重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第05845号
上诉人（原审原告）吴积凤，女，1942年8月9日出生，汉族。
委托代理人刘建增，重庆志同律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张登贵，男，1942年9月17日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）张雷，男，1978年1月12日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）雷龙英，女，1951年2月2日出生，汉族。
上诉人吴积凤与被上诉人张登贵、张雷、雷龙英排除妨害纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2014年10月8日作出（2014）南法民初字第03510号民事判决。吴积凤不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：重庆市南岸区涂山路510号原为涂山皮革交易市场。1992年重庆海外实业开发总公司开始该地产项目建设，之后该项目先后转让与江北区第二建筑工程公司、重庆大亨装饰公司、重庆涂山房地产开发公司（以下简称：涂山房地产公司）进行开发建设，并最终由重庆涂山房地产开发公司完成项目建设。
2002年，张雷、张登贵、雷龙英一家从黑龙江省虎林县八五○农场迁回重庆市居住生活，因无房屋居住，张雷经人介绍后，于2002年12月12日与重庆涂山皮革交易市场联建办公室签订《售房合同》，以12000元价格购买了该市场平街层第四层第15-16轴、C-D区域的商铺，建筑面积77.28平方米（单价155.28元／平方米）。该合同购房人一栏由张雷签名，售房单位一栏由重庆涂山皮革交易市场联建办公室加盖印章，周尚志签名形成。张雷签订合同并付清款项后，将自己所购买的商铺连同该皮革交易市场第四层的公共厕所，同时租赁李天兴购买的商铺，一并改造成住房，由其一家共同居住使用至今。但自始至终，张雷、张登贵、雷龙英均未取得其购买商铺的产权登记。
1997年，涂山房地产公司在开发建设过程中，因资金缺乏，该公司遂向重庆市九龙坡区铜罐农村信用合作社（以下简称：铜罐信用社）申请贷款550万元，并将在建的涂山皮革交易市场第一、二、三层4952.2平方米、第四层151.2平方米、第五层735.92平方米，合计5839.32平方米提供抵押。1997年11月11日，重庆市南岸区城乡建设管理委员会（以下简称：南岸区城乡建委）办理了抵押登记并制发南岸镇字第970065号《房屋他项权证》，对不动产抵押进行了登记。
因涂山房地产公司到期后无法偿清贷款本金及利息，该公司与铜罐信用社于1999年7月12日签订《房屋产权转让协议》，约定将抵押的涂山皮革交易市场第一、二、三层4952.2平方米、第四层151.2平方米、第五层735.92平方米，合计5839.32平方米商铺转让与铜罐信用社以清偿全部债务。1999年7月28日，铜罐信用社向南岸区城乡建委申请办理房屋产权登记。南岸区城乡建委经审查后完成了产权登记。产权档案登记房屋状况为：第一、二、三层4343.9平方米、第四层741.44平方米、第五层753.66平方米，合计5839平方米。但南岸区城乡建委于1999年8月10日制发的编号为“字第255007号”《村镇房屋所有权证》记载，铜罐信用社取得的第四层房屋面积为844.44平方米。同时，该房屋所有权证载明：房屋所有权性质为集体；房屋用途为商业用房；该证书备注一栏注明：“红线内有部分面积已销售，不在以上面积内。”2001年5月20日，涂山房地产公司因未按期年检，工商行政管理部门对其作出了吊销营业执照的处罚决定。
2007年底，重庆市九龙坡区农村信用合作联社（以下简称：九龙坡信用联社）将上述房产委托重庆市天赐拍卖有限责任公司（以下简称：天赐拍卖公司）进行拍卖。2007年12月25日，天赐拍卖公司和重庆联合产权交易所举办第1225期拍卖会，在该拍卖会中对九龙坡信用联社委托拍卖的上述房产进行拍卖。经公开竞价后，吴积凤、大量以总价340万元（单价585.25元／平方米）价格成交。
2008年8月25日，九龙坡信用联社与吴积凤分别就涂山路510号4-7号、涂山路510号4-17号、涂山路510号4-32号三处房产签订《房地产买卖合同》，并向重庆市南岸土地房屋权属登记中心申请办理产权过户登记。2008年9月18日，产权登记部门完成产权登记后，就南岸区涂山路510号4-17号房屋发出了106房地证2008字第02359号房地产权证书（房屋建筑面积622.90平方米）；就南岸区涂山路510号4-32号房屋发出了106房地证2008字第02360号房地产权证书（房屋建筑面积11.88平方米）；就南岸区涂山路510号4-7号房屋发出了106房地证2008字第02361号房地产权证书（房屋建筑面积201.04平方米）。完成登记的总面积为835.82平方米。上述房产完成本次产权过户登记后，土地使用权类型登记为出让，土地用途登记为商业，房屋用途登记为非住宅。
吴积凤取得上述房屋产权后，于2013年11月25日在房屋墙体上张贴《通告》，要求占用房屋者于2013年12月1日前清场撤离。之后张雷、张登贵、雷龙英拒绝拆除房屋内构筑物并搬离，为此吴积凤提起本案诉讼。
一审法院认为，吴积凤系诉争不动产所有权人，但吴积凤享有的房屋中，张雷、张登贵、雷龙英早在2002年即通过订立合同、支付对价的方式，实际占有、使用其中的部分房屋。虽然张雷、张登贵、雷龙英购买该房屋时，铜罐信用社已经取得房屋产权，出售方重庆涂山皮革交易市场联建办公室出售房屋的行为合法性存疑；张雷、张登贵、雷龙英购买该房屋时所支付的对价远低于市场交易的正常价格，其购买行为是否善意亦存疑问。上述行为虽导致张雷、张登贵、雷龙英与重庆涂山皮革交易市场联建办公室订立的合同的法律效力存疑。但张雷、张登贵、雷龙英自2002年12月12日订立合同后，即已经实际占有、使用该房屋长达十余年之久，该行为的存续，对吴积凤行使不动产物权造成了瑕疵。
而本案诉争不动产系平街层商业用房，具有较大的商业价值。通过吴积凤参与拍卖时明显远低于市场正常价格水平的成交单价（单价585.25元／平方米）可以判断，张雷、张登贵、雷龙英占有行为的存续对于诉争不动产利实现的重大瑕疵，吴积凤是明知的。既然吴积凤明知该瑕疵的存在且愿意承继该不动产物权，则吴积凤即应当继续容忍，直至瑕疵利害关系人的合法权利通过合理、合法的方式得以解决为止。在现阶段张雷、张登贵、雷龙英的合法权益尚未得以任何救济的情形下，若吴积凤要求张雷、张登贵、雷龙英立即从房屋内搬出并交付房屋的行为得以实现，则被告将严重丧失权利救济空间。故现阶段吴积凤起诉要求张雷、张登贵、雷龙英搬离并返还房屋的诉讼请求显失公平，不予支持。据此，判决：“驳回原告吴积凤的诉讼请求。”
吴积凤不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判。本案一、二审诉讼费用由张登贵、张雷、雷龙英负担。主要事实和理由：一审认定事实不清，适用法律有误。张登贵、张雷、雷龙英在诉争房屋已经转让给铜罐信用社的情况下，与所谓的“联建办”签订《售房合同》，该合同是典型的无效合同，其占有、使用案涉房屋属于侵害吴积凤不动产物权的非法行为，且张登贵、张雷、雷龙英购买案涉房屋系商铺，其擅自改变房屋用途进行居住也是违法行为。吴积凤是通过公开竞拍的方式取得案涉房屋，拍卖公告中，并没有任何信息告知竞拍人房屋存在的“权利瑕疵”，吴积凤通过产权登记取得的是完全所有权。其有权要求张登贵、张雷、雷龙英排除妨害。
张登贵、张雷、雷龙英答辩称：吴积凤的上诉请求与理由均不成立。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，张登贵、张雷、雷龙英在2002年即通过签订合同、支付对价的方式，实际占有、使用了案涉房屋。且在占有、使用的十余年时间里，均没有其他权利人就案涉房屋提出过权利主张，其占有使用案涉房屋系合法占有。吴积凤取得案涉房屋的所有权虽基于拍卖取得，但其成交单价仅为585.25元／平方米，该价格明显低于当时的正常市场价格，应推定吴积凤在拍卖取得案涉房屋时知晓该房屋存在权利瑕疵，一审据此未予支持吴积凤排除妨害的请求合理。吴积凤上诉认为张登贵、张雷、雷龙英擅自改变房屋用途违法，但该行为应由相关的行政主管部门予以处理，不在本案民事纠纷的审理范围中。至于吴积凤的权利保护问题，现因其取得的房屋存在权利瑕疵，影响了其正常使用，其可以另行与案涉房屋的原所有权人九龙坡信用联社协商或诉讼解决。综上所述，吴积凤的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人吴积凤负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 夏兴芸
代理审判员 芦明玉
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 黄献丽