上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初13271号
原告上海石油科技工程有限公司，住所地上海市。
法定代表人钱沈荣。
委托代理人张婧，北京市岳成律师事务所上海分所律师。
委托代理人徐骞，北京市岳成律师事务所上海分所律师。
被告上海银德医疗器械有限公司，住所地上海市。
法定代表人戴巧云。
委托代理人韩承鹏，上海融孚律师事务所律师。
委托代理人顾明生。
原告上海石油科技工程有限公司(以下简称石油公司)与被告上海银德医疗器械有限公司(以下简称银德公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张婧、徐骞，被告的委托代理人韩承鹏、顾明生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石油公司诉称，原、被告就位于上海市江杨南路XXX号辅助生产楼三楼南面房屋(以下简称系争房屋)签订了房屋租赁合同，租赁期自2006年3月1日起至2010年12月31日止，双方就租金、物业管理费及超期使用的房屋占用费标准进行了约定。租赁期满后，双方形成了不定期租赁合同关系，租金及物业管理费按合同期满前的标准计算。被告自2012年4月1日起无故拖延支付租金及物业管理费(物业管理费应和租金一起支付)，经原告催告后仍不支付。因系争房屋所在地区政府建设保障性住房需要，区政府将收储该地块，原告于2014年5月14日书面通知被告解除双方的不定期租赁合同关系，并给予被告自2014年5月15日起至2014年7月25日止共计71天的合理期限。被告已签收原告发送的解除通知，明确知晓原告要求解除租赁关系，但被告拒绝搬离系争房屋。2015年6月10日，区政府因收储实施清理，系争房屋被拆除。原、被告的不定期租赁合同关系已于2014年5月14日解除，被告拖欠原告2012年4月1日至2014年5月14日期间的租金及物业管理费共计人民币(以下币种均为人民币)153,440.40元。被告超期占用系争房屋，还应按照合同约定支付原告占用费。故要求判令：1、确认原、被告之间的不定期租赁合同关系于2014年5月14日解除；2、被告支付2012年4月1日至2014年5月14日期间的租金147,481.30元及物业管理费5,959.10元；3、被告支付2014年5月15日至2015年6月10日期间共计391天的房屋占有使用费149,362元(按照每日382元标准计算)。审理中，原告称，对被告支付的房屋租赁保证金5,812元，同意在被告应付租金和房屋占有使用费中抵扣。
被告银德公司辩称，原告不是系争房屋的权利人，也未获得授权出租系争房屋，故原告的诉讼主体不适格。被告的租金和物业管理费已支付到2013年6月30日。2014年年初，系争房屋漏水，原告怠于行使维修义务，造成被告重大经济损失，故被告拒付租金和物业管理费。2014年2月底，被告自行对房屋进行了维修。2013年年底，原告以系争房屋要被政府收储为由，免收所有承租户的租金和物业管理费，即使被告愿意支付，实际上也无法支付。系争房屋被政府收储，政府给予停产停业损失补偿费和设备搬迁补偿费，该补偿费应属于被告，原告拒绝给予被告合理的补偿，双方交涉未果，故被告未及时搬离系争房屋。被告支付过房屋租赁保证金5,812元，双方尚未进行结算和抵扣，故双方的租赁关系应维持到系争房屋被推倒之日即2015年6月10日止。现同意解除合同，但合同解除的时间应为2015年6月10日。原告主张的租金、物业管理费及房屋占有使用费均已超过诉讼时效，故不同意支付。如法院认为被告应支付房屋占有使用费，被告认为原告主张的标准过高，要求法院予以调整。
经审理查明，2006年2月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，面积约为294平方米，租赁用途为医器生产；原告作为该房屋的房地产管理人与被告建立租赁关系；原告于2006年2月10日前向被告交付该房屋，租赁期自2006年3月1日起至2010年12月31日止；年租金为69,751元，物业管理费为每月235元；被告应于每季度首月5日前向原告支付一个季度的房屋租金；被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金即5,812元。租赁关系终止时，原告收取的保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息返还被告；租赁期间，被告发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知原告修复，原告应在接到被告通知后的3日进行维修，逾期不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担；本合同终止或因被告原因致使本合同提前解除的，被告同意将该房屋的装修及附属设施全部移交给原告，原告无需另行补偿被告；除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后的10日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期1日，被告应按日向原告支付该房屋占用期间的使用费382元；本合同自原、被告双方签字和盖章后生效。
合同签订后，被告支付了原告保证金5,812元，原告向被告交付了系争房屋。租赁合同期满后，被告继续租赁使用系争房屋，原告按照合同约定的标准继续向被告收取租金和物业管理费。
因系争房屋漏水，被告于2014年2月25日向原告发函，要求原告修理。原告收到该函。
2014年5月14日，原告向包括被告在内的承租户发出《通知》，告知：因上海市虹口区政府已启动上海市江杨南路XXX号地块收储用作保障性建设，原告已接到案外人中国石化集团资产经营管理有限公司(以下简称中石化集团资产经营公司)上海石油分公司《关于限期清退承租单位的通知》，特将有关事项告知如下：1、承租户须于2014年7月25日前搬迁撤离，并将承租的房屋及辅助设施设备完好地移交给原告。如延期移交的，相关法律后果及由此所造成的一切经济损失均由承租户承担；2、承租户搬迁撤离前，须结清租金及水电等相关费用……。被告法定代表人戴巧云的丈夫顾明生(即被告公司的员工、被告委托诉讼代理人)于当日在该通知上签字。
2014年5月18日，被告发函给原告称，因房屋漏水，导致被告公司产品受损。
2014年6月10日，原告向包括被告在内的承租户发出《关于对按期撤离单位免除部分租赁费的告知》，称：……1、对2014年6月30日前按时完成搬迁撤离，并将承租的房屋及辅助设施设备完好地移交原告的租赁单位给予免除4个月租赁费；2、对2014年7月25日前按时完成搬迁撤离，并将承租的房屋及辅助设施设备完好地移交原告的租赁单位给予免除3个月租赁费；3、截止2014年7月25日还未搬迁撤离、移交的，除不给予免除部分租赁费外，相关法律后果及由此所造成的一切经济损失均由租赁单位承担。
2014年6月20日，原告就房屋漏水情况复函被告，称：……1、被告于2014年2月25日向原告物业二部报所租借的办公室屋顶漏水，物业二部于2014年2月26日即派人查看，及时将屋顶修复完好，并已经被告确认……。被告收到该函。
2014年6月25日，被告发函给原告称，原告未派人来查看漏水情况，原告称及时将屋顶修好并经被告确认完全不符合事实。
2014年7月8日，原告向包括被告在内的承租户贴出《告示》，称：……1、各承租单位的租赁期限已满，要求在2014年7月25日前完成搬迁撤离工作，结清相关费用，并将承租房屋及附属设施设备移交原告。如延期搬迁移交的，除不享受免除部分租金的优惠条件外，相关法律后果以及由此造成的一切直接和间接损失均由延期搬迁移交单位承担，原告将通过法律途径维护原告的合法权益；2、为按期交付地块，原告将在7月底前注销江杨南路XXX号内的水、电等户名，届时将停止供水、供电及通讯，特提前预告，如有未完成搬迁的承租单位自行承担相应后果。
次日，原告再次向包括被告在内的承租户贴出内容相同的《告示》。
2014年9月24日，原告委托律师向被告发出《律师函》，告知：……1、被告的不定期租赁关系已于原告书面通知被告搬离时解除，如被告在2014年9月30日前搬离的：(1)及时与原告签订搬迁协议书并依约完成搬离，原告将按照原生效合同的承租面积给予一次性补贴；(2)原告除给予上述第(1)项中的补贴款项外，同时将不再向被告收取2014年5月至2014年9月的实际占用房屋使用费以及2014年4月至2014年9月的水、电等费用；2、如被告未能在2014年9月30日前搬离的：(1)原告将要求被告支付2014年5月前被告拖欠的租金、实际占用房屋使用费、水费、电等费用以及2014年5月至实际搬离之日止的实际占用房屋使用费、2014年4月至实际搬离之日止的水、电等所有费用；(2)2014年9月30日后，被告仍遗留在承租房屋内的属于被告的物品(包括但不限于机器、设备以及办公用品等)，均视为被告放弃对上述物品的所有权，原告有权自行处置或委托第三方予以处置，由此造成的损失，将由被告自行承担；(3)因被告拒不搬迁造成承租房屋所在地块整体动迁工作迟延，而由此给原告造成其他损失(包括但不限于政府罚款、违约金等)，原告将会要求被告全部予以承担。由于承租房屋所在地块属于政府行政拆迁范围，拆迁目的是用于政府保障房建设项目，对逾期搬离的可以通过行政强制拆迁的方式要求被告搬离。届时，如被告未与原告签订搬迁协议书并及时搬离的，被告不但不能得到补贴等款项，同时还将面临原告要求被告支付房屋占用实际使用费、水费、电费等费用、上述费用相对应的利息损失以及其他给原告造成的损失(包括但不限于罚款、违约金等)。该律师函于次日送达被告。
2014年9月27日，包括被告在内的多家承租户向原告发出《回复函》，称：……1、原告要求承租户们务必在9月30日前撤离属单方决定，主要原因是原告前期动迁思想动员、操作程序补贴标准的工作没有做深做细。于此原告采用不合法的恐吓告知、通知形式迫使承租户们撤离，结果拖延了合理的搬迁时段。现在，原告与各承租户对市政府71号令等动拆迁政策的理解和落实存在较大的分歧，因此，9月30日前撤离承租户们不会同意；2、原告有关动迁撤离的告示虽然有一定的期限，但是补贴标准过低，承租户们参照国家政策法规并结合自身企业面临停产停业的实际损失根本无法接受。可见，告知的主要内容特别是补贴金额仅以减免几个月房租、按租赁场地每平方米补贴250元的方案，不符合国家政策法规确定的标准，被告等承租户们参照市政府71号令精神并结合自身企业面临停产停业的实际损失，根本无法接受原告所谓的“优惠补贴”动迁补偿方案；3、原告对不搬迁的承租户在9月30日后采取的任何措施都必须在法律允许的范围内进行，如属非理性或违法行为强拆造成后果(包括肢体冲突或流血事件的发生)均由原告或当事人负责。综上所述，原告与被告等承租户有关动迁补偿问题没有得到合理解决之前，逾期搬迁造成损失只能由原告自行承担。……
2014年10月30日，被告等多家承租户向原告发出《回复函(二)》称，要求与原告平等协商动迁补偿事宜。
2014年11月6日，原告向包括被告在内的承租户贴出《告示》，称：……为配合政府按期启动保障性住房建设，现已向供电公司申请销户，供电公司将于2014年11月20日起停止电力供应，电力供应停止后将不再恢复。特告知如下：1、仍未搬离的单位，请自行于停止供电日之前妥善处置各自财产及相关事宜；2、停止电力供应之日前完成搬离的单位，可按照原生效合同的承租面积，与原告签订《搬迁协议书》后按照《搬迁协议书》的约定给予一次性补贴；3、停止电力供应之日后仍未搬离的单位，自行承担停止电力供应后设备损坏等一切后果。同时，原告亦不会再与其签订《搬迁协议书》，不再给予一次性补贴，对于该单位拖欠原告的租金、水电费用以及实际占用期限的房屋占有使用费用等，原告仍保留追究的权利。未搬离单位还将承担因拒不搬离造成该地块整体动迁工作迟延带来的一系列严重后果。
2014年11月10日，被告等多家承租户向原告发出《回复函(三)》，称：……1、不得采取欺骗、威逼、恐吓等非法手段，纠正“以强欺弱、以大压小”的霸道做法，强制被告等承租户们搬迁；2、不得在江杨南路XXX号公共场合张贴违法告示，该地块尚在公共租赁状况，属于公共场所……；3、必须承担由于原告非法停电造成可能产生冷库漏液、爆燃、水患、火灾等设备事故……；4、必须严格执行党的十八届四中全会精神，严格执行依法治国、依法办事的政策法规，在动迁征地工作中，不得做出任何违反国家政策法规的行为；5、必须和承租户一样积极主动地配合政府征地收储，推动保障房建设，正确认识到承租户是被动迁对象这个不争的事实。……
2015年5月29日，原告和彩虹湾置业(上海)有限公司联合发出公告，内容为：……1、6月9日前江杨南路XXX号地块内所有租赁户必须搬离；2、6月10日实施封门，封门后所有人员、车辆禁止进入；3、对于不按规定时间搬离的单位实施清理。
被告对原告解除租赁关系要求原告给予动迁补偿，双方协商未成，被告未按要求搬离系争房屋。2015年6月10日凌晨，系争房屋被推倒拆除。
另查明，1、位于上海市江杨南路XXX号厂房(含系争房屋)系原中国石化集团上海石油有限责任公司(以下简称中石化集团上海石油公司)下属上海石油设备厂名下的房产。2005年8月1日，上海石油设备厂出具《委托书》，委托原告将上述厂房出租及进行物业管理，委托期限自2005年8月1日起至2010年12月31日止，原告接受委托。2007年中石化集团上海石油公司将包括上海石油设备厂在内的下属公司相继清理注销后，转制为中石化集团资产经营公司上海石油分公司，上述厂房权利人变更登记为中石化集团资产经营公司。根据上海市房地产登记册房屋状况及产权人信息记载,上述厂房由中石化集团资产经营公司上海石油分公司使用。
2008年1月2日，中石化集团资产经营公司上海石油分公司出具《委托书》，委托原告将上述厂房出租及进行物业管理，委托期限自2008年1月2日起至2013年7月31日止，原告接受委托。
2009年2月6日，中石化集团资产经营公司上海石油分公司与原告签订《租赁合同》，约定中石化集团资产经营公司上海石油分公司将上述厂房出租给原告，租赁期限为3年，自2009年1月1日起至2011年12月31日止。租期届满后，原告续租，租赁期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。中石化集团资产经营公司上海石油分公司同意原告将上述厂房转租。
2、本案诉讼前，被告于2016年1月4日起诉原告等公司，要求给予停产停业损失补偿费及设备搬迁补偿费【(2016)沪0109民初105号案，以下简称105号案】。该案审理中，原告于2016年3月3日谈话中向本院提出反诉，要求被告支付租金、物业管理费及房屋占有使用费，本院未受理其反诉，后原告另行提起本案诉讼。2016年3月3日，被告撤回了105号案的起诉。2016年4月1日，被告再次起诉原告等公司，要求给予停产停业损失补偿费及设备搬迁补偿费【(2016)沪0109民初6266号案，以下简称6266号案】。该案庭审中，被告认可收到原告发出的上述通知、告知书及律师函。
上述事实，有原告提供的原、被告之间的房屋租赁合同、通知、告知书、关于对按期撤离单位免除部分租赁费的告知、告示3份、律师函及邮寄凭证、查询单、公告、租金及物业管理费发票存根联、105号案谈话笔录、6266号案庭审笔录、上海市房地产登记册房屋状况及产权人信息、委托书2份、情况说明2份、中石化集团资产经营公司上海石油分公司与原告之间的租赁合同，被告提供的租金及物业管理费发票记账联及发票联、保证金收据联、回复函3份、来往函件、照片以及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，系争房屋系中石化集团资产经营公司名下房产，中石化集团资产经营公司将该房屋交由下属上海石油分公司使用，上海石油分公司委托原告出租及进行物业管理，之后上海石油分公司又以租赁的方式将该房屋出租给原告并同意原告转租。原告出租该房屋获得上海石油分公司的授权和许可，房屋权利人中石化集团资产经营公司也未提出异议，故原告具备签约主体资格，也具备诉讼主体资格。
原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。合同期满后，双方形成不定期租赁合同关系。根据合同法的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告主张解除合同，被告亦同意解除，故本院予以照准。对合同解除的时间，原告于2014年5月14日发出的通知系以政府启动地块收储用作保障性建设为由要求收回系争房屋，该通知上未明确合同解除的具体时间，而是直接要求被告于2014年7月25日前搬离系争房屋，故原告要求解除合同的时间实际就是被告按要求搬离租赁房屋的时间。原告发出通知之日至要求被告搬离的最后期限之间有72天的时间，该期限可视为解除合同提前通知的合理期限，故本院确认2014年7月25日为合同解除的时间。
被告主张原告免收租金，然原告免租是附条件的，即被告须在原告规定的期限内搬离系争房屋才能享受免租优惠，因被告未在规定时间内搬离，故不能享受免租优惠。合同解除前的租金已超过1年期的诉讼时效，本院不予支持。至于合同解除前的物业管理费，其中2012年4月1日至2012年6月30日的物业管理费，无论被告是否支付，均已超过2年期的诉讼时效，故本院不予支持。2012年7月1日至2013年6月30日期间的物业管理费，原告已将其和租金一起按季度向被告开具发票，因一个季度的租金和物业管理费总金额不大，不能完全排除被告用现金支付的可能性。政府收储地块发生在2014年，通常情况下，免租优惠只可能涉及2014年前有过的短期欠费以及2014年后的租金及物业管理费，如被告自2012年4月起即拖欠租金和物业管理费，原告在其连续拖欠长达1年多时间的情况下仍继续向被告开具发票，且不及时主张权利，显然不符合常理，故被告主张其已支付2013年6月30日前的租金和物业管理费的意见具有较高可信度，本院予以采纳，对原告主张的2012年7月1日至2013年6月30日期间的物业管理费，本院不予支持。2013年7月1日至2014年5月14日期间的物业管理费，未超过2年期的诉讼时效，被告应支付给原告。合同解除后，原告有权收回系争房屋，被告占用房屋期间，应向原告支付房屋使用费。鉴于原、被告双方就停产停业损失补偿未协商一致，被告没有及时搬离系争房屋系事出有因，故被告应按照原合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。原告要求被告按照原合同约定的高于租金的标准支付房屋占有使用费，本院不予支持。合同解除后的房屋占有使用费未超过2年期的诉讼时效，系争房屋于2015年6月10日凌晨被推倒，故房屋占有使用费应计算至2015年6月9日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、确认原告上海石油科技工程有限公司和被告上海银德医疗器械有限公司之间的不定期房屋租赁合同关系于2014年7月25日解除；
二、被告上海银德医疗器械有限公司应支付原告上海石油科技工程有限公司2014年7月26日至2015年6月9日期间的房屋占有使用费60,929元(按照每日191元计算)，抵扣被告上海银德医疗器械有限公司支付的房屋租赁保证金5,812元，被告上海银德医疗器械有限公司实际应支付原告上海石油科技工程有限公司房屋占有使用费55,117元；
三、被告上海银德医疗器械有限公司应支付原告上海石油科技工程有限公司2013年7月1日至2014年5月14日期间的物业管理费2,456.13元；
上述第二款、第三款所述款项，被告上海银德医疗器械有限公司应于本判决生效之日起10日内付清；
四、驳回原告上海石油科技工程有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5,842.04元，由原告上海石油科技工程有限公司负担4,619.10元，被告上海银德医疗器械有限公司负担1,222.94元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 郭 瑛
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 王梦熊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。