吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）吉中民三终字第57号上诉人（原审被告）：聂福君，住磐石市红旗岭镇。委托代理人：张学会，吉林丁凤礼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐大君，住吉林省磐石市东宁街道金西委九组。委托代理人：常忠山，磐石市福安街法律服务所法律工作者。原审被告：高彩玲，住吉林省磐石市。原审被告：磐石市乾宇房地产开发有限公司，住所：吉林省磐石市。法定代表人：雷玉忠，经理。委托代理人：赵凤阁，吉林凤阁律师事务所律师。原审第三人：徐世奎，住吉林省磐石市东宁街。上诉人聂福君因与被上诉人徐大君，原审被告高彩玲、磐石市乾宇房地产开发有限公司（以下简称磐石乾宇公司），原审第三人徐世奎确认合同效力纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2013）磐民二初字第1067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聂福君及其委托代理人张学会，被上诉人徐大君及其委托代理人常忠山，原审被告磐石乾宇公司的委托代理人赵凤阁到庭参加诉讼。原审被告高彩玲、原审第三人徐世奎经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原审法院经审理查明：2011年9月26日，聂福君挂靠磐石乾宇公司开发建设磐石市富太镇富兴花园并负责相关手续的办理及该项目的拆迁、施工、销售商品房、办证等事宜。2012年9月18日及2013年3月9日，徐大君分别以286，000.00元及299，354.00元的价款向聂福君及其妻子高彩玲购买了1号楼面积为130平方米的南数3号及面积为136.07平方米的南数7号门市，并与聂福君、高彩玲签订了房屋买卖合同。合同签订后，徐大君于当日交付了购房款，聂福君、高彩玲将钥匙交付给徐大君，徐大君后又加装了卷帘门，并实际占有了该两处门市。2013年9月3日，徐大君又对诉争门市在磐石市人民法院进行了诉前财产保全。2012年8月28，聂福君、高彩玲与徐世奎签订了两份关于富太镇富兴花园1号楼南数7号和3号门市的售楼合同，但徐世奎并未实际占有该两处门市。现徐大君诉至法院，请求法院判令徐大君与聂福君、高彩玲签订的房屋买卖合同合法有效，并由聂福君、高彩玲、磐石乾宇公司协助徐大君办理产权登记手续、承担本案诉讼费及保全费等费用。徐世奎为维护自己合法权益申请加入诉讼，请求法院判令自己与聂福君、高彩玲签订的房屋买卖合同合法有效，并由聂福君、高彩玲、磐石乾宇公司协助办理产权登记手续及承担本案诉讼费。第二次庭审时，经原审法院释明，徐大君及徐世奎均明确表示同意法院认定买卖合同无效，要求聂福君、高彩玲双倍返还购房款并给付利息。原审法院经审理认为：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案聂福君为磐石市富太镇富兴花园的实际开发人，然而该房地产项目未办理任何审批手续，也没有证据表明该项目系挂靠磐石乾宇公司。徐大君提供的授权委托书无法认定聂福君与磐石乾宇公司系挂靠关系。徐大君、聂福君、高彩玲间买卖无土地使用权及建筑物审批手续的房屋违反了法律的强制性规定，买卖合同应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”徐大君要求聂福君、高彩玲双倍返还购房款的前提应是聂福君、高彩玲故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实。因徐大君及徐世奎在购买房屋时也未尽到其相应的注意义务，并非聂福君、高彩玲故意隐瞒未取得商品房预售许可证。因此，徐大君及徐世奎在庭审中要求聂福君、高彩玲双倍返还购房款的诉讼请求，不予支持。但徐大君及徐世奎已向聂福君、高彩玲已实际支付购房款，合同无效后，聂福君、高彩玲对该款项应当返还，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息。因本案徐大君已实际占有了本案诉争房屋，故在徐大君收到聂福君、高彩玲返还的购房款及相应利息后须将诉争房屋返还聂福君、高彩玲。徐世奎因未实际占有该两处房屋，故在收到聂福君、高彩玲返还的购房款及相应利息后无须返还房屋。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐大君与被告聂福君、高彩玲于2012年9月18日及2013年3月9日签订的房屋买卖合同无效；二、第三人徐世奎与被告聂福君、高彩玲于2012年8月28日签订的房屋买卖合同无效；三、被告聂福君、高彩玲于本判决发生法律效力之日起三日内返还给原告徐大君购房款总计585，354.00元，原告徐大君收到返还的购房款后将所购买房屋返还给被告聂福君、高彩玲；四、被告聂福君、高彩玲于本判决发生法律效力之日起三日内返还给第三人徐世奎购房款总计478，929.00元；五、被告聂福君、高彩玲于本判决生效后三日内按照中国人民银行同期贷款利率向原告徐大君支付购房款299，354.00元的利息（从2012年9月18日起开始计算）及购房款286，000.00元的利息（从2013年3月9日起计算）；于本判决生效后三日内按照中国人民银行同期贷款利率向第三人徐世奎支付购房款478，929.00元的利息（从2012年8月28日起计算）；六、被告磐石市乾宇房地产开发有限公司不承担本案民事责任；七、驳回原告徐大君的其他诉讼请求；八、被告聂福君、高彩玲对本判决第三、四、五项承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费110.00元，保全费3，450.00元，合计3，560.00元。由被告聂福君、高彩玲承担连带给付责任。上诉人聂福君不服吉林省磐石市人民法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销（2013）磐民二初字第1067号民事判决第一、三、五、八项；2.改判驳回被上诉人徐大君的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人徐大君负担。上诉的事实和理由：一、原审判决认定事实不清。首先，原审判决认定上诉人与被上诉人是真实的购房合同关系是事实认定错误。从原审上诉人向法庭提供的视听资料及银行汇款凭证能够充分证明上诉人与被上诉人之间是借贷法律关系，只不过是上诉人用其开发的房屋做抵押。其次，在庭审过程中，除了上诉人抵押时向被上诉人出具的三张收据外，被上诉人再没有其他证据证明其支付过购房款。另外，如果是真实房屋买卖关系，按照正常逻辑，应当是一户房屋一套合同及收据，而本案中只有三张收据。再次，本案争议的标的已经实际出售给徐世奎，并已经由徐世奎实际占有。最后，被上诉人在原审法官询问其与上诉人有无其他法律关系时，被上诉人称只有房屋买卖关系，无其他法律关系。那么，上诉人向法院提供的汇款凭证充分证明原审判决认定事实错误。二、原审判决适用法律错误。1.被上诉人在原审中向法庭提供的购房合同及收据上诉人有异议，上诉人向原审法院提供了视听资料，被上诉人自认的证据非常明确（其中内容有：上诉人一共押在被上诉人处多少房产，如上诉人将100万元还给被上诉人，被上诉人可以将全部房产还给上诉人）。根据证据规则规定，被上诉人自认的证据，应当作为认定案件事实的依据。原审法院对被上诉人自认的证据不予采信，属于适用法律错误。2.原审判决认定被上诉人提供的购房合同及收据与上诉人提供的视听资料相比较而言，被上诉人提供的证据效力大于上诉人提供的证据的效力，没有任何法律依据。三、原审判决程序违法。在原审过程中，上诉人向法庭提供了两份汇款凭证，被上诉人对真实性没有异议，但原审法院没有对两份证据进行认证。被上诉人徐大君辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。二、上诉人的上诉理由没有法律依据。原审庭审中，双方当事人对本案的焦点问题均提供了证据。被上诉人提供了购房合同以及上诉人开具的收据凭证，均能够证明双方存在买卖合同关系。三、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，上诉人开发的房屋无售楼许可证等证件，双方签订的房屋买卖合同无效。原审判决程序合法，人民法院对于证据是否论述不属于程序问题。四、上诉人称本案诉争房屋由原审第三人徐世奎占有与事实不符，该房屋由被上诉人实际管理和使用，并且安装了防盗门和卷帘门。故希望二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告磐石乾宇公司辩称：原审判决我公司不承担民事责任，我公司没有意见。原审被告高彩玲、原审第三人徐世奎未到庭，亦未提交书面答辩意见。本案在本院审理过程中，当事人均未提交新的证据。通过双方当事人的陈述、抗辩，以及对现有证据的审核、认定，本院查明以下事实：2012年6月，聂福君在磐石市富太镇开始建设富太镇富兴花园项目。该项目于当年10月末竣工。至今未进行验收。此项目未向相关部门申请办理国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证等行政审批手续。2012年9月18日及2013年3月9日，徐大君分别以286，000.00元及299，354.00元的价款向聂福君及其妻子高彩玲购买了1号楼面积为130平方米的南数3号及面积为136.07平方米的南数7号门市，并与聂福君、高彩玲签订了房屋买卖合同。合同签订后，徐大君于当日交付了购房款，聂福君、高彩玲将钥匙交付给徐大君，徐大君后又加装了卷帘门，并实际占有了该两处门市。2013年9月3日，徐大君又对诉争门市在磐石市人民法院进行了诉前财产保全。2012年8月28，聂福君、高彩玲与徐世奎签订了两份关于富太镇富兴花园1号楼南数7号和3号门市的售楼合同，但徐世奎并未实际占有该两处门市。现徐大君诉至法院，请求法院判令徐大君与聂福君、高彩玲签订的房屋买卖合同合法有效，并由聂福君、高彩玲、磐石乾宇公司协助徐大君办理产权登记手续、承担本案诉讼费及保全费等费用。徐世奎为维护自己合法权益申请加入诉讼，请求法院判令自己与聂福君、高彩玲签订的房屋买卖合同合法有效，并由聂福君、高彩玲、磐石乾宇公司协助办理产权登记手续及承担本案诉讼费。第二次庭审时，经原审法院释明，徐大君及徐世奎均明确表示同意法院认定买卖合同无效，要求聂福君、高彩玲双倍返还购房款并给付利息。本院认为：上诉人主张与被上诉人确立的是民间借贷法律关系，对该主张上诉人负有举证责任，应当提供相应的证据证明其主张。本案中，上诉人提供了农行存款业务回单、ATM汇款凭证、存款业务凭证，仅证明上诉人转账支付被上诉人十几万元款项的事实，不能证明其主张。上诉人提供的录音证据也不足以证明上诉人与被上诉人之间确立的是民间借贷的法律关系，不足以反驳被上诉人提供的两份《富太镇富兴花园售楼合同》所证明的事实。根据被上诉人提供的两份《富太镇富兴花园售楼合同》，上诉人与被上诉人双方订立合同的目的系转让讼争门市房，并对讼争房产的成交总价、履行方式、入住时间、设施情况等设定了相关的权利义务，上诉人亦确认在该合同签名的事实，应当认定双方就讼争房屋的买卖达成了合意，且被上诉人持有上诉人出具的两份《收款收据》，实际占有诉争门市房亦可佐证上述事实，故本院认定双方之间确立的是房屋买卖的法律关系。上诉人主张双方之间确立的是民间借贷法律关系，但其所提供的证据不足以证明，应当承担举证不能的法律后果，上诉人的该主张，本院不予采纳。关于双方当事人签订合同的效力以及应否双倍返还被上诉人购房款的问题，原审判决已经详细论述并予以正确认定，本院不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，不予支持。原审判决虽部分事实认定不清，但适用法律正确，程序合法，判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9，654.00元，由上诉人聂福君负担。本判决为终审判决。审 判 长  高忠华代理审判员  王 浩代理审判员  李 萍二〇一四年四月十日书 记 员  卫 如