江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第1777号
原告盱眙县城镇建设综合开发有限公司老子山分公司。住所地洪泽县老子山镇温泉路。
负责人钱学钧，该公司总经理。
委托代理人王春，江苏森远律师事务所律师。
被告周敏，职工。
被告周小敏，职工。
被告盱眙金银格贸易有限公司，组织机构代码不详。住所地盱眙县盱城镇五墩西路**号***室。
法定代表人盛修波，该公司董事长。
原告盱眙县城镇建设综合开发有限公司老子山分公司（以下至判决主文前简称“城建公司老子山分公司”）诉被告周敏、周小敏、盱眙金银格贸易有限公司（以下简称金银格公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法由代理审判员王云云适用简易程序独任审判，并于2015年12月30日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭于2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告城建公司老子山分公司负责人钱学钧及委托代理人王春到庭参加诉讼。被告周敏、周小敏、金银格公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城建公司老子山分公司诉称，被告周敏和周小敏系母女关系。2013年6月15日，原告（合同甲方）与三被告（合同乙方）签订《关于老子山商业街温泉公寓剩余22套房产出售给金银格公司及周小敏相关事宜的协议》（以下简称协议），约定由甲方向乙方出售22套房产，总面积1441.26平方米，总价款为300万元。合同还约定所有涉案房产的办理两证费用（过户费用）由乙方自付，两证办妥后十日内由乙方一次性支付甲方现金1500000元，剩余150000元由被告周敏和周小敏共同出具欠条和还款计划。根据三被告共同出具的还款计划，剩余150000元房款应当在2014年6月10日前支付100000元，2015年6月30日前支付60万元，2016年6月30日前支付800000元。合同签订后，原告于2013年6月18日开始，陆续将上述22套房产过户给被告，其中15套登记到被告金银格公司名下，7套登记到被告周小敏名下。被告取得房屋两证后，将该22套房屋全部抵押给银行或其他人，但被告截止目前仅支付了60万元购房款，到2015年6月30日，被告拖欠的房款为160万元。为维护原告的合法权益，请求法院判决三被告共同向原告支付购房欠款1600000元，并按同期银行贷款利率支付利息（其中90万元自2013年6月29日起算、100000元自2014年7月1日起算、600000元自2015年7月1日起算至判决确定的给付之日止），本案的诉讼费、保全费由三被告负担；后原告认为三被告明确拒绝履行付款义务，构成根本违约，对于尚未到期的80万元债权也应当一并全额支付，增加诉讼请求：请求法院判决三被告共同支付未到期的800000元，共计2400000元。即明确诉讼请求为要求三被告给付房款240万元，并按银行同期贷款利率支付利息，其中900000元自2014年6月29日起计算、100000元自2014年7月1日起计算、600000元自2015年7月1日起计算，均计算至生效判决确定的给付之日止。
被告周敏、周小敏、金银格公司未作答辩。
经审理查明，2013年6月15日，钱学钧、朱海英（甲方，原告主张朱海英系代表其公司员工身份）与金银格公司、周小敏签订“关于老子山商业街温泉公寓剩余22套房产出售给盱眙金银格公司及周小敏相关事宜的协议”，约定：“甲方位于老子山镇的22套公寓及门面房（1441.26平方米），因属尾盘经与乙方协商甲方愿以总价3000000元整出售给乙方。协议如下：1.甲方做完合同后配合乙方前往洪泽有关部门办理两证，办证费用乙方自付。2.两证办妥后十日内乙方一次性给付甲方现金1500000元正（整）。3.剩余1500000元由金银格公司法人周敏和周小敏共同出具欠条和还款计划。4.还款计划分3年还清（具体计划另附）”。同日，周敏、周小敏、金银格公司出具欠条一张给钱学钧、朱海英，载明：“今欠到钱学钧、朱海英出售老子山商业街温泉公寓房款壹佰伍拾万元整（1500000）。具体还款时间如下：2014年6月30日前还款壹拾万元整；2015年6月30日前还款陆拾万元整；2016年6月30日前还款捌拾万元整（债务人以还款收据为实际还款额计算，但不低于上述额度），逾期不还按银行同期利息计算／欠款人：周敏周小敏盱眙金银格贸易有限公司”。
2013年6月17日，周小敏作为买受人与作为出卖人的原告签订七份商品房买卖合同，合同约定由周小敏购买原告开发的位于老子山渔家花园北侧“老子山商业街温泉公寓”B号楼5单元310号房等七套房屋，其中B号楼5单元310号房合同价款为108082元、C号楼1层S14号房合同价款121890元、C号楼1层S13号房合同价款99246元、B号楼1层S8号房合同价款156604元、A号楼1层S10号房合同价款为121980元、B号楼1层S9号房合同价款为156604元、B号楼6单元411号房合同价款为67301元，上述七套房屋约定的合同总价款为831707元，该七份商品房买卖合同除在商品房的基本情况、价款方面有所差别外，其他约定基本一致，包括合同均约定付款方式为全款已一次性付清，房屋交付期限为2010年6月30日前。2013年7月30日，原告协助周小敏办理了B号楼S8号房的房屋所有权证；2013年7月8日，原告协助周小敏办理了其余六套房屋的所有权证。2013年7月10日，原告协助周小敏办理了上述七套房屋的土地使用权证。2013年6月17日，金银格公司作为买受人与作为出卖人的原告签订十五份商品房买卖合同，合同约定由金银格公司购买原告开发的位于老子山渔家花园北侧“老子山商业街温泉公寓”A号楼S1号房等十五套房屋，合同约定房屋总价款为1190450元。该十五份商品房买卖合同除在商品房的基本情况、价款方面有所差别外，其他约定基本一致，包括合同均约定付款方式为全款已一次性付清，房屋交付期限为2010年6月30日前。2013年6月25日，原告协助金银格公司办理了上述十五套房产的房屋所有权证，同年7月2日，原告协助金银格公司办理了上述十五套房产的土地使用权证。上述22套房产在办理转移过户时由原告自2013年6月24日至同年7月4日向洪泽县地方税务局支付了营业税等税172902.49元（票据齐全）、向洪泽县收费管理局支付住宅维修资金143643元（票据齐全）、契税53636.58元（原告自述）、办证费用24135元（原告自述），上述费用共计394317.07元。原告认可三被告付款明细为：1.2013年8月17日案外人兰志红转入钱学钧工商银行卡200000元、2013年11月11日周敏转入朱海英中行卡150000元、2013年12月2日周敏转朱海英农商行卡200000元、2014年1月29日转钱学钧中行卡30000元、2014年1月30日转朱海英中行卡20000元，合计600000元。原告同时还认可收取了395000元的款项用于帮助被告周小敏、金银格公司办证所需各项费用。
另查明，金银格公司原法定代表人系周敏，2015年7月3日经工商部门登记变更为盛修波。
再查明，2014年3月21日，原告以金银格公司及周小敏为被告，向洪泽县人民法院提起诉讼，要求金银格公司及周小敏支付购房款729937元，在该案的庭审中原告陈述收到总房款为600000元，同时办证费用400000元，原告应承担营业税179937.27元，综合付款是779937.27元。后原告撤诉，2015年1月6日，洪泽县人民法院向原告发出了（2014）泽民初字第0621号民事裁定书，裁定准予原告撤回起诉。
本案两次庭审，三被告经合法传唤均未到庭参加诉讼，2016年1月5日，被告周敏到院陈述，其对于原告提供的协议、欠条及22份商品房买卖合同的真实性均不持异议，但抗辩称欠条及协议均是双方的意向性意思表示，最终房价总款应当以22份商品房买卖合同约定的总房款为准。周小敏向原告已经支付了购房款995000元，周小敏和金银格公司在办证过程中分别应支付契税、维修基金、房产手续费、房产办证费、土地交易费、土地登记费等费用分别为85168.02元、143263元，合计228431.02元，其中营业税179937.27元应当由原告自行支付。现周小敏、金银格公司分别应当支付给原告的房款就是商品房买卖合同总价款加上应当支付的办证费用减去已付房款的数额。
上述事实，有原告及代理人当庭陈述、原告提供的协议、欠条、商品房买卖合同、淮安市住宅维修资金专用收据、（2015）淮中民终字01780号民事判决书、本院对周敏所做谈话笔录，被告周敏庭后提供的（2014）泽民初字第0621号民事裁定书、开庭笔录等证据予以证实，本院予以认定。
本院认为，本案的主要争议焦点为：1.三被告对原告主张的房款应承担何种责任；2.原告主张的欠付款数额的确定。
对于第一个争议焦点，原告陈述2013年6月15日协议的签订周敏系作为金银格公司法定代表人身份与其签订，但欠条系由周敏、周小敏、金银格公司共同出具，周敏属于债务加入行为。对此，原、被告签订的协议及三被告出具给原告的收条就各自的权利义务约定较为明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，协议双方应当按照约定严格履行各自的权利义务。对于协议而言，周小敏、金银格公司作为买受人主要义务是支付3000000元购买原告开发的老子山镇22套公寓及门面房，原告作为出卖人的义务是“做合同并配合办证”，故在该份协议中，周小敏及金银格公司负有共同给付房款的责任。该份协议第三条约定由周敏和周小敏共同出具欠条和还款计划，事实上周敏、周小敏也按此约定向原告出具了欠条和还款计划，故原告主张周敏此行为属于债务加入性质，本院予以确定。综上分析，三被告负有共同给付原告所主张款项的义务。周敏庭后所提出的上述协议及欠条系意向性意思表示无依据，本院不予采信。
对于第二个争议焦点，即围绕周敏庭后抗辩的应当以商品房买卖合同约定的总房款作为案涉房屋房款总额的抗辩，原告予以否认，对此，结合双方签订的22份商品房买卖合同来看，首先，该22份合同系协议的后续行为，即完成协议第一条约定的义务；其次，该22份商品房买卖合同除在房屋基本情况及价款有所差异外，其余约定一致，而双方事实上也并未按合同约定履行义务，诸如周小敏、金银格公司并非如合同约定一次性支付清全部购房款，而合同约定的房屋交易日期甚至早于签订日期，故该22份合同不能作为双方最终确定房屋买卖关系中的契约使用，那么也不应以22份合同约定总房款确定该22套房屋的实际价格。对于三被告尚需给付的房款，双方对于买受人已经支付的全部款项为995000元不持异议，而原告认可其中的600000元系购房款，剩余395000元系办证费用，其中双方分歧的即为营业税等税的承担主体，在2013年6月15日的协议中办证费用是否包括营业税等税约定并不明确，而根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条的规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当按照本条例缴纳营业税，结合原告在（2014）泽民初字第0621号案件中的自述，综合确定该笔费用的承担主体应为原告。对于除营业税等税以外的办证费用，包括契税、维修基金、房产手续费、房产办证费、土地交易费、土地登记费等费用属于办证费用，双方无争议。根据原告陈述办证费用总计支出221414.58元，被告周敏陈述总支出为228431.02元，原告所述费用少于被告抗辩费用，故以原告陈述费用为准。综上，原告已经支付的房款773585.42元（395000元-221414.58元＋600000元），现已到期债权为2200000元，扣除已付款项，三被告尚欠1426414.58元。对于主张的逾期付款利息，双方约定的付款节点分别为两证办妥后十日内付1500000元、2014年6月30日前付100000元，2015年6月30日前付600000元，根据查明事实，两证两证办妥的最迟时间为2013年7月30日，故首期1500000元的截止给付日起应为2013年8月9日前，而根据三被告实际付款时间和数额，在2013年8月9日，扣除其应交付的各项办证费用，实际支付原告房款仅为173585.42元（395000元-221414.58元），未支付部分1326414.58元应按约定支付逾期付款利息，此后三被告再未按约定支付剩余款项，亦需承担支付逾期付款利息的义务。对原告主张剩余800000元属于尚未到期债权，其可在到期后另案主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周敏、周小敏、金银格公司于本判决生效后三十日支付原告城建公司老子山分公司购房款1426414.58元及利息（其中自2013年8月10日至2013年8月16日按本金1326414.58元计算、2013年8月17日至2013年11月11日按本金1126414.58元计算、2013年11月12日至2013年12月1日按本金976414.58元计算、2013年12月2日至2014年1月28日按本金776414.58元计算、2014年1月29日至2014年1月30日按本金746414.58元计算、2014年1月30日至2014年6月30日按本金726414.58元计算、2014年7月2日至2015年6月30日按本金826414.58元计算、2015年7月1日至2016年6月30日间按本金1426414.58元计算，上述利息计算标准按中国银行同期贷款利率计付）
二、驳回原告城建公司老子山分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26000元，保全费5000元，合计31000元，由原告城建公司老子山分公司负担12575元，被告周敏、周小敏、金银格负担18425元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审 判 长 张 秀 楷
代理审判员 王云云人民陪审员杨宇
二〇一六年二月二日
书 记 员 王 莹
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。