上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第2428号
原告（反诉被告）俞方铝。
委托代理人陈利兴，上海市光明律师事务所律师。
被告（反诉原告）周正英。
委托代理人林风清。
委托代理人朱明忠。
原告俞方铝与被告周正英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。同年10月24日，被告周正英向本院提起反诉，本院依法予以受理后于2013年11月18日开庭进行审理。原告俞方铝及其委托代理人陈利兴、被告周正英及其委托代理人林风清、朱明忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞方铝诉称，原被告签订关于上海市松江区弘翔路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的租赁合同，租赁期限自2013年2月28日至2014年2月27日，租金每月2，500元。2013年7月13日，被告周正英出售系争房屋后发短信主张提前解除合同，要求原告于2013年8月20日腾空房屋，费用结清，押金及租赁合同约定的违约金当天支付。原告依照被告的要求于2013年8月20日搬离了系争房屋，并于2013年8月24日晚应约同被告签订书面解约协议，后因原告之前租赁系争房屋产生的中介费用承担问题发生分歧，故未能解除租赁合同。2013年8月31日，被告再次短信原告，同意支付押金、违约金及中介费5，875元，并委托张婷清点结算。原告于2013年9月3日再次前往中介欲同被告签订解约协议，在商谈过程中，被告女儿辱骂羞辱原告，致双方产生争议后报案，并导致双方再次未能签署解约协议。故原告诉至法院要求：1、被告返还原告押金2，500元；2、被告支付原告违约金2，500元；3、被告支付原告租房佣金875元。
被告周正英辩称，确因被告出售房屋并要求提前终止租赁合同，故愿意承担违约金2，500元。鉴于原告未及时履行房屋交接义务，直至2013年10月3日被告自行进入系争房屋，故从2013年8月28日起至2013年10月2日止原告应当支付系争房屋的使用费用，原告支付的押金已经全部抵扣完毕上述费用，故不同意返还原告押金。对于租房佣金的支付没有相关法律依据，亦不同意支付。
同时，被告周正英反诉称，被告要求解除系争房屋租赁合同后，原告于2013年8月24日提出要求被告承担875元租房佣金的无理要求致使未能就解约达成一致协议。后原告于2013年8月26日通过中原房产业务员杨凯转达要继续租赁房屋的意思，被告表示要求原告按照合同约定支付下期租金但原告至今未付。2013年9月3日，因在中原地产就租赁房屋水电费清算事宜产生争执，原告表示不终止合同。2013年9月7日，被告丈夫林风清短信原告要求原告于2013年9月8日至13日到中原地产办理终止合同事宜，但原告未予回复。直至2013年10月3日被告经短信通知原告后自行收回房屋。被告认为，原告未办理房屋交接手续，从2013年8月28日起至2013年10月2日期间仍使用系争房屋，且原告逾期支付第二期应于2013年5月20日支付的租金，故反诉请求法院判令：1、原告支付被告租金3，000元及逾期支付的违约金3，000元；2、原告支付被告延付租金违约金583.3元。庭审中，被告表示，要求原告支付的3，000元租金可先行抵扣应付原告押金2，500元，并增加请求判令解除双方租赁合同的诉请。
原告俞方铝针对被告周正英的反诉请求辩称，双方租赁合同已经于2013年9月3日解除，原告已于2013年8月28日前腾出系争房屋，故原告不同意支付租金及违约金。对于延付租金，原告认为第二期租金的支付时间应为2013年6月28日，原告已经提前支付租金，故不存在违约。另被告主张的违约金均过高。
经审理查明：上海市松江区弘翔路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权人为林风清、周正英、林敏。2013年2月25日，原告俞方铝同被告周正英在上海中原物业顾问有限公司居间下签订系争房屋的《房屋租赁合同》，由原告承租被告系争房屋。合同第三条约定租赁期限1年，自2013年2月28日至2014年2月27日止。合同第4.1条约定租金每月2，500元；第4.2条约定，租金按三个月为一期，第一期租金原告应于2013年2月28日前付清，以后每期租金支付的时间应为该期首月的20日前；第4.3条约定，如原告逾期支付租金，则每逾期一日按日租金一倍向被告支付违约金。第5.1条约定，原告支付被告租赁保证金2，500元；第5.3条约定，被告应于租赁关系消除且在原告将该房屋及其附属物品向被告交割清楚，并付清所有原告应付费用当日将保证金全额无息退还给原告。第8.2条约定，除双方续租外，原告应在租赁期限届满当日，将该房屋及装修、附属设备、设施在经正常使用后的状态下返还被告，如有留置的任何物品，在未取得被告谅解之下，均视为放弃，并由被告处置。若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，原告需按日租金的贰倍向被告支付该房屋占用期间的使用费。第九条约定，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金1倍。该合同还对双方权利义务等进行约定。
当日，原告支付被告2013年2月28日至2013年5月27日期间租金和租赁保证金合计10，000元，支付上海中原物业顾问有限公司租赁佣金875元。
2013年5月27日，原告支付被告租金7，500元。
2013年7月13日，被告短信原告：俞小姐，你好，我是月亮河碧园15号102室房东周小姐，此房已售出，根据我们签订的租赁合同特提前一个月通知你，请于2013年8月20日之前腾空房屋交屋，费用结清，押金及租赁合同约定的违约金当天支付，请及时找房子，此事已委托汉宇地产张小姐处理，她会和你联系，谢谢配合，特此为据。房东。原告回复被告：周小姐，您好！在我转达之前，我查了下合同，是2月28日开始，是否在8月27日为最后一个计算单位天更合适？另合同是在您指定的中原地产签署，在那边操作合同终止更合适。昨天电话中所说的中介费你承担，可否详细解释下，多谢！你说的违约金不明白，我没有提出终止合同，是你方提出的，你是指你要支付给我们违约金？
2013年7月15日，被告短信原告：如7月14日沟通，日期由8月20日更改为28日，届时在合同签订之中原地产进行相关交接手续，谢谢。
2013年8月21日，被告短信原告：俞小姐，上次约定本月28日到洛川东路中原房产办理提前终止租房协议，不知你安排在上午还是在下午请告知。另请将水电费等单据带来，最后我将尾款退还于你，谢谢。
2013年8月24日，原被告就系争房屋租赁合同解除事宜进行协商，因租赁佣金事宜产生争议未能达成一致意见。
2013年8月31日，被告短信原告：小姐，你好！我是月亮河碧园15号102室房东周小姐，现委托张婷清点该房屋水电煤及家具电器，本人同意费用结清，押金和租赁合同约定的违约金，及中介服务费共计人民币5，875元交房当日支付，谢谢配合，特此为据。
2013年9月3日，原被告再次到上海中原物业顾问有限公司就租赁合同解除事宜进行协商。在结算水电费用时就91元还是83元产生争议，并进行长时间协商后达成一致意见。后因被告女儿同原告发生纠纷，原被告双方未能正式签署解除协议，未能办理房屋交接和进行费用结算。
2013年9月7日，被告丈夫林风清短信原告：俞小姐，我与你于2013年2月25日在洛川中路XXX号中原地产签订的关于松江区鸿翔路XXX弄XXX号XXX室的房屋，租赁合同租期一年。月租金为人民币贰仟伍佰元整。在此期间我的房屋出售了，在2013年7月13日通过松江区新松江路XXX号汉宇地产张婷支会你，我本人也电话支会过你，我愿按照合同的第九条承担违约责任支付一个月违约金2500元。后你又提出要我方赔偿你中介费875元，我方拒绝并提出按照合同履行。在汉宇地产张婷协调下，由购我房屋一方承担此笔款项。2013年9月3日晚，在中原地产办理终止租赁协议时出现了不愉快的事情，在此向你表示歉意。现诚邀你于2013年9月8日至9月13日到中原地产。届时请中原地产、汉宇地产四方一起办理终止租赁合同，希望你尽快予以答复。2013年9月15日以后我全家外出。如你未答复，那原合同则继续有效。如你在2013年9月30号前未答复，我将通过法律或其他途径解决问题。（9月15号以后处理终止租赁协议则全权委托汉宇地产张婷小姐处理）林风清2013年9月7日。
2013年9月29日，被告丈夫林风清短信原告：请你安排时间于2013年10月2日前将15号102室租房内的物品清理完毕。2013年10月3日上午10时请你到15号102室办理租房交接事宜，语气按合同处置，请你配合。房东周正英2013年9月29日。
以上事实，有上海市房地产权证、房屋租赁合同、佣金确认书、收据、收款收据、短信记录、情况说明及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
庭审中，原告自认未同被告办理房屋交接手续，向被告交付系争房屋钥匙；被告自认在2013年10月3日以自行进入并收回系争房屋。另被告确认系争房屋水电等费用的结算不再本案中一并要求处理。
本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。现被告因出卖系争房屋提出解除合同并自愿承担相当于一个月租金的违约金及原告支付的租赁佣金，原告亦予以认可，双方就合同解除事宜已达成一致意思表示。尽管2013年9月3日因发生其他纠纷导致未能最终签署书面协议、办理房屋交接，但解除合同后的相关结算事宜并不影响本租赁合同的解除已经发生法律效力，本院以2013年9月3日作为房屋租赁合同解除之日。
合同解除后，承租人负有返还出租人房屋的义务。本案中，原告未能向被告履行房屋交接义务，故应当承担2013年8月28日起至被告实际收回房屋之日2013年10月2日止的房屋使用费（以每月2，500元房租标准）计算为3，000元。另，被告主张要求原告按照合同第4.3条或者第8.2条承担3，000元违约金，但第4.3条为延迟支付租金的违约责任、第8.2条是租赁期限届满原告延迟返还房屋的违约责任，不适用于本案合同解除后原告延迟支付租金的情形，故本院不予支持。
合同解除并不影响合同中结算和清理条款的效力。根据租赁合同约定，原告支付的租赁保证金在双方合同解除且付清所有费用后无息退还，现被告主张押金2，500元用以抵扣原告应付的使用费与法不悖，本院予以准许，抵扣后被告主张的原告房屋使用费金额为500元。
原告主张因被告单方解约的违约金和租赁佣金的诉请，作为双方协议解除条件，被告于2013年8月31日已经同意支付，本院予以支持。
被告主张原告延期支付租金的违约金，本院认为，根据双方租赁合同约定“每三月为一期，第一期应于2013年2月28日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月的20日前”，第二期租金的支付时间为2013年5月20日前，现原告于2013年5月27日支付属于延期支付，但合同4.3条约定一倍违约金标准过高，本院酌定原告应付违约金金额为175元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）俞方铝同被告（反诉原告）周正英于2013年2月25日签订的《房屋租赁合同》于2013年9月3日解除；
二、被告（反诉原告）周正英于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）俞方铝违约金2，500元；
三、被告（反诉原告）周正英于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）俞方铝租赁佣金875元；
四、原告（反诉被告）俞方铝于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）周正英房屋使用费500元；
五、原告（反诉被告）俞方铝于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）周正英延付租金的违约金175元；
六、驳回原告（反诉被告）俞方铝其余诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）周正英其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费65元，合计诉讼费90元，由原告（反诉被告）俞方铝负担45元（已付），被告（反诉原告）周正英负担45元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 吕荣珍
二〇一三年十二月二日
书 记 员 沈 韵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条……
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……