重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初2205号
原告上海适达餐饮管理有限公司，住所地上海市工业综合开发区奉浦大道111号Z-183，组织机构代码78057982-5。
法定代表人应武卫，该公司董事长。
委托代理人甄灵宇，上海市锦天城律师事务所律师。
被告重庆英利房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区民生路181号A栋4楼，组织机构代码62190669-X。
法定代表人方明，该公司董事长。
委托代理人张艺帆，重庆瀛寰律师事务所律师。
原告上海适达餐饮管理有限公司（以下简称“适达公司”）与被告重庆英利房地产开发有限公司（以下简称“英利公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李宁独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员杨婷担任法庭记录。原告适达公司的委托代理人甄灵宇、被告英利公司的委托代理人张艺帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告适达公司诉称，适达公司与英利公司于2011年7月22日签订《商业物业租赁合同》，约定适达公司承租英利公司位于重庆市渝中区解放碑民权路40号英利国际金融中心B1楼8号商铺用于经营休闲餐饮；月基本租金13579.2元，履约保证金15850元，公共事业费押金1140元；英利公司保证适达公司开业时，该项目开业面积达成率达到70%以上（含70%），物业整体开业率达到70%以上（含70%），新物业同层开业率达到70%以上（含70%），在达到此目标前均为免租期。2012年9月11日，英利公司向适达公司回函承诺将严格执行双方合同中关于开业率达到70%以上再收取租金的条款，从2011年12月18日起免除保底租金和扣率租金，达到合同条件后收取租金前将另行发函告知，同时明确适达公司前期缴纳的租金将用作后期物业管理费的抵扣。2013年4月10日，适达公司与英利公司签订《商业物业租赁合同提前终止协议》，约定租期以及租金结算日至2013年3月31日终止，适达公司于协议签订后15日内腾空商铺，英利公司于商铺验收合格后3个月后返还履约保证金15850元及公共事业费押金1140元。后适达公司按约撤出，但英利公司未按约返还履约保证金及公共事业费押金。合同履行中，适达公司支付了2011年12月至2012年10月期间的租金123839.87元以及物管费27064.89元。适达公司认为，商铺使用期间的物管费应支付，但开业率一直未达到70%，已支付的租金应返还。截止适达公司撤场时应支付的物管费合计42270.74元，尚未支付的金额为15205.85元，故适达公司已支付的租金扣除尚未支付的物管费部分，应当返还，金额为108634.02元。英利公司欠付上述款项至今，经适达公司催收未果，故诉至法院请求判令：1、英利公司返还履约保证金及公共事业费押金合计16990元；2、英利公司返还租金108634.02元；3、英利公司按同期银行贷款利率支付以上款项自2013年7月25日起至判决生效日止的利息损失。
被告英利公司辩称，适达公司所述双方签订《商业物业租赁合同》及《商业物业租赁合同提前终止协议》的情况属实。提前终止协议约定，英利公司返还履约保证金15850元及公共事业费押金1140元的前提是适达公司先将履约保证金及公共事业费押金收据退还给英利公司，但签订该协议后，适达公司未与英利公司联系，也未退还收据。租赁合同及提前终止协议均无退还租金的约定，且提前终止协议约定，除本协议明确约定外，合同终止后双方不得再就租赁关系向对方以任何理由主张任何形式的违约金、赔偿、补偿或损失、损害等费用，双方不再向对方承担任何责任。回函日期为2012年9月11日，租赁合同终止日期为2013年3月31日，适达公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。故英利公司不应返还任何费用，也不存在支付利息损失的问题。请求驳回适达公司的诉讼请求。
经审理查明，2011年7月22日，甲方英利公司与乙方适达公司签订《商业物业租赁合同》，约定甲方出租重庆市渝中区解放碑民权路40号英利国际金融中心B1楼8号商铺给乙方用于经营休闲餐饮；租赁期限共5年，自2011年12月18日起至5年届满之前一日止；第1-2个租赁年的月基本租金为13579.2元；租赁房屋物业管理费每月2263.2元；乙方应向甲方支付履约保证金15850元及公共事业费押金1140元等。该合同补充条款约定，甲方保证乙方开业时，该项目开业面积达成率达到70%以上（含70%），物业整体开业率达70%以上（含70%），新物业同层开业率达70%以上（含70%），甲方同意如未达到此目标，在达到此目标前均为乙方免租期。
2012年9月11日，英利商业地产管理（重庆）有限公司向适达公司发出《关于DQ重庆英利店合同履行事宜回函》，载明：1、根据贵我双方租赁合同补充条款第2条约定：“甲方保证乙方开业时，该项目开业面积达成率达到70%以上（含70%），物业整体开业率达70%以上（含70%），新物业同层开业率达70%以上（含70%），甲方同意如未达到此目标，在达到此目标前均为乙方免租期。”我司将严格执行该合同条款，从2011年12月18日起,免除贵司的保底租金和扣率租金。如达到合同条件后收取租金前，我司将另行发函告知。2、贵司在前期缴纳的租金，共计110260.67元，将用作后期物业管理费的抵扣。该回函加盖重庆英利购物广场管理有限公司财务专用章。
2013年4月10日，甲方英利公司与乙方适达公司签订《商业物业租赁合同提前终止协议》，载明：甲乙双方已于2011年7月22日就乙方承租甲方名下商铺[地址：中国重庆市渝中区解放碑民权路40号（与青年路及中华路交汇）英利国际金融中心之商铺区域B1楼8号商铺]签订了《商业物业租赁合同》（以下简称“该合同”），现经乙方申请，经双方协商一致，同意提前终止该合同，双方约定如下：1、乙方租期以及租金结算日（包括该合同中约定的应由乙方承担的相关费用）至2013年3月31日终止。乙方在缴清所有欠费后，该合同即告终止。2、乙方承诺于本协议签署后15日内腾空商铺，取回和处理在商铺内属于乙方自行添加的装饰、设备及设施，并按照接铺时状态将商铺还原，待甲方验收合格后交还甲方。3、根据乙方申请，甲方安排人员配合乙方预验收商铺，甲方一次性提出所有关于商铺还原方面的问题，便于乙方进行整改。若甲方没有提及，且乙方无法注意的问题，在商铺确认交还甲方后，乙方不再负责整改，后续产生的相关费用由甲方承担。4、甲方承诺在商铺验收合格3个月后返还乙方履约保证金15850元。公共事业费押金1140元。乙方需先行将履约保证金、公共事业费押金收据退还甲方。5、除本协议明确约定外，该合同终止后甲乙双方不得再就此租赁关系向对方以任何理由主张任何形式的违约金、赔偿、补偿或损失、损害等费用，甲乙双方不再因此向对方承担任何责任。
《商业物业租赁合同》履行中，适达公司向英利公司支付了履约保证金15850元及公共事业费押金1140元，并支付了2011年12月至2012年10月期间的房屋租金123839.87元。
庭审中，英利公司与适达公司一致确认双方签订的《商业物业租赁合同》于2013年3月31日终止。适达公司举示落款时间为2015年6月30日的《律师函》一份，拟证明其向英利公司要求退还租金、履约保证金及公共事业费押金，故诉讼时效未满两年已经中断。英利公司表示未收到该《律师函》，适达公司也未举示证据证明已将《律师函》送达英利公司，且《律师函》载明的落款时间为2015年6月30日，即使送达也应在该时间以后，且无法确定，故无法证明诉讼时效已经中断。
上述事实,有《商业物业租赁合同》、《关于DQ重庆英利店合同履行事宜回函》、《商业物业租赁合同提前终止协议》、发票等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，适达公司要求英利公司返还履约保证金及公共事业费押金的依据是《商业物业租赁合同提前终止协议》，该协议签订时间为2013年4月10日，适达公司诉称其按约撤出，故其最迟于2013年4月25日腾空商铺，在英利公司未对商铺验收提出异议的情况下，适达公司自2013年7月26日即可向英利公司主张返还该笔款项。但适达公司在超过二年后才诉至本院，且未举示充分证据证明存在诉讼时效中断的事由，故其要求英利公司返还履约保证金及公共事业费押金的诉讼请求已过诉讼时效，本院不予支持。英利公司与适达公司签订的《商业物业租赁合同提前终止协议》对双方解除合同后的权利义务进行了约定，其中并不包含返还租金的内容。适达公司认为英利公司仍应依据《商业物业租赁合同》及《关于DQ重庆英利店合同履行事宜回函》的内容返还租金，但在双方解除合同二年后才诉至本院，且未举示充分证据证明存在诉讼时效中断的事由，故其要求返还租金的诉讼请求也已过诉讼时效，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条之规定，判决如下：
驳回原告上海适达餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费减半收取1510元，由原告上海适达餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 李宁
二〇一六年五月十一日
书 记 员 杨婷