长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0105民初2012号原告:孙玉，住吉林省延边朝鲜族自治州。委托诉讼代理人：邱艳红，住吉林省延边朝鲜族自治州，系原告妻子。被告：长春市政建设（集团）房地产开发有限公司，住所地：吉林省长春市二道区民丰大街桃花苑20栋。法定代表人：陈继忠，该公司经理委托诉讼代理人：李赫，该公司职员。委托诉讼代理人：姜天明，该公司职员。原告孙玉与被告长春市政建设（集团）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙玉委托诉讼代理人邱艳红，被告长春市政建设（集团）房地产开发有限公司委托诉讼代理人李赫、姜天明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付迟延办理房屋产权证的违约金83333.75元，自2014年6月25日起算至2017年8月25日止，违约金以总房款54万元为基数按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率标准计算；2.判令被告立即无条件协助原告办理诉争房屋的产权证书；3.判令被告支付因被告的无理要求，原告往返演技何长春的一切费用及损失1元；4.诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加从2017年8月26日起计算至被告为原告办理产权证之日止的违约金，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。事实和理由：2013年6月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以首付款加商贷的方式，以总房款520639元的价格购买了被告开发的位于长春市吉林大路以南、东环城路以东梧桐公馆二期28栋1单元2803号、建筑面积74.74平方米住宅，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金。”购房时，售楼处及宣传资料公开宣传购买该小区每户住宅赠送8平米。2013年6月4日，原告向被告交纳了首付款160639元、契税5206.39元、物业维修基金9342.5元、产权登记费+预告登记费+印花税+代理、费1063元。2013年6月21日，原告与银行签订借款合同，借款36万元，借款金额直接打到被告账户内支付房款。2013年6月25日，被告将诉争房屋交付给原告占有。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应该在2014年6月24日前为原告办理苏正房屋的产权证书，在原告向被告交纳了全部房款以及契税、物业维修基金、委托公证费等各项办理产权费用的情况下，原告对未办理产权无任何过错的前提下，直至起诉之日，被告仍未给原告办理产权证书，被告无偿使用原告52万元房款以及原告办理产权的各项费用15755元。原告系工薪家庭，买套房子不容易，因被告不给办理产权证，在其因工作调动已离开长春的情况下，仍无法处理诉争房屋，且诉争房屋是原告在房价最高时购入，因没有产权证错过了最佳出售期，使原告不得不成为房奴，每月还需支付银行月供及因处理诉争房屋往返延吉与长春的住宿费、伙食费、误工费、交通费等，给原告的生活带来了巨大的压力和经济损失。虽然《商品房买卖合同》中约定了迟延办理房照应支付违约金的标准，但根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，该约定属于格式条款（打印）。且该违约金约定明显过低，相较于《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任，该格式条款对原告十分不公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，原告认为违约金过低，请求人民法院予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告妻子在2014年6月25日至2017年8月25日期间多次用其号码1384474****、17604333087的手机拨打被告公司的客服电话8485****、8486****询问办理仿照进度及要求支付违约金，客服每次的回复都是“正在办理中，违约金在房照办理完之后一并返还业主”，因对被告的信任及违约金的计算方式与违约天数有关，故原告一直相信被告会及时办理房屋产权证并支付违约金。现因与被告协商未果，故原告要求被告支付自2014年6月25日起计算至2017年8月25日止，54万元房款按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率标准支付利息。2014年4月份期间，原告接到被告委托诉争房屋所在的物业电话通知，要求补交面积差款，因购买诉争房屋时就明确约定诉争房屋多8平米，原告多次打电话沟通此事，但被告工作人员态度恶劣、高高在上，原告说什么回答都无法商量，就一句话“这是规定”，原告本着解决问题的态度，在万般无奈之下在2017年4月7日工作日的情况下请假去被告处以刷卡方式补交了面积差款10727.64元，在原告已经交纳面积差款的情况下，被告仍无理取闹让原告签订三份补充协议，补充协议的内容十分不平等，中心意思是：诉争房屋多面积1.54平方米，但房屋总价不变，面积差处理完毕，任何一方不得提出异议；迟延办理房屋产权证书违约金520.64元，冲抵物业费；确认原告同意被告的以上条款。如果原告不签以上三份补充协议，即使交了面积差款也不给原告办理产权证，原告认为上述条款不合理、不公平，不同意签订上述条款，请人民法院判令被告立即无条件的协助原告办理房屋产权证。因被告通知原告补交面积差款，原告往返延吉和长春的交通费231元、伙食费100元及三年来原告协商此事的电话费等各项费用，以及感情所受到的伤害并不是用金钱衡量的，每次被告工作人员态度都十分蛮横、无法沟通，故要求被告赔偿原告1元损失。长春市政建设（集团）房地产开发有限公司辩称，原告诉讼请求第一项要求支付违约金没有法律依据，且已超过诉讼时效；原告要求办理产权，需要原告协助签订补充协议方可办理；原告第三项诉讼请求没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）2013年6月17日，孙玉与长春市政建设（集团）房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定孙玉购买长春市政建设（集团）房地产开发有限公司名下梧桐公馆二期，第28幢1单元2803号房，建筑面积74.74平方米，房屋总金额520639元。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2中方式处理……2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；……面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%……因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当另行签订补充协议。”合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人（长春市政建设（集团）房地产开发有限公司）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（即孙玉）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：…2.买受人不退房，出卖人按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金”。孙玉于2013年6月4日交纳首付款160639元，剩余房款360000元以银行贷款形式交纳。（二）2013年6月25日，长春市政建设（集团）房地产开发有限公司按约将合同约定商品房交付孙玉使用，双方办理完毕房屋交付手续。（三）2016年5月13日，长春市政建设（集团）房地产开发有限公司将本案争议房屋所在的长春市经济开发区吉林大路梧桐公馆二期28号楼进行了商品房备案登记。（四）《梧桐公馆二期28号楼房屋分套建筑面积计算成果表》显示，本案涉案房屋建筑面积为76.28平方米。截至开庭日，原告并未补齐房屋面积差价款。本院认为，本案的争议焦点是：1.原告的起诉是否已过法定诉讼时效；2.被告逾期进行商品房备案登记是否构成违约；3.原告要求被告立即无条件协助原告办理诉争房屋的产权证书是否有相应的事实依据以及法律依据；4.原告要求被告支付费用及损失1元是否有相应的事实依据以及法律依据。（一）关于原告的起诉是否已过法定诉讼时效问题依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予支持；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案中，涉案房屋于2013年6月25日交付，按照合同约定商品房交付360日应为2014年6月20日，本案中，原告在庭审过程中提供其与被告单位工作人员于2017年4月份电话录音证明其向被告提出履行违约金请求，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。（二）关于被告逾期进行商品房备案登记是否构成违约以及违约金数额问题孙玉与长春市政建设（集团）房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人（长春市政建设（集团）房地产开发有限公司）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（即孙玉）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：…2.买受人不退房，出卖人按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金”，本案中，长春市政建设（集团）房地产开发有限公司于2016年5月13日将本案争议房屋所在的长春市经济开发区吉林大路梧桐公馆二期28号楼进行商品房备案登记，已经超过双方约定期限，故被告逾期进行商品房备案登记已经构成违约，应向原告支付违约金。关于违约金数额，原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定以总房款54万元为基数按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率标准计算自2014年6月25日起算至实际办证之日止的违约金，本院认为，该条解释仅对当事人无特殊约定的情况下确定违约金的方法进行了规定，而在当事人有约定时应按约定处理。本案中，双方当事人订立的合同文本为中华人民共和国建设部、国家工商行政管理总局制定，吉林省建设厅、吉林省工商行政管理局监制的标准文本，并非一方当事人单方制定的格式合同，合同中的双方内容属双方当事人的真实意思表示，且合同中对逾期办证的违约责任在十五条中分两种情形进行了列举，供双方选择，双方同意按照第2项处理，而没有选择第1项，系对违约责任的方式作出的约定，而非没有约定，本案应当按照约定处理。关于原告主张约定违约金数额过低，应当依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定予以调整，庭审中，原告亦未举证证明因被告违约给其造成具体损失的证据，故原告要求增加违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告长春市政建设（集团）房地产开发有限公司应当合同约定支付原告孙玉已付房价款520639元的0.1%即520.64元。（三）关于原告要求被告立即无条件协助原告办理诉争房屋的产权证书的问题本案中，原告称其于2017年4月7日向被告补交了诉争房屋面积差价款10727.64元，且被告出具了收据，在交纳了该款项后被告知需签订不公平的补充协议，故原告并未签订补充协议，且从被告处退回了交纳的面积差价款。为证明上述主张，原告向法院交纳了交款收据复印件、亚泰梧桐公馆项目产权逾期及面积差异处理协议复印件、补充协议复印件、通知确认单复印件，均未提供原件，且除了收据复印件上显示有被告单位公章，其他证据上均未加盖被告单位公章以及原告签字，故本院对上述证据不予采信。关于原告主张被告曾承诺赠送八平方米，因未提供证据加以证实，故本院不予支持。因双方签订的《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理约定“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当另行签订补充协议。”本案中，双方均未主张解除合同，故双方应按照合同约定签订补充协议，继续履行合同。因双方在合同中约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，原告在尚未补交面积差价款之前要求被告立即无条件协助原告办理诉争房屋的产权证书的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。（四）原告要求被告支付费用及损失1元的问题当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。本案中，原告此项主张既无事实依据，也无法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条《最高人民法院》第二条规定，判决如下：一、长春市政建设（集团）房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告孙玉违约金520.64元；二、驳回原告孙玉的其他诉讼请求。案件受理费1883元，减半收取941.5元，由长春市政建设（集团）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。代理审判员 赵 爽二〇一七年十一月六日书 记 员 张东浩