海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第846号
上诉人（原审被告）：海南田德房地产开发有限公司。
法定代表人：邓图快，董事长。
委托代理人：吴悦，海南天皓律师事务所律师。
委托代理人：王禄荐，系海南田德房地产开发有限公司职员。
被上诉人（原审原告）：周志诚。
上诉人海南田德房地产开发有限公司（以下简称海南田德公司）因与被上诉人周志诚房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第2517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月13日立案受理后，依法组成由代理审判员杨曦担任审判长，审判员李玉民、审判员苏慧参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：海口市海甸岛东部开发区填海区海口·田德海泉湾C区住宅楼是海南田德公司开发的物业，于2012年12月竣工验收合格。2013年6月28日，周志诚与海南田德公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定周志诚以1041642元购买海南田德公司开发的海口·田德海泉湾C区住宅楼X幢11层XXX号房（建筑面积82.67平方米）。合同约定，海南田德公司于2013年9月30日前将经质检部门颁发《建筑工程施工质量监督意见》，并完成附件三约定的装修工作的房屋交付给周志诚；商品房达到交付条件后，海南田德公司应当在合同约定的交付日15日前，书面通知周志诚办理查验手续，周志诚在收到该通知之日起10日内，会同海南田德公司对该房屋进行验收交接，并签署交接单；海南田德公司未能按合同约定的期限交房，逾期超过60日，周志诚有权单方解除合同，周志诚要求继续履行，合同继续履行，海南田德公司按逾期日数每日向周志诚支付已付房价款万分之五的违约金；海南田德公司交付使用的商品房的装饰及设备标准达不到附件三约定的标准，海南田德公司按照“附件三”规定的装修标准进行整改。合同签订后，周志诚依约分期支付完毕房屋价款1041642元。2013年10月，周志诚在海南田德公司逾交房期限没有交房后，前往海口·田德海泉湾C区查看所购房屋，发现房屋存在墙面开裂、渗水、部分装修毁损等问题，多次要求修复未果。2014年2月21日，海南田德公司派遣施工人员进场对房屋进行修缮，经维修后，双方于同年4月9日确认房屋具备入住条件。2014年4月14日，周志诚向物业部门交付物业管理费（按82.67㎡×每月1.9元／㎡计）后于次日入住房屋。嗣后，周志诚向海南田德公司追索逾期交房违约金未果，于2014年10月23日诉至原审法院要求海南田德公司支付逾期交房违约金，并赔付逾期交房期间的物业管理费。
诉讼中，海南田德公司认可自2013年10月1日至2013年12月3日期间为逾期交房时间。
周志诚在原审提出的诉讼请求为：1、海南田德公司支付合同违约金10260XXXXX元（1041642×0.0005×197＝102601.73）；2、海南田德公司支付合同内交房日至实际交房日期间的物业管理费及各项公摊费用1179.31元（1.9×82.67×12÷365×197＋27×6＝1179.31）；3、海南田德公司承担全部诉讼费用。
原审法院判决认定：周志诚与海南田德公司签订的《海口市商品房买卖合同》未违反法律法规的强制性规定，主体适格、意思表示真实，合同合法有效。海南田德公司在周志诚支付完毕房屋价款后，未依合同约定期限交付房屋，已构成违约，周志诚诉请要求海南田德公司支付逾期交房违约金，于法有据，予以支持。一、关于海南田德公司逾期交房起止时间的确认问题。海南田德公司认可自2013年10月1日至2013年12月3日逾期交房计63天，对该无异议的事实予以确认。本案中，海南田德公司没有依合同约定向周志诚发出交房书面通知书，周志诚自行查验发现房屋质量存在问题要求海南田德公司对房屋进行修缮，海南田德公司确认后组织施工人员进场维修，并于2014年4月9日确认房屋符合入住条件，该时间应视为违约交房的截止时间，海南田德公司应按周志诚已付房款1041642元计付每日万分之五的逾期交房违约金，即99476XXXXX元（1041642×0.0005×191=99476.81）。2013年12月3日，周志诚、海南田德公司查验的房屋状况存在质量问题，已影响周志诚的正常使用、不具备入住条件，海南田德公司提出双方现场查验房屋视为交房日的抗辩理由，不予采纳。二、关于周志诚诉求逾期交房期间产生的物业管理费是否应由海南田德公司承担的问题。物业服务收费，是物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。海南田德公司于2014年4月9日将房屋交付给周志诚使用，周志诚自该日起取得房屋的占有、使用权，应视为周志诚自该时开始接受物业管理公司提供的物业管理服务，海南田德公司作为前期物业管理的委托单位，对逾期交房期间的物业管理费942.43元（82.67㎡×1.9元／㎡×6个月）依法应由其负担。海南田德公司提出逾期交房违约金本身已足够弥补周志诚实际损失的抗辩理由，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、海南田德公司须于判决生效之日起十日内支付周志诚逾期交房违约金99476.81元、物业管理费942.43元。二、驳回周志诚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2376元，适用简易程序收取1188元，由周志诚负担88元、海南田德公司负担1100元。
海南田德公司不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一、原审判决认定事实不清。原审判决将房屋装修装饰瑕疵认定为“房屋状况存在质量问题，已影响原告的正常使用，不具备入住条件”，从而否认上诉人的交房行为，明显属于混淆事实。被上诉人2013年12月3日现场验房时房屋已经具备交付条件，应视为上诉人已经履行交房义务；被上诉人无权单方面拒绝交接并要求上诉人支付2013年12月3日后的逾期交房违约金。
本案中，涉案的商品房在出售时已具备交付条件，早已于2011年11月25日通过海口市建设工程质量安全监督站的质量监察。海建质监综字（2011）156号《建筑工程施工质量监督意见》“同意验收组质量验收合格结论”这一意见，足以证明上诉人交付的房屋质量合格，不存在足以影响使用的质量问题。该房屋具备双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经质检部门颁发《建筑工程施工质量监督意见》，并完成附件三约定的装修工作”交付条件。2013年12月3日，被上诉人到现场收房，以装修装饰瑕疵为由拒绝交接，该行为违反双方签订的《海口市商品房买卖合同》之约定，应视为交接。理由如下：1、根据该合同第九条，买受人拒绝交接的情况只有“出卖人交付商品房不出示证明文件及有关资料，或出示证明文件及有关资料不齐全”；2、如果买受人认为主体结构质量不合格，则“该商品房交付使用后，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权单方退房”；3、如果买受人认为装饰及设备达不到约定标准的，根据该合同第十七条，“买受人有权要求出卖人按照附件三规定的装修标准进行整改”。根据上述约定，在上诉人履行交房义务时，只有未按照约定出示相关证明文件及资料时被上诉人可以拒绝交接，其他无论是主体质量问题还是装修装饰问题均应按照上述合同约定处理，而不是拒绝交接。也就是说，即使被上诉人认为上诉人交付的房屋装修不符合约定标准，也只能按照合同约定要求上诉人进行整改，而无权拒绝交接并要求上诉人承担逾期交房的违约责任。
原审中，上诉人已经通过举证《建筑工程施工质量监督意见》证明房屋主体质量合格，原审判决却仅以被上诉人自书的一系列“现场记录”就认定“房屋状况存在质量问题，已影响正常使用，不具备入住条件”，属于认定事实不清；按照双方签订的《海口市商品房买卖合同》第九条、第十七条之约定，房屋质量问题对应的违约责任是“核验属实后退房”、装修不符合标准对应的违约责任是“整改”，原审却将装修瑕疵与质量问题混为一谈，属于混淆事实；原审在双方合同明确约定“整改”的情况下，却径行判令上诉人承担逾期交房违约金，属于依据不足。
二、原审判决适用法律错误。原审法院错误引用法律，判决上诉人承担2013年10月至2014年3月期间的物业服务费，明显侵害上诉人的合法权益。
如上所述，上诉人2013年12月3日已经履行房屋交付义务，即使存在逾期交房行为，也只能从2013年10月1日计至2013年12月2日。按照双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条，逾期交房的违约责任为每日万分之五的违约金，并未约定支付违约金的同时一并承担物业服务费及公摊费用。被上诉人在要求逾期交房违约金的同时主张物业费及公摊费缺乏合同依据。原审法院在双方意思自治范畴内强行引用法律规定，创设违约责任，属于适用法律错误。原审判决违反了最基本的合同原则——意思自治。对于违约责任，双方可以在不违反法律、行政法规规定的情况下，在合同中自由约定，约定的违约金过高或者过低时，当事人一方可以在诉讼中请求法院本着公平原则酌情予以调整，但这并不意味着法院可以在双方明确约定之外为当事人创设违约责任。本案中，双方在合同中已经明确约定了“出卖人逾期交房的违约责任”，原审法院另以法律之名强加“违约责任”，以公权力侵入私权利，对上诉人是极不公平的。况且，违约金本身已经具有弥补实际损失的功能，即使上诉人2013年12月3日前存在逾期交房行为，被上诉人也无权既要求支付违约金又要求赔偿物业费。
综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判决：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人周志诚针对海南田德公司的上诉答辩称：一、上诉人在交房程序上违规。根据买房合同第九条，出卖人（上诉人）应于交付日15日前（即2013年9月15日前）书面通知买受人（被上诉人）办理查验手续，而被上诉人自始至终没有接到上诉人的书面收房通知，也没有接到上诉人关于收房的电话或短信通知。并且，根据合同第九条，双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。而上诉人未出示证明文件及有关资料，更未签署收房交接单。
2013年12月3日被上诉人与售楼人员吴丽娟所写查收房问题的记录，此记录的本意是便于修复后下次验收时对照检查，同时也是第一次文字记录。当时上诉人并未出示任何收房的相关文件和资料，双方也未签署收房交接单，上诉人亦未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。上诉人现在将该日视为交接日，实属一厢情愿。不然，当初上诉人为何不按照合同第十条约定向被上诉人发出书面催告书，催告被上诉人办理该房屋的验收交接手续？实际情况是：该套房屋严重的质量问题，使在场的物业、售楼人员无一不认为必须修缮后才具备交房条件。被上诉人花100多万买的精装修房子几处漏水以及装修损毁，在这种情况下，等待修复验收后再办理入住手续是通常的做法。但是上诉人竟然用了半年多时间修缮，如能及时修复、及时交房，则不会发生此次纠纷。
二、此次纠纷的起因是房屋漏水，然而上诉人只字不提漏水一事，也不敢承认由此带来的其他质量问题，更不提及上诉人为何安排施工队伍进场修缮和何时修复完毕，反而无理要求买受人对于无论是主体质量问题还是装饰装修问题均无权拒绝收房。这种霸王条款式的解释，不符合公平交易的原则。上诉人违反合同第八条第3点、第十七条之规定，不能按期交房和房屋存在严重的质量问题不具备交房条件。
上诉人在收到全额购房款后，懈怠合同中应尽的责任和义务，在交房工作上不作为，肆意违反交房的有关约定，更没有对所售房屋做交房前的检查工作。被上诉人于2013年3月29日即交了30000元定金，6月28日双方签订买房合同，约定交房日为2013年9月30日。在这前后半年的时间里，上诉人有充足的时间将房屋修缮好，但这项工作被遗忘了，上诉人应该为其不作为的行为负责任。2013年10月1日被上诉人专程从北京来到海口收房。在现场看到的不仅房子脏乱，其房内几处漏水已造成精装修房屋的损毁状况。更令人气愤的是，现场始终没有见到交房的负责人。替被上诉人开门的只是小区的物业管理员，物业管理员没有交房资料也不负责修复，几经交涉答应被上诉人，将房屋存在的问题转告上诉人，待修好后再通知被上诉人前来收房。此后的几个月里均未接到上诉人的音信。为此，被上诉人多次往返北京与海口之间，电话催促更是不计其数。上诉人只是委托物业公司告知被上诉人，质量问题应由原施工单位负责修复，但是现在原施工单位不配合，请被上诉人耐心等待。被上诉人在等待了4个月之后情况依旧，万般无奈之下直接找到上诉人总经理杨武，讲明了问题的严重性，随后事情才有了转机，答应另找其他施工队伍，尽快修复后交房。房屋修复日期为2014年4月9日，此时距合同约定交房日期已过去了191天。被上诉人为此耗费了大量的精力、时间和金钱。
上诉人所出具的两份证据不能证明该套房屋不存在漏水、装修损毁等房屋质量问题，属于无效证据。《建筑工程施工质量监督意见》是海口市质监局出具给海口市规划局的两单位之间履行职能的文件；《建筑工程竣工验收备案证》是一份用作备案的证明。两份文件均不能证明被上诉人所购买该套房屋不存在漏水以及因为漏水造成装修损毁和不存在其他的房屋质量问题。两份文件与本案无关，属于无效证据。
三、关于物业费的问题。按常理，房子由开发商交予购房者之日起开始缴纳物业管理费。上诉人安排施工人员修缮房屋，到2014年4月9日修缮完毕后交予被上诉人使用。物业费的缴纳日期应由此起算。原审法院的判决合情合理、并无过错，上诉人关于原审法院创设违约责任、违反意思自治，违约金本已具有弥补损失功能等上诉理由，让人无法认同。
综上所述，上诉人在交房问题上的不作为，已经构成严重违约，侵害了被上诉人的合法权益。上诉人提出的上诉理由相互矛盾，于法无据。原审判决认定事实清楚，证据充分、有效，适用法律准确无误。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审期间双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明：周志诚与海南田德公司签订的《海口市商品房买卖合同》还约定，在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示房屋交付条件的证明文件及有关资料，商品房为商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。
以上事实由《海口市商品房买卖合同》予以证实。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：关于逾期交房违约金。上诉人主张，根据《建筑工程施工质量监督意见》，涉案房屋在出售时已具备交付条件，2013年12月3日验房时房屋仅存在装修装饰瑕疵，应视为上诉人已经履行交房义务，上诉人不应再支付2013年12月3日后的逾期交房违约金。虽然上诉人对2013年12月3日验房时房屋存在严重质量问题予以否认，但是，根据2013年12月3日的查验房屋条据显示，当时房屋除一般的装修装饰瑕疵外，还存在主卧的墙面、天花板漏水及次卧窗台下渗水等影响房屋正常居住使用的严重质量问题，该条据由被上诉人与售楼人员双方签名确认；同时，根据维修施工记录显示，房屋客厅西北侧、东北侧墙面及主卧西侧墙面渗水等问题及其他装修装饰问题，自2014年2月21日工人进场施工维修开始至2014年4月9日维修基本完成，确认具备入住条件，该记录由被上诉人、售楼人员、物业管理处人员三方签名确认。并且，上诉人也并未举证证明于2013年12月3日向被上诉人出示房屋交付条件的有关证明文件及资料。因此，原审法院认定2014年4月9日房屋符合入住条件并无不当。至于上诉人提到的《建筑工程施工质量监督意见》，系针对海口·田德海泉湾C区项目工程整体而出具，不足以证明涉案房屋已具备入住条件。综上，上诉人关于不应支付2013年12月3日后逾期交房违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。对于原审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金99476.81元，本院予以维持。
关于物业管理费。上诉人主张，违约金已具有弥补损失功能，被上诉人不能既主张违约金又主张赔偿物业管理费。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该法条表明，虽然违约金的适用不以造成实际损失为前提，但最终违约金金额的确定系以造成的实际损失为参考标准，违约金系对损害赔偿总额的预定。本案中，被上诉人与上诉人在商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金，实质系双方对逾期交房损害赔偿总额的预定，该违约金以补偿性为基本功能。由于上诉人按合同约定支付被上诉人逾期交房违约金，已足以弥补被上诉人因上诉人逾期交房而造成的损失，故对于被上诉人请求上诉人赔付逾期交房期间的物业管理费，本院不予支持。上诉人关于不应赔付物业管理费的上诉理由符合法律规定，本院予以采纳。原审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期交房期间的物业管理费942.43元有误，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海南省海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第2517号民事判决第二项；
二、变更海南省海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第2517号民事判决第一项为：限海南田德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向周志诚支付逾期交房违约金99476.81元；
三、驳回周志诚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1188元，由周志诚负担45元，海南田德房地产开发有限公司负担1143元。二审案件受理费2376元，由周志诚负担89元，海南田德房地产开发有限公司负担2287元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 曦
审判员 李玉民
审判员 苏 慧
二〇一五年六月九日
书记员 符雪梅