河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫11民终848号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王大勇，男，汉族，1973年8月12日出生，住平顶山市新华区。
委托诉讼代理人：岗俊华，河南永力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭应臣，男，汉族，1942年9月4日出生，住漯河市郾城区。
被上诉人（原审被告）：郭春涛，男，汉族，1974年4月9日出生，住漯河市郾城区。
上述二被上诉人委托诉讼代理人：张明堂，河南平允律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：漯河市郾城区农村信用合作联社，住所地漯河市海河路**号。
法定代表人：程红忠，该社主任。
委托诉讼代理人：胡亚萍，河南信鼎律师事务所律师。
上诉人王大勇因与被上诉人郭应臣、郭春涛、漯河市郾城区农村信用合作联社（以下简称郾城联社）物权纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院（2016）豫1103民初3690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王大勇及其委托诉讼代理人岗俊华、被上诉人郭春涛及其与郭应臣的共同委托诉讼代理人张明堂、郾城联社的委托诉讼代理人胡亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王大勇上诉请求：1、依法撤销郾城区人民法院（2016）豫1103民初3690号民事判决书，并改判被上诉人承担上诉人房屋租赁费损失416760元（不服金额为20000元）；2、依法驳回被上诉人对上诉人的反诉请求并依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费、鉴定费。事实和理由：一、一审法院既判决被上诉人承担上诉人房屋租金损失，又判决上诉人赔偿被上诉人营业损失，本身存在矛盾，二者不能同时成立。（一）从物权方面分析：1、从上诉人参与竞拍成功、交纳房屋拍卖款到郾城联社向租赁户发出《要求租赁户与新产权人王大勇签订新的租赁合同并交纳房租的通知》来看，上诉人以及郾城联社在完成上述一系列法律手续后，上诉人实质上已经完全作为房屋所有权人享有对拍卖房产的占有、使用、处分、收益等全部物权权利。参照《物权法》第28条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第29条第2款之规定，上诉人取得物权的时间应当是拍卖成交确认并交纳全部拍卖款之后。2、上诉人竞拍成功后，在向房产管理部门申请办理产权变更登记是需要时间的，上诉人行使物上请求权要求承租人（被上诉人郭应臣、郭春涛）在未达成新的租赁合同、不交纳房租的情况下搬离房屋完全合情合理合法。3、导致上诉人迟延办理产权过户手续的责任在于被上诉人，是被上诉人郭应臣、郭春涛的错误申请保全导致。被上诉人于2012年7月30日向法院起诉，要求确认优先购买权并要求按照拍卖价款过户给被上诉人，在起诉的同时对其所占用的房屋进行了查封保全。上诉人无法办理过户手续。（二）从合同债权来看：1、被上诉人郭应臣、郭春涛与郾城联社的《租赁合同》于2011年12月31日到期，在上诉人竞拍成功后，上诉人多次要求被上诉人郭春涛搬离房屋，但是被上诉人郭春涛一直拒绝。郾城联社通过指示交付的方式，将房屋交付给上诉人，上诉人自此取代郾城联社，成为与租赁户新的租赁合同债权人。2、原合同到期后，由于上诉人和被上诉人郭应臣、郭春涛双方并未达成新的租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。上诉人给被上诉人郭应臣、郭春涛合理的时间要求搬离房屋，本身也有权通过强制手段要求其搬离房屋，这完全是上诉人行使的自助行为，一审法院将上诉人要求被上诉人郭应臣、郭春涛搬离房屋的行为定性为侵权行为实属错误。3、在被上诉人与郾城联社租赁合同到期之后，被上诉人郭应臣、郭春涛在占有、使用房屋期间既不腾出房屋、又不交纳租金的情况下，恶意占用房产，其行为本身就不合法，对于其非法占用房屋期间的经营权益不应受到法律的保护。二、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人郭应臣、郭春涛的营业损失缺少事实和法律依据。1、对于被上诉人郭应臣、郭春涛的停业时间一审法院认定为2012年9月15日到2013年11月20日，属于认定事实错误。对于停业的起止时间，被上诉人郭应臣、郭春涛提交了与其有利害关系的证人证言来证明，这些证言只能证明在某一个时间节点发生的事实，三个证人的证言来看，他们均不认识上诉人，并不能证明不能营业这一持续状态，也不能证明上诉人在非法干扰网吧正常经营。对于终止时间2013年11月20日，该时间为（2013）漯民终79号判决书生效时间，被上诉人郭应臣、郭春涛在该判决生效之前就应该主动停业。在2012年9月15日到2013年11月20日期间，即便是上诉人找到被上诉人郭春涛要求搬离房屋，也是屈指可数的几次而已，根本不可能持续影响被上诉人长达14个月的营业期间。2、根据上诉人向法院提交的证据5、6来看，2012年7月9日，上诉人与刘琛颖签订《房屋租赁合同》，合同约定上诉人将享有租赁权的包括被上诉人郭春涛占用的11间门面房出租给刘琛颖。刘琛颖在取得租赁权之后要求被上诉人郭春涛搬离房屋，在双方争执过程中，作为真正房屋所有权人的上诉人出现在视频里实属正常，但是不能因此就认定是上诉人组织人员进行非法干扰，侵犯被上诉人郭春涛的经营权。三、一审法院认定被上诉人郭应臣、郭春涛营业损失的鉴定意见不真实、不客观，不应当作为证据使用。1、鉴定机构根据市场调查法认定被上诉人郭春涛营业损失明显依据不足。作为鉴定机构不是凭借被上诉人郭应臣、郭春涛以往的营业额、财务报表等第一手会计材料进行鉴定，而是舍近求远地调查网吧经营市场，这种调查行为本身就不客观。2、不同位置的网吧经营利润不一定相同，相同位置的网吧经营利润也不一定相同。作为鉴定机构在没有搞清不同网吧的实际经营状况、没有调取被调查网吧营业会计报表之前，仅凭几份调查询问笔录就认定被上诉人郭应臣、郭春涛的综合月平均利润为40000元，这种鉴定没有客观依据。四、一审法院认定上诉人的损失数额错误。一审诉讼中，上诉人提交了与刘琛颖的《租赁合同》、解除合同证明以及赔偿刘琛颖违约金20000元的收据，一审法院对此没有予以认定实属不当。上诉人认为，由于被上诉人拒不搬离房屋，致使上诉人对外签订的租赁合同不能履行，由此赔偿对方的违约金理应予以支持。
被上诉人郭应臣、郭春涛辩称：一、根据合同相对性原则，王大勇作为涉案门面房的买受人，因房屋买卖合同的履行问题，其所主张的房屋租赁费损失，应依法要求合同相对方即郾城联社承担。其明知涉案房屋存在纠纷且人民法院正在审理期间，却采用断电、锁门等非法方式，意图强行驱离承租人，致使承租人无法经营，严重侵害其合法的经营权益，依法应当赔偿承租人的经营损失。二、根据物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，王大勇取得涉案房屋物权的时间，只能是在房管局进行房屋过户登记的时间即2014年12月12日。在此之前，王大勇仅是取得了合同债权，尚未取得房屋物权，依法不能行使物权权利，无权要求承租人搬离。三、郭应臣就优先购买权问题起诉郾城联社并申请保全其名下的涉案房屋，是依法维护自己合法权益的行为，其优先购买权得到了漯河市中级人民法院（2013）漯民三终字第79号民事判决书的认定。四、郾城联社并未在合同到期前通知房屋被卖事实，王大勇也不能因所谓的指示交付而取得该不动产物权，不得因此行使物权权利，不得因此采取非法方式强行要求承租人搬离。即便王大勇通过所谓债权转让的方式取得了对承租人的租赁合同债权，根据合同法第八十二条的规定，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。在关于优先购买权的争议未解决尤其是人民法院正在审理期间，王大勇采用非法方式阻挠承租人正常经营，意图单方面改变争议现状，严重违反民诉法的秩序安定原则，其本质是侵权，王大勇依法仍应当承担赔偿责任。五、关于郭应臣停业期间，有关证人证言、手机录像、漯河电视台播出的节目等证据显示，王大勇多次采用断电、锁门等方式，阻挠郭应臣合法经营，一审判决认定自2012年9月15日因王大勇锁门不能营业之日至2013年11月20日搬离之日为郭应臣经营受阻期间，合法合理。六、有关司法鉴定通过调查附近同类经营情况确定郭应臣的经营损失，评估报告客观合理。七、王大勇明知涉案房屋正在由郭应臣承租且存在较大争议尚未解决，仍然将涉案房屋租赁给刘琛颖，所谓的2万元违约金即便存在，也属于王大勇擅自扩大的损失，应由其本人承担。
被上诉人郾城联社辩称：答辩意见同本次一审意见，对上诉人的上诉和郾城联社无关，郾城联社不承担任何责任。
一审法院认定事实：郭应臣自2007年起租用漯河农信社的位于漯河市××区民主路××花园××楼××层共××套门面房经营漯河市源汇区飞宇网吧。2010年12月31日，郭应臣的儿子郭春涛与被告漯河农信社签订了房屋租赁合同，继续租赁该房，合同期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止，并一次性交清一年房租15000元。2011年11月23日，王大勇通过拍卖人河南瀚钰拍卖有限公司拍得位于漯河市××区××楼××套临街门面房，拍卖标的价款为740万元整，其中包括郭应臣所租用面积为435.18平方米的房屋。2011年12月5日，王大勇向被告漯河农信社交纳了房屋拍卖款740万元。郭春涛、郭应臣对拍卖合同不认可，并继续使用该房屋。2012年7月30日，郭应臣向漯河市源汇区人民法院提起诉讼，要求确认郭应臣对该租赁房屋具有优先购买权，同时要求被告漯河农信社将该房以拍卖价位过户给郭应臣，并申请源汇区人民法院查封了金汇花园6号楼36幢1-2层房产6套（2013年12月23日解除查封）。2013年漯河市源汇区人民法院依法作出（2012）源民二初字第574号民事判决书，驳回了郭应臣的诉讼请求，郭应臣不服该判决，向漯河市中级人民法院提起上诉。2013年9月16日，漯河市中级人民法院依法作出（2013）漯民三终字第79号民事判决书，驳回了郭应臣的上诉，该判决书同时认定漯河农信社在拍卖时通知方式不当，因此导致郭应臣不能参加拍卖丧失行使其优先购买权的机会，漯河农信社未尽到法定通知义务，郭应臣享有损害赔偿请求权。判决生效后，郭应臣、郭春涛于2013年11月20日搬离该房，但未将钥匙交付给王大勇，也未通知王大勇。2014年3月1日，王大勇通过报警的方式将该门面房门锁打开，正式占有该房屋，并于2014年12月12日办理了房权证。郭应臣、郭春涛在与漯河农信社租赁合同到期后，因仍占用该房屋经营网吧，期间王大勇组织人员多次干扰郭应臣、郭春涛经营，双方产生矛盾，郭应臣、郭春涛于2012年9月15日停止经营。2015年4月20日，郭应臣向一审法院提出申请，要求对其经营的飞宇网吧自2012年9月15日至2014年3月1日期间的经营损失进行评估鉴定，2015年10月28日，漯河市郾城区价格认证中心作出了漯郾价估字（2015）13号关于对飞宇网吧经营损失的价格评估意见书，结论为：飞宇网吧每月净利润为4万元，共计17.5个月，评估标的价为700000元（40000元×17.5个月），鉴定费12000元。2015年12月9日，王大勇向一审法院提出鉴定申请，要求对2012年1月1日至2014年1月1日金汇花园6楼36幢6-11号房屋的租赁价格进行鉴定，2016年5月24日，漯河市鑫诚价格事务所有限公司出具了房屋租赁费用价格评估意见书，评估结论为：房屋租赁费用为396760元（436平方米×26个月×35元），鉴定费6500元。一审法院另查明，2015年11月4日，郭应臣以漯河农信社为被告向本院提起侵权责任纠纷诉讼，一审法院作出（2015）郾民初字第02752号民事判决书，认定漯河农信社侵犯了郭应臣的优先购买权，并判决漯河农信社赔偿郭应臣损失997414元。漯河农信社不服判决提出上诉。2016年9月27日，河南省漯河市中级人民法院作出（2016）豫11民终1504号判决书，判决驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，王大勇于2011年11月23日通过竞拍的方式向被告漯河农信社购买位于漯河市××区××花园××楼××套临街门面房，并缴纳了房屋拍卖费740万元，由此王大勇取得了合同债权。2014年12月12日，王大勇对购买的房屋办理了房产证，即取得了房屋的物权，而郭应臣、郭春涛于2013年11月20日已搬离租赁的房屋，故郭应臣、郭春涛并未侵犯原告王大勇的物权。郭应臣、郭春涛与被告漯河农信社之间存在房屋租赁合同关系，郭应臣、郭春涛应向漯河农信社支付2012年1月1日至2014年3月1日王大勇实际占有房屋期间的租赁费，数额为396014元（435.18平方米×26个月×35元/㎡）。鉴于王大勇通过拍卖的方式取得了债权，本着诉讼便民原则，郭应臣、郭春涛应将租赁费396014元支付给王大勇。郭应臣、郭春涛经营期间，王大勇多次组织人员进行非法干扰，侵犯了郭应臣、郭春涛的合法经营权，应赔偿二人2012年9月15日至2013年11月20日期间的经营损失，数额为560000元（14个月×每月平均40000元）。王大勇及郭应臣、郭春涛、漯河农信社的抗辩理由，合理合法部分，本院已予采纳。判决：一、被告郭应臣、郭春涛于本判决生效后十日内给付原告王大勇房屋租赁费损失396014元；二、原告王大勇于本判决生效后10日内赔偿被告郭应臣、郭春涛经营损失560000元；三、驳回原告王大勇、被告郭应臣、郭春涛的其他本诉、反诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案上诉人王大勇2011年11月23日经商业拍卖与郾城联社的房屋买卖合同成立，其在2014年12月12日进行房屋过户登记后取得涉案房屋的物权，在此之前王大勇拥有买卖合同债权，依法不应行使物权权利。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。本案被上诉人郭应臣因与郾城联社之间的租赁合同而占有涉案房屋进行经营，因优先购买权争议郭应臣于2012年7月30日提起诉讼，本院（2013）漯民三终字第79号民事判决书认定，郾城联社在房屋拍卖过程中未尽到法定的通知义务，导致郭应臣不能参加竞拍，郭应臣依法享有损害赔偿请求权。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。在人民法院审理涉案房屋优先购买权争议期间，上诉人王大勇组织人员阻挠郭应臣正常经营，侵犯其合法经营权益，依法应当赔偿其经营损失。一审判决参照司法评估的经营情况以上诉人王大勇锁门之日至被上诉人郭应臣搬离之日作为有关经营损失的计算依据，并无不当，本院予以支持。上诉人王大勇对相应上诉主张未提供充分证据予以证明，本院不予支持。上诉人王大勇所主张的因买卖合同迟延交房而发生的房屋租赁费损失，依法应由房屋出售人郾城联社承担。一审判决参照司法评估的房屋租赁价格作为王大勇的租赁费损失计算依据，并无不当。此期间被上诉人郭应臣因人民法院审理优先购买权争议而实际占有涉案房屋，依法应向房屋所有权人郾城联社给付租赁费，双方对此期间的房屋租赁费约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条第（二）项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”，一审判决以上述司法评估的房屋租赁价格作为郭应臣应向郾城联社支付的租赁费，并根据司法便民原则判令其直接向王大勇给付，并无不当，本院予以维持。王大勇所主张的因与刘琛颖签订的涉案房屋租赁合同不能履行而支付的违约金2万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，王大勇明知涉案房屋存在较大争议而出售人郾城联社不能及时交付，却依然与他人签订房屋租赁合同，因此导致的扩大损失依法应由本人承担。综上所述，王大勇的上诉请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人王大勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 超
审判员 马甲恒
审判员 曹光辉
二〇一七年六月十四日
书记员 张 鹏