湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第364号
上诉人（原审被告）湘阴县鑫泰房地产开发有限公司，住所地湘阴县文星镇太傅路。
法定代表人熊自明，公司董事长。
委托代理人熊崴，湖南卓夫律师事务所律师。
委托代理人鲁知贵，男。
被上诉人（原审原告）刘静，下岗职工。
被上诉人（原审原告）曹灿，职工。
委托代理人刘静，下岗职工。
委托代理人王正红，男，1966年12月7日出生，汉族。
刘静、曹灿与湘阴县鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，湖南省湘阴县人民法院于2014年7月4日作出了（2014）湘民一初字第41号民事判决。鑫泰房地产公司不服向本院提起上诉，本院于2014年8月25日受理后依法组成合议庭，于2014年10月10日公开开庭审理了本案。鑫泰房地产公司的委托代理人熊葳、鲁知贵，刘静及曹灿的另一委托代理人王正红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年1月6日，刘静、曹灿与鑫泰房地产公司签订了《商品房预售合同》一份，该合同约定刘静、曹灿购买鑫泰房地产公司开发的位于湘阴县文星镇太傅路西侧的商品房宗棠商业步行街31栋XXX号房，价款480000元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.非出卖人的原因，且出卖人在发生日起30日内告知买受人的。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人逾期交房不超过陆拾日，自最后规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若买受人在出卖人发出领取入伙（住）通知后的10天内仍未进行验收交接，则视为出卖人已将本合同项下房地产交付了买受人。自交付之日起，本合同项下房地产权益转给买受人，买受人如对出卖人交付的房地产有异议，应在10个工作日内以书面形式提出并写明异议，需详细、具体、有理有据，否则视为买受人无异议，同意验收。合同第十四条为出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。该条中约定，水、电在房屋交付使用前安装到位，费用由出卖人承担。天然气在房屋交付使用前安装到位，费用由出卖人承担。合同附件三中关于装饰、设备标准第七点水电载明：电至入户门，…自来水管至入户口…，水电一户一表制。鑫泰房地产公司为商铺的业主在自来水公司开设了独立的水表户头。
另查明，2013年12月6日，宗棠商业步行街31栋通过了湘阴县商品房竣工综合验收认定。刘静、曹灿购买的宗棠商业步行街31栋XXX号房，合同约定仅作商铺使用，属于鑫泰房地产公司鑫泰房地产公司所建的宗棠商业步行街小区第三期铺面。对于鑫泰房地产公司开发的铺面的电力安装，因根据电力部门的安排已统一接线在由开发商购置的专变电压器上，电表实行商铺整体在电力局开设一个电力户头，每个商铺设立一个分表，由湘阴县吉祥物业服务有限公司按铺面业主的分表计量代为收取业主的电费，再由该公司统一将电费交到电力局。鑫泰房地产公司开发的一期、二期商铺的电力开户也是这种操作模式。没有安装天然气的原因是因为根据商铺当前的设置情况，安装天然气后会存在安全隐患。2013年11月16日，鑫泰房地产公司根据刘静、曹灿在合同中提供的地址通过湘阴县申通快递将交房通知书邮寄给刘静、曹灿。交房通知上载明，因高温天气过多，延期15天交房，业主应当于2013年12月15日来收房。2013年12月15日，很多业主到鑫泰房地产公司处，因就电户头一户一表及安装天然气问题未能协商一致，业主不同意在交房之日收房，遂酿成纠纷。刘静、曹灿等十九户在鑫泰房地产公司处购房的业主，以相同的事实和理由于2014年1月8日提起了诉讼。此系列案件经征求当事人意见后，并案进行了审理。在审理过程中，对于交房的问题，鑫泰房地产公司承诺交房后业主的用电，在纠纷未解决前，按电力部门的收费计价，物业公司收取的超出电力部门的收费部分，由鑫泰房地产公司承担。关于电力分户的问题，该院通过调查电力部门了解到，若要将物业管理专变总表变换成为电力部门开户的一户一表，需要鑫泰房地产公司提供相关资料，并统一办理。此外，分户每户只能使用不超过6千瓦的用电容量，二相开户费每户1400元，三相开户费每户2400元。天然气开户费为每户2310元，另外还需设施设备费用。部分业主在诉讼前或诉讼中从鑫泰房地产公司处办理了交房手续，部分业主领取了燃气开户费补偿2310元。本案刘静、曹灿于2014年2月20日到鑫泰房地产公司处办理收房手续，并领取了燃气补偿款。
原审法院认为，本案争议的焦点：1、刘静、曹灿主张由鑫泰房地产公司到电力部门为其单独开办独立的电力户头是否应当得到支持？2、刘静、曹灿主张的开通燃气的请求是否应予支持？3、鑫泰房地产公司是否应当向刘静、曹灿支付逾期交房的违约金？
一、关于刘静、曹灿主张由鑫泰房地产公司到电力部门为其单独开办独立的电力户头是否应当得到支持。双方当事人签订的合同第十四条约定：1.水、电在房屋交付使用前安装到位，费用由出卖人承担，4.水、电接口安装到入户门内附近，室内由业主自行安装。合同附件三对于装饰、设备标准在第7点中约定“水电一户一表制”。根据合同载明的情况及通常的理解，对于“一户一表”应当是属于有独立使用权限的电力户头，而不是属于物业管理下的分户。因鑫泰房地产公司在与同楼盘的居民业主的合同文本中，采用的是同一合同样式，而居民用电鑫泰房地产公司已为业主单独在电力部门一户开设了一个户头。对于自来水的使用，不论是居民业主，还是商铺业主，均采用了一户单独设立一个水表的形式。鑫泰房地产公司虽给刘静、曹灿方办理了可使用的电力分表，但业主不能平等地作为电力消费的服务对象，对业主将来权利的行使，造成一定的影响。加之合同的格式条款属鑫泰房地产公司方提供的，对于条款理解存在争议的，也应当作出不利于合同提供方的理解。故刘静、曹灿主张根据合同约定，由鑫泰房地产公司为其在电力部门开设独立的用电户头，相关部门也作出了可行性的相关证明，故刘静、曹灿的这一请求，应当予以支持。对于开户费因合同已有约定由出卖人承担，故鑫泰房地产公司应当承担开户的相关费用。因合同并没有对电力开户的类型进行明确约定，故鑫泰房地产公司可办理一般通常用电户头，即不超过用电量6千瓦的二相电户头。至于业主有用电的特殊要求，则由业主与电力部门另行交涉。
二、关于刘静、曹灿主张的开通燃气的请求是否应予支持。对于燃气的问题，因商铺的房屋结构及设计的问题，燃气的安装可能存在到安全隐患，故不适合整体进行安装。合同中对于燃气安装的费用约定由出卖人承担，则对此鑫泰房地产公司可用货币补偿的形式向刘静、曹灿承担违约责任。因燃气的开户费为每户2310元，故参考此价格由鑫泰房地产公司承担对刘静、曹灿的违约责任。部分业主已通过领取燃气补偿款的形式获得了补偿，本案刘静、曹灿已经领取补偿款，故对刘静、曹灿的这一诉讼请求，不予支持。
三、鑫泰房地产公司是否应当向刘静、曹灿支付逾期交房的违约金。对于交房时间，合同中约定为“2013年11月30日”。鑫泰房地产公司已于2013年11月16日，通过湘阴县申通快递寄出交房通知书给刘静、曹灿。交房通知书上载明因天气原因，延期15天交房。鑫泰房地产公司的竣工验收手续于2013年12月6日完成，达到交房的条件。很多业主于2013年12月15日因就房屋的用电户头、燃气的问题到鑫泰房地产公司的物业管理部门与鑫泰房地产公司及相关部门进行交涉，不能协商一致，故不同意收房，但这不能作为刘静、曹灿要求鑫泰房地产公司承担逾期交房的正当理由。合同中约定，延期交房因不可抗力及非出卖人的原因所导致的，属合同约定鑫泰房地产公司的免责情形。业主在鑫泰房地产公司通知交房之日接受房屋交接后，不影响业主对房屋的正常使用及其他权利的行使，故对刘静、曹灿主张鑫泰房地产公司承担逾期交房的违约责任的请求，不予支持。对于鑫泰房地产公司在诉讼中承诺的电费差价补偿，应当根据业主的实际用电情况，由鑫泰房地产公司予以补偿。
综上，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百一十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第五十三条之规定，判决：一、湘阴县鑫泰房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起二十日内为刘静、曹灿到电力部门办理31栋XXX商铺的电力户头（用电功率不超过6千瓦的二相电户头），刘静、曹灿履行相应的协助义务，开户费用由湘阴县鑫泰房地产开发有限公司承担；如果未按判决指定的期限履行义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金；二、驳回刘静、曹灿的其他诉讼请求。案件受理费200元，由湘阴县鑫泰房地产开发有限公司承担。
鑫泰房地产公司上诉称，1、合同没有约定上诉人必须为被上诉人办理单独电力户头；2、电力局委托物业公司是按商铺电表计量收费，不存在被上诉人担心的电力公共损耗摊派问题，即使存在电力公共损耗和物业服务费摊派的问题，也是被上诉人与电力局和物业公司的矛盾纠纷，被上诉人应当向电力局或物业公司主张权利；3、格式合同中有非格式条款，双方当事人签订的合同第十四条第一款的内容属于双方约定的条款，被上诉人已在合同上签字，视为已理解、接受、认可了该条款。一审法院认定合同第十四条第一款属格式条款，并且具有两种以上解释，错误；4、上诉人开发项目的商铺在合同中未约定办理单独的电力户头，这是上诉人第一、第二期乃至湘阴所有房地产项目在签订《商品房买卖合同》时的交易习惯，应予遵循，一审认定上诉人必须为被上诉人办理单独的电力户头是交易习惯并适用合同法第六十一条之规定错误。
刘静、曹灿答辩称，1、答辩人与鑫泰房地产公司签订的合同明确约定了“水电一户一表制”；2、国家电力公司的文件、湖南省物价局、省电力公司的文件及相关法院的判例均能证明鑫泰房地产公司就当为答辩人办理单独的电力户头；3、如整个商业街的商户只有总表一个户头，则个别商户欠缴电费会导致遭电力公司停电，会牵连到已缴费的业主，影响答辩人的权益；4、另外，燃气户头补2310元是实行水电一户一表后的调解结果，答辩人不同意补2310元，坚决要求安装燃气户头。综上，请求驳回鑫泰房地产公司的上诉。
二审期间，鑫泰房地产公司为支持其上诉请求，提供了如下二份证据：
1、湘阴县供电分公司于2014年7月10日出具的一份证明，拟证明湘阴县房地产开发项目小区的商铺用电，均采用在小区设置一个总户头，委托小区物业管理公司按商铺电表计量收费；
2、湘阴县吉祥物业服务有限公司于2014年8月出具的“关于吉祥物业公司代收代缴电费情况的说明”拟证明电力公司委托物业公司代收代缴电费，物业公司收取的部分与鑫泰房地产公司无关；
刘静、曹灿为支持其答辩意见二审期间提供了如下6份证据：
1、国家电力公司国电安运（1998）669号文件即《关于颁发﹤城镇一户一表改造的若干规定﹥的通知》；
2、湖南省物价局、湖南省电力公司发布的湘价重（2001）82号文件即《湖南省物价局、省电力公司关于明确电网建设与改造中有关收费问题的通知》；
3、重庆一中院关于蔡长芬等诉崇安公司商品房买卖合同纠纷案的民事判决书；
4、2013年10月16日鑫泰房地产公司与祝德春、秦卫芳签订的《商品房买卖合同》；
5、物业公司的电费收据，拟证明现在的电费收费方式和价格；
6、湘阴县电力局于2014年6月16日出具的“专变电力分户说明”；
上述6份证据拟共同证明鑫泰房地产公司为答辩人购买的商铺单独开立电力户头既有法律依据，也有事实依据。
经庭审质证，刘静、曹灿对鑫泰房地产公司提供第1、2份证据的证明内容有异议，认为不属实，实际上湘阴的商铺有多种用电方式，既有直接单独开户，也有电力公司委托物业公司代收代缴。湘阴县吉祥物业服务有限公司并非受电力公司委托对商铺电费按表计量代收代缴。鑫泰房地产公司对刘静、曹灿提供第1、2、3、4、5份证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为上述证据只能证明一户一表系针对居住用房，判决书所反映的案情与本案有差别，不能适用本案。对第6份证据的真实性有异议。
本院对双方当事人提供的证据认证如下：鑫泰房地产公司提供第1、2份证据，刘静、曹灿虽提出异议，但无相反证据推翻，故本院予以采信。刘静、曹灿提供的第1、2份证据中的实施一户一表工程因系针对居民住宅用电，而本案系商铺用电，与本案无关联，故本院不予采信。刘静、曹灿提供的第3、4、5份证据因与本案无关联，故本院不予采信。刘静、曹灿提供的第6份证据，鑫泰房地产公司虽提出异议，但因无相反证据推翻，故本院予以采信。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案二审争议的焦点是：鑫泰房地产公司是否应为刘静、曹灿办理单独的电力户头，由供电企业直接供电、抄表、收费、服务到户。
鑫泰房地产公司与刘静、曹灿签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方签订的《商品房买卖合同》及附件的文本由鑫泰房地产公司提供。关于本案争议的“水电一户一表制”条款出现在合同附件三部份，系鑫泰房地产公司为了重复使用而预先拟定的，依通常理解“水电一户一表制”系相对于总分表制下水电的消费模式而言，是指由供电、供水企业直接供电供水、抄表、收费、服务到户。用电“一户一表制”虽然是针对居民生活用电提出的，但作为熟悉政策的开发商，更应知悉政府推行“水电一户一表制”工程语境下的实质含义。刘静、曹灿接受鑫泰房地产公司“水电一户一表制”的承诺，其目的是为了与供电、供水企业建立直接消费服务关系，不受小区物管与其他用户影响。且对于自来水的使用，不论是居民业主，还是商铺业主，均采用了一户单独设立一个水表的形式，而且原审法院通过调查电力部门一户单独设立一个电表可以实现。故鑫泰房地产公司提出，合同没有约定上诉人必须为被上诉人办理单独电力户头，一审认定上诉人必须为被上诉人办理单独的电力户头并适用合同法第六十一条之规定错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，本案一审认定基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。鑫泰房地产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由湘阴县鑫泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵莉茜
审 判 员 蒋立春
代理审判员 王欣辉
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 邓 乐