湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）咸民初字第01184号
原告胡义菊，无业。
委托代理人吴曙光，湖北佳成律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告谭碧秀，无业。系逝者王岳军之母。
被告王文博，湖北南楚建设工程有限公司职工。系逝者王岳军之子。
被告王文杰，1993年1月9日，学生。系逝者王岳军之子。
被告刘著芳，小学教师。
第三人王国禄，个体工商户。
原告胡义菊诉王岳军以及被告刘著芳，第三人王国禄买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡义菊及其委托代理人吴曙光，被告刘著芳，第三人王国禄到庭参加诉讼。同时，原告胡义菊在提起诉讼时，将房屋出卖人王岳军列为被告，而本案在审理过程中，王岳军意外死亡，故本院依法通知其法定继承人被告谭碧秀、王文博、王文杰作为本案被告参加诉讼，但三被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡义菊诉称，王岳军与刘著芳婚姻关系存续期间，王岳军在王国禄经营的副食水果商店赊购副食水果，共计欠款45157元。该款虽经王国禄催讨，王岳军、刘著芳均未能偿付，但王岳军同意将其位于本市咸安区温泉郭林路6号302室一套住宅（以下简称讼争房屋）作为抵押并委托王国禄代为出售，出售所得款项支付欠款外，余下部分归还王岳军。2005年12月28日，王国禄将房屋出卖给胡义菊，胡义菊依约支付购房款160000元。王国禄将买房资金扣除王岳军下欠的副食水果款45157元外，余下部分交给了王岳军。此后，胡义菊要求王岳军、刘著芳办理房屋过户手续，但二人以家庭纠纷为由，拒不协助办理过户手续。同时，本案在审理过程中，王岳军死亡。故原告诉至法院，请求判令被告谭碧秀、王文博、王文杰、刘著芳为胡义菊办理房屋过户手续。
原告胡义菊为支持其诉讼主张，向本院提出了以下证据：
证据一、房屋抵押还款协议。证明王岳军将讼争房屋抵押给王国禄并委托其出售房屋的事实。
证据二、房屋买卖协议。证明王国禄受王岳军委托将讼争房屋卖给胡义菊的事实。
证据三、土地使用权证、房屋所有权证。证明王岳军将讼争房屋的相关权属证件已交给胡义菊的事实，同时证明王岳军、刘著芳确认王国禄、胡义菊订立的房屋买卖合同效力，其合同义务由王岳军、刘著芳承担的事实。
被告谭碧秀、王文博、王文杰经本院传票传唤未到庭参加诉讼，既未提出答辩，亦未举证。王岳军生前参加诉讼时，对原告胡义菊主张的事实以及诉讼请求作出答辩和举证。其辩称：王岳军在郭林路6号综合楼（含讼争房屋）的建设施工中，因工程项目需要以及家庭生活支出在第三人王国禄处赊购副食水果价值45157元属实。该综合楼系借款建造，无力偿还王国禄的欠款，故同意将讼争房屋抵押给王国禄并委托其出售，且被告王岳军将讼争房屋及其相关证件也一并交付给了王国禄，此事刘著芳知情并未反对。王国禄将讼争房屋卖给胡义菊后，所得150000元（未含剩余10000元办证保证金）购房款，偿还了王国禄的欠款45157元，余下部分偿还了被告王岳军、刘著芳在金融机构的抵押贷款100000元，另支付其他案件诉讼费1200元。王岳军认为，夫妻关系存续期间的债务属于共同债务，且以共同财产清偿共同债务合法。综上，同意将办理讼争房屋的所有权过户手续。
王岳军为支持其抗辩理由，向本院提供了以下证据：
证据一、贷款申请、抵押担保借款合同、房屋他项权证。证明王岳军、刘著芳婚姻关系存续期间，王岳军抵押贷款100000元的事实，同时证明被告王岳军将讼争房屋出卖给原告后，偿还贷款并收回房屋他项权证的事实。
证据二、湖北省咸宁市中级人民法院（2007）咸立民监字第35号民事裁定书。证明王岳军对咸宁市中级人民法院在刘著芳、王岳军离婚纠纷一案中判决讼争房屋归刘著芳所有不服而提出申诉被裁定受理再审，且原判决中止执行的事实。
被告刘著芳辩称，2005年4月27日，王岳军、刘著芳签订一份夫妻无争议共同财产确定书，确定讼争房屋为共有财产，且确定双方不得以任何借口处置、出售、变更产权，否则，处置合同无效并由处置方承担责任。同年5月，刘著芳提起离婚诉讼，双方共同财产被审判机关查封，且经一审、二审判决，讼争房屋归刘著芳所有。综上，王岳军在讼争房屋共有人刘著芳不知情并未签字同意的情况下，王岳军、王国禄订立的抵押还款协议以及王国禄、胡义菊订立房屋买卖协议无效。同时王岳军在第三人处赊购的是副食水果，不能证明用于家庭，不是家庭债务。请求：1、依法确认抵押还款协议、房屋买卖协议无效；2、依法确认讼争房屋为被告刘著芳所有；3、依法判令原告搬出讼争房屋并恢复房屋原状；4、依法判令原告向被告支付房租。
被告刘著芳为支持其抗辩主张，向本院提出了以下证据：
证据一、湖北省咸宁市中级人民法院（2006）咸民二终字第173号民事判决书，证明经人民法院的生效判决确定，讼争房屋归刘著芳所有。
证据二、夫妻无争议共同财产确定书。证明王岳军、刘著芳均确认讼争房屋属于夫妻共同财产。
第三人王国禄述称，原告所述属实，由人民法院依法处理。
第三人未向本院提出证据。
庭审中，原、被告以及第三人对各方当事人提出的证据进行了质证：
王国禄对胡义菊提出的证据均无异议。刘著芳对胡义菊提出的证据证据一、证据二、证据三的真实性无异议，但对其证明目的提出质疑，认为王岳军将讼争房屋抵押给王国禄，再由王国禄出售给胡义菊时，房屋为王岳军、刘著芳共同共有，刘著芳不知道王岳军分别与王国禄、胡义菊订立协议的事情，且刘著芳未在协议签名，故二份协议无效。
胡义菊以及第三人王国禄对王岳军提出的证据一、证据二均无异议。被告刘著芳对证据一、证据二的真实性无异议，但认为刘著芳不知道贷款的用途，也不知道王岳军还清贷款。
胡义菊对刘著芳提出的证据一、证据二的证明目的提出质疑，认为王岳军、被告刘著芳在书面确认共同财产以及人民法院在审理二人离婚案件分割财产之前，王岳军就已经将讼争房屋出卖给原告，因此二人签署的共同财产确认书中涉及讼争房屋部份无效，且人民法院将讼争房屋归刘著芳所有的判决错误。第三人王国禄对证据一、证据二，认为与其无关，不发表质证意见。
对原、被告以及王岳军提出的证据，本院作如下分析认定：
对胡义菊提出的证据一、证据二、证据三，刘著芳提出的证据一，王岳军提出的证据一、证据二，由于各方当事人对其真实性不持异议，本院予以确认，均可以作为认定案件事实的依据。对刘著芳提出的证据二，已经被人民法院的生效判决作为有效证据采纳，故本院亦予以采纳，可以作为认定案件事实的依据。胡义菊、王岳军以及刘著芳提出的上述证据，能否支持各自的诉讼主张，本院将结合案件事实以及相关法律、法规综合分析认定。
根据上述依法确认的证据和当事人的陈述，本院依法认定以下事实：
1989年12月15日，王岳军、刘著芳登记结婚。婚后，王岳军长期从事建筑施工工作，且自1996年12月28日担任原咸宁市鄂南建筑工程公司董事长职务。在此期间，被告王岳军长期在王国禄经营的商店赊购副食、水果，累计欠款45157元。2004年12月30日，王岳军与王国禄订立一份房屋抵押还款协议书，其中约定被告王岳军将讼争房屋作价160000元抵押给第三人王国禄并委托其售房，售房所得资金除清偿王国禄欠款外，多余部分归还王岳军。2005年12月28日，王国禄与胡义菊订立一份房屋买卖合同，其中约定：1、房屋买卖价款为160000元，该款含房屋所有权、土地使用权的过户费用以及房屋现有水、电、通信设施等转让费用等；2、王国禄在一年内办理房屋所有权、土地使用权的过户手续；3、胡义菊同意在合同订立时支付150000元，余下10000元待房屋所有权及其附属土地使用权过户后支付。协议订立后，王岳军在该买卖协议上签名，且签署“同意以上出卖人义务的落实”的意见。2006年1月5日，胡义菊依约向王岳军支付购房款150000元，王岳军让咸宁市鄂南建筑工程公司财务人员向原告出具一份收款收据，收据注明“今收到胡义菊人民币150000元，系付郭林路6号302室房屋预收款”，收据加盖有该公司的财务专用章。王岳军收到胡义菊支付的购房款后，偿还了王国禄的欠款，余下部分还偿还了王岳军、刘著芳在金融机构的贷款100000元及其利息。2006年11月28日，王岳军、胡义菊约定的房屋及其土地权属过户期限届满，王岳军未能办理房屋及其土地的权属过户手续。故胡义菊诉至本院，请求依法处理。
同时查明，2005年，刘著芳向本院提起诉讼，要求与王岳军离婚。2006年4月19日，本院作出（2005）咸民初字第602号民事判决书，其中认定本案讼争房屋为王岳军、刘著芳的夫妻共有财产，在判决双方解除婚姻关系以及分割双方共同财产时，将讼争房屋判决归刘著芳所有。王岳军不服，提出上诉。2006年12月23日，湖北省咸宁市中级人法院作出（2006）咸民二终字第173号民事判决书，判决讼争房屋归刘著芳所有。王岳军仍然不服，提出申诉。2007年10月17日，湖北省咸宁市中级人民法院作出（2007）咸立民监字第35号民事裁定书，裁定：1、案件另行组成合议庭进行再审；2、再审期间中止原审判决的执行。由于刘著芳、王岳军离婚纠纷案件的再审结果与本案讼争房屋的所有权是否发生变动存在因果关系，故本院作出（2007）咸民初字第1184号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。湖北省咸宁市中级人法院在再审审理刘著芳、王岳军离婚纠纷一案中，王岳军因车祸死亡，其遗产继承人不愿参加再审诉讼。2012年9月27日，湖北省咸宁市中级人法院作出（2008）咸民再终字第16-1号民事裁定书，裁定终结诉讼。为此，本案恢复诉讼。
还查明，王岳军曾用名王跃军。讼争房屋的房屋所有权证登记信息：房屋所有权人为王跃军；房屋坐落于咸宁市咸安区温泉物资巷1号（现更名为郭林路6号）302室；建筑面积为198.84平方米；登记时间为2003年1月27日；房屋所有权证证号为咸房权证温字第××号。
根据原、被告诉辩主张，本院归纳双方争议焦点：刘著芳是否有义务为胡义菊办理讼争房屋所有权转移登记手续。
首先，王国禄以自己的名义向胡义菊出卖房屋，实际是代理王岳军出售讼争房屋的代理行为，且王岳军在买卖合同上签署意见，同意履行合同确定的义务，王岳军、胡义菊之间形成房屋买卖（转让）合同关系，其民事责任由委托人王岳军承担。就王国禄、王岳军、胡义菊之间订立的房屋抵押还款协议、房屋买卖协议本身而言，是三方当事人的真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，认定二份合同均合法有效。其次，买卖合同的权利人要求义务人履行合同，形成的是合同债权，而房屋作为不动产，其买卖的最终结果是物权变动，即房屋所有权由转让人（出卖人）转移到受让人（买受人）。本案讼争房屋所有权人王岳军在售房时，讼争房屋所有权虽然登记在王岳军名下，但该房屋实质为王岳军、刘著芳基于婚姻关系而形成的共同共有。胡义菊作为讼争房屋的买受人，与王国禄签订买卖合同并向王岳军支付房屋买卖价款时，基于对房屋所有权登记机关的信任，与房屋所有权证确定的所有权人王岳军的代理人王国禄订立买卖合同，且向王岳军支付价款后实际占有房屋，已经尽到了合理的注意义务。因三方订立合同并交付房屋时《中华人民共和国物权法》尚未颁布实施，因此应当依据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，胡义菊构成善意取得。此后，讼争房屋虽然在刘著芳诉王岳军离婚纠纷案件中被分割给刘著芳个人所有，但胡义菊善意取得在先，故刘著芳应另行向王岳军遗产继承人主张权利。综上，对胡义菊要求王岳军的遗产继承人谭碧秀、王文博、王文杰及刘著芳协助办理房屋过户手续（所有权转让登记）的请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
被告谭碧秀、王文博、王文杰、刘著芳自本判决生效之日起十日内至咸宁市房地产管理局协助原告胡义菊办理房屋所有权证编号为咸房权证温字第××号的房屋所有权转让登记手续。
案件受理费3500元，由被告谭碧秀、王文博、王文杰、刘著芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费；诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农业银行咸宁金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 阮文胜
审 判 员 罗忠明
人民陪审员 樊启寅
二〇一五年十一月二日
书 记 员 汪 琪