广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11072号上诉人（原审被告）：巫文娟，女，汉族，1937年9月9日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：袁碧玉，为巫文娟儿媳。被上诉人（原审原告）：何凯威，男，汉族，1980年10月30日出生，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：关敏仪，女，汉族，1986年8月3日出生，住广州市海珠区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：叶冠迪，广东济方律师事务所律师。原审第三人：老家辉，男，汉族，1960年1月18日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁雨田，广东经国律师事务所律师。上诉人巫文娟因与被上诉人何凯威、关敏仪、原审第三人老家辉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初10171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人巫文娟上诉请求：1、撤销一审判决，予以改判；2、判决巫文娟无需给付何凯威、关敏仪违约金84000元；3、本案一、二审诉讼费用由何凯威、关敏仪全部承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。二、签订涉案合同后，中介继续带客看房。巫文娟才发现买主是有炒房行为。巫文娟便明确向中介表示不要带人看房，中介表示同意。两天后中介打电话约巫文娟说己找到新买主。要重新签订合同，并带巫文娟到广州裕丰咨询顾问有限公司与另一买家陈xx签订《存量房屋买卖合同》，同样以84万元价格出售，定金3万元，这造成巫文娟重大误解。三、涉案房屋为巫文娟夫妻共有财产，据老xx遗愿，涉案房屋属于老xx的1/2房屋所有权份额由老家辉所有。四、《房屋买卖合同》中特别约定合同生效条件：“办不了继承，致使无法完成买卖交易，买卖双方无条件终止合同，卖方无息退还己收款项给买方”。各方均知道必须办理继承手续，即涉案房屋由巫文娟全部继承老xx遗留的全部财产，并且是涉案房屋唯一产权人，《房屋买卖合同》才生效，才能交易过户给何凯威、关敏仪，故这是附条件生效的合同。现在涉案房屋的产权人是巫文娟和老家辉，合同约定的生效条件不具备，该合同未生效，一审法院凭此无效合同确认巫文娟承担违约责任是错误的，应予纠正。五、中介违反操作规程，产权共有人无在合同上签名。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，未经其他共有人书面同意，不得转让。巫文娟认为该合同是无效合同。六、一审判决无查核何凯威、关敏仪的房产问题，其实何凯威、关敏仪是有额购买此房屋，为何在合同要求买方有权指定将房屋过户至第三人名下，目的是为转售他人，这足以构成炒楼行为。七、天津首判一案例，同样在合同上约定买方有权指定将房屋过户至第三人名下签订该合同目的是为转售他人，并非要购买房屋。法院判决以“炒卖”房屋为目的购房合同无效。被上诉人何凯威、关敏仪辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、涉案合同第17条第三款的约定，针对的是因国家政策因素不能办理继承而不是本来存在的继承问题。巫文娟用同样价格签订另一合同，何凯威、关敏仪并不知悉，巫文娟与两个买家签订合同收取定金又以重大误解主张合同无效不能成立。二、巫文娟称其对涉案房屋没有产权，何凯威、关敏仪与其签订合同时并不知悉，而且签订合同时房产证登记的只有巫文娟一人，何凯威、关敏仪有理由相信巫文娟是全部产权人。老家辉与巫文娟所述房屋存在继承问题，系二人企图串通逃避法律责任损害何凯威、关敏仪利益。三、关于巫文娟所述合同条款约定可以过户至第三人名下，该情况尚未成就，只是假设性条款并不必然发生，且共同买房属于合法行为，对方称何凯威、关敏仪为炒楼缺乏事实依据。原审第三人老家辉述称：同意巫文娟的上诉理由。本案不存在一房两卖，巫文娟分别与两方签订合同，单价和定金都是一致的，不存在为了追求经济利益再卖。涉案合同也约定必须有继承权才能交易，当时巫文娟与何凯威、关敏仪均已知悉存在继承关系，巫文娟必须有继承权才能继续交易，巫文娟不能取得完全继承权买卖关系就不能成立。另何凯威、关敏仪陈述巫文娟与老家辉存在串通是不成立的。何凯威、关敏仪向一审法院起诉请求：1、巫文娟退还何凯威、关敏仪定金30000元；2、巫文娟支付何凯威、关敏仪违约金84000元；3、巫文娟支付何凯威、关敏仪已经支付的中介服务费8500元；4、巫文娟承担本案全部案件受理费。一审法院认定事实：2017年3月15日，何凯威、关敏仪（买方）与巫文娟（卖方）、广州市海珠区天浩房产咨询服务部（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖之房屋地址为海珠区宝岗路宝龙直街22号xxx房（以下简称涉案房屋）；买卖双方同意该物业成交价为840000元；在签订本合同时，由经纪方暂行保管水电预留金3000元；（第十条）……买方于本合同签订之日向经纪方支付17000元作为咨询及中介服务费……如果买方或者卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方的咨询及中介服务费用……；（第十一条）卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；（第十七条）……②买方有权指定落第三方名额；③因国家政策因素办不了继承，致使无法完成买卖交易，买卖双方无条件终止合同，卖方无息退还已收款项给买方；等。该合同附件中约定：⑴签订本合同时支付30000元作为定金；⑵首期楼款（含定金）260000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清……交易过户手续需在二零壹柒年玖月拾陆日前完成；⑶580000由买方申请以银行按揭贷款方式支付；等。巫文娟曾出具《收据》：收到关敏仪交来承购涉案房屋之定金30000元。2017年5月18日，广东省广州市海珠公证处作出（2017）粤广海珠第xxxx号《公证书》，该公证书记载：申请人老家辉因继承被继承人老xx的遗产，于二〇一七年三月三十日向我处申请办理继承权公证……一、被继承人老xx于二零一二年十一月六日死亡。二、被继承人老xx死亡后遗有以巫文娟名义登记的，坐落在广州市海珠区宝岗路宝龙直街22号xxx房房屋(《广州市房地产证》编号：穗房地证字第xxxx号），上述财产依法属老xx与巫文娟的夫妻共有财产，各占二分之一。……四、被继承人老xx的父亲、母亲均已先于被继承人老xx死亡。被继承人老xx的配偶是巫文娟；被继承人老xx生育的子女有老xx、老xx、老家辉、老xx四人。五、现老家辉表示要求继承被继承人老xx的上述遗产，巫文娟、老xx、老xx、老xx均表示自愿放弃对被继承人老xx上述遗产的继承权。……继承后，巫文娟、老家辉各占上述财产的二分之一份额。据广州市房地产档案馆于2017年10月31日出具的涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋已被一审法院以（2017）粤0105执保477号等法律文书查封，查封时效：2017年5月31日到2020年5月30日；等。老家辉曾作为原告起诉巫文娟及陈xx，要求撤销巫文娟与陈xx之间的《存量房买卖合同》，巫文娟辩称“涉案房屋何凯威、关敏仪（本案第三人）是有份额，何凯威、关敏仪不同意出售涉案房屋，我方也无法继续出售，我方同意何凯威、关敏仪的诉讼请求”。该案中，巫文娟确认收到陈xx定金30000元。后，因上述合同中约定了仲裁等原因，一审法院裁定驳回了老家辉的起诉。另，巫文娟表示已经向广州仲裁委员会提出申请，要求确认巫文娟与陈xx之间的合同无效，因为签约时只有巫文娟一人去，没有共有人在合同上签名，也没有网签。何凯威、关敏仪于2017年11月9日提起本案诉讼。一审诉讼中，巫文娟表示：与何凯威、关敏仪签订合同时老xx在场；巫文娟只收到2.7万元定金，扣了水电押金3000元。何凯威、关敏仪为证明其主张，还提交了以下证据：1、广州市海珠区天浩房产咨询服务部于2017年3月15日出具的《收款收据》：何凯威用于承购涉案房屋8500元中介咨询服务费。2、陈xx（乙方、买方）与巫文娟（卖方）、广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方、丙方）于2017年3月31日就涉案房屋的买卖签订的《存量房买卖合同》，合同约定的房屋总价、定金以及付款方式与何凯威、关敏仪、巫文娟签订的《房屋买卖合同》相同；3、广州市海珠区天浩房产咨询服务部于2017年8月22日出具的《情况说明书》；4、涉案房屋的《房地产证》（复印件），该证首页有手写的“老xx”字样，该证记载权属人为巫文娟；房改售房；等。巫文娟表示：证据1该收据没有签名，真实性不予确认；证据2的真实性予以确认；证据3真实性不予确认；证据4真实性予以确认，里面产权显示都有其他人的名字，不是只有巫文娟一人。老家辉表示：证据1是不确定真实性，由法院审查；证据2是另一个法律关系，不存在一房两卖的问题，双方也有约定以继承作为前提，但是后来巫文娟没有取得涉案房屋的另一半继承权；证据3，老家辉相信是中介方的说明，但是中介方并无陈述真实的内容及情况，何凯威、关敏仪与第三人之间存在不确定因素，中介方只是说了部分的事实，有断章取义之嫌，故不具有证据效力；证据4的真实性予以确认，但是房地产证里面写得很清楚，还有巫文娟本人的丈夫作为共有人，何凯威、关敏仪也很清楚，恰好证明合同的瑕疵。一审法院认为：巫文娟与何凯威、关敏仪通过签订《房屋买卖合同》的形式就涉案房屋建立起房屋买卖关系，之后又与案外人陈xx就涉案房屋的买卖签订了《存量房买卖合同》。巫文娟表示“因为何凯威、关敏仪打电话给巫文娟本人说重新签订合同，巫文娟本人不清楚事宜，才答应签订了新的合同”。对此，一审法院的意见是：首先，《房屋买卖合同》中确有约定“买方有权指定落第三方名额”，但并不必然导致签订新的合同。其次，上述两份合同的卖方、中介方均不相同，如按巫文娟所言，则至少巫文娟应征得何凯威、关敏仪的同意才能签订新的合同，而本案中巫文娟并未有合理论述及举证，且巫文娟两份合同均收取定金的行为也与巫文娟的前述主张不相符。再次，巫文娟在本案之前的诉讼中并无“重大误解”的陈述，巫文娟在本案中才提出上述主张，不足以使人信服。因此，巫文娟的上述主张不予采纳。（2017）粤广海珠第xxxx号《公证书》记载：“继承后，巫文娟、老家辉各占上述财产（涉案房屋）的二分之一份额”，形式上上述内容与《房屋买卖合同》还约定“因国家政策因素办不了继承，致使无法完成买卖交易，买卖双方无条件终止合同，卖方无息退还已收款项给买方”即巫文娟的免责条款相符，但上述《公证书》是2017年5月18日才作出，巫文娟在此之前并不能确定“办不了继承”，而巫文娟在2017年3月31日又《存量房买卖合同》出售涉案房屋且致使涉案房屋被查封，已经构成违约。因此，何凯威、关敏仪要求巫文娟退还定金30000元、支付违约金84000元的诉讼请求，合法有理，予以支持。何凯威、关敏仪主张上述违约金足以弥补其损失，故其要求巫文娟赔偿中介费的诉讼请求，依据不足，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、巫文娟在本判决发生法律效力之日起10日内向何凯威、关敏仪返还定金30000元；二、巫文娟在本判决发生法律效力之日起10日内向何凯威、关敏仪支付违约金84000元；三、驳回何凯威、关敏仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2750元，由巫文娟负担。上述受理费已经由何凯威、关敏仪预交，何凯威、关敏仪同意由巫文娟在履行本判决时将其应承担部分直接支付给何凯威、关敏仪。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，何凯威、关敏仪在一审中向法院提供了其于2017年9月4日向巫文娟发出的《催告函》，内容为催告巫文娟于2017年9月16日前与其赴房管部门申请办理产权过户手续，若不配合，期限届满日即视为巫文娟根本违约，何凯威、关敏仪将要求巫文娟承担违约责任且退还定金等。二审庭审中，何凯威、关敏仪表示涉案《房屋买卖合同》已于2017年9月16日解除，巫文娟亦表示该合同无法继续履行。二审诉讼中，何凯威、关敏仪还向本院提供了广州市海珠区不动产登记中心出具的《购房资格证明》，载明截至2018年6月29日止，何凯威、关敏仪具备本市住房限购区域内住房购房资格。本院认为：何凯威、关敏仪与巫文娟签订的涉案《房屋买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反相关法律法规的强制性规定，为合法有效，对双方均有法律约束力。对于巫文娟提出涉案房屋交易未经其他共有人同意故合同为无效的主张，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”由此可见，处分权的有无并不影响买卖合同效力，故巫文娟关于合同应为无效的主张不成立，本院不予采纳。至于巫文娟依据合同第十七条关于“因国家政策因素办理不了继承，致使无法完成买卖交易，买卖双方无条件终止合同，卖方无息退还己收款项给买方”的条款主张合同约定的生效条件不具备，故该合同未生效的问题，本院认为，该合同并无明确约定以办理继承为合同生效条件，且本案中巫文娟已实际办理了继承公证书，并不存在因国家政策因素办理不了继承的情形，故巫文娟上述抗辩主张亦不成立。关于违约责任问题。巫文娟在与何凯威、关敏仪签订涉案合同后，又于2017年3月31日与案外人陈xx就涉案房屋签订《存量房买卖合同》另行出售涉案房屋且致使涉案房屋被查封，属一房两卖行为。本案中巫文娟与房屋共有人老家辉亦表示涉案合同无法继续履行，据此可认定巫文娟已构成根本违约，故何凯威、关敏仪主张该合同已解除及要求巫文娟退还定金30000元、支付违约金84000元合法有据，一审法院予以支持并无不当。此外，巫文娟在二审中提出何凯威、关敏仪购买涉案房屋属炒楼的主张依据不足，本院不予采信。综上所述，巫文娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2750元，由巫文娟负担；财产保全费1104元，由巫文娟负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一八年七月十九日书记员 邹凌青