江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第1296号
上诉人（原审被告、反诉原告）潘明美。
委托代理人周平，江苏三诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）无锡市梁鸿物业管理服务部，住所无锡市梁青路10号。
法定代表人孙文娟，该服务部经理。
委托代理人张秀东、凌洁怡，均系江苏金长城律师事务所无锡分所律师。
原审第三人无锡市滨湖区河埒街道孙蒋社区居民委员会，住所地无锡市梁青路85号。
负责人钱卫明，该居委会主任。
委托代理人张秀东、凌洁怡，均系江苏金长城律师事务所无锡分所律师。
上诉人潘明美因与被上诉人无锡市梁鸿物业管理服务部（以下简称梁鸿服务部）、原审第三人无锡市滨湖区河埒街道孙蒋社区居民委员会（以下简称孙蒋居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2013）锡滨民初字第1450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
1997年，梁青路10号房屋登记于无锡市河埒乡孙蒋村民委员会名下。2004年，孙蒋村并入孙蒋村居委，并与其他社区组建孙蒋社区。现梁青路10号已变更为梁青路22号。
无锡市沐兰休闲足浴有限公司（以下简称沐兰公司）于2009年4月21日核准开业，法定代表人潘明丽，潘明美、潘明丽系该公司股东。2005年6月8日，无锡市实力派休闲服务部（以下简称实力派服务部）核准开业，性质为个人独资，投资人为潘明丽，2010年6月22日，该企业核准注销。
2008年8月1日，甲方梁鸿服务部与乙方潘明美签订房屋租赁合同，由潘明美承租梁青路22号二楼商业用房，租赁期限为2008年8月1日至2011年7月30日。2011年8月1日前后，甲方梁鸿服务部与乙方实力派服务部签订房屋租赁合同，约定：租赁期限2011年8月1日至2012年7月31日；保证金30000元；租金190000元／年，一年一次性付清，先租后用，如拖欠租金超出十天视为退租，承租方应迁出该房屋。租赁期间承租方如有装修变化，应预先通知出租方同意后方可施工，租赁期满如不要将房屋完好归还甲方，并保持共用部位的完整。原则原装潢不予拆除，如需拆除，必须将房屋恢复原状。上述两份合同均由潘明美在乙方签字并载明：乙方身份证号码××。潘明美已依后一份合同约定向梁鸿服务部缴纳保证金30000元。2012年9月1日，潘明美交纳租金10000元。后，梁鸿服务部诉至法院要求确认于2013年4月3日解除合同；潘明美支付相应的租金、房屋使用费、水电费；并赔偿利息损失（按年息6%计算）。潘明美提起反诉要求确认于2012年8月底解除合同；梁鸿服务部赔偿装修损失205000元、返还保证金30000元；梁鸿服务部向其补开正式租赁发票。
审理中，双方一致确认潘明美实际向梁鸿服务部支付2011年8月1日至2012年7月31日的租金195000元，梁鸿服务部同意潘明美多交付的5000元在潘明美欠付租金中扣除。
审理中，法院就涉诉房屋进行了现场勘验，潘明丽到场并用钥匙打开了房屋大门。关于房屋大门钥匙的由来，潘明美陈述，2013年下半年因涉诉房屋遭窃、门锁被撬，为防止他人再次进入房屋，故安装了门锁。
水表、电表抄收情况统计表载明：水表，2012年8月份1625，10月份1695，实用数70；电表，2012年8月份22510，10月份22614，实用数104。证明潘明美拖欠2012年9、10月水费70吨＊4.2元／吨=294元，拖欠2012年9、10月电费（104＊30）度＊1.2元／度=3744元，两项合计4038元。
潘明美申请证人蒋某到庭陈述：蒋某负责给潘明美的店烧饭及打扫卫生，其离开店时将房屋钥匙交给孙姓老板。潘明美还提供了与梁鸿服务部曹经理谈话的录音光盘，录音中曹姓人员有孙经理答应给100000元赔偿，但潘明美要200000元，潘明美一走就张贴了招租广告等陈述。证明租赁合同已经协商终止。
上述事实，有当事人陈述、无锡市滨湖区人民政府文件、房屋所有权证、门牌号码编制情况证明、情况说明、租赁合同、水电抄收情况统计表、收据、中国邮政挂号信跟踪单、国内挂号信收据、律师函、民事裁定书、录音光盘及相应书面笔录、装饰装修合同、照片、工商企业登记资料查询表、个人独资企业注销核准通知书等证据予以证实，本院予以确认。
原审法院认为：
关于潘明美是否为本案适格被告的问题：首先，潘明美虽系沐兰公司之股东，但双方签订的租期为2008年8月1日至2011年7月30日的租赁合同及租期为2011年8月1日至2012年7月31日的租赁合同并无沐兰公司加盖印章，潘明美亦未提供证据证明在签约前或签约时向梁鸿服务部披露系受沐兰公司委托，故潘明美的签约行为系其个人行为，与沐兰公司无关。其次，租期为2011年8月1日至2012年7月31日的租赁合同在乙方处虽为实力派服务部之抬头，但实力派服务部已于该合同签订前的2010年6月22日核准注销，潘明美的签约行为不可能系受该服务部委托。最后，上述两份合同均载明了乙方身份证号码，经核对与潘明美身份证号码无异，更能证明签约行为系潘明美个人行为，与实力派服务部及沐兰公司无关。综上，潘明美系本案适格被告。
关于租赁合同的解除时间，双方签订的租赁合同于2012年7月31日到期，而潘明美仍于2012年9月1日向梁鸿服务部缴纳了10000元租金，故在租赁合同到期后，双方成立不定期租赁关系，双方均有权随时解除合同。本案中，潘明美陈述已于2012年10月将房屋大门钥匙交付给曹经理，而其提供的证人蒋某陈述钥匙系交付给姓孙的老板，两者陈述不一致，且潘明美处至今尚存有涉诉房屋处的大门钥匙，无法证明潘明美与梁鸿服务部协商一致解除合同并将涉诉房屋交还给梁鸿服务部的事实。梁鸿服务部主张租赁合同于2013年4月3日解除，但梁鸿服务部提供的国内挂号信收据上未记载任何有关收件人姓名及寄达地等内容，邮政挂号信跟踪单也未载明明确的投递地址，故上述证据无法证明潘明美收到解除合同的相关函件。因此，不能将2013年4月3日确定为合同解除时间。潘明美应按照租赁合同的约定支付租金，但应扣除潘明美已交付的10000元租金及双方一致确认上年度潘明美多交付的5000元租金。关于梁鸿服务部主张的利息，根据合同关于租金支付一年一次性付清，先租后用的约定，梁鸿服务部有权分期主张利息，且梁鸿服务部主张的利息计算标准符合法律规定，予以支持。合同解除后，潘明美无权再占有、使用涉诉房屋，应从房屋中迁出。关于梁鸿服务部主张的水电费，梁鸿服务部虽未提供相关部门出具的水费、电费发票，但梁鸿服务部负责包括涉诉房屋在内相关区域的水电费征缴事宜，潘明美亦认可2012年1月至8月系按照梁鸿服务部提供之统计表所载抄表数及计算依据缴纳水电费，且潘明美提供的2012年7月至8月的水电费缴款单载明水电费抄表数、水电费计算方式与梁鸿服务部提供的抄收统计表载明的抄表数、计算依据对应一致，故潘明美应按照梁鸿服务部提供之统计表所载数额缴纳2012年9月至10月的水电费合计4038元，并支付因逾期支付而造成的利息损失。关于梁鸿服务部主张的保证金30000元，结合租赁合同文义，该保证金系保证潘明美租金之支付，现潘明美并未按约支付租金，梁鸿服务部有权以该保证金冲抵欠付租金。
关于潘明美反诉要求梁鸿服务部支付损失205000元。承租方进行装饰装修需经出租方同意。本案中，潘明美陈述装饰、装修系经梁鸿服务部同意，但梁鸿服务部予以否认，潘明美并无其他证据证明其装饰装修系经梁鸿服务部同意。即使如潘明美所述，梁鸿服务部曾与其商定续租3年，但双方并未签订书面合同，而根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。潘明美在未与梁鸿服务部签订书面续租合同的情况下进行装饰装修，因此造成的装饰装修损失应由潘明美负担，故对其该项诉请不予支持。关于潘明美要求返还保证金30000元，因该保证金系保证租金之支付，现潘明美并未按约支付租金，故无权要求返还。关于潘明美要求梁鸿服务部开具租赁发票，因开具发票事项不属于人民法院受理范围，故本案不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除梁鸿服务部与潘明美签订的租赁合同。二、潘明美于判决发生法律效力后十日内自其承租的无锡市滨湖区梁青路22号房屋内迁出。三、潘明美于判决发生法律效力后十日内向梁鸿服务部支付以190000元／年为标准，自2012年8月1日起至迁出之日止的租金，并从中扣除45000元。四、潘明美于判决发生法律效力后十日内向梁鸿服务部支付利息。（利息计算标准：2011年8月1日起至2012年7月31日止的租金所产生的利息损失以175000元为基数，以年利率6%为标准，自2012年8月1日计算至实际给付之日止；2012年8月1日起往后的租金所产生的利息损失以2013年8月1日起至实际给付之日止的租金总金额为基数，以年利率6%为计算标准，自2013年8月1日计算至本判决确定的给付之日止）。五、潘明美于判决发生法律效力后十日内向梁鸿服务部支付结欠的2012年9月、10月的水电费合计4038元及相应利息损失（以4038元为基数，自2012年11月1日起以年利率6%为计算标准计算至实际给付之日止）。六、驳回梁鸿服务部的其他诉讼请求。七、驳回潘明美的反诉请求。如果潘明美未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4315元、反诉案件受理费减半收取计2413元，合计6728元由潘明美负担。
上诉人潘明美不服原审判决向本院提起上诉称：一、其系代表沐兰公司签订的房屋租赁合同，沐兰公司在合同签订前已经成立，而且证照齐全悬挂在涉案房屋内，登记的营业地址也是涉案房屋的地址，梁鸿服务部出具的水电费票据上也是沐兰公司。二、双方之间的不定期租赁合同已经于2012年8月31日解除。9月1日潘明美支付的10000元仅是为了结清之前的费用，而不是进行续租，协议中也约定了拖欠租金超出十天视为退租，故合同在当时已经解除，梁鸿服务部也已经向外招租。此后其也不再经营，除中央空调外，其他设施也已经迁出。其之所以另外保留钥匙，是因为担心被盗。三、梁鸿服务部当时答应其续签三年的合同，装修也是经过同意的，所以其进行了装修，应当赔偿其装修损失。综上，请求二审法院依法改判驳回梁鸿服务部的原审诉请，支持其关于合同解除、赔偿损失、返还保证金的反诉诉请。
被上诉人梁鸿服务部辩称：一、潘明美并未将沐兰公司的工商登记资料交给其备案，沐兰公司也没有任何财产，无法偿债，潘明美在房屋租赁合同上签字，应当是适格的主体。二、潘明美在其处有30000元保证金，故无需再2012年9月1日再次给付10000元结清之前的费用，显然是续租性质的，而非双方结算，如果结算的话也应当有交接钥匙的手续，况且原审也查明了潘丽娟确实保留了钥匙。虽然其曾经于2012年11月张贴过招租广告，结合潘明美提供的录音和之后原审法院调解的情况来看，当时是在2013年初的时候有人来承租，潘明美要新承租人多交钱而不同意出租。潘明美并未迁出涉案房屋，应当支付租金、房屋使用费和利息损失。三、潘明美也没有证据证明其答应续签三年合同并同意装修，故不应赔偿损失。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人孙蒋居委会辩称：其答辩意见与梁鸿服务部一致。
各方对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，潘明美提供了2009年4月1日的房屋租赁合同（出租人为梁鸿服务部，承租人为沐兰公司）及水电费票据（缴款单位是沐兰公司），以证明其并非适格主体。梁鸿服务部、孙蒋居委会质证认为应当以后合同为准，水电费票据也有载明是潘明美的情况。
二审中，潘明美申请证人王某到庭作证，王某陈述称其是梁青路环卫工人，之前一直向潘明美收废品，2012年国庆节前涉案房屋就张贴了招租广告，国庆节后潘明美就搬走了，以证明其在2012年10月就已经搬离不再占有使用涉案房屋。梁鸿服务部、孙蒋居委会质证称潘明美与王某有利害关系，而且其陈述过于清晰，不符合记忆规律，对其证言不予认可。潘明美还申请证人戴某到庭作证，戴某陈述称其在与潘明美沟通装修房屋时曾碰到一个人，当时双方谈到过房屋续租三年的情况，那个人也没有反对，据后来潘明美介绍此人就是房东，当时与潘明美签订合同后，潘明美支付了20000元设计费用，后来没有继续装修，以证明梁鸿服务部同意三年续租期及装修的情况。梁鸿服务部、孙蒋居委会质证称戴某只是听潘明美说来人是房东，对此不予认可。
二审另查明：
原审中，梁鸿物业服务部陈述称潘明美有退租意向，但当时梁鸿物业服务部又需要寻找下家，所以没有同意，但后来潘明美又要下家赔偿20万元，导致与下家协商不成；二审中称当时是口误。
2013年11月5日，原审法院曾组织双方交接涉案房屋，潘明美虽然称同意交接，但是要求梁鸿服务部给其100000元赔偿损失，交接未成。
2014年10月31日，本院勘查时发现涉案房屋内仅有零星家具及一个热水器，空调外机均已不在现场。经本院组织双方交接了房屋，并明确屋内的剩余物品及装修均由梁鸿服务部清理，潘明美对上述物品也不再主张权利。此外，从原审法院勘查现场所摄照片来看屋内亦仅有零星家具。
以上事实，由租赁合同、票据、证人证言、原审笔录、本院笔录及当事人陈述等在卷佐证。
本案的争议焦点为：一、潘明美是否为涉案房屋租赁合同的适格主体；二、涉案房屋租赁合同于何时解除；三、合同解除后双方应如何承担责任。
本院认为：
关于争议焦点一：虽然就涉案房屋存在多份房屋租赁合同，但应当以最后一份合同为准，最后一份合同中乙方虽为实力派服务部，但潘明美亦作为乙方签字并载明了自己的身份证号码，而且实力派服务部当时已经注销，故原审认定潘明美作为合同适格主体并无不当。
关于争议焦点二：租赁到期后，承租人继续使用租赁物，原合同继续有效，但期限视为不定期租赁，涉案房屋租赁合同于2012年8月1日即到期，但潘明美仍然在使用该房屋，故原合同继续有效，合同中“先租后用，如拖欠租金超出十天视为退租，承租方应迁出该房屋”的条款也有效，到2012年10月之后，潘明美所交的30000元保证金，多付的5000元租金及10000元租金已经不足以支付所发生的费用，其已经拖欠租金，可以适用上述条款，而且涉案房屋至2012年10月后已经不发生水电费用，梁鸿服务部也自认曾于2012年11月张贴过招租广告，故本院综合上述情形，推定双方之间的房屋租赁合同已经于2012年10月31日解除。
关于争议焦点三：1、由于合同已经解除，此时仅存在房屋的占有使用费的损失，不存在利息损失。此后至潘明美与梁鸿服务部交接之时产生的损失，鉴于双方当事人在处理合同解除后事宜时存在下列情形：潘明美曾有退租意向，按梁鸿服务部的自认至2013年初才有人来洽谈租赁事宜，在此期间闲置的损失不应由潘明美全部承担；此后，双方对如何赔偿有争议，潘明美却又保留了钥匙；根据一、二审在现场的勘查情况，潘明美已经基本将房屋内的物品搬迁清楚，梁鸿服务部可以通过其他非诉讼的方式防止损失进一步扩大但未及时作为；原审法院组织双方交接，潘明美仍然要求赔偿100000元损失，最后交接未成；故相应的损失双方应当予以分担。据此，2012年8月1日至2012年10月发生的租金按47500元计算（其中45000元已支付），此后的使用费损失应为380000元，由潘明美承担70%的责任为266000元。此外，水电费合计4038元及相应利息损失系实际发生的费用，应当支持。2、潘明美要求梁鸿服务部补偿相关的损失的诉请，其提供的证人证言系传来证据，又无其他证据佐证，并不足以证明梁鸿服务部同意其继续租赁三年并进行装修，应当承担举证不能的后果，本院对该项诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持无锡市滨湖区人民法院（2013）锡滨民初字第1450号民事判决主文第一项、第五项、第七项；
二、撤销无锡市滨湖区人民法院（2013）锡滨民初字第1450号民事判决主文第二项、第三项、第四项、第六项；
三、潘明美于本判决发生法律效力之日起十日内向梁鸿服务部支付268500元；
四、驳回梁鸿服务部的其他诉讼请求。
如果潘明美未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉案件受理费4315元、反诉案件受理费减半收取计2413元，由梁鸿物服务部负担1294.5元，潘明美负担5433.5元；二审案件受理费4315元，由梁鸿服务部负担1294.5元，由潘明美负担3020.5元。（上述费用由双方分别预交，经抵扣后，由潘明美在本判决发生法律效力之日起十日内向梁鸿物业服务部支付1726元）
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
代理审判员 王 倩
代理审判员 刘翼洲
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 周喆菁