上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2552号
上诉人（原审原告、反诉被告）张凌翔。
委托代理人周志强，上海震亚律师事务所律师。
委托代理人邹勇富，上海震亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）钱芝茵。
被上诉人（原审被告、反诉原告）戴学庆。
被上诉人（原审被告、反诉原告）戴怡沁。
上列三名被上诉人共同委托代理人左孝蓉，上海市淮海律师事务所律师。
上诉人张凌翔因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年2月，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁经核准登记为上海市宝山区纬地房屋（以下简称“系争房屋”）的权利人。
2013年3月16日，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁（甲方，卖售人）与张凌翔（乙方，买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定：乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积89.15平方米，转让价款为人民币（以下币种均为人民币）141万元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年4月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止；逾期超过20日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付20日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到本书面通知之日起3日内向甲方支付。合同第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过20日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付20日的违约金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方应在接到书面通知之日起3日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同附件三付款协议第1条主要约定，首期房款总计60万元（包含已支付的定金）；第2条主要约定，甲方同意乙方通过向贷款银行申请80万元贷款的形式支付第二期房款，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方；第3条主要约定，乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有），借款抵押合同公证书（若有）、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7日内，甲、乙双方赴交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后3个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并经过贷款银行支付给甲方第二期房价款；第4条约定，待交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由中介收执收件收据后3日内，甲、乙双方应对房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付或由中介代为转付甲方房价尾款（若有）1万元。同日，钱芝茵（出卖方，甲方）与张凌翔（买受方，乙方）签订《补充协议书》，主要约定：系争房屋实际成交价为175万元，转让价为141万元，差价34万元作为装修补偿款乙方应于签合同当天直接支付给甲方。该协议书第四条付款明细约定：1、2013年3月14日，定金2万元；2、2013年3月16日，首付款20万元（包括已付定金）；3、2013年3月25日前，部分房价款40万元；4、2013年4月15日前，部分房价款35万元（包含尾款）；5、2013年4月30日前，通过银行贷款80万元。上述合同、协议签订后，钱芝茵于2013年3月16日出具收款收据确认收到张凌翔20万元。2013年4月1日，张凌翔通过银行向钱芝茵汇款37万元。
2013年8月，张凌翔以其已依约支付57万元房款并积极配合银行完成了审核80万元贷款所需的所有手续，剩余尾款38万元未支付系因其知晓钱芝茵、戴学庆、戴怡沁设立在系争房屋上的抵押贷款尚未还清，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁于2013年5月25日突然通知张凌翔终止合同，双方虽就还清房屋抵押贷款事项、房屋过户事项多次进行协商，张凌翔还发通知要求钱芝茵、戴学庆、戴怡沁于2013年6月1日去配合过户，但钱芝茵仍不到场予以配合为由，起诉至原审法院，请求判令继续履行房屋买卖合同，并要求钱芝茵、戴学庆、戴怡沁配合办理房屋过户手续。
钱芝茵、戴学庆、戴怡沁辩称并提起反诉称：根据《补充协议书》约定，张凌翔应在2013年3月25日前支付房款40万元，但张凌翔拖到2013年4月1日才支付37万元，尚缺3万元。在2013年4月15日前，张凌翔应支付房价款35万元，但其也未支付。在张凌翔没有付清房款的情况下，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁不可能配合其办理过户。据此，不同意继续履行买卖合同并配合张凌翔办理过户手续。同时，根据合同第九条第三款的约定，张凌翔逾期超过20天未支付房款的，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁可以单方解除合同并要求赔偿损失。综上，基于张凌翔违约，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁提起反诉，请求：1、解除2013年3月16日双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令张凌翔赔偿钱芝茵、戴学庆、戴怡沁违约金14万元。
原审另查明：2013年5月24日，钱芝茵向张凌翔发出《终止通知书》，该通知书主要内容为：双方签订的买卖合同将于2013年5月20日期限届满（终止条件已出现），现根据买卖合同第九条的约定，与张凌翔终止合同，并于2013年5月31日前办理终止合同手续。2013年5月25日，张凌翔向钱芝茵、戴学庆、戴怡沁发出《催告函》，该函主要称：依付款协议第3条约定，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁应于张凌翔申请贷款审核通过（贷款银行通过时间2013年4月23日）后7天内与张凌翔赴交易中心办理过户手续，然钱芝茵、戴学庆、戴怡沁未依约办理，故通知钱芝茵、戴学庆、戴怡沁于2013年6月1日10时前与张凌翔赴交易中心办理过户手续且不放弃追究违约责任的权利。
原审再查明：2005年6月，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁在系争房屋上设立债权抵押，抵押权人为上海银行漕河泾支行与上海市住房置业担保有限公司，债权数额43万元。2013年3月13日，上海银行股份有限公司漕河泾支行出具《个人贷款结清证明》，证明戴学庆在该行的组合个人住房贷款已于2013年3月13日结清。2013年6月9日，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁向交易中心申请办理抵押权注销手续。2013年6月18日，系争房屋上的抵押被注销。
原审审理中，关于系争房屋上原有抵押贷款的其他情况，张凌翔表示，之前其曾去交易中心了解过，发现抵押贷款没有注销，后双方发生纠纷要诉讼，就又去拉了产调；在得知贷款未还清的情况后，其没有直接跟钱芝茵、戴学庆、戴怡沁说过，都是委托中介说的。钱芝茵、戴学庆、戴怡沁则表示，贷款已还清，中介也曾表示可在办理过户的时候一并办理抵押注销手续，故在纠纷产生前未去办理抵押注销手续；2013年6月5日，双方到中介处调解，当时张凌翔所委托的律师称拉产调后发现贷款没有还清，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁就向该律师表示已经还清了贷款，只是未到交易中心办理注销手续；张凌翔称之前已经到交易中心得知房屋上还有抵押，与交易习惯相悖，张凌翔是在2013年6月5日拉产调后才知道抵押没有注销；同时，张凌翔发给钱芝茵、戴学庆、戴怡沁的函中也没有提到因为是钱芝茵、戴学庆、戴怡沁没有注销抵押才导致张凌翔没有支付房款。
关于房屋买卖的其他情况，张凌翔表示，其于2013年4月1日支付了37万元。2013年4月22日，中介告诉张凌翔系争房屋上的贷款没有还清（这些贷款没有还清的情况都是中介告诉张凌翔的），张凌翔就委托中介进行协调。2013年5月25日，张凌翔收到《终止合同通知书》，告知中介后，中介表示先去和钱芝茵、戴学庆、戴怡沁协调一下。2013年5月25日，张凌翔就发函给钱芝茵、戴学庆、戴怡沁要求继续履行合同。2013年5月27日，张凌翔带着38万元在中介处与钱芝茵、戴学庆、戴怡沁进行调解，要求继续履行，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁觉得房子卖亏了，要求涨价并重新签订合同，双方最终没有达成一致意见。2013年6月1日，张凌翔到了交易中心，联系了钱芝茵、戴学庆、戴怡沁，然而钱芝茵、戴学庆、戴怡沁没有来交易中心。2013年6月5日，张凌翔委托律师到中介处与钱芝茵、戴学庆、戴怡沁协商，张凌翔要继续履行合同，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁表示要继续履行合同就要涨价，协商未果，后张凌翔就起诉到法院了。钱芝茵、戴学庆、戴怡沁则表示，张凌翔于2013年4月1日支付37万元房款后，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁多次打电话催告张凌翔支付房款，张凌翔当时表示手头紧，没有钱。2013年5月25日，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁书面通知张凌翔终止合同。2013年5月27日，双方都到了中介处，张凌翔当时表示要继续履行合同，还表示手头紧并要求配合过户，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁则表示如果张凌翔没有支付房款就不同意过户，最终双方协商不成。2013年6月1日，张凌翔打电话让钱芝茵、戴学庆、戴怡沁去交易中心办理过户，但因张凌翔未支付余款，所以钱芝茵、戴学庆、戴怡沁没有去交易中心办理过户。2013年6月5日，双方又到中介处谈解除合同的事情，当时钱芝茵、戴学庆、戴怡沁告知张凌翔所委托的律师已经将贷款还清了，但双方没有协商成功。至于中介有无告知张凌翔房屋上的贷款是否还清，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁并不知道，但在签订买卖合同的时候，系争房屋上已经没有贷款了。审理中，双方当事人一致确认，双方在2013年4月15日前未相约前往交易中心办理过户手续。
原审审理中，张凌翔表示，如法院判决合同继续履行，余款37万元已经准备好了，贷款80万元也已经审批了，如贷款审批不成，也可将117万元现金交到法院；如法院判决解除合同，则要求钱芝茵、戴学庆、戴怡沁赔偿违约金28.2万元及滞纳金。钱芝茵、戴学庆、戴怡沁表示，如法院判决合同继续履行，则张凌翔应承担违约金28.2万元；如法院判决解除合同，则在已付款57万元扣除违约金14万元后返还给张凌翔。关于损失，张凌翔表示，如解除合同，则产生57万元的利息损失及房价的上涨损失。钱芝茵、戴学庆、戴怡沁表示，其损失包括律师费损失7万元、误工差旅费损失、系争房屋现空关的租金损失及提前还贷的资金利息损失。
原审法院审理后认为，张凌翔与钱芝茵、戴学庆、戴怡沁就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示，双方均应恪守全面履行。根据《补充协议书》约定，张凌翔应于2013年4月15日前支付房款共计95万元，实际上张凌翔在该期限届满前仍有房款38万元尚未支付。对此，张凌翔辩称系因其得知系争房屋上的贷款尚未还清、抵押尚未注销，故不敢支付上述38万元。然结合本案事实，张凌翔在庭审中称其在2013年6月5日拉产调之前曾至交易中心了解发现抵押未注销，又称是在2013年4月22日中介告诉其系争房屋上的贷款没有还清，张凌翔的陈述前后存在矛盾之处，且除2013年6月5日的产调信息外，张凌翔未能提供进一步证据佐证其于2013年4月15日之前就已经得知系争房屋上的贷款尚未还清、抵押尚未注销，故在2013年4月15日之前，张凌翔以抵押尚未注销等理由抗辩其付款义务，缺乏事实依据，法院难以采信。即便张凌翔在2013年4月15日之前已得知贷款尚未还清、抵押尚未注销，张凌翔亦未提供证据证明其已将抵押未注销的情况告知钱芝茵、戴学庆、戴怡沁，其未尽相关通知义务。综上，张凌翔未依约在2013年4月15日前支付相应房款，缺乏合理抗辩理由，构成违约，其逾期付款的违约行为已符合买卖合同第九条约定的解除合同的条件，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁据此要求解除买卖合同并要求支付违约金，可予支持。对张凌翔要求继续履行买卖合同并办理过户手续的诉请，不予支持。合同解除后，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁应将已收取的房款57万元返还给张凌翔。至于违约金，考虑到钱芝茵、戴学庆、戴怡沁实际损失情况，法院酌情确定由张凌翔支付钱芝茵、戴学庆、戴怡沁违约金8万元。
原审法院据此作出如下判决：一、解除张凌翔与钱芝茵、戴学庆、戴怡沁就上海市宝山区纬地房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、钱芝茵、戴学庆、戴怡沁于判决生效之日起十日内，返还张凌翔房款57万元；三、张凌翔于判决生效之日起十日内，支付钱芝茵、戴学庆、戴怡沁违约金8万元；四、张凌翔的诉讼请求及钱芝茵、戴学庆、戴怡沁的其余反诉请求，不予支持。
原审判决后，上诉人张凌翔不服，向本院提起上诉称：1、原审就张凌翔违约行为的事实认定不清，证据不足，忽视了对与本案履约客观行为有密切联系的居间方的调查与了解；2、原审中，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁一方聘请了专业律师代理案件诉讼，而张凌翔一方仅为其本人和其母亲许雅铭，对法律理解、有关事实的把握远不如对方，且趋利避害是诉讼双方在庭审中的本能，张凌翔在原审中根本就不清楚何为“利”、何为“害”，因此，其在原审中的相关陈述并不能代表其真实意思表示，更不能代表本案的客观履约事实；3、原审对于举证责任分配不公，加重了张凌翔在原审中的举证责任，有关系争房屋抵押贷款已在约定时间前偿还及注销的情况，应由钱芝茵、戴学庆、戴怡沁承担举证责任，同时钱芝茵、戴学庆、戴怡沁对该事实负有通知义务；4、张凌翔不存在违约动机，自买卖合同签订至涉诉期间，系争房屋价格不跌反升，故原审认定张凌翔违约，不符合常理；5、本案纠纷系居间人及钱芝茵、戴学庆、戴怡沁未尽到善良人义务所致，张凌翔于2013年4月15日前从居间人处获知系争房屋抵押尚未注销，居间人承诺马上沟通，但随后居间人并未将相关沟通结果告知张凌翔，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁亦从未将系争房屋抵押是否注销的事实告知过张凌翔，据此，张凌翔不得不以延迟支付相应房款而行使不安抗辩权，合同未履行是由于钱芝茵、戴学庆、戴怡沁要求房屋涨价所致。综上，请求：1、撤销原审判决，改判钱芝茵、戴学庆、戴怡沁与张凌翔就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；2、改判钱芝茵、戴学庆、戴怡沁向张凌翔支付违约金28.2万元。二审审理中，张凌翔撤回其第二项上诉请求。
被上诉人钱芝茵、戴学庆、戴怡沁共同辩称：1、张凌翔将责任都推给中介，但未提供任何有关中介的材料；2、不存在张凌翔所称的要求涨价情况，由于张凌翔未根据合同约定在2013年4月15日之前支付相应款项，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁据此要求解除合同；3、张凌翔所说的所有理由，在其2013年5月25日的函件中均未提及，且当时张凌翔未支付全部房款，故钱芝茵、戴学庆、戴怡沁不可能进行房屋过户。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，就未按合同约定在2013年4月15日前支付35万元房款的原因，张凌翔表示，其在2013年3月25日前应当支付40万元，但仅支付了37万元，其要求中介与钱芝茵、戴学庆、戴怡沁进行沟通，以给予张凌翔宽限，中介表示同意，并表示若有问题，中介或钱芝茵、戴学庆、戴怡沁本人都会与张凌翔联系，但在此期间他们始终没有任何表示，故张凌翔认为中介已经与钱芝茵、戴学庆、戴怡沁协商好了。钱芝茵、戴学庆、戴怡沁表示，就张凌翔少支付的3万元，当时就以电话方式联系张凌翔的母亲，要求张凌翔在2013年4月15日之前全额支付38万元，张凌翔的母亲表示经济困难，但钱芝茵、戴学庆、戴怡沁并未同意张凌翔延期付款。
本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二审审理中，张凌翔主张其在2013年4月15日前未按约支付38万元房款，系基于其得到钱芝茵、戴学庆、戴怡沁给予的宽限，并称是通过中介与钱芝茵、戴学庆、戴怡沁就延期付款进行沟通，但张凌翔未提供证据以证实该节事实，且钱芝茵、戴学庆、戴怡沁对此不予确认，故张凌翔的该项主张，本院不予采信。张凌翔未依约在2013年4月15日前支付相应房款，已构成违约。基于张凌翔的违约行为，依据合同约定，钱芝茵、戴学庆、戴怡沁有权要求解除合同，并要求张凌翔支付违约金。原审法院综合考虑本案的实际情况，酌情确定违约金金额，并无不妥。综上，张凌翔的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，530元，由上诉人张凌翔承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一四年一月六日
书 记 员 戚佳娴
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。