浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0523民初6691号原告：浙江新兴工贸有限责任公司，住所地安吉县天子湖镇南湖林场北林场场部。法定代表人：陈振华。委托代理人：陈涛、陈石，浙江浦源律师事务所律师。被告：安吉五福蓝海汤泉农家乐饭店，住所地安吉县天子湖镇南林场。代表人：徐紫芸，系该个人独资企业主。被告：徐紫芸（曾用名：徐文秀），女，1969年9月23日出生，汉族，住广东省从化市。二被告委托代理人：沈海翔，北京市中银（上海）律师事务所律师。原告浙江新兴工贸有限责任公司（以下简称：新兴公司）与被告安吉五福蓝海汤泉农家乐饭店（以下简称：蓝海汤泉饭店）、徐紫芸租赁合同纠纷一案，原告于2016年10月26日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陶世文独任审判，于2016年11月28日及2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告浙江新兴工贸有限责任公司法定代表人陈振华的委托代理人陈涛、陈石、被告安吉五福蓝海汤泉农家乐饭店代表人徐紫芸及被告徐紫芸的共同委托代理人沈海翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新兴公司起诉称：2008年7月，浙江省南湖林场与安吉蓝海汤泉农家乐饭店签订《场地租赁协议》，约定：浙江省南湖林场所属183.7亩场地租赁给安吉蓝海汤泉农家乐饭店开发经营，租赁期限自2008年8月1日起至2028年7月31日止，年租金每五年逐渐增加，其中2011年-2016年年租金为57万元、2016年-2021年的年租金为60万元；每年7月31日前支付当年度租金，如逾期支付则按每日万分之五标准支付逾期付款违约金等事项。签约后，双方按约履行各自义务。2013年4月25日，安吉蓝海汤泉农家乐饭店更名为安吉五福蓝海汤泉农家乐饭店，2014年5月28日，投资人变更为徐紫芸。2014年7月，浙江省南湖林场因经营需要，将整体资产划入原告处，浙江省南湖林场债权债务均由原告承继。2014年8月18日，浙江省南湖林场办理了工商注销手续。自2015年7月31日起，被告蓝海汤泉饭店以各种理由拒付租金，原告认为其已违约，同时，被告徐紫芸作为蓝海汤泉饭店投资人，应以其个人财产对企业债务承担连带责任，原告故诉请判令：1、被告蓝海汤泉饭店立即支付租金117万元及逾期支付租金所产生的违约金（其中57万元从2015年8月1日开始计算，60万元从2016年8月1日开始，均按照日万分之五计算至款清之日，本案起诉时暂算至2016年10月30日违约金为155250元），被告徐紫芸对被告蓝海汤泉饭店的支付承担连带清偿责任；2、本案诉讼费由二被告承担。被告蓝海汤泉饭店、徐紫芸答辩称：一是对南湖林场与被告蓝海汤泉饭店签订的场地租赁协议有效性进行审查。浙江省南湖林场租赁的场地属国家划拨土地，根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让条例的相关规定（第45条），应经市、县土地部门、房产部门批准，原告该土地属划拨性质，签订土地租赁协议时原告是否经过相关的行政审批、是否有权对外进行出租。二是对原告主体进行审查。原、被签订的协议主体是浙江省南湖林场，债权债务均由原告继承，根据合同法、民法相关规定，权利的转移应当通知债务人，被告蓝海汤泉饭店至今没有收到南湖林场将享有的债权转移给原告的通知，其转移对原告没有产生相应效力，原告不具备诉讼主体资格，应予以驳回起诉。场地租赁协议及租金的情况，协议自2008年7月签订，原安吉蓝海汤泉饭店由投资人王阿根作为个人投资企业，后在2013年2月至5月期间，与被告徐紫芸签订转让协议，将被告蓝海汤泉饭店的资产及前称一并转让给被告徐紫芸，由被告徐紫芸作为个人独资企业的新投资人。转让后被告蓝海汤泉饭店更名为安吉五福蓝海汤泉农家乐饭店，并在2013年期间在该场地进行开幕式，且邀请浙江省南湖林场相关领导参加。后南湖林场以不同意该转让为由多次干扰、阻挠被告的正常经营，明确表态不允许被告在该场地经营业务，南湖林场的行为严重干扰承租人的合法经营权。原南湖林场一直不承认被告蓝海汤泉饭店的承租主体身份，在2013年9月25日向南湖林场转帐57万元，支付当年租金，但2013年9月26日南湖林场将该笔租金退还。2014年5月9日、12月25日各支付57万元，至今未收到南湖林场开具的发票，南湖林场不承认被告蓝海汤泉饭店的承租主体，经常会停水停电，该场地不能合理的租赁使用，南湖林场构成严重违约。2016年初本代理人与饭店经理张志表到南湖林场经营场地与相关领导进行当面沟通，有亲笔书写的材料要求南湖林场给予身份确认，我们也承认在该场地不开设养老业务，南湖林场工作人员答复要请示相关领导，等待来的是本次诉讼。因双方存在历史遗留问题，在问题没有解决时，故场地使用上不能按租赁协议履行。原告为证明其主张，向本院提供下列证据：证据一、场地租赁协议1份，证明下列事实：浙江省南湖林场所属183.7亩场地租赁给安吉蓝海汤泉农家乐饭店开发经营，租赁期限自2008年8月1日起至2028年7月31日止，年租金每五年逐渐增加，其中2011年-2016年年租金为57万元、2016年-2021年的年租金为60万元；每年7月31日前支付当年度租金，如逾期支付则按每日万分之五标准支付逾期付款违约金等事项，2015年租金是8月1日支付57万元，2016年8月1日支付60万元。证据二、非公司企业法人基本情况1份；证据三、股东决议1份；证据二、三证明下列事实：原告与浙江省南湖林场根据公司法相关规定，采取合并，并非被告陈述的债权转让。证据四、被告工商登记情况及变更登记情况各1份，证明下列事实：安吉蓝海汤泉农家乐饭店变更登记为被告现名称安吉五福蓝海汤泉农家乐饭店的情况以及被告蓝海汤泉饭店为个人独资企业，被告徐紫芸为被告蓝海汤泉饭店现投资人，应对其债权债务承担连带清偿责任。证据五、浙江省南湖林场注销登记内档1份，证明下列事实：浙江省南湖林场已经注销登记，资产划归原告，债权、债务由原告享受和承担，原告主体适格。二被告对原告上述证据的质证意见是：对证据一的真实性无异议，协议明确约定场地租赁所有权归属国有，使用权归属原告，请求确认协议是否有效，如无效，被告无法进行相应的合同履行。对证据二、三的真实性无异议，对证明目的有异议，浙江省东联集团与南湖林场的关系未体现，浙江省东联集团给新兴工贸股东的决定，是内部决定，不对外产生效力，原告不具备诉讼主体资格，请求驳回起诉。对证据四的真实性无异议。对证据五的真实性无异议，但不能直接证明南湖林场与原告的一致连贯性。二被告为证明其辩称，向本院提供证据六、转帐记录4份，证明下列事实：被告按合同履行支付租金义务，南湖林场曾拒收租金，后期接收租金后，又拒不开具发票。原告对被告证据质证的意见是：2013年度、2014年度的租金确已收到属实，现原告主张的是2015年度、2016年度的租金，故该证据与本案无关联性。经审查，本院对本案证据认定如下对证据一，被告对其真实性无异议，对其是否具有法律效力存疑，但是，因该协议未违反法律强制性规定，故本院对该证据予以认定。对证据二、三、五，因作为浙江省南湖林场的上级主管机关浙江省监狱管理局已于2014年7月7日发文（浙监[2014]132号）批复同意浙江省南湖林场注销，其整体资产无偿划入原告处，其债权债务由原告承继，故本院对证据二、三、五予以认定。对证据四，被告无异议，本院予以认定。对证据六，原告对对其关联性有异议，经审查明确被告交纳的是2013年度、2014年度租金，故本院对其联性不予认定。经审理，本院认定本案事实如下：2008年7月，浙江省南湖林场与安吉蓝海汤泉农家乐饭店签订《场地租赁协议》，约定：浙江省南湖林场所属183.7亩场地租赁给安吉蓝海汤泉农家乐饭店开发经营，租赁期限自2008年8月1日起至2028年7月31日止，年租金每五年逐渐增加，其中2011年-2016年年租金为57万元、2016年-2021年的年租金为60万元；每年7月31日前支付当年度租金，如逾期支付则按每日万分之五标准支付逾期付款违约金等事项。签约后，双方按约履行各自义务。2013年4月25日，安吉蓝海汤泉农家乐饭店更名为安吉五福蓝海汤泉农家乐饭店，2014年5月28日，投资人变更为徐紫芸。2014年7月，浙江省南湖林场根据上级主管机关浙江省监狱管理局文件要求予以注销，其整体资产划入原告处，浙江省南湖林场债权债务均由原告承继。2014年8月18日，浙江省南湖林场办理了工商注销手续。自2015年7月31日起，被告蓝海汤泉饭店未按约支付原告租金，原告故诉请判令上述诉讼请求。本院认为：原告与被告蓝海汤泉饭店间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。现被告蓝海汤泉饭店未按期支付租金，其行为已构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失、支付违约金等违约责任，因此，被告蓝海汤泉饭店应当给付原告租金及相应的逾期付款违约金。由于被告徐紫芸系个人独资企业被告蓝海汤泉饭店的投资人，在该个人独资企业财产不足以清偿债务时，依法应当以其个人的其他财产予以清偿。综上，对原告合理的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定，判决如下：一、被告安吉五福蓝海汤泉农家乐饭店给付原告浙江新兴工贸有限责任公司2015年8月1日起至2017年7月31日期间租金117万元及逾期付款违约金（其中57万元租金逾期付款违约金自2015年8月1日起计算，60万元租金逾期付款违约金自2016年8月1日起计算，均按照日万分之五计算至款清之日止），限于本判决生效后十日内清偿。二、上述债务经法院执行后，若该执行案件被法院裁定程序终结或裁定终结本次执行程序，或被告安吉五福蓝海汤泉农家乐饭店企业财产不足以清偿上述债务的，则被告徐紫芸必须立即以其个人的其他财产清偿上述债务。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8365元（已减半），由被告安吉五福蓝海汤泉农家乐饭店、徐紫芸负担，限二被告于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  陶世文二〇一七年四月十一日书记员  王科惠·??6?··??7?·