土默特右旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）土民初字第240号
原告包头建工（集团）股份有限公司，住所地内蒙古自治区包头市稀土高新区青工路4号。
法定代表人芦振，系该公司董事长。
委托代理人宋锁锁，男，汉族，1968年1月7日出生，农民，系该公司施工项目部负责人，户籍所在地内蒙古包头市，现住内蒙古鄂尔多斯市。
委托代理人郝文华，系内蒙古正恒律师事务所律师。
被告黄生华，男，蒙古族，1954年3月8日出生，市民，无职业，户籍所在地内蒙古包头市，现住内蒙古包头市。
委托代理人云德全，男，蒙古族，1956年10月10日出生，市民，无职业，系被告亲属，户籍所在地内蒙古包头市，现住内蒙古包头市。
本院于2014年1月15日立案受理了原告包头建工（集团）股份有限公司诉被告黄生华财产损害赔偿纠纷一案后，依法组成�议庭于2014年3月3日公开开庭进行了审理，原告包头建工（集团）股份有限公司的委托代理人郝文华、宋锁锁，被告黄生华及其委托代理人云德全到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2009年9月，包头市第一建筑工程有限责任公司兴茂分公司（以下简称一建兴茂分公司）与内蒙古永兴达房地产开发有限责任公司（以下简称永兴达公司）达成建房协议，后公司让原告给永兴达公司建设位于萨拉齐镇泰来门小区内的三栋楼房。原告完成工程后，永兴达公司拖欠原告工程款800多万元，原告拖欠农民工工资70多万元，由于农民工上访讨要工资，于是原告与永兴达公司于2012年12月29日达成协议，协议约定永兴达公司同意给付原告四套住宅，总价值共计70多万元，同时原告将上述房款交给土右旗信访局，由土右旗信访局给付拖欠农民工工资，双方达成协议并切实履行后�原告便于2013年7月份开始对该四套房屋进行装修，但原告在装修过程中，被告私自阻挡原告施工，撬防盗门，对住宅断水断电，致使该四套住宅无法装修、屋内物品丢失。2010年5月，包头市第一建筑工程有限责任公司兴茂分公司已经限制服务，该公司权利义务由包头市第一建筑工程有限责任公司继承，2010年包头市第一建筑工程有限责任公司变更名称为包头建工（集团）股份有限公司。为此，原告诉至法院，请求依法判令1、被告立即停止对位于土右旗萨拉齐镇泰来门小区1栋一单元五楼东户、1栋2单元五楼西户、1栋六单元五楼西户、2栋一单元五楼西户四套房屋的侵害、恢复原状；2、被告赔偿上述四套房屋内物品损失；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求向法庭提交了如下证据：
证据一——顶房协议一份，欲证明诉争的4套房屋归原告所有。经质证，被告对该证据真实性不认可，并称1、该协议第二页中永兴达公司财务章是假的，因为2013年秋季永兴达公司向公安机关报案中提到过盖章是假的，另一建兴茂分公司的公章也是假的，因为在签订协议之时该公司已经不存在了，所以协议中的乙方不具有主体资格；2、被告是泰来门小区的实际投资人，本协议中并无被告签字；3、协议中甲方ＸＸ多次冒用永兴达公司的名义与他人签订协议，给泰来门小区造成诸多不良后果。
证据二——承诺书一份，欲证明2012年11月5日，在永兴达公司总经理岑俊义的见证下，被告同意向农民工分期付工资款，若不按承诺履行，则自愿将泰来门小区内3套楼房给宋锁锁。经质证，被告对该证据真实性认可，该承诺书是农民工上访时双方在土右旗信访局签订的，被告是迫于民工上访的压力才在该承诺书中签下了名字。承诺书中约定被告于2012�12月31日前付清拖欠的工资款，但是一建兴茂分公司和永兴达公司却于2012年12月29日签订了顶房协议，所以说该协议时无效的。
证据三——照片14张，欲证明涉案的四套房屋受到损害的情况。经质证，被告对该证据真实性不认可，因为该证据无法证明与本案的关联性。
原告申请证人张某某出庭作证，欲证明2014年1月3日下午4时左右，证人在装修泰来门小区1栋六单元五楼西户的房屋时，被告让案外人付根根、董猫等人阻拦证人，不让其装修，另上述二人还说防盗门被撬、屋内断水断电均是黄生华让其所为。经质证，原告对该证人证言无异议；被告对证人证言部分不认可，原告在2013年12月31日施工时，被公安曾向派出所报案，派出所回复在原、被告之间的纠纷没有解决前，任何人不得对房屋进行施工，但原告执意装修，所以被告让付根根、董猫二人前去阻止。
原告申�证人刘某甲出庭作证，欲证明2014年1月3日下午证人在装修泰来门小区1栋六单元五楼西户的房屋时，被告让案外人付根根、董猫等人阻拦证人，不让其装修。经质证，原告对该证人证言无异议；被告对该证人证言不认可。
被告黄生华辩称，1、土右法院作出的（2013）土民初第52号、567号民事判决书均认定被告是涉案楼房的实际投资开发人，并负有管理职责。所以签订《顶房协议》应有被告同意，原告明知被告是投资开发人，却背着被告与他人签订协议，原告的行为对被告已构成侵权，因此该协议应属无效；2、原告诉称“原告完成工程后，永兴达公司拖欠原告工程款800多万元”不属实，事实是该小区至今未通过验收，原、被告和永兴达公司之间也未进行清算，最终该小区能否通过验收还不确定。因此，被告认为原告的诉讼理由没有事实依据；3、原告诉称“2012年12月29�，原告与兴达房公司签订协议，永兴达公司同意给付原告四套住宅价值70多万元，该房款原告交由土右旗信访局，由旗信访局给付拖欠农民工工资”，我方不予认可。第一、包头建工（集团）股份有限公司于2012年9月19日致永兴达公司的函中明确其公司将原有的分公司全部撤销，其所涉及的业务由总公司统一管理。原告用已被撤销了的分公司名义，签订明显低于市场价格的《顶房协议》，显然原告不具有主体资格，据此，主体不适格，协议应属无效；第二、《顶房协议》所订房屋每平方米2000元的价格明显低于市场当时每平米3300元的均价，该协议显示公平；第三、我国商品房销售管理办法规定，商品房预售需领取预售许可证，现售必须通过竣工验收。该小区楼房至今未领取预售许可证，也未通过竣工验收，本案协议违反了《合同法》第52条第五项规定，属于合同无效�定情形；第四、据被告调查，土右旗信访局并没有收到70多万元，原告也未出示任何证据予以证明，本案诉讼原告纯属虚构；第五、2010年5月，原告因管理失职造成重大施工质量问题，被行政主管部门责令停工加固维修，原告在未采取任何补救措施的情况下，便撤离施工现场，是被告一直在履行管理职责，而原告在未经被告同意的情况下，撬门装修，构成侵权，应赔偿被告的损失。综上，原告的诉讼请求和事实理由，缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。
被告为证明上述内容向法庭提交如下证据：
证据一——土右法院作出的（2013）土民初字第52号、567号民事判决书各一份，欲证明被告是该小区的实际投资开发人，本案中的顶房协议和预购房协议时完全一致的，所以说顶房协议抛开主体资格是否合法，最多也只能算签订合同之前的意向书，其性质属于预约合同，不具有正式合同的效益，涉案房屋未竣工验收且未取得商品房预售许可证。经质证，原告对该证据真实性认可，但对被告所述的证明目的不认可。
证据二——关于土右旗泰来门小区工程相关事宜的函一份，欲证明顶房协议中的乙方公司已被撤销，不具备签署协议的主体资格。经质证，原告对该证据真实性认可，但对被告所述的证明目的不认可，且原告当庭追认该协议有效，并称如有所需可在该协议中补盖公司印章。
经审理查明，原告包头建工（集团）股份有限公司原为包头市第一建筑工程股份有限公司，一建兴茂分公司系其下设的分公司。涉案楼宇泰来门小区位于土右旗萨拉齐镇旧城区东胜街西侧，该小区登记注册的开发企业为永兴达公司，案外人ＸＸ挂靠于一建公司和永兴达公司，与被告黄生华合伙投资开发该小区，二人是该小区的实际投资开发人。
2009年9�12日，永兴达公司与包头市第一建筑工程股份有限公司签订施工合同，约定由一建兴茂分公司负责泰来门小区的施工及工程管理工作。一建兴茂分公司按约定进行了施工，后因永兴达公司未按时支付一建兴茂分公司工程款，导致一建兴茂分公司拖欠大量农民工工资。2012年11月5日，被告黄生华在多人的见证下作出承诺书，承诺分期给付拖欠工人的工资款，若按期不予履行，则自愿将泰来门小区内的3套楼房给付施工方，但随后被告黄生华并未按承诺的期限支付工人工资。2012年12月29日，永兴达公司与一建兴茂分公司签订《顶房协议》，永兴达公司将其开发建设的位于泰来门小区内的住宅楼四套（一栋一单元五层东户、一栋二单元五层西户、一栋六单元五层西户、二栋一单元五层西户），价值77.44万元，转让给一建兴茂分公司以抵顶农民工工资。2013年7月开始，原告对上�四套房屋进行装修，但在装修过程中被告予以阻挠，对房屋断水断电，将原告所安装的一栋一单元五层东户、一栋二单元五层西户房屋的房门私自取下，并将另外两套房屋房门的锁芯私自更换。为此原告诉至法院，请求依法判令被告立即停止对上述房屋的侵害、恢复原状，并承担本案诉讼费用。原告庭审中自愿放弃要求被告赔偿上述四套房屋内物品损失之诉请。
另查明，原告曾于2012年9月19日致函于永兴达公司，告知其原告下设的分公司已经全部被撤销，分公司所涉及业务均由总公司即原告统一管理，永兴达公司未对此函提出异议。
还查明，涉案楼宇现仍未竣工验收。
上述查明的事实，有原、被告庭审中所述及原告向法庭提供的一号、二号证据材料及证人张某某、刘某乙证言，被告向法庭提供的一号、二号证据材料予以佐证，以上证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案中的《顶房协议》其实质是泰来门小区工程发包人即永兴达公司与承包人即包头建工（集团）股份有限公司根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条约定的关于工程价款优先受偿权的协议，该协议系双方真实意思表示，合法有效。然而该协议的性质区别于一般的《商品房买卖合同》，该协议系永兴达公司让渡了相关房屋的处分权，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条可知，建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日起或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。因涉案工程尚未竣工，因而原告行使此权利的条件尚未成就，现原告在其行使优先受偿权的期限未届满前提起诉讼为时过早，故对原告要求被告停止对涉案四套房屋的侵害、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告辩�的《顶房协议》中的主体问题，虽然该协议中的乙方即一建兴茂分公司已被撤销，但原告事后予以追认，表示其对该协议认可。另被告虽未参与协议的签订，但鉴于其与ＸＸ的合伙关系及其书写但未实际履行的承诺书，均可认定此协议对被告具有约束力。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百六十九条、第二百八十六条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条之规定，判决如下：
驳回原告包头建工（集团）股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费400元（原告已预交），由原告包头建工（集团）股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 郭珍光
审 判 员 满雪堃
人民陪审员 范灵芝
二〇一四年�月二十四日
书 记 员 张晓慧
附：本判决所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百六十九条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。
建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不易折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
第四条建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。