南京市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）鼓执异字第59号
异议人（案外人）中国战略与管理研究会，组织机构代码5000003304，住所地北京市钓鱼台国宾馆14号楼。
负责人秦朝英，该会会长。
委托代理人李晨、陈晔，北京大成（南京）律师事务所律师。
申请执行人吴秋武，男，汉族，1978年9月23日生。
委托代理人俞承驰，江苏苏源律师事务所律师。
被执行人王平生，男，汉族，1981年6月19日生。
委托代理人周大鹏，江苏友为律师事务所律师。
本院在执行申请执行人吴秋武与被执行人王平生民间借贷纠纷一案中，案外人中国战略与管理研究会提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月17日进行公开听证审查。异议人中国战略与管理研究会的代理人李晨、陈晔，申请执行人吴秋武的委托代理人王磊，被执行人王平生的委托代理人周大鹏到庭参加听证。现已审查终结。
异议人中国战略与管理研究会异议称，异议人已与被执行人王平生就南京市鼓楼区XX北路XXXX室房屋（以下简称涉案房屋）签订了房屋租赁合同，已支付了房租，并实际占有房屋，是合法承租人，使用人，没有迁出房屋的义务。故其向法院提出异议，请求法院撤销（2014）鼓复执字第11号迁让公告，认可案外人的租赁权。
申请执行人吴秋武答辩称，异议人与王平生的租赁合同的履行情况依据不足。租金支付1000万元，相应的租金冲抵依据不足，租赁合同并未按照约定备案，亦未按照约定缴纳税款。故请求法院依法驳回案外人的异议。
被执行人王平生答辩称，租赁合同真实，租金已支付，租赁关系应当得到法律的保护，至于租赁合同备案和税款缴纳，并不影响租赁关系的成立。故请求法院认可异议人的租赁权。
经审查，申请执行人吴秋武与被执行人王平生民间借贷纠纷一案，本院于2012年4月14日作出（2012）鼓民初字第892号民事判决书，判定，被告王平生于本判决生效之日起七日内一次性给付原告吴秋武借款本金1500万元，同时支付利息损失（自2011年10月31日起按银行同期贷款利率的四倍计算至借款付清之日止）及律师费14万元。后王平生不服，上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院于2012年8月2日作出（2012）宁民终字第1777号民事判决书，变更为“王平生于本判决生效之日起七日内一次性给付吴秋武借款本金1462.5万元，并支付利息（自2011年10月31日起按银行同期贷款利率的四倍计算至借款付清之日止）及律师费14万元”。后被执行人王平生未按规定期限履行给付义务，吴秋武向本院申请强制执行。
执行过程中，本院对涉案房屋进行了评估，并于2014年7月18日作出（2014）鼓复执字第11号公告，要求涉案房屋内居住、使用人员于2014年7月25日前迁出房屋。中国战略与管理研究会以有承租权，无迁让义务为由，向本院提起本次执行异议。
听证中查明，吴秋武于2011年12月26日就本案债务将王平生诉至南京市建邺区人民法院，12月30日，该院立案后向王平生直接送达了起诉状、应诉通知书及开庭传票等法律文书，王平生于当日签收了法律文书并确认其送达地址为“南京市XX北路30号XXXX室房屋”及电话联系方式。2012年1月8日，王平生向该院提出管辖权异议。南京市建邺区人民法院作出（2012）建民初字第79号民事裁定书，将案件移至本院。本院以（2012）鼓民初字第892号立案。
为证实存在租赁关系，案外人中国战略与管理研究会提供租赁合同一份。租赁合同载明，租赁期间为10年，即从2011年9月15日起至2021年9月14日止。每年净租金为100万元，共计1000万元人民币，承租方一次性付清。实行先交租金后用房屋。承租方应交纳的1000万元租金，承租方指定专人付款。承租方在签订本合同之前，应检查并认可房屋及设施现状，如发现房屋及设施不符合使用要求的，应向出租方提出。本合同一经签订即视为房屋已交付，并且出租方所交房屋及设施完好，符合承租方使用目的和一切使用条件。合同落款处有王平生签名，中国战略与管理研究会盖章，并由该会工作人员张XX签名。合同签订日期为“2012年9月”。申请执行人对合同的真实性不予认可，并认为合同约定净租金，但异议人未提供纳税相关证据。同时陈述，2011年9月30日左右，申请执行人多次去涉案房屋内，均是由王平生开门，并未看到异议人的工作人员。被执行人王平生认可租赁合同。
为证实租金支付情况。异议人提供王平生收据、欠条、汇款凭证及说明各一份。收据载明，今收到张善锦以对我享有的一千万债权冲抵的中国战略与管理研究会应支付的南京市鼓楼区XX北路30号XXXX室租金人民币一千万（二〇一一年九月至二〇二一年九月）。落款处有王平生打印和手写签名各一个。日期为打印的二〇一一年九月十五日。收据下半页有“同意冲抵，所冲抵资金由本人与中国战略与管理研究会结算”。落款处有张善锦打印及手写签名各一个。日期为打印的二〇一一年九月十五日。欠条载明，因经营需要，本人向张善锦（身份证号码：××）借款人民币一千万元，因故无法及时归还，特具欠条。落款处有王平生签字手写和打印各一个。日期为打印的二〇一一年五月十日。证明系泰顺县农村信用合作联社三魁信用社出具，时间为由2014年4月10日，内容为2011年8月1日由本社薛仕周账户（账号62×××84）汇给王平生账户（开户行：工行温州分行，账号：62×××70）壹仟万元整，该壹仟万元系张善锦在农业银行于2011年7月29日汇到薛仕周账户，由于张善锦当时在外地，故由薛仕周代为办理汇款给王平生的账户。汇款凭证载明了1000万转款的情况。申请执行人对汇款情况没有异议，但认为王平生出具给张善锦欠条的时间为2011年5月1日，而薛仕周账户汇款给王平生账户的时间为2011年8月1日，时间存在矛盾，且以薛仕周账户汇款给王平生认定为张善锦借款给王平生，证据不充分。被执行人王平生认可上述几份证据及证明的目的。
为证实已实际占有涉案房屋。异议人提供2012年4月9日至2014年4月30日缴纳的公共服务费、水、电、天然气费票据等24张，分别缴纳了2011年9月至2014年1月的相关费用。申请执行人认为该份证据不能证实异议人的交付及占有情况。被执行人认可异议人一直在使用房屋。
为证实法院已认可租赁关系。异议人提供（2012）鼓执保字第888号裁定书及协助执行通知书，两份文书载明，自2012年12月20日起，冻结中国战略与管理研究会承租鼓楼区XX北路30号XXXX室尚未支付的房屋租金，该租金不得支付给王平生，并将该租金给付本院，以偿还王平生所欠债务。异议人认为法院出具的裁定已认可异议人承租了涉案房屋。申请执行人对裁定书的真实性无异议，但认为裁定书下发时并未核实租赁关系的真实性，不应作为认定租赁关系的证据。被执行人认可异议人的证据及证明目的。
中国战略与管理研究会就本院（2012）鼓执保字第888号裁定书及协助执行通知书提出异议，本院于（2013）鼓执异字第1号案件处理，后中国战略与管理研究会因未按听证通知要求参加听证，本院按撤回异议处理。
另查明，涉案房屋于2011年9月8日在房产部门登记，房屋所有权人为王平生。本案申请执行人吴秋武对涉案房屋享有1500万抵押权，2011年9月29日在房产登记部门登记，他项权证证号为鼓他字第294998号。2011年12月28日，南京市建邺区人民法院以（2012）建民初字第79号案件对涉案房屋进行了查封，查封期限为2011年12月28日至2013年12月27日。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。租赁权作为物权化的债权，应以租赁人对租赁物实际占有、使用作为设立的时间。本案中，申请执行人吴秋武抵押权的设立时间为2011年9月29日。异议人主张2011年9月15日签订了租赁合同，并于同日交付了涉案房屋。故本案争议焦点为异议人主张的租赁权能否对抗本案申请执行人。
关于租赁合同。租赁合同中落款时间具体日期为空白，签订时间写明为2011年9月，具体日期无法确认。合同共2页，而涉案房屋涉及的租金却高达1000万元，租金每年100万，合同中约定的房屋租赁合同签订即视为交付，上述签订情况及约定内容均和一般商业租赁合同存在一定差异。虽然听证中被执行人王平生认可该份租赁合同，但在2011年12月30日，王平生仍将涉案房屋地址作为自己法律文书送达地。故该份租赁合同本身单独不能作为租赁关系存在的依据。
关于租金的支付。异议人主张是通过案外人张善锦对王平生享有的债权冲抵，由张善锦与异议人结算，并提供了相应的证据。该证据中，王平生出具给张善锦欠条的时间为2014年5月1日，而薛仕周汇款给王平生1000万元的时间为2014年8月1日，听证中，异议人亦认可该笔1000万与王平生所欠张善锦的1000万之间不一定存在一一对应关系。首先，薛仕周汇款给王平生1000万元，薛仕周并未出具证明，亦未到庭接受质证，仅凭泰顺县农村信用合作联社三魁信用社的证明不能证实该笔1000万汇款系张善锦向王平生汇款。即使确系张善锦向王平生汇款，也不能证实在2011年5月14日之前张善锦向王平生交付过1000万元款项。故在无证据证实王平生与张善锦之间债权债务关系确已发生的情况下，异议人关于其支付租金已由王平生所欠张善锦债务冲抵的主张，本院不予采信。
关于实际占有的情况。异议人提供了其缴纳相关费用的票据，但该票据能证实异议人缴纳了2011年9月至2014年4月的相关费用。因票据中最早的开具时间为2012年4月19日，该笔票据本身并不能反映异议人何时占有了房屋。异议人亦未提供其他证据证实其何时占有了房屋。被执行人虽然认可异议人2011年9月即占有房屋，但与其2012年12月30日填写送达地确认书时的行为相矛盾。关于实际占有的时间，异议人并未提供相应的交付证据，被执行人的陈述又存在明显的矛盾。故异议人关于已在2011年9月份占有涉案房屋的主张，本院不予采信。
综上，异议人提供的证据，在租赁合同，租金支付，实际占有等方面均不能证实异议人在本案抵押权设立（2011年9月29日）之前对涉案房屋享有租赁权，故其主张享有租赁权，不能对抗本案申请执行人。关于本院执行中（2012）鼓执保字第888号裁定书及协助执行通知书，系执行人员依据异议人陈述存在租赁关系时，为防止被执行人收受租金采取的冻结，系预防性措施，不能作为异议人享有租赁权的依据。故异议人的异议请求，应予驳回。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人中国战略与管理研究会的异议请求。
如不服本裁定，认为原民事调解书错误的，依照审判监督程序办理；与原民事调解书无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 贾亚东
人民审判员 马桂花
人民陪审员 柏法萍
二〇一四年十月二十七日
见习书记员 张乃天