黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）让民初字第2580号
原告ＸＸ，男，1971年9月11日出生，汉族，住大庆市让胡路区。
委托代理人秦兰，黑龙江鸿大律师事务所律师。
委托代理人李侠，黑龙江鸿大律师事务所律师。
被告哈尔滨市广申汽车销售服务有限责任公司大庆分公司，住所地让胡路区。
法定代表人韩向军，经理。
被告哈尔滨广申汽车销售服务有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区。
法定代表人袁勃，董事长。
二被告委托代理人计军，男，1975年5月28日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
原告ＸＸ诉被告哈尔滨市广申汽车销售服务有限责任公司大庆分公司（以下简称广申大庆分公司）、哈尔滨广申汽车销售服务有限责任公司（以下简称广申公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理，依法适用普通程序，由审判员张峰担任审判长，代理审判员董凤主审本案，与审判员陈晓鹏共同组成合议庭，分别于2015年11月11日、12月28日公开开庭进行了审理，原告ＸＸ及委托代理人秦兰、被告广申大庆分公司、广申公司委托代理人计军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称：原告与被告广申大庆分公司于2014年8月5日签订房屋租赁合同，约定原告将位于让胡路区北方汽配城9号修配厂商服2门租赁给被告，期限为2014年10月25日至2017年10月25日，年租金为350000元，水、电、供热费、修复房屋等相关费用由被告自行承担，同时约定被告应提前三个月向原告支付租金，否则违约方向对方支付租金30%的违约金。现被告支付租金期限已过，被告一直拒绝支付租金，并且未交纳房屋修复费用，已经构成违约，应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，要求二被告支付违约金105000元、租金损失70000元、房屋租赁修复费用8000元并承担本案诉讼费用。
二被告辩称：1、我方不同意原告诉请，我方已按照合同约定通知原告解除租赁合同，故不存在违约事实。2、原告主张租金及房屋维修费用无事实及法律依据；3、原、被告双方约定的违约金过高，应予以调整。综上，请法院结合本案证据驳回原告全部诉请。
为证实自己的主张，原告ＸＸ向本院提交证据如下：
1、原告与被告广申大庆分公司签订的房屋租赁合同一份。用以证明双方约定租期三年，至2017年10月25日止，合同第十条有相关规定，证明双方从未协商终止合同行为，违约责任属于双方自愿签订，低于原告实际经济损失。二被告对其真实性无异议，但对所要证明的问题有异议，质证认为，该证据无法证实双方就合同解除没有过协商行为，也无法证实违约金符合规定。本院对其真实性予以确认。
2、原告与案外人刘某某签订的房屋租赁合同一份。用以证明原告将涉案房屋出租给案外人刘某某，年租金280000元，因为被告违约给原告房屋租金每年降低70000元，两年合计140000元。二被告对其真实性及合法性均有异议，质证认为，该合同是原告与案外人所签订，是否真实无法考证，不能确定该合同是双方真实意思表示还是基于本案诉讼目的所出具，该合同承租方为刘某某，该人原为被告公司工作人员，从原、被告之间的合同可以看出刘某某作为被告代理人与原告签订的合同，现刘某某已离职，又与原告签订合同，进步说明合同的不真实性及违法性。从原告与刘某某签订的合同租赁期限可以看出，正是原、被告双方合同届满第二日，原告即将房屋出租，房屋没有出现空租期，未给原告造成损失，虽然合同约定租金为280000元，但不能代表就是原告的损失，因为房屋租金随市场价格调整，同时又受诸多因素影响，如原告仍然按原价格出租的话，也未必出租不出去，所谓房租降低存在原告意思自制的因素。该合同可以佐证双方合同履行届满前已与原告协商，故存在双方合同履行届满原告立即将房屋出租的情形，因为该合同是2015年9月9日签订，可见原告在与被告间的合同尚未届满前已与其他承租人协商合同内容，故不存在被告违约的事实。本院将结合全案予以综合认定。
3、房屋产权证、土地证各一份。用以证明原告系涉案房屋所有权人。二被告对此无异议。本院予以采信。
为证实自己的主张，二被告向本院提交证据如下：
1、致房主ＸＸ函、EMS快递回执、中国邮政邮件跟踪查询单各一份。用以证明被告于2015年7月20日通知原告不再续租合同的事实。原告对其真实性有异议，质证认为，原告没有收到，回执也不是原告本人签字，就函件内容来看不能证明被告未违约，双方合同期限为三年，合同并没赋予被告单方解除权，所以对此证据不予认可。本院将结合全案予以综合认定。
2、短信照片一张。用以证明2015年8月9日，被告总经理马某某向原告手机1390369****发送短信，内容为要求解除双方租赁合同。原告对其真实性及所要证明的问题均有异议，质证认为，无法与原始载体核对，真实性无法确认，假设被告发送短信的话，该短信的内容也是被告单方的想法，没有得到原告认可及回应，不能证明被告没有违约行为。本院将结合全案予以综合认定。
本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：
2014年8月5日，原告（甲方）与被告广申大庆分公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方同意将让胡路区北方汽配城9号修配厂商服2门出租给乙方使用，租赁期限为三年，自2014年10月25日至2017年10月25日止，房屋年租金为350000元（租赁期内年房屋租金不变），每年支付一次。乙方应提前三个月向甲方支付租金，过期3天不交下年租金，按违约处理。乙方除租金外，向甲方交20000元押金，乙方租期满后，甲方验收房屋后，没任何损失，甲方退回乙方20000元，如人为损坏锅炉、天然气表、卷帘门等屋内重要设施，甲方可以在20000元当中扣出（中途乙方由于自己原因不再租用房屋，甲方不负责退还20000元）。若上述设备、设施因自身质量等客观原因损坏，乙方不承担责任，同时上述设备、设施维修及相关费用由甲方负责。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置影响房屋结构设施，需事先征得甲方同意，如有改动主体房屋，租期满后必须恢复原状，否则赔偿相应损失，严禁私自搭建房屋主体外的任何建筑物。租赁期间任何一方提出终止合同，需提前三个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签字前，本合同仍有效。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年租金的30%作为违约金。合同签订后，被告广申大庆分公司即向原告交纳了第一年的租金350000元。庭审中，原告称2015年9月被告广申大庆分公司通过电话向其提出解除房屋租赁合同，但其并未同意，而被告广申大庆分公司则称其于2015年7月20日通知电话、短信的方式向原告提出解除合同，并于2015年9月30日通过EMS向原告邮寄了解除合同的函，原告同意解除合同，但原告对此予以否认。2015年10月29日，被告广申大庆分公司将房屋交还原告并搬出，双方没有按合同约定签订终止合同书。
庭审中，原告提交了2015年9月9日其与案外人刘某某签订的房屋租赁合同，以证明在被告向其表示解除双方之间租赁合同后其将涉案房屋出租给刘某某，年租金为280000元，被告的违约行为导致原告房屋租金每年降低70000元。
现原告诉至法院，要求二被告支付违约金105000元、租金损失70000元、房屋租赁修复费用8000元并承担本案诉讼费用。
本院认为：原告与被告广申大庆分公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按合同约定履行。双方约定合同期限为三年，被告广申大庆分公司在第一年租赁期限届满前向原告明确表示不再继续承租涉案房屋，并于2015年10月29日搬出并将涉案房屋交还原告，被告的上述行为视为双方之间的租赁合同已经解除。因双方之间合同约定的租赁期限为三年，被告广申大庆分公司未能提交充分的证据证明其已提前三个月通知原告终止合同，且双方没有按合同约定签订终止合同书，被告广申大庆分公司在租赁期限届满前单方提出并以实际行动解除合同构成违约，其应按双方之间合同的约定向原告支付违约金，故对原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。因被告广申大庆分公司并不具备独立法人资格，应由设立该分公司的广申公司承担给付责任。因本院已保护原告违约金，其再主张租金损失，本院依法不予支持。关于原告主张的房屋租赁修复费用8000元，因原告对此未提交证据予以证实，故本院对原告的该项请求不予支持。关于被告抗辩违约金过高的问题，因双方在签订合同时对违约金有明确约定，被告在明知此约定的情况下仍然选择提前解除合同，故对被告再以违约金过高为由进行抗辩，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告哈尔滨广申汽车销售服务有限责任公司于本判决生效后五日内支付原告ＸＸ违约金105000元；
二、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。
案件受理费3960元由原告承担1688元，由被告哈尔滨广申汽车销售服务有限责任公司承担2272元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 张 峰
审 判 员 陈晓鹏
代理审判员 董 凤
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 于丽丽
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。