绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍柯民初字第1526号
原告：万国地产有限公司。
法定代表人：缪明锋。
委托代理人：孟伟杰，浙江中行律师事务所律师。
被告：王鲜娟。
被告：王伟松。
原告万国地产有限公司诉被告王鲜娟、王伟松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理，依法由审判员任莹独任审判，于2015年6月30日依法公开开庭进行审理。原告万国地产有限公司的委托代理人孟伟杰到庭参加诉讼。被告王鲜娟、王伟松经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告万国地产有限公司诉称，原告（合同甲方）与被告王鲜娟（合同乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于柯桥金柯桥大道万国中心D幢一层一间约770平方米房屋出租给乙方使用；租期自2014年6月1日起至2018年5月31日止，2014年6月1日至2015年5月31日为第一年，以后各年依次类推；年租金315000元／年，其中第一年给予减租，租金为215000元；租金按先付后用原则支付，乙方应在合同签订之日向甲方支付第一年租金，以后应在每个租赁年开始之日的2个月付清，租金具体支付金额及时间为2014年6月1日支付215000元，2015年4月1日支付315000元，2016年4月1日支付315000元，2017年4月1日支付315000元；乙方未在本合同规定时间内支付租金或水电费或本合同规定的其他费用，甲方有权解除合同，乙方已付的租金及租赁保证金不予退还，乙方还应按未届满租期内租金的20%为标准向甲方支付违约金，若甲方因此遭受的损失超过违约金的，超过部分由乙方承担；本合同提前解除或租赁期届满时，乙方应在解除之日或租赁期届满之日起3天内，腾退租赁物并归还给甲方，每逾期一起，应按最后一个租赁年日租金的二倍向甲方赔偿损失；被告王伟松自愿作为乙方的保证人为乙方在本合同项下的义务提供连带责任保证担保，保证期限4年，自主债务履行期限届满之日起算。被告王伟松在上述房屋租赁合同上签名。
合同签订当日，原告将上述租赁合同项下的租赁物交付被告王鲜娟使用。被告王鲜娟理应在2014年4月1日前向原告支付第二个租赁年的315000元租金，但被告王鲜娟至今未付，被告王伟松作为保证人也没有履行保证责任。原告与两被告多次沟通无果，故为维护自身合法权益，特起诉法院，明确诉讼请求为：1.判令解除原告与被告王鲜娟签订的合同编号为WG20140601的房屋租赁合同；2.判令被告王鲜娟立即腾空位于柯桥金柯桥大道1388号万国中心D幢一层1间约770平方米的房屋并将该房屋返还给原告；3.判令被告王鲜娟向原告支付违约金189000元；4.判令被告王鲜娟向原告支付自2015年6月1日起至上述房屋返还给原告之日止1750元／天为标准向原告支付房屋占用费；5.判令被告王伟松对上述第3、4项债务承担连带清偿责任。
被告王鲜娟未作答辩。
被告王伟松未作答辩。
本院经审理查明，2014年6月1日，原告（合同甲方）与被告王鲜娟（合同乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于柯桥金柯桥大道1388号万国中心D幢一层大部分约770平方米的房屋租赁给乙方使用，租期自2014年6月1日起至2018年5月31日止，2014年6月1日至2015年5月31日为第一年，以后各年依次类推；年租金315000元／年，其中第一年给予减租，租金为215000元；租金按先付后用原则支付，乙方应在合同签订之日向甲方支付第一年租金，以后应在每个租赁年开始之日的2个月付清，租金具体支付金额及时间为2014年6月1日支付215000元，2015年4月1日支付315000元，2016年4月1日支付315000元，2017年4月1日支付315000元；租赁物由乙方用于经营餐厅；乙方未在本合同规定时间内支付租金或水电费或本合同规定的其他费用，甲方有权解除合同，乙方已付的租金及租赁保证金不予退还，乙方还应按未届满租期内租金的20%为标准向甲方支付违约金，若甲方因此遭受的损失超过违约金的，超过部分由乙方承担；本合同提前解除或租赁期届满时，乙方应在解除之日或租赁期届满之日起3天内，腾退租赁物并归还给甲方，每逾期一日，应按最后一个租赁年日租金的二倍向甲方赔偿损失；王伟松自愿作为乙方的保证人为乙方在本合同项下的义务提供连带责任保证担保，保证期限4年，自主债务履行期限届满之日起算。王伟松在合同第1、3页底部签字。
合同签订后，被告王鲜娟依约支付了第一年的租金215000元（减租后），但2015年6月1日至2016年5月31日的租金315000元，被告王鲜娟未按合同约定在2015年4月1日前支付。2015年4月16日，原告向被告王鲜娟邮寄《催款函》一份，因被告王鲜娟逾期支付租金、水电费、物业费等费用，要求其在收到《催款函》三天内向原告支付2015年6月1日至2016年5月31日租金315000元、逾期支付租金的违约金2520元等，否则原告将按约解除合同并追究违约责任。2015年4月23日，原告向被告王鲜娟、王伟松邮寄《催款函》一份，要求被告王鲜娟支付上述租金、逾期支付违约金、水电费、物业费等费用，否则将解除合同并依法追究被告王鲜娟和王伟松的违约责任。
另查明，涉案租赁房屋其产权登记于原告名下。
以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、房屋产权证复印件、催款函、快递单以及当事人在庭审中的陈述予以证明。
本院认为，民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。原告与被告王鲜娟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，应属有效，双方当事人应全面履行合同义务，并享有合同权利。
针对原告要求解除合同的诉求。本院认为，根据我国合同法第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方合同约定，被告王鲜娟应于2015年4月1日支付315000元。根据查明的事实，其至今尚未支付，显然已构成违约。根据合同约定，因王鲜娟未在规定时间内支付租金或水电费或本合同规定的其他费用，原告有权解除合同。因此，原告要求解除合同，既符合双方合同约定，也符合法律规定，本院予以支持。
针对原告要求被告王鲜娟腾空并返还租赁房屋的诉求。本院认为，根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求被告王鲜娟腾空并返还租赁房屋，符合法律规定，本院予以支持。至于腾空的时间，双方合同约定为解除合同三日内，本院认为，被告王鲜娟在涉案租赁房屋内从事餐厅经营服务，现原告要求其在三日内腾空并不符合实际情况，本院认为以十日为妥。
针对原告要求被告王鲜娟支付违约金的诉求。本院认为，被告王鲜娟至今尚未支付租金的行为，确已构成违约，应当向原告承担违约责任。根据双方合同约定，原告在有权单方解除合同后，王鲜娟还应按未届满租期内租金的20%为标准向原告支付违约金。因考虑到剩余租期内租金总额为945000元（315000元／年×3年），其20%计189000元的违约金标准过高，从有利于双方利益平衡、公平原则角度出发，原告主张按189000元的标准计算违约金过高，本院难以全部支持。本院酌情将违约金标准调整为剩余租期内租金总额的10%即94500元。
针对原告要求被告王鲜娟支付自2015年6月1日至上述房屋返还给原告之日止的占有使用费的诉求。本院认为，合同解除后，被告王鲜娟并未向原告交付租赁房屋，导致原告至今不能对租赁房屋进行实际占有使用。因此，被告王鲜娟导致原告的房屋使用费损失客观存在，理应对此予以赔偿。至于具体赔偿标准，本院认为，根据双方合同中约定，腾退租赁物并归还给原告，每逾期一日，应按最后一个租赁年日租金的二倍向原告赔偿损失，即1726元／天（315000元／年÷365天×2）。然而，双方合同解除后，被告王鲜娟在承担违约金的前提下，如再按每日租金二倍来支付房屋占有使用费，也违背了公平原则。因此，原告主张按照1750元／天的标准计算偏高，本院予以调整为按租赁期间的日标准计算其占有使用费。被告王鲜娟应在2015年6月1日起至法院判决确定腾退日止，按863元／天的标准向原告支付房屋占有使用费。
针对原告要求被告王伟松对违约金、支付房屋占用费承担连带责任的诉求。本院认为，根据双方合同约定，被告王伟松自愿作为被告王鲜娟的保证人为乙方在本合同项下的义务提供连带责任保证担保，保证期限4年，自主债务履行期限届满之日起算。被告王伟松在上述合同上也签字表示同意，且现尚未超过被告王伟松的保证期限。因此，原告要求被告王伟松承担连带责任，符合合同约定，本院予以支持。
综上，本院对原告诉求的合理部分依法予以支持，不合理部分，依法予以驳回。至于被告王鲜娟向原告支付的租赁保证金50000元的问题，因涉及到双方水电费结算，故本院不作理涉。双方可另行主张。被告王鲜娟、王伟松未到庭参加诉讼，不影响本院根据查明的事实作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第第十八条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
一、原告万国地产有限公司与被告王鲜娟于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：WG20140601）于本判决生效之日起解除；
二、被告王鲜娟应于本判决生效后十日内腾空并返还给原告万国地产有限公司位于绍兴市柯桥区金柯桥大道1388号万国中心D幢一层面积约770平方米的房屋；
三、被告王鲜娟应于本判决生效后十日内支付给原告万国地产有限公司违约金94500元；
四、被告王鲜娟应向原告万国地产有限公司支付自2015年6月1日起至本院确定腾退日止按863元／日的标准计算的房屋占有使用费；
五、被告王伟松对上述第三、四项承担连带清偿责任；
六、驳回原告万国地产有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4080元，减半收取2040元，由原告万国地产有限公司负担540元，由被告王鲜娟负担1500元，被告王鲜娟应负担部分，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费4080元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 任莹
二〇一五年七月一日
书记员 徐芳