山东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）鲁执复议字第5号
申请复议人（被执行人、异议人）：恩泽股份有限公司。
法定代表人：张丽华，董事长。
申请执行人：烟台华安集团有限公司。
法定代表人：李国安，董事长。
申请复议人恩泽股份有限公司（下称恩泽公司）不服烟台市中级人民法院（下称烟台中院）（2014）烟执异字第42号执行裁定书，向本院提出复议申请。本院于2015年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
烟台中院在执行申请执行人烟台华安集团有限公司（下称华安公司）与被执行人恩泽公司项目转让合同纠纷一案中，于2014年8月25日作出（2013）烟执字第364-1号执行裁定书，查封了被执行人恩泽公司房产一宗，恩泽公司不服，提出异议称，恩泽公司与华安公司项目转让合同纠纷一案，烟台中院依据华安公司查封3856万元的保全申请，于2012年8月31日作出（2012）烟民一初字第108-1号民事裁定书，查封了其位于烟台市莱山区凤凰山瑞士露施抗衰老度假圣地一期11号、12号、13号、14号、17号楼（建筑面积合计7594.95平方米，按评估报告每平方米20220元，约1.5亿元，严重超标的）。后经法院判决，恩泽公司只返还华安公司1700万元及利息。进入执行程序后，恩泽公司已交纳执行款750万元，尚欠950万元及利息。烟台中院保全查封恩泽公司11号、12号、13号、14号、17号楼，合计7594.95平方米，对应的是3856万元的保全财产，现恩泽公司只欠950万元及利息，故保全财产也应按比例扣减。2014年5月，恩泽公司曾向法院提出解除部分查封房产的申请。烟台中院于2014年8月26日作出的（2013）烟执字第364-1号执行裁定书，仍继续查封11号、12号、13号、14号、17号楼，无事实和法律依据，属明显超标的查封。请求：一、解除对11号、12号、17号楼的查封（建筑面积5273.47平方米）；二、继续查封13号、14号楼。
华安公司辩称：一、恩泽公司提出执行异议的依据是房地产评估报告，该评估报告有效期是2013年3月5日至2014年3月14日，已过有效期。二、2012年法院保全措施是查封了恩泽公司的5处房产是在建工程，并未建成。三、华安公司所采取的保全措施，其目的是为了保证将来的生效判决得到执行，同时督促恩泽公司能够及早履行判决义务。四、自华安公司申请执行以后，法院已经执行了恩泽公司750万元，剩余款项及利息、滞纳金，恩泽公司至今未付，华安公司已向法院提出进入评估拍卖程序，用其拍卖款或楼房抵偿欠华安公司的债务。
烟台中院查明，关于华安公司诉恩泽公司项目转让合同纠纷一案，依华安公司的保全申请，烟台中院于2012年8月31日作出（2012）烟民一初字第108-1号民事裁定书，冻结恩泽公司银行存款人民币3856万元或查封、扣押、冻结相应价值的其他财产。据此，法院保全查封了恩泽公司所有的位于莱山区凤凰山公园瑞士露施抗衰老度假圣地一期11号、12号、13号、14号、17号楼。
因恩泽公司未履行判决确定义务，华安公司申请强制执行，2013年11月19日，烟台中院以（2013）烟执字第364号立案执行，执行标的额1700万元及利息，负担案件受理费114027元。在执行过程中，恩泽公司已履行750万元，尚欠950万元及利息。
2014年8月25日，烟台中院作出（2013）烟执字第364－1号执行裁定书，继续查封恩泽公司所有的上述11号、12号、13号、14号、17号楼。
又查明，在上述查封的五栋楼中，12号、17号楼系山东金府进出口有限公司（下称金府公司）与恩泽公司委托贷款合同设立的抵押物，该案经审理，烟台中院作出了（2012）烟商初字第199号民事判决书，判令恩泽公司偿还金府公司借款本金3744万元，利息1172201.42元，确认金府公司对此抵押物享有优先受偿权。现该案也进入强制执行程序，并予以查封。
另外，本案查封的11号、13号、14号楼，尚未设定他项权利，11号楼为2468.05平方米，13号楼为899.70平方米，14号楼为1404.74平方米，这三幢楼面积合计为4772.49平方米。
在本案听证过程中，恩泽公司向烟台中院提供了对涉案房产及土地所作的评估报告，恩泽公司称，这份评估报告是为了从金融机构融资作出的评估，在烟台银行股份有限公司处有存档，根据2013年5月份的评估报告，涉案查封的房产每平方米2万余元。华安公司对本院保全查封的5栋楼对应保全3856万元的价值财产予以认可，对评估报告作为融资贷款的用途不持异议，但对评估报告的评估结论不予认可，称报告是恩泽公司委托评估的，对于评估结论为每平方米2万余元的房价，华安公司不予认可。
另，烟台中院在执行金府公司与恩泽公司委托贷款合同纠纷一案中，查封了恩泽公司的土地使用权和房产一宗，涉案查封的房产全部坐落于查封的土地上，该宗土地使用权的性质为商住、商服、科研，对于该宗土地使用权的司法处分问题，经调查烟台市国土资源局，该局工作人员称，该宗土地使用权的性质为商住、商服和科研，但是属于限制用地，即限制土地使用权的流转，原因是当时恩泽公司在受让土地使用权时，是基于其特殊用途，国家收取的土地转让款很低（大约2000多万元），支付的土地价款不是市场价。如果法院要处分该宗土地，应当先将土地差价款交到国土资源局，才能变现转让。经询问恩泽公司法定代表人张丽华，其称，涉案的土地使用权中，性质分别为商服、科研和住宅，项目完工后，三个项目分别办理土地使用权证。商服和科研用地不得流转，住宅办出房产证后可以进入市场流转，但办理住宅用地时少交了一项税种，将来如果流转，要将该税种补齐；并称恩泽公司大约交纳了3000万元的土地出让金。
烟台中院认为，本案焦点是对恩泽公司财产的查封是否属于超标的查封。第一，查封的11号、12号、13号、14号、17号5栋楼中，有12号和17号两栋楼，因设定有抵押权且被另案查封，抵押权系法定优先权，在抵押权人未实现抵押权之前，法院查封的只是期待权益。第二，查封的11号、13号、14号三栋楼，共计4772.49平方米，恩泽公司提供的评估报告虽记载房产单价为每平方米20115元，单从该评估报告每平方米20115元对应的价值来讲，超出了执行标的额，但该评估报告是在涉案查封的房产及对应的土地使用权无权利瑕疵的情况下作出的市场价格评估，而通过烟台中院查明的事实，无论是房产还是土地使用权，均存在权利瑕疵，在进行司法处分时，还须向相关行政管理部门按市场价补足土地出让金和税款。因此，恩泽公司为证明超标的查封而提交的评估报告，不能作为定案依据。综上所述，恩泽公司向烟台中院提出超标的查封的执行异议，无证据支持，其要求解除部分房产查封的请求，依法不予采纳。遂以（2014）烟执异字第42号执行裁定书，裁定驳回了异议人恩泽公司的异议申请。
恩泽公司不服该裁定，向本院申请复议，请求予以撤销。理由是恩泽公司与华安公司项目转让合同纠纷一案，在诉前华安公司保全查封了恩泽公司名下3856万元的财产，即恩泽公司名下11号、12号、13号、14号、17号楼（建筑面积合计7594.95平方米）。经法院最终判决恩泽公司欠华安公司1700万元，案件进入执行程序后，已履行750万元，尚欠950万元及利息。因此，烟台中烟应相应解除部分房产的查封。
本院查明的事实与烟台中院查明的事实一致。
本院认为，本案烟台中院查封的11号、12号、13号、14号、17号楼（建筑面积合计7594.95平方米）所对应的是3856万元的保全财产，但经法院最终判决恩泽公司欠华安公司1700万元。且进入执行程序后，恩泽公司已履行750万元，尚欠950万元及利息，因此，烟台中院应按债权比例解除相应房产的查封。而烟台中院未对所查封财产予以评估确认价值的情况下，只是以查封的房产和土地使用权，均存在权利瑕疵，在进行司法处分时，还须向相关行政管理部门按市场价补足土地出让金和税款为由，对恩泽公司提出解除相应部分房产的请求不予支持，缺乏事实根据。综上，烟台中院（2014）烟执异字第42号执行裁定书，认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第九条之规定，裁定如下：
一、撤销烟台市中级人民法院（2014）烟执异字第42号执行裁定书；
二、本案由烟台市中级人民法院重新审查。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 陈居山
审 判 员 刘书鸿
代理审判员 李 华
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 梁 敏