江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第275号
上诉人（原审原告）曾文艳。
委托代理人陈兰辉，江西君实律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人赖翔，江西君实律师事务所实习律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告）钟泉涌。
委托代理人周圯，江西红土地律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）刘涛。
上诉人曾文艳、上诉人钟泉涌因与被上诉人刘涛房屋租赁合同纠纷一案，均不服赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年4月26日，曾文艳与钟泉涌、刘涛签订了一份《赣州休闲娱乐城商铺租赁合同》，曾文艳将其所有的位于赣州市章江南大道赣州休闲娱乐城23#、83A#铺位出租给钟泉涌、刘涛使用。双方约定租期2012年4月1日至2018年5月31日，租金标准如下：2012年4月1日至2012年5月31日为7506元／月，2012年6月1日至2013年5月31日为8256元／月，2013年6月1日至2014年5月31日为9081元／月，2014年6月1日至2015年5月31日为9989元／月，2015年6月1日至2016年5月31日为10988元／月，2016年6月1日至2017年5月31日为12086元／月，2017年6月1日至2018年5月31日为13294元／月。钟泉涌、刘涛按季缴纳租金，于每季末的25日前缴纳下一季度的房屋租金，每逾期1日须缴纳5‰滞纳金。钟泉涌、刘涛在租赁期内如有下列行为，曾文艳有权解除合同，收回商铺，且钟泉涌、刘涛所有装修无偿归曾文艳所有，钟泉涌、刘涛应按照租期内租金总额的20%向曾文艳支付违约金：1、未经曾文艳书面同意，转让、转包、转借、转租所承租的商铺给第三方；2、未经曾文艳书面同意，拆、改变商铺结构；3、损坏承租商铺，在曾文艳提出的合理期限内仍未修复的；4、未经曾文艳书面同意，改变本合同约定的商铺租赁用途；5、利用承租商铺存放危险物品或违法活动，造成曾文艳损失由钟泉涌、刘涛承担；6、拖欠房租及其它应缴费用累计15日。曾文艳如违反合同约定提前终止合同，则应按合同租赁期限内总租金的20%向钟泉涌、刘涛支付违约金。在租赁期限内，钟泉涌、刘涛如逾期缴纳应负担的费用，每逾期一天，则应按上述所拖欠费用总额的5%向曾文艳支付滞纳金。在租赁期间，钟泉涌、刘涛未经曾文艳同意，中途擅自退租，钟泉涌、刘涛应按照租期内总租金的20%向曾文艳支付违约金，若支付的违约金不足弥补曾文艳损失的，钟泉涌、刘涛还应承担赔偿责任。合同签订后，曾文艳将合同约定铺位交由钟泉涌、刘涛经营“星海音乐会所”。2013年1月15日，钟泉涌与案外人罗海灵签订一份协议书，将其所持有的“星海音乐会所”的所有股权折价抵偿给案外人罗海灵。2013年1月26日，曾文艳向钟泉涌、刘涛发出书面通知一份，内容为钟泉涌、刘涛拖欠曾文艳2012年10月至12月、2013年1月至3月租金49536元，根据合同约定，钟泉涌、刘涛需支付滞纳金179568元，因钟泉涌、刘涛拖欠房租达到15日以上，曾文艳有权解除合同，并要求钟泉涌、刘涛按总租金的20%支付违约金。同年2月6日，钟泉涌与案外人罗海灵向曾文艳发出书面通知一份，内容为钟泉涌已将股权抵偿给案外人罗海灵，星海会所与钟泉涌再无任何关系，星海会所全部权利义务均归案外人罗海灵，曾文艳与钟泉涌、刘涛所签租赁均由案外人罗海灵继承，双方可选择重签协议。
另查明：合同签订后，钟泉涌、刘涛已向曾文艳交纳2012年11月30日前的铺位租金共计人民币64524元，尚欠租金24元。钟泉涌、刘涛未支付2012年12月1日以后的商铺租金。上述事实，有曾文艳提交的证据1-2、证据3中的通知、EMS邮件详情单、邮政快递详单、钟泉涌提交的证据1及庭审笔录予以证实，足以认定。曾文艳提交的证据3中的录音摘要、信息，因无法证明录音及信息中当事人的身份，本院对其关联性不予认定；钟泉涌提交的证据2中，无法证明其是否已向曾文艳发出，本院对其真实性不予认定，钟泉涌提交的证据3不符合证据的形式要件，本院对合法性、关联性均不予认定。
原审法院认为：曾文艳与钟泉涌、刘涛之间签订的《赣州休闲娱乐城商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，属有效合同，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。钟泉涌、刘涛未按合同约定及时交纳租金累计达15日以上，曾文艳据此要求解除合同并腾出商铺的诉讼请求于法有据，本院予以支持。由于钟泉涌转让股权的行为导致商铺实际使用人变更未经曾文艳同意，且曾文艳与钟泉涌、刘涛亦未重新签订合同变更合同主体，曾文艳仅与钟泉涌、刘涛之间形成了租赁合同关系，根据合同相对性原则，钟泉涌与案外人罗海灵之间的关系并不影响曾文艳向钟泉涌、刘涛主张权利，故钟泉涌认为曾文艳应向案外人罗海灵主张权利的辩解理由不能成立，本院不予采信。根据曾文艳与钟泉涌、刘涛签订的合同内容来看，双方约定了三种违约责任，一是延期交纳租金的滞纳金、二是履约保证金的退还与否、三是按总租金的20%承担违约责任，上述三种违约责任中第一种违约责任应是针对合同继续履行时的违约责任，第二、三种违约责任则是针对解除合同前提下双方应承担的违约责任，现曾文艳要求钟泉涌、刘涛承担支付延期交纳滞纳金的诉讼请求，是与曾文艳要求解除合同相对立的诉讼请求，故对曾文艳该项诉讼请求，本院不予支持。根据相关法律规定，对同一违约事实不能同时适用多种违约责任，故在解除合同的前提下，钟泉涌、刘涛应承担的违约责任应从第二、三种违约责任中择一适用，因曾文艳未提供证据证明其具体的损失，对曾文艳要求钟泉涌、刘涛按总租金的20%支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，对钟泉涌、刘涛交纳的履约保证金50000元归曾文艳所有的诉讼请求，本院予以支持。庭审时，钟泉涌称其已付清2012年12月31日前的租金，但未提交证据予以证实，本院不予采信，故钟泉涌、刘涛从2012年12月1日起至2013年5月31日止应按8256元／月的标准向曾文艳支付租金，从2013年6月1日起按9081元／月的标准向曾文艳支付租金，加上钟泉涌、刘涛尚欠的2012年11月30日前的24元租金，至2013年7月31日止，钟泉涌、刘涛共拖欠曾文艳租金67722元。刘涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除曾文艳与钟泉涌、刘涛于2012年4月26日签订的《赣州休闲娱乐城商铺租赁合同》；二、限钟泉涌、刘涛于本判决生效之日起十五日内将位于赣州市章江南大道赣州休闲娱乐城23#、83A#铺位归还曾文艳；三、钟泉涌、刘涛于本判决生效之日起十五日内向曾文艳支付至2013年7月31日止的租金67722元，从2013年8月1日起按9081元／月的标准支付铺位使用费至钟泉涌、刘涛归还铺位止；四、钟泉涌、刘涛已向曾文艳交纳的履约保证金50000元归曾文艳所有；五、驳回曾文艳的其他诉讼请求。案件受理费5088元、财产保全费1620元，合计人民币6708元，由原告曾文艳承担1000元，被告钟泉涌、刘涛承担5708元。
曾文艳上诉称：一审判决对钟泉涌、刘涛应当支付的租金计算错误，原审判决少判了租金16488元（自2012年9月25日至2013年7月31日）。且判决后，钟泉涌、刘涛何时交回商铺不确定，而2013年8月1日之后的租金标准分段不同，所以原审判决第三项应改为自2013年8月1日后的租金应依约分段计算至钟泉涌、刘涛归还铺位之日止。原审判决驳回上诉人要求钟泉涌、刘涛支付逾期缴纳租金滞纳金的诉请是错误的。案涉合同约定钟泉涌、刘涛逾期缴纳租金的，每逾期一日须缴纳5‰滞纳金，钟泉涌、刘涛应该依约缴纳。其次，一审判决认为滞纳金与解除合同是相对立的诉请，是错误的。租金合同属继续性合同，继续性合同的解除，只对将来发生效力，不发生溯及力。因此，对于合同解除之前产生的租金，钟泉涌、刘涛仍应按约定支付滞纳金。一审判决驳回上诉人的违约金诉请，于法无据。对同一违约行为，可以适用一种或多种民事责任承担方式。一审判决以上诉人未提供证据证明具体的损失为由，而不支持上诉人诉请的违约金，无法律依据。故请求二审法院依法改判原审判决第三项。原审判决少判了租金16488元（自2012年9月25日至2013年7月31日）；自2013年8月1日后的租金应依约分段计算至钟泉涌、刘涛归还铺位之日止。依法改判原审判决第五项。由钟泉涌、刘涛支付自2012年9月25日至付清租金之日止的租金滞纳金；由钟泉涌、刘涛支付违约金75000元。本案诉讼费用由钟泉涌、刘涛承担。
钟泉涌答辩称：1、不存在少判租金的问题，一审查明答辩人已经支付租金到2012年11月。2、滞纳金和违约金的问题，答辩人赞同一审判决，应驳回曾文艳的请求。答辩人要求继续履行合同。
钟泉涌上诉称：一审法院未查清本案事实，故认定事实不清。本案诉争的房屋为“星海音乐会所”，上诉人已退出星海音乐会所，将持有的所有股权折价抵债给了案外人罗海灵，房租应该由罗海灵支付。上诉人与案外人罗海灵分别于2013年1月份与2月6日及时通知了曾文艳，上诉人尽了及时通知义务，罗海灵希望继续代钟泉涌交纳房租，但曾文艳拒收。上诉人依约支付租金至2012年12月份，不存在拖欠租金的情况。既然一审判决第一、二项判决解除了案涉合同，就不应该判决钟泉涌、刘涛向曾文艳支付2012年12月之后的房租。一审法院遗漏案外第三人罗海灵，属程序违法导致实体审判不公。
曾文艳答辩称：钟泉涌的第一条上诉理由不仅不成立，反而证明了其私自转让、转租诉争商铺的根本违约行为，答辩人依约有权解除合同。租赁合同未依法解除前，钟泉涌、刘涛仍应按合同支付租金。罗海灵与本案无关联性，原审程序合法、正当。
刘涛未予答辩。
二审期间，曾文艳向法庭提交赣州市中级人民法院（2012）赣中民一终字第205号民事判决书，欲证明其主张的滞纳金、违约金应得到法院支持。钟泉涌质证认为对真实性、合法性不持异议，对关联性持有异议，不能达到曾文艳的证明目的。钟泉涌申请证人罗海灵出庭作证，欲证明其已将案涉商铺转让给了罗海灵，股东有多个，转让时通知了曾文艳。此外，钟泉涌还向法庭提交了两组书面证据。证据一：2013年2月23日罗海灵与刘金平的协议书一份、2012年4月26日合伙协议一份、2012年元月12日股份转让协议一份，欲证明房屋是由钟泉涌代表股东出面签订的租赁合同，房屋实际承租人不止钟泉涌，如要追究违约应把所有的股东追究进来。证据二：2013年元月15日通知五份（张海荣、刘涛、赖延东、梁敏、雷小玲），欲证明将股权转让事宜通知了股东和出租方。曾文艳质证认为对以上证据的“三性”均提出异议，星海音乐会所的法定登记人都不是钟泉涌递交的这些人，而就是钟泉涌。根据签订合同的主体，只有钟泉涌和刘涛。作为租赁合同的个人，与其他人发生什么关系，与房东没有任何影响。这些所谓的合伙人都是钟泉涌为了逃避租金而故意炮制出来的，包括所谓的证人罗海灵。转让也不具有合法性，因为登记主体就是承租人。刘涛未予质证也未向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为，关于一审判决是否少判租金的问题。一审审理笔录中曾文艳一方代理人陈述到：“我方有一个详细清单，租金被告（钟泉涌、刘涛）只交至2012年11月止，而且还有24元的房租未交齐（并提供被告缴纳租金的详细清单），”虽然钟泉涌主张房租交至2012年12月31日，但因其未提供相应证据证明，原审法院根据曾文艳一方自认的事实，认定钟泉涌、刘涛房租交至2012年11月30日，并尚欠24元房租未交齐。原审法院根据该事实，判决钟泉涌、刘涛支付自2012年12月1日起的租金及占有使用费，并补齐尚欠的24元房租，不存在曾文艳上诉所称原审判决少判2012年9月25日至2013年7月31日期间租金的情况。关于曾文艳上诉所称原审判决第三项中“从2013年8月1日起按9081元／月的标准支付铺位使用费至被告归还铺位止”，因归还时间不确定，应改为“从2013年8月1日起按租赁合同约定分段计算至钟泉涌、刘涛归还铺位之日止”的问题，本院认为，依据案涉合同约定要求负有腾房义务的钟泉涌、刘涛支付铺位使用费，更有利于促使钟泉涌、刘涛履行义务，也更符合双方当事人的预期损失，对于曾文艳该上诉请求，本院予以支持。
关于钟泉涌、刘涛是否应依案涉合同约定支付租金滞纳金及违约金给曾文艳的问题。本院认为，案涉合同合法有效，双方当事人应依约切实履行自己的合同义务，履行不当的，应依案涉合同承担相应的法律后果。案涉合同约定每逾期一日交纳租金的须缴纳5‰滞纳金，原审法院认为曾文艳要求钟泉涌、刘涛支付延期交纳租金滞纳金的诉讼请求与其主张解除合同的诉讼请求相对立，而不予支持其该项诉讼请求，本院认为，所谓滞纳金是对延期交纳租金的利息损失的一种补偿，不论解除合同亦或不解除合同，延期交纳租金的事实存在，租金的利息损失也就存在，给予适当补偿应在情理之中，但案涉合同约定的每日5‰的标准明显高于中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，本院酌情调整为每日0.8‰。关于曾文艳二审期间主张钟泉涌、刘涛支付75000元违约金的问题，本院认为，结合当事人的实际损失、本案合同履行情况以及当事人的过错程度等因素，本院酌情调整为50000元。
关于钟泉涌主张的不应解除案涉合同，一审程序遗漏案外人罗海灵，应由案外人罗海灵继续支付房租的问题，本院认为，根据合同相对性原则，案涉合同是钟泉涌、刘涛与曾文艳签订的，曾文艳依据案涉合同向钟泉涌、刘涛主张权利并无不当。案涉合同第八条合同的变更解除与终止约定：“……2、商铺租赁期间，乙方（钟泉涌、刘涛）有下列行为之一的，甲方（曾文艳）有权解除合同，收回商铺。（1）未经甲方书面同意，转让，转包，转借，转租所承租的商铺给第三方；……（6）拖欠房租及其它应缴费用累计15日”，钟泉涌未提供证据证明其已缴清房租，且钟泉涌未经曾文艳书面同意，转租给罗海灵，据此，曾文艳解除案涉合同，符合案涉合同约定以及法律规定。房屋租赁合同属于继续性合同，原审法院判决解除案涉合同，解除合同前未依约支付的租金承租人应予以支付，解除合同后归还商铺前，承租人因为占有使用商铺，依照案涉合同约定的租金标准支付占有使用费也并无不当。因此，钟泉涌主张因案涉合同解除而不予支付租金或者依租金标准支付占有使用费的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决适用法律部分不当，处理部分不妥，应予纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第334号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第334号民事判决第五项；
三、变更赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第334号民事判决第三项为：钟泉涌、刘涛于本判决生效之日起十五日内向曾文艳支付租金67722元（计算至2013年7月31日，此后顺延，按合同约定的租金标准支付，直至归还商铺止）；
四、由钟泉涌、刘涛向曾文艳支付所欠上述商铺租金之滞纳金（按每日0.8‰计算，从2012年12月1日分段计算至付清款之日止，利随本清）；
五、由钟泉涌、刘涛于本判决生效之日起十五日内向曾文艳支付违约金50000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5088元，财产保全费1620元，二审案件受理费，曾文艳预交2087元，钟泉涌预交2654元，合计11449元，由上诉人曾文艳负担2087元，上诉人钟泉涌、刘涛负担9362元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 彭莉
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 王佳