福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第2849号
上诉人（原审被告）李三友。
委托代理人李绍平，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
委托代理人李海燕，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李玫。
委托代理人蔡长基，福建致理律师事务所律师。
委托代理人兰婷玲，福建致理律师事务所律师。
上诉人李三友因与被上诉人李玫房产买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2015）鲤民初字第749号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，原告李玫购置的房产址系在泉州市鲤城区新华南路东侧远建花园5号楼603号房屋。原告于2009年1月1日办理了房屋所有权人变更登记，未办理土地使用权人变更登记，房产的房屋所有权人为原告，但房产的土地使用权人仍为案外人曾庆顺。原、被告通过中介所居间介绍，于2014年9月14日签订《房产买卖合同》，约定如下：原告将址在泉州市鲤城区新华南路东侧远建花园5号楼603号房屋以人民币1042000元的价格出售给被告；被告应于签约当日支付定金人民币60000元，由中介所监管，于2014年9月30日前将购房款人民币982000元一次性解入中介所指定的账户中监管；原、被告于2014年9月30日前或在被告向中介所指定的账户全部解入购房款后二日内到房地产房屋权属交易登记部门办理该房产交易收件受理手续；原告保证该房产产权清晰，自签订合同之日起，若发生与原告有关的产权纠纷或债务纠纷概由原告负责，如因此造成合同履行障碍，视为原告违约；原、被告未按合同约定的交易流程及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约；自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付等同于定金数额的违约金，同时有权要求违约方支付自违约行为之日起按成交价款每日万分之五标准计算的迟延履行违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为而给守约方增加的律师代理费、差旅费等，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行；本合同经原、被告双方签字盖章后生效。2014年9月14日，原、被告及案外人泉州缔信家业房产经纪有限公司签订《交易服务合同》一份，原、被告委托泉州缔信家业房产经纪有限公司协助办理该房产权属过户等手续。上述二份合同签定后，被告向泉州缔信家业房产经纪有限公司支付购房定金人民币60000元，由该公司负责监管，却未依照合同的约定解入购房款人民币982000元。2014年10月21日，原告办理该房产土地使用权人变更登记，原告为房产的土地使用权人。2015年1月5日，原告与福建致理律师事务所签订委托代理合同，支付该所民事一审代理费人民币7000元，并于2015年1月13日委托福建致理律师事务所向被告发出律师函，告知被告未依合同约定履行义务，已构成违约，敦促被告履行合同义务并承担违约责任，否则将解除双方签订的《房产买卖合同》等。2015年1月28日，原告提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告于2014年9月14日签订的《房产买卖合同》；二、被告支付原告违约金人民币117310元；三、被告承担原告因本案支出的律师费人民币7000元；四、被告承担本案诉讼费用。上述事实，有原告提供的居民身份证、缔信家业（泉州）房地产经纪有限公司房产交易资料表、泉房权证鲤城区（鲤）字第200900328号《房屋所有权证》、泉国用（2014）商第102030号《国有土地使用权证》、《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》、律师函、EMS邮政快递单、《委托代理合同》、福建省国家税务局通用机打发票，被告提供的泉房权证鲤城区（鲤）字第200900328号《房屋所有权证》、泉国用（2008）商第101589号《国有土地使用权证》和法院向泉州缔信家业房产经纪有限公司所做的调查笔录以及原、被告陈述等证据为证。
原审判决认为，案外人泉州缔信家业房产经纪有限公司提供的土地使用权人为曾庆顺的《国有土地使用权证》的真实性，原、被告均无异议，予以确认。该证据加盖了“与原件相符”印章，该印章的落款时间为2014年9月14日，被告在该印章核对人处签名，由此可以证实2014年9月14日被告与原告签订《房产买卖合同》时，已清楚诉争房产的土地使用权人仍为案外人，而被告提供的证据也不足以证明原告隐瞒诉争房产相关事实。因此，被告辩解原告隐瞒诉争房产的真实情况，告知被告虚假情况，存在欺诈行为，证据不足，不予采纳。诉争房屋已办理房屋所有权证，原告为诉争房屋唯一权利主体，依法可对其进行处分并协助办理房产过户手续。原、被告签订的《房产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害案外人合法权益，应确认合法、有效，双方均应当依照约定全面履行合同义务。被告未依照合同约定的时间解入购房款人民币982000元，存在违约，在原告发函督促其履约后，仍未依照合同约定回复并履约，原、被告约定合同解除条件已经成就，故原告请求解除双方签订的《房产买卖合同》，依法有据，予以支持。《房产买卖合同》约定，守约方有权要求违约方支付等同于定金数额的违约金，同时有权要求违约方支付自违约行为之日起按成交价款每日万分之五标准计算的迟延履行违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为而给守约方增加的律师代理费、差旅费等。因此，原告请求被告支付律师费人民币7000元、等同于定金数额的违约金人民币60000元及自2014年10月1日起至2015年1月21日止按成交价款人民币1042000元每日0.05%标准计算的违约金人民币57310元，合理合法，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，原审判决：一、解除原告李玫与被告李三友于2014年9月14日签订的《房产买卖合同》；二、被告李三友应于本判决生效之日起十日内支付原告李玫违约金人民币117310元；三、被告李三友应于本判决生效之日起十日内支付原告李玫律师费人民币7000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14178元，减半收取7089元，由被告李三友负担。
宣判后，被告李三友不服，向本院提起上诉。
上诉人李三友上诉称，一、原审违背上诉人与被上诉人的真实意思表示，认定上诉人违约错误。在2014年10月21日前，诉争房产的土地使用权人与所有权人并非同一主体，诉争房产权属不清晰。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”由该规定可知，在办理房屋登记管理遵循两个基本原则：1.房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致；2.权属登记的属地管理原则。如果房屋所有权人与该房屋占有范围的土地使用权分属不同主体，房管局将不予办理产权登记。本案诉争房产的房屋所有权人与土地使用权人在合同约定的办理房产交易收件手续期限内即2014年9月30日分属被上诉人李玫、案外人曾庆顺，被上诉人无法于2014年9月30日前至房管局办理房产交易收件手续。《房产买卖合同》已因被上诉人的上述行为造成履行障碍，应认定被上诉人违约。上述的交易流程、违约均约定于《房产买卖合同》中，原审在查明上述事实的情况下仍认定上诉人违约违反《房产买卖合同》的内容，违背当事人的真实意思表示。二、上诉人在诉争房产的土地使用权证与所有权主体不一致的情形下，有权行使先履行抗辩权，拒绝向被上诉人支付购房款。同时，上诉人拒绝支付房屋款的行为并非违约行为，原审认定上诉人违约错误。在房产交易过程中，卖方应确保其出售的房产产权清晰，能办理产权变更登记手续，在卖方先履行上述义务后，买方履行支付购房款的义务。被上诉人出售的房产产权不清，已致诉争房产无法办理产权登记手续，被上诉人未先履行其义务。根据《合同法》第六十七条规定：“先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故上诉人有权行使先履行抗辩权，拒绝向被上诉人支付购房款。上诉人的拒绝支付购房款行为并非违约。三、《房产买卖合同》因被上诉人的违约行为致使合同目的无法实现，客观无法履行，应予解除。被上诉人先行违约致使双方无法按照合同约定的时间至房管局办理房产交易受理手续，合同目的无法实现，客观无法履行，上诉人有权行使法定解除权，解除《房产买卖合同》。四、原审认定被上诉人可协助办理房产过户手续错误。本案诉争房产的土地使用权证与房屋所有权不一致，无法办理产权变更登记，原审擅自解释法律主观认定房屋所有权人有权协助办理房产过户手续存在重大错误，应予纠正。五、被上诉人违约，上诉人无需支付被上诉人违约金117310元、律师费7000元。综上，请求维持原审第一项判决，撤销原审第二、三项判决，依法予以改判。
被上诉人李玫答辩称，一、原审认定上诉人存在违约行为，并承担相应的违约责任是正确的。《房产买卖合同》约定，上诉人在合同签订后，除了应于签订合同当日支付定金6万元作为履约保证，交由中介机构监管外，剩余房款982000元应按合同约定的时间即2014年9月30日前一次性解入中介机构指定的账户中。上诉人未能按照合同约定时间解入购房款，存在违约，在被上诉人发函督促其履行后，仍未按照合同的约定回复并履约，双方约定合同解除条件成就。二、上诉人称因被上诉人的违约行为致使合同目的无法实现，缺乏事实依据。根据我国法律的相关规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权转让、抵押。因此，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权在交易时同时转让的，即“地随房走”，不存在房屋所有权转让而土地使用权未转让的情形，且被上诉人已于2014年10月21日取得诉争房产的《国有土地使用证》，在本案房产办理过户登记前，其对房屋已享有完全的房地产权利。同时，根据法律规定，《房屋所有权》是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的证书，本案诉争的房屋早已办理了《房屋所有权证》，被上诉人为诉争房屋的唯一权利主体，依法可对其进行处分并可协助办理房产过户手续。案外人泉州缔信家业房产经纪有限公司提供的《国有土地使用权证》，在该份土地证上的使用权登记为案外人曾庆顺。在该份证据上加盖了“与原件相符”的印章，该印章的落款时间为2014年9月14日即合同签订当日，上诉人也在该印章核对人处签名，由此可见，2014年9月14日，上诉人已明确了解诉争房产的土地使用权仍为案外人。三、上诉人在签订合同签已亲自实地看房，并对诉争房产的现状及疑虑询问过被上诉人，在明确被上诉人所告知的事项后自愿与被上诉人签订本合同，审查房产产权相关产属信息资料。双方一致同意《国有土地使用证》与《房屋所有权》可在办理房产交易登记时一并办理变更登记，被上诉人也明确表示在办理变更时予以全力配合，合同明确载明该事项。因此，上诉人在签署合同时，对诉争房产的土地使用权的权属是知情的，被上诉人不存在上诉人所称的隐瞒事实，告知虚假情况、欺诈等行为。上诉人提出的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人的争议焦点是：上诉人是否存在违约行为，应否承担相应的违约责任。除上述争议焦点所涉及的事实外，双方对原审认定的其余事实均无争议，本院对双方无争议的事实予以确认。二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，因双方当事人对案外人泉州缔信家业房产经纪有限公司提供的《国有土地使用权证》的真实性均不持异议，本院予以认定。鉴于上诉人于2014年9月14日在《国有土地使用权证》加盖的“与原件相符”核对章的核对人处签名予以确认，本院据此认定双方在签订《房产买卖合同》时，上诉人已知晓本案诉争房屋的土地使用权人为曾庆顺，并对此事实未提出异议。上诉人主张被上诉人隐瞒诉争房产的相关事实存在先行违约的行为，与客观事实不符，本院不予支持。根据双方在《房产买卖合同》第五条第二款第（一）、（二）项中关于上诉人应于2014年9月30日前将全额购房款解入指定账户内，在上诉人完成汇入全额购房款后的两日内，被上诉人与上诉人到房地产房屋权属交易登记部门办理该房产交易收件受理手续的约定，应认定上诉人系先履行合同义务一方。上诉人主张本案诉争房产的土地使用权证与所有权主体不一致，上诉人有权行使先履行抗辩权，拒绝向被上诉人支付购房款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于双方当事人对原审判决解除双方于2014年9月14日签订的《房产买卖合同》均不持异议，本院不予确认。根据《房产买卖合同》第九条第二、三款关于解除合同的违约责任及赔偿损失的约定，上诉人应向被上诉人支付等同于定金数额的违约金60000元、律师费7000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、九十七条关于合同解除，合同的权利义务终止，尚未履行的，终止履行，已履行的可要求恢复原状等的规定，本案《房产买卖合同》解除，上诉人不存在向被上诉人支付购房款的义务即上诉人不存在迟延履行的情况，原审判决上诉人支付被上诉人迟延履行违约金57310元错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省泉州市鲤城区人民法院（2015）鲤民初字第749号民事判决第一项即“解除原告李玫与被告李三友于2014年9月14日签订的《房产买卖合同》。”
二、维持福建省泉州市鲤城区人民法院（2015）鲤民初字第749号民事判决第三项即“被告李三友应于本判决生效之日起十日内支付原告李玫律师费人民币7000元。”
三、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2015）鲤民初字第749号民事判决第二项即“被告李三友应于本判决生效之日起十日内支付原告李玫违约金人民币117310元。”
四、上诉人李三友应于本判决发生法律效力之日起10日内支付被上诉人李玫违约金60000元。
五、驳回被上诉人李玫原审的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费14178元，减半收取7089元，由上诉人李三友负担5856元，被上诉人李玫负担1233元；二审案件受理费2786元，由上诉人李三友负担1553元，被上诉人李玫负担1233元。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳波
代理审判员 陈 琼
代理审判员 洪新民
二〇一五年九月二十日
书 记 员 吴悦明
注：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。