上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第652号
原告（反诉被告）罗四娣，女，1969年3月14日生，汉族，户籍地浙江省余姚市。
委托代理人戴秋，上海市友义律师事务所律师。
委托代理人彭俊川，上海市友义律师事务所律师。
被告（反诉原告）袁德昌，男，1963年5月17日生，汉族，住上海市。
委托代理人袁婷婷（系被告之女），住址同上。
第三人洪伟，男，1986年8月29日生，汉族，住上海市浦东新区。
第三人郑瑶，1986年5月30日生，汉族，住址同上。
上列第三人共同委托代理人郑超（系郑瑶的弟弟），住址同上。
原告（反诉被告）罗四娣与被告（反诉原告）袁德昌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知洪伟、郑瑶作为第三人参加诉讼，并由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。罗四娣及其委托代理人戴秋，袁德昌的委托代理人袁婷婷，洪伟、郑瑶的共同委托代理人郑超到庭参加诉讼。到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗四娣诉称，罗四娣租赁上海市宝山区阳曲路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），该房屋由静安区法院依法拍卖，拍卖时明确披露该房产系带租约拍卖，租期至2018年4月24日止。袁德昌于2014年10月15日竞拍购得系争房屋。2014年12月，袁德昌擅自进入房屋装修，并将房屋内罗四娣的物品处理，侵犯了罗四娣的租赁权利。因与袁德昌协商未果，故起诉要求判令袁德昌继续履行与罗四娣的租赁合同，并承担律师费用4，000元。
袁德昌反诉并辩称，袁德昌看房时罗四娣就曾表示愿意退房，在袁德昌拿到房屋前，罗四娣即与洪伟、郑瑶协商腾房事宜，且罗四娣在合同履行过程中，存在群租的违约情形，洪伟、郑瑶亦多次通知罗四娣搬离系争房屋。在袁德昌与洪伟、郑瑶办理房屋交接时，已无人居住。袁德昌与罗四娣没有任何合同关系，故不同意罗四娣的诉请。因罗四娣还拖欠实际使用期间的租金及物业管理费等，故反诉要求罗四娣：1、支付2014年6月25日至11月25日的租金19，000元，2、支付2012年4月25日至2014年11月25日的物业管理费2，833.4元；3、赔偿房屋毁坏补偿及违约金1万元；4、支付水费1，066元。
罗四娣针对反诉辩称，已将2015年4月24日前的租金支付给洪伟、郑瑶，且罗四娣未对房屋做过任何毁损，不同意袁德昌关于租金及房屋毁坏补偿和违约金的请求，同意支付拖欠的物业管理费2，833.4元、水费1，066元。
洪伟、郑瑶共同述称，2014年6月底准备拍卖系争房屋，而罗四娣本应在2014年6月25日前支付下一年的租金，但至6月底仍未支付，罗四娣表示想等拍卖结果出来后再说，洪伟、郑瑶希望罗四娣搬离，并给予一定的租金优惠，罗四娣表示同意。待袁德昌通过拍卖取得房屋产权后，罗四娣却表示房屋已拍卖，与洪伟、郑瑶已没有关系，之前拖欠的租金不会再付。后洪伟、郑瑶通过报警、贴告示、与房屋内的群租户直接联系等方式，让系争房屋内的实际使用的群租户们搬离，并于2014年12月中旬将房屋交付袁德昌。对于本案，洪伟、郑瑶认为，罗四娣在原租赁合同履行中存在拖欠租金及群租的情况，双方合同已解除，现罗四娣要求继续履行合同不合理。愿意将租赁合同中的追索租金、物业管理费、水费等的权利让渡给袁德昌，同意袁德昌的反诉请求。
经审理查明，2009年12月8日，洪伟、郑瑶经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2012年4月25日，洪伟、郑瑶与罗四娣签订《租赁合同》，约定洪伟、郑瑶将系争房屋出租给罗四娣作为员工宿舍使用，租赁期限自2012年4月25日至2018年4月24日，具体起租日期以双方实际办理房屋交接手续的日期确定，免租期自房屋交接之日起60天，月租金为3，800元，租金先付后用，一年一付，每次支付一整年租金，第一次租金支付时间为租赁物正式交付乙方使用之日起3日内支付完毕，之后每期租金应在上期租金到期前5日内支付完毕，等等。
2014年10月15日，上海青莲阁拍卖有限责任公司发布《拍卖特别规定》（2014年10月15日房地产拍卖会），其中一处标的为系争房屋，该标的概况为：有法院查封、有银行抵押，原权利人为个人共同共有，房屋状况为目前有租赁，带租约拍卖（租期至2018年4月24日，租金3800元／月，2014年租金已付予原权利人，买受人无法收取），详见《租赁合同》，房屋内如存在各类欠费，均以拍卖成交之日为界由买受人承担，等过户完毕后，须由买受人自行办理房屋交接，委托方及本公司均不负责清场。2014年11月27日，上海市静安区人民法院作出（2014）静执字第158号执行裁定书，载明，申请执行人为兴业银行股份有限公司上海大柏树支行，被执行人为洪伟、郑瑶，该院依据已经发生法律效力的民事判决书，于2014年7月依法委托上海青莲阁拍卖有限责任公司拍卖被执行人洪伟、郑瑶名下的系争房屋；2014年10月15日袁德昌以196.8万元的最高价竞得上述房地产，依照法律规定裁定，系争房屋的所有权及相应的其他权利归袁德昌所有，系争房屋的所有权自本裁定送达袁德昌起转移。2015年1月21日，袁德昌经核准登记为系争房屋的房地产权利人。
2014年11月30日，罗四娣因系争房屋被撬、遭窃、物品被清空而报警，并失去对系争房屋的控制。2014年12月15日，洪伟、郑瑶收回系争房屋并交付袁德昌，之后由袁德昌装修入住至今。审理中，洪伟、郑瑶表示，罗四娣租赁房屋系群租给他人使用，其本应在2014年6月25日前支付下一年的租金，但未按约支付，2014年6月底房屋已准备拍卖，罗四娣想等拍卖结果出来再说，洪伟、郑瑶希望罗四娣搬离并给予租金优惠，罗四娣表示同意，但袁德昌拍下房屋后，罗四娣即表示房屋已拍卖，系争房屋与洪伟、郑瑶已无关系，所欠租金亦不同意支付，后来洪伟、郑瑶与群租户们联系，并张贴告示，表示已与罗四娣解除租赁合同，要求群租户们搬走，并通过报警等办法收回了系争房屋。为证明上述经过，还向本院提供：洪伟、郑瑶于系争房屋门上张贴的2014年10月18日特别告知书、10月25日最后通牒、11月23日限时告知书，主要内容为：因罗四娣未按约支付租金、群租、拖欠物业管理费，解除与罗四娣的租赁关系，要求房屋使用人搬离。
罗四娣表示，未看到过特别告知书、最后通牒和限时告知书，虽然于2014年11月30日失去对系争房屋的控制，但与洪伟、郑瑶的租赁合同是有效并存续的。
袁德昌表示，在与洪伟、郑瑶办理房屋交接的时候，系争房屋已无人居住。由于罗四娣将房屋群租，房屋内有很多隔断，乱拉电线，袁德昌清除隔断重排电线花费1万元，应由罗四娣赔偿该损失。
关于租金支付情况，罗四娣表示租金已付至2015年4月24日，系以现金方式支付，当时有收条的，但洪伟、郑瑶清场时被全部拿走，故无法提供相应证据。洪伟、郑瑶表示罗四娣已付清2014年6月24日前的租金，之后的租金未付。
以上事实，有上海市房地产权证、《租赁合同》、《拍卖特别规定》（2014年10月15日房地产拍卖会）、（2014）静执字第158号执行裁定书、报警记录、2014年10月18日特别告知书、10月25日最后通牒、11月23日限时告知书及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。
本院认为，洪伟、郑瑶于系争房屋门上张贴的2014年10月18日特别告知书、10月25日最后通牒、11月23日限时告知书，明确表示解除与罗四娣的租赁合同关系，要求居住使用人搬离，并于2014年12月15日收回房屋，而罗四娣亦自述其于2014年11月30日失去对系争房屋的控制，故洪伟、郑瑶与罗四娣之间的租赁合同关系已在洪伟、郑瑶收回系争房屋时解除。罗四娣要求继续履行与袁德昌的租赁合同关系并要求承担律师费的诉请，于法无据，本院不予采纳。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。罗四娣陈述其已付清至2015年4月24日的租金，但未提供相应证据予以证明，本院难以采纳。袁德昌要求罗四娣支付自2014年6月25日起至2014年11月25日的租金的请求，本院予以准许。罗四娣同意支付拖欠的物业管理费及水费，符合双方合同约定，本院予以准许。袁德昌要求罗四娣赔偿1万元作为房屋毁坏补偿及违约金，未提供相应证据予以证明，本院难以采纳。至于洪伟、郑瑶在与罗四娣解除租赁合同时是否存在违约，因与本案并非同一法律关系，本案中不宜一并处理，如罗四娣认为自身权益受到侵犯，可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）罗四娣于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）袁德昌租金19，000元、物业管理费2，833.4元、水费1，066元；
二、原告（反诉被告）罗四娣的所有诉讼请求，不予支持；
三、被告（反诉原告）袁德昌的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取25元，由原告（反诉被告）罗四娣负担；反诉案件受理费减半收取288元，由原告（反诉被告）罗四娣负担200元，由被告（反诉原告）袁德昌负担88元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘 姗
二〇一五年七月十七日
书 记 员 王陈虎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。