福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）莆民终字第1195号
上诉人（原审原告）林国豪，男，1971年7月7日出生，汉族，住所地福建省莆田市城厢区。
委托代理人林志杰，福建升恒律师事务所律师，代理权限为特别代理。
被上诉人（原审被告）莆田市腾飞房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区荔城路南段南湖公园对面。
法定代表人蔡玉成，经理。
被上诉人（原审被告）莆田市经济开发总公司机械基础工程公司，住所地福建省莆田市城厢区荔城路南段南湖公园对面，组织机构代码证代码15534580-4。
法定代表人林凤飞，董事长。
被上诉人（原审被告）蔡玉成，男，1953年10月7日出生，汉族，住所地福建省莆田市城厢区。
上述三被上诉人的委托代理人林文华，福建众益律师事务所律师，代理权限为特别代理。
上述三被上诉人的委托代理人周雪萍，福建众益律师事务所实习律师，代理权限为特别代理。
上诉人林国豪因与被上诉人莆田市腾飞房地产开发有限公司（以下简称腾飞公司）、莆田市经济开发总公司机械基础工程公司（以下简称经济开发公司）、蔡玉成房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2012）城民初字第2521号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林国豪及其委托代理人林志杰、三被上诉人腾飞公司、经济开发公司、蔡玉成的共同委托代理人林文华、周雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1999年12月3日，案外人蔡玉香取得了莆田市人民政府颁发的位于荔城大道编号为PS-99-20的《国有土地使用权证》【土地证号为莆国用（1999）字第C0141**号】，并于2001年9月3日取得莆田市城乡规划局颁发的编号为2001-64《建设工程规划许可证》。被告腾飞公司于2001年注册成立，股东为蔡吓灶、蔡玉成和莆田市经济开发总公司机械基础工程公司。2008年3月8日，因该公司不按规定接受年检被工商行政管理部门吊销营业执照。2002年12月18日，被告腾飞公司作为售房方与购房方中国银行莆田分行员工代表签订《商品房买卖合同书》，约定中国银行莆田分行员工集体向被告莆田市腾飞房地产开发有限公司购买商品房。同年12月28日，原告林国豪与被告腾飞公司在该合同的基础上签订《商品房买卖合同书》，约定：被告腾飞公司建设商品房座落于99-20地块，建设面积每套约170㎡（不含柴间面积），具体套房方位由原告林国豪抽签确定。套房的单价为1380元／㎡（含一切税费），柴间的单价为1280元／㎡，面积约6.3㎡，购房总造价暂按242664元，建筑面积及柴间面积以房产管理部门核实的实际面积为准；付款方式：1、合同签订后3天内，付购房款20%。2、工程开工日10天内，付购房款30%。3、主体工程封顶后5天内，付购房款30%。4、工程竣工交付日起5日内，付购房款10%。5、二证手续办理后5天内，付清购房余款。6、乙方付款后，甲方按有关规定开具收款凭证。房屋竣工交付使用后，被告腾飞公司应向房地产产权登记机关办理产权登记手续，不超过正常办理产权登记的时间界限，原告予以协助，有关办证的税费按规定由原告林国豪承担。合同签订后，原告林国豪分别于2002年12月19日支付购房款人民币47000元、2003年3月1日支付购房款人民币76000元、2005年4月18日支付购房款人民币102000元、2012年5月2日支付购房款人民币29683.5元、2012年5月4日支付购房款人民币50000元。经抽签，原告林国豪购买的房屋为南幢3梯605的房屋即本案诉争房屋。2004年底，被告腾飞公司把上述房屋交付给原告使用。2006年，被告腾飞公司为原告林国豪办理了上述房屋的国有土地使用权证，但房屋所有权证未办理。2012年原告林国豪到有关部门办理该房屋的所有权证，发现讼争房屋所有权证已于2008年办理到案外人蔡玉香名下，致引起诉讼。诉讼期间，原告林国豪表示不要求腾飞公司的股东蔡吓灶承担民事责任，三被告也表示无需追加蔡吓灶为本案被告参加诉讼。另查明：2008年9月4日，被告腾飞公司制作《承诺书》一份，内容为：“北磨PS-99-20地块蔡玉香7#、8#楼中的60套套房是市中行部分员工集体向腾飞房地产开发有限公司购买的。双方于2002年12月18日签订《商品房买卖合同书》。现在办理房屋所有权证需与各购房户再签订《房屋买卖协议》，本协议是为了办理房屋所有权证的有关手续而签订的。新协议所涉及的条款内容与原合同书条款内容不符的，执行原合同条款内容。特此承诺。”2012年4月28日，案外人钟美珍和被告蔡玉成出具证明一份，内容为：“兹蔡玉香座落在龙办龙桥街道荔城中大道1451弄15号2号楼过户给原腾飞房地产开发有限公司所签的购买人林国豪，其过户费由林国豪先垫付，经原腾飞房地产开发有限公司与其60户协商共识后，其费用多退少补给林国豪。过户费双方协商不成通过法律诉讼解决。”2012年5月3日，原告林国豪与案外人蔡玉香签订了《房屋交易协议》，协议第四条约定，“乙方是原腾飞房产开发有限公司的购买户南幢3梯605林国豪购主其房产证被腾飞房地产开发有限公司办证为蔡玉香，故双方需要交易过户，交易费用及税费由双方协商解决，协商不成通过法律诉讼解决。”2012年5月8日，讼争房屋自案外人蔡玉香名下过户到原告林国豪名下，原告共支出有关过户费用人民币82190.97元。
原审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原告林国豪与被告腾飞公司签订的《商品房买卖合同书》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规强制性的规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。因该合同书约定“付款方式：1、合同签订后3天内，付购房款20%。2、工程开工日10天内，付购房款30%。3、主体工程封顶后5天内，付购房款30%。4、工程竣工交付日起5日内，付购房款10%。5、二证手续办理后5天内，付清购房余款。……”即房产证与土地证办理前，原告计应支付购房款的90%（即342800元×90%=308520元），本案讼争房屋在2004年底即交付使用，至2005年4月18日原告才共支付购房款人民币225000元，未达到合同约定的购房款的90%，原告未依约支付购房款违约在先，且双方所签订的合同书明确约定有关办证税费按规定由原告承担，原告提供的承诺书也明确约定新协议所涉及的条款内容与原合同书条款内容不符合的，执行原合同条款内容。故原告现要求被告支付办理房产证的费用缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付水电立户及备用金人民币9484元，但未能提供相应的票据证实，故对该笔费用，本院不予认定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：驳回原告林国豪的诉讼请求。本案案件受理费人民币2091元，由原告林国豪负担。
一审宣判后，上诉人林国豪不服，向本院提出上诉。
上诉人林国豪上诉称：1、一审以上诉人有违约为由，不支持上诉人的诉讼请求，违背法律规定，上诉人是否违约，依法不影响上诉人要求被上诉人承担违约赔偿责任的权利；2、上诉人没有违约付款，上诉人所购买的商品房总造价当时暂按242664元计，而上诉人在被上诉人一交房时已支付303683元，符合约定的90﹪付款义务，不存在上诉人违约在先问题；3、被上诉人一违约没有办理所出卖商品房产权过户登记的事实客观存在，根据《商品房买卖合同》第6条约定，房屋交付使用后，被上诉人一应向房地产登记机关办理产权过户登记手续，但本案买卖的商品房于2004年底交付上诉人使用至今，被上诉人一没有按合同约定以自己的名义办理产权登记过户给上诉人的手续，这是无法否定的客观事实，一审没有认定被上诉人一的违约事实，明显是偏袒；4、一审适用《合同法》第67条的规定是适用法律错误。上诉人与被上诉人一在合同第6条上约定，没有赋予被上诉人一后履行办证义务的权利，相反，被上诉人一须先履行过户义务，所产生的费用根据实际发生由上诉人承担，但被上诉人一既没有履行办证过户的法定主义务，也未在约定的时间内办理过户登记的义务，一审判决赋予被上诉人一后履行的抗辩权，完全是适用法律错误；5、被上诉人一违约给上诉人造成实际损失，被上诉人依法应当赔偿，被上诉人一是出卖商品房过户的义务主体，因被上诉人一没有履行以自己的名义过户商品房给上诉人的义务，而是将所出卖的商品房登记给蔡玉香，导致上诉人从案外人蔡玉香过户所产生的二手房屋买卖税费均是被上诉人一违约造成的损失，被上诉人一应承担上诉人的全部办证税费。综上，由于被上诉人一的过错和违约，所出卖的商品房先登记在蔡玉香名下，导致上诉人为办理商品房所有权证过户变成二手房屋买卖，过户税费巨额，上诉人为诉争商品房过户支出的所有费用是由于被上诉人一的过错、被上诉人一没有自己履约造成的，应由被上诉人一承担，被上诉人一对自己未履约的过户费不能要求上诉人承担，即被上诉人一无权要求抵扣2002年合同约定由上诉人承担的过户费，请求：撤销原审判决，改判三被上诉人连带承担因违约导致上诉人办理坐落于莆田市城厢区龙桥街道荔城中大道1451弄15号2号楼605室套房及车库的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》的办证及水电立户等费用91658元。
被上诉人腾飞公司答辩称：1、根据法律规定和合同约定，上诉人支付90﹪购房款的义务在前，其办证义务在后。现上诉人违约在先，故无权要求其先办证，且其也没有违约，不应承担责任，原审适用法律正确。合同约定有工程竣工交付日起5天内支付90﹪购房款等，而根据法律规定和交易习惯，因上诉人未履行付款义务，其有权拒绝办证，因此，其不存在违反合同约定，无需承担赔偿责任。同时，上诉人称在交房时已支付303683元购房款没有事实依据。2、双方签订的合同约定办证税费由上诉人承担，且中国银行莆田分行的其他员工也实际承担了办证税费，上诉人请求其承担税费缺乏依据。上诉人提供的2008年9月4日《承诺书》也明确说明“新协议所涉及的条款内容与原合同书内容不符的，执行原合同条款内容”，而据原合同条款的约定，有关办证的税费是由上诉人承担的；上诉人提供的2012年4月28日《证明》也说明其与60户协商达成共识后，其费用多退少补给上诉人，现其他买受人均自行承担了所有办证税费，此点已形成共识。3、上诉人早已明知本案地块的主体系蔡玉香，本案不存在以其名义过户商品房问题，且双方已对税费承担作出约定，与过户主体无关。案外人蔡玉香于1999年12月即取得该地块的使用权，该房屋初始登记必然登记在蔡玉香名下，然后再过户到各买受人名下。且上诉人于2006年取得该房屋的土地使用证，也始终没有提出异议，也证实了上诉人对蔡玉香的产权登记主体是没有异议的。按照合同约定，不论过户登记主体是谁，税费承担均按原合同执行，上诉人应承担所有税费。
三被上诉人庭审时还辩称，本案是由84户职工集体向其购房，且在合同履行过程中，均是由该职工代表与其发生业务，上诉人林国豪付款也是通过职工代表支付的，因此，上诉人林国豪不是购房合同的适格主体，请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，在原审法院查明的事实中，上诉人林国豪对“合同签订后，原告林国豪分别于2002年12月19日…2012年5月4日支付购房款人民币50000元”有异议，认为“其是于2002年12月16日和19日分别付款10000元和37000元，这两笔款项收据上是注明2002年12月19日付款47000元；于2003年1月27日和4月1日分别付款47000元和29000元，这两笔款项收据上是注明2003年3月1日付款76000元；于2004年1月14日和11月9日分别付款45000元和57000元，这两笔款项收据上是注明2005年4月18日付款102000元；于2007年11月30日付款50000元，这笔款项收据上是注明2012年5月4日付款50000元”；上诉人林国豪对原审法院查明的其他事实没有异议。此外，上诉人林国豪还认为原审法院遗漏对“根据合同第六点的约定，被上诉人最迟的交房时间是2004年5月28日”的事实认定。三被上诉人对原审法院查明的事实没有异议。本院对各方当事人均没有异议的事实予以确认。
本院认为，上诉人林国豪是在中国银行莆田分行员工集体向被上诉人腾飞公司购买商品房并由员工代表与腾飞公司签订《商品房买卖合同书》的基础上，再以个人名义与腾飞公司签订了《商品房买卖合同书》，该合同系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规强制性的规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。由于本案涉案的地块是由案外人蔡玉香个人经竞买拍得的，土地使用权人自始登记在案外人蔡玉香的名下，且从上诉人林国豪与案外人蔡玉香为办理《国有土地使用证》而订立的《合同书》可以证实，上诉人林国豪自2002年11月15日起对该情况是明知的，从而也说明了上诉人林国豪对本案商品房必然是在初始登记在案外人蔡玉香名下之后再经过二手房交易才能登记在其名下也是明知的，且上诉人林国豪与被上诉人腾飞公司所签订的《商品房买卖合同书》中，明确约定了有关办证税费按规定由上诉人林国豪承担，现上诉人林国豪主张由三被上诉人承担本案办证费用，理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定本案中《房屋所有权证》已经办理完毕，其办证费用按合同约定不应当由被上诉人腾飞公司承担，并据此判决驳回上诉人林国豪的诉讼请求并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2091元，由上诉人林国豪承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 吴瑞雪
代理审判员 李 忠
二〇一四年四月十日
书 记 员 彭赵龙
附：本案相关法律、法规提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。