湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第01456号
上诉人（原审被告）周龙。
被上诉人（原审原告）长沙沃德物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桐梓坡路519号高鑫麓城7栋102房。
法定代表人胡古月，公司执行董事。
委托代理人陈选作，系公司职工。
上诉人周龙因与被上诉人长沙沃德物业管理有限公司（以下简称沃德物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出（2014）岳民初字第05711号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年7月19日，沃德物业（甲方）与周龙（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份。该协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容及质量标准、物业管理服务费用以及违约责任等内容做了约定。其中该协议第二条物业管理服务内容约定：一、房屋公用部位的维护和管理；二、房屋共同设施设备及其运行的维护和管理；三、公共环境卫生；四、公共秩序维护等事项的协助管理；五、交通秩序及车辆停放；六、房屋装饰装修管理。第三条约定了物业管理服务质量；第四条物业管理服务费用约定乙方缴纳费用的时间为每季首月5天内交纳本季度费用，交纳标准为小高层住宅1.2元／㎡／月，高层住宅1.5元／㎡／月。第十条违约责任第四款约定：乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方除有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金外，逾期一个月仍拒绝缴交的，甲方可采取将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内公布，停止提供物业管理特约服务，将欠缴业主姓名房号报当地房屋管理部门备案，在交清所欠费用之前不予办理转让手续等催缴措施。逾期三个月仍拒缴交的，可向法院提起诉讼。第十六条规定：本协议有效期按乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》附件约定的期限执行。协议签订后，周龙自2011年1月1日起未按合同约定交纳物业管理服务费，周龙所购房屋面积为127.54平方米，应每月交纳物业管理服务费191.31元（127.54平方米×1.5元／㎡／月），截止至2014年9月30日，周龙共欠缴物业管理服务费8609元（191.31元／月×45个月）。经沃德物业催缴，周龙仍未缴纳，故沃德物业诉至原审法院，请求依法判令：1、周龙立即向沃德物业支付长沙市岳麓区高鑫麓城小区1栋602号房物业管理费8609元，逾期违约金17824元，沃德物业自愿收取20%违约金3564.8元，合计人民币12173.8元；2、周龙承担本案全部诉讼费。另查明，根据周龙与长沙高鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定：交楼后二年内高鑫麓城物业管理由沃德物业托管，二年后再根据有关政府物业管理规定由业主委员会进行物业公司选定。现高鑫麓城小区尚未成立业主委员会。
原审法院认为，沃德物业与周龙签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。依照周龙与开发商签订的《商品房买卖合同》约定：二年后再根据有关政府物业管理规定由业主委员会进行物业公司选定，现周龙所在小区尚未成立业主委员会，而沃德物业事实上在管理该小区，故在高鑫麓城小区的业主委员会与其他物业管理企业签订新的物业服务合同前该《前期物业管理服务协议》继续有效。沃德物业为周龙提供了物业管理服务，但是，周龙自2011年1月1日起，一直未交物业管理服务费用，依照双方合同的约定，周龙应交纳自2011年1月1日起至2014年9月30日止的物业管理服务费8609元（191.31元／月×45个月）。周龙主张其家中被盗要求沃德物业承担赔偿责任，因周龙的主张与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，且周龙在本案中并没有提供相关证据证实沃德物业在物业服务过程中存在过错，故周龙的该项主张，不予采纳，如周龙家中确实被盗，周龙应当找相关责任人另行主张权利。周龙主张其房屋渗水向物业公司反映不予解决，根据双方合同的约定，沃德物业并无该项义务，故周龙的该项主张，不予采纳，如周龙房屋渗水确实存在，周龙应当找相关责任人另行主张权利。周龙主张沃德物业存在的其他物业服务问题，未提交充分证据证实，不予采纳，如物业公司确实存在物业服务瑕疵，损害业主权益，周龙可另行主张权利。对沃德物业要求周龙承担违约金3564.8元的诉讼请求，周龙以沃德物业的物业服务不到位为由拒交物业费的行为虽不妥当，但周龙并非恶意拖欠物业费，从公平原则出发，原审法院酌情确定周龙向沃德物业支付逾期交纳上述物业费的违约金860元，对沃德物业要求周龙支付违约金的诉讼请求，予以部分支持。希望双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、周龙在本判决生效之日起十日内支付沃德物业2011年1月1日起至2014年9月30日止的物业管理服务费8609元，违约金860元，共计9469元；二、驳回沃德物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费104元，减半收取52元，由周龙负担，此款沃德物业已垫付，由周龙在支付上述款项时一并支付给沃德物业。
上诉人周龙不服原审判决，向本院提起上诉称，一、双方合同并无“本合同期满，小区未成立业主大会及业主委员会的，继续履行本合同的约定”的类似规定，意在维护消费者权利，故原审法院认为合同约定至业主委员会成立并选定新物业为止，与合同原文精神严重不符。二、根据《长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法》第六条“住宅小区入住率达50%以上时，所在地物业管理行政主管部门应会同开发建设单位或街道办事处召集第一次业主代表大会，选举产生住宅小区物业管理委员会”之规定，被上诉人作为有结构、有组织的企业，有能力、有责任促进业主委员会成立，并签订相关合同。未签订相关合同协议的不利法律后果应由被上诉人承担。三、根据《长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法》第十三条“新建住宅小区在管委会成立前，由开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅小区实施物业管理，费用由开发建设单位承担”之规定，不论被上诉人是否管理小区，均不应由上诉人承担物业管理费。四、在上诉人有合理理由不接受被上诉人的服务，且双方对合同履行情况产生争议的情况下，不应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定。因此请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；2、要求被上诉人促进业主委员会的成立，并与该会签订物业合同；3、判定被上诉人所提供服务为明确违背诉方意愿的单方面且不达标、不合法的行为，上诉人无需为此行为付予被上诉人任何费用；4、要求被上诉人就其重大过失致使上诉人重大损失书面道歉。
被上诉人沃德物业辩称，一、上诉人所在小区现在未成立业主委员会，不能重新选定物业服务公司，被上诉人继续为该小区提供物业服务，上诉人实际上也享受了被上诉人提供的物业服务，理应支付物业服务费，双方事实物业服务合同关系客观存在。二、《湖南省城市住宅区物业管理条例》和《物业管理条例》的效力优于《长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法》，据《物业管理条例》第十条之规定，被上诉人并没有组织成立业主委员会的法定义务，物业服务合同中也未约定由被上诉人组织成立业主委员会，所以被上诉人根本无需承担不能成立业主委员会的法律责任。三、《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十四条之规定，已售出房屋的由业主承担物业管理费。《长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法》第十三条已经被上述规定取代，且该条款本身存在不合理性。四、上诉人并没正当理由不接受被上诉人的物业服务，原审法院据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决由上诉人支付物业管理费完全正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉人全部上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，周龙与沃德物业于2008年7月19日签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。虽然根据周龙与长沙高鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四之约定，交楼二年后再根据有关政府物业管理规定由业主委员会进行物业公司选定，但是周龙所在的高鑫麓城小区至今尚未成立业主委员会，而沃德物业一直在为该小区提供《前期物业管理服务协议》所约定的物业管理服务，实际上双方一直在履行《前期物业管理服务协议》，故周龙应当按照《前期物业管理服务协议》的约定向沃德物业交纳物业管理费。周龙抗辩称沃德物业提供的物业管理服务不达标、不合法，其无需向沃德公司交纳任何费用，但周龙未提供充分证据证明其上述抗辩主张，故本院不予支持。另，周龙主张沃德物业有义务组织成立小区业主委员会，并与业主委员会签订合同，因未签订合同产生的不利法律后果应由沃德公司承担。然，业主委员会系由业主选举产生，业主可以自主决定是否行使选举业主委员会的权利。加之，《前期物业管理服务协议》中并未约定沃德物业负有组织成立业主委员会的义务，故对于周龙要求沃德物业承担责任的上述主张，本院不予支持。
另，对于周龙要求沃德物业促进业主委员会的成立，并与该会签订物业合同，并要求沃德物业就其重大过失致使周龙重大损失书面道歉的上诉请求，因周龙未在一审程序中提出反诉，且经本院二审组织调解后，双方未能达成合意，故本案中不予处理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人周龙的上诉理由不成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费104元，由上诉人周龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年五月七日
书 记 员 周 翔
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。
双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。