焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）解民一初字第922号
原告乔艳荣，女，1972年出生，汉族，住焦作市解放区。
委托代理人崔青叶，河南敬事信律师事务所律师。
被告田鹏程，男，1968年出生，汉族，现住焦作市解放区。
委托代理人王炳豫、刘小志，河南博联律师事务所律师。
被告姜宏玲，女，1987年出生，汉族，住焦作市解放区。
委托代理人戴浩，男，1985年出生，汉族，住址同上。
委托代理人范亚平，男，1953年出生，汉族，住焦作市解放区。
原告乔艳荣与被告姜宏玲、田鹏程房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年11月4日向本院提起诉讼，经诉前调解未果，本院于2013年11月18日作出受理决定，同日将受理案件通知书、举证通知书、开庭传票送达原告，2013年11月19日将起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票送达被告田鹏程，2013年11月21日将起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票送达被告姜宏玲。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告乔艳荣的委托代理人崔青叶，
被告田鹏程的委托代理人王炳豫、刘小志，被告姜宏玲的委托代理人戴浩、范亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乔艳荣诉称，2012年10月8日，被告姜宏玲、田鹏程签订《商铺租赁合同》，约定：田鹏程将位于焦作市高新区政二街锦华苑小区东侧门面2号的门面房一楼和二楼共计两层租赁给姜宏玲，租期为2012年11月8日至2017年11月7日。2012年11月20日，姜宏玲在征得田鹏程的同意后，姜宏玲与原告乔艳荣签订《门面房租赁合同》，约定：姜宏玲将其承租的上述房屋中的一楼内约80平方米的房屋转租给原告，租期为2012年12月20日至2017年11月7日，合同还约定了每年房租递增（显失公平）。合同签订后，原告对承租房屋进行装修并投入使用。现因姜宏玲不再租赁田鹏程的房屋，田鹏程也不让原告继续使用租赁的房屋。为此，原告诉至法院，请求判令：1、依法确认原告乔艳荣与被告姜宏玲签订的《门面房租赁合同》有效，二被告按照合同约定将租赁期限履行至2017年11月7日止；2、依法撤销《门面房租赁合同》第四条关于房租每年递增的约定；3、诉讼费由二被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、二被告赔偿原告损失292000元；2、诉讼费由二被告承担。
被告田鹏程辩称，被告姜宏玲作为承租人，在未经过田鹏程同意的情况下，擅自将房屋转租给原告，属于无权处分，原告与姜宏玲签订的合同是无效的。原告的损失是姜宏玲造成的，应由其承担责任，田鹏程不应承担责任。
被告姜宏玲辩称，二被告之间解除合同是不可抗力造成的，且田鹏程已认可姜宏玲与原告转租的事情。田鹏程有违约情形，应当承担赔偿责任，原告也有过错，也应承担责任。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳案件争议焦点如下：1、原、被告在履行合同中谁存在违约行为，违约责任如何承担；2、原告要求二被告赔偿损失的范围及数额如何确定。
原告乔艳荣为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1、
原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、《门面房租赁合同》、《商铺租赁合同》、《门面房集资合同》各一份，证明二被告的租赁关系以及原告和姜宏玲的租赁关系；3、《装饰工程合同》一份、工程预算单一份、收据四张，证明原告承租被告姜宏玲的房屋后，用于装修的费用共计146084元；4、姜宏玲出具的收据3张，证明乔艳荣向姜宏玲交付租金6万元、转让费5万元；5、营业额对比情况表1张，证明解除合同之前，原告的收入为平均每月6578元；6、财产损失表，证明原告丢失物品的价格共计4800元；7、田鹏程与姜宏玲的电话录音资料，证明姜宏玲在转租前曾打电话征求田鹏程的意见，且田鹏程认可并同意；8、会员资料表，证明原告在承租期间发展的会员，因被告的违约造成客户流失；9、原告书写的赔偿明细表，证明原告的损失计算方式及数额共计91100元；10、拆迁安装明细表及收款收据，证明原告拆迁安装设备支出的费用是10000元。
被告田鹏程对原告提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1无异议；证据2中《商铺租赁合同》、《门面房集资合同》的真实性无异议，对《门面房租赁合同》真实性有异议，田鹏程未见过，不知道原告与姜宏玲之间的关系；证据3、4、5、6、8、9、10的真实性有异议，与田鹏程无关；对证据7录音资料的真实性有异议，没有形成时间，没有通话人的身份，即使真实，从其内容上看，应是在二被告签订合同之前形成，二被告在签订合同时，约定了房屋不能转租。
被告姜宏玲对原告提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1、2、4的真实性无异议；对证据3、5、6、8、9、10有异议，与姜宏玲无关，且原告的损失有些是间接损失，不应支持；证据7的录音资料无异议。
被告田鹏程为支持自己的观点，在庭审中提交了以下证据：《商铺租赁合同》，证明二被告的租赁合同关系，合同明确约定了双方的权利义务及不得擅自转租的内容。
原告对被告田鹏程提交的证据的真实性无异议。
被告姜宏玲被告田鹏程提交的证据的真实性无异议。
被告姜宏玲为支持自己的观点，在庭审中提交了以下证据：1、追加戴浩为被告的申请，证明戴浩是涉案主体；2、转让合同，证明该房经过多次转让，最后转到戴浩手里；3、合伙经营协议书，证明戴浩是合法的承租人，田鹏程也认可；4、照片一张，与证据2相互印证，证明诉争房产不是从田鹏程手里承租的。
原告对被告姜宏玲提交的证据质证后，发表如下意见：与原告无关。
被告田鹏程对被告姜宏玲提交的证据的证据质证后，发表如下意见：与被告田鹏程无关。
原告提交的证据1，二被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信；证据2中的《门面房租赁合同》，被告田鹏程虽提出对真实性有异议，但该合同系原告与被告姜宏玲签订，二者对真实性无异议，本院对该合同的真实性予以采信，对证据2中的其他合同，二被告无异议，本院予以采信；证据3，原告用于装修的费用，考虑到该费用实际发生，二被告虽有异议，但无相反证据加以反驳，故对该证据，本院予以采信；证据4，系被告姜宏玲出具，姜宏玲对真实性无异议，本院对真实性予以采信；证据5、6、8、9、10，均是原告单方制作，无其它证据印证，本院不予采信；证据7，无通话人的身份确定及通话时间，不能证明原告的证据指向，本院不予采信。
被告田鹏程提交的证据，原告及被告姜宏玲对真实性均无异议，本院对真实性予以采信。
被告姜宏玲提交的证据，与本案无关，本院不予采信。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：被告田鹏程系焦作市高新区政二街锦华苑小区东侧2号门面房（一楼和二楼）的房主。2012年10月8日，被告姜宏玲、田鹏程签订《商铺租赁合同》，合同约定：1、田鹏程将位于焦作市高新区政二街锦华苑小区东侧门面2号的门面房（一楼和二楼）租赁给姜宏玲，租期为2012年11月8日至2017年11月7日；2、不得擅自将承租的房屋转租。2012年11月20日，姜宏玲与原告乔艳荣签订《门面房租赁合同》，约定：姜宏玲将其承租的上述房屋中的一楼内约80平方米的房屋转租给原告，租期为2012年12月20日至2017年11月7日；乔艳荣在不破坏门面房原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，姜宏玲不得干涉。合同签订后，原告对承租房屋进行装修并投入使用，支付装修费146084元。另查明，被告田鹏程与被告姜宏玲已解除双方签订的《商铺租赁合同》，被告姜宏玲于2013年12月10日将承租房屋的钥匙交付给被告田鹏程。现原告认为，因二被告解除了租赁合同，致使原告不能再租赁上述房屋，造成原告各项损失如下：门店装修费用146084元、转让费用4万元（实际5万元，原告诉请4万元）、前期投入损失费用26300元、后期带来的经营损失64800元、店内设备财产丢失的损失4800元、拆装设备的人工费用10100元，共计292084元，二被告存在违约行为，要求二被告承担赔偿损失的责任。
本院认为：被告姜宏玲、田鹏程签订的《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，应受到法律保护。该合同中明确约定，承租方在未征得出租方同意的情况下，不得将所承租的房屋擅自转租。被告姜宏玲作为承租方，应当按照双方合同约定的内容履行义务，应当在征得出租方同意的情况下转租房屋，但姜宏玲没有充分证据证明，其转租房屋是经过田鹏程同意的，故姜宏玲的行为应属于无权处分行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，其与原告签订的《门面房租赁合同》应属无效。被告田鹏程不存在过错，故原告要求被告田鹏程承担赔偿责任的请求，本院不予支持。审理中，原告已将所租赁房屋腾出，由姜宏玲交付给田鹏程，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，姜宏玲应赔偿原告因此遭受的损失。原告作为承租方，明知田鹏程是房主，未尽到姜宏玲是否有转租权利的审查义务，原告应当承担部分责任，且原告对所租赁的房屋已使用一年，本院酌定被告姜宏玲承担原告各项损失60%的赔偿责任。原告要求赔偿损失的范围，应为其直接损失的费用，包括装修支出的必然费用146084元的60%即87650.4元；被告姜宏玲未征得房主的同意，擅自将房屋转租给原告，存在过错，其应当退还收取原告转让费5万元的60%即3万元，原告要求赔偿转让费4万元的请求过高，本院部分支持。原告要求赔偿前期投入费用损失26300元、后期带来的经营损失64800元、店内设备财产丢失的损失4800元、搬家所发生的设备拆装及人工费用10100元，无充分证据证明上述损失的实际发生，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、被告姜宏玲于本判决生效后十日内赔偿原告乔艳荣损失117650.4元；
二、驳回原告乔艳荣的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费5780元，由原告承担3127元，被告姜宏玲承担2653元，暂由原告垫付，执行时由被告姜宏玲一并给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长 郭 岩
审判员 周荣应
审判员 杜春晖
二〇一四年五月十五日
书记员 张亚楠