上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第3076号
原告王卫东。
原告许红梅。
上列两原告的共同委托代理人ＸＸ，上海一曼律师事务所律师。
被告上海泽宇置业有限公司。
法定代表人项斌。
委托代理人陈家新。
委托代理人许正芳。
原告王富军、陆雯洁与被告上海泽宇置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月27日受理后，依法适用简易程序于2013年12月25日、2014年6月26日公开开庭进行了审理。原告王富军、陆雯洁的共同委托代理人ＸＸ、被告的委托代理人陈家新、钟蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王卫东、许红梅诉称：原告于2009年2月4日与被告上海泽宇置业有限公司签订商品房预售合同，购买被告开发的合生花园房屋1套，地址为松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号，合同金额为2，736，400元。房屋已交付，并办理产权证。但交房后不久发现墙体开裂，渗水十分严重，可能存在严重安全隐患。经邀请专家初步勘探，专家认为可能存在主体结构质量问题。此小区其他房屋也有类似问题并涉及诉讼，有些已经法院委托鉴定，查明主体结构质量不合格，原因是房屋地基施工缺陷，以及道路设计与施工缺陷引起的房屋倾斜超过国家颁布的地基设计规范所规定的限定值。经过多次与被告协商无果，故请求法院判令：一、解除原、被告之间签订的房屋买卖合同，被告退还房款2，736，400元；二、被告赔偿房屋上涨损失1，713，600元；三、被告赔偿原告房屋装修损失797，084元。
被告上海泽宇置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、因为没有发生解除合同的情形，所以不同意解除同；2、如果确有解除合同的情形，那么按照合同补充条款的约定，应该先退还房屋后再返还购房款。对于房屋上涨的损失，因为没有发生相应的情形，所以同样不予认可；3、因为被告交付的是合格的房屋，原告装修后使用至今，所以不存在装修损失。
经审理查明：2009年2月4日，原、被告签订上海市商品房预售合同一份，约定原告向被告购买位于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋（以下简称该房屋），房屋面积暂测为193.73平方米，其中套内建筑面积193.73平方米，另有地下附属面积147.39平方米，房屋总价款暂定为2，736，400元。合同第十八条约定，该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除合同。合同第十九条约定，原告行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知被告，被告应当在收到原告的书面通知起30天内将原告已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还原告，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，在退还房价款时一并支付给原告。该合同另就其它事宜进行了约定。
原告向被告支付总房价款合计2，736，400元。2010年11月10日，该房屋过户至原告名下，建筑面积为340.13平方米，原告为此支付了相关税费。被告将房屋交付原告后，原告对该房屋进行了装修。
因原、被告就系争房屋房屋质量以及修复施工方案产生争议，经原告申请，本院于2013年7月1日委托上海房屋质量检测站（以下简称“鉴定机构”）就此进行鉴定。鉴定机构于2013年10月21日出具沪房检站（2013）建鉴字第34号房屋质量检测司法鉴定意见书，其鉴定结论与建议为：1、被鉴定房屋目前主要存在外墙渗漏水、房门变形等损坏现象。2、被鉴定房屋基本呈向南向西方向倾斜，向南方向的最大倾斜率达10‰，平均倾斜率为7.3‰，向西方向的平均倾斜率为4.3‰，超过《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）规定的限值4‰，主要与房屋南北侧土体存在高差等因素有关。3、被鉴定房屋在2013年9月9日-2013年10月11日各测点成降速率介于-0.05mm／d～-0.07mm／d，沉降尚未稳定。4、鉴于被鉴定房屋目前沉降尚未稳定，建议对被鉴定房屋地基基础进行必要的加固处理。5、建议翻作房屋外墙防水。6、对室内渗水受损的墙面进行斩粉处理。7、建议对变形的房门进行修理。经原、被告发问，鉴定人回答称：房屋倾斜率超过4‰则认为房屋主体结构存在问题，同时房屋沉降尚未稳定。同时，该房屋南北土体有高差，如果不打桩、土体没有处理好，那么就会存在沉降。考虑到该房屋有下沉式的庭院，那么应该打桩。
另因原、被告就系争房屋的市场价值存在争议，本院于2013年12月25日委托上海信衡房地产估价有限公司（以下简称“信衡公司”）就系争房屋的房屋市场价格进行评估，信衡公司于2014年3月25日出具上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房地产估价报告，估价结论为估价对象在全部假设和限制条件下的市场价值为4，450，000元。
另因原、被告就系争房屋的装修价值存在争议，本院于2014年7月11日委托上海联合工程监理造价咨询有限公司就系争房屋的装饰装修工程进行造价鉴定。该公司于2014年8月15日出具泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋的装饰装修工程造价鉴定意见书，鉴定结论为：该房屋的装饰装修工程造价原值鉴定金额为956，501元，按20年合理使用期限折旧后，装饰装修工程现值鉴定金额为797，084元。庭审中，鉴定人员陈述：1、鉴定清单上的项目均与房屋形成了附和；2、已按照实际使用进行了折旧。
上述事实，由上海市商品房预售合同、上海市房地产权证、发票、契税缴款书、沪房检站（2013）建鉴字第34号房屋质量检测司法鉴定意见书、房地产估价报告、房屋装饰装修工程造价鉴定意见书及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：根据鉴定报告，系争房屋南北向的平均倾斜值超过国家标准《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）关于同类建筑结构倾斜限值，显不符合建设部《房屋接管验收标准》关于主体结构的检验标准。因此，应当认定系争房屋主体结构质量不合格。根据合同第十八条之约定，原告享有合同解除权。合同自解除合同的通知到达对方时解除，故本院以诉状副本送达之日即2013年6月14日作为合同的解除日。合同解除后，原告应当将房屋返还被告、被告应返还原告购房款，审理中，原告同意返还房屋，本院予以认可。同时，原告主张的购房款与结算后的发票金额存在误差，审理中，原告亦同意按照实际结算后的金额计算，故本院予以调整。
违约损害赔偿的对象为守约方的履行利益，即将合同当事人置于合同已经完全履行情况下守约方可以获得的利益，但该利益仅限于相对方可以合理预见的范围，且应扣除守约方因此而获得的利益或免予负担的不利益。若系争合同正常履行，原告本可享有系争房屋价格上涨部分的利益，且在全国房价整体呈逐步上涨趋势的经济环境中，该部分的上涨利益应属被告可以合理预见的范围，因此原告主张将违约金调整为房屋上涨损失的金额，合法有据，本院予以支持。关于该部分金额，信衡公司所估系争房屋的市场价值为4，450，000元，因此该款项于房价款之间的差额为1，721，542元，原告主张的赔偿款低于该数额，故本院予以支持。
关于房屋的装修损失，本院认为原告被鉴定报告所认定的这些设施系为系争房屋装修而专门添置，故在双方合同解除后，被告应就由此给原告造成的损失承担责任。同时，因为在装修完成后至双方发生诉讼进而对装修进行评估时已经过一段时间，在该时间内产生装修的折旧应当予以扣除，故被告需赔偿原告装修损失797，084元。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、原告王卫东、许红梅与被告上海泽宇置业有限公司于2009年2月4日签订的上海市商品房预售合同于2013年6月14日解除；
二、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日返还原告王卫东、许红梅房款2，728，458元；
三、原告王卫东、许红梅于本判决生效之日起十日内向被告上海泽宇置业有限公司返还坐落于上海市松江区洞泾镇长兴东路1288弄合生国际花园XXX号房屋；
四、原告王卫东、许红梅于本判决生效之日起十日内协助被告上海泽宇置业有限公司办理上述房屋的产权过户手续；
五、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日赔偿原告王卫东、许红梅房屋上涨损失1，713，600元；
六、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王卫东、许红梅装修损失797，084元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费48，530元，鉴定费24，265元，鉴定费30，000元，评估费13，000元，审核费28，305元，财产保全申请费5，000元，合计诉讼费100，570元，由原告王卫东、许红梅负担25元（已付），由被告上海泽宇置业有限公司负担100，545元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张丹
二〇一四年九月五日
书记员 仇知
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……