上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1117号
上诉人（原审被告）上海泛和投资有限公司。
法定代表人赵现凤。
委托代理人邹洪君，上海市世基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海港贤建材装潢有限公司。
法定代表人郑惠坤。
委托代理人陆利平，上海市联合律师事务所律师。
上诉人上海泛和投资有限公司（以下简称泛和公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第156号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人泛和公司的委托代理人邹洪君，被上诉人上海港贤建材装潢有限公司（以下简称港贤公司）的委托代理人陆利平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年1月1日，港贤公司（甲方）与上海泛和钢铁发展有限公司（乙方，2013年6月27日，名称经核准变更为泛和公司）签订《铺位租赁合同书》，主要约定，甲方将位于上海市宝山区月罗路XXX号市场内编号为东3-4号的铺位（以下简称系争铺位）租赁给乙方。租赁期限为2010年1月1日至2010年12月31日。乙方租赁的铺位本期租金为人民币（以下币种均为人民币）3.2万元。甲方本期向乙方收取12个月环卫费，计360元，用以保证市场及周边的环境卫生。乙方在铺位内经营所产生的水电等费用，由乙方负责，甲方每月按实收取。支付方式和期限：上述款项在合同签订时由乙方以现金或转账支票方式一次性向甲方支付。甲方有权向乙方按时收取相应的水、电、通讯等各项费用，如乙方逾期缴纳则应向甲方支付相应的滞纳金，每日滞纳金按应缴费用总额的百分之二计付。如乙方续租的，则乙方应在租赁合同期满前20日支付下期租金。乙方如逾期付款，每日应按合同总金额的2%支付滞纳金，逾期10天不付租金的，甲方有权单方面解除合同并收回铺位，因此而造成甲方损失的，甲方有权追究乙方的赔偿责任。该合同第二条第3款约定，租赁期满不再续租或因乙方原因导致合同提前终止的，乙方应在合同终止后一星期之内将所属物品搬离甲方市场并将承租的铺位以良好、适租的状态交还甲方，装修部分也不得拆除或改变，强行拆除给甲方造成经济损失的，乙方应予赔偿，逾期未搬的物品甲方有权处置。汤曾文（原名为余增文，原系泛和公司法定代表人）在乙方落款处签字。上述合同签订后，港贤公司与泛和公司均在上述合同期内依约履行了合同。
2012年11月1日，港贤公司向市场各承租户发出《港贤仓储基地（建配龙钢材市场）改造通知书》，通知市场将于2013年开始实施整体改造，本市场内所有承租户所签合同到期后一律不再续租，各承租户依合同约定清空铺面（场地）交回港贤公司。2012年12月13日，港贤公司再次向市场各承租户发出《通知》，再次提醒通知各承租户做好撤离市场工作，合同期满未撤场的，将采取相应对付措施，并追究其法律责任。2013年1月19日，港贤公司向各经营户发出《通知》，称各经营户与港贤公司签订的铺位租赁合同已于2012年12月31日到期，望各经营户按上两次通知要求在春节前做好搬离市场工作。因本市场出租商铺已被上级部门认为是超期临时建筑，不符合上海市城市规划和消防的要求，故公司拟于春节前后入驻工程队对市场内所建临时建筑、道路等进行拆除。逾期不搬，因此造成铺位内物品丢失的（包括春节期间），本公司概不负责；对逾期不搬给公司造成损失的，公司将追究法律责任。2013年4月22日，港贤公司向泛和公司发出律师函，主要内容为，由于泛和公司经多次通知后，仍未离场。而依据港贤公司发展规划，宝山区月罗路XXX号内场地及建筑物已于2012年底整体租赁给第三方，并需于2013年2月底完成整体改造，因泛和公司强占场地，致港贤公司无法进行场地改造并遭受租金损失、支付高额违约金，故函告泛和公司在收到该函后次日离场，并于2013年5月3日17：00前与港贤公司联系补偿场地占有使用费、结算水电费及赔偿事宜；本律师函发出后，港贤公司将随时向市场派驻施工队伍，对市场内场地、建筑物和道路进行清理、拆除、维修或改建，为配合施工，港贤公司将随时对市场采取停水、停电措施，届时因施工造成泛和公司任何损失，与港贤公司无关。港贤公司向系争铺位发出上述律师函后，该邮件被退回。
2013年1月20日，港贤公司（甲方）与上海千礼电子商务科技有限公司（乙方）签订《物业租赁合同》，主要约定，甲方向乙方提供位于上海市宝山区月罗路XXX号港贤仓储基地全部地面、相关设施及物业。租赁物交付时间为2013年2月28日。2013年2月15日前，甲方应做好现有商户离场、场地平整、房屋修缮、增派保安、水电线路变更、道路维修等工作。在此日期前甲方未能完成以上工作的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方根据本合同约定承担违约责任。租金结算：租金支付方式为付四押一。本合同签订之日起7个工作日内，向甲方支付1个月与合同租金等额的租赁押金50万元，在支付押金同时，乙方首次须向甲方预先支付4个月合同租金为200万元。合同租赁期限为2013年3月1日至2023年2月28日，其中免租期从2013年3月1日至2013年3月31日。甲方未能在2013年3月31日前完成租赁物场地的改造达到乙方使用要求的，乙方可提前解除合同，要求甲方退还已经收取的押金和预付的租金，甲方还应向乙方支付两个月租金标准的违约金。上述合同签订后，上海千礼电子商务科技有限公司（以下简称千礼公司）向港贤公司支付租金与押金共计250万元。2013年7月25日，千礼公司函告港贤公司，双方签订《物业租赁合同》后，千礼公司多次催促港贤公司尽快完成租赁物的现有商户离场等工作，但截至2013年6月15日港贤公司未能完成上述工作。且截至本函发出之日，千礼公司仍发现场地内尚有租赁企业尚未离场，还在经营，故函告解除双方合同并要求退还租金、押金250万元及支付违约金100万元等。2013年8月12日，港贤公司与千礼公司达成解除《物业租赁合同》的谅解备忘录，双方同意解除合同，由港贤公司退还租金、押金250万元并支付违约金50万元。2013年8月20日，港贤公司通过双方约定账户向千礼公司法定代表人账户转账300万元。现港贤公司诉至原审法院，要求判令：1、港贤公司与泛和公司双方签订的《铺位租赁合同书》于2012年12月31日终止；2、泛和公司向港贤公司支付系争铺位从2013年1月1日起至实际交还之日止的占有使用费、环卫费（占有使用费按年租金3.2万元计算，环卫费按年标准360元计算）；3、泛和公司在判决生效之日起7日内结清水电等费用及滞纳金、将系争铺位恢复原状后搬离，并交还系争铺位；4、泛和公司向港贤公司赔偿租金损失100万元。
原审法院审理中，为证明泛和公司占用系争铺位事实，港贤公司提供如下证据：1、工商档案机读材料、公司变更登记，证明2013年6月27日，泛和公司向工商部门申请法定代表人变更、经营范围变更，当时双方租赁关系已终止，然而泛和公司仍未对住所进行变更，可印证泛和公司实际上一直将系争铺位作为合法场所进行经营且主观亦无搬离意愿；2、2013年9月8日拍摄的照片，证明截止2013年9月8日，系争铺位内仍有泛和公司的卫星电视、空调、办公设施、店面招牌与宣传标语，泛和公司仍在经营；3、2013年2月、3月收取泛和公司铺位水电费的收据，证明泛和公司在2013年2、3月仍向港贤公司缴纳该期间的水电费。对上述证据，泛和公司质证认为：1、无法通过注册地证明泛和公司在里面实际经营；2、照片与本案无关，无法证明港贤公司的主张。3、水电费收据真实性无法确认，2013年2、3月份泛和公司未向港贤公司缴纳过水电费。泛和公司另补充表示，2010年底、2011年初搬走时，双方的租金、水电费均已结清，就口头通知泛和公司要搬走，之后就搬到了仁德路房屋，该房屋属住宅楼，无法办理营业执照，泛和公司实际经营所需资料、印章、证件及其他经营人员（具体人数不清楚）现均在该房屋内。港贤公司则另表示，2013年11月以后，泛和公司将系争铺位内办公设施等有价值的东西都搬走了，只剩下桌椅，现在里面的桌椅都没有了。在另案审理中，港贤公司表示，关于市场内的商铺，具体家数不清楚，在2013年1月份时有32家没有搬走，2013年3、4月份时，另搬走了30来家。截止2013年10月，就只有泛和公司与另案起诉的上海闽巨物资有限公司没有搬走。
原审法院审理中，关于港贤公司与泛和公司之间的合作关系，泛和公司表示，港贤公司与泛和公司之间在2003年起，就在系争铺位所在的市场内进行合作。合作方式是港贤公司提供市场场地，泛和公司提供建造资金并利用其在钢贸市场影响力，并约定了分红，在该合作合同中双方合作期限是到2012年12月31日终止，同时明确合同到期后，泛和公司对该场地仍具有优先权（合作或租赁的优先权）。截止到目前，港贤公司未就合作收益进行分配，也未就后续租赁事宜与泛和公司进行协商。港贤公司则表示，2010年之前，泛和公司系与另外一家公司进行合作，该公司卷款潜逃，导致承租人上访，2008年底港贤公司接管市场，2009年开始着手与泛和公司合作，在2010年后续的合作中约定合作分红归合作分红，租赁归租赁，二者分开。双方的合作于2012年12月31日终止。
原审法院审理中，关于诉讼请求，港贤公司表示：1、在本案审理过程中，港贤公司已于2014年3月20日实际收回了系争铺位，不再向泛和公司主张将系争铺位恢复原状并搬离；2、关于占有使用费，经法院释明风险后，港贤公司仍坚持表示，鉴于泛和公司已另案起诉合作协议纠纷，2011年1月1日至2012年12月31日期间的占有使用费不在本案中主张，本案占有使用费从2013年1月1日开始起算；3、关于水电费，由于记载水电费账簿找不到，无法确定水电费的具体金额，希望法院酌情考虑；4、关于滞纳金，仅以起诉时计至2013年9月30日的占有使用费24，000元作为本金，以日百分之二计算，从2013年1月1日计算至泛和公司交还系争铺位止，其余不再主张；5、关于租金损失，考虑到系因泛和公司与上海闽巨物资有限公司两家未搬走致港贤公司对千礼公司违约，在本案中向泛和公司主张租金损失确定为100万元。港贤公司另表示，系争铺位未办理产证，系2000年、2001年建造的临时建筑。
原审法院认为，港贤公司自认系争铺位2000年或2001年建造、未办理产证且在《通知》中说明系争铺位为超期临时建筑，未能提供有关建设工程规划许可证及其他权属证明，故可认定港贤公司与泛和公司双方就系争铺位签订的《铺位租赁合同书》无效。基于合同无效，港贤公司诉请《铺位租赁合同书》终止缺乏合同有效前提，法院不予支持。合同无效后，双方仍应据实结算占有使用费等费用。关于系争铺位占用情况，港贤公司主张泛和公司在2014年3月20日实际收回之前仍实际占用系争铺位，并提供照片、工商资料等以证明系争铺位内仍存有办公设施、空调、卫星电视且住所仍未变更等内容，而泛和公司则辩称其已经于2010年12月31日合同到期后几天内搬走，未就其实际交还系争铺位进行举证。法院认为，2010年12月31日合同到期后，双方均认可以合作方式经营至2012年12月31日。可见，在该期间泛和公司仍在从事经营活动。依常理，从事经营活动需固定场所，对此，泛和公司虽提出2010年12月31日合同到期后几天内搬离至新的住宅房屋的主张，法院难以采信。综合考虑到泛和公司经营的连续性、2013年6月泛和公司在办理经营范围等变更手续时仍未对经营场所进行变更等事实及泛和公司未能举证其实际交还系争铺位，法院有理由相信2010年12月31日后泛和公司仍占用系争铺位。同时考虑到港贤公司虽自认其已于2014年3月20日收回系争铺位，然其亦自认2013年11月以后系争铺位内只剩下桌椅，其理应采取相应的措施收回系争铺位以避免损失的扩大，故综合考虑泛和公司未能举证其交还系争铺位及港贤公司所采取的措施等因素，法院酌情确定泛和公司向港贤公司支付占有使用费2.7万元及环卫费300元。本案中，经法院释明后，港贤公司表示就2012年12月31日前的占有使用费另案处理，故本案中不作处理。
关于港贤公司主张的部分租金滞纳金，考虑到双方在2012年12月31日合作终止前，港贤公司已明确提出不再续租，嗣后亦未对后续使用费支付时间、滞纳金标准进行协商，现港贤公司主张滞纳金，依据不足，法院不予支持。关于水电费及其它费用，港贤公司未提供证据予以证明，依据不足，法院难以支持。关于租金损失，从港贤公司提供的证据看，在2013年4月22日发出律师函前，港贤公司并无证据证明港贤公司直接通知泛和公司搬离系争铺位并告知港贤公司与千礼公司的合同具体约定。在2013年4月22日发律师函时，实际上已逾千礼公司要求港贤公司清场的截止期限。综合上述事实，可认定在2013年4月23日前港贤公司并未全面履行其告知义务亦未采取有效措施避免其与千礼公司违约行为的发生。2013年4月22日发函后，在无确切证据反映泛和公司阻止港贤公司收回系争铺位的情形下、港贤公司已采取相应措施以有效地避免了损失的扩大。综上，考虑到泛和公司对港贤公司的损失无法预见、港贤公司未采取有效措施避免其损失扩大及港贤公司未能举证证明其损失与泛和公司的行为存在因果关系等因素，对港贤公司主张的租金损失，法院不予支持。据此，原审法院判决如下：一、泛和公司于判决生效之日起十日内，向港贤公司支付系争铺位占有使用费2.7万元、环卫费300元；二、港贤公司其余诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人泛和公司不服，向本院提出上诉称：原审法院判决认定事实不清楚，泛和公司没有占用港贤公司房屋，该市场内租户在租赁期满后，也没有规定要同出租方以书面方式交接租赁房屋；泛和公司在港贤公司主张房屋使用费期间并没有占用该房屋，港贤公司认为租赁合同到期后，双方形成不定期租赁关系，举证责任在港贤公司，而现有证据不足以证实泛和公司占用了房屋；而且港贤公司在长达一年多的时间里也未通过任何方式向泛和公司主张权利，现其原审诉讼请求依据不足。故请求本院撤销原判，并依法改判驳回港贤公司的原审诉讼请求。
被上诉人港贤公司辩称：港贤公司在2012年已经通知了泛和公司并在2013年屡次进行了书面的通知，泛和公司无视这一系列的通知行为。关于举证问题，港贤公司已通过提供工商登记资料、照片等证据证明泛和公司在租赁到期之后仍在使用租赁物，泛和公司若要反驳则应提交相应反证。故请求本院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。港贤公司提交的工商资料、照片等证据证明泛和公司在租赁合同到期以后仍旧占用了系争铺位，现泛和公司对此否认则没有提供必要的反证。根据双方合同约定，合同到期后泛和公司应按照合同约定将系争铺位以良好、适租的状态交还港贤公司，故虽然双方合同并没有约定必须以书面方式办理退租的交接手续，但泛和公司也应当寻找合适的方式和途径来归还系争铺位以避免可能产生的争议和可能产生的损失。现泛和公司怠于积极履行自己的义务，导致对自己不利的后果发生，对此应由泛和公司自行承担相应后果。原审法院根据本案的实际情况，已经对相关费用进行了酌定，故对上诉人的上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费482元，由上诉人上海泛和投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 冯 峰
审判员 吴 俊
审判员 张志煜
二〇一四年八月十九日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。