江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终572号
上诉人（原审被告）：光华置业集团有限公司，住所地江苏省海门市。
法定代表人：蔡毅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周元亮，北京大成（南通）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范新安，北京大成（南通）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：光华置业集团有限公司如皋分公司，住所地江苏省如皋市。
负责人：蔡毅。
委托诉讼代理人：高永康，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：周元亮，北京大成（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张昌林，男，1953年6月2日生，汉族，住江苏省如皋市。
被上诉人（原审原告）：高志萍，女，1957年1月1日生，汉族，住江苏省如皋市。
委托诉讼代理人：张昌林（系高志萍丈夫），住江苏省如皋市。
被上诉人（原审原告）：张雄飞，男，1983年7月25日生，汉族，住江苏省如皋市。
委托诉讼代理人：张昌林（系张雄飞父亲），住江苏省如皋市。
上诉人光华置业集团有限公司（以下简称光华公司）、光华置业集团有限公司如皋分公司（以下简称光华如皋分公司）因与被上诉人张昌林、高志萍、张雄飞商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2015）皋民初字第1055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
光华公司、光华如皋分公司共同上诉请求：撤销一审判决依法改判。事实和理由：1、一审判决解除商品房买卖合同错误。案涉合同合法有效，不具备法定解除的条件。上诉人交付的商品房虽存在一些质量瑕疵，并不影响被上诉人居住和使用，且均可以修复。被上诉人解除权已过除斥期间，其解除合同请求不应支持；2、一审判决赔偿房屋差价及租金损失没有事实和法律依据。一审法院仅根据相邻小区房屋价格酌定房屋价格没有事实依据，且被上诉人在如城街道有住房，租金损失未实际发生；3、被上诉人对案涉房屋存在质量问题明知，订立合同时已经在价格上予以补偿,即使存在损失也应当由被上诉人承担；4、本案委托鉴定的时间已过质保最长5年的期限，因此法院委托鉴定结论已无意义，该鉴定结论不足以证明上诉人在交付房屋时存在严重影响居住使用的情况。
张昌林、高志萍、张雄飞共同辩称，一审法院判决解除合同有事实和法律依据。案涉房屋经鉴定机构鉴定后认定存在重大质量问题，存在问题的部分不能修复，只能通过重新返工，且双方之间经过长期沟通均无法解决。上诉人主张购房时因案涉房屋存在瑕疵每平方米补贴80元，但合同中并无该约定，该主张没有事实依据。一审判决赔偿被上诉人的房屋差价以及租金损失有事实依据。一审法院通过调查酌定当前房屋价格并无不当，且事实上好的房源已经达到6200元/平米。关于租金损失问题，上诉人租用他人房屋有租赁合同为证，实际租金为2200元/月，一审亦根据房屋面积做出调整，已经考虑到本案案情。此外被上诉人还有其他损失一审法院并未支持，请二审法院予以调整，以减少被上诉人损失。
张昌林、高志萍、张雄飞向一审法院起诉请求：1、请求法定解除涉案商品房买卖合同；2、判令光华公司以及光华如皋分公司赔偿损失80万元至190万元；3、光华公司以及光华如皋分公司承担检测费用15100元；4、退还购房款及购房产生的其他费用总计512311.60元；5、诉讼费由光华公司以及光华如皋分公司承担。
一审法院认定事实：2008年5月12日，如皋市建设局颁发的编号为皋建房销字第2008008号商品房预售许可证载明：销房单位：光华公司（原南通光华房地产开发有限公司）；项目名称：世纪光华苑（8-14#）；房屋坐落地点：如城镇益寿路（原绿园旧址）等。2011年1月25日，光华如皋分公司开发的世纪佳园二期工程12#楼、8#楼在如皋市城乡建设档案馆进行竣工验收备案。2011年3月11日，如皋市住房和城乡建设局颁发的如房销（2011）104号商品房销售备案证明书载明：开发项目名称：世纪佳园二期；开发单位名称：光华如皋分公司；项目地址：如城镇益寿路（原绿园旧址）；销售商品房幢号、套数、建筑面积：8#-14#共7幢，352套，建筑面积46345.13㎡。2011年8月31日，张雄飞、高志萍、张昌林作为买受人与光华如皋分公司作为出卖人签订商品房买卖合同，约定：张雄飞、高志萍、张昌林向光华如皋分公司购买世纪佳园第8幢905号房，该商品房的用途为居住，建筑面积为126.03平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3769.79元，总金额为475106.63元，附属设施：8号楼24号附房，面积15.5㎡，单价1200元/㎡,总价18612元；第六条、付款方式及期限：款清后交房；第十一条、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日，张雄飞、高志萍、张昌林向光华如皋分公司支付购房款合计493719.10元，向南通市如皋地方税务局缴纳契税合计14811.60元。
2015年10月30日，上海领行物业管理有限公司如皋分公司世纪佳园管理处出具证明一份，证明本案双方就房屋质量问题产生纠纷，且如皋电视台就该问题到该处进行了采访。张昌林就案涉房屋问题向如皋市建筑工程质量监督站投诉，2016年3月14日，该站出具说明一份，建议双方走司法途径解决问题。2013年9月4日，光华如皋分公司作为出卖人与朱爱国、纪秀芸作为买受人签订一份商品房买卖合同，约定：朱爱国、纪秀芸向光华如皋分公司世纪佳园第21幢2单元804号房，该商品房用途为居住，建筑面积111.62平方米，按建筑面积该商品房单价为每平方米5200元，总价580381.40元，附属设施：21号楼31号附房，面积14.18平方米，单价1500元/㎡，总价21270元。2016年6月1日，镇江市建科工程质量检测中心有限公司受一审法院委托作出《如皋市世纪佳园8号楼905室墙面粉刷层质量检测鉴定报告》，检测鉴定结论及建议：1、内墙面及大梁抹面砂浆空鼓及表面损伤检测：（1）采用响鼓锤检测墙体抹面砂浆空鼓情况，所检内墙面有3处（餐厅东墙1处、客厅东墙2处）空鼓面积小于400cm2，其余墙面空鼓处面积均大于400cm2，空鼓面积总计307647cm2（约合30.76㎡），不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2011第4.2.5条“抹灰层与基层之间及各抹灰层之间应粘接牢固，抹灰层应无脱层、空鼓”的要求。（2）采用小锤轻击检查砂浆面层爆灰情况，所检室内框架梁、墙体（卫生间除外）砂浆面层均存在爆灰，不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2011第4.2.5条“面层应无爆灰和裂缝”的要求。（3）餐厅东侧墙体下部有渗水痕迹。2、综合判定及建议：（1）墙体抹面砂浆存在大面积空鼓，室内框架梁、墙体（卫生间除外）砂浆面层存在爆灰，施工质量较差。（2）建议对内墙面抹面砂浆铲除重做。张雄飞、高志萍、张昌林支付鉴定费1万元。2016年8月15日，镇江市建科工程质量检测中心有限公司受一审法院委托作出《如皋市世纪佳园8号楼905室阳台施工质量检测鉴定报告》，检测鉴定结论及建议：1、渗水检测：阳台西北角顶板及墙面存在渗水痕迹，渗水面积约为0.37㎡。2、饰面砖空鼓检测：采用响鼓锤敲击检测阳台墙体饰面砖空鼓情况，共检测1390块饰面砖（饰面砖截面尺寸为93×93mm），其中234块存在空鼓现象。3、抹面砂浆空鼓及裂缝检测：（1）所检阳台西侧墙面空鼓处面积均大于400cm2，空鼓面积总计7200cm2（约合0.72㎡）；（2）所检阳台东侧栏板内侧全部空鼓，其余栏板未发现空鼓现象；（3）所检阳台柱存在空鼓现象，南侧抹灰层与基层之间存在裂缝，局部区域抹灰层脱落。4、综合判定及建议：（1）阳台饰面砖存在空鼓现象，不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第8.3.5条“满粘法施工的饰面砖工程应无空鼓、裂缝”的要求。（2）阳台墙面及栏板存在空鼓现象，不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第4.2.5条“抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固，抹灰层应无脱层、空鼓”的要求。（3）阳台柱存在空鼓现象，南侧抹灰层与基层之间存在裂缝，不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第4.1.12条“外墙和顶棚的抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固”的要求。（4）墙面及饰面砖存在较大面积空鼓，阳台柱抹灰层与基层之间存在裂缝，施工质量差。（5）建议对空鼓处抹灰砂浆及饰面砖铲除重做；对裂缝进行维修处理。张雄飞、高志萍、张昌林支付鉴定费5000元、开锁费用100元。
2016年12月14日，一审法院至南通正达房地产开发有限公司开发的紧邻涉案房屋所在世纪佳园小区西边的如皋市丰泽怡园小区询价，销售经理反映丰泽怡园小区所有九层房屋（均为电梯房）的销售成交价为5200元/㎡左右。光华公司以及光华如皋分公司质证认为，丰泽怡园小区九层房屋的销售成交价为4700元/㎡至4800元/㎡左右。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，光华如皋分公司于2011年3月11日取得涉案商品房的商品房销售备案证明书，依法具备销售涉案商品房的行政审批条件，案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。张雄飞、高志萍、张昌林依照合同约定履行支付购房款的合同义务，但因涉案房屋存在相应质量问题，至今涉案房屋未能交付。经鉴定机构鉴定，涉案房屋存在“墙体抹面砂浆存在大面积空鼓，室内框架梁、墙体（卫生间除外）砂浆面层存在爆灰，施工质量较差”、“墙面及饰面砖存在较大面积空鼓，阳台柱抹灰层与基层之间存在裂缝，施工质量差”等质量问题，不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》的相应要求。据此鉴定机构建议“对内墙面抹面砂浆铲除重做”、“对空鼓处抹灰砂浆及饰面砖铲除重做；对裂缝进行维修处理”。光华公司以及光华如皋分公司未能举证证明在张雄飞、高志萍、张昌林支付购房款后，因涉案房屋存在相应质量问题未能完成房屋交付的情况下，对涉案房屋的相应质量问题进行处理，导致案涉合同解除的责任在光华公司与光华如皋分公司。据鉴定机构检测鉴定，涉案房屋存在的质量问题的施工不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》的相应要求，需要重新施工。能够表明涉案房屋存在严重影响居住使用的情形，具备法定解除的事实要件，张雄飞、高志萍、张昌林据此要求解除涉案商品房买卖合同并赔偿损失，应予支持。基于案涉商品房买卖合同被解除，出卖人应返还买受人已支付的购房款493719.10元以及契税损失14811.60元。
关于赔偿损失项目及数额的问题。本案中，张雄飞、高志萍、张昌林主张损失的项目包括：1、利息损失；2、房屋涨价损失；3、逾期交房违约金；4、租房费用损失；5、精神损失；6、为主张权利甚至遭殴打直至诉讼的损失。1、关于已付购房款的利息损失应否支持的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于出卖人的原因导致商品房买卖合同解除，对于合同解除给买受人造成的合理损失应当承担赔偿责任，买受人据此要求支付已付购房款的利息损失属于合理损失范畴，应予支持。但考虑到本案中张雄飞、高志萍、张昌林已同时主张讼争房屋的涨价损失即差价损失，而取得讼争房屋差价的前提是支付购房款及利息，故已付购房款利息损失已包含在房屋差价损失范围中，属于重复主张，不予支持。2、关于房屋涨价损失应否支持的问题。张雄飞、高志萍、张昌林主张的涨价损失即房屋差价损失，本案中，基于出卖人的原因导致涉案商品房买卖合同解除，而购买商品房无论是刚性需求还是投资，其财产价值在一定期间内相对固定，又随着市场的变化而发生变化，必然的因为物价的上涨而导致其附着的固定价值发生变化，结合当前与2011年的物价变化，以及当前商品房买卖的市场行情，时年涉案房屋较当前存在差价也是客观事实，作为买受人彼时购房与当前房价实际上确有差价存在，故对于因合同解除而产生的差价损失，应当予以支持。根据涉案房屋以及附属设施附房的销售单价，以及紧邻涉案房屋所在小区西边的丰泽怡园小区价格，酌定涉案房屋当前单价为5200元/㎡，涉案附属设施用房的单价为1500元/㎡，即涉案房屋、附属设施用房的增值价款分别为180249.37元【（5200-3769.79）×126.03】、4650元【（1500-1200）×15.5】合计184899.37元。3、关于租房费用损失应否支持的问题。涉案商品房的用途为居住，张雄飞、高志萍、张昌林陈述其购房为居住使用，并提供了与案外人的房屋租赁合同，且该出租人亦到庭作证陈述了相应情况，涉案房屋自2011年签订商品房买卖合同，据张雄飞、高志萍、张昌林陈述交付期限应为2011年12月31日，但至今未能交付，致使张雄飞、高志萍、张昌林另行租房产生租金损失应属合理损失，因张雄飞、高志萍、张昌林于2016年10月15日主张解除涉案商品房买卖合同，故认定租金损失自2012年1月1日起至2016年10月15日止。张雄飞、高志萍、张昌林提供的房屋租赁合同所涉租赁房屋的面积为146平方米，租金为2200元/月，与本案所涉房屋面积上存在差异，酌情认定按照1200元/月的标准计算租金损失，共计69000元。4、关于逾期交房违约金、精神损失、为主张权利甚至遭殴打直至诉讼的损失应否支持的问题。关于逾期交房违约金问题，因案涉商品房买卖合同解除，即不存在房屋交付问题，主张逾期交房违约金，没有法律依据，不予支持。关于精神损失以及为主张权利甚至遭殴打直至诉讼的损失，依据不足，亦不予支持。因光华如皋分公司系不具有法人资格的分公司，不具备独立承担民事责任的能力，其民事责任应由设立其的总公司即光华公司承担。综上，原审判决：一、解除高志萍、张雄飞、张昌林与光华置业集团有限公司如皋分公司于2011年8月31日签订的关于如皋市世纪佳园第8幢905号房的《商品房买卖合同》。二、光华置业集团有限公司退还高志萍、张雄飞、张昌林已付购房款493719.10元。三、光华置业集团有限公司赔偿高志萍、张雄飞、张昌林契税损失14811.60元。四、光华置业集团有限公司赔偿高志萍、张雄飞、张昌林差价损失184899.37元。五、光华置业集团有限公司赔偿高志萍、张雄飞、张昌林租金损失69000元。上述二、三、四、五项于判决生效后立即履行。六、驳回高志萍、张雄飞、张昌林的其他诉讼请求。案件受理费16750元，鉴定费15100元，合计31850元，由张雄飞、张昌林、高志萍负担5350元；由光华置业集团有限公司负担26500元。
二审中，上诉人提交付款人姓名为张昌林的银行电子补充回单四份，证明张昌林在签订合同前已经支付部分购房款，结合张昌林等一审提交的证据可以证明其对房屋存在质量问题是明知的，且双方就房屋质量问题已协商解决，即每平米补贴80元。被上诉人质证认为，该款不一定系其本人支付，该证据不能达到其证明目的。本院认为，在双方签订案涉商品房买卖合同中未对所涉房屋质量问题作出明确约定的情况下，仅凭上诉人提交的电子补充回单等证据不能直接证明，亦无法形成一个完整的证据链证明双方就案涉房屋质量问题达成协商一致的意思表示，故上诉人提交该证据不能证明其主张。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据鉴定机构作出的鉴定意见，案涉房屋墙体、室内框架梁、墙面及饰面砖、阳台柱抹灰层等存在空鼓、爆灰、裂缝、渗水等质量问题，并建议对内墙面抹面砂浆铲除重做，对空鼓处抹灰砂浆及饰面砖铲除重做，对裂缝进行维修处理。可见案涉房屋存在质量问题已严重影响正常居住使用，另双方当事人一审庭审中已经就解除合同达成意思一致，上诉人关于解除合同超过法定期间的抗辩主张本院不予支持，一审判决解除合同并无不当。本案双方之间系商品房买卖合同关系，相应质保期应当从房屋交付给买受人时开始计算，而案涉房屋并未完成交付，上诉人主张本案委托鉴定的时间超过质保最长五年期限，鉴定意见无意义的主张不能成立。关于被上诉人损失赔偿范围的问题。因上诉人未能按照合同约定交付符合质量要求的房屋，导致合同解除，存在过错，应当对被上诉人的损失予以赔偿。上诉人主张被上诉人知晓房屋质量问题，且双方就房屋存在的质量问题已经达成补偿协议，但案涉合同并无该点约定且上诉人亦未提交充分证据证明其主张，故上诉人该点主张本院不予支持。一审法院结合案涉房屋同小区以及相邻小区类似房屋价格酌定差价损失，结合房屋租赁合同、出租人证言、房屋面积等因素酌定租金损失均无明显不当，上诉人对此虽有异议，但未提交充分证据予以证明，故对其上诉主张本院不予支持。
综上所述，光华公司、光华如皋分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16750元，由上诉人光华置业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 周 敏
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 施惠惠