贵州省六盘水市钟山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔钟民初字第1055号
原告六盘水金德物业服务有限公司。
法定代表人杜贵云。
委托代理人李翔，系贵州勤维律师事务所律师。
被告陈伟。
委托代理人黄晓华，系陈伟之妹。
原告六盘水金德物业服务有限公司与被告陈伟物业服务合同纠纷一案，原告于2014年3月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员罗孝昱独任审判，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告六盘水金德物业服务有限公司的委托代理人李翔，被告陈伟的委托代理人黄晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告六盘水金德物业服务有限公司诉称，钟山区凉都花园从房屋出售开始，委托六盘水金德物业服务有限公司杜贵云经理做物业管理，当时购房时约定电梯房1.00元／平方米月，步梯房0.6元／平方米月收取物业费，全体业主按此标准执行至2013年4月1日，之后收取物业费标准为电梯房1.10元／平方米月，步梯房0.7元／平方米月收取物业费。被告入住后，接受原告物业服务至今，但其以与房开闹矛盾为由，从2009年11月至2014年3月共计63个月，被告住宅房为电梯房138.23平方米，共拖欠7492.1元。原告按物业要求全面履行自己应尽义务，绝大多数业主对服务质量比较满意认可，作为服务对象的被告有义务支付物业管理费，不可以以各种理由推卸责任而不支付物业费。被告经原告多次催要，依然不履行给付物业费的义务。现原告诉至人民法院，请求人民法院依法判令被告偿付拖欠物业服务费53个月共计7492.1元（截止2014年3月），并承担本案诉讼费。
原告六盘水金德物业服务有限公司在举证期限内向本院提交了以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明原告六盘水金德物业服务有限公司的身份情况，且证明原告已约定为凉都花园进行物业管理；2、“凉都花园”小区物业服务合同复印件一份，用于证明原告六盘水金德物业服务有限公司与凉都花园委员会签订了物业合同，该合同不仅是对业主委会产生法律效力，并且对居住在该小区内的业主也产生法律效力；3、催交物业服务费通知、温馨提示复印件各一份，用于证明拖欠的业主包括被告，原告要求被告按期交纳物业管理费的事实；4、关于调整物业管理费、地面停车服务费的公告复印件一份，用于证明调整物业费是经业主委员会同意，公示后居住的业主未出异议；5、业主委员会备案表复印件一份，用于证明业主委会是经过相关部门批准并备案，也经过业主选举成立的。
被告陈伟辩称，购房时房开商承诺给我一个400平方米转换层平台，独自使用，可以在上面搭建阳光房和搞绿化，入住后阳光房和绿化都搞好，物管要求我们交纳10000元违章建筑处罚金，但又未提供相关部门的处罚决定书，后我与房开公司联系，但是是物管公司的杜经理以扣押房产证为由，要求交纳处罚金才给我方房产证。2008年6月底领取的钥匙，金鹰物业公司说我家面积大，要交5000元装修保证金和半年的物业管理费，物管公司要求我从2008年2月起交，但应按我领取钥匙时间2008年6月开始计算，故金鹰收取物管不合理。经常有不明身份的人在未经过我家的同意，搭楼梯上我家平台上进行广告牌的安装及看房屋漏水情况等。2013年4月29日我忍受不了此事就报了警，后找了物业公司，他们说不知道。装修后我方发现接缝处是漏水的，导致内部装修损坏，物业公司去我家搞防水，第一次是我们出的钱，他们物管的人自己来施工，不是在外找的人来施工，且踩坏了我名贵的绿化植物。所以综上我没有交物业费。
被告陈伟在举证期限内向本院提交了以下证据：1、身份证复印件一份，用于证明被告的身份情况；2、照片4张，用于证明有不明身份的人进到被告家的事实；3、接处警登记表一组（2页），用于证明原告未尽到职责，有不明身份的人进到被告家的事实，被告并报警的事实。
对证据的分析及认定，审理中，双方无异议的证据有：原告提交营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，被告提交的身份证复印件一份。以上证据因双方当事人无异议且符合证据的三性，故本院依法予以确认。
对证据的分析及认定，对双方有异议的证据分析及认定：对原告提交的“凉都花园”小区物业服务合同复印件，能证明原告六盘水金德物业服务有限公司与六盘水凉都花园业主委员会签订物业服务合同的事实，本院予以认定；对原告提交的催交物业服务费通知、温馨提示复印件，能证明被告未缴纳物业管理费及原告催缴的事实，本院予以认定；对原告提交的调整物业管理费、地面停车服务费的公告复印件，对原告经业主委员会同意，调整物业费并公示的事实，本院予上认定；对原告提交的业主委员会备案表复印件，能证明凉都花园小区业主委员会的成立经过业主投票同意并报有关部门备案，故本院予以认定。对被告提交的照片4张、接处警登记表一组（2页），对案外人未经被告同意私自安装广告牌的事实，本院予认定。
通过以上对证据的分析认定，本院认定如下事实：2011年5月22日凉都花园小区业主代表和业主现场投票成立凉都花园小区业主自治委员会并选取了业主委员会成员，2011年6月13日新成立的凉都花园业主委员会经凤凰街道办事处同意备案，2011年6月14日六盘水市住房和城乡建设局同意备案。凉都花园业主委员分别于2012年4月1日、2013年4月1日与六盘水金德物业服务有限公司签订了为期1年的物业服务合同，委托该物质业服务公司对小区进行管理，合同对管理事项、双方的权利义务等进行约定，其中2012年度物业管理费用约定为“本小区物业管理费用由业主及使用人按房屋的建筑面积予以收取；从2012年4月1日至2013年3月31日，物业管理费用为：多层楼：0.6元／月·㎡，电梯楼：1.0元／月·㎡”，2013年度物业管理费用约定为“本小区物业管理费用由业主及使用人按房屋的建筑面积予以收取；从2013年4月1日至2014年3月31日，物业管理费用为：多层楼：0.7元／月·㎡，电梯楼：1.1元／月·㎡”，
同时约定“空置房按每月每平方米建筑面积收费标准的100%收取物业管理公共服务费”。被告陈伟系凉都花园小区6-303室电梯楼业主，房屋建筑面积为138.23㎡。被告2009年11月至2014年3月的物管费未交，故原告诉至本院。
本院认为，本案的争议焦点主要是：一、原告六盘水金德物业服务有限公司与六盘水市凉都花园业主委员会签订《物业服务合同》对凉都花园小区业主是否具有约束力，二、被告陈伟以房屋存在质量问题及物业服务存在瑕疵为由拖欠物业费的抗辩理由是否成立，三、关于拖欠物业费数额的认定问题。
关于原告六盘水金德物业服务有限公司与六盘水市凉都花园业主委员会签订《物业服务合同》对凉都花园小区业主是否具有约束力的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案原告六盘水金德物业服务有限公司与六盘水市凉都花园业主委员会前后签订《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告陈伟系凉都花园业主。故原告与被告所在的业主委员签订的物业服务合同对被告具有约定力，双方应按合同约定全面履行各自的义务。
关于被告陈伟以房屋存在质量问题及物业服务存在瑕疵为由拖欠物业费的抗辩理由是否成立的问题。因小区物业服务企业与业主之间是物业服务合同关系，而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的买卖合同调整范畴。因此业主不能以房屋选题问题为由，拒绝向物业服务公司交纳物业费，即在本案中被告陈伟以房屋存在质量问题为由拖欠物业费的抗辩理由不成立；物业服务企业为小区提供物业服务，并履行了物业服务的义务，根据权利义务相一致的原则，亦有向接受服务的业主收取相应的物业服务费的权利，然而物业服务合同为继续性合同，业主可就物业服务企业未按合同提供服务或提供的服务不符合约定行使先履行抗辩权拒绝交纳相应的物业费，但业主提出的撤抗辩理由需是基于正当理由，即物业服务企业不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵。本案中，被告陈伟主张小区物业未尽到管理义务让不明身份人进入其住宅装广告牌为由拒交物业服务费，属于行使合同先履行抗辩权，但该抗辩权行使范围应当与物业服务的违约程度相对应，本案中，被告陈伟提供的证据不足以证明原告不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，且通过法庭对凉都花园小区的勘察情况来看，原告方提供的物业服务比较到位，故对被告陈伟以物业服务存在瑕疵为由拖欠物业费的抗辩理由不成立。
关于拖欠物业费数额的认定问题。原告六盘水金德物业服务有限公司依照合同约定为被告陈伟入住的凉都花园提供了物业管理服务，被告陈伟应向原告交纳物业管理费，但综合全案证据与事实分析，2008年至原告与六盘水市凉都花园业主委员会签订物业服务合同之前，凉都花园是由贵阳金鹰物业管理有限公司六盘水分公司进行管理服务，原告六盘水金德物业服务有限公司在2012年4月1日始与六盘水市凉都花园业主委员会签订物业服务合同的，故原告主张应由其向被告收取2009年11月至2012年4月1日物业管理费缺乏法律依据，因此本案物业管理费计算期间应从2012年4月1日算至2014年3月1日，共计23个月，根据2012年4月1日签订《物业管理委托合同》中约定“本小区物业管理费用按照业主购买房屋的建筑面积予以收取，从2012年4月1日至2013年3月31日，物业管理费用为：多层楼：0.6元／月·㎡，电梯楼：1.0元／月·㎡月”及2013年4月1日签订《物业管理委托合同》中约定“本小区物业管理费用按照业主购买房屋的建筑面积予以收取，从2013年4月1日至2014年3月31日，物业管理费用为：多层楼：0.7元／月·㎡，电梯楼：1.1元／月·㎡月”，被告陈伟房屋的建筑面积为138.23㎡，以此计算，2012年4月1日至2014年3月1日期间被告徐告应交纳物管费为3331元（138.23㎡×1.0元／月／㎡×12个月＋138.23㎡×1.1元／月／㎡×11个月），故原告要求被告陈伟交纳物业费超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第（一）款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院关于适用《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告陈伟于本判决生效后十日内支付原告六盘水金德物业服务有限公司物业管理费3331元（2012年4月1日至2014年3月1日）；
如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被陈伟负担（原告已预交，由被告陈伟连同上述款项于本判决生效之日起十日内一并返还原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。
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代理审判员 罗孝昱
二〇一四年六月十一日
书 记 员 邵莉婷