湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1097号原告申萍，女，1964年8月12日出生，苗族，住所地湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人蒲昭干，男，1955年7月6日出生，苗族，住所地湖南省怀化市鹤城区。被告怀化市大汉置业有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201室，统一社会信用代码：9143120068581845N。法定代表人邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312200410275469。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201520253671。原告申萍诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告申萍及委托诉讼代理人蒲昭干，被告怀化市大汉置业有限公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金90120元（暂计算至2017年4月24日，之后的违约金支付至房屋产权证和土地使用证实际交付之日）；2、判令被告在一定期限内为原告办理该房产产权证书和土地使用权证书；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年11月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买大汉龙城兴龙府第18栋21层2101号商品房，尔后双方于2012年5月21日签订了该商品房买卖合同的《补充协议》。该商品房建筑面积144.39m2,单价3221.91元/m2，总价款465212元。按合同约定，原告于该《商品房买卖合同》签订之日（即2011年11月28日）已付总款的80%计372170元，剩余20%房款计93042元，亦于2012年5月21日原告向被告缴纳房屋维修基金之日已全部付清。此外，购房应缴纳的房屋维修基金、契税、以及办理房屋产权证和土地使用证等费用，原告均按《商品房买卖合同》和《补充协议》在规定的期限和时间内如数给付了被告怀化市大汉置业有限公司。该《商品房买卖合同》和《补充协议》规定：2013年6月30日前出卖人将商品房交付买受人。合同第十五条“关于产权登记的约定”规定，如因出卖人（即被告）原因，买受人（即原告）不能在2015年6月30日前取得房地产权属证书的，同意按照第3项“以补充协议为准”处理。该《补充协议》中第九条“其他约定”规定，出卖人（即被告）交房后730日内办好房产证与土地使用证。若不能按期办好房产证与土地使用证，出卖人按买受人已付房款每日支付万分之三的违约金。原告申萍虽已按期收房，但至提起诉讼之日，被告仍未办理该房屋产权证和土地使用证，即原告购买的该套商品房至今仍未取得房产权属证书。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：1、原告计算逾期办证违约金的时间错误。双方在《补充协议》第九条约定的办证时间是实际交房之后730日，双方于2013年12月7日办理了房屋交接手续，按约定，被告配合办证期间应于2015年12月7日届满，之前尚未违约，原告请求从2015年6月30日计算逾期交房违约金，没有事实和法律依据。2、原告已经放弃了追究被告逾期办证违约责任的权利。原告向被告出具了《大汉龙城延期申请表》，承诺如果其未将契税、办证费等费用在18栋房屋封顶之前交清的，则不追究被告的逾期办证责任，原告出具的申请表上的意思表示是附条件的放弃权利的单方法律行为，该单方法律行为自意思表示到达相对人时成立，所附条件成就（未在18栋封顶时付清契税、办证费用）时发生法律效力。18栋房屋于2012年10月26日之前封顶，但原告未能在2012年10月26日前将上述费用交清，被告不应当承担逾期办证的违约责任。3、原告请求的违约金过高，请求法院予以减少。2012年之后，国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，被告经营面临实际困难，原告提出的违约金过高，请求法院考虑被告的履行情况、过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。经审理查明：原告申萍与被告怀化市大汉置业有限公司于2011年12月28日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房预售许可证号为怀房售许字（2012）第0074号，建筑层数地上30层，地下2层。合同约定：原告购买被告的第18幢21层01号商品房，房屋总价款为465212元，2011年12月28日首付总价款的80%计372170元，剩余20%房款计93042元于18栋封顶时交清；被告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。2012年5月21日，原、被告又签订了被告拟定的格式合同《补充协议》，其中第九条约定，双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证权，甲方按乙方已付房款每日支付万分之三的违约金，本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。合同签订后，原告向被告依约交清了全部购房款，并于2012年5月21日交纳了维修基金，2013年12月7日交纳了契税、房屋维修基金及办证相关费用等。2013年12月7日，被告将合同约定的商品房交付给了原告使用。2015年9月8日，被告给原告开具的销售不动产统一发票中该商品房销售金额为454463元。另查明，大汉龙城兴龙府18栋综合楼于2012年10月26日封顶，截至本案开庭之日，被告尚未为原告办理好涉案商品房的不动产权证。再查明，2012年5月21日，原告申萍向被告出具《大汉龙城延期申请表》一份，内容为“本人申请除房款外其他费用包括契税、维修基金、土地证手续费、产权证手续费延期至18栋封顶时交清，若因本人原因延期交付，本人不追究大汉龙城开发商延期办证的责任。”上述事实，有原、被告身份信息、《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房收据、购房发票、主体工程质量验收记录、房屋交接书、大汉龙城延期申请表及庭审笔录予以证实。本院认为：原、被告签订的《�品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应严格履行合同约定的义务。原告依约交清了全部购房款及办证费用，被告应依约为原告办理好房屋不动产权证。依照合同约定，被告应在2013年6月30日前将取得《竣工验收备案表》的房屋交付给原告，在交房后730日内办理好房屋不动产权证，被告至今未为原告办理好房屋不动产权证，已构成逾期办证根本违约，应承担相应的违约责任。原、被告签订的《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证”，原、被告对“双方约定交房后730日”在理解上发生了争议，原告认为应理解为“约定的交房时间届满后730日内”，被告认为应理解为“双方约定在实际交房后730日内”,因该《补充协议》系被告单方拟定的格式合同，对格�条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故对上述条款应解释为“双方约定的交房时间届满后730日内办好房产证与土地使用权证”。本案双方约定的交房时间为2013年6月30日前，被告应当在2015年6月30日之前为原告办好不动产权证，至开庭时，被告未办理好涉案商品房的产权证书已经构成违约。被告辩称其在2015年12月7日之前尚未构成违约，不应承担逾期办证违约金的理由不能成立，本院不予采纳。关于被告提出约定的违约金过高，请求酌情予以减少的抗辩意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，由于原告在诉讼过程中未提交其实际损失的�关证据，且被告对原告主张的约定违约金予以抗辩，故对约定违约金酌情予以减少，被告按日向原告支付已支付房价款的万分之一的违约金，即被告应从2015年7月1日起按照原告已付房款454463元的万分之一按日向原告支付违约金，即被告每日应承担的延期办证违约金为：454463×0.0001≈45.45元。原告申萍向被告申请至18栋封顶时付除房款外其他费用，包括契税、维修基金、办证手续费等，如延期支付，则不追究大汉龙城开发商办证违约责任，对于正在建设的施工项目，原告是无从知晓18栋封顶的具体时间，而被告未能举证证明其在18栋封顶时已告知原告，并通知原告交纳相应的契税、维修基金、办证手续费，故原告申萍在2013年12月7日收房当日一并交纳了上述费用并无不妥，被告辩称申萍未能在18栋封顶时交清上述费用，已放弃追究其逾期办证违约�任的理由不能成立，本院不予采纳，被告应在本案判决生效后90日内为原告办理产权登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第六十一条、第一百零七条和第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司按每日45.45元的标准支付原告申萍逾期办理产权登记证书违约金，从2015年7月1日起计算至被告办理好不动产权证书之日止；二、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告申萍办理好大汉·龙城兴龙府第18幢21层01号商品房的产权登记证书；三、驳回原告申萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2053元，由原告申萍承担1026.50元，被告怀化市大汉置业有限公司承担1026.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  沈 青人民陪审员  陈方长人民陪审员  刘华成二〇一七年九月三十日代理书记员  杨小妹附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承�继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。