浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终2789号
上诉人（原审原告）：戴美丽，女，1972年11月17日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
委托诉讼代理人（特别授权）：袁游星，浙江月白律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：诸暨欧莱美医疗美容医院有限公司，住所地：浙江省诸暨市浣东街道东一路70号文体大厦一层至五层，统一社会信用代码：91330681087368827E。
法定代表人：林玉鹏。
委托诉讼代理人（特别授权）：赵子文、张渝佳，浙江振邦律师事务所律师。
上诉人戴美丽因与被上诉人诸暨欧莱美医疗美容医院有限公司（以下简称欧莱美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初5485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人戴美丽不服一审判决，向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、本案二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉事实和理由：一、一审法院认定的维修管理义务的承担主体错误。上诉人与被上诉人于2015年2月5日签订合同，租期一年，并明确约定由被上诉人员工彭峰强居住使用，之后直至事故发生时彭峰强居住使用达11个月时间，这一事实可以反映出租赁房屋符合居住使用要求，上诉人完成了《合同法》第216条规定的交付义务。同时，根据《合同法》第217条的规定、房屋租赁合同第二条和第六条的约定，被上诉人应当将房屋用于个人居住，并将设施无损坏的情况下退还上诉人，故上诉人不存在违约行为。二、本案法律基础是合同关系，现被上诉人并未按合同约定合理使用房屋，不仅造成上诉人房产损失，还对楼下住户房产造成财产损失。根据《合同法》第107条、第219条的规定，被上诉人应当承担赔偿责任。违约方承担无过错责任是一般归责原则，过错责任是例外，一审法院将举证责任分配给上诉人，且判决上诉人按比例承担赔偿责任，属于适用法律错误。三、一审法院没有查清漏水的具体事实，经核实，上诉人是在2016年1月26日下午四点接到了诸暨市新世纪花园祥生物业的电话，通知其房屋漏水，并且已经渗透到楼下住户，上诉人与被上诉人方联系，被上诉人派人查看房屋，但没有立即清理积水，而是楼下住户再次打电话给上诉人后，被上诉人才派人将积水清理干净。四、一审时，上诉人与被上诉人在庭前调解时达成口头协议，被上诉人同意赔偿，故上诉人同意撤回对彭峰强的起诉，一审法院作出准许上诉人撤回对彭峰强起诉的裁定，导致案件事实无法查清，一审法院作出错误判决，一审程序不当。
被上诉人欧莱美公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。
原审原告戴美丽向一审法院提出诉讼请求：一、被告欧莱美公司赔偿房屋装修损失27475元，鉴定费2000元；二、本案诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2015年2月5日，彭峰强与原告签订房屋租赁合同一份，约定原告将其所有的座落于诸暨市暨阳街道苎萝东路277号新世纪花园涵香居C9幢1单元302室房产出租给被告，租期一年，自2015年2月5日起至2016年2月4日止。房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成人员损失的，双方互不承担责任。租赁期间，承租方未经出租方同意改变房屋结构及用途，故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。双方还就租金的支付等其他权利义务作出了约定。2016年1月25日至1月26日，诸暨市出现最低零下4.10°的低温天气。1月26日上午，涉案房屋安装在阳台洗衣台下面裸露的水管因低温造成冻裂漏水，导致涉案房屋进水，经诸暨天宇资产评估有限公司评估装修损失为27475元，原告为此花去评估费2000元。另查明，彭峰强在租赁期间系被告欧莱美公司的员工，现已离职。被告欧莱美公司同意承担本案责任。
一审法院认为：本案的争议焦点为：涉案房屋的管理、维护义务由谁承担？被告主张的不可抗力是否成立？针对焦点一，原告认为，房屋的管理义务应当属于被告，而被告认为，房屋的维修、管理义务应当属于原告。该院认为，本案的房屋租赁合同中未约定维修、管理义务由谁负担，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。同时第二百一十七条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。从上述规定可见，承租人对租赁物应当按照其性质使用，对租赁物承担直接的管理、维护责任，而出租人也负有对房屋保证使用、管理和监督义务，使租赁物符合约定的用途，维持正常的可使用状态。故原告和彭峰强均应对房屋的管理维护承担责任。针对焦点二，被告主张冰冻天气系不可抗力，而原告认为，不可抗力为不可预见、不能避免的情形，故低温并非不可抗力。该院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。本案中，降温一般是一个逐步的过程，之前天气预报也会提前对气温作出提示，并非不可预见的情形，如果提前采取防冻措施，如将水管用东西包裹，低温并不一定会造成水管破裂，故本案中，被告主张的冰冻天气不能构成不可抗力。但是，冰冻天气并非原告或者彭峰强造成，确系不可归责于双方的事由，应由双方分担涉案房屋的损失，结合现有证据，未见原告对于损失的扩大负有过错，故该院根据实际酌定由原告自己承担损失的50%，被告承担50%。原告的合理损失为装修损失27475元、评估费2000元，合计人民币29475元，由被告欧莱美公司承担14737.50元。原告主张本案中系承租人的洗衣粉袋子堵住地漏导致房屋进水，未能举证证实，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十九条之规定，判决：一、被告诸暨欧莱美医疗美容医院有限公司应赔偿原告戴美丽房屋装修损失、鉴定费计人民币14737.50元，款限于判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告戴美丽的其余诉讼请求。本案应收案件受理费537元，依法减半收取268.50元，由原告戴美丽和被告诸暨欧莱美医疗美容医院有限公司各负担134.25元。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经二审另查明：2016年1月26日下午，涉案房屋因水管破裂导致进水。本院经审理查明的其余事实与一审法院认定的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审查认为，关于上诉人的损失应由上诉人与被上诉人如何分担的问题，房屋租赁合同法律关系中，出租人具有保证房屋及内部设施在租赁期限内符合约定用途的义务，承租人具有妥善管理和维护房屋及内部设施的义务，本案中，低温天气致水管冻裂漏水造成上诉人房屋损失的事实清楚，因上诉人对房屋内水管的使用未尽到合理的提醒及保障义务，而被上诉人未在低温情况下及时采取防冻措施保护水管，双方均存在违约行为，故一审法院酌定上诉人与被上诉人平等分担涉案房屋装修损失及评估费，并无不当，本院予以维持。上诉人主张被上诉人将洗衣粉袋子堵住地漏、未及时清理积水导致房屋损失产生和扩大，应承担全部赔偿责任，但未提供充分有效证据予以证明，对其主张本院不予采信。关于一审法院审理程序是否合法的问题，上诉人向一审法院提交撤诉申请书，要求撤回对彭峰强的起诉，一审法院据此作出裁定准许上诉人撤回对彭峰强的起诉，并无不当，上诉人主张一审法院审理程序不当，有违事实和法律依据，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费168元，由上诉人戴美丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 李丹丹
代理审判员 韦 玮
二〇一六年十一月二日
书 记 员 王婷婷