黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终6734号
上诉人（原审被告）：哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市南岗区华山路15号。
法定代表人：吴国胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：巴振喜，男，1969年4月4日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市道里区。
被上诉人（原审原告）：姜佰茹，女，1979年3月1日出生，汉族，无锡市容美生物制剂有限公司销售经理，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：王继辰，黑龙江运金律师事务所律师。
上诉人哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司（以下简称壹彤房地产公司）因与被上诉人姜佰茹房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初2545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人壹彤房地产公司的委托诉讼代理人巴振喜，被上诉人姜佰茹及委托诉讼代理人王继辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
壹彤房地产公司上诉请求：撤销道里区人民法院（2017）黑0102民初2545号民事判决，驳回姜佰茹的诉讼请求。事实与理由：1.本案涉及两个法律关系，一是壹彤房地产公司与姜佰茹及房屋卖方王秀华三方之间的居间服务合同关系；二是姜佰茹与王秀华两方之间的房屋买卖合同关系。本案中涉及的权利义务关系是否有效，均是基于房屋买卖合同关系而发生的。该买卖合同关系与居间方无关。且案涉房屋卖方王秀华并非无权处分，房屋登记所有权人为王秀华的丈夫邴惠德已经去世，王秀华作为妻子具备处分该房屋的权利，因此原审法院认定事实错误；2.姜佰茹与王秀华之间的房屋买卖合同关系无论是否有效，均属于两方当事人的利益关系，因此，本案须由该两方当事人参加。尽管诉讼时王秀华也已经去世，但王秀华尚有子女。根据法律规定，子女对案涉房屋仍然享有权利、义务。原审法院没有追加房屋的卖方属于遗漏诉讼主体；3.案涉房屋买卖合同的权利义务关系与作为居间方的壹彤房地产公司无关，壹彤房地产公司没有过错也没有违约。且缺少一方当事人参加诉讼，案件事实无法查清，壹彤房地产公司返还代卖方收取的购房定金没有事实基础；4.壹彤房地产公司的收款行为属于代理行为，无论合同是否有效，该代理行为产生的后果均应由出卖方承担。综上，原审认定事实错误、适用法律错误、遗漏诉讼主体，判决壹彤房地产公司给付姜佰茹代收的定金10,000元及承担本案诉讼费，没有法律根据。
姜佰茹辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，因壹彤房地产公司与姜佰茹双方签订的合同目的不能实现，依据合同相对性原理，本案不应追究邴惠德的继承人作为主体，壹彤房地产公司收受姜佰茹10,000元定金，应当予以返还，请求驳回壹彤房地产公司的上诉请求。
姜佰茹向一审法院提出诉讼请求：确认《房屋买卖居间服务合同》无效，判令壹彤房地产公司返还姜佰茹购房定金10,000元。
一审法院认定事实：姜佰茹、王秀华与壹彤房地产公司于2016年10月15日签订《房屋买卖居间服务合同》，合同约定：姜佰茹购买产权人邴惠德名下的位于哈尔滨市道里区××小区××单元××室房屋，价格为650,000元。邴惠德本人因故委托王秀华代理签订此合同。合同签订当日，姜佰茹支付全额房款10%的定金65,000元，定金由壹彤房地产公司代王秀华收取。王秀华负责办理此房的继承手续。合同由王秀华、姜佰茹签字，壹彤房地产公司加盖公章。合同签订后，姜佰茹向壹彤房地产公司交纳定金10,000元，壹彤房地产公司给姜佰茹出具收据。姜佰茹与壹彤房地产公司均认可，合同签订之前邴惠德已经死亡，合同签订后王秀华死亡。
一审法院认为，姜佰茹与壹彤房地产公司均认可邴惠德在签订合同之前已死亡，王秀华签订合同之后死亡，合同目的无法实现。本案中，壹彤房地产公司在未审查核实王秀华与邴惠德之间的身份关系且王秀华未提供邴惠德委托其代理签订房屋买卖合同的委托手续的情况下，即由壹彤房地产公司作为居间方组织姜佰茹与王秀华签订《房屋买卖居间服务合同》，由于王秀华无权代理，故该合同无效，壹彤房地产公司对本案纠纷应负全部责任。姜佰茹要求确认合同无效，要求壹彤房地产公司返还代收10,000元定金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于壹彤房地产公司提出的本案遗漏合同中邴惠德的继承人，应列邴惠德的继承人为本案当事人的答辩意见，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、姜佰茹与壹彤房地产公司2016年10月15日签订的《房屋买卖居间服务合同》无效；二、判决生效后十日内，壹彤房地产公司返还姜佰茹定金10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（此款姜佰茹已预交，待判决生效后由壹彤房地产公司给付姜佰茹）。
二审中，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年10月15日，王秀华与姜佰茹、壹彤房地产公司签订《房屋买卖居间服务合同》，一审认定“邴惠德本人因故委托王秀华代理签订此合同”与事实不符。本院对一审认定的其他事实予以确认。另查明，三方在《房屋买卖居间服务合同》第八条补充条款中约定由王秀华负责办理案涉房屋的继承手续，并负责将继承完毕的产权证原件于2017年1月30日送交壹彤房地产公司。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据前述规定，无权处分的合同并不当然无效，此类合同只要系双方真实意思表示，其买卖合同的债权行为有效，但卖方向买方转移标的物所有权的物权行为处于效力待定状态，在经权利人追认或事后取得处分权利时，物权行为有效。本案中，案涉房屋的所有权登记在邴惠德名下，邴惠德已于签订合同前死亡。王秀华与姜佰茹、壹彤房地产公司签订《房屋买卖居间服务合同》时并未取得案涉房屋处分权，三方均已知晓并在合同第八条约定由王秀华负责办理案涉房屋的继承手续，并负责将继承完毕的产权证原件于2017年1月30日送交壹彤房地产公司。该《房屋买卖居间服务合同》系各方当事人真实意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定即“依法成立的合同，自成立时生效”，案涉合同在签订时已经生效，一审法院认定合同无效属于适用法律错误，应予纠正。王秀华并未按约定时间取得案涉房屋的权属证书，亦未征得其他继承人的同意或追认，其出卖案涉房屋的行为系无权处分，壹彤房地产公司明知王秀华对案涉房屋没有处分权而签订案涉合同，又未提供证据证明其于合同签订后适当履行了居间方应尽的义务，一审法院判决其返还定金并承担诉讼费并无不当。姜佰茹的诉讼目的仅请求壹彤房地产公司返还其收取的10,000元定金，并未要求房屋出卖方承担责任，出卖方是否作为诉讼主体参加诉讼并不影响各方当事人的实体权利，如果追加王秀华的继承人参加诉讼，势必增加当事人诉累，也会造成司法资源的浪费，本院对壹彤房地产公司该项上诉理由不予采纳。
综上所述，壹彤房地产公司的上诉请求部分成立，一审判决适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初2545号民事判决第二项；
二、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初2545号民事判决第一项；
三、驳回哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司的其他上诉请求和姜佰茹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费100元，由上诉人哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋彦辉
审 判 员 王晓东
审 判 员 梁红玉
二〇一七年十一月二十日
法官助理 咸雅芳
书 记 员 周小倩