贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0327民初1778号原告：罗显刚，男，1975年2月22日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县。原告：李凤，女，1976年3月28日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县。二原告委托诉讼代理人：欧亚、余浪浪，贵州顺世律师事务所律师。被告：凤冈洪德置业有限公司。住所地：凤冈县龙泉镇龙泉大街。统一社会信用代码：9152032706306452XK。法定代表人：赵文德，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谷仕余，贵州黔龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宦，贵州黔龙律师事务所实习律师。原告罗显刚、李凤与被告凤冈洪德置业有限公司（以下简称洪德公司）买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗显刚及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除二原告与被告于2016年5月23日签订的《商品房买卖合同》；2、请求依法判决被告向二原告返还购房款本金100756元及利息（利息以本金100756元按银行同期贷款利率计算，自2016年5月20日起计算至被告履行完退款义务时止）；3、请求依法判决解除二原告与被告于2016年5月20日签订的《商铺委托经营管理协议》；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，2016年5月20日，二原告与被告达成合意，由二原告购买被告开发建设的位于凤冈县××心大道东侧的湘黔国际商贸城6栋2-22号商铺，并于当日签订《商铺委托经营管理协议》，约定被告在2015年5月1日至2020年4月30日对该商铺进行经营管理，随后，原告向被告支付了该商铺首付款100756元。2016年5月23日，原、被告就该商铺签订《商品房买卖合同》（合同编号为2016001875），约定该商铺系预售商品房，建筑面积为48.07平方米。同时，原、被告双方约定了建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权要求退房等事宜。2017年5月，原告查验凤冈县湘黔国际商贸城6号楼绘图实测面积时发现，该商铺的实际建筑面积为50.67平方米，该面积已然超出《商品房买卖合同》约定的建筑面积48.07平方米的误差比绝对值3%。2017年6月初，原告向被告提出退房申请，被告回复称不予同意。原告认为因该房屋的实际建筑面积超过合同约定建筑面积误差比3%，被告的行为已构成违约，据此，为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零九条之规定向法院提起诉讼。被告洪德公司辩称：原告购买的房屋是从另外一方中转购买的，对与原告签订《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理协议》的时间和事实没有异议，上述合同都是合法有效的，原告方现在要求解除合同，我方不同意，因为没有达到解除合同的条件，在《商品房买卖合同》中约定的是以套内面积来计算购房的单价，在面积差异处理方式中是我方的一个笔误，应按照套内面积计算而非按套（单元）计价，所以我方请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对双方无异议的证据本院进行确认并在卷佐证。对于原告出示的全楼分层分户信息表，被告提出对其真实性有异议，本院经到凤冈县住房和城乡建设局进行核实，证明该信息表是凤冈县住房和城乡建设局内设机构测绘中心挂靠的遵义市天络房地产测绘出凤冈分所按有关法规测绘而成。故本院对该证据的证明效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：二原告系夫妻关系。2016年5月20日，二原告在与被告达成购房口头协议的情况下，签订了《湘黔国际商贸城商铺委托经营管理协议》，协议中约定委托的方式为：甲方（原告）自愿就其拥有该商铺的全部使用管理权委托给乙方（被告），从本协议签订之日起乙方有权以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动，在经营管理过程中积极招商，采取多种经营方式培育市场，尽可能在短时间内搞活市场。委托标的物：位于凤冈县××心大道东侧的湘黔国际商贸城，甲方所购置的商铺为6栋2-22，建筑面积48.07平方米（以产权中心登记的建筑面积为准）。双方在协议书中还对委托期限、委托费用支付等进行了约定。同日，原告向被告缴纳了100756元。2016年5月23日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同中第三条基本情况约定：该商品房【合同约定】建筑面积48.07平方米，套内建筑面积41.80平方米。第七条计价方式与价款约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4563.54元，总价款190756元。第十五条面积差异处理约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。1、依据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照X利率付给利息。2、按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中表明详细尺寸，约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：（1）建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；（3）买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。双方还在合同中对付款方式及期限等进行了约定。合同签订后，原告到凤冈县住房和城乡建设局查看了案涉商品房的面积，经载明凤冈湘黔国际商贸城6号楼2-22号房屋的建筑面积为50.67平方米，套内面积为41.42平方米。原告在知晓此事后，向被告提出退房申请。2017年6月13日，被告出具回复函给原告，回复函中载明：罗显刚，你所提交的退房申请书，我公司已经通过董事会研究决定，关于你所提到的退房申请理由，我公司不予同意，并正式告知你按照原合同约定的内容继续履行，双方各自承担合同约定的责任和义务。原告认为案涉商品房的实测建筑面积与合同约定面积误差比绝对值超过3%，因此诉至法院请求解除双方所签订的《商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理协议》，并要求被告返还购房款本金及支付利息。本院认为：综合双方当事人的陈述及对证据所发表的质证意见，该案最主要的争议焦点是原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》是否具备解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在庭审中，双方均认为该《商品房买卖合同》系真实意思表示，本院对其效力予以认可。原告认为根据双方的约定，因实测建筑面积与合同约定面积误差比绝对值超过3%，故而应认定被告方违约，因此应解除合同。但案涉《商品房买卖合同》中，在计价方式与价款部分已明确了该商品房的单价（4563.54元）及总价款（190756元），结合该合同中关于基本情况的约定，可知双方在该合同中所约定的应为套内面积（41.80平方米），至于面积差异处理方式中的约定应为被告方的笔误，应适用该合同中第十五条第1种方式处理。根据原告所提交的全楼分层分户信息表，案涉6号楼2-22号房屋的实测套内面积为41.42平方米，与双方约定的套内面积误差比绝对值并未超过3%，根据双方的合同约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，对原告该请求不予支持。双方所签订的《商铺委托经营管理协议》系以《商品房买卖合同》为基础，原告也并未提供其他的证据证明双方之间所签订的合同及管理协议具有法定或约定解除条件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，对原告该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回罗显刚、李凤的诉讼请求。本案受理费2315元，减半收取1158元，由罗显刚、李凤负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 员  华 嵩二〇一七年八月二十八日法官助理  陈 桦书 记 员  罗成进