黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑12民终34号
上诉人（一审原告）李春晖，现住明水县。
委托代理人张超，黑龙江晓峰律师事务所律师。
上诉人（一审原告）刘国志，现住明水县。
委托代理人白丽娜，黑龙江贵诚律师事务所律师。
上诉人（一审被告）绥化市青山房地产开发有限公司。
法定代表人刘杰，职务总经理。
委托代理人赵建光，黑龙江朗清律师事务所律师。
上诉人李春晖、刘国志、绥化市青山房地产开发有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服明水县人民法院于（2014）明民初字第305号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李春晖及其委托代理人张超、上诉人刘国志的委托代理人白丽娜、上诉人绥化市青山房地产开发有限公司（以下简称青山房开公司）的委托代理人赵建光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定，青山房开公司在明水县兴建名世购物广场，李春晖、刘国志共有的224.8平方米房屋、仓房（其中的二楼、三楼房屋各为96.64平方米，一层仓房18平方米）位于拆迁范围内。2012年4月25日，双方签订两份《产权调换协议书》，约定青山房开公司为李春晖、刘国志提供：一层为名世广场坐北朝南、东南方向开正大门往西排列第二个门市，临中兴路，建筑面积32.41平方米；二层位于商场南侧，与一层上下对应，建筑面积157.68平方米；三层位于商场南侧与一、二层上下对应，建筑面积139.09平方米的调换房屋。回迁时间为原告搬家之日起八个月。2013年4月20日双方签订了补偿协议，约定青山房开公司在2014年1月1日前不能完工，则自2014年1月1日起每月赔偿李春晖、刘国志房屋租金损失38000.00元。另赔付位于购物广场内二层挨着乙方回迁的面积青山房开公司西侧建筑面积12平方米房屋，用于抵顶违约赔偿金。现青山房开公司建设的名世购物广场工程已通过竣工验收，青山房开公司为李春晖、刘国�建设成与产权调换协议位置相一致的一层房屋（建筑面积31.83平方米）及与一层相对应的二层房屋（建筑面积174.24平方米）、三层房屋（建筑面积140.89平方米），青山房开公司实际建设完毕的三层房屋总面积346.96平方米，双方补偿协议中赔偿原告12平方米房屋面积已包含在二层实际回迁面积之中，现青山房开公司为李春晖、刘国志建设完成房屋面积超出应回迁面积5.78平方米。2013年违约金双方已经协商解决，。明水县住房和城乡建设局作出的说明中2014年9月至11月期间即协调李春晖、刘国志接收回迁房屋钥匙，但李春晖、刘国志未接收。2014年11月4日被告兴建的明水县名世购物广场营业。二原告认为被告为其建设回迁的房屋位置层数与不符合约定不接收回迁房屋。本案在审理过程中，依原告申请委托黑龙江龙威专业技术服务有限公司对明水县名世购物广场南侧临街东数第二门房屋作出鉴定意见，鉴定意见是被鉴定房屋是一层，其下一层房屋是地下室。现原告起诉至明水县人民法院，请求人民法院判令被告履行双方于2012年4月25日签订的《产权调换协议书》及2013年4月20日签订的《补偿协议》，向原告交付协议约定的房屋，并办理相关权属登记，要求被告支付原告违约金912，000.00元，并要求被告承担本案诉讼费用。
一审法院认为，本案系房屋拆迁补偿合同纠纷，原、被告之间签订房屋产权调换协议与补偿协议系双方真实意思表示，应依约履行。青山房开公司在建设中出现工期延误情况迟延交付房屋的违约行为，双方也已通过补偿协议约定，是对2份产权调换协议书所约定的原、被告违约金计算方式的重新约定，原、被告应按此约定履行。关于补偿协议中原、被告双方约定的38000元租金，本院认为，在回迁房屋未建成，房屋尚未交付，原告没有对外出租房屋，原告租赁行为没有发生的情况下，其实质是对被告不能按期交付房屋违约金的约定。青山房开公司认为每月38000元过高要求调整，不予支持；而原告要求被告赔偿912000元的违约金明显过高，应支持因被告迟延交付房屋给其造成的合理损失，以每月38000元租金标准计算为宜。原告于2014年9月即应接收回迁房屋而不应拒绝接收，计算2014年违约金的期限应自2014年1月1日计算至2014年9月，对原告不接收房屋以后造成的损失原告应自行承担。被告已为原告建设完成回迁房屋，原告认为建设回迁的房屋层数不对不接收房屋，根据原告申请经黑龙江龙威专业技术服务有限公司鉴定确定，被告兴建的明水县名世购物广场南侧临街东数从室外楼梯进入的第二门临街房屋系一层，其下一层系地下室，因此，原告认为地下室应为一层的意见与已采信的黑龙江�威专业技术服务有限公司司法鉴定意见相悖，不予支持，被告应向原告交付回迁房屋，原告亦应接收。原告提出被告赔付二层12平方米房屋面积的请求被告已经建设完成，原告接收即可，因此，对原告该项诉讼请求不予另行裁判。故本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，业经本院审判委员会讨论决定，判决：一、被告绥化市青山房地产开发有限公司向原告刘国志、李春晖交付座落于明水县名世购物广场南侧临街东数从室外楼梯进入的第二门一层房屋（建筑面积31.83平方米，其下一层为地下室）及与一层相对应的二层房屋（建筑面积174.24平方米，包含补偿协议中第5项12平方米的建筑面积）、三层房屋（建筑面积140.89平方米）。原告刘国志、李春晖应与被告绥化市青山房�产开发有限公司应于本判决生效后十日内完成交接，被告绥化市青山房地产开发有限公司配合原告刘国志、李春晖办理产权登记手续。二、被告绥化市青山房地产开发有限公司支付原告刘国志、李春晖迟延交付房屋违约金342000.00元（2014年1月—2014年9月，9个月×38000元/月），此款于判决生效后二十日内一次付清。案件受理费12920.00元由被告绥化市青山房地产开发有限公司负担6430.00元，由原告刘国志、李春晖负担6490.00元。
判后，李春晖、刘国志、青山房开公司均不服，向本院提起上诉。李春晖、刘国志的主要上诉理由是：一、一审判决所确定回迁房屋的立体位置不正确，名世广场带有半地下室，按照双方回迁协议约定，回迁的一、二、三层楼房应从半地下室开始起算，半地下室应为一层，二、三层依次按照楼层确定。二、对于一审判决青山房开公司按照每�月给付李春晖、刘国志38000元违约金的标准没有异议，但对于判决所确定的违约金的起止日期有异议，违约金应计算至判决生效之日，而不是计算到2014年9月。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，并由青山房开公司承担、二审的诉讼费用。
青山房开公司的主要上诉理由是：一、一审判决青山房开公司自2014年1月至9月按照每月38，000.00元的标准给付违约金，判决所确定的违约金给付标准过高，应当按照李春晖、刘国志的实际损失确定违约金标准，要求二审法院予以调整。二、一审判决中所确定的回迁房屋，实际建成的回迁房屋面积已超出双方约定的回迁面积4.56平方米，按照双方约定，李春晖、刘国志应给付超出面积的房屋价款。综上，要求二审法院撤销一审判决，判决李春晖、刘国志给付超出回迁面积价款51，752.00元，由李春晖、刘国志承担一、二审诉讼费用。二审庭审中，青山房开公司放弃了上述第二项上的上诉请求。
经审理查明，二审法院确认一审法院认定的事实。
本院认为，本案争议的焦点是：一、一审判决中所确定回迁房屋的立体位置是否正确。二、青山房开公司是否应当按照每月38，000.00元的标准给付李春晖、刘国志自2014年1月起至判决生效之日止的违约金。
第一，青山房开公司与李春晖、刘国志签订的产权调换协议书及补偿协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方在产权调换协议书中对回迁房屋的位置、面积进行了明确约定，其中对于回迁一层面积约定为32.41平方米、二层为169.68平方米（包含补偿协议中约定的二层12平方米）、三层为139.09平方米。产权调换协议书中约定回迁的一、二、三层位置及面积与名世广场建成后该位置实�房屋一层31.83平方米、二层174.24平方米、三层140.89平方米的面积大致相符，但与该位置相对应的半地下室建成后面积为90余平方米，按照李春晖、刘国志所主张回迁房屋应以半地室为一层进行回迁的诉讼请求，其建成后房屋与产权调换协议书中约定的回迁面积出入过大，故依据生活常识及结合房屋实际建成后的情况，一审判决所确定的双方协议中约定回迁的一层、二层、三层楼房的立体位置正确并无不当，且一审中庭审中李春晖、刘国志对涉案房屋所属楼层先后进行了两次鉴定，哈尔滨工大建设工程司法鉴定咨询有限公司及黑龙江龙威专业技术服务有限公司的鉴定结论均为“被鉴定房屋是一层，其下一层房屋为地下室”，故李春晖、刘国志主张产权调换书约定回迁的一层应为现名世广场的半地下室的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
第二，青山房开公司与刘国志签订的补偿协议第四条约定“如甲方（青山房开公司）2014年1月1日不能完工，交付不了乙方（刘国志）回迁房屋钥匙，从2014年1月1日起，每月赔偿乙方房屋租金3.8万元”，双方的约定不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。青山房开公司在双方签订协议后，未按照双方约定于2014年1月1日前交付房屋钥匙，属违约行为，应当按照双方约定每月给付李春晖、刘国志房屋租金损失38，000.00元。二审庭审中，李春晖、刘国志承认大概于2014年10月青山房开公司曾通知其取回迁房屋钥匙，且明水县住房和城乡建设局出具的说明亦证实2014年9月青山房开公司通知李春晖、刘国志取房屋钥匙，但二人提出不解决回迁位置纠纷，不接房屋钥匙，故自青山房开公司通知李春晖、刘国志接收房屋钥匙起，应认定青山房开公司已按照双方约定向李春晖、刘国志交付了回迁房屋，即自2014年10月起青山房开公司已不存在违约行为，一审法院依据双方约定的补偿协议，判决青山房开公司自2014年1月起至2014年9月止按照每个月38，000.00元给付李春晖、刘国志9个月违约金正确，并无不当。李春晖、刘国志要求青山房开公司按照每月38，000.00元给付至判决生效之日的上诉理由及青山房开公司主张每月38，000.00元的违约金过高，要求二审法院予以调整的上诉理由，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费9，233.00元，由上诉人李春晖、刘国志负担8，140.00元，上诉人绥化市青山房地产开发有限公司负担1，093.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宏艳
代理审判员 刘 娜
代理审判员 王春光
二〇一六年四月六日
书 记 员 王 雪