湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0103民初5020号原告：湖南青园宾馆，住所地长沙市天心区友谊路***号。法定代表人：彭资武，总经理。委托诉讼代理人：樊志勤、吴继宗，湖南普特律师事务所律师。被告：湖南有色置业发展有限公司，住所地长沙市劳动西路290号。法定代表人：贺洪森，董事长。委托诉讼代理人：达代炎、蔡华锋，湖南启元律师事务所律师。原告湖南青园宾馆（以下简称“青园宾馆”）诉被告湖南有色置业发展有限公司（以下简称“有色公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案受理后，依法由审判员向利担任审判长，与人民陪审员肖平、王济林组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青园宾馆的委托诉讼代理人樊志勤、吴继宗，被告有色公司的委托诉讼代理人达代炎、蔡华锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青园宾馆向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还土地并移交土地上的附属物（含保安亭，价值200元）；2、判令被告支付土地占用金（支付标准为每年3万元，自2016年6月2日起计算至被告实际退还土地之日止，暂计算至起诉之日为7500元）；3、判令被告支付违约金（支付标准为每日1500元，自2016年6月2日起计算至被告实际退还土地之日止，暂计算至起诉之日为136500元）；4、判令本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2009年2月20日就青园小区开发签订了《协议书》，在该协议书履行过程中双方又于2011年6月1日签订了《补充协议书》，对部分条款进行了调整。其中，原告同意将其名下土地（临友谊路大门口约2亩）出租给被告作为小区临时主入口，租期为5年。同时约定，期满被告应当无条件退还土地及土地上的附属物，否则按每日1500元支付违约金。2015年11月30日，原告曾函告被告，明确要求土地在租期届满时将无条件收回。截至2016年6月1日，该土地租赁约定已经到期。原告多次主张收回土地，但被告仍然拒不归还。原告遂起诉至本院。原告为其诉讼请求举证如下：证据一、国有土地使用证（土地权证号：长国用（2008）第042509号），证明原告是诉争土地的使用权人的事实；证据二、《补充协议书》，证明原告将其名下临友谊路大门口约2亩的土地出租给被告作为小区临时入口，租期5年，截至2016年6月1日到期，期满后被告应无条件退还土地及土地附属物，否则按每日1500元支付违约金；证据三、律师函、邮寄面单、快递单查询情况、工作联系函，证明原告为追回土地，在土地出租协议到期后多次委托律师向被告发送律师函，且该律师函已经送达被告的事实。被告有色公司辩称：一、原告不具有本次诉讼的主体资格；二、《补充协议书》中的土地使用权出租条款系无效条款；三、原告收回土地的目的影响被告的相邻权。被告为其抗辩理由举证如下：证据一、青园宾馆的基本信息及法律状态查询资料，证明原告青园宾馆目前处于吊销未注销的状态，主管部门系省外事办；证据二、《补充协议书》，证明被告与原告存在土地使用权租赁关系；证据三、工作联系函，证明原告收回出租土地的目的系为了在该土地上重建办公楼；证据四、青园小区房屋所有权证书、土地使用权证书，证明被告系青园小区业主、开发商；证据五、请求紧急协调青园住宅小区一期主入口有关问题的请示，证明被告已向湖南省国资委反映纠纷情况并请求协调处理。针对原告青园宾馆提交的证据，被告有色公司发表如下质证意见：1、对于证据一的三性无异议；2、对于证据二、证据三的真实性、关联性无异议，合法性有异议即关于《补充协议书》中第三条第3、4点，因原告未在国土部门办理批准手续，无权出租应为无效条款。针对被告有色公司提交的证据，原告青园宾馆发表如下质证意见：1、对于证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议即原告在2006年之前确有工商登记企业法人和事业单位法人两套主体，但2006年之后已统一为事业单位法人；2、对证据二的三性无异议；3、对证据三的三性无异议，但对其证明目的有异议，被告明知原告收回土地进行开发的事实；4、对证据四的真实性、合法性无异议，关联性有异议即青园小区的所有权与本案争议土地无关联性；5、对证据五的三性均有异议，该证据仅有被告的签章，真实性、合法性无法核实，且被告对土地使用请求并未向原告提供相应的材料，该材料的接收方为湖南省国土资源委员会，而本案的原告是独立的主体，故该证据与本案无关。本院认为，作为定案证据，应当内容真实，形式、来源合法，并与案件事实相关联。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院将根据参加庭审各方的举证、质证意见，综合各证据间的联系，对证据作综合认定。根据以上举证、质证及认证意见，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：2009年2月20日，原告青园宾馆与被告有色公司就青园项目开发过程中土地转让、土地转让价款清理结算及拆迁安置用房等问题签订《协议书》，双方约定：一、土地转让范围、土地转让价款清理结算及相关税费承担。被告通过国家规定的国土转让程序，分两次获得原告青园宾馆土地共计56797.38m2。二、关于拆迁安置用房的结算。被告向原告按优惠价格提供81套拆迁安置用房，并对原告14户无房户按优惠价格提供安置房。后因原告方拆迁安置户的诉求及客观情况的变化，原、被告于2011年6月1日就拆迁安置用房的位置的调整、增加的拆迁安置补偿、交房时间和青园小区主入口的建设和管理签订《补充协议书》，其中在协议书第三条对临时主入口的建设和管理约定为：1、双方商定，原告青园宾馆同意将临友谊路大门口约2亩土地租赁给被告有色公司作为小区的临时主入口；2、临时主入口由被告有色公司按青园小区总体规划设计投资建设并管理；3、临时主入口范围内原告青园宾馆拥有的土地（约2亩），权属不变，由被告有色公司租赁使用，租期为5年，自本协议生效时起，原告青园宾馆的租金收益标准为3万元/年，每年年底一次性交纳；4、被告有色公司必须在青园小区项目第二期开发中规划新的小区主入口；租赁期满前，被告有色公司另行依法建设小区主入口;租赁期满，被告有色公司无条件退还土地，并将原告青园宾馆土地上的附属物无偿移交给青园宾馆。上述有关临时主入口事宜，如因被告有色公司变更青园小区主入口而可能引起的业主投诉或纠纷，由被告有色公司负责处理。被告有色公司若违反本条约定，按每日1500元向原告青园宾馆支付违约金。在该《补充协议》上原告青园宾馆、被告有色公司均加盖公章予以确认，且见证方湖南兴湘投资控股集团有限公司亦在此《补充协议》加盖公章。被告有色公司在租赁期间按合同约定支付原告青园宾馆租金。2015年11月30日，原告就青园小区主入口的建设及无房户的购房安排致函被告，其中关于青园小区主入口的建设的相关内容为：“青园小区现有主入口为临时性的，该入口范围内大约有2亩的土地使用权系我馆所有，并于2011年6月1日出租给贵司使用，租期为5年。由于我馆将于2015年启动现有办公楼的重建，故在上述土地租期届满时，我馆将无条件收回该土地。因此，请贵司在设计青园小区二期工程时，务必根据小区的整体规划设计建设出入口。同时，为更好的配合贵司二期工程的开发建设，请贵司将相关设计方案及时告知我馆。”对此，被告员工签收。2016年3月11日，原告再次在2015年11月30日出具给被告函件相同内容的基础上致函被告，明确要求“被告在上述租期届满时，及时将土地归还我馆”。2016年4月7日，被告就原告所发函件回复如下：“青园小区主要是为解决省国资委等相关单位干部职工的住房而开发建设的，并非纯市场化的房地产开发项目，因情况比较复杂，建议双方在国资委牵头组织下，协商综合处理青园小区开发遗留的一揽子事情”。截至2016年5月31日，原被告约定的租赁期限届满，被告仍未退还土地给原告。原告多次委托律师出具律师函发送被告，要求收回土地及地上附着物，被告均未给与回应，双方遂酿成纠纷。另查明，2008年8月9日，原告青园宾馆通过行政划拨的方式取得包含诉争土地在内的6774.69平方米的国有土地使用权，国有土地使用证登记为长国用2008第042509号。全民所有制企业法人原告湖南青园宾馆已于2006年4月19日被吊销，现处于吊销未注销状态。本案涉案租赁的土地上附有保安亭。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告青园宾馆是否具有诉讼主体资格；2、原、被告签订的《补充协议书》中的土地租赁条款是否为无效条款。一、原告青园宾馆的诉讼主体资格问题。被告有色公司辩称原告系全民所有制企业，已被吊销营业执照，不具备诉讼主体资格。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十条“法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动。”、第四十六条“企业法人终止，应当向登记机关办理注销登记并公告。”及《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第二十条“企业法人歇业、被撤销、宣告破产或者因其他原因终止营业，应当向登记主管机关办理注销登记。”、第三十三条“企业法人被吊销《企业法人营业执照》，登记主管机关应当收缴其公章，并将注销登记情况告知其开户银行，其债权债务由主管部门或者清算组织负责清理。”之规定，企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束至工商部门注销前，仍可以自己名义或清算组织名义从事清算范围内的活动，包括起诉、应诉等。现原告青园宾馆未办理工商注销登记，其法人资格并未消灭，仍具备民事诉讼主体资格，本院对被告的该抗辩理由不予采纳。二、原、被告签订的《补充协议书》中的土地租赁条款是否为无效条款。被告有色公司辩称双方签订的《补充协议书》中关于第三条第3、4点的约定，违反了划拨性质的土地使用权出租应履行补办土地出让手续，并取得国土部门批准等程序的行政法规的强制性规定，合同中关于土地租赁的条款及违约责任条款均为无效条款。本院认为，原、被告所签订的《补充协议书》中有关土地租赁的条款，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性之规定，且原、被告亦已按合同约定履行了各自的义务，该条款合法、有效。被告所辩理由，于法无据，本院不予采纳。综上，现租赁期限届满，被告应按合同约定退还租赁的土地及附着物，本院对原告要求被告返还土地并移交土地上的附属物（含保安亭，价值200元）的诉讼请求予以支持。原告诉求被告支付土地占用金及违约金，因双方在合同中未对土地占用金进行约定，仅约定违约金，本院对原告诉求支付土地占用金不予支持。因原、被告约定“有色公司如违反本条约定，按每日1500元向青园宾馆支付违约金”，该违约金约定过高，本院予以调整按每日万分之二点五计算。同时因原告要求违约金从2016年6月2日开始计算，本院予以支持，故被告应向原告支付从2016年6月2日起至被告实际退还土地之日止的违约金。被告有色公司辩称原告收回土地影响相邻权，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十条、第四十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第二十条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告湖南有色置业发展有限公司于本判决生效后10日内退还原告湖南青园宾馆临长沙市友谊路大门口约2亩的租赁土地及附着物（保安亭）；三、被告湖南有色置业发展有限公司于本判决生效后10日内支付原告湖南青园宾馆违约金（以3万元为基数，按日万分之二点五计算从2016年6月2日起至实际退还土地之日止）；三、驳回原告湖南青园宾馆的其他诉讼请求。如果被告湖南有色置业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3180元，由被告湖南有色置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 向 利人民陪审员 肖 平人民陪审员 王济林二〇一七年三月二十八日代理书记员 蔡远程