上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初10799号
原告：上海神旺房地产有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：李玉生，董事长。
委托诉讼代理人：曾庆仁，上海森岳律师事务所律师。
被告：上海享乐厨坊餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：孙艺，总经理。
原告上海神旺房地产有限公司与被告上海享乐厨坊餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月17日受理后，适用简易程序，依法由审判员姚峥独任审理，分别于2016年8月5日、2016年9月12日、2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告上海神旺房地产有限公司的委托诉讼代理人曾庆仁、被告上海享乐厨坊餐饮管理有限公司法定代表人孙艺到庭参加诉讼。审理中，双方同意延长适用简易程序审理期限，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认原、被告之间所签署的《上海市房屋租赁合同》于2016年3月16日解除；2、被告支付欠付租金154,855.67元，并以上述欠付租金为本金，以每日3‰为标准，自2016年3月16日起至实际支付之日止计算滞纳金；3、被告支付房屋使用费，自2016年3月16日起计算至实际返还房屋之日；4、被告向原告支付物业管理费至实际返还房屋之日止；5、被告向原告支付物业管理费滞纳金至实际返还房屋之日止；6、被告将通道处塑钢门拆除，搬离系争房屋，将房屋恢复原状交还给原告。事实和理由：2012年8月3日，原告与被告的前身上海桌游咖啡吧有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，租赁面积为146.62平方米，租期自2012年9月1日至2018年8月31日，合同还对租金、物业管理费、支付期限和方式以及逾期支付的违约责任进行了约定。合同签订后，原告如约将房屋交付给被告使用，但被告自2015年8月起开始拖欠原告房屋租金及物业管理费等费用，虽经原告多次催讨，但被告仍未予支付，原告遂于2016年3月16日向被告发出书面《解约函》，明确告知双方租赁合同于2016年3月16日解除，并要求被告于该日期前付清所有欠付款项，承担违约责任，搬离系争房屋并将房屋恢复原状后交还原告，但被告对此置之不理。2016年4月20日，原告再次向被告发出通知函，敦促其搬离并归还房屋，但被告仍占有涉案租赁房屋。故原告起诉来院，要求判如所请。
庭审中，原告变更诉讼请求为要求判令：1、双方签订的租赁合同于2016年3月16日解除，并返还房屋；2、被告向原告支付2015年8月1日至2016年3月15日的欠付租金124,488.98元，并以前述欠租为本金，以每日3‰为标准，向原告支付自2016年3月16日起计算至判决生效之日止的逾期付款滞纳金；3、被告向原告支付房屋使用费至实际迁出之日止(其中，2016年3月16日至2016年8月31日按每月16,723.84元计算，2016年9月1日至实际返还日按每月17,571.19元计算)；4、被告向原告支付自2016年2月起至实际返还房屋之日止的物业管理费；5、请求判令被告向原告支付物业管理费滞纳金(按每日3‰计算，自2016年3月1日至实际返还房屋之日止)。
被告上海享乐厨坊餐饮管理有限公司辩称，原告隐瞒了房屋的用途，将特种用途的房屋谎称为商办综合用途出租给被告，涉嫌改变房屋用途；此外，在被告经营期间，原告交付给被告的房屋多次发生墙砖脱落现象，期间该房屋所在大楼还对地下车库进行了改造，影响了被告的经营，据此，被告不同意原告全部诉请。
原告针对被告辩称认为，被告签约前对租赁房屋所处位置及状况完全知晓，亦一直在内经营，并于2015年2月10日办理了营业执照，不存在任何经营障碍；虽然发生过墙面脱落事件，但只有一次发生在系争房屋处，其他均发生在公共区域，原告及物业均在第一时间作出反应并进行了修复，未对被告经营造成不利影响。此外，原告还认为被告自行对经营范围作生了变更，如最终未能取得许可亦与原告无涉，大厦地坪虽然经过改造，但仅涉及车辆停放，未对被告的经营造成实质性影响，被告的自行停业行为与改造工程无关。
经审理查明，上海市静安区石门一路XXX号房屋系原告名下房产，房屋用途为特种用途，(另有备注：新建商品房，土地用途：商、办(其中商业用地土地使用年限为40年，办公用地土地使用年限为50年，起始日期均为2001年6月19日)。2012年8月3日，原告(甲方)与上海桌游咖啡吧有限公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》一份，约定：原告将其所有的本市石门一路XXX号B1层部分(以下简称：系争房屋)出租给被告作为经营之用，建筑面积为146.62平方米，房屋用途为商办综合，房屋类型为新建商户，结构为钢混。甲方于2012年9月1日前向乙方交付该房屋，房屋租期自2012年9月1日起至2018年8月31日止，2012年9月1日至2014年8月31日月租金为人民币15,162.95元；2014年9月1日至2015年8月31日月租金为15,921.10元；2015年9月1日至2016年8月31日月租金为16,723.84元；2016年9月1日至2017年8月31日月租金为17,571.19元；2017年9月1日至2018年8月31日月租金为18,463.12元；物业管理费为每月1,466.2元。乙方应于每月1日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日3‰的标准支付违约金。合同生效之日起5日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，金额为2个月租金及2个月物业费标准，合计人民币33,258.3元。租赁关系中止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用，剩余部分无息归还乙方。若乙方向甲方拖欠支付根据本合同规定应向甲方支付的任何款项包括但不限于租金、物业管理费、其他费用等各项费用超过十天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求日息3‰的滞纳金。乙方未能按照本合同规定，在必须支付租金、物业管理费、其他费用的日期后累计30天内支付该租金、物业管理费、其他费用的，甲方有权解除本合同并合法的收回该房屋或任何部分。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告亦按约支付租金。然而被告自2015年8月起开始拖欠租金及部分物业管理费，原告多次催缴，但被告以各种理由拒绝支付租金。原告遂于2016年3月4日向被告发出解约函，要求双方合同于2016年3月16日解除合同，并要求被告于此日期前搬离系争房屋并付清所有拖欠款项，2016年3月15日，原告出具欠费单给被告，截止至当日，被告合计欠付租金124,488.98元，物业费2,187.28元。被告法定代表人签收该单据并确认欠付金额无误,此后被告并未支付欠费。原告据此提起诉讼要求判如所请。
另查明，2014年1月28日，上海市工商行政管理局静安分局作出《准予变更登记通知书》，准予上海桌游咖啡吧有限公司将企业名称变更为被告；2015年2月10日，被告的经营范围亦从小吃店(含裱花蛋糕，不含熟食卤味)变更为餐饮服务、餐饮企业管理、投资咨询、商务咨询、礼仪服务、企业形象策划、厨房用品销售、租赁，从事货物与技术的进出口业务。2015年11月11日，上海市静安区公安消防支队作出《责令立即改正通知书》，认为被告经营场所存在消防设施/器材/消防安全标志未保持完好、占用/堵塞/封闭疏散通道、安全出口等消防安全违法行为，要求被告应当采取措施、确保消防安全，对于以上消防安全违法行为将依法处罚。并要求被告提供相关材料于2015年11月13日至指定地点接受调查处理。
再查明，2015年8月31日至2015年10月8日期间，系争房屋所在大楼进行了车库地坪的装修，其中，2015年9月29日起至2015年10月8日期间，车库封闭施工，暂停使用。
庭审过程中，原告表示收到被告缴纳的租赁保证金，并要求根据合同约定抵扣被告欠付的租金及物业管理费。另外，原告明确在解约函为被告签收的次日即2016年3月16日，原告停止了物业服务。
以上事实，由原告的庭审陈述，原告提供的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》、解约函、欠费清单、照片一组、上海市房地产权证、维修记录及情况说明、地坪改造施工合同；被告提交的墙砖脱落现场照片一组、准予变更通知书及函件一组、责令改正通知书及附件、物业出具的“温馨提示”一组并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告签订租赁合同后即在系争房屋办理了工商登记、申领了营业执照并正常开展经营活动，故对被告辩称原告隐瞒房屋用途导致其无法经营的观点，本院不予认可。被告逾期支付租金等费用，已经构成根本违约，原告有权依据合同行使单方解除权，庭审中被告对收到原告解约函的事实并无异议，收到时间与函件中给予的搬离时间相互可以印证，故本院确认双方之间的租赁合同于2016年3月16日解除，被告应当与原告结清租赁期间的租金、物业管理费，故原告要求被告支付上述截止至2016年3月15日的欠费的诉请，与法无悖，本院予以准许。关于欠付费用的数额，被告辩称2015年8月31日至2015年10月31日期间车库装修原告无法经营的意见，根据已查明的事实，本院认定2015年9月29日起至2015年10月8日期间，车库封闭施工，暂停使用，故此阶段的11天的租金共计16,723.84*12/365*11=6,048.07元不应当由被告承担，其他欠付租金124,488.98-6,048.07=118,440.91元应当向原告支付。关于被告预付的租赁保证金33,258.3元，原告同意在欠租中予以抵扣，属于原告自行行使权利的范畴，本院予以准许。合同解除后，被告应当将系争房屋返还给原告，因被告占有系争房屋至今，故原告要求被告按照原租金标准，向原告支付房屋使用费至实际返还之日止的诉请，合法有效，本院亦予以支持。原告还要求被告向其支付自2016年2月起至实际返还房屋之日止的物业管理费，鉴于原告在庭审时已经明确，其物业服务于2016年3月16日已经停止，故此后的物业费原告无权向被告主张，截止至2016年3月15日，被告欠付原告物业费金额为2,187.28元，故本院明确原告追讨该笔物业费欠费的诉请金额以2,187.28元为准。原告还要求被告按照合同约定的标准支付逾期付款滞纳金，鉴于被告欠付的费用有多期，原告主张租金自合同解除的次日即2016年3月16日开始计算滞纳金，物业管理费以最后一期应付而未付的首日即2016年2月1日开始计算滞纳金的诉请，合法有据，属于原告自行行使权力的范畴，本院亦予以支持；关于计收滞纳金金额的基数数额，应当分别以欠租金额118,440.91元和物业费2,187.28元为准。被告其他关于系争房屋墙砖脱落、车库装修前期施工准备以及车库装修后期空气指标超标影响其经营故拒付租金的观点，因以上事实并不构成被告拒付租金的合同及法律事由。故对被告的前述抗辩，本院亦不予认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条,判决如下：
一、原告上海神旺房地产有限公司与被告上海享乐厨坊餐饮管理有限公司就本市静安区石门一路XXX号B1层部分(146.62平方米)的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》于2016年3月16日解除；
二、被告上海享乐厨坊餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空上述房屋，并将前述房屋返还给原告上海神旺房地产有限公司；
三、被告上海享乐厨坊餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海神旺房地产有限公司欠付的租金118,440.91元，并以118,440.91元为基数，以每日3‰为标准，向原告支付2016年3月16日起至判决生效之日止的逾期付款滞纳金(被告上海享乐厨坊餐饮管理有限公司已支付的33,258.3元房屋租赁保证金，在此项诉讼请求的欠费金额中予以抵扣)；
四、被告上海享乐厨坊餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海神旺房地产有限公司的欠付物业费2,187.28元，并以2,187.28元为基数，以每日3‰为标准，向原告支付2016年3月1日起至判决生效之日止的逾期付款滞纳金；
五、被告上海享乐厨坊餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海神旺房地产有限公司自2016年3月16日起至实际迁出之日止的房屋使用费(其中，2016年3月16日至2016年8月31日的月使用费标准为16,723.84元，2016年9月1日至实际迁出之日止的月使用费标准为17,571.19元)；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3,498.69元，减半收取计1,749.35元，由原告上海神旺房地产有限公司负担60.48元，被告上海享乐厨坊餐饮管理有限公司负担1,688.87元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚 峥
二〇一六年十二月十六日
书记员 罗亦丽
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（二）合同解除；
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。