吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终23号
上诉人（原审原告）：宋淑英，住长春市二道区。
委托诉讼代理人：曲冲霄，吉林全策律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：长春中信鸿泰置业有限公司，住所地长春市净月开发区净月大街4775号。
法定代表人：徐雷，该公司董事长。
委托诉讼代理人：向丽君，吉林敦宜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春中信城物业服务有限公司，住所地长春净月经济开发区净月大街4775号。
法定代表人：陈煊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李鑫磊，该公司职员。
上诉人宋淑英、上诉人长春中信鸿泰置业有限公司（以下简称“鸿泰置业公司”）因与被上诉人长春中信城物业服务有限公司（以下简称“中信物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院于2017年11月1日作出的（2017）吉0194民初716号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人宋淑英的委托诉讼代理人曲冲霄，上诉人鸿泰置业公司的委托诉讼代理人向丽君，被上诉人中信物业公司的委托诉讼代理人李鑫磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋淑英上诉请求：请求撤销原审判决第二项、第三项，并依法改判：1、判令鸿泰置业公司及中信物业公司为宋淑英办理供暖手续，并支付维修完毕前的供暖费（暂计算至一审起诉时为12955元）及滞纳金；2、判令鸿泰置业公司及中信物业公司赔偿宋淑英2011年4月21日至2016年12月31日期间的物业费损失138379元；3、判令鸿泰置业公司及中信物业公司赔偿宋淑英租金损失15万元，诉讼费由鸿泰置业公司及中信物业公司承担。事实及理由：因鸿泰置业公司未能履行维修义务，导致案涉房屋无法正常使用、无法办理供暖手续，因此应缴纳的供暖费及滞纳金应由鸿泰置业公司承担；一审既然确认了房屋存在诸多质量问题导致无法正常居住使用，应赔偿给宋淑英造成的经济损失，对宋淑英已缴纳的全部物业费损失均应予以赔偿，原审仅支持8万元没有依据；租金损失属于可得利益损失，因质量问题房屋无法正常居住使用，因此导致的租金损失应予以赔偿；由于鸿泰置业公司和中信物业公司系关联企业，故其应对房屋质量问题和因此导致的损失承担连带赔偿责任。
鸿泰置业公司二审答辩称：1、宋淑英要求鸿泰置业公司办理供暖手续并支付相关的供暖费用没有事实和法律依据；2、根据合同约定，宋淑英于2011年6月在我公司向其发出入伙通知单后拒绝收楼，应视为其进行了物业交接，物业费应由其自行承担；3、宋淑英要求我公司赔偿租金损失没有法律依据，其租金也没有事实依据，请求驳回其上诉请求。
中信物业公司二审答辩称：宋淑英主张的案涉房屋遗留问题我公司不认同，该份证据上加盖的是中信净月山服务中心印章，同时在该份证据上签字的人员也不是我公司工作人员。宋淑英与我公司签订的前期物业管理服务协议中明确约定房屋质量问题不在此合同范围内。宋淑英主张由我公司赔偿物业费损失没有依据。
鸿泰置业公司提出上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回宋淑英的全部诉讼请求。事实及理由：1、原审判决认定宋淑英的收房时间为2013年1月9日属认定事实错误。2011年6月，鸿泰置业公司向宋淑英发出《入伙通知单》，通知宋淑英办理房屋交付手续，虽宋淑英对通知单的内容不予认可，但其举证的《拉斐庄园35栋遗留问题》上记载了其所主张的质量问题相关内容，落款时间为2011年6月，该份证据可以证明物业公司于2011年6月向宋淑英交房。同时，宋淑英签署的物业管理服务协议及缴纳物业费的时间也与此相吻合，故应认定鸿泰置业公司已于2011年6月通知宋淑英收房；2、原审判决认定案涉房屋不能正常居住使用属于认定事实错误。宋淑英未提供质量问题检测报告，亦未就案涉房屋存在的质量问题是否已达到严重影响正常居住程度提出书面鉴定意见，故原判直接认定案涉房屋不能正常居住使用属于认定事实错误；3、该房屋自鸿泰置业公司通知收房之日起，已超过保修期限，鸿泰置业公司对宋淑英诉请的维修项目不负有维修义务；4、宋淑英自2011年发现“质量问题”后，并未第一时间找鸿泰置业公司要求解决，而是拖延六年之久，直至2017年4月25日才向原审法院起诉要求鸿泰置业公司承担修复及赔偿责任，明显与常理不符，宋淑英有扩大损失的故意，应由宋淑英承担全部责任，故请求改判驳回宋淑英的全部诉讼请求。
针对鸿泰置业公司的上诉，宋淑英二审答辩称：房屋存在诸多质量问题导致无法正常居住使用，鸿泰置业公司应承担保修责任并赔偿给宋淑英造成的经济损失。
针对鸿泰置业公司的上诉，中信物业公司二审答辩称：要求维持原判。
宋淑英向一审法院起诉请求：请求判令：1、鸿泰置业公司、中信物业公司履行维修义务，修复花园门前地面及屋面防水，更换破损门、窗、玻璃、围墙挂件及二楼真石漆和压条；2、鸿泰置业公司、中信物业公司办理供暖手续并支付维修完毕前的供暖费人民币（以下币种同）12955元及滞纳金；3、鸿泰置业公司、中信物业公司赔偿2011年4月21日至2016年12月31日的物业费损失138379元；4、鸿泰置业公司、中信物业公司赔偿租金损失15万元；5、案件受理费由鸿泰置业公司及中信物业公司承担。事实及理由：2011年2月21日，宋淑英购买鸿泰置业公司开发的位于长春市净月经济开发区净月大街4775号中信城1#地块的第1-35幢1单元101号、建筑面积为479.72平方米、用途为住宅的商品房（以下简称“案涉房屋”），约定鸿泰置业公司在2011年4月21日前交付房屋。合同签订后，宋淑英按约定履行了付款义务，但鸿泰置业公司迟至2013年1月9日才委托中信物业公司交付房屋，同时确认房屋尚存门、窗、玻璃、围墙挂件、真石漆、压条破损及花园门前地面下沉等诸多问题。之后宋淑英发现屋面漏水。宋淑英一直催促鸿泰置业公司及中信物业公司履行维修义务，但至今未解决。另外，因鸿泰置业公司及中信物业公司一直未为宋淑英办理供暖手续，致案涉房屋一直无法供暖。因问题未能解决，房屋一直闲置，无法正常使用收益，而宋淑英已经支付物业费，故请求赔偿相关经济损失。
一审法院经审理认定事实：2011年2月21日，宋淑英与鸿泰置业公司签订《商品房买卖合同》，约定鸿泰置业公司将案涉房屋出售并应在2011年4月21日前交付给宋淑英；商品房达到交付使用条件后，鸿泰置业公司应当书面通知宋淑英办理交付手续；鸿泰置业公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；案涉房屋仅作住宅使用。当日，宋淑英按约定支付购房款、契税及其他费用。
2013年1月9日，宋淑英办理入住手续并领取钥匙，经中信物业公司与宋淑英双方确认，案涉房屋存在“二楼真石漆开裂、围墙挂件损坏、花园门前地面下沉、二楼东北角压条掉落、阁楼玻璃划破、大部分窗户有划痕已损坏、二楼北侧门下槛开裂、入户门板开裂”等问题未解决。
另查明：2008年12月，鸿泰置业公司与案外人长春净月潭供热有限公司签订入网供热协议，案涉房屋在供热入网协议内。
上述事实，有宋淑英当庭提交的商品房买卖合同、收款收据、物业交接表及附件、业主托管钥匙委托书、拉斐庄园35栋遗留问题、物业费票据、照片，鸿泰置业公司提交的中信鸿泰入网协议书、供用热协议书，各方当事人陈述等经庭审举证、质证的证据在卷为凭，足资认定属实。
原审法院认为：（一）依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，宋淑英与鸿泰置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定诚实信用地履行各自的法律义务。宋淑英已按约定支付购房款、契税，则鸿泰置业公司应按约定交付质量合格、装饰设备符合约定、基础设备和公共配套正常运行的房屋。宋淑英接收房屋时，即发现案涉房屋存在二楼真石漆开裂、围墙挂件损坏、花园门前地面下沉、二楼东北角压条掉落、阁楼玻璃划破、大部分窗户有划痕已损坏、二楼北侧门下槛开裂、入户门板开裂等诸多问题，上述装饰设备、基础设备的质量责任，应由鸿泰置业公司承担。对案涉房屋存在漏水问题的事实，中信物业公司当庭陈述宋淑英曾找到该公司协商，故对该事实予以确认。鸿泰置业公司虽举证《入伙通知书》，但未能举证证明已将该通知书送达宋淑英，故质量保修期应自宋淑英实际收房之日2013年1月9日起算，因鸿泰置业公司未就上述问题的质量保证期间举证，且自宋淑英收房至其提起诉讼，防水保修期未过五年，故对鸿泰置业公司提出的质量保修期已过诉讼时效的抗辩意见不予采纳，其应对上述问题承担维修义务。（二）鸿泰置业公司已经签署入网供热协议，长春净月潭供热有限公司也对约定范围内的房屋开栓供热，鸿泰置业公司应履行的义务已经履行完毕。宋淑英当庭陈述未缴纳供暖费，也未举证证明未能供热系由鸿泰置业公司的原因所致，故对宋淑英第二项诉讼请求不予支持。（三）案涉房屋不能正常居住使用，由此给宋淑英造成的经济损失，鸿泰置业公司应予赔偿。因各方均未对物业费标准进行举证，根据宋淑英对收房前的物业费业已支付的实际情况，予以支持8万元，对宋淑英主张的超过部分，不予支持。（四）关于租金损失，根据一般生活常理，购房人购房的目的是为了自住而非出租，宋淑英也未对以出租为目的而购房进行举证，故对宋淑英的该项诉讼请求不予支持。中信物业公司并非合同相对方，不承担维修义务及违约的赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、被告长春中信鸿泰置业有限公司向原告宋淑英履行维修义务，维修案涉房屋花园门前地面及屋面防水，更换破损门、窗、玻璃、围墙挂件及二楼真石漆和压条；二、被告长春中信鸿泰置业有限公司赔偿原告宋淑英物业费损失8万元；三、驳回原告宋淑英的其他诉讼请求。以上款项，自本判决生效之日起十日内给付完毕。案件受理费5826元，由被告长春中信鸿泰置业有限公司负担2913元，原告宋淑英负担2913元。
本案经二审审理，除一审判决认定的事实外，本院另查明：2011年6月28日，中信物业公司收取宋淑英缴纳的预存电费200元及预存水费300元，宋淑英缴纳2011年4月22日至2011年12月31日期间的物业管理费18379元。同日，由长春中信城物业拉斐庄园客服中心加盖印章出具了《拉斐庄园35栋遗留问题》的说明，列明：“二楼真石漆开裂、围墙挂件损坏、花园门前地面下沉、没有有线主线、没有光纤主线、没有进户光纤、没有网通设备、没有电源、二楼东北角压条掉落、阁楼玻璃划破”等内容均为打印。在该份材料上，2013年1月9日，中信·净月山客户服务中心加盖印章并由工作人员手写标注“没有有线主线、没有光纤主线、没有进户光纤、没有网通设备、没有电源”部分已穿线，其余部分暂时未处理。宋淑英未入住争议房屋。2016年12月12日经长春净月高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0194民初1267号民事调解书调解，宋淑英支付给中信物业公司2012年1月1日至2016年12月31日的物业费共计12万元。
本院认为：一、宋淑英与鸿泰置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。宋淑英已按约定支付了购房款，作为出卖人鸿泰置业公司应履行向宋淑英交付符合合同约定或法律规定的质量标准的房屋的义务。鸿泰置业公司虽提供了其于2011年6月形成的入伙通知书，但并未提供证据证明宋淑英已实际接收该份通知书。即使在该时间节点宋淑英缴纳了办理入住的相关费用，但在《拉斐庄园35栋遗留问题》中已明确标注此时房屋没有电源、没有网通设备等，这些均属于影响房屋正常居住使用基本功能的情况，宋淑英并未出具接收房屋的相关手续。即使鸿泰置业公司通知宋淑英收房，宋淑英在此情况下也有权利拒收。直至2013年1月9日，宋淑英正式办理了入住手续，接收房屋钥匙。故原审认定宋淑英实际收房日期为2013年1月9日并无不当。
二、经过与物业公司共同验收确认，办理交房手续时房屋仍存在《拉斐庄园35栋遗留问题》中所标注的未处理的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人鸿泰置业公司应当履行保修义务。保修期从交付之日起计算。双方《合同补充协议》第十条约定，“如买受人认为该商品房存在严重影响买受人正常居住的质量问题，应由买受人出具有资质的检测机构的检测报告；其他质量问题，买方应接收该商品房，由出卖人承担保修义务。”宋淑英在本案中并未主张房屋存在严重质量问题，故鸿泰置业公司关于宋淑英应出具有资质检测机构关于质量问题检测意见的上诉主张不成立。根据中信物业公司在一审中的陈述，其对与宋淑英办理的交接手续以及遗留问题的确认清单的真实性并无异议，并表示对业主提出的问题已一一做记录与房地产公司（鸿泰置业公司）沟通协调，二审中亦明确对宋淑英反映的问题物业公司已上报鸿泰置业公司，而且实际与宋淑英办理交接手续的也是中信物业公司，故在办理交接手续时宋淑英与中信物业公司共同确认的质量问题应视为其已向鸿泰置业公司主张质量保修责任。因宋淑英在交接之初即提出质量问题，鸿泰置业公司一直未予解决，故宋淑英要求鸿泰置业公司承担维修义务不超过法定保修期限。
三、因鸿泰置业公司作为商品房的出卖方对所出售的房屋负有瑕疵担保义务，故对案涉房屋不能正常居住使用期间以及保修期限内发生的属于保修范围的质量问题除应当履行保修义务，还应对造成的损失承担赔偿责任。1、关于宋淑英主张的物业费损失。宋淑英交纳了2011年4月22日至2011年12月31日期间的物业管理费18379元，2012年1月1日至2016年12月31日的物业费共计12万元。但在2013年1月9日双方办理交接手续之前，鸿泰置业公司虽主张已通知宋淑英办理入住，但此时该房屋并未接通电源、网通设备亦不完善，可以认定不具备正常居住使用功能，宋淑英交纳了物业费，不能入住使用，故对2011年4月至2012年12月期间宋淑英交纳的物业费鸿泰置业公司应承担赔偿责任，具体数额及计算方式为：18379＋12万元÷5=42379元。2013年1月9日办理入住手续后，房屋虽仍然存在一般质量问题，但不能认定严重影响正常居住使用，且宋淑英接收房屋后亦负有防止损失扩大的义务，故对宋淑英主张办理交接手续后的物业费损失不予支持；2、关于宋淑英主张的租金损失。根据一审庭审调查，宋淑英陈述其主张租金损失的请求权基础为“由于房屋存在质量问题，无法正常使用，被告应按周围同类房屋的租赁价格赔偿原告损失，但原告目前所主张的该项损失额远低于同类房屋的报价。”因此，宋淑英主张的仍是该房屋不能按期正常使用的损失，参照双方《商品房买卖合同》第九条的约定“逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，按照此标准，自双方合同约定的交房日期2011年4月21日至实际办理交接手续2013年1月9日，宋淑英请求的此项损失数额15万元低于双方合同约定的标准，应予保护。3、关于宋淑英请求鸿泰置业公司为其办理供暖手续并支付供暖费及滞纳金的主张。鸿泰置业公司已经于供热单位签署入网供热协议，供热单位也已经对该小区进行供热，案涉房屋的供暖手续应当由宋淑英自行办理，与供热单位签订供暖协议，宋淑英未举证证明案涉房屋未能供暖系由鸿泰置业公司原因引起，故对其该项诉讼请求不予支持。
四、关于鸿泰置业公司与中信物业公司是否应承担连带给付责任问题。宋淑英诉讼请求均为针对鸿泰置业公司未全面履行商品房买卖合同约定义务造成的经济损失，中信物业公司非合同相对方，宋淑英请求中信物业公司承担连带责任没有事实及法律依据，故对其该项上诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、维持长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初716号民事判决第一项，即：长春中信鸿泰置业有限公司向宋淑英履行维修义务，维修案涉房屋花园门前地面及屋面防水，更换破损门、窗、玻璃、围墙挂件及二楼真石漆和压条；
二、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初716号民事判决第二项、第三项；
三、长春中信鸿泰置业有限公司赔偿宋淑英物业费损失42379元、房屋租金损失15万元；
四、驳回宋淑英其他上诉请求；
五、驳回长春中信鸿泰置业有限公司上诉请求。
二审案件受理费共计6420元（宋淑英预交4620元，长春中信鸿泰置业有限公司预交1800元），由宋淑英负担2300元，长春中信鸿泰置业有限公司负担4120元。
本判决为终审判决。
审 判 长 绳继萍
代理审判员 李 迪
代理审判员 贺银婷
二〇一八年二月二十七日
书 记 员 梁 芳