湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第595号
上诉人（原审原告）怀化市凯通房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路240号。
法定代表人张伟贤，该公司董事长。
委托代理人舒小兵，湖南民海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赖进同，住福建省华安县。
委托代理人向志刚，湖南新英律师事务所律师。
上诉人怀化市凯通房地产开发有限公司（以下简称怀化凯通公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原判认定：2013年10月22日，怀化凯通公司与赖进同签订《商品房买卖合同》约定：赖进同购买怀化凯通公司开发的“凯通领域”第6幢1层102号房，总购房价935535元，签订合同时付定金180000元，合同签订后7日内另付房款105535元，向银行按揭贷款650000元；怀化凯通公司协助赖进同办理房屋评估、抵押、保险等按揭贷款所需手续，由赖进同负责承担相关费用，赖进同需在2013年10月30日前申请办理按揭贷款手续，并交齐办理按揭手续所需资料，反之，视赖进同违约，怀化凯通公司可另行向第三方销售该宗房产；赖进同逾期付款超过60日后，怀化凯通公司有权解除合同，赖进同愿意继续履行合同的，经怀化凯通公司同意后继续履行，但赖进同应支付怀化凯通公司逾期应付款项每日万分之二逾期付款天数的违约金。合同签订后，赖进同依约交付了购房首付款285535元（含实际交付的定金10000元），同时向怀化凯通公司交付了办理按揭贷款相关费用13360元。因至今未办理银行按揭贷款，赖进同尚欠付怀化凯通公司购房款650000元。怀化凯通公司至今未交房给赖进同。本案中办理按揭贷款的方式为：购房人（赖进同）提供符合银行要求的办理按揭贷款的个人相关资料交与怀化凯通公司，由怀化凯通公司与银行衔接，确定可以办理按揭贷款后，再由银行与购房人（赖进同）签订贷款合同。《商品房买卖合同》签订后，怀化凯通公司在合同约定时间内未通知过赖进同提交个人申请银行按揭贷款相关资料。2015年7月10日，赖进同与怀化凯通公司工作人员一起到中国建设银行股份有限公司怀化银建支行办理按揭贷款，因系他人冒充赖进同妻子在该银行办理按揭贷款手续时被银行工作人员识破，本次按揭贷款未能办成。2015年7月13日，赖进同与怀化凯通公司单位工作人员电话联系，该工作人员告知赖进同联系好后再告知赖进同办理银行按揭贷款事宜。
原判认为：依照《商品房买卖合同》中约定及本案已经查明的事实，怀化凯通公司、赖进同之间就办理按揭贷款事项形成委托代理合同关系，赖进同是委托人，怀化凯通公司是受托人。赖进同依合同约定向怀化凯通公司交付了办理按揭贷款手续的相关费用13360元，怀化凯通公司应积极与银行衔接洽谈具体按揭贷款事宜，而合同中就赖进同需要提交的个人申请按揭贷款的具体资料种类没有约定，故怀化凯通公司作为受托人负有询问银行并通知赖进同提交符合银行要求的个人申请贷款具体相关资料的义务。怀化凯通公司未通知赖进同提交符合银行要求的个人申请贷款具体相关资料，没有履行受托人应尽的义务，致使按揭贷款至今尚未办理。虽然在双方去银行办理按揭贷款时，因赖进同妻子未亲自到场而被银行拒绝办理，但这并不能说明赖进同就不能办理按揭贷款，可以通过补救方式予以解决，而怀化凯通公司作为为赖进同办理按揭贷款手续的受托人负有指导赖进同如何正确办理的义务，且2015年7月13日赖进同与怀化凯通公司单位工作人员电话联系，该工作人员也承诺联系好后再通知赖进同办理，故赖进同至今未能办理按揭贷款手续，不可归责于赖进同。因至今未能办理按揭贷款，怀化凯通公司要求解除合同，庭审中赖进同亦愿意解除合同，故怀化凯通公司要求解除合同的诉讼请求法院予以支持。合同中约定赖进同在签订合同时交付定金18万元，但怀化凯通公司开具给赖进同的收款收据中显示怀化凯通公司只收取了赖进同定金1万元，故本案定金为1万元。同时，双方就合同已经予以了实际履行，赖进同已经依约交清了购房首付款285535元，履行了支付购房款义务，怀化凯通公司也认可了该首付款含己交付的定金10000元，故该定金已转为了购房款性质，怀化凯通公司要求解除合同后不予退还赖进同定金的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。怀化凯通公司认为因为赖进同不能办理按揭贷款，其支付了本单位工作人员工资等费用429051元，该费用损失应由赖进同承担赔偿。因怀化凯通公司为本单位正常工作运作而支付的职工工资费用，是其正常开支，与赖进同的按揭贷款是否办理没有关联性，故怀化凯通公司要求赖进同赔偿损失429051元的诉讼请求没有事实依据，法院不予支持。未能办理按揭贷款，不能归责于赖进同，赖进同又依约支付了购房首付款，故怀化凯通公司要求赖进同支付逾期付款违约金的诉讼请求没有事实依据，法院不予支持。本案《商品房买卖合同》尚未履行完毕，现双方均愿意予以解除，法院予以支持。合同解除后，应予恢复到合同签订前之状态，故怀化凯通公司应退还赖进同已交付的购房款285535元及相关费用13360元。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第六十四条、第六十六条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第三百九十九条、第四百条、第四百零一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告怀化市凯通房地产开发有限公司与被告赖进同于2013年10月22日签订的《商品房买卖合同》；二、原告怀化市凯通房地产开发有限公司退还被告赖进同购房款285535元，于判决生效后7日内付清；三、原告怀化市凯通房地产开发有限公司退还被告赖进同办理按揭贷款相关费用13360元，于判决生效后7日内付清；四、驳回原告怀化市凯通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10715元，由原告怀化市凯通房地产开发有限公司承担。
上诉人怀化凯通公司上诉称：一审判决对定金的数额认定错误，被上诉人在履行合同中存在过错，存在违约事实，给上诉人造成了实际损失，被上诉人应当承担违约责任，请求二审查明事实，依法改判。
被上诉人赖进同答辩称：一审认定事实正确，本案未能订立商品房担保贷款合同的原因不能归责被上诉人，一审判决完全正确，请求二审维持原判。
二审经审理查明的事实与一审认定基本一致，双方当事人在二审中均未提供新的证据。
上述事实，有一审判决书认定的证据和二审的调查询问笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。赖进同在与怀化凯通公司签订商品房买卖合同后按照合同约定交清了购房首付款及定金，并向怀化凯通公司提供了办理银行按揭贷款的个人相关资料，怀化凯通公司向赖进同收取了办理按揭贷款的相关费用，即双方当事人形成了事实上的委托合同关系。由于银行是否为本案购房办理按揭贷款并不是只由商品房买卖双方当事人所决定，而是由银行根据法律、政策、房地产开发企业、贷款人等各方面风险情况综合评估，商品房买卖双方也应充分考虑自身的贷款风险承受能力，在各方面自愿的基础上，才能签订购房按揭贷款合同。本案中没有证据证明银行不能为赖进同与怀化凯通公司的购房办理按揭贷款，本案购房至今未能办理购房按揭贷款不能归责于双方当事人。因至今未办理按揭贷款，怀化凯通公司未能得到剩余的购房款，双方也未能通过协商采取补救措施解决购房款问题，怀化凯通公司向法院提起诉讼要求解除商品房买卖合同，赖进同亦同意解除合同，故原审判决解除双方签订的商品房买卖合同并无不当，怀化凯通公司依法应当退还赖进同交纳的包括定金在内的购房款及相关费用。上诉人怀化凯通公司提出的上诉理由证据不足，依法不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费5783元，由上诉人怀化市凯通房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 荣
审 判 员 王文利
审 判 员 李东恒
二〇一五年十二月二十三日
代理书记员 罗园园