重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第01788号
上诉人（原审被告）冷红军，女。
委托代理人王维国，男。
被上诉人（原审原告）重庆远景物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区黄桷垭龙洞坡70号，组织机构代码66641000-6。
法定代表人袁军，董事长。
委托代理人刘正瑞，重庆尚然律师事务所律师。
委托代理人杨泊流，重庆尚然律师事务所律师。
上诉人冷红军与被上诉人重庆远景物业管理有限公司（以下简称远景公司）物业服务合同纠纷一案，冷红军不服重庆市南岸区人民法院（2014）南法民初字第04825号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告系重庆市南岸区黄桷垭镇“高山流水小区”某号房屋业主，建筑面积326.52平方米。2006年1月11日，被告与北京同景物业管理有限公司签订《“高山流水”前期物业管理服务协议》，约定由北京同景物业管理有限公司对高山流水小区进行物业服务，服务期限自建设单位交房之日起开始计算至2008年11月30日止；物业服务费按产权建筑面积每平方米2.5元收取，业主应在每月10日之前将上月费用全额缴清，逾期将按日加收应付款的3‰作为滞纳金，物业服务费收取的起始时间以售房合同约定之交房时间为准；业主或使用人的空置房，经物业管理企业与使用人双方认定水电起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。
2007年10月18日，原告作为甲方与北京同景物业管理有限公司重庆分公司作为乙方签订《协议》，约定：乙方停止“高山流水”项目的物业管理活动，并将“高山流水”项目的物业管理交与甲方，相应乙方在“高山流水”项目所发生的债权、债务也一并转让给甲方，甲方享受乙方在“高山流水”项目管理中产生的全部资产，承担乙方在“高山流水”项目前期管理中所产生的负债和亏损；自协议签订生效之日起，原乙方所有公章、票据停止使用，转由甲方全权处理，并承担相应的权利和义务。2007年10月20日，北京同景物业管理有限公司出具《情况说明》：北京同景物业管理有限公司系重庆“高山流水”项目前期物业管理服务单位，在前期物业服务期限届满之前，经开发商重庆宏声远景实业（集团）有限公司同意，北京同景物业管理有限公司授权北京同景物业管理有限公司重庆分公司与重庆远景物业管理有限公司于2007年10月18日签订协议；该协议签订后，北京同景物业管理有限公司退出“高山流水”项目，停止了对“高山流水”小区的物业管理服务，也未再向“高山流水”小区业主收取物业服务费，该小区的物业服务由重庆远景物业管理有限公司提供，物业服务费由重庆远景物业管理有限公司负责收取。
2008年12月，“高山流水”小区成立业主委员会。2009年6月9日、12月21日，小区业主委员会的会议纪要中载明，小区物业服务按前期物业合同执行。2010年12月21日的小区业主委员会会议纪要中载明，小区物业管理，按前期物业管理服务合同和《重庆市物业管理条例》实施，由重庆远景物业管理有限公司继续负责管理。2012年2月21日，高山流水业主委员会出具情况说明：高山流水小区《前期物业管理服务协议》于2008年11月30日期满，经小区业主委员会研究决定，由重庆远景物业管理有限公司为小区提供2009年度、2010年度、2011年度的物业管理服务，形成了书面的会议纪要，将每次会议纪要的内容在小区进行了公示，并征求了广大业主的意见，但2009年度、2010年度、2011年度小区业主委员会未与重庆远景物业管理有限公司重新签订正式的《物业服务合同》，2009年度、2010年度、2011年度小区物业管理服务一直是由业主委员会授权重庆远景物业管理有限公司按照《前期物业服务协议》和《重庆市物业管理条例》执行。2012年7月至2014年4月期间，高山流水业主委员会针对原告关于物业专项维修资金、小区监控系统升级改造工程、增设门岗等问题进行了回函。
2008年、2011年原告向被告寄发催收函催收物业服务费。2011年12月29日，原告曾向重庆市南岸区人民法院起诉要求被告支付拖欠的物业服务费，后撤诉。2009年8月20日，原告取得物业管理三级资质。2008年11月30日《“高山流水”前期物业管理服务协议》到期后，业主委员会未选聘新的物业服务企业。被告自2006年7月起未缴纳物业服务费，原告多次催收未果。
一审法院认为，被告与北京同景物业管理有限公司于2006年1月11日签订的《“高山流水”前期物业管理服务协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。2007年10月18日，原告与北京同景物业管理有限公司重庆分公司签订协议，约定将“高山流水”小区的物业管理交与原告。北京同景物业管理有限公司于2007年10月20日对其分公司签订协议的行为进行追认，并明确协议签订后，原告作为物业服务企业为“高山流水”小区提供物业服务，并收取物业服务费，北京同景物业管理有限公司自此退出该小区。结合《“高山流水”前期物业管理服务协议》及“高山流水”小区业主委员会会议纪要、情况说明可以看出，2008年11月30日之前，北京同景物业管理有限公司重庆分公司与原告相继为“高山流水”小区提供物业服务，前期物业管理服务协议期限届满后，原告为该小区业主提供了事实上的物业服务。被告作为小区业主接受了原告的物业服务，应当根据诚实信用原则履行缴纳物业服务费的义务。根据前期物业管理服务协议约定，物业服务费收取标准为2.5元／月／平方米，原告自愿将物业服务费降至2元／月／平方米，未违反法律相关规定。被告自2006年7月起拖欠物业服务费至2014年4月，拖欠物业服务费61385.76元（326.52平方米×2元／月／平方米×94个月），故原告要求被告支付拖欠的物业服务费61385.76元的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。
关于原告请求的违约金，一审法院认为，违约金是根据合同关系而产生的，而原、被告之间并未签订相关合同，原告收取物业服务费也是基于其为小区业主提供了事实上的物业服务，故原告请求违约金缺乏事实依据，对原告的该项诉讼请求不予支持。
据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告冷红军于本判决生效之日起十日内支付原告重庆远景物业管理有限公司从2006年7月1日起至2014年4月30日止共计94个月的物业服务费61385.76元；二、驳回原告重庆远景物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1334元，减半收取667元，由被告冷红军负担（此款暂由原告重庆远景物业管理有限公司垫付，限被告冷红军在支付上述款项时一并付清）。”
冷红军不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回远景公司的诉讼请求，追加远景公司因非法强占“高山流水”小区物业管理给冷红军造成的经济损失8万元和精神损失2万元。主要事实和理由：冷红军与远景公司未签订服务合同，一审依据合同法作出判决系自相矛盾，适用法律错误。北京同景公司在冷红军不知情的情况下单方撤场，将小区物业服务非法整体转包给远景公司，违反了双方合同中关于其不得将物业整体管理责任转让第三方的约定及合同法的规定。北京同景公司与远景公司的整体转包协议违反法律规定，应为无效。一审判决所采信的业委会会议纪要是赵文明的个人行为，对冷红军无约束力。一审法院认定的事实服务没有法律依据，远景公司不是提供前期物业服务的企业，进入小区没有通过招、投标，没有提前告知广大业主，没有签订物业服务合同。远景公司不具有为小区提供服务所需的资质，没有取得收费许可证。远景公司对小区管理混乱，给冷红军及家人的身心健康带来伤害，对于房屋存在的重大质量问题无法解决，没有提供事实上的物业服务，应当承担赔偿责任。
远景公司答辩称：北京同景物业服务公司退出“高山流水”小区时，该小区尚未成立业委会。业委会成立后，也未对是否解聘远景公司形成决议，且大多数业主对远景公司的物业管理未提出异议，接受了远景公司的服务。北京同景物业服务公司与远景公司之间并非转委托关系，远景公司是在北京同景物业服务公司退出前期物业服务后，接受开发商的选聘提供小区物业管理，不属于无效合同。远景公司具有管理“高山流水”小区的资质。合同是否备案，并不影响合同效力。收费标准同样不违反法律规定。“高山流水”小区至今都是远景公司在提供物业服务，业主对物业公司服务不满意，可以通过业委会讨论解聘、重新选聘，但至今小区业委会都未作出相关的决议。
冷红军在二审中出示了照片52张，拟证明远景公司没有提供物业服务；业主委员会会议纪要，拟证明远景公司提供的物业服务不到位。远景公司质证后认为，照片所反映的房屋质量问题，与物业公司没有关联性；环境脏、乱、差的问题，经业主提出后均进行了整改；对于业委会会议纪要中涉及的物业服务问题，得到业委会的通知后进行过整改。
本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。
本院认为，远景公司作为具有三级资质的物业服务企业，事实上为冷红军等业主提供了物业服务，该事实有“高山流水”小区业委会会议纪要、《情况说明》等证据予以证明。冷红军接受了远景公司提供的物业服务即应当向远景公司缴纳相应的物业服务费，该费用标准可以参照冷红军与为“高山流水”小区提供前期物业服务的北京同景物业管理有限公司所签订的前期物业管理服务协议所约定的物业服务费收费标准计算。现远景公司自愿在上述标准基础上予以相应的降低不违反法律的相关规定，一审按照该标准主张远景公司应收取的物业服务费恰当。至于远景公司的合同是否备案等问题，均属行政管理方面的规定，应由相关行政主管机关对此予以处理，但均不影响远景公司收取其应收取的物业服务费的权利。故冷红军的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1334元，由上诉人冷红军负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陈晓红
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一五年五月二十日
书 记 员 赵 曦