连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0706民初8946号
原告：江苏省连云港中等专业学校，住所地江苏省连云港市海州区振华东路2号。
法定代表人：王广武，该校校长。
委托诉讼代理人：刘永华，该校副校长。
委托诉讼代理人：董道前，江苏华德律师事务所律师。
被告：灌云翊轩商贸有限公司，住所地江苏省灌云县龙苴镇龙苴社区中大街75号。
法定代表人：孙志国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：肖义，江苏润唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴天骄，江苏润唐律师事务所实习律师。
原告江苏省连云港中等专业学校（以下简称连云港中专学校）与被告灌云翊轩商贸有限公司（以下简称灌云商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告连云港中专学校的委托诉讼代理人刘永华和董道前、被告灌云商贸公司的委托诉讼代理人肖义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告连云港中专学校向本院提出诉讼请求：１.请求判决解除双方的租赁合同，责令被告腾空房屋，将超市房屋交还原告；２.请求判令被告支付2015年度租金360018元，2016年度房屋租金及解除合同后可得利益损失460018元，以上共计820036元；3.请求判令被告应缴的2015年度租金360018元自2015年12月1日起按人民银行同期借款利率计算利息至实际支付日；2016年度租金及损失460018元自2016年10月1日起按人民银行同期贷款利率计算利息至实际支付日；4.请求判令被告支付合同约定的原告聘请律师的费用30000元；5.由被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告撤回第2、3、4项诉讼请求，另案主张。事实与理由：原告、被告双方于2015年11月1日签订《超市租赁经营合同》，合同约定原告将校内南超市租赁给被告使用，并就权利义务、违约责任等做了明确约定。原告因故并征得被告同意将校内北超市租与被告使用，后按约定提供合同规定房屋给被告，为此原告降低2015年度租金10万元。原告履行了合同约定的义务，被告自合同约定之日起，一直正常营业，但却不按约定日期缴纳2015年租金，至今未交。2016年度被告依然拒绝缴纳应于2016年9月开学前缴纳的年租金。根据合同约定，被告“首次应于合同签定后十日内交清本学年的承包费；应于每学年开学前十日内交清此学年的承包费，逾期不交，甲方有权终止合同”，原告已于2016年12月9日通知被告解除合同。根据约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，依法向项目所在地人民法院起诉，败诉方须承担对方合理的律师费用”，为维护原告合法利益，现诉诸贵院，请依法判决。
被告灌云商贸公司答辩称：原告的诉求无事实和法律依据，2015年租金没有事实依据，且2015年度（2015年11月1日至2016年11月10日）租金已超过诉讼时效。我公司欠付2016年租金是因为原告先违约造成的结果。所以相应的利息及损失和律师的费用我公司不应当承担。我公司不同意解除合同，解除合同没有依据。原告违约在先，违约在先的行为是没有按时按标准交付南超市。南超市当时被他人占用，我公司的货物及人员都已准备，原告与我公司协商、答应提供北超市临时经营且是不要租金的。在南超市腾出来以后，让我公司搬到南超市，原告也委托了一个造价公司对我公司搬迁所产生的损失做了一个评估，要给予我公司补偿。当时19号楼搬出的经营户，都没有给2016年度的租金。我公司在不追究原告违约的情况下，降低了我公司的要求。根本不可能有原告向我公司要求2015年底租金的事实存在。并且根据民事诉讼法的时效规定，欠付租金的时效是1年，原告如果向我公司要求支付租金，原告不会同意我公司在2016年3月至6月搬到南超市。诉讼时效的限制也不会拖到2016年12月12日起诉。根据涉案合同第三条第9项及合同第七条第2项，原告违约在先，没有尽到维护我公司校园超市独家经营权的管理责任，导致我公司经营亏损，不能实现合同目的，已构成根本性违约。我公司不应当交纳2015年底租金，是因原告没有按合同约定的时间和标准向我公司提供经营场所。只是临时提供了一个北超市，面积小于南超市。2016年度租金不交，是因其未尽管理责任，我公司与原告协商相应减少租金至12万元。原告在与我公司就租金方面协商未果的情况下，原告才向法庭起诉。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求提交了以下证据：原告提交了《超市租赁经营合同》、招标文件、投标文件、《律师函》及快递回单、解除合同通知书、照片、证明、《营业用房租房协议》、《综合信息服务（工作手机）业务合作协议》等证据；被告提交了搬迁公告、经营承诺书、保证书、照片与光盘等证据，本院组织当事人进行了质证。
理认定事实如下：2015年11月1日，原告连云港中专学校（甲方）与被告灌云商贸公司（乙方）就连云港中专学校连锁超市经营事项协商一致，签订《超市租赁经营合同》，主要内容：一、承包范围及期限。甲方将新校区南超市位于学校20＃楼西侧，建筑面积约500平方米，承包给乙方经营管理，经管期限从2015年11月1日至2017年10月31日止。试运行考验期三个月，试运行考验期如乙方经营未达到甲方要求，经协商仍不能达成共识，发、承包双方单方终止合同，需提前一个月通知对方，并无须承担任何由此导致给对方带来的后果。二、承包费用支付期限及方式：１、承包费用：460018元／年。2、支付期限：首次乙方应于签定后十日内交清本学年的承包费；乙方应于每学年开学前十天内交清次学年的承包费，逾期不交，甲方有权终止合同。三、甲方的权利与义务：1、甲方于2015年11月1日左右将学校南超市资产提供给乙方使用。2、甲方提供超市场所，原超市留下的装修及资产由双方协商解决，低值易耗品部分由乙方自行购置，甲方不承担任何费用。学校所购置的资产在承包期结束后，所有权归甲方。乙方自行购买的部分设备，承包期结束后由乙方自行处理，与学校无关。3、甲方提供ＩＣ电子收费系统进行刷卡消费；4、甲方负责超市的水、电、气供应，负责超市水、电的正常损坏维修，维修费用由乙方承担。5、超市的开业、停业时间由甲方根据校历安排统一规定。8、租用期到期十日内，乙方应无条件搬离租用地。9、为了保障乙方的权利，校园内不再设有第二家超市及其他场所不得经营乙方超市经营范围内的商品。四、乙方的权利与义务。１、乙方在承包范围内从事超市经营工作，不得扩大使用场所，不得在现有场所范围外搭盖。……3、乙方对其承包的超市享有经营自主权。但乙方必须严格遵守《食品卫生法》《环境保护法》等法律法规定及学校的相关规定。4、乙方承包期内超市内的甲方资产由乙方负责管理使用，维修年检一切费用由乙方承担。乙方负责设备的日常维修保养，并承担相关维修费用，乙方应当保证合同终止时超市经营调整交接时设备完好。乙方负责超市的水、电、气等费用。……9、若工商、卫生、税务等校外行政部门需要收取有关费用（含税费）由乙方自负。五、违约责任：1、乙方若无故中途停止营业，所交纳承包费、履约保证金等，不予退还。……。5、为了保障乙方的正常营业权，校园内如若有第三方在其他场所内经营乙方超市经营范围内的商品，如若出现，甲方查实后进行制止，并对第三方进行处罚，同时乙方有权与甲方协商，索取相应赔偿。六、争议：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向项目所在地人民法院起诉，败诉方须承担对方合理的律师费用。七、经营要求：（一）承包人必须遵守的经营条款1、承包者必须做到文明经营……5.承包者一次性向校方交纳履约保证金、食品安全保证金10万元（由投标保证金转）。合同期满后，不出任何意外事故，承包人在合同期内已完全承担全部经济与法律责任（如经济、劳工、合约纠纷、赔偿责任等）以及支付扣减的违约金后，甲方无息退还承包者保证金剩余部份。……7.承包者在管理体制上实行自主经营、自负盈亏、有用人自主权和工资分配权。经营超市的税收由承包者负责支付。…….（三）履约保证金是承包人履行承包责任义务的保证，承包人必须按招标文件要求缴纳履约保证金。（四）设备设施管理：……2.承包人应于每学年开学前十天内交清下一学年的承包费，逾期不交，发包人有权终止合同；首次交款必须在接到中标通知后七天内交清，逾期不交，发包人有权取消该投标，并没收其投标保证金。若中途无故停业，所交的承包费不予退还。……八、合同组成：1、甲方的招标文件；2、乙方的投标文件；3、相关的法规及学校规定文件。九、其他：1、双方签定合同后，乙方进场经营前，乙方投标保证金自动转为履约保证金，主要用于预防因乙方责任所导致的重大事故的紧急处理（如食物中毒、火灾等）。合同终止时，如乙方未发生重大责任事故，甲方将保证金无息全额退还乙方……5、本合同一式肆份，双方各执两份，合同自双方签字盖章之日起生效。合同还对其他事项进行了约定。合同签订
合同签订后，因涉案合同约定的南超市未整理好，原告于2015年11月1日将校内的位于19号楼的北超市临时交于被告承包经营。被告于2015年11月1日在北超市承包经营至2016年6月5日。后经原告通知，被告于2016年6月6日搬入合同约定的南超市承包经营至今。
被告已按约交纳了10万元履约保证金。被告至今未交纳超市租赁经营的承包费用。
诉讼中，被告为证明其属于19号楼的经营户，按原告要求从19号楼搬出，应减免2016年的店面租金，提供了2016年3月16日的《搬迁公告》，该《搬迁公告》载明：为加快我校旅游实训基地建设，改善校园教学环境，本校决定对19#进行改造建设。特发此公告。一、搬迁范围：19#要重新进行整体规划建设。凡经确认搬迁的建筑物、构筑物、附属物等，均应于本公告规定时间内，由被搬迁人自行安排拆除，并把现场清运干净，敬请配合！二、此次搬迁，具体由连云港中茂后勤服务公司代表江苏省连云港中等专业学校组织实施。三、搬迁期限及有关事项：搬迁期限，即日起至3月31日止。在上述期限内，被搬迁人须将所属建筑物、构筑物和附属物全部拆除清理完毕。四、搬迁补偿及有关事项：本校考虑到店面装修投资问题，及双方长久合作的共同发展，特减免2016年店面租金。五、搬迁安置及有关事项：经与被搬迁人负责人协商后，在学生食堂西侧原连云港中茂后勤服务有限公司办公室予以安排为新经营店面，连云港移动分公司与连云港电信分公司共同平摊其建筑面积，共45平方米。六、其它事项：被搬迁人自行或委托搬迁时，应注意安全施工，由此所产生的一切费用，由被搬迁人自行负责。落款单位和时间：连云港中茂后勤服务有限公司2016年3月16日。
原告为证明上述的《搬迁公告》系针对连云港移动分公司与连云港电信分公司两家单位，不包括原告，提供了其分别与中国移动通信集团江苏有限公司连云港分公司（简称连云港移动分公司）于2014年6月6日签订的、租期为2014年6月15日起至2017年6月14日止的《营业用房租房协议》，与中国电信股份有限公司连云港分公司（简称连云港电信分公司）于2013年1月24日签订的《综合信息服务（工作手机）业务合作协议》的复印件。《综合信息服务（工作手机）业务合作协议》中的附件三为校园服务中心房租，约定中国电信股份有限公司连云港分公司租用双方约定的门面房作为其校园服务中心使用，面积为57.6平方米，租期为5年。
本案的争议焦点：原告要求解除涉案的《超市租赁经营合同》有无事实和法律依据？
本院认为，原告与被告签订的《超市租赁经营合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按《超市租赁经营合同》的约定履行各自的权利义务。
关于原告要求解除涉案的《超市租赁经营合同》有无事实和法律依据的问题。诉讼中，原告称被告连续两年不支付租金。被告应当在2015年11月11日前交纳第一期租金，在2016年9月1日前交纳2016年度的租金，但是被告至今未按合同约定交纳，所以原告要求解除合同。本院认为，涉案合同明确约定承包费用的支付期限是首次灌云商贸公司应于合同签定后十日内即2015年11月11日交清本学年的承包费；于每学年开学前十天内交清次学年的承包费，逾期不交，连云港中专学校有权终止合同。根据《超市租赁经营合同》的约定，原告本应提供的是南超市，因南超市未及时腾空，便临时提供位于19号楼的北超市供被告经营使用，被告事实上也接受，但对超市租赁经营的承包费用双方产生争议，即便原、被告就2015年11月1日至2016年6月6日被告在北超市租赁经营的租金没有约定且未能达成一致意见，但被告也应在2016年6月6日搬入南超市后，按《超市租赁经营合同》的约定于每学年开学前十天内交清次学年的承包费，但被告至今未交纳租金分文，已构成违约，根据合同的约定，原告有权解除合同。同时，被告自2015年11月1日至今未交租金分文，已构成根本违约，致使原告无法实现合同目的。原告要求解除合同的诉讼请求，符合双方的合同约定，本院依法予以支持。合同解除后，原告有权要求被告腾空房屋并退还南超市房屋。
关于被告辩称因原告未能按约提供南超市而临时提供北超市供其承包经营，原告答应不收取在北超市承包经营期间（2015年11月1日至2016年6月5日）的租金，本院认为，被告未能据此提供证据证明，且原告对因临时提供北超市而不收取被告该期间租金这一事实不认可，故本院对被告辩称原告免收2015年11月1日至2016年6月5日超市租赁经营承包费用的意见不予采信。
关于被告辩称根据《搬迁公告》其应属于19号楼经营户亦应免交租金的意见，本院认为，从被告提供的2016年3月16日的《搬迁公告》的整体内容看，是针对连云港移动分公司和连云港电信分公司，要求其在2016年3月16日起至2016年3月31日止的期限内将经确认搬迁的建筑物、构筑物、附属物全部拆除清理完毕，并减免的是2016年店面租金，同时又为被搬迁人连云港移动分公司和连云港电信分公司安排了新店面。原告提供的与连云港移动分公司《营业用房租房协议》、与连云港电信分公司的《综合信息服务（工作手机）业务合作协议》中的附件三校园服务中心房租的约定均能与《搬迁公告》的内容相互印证，能够证明《搬迁公告》是针对连云港移动分公司和连云港电信分公司，不包括原告；并且《搬迁公告》减免的是店面租金，而本案被告与原告签订的是《超市租赁经营合同》，不是一般的房屋或店面租赁，被告辩称其适用《搬迁公告》中减免2016年店面租金的意见，缺乏事实依据，本院对该辩称意见不予采信。
综上，原告要求解除《超市租赁经营合同》、被告腾空并退还涉案南超市房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告江苏省连云港中等专业学校与被告灌云翊轩商贸有限公司于2015年11月1日签订的《超市租赁经营合同》。
二、被告灌云翊轩商贸有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于江苏省连云港中等专业学校新校区内学校20#楼西侧的南超市房屋腾空并退还给原告江苏省连云港中等专业学校。
案件受理费8200元，由被告灌云翊轩商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。
审 判 长 刘永红
人民陪审员 宋 燕
人民陪审员 郭家民
二〇一七年六月十三日
书 记 员 沈 笑
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：江苏省连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行