广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终7684号
上诉人（原审被告）：许翠兴，住广州市荔湾区。
委托代理人：王志平，住址广州市荔湾区。
委托代理人：胡海发，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州市建新百货文教用品批发公司�住所地广州市荔湾区。
法定代表人何仲坚，职务：总经理。
委托代理人梁燕珍、彭懿君，均为广东国智律师事务所律师。
上诉人许翠兴因与被上诉人广州市建新百货文教用品批发公司（以下简称建新公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区周门路周门街170号902房是属于建新公司所有的房产。1989年8月29日，建新公司与许翠兴签订了《调换房屋协议书》，该协议约定：建新公司同意将中山八路周门横路22号九楼902房与许翠兴调换使用；许翠兴已将占巷5号二楼201房交建新公司作营业使用，建新公司应在1989年9月将中山八路周门横路22号九楼902房交许翠兴居住；双方调换使用，永远互不索回；建新公司调换给许翠兴的房屋只能由许翠兴及其直系亲属居住，不得转租他人；许翠兴应按荔湾区百货系统规定宿舍标准租金计算，按月向某公司交纳租金。同日，建新公司与许翠兴签订《广州市私房租赁合约》，约定租期从1989年9月起，但没有明确具体租期；房屋租金每月定为16.45元。
协议签订后，许翠兴搬入荔湾区周门路周门街170号902房（即协议所指中山八路周门横路22号九楼902房，也即涉案房屋）居住。该房屋建筑面积82.4161平方米，使用面积64平方米，现由许翠兴一家三口居住。
由于许翠兴拖欠租金，建新公司曾于2010年在原审法院起诉许翠兴要求收回涉案房屋及支付房屋使用费。原审法院经审理认定建新公司与许翠兴在法律规定的最长租期20年届满后形成了不定期租赁关系，建新公司有权随时要求搬迁，但鉴于许翠兴没有其他房屋可供搬迁，暂不具备搬迁条件，遂于2010年9月作出（2010）荔法民三初字第1454号民事判决书判决许翠兴按房管部门评定的公房住宅租金标准向某公司支付从2009年9月1日起至判决生效时止的房屋使用金，并驳回建新公司要求许翠兴搬迁的诉讼请求。该判决后经本院作出的（2010）穗中法民五终字第3587号民事判决予以维持。上述判决生效后，许翠兴按照公房住宅租金标准向某公司支付房屋使用金至2013年12月底。从2014年1月份起，建新公司要求许翠兴按照市场租金参考价缴纳租金，故没有再按公房租金标准收租。目前许翠兴没有其他房屋可供搬迁。
建新公司于2016年1月5日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除建新公司与许翠兴之间的不定期租赁关系，许翠兴立即将广州市荔湾区周门路周门街170号902房腾空交还给建新公司；2、许翠兴向建新公司支付从2014年1月1日起至交回房屋之日止的房屋使用金（房屋使用金按2014年广州市房管部门公布的市场租金参考价计算）；3、本案诉讼费用由许翠兴承担。
许翠兴原审辩称：不同意建新公司全部诉讼请求。建新公司、许翠兴曾签订的《调换房屋协议书》第三条中约定双方调换房屋使用，永远互不索回；许翠兴现在也没有房屋可供搬迁，要求继续维持建新公司的租赁关系，并且按公房租金标准缴纳租金。
原审法院认为：虽然建新公司与许翠兴之间签订的《调换房屋协议书》约定双方房屋调换使用，永远互不索回，但从其后建新公司与许翠兴签订租赁合约及双方履行合约的情况来看，上述房屋调换使用的实质也是房屋租赁使用，而且许翠兴也没有证据证明其为用作调换使用房屋的合法产权人；而建新公司作为涉案房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用�收益和处分的权利，因此，建新公司现要求许翠兴交还涉案房屋是其行使房屋所有权能的体现，没有违反法律规定，原审法院予以支持。另外，（2010）荔法民三初字第1454号及（2010）穗中法民五终字第3587号民事判决书已认定了建新公司与许翠兴在法律规定的最长租期20年届满后形成了不定期租赁关系，因此建新公司依法有权要求解除合同及要求许翠兴搬迁退房。鉴于许翠兴暂无其他房屋可供搬迁，原审法院酌情给予其一年的暂住期限，许翠兴应在搬迁期限内积极寻找房屋搬迁。
至于房屋租金及使用费问题，因双方当事人签订租赁合同时属公房租赁性质，生效判决也确认了许翠兴按公房租金标准向某公司缴纳租金，因此从2014年1月起至搬迁退房之前，许翠兴仍应按2013年12月的租金标准向某公司支付租金及使用费。建新公司主张按照市场租金参考价收取租金�据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第二百三十二条以及《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，原审法院于2016年3月18日判决如下：一、解除原告广州市建新百货文教用品批发公司与被告许翠兴之间关于广州市荔湾区周门路周门街170号902房的租赁关系；二、自本判决发生法律效力之日起一年内，被告许翠兴（含同住人员）将广州市荔湾区周门路周门街170号902房腾空交还给原告广州市建新百货文教用品批发公司；三、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告许翠兴按2013年12月缴纳房屋使用金的数额向原告广州市建新百货文教用品批发公司支付从2014年1月1日至本判决发生法律效力之日止的租金；从本判决发生法律效力之次日起至被告搬迁退房时止的房屋使用费，被告许翠兴仍应按上述租金标准支付给原告广州市建新百货文教用品批发公司。四、驳回原告广州市建新百货文教用品批发公司其他诉讼请求。本案受理费568元，由原告广州市建新百货文教用品批发公司负担284元、被告许翠兴负担284元。
判后，许翠兴不服原审判决，向本院提出上诉，称：建新公司在原审中的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院的判决明显存在错误。一、原审法院认定错误，建新公司与许翠兴签订《调换房屋协议书》的行为即是对其所有的诉争房屋进行的处分，已经处分的权益不能再次重新处分，建新公司请求再次处分既没有法律依据，也违背了合同精神，损害了许翠兴利益。1989年8月29日，建新公司与许翠兴签订了《调换房屋协议书》，该协议中已经明确本案诉争房屋为建新公司购置，该房屋的产权为建新公司方所有，并且建新公司同意将本案诉�房屋调换给许翠兴使用，永远互不索回。建新公司作为诉争房屋的产权人，在1989年8月29日签订《调换房屋协议书》，该协议书是双方真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性或禁止性规定，完全合法有效。对房屋进行调换使用且永远互不索回，即是建新公司已经对诉争房屋的使用权进行了处分，并且将其房屋的使用权永久的交付给了许翠兴，现要求再次处分，没有法律依据，也违反了《调换房屋协议书》的约定，严重损害了许翠兴的合法权益。二、原审法院适用法律错误，对于租赁期限及租赁关系应当适用签订《调换房屋协议书》当时的法律，任一方不能单独决定房屋租赁的期限，否则对许翠兴明显不公平。《调换房屋协议书》签订于1989年，在当时生效的《中华人民共和国经济合同法》中，并没有最长租期为20年的限制性规定，根据“法律不溯及既往”的原�，本案应当按照《中华人民共和国经济合同法》的规定处理，租期应当为永久。而《中华人民共和国合同法》是1999年3月15日通过，自1999年10月1日起施行，对原有己签订的租约，没有溯及力。退一步讲，即便是根据的《中华人民共和国合同法》的规定来处理双方之间的租赁关系，最长租期为20年，20年期满后的租赁关系为不定期，应当区别于普通的不定期租赁，这个不定期的期限应当由许翠兴和建新公司协商一致，而不能由建新公司或者许翠兴任一方单独决定，否则都是不公平的。三、许翠兴没有违反《调换房屋协议书》的约定，建新公司不能解除或终止该协议。《调换房屋协议书》，该协议书是双方真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性或禁止性规定，完全合法有效。虽然已有生效判决认定许翠兴与建新公司之间是租赁关系，但并没有否定《调换房屋协议�》的效力。本案中，许翠兴已履行了《调换房屋协议书》以及《广州市私房租赁合约》约定的义务，该房屋亦是由许翠兴本人及家人居住，许翠兴也没有其它房屋可以搬迁。对于房屋的租金数额，已有生效判决确认了许翠兴按照公房租金标准支付租金，因此，许翠兴要求按照公房租金标准支付租金合理合法。故请求：1、撤销原审第一、第二、第三项判决；2、维持许翠兴与建新公司之间的租赁关系；3、许翠兴按照公房住宅租金标准向某公司支付租赁期间的租金；4、本案的诉讼费用由建新公司承担。二审过程中，许翠兴增加上诉请求，要求建新公司为许翠兴办理房改手续。
建新公司二审答辩称：对原审查明事实没有异议，希望法院维持原判。不同意许翠兴增加的请求，无法对许翠兴进行房改，房改制度已经过去10多年，许翠兴已经退休了，建新公司没有义务帮其进行房改。
经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，许翠兴提交两份新证据：1、许翠兴向某公司及其上级部门申请房改的申请书，拟证明建新公司违反协议约定没有为许翠兴办理相关房改手续，将涉案房屋抵押给银行造成许翠兴无法享受得到房改的政策；2、广州市房地产权属证明书，拟证实涉案房屋地址门号的303房已经房改，涉案房屋建新公司没有为许翠兴办理房改手续。建新公司表示：1、对证据1的真实性予以确认，许翠兴在在一审并没有提出该证据，已经过了举证期，且这份报告是许翠兴要求我方主管部门对房屋进行房改，我方及上级单位对许翠兴是没有房改义务的，许翠兴不是我方的职工，另回复内容明确写着经过我方的董事会同意，要求许翠兴尽快解决许翠兴的住房，并要求其解决后马上把涉案房屋交还给我方，�房问题我方是无法解决的；2、对证据2的真实性、客观性予以确认，关联性不予确认，该证据备注303房已经房改，涉案房屋有无房改是没有任何关联的。
二审中，许翠兴与建新公司均确认2013年12月的租金为224元。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对许翠兴的上诉请求进行审查。
虽然许翠兴在与建新公司签订《调换房屋协议书》后与建新公司签订租赁合约，双方之间形成了租赁关系，但鉴于上述协议中明确约定双方房屋调换使用，永远互不索回，且建新公司没有提交证据�明许翠兴有可供搬迁的房屋，故建新公司要求解除租赁关系及要求许翠兴搬迁理由暂不成立，本院予以驳回。原审法院判决解除租赁关系及许翠兴在一年内搬迁不当，本院予以纠正。
关于许翠兴在二审增加的诉讼请求问题。由于许翠兴在一审未提出反诉，其在二审才增加要求建新公司为其办理房改手续的诉讼请求，由于建新公司明确表示不同意该请求，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条的规定，许翠兴就其新增加的诉讼请求应另行主张，随之，其向本院提交的证据因仅涉及其新增加的诉讼请求，本院亦不予接纳。
关于受理费的问题。由于是建新公司不同意按公房租金标准收取租金而导致许翠兴未缴纳租金，许翠兴并不存在过错，故本案一、二审受理费均应由建新公司承担。
综上所述，许翠兴的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实基本清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初276号民事判决第四项；
二、撤销广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初276号民事判决第一、二项；
三、变更广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初276号民事判决第三项为：许翠兴在本判决送达之日起三日内向广州市建新百货文教用品批发公司支付从2014年1月1日至本判决发生法律效力之月止的租金（每月按224元计）。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条�规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费568元及二审案件受理费1136元，均由广州市建新百货文教用品批发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一六年八月十六日
书 记 员 邹文芳