浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温平鳌民初字第577号
原告：吴瑞强。
原告：杨立华。
以上两原告委托代理人：吴逢图、叶茂活。
被告：温州中富置业有限公司。
法定代表人：沈荣炬。
委托代理人：牛璞。
原告吴瑞强、杨立华诉被告温州中富置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月23日立案受理，依法由审判员郑乃生适用简易程序于2014年11月11日公开开庭进行审理。原告吴瑞强、杨立华委托代理人吴逢图，被告温州中富置业有限公司委托代理人牛璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴瑞强、杨立华起诉称：二原�在2011年6月4日与被告签订一份《商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于平阳县鳌江镇经济开发区的“中富、阳光景苑”1幢10层1001号商品房。根据合同第九条、第十条的内容，被告应当在2013年6月30日之前交付房屋，否则原告有权在被告逾期超过90日后解除合同并要求被告承担相应的违约金。二原告在签订合同后，一直按照约定支付购房款，然而被告却至今未交付房屋，逾期已超一年之久，已经构成逾期交房违约。为了维护自己的合法权益，现原告根据相应的法律法规和合同的约定向法院提起诉讼，请求：1、依法判决解除二原告与被告之间签订的购买平阳县鳌江镇经济开发区的“中富、阳光景苑”1幢10层1001号《商品房买卖合同》；2、判决被告全额退还原告已付购房款999876元和按已付购房款5%计算的逾期交房违约金49993.8元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告在本院指定的举证期限内提供如下证据：1、原告吴瑞强、杨立华的身份证复印件1份，以证明原告的诉讼主体资格；2、被告温州中富置业有限公司企业信息表1份，以证明被告诉讼主体资格；3、商品房买卖合同1份，以证明原、被告之间购房及双方约定的事实；4、收款收据5份，以证明原告已按合同约定支付购房款的事实。
被告温州中富置业有限公司答辩称：对原告陈述的双方签订商品房买卖合同以及原告已支付的购房款无异议。但原告要求解除合同的解除权已经消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称“《解释》”第15条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定�除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经催告后，解除行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期行使的，解除权消灭。”之规定，当事人没有约定解除权行使期限，解除权发生后对方当事人没有催告的，解除权人行使解除权的法定期限为一年，即解除权发生之日起一年内行使方有效。原告民事诉状落款时间为2014年10月8日，根据双方于2011年6月4日签订的《商品房买卖合同》第九条、第十第、附件八《补充协议内容》八条之规定，原告在被告逾期交付超过90日后，即2013年9月29日开始便享有对诉争商品房买卖合同的解除权。2014年9月28日为原告行使合同解除权的最后日期。而原告诉状落款日期为2014年10月8日，明显逾期2014年9月28日，所以被告认为原告的合同解除权已经消灭。被告逾期交房系不可抗力所致，�告的违约责任应免除。温州市公安消防局就“中富，阳光景苑”（以下简称“诉争项目”）建设初期的消防（图纸）进行设计审核，以及竣工后进行的消防验收，均属于具体行政行为。平阳县环保局在诉争项目建设初期，对项目进行“环评”，以及竣工后进行对“竣工环境保护验收（备案）”，也都属于具体行政行为。本案中，消防、环保部门验收行为均影响了诉争商品房交付，被告温州中富置业有限公司并无过错。消防设计审核意见及总平面图证实，诉争项目消防设计符合消防技术标准，诉争项目完工后，申请消防验收时，消防部门又提出诉争项目“与周边厂房（温州岳良包装有限公司）间距不足”认定消防验收不合格，但根据消防局要求被告帮助温州岳良包装有限公司提高厂房的防火等级通过消防险收。其实被告按照规划红线图、施工图进行施工，与温州岳�包装有限公司之间的间距同规划红线图并没有发生改变，温州市消防局对诉争项目“消防监管标准宽严不一”，导致验收迟延。平阳县经济开发区管委会2008年4月18日出具给平阳县环保局的“承诺书”可以证明，平阳县人民政府出让的诉争土地不符合商住用地的环保要求，同时，平阳县经济开发区管委会违背“搬迁污染企业的承诺”，导致诉争项目环保验收无法通过，只有被告在项目完工后替污染企业缴纳环保行政处罚款后，才通过环保验收。平阳县环保局行政执法尺度不一，导致诉争项目环保验收迟延。消防、环保验收行为属具体行政行为，根据《温州中院民四庭审判长联席会议备忘录》2010年第3号第4条规定，温州市公安消防局、平阳县环保局对诉争项目作出具体行政行为，依法都属于不可抗力。由此，影响诉争项目竣工验收，被告交房迟延应当予以免责。另外�“博鳌景苑”的施工单位温州华厦建筑安装工程有限公司，建设单位温州博鳌房地产置业有限公司，对工地的施工设备疏于管理，致使塔吊倒塌，砸中诉争项目玻璃幕墙，造成工期延误67天，造成诉争商品房交付迟延的原因之一。而从原告提交的付款凭据显示，原告分期付款的时间基本上迟延于《商品房买卖合同》约定的付款时间，根据合同约定，原告也应承担相应的违约责任。综上所述理由，原告的合同解除权已经消灭，被告迟延交房系不可抗力所致，依法依约均应免责，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。诉讼中被告认为受台风“菲特”的影响，温州博鳌房地产置业有限公司开发的“博鳌锦苑”项目的塔吊倒塌，致使被告迟延交房，所以“博鳌锦苑”的建设单位温州博鳌房地产置业有限公司、施工单位温州华厦建筑安装工程有限公司与本案的�决结果存在法律上的利害关系。被告申请追加博鳌锦苑”的建设单位温州博鳌房地产置业有限公司、施工单位温州华厦建筑安装工程有限公司作为本案第三人参加诉讼。
被告温州中富置业有限公司在本院指定的举证期限内提供如下证据：1、公证书、土地出让合同各1份，以证明诉争土地通过合法拍卖程序取得；2、消防设计审核意见及总平图各1份，以证明诉争项目消防设计符合国家消防技术标准；3、竣工图1份，4、消防验收意见书（38）号1份，5、协议书、领款凭据各1份，6、行政审批服务中心受理通过书1份，消防验收意见书（49）1份，以上证据3-7证明同样情况下，温州市公安消防局以诉争项目“与周边厂房之间间距不足”为由，认定消防验收不合格；不得已，中富公司出资帮助“温州岳良包装有限公司”提高厂房的防火强度才通过消防验收。8、承诺书1份，以证�平阳县经济技术开发区管委会向平阳县环保局承诺，商住开发地块交付后，配合环保局，负责落实环评报告中要求搬迁的企业。事实上，该管委会并未履行承诺，造成诉争项目环保验收拖延；9、处罚决定书、罚没款专用票据、现金缴款单各1份，以证明中富公司为通过验收，不得已替因违法环保法的企业缴纳处罚款项；10、项目竣工环境保护验收申请登记卡、备案意见各1份，以证明2014年6月10日通过环保验收，此次日完成环保部门备案；11、证明1份，12、要求严肃处理博鳌锦苑工程安全事故并赔偿损失的报告1份，证据11-12证明博鳌锦苑项目塔吊倒塌，砸坏诉争项目建筑物，导致工程建设周期延长的事实；13、竣工验收备案表1份，以证明2014年7月28日诉争项目完成竣工验收备案；14、规划红线图1份，以证明诉争项目与周边厂房间距；15、中标通知书1份，以证明合法取得诉争项目土地；16、交房通知书1份；17、国内挂号信函收据1份；18、中国邮政挂号信查询单1份；证据16-18证明2014年7月31日原告收到交房通知书后，一直未办理收房手续，也没有支付剩余房款；19、证明1份，20、照片14份，证据19-20证明诉争项目玻璃幕墙等受到“博鳌锦苑”项目塔吊倒塌，造成工期延误67天，以及拍照取证的事实。
原告提供的四组证据经庭审出示，被告对证据1-4均无异议，本院予以认定。
被告提供的二十组证据经庭审出示，原告对证据1真实性无异议，但认为与本案无关联，本院认为证据1能够证明被告诉争土地通过合法拍卖程序取得的主张，本院予以认定。对证据2真实性无异议，但认为该证据不能证明被告都是按照设计图进行施工。本院认为证据2能够证明诉争项目消防设计符合国家消防技术标准，本院予以认定。对证据3-7真实性无异议，但认为被告没有通过消防审批是因为被告没有按消防的规定操作，周边厂房在项目开发之前就已经存在，设计的时候就应当考虑到，消防验收不合格责任不在于消防部门或其他单位，而在于被告。本院认为，证据3-7能够证明，诉争项目提交行政审批服务中心受理消防等验收时间以及验收情况，本院予以认定，从该证据的受理通书可以看出，被告将诉争项目第一次提交消防验收时间是2014年2月27日。对证据8真实性有异议，认为承诺书不是原件，即使该承诺书属实，也不能证明环保验收拖延系政府部门原因造成，只能说明被告自身有过错，房开公司开发的时候必须考虑到环保、消防等问题。对证据9真实性无异议，但认为该证据恰好可以证明被告没有按双方签订的合同第九条规定履行义务到建设工程部门竣工验收。对证据10真实性无异议，但认为该组证据证明验收时间2014年6月10日，与�同约定的时间将近逾期一年，足以证明被告没有按照合同约定履行。本院认为，证据8-10能够证明诉争项目环保验收情况，本院予以认定，但该证据不能证明因环保局处罚行政行为造成诉争项目逾期交付。对证据11-12真实性有异议，认为2013年10月7日有无台风应当有气象部门出具证明，即使有台风，倒塌也有各种情况，被告从来没有通知原告，原告也从来不知道，2013年9月30日之后，被告不能抗辩原告提出的解除权。本院认为证据11-12能够证明被告诉争项目曾于2013年10月受台风影响，致诉争项目建筑物延长工程建设周期，但不能证明因此事故而导致被告未能按约交房。对证据13真实性无异议，从备案表可以看出日期都是2014年7月22日，超过合同约定履行时间一年。本院认为，该组证据能够证明诉争项目验收时间及完成竣工验收备案情况，本院予以认定。对证据14，真实性�异议，认为即使该证据是真实的，也只能证明被告存在过错，不能证明规划部门的错误，因为周边厂房在开发之前就已经存在。对证据15真实性无异议，关联性有异议，认为本案是解除合同的纠纷，土地取得合法不影响解除权的行使。本院认为，证据14-15能够证明本案诉争项目合法取得情况，本院予以认定。对证据16-18没有异议，本院认为证据16-18，能够证明被告通过信函通知原告交房并办理手续的事实，本院予以认定。对证据19-20真实性无异议，关联性有异议，认为即使塔台倒塌也是被告与第三人的关系。本院认为证据19-20证明内容与证据11-12相同，本院在此不再赘述。
经审理本院认定：2011年6月4日，原告吴瑞强、杨立华与被告温州中富置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，原告向被告购买由被告开发的位于平阳县鳌江镇经济开发区“中富·阳光景苑”1幢10层1001号商品房。合同第七条约定付款方式为分期付款，第一期：买受人于签订本商品房买卖合同时缴纳总房款的40%，计人民币425000元；第二期：于2012年1月5日前支付房款人民币214876元；第三期：于2012年5月4日前支付房款人民币210000元，第四期：于2012年12月4日前支付房款人民币160000元；第五期：于交付时付房款人民币60000元整。第八条约定买受人逾期付款的违约责任，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第九条约定交付期限及条件，出卖人应当在2013年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原告因或政府政策调整；3、县级以上文物、规划、土地、建设、消防、环保等行政主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政或遇重大技术问题而导致开发建设期限延长。合同第十条约定出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过90日，�本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。该合同已经房管部门登记备案。原告于2011年5月21日交付购房定金300000元，合同签订之日即2011年6月4日交付购房首付款125000元，2012年1月5日交付购房款214876元，2012年6月29日交付购房款210000元，2013年2月1日交付购房款150000元，共计999876元。之后，被告未能按约在2013年6月30日前交房，�告也未支付余欠房款。2013年10月初，诉争项目遭遇台风影响，造成已建项目受损，建设工期延长。2014年2月27日，被告向温州市行政审批中心申请消防验收，温州市公安消防局于2014年3月13日作出消防验收不合格的意见，认为诉争项目与周边厂房之间间距不足，要求被告进行整改。之后被告与周边厂房协商进行了整改，并于2014年4月14日再次申请消防验收，温州市公安消防局于次日出具了消防验收合格的意见。2014年6月3日，平阳县环境保护局对与诉争项目同样坐落于平阳县经济开发区A区的平阳县同利塑料机械厂和温州市超恒包装材料有限公司作出行政处罚决定，认为平阳县同利塑料机械厂在2013年8月新建喷漆加工项目，未报批环境影响评价文件，需要配套建设的环境保护设施未建成，生产过程中产生的废气污染物未经处理直接排放环境，而对该厂作出责令喷漆项目停�生产和罚款的处罚；认为温州市超恒包装材料有限公司在2013年12月创办包装印刷项目，建成后于2014年2月投入生产，未报批环境影响评价文件，需要配套建设的环境保护设施未建成，生产过程中产生的废气污染物未经处理直接排放环境，而对该公司作出责令包装印刷项目停止生产和罚款的处罚。2014年6月9日，环保行政主管部门认为诉争项目基本符合环保要求，而于次日同意该项目备案。2014年7月22日诉争项目完成竣工验收，并于7月28日进行了竣工验收备案，同日，被告通过挂号信邮寄交房通知书，通知原告于2014年8月1日前携带有关材料及费用办理交房手续。双方因是否继续履行合同或逾期交付赔偿问题协商不成，原告于2014年10月23日向本院起诉，要求解除房屋买卖合同，并按约定支付违约金。
诉讼中，被告中富公司申请追加“博鳌锦苑”的建设单位温州博鳌房地产置业有限公司、施工单位温州华厦建筑安装工程有限公司作为本案第三人参加诉讼。本院认为本案与被告要求追加的第三人的赔偿问题系不同法律关系，本院已裁定驳回被告关于追加第三人的请求。
本院认为：原、被告于2011年6月4日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律或法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的焦点是，一、被告逾期交房是否系不可抗力（消防、环保部门的具体行政行为）所致，是否可以免责；二、原告是否有权解除合同，原告享有的合同解除权是否已经消灭。关于争议焦点一，本院认为，原、被告约定的交房时间是2013年6月30日前，交房条件是建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部�出具的认可文件或准许使用文件，上述条件应同时具备，被告称因台风影响造成工期延误，而台风影响发生在房屋逾期交付90日之后，而且被告直至2014年2月才申请消防验收，即便如被告所述周边企业的污染导致诉争项目环保验收迟延，以及消防监管标准前后存在矛盾属实，至少在合同约定的交房时间逾期后至台风影响之前，被告不能免除其逾期交房的违约责任。关于争议焦点二，本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告在合同中明确约定，出卖人逾期交付房屋超过90日后，买受人有权解除合同，现被告未按照合同约定于2013年6月30日前交付房屋，并已逾期超过90天，且被告无证据证明其在此期间可以免责，故双方约定的解除条件已经成就，原告享有合同约定的解除权。而解除权人主张解除合�的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，现原告通过诉讼途径要求解除《商品房买卖合同》，其解除权是否已过行使期限，对此本院分析如下：首先依照现行法律，在没有法定或约定解除权行使期限的前提下，《合同法》并没有对未经对方催告的解除权之行使期限作出限制规定。《合同法》第九十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。但是，该条并没有规定若对方未行使催告权，解除权亦会在一定期限内消灭。故按照现行法律并无法定事由限制原告解除权的行使。第二，本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定。《解释》第十五条第二款虽然规定：“在法律没有规定或当事人没有约定，对方当事人没有催告的情况下，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使，解除权消灭。”但该条第一款已明确说明本条款系“根据《合同法》第九十四条的规定”，故《解释》系针对《合同法》第九十四条中规定的法定解除权在商品买卖中的适用所做的相关解释，而非针对双方约定解除权的情形。因此被告主张原告的合同解除权已消灭，于法不符，本院不予支持，本案原告仍可行使合同约定解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求解除《商品房买卖合同》，并要求被告退还已付购房款、按合同约定支付已付购房款5%的违约金，符合法律规定和双方合同约定，本院予以支持。合同解除后，原告也应配合被告办理诉争房屋的登记备案�销手续。原告存在部分迟延交款，被告也可主张其承担相应的违约责任，由于被告在本案中未对此提出明确的诉请，因此本院不予处理，被告可另行主张权利。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条二款、第九十六条第一款，第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：
解除原告吴瑞强、杨立华与被告温州中富置业有限公司
于2011年6月4日签订的《商品房买卖合同》；
二、限被告温州中富置业有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告吴瑞强、杨立华已付购房款999876元并支付违约金49993.80元；
三、原告吴瑞强、杨立华于本判决生效之日起三十日内配合被告温州中富置业有限公司办理平阳县鳌江镇经济开发区“中富，阳光景苑”1幢10层1001号房屋的登记备案撤销手续。
案件受理费14249元，减半收取7124.50�，由温州中富置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉案件受理费14249元，至迟应在上诉期届满后七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行营业部，帐号：31×××51，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应于判决确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 郑乃生
二〇一五年一月二十一日
代书记员 张福海