湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂黄冈中民二初字第00066号
原告黄冈市中小企业投资担保有限责任公司。住所地：黄冈市西湖一路**号。
法定代表人徐久平，该公司董事长。
委托代理人吴金元，该公司职工。代理权限为特别授权。
委托代理人孙金玲，湖北德铭律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告武汉琦鑫源科贸有限公司。住所地：武汉市江岸区胜利街***号*#。
法定代表人王维平，该公司董事长。
被告武汉宏天恒静科贸有限公司。住所地：武汉市江岸区三阳路三阳广场*座**层。
法定代表人祁宏静，该公司董事长。
被告武汉鑫怡天地置业有限公司。住所地：武汉市江岸区三阳路三阳广场*座**层****室。
法定代表人杨玲玲，该公司执行董事。
委托代理人竺筠，该公司员工。代理权限为特别授权。
委托代理人张亚奇，湖北忠三律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告湖北新奇建筑装饰工程有限公司。住所地：武汉市江岸区三阳路太平街***号。
法定代表人张学鑫，该公司总经理。
被告张鹏。
被告张唯帆。
被告张学鑫。
被告祁宏静。
原告黄冈市中小企业投资担保有限责任公司（以下简称中小企业投资担保公司）诉被告武汉琦鑫源科贸有限公司（以下简称琦鑫源科贸公司）及被告武汉宏天恒静科贸有限公司（以下简称宏天恒静科贸公司）、武汉鑫怡天地置业有限公司（以下简称鑫怡天地置业公司）、湖北新奇建筑装饰工程有限公司（以下简称新奇建筑装饰公司）、张鹏、张唯帆、张学鑫、祁宏静追偿权纠纷一案，本院于2014年10月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告中小企业投资担保公司的委托代理人吴金元、孙金玲，被告鑫怡天地置业公司的委托代理人竺筠、张亚奇均到庭参加了诉讼。被告琦鑫源科贸公司、宏天恒静科贸公司、新奇建筑装饰公司、张鹏、张唯帆、张学鑫、祁宏静经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中小企业投资担保公司诉称：2013年9月25日，被告琦鑫源科贸公司向汉口银行股份有限公司积玉桥支行借款1700万元，期限为壹年。被告琦鑫源科贸公司委托原告为此笔贷款提供担保，双方于2013年9月25日签订了编号为2013-124号的《委托担保协议书》，原告同意为该笔借款提供连带责任担保，并依该协议约定向汉口银行股份有限公司积玉桥支行提供了连带责任担保。
为了保障原告的权益，2013年9月25日，被告张唯帆与原告签订了编号为：2013-124-01号《房地产抵押合同》，以其所有的位于武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）6栋2单元18层1室（证号为：武房权证昌字第××号）的房屋向原告提供反担保，并办理了抵押登记手续（他项权证号为：武房他证昌字第20130061**号）；被告宏天恒静科贸公司与原告签订了编号为：2013-124-02号《房地产抵押合同》，以其所有的位于武昌区武汉积玉桥万达广场5-3-2302（房产合同编号为：昌113052208）房屋向原告提供反担保；被告张鹏分别与原告签订了编号为：2013-124-03号、2013-124-04号《房地产抵押合同》，以其所有的位于武汉市青山区二十四街坊2套房屋（证号分别为：武房权证青字第××号、武房权证青字第××号），向原告提供了反担保，并办理了抵押登记（他项权证号分别为：武房他证青字第20130028**号、武房他证青字第20130028**号）。
同时，宏天恒静科贸公司、鑫怡天地置业公司、新奇建筑装饰公司、张唯帆、张学鑫、祁宏静还分别与原告签订了《保证合同》，为此笔借款向原告提供了连带责任保证的反担保。
因琦鑫源科贸公司逾期未还款，汉口银行股份有限公司积玉桥支行要求原告对上述贷款承担保证责任。2014年9月30日，原告为琦鑫源科贸公司向汉口银行股份有限公司积玉桥支行代为偿还了借款本息共计17035946.66元。
原告代偿后，曾多次找八被告协商要求其履行还款义务，均未达成一致意见。为保护原告的合法权益，遂诉至法院，请求：1、判令被告琦鑫源科贸公司偿还原告为其代偿的借款本金及利息共计17035946.66元。2、判令被告宏天恒静科贸公司、鑫怡天地置业公司、新奇建筑装饰公司、张唯帆、张学鑫、祁宏静承担连带保证责任；同时判令被告张鹏在抵押的财产范围内承担保证责任。3、由八被告共同支付原告逾期的担保费（以逾期借款本息及各项损失和费用总额为基数，按年利率10%计收）及违约金。4、确认原告对被告抵押的财产享有优先受偿权。5、由八被告承担本案的一切诉讼费用及律师代理费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一，原告营业执照和组织机构代码证复印件各一份。拟证明原告的诉讼主体资格。
证据二，被告琦鑫源科贸公司、宏天恒静科贸公司、鑫怡天地置业公司、新奇建筑装饰公司的营业执照和组织机构代码证复印件各一份。拟证明上述三被告的诉讼主体资格。
证据三，被告张鹏、张唯帆、张学鑫、祁宏静的身份证复印件各一份。拟证明上述被告的诉讼主体资格。
证据四，编号为：B026001300EQ的《流动资金借款合同》、《放款凭证》各一份。拟证明被告琦鑫源科贸公司向汉口银行股份有限公司积玉桥支行借款1700万元。
证据五，被告琦鑫源科贸公司与原告签订的《委托担保协议书》及原告与汉口银行股份有限公司签订的《保证合同》各一份。拟证明：1、原告依据琦鑫源科贸公司的委托为该公司在汉口银行股份有限公司积玉桥支行的1700万元借款提供担保。2、双方约定由原告所在地人民法院管辖。
证据六，被告张唯帆与原告签订的《房地产抵押合同》（编号：2013-124-01号）、《保证合同》（编号：2013-124-06号）及他项权证复印件各一份。拟证明：被告张唯帆愿意为此笔借款提供连带责任保证的反担保，并以其所有的位于武昌区临江大道98号武汉万达广场（二期）6栋2单元18层1室（房产证号：武房权证昌字第××号）房屋为此笔借款提供反担保并办理了抵押登记。
证据七，被告宏天恒静科贸公司与原告签订的《房地产抵押合同》（编号：2013-124-02号）及《保证合同》（编号：2013-124-09号）。拟证明被告宏天恒静科贸公司愿意为此笔借款提供连带责任保证的反担保，并以其所有的位于武昌区武汉积玉桥万达广场5-3-2302（合同编号为：昌113052208）房屋向原告提供反担保。
证据八，被告张鹏与原告签订的两份《房地产抵押合同》（编号：2013-124-03号、2013-124-04号）及他项权证复印件各一份。拟证明：被告张鹏以其所有的位于武汉市青山区二十四街坊2套房屋（证号分别为：武房权证青字第××号、武房权证青字第××号）向原告提供了反担保，并办理了抵押登记。
证据九，被告张学鑫、被告祁宏静与原告签订的《保证合同》（编号：2013-124-05号）一份。拟证明被告张学鑫、祁宏静愿意为此笔借款提供连带责任保证的反担保。
证据十，被告鑫怡天地置业公司与原告签订的《保证合同》（编号：2013-124-07号）。拟证明被告鑫怡天地置业公司愿意为此笔借款提供连带责任保证的反担保。
证据十一，被告新奇建筑装饰公司与原告签订的《保证合同》（编号：2013-124-08号）。拟证明被告新奇建筑装饰公司愿意为此笔借款提供连带责任保证的反担保。
证据十二，《担保代偿证实书》、《借款偿还凭证》各一份。拟证明原告已经为被告琦鑫源科贸公司代偿借款本息17035946.66元。
证据十三，《代理合同》一份及代理费发票两张。拟证明原告为实现债权支出律师费17万元，依据证据五至十一约定，该费用应由八被告承担。
证据十四，鑫怡天地置业公司《章程》一份。拟证明该公司章程并没有规定公司对外提供担保必须召开股东会，形成股东会决议。
证据十五，照片两张。拟证明2013年9月28日《股东会决议》上刘秀鄂签名是真实的，刘秀鄂知晓鑫怡天地置业公司提供担保的情况。
被告鑫怡天地置业公司答辩称，我公司不应在本案中承担担保责任。理由为：1、中小企业投资担保公司与我公司签订的《保证合同》约定了要求我公司提供股东会决议才能生效，但该股东会决议是事后补的，且该决议上的“刘秀鄂”签名不是刘秀鄂本人所签的。故我公司对外提供的此担保没有得到股东会批准，而中小企业投资担保公司明知我公司股东会没有批转，故此保证无效。2、张学鑫在签订该保证合同时作为公司的实际控制人，根据《中华人民共和国公司法》第十六条的规定，公司为控制人提供担保必须经过股东会批准，而我公司向中小企业投资担保公司提供的担保并没有得到股东会批准，故保证行为无效。二、中小企业投资担保公司代偿的17035946.66元包括借款本金、罚息、违约金，但罚息、违约金不属于该公司向我公司追偿的范围。该公司作为保证人如果在琦鑫源科贸公司逾期还款时立即代偿借款本息，则不可能存在银行加收罚息、违约金情况。同时按照相关规定，该公司也有义务采取措施防止损失扩大并不得就扩大的损失要求赔偿。三、中小企业投资担保公司主张的逾期担保费无法律依据。现行法律中没有规定逾期要收担保费，这是该公司与被担保人之间的关系。逾期担保费，即是超过了还款期限而收取的担保费，如果承担了担保责任，则该公司地位变化为债权人，不存在与汉口银行股份有限公司积玉桥支行之间的担保关系，担保对象、期限均不存在。四、中小企业投资担保公司主张的违约金按日千分之三标准计算过高。按照法律规定应对违约金进行调整，建议按照汉口银行股份有限公司积玉桥支行向琦鑫源科贸公司发放贷款时的利息（同期中国人民银行贷款利率上浮20%）。五、中小企业投资担保公司为琦鑫源科贸公司承担担保时，要求琦鑫源科贸公司向其提供了170万元反担保货币资金。按照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，应当先以此170万元抵偿代偿款。六、中小企业投资担保公司主张的律师费，并没有提供律师费支付凭证，故此律师费不应向反担保人追偿。
被告鑫怡天地置业公司未向本院提交证据。
被告鑫怡天地置业公司在本案审理过程中，向本院申请调取汉口银行股份有限公司积玉桥支行与本案有关的放款、收款等资料。本院向汉口银行股份有限公司调取了该行与琦鑫源科贸公司签订的《流动资金借款合同》、该行与中小企业投资担保公司签订的《保证合同》、该行向琦鑫源科贸公司放款1700万元凭证、中小企业投资担保公司向琦鑫源科贸公司贷款还款账户汇入17035946.66元凭证、该行收贷17035946.66元凭证、《担保代偿证实书》。
被告鑫怡天地置业公司亦向本院申请对中小企业投资担保公司提交的该公司《保证合同》附件《股东会决议》（2013年9月28日）刘秀鄂签名真伪进行鉴定。
被告琦鑫源科贸公司、宏天恒静科贸公司、新奇建筑装饰公司、张鹏、张唯帆、张学鑫、祁宏静未发表答辩意见，未提交证据，亦未发表质证意见。
经庭审质证，被告鑫怡天地置业公司对原告中小企业投资担保公司提交的证据质证意见为：对证据一至三、证据六至九、证据十一无异议。对证据四借款合同真实性无异议，因放款凭证为复印件，真实性无法核实，无法证实汉口银行股份有限公司积玉桥支行发放了贷款。对证据五真实性无异议，但认为股东会决议印章真伪不能辨认。对证据十《保证合同》真实性无异议，但对《股东会决议》有异议，认为该决议上鑫怡天地置业公司控股股东刘秀鄂的签名不是刘秀鄂本人所签。对证据十二真实性有异议，认为无法核实真伪，申请法院向汉口银行股份有限公司积玉桥支行核实，对还款凭证真实性有异议，认为中小企业投资担保公司作为代偿人，应当提供原件。对证据十三真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据不能证明中小企业投资担保公司已经支付了该笔律师代理费。对证据十四真实性无异议，但对证明目的有异议，认为：1、虽然公司章程没有要求公司对外提供担保必须形成股东会决议，但《保证合同》要求股东会决议或董事会决议是合同的组成部分，而公司未成立董事会，所以必须召开股东会，形成股东会决议。2、该《股东会决议》（2013年9月28日）是在《保证合同》（2013年9月25日）签订之后补签的，由此也可以看出，中小企业投资担保公司与该公司均认可股东会决议是保证合同生效的要件；3、《股东会决议》可以看出张学鑫无权代表公司对外提供担保，必须经过股东会决议。对证据十五的真实性、关联性均有异议，认为该照片无拍摄时间，也无法确认照片上刘秀鄂所签的是否是涉案的《股东会决议》。
原告中小企业投资担保公司对本院调取的证据无异议。被告鑫怡天地置业公司对本院调取的证据真实性无异议。
本院认为，被告鑫怡天地置业公司对原告中小企业投资担保公司提交的证据一至三、证据六至九、证据十一无异议，故本院对上述证据均予以确认。原告中小企业投资担保公司提交的证据四、五、十二与本院向汉口银行股份有限公司调取的证据能相互印证，故本院均予以采信。原告中小企业投资担保公司提交的证据十三客观真实，且与本案有关联，故本院予以确认。被告鑫怡天地置业公司对原告中小企业投资担保公司提交的证据十四真实性无异议，故本院对该证据的
真实性予以确认。因被告鑫怡天地置业公司章程未规定公司对外提供担保必须经过股东会决议同意，而被告鑫怡天地置业公司对该公司与原告中小企业投资担保公司签订的《保证合同》真实性无异议，该合同上除了张学鑫签名外还加盖了该公司公章，且并未勾选《股东会决议》为附件，故无论该公司股东会决议上刘秀鄂的签名是否真实均不影响该《保证合同》的效力，故本院对原告中小企业投资担保公司提交的证据十予以确认，对被告鑫怡天地置业公司对该股东会决议上刘秀鄂签名进行鉴定的申请不予准许。原告中小企业投资担保公司提交的证据十五没有照片拍摄的时间，也无法识别照片上的内容是否与本案有关联，故本院不予采信。
本院经审理查明，2013年9月25日，琦鑫源科贸公司（甲方）与中小企业投资担保公司（乙方）签订《委托担保协议书》，约定中小企业投资担保公司为琦鑫源科贸公司向汉口银行股份有限公司积玉桥支行借款1700万元提供连带责任担保，张唯帆、宏天恒静科贸公司、张鹏、张学鑫、祁宏静、鑫怡天地置业公司、新奇建筑装饰公司、宏天恒静科贸公司提供反担保。该合同第四条约定：（一）担保费：1、乙方根据甲方与贷款行签订的《借款合同》确定借款金额及期限向甲方收取担保费。担保费以半年度计算，不足半年按半年计收，超过半年不足一年按一年计收，超过一年期的按每年计收，担保费率为2%，计费基数为甲方与贷款行签订的借款合同确定的借款金额；2、甲方应在乙方与贷款行签订《保证合同》之前，一次性将全部担保费支付给乙方。（二）贷款逾期后的担保费约定，甲方若未按《借款合同》约定期限归还借款，则应自逾期之日起向乙方交纳逾期担保费，逾期担保费以甲方逾期借款本息和罚息、违约金、赔偿金即各项费用总额为基数，按年费率10%计收，折算成月费率，每月5日前计收，不足一个月的按一个月计费。（三）反担保货币资金：1、甲方应在乙方与贷款行签订《保证合同》前三日，向乙方缴纳170万元反担保货币资金（不计息）。2、甲方全部履行《借款合同》和本协议约定义务，乙方担保责任解除，担保货币资金退还甲方。3、甲方违反《借款合同》或本协议，反担保货币资金冲抵担保费、违约金或赔偿金，乙方可以直接扣抵，不足部分继续追偿。第五条反担保的解除乙方应在下列情形发生后及时解除甲方提供的全部反担保：甲方偿清贷款行全部贷款本息和罚息、违约金、赔偿金及各项费用，且甲方偿清应付乙方的全部款项；或甲方与贷款行达成提前偿还贷款本息协议并偿清应付乙方的全部款项；或甲方与贷款行达成提前偿还贷款本息协议并偿清全部贷款本息，贷款行解除乙方贷款担保责任，且甲方偿清应付乙方的全部款项。第七条第三款第二项约定，甲方若未按时足额地向乙方交纳本协议第四条第二款约定的逾期担保费的，则每日按应付逾期担保费总额的3‰向乙方偿付违约金；第三项约定乙方因履行担保义务而代为甲方向贷款行清偿债务后，乙方有权自代偿之日起，按代偿总金额的3‰乘以实际代偿天数向甲方计收违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，琦鑫源科贸公司向中小企业投资担保公司交纳了170万元反担保货币资金。
同日，为担保琦鑫源科贸公司与中小企业投资担保公司（乙方）签订《委托担保协议书》项下的债务履行，宏天恒静科贸公司、鑫怡天地置业公司、新奇建筑装饰公司、张唯帆、张学鑫、祁宏静分别与中小企业投资担保公司签订保证合同，提供反担保，保证方式为连带责任保证。张唯帆与中小企业投资担保公司签订《房地产抵押合同》，约定张唯帆以其所有的位于武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）6栋2单元18层1室的房屋（房产证号：武房权证昌字第××号）向中小企业投资担保公司提供反担保。这些反担保合同和抵押合同约定的保证范围均为：（一）中小企业投资担保公司担保债权1700万元及利息（包括银行罚息）、违约金、赔偿金、担保费、律师费等；（二）中小企业投资担保公司按照《委托担保协议书》应收取的担保费及违约金、赔偿金、律师费等。上述合同还约定了其他事项。
张鹏与中小企业投资担保公司签订了编号为2013-124-03号的《房地产抵押合同》，约定以其所有的位于武汉市青山区二十四街坊的房屋（房产证号：武房权证青字第××号）向中小企业投资担保公司提供反担保。担保范围为：（一）中小企业投资担保公司担保债权200万元及利息（包括银行法罚息）、违约金、赔偿金、担保费、律师费等；（二）中小企业投资担保公司按照《委托担保协议书》应收取的担保费及违约金、赔偿金、律师费等。合同签订后，双方于2013年10月9日到相关部门办理了抵押登记，他项权证号为：武房他证青字第20130028**号。张鹏还与中小企业投资担保公司签订了编号为2013-124-04号的《房地产抵押合同》，约定以其所有的位于武汉市青山区二十四街坊的房屋（房产证号：武房权证青字第××号）向中小企业投资担保公司提供反担保。担保范围为：（一）中小企业投资担保公司担保债权400万元及利息（包括银行法罚息）、违约金、赔偿金、担保费、律师费等；（二）中小企业投资担保公司按照《委托担保协议书》应收取的担保费及违约金、赔偿金、律师费等。合同签订后，双方于2013年10月9日到相关部门办理了抵押登记，他项权证号为：武房他证青字第20130028**号。
宏天恒静科贸公司与中小企业投资担保公司签订《房地产抵押合同》，约定宏天恒静科贸公司以其所有的位于武汉市武昌区武汉积玉桥万达广场（二期）5-3-2302号（房产证号：武房权证昌字第××号）的房屋设定抵押。但双方未就此到相关部门办理抵押登记手续。
中小企业投资担保公司（甲方）与汉口银行股份有限公司积玉桥支行（乙方）亦于同日签订《保证合同》，约定中小企业投资担保公司为琦鑫源科贸公司向汉口银行股份有限公司积玉桥支行贷款的1700万元提供连带责任保证，保证担保的范围为：主债权及其利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和乙方为实现债权而发生的费用（包括但不限于乙方为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、差旅费、财产保全费、过户费、拍卖等所有费用）。合同还约定了其他事项。
琦鑫源科贸公司与汉口银行股份有限公司积玉桥支行也于同日签订《流动资金借款合同》，向汉口银行股份有限公司积玉桥支行借款1700万元，期限为壹年，自该贷款发放日起算，贷款期限内贷款利率为固定利率，即为贷款发放日基准利率的基础上上浮20%，并约定中小企业投资担保公司已为该笔贷款提供担保。汉口银行股份有限公司积玉桥支行亦于同日向琦鑫源科贸公司发放贷款1700万元。借款到期后，琦鑫源科贸公司未偿还借款本息。2013年9月30日，中小企业投资担保公司代琦鑫源科贸公司向汉口银行股份有限公司积玉桥支行偿还借款本息共计17035946.66元。汉口银行股份有限公司于同日向中小企业投资担保公司出具《担保代偿证实书》，证实中小企业投资担保公司为琦鑫源科贸公司代偿了17035946.66元。中小企业投资担保公司代偿后多次向琦鑫源科贸公司、宏天恒静科贸公司、鑫怡天地置业公司、新奇建筑装饰公司、张鹏、张唯帆、张学鑫、祁宏静催讨代偿款未果，遂诉至法院。
另查明，中小企业投资担保公司为本案诉讼支付了律师费17万元。
本院认为，本案各方当事人争议的焦点和本案审查的重点有以下几个问题：
一、合同的效力问题。
琦鑫源科贸公司与汉口银行股份有限公司积玉桥支行签订的《流动资金借款合同》、与中小企业投资担保公司签订的《委托担保协议书》，中小企业投资担保公司与汉口银行股份有限公司签订的《保证合同》，与张唯帆签订的《保证合同（××）》、《房地产抵押合同》，与宏天恒静科贸公司签订的《保证合同（××）》，与张鹏签订的两份《房地产抵押合同》，与张学鑫、祁宏静签订的《保证合同（××）》，与新奇建筑装饰公司签订的《保证合同（××）》，均是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，均合法有效，各方均应按合同约定全面履行各自的义务。中小企业投资担保公司与宏天恒静科贸公司签订《房地产抵押合同》后，并未在相关部门办理抵押登记手续，故该合同未生效。
二、琦鑫源科贸公司应偿还中小企业投资担保公司的代偿款数额认定问题。
汉口银行股份有限公司积玉桥支行依约定向琦鑫源科贸公司出借了1700万元，琦鑫源科贸公司应按期偿还借款本息，而琦鑫源科贸公司在借款到期后未偿还，中小企业投资担保公司代琦鑫源科贸公司偿还了借款本息17035946.66元，则有权向琦鑫源科贸公司追偿该代偿款。中小企业投资担保公司与琦鑫源科贸公司签订的《委托担保协议书》约定，琦鑫源科贸公司向中小企业投资担保公司缴纳170万元反担保货币资金，琦鑫源科贸公司违反《借款合同》和《委托担保协议书》，中小企业投资担保公司可以直接扣减反担保货币资金冲抵担保费、违约金或赔偿金，不足部分继续追偿。现琦鑫源科贸公司向中小企业投资担保公司缴纳了170万元反担保货币资金，中小企业投资担保公司为琦鑫源科贸公司代偿借款本息17035946.66元时即可直接扣减该170万元，无需就此170万元部分向法院起诉要求琦鑫源科贸公司偿还，即中小企业投资担保公司此次诉讼要求琦鑫源科贸公司偿还的代偿款的数额应为15335946.66元（17035946.66元-170万元）。鑫怡天地置业公司的此项抗辩理由成立，本院予以支持。
三、琦鑫源科贸公司应否支付中小企业投资担保公司违约金、逾期担保费、律师费的问题。
琦鑫源科贸公司与中小企业投资担保公司签订《委托担保协议书》约定，琦鑫源科贸公司逾期还款的，逾期担保费以逾期借款本息和罚息、违约金、赔偿金即各项费用总额为基数，按年费率10%标准应自逾期之日起向中小企业投资担保公司交纳逾期担保费。同时该合同还约定，琦鑫源科贸公司若未按时足额地向中小企业投资担保公司交纳约定的逾期担保费的，则每日按应付逾期担保费总额的3‰向中小企业投资担保公司偿付违约金；中小企业投资担保公司代琦鑫源科贸公司向贷款行清偿债务后，中小企业投资担保公司有权自代偿之日起，按代偿总金额的3‰乘以实际代偿天数向琦鑫源科贸公司计收违约金。按照上述约定，中小企业投资担保公司要求琦鑫源科贸公司支付逾期担保费和违约金符合合同约定，但因此两项计算标准的合计超过了中国人民银行同期贷款利率四倍，故本院酌情调整为逾期担保费、违约金以代偿款15335946.66元为本金，自代偿之日（2014年9月30日）起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至还清之日止，超出的部分不予支持。鑫怡天地置业公司认为计算标准过高的理由成立，但其认为应按照汉口银行股份有限公司积玉桥支行与琦鑫源科贸公司签订的《流动资金借款合同》约定的贷款利率计算无依据，本院不予支持。琦鑫源科贸公司与中小企业投资担保公司签订《委托担保协议书》约定琦鑫源科贸公司应支付律师费等费用，中小企业投资担保公司已支付了律师费17万元，故中小企业投资担保公司要求琦鑫源科贸公司支付律师费17万元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。
四、鑫怡天地置业公司、宏天恒静科贸公司、新奇建筑装饰公司、张鹏、张唯帆、张学鑫、祁宏静在本案中如何承担责任的问题。
鑫怡天地置业公司、宏天恒静科贸公司、新奇建筑装饰公司、张唯帆、张学鑫、祁宏静分别与中小企业投资担保公司签订保证合同，约定担保的方式为连带保证责任，担保的范围包括借款本金、利息、逾期担保费、违约金、律师费等，故此六被告应对琦鑫源科贸公司的上述责任承担连带清偿责任。
中小企业投资担保公司与张鹏签订的两份《房地产抵押合同》，与张唯帆签订《房地产抵押合同》均有效，此三份合同约定，张鹏、张唯帆在抵押财产的范围内承担保证责任，故中小企业投资担保公司要求张鹏、张唯帆在其抵押的范围内承担担保责任符合合同约定，本院予以支持。其中，张唯帆对琦鑫源科贸公司应偿还的代偿款15335946.66元违约金、逾期担保费、律师费承担担保责任，张鹏应对琦鑫源科贸公司偿还中小企业投资担保公司代偿款中的借款200万元本息（利息以200万元为本金，自2013年9月25日起按照2013年9月25日中国人民银行公布的壹年期贷款基准利率上浮20%标准计算至2014年9月30止）及违约金、逾期担保费（违约金及逾期担保费以200万元本息为本金，自2014年9月30日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至还清之日止）和代偿款中的400万元本息（利息以400万元为本金，自2013年9月25日起按照2013年9月25日中国人民银行公布的壹年期贷款基准利率上浮20%标准计算至2014年9月30止）及违约金、逾期担保费（违约金及逾期担保费以400万元本息为本金，自2014年9月30日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至还清之日止）承担担保责任。同时，中小企业投资担保公司在上述代偿款、违约金、逾期担保费范围内对抵押财产的处置有优先受偿权。
因中小企业投资担保公司与宏天恒静科贸公司签订的《房地产抵押合同》未生效，故中小企业投资担保公司对该抵押物无优先受偿权。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告武汉琦鑫源科贸有限公司应偿还原告黄冈市中小企业投资担保有限责任公司代偿款15335946.66元及违约金、逾期担保费（违约金及逾期担保费以代偿款15335946.66元为本金，自2014年9月30日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算至还清之日止）、律师费17万元。
二、被告武汉宏天恒静科贸有限公司、武汉鑫怡天地置业有限公司、湖北新奇建筑装饰工程有限公司、张唯帆、张学鑫、祁宏静对被告武汉琦鑫源科贸有限公司的上述还款责任承担连带清偿责任。
三、原告黄冈市中小企业投资担保有限责任公司在被告武汉琦鑫源科贸有限公司的上述还款责任范围内对被告张唯帆抵押的财产享有优先受偿权（抵押物详见武房他证昌字第20130061**号他项权证）。
四、原告黄冈市中小企业投资担保有限责任公司在被告武汉琦鑫源科贸有限公司偿还原告黄冈市中小企业投资担保有限责任公司代偿款中的借款200万元本息（利息以200万元为本金，自2013年9月25日起按照2013年9月25日中国人民银行公布的壹年期贷款基准利率上浮20%标准计算至2014年9月30止）及违约金、逾期担保费（违约金及逾期担保费以借款200万元本息为本金，自2014年9月30日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至还清之日止）范围内对被告张鹏抵押的财产享有优先受偿权（抵押物详见武房他证青字第20130028**号他项权证）。
五、原告黄冈市中小企业投资担保有限责任公司在被告武汉琦鑫源科贸有限公司偿还原告黄冈市中小企业投资担保有限责任公司代偿款中的借款400万元本息（利息以400万元为本金，自2013年9月25日起按照2013年9月25日中国人民银行公布的壹年期贷款基准利率上浮20%标准计算至2014年9月30止）及违约金、逾期担保费（违约金及逾期担保费以借款400万元本息为本金，自2014年9月30日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至还清之日止）范围内对被告张鹏抵押的财产享有优先受偿权（抵押物详见武房他证青字第20130028**号他项权证）。
六、驳回原告黄冈市中小企业投资担保有限责任公司的其他诉讼请求。
上述判决给付内容，限被告武汉琦鑫源科贸有限公司、武汉宏天恒静科贸有限公司、武汉鑫怡天地置业有限公司、湖北新奇建筑装饰工程有限公司、张鹏、张唯帆、张学鑫、祁宏静于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费124016元，财产保全费5000元，合计129016元，由原告黄冈市中小企业投资担保有限责任公司负担9016元，由被告武汉琦鑫源科贸有限公司负担120000元，被告武汉宏天恒静科贸有限公司、武汉鑫怡天地置业有限公司、湖北新奇建筑装饰工程有限公司、张鹏、张唯帆、张学鑫、祁宏静连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费（款汇湖北省高级人民法院，开户行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1）。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡美琴
审 判 员 周扬洲
代理审判员 张秋月
二〇一五年七月十六日
书 记 员 李 栋