广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民二初字第2993号
原告：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区，组织机构代码××。
负责人：刘琏，行长。
委托代理人：刘素兰，该行职员。
委托代理人：欧金龙，广东衡德律师事务所律师。
被告：邹亭，男，汉族，身份证住址江西省九江市九江县，公民身份号码×××5216。
被告：中山市金澳房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区，组织机构代码××。
法定代表人：冯志春，董事长。
委托代理人：吴柏昌，广东千里行律师事务所律师。
委托代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农行中山分行）诉被告邹亭、中山市金澳房地产开发有限公司（以下简称金澳公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘素兰、欧金龙，被告金澳公司委托代理人郑新佳到庭参加诉讼。被告邹亭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行中山分行诉称：2015年1月27日，被告邹亭因购买中山市南区悦秀街15号滨河湾花园68幢1802房向原告申请贷款338000元，并以所购房地产为该笔贷款提供抵押担保，各方签订了《个人购房担保借款合同》。合同签订后，原告依约发放贷款，但被告邹亭却未能按时还款，至2015年7月，被告邹亭已经连续拖欠原告3期应供款未还，经多次敦促，仍怠于清还。被告金澳公司为被告邹亭的该笔贷款提供连带保证担保，但也未能按合同的约定履行保证责任。据此，原告特向法院起诉，请求判令：1、解除原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告邹亭立即向原告清偿尚欠的贷款本金337014.14元及利息（含正常利息、逾期利息、复利，暂计至2015年7月28日利息共5189.15元；从2015年7月29日起至款项还清之日止，利息按合同约定计收）；3、被告邹亭支付原告实现债权、抵押权产生的律师费13688元，档案查询费50元；4、原告对被告邹亭名下位于中山市南区悦秀街15号滨河湾花园68幢1802房的房产处置后的价款就诉求款项享有优先受偿权；5、被告金澳公司对被告邹亭上述债务承担连带清偿责任；6、两被告承担本案的诉讼费。
原告农行中山分行对其陈述，在法定举证期限内提供的证据有：1、被告邹亭身份证复印件，金澳公司企业机读档案登记资料；2、个人购房担保借款合同；3、借款凭证；4、中山市商品房抵押登记备案证明；5、欠供明细表；6、委托代理协议、律师费发票。
因被告邹亭下落不明，本院依法公告通知其应诉。公告期限届满，被告邹亭在法定答辩期限内未提交书面答辩意见，也未到庭应诉、质证。
被告金澳公司辩称：本案中，既有被告邹亭的物保又有我方的人保，我方认为，原告应先就被告邹亭提供的物的担保实现债权后，再要求我方承担保证责任，我方承担责任后有权向被告邹亭进行追偿。
被告金澳公司为其辩解，在法定举证期限内没有提交相应证据。
经审理查明：2015年1月27日，贷款人中国农业银行股份有限公司中山石岐支行（以下简称农行石岐支行）与邹亭（借款人、抵押人）、金澳公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房借款，借款金额为338000元；本合同项下的借款用于借款人购买位于中山市南区悦秀街15号滨河湾花园68幢1802房；借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，各方按调整后相应期限档次的基准利率确定新的借款执行利率；本合同项下借款采用等额本息还款法分期还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日为还款日；抵押人邹亭同意以中山市南区悦秀街15号滨河湾花园68幢1802房设定抵押，抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自该房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证人金澳公司保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；本合同项下借款既有借款人提供的抵押担保又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃借款人的抵押权、抵押权顺位或变更该抵押权时，其他担保人承诺仍然按照本合同约定承担担保责任；借款人未按本合同约定期限归还借款的，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同还约定了其他事项。双方当事人分别签名、盖章确认。同日，农行石岐支行依约向邹亭发放贷款338000元，邹亭在个人借款凭证上签名并加盖手指模印确认已收到贷款。该个人借款凭证载明主要内容有：借款人邹亭，借款用途购买住房，借款日期2015年1月27日，到期日期2045年1月26日，金额338000元，还款方式等额本息还款，执行利率6.15000%，逾期利率9.22500%。贷款发放后，邹亭自2015年5月起未能依约清偿借款，截至2015年7月28日，邹亭已连续拖欠3期供款，尚欠借款本金337014.14元及利息5176.49元、逾期利息2.04元、复利10.62元未还。农行中山分行追讨未果，遂向本院起诉，提起前述诉求。
另查：邹亭为本案债务提供的抵押物，即位于中山市南区悦秀街15号滨河湾花园68幢1802房，已于2015年2月5日办理抵押登记备案手续（易房抵字第DY201507943号）。
又查：2015年5月1日，农行中山分行（甲方）与广东衡德律师事务所（乙方）签订委托代理协议，约定由乙方接受甲方委托，指派律师作为甲方的代理人，代理甲方从2015年5月1日至2017年4月30日期间委托的个人借贷诉讼案件一审、二审（如有）、再审（如有）、执行阶段工作，具体代理案件以甲方出具的授权委托书为准；经双方协商同意，甲方根据《广东省律师服务收费管理办法》规定支付律师代理费，且每个案件不超过案件标的金额4%。2015年12月29日，广东衡德律师事务所向农行中山分行开具发票1张，写明邹亭案律师费13688元。
本院认为：农行石岐支行与邹亭、金澳公司之间签订的《个人购房担保借款合同》，体现了各方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。合同依法成立，对各方当事人有法律约束力，各方均应按合同约定履行各自义务。农行石岐支行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，邹亭作为借款人，应当全面履行还款义务。邹亭未及时履行还款义务，是明显的违约行为，对此应承担相应的民事责任。因邹亭从2015年5月起没有按约还款，至农行中山分行起诉时已连续多期未能按时还本付息，且经催告后在合理期限内仍未履行，双方约定解除合同的条件已成就，农行中山分行据此请求解除借款合同及提前收回已发放的贷款本息，理由正当，证据充分，本院予以支持。邹亭欠款的具体数额，有农行中山分行提交的银行记账系统记载明细清单为证，且邹亭没有提供证据予以反驳，故本院予以认定。
对于农行中山分行主张对邹亭就本案提供的抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产请求权的保全措施，其作用主要在于赋予被登记的债权的请求权以物权的排他效力，保障预告登记权利人的将来实现。涉案房地产办理了抵押登记备案，属于抵押预告登记，该抵押房产虽未办理正式抵押登记，但经过抵押预告登记，可以向社会公开，使第三人了解和知悉此权利设立和变动情况，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，当邹亭不履行还款义务，构成违约时，农行中山分行对债务人邹亭提供的抵押预告登记担保房地产处分所得价款在合同约定的担保范围内享有优先受偿权。
金澳公司作为担保人，应依约承担相应保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，本案中，农行中山分行与金澳公司在签订涉案个人购房担保借款合同中并未明确农行中山分行就保证担保或物的担保来实现债权的先后顺序，属约定不明的情形，现农行中山分行的债权既有债务人邹亭提供的物的担保，又有金澳公司提供的保证，依照法律规定，金澳公司作为保证人应对债务人邹亭提供的物的担保以外的债权承担保证责任，并有权在承担保证责任后向邹亭追偿。
农行中山分行提出要求收取律师费的主张，提交了委托代理协议及律师费发票予以证实，鉴于双方当事人在涉案合同中对此有明确约定，且其本案收取的律师费没有超出《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》规定的范围，故本院对农行中山分行该项诉讼请求予以支持。农行中山分行要求收取档案查询费50元，但没有提供证据证明该费用已实际支出，本院对此诉求不予支持。
邹亭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司中山石岐支行与被告邹亭、中山市金澳房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告邹亭应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行清偿借款本金337014.14元及相应利息（截止2015年7月28日，利息5176.49元、逾期利息2.04元、复利10.62元；从2015年7月29日起至清偿之日止，利息按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率计算，逾期利息在前述利息执行利率基础上加收50%计算，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利）；
三、被告邹亭应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行支付本案律师费13688元；
四、原告中国农业银行股份有限公司中山分行对被告邹亭提供的抵押物即位于中山市南区悦秀街15号滨河湾花园68幢1802房房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款享有优先受偿权；
五、被告中山市金澳房地产开发有限公司对被告邹亭本案债务在处分上述抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；被告中山市金澳房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告邹亭追偿；
六、驳回原告中国农业银行股份有限公司中山分行其他诉讼请求。
案件受理费6640元，诉讼保全费2300元，合计8940元，由被告邹亭负担，被告中山市金澳房地产开发有限公司对其在原告行使抵押权后仍不足负担的部分承担连带清偿责任（该款原告中国农业银行股份有限公司中山分行已预交，被告应于判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 蔡 伟
人民陪审员 郭泳欣
人民陪审员 陈嘉莹
二〇一六年一月十五日
书 记 员 向 娜
李小穆
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