吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第268号
上诉人（原审原告）：图们欣欣制材有限公司，住所吉林省图们市。
法定代表人：张臣，经理。
委托代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：图们市恒昊有限责任公司，住所吉林省图们市。
法定代表人：郁秀丽，总经理。
委托代理人：邰鸿君，公司法律顾问。
上诉人图们欣欣制材有限公司（以下简称“欣欣公司”）因与被上诉人图们市恒昊有限责任公司（以下简称“恒昊公司”）物权保护纠纷一案，不服图们市人民法院（2013）图民初字第1303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
欣欣公司一审诉称：2005年7月21日，原、被告以书面形式签订的《产权换置协议书》中，不包含原告所有的位于图们市锦水街47号房屋（面积为257.15平方米）。根据图们市棚户区改造规划，2008年该房屋被列为拆迁改造范围，但被告在未与原告达成任何拆迁补偿协议的情况下，私自将原告的房屋进行拆除。因该房屋的产权当时登记在图们市富龙木业有限公司（以下简称“富龙公司”）名下，由富龙公司与被告多次进行拆迁补偿事宜，但未能达成一致意见。于是，2009年7月20日以富龙公司名义将被告起诉至法院，但在诉讼期间图们市房产局下发了《关于撤销富龙公司产权证号为18**号房屋产权登记的决定》，恢复了原告对被拆迁房屋的所有权，致使富龙公司撤回了起诉。因此，被告未经原产权人的同意私自拆除原告房屋的行为严重侵害了原告合法权益，故请求法院判令被告比照同一地段其他拆迁户采用的一比一调换产权标准给予补偿，若不能回迁安置，则应按每平方米3000元标准进行补偿，同时被告还应承担从拆迁时起至判决补偿之日止的房屋租金。其主要理由：（1）讼争房屋根本不在《产权换置协议书》第一条约定的范围之内，其位置在住宅界限围墙的北面，不在围墙内；（2）虽然在产权换置协议中有“附图”字样，但双方是否存在附图并不清楚，也未注明是《产权换置协议书》的附图，且所划定范围的黑线框图及“实线范围置换范围”笔迹均是被告单方所为，其行为对原告不具有约束力；（3）换置土地范围仅限于原图们制材厂于1998年12月租赁给延边利建木制品有限公司（以下简称利建公司）的土地，并无其他；（4）产权换置协议是一种债权，仅以发生效力的债权不能取得物权，要取得物权，应进行产权变更登记。涉案房屋的所有权登记至今没有发生变更，说明被告根本没有合法取得涉案房屋的所有权。
恒昊公司一审辩称：2005年7月21日，原、被告以书面形式签订的产权换置协议书是由两部分组成，其中包含换置图纸，即《产权换置协议书》上所称的《附图》，且双方各执一份。同时，在签订产权换置协议书及制作附图时，原告欣欣公司的原法定代表人张军已明确表示过在此换置范围内没有原告所有的房屋产权，且该协议书之所以要附图，是为了明确产权换置范围。签订协议后，原告履行了产权换置协议书第一条约定的内容，我公司也在约定期限内把我公司所有的坐落于图们市友谊街61号、解放路12号、迎春路67号商业楼房（商贸城）的产权变更登记在原告名下，双方已履行完毕各自的权利义务。至于讼争房屋的产权登记没有注销的责任在于原告，与被告无关，且物权登记行为不能对抗合同效力，故请求法院驳回原告诉请。
原审法院经审理查明：1998年12月10日，原图们制材厂与延边利建木制品有限公司（以下简称“利建公司”）签订协议书，双方约定将图们制材厂拥有的部分场地、厂房及附属建筑设施（土地面积为24000平方米，建筑面积为1390.96平方米）租赁给利建公司，租赁期限自1996年4月1日至2026年3月31日止。之后，利建公司在租赁地块上自建了部分厂房，并申办了房屋产权证，即（公）22392号、（公）22393号、（公）22394号、（公）22395号、（公）22396号房屋。图们制材厂于2002年改制为图们欣欣制材有限公司。
2005年7月21日，原告为将包括上述地块在内的土地使用权转让给被告，与被告以书面形式签订了产权换置协议书，并向被告提供了“附图”。“附图”上涂画了（粗线框图）产权换置范围，并加盖了原告法人公章和原法定代表人张军的名章。之后在印章上面有被告单位的工作人员书写的“实线范围置换范围”字样。该产权换置协议书是一式二份，双方各执一份。在庭审中，被告向法庭提供了产权换置协议书原件和“附图”原件，而原告仅提供产权换置协议书原件，未提供“附图”，并辩称，因原法定代表人张军突然病故而丢失“附图”。签订协议后，双方履行了各自的权利义务，其中被告把自己所属的坐落于图们市友谊街61号、解放路12号、迎春路67号商业楼房（建筑面积：4464.28平方米）产权全部变动给原告。
同年7月29日由富龙公司以原图们制材厂名义对“附图”上的一处房屋所有权申请变更登记在自己名下，并得到房产管理部门的获准。该房屋是原图们制材厂的托儿所{所有权证号为（公）1899号，坐落地址是图们市锦水街47号，面积为257.15平方米（平房）}，是本案讼争标的物。
2008年3月25日，图们市房屋拆迁安置管理办公室向公众发布拆迁公告，并以字幕形式在图们市广播电视上播出广告。广告称：“以下区域划为2008年棚户区改造拆迁三段：制材厂北门左侧平房（二七街南侧）；拆迁日期为2008年3月26日至4月16日”。该拆迁地段中已包含本案讼争房屋。被告承接拆迁工程后，已拆除讼争房屋（灭失），但因与该拆迁地段的金××发生安置补偿协议纠纷，未能按期进行施工，拖延至2009年12月份安置完毕。在此期间的2009年7月，富龙公司以讼争房屋产权登记在自己名下为由向本院提起诉讼，要求被告停止侵害、恢复原状。
在审理期间的2009年9月9日，原告欣欣公司的原法定代表人张军突然病故。2010年经被告的投诉由图们市住房保障和房产管理办公室作出图房撤字（2010）第1号关于《撤销登记产权人为图们市富龙木业有限公司、产权证登记号为1899号的房屋产权登记》的决定，致使富龙公司失去了对讼争房屋的所有权，并于2010年11月8日主动以诉讼主体不符、证据不足为由向本院提出撤诉申请。讼争房屋被拆迁灭失后，原告未对讼争房屋办理产权注销登记，该房屋产权登记簿上记载的所有权人仍为图们制材厂，土地使用权登记在富龙公司名下，造成房屋和土地使用权登记处于分离状态。
另查，原、被告签订产权换置协议后，鉴于原告转让的换置范围内的大部分土地使用权已于1998年12月租赁给了利建公司30年，且利建公司已在租赁土地上建设了约12000平方米的厂房，故2009年6月被告恒昊公司与利建公司又签订了《资产变更协议书》，约定将利建公司拥有的约4000平方米厂房转让给被告恒昊公司，由被告恒昊公司从原告处受让的土地中的约16000平方米土地转让给利建公司。于是，2009年6月18日利建公司把自建的（公）22392号、（公）22393号、（公）22394号、（公）22395号、（公）22396号等5幢房屋产权变更登记在被告恒昊公司名下（履行转让义务）。该产权变更登记行为纯系被告和利建公司双方的所为，与原告无关，且原告根本未参与此事。
原审认为：原、被告于2005年7月21日签订的产权换置协议，是双方当事人的真实意思表示，系合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。其理由：（一）双方签订的产权换置协议是由两部分组成的，一是由文字形成的《产权换置协议书》，二是由具有标志具体换置范围的“附图”，且该“附图”上加盖了原告法人公章和当时法定代表人张军的名章，足以证明“附图”系双方共同制作的产物，对双方当事人具有法律上的约束力；（二）根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”之规定，对产权换置协议第一条中约定的“（附图）上述地段土地使用权及产权全部转让给乙方”内容中的“上述地段”，应当理解为“附图”上标注的地段。因此，用文字表述的“四至”是制作图纸的前提和依据，图纸是对文字表述“四至”的概括和履行依据，两者是缺一不可的。也就是说，虽然双方以文字形式对“北至地段界限”约定为“二七厂住宅界限围墙”，但该“围墙”并非产权换置范围的唯一标志，应从产权换置协议书的整体内容去确定产权换置范围。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”及第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”之规定，讼争房屋不属于产权换置范围的证明责任应当由负有履行义务的原告承担。原告以欣欣公司的原法定代表人突然病故为由，无法提供自己持有的“附图”的抗辩不是正当理由，且没有其他证据予以佐证，应当承担举证不能的不利后果，故原告未提供或者拒绝提供对自己不利的“附图”，应视为被告的抗辩理由成立。
从物权变动的效力上看，登记仅是一种物权变动的公示方式，是房屋所有权转移的必要程序，而不是买卖、转让等合同是否有效的条件，其针对的对象是物权而不是合同，其目的是为了防止不同人对同一物的争夺，保护善意第三人的利益。显然，登记行为并非合同有效的条件，是在合同生效的基础上债务人应履行的义务。因此，自产权换置协议生效后，讼争房屋的产权登记无论发生何种变动或者恢复，均不得对抗合同效力，义务人理应依约履行变更产权登记义务，否则就构成违约。根据中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第十二条“有下列情形的，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）至（三）略；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；….”，第三十八条“经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：（一）房屋灭失的；（二）放弃所有权的；（三）法律、法规规定的其他情形。”之规定，当讼争房屋被图们市政府列为城市棚户区拆迁安置范围而灭失时，登记簿记载的所有权人或使用权人有义务向房地产管理部门和土地管理部门申请注销登记。因此，原告未依约履行义务而以未注销的房屋登记簿记载的存根来主张物权未发生变动就构成侵权的理由，既没有相应证据予以佐证，也违背法律规定的诚实信用原则。综上，原告以欣欣公司原法定代表人的死亡为由所主张的不能提供《附图》，且不能确认“附图”真实性的的抗辩理由，不能对抗合同的效力。显然讼争房屋含在产权换置范围内，故原告要求被告赔偿的诉讼请求不能受法律保护。据此，本案经本院2014年第9次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百二十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条之规定，判决如下：驳回原告图们欣欣制材有限公司的诉讼请求。案件受理费2300元（已交纳650元，应补交1650元），由原告图们欣欣制材有限公司负担。
欣欣公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1.一审采信被上诉人单方提供的“附图”并以此为依据，片面认定争议房屋属于产权置换范围是错误的。一审庭审中，被上诉人承认该图纸中所划的黑线及用同样的笔迹书写的说明系被上诉人后加上去的，这一点从证据本身可以看出来。附图与置换合同缺乏关联性，虽然置换合同中约定了附图，但被上诉人未能提供证据证明其所提供的附图就是置换合同所指的附图。关于被上诉人出具的附图的来源问题，因上诉人与被上诉人在置换之前将该范围的土地使用权租赁给利建公司，利建公司也持有盖有上诉人公章的厂区图纸。置换以后，因利建公司在租赁的土地上形成了12000平方米的建筑，被上诉人又与利建公司对该土地及所建房屋重新进行了分配，故盖有上诉人公章的利建公司厂区图纸流入被上诉人处是完全可能的。2.根据现场照片及相关证人证言可以认定争议房屋不在置换范围之内。3.置换合同中置换范围仅指已经出租给利建公司土地范围及建筑，不包括围墙范围以外的部分，该事实证人都给予了证明。4.自从被上诉人对争议房屋实施拆迁行为以来，上诉人从未放弃过主张权利。被上诉人对房屋刚开始拆迁的时候，当时的产权人富龙公司立即提出异议，并起诉至法院请求停止侵权。5.一审判决关于争议房屋物权归属的观点，混淆了物权取得效力和合同效力之间的关系。上诉人不否认置换协议的效力，如果争议房屋真的在置换范围内，被上诉人只是取得物权的期待权，还存在一个双方履行合同的问题。被上诉人签订置换合同后，既没有进行交接占有争议房屋，也没有进行产权变更，凭什么认定房屋归被上诉人所有。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
本院查明的事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为：二审争议的焦点为涉案房屋是否包括在《产权换置协议书》范围之内。恒昊公司提供其所持有的产权换置协议书及附图主张涉案房屋包括在产权换置范围内。而欣欣公司虽认可当时双方各持一份产权换置协议书及附图原件，但在诉讼中未能提供其持有的附图。本院认为，上述产权换置协议书中明确记载产权换置的土地范围并以附图的形式详细解释说明了换置范围。鉴于附图中已经明确用粗线涂画了换置范围，且注明“实线范围置换范围”，加之欣欣公司对附图中其公司加盖的公章及法人名章的真实性未提出异议，因而一审按照附图确定换置的具体范围并无不当，即涉案房屋包括在附图中所画实线范围内，以此可以确定涉案房屋亦包括在产权换置的范围内。欣欣公司主张涉案房屋不包括在产权换置范围内，要求恒昊公司赔偿损失，缺乏法律依据，不予支持。原审判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人图们欣欣制材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朴美兰
审 判 员 刘晓娟
代理审判员 卢 珊
二〇一四年八月十五日
书 记 员 尹光熹