贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0526民初1161号原告马关甜，女，1977年2月4日生，回族，农民，住贵州省威宁县。原告马关伦，男，1980年1月14日生，回族，居民，住贵州省威宁县。委托代理人马关甜，系马关伦姐姐。特别授权。被告贵州朗驰俊玉置业有限公司。住所地：贵州省威宁县经济开发区五里岗工业园区。统一社会信用代码：91520000057056232R。法定代表人任富玉，该公司经理。委托代理人马迁祝（特别授权），贵州浩锐律师事务所律师。执业证号：15224201611538046。。原告马关甜、马关伦诉被告贵州朗驰俊玉置业有限公司（以下简称：朗玉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法适用简易程序由审判员代兴霞独任审判，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告马关甜，被告朗玉公司的委托代理人马迁祝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马关甜、马关伦诉称：2013年11月30日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其位于威宁县××镇××南侧××单元××号的商品房，原告向被告全额支付房款304000元。根据合同约定，被告应于2014年12月30日前办理并交付商品房转移登记相关文书，逾期买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。被告至今未向原告办理商品房转移登记的相关文书已构成违约，应承担违约责任。虽然合同约定了违约责任，现原告愿主动将违约金降至同期银行贷款利率4.75%上浮30%计算，由于时间过长，原告自愿按照三年时间计算违约金即59658.95元。本案诉讼费用由被告承担。被告朗玉公司辩称：原告的起诉部分已超过诉讼时效。另外，被告未能及时办理交付商品房转移登记有关文书，是不可抗力因素导致，且今后也无法办理。未及时办理房产证没有给原告造成实际损失，因此，原告计算的违约金标准过高，不应当得到支持，请求法院依法判决。经审理查明：被告朗玉公司以出让方式取得位于威宁县××镇××道南侧总占地面积16223.80平方米的建设用地使用权，用于开发“朗玉草海度假酒店”商品房。商品房预售许可证号为威商房预字2013第18号。2013年11月30日，原告马关甜、马关伦与被告朗玉公司签订编号为0007989号《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的“朗玉草海度假酒店”1幢1单元3层27号商品房，建筑面积为53.03平方米，套内建筑面积39.32平方米。房屋总价款为304000元。合同第二十一条第二款约定：出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，逾期超过60日，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告于2013年11月30日全额支付房款。被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。另查明：原告马关甜、马关伦与被告朗玉公司于2015年9月7日经威宁县法院调解达成协议：由被告朗玉公司于2015年12月30前给原告马关甜、马关伦位于威宁县××镇××道朗玉草海度假酒店1幢1单元3层27号房办理备案登记。2017年9月26日，威宁县环境保护督察整改领导小组办公室下达关于印发《养生基地房开整改方案》的通知，明确将养生基地中本案涉及的朗玉酒店（天居酒店）作为整改范围，未办理手续的，不予办理不动产登记；办理了手续的，依法予以撤销违法许可。上述事实，有原、被告陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、交款发票、被告提交的威宁县城乡规划局通知、会议纪要、养生基地房开整改方案的通知、酒店业主租金支付明细表、民事调解书等证据在卷相互印证，经庭审举证、质证和本院审查后，事实清楚，可以采信。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，本案原告马关伦、马关甜与被告朗玉公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定已向被告支付全部购房款，但被告未在约定的期限内向原告交付商品房转移登记相关文书，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主动以合同约定的违约金标准过高，请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即按照同期银行贷款利率4.75%上浮30%计算违约金的主张，被告以其未及时办理房产证是因政策原因的不可抗力情形所致，其不应承担违约责任进行抗辩。根据双方经本院调解达成的协议，被告应于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；结合双方签订的《商品房买卖合同》关于逾期办证的相关约定，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。后因政府相关部门于2017年9月26日以文件形式下发通知，明确未办理手续的，不予办理不动产登记，自此产生不可抗力情形，应视为被告违约行为终止。但由于被告至2017年9月26日仍未向原告交付房屋转移登记相关文书，此前违约事实产生，其应承担相应的违约责任。故被告抗辩主张部分理由成立，本院予以采纳。就原告主张的违约金的诉讼时效问题，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十三条的规定，“约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用民法通则诉讼时效中断或中止的相关规定。”本案中，由于原、被告双方约定的逾期办理房屋转移登记相关文书的违约金为按日计付，属继续性债权，应以按日形成的每个个别债权单独适用诉讼时效。因被告于2017年9月26日终止违约行为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”尚未施行，故应按《中华人民共和国民法通则》规定的两年计算诉讼时效。原告于2018年3月5日起诉，诉讼时效应倒推两年，即自2016年3月6日起算至2017年9月26日止共568天，在此期间的债权应受法律保护，之前部分已超过诉讼时效，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以请求的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”和第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原告主张的违约金应按已付房款为基数，参照中国人民银行逾期贷款利率4.75%（1-5年期）上浮30%计算两年违约金为宜，即304000元×（4.75%+4.75%×30%）÷365天×568天=29212元。原告请求超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告贵州朗驰俊玉置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告马关甜、马关伦逾期交付商品房转移登记有关文书违约金人民币29212元；二、驳回原告马关甜、马关伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取604元，由被告贵州朗驰俊玉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或诉讼代表人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  代兴霞二〇一八年四月十三日书记员  李章月