广西壮族自治区崇左市江州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江民初字第51号
原告：崇左金胤房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区崇左市。
法定代表人：汪茗，该公司总经理。
委托代理人：黎永燕，该公司经理。
委托代理人：卢家森，该公司职员。
被告：邹晓平，现住广西壮族自治区崇左市。
被告：李乃飞，住所地广西壮族自治区横县。
被告：农文松，住所地广西壮族自治区崇左市江州区。
三被告的共同委托代理人：廖立华，广西帮达律师事务所律师。
原告崇左金胤房地产开发有限责任公司与被告邹晓平、李乃飞、农文松土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月9日以简易程序方式立案受理，并进行了开庭审理；后因案件复杂疑难转入普通程序审理，依法组成由审判员陆明军担任审判长，人民陪审员庞东和、林碧清参加的合议庭，于2014年4月25日公开开庭进行了审理。书记员姚仕能担任法庭记录。原告崇左市金胤房地产开发有限责任公司的委托代理人卢家森、三被告的共同委托代理人廖立华到庭参加诉讼。原告的法定代表人汪茗及其委托代理人黎永燕、被告邹晓平、李乃飞、农文松未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崇左金胤房地产开发有限责任公司诉称：2011年8月28日，被告邹晓平与原告签订《土地租赁协议》，租赁原告的崇左市G-01’-02地块中的4000平方米用于饮食业经营等，协议对租赁期限、租金数额及支付方式、双方的权利义务、违约责任进行了约定。协议第八条还特别约定，原告因建设需要用地，提前三个月通知被告，被告须在原告要求的期限内停止经营、撤出场地，并恢复土地原状。根据开发计划的要求，原告上报“龙胤华庭”项目，要对G-01’-02地块进行建设，但因地块面积有出入，原告的开办单位南宁金胤房地产有限责任公司向崇左市国土资源局呈上《关于我司项目土地建设情况以及请求解决有关问题的报告》［胤财字（2013）12号］，要求解决G-01’-02地块用地面积核减和迁移土地里市政水管问题；2013年4月16日，崇左市国土资源局作了复函，并要求对G-01’-02地块尽快开工建设，否则，按《闲置土地处置办法》相关程序处理。为此，原告分别于2013年7月18日、8月17日、11月20日，三次致函被告邹晓平，要求停止经营活动、拆除所有的临时建筑物、恢复原状、并将土地交回原告开发建设，但被告置之不理，严重影响了原告按照崇左市政府、国土资源局要求对该地块开发建设工作的开展。诉讼期间的2014年3月14日，崇左市规划局受理了原告的“龙胤华庭”项目；2014年3月18日，崇左市国地资源局又作出崇国土资责通字（2014）10号《责令限期开工建设通知书》，责令原告的开办单位南宁金胤房地产开发有限责任公司在接到通知书后一个月内开工建设。为此，诉请法院：1、判令解除2011年8月28日被告邹晓平与原告签订的崇左市G-01’-02地块4000平方米之《土地租赁协议》；2、判令被告清除G-01’-02租赁地块内全部临时建筑物。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.南宁金胤房地产有限责任公司《企业法人营业执照（副本）》及崇左市工商局出具的《电脑咨询单》，证明南宁金胤房地产有限责任公司为了开展业务，在崇左独资开办子公司原告崇左市金胤房地产开发有限责任公司。2.崇左市国土资源局《关于南宁金胤房地产有限责任公司项目土地建设情况以及请求解决有关问题的复函》及崇国用（2008）第0250号《国有土地使用证》，证明涉案G-01’-02地块是崇左市国土资源局2004年6月挂牌出让，由原告的开办单位南宁金胤房地产有限责任公司竞得，后将该G-01’-02地块登记在原告名下，并由原告办理了国有土地使用权证。3.《土地租赁协议》，证明被告邹晓平与原告于2011年8月28日签订本协议，租赁原告的G-01’-02地块中的4000平方米土地，协议第八条约定有如原告建设需要，则被告停止经营，撤出场地、并恢复场地原状。4.上述证据2中的崇左市国土资源局《关于南宁金胤房地产有限责任公司项目土地建设情况以及请求解决有关问题的复函》与《崇左市政务中心部门服务事项受理通知书》，证明原告需要建设并上报了“龙胤华庭”项目，以及崇左市国土资源局要求原告的开办单位南宁金胤房地产有限责任公司对崇左市G-01’-02地块尽快开工建设的事实。5.南宁金胤房地产有限责任公司胤财字（2013）18号《关于解除土地租赁协议的函》、胤财字（2013）09号《关于解除土地租赁协议第二次的函》、崇左金胤房地产开发有限责任公司胤龙字（2013）04号《关于解除土地租赁协议第三次的函》，以及国内标准快递签收单，证明原告根据崇左市政府、国土资源局的尽快开发建设要求，曾三次通知被告邹晓平解除土地租赁协议，要求被告停止经营、拆除租赁地上临时建筑物、撤出场地并恢复场地原状。6.崇左市国土资源局崇国土资责通字（2014）10号《责令限期开工建设通知书》，证明崇左市国土资源局于2014年3月28日，责令原告的开办单位南宁金胤房地产开发有限责任公司在接到通知书后一个月内对崇左市G-01’-02地块进行开工建设。7.《照片》，证明被告仍占地经营饮食业的事实。
被告邹晓平、李乃飞、农文松辩称：一、邹晓平是三被告合伙经营的负责人，其于2011年8月28日与原告签订的《土地租赁协议》合法有效，双方应当按照约定履行协议，而该协议约定，原告将其位于崇左市G-01’-02地块其中的东南角4000平方米土地租赁给被告使用，租期从2011年9月1日起至2014年8月31日止（3年），每年租金50000元，协议签订之日支付50000元，余下的100000元和履约保证金5000元自签订协议之日起30天内支付。协议签订后，被告已依约履行了义务，付清了3年租期内的所有租金150000元和履约保证金5000元；因此，原告也应按诚实信用原则履行义务，由被告使用土地至租期满。二、原告提出解除《土地租赁协议》，既无约定解除事由，也无法定解除事由，其主张依法不能成立。首先，就合同约定解除事由而言，合同法第九十三条有明确规定，一是双方协商一致，二是约定解除合同的条件成就时，而本案双方就解除合同问题并未协商一致，原告单方解除合同所依据的情形，《土地租赁协议》也未有约定，因此，原告的解除主张无合同约定依据；其次，就合同的法定解除而言，合同法第九十四条明确规定了（五）种情形，对照该（五）种情形可以看出，原告无法定解除权。三、考虑到本案实际情况，租赁合同也不宜解除。被告在经营饮食业等之前，进行长达一年的前期准备工作，投入了大量资金，一旦解除合同，被告将遭受重大损失，还带来其他一系列问题。总而言之，三被告合伙经营的负责人邹晓平与原告签订的《土地租赁协议》合法有效，应受法律保护，原告请求解除该协议，既无约定事由，也无法定解除事由，应予驳回。
三被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1.《合伙租赁土地协议书》，证明被告邹晓平与原告签订土地租赁合同、租用崇左市G-01’-02地块中的4000平方米土地后，与被告李乃飞、农文松在该土地上合伙经营饮食业等。2.《低压供用电合同》，证明被告邹晓平负责对租用涉案土地的通电。3.《房屋买卖协议》，证明经营涉案土地所用的水电是从李学文同张小琴所购的房屋接通。4.水电费票据，证明水电费是由被告邹晓平以李学文、张小琴的名义缴交。
经庭审质证，对于原告提交的证据1、2、3、4、7，被告无异议，本院予以确认；对于原告提供的证据5，被告对其真实性无异议，并承认收到了证据5（三次解除土地租赁协议函），但主张前二次函是南宁金胤房地产有限责任公司所发，第三次函才是原告崇左金胤房地产开发有限责任公司所发，前二次函与本案无关，本院认为，被告的质证意见实质上就是前二次函与本案的关联性问题，南宁金胤公司是崇左金胤公司的独资开办单位，是涉案租赁土地的竞得者，崇左市国土资源局要求南宁金胤公司对涉案土地尽快开工建设后，南宁金胤公司才向被告邹晓平发出前二次函，而前二次函与第三次函针对的都是解除同一份的《土地租赁协议》，故前二次函与本案有关联性，应予确认；对于原告提供的证据6，被告对其真实性无异议，但主张虽然崇左市国土资源局发出证据6《责令限期开工通知书》，但原告尚未办理好各种开工手续，且被告只是租赁了崇左市G-01’-02地块中的4000平方米，不足该地块的三分之一，故解除合同不合理，本院认为，原告提供的证据6具备真实性、关联性、合法性，被告的质证意见只是对证据的证明作用有不同解读，故应予确认。对于被告提供的证据1，原告对该证据要证明的三被告合伙经营涉案租赁土地的事实予以认可，故予以确认；对于被告提供的证据2、3、4，原告认为与本案无关不予质证，本院认为，被告租赁涉案土地后从事饮食业经营等，确需通水、通电及缴交水电费等，这些证据证明的是被告邹晓平通水、通电及缴交水电费的情况，与本案有一定关联性，可做定案参考。
综合全案证据，结合庭审笔录，本院确认本案法律事实如下：南宁金胤房地产有限责任公司于2004年6月9日通过挂牌出让方式，竞得崇左市城南区新城路中段北侧地号为G-01’-02地块的国有土地使用权，为了在崇左市更好地发展，2007年11月16日，开办了原告崇左金胤房地产开发有限责任公司，并于2008年7月2日办理国有土地使用权证时，将G-01’-02地块登记在原告崇左金胤房地产开发有限责任公司名下。2011年8月28日，被告邹晓平与原告崇左金胤房地产开发有限责任公司签订《土地租赁协议》，租用G-01’-02地块中的4000平方米土地用于经营饮食业等，协议约定，租期为3年，自2011年9月1日始至2014年8月31日止；租金按年度计算，每年土地租金50000元，付款方式为先付租金后使用地，签订协议之日支付租金50000元，余下租金100000元和履约保证金5000元自协议签订之日起30日内支付；协议第八条还特别约定，如因出租方建设需要用地，出租方提前三个月书面通知承租方，承租方必须在出租方要求的期限内停止经营并撤出场地、恢复土地原状，租金按承租方实际使用时间计收，按月计算，不满十五天不计，满十五天不满三十天按一个月计算。签订协议后，被告邹晓平依约定支付了3年租金150000元和5000元履约保证金，原告崇左金胤房地产开发有限责任公司则于2011年9月23日出具了二张收款收据。被告邹晓平承租后对租用地块通水、通电并搭建临时建筑物；2012年10月19日，被告邹晓平又与被告李乃飞、农文松签订《合伙租赁土地协议书》，合伙经营被告邹晓平从原告租来的地块，并增加搭建了一些临时建筑物，之后三被告合伙开办“客家饭店”经营饮食业等。
2013年4月16日，崇左市国土资源局在《关于南宁金胤房地产有限责任公司项目土地开发建设情况以及请求解决有关问题的复函》第一条中，明确要求原告的开办单位南宁金胤房地产有限责任公司对G-01’-02地块尽快开工建设，否则将按《闲置土地处置办法》相关程序处理。为此，2013年7月18日，原告的开办单位南宁金胤房地产有限责任公司以胤财字（2013）18号《关于解除土地租赁协议的函》，第一次书面通知被告邹晓平终止G-01’-02地块的租赁，并要求7月25日前停止营业，7月30日前把地面上的临时建筑物清除，恢复土地原状；第一次通知后，未见被告停止经营迹象，2013年8月27日，原告的开办单位南宁金胤房地产有限责任公司打印胤财字（2013）09号《关于解除土地租赁协议第二次的函》，于2013年11月23日以邮寄方式送达被告邹晓平，要求及时拆除处理临时建筑物；2013年11月20日，原告亲自打印胤华字（2013）04号《关于解除土地租赁协议第三次的函》，于2013年11月26日以邮寄方式送达被告邹晓平，要求立即终止一切经营活动，拆除所有临时建筑物、撤离场地。然而，被告并未停止经营、拆除所有临时建筑物、撤出场地，为此，原告向本院提起诉讼；诉讼期间，2014年3月14日，崇左市规划局受理了原告提交的龙胤华庭项目修建性详细规划和建设工程总平面规划设计方案审定，2014年3月28日，崇左市国土资源局以崇国土资责通字（2014）10号《责令限期开工建设通知书》，责令原告的开办单位南宁金胤房地产有限责任公司在接到通知书后一个月内对G-01’-02地块开工建设，否则按《闲置土地处置办法》无偿收回土地使用权。诉讼期间，经本院释明，被告方表示在本次纠纷中对租金和履约保证金不主张权利。
本院认为：原告崇左金胤房地产开发有限责任公司与被告邹晓平于2011年8月28日所签的《土地租赁协议》为有效合同，依法应予保护，协议约定的条款应予履行；根据原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点在于解除《土地租赁协议》的条件是否成就。本案中，《土地租赁协议》第八条确实约定，如因出租方建设需要用地，提前三个月书面通知承租方，承租方必须在出租方要求的期限内停止经营并撤出场地、恢复土地原状；被告租赁的4000平方米土地位于G-01’-02地块中，2013年4月16日，崇左市国土资源局在给原告的开办单位南宁金胤房地产有限责任公司的复函第一条中，明确要求原告的开办单位要对G-01’-02地块尽快开工建设，为此，原告的开办单位先后二次书面通知被告邹晓平，限期停止经营、拆除临时建筑物、撤出场地并恢复土地原状，之后原告又一次书面通知被告邹晓平，提出同样要求；诉讼期间，2014年3月14日，崇左市规划局受理了原告的龙胤华庭项目修建性详细规划和建设工程总平面规划设计方案审定，2014年3月28日，崇左市国土资源局又送达《责令限期开工建设通知书》，责令原告的开办单位接到通知书后一个月内对G-01’-02地块开工建设。据此，依照合同约定和法律规定，解除《土地租赁协议》的条件已经成就，故原告诉请判令解除《土地租赁协议》及由被告清除G-01’-02地块内全部临时建筑物，符合本案事实和法律规定，应予支持；被告提出《土地租赁协议》既无约定解除条件，也无法定解除事由、应驳回原告诉讼请求的主张，与事实不符，不予采纳。因被告坚持按《土地租赁协议》租赁4000平方土地至原约定期限届满，对已交租金及履约保证金未作主张和反诉，故本案不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，判决如下：
一、解除被告邹晓平与原告崇左金胤房地产开发有限责任公司于2011年8月28日签订的《土地租赁协议》；
二、被告邹晓平、李乃飞、陈文松应当清除崇左市新城路中段北侧地号为G-01’-02的租赁地块内全部临时建筑物。
案件受理费634元，由被告邹晓平、李乃飞、农文松负担。
上述判决第二项义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费634元（收款单位：崇左市财政局，账号：20073101040013813，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陆明军
人民陪审员 庞东和
人民陪审员 林碧清
二〇一四年六月三十日
书 记 员 姚仕能
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。