山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）临民终字第1025号上诉人（原审被告）：山西省临汾市木材总公司（以下简称市木材公司）。法定代表人：姚张红，经理。委托代理人：郭伟，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：柴秋生，男，1950年10月18日出生，汉族，。原审第三人：李士忠，男，1964年2月16日出生，汉族。委托代理人：郭鸿禧，男，194X年12月2日出生，汉族。上诉人市木材公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2014）临尧民初字第2869号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人市木材公司的委托代理人郭伟，被上诉人柴秋生、原审第三人李士忠的委托代理人郭鸿禧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：第三人为市木材公司X区综合楼X号楼建设施工者。2012年4月19日，原告同第三人签订了《购房协议书》，原告以每平方米10000元的价格购买了临汾市尧都区兵站路木材总公司X区综合楼南起第2、3号门面房二套，原告向第三人缴纳了购房款共计130万元。后被告根据原告与第三人签订的《购房协议》，确认了2号门面房面积为91.245平方米，3号门面房建筑面积X2.314平方米，2、3号两套门面房建筑面积共计163.559平方米。并在原告同第三人约定的每平方米10000元的基础上，将价格提高到每平方米11800元，按此价格计算，房价为1929996.2元，加上大暖费10003.8元，总计为194万元。扣除原告向第三人交纳的130万元，剩余购房款64元，原告于2013年6月4日交付了被告，被告给原告出具了64万元的收据。2012年5月，第三人就将门面房交付给了原告，从2012年5月至今，原告一直占有使用购买的门面房并出租，水电费、管理费等费用也由被告收取并出具了收据。另查明，除了本案涉及的门面房，第三人还出售了部分门面房和其它住宅房，对外出售已经两年多的时间。在原告起诉被告要求确认原告购买的门面房的所有权归原告所有后，被告于2014年10月28日向原告发出了解除《购房协议》通知，原告依法于2014年11月10日向本院书面申请增加了诉讼请求，要求确认被告2014年10月28日单方提出的解除《购房协议》的通知无效。庭审前，被告向本院提出了反诉，要求原告立即腾出门面房并交给被告，因本案是买卖合同引发的确权纠纷，而被告的反诉请求是确权后的侵权纠纷，因而本院依法没有支持被告的反诉请求。庭审中，被告主张被告没有同意第三人出售房屋，被告不认可第三人收取购房款的事实，2013年6月3日，原、被告签订《购房协议》后，原告只交纳了64万元，原告严重违约，为此被告已经向原告发出了解除《购房协议》通知，购房合同已经解除，应驳回原告的诉讼请求。第三人主张因被告无法支付第三人工程款，被告同意第三人出售房屋以抵顶工程款，被告拖欠第三人工程款但没有结算，结算时应从工程款中扣除第三人收取的购房款。庭审后，原告撤回了请求确认位于临汾市尧都区兵站路木材总公司X区综合楼南起第2、3号门面房所有权归原告所有的诉讼请求，只要求依法确认被告2014年10月28日的解除购房协议通知无效。原、被告及第三人委托代理人的代理权限都为一般代理，法庭当庭无法调解。以上为本案事实。原审法院认为，审理已经查明，第三人出售房屋并收取购房款，被告不但知情而且同意，原告也交清了全部购房款及大暖费194万元，第三人也于2012年5月将门面房交付给了原告，原告一直占有使用至今，因此被告关于原告只交纳了64万元购房款，存在严重违约，被告已经向原告发出了解除《购房协议》通知，购房合同已经解除的主张，本院依法不予支持。在本案审理过程中，原告撤回了请求确认位于临汾市尧都区兵站路木材总公司X区综合楼南起第2、3号门面房所有权归原告所有的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，被告关于原告主张房屋所有权，之后又增加诉讼请求要求确认解除合同的效力，是两个不同的法律关系，依法不可合并审理，程序不合法的主张，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定判决：被告山西省临汾市木材总公司于2014年10月28日向原告柴秋生发出的解除《购房协议》通知无效。案件受理费300元，由被告山西省临汾市木材总公司负担。判后，上诉人市木材公司不服，向本院提起上诉。请求撤销一审判决，依法改判。理由是：一、原审法院审理程序不合法。被上诉人柴秋生主张的是确权之诉，之后又增加诉讼请求要求解除合同的效力确认，两个诉讼属不相同的两个法律关系，应当分别单独诉讼，原审法院合并审理不符合法律规定。二、原审判决认定事实错误导致判决结果错误。上诉人市木材公司从未决定过由第三人售房抵其工程款的事实。第三人李士忠非房屋的产权人，其无权出售上诉人的合法财产。第三人李士忠与被上诉人“购房协议”违法无效，为了维护被上诉人的利益，第三人应将所得房款退还或给付上诉人。如果上诉人允许第三人出售房屋，就不会再有上诉人与被上诉人协议约定交纳全额房款。2013年6月3日上诉人与被上诉人双方签订的《购房协议》，由被上诉人出资购买上诉人的门面房，签约后，被上诉人仅支付了部分房款，导致合同目的无法实现，属严重违约，双方签署的《购房协议》应当予以解除。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判。被上诉人柴秋生答辩称：我的购房款已全部缴清，第一次交给李士忠130万元，办理手续过程中，上诉人认为第三人出售的房价太低，将房价调高到8000—12000元每平米，当时的木材公司负责人给被上诉人定的房价是11800元每平米。上诉人调整房价，签订购房合同后，我又向上诉人交纳了增加以后的差价和剩余房款64万元。双方签订的购房合同合法有效，该房屋已交付被上诉人使用三年有余，被上诉人也一直向上诉人交纳有关费用，现上诉人单方要求解除合同没有道理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人李士忠当庭陈述：涉案的木材公司X号综合楼，由上诉人木材公司与第三人协商，由第三人李士忠垫资建设，由于上诉人拖欠第三人的工程款，上诉人同意第三人出售部分房屋抵顶工程款。第三人不仅出售了本案门面房，还出售了40余套住房。本案的被上诉人柴秋生凭第三人出具的收款凭据，补足木材公司调整后的房款和剩余房款，和上诉人签订的购房协议。该房屋我已于2012年交付被上诉人使用，对于第三人出售部分房屋抵顶房款的事实，上诉人是明知的。原审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。经审理，本院查明事实与原审一致。本院认为：民事活动应当遵循诚实守信原则。本案中，上诉人因建设X号综合楼缺乏资金，协议由第三人李士忠垫资建设，工程完工后，因不能足额支付第三人工程款，约定由第三人出售部分房屋予以抵顶。第三人将本案涉案的门面房出售给被上诉人，办理手续过程中，上诉人认为第三人出售的房屋价格过低，调整了房价，被上诉人按照调整后的房价补足了差额，交清了剩余房款，并与上诉人签署了《购房协议》，涉案房屋于2012年5月交付被上诉人占有使用至今，被上诉人亦向上诉人缴纳水电等费用。上诉人对第三人与被上诉人签署房屋买卖协议是明知的。且在第三人与被上诉人签署协议的基础上又与被上诉人签署《购房协议》加以确认，故上诉人与被上诉人签署的《购房协议》合法有效，被上诉人已经按照合同约定足额缴纳了购房款，上诉人也将涉案房屋交付被上诉人占有使用达三年之久，该《购房协议》已实际履行。现上诉人单方面要求解除《购房协议》并向上诉人发出解除通知书缺乏事实和法律依据，对上诉人上诉请求本院不予支持。上诉人提出原审法院处理本案时程序违法，本院认为，被上诉人提出确认所有权之诉后撤回，是民事主体对自己诉讼权利的处分，符合法律规定，原审法院基于同一买卖合同关系，在被上诉人撤回确权之诉后，仅处理被上诉人主张的《解除购房协议的通知》效力问题并无违法之处。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元由上诉人山西省临汾市木材总公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 琼审判员 牛凌云审判员 姚应宝二〇一五年九月二十三日书记员 张 倩