江苏省苏州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）苏中民终字第02481号
上诉人（原审被告）刘贵松。
委托代理人陆勇玺，上海江三角（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州正泽物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区官渡里立交桥堍。
法定代表人吴朝霞，总经理。
委托代理人潘重岳，江苏加得律师事务所律师。
上诉人刘贵松因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：苏州建设职校系苏州市官渎里立交桥北堍娄花街房屋（建筑面积为5687.66平方米）的所有权人及土地使用权人（土地面积为6470平方米）。
2013年6月15日，苏州正泽物业管理有限公司与苏州市建设交通高等职业技术学校（以下简称为苏州建设职校）签订房屋租赁合同书一份，约定苏州正泽物业管理有限公司承租苏州市娄花街的苏州建设职校的房屋，租赁期间一年，从2013年7月1日至2014年6月30日。2013年11月5日，苏州正泽物业管理有限公司与苏州建设职校签订房屋租赁合同书补充协议一份，约定苏州建设职校同意苏州正泽物业管理有限公司对其所租赁的场所进行分割转租，但转租不得超过原租赁期限。
2013年年底，双方当事人口头约定刘贵松承租苏州正泽物业管理有限公司享有使用权的苏州建设职校内建筑面积约2500平方米的房屋及场地（原值班室、东值班室、原东操场、东大楼、南大楼、原豆腐工厂及北面五层大楼），租赁期限半年，自2014年1月1日至6月30日，租金为40万元。该口头租赁协议履行完毕后，双方未续签合同，刘贵松亦未再支付租金。
2014年7月2日，苏州正泽物业管理有限公司通知刘贵松租赁期间于2014年6月30日届满，要求刘贵松返还承租的房屋及场地。
审理中，苏州正泽物业管理有限公司向原审法院明确表示不追加除刘贵松外的其他实际占用租赁场所的经�户为第三人参加诉讼，只要求刘贵松从租赁场所内搬出。
以上事实，由苏州正泽物业管理有限公司提供的国有土地使用证、房屋所有权证、房屋租赁合同书及补充协议、租赁协议、情况说明、通知书、收据（存根）、刘贵松提供的收据（付款联）、通知、法院谈话笔录及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告苏州正泽物业管理有限公司的诉讼请求为：一、判令解除双方之间的口头房屋租赁协议，刘贵松立即将承租场所恢复原状并归还苏州正泽物业管理有限公司；二、判令刘贵松支付房屋占用费（按每年80万元计算，从2014年7月1日起计算至实际腾退房屋之日止）。审理中，苏州正泽物业管理有限公司放弃要求恢复原状的诉讼请求，同时将其他诉讼请求明确为：一、判令解除双方之间的房屋租赁协议；二、判令刘贵松从租赁场所内搬出；三、判令刘贵松支付房屋使用费（按照每年80万元的标准，从2014年7月1日计算至刘贵松实际搬出之日止）。
原审法院认为，双方之间的口头租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范，依法成立、有效，双方均应按约履行。
关于解除租赁协议的问题。原审法院认为，根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效。本案中，租赁期间届满后虽然刘贵松继续使用租赁场所，但是苏州正泽物业管理有限公司于届满的第二天就向刘贵松提出异议并要求返还租赁场所，故原租赁关系不再继续有效，而是于2014年6月30日终止。故苏州正泽物业管理有限公司要求判令解除双方租赁合同的诉讼请求，法律依据不足，法院不予支持。
关于搬出租赁场所及支付使用费的问�。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案刘贵松表示租赁期间届满之时，其即搬出租赁场所。原审法院认为，租赁期满返还租赁场所是刘贵松的合同义务，刘贵松对已履行此义务的事实应当承担举证责任，但刘贵松并没有提供证据予以证明，因此应承担举证不能的法律后果，原审法院据此认定刘贵松并未返还租赁场所，而是占用至今。现苏州正泽物业管理有限公司要求刘贵松搬出租赁场所的诉讼请求，未超出法律规定的范围，于法有据，予以支持。根据法律规定，租赁期间届满，承租人逾期返还租赁物的，出租人有权要求承租人赔偿损失，该损失主要表现为使用费。本案中，刘贵松在租期届满后未及时返还租赁场所，应当支付逾期返还期间的使用费，关于使用费的标准，苏州正泽物业管理有限公司参照原租金标准每年80万元主张，未超出合理范围，故苏州正泽物业管理有限公司要求刘贵松按每年80万元的标准支付自2014年7月1日至实际搬出之日止的使用费的诉讼请求，原审法院予以支持。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、刘贵松于本判决生效之日起十日内从苏州市娄花街苏州建设交通高等职业技术学校内的房屋（建筑面积约2500平方米，具体范围为原值班室、东值班室、原东操场、东大楼、南大楼、原豆腐工厂及北面五层大楼）搬出。二、刘贵松于本判决生效之日起十日内按照每年80万元的标准支付苏州正泽物业管理有限公司自2014年7月1日起至实际搬出之日止的房屋使用费。三、驳回苏州正泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7380元，由苏州正泽物业管理有限公司负担80元，由刘贵松负担7300元。
上诉人刘贵松不服原审判决，向本院提起上诉称：本案中涉及的房屋系苏州建设职校的，土地性质为教育用地，因此将教育用地作商业用途违反土地规划，被上诉人与苏州建设职校的租赁合同应为无效；本案中被上诉人作为原告不适格，在本案一审时被上诉人与苏州建设职校的租赁合同早已到期，同时被上诉人无证据证明上诉人与被上诉人之间存在合同关系，因此即使上诉人要支付使用费也应当支付给苏州建设职校而不是支付给被上诉人；被上诉人一审中自认向经营户张贴收费公告，2014年6月30日后向经营户收取租金，且上诉人一审中也请相关经营户出庭作证，自2014年6月30日后上诉人便不再向经营户收费，表明租赁双方已变更为被上诉人和经营户，被上诉人应向经�户主张房屋租赁费用，故上诉人作为被告不适格；被上诉人未提供任何证据证明上诉人占有、使用、收益的证据，因此要求上诉人支付使用费、搬出房屋没有依据；被上诉人已实际派人经营管理市场，在被上诉人收取租金不明的情况下，原审判决仍按每年80万的标准计算租金侵害了承租人的利益。故请求二审法院依法改判。
被上诉人苏州正泽物业管理有限公司答辩称：一、原审认定双方租赁协议有效，是指双方之间的租赁协议，与被上诉人与第三方的租赁协议的效力没有直接关系，也不构成本案诉争的租赁合同效力性的否定因素，被上诉人是依据与上诉人的租赁协议向上诉人主张权利，所以在一审时原告的主体和被告的主体都是适格的；二、上诉人在租赁合同到期后并没有和被上诉人办理任何的交接手续，也没有腾退房屋，并且直到今日上诉人仍然在场�内进行经营管理活动，一审认定属实；三、上诉人的上诉理由互相矛盾，一方面在涉及承担房屋使用费时否认自己承租的身份，另一方面在涉及所谓的索赔时又以此要求缓、减、免租金，被上诉人至今没有向场所内的小商铺收取任何费用，一直都是上诉人在收取。被上诉人认为一审判决有事实依据，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审查明，2014年7月1日，苏州建设职校向苏州正泽物业管理有限公司发出通知一份，主要内容为：苏州正泽物业管理有限公司租赁苏州建设职校的房屋租赁期限已届满，合同终止，学校拟以公开招租的方式进行出租，在同等条件下，苏州正泽物业管理有限公司有优先承租权。为此，学校正式通知：苏州正泽物业管理有限公司必须于2014年7月31日前无条件搬离原租赁的房屋并付清租赁期内所欠租金等。
本院查明的�他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被上诉人苏州正泽物业管理有限公司与苏州建设职校的租赁合同于2014年6月30日到期。根据苏州建设职校2014年7月1日通知内容，苏州正泽物业管理有限公司应于2014年7月31日前搬离租赁场地。现被上诉人苏州正泽物业管理有限公司起诉时并未提供相应依据证明其与房屋产权人苏州建设职校重新签订了租赁合同，也未提供证据证明苏州建设职校委托苏州正泽物业管理有限公司对次承租人刘贵松租赁事宜进行处理。故苏州正泽物业管理有限公司作为原审原告的资格不适格。综上，原审法院判决认定有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第�款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：
一、撤销苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00696号民事判决。
二、驳回苏州正泽物业管理有限公司的起诉。
一审案件受理费7380元，由原审法院退还苏州正泽物业管理有限公司；二审案件受理费7300元，由本院退还刘贵松。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年十一月九日
书 记 员 闻 艺