北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第00484号
原告刘XX，男，1972年9月25日出生。
原告陈X，男，1974年5月15日出生，泰山兄弟创世基金投资合伙人。
以上二原告之委托代理人韩勇，北京市铭达律师事务所律师。
被告李XX，男，1970年10月2日出生。
委托代理人韩薇，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人罗书健，江西五云律师事务所律师。
第三人张X，男，1955年4月8日出生。
原告刘XX、陈X（以下简称姓名）与被告李XX（以下简称姓名）、第三人张X（以下简称姓名）其他合同纠纷一案，本院受理后，于2013年5月作出一审判决，李XX不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院审理后于2013年10月19日作出（2013）二中民终字第13141号民事裁定：“撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第05529号民事判决；发回北京市朝阳区人民法院重审”。本案发回重审后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘XX、陈X之委托代理人韩勇，李XX之委托代理人韩薇到庭参加了诉讼，张X经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘XX、陈X诉称：2011年9月8日，刘XX与李XX签订《合作协议》，由刘XX承租位于北京市朝阳区广渠路XX层房屋（建筑面积800平米）用于开办英才幼儿园经营学龄前教育培训，租期自2011年9月10日起算，首年租金为10万元／月，押三付三，李XX一次性收取100万元作为装修补偿金。协议签订后，刘XX向李XX支付160万元。2011年12月9日，刘XX与李XX协商，由刘XX、陈X与李XX签订《项目收购协议书》，约定刘XX、陈X收购北京市朝阳区广渠路66号院18号楼童心飞扬青少年宫项目，包含该项目及就该项目开展的各项业务的经营权和使用权，刘XX、陈X负责履行李XX与房东张X、李红签署的房屋租赁合同中的所有合同条款，负责该项目下的房屋租户的管理，该房屋培训运营的硬件设施归刘XX、陈X所有，同时约定李XX前期已收取的160万元转为本次项目收购款，原一楼租户金太阳幼儿园交给李XX的租房押金也作为本次项目收购款，李XX将其已交纳给张X的租房押金转归刘XX、陈X所有。该协议签订后，李XX并未向刘XX、陈X实际移交项目房屋及相关财产和资料。2012年1月5日，张X向刘XX、陈X送达通知，以李XX未经其同意，擅自将项目房屋转租为由，要求刘XX、陈X立即停止装修，停止任何活动，并将该房屋大门上锁，阻止刘XX、陈X使用。李XX的违约行为给刘XX、陈X造成严重经济损失，房屋装修、宣传推广、教师工资等直接经济损失已达61万元。现刘XX、陈X诉至法院，要求解除与李XX于2011年12月9日签订的《项目收购协议书》，李XX返还项目收购款160万元、赔偿房屋装修、广告宣传、教师工资等经济损失共计61万元。
李XX辩称：1、双方签订的《合作协议》已经不再生效。2、《合作协议》不再生效后，双方签订《项目收购协议书》，李XX将“童心飞扬青少年宫”项目连同房屋租赁利益一并转让给刘XX、陈X，该《项目收购书》的性质不是租赁合同，本案以租赁合同纠纷立案，不足以解决双方在项目收购中产生的问题。3、事实方面，张X并没有不允许李XX转租，张X在原审中称只要给房租，房屋出租给谁都可以。法律方面，张X在2011年上半年发现房屋被转租的迹象，其于2012年1月发出禁止转租的函件，已经超过法定异议期，应认定张X同意李XX转租行为。4、刘XX、陈X违反《项目收购协议书》中约定，未告知张X装修方案，导致张X反对对租赁房屋进行装修，这是导致刘XX、陈X无法对项目继续经营的根本原因。故不同意刘XX、陈X的诉讼请求。
张X未陈述。
经审理查明：2010年2月5日，张X（出租人）与李XX（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定张X向李XX出租北京市朝阳区广渠路66号院XX房屋，房屋建筑面积1522平方米，租期2010年2月8日至2018年8月7日，2010年8月8日至2013年8月7日的租金为每天每平方米3.6元。
当日，张X、李红（出租人）与李XX（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定张X、李红向李XX出租北京市朝阳区广渠路66号院甲18号楼2-202、203号房屋，房屋建筑面积837平方米，租期2010年2月8日至2018年8月7日，2010年8月8日至2013年8月7日的租金为每天每平方米3.6元。
2011年9月8日，刘XX（乙方）与李XX（甲方）签订《合作协议》。双方约定：乙方在甲方位于北京市朝阳区广渠路66号院18号楼二楼整层、建筑面积800平方米的教学场地内经营婴幼儿校外教育；租期为本合同签订之日起，最迟不超过9月10日（2011年9月1日至2011年12月31日为免租期），终止日期以甲方与原房东签署的合同截止年限为准；经营范围学龄前教育培训品牌英才幼儿园；乙方需向甲方一次性支付100万元作为二楼场地装修补偿金；首年租金10万元／月，乙方在签订合作协议当日应向甲方交纳3个月的租金30万元；乙方在签约当日向甲方交纳押金30万元。
合同签订后，刘XX向李XX支付装修补偿金100万元、3个月的租金30万元、押金30万元，总计160万元；李XX向刘XX交付上述房屋。
2011年12月9日，刘XX、陈X（乙方）与李XX（甲方）签订《项目收购协议书》。双方约定：乙方收购甲方在北京市朝阳区广渠路66号院18号楼童心飞扬青少年宫；甲方自协议签订之日起正式移交项目的经营管理权给乙方，乙方享有该项目的整体经营管理权，由乙方承接甲方在该项目名下的所有权利和义务，项目总建筑面积2359平方米；乙方对本项目的整体经营管理权享有如下权利：1、乙方享有该项目及就该项目开展的各项业务的经营权和使用权；2、乙方负责履行甲方与房东张X、李红签署的房屋租赁合同中的所有合同条款；3、乙方负责该项目项下的房屋租户管理；4、该房屋培训运营的硬件设施归乙方所有，自本协议签订之日甲方提供房屋之前的财产清单并同时移交乙方所有；在乙方正式收购甲方前，属甲乙双方合作期间，在该期间，以甲方名义继续履行承租的相关手续，该房屋的经营管理权及项目的盈利和亏损均由乙方自行承担，与甲方无关；乙方如与房东签订新项目下的《房屋租赁合同》，甲方原租赁合同自动失效；甲乙双方签订本协议后，自协议签订之日乙方与甲方签订的二楼《合作协议》作废，一楼金太阳解除合同事宜由乙方负责处理，甲方派专人配合执行；乙方应雇佣甲方员工以及任课老师至2012年1月31日；甲方前期收取的乙方支付的装修补偿金和三押三租合计160万元，视为乙方支付的项目收购款，归甲方所有；甲方已收取的一楼金太阳的押金30万元也视为收购款归甲方所有，与一楼金太阳的解约事宜由甲方协助乙方办理，须以甲方名义向一楼金太阳发出的法律文件或声明均由乙方决定书写形式或方法，因办理解约事宜而引起的法律责任和费用均由乙方自行承担；甲方向房东张X、李红支付的76万元押金的归属归乙方所有，甲方不得要求返还，相关手续甲方协助乙方办理；甲方支付的2011年11月1日至2012年1月31日的租金76万元的权属归乙方所有，甲方不得要求返还；除本协议有约定的以外，2011年12月1日之前产生的水、电费，以及9月至12月物业费用由甲方承担，甲方并向乙方提供收款收据凭证；除本协议有约定外，甲方不再在本协议的项目和房屋中享有任何权利和承担任何义务，乙方自本协议签署后全面接收甲方在本协议的项目和房屋中的所有权利和义务；乙方有权使用“童心飞扬青少年宫”招牌至2012年4月30日；2012年5月1日起使用需与甲方友好协商，经甲方书面同意后方可使用；自协议签订之日起，甲方向乙方提供关于培训所有财物资料；房屋的设备移交清单、甲方和房东签署的《房屋租赁合同》等均为本协议的附件，与本协议有冲突的，以本协议为准。
合同签订后，刘XX、陈X与李XX对上述房屋内物品进行盘点并进行交接，李XX将钢琴、钢琴椅、电器、家具、公司日常用品等多项物品及上述房屋交刘XX、陈X。后刘XX、陈X对房屋进行了装修。
2012年1月5日，张X向李XX发出通知函。内容如下：“经查实乙方（李XX）严重违反了甲乙双方签订的房屋租赁合同，单方面将承租甲方的房屋擅自转租，实属违约行为。而且，乙方事前通知甲方由于自身原因不再承租甲方的房屋，属于乙方单方毁约。鉴于此，甲方今天正式通知乙方必须立即停止违约行为、必须立刻停止对甲方守约权益的侵犯。而且，甲方通知乙方必须在三天之内对自己的违约行为进行纠正。此函作为甲方对乙方的正式通知。”
审理中，刘XX、陈X主张张X于2011年12月30日左右将涉案房屋上锁，强行将房屋收回，后其腾退房屋；并表示因李XX未将一层房屋全部交付，故其同意按李XX与张X、李红所签《房屋租赁合同》的租金标准即每天每平方米3.6元从项目收购款中扣减自2011年12月9日起至2012年1月5日止二层837平方米房屋的使用费。
李XX主张其曾告知张X、李红，将双方所签《房屋租赁合同》的权利义务转让给刘XX、陈X，但因法律意识薄弱，双方未办理相关手续，并主张其已向张X、李红支付租金至2012年1月31日。
张X在原审中曾作如下陈述：李XX想把房子转给刘XX、陈X，我没有反对。但那里面还有个幼儿园，幼儿园不想撤出。我作为房主相当于面对三家，但我只能针对李XX，因为我只和李XX有合同。所以我向李XX发函，要求其停止转租行为。春节前，我发现房屋没有人，门户大开，为了防火防盗安全我将门上锁，这个状况一直到现在。2011年12月底，刘XX、陈X要装修，我提出不要装修了，如果外部装修得跟市容打招呼，另外未经我允许其对房屋没有合法使用权，不能在房屋内装修。一开始刘XX、陈X不听，我急了，他们就停了。
审理中，刘XX、陈X主张自刘XX签订《合作协议》后开始对上述房屋进行装修，装修投入28.3万元，并向本院提供2011年9月16日签订的《建筑装饰工程合同》、施工报价明细及开票日期分别为2011年12月26日、2012年2月28日的装修费发票。在《建筑装饰工程合同》、施工报价明细中载明：施工项目为英才幼儿园卫生间区域装饰和装修施工，施工面积1001.2平方米，工期2011年10月7日至2012年2月1日，工程款579000元。
刘XX、陈X为证明其因宣传推广损失17万元，向本院提供2011年9月15日签订的《英才幼儿园市场宣传专项代理服务合同书》及开票日期分别为2011年11月21日、2011年12月10日的宣传推广费发票。
刘XX、陈X主张为开办英才幼儿园，其于2011年10月至2012年2月期间向教师发放工资160471元，并向本院提供2011年10月、11月、2012年2月的工资条。
刘XX表示其将上述支出视为履行《项目收购协议书》而进行的前期运作投入，其不再依据《合作协议》向李XX主张赔偿上述经济损失。
以上事实，有相关书证、双方当事人的陈述等在案佐证。
本院认为：刘XX与李XX曾签订《合作协议》，该协议自双方签订《项目收购协议书》后权利义务终止。
刘XX、陈X与李XX签订的《项目收购协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方在该协议内约定，李XX将其与张X、李红签订的《房屋租赁合同》中的权利义务转让给刘XX、陈X，同时向刘XX、陈X转让涉案房屋的硬件设施，由刘XX、陈X在涉案房屋内开展经营。但在协议履行过程中，由于张X明确提出李XX单方面转租构成违约并将房屋收回，导致刘XX、陈X合同目的无法实现，故刘XX、陈X有权解除合同。合同解除后，李XX应向刘XX、陈X返还项目收购款。刘XX、陈X表示同意从项目收购款中扣减房屋使用费84370元，本院不持异议。刘XX、陈X为履行合同，对涉案房屋进行了装修、宣传推广并聘请教师。现刘XX、陈X要求李XX赔偿经济损失，本院依本案情况酌情确定赔偿数额。张X经本院传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告刘XX、原告陈X与被告李XX于二○一一年十二月九日签订的《项目收购协议书》。
二、被告李XX于本判决生效后十日内退还原告刘XX、原告陈X一百五十一万五千六百三十元。
三、被告李XX于本判决生效后十日内赔偿原告刘XX、原告陈X经济损失二十五万元。
四、驳回原告刘XX、原告陈X其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24480元，由原告刘XX、陈X负担3789元（已交纳），由被告李XX负担20691元（原告刘XX已预交，被告李XX于本判决生效后七日内给付原告刘XX）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉至北京市第三中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按不上诉处理。
审 判 长 童雪霏
人民陪审员 李京华
人民陪审员 陈建东
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 余 洋