山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁05民终351号
上诉人（原审被告、反诉原告）：东营市通懋置业有限公司。
法定代表人：刘其刚，董事长。
委托诉讼代理人：刘孟强，东营市通懋置业有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：马争军，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王振永。
委托诉讼代理人：崔守星，山东城合律师事务所律师。
原审被告：东营市嘉棣房地产开发有限责任公司。
法定代表人：燕兴昌，董事长。
上诉人东营市通懋置业有限公司（以下简称通懋公司）因与被上诉人王振永、原审被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司（以下简称嘉棣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2016）鲁0502民初1264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人通懋公司的委托诉讼代理人刘孟强、马争军，被上诉人王振永的委托诉讼代理人崔守星到庭参加诉讼，原审被告嘉棣公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
通懋公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项，驳回被上诉人要求上诉人支付自2010年1月1日起至2016年1月31日止租金73807元的诉讼请求，判令解除涉案商品房买卖合同，被上诉人支付上诉人逾期付款违约金2100元，或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用、公告费由被上诉人负担。事实和理由：1、涉案委托经营合同到期后，双方未签订新的委托经营合同或租赁合同，根据合同法第二百三十六条，应认定原委托经营合同继续有效，仅租赁期限为不定期，原委托经营合同未约定租金支付时间，故上诉人应于2010年12月31日、2011年12月31日、2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日支付对应年度的租金，被上诉人于2016年4月12日起诉主张租金，仅应支持自2015年1月1日起至2016年3月31日止的租金，一审认定上诉人支付被上诉人自2010年1月1日起至2016年3月31日止的租金73807元错误。2、涉案商铺无法办理银行按揭贷款，上诉人有权要求被上诉人以现金方式支付剩余房款，上诉人于2016年5月23日向被上诉人送达变更付款方式并催收房款通知，被上诉人已签收但未在合理期间支付剩余房款，上诉人依约有关解除涉案房屋买卖合同。涉案房屋无法办理分割登记，导致合同目的无法实现，上诉人在支付违约金或赔偿损失的情形下，也可以行使合同解除权。一审认定上诉人无权解除合同错误。3、上诉人一审申请对涉案房屋现状是否符合办理产权分割登记手续的规划设计规范、消防验收规范进行鉴定，一审法院未予准许，剥夺了上诉人的司法鉴定权利，导致案件基本事实认定不清。
王振永辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。
嘉棣公司未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。
王振永向一审法院起诉请求：1、通懋公司将商品房买卖合同约定的海翔数码港2层2C-286、2C-291号房屋产权协助变更登记到王振永名下；2、通懋公司、嘉棣公司支付逾期办理产权登记违约金775元；3、通懋公司、嘉棣公司支付自2010年1月1日起至2016年3月31日的租金、占用费（按年8%计算）73807元；4、诉讼费用由通懋公司、嘉棣公司承担。
通懋公司向一审法院院提出反诉请求：1、解除通懋公司与王振永之间于2007年6月28日签订的商品房买卖合同；2、王振永向通懋公司支付逾期付款违约金2100元；3.反诉费由王振永负担。
一审法院认定事实：商河路步行街Q组团综合楼所属海翔数码港项目系由通懋公司立项审批建设，开发过程中，通懋公司将上述项目委托被告嘉棣公司代为开发销售。2007年6月28日，原告王振永与被告嘉棣公司签订商品房买卖合同2份，分别约定原告购买该公司开发建设的位于东营市商河路东段北侧、海翔数码港2层2C-286号、2C-291号房产，房屋价款分别为66970元和80645元，原告应于2007年6月28日前分别付清36970元和40645元，剩余房款分别为30000元和40000元，均作为银行按揭贷款，于被告通知之日起7日内办理；逾期超过30日后，被告均有权解除合同，原告按累计应付款的3%支付违约金。被告嘉棣公司应于2007年1月31日前交付上述房产，逾期付款及交房应承担约定的违约责任，并应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案。如因被告嘉棣公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告嘉棣公司按已付房价款的1%向原告支付违约金。此前，原告与被告嘉棣公司已于2007年6月22日签订委托经营合同2份，原告同意将所购上述商铺委托被告嘉棣公司出租经营，租期自2007年1月1日至2009年12月31日，原告以上述商铺三年的出租经营权冲抵其购房款24%的价款，即分别冲抵16073元和19355元，共计35428元。三年委托经营期满后，原告同意将上述商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，原告应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论原告在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2/3以上业主同意，即视为原告同意续签出租协议。上述协议期满，若业主委员会不能达成继续托管出租决议的，被告嘉棣公司按原交房时状况（吊顶和地面除外）的交付标准在40天内将商铺交还给原告。原告于2007年6月24日支付被告嘉棣公司上述房屋购房款20000元，于2007年6月28日支付购房款22187元，剩余房款共计70000元因未办理银行按揭手续尚未支付。2007年1月1日，被告嘉棣公司与原告已就上述房屋进行了形式上的交付，但未办理产权登记。2012年1月20日，被告通懋公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记。上述委托经营合同到期后，涉案房屋一直由两被告实际管理。2015年3月18日，东营市住房和城乡建设委员会就涉案房屋所在的东营区商河路步行街Q组团综合楼有关问题出具书面说明，确认涉案房屋所属楼房属大开间经营性商业用房，房屋权属及使用应以整层为基本单元进行登记和划分，其转让也应以权属单元（整层）为标的，在未经有关部门批准的前提下，不能进行分割销售，也无法办理房屋转移登记。上述说明同时提出有关建议，若确需对上述综合楼以无实体墙分割形式进行销售和转移登记，应当首先由被告通懋公司将房屋分割方案报市城乡规划、公安消防等主管部门审查并取得有关证明材料；其次，由被告通懋公司按照相关部门审定的分割方案，通过埋设永久性固定标志物等方式使房屋达到权属登记的基本单元条件后，申请注销有关房屋抵押权登记并办理房屋变更登记；再次，由被告通懋公司与买受人共同申请按存量房形式办理房屋转移登记。2016年5月23日，被告通懋公司通过邮政特快专递向原告寄发变更付款方式并催收房款通知书，要求原告自接到该通知之日起10日内到被告通懋公司处办理商品房买卖合同付款方式变更事宜，并选择以现金或银行转账方式向被告尚欠房款70000元，如未能按照该通知确定的时间支付尚欠房款，被告保留相关合同权利，并追究原告合同违约责任。原告本人签收了上述通知书邮件。
一审法院认为，原告王振永与被告嘉棣公司签订的商品房买卖合同与委托经营合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。因涉案房屋系由被告通懋公司委托被告嘉棣公司对外销售，两被告应依法共同承担由上述房屋买卖合同产生的被告嘉棣公司一方的权利义务。根据上述房屋买卖合同，被告应在上述商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如被告违约，按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告与被告嘉棣公司约定以三年租金冲抵24%的价款，因此原告已支付的上述房屋价款应为2C-286号房产36970元、2C-291号房产40645元，共计77615元。原告请求被告按已付房价款的1%支付逾期办理产权登记的违约金775元，符合上述商品房买卖合同关于产权登记的约定，予以支持。涉案房屋所属楼房属大开间经营性商业用房，房屋权属及使用应以整层为基本单元进行登记和划分，其转让也应以权属单元（整层）为标的，在未经有关部门批准的前提下，不能进行分割销售，也无法办理房屋转移登记，原告要求被告通懋公司协助其办理房屋分割及权属变更登记，现不具备过户条件，不予支持。原告与被告嘉棣公司签订房屋买卖合同、委托经营合同并支付首期购房款后，依据上述合同约定即已取得上述房屋的经营收益权，上述委托经营合同约定期限届满后，被告仍实际管理涉案房屋，应当向原告支付房屋租金或占用费，因原、被告对于此后的房屋出租及租金事宜一直未作约定，上述委托经营合同中约定的业主大会亦未召开，对于租金应参照上述委托经营合同中约定的年租金一般不低于8%的标准计算，自2010年1月1日起至2016年3月31日止共计73807元。关于诉讼时效问题，上述委托经营合同约定期限届满后，原、被告未就后续租金的支付期限进行约定，被告实际管理支配涉案房屋的行为仍处于持续状态，且该状态是连续的，故被告通懋公司以原告未每满一年向其主张租金一次为由，主张原告关于租金、占用费的诉讼请求已超出诉讼时效期间，没有事实及法律依据，不予采信。
关于被告的反诉请求，一审法院认为，当事人约定的一方解除合同的条件成就或具有可以法定解除合同的情形时，当事人可以解除合同。原告已向被告嘉棣公司支付房款77615元，剩余房款70000元尚未支付。原告与被告嘉棣公司约定剩余房款以办理银行按揭贷款的方式支付，银行按揭贷款手续应由双方配合办理，未能办理系双方责任。被告向原告发出变更付款方式并催收房款通知书，要求变更上述70000元剩余房款的支付方式，但原告未明确表示同意，即原告对被告上述要约并未作出相应承诺，故不能构成双方对商品房买卖合同的变更。原告已按照上述商品房买卖合同的约定支付了银行按揭贷款以外的其他房款，双方约定的合同解除条件不能成就，被告要求原告支付逾期付款违约金亦没有事实及法律依据。被告提供的证据不足以证明上述商品房买卖合同的合同目的已不能实现，即使涉案房屋无法办理分割登记，导致部分合同目的无法实现，行使合同解除权的权利人也应是原告而非被告，被告作为该项合同义务的履行者无权以此为由要求解除上述商品房买卖合同。
综上所述，原告要求两被告支付逾期办理产权登记违约金775元并支付自2010年1月1日起至2016年3月31日止的租金73807元，理由正当、证据充分，予以支持；原告的其他诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持；被告的反诉请求没有事实及法律依据，均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告王振永支付逾期办理产权登记的违约金775元及自2010年1月1日起至2016年3月31日止的租金73807元，共计74582元；二、驳回原告王振永其他诉讼请求；三、驳回被告东营市通懋置业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1665元，由被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司负担；反诉费50元，由被告东营市通懋置业有限公司负担；公告费820元，由被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司负担。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。另查明，上诉人在一审庭审中明确陈述，在合同履行过程中由于涉案商铺无法办理分割登记，导致银行按揭贷款不能办理，使得被上诉人未能向其交付剩余房款70000元。
本院认为，双方当事人二审争议的焦点问题是：一、被上诉人的租金、占用费诉讼请求是否超过诉讼时效；二、上诉人是否有权解除涉案商品房买卖合同、是否有权主张逾期付款违约金；三、一审未准予上诉人的鉴定申请程序是否合法。
关于第一个焦点问题，本院认为，在租赁合同法律关系中，各期租金的支付虽具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，在承租人仍持续占有使用租赁物的情形下，租金诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。涉案委托经营合同期限届满后，涉案房屋仍由上诉人持续占有使用至今，双方未签订新的委托经营合同或租赁合同对租金支付期限作出约定，即使按照上诉人的主张双方成立不定期租赁合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，在被上诉人提起本案诉讼之前，上诉人最后一期租金应于2015年12月31日支付，被上诉人于2016年4月13日提起本案诉讼主张自2010年1月1日起至2016年3月31日止的租金并未超过诉讼时效，一审予以认定并无不当。
关于第二个焦点问题，本院认为，涉案商品房买卖合同约定剩余房款作为银行按揭贷款，于原审被告嘉棣公司通知之日起7日内办理，现上诉人并无证据证明在被上诉人提起本案诉讼之前已通知被上诉人办理银行按揭贷款，上诉人虽向被上诉人邮寄了送达变更付款方式并催收房款通知，但系在被上诉人提起本案诉讼之后，且被上诉人对上诉人变更付款方式的要约并未作出承诺，上诉人无权以被上诉人在其发出通知后合理期间内未支付剩余房款为由解除合同。东营市住房和城乡建设委员会就涉案房屋所在的东营区商河路步行街Q组团综合楼有关问题出具的书面说明能够证明涉案房屋能否办理分割登记仍处于待定状态，即使涉案房屋无法办理分割登记，导致部分合同目的无法实现，行使合同解除权的权利人也应是被上诉人而非上诉人，上诉人作为该项合同义务的履行者也无权以此为由要求解除合同。上诉人一审明确认可因涉案房屋无法办理分割登记导致不能办理银行按揭贷款，而办理分割登记系上诉人应履行的合同义务，被上诉人已按约定支付了银行按揭贷款以外的房款，上诉人要求被上诉人支付逾期付款违约金缺乏事实依据，一审未予支持亦无不妥。
关于第三个焦点问题，即对于上诉人申请对涉案房屋现状是否符合办理产权分割登记手续的规划设计规范、消防验收规范进行鉴定应否准许的问题，本院认为，涉案房屋现状是否符合办理产权分割登记条件依法属于不动产登记机构审查的范围，且上诉人的鉴定申请与其违约责任的认定并无关联，一审法院对上诉人的鉴定申请不予准许并无不当。
综上所述，上诉人通懋公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1715元，由上诉人东营市通懋置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 翟玉芬
审 判 员 李 静
代理审判员 王继印
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 张 纯