广东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）粤高法民一终字第35号 上诉人（原审原告）：张北时，男，汉族，住广东省江门市新会区。 委托代理人：朱君婷，广东广能律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江门市新会区中联实业发展总公司。住所地：广东省江门市新会区。 法定代表人：赵文奕，该公司经理。 委托代理人：林扶波、黎彩贤，均系广东金硕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江门市新会区科博物业代理有限公司。住所地：广东省江门市新会区。 法定代表人：陈伟文，该公司总经理。 委托代理人：孙宏彪、林秀娟，均系广东良匠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江门新会农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省江门市新会区。 法定代表人：肖耀进，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：江门市冠鸿企业发展有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区。 法定代表人：谢海恒，该公司总经理。 委托代理人：叶柱焕，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：江门市新会区冠鸿实业发展有限公司。住所地：广东省江门市新会区。 法定代表人：谢海恒，该公司总经理。 委托代理人：叶柱焕，江门市冠鸿企业发展有限公司员工。 被上诉人（原审被告）：江门市冠鸿亚飞汽车有限公司。住所地：广东省江门市。 法定代表人：谢海恒，该公司总经理。 委托代理人：叶柱焕，江门市冠鸿企业发展有限公司员工。 被上诉人（原审被告）：谢海恒，男，汉族，住广东省江门市蓬江区。 委托代理人：叶柱焕，女，汉族，1983年11月23日出生，住广东省江门市蓬江区胜利路**402。 被上诉人（原审被告）：邓芸庄，女，香港特别行政区居民，住，住广东省江门市港特别行政区居民身份证号：×××8778。 委托代理人：叶柱焕，女，汉族，1983年11月23日出生，住，住广东省江门市蓬江区胜利路**402/div> 上诉人张北时因与被上诉人江门市新会区中联实业发展总公司（以下简称中联公司）、江门市新会区科博物业代理有限公司（以下简称科博公司）、江门新会农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）、江门市冠鸿企业发展有限公司（以下简称冠鸿公司）、江门市新会区冠鸿实业发展有限公司（以下简称新会冠鸿公司）、江门市冠鸿亚飞汽车有限公司（以下简称冠鸿亚飞公司）、谢海恒、邓芸庄案外人执行异议之诉一案，不服广东省江门市中级人民法院（2014）江中法民一初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 当事人一审的意见 2014年3月31日，张北时向原审法院提起诉讼，请求：1、停止拍卖、变卖江门市新会区会城冈州大道东23号（原址为新会第一商业城七号地）95-103号首、二层商铺；2、江门市新会区会城冈州大道东23号（原址为新会第一商业城七号地）95-103号首、二层商铺属张北时所有，中联公司、冠鸿公司将该商铺移交给张北时及办理产权登记；3、本案诉讼费用由中联公司、冠鸿公司、新会冠鸿公司、冠鸿亚飞公司、农商银行、科博公司、谢海恒、邓芸庄共同承担。主要事实和理由是：1996年10月19日，张北时和中联公司经协商一致，签订了《出售房屋合同书》，约定中联公司将新会第一商业城七号地（中联商贸）95-103号商铺首、二层转让给张北时，商铺面积共计927.605平方米，房价款共计2569993元，中联公司应在1997年12月底前将房屋交付张北时使用。张北时按照合同约定足额支付了房价款，一再催促中联公司交付房屋并协助办理房屋产权过户手续，但中联公司至今未能将房屋移交及办理产权登记。2011年3月17日，张北时知悉中联公司将上述土地及未售部分建筑物整体转让给冠鸿公司，冠鸿公司又以包括上述房屋随着土地在内的土地使用权为抵押物向农商银行办理了贷款。张北时为此于2011年3月21日向江门市新会区人民法院提起诉讼，该院于2011年12月15日依法作出（2011）江新法民一初字第557号民事判决，确认上述铺位归张北时所有。后来，张北时又得知农商银行将冠鸿公司上述借款债权及抵押物一并转让给科博公司，该债权已由江门市中级人民法院审理并进行执行程序，并拟连同张北时所购商铺一并直接拍卖偿还冠鸿公司的抵押债务。为此，张北时于2011年10月向江门市中级人民法院提出了请求停止拍卖涉案商铺的执行异议，但该院于2011年12月16日违法驳回了张北时的异议。2012年7月26日，江门市新会区人民法院对（2011）江新法民一初字第557号案件主动提起再审，并于2012年8月1日直接作出（2012）江新法民再字第1-2号民事裁定，以涉案标的物属江门市中级人民法院执行标的物，应由执行法院管辖为由裁定驳回张北时的起诉，江门市中级人民法院于2012年11月13日作出了维持裁定。据此，张北时提起本案诉讼。 中联公司答辩称：对张北时的起诉没有异议。 科博公司答辩称：（一）张北时的起诉已经超过起诉时限，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定，张北时作为案外人，已经提起了（2011）江中法执外异字第25号执行异议，其对裁定不服的，应当自裁定送达之日起十五日内提起诉讼。张北时本次起诉显然已经超过起诉时限，应予驳回。（二）江门市新会区冈州大道东23号的土地使用权和地上建筑物为新会冠鸿公司所有，新会冠鸿公司有权将之进行抵押；对于被执行人新会冠鸿公司，其所有的财产无论是否被抵押，都应作为执行财产予以执行。新会冠鸿公司已经取得涉案地块的土地使用权，国有土地使用证号为新府国用（转2002）第2100581号，使用权人为新会冠鸿公司，依据《房屋登记办法》第八条“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”的规定，亦即房随地走的原则，虽然涉案建筑物是期房，没有取得房产证，也应认定涉案建筑物为新会冠鸿公司所有。而且涉案建筑物由新会冠鸿公司建设、使用，新会冠鸿公司办理了以其名义的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。新会冠鸿公司作为建设工程的所有人，作为楼盘占用范围内土地的使用权享有者，并且又是办理该在建工程项目建设手续的申报人和被批准人，应当被认定为在建工程的所有权人。根据《房屋登记办法》第五十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条、《城市房屋权属登记管理办法》第十六条和《房屋登记办法》第三十条，合法持有用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件的人是新建房屋的初始产权人。而且涉案建筑物在抵押时办理了抵押登记，新会冠鸿公司对于建筑物的所有权已经通过办理抵押登记的方式得到房产登记部门的确认。在新押备字第80、89号《期房抵押备案证明书》中，抵押人就是新会冠鸿公司。（三）农商银行已经合法取得新会冈州大道东23号全部1－8层房屋及其下土地的抵押物权；科博公司与农商银行签订的《权利转让协议书》合法有效，科博公司作为抵押权和优先受偿权的受让方，当然可以主张对全部建筑物行使优先受偿权。（四）张北时与新会冠鸿公司无任何关系，对建筑物也不享有所有权，张北时没有权利提起本案异议。根据合同相对性，违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，张北时只是与中联公司签订购房合同，并非与新会冠鸿公司签订合同，新会冠鸿公司与张北时没有合同关系，所以新会冠鸿公司对张北时不负合同义务。张北时只能依据合同向中联公司主张违约责任，并非涉案建筑物的物权人，无权主张物权。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，张北时没有所有权也没有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，无权提起本案诉讼。另外补充：（一）广东省高级人民法院（2013）粤高法立民终字第588号民事裁定书认定“张北时未能在法定期限内提起执行异议之诉并非怠于行使诉权，而是不能重复起诉”是错误的。首先，张北时在江门市新会区人民法院提起要求确认其对涉案建筑物享有所有权的案件后，又同时在江门市中级人民法院提起（2011）江中法执外异字第25号执行异议，证明其对自己是执行案件中案外人的身份而不应另行提起单独的普通民事程序、维护自己权利的正当法律途径是依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定有充分认知，否则其完全可以不提执行异议而等待江门市新会区人民法院的判决结果，然后申请执行该判决。在其提起上述执行异议案件后，又不申请撤回江门市新会区人民法院的案件，在上述执行裁定作出后又不按时提起执行异议之诉，属怠于行使权利。其次，在上述执行异议裁定作出后，张北时同时面对确认其对涉案建筑物享有所有权的判决和江门市中级人民法院驳回其执行异议继续执行涉案建筑物的裁定时，必然知道两者在实际执行中肯定会发生矛盾，其时应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定提起执行异议之诉去消除矛盾。且在江门市新会区人民法院的案件中，张北时的诉求是确认其对涉案建筑物享有所有权，提起执行异议之诉的最重要的诉求是停止执行、拍卖涉案建筑物，两者的诉求是不一样的，张北时在江门市新会区人民法院作出判决后，再提起执行异议之诉不存在重复起诉的问题。（二）执行异议之诉的起诉期限是不变的、固定的，起算点也是固定的。张北时起诉确实超过诉讼时限，应予驳回。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定的15天的起诉期限属于除斥期间的范畴。起诉期限也是不变期间，不因任何事由而中止、中断或者延长。张北时提起本次执行异议之诉，应严格根据上述规定的时限提起，其超过该期限就丧失了起诉权。（三）张北时签订的《出售房屋合同书》是无效的，不受法律保护。张北时与中联公司签订的《出售房屋合同书》是在1996年10月19日，此时《中华人民共和国城市房地产管理法》已于1995年1月1日起施行，该法规定商品房预售必须取得商品房预售许可证明。而至今该楼盘的商品房预售许可证明还没有办妥。因此，《出售房屋合同书》无效，张北时无权提起执行异议之诉。综上，请求驳回张北时的全部诉讼请求。 农商银行答辩称：与科博公司的答辩意见一致。 冠鸿公司、新会冠鸿公司、冠鸿亚飞公司、谢海恒、邓芸庄共同答辩称：与中联公司的答辩意见一致。 原审法院查明的事实 原审法院经审理查明：张北时与中联公司于1996年10月19日签订《出售房屋合同书》，约定由中联公司以每平方米2600元向张北时出售新会第一商业城七号地块95-103号首层、二层铺位，铺位总价为2411773元，水电上落表线费等120588元，卷闸款37632元，以上共计2569993元；并约定中联公司预计在1997年12月底前交付使用，如因人为不可抗拒的自然灾害所造成的推迟，张北时应允许顺延时间交付使用；以及违约责任等内容。协议签订后，张北时于1996年10月19日向中联公司支付2569993元。该商铺一直未交付张北时占有使用。 《出售房屋合同书》履行过程中，中联公司与冠鸿公司于2002年7月签订《转让协议书》，约定由中联公司将“新会第一商业城7#楼”按目前现状转让给冠鸿公司，转让价为16000000元。并约定“按目前现状”是指以下内容：1、中联公司于1993年12月22日向新会市葵城发展总公司购买的“新会第一商业城7#地块”土地使用权的转让，该土地面积为6471.3平方米。2、从1993年12月至本协议前，中联公司对“新会第一商业城7#地块”所作的建设投入，并形成的建筑产品的处理：其中：未销售部分约19056平方米，产权归冠鸿公司；已销售部分7944.608平方米（详见附件二），由冠鸿公司代表中联公司向购房户履行售房义务并负责交纳有关销售税费。未回笼的售房款余额13127621.98元归冠鸿公司所有。3、冠鸿公司负责续建完成该项目的房地产开发业务；4由冠鸿公司偿还本次清产移交中双方确认项目建设债务_____元（详见附件三）。以及约定付款方式、办理过户手续等内容。该协议附件《新会第一商业城中联商贸中心销售登记表》注明张北时，面积927.605、单价2600，金额256.9993，已收款256.9993，未收款一栏空白，铺位编号95、96、97、98、99、100、101、102、103。上述协议签订后，涉案土地使用权于2002年12月18日登记在新会冠鸿公司名下，国有土地使用权证号为新府国用（转2002）2100581。新会冠鸿公司分别于2003年2月4日、6月27日和2004年3月29日办理了涉案工程建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，变更工程名称及工程规划后开展施工。涉案商铺所在建筑目前虽已封顶，但尚未进行竣工验收和物权初始登记。 2003年8月20日，新会市农村信用合作社联合社与新会冠鸿公司签订《最高额抵押担保借款合同》（农信高抵借字［联社］第219号），约定以会城冈州大道东23号首至五层建筑作抵押，自2003年8月20日起至2008年8月20日止，向新会冠鸿公司发放最高贷款限额人民币不超过6480万元的贷款。农商银行以新会冠鸿公司、冠鸿公司、冠鸿亚飞公司、谢海恒、邓芸庄未依约清偿借款为由，向其提起借款合同求偿纠纷一案，原审法院于2009年11月12日作出（2009）江中法民四初字第9号民事判决：（一）新会冠鸿公司应在判决发生法律效力之日起十日内清还借款本金4029万元及利息（从2008年4月30日起至2008年8月20日止，按借款合同约定月利率7.44‰计付；从2008年8月21日起至11月20日止，按展期协议约定的月利率8.43‰计付；从2008年11月21日起，按借款合同约定月利率7.44‰基础上加50%计付，即按月利率11.16‰计付）给农商银行；（二）如新会冠鸿公司不能清偿上述债务，农商银行有权请求将新会冠鸿公司、冠鸿公司、谢海恒、邓芸庄提供的抵押物折价或拍卖、变卖，所得价款按约定优先受偿。（三）冠鸿公司、冠鸿亚飞公司、谢海恒、邓芸庄对新会冠鸿公司的上述债务承担连带清偿责任。该判决已发生法律效力。农商银行将其通过原审法院（2009）江中法民四初字第9号民事判决书确认的其对冠鸿公司、新会冠鸿公司、冠鸿亚飞公司、谢海恒和邓芸庄享有的尚欠农商银行借款本金1369万元，利息（暂计至2011年2月20日止）15614053.52元，以及1369万元借款本金从2011年2月21日起的应收利息债权；农商银行对新会冠鸿公司享有的、在该案抵押给农商银行的、位于江门市××区会城镇滩头咀（土名）的土地使用权（不含已征拆建筑占地面积，具体面积以国土资源局将来重新测定为准）及地上首至5层（即会城冈州大道23号首至5层，不含抵押前已售及抵押后已被广珠铁路有限公司征拆的面积）房屋的抵押物权及优先受偿权，转让给科博公司并于2011年3月21日签订《权利转让协议书》。原审法院于2011年7月21日作出（2010）江中法执字第98号恢字1-1号执行裁定，裁定变更科博公司为该院（2010）江中法执字第98号案的申请执行人，在对新会冠鸿公司、冠鸿公司、冠鸿亚飞公司、谢海恒和邓芸庄享有的1369万元本金债权以及相应的利息债权范围内行使权利。2011年8月10日，原审法院作出（2010）江中法执字第98号恢字第1-2号执行裁定，裁定拍卖权属新会冠鸿公司的、位于新会区会城镇滩头咀6471㎡的土地使用权［证号：新府国用（转2002）第2100581号］；权属新会冠鸿公司的**落于江门市新会区会城冈州大道**首层**的房屋；权属谢海恒的、座落**落于新会区会城五谷里**112、1147号房屋［证号分别为：粤房地证字第2732218、C0024130、C0756601号］。 在该案执行过程中，张北时向原审法院提出执行异议，该院以（2011）江中法执外异字第25号立案受理，并于2011年12月16日作出执行裁定书，裁定驳回张北时的异议请求，并告知张北时有证据证实其对涉案房产享有所有权，可通过诉讼程序主张其权利，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 另查明：张北时诉中联公司、冠鸿公司商品房销售合同纠纷一案，由江门市新会区人民法院于2011年3月21日以（2011）江新法民一初字第557号案件立案受理，并于2011年12月15日判决：（一）确认新会第一商业城七号楼95号至103号首层及二层商铺属张北时所有，中联公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将上述商铺交付给张北时，并配合办理房产权属登记；（二）驳回张北时的其他诉讼请求。江门市新会区人民法院于2012年7月21日作出（2012）江新法民再字第1号民事裁定，以（2011）江新法民一初字第557号民事判决符合再审条件，裁定该案由该院另行组成合议庭进行再审。江门市新会区人民法院以（2012）江新法民再字第1号案件立案再审，并于2012年8月1日作出（2012）江新法民再字第1－2号民事裁定，以张北时对执行标的有争议，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定提起相关异议，然后视异议审查结果和执行标的的情况，再按审判监督程序办理或提起执行异议之诉，而不应另行提起普通民事诉讼为由，裁定驳回张北时的起诉。张北时不服（2012）江新法民再字第1-2号民事裁定，向原审法院提起上诉，原审法院以（2012）江中法立民终字第239号立案受理，并于2012年11月13日作出民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。 原审法院判决理由和结果 原审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案争议焦点为：1、江门市新会区会城冈州大道东23号（原址为新会第一商业城七号地）95-103号首、二层商铺是否属张北时所有；2、张北时请求中联公司、冠鸿公司向其移交该商铺及协助办理产权登记手续依据是否充分；3、张北时请求停止对涉案商铺的执行依据是否充分。 关于第一个争议焦点。虽然张北时在签订《出售房屋合同书》后已付清购房款，但依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房屋尚未完成建设并登记在张北时名下，其请求涉案商铺归其所有缺乏法律依据，原审法院不予支持。 关于第二个争议焦点。于1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。涉案房屋买卖属商品房预售，涉案合同订立时，《中华人民共和国房地产管理法》已颁布施行。按照该法所设立的商品房预售制度，中联公司应先取得商品房预售许可证方可对外预售涉案房屋。而涉案房屋至今仍未办理商品房预售许可证，亦未通过竣工验收并办理确权登记，因此涉案合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案合同无效，张北时无权根据合同约定请求中联公司和冠鸿公司交付涉案房屋及协助办理房产证，而只能诉请返还购房款和赔偿损失。 关于第三个争议焦点。首先，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条关于“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”的规定，张北时作为案外人提出执行异议之诉，应当在本案中主张其对执行标的享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。本案中，张北时提供了其与中联公司签订的《出售房屋合同书》、收据等主张其对涉案商铺享有所有权，足以阻止对涉案房屋的执行。但如上所述，张北时不享有涉案商铺的所有权，其主张享有涉案商铺的所有权并以此对抗执行缺乏依据。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述规定，第三人若对抗执行需满足三个要件，即“已经支付部分或者全部价款”、“实际占有”和“对未办理过户登记手续无过错”。张北时与中联公司之间不存在合法有效的商品房买卖合同关系，且涉案房屋至今尚未建成，不符合法律规定的交付条件，亦未进行确权登记，与上述规定中关于对抗执行的事实要件不符。再次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权，其权利应当优先抵押权及其他普通债权，但消费者与销售者之间应当成立合法有效的买卖关系。而本案中，张北时与中联公司之间的商品房预售合同无效，虽然张北时已付清涉案购房款，基于无效合同的债权不能对抗涉案房屋的执行。另外，根据农商银行与科博公司签订的《权利转让协议书》的约定，虽然农商银行向科博公司转让的抵押权不含在抵押前已售房屋上设定部分，即科博公司对涉案商铺不享有抵押权，但科博公司仍可依其从农商银行受让的债权申请执行新会冠鸿公司的财产。综上所述，张北时凭其与中联公司签订的上述合同书及支付全部款项的凭证不能证明其享有涉案商铺的所有权或其他足以阻止执行的实体权利，其请求停止对涉案商铺的执行依据不足，原审法院对其主张不予支持。 综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，于2014年12月4日作出（2014）江中法民一初字第4号民事判决：驳回张北时的全部诉讼请求。一审案件受理费27460元，由张北时负担。 当事人二审的意见 张北时不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，并依法改判停止拍卖、变卖江门市新会区会城冈州大道东23号95-103号首、二层商铺；2、一、二审诉讼费用由中联公司、科博公司、农商银行、冠鸿公司、新会冠鸿公司、冠鸿亚飞公司、谢海恒、邓芸庄负担。主要事实和理由是：（一）张北时与中联公司签订的《出售房屋合同书》应为有效合同。虽然该买卖行为发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》实施后，但中联公司于1993年12月开始对新会第一商业城七号地块进行建设，并于《中华人民共和国城市房地产管理法》实施前就该地块上的建筑物整体对外进行预售，其预售行为从1993年12月开始，张北时与中联公司签订的《出售房屋合同书》只是中联公司商品房预售行为的有效延续。其次，中联公司于2002年7月将新会第一商业城七号地块及地上建筑物转让给冠鸿公司。1993年12月至2002年7月间，中联公司已对外预售面积达7944.608平方米。换言之，中联公司从1993年12月开始对涉案地块上的建筑物进行整体预售，已经对外预售的7944.608平方米应视为预售行为的整体。该预售行为发生在《中华人民共和国房地产管理法》施行前，我国当时未规定商品房预售许可制度，中联公司未办理商品房预售许可证预售涉案商铺不影响合同效力，且该合同属双方当事人真实意思表示，合法有效。（二）本案中争议商铺应停止执行。根据农商银行与科博公司签订的《权利转让协议书》的约定，农商银行向科博公司转让的抵押权不含在抵押前已售房屋上设定部分，科博公司对争议的商铺不享有抵押权。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和普通债权，但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，张北时已全额支付了购房款，故其享有的债权应优先于科博公司享有的债权。因此，张北时依法应享有的特殊债权已足以阻止执行标的的转让和交付，对争议商铺的执行应当停止。 中联公司辩称：中联公司与张北时签订的《出售房屋合同书》有效。张北时已经支付全部购房款，中联公司将涉案房屋建造完并且已经交付给张北时使用，但没有办理交付手续，张北时已经将其出租给案外人开办公司，后又出租给他人用作仓库。中联公司和张北时至今仍愿意继续履行合同，法院无权剥夺双方当事人继续履行合同的权利。涉案房屋所在项目已经完全符合办理预售许可证的条件，冠鸿公司随时可以办理相关证明，而且冠鸿公司愿意去补办相关手续，《中华人民共和国房地产管理法》规定的办理预售许可证的几个条件均已具备。消费者的权利优先于工程款受偿权，本案只有认定《出售房屋合同书》有效才能最好的保护消费者权利，才符合立法目的。 科博公司辩称：（一）张北时的起诉已经超过起诉时限，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，提起案外人执行异议之诉，应当自驳回执行异议的执行裁定送达之日起十五日内向人民法院起诉，本案中，张北时作为案外人，已经提起了（2011）江中法执外异字第25号执行异议，其对裁定不服的，应当自裁定送达之日起15日内提起诉讼，张北时本次起诉显然已经超过起诉时限，应予驳回。（二）江门市新会区冈州大道东23号的土地使用权和地上建筑物为新会冠鸿公司所有，新会冠鸿公司有权将之进行抵押，对于新会冠鸿公司，其所有的财产无论是否被抵押，都应该作为执行财产予以执行。（三）农商银行已经合法取得新会区冈州大道东23号全部1-8层房屋及其下土地的抵押权，科博公司与农商银行签订的《权利转让协议书》合法有效，科博公司作为抵押权和优先受偿权的受让方，当然可以主张对全部建筑物行使优先受偿权。（四）张北时与新会冠鸿公司无任何关系，对建筑物也不享有所有权，张北时无权提起本案诉讼。 冠鸿公司、新会冠鸿公司、冠鸿亚飞公司、谢海恒、邓芸庄辩称：同意中联公司的答辩意见。 农商银行未发表答辩意见。 本院查明的事实及判决理由与结果 本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据各方当事人的上诉和答辩、陈述意见，本案的争议焦点为：1、张北时与中联公司签订的《出售房屋合同书》的效力。2、应否停止对涉案商铺的执行。 关于张北时与中联公司签订的《出售房屋合同书》的效力问题。1995年1月1日施行的《中华人民共和国房地产管理法》第四十四条第一款规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。该司法解释第二十八条第二款、第四款规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，该解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用该解释；《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。本案中，张北时与中联公司之间的《出售房屋合同书》签订于1996年10月19日，在《中华人民共和国房地产管理法》施行之后，故本案审理应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。由于中联公司或冠鸿公司及新会冠鸿公司至今尚未取得涉案商铺所在项目的预售许可证，故原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定认定张北时与中联公司之间的《出售房屋合同书》无效，并无不当，本院予以维持。 关于应否停止对涉案商铺执行的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。本案中，张北时尚不享有涉案商铺的所有权，且如上所述，张北时与中联公司签订的《出售房屋合同书》无效，张北时与中联公司之间不存在合法有效的房屋买卖合同关系，张北时不享有依据有效合同主张交付房屋及办理过户登记手续的权利，故其对涉案商铺亦不享有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，原审法院判决驳回其提出的停止对涉案商铺执行的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。张北时的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27460元，由张北时负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  贾 密 审 判 员  黄秋生 代理审判员  申良洪 二〇一六年一月十三日 书 记 员  曾丽君 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。