北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）一中民再终字第05651号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：焦静媛，女，1951年12月25日出生。
委托代理人：朱忠平，男。
委托代理人：邹静怀，男。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵琳，女，1972年3月28日出生。
委托代理人：张阅尽，男。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：钱丽娟，女，1940年7月6日出生。
上述二被申请人之共同委托代理人：史开国，北京市华联律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京中大恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西土城36号枫蓝国际中心12层写字楼B-1510。
法定代表人：李海涛，董事长。
委托代理人：都兴发，北京市中盾律师事务所律师。
申请再审人焦静媛因与被申请人赵琳、钱丽娟、北京中大恒基房地产经纪有限公司（以下简称中大恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2011）一中民终字第12703号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2013年12月3日作出（2013）高民申字第2747号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。焦静媛之委托代理人朱忠平、邹静怀，赵琳之委托代理人张阅尽，赵琳、钱丽娟之共同委托代理人史开国，中大恒基公司之委托代理人都兴发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年7月，焦静媛起诉至一审法院称：位于北京市海淀区双榆树某号房屋，是我在白塔庵某号院的私房，于1997年被海淀区东升乡人民政府拆迁后分配给我的安置住房。该房屋的权属性质是使用权房，我是使用权人。前几年我去外地经商，该房屋交女儿管理。2009年我得知，与我根本不认识的钱丽娟、赵琳母女居住此房。我找此二人理论，他们根据与中大恒基公司所签购房委托合同，认为此房是他们合法购买。根据我国《物权法》及相关法律规定，该房屋属禁止性买卖的范围，不得买卖。我跟钱丽娟、赵琳根本不认识，也没有订立任何买卖合同，故钱丽娟与中大恒基公司所签购买诉争房屋的购房委托合同是不合法的。现诉至法院，请求确认赵琳、钱丽娟与中大恒基公司所签购房委托合同无效；赵琳、钱丽娟将北京市海淀区双榆树某号房屋腾空交还给我；赵琳、钱丽娟及中大恒基公司向我支付自2006年2月起至将房屋交还给我时的房屋使用费，每月3000元。
赵琳、钱丽娟在一审法院答辩称：焦静媛所称将房屋交给其女儿看管不属实。2006年2月24日，中大恒基公司带我们去看房时没有见过焦静媛的女儿。焦静媛将房屋钥匙交给中大恒基公司使我们有理由相信焦静媛是同意出售房屋使用权的。房屋是公房，可以上市交易，我们有权置换、交易该房屋。中大恒基公司接受我方委托购买使用权，我们支付了对价并按时交纳物业管理费，我们是善意购买人，该房屋由我们继续使用。我们有合法使用权，无须支付使用费。
中大恒基公司在一审法院答辩称：我公司确实收到了赵琳、钱丽娟支付的346250元，但是这笔钱已经转交给焦静媛了。2006年的资料因公司原因被公安机关查封，导致委托合同没有查找到，合同经办人已经不在公司了，无法确认。焦静媛的诉讼请求已经超过2年诉讼时效。2006年2月，赵琳、钱丽娟已经入住涉案房屋，到起诉时已经5年时间。焦静媛恶意诉讼，如果没有其同意，赵、钱二人不可能入住。焦静媛的第一项诉讼请求没有事实及法律依据，焦静媛不是委托合同的当事人，无权主张无效。在公房出租人同意的情况下，只是合同的概括变更，承租人从焦静媛变更为赵琳、钱丽娟。不同意支付房屋使用费。
一审法院经审理查明：焦静媛、邹静怀原为夫妻，1995年6月12日，二人协议离婚并对邹静怀所有的海淀区某号院的平房进行了分割。1997年海淀区东升乡政府对上述平房所在区域进行拆迁，将海淀区某号楼1单元101号、102号、103号房屋安置给焦静媛，焦静媛享有使用权。
2006年2月19日，赵琳与中大恒基公司签订购房委托合同，赵琳委托中大恒基公司购买位于北京市海淀区某号房屋，权属性质为使用权。房产总价33万元，赵琳应交购房定金3.3万元，代理费8250元。赵琳签订合同之日支付定金3000元，剩余定金于2006年2月20日之前交齐。此套房产总价346250元，包括过户费及代理费，赵琳不再支付任何费用。赵琳确保3日内全部房款到位，并配合中大恒基公司办理房屋置换手续。赵琳于2006年2月19日及24日，分三次向中大恒基公司支付了346250元。
2006年2月24日，金谷园小区的管理部门北京博达物业管理中心在一份内容为“本人焦静媛将坐落于北京市海淀区某室的房产更名到钱丽娟名下，变更之日起所发生的房租、水电费、取暖费以及此房产所发生的一切费用，均由钱丽娟承担。钱丽娟需遵从物业公司的管理规定，按时交纳各种费用。”的证明上加盖印章，同时载有焦静媛的签名并注明了焦静媛的身份证号码。
当日，北京博达物业管理中心收取了（截至当日）北京市海淀区某号房屋水费55.5元，2003年至2006年物业费348元，2000年至2005年供暖费11198元，2001年至2006年房费10387.2元。此后，该房屋的各项费用均由钱丽娟交纳。
诉讼中，焦静媛否认上述证明上签名系其本人书写，经其申请，法院委托北京明正司法鉴定中心对赵琳、钱丽娟出具的证明上焦静媛签字真实性进行了笔迹鉴定，鉴定结论为该签名并非焦静媛本人书写。
焦静媛交来书面说明称，其于2006年去外地投资办企业，房屋交由女儿邹暘照看，邹暘将房屋交给朋友使用，后听说那个朋友将此房出租。
一审法院认定上述事实的证据有，房产证、拆迁安置协议、离婚证、离婚协议、户口簿、白塔庵小区回迁楼产权划分协议书、房屋租赁协议、物业管理协议书、证明、购房委托合同及房款、物业费收据等证据及本案庭审笔录。
一审法院认为：赵琳、钱丽娟提交的证明上，焦静媛的签名虽经鉴定，并非焦静媛本人书写，但加盖了房屋管理人北京博达物业管理中心的印章，结合结算水电、物业、租金等费用的情形可以确定，北京博达物业管理中心认可北京市海淀区某号房屋承租人的变更。赵琳与中大恒基公司签订的购房委托合同，未违反国家效力性强制性规范，应确认为有效。焦静媛称将海淀区某号房屋交给其女儿邹暘看管，其女儿将该房交给朋友使用，后来得知房子卖给别人了，并且不能说清该朋友是谁及房子是怎么变更到钱丽娟名下的。赵琳、钱丽娟称当时并未见到焦静媛本人，房屋钥匙从中大恒基公司处取得。北京博达物业管理中心不反对该房屋承租人变更并为其办理了相关手续。赵琳、钱丽娟自2006年至今居住在该房屋中，并交纳相关费用。焦静媛称赵琳、钱丽娟系非法入住不符合常理。虽笔迹鉴定确认证明书上并非焦静媛本人签字，但不足以否认其将房屋钥匙交给中大恒基公司委托其出售的事实。且该房屋的所有权人不反对变更承租人，故法院对海淀区某号房屋承租权变更予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回焦静媛的全部诉讼请求。
焦静媛不服一审法院的判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，确认赵琳与中大恒基公司签订的房屋买卖委托合同无效；确认北京博达物业公司与钱丽娟签订的房屋租赁协议无效；确认2006年2月24日焦静媛与钱丽娟之间的房产更名证明无效；依法追加北京博达物业管理中心为本案的被上诉人；确认焦静媛系诉争房屋合法使用权人；确认北京博达物业管理中心与焦静媛之间关于诉争房屋的租赁协议继续有效。其上诉理由是：经笔迹鉴定，诉争房屋转让证明上的签名不是焦静媛所签，因此一审法院认定房屋转让行为经焦静媛同意是错误的；一审法院以中大恒基公司拥有诉争房屋的钥匙为由认定焦静媛委托该公司出售房屋没有依据；北京博达物业管理中心仅是受产权人委托从事物业管理，其所加盖的公章不具有法律效力；产权人北京明力华房地产信息咨询有限责任公司明确认定诉争房屋的使用权人现仍为焦静媛；诉争房屋系农村集体土地上的房屋，赵琳为居民，赵琳的购房行为无效，一审法院适用法律错误；一审法院遗漏了当事人北京博达物业管理中心，一审程序错误。
赵琳、钱丽娟及中大恒基公司服从一审判决，不认可焦静媛的上诉请求和理由。
针对焦静媛提出的异议，本院对本案的事实进行了审查，现查明：本案审理过程中，焦静媛又起诉北京博达物业管理中心和钱丽娟，请求确认焦静媛于2006年2月24日在证明材料上签名无效及该证明无效；请求确认北京博达物业管理中心与钱丽娟签订的房屋租赁协议无效；确认北京博达物业管理中心与焦静媛签订的房屋租赁协议有效。因本案必须以该案的审理结果为依据，故本院于2011年10月9日作出中止本案审理的裁定。2012年2月12日，北京市海淀区人民法院就该案作出（2012）海民初字第6356号民事判决，驳回焦静媛的全部诉讼请求。焦静媛不服，上诉至本院。本院作出（2012）一中民终字第5333号民事判决，驳回焦静媛的上诉请求。鉴此，本院于2012年7月4日恢复审理本案。在上述案件审理中，北京博达物业管理中心称，焦静媛曾到该中心表示其将房屋卖给了钱丽娟，后焦静媛变更为钱丽娟，并由钱丽娟一直交纳费用。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。
本院二审查明的事实，有双方当事人的陈述及（2012）海民初字第6356号民事判决书、（2012）一中民终字第5333号民事判决书在案佐证。
本院二审认为：赵琳与中大恒基公司签订的购房委托合同系合同双方就委托购房事宜所达成的合意，该委托合同为合同双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该委托合同合法有效，本院对焦静媛要求确认该委托合同无效的上诉请求不予支持。
经鉴定，虽然2006年2月24日的证明上的焦静媛签名不是其本人所签，但根据查明的事实可知，中大恒基公司获得了诉争房屋的钥匙，该公司于上述委托合同签订后将房屋钥匙交予赵琳、钱丽娟，后赵琳、钱丽娟一直在该房屋居住，并交纳水电、物业、租金等费用；而赵琳也于委托合同签订后向中大恒基公司支付346250元。此外，北京博达物业管理中心在另案诉讼中明确表示焦静媛将诉争房屋卖给钱丽娟，房屋承租人由焦静媛变更为钱丽娟。据此可以推定，焦静媛曾将诉争房屋的使用权转让给钱丽娟，钱丽娟现为该房屋的承租人。鉴于焦静媛与钱丽娟之间仅为房屋使用权转让，且房屋管理人北京博达物业管理中心亦认可钱丽娟为该房屋的承租人，加之焦静媛与钱丽娟之间的房屋使用权转让行为不违反法律、行政法规的强制性规定，故该转让行为有效。同理，北京博达物业管理中心与钱丽娟之间的租赁关系应当合法有效，因此一审法院驳回焦静媛关于要求赵琳、钱丽娟腾房及给付房屋使用费的请求并无不当。二审诉讼中，焦静媛要求确认2006年2月24日焦静媛与钱丽娟之间的房产更名证明无效，并要求确认北京博达物业管理中心与焦静媛之间关于诉争房屋的租赁协议继续有效，但上述请求在另案中已经处理，故本院不予处理。焦静媛还要求确认其系诉争房屋合法使用权人，但该房屋的承租人现为钱丽娟，故焦静媛该请求缺乏依据。此外，焦静媛要求追加北京博达物业管理中心为本案的被上诉人，但追加他人为当事人的请求应在一审诉讼中提出，故本院对焦静媛该请求不予同意。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
本院再审过程中，申请再审人焦静媛坚持其原诉请求称：1、原审法院认定事实不清：焦静媛是合法承租人；房屋买卖行为未经合法程序；中大恒基公司未经授权出卖房屋，其行为对焦静媛不生法律效力。2、被申请人假借购房委托合同之名，行房屋转让买卖之实：中大恒基公司未履行购房委托合同规定的义务；原判决误将物业公司作为将产权人，产权人明确认定物业公司与焦静媛签订的房屋租赁协议有效。3、原审法院适用法律错误：当事人合同主体不适格；当事人意思表示不真实；房屋买卖不合法，且产权人宣告房屋买卖无效。
被申请人赵琳、钱丽娟辩称：1、不存在认定事实错误的问题。本案买卖的是公房使用权，没有法律禁止性规定。2、我们签订了合同且支付了房价款才入住诉争房屋，申请人所说“勾结”没有事实依据。3、博达物业公司受产权人委托买卖房屋，申请人对此情况是知道的。故原判决认定事实清楚，适用法律没有错误，请求驳回申请人的全部诉求。
中大恒基公司辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确。但是对我们提出的时效抗辩没有阐述，请求法院审查诉讼时效涉及的相关事实。
本院再审认为，申请再审人焦静媛是否授权中大恒基公司出售诉争房屋使用权的相关事实需进一步查明。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2011）一中民终字第12703号民事判决和北京市海淀区人民法院（2010）海民初字第19722号民事判决；
二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。
审 判 长 王 斌
代理审判员 阎 炜
代理审判员 黄晓丰
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 唐静静