状，并承担拖延恢复期经济损失。因《租赁合同（一）》履行期限已届满，该份合同约定:“乙方（华奥汽车公司）应于租赁期满次日将租赁房屋交给甲方（银华置业公司），房屋装潢按现状交付，房屋应主体结构无损坏，如有损坏或甲方要求恢复原状的，则由乙方赔偿或复原。”华奥汽车公司租赁房屋进行汽车销售，对房屋进行了适当改造。现银华置业公司要求房屋恢复原状，华奥汽车公司应当按照合同约定，将租赁物恢复原状，并返还给银华置业公司。但拖延恢复期间的经济损失，银华置业公司未提供证据证实，该诉请一审法院不予支持。
华奥汽车公司反诉要求解除《租赁合同（二）》、《租赁合同》。因华奥汽车公司现已搬离房屋，银华置业公司亦同意解除合同，该主张一审法院予以支持。
华奥汽车公司反诉要求返还保证金6万元。经查，剩余的2万元作为履约保证金，用于监督华奥汽车公司在后期的经营过程中是否遵守约定合法经营，是否拖欠费用等。现华奥汽车公司已支付完毕《租赁合同（一）》约定缴纳的租金，虽存在拖延支付情况，但银华置业公司已要求支付违约金，一审法院对此予以采信，故2万元保证金应当返还给华奥汽车公司。
综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）池州市银华置业有限公司与被告（反诉原告）池州市华奥汽车销售服务有限公司2013年3月21日签订的《租赁合同（二）》、2014年9月10日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）池州市华奥汽车销售服务有限公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）池州市银华置业有限公司租金303684.8元、违约金91105.44元；三、被告（反诉原告）池州市华奥汽车销售服务有限公司于本判决生效后十五日内将贵池区万盛广场2#楼108、109房屋恢复原状并返还给原告（反诉被告）池州市银华置业有限公司；四、原告（反诉被告）池州市银华置业有限公司于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）池州市华奥汽车销售服务有限公司保证金2万元；五、驳回原告（反诉被告）池州市银华置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）池州市华奥汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6425元，由被告（反诉原告）池州市华奥汽车销售服务有限公司负担，反诉案件受理费650元，由原告（反诉被告）池州市银华置业有限公司负担。
二审中，华奥汽车公司提交《房屋租赁合同》复印件，证明涉讼租赁房屋已于2016年1月份出租他人。银华置业公司质证认为，银华置业公司主张的租金是2015年12月30日前的租金。华奥汽车公司主张不能抗辩减少租金。本院认为，银华置业公司的抗辩理由正确，应予采纳。二审对原审查明的事实予以确认。
本院认为：华奥汽车公司与银华置业公司签订的《租赁合同（一）》、《租赁合同（二）》、《租赁合同》是双方真实意思表示，均为有效的合同。华奥汽车公司违反合同约定，拖欠租金，单方搬离租赁物，已构成违约，应承担违约责任。华奥汽车公司以《租赁合同（二）》未交付定金为由主张合同未生效，不应支付租金。因银华置业公司已实际交付房屋给华奥汽车公司，华奥汽车公司也已实际占有使用了租赁物，合同已经事实上已经实际履行，故华奥汽车公司主张《租赁合同（二）》未生效没有事实根据，本院不应支持。
对于华奥汽车公司主张的违约金数额过高，经查，一审法院对华奥汽车公司的违约金已作调整。在此，本院不作调整。
《租赁合同（一）》约定，“乙方应于租赁期满次日将租赁房屋交给甲方，房屋装潢按现状交付，房屋应主体结构无损坏，如有损坏或甲方要求恢复原状的，则由乙方赔偿或恢复原状”。华奥汽车公司因销售汽车对租赁房屋进行了改造，银华置业公司要求恢复原状，华奥汽车公司应按照合同约定将房屋恢复原状。
综上，华奥汽车公司的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5895元，由上诉人池州市华奥汽车销售服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 许院生
审判员 康启林
审判员 段贵峰
二〇一七年四月十四日
书记员 陈秋霞