江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终1143号
上诉人（原审原告）王小翠。
委托代理人张倩，江苏忠清律师事务所律师。
委托代理人孟滨，江苏忠清律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐州朝阳集团有限责任公司，住所地徐州市复兴北路14#1号楼。
法定代表人花金梅，该公司董事长。
委托代理人徐杰，该公司法律顾问。
上诉人王小翠因与被上诉人徐州朝阳集团有限责任公司（以下简称朝阳集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第4764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王小翠的委托代理人张倩，被上诉人朝阳集团公司的委托代理人徐杰到庭接受询问。本案现已审理终结。
一审查明：2013年9月4日，朝阳集团公司（甲方、出让方）与王小翠（乙方、受让方）签订《徐州朝阳市场特定商铺经营权转让合同》一份（合同编号：0223）。合同约定，甲方将位于徐州朝阳市场北楼鞋类商场二层2058号使用面积为9平方米的特定商铺经营权出让与乙方，乙方在约定的出让期限内对该商铺享有使用和收益的权利，出让期间该商铺产权仍属甲方所有。出让期限自2010年9月1日至2020年8月31日止，出让价款62800元，在合同签订前乙方一次性付清以上款项。除经营权转让价款外，乙方因经营活动需要缴纳特定商铺综合管理费、合同保证金、各项押金、保险费、水电费、物业管理费及国家税费等。有下列情况之一的，甲方有权解除本合同：（1）乙方未经甲方同意，擅自改变特定商铺用途、超范围经营的。（2）乙方未经甲方同意擅自停业达15天，经甲方催告后仍不能按时营业。（6）乙方未按期足额缴纳特定商铺综合管理费、保险费、水电费、物业管理费、国家税费、政府规费等费用的。（7）因乙方责任解除本合同的，乙方所缴纳的合同保证金、经营权转让费不予退还。合同签订后对双方具有同等约束力，任何一方违反其中之约定即视为违约。违约方应向守约方支付违约金五千元整（5000元）。
同日，王小翠（乙方）与徐州朝阳市场有限公司（以下称朝阳市场）（甲方）另签订《徐州朝阳市场特定商铺综合管理合同》一份，约定朝阳市场北楼二层鞋类商场2058号特定商铺一间用于销售鞋类商品，使用面积为9平方米。综合管理期限自2010年9月1日至2020年8月31日。合同签订前甲方收取乙方保证金5000元。期满乙方如期完好交还特定商铺后，甲方退还给乙方。本合同保证金不计息。综合管理费单价（每月每平方米收费）：在合同期间的第1-36个月综合管理费为100元；自第37个月起，甲方有权根据市场情况，以每12个月为一个时间段，对综合管理费进行调节，递增幅度在上一年度收费基数上不超过10%。甲方每6个月收取一次综合管理费。综合管理期开始前10日甲方收取第一次6个月的综合管理费，第二次6个月综合管理费在第一次所缴纳的6个月综合管理费时间届满前10日内收取；后续缴纳依此类推。乙方综合管理费逾期缴纳，甲方每日按年综合管理费的千分之三收取滞纳金，逾期五日经甲方催告后乙方仍拒绝缴纳的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方所缴纳的合同保证金不予退还。双方还约定乙方未按期足额缴纳特定商铺综合管理费、保险费、水电费、物业管理费、国家税费、政府规费等费用的，甲方有权解除合同。合同第十条违约责任部分约定，合同签订后对双方具有同等约束力，任何一方违反其中之约定即视为违约。违约方向守约方支付违约金5000元。双方还约定了其他事项。2013年9月29，王小翠向朝阳集团公司缴纳出让费62800元，押金5000元。
合同签订后，朝阳集团公司将涉案商铺交由王小翠经营使用，后因王小翠未按合同约定缴纳相关费用，管理费缴纳至2015年2月份。朝阳市场于2015年8月10日通知王小翠解除双方之间的合同，并于2015年8月20日通过都市晨报刊登了向王小翠等人解除合同的通知，载明因王小翠未按合同约定缴纳相关费用，已构成违约，按照合同约定解除与之签订的特定商铺经营权合同。2015年12月，朝阳集团公司将王小翠店铺的电表拆除。王小翠此前向朝阳集团公司缴纳电表保证金200元。
一审法院经审理认为，王小翠与朝阳集团公司、朝阳市场签订的《徐州朝阳市场特定商铺经营权转让合同》与《徐州朝阳市场特定商铺综合管理合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。双方合同履行过程中，因王小翠未按约定缴纳相关费用，朝阳集团公司要求解除合同，于2015年8月10日向王小翠发出解除通知，并于2015年8月20日通过都市晨报刊登了解除合同的通知，双方解除所签订的合同，法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方签订的《徐州朝阳市场特定商铺经营权转让合同》第七条约定“乙方未经甲方同意擅自停业达15天，经甲方催告后仍不能按时营业的；乙方未按期足额缴纳特定商铺综合管理费、保险费、水电费、物业管理费、国家税费、政府规费等费用的；因乙方责任解除本合同的，乙方所缴纳的合同保证金、经营权转让费不予退还，违约方应向守约方支付违约金五千元整（5000元）。甲方有权解除合同”。现王小翠未缴纳相关费用，构成违约，朝阳集团公司通知王小翠解除合同。根据合同约定，王小翠违约，保证金不予退还，经营权转让费不予退还。王小翠未提交充分证据证实朝阳集团公司存在违约情形，故王小翠要求朝阳集团公司返还出让价款62800元、保证金5000元的诉讼请求，法院不予支持。关于王小翠主张200元财产损失，系王小翠缴纳的电表保证金，因双方合同解除，朝阳集团公司将王小翠店铺电表拆除，该200元保证金应退还王小翠。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第二款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、判决生效后十日内，徐州朝阳集团有限责任公司赔偿王小翠财产损失200元。二、驳回王小翠对徐州朝阳集团有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为750元，王小翠负担650元，徐州朝阳集团有限责任公司负担100元。
上诉人王小翠不服一审民事判决，向本院提起上诉称：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一审适用法律错误。一、一审认定上诉人构成违约是错误的。双方签订合同后，由于徐州朝阳集团公司在收取管理费后未履行管理职能，致使过道及楼梯内杂物堆积，严重影响了商场经营，导致客源减少甚至没有客源、商铺相继关门营业等后果，王小翠等二楼业主数月没有进项，多次向公司反映无果后，拒绝交纳管理费以望公司继续承担管理职能，改善经营环境。根据合同法第六十六条之规定，在朝阳集团未改善商场经营环境及未招商之前，王小翠作为业户有权拒绝交纳相应的管理费用，该行为不能认定构成合同的根本违约。二、一审认为保证金、出让价款不予退还是错误的。1、《徐州朝阳市场特定商铺经营权转让合同》和《徐州朝阳市场特定商铺综合管理合同》均为被上诉人制作，《徐州朝阳市场特定商铺经营权转让合同》第七条系格式条款，在合同中的位置及字体大小、粗细程度与其他条款并无不同，并非显而易见，在签订合同时朝阳集团公司也未采取合理方式提请王小翠注意，根据合同法的规定，在该条款无效的情况下，合同解除后，出让价款、保证金应当予以退还。2、退一步讲，即便认定王小翠未缴纳管理费构成违约，且该条款有效，出让价款、保证金作为定金或者违约金具有一定的惩罚性质，但违约金过高，是拖欠管理费的17倍之多，根据合同法司法解释的规定，从公平合理的角度讲，应当对违约金数额予以适当变更。3、出让价款的性质应当属于王小翠交纳的租金。由于双方的实际履行期限未达到合同约定的期限，被上诉人应当对未履行期限的租金予以退还。4、王小翠根据合同约定分别交纳了出让价款与保证金，但是接收上述款项的均是徐州朝阳集团有限责任公司，该公司是合同的实际履行方，理应由该公司予以退还出让价款与保证金。
被上诉人朝阳集团公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求不能成立。关于经营环境问题，我公司有三十年的经营历史，在徐州市也是知名企业，不存在环境不能经营的情况。双方签订的合同是真实意思表示，并且符合法律规定，双方都应当按照合同约定履行，上诉人由于不缴纳管理费，经我方多次催缴也不交，依照合同约定与上诉人解除合同是符合法律规定的，出让金和保证金是不予退还的，且上诉人经营了6年多时间，到现在还欠管理费，上诉人上诉理由是不能成立的。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、本案双方当事人哪一方存在违约行为。2、双方签订的徐州朝阳市场特定商铺经营权转让合同第七条是否无效。3、上诉人主张被上诉人退还出让价款及保证金能否予以支持。
二审期间，双方当事人均未提供新证据，且对一审查明的事实无异议。
本院认为，一、关于本案双方当事人哪一方存在违约行为的问题。在双方当事人签订的《徐州朝阳市场特定商铺经营权转让合同》和《徐州朝阳市场特定商铺综合管理合同》均合法有效的前提下，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务，被上诉人将涉案商铺交付上诉人经营使用后，上诉人理应按照合同约定按时足额交纳管理费，但在2015年2月份之后，上诉人就没有缴纳相应的管理费用，已经违反了双方合同的约定。至于上诉人主张的被上诉人未履行管理职能构成违约的问题，因上诉人除照片以外并没有提供其它证据予以佐证，且该照片亦未显示拍摄时间及拍摄地点，该证据无法证实上诉人的主张，上诉人在不缴纳管理费后还一直使用涉案房屋，故因上诉人的违约行为才导致了本案合同解除，一审对此认定正确，本院予以确认。
第二，关于双方签订的徐州朝阳市场特定商铺经营权转让合同第七条是否无效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，双方签订的《徐州朝阳市场特定商铺经营权转让合同》第七条合同的变更和解除中对因上诉人单方责任导致被上诉人行使合同解除权进行的约定，并不存在免除被上诉人的责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利等情形，故双方签订的徐州朝阳市场特定商铺经营权转让合同第七条有效。
第三，关于上诉人王小翠主张被上诉人退还出让价款及保证金能否予以支持的问题，根据《徐州朝阳市场特定商铺经营权转让合同》之约定，双方明确约定转让的是商铺的使用和收益的权利，即商铺的经营权。该转让合同第七条第1、（7）条明确约定“因乙方责任解除本合同的，乙方所缴纳的合同保证金、经营权转让费不予退还”。因在2015年2月份之后，上诉人便不再缴纳管理费，被上诉人据此解除了涉案合同，而涉案合同解除的原因在于上诉人，故对于上诉人要求被上诉人退还出让价款及保证金的主张，本院不予支持。
综上，上诉人王小翠的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1500元，由上诉人王小翠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 胡元静
二〇一六年五月五日
书 记 员 苗 鑫