辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终8640号
上诉人（原审被告）:王超，男，1978年4月27日出生，汉族，公民身份号码×××,住辽宁省大连市甘井子区。
被上诉人（原审原告）:北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司，住所地辽宁省大连市中山区中山路136号希望大厦903-908A、926室。
负责人：吴沂城，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王蕾，女，该公司客服部经理。
委托诉讼代理人：江卓妍，辽宁昭明律师事务所律师。
上诉人王超因与被上诉人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司（简称世邦公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初2934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人王超、被上诉人世邦公司的委托诉讼代理人王蕾和江卓妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王超上诉请求：撤销大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初2934号民事判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人商品房买卖合同附件四明确约定了前期物业服务合同期限为两年，至2013年8月已到期；2、被上诉人从未公示说明物业费成本构成情况，也未公示过物业费及维修基金具体使用情况，剥夺了上诉人作为业主的知情权，上诉人有权拒绝缴纳物业费；3、涉案小区于2013年7月成立业主委员会，绝大部分业主要求更换物业公司，目前已选聘了新的物业公司，相关诉讼程序至今仍在进行之中尚无定论，上诉人拒交物业费事出有因，理由正当；4、被上诉人在2011年至2014年期间没有有效的物业服务资质，且服务未达标准，上诉人有权拒绝缴纳物业费。
世邦公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，上诉人与被上诉人之间的物业服务合同并未到期，对于被上诉人是否公示物业费及物业费使用情况，并不影响上诉人交纳物业费，上诉人所成立的业主委员会已被撤销，其选聘新物业公司的程序由于不符合议事规则的规定，也被撤销，因此其选聘新物业公司属于无效行为，原物业公司仍有权利继续为案涉小区提供服务，根据现有的法律规定，物业服务公司已不需要资质，而且被上诉人总公司属于一级物业服务资质，其分公司在提供物业服务时可以使用其资质，无须另行办理，并可以承接全国的物业服务。
世邦公司向一审法院起诉请求：判令王超支付其物业管理费9181.05元（2014年10月22日至2017年6月21日）及滞纳金4119.92元。
一审法院认定事实：2008年9月23日，房屋建设单位辽宁宝城房屋开发有限公司与世邦公司签订《物业管理委托合同》，合同约定委托世邦公司作为大连沿海国际中心物业管理单位，物业类型为高档商住公寓、写字楼。该合同第4条关于服务期限约定，该项目正式开业日期为2010年9月1日，物业管理运行期委托管理服务自该项目正式开业之日起为期2年，即2010年9月1日至2012年8月31日；本合同到期时，如双方同意继续合作，本合同可延长期限。且双方应在本合同届满前达成延长期限的协议。如任何一方拟终止本合同，应当提前三个月书面通知另一方。当标的物业权属关系发生变化（包括业权分散或变更）而未签署新的委托合同的情况下，可视为本合同自动以年度为周期延续，除非世邦公司认为本合同必须终止。该合同第5.3.1条关于物业服务费标准约定，国际公寓区域为每月每平方米4.42元。该合同第5.3.2条关于缴费方式约定，如物业服务费按月缴纳，应当于每个月的前五日内缴纳，如按年缴纳，应当于年度起算的第一个月底前缴纳。
2009年4月16日，王超与辽宁宝城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于星海广场F区8号1-18-2号房屋，该商品房用途为住宅，建筑面积65.08平方米。双方在该合同附件四即合同补充协议中约定，买受人同意在业主委员会选聘新的物业管理公司前，由出卖人委托的物业管理企业实施统一的物业管理，物业管理费暂按每月4.42元/平方米建筑面积收取（业主委员会成立之后，物业费有调整时，从宣布之日起执行新规定，之前物业费按委托标准执行）；买受人同意在业主委员会制定新的《业主临时规约》、《小区管理规约》、《用户手册》前接受出卖人制定的有关小区公共利益的《业主临时规约》、《小区管理规约》、《前期物业管理协议》、《用户手册》，并承诺受其制约；出卖人签订的前期物业管理服务期限为2年，买受人知晓，并予以认可。
王超作为产权人与世邦公司以及辽宁宝城房屋开发有限公司签订的《沿海国际中心业主临时公约》约定，国际公寓区域物业管理服务费为每月每平方米4.42元；产权人应在首次入伙前或在《商品房买卖合同》约定的交付期限届满之前（两者以较早者为准），一次预付6个月的物业管理服务费；入伙半年后，每月10日前交纳当月物业管理服务费。任何产权人超过上述付款期限，仍未按照本公约规定缴付各款项，视为违约；产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理公司可按每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金或按约定加收滞纳金。
王超曾按照4.42元标准向世邦公司缴纳了2011年9月22日至2014年10月21日期间的物业费，自2014年10月22日起未缴纳物业费。世邦公司当庭提交物业费催缴单，证明其分别于2014年11月30日、12月10日、2015年4月15日、9月30日、2016年3月1日、10月1日、2017年3月15日通过在王超案涉房屋门口张贴催缴单的方式向王超主张过物业费。自2014年10月22日至2017年6月21日期间，王超未缴纳物业费。王超当庭认可世邦公司在上述期间内提供了物业服务，但认为服务标准不达标。
另查，2013年7月，王超所在小区大连市沙河口区沿海国际中心成立第一届业主委员会，于2013年8月向大连市国土资源和房屋局沙河口分局备案。2013年11月25日，该业主委员会作出《大连沿海国际中心业主大会选聘物业服务企业决议》，确定宁波太平洋物业服务有限公司为该小区提供物业服务，并于同日与该公司签订了物业服务合同。2014年1月，该业主委员会向本院提起诉讼，要求世邦公司退出小区管理、公布收支状况、移交财产物品等。于此同时，该小区业主因对业主委员会作出的选聘新物业公司的决议有异议，向本院提起业主撤销权之诉。上述两案，分别经本院一审、大连市中级人民法院二审审理，最终驳回了业主委员会要求世邦公司退出小区管理等的诉讼请求，撤销了该业主委员会于2013年11月25日作出的《大连沿海国际中心业主大会选聘物业服务企业决议》。
再查，大连市国土资源和房屋局沙河口分局对大连市沙河口区沿海国际中心业主委员会的备案登记行为被本院及大连市中级人民法院两级法院判决撤销。
一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，辽宁宝城房屋开发有限公司作为建设单位与世邦公司签订的《物业管理委托服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，应依法对全体业主具有约束力。世邦公司按照约定提供了物业服务，王超应当按时交纳物业费，故王超应向世邦公司支付2014年10月22日至2017年6月21日期间物业费9204.91元（4.42元/月/平方米×65.08平方米×32个月），现世邦公司的诉讼请求低于该数额，本院予以确认，对于世邦公司要求王超支付2014年10月22日至2017年6月21日期间物业费9181.05元的诉讼请求，本院予以支持。考虑到本案实际情况，王超所在小区曾成立业主委员会并决议选聘新的物业公司，其未向世邦公司缴纳物业费系事出有因，且小区业主及物业公司之间曾发生多次诉讼，争议较大，双方理应妥善沟通，相互理解配合，共同维护小区良好秩序，故以不支持滞纳金为宜。关于王超提出物业服务合同到期的抗辩意见，本案系物业服务合同纠纷，世邦公司与王超之间存在物业服务合同关系的基础依据是房屋建设单位辽宁宝城房地产开发有限公司与世邦公司签订的前期物业服务合同即《物业管理委托服务合同》，该合同明确约定合同期限可延长，当标的物业权属关系发生变化（包括业权分散或变更）而未签署新的委托合同的情况下，可视为合同自动以年度为周期延续，除非世邦公司认为合同必须终止。由该约定可以看出，案涉小区业权已经分散，如未能签订新的委托合同，该合同则以年度为周期自动延续。在本案中，虽然小区曾成立业主委员会并作出选聘新物业公司的决议，但该决议已经法院生效判决予以撤销，对该业主委员会的备案登记也经生效的行政判决予以撤销，因此案涉小区并未签署新的合法有效的物业委托合同，原物业管理委托合同应当自动延续。并且，世邦公司为案涉小区提供物业服务至今，建设单位与世邦公司签订的物业管理委托服务合同一直实际履行。故王超的该项抗辩意见无法律及事实依据，本院不予采纳。关于王超提出世邦公司未按合同约定提供物业服务的抗辩意见，因王超提供的证据不足以证明其主张的服务质量问题，本院不予采纳。关于被告提出原告诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，因原告已提交了催费通知等证据证明对物业费进行了催收，故不应认定原告的诉讼请求已超过诉讼时效。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王超于本判决生效之日起十日内给付世邦公司2014年10月22日至2017年6月21日期间的物业费9181.05元；二、驳回世邦公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费133元，减半收取计66.50元，由王超负担66.50元。
本院二审期间，王超和世邦公司均未向本院提交新证据。
双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院经审理补充查明：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司注册资本壹亿伍佰万港元，系(台、港、澳法人独资)有限责任公司，具有中华人民共和国物业服务企业壹级资质证书。世邦公司为其下属分公司，世邦公司营业执照记载：其经营范围包括受总公司委托，为总公司承接的物业管理项目提供相关服务；机动车公共停车场服务（限物业范围内）。
本院认为：世邦公司系受总公司北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司的委托，为总公司承接的物业管理项目提供相关服务，而北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司系取得壹级资质证书的物业服务企业，根据该公司的授权及世邦公司与其法律上的类属关系，世邦公司当然系被允许以总公司的资质为总公司承接的物业管理项目提供相关服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，世邦公司作为取得资质证书的物业服务企业与建设单位辽宁宝城房屋开发有限公司签订的《物业管理委托合同》对案涉小区业主具有约束力，王超作为小区业主在案涉商品房买卖合同补充协议上承诺同意在业主委员会选聘新的物业管理公司之前由辽宁宝城房屋开发有限公司委托的物业管理企业实施统一的物业管理，同意受该公司制定的《业主临时规约》、《小区管理规约》、《前期物业管理协议》、《用户手册》的制约，并与辽宁宝城房屋开发有限公司签订《沿海国际中心业主临时公约》，约定了案涉公寓物业费的交纳标准，故王超应按照前述《物业管理委托合同》和《沿海国际中心业主临时公约》的约定履行交纳物业服务费的义务，王超在接受物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。王超辩称世邦公司在履行物业服务义务时存在诸多服务不到位的问题，且未公示物业费成本构成情况和物业费及维修基金的使用情况，但前述理由均不构成其拒交或减交物业服务费的有效抗辩，首先物业服务合同中并无相关约定，另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用，故王超的该项抗辩理由本院不予采纳，世邦公司请求其支付拖欠的物业服务费用的诉讼请求，依法应予支持。
王超上诉称前期《物业管理委托合同》已经到期，但根据该合同的约定，本合同到期时，如双方同意继续合作，本合同可延长期限，当标的物业权属关系发生变化（包括业权分散或变更）而未签署新的委托合同的情况下，可视为本合同自动以年度为周期延续，王超也同意在业主委员会选聘新的物业管理公司之前由世邦公司实施统一的物业管理，现案涉小区并未以合法方式选聘出新的物业服务公司为小区提供物业服务，世邦公司仍在为案涉小区提供物业服务，前期《物业管理委托合同》已自动延续，一审判决亦考虑王超未交纳物业费事出有因并未支持世邦公司主张的滞纳金，故王超继续以上述理由拒绝交纳物业费无事实和法律依据，本院对其抗辩不予采纳。业主与物业服务公司是相互依存的关系，物业公司作为物业服务企业，应不断加强管理，提高服务质量，业主应按时足额缴纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式进行对抗。
综上，王超的上诉请求不能成立，本院不予支持；原判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费133元，由上诉人王超负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛 辉
审判员 周欣宇
审判员 孙文英
二〇一七年十二月十四日
书记员 张 宁