吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉06民终287号
上诉人（原审原告）：朱美华，住吉林省临江市。
委托代理人：任树光，住吉林省临江市，系朱美华之夫。
被上诉人（原审被告）：宋淑芝，住吉林省临江市。
委托代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。
委托代理人：范桂涛，吉林荆卫华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘忠明，住吉林省临江市。
委托代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。
委托代理人：范桂涛，吉林荆卫华律师事务所律师。
上诉人朱美华因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省临江市人民法院（2015）临民二初字第417号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
朱美华原审诉称：2013年7月16日，宋淑芝、刘忠明将位于吉林省临江市解放街6委39组火烧地楼3单元102室房产（建筑面积56.11平方米）以40.7万元卖给朱美华。朱美华先支付5万元定金，后分两次付清剩余款项，现房屋所有证记载的所有权人为朱美华。朱美华从临江市城建局规划科得知上述房产的临街门面系多年前宋淑芝、刘忠明擅改承重墙、私自窗改门违建形成。宋淑芝、刘忠明在交易中恶意隐瞒了这一内情，实属重大欺诈行为。朱美华曾起诉请求变更合同价款，追究宋淑芝、刘忠明的欺诈责任，两级法院均未支持，仅以“住宅房照”、“分期付款”等表面现象为由，硬性认定朱美华认可房屋价款，对于宋淑芝、刘忠明的欺诈行为皆未审理。朱美华再行提起诉讼，请求法院判令解除房屋买卖合同，理由如下：一、交易时双方合意的标的物应是创业用住宅，即通常所说的商用住宅，绝非单纯用�居住的普通住宅。《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》中提出：按照法律、法规规定的条件、程序或者合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。结合社会实践不难得知，创业用住宅不是新鲜事物，可谓由来已久，也是国家允许和鼓励，并非规划为住宅用途的房产一定要用于居住，朱美华的真实意思中交易标的物绝不可能是普通住宅。二、本案诉争房屋能否成为创业用住宅完全取决于临街门面是不是合法存在。私自窗改门的法律后果是：1、说堵就堵，用起来全无法律保障，能用多久的决定权也不在朱美华；2、本案诉争房屋再次流转时需要履行如实告知的法律义务，转让价格必定大幅下降；3、本案诉争房屋系老旧房屋，随时会列入拆迁范围，如果临街门面合法存在，本案诉争房屋则属于创业性住宅，只要经营使用一年以上，拆迁时便可按照商业用房的标准安置补偿，这些后果足以致使朱美华无法实现合同目的。三、宋淑芝、刘忠明未经批准，擅改承重墙、窗改门，在城建主管部门至今留有违建登陆信息，以致临街门面虽然客观存在，可并不属于本案诉争房屋的合法组成部分，在法律状态上已成为另一相对独立的违法标的物。宋淑芝、刘忠明根本没有取得这一标的物的所有权或者处分权，却随房产一同高价卖给朱美华，对于交易价格产生了巨大影响，相信任何一个具有正常思维的人都能作出正确判决。不难想到，有无临街门面合法权利对于朱美华来说至关重要，直接决定朱美华能否实现买受创业用住宅的交易目的，也直接决定双方交易是否公平和朱美华损失是否巨大。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任，或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应该支持。”的规定，宋淑芝、刘忠明的行为已构成严重违约，朱美华可依法要求解除合同。综上可知，临街门面的存在致使朱美华额外支付了大量房款，宋淑芝、刘忠明并未取得合法权利并转移给朱美华。如果朱美华知悉违建内情，意识到本案诉争房屋不是创业用住宅，朱美华绝不会购买，更不可能付出高额房款。由此可见，宋淑芝、刘忠明负有无需言明的如下义务：继续履行合同，负责将临街门面的所有权转移给朱美华，如果无法做到这一点，依法负全部违约责任。朱美华请求法院判决：1、解除朱美华与刘忠明、宋淑芝签订的房屋买卖合同；2、宋淑芝、刘忠明承担一切诉讼费用。
宋淑芝、刘忠明原审辩称：本案属于一案两诉，朱美华就房屋买卖事宜已经向法院提起诉讼，判决其败诉后又提起本次诉讼。朱美华与宋淑芝、刘忠明之间的房屋买卖合同已经履行完毕，不存在继续履行的合同义务，朱美华要求宋淑芝、刘忠明继续履行合同或解除合同均没有依据。朱美华与宋淑芝、刘忠明交易的房屋性质为住宅，而不是商业用房，住宅改商用应该由朱美华向有关部门申请，朱美华与宋淑芝、刘忠明房屋交易已经结束，宋淑芝、刘忠明没有再为朱美华办理住宅房屋改商业用房的义务，能否变更房屋性质的决定权并不在宋淑芝、刘忠明，也不应该是朱美华申请解除合同的理由。朱美华认可房屋现状进行的房屋买卖，价格由双方协商确定，法律没有规定公民之间的房屋买卖必须要经过评估确认价格，显然朱美华以评估价格作为双方公平交易的标准违反市场交易自愿原则。朱美华的诉讼请求不能成立，因朱美华�理起诉导致宋淑芝、刘忠明误工费、交通费的损失，宋淑芝、刘忠明保留追究的权利。
原审法院审理查明：朱美华与刘忠明、宋淑芝于2013年7月16日签订房屋买卖合同，约定刘忠明、宋淑芝将位于临江市解放街6委39组火烧地楼3单元102室，建筑面积56.11平方米，以407000元出售给朱美华，朱美华付定金5万元，余款分两次已经结清。2013年7月23日，双方将争议房屋过户完毕。2013年8月10日，刘忠明、宋淑芝将房屋钥匙交给朱美华，现该房屋在朱美华名下，规划用途为住宅，不符合变更商业用房的条件，该房屋评估价值为221354元。2013年8月19日，朱美华向临江市人民法院起诉，请求将朱美华与刘忠明、宋淑芝双方签订的房屋买卖合同中购买价款依法变更为156000元，返还朱美华多支付的购房款261000元及利息。临江市人民法院于2013年11月5日作出（2013）临民二初字第161号�事判决书，驳回朱美华的诉讼请求。朱美华对该判决不服提起上诉，白山市中级人民法院于2013年12月26日作出（2013）白山民二终字第262号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。朱美华的上诉理由为“刘忠明和宋淑芝对于临街门面至今没有合法使用权和处分权，所以临街门面不能成为房产合法附属物，属于独立的标的物，对于交易价格有重大影响。朱美华误以为临街门面可以合法使用，支付407000元房款，却得不到临街门面的法律保障。目前城建部门要对私改承重墙的行为进行处理，本案争议房屋随时面临责令恢复原状，刘忠明、宋淑芝既然把临街门面作为标的物出售，就应该将标的物的所有权和处分权转移给朱美华”。白山市中级人民法院（2013）白山民二终字第262号终审判决认为：“朱美华与刘忠明、宋淑芝签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，合法有效�朱美华交付全部房款，刘忠明、宋淑芝已经向朱美华履行了交付房屋的义务，房屋买卖合同已实际履行完毕。朱美华上诉主张刘忠明、宋淑芝私改承重墙的问题不属于民事案件受案范围，本案不予审理。”
原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。朱美华主张依法解除合同，所谓解除合同是指合同成立后，未履行或者未完全履行前，经当事人协议或者当具备合同解除的条件时，由解除权人行使解除权使合同关系自始消灭的一种行为，合同解除包括协议解除、约定解除、法定解除。其法定解除事由包括下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。朱美华已交付全部房款，刘忠明、宋淑芝向朱美华履行了交付房屋的义务，并办理了房屋产权过户手续，争议房屋已经归朱美华实际所有，房屋买卖合同已实际履行完毕。且双方的房屋交易属于现房交易，在购买前朱美华已经实地查看房屋，了解房屋的基本情况及房屋的性质，故朱美华主张解除合同的理由不属于《中华人民共和国合同法》解除合同的法定事由，故对朱美华的诉讼请求不予支持。原审法院判决：“驳回朱美华的诉讼请求。”
朱美华的上诉理由为：原审法院判决的总体思路错误，认定事实错误。原审法院判决仅以本案诉争房屋的物权登记变更等表面现象，认定朱美华与刘忠明、宋淑芝签订的房屋买卖合同已履行完毕，回避了争议焦点：本案诉争房屋的临街门面作为单�通行部分，属于违章建筑，不能排他性独占使用，存在重大权利瑕疵，不能免除刘忠明、宋淑芝的物权瑕疵担保责任或违约责任，房屋买卖合同尚未履行完毕。一、朱美华购买符合条件的住宅从事商业活动的合同目的符合国家政策，不违反法律规定，应当得到尊重和保护；二、正确解决本案争议的首要前提是区分“私改承重墙”和“私改承重墙引发的问题”；三、刘忠明、宋淑芝私改承重墙应承担物权瑕疵担保责任或违约责任；四、从根本上解决本案，不仅是对朱美华合法权益的保护，更有着不可忽视的依法治国现实意义；五、原审法院判决中认定的“朱美华在购买本案诉争房屋前进行过实地查看，了解房屋的基本情况”是一种极为模糊的说法，没有触及问题实质。综上，原审法院根据表象作出判断，没有意识到本案诉争房屋的重大权利瑕疵，请二审法院务必阐�实质问题，依法改判。
刘忠明、宋淑芝答辩称：朱美华的上诉请求没有事实及法律依据，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
二审审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：本案诉争的房屋规划用途为住宅，朱美华购买该房屋前多次实地查看时，其主张的“窗改门”的事实已经存在，朱美华主张刘忠明、宋淑芝有重大欺诈行为没有依据。朱美华与刘忠明、宋淑芝签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示。朱美华主张本案诉争房屋的临街门面属于违章建筑，不能排他使用，因朱美华在购买房屋时明知本案诉争房屋的现状，且双方当事人已完成物权变更登记，朱美华要求刘忠明、宋淑芝为此承担违约责任没有依据。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人朱美华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 郭惠靖
代理审判员 毕克强
二〇一六年五月三日
书 记 员 戴兵兵