浙江省杭州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）浙01民终4152号
上诉人（原审原告）：杭州萧山金孚洋置业投资有限公司，住所地杭州市萧山区宁围街道宁牧村。
法定代表人：周震远。
诉讼代表人：浙江京衡律师事务所律师，该公司管理人。
委托诉讼代理人：毛伟刚，浙江京衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：沈初鸣，男，1962年2月5日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
上诉人（原审被告）：胡建萍，女，1962年2月26日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
沈初鸣、胡建萍共同委托诉讼代理人：方建江，浙江九重天律师事务所律师。
沈初鸣、胡建萍共同委托诉讼代理人：王信德，上海源孟律师事务所律师。
上诉人杭州萧山金孚洋置业投资有限公司因与上诉人沈初鸣、胡建萍商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初13194号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。
金孚洋公司向原审法院提起诉讼，请求：1.解除金孚洋公司与沈初鸣、胡建萍签订的54份《浙江省商品房买卖合同》；2.沈初鸣、胡建萍配合金孚洋公司办理房屋预告登记注销手续；3.沈初鸣、胡建萍承担诉讼费。庭审中变更第2项诉讼请求为：要求沈初鸣、胡建萍配合办理54套房屋网签备案撤销手续。
原审法院认为：经查出借人沈某与借款人周震远、担保人金孚洋公司于2010年2月8日签订借款合同一份，约定借款金额为100万元，月息15‰，借款期限自2010年2月10日至2014年2月9日，担保人承担连带责任保证。2012年3月30日，出借人沈某与借款人周震远、担保人杭州萧山金孚洋置业投资有限公司签订借款合同一份，约定借款金额为50万元，月息15‰，借款期限自2012年3月30日至2014年3月29日，担保人承担连带责任保证。2012年3月25日，出借沈某与借款人周震远、担保人金孚洋公司签订借款合同一份，约定借款金额为100万元，月息15‰，借款期限自2012年3月26日至2014年3月25日，担保人承担连带责任保证。2011年12月20日，出借人赵某与借款人周震远、担保人金孚洋公司签订借款合同一份，约定借款金额为300万元，月息15‰，借款期限自2011年12月23日至2013年12月22日，担保人承担连带责任保证。2011年3月20日，出借人傅某与借款人周震远、担保人金孚洋公司签订借款合同一份，约定借款金额为500万元，月息15‰，借款期限自2011年3月22日至2013年3月21日，担保人承担连带责任保证。2013年3月19日，出借人童某与借款人周震远、担保人金孚洋公司签订借款合同一份，约定借款金额为100万元，月息15‰，借款期限自2013年3月20日至2014年3月19日，担保人承担连带责任保证。2011年12月10日，出借人杭州同奥物资有限公司与借款人杭州金孚洋实业投资有限公司、担保人金孚洋公司、周震远签订借款合同一份，约定借款金额为500万元，月息15‰，借款期限自2011年12月13日至2013年12月12日，两担保人承担连带责任保证。另查，金孚洋公司与沈初鸣(系杭州同奥物资有限公司法定代表人)、胡建萍于2013年6月29日至7月3日期间签订54份《浙江省商品房买卖合同》。现金孚洋公司以商品房买卖合同纠纷诉请，而上述54份《浙江省商品房买卖合同》的基础法律关系为民间借贷关系。出借人沈某、赵某、傅某、童某与借款人周震远、担保人金孚洋公司；出借人杭州同奥物资有限公司与借款人杭州金孚洋实业投资有限公司、担保人金孚洋公司、周震远应就原民间借贷进行结算。金孚洋公司非原民间借贷的当事人，属诉讼主体不适格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第(三)项的规定，原审法院于2017年5月12日裁定：驳回金孚洋公司的起诉。
金孚洋公司不服原审裁定，提起上诉，请求：1.撤销原审裁定，裁定指定原审法院进行实体审理；2.由沈初鸣、胡建萍承担一、二审诉讼费用。事实和理由：金孚洋公司和沈初鸣、胡建萍签订54份商品房买卖合同由假按揭融资引起，后来被用来为周震远、杭州金孚洋实业有限公司与赵某、傅某等人之间的借贷关系提供的担保，金孚洋公司是借贷关系的直接利害关系人，具有诉讼主体资格。首先，早在2013年6月底、7月初，金孚洋公司和沈初鸣、胡建萍就签订54套总价款27900180元的商品房买卖合同，其目的系金孚洋公司法定代表人周震远为了套取银行资金，首付款14060180元系周震远提供，剩余购房款办理银行按揭，但以假按揭融资的方式并未成功，案涉商品房买卖合同在很长一段时间内被搁置。其次，沈初鸣、胡建萍无真实购房的意思表示，形式上支付购房款而进行的走账实质上是为借款提供的担保，沈初鸣、胡建萍未实际支付购房款，原借款关系也未得到清偿。在54套商品房买卖合同签订时隔1年多之后即2014年12月5日，胡建萍分四笔向周震远银行账户支付了共计2323万元的款项，沈初鸣、胡建萍拿了其中两笔共923万元作为购房款，管理人通过法院调取证据显示，沈初鸣、胡建萍的2323万元均来自杭州伊维拉酒店管理有限公司的银行账户，其法定代表人傅某是周震远其中一笔民间借贷的出借人，周震远收到上述款项后分别转给了出借人赵某、傅某等人，最后又回到了杭州伊维拉酒店管理有限公司。上述所有资金走账在同一天内完成，而杭州伊维拉酒店管理有限公司的资金系转账前一天即2014年12月4日由一个叫傅慰慈的人转入700万元形成；沈初鸣、胡建萍在支付其认为购房款的923万元给周震远之前，金孚洋公司并无出具指示付款委托书，而是完成走账后补了一个收据。更令人怀疑的是，按照买卖合同约定的交房时间为2014年10月31日，沈初鸣、胡建萍自称未将购房款直接支付给金孚洋公司是因为金孚洋公司的银行账户被法院查封，也就是说沈初鸣、胡建萍在金孚洋公司逾期交付一个多月之后、银行账户被法院查封、没有金孚洋公司指示交付的情况下将所谓购房款交给了周震远，正常购房人是绝对不可能如此操作；另外，至今金孚洋公司未就案涉房屋出具过《销售不动产统一发票》，沈初鸣、胡建萍也未索取过；沈初鸣、胡建萍在申报债权及庭审中，主张己支付购房款金额出现多个版本，无一例外是通过不同的支付金额进行拼凑。以上充分说明沈初鸣、胡建萍之后的走账行为并非是想将假按揭融资的买卖合同转化为真实的购房，而是为其他民间借款人债权清偿提供保障。再次，一审中案件当事人就借款及商品房买卖情况进行充分的举证质证，原审法院也就案件事实进行了调查，认为商品房买卖并非独立存在，其基础法律关系为民间借贷。金孚洋公司未收到购房款而将案涉房屋网签给了沈初鸣、胡建萍，与借贷关系有直接利害关系，符合《民事诉讼法》第119条的立案条件。若按照原审法院的观点，金孚洋公司将面临如果周震远、杭州金孚洋实业有限公司与赵某、傅某等人不进行结算，金孚洋公司就案涉房屋买卖无法做出处理的尴尬境地，这也不符合119条的立法本意。综上，金孚洋公司和沈初鸣、胡建萍签订的商品房买卖合同乃在于为借款提供担保，金孚洋公司系借款关系的直接利害关系人，符合民事立案条件。
沈初鸣、胡建萍不服原审裁定，提起上诉，请求：撤销原审裁定，发回原审法院重审，驳回金孚洋公司的诉讼请求。事实和理由：原审法院认为该案基础法律关系为民间借贷，沈初鸣、胡建萍不能认可，该案基础法律关系是商品房买卖合同关系。沈初鸣、胡建萍与金孚洋公司签订商品房买卖合同并经网签备案，沈初鸣、胡建萍依据合同支付了合同对价，该民事法律行为是双方签订的商品房买卖合同关系。双方已经履行合同相关义务，沈初鸣、胡建萍已经付款有汇款凭证为证，金孚洋公司出售房屋的行为有产权交易登记为证。双方之间的房屋买卖意思表达及实际履行行为，合法有效。金孚洋公司要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，进一步证明，双方的基础关系是商品房买卖合同关系。至于五个案外人与金孚洋公司原法定代表人周震远之间的民间借贷关系，与本案房屋买卖关系分属完全不同主体之间的不同法律关系，与本案毫无关系。原审裁定认定本案基础法律关系为民间借贷关系，裁定驳回金孚洋公司的起诉不当。本案理应判决驳回金孚洋公司的诉讼请求。
本院经审查认为：依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”可见，真实的意思表示是认定民事法律关系的核心要素之一。本案中，对房屋买卖合同或民间借贷法律关系的判定，不应受制于当事人之间签订的书面合同的外观和名称，而应以当事人之间的真实意思及合同的实质内容来决定。简而言之，可根据房屋买卖合同约定的标的物现状及特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等方面综合衡量，以探究当事人之间真实意思表示所对应的法律关系。本案中，从包括但不限于合同主体及签订合同数量、合同实际履行情况等因素考量，当事人之间虽有房屋买卖合同的外观，但其真实意思却并非如此。且在二审审理过程中，金孚洋公司亦认可签订商品房买卖合同的真实目的并非房屋买卖，而在于为借款提供担保。综合案件实际情况，原审法院认定当事人之间真实的法律关系并非房屋买卖合同关系而为民间借贷关系，应属合理。在此情形下，原审法院驳回金孚洋公司的起诉，并无不当。金孚洋公司与沈初鸣、胡建萍的上诉理由，均不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年七月五日
书 记 员 徐森燕