云南省石林彝族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第1531号
原告昆明承新物业管理有限公司石林分公司。
住所：石林彝族自治县。
负责人杨俊。
诉讼代理人赵艳，系该分公司经理。特别授权代理。
被告王银丹，男，1973年10月16日生，汉族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。
诉讼代理人符俊惠，女，1974年12月21日生，汉族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。系被告之妻，特别授权代理。
原告昆明承新物业管理有限公司石林分公司诉被告王银丹物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月21日受理后，依法由审判员裴岚适用简易程序，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告昆明承新物业管理有限公司石林分公司的诉讼代理人赵艳，被告王银丹的诉讼代理人符俊惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昆明承新物业管理有限公司石林分公司起诉称：被告是石林巴江俪岛小区的业主。原告系石林巴江俪岛小区的物业服务企业，自该小区建成至今认真履行与建设单位（石林县房地产开发有限公司）签订的前期物业管理委托合同，该合同约定住房按建筑面积每月0.60元／平方米计算物业费，垃圾处置费每年为120.00元。2014年因物价上涨等因素，原告将物业费上调为每月0.70元／平方米，并在石林巴江俪岛小区内进行公示及石林县发改委物价科进行备案。被告经原告多次催讨至今未交纳2014年物业费等费用。现诉请：一、由被告交纳自2014年1月起至2014年12月止的物业服务费2，341.00元（0.70元／平方米×278.67平方米×12）、垃圾处置费120.00元及滞纳金4，270.00元（按每日3‰计算自2014年1月1日起至2015年8月30日止）；二、由被告承担本案诉讼费。
被告王银丹答辩称：被告居住在石林巴江俪岛小区2期联排别墅J-19，自入住该小区后至2014年前每年都按时交纳原告物业费，但原告却只负责收取费用不履行其义务，是其违约在先。2013年5月1日晚下大雨，被告家一层内庭院、厨房、卫生间地漏，大量污水倒灌进屋内，当时被告及时打电话向原告工作人员反映情况，第二天原告工作人员来了解情况后答复公共排污管道堵塞会处理。2013年5月22日晚又下大雨，被告家中再次发生污水倒灌的情况，原告值班人员当晚看过现场，第二天原告工作人员来了解情况仍答复公共排污管道堵塞向领导反映后再说。之后被告多次督促原告解决排污问题未果，就向原告递交排污改造申请并向石林县房地产开发有限公司进行口头申请，在得到许可后自行进行排污改造，产生费用共计7，176.00元（其中材料费4，126.00元、人工费2，200.00元、误工费850.00元），这些费用应由原告承担。经法庭释明，就上述请求，被告另案主张。综上，被告认为按照合同约定修缮公共排污管道、确保地下排污畅通是原告的义务，但原告未履行自己的义务，忽视业主利益，导致公共排污管道堵塞，下雨时污水倒灌进被告家中，给被告造成经济损失，原告没有资格收取被告的物业费。请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原告就主张的事实，举证如下：
1、《石林巴江俪岛小区前期物业管理委托合同（包干制）》1份；
2、《前期物业管理服务协议》1份。
原告欲证实其与石林巴江俪岛小区的建设单位于2008年3月18日签订合同，约定由其对石林巴江俪岛小区进行前期物业管理；物业服务费为每月0.70元／平方米，垃圾处置费每户10.00元／月；被告至今未交纳2014年物业服务费2，341.00元、垃圾处置费120.00元的事实。
经质证，被告对上述证据的真实性无异议。
本院认为，被告对原告提交的证据的真实性无异议，本院予以采信。
庭审中，被告针对辩称的事实，举证如下：
1、《商品房购销合同》1份，巴江俪岛2期业主手册1份，《石林巴江俪岛小区前期物业管理委托合同（包干制）》1份；
2、2013年巴江俪岛2期联排J-19、J-20排污管改造资金明细表
1本（含付款明细1份、石林县永祥建材送货单1份、收条5份、付款证明单2份、产品销售信誉卡2份、石林钰立木业销售明细单1份、商品混凝土送货单1份）；
3、发票及收款收据共9份；
4、照片12张；
5、证词5份。
被告欲证实其居住在石林巴江俪岛小区2期联排别墅J-19，自入住该小区后至2014年前每年都按时交纳原告物业费；2013年5月，由于下大雨被告家接连发生两次污水倒灌屋内的情况并向原告反映，但原告一直拖延不处理；被告自行修缮公共排污管道产生费用共计7，176.00元的事实。
经质证，原告对证据1无异议；对证据2、4、5不认可；对证据3认可被告已交清2014年前的物业费。
本院认为，原告对被告提交的证据1、3无异议，本院予以采信。证据2、4、5，与本案无关联性，本院不予采信。
本院确认如下法律事实：石林县房地产开发有限公司系石林巴江俪岛小区的建设单位。石林县房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）于2008年3月18日签订《石林巴江俪岛小区前期物业管理委托合同（包干制）》约定：乙方对石林巴江俪岛小区进行前期物业管理，物业管理服务费自2008年5月1日至2009年4月30日由甲方负责支付，自2009年5月1日起由业主自行支付；垃圾清运处置费由业主负责支付。被告系石林巴江俪岛小区的业主。被告（甲方）与原告（乙方）于2009年11月30日签订《前期物业管理服务协议》约定：前期物业管理是自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；甲方房屋建筑面积为278.67平方米；物业服务费自2009年11月1日起由甲方支付，物业服务费按年或半年交纳，次年此日期交纳下一年度物业管理费用；住宅按建筑面积每月每平方米0.60元计费，垃圾清运处置费按市发改委（2009）47号文件规定收取，每户每月10.00元；乙方依据本协议向甲方收取物业管理服务费用和其他费用（注：如因物价上涨和工资政策调整等因素，造成物业管理服务成本增加，则乙方保留有适当上调物业管理服务费的权利）；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2014年起原告将物业服务费上调为每月每平方米0.70元。自2015年1月1日起，石林巴江俪岛小区业主委员会与其他物业服务公司签订《物业管理合同》，原告与被告之间签订的《前期物业管理服务协议》终止。原告以被告至今未交纳2014年物业费等费用为由诉至本院。
本院认为：依据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，《物业管理条例》第七条关于“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”，第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”以及第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定。本案中，原告与建设单位签订的《石林巴江俪岛小区前期物业管理委托合同（包干制）》及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，均未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，能说明原告有权对石林巴江俪岛小区进行物业管理服务并有权代收垃圾处置费。被告作为石林巴江俪岛小区的业主，与原告之间形成物业服务合同关系。原告所收取的物业服务费在物价部门核定的收费标准范围内，还在石林巴江俪岛小区进行公示，期间未有任何业主对收费标准提出异议，且绝大多数业主已交清2014年物业服务费，原告主张的收费标准对全体业主具有约束力。被告在接受原告物业管理服务的同时，应当履行交纳物业服务费等费用的义务。故原告要求被告交纳自2014年1月起至同年12月止的物业服务费2，341.00元、垃圾处置费120.00元的请求，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定次年11月1日起交纳下一年度物业管理费用，即被告应于2014年11月1日前交清2014年度物业费，而被告至今未交纳2014年相关费用，从公平合理的角度出发，被告拖欠的物业费等费用造成原告的经济损失，但原告主张滞纳金的计算标准为按日加收应交费用3‰，该标准过分高于原告的实际损失，而滞纳金应自2014年11月2日起算，故本院认定由被告以2，461.00元（物业服务费2，341.00元＋垃圾处置费120.00元）为基数按照每日万分之三（即中国人民银行同期贷款年利率6%的二倍）计算支付原告自2014年11月2日起至2015年8月30日止的滞纳金合计220.00元。据此，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、由被告王银丹于本判决生效之日起十日内向原告昆明承新物业管理有限公司石林分公司交纳自2014年1月起至同年12月止的物业服务费人民币2，341.00元、垃圾处置费人民币120.00元及滞纳金人民币220.00元，合计人民币2，681.00元；
二、驳回原告昆明承新物业管理有限公司石林分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50.00元，减半收取人民币25.00元，由被告王银丹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 裴 岚
二〇一五年十一月十八日
书记员 汪云春