内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0402民初3097号原告：赤峰市红山区住房和城乡建设局，住所地：赤峰市红山区桥北大街一号政府办公楼6楼607室。法定代表人：王某，该局局长。委托诉讼代理人：李某，赤峰市红山区桥北法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：任某，该局职工。被告：宁某，女，1961年12月20日出生，满族，无职业，住赤峰市。原告赤峰市红山区住房和城乡建设局与被告宁某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赤峰市红山区住房和城乡建设局的委托诉讼代理人任某，被告宁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赤峰市红山区住房和城乡建设局向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告之间于2012年10月26日签订的《廉租住房租赁合同》，将所租房屋交还原告。2、请求人民法院依法判令被告给付原告拖欠的廉租住房租金4174.74元，物业费464元，合计人民币4638.74元。3、诉讼费用依法由被告承担。事实与理由：2012年10月26日，原、被告签订《廉租住房租赁合同》一份，原告将位于赤峰市××区（建筑面积34.36平方米）租赁给被告居住，并对被告租赁期间的租金、租期、租金交纳方式、违约责任、处理方式等进行了约定。被告租住期间，因初始办理申报审核条件发生变化，故依据赤红政办发（2014）37号文件之规定，由廉租房转为公租住房。原告履行了通知义务，被告不依合同约定履行义务，无故拖欠2015年7月1日至2017年3月31日期间房屋租金4174.74元，拖欠2015年1月1日至2017年3月31日期间物业费464元。依据原、被告之间签订的《廉租住房租赁合同》第二条五款、第五条，赤红政办发（2014）37号文件四条二款之规定，原告诉至法院。本案在诉讼中，原告向本院提出申请在本案中放弃要求被告支付物业费的诉讼请求。宁某辩称，1、答辩人符合低保的条件，在被答辩人的运作下，答辩人丢失了低保的资格，答辩人的房屋更改为公租房。答辩人现在没有收入，不应该按照公租住房缴费，应该按照廉租住房缴费。2、被答辩人强行加收我有线电视初装费300元、电费5元、二次粉刷墙壁费269元。3、被答辩人于2014年至2015年一直未给我供暖，致使答辩人购置取暖设施花费4203元。4、如果被答辩人收回答辩人的房屋，被答辩人应该赔偿答辩人房屋装修费14093元、冬天购置取暖设施费等4203元，取暖用电费用。5、因原告放弃要求答辩人支付物业费，答辩人对答辩状中针对物业费的答辩自愿放弃。原告赤峰市红山区住房和城乡建设局为支持诉讼主张在举证期间内向本院依法提交了如下证据：1、赤红党纪字（2016）22号文件一份，证明原告的主体资格适格。2、租赁合同一份(复印件)，证明原告与被告签订租赁合同，合同约定被告拖欠租金6个月以上，原告有权收回房屋。合同中已经约定了价格随着政策调整而调整。3、赤红政办发（2014）37号文件一份（复印件），证明廉租转公租的条件及收费标准。4、廉租住房租赁资格年度审核登记表一份（复印件），证明被告在2015年7月份取消低保，转为公租。5、欠费明细表一份，被告所欠房租费及物业费期限从2015年7月1日至2017年3月31日。被告对第1份、第2份证据无异议。对第3份证据上的落款单位有异议，落款单位应该是赤峰市红山区房管局，对该证据上的内容无异议。对第4份证据中的取消低保时间有异议，其他内容无异议。对第5份证据有异议，被告只欠2016年的房租费，其余的已交。被告宁某为支持其答辩主张在举证期间内向本院提交了如下证据：1、照片五枚，证明物业公司工作人员偷着关暖气。2、照片三枚，证明2014年到2015年原告没有给被告供暖，被告自行供暖的事实。3、收据四枚（复印件），第一张证明原告多收有限电视初装费300元。第二张证明物业公司已经收物业费用了，原告给被告安装灯泡收取5元。第三张证明原告第二次粉涮墙壁时多收269元。4、通知一份（复印件），证明原告多收被告有限电视初装费300元。5、单据十二枚（复印件），证明原告关暖，被告另行购买暖气所花费的费用。6、电费收据十枚（复印件），证明被告用其他方式取暖时多交的费用。7、装修材料清单四枚（复印件），证明被告现住的房屋是自己装修的。8、借条一枚（复印件），证明被告没有收入，都是从外面借的钱。原告对第1、2份证据有异议，照片不能证明就是物业人员关的暖气。对第3、4、5、6、7、8份证据有异议，与本案无关。本院经审理认定事实如下：2012年10月26日，原赤峰市红山区房产管理局（2016年11月14日经中共赤峰市红山区第八届委员会第三次会议研究决定，该局更名为房产管理处，为原告所属事业单位）与被告签订《廉租住房租赁合同》一份，约定被告承租位于赤峰市××区房屋一处，建筑面积34.36平方米，租金标准2.50元/平方米.月，每月租金85.90元，年租金为1030.80元，租赁期限5年，自2012年11月1日至2017年10月31日。原赤峰市红山区房产管理局（合同中的甲方）与被告（合同中的乙方）签订《廉租住房租赁合同》第三条约定：甲方对房屋享有分配、处分的权利，享有获取房租收益的权利，甲方有定期检查、监督房屋使用、管理等情况的权利，甲方负有落实有关管理工作的义务。乙方在租赁期内依法享有房屋使用权，有按规定缴纳各种费用的义务。合同第四条约定：乙方不得拖欠房租、余热费、物业费及其他应缴费用。拖欠时间6个月以上者，甲方有权收回房屋另行分配。合同第五条约定：（承租人）在每一租赁年度开始前一个月内一次性付清全年租金，不得拖欠。拖欠时间达6个月的，甲方收回廉租住房另行分配。合同第六条约定：发生下列情形之一，经审核批准，强制乙方退出廉租住房保障：（一）乙方低保资格取消或乙方家庭生活得到改善，家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；......（五）乙方不再享受廉租住房保障时，应立即腾退该房，甲方可给予乙方6个月腾退期，腾退期内按同地段同等商品房的市场租金标准收取廉租住房租金。2014年11月12日，赤峰市红山区人民政府办公室印发赤红政发（2014）37号《赤峰市红山区人民政府办公室关于2014年度廉租住房租购资格审核工作的通知》第四条第（二）项规定，廉租住房租赁家庭取消低保资格的，如该家庭月人均收入低于2014年度上半年城镇常住居民月人均可支配收入的80%（即1808元），且申请人及共同申请人能同时满足无其他住房、无营业执照、无私人车辆（摩托车、电动三轮车、国家特殊奖励车辆、残疾人代步用的残疾车除外）条件的，可以转为公共租赁住房租赁家庭。自2015年1月1日起，按每月6.5元/平方米的标准缴纳租金（租金实行动态管理，一年一定）。合同签订后,该房屋交付被告租赁使用，被告在租赁期间交纳了案涉房屋2015年7月1日至2015年12月31日租金515.4元（具体为：34.36平方米×6个月×2.5元／月.平方米＝515.4元）。2015年7月被告被取消低保，不符合继续租赁廉租住房的条件，被告租赁的房屋转为公共租赁住房，租金标准由每月2.5元/平方米变为每月6.5元/平方米。被告现尾欠原告2015年7月1日至2017年3月31日期间的租金4174.74元（具体为：34.36平方米×21个月×6.5元／月.平方米-已交的515.4元＝4174.74元），现原告以被告未支付该费用为由诉至本院，诉请同前。上述事实有原告提供的赤红党纪字（2016）22号文件、租赁合同、（2014）37号文件租赁资格年度审核通知、欠费明细表、廉租住房租赁资格年度审核表予以证实，本院予以确认。本院认为，原赤峰市红山区房产管理局与被告签订的《廉租住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方应依约履行。原赤峰市红山区房产管理局经机构整合现为赤峰市红山区住房和城乡建设局所属的事业单位，原告为本案案涉房屋的管理机构，其作为本案原告提起诉讼主张权利，主体适格。原告按照约定将案涉房屋交由被告使用，被告应按约定向原告支付租金。被告辩称被告一直符合低保的条件，没有收入，是在原告的操作下才丢失低保，应该继续享受低保，按廉租房缴纳租金。对于被告的上述主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应对上述主张负有举证义务，被告无证据支持上述主张，该抗辩主张依法不能成立。被告未在约定的期限内支付租金，且拖欠原告的租金已达6个月以上，合计金额4174.74元，属不履行合同主要债务，经原告催告后仍未履行，原告要求解除租赁合同的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及合同约定，故应予以解除。合同解除后，被告应向原告腾退租赁的房屋，并支付拖欠原告的租金，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于被告主张原告于2014年至2015年一直未给被告供暖，被告自行购买了取暖设备。如原、被告解除房屋租赁合同，则原告应赔偿向被告收取的有线电视初装费300元、灯泡安装费5元、二次粉刷墙壁费269元、原告自行取暖购置的取暖设备费4203元及电费、装修房屋材料费14093元等损失。被告的上述主张不能对抗原告的诉讼请求，因双方在合同中已明确约定被告作为承租人自愿装饰装修时，应经原告书面同意，改造完成时，必须经原告验收。在解除租赁关系向原告交回房屋时，已安装的装饰、装修应无偿移交原告，不得拆除破坏。据此，对被告的上述主张本院不予支持。综上所述。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告的辩解主张无证据支持，依法不能成立。被告主张的损失不能对抗原告的诉讼请求，且双方对此在合同中已进行了约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及上述法律之规定，判决如下：一、解除原赤峰市红山区房产管理局与被告宁某于2012年10月26日签订的《廉租住房租赁合同》；二、被告宁某于本判决生效后十日内将承租的位于赤峰市××区建筑面积34.36平方米的房屋一处腾退原告赤峰市红山区住房和城乡建设局；三、被告宁某于本判决生效后十日内支付原告赤峰市红山区住房和城乡建设局房屋租金4174.74元。如未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元、邮寄送达费40元，合计65元（原告已预交），由被告宁某负担，于判决生效后十日内给付原告赤峰市红山区住房和城乡建设局。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员  于立忠二〇一七年八月二十一日书记员  谭美波