上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第94号
上诉人（原审被告）上海琪珑国际货物运输代理有限公司。
法定代表人胡翠蘅。
委托代理人张伟，上海金时律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）驰加（上海）汽车用品贸易有限公司。
法定代表人BrunoDEFERAUDY。
委托代理人顾民。
委托代理人瞿勤华。
上诉人上海琪珑国际货物运输代理有限公司（以下简称琪珑公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第574号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，琪珑公司与案外人米某某（中国）投资有限公司（以下简称米某某公司）于2007年11月9日签订商铺租赁合同，琪珑公司将其向他人承租的位于上海市嘉定区金沙江路XXX号（二层139.83平方米）、2910号（一层、二层共计185.88平方米）商铺，出租给米某某公司，租赁期限为2007年12月1日至2012年10月1日，米某某公司为此向琪珑公司支付押金人民币88，307.37元（以下币种均为人民币）。合同约定：本合同自行终止或经协商提前终止或按照本合同约定解除后的5日内，米某某公司将所租房屋归还给琪珑公司，琪珑公司同时一次性退还订立合同时米某某公司缴纳的押金。届时，若米某某公司无故逾期腾退所租房屋，视同米某某公司违约，琪珑公司有权追缴逾期的租金，逾期达10日的，琪珑公司有权没收全部押金。
2008年3月28日，驰加（上海）汽车用品贸易有限公司（以下简称驰加公司）和米某某公司签订转租协议，双方约定由米某某公司将上述商铺租赁合同项下的权利和义务全部转让给驰加公司。
2011年2月15日，驰加公司、琪珑公司签署了关于商铺租赁合同的第一次补充协议，琪珑公司明确表示对米某某公司将上述商铺租赁合同项下的权利和义务全部转让给驰加公司无异议。双方还一致确认除租赁合同约定的租赁面积外，将位于上海市嘉定区金沙江路XXX号（一层140平方米）商铺作为增加的租赁面积，租赁期限为2011年2月15日至2012年10月1日，驰加公司为此另向琪珑公司支付押金计54，999元。
2012年10月22日，驰加公司、琪珑公司签署商铺交接书，双方确认前述商铺租赁合同于2012年10月1日期满，不再续租，并确认驰加公司已将隔离墙恢复原样，关于2910号上下两层商铺、2912号上下两层商铺已由驰加公司交接给琪珑公司。
2012年12月29日，琪珑公司向驰加公司发函称因驰加公司无故逾期21天才归还所租商铺，故琪珑公司有权按合同约定没收押金。驰加公司回函（该回函琪珑公司表示未收到）称其在合同期满之前已多次与琪珑公司及相关房屋权利人协商期满时恢复租赁房屋的相关方案以供琪珑公司确认，在期满之时依然等待琪珑公司确认恢复装修的方案，以供驰加公司实施恢复装修，故琪珑公司所述驰加公司“无故逾期腾退”与事实不符。驰加公司还称其向房屋权利人鑫缘公司直接租赁了2912号商铺，自2012年10月6日起开始计算免租期，故从2012年10月6日起鑫缘公司成为2912号商铺的出租人而非琪珑公司，琪珑公司自该日起无权再就2912号商铺主张任何权利。另2910号商铺产权人也确认自2012年10月6日起琪珑公司不再是2910号商铺的合法出租人。因双方对返还押金之事未能达成一致，驰加公司遂于2013年6月起诉至法院，请求判令琪珑公司返还押金共计143，306.37元。
原审法院审理中，驰加公司提供了其与鑫缘公司签订的关于2912号商铺的租赁合同，以证明合同双方自2012年10月6日起开始计算免租期。琪珑公司则对该合同不予认可。驰加公司称2910号商铺是琪珑公司向驰加公司提出要求恢复原状，由琪珑公司确认后再安排施工队施工，琪珑公司对此亦不予认可。琪珑公司提供了快递凭证一份，以证明其于2012年10月9日向驰加公司发送了交房催告函，驰加公司表示未收到该函。
原审法院经审理后认为，琪珑公司与案外人米某某公司签订商铺租赁合同后，米某某公司将其在上述商铺租赁合同项下的权利和义务全部转让给驰加公司，琪珑公司对此予以确认，故上述商铺租赁合同对驰加公司和琪珑公司具有约束力。驰加公司、琪珑公司签署的关于商铺租赁合同的第一次补充协议是双方对商铺租赁合同的变更，亦对双方具有约束力。根据合同约定，合同自行终止后的5日内，驰加公司应将所租房屋归还给琪珑公司，若驰加公司无故逾期腾退所租房屋，视同违约，琪珑公司有权追缴驰加公司逾期的租金，逾期达10日的，琪珑公司有权没收全部押金。因此，本案双方争议的焦点在于驰加公司是否构成“无故逾期腾退所租房屋”？法院认为，关于2910号商铺，虽然驰加公司称该商铺是琪珑公司向驰加公司提出要求恢复原状，由琪珑公司确认后再安排施工队施工，但琪珑公司对此不予认可，且驰加公司未能提供逾期交付该房屋责任在于琪珑公司的相关证据，故该商铺迟延至2012年10月22日才被返还给琪珑公司，驰加公司已经构成违约。关于2912号商铺，从双方签署的商铺交接书的内容来看，该商铺的交接日期亦为2012年10月22日。但从驰加公司提供的其与该商铺产权人鑫缘公司签订的关于2912号商铺的租赁合同来看，该合同的免租期是自2012年10月6日起开始计算。而琪珑公司提供的其与该商铺原产权人签订的租赁合同到期日则为2012年10月5日。因此，琪珑公司如向驰加公司收回该商铺后，仍需交由鑫缘公司再交付给驰加公司，考虑到驰加公司在合同期满后未搬出，鑫缘公司和驰加公司在合同中将2012年10月6日作为免租期的开始日期等实际情况，法院有理由相信2012年10月6日是驰加公司、琪珑公司及鑫缘公司三方确定的交房日期，即三方确认在当日完成了2912号商铺从驰加公司到琪珑公司、到鑫缘公司再到驰加公司的交付行为。鉴于上述情况，琪珑公司依据商铺交接书确定的交房时间即认定驰加公司就2912号商铺的交付亦构成迟延履行的主张不能成立。此外，商铺租赁合同约定逾期达10日琪珑公司有权没收全部押金的相关内容，实际是合同双方关于违约责任的约定，即违约金的金额等同于押金的金额。法院根据本案驰加公司违约的实际情况，酌情确定驰加公司应承担违约金的金额为53，306.37元，琪珑公司应将扣除前述款项后的其余押金9万元返还驰加公司。
原审法院据此作出判决：一、琪珑公司应于判决生效之日起十日内返还驰加公司押金9万元；二、驰加公司的其余诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人琪珑公司不服，向本院提起上诉称：就2912号商铺，其与鑫缘公司之间的商铺交接书及其与被上诉人之间的商铺交接书上均载明系于2012年10月22日办理交接手续，因而被上诉人逾期归还房屋超过十日，上诉人有权没收押金。租赁合同到期后继续使用应视为不定期租赁，租户不因此失去租赁权。商铺交接书具有相对性，被上诉人与案外人签订的租赁合同不能对抗上诉人与被上诉人之间的法律关系，故请求撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求
被上诉人驰加公司辩称：在上诉人与2912号商铺的所有人鑫缘公司间的租赁关系于2012年10月5日结束后，鑫缘公司没有再将此商铺租给上诉人，所以上诉人没有取得2012年10月6日之后的租赁权。而被上诉人则与鑫缘公司就此商铺建立了租赁关系，并约定2012年10月6日至17日为免租期，因而被上诉人继续在该处经营，即2912号商铺一直置于被上诉人的使用之下。尽管商铺交接书上写的是2012年10月22日交接，但实际应视为2012年10月6日已完成了房屋的交接，故请求维持原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于2912号商铺，由于被上诉人在其与上诉人合同约定的租期届满后，直接与该商铺的所有人鑫缘公司签订了租赁合同并继续在该商铺经营，并未因与上诉人租赁合同到期而有实际的交接行为，该商铺亦未因此而处于上诉人的控制之下。因而，上诉人关于租期届满后形成不定期租赁的观点不能成立。鉴于被上诉人与上诉人以及与鑫缘公司租赁关系在时间上的连续性，上诉人提出依据《商铺交接书》确定的交房时间认定驰加公司就2912号商铺的交付构成迟延履行的主张不能成立。原审法院根据本案的实际情况，酌情确定上诉人返还部分押金并无不妥，本院予以认同。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，050元，由上诉人上海琪珑国际货物运输代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年二月十九日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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