江苏省句容市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏1183执异43号
异议人（案外人）刘庆伟，男，1973年9月12日生，汉族，句容市人，住句容市。
被申请人（申请执行人）句容市中金农村小额贷款有限公司，住所地江苏省句容市郭庄镇金星村。
法定代表人孙大财，系该公司董事长。
委托代理人屠冰，江苏天晖律师事务所律师。
委托代理人林彩云，江苏天晖律师事务所律师。
被申请人（被执行人）房志平，男，1965年1月28日生，汉族，句容市人，住句容市。
委托代理人陈华坤，句容市后白法律服务所法律工作者。
在本院执行申请执行人句容市中金农村小额贷款有限公司（以下简称：中金公司）与被执行人房志平保证合同纠纷一案中，案外人刘庆伟于2017年9月4日对执行位于句容市开发区梅花小区5幢407室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭公开听证进行了审查，现已审查终结。
案外人刘庆伟执行异议称，句容市人民法院对登记在被执行人房志平名下位于句容市经济开发区梅花小区××室房产进行了查封，并将要进行拍卖。而上述房产在1999年10月24日，异议人刘庆伟与房志平签订了购房协议，并支付了房款，房志平已将房屋交付给异议人。2005年1月21日，句容市人民法院（2004）句民一初字第599号民事判决书确认，上述房屋由房志平交付给了刘庆伟，后刘庆伟将该房交给吴歧进居住。双方签订的房产买卖协议系双方真实意思的表示，该房产应归刘庆伟所有，故不应当被查封，更不应当被拍卖。要求停止对上述房产的执行并解除查封。
申请执行人中金公司答辩称，案外人执行异议无法律依据，也无事实证明，法院应当继续执行。
被执行人房志平答辩称，不同意案外人执行异议请求，虽然异议人与被执行人于1999年签订了房产买卖协议，但异议人未按协议约定及时给付购房款，因此，上述房产依法仍应归房志平所有。
本院查明，申请执行人中金公司与被执行人房志平保证合同纠纷一案，镇江市中级人民法院于2017年2月24日作出（2017）苏11民终15号民事调解书，确定房志平应给付中金公司借款本金25万元及至2015年5月15日的利息26500元，自2015年5月16日起以本金25万元为基数，向中金公司按照年利率24%给付利息。给付方式，2017年3月底前给付已欠付的2015年5月15日之前的利息26500元；同年4月前给付本金3万元；之后十个月内每月给付本金22000元；自2015年5月16日起的利息及律师费10600元于2018年2月底前全部付清；如房志平未能按期足额履行付款义务，则视为全部债务已届履行期，中金公司有权就房志平未给付部分全部申请法院强制执行。2017年4月27日，本案立案受理了中金公司强制执行申请，执行案号为（2017）苏1183执1162号。2017年6月22日，本院作出（2017）苏1183执1162号之一执行裁定书，查封被执行人房志平所有的位于句容市开发区梅花小区5幢407室房产。之后，案外人刘庆伟向本院提出上述执行异议。
另查明，一、位于句容市经济开发区梅花小区××室房产建筑面积为71.01平方米，原属于句容市政府办公室房政集资住房，房志平以每平方米680元购买，2000年7月19日，该房屋所有权人登记到房志平名下。1999年10月24日，房志平与刘庆伟签订房产买卖协议，约定，由房志平将上述房产出售给刘庆伟，由刘庆伟按每平米680元的价格计算，附房按每平米450元价格计算。并约定签订协议时给付30000元，房屋交付使用时给付20000元，交付房产证时付清全部余款。同时约定房志平有义务协助刘庆伟办理房产过户手续。之后，房志平将上述房屋交付给刘庆伟，刘庆伟又将此房交与他人使用至今。
二、房志平与唐建群于2004年9月14日登记离婚，双方签订的离婚协议未涉及上述房产。后唐建群以房志平故意隐瞒其购买房改房及出售房屋给刘庆伟为由，于2004年9月19日向本院起诉，要求确认房屋买卖合同无效并返还房屋。2005年1月21日，本院作出（2004）句民一初字第599号民事判决书，判决确认房产买卖协议合法有效，判决驳回唐建群的诉讼请求。唐建群提起上诉后，镇江市中级人民法院于2005年5月23日作出（2005）镇民一终字第183号民事判决，驳回上诉，维持原判。
三、2013年1月23日，房志平、唐建群与句容农村商业银行新世纪支行签订最高额个人担保借款合同，约定，由句容农村商业银行新世纪支行向借款人房志平发放贷款最高本金余额不超过人民币20万元，由担保人房志平、唐建群提供房产抵押担保。同日，以位于句容市经济开发区梅花小区××室房产办理了抵押登记手续。
四、本案在审查过程中，异议人称房款应该全部付清，交付房款，房志平打了收条，本院限期异议人提交付款证据，但其在规定的期限内未能提交。
以上事实，由异议人提交的房产买卖协议复印件、本院（2004）句民一初字第599号民事判决书复印件、本院收集调取的强制执行申请书复印件、镇江市中级人民法院（2017）苏11民终15号民事调解书复印件、本院（2017）苏1183执1162号之一执行裁定书复印件、镇江市中级人民法院（2015）镇民一终字第183号民事判决书复印件、房志平与唐建群离婚证、离婚协议复印件各一份、房产证复印件、最高额个人担保借款合同复印件、他项权证复印件、不动产登记信息查询结果复印件以及听证笔录等证据予以证实。
本院认为，本案争议的位于句容市经济开发区梅花小区××室房产归谁所有，本院裁定查封是否符合法律规定成为本案当事人争议的集点。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，……，该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，异议人与被执行人就本案争议的房产，虽然在本院查封前已经签订了合法有效的房产买卖协议，并得到一二审法院的判决确认，但其是否付清全部房款或者已付清多少房款，异议人未能提供证据加以证实，在二审法院判决后，异议人一直未行使要求办理过户登记的权利，致使争议的房产一直登记在被执行人房志平名下，并且，房志平与唐建群还用此房产办理了抵押登记贷款手续。因此，就目前证据而言，异议人刘庆伟的异议尚不符合上述司法解释规定的能够得到人民法院支持的情形，不能确认其已经取得了争议房产的所有权，故本院裁定查封登记在被执行人房志平名下的不动产，符合法律规定，案外人刘庆伟执行异议请求不能成立，本院依法不予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人刘庆伟向本院提出的执行异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向江苏省句容市人民法院提起诉讼。
审判长 朱 冰
审判员 戴遐宾
审判员 陈翠娥
二〇一七年十月二十三日
书记员 王 静