北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1521号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京汉武服饰有限公司。
法定代表人武秀梅，董事长。
上诉人（原审被告）武秀梅，女，1966年5月12日出生。
上诉人（原审被告）尚运姿，女，1985年6月7日出生。
三上诉人共同委托代理人常卫东，北京市常鸿律师事务所律师。
三上诉人共同委托代理人霍金朋，北京市常鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）高勇，男，1968年5月10日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京永嘉信印刷有限公司。
法定代表人高勇，总经理。
二被上诉人共同委托代理人魏轶明，北京市安博律师事务所律师。
上诉人北京汉武服饰有限公司（以下简称服饰公司）、武秀梅、尚运姿因与被上诉人高勇、北京永嘉信印刷有限公司（以下简称印刷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第22440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人服饰公司、武秀梅、尚运姿的委托代理人霍金朋以及被上诉人印刷公司的委托代理人魏轶明和被上诉人高勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2015年10月，高勇、印刷公司起诉至原审法院称：高勇与服饰公司于2015年初开始协商印刷公司购买服饰公司名下的北京市通州区×1号之房产。为了表示购房诚意，应服饰公司法定代表人武秀梅的要求，高勇代表印刷公司于2015年4月29日至4月30日向武秀梅支付购房意向款570万元，于2015年4月26日向尚运姿支付购房意向款100万元。高勇支付上述款项后双方继续就合同的细节进行谈判，因双方无法达成一致，高勇于2015年8月3日要求服饰公司退还购房意向款。服饰公司拒绝退还，故起诉要求判令服饰公司、武秀梅、尚运姿连带退还高勇购房意向款670万元，判令服饰公司、武秀梅、尚运姿连带赔偿高勇逾期付款利息117343元，服饰公司、武秀梅、尚运姿共同承担本案诉讼费用。
服饰公司辩称：不同意高勇、印刷公司的诉讼请求，高勇、印刷公司叙述的内容与客观事实情况不符，高勇、印刷公司向我公司支付670万元不是意向款而是定金和首付款，既然该笔款项为定金性质，房屋买卖有合同书，对定金具有约定，高勇、印刷公司单方面违约，根据定金罚则，高勇、印刷公司没有权利主张我公司返还定金。
武秀梅、尚运姿辩称：尚运姿系武秀梅之女，武秀梅是服饰公司的法定代表人，房屋买卖系武秀梅和高勇之间进行的磋商，房屋归服饰公司所有，印刷公司要买涉诉房屋，武秀梅包括尚运姿接受服饰公司委托与高勇、印刷公司进行短信沟通并形成了合同，之后形成了定金，高勇、印刷公司支付了双方商定的购房定金，武秀梅、尚运姿代表公司收取了上述定金款项，上述款项服饰公司认可，故武秀梅、尚运姿系职务行为；高勇、印刷公司申请追加武秀梅、尚运姿与法律相悖，根据合同相对性，房屋买卖发生在买卖双方之间，直接在合同案件中追加武秀梅、尚运姿与法律相悖，而要求武秀梅、尚运姿承担连带责任于法无据，请求法院驳回高勇、印刷公司诉讼请求。
服饰公司反诉称：双方针对诉争房屋的买卖已经邮件达成一致。根据合同约定印刷公司应交付定金和首付款730万元，印刷公司已支付670万元，仍有60万元未支付，故印刷公司应继续履行该合同，现反诉要求印刷公司支付继续履行房屋买卖合同剩余首付款60万元，反诉费由印刷公司承担。
印刷公司针对反诉辩称：不同意服饰公司的反诉诉讼请求，双方合同并未成立，服饰公司的诉讼请求不能成立。
原审法院经审理查明：高勇系印刷公司的法定代表人，武秀梅系服饰公司的法定代表人，尚运姿系武秀梅之女，亦是服饰公司员工，服饰公司有一处房屋位于北京市通州区×1号房屋。
印刷公司有意购买服饰公司所有的该处房屋，高勇与武秀梅之间先后多次进行邮件和短信磋商，其中包含如下合同磋商内容：1、服饰公司对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷；2、合同所称标的物是指位于北京市通州区×1号，该房总楼层为三层，建筑面积为1887.2平方米；3、房屋的交易总价为18800000元、18600000元；4、合同签订后印刷公司向服饰公司交付定金7300000元，剩余房款11500000元的支付方式经双方协商后决定选择以下第___种方式按期付款：一次性付款。印刷公司在定金交付之日起十日内一次性付清剩余房款11500000元；分期付款。印刷公司将剩余房款以及年息10%的利息于定金交付之日起八个月内分季度付清，即2015年7月31日付款4743750元，2015年10月31日付款4743750元，2015年12月31日付款3162500元。如印刷公司提前还款，则按双方合同约定利息，按实际借款天数支付。……11、本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签章且定金交付之日起生效。该合同双方未签字未盖章。
该合同由高勇通过邮件形式发给武秀梅，其中写明：红色字体有些调整，你看一下，电话沟通。后双方对此进行短信沟通，其中高勇通过短信表示对房屋存在抵押有些担心，对付款和总价进行了表述，对此，武秀梅回复需要考虑。同时高勇曾短信表示定金为200万元，武秀梅认可收到款项。此外，双方通话录音中武秀梅也表示款项收到，但具体操作细节需要谈。
2015年4月底，印刷公司先后向武秀梅和尚运姿账户转账共计670万元。
原审法院经审理认为：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担因举证不能的法律后果。
本案中双方争议的焦点是双方合同是否订立，而合同订立在于经过要约承诺达成双方的一致意思表示，故法院审查亦在于双方最后是否形成了订立合同的承诺。从合同内容来看，一般承诺达成需要具备合同的主要条款，而房屋买卖一般需要具备房屋价款、付款方式、交付、过户等内容，服饰公司认为双方的合同已经订立，邮件发送合同即为双方合同，但从该合同来看，一是对房屋价款约定不明，没有确定最后的给付金额；二是给付方式不明，合同约定了一次性付款和分期给付，但并未作出具体选择，而两种方式均足够具体明确。从合同磋商过程来看，高勇发送邮件后表示进行了标注，武秀梅表示看后沟通，在670万元给付之后，武秀梅电话又表示需要具体谈细节，在高勇提出房屋抵押和款项给付1800万之后，武秀梅又表示需要考虑，从整个磋商过程来看，双方对具体房款、房屋抵押以及其他细节问题一直未谈妥，合同在更改之后武秀梅亦没有表示认可该更改项。从双方联系内容看，双方均未明确表明合同已经订立，也未对合同具体履行事项和步骤进行沟通，而是围绕给付670万以及合同何时签订等内容进行磋商。从对《合同法》第36、37、61和62条适用角度来看，上述法律规定通过双方行为来认定双方合同的订立，而行为的履行应该体现的系履行合同的主要义务，而该义务可以从中看出合同的主要内容，而本案中，从印刷公司及高勇给付670万元来看，双方对该款项具体性质尚存争议，服饰公司接收款项行为并不代表认可了该行为系履行合同，而给付款项与服饰公司认可的款项存在巨大差异，亦不足以构成主要义务，因此适用《合同法》第36、37条过于苛刻；而《合同法》第61、62条的适用是在合同已经订立并生效，双方在履行中发生约定不明的争议时而适用，本案中，服饰公司认可的合同约定了生效条件，而且房屋买卖价款为第一主要合同内容，该内容缺失导致的并非一般合同争议，系根本性争议，会直接影响合同的订立等效力，现服饰公司主张适用上述法律规定并非建立在双方一般性合同争议上。综上，法院认为，从双方整个联系磋商过程来看，双方并未对合同达成一致意见，并不构成承诺，亦不构成合同订立。
在合同未订立未形成书面合同情况下，根据我国《担保法》第90条规定，定金应以书面形式约定，因此原告给付的价款亦无法理解为定金，服饰公司和武秀梅认为定金不得超过主合同标的额20%，故未按照该合同履行。根据我国法律规定，所谓的定金不得超过主合同20%，但并未明确该约定无效，而是超过部分法院不予支持，即可以约定超过20%的定金，只要双方发生争议，在起诉之后以定金进行抗辩或主张时，法院才审查定金数额。故对于服饰公司认为760万为定金的答辩意见，法院不予支持。
对于双方各项具体诉讼请求。关于本诉，因双方未签订书面合同亦未形成事实合同关系，故对于主张服饰公司退还已给付款项的诉讼请求，法院予以支持；关于逾期付款利息，款项给付系高勇、印刷公司自愿行为，在双方未签订合同等诸多因素下，高勇、印刷公司仍自愿给付款项，导致现双方发生争议高勇、印刷公司亦存在过错，故对于主张逾期利息诉讼请求，法院不予支持。关于给付主体，相应款项给付了武秀梅和尚运姿，而武秀梅和尚运姿系母女关系，二人未提交证据证明款项给付服饰公司，为避免造成高勇、印刷公司损失无法挽回情形，对于款项给付二人应承担连带给付责任。关于服饰公司反诉诉讼请求，因双方合同不成立，其反诉要求继续给付剩余首付款诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年12月作出判决：一、服饰公司于判决生效之日起七日内给付高勇、印刷公司人民币六百七十万元，武秀梅、尚运姿承担连带给付责任；二、驳回高勇、印刷公司其他本诉诉讼请求；三、驳回服饰公司反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，服饰公司、武秀梅、尚运姿不服，上诉至本院，认为：服饰公司与印刷公司之间的房屋买卖合同已经成立；印刷公司虽未按照约定支付全款，但其实际交付的670万元应视作对于定金条款的变更，该性质仍为定金；本案合同购买方为印刷公司，高勇仅代表单位付款，服饰公司、武秀梅、尚运姿没有向高勇本人返还钱款的义务；合同约定首付定金为720万元，双方虽变更为670万元，但印刷公司仍需对剩余60万元履行支付义务，其交付该款项后，服饰公司履行交房义务；武秀梅、尚运姿与高勇、印刷公司之间无买卖合同关系，并无作为本案被告的主体资格，无需承担连带责任。即使认定武秀梅、尚运姿对返还钱款承担连带责任，也应当按照其二人实际分别收到的款项作为承担连带责任限额。综上，请求撤销原判，改判高勇、印刷公司支付剩余房屋首付款60万元或将本案发回重审。
高勇、印刷公司同意原判。
二审庭审中，对于房屋的总价款，服饰公司先称双方已达成一致意见，总价款为1860万元，后又称双方达成的一致意见为1870万元。印刷公司对此均不认可，称双方对房屋的总价款并未达成一致意见。
武秀梅、尚运姿向本院提交盖有服饰公司财务专用章的财务说明一份，内容为：“2015年4月26日至4月30日，本单位就房屋买卖一事，收取高勇替北京永嘉信印刷有限公司支付房屋买卖合同款人民币670万元，当时本单位确定的收款账户为尚运姿、武秀梅名下账户，且2015年8月份之前本单位已将上述钱款从上述账户中取回。”服饰公司提交该证据以证明670万元武秀梅、尚运姿已给付服饰公司。印刷公司对该证据不予认可。
另，本案各方当事人均认可670万元中有200万元系转账至尚运姿账户中，有470万元系转账至武秀梅账户中。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有短信、电话录音、房屋买卖合同、转款凭证、律师函及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案双方争议焦点有三，一是双方之间的房屋买卖合同是否成立；二是高勇支付的670万元是否应作为定金处理；三是服饰公司、武秀梅、尚运姿是否负有向高勇、印刷公司返还款项的义务。
对于争议焦点一，双方之间的房屋买卖合同是否成立。根据法律规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。承诺生效时合同成立。承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。本案中，双方并未就房屋买卖签订书面合同书，服饰公司主张双方订立合同的方式为电子邮件、短信、电话等。而纵观双方通过上述方式进行联系的整个磋商过程，高勇通过电子邮件形式将自己调整后的合同文本发送给武秀梅，其中将房屋的交易总价款由1880万元修改为1860万元，该行为应视作对要约内容作出的实质性变更，为新要约而非承诺，而武秀梅后并未对该新要约做出明确承诺，且服饰公司在庭审中先称双方协商一致的房屋总价款为1860万元，后又称协商一致的总价款为1870万元，其陈述前后矛盾，本院难以采信，故双方对房屋价款这一最主要的合同条款并未达成最终合意。对于合同的另一项重要事项房屋抵押的解除，从双方联系的内容看，高勇代表印刷公司曾多次向武秀梅要求服饰公司尽快解除房屋抵押，即使在高勇代表印刷公司已向服饰公司支付了670万元后，武秀梅仍一直未予明确解除房屋抵押的期限。综上，从双方联系的内容和磋商的过程看，双方对于房屋总价款、房屋抵押的解除、房款的支付方式等涉及合同履行的最重要事项，均未达成明确的一致意见。故此，原审法院认定双方之间的房屋买卖合同未成立并无不当，本院予以确认。
对于争议焦点二，670万元是否应作为定金处理。根据法律规定，定金合同应当采用书面形式，且应对定金的数额、性质及罚则内容进行明确约定。本案中，印刷公司和服饰公司双方之间并未形成书面合同，对高勇、印刷公司一方给付的670万元钱款的性质亦未明确约定按照定金处理，故对服饰公司、武秀梅、尚运姿主张670万元为定金的上诉意见，本院不予采纳。
对于争议焦点三，服饰公司、武秀梅、尚运姿是否负有向高勇、印刷公司返还款项的义务。高勇、武秀梅作为各自公司的法定代表人，二人代表公司进行合同磋商的行为对公司发生法律效力。首先，本案是基于服饰公司与印刷公司房屋买卖引起的纠纷，现经审理确认，双方买卖合同并未成立，故服饰公司有义务向印刷公司返还款项。鉴于高勇系合同磋商过程中实际给付钱款的主体，其在合同并未最终成立的情形下主张向其返还款项，印刷公司亦无异议，故高勇及印刷公司对返还的款项均可受领，服饰公司、武秀梅、尚运姿就此提出上诉不能成立。根据双方陈述及印刷公司、高勇提供的证据，670万元钱款系实际转账至武秀梅、尚运姿的账户中，原审法院判决其二人对款项承担返还责任并无不妥，但武秀梅、尚运姿仅应针对各自账户中实际收到的钱款数额承担相应的返还责任，而不应均对全部670万元承担连带返还责任，原审判决对此认定有误，本院予以纠正。二审中，武秀梅、尚运姿提交服饰公司出具的财务说明，欲证明款项已转交服饰公司，但并未提交相应的转账凭证，故本院不予采信，其以此为据不同意承担返还义务，依据不足，本院对其此项上诉意见不予采纳。
综上，原判有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第二十五条、第三十条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2015）通民初字第22440号民事判决第三项；
二、撤销北京市通州区人民法院（2015）通民初字第22440号民事判决第一项、第二项；
三、北京汉武服饰有限公司于本判决生效之日起七日内退还高勇、北京永嘉信印刷有限公司人民币六百七十万元，武秀梅对上述六百七十万元中的四百七十万元承担连带给付责任，尚运姿对上述六百七十万元中的二百万元承担连带给付责任；
四、驳回高勇、北京永嘉信印刷有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费29571元，由北京汉武服饰有限公司负担29350元（于本判决生效之日起7日内交纳至原审法院），由高勇、北京永嘉信印刷有限公司负担221元（已交纳）；反诉案件受理费4900元，由北京汉武服饰有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费59142元，由北京汉武服饰有限公司、武秀梅、尚运姿负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 周艳雯
代理审判员 孙承松
二〇一六年三月十一日
书 记 员 陆九阳