湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终2367号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉宝安房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区南湖路南湖机场1号楼。
法定代表人：龚玉亮,该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱成龙，该公司员工。
委托诉讼代理人：黄杰，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王晓明，女，1968年9月13日出生，汉族，住武汉市。
委托诉讼代理人：王涤，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
上诉人武汉宝安房地产开发有限公司（以下简称宝安公司）因与被上诉人王晓明房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初2635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宝安公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，侵害了上诉人的合法权益。二、一审判决准予被上诉人提存购房余款，判令上诉人为被上诉人办理过户手续，该判决对上诉人显失公平。三、本案所涉合同义务存在履行顺序，而一审法院查明事实依靠的是常识，一审判决不符合交易习惯和法律规定。
王晓明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王晓明向一审法院起诉请求：1.宝安公司向王晓明出具房屋验收相关证明文件，并根据验收确认的房屋面积继续履行与王晓明签订的《南湖花园城千秋庄别墅购销合同》；2.宝安公司立即协助王晓明办理房屋及土地权属证书；3.本案诉讼费用由宝安公司承担。
宝安公司向一审法院反诉请求：1.解除双方1997年4月16日签署的《南湖花园城千秋庄别墅购销合同》及《南湖花园城千秋庄别墅购销合同补充协议》；2.王晓明立即腾退南湖花园千秋庄别墅，编号为63栋（现编号为8号）；3.王晓明向宝安公司支付房屋占用费24万元；4.本案本诉与反诉费用由王晓明承担。
一审法院认定事实:1997年4月16日，王晓明与宝安公司签订《南湖花园城千秋庄别墅购销合同》一份，合同约定王晓明向宝安公司购买坐落于武汉市武昌区南湖花园千秋庄别墅（原编号为63号，现编号为8号）一套，别墅建筑面积为240平方米，花园面积为115平方米（该面积为宝安公司暂测面积，交付使用时以武汉市住房保障和房屋管理局产权部门实测为准）。别墅每平方米2537元，总价款为608880元，花园使用权每平方米300元，总价款为34500元。首付款为总价款的50%即321690元，剩余购房款321690元由中国建设银行武汉市分行洪山支行提供按揭，手续由宝安公司协助办理。1997年4月8日，王晓明与宝安公司签订《南湖花园城千秋庄别墅购销合同补充协议》（以下简称《补充协议》）一份，合同约定王晓明在办理房屋产权证之前，宝安公司负责将现行合同文本更换成武汉市商品房买卖合同统一文本，并协助王晓明办理房屋产权证。上述合同和补充协议签订后，王晓明于1997年4月16日、5月15日分两次共向宝安公司支付购房款321690元。1997年底，王晓明与武汉南湖物业管理公司办理关于涉案房屋的交付手续。2016年3月7日，宝安公司向王晓明邮寄《律师函》，该函件内容为，由于王晓明的原因没有成功办理按揭，导致购房余款321690元至今未付清，宝安公司多次要求王晓明履行支付义务，王晓明截至目前仍未履行，该行为已构成违约，造成宝安公司的财产损失，根据王晓明与宝安公司签订《南湖花园城千秋庄别墅购销合同》第五条约定，王晓明应承担违约金。王晓明收到该《律师函》。
对于当事人双方有争议的事实，一审认定如下：从涉案房屋具备办理按揭贷款条件之后到2016年3月7日之间的十几年时间内，宝安公司是否通知王晓明可以办理按揭贷款并催告王晓明尽快完成支付剩余房款？宝安公司主张口头催告过，应当向一审法院举证证明其主张，但其没有举证，王晓明也对催告的事实予以否认，一审法院对宝安公司的上述主张不予采信，一审法院依法推定宝安公司在上述时间内没有通知王晓明可以办理按揭贷款并催告王晓明尽快支付剩余房款。
在一审审理期间，宝安公司明确表示拒绝接收王晓明向其支付的剩余购房款。2017年1月16日，王晓明向一审法院保管款账户汇款321690元，汇款用途注明为：“南湖花园城千秋别墅63栋尾款”。
一审法院认为，王晓明、宝安公司签订的《南湖花园城千秋庄别墅购销合同》及《补充协议》没有违反法律禁止性规定，合法有效，各方当事人均应该受其约束，依约履行合同义务。
王晓明、宝安公司签订的合同第四条约定了王晓明的付款义务，对于购房款剩余的50%部分，合同并未约定由王晓明直接付款，而是由王晓明通过办理按揭贷款支付给宝安公司。合同同时约定了宝安公司应当协助办理按揭贷款的相关手续。依据常识，消费者购买新房时，并不是可以由消费者任意选择按揭贷款银行。消费者只能在开发商推荐的几个银行中作出选择。如果某一楼盘，开发商只推荐一家银行，那么消费者也就实际失去了选择其他银行的可能。这是因为办理按揭贷款必须由开发商向银行提供销售房屋的各项文件，这些文件中包括开发商持有的各种证件。如果开发商没有或者无法提供这些文件，购房者是无法办理按揭贷款的。只有开发商提供了相关文件，并办理了相关手续，其所销售的房屋才具备办理按揭贷款的条件。也就是说，销售房屋是否具备按揭贷款的条件并不是消费者能够决定的，而是开发商需要办理的事项，在本案中也是开发商的合同义务。在法理上，这种义务被称为从给付义务。如果从给付义务人没有履行从给付义务，让对方当事人无法履行自己的合同义务，对方当事人并不承担延迟履行合同义务的违约责任。
宝安公司没有向一审法院提交证据以证明涉案房屋所在楼盘何时具备办理按揭贷款条件。但是，宝安公司提供了涉案房屋同一小区其他房屋的按揭贷款资料，上述资料显示小区里最早办理房屋按揭贷款的时间是2000年8月1日。因此一审法院推定从2000年8月1日开始，涉案房屋具备办理按揭贷款的条件。王晓明、宝安公司双方签订的合同约定剩余购房款通过按揭贷款支付，而2000年8月1日之前不具备办理按揭贷款的条件。王晓明在2000年8月1日之前未办理按揭贷款并没有违反合同义务，不构成违约。
2000年8月1日之后涉案房屋具备办理按揭贷款的条件，王晓明亦未办理，是否违约？2000年8月1日之后，涉案房屋具备办理按揭贷款的条件，但是宝安公司并没有将具备办理按揭贷款的事实通知王晓明。此时距离双方当事人签订房屋买卖合同已达三年之久，如果认为宝安公司不需要通知王晓明，王晓明自己必须在长达三年时间内无时无刻都要关注这件事情，一旦具备办理按揭贷款条件，王晓明就必须自己主动了解并进行办理，这种要求对王晓明是一种苛求。如果认定王晓明因为不知道涉案房屋具备办理按揭贷款条件而导致没有办理按揭贷款属于违约，这种判断不符合公平原则，也不符合法律的立法精神——法律不会对人们苛求履行超出其一般能力的义务。
王晓明、宝安公司签订的合同约定剩余房款通过按揭贷款支付。而完成按揭贷款需要王晓明、宝安公司双方的相互配合，才能最终履行合同。涉案房屋具备办理按揭贷款的条件之后，宝安公司还应该履行通知王晓明的义务。这种通知的义务就是不真正义务。如果宝安公司没有通知，王晓明也就不知道可以开始办理按揭贷款手续，从而履行合同义务。从2000年8月1日具备办理按揭贷款条件时起至2016年3月7日长达十六年的时间内，宝安公司既没有通知王晓明可以开始办理房屋按揭贷款手续，也没有催告王晓明支付剩余房款，更没有通过任何法律途径向王晓明主张权利，宝安公司的不作为让人疑惑。如果这种不作为不是宝安公司故意为之，那么宝安公司作为一个企业，内部管理状况让人堪忧。因此，一审法院认定宝安公司没有履行通知义务，导致王晓明不知其可以继续履行合同。对于王晓明没有履行支付剩余购房款的合同义务，宝安公司是有过错的。宝安公司没有履行上述通知的不真正义务，导致其损失扩大。一审法院对宝安公司全部反诉请求均不予支持。对于王晓明要求继续履行《南湖花园城千秋庄别墅购销合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。
那么王晓明是否违约呢？购买房屋，对于王晓明来说支付全部房款是其最大的合同义务。王晓明作为合同的一方，应该根据诚实信用的原则积极尽早履行合同义务。从2000年8月1日开始长达十六年的时间内，王晓明本可以积极主动通过多种渠道了解涉案房屋是否具备办理按揭贷款手续，但是王晓明却放任不去了解。王晓明负有的这种积极了解的义务，也是不真正义务。王晓明违反了这种义务。鉴于宝安公司的反诉请求中没有相关的诉讼请求，一审法院依据“不告不理”的原则，不予审判。
现王晓明将剩余购房款全部提存到一审法院保管款账户，已经履行了自己的合同义务。在一审审理中，宝安公司明确拒绝履行为王晓明办理涉案房屋过户登记手续的合同义务。宝安公司的行为已经违反合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，且为了减少当事人的诉累，一审法院对王晓明请求宝安公司为其办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求予以支持。
对于王晓明要求宝安公司向王晓明出具房屋验收相关证明文件的诉讼请求，由于王晓明未明确哪些证明文件，属于诉讼请求不具体。同时，王晓明也没有向一审法院提交证明上述诉讼请求的合同或法律依据。一审法院对王晓明的上述诉讼请求不予支持。
综上，一审法院判决：一、武汉宝安房地产开发有限公司继续履行其与王晓明签订的《南湖花园城千秋庄别墅购销合同》，并于一审判决生效之日起十个工作日内办理过户登记手续，将坐落于武汉市武昌区南湖花园千秋别墅8栋房屋过户登记于王晓明名下；二、驳回王晓明其它诉讼请求；三、驳回武汉宝安房地产开发有限公司全部反诉请求。一审案件受理费9889元，减半收取4944.5元，反诉费4945元，共计9889.5元，由武汉宝安房地产开发有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，王晓明与宝安公司签订的《南湖花园城千秋庄别墅购销合同》和《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同签订后，王晓明依照合同约定支付了50%的购房款321690元，对于剩余购房款双方合同约定通过办理按揭贷款的方式支付。因办理按揭贷款需宝安公司提供涉案房屋具备办理按揭贷款条件的相关文件，但宝安公司提交的证据仅证明涉案房屋在2000年8月1日具备了办理房屋按揭贷款的条件，而且从2000年8月1日起至2016年3月7日宝安公司向王晓明邮寄《律师函》之前长达十六年的时间内，宝安公司既没有提交证据证明向王晓明通知办理房屋按揭贷款手续，也没有提交证据证明催告王晓明支付剩余房款，故一审支持王晓明继续履行合同的诉讼请求，驳回宝安公司的全部反诉请求并无不当，本院予以维持。现因王晓明将购房余款全部提存到一审法院，履行了支付购房款的合同义务，一审对王晓明要求宝安公司为其办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。另外，从2000年8月1日起长达十六年的时间里，王晓明作为购房人没有积极主动地了解涉案房屋是否具备办理按揭贷款条件，能否尽早履行支付购房余款的义务，也应承担一定的责任，但因宝安公司在本案中没有就此向王晓明主张权利，本案不予审理。
综上所述，宝安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9889元，由武汉宝安房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一七年六月二十六日
书记员 肖宇晴