呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内01民终1697号
上诉人（原审原告）：郭强，职工，住呼和浩特市。
上诉人（原审原告）：高志华，教师，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：陈瑞，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭文静，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：内蒙古安泰房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区海拉尔大街35号凤凰新城住宅小区16号楼1601室。
法定代表人李世儒，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李晓钟，内蒙古百宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：隆昌青，内蒙古百宁律师事务所律师。
上诉人郭强、高志华（以下简称郭强等二人）因与被上诉人内蒙古安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初2532号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭强等二人及其共同委托诉讼代理人陈瑞、彭文静，被上诉人安泰公司的委托诉讼代理人李晓钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭强等二人上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判支持郭强等二人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由安泰公司承担。事实和理由：一、郭强等二人的诉讼时效应当自安泰公司实际交房之日起计算，一审法院认定诉讼时效应自安泰公司逾期交房之日起计算属于适用法律错误。本案中”郭强等二人自2012年6月30日起知道安泰公司交付房屋之日，违约金数额已经确定，郭强等二人直至2016年5月17日才向法院提起诉讼主张实体权利，诉讼已超过二年的法定诉讼时效”的认定属于适用法律错误。安泰公司逾期交房的事实客观存在，根据双方约定，本案的违约金按日计算，属于以日为单位累计计算违约金数额的情形，违约金的数额随着违约行为的持续性而不断增加，违约金性质属于持续性债权。郭强等二人只有在安泰公司实际交房之日才知道权利受到侵害及违约金的具体数额，因此请求逾期交房违约金的诉讼时效应从涉案房屋实际交付之日起算；二、郭强等二人知道安泰公司逾期交房之日起一直不间断的向安泰公司主张权利，符合诉讼时效中断的情形。但是安泰公司均以回家等电话或正在解决为由答复郭强等二人，因此，郭强等二人从未怠于行使自己的权利，反而是安泰公司屡次拖延支付，致使郭强等二人的合法权利迟迟得不到保护；三、一审中郭强等二人申请证人出庭，证人按照法律规定出庭作证，一审法院对于证人证言拒不采信违反法定程序。郭强等二人申请证人出庭作证，证明郭强等二人从未怠于行使权利，一直向安泰公司主张违约金。一审法院仅以”原告的证据不足以证明诉讼时效的中止、中断”为由对证人证言不予采信，使郭强等二人承担不利后果，严重侵害了郭强等二人的合法权益，属于违反法定程序。
安泰公司辩称，关于诉讼时效的问题，法律规定的很清楚，诉讼时效从权利人知道或者应当知道自己权利受到侵害之日起计算，从一审中提交的商品房买卖合同可见，双方交付房屋是2012年6月30日，也就是从第二天开始，郭强等二人就应当知道其权利受到侵害，即使按郭强等二人所说的收房时间2012年10月18日，其起诉时间是2016年5月，已经超过了诉讼时效，而且安泰公司与业主方关于违约金的诉讼从2013年就开始了，郭强等二人应该知道很多人因违约金的事情提起了诉讼，因此郭强等二人提到他以电话或其它方式向安泰公司主张权利，都是不真实的，因此，不存在诉讼时效中断的法定事由，一审法院认定事实清楚、适用法律得当，应当予以维持。
郭强等二人向一审法院起诉请求：1、依法判决安泰公司向郭强等二人支付因逾期交房产生的违约金36795元、退还郭强等二人房屋面积差额房款2566.98元，共计39361.98元；2、本案的诉讼费用由安泰公司承担。
一审法院认定事实：2011年7月25日，郭强等二人与安泰公司签订《商品房买卖合同》，郭强等二人购买由安泰公司开发的位于呼和浩特市××区号房屋，房屋面积为101.65平方米，双方约定的交房时间为2012年6月30日。2012年10月18日，安泰公司向郭强等二人交付上述房屋。经呼和浩特市房屋产权管理局测量，房屋实际面积为101.26平米，比约定的面积小0.39平米，测绘面积即为进行房屋产权登记的面积。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，郭强等二人自2012年6月30日起知道安泰公司交付房屋之日，违约金的数额已经确定，郭强等二人直至2016年5月17日，才向本院提起诉讼主张实体权利，郭强等二人的诉讼已超过二年的法定诉讼时效期间，且郭强等二人的证据不足以证明诉讼时效的中止、中断，故其丧失了胜诉权，应承担对其不利的法律后果。因此，安泰公司以郭强等二人的起诉时间超过诉讼时效的抗辩理由成立，故对郭强等二人请求安泰公司支付逾期交房违约金的诉请，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。本案中，《商品房买卖合同》中约定的房屋面积为101.65平方米，房屋实际面积为101.26平方米，面积差为0.39平方米，面积误差比在3%以内，该部分面积差应当由安泰公司按照合同约定的价款返还郭强等二人，因此，安泰公司应向郭强等二人退还面积差额房款2566.98元。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，判决如下：一、被告内蒙古安泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭强、原告高志华返还房屋面积差额房款人民币2566.98元；二、驳回原告郭强、原告高志华的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人复举的一审证据，本院认证意见与一审法院一致，同时基于相关证据的佐证，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，郭强等二人在《商品房买卖合同》约定的交房时间，即2012年6月30日未收到房屋时，已明确知道其权利受到侵害，按照《商品房买卖合同》的约定，郭强等二人有权自2012年7月1日起要求安泰公司向其支付相应的逾期交房违约金，并在安泰公司逾期交房的期间内持续计算违约金。2012年10月18日，安泰公司向郭强等二人交付了房屋，违约情形终止，相应的逾期交房违约金数额亦已明确。故郭强等二人向安泰公司主张该违约期间内逾期交房违约金的诉讼时效最迟也应自2012年10月18日开始计算。而郭强等二人直至2016年5月17日才向人民法院提起诉讼，已经明显超过了法律规定的2年的诉讼时效期间，且郭强等二人并未提交充分、有效的证据证明存在足以引起诉讼时效中止、中断的法律情形，其提交的证人证言并无其他证据予以佐证，不足以证明其向安泰公司主张过该项权利。故郭强等二人向人民法院请求保护其该项民事权利的时间已经超过法定诉讼时效，一审法院以此为由驳回其要求安泰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。郭强等二人的上诉请求并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费834元，由上诉人郭强、高志华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 韬
审 判 员 戴玉英
代理审判员 刘 伟
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 曹建飞