北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第03794号
上诉人（原审被告、反诉原告）林科全，男，1976年3月5日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京万佳鑫物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区农大南路1号院2号楼-1层01室。
法定代表人吕少全，董事长。
委托代理人闵学晶，北京市首创律师事务所律师。
上诉人林科全因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第26863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月，北京万佳鑫物业管理有限责任公司（以下简称万佳鑫物业公司）起诉至原审法院称：万佳鑫物业公司是北京市海淀区农大南路1号院硅谷亮城的物业管理单位，林科全是＊室业主，该房属办公用房，建筑面积307.58平方米。万佳鑫物业公司依据前期物业管理服务委托合同进行管理，每月每平方米物业费16.8元。万佳鑫物业公司接手项目后，已与林科全发生多起物业费诉讼。林科全亦曾提起反诉，对物业服务中的诸多问题主张权利，相关争议已有生效判决确认。2012年6月24日前的欠费，林科全已通过执行交纳。本案诉求期间的物业费林科全仍拒不缴纳。现林科全拒不交费已构成恶意拖欠，故诉至法院请求：1、判令林科全给付万佳鑫物业公司2012年6月25日至2013年6月24日期间的物业管理费62008.13元。2、判令林科全给付上述费用滞纳金12091.58元。（依照合同第43页，逾期按照千分之一计算，我们是月收，因此目前是按照不同欠费情况计算出来的，向法庭提交计算表格）。3、全部诉讼费由林科全承担。
林科全在原审法院辩称：不同意万佳鑫物业公司的诉讼请求。针对万佳鑫物业公司的诉讼，我提出如下反诉：1、判令被反诉人退还2012年11月5日至2013年12月11日多收取的电费1036.2元；2、判令被反诉人公布2012年的物业管理费的收支情况，公布2013年度预决算；3、判令万佳鑫物业公司与北京万景房地产开发有限责任公司签订的《硅谷亮城物业管理服务委托合同》第二十七条规定“该物业服务费采用以成本控制、预算管理为基础的包干制形式”条款无效，确认物业收费标准。针对本诉的答辩和反诉的事实理由主要如下：一、反诉人所拥有的房产分表收费是按单一制价格执行的，房产所安装的电表为单一制收费电表，购电卡为单一制收费电卡。物业公司总表为峰谷分时结构调整后销售电表价中的商业用电1-10千伏电价标准。因此电费为总表分时制，分表非分时制，分表的费用由物业代收代缴。根据我的计算，物业代收代缴电费单价低于0.8145元，但物业实际按每度电1.05元收取电费。物业按照1.05元每度电收取电费没有任何依据，因此物业公司在2012年11月5日至2013年12月11日多收取我电费1036.2元。二、公布2012年的物业管理费的收支情况及2013年度预决算。反诉人与北京万景房地产开发有限责任公司签订的《北京市商品房预售合同》附件七中第四十六条规定“物业管理企业应向全体业主公布物业管理年度计划和物业管理费年度预决算，并每年1次向全体业主公布物业管理费的收支情况。”万佳鑫物业公司与北京万景房地产开发有限责任公司签订的《硅谷亮城物业管理服务委托合同》第三十条规定“应向全体业主公布物业管理年度计划和物业管理费年度预决算，并每年1次向全体业主公布物业管理费的收支情况。”但万佳鑫物业公司至今未公布的物业管理费的收支情况，未公布年度预决算。三、关于《硅谷亮城物业管理服务委托合同》第二十七条规定物业服务费采用以成本控制、预算管理为基础的包干制形式无效。万佳鑫物业公司与北京万景房地产开发有限责任公司签订的《硅谷亮城物业管理服务委托合同》第二十七条规定“该物业服务费采用以成本控制、预算管理为基础的包干制形式。”反诉人与北京万景房地产开发有限责任公司签订的《北京市商品房预售合同》附件七中第四十五条2.7规定“本物业管理区域内，物业服务收费采用酬金制方式”；并且第五十六条规定“在业主大会成立前，不得对本公约进行修改；业主大会成立后，由业主大会重新审议制定业主公约”因此万佳鑫物业公司与北京万景房地产开发有限责任公司签订的《硅谷亮城物业管理服务委托合同》与业主与北京万景房地产开发有限责任公司签订的《北京市商品房预售合同》相抵触应判定无效。且万佳鑫物业公司与北京万景房地产开发有限责任公司签订的《硅谷亮城物业管理服务委托合同》中将酬金制方式改为包干制形式未告知业主，并未征求业主同意，也未与业主达成协议。因此包干制与酬金制具有本质区别，开发商与物业公司按酬金制的预收金额实行包干制严重侵犯了业主的利益。被反诉人对争议所涉楼宇进行管理的依据是被反诉人与北京万景房地产开发有限责任公司（万景地产公司）签订的《硅谷亮城物业管理服务委托合同》，但是这份合同的当事人并没有业主，根据合同相对性原则，此合同不能约束业主，虽然万景地产公司在业主委员会成立之前，建设单位有直接选聘物业管理企业对本物业进行管理，但建设单位并不能对物业服务内容进行实质性变更，被反诉人与万景地产公司签订的物业管理委托合同却对前期物业管理合同进行了实质性的变更，把物业服务费用由酬金制改为包干制，严重侵害了反诉人的权益，并且被反诉人也并不具备物业管理相应资质。另外，万景公司在出售房产后已不再是涉诉房产的权利人，没有权利决定物业单位。即使本案被反诉人实际履行了物业服务，其与林科全之间仅为事实的物业服务合同关系，本案被反诉人亦仅能依据其实际支出主张物业费用，按照实事求是的原则，支付物业管理费应该以实际发生为准，被反诉人应该按照实际发生的费用，支付物业费用等，不能达成一致的话，可以评估解决。而不能依据被反诉人单方面作出的规定收取物业费用等。基于万佳鑫物业公司与北京万景房地产开发有限责任公司为关联公司在业主不知情的情况下违背《北京市商品房预售合同》签订了与《北京市商品房预售合同》相抵触的《硅谷亮城物业管理服务委托合同》，将酬金制改为包干制损害了业主的利益，请求判令其无效。四、驳回被反诉人要求反诉人支付2012年6月25日至2013年6月24日的物业管理费62008.13元物业费，给付滞纳金12091.58元，支付诉讼费的诉讼请求。在没有确定物业费标准的情况下，无法准确计算出物业费金额，滞纳金当然没有。物业计算的依据何在，是依据酬薪制计算的还是包干制计算的，连收费标准都没确定的情况下，如何能确定物业费。既然连物业费都不能确定，哪来的滞纳金。反诉人不是不缴纳物业费，只是因为被反诉人与开发商私自将酬薪制改为包干制，不同意按照包干制16.8元／平米缴纳。被反诉人在起诉状事实理由中说对万佳鑫物业公司服务质量未提出异议，不符合事实。反诉人在此前，就物业单位为开发商关联单位、物业单位无管理经验、物业单位不具备管理资质、乱收费、不公布物业管理费的收支情况、利用物业共用部位进行经营、未能保证服务范围内的安全、未提合格的供安保服务等问题起诉过物业公司。被反诉人在起诉状事实理由中说前面已生效的判决，已通过执行缴纳，该理由不能成为本次起诉的理由、也不能成为判决本案的依据，已生效判决并不证明判决是公正、正确。而且对于生效裁判，我已申请重审，判决效力不确定。在被反诉人存在违约和侵权事实的情况下，反诉人的拒不交费，并不构成恶意拖欠。无故拖欠物业费的情形时才适用滞纳金条款，被反诉人存在一定的违约或侵权事实的情况下计算滞纳金于法无据。综上原因，万佳鑫物业公司并非合法物业管理企业，与反诉人仅仅是事实上的物业服务关系，万佳鑫物业公司没有大型物业管理经验，超资质进行管理且存在乱收费，不公布收支情况，服务质量不达标等情形。请求法院驳回其请求。
反诉被告万佳鑫物业公司针对反诉辩称：关于电费问题林科全在2012年诉讼案件中已经提过。在该案诉讼过程中，我公司找到电力公司进行了询问并向法庭提交了证据，我们也向业主进行了公示。因此这一问题已经确认过了，目前该标准与之前判决情况无变化。对于公示2012年度收支情况我公司已经在2013年的3、4月份进行过公示。2013年的预决算情况林科全要求公布没有依据，我们作为包干制管理，法律也不要求我们公布预算、决算情况。关于第三项反诉请求，该委托合同在业主未成立业主大会的情况下，就应由开发商与物业服务公司签订，不存在无效情形。至于酬金制与包干制的区别，在我公司之前向物业提供物业服务的物业企业高力国际公司是采用过酬金制，但由于无法在实践中执行，管理成本无法有效测算，最后造成高力公司未能继续服务。所以后来开发商与我公司签订合同时改为包干制。条款不存在无效的情形。我们与林科全多次进行过物业诉讼，一直采用的是包干制。
原审法院经审理查明：林科全系北京市海淀区硅谷亮城2号B楼509号房屋（以下简称涉诉房屋）业主，涉诉房屋实测建筑面积为307.58平方米。2007年7月13日，林科全与北京万景房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》（以下简称房屋预售合同）。根据房屋预售合同约定，出卖人依法选用的物业管理企业为北京高力国际物业服务有限公司。前期物业管理期间，物业服务收费价格按照建筑面积为每月每平方米16.8元，按月收取。房屋预售合同附件七《硅谷亮城临时管理规约》（以下简称规约）规定，业主委员会成立前，建设单位有直接选聘物业管理企业对本物业进行管理，有权与物业管理企业签署物业管理委托合同、订立管理的职责范围。该规约第四十四条第6.4项规定，所有业主应当按时缴付物业管理费，逾期缴付将采取收取滞纳金方式或采取方法方式追缴，滞纳金收取标准为每天按照未付款部分的千分之一。
林科全自2007年11月25日入住涉诉房屋，并签署《承诺书》。根据《承诺书》内容，林科全同意遵守规约一切条款及相关修订，如违反规约的相应责任，愿意承担相应违约责任。
2008年1月31日，北京万景房地产开发有限公司（以下简称万景公司）与北京高力国际物业服务有限公司（以下简称高力公司）签订《硅谷亮城物业管理补充协议》，约定由于管理机制差异，2008年1月31日终止双方物业管理合同，由万景公司委托万佳鑫物业公司接管，继续进行后期整体物业管理工作。2008年2月5日，万景公司、高力公司、万佳鑫物业公司签署《硅谷亮城项目客户通知书》，约定万佳鑫物业公司承接高力公司硅谷亮城项目部所有债权债务，该通知书向全体业主公示告知。2008年3月13日，万景公司作为委托方（甲方）与受委托方万佳鑫物业公司（乙方）签订《硅谷亮城物业管理服务委托合同》（以下简称委托合同）。委托合同约定万佳鑫物业公司为硅谷亮城提供全面物业管理服务。其中第27条约定“该物业服务采用以成本控制、预算管理为基础的包干制形式，”其中涉诉房屋按照建筑面积以每月每平方米16.8元交纳物业管理费。委托合同第30条约定“乙方应向全体业户公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年1次向全体业户公布物业服务资金的收支情况”。
2009年，万佳鑫物业公司以物业服务合同纠纷为由将林科全诉至法院，要求林科全给付2007年12月25日至2009年2月24日的物业管理费72342.76元，并要求林科全按照日千分之一的标准支付截止2009年2月24日的滞纳金16277元。该案审理中，林科全以万佳鑫物业公司不具有诉讼主体资格、乱收电费、不公布物业服务资金收支情况、占用专用车位、滞纳金标准过高、强行收取物业费押金等理由提出抗辩，要求酌减物业费。该案经法院审理认为万佳鑫物业公司作为建设单位选聘的物业管理企业提供物业管理服务，符合法律规定及合同约定，主体适格。林科全在诉讼中提出的抗辩理由，缺乏事实依据，不予采信。最终法院作出（2009）海民初字第3485号民事判决书，判决支持了万佳鑫物业公司的全部诉讼请求。并判令由林科全负担全部案件受理费。
2010年，万佳鑫物业公司以物业服务合同纠纷为由再次将林科全诉至法院，要求林科全给付2009年2月25日至2010年6月24日的物业管理费82677.44元，并要求林科全按照日千分之一的标准支付截止2010年6月24日的滞纳金21082.75元。该案审理中，林科全以万佳鑫物业公司乱收装修管理费、不履行维修养护安保维护义务、为公布物业费年度计划和收支情况、资质水平不足、未经业主同意在公共区域悬挂广告标示、对公共通道、地面停车位管理使用不当、收费水平过高应减半为由进行抗辩。该案经法院审理认为万佳鑫物业公司作为物业服务的提供方，有权基于物业服务行为向物业服务的承受者收取必要的物业管理费用。且物业服务具有公共性，虽然每个业主对享受的服务均会依据自己的主观标准进行评判，但在衡量业主是否应当减免或全额交纳物业管理费用时，不能仅仅依据单个业主或少数业主的主观评价，以确保全体业主的整体利益。林科全提出的抗辩主张不能作为减免其应缴费用的依据。且此前已有生效判决对相关问题作出认定。最终法院作出（2010）海民初字第23594号民事判决书，判决支持了万佳鑫物业公司的全部诉讼请求。并判令由林科全负担全部案件受理费。该案一审判决后，林科全不服提出上述，北京市第一中级人民法院于2011年4月15日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
2010年，林科全以物业服务合同纠纷为由将万佳鑫物业公司诉至法院。在诉讼请求中，林科全要求法院判令万佳鑫物业公司：1、返还其装修管理费4613.7元；2、赔偿损失41621.6元；3、返还截止2009年9月3日多收的电费1346元；4、公布物业管理费年度预决算、物业管理收支情况；5、限期整改超资质等级承接物业管理服务情况；6、限期纠正楼宇外挂广告行为；7、纠正部分业主私自占用公共通道停车行为；8、纠正许可部分业主独占使用地面停车位情况；9、全部减半收取物业费。该案经法院审理认为万佳鑫物业公司对涉诉房屋进行物业管理，林科全作为业主享受物业服务，双方形成事实上的物业管理合同关系，该合同关系合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。林科全提出的返还装修管理费及损失赔偿主张，无事实依据，不予支持。林科全要求返还多收取的电费及物业费减半收取的主张，缺乏事实和法律依据，亦不予支持。对于要求物业公司公布物业管理年度计划和物业管理费年度预决算的请求，于法有据，予以支持。对于林科全提出的其他诉讼请求，因无明确、具体的指向，亦无证据证明万佳鑫物业公司存在违约行为，法院不予支持。最终法院做出（2010）海民初字第2278号民事判决书，判决：1、万佳鑫物业公司于北京市海淀区硅谷亮城公共区域向全体业主公布物业管理年度计划和物业管理费年度预决算，于判决生效后十日内执行；2、驳回林科全其他诉讼请求。判令由林科全负担全部案件受理费。该案一审判决后，林科全不服提出上述，北京市第一中级人民法院于2011年5月16日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
在上述生效裁判的基础上。因林科全仍旧不按期交纳物业管理费。2012年，万佳鑫物业公司第三次以物业服务合同纠纷为由将林科全诉至法院，要求林科全给付2010年6月25日至2012年6月24日的物业管理费124016.26元，并要求林科全按照日千分之一的标准支付截止2010年6月24日的滞纳金46506.1元。该案审理中，林科全的抗辩理由主要为：1、万佳鑫物业公司与北京市万景房地产开发有限责任公司签订的委托合同将原有物业管理的酬金制改为包干制，损害了业主利益；2、万佳鑫业务公司未公布2010、2011管理费收支情况和2012年度预算；3、万佳鑫物业公司应提供相关账册和凭证供自己审查；4、万佳鑫物业公司多收电费；5、万佳鑫物业公司不具备管理资质且不具备合法身份；6、物业费收取标准无依据；7、物业公司在公共区域悬挂广告标示，为合理管理公共通道和地面车位；8、万佳鑫物业公司未尽安保义务，导致自己车辆被损坏。该案中，林科全提出反诉要求确认委托合同无效；公布有关年度预算和收支情况，提供账册和凭证；返还多收电费。该案经法院审理认为：林科全提出的万佳鑫物业公司服务瑕疵的抗辩不能作为减免物业管理费的依据，且已有生效判决予以认定。其提出的确认委托合同无效的反诉主张应由业主委员会或全体业主另行主张。要求公布有关收支和预算情况，由于诉讼中万佳鑫物业公司提交相应证据证明已经履行相应义务，因此不予支持。对于要求提供账册凭证的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。对于电费的主张，认为万佳鑫物业公司收取电费标准合理，林科权要求返还的主张不予支持。最终法院作出（2012）海民初字第19441号民事判决书，判决支持了万佳鑫物业公司的全部诉讼请求。驳回了林科全的全部反诉请求。判令由林科全负担全部案件受理费。该判决现已生效。
2013年3月，万佳鑫物业公司在公共区域公布了涉诉房屋所在物业区域2012年度物业服务项目收支情况。
另查，万佳鑫物业公司物业登记资质为三级，自2010年2月11日起升为二级。现涉诉房屋所在小区未成立业主委员会。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。根据此前生效裁判，万佳鑫物业公司与林科全之间存在合法有效的物业服务合同关系，双方权利义务内容明确，相关费用标准清晰具体。双方均应按照约定履行。在履行物业服务合同过程中，林科全与万佳鑫公司多次发生诉讼，根据生效裁判的有关内容以及认定的事实情况，林科全在履行物业服务合同的过程中确实存在反复以类似理由拒绝按期交纳物业管理费的情形。对照此前诉讼中林科全提出的抗辩主张和反诉理由不难发现，大量内容存在重复、反复提出的情形。生效裁判认定的是双方发生纠纷的原因基于《前期物业服务合同》而形成的物业服务合同关系，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行。
现万佳鑫物业公司依据合同约定的标准，要求林科全交纳应缴未交的物业管理费，并依照合同约定交纳逾期缴款的滞纳金。林科全在本案中针对上述诉讼请求提出的抗辩均未构成对上述诉讼请求的实质性抗辩。且其提出的抗辩主张中，部分主张已经此前生效裁判多次予以驳斥，部分抗辩主张缺乏事实和法律依据，故法院在本次诉讼中对其提出的上述抗辩主张，亦不予支持。
对于反诉请求。本案诉讼过程中，林科全就多收电费问题提交的北京市电力公司出具的电费交费通知单以及电价调整文件、购电发票等证据材料，不能对林科全提出的多收电费主张提供佐证，且根据此前生效判决认定的事实，万佳鑫物业公司收取电费标准合理，故林科全要求返还多收电费的反诉请求，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于公布2012年度物业管理费收支情况及2013年度预决算情况的反诉请求，根据委托合同相关条款的约定，万佳鑫物业公司确应每年一次履行上述公示义务。但根据万佳鑫物业公司提交的证据材料，其已于2013年3月履行了公示2012年度公布物业服务资金收支情况的义务。但未履行公布2013年度物业服务资金年度预决算义务。故林科全要求万佳鑫物业公司公布2013年度物业服务资金年度预决算的反诉请求，于法有据，法院予以支持。由于委托合同系万景公司与万佳鑫物业公司就小区整体物业服务而签订的物业服务合同，正如此前生效裁判中已经论述过的理由，如该委托合同的内容损害了业主利益，应有业主委员会或全体业主另行主张。现林科全反诉主张该委托合同部分条款无效，其即未提交相应证据材料证明其主张无效的理由，其本身亦不具备主张无效的主体资格，故林科全的该项反诉主张，法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、林科全于本判决生效后十五日内，给付北京万佳鑫物业管理有限责任公司二〇一二年六月二十五日至二〇一三年六月二十四日期间的物业管理费六万二千零八元一角三分，给付逾期交费滞纳金一万两千零九十一元五角八分；二、北京万佳鑫物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内，在北京市海淀区硅谷亮城公共区域向全体业主公布物业管理2013年度预决算情况；三、驳回林科全的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，林科全不服原审法院判决，向本院提出上诉。其认为原审法院判决认定事实有误，判决不公。要求二审法院在查明事实的基础上予以改判。万佳鑫物业公司同意原审法院判决。
本院所查明的事实与原审法院查明事实一致。
以上事实，有双方当事人陈述、房屋预售合同、物业服务委托合同、物业管理服务合同、物业服务委托合同变更协议、补充协议、客户通知书、临时管理规约、民事判决书、调整电价通知、购电发票、照片、电费交费通知单等证据材料在案佐证。
本院认为，万佳鑫物业公司与林科全之间的物业服务合同关系合法有效，权利义务内容明确，相关费用标准清晰具体，双方均应按照约定履行。现万佳鑫物业公司依据合同约定的收费标准，要求林科全交纳应缴而未交的物业管理费，并依照合同约定交纳逾期缴款的滞纳金，理由正当，应予支持。我们注意到在本案之前，林科全与万佳鑫物业公司曾就物业服务合同纠纷发生过多次诉讼，根据生效裁判的中认定的事实，林科全在履行物业服务合同的过程中存在反复以类似理由拒绝按期交纳物业管理费的情形且部分理由已经生效判决多次予以驳斥。经审查，林科全提出的抗辩均未构成对万佳鑫物业公司诉讼请求的实质性抗辩，故本院不予采信。
林科全提交的北京市电力公司出具的电费交费通知单以及电价调整文件、购电发票等证据材料，不足以证明万佳鑫物业公司多收取电费，且根据此前生效判决认定的事实，万佳鑫物业公司收取电费标准合理，故林科全要求万佳鑫物业公司返还多收电费的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
根据万佳鑫物业公司提交的证据材料，可以认定其已于2013年3月履行了公示2012年度公布物业服务资金收支情况的义务，林科全以该公司仅提供照片无法证明已经履行该义务为由，要求万佳鑫物业公司公布2012年度物业管理费的收支情况，理由不足，本院不予支持。
关于林科全要求确认万景地产公司与万佳鑫物业公司就小区整体物业服务而签订的《委托合同》无效的请求，正如此前生效裁判中已经论述过的理由，该合同因涉及业主公共权益，应由业主委员会或者全体业主另行主张，本院对于林科全的上述上诉请求，不予支持。
原审法院判决并无不当，本院予以维持。林科全的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八百二十六元，由林科全负担（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费五十元，由林科全负担（已交纳）。
二审案件审理费一百五十二元，由林科全负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
代理审判员 王玲芳
代理审判员 白 云
二〇一四年六月二十日
书 记 员 赵倬希