广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠博法民一初字第438号
原告（反诉被告）熊武。
委托代理人吴炯，广东鸿浩律师事务所律师。
被告（反诉原告）博罗县腾进电子有限公司。住所地：博罗县湖镇镇工业区。
法定代表人彭圣锦，总经理。
委托代理人陈富、谢日康，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师、实习律师。
原告熊武诉被告博罗县腾进电子有限公司及被告博罗县腾进电子有限公司反诉原告熊武租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月23日、5月12日公开开庭进行了审理。原告熊武及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2012年11月22日与被告订立《租赁合同书》，约定：被告将位于惠州市博罗县湖镇镇湖镇工业区约1233平方米的车间和宿舍租赁予原告，功能为铝阳极氧化用工业厂房及宿舍和配套设施，被告负责环保、税务、消防等证件齐全合法，并保证乙方经营期内的正常经营，租赁期限为5年，装修期不计租金，自2013年2月18日起开始计租。合同订立后，原告投入装修装饰、设备设施款共400多万元，向被告交付租赁保证金13万元，并依照合同约定按月支付了物业管理费、污水处理费、水电费及车间租金等租赁费用。直至2014年6月3日被告因环保部门进行环保牌照验收而要求原告停工停产，原告方知，被告并未办理到包含原告行业在内的排污许可证等环保证照，随后原告便与被告就环保证照问题进行协商处理，并暂缓了租赁费用的支付。2014年9月17日上午双方进行了最后一次协商后，被告突然于当日下午对原告车间进行了停水停电，导致原告停工，无法经营。原告认为，被告在签署《租赁合同书》时向原告出具了虚假承诺，并刻意隐瞒其不具备引入原告行业类型条件的事实，且事后无法进行补救，最终造成双方租赁合同无法履行，其行为已对原告构成欺诈，现原告要求解除双方租赁关系，并要求被告承担因此造成的原告一切损失。因此，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼至贵院。请求：1、请求判决原被告双方签署的《租赁合同书》依法解除；2、请求判决被告返还原告厂房押金人民币130000元；3、请求判决被告赔偿原告损失暂计人民币4068987元，最终金额以实际损失发生金额为准。{该项损失包括：装修装饰、设备购置损失人民币3949800元（暂以该标准计算，最终以鉴定结论为准）；废气工程投入费人民币19187元}4、请求判决被告承担本案案件受理费、鉴定费等一切诉讼费用。
2015年4月20日，原告将诉讼请求3变更为：判决被告赔偿原告损失暂计人民币4058472元，最终金额以实际损失发生金额为准。{该项损失包括：装修装饰351419元、设备购置损失2623998元、营业损失731000元、窝工损失133456.50元、员工经济补偿金损失136854元、废气工程投入费人民币19187元、车辆停运损失62557.80元。}
被告辩称，一、同意解除《租赁合同书》，原告违反合同约定，答辩人有权解除《租赁合同》且已履行了通知义务。
双方于2012年11月22日签订的《租赁合同》，但自2014年6月至2014年9月，原告共拖欠答辩人租金、管理费、水电费等各项费用。根据《租赁合同》之14.1之约定：“若乙方欠交租金或其它费用超过l0天，答辩人有权解除租赁合同。在甲方以传真或信函等书面方式通知原告之日起，本合同自动终止。”答辩人于2014年9月17日以信函书面方式通知原告，要求解除合同并要求原告支付上述拖欠的费用。因此合同在2014年9月17日已经解除。
二、原告在交清费用前无权要求答辩人返还厂房押金人民币
130000元。
依《租赁合同》第3.1.2……租赁期届满，在原告己向答辩人交清租金了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本同规定向答辩人交还承租的租赁物后7日内，答辩人将向原告无偿退还租赁保证金本金。
依《租赁合同》14.2条，……如双方提前解约……且履行完毕以下手续，方可提前解约，……合同终止后五日内答辩人向原告归还租赁保证金和履约保证金本金。
原告均不符合以上归还厂房押金之条件，所以原告无权要求答辩人返还押金。
三、原告的损失应当由其本人承担，与被告无关。
3.1本案租赁物的标的是厂房及宿舍，本身不可能具备铝阳极氧化功能!铝阳极氧化是一项电解工艺技术，是靠相应的专业设备及材料来完成该工艺、而且此种设备材料应由原告自行准备，被告不予提供。
3.2租赁合同约定租赁物的功能为堡阳极氢化，是对原告经营范围的限定，如合同1．2款所示乙方（即原告）不能随意改变使用功能用途。
3.3按照合同约定甲方的责任并不包括办理铝阳极氧化的排污许可牌照。
3.4合同履行19个月的时间里，原告对于所谓的标的物使用功能从未提过任何异议，也没有任何环保部门责令其停止经营。
3.5无论是原告单方解除合同还是因原告违约被解除合同，答辩人均没有任何过错，因此如有相关投资损失也应当由原告自行承担。
四、原告成立惠州杰丰五金制品有限公司后，双方对于租赁厂房的使用功能已经变更成“生产、加工、销售五金制品及铝合金制品（不含电渡、铸造工序）”。
原告在租赁厂房作为经营场所，于2013年4月9日取得惠州杰丰五金制品有限公司的营业执照，其核定的经营范围只是生产、加工、销售五金制品及铝合金制品（不含电渡、铸造工序），当然也不包括从事铝阳极氧化。到此，应视为原告单方面变更了其经营范围，同时也是对合同租赁标的物使用功能的变更。
综上，答辩人已履行租赁合同之义务，原告违约导致合同解除，答辩人无需赔偿原告的任何损失，而且答辩人保留追究原告违约责任的权利。
被告反诉称，反诉人与被反诉人在2012年11月22日签订了《租赁合同书》，约定被反诉人租赁反诉人位于湖镇工业区内约1233平米车间及宿舍，根据《租赁合同书》第3条和第6条，被反诉人于每月五日向反诉人支付当月的租金、使用费、物业管理费和上月己发生的自来水费、电费、污水处理费、租赁物维修费等费用，因此反诉人要求被反诉人支付1.1至1.6项费用。
根据《租赁合同书》5.1之约定：“乙方租赁范围内的污水管网由乙方出资建设和管理”。2014年4月反诉人对被反诉人车间管道进行改造建设管理，费用为2280元，但被反诉人并未支付上述管道改造费用。因此反诉人要求被反诉人支付1.7项费用。
根据《租赁合同书》9.2之约定：“乙方员工入职当日须到甲方办理电子身份牌，离职当日须交回电子身份牌，对遗失或者损坏的，按每张10元人民币赔偿。被反诉人在反诉人处办理10张电子身份牌，按工本费10元／张，共计100元。因此反诉人要求被反诉人支付1.8项费用。
被反诉人因经营需要向反诉人购入硫酸，双方在2014年5月22日《物料报价单》约定价格工业硫酸l元／KG，CP硫酸1.65元／KG。按2014年5月、6月的领料单及2014年6月和7月的核算清单显示，反诉人向被反诉人供应工业硫酸10350kg和CP硫酸3480kg，现被反诉人尚欠反诉人采购硫酸费用16092元未支付，因此反诉人要求被反诉人支付l.9项费用。
反诉人与被反诉人于2014年3月10日签订了补充协议书，约定反诉人对被反诉人的车间进行废气设备系统建设，被告须分三期付清废气设备工程款项，其中被反诉人须在设备安装验收合格后一周内支付第二期款25582元；同时，根据补充协议书第四条第2款之约定：……乙方应分摊运行费用……，但截止至起诉之日起，被反诉人尚欠反诉人废气设备建设工程第二期款25582元及废气设备运行所应分摊费用15596元未支付，因此反诉人要求被反诉人支付1.10至1.11项费用。
根据《租赁合同书》6.1之约定：……乙方逾期支付，须向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数乘以欠款费用总额的1％，……。现反诉人同意被反诉人按银行同期贷款利率4倍支付滞纳金，因此反诉人要求被反诉人支付2.1至2.5项费用。
鉴于被反诉人的上述违约行为，原告根据《民事诉讼法》之规定向贵院提起反诉，反诉请求。1．判令被反诉人支付反诉人下列费用（合计780636元，其中车间及宿舍租金、物业管理费暂计至2014年10月份）。
1.1，自2014年6月1日起按厂房每月43155元的租金标准计至被反诉人实际搬离车间宿舍之日止（暂计至2014年l0月31日车间租金为215775元）
1．2，2014年6月1日起至2014年1O月30日期间的租金10800元，并以宿舍每问每月450元的租金标准计至被反诉人实际搬离宿舍之日止。
1.3，自2014年6月1日起按物业管理费每月4500元标准计至被反诉人实际搬离车间之日止（暂计至2014年1O月31日物业管理费22500元）；
1.4，2014年5月至9月租赁车间及宿舍电费409213元；
1.5，2014年5月至9月租赁车间及宿舍水费2l820元；
1.6，2014年5月至9月租赁车间污水处理费40578元；
1.7，2014年6月叉车压破管沟盖维修费用300元；
1.8，2014年4月租赁车间管道改造费用共2280元；1.9，2014年6月办理厂牌工本费l00元；
1.10，2014年5月至6月硫酸费用16092元；
1.11，废气工程第二期款25582元；
1.12，2014年6月至9月废气设备运行所应分摊费用15596元；
2、判令被反诉人支付反诉人下列逾期付款的滞纳金，暂计至2014年10月23日为47639.32元
2.1以2014年6月应支付总费用235725元（详见6月核算清单）为基数，自2014年6月15日起按银行同期贷款利率四倍计至全部付清之日止，暂计至2014年l0月23日为l8806.33元；
2.2以2014年7月应支付总费用337049元（详见7月核算清单）为基数，自2014年7月15日起按银行同期贷款利率四倍计至全部付清之日止，暂计至2014年10月23日为20684.65元；
2.3以2014年8月应支付总费用102899元（详见8月核算清单）为基数，自2014年8月15日起按银行同期贷款利率四倍计至全部付清之日止，暂计至2014年10月23日为4357.28元；
2.4以2014年9月应支付总费用142078元（详见9月核算清单）为基数，自2014年9月15日起按银行同期贷款利率四倍计至全部付清之日止，暂计至2014年10月23日为3313.34元；
2．5以2014年10月应支付总费用97303元（详见10月核算清单）为基数，自2014年l0月15日起按银行同期贷款利率四倍计至全部付清之日止，暂计至2014年l0月23日为477.72元；
3、解除双方于2012年11月22日签订的《租赁合同书》；
4、由被反诉人承担本诉及反诉的诉讼费用。
原告对被告的反诉辩称，就被答辩人（本诉被告，下称“被告”）反诉答辩人（本诉原告，下称“原告”）一案，现原告答辩如下：
一、因被告在排污许可证等环保牌照问题上对原告存在欺诈，致使原告无法正常经营，被告行为构成违约；原告以此履行合同抗辩权，暂拒付厂房租金等租赁费用，期间所导致的滞纳金不应由原告承担。
根据双方签署的《租赁合同书》，被告须负责环保、税务、消防等证件齐全合法，并保证乙方经营期内的正常经营。2014年6月3日被告因环保部门进行环保牌照验收而要求原告停工停产时，原告方知，被告办理的排污许可证等环保证照并不适用原告的阳极氧化项目及刚目关生产工艺。
根据环保要求，生产工艺及设施必须进行环评批复及取得排污许可证方能正常合法生产，而被告有意不为原告申报批复，仅以现有排污证欺骗原告。为此，事发后，原告便暂缓了厂房等租赁费用的支付，要求被告完善环保牌照问题。因此，原告拒付相关租赁费用是合法行使合同权利，无须向被告承担滞纳金等违约责任。
二、因被告过错，《租赁合同》于2014年9月17日解除，合同解除后因纠纷解决需要所产生的场地占用费不应由原告承担。
原被告双方就环保牌照问题协商过程中，被告于2014年9月17日起对原告车间进行了停水停电，致使原告无法开展任何经营活动，从而最终导致《租赁合同》解除。因合同解除后，被告不同意与原告共同确认租赁范围内的原告投入现状，且不允许原告对车间的任何物品进行搬离。故基于损失鉴定及纠纷解决处理的需要，租赁范围内的场地仍需被占用，而由此产生的占用费，原告并无任何过错，故费用也不应由原告承担。
三、管道改造、废气工程建设的目的是为配合被告排污许可证的环保验收，但本次的环保验收并不适用原告的生产工艺，故因此产生的改造费用、废气工程款项与原告无关，不应由原告承担。
2014年3、4月份被告以环保验收需要为由提出须对各车间进行管道改造及废气工程建设，原告当时以为所配合的环保验收包含了原告自身的产线工艺，故同意了上述事项，并支付了废气工程第一期款。
但事实却是，本次环保验收与原告无关，即使验收通过，原告仍无法正常经营，因此，管道改造及废气工程建设等费用原告无须承担。而且，双方问《租赁合同》因被告过错现已被解除，原告因租赁而产生的投入损失均应由被告应承担，而该改造费用及废气工程建设费用理应列入投入损失中由被告承担。
因此，原告不仅无须支付管道改造费用及废气工程第二期款项，己支付的第一期款被告也应全额返还。
四、废气塔的运行如上第三点理由所述，与原告无关，分摊费用也未经原告确认，该款项诉求应予以驳回。
五、被告供应予原告的硫酸存在质量问题，无权要求原告承担付款义务。
原告于2014年5、6月向被告采购的数批硫酸因存在质量问题导致原告加工的产品出现大批量不良，为此，原告多次向被告提出了质量异议及处理诉求，但被告均未予以理会。
原告认为，被告供应的产品存在质量问题，无权要求支付相应价款，因此而导致的原告损失，原告保留追偿的权利。且该项诉求，原告认为与本租赁纠纷案无关，应另案处理。
经审理查明，原、被告经充分协商，于2012年11月22日以原告为乙方，被告为甲方签订一份《租赁合同书》，主要约定：“1、甲方将位于腾进电子有限公司的车间和宿舍（下称租赁物）租赁给乙方使用，租赁面积双方确认一楼为1233平方米；2、本租赁物功能为铝阳极氧化用工业厂房及宿舍和配套设施，包租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，需经甲方书面同意……；3、租赁期限5年，装修期不计算租金，自2013年2月18日开始计租……；4、本租赁合同签订时，乙方需向甲方支付相当于首月租金金额三倍作为租赁保证金，为130000元，一个月污水处理费、自来水费、电费为履约保证金，履约保证金先预付20000元……；5、租金。本合同存租期间一楼车间每月每平方米35元（其中设施每月每平方米10元，设施折旧每月每平方米10元，废水处理分摊每月每平方米8元），宿舍每间每月450元……；6、费用支付，乙方须在每月5号前向甲方支付当月全部租赁厂房、宿舍和办公室所产生的租金和上月己发生的水费、电费、污水处理费以及其它费用。乙方逾期支付，须向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数乘以欠缴费用总额的1%，如乙方不能如期支付当期费用，甲方有权单方停止对乙方的自来水、电、污水、物业等服务，因此所产生的后果由乙方承担……。7、在租赁期内，若遇乙方欠租金或其它费用超过3天，甲方书面通知乙方交纳欠款之日起5日内，乙方仍未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内外的任何设施，若乙方欠交租金或其它费用超过10天，甲方有权提前解除合同，甲方有权留置乙方租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起5日后，将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付给甲方因租赁行为所产生的全部费用。8、租约到期后乙方迁出时须将租赁物恢复原状。9、甲方负责环保证照年审，并保证乙方经营期内的正常经营（国家和地方对该行业政策性停业除外）；10、甲方保证现有的房产、工商、环保、税务、消防等证件齐全合法，如因甲方证照不全造成乙方停产停业责任由甲方承担。甲方向乙方提供符合国家法令、法规要求的生产场地等条款。合同签订后，原告于2012年11月23日支付被告130000元作租赁押金。2013年3月8日正式营业。双方在履行合同过程中至2014年5月底均无出现争议。2014年6月3日，因环保部门对环保牌照检验，被告要求原告停工，原告方确认被告没有合同约定的铝阳极氧化环保生产许可证。双方为此协商环保证照问题，原告因此从2014年6月便没有再向被告交纳租金及电费、水费等其它费用，并于6月11日提出解除合同，要求被告赔偿损失417万元，但一直得不到解决。2014年9月15日，被告书面通知原告应于9月17日前交清6、7、8、9月份租金、电费、水费等费用共843333元，否则停水、电等，造成损失由原告自行承担。原告收到该通知后亦没有向被告交纳费用，并提出异议。2014年9月19日，被告正式对原告厂房停水、停电。
另查一，原、被告至今均没有取得生产铝阳极氧化生产环保条件。原告的行业类别为印制电路板制造。原告与被告签订《租赁合同书》后，成立惠州杰丰五金制品有限公司，法定代表人熊武，经营范围为生产、经营、销售：五金制品、铝合金制品（不含电渡、铸造工序）。
另查二，本院受理此案后，根据原告申请，委托惠州德资产评估事务所对原告为履行《租赁合同书》的投入进行评估。2015年1月31日，该作所出咨询报告书，意见为办室装修项目评估净值为351419元，设备购置净值为2623998元。对原告同时提出的营业损失评估，因原告所提供的资料不全，无法评估。
另查三，原告在2014年9月19日给被告停水、停电后，原告从2014年6月没有向被告交纳租金，厂房租金每月为43155元，宿舍租金从2014年6月至10月30日为10800元，从2014年11月起原告尚占用两间，每间按约定月租金450元。原告尚欠2014年5月至9月电费409213元、水费21820元。
本院认为，本案从原、被告2012年11月22日签订的《租赁合同》的约定来看，被告保证现有的房产、工商、环保、税务、消防等证件齐全合法，如因甲方（被告）证照不全造成原告停产停业责任由被告承担，而约定租赁物功能为铝阳极氧化。所以从约定的性质实际上是被告提供厂房及生产条件给原告从事铝阳极氧化生产。但至今均没有证据证明原、被告具备行政许可生产铝阳极氧化的条件，所以原、被告为此签订的《租赁合同》依法应确认无效，不受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应责任”。被告明知自己不具备生产铝阳极氧化的条件，仍将厂房出租给原告生产经营，原告作为生产方，在没有审查清楚被告是否具备生产条件下就投入生产经营。所以造成《租赁合同》无效，双方均有过错。原告投入经本院委托惠州德资产评估事务所进行评估，意见为办室装修项目评估净值为351419元，设备购置净值为2623998元。对该评估意见，本院予以采信。设备购置净值为2623998元中，属于定制评估净值为1167179元，连同装修共1518958元属不动产，余下1105040元属于动产。对于不动产由被告承担50%赔偿责任，即759479元；对于动产，原告可自行搬离。原告交纳的押金130000元，被告应予返还。
被告反诉原告应交纳厂房租金、水、电费等费用共780636元和滞纳金47639元及租金应计至合同解除之日止。对此本院认为，虽原、被告所签订的《租赁合同》确认无效，但不影响原告实际使用被告厂房时应交纳实际使用的水、电费和厂房占用费。但厂房占用费应计算至被告停止供应水、电之日止，即2014年9月19日。原告从2014年6月至9月19日应交纳给被告厂房租金为158235元（3个月零20天，每月43155元），宿舍租金10800元，电费409213元，水费21820元，硫酸费用16092元，沟盖维修费300元，办理厂牌费用100元，废气工程第二期款25582元，合共642142元应支付给被告。被告反诉的其它请求证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认原告熊武与被告博罗县腾进电子有限公司于2012年11月22日签订的《租赁合同书》无效，不受法律保护。
二、被告于本判决发生法律效力后10日内支付原告不动产赔偿款759479元，返还押金130000元，合共889479元。
三、原告于本判决发生法律效力后10日内支付被告厂房占用费、水、电费等共642142元。
四、上述（二）、（三）判项对比，被告仍应支付原告247337元。
五、原告于本判决发生法律效力后10日内自行将惠州德资产评估事务所《报告书》列明的动产及属于其所有的动产搬离被告厂房。
六、驳回原告的其它诉讼请求及被告的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40392元，反诉费6042元，合共46434元，由被告各负担23217元。鉴定费29400元，由原、被告各负担14700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 范永峰
审 判 员 曹万畅
人民陪审员 邱新造
二〇一五年六月十一日
书 记 员 胡振文