吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终3889号
上诉人（原审原告）：王健，男，1957年8月25日生，汉族，住长春高新技术产业开发区。
委托诉讼代理人：曹景婵（夫妻），住长春高新技术产业开发区。
上诉人（原审被告）：长春隆基房地产开发有限公司，住所地：长春高新技术产业开发区超然街长春恒大绿洲销售中心一层。
法定代表人：汤济泽，该公司经理。
委托诉讼代理人：林庆菊，女。
上诉人王健因与上诉人长春隆基房地产开发有限公司（以下简称隆基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王健上诉请求：依法改判一审判决第二、三项为：1.增加王健未能入住产生的损失3658元、供暖费3194.62元、垃圾费24.50元。2.支持王健主张赔偿的电费400元、物业费5146.56元。一、二审案件受理费由隆基公司承担。事实和理由：1.一审判决以“隆基公司对王健住房维修有免赔期60天”为由，扣除王健主张的未能入住产生损失的依据是错误的，并且赔偿数额计算也是错误的。根据王健与隆基公司签订的《商品房买卖合同》的《补充协议》第十二条：“买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按照双方约定的标准进行修理，更换重做，并在60日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。”从该条但书来看，此项约定与交房入住无关，因此一审判决在判决书中载明“合同补充协议约定，如买受人在交楼日对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理，更换重做，并在60日内解决”属断章取义，且对该条文理解错误。王健是以房屋质量问题达到影响入住的程度为由主张赔偿的，与装饰、设备的异议不能混为一谈，一审判决依据此项合同约定，认为隆基公司有维修期60天免赔期应予扣除王健未能入住产生的损失3658元是错误的。即使按一审判决有60天免赔期，扣除的赔偿数额应是3000元，也不是3658元。2.一审判决赔偿的数额存在漏判和计算错误。（1）供暖费漏算了2个取暖周期。一审审理查明“隆基公司于2013年1月29日向王健交付所购房屋，2014年12月18日由物业助理签字确认自该日起水电费由业主自行承担”庭审中证据充分证明，王健2014年12月18日收回房屋钥匙，并从此时起入住。从该日计算，因房屋质量问题影响王健入住房屋的时间是22个月零19天。一审判决赔偿数额中，漏掉了2012年至2013年度和2014年至2015年度的取暖费3194.62元。（2）王健在庭审中提交了相应证据证明王健缴纳的垃圾费数额157.50元，一审法院对王健的证据予以采信，但在计算时发生错误，少算了24.5元。（3）物业费漏算一个年度2878.80元。王健实际缴纳2013年1月29日至2014年1月28日的物业费2878.80元，一审判决认为王健“未实际缴纳”是错误的，因此该期间的物业费2878.80元隆基公司应当赔偿。3.一审判决以王健未提供证据为由没有保护王健主张的电费400元是错误的。王健在一审均提交了关于电费的证据，不是没有提供相关证据。一审判决可以对王健提供的证据不予采信，但不能在判决书中以王健未提供相关证据为由，对王健主张的电费不予保护。4.一审判决应当保护王健所得的赠送物业费。王健介绍他人在恒大公司买房，恒大公司为奖励王健，赠送免收了3年的物业费，期间为2014年1月29日至2017年1月28日。但从2014年1月29日至2014年12月18日这期间王健没有实际入住，隆基公司应当对这10个月零19天给个说法。该物业费不是隆基公司无偿赠送的，是王健有偿所得，因此不是隆基公司想给就给，也不是隆基公司想给多少就多少，所以对王健这部分损失，隆基公司应当要么将这期间的物业费折算成现金返还给王健，要么给王健从2017年1月27日之后顺延10个月零19天。截止到现在，对该期间以何种方式赔偿王健，隆基公司始终没有明确答复，即该损失仍客观存在。一审法院对于王健物业费的主张应当在判决书中明确写明，隆基公司待2017年1月27日赠送期满后顺延10个月零19天再计取物业费，或隆基公司将物业费折算成现金赔偿王健10个月零19天的物业费损失。一审判决不应当在“本院认为”的论述中，越俎代庖违背当事人处分原则，认为“双方可以对该部分顺延解决”，故不予以保护。
隆基公司辩称，王健的房屋质量问题包含在第12条中，且隆基公司已经在60日内完成维修，并取得王健签字确认，不应承担赔偿损失的责任；房屋已经在2013年2月2日完成实际交付，存在的质量问题已经在约定的时间内维修完成，应由王健自行承担采暖、物业、垃圾费等费用，隆基公司没有义务返还上述费用；王健预交的水电费，隆基公司并无返还义务；物业费本为赠送，隆基公司没有义务以现金形式支付给王健，且，王健收房后物业公司按照合同提供了相应的保修服务，即王健已经享受到物业服务，所以无权要求顺延赠送物业费期限。
隆基公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回王健的诉讼请求。一、二审案件受理费由王健承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，隆基公司已按照合同约定交付了房屋，王健所主张的未能入住的损失与隆基公司无关。合同约定房屋交付时间为2012年10月31日，隆基公司于2013年1月29日通知王健收楼，王健于2013年2月2日办理了收楼手续后并向其支付逾期交房期间的违约金。2013年2月4日王健向隆基公司提出房屋存在部分问题，由隆基公司委托金碧物业有限公司长春分公司进行维修并于同年3月13日经王健签字确认维修完毕，该维修期间不超过合同补充协议中约定的60天免赔维修期间。至此，隆基公司已经按照合同约定向王健交付了符合合同约定的房屋，不影响王健正常居住使用，王健是否实际入住与隆基公司无关，不应由隆基公司承担王健未能入住产生的损失30092元。时隔一年后，王健再次于2014年9月5日、16日、26日保修室内问题，已无法认定上述问题属于房屋交付后的不合格问题还是正常居住期间产生的问题。同时，即使2014年9月王健所报修项目属于房屋质量问题，但是在2013年入住时未提出上述问题，在3月13日的房屋维修确认表中也确认了维修完成时间为2013年3月5日，对于王健主张的长期未能入住的损失属于其自身原因导致损失扩大，该过错不应该由隆基公司承担，对于2013年3月5日王健签字确认的维修完成后的未能入住损失不应该由隆基公司承担。并且在2014年9月27日，王健在三张维修调度单上均签字确认所报修项目已维修完成，对于9月27日以后至王健自称2014年12月入住期间的未能入住损失更加不应该由隆基公司承担。2.一审法院认定王健所购买房子存在质量问题及赔偿金15000元没有事实和法律依据，不应判由隆基公司承担。隆基公司按照合同约定向王健交付了合格的房屋，对于王健在收楼的时候发现的问题也在维修免赔期内及时进行了维修并征得了王健的签字确认维系完成，对于王健在收楼一年半多后发现的问题也及时履行了维保修义务。至此，隆基公司按照合同约定义务全面履行了自己的义务，王健自称房屋存在不可维修部分，但是既未申请司法鉴定，亦未提供其他证据佐证，一审法院却认定房屋仍有部分质量问题未予解决，属于认定事实不清。一审法院依据《恒大绿洲VIP业主信息情况表》认定王健与隆基公司协商确认赔偿15000元，属于事实认定不清。首先《恒大绿洲VIP业主信息情况表》系物业公司在履行隆基公司委托的维保修义务时，针对业主反应的问题登记记录使用，一审法院认定的物业公司工作人员张立敏，在该情况表中也明确载明系记录人，一审法院认定的15000元内容也是记载于“业主意见及整改要求”栏目内，该内容既不是隆基公司或者金碧物业对其的授权或委托，一审法院却据此认定隆基公司对此认可属于认定事实不清。另外，一审法院在认定事实中引用“2014长高开民初字604号庭审”中查明事实认定隆基对上述事实认可，但是在上述庭审中明确记载“金碧物业工作人员张立敏建议对恒大绿洲1期3栋501室房屋不能维修部分的补偿金额为15000元”，首先该庭审笔录与事实不符，在《情况表》中张立敏仅仅是记录员身份，并没有任何地方体现为该内容为张立敏建议；其次张立敏也仅仅是金碧物业工作人员，即使属于张立敏所提建议也并不能作为赔偿依据或者金碧物业对赔偿数额的认可。如王健认为房屋存在不可修复的质量问题，也应该通过司法鉴定程序由有关机关对该事实进行确认并对赔偿数额作出认定，而不能仅凭王健《恒大绿洲VIP业主信息情况表》中自行反映的问题及提出的整改要求认定隆基公司应对此承担赔偿责任。
王健辩称，1.一审查明的基本事实清楚，证据确凿，一审判决王健未能入住房屋的损失由隆基公司承担是正确的。2.一审判决案涉房屋仍存在未予维修的质量问题，判决隆基公司予以赔偿的事实清楚。3.一审判决认为隆基公司有免修期60天是错误的。4.一审判决漏判赔偿内容及数额，应予改正。
王健向一审法院起诉请求：1.隆基公司对该房屋已经同意予以赔偿解决的质量问题应依法承担赔偿责任，赔偿金额15000元，如不赔偿应依法继续按质量标准予以维修；2.隆基公司赔偿王健因房屋质量问题自2013年1月29日至2014年12月18日未能入住的租金损失33750元，物业管理费、采暖费等9768元。诉讼费由隆基公司承担。
一审法院认定事实：王健于2011年3月购买隆基公司开发的恒大绿洲小区3栋501室房屋，建筑面积149.92平方米，最终确定面积为150.46平方米，购房合同约定，房屋为精装修，装修费为1600元/平方米，隆基公司于2012年10月31日前交付房屋，合同补充协议约定如买受人在交楼日对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在60日内解决。隆基公司于2013年1月29日向王健交付所购买房屋，2013年2月2日王健在办理收楼手续时对房屋存在质量问题提出反馈并签字确认，隆基公司进行了记录，并由隆基公司在维修期内进行整改维修。2014年9月5日、9月16日、9月26日，王健三次报修并由工程人员进行了维修，维修结束后均由业主、工程部、客服部及物业经理进行了签字确认。2014年12月18日由物业助理签字确认3栋501室自该日起水电费由业主自行承担。王健自2013年2月2日接收房屋至2014年12月18日入住，缴纳了供暖费、垃圾费、水、电费等。
一审法院认为，王健购买隆基公司开发建设的房屋，该房屋为精装修房屋，隆基公司交付的房屋不仅应符合房屋质量标准，装修部分亦应按照合同标准进行交付，且该交付应满足居住条件，但2013年2月2日王健接收房屋时，房屋装修部分存在质量问题，虽经隆基公司在保修期内进行了维修，但仍有部分质量问题影响居住，在王健将房屋钥匙委托隆基公司后，直至王健收回房屋钥匙正式入住，隆基公司进行了部分维修，仍有部分质量问题未予以解决。通过《恒大绿洲VIP业主信息情况表》可以得出，王健与隆基公司工作人员沟通后双方对未能维修部分问题进行了协商，约定对不维修部分予以赔偿15000元，虽隆基公司提出该处理结果系物业工作人员同意，物业与隆基公司并非同一主体，但从隆基公司举证多份维修单据可以得知，隆基公司为王健维修均系经过物业管理部门进行，且隆基公司在2014年长高开民初字604号案件庭审中对该部分无异议，是对房屋尚存在质量问题及该部分赔偿数额的认可，故王健主张未维修部分赔偿数额15000元予以支持。关于王健主张未能入住的租金损失问题，2014年9月隆基公司仍对其房屋进行三次维修，物业助理在2014年12月18日对王健房屋水电进行盘点，并出具材料予以确认自当日起水电由业主自行负责，可以得出王健在2014年12月18日收回房屋并确认入住，王健未能入住期间隆基公司应当赔偿其相应损失，虽然王健承认其提供的租赁合同并未实际履行，但可以参照延迟交房的赔偿计算方式进行计算赔偿数额，现因王健主张金额低于该数额，故本院对该部分损失按照王健主张予以保护，但隆基公司维修有60天免赔期应予以扣除，故该部分主张予以保护30092元。关于王健主张赔偿物业费的问题，因王健该部分物业费并未实际缴纳，为隆基公司赠送部分，王健虽并未实际得到物业服务，但隆基公司亦无需以现金形式予以赔偿，双方可以对该部分顺延解决，故该部分本院不予以保护。关于王健主张供暖费、水、电费问题，该笔费用系王健缴纳至热力、电力等部门，并非隆基公司收取，但因隆基公司延迟向王健交付符合入住条件的房屋，王健缴纳费用无法享受到相应服务，隆基公司应予以赔偿，但由大唐长春热力有限责任公司出具的情况说明中，王健所缴纳热力费2013-2014年度为869.54元，而在2014年12月份隆基公司已经入住，取暖期刚刚开始，故关于赔偿供暖费主张中本院对869.54元予以保护，其余部分不予以支持。因水电费问题王健主张有其缴纳部分并未存到相应账户中，但并未提供相关证据，本院不予支持。关于王健主张赔偿缴纳垃圾费问题，因该部分费用王健已经缴纳至物业管理部门，但并未得到服务，隆基公司应予以赔偿。判决：一、隆基公司于本判决生效后立即赔偿王健因房屋存在质量问题赔偿金人民币15000元。二、隆基公司于本判决生效后立即赔偿王健未能入住产生的损失人民币30092元、供暖费人民币869.64元，垃圾费人民币133元，共计人民币31094.64元。三、驳回王健其它诉讼请求。
除一审审理查明的事实外，本院二审另查明：1.王健2013年2月2日验房当日即因房屋需要维修将案涉房屋钥匙向物业托管。为证明2014年12月18日实际入住案涉房屋，王健向法院提交隆基公司于2014年12月18日制作的《恒大绿洲维修调度单》，该调度单记载了报修内容并手写“预计2014年12月19日同意撤场”，王健在该调度单上标明“从今日起入户门钥匙已不托管”，维修人员李季在该调度上签字。隆基公司对该调度单无异议。2.案涉商品房买卖合同第十三条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人补充协议处理”。该合同后附《补充协议》第十二条约定“买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在60日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续”。3.2013年2月2日王健向金碧物业公司交纳取暖费1848.40元（2013年1月29日-2013年4月10日）。大唐长春热力有限责任公司二分公司出具《情况证明》，证实王健交纳2013-2014年度20%采暖费869.54元，2014-2015年付全额采暖费4363.34元。王健共交付采暖费8111.68元。隆基公司对王健已交付采暖费的数额无异议。4.王健向物业公司交纳垃圾费166元，隆基公司对此无异议并称垃圾费系对业主产生的生活垃圾清理的费用，不包含在物业费中。5.王健于2013年2月2日向物业公司交纳预存水费200元，预存电费200元。物业公司未将该费用转入至王健案涉房屋水电费存折中。6.王健于2013年2月2日向物业公司交纳物业费2878.80元（2013年1月29日至2014年1月28日），后因王健介绍客户认购恒大名都项目，隆基公司免收王健案涉房屋三年物业管理费（2014年1月29日至2017年1月28日）。7.2014年9月2日《恒大绿洲VIP业主信息情况表》中由王健书写“意见和要求：一是抓紧予以维修，不维修要求予以资金补偿，可维修项继续维修，其中房屋多个不规方等，要求给付补偿金额15000元”，物业工作人员张立敏在记录人员处签字。王健基于相同事实曾起诉至一审法院[（2014）长高开民初字第604号],后撤诉，据该案庭审笔录记载,法院归纳的无争议事实为:“五、金碧物业公司工作人员张立敏建议对恒大绿洲1期3栋501室房屋不能维修的部分补偿金额为15000元”。该庭审笔录记载隆基公司对上述事实无争议。
本院认为，1.关于隆基公司何时将具备使用条件的房屋向王健交付的问题。根据隆基公司与王健签署的《钥匙托管书》及《恒大绿洲维修调度单》可以认定王健在2013年2月2日收房时即因房屋需要维修将钥匙向隆基公司托管，后隆基公司于2014年12月18日将案涉房屋可维修部分修缮后向王健交付。虽然隆基公司上诉时主张案涉房屋已于2013年3月13日维修完毕并向王健交付，但二审开庭时隆基公司明确表示对《恒大绿洲维修调度单》无异议，故其该项上诉主张不能成立。2.关于王健主张的各项损失是否应予保护的问题。（1）房屋使用损失问题。案涉商品房买卖合同约定隆基公司应于2012年10月31日交付房屋，因房屋存在质量问题，隆基公司修缮后于2014年12月18日才将房屋交付，王健主张2013年1月29日至2014年12月18日期间的房屋使用损失33750元并不高于同地段同类房屋租金标准，应予保护。虽然隆基公司主张根据案涉商品房买卖合同补充协议第十二条的约定，隆基公司享有60天免赔期，王健主张的房屋使用损失应扣除60天，但该条仅是对买房人在对房屋装饰、设备提出异议的情况下不能拒收房屋、出卖人对上述问题处理期限的约定，并非系对买房人未能实际使用房屋发生损失免赔的约定。王健办理入住手续后即将房屋钥匙托管，直至隆基公司将钥匙返还后才实际使用案涉房屋，隆基公司以该条约定主张60天免赔期无事实及法律依据，本院不予支持。故一审扣除60天房屋使用损失不当，应予纠正。（2）取暖费问题。虽然王健实际交纳2013年2月2日-2013年4月10日取暖费1848.40元、2013-2014年度20%取暖费869.54元、2014-2015年全额取暖费4363.34元，但因王健已向隆基公司主张房屋使用损失，房屋使用损失系参照同地段同类房屋租金标准保护，而东北地区因冬季寒冷租金标准中已包含冬季取暖费部分，故王健不应再另行主张取暖费。一审法院保护869.64元不当，应予纠正。（3）垃圾费问题。因隆基公司主张垃圾费系对业主产生的生活垃圾清理的费用，王健未实际使用案涉房屋期间的垃圾费隆基公司应予返还。王健已按天计算扣除入住后的垃圾费仅主张返还157.50元应予支持。一审仅保护133元不当，应予纠正。（4）预存水电费问题。因物业公司未将向王健收取的水电费共计400元存入王健案涉房屋水电费存折中，且按照物业记载应从2014年12月18日计收王健水电费，故王健主张隆基公司返还预存水电费400元应予支持。（5）物业费问题。物业费系物业公司向业主提供的各项服务所收取的费用，因隆基公司未能按约向王健交付房屋，王健主张隆基公司返还其已经支付的2013年1月29日至2014年1月28日期间的物业费2878.80元应予支持；至于2014年1月29日至2014年12月17日期间的物业费，系隆基公司因王健推荐业主购房而以减免物业费的方式给予的奖励，双方应顺延解决。王健主张以现金形式赔偿缺乏事实依据本院不予支持。（6）房屋不能维修部分的质量问题赔偿金问题。结合（2014）长高开民初字第604号案庭审笔录及《恒大绿洲VIP业主信息情况表》的记载，可以认定隆基公司与王健商讨案涉房屋多处不规方问题如何解决时双方均同意隆基公司赔偿15000元，一审法院对王健该主张予以保护并无不当。
综上所述，一审判决对部分案件事实认定不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第738号民事判决第一项；
二、撤销长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第738号民事判决第三项；
三、变更长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第738号民事判决第二项为上诉人长春隆基房地产开发有限公司于本判决生效后立即赔偿上诉人王健房屋使用损失33750元、垃圾费157.50元，预存水电费400元，物业费2878.80元，以上各项合计人民币37186.30元；
四、驳回上诉人王健的其他诉讼请求；
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1263元，二审案件受理费1063元（上诉人王健预交111元，上诉人长春隆基房地产开发有限公司预交952元），共计2326元，由上诉人长春隆基房地产开发有限公司负担2074元，上诉人王健负担252元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 杨 安