成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第735号
原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行。住所地：成都市。
负责人郭洪，中国农业银行股份有限公司成都总府支行行长。
委托代理人罗兴灵，四川博成律师事务所律师。
委托代理人段静玲，四川博成律师事务所律师。
被告谭天力，男，1989年6月18日出生，汉族，住四川省会理县。
委托代理人马红，女，1966年8月25日出生，汉族，住四川省会理县，与谭天力系母子关系。
被告马红，女，1966年8月25日出生，汉族，住四川省会理县。
被告谭厅荣，男，1963年6月28日出生，汉族，住四川省会理县。
委托代理人马红，女，1966年8月25日出生，汉族，住四川省会理县，与谭厅荣系夫妻关系。
被告四川天姿置业有限公司。住所地：成都市温江区。
法定代表人孙越南。
委托代理人高锐，男，1980年4月10日出生，汉族，住成都市锦江区，系四川天姿置业有限公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行（简称农行总府支行）与被告谭天力、马红、谭厅荣、四川天姿置业有限公司（简称天姿公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员潘苏华适用简易程序独任审判，并进行了公开开庭审理。原告农行总府支行的委托代理人罗兴灵，被告谭天力及谭厅荣的共同委托代理人马红、被告马红、被告天姿公司的委托代理人高锐到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。
原告农行总府支行诉称，谭天力、马红、谭厅荣因共同购买天姿公司开发的位于成都市温江区同兴东路88号丽晶港30栋1单元5楼4号的房屋向农行总府支行借款。经合意后，于2012年7月16日签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：谭天力、马红、谭厅荣、天姿公司向农行总府支行借款63万元，由其按月归还借款本息；天姿公司阶段性承担连带担保责任；借款以谭天力、马红、谭厅荣、天姿公司购买的上述房屋作抵押担保。合同签订后，农行总府支行如约向谭天力、马红、谭厅荣发放了贷款，但谭天力、马红、谭厅荣并未按照合同约定还款。至2014年5月30日谭天力、马红、谭厅荣、天姿公司累计17期不按时还款，且连续拖欠6期贷款未还。谭天力、马红、谭厅荣的行为违反了合同约定。请求判令：1、谭天力、马红、谭厅荣归还剩余借款本金618361.01元和利息、逾期息、复利共计22660.51元（前述利息、逾期息、复利计算截止至2014年11月16日），并以上述本金为基数自2014年11月17日起至还清该款项之日止按照人民银行同期逾期贷款利率给付利、罚息；2、农行总府支行有权依法处置抵押物并优先受偿，优先受偿范围为借款本金、利息、逾期息、复利、利息损失、律师费、诉讼费及其他为实现债权的相关费用；3、谭天力、马红、谭厅荣承担律师费37051元、诉讼费及其他实现债权的有关费用；4、天姿公司对上述债务和给付义务承担连带担保责任。
被告谭天力、马红、谭厅荣共同辩称，由于其自身原因没有按时给付每月贷款费用，现在希望农行总府支行能够理解，并非恶意欠款，承诺在一定时间内归还所欠贷款，且今后每期都按时归还。
被告天姿公司辩称，具体借款金额请法庭核实。农行总府支行提出的本金、利息、逾期利罚息都是合理的，但是律师费不属于合同的规定范围，应不予支持。天姿公司作为担保人也不应当承担律师费。在有物保的情况下，天姿公司仅对拍卖物权后的其他债务承担担保责任。
经审理查明，谭天力、马红、谭厅荣向农行总府支行申请个人住房贷款。2012年7月16日，农行总府支行（贷款人、抵押权人）与谭天力（借款人、抵押人）、马红（借款人）、谭厅荣（借款人）、天姿公司（保证人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定：贷款人向借款人发放购房借款63万元；借款用于借款人购买位于成都市温江区同兴东路88号丽晶港30栋1单元5楼4号的房屋；借款期限自2012年7月16日起至2042年7月15日止，共计360个月；本合同借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮10%，浮动利率下借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，本合同按借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入四川天姿置业有限公司在农行成都商鼎支行开立的账号为22900201040010519的账户；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期借款发放日对应日；本合同采用的担保方式为阶段性保证＋抵押，由四川天姿置业有限公司自贷款发放之日起至借款人取得房产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权；抵押人与抵押物共有人同意以位于成都市温江区同兴东路88号丽晶港30栋1单元5楼4号的房屋担保本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按本合同约定期限归还借款的，贷款人有权在本合同借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；因借款人、保证人或抵押人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。
2012年7月16日，农行总府支行向谭天力、马红、谭厅荣、天姿公司指定账户发放贷款63万元。个人借款凭证载明：执行利率7.205%，逾期利率10.8075%。谭天力、马红、谭厅荣在履行合同中存在未按约向农行总府支行履行按月还款义务的情形，截止2014年12月16日连续拖欠6期以上借款本息未还，尚欠借款本金618361.01元和利息、罚息、复利共计22660.51元。
谭天力所有的位于成都市温江区同兴东路88号丽晶港30栋1单元5楼4号的房屋办理了商品房买卖合同备案登记，载明该房屋的按揭银行和抵押权人为农行总府支行。庭审中，农行总府支行与谭天力、马红、谭厅荣、天姿公司一致确认，该房屋目前尚未办理房产证。
2013年7月1日，农行总府支行与四川博成律师事务所签订一份《委托代理合同》，约定：由于农行总府支行有部分客户不按照借款合同的约定归还借款，现农行总府支行委托四川博成律师事务所代理农行总府支行代理与违约客户的诉讼和执行事宜；本合同为批量代理合同，具体诉讼对象和金额由农行总府支行根据实际情况确定，以农行总府支行提交的委托书为准。2015年5月11日，农行总府支行向四川博成律师事务所支付本案律师代理费37051元。
上述事实有农行总府支行提交的营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明书、谭天力、马红及谭厅荣身份证、天姿公司工商信息、中国农业银行个人住房贷款申请表、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、商品房买卖合同摘要、个贷凭证基础信息及还款清单、《委托代理合同》、律师费发票及当事人的一致陈述在案为证。
本院认为，农行总府支行与谭天力、马红、谭厅荣、天姿公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人真实意思的表示，且合同内容不违反我国法律法规的强制性规定，故《个人购房担保借款合同》合法有效。合同签订后，农行总府支行按约履行了发放贷款的义务。但谭天力、马红、谭厅荣在履行合同中存在未按约向农行总府支行履行按月还款义务的情形，截止2014年12月16日尚欠农行总府支行借款本金618361.01元和利息、罚息、复利共计22660.51元，谭天力、马红、谭厅荣的行为已构成违约。故农行总府支行主张谭天力、马红、谭厅荣归还借款本金，承担已产生的相应借款利息、罚息、复利的请求，本院予以支持。对于提前收回已发放借款未到期部分的欠款，农行总府支行主张按中国人民银行同期逾期贷款利率计算利、罚息于法无据，本院不予支持，对该部分欠款，谭天力、马红、谭厅荣应按照中国人民银行同期贷款利率向农行总府支行赔偿相应的利息损失。根据《个人购房担保借款合同》的约定，因谭天力、马红、谭厅荣违约致使农行总府支行采取诉讼或仲裁方式实现债权的，谭天力、马红、谭厅荣应当承担农行总府支行为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。农行总府支行委托四川博成律师事务所代理本案诉讼并向四川博成律师事务所支付律师费37051元，根据川价发（2008）246号文件的规定（50万元以上100万元以内的部分按4%-5%收取），谭天力、马红、谭厅荣应向农行总府支行支付律师费32051元，农行总府支行多主张部分，本院不予支持。根据《个人购房担保借款合同》的约定，谭天力自愿以其所有的位于成都市温江区同兴东路88号丽晶港30栋1单元5楼4号的房屋为上述借款提供抵押担保，且进行了抵押备案登记，担保范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。故农行总府支行主张在上述范围内对该房屋享有优先受偿权，本院予以支持。据本案查明的事实，案涉房屋尚未取得房产证，根据《个人购房担保借款合同》约定，天姿公司作为阶段性保证人应当自贷款发放之日起至借款人取得房产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。结合合同约定的保证范围及保证期间，农行总府支行主张天姿公司对谭天力、马红、谭厅荣的上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告谭天力、马红、谭厅荣应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行借款本金618361.01元，偿付利息、罚息、复利共计22660.51元（截止2014年12月16日），赔偿利息损失（从2014年12月17日起至给付清结之日止，以尚欠借款本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、被告谭天力、马红、谭厅荣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行律师费32051元；
三、原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行对被告谭天力所有的位于成都市温江区同兴东路88号丽晶港30栋1单元5楼4号的房屋在被告谭天力、马红、谭厅荣的上述第一、二项债务范围内享有优先受偿权；
四、被告四川天姿置业有限公司对被告谭天力、马红、谭厅荣的上述第一、二项债务向中国农业银行股份有限公司成都总府支行承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行的其他诉讼请求。
如果被告谭天力、马红、谭厅荣、四川天姿置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5290元，由被告谭天力、马红、谭厅荣、四川天姿置业有限公司负担5240元，由原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行负担50元（多主张部分）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 潘苏华
二〇一五年十一月九日
书 记 员 傅晓婉
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。