上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民一（民）初字第2097号
原告上海天顺经济发展有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人GOHCHAIKHIM，董事长。
委托代理人钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。
委托代理人张越，上海市建纬律师事务所律师。
被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人郭帅，总经理。
委托代理人黄妙平，上海兴浦律师事务所律师。
委托代理人邓璐妮，上海兴浦律师事务所律师。
原告上海天顺经济发展有限公司诉被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员姚峥独任审判，于2015年10月9日第一次公开开庭进行了审理。原告上海天顺经济发展有限公司的委托代理人张越，被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司的委托代理人黄妙平、邓璐妮到庭参加诉讼。被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司当庭提出反诉申请，本院受理后，与本诉合并审理。后因案情复杂，本院于2015年10月12日依法裁定本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭于2015年11月30日再次公开开庭进行了审理。原告上海天顺经济发展有限公司的委托代理人张越到庭参加诉讼，被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，其反诉按撤诉处理。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年8月1日，原、被告签署《上海市房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租上海市愚园路XXX号6层01室房屋（以下简称系争房屋），租期三年；第一年月租金人民币（以下币种均为人民币）53，229元，物业管理费每月11，250元，租赁保证金239，064元；被告应于每月25日或之前缴付下月基本租金及物业管理费，若被告拖欠租金、物业管理费或其他费用连续超过14天，除需要向原告支付滞纳金外，原告有权单方面解除合同收回系争房屋并严格按照合同约定追究被告的违约责任；被告在经营过程中需要保证房屋内货源充足，避免出现脱销情况；合同终止后，如被告逾期返还系争房屋，需按照租金和物业管理费的两倍向原告支付房屋占用费。合同签订后，原告按约履行。但被告在履行合同过程中，一直拖欠各项款项，且经常出现不备货、不补充货品的非正常经营情况，原告多次以律师函的形式催讨欠款并要求其整改，均未果。2015年5月25日，原告依据合同约定于同年5月29日解除双方之间的房屋租赁合同，但被告拒不办理房屋移交手续，占用系争房屋。原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判令：1、确认原、被告于2014年8月1日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》已经于2015年5月29日解除；2、原告有权不予返还被告租赁保证金239，064元；3、被告向原告支付自2014年12月1日至2015年5月29日拖欠租金315，939.87元（按每月53，229元，最后一月按实计算）；4、被告按每月11，250元向原告支付2015年3月1日至2015年5月29日拖欠的物业管理费33，024.19元；5、被告向原告支付2015年2月至2015年5月拖欠的水费410元、电费7，297.29元，共计7，707.29元；6、被告向原告支付逾期付款违约金，以合同约定的日逾期金额千分之一的标准，按照每月账单应付期限分别计算，暂计算至2015年5月29日为37，687.11元，实际要求计算至判决生效之日止；7、被告向原告支付合同解除违约金193，437元；8、被告向原告支付2014年8月和9月的免租期租金106，458元；9、被告将系争房屋恢复至房屋交付标准，并将房屋返还给原告；10、被告按照租金、物业管理费两倍的标准向原告支付房屋占用费，自2015年5月30日起暂计算至2015年6月28日为128，958元，实际要求计算至被告按约将系争房屋返还给原告之日为止。
被告辩称，原、被告所签订的合同文本是原告提供的格式合同，增加了被告的义务，对于合同条款应按照有利于被告的方向理解。合同签订后，被告支付原告租赁保证金239，064元并开业履行合同，但原告在招商业态、商铺入住率、商场装修、商场品牌打造与经营推广活动等方面均未达到合同约定，并非法解除合同、拆分店铺，影响了被告的营业并造成被告损失，且双方曾协商延长系争房屋免租期。因此，除同意双方的合同于2015年5月29日提前解除外，对于原告其余的诉讼请求被告均不予同意。
经审理查明，系争房屋产权人为原告。2014年8月1日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：被告向原告租赁系争房屋作甜品餐饮用途，租赁面积125平方米，并以甜品工房的商业名称经营业务。租期3年，自2014年8月1日起至2017年7月31日止。原告于2014年8月1日向被告交付房屋。免租装修期60天，自交付日起计，免租装修期内被告无需向原告支付租金，但仍需按装修指南的规定向原告缴纳物业管理费、水费、电费等费用。基本租金第1年每月53，229元，第2年60，833元，第3年68，438元；提成租金为被告每月营业额的13%，被告实际应付租金为上述基本租金与提成租金较高者。被告须于每月第25日或之前缴付下月基本租金，若每月提成租金高于基本租金，则被告须于原告发出付款通知之日起5个工作日内缴付提成租金与基本租金差额部分，逢法定节假日则相应提前。被告自免租装修期结束的次日起按每月11，250元于每月第25日之前缴付下月物业管理费，逢法定节假日则相应提前。如被告逾期支付租金或物业管理费或其他费用，必须按日向原告支付逾期金额千分之一的滞纳金，时间从应付日起至原告实际收到该笔款项日止计算。若被告任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过14天或累计超过六十天，原告有权提前收回房屋，原告向被告发出的书面通知中规定的日期为合同终止日，原告无需对被告承担任何装修费、设备添加费的补偿，被告已支付保证金不予退还，并应向原告支付相当于三倍终止日当月租金及物业管理费总和金额的违约金，以及已享受的装修期间及免租期间的租金。租赁保证金相当于三个月第3年月基本租金及物业管理费239，064元。如被告完成装修但因原告原因未能开业，原告应免收被告租金、物业管理费，除此之外，原告不对被告承担任何补偿或赔偿责任；原告商城预计于2014年10月1日在指定楼层试营业，具体试营业日期及具体楼层以原告书面通知为准。被告最迟应于免租装修期届满之次日起在系争房屋开始营业，并按合同约定交付租金、物业管理费等费用。除原告同意被告续租外，被告应在本合同租赁期限届满当日或提前解除当日17：00之前将已恢复至附近五所列的交付标准或恢复至原告同意接受之状态下的系争房屋交还原告。若被告未按前款规定办理返还手续，则原告有权通知管理公司停止向系争房屋提供水、电、煤气、中央空调及其他物业管理服务，有权在租赁期届满或提前终止后的任何时间进入并收回系争房屋，被告放置于房屋内的一切物品视为放弃物由原告自由处置，原告有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由被告承担，从租赁期限届满当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或原告行使上述权利进入并收回房屋为止，被告须以合同终止（或解除）日以前租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向原告支付延期返还期间内该房屋的占用费（包括租金及物业管理费），并据实支付其他各项费用，并应向原告赔偿因被告迟延返还房屋引致的一切损失。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告支付原告租赁保证金239，064元，双方开始履行合同。
2015年1月28日、2月15日以及3月23日，原告均向被告发出《催款函》（附《催款通知单》），通知被告支付欠付的租金、物业管理费以及水费、电费等费用。2015年4月14日及24日，原告再向被告发送律师函，催缴被告所欠费用。2015年4月30日被告向原告发送《申请函》，通知原告因加盟商不配合提供办理店铺工商执照的相关材料，未顺利申请到店铺的工商执照，将暂停对外营业，后期一旦取得该店铺的工商执照，将重新营业。同年5月5日，原告向被告发送《公函》，要求被告按照合同约定在系争房屋内储备充足货源、恢复营业，并继续催缴被告拖欠款项。2015年5月25日，原告向被告发送律师函，告知被告违约事实并将解除合同。2015年5月30日，原告向被告发送律师函通知被告双方的合同于2015年5月29日解除及相关后续事宜。2015年6月20日，原告自行收回系争房屋。因被告始终未向原告付清欠款，原告遂起诉至法院，要求判如所请。
另查，原告收取了被告POS机保证金2，000元，因被告已将其使用的POS机归还原告，故同意该笔款项无息退还给被告。原告还收取了被告装修保证金1万元，要求将该笔费用抵扣被告的欠款。
审理中，原告确认2014年12月前的租金、2015年2月28日前的物业管理费及2015年2月1日之前的水、电费被告均已付清。被告对上述已付款项无异议，但认为所付不仅上述款项。原告撤回第9项要求被告恢复房屋至交付标准并交还的诉讼请求，并变更其第6项诉请逾期付款违约金的起算日期为2015年6月1日。被告于2015年10月9日在法庭辩论结束前提出反诉，要求原告返还被告已支付的租金159，787元、物业管理费68，100元及租赁保证金239，064元，并赔偿被告装修及经营损失40万元、违约金193，437元，但未在规定期限内缴纳反诉诉讼费，且经本院合法传唤，未到庭应诉。
上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、《催款函》三份、《公函》、《律师函》四份及快递凭证、被告发给原告的《申请函》、《商铺交付通知书》、收房照片一组、水电表读数照片一组，以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。双方合同中约定：“任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过14天或累计超过六十天，原告有权提前收回房屋，原告向被告发出的书面通知中规定的日期为合同终止日”，但在合同履行过程中，原告多次发函给被告催讨租金、物业管理费和水、电等费用，被告均未能按约或在原告给予的宽限期内偿付。原告在被告欠租达5个月后，书面通知被告合同于2015年5月29日提前解除，该行为属于行使约定解除权，符合法律规定，且被告亦同意合同于该日提前解除，本院予以确认。被告虽辩称除原告确认的已支付款项外仍有其他付款，且双方曾协商延长免租期，但未陈述具体金额，亦未提供相关证据予以证明，故本院对被告的抗辩意见无法采信，原告要求被告支付该租赁期限内所欠租金315，939.87元、物业管理费33，024.19元、水费410元、电费7，297.29元，以及免租期租金106，458元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告还要求被告支付以上述欠付款项为本金，按照每日千分之一的标准，自2015年5月30日起计算至判决生效之日期间的逾期付款违约金，符合合同约定，本院亦予支持。被告长期拖欠原告租金，已构成根本违约，合同提前解除的违约责任在于被告。原告主张按照合同约定不予退还被告已支付的租赁保证金239，064元，其法律性质实际系将租赁保证金作为违约金予以没收，于法无悖，本院予以支持。原告还要求被告按照合同约定支付3个月当月租金和物业管理费193，437元的违约金，与法无悖，本院亦予支持。在原告通知被告合同提前解除后，被告应当按约及时搬离租赁房屋，并将房屋交还原告。由于被告未履行交还房屋的义务，造成原告经济损失，原告请求被告按照每月租金及物业管理费的两倍标准支付房屋占用费，在双方合同中已有约定，本院予以准许。因系争房屋已由原告于2015年6月20日收回，故该笔费用的支付期间应自2015年5月30日起计算至2015年6月19日止为宜。关于原告收取的被告POS机保证金2，000元及装修保证金1万元，鉴于双方合同业已解除且系争房屋已由原告收回，为避免当事人讼累，本案中一并处理，予以抵扣被告欠款。审理中，原告申请撤回要求被告恢复并交还房屋的诉请，系其对诉讼权利的正当处分，本院予以准许。被告经本院合法传唤未到庭应诉，依法缺席判决。被告提出反诉后无正当理由拒不到庭，又未按规定在指定期限内预交反诉诉讼费，故本案反诉按撤诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海天顺经济发展有限公司与被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司就上海市愚园路XXX号6层01室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年5月29日解除；
二、被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司欠付的租金315，939.87元、物业管理费33，024.19元、水费410元、电费7，297.29元（原告已收取的POS机保证金2，000元及装修保证金10，000元予以抵扣）；
三、被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司欠付费用的滞纳金（以上述欠付费用为本金，按照每日千分之一的标准，自2015年6月1日起计算至本判决生效之日为止）；
四、被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司免租期租金106，458元；
五、原告上海天顺经济发展有限公司收取被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司的租赁保证金239，064元不予退还；
六、被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司违约金193，437元；
七、被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司自2015年5月30日起至2015年6月19日为止的房屋占用费89，034元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14，360.40元，由被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 峥
审 判 员 刘志宏
人民陪审员 吴 昆
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。