广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第1943号
上诉人（原审被告）广州市荔港南湾房地产开发有限公司（下简称荔港公司）。
法定代表人杨树坪，职务董事长。
委托代理人康念青，饶丹，均为广东正大方略律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）温翠菊（兼被上诉人刘伟生的委托代理人），女，1977年12月11日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）刘伟生（兼被上诉人温翠菊的委托代理人），男，1975年10月15日出生，汉族。
上诉人广州市荔港南湾房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2011）荔法民三初字第492号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
温翠菊、刘伟生在原审诉称：原告与荔港公司于2007年11月26日签订《商品房买卖合同》，约定原告向荔港公司购买广州市荔湾区荔港南湾第H1幢24层2405号房，房价款为1063237元；荔港公司应于2008年5月31日前将经有关政府部门办妥竣工验收备案手续的房屋交付给原告使用；逾期每日按原告已付房款的0.05%支付违约金。合同签订后，原告按照约定向荔港公司支付了全部房款1063237元，但荔港公司未能按合同约定在2008年5月31日前将具备交付条件的房屋交付给原告使用。现原告起诉请求：1、荔港公司支付2010年3月11日至2011年3月4日的延期交房违约金190851元（标准是按购房总价1063237元的每日万分之五）；2、本案受理费全部由荔港公司承担。
广州市荔港南湾房地产开发有限公司在原审答辩称：不同意原告的诉讼请求。荔港公司已经分别在2008年5月21日、2010年4月1日向原告发出书面收楼通知，是原告拒绝收楼，责任不在我方。原告所购已经具备收楼的条件，涉案的房屋我方已经通过煤气管道、电梯设备、消防设施、工程质量验收并且取得规划验收的合格证，在2011年3月1日已经办理大确权的递件手续。完全符合房屋的交接条件。因为原告所购房屋的楼盘是分期开发的，目前涉案房屋属于北塔，南塔正在施工，按照政府的规定分期开发的工程，要等全部工程竣工才能备案。在房屋具备交付条件的情况下，原告还是拒绝收楼，显然是恶意的行为。在原告这次起诉已经是4次起诉，原告前3次起诉主张的违约金总额已经达到34万元多。已明显超过房价的30%，如果这次原告再次要求十多万违约金，达到房价的50%，显失公平。所以我们请求法院依据《合同法》的司法解释案第27条及第29条的规定，对合同约定的违约金过高的问题进行调整。
原审法院经审理查明：原告、荔港公司于2007年11月26日签订《商品房买卖合同》，约定原告向荔港公司购买广州市荔湾区南岸路以西、澳口涌以南荔港南湾南区一期（自编H1-H6）荔港南湾第H1幢24层2405号房，建筑面积共97.68平方米，房价款为1063237元；荔港公司应于2008年5月31日前将经有关政府部门办妥竣工验收备案手续的房屋交付给原告使用；荔港公司不能按约定的期限交房，逾期不超过90日后，自约定最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，荔港公司按日向原告支付房价款0.05%的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告有权单方面解除合同，如果原告要求继续履行的，合同继续履行，自约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，荔港公司按日向原告支付已付房价款的0.05%的违约金。
合同签订后，原告依约支付了1063237元给荔港公司。原告以荔港公司至今不能提供合同约定的交付房屋应具备的经有关政府部门办妥竣工验收备案手续而拒绝收楼。讼争大楼至今未办妥大楼竣工验收备案手续。
2008年、2009年及2010年，原告曾分别向原审法院提起诉讼，原审法院以（2008）荔法民三初字第2596号、（2009）荔法民三初字第1296号、（2010）荔法民三初字第719号，本院以（2009）穗中法民五终字第1244号、（2009）穗中法民五终字第3729号、（2010）穗中法民五终字第2999号民事判决书，判决荔港公司支付从2008年6月1日至2010年3月10日止按房款1063237元×每日0.05%计算的逾期交楼违约金给原告。
原审庭审中，荔港公司提供了《电梯安装分部工程质量验收登记表》（工程名称：荔港南湾南区一期），以证明电梯安装工程质量验收合格；提供了《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》（工程名称：荔湾区荔港南湾南区一期户内煤气管道工程），以证明燃气工程验收合格；提供了《广州市建设工程规划验收合格证》［穗规验证（2009）1341号，建设项目名称商业、住宅楼1幢（自命名荔港南湾南区一期）］，以证明所建房屋北塔已规划验收合格；提供了广州市荔湾区建设工程质量监督站于2008年6月30日发出的穗荔质验（2008）第10号《建设工程质量验收意见书》及广州市公安消防局于2008年6月22日发出的穗公消（建验）字（2008）的0706号《建筑工程消防验收的意见书》，以证明讼争房屋已具备交付条件；提供了广州市房地产交易中心于2011年3月1日出具的《收件收据》以证明荔港公司已递交了大确权的资料。其中《建设工程质量验收意见书》记载，荔港公司兴建的荔港南湾南区一期工程（施工许可证号：440101200405080101），符合工程质量验收的有关规定，请及时办理工程竣工验收备案手续；《收件收据》记载，荔港公司向房管部门申请办理荔湾区荔港南湾南区一期（自编H1-H6）的初始登记。
本案审理中，原审法院根据原告财产保全的申请，原审法院于2011年3月31日作出（2011）荔法民三初字第492-2号民事裁定书，冻结荔港公司在中国工商银行广州西华路支行账号×××9165、中国工商银行广州白云路支行账号×××0449及兴业银行广州天河北支行账号×××4961内的存款190851元。
原审法院认为，原告、荔港公司双方签订的《商品房买卖合同》约定，荔港公司应在2008年5月31日前将已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续的房屋交付给原告。该约定不违反法律和行政性法规的禁止性规定，应为有效。从查明事实看，荔港公司至今未办理完毕案涉房屋的竣工验收备案手续并将具备该手续的房屋交付原告，荔港公司该行为违反上述约定，应承担违约责任。原告要求荔港公司每日以已付房款的万分之五，支付违约金，具有合同依据。荔港公司以已经通过煤气管道、电梯设备、消防设施、工程质量验收并且取得规划验收的合格证，已经办理大确权的递件手续，认为房屋已具备交楼条件的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。关于荔港公司辩称违约金的标准过高要求法院予以调整的问题，原审法院认为双方合同约定的违约金标准并无不当，不予调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，原审法院判决如下：广州市荔港南湾房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告温翠菊、刘伟生支付从2010年3月11日起至2011年3月4日止的逾期交楼违约金（每日按1063237元的万分之五计算）。如果荔港公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2059元，财产保全费1474元，由荔港公司负担。
一审判决后，广州市荔港南湾房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人已经分别于2008年5月21日和2010年4月1日通知被上诉人收楼，上诉人履行了交楼通知义务，是被上诉人拒绝收楼、责任不在我方。二、被上诉人所购房屋，已经具备交付使用条件。被上诉人所购房屋煤气管道工程于2008年5月20日验收合格，电梯设备于2008年6月2日验收合格，消防设施于2008年6月22日验收合格，并于2008年6月30日通过工程质量验收合格，可以办理工程竣工验收备案手续。并于2009年9月8日取得规划验收合格证，2011年3月1日递件办理大确权，符合房屋的交付使用，事实上该楼盘业主的入住率已达99%以上，因此被上诉人拒绝收楼不应由上诉人承担违约责任。三、被上诉人不予收楼是恶意行为。在几乎所有的业主都入住的情况下，被上诉人仍不收楼，而是一二再，再二三的起诉。起诉之后，法院已判决我司支付违约金342894元，足以弥补被上诉人损失。四、合同约定的违约金也过分高于造成的损失，且违约金总额不应超过房屋总价的30%。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第114条第一款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第二款的“过分高于造成的损失”。合同约定的违约金计算为每日按总房款的万分之五支付，如前所述，被上诉人的房款为1063237元，房价的30%为318971.1元，而法院判决需合计支付的违约金342894元远远超过房价的30%，而被上诉人不存在任何的损失，违约金标准明显过高，被上诉人诉请超过法律规定的限额，若判决我方承担违约金，将是最大的不公平。综上，上诉人不应承担违约责任，即使承担违约责任，我司支付的违约金也不能超过房价的30%，不应再承担责任，请法院驳回被上诉人的诉请。请求：1、撤销原审判决上诉人向被上诉人支付违约金的内容，并依法改判。2、本案全部诉讼费由被上诉人承担。
温翠菊、刘伟生答辩称同意原审判决。
二审所查明事实与一审所查明事实基本一致。
本院认为，温翠菊、刘伟生及荔港公司所签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政性法规的禁止性规定，原审作有效认定正确。合同约定荔港公司须在2008年5月31日前将经有关政府部门办妥验收备案手续的房屋交付给温翠菊、刘伟生，但荔港公司至今未办理案涉房屋的竣工验收备案手续，温翠菊、刘伟生拒绝收楼并无不妥，荔港公司应承担违约责任，温翠菊、刘伟生要求荔港公司每日以已付房款的0.05%支付违约金，符合合同的约定，原审予以支持正确，本院予以维持。至于荔港公司所称案涉房屋现未办理竣工验收备案手续是因其他案外因素而非本案买卖合同原因导致，该理由并非法定的违约责任免责事由，荔港公司该主张本院不予采信。鉴于荔港公司于本案审理过程中并无举证证实温翠菊、刘伟生本次诉讼与之前双方之间数次诉讼的违约金之和高于二人因荔港公司未依约交付具备竣工验收备案手续之房屋所造成的实际损失，且其主张其支付的违约金总额不能超过房价的30%缺乏依据，故本院不予支持。据此，荔港公司的上诉理由不成立，审查原审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4117元由广州市荔港南湾房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 姚伟华
代理审判员 张 怡
二〇一一年七月××日
书 记 员 蔡 峰