南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民初字第1358号
原告朱学义，男，1949年1月13日生，汉族。
原告杨留柱，男，1959年1月27日生，汉族。
原告陆扬，男，1990年4月6日生，汉族。
原告杨玉洁，女，1987年3月1日生，汉族。
以上三原告的委托代理人朱学义，男，1949年1月13日生，汉族。
被告张鹏飞，男，1980年9月10日生，汉族。
原告朱学义、杨留柱、陆扬、杨玉洁与被告张鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告暨原告杨留柱、陆扬、杨玉洁的委托代理人朱学义，被告张鹏飞，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告朱学义、杨留柱、陆扬、杨玉洁诉称，2010年9月18日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2010年4月1日起至2013年3月31日止，在合同期内，被告违反合同第六章第二条第1款和第3款之规定擅自将房屋租给第三方经营超市，合同到期后原告于2013年4月4日多次联系被告至房屋处当面移交房屋，但被告拒不到现场进行交接，造成房屋仍被被告转租的商户占用，至此原告于2013年5月2日和5月14日两次以快递方式发出邀约邀请被告到现场进行房屋交接，但被告拒收5月14日的快递并从未到场交接房屋。第三方直至2013年5月31日方搬离房屋；自2011年4月1日到2013年5月31日，被告共欠交物业管理费3352.32元。综上所述，原告认为原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，被告理应依约经营并于到期日书面交还原告房屋。但是被告却无理由拒不交还房屋，被告的行为显然违背了合同的规定，严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令1、被告双倍支付原告租金8509.9元及利息（2013年4月1日至5月31日）；2、被告支付原告违约金5000元；判令被告给付欠缴的物业费3352.32元、水费及电费，本案的诉讼费由被告承担。
被告张鹏飞辩称，我在2010年1月5日从开发商苏宁地产处承租了本案诉争房屋，合同期限从2010年4月1日至2013年3月31日止，租赁合同是真实有效的，我与原告之间没有任何关系，对原告的所有诉请不予认可。
经审理查明，2010年1月5日，南京苏宁环球商贸城有限公司天润城分公司（甲方）与张鹏飞（乙方）签订租赁合同，内容为：甲方将位于天润城九街区商铺出租给乙方，使用功能为中介。该房屋面积为62.08平方米……该房屋的租赁期限为三年，自2010年4月1日起至2013年3月31日止。……乙方承租甲方商铺的租赁费用为1元每平方米每天，乙方应于本合同签订时向甲方交纳第一租赁年度第一期租金合计11329元整。房租为半年缴纳方式，第一租赁年度租金为22659元整。第二年至第三年租金于前一年租金基础上递增6%，即第二年乙方所交纳的房租为人民币24018元整，第三年为人民币25460元整。乙方分别于每个租赁年度的4月1日及9月30日前缴清当年房租，两个缴款日所缴房租额度为当年总房租的一半。……本合同签订时，乙方须向甲方另行交纳人民币叁仟元的经营保证金。该保证金用于赔付被乙方损坏的公共财物或在乙方欠费或违约赔偿时由甲方直接从中予以扣除。如发生上述事宜，乙方在接到甲方保证金被扣除的通知后，7日内必须向甲方补足。合同期满时，如乙方未发生上述事项并已结清所有费用后7个工作日内，甲方将叁仟元保证金全额无息退还乙方。……乙方必须按时交纳房屋租赁费和经营保证金，每逾期一天乙方应承担欠缴费用千分之一的滞纳金，逾期十天以上的，甲方将停止供水供电，并有权单方解除本合同收回该房屋，乙方须向甲方支付叁个月的房屋租赁费作为违约赔偿金并承担由此给甲方造成的一切损失。乙方必须与南京江鸿物业公司签订《物业管理合同》，在租赁经营期间的一切活动，应遵守本物业管理区域的所有具有法定效力的规约。乙方应当依法缴纳与该房屋有关的其他费用，包括物业管理费、装修管理费、水费、电费、公共能耗费等。乙方应当自租赁期开始之日，按照物管规约规定的时间按半年交纳该房屋的物业管理费，物业管理费收费标准为2元／平方米／月。……乙方有下列违约行为，甲方即有权解除合同，甲方可以罚没乙方已缴纳的租金，要求乙方赔偿自乙方清场并结算完毕各项费用后至该房屋下个租赁期开始前的控制损失。甲方另有权罚没乙方的经营保证金。如乙方下述行为造成第三方损失的，乙方仍需向第三方承担赔偿责任：未经甲方书面同意，乙方擅自变更房屋用途、营业范围；……以他人名义经营经营或未经甲方书面同意即授权许可他人在经营场所代理乙方经营，或将房屋转包、转租、转借给第三方。……乙方应当在因下列情形导致的本合同效力终止之日起三天内及时清场，将该房屋及其设施完好无损的书面交接给甲方：合同租赁期届满，双方不再续租的。……清场每逾期一天，乙方应按租赁年度该房屋日租金的2倍向甲方支付该房屋占用使用费。……本合同相关通知须以挂号信或特快专递方式寄送，一方有证据证明该通知已按本合同载明的通讯地址寄出的，则经过合理的邮递期限即视为合同他方已收到该通知。通讯地址的变更需以书面形式通知合同他方，否则不产生变更效力。
2010年5月29日，原告朱学义、杨留柱、陆扬、杨玉洁（乙方）与南京天华百润投资发展有限责任公司（甲方）签订了商品房预售合同并缴纳了房款，购买了浦口区天润城第九街区的房屋，同日双方签订补充协议一份，内容为：乙方已知晓并认可甲方所售房屋现已出租的现状，并承诺同意按照甲方与房屋承租人签订的《房屋租赁合同》之约定继续履行租赁合同，承接原租赁合同中甲方所有的权利义务。甲、乙双方共同到现场与承租人办理房屋交接手续，经现场查验后双方办理书面交接手续，交付日前承租人在正常使用中造成的损坏由甲方负责修复，交付后的房屋维修责任由乙方承担。甲、乙双方就前款约定的书面交接手续办理完毕后，需在承租人见证下，对承租人缴纳的履约保证金叁仟元办理书面交接手续，并按照《房屋租赁合同》约定的年租金以365天后的日租金标准，以交付当日为节点，对承租人已缴纳的房屋租金予以结算。2011年1月5日，原告领取了浦口区天润城第九街区室房屋的产权证。
2010年9月18日，原告朱学义、杨留柱、陆扬、杨玉洁与南京天华百润投资发展有限责任公司共同到现场与承租人办理房屋交接手续，南京天华百润投资发展有限责任公司将履约保证金叁仟元交给了原告，并将2010年9月18日起的房屋租金交给了原告。同日，原告朱学义与被告张鹏飞签订租赁合同一份，内容同2010年1月5日南京苏宁环球商贸城有限公司天润城分公司与张鹏飞签订的租赁合同。
2013年3月，租赁期限快届满时，原告发现涉案房屋内开了国缘超市，才发现被告张鹏飞已经将房屋转租给他人并改变了用途。被告张鹏飞称2010年4月16日他将天润城第九街区商铺转租给陈乔开中介公司，陈乔又将房屋给他的合伙人杨爱国开超市了，他收取的租金是从2010年4月16日至2011年4月15日为36000元，从2011年4月16日至2012年4月15日为39600元，从2012年4月16日之后的租金具体收多少不记得了。为了查明案件事实，承办人庭后找杨爱国了解了相关情况，并做了谈话笔录，杨爱国称：我和陈乔认识，2010年想找店面开国缘超市，陈乔就把他与张鹏飞之间签的租赁合同转给我，这事张鹏飞知道，他们让我按照他们之间的合同约定缴纳租金，我从2010年开始租赁天润城第九街区商铺，具体几月我不记得了，我就按时将租金交给了张鹏飞，每半年交一次，他到我店里来拿，我就给现金给他，我自己做的超市生意和陈乔无关，我和房东没有联系过，我的租金一直都交给张鹏飞，陈乔和张鹏飞的租赁合同签到2012年4月15日，之后，我和张鹏飞没有续签租赁合同，我和张鹏飞口头约定还按39600元的价格续租一年，我把租金交给了张鹏飞，交到了2013年4月15日。2013年3月房东来我店里，开始和我协商续租的事情，但是房东出尔反尔，反复提价，后来又不租给我了，4月份，他说给我一个月的时间搬离，这期间和之前超出租期的时间不收租金，我从2013年5月10几号开始搬，一直搬到5月底才搬完。我还交了3000元押金给张鹏飞。原告对杨爱国所述称其他内容无异议，但不认可免除其超出租期时间的租金。
另查明，被告已向原告缴纳租金至2013年3月31日，天润城第九街区商铺的物业费从2011年3月1日起一直无人缴纳，至2013年5月31日拖欠物业费共计3352.32元（62.08×2×27），涉案房屋2013年2月至5月的水费63元系由原告缴纳。
上述事实，有原、被当庭陈述以及租赁合同两份、南京市商品房预售合同、补充协议、房款发票、水费发票、物业费催缴单、谈话笔录等证据在卷证实。
本院认为，原、被告双方之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。被告张鹏飞未经原告允许将房屋转租给他人使用，且房屋租赁合同租赁期限届满，次承租人逾期退房，出租人有权要求次承租人赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任，经本院释明，原告不要求杨爱国承担赔偿责任，仅主张被告张鹏飞承担赔偿责任。
合同约定被告应当在租赁期满后三天内及时清场，清场每逾期一天，乙方应按租赁年度该房屋日租金的2倍向甲方支付该房屋占用使用费，原、被告双方约定的租赁期限至2013年3月31日到期，杨爱国直至2013年5月31日方搬离涉案房屋，而被告向原告缴纳租金仅至2013年3月31日，故被告应按合同约定支付原告从2013年4月1日至5月31日的房屋占用费用8149元（25460÷365×58）。
因被告从2011年3月1日至2013年5月31日的房屋物业管理费3352.32元一直未交，而根据合同约定，该费用应由被告缴纳，故对原告主张被告支付2011年3月1日至2013年5月31日房屋物业管理费3352.32元的诉讼请求，本院予以支持。2013年2月至2013年5月涉案房屋所产生的水费63元系由原告缴纳，该部分费用按合同约定也应该由被告负担，故对原告主张被告给付水费63元的诉讼请求本院予以支持。原告主张被告给付电费705.23元，原告所举的票据及照片上所显示的地址均为天润城九街区商铺17幢106室，与涉案房屋的地址不一致，但经浦口区供电公司核实，天润城九街区8栋110商铺对应的计量缴费电表编号为天润城九街区商铺17栋106室，涉案房屋，原告为涉案房屋缴纳的2013年5月及之前的电费共计438.48元，该部分费用应该由被告负担。
原告主张被告给付违约金5000元并罚没被告缴纳的经营保证金3000元，因被告未经原告书面同意，擅自变更的房屋的用途，并将房屋加价转租给他人，违反了合同约定，对原告主张的违约金的诉讼请求，本院予以支持，罚没经营保证金的实质也是对违约金的约定，即原告实质上系主张被告承担8000元的违约金，综合被告的违约情形及原告的实际损失，本院酌定被告向原告支付违约金5000元（包括被告已缴纳的3000元履约保证金）。
综上，被告应支付原告2013年4月4日至5月31日的房屋占用费8149元、2013年2月至5月的水费63元、2013年5月前（包括5月）的电费438.48元、2011年3月1日至2013年5月31日的物业管理费3352.32元及违约金5000元（包括被告已缴纳的3000元履约保证金），共计14002.8元。
被告辩称原告在与其签订合同时尚未取得房屋的所有权，故其与原告签订的租赁协议无效，因原告已于2012年5月29日与南京天华百润投资发展有限责任公司签订了商品房预售合同并缴纳了全部房款，虽然在与被告签订租赁协议时，房屋产权证尚未办理，但是南京天华百润投资发展有限责任公司已经书面同意由原告承接原租赁合同中甲方所有的权利及义务，并已经与原告共同到现场与被告办理房屋交接手续，且已经将3000元履约保证金交付给了原告，故被告的该辩称，本院不予采信。被告辩称房屋已转租给他人，其产生的物业费、租金及水电费原告应向次承租人主张，与被告无关，因被告系未经原告允许将房屋转租给他人，原告有权向被告主张各项赔偿责任，故对该辩称，本院亦不予采信。被告张鹏飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告张鹏飞在本判决生效后七日内给付原告朱学义、杨留柱、陆扬、杨玉洁房屋占用费、物业管理费、水费、违约金共计14002.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费376元（原告已预交），由原告朱学义、杨留柱、陆扬、杨玉洁负担76元，由被告张鹏飞负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 孙 肖
人民陪审员 姜桂兰
人民陪审员 唐明辉
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 胡 颖