吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终806号
上诉人（原审被告）：冯秀全，男，1968年1月7日生，汉族，�吉林省长春市绿园区。
委托诉讼代理人：于德庆，吉林盛冠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李雪君，吉林盛冠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵起，男，1959年8月12日生，汉族，住吉林省柳河县。
委托诉讼代理人：鞠文华，吉林仁博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐长玉，男，1953年7月17日生，汉族，住吉林省柳河县。
上诉人冯秀全因与被上诉人赵起、徐长玉案外人执行异议之诉一案，不服吉林省柳河县人民法院(2017)吉0524民初2085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冯秀全上诉请求：依法撤销一审判决，准予对位于柳河县三源浦街六区柳明佳园xx商业用房（房屋初始登记产权人为东辽县东源房屋开发有限责任公司，产权证号为柳三字第xxxxxxxx号）的执行。事实与理由：原审判决排除冯秀全对涉案房屋的强制执行是错误的，赵起没有对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。理由：一、由于徐长玉急需资金向赵起借款，双方基础法律关系是借贷关系，为保证还清，徐长玉承诺提供一套房屋给赵起，二人间即存在买卖合同又有借款协议，该买卖合同是作为民间借贷的担保。根据法律规定，本案徐长玉与赵起之间法律关系应界定为借贷关系，并不是房屋买卖关系，或界定为以物抵债，但涉案不动产被查封后，被执行人将该不动产以物抵债给第三人，由于强制执行中的查封措施一经采取，即产生阻却原权利人对该财产的处分权，故以物抵债的行为无效。涉案不动产被查封前，被执行人将该不动产以物抵债给第三人的，如果一经办理了过户手续，执行中不能对已经过户到案外人名下的财产予以执行。但如果尚未办理过户手续，案外人只是取得要求转移标的物所有权的权利，此种权利属于债权，并无排他性，不能排除对标的物的执行。二、赵起主张买卖合同所依据的买卖合同和收据是后签的，故意将合同签订时间提前到2015年，结合2016年6月2日，徐长玉为冯秀全提供的房屋明细及查封公告发出后，赵起未提出异议，而在执行中却提出执行异议的事实，完全可以看出该买卖合同是在冯秀全提起诉讼后，保全后，为保证赵起的借款得以偿还，双方签订的买卖合同。根据法律规定，司法机关查封的房产不得转让，故赵起主张的买卖合同为无效合同。三、徐长玉没有商品房预售许可，根据法律规定，赵起与徐长玉之间的买卖协议为无效协议。四、赵起主张占有时间没有相关证据证实，提供的证据不能形成证据链条，无法证明赵起占有诉争房屋的准确时间。如存在占有状态，冯秀全认为赵起占有房屋，待徐长玉偿还其借款本金及利息后，赵起将房屋还给徐长玉，此时占有是一种质押状态，并不是买卖合同中交付和占有。综上，请求维护冯秀全的合法权益。
赵起辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。赵起在人民法院查封之前借款逾期未还，就已经签订合法有效的书面买卖合同，不是用有抵押性质的买卖协议作为凭证，是黄皮合同为凭证，支付了全部价款，在法院查封前就已经合法占有不动产，不是赵起自身原因未办理过户登记。2013年8月21日，赵起给付徐长玉50万元房款，年末房屋建成后，赵起选定本案涉案房屋，徐长玉将房屋交付给赵起。2015年，赵起与徐长玉代表的东源公司签订了房屋买卖合同，只是时间落款为2013年10月30日，但涉案房屋在查封前已经交付给赵起实际占有，双方未办理产权变更登记是因为涉案房屋在此期间未进行产权初始登记所致，赵起对此不存在过错。赵起对涉案房屋实际占有，具有准物权的性质，应优于普通债权，享有排除执行的权利。本案查封时间晚于赵起购买时间。冯秀全称赵起与徐长玉是借贷关系错误，一审法院认定是房屋买卖关系正确。赵起购买房屋有房屋买卖合同、收据证明，同时徐长玉已经将房屋交付给赵起，赵起实际占有并使用。冯秀全称买卖合同是后签订的、无效的没有事实和法律依据。2015年赵起与徐长玉签订房屋买卖合同早于法院查封时间，双方签订正式黄皮买卖合同，东源公司已经在2015年7月15日办理了房屋产权证，证明可以出售房屋，第三人无�主张买卖合同无效。冯秀全没有证据证明赵起没有占有房屋，主张赵起占有是质押状态是错误的。买卖合同有效，享有物权期待权。
徐长玉辩称：最开始是借款，时间记不清了，到期后没有还上钱，就用房屋作价卖给了赵起。朱秀芝的情况与赵起的情况一致。希望维持原判。
赵起向一审法院起诉请求：请求判决停止对位于柳河县三源浦朝鲜族镇柳明小区建筑面积216.55平方米的房屋的执行，解除查封。
一审认定事实：冯秀全因与徐长玉民间借贷纠纷向该院提起诉讼，并于2015年6月16日申请对徐长玉挂靠东辽县东源房屋开发有限责任公司开发的位于柳河县三源浦朝鲜族镇三源浦街六区门市房屋（房屋初始登记产权人为：东辽县东源房屋开发有限责任公司，产权证号：柳三字第xxxxxx号）予以财产�全。案件审理过程中，经该院调解，双方达成协议，确认了双方债权债务关系，该院据此协议作出（2015）柳民三初字第120号民事调解书，该调解书已经发生法律效力。逾期，徐长玉未依约履行还款义务，冯秀全申请强制执行，诉讼过程中的财产保全措施相应转为执行案件中强制措施。执行过程中，赵起以案外人身份向提出执行异议。主张在法院查封前其已经购买了被执行房屋，已经支付了房屋全款并实际占有该房屋，因实际开发人徐长玉欠缴税款的原因，不能及时办理过户手续，赵起对此没有过错，要求排除对该房屋的执行。该院于2016年8月8日作出（2016）吉0524执异17号裁定，驳回了赵起的异议申请。赵起不服，遂于收到裁定书十五日内提出案外人执行异议之诉，即本案诉讼。
一审法院认为，案外人提起执行异议之诉，该项诉讼的主要目的在于通过诉讼排除对涉案执行标的的强制执行，故案外人（原告）应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的权益承担举证责任。本案赵起（执行案件案外人）主张其作为涉案被执行房屋的买受人，应享有排除金钱债权人执行的权利。赵起所主张上述权利的理论基础是不动产买受人物权期待权保护。根据最高人民法院的相关司法解释的规定，在金钱债权的执行中，同时满足下列条件买受人主张的物权期待权方得成立，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；人民法院查封前已经合法占有不动产；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案庭审过程中，赵起提供了书面买卖合同，房款收据，房屋产权证书，租赁合同等证据，欲以证明买卖关系成立，已�交付全部房款，实际占有房屋的事实，同时主张未办理房屋过户登记是因开发商未办理房屋产权初始登记，其本身无过错，形式上已经符合物权期待权的构成要件。该院综合全案案情分析：（一）涉案房屋为徐长玉挂靠东源公司开发建设，其作为房屋实际开发者，取得东源公司的授权，有权处理涉案房屋；（二）根据赵起提供的2013年8月21日的买卖房屋协议书约定的内容和其在起诉状中自认的事实，及在执行听证过程中和该院庭审过程中赵起和徐长玉的陈述，可以明确徐长玉曾于2013年向赵起借款50万元，到期借款未还上，徐长玉于2014年用其开发建设的房屋（即本案涉案房屋）抵债，并将房屋交付给赵起的事实。同时可以确认徐长玉代表东源公司与赵起就涉案房屋签订的商品房买卖合同，形成于2015年，并将合同落款日期书写为2013年10月30日的事实。（三）双方签订房屋买卖合同的真实意思表示是基于以物（房）抵债合意，虽然将合同落款日期提前至2013年，但是涉案房屋在被查封前，已经交付与赵起实际占有，双方未办理产权变更登记是因涉案房屋在此期间未进行产权初始登记所致，赵起对此不存在过错；（四）因申请人执行冯秀全享有的是普通债权，而以房抵债权利人赵起对于涉案房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权，享有排除执行的权利。综上所述，赵起其提出的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决：不得执行位于柳河县三源浦朝鲜族镇三源浦街六区xx号门市房屋（房屋初始登记产权人为：东辽县东源房屋开发有限责任公司，产权证号：柳三字第xxxxxxx号）。一审案件受理费100元，由冯秀全负担。
本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。
本院经审理查明的事实与一审认定事实基本一致。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，赵起提供其与徐长玉签订的房屋买卖协议，借款收据，主张徐长玉逾期未能还款，后以借款抵顶购房款的方式支付房屋价款，在查封前与东辽县东源房屋开发有限责任公司已签订《商品房买卖合同》。赵起提供的协议书、收据及约定还款日期均在查封前。在此基础上，赵起提供柳明佳园物业管理服务有限公司收据等证据，主张其自2014年起占有使用涉案房屋。结合赵起、徐长玉等人的陈述，房屋交付后未办理房屋过户手续并非赵起的原因。对此，冯秀全不予认可，但未提供证据加以反驳。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院审查并结合相关事实，确认待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”之规定，本院认定，赵起的主张具有高度可能性。故赵起符合规定的情形，对争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，冯秀全主张准予执行涉案房屋，本院不予支持。
综上所述，冯秀全的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人冯秀全负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙海波
审判员 王艳刚
审判员 范立华
二〇一七年六月二十六日
书记员 赵 航