广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0902民初字第39号
原告：茂名市明胜房地产开发有限公司，住所地：茂名市。
法定代表人：魏焕亮，该公司总经理。
委托代理人：龚健，广东海日律师事务所律师。
委托代理人：练波。
被告：唐雷春，男，汉族，茂名市茂南区人，系茂名市医院员工，住茂名市茂南区，公民身份号码：0013。
委托代理人谢旺盛，广东前瞻律师事务所律师。
原告茂名市明胜房地产开发有限公司诉被告唐春雷确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告茂名市明胜房地产开发有限公司的委托代理人龚健、被告唐雷春的委托代理人谢旺盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茂名市明胜房地产开发有限公司诉称：原告筹划于2007年10月前位于茂名市高水路以东的茂名市质量监督局的南边即原“南海渔村旧址”动工兴建“铭桂园”商住小区。动工兴建前，在办理报建手续过程中，原告与被告签订了一份《内部认购商品房协议书》，约定了房屋的基本情况、装修标准、具体房号、面积、付款方式、物业管理收费标准等商品房买卖基本信息。协议书签订后，被告依约向原告预付了诚意金（即首期购房款￥20000元）。
原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，原告与被告签订的《内部认购商品房协议书》虽然名为商品房认购合同，实质上是商品房买卖合同。
此外，根据《城市房地产法》第四十五条及《城市房地产开发经营管理条例》第二十五条规定，房地产开发企业销售商品房，应当办理预售登记，取得商品房预售许可证；《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，不得向买房人收取任何预订款性质的费用。本案中，原告在没有取得商品房预售许可证甚至还没有办理报建手续的情况下，以内部认购书的形式公开向社会不特定的人员销售商品房，其行为显然违反了法律的强制性规定。因此，根据《合同法》第五十二条：“违反法律、法规强制性规定的合同无效”，原告与被告签订的《内部认购商品房协议书》为无效合同。综上，恳请贵院正确适用法律，依法确认原告与被告签订的《内部认购商品房协议书》无效；本案诉讼费用由被告承担。
被告唐春雷辩称：一、本案的内部认购商品房协议书实际是一份预约书，不是商品房买卖合同，因此它不适用调整商品房买卖的相关法律法规。1、根据本合同第七条第三点的规定，在签订本协议后，还需要签订正式的商品房买卖合同，所以它是为签订正式的商品房买卖合同作准备的。2、根据本协议第五条第七、八点的约定，被告支付的是诚意金，而不是购房款，在没有签订正式的商品房买卖合同之前，这诚意金可以根据申请退还的。二、原告认为本协议违反城市管理法等归于无效，依法无据。城市房地产法及城市房地产开发管理条例是管理性的规定，本协议不必然违反国家法律禁止性的规定。三、原告认为本协议违反商品房销售管理条例的规定也是依法无据，本条例制约的是开发商，不是约束买受人，开发商违反本条例不影响本协议的效力。综上，本协议是有效的合同。
经审理查明：2007年6月26日，原告茂名市明胜房地产开发有限公司为出卖人与被告唐春雷为买受人签订《内部认购商品房协议书》，约定出卖人筹划开发的“铭桂园”位于茂名市高水路以东的茂名市质量监督局的南边，即原“南海鱼村”旧址，和茂名市质量监督局一墙之隔，占地约50亩，拟建成园内有幼儿园、商场、综合办公楼、健身体育活动场所等6栋17层、5栋23层园林式、智能化管理的高尚住宅小区，该项目工程拟2007年10月30日前动工兴建，预计于2009年10月30日前交付使用；买受人所认购的“铭桂园”c1号楼梯1401号房，建筑面积约170.9㎡，房屋单价为建筑面积每平方米1875元，总房屋款为320454元；买受人在签订本协议后的3天内同意预付诚意金30000元，动工前交足60000元后，剩余款项当工程建设到（±0.000）的10天内一次付清房款，房价按所购价格的基础上下调50元/㎡。双方还在协议书中对住宅公共范围装修及标准、住宅内装修及设施及标准、主要建筑材料、房屋面积计算及付款方式、违约责任等问题进行了约定。2007年6月25日，被告将20000元交存入原告在中国建设银行帐号上，该现金交款单款项来源栏显示为购房款，原告于次日即2007年6月26日出具二份收据给被告收执，其中编号为336559收据内容为：今收到唐春雷交来购房诚意金20000元；编号为336505收据内容为：今收到唐春雷交来购房诚意金30000元。
另查明：在庭审时，原告称被告除通过银行支付20000元外，另收到被告现金10000元，共收到被告购房款30000元。被告对原告的主张予以认可，确认其仅向原告支付30000元。
在诉讼过程中，原告茂名市明胜房地产开发有限公司向本院提交一份由茂名市住房和城乡建设局于2015年8月31日作出的《关于陈永红等人上访投诉问题的回复》，该回复载有：调查的基本情况。（一）茂名市名胜房地产开发有限公司在未取得规划许可、施工许可等相关手续的情况下，于2007年7月开始集资建设“铭桂园”（位于高水路东侧，原南海渔村旧址），共集资325户。按照《内部认购商品房协议书》，该项目拟在2007年12月31日前动工兴建，预计2009年12月31日前交付使用。但由于该区域的规划一直未确定（见《不予行政许可决定书》（茂城规许[2007]1026号），直到2008年底项目的报建手续一直未能完成，该公司为稳定集资户，于2008年12月16日又向集资户发了《告知书》，明确待高水路东侧区域《控制性详细规划》确定后，立即启动项目报建审批工作。2009年9月23日，市建设局印发《转发省建设厅关于开展房地产开发企业违规收取购房意向金、定金专项整治工作的通知》后，该公司按照通知要求进行整改，开始向集资户退还集资款，截止到目前已退还了289户，还有36号户未退。（二）茂名市名胜房地产开发有限公司自2009年在我局进行资质换证后，已有5年未进行资质换证，目前该公司处于无资质状况。（三）目前对高水路东侧，原南海渔村旧址进行开发的公司为茂名市淦江房地产开发有限公司，该公司部分股东为原茂名市名胜房地产开发有限公司；督促茂名市名胜房地产开发有限公司尽快与你们进行协商，由于谢耀胜原定8月回来与你们进行协商，但由于谢耀胜未能回来，已于2015年8月中旬同意委托代表与你们协商，并于2015年8月19日在《茂名日报》a3版刊登通知，请你们5天内与该公司联系，进行协商。据向茂名市名胜房地产开发有限公司了解，公司已同意：一是退回现金的，原3万元可退7万元；二是继续要房产的，可享受在茂名市淦江房地产开发有限公司优先购房，除享受现购的优惠条件外，原交3万元可当10万元。如果再协商不成，建议你们走法律途径解决。
本院查明的事实，有双方当事人签订的《内部认购商品房协议书》、原告茂名市明胜房地产开发有限公司出具给被告唐春雷的收据、茂名市住房和城乡建设局给陈永红等同志的《关于陈永红等人上访投诉问题的回复》以及开庭笔录等材料证实。
本院认为：从原告与被告签订的《内部认购商品房协议书》来看，该协议书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，符合商品房买卖合同的形式要件，并且原告在签订协议书当天已经按照合同约定收受了被告30000元购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。”以及《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，原告与被告签订《内部认购商品房协议书》是商品房买卖合同，本院予以认定。被告辩称《内部认购商品房协议书》实际是一份预约书，不是商品房买卖合同，双方的纠纷不应适用审理商品房买卖合同纠纷案件的法律法规。被告这一抗辩，没有理由与依据，本院不予采纳。原、被告双方在签订《内部认购商品房协议书》后至原告起诉前，原告既没有取得建设工程规划许可证也没有取得施工许可证，更未取得商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原告诉请确认与被告签订的《内部认购商品房协议书》无效，有理有据，本院予以支持。被告答辩称原、被告签订的协议是有效的合同，依法无据，本院不予采纳。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：
确认原告茂名市明胜房地产开发有限公司与被告唐春雷签订的《内部认购商品房协议书》无效。
案件受理费100元，由被告唐春雷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 周 理
人民陪审员 张志清
人民陪审员 易亚钦
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 陈泽涛