宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第1606号
上诉人（原审被告）高伟，男，1982年9月27日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人高银海，男，1954年10月12日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区，系上诉人高伟父亲。
委托代理人朱岩炯，宁夏正义达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张民，男，1971年2月11日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人岳海军，宁夏浩晟律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ阳，宁夏浩晟律师事务所律师。
上诉人高伟与被上诉人张民因买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人高伟的委托代理人高银海、朱岩炯，被上诉人张民的委托代理人岳海军、ＸＸ阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年6月3日，原、被告签订协议书一份，约定：原告将其所有的位于银桓孔雀养殖基地的A2-4号房屋（建筑面积为337.73平方米）、B06号厂房（建筑面积为207.81平方米）以1700000元的价格出售给被告，被告于2013年6月15日之前付清全部购房款，原告于2013年6月15日将上述房产交付被告并将房屋及土地产权过户至被告名下，如原告违约，则向被告支付违约金200000元，如被告违约，则不得向原告索还定金200000元，违约方应按日向守约方支付房屋总价款千分之一的滞纳金。协议书签订当日，被告向原告支付定金200000元。2013年7月8日，宁夏银桓养殖有限公司与被告签订（2013）房买卖契字25013676号、25013678号房地产买卖契约二份，将宁夏银桓养殖有限公司抵顶给原告的银桓养殖基地A1-13号楼、B22养殖用房分别以1450000元、200000元的价格出售给被告。2013年7月22日，宁夏银桓养殖有限公司将位于兴庆区银横路东侧银桓孔雀养殖基地A1-13号楼（产权证号：房权证兴庆区字第20130627**号，面积为339.12平方米）及B22养殖用房（产权证号：房权证兴庆区字第20130627**号，面积为204.42平方米）所有权变更至被告名下。2013年7月23日，原告将上述两本房产证交付给被告父亲高银海，高银海向原告出具欠条一张，载明：“今收到张民交来商品房房产证壹套，建筑面积339.12平方米（兴庆区）字第2013062798号和工业厂房房产证壹套，建筑面积224.42平方米（兴庆区）字第2013062797号，下欠张民壹佰伍拾万元整，年底付清。（总款：壹佰柒拾万元整，已付贰拾万元整）欠款人签字：高银海代高伟2013年7月23日”。后被告对银桓孔雀养殖基地A1-13号、B-22号房屋进行了装修。2014年8月25日，被告领取了银国用（2014）第14300号、14302号土地使用权证书二份。现原告以被告未支付剩余购房款为由诉至法院，请求依法判令：1、被告支付购房款1500000元、违约金360000元（依银行贷款基准利率的四倍计算一年）；2、本案诉讼费由被告承担。
另查明，银桓孔雀养殖基地A2-4号房屋、B06号厂房现登记在宁夏银桓养殖有限公司名下。上述事实，有原告提交的协议书一份、房屋所有权证书二份、国有土地使用权证书二份、支出凭证一份、欠条二份、顶账申请一份、承诺书一份、房地产买卖契约二份，法院制作的调查笔录一份、调取的宁夏银桓养殖有限公司营业执照一份、银川市房屋权属档案查阅单二份、房地产买卖契约二份、契税完税证二份及原、被告的当庭陈述在案为凭，经开庭质证和法院审查，可以采信。
原审法院认为，原、被告签订的房屋买卖协议，意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。原告在合同签订后将宁夏银桓养殖有限公司抵顶给原告的银桓孔雀养殖基地A1-13号、B-22号房屋二套过户至被告名下，并将该二套房屋的产权证书交付被告，被告父亲高银海接受了上述二套房屋的产权证书并向原告出具了欠条，欠条中明确表示了下欠原告1500000元，与原、被告签订的房屋买卖协议中约定的房屋价款170000元减去已付定金200000元的余额相符。被告未对高银海的以上行为提出异议，并在接受房屋后对银桓孔雀养殖基地A1-13号、B-22号房屋进行了装修，以上行为应视为双方协商后对原合同标的物的变更，原告按照变更后的约定将房屋产权过户至被告名下，被告亦获得了房屋的使用权，故对被告以原告未将约定的房屋所有权变更至被告名下为由拒绝支付剩余购房款的抗辩理由，法院不予采纳，被告应支付原告剩余购房款1500000元。被告在向原告出具的欠条上承诺剩余购房款于2013年底付清，但其未依约履行已构成违约，应依约定的违约条款向原告支付违约金，因双方约定的违约金计算标准过高，法院按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍予以调整，故被告应支付原告违约金119925元（1500000元×6.15%×1年×1.3）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告高伟于本判决生效之日起十日内支付原告张民购房款1500000元、违约金119925元；二、驳回原告张民的其他诉讼请求。宣判后，高伟不服，提起上诉。
上诉人高伟上诉称，一，原审判决认定事实错误。被上诉人在诉状中主张上诉人欠A2-4号、B06房屋款项。原审判决将上诉人与被上诉人订立的A2-4号、B06房屋买卖协议和上诉人与宁夏银恒养殖有限公司订立的A1-13号、B22房屋买卖协议相混淆。两份协议主体不同、房屋坐落不同、房屋价款不同、前者有担保条款后者无担保条款，违约责任不同，完全是两份不同的协议，是法律约束力不同的两份协议。上诉人与被上诉人没有约定购买了A1-13号、B22房屋就等同于购买A2一4号、B06房屋，双方没有协商变更原合同标的物。被上诉人在法庭上称办上了房产证的A1一**号、B22房屋与A2一4号、B06房屋是同一房屋，房产证办成了A1一13号、B**号房屋是当初开发商编的房号与房产局的编号不一样，从未主张过双方协商或者变更过原合同标的物。但上诉人提交的证据证明各两个房屋编号就是各两套房屋。上诉人在自己购买的办了房产证的A1-13号、B**号房屋中维修是没有办法的情况下行使自己的权利，不是证明双方己协商变更原合同标的物的证据。原审判决以A2一4号、B06房屋价款1700000元减去200000元（证据是210000元，附后）定金为1500000元与上诉人的父亲给立下的欠款1500000元欠条款项相一致就认定是变更了原合同标的物完全是无中生有的错误认定。上诉人的父亲所立欠条明确表明是欠的Al-13号、B22房屋的款项。二、原审判决适用法律错误。1、上诉人与被上诉人没有协商变更标的物，原审判决视为双方协商变更标的物，没有法律依据。原审判决适用合同法的协商一致变更合同的条款，是适用法律错误。2、上诉人与宁夏银桓养殖有限公司订立的协议中没有约定违约金。如果协商变更原合同标的物成立，那么也是依购买Al-13号、B22房屋的协议确定违约责任，但此协议中没有约定违约金。三、原审判决程序违法。1、在原审程序的第一次开庭后，被上诉人即向原审法院书面提起撤诉申请。但原审法院未作出驳回撤诉申请的裁定，被上诉人也未提出撤回撤诉申请的申请，原审法院继续要求上诉人质证时，上诉人提出被上诉人在申请撤诉后继续举证属违法。原审法院未明确表示不同意被上诉人撤诉而继续审理本案，应属程序违法无疑。2、被上诉人在原审中的原告主体不适格。原审判决要求上诉人支付的房款，欠条上表明是欠Al-13号、B22房款，是上诉人与宁夏银桓养殖有限公司订立的买卖合同所欠的房款。不是欠与被上诉人订立房屋买卖协议的A2-4号、B06房屋的款项。欠条上写下欠张民壹佰伍拾万元是因为张民是代理宁夏银桓养殖有限公司销售房屋。被上诉人无要求上诉人支付房款的主体资格。3、原审判决故意删减证据内容。上诉人父亲代上诉人所写欠条注明是欠（Al一13）、（B22）房屋款项，但原审判决却故意删除“（A1一13）”、“（B22）”，是为了支持被上诉人的诉讼请求而为之，丧失了公正。四、上诉人不支付下欠款项是有充分理由的。1、在法庭上上诉人提出对于Al-13号、B22房屋的房款没有交付完毕，是因为此房屋存在严重质量问题。房屋管理处表示修复验收后付款，但一直未予修复。上诉人享有在质量问题未处理时不予支付下欠房款的抗辩权利。2、Al-13号、B22房产证没有交付给上诉人。被上诉人声称给上诉人办理土地证而拿走房产证一直未给上诉人，上诉人在未获房产证时有权不予支付房款。综上，上诉人请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人张民答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原判。
二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。有经一、二审庭审质证、认证的协议书一份、房屋所有权证书二份、国有土地使用权证书二份、支出凭证一份、欠条二份、顶账申请一份、承诺书一份、房地产买卖契约二份，调查笔录一份、调取的宁夏银桓养殖有限公司营业执照一份、银川市房屋权属档案查阅单二份、房地产买卖契约二份、契税完税证二份及双方当事人的当庭陈述等证据证实，足以认定。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议合法有效，双方均应依约履行合同义务。但双方在实际履行过程中被上诉人将宁夏银桓养殖有限公司抵顶给原告的银桓孔雀养殖基地A1-13号、B-22号房屋二套过户至被告名下，并将该二套房屋的产权证书交付上诉人，上诉人父亲高银海接受上述房屋的产权证书同时代上诉人高伟向被上诉人出具了欠条，欠条中明确表示下欠原告1500000元，与原、被告签订的房屋买卖协议中约定的房屋价款170000元减去已付定金200000元的余额相符。上诉人未对高银海的以上行为提出异议，并在接受房屋后对银桓孔雀养殖基地A1-13号、B-22号房屋进行了装修，以上行为应视为双方协商后对原合同标的物的变更，被上诉人按照变更后的约定将房屋产权过户至上诉人名下，上诉人亦获得了房屋的使用权。故上诉人上诉称上诉人与被上诉人没有协商变更标的物，原审判决适用合同法的协商一致变更合同的条款适用法律错误，并不存在承担违约责任依据的上诉理由不能成立。其上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19379元，由上诉人高伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 斐
审判员 苗自治
审判员 彭 云
二〇一五年十二月二十三日
书记员 樊新巧
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。