上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第811号
原告施振华。
委托代理人杨庚恒。
被告胡寅珍。
被告姜永生。
原告施振华与被告胡寅珍、姜永生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告施振华的委托代理人杨庚恒到庭参加诉讼。被告胡寅珍、姜永生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告施振华诉称，2004年4月，施振华之子杨昱在胡寅珍及姜永生开设的玖松投资分公司办理房屋抵押贷款30万元。三个多月之后，施振华经追查发现贷款已被领取。胡寅珍为了息事宁人，就拿出3万元作为三个月的损失费，此后又还了施振华4万元，并表示余款26万元用胡寅珍的住房作为抵押，到10月底还钱；如果不还，就把房子卖掉，并把房产证押到了施振华处。此外，胡寅珍还曾公证委托施振华的丈夫杨庚恒全权处理系争房屋出售事宜以作担保。2004年11月，因还款无果，双方就上海市宝山区泰和西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订了买卖合同，由于当时系争房屋市价25万元左右，故将欠款26万元作为购房款。当时胡寅珍表示，系争房屋上有工商银行的抵押贷款18万元左右，房屋过户需要先还清银行贷款。因此经协商，银行的贷款由胡寅珍先行还清，等银行的贷款还完后，再行进行产权过户。施振华嗣后在交易中心查询时发现，胡寅珍早在2007年3月补办了房产证。施振华曾向法院起诉胡寅珍要求将系争房屋过户，本院经审理于2014年4月22日出具（2013）宝民三（民）初字第1568号民事判决，认为鉴于系争房屋上尚有司法查封，故无法实现过户目的，据此驳回了诉讼请求。施振华对该判决结论无异议，现再次起诉要求两被告返还购房款26万元，并按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计算，支付该款自2004年4月30日起至本判决生效之日止的利息。
被告胡寅珍、姜永生未作答辩。
经审理查明，胡寅珍于2004年3月经登记为系争房屋的房地产权利人。2004年，胡寅珍（甲方，出卖人）与施振华（乙方，买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，主要内容为，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方的系争房屋，房屋建筑面积74.75平方米，房地产转让价款为26万元。合同补充条款内容为：今收到施振华购买泰和西路XXX弄XXX号XXX室的购房款人民币贰拾陆万元整，姜永生作为收款人在补充条款处签字，并按有姜永生及胡寅珍的手印，落款日期为2004年11月27日。附件三付款协议约定，本合同签订后，乙方于2004年11月27日支付1万元作为定金，乙方于2004年11月27日前支付25万元。
另查明，2004年7月20日，胡寅珍签订委托书，委托杨庚恒以其名义办理以下事宜：一、办理与出售系争房屋有关的一切手续，诸如：还清银行贷款、注销抵押、签订房地产买卖合同、收取售房款、办理产权过户及煤气、有线电视过户、支付其他的相关费用等。二、受托人在受托范围内所签署的一切有关文件及所支付的一切正当费用，予以承认。三、委托期限至办妥上述事项止。同年7月21日，上海市普陀区公证处对上述委托书进行公证。
又查明，2004年3月24日，胡寅珍（借款人，抵押人）与工商银行漕河泾支行（贷款人，抵押权人）签订房屋担保借款合同，主要内容为，借款金额为18万元，借款用于家居消费，借款期限初定为2004年4月6日起至2014年4月6日止，抵押物坐落于宝山区泰和西路XXX弄XXX号XXX室，贷款本金和利息在借款发生的次月起按约偿还。工行漕河泾支行于2004年4月经登记为系争房屋的抵押权人，债权数额18万元。此后，因胡寅珍拖欠贷款，故工行漕河泾支行于2006年10月向上海市徐汇区人民法院起诉要求宣布贷款提前到期，胡寅珍、姜永生归还借款本金余额149，489.55元及相应的利息、罚息等。2006年10月，上海市徐汇区人民法院判决终止房屋担保借款合同，胡寅珍、姜永生归还借款本金及利息、罚息，如胡寅珍、姜永生不履行付款义务，工行漕河泾支行可以与胡寅珍协议，以系争房屋的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。该判决生效后，工行漕河泾支行申请执行，执行案号为（2007）徐执字第1842号。2012年9月25日，系争房屋被上海市徐汇区人民法院司法查封，限制文件编号为（2007）徐执字第1842号。
还查明，2007年3月12日，邵文美（甲方，贷款人，抵押权人）与胡寅珍（乙方，借款人，抵押人）签订抵押贷款合同，主要内容为，乙方因生意需要，向甲方借款11万元，乙方愿意以其合法拥有的位于宝山区泰和西路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押予甲方，借款期自2007年3月12日至2007年5月11日止。邵文美于2007年3月经登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为11万元。
施振华曾向本院起诉胡寅珍【案号：（2013）宝民三（民）初字第1568号】，在该案审理中，胡寅珍、姜永生表示，系陆英姿挪用了杨昱的贷款30万元，施振华前来询问后，陆英姿直接去了施振华家中解决，事后陆英姿告诉胡寅珍、姜永生，其已经给了施振华3万元作为补偿，并且约定由陆英姿向施振华借款30万元，但他们之间利息如何约定、是否写过借条，胡寅珍、姜永生不清楚，胡寅珍和姜永生为此做过担保，进行过公证。2004年11月，陆英姿打电话和胡寅珍、姜永生说，第一笔借款30万元已经还清，又想问施振华借30万元，且已经和施振华说好了，要胡寅珍、姜永生签订买卖合同担保一下。胡寅珍、姜永生很信任陆英姿，故当天下午，施振华及其儿子杨剑到了店里，与胡寅珍、姜永生签了这份买卖合同，当时陆英姿并不在场。关于为何借款是30万元、但房款写成26万元以及陆英姿具体还款金额，胡寅珍、姜永生不清楚。最早的时候陆英姿没有司机，是陆英姿把利息打到胡寅珍、姜永生的卡上，胡寅珍、姜永生把钱取出来交给施振华，但没有收条；几个月后，陆英姿有了司机，就由司机直接把钱送到施振华家里。
在（2013）宝民三（民）初字第1568号案件的审理期间，本院两次向陆英姿进行调查，第一次调查时，陆英姿表示，胡寅珍、姜永生是其玖松投资公司的员工。2004年，施振华的儿子杨昱到玖松公司办理申请贷款30万元手续，贷款放批之后，杨昱将这笔钱借给了胡寅珍，胡寅珍又将其中的26万元借给了陆英姿，但陆英姿没有直接和杨昱发生经济往来。陆英姿不清楚施振华与胡寅珍之间有无房屋买卖关系，也从未要求胡寅珍用房屋为陆英姿进行担保。施振华对本次调查所做的谈话笔录真实性无异议；胡寅珍及姜永生表示不认可其内容。第二次调查时，陆英姿表示，当时杨昱至陆英姿的公司申请贷款，杨昱领取了30万元之后表示自己没有用处，胡寅珍就向杨昱表示要不要拿来借给陆英姿。由于杨昱与陆英姿不熟，故就算施振华借给胡寅珍，胡寅珍再借给陆英姿，两边都写了借条，借款本金都是26万元，月息都是3分，其中胡寅珍没有好处，胡寅珍其实是担保的性质。为了防止陆英姿还不出钱，才签了买卖合同，买卖合同是在贷款公司签订的，陆英姿当时在场。陆英姿每月还6，800元，每次都是还到胡寅珍账上，胡寅珍再还给施振华。2005年或2006年年初的一天晚上，胡寅珍与陆英姿去了施振华家，现金还了18万元，杨昱好像写了收条，但收条已经找不到了。18万元还清后，陆英姿每月按8万元本金还利息，直到2006年6月。胡寅珍和施振华之间的房屋买卖是假的，施振华的钱本质上是借给陆英姿的，胡寅珍只是做担保，但现在陆英姿也没有依据可以提供。施振华对本次调查时所做的谈话笔录不予认可；胡寅珍、姜永生对该笔录基本予以认可，但表示陆英姿有些陈述也是错的，可能是时间长了、陆英姿记不清了。
以上事实，有原告提供的（2013）宝民三（民）初字第1568号民事判决书，及当事人陈述等证据为证，本院予以认定。
本院认为，原告与被告胡寅珍就系争房屋签订的房地产买卖合同，符合双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。关于该份合同签订的背景，原告进行详尽陈述，30万元作为被告胡寅珍向原告的借款，在归还4万元后，余款26万元因被告胡寅珍无能力偿还，故直接转为原告向被告胡寅珍支付的购房款，该表述符合客观规律和逻辑推理，同时，有原告提供的公证委托书为佐证，具有较高盖然性；在前案诉讼中，被告胡寅珍对签订该份买卖合同无异议，但表示系为案外人担保所做，对此，原告不予认可，被告对该陈述未尽任何举证义务，故仅凭被告胡寅珍的单方面陈述，本院对其抗辩实难采信。在补充协议中，两被告明确收到原告购买系争房屋购房款26万元，被告姜永生作为收款人亦签字确认。上述行为与原告陈述的以借款抵房款之事实相印证，本院予以认定。依照生效判决，鉴于系争房屋被司法查封导致原告客观无法主张过户，故双方的买卖合同无法继续履行。现原告要求返还房款及相应利息，合法有据，本院予以准许。根据合同相对性原则，原告与被告胡寅珍之间发生房屋买卖合同法律关系，故原告要求被告姜永生共同归还房款，缺乏合同和法律依据，本院难以准许。关于利息部分，有鉴于被告于2004年11月27日明确收到房款，故本院酌定利息起算日期为2004年11月28日起，原告要求依据利率两倍计算利息，缺乏合同依据，本院难以准许。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告胡寅珍于本判决生效之日起十日内，返还原告施振华房款26万元，并根据中国人民银行同期贷款利率计算，支付该款自2004年11月28日起至本判决生效日止的利息；
二、原告施振华的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费5，200元，由被告胡寅珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
审 判 员 杨利民
人民陪审员 时金兰
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，后者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。