北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第01857号
上诉人（原审被告）杨×1，男，1961年4月1日出生。
被上诉人（原审原告）杨×2，男，1955年7月20日出生。
被上诉人（原审原告）蔺×，女，1956年5月14日出生。
二被上诉人之共同委托代理人张啟旺，男，1958年2月16日出生。
上诉人杨×1因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第6853号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月，杨×2、蔺×起诉至原审法院称：我二人系夫妻关系，杨×2与杨×1系兄弟关系，我二人均居住在北京市大兴区魏善庄镇××村（简称××村）；1998年，杨×1将其在××村的北正房共9间（办有2张集体土地建设用地使用证，编号分别为兴（013）集建（93）字第8-×号、兴（013）集建（93）字第8-×号）卖给我二人所有，双方签订买卖协议书，杨×1按照买卖协议履行了交付义务。现因房屋买卖协议发生纠纷，诉至法院，请求判决确认我二人与杨×1签订的购房合同有效，本案诉讼费用由杨×1承担。
杨×1辩称：第一，蔺×诉讼主体资格不适格，根据合同法的规定，合同是平等主体公民或法人之间签订的协议，本案杨×2与蔺×提供的购房合同上只有杨×2和我的签字，所以蔺×并非合同当事人；第二，杨×2与我签订的购房合同无效，杨×2系城镇居民，所以其不应该购买农村集体经济组织房屋；第三，杨×2与蔺×所提交的购房合同并非在1998年签订；第四，我无权处分家庭所有的财产。综上，请求驳回杨×2的诉讼请求。
原审法院经审理确认：虽然杨×2、蔺×与杨×1对农村卖屋买卖合同的实际发生时间有争议，杨×2与蔺×主张发生在1998年，杨×1主张发生在1999年8月14日之前，但无论依据何方陈述，至今已10余年，因杨×1及其妻魏×长期未对该农村房屋买卖合同提出异议，又考虑到杨×2、杨×1系亲兄弟关系，故杨×1主张魏×对本案农村房屋买卖合同并不知情与日常生活经验明显相悖，对该项抗辩意见，法院不予采纳；本案购房合同补签于2007年，但是，对该购房合同效力的审查应依据农村房屋买卖合同实际发生时的具体情况；虽然只有杨×2在购房合同上签字，杨×2系非农业户口，不享受××村集体经济组织村民待遇，但在上世纪90年代杨×2与蔺×已经登记结婚，蔺×系诉争房屋所在集体经济组织的农民，在无其他相反证据的情况下，购房款亦应认定系杨×2与蔺×之夫妻共同财产，并且买房后杨×2与蔺×及其他家庭成员长期在该房屋内居住生活，故该购房行为应认定为家庭购房，该家庭购房行为并未导致农村宅基地流转至本集体经济组织以外的单位或者个人。综上所述，杨×2与杨×1于2007年补签的购房合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因蔺×未在补签的购房合同上签字，故对杨×2与蔺×主张确认蔺×亦是补签购房合同“乙方”签字人的意见，法院不予采纳。据此，原审法院于2014年11月判决：一、确认杨×2与杨×1针对北京市大兴区魏善庄镇××××路25号院（对应的集体土地建设用地使用证的编号为：兴013集建（93）字第8-×号）内房屋、北京市大兴区魏善庄镇××××路27号院（对应的集体土地建设用地使用证的编号为：兴013集建（93）字第8-×号）内房屋所签订购房合同有效；二、驳回杨×2、蔺×的其他诉讼请求。
判决后，杨×1不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回杨×2、蔺×原审的诉讼请求。其主要上诉理由为：蔺×不是合同当事人，故不是本案适格主体；杨×2未支付全部购房款，双方所签房屋买卖合同未全面履行；杨×2系城镇居民，城镇居民购买农村房屋的行为应属无效。杨×2、蔺×同意原判。
经审理查明：杨×2、杨×1及案外人杨宝山系兄弟关系，案外人杨廷义系上述3人之父。1980年1月18日，杨×2与蔺×登记结婚。杨×1与案外人魏×系夫妻关系。杨×2原系××村农业户口，后因参加工作，在1974年转为非农业户口。蔺×、蔺×与杨×2之女杨竹、杨杨，以及杨竹与杨杨各自的子女，均系××村农业户口。
1983年12月20日，杨×1、杨×2所在大家庭分家，家庭成员签订分家契单，对位于××村内的房产进行分割，各方协议确定：“南边10间给杨×1”。针对上述10间房屋所在院落，北京市大兴县人民政府（现北京市大兴区人民政府）颁发有2册集体土地建设用地使用证，东侧院落的门牌号为北京市大兴区魏善庄镇××××路25号（简称25号院），相应证书的编号为兴013集建（93）字第8-×号，证书登记土地使用者为杨廷义，西侧院落的门牌号为北京市大兴区魏善庄镇××××路27号（简称27号院），相应证书的编号为兴013集建（93）字第8-×号，证书登记土地使用者为杨×1；1992年，25号院、27号院（注：上述2处院落在物理空间上系1处院落）内房屋被翻建，25号院内建有北正房4间，27号院内建有北正房5间；双方当事人均认可上述9间房屋系杨×1建造，但杨×2、蔺×主张除上述9间房屋外，杨×1还建造了东、西厢房各3间，后杨×1将该15间房屋卖与杨×2、蔺×全家，之后，在保留正房9间的情况下，杨×2、蔺×将东、西厢房各3间拆除，又建造了南房9间；杨×1则主张，现在的25号院、27号院内的南房9间系其建造，其将该18间房屋一并卖与杨×2个人。
1998年至1999年间，双方就25号院、27号院内房屋订立口头买卖合同。就该口头协议的具体签订时间，杨×2、蔺×主张是1998年，杨×1则主张是1999年8月14日之前。杨×2、蔺×另主张系其二人购买25号院、27号院内房屋，杨×1及其妻魏×均知情；杨×1则主张系杨×2个人向其购买房屋，魏×不知情，蔺×也未参与。上述口头协议达成后，杨×2、蔺×及全家在25号院、27号院居住至今。
2007年，针对上述农村房屋买卖行为，在××村村民委员会主任杨×3、××村村民委员会委员杨×4的见证下，杨×1（甲方）、杨×2（乙方）签订购房合同，双方在购房合同中约定：“一、甲方将村南青魏路以北正房9间、厢房6间及建筑物卖给乙方。二、房屋坐落东西长30米，南北25米，四至南至青魏路、北至巷道、东至杨宝春、西至杨喜春。三、房屋及建筑物价款拾万零伍仟元。四、付款方式：一次性付清房款。五、房产证号：杨×1，兴13（93）字第8-×号。六、房产证号：杨廷义，兴13（93）字第8-×号。已交给乙方。七、此合同由签字之日起生效”。该购房合同加盖有××村村民委员会的公章，落款处签字时间为“1998年”；经询问，双方当事人均认可该购房合同的签订时间为2007年。2014年7月22日，××村村民委员会出具证明，该证明载明：“因我村村民杨×2一家在我村有两处宅院，即：伊庄路11号宅院一处和兴013集建（93）字第8-×和兴013集建字第8-×宅院一处，为此杨×2夫妻及两个已婚女儿的宅基地问题全部解决完毕”。
上述事实，有购房合同、分家契单、证明、房产证明、结婚证、居民户口簿及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，杨×2虽非××村集体经济组织成员，但其系在与××村集体经济组织成员蔺×结婚后购买的诉争房屋。购买后，诉争房屋亦由杨×2、蔺×夫妻及其家庭共同居住使用。故该买卖行为并未导致诉争房屋所依附的宅基地流转至××村集体经济组织以外。在此情况下，原审法院判决确认杨×2与杨×1就诉争房屋所签房屋买卖合同有效并无不当，本院予以维持。杨×1以蔺×不是合同当事人及杨×2未支付全部购房款等为由否认前述合同的效力，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。杨×1的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由杨×1负担（于本判决生效之日起七日内交纳至原审法院）；二审案件受理费70元，由杨×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 王 佳
二〇一五年三月十六日
书 记 员 张 璐