江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第297号
上诉人（原审被告）寻乌县锦绣江东大酒店有限公司，住所地：寻乌县长宁镇江东大道。
法定代表人钟华宾。
委托代理人陈键文，江西实创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）骆某某甲。
被上诉人（原审原告）骆某某乙。
被上诉人（原审原告）骆某某丙。
原审第三人陈某某。
原审第三人谢某。
上诉人寻乌县锦绣江东大酒店有限公司（以下简称“锦绣酒店公司”）与被上诉人骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙及原审第三人陈某某、谢某租赁合同纠纷一案，因锦绣酒店公司不服寻乌县人民法院（2015）寻民二初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2010年4月18日，至尊皇廷有限公司与骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙订立《租赁合同》，梅流东代表至尊皇廷有限公司在合同上签字。合同约定：骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙将自己所有的座落在寻乌县江东大道65、67、69号房屋一栋租赁给至尊皇廷有限公司经营使用，租赁期限为2010年4月18日至2025年4月18日止，租金前三年为260000元，三年后在原房租额基础上每二年递增8%，合同还约定了其它事项。2010年10月1日，双方订立《租赁合同补充条款》，梅流东代表公司在补充条款上签字。合同订立后，骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙依约交付了房屋，至尊皇廷有限公司对房屋进行了装修装饰，经验收合格后开始营业，并依合同约定向骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙交纳了租金。2011年3月22日，至尊皇廷有限公司经寻乌县工商行政管理局核准登记为寻乌至尊皇廷大酒店有限公司，法定代表人梁子桂，监事陈某某，执行董事李俞辉，股东梅流东出资100万，占20%。李俞辉出资200万元，占40%，陈某某出资200万元，占40%。寻乌至尊皇廷大酒店有限公司继续履行与骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙的合同。2012年5月22日，梅流东将自己持有的寻乌至尊皇廷大酒店有限公司20%的股份转让给公司另一投资人陈某某。2012年6月7日，寻乌至尊皇廷大酒店有限公司变更登记为寻乌县锦绣大酒店有限公司，法定代表人由梁子桂变更为钟华宾。变更登记后，锦绣酒店公司继续向骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙交纳租金。2013年10月28日，锦绣酒店公司出具委托书，委托陈某某全权代表锦绣酒店公司与谢某签订承包合同等事宜。此后，陈某某代表锦绣酒店公司与第三人谢某签订了《寻乌县锦绣大酒店有限公司承包合同》，由谢某承包锦绣酒店公司位于寻乌县江东大道65、67、69号的寻乌县锦绣大酒店进行经营、管理、收益。合同对酒店的承包期限（自2013年11月1日至2018年10月31日止）、用途、承包金的支付方式、酒店的修缮与使用、酒店的转让与转租、酒店交付与收回、违约责任等方面内容进行了约定。2013年12月20日，锦绣酒店公司再次出具委托书，委托陈某某全权代表锦绣酒店公司签订租金在谢某承包期间由谢某支付等事宜。2013年12月26日，骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙为甲方，梅流东、陈某某为乙方，谢某为丙方签订了协议书，协议书内容写明：“寻乌县锦绣大酒店房屋租赁事宜，经甲乙丙三方共同协商，在相互自愿的前提下，特订立本协议书，需各方共同遵守执行。一、三方权益：甲方为寻乌县锦绣大酒店的房东（即屋主）；乙方为寻乌县锦绣大酒店房屋的第一租赁人；丙方为寻乌县锦绣大酒店的第二租赁人（即现有承包经营方）；二、甲方与乙方2010年4月18日所签订的房屋租赁合同为三方签订本协议有效依据，三方并一致认可甲乙双方所签订的租赁协议书；三、现乙方将寻乌县锦绣大酒店承包给丙方经营使用时间为5年（即2013年11月1日至2018年10月31日止），在丙方租赁经营期内，原有甲乙双方签订合同由丙方负责执行（自2014年元月1日起）。如果丙方违约造成甲方的经济损失，由丙方负责承担。乙方有义务协助甲方共同执行原有合同；四、丙方在承保经营期间的租赁金应及时交付给甲方，否则视作丙方违约，并承担相应的违约责任；……；附：2013年元月1日至2013年12月31日房屋租金275600元，由丙方支付给甲方，于2014年元月1日前付清。”骆某某甲在甲方代表处签字并按捺指纹，陈某某在乙方代表处签字并按捺指纹，谢某在丙方签字处签名并按捺指纹。同日，骆某某甲出具一张收据交予陈某某，收据内容写明：今收到锦绣酒店（2013年元月1日至2013年12月31日）房租合计人民币275600元。交款人：陈某某。骆某某甲在经手人处签名。同时，谢某出具一张欠条交由原告方执存，欠条内容写明：今欠到锦绣房东骆某某甲房屋租金275600元。谢某在今欠人处签名。此后，谢某对酒店进行经营管理。2014年5月，谢某因经营不善，无法继续对酒店经营管理，遂告知陈某某要求终止与其签订的《寻乌县锦绣大酒店有限公司承包合同》并请求其收回对酒店的经营管理。2014年6月初，陈某某代表锦绣酒店公司继续经营、管理酒店，且与谢某办理了酒店交接手续，骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙在了解此情况后也未提出反对意见。骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙因自2013年1月1日起的房屋租金未收取到，2014年6月27日，以梅流东欠交房屋租金为由向原审法院提起诉讼，因承租方为锦绣酒店公司，原审法院作出（2014）寻民二初字第218号民事判决，驳回骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙的诉讼请求。2014年12月22日，骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙以锦绣酒店公司拖欠租金为由向原审法院再次提起诉讼，请求判如所请。原审法院另查明，2015年6月16日中国人民银行同期同类贷款基准利率一年内（含一年）的年利率为5.10%（月利率为4.25‰）。
原告骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙的诉讼请求为：1、解除原、被告于2010年4月18日签订的房屋《租赁合同》及于2010年10月1日签订的《租赁合同补充条款》；2、被告立即付清原告自2013年1月1日起至本案依法解除房屋租赁时止的约定租金（至2014年11月30日止被告欠2532998元）；3、被告赔偿原告损失70200元及支付原告约定违约金100万元；4、被告对原告租赁房屋的所有装修、装饰、设施按合同约定无偿归原告所有；5、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙与锦绣酒店公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充条款》以及与第三人谢某签订的《协议书》，是当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同行使权利、履行义务。
一、关于骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙自2013年1月1日起的租金未收取到，而向锦绣酒店公司行使解除权，解除与其签订的《租赁合同》和《租赁合同补充条款》，是否符合约定解除情形的问题。解除合同方式由协议解除、约定解除、法定解除三种。本案中，双方签订的《租赁合同》中约定，锦绣酒店公司未按期交纳租金长达15日以上，骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙有权单方终止合同。但在2013年12月26日的《协议书》中明确约定：“乙方（即锦绣酒店公司）将寻乌县锦绣大酒店承包给丙方（即谢某）经营使用时间为5年（即2013年11月1日至2018年10月31日止），在丙方租赁经营期间，原有甲（即骆某某乙、骆某某甲、骆某某丙）、乙双方签订合同由丙方负责执行（自2014年1月1日起）。如果丙方违约造成甲方的经济损失，由丙方负责承担，乙方有义务协助甲方共同执行原有合同。丙方在承包经营期间的租赁金应及时交付给甲方，否则视为丙方违约并承担相应的违约责任。”三方均一致同意该协议，且在该协议中签名并按捺指纹予以确认。根据该协议内容，在2014年1月1日至2018年10月31日之间，骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙与锦绣酒店公司签订的《租赁合同》和《租赁合同补充条款》中止执行，执行三方签订的《协议书》内容。因此，2014年1月1日起的房屋租金应向第三人谢某收取，谢某未交付租金应按《协议书》内容承担违约责任。2013年1月1日至2013年12月31日的房屋租金275600元，因在2013年12月26日签订的《协议书》中明确注明由丙方（即第三人谢某）支付给甲方（即骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙），且在签订《协议书》同时，骆某某甲向陈某某出具了收据，第三人谢某出具了一张欠条交由骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙执存，该行为明确表示骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙同意锦绣酒店公司将欠其2013年1月1日至2013年12月31日的租金转移由第三人谢某承担。因此，2013年1月1日至2013年12月31日的房屋租金275600元，骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙也应向第三人谢某主张。锦绣酒店公司不存在约定违约情形，骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙主张行使解除权条件未成就，原审法院不予支持。
二、关于2013年1月1日起的房屋租金是否应由锦绣酒店公司向骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙缴交，如需交付金额为多少的问题。因2013年1月1日至2013年12月31日的房屋租金已转移由第三人谢某支付，自2014年1月1日至2018年10月31日止的房屋租金，按《协议书》的内容也应由第三人谢某给付，自2013年1月1日起至2014年5月31日的房屋租金，骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙需另行向第三人谢某主张，骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙主张要求锦绣酒店公司支付该期间租金，无事实依据，原审法院不予支持。但自2014年6月起第三人谢某未再对酒店经营管理，而是由锦绣酒店公司自行管理，双方也办理了酒店的交接手续，骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙在知道该情形也未提出反对意见，可推定为默许，三方实际已终止了《协议书》的履行，双方签订的《租赁合同》和《租赁合同补充条款》恢复履行。因此，2013年1月1日起至2014年5月31日止的房屋租金应由第三人谢某支付，2014年6月1日起的房屋租金按《租赁合同》约定：租金为前三年每年260000元，三年后在原房租基础上每二年递增8%（2013年4月19日起，每2年递增8%），即2014年6月1日至2015年4月17日的租金为247260元（共计10个月又17天，23400元／月，780元／天），2015年4月19日至2015年6月16日租金为49701.6元（共1个月又29天，25272元／月，842.4元／天），共计人民币296961.6元，由锦绣酒店公司向骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙支付。
三、关于锦绣酒店公司是否应赔偿骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙损失并支付违约金的问题。锦绣酒店公司在《协议书》终止后，未按与骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙签订的《租赁合同》、《租赁合同补充条款》约定及时向骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙支付租金存在一定过错。根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可依当事人申请予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》规定的当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的情形。骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙虽主张按《租赁合同》、《租赁合同补充条款》约定要求锦绣酒店公司赔偿其损失70200元并支付违约金100万元，但并未向本院提交证据证实其损失的存在，在此情形下，原审法院结合合同实际履行情况、预期利率、信赖利益等，根据公平原则对合同约定的违约损失计算方式作出调整，锦绣酒店公司向骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙支付的违约损失计算方式，应以租金296961.6元为本金，自2015年6月17日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率即月利率4.25‰为基础并参照逾期罚息（以月利率4.25‰为基础再加收30%，即按月利率5.525‰）计算。
四、租赁房屋的装饰、装修、设施是否应按合同约定归骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙所有。根据《租赁合同补充条款》第一条，依附于房屋的所有装修、装饰、设施（含：空调、电梯、消防系统、灯饰、冷热水系统）租赁期满后全部无偿归甲方（即骆某某乙、骆某某甲、骆某某丙）所有。本案中，骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙与锦绣酒店公司之间的租赁期间为2010年4月18日至2025年4月18日，租赁期届满日为2025年4月18日，不满足条件，骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙的该项主张，原审法院不予支持。
综上，原告骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙的部分起诉请求具有事实和法律依据，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告寻乌县锦绣大酒店有限公司在本判决生效之日起十日内向原告骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙支付所欠租金共计人民币296961.6元及其违约损失（违约损失计算方法：以所欠租金296961.6元为本金，自2015年6月17日起按月利率5.525‰计算）；二、驳回原告骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币19229元，由原告骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙承担11000元，被告寻乌县锦绣大酒店有限公司承担8229元。
锦绣酒店公司上诉称：一审法院认为，自2014年6月起谢某未再经营管理酒店，而是由锦绣酒店公司自行经营，双方办理了酒店交接手续，被上诉人骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙知道该情形也未提出反对意见，可推定为默许，三方实际已终止《协议书》的履行。该认定是错误的。2013年6月，谢某未按《协议书》约定经营管理酒店，上诉人锦绣酒店公司得知后，为避免扩大酒店损失，被迫为第三人谢某代管酒店，未办理交接手续，同时积极与被上诉人骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙和谢某协商，要求终止三方《协议书》，但骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙明确表示拒绝，所以，本案当中的合同解除，不属于《合同法》规定的当事人可以解除合同的情形，不适用推定解除合同，应由三方共同协商一致解除合同。至今，三方并未就解除《协议书》达成一致意见，《协议书》中明确约定了承包期限为5年，承包期限内的租金由谢某直接向被上诉人骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙支付。谢某未及时交纳租金的违约责任应由谢某承担。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销寻乌县人民法院（2015）寻民二初字第16号民事判决书第一项，改判2014年6月1日之后的房租296961.6元及违约损失由谢某承担；本案全部诉讼费由上诉人骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙承担。
骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙辩称：截止2013年11月，上诉人锦绣酒店公司已欠11个月租金，在被上诉人骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙催债无果的情况下，被迫与第三人陈某某、谢某签订三方《协议书》，约定上诉人锦绣酒店公司欠被上诉人骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙的租金275600元（自2013年1月1日起至2013年12月31日止）由第三人谢某承担。2014年4月，谢某无法再继续经营酒店，被上诉人骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙知道后，要求谢某、陈某某解除三方签订的《协议书》，并结清债务。2014年5月，上诉人骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙打电话给第三人陈某某，要求其接管酒店，陈某某说知道。2014年6月，陈某某打电话给被上诉人骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙，表示要将酒店租金分开结算，2014年6月1日之前的由第三人谢某承担，2014年6月1日之后的由锦绣酒店公司承担。被上诉人骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙认为自2013年1月1日以来的租金都应由上诉人锦绣酒店公司承担。锦绣酒店公司上诉无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉。
原审第三人陈某某述称无意见。
原审第三人谢某未到庭发表意见。
二审期间，各方均未向法庭提交新证据。
二审认定的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人锦绣酒店公司委托陈某某与被上诉人骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙及第三人谢某签订的三方《协议书》为三方真实意思表示，合法有效，三方当事人应遵照履行。该《协议书》第三条约定：乙方（锦绣酒店公司）将锦绣酒店承包给丙方（谢某）经营使用时间为5年（2013年11月至2018年10月31日止），在丙方（谢某）租赁经营期内，原有甲乙双方签订合同由丙方负责执行（自2014年1月1日起），如果丙方违约造成甲方经济损失，由丙方负责承担。乙方有义务协助甲方共同执行原有合同。《协议书》上备注：2013年1月1日—2013年12月31日房屋租金275600元，由丙方支付给甲方，于2014年1月1日前付清。从上述约定来看，在谢某经营酒店期间（即2013年11月至2018年10月31日止），上诉人锦绣酒店公司将其与被上诉人骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙所签订的《租赁合同》中关于锦绣酒店公司的权利和义务转移给谢某，且约定2013年1月1日—2013年12月31日间的房屋租金由谢某直接支付给骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙。该债权债务的概括转移经过三方签字，被上诉人骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙无证据证明其是被迫签订三方《协议书》，故一审法院判决2013年元月1日—2013年12月31日间的房屋租金275600元由谢某支付处理妥当。
关于2014年1月1日之后的房租如何支付的问题。根据三方《协议书》约定，谢某行使2014年元月1日至2018年10月31日期间《租赁合同》的权利义务，即谢某应支付其承包经营期间的租金。且三方《协议书》第四条约定：丙方（谢某）在承包经营期间的租金应及时交付给甲方（骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙），否则视作丙方违约并承担相应责任。第六条约定：未尽事宜，三方共同协商解决。谢某接管酒店经营后并未按照三方《协议书》约定从2014年1月1日起开始缴纳租金，按约定应承担违约责任。一审庭审笔录记载上诉人锦绣酒店公司委托代理人陈某某称：“在2014年6月1日前谢某打电话给我说他已经没有能力经营了，如果我们要经营就过来接手经营。”“虽然没有说同意，而且是被动，因为考虑到资产是酒店的，所以还是过来接管了公司。”，“大概在2014年7月份，谢某派人过来对酒店的物品进行了清点。”谢某称：“我是在2014年5月25日离开（酒店）的，但留了两个人在经营管理，等着陈某某来接管酒店。”，“陈某某在2014年5月底就来了”，“2014年6月中旬办理的盘点。”骆某某甲称：“本人只知道2014年6月份锦绣大酒店内陈某某在经营管理，本人未提出异议，其他事情不清楚。”骆某某甲庭审中还表示其在2014年5月中旬跟谢某说过解除三方合同，在同一时间也通知了陈某某。上述庭审笔录表明，2014年5月底，上诉人锦绣酒店公司存在接管酒店的事实，即第三人谢某于2014年5月底再一次将合同权利义务转移给上诉人锦绣酒店公司，由锦绣酒店公司继续行使合同权利义务。在此次合同权利义务转移过程中，被上诉人骆某某甲对锦绣酒店公司从谢某手上接管酒店未提出异议，且被上诉人骆某某甲亦于2014年5月中旬分别向谢某和陈某某表示要解除三方《协议书》，要求上诉人锦绣酒店公司承担所有租金。可以认定2014年5月底，被上诉人骆某某甲同意由上诉人锦绣酒店公司支付酒店接管后的租金缴纳义务。故一审法院判决2014年1月—5月间的租金及违约责任由谢某承担，2014年6月1日起的租金及违约责任由上诉人锦绣酒店公司承担处理妥当。2013年1月1日起至2014年5月31日至的房屋租金275600元应由第三人谢某支付；2014年6月1日起的房屋租金由上诉人锦绣酒店公司支付。因《租赁合同》约定：租金为前三年每年260000元，三年后在原房租基础上每二年递增8%（2013年4月19日起，每2年递增8%），即2014年6月1日至2015年4月17日的租金为247260元（共计10个月又17天，23400元／月，780元／天），2015年4月19日至2015年6月16日租金为49701.6元（共1个月又29天，25272元／月，842.4元／天），共计人民币296961.6元，由锦绣酒店公司向骆某某甲、骆某某乙、骆某某丙支付。至于违约金，一审法院根据合同实际履行情况酌情调整为按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.25%为基础并参照预期罚息（以月利率4.25‰为基础再加收30%，即按月利率5.525‰）计算，从2015年6月17日起算至租金付清为止，兼顾双方利益，符合公平原则，处理妥当。
综上，上诉人锦绣酒店公司上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5754元由上诉人寻乌县锦绣江东大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 赖国东
代理审判员 王阿婷
二〇一六年二月十四日
书 记 员 王 佳
书 记 员 刘恒芬