广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终638号
上诉人（原审被告三）：惠州市北洋翠文科教有限公司，地址：广东省惠州市惠阳区。
法定代表人朱卫闲。
上诉人（原审被告二）：朱卫闲，女，汉族，1974年10月3日出生，身份证住址：广东省惠州市惠阳区，。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：杨爱文、张峻熙，广东日升律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:钟新周，男，汉族，1960年6月5日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，。
委托诉讼代理人：邹满贵，广东启鑫律师事务所律师。
原审被告二：廖泉，男，汉族，1968年8月8日出生，身份证住址：广东省惠州市惠阳区，。
上诉人惠州市北洋翠文科教有限公司、朱卫闲因与被上诉人钟新周、原审被告二廖泉变更民办学校举办者纠纷一案，不服惠州市惠阳区（2015）惠阳法秋民初字第583号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
当事人一审诉辩意见
一审原告钟新周诉称：本案被告一和被告二是夫妻关系，是被告三的实际控制人和经营者，被告一是被告三工商登记的唯一股东和法定代表人。2012年10月起被告三将其开办的惠阳理工职业技术学校（以下简称学校）的建筑工程委托原告施工建设。施工期间，被告三因资金周转困难，无力支付工程款，还向原告借款人民币3150000元。为了了结工程款和相关债务，2014年12月24日，原告与被告签订《惠阳理工职业技术学校转让合同》（以下称为“学校转让合同”），约定被告三自愿将其所享有的对学校的承办权和资产所有权转让给原告，学校整体转让的价格为人民币叁仟贰佰万元整（￥32000000.00）。合同约定了双方的权利义务，包括：双方原签订的建筑工程施工合同中教师公寓楼部分已售未收房款和尚未售出的房款（约人民币600万元，最终价款以实际收取金额计算）以9.5折（即人民币4515486.38元）折抵被告三尚未支付的工程款；原告代被告三支付2014年12月24日前学校教学过程中所产生的债务以及教职工工资、教学楼、公寓楼建筑工程施工中所欠的施工人员工资及被告三对外部分债务；被告应在2015年2月15日前将学校承办权、学校占地范围内的房产、国有土地使用权等变更登记至原告名下，等等。合同还约定了违约责任：因合同一方实施了违约行为而造成另一方损失的，另一方有权解除本合同，要求对方赔偿因此遭受的直接或间接损失，并按本合同中约定的学校转让价款的10%支付违约金。因上述合同约定的房产、国有土地使用权登记在被告一名下，为了便于办理过户手续，2015年8月11日，以原告与被告一为合同当事人、被告二为见证方签订了《房屋转让合同》，作为上述学校转让合同补充，《房屋转让合同》约定将被告一所有的位于惠阳区淡水古屋××北××号，房产证号分别为粤房地证字第××号、第××号和第Ｃ5××72号的三幢房屋，以及位于同一地点土地使用权证号为[惠阳国用（2008）第0100315号]，地号为0305350的国有土地，合计作价510万元整转让给原告，原告将款项直接汇入农村商业银行沙田支行归还被告一贷款，赎回产权证，被告一在原告付款后将房产过户到原告名下。截止起诉之日，原告已经依照约定履行了合同义务，但被告却多次违约，至今未将惠阳理工职业技术学校权属及相关房屋、土地权属变更登记至原告名下。为了维护原告的合法权益，原告特此起诉，请求依法判决被告履行合同义务并承担违约责任，请法院依法支持原告诉讼请求。诉讼请求：1、判决被告立即协助原告将惠阳理工职业技术学校[办学许可证号：教民144130032014020，组织机构代码：09440545-4]的举办人变更为惠州市宏洲实业有限公司。2、判决被告立即将位于惠阳区淡水古屋××北××号，房产证号分别粤房地证字第××号、第××号和第Ｃ5××72号的三幢房屋，以及以上房屋所在地土地使用证号为[惠阳国用（2008）第0100315号]，地号为0305350的国有土地的使用权过户到原告名下。3、判决被告向原告支付违约金人民币3200000元。4、本案诉讼费用由被告承担。
原告钟新周为其起诉提供以下证据：
1、惠阳理工职业技术学校教学楼、公寓楼建筑工程款结算，证明原告与被告一、被告二存在已经确认的建筑工程款、总价为40088903.9元；
2、《借款协议》，证明建筑工程施工期间，因被告三资金周转困难，遂向原告借款二笔，分别为1650000元、1500000元，共计3200000元；
3、部分工程款的结算和《承诺书》，证明被告三承诺在2012年7月15日前未付清2012年3月13日工程款时，愿意以学校经营权作为抵押；
4、《工程中间验收交接记录》，证明原告与被告约定的建筑工程已基本完工；
5、《关于理工学校借款和工程款支付协议及附表》，证明原告与被告三确认了被告三的借款和工程款，以及教师公寓的销售情况，双方确认了库存套房共计32套，面积共计3914.96平方米，每平方米以2200元计算，共计人民币860万元，用于这次工程款；
6、《惠阳理工职业技术学校转让合同》，证明原告与被告三签订学校转让合同，约定了转让内容以及六种付款方式，同时还约定了双方的违约责任，若一方违约，对方有权要求赔偿一切损失。并按合同转让价款的10%支付违约金；
7、《惠阳理工职业技术学校移交单》，证明作为《惠阳理工职业技术学校转让合同》的补充条款，进一步约定学校的不动产、设备设施、物业管理权、学校各种章在2015年5月28日移交至原告；
8、《惠阳理工教师公寓楼户主欠款统计表》，证明原告与被告一确认公寓楼户主欠款共计4673542.4元，按9.5折计算后为4439865.28元，另加上原告与被告一商量置换的房屋平方总价164714元，以上共计4515486.38元；
9、《房屋转让合同》，证明原告与被告一签订本合同用于补充证据6合同的第四条第4款；
10、汇款凭证及贷款结清证明，证明原告已经依照《房屋转让合同》履行了合同义务；
11、房地产权证，证明《房屋转让合同》中的标的物
12、一张《收款收据》；
13、《收条》；
证据12、13，证明原告已向被告朱卫闲支付相关款项人民币30万元、20万元、4.3万元、1万元；
14、11张《收款收据》；
15、2014年末-2015年3月底钟新周老板来款细目表；
16、2014秋季学期期末开支明细统计表；
17、惠阳理工技术学校现金日记账（2015年3月31日止）；
证据14-17，证明原告实际控制了惠阳理工职业技术学校并承担学校的日常开支；
18、《惠阳理工职业技术学校工程结算及转让结算清单》，证明原告与被告就2015年12月3日前双方的债权债务关系进行了重新确认，确认被告需为原告办理学校举办人及房产的过户手续，转让手续完成的同时，原告仍需向被告支付262.2万元；
19、《账户明细查询》，证明2016年1月15日，被告未经同意私自转走原告学校账户内人民币共计992250元；
20、教师公寓房款《收款收据》及《证明》，证明被告私自收取杨利平、张带友、陈建中三户的教师公寓购房款，分别为90479.8元、106015元、135800元；
21、《关于变更举办者的申请书》；
22、《变更举办者的情况说明》；
23、《接受举办惠阳理工职业技术学校说明书》；
24、《民办非企业单位负责人变动申请表》；
25、《公告》；
证据21-25，证明原被告就惠阳理工职业技术学校转让事宜达成合意，学校举办人变更为原告指定的法人惠州市宏洲实业有限公司，另该变更申请也得到惠阳区教育局的同意并予以公告。
被告一朱卫闲、被告三惠州市北洋翠文科教有限公司答辩称：1、原被告在2014年12月24日签订了《惠阳理工职业技术学校转让合同》，约定原告受让惠阳理工职业技术学校全部财产，转让价格为3200万元；还约定原告应于2014年12月26日支付30万元、2015年1月15日支付70万元、2015年1月15日前使用转让款代被告向黄雪辉偿付借款200万元及利息、2015年1月30其前使用转让款代被告向惠州农村商业银行沙田支行偿付贷款500万元，赎回被告的房产证，以便办理相关过户手续，剩余转让款在办理过户手续至原告名下7日内预留100万元完善手续款及扣除工程款、借款315万元后一次性付清；2、转让合同签订后，原告未依合同约定于2014年12月26日与2015年1月15日支付100万元（有40万元未支付），未于2015年1月15日前代被告向黄雪辉偿付借款200万元及利息，造成被告承担高额借款利息损失；原告也未向惠州农村商业银行沙田支行偿付贷款500万元（到2015年8月17日才代为偿付），造成被告承担贷款利息损失，原告未及时足额支付转让款与代付相关款项的上述行为，已构成违约，且造成被告多支付利息等经济损失。由于原告至少逾期支付四期款项，其违约行为延续至今，违约在先，因此，被告可以暂不办理相关过户手续，且无需支付违约金给原告；3、原被告于2015年12月3日签订了《惠阳理工职业技术学校工程结算及转让结算清单》，该清单双方约定了被告办理房产过户，学校转让手续时，原告应同时支付262.2万元，但原告并没有支付款项，表明被告并没有违约。由于原告违约在先，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。
被告二廖泉答辩称：被告二不是转让合同的当事人，不是本案适格被告。
被告一朱卫闲、被告二廖泉、被告三惠州市北洋翠文科教有限公司为其答辩提供以下证据：
1、《惠阳理工职业技术学校转让合同》，证明原告与被告在合同第四条已约定原告应于2014年12月26日支付30万元、2015年1月15日支付70万元、2015年1月15日前使用转让款代被告向黄雪辉偿付借款200万元及利息、2015年1月30其前使用转让款代被告向惠州农村商业银行沙田支行偿付贷款500万元，赎回被告的房产证，以便办理相关过户手续，但原告未按双方约定时间付款，存在逾期付款违约行为，应向被告支付合同第十条约定的违约金320万元，被告无需向原告支付违约金。被告二廖泉不是合同当事人，其不是本案适格被告；
2、《转付借款书》，证明原告未按转让合同第四条约定使用转让款代被告向黄雪辉偿付借款200万元本息，明显违反转让合同，在黄雪辉催款之下，原告再次同意从转让款中直接扣款偿还黄雪辉借款本息；
3、《惠阳理工职业技术学校工程款结算及转让结算清单》，证明原告至2015年12月3日止，仍未使用转让款代为偿还黄雪辉借款本息298万元，也未将被告出具给黄雪辉的借条交回给被告，原告应承担违约责任，且原告应承担被告多承担的高额借款利息损失105万元，应向被告支付转让款560.2万元的事实，该结算清单中有争议的款项及其他问题仍按《惠阳理工职业技术学校转让合同》约定执行；
4、《法人变更申请书》、《惠阳理工职业技术学校专项审计报告》，证明被告依转让合同的约定提交相关过户登记资料办理过户手续的事实，被告不存在违约事实；
5、《借款协议》，证明被告向黄雪辉借款200万元，原告至今未使用转让款偿还该借款的事实。
经庭审质证，被告一朱卫闲、被告二廖泉、被告三惠州市北洋翠文科教有限公司对原告提交的证据发表的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但与本案无关，且廖泉的签名是代表了被告三的签名；对证据2的真实性无异议，但被告向原告借款315万元，且该315万元包含了证据3中的165万元借款；对证据3的真实性无异议，但与本案无关；对证据4、5的真实性无异议，但需要说明的是，证据1-5中的款项在证据17中有体现；对证据6的三性无异议，但证明了原告未依学校转让合同第四条约定支付转让款，存在违约行为，也证明了被告二不是合同当事人，也并未在该合同上签名；对证据7的三性和证明内容有异议，学校的实际移交时间发生在2014年12月24日，并不是2015年5月28日，原告实际从2014年12月24日接管了学校的财务金融等管理，并改变了校门口的道路；对证据8的真实性无异议，但产生的数额应与原告提供的证据18中的数字为准；对证据9、10的合法性有异议，该证据是原告未按学校转让合同第四条约定时间付款而签订的，目的是督促原告代被告偿还农商行贷款，赎回涉案的房产证，以便办理相关过户手续，该证据佐证原告逾期支付转让款；对证据11的三性无异议，但没有办理过户的原因是原告未同时支付剩余转让款；证据12、13，证明原告未按转让合同第四条约定按时支付转让款，其中一张43000元的收条并非被告签名，该款项均在原告证据18中有所体现；证据14-17，与本案无关，因为相关款项发生在原告实际接管学校之后，相关款项应由原告承担，其次，对具体数额，被告不能确定；对证据18的三性无异议，该证据证实被告办理相关过户手续时，原告应同时支付相关款项；证据19、20，我方在庭后10天内向法庭作出回复；对证据21、22的三性无异议，是教育机构要求出具的资料；证据23、24，没有被告的签名盖章，不清楚是否真实；证据25，证明被告方在积极地履行变更义务。
经庭审质证，原告钟新周对被告一朱卫闲、被告二廖泉、被告三惠州市北洋翠文科教有限公司提交的证据发表的质证意见如下：对证据1的三性无异议，对其证明内容，原告认为应以原告的主张为准；证据2，是扫描件，没有原件，真实性我方无法确认，即便是真实的，也证明了被告与案外人黄雪辉的之间的借款本息是由原告直接支付给债权人，而不需要原告直接支付给被告，另外，该证据也证明被告对于黄雪辉的债务已经转由原告承担，所以，关于黄雪辉对于债权债务的处理，在该证据签名后，应由原告和黄雪辉处理，被告以原告没有支付黄雪辉相应的借款本息为由，拒绝履行合同义务，是没有事实依据的；对证据3的三性无异议，证明内容应以原告主张为准；对证据4的三性无异议，但原告认为这些证据恰好证明原被告双方就变更学校举办者的时间是没有争议的，进而可以判断被告在庭审中主张原告没有支付相应款项就可以拒绝履行相应义务，没有事实依据；对证据5的三性无异议。
原告提交的证据，本院经过审查，作出如下认定：证据1、2、3、4、5、6、8、11、12、13、18、21、22、25，三被告对证据真实性没有异议，予以采信。证据7，有被告的签名及被告三的盖章，予以采信。证据9，有被告一的签名，予以采信。证据10，有银行的盖章，予以采信。证据14、15、16、17，显示的内容是原告自身管理惠阳理工职工技术学校的有关收入和支出，与本案无关。证据19、20，被告未发表质证意见，有相关单位和人员的盖章与签字，予以采信。证据23、24，有相关单位和人员的盖章与签字，予以采信。
三被告提交的证据，本院经过审查，作出如下认定：证据1、3、4、5，原告没有异议，予以采信。证据2，有原告与被告一、被告二的签名，予以采信。
一审查明的案件事实
一审经审理查明，被告一与被告二是夫妻关系，被告一是被告三（自然独资）的法定代表人及自然人股东。被告三2014年5月30日举办惠阳理工职业技术学校，《民办非企业单位登记证书》证号为粤惠民证字第010110号。
被告三于2010年向原告借款165万元，月利息为30000元。于2012年向原告借款150万元，月利息为15000元。
2011年10月起，原告为被告三举办的惠阳理工职业技术学校的有关建筑工程进行施工建设，2014年12月2日，经原告与被告三结算，双方同意结算工程款为4008万元，被告三支付了部分工程款，并用套房抵扣部分工程款。
2014年4月8日，被告一与被告二因举办学校流动资金需要向案外人黄雪辉借款200万元，月利息40000元，借款期限6个月。
2014年12月24日，原告（受让方、乙方）与被告一、被告三（转让方、甲方）签订《惠阳理工职业技术学校转让合同》，第二条约定“转让出资权利的形式：甲方对学校全部财产享有完整的所有权，自愿将其所享有的学校的全部出资额及所对应的权利义务整体转让给乙方，学校举办者（出资人）由甲方变更为乙方。学校转让后乙方成为学校的完全举办人（出资者）。”第三条约定“1、学校整体转让的价格为人民币叁仟贰佰万元（￥3200万元整）。2、教师公寓楼部分未收清房款和未售出房款约600万元（原为甲方所有，按单据实际数额为准）。以9.5折给乙方代收抵对工程款。若因甲方凭证减收部分由甲方承担。”第四条约定“付款方式：1、本合同签订后一周内，乙方代甲方清理2014年12月24日前甲方经营惠阳理工职业学校教学所产生的债权债务及教职员工待遇。并在2014年12月26日付给朱卫闲人民币叁拾万元，2015年1月15日付朱卫闲人民币柒拾万元。2、2015年1月15日前乙方代甲方向黄雪辉支付甲方借款人民币贰佰万元及利息。3、本合同签订后，乙方付清2012年5月29日甲乙双方签订的教学楼、公寓楼承包施工中所欠的员工工资。4、本合同签订生效后，2015年1月30日前乙方代甲方支付500万元给沙田农商行归还甲方抵押贷款，拿回产权证。5、甲方将本合同约定的过户手续转到乙方或乙方指定人名下七天内，除预留100万元用于教学楼、公寓楼完善手续及扣除2012年5月29日甲乙双方签订承包教学楼及公寓楼经甲方验收合格所欠的工程款和借款315万元及约定的利息外其余部分一次性付清给甲方或甲方指定人/账户名下。6、以上手续完成后，在2015年3月份将教学楼、公寓楼手续完善保证金100万元付至曹伟传和乙方指定的银行账户双方共同监管，由甲方负责将报建、政府职能部门验收完善，手续完善后乙方书面解除监管将此款付给甲方，此完善手续保证金壹佰万元由乙方代偿，办完手续后多还少补。”第五条约定“学校资产及学校变更登记事宜：1、本合同签订后，双方应在30个工作日内，按照甲方双方共同确认的学校《资产明细表》进行交接并办理过户登记，转让手续在本合同约定的期限办理完毕。在此期间，甲乙双方共同保证移交财产的完整安全。2、交接工作完成后，甲乙双方应签署《资产交接清单》，并根据诚实信用的原则，甲方对涉及原学校的一切事宜合理地履行通知、保密、说明、协助等义务，保障师生及教职员工情绪稳定，能正常开展教育教学活动。3、甲方应按国家有关规定提供乙方签署相关变更登记所需的手续，乙方协助甲方办理学校办理变更登记，变更登记所产生的税费由乙方承担。4、甲方应在2015年2月15日前办理完毕以下转让手续：将学校举办者（出资人）、法定代表人经审批机关核准变更为乙方，本合同附件所注明的财产和资料移交给乙方，学校围墙内用地的宗地号：惠阳国用（2008）第0100315号，方案号：2523.40-497.50红线图范围内全部财产（包括固定资产、房产产权、土地使用权以及个人名义和单位名义登记的产权）变更登记为乙方和乙方指定人名下，以及学校整体转让给乙方。”第六条约定“转让资产范围及时间：1、甲方确认学校围墙范围内所有资产都在转让范围之内，具体资产情况以附件为准。2、甲方应当保证转让给乙方的资产（包括但不限于学校围墙范围内的教学楼、厂房、土地使用权、教师公寓一楼、教学设备设施、土地使用权）是拥有完整所有权的合法财产，没有抵押、无担保、无其他共有人、无租赁、无任何第三人对转让财产主张任何权利、不属于违章建筑不会受政府部门的行政处罚。甲方保证事项虚假给乙方造成直接和间接损失的应当承担赔偿责任。3、本合同签订后惠阳理工职业技术学校移交给乙方管理，公章、财务章及其他印章双方监管，待变更法人后移交给乙方。4、本学期内学校食堂、小店由原经营人经营，甲方保证不发生事故事件。”第八条约定“权利义务转移：在甲方办理完毕转让手续和乙方支付首付款后，学校的全部权利转交给乙方。学校转让前后的义务按本合同的约定履行。”第十条约定“违约责任：1、甲乙双方应遵守本合同约定，履行各自义务。任何一方不得解除合同。2、乙方应严格按照合同约定的时间向甲方支付转让价款，如乙方逾期15日未支付转让款的，甲方有权解除本合同，乙方应当赔偿甲方一切损失（直接和间接经济损失），并按本合同转让价款的10%向甲方支付违约金。3、甲方应当按照合同约定的期限及时整体移交学校资产，并确保移交学校资产权属无瑕疵，双方核实的资产明细移交无遗漏，办理完毕转让手续，严格履行本合同约定的义务，否则，甲方应当赔偿乙方的一切损失（直接和间接经济损失），并按本合同转让价款的10%向乙方支付违约金，同时乙方有权单方解除合同。4、甲乙双方因各自的债务问题而损害另一方的合法权益的，违约方应赔偿对方的一切损失（直接和间接经济损失），并按本合同转让价款的10%向对方支付违约金。
学校转让合同签订后，原告即参与了惠阳理工职业技术学校的管理。2015年5月19日，原告与被告一、被告三签订《惠阳理工职业技术学校移交单》。移交单写明，一、不动产物业，理工学校围墙内所有的地块和物业,包括但不限于工业用地一块面积2724㎡及地上物业：工厂一栋、宿舍一栋、建筑面积约6339.5㎡，原师生饭堂一栋、一层面积88㎡和惠州市北洋翠文科教有限公司与理工学校在惠州市冯悦中房地产开发公司挂牌取得的地块面积24758㎡中拥有的出让用地8558㎡及地上物业：教学大楼一栋建筑面积4428㎡，教师公寓一、二号楼第一层停车场，建筑面积约2170㎡，篮球运动场一个。二、设备、设施：理工学校围墙内所有的设备、设施、包括但不限于配房一个，教学用师生台凳、桌椅、电脑、多媒体教学设备、书籍、资料、财物、消防器材，生活使用的设备、设施、绿化树木等。三、物业管理权，教师公寓一、二号楼的物业管理权。四、理工学校行政章、财务章和应到开户银行私章变更到钟新周名下及其它业务章等。五、以上（一至四项）所列的于2015年5月28日移交给钟新周，移交后钟新周拥有所有权处置权。六、以上移交的地块、物业按政府规范程序由惠州市北洋翠文科教有限公司及原拥有人负责过户到钟新周指定人名下。
学校转让合同签订后，原告于2014年12月26日付给被告一30万元，于2015年1月11日付给被告一1万元。于2015年1月16日付给被告一20万元。
原告收取了被告出售套房的部分购房款。
2015年8月11日，原告（受让人、乙方）与被告一（出让人、甲方）签订《房屋转让合同》，合同第一条约定“甲方对产权的声明，甲方根据国家规定，已依法取得惠阳区淡水古屋××北××号的房屋所有权证书，所有权证书三幢房权证土地使用证号：[惠阳国用（2008）第0100315]，地号：0305350，使用权面积：2724㎡。1）、2007年12月购买登记字号：23358，四层，建基面积902.72平方米，建筑面积4420.45平方米。2）、2007年12月购买登记字号：23359，一层，建基面积88平方米，建筑面积88平方米。3）、2007年12月购买登记字号：23360，六层，建基面积265.94平方米，建筑面积1919.08平方米。甲方为以上房屋的现状负全责。该房屋的结构为钢筋混凝土结构，使用面积合计为6427.53㎡。”合同第四条约定“房屋售价及付款，双方同意上述房屋售价510万元整。乙方应签订本《房屋转让合同》时，于十五天内将款项直接汇入农村商业银行沙田支行作为归还甲方贷款，属回产权证。”合同第五条约定“产权过户，在乙方将款项汇入农村商业银行沙田支行归还甲方贷款，属回产权证时，三天内，甲方应无条件配合办理过户手续到乙方名下。”2015年8月17日，原告支付5224519元，惠州市农村商业银行股份有限公司沙田支行出具《贷款结清证明》，写明“借款人张汉林于2014年1月15日在我支行借款550万元，该笔贷款的抵押物由朱卫闲提供其名下位于惠州市××区淡水俄之塘北28号内三栋房产、一块土地作为抵押，该土地面积为2724平方米，建筑面积分别为4420.45平方米、1919.08平方米、88平方米。国土证号：惠阳国用（2008）第01003**号，房产证号：粤房地证字第××号、Ｃ5××72号、Ｃ5××73号，该笔贷款于2015年8月17日归还本金510万元，利息及罚息合计为124518.56元，该笔贷款于2015年8月17日结清。”
2015年12月3日，原告（受让方）与被告二（转让方）签订《惠阳理工职业技术学校工程结算及转让结算清单》，结算清单写明，本结算款项人民币262.2万元，在廖泉、朱卫闲办理房产过户、学校转让手续时同期支付。
2016年1月15日，被告一从惠阳理工职业技术学校账户转走992250元。
2015年2月9日，被告一办理了《惠阳理工职业技术学校》法定代表人朱卫闲离任专项审计报告，2015年5月19日，被告三出具一份《关于变更举办者的申请书》及《变更举办者的情况说明》，写明同意将举办者变更为惠州市宏洲实业有限公司，法人代表钟新周。
位于惠州市××区淡水古屋俄之塘的惠阳国用（2008）第0100315号土地及粤房地证字第××号、第Ｃ5××72号、第Ｃ5××73号房屋登记在被告一名下，至今被告一未协助原告将上述土地及房屋更名过户至原告名下。
一审判决理由和结果
一审认为，原告与被告一、被告三之间就变更惠阳理工职业技术学校举办者而签订的《惠阳理工职业技术学校转让合同》，是原被告双方经协商自愿签订的，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。
《惠阳理工职业技术学校转让合同》第五（4）条约定甲方应在2015年2月15日前办理完毕以下转让手续：将学校举办者（出资人）经审批机关核准变更为乙方。合同签订后，被告三也出具了《关于变更举办者的申请书》，同意将举办者变更为惠州市宏洲实业有限公司。因此，被告三应当协助原告提供将惠阳理工职业技术学校举办者变更为原告指定的惠州市宏洲实业有限公司的完整手续。
《惠阳理工职业技术学校转让合同》第四（4）条约定本合同签订生效后，2015年1月30日前乙方代甲方支付500万元给沙田农商行归还甲方抵押贷款，拿回房产证。第五（4）条约定甲方应在2015年2月15日前办理完毕以下转让手续：将惠阳国用（2008）第0100315号红线图范围内全部财产（包括房产产权、土地使用权）变更登记为乙方和乙方指定人名下。《房屋转让合同》第四条约定双方同意上述房屋售价510万元，乙方应签订《房屋转让合同》时，于十五天内将款项直接汇入农村商业银行沙田支行作为归还甲方贷款，赎回产权证。第五条约定在乙方将款项汇入农村商业银行沙田支行归还甲方贷款，赎回产权证时，三天内，甲方无条件配合办理过户手续到乙方名下，原告已于2015年8月17日代归还了5224518.56元给惠州农村商业银行股份有限公司沙田支行，该行业出具了《贷款结清证明》。原告已履行了付款义务，因此，原告要求被告一将惠阳国用（2008）第0100315号国有土地使用证及粤房地证字第××号、第Ｃ5××72号、第Ｃ5××73号房产更名过户到原告名下，本院予以支持。
《惠阳理工职业技术学校转让合同》及《房屋转让合同》签订后，原告未按时足额支付相应款项，存在违约情形。被告一及被告三未协助原告提供变更学校举办者的完整手续及办理房地产过户更名手续，也存在违约情形。双方都违反合同约定，应当各自承担相应的责任。且《惠阳理工职业技术学校工程结算及转让结算清单》约定结算款项原告在被告一、被告二办理房产过户、学校转让手续同期支付。因此，原告请求被告一及被告三支付违约金，本院不予支持。
被告二并非《惠阳理工职业技术学校转让合同》及《房屋买卖合同》的当事人，因此原告请求被告二承担相应的责任，没有依据，本院不予支持。
《惠阳理工职业技术学校转让合同》及《房屋转让合同》签订后，双方对学校的相关财产及事务进行了移交，原告也支付了大部分款项，办理变更学校举办者手续及房地产更名过户手续已到期。双方后签订的《惠阳理工职业技术学校工程结算及转让结算清单》也没有约定付款与办理变更学校举办者手续及房地产更名过户手续的先后履行顺序，不存在谁先履行谁后履行的问题，双方均可以要求对方履行义务，均不能以对方未先履行义务而拒绝履行自方的义务，因此，被告一及被告三辩称原告未付清款项，应当驳回原告要求办理变更学校举办者手续及房地产更名过户手续的诉求，理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中国人民共和国民办教育促进法》第五十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告三惠州市北洋翠文科教有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内，协助原告钟新周提供将惠阳理工职业技术学校举办者变更为原告钟新周指定的惠州市宏洲实业有限公司的完整手续；
二、被告一朱卫闲在本判决发生法律效力之日起十五日内，协助原告钟新周将位于惠阳淡水古屋俄之塘北28号内的惠阳国用（2008）第0100315号土地及粤房地证字第××号、粤房地证字第Ｃ5××72号、粤房地证字第××号房产更名过户至原告钟新周名下；
三、驳回原告钟新周的其他诉讼请求。
案件受理费32400元，由原告钟新周负担32200元，由被告一朱卫闲负担100元，由被告三惠州市北洋翠文科教有限公司负担100元，保全费5000元，由被告一朱卫闲负担。
二审诉辩主张
宣判后，一审被告三惠州市北洋翠文科教有限公司、一审被告一朱卫闲不服向本院提出上诉。上诉请求：1、请二审人民法院查明本案事实，在维持一审判决驳回被上诉人请求违约金与请求廖泉承担责任的判项基础上，依法撤销一审判决第一、二项判决，改判驳回被上诉人一审第一、二项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由是：被上诉人至少四期未及时足额支付转让款与代付相关款项的行为，已构成违约，至今仍有部分款项未支付，其违约行为延续至今。另，被上诉人也未依2015年12月3日签订的《惠阳理工职业技术学校工程结算及转让结算清单》支付剩余款项，因此，上诉人可以暂不协助办理涉案的相关变更登记手续。上诉人与被上诉人于2014年12月24日签订《惠阳理工职业技术学校转让合同》，约定被上诉人受让惠阳理工职业技术学校全部财产，转让价格为人民币3200万元；双方还约定被上诉人应于2014年12月26日支付30万元、2015年1月15日支付70万元、2015年1月15日前使用转让款代上诉人向黄雪辉偿付借款200万元及利息、2015年1月30日前使用转让款代上诉人向沙田农商行偿付贷款500万元，赎回上诉人的房产证，以便办理相关过户手续；剩余转让款在办理过户手续至被上诉人名下7日内在预留100万元完善手续款及扣除工程款、借款315万元后一次性付清。转让合同签订后，被上诉人未依合同约定于2014年12月26日与2015年1月15日支付100万元（注：实际仅支付60万元，至今仍有40万元未付）；未于2015年1月15日前代上诉人向黄雪辉偿付借款200万元及利息，该笔款项直至今日仍未偿付，造成上诉人至今仍应承担高额借款利息损失；被上诉人也未于2015年1月30日前代上诉人向惠州农村商业银行沙田支行偿付贷款500万元（实际至2015年8月17日才代为偿还），造成上诉人承担贷款利息损失。被上诉人至少四期未及时足额支付转让款与代付相关款项的行为，己构成恶意违约，至今仍有部分款项未支付，其违约行为延续至今，正是被上诉人违约在先，因此，上诉人可以暂不办理相关过户手续。请二审人民法院依法撤销一审判决第一、二项，改判上诉人可以暂不协助办理相关变更登记手续。另，一审判决上诉人无需向被上诉人支付320万元的违约金、驳回被上诉人请求原审被告廖泉承担责任是正确的，请二审法院予以维持该部分判决内容。综上所述，请二审人民法院查明本案事实，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人钟新周答辩称：就答辩人与被答辩人一（朱卫闲）、被答辩人二（惠州市北洋翠文科教有限公司）、原审被告廖泉因变更民办学校举办者纠纷一案，答辩人认为原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持一审正确判决。现根据本案事实并结合相关法律规定作出如下具体答辩。一、原审法院认定事实正确。答辩人原为惠阳理工职业技术学校的房屋建设施工方，后被答辩人一、被答辩人二与答辩人达成合意，约定将涉案学校的土地与房屋等资产，以及学校的举办权转让给答辩人，用于折抵施工工程款。2014年12月24日，答辩人与被答辩人签订了《惠阳理工职业技术学校转让合同》（以下称“《学校转让合同》”),对学校转让事项和工程款结算进行了详细的约定。其后，双方又签订了一系列协议，包括《房屋转让合同》、《惠阳理工职业技术学校工程结算及转让结算清单》（以下称为“《清单》”）。以上合同中，《学校转让合同》是本案事实发生的基础性合同，就答辩人的权利而言，其包括学校土地和房屋的转让，以及学校举办权的变更。另外，各方签订的《房屋转让合同》、《清单》中对学校土地与房屋的规定等在内的协议，是专门对《学校转让合同》中有关上地和房屋转让事宜进行更详尽的规定。二、根据《清单》的约定，二被答辩人以及原审被告廖泉有向答辩人履行房屋、学校转让手续的义务。答辩人和被答辩人一、被答辩人二于2014年12月24日签订《学校转让合同》后，因为存在未完善事宜，故和原审被告廖泉（被答辩人一的丈夫）于2015年12月3日再次就学校的工程款结算与转让结算内容签订《清单》，该《清单》就各方的履行清况进行总结，系对《学校转让合同》转让款项和履约方式进行重新确认。故本案中，有关学校的工程款结算与转让结算，以及合同各方的履约方式，应该以2015年12月3日答辩人和原审被告廖泉协议达成的结果为准。基于《清单》的约定，本案当事人有秉承诚实信用原则履约的义务，即各方在履行合同时应充分遵守条款中关于“在廖泉、朱卫闲办理房屋、学校转让手续时同时支付”的约定，该约定并没有规定双方存在履约的先后顺序，故答辩人没有先行支付剩余款项的义务。至于此处的“同时”应作如何理解，我方认为，其条件成就的时间是答辩人和被答辩人共同协作，按照土地和房屋转让的手续准备好需要的材料，并向相关行政机关递交所有完备转让材料后有关行政机关确认材料完备，核准同意办理转让手续的这个时间点。究其原因在于，办理土地和房屋变更手续是一个持续性的行为，在提交过户所需材料之前，转让方和受让方需要进行一系列准备行为，而不是像大多数买卖合同中“一手交钱一手交货”那样简单快捷。所以，被答辩人以答辩人未支付《清单》中约定的剩余款项为由拒绝履行变更学校举办人登记手续的行为不成立。三、答辩人已经按约定履行了《房屋转让合同》中的义务，无违约的情形，被答辩人应将学校房屋过户到答辩人名下。《学校转让合同》签订后，2015年8月11日，答辩人与被答辩人一就位于惠阳区淡水古屋××北××号，土地使用证号为［惠阳国用（2008）第0100315号］，地号：0305350，土地上的三幢房屋的转让事宜签订《房屋转让合同》，约定“答辩人应签订本《房屋转让合同》时，于十五天内将款项直接汇入农村商业银行沙田支行作为归还被答辩人二贷款，赎回产权证”,又约定“答辩人将款项汇入农村商业银行沙田支行用于归还被答辩人二先前的贷款并赎回产权证时，三天内，被答辩人一应无条件配合答辩人过户办理上述房产的过户手续”。然而，答辩人按约定于2015年8月17日向农商行汇入款项后，被答辩人一、被答辩人二至今为止仍未将房屋过户到答辩人名下，故暂且不考虑各方后面签订的《清单》是如何约定的，答辩人早己经依《房屋转让合同》的约定履行了支付义务，被答辩人应承担继续履约的责任。
原审被告二廖泉经本院依法传唤，未到庭应诉及发表意见。
本院查明的事实
二审查明：一审认定事实清楚，应予以确认。
本院裁判理由及结果
本院认为：本案系变更民办学校举办者纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人是否应协助被上诉人办理学校举办者变更登记手续及是否应将涉案房产过户到被上诉人名下。第一，关于学校更名的问题，双方于2014年12月24日签订《惠阳理工职业技术学校转让合同》对学校转让相关权利义务作出详细约定，第五（4）条约定上诉人应在2015年2月15日前办理完毕将学校举办者（出资人）经审批机关核准变更为被上诉人方的手续。上诉人也出具了《关于变更举办者的申请书》，同意将举办者变更为惠州市宏洲实业有限公司。因此，上诉人应当协助被上诉人提供将惠阳理工职业技术学校举办者变更为被上诉人指定的惠州市宏洲实业有限公司的完整手续。第二、2015年8月11日，上诉人朱卫闲与被上诉人签订《房屋转让合同》第四条约定双方同意涉案房屋售价510万元，被上诉人应于签订《房屋转让合同》之日起十五天内将款项直接汇入农村商业银行沙田支行作为归还甲方贷款，赎回产权证。第五条约定在被上诉人将款项汇入农村商业银行沙田支行归还上诉人贷款，赎回产权证时，三天内，上诉人无条件配合办理过户手续到乙方名下。被上诉人已于2015年8月17日代归还了5224518.56元给惠州农村商业银行股份有限公司沙田支行，该行业出具了《贷款结清证明》，被上诉人已依约履行了付款义务，上诉人应将房产更名过户到被上诉人名下。第三、二审开庭中，上诉人及被上诉人均表示有关转让学校举办者的债权债务以2015年12月3日签订的《惠阳理工职业技术学校工程结算及转让结算清单》为准，该清单写明“本结算款项人民币262.2万元，在廖泉、朱卫闲办理房产过户、学校转让手续时同期支付。”由于办理学校名称变更手续相较于付款手续复杂，上诉人需积极协助被上诉人提供将惠阳理工职业技术学校举办者变更为被上诉人指定的惠州市宏洲实业有限公司的完整手续。鉴于双方就债权债务已作出重新确认，被上诉人已履行大部分义务，上诉人再以被上诉人延迟付款为由而拒绝履行相应义务的上诉理由，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果亦无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费200元由上诉人惠州市北洋翠文科教有限公司、朱卫闲负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 于海砚
审判员 胡 江
二〇一七年五月八日
书记员 叶秀婷
刘剑锋（兼）
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。