上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第866号
上诉人（原审被告）秦建强。
上诉人（原审被告）上海申立汽车修理部，住所地＊＊＊。
投资人秦建强。
被上诉人（原审原告）上海沧达投资经济发展有限公司分公司。
负责人＊＊＊。
委托代理人周涛，上海徐伟奇律师事务所律师。
上诉人秦建强、上海申立汽车修理部因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第29189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海市浦东新区＊＊路＊＊＊号767号房屋系上海沧达投资经济发展有限公司所有，上海沧达投资经济发展有限公司授权其下属分公司即上海沧达投资经济发展有限公司分公司（以下简称沧达分公司）对上述房屋进行经营管理。2013年9月沧达分公司（甲方）与秦建强、上海申立汽车修理部（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方上海市＊＊路＊＊＊号房屋（以下简称系争房屋），房屋租赁期自2013年10月1日起至2014年12月31日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方需继续出（承）租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。每月租金为人民币9，300元，乙方应于每季度首月15日前向甲方支付租金；逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的3%支付违约金。甲方交付系争房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为8，500元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在租期届满后的当日内返还系争房屋；未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按5.60元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，甲方可书面通知乙方解除合同。
合同签订后，沧达分公司按约向秦建强、上海申立汽车修理部交付了系争房屋。租赁期间，秦建强、上海申立汽车修理部按约支付了2014年之前的租金。自2014年1月起至今，秦建强、上海申立汽车修理部仅向沧达分公司支付了租金10，000元。
2014年9月2日沧达分公司委托律师向秦建强、上海申立汽车修理部发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，称秦建强、上海申立汽车修理部拖欠8个月租金未付，通知解除双方的《上海市房屋租赁合同》，并要求秦建强、上海申立汽车修理部10日内迁出租赁房屋并支付欠租、违约金等。
2014年8月7日沧达分公司诉至原审法院，请求判令：1、秦建强、上海申立汽车修理部向沧达分公司支付租金101，600元（从2014年1月1日计算至2014年12月31日，扣除已支付的10，000元）；2、秦建强、上海申立汽车修理部向沧达分公司支付逾期付款违约金（按每天9.30元自2014年1月1日计算至实际付清之日止）；3、秦建强、上海申立汽车修理部于2014年12月31日合同到期后腾空并返还系争房屋；4、秦建强、上海申立汽车修理部支付房屋占用使用费，从2015年1月1日起至实际迁出日按照每日610元计算。秦建强、上海申立汽车修理部不同意沧达分公司的诉讼请求并共同辩称，租赁合同到期后希望续租，其同意付租金，但暂时无能力支付，而违约金及房屋使用费则不同意支付。
原审中，沧达分公司明确表示，租赁合同到期后不再续租，沧达分公司收到的押金8，500元同意抵扣拖欠的租金。
原审认为，沧达分公司与秦建强、上海申立汽车修理部签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应属有效。秦建强、上海申立汽车修理部承租使用系争房屋，应当按约向沧达分公司支付租金。2014年1月1日至2014年12月31日期间，秦建强、上海申立汽车修理部仅向沧达分公司支付了10，000元租金，拖欠剩余租金101，600元未付。现沧达分公司起诉要求秦建强、上海申立汽车修理部支付租金101，600元，应予支持。秦建强、上海申立汽车修理部拖欠租金未付，按合同约定应当按日租金的3%向沧达分公司支付逾期付款违约金，但因秦建强、上海申立汽车修理部于2014年支付过10，000元租金，故违约金应自2014年2月18日起计算至实际付清日止。双方约定的租期已于2014年12月31日届满，且沧达分公司已明确告知秦建强、上海申立汽车修理部到期后不再续租，故合同到期后秦建强、上海申立汽车修理部理应按约立即腾退系争房屋，故沧达分公司起诉要求秦建强、上海申立汽车修理部腾空并返还系争房屋，应予支持。合同约定，租赁关系终止时，沧达分公司收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定由秦建强、上海申立汽车修理部承担的费用。现沧达分公司同意将其收取的8，500元租赁保证金抵扣秦建强、上海申立汽车修理部所欠租金，故抵扣后，秦建强、上海申立汽车修理部还应向沧达分公司支付租金93，100元。秦建强、上海申立汽车修理部至今未返还系争房屋，按约应支付自2015年1月1日起至实际返还日止的房屋占用费。双方签订的《上海市房屋租赁合同》约定，逾期返还房屋应按5.60元／平方米的标准支付房屋占用期间的使用费，该约定标准显属过高，可酌情调整为按双方约定租金标准的1.5倍计算使用费。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于2015年1月23日作出判决：一、秦建强、上海申立汽车修理部应于判决生效之日起十日内支付上海沧达投资经济发展有限公司分公司租金93，100元及按每日9.30元自2014年2月18日起计算至实际付清上述租金之日止的逾期付款违约金；二、秦建强、上海申立汽车修理部应于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区＊＊路＊＊＊号房屋腾空并归还给上海沧达投资经济发展有限公司分公司；三、秦建强、上海申立汽车修理部应于判决生效之日起十日内支付上海沧达投资经济发展有限公司分公司自2015年1月1日起至实际返还上海市浦东新区＊＊路＊＊＊号房屋之日止按照每月13，950元标准计算的房屋使用费。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，907元，由秦建强、上海申立汽车修理部负担。
原审法院判决后，上诉人秦建强、上海申立汽车修理部不服，共同向本院提起上诉称：原审判决解除合同是错误的，上诉人要求与被上诉人继续签订租赁合同。因此，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审时的全部诉讼请求。
被上诉人沧达分公司辩称：上诉人拖欠租金已构成违约，被上诉人有权依照合同约定行使合同解除权。原审法院判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋所签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，原审法院认定该合同有效，当属正确。双方均应严格依照合同约定，全面履行各自的权利和义务。现因上诉人未按约支付租金，在被上诉人多次催讨后，仍未履行付款义务，上诉人已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据上述租赁合同约定，上诉人逾期未支付租金累计超过1个月的，被上诉人依约行使合同解除权，符合合同约定，亦于法不悖。原审法院对此予以支持，当属正确。上诉人提出要求与被上诉人继续签订租赁合同，因合同的签订需双方当事人形成合意，上诉人可就此与被上诉人通过协商予以解决。至于因合同解除所涉及的其他事项，原审法院已对此一一做出分析及认定，本院予以认同。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，907元，由上诉人秦建强、上海申立汽车修理部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚夏海
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 毛 焱
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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