江苏省赣榆县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣民初字第1122号
原告董自中，男，1963年1月26日生，汉族，居民。
委托代理人伏林祥，赣榆县经济开发区法律服务所法律工作者。
被告连云港市金阳投资发展有限责任公司，住所地赣榆县青口镇新城区。
法定代表人黄家友，董事长。
委托代理人孟庆阳，江苏四季青律师事务所律师。
被告赣榆县金标投资发展有限公司，住所地赣榆县青口镇黄海路109号。
法定代表人苏尔金，董事长。
委托代理人张连生，该公司法律顾问。
原告董自中与被告连云港市金阳投资发展有限责任公司（以下简称金阳公司）、赣榆县金标投资发展有限公司（以下简称金标公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月13日立案受理，依法由代理审判员董自然适用简易程序独任审判，于2014年4月3日公开开庭进行了审理。原告董自中的委托代理人伏林祥、被告金阳公司的委托代理人孟庆阳、被告金标公司委托代理人张连生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董自中诉称，2010年11月25日，原告购买了被告金阳公司开发位于赣榆县青口镇新城区“某花园”小区第32幢2单元602号住宅一套，建筑面积128.23平方米，每平方米3200元，总价款410336元。依照合同约定，被告金阳公司应于2011年5月1日前交付商品房，逾期交房按日万分之一支付违约金。被告在2013年12月23日才将房屋交给原告，逾期950天。依据合同约定，被告应支付原告违约金38988元。原告多次找被告协商未果，现诉至法院，请求判令被告支付逾期交房违约金38988元并承担本案诉讼费用。
被告金阳公司辩称，原告购买的房屋位于某小区30—35号楼房范围，答辩人已经将该房屋的开发权转让给被告金标公司，具体相关建设、销售均是由被告金标公司负责。因为被告金标公司没有开发资质，所以签订合同都是以金阳公司的名义签订的，但是对房屋的价格及楼号、房号等相关事宜都是被告金标公司与原告商谈好后才签订合同。该合同所产生的责任应该由被告金标公司承担。请求驳回原告对被告金阳公司的诉讼请求。
被告金标公司辩称，1、被告金标公司不是本案的适格被告，被告金阳公司无权追加被告金标公司为本案的共同被告。2、被告金标公司没有与原告签订商品房买卖合同，没有义务履行被告金阳公司与原告订立的合同。被告金阳公司与被告金标公司在履行合作开发协议过程中产生的纠纷，与本案不是同一法律关系。被告金阳公司不能以此为由对抗原告的诉讼请求。3、原告主张的违约金自起诉之日往前已经超过诉讼时效的部分不能得到支持。原告应按订立合同时候交纳的购房款作为计算违约金的基数，不应包括按揭贷款。
经审理查明，2009年5月28日被告金阳公司作为甲方与被告金标公司作为乙方签订《开发合作协议书》，协议约定“乙方一次性支付甲方500万元购买30—35号楼的开发权，乙方在开发建设和销售中所需要的土地证、规划许可证、房屋预售许可证，产权证等各种开发手续均由甲方协助办理，费用由乙方负责；在今后的开发建设销售中，所有30—35号的销售收入和项目支出均有乙方自负盈亏，30—35号楼开发销售过程中发生的费用均有乙方负责，与甲方无关。”2010年11月25日，原告董自中与被告金阳公司签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告金阳公司开发的位于赣榆县新城区“某花园”小区32幢2单元602室商品房一套，建筑面积为128.23平方米，单价为每平方米3200元，房款共计410336元。双方在合同中约定，被告金阳公司应当在2011年5月1日前将经验收合格的商品房交付原告使用。逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。2010年11月22日，被告金阳公司收取了原告购房款130336元。2010年11月29日，原告以410336元为计税依据缴纳了契税6155.04元。后原告按约定办理完上述房产的银行按揭贷款。2013年12月23日，原告收到上述房屋。现原告诉至本院，要求被告金阳公司支付逾期交房违约金38988元。被告金阳公司申请追加被告金标公司为本案被告，认为应当由被告金标公司承担所有责任。庭审后，被告金阳公司未依据本院要求提交涉案房屋办理银行抵押贷款的资料。
另查明，被告金标公司无开发房地产资质，被告金标公司开发的房产对外以被告金阳公司名义与购房户签订商品房买卖合同。
上述事实，有原、被告委托代理人的陈述笔录、收据、商品房买卖合同、（2012）赣民初字第1085号民事判决书等证据在卷为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。原告与被告金阳公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定内容履行各自的义务。原告依据合同约定交清购房款后，被告金阳公司未按约定交付房屋，应按约定向原告支付逾期交房违约金。故对原告要求被告金阳公司支付违约金的诉讼请求本院予以支持。双方在合同中约定违约金自出卖人最后交付期限的第二天起计算，故违约金应自2011年5月2日起计算至2013年12月23日止，共计966天，每日按购房款410336元的万分之一计算，共计39638.46元。原告只主张38988元，超出部分视为原告自愿放弃。被告金阳公司与被告金标公司签订《开发合作协议书》是规范双方就某花园小区30-35号楼开发销售的内部合作行为，对外无约束力，不能对抗善意第三人。被告金标公司无房地产开发资质，对外也未以自己名义从事商品房销售，其无资格也无义务履行原告与被告金阳公司签订的商品房买卖合同。故对被告金阳公司要求被告金标公司承担责任的辩解理由，本院依法不予采信。被告金阳公司与被告金标公司之间的开发合作关系与本案不是同一法律关系，本案不能做一并处理，被告金阳公司可另案主张权利。因被告金阳公司逾期交房的违约行为一直持续存在，且被告金标公司主张超过诉讼时效部分不应支持的辩解理由没有法律依据，故本院对该辩解理由依法不予采信。原被告签订合同后，原告依据合同约定付清首付款，余款也依约办理的银行按揭贷款，原告已经依据约定付清全部房款，故应以房屋总价款作为计算违约金的基数。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定判决如下：
一、被告连云港市金阳投资发展有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告董自中支付逾期交房违约金38988元。
二、驳回原告董自中对被告赣榆县金标投资发展有限公司的诉讼请求。
如果被告连云港市金阳投资发展有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费775元，由被告连云港市金阳投资发展有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费775元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部：账号：440301040009094。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 董自然
二〇一四年五月四日
书 记 员 董洪敏
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。