云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）保中民二初字第15号原告保山苏宁云商销售有限公司。法定代表人陶京海，该公司总经理。委托代理人高鲲、杨云，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告保山瑞隆美地企业管理有限公司。法定代表人李山，该公司总经理。被告云南瑞隆恒基房地产开发有限公司。法定代表人袁华，该公司总经理。被告云南瑞隆恒基房地产开发有限公司保山分公司。负责人郑福群，该分公司经理。被告昆明凯利物业管理有限公司。法定代表人杨亚娟，该公司总经理。被告昆明凯利物业管理有限公司保山分公司。负责人鲁正斌，该分公司经理。上述五被告共同委托代理人胡潇、胡苏斌，云南天利达律师事务所律师。特别授权代理。原告保山苏宁云商销售有限公司（以下简称保山苏宁公司）诉被告保山瑞隆美地企业管理有限公司（以下简称瑞隆美地公司）、被告云南瑞隆恒基房地产开发有限公司（以下简称瑞隆恒基公司）、被告云南瑞隆恒基房地产开发有限公司保山分公司（以下简称瑞隆恒基保山公司）、被告昆明凯利物业管理有限公司（以下简称昆明凯利公司）、被告昆明凯利物业管理有限公司保山分公司（以下简称昆明凯利保山公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月22日、2014年8月25日公开开庭进行了审理，原告特别授权的委托代理人杨云，五被告特别授权的委托代理人胡潇、胡苏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年1月29日第二被告瑞隆恒基公司与云南苏宁电器有限公司（以下简称云南苏宁公司）签订《租赁合同》，约定由云南苏宁公司向第二被告承租保山市正阳南路111号瑞隆双子座大厦一、二层房屋，租赁期限自2010年4月1日起至2018年3月31日止。合同明确了租赁物、租赁费用、水电费等标准及支付方式和双方的其他权利义务。2010年4月27日，第二被告与云南苏宁公司及原告保山苏宁公司签订《主体变更三方协议》，约定在保持原《租赁合同》内容不变基础上，由云南苏宁公司将《租赁合同》约定的权利义务一并转让给原告，第二被告同意转让并承诺按原合同继续履行出租方权利义务。此后，第二被告及其他被告与原告签订多份《补充协议》，分别将《租赁合同》约定出租方主体进行变更。经数次变更后，第二、三被告委托第一被告作为出租方将租赁物租赁给原告，并且第二、三、四、五被告对合同履行承担连带责任。2013年8月，第一、二、三、五被告违反《租赁合同》及补充协议约定，擅自于2013年8月20日切断对原告租赁房屋的电力供应，直至2013年11月11日恢复供电，停电83天，导致原告无法正常经营，造成原告巨大经济损失。请求：1、判令第一被告赔偿原告租赁期间停止供电给原告造成的经济损失共计1379058.7元。2、判令第二、三、四、五被告对第一被告应赔偿原告的损失承担连带赔偿责任。3、由五被告承担本案全部诉讼费用。五被告辩称：1、本案电费物业公司系代收代缴，并无营利。原告应承担的电费属于正常电损，因原告不承担电损，被告享有先履行抗辩权，有权停止供电。2、原告当庭变更停电期间无证据证实，被告认可原告起诉状中陈述的停电期间至2013年10月28日，共69天。3、合同约定违约金每天1万元过高。停电一周后原告使用发电机自己发电，客观上没有因停电造成停业损失，原告的损失只应包括购买发电机的折旧费用、燃油费、人工费，及因发电所缴的行政罚款，该一星期的损失应控制在2000元以内。4、因被告享有先履行抗辩权，故原告的损失不应由被告承担。5、本案是交纳电费产生的纠纷，如原告不按时交纳电费，将影响所有业主的权利，请求追加所有业主为第三人。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、在租赁合同履行过程中，原告对超过其小表电度的电损是否承担分摊责任？2、被告是否对原告停电期间的损失承担责任？3、原告的损失如何计算？为证明自己的主张，原告向本院提交如下证据：第一组：准予变更登记通知书、营业执照、组织机构代码证，证明原告的主体资格。第二组：私营企业登记基本信息及登记卡片，证明五被告的主体资格。第三组：《租赁合同》，第四组：《主体变更三方协议》，第五组：《补充协议》及租赁区域平面图，第六组：《补充协议》，第七组：《产权人授权第三方租赁证明》，第八组：《四方协议》，第九组：《三方协议》、《产权人授权第三方租赁证明》、《工作联系函》、《函告》，证明原、被告之间存在租赁合同关系，原告按合同约定的自用小表电度加5%的损耗交纳电费。合同主体变更后，2012年1月1日之前的租费及2011年10月26日之前的水电费由瑞隆恒基公司、瑞隆恒基保山公司自行协调解决，与保山苏宁公司无关。五被告对合同的履行负有连带责任。第十组：《告业主通知》，证明昆明凯利保山公司于2013年7月5日向原告发出通知，自2013年8月20日起不再提供水电供给。第十一组：电话录音及照片，证明2013年8月21日至2013年11月11日期间，被告擅自切断原告承租房屋的电力供应，造成原告无法正常使用租赁物。第十二组：《记账凭证》及发票，证明：原告在被告切断电力供应期间一直按约支付租金，履行合同义务。在被告切断电力供应期间，原告对应的租金及物业管理费损失合计196417.71元。第十三组：保山苏宁公司财务报表（资产负债表、利润表、现金流量表），证明在被告切断供电期间，原告的营业收入大幅减少，造成经济损失1033226.52元。第十四组：《连锁店装饰工程合同》及《工程造价咨询报告书》，证明因被告违约切断供电，造成原告无法使用租赁物，被告应分摊该期间原告的装修费用28114.55元。第十五组：《云南省劳动合同书》、保山苏宁公司在职人员明细表、保山市住房公积金汇缴清册及凭证、保山苏宁公司在职人员社会保险缴纳清单及凭证，证明被告切断电力供应期间，原告的人工成本损失为88528.85元。第十六组：《文件审批表》、《申请报告》、油费发票、《限期改正违法行为通知书》，证明被告停电期间，原告为保障基本用电需求，调配发电机进行发电，产生了发电机费用9668元。第十七组：2012年、2013年增值税纳税报表。证明保山苏宁公司的营业状况，断电期间销售额明显下降，辅助说明上述损失客观存在。经质证，被告对第一组、第二组证据不持异议，对第三组真实性不持异议，对证明目的持异议。对第四组至第十组证据不持异议，对第十一组证据的真实性认可，证明目的不认可，第十二组证据第一部分交纳租赁费单据没有异议，但对证明目的不认可，对第二部分内部记账凭证不认可，对第十三组、第十四组证据不认可，第十五组证据的真实性认可，但证明目的不认可，对第十六组证据予以认可，是原告的实际损失，该组证据证明停电时间到10月23日，尚不足69天。第十七组证据的真实性认可，但证明目的不认可。五被告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：第一组：《通知》一份、《商业物业管理服务协议》六份，证明2013年3月昆明凯利保山公司与双子座小区商铺的业主协商后，其他商铺业主与昆明凯利保山公司签订了协议，明确双方权利义务，电费按0.9元／度交纳。第二组：《通知》、《告业主通知》，证明昆明凯利保山公司针对保山苏宁公司拖欠2013年4、5月水电费情况，于2013年6月19日、7月5日履行了告知义务。第三组：对公活期存款账户明细账，2013年双子座商铺水电费收费明细，证明：（1）2013年1月-12月保山苏宁公司用电度数及支付电费的时间。（2）保山苏宁公司8月-10月付电费记录。经质证，原告对第一组证据不认可，第二组证据的《告业主通知》真实性、关联性认可，合法性不认可，对《通知》不予认可，第三组证据予以认可，证明原告按约履行了交纳电费的义务。本院认为，原告提交的第一至第十一组证据、第十二组证据中的租赁费交纳单据以及第十五、十六、十七组证据，被告对其真实性认可，本院予以采信。在第十一组通话录音中，原告一方虽提到停电时间至2013年11月12日，但双方是为断电期间的损失进行沟通，不是为断电的具体时间进行确认，被告方也未对该期间进行回应，而在原告提交的第十六组证据中，其发电记录截止2013年10月23日，被告认可停电时间为原告起诉时提到的10月28日，故本院对停电期间自2013年8月21日起至2013年10月28日止，共69天的事实予以确认；第十三组证据虽是保山苏宁公司单方制作的财务报表，但能与被告认可的第十七组纳税报表相印证，本院予以采信。根据该两组证据，可以看出原告在停电期间的营业收入较2012年同期下降；第十四组证据是保山苏宁公司与他人签订的装修合同，因停电期间原告仍在使用租赁物，故本院对原告欲证明本案存在装修损失的目的不予采信。在被告提交的证据中，原告认可第二组《告业主通知》及第三组证据，本院予以采信，第一组证据及第二组证据中的《通知》原告不认可，本院不予采信。经过举证、质证和当事人陈述，本院确认如下法律事实：2010年1月29日第二被告瑞隆恒基公司与云南苏宁电器有限公司签订《租赁合同》，约定被告将保山市正阳南路111号瑞隆双子座一、二层房屋租赁给云南苏宁电器有限公司使用，租赁期限自2010年4月1日起至2018年3月31日止。合同第20条约定，甲方负责交房前为乙方租赁部分单独安装水电表。乙方按该水电表计量数字向甲方交纳水电费。甲方提供相应金额的发票。单价以同期供水供电部门公布的用电用水单价为准，甲方不加收其他费用，否则乙方有权拒付甲方加收的费用部分，由此导致供电供水部门、第三方或甲方采取的停电停水而造成乙方的损失由甲方负责赔偿。损耗：根据乙方自用水电用量的5%（计算）。合同第25条规定，甲方或甲方委托的物业公司应与乙方另行签订物业服务合同，对租赁物的物业服务事宜进行明确。甲方可对物业服务公司履行本合同的行为承担连带责任。合同第31条规定，甲方承诺，不以任何理由主动对乙方租赁物采取或因欠费等甲方原因导致乙方租赁物被停水、停电等措施（功能部门及不可抗力造成的除外），否则甲方应赔偿乙方的停业损失（以1万元／小时赔偿）。停电8小时的，甲方应赔偿乙方不少于当租赁年度三个月租赁费用的违约金，且乙方有权解除合同。合同第50条规定，除本合同明示的项目和标准外，甲方及甲方委托的物业公司不得以任何理由另立项目向乙方收取其他任何费用或提高收费标准。否则甲方同意在应付甲方的租赁费用中扣除增加的费用。合同57条规定，甲方违约如造成乙方商场停业或正常营业受到影响的，甲方还应赔偿乙方停业损失。此后，各方当事人签订多份《补充协议》，《租赁合同》主体——出租方变更为第一被告瑞隆美地公司，承租方变更为原告保山苏宁公司，本案第二、三、四、五被告对《租赁合同》的履行承担连带责任。在合同履行过程中，被告因电量损耗及电费分摊事由与原告协商无果，于2013年7月5日向原告发出《告业主通知》，要求保山苏宁公司按业主大会通过的电费标准（0.9元／度）执行，否则将于2013年8月20日停止供电。因原告不同意按该通知交纳电费，被告于2013年8月21日切断对原告租赁房屋的电力供应。为此，原告总公司于2013年8月26日为原告配送柴油发电机一台供其自行发电，产生费用9668元。后因发电机噪音影响，保山市隆阳区城市管理综合行政执法局于2013年10月15日发出《限期改正违法行为通知书》，要求原告保山苏宁公司进行整改。2013年10月28日被告恢复供电，停电时间共69天，造成原告营业收入减少。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》合法有效，各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。本案是因电损问题引发的纠纷，但因在租赁合同中，原、被告已经明确约定原告是按自用电表计量，外加5%的损耗交纳电费。在合同履行过程中，被告认为原告交纳的电费低于其实际损耗，应通过协商变更合同内容，协商不成可以通过诉讼解决。但被告在协商不成的情况下擅自切断原告的电力供应，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。根据合同约定，被告应赔偿因违约给原告造成的损失。双方约定每小时1万元的违约金过高，而原告在起诉中亦主张按实际损失进行赔偿。在计算具体损失中，原告将减少的营业收入及人工、折旧、装修费用等成本均计算为其损失不当，其损失应为预期可得利益，即经营利润。根据原告提交的《增值税纳税申报表》，原告停电期间（8、9、10三个月）的营业收入与2012年同期同比下降1293079.24元，与2013年1-7月环比下降1103425.86元，故本院认定原告69天减少的营业收入为（1293079.24＋1103425.86）÷2÷90×69=918660元。庭审中，原告认可电器行业的利润率为6%左右，被告认可利润率为14.89%，本院按10%计算原告应得利润为918660×10%=91866元，再加上原告为添置发电机支出的费用，原告的实际经济损失为91866＋9668=101534元。被告主张原告应按实际电损交纳电费，因被告未提出反诉请求变更合同内容，也未提交证据证明原告交纳的电费明显低于被告实际向电力公司交纳的电费，双方系租赁合同关系，业主大会的决定只能约束房屋所有人（业主），而不能约束承租人，且原告交纳的年租金达77万余元，不排除租金中已包含对电费的调整和补偿。被告在合同未变更的情况下，要求原告按被告与其他商铺约定的0.9元／度交纳电费的理由不能成立，原告不同意，本院不予支持。被告提出其享有先履行抗辩权，对原告的损失不应赔偿的理由有悖合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、由被告保山瑞隆美地企业管理有限公司赔偿原告保山苏宁云商销售有限公司停电期间的损失101534元，限于判决生效之日起15日内付清。二、被告云南瑞隆恒基房地产开发有限公司、被告云南瑞隆恒基房地产开发有限公司保山分公司、被告昆明凯利物业管理有限公司、被告昆明凯利物业管理有限公司保山分公司对上述101534元损失承担连带赔偿责任。三、驳回原告保山苏宁云商销售有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17212元，由原告负担10000元，五被告负担7212元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。各方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  张 燕审 判 员  程国远代理审判员  茶晓皎二〇一四年九月十一日书 记 员  张雪娇