成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0115民初636号
原告廖宗桂，女，汉族，1970年7月22日出生，住四川省南溪县。
委托代理人廖宗懿，女，汉族，1962年9月23日出生，住四川省双流县，特别授权代理。
原告朱戈，男，汉族，1970年4月22日出生，住四川省南溪县。
委托代理人廖宗桂，女，汉族，1970年7月22日出生，住四川省南溪县，一般代理。
被告成都海科投资有限责任公司，住所地：成都市温江区创新中心三楼。
法定代表人杨朝，该公司董事长。
委托代理人赵丹，泰和泰律师事务所律师，一般代理。
原告廖宗桂、朱戈诉被告成都海科投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杜琳于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告廖宗桂及其委托代理人廖宗懿，原告朱戈的委托代理人廖宗桂，被告成都海科投资有限责任公司的委托代理人赵丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告廖宗桂、朱戈诉称，2012年1月14日，原告向被告购买被告位于成都市温江区天府街办“海科智城”2栋1单元第***号住房一套，建筑面积82.96平方米，套内建筑面积66.03平方米，房屋总价款290775元。当天双方签订了《商品房买卖合同》一份，合同第十九条第一款约定：“出卖人应在2013年11月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人原因未能在本协议约定时间取得楼栋权属证明的，每逾期一日，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。同时第二款约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。”合同签订后，原告已全部交清房款290775元。2012年10月20日，原被告办理交房手续，原告向被告提供完整的办理产权证的相关资料，缴纳维修基金、税费等费用。此后经原告多次催促交涉，被告一直故意拖延，未按照合同约定及时为原告办理好房屋权属证书（该商品房所在楼栋的权属证明）和办理分户产权证。由于被告拖延办证的行为，造成原告无法实现所购房屋不动产抵押、转让等物权权能，导致原告可期待经济收益严重受损。被告应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定向原告承担违约责任。原告廖宗桂、朱戈向法院起诉要求：1、判令被告支付原告逾期办理商品房所在楼栋权属证明违约金即初始登记违约金，违约金以购房款290775元为计算基数，从逾期办理房屋权属证书之日起即从2013年11月2日起至取得房屋权属证书之日止，以每日万分之一为标准进行计算。2、判令被告支付逾期办理分户产权违约金自2014年4月20日起至2015年6月17日分户产权取得之日止，违约金以购房款290775元为计算基数，以每日万分之一为标准进行计算。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告成都海科投资有限责任公司辩称，办证逾期不是被告主观原因造成，温江区办证人数多。房产证均是分批办理，由于某些业主资料没有交齐，导致整栋房屋的产权证办理延后。原告主张逾期办理楼栋权属证明违约金的诉讼请求已过诉讼时效，不应受到法律保护。按合同约定，出卖人应在2013年11月1日前取得大产权，因此诉讼时效的计算应从2013年11月1日起开始计算至2015年10月31日止。原告现于2017年1月向法院提起诉讼，该项请求已过诉讼时效，不应得到支持。按照《商品房买卖合同补充协议》第六条第三款之规定，应扣除房管局从接收办证资料到办理产权证的22天。原告主张的逾期办理分户产权的违约金的诉讼请求也超过诉讼时效。按照合同约定，原告应在2014年4月18日取得房屋所有权证，诉讼时效计算应从2014年4月18日计算至2016年4月17日，原告现于2017年1月向法院提起诉讼，该项请求已过诉讼时效，不应得到支持。原告无证据证明逾期办证对其造成的具体损失，请求法院依法调低违约金。本案房屋买卖合同是在2012年签订，原告早已在当年就接收案涉房屋，并取得房屋产权证，其能够对案涉房屋行使占有使用收益的权利，同时，由于原告系按揭购房，即使产权证办理后，依然由贷款银行作为抵押权人，故产权证的逾期办理对原告利益无根本实质性影响。原告没有证据证明因逾期办证对其造成的具体损失，因此，请求法院依法调低违约金。
经审理查明，原告廖宗桂、朱戈系夫妻关系。2012年1月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。2012年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》。原告购买被告开发的位于天府街办前进社区十组海科智城2栋1单元***号房屋，建筑面积82.96平方米，购房款290775元。《商品房买卖合同》第十九条约定：“出卖人应当在2013年11月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”原告于2012年1月14日支付被告购房款100775元。原告于2012年4月28日支付被告购房款190000元。原告缴纳本案房屋契税2907.75元和房屋专项维修资金1493.28元。2012年10月20日，原、被告办理交房手续。2015年1月28日，被告取得楼栋权属证明。2015年6月17日，成都市温江区房产管理局办理本案房屋所有权证。
以上事实，有原、被告的陈述，原告身份证明、被告登记信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《房屋所有权证》、原告廖宗桂和朱戈的结婚证、收据、销售不动产统一发票、成都市城市房屋专项维修资金交款凭证、税收缴款书等证据予以证明。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。本案中，原被告在《商品房买卖合同》中约定，被告应当在2013年11月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。原告在2013年11月1日被告未能取得楼栋权属证明时，就应当知道其合法权利被侵害，应当于2015年11月1日前提起诉讼，而原告在2017年2月8日才提起诉讼，也未提供诉讼时效出现中止或中断情形的证据。依据上述法律规定，原告主张的从2013年11月2日至2015年1月28日的逾期办理本案商品房所在楼栋权属证明违约金的请求权因已超过两年的诉讼时效，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。根据《房屋登记办法》第二十三条的规定，房管局应当自受理登记申请之日起30个工作日内进行国有土地范围内房屋所有权登记。本案房管局的产权登记行为在法律规定时间内，未造成被告逾期办证的结果。故对被告提出的逾期办理分户产权证的违约天数应扣除房管局从接受办证资料到办理产权证的22天的答辩意见，本院不予支持。原告于2012年10月20日接收本案房屋，被告应当按照合同约定在545日内为原告办理房屋所有权证书。按照原被告签订的《商品房买卖合同》的约定，办理分户产权应自2012年10月20日起算，对应545天办证时间至2014年4月18日止，但是本案房屋所有权证的登记时间为2015年6月17日，逾期425天，逾期办理分户产权证的违约金应为12357.94元（425天×290775元×0.0001）。对被告辩称的原告主张逾期办理房屋所有权证的违约金超过诉讼时效，且要求调低违约金的意见，因不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告成都海科投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告廖宗桂、朱戈逾期办证违约金12357.94元。
二、驳回原告廖宗桂、朱戈的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取182元，由被告成都海科投资有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杜 琳
二〇一七年四月十三日
书记员 徐梦婷