上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）闸民三（民）初字第1529号
原告（反诉被告）上海飞机制造有限公司，住所地上海市徐汇区宛平南路底百步桥。
法定代表人沈卫国，职务总经理。
委托代理人宋安成，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托代理人胡剑蓓，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海东方明珠飞龙餐饮管理有限公司，住所地上海市闸北区场中路3115号1幢101室。
法定代表人孙莉华，职务董事长。
委托代理人朱黎亮，男，上海东方明珠飞龙餐饮管理有限公司经理。
委托代理人任中原，男，上海东方明珠飞龙餐饮管理有限公司员工。
原告上海飞机制造有限公司（以下简称上飞公司）与被告上海东方明珠飞龙餐饮管理有限公司（以下简称飞龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月17日立案受理，后被告飞龙公司向本院提出管辖权异议。2012年9月4日，本院作出民事裁定，驳回被告飞龙公司提出的管辖权异议。被告飞龙公司遂提起上诉。同年11月15日，上海市第二中级人民法院作出维持本院裁定的终审裁定。后被告提起反诉，本案适用普通程序，本院依法组成合议庭进行审理，并于2013年2月4日、4月12日和8月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人宋安成、胡剑蓓、被告（反诉原告）的委托代理人朱黎亮、任中原（任中原未参加2013年2月4日、4月12日开庭审理）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）上飞公司诉称，原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将本市场中路3115号1号101室中的上飞小厨（100平方米）租赁给被告经营餐饮，租赁期限自2011年1月1日至2011年12月31日止，月租金为人民币2，450元（以下币种均为人民币），现租赁期满，但被告拒不搬离，故诉请判令：1、被告返还场中路3115号房屋（包括3115号220室、202室、201室的单身宿舍三间）；2、被告向原告支付房屋使用费（以每月2，450元计算，从2012年1月1日起至被告实际迁出之日止）；3、被告向原告支付2012年4月23日之前的电费3，617.90元、水费471.60元；4、判令被告向原告支付滞纳金（以第2项诉讼请求所确定的房屋使用费为基数，从2012年1月1日起计算至被告实际迁出之日止，按照银行同期贷款利率计算）。在2013年8月8日开庭审理中，原告表示，原告要求被告返还的场中路3115号房屋是指原告出租给被告的上飞小厨房屋，包含被告改扩建在内的面积，以及三间自编号的单身宿舍，并放弃第3、4项诉讼请求。
被告（反诉原告）飞龙公司辩称，被告同意按照每月2，450元支付租金，而不是支付使用费；上飞小厨在合同中记载的房屋面积是100平米，根据相关的凭证实际是76平方米，经评估测定，确认的建筑面积是192平方米，加上天井面积12.2平方米，面积增加是因为被告改扩建了上飞小厨，虽然这些改扩建没有办理相关手续，但是改扩建是原告要求被告实施，被告至土地规划局等相关部门，土地规划局给了被告一个草图，被告在系争房屋实际经营餐饮八年，从未有任何部门对此提出过异议，因此被告改扩建的房屋性质应该有别于一般的违章建筑。故被告不同意原告的返还请求；原告要求被告迁让的原因是被告使用的房屋现在因为市政工程的需要拆迁，而原告不愿意补偿被告。
被告（反诉原告）飞龙公司反诉诉称，在与反诉被告签订的《房屋租赁合同》长达七年的时间，反诉原告没有任何违反合同的行为存在。自从租赁上飞小厨起，反诉原告对上飞小厨进行了全方位的改建和装修，安装并改建了全部的设施并添置了大量的设备，另在反诉被告的同意下，对原上飞餐厅进行了扩建，现反诉被告置国家相关动迁政策不顾，欲单方终止租赁合同，故诉请判令反诉被告赔偿反诉原告的经济损失，包含1、按国家动拆迁的相关政策，给付反诉原告单位职工的遣散补偿费；2、反诉原告重新选址的搬迁补偿费；3、反诉原告对上飞小厨装修、设备、设施安装的全部投资（金额由资产评估公司评估后确认）；4、反诉原告对上飞小厨改建、扩大面积部分予以补偿（金额由资产评估公司评估后确认）。在2013年4月12日开庭审理中，反诉原告将诉请2变更为：要求反诉被告提供给飞龙公司新的营业场地及注册地。在2013年8月8日开庭审理中，反诉原告明确诉请1的数额为85万元，诉请3的数额为1，660，875元，诉请4数额的计算方式为：按照5-7万元每平方米计算192.4平方米，按照2万元每平方米计算天井面积12余平方米，扣除原告的76平方米，按照每平方米2万元计算76平方米，并认为双方非简单的租赁关系，而是合伙经营或者共有关系，同时要求确认上飞小厨是原、被告的共同财产。
原告（反诉被告）上飞公司辩称，被告反诉请求与本案没有关系；双方所签订的租赁合同于2011年12月31日到期，被告在明知合同即将到期的情况下，于2011年下半年对上飞小厨进一步装修、改建，责任应当由被告自行承担；关于上飞小厨改建、扩大面积部分予以补偿的问题，原告认为被告应当提供相应的证据证明。对于反诉原告变更的诉讼请求，反诉被告认为没有义务为反诉原告提供新的营业场地及注册地。
经审理查明：上海飞机制造厂系上海市闸北区场中路3115号厂房的产权人。2009年，经工商机关核准，上海飞机制造厂更名为原告。
2011年11月11日，原告向被告发书面通知，主要内容为“接上海市重大工程建设办公室通知，场中路道路拓宽改造工程在年内即将实施，贵公司租借的我公司上海市闸北区场中路3115号上飞小厨因被规划在拓宽范围内，将被部分拆除。据此，本公司将在与贵公司2010年10月28日签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁时间2011年12月31日到期后，不再与贵公司续签房屋租赁合同，请贵公司在2012年1月7日前搬出租赁房屋。”等。2011年12月31日，原告再次向被告发书面通知，要求被告在2012年1月7日前搬出租赁房屋。因被告未搬离，故致讼。
庭审中，原告提供原告（出租方）与被告（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，《房屋租赁合同》的主要内容为，双方约定由原告提供上海市闸北区场中路3115号上飞小厨给被告作为经营餐饮使用，该房屋建筑面积共100平方米；租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止，月租金2，450元（其中包括租用上飞公司单身宿舍三间，月租金100元／间）；租赁期满，出租方有权收回全部出租房屋，承租方应如期交还，承租方如要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向出租方提出书面意向，双方协商决定是否续签此租赁合同；如遇有国家、地方政策调整、城市规划、动拆迁等事项发生导致房屋（或场地）无法继续出租时，承租方应予配合无条件办理退租手续，于接到书面通知之日起一个月内搬离，并做好清场工作，出租方不承担任何赔偿责任。原告称，场中路3115号指原告的整个厂房，《房屋租赁合同》约定的月租金2，450元，包括上飞小厨和单身宿舍三间的租金。被告称，2，450元月租金不包括三间宿舍，宿舍费用原来被告另行支付，后原告不向被告收取；该《房屋租赁合同》上公章是被告公司的，但“孙莉华”的签名不是法定代表人孙莉华本人所签，合同上也未注明签订日期。
被告在庭审中提供2011年11月16日被告致原告的回函及2006年4月12日孙莉华（乙方）与刘茉莉（甲方）的《协议》一份，回函主要内容为“2004年左右，贵厂的领导有意重新整修厂门口的招待所，希望有合作伙伴一起整修改建已经破败不堪的招待所，委托我公司代表厂方办理相关改建工程的手续，期间，厂办要求我们先接手‘上飞餐厅’，‘上飞餐厅’当时状况破烂不堪，承包经营的上飞厂的职工已不能再维持营业，我们走市政，跑规划，在得到了他们许可下，重新土建装潢，更换所有设备，厂办的承诺提供全部营业执照，永久使用‘上飞小厨’，但据说出于厂部的规定，合同只能一年一续，一段时间后厂方突然要求‘上飞小厨’另开营业执照，我们只得重新增加设备，开挖隔油池，增加通排风，消防等设施。通过环保，卫生，工商，税务，消防一整套繁琐手续，将东方明珠飞龙餐饮管理公司迁到场中路3115号，为了上飞小厨花费了大量的人力物力，按政策市政动迁应有充分的补偿，投入上飞小厨的全部资产应该全额赔偿。”等；《协议》主要内容为“上飞招待所餐厅2006年继续实行承包责任制的基础上，现承包方刘茉莉愿委托给孙莉华经营。”等。被告称，上飞小厨原承包人刘茉莉无法继续经营，在原告厂办的主持协调下转包给被告，且改扩建系经原告单位领导同意，原告因系争房屋动迁而不与被告续签合同。原告称，系争房屋确实涉及到动迁，原告现在还没有和动迁公司正式签订动迁协议，合同是2011年12月31日到期，动迁是在合同到期之后，所以原告认为没有被告的动迁利益，即便动迁是在合同履行期间发生，根据合同约定，作为被告应当搬离，原告不予补偿。
审理中，被告要求追加市政动迁单位为本案的当事人，并坚持要求对上飞小厨的全部投资申请估价；对上飞小厨面积进行测定。本院通过上海市高级人民法院，确定上海联合工程监理造价咨询有限公司（以下简称鉴定方）对上述内容进行鉴定。2013年6月26日，鉴定方出具鉴证报告，结论为：本工程建筑面积192.4平方米，天井面积12.2平方米；本工程装修工程价值30.7025万元，残值23.0269万元（不含设备费、按0.75折估列）。原告认为，评估结论总体上取费较高，不具合理性。被告认为，原告仅提供了不到100平方米的面积，其余上飞小厨的营业面积均由被告公司新建和改造，应当对建筑面积、天井面积分别作出营业面积的市场价格评估；对于上飞小厨数次装潢改建的投资总额，23万余元残值的评估明显过低，土建面积评估只局限在门面一处，遗漏了清洁间、储藏室、仓库、配料间、厕所、隔油池、化粪池、排水等隐蔽工程；装饰工程、水电工程方面遗漏了许多项目，如霓虹灯、消防设备、厨房油气分离器、排风设备等。鉴定方认为，营业面积的概念不属于鉴定方鉴定范围，现场已经过多次装修，无法确认新增建筑面积范围，另房屋房地产价值评估不属于鉴定方评估范围；地下隔油池及化粪池属于隐蔽工程，原、被告均无法提供图纸，鉴定方无法评估；可移动的家具、家电、设备等不属于鉴定方评估范围；现场经数次装修，从现场实际情况来看，鉴定方仅能对最后一次大装修后的成果进行评估（装修时间为2011年9月），现场目测装修约七八成新，过程中的重复装修投入，鉴定方无法评估。2013年7月8日，被告再次提交书面评估申请，要求对上飞小厨的设备、设施进行评估；对上飞小厨的营业面积进行单位面积的价格评估。
审理中，原告表示，根据原、被告双方在《房屋租赁合同》中将一个月租金作为押金的约定，现原告同意按押金2，450元抵扣房屋使用费。
关于反诉原告在2013年8月8日庭审中要求确认上飞小厨是原、被告共同财产的反诉请求，本院已向反诉原告释明，反诉原告提出的该主张与本案不属于同一法律关系，不能作为本案的反诉请求。反诉原告表示，该要求属反诉原告对于本诉诉讼请求的答辩意见。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、上海市房地产登记薄、准予变更（备案）登记通知书，被告提供的被告致原告的回函及《协议》等证据以及当事人陈述佐证。
本案有以下争议焦点：一、原、被告之间是租赁关系还是合伙经营或者共有关系；二、原告是否应当对被告进行赔偿。
对此，原告认为，原、被告之间是租赁关系，租赁合同到期后，应当按照合同的约定处理，不同意对被告进行赔偿。被告则认为，本案不是单纯的租赁合同关系，上飞小厨原是上飞厂的内部食堂，后来租赁给了被告，上飞小厨从内部食堂变成现在的经营场所，被告付出了巨大的投资，上飞小厨已经无法分清哪部分是原告的，哪部分是被告的，被告的部分投资利益应该得到体现，上飞小厨是双方共有或者是合伙经营，被告的动迁利益应该受到法律保护，原告应该按照动迁标准赔偿被告的损失。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因原、被告双方曾签订《房屋租赁合同》，并在该合同中明确约定租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止，故原告认为双方存在租赁合同关系的主张，可予采信。被告所述其因对租赁的上飞小厨进行改扩建，而使上飞小厨成为双方共有或者使双方关系成为合伙经营关系的辩解意见，因被告在本案中未能提供证据证明原、被告双方存在共有或者合伙的合意，也未能提供证据证明双方存在合伙经营的事实，故对被告的上述主张，本院难以采纳。
鉴于双方签订的租赁合同已经期满，原告要求被告返还租赁物，并支付合同期满后的房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。原告要求参照合同约定租金标准（每月2，450元）支付房屋使用费，尚属合理，本院予以准许。同时，原告同意押金2，450元抵扣房屋使用费，并无不妥，本院予以准许。
至于反诉原告的反诉请求，作为租赁合同期限已届满的承租人，是否能够得到相关的动迁补偿，取决于出租人与动迁单位所签订的补偿协议中所约定的补偿事项是否与承租人有关，以及相关的动迁法规及政策是否规定了承租人可享有特定的权益。反诉原告现提出的反诉请求1，是认为其可享有相关的职工遣散补偿，而事实上，并无证据证明原告和动迁部门已签订动迁协议，且协议上有针对承租人的上述特定补偿项目。因此，对于上述诉讼请求，本院不予支持。关于反诉请求2，鉴于租赁合同已于2011年12月31日到期，双方并没有约定合同期满后，原告有提供新的经营场地和注册地的义务，故对此诉请，本院不予支持。关于反诉请求3、4，双方在合同中约定，如遇有国家、地方政策调整、城市规划、动拆迁等事项发生导致房屋（或场地）无法继续出租时，承租方应予配合无条件办理退租手续，于接到书面通知之日起一个月内搬离，并做好清场工作，出租方不承担任何赔偿责任。现双方所签订的租赁合同期限已经届满，被告还要求原告承担赔偿责任，本院难以支持。
合同终止履行后，被告可以将所属的可移动设施设备物品搬离租赁房屋，现被告要求对上飞小厨的设备、设施进行评估的要求，不符合法律规定，本院不予准许。至于被告要求对上飞小厨的营业面积进行单位面积的价格评估，以及要求追加市政动迁单位为本案的当事人的申请，因与本案处理无关，本院不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条和第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海东方明珠飞龙餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还上海市闸北区场中路3115号上飞小厨及自编号为220、202和201室单身宿舍三间给原告上海飞机制造有限公司；
二、被告上海东方明珠飞龙餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月2，450元之标准向原告上海飞机制造有限公司支付上址房屋2012年1月1日至实际返还之日的房屋使用费；
三、原告上海飞机制造有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海东方明珠飞龙餐饮管理有限公司租房押金2，450元，该金额可与本判决主文第二项中的金额折抵；
四、驳回反诉原告上海东方明珠飞龙餐饮管理有限公司的反诉请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费232.60元（原告上海飞机制造有限公司已预缴）、反诉案件受理费43，452.60元（反诉原告上海东方明珠飞龙餐饮管理有限公司已预缴1，650元）、评估费30，000元，由被告（反诉原告）上海东方明珠飞龙餐饮管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
审 判 员 钱 萍
人民陪审员 陈名玲
二〇一三年九月二十三日
书 记 员 陈亚新
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。