江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏01民终9921号
上诉人（原审原告）：庞宾，男，1976年10月11日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。
上诉人（原审原告）：李艳丽，女，1982年8月28日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。
上诉人（原审原告）：马秀芹，女，1987年10月18日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。
上诉人（原审原告）：段德峰，男，1983年4月28日出生，汉族，住安徽省太和县。
上诉人（原审原告）：陈素梅，女，1980年8月12日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。
上诉人（原审原告）：梁树青，女，1963年3月17日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。
上诉人（原审原告）：刘青，女，1989年8月5日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。
上诉人（原审原告）：王旭艳，女，1977年7月2日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
上诉人（原审原告）：安京，男，1975年6月24日出生，汉族，住江苏省邳州市。
上诉人（原审原告）：陈长伟，男，1977年12月26日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。
上诉人（原审原告）：李博文，男，1970年11月9日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。
上诉人（原审原告）：侯松，男，1981年10月4日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
上述十二上诉人共同的委托诉讼代理人：邱中林，江苏融悦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区将军大道9号大卖场。
负责人：桂方林，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：南京市江宁区托乐嘉花园业主委员会，住所地江苏省南京市江宁区秣陵街道将军大道9号托乐嘉花园。
负责人：陈大冬。
上诉人庞宾、李艳丽、马秀芹、段德峰、陈素梅、梁树青、刘青、王旭艳、安京、陈长伟、李博文、侯松因与被上诉人苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司（以下简称爱涛物业公司）、南京市江宁区托乐嘉花园业主委员会（以下简称托乐嘉业委会）返还财产纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2017)苏0115民初6344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人庞宾、李艳丽、马秀芹、段德峰、陈素梅、梁树青、刘青、王旭艳、安京、陈长伟、李博文、侯松上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，被上诉人承担本案诉讼费用。主要事实和理由：1.一审法院认定案涉一层大堂属于托乐嘉花园西1幢、西2幢、西3幢全体业主共同共有，依据不足，属事实认定错误。该大堂应属西2幢全体业主共同共有。2.一审法院错误的认定业委会有权处分案涉的一层大堂，事实自相矛盾。3.一审法院事实认定不清，即使案涉一层大堂归属于西1幢、西2幢、西3幢全体业主共同共有，一审法院也应当依法查清事实，认定本案上诉人对共有部分所享有的公摊面积，申请法院依法对案涉西1幢、西2幢、西3幢房屋进行重新测绘以确定本案上诉人对案涉的一层大堂分摊的具体面积。根据重新测绘的结果以确定本案上诉人享有的返还租金的权利和具体数额。
托乐嘉业委会辩称，关于案涉一层大堂的租赁，托乐嘉业委会是执行业主大会的决议，并非托乐嘉业委会自身行为，（2015）江宁民初字5380号民事判决已经确定该租赁协议有效。小区公共部分的收益不属于某个业主而属于整个小区全体业主。任何一个业主在需要使用的时候，有权提出申请，需要经过审核，但不能独自占有。业主大会的所有决议对所有业主是适用的，不存在几户业主单独申请自己的权利。
爱涛物业公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人的上诉请求是一种业主请求撤销业主大会相关决议的撤销权纠纷。而实际上，关于案涉大堂的出租，不论从经过业主大会表决通过决议，还是业主委员会遵照业主大会的决议执行，到委托爱涛物业公司具体实施，所有行为均是公开公正公平的。上诉人对于以上行为，均应当是在第一时间知晓，依据相关法律规定，业主行使撤销权的期限应当是一年，即从其知晓或者应当知晓时计算。早在2010年之前，前物业公司港联物业公司已实施出租行为。爱涛物业公司为了维护承租人的合法权益，减少不必要的矛盾纠纷，遂通过业主大会表决的形式，对该大堂继续租赁，收益属于全体小区业主共有。
庞宾、李艳丽、马秀芹、段德峰、陈素梅、梁树青、刘青、王旭艳、安京、陈长伟、李博文、侯松向一审法院起诉请求：1.判令爱涛物业公司返还其租金收益439220元，托乐嘉业委会承担连带责任；2.判令爱涛物业公司、托乐嘉业委会承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：庞宾系南京市江宁区将军大道9号托乐嘉花园西2幢449、234室的业主；李艳丽、马秀芹、段德峰、陈素梅系南京市江宁区将军大道9号托乐嘉花园西2幢235室的业主；梁树青、刘青系南京市江宁区将军大道9号托乐嘉花园西2幢135室的业主；王旭艳系南京市江宁区将军大道9号托乐嘉花园西2幢134室的业主；陈长伟、李博文系南京市江宁区将军大道9号托乐嘉花园西2幢133室的业主；安京系南京市江宁区将军大道9号托乐嘉花园西2幢132室的业主；侯松系南京市江宁区将军大道9号托乐嘉花园西2幢129室、131室、130室的业主。2012年5月1日，爱涛物业公司与案外人李丁签订《房屋租赁协议（2）》，约定李丁因经营需要租用爱涛物业公司受托管理的位于江宁区将军大道9号托乐嘉花园西大厅公共区域物业，总面积为320平方米，连同大厅内房屋、场地、设施、设备一并租用；租期四年，自2012年5月1日至2016年4月30日。托乐嘉业委会在协议业委会签章处盖章。2016年3月12日，托乐嘉业委会、爱涛物业公司发函给案外人李丁，内容为：“关于您租赁的托乐嘉花园物业（单公西大厅）租赁合同即将到期（2016年4月30日），物业公司向业委会汇报协商达成一致意见，决定合同到期后将不再与你户续租……”，并在西2幢一楼大厅张贴上述告知函。另，在爱涛物业公于2010年9月入驻托乐嘉花园前，案外人李丁与前物业公司签订了西大厅的租赁协议，因租赁未到期，故爱涛物业公司、托乐嘉业委会与案外人李丁签订了涉案的租赁协议。托乐嘉业委会予以认可。
另查明，涉案一楼大厅系托乐嘉花园西1幢、西2幢、西3幢全体业主共同共有。西1、西3幢有业主近五百户。
一审法院认为，业主委员会系业主大会的执行机构，代表全体业主的意志。根据《中国人民共和国物权法》的相关规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。爱涛物业公司经托乐嘉业委会同意将涉案的一楼大厅出租，故体现托乐嘉全体业主的意志，其中包含原审原告庞宾等十二人的意志，此出租行为对各原审原告具有约束力。本案所涉及的一楼大厅为西1、西2、西3幢全体业主所有，庞宾等十二人作为西2幢全体业主无法代表西1、西3的业主意志，其诉讼主体不适格，故对庞宾、李艳丽、马秀芹、段德峰、陈素梅、梁树青、刘青、王旭艳、安京、陈长伟、李博文、侯松的起诉要求爱涛物业公司、托乐嘉业委会连带返还租金及收益的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出判决：驳回庞宾、李艳丽、马秀芹、段德峰、陈素梅、梁树青、刘青、王旭艳、安京、陈长伟、李博文、侯松的诉讼请求。
本院二审查明，南京市江宁区人民法院(2015)江宁民初字第5380号原告李艳丽、马秀芹、段德峰、陈素梅、毛海辉、安京、陈长伟、王旭艳诉被告南京市江宁区托乐嘉花园业主委员会、第三人苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司业主撤销权纠纷一案，原告向法院起诉请求撤销托乐嘉业委会委托爱涛物业公司出租托乐嘉花园西2共用大厅的决定，法院判决驳回其诉讼请求。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分”。据此，涉案一楼大厅系该小区全体业主共同共有，该共有部分的使用和收益，权利属于该小区全体业主共同共有。现庞宾等十二名上诉人以个人名义，主张占有该共有部分租金收益，诉讼主体不适格，应驳回其起诉。
依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，参照《中华人民共和国物权法》第七十六条，裁定如下：
一、撤销南京市江宁区人民法院(2017)苏0115民初6344号民事判决；
二、驳回庞宾、李艳丽、马秀芹、段德峰、陈素梅、梁树青、刘青、王旭艳、安京、陈长伟、李博文、侯松的起诉。
一审案件受理费7888元，退还庞宾、李艳丽、马秀芹、段德峰、陈素梅、梁树青、刘青、王旭艳、安京、陈长伟、李博文、侯松；上诉人庞宾、李艳丽、马秀芹、段德峰、陈素梅、梁树青、刘青、王旭艳、安京、陈长伟、李博文、侯松预交的二审案件受理费7888元，予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 殷源源
审判员 龚 震
审判员 李任飞
二〇一八年二月一日
书记员 李玲玲