上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第3966号
原告上海全达精细化工有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人单伟滢，总经理。
委托代理人刘广阔，上海隆天律师事务所律师。
被告上海爱瑞房地产营销策划有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人贾军，总经理。
原告上海全达精细化工有限公司（以下简称“全达公司”）诉被告上海爱瑞房地产营销策划有限公司（以下简称“爱瑞公司”）居间合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，依法适用简易程序于同年11月13日和11月23日公开开庭进行了审理。原告的委托�理人刘广阔均到庭参加诉讼，被告法定代表人贾军到庭参加第二次庭审。被告爱瑞公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告全达公司诉称，2015年1月29日，原、被告签署《委托协议书》和《佣金确认书》，原告委托被告出售位于上海市松江区九亭镇盛富路XXX号厂房（以下简称“系争房屋”），购买方为案外人上海保禄包装有限公司（以下简称“保禄公司”）。《委托协议书》中被告承诺，在买卖双方未能履行合同的情况下，佣金不予收取。协议签订后，原告向被告支付佣金200，000元。同日，原告同保禄公司签订关于系争房屋的《资产收购协议》，保禄公司支付了订金。之后，保禄公司未按时支付第一笔转让款，提出因政府原因使得所购资产无法完成过户登记，要求解除合同。为促使交易顺利进行，被告曾书面发函给保禄公司和原告，要求保禄公司按时支付转让款，否则承担违约责任。保禄公司于2015年3月29日以全达公司为被告向本院提起诉讼，要求解除资产收购协议并返回订金。原告与保禄公司关于系争房屋的《资产收购协议》未能履行完毕，被告没有完成原告交办的委托事项，据此原告诉至本院，请求判令被告向原告返回已付佣金200，000元。
被告爱瑞公司辩称，原告同保禄公司达成了《资产收购协议》且已经履行，根据《委托协议书》和《佣金确认书》的约定，在不可抗力和政府原因导致交易无法完成的情况下佣金不予收取。现并非由于上述原因导致无法达成交易，故被告不同意原告全部诉讼请求。
经审理查明：原告全达公司系上海市松江区九亭镇盛富路XXX号房屋所有权人。
2015年1月29日，原、被告签订《委托协议书》一份，载明原告�托被告出售系争房屋，委托房价分别为52，250，000元（资产出资后减资方式）和55，880，000元（房屋买卖方式）。上述房款仅适用于被告介绍的保禄公司。被告佣金400，000元，在原告与保禄公司签订正式合同，原告收到收购方定金之日，原告支付被告佣金200，000元，原告收到全部款项之日起3日内支付佣金200，000元、合同第5.3（3）约定，被告在居间双方未能履行合同的情况下佣金不予收取。因不可抗力因素或政府原因造成，交易无法顺利进行，被告承诺退还收取佣金部分。该协议还对双方违约责任、权利义务等进行了约定。
2015年1月29日，原、被告签订《佣金确认书》，约定佣金400，000元，支付日期：签订合同收到定金当日支付200，000元，收到全款支付剩余200，000元。因不可抗力或者政府原因造成交易无法顺利进行，被告承诺退回收取佣金部分。
2015年1月30日，原告向被告支付佣金200，000元。
庭审中，原告表示愿意支付被告必要费用最高限额50，000元。
另查明：2014年12月5日，松江区人民政府下发关于转发《松江区关于加强存量工业用地用途管理的暂行办法》的通知。该暂行办法载明存量工业用地公司股权变更登记、房地产权属变更、转移登记需完成属地鉴证、合规性审查、联合评审、手续办理等流程，其中属地鉴证的基本内容为企业将申请事项的审核材料交给所在街道、镇、开发区，相关街道、镇、开发区必须严格履行属地监管责任，在5个工作日内对相关申请事项进行严格把关，同意并鉴证后，向区工业用地管理协调小组书面提出相关审核申请。
2015年1月29日，原告全达公司作为甲方、保禄公司作为乙方，双方签订《资产收购协议》一份。乙方拟购买上海市松江区九亭镇盛富�XXX号房屋。双方为达到双赢，选择通过共同设立合资公司再进行减资、减股东的方式达到上述标的资产收购目的。该合同约定了甲方减资转让和资产直接转让两种方式的具体操作流程和双方权利义务。其中减资转让方式约定的付款方式为：合同签订时支付定金522.5万元；2015年2月28日前乙方支付第一笔房款2090万元；乙方收到工商部门出具的减资和减股东收件收据时乙方向甲方支付2090万元；甲方交付标的资产后的当日，乙方支付剩余尾款522.5万元。合同第四条违约及违约责任约定，如乙方未按本协议之约定按时足额支付标的资产转让款的，应按未付金额每日万分之五向甲方承担违约责任。如乙方拖欠任何款项超过30天，甲方有权解除本协议并没收定金。如乙方的违约行为至甲方的损失金额超过定金金额的，应承担损失赔偿责任，甲方有权从乙方已经支付的款项中扣除损失赔偿金额，剩余款项退给乙方。第五条约定，本协议因不可抗力或政府部门的原因，造成本协议无法履行的双方互不承担责任，各自配合将已经履行的合同义务恢复到本协议签订之前的状态。该合同尾部除原告全达公司和保禄公司外，另由上海西达实业有限公司（以下简称“西达公司”）和单伟滢作为担保方签章确认。
2015年1月29日，保禄公司支付5，225，000元给原告全达公司。
2015年3月25日，上海市松江区九亭镇经济发展办公室（以下简称“九亭镇经发办”）在给保禄公司和原告全达公司的《告知书》中盖章，该告知书载明：我单位收到你司送报的关于全达公司资产重组材料，因涉及全达公司名下位于九亭镇盛富路XXX号土地及房产转让，根据松江区政府的相关文件，该地块属于冻结地块，现只要涉及上述地块以任何形式通过资产重组、股权转让、房地产买卖的形式进行转让的，均需通过我镇前置审批，现上述地块均不予审批。该经发办副主任在告知书尾部写明“情况属实，该区域属集中建设区外xxx地块。”
2015年3月29日，保禄公司以全达公司、单伟滢、西达公司为被告诉至本院，案号为（2015）松民三（民）初字第1036号。保禄公司诉称，其因企业经营之需，急需购置工厂房屋用于企业生产，同全达公司前签订关于系争房屋的《资产收购协议》。原告支付定金后，积极办理交易所需的前置审批手续，到2015年3月25日，松江区九亭镇人民政府下属机构明确告知双方系争房屋无论何种形式无法审批通过。据此保禄公司认为，因政府部门原因造成双方协议无法履行，要求解除《资产收购协议》，退还已付定金。全达公司就该案提起反诉。
2015年4月17日，九亭镇经发办向保禄公司和原告全达公司发�《关于撤销2015年3月25日〈告知书〉的通知》，载明2015年3月25日《告知书》由保禄公司提供，该办人员盖章。《告知书》的出具违反该办公室公章使用制度第二条之规定（以本办名义出具针对企业的通知、告知书、回复、证明等材料必须由本办提供，并由本办主任审核后，方可盖章）。故特通知撤销2015年3月25日所发《告知书》。关于全达公司资产重组，涉及全达公司名下位于九亭镇盛富路XXX号土地及房产转让事宜，我办将根据贵公司所提供材料根据区政府的相关规定做好属地鉴证工作。
（2015）松民三（民）初字第1036号案件中，本院至九亭镇经发办进行调查，该办公室副主任陈述，九亭镇区域范围内工业用地产权、股权变更或产权人股权变更需要根据沪松府办（2014）xx号文进行鉴证程序。本案保禄公司要办理该手续，故该办公室将《松江区存量工业房地�权属变更、转移登记告知书》给保禄公司，由其准备材料。2015年3月保禄公司根据规定将告知书所载材料提交给九亭镇经发办。由于这是第一个走审批的项目，于是初步审核后向镇领导汇报，但是镇领导看了是房屋在198地块后说不予受理，要求将材料领回去。2015年3月25日《告知书》的形成过程时，保禄公司称政府不受理要给明确告知，于是自行打印后要求经发办确认，该办公室根据实际情况确认了。4月17日撤销通知是经发办主任认为告知书上的印章不符合用章规定，所以撤销。该告知书已经通知了双方，保禄公司领取了通知，原告未来书面领取。之后双方并未根据告知书所载进行属地鉴证申报。本院要求九亭镇明确本案所涉房屋交易是否能够继续或存在何方面缺失尽快给予回复。但之后该办并未回复。
（2015）松民三（民）初字第1036号案件中，本院就系争房屋所涉交易是否需进行属地鉴证、保禄公司提供属地鉴证的过程、九亭镇政府处理过程、系争房屋是否符合属地鉴证的审批条件等向九亭镇人民政府进行书面调查。九亭镇人民政府于2015年6月15日回复称，双方需根据沪松府办（2014）xx号文进行属地鉴证工作。保禄公司于2015年2月提供资料给九亭镇经发办办理手续，经核查系争房屋在xxx地块内，根据规划原则上不予办理。此后保禄公司将事先写好的《告知书》给予经发办人员盖章，后因该《告知书》的出具违反公章使用制度作出撤销通知。根据属地鉴证的主要工作要对企业申报材料及实际情况检查核实，根据对保禄公司和全达公司双方企业申报材料及实际情况检查的核实，作出不符合审批条件的决定，原因是双方企业以新设公司方式采取实质房屋转让行为。保禄公司提供的相关资料隐瞒了双方房屋转让的实际情况�也未提供《资产收购协议》等资料。2015年8月10日，九亭镇人民政府做出补充说明，载明之前回复中“根据对保禄公司和全达公司双方企业申报材料及实际情况检查的核实，作出不符合审批条件的决定”为经办人员笔误，该镇将根据2015年4月17日所发通知做好属地鉴证工作。
（2015）松民三（民）初字第1036号案件中，本院向上海市松江区房地产交易中心就本案所涉新设公司形式是否需要根据沪松府办（2014）xx号文进行属地鉴证工作、全达公司是否能将房屋产权办理至新设公司等问题进行书面调查。交易中心于2015年6月17日书面回复，需进行属地鉴证，如无鉴证，有法院的司法裁定和协助执行通知、加上双方合同、身份证明材料、契税缴纳证明也可办理转移登记。
后保禄公司和全达公司就（2015）松民三（民）初字第1036号案件达成和解后保禄公司撤回起诉，全达公司撤回反诉。
以上事实由上海市房地产权证、委托协议书、佣金确认书、民事起诉状、通知、询问笔录、调查函、回复、民事裁定书及当事人的陈述等证据予以证实，本案予以确认。
本院认为，当事人应当根据合同约定履行各自权利义务。现原告认为《资产收购协议》未能履行并据此要求返还佣金。被告辩称“双方未能履行合同”指的是合同一点都没有履行，保禄公司已经支付定金，所以不能适用该条款。本院认为，首先，从合同履行的含义和目的上看，合同的履行是指债务人作出作为债务内容的给付，并因此使债权目的达到而归于消灭。合同履行要求给付行为而获得实现债务目的的结果。原告同保禄公司签订《资产收购协议》的目的在于原告获得系争房屋的购房款，保禄公司获得系争房屋的产权。因此，“居间双方合同未能履行合同的情况下佣金不予收取”中的“合同履行”不应理解为某一当事人的某一作为，而应为双方合同履行系为实现合同目的的全面履行，在各方未能完成合同全面履行时，佣金不应当收取。其次，以双方居间协议签订过程上看，《资产收购协议》的签订、支付定金及《佣金确认书》、《委托协议书》的签订均为2015年1月29日，客观上不存在《资产收购协议》签订后各方从未履行的状况，因此被告对于“未能履行合同”的理解不符合双方签订合同的实际状况。再次，从系争房屋实际交易背景和过程上看，在1036号案件中保禄公司明确购买系争房屋用于厂房用途，被告作为专业居间单位应当知晓系争房屋的性质，且各方对于交易过程中可能遇到的障碍也有一定预期。从前案调查也证实系争房屋交易过程中确存在一定阻碍，因此，对于“合同履行”做全面、实现合同目的履�的解释更符合本次交易的实际状况。综上，《资产收购协议》未履行，原告要求被告返还已付佣金，符合合同约定。现原告考虑被告在居间过程中的成本，自愿支付必要费用最高限额50，000元，本院考虑到被告在居间过程中发生的成本，确定原告支付被告必要费用50，000元，故应返还原告150，000元已付佣金。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：
被告上海爱瑞房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海全达精细化工有限公司佣金150，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，300元减半收取1，650元，由被告上海爱瑞房地产营销策划有限公司负�（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 吕荣珍
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 何诘弥
附：相关法律条文
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……