湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0121民初4725号
原告（反诉被告）湖南省新一佳商业投资有限公司，住所地：长沙市开福区华夏路6号。
法定代表人李彬兰，董事长。
委托代理人杨从权，广东钧霆律师事务所律师。
委托代理人刘光，广东钧霆律师事务所律师。
被告（反诉原告）长沙通程控股股份有限公司，住所地：长沙市雨花区劳动西路589号。
法定代表人周兆达，董事长。
委托代理人肖建雄，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人刘玉春，湖南天地人律师事务所律师。
原告（反诉被告）湖南省新一佳商业投资有限公司与被告（反诉原告）长沙通程控股股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告（反诉被告）湖南省新一佳商业投资有限公司（下文简称新一佳公司）请求判令：1、确认被告于2016年8月28日向原告发出的《函》不具有解除原、被告双方签订的长沙县星沙镇通程商业广场《租赁合同》的效力，该租赁合同继续有效；2、被告向原告交还租赁物业，并赔偿原告从被强制退场至重新开业期间的经济损失（其损失以原告2015年度该物业平均每月净收益940916元计算，其中，截止起诉时的损失为940916元）；3、被告承担本案所有诉讼费用。
被告（反诉原告）长沙通程控股股份有限公司（下文简称通程公司）答辩要点：1、被告解除合同合法有效；2、原告的经济损失缺乏证据证明。
被告（反诉原告）通程公司请求判令：1、反诉被告支付至2016年8月29日的租金229475.07元、物业管理费7491.67元；2、反诉被告支付自2016年8月30日至2016年9月23日的场地占有使用费196110.2元（按原合同租金和物业管理费标准计算）；3、反诉被告支付水费3053.01元、电费376862.2元；4、反诉被告支付违约金3000000元；5、反诉被告承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）新一佳公司答辩要点：1、欠付租金属实，但物业管理费无法核实；2、反诉原告单方解除合同后，就实际控制了租赁场地，请求占用费没有理由；3、反诉被告无法正常使用水电，水电费无法核实；4、反诉原告违法解除合同，无权要求支付违约金。
查明的事实
根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、各方当事人无争议的事实
1.2003年12月，通程公司（甲方）与新一佳公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：【租赁的具体范围】甲方根据合同条款将位于长沙市长沙县星沙镇通程商业广场地下一层部分物业出租给乙方作为生活超市使用，该房屋租赁面积约7750平方米；【合同期限】租期共15年，即自2004年1月16日起至2019年1月15日止；【租金及增幅】2004年11月16日起至2007年1月16日止为基本租金缴付期（24元/㎡.月），租金增幅计算从2007年1月17日起按上年度基本租金和递增率（第四年起每二年递增5%），以及递增年限顺延计算；【租金支付方式】从租金起算日起每月月首前7各工作日内，乙方按月预支付租金及依据本合同第十四条应交的物业管理费给甲方，同时甲方须出具合法有效的租赁发票和物管发票给乙方；【物业管理】在租赁期内，甲方直接或选择优秀的物业管理公司对乙方租赁物业进行管理，物业管理费乙方须另行交纳，交纳标准（1元/平米房.月）；【违约责任】在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止，即为违约。违约方需向对方支付300万元的违约金及致使对方受到的具体损失。合同还对双方其他权利义务作了相应约定。
2.2016年8月10日，通程公司发函至新一佳公司，催促新一佳公司于2016年8月12日前交纳2016年8月租金及合同约定的其他费用，否则将根据租赁合同及有关法律的规定追究原告包括支付违约金、解除合同等在内的违约责任。2016年8月22日，通程公司发函至新一佳公司，要求新一佳公司立即交纳2016年8月租金，并预付2016年9月、10月、11月的租金或提供不少于该金总额的担保，否则通程公司有理由质疑新一佳公司后续的履约能力，并将采取相应措施，以维护自身合法权益。2016年8月28日，通程公司发函至新一佳公司，称通程公司决定解除双方签订的长沙县星沙镇开元路1号星沙通程商业广场项目《租赁合同》，同时解除上述《合同》的相关补偿协议等，并催促新一佳公司缴纳所欠租赁费用，交还全部租赁场地。2016年9月19日，通程公司发函至新一佳公司，要求新一佳公司在2016年9月21日前将租赁场地交还通程公司，立即全额支付拖欠租金、场地占用费及相关费用。2016年9月28日，被告发函至原告，要求原告在2016年10月8日前将租赁场地商品和资产全部搬离，未搬离的商品及资产占用的场地所产生的占用费，以及因此造成的一切损失将由原告承担等。
3.本案所涉租赁房产2016年的每月租金为237388元，物业管理费为每月7750元。新一佳公司向通程公司支付了2016年1月至7月每月的租金及物业管理费，2016年8月（含）及此后的租金及物业管理费至今未付。
4.新一佳公司的一些货物、物品在租赁场地存放至今。
二、各方当事人有争议的事实
1.2016年8月28日通程公司通知新一佳公司解除《租赁合同》后，通程公司是否对新一佳公司的经营活动进行干扰。新一佳公司主张受到了通程公司的干扰，干扰的方式是锁门。通程公司对此予以否认。因新一佳公司未就上述主张提供证据证明，故本院对新一佳公司的上述主张不予采信。
2.新一佳公司是否支付了2016年7月10日之后的租赁场所的水电费。新一佳公司主张其已交水电费至2016年8月28日，通程主张交至2016年7月10日。因新一佳公司未提交证据证明其交水电费的情况，本院对新一佳公司的上述主张不予采信。
判决理由与结果
本院认为，一、原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应严格按照合同履行各自的义务。二、依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，依照原、被告签订的租赁合同的约定，新一佳公司应当在2016年8月的前7个工作日（即2106年8月9日前）向通程公司支付当月租金及物业管理费。因新一佳公司未在上述期间支付租金，通程公司于2016年8月10日、22日两次通知新一佳公司立即支付租金未果后解除合同，符合合同法的上述规定，属于合法解除合同。故对新一佳公司要求确认租赁合同继续有效、要求通程公司返还租赁物的诉讼请求，本院不予支持。二、新一佳公司应向通程公司支付2016年8月的租金及物业管理费，租金及物业管理费计算至当月28日即解除合同之日止为221562.14元、7233.34元。对通程公司要求新一佳公司支付2016年8月租金及物业管理费的诉讼请求本院在上述金额范围内予以支持。三、2016年8月28日解除租赁合同后，新一佳公司未及时腾退租赁房屋，应向通程公司支付占有使用费。考虑本案实际情况，占有使用费酌定为180000元。四、通程公司向新一佳公司代收水电费是双方履行租赁合同过程中的习惯做法，因此新一佳公司向通程公司交纳水电费是新一佳公司的一项合同附随义务。新一佳公司拖欠2016年7月11日至同年9月20日的水电费376482.86元，有吴某某、龚某某在“星沙店新一佳欠费明细表”上签字确认，此款新一佳公司理应向通程公司支付。五、原、被告所签租赁合同约定：由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止，即为违约。违约方需向对方支付300万元的违约金。本案中新一佳公司未及时支付租金，并且在通程公司催收后仍未于合理期限内支付租金，新一佳公司的违约行为导致合同解除，符合约定的支付违约金条件。新一佳公司认为违约金过高应予调整，本院认为新一佳公司的该项抗辩有理。因通程公司未提交充分证据证明其实际损失，本院酌情将违约金调整为5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）湖南省新一佳商业投资有限公司的诉讼请求。
二、限原告（反诉被告）湖南省新一佳商业投资有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）长沙通程控股股份有限公司支付2016年8月的租金221562.14元、物业管理费7233.34元。
三、限原告（反诉被告）湖南省新一佳商业投资有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）长沙通程控股股份有限公司支付2016年8月29日至2016年9月23日的占有使用费180000元。
四、限原告（反诉被告）湖南省新一佳商业投资有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）长沙通程控股股份有限公司支付水电费376482.86元。
五、限原告（反诉被告）湖南省新一佳商业投资有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）长沙通程控股股份有限公司支付违约金5000元。
六、驳回被告（反诉原告）长沙通程控股股份有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费13209元，减半收取6604.5元，由湖南省新一佳商业投资有限公司负担；反诉受理费18652元，由湖南省新一佳商业投资有限公司负担5851元，由长沙通程控股股份有限公司负担12801元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 左 登
二〇一七年六月九日
书记员 何丽芳