甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民初字第5270号
原告王某某，女，汉族，1988年2月4日出生，甘肃省民乐县人。
委托代理人张旌铭，系甘肃重光律师事务所律师。
被告张某，女，汉族，1984年6月18日出生，甘肃省山丹县人。
委托代理人魏伯雄，系甘肃德言盛律师事务所律师。
原告王某某与被告张某买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理。依法由代理审判员徐毅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及委托代理人张旌铭，被告张某及委托代理人魏伯雄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称：2014年8月，原告在张掖市甘州区某某东街168号原“XX名品服装店”门上看到被告张贴的一门店转让信息，便与被告取得联系。原、被告见面商谈时，原告询问相关房屋租赁情况，被告称其租赁的房屋是其亲戚的房屋，租赁合同2014年11月30日到期，租金每年50000元，其已交清全部房租。原告提出转租后要经营家纺商品，要对房屋进行必要装修并至少经营3年。被告作出承诺，保证给原告租到房屋，租不到房屋有原告的钱在。原、被告于2014年8月26日签订转让协议，原告在当日向被告支付房租12500元及转让费90000元，被告将空店交付原告。原告接手该门店后，对店面进行了装修，在装修快结束时，房主柳某某进行阻拦。为此，原告要求被告协调，被告却与房主发生冲突，关系恶化。2014年10月24日，房主柳某某向原告送达“关于租赁合同期满后不再续租的通知”，并让原告转达给被告。被告在给原告转租该门店时对原告的续租房屋的承诺具有欺骗性，现因房主不同意续租，致使转让协议的目的无法实现，而且给原告造成了装修损失费用和营业经营损失。故依法起诉要求被告返还转让费90000元；赔偿装修损失50000元；赔偿营业损失11250元，以上合计151250元；本案诉讼费用由被告承担。
被告张某未作书面答辩，在庭审中辩称：2014年8月，原、被告签订转让协议约定被告将青年东街168号XX名品店转让给原告属实，转让费为90000元，房租12500元也属实，但被告并没有承诺原告诉状中所称租不到房屋，有原告的钱在。原、被告签订转让协议时，房东柳某某就在场，并承诺续租，这点原告也是认可的。现在由于房东柳某某以各种理由推脱，既不与原告签订房屋租赁合同，也不明确表示不给原告租赁该门店，原、被告之间发生纠纷是因为房东柳某某的问题，被告并没有违约，原、被告之间的转让协议是合法有效的，应该受到法律的保护。被告转让的服装店并不是空店，店里有被告经营服装店时的装修设施等附件，原告进行装修是在被告原来的装修上面进行的。原告的损失被告不承担。原告诉称的2014年10月24日房主柳某某给原告送达的关于合同期满后不再续租的通知，被告没有收到柳某某的通知，且柳某某在电话里从未表示不再续租，书面通知的真实性无法确定。所以原、被告之间签订的转让协议不存在欺骗性，也不存在被告违约的问题。原、被告之间的转让协议能否履行主要看房主柳某某是否将房屋租赁给原告，因此，被告请求法庭依法追加柳某某为本案被告，因为柳某某在原、被告转让门店时在场并且同意将门店转让给原告，这实际上形成了王某某、张某、柳某某三方合同，王某某和张某发出了邀约，柳某某承诺同意租赁门店，符合合同成立的要件，柳某某与本案有直接利害关系，原告主张的损失，如果转让协议解除则损失是由房主柳某某违约造成的，与被告张某没有关系。综上，请人民法院依法追加柳某某为本案的被告才能够查清本案的事实，分清是非责任，作出公正的判决。
经审理查明：2011年11月30日，案外人（房主）柳某某与被告张某签订房屋租赁合同一份，约定柳某某将其位于甘州区某某东街关庙什字四号门面一间（66.07平方米）租赁给被告作为商业使用，租赁期限为3年，自2011年12月1日至2014年11月30日止。租金第一年度为30000元，第二年度为40000元，第三年度为50000元。被告接手该门店后经营服装至2014年8月，被告张贴转让信息欲转让该门店，原告看到后找被告协商转让事宜，原、被告于2014年8月26日达成转让协议，约定被告将其经营的位于甘州区某某东街168号门店一间转让给原告使用。原告于当日向被告支付转让费90000元及3个月的房屋租金12500元（2014年9月1日-2014年11月30日）。被告为原告出具收条两张。2014年8月27日，原告接手该门店，同年9月1日开始装修，9月26日正式营业。2014年10月24日，房主柳某某向被告发出“关于房屋租赁合同期满后不再续租的通知”一份，以房屋租赁期届满后该房再不续住为由，要求交回房屋。该通知房主送达给原告，让原告转交被告。原告找到被告协商此事未果，遂诉至本院要求处理。
另查明：原告主张的装修损失经张掖市金润资产评估事务所评估，价值为49100.74元。
再查明：2015年1月14日，原告将该门店腾空，并将门店钥匙交付房主柳某某。
上述事实，有下列经庭审举证、质证的证据予以证实：
1.原、被告的当庭陈述；
2.原告提交的转让协议一份；
3.原告提交的收条两份、存款凭条一份；
4.原告提交的关于房屋租赁合同期满后不再续租的通知一份；
5.原告提交的录音光盘及录音整理笔录各一份；
6.原告提交的张掖市金润资产评估事务所价格评估报告一份；
7.本院依职权向房主柳某某所作的通话记录（光盘）一份；
8.本院依职权调取的（2015）甘民初字第111号案卷中房屋租赁合同一份、公证书一份、关于房屋租赁合同期满后不再续租的通知一份。
本院认为：本案原、被告达成的转让协议系双方当事人真实意思表示，具有法律效力，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效协议，双方应按约定全面履行合同义务。对于被告张某要求追加柳某某为本案被告的申请，根据合同相对性原则的要求，本院不予准许追加柳某某为本案被告。
本案争议的第一个焦点问题是商铺转让费的性质。商铺转让费，是承租人转租房屋，次承租人为获得优先承租权而向承租人所支付租金之外的一种对价。确定商铺转让费的数额，一般考虑以下两个因素：1.无形资产的费用，即次承租人为获得该商铺良好的经营环境、商业信誉、人脉资源、供货渠道等无形资产而支付的对价。2.租赁期限，次承租人为获得租赁期限而向承租人所支付的对价。转让费收取的多少往往都与该商铺的租赁期限有关，租赁期限越长，转让费越高。本院认为，商铺转让费的产生，符合市场经济的发展规律，能够在一定程度上促进商铺的流通，有利于实现市场主体、经济要素的优化配置，应当认定为合法。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条一款规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”转让费可以看作是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。因此，商铺转让费的收取符合法律规定，具有合法性。
本案争议的第二个焦点问题是原告要求被告返还转让费90000元及装修损失50000元、营业损失11250元有无事实、法律依据。本案90000元转让费实质上属于优先承租权转让费。被告本身对该商铺享有优先承租权，其将房屋转租后，其所享有的优先承租权亦相应随之转移至原告，同时向原告收取一定的转让费。但优先承租权所体现的是一种间接价值，而非直接价值，故被告收取转让费应不违反公平合理原则，并应结合多种因素予以综合考量。本案中，原、被告均认可被告向原告转让该门店时房主柳某某在场，房主并未表示反对，但经本院向房主询问，房主表示并未同意转租一事，后房主发出不再续租的通知，且在案件审理过程中，房主将涉案门店从原告处收回。原告转让该门店的目的是经营家纺商品进行收益，现原告转让该门店的目的无法实现，被告也未能兑现让原告租到房屋的承诺，原、被告双方之间的转让协议无法继续履行，对此，原、被告均负有一定的责任，原告实际经营该门店4个余月，被告收取转让费90000元委实过高。对原告主张的装修损失50000元，系原告转让店面后对其进行必要的装修，但因被告违约造成原告装修费损失，被告应予赔偿。被告辩称当时转让时店内有被告的装修设施等附件，但被告并未提交相关证据予以证明。原告提交价格评估报告一份，被告虽对其合法性和关联性有异议，但并未申请重新评估，亦未提交其他相反证据予以佐证，故对被告的辩称理由，本院不予采信。鉴于被告已将该门店实际交付原告经营使用，原告也产生一定收益，本院参照公平原则，结合原告所支付转让费、租金、装修费用折旧、原告实际经营及被告系空店转让等情况进行考量，酌定由被告承担返还转让费及装修损失80%的责任，综上，被告应返还原告转让费72000元（90000元×80%）、装修损失39280.59元（49100.74元×80%）。
对原告主张的营业损失，因原告未能提供相关证据予以佐证，被告亦不认可，故对该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告张某返还原告王某某转让费72000元，赔偿装修损失39280.59元，合计111280.59元。限被告于本判决生效后十日内一次性履行完毕；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费3325元，减半收取1662.50元，由原告负担332.50元，被告负担1330元。被告负担的受理费由被告直接给付原告，本院向原告退还受理费1662.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
代理审判员 徐 毅
二〇一五年二月十三日
书 记 员 邸梦瑶