民 事 判 决 书
沈阳市铁西区人民法院
沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2014）沈铁西民二初字第1505号
原告孙国元，男，1959年2月24日出生，汉族，住址辽宁省铁岭县蔡牛乡。
委托代理人张洪和，系辽宁正业律师事务所律师。
被告孙鹤，男，1985年10月15日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
委托代理人宋竹萍，系北京康达律师事务所沈阳分所律师。
被告沈阳秀杰房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区彰驿镇彰驿村。
法定代表人张建国，系该公司董事长。
委托代理人周蕾，系辽宁义善源律师事务所律师。
原告孙国元与被告孙鹤、被告沈阳秀杰房地产开发有限公司申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2014年6月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙国元及其委托代理人张洪和，被告孙鹤委托代理人宋竹萍、被告沈阳秀杰房地产开发有限公司委托代理人周蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙国元诉称，原告诉被告沈阳秀杰房地产开发有限公司民间借贷一案，经铁西区人民法院（2012）沈铁西民三初字第473号民事判决书，判决一、被告沈阳秀杰房地产开发有限公司给付原告孙国元借款xxxxxx元，于本判决发生法律效力后十日内付清；二、被告沈阳秀杰房地产开发有限公司给付原告孙国元借款xxxxxx元的利息；三、驳回原、被告其他诉讼请求。原告于2012年5月30日，保全了坐落于新民市法哈牛镇蒲河路xx号x-
xx轴的房产，现该案原告已申请执行，被告（案外人）孙鹤，提出异议。贵院以（2014）沈铁西执异字第3号执行裁定书，裁定中止执行。原告认为，二被告的行为侵害了原告的利益，该裁定中止的理由是查封的房产已经备案登记在案外人孙鹤名下，一经备案登记预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力，在备案登记作出后，预购人取得对未来房屋所有权转移的期待权，这种期待权应当受到法律保护，因此不应该对已经备案在案外人名下的房产进行查封，案外人提出的异议成立。该院已查实二被告之间是民间借贷关系有（2013）新民民三初字第6844号民事判决书为证，并非为真实的商品房买卖合同关系，不能因为该买卖合同取得该房产的所有权，而且，二被告的备案行为，与我国《担保法》相违背，被告沈阳秀杰房地产开发有限公司到期不还被告孙鹤借款，那么，该房屋就归被告孙鹤所有，该约定是留置条款，也是无效条款。也就是说，这种担保行为本身不受法律保护，加之被告沈阳秀杰房地产开发有限公司在备案时，不具备备案条件，新民市房产局备案行为违法，所以，铁西区人民法院中止裁定书，认定的事实非常清楚，适用法律错误，依据我国《民事诉讼法》第227条及《担保法》相关规定，要求法院继续执行原告申请查封的坐落于新民市法哈牛镇蒲河路xx号第xx幢x-
xx轴的房产，诉讼费用由被告承担。
被告孙鹤辩称，我方同意铁西法院做出的（2014）沈铁西执异字第3号执行裁定书，在执行异议中我方已经向法庭陈述了我方的意见并向法庭提交了商品房买卖合同的备案合同以及收款收据，上述证据已经足以证明该商品房已经备案到被告孙鹤名下，按照被告孙鹤和秀杰房产的口头约定，借款如果到期不能偿还用备案的房产进行还债，这样的约定是由合同法调整与担保法无关，双方约定到期债务不能偿还以备案合同房产进行偿还债务，是双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定。该商品房早就应该给被告孙鹤更名过户，只是由于秀杰房地产相关手续不健全，才导致没有实现更名过户手续，但是依据法律规定商品房备案合同足以证明该商品房权属已经确定为孙鹤，秀杰房地产并不是该房产权属人，而原告债务人是秀杰房地产，其申请执行只能执行秀杰房地产的财产，其无权执行孙鹤的财产，所以铁西法院做出的（2014）沈铁西执异字第3号民事裁定书事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求法院驳回原告诉请。
被告沈阳秀杰房地产开发有限公司辩称，依据（2013）新民民三初字6844号民事判决书，此判决已经查明被告秀杰房地产与被告孙鹤之间是民间借贷关系，秀杰向被告孙鹤借款xxx万元，被告秀杰房地产用其开发的涉案房屋以备案方式来提供抵押担保与被告孙鹤之间的欠款，并不存在以房抵债这种约定，涉案房屋仅是整体借款中用于担保房屋的其中一处，现原借贷案件已经在新民法院审理完毕，在此份判决中已将上述事实予以确认。
经审理查明，原告孙国元与被告沈阳秀杰房地产开发有限公司及张建国借款纠纷一案，经本院受理后，于2012年8月27日做出（2012）沈铁西民三初字第473号民事判决，判决：一、被告沈阳秀杰房地产开发有限公司给付原告孙国元借款xxxxxx元，于判决书发生法律效力后十日内付清；二、被告沈阳秀杰房地产开发有限公司给付原告孙国元借款xxxxxx元的利息从2011年6月4日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付利息于本判决书发生法律效力时止，于本判决书发生法律效力后十日内付清；三、驳回原、被告其他诉讼请求。在该案审理过程中，原告孙国元申请财产保全查封被告沈阳秀杰房地产开发有限公司名下位于新民市法哈牛镇蒲河路xx号第xx幢x-
xx轴，面积为227.15平方米的房产，本院于2012年5月31日做出了协助执行通知，对该房产进行了查封。该判决生效后，原告孙国元对该判决申请执行，要求执行已经查封的被告沈阳秀杰房地产开发有限公司名下位于新民市法哈牛镇蒲河路xx号第xx幢x-
xx轴房产。在执行过程中，被告孙鹤（案外人）对执行标的提出书面异议，经本院审查后，于2014年6月16日做出（2014）沈铁西执异字第3号执行裁定，该裁定中本院认为，查封的房产已经备案登记在案外人孙鹤名下，一经备案登记预购人的请求权便取得对未来房屋所有权转移的期待权，这种期待权应当受到法律保护，因此不应该对已经备案在案外人名下的房产进行查封，案外人提出的异议成立，裁定：中止对新民市法哈牛镇蒲河路xx号第xx幢x-
xx轴房产的执行。
另查明，被告孙鹤与被告沈阳秀杰房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，经新民市人民法院受理后，于2014年3月12日做出（2013）新民民三初字6844号民事判决，判决一、被告沈阳秀杰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告孙鹤（本案被告）欠款本金人民币xxx万元及利息（利息从2013年5月31日起按中国人民银行同期贷款利率计息至法院指定给付之日止）；二、如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍迟延履行期间的债务利息（按银行同期贷款利率计算）。二被告均称该民事判决已经发生法律效力，并且被告孙鹤已经对该判决申请执行。该判决查明：“2011年被告（本案被告沈阳秀杰房地产开发有限公司）向原告（本案被告孙鹤）借款xxx万元，对于这些借款被告用开发的房产做抵押担保的方式，并给原告出具了收款收据。后由于被告不能及时还款，原告要求将房产备案到自己名下，但由于被告手续不全，房产局不为抵押的房产办理产权证。”
又查明，新民市房地产信息中心于2013年9月10日出具证实一份，证明新民市法哈牛镇蒲河路17号第17幢8-10轴房产备案人为孙鹤，备案时间为2011年11月1日。
上述事实，有当事人的陈述、民事判决书、民事裁定书、新民市房地产信息中心2013年9月10日出具的证实，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。当事人以城市房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。本案中，原告申请执行的被告沈阳秀杰房地产开发有限公司名下位于新民市法哈牛镇蒲河路17号第17幢8-10轴的房产虽然已经于2011年11月1日备案登记在被告孙鹤名下，但是这种备案是基于被告沈阳秀杰房地产开发有限公司与被告孙鹤之间的民间借贷纠纷。被告沈阳秀杰房地产开发有限公司与被告孙鹤之间虽然以商品房买卖合同的形式对涉案房产进行备案，但被告孙鹤并未提供证据证明其向被告沈阳秀杰房地产开发有限公司支付了相应的购房款，二被告均承认二者之间系借贷关系，是以商品房买卖合同备案形式对借款做抵押担保，所以二者之间并不是真实的商品房买卖关系。（2013）新民民三初字6844号生效民事判决书中已经查明被告沈阳秀杰房地产开发有限公司用其开发的房产做抵押担保的方式向被告孙鹤借款。本院认为，被告沈阳秀杰房地产开发有限公司与被告孙鹤之间的抵押担保并未签订书面的抵押合同，且未办理抵押物登记，所以二者之间的抵押行为不得对抗第三人。在被告沈阳秀杰房地产开发有限公司到期不能偿还借款时，已经备案在被告孙鹤名下的位于新民市法哈牛镇蒲河路xx号第xx幢x-
xx轴的房产不能归被告孙鹤所有。原告孙国元要求继续执行位于新民市法哈牛镇蒲河路xx号第xx幢x-xx轴房产的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：
一、许可对新民市法哈牛镇蒲河路xx号第xx幢x-xx轴房产的执行；
二、驳回原、被告的其他诉讼请求。
案件受理费xxx元，由被告孙鹤承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王薇
代理审判员 宫婷
人民陪审员 白玉
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 丛琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条规定：申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当按照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。