山东省邹城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邹商初字第510号
原告：田某，略。
委托代理人：白某。
被告：马某甲略。
委托代理人：张旭。
第三人：马某乙，略。
委托代理人：张旭。
第三人：陈某，略。
原告田某与被告马某甲、第三人马某乙、第三人陈某房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月26日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员许某独任审判，公开开庭进行了审理。原告田某及其委托代理人白某到庭参加诉讼，被告马某甲及第三人马某乙的共同委托代理人张旭，第三人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田某诉称，原、被告于2015年4月9日就位于邹城市南关西园河南巷27-1号非成套住宅房产签订租房合同一份，约定租期6年，自2015年5月1日起至2012年5月1日止，每年租金4000元，每6个月支付一次；该合同第四条约定租期内乙方有权转租，但需告知甲方，并另行签订补充协议。合同生效后被告不按合同约定按时足额向原告支付租金，被告拖欠房租至今长达6个多月，经原告多次催要，被告不仅拒不支付，且关闭手机故意躲避原告，根据合同约定拖欠房费一个月以上的，原告有权终止合同，收回房屋。不仅如此，被告在事先不告知原告，未签订补充协议的情况下，擅自委托第三人马某乙（被告之父）将原告房屋高价转租给第三人陈某使用。被告的行为不仅违反合同的约定且严重侵犯了原告的财产权益，并给原告造成严重的经济损失。为维护原告合法权益，请求依法判令：1、解除原、被告间签订的房屋租赁合同。2、确认第三人之间的签订的房屋转租合同无效。3、被告给付拖欠原告房屋租金1000元。4、本案诉讼费由被告承担。
被告马某甲辩称，原告诉讼请求第一项、第二项是两个案由本案不能合并处理，应当选择其一。原告的诉求和事实不符，没有事实和法律依据请求法庭驳回，我方不同意解除租赁合同。
第三人马某乙述称，同被告的意见。
第三人陈某述称：如果原被告解除合同，我就和原告签订合同，如果不解除我就和被告签订合同，解除不解除我没有意见。
原告为支持其主张提交证据如下：
1、原告的身份证（复印件），证明原告的主体资格。
2、原被告2015年4月9日签订租房合同一份，证明原告将自己的住房出租给被告，约定了租期、租金及租金交付方式，对转租和拖欠房租等违约情况的处理及解除合同的条件等也都有约定。
3、2015年10月4日签订租房合同一份，证明被告未经原告同意擅自委托其父第三人马某乙将原告所有的房屋，转租给第三人陈某使用，被告转租行为违反合同约定，原告有权解除租房合同，收回房屋，转租合同为无效合同。
4、房权证二份，土地证一份，证明该处房屋属原告及其妻共同所有，原告有权出租个人所有的房屋。
5、证人房某书面证言一份，证明对原告的出租屋坐落位置中有四种不同记载，但均是同一房产，即原告出租给被告，被告又委托其父转租给陈某的是同一处房产。
6、南关社区2015年11月19日出证明（复印件）一份，证明原告出租的房屋坐落位置、名称不同，但都是原告的同一处房产。
7、被告马某甲（又名：马培富）2015年4月26日给原告出具欠条一份，证明被告自2015年4月26日起至今近8个月即拖欠原告房屋租金1000元的事实，原告可依合同的约定解除合同。
被告质证认为，对原告证据1、3、4、5、6的真实性无异议；对证据2租赁合同的真实性不予认可，原告提交的合同不完整；对证据7的真实性不予认可，该欠条与诉争合同约定的租金无关。
第三人马某乙同意被告质证意见。
第三人刘某对原告证据无异议。
被告为支持其抗辩提交证据如下：
1、租赁合同两份，2015年4月9日被告租赁原告东、西两院，两份合同第四条明确约定租赁期内我方某转租。
2、原告出具的收据六张、银行转账单一张、ATM机转账单一张，证明我方已经将东、西两院的房租均给付至2016年上半年，不存在我方拖欠房租问题。
原告质证认为，证据1中西院的合同的真实性没有异议，但其与本案无关；东院合同被告提供的合同和我方不一致，第四条划掉的和手印不是我方的不认可；对证据2中收据都是西院的和本案无关，不涉及到东院，ATM机的上面的5000元我方不予认可，我方只认可收到过2000元的房屋租金，其他的不发表意见。
两第三人对被告证据没有异议。
本院认定，原告提交1、3、4、5、6被告无异议，为有效证据采信；原告证据1与被告证据1中东院租赁属同一合同，但被告合同第四条被划去部分上按的手印原告庭审中认可是其所按，该证据应以被告手中的合同内容为准；原告证据7是被告所写但属合同签订前被告所欠房租，与诉争合同的租金无关；对被告证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，为有效证据采信。
根据原告举证、陈述和法院认证，本院认定的事实如下：2015年4月9日，原告将其坐落于邹城市南关西园河南巷房屋东院出租给被告使用，双方签订了租房合同一份（原告为甲方、被告为乙方），合同约定：租期6年，自2015年5月1日至2012年5月1日止，每年租金4000元，每6个月支付一次；房租费两年内不调，两年后根据市场行情，按合同中总房租的3%调整；拖欠房费一个月以上的，原告有权终止合同收回。原告持有的合同第四条载明：“租赁期内乙方有权转租，需告知甲方，并另行签订补充协议。”被告持有的合同第四条将“需告知甲方，并另行签订补充协议。”的字样划去，有原告按的手印。同日，原被告又签订了邹城市南关西园河南巷西院的租房合同，约定的租赁期限6年，从2015年11月30日至2021年11月30日止，租金每年5000元，其他约定均与东院合同一致。合同签订后，被告将东院房屋装修后，委托其父第三人马某乙将房屋租赁给了第三人陈某使用，并签订了2015年10月4日租房合同，租期为3年（2015年11月1日-2018年10月30日）租金每年14000元，一次性提前交清。
另查，原告在2013年已将邹城市南关西园河南巷房屋西院出租给被告，租金每月200元。
2015年4月14日被告父亲第三人马某乙通过银行给原告汇款2200元。4月26日原告给被告出具东院房租费（2015年5月1日-11月1日）2000元收据和西院2015年4月5日止11月5日的租金1400元的收据各一张。当天，被告给原告出具欠条一张，载明：今欠房费1000元。该欠款1000元，原告当庭陈述为：在东院租房合同签订之前被告已经实际租赁该房屋并且拖欠了1000元房租，在无法给付的情况下书写的；被告当庭陈述为：签订东院合同之前原告提出要求增加1000元房租，才将东院租赁给我方，我方在无奈的情况下才书写的，是合同之外的钱，没有给付。
2015年10月13日，第三人马某乙通过ATM机给原告汇款5000元。对该5000元庭审中被告陈诉为：因原告父亲住院，原告急需用钱，向第三人马某乙提出先付后期租金，第三人马某乙同意即付款；原告当庭认可收到被告5000元，但认为该款不是以租金的形式给付的，不能算作租金。同年11月原告得知被告将东院租赁房屋以高价转租给第三人陈某，双方出现纷争，原告诉争本院。
本院认为，原告与被告自愿签订的租房合同不违规国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应该自觉履行。被告持有的租房合同第四条对被告享有转租权利双方进行了修改应是有效，原告以其持有的合同对此条未修改，被告转租未告知并未签订补充合同构成违约，主张解除合同，理由不当，不予支持。原告以被告拖欠其租金1000元以达数月之久原告依约有权解除合同，证据不足，不予支持。因原被告双方租房合同虽有拖欠租金一月以上，原告有权解除合同的约定，但根据原告在庭审中的陈述该1000元租金是签订合同之前的，不是合同约定的租金，故该欠款行为不是合同违约行为，不适应合同约定的解除合同条款。原告主张第三人签订的转租合同无效，理由不当，不予采信。因被告享有对租赁房屋的转租权，被告委托其父将房屋转租并无不当，且转租合同不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告主张被告给付其拖欠租金1000元，证据充分，予以支持。被告辩称有权转租，证据充分，予以采信。被告辩称在2015年10月13日原告因父亲有病急需用钱，被告提前支付2015年11月2日至2016年4月1日的半年租金较合情理，原告认可收到该款但认为不应作为租金，理由不当。因原被告之间除租赁关系外并无其他经济关系，被告尚未到交付租金期限，在原告急需用钱的情况下先支付下期租金帮助原告解决困难值得提倡，而原告在被告高价转租房屋后产生不平衡亦属常人心态，要求解除合同能够理解，但其做法不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告马某甲给付原告田某房屋租金1000元。
二、驳回原告田某的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告田某承担50元，被告马某甲承担50元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 许 敏
二〇一六年一月二十五日
书记员 李艳灵