江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终305号
上诉人（原审被告）：南京市鼓楼区俪红园酒店，住所地南京市鼓楼区虎踞关*号综合楼*层。
经营者：孙丽，女，1967年11月27日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：张雪峰，江苏国成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军江苏省军区保障局，住所地南京市鼓楼区虎踞关1号。
负责人：徐志坚，该局局长。
委托诉讼代理人：管澄伟，江苏高的律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱帅，江苏高的律师事务所实习律师。
上诉人南京市鼓楼区俪红园酒店（以下简称俪红园酒店）因与被上诉人中国人民解放军江苏省军区保障局（以下简称省军区保障局）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初10788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
俪红园酒店上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2.判决给予上诉人停偿合理补偿。3.由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对租赁合同是否到期的事实认定不清。2015年1月1日至2015年12月31日的《军队房地产租赁合同》系被上诉人伪造，事实上双方在2015年签订了一份五年期的合同，一审法院未认定该事实，反而认定伪造的合同真实有效，属于认定事实不清。二、一审中上诉人提交了调查取证申请，请求一审法院调取2012年至今部队账册中记载的被上诉人向上诉人收取的各项费用明细，一审法院未依职权调取，违反诉讼程序，损害了上诉人的诉讼权利。三、一审法院对上诉人当庭提交的多交的租赁费、电费、餐饮费未予审查认定。四、上诉人承租涉案房屋时，部队领导承诺可以长期经营，在此前提下，上诉人支付了转让费2100000元、装修费1363000元、开通燃气等160000元及购买酒店设施设备560000元，共计4183000元；租赁期间，因房屋质量问题导致上诉人实际支出及经营损失720000元；被上诉人多收租赁费用152200元、多收电费460000余元；如房屋收回，上诉人需要安置员工，安置费用600000元。上述费用均为上诉人的实际支出或损失，要求法院判决被上诉人予以补偿。
省军区保障局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
省军区保障局向一审法院起诉请求：1.俪红园酒店腾空并向省军区保障局返还位于南京市鼓楼区虎踞关1号综合楼二层面积为623平方米的房屋；2.俪红园酒店向省军区保障局支付拖欠的房屋逾期使用费320000元（计算至2017年6月30日，该日之后至俪红园酒店返还房屋之日止的房屋逾期使用费按照220000元/年支付）；3.俪红园酒店向省军区保障局支付逾期支付使用费的滞纳金19949元（计算至2017年6月30日，该日之后的违约金按照应付未付租金及逾期使用费数额的日万分之二计算支付）；4.俪红园酒店承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：南京市鼓楼区虎踞关1号综合楼二层面积为623平方米的房屋（坐落号：南苏字第3845号，丘号：554014-1，即案涉房屋）系军队资产。
2011年11月15日，后勤部战勤处（出租方，甲方）与孙丽（承租方，乙方）签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁用途为餐饮；租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日止；租金总额为660000元，年租金为220000元，租金按季度结算，乙方于每季度的前十日交付甲方。付款方式为支票或现金；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；租赁期满，合同解除；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金等等。
合同签订后，后勤部战勤处将案涉房屋交付孙丽使用。
上述合同期满后，中国人民解放军江苏省军区后勤部基建营房处（以下简称后勤部基建营房处）与俪红园酒店签订《房地产租赁合同》，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金为220000元等等。
2015年12月31日，租赁期限届满，省军区保障局要求俪红园酒店迁出，但俪红园酒店一直使用至今，仅支付了10000元的占有使用费。对于逾期支付占有使用费的滞纳金，省军区保障局主张按未支付总额的日万分之二标准计算。
2017年7月1日，江苏省军区根据中央军委关于省军区编制体制改革部署，决定原江苏省军区司令部直属工作处、政治部秘书群联处、后勤部战勤处、后勤部基建营房处、省军区对外有偿服务管理工作领导小组办公室等对外签订的涉及军队房地产合同的所有事宜均由省军区保障局负责。
一审庭审中，省军区保障局将被告由孙丽变更为俪红园酒店，俪红园酒店的经营者孙丽对此亦无异议。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，俪红园酒店关于省军区保障局在另案诉讼中提交的租赁合同标明的租赁期限并非签约当时约定的期限，而真实的租赁合同约定的租赁期限尚未到期，以及省军区保障局多收取其租金、水电费等的辩解意见，未提供证据予以证明，其提供的房租及水电费等收据亦不足以证明其主张，故对此辩解意见，一审法院不予采纳。就案涉房屋，后勤部战勤处与孙丽签订的《军队房地产租赁合同》及后勤部基建营房处与俪红园酒店签订的《军队房地产租赁合同》应系各方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。
因部队编制体制改革，原由省军区后勤部、后勤部基建营房处等关于省军区的房地产相关事宜均由省军区保障局承继权利和义务，故省军区保障局是本案一审的适格原告。
2015年12月31日，合同约定租赁期满，双方未再续租，故俪红园酒店应当按照合同约定迁出案涉房屋，现俪红园酒店未履行该项义务，构成违约，故省军区保障局要求俪红园酒店迁出案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。
2016年1月1日起，俪红园酒店继续占用案涉房屋，应支付占有使用费。自2016年1月1日至实际迁出案涉房屋期间，省军区保障局主张按照原合同标准即220000元/年支付房屋占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。省军区保障局认可俪红园酒店已支付10000元占有使用费，故俪红园酒店在履行上述义务时应予以扣除。对于省军区保障局工作人员在俪红园酒店处就餐产生费用的抵扣问题，因该笔费用系省军区保障局工作人员的个人行为，与租金性质不同，且省军区保障局未明确表示同意抵销，故俪红园酒店的该项辩解意见，一审法院亦不予采纳。
关于省军区保障局主张的滞纳金问题。省军区保障局主张的滞纳金实质为违约金，按照合同约定，俪红园酒店的租赁期于2015年12月31日届满，因双方未签订新的租赁合同，故省军区保障局的该项诉讼请求无事实与法律依据，一审法院不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、南京市鼓楼区俪红园酒店于判决生效之日起十日内将位于南京市鼓楼区虎踞关1号综合楼二层面积为623平方米的房屋（坐落号：南苏字第3845号，丘号：554014-1）腾空并返还给省军区保障局中国人民解放军江苏省军区保障局；二、南京市鼓楼区俪红园酒店于判决生效之日起十日内按每年220000元的标准向中国人民解放军江苏省军区保障局支付自2016年1月1日起至实际迁出上述房屋之日期间的房屋占有使用费（俪红园酒店在履行上述义务时扣除已付的10000元）；三、驳回中国人民解放军江苏省军区保障局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费6399元，减半收取计3199.5元，由南京市鼓楼区俪红园酒店负担（省军区保障局已预交，俪红园酒店在履行上述义务时加付此款）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：
1.关于双方于2015年签订的租赁合同的真实性。上诉人认为该合同系伪造，双方当时实际签订的是一份五年期合同，当时被上诉人以需要报备为由未将合同交给上诉人，被上诉人曾以该合同提起过诉讼，上诉人提出异议后，被上诉人撤诉。被上诉人认可曾以该合同提起过诉讼，因上诉人提出异议并要求鉴定，其考虑案件进程以及上诉人可能有多枚公章，遂撤诉重新以孙丽以前认可的合同起诉，但上诉人实际上系按2015年合同履行的。本院经审查认定，根据双方当事人陈述，被上诉人未提供证据证明双方于2015年签订的合同真实存在，本次起诉所依据亦非该合同，故本院对双方于2015年签订的租赁合同的真实性不予认定。
2.关于上诉人实际支付的租金费用。上诉人提供了668000元的租赁费缴费凭证9份，及高凤新出具的308400元的租赁费收条7份，合计976400元，认为高凤新系被上诉人所在单位战勤处助理员，负责收取租金和水电费，一审法院仅认定其于2015年12月31日后仅支付10000元占有使用费错误。被上诉人对其中的2014年的4笔及2015年的3笔共230000元予以确认，对2013年1月1日的100000元以及2013年5月6日的118000元的租赁费缴费凭证的真实性予以认可，但具体数目无法核算，由法院认定；对于高凤新出具的租赁费收条，认可高凤新系其单位工作人员，但高凤新已经转业，对该收条的真实性无法确认，且高凤新收取租金与合同约定方式不符，上诉人应当另案处理。经查，高凤新出具的收条为：2013年9月16日100000元、2014年1月13日50000元、2014年3月11日70000元、2014年9月6日20000元、2015年6月9日18400元、2016年1月8日30000元，合计318400元。本院经审查认定，被上诉人对2013年1月1日的100000元以及2013年5月6日的118000元的租赁费缴费凭证的真实性无异议，但未提供证据证明其并未实际收到该款或该款系其他用途，故本院对该证据予以确认，认定上诉人实际缴纳了此两笔租金；对于高凤新出具的收条，被上诉人认可高凤新系其单位工作人员，在本案其他军队资金往来结算票据中也能够反映出高凤新系收款人的身份，故被上诉人仅以高凤新已经转业为由否认其出具的收条，理由不能成立，而高凤新以被上诉人战勤处助理员的身份负责租赁户的租金和水电费收取事务，并向上诉人出具军队结算票据，上诉人有理由相信高凤新能够代表被上诉人收取租金和水电费，即便高凤新所收取的租金未如实上交被上诉人单位，亦系被上诉人内部管理问题，不应由上诉人重复缴纳，故本院对高凤新所出具的租金收条予以认定，经计算，高凤新出具的租金收条共318400元，上诉人仅主张308400元，本院予以确认。
3.关于被上诉人通知不再租赁的时间。被上诉人陈述其于2016年3月11日给所有的承租户发了致承租户的信，通知租赁户另行寻找场所，孙丽在同年3月17日予以签收。上诉人认可2016年春节后被上诉人找其谈过，但其认为合同未到期，停止经营损失较大。本院经审查认定，上诉人于2016年春收到被上诉人要求停止经营的通知。
对一审法院认定的其他事实，当事人未提出异议，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，上诉人俪红园酒店与江苏省军区后勤部战勤处于2011年11月15日签订的《军队房地产租赁合同》合法有效，对双方当事人均有法律约束力。上述合同履行期满后，上诉人认为其与被上诉人重新签订了一份五年期的房屋租赁合同，但未提供证据证明，本院不予采信；被上诉人提交了一份江苏省军区后勤部基建营房处与上诉人签订的《房地产租赁合同》，但未证实该合同的真实性，本院亦不予采信。因双方均无证据证明2011年合同履行期满后曾继续签订房屋租赁合同，而上诉人继续使用房屋，被上诉人并未提出异议，故双方之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现被上诉人于2016年春通知上诉人不再继续租赁，故案涉租赁合同应当于上诉人收到通知之日解除。双方租赁合同解除至今已经一年有余，上诉人再占有使用案涉房屋无合法依据，被上诉人要求其腾空并返还房屋，符合法律规定。上诉人认为双方合同未到期其不应迁出的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于上诉人应当承担的房屋租金及占有使用费用。案涉房屋的约定租金为220000元/年，上诉人自2012年1月1日起开始使用房屋，已经支付租金976400元，故上诉人已经足额支付2015年12月31日前的租金880000元外，还另行支付了2016年租金及占有使用费96400元。现上诉人仍在继续使用案涉房屋，被上诉人请求上诉人参照合同约定的标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以采纳，故上诉人应当支付的2016年1月1日起至2017年6月30日止的租金和房屋占有使用费扣除96400元以后，尚余233600元，并按220000元/年的标准支付2017年7月1日至实际返还之日止的房屋占有使用费用。
关于因房屋质量问题产生的损失及因配合隔壁商家维修产生的损失，上诉人虽主张原江苏省军区后勤部有偿办助理员朱启清曾承诺充抵房租，但并未提供双方对维修损失予以结算并同意充抵房租的证据，本院不予采信，如上诉人另有证据能够证明其维修损失应由被上诉人承担，可另案诉讼解决。
关于被上诉人工作人员就餐费用抵扣的问题，因该费用系被上诉人单位工作人员的个人行为，其并无证据证明其已就该费用与被上诉人进行过结算，并同意抵扣租金，故上诉人可就该费用另行向当事人主张。
关于上诉人主张的被上诉人工作人员多收水电费返还、其因合同解除受到的转让费装修费等损失、安置员工费用及相应的经营损失，并要求被上诉人给予停偿补偿的问题，因上诉人并未在一审中对此提出反诉，不属于本案审理范围，本院不予审查。
综上所述，俪红园酒店的上诉请求部分成立，本院对其主张的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初10788号民事判决第一项；
二、变更江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初10788号民事判决第二项为：南京市鼓楼区俪红园酒店于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军江苏省军区保障局支付2016年1月1日起至2017年6月30日止的租金和房屋占有使用费233600元，并按220000元/年的标准支付2017年7月1日至实际返还之日止的房屋占有使用费用；
三、驳回南京市鼓楼区俪红园酒店其他上诉请求；
四、驳回中国人民解放军江苏省军区保障局的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
一审案件受理费6399元，减半收取计3199.5元，由南京市鼓楼区俪红园酒店负担2198.5元，中国人民解放军江苏省军区保障局负担1001元；二审案件受理费6399元，由南京市鼓楼区俪红园酒店负担4397元，中国人民解放军江苏省军区保障局负担2002元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 龚 达
审判员 白文虎
二〇一八年二月一日
书记员 倪 辉