山东省青岛市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）青民一终字第2399号
上诉人（原审被告）张炜，男。
委托代理人万久祝，山东万锦律师事务所律师。
委托代理人许光磊，山东万锦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）乌育琴，女。
委托代理人周琚，山东聚青律师事务所律师。
委托代理人谷新，山东聚青律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李正梅，女，系于纪祯之妻。
被上诉人（原审原告）于艳梅，女，系于纪祯二女儿。
被上诉人（原审原告）于虹，女，系于纪祯三女儿。
被上诉人（原审原告）于然芳，女，系于纪祯四女儿。
被上诉人（原审原告）曹瑞君，女，系于纪祯外孙女。
被上诉人（原审原告）曹瑞萍，女，系于纪祯外孙女。
被上诉人（原审原告）曹瑞满，女，系于纪祯外孙女。
上述七被上诉人共同委托代理人张艳丽，山东凯恩律师事务所律师。
原审被告乌龙生，男。
委托代理人乌育琴，女。
上诉人张炜、乌育琴与被上诉人李正梅、于艳梅、于虹、于然芳、曹瑞君、曹瑞萍、曹瑞满、原审被告乌龙生确认合同无效纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2011）南民初字第10072号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员吕良臣担任审判长并主审本案、代理审判员李蕾、代理审判员齐新参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理。
被上诉人于纪祯于2013年死亡。李正梅系于纪祯之妻，于艳梅系于纪祯二女儿，于虹系于纪祯三女儿，于然芳系于纪祯四女儿；于艳芬系于纪祯大女儿，已于2007年去世，曹瑞满、曹瑞君、曹瑞萍系于艳芬的三个女儿。
本院于2013年11月28日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人张炜的委托代理人万久祝，上诉人乌育琴的委托代理人周琚、谷新，被上诉人李正梅、于艳梅、于虹、于然芳、曹瑞君、曹瑞萍、曹瑞满的共同委托代理人张艳丽到庭参加诉讼。乌龙生无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
于纪祯在一审中诉称：于纪祯因与乌东辰船舶经营纠纷，经山东省高级人民法院终审判决，于纪祯应当给付乌东辰案款135506.26元，案件受理费1951.23元。该判决生效后，乌东辰向青岛海事法院申请强制执行。青岛海事法院于1999年12月30日查封了于纪祯位于青岛市金口二路××号×户的房屋，于2000年5月29日以（1996）青海法执字第10号民事裁定将查封的涉案房屋一次性过户给乌东辰所有。青岛海事法院于2000年6月2日在《青岛日报》刊登公告对于纪祯持有的涉案房屋的青房私字11××83号房产证声明作废。2000年6月委托青岛房产评估所对该房屋进行了评估。2000年6月13日产生评估报告，该涉案房屋市场价值10.64万元。2000年7月19日，乌东辰凭海事法院民事裁定书办理了过户手续，自此房屋所有权属于乌东辰所有，但于纪祯一直在该涉案房屋内居住。该执行案件并未结案。2004年3月24日，申请人乌东辰申请恢复执行，请求被执行人于纪祯迁出涉案房屋。由于根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条之规定，于纪祯只有涉案房屋一处住处，法院无法对其进行强迁，在青岛海事法院的协调下，乌东辰同意于纪祯以金钱给付代替房产抵债。于是自2004年6月3日起于纪祯就开始定期向青岛海事法院交纳执行案款，到2009年3月16日共交纳案款154622元，于纪祯一直在等待青岛海事法院对涉案房屋的执行回转。2009年6月15日，于纪祯突然接到青岛市市南区人民法院的诉状及传票，于纪祯被张炜起诉于纪祯要求返还涉案房屋，此时于纪祯才得知2003年12月26日乌东辰去世后，其继承人于2008年11月20日做了继承公证，该涉案房屋由乌育琴、乌龙生继承。乌育琴、乌龙生在2008年11月25日继承了该涉案房屋后第四天，就匆匆忙忙的于2008年11月29日将涉案房屋转让给了张炜。乌育琴、乌龙生在明知该涉案房屋应当执行回转、在执行案件尚未结案的情况下，在无权处分时仍然出卖该涉案房屋，实属违法。买受人张炜在对涉案房屋现状知情的情况下，仍然配合出让人匆忙过户，其行为不构成善意购买，因此张炜与乌育琴、乌龙生之间的房屋买卖合同无效。为维护于纪祯的合法权益，于纪祯为此提出诉讼，请求依法确认张炜与乌育琴、乌龙生之间买卖金口二路21号1户的房屋买卖合同无效；本案诉讼费由张炜、乌育琴、乌龙生承担。
张炜、乌育琴及乌龙生在一审中共同辩称：一、乌育琴、乌龙生是青岛市金口二路××号×户权证号：青房权证私自第20××55号房屋的合法所有人，二人出卖上述房屋是行使物权处分的表现，是符合法律规定的，他人无权干涉。金口二路××号×户房屋原始取得是依据2000年7月19日青岛海事法院（1996）青海法执字第10号民事裁定，由被执行人于纪祯按青岛市房屋评估所的定价106400元整一次性抵给过户到乌育琴、乌龙生之父乌东辰名下，过户后的证号为：青房权证私自第633**号。2003年乌东辰去世后，乌育琴、乌龙生于2008年通过继承公证合法继承取得了金口二路××号×户房屋的所有权，并到青岛市房产交易中心办理了房产过户手续。金口二路××号×户房屋经过强制执行与遗产继承两次事由过户到乌育琴、乌龙生名下是完全符合法律规定的，并且过户程序正当。因此，乌育琴、乌龙生完全拥有金口二路××号×户房屋的所有权，其处置转让上述房屋是合法的。由于涉案房屋经过债务纠纷、继承、买卖转让至张炜，所以于纪祯以确认房屋买卖合同无效为由的诉求不成立，应依法驳回。二、张炜购买乌育琴、乌龙生所有的金口二路××号×户房屋是正当合法的，不存在与恶意串通行为。1、张炜在购买房屋之前与乌育琴、乌龙生并不相识，张炜是通过中介得知房屋出卖相关信息，并通过中介人与乌育琴、乌龙生取得联系。从得知房屋相关信息到买卖合同的签订及房屋过户的进行都有中介的参与，并且张炜支付了中介费用。2、张炜在得知房屋出卖信息后到青岛市房屋产权交易中心查询核实了房屋的所有人信息，确认房屋确系乌育琴、乌龙生二人共有，已经尽到了一般正常人合理谨慎义务。3、张炜已向乌育琴、乌龙生支付了房屋对价款230000元并办理了房屋的过户手续，交易的价格适中。综上，涉案房屋经乌育琴、乌龙生之父合法取得后，又经过继承、房屋买卖交易至张炜，如果此时继续审理会使数个乃至整个交易秩序处于不安全状态，这显然与市场经济发展要求是不符合的，也与我国民法强调的对交易安全的保护的宗旨相矛盾。即使于纪祯有与乌育琴、乌龙生之父所谓的金钱给付代替房产抵债协议，也不能对抗善意人的买卖合同。请法院依法驳回于纪祯的诉讼请求。
原审法院经审理查明：于纪祯与乌东辰（已去世）因船舶经营纠纷，经山东省高级人民法院（1995）鲁经终字第277号民事判决书终审判决确认，于纪祯支付乌东辰135506.26元。后因于纪祯未履行上述生效判决，乌东辰申请强制执行。经青岛海事法院（1996）青海法执字第10号民事裁定书确认，对于纪祯名下、座落于青岛市市南区金口二路××号一层（总建筑面积45.40平方米）的房屋，按青岛市房产评估所得定价106400元整一次性抵给乌东辰所有，并由其办理有关转移、过户手续。2000年5月29日，经青岛市海事法院（1996）青海法执字第10号协助执行通知书确认，青岛市房产局监理处办理青岛市金口二路××号一层（总建筑面积45.40平方米）房屋的过户手续，将青岛市金口二路××号一层（总建筑面积45.40平方米）房屋由于纪祯名下过户至乌东辰名下。乌东辰于2003年12月25日去世。
乌育琴、乌龙生系乌东辰的子女。2004年4月16日，乌育琴、乌龙生作为申请执行人，于纪祯为被执行人，经青岛海事法院青海法（2004）执字第95号案件查明，涉案房屋系被执行人于纪祯的唯一住房，经协商双方当事人同意被执行人于纪祯交钱后将涉案房屋返还被执行人于纪祯。于纪祯提交青岛海事法院出具的山东省往来结算统一收据14份，收据备注一栏显示“04执95#”，证明其自2004年6月3日起缴纳案款。2009年3月16日，于纪祯已向青岛海事法院缴纳案款154622元。
2008年11月20日，经青岛市市中公证处（2008）青市中证民字第007352号公证书确认，乌东辰及其妻子于慧卿的夫妻共有财产-
青岛市市南区金口二路××号房屋，由乌育琴、乌龙生共同继承取得，并办理了房屋产权登记手续。
张炜、乌育琴、乌龙生提交房屋买卖合同一份，证明2008年11月25日，张炜与乌育琴、乌龙生签订《房地产买卖契约》，乌育琴、乌龙生将其名下青岛市市南区金口二路××号房屋卖给张炜，张炜支付23万整。于纪祯质证后认为其所调取的张炜与乌育琴、乌龙生之间的交易价格是188864元。
2008年11月29日，张炜与乌育琴、乌龙生办理房屋产权登记，将青岛市市南区金口二路××号房屋过户至张炜名下。
原审法院认为：于纪祯与乌东辰因船舶经营纠纷，经山东省高级人民法院（1995）鲁经终字第277号民事判决书终审判决确认，于纪祯支付乌东辰135506.26元。后因于纪祯未履行上述生效判决，乌东辰申请强制执行，经青岛海事法院（1996）青海法执字第10号民事裁定书确认，对于纪祯名下、座落于青岛市市南区金口二路××号一层（总建筑面积45.40平方米）的房屋，按青岛市房产评估所得定价106400元整一次性抵给乌东辰所有，并由其办理有关转移、过户手续。2000年5月29日，经青岛市海事法院（1996）青海法执字第10号协助执行通知书确认，青岛市房产局监理处办理青岛市金口二路××号一层（总建筑面积45.40平方米）房屋的过户手续，将青岛市金口二路××号一层（总建筑面积45.40平方米）房屋由于纪祯名下过户至乌东辰名下。但涉案房屋系于纪祯的唯一住房，虽然涉案房屋过户至乌东辰名下，于纪祯一直在涉案房屋中居住至今。2004年4月16日，乌育琴、乌龙生作为申请执行人，于纪祯为被执行人，经青岛海事法院青海法（2004）执字第95号案件查明，涉案房屋系被执行人于纪祯的唯一住房，经协商双方当事人同意被执行人于纪祯交钱后将涉案房屋返还被执行人于纪祯。且于纪祯自2004年6月3日起缴纳案款，至2009年3月16日，于纪祯已向青岛海事法院缴纳案款154622元。故，对于纪祯一直居住在涉案房屋内的事实及双方达成协议将涉案房屋返还于纪祯的事实，乌育琴、乌龙生是明知的。2008年11月20日，乌育琴、乌龙生经（2008）青市中证民字第007352号公证书确认，共同继承取得涉案房屋的所有权，并办理了房屋产权登记手续。其后，乌育琴、乌龙生将其名下青岛市市南区金口二路××号房屋出售给张炜，张炜支付了相应价款，并办理了上述房屋的所有权变更登记。在房屋买卖行为中，按照常理和交易习惯，买方会对交易房屋进行实地查看，张炜作为完全民事行为能力人，在进行交易时，应该会对涉案房屋进行查看，其对于纪祯居住于涉案房屋中的事实应当是明知的，故，张炜在受让涉案房屋时并非善意，且张炜与乌育琴、乌龙生就涉案房屋的买卖行为，损害了于纪祯的合法权益，应当认定为张炜与乌育琴、乌龙生就涉案房屋的房屋买卖合同无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审判决：张炜与乌育琴、乌龙生间就青岛市市南区金口二路××号×户房屋的房屋买卖合同无效。案件受理费6700元，由张炜、乌育琴、乌龙生负担。
宣判后，张炜、乌育琴均不服原审法院判决，分别上诉至本院。
上诉人张炜上诉称：一、一审认定：经青岛海事法院青海法（2004）执字第95号案件查明，涉案房屋系被执行人于纪祯的唯一住房，经协商双方当事人同意于纪祯交钱后将涉案房屋返还于纪祯，且于纪祯自2004年6月3日起缴纳案款154622元。故对于纪祯一直居住在涉案房屋内的事实及双方达成协议将涉案房屋返还于纪祯的事实，乌育琴、乌龙生是明知的。一审对该认定不但程序错误，且事实也错误。1、一审没有出示质证青岛海事法院青海法（2004）执字第95号案件中的双方达成协议将涉案房屋返还于纪祯的和解协议的证据。2、张炜在一审审理期间查阅青岛海事法院青海法（2004）执字第95号案件卷宗，没有于纪祯与乌育琴、乌龙生双方达成协议将涉案房屋返还于纪祯的协议，一审主观推定乌育琴、乌龙生是明知的，没有事实依据。青岛海事法院作为法定办案机构，办案法官没有调解笔录，在将涉案房屋通过执行程序过户至乌东辰名下后，又如何让于纪祯自2004年6月3日起缴纳案款154622元，乌育琴、乌龙生对此也不知情，张炜也不知道。青岛海事法院办案法官上述做法违背民诉法执行程序规定，没有法律依据。关于于纪祯与乌育琴、乌龙生双方协议将涉案房屋返还于纪祯的协议是否成立，应由青岛海事法院处理。如果和解协议成立，按执行回转程序处理。如果和解协议没有成立，案件终结。地方法院不能超越专属管辖程序进行越权管辖。二、张炜系善意购买涉案房屋。张炜购买涉案房屋时查看了房屋权属证明，支付了房屋对价，并非是无偿或极低价格取得，并办理房屋过户手续；张炜与涉案房屋出卖人乌育琴、乌龙生素不相识，是通过中介手续联系买房事宜，尽到了合理的注意义务，张炜系善意取得。被上诉人虽然居住在涉案房屋内，但产权已不属于被上诉人，张炜系善意第三人，应受物权法保护，并非一审认定的恶意串通。请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；由于纪祯承担本案一、二审诉讼费。
上诉人乌育琴上诉称：一、乌育琴系涉案房屋的合法产权人。1、涉案房屋系乌东辰合法取得的财产。乌东辰系乌育琴、乌龙生的父亲，乌东辰与于纪祯因船舶经营纠纷一案，经省高院（1995）鲁经终字第277号民事判决书终审判决，于纪祯应当支付乌东辰案款及利息135506.26元。判决生效后，乌东辰向青岛海事法院申请强制执行，青岛海事法院于1999年12月30日查封了涉案房屋，并于2000年5月29日以（1996）青海法执字第10号民事裁定将涉案房屋过户给乌东辰所有，乌东辰后去的涉案房屋所有权证书。2、乌育琴依据法律规定合法继承取得涉案房屋。乌东辰2003年12月去世后，涉案房屋作为乌东辰的遗产由其继承人继承，经诸继承人协商，涉案房屋由乌育琴和乌龙生合法继承，并于2008年11月25日办理了公证手续。二、一审在无任何证据证明的情况下，仅凭于纪祯陈述即认可所谓“口头协议”存在，并据此作出判决荒唐可笑，系认定事实错误。1、于纪祯所谓“口头协议”不符合客观事实。2、一审违背法律原则，在无任何证据证明的情况下，仅凭于纪祯陈述就认定案件事实，系认定事实不清。乌育琴未申请强制执行，更没有与于纪祯达成任何协议。也不存在涉案房屋系于纪祯唯一房产，经协商双方当事人同意于纪祯交钱后乌东辰返还房屋的事实。请求：撤销一审判决，改判驳回于纪祯的诉讼请求，依法确认青岛市市南区金口二路21号房屋系乌龙生与乌育琴合法共同共有；一、二审诉讼费由张炜承担。
被上诉人李正梅、于艳梅、于虹、于然芳、曹瑞君、曹瑞萍、曹瑞满共同答辩称：一、乌育琴、乌龙生对青岛海事法院变更执行措施，将涉案房屋返还于纪祯的事实是明知的。该事实有青岛海事法院向一审法院发出的青岛海事法院执行协调函证明，其后的五年间，于纪祯一直向青岛海事法院缴纳执行案款，案款已交齐。乌育琴、乌龙生对该事实非常清楚，否则他们也不会等五年之久。于纪祯已履行完毕付款义务，涉案房屋应当返还。二、张炜不属于善意第三人，其与乌育琴、乌龙生之间的房屋买卖合同无效。张炜在明知涉案房屋有人居住可能存在纠纷的情况下，仍然与刚刚继承过户只有四天的房主签订房屋买卖协议，存在明显的恶意串通，因此张炜不符合善意购买人的条件，其买卖行为不应得到法律保护。且，该行为也侵犯了被上诉人的合法权益。
原审被告乌龙生未陈述意见。
本院经审查认为，于纪祯与乌东辰因船舶经营纠纷一案，已经山东省高级人民法院作出终审判决，该判决已生效。该案正处于青岛海事法院强制执行阶段，故被上诉人本次诉讼主张的确认合同无效纠纷应属于青岛海事法院青海法（2004）执字第95号案执行程序中解决的问题，不属于民事诉讼法规定的人民法院民事案件的受案范围，对其起诉应依法予以驳回。一审法院受理本案并进行实体审理，系适用法律错误，本院依法予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（一）项、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，裁定如下：
一、撤销青岛市市南区人民法院（2011）南民初字第10072号民事判决；
二、驳回被上诉人于纪祯的起诉。
一审案件受理费6700元，退还被上诉人；二审案件受理费13400元，退还上诉人张炜6700元，退还上诉人乌育琴6700元。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 吕良臣
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一三年十二月二十五日
书 记 员 赵庆信
书 记 员 于 雪