福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终4922号
上诉人(原审原告）：潘锦忠，男，1964年6月26日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
上诉人（原审被告）：吴宝甜，女，1980年5月16日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：张思春，福建鼎飞律师事务所律师。
上诉人潘锦忠因与上诉人吴宝甜租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初2124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
潘锦忠上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项，并改判吴宝甜支付租金70936.25元（自2016年12月1日起计至吴宝甜实际交还房屋之日，现暂计至2017年4月10日）；2.依法撤销原审判决第三项，并改判吴宝甜支付物业管理费1500元（自2016年12月1日起计至吴宝甜实际交还房屋之日，暂计至2017年4月10日）；3.依法撤销原审判决第五项，并改判吴宝甜支付违约金13093.5元（自2016年12月10日起计至吴宝甜实际交还房屋之日，暂计至2017年4月10日）；4.本案一、二审诉讼费用由吴宝甜承担。事实和理由：潘锦忠在原审诉状中请求的租金、物业费、违约金写明暂计至2017年4月10日，显然不意味着潘锦忠仅请求2017年4月10日前对吴宝甜享有的权利，原审法院仅依据方便计算诉讼费暂计的费用作出判决，是不恰当的。
吴宝甜辩称，一、原审判决符合法律规定，潘锦忠要求二审法院改判支持至4月10号之后的费用，于法无据。二、如果潘锦忠觉得一审判决有遗漏，也与本案无关。
吴宝甜上诉请求：1.请求依法改判原审判决第三项，按实际使用面积减少租金22722元；2.请求撤销原审判决第四项，依法改判吴宝甜支付的房屋租赁履约保证金用以抵扣逾期未支付的租金；3.请求撤销原审判决第五项，并依法改判吴宝甜无须承担逾期租金的违约金；4.本案诉讼费用由潘锦忠承担。事实和理由：一、吴宝甜不存在逾期违约的故意，对未支付的租金不应承担违约金责任。二、吴宝甜支付的房屋租赁保证金50000元足够用于弥补潘锦忠的租金损失。一审判决继续支付租金，又没收保证金，还要求支付违约金，明显有失公平。三、潘锦忠明显滥用权利，导致本案多次协商无果，还恶意提起诉讼，人为扩大损失，其应对扩大的损失承担相应责任。四、一审判决未考虑市场基本行情，仅抠合同字眼，有违公平公正原则。五、实际交付使用的房屋面积比合同约定的面积小，减少的面积对应租金应予以返还，或将用于抵扣2016年12月10日后的未付租金。六、请求依据公平公正原则，兼顾吴宝甜个人及家庭实际困难，依法改判。
潘锦忠辩称，一、吴宝甜在经营过程中，一直拖欠房租,要求其打书面报告，但始终无果。二、一楼到二楼的楼梯事先做好后，吴宝甜才租进去。三、关于面积问题，一审时已提供设计院的图纸给法院，一审法院也到实地调查过。四、至今吴宝甜门还锁着，潘锦忠进不去，所以之后的租金吴宝甜自然要承担。吴宝甜的经营问题也与潘锦忠无关。至于履约保证金的问题，如果每个人都不按照合同履约，那么履约保证金就没有存在的意义。租金高低问题是定租金当时确定的，店面地理位置不同，租金当然不同。
潘锦忠向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除潘锦忠与吴宝甜签订的《房屋租赁合同》；2.判令吴宝甜支付潘锦忠租金107236.25元及利息（自2016年12月10日起暂计至2017年4月10日，共5个月）；3.判令吴宝甜支付潘锦忠物业管理费1500元；4.判令吴宝甜支付的房屋租赁履约保证金人民币50000元归潘锦忠所有；5.判令吴宝甜支付潘锦忠违约金人民币28953.6元（自2016年12月10日起暂计至2017年4月10日）；6.本案诉讼费由吴宝甜承担。
一审法院认定事实：2014年6月30日，潘锦忠与吴宝甜签订《房屋租赁合同》，合同约定：吴宝甜承租坐落于福州市××山镇××＃××房（房权证号码：房权证Ｒ字第××，土地证号码：榕国用[2007]第316382002**），租赁其中第壹楼层，租赁总面积为167.5㎡，其中楼层内套内建筑面积134㎡，公摊面积33.5㎡；租赁期限五年，自2014年6月30日起至2019年6月29日止；合同签订后第一年每月租金为人民币11725元，从第二年开始每年月租金标准按照上一年的租金标准递增10%，直至合同期满为止；租金按月支付，先付租金后用房，第一个月租金于合同签订后当日付清，以后每月租金于每月10日前付清；每月物业费为300元整，水费当月抄表，电费当月抄表，水电公摊费为当月抄表计算公摊，该费用由吴宝甜自行承担，每月10日前付清；潘锦忠交付房屋时，吴宝甜应向潘锦忠支付房屋租赁履约保证金，金额人民币为50000元，履约保证金不可抵租金或其他任何费用。租赁期限届满后，若吴宝甜无违约行为且已结清所有费用，办理完毕移交验收手续后60日内不计息返还给吴宝甜，否则不予退还；吴宝甜有下列情形之一的，潘锦忠有权选择单方解除合同，没收吴宝甜租赁履约保证金，同时还有权继续向吴宝甜追偿未交清的房租、水电费、物业管理费等等各项吴宝甜应缴的各种费用及相关违约金、赔偿金，并承担潘锦忠由此产生的所有损失赔偿等责任：……c.吴宝甜拖欠房租或拖欠水电物业、维修费达叁拾日的……；吴宝甜逾期支付租金，或逾期支付物业管理费、水电费等款项，潘锦忠除有权要求吴宝甜支付上述款项外，每逾期一日，吴宝甜应按逾期款项的每日3‰支付给潘锦忠违约金，并承担潘锦忠由此产生的一切损失，逾期达三十日的，潘锦忠除有权向吴宝甜收取相应的违约金外，还有权决定是否单方解除本租赁合同并收回本租赁房屋，如潘锦忠决定解除本租赁合同并收回本租赁房屋，吴宝甜已支付的租赁及租赁履约保证金不予退还……。合同签订后，双方按照合同约定履行，吴宝甜已支付租金及物业管理费至2016年11月。
一审法院认为：潘锦忠与吴宝甜于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。本案《房屋租赁合同》约定吴宝甜未按期支付房租等费用逾期达三十日的，潘锦忠除有权向吴宝甜收取相应的违约金外，还有权决定是否单方解除本租赁合同并收回本租赁房屋。现吴宝甜自2016年12月起逾期支付租金等费用已达五个月，潘锦忠作为守约方依约享有合同解除权，且诉讼中吴宝甜亦表示同意解除合同，故潘锦忠诉请解除其与吴宝甜签订的《房屋租赁合同》，予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案《房屋租赁合同》约定“合同签订后第一年每月租金为人民币11725元，从第二年开始每年月租金标准按照上一年的租金标准递增10%，直至合同期满为止”，同时约定每月物业费为300元由吴宝甜自行承担。按合同约定第一年租金为人民币11725元，第三年月租金应为11725元×1.1×1.1=14187.25元。故潘锦忠诉请要求吴宝甜支付自2016年12月10日至2017年4月10日租金及物业管理费1500元，一审法院予以支持，但诉请租金的具体金额有误，应为70936.25元（14187.25元/月×5月）。本案《房屋租赁合同》约定吴宝甜逾期支付租金，或逾期支付物业管理费、水电费等款项，潘锦忠除有权要求吴宝甜支付上述款项外，每逾期一日，吴宝甜应按逾期款项的每日3‰支付给潘锦忠违约金，并承担潘锦忠由此产生的一切损失，逾期达三十日的，潘锦忠除有权向吴宝甜收取相应的违约金外，还有权决定是否单方解除本租赁合同并收回本租赁房屋，如潘锦忠决定解除本租赁合同并收回本租赁房屋，吴宝甜已支付的租赁及租赁履约保证金不予退还。故潘锦忠诉请吴宝甜支付的房屋租赁履约保证金50000元归潘锦忠所有，一审法院予以支持；潘锦忠诉请吴宝甜支付自2016年12月10日起至2017年4月10日违约金，一审法院予以支持，但诉请违约金具体金额计算有误，应为13093.5元（逾期日违约金[14187.25+300]×3‰=43.5元，截止2017年4月10日，2016年12月至2017年4月租金及物业水电费等逾期天数分别为121天、90天、59天、31天、0天，共301天，计违约金为43.5元/天×301天＝13093.5元）。
关于吴宝甜基于严重亏损、无法继续经营这一情势变更原则导致租金无法继续支付，不应当承担违约责任这一抗辩。情势变更原则是指在合同有效成立后，其法律效力的基础因不可归责于当事人的事由而发生不可预料的变化，致使合同的基础动摇或者丧失，若继续履行合同将显失公平，当事人可以变更合同或者解除合同，生产经营存在风险系人所共知，故经营亏损、无法继续经营不能作为情势变更之理由，故吴宝甜该抗辩一审法院不予采纳。吴宝甜抗辩其租金已经交至2016年12月，但未在举证期限内提供相应证据予以证实，故一审法院不予支持。吴宝甜抗辩讼争房屋面积比合同约定面积小，但根据潘锦忠提供的福州市城乡规划局调取的福州金融达路桥有限公司1#综合楼一楼平面图、租赁承诺书证据可以证实讼争房屋面积与合同写明面积相同，且吴宝甜自2014年6月至2016年11月按合同履约亦未提出异议，故吴宝甜关于面积的抗辩，一审法院不予采纳。吴宝甜抗辩合同约定租金为按面积支付，合同对租金为成套计算亦或按面积计算未作出明确约定，按照合同条文及交易习惯理解，该租金应理解为成套计算租金，故吴宝甜关于合同租金为按面积支付的抗辩，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决∶一、潘锦忠与吴宝甜签订的《房屋租赁合同》解除；二、吴宝甜于判决生效之日起十日内支付租金70936.25元；三、吴宝甜于判决生效之日起十日内支付物业管理费1500元；四、吴宝甜支付的房屋租赁履约保证金50000元不予退还，归潘锦忠所有；五、吴宝甜于判决生效之日起十日内支付违约金13093.5元；六、驳回潘锦忠的其他诉讼请求。案件受理费人民币4053元，潘锦忠负担1043元，吴宝甜负担3010元。
二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于吴宝甜上诉认为讼争房屋面积比合同约定面积小，相应租金应当减少问题，根据潘锦忠提供的福州市城乡规划局调取的福州金融达路桥有限公司1#综合楼一楼平面图、租赁承诺书证据可以证实讼争房屋面积与合同写明面积相同，吴宝甜二审亦认可实际使用诉争房屋时争议楼梯已经存在，2014年6月至2016年11月合同履约期间对租金未提出异议，因此对吴宝甜该上诉请求和理由，本院不予采纳。
关于本案履约保证金、违约金、租金问题，本院认为，结合双方签订的《房屋租赁合同》第八条以及第十四条的约定，合同约定的房屋租赁履约保证金是针对租赁期满承租方无违约行为且无拖欠费用的担保；合同第十四条14.4约定，承租方逾期支付租金或者逾期支付物业管理费、水电费等款项，每逾期一日承租方应按照逾期款项的每日3‰支付违约金;以上两违约金条款均未违反法律规定为有效约定，案涉合同解除吴宝甜应承担违约责任，一审法院根据合同约定支持潘锦忠不予退还50000元履约保证金符合法律规定，吴宝甜上诉要求履约保证金抵扣租金没有法律依据。根据《合同法》第114条规定，违约金主要体现为一种民事责任形式，具有“补偿和惩罚”双重性质，对数额过高的违约金条款，人民法院有权根据当事人的请求适当进行调整，以避免违约方承担高额且不合理的违约金责任。案涉《房屋租赁合同》中既约定承租方违约不予退还50000元履约保证金，又约定高达每月未付租金、物业费等总额9%的逾期付款违约金，两项违约责任过于加重承租人责任，吴宝甜上诉提出违约金明显过高有失公平原则，有法律依据，本院依法调整为按照逾期付款总额的月2%计算违约金。
潘锦忠上诉认为起诉时将租金、物业费以及违约金数额暂计至2017年4月10日止，一审法院判决租金、物业费、违约金至2017年4月10日属认定事实错误。本院认为，案涉《房屋租赁合同》第十四条第14.6款约定：“承租方提前退租，应向出租方支付一个月租金及全额履约保证金作为违约金赔付给出租方。”该条款系对承租方解除合同条件并承担违约责任的约定，并未排除吴宝甜在违约状态下解除合同的权利。吴宝甜于2017年2月底前清空场地并将钥匙寄放在其他租户处退还给潘锦忠，潘锦忠亦于2017年4月起诉吴宝甜解除案涉合同并要求其承担相应违约责任，可以表明吴宝甜已于2017年2月底事实上不再控制占有诉争租赁物并单方提出解除《房屋租赁合同》，潘锦忠认为因吴宝甜并未正式提出解除合同也未正式当面退还场地钥匙，不能视为吴宝甜要求解除合同，没有事实依据，潘锦忠明知吴宝甜清退场地并交还钥匙，未采取适当措施防止场地租金损失扩大，违反《合同法》第119条规定的合同一方违约，合同相对方有防止损失扩大的义务，在潘锦忠有权没收吴宝甜50000元履约保证金同时，应平衡保护合同双方权利，吴宝甜应向潘锦忠支付2016年12月1日至2017年3月30止的租金、物业费共计（14187.25+300）*4=57949元，潘锦忠并未明确表示放弃2017年4月10日后违约金的请求，一审法院认定违约金计算至2017年4月10日有误，吴宝甜应从逾期支付租金、物业费之月的10号起按每月2%向潘锦忠支付违约金，即从2016年12月10日起到2017年3月9日止，违约金为1740元，从2017年3月10日起以57949元为基数按月2%标准向潘锦忠支付违约金至实际还款之日止。
综上所述，吴宝甜、潘锦忠的部分上诉主张，符合本案事实和相关法律规定，本院予以支持。一审法院认定事实、适用法律部分有误，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初2124号民事判决第一项、第四项；
二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初2124号民事判决第二、三、五、六项；
三、吴宝甜应于判决生效之日起十日内支付拖欠的租金、物业管理费共57949元并支付违约金（2017年3月9日止违约金为1740元，2017年3月10日起以57949元为基数按月2%标准支付至实际还款之日止）；
四、驳回潘锦忠的其他诉讼请求；
五、驳回吴宝甜的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4053元，由潘锦忠负担1553元，由吴宝甜负担2500元；二审案件受理费4053元,由潘锦忠负担1553元，由吴宝甜负担2500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余秋萍
审 判 员 李文颖
审 判 员 陈雁兰
二〇一七年十一月六日
法官助理 蔡 娟
书 记 员 郭梦铃
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