江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4979号
上诉人（原审被告）：吴熠，女，1984年8月15日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：王万兴（系吴熠爱人），男，1980年11月8日生，住南京市玄武区。
上诉人（原审第三人）：南京王祥房产经纪有限公司，住所地南京市建邺区恒山花苑6号楼2室。
法定代表人：王祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王炫，北京德恒（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王晓宇，男，1985年3月1日生，汉族，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：张院生，江苏张院生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭春怀，江苏张院生律师事务所律师。
上诉人吴熠、南京王祥房产经纪有限公司（以下简称王祥经纪公司）与被上诉人王晓宇房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初9228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴熠上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判我方返还王晓宇定金7万元；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实、理由及辩称：一审判令我方返还王晓宇定金30万元错误。1、根据合同法的规定，当事人协商一致，可解除合同。现王晓宇单方面解除合同，已构成违约，我方可以不返还定金。2、涉案房屋原合同价为270万元，我方现出售价为251万元，并且过户费办证费亦由我方承担，致我方损失23万元，因此我方只同意退定金7万元。3、王晓宇条件优越，收入可观，虽然因为政策的调整，要求其提高首付，但其仍应有能力继续履行合同，因此合同终止的原因在于王晓宇违约，一审判令其不承担责任，显失公平。
王祥经纪公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实、理由及辩称：1、一审认定合同无法继续履行的原因系南京市政府限购限贷政策，王晓宇不存在违约，该认定属于事实不清，适用法律错误。限贷与限购不同，贷款比例小幅的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，买受人可以通过其他途径筹措资金履行付款义务。我方认为王晓宇是在利用限贷政策达到解除合同的目的，其构成违约。2、我方作为房产中介，在合同履行过程中付出了大量人力物力，促成双方签订了合同，一审判令我方退还部分中介费没有法律依据。
王晓宇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王晓宇向一审法院起诉请求：1.要求吴熠退还购房定金30万元；2.要求王祥经纪公司退还中介费5万元。
一审法院认定事实：2016年9月24日，吴熠作为甲方，王晓宇作为乙方，王祥经纪公司作为丙方，三方签订《存量房买卖中介合同》一份。该合同约定：甲方将自己所有的位于南京市浦口区镇南河路99号正荣润江城07幢1单元1602室房屋出售给乙方，该房屋建筑面积87.72平方米，房屋售价270万元；丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付佣金和代办费5万元，于签约当日支付。同日，三方签订合同补充条款，约定：乙方于2016年9月24日前支付定金30万元；乙方于2016年10月17日前支付甲方房款65万元，三方共同到甲方该房产抵押所在银行办理贷款结清，注销抵押后产权过户；乙方申请办理商业贷款175万元，甲乙双方于收到不动产证七日内准备好贷款材料到银行签署贷款文本，办理贷款审批手续。因乙方征信不良等自身问题导致贷款申请额度不足，乙方须用现金补齐贷款不足部分。合同及补充协议签订后，王晓宇于当日支付给吴熠购房定金30万元，支付给王祥经纪公司中介服务费5万元。
2016年10月5日，南京市政府下发通知，对主城区房地产进行限购及限贷。该通知规定，对于有购房贷款记录，但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房，但没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%。该通知自2016年10月6日起执行。
2016年10月7日，王晓宇向吴熠及王祥经纪公司发出购房合同解除通知函。该函说明因政府限贷政策新政出台，导致合同约定的首付款比例由35%提高至50%，导致额外增加405000元现金支付压力，从而无力执行合同，要求解除合同，并返还定金30万元及中介费5万元。
一审另查明：2008年3月至2010年12月，王晓宇曾有购房按揭贷款记录，该贷款已于2010年12月结清。2016年11月21日，吴熠将涉案房屋另售他人。
以上事实有双方当事人陈述，存量房买卖中介合同，定金收条，中介费收据，南京市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知，购房合同解除通知函，王晓宇个人信用报告等证据在卷证实。
本案主要争议是双方签订的房屋买卖合同无法继续履行的原因以及在合同履行过程中王晓宇是否违约。一审法院认为，双方在订立合同时约定，总房款为270万元，首付95万元，商业贷款175万元。政府限贷政策出台后，王晓宇因曾有住房贷款记录只能向银行贷款135万元，首付从95万元增加至135万元。王晓宇尚未结婚，在新加坡打工，王晓宇的父母均为退休工人，两人每月工资总计为8000元左右。从王晓宇的家庭情况看，能首付95万元购房款已实属不易，在限贷政策出台后，首付款在95万元的基础上又另外增加40万元，王晓宇及父母作为工薪阶层，在没有准备的情况下无力承担也属合理。且王晓宇在政府限贷政策出台后，因无力承担首付款及时通知吴熠及王祥经纪公司要求解除合同，其已履行了及时通知的义务。王晓宇在房屋买卖合同的履行过程中，其本身并无过错，也无违约之处，只是因限贷政策出台，客观上确实无法继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。现王晓宇、吴熠及王祥经纪公司三方均同意解除合同，符合法律规定，一审法院予以确认。但导致合同解除的原因并不是王晓宇的过错造成的，吴熠应当将购房定金返还给王晓宇。
关于中介费用的问题，王祥经纪公司虽提供房源，促成双方订立了房屋买卖合同，但该合同由于客观情况未能实际履行并被解除，在王晓宇对解除合同没有过错的情况下，再要求王晓宇按合同约定支付全额中介费，有违公平原则。考虑到王祥经纪公司已履行部分居间义务，也支出了必要的费用，一审法院酌情要求王晓宇给付王祥经纪公司中介费用1万元，王晓宇多支付部分王祥经纪公司应予返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十七条之规定，一审法院判决：一、吴熠于判决生效后十日内返还王晓宇购房定金30万元。二、南京王祥房产经纪有限公司于判决生效后十日内返还王晓宇中介费4万元。三、驳回王晓宇的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6550元，减半收取3275元，由王晓宇负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，关于上诉人吴熠是否应当退还被上诉人王晓宇购房定金的问题。2016年9月24日，吴熠、王晓宇及王祥经纪公司签订了《存量房买卖中介合同》。合同中约定，总房款为270万元，首付95万元，商业贷款175万元。2016年10月5日，南京市政府下发通知，对主城区房地产进行限购及限贷。因该政策的影响，王晓宇需提高首付至50%，即需支付首付款135万元。王晓宇因无力支付首付款，要求解除合同并主张返还定金。吴熠上诉主张因王晓宇单方面提出解除合同，构成违约，其不应退还定金，或只退还定金7万元。本院认为，南京市购房政策的变更导致房屋买卖合同不能继续履行系不可归责于买卖双方的事由，并非王晓宇的过错造成的，王晓宇有权要求解除合同并要求吴熠返还全部定金，且吴熠亦同意解除合同，故一审法院判令吴熠返还王晓宇定金30万元，并无不当，本院予以维持。吴熠上诉主张赔偿其出售房屋差价的损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
关于王祥经纪公司上诉认为不应退还王晓宇中介费的问题。本院认为，现双方同意解除合同后，王晓宇作为委托方有义务向王祥经纪公司支付从事居间的必要费用。因王晓宇在合同的履行中不存在过错，一审根据双方合同履行情况及居间进度酌定王晓宇支付居间服务费10000元，判令王祥经纪公司退还中介费40000万元，并无不当，本院予以支持。
综上所述，吴熠、王祥经纪公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5550元，由上诉人吴熠负担4750元，南京王祥房产经纪有限公司负担800元。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 付 双
审判员 吴 勇
二〇一七年六月二十九日
书记员 汪海燕