上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民（行）终字第128号
上诉人（原审原告）范建华。
委托代理人许宏伟，上海市尚伟律师事务所律师。
委托代理人李雯，上海市尚伟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海市虹口区住房保障和房屋管理局。
法定代表人王益洋。
委托代理人徐家骥，上海市申建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贾妙根。
委托代理人田志华，上海市千方律师事务所律师。
上诉人范建华因房屋征收补偿安置合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民（行）初字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人范建华的委托代理人许宏伟，被上诉人上海市虹口区住房保障和房屋管理局（下称虹口房管局）的委托代理人徐家骥，被上诉人贾妙根的委托代理人田志华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，1992年4月，居住于本市乍浦路XXX号街面部位的宫安赢与居住于同号二楼的何金萍签订合作协议，拟将二人居住房屋合并改建成餐馆。1992年10月，金元谷餐厅经申请成立，负责人为何惠华（即何金萍弟弟），地址乍浦路XXX号。1993年3月，金元谷餐厅更名为金元谷酒楼。1993年5月28日，何金萍和范建华及案外人赵荣荣共同签订《保证书》一份，递交乍浦房屋管理所，上载明：何金萍决心利用居住地美食街开发营业性酒楼，经过多次周密协商协调，何金萍和范建华、赵荣荣，双方愿意以联营合作性质共同投资开发酒楼。范建华原居住于本市友谊二村XXX号XXX室，面积为26.3平方米，一室半二户合用，赵荣荣住本市宜川六村XXX号XXX室，面积20.1平方米，一室半全独用，两人愿意将该居住房屋和乍浦路XXX号居民调换。并保证自己居住的房子由自己解决，有任何矛盾及经济上的任何纠纷由各人自己负责与房管部门毫无关系。同年9月27日，范建华和居住于本市乍浦路XXX号、底层后客堂的13.5平方米房屋（下称系争房屋）的张某签订了《房屋使用交换合同》，并在交换原因处注明系解决就业、开发乍浦美食街。此后，双方顺利完成换房约定，范建华将户籍迁入系争房屋内，但未申领租赁凭证。金元谷酒楼在归并了包括范建华在内的乍浦路XXX号多户居民的房屋后，拆除重建并扩大经营面积，完全颠覆了原居住性质房屋的使用功能。1995年3月11日，金元谷酒楼与上海海联运输服务公司（下称海联公司）签订《承包协议》一份，约定，金元谷酒楼由海联公司下属的海丽酒家承包经营，期限五年。海丽酒家随即将营业场所变更登记为乍浦路XXX号。1996年1月，何惠华申请金元谷酒楼歇业获准。1997年1月6日，何惠华作为金元谷酒楼代表人与海丽酒家业主代表人贾妙根签订《转让协议》一份。约定：原金元谷酒楼将房屋使用权和一切设施转让给海丽酒家，提前终止原租赁关系，房屋设施作有价转让，共计218万元。协议对转让费的付款方式和期限作了约定，同时还明确原金元谷酒楼应在两年内逐步落实好该酒楼原五户居民的动迁工作。协议签订后，海丽酒家购得乍浦路XXX-
XXX号房屋使用权，拆除金元谷酒楼重建了海丽酒家经营场所乍浦路XXX-
XXX号，但协议约定的转让费用海丽酒家在支付部分后余款未付。2001年间，何惠华向原审法院起诉，要求海丽酒家给付转让费150万元及利息，并要求海联公司承担连带责任。经审理，原审法院于同年12月25日作出（2001）虹经初字第1246号民事判决，确认金元谷酒楼与海丽酒家签订的《转让协议》合法有效，对各方均有约束力，海丽酒家应给付何惠华酒楼转让费100余万元，该判决已经生效。
2013年7月1日，虹口区人民政府作出虹府房征（2013）3号房屋征收决定，本市乍浦路XXX-
XXX号海丽酒家属房屋征收范围。同年8月21日，虹口房管局与贾妙根签订了征收编号为108041的房屋征收补偿协议，协议确定系争房屋非居住建筑面积为27.79平方米，给予补偿款190万余元，贾妙根要求房屋产权调换，虹口房管局提供位于本市盛安家园场中路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积78.25平方米、价值150万余元的房屋一套。协议除房屋价值间的差价应给付贾妙根外，还应支付其他各类补贴、奖励费用等给贾妙根。协议签订后，范建华认为其是房屋承租人，协议应由其签订，虹口房管局与贾妙根签订的协议侵犯其权利，遂诉至原审法院，要求判令上述房屋征收补偿协议无效。
原审认为，本案的争议焦点在于系争房屋征收补偿协议签约主体的确定，范建华的主张是否合法有据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收补偿系以户为单位进行，由房屋产权人、承租人代表该户与征收人签订协议。本案中，范建华确是物业登记上记载的系争房屋的承租人，但其自1993年通过置换取得系争房屋后，即将房屋投入金元谷酒楼经营，从未在系争房屋内居住，也未对房屋行使任何管理权，更未缴纳租金，甚至在房屋改变使用用途时也未以承租人名义提出申请。因此，范建华多年来并未行使过承租人的权利；其次，从金元谷酒楼到海丽酒家，系争房屋经多次拆除重建，已彻底改变原居住性质房屋的使用功能，原始状态不复存在；第三，在范建华将系争房屋投入金元谷酒楼后，金元谷酒楼又以转让的形式由海丽酒家受让，该转让协议经原审法院民事判决确认合法有效，对各方均有约束力。因此贾妙根作为海丽酒家业主，其受让原金元谷酒楼房屋使用权和一切设施后，享有对房屋占有、使用、收益的权利。贾妙根经司法裁判获金元谷酒楼使用权后，可视为取得原乍浦路XXX号房屋承租人地位，享有与虹口房管局签订房屋征收补偿安置协议的主体资格，所签协议应属合法有效。综上，鉴于范建华并不具备征收补偿协议签约主体资格、其主张确认协议无效的诉称理由，因与事实不符，缺乏法律依据，原审不予支持。范建华关于系争房屋为出租的主张，因范建华置换房屋时向房屋管理部门承诺双方为联营，而且起诉时范建华亦表述为联营合伙，庭审中才变更说法，但未就此提供相应证据，原审对该主张不予采信。而且即使双方为租赁关系，鉴于金元谷酒楼转让时已将范建华房屋一并处理，该协议亦得到法院判决确认，因此范建华可另行主张权益。原审遂判决：驳回范建华的诉讼请求。判决后，范建华不服，向本院提起上诉。
上诉人范建华上诉称，系争房屋属公房，上诉人无权将其视为自己的财产用作投资，上诉人向房管部门出具保证书仅是改变系争房屋的使用用途，上诉人的承租权不因是否拆除重建而变更。系争房屋使用权依然登记在上诉人名下，根据房屋征收相关法律法规，房屋征收部门应与公房承租人签订征收补偿协议。原审判决认定事实不清，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人虹口房管局辩称，上诉人已将系争房屋变为金元谷酒楼的经营场地，后金元谷酒楼将上述房屋使用权及酒楼设施一并转让给海丽酒家，上述转让已经法院判决确认，故上诉人在本次房屋征收已无相关权益。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人贾妙根辩称，上诉人将系争房屋投入联营开发的意思表示清楚，海丽酒家收购金元谷酒楼已经法院判决确认，且系争房屋在转让后多次拆除重建，上诉人均未主张相关权利。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据已经查明的事实，上诉人范建华通过交换取得系争房屋承租权，在将房屋使用性质由居住改为非居住后，作为经营用房投资金元谷酒楼，金元谷酒楼将其拆除重建并扩大经营面积。之后，金元谷酒楼整体转让给海丽酒家，双方签订的转让协议经法院判决确认合法有效，对各方均有约束力，海丽酒家取得了包括系争房屋在内的金元谷酒楼房屋使用权和一切设施。因此，被上诉人贾妙根作为海丽酒家的实际所有人与被上诉人虹口房管局签订系争协议，签约主体适格。上诉人主张其依然拥有系争房屋承租权并享有签约的主体资格，缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人范建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马浩方
代理审判员 张 璇
代理审判员 王 征
二〇一五年一月五日
书 记 员 张国兰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。