广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民初字第229号
原告孔子安。
委托代理人韦青，广西铁义律师事务所律师。
被告李佩娟。
委托代理人潘岚，广西桂金星律�事务所律师。
被告李至付。
原告孔子安诉被告李佩娟、李至付农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月10日受理后，原告孔子安于2013年4月10日申请对河池镇马路街63号房产委托进行价值评估，依程序本院先委托广西国联测绘工程有限公司进行房产面积测绘，后再委托广西国联房地产评估有限公司进行房产价值评估，2013年7月9日广西国联测绘工程有限公司作出编号为GLM20130007号的《房产测绘成果报告书》，广西国联房地产评估有限公司则表示因集体土地不能市场交易，故无法对案件所涉转让的房产进行市场价值评估。本院依法组成合议庭，于2013年11月6日公开开庭审理了本案。书记员韦丽丽担任法庭记录。原告孔子安、被告李佩娟及其委托代理人潘岚到庭参加诉讼，被告李至付经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、�告于2006年2月15日签订《宅基地使用权转让协议》和《房屋转让契约》，被告将原河池镇马路街83号（现变更为63号）房产转让给原告，原告付清人民币3.8万元房款后，房产交付使用。经河池市公证处以（2006）桂河证第042号公证书对《宅基地使用权转让协议》进行了公证，但至今该房产无法办理审批及过户变更登记手续。2011年8月15日被告向法院提起诉讼，要求确认《宅基地使用权转让协议》为无效协议。2012年6月13日金城江区法院以（2011）金民初字第1068号民事判决书，判决《宅基地使用权转让协议》和《房屋转让契约》为无效协议。原本原告全家从金城江区保平乡迁至河池镇居住，现在法院判决协议无效，要求原告搬出房子，其全家即流落街头。被告当年的过错，造成原告现在的巨大经济损失。该损失包括被告放弃原住地的房子、拆迁的费用、现在在同一地段买同�面积并建房比06年涨价的部分等共计20万元。由于被告李佩娟签订两份协议，被告李至付只参与签订《宅基地使用权转让协议》，因此，李佩娟应当承担更多的责任。原告因此提出诉请：1、判令被告李佩娟赔偿原告人民币15万元；2、判令被告李至付赔偿原告人民币5万元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为证实其主张提供的证据有：
证据1原告身份证，证实原告身份情况；
证据2《宅基地使用权转让协议》一份，证实被告转让宅基地使用权给原告的事实；
证据3《房屋转让契约》一份，证实被告转让房屋给原告的事实；
证据4公证书，证实《宅基地使用权转让协议》经过公证；
证据5证明一份，证明被告自愿将房屋转让给原告的事实；
证据6判决书一份，证明转让协议被判决确认为无效，法院释明原告有权要求补偿和赔偿；
证据7集体土地建设用地使用证及宗地图各一份，证实《宅基地使用权转让协议》项下宅基地的位置与面积；
证据8裁定书一份，证实《宅基地使用权转让协议》项下的房屋，现为原告和毛泽华两家居住；
证据9土地转让协议书三份，证实同类型的宅基地现在转让均价为1140.9元，原告若现在购买同等面积的宅基地将损失143201.8元。
被告李佩娟辩称，1、对于合同无效和造成的所谓损失被告没有过错，被告将房屋及宅基地转让给原告时并不知道农村房屋和宅基地依照法律规定不得对本集体成员以外的人出卖和转让。后在原告无法办理过户手续时，被告才知道转让农村房屋和宅基地是违法的，为此被告要求退房，但原告坚持不予退房；2、原告主张20万元的损失赔偿缺乏事实和法律依据；3、被告的损失显而易见。几年来，原告仍占用被告的房屋，造成被告房租损失，这与原告的损失是可以相互抵消的。
被告李�娟未向本院提交证据材料。
被告李至付经本院传票传唤，未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据材料。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告李至付经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
经过庭前组织原、被告双方当事人质证，被告李佩娟对原告所提供的证据1至证据8的真实性均表示没有异议，但对其证明内容不予认可；被告李佩娟对原告所提供的证据9提出异议，认为证据9所反映的交易合法性与否不得而知，并且该交易与本案的交易不具有可比性，因为各个宅基地的情况是不一样的。
经本院审查后认为，对原告提供的证据1至证据8的真实性被告无异议，因其来源真实、合法，本院予以采信；对原告方提供的证据9，提出异议�被告方又无相反证据佐证，因其来源真实、合法且该证据与双方诉辩事由具有一定关联性，本院可作为定案的参考依据。
综合本案证据，本院确认以下事实：
2006年2月15日，以原告孔子安为买方，被告李佩娟为卖方，双方签订协议，被告将河池镇马路街83号（现已变更为63号）房产转让给原告孔子安，转让实际成交价为38，000元。2011年8月李佩娟、李至付以孔子安非本集体经济组织成员、双方转让集体土地行为违法为由，向本院提起诉讼，请求：确认双方所签订宅基地及房屋转让协议无效，并要求孔子安将所购买的房屋返还李佩娟。本院于2012年6月13日作出（2011）金民初字第1068号民事判决书，判决确认双方于2006年2月15日所签《宅基地使用权转让协议》及《房屋转让契约》无效，孔子安在判决生效之日起30日内将所购买的房屋返还给李佩娟，李佩娟在判决生效之日起�日内返还购房款38，000元给孔子安。后孔子安以李佩娟、李至付起诉确认合同无效的失信行为造成自己巨大经济损失为由，要求李佩娟、李至付进行经济赔偿，双方协商不成遂引发本案纠纷。
另查明，本案原、被告买卖交易所涉及的河池镇马路街63号（原为河池镇马路街83号，后变更为63号）房产位于河池镇街道主路附近（离街道约有几十米直线距离），该房由被告李佩娟的祖父母修建于上世纪50年代，房屋主体为泥瓦结构，修建至今未办理有房产证。1993年7月经当时作为家庭户主的李佩娟申请，河池市人民政府向李佩娟颁发了编号为：河集建（1993）字第010101083号的集体土地建设用地使用证，该土地使用证载明房产用地面积为125.91㎡，建筑占地同为125.91㎡，土地使用权人登记为本案被告李佩娟。目前该房暂由原告孔子安一家居住和使用。本案在立案受理后，原告孔子安于2013年4月10日申请对河池镇马路街63号房产委托进行价值评估，依程序本院先委托广西国联测绘工程有限公司进行房产面积测绘，后又委托广西国联房地产评估有限公司进行房产价值评估。广西国联测绘工程有限公司于2013年7月9日作出编号为GLM20130007号的《房产测绘成果报告书》，测绘结果为河池镇马路街63号房产总建筑面积为125.91㎡。其后广西国联房地产评估有限公司则表示因集体土地不能市场交易，故无法对案件所涉转让的房产进行市场价值评估。在此情况下，本院办案人员即联系原告孔子安，说明评估公司不愿接受委托评估的情况，并向其释明本案举证责任的相关法律问题，询问原告是否自行选择评估公司委托进行房产价值评估，后原告答复表示不再自行委托评估机构进行评估。以上事实有双方当事人庭审中的陈述及所提供的书面证据材料等予以证实。
再�明，被告李佩娟与被告李至付原为夫妻关系，被告李佩娟为河池镇本地人，被告李至付外来上门入赘为婿，双方于2005年5月16日自愿办理离婚，离婚时因本案所涉转让的房产属被告李佩娟祖父母遗留下来的住房，并非其夫妇共有财产，故被告李至付并未提出对该房产的权利主张。2006年2月15日被告李至付与被告李佩娟共同作为甲方（卖方）在与孔子安签订的《宅基地使用权转让协议》上签字，但在当天另签订的《房屋转让契约》上被告李至付并未签字。
还查明，本案原告孔子安其户籍地为河池市金城江区保平乡，但其全家在河池镇已生活、居住十多年，孔子安有一子孔德标生于1990年1月，孔德标于2010年4月12日已将户口迁入河池镇河池社区，目前孔德标未婚仍与其父母共同生活、居住。2012年9月27日，原告孔子安以其子孔德标的名义在河池社区与陈祖明、陈金毕、陈金友买下一宗宅基地建设家庭住房，房屋建设目前正在进行中。庭审中原告提出证据即三份河池社区范围内农村集体土地性质的宅基地转让协议，以此作为原告方计算河池社区范围内现有集体土地交易价格的依据。在原告方提交的三份土地转让协议中，第一、第二份协议签订时间均为2012年9月27日，第一份转让协议买方为孔德标（即原告孔子安的儿子），卖方为陈祖明、陈金毕、陈金友，第二份转让协议买方为刘金梅，卖方同为陈祖明、陈金毕、陈金友。两宗宅基地所处地段均与河池镇马路街63号房产地段相类似（本案中所指“相类似”的宅基地是指同在河池社区范围内，离公路尚有一定距离的地段类型相似的宅基地），每宗宅基地的转让金额均为91，000元，经折算后单位均价约为922元／㎡；第三份转让协议签订时间为2012年11月21日，买方为韦海结，卖方为高德峰、高德胜、高海霞、高德忠，转让的宅基地地处河池社区马路街街边（河池镇三八坡兽医站旁）的地段，面积约88㎡，转让金额为12万元，经计算单位均价约为1，364元／㎡。
综合本案案情，本案双方争议的焦点在于：1、被告李至付是否应与被告李佩娟共同承担相关民事责任；2、对于所造成的原告的经济损失，原、被告各自是否应承担过错责任及应如何承担过错责任；3、在未经评估机构评估的情况下，如何认定原告的经济损失？
关于本案被告李至付是否应与被告李佩娟共同承担相关民事责任的问题。本院认为，原、被告双方签订《宅基地使用权转让协议》时，被告李至付与被告李佩娟已离婚，且李至付不是转让所涉宅基地的权利人，对该宅基地无处分权。同时，在本案庭审中，被告李佩娟表示本案纠纷与被告李至付无关，当初是担心今后产生纠纷所以让李至付作为见证�在协议上签字见证，转让款38，000元也是完全归自己所得，李至付没有从转让中得到任何金钱收益。根据本案已查明的事实并结合庭审中被告李佩娟的自认，尽管被告李至付与被告李佩娟共同作为甲方（卖方）在与孔子安签订的《宅基地使用权转让协议》上签字，但被告李至付对本案转让所涉宅基地并无处分权，其也并未从该转让行为中获取金钱收益，依据权利与义务对等的法理原则，本案中被告李至付无须承担相应民事责任。
关于对所造成的原告的经济损失，原、被告各自是否应承担过错责任及应如何承担过错责任的问题。原、被告签订协议买卖的不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，双方在明知其所买卖的宅基地属法律限制流转物的情况下，仍违法进行交易，终导致合同被确认无效，对于合同无效之法律后果，双方均应承担相应责任。考虑到双方签订的�产买卖协议已实际履行，在地价持续上涨的情况下，被告李佩娟在出卖房产多年后又以违法出售为由主张合同无效，为维护市场交易秩序，促进市场诚信体系的建立，被告李佩娟应对合同无效承担主要责任，原告孔子安则应承担次要责任。对于所造成原告的经济损失，综合本案实际情况，酌情由被告李佩娟承担80%的过错责任，由原告孔子安自行承担20%的过错责任为宜。
关于在未经评估机构评估的情况下，如何认定原告的经济损失的问题。本院认为，本案所涉转让的房屋建造于上世纪50年代，其主体为泥瓦房，因年代久远，目前破损较大，依此情况，该房产的地上房屋部分残值极小，且原告在本院依法释明的情况下，既未自行委托进行价值评估又未提供任何证据证明目前地上房屋部分的价值，对此，原告应自行承担举证不能的相应法律后果，因此对于所涉转让房产�地上房屋部分的价值及其房屋增值本案审理中将不再予以考虑。至于庭审中原告诉称所诉损失包含几年来对买来的房屋进行了修缮、厨房改建等的金钱支出，因原告在本院依法释明的情况下，既未自行委托价值评估又未提供任何证据证明该项损失的存在，且原告几年来对买来的房屋进行了修缮、厨房改建等均是出自其居住需要出发而进行的，被告庭审中对此主张不予认可，依据民事诉讼中谁主张谁举证的原则，对于原告的该项主张本院无法予以支持。
本院认为，原告本案所诉经济损失可理解为房产买卖合同被确认无效后因土地升值等因素所产生的买受人信赖利益的损失，对于该利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值所获利益，以及买受人因房产、土地现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。在缺乏评估结论作为参考依据的情况下，可比照同区域内相类似宅基地的转让成交价予以确定本案所涉宅基地的现有价值。庭审中，原告提供了三份河池社区范围内农村集体土地性质的宅基地转让协议，以此证明河池社区现阶段同区域内地段相类似的集体土地交易价格的情况，经折算分别以孔德标、刘金梅为买方的两宗宅基地土地单位均价约为922元／㎡，而地处公路边所处地段较好的以韦海结为买方的另一宗宅基地土地价值则较高，均价折算约为1，364元／㎡。该三份证据中分别以孔德标、刘金梅为买方的两份土地转让协议中所涉宅基地所处地段类型与本案原、被告双方交易所涉宅基地相似，且本院所作确认双方宅基地及房屋转让协议为无效协议的（2011）金民初字第1068号民事判决书，其发生法律效力的时间点与发生在2012年9月27日的分别以孔德标、刘金梅为买方的两宗宅基地转让的时间点相接近。为最大限度平衡原、被告双方的权利、义务关系，在被告方未提出反驳证据的情况下，原告所提交的证据即分别以孔德标、刘金梅为买方的两份土地转让协议中所涉宅基地的转让价格922元／㎡，可作为计算本案所涉宅基地价值的依据。本案宅基地用地面积为125.91㎡，以计算后所得宅基地价值116，089元（922元／㎡×125.91㎡）减去李佩娟已返还给原告的38，000元后，所余的78，089元即为本案房产买卖合同被确认无效后因土地升值等因素所产生的买受人信赖利益的损失。对于所造成原告的该项经济损失，综合本案实际情况，酌情由被告李佩娟承担80%即62，471元（78，089元×80%）的过错责任，由原告孔子安自行承担20%即15，618元（78，089元×20%）的过错责任。对于庭审中，被告李佩娟提出“几年来，原告仍占用被告的房屋，造成被告房租损失，这与原告的损失是可以相互抵消”的相关答辩意�，因被告李佩娟在本案中未提出反诉请求且未提供相应证据证实该损失的存在，对被告李佩娟的该答辩意见本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、由被告李佩娟在本判决生效之日起十日内赔偿给原告孔子安人民币62，471元；
二、驳回原告孔子安的其他诉讼请求。
案件受理费4，300元（原告已预交），由原告孔子安承担2，957元，被告李佩娟承担1，343元。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述款项，义务人逾期不履行的，权利人可自判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院提交上诉状，同时按照对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4，300元，汇入：河池市中级人民法院诉讼费专户，开户行：农行河池分行城东分理处，账号：20506801040003998。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 见
审 判 员 谭银山
代理审判员 谢忠迎
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 韦丽丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到�的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。