山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0811民初3284号
原告徐某，略。
委托代理人许作福（特别授权），系徐某之夫。
被告某甲公司。
法定代表人郭兴。
委托代理人李庆兰（特别授权），山东公明政和律师事务所律师。
被告某乙集团有限公司。
法定代表人郭书俭。
原告徐某与被告某甲公司、某乙集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2016年3月22日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员孔某独任审判，于2016年4月7日公开开庭审理了本案。原告徐某的委托代理人许作福、被告某甲公司委托代理人李庆兰，某乙集团有限公司的法定代表人郭书俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐某诉称，2015年4月，原告与被告某甲公司签订济宁市商品房买卖合同，约定原告以全款方式购买XX鸿福商城内的商业门面房18套，共支付购房款5868207元。被告承诺于2015年10月15日交付房屋，如逾期每日承担原告所交总房款千分之一点三的违约金。因被告未按时交房，于2015年11月14日，被告向原告出具逾期交房违约金付款承诺书，交房期限延至2016年1月15日，并同意支付给原告延期交房三个月的违约金计528138元（按日千分之一计算），某乙集团有限公司及法定代表人郭书俭对上述违约金承担连带偿还责任。同时承诺，如被告逾期支付违约金，则承担原告诉讼所产生的损失。故诉至法院，请求法院判令两被告向原告支付逾期交房自2015年10月15日至2016年1月15日的违约金528138元及2016年1月16日至实际交房之日的违约金。二、依法判令某乙集团有限公司及法人郭书俭对上述违约金承担连带偿还责任。
被告某甲公司辩称，原告的诉求没有事实及法律的依据，请求法院驳回其诉讼请求。理由如下：一、原告在诉状中所述不是事实，原告并没有缴纳房款，原告与答辩人不具备真实的房屋买卖合同关系。2014年初，答辩人向案外人济宁鑫泰典当有限责任公司借款，月息4分，因后期资金紧张，答辩人未能按期偿还借款。济宁鑫泰典当有限责任公司以各种压力逼迫答辩人与原告（本案原告系济宁鑫泰典当有限责任公司法人许作福的妻子）签订购房合同及逾期交房违约金付款承诺书，用房屋抵押担保借款，并且在签订合同时，预先计算5个月的利息增加在房款中。而后济宁鑫泰典当有限责任公司将房款打到答辩人账户，随即又让答辩人把房款转至济宁鑫泰典当有限责任公司会计账户内。二、答辩人与原告签订的购房合同无效。首先，原告并未缴纳房款，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系。其次，答辩人在签订合同时，并不具备预售房屋的资格。综上，原告的诉请没有事实及法律的依据，请求法院判决驳回其诉讼请求。
被告某乙集团有限公司辩称，一、原、被告之间房屋买卖合同是虚假的，不存在真实的房屋买卖合同关系。二、该款项实际是借款抵押的，涉案房屋为小产权房不具备销售资格，原告向被告施压后而签订合同。三、该合同是以正常销售价格的一半签订的买卖合同，并约定违约金按千分之一点三计算。综上请求驳回原告的诉求。
原告为证实其主张，提供如下证据：1、原、被告之间的商品房买卖合同三份及被告出具的三张收款收据,以证实双方存在真实的商品房买卖合同关系。2、被告出具的承诺书。3、两被告法定代表人郭兴与郭书俭共同出具的逾期交房违约金计算承诺书。以上证实两被告承诺按约定支付违约金及确定的违约金的具体数额。4、第一被告出具的原告所购房屋的明细及坐落位置。
被告某甲公司质证意见为：对于原告提交的合同，认为房屋买卖合同中的公章及签字均是真实的。该合同系以房抵押的借款而签订的，原、被告双方系不公平交易，是被告在受到胁迫的情况下签订的，该合同应当予以撤销。对于原告提交的转账电子回单数额5868207元及被告出具的收款收据没有异议，该款先转至济宁鸿福置业有限公法定代表人郭兴名下，但随即该款又全部转至济宁鑫泰典当有限公司会计包某的名下，并没有实际交纳房款。对于证据3，认为承诺书上公章及签字均是第一被告，但是形成的前提与合同形成的背景一致。对于约定的违约金数额及计算方式有异议。根据合同第八条约定，逾期交房不超过180天，按每日按千分之一点三过高，请求降低，要求按同期银行存款利率支付违约金。对于证据4，认为公章及签字均真实的，质证意见同原告提交的证据房屋买卖合同一致。被告某乙集团有限公司的质证意见为：同第一被告的质证意见，同时认为，被告支付原告的逾期交房违约金即千分之一点三是按第一被告与案外人鑫泰典当有限公司的借款约定的利息。
被告为证实其辩称主张，提供如下证据：一、2015年4月28日，第一被告法定代表人郭兴与案外人鑫泰典当有限公司会计包某之间的交易明细清单，郭兴转出数额为590万元。二、2015年4月27日至28日，中国银行济宁常青支行历史交易明细清单，与证据一相互佐证，证明原告与第一被告不存在真实的买卖合同关系，原告将全部房款转到郭兴名下，又随即由郭兴名下转至济宁鑫泰典当有限公司会计包某名下。三、2014年4月30日，第一被告与济宁鑫泰典当有限公司签订的承诺书一份。根据承诺书的内容及案外人与原告之间的关系可以证实，原告并未买房，只是以房抵押借款。
原告的质证意见为：对于被告提供的证据一至二，不予质证，至于被告将钱打入谁的名下，与原告无关。对于三，系第一被告与案外人签订的，与原告无关。
第二被告对于第一被告提供是证据一至三，真实性没有异议。
结合原、被告所提供证据及双方的庭审陈述，本院认定如下事实：
2015年4月28日，原告徐某与被告某甲公司签订三份济宁市商品房买卖合同，约定原告购买被告某甲公司开发的位于济宁市任城区二十里铺街道驻地的鸿福商城内的商业门面房共18套，商铺单价每平方米1900元，签订合同当日即2015年4月28日，原告共支付给被告某甲公司购房款5868207元。某甲公司向原告出具购房款收据。合同第七条约定出卖人应当在2015年10月15日将具备商品房验收合格条件的房屋交付原告。合同第八条约定：被告逾期交房承担违约责任。2015年11月14日，原告徐某与两被告签订逾期交房违约金付款承诺书，第一被告承诺：将于2016年1月15日前交房，应按日千分之一承担原告已交付总房款5868297元三个月的违约金528138.63元（5868207×1‰×30×3），第二被告作为担保人在该逾期交房违约金付款承诺书盖章并有其法定代表人签字确认。
双方争议焦点为：1、双方签订济宁市商品房买卖合同的真实性？2、原告是否已经足额支付购房款？3、双方签订的逾期交房违约金付款承诺书约定违约金比例是否合法？
关于焦点一，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告承认与原告签订的济宁市商品房买卖合同中的公章及签字均是真实的，辩称认为：系在案外人济宁鑫泰典当有限责任公司以各种压力、逼迫下签订该购房合同及逾期交房违约金付款承诺书，因此，原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系，但未提供证据证实其辩称意见，故对其辩称原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同的意见不予采信，认定原、被告双方之间存在济宁市商品房买卖合同关系。
关于焦点二，本院认为，2015年4月28日，原、被告签订济宁市商品房买卖合同当日，原告徐某将全部房款5868297元转到被告法定代表人郭兴名下，由被告向原告出具收据，第一被告承认收到该款。至于被告收到该房款后该房款的去向系被告对自己财产的自行处分，以该房款又全部转到案外人济宁鑫泰典当有限公司会计包某名下，否认原告未实际交付房款、购买房屋，证据不足，依法不予采信。
关于焦点三，本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第》十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；本案中，被告在逾期交房违约金付款承诺书中承诺：逾期交房应承担原告已交付总房款的日千分之一点三违约金，现原告按已交付总房款的日千分之一主张的违约金数额为：528138.63元（5868207×1‰×30×3），该违约金尚未超过原告目前所交房款总额5868297元的30%，故对被告的该辩称意见，本院不予采信。原告自愿要求被告按日千分之一支付其违约金，系对自己权益的处分，且减少了被告的责任，故对于原告的主张，本院予以采信。
综上所述，本院认为，原告徐某与被告某甲公司签订济宁市商品房买卖合同、逾期交房违约金付款承诺书系双方当事人真实意思表示，合法有效，均应严格履行。原告要求被告按逾期交房违约金付款承诺书中承诺履行自己的义务，证据充分，依法予以支持。被告辩称双方不存在真实济宁市商品房买卖合同关系、原告未实际支付购房款、约定违约金过高等辩称主张，因未提供证据，故不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第》十六条规定，判决如下：
一、被告告某甲公司于本判决生效之日起十日内支付原告逾期交房违约金528138.63元。
二、被告按日千分之一支付原告交房款总额5868207元自2016年1月16日至被告实际交房之日止的逾期交房违约金，但违约金总额（含本案判决528138.63元）超过5868207元的30%的部分不予支持。
三、被告某乙集团有限公司对上述款项承担连带清偿责任。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被告案件受理费9082元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 孔翠峰
二〇一六年五月五日
书记员 陈 晨