上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2263号
原告上海富顺房地产经纪有限公司。
法定代表人刘某，总经理。
委托代理人董旭东，上海市君和律师事务所律师。
被告侯淑敏。
原告上海富顺房地产经纪有限公司（以下简称“富顺公司”）与被告侯淑敏居间合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人董旭东及被告侯淑敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富顺公司诉称，2014年4月28日，原、被告及案外人沈某某共同签订了《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》，清晰表明了原告成功的向被告提供了买卖××区××路××弄××号×××室及××号地下××层×××室房屋的居间服务，被告应于2014年4月28日向原告支付居间佣金人民币（下同）33，000元。事后，被告单方面违约，表示不再履行《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》，但原告已经按约定提供了居间服务，居间合同已经成立，被告有义务按照约定支付原告的居间佣金。但被告未按协议约定支付居间佣金，经原告催告后仍未支付。被告的行为严重损害了原告的利益，为维护原告的合法权益，遂诉诸法院要求判令被告支付居间佣金33，000元。
被告侯淑敏辩称，1.当时合同签署的真实意思表示，是指被告在获得购买房屋权利后去购买房屋，是一个初步意向表示，不是一个真正的买卖合同；2.根据合同规定，居间人要促成合同成立后才能获取报酬，居间人并未促成网签合同；3.原告主观有恶意，因为原告提出要求索回当时的协议，被告保留鉴定原件的权利；4.在开庭之前原告并未向被告进行沟通，在起诉前，原告都知晓是一个意向，并未正式的网签合同。综上，原告诉讼没有道理，但因原告在居间过程中的确付出了劳务，被告愿意向原告支付一定的劳务费用250元。
经审理查明，位于××区××路××弄××号×××室以及××号地下××层×××室房屋的产权人为案外人沈某某。
2014年4月，被告侯淑敏委托原告富顺公司居间购买上述房屋。2014年4月28日，原告（作为居间方，签约丙方）与被告（作为买受方，签约乙方）及案外人沈某某（作为卖售方，签约甲方）三方签订《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》，约定，乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金2万元整。该房屋的总房价款为165万元整（其他交易条件见附件一《房地产买卖协议》。《房地产买卖协议》（附件一）成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功。甲、乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议约定的总房价款1%各自支付丙方佣金（另有约定除外）。甲、乙双方佣金全部由乙方承担。三方一致确认：甲、乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬。本协议签订后，如甲方或乙方或甲、乙双方合意解除未能履行本协议，导致双方的《上海市房地产买卖合同》或类似合同无法签订的，违约方或合意解除协议方应向丙方支付为该房屋成交所花费的必要的费用，三方确认丙方居间必要费用为本协议房屋价款的2%。《房地产买卖协议》（附件一）约定，总房价款为165万元整。签订买卖合同示范文本：为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后，即应于2014年6月15日之前（包含当日）到丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。首期房价款为60万元整（含已支付的全部定金）。第二期房价款为30万元整。双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后20日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交房给乙方，并由乙方自行支付尾款2万元整给甲方。乙方应于过户之前向甲方支付房价款73万元整。根据法律、法规、规章等规定的交易税、费全部由乙方承担。本协议作为《房地产买卖居间协议》的附件，与《房地产买卖居间协议》同时成立，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力。由于被告购买涉案房屋的前提条件是，被告需通过将自己的房屋先行对外出售获得房款后再行购买涉案房屋，故被告无法保证于2014年6月15日前向案外人沈某某支付首付款60万元，也暂未向原告支付2万元购房意向金。另三方在《房地产买卖协议》（附件一）其他约定内用手写方式特别载明如下内容：甲、乙双方约定，因乙方要先卖后买，在乙方房子未卖出之前，可能无法保证该合同首付款在2014年6月前支付给甲方，所以甲方在此时间内如果遇到合适的下家可以继续出售此房屋，前提必须通知乙方，乙方必须在一周内回复在6月15日前能否支付60万现金，如果乙方同意放弃购买此房屋，则甲方将在收到乙方表达放弃短信息后一周内将购房定金无息返还给乙方，双方互不承担违约责任。
上述协议签订后，由于被告未于2014年6月15日前将其房屋先行对外出售，导致被告与案外人无法于2014年6月15日前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。
现原告认为，其已按约向被告提供了居间服务，居间合同已经成立，被告有义务按照约定支付居间佣金。但被告未按协议约定支付居间佣金，经原告催告后仍未支付，遂以诉称理由诉至本院。
上述事实，由原告提供的三方签订的《房地产买卖居间协议》及附件一《房地产买卖协议》（以此证明原、被告之间存在房屋居间关系，被告在原告居间下成功与第三方达成买卖协议，此外还能证明居间佣金是33，000元，支付日期是2014年4月28日）；被告提供的1.房东农业银行卡号；2.与房东不再支付意向金的意思表示；3.原告向其询问房屋出售情况；4.原告提出要回协议，并且又询问被告现在房价变化，被告有优先购买权（以此证明被告签署协议是意向表示，原告也知道被告需要先将房屋出售后才能购房的事实）以及双方当事人的当庭陈述等为证。
经庭审质证，被告对原告提供证据的真实性表示有异议，但认为其有向原告寻求居间的意思表示，但买卖关系是不存在的。该买卖协议是原告在有专业知识的优势下，哄骗被告签订的。被告当时认为是意向合同，原告认为是买卖合同。被告的意思表示房屋出售后再购买，在被告自己的房屋没有出售的时候，是不可能向原告支付佣金的。
原告对被告提供的证据1表示无法确认其真实性，且认为与本案无关；对被告提供的证据2，也认为与本案无关；对被告提供证据3的真实性不持异议，认为原告一直在为房屋交易提出居间服务；对被告提供的证据4认为与本案无关，也无法证明相关事实。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点是：导致被告与案外人无法签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的原因和责任。本案中，由于被告购买涉案房屋的前提是，需通过将自己的房屋先行对外出售获得房款后再行购买涉案房屋，故被告当时是无法保证于2014年6月15日前能向案外人沈某某支付首付款60万元，被告因此也未向原告交付购房意向金。且三方在《房地产买卖协议》（附件一）其他约定内用手写方式事先作出特别载明：“甲、乙双方约定，因乙方要先卖后买，在乙方房子未卖出之前，可能无法保证该合同首付款在2014年6月前支付给甲方，所以甲方在此时间内如果遇到合适的下家可以继续出售此房屋，前提必须先通知乙方，乙方必须在一周内回复在6月15日前能否支付60万现金，如果乙方同意放弃购买此房屋，则甲方将在收到乙方表达放弃短信息后一周内将购房定金无息返还给乙方，双方互不承担违约责任”。上述约定的内容已明确表示，虽然双方互不承担违约责任是在被告与案外人间的约定，但原告对被告与案外人可能无法签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》应该是预知的，现被告未于2014年6月15日前将其房屋先行对外出售，导致其与案外人无法签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》属不可归责于被告的原因所致，被告对此并不存在过错也未构成违约。根据合同法的相关规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。现原告未能促成被告与案外人订立示范文本的《上海市房地产买卖合同》仍要求被告支付全额居间佣金之诉请，缺乏依据，也有失公平原则，本院难以支持。但原告在涉案房屋居间过程中毕竟付出了一定的劳务，本院兼顾双方合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由被告向原告支付居间必要费用1，500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：
一、被告侯淑敏于本判决生效之日起十日内支付原告上海富顺房地产经纪有限公司居间必要费用1，500元。
二、驳回原告上海富顺房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费625元，减半收取计312.50元，由原告上海富顺房地产经纪有限公司负担287.50元，被告侯淑敏负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈春芳
二〇一五年一月八日
书记员 林 舒
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。