广西壮族自治区北海市海城区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民速字第2号原告：北海家安物业服务有限公司，住所地北海市贵州路银苑�区16栋5号。法定代表人：ＸＸ宽，总经理。委托代理人：叶玉兴。委托代理人：陈庆功，该公司员工。被告：何绍贤，约48岁（出生年月日不详），住所地北海市海城区。原告北海家安物业服务有限公司与被告何绍贤物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月11日受理后，依法由代理审判员韦圆圆适用小额诉讼程序，于2014年11月18日公开开庭审理了本案。书记员莫雪芳担任记录。原告的委托代理人叶玉兴、陈庆功到庭参加诉讼。被告何绍贤经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告北海家安物业服务有限公司诉称，原告于2008年5月23日与北海市天和花园业委会签订《天和花园物业管理服务委托合同》，同年6月1日，原告进驻天和花园为业主提供服务。2010年4月18日，原告与该业委会续签《天和花园物业管理服务委托�同》约定各项物业费用收费标准及违约责任。被告是天和花园C幢一单元402号房业主，建筑面积132.62平方米。从2011年1月至2014年8月，被告欠缴住宅物业服务费2917.64元，绿化保洁公共照明分摊费220元，公共维修基金291.76元，逾期缴纳物业费违约金324.85元，合计3934.25元，经原告多次催收，被告至今分文未付。为此原告向法院起诉，请求判令：1、被告何绍贤支付2011年1月至2014年8月物业服务费2917.64元、绿化保洁公共照明分摊费220元，公共维修基金291.76元，违约金324.85元（从2014年8月1日计至8月30日，此后按照合同约定另计）；四项合计3934.25元给原告北海家安物业服务有限公司。2、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、企业名称核准变更通知，证明北海银富物业服务有限公司变更为北海家安物业服务有限公司；2、企业法人营业执照，证明原告是从事物业管理的专业公司；3、物业服务企业资质证书，证明原告具有物业管理资格；4、物业管理服务委托合同，证明原告是天和花园物业管理权人；5、通知，证明原告向天和花园业主住户告知提供物业服务时间及物业收费标准；6、北海市物业服务收费及相关价值收费公示牌，证明原告物业服务收费已经物价主管部门登记备案并向业主公示；7、房屋产权证，证明被告是天和花园C栋一单元402号业主；8、天和花园物业综合服务收费明细表，证明被告在2011年1月至2014年8月欠缴物业服务费的事实；9、催费通知，证明原告已多次通知被告缴交物业服务费；10、天和花园C栋一单元402号业主何绍贤欠缴物业综合服务费一览表，证明被告共欠缴物业综合服务费3934.25元。被告何绍贤未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼�》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃答辩及质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告举证的证据依法予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告原名为北海银富物业服务有限公司，于2010年5月11日变更名称为北海家安物业服务有限公司。被告系天和花园C栋一单元402号房屋的业主，其房屋建筑面积为132.62平方米。2008年5月23日，原告与天和花园业主委员会签订《北海市天和花园物业管理服务委托合同》，约定业主委员会委托原告对天和花园实行物业服务管理。合同签订后，原告开始为该小区提供物业服务。2010年4月18日，原告与天和花园业主委员会续签《北海市天和花园物业管理服务合同》，约定业主委员会聘请原告对天和花园实行物业管理，物业服务费为住宅0.5元／㎡.月，公共维修基金0.05／㎡.月，绿化及绿化用水、小区路灯及楼道灯等费用为5元.户／月。业主不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权收取违约金；合同期限自2010年5月1日起至2016年5月31日止；该合同还约定了其他相关内容。被告从2011年1月开始没有按时交纳物业费及其他费用，截止2014年8月，被告共拖欠物业服务费2917.64元、公共照明绿化保洁公摊费220元，公共维修基金291.76元。经原告催告，被告拒不交纳物业费，为此原告诉至本院，提出上述诉讼请求。本院认为：原告与天和花园业主委员会签订的《北海市天和花园物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，内容符合国家法律规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为该小区的业主，《北海市天和花园物业管理服务合同》对其具有约束力，被告接受了原告的物业服务，应按照合同约定交纳物业费，原告要求被告支付所欠物业费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。按照《北海市天和花园物业管理服务合同》约定，被告未能按时交纳物业服务费用的，应支付违约金，原告请求按应交总金额的每日3‰计算逾期违约金，该计算方式远高于银行同期贷款利率，依照《最高人民法院关于修改；的批复》的规定：“人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%”，本院依法将违约金调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率水平加收30%计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人�法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用；若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告何绍贤支付2011年1月至2014年8月的物业服务费、公共照明绿化保洁公摊费、公共维修基金共计3429.4元及逾期支付物业管理费的违约金（违约金计算：以应交总金额3429.4元为准，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率水平上加收30%，自2014年8月31日计至本案发生法律效力的判决确定的还款之日止）给原告北海家安物业服务有限公司。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。本判决为终审判决。代理审判员  韦圆圆二〇一五年一月八日书 记 员  莫雪芳附：本判决书所引用的法律文书：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务�纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用；若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错�度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。