湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂硚口民二初字第00202号
原告（反诉被告）李媚媚，女，汉族。
委托代理人文野，湖北联正律师事务所律师。
被告（反诉原告）尹梅，女，汉族。
委托代理人�泉，湖北山河律师事务所律师。
原告（反诉被告）李媚媚与被告（反诉原告）伊梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，原告李媚媚于同年6月3日向本院提出财产保全申请并提供担保，本院对被告伊梅名下位于本市江汉区友谊大道99号安顺佳园A座21层6室的房屋予以查封。被告（反诉原告）在答辩期内提出了反诉。本院依法由审判员姚伏独任审判，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李媚媚的委托代理人文野、被告（反诉原告）伊梅的委托代理人甘泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李媚媚诉称，2013年4月1日，原、被告双方签订《联营合约》，约定被告将其租赁的位于武汉市硚口区中山大道350号东7档商铺与原告进行联营，期限为2013年4月12日起至2016年4月11日止，原告每年向被告支付红利65万元，同时向被告�付保证金10万元。合同签订后原告按照约定向被告支付75万元。在合同期内，因地铁六号线的修建需要，硚口区地铁六号线房屋征收工作汉正街分指挥部多次下达《通知书》，要求停止经营活动，配合房屋征收工作，于是原告与被告商量解除《联营合同》事宜，被告不同意退还保证金。2014年4月11日原告腾退房屋并将钥匙交给被告，依据双方合同第七条的约定，被告应该将保证金10万元退还给原告，但是经原告多次催要，被告拒绝退还，故原告起诉至法院，请求：1、确认原、被告之间的《联营合同》已解除；2、判令被告返还原告保证金10万元及从2014年4月11日起至付清之日止的利息（按照同期银行贷款利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。对被告的反诉请求，原告的答辩意见是：被告提出水费没有事实和法律依据，原告不予认可。关于电费，原告认为只有最后一个�的没有支付，愿意承担最后一个月的电费，但是具体的金额要查清楚后才能确认。
原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，提交了如下证据：
证据一、2013年4月1日原、被告签订的《联营合约》一份，证明原、被告之间的联营关系以及依据《联营合约》第七条的约定“如遇国家政策变更、征地或企业改制建房等不可抗力因素造成甲乙双方在本店铺不能继续合作经营的”甲方（即本案被告）必须将相应剩余合作的销售分红以及销售分红保证金10万元退还给乙方（即本案原告）。
证据二、硚口区地铁六号线房屋征收工作汉正街分指挥部2013年10月31日下达的《关于对地铁六号线中山大道汉正街段沿线进行打围的告知书》，证明因地铁六号线建设的需要，政府部门要对中山大道汉正街路段房屋进行征收、打围施工的事实。
证据三、照片一组，证明硚口区中山大道350号东7档�面已经被打围的事实。
证明四、2014年4月11日被告向原告出具的收条一份，证明原告已于2014年4月11日将中山大道350号东7档门面的钥匙交付给被告，《联营合约》已于2014年4月11日解除的事实。
证据五、营业执照，证明告在中山大道350号东7档门面经营的事实。
被告（反诉原告）伊梅答辩并反诉诉称，是因原告单方面违约导致合同的解除，给被告造成了损失，要求原告承担相应的损失即赔偿被告一个月的租金54167元，该费用应该从李媚媚保证金10万元中扣除。另原告在使用位于武汉市硚口区中山大道350号东7档商铺长达一年的时间里从未交纳过水电费，现在累计拖欠水费600元，电费5392.74元，故要求本案驳回原告的本诉请求10万元中54167元的诉讼请求，并提出反诉，要求：1、由原告支付给被告水费600元、电费5392.74元并承担本案反诉讼费。
被告（反诉原告）伊梅为支持其辩称意见及反诉请求，提交了如下证据：
证据一、被告和周桂珍及周桂元签订的《房屋租赁合同》，证明涉案房屋为周桂珍和周桂元所有。
证据二、被告向房主缴纳的房租赁费收据和转账凭证，证明被告已经将房租缴纳24万元的房租，期间为2014年4月9日至10月9日。
证据三、《联营合约》，证明系原告违约在先导致双方的合同解除。
证据四，电费清单，证明原告拖欠电费5392.74元。
经庭审质证，被告对原告的证据一的真实性没有异议，证明目的有异议，认为根据合约第四条的规定：原告如逾期支付销售分红15日就不退还保证金。本案中是原告的违约行为造成被告损失，被告愿意在扣除损失后退还剩余的保证金。对证据二的真实性没有异议，证明目的有异议，认为告知书要求在2013年11月份就退出经营，但是原告在2014年4月11日才退出，所以告知书并不是导致原告搬出去经营的原因。对证据三的真实性有异议，证明目的有异议，认为照片的形成时间不明，不能作为证据使用。对证据四的真实性没有异议，证明目的有异议。认为联营合约已经解除是事实，但过错在原告，原告应该赔偿被告损失。对证据五的真实性和证明目的均没有异议。
原告对被告的证据一的真实性表示不清楚，证明目的有异议，认为原告不认识周桂珍及周桂元，且该合同和本案没有关系。对证据二的真实性没有异议，证明目的有异议，认为合同的解除不是原告方造成的，是由于合同第七条约定的解除事由出现，原告不承担责任。对证据三的转账凭证的真实性没有异议，但是和本案没有关系，收据的真实性不能认定，且与本案没有关系。对证据四的真实性没有异议，证明目的有异议，认为电费一直是原告在支付，该证据不能证明原告欠缴电费。
综上，本院对原告的证据一、二、四、五的真实性依法予以采信，对于证据三，被告虽不予认可，但其并没有提供提供相反的证据予以证明，对其真实性本院予以采信。以上证据的证明目的待综合全案后再予确定。对被告的证据一的真实性本院予以采信，但被告并没有向本院提交该房屋的相关登记信息，仅凭该合同不能证明争议房屋为周桂珍和周桂元所有。对被告的证据二收据和转账凭条的真实性本院予以采信，但其仅能证明案外人杜大开向周桂珍转款，周桂珍出具收据，不能证明该款项与涉案房屋武汉市硚口区中山大道350号东7档商铺的租金有关，且该证据与本案的争议无关。对于证据三的真实性本院予以采信，对其证明目的将在本院认为部分另行阐述。对证据四的真实性本院予以采信，但该通知单上显示的地址与涉案房屋房屋的地址明显不一致，且打印时间为2004年5月14日，�能达到证明原告拖欠电费5392.74元的目的。
经审理查明，2013年4月1日，原、被告双方签订《联营合约》，约定被告将其承租的位于武汉市硚口区中山大道350号东7档商铺与原告进行联营，期限为2013年4月12日起至2016年4月11日止，原告每年3月12日前向被告支付红利人民币65万元，同时向被告支付10万元作为销售分红保证金。合约第四条第一款第二项约定原告逾期15日支付销售分红给原告，原告有权单方面中止合同并由原告赔偿违约金，且被告有权不退还原告的红利及分红保证金。第六条约定在合同期内的水电费等经营费用由原告承担。第七条“如遇国家政策变更、征地、或企业改制建房等不可抗力因素造成双方在店铺不能继续合作经营的，则被告不承担违约责任，所造成的损失由双方共同承担，协议自然中止。但是被告必须将剩余合作销售分红及销售分红保证金人民币10�元退还给原告”。合同签订后原告按照约定向被告支付了2013年4月12日至2014年4月11日的销售红利65万元及销售分红保证金10万元，共计人民币75万元。后原告作为经营者以上述房屋作为营业场所在工商部门申请办理了个体工商户营业执照从事鞋类销售业务。因本市轨道交建设的需要征收涉案房屋，武汉市硚口区地铁六号线房屋征收工作汉正街分指挥部于2013年10月31日下达的《关于对地铁六号线中山大道汉正街段沿线进行打围的告知书》，要求中山大道汉正街段的各业主及经营户在2013年11月15日前停止一切经营活动，腾退房屋，并告知业主办理征收赔付的事宜。原告于2014年4月11日从硚口区中山大道350号东七档门面腾退并将钥匙交给被告伊梅，但被告以原告违反合同约定没有按时支付分红为由拒绝退还保证金。现因双方发生矛盾，原告起诉至法院，要求判如所请。被告在�辩期内提出了反诉，要求原告支付房屋使用期间的水费600元，电费5392.74元并承担本案反诉讼费。
另查明，原、被告双方均认可该合约实质上是房屋租赁合同，也认可该合同已经解除，但对合同解除的过错方在谁均持不同观点。
本院认为，原告（反诉被告）李媚媚与被告（反诉原告）伊梅签订的《联营合约》实质上是《房屋租赁合同》，即被告将从案外人处承租的位于本市硚口区中山大道350号东7档商铺转租给原告，租期从2013年4月12日起至2016年4月11日止，原告每年3月12日前向被告支付租金人民币65万元，同时支付被告10万元作为租房保证金。该租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，是合法有效的。双方均应该按照合同的约定履行各自的义务。
本案的争议焦点是合同解除的是否是由于原告的没有按照约定交纳租金而引起的？双方合同约定原告应在2014年3月27日前向被告支付第二年度的房屋租金，而武汉市硚口区地铁六号线房屋征收工作汉正街分指挥部已于2013年10月31日下达《关于对地铁六号线中山大道汉正街段沿线进行打围的告知书》，要求中山大道汉正街段的各业主及经营户在2013年11月15日前停止一切经营活动，腾退房屋，并告知业主办理征收赔付的事宜。显然原告于2014年4月11日从涉案房屋中腾退并解除合同符合双方合同第七条约定的合同解除事由，且过错方不在原告，被告按照约定应当退还10万元保证金，故原告要求被告退还10万元保证金的请求有理，本院予以支持。关于利息，因双方并未约定返还时间，按照同期银行贷款利率从原告向本院主张权利之日起计算至被告付清时止较为适宜。
被告辩称要求原告承担54167元的损失没有任何证据予以证明，故被告的辩称理由不成立，本�不予支持。其反诉要求原告支付水费600元亦未提供任何证据证明；关于电费，被告提供的通知单上面显示的地址与涉案房屋明显不一致，不能证明是原告在使用涉案房屋时所欠的费用，故被告的反诉诉请全部不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李媚媚与被告（反诉原告）伊梅于2013年4月11日签订的《联营合约》已解除。
二、被告（反诉原告）伊梅于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）李媚媚房屋租赁保证金人民币10万元及利息（按照同期银行贷款利率从2014年4月29日起计算至付清时止）。
三、驳回原告（反诉被告）李媚媚的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）伊梅的全部反诉请求。
案件本诉诉讼费2800元本院减半收取1400元，财产保全费1120元，反诉诉讼费50元本院减半收取25元由被告（反诉原告）伊梅全部负担，本诉诉讼费和财产保全费已由本诉原告李媚媚垫付，由本诉被告伊梅在支付上述款项时一并支付给本诉原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费缴纳办法》第十三条第（一）款第一项的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 姚伏
二〇一四年六月三十日
书记员 张璇