四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川14民终513号
上诉人（原审被告）：尹志勇，男，1974年3月31日出生，汉族，住都江堰市崇义镇。
被上诉人（原审原告）：李霞,女，1971年7月10日出生，汉族，住乐山市沙湾区。
委托诉讼代理人：黄乙明，四川嘉州律师事务所律师。
上诉人尹志勇因与被上诉人李霞房屋租赁合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初3918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月1日公开开庭进行了审理。上诉人尹志勇及被上诉人李霞的委托诉讼代理人黄乙明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人尹志勇上诉请求：撤销原判，改判上诉人退还被上诉人房租及赔偿金共计42000元。事实及理由：1、2016年底与被上诉人口头协商好由上诉人退还被上诉人3个月房租并赔偿1个月房租损失合计83666元，上诉人已支付41666元，只欠42000元未付；2、被上诉人主张的装修损失不真实：被上诉人并非门市的实际租赁者，该门市实际是乐山蓝天时尚商贸连锁有限公司眉山化妆品分公司以被上诉人名义租赁，2013年以来该公司就以另一名员工王畅名义租用，与被上诉人的合同只是续租，且租赁合同明确“交房状态为已装修”，说明上诉人将商铺交付被上诉人时已进行了装修，被上诉人没有必要实际上也没有装修；双方在商讨赔偿事宜过程中被上诉人也没有要求赔偿装修损失；门市面积仅为68平方米，装修极其简单，被上诉人提出172450元的装修损失与常识不符。
被上诉人李霞答辩，原判正确，请求维持。
李霞向一审法院起诉请求：尹志勇赔偿李霞损失157713元。
一审法院认定的事实：2015年12月30日，尹志勇作为出租方、甲方与李霞作为承租方、乙方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于四川省眉山市大南街邮政所旁、正西街自编号3、4、5号门市（自西向东）租赁给乙方使用，房屋使用面积68平方米，已装修；租赁期限从2016年1月10日起至2019年1月9日止；年租金24.5万元，三年保持不变，每年12月9日之前交付下年租金；乙方缴纳水电费押金2000元，合同到期后结清所有费用退还押金；甲方保证确实拥有房屋经营权及在合同期内乙方在该房屋内的正常经营不受甲方有关第三方的影响，否则乙方所有经营损失由甲方承担；乙方保证在经营活动中对房屋的装修遵守相关规定，合同期满，乙方装修残值归甲方所有，乙方购买的动产由乙方自行处理；如甲方违反以上约定，甲方需退还乙方剩余租金（租金按实际使用天数计算）；因不可抗力（不能预见、不能避免并不能克服的客观情况）致使合同不能继续履行，甲、乙双方互不承担责任；合同自双方签字盖章、甲方收到乙方支付第一年租金后生效；补充说明，在乙方合同期内，如遇房屋纠纷（因甲方转租给乙方所造成）所造成的一切损失，由甲方承担。2015年12月30日，李霞通过蒋志清账户向尹志勇账户转款24.7万元。同日，尹志勇出具收到2016年1月10日至2017年1月9日租金24.5万元收条。
李霞租赁正西街自西向东3、4、5号门市后，与乐山市中心城区嘉渝广告设计制作部签订了《装修合同》，工程名称为蓝天眉山正西街店装修工程，装修费用172450元，其中空调7000元、功放与音响3000元。
正西街自西向东3、4、5号门市所有权人为眉山市邮政局，眉山市邮政局现更名为邮政眉山公司。2016年5月25日，邮政眉山公司向尹志勇发出通知，大致内容为“关于你方与我方签订的租赁正西街181-185号门市的租赁协议已于3月30日到期。截止目前为止，你方既未书面提出续租要求，又未按期交还房屋。现我公司拟将正西街173-185号门市整体出租，其中181-185号门市年租金25.71万元，已有单位同意承租，若你方愿意同等条件下续租，则你方应于5月27日之前书面回复我方。若你方不愿意，则需在6月13日前搬离交还房屋并承担相应损失。”
因尹志勇未继续与邮政眉山公司签订租赁合同，故李霞于2016年国庆节期间停止经营并搬离门市，搬离时，将门市装修的空调、功放与音响搬离。
经一审法院现场勘察，正西街自西向东3、4、5号门市现经营“中国移动丁字口移动营业厅VIVO-
OPPO手机卖场”。门牌号被宣传单覆盖，推论门市门牌号为181、183、185。
上述案件事实有房屋租赁合同、银行卡客户交易查询清单、收条、装修合同、装修费用结算清单、乐山市中心城区嘉渝广告设计制作部收据、眉山市邮政局证明、邮政眉山公司通知及双方当事人当庭陈述予以证实。一审法院认为，李霞与尹志勇签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的权利、义务。尹志勇未按租赁合同约定履行“确实拥有房屋经营权及在合同期内李霞在该房屋内的正常经营不受尹志勇有关第三方的影响”的义务，要按合同约定承担李霞所有经营损失的违约责任。李霞损失有第一年租赁期限未届满的租金损失、水电费押金损失2000元及装修残值损失。李霞租期尚有三个月未届满，故租金应退245000÷12×3=61250元；装修物因现已经灭失，故只能以使用年限除以租赁期限来估算，扣去李霞已经搬迁的空调及音响1万元，装修总价值为162450÷36×27=121838元。扣去尹志勇已经给付的41666元，李霞损失共计143422元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：尹志勇在本判决生效之日起10日内给付李霞各项损失共计143422元。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1727元，由李霞负担75元，尹志勇负担1652。
二审审理过程中，上诉人尹志勇提交其手机上与李霞的短信往来记录，其中尹志勇于9月26日向李霞发送短信内容为：由于眉山邮政公司房租没法谈好，9月23日结束，只有把剩余3个月零16天房租退给你了……此短信李霞没有回复；9月27日尹志勇再次向李霞发送短信：一共退你4个月的吧，实在没办法。李霞于10月9日回复短信：尹总你说好的节后退款，但是这两天联系你也不接电话，如果你真的没有时间的话，请你尽快把款退打到我指定的账户……之后李霞一直催促打款。10月21日尹志勇再次发送短信：转了26666元，4个月共计81666元。李霞回复短信：为啥只转26666元呢？四个月81666元还有2000元的水电费押金，一共是83666元，尹志勇回复：这几天有点紧，我分两三次转给你，很快的，2000到时候我问下电费结清后一起退。此后李霞再次多次催促退款，并表示再不打余款，就走司法程序，不但要求退房租，还要追究装修损失和违约责任。截止李霞诉讼前，尹志勇共计退还李霞41666元。
同时尹志勇提交一份2012年12月4日与王畅签订的《房屋租赁合同》，欲证明其主张的案涉门市实际是乐山蓝天时尚商贸连锁有限公司眉山化妆品分公司租赁，王畅与李霞均是该公司工作人员，李霞签订的租赁合同只是续租。
李霞对短信记录的真实性未提出异议，但认为不能证明尹志勇关于双方协商好只退还4个月租金的主张；对尹志勇与王畅的房屋租赁合同，李霞认为与本案无关。
对以上证据，本院认为，尹志勇提交的短信记录因李霞未对真实性提出异议，且短信涉及双方租赁合同事宜，可以作为本案证据使用；对于尹志勇与王畅的《房屋租赁合同》，从该合同与本案中李霞与尹志勇签订的《房屋租赁合同》内容均看不出王畅、李霞与乐山蓝天时尚商贸连锁有限公司眉山化妆品分公司的关系，该证据与本案无关，不予采信。
二审查明的其余事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：1、尹志勇与李霞是否就退租一事协商一致由尹志勇退还李霞3个月租金及1个月损失共计83666元；2、李霞主张的装修损失是否真实。
关于第一个焦点，虽然二审中尹志勇提交了其与李霞的短信往来记录，其中谈到因与眉山邮政公司的房租没谈好，退还李霞四个月房租81666元，李霞提到还有2000元的水电费押金。但因尹志勇并未及时退还款项，李霞明确表示再不打余款将追究装修损失和违约责任。以上内容表明尹志勇不及时退款在先，且李霞并未明确表示放弃要求尹志勇赔偿违约损失的权利。因此上诉人尹志勇关于双方已就退还房租及赔偿协商一致，退还4个月房租及水电费83666元的主张不成立，不予支持。
关于第二个焦点，李霞在一审中为证明其装修损失，提交了其与乐山市中心城区嘉渝广告设计制作部签订的《装修合同》、装修费结算清单以及支付装修费的收据，证明其租赁案涉门市后进行了装修并支出装修费172450元。尹志勇认为该装修费不真实，但并未提出反驳证据。对于尹志勇提出的李霞只是在乐山蓝天时尚商贸连锁有限公司眉山化妆品分公司另一员工王畅签订合同之后的续租行为，且交付给李霞的门市状态为“已装修”，所以李霞没有也无必要进行装修。对此，本院认为，尹志勇提交的王畅与其签订的租赁合同以及李霞与其签订的租赁合同，分别为王畅、李霞与尹志勇签订，合同内容也均无尹志勇提到的乐山蓝天时尚商贸连锁有限公司眉山分妆品分公司的内容，尹志勇关于李霞只是代表乐山蓝天时尚商贸连锁有限公司眉山化妆品分公司向其续租的主张无证据证明；同时在尹志勇与李霞签订的租赁合同第五条约定：乙方保证在经营活动中对房屋进行的装修要遵守法律法规和相关单位规定进行；第七条1约定：合同期满，乙方在租赁期内的基础建筑装修改造等不动残值归甲方所有，乙方自行购买的灯具、道具、电器设备等可动产由乙方自行处理。从以上内容来看，李霞在租用门市后有权对房屋进行装修，虽然合同第一条交房状态为“已装修”，并不能证明李霞不需要或实际没有对房屋进行装修。故上诉人尹志勇关于李霞没有必要且实际上也没有对门市进行装修，装修费损失不真实的上诉主张不成立，不予支持。
综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1727元，由上诉人尹志勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓华
审判员 李 迪
审判员 孙春红
二〇一七年六月十五日
书记员 罗晓倩