陕西省靖边县人民法院民 事 判 决 书（2014）靖民初字第03300号原告季某某，女，汉族，个体户。委托代理人方震，男，系陕西辅衡律师事务所律师。被告刘某某，女，汉族，个体户。被告付某某，男，汉族，个体户。二被告共同委托代理人钟明山，男，系陕西富能律师事务所律师。二被告共同委托代理人王彦，男，系陕西富能律师事务所实习律师。原告季某某诉被告刘某某、付某某房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年9月9日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员常伟独任审理，于2014年9月25日公开开庭进行了审理，原告委托代理人方震、被告刘某某、付某某及其委托代理人钟明山、王彦到庭参加了诉讼，原告季某某经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年原告承包了陕西森达房地产开发有限公司位于靖边县人民路汇丰名座一层整体商铺。2011年6月26日，原告将其中的11号商铺租赁给了盛文革，双方签订了书面的《商铺租赁合同》。合同约定：租赁期限为2011年6月23日起至2014年6月22日止，共计三年；每年租金为150000元，一年一清，提前三个月支付下一年度房租，逾期不交，出租方有权停水、停电、关门，造成损失由承租方承担；如承租方不按时交付租金，出租方可单方解除合同，5000元租赁押金不再退还；承租方对外转租须征得出租方的同意。在盛文革租赁期间，盛文革征得原告同意将商铺转租给了二被告，二被告再未与原告另行签订书面合同。转租后房租由二被告支付。二被告转让商铺后开“纳纹”女装，纳纹女装登记业主为被告刘某某。2014年6月22日租赁合同到期。按照合同约定，如果要续租，二被告须提前三个月支付下一年度的租金，因此，原告告知二被告如果续租，则须签订书面租赁合同，并一次性交付下一年度租金150000元，否则二被告须在租赁期限届满前腾空房屋，按时交房。但二被告在2014年5月2日告诉原告不再租赁，但因需处理货物，交三万元租赁70天，如果需要租，双方须在2014年6月23日签订书面的《商铺租赁合同》，并一次性支付房屋租赁费。但后来二被告既不与原告签订书面的《商铺租赁合同》，也不交纳剩余租金。对此，原告采取了容忍态度，等二被告将30000元的租赁费使用期（70天）届满，即2014年9月3日。2014年9月2日，二被告曾明确告知原告不再租赁商铺。原告也就商铺经营事宜与第三方签约，现面临着巨大的违约风险。更让原告不能容忍的是二被告在未经原告允许的情况下在广告牌上拉了一个“转让”的巨幅广告。这幅广告一来违反约定，二来也侧面反映出二被告也不想租赁的客观事实。2014年9月4日，原告书面通知被告腾空商铺，交回钥匙，但时至今日，二被告仍占着商铺，不予搬离。原告认为，依据我国《合同法》第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同”的规定，原、被告之间形成不定期租赁合同，双方中任何一方都有权随时解除租赁合同。因为二被告三番五次的违约，让原告感觉到二被告不能遵循诚实信用的商业原则，故原告提起诉讼，请求：1、依法解除原、被告的不定期《商铺租赁合同》，判令二被告立即腾空商铺，并按每日416元的租金支付从2014年9月4日起至房屋实际腾空之日期间的租赁费，同时承担因二被告违约行为而给原告造成的经济损失。2、本案诉讼费由二被告承担。为证明自己主张，原告向法庭提供了以下证据：第一组：《房屋租赁合同》一份。证明：2011年3月19日，原告从陕西森达房地产有限公司租赁了位于靖边县人民路汇丰名座一层整体，租赁期限为五年，从2011年5月12日起至2016年5月1日止，原告有权出租房屋，原告诉讼主体适格。第二组：《商铺租赁合同》一份。证明：2011年6月26日，原告将位于靖边县人民路汇丰名座一层11号商铺租赁给了盛文革，双方签订了书面的《商铺租赁合同》，租赁期限为三年，合同中约定，未经出租方同意，承租房不得转租。租赁中途，在征得原告同意的基础上，盛文革将商铺转租给了二被告。第三组：照片两张。证明：二被告未经原告同意，擅自转让商铺，严重违约，也反映出二被告不想承租的事实。被告刘某某、付某某共同辩称：1、其在2014年4月29日已向原告交付了2014年—2015年的房租费30000元，下欠余款口头约定不定期交付，2014年7月31日其向原告出具了一次性交付房租的保证书，在2014年7月31日—2014年9月4日期间，保证书约定房屋可以转让也可以继续经营，2014年9月3日向原告交付剩余房租费的时候，原告拒绝接收，原因是原告自己要经营面馆。到2014年9月4日的时候，二人再次向原告交付房租费的时候，原告再次拒绝接收。2、租赁合同继续有效，当事人应继续履行，2014年4月29日收了被告的房租费3万元，收条明确约定是2014年-2015年的房租，并且口头约定被告继续租赁，届时签订书面合同。3、在房租租赁合同有效期限内，原告于2014年9月5日给该房屋停水停电，给原告造成了巨大的经济损失，即使原告现在要求解除合同，也应赔偿被告的相关损失。4、原告主体不适格，是否考虑要追加盛文革为本案的被告或第三人。为证明自己主张，二被告向法庭提供了以下证据：第一组：收条一支。证明：在2014年4月29日原告收取了被告2014年—2015年房租30000元，并口头达成了继续租房的约定。第二组：被告付某某与原告通话的录音一份。证明：原告拒绝接受剩余房租的事实。经庭审质证：对原告向法庭提供的第一组证据，二被告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，认为原告承租房屋是事实，被告与盛文革转租的房屋根据合同的相对性，原告的主体不适格；对原告向法庭提供的第二组证据，二被告对其真实性和证明目的均无异议；对原告向法庭提供的第三组证据，二被告对其真实性不作评价，对其证明目的有异议，认为即使照片是真的，也是商业促销行为，不是被告不想承租该房屋的行为；对被告向法庭提供的第一组证据，原告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该证据反映不出租赁期限；对被告向法庭提供的第二组证据，原告对其真实性和证明目的均有异议，认为不予认可，拒绝接受房租也是原告已拒绝向被告出租房屋。本院对原、被告双方提供的证据作如下认定：对原告所举的第一组证据，因二被告质证对其真实性无异议，且该证据来源合法、内容真实，故本院对其真实性予以确认，对其证明目的予以采信。对原告所举的第二组证据，因二被告质证对其真实性和证明目的均无异议，且该组证来源及形式要件均符合法律规定，故本院予以采信。对原告所举的第三组证据，该组证据来源合法，内容客观真实，故本院对其真实性予以确认，但原告未能提供相关证据予以证明其目的，故本院对其证明目的不予认可。对被告所举的第一组证据，原告质证对真实性无异议，故本院对其真实性予以确认，因被告未能提供相关证据证明其目的，故本院对其证明目的不予认可。对被告所举的第二组，因原告质证对真实性和证明目的均有异议，且其来源不合法，二被告又不能提供其它证据佐证，故本院不予认可。经审理查明，2011年3月19日，原告承包了陕西森达房地产开发有限公司位于靖边县人民路汇丰名座一层整体商铺，租赁期限为2011年5月1日起至2016年5月1日。2011年6月26日，原告将其中的11号商铺租赁给了盛文革，双方签订了书面的《商铺租赁合同》。合同约定：租赁期限为2011年6月23日起至2014年6月22日止，每年租金为150000元，一年一清，提前三个月支付下一年度房租，逾期不交，出租方有权停水、停电、关门，造成损失由承租方承担；如承租方不按时交付租金，出租方可单方解除合同，并且5000元租赁押金不再退还，承租方对外转租须征得出租方的同意。在盛文革租赁期间，盛文革征得原告同意将商铺转租给了二被告，二被告未与原告另行签订书面合同。2014年4月29日，二被告给原告交付了30000元的租金，原告给二被告出具收条一支，收条内容为“收到纳纹2014年—2015年（具体时间详见合同）的房租叁万元整（30000.00元），下欠”。双方后再未签订书面租赁合同，二被告也再未向原告交付房屋租赁费。2014年9月4日，原告让二被告腾房，二被告拒绝腾房。双方酿成纠纷，原告涉诉本院。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案原告主体是否适格；二、原、被告涉诉的《商铺租赁合同》是定期租赁还是不定期租赁的问题；三、原、被告形成的《商铺租赁合同》是否应予解除的问题。关于本案的第一个争议焦点，原告主体是否适格的问题。本案中，原告季某某与陕西森达房地产开发有限公司承租了位于靖边县人民路汇丰名座一层整体商铺。原告作为该房屋的合法承租人，将该房屋出租给盛文革并同意转租给二被告，期限为2011年6月23日起至2014年6月22日。租赁到期后，二被告于2014年4月29日表示愿意继续租赁该房屋并向原告交付了30000元租赁费，原告与二被告形成了房屋租赁关系，原、被告之间的租赁关系并不违反法律规定，应认定为合法有效。因此，应认定出租人是原告季某某，承租人是被告刘某某、付某某，根据合同的相对性原则，故本案原告主体适格。关于第二个争议焦点，原、被告涉诉的《商铺租赁合同》是定期租赁还是不定期租赁的问题。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据合同是否有固定期限为标准，可以将租赁合同划分为定期租赁合同和不定期租赁合同。所谓定期租赁合同是指合同约定有明确的期限；不定期合同的产生有三种情形：一、当事人在合同中未约定明确期限；二、当事人约定租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；三、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，二被告租赁期间届满时又向原告交纳了30000元租赁费，原告无异议并向二被告出具了收条，收条中载明“收到纳纹2014年—2015年（具体时间详见合同）的房租叁万元整（30000.00元），下欠”，该收条说明二被告于2014年4月29日给原告交付了30000元的租赁费是原告与盛文革签订的租赁合同到期后的租赁费，同时说明以上收条中未能确定具体租赁期限，并且约定具体租赁期限以签订书面租赁合同为准，原、被告再未签订书面租赁合同。故本院认为，原、被告之间形成的《商铺租赁合同》为不定期租赁。此其一。其二，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限6个月以上的，应采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第一百六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但承租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告与二被告之间形成的《商铺租赁合同》未明确约定租赁期限，亦未签订书面合同。故本院认为，原、被告之间形成的《商铺租赁合同》为不定期租赁。关于本案的第三个争议焦点，原、被告形成的《商铺租赁合同》是否应予解除的问题。根据《商铺租赁合同》的约定，租赁期限到期于2014年6月22日止。租赁期间届满后，二被告表示继续租赁该房屋，原告亦表示同意，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告在被告所交纳的30000元租赁费期间届满时要求二被告解除《商铺租赁合同》并腾空该房屋。本院认为，原告作为出租方，在给予承租人合理期限的前提下，解除与承租人的不定期租赁合同，收回房屋的行为符合法律规定。综上，对原告诉请解除原、被告的不定期《商铺租赁合同》，腾空房屋并支付占用期间的房屋租赁费，本院予以支持，但原告应给予二被告合理的腾房期限。对于租赁费应从2014年6月23日起至二被告实际腾房之日止，每日以410元计算，被告已向原告交纳30000元房租费应予扣减。关于原告诉请的要求二被告承担因其违约行为给原告造成的经济损失的诉讼请求，因该诉请没有法律和事实依据，故本院不予支持。关于二被告在庭审中辩称其与原告口头形成了定期《商铺租赁合同》，但原告对这一事实予以否认，根据谁主张谁举证原则，二被告应当提供相应的证据予以证明其主张，但二被告未能提供，故对其辩解理由，本院不予采纳。对二被告在庭审中提出原告赔偿其损失的反诉请求，本院认为，该反诉请求应另案处理，故不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告季某某与被告刘某某、付某某之间形成的《商铺租赁合同》，由被告刘某某、付某某于本判决生效后五日内搬离所租房屋。二、由被告刘某某、付某某于本判决生效后五日内支付给原告季某某从2014年6月23日起至实际占用期间止的房租费，每日按410元计算。被告刘某某、付某某已向原告季某某交纳30000元房租费在执行时予以扣减。三、驳回原告季某某的其它诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告刘某某、付某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员  常伟二〇一四年九月二十九日书记员  林琛