上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初15660号
原告力宝置业(上海)有限公司。住所地本市淮海中路XXX号力宝广场39楼。法定代表人陈淑铃，公司董事长。委托代理人傅光炎，上海市振兴律师事务所律师。被告上海景懿资产管理有限公司。法定代表人谢朝南，执行董事。委托代理人李瑾。原告力宝置业(上海)有限公司诉被告上海景懿资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员严奇独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人傅光炎、被告委托代理人李瑾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告力宝置业(上海)有限公司诉称：原告系本市淮海中路XXX号力宝广场503B、05、06A室的房屋所有权人。原告与案外人陈家伟2014年5月13日签订了《上海市房屋租赁合同》，陈家伟向原告租赁力宝广场503B、05、06A室房屋，租期自2014年6月1日起至2017年6月30日止，月租金人民币126,912.78元，月物业管理费人民币20,027.88元。2014年5月13日，原告和陈家伟签订了《力宝广场停车位使用协议》，约定原告同意免租金提供二个地下停车位供陈家伟使用，陈家伟须就每个车位向原告支付每月人民币130元的车位物业管理费。2014年8月6日，经陈家伟提出，原告、陈家伟和案外人凯兰德资产管理(上海)有限公司签订了协议，将租赁合同中的承租人变更为凯兰德资产管理(上海)有限公司，凯兰德资产管理(上海)有限公司承诺履行合同中承租人的所有义务。2015年1月19日，经凯兰德资产管理(上海)有限公司提出，原告、凯兰德资产管理(上海)有限公司和被告签订了协议，将租赁合同中的承租人变更为被告，被告承诺履行合同中承租人的所有义务。协议签订后，被告支付了至2016年4月30日的租金和物业管理费、车位物业管理费，未支付以后的相关费用。为此，原告于2016年6月2日委托律师发函，希望被告于2016年6月7日前支付欠款和滞纳金，如被告届时未付清欠款，该函即作为原告发给被告的提前终止租赁合同的正式通知。被告至2016年6月7日仍未付清欠款，也未将租赁房屋恢复原状交还原告。原告于2016年6月8日收回了系争房屋。现起诉要求确认原、被告所签订的力宝广场503B、05、06A室房屋租赁合同于2016年6月7日解除。要求被告支付自2016年5月1日起至2016年6月7日止的房屋租金人民币156,120.11元及租金滞纳金。要求被告支付自2016年5月1日至2016年6月7日的物业管理费人民币24,701.05元及物业管理费滞纳金。要求被告支付自2016年5月1日至2016年6月7日止的车位管理费320.67元。要求被告支付至2016年6月7日所使用的电费人民币3,773.50元。要求被告支付装修期间租金人民币126,912.78元。要求被告支付违约金人民币380,738.34元。要求被告支付恢复原状费用人民币233,631元。要求确认被告支付给原告的保证金人民币440,821.98元归原告所有。原告提供了以下证据：一、《上海市房地产权证》，证明原告为系争房屋的权利人。二、《上海市房屋租赁合同》，证明原告与陈家伟就系争房屋签订租赁合同及双方权利义务。三、协议，证明原告、陈家伟和凯兰德资产管理(上海)有限公司签订了协议，将租赁合同中的承租人变更为凯兰德资产管理(上海)有限公司。四、协议，证明原告、凯兰德资产管理(上海)有限公司和被告签订了协议，将租赁合同中的承租人变更被告。五、《力宝广场停车位使用协议》，证明原告与陈家伟就使用地下停车位达成协议。六、律师函，证明原告于2016年6月2日委托律师发函，如被告至2016年6月7日未付清欠款，该函即作为原告发给被告的提前终止租赁合同的正式通知。七、《建筑装饰工程施工合同》，证明原告就系争房屋复原工程与上海室内装饰(集团)有限公司签订了合同。八、工程款发票，证明上海室内装饰(集团)有限公司开具了复原工程费用的发票。九、工程款支付凭证，证明复原工程款已支付。十、电费付费通知单，证明被告所欠电费金额。被告上海景懿资产管理有限公司辩称：同意原告要求的确认解除合同，同意支付租金、物业管理费、车位物业管理费和电费。不同意支付滞纳金，并非被告违约，合同上是有约定，但滞纳金有法定性，滞纳金的诉讼请求不合法。不同意支付装修期租金，合同上是有约定，但有其他情况存在。不同意支付违约金，被告没有违约。不同意支付恢复原状的费用，合同是有约定，但并非被告违约。不同意保证金归原告所有。原告开具的物业费发票开具方和合同上约定的不一致，双方进行沟通，在沟通未果的情况下，达到了合同解除的约定条件，被告单方面收到解除通知。被告对原告提供的证据真实性均无异议。合同中滞纳金、违约金、保证金、免租期租金、修复费用有异议。并非被告违约。被告提供了证据发票，证明物业管理费开具抬头与合同约定不一致。原告对被告提供的证据真实性无异议。仲量联行测量师事务所是物业管理公司，其管理的每个单位都有管理中心，发票是由其公司开具的。这一做法，在物业管理公司中都是一致的。合同中也约定了是付给仲量联行测量师事务所，发票也理应由仲量联行测量师事务所开具。经审理查明：原告系本市淮海中路XXX号力宝广场503B、05、06A室的房屋所有权人。原告与案外人陈家伟2014年5月13日签订了《上海市房屋租赁合同》，陈家伟向原告租赁力宝广场503B、05、06A室房屋，租期自2014年6月1日起至2017年6月30日止，月租金人民币126,912.78元，月物业管理费人民币20,027.88元。合同4-2条约定，承租人应于每月壹日前向出租人支付租金，9-2条，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；……(六)承租人逾期不支付租金累计超过壹个月的。补充条款第二条1、自2014年6月1日起至2014年6月30日止期间(下称装修期)，承租人免交该房屋的租金。装修期内除租金外，承租人须支付其按合同就使用该房屋所应付的一切费用。如因承租人违约导致合同提前终止，承租人须补交装修期的租金。第八条1、为保证合同的执行，承租人须于签定合同时或之前向出租人支付相当于该房屋的三个月租金的保证金，计人民币380,738.34元，以及按三个月物业管理费计算的物业管理费保证金，现时为人民币60,038.64元。第九条2、……，之后每月租金和物业管理费及其它费用须于当月的第一日或之前支付。5、若承租人逾期支付租金、物业管理费或任何其它应付给出租人的款项，承租人须按日支付逾期款额的千分之五作为滞纳金，且该滞纳金应自延期的第一天起计算至全部应付款项被付清为止。承租人付款时出租人有权优先收取已发生之滞纳金。第十七条1、除合同第九条之规定以外，如发生以下情况，出租人另有权经书面通知承租人终止合同，届时承租人除按租赁合同9-2条承担违约责任外，出租人有权没收承租人已付的租金和物业管理费保证金：(a)承租人拖欠任何费用、款项、累计拖欠总额超过一个月的租金，并且拖欠超过三十天。第十九条1、根据合同，租赁期届满或提前终止当日，承租人应已完成拆除及搬走该房屋内被告的一切装修、家具、装饰物、电器、添置物、财物等，并修补因该等拆除及搬出而给该房屋造成的损坏(合理的自然损耗除外)，将该房屋恢复至附件三所列的现有装修及设施状况并归还。若承租人因任何理由拒绝或未能履行上述义务，出租人有权在该期限后收回并进入该房屋，承租人留置于该房屋内的一切物品将被视为垃圾或放弃物，出租人可自由将其处理。出租人有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和修补工作，所产生之费用由承租人承担。2014年5月13日，原告和陈家伟签订了《力宝广场停车位使用协议》，约定原告同意免租金提供二个地下停车位供陈家伟使用，陈家伟须就每个车位向原告支付每月人民币130元的车位物业管理费。2014年8月6日，经陈家伟提出，原告、陈家伟和案外人凯兰德资产管理(上海)有限公司签订了协议，将租赁合同中的承租人变更为凯兰德资产管理(上海)有限公司，凯兰德资产管理(上海)有限公司承诺履行合同中承租人的所有义务。2015年1月19日，经凯兰德资产管理(上海)有限公司提出，原告、凯兰德资产管理(上海)有限公司和被告签订了协议，将租赁合同中的承租人变更为被告，被告承诺履行合同中承租人的所有义务。协议签订后，被告支付了至2016年4月30日的租金和物业管理费、车位物业管理费，未支付以后的相关费用。为此，原告于2016年6月2日委托律师发函，希望被告于2016年6月7日前支付欠款和滞纳金，如被告届时未付清欠款，该函即作为原告发给被告的提前终止租赁合同的正式通知。被告至2016年6月7日仍未付清欠款，也未将租赁房屋恢复原状交还原告。原告于2016年6月8日收回了系争房屋。现原告起诉来院。本院认为：原、被告间的关于本市淮海中路XXX号力宝广场503B、05、06A室房屋的《上海市房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。现被告未按约支付租金等款项，理应按约承担违约责任。原告根据合同约定有权解除合同并要求被告支付相应款项。原告诉讼请求中的滞纳金部分按每日千分之五计付累计应至本金金额为止。关于补交装修期租金、违约金、恢复原状费用和保证金等在合同中也有相关约定。关于被告提出的发票一节，并不构成拖欠租金等费用之理由。故原告的诉讼请求可予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，判决如下：一、原告力宝置业(上海)有限公司与被告上海景懿资产管理有限公司所签订的关于力宝广场503B、05、06A室房屋的《上海市房屋租赁合同》于2016年6月7日解除。二、被告上海景懿资产管理有限公司应在本判决生效后十五日内支付给原告力宝置业(上海)有限公司2016年5月1日起至2016年6月7日止的房屋租金人民币156，120.11元及按每日千分之五计付租金滞纳金至付清之日止，并以不超过本金金额为限。其中人民币126,912.78元从2016年5月1日起计付，人民币29,207.33元从2016年6月1日起计付。三、被告上海景懿资产管理有限公司应在本判决生效后十五日内支付给原告力宝置业(上海)有限公司自2016年5月1日至2016年6月7日的物业管理费人民币24,701.05元及按每日千分之五计付物业管理费滞纳金至付清之日止，并以不超过本金金额为限。其中人民币20,027.88元从2016年5月1日起计付，人民币4,673.17元从2016年6月1日起计付。四、被告上海景懿资产管理有限公司应在本判决生效后十五日内支付给原告力宝置业(上海)有限公司自2016年5月1日至2016年6月7日止的车位管理费320.67元。五、被告上海景懿资产管理有限公司应在本判决生效后十五日内支付给原告力宝置业(上海)有限公司至2016年6月7日所使用的电费人民币3,773.50元。六、被告上海景懿资产管理有限公司应在本判决生效后十五日内支付给原告力宝置业(上海)有限公司装修期租金人民币126,912.78元。七、被告上海景懿资产管理有限公司应在本判决生效后十五日内支付给原告力宝置业(上海)有限公司违约金人民币380,738.34元。八、被告上海景懿资产管理有限公司应在本判决生效后十五日内支付给原告力宝置业(上海)有限公司恢复原状费用人民币233,631元。九、被告上海景懿资产管理有限公司已支付给原告力宝置业(上海)有限公司的保证金人民币440,821.98元归原告力宝置业(上海)有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17,544元，因适用简易程序，退还原告力宝置业(上海)有限公司人民币8,772元，由被告上海景懿资产管理有限公司负担人民币8,772元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 严 奇
二〇一六年八月十五日
书记员 虞扬扬
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
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