西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初7768号原告西安合能房地产有限公司。法定代表人侯进桥，该公司总经理。委托代理人何婷，系该公司员工。被告袁强，男，汉族，1971年12月14日出生。原告西安合能房地产有限公司（以下简称“合能房地产公司”）诉被告袁强商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告合能房地产公司委托代理人何婷到庭参加了诉讼。被告袁强经合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。原告合能房地产公司诉称，原、被告于2010年10月31日签订了备案号为Y10105579号《商品房买卖合同》及补充协议，被告以按揭方式购买原告开发的位于西安市曲江新区芙蓉西路曲江城市花园二期2幢2单元13层21301单元，面积为117.68平方米的住房一套。后被告与建设银行签订了《住房按揭借款合同》和《抵押合同》，向银行按揭借款500000元，并将该房屋抵押给银行。原告为被告按揭借款提供保证担保。合同签订后，原告交付了房屋，银行也发放贷款，但被告自2014年开始就未按《住房按揭借款合同》偿还银行按揭款项，经银行和原告多次催收无果。原告于2016年6月30日代被告向银行偿还欠款共计66000元。按照双方合同约定，被告行为已构成违约侵犯原告的合法权益。故原告诉至本院，请求依法判令1、解除原、被告2010年10月31日签订的《商品房买卖合同》及补充协议。2、被告在10日内腾退移交房屋并配合原告到房产主管部门办理撤销《商品房买卖合同》预售备案登记手续并承担因此产生的费用。3、被告按总房价款的30%向原告支付因其自身原因导致合同解除的违约金252496元。4、被告承担本案诉讼费用及原告实现债权产生的全部费用。被告袁强经本院公告合法传唤未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2010年10月31日，原告与被告袁强签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y10105579，约定由被告袁强购买被告开发的位于西安市曲江新区芙蓉西路6号的曲江城市花园二期2幢2单元13层21301房屋一套，建筑面积117.68平方米，每平方米单价为7152.04元，房屋总价款为841652元。合同载明被告袁强的联系地址为陕西省神木县二中路南四巷31号。合同第六条约定，买受人在合同签订之日支付首付款261652元，余款580000元应当在3日内到银行办理按揭，并按照银行要求及时提供所需资料，保证银行按揭的顺利审批。合同第八条约定：出卖人应当在2012年4月30日前，将取得由工程建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四单位出具的《竣工验收报告》的商品房交付买受人使用。合同附件六第三条第3款约定，买受人的联络通讯方式以本合同所载明的地址、电话、传真为准，买受人对上述资料的真实性和准确性负责，如果买受人的联络方式发生变化的，应当以书面方式及时通知出卖人。合同附件七第六条约定：如果出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除本合同，买受人应当在收到解除合同通知之日起10日内，配合出卖人到房管局办理撤销房屋买卖合同预售备案登记手续，出卖人向买受人收取房款总额20%的违约金。买受人不配合的，出卖人可以持相关文件单方申请房管局撤销预售备案登记，出卖人向买受人收取房款总额30%的违约金，并应另行承担出卖人支出的诉讼费、律师费等所有实现该债权的费用。合同签订前，2010年10月26日被告袁强支付房屋首付款261652元,2010年11月25日又交付购房款80000元。2010年12月2日，被告袁强与案外人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称：建行陕西分行）签订《个人住房借款合同》，借款金额为500000元，借款期限为2010年12月2日至2035年12月2日。2012年5月12日，被告签订了《商品房交接单》、《业主入住信息登记表》等收房文件，办理了房屋接收手续，交付房屋后被告袁强至今未进行装修使用。另查，2015年案外人建行陕西分行以借款合同纠纷为由将被告袁强、原告合能公司诉至西安市碑林区人民法院，请求原告合能公司与被告袁强连带偿还贷款本金、利息、罚息及实现债券的全部费用等，并对抵押房产享有优先受偿权。2016年6月12日，原告通过EMS向被告袁强所留的地址发出《解除通知书》,要求解除双方的商品房买卖合同并由被告配合办理注销备案手续，并向原告支付总房款20%的违约金，如不配合应向原告支付总房款30%的违约金及实现债权的一切费用。2016年6月30日，原告合能公司代被告袁强偿还贷款本息及罚息66000元。原告另向案外人建行陕西分行支付诉讼费、公告费共8981元。上述事实，有《商品房买卖合同》、补充协议、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、（2015）碑民初字第03087号民事判决书、商品房交接单、中国建设银行单位客户专用回单、EMS快递单、解除《商品房买卖合同》通知书等证据及庭审笔录等证据在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，被告袁强作为买受人按揭购买原告开发的房屋后，理应按照商品房买卖合同、借款合同的约定积极履行其作为借款人的按期还款义务。在其未按期偿还借款后，案外人即贷款人建行陕西分行向被告袁强、原告合能公司主张权利，导致原告作为保证人承担保证责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件的约定，被告袁强的行为已经构成违约，加之原告也已根据合同约定的地址向被告送达解除合同的通知，履行了通知的义务，故双方签订的商品房买卖合同解除的条件已经成就，现原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告按照合同约定支付商品房总房价款30%的合同解除违约金252496元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，鉴于双方签订的《商品房买卖合同》已进行了销售备案，且涉案房屋已经交付被告，现合同依法予以解除，被告袁强理应协助原告办理该合同的备案注销登记手续，并返还房屋。至于原告主张被告袁强承担注销备案产生的费用的诉请，并无合同依据，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告西安合能房地产有限公司与被告袁强于2010年10月31日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为为Y10105579）予以解除。二、被告袁强于本判决生效之日起十日内协助原告西安合能房地产有限公司办理2010年10月31日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y10105579）的备案注销手续。三、被告袁强于本判决生效之日起十日内向原告西安合能房地产有限公司支付违约金252496元。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。四、驳回原告西安合能房地产有限公司其余诉请。本案案件受理费14647元，由被告袁强承担。因原告已预交，故被告袁强于支付上述款项时一并支付原告西安合能房地产有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅代理审判员  蒲婷婷人民陪审员  陈小玲二〇一七年四月二十四日书 记 员  李 丹打印：相丽华校对：王甜2017年月日送达