辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第00276号
上诉人（原审被告）：沈阳东药克达制药有限公司，住所地：沈阳市大东区。
法定代表人：王崇良，该公司总经理。
委托代理人：程涛、韩阳，辽宁百涛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘洪铭，男，1964年9月10日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：方凤新，女，1969年7月5日出生，汉族。
上诉人沈阳东药克达制药有限公司与被上诉人刘洪铭因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第1480号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告刘洪铭诉称：2011年5月24日原告与被告签订房屋租赁协议一份、于2011年7月15日签订补充协议一份，协议约定被告将位沈阳市大东区白塔路47号门口办公楼三层西侧260平方米、二、三层668平方米房屋租给原告使用，租期为2011年5月24日至2014年8月9日。2011年6月2日为了消防安全原告安装了一至四层的消防通道外楼梯和配套的铁楼梯扶手，工程款37，000元，2011年8月在租赁房屋内安装了取暖设备320片暖气片及管材配特价款48，610元，两项合计花费85，610元，被告对以上事实予以确认。2014年6月24日被告将原告租用的场地卖给金辉地产，买方让原告2014年7月25日搬走，原告依据协议第三条向买房人金辉地产索要赔偿，买房人称是经拍卖购买的被告整体的房屋不应由其赔偿，应找被告。原告找被告索要赔偿未果，故诉至法院，请求法院判令：1、被告立即返还原告租赁期间自己安装的暖气设备折价赔偿48，610元及自建的消防通道外楼梯折价款37，000元，计85，610元；2、被告承担一切诉讼费用。
原审被告沈阳东药克达制药有限公司辩称：我单位与原告的租赁合同已经履行完毕，我单位已将原告曾经租赁的房屋经拍卖形式转让，且已交付买受人占有，原告所述的返还财产，虽然是其在租赁期间的添置，但当时并非是我单位实际占有，因此本案并非是租赁合同纠纷，而是返还财产纠纷，谁实际占有谁就是侵权人。因此原告应当向房屋买售人主张返还，应当追加买售人韩金凤为第三人参加诉讼，以我单位为被告诉讼错误。按照双方合同约定租赁期满原告应当自行将物品搬出，逾期视为无主物，本案我单位在2013年8月份就已经通知原告产权拍卖的事实。原告没有自行拆除本案诉争的财产，按照约定我单位不负有赔偿责任。另外庭前经了解原告所主张的楼梯已经不知被谁拆除。原告主张的财产折价价值确定不准确，实际价值远远低于原告起诉的数额。
原审法院查明：2011年5月24日原告与被告签订房屋租赁协议一份，约定被告将位于沈阳市大东区白塔路47号厂门口办公楼三层西侧面积260米房屋出租给原告使用，租期为2011年5月25日至2014年5月24日。2011年7月15日双方签订补充协议一份，约定被告将位沈阳市大东区白塔路47号门口办公楼二、三层668平方米房屋租给原告使用，租期为2011年8月10日至2014年8月9日。协议签订后，原告按协议约定交纳房屋租金，被告将房屋交付原告使用。2011年6月2日，原告为了消防安全在被告同意的情况下安装了一至四层的消防通道外楼梯和配套的铁楼梯扶手，工程款37，000元；2011年8月在租赁房屋内安装了取暖设备及320片暖气片及管材配件，价款48，610元，两项合计85，610元。2014年7月24日被告出具证明一份，内容为：因我公司停产后，暖气片已拆除，刘洪明租用我公司房屋期间，所租用面积的暖气片是其自已安装的。为了消防安全，刘洪明建了消防通道外楼梯。2014年6月25日，被告通过拍卖程序将包括本案诉争房屋在内的位于沈阳市大东区白塔路47号的工业用地及地上12处建筑物出卖给案外人韩金凤。被告系将本案诉争房屋连同原告安装的一至四层的消防通道外楼梯和取暖设备等整体出售且一并交付给韩金凤，2014年7月25日，原告从本案诉争房屋中搬出。现韩金凤已将原告安装的楼梯拆除。经本院对案外人韩金凤进行询问，韩金凤并未对原告就楼梯及取暖设施对原告进行赔偿。
原审法院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律效力性强制性规定，应认定合法有效。双方均应遵守诚实信用原则全面实际履行合同。中华人民共和国合同法第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。本案中，虽然原告安装的一至四层的消防通道外楼梯和取暖设备可以拆除，但被告将本案诉争房屋包括连同原告安装的一至四层的消防通道外楼梯和取暖设备等在租赁合同履行期间整体出售给案外人韩金凤，原告安装的一至四层的消防通道外楼梯和取暖设备所获得的收益由被告取得，属不当得利，被告应将由此获得的收益返还原告。因房屋已由案外人韩金凤占有使用，该楼梯已拆除，对楼梯及取暖设备的残值无法进行司法鉴定，故本院根据原告安装外楼梯和取暖设备的使用年限及使用情况等综合因素考虑，本院酌定被告按原告所花费用的60%进行赔偿，即给付原告楼梯赔偿款22，200元（37，000×60%），给付原告采暖设施赔偿款29，166元（48，610元×60%）。综上所述，故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳东药克达制药有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘洪铭楼梯赔偿款22，200元；二、被告沈阳东药克达制药有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘洪铭采暖设施赔偿款29，166元；三、驳回原告其它诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，940元，减半收取970元。由原告承担388元，被告承担582元。
宣判后，沈阳东药克达制药有限公司不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，被上诉人添附的物品按照合同约定应在合同到期时自行拆除，实际使用被上诉人财产的是房屋买受人，上诉人不应承担赔偿责任。原审法院未追加房屋买受人，程序违法，原审对财产价值的认定及承担责任比例的确定，无依据且显示公平。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人刘洪铭辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有租赁协议、补充协议、证明、拍卖成交确认书、询问笔录、协议书、收据及庭审笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：刘洪铭与沈阳东药克达制药有限公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现沈阳东药克达制药有限公司在涉案租赁合同未到期的情况下，将涉案房屋整体处分给案外人韩金凤，且发生了韩金凤实际占有、处分了刘洪铭添附物品的法律事实，造成了刘洪铭的损失，对此，沈阳东药克达制药有限公司应负有违约责任，故沈阳东药克达制药有限公司应赔偿刘洪铭的损失。对沈阳东药克达制药有限公司提出其不应赔偿刘洪铭损失的上诉主张，本院不予支持。
关于赔偿数额问题，因刘洪铭提供的证据能够证明消防通道部分的价值，而刘洪铭用以证明暖气片部分价值的证据与一般的交易惯例相符，仅针对暖气片部分价值进行鉴定势必加重当事人诉讼成本，且原审法院亦在原价值基础上考虑折旧按60%计算沈阳东药克达制药有限公司赔偿的数额，故原审法院酌定沈阳东药克达制药有限公司赔偿刘洪铭损失的数额适当，应予维持。对沈阳东药克达制药有限公司提出原审法院判决赔偿数额不当的上诉主张，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，940元，由上诉人沈阳东药克达制药有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年二月九日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。