杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭萧民初字第2710号
原告王婵。
委托代理人何江良、李纯，北京大成（杭州）律师事务所律师。
被告章文鸣。
被告夏美娟。
两被告共同委托代理人应柳青、黄国辉，浙江铁诚律师事务所律师。
第三人张群杰。
原告王婵与被告章文鸣、夏美娟及第三人张群杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法适用简易程序审理。依原告方申请，本院于同年5月20日依法追加张群杰作为第三人参加本案诉讼。因案情复杂，本案于同年7月24日转为普通程序，并依法组成合议庭于同年10月20日公开开庭进行了审理。各方曾申请庭外协商，本院予以准许。庭审中原告王婵及其委托代理人李纯、两被告共同委托代理人应柳青以及第三人张群杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王婵诉称：原告与第三人曾是男女朋友关系。2009年年初，原告认为萧山房产具有投资价值，故于2009年5月11日将其名下所有的位于上海市锦和路xx弄xx号xxxx室的房产卖出，转让价格为200万元。2009年10月31日，原告以其中的101.6319万元买入位于浙江省杭州市萧山区闻堰镇郁金香岸花园揽江苑x幢x单元xxx室的房产（建筑面积为160.81平方米，简称案涉房产），该房产系原告拿出160万元的现金支票给第三人购买。2014年初，原告决定将案涉房产卖出。2014年3月17日，原告与第三人签订委托书，约定原告委托第三人作为其代理人并代为转让案涉房产，同时明确了委托内容，但并未将收取房款的权限授权给第三人。同日，双方在杭州市湘湖公证处办理了前述委托书的公证手续。后第三人告知原告已找到合适买家即两被告，两被告与第三人系朋友关系且已私下约定案涉房产的实际转让价格为200万元，但为避税建议原告将房产转让合同上的价格故意写为100万元，该交易价是因为第三人急需钱而形成，且第三人曾口头承诺“6月份会给原告200万元”，原告信以为真。2014年5月20日，原告与两被告签订了关于案涉房产的《房屋转让合同》，该合同将实际市场价值为200万元的房产故意处理为100万元。同日，双方办理了房产过户手续。在配合两被告办理所有手续后，购房款200万元原告至今未收到分文，原告曾多次向两被告催讨无果。事后原告向有关部门了解才得知税务部门并非按房产合同上约定的价格收取税费，两被告与第三人从一开始就联合欺骗原告。
原告认为，1、关于收房款权限公证书中的授权委托书对此没有表示，第三人在过户手续中也没有签名，两被告应该明知原告与第三人不是夫妻关系，第三人出具的收据恰恰证明原告没有收到房款。2、根据合同法第五十四条及五十八条等规定，原告方不否定合同中的价格条款效力，但要求予以撤销。两被告与第三人以欺诈手段使原告在违背真实意思的情况下订立了房屋买卖合同，且订立合同时显失公平，具体理由体现为“在签署合同之前，两被告与第三人均告知将合同处理成阴阳合同，实际转让价格为200万元，为避税将备案合同价处理为100万元”、“原告在2009年购得该房产的价格为101万余元，不可能在2014年该房屋市场价为200万元左右的情况下以100万元的低价卖出”。同时，两被告应将案涉房产返还给原告，如不能返还则应折价补偿200万元。综上，为维护原告方合法权益，故起诉请求判令：一、撤销原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号为2014转让000xxxx）；二、两被告返还原告案涉房产或折价补偿200万元；三、本案诉讼费由两被告承担。庭审中，经本院释明原告变更其诉请，现要求继续履行案涉房产转让合同，两被告支付原告购房款200万元。
被告章文鸣、夏美娟在法定答辩期内未作书面答辩，在庭审中口头辩称：一、原告起诉状中的诉称不实。1、原告诉称“委托书中并未将收取房款的权限授权给第三人”不是事实，原告与第三人签订并公证的“委托书”授权共有七条，其中第七条约定“办理与上述房屋转让相关的其他事宜”，按正常理解，该委托书应包括房屋买卖的所有事项，当然也包含收取房款的权限；同时，当时原告与第三人自称是夫妻关系。因此，在两人有委托书又是夫妻关系的前提下，被告方当然视第三人有权代收购房款。更为重要的是，签约当天被告方支付购房款100万元后即由第三人出具收条，原告也认可房款已收取的事实，于是才在杭州市房管局签订《杭州市房屋转让合同》和过户时签署“房款已清、同意过户”的书面意见。2、原告诉称“两被告与第三人系朋友关系且私下约定案涉房产的实际转让价格为200万元，但为避税建议原告将合同上的价格故意写为100万元”更不是事实，被告方与第三人并非朋友关系，而是在该房屋交易时通过他人介绍认识，当时第三人表示因急需用钱出卖房屋，而市场上房屋有价无市且一时难以脱手，特别是房屋所在地段边上有个龙山化工厂，故第三人才会以原价出售，后经双方协商确认房屋售价为100万元，且当时约定过户费用也由双方按政策规定承担，即各自承担各自的规费。签约及过户时原告始终在场，假如双方为避税故意少写房价的话，那么按常理原告与第三人也应与被告方再签订“私下”协议，然而自始至终各方从未说过“房价为200万元”也无“私下”协议的事情。关于这点，原告自己提供的电话录音也可证实真正的纠纷不是房价问题而是原告与第三人之间在男女朋友闹翻后的经济纠纷，这与被告方无关。3、原告诉称“配合两被告办完手续后，购房款200万元原告至今未收到分文，多次催讨无果”不是事实。整个房屋买卖过程中根本未谈及房款200万元的事情，何来支付和催讨；真实的转让价款已在签约时付清，原告代理人即第三人也出具收条，原告才会写“房款已清、同意过户”。4、原告诉称“事后原告向有关部门了解得知税务部门并非按合同上约定的价格收取税费，两被告与第三人从一开始就联合欺骗原告”更不存在。案涉房产在办理过户手续时原告一直在场，“房款已清、同意过户”也是原告在房管部门人员在场的情况下签署，当时都是现场同步录音录像，因此原告应当知道过户交税是以104万元为基数来确定的；同时，交税时还出现一个插曲即税费承担问题，本来按合同约定房产过户税费应由双方分担，但原告及第三人得知纳税基数为104万元后提出税费全由被告方承担的要求，因考虑到对方急需用钱，被告方同意了该请求。二、双方签订的房屋转让合同系合法有效，合同主体适格，协议中各方意思表示真实明确，内容不违反法律和社会公共利益，协议标的确定及可能实现，双方已客观全面并切实履行了合同义务。虽然原告作为出让方曾委托第三人代理转让，但该委托程序和内容经过公证，被告完全有理由相信第三人的代理权限；更为重要的是，签约过程中原告亲临现场，在房管部门人员面前确认该合同内容及房款到位的事实，并亲自在合同中签名捺印。三、原告诉请缺乏事实和法律依据。原告诉请所依赖的事实系捏造而失去事实依据。同时，其诉请也缺乏法律依据，其以被告方与第三人“欺诈”、“显失公平”为由主张诉请，但始终未举证证明欺诈行为存在或者“房价100万元显失公平”，应该说案涉房产交易价格100万元听起来好像比较便宜，但买卖当时存在特殊情况，即该房边上环境不好有一化工厂，房屋几乎无人问津，且与市场挂牌价相差不明显，当时市场购买力较差且房价走低趋势明显。故双方以该价格交易应属正常，且与国家核定价格范围（即核税价格）也相差无几（被告方替原告方缴纳其应承担的税收部分可抵充房价与核税价格的差异），故谈及显失公平不够资格。案涉房产已经钱货两清，且被告方已经花费30多万元装修且入住，现原告要求变更合同内容并继续履行购房款200万元的诉请于法无据。四、原告与第三人之间的纠纷并不影响原、被告之间的合同效力，本案真正的纠纷在于原告与第三人之间，原、被告之间的合同已切实履行，虽然被告方将房款交付第三人，但该行为已得到原告确认和授权，故被告方不存在履约瑕疵；至于原告与第三人之间的纠纷则系其内部关系，且为另一法律关系，原告可另行主张。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求判决驳回其诉请。
第三人张群杰辩称：1、原告诉称“其付的款”不是事实，案涉房产是第三人于2004年购买，刷的是第三人工商银行理财金卡，合同上用的是其前女友“汪某某”的名字，当时第三人还未离婚，但怕离婚时该房产被分割。后来第三人与“汪某某”分开，其想到房屋放在她名下不好，故对买卖合同进行了变更并将房屋挂在原告名下，当时第三人连契税都没有缴纳，后来该房屋要转让第三人才交了契税3万元，因为没办房产证，故在转让时多交税费9万元，因为根据规定以办证为准交易满六年不用缴纳税费。此外，该房屋自2004年买来交房到转让的所有物业费都由第三人交纳。2、对于案涉房产转让价格100万元，不存在欺诈情形。当时根据市场行情就是这个价格，房产挂牌120万元根本无人问津，原告有个小姐妹是做房产买卖中介，其应该知道房屋价格。因为第三人急需用钱，故让原告过来办理房产过户手续，第一次因原告没带单身证明不能办，第二天原告回去开好单身证明才办好。3、对于公证书，因为案涉房产系第三人掏钱购买，故原告授权给第三人很正常，合同签订及过户等整个过程原告都在现场，被告方付钱给第三人时其不在场，这个是事实。
原告王婵为支持其主张的事实，向本院提供了以下证据材料：1、《杭州市房屋转让合同》1份，欲证明原、被告之间存在相应房屋买卖合同关系的事实。2、房屋所有权证存根2份，欲证明原告已将案涉房产过户到两被告名下的事实。3、公证书1份，欲证明原告委托第三人作为其代理人代为转让案涉房产的事实。4、《上海市房地产买卖合同》及中国银行取款回单各1份，欲证明原告将卖出上海房产的款项用于购买案涉房产的事实。5、电话录音及短信清单（录音系原、被告通话所得，短信清单系原告与第三人之间，载体为同一光盘）1份，欲证明原告已将案涉房产卖予两被告，但原告未收到相应房款的事实。经庭审质证，两被告认为，对证据1的形式真实性、合法性及相关性无异议，但内容不完整，并非在房管局现场签订的那份合同，且缺少关键字“房款已清、同意过户”；在房管局现场签订的那份合同更加证明原告在签订合同时认可房款已收取且同意过户，以及本案不存在欺诈、显失公平及房款200万元的事实。对证据2、3的三性均无异议。对证据4的三性均有异议，就真实性及合法性，被告方未参该合同，无法确定是否存在相关事宜；对相关性，该证据不能证明原告系用上海房产的出让款购买案涉房产的事实，且与本案争议事实无关。对证据5，对于其中电话录音的真实性、合法性无异议，电话确实打过，但相关性有异议，该证据不能证明原告诉请，只能证明被告方向原告买房且购房款100万元已支付，且不存在房款200万元，同时原告明知第三人已收款，只是第三人没交付给原告以及原告要告第三人，而不是被告未支付原告价款，而且原告也认可房款为100万元的事实；对其中短信清单的三性均有异议，因为该短信被告方并未参与，所以不能确认原告与第三人之间是否存在该短信来往，这是原告与第三人之间的矛盾，与被告方无关。第三人认为，对证据4，第三人于2004年购买案涉房产，而原告于2009年出售上海的房屋，故原告怎么可能用2009年卖房的款项去购买2004年的房屋；该银行回单取的是什么钱，第三人不知道该款项用途。对于其他证据，第三人认为没什么问题，其中短信属实，但系原告故意套第三人的话。经审查，本院认为，对证据1，结合庭审中双方对备案合同的陈述，本院确认合同应以被告方持有的《杭州市房屋转让合同》为准。对证据2、3，被告方及第三人无异议，故予以确认。对证据4，仅凭该证据无法有效认定其与本案的关联性，第三人亦不认可，故不予认定。对证据5，被告方对电话录音、第三人对短信清单的真实性无异议，故确认其真实性；结合法庭调查内容，可认定第三人已收到合同约定价款且原告予以确认，之后应属于原告与其代理人之间的争议，被告方的相关异议成立，无法据此证实原告相应的证明对象。
被告章文鸣、夏美娟提供了以下证据材料：1、《杭州市房屋转让合同》1份（来源于杭州市萧山区房管处），欲证明三方于2014年5月20日在该房管处签订了价格为100万元、交易税费由双方按规定承担的案涉房产买卖合同，且签订该合同时原告认可“房款已收取、同意过户”，同时本案不存在欺诈和原告所强调的房款200万元的事实。2、收据及账户交易明细各1份，欲证明被告方于签约当天依约支付原告购房款100万元，同时被告付款的款项来源于银行取现的事实。3、销售不动产统一发票1份、税收缴款书2份、交易费发票及登记费发票各1份，欲证明案涉房产交易价格为100万元而非200万元，被告为该交易缴纳了所有的过户税费共计9万余元（包括原告应承担部分），同时针对案涉房产国家核定的价格范围为104万余元，被告方支付的房款加上替原告支付的过户税费应不低于该核定价格的事实，说明该房产价格不存在显失公平的问题。4、入住证明、物业费发票及照片（被告方于2015年8月拍摄）各1份，欲证明被告方就案涉房产已装修入住并交纳物业费用的事实。经庭审质证，原告认为，对证据1、3的三性无异议，但对证明对象有异议。首先，房款不是小数目，两被告未提供转账凭证或原告出具的明确表示已收到房款的收据，故而不能证明原告已收取房款；其次，就案涉房产原告于2009年的购房价为101.6319万元，不可能在2014年5月该地段房价涨至200万元左右的情况下以100万元的低价卖出，实际情况就是被告方与第三人告知原告为了避税而将合同价写成100万元。对证据2形式上的真实性、合法性无异议，但对交易明细有异议，取现与房产交易时间相差一个月左右，原告不能确认该笔款项是否用于支付房款；同时，第三人没有收款权限，第三人出具的收据恰恰证明原告未收到购房款。对证据4的三性无异议。第三人认为，对被告方证据均无异议，原告于2009年取出来的款项不可能购买2004年的房屋。经审查，本院认为，对证据1、3、4，原告及第三人对其三性均无异议，故予以确认。对证据2，结合被告方证据1中原告对款项已清的确认，可认定该证据的证明效力。
第三人张群杰未提供证据。
根据以上所确认的有效证据及到庭各方于庭审中的陈述，本院认定以下事实：原告与第三人原系男女朋友关系。就案涉房产交易，原告委托第三人作为代理人全权处理并于2014年3月17日出具委托书1份，委托期限为1年，自2014年3月17日起至2015年3月16日止，授权权限具体为：1、签订房屋转让合同与房屋转让相关的合同、协议、文本及办理合同公证手续；2、交付房屋；3、缴纳相关税费；4、办理提出房地产变更登记申请、交易身份核对、接受询问、办理变更房屋产权证、土地使用证、契证过户的所有手续；5、办理水、电、管道煤气、有线电视（数字电视）、网络等房屋附属设施的更名手续；6、如有需要，协助买家办理银行按揭手续；7、办理与上述房屋转让相关的其它事项。当日委托双方将前述委托于浙江省杭州市湘湖公证处进行了公证。2014年5月20日，原、被告签订《杭州市房屋转让合同》1份，约定原告将案涉房产转让给两被告，转让价格为100万元，付款方式为一次性付款，即在合同签订之日起1天内一次性支付该款，交房方式为自本合同签订之日起1天内交付房屋等内容。合同落款处由原告注明“房款已清、同意过户”并签名，该合同已备案。合同签订当日，被告方支付购房款100万元，并由第三人出具收据1份。次日，该房产过户登记至两被告名下，被告方缴纳了交易的各种税费共计9万余元。之后被告方就案涉房产已装修入住。就案涉争议，原告曾以“未收到房款”为由电话联系被告方。
本院认为：原、被告签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，不违反法律相关禁止性规定，且原告方对合同效力并未提出异议，故应认定有效。首先，原告主张第三人的代理权限不包括收取购房款，结合原告所出具委托书中的授权权限，其中第七条明确“办理与上述房屋转让相关的其他事宜”系全权委托的兜底条款，应当包括案涉房产转让交易的所有事项，当然包含收取购房款的权限；况且，第三人收取购房款，原告也在合同中注明“房款已清、同意过户”，可确认原告对第三人收款权限的认可。其次，双方已实际履行案涉合同，原告在房产交易时尤其是合同签订及确定转让价格时均在场，但并未对房产交易价格提出异议，且交易过程中原告也明确“房款已清、同意过户”；同时，原告也未提供有效证据证实其关于“双方交易实际价格为200万元”以及前述履行价格明显低于正常市场价格等主张，同时在庭审中其也未主张价格条款无效或予以撤销，而是要求继续履行交易价格为200万元的合同，实际上是主张合同价款条款变更，理由为“以欺诈手段使原告在违背真实意思的情况下订立了合同且订立合同时显失公平”，但综上分析并无相应为避税而欺诈或交易价格显失公平等事实存在，其法律依据亦不充分，故对其主张不予支持。最后，本案第三人作为原告代理人在授权范围内收取合同约定的购房款，该行为的法律后果应由原告承担，现原告再要求被告方支付购房款的诉请，并无事实及法律依据，亦不予支持。被告方及第三人的相关辩称于法有据，故予以采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回王婵的诉讼请求。
案件受理费22800元，由王婵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
审 判 长 郑卜训
人民陪审员 徐玲仙
人民陪审员 瞿 萍
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 富美芳