江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5589号
上诉人（原审被告、反诉原告）：乔威，男，1978年9月6日生，汉族，住南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：曹成明，江苏宁通律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：屈治领，女，1976年4月2日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：曹成明，江苏宁通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周云坤，男，1986年9月14日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。
委托诉讼代理人：王齐飞，江苏国成律师事务所律师。
上诉人乔威、屈治领因与被上诉人周云坤房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初5812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
乔威、屈治领上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人返还定金20000元，承担违约金218000元及中介服务费26160元的诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决上诉人返还定金，并支付违约金218000元，明显错误。一审认定上诉人违反合同约定，擅自提高房价，属于事实认定不清。双方在履行房屋买卖合同的过程中，上诉人确实在电话中与被上诉人磋商过提高房价，双方未达成一致，故应仍然按照合同约定履行。但被上诉人在合同约定的期限内没有办理完贷款审批手续，且其不符合南京市购房主体资格，亦未履行支付首付款的义务，被上诉人明显违反了合同约定，应当承担违约责任。二、一审判决要求上诉人支付中介服务费，无法律依据。被上诉人违反了合同约定，应由其承担中介费用。被上诉人提供的票据并非正规发票，不能证明被上诉人已实际支付了中介费。三、即使我方违约，违约金应当以被上诉人的实际损失为准，我方认为合同约定的违约金过高。
周云坤辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。1、被上诉人是按约定支付了定金并办理了贷款审批手续，在办理贷款审批过程中上诉人一方明确表示要提高房屋交易价格，否则就要解除双方的买卖合同。上诉人的该行为系擅自提高合同约定的房屋售价，构成了根本违约，被上诉人有权解除买卖合同并要求上诉人承担违约责任。2、被上诉人是根据合同约定主张违约金，上诉人对违约的后果是可预见的；并且被上诉人主张的违约金远低于房价上涨造成的差价损失。根据谁主张谁举证的原则，上诉人主张违约金过高，其应当提供相应的证据证明，但上诉人未提供任何证据，在一审中经过法官的明确释明上诉人仍然拒绝对房屋增值差价进行评估鉴定。3、居间合同约定中介服务费由被上诉人承担，但同时也约定如果支付费用为守约方，可以向违约方追偿该笔费用。因为上诉人是本次交易的违约方，所以应当赔偿被上诉人已支付的中介服务费。
周云坤向一审法院起诉请求：1、判令解除周云坤与乔威、屈治领于2016年8月19日签订的《南京市存量房屋买卖合同》、2016年8月25日签订的《南京市存量房交易合同》；2、乔威、屈治领返还周云坤定金20000元，并支付周云坤违约金218000元；3、乔威、屈治领赔偿周云坤担保服务费500元、中介服务费26160元；4、本案诉讼费用由乔威、屈治领承担。
乔威、屈治领向一审法院反诉请求：1、周云坤支付反诉原告违约金218000元；2、周云坤承担反诉原告的律师费15000元；3、反诉费用由周云坤承担。
一审法院认定事实：坐落于南京市××和××单元××室的房屋登记于乔威、屈治领名下，该房建筑面积94.81平方米。2016年8月10日，乔威、屈治领就上述房屋与周云坤达成买卖意向，当日周云坤向乔威、屈治领支付购房定金20000元。
2016年8月19日，在好邻居公司居间下，周云坤(乙方)、乔威、屈治领（甲方）签订《南京市存量房屋买卖合同》（以下简称存量房买卖合同），约定周云坤向乔威、屈治领购买涉案房屋，房屋价款为1090000元。合同第五条约定：乙方于2016年8月19日之前支付定金20000元；银行贷款通过审核后三日内支付首付款290000元；甲方协助乙方于2016年8月29日之前与银行签订借款合同，在签订借款合同后七日内将所有资料提供齐全；尾款20000元于物业交割当日支付。其中，第五条第（五）项约定：“乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：乙方无法以现金方式支付贷款资金不足部分的，甲方双方同意解除本合同，乙方承担违约责任并支付总房价款20%的违约金。乙方逾期支付房价款，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金。乙方逾期支付房价款超过十五个工作日，甲方有权解除本合同，甲方在解除合同后五个工作日内将已付房款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付占总房价款百分之二十的赔偿金。”第十条对于违约责任约定：“（二）甲方若出现下列情况之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应该在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。”合同还对权属转移、房屋交付等其他事项进行了约定。同时，甲乙双方还签署《声明书》、《补充协议》，《声明书》载明：经友好协商，双方一致同意将涉案房屋递交房产管理部门的合同申报价格定为164万元，买方实际应付卖方109万元（卖方净得价）。《补充协议》载明：甲方自愿配合乙方做高房价向银行申请贷款，贷款金额为105万元，乙方支付甲方首付款变更为4万元（含定金、尾款），贷款105万元，银行贷款审核周期为三个月（至2016年11月29日）。
2016年8月19日，乔威、屈治领（甲方）、周云坤（乙方）与居间方好邻居公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定由周云坤于签约当日向好邻居公司支付居间代理费26160元，该份合同第五条关于违约责任约定“甲方或者乙方违反本合同第四条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用。”当日，周云坤向好邻居公司支付了居间代理费26160元，好邻居公司向周云坤出具了收据。
2016年8月25日，周云坤与乔威、屈治领签订《南京市存量房交易合同》（以下简称存量房交易合同）作为提交给房产管理部门的备案合同，并以该份合同向银行申请办理贷款，该份约定涉案房屋的转让价款为164万元，其中定金5万元，尾款2万元，其余105万元办理贷款。
2016年9月29日、30日，双方因合同价款问题产生分歧，双方电话通话过程中，乔威向周云坤提出“房价从109万加到150万，你同意了”、“你要不买了，我钱退给你，要是买的话，就按150万走”、“150万不行的话，140万也行，不行的话我们把合同解除”，周云坤则表示自己应当按照109万价格履行合同。2016年10月16日，屈治领电话联系周云坤要求支付购房款，周云坤追问“是否按109万元履行？”，屈治领未给予确切答复。2016年10月18日，因双方无法协商解决，故周云坤终止贷款手续，并向一审法院提起诉讼。
本案受理后，2016年11月17日，乔威向周云坤发出书面《通知函》，言明：2016年8月19日签订合同后，周云坤仅于2016年8月10日支付了定金2万元，此后一直未支付房屋首付款，更未支付房屋余款，按照《补充协议》约定，周云坤应于2016年11月29日前支付全部购房款给乔威，逾期乔威看依法追究违约责任，要求周云坤于收到本函三日内将房款全部支付给乔威。庭审中，乔威、屈治领对于解除房屋买卖合同无异议。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、《南京市存量房屋买卖合同》、《南京市存量房交易合同》、《声明书》、《补充协议》、收据、录音等证据在卷予以证实，一审法院予以确认。
一审法院认为，双方之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。按照当事人的真实意思表示，涉案房屋的实际成交价格为卖方净得价109万元。在周云坤办理贷款审批过程中，乔威一方要求周云坤按150万元的价格履行合同，并言明否则就解除合同，该行为系擅自提高合同约定的房屋售价，构成违约。《声明书》、《补充协议》表明，双方签订《南京市存量房交易合同》，以164万元的申报价格向银行申请按揭贷款105万元，同时《补充协议》约定首付款包括定金2万元和尾款2万元，因此，周云坤已经支付了定金2万元并按期办理了贷款审批，其付款行为并无违约情形。因乔威、屈治领擅自提高房屋售价违约在先，周云坤中止贷款预审批手续以避免扩大损失并无不当，乔威、屈治领认为周云坤逾期付款以及周云坤因个人原因无法通过贷款审批的意见缺乏事实依据，一审法院不予采信。综上所述，周云坤与乔威、屈治领对房屋成交价格、定金、尾款、贷款数额及支付方式约定明确，履行过程中乔威、屈治领单方擅自提高房屋售价违约在先，周云坤不存在违约行为。现周云坤依约行使合同解除权，庭审中乔威、屈治领对解除合同不持异议，故合同应予解除。
关于违约金，双方签订的《南京市存量房屋买卖合同》约定，如卖方拒绝出售房屋或者擅自提高房屋交易价格的，应该在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，依照该项约定，周云坤主张返还定金20000元、支付违约金218000元具有合同依据。庭审中，周云坤表示因丧失本次购房机会产生房价上涨造成的购房差价损失，考虑到本地房价上涨，以及本案房屋成交价格亦相对偏低的客观事实，周云坤主张产生损失符合事实。对此，乔威、屈治领表示周云坤并无实际损失，主张的违约金过高，因乔威、屈治领一方未举证证明，且经一审法院释明后拒绝对房屋差价进行评估鉴定，故对其辩解理由一审法院不予采信。担保服务费属于因乔威、屈治领违约造成的周云坤的直接损失，因周云坤按违约金主张赔偿，故担保服务费一审法院不再支持。
关于居间代理费，双方签订的《居间服务合同》约定居间代理费由周云坤支付，同时约定“如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用”，该约定表明居间代理费最终应由违约一方负担。故，周云坤诉请乔威、屈治领承担居间代理费26160元，一审法院予以支持。乔威、屈治领提出周云坤违约的诉讼主张缺乏事实依据，赔偿请求不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、解除周云坤与乔威、屈治领之间的《南京市存量房屋买卖合同》、《南京市存量房交易合同》；二、乔威、屈治领于判决生效之日起十五日内向周云坤返还定金20000元，并支付违约金218000元；三、乔威、屈治领于判决生效之日起十五日内支付周云坤中介服务费26160元；四、驳回周云坤的其他诉讼请求；五、驳回乔威、屈治领的全部诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费19560元，减半收取9780元，由周云坤负担80元，乔威、屈治领负担9700元。反诉案件受理费2398元，由乔威、屈治领负担。
二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
关于上诉人乔威、屈治领与被上诉人周云坤先后签订的两份房屋买卖合同的效力问题。2016年8月19日，双方签订了《南京市存量房买卖合同》，合同约定涉案房屋的总价款为109万。而2016年8月25日，双方却又签订了《南京市存量房交易合同》，该合同约定涉案房屋的总价款为164万。两份合同约定的价款明显存在差异，对此本院认为，双方在签订《南京市存量房买卖合同》同时还签署《声明书》、《补充协议》。《声明书》载明：经友好协商，双方一致同意将涉案房屋递交房产管理部门的合同申报价格定为164万元，买方实际应付卖方109万元（卖方净得价）。《补充协议》载明：甲方自愿配合乙方做高房价向银行申请贷款，贷款金额为105万元。由此可见，双方签订的《南京市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。而《南京市存量房交易合同》的签订并非双方就涉案房屋的转让价款重新达成了一致意见，而系双方为套取银行贷款，损害第三人利益，此条款违反了法律的强制性规定，应属无效。
关于上诉人行为是否构成违约。本院认为，在合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，并要求对方承担相应的违约责任。本案中，双方在合同履行过程中，就合同价款产生分歧，根据双方的电话录音，可以认定上诉人要求被上诉人按150万元的价格履行合同，并言明否则就解除合同，该行为系擅自提高合同约定的房屋售价，构成违约。上诉人主张双方仅是就房屋转让款进行协商，以及被上诉人未按期支付购房款，均与事实不符，本院不予采信。因此被上诉人作为守约方有权要求解除合同，并要求上诉人承担相应的违约责任。故一审判令解除双方签订的房屋买卖合同，本院予以维持。合同解除后，上诉人应当返还定金20000元。
关于违约金及居间代理费。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金。现上诉人行为构成违约，应当承担相应的违约责任。双方在合同中明确约定“如卖方拒绝出售房屋或者擅自提高房屋交易价格的，……,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金”，上诉人虽主张合同约定的违约金过高，但未提供相应的证据予以证明，故对该上诉主张，本院不予采信。一审法院根据合同约定、当事人的过错程度以及实际损失等综合因素，判令上诉人支付违约金218000元，并无不当，本院予以维持。关于居间代理费，双方在《居间服务合同》约定居间代理费由被上诉人支付，同时约定“如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用”，该约定表明居间代理费最终应由违约一方负担，故一审判令上诉人支付被上诉人居间代理26160元，本院予以维持。
综上所述，乔威、屈治领的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5263元，由上诉人乔威、屈治领负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年九月四日
书记员 汪海燕