上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民二（商）初字第1652号
原告中国建设银行股份有限公司上海嘉定支行，营业场所上海市嘉定区。
负责人周某，该支行行长。
委托代理人盛某某。
被告李某某，男，汉族，1972年12月15日出生，户籍所在地福建省。
被告周某某，女，汉族，1974年3月24日出生，户籍所在地福建省。
原告中国建设银行股份有限公司上海嘉定支行与被告李某某、周某某间金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张志慧独任审判。本院于2015年8月12日对本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人盛某某到庭参加诉讼。两被告经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年8月，原告和被告李某某、周某某签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定：被告李某某向原告借款人民币（以下币种同）710，000元；借款期限自2009年8月至2029年8月；还款方式为等额本金还款法；被告李某某、周某某以上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押给原告，为合同项下的贷款本息及原告为实现债权发生的费用等进行担保。合同签订后，原告于2009年9月8日依约放款，但被告李某某自2013年8月起无故拒不按约定还款。原告多次催讨无�。故诉请判令：一、被告李某某归还借款本金515，666.88元并支付自2013年8月22日起至2015年6月25日止的利息10，234.44元、罚息327.35元；二、被告李某某偿付以借款本金515，666.88元为基数，自2015年6月26日起计算至实际清偿之日的逾期利息（按双方合同约定的利率计算）；三、被告周某某对上述债务承担共同还款责任；四、被告李某某、周某某承担抵押担保责任，当被告李某某、周某某不履行上述还款义务时，原告有权就抵押物折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。
两被告未作答辩。
经审理查明，2009年8月10日，原告与被告李某某、周某某签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》1份，约定：被告李某某因购房向原告借款710，000元；借款期限自2009年8月10日起至2029年8月10日止；合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限�始日（即起息日）以首次放款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调30%；合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方法为等额本金还款法；被告李某某不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告李某某立即清偿借款本息及相关费用；被告李某某、周某某以坐落于上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室的房屋为上述借款作抵押担保，抵押担保的范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用等。2009年7月9日，被告周某某向原告出具个人住房贷款承诺书1份，表明因被告周某某与被告李某某系夫妻关系，承诺对被告李某某的借款承担共同还款责任。2009年9月8日，原告与被告李某某、周某某至房地部门办理了预购商品房预告登记。同日，原告向被告李某某发放了贷款710，000元。2010年10月20日，上述房屋登记了抵押权人为原告。被告李某某借款后向原告公司还了部分本息。自2013年8月起，被告李某某未能按约还款。故原告涉诉。截止至2015年6月25日，被告李某某尚结欠原告借款本金515，666.88元、利息10，234.44元、逾期利息327.35元。
以上事实由原告提供的个人住房（商业用房）抵押借款合同、个人住房贷款承诺书、个人贷款支付凭证、上海市房地产登记证明、房屋信息、贷款对账单、结算试算清单及原告在庭审中所作的陈述等予以证实。
本院认为，原告与被告李某某、周某某间签订的个人住房（商业用房）抵押借款合同合法有效。原告按约向被告李某某发放了借款。现被告李某某�能按照双方约定归还借款本息，显属违约。原告要求提前收回贷款，并要求被告李某某清偿剩余本金、利息以及相应的逾期利息，符合双方约定亦符合法律规定。被告周某某自愿对被告李某某的借款承担共同还款责任，故应对被告李某某的还款义务承担共同清偿责任。在被告李某某、周某某未能按约还款的情况下，原告要求被告李某某、周某某承担相应的抵押担保责任亦符合双方约定及法律规定。诉讼中，两被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为其自行放弃答辩、质证等诉讼权利，应当自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李某某、被告周某某应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司上海嘉定支行借款本金人民币515，666.88元、利息人民币10，234.44元、逾期利息人民币327.35元（以上截止至2015年6月25日）；
二、被告李某某、被告周某某应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司上海嘉定支行以人民币515，666.88元为基数，自2015年6月26日起至实际清偿之日止的逾期利息（按照双方签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》约定的利率计）；
三、被告李某某、被告周某某届时不履行上述第一、第二项付款义务的，原告中国建设银行股份有限公司上海嘉定支行可以与被告李某某、被告周某某协议，以坐落于上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室的房地产折价，或者申请以拍卖、变卖该房地产所得价款优先受偿。该房地产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述二项债权数额的部分归被告李某某、被告周某某所有，不足部分由被告李某某、被告周某某继续清偿。
被告李某某、被告周某某如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币9，062元，减半收取计人民币4，531元，由被告李某某、被告周某某共同负担（两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 张志慧
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 朱 英
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
三、《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。