浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍越民初字第4619号原告（反诉被告）绍兴市精良纺织有限公司，住所地绍兴市镜湖新区灵芝镇张市村。法定代表人蒋国良，总经理。委托代理人（特别授权代理）杨建龙、丁兴汇，浙江杰扬律师事务所律师。被告（反诉原告）张威宁，女，1974年4月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托代理人（特别授权代理）金国元，绍兴市柯桥法律服务所法律工作者。原告绍兴市精良纺织有限公司（以下简称“精良纺织公司”）与被告张威宁房屋租赁合同一案，本院于2015年12月7日受理，本案依法由代理审判员王珏适用简易程序独任审判，于2016年1月11日公开开庭进行了审理。被告张威宁提起反诉，后本院依法组成合议庭于2017年2月20日公开开庭进行了审理。原告精良公司之委托代理人丁兴汇，被告张威宁之委托代理人金国元到庭参加诉讼。本案庭外和解期间五个月，延长审限六个月，现已审理终结。原告精良纺织公司起诉称：2013年2月11日，原告与被告签订租房协议将原告所有的位于灵芝镇曲屯村的16间营业房租赁给被告使用，并约定租赁期间的水、电费按约结清。上述协议签订后被告长期拖欠水、电费，共欠18315.72元没有支付。综上，为维护原告合法权益，根据法律有关规定，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的水、电费18315.72元，并支付该款自起诉之日起至判决确定履行日止的按银行同期同类贷款利率计算的利息；2、本诉诉讼费用由被告承担。被告张威宁辩称：因为原告的缘故，使被告开设的旅馆不能通过消防验收，无法正常营业，故无论双方的口头约定也好，租赁合同也好，都是原告违约在先。被告支付的水电费已经远远大于实际产生的水电费，同时被告认为水电费价格偏高，根据被告使用的水电，被告应当支付的，被告也同意支付，请求法院依法判决。同时，反诉诉称：2013年11月17日，反诉原告从案外人金招凤处转让一家“鑫城假日旅馆”，转让价为44万元，后更名为“鑫鉴假日旅馆”。该旅馆租用的是反诉被告的营业房。此后改由反诉原告向反诉被告租赁营业用房。由于旅馆行业需要消防许可，在向消防审批时由于反诉被告在租房与其厂房间建有连接钢棚，反诉被告又将反诉原告用于安全出口的扶梯拆除，致反诉原告无法通过消防审批，不能营业，于2014年12月初被灵芝派出所强制停业，使得反诉原告血本无归。综上，反诉原告认为，由于反诉被告的行为使反诉原告租用的营业房无法经营，反诉原告应承担相应的责任，故起诉至法院，请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告停业损失15万元（具体以鉴定为准）；2、反诉被告赔偿反诉原告装修损失20万元（具体以鉴定为准）；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。诉讼中，反诉被告增加一项诉讼请求，请求判令：反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同解除。反诉被告精良纺织公司辩称：本案所争议的是房屋租赁合同纠纷，双方之间的权利义务应当按照双方合同约定来确定，根据双方之间签订的合同，反诉被告作为房屋的出租人已经履行了将房屋出租给反诉原告的义务，至于反诉原告所称的其从案外人处转让这个旅馆，反诉被告并不知情。反诉原告的旅馆经营与否与反诉被告无关，故反诉被告不应当承担任何责任。至于装修的损失，反诉被告认为反诉原告没有对涉案房屋进行装修，即使有装修也没有得到反诉被告的同意，所以不存在相应的损失。当事人提供的证据和质证意见：原告精良纺织公司在本诉中为证明自己的主张提供证据及被告张威宁的质证意见如下：1、租房协议1份，要求证明原告将讼争房屋出租给被告并约定水、电费按月结清的事实。被告经质证，据被告本人所述该租房协议上乙方的签名并不是其本人所签，但对于租房协议的真实性，被告予以认可；2、收款收据2份、银行卡交易清单1份、原告向国网浙江省电力公司绍兴供电公司、绍兴市自来水有限公司支付水电费凭证1组、电表及水表照片2份，要求证明被告此前向原告支付水电费及水电使用的情况，同时证明原告已经将涉案房屋的水电费进行了先行支付。被告经质证，对银行卡交易清单的真实性予以认可，转存行为也予以认可，这三笔钱确实是用于支付水电费的；对其他证据因系原告单方制作，被告不予认可。被告（反诉原告）张威宁在反诉中为证明自己的主张提供证据及原告（反诉被告）精良纺织公司的质证意见如下：1、转让协议1份，要求证明本案张威宁是从案外人处转让了该租房，转让价是44万元，案涉的住房是用于旅馆经营的。经质证，精良纺织公司认为该转让协议是张威宁和案外人之间的约定，对精良纺织公司没有约束力，该证据的真实性也无法判断，故对该证据的三性均有异议；2、建筑工程竣工验收消防受理凭证1份，要求证明涉案的旅馆（绍兴鑫城假日宾馆）是通过消防备案。经质证，精良纺织公司认为与本案无关，本案审理的法律关系是房屋租赁纠纷，反诉被告只要将房屋交给张威宁使用即可，至于张威宁租赁房屋后的用途是其自己的事情，与反诉被告无关；3、不同意投入使用营业决定书1份，要求证明张威宁将旅馆从案外人处转让过来后，因精良纺织公司的违章建筑，导致无法通过消防验收，进而直接导致了案涉房屋的宾馆的无法经营。经质证，精良纺织公司认为与本案无关，该证据是绍兴市公安消防支队越城区大队针对张威宁所经营的绍兴市越城区鑫鉴假日宾馆的处罚决定，是在张威宁经营过程中对其经营进行的处罚，即使张威宁经营的旅馆无法通过验收，也与精良纺织公司无关，而且该决定中所列举的事项应该是属于可以整改的，张威宁只要事先获得精良纺织公司的同意即可对这些整改进行达标；提供4、农业银行活期帐户明细单1份，要求证明张威宁已经支付了2015年3月至2016年3月的租金。经质证，精良纺织公司认为无法证明张威宁已经将相应的款项汇入其公司的帐户，与本案无关；提供5、照片4张（拍摄于精良纺织公司起诉后），要求证明涉案房屋已经被精良纺织公司收回并转租给其他人。经质证，精良纺织公司认为该组照片看不出拍摄时间，有部分的房屋是张威宁从精良纺织公司承租之后就租给案外人的，并不是精良纺织公司转租出去的，且租金也已经被张威宁收走了，因为这些租户和张威宁之间有合同的，所以精良纺织公司也只能继续租给案外人。反诉被告精良纺织公司在反诉中未提供证据。本院认证认为，精良纺织公司在本诉中提供的证据1，因张威宁对真实性无异议，故本院予以确认。证据2，对银行卡交易明细真实性，因被告无异议，故本院予以确认；对收款收据，虽系精良纺织公司单方制作，但结合银行卡交易明细，可以证明张威宁向精良纺织公司支付水电费至2015年6月17日；原告向国网浙江省电力公司绍兴供电公司、绍兴市自来水有限公司支付水电费凭证本身的真实性，本院予以确认，但因该组付款凭证不能与水电表所摄照片的实际刻度相对应，而精良纺织公司亦无法提供抄表时的原始单据相印证，真实性与关联性均无法确认，不符合民事诉讼证据要求，不能作为有效证据使用，故本院不予采信。张威宁在反诉中提供的证据1，精良纺织公司经质证后提出异议认为其并不知晓张威宁与案外人之前转让的相关约定，现因上述转让意向协议上并没有精良纺织公司的盖章确认，张威宁无其他证据相佐证精良纺织公司已知晓协议的相关内容，故对于张威宁要求达到的证明目的，本院不予确认。对证据2、3、4本身的真实性本院予以确认。对证据5，因系张威宁单方制作，且精良纺织公司不予认可，故本院不予确认。经开庭审理，下列事实有原、被告提供的证据及双方在庭审中的陈述证实，本院予以确认：2013年2月11日，精良纺织公司法定代表人蒋国良与张威宁签订租房协议一份，协议约定：精良纺织公司将位于灵芝镇曲屯村的16间营业房租赁给张威宁使用，租赁时间为四年，即2013年2月12日到2017年2月11日。精良纺织公司保证张威宁用电及自来水供应，水电费按月结清。消防和安全措施，张威宁应按政府有关部门的规定落实。案外人金招凤原租房协议于2013年12月20日终止。合同签订后，精良纺织即将涉案房屋交付给张威宁使用。另查明，张威宁租赁房屋后将涉案房屋用作开设鑫鉴假日宾馆。2014年7月24日，绍兴市公安消防支队越城区大队向张威宁出具不同意投入使用、营业决定书1份，该决定书载明，因旅馆存在消防问题（1、占用防火间距，应拆除两建筑物之间连接的钢棚；2、二层东侧区域，安全出口数量不足，应增加一处安全出口；3、封闭楼梯间未设置应急照明，应增设应急照明），故不同意投入使用营业。本院认为，精良纺织公司与张威宁签订的房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同。关于精良公司要求张威宁支付水电费18315.72元的诉讼请求，结合前述证据认证意见，因精良公司未提供有效证据予以证明，故对该项诉请，本院不予支持。关于张威宁要求解除租房协议的诉讼请求，本院认为，根据租房协议约定，租赁期满前一个月，张威宁提出续租，在同等条件下优先续租。但本案中，因租期届满后双方未达成续租合意，故双方的租赁合同关系至租期届满时终止，现张威宁在租赁期届满后要求解除租房协议已无必要，故对于其该项诉讼请求，本院不予支持。关于张威宁要求精良公司赔偿停业损失及装修损失的诉讼请求，因双方签订的租房协议并未明确约定涉案房屋的具体用途，同时张威宁亦未能提供相关证据证明涉案房屋未通过验收消防系精良公司之故造成，故本院认为其该项主张依据不足，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告绍兴市精良纺织有限公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告张威宁的诉讼请求。如未按本判决确定的履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费258元，由原告绍兴市精良纺织有限公司负担；反诉案件受理费6550元，由反诉原告张威宁负担，于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  戴伟章代理审判员  王 珏人民陪审员  鲁云根二〇一七年三月三十日书 记 员  严叶萍附页：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。