苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民初字第1299号
原告苏州市今港建材有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷街道姜家村。
法定代表人周大为，该公司董事长。
委托代理人钱航澜，江苏盛乾律师事务所律师。
被告苏州金泽瑞华大酒店，住所地苏州市吴中区郭巷街道东环南路****号。
投资人陆丽萍。
委托代理人张辰，江苏永德律师事务所律师。
委托代理人孙晓伟，江苏永德律师事务所实习律师。
原告苏州市今港建材有限公司（以下简称今港公司）诉被告苏州金泽瑞华大酒店（以下简称金泽酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，由代理审判员何亚平独任审理，后依法组成合议庭分别于2014年12月18日、2015年1月21日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告今港公司之委托代理人钱航澜，被告金泽酒店之委托代理人张辰到庭参加诉讼。第二次开庭，原告今港公司之委托代理人钱航澜，被告金泽酒店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告今港公司诉称，被告原由案外人张琦于2010年1月投资设立。2013年6月，该酒店转让给现业主陆丽萍。2013年6月30日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告所有的坐落于苏州市吴中区郭巷街道东环南路1655号房屋一至二层，租期为7年6个月，每年租金为800000元，每半年支付一次房租。合同签订后，被告支付了首期租金，并于2013年8月28日办理了投资人工商变更登记。但被告自2013年年底不再按期支付房租，自2014年3月起停业至今。原告曾建议被告双方协商解除租赁合同，但被告未予接受。被告应于2013年5月31日前支付2014年7月至12月份租金，经原告多次催要未果，故诉请判令原、被告签订的房屋租赁合同及相关协议解除，腾退承租房屋及停车场给原告；并按每年800000元的租金标准支付自2014年7月1日至实际腾退之日止的房屋租金及使用费；被告立即办理用电户名至原告名下。
被告金泽酒店辩称，其与原告之间的房屋租赁合同于2013年6月30日签订，由于东环路修路施工导致被告处于停业，无法正常经营。其与原告交涉要求对房租进行减免，原告口头同意减免。其正常支付了2014年上半年房租，2014年下半年因其需对酒店进行装修待路段恢复通行后再重新开业，路段无法通行的因素应属情势变更，应对租金进行适当减免。另，被告在酒店内的财物被法院查封，原告于2014年10月20日将房屋整体进行了封锁并实际控制出租房屋，故原告主张其实际控制期间的租金及使用费无法律及事实依据，故原告之诉请应予驳回。
经审理查明，位于苏州市吴中区郭巷街道东环南路1655号1幢房屋登记产权人为原告今港公司所有。2013年6月30日，原、被告签订房屋租赁合同，合同内容载明：出租人（甲方）为苏州市今港建材有限公司，承租人（乙方）为陆丽萍（乙方注册公司后本合同权利义务由公司承担）。乙方租赁甲方坐落苏州市东环南路1655号房屋第一层至第二层及场地，租赁期为7年6个月，自2013年7月1日起至2019年12月30日止，租金每年800000元，乙方水电费单独计量，按月支付，租赁期满电表户名应变更为甲方，屋顶广告收益四分之一支付给甲方。租赁期内，房屋维修及场地维护由乙方承担。乙方如装修房屋，应经甲方书面同意。其余事项按2009年6月29日合同、2011年5月12日协议及2011年6月30日协商纪要执行。该合同落款处甲方盖有今港公司印章，乙方盖有金泽公司印章，并有陆丽萍签名。
另查明，金泽酒店原投资人为张琦，于2013年8月27日变更投资人为陆丽萍。涉讼房屋原用电户名为今港公司，后更名至金泽公司名下。今港公司与张琦、黄冬平（金泽）于2009年6月29日签订的房屋租赁协议书载明：租金支付方式为一次支付一年租金，以后每半年支付一次半年度租金；到下期提前一个月支付下半年租金；支付租金为现金方式，先付后用，以后每年以此类推执行。金泽酒店在该份协议上盖有印章，并有陆丽萍签名。今港公司与张琦、黄冬平（金泽酒店）又于2011年5月12日签订的协议书载明：今港公司与金泽酒店达成协议，约定今港公司同意金泽公司向供电部门申请变更用电用途，租赁期满或者租赁合同解除，金泽酒店在腾退房屋前1个月将用电户名变更至今港公司或者今港公司指定户名下，并在退房时一并移交用电设备设施且保证其完好。该协议有金泽公司盖有印章，并有陆丽萍签名。
庭审中，原、被告双方一致确认双方之间租赁合同涉及标的物范围为苏州市吴中区郭巷街道东环南路1655号房屋1-2层及停车场；2014年6月份之前的租金已付清，现2014年7月1日之后的租金被告尚未支付。原告还陈述，其收取2014年7月1日至12月31日期间的楼顶广告费60000元，根据其与被告的约定，其同意将其中的四分之三即45000元冲抵本案租金；对此，被告陈述，其不知广告费收取了多少，但愿以广告费在本案中冲抵租金。
另，原告提供了邮件快递单及催款函各二份，以证明其曾分别于2014年1月8日、2014年7月21日委托律师向被告催要2014年上半年租金、2014年下半年租金的事实。被告对快递单的真实性无异议，但不认可邮寄函件为催款函。
关于原告是否对涉讼房屋上锁的问题，原告陈述，被告自2014年3月17日即自行停业，原告一直无法与被告取得联系，但其并未将租赁场所封闭，也没有上锁；后被告与他人有纠纷被法院执行查封其财物。本院询问原告是否愿意接受涉讼房屋内的装饰装修物，原告明确表示不同意折价接受。
审理过程中，江苏永德律师事务所向本院致函：委托人苏州金泽瑞华大酒店法定代表人与代理人失去联系，造成代表人无法继续履行代理行为，江苏永德律师事务所已与委托人苏州金泽瑞华大酒店解除代理合同，自本函向法院递交后，委托代理人张辰、孙晓伟不再作为本案的代理律师，双方委托合同的权利义务已终止，委托代理人其后所履行的代理行为均无法律拘束力。
以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、个人独资企业变更登记申请书、苏州供电公司更名过户申请表、房屋租赁协议书、协议书，当事人的陈述以及庭审笔录予以佐证。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2013年6月30日就承租涉讼房屋事宜签订合同，系真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效，双方当事人应受合同约束。根据双方的合同约定，被告应当于2014年5月31日前支付2014年7月1日至12月31日期间的租金，现被告未予支付，应视为被告迟延履行主要债务，已构成违约，原告请求解除与其之间的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持，据此，本院判令原、被告之间的房屋租赁合同于本判决生效之日起解除。至于被告抗辩原告同意减免其租金或东环路施工致其无法经营系情势变更，其无需交纳或减免租金之意见，并无事实依据，本院不予采信。关于被告抗辩原告于2014年10月20日已实际控制出租房屋，无证据佐证，本院不予采信。合同解除后，被告应当将租赁物腾空返还原告，现双方确认租赁物范围为苏州市吴中区郭巷街道东环南路1655号房屋1-2层及停车场，被告应当将该租赁物腾空交付原告。鉴于被告未支付租金的违约行为致使双方合同解除，原告要求被告参照租赁合同约定的每年800000元的标准支付自2014年7月1日至合同解除之日止的租金以及之后至实际腾空交付租赁物期间的使用费，于法有据，本院予以支持。考虑到原告在本案中自认收到广告费60000元中的40000元归被告所有，双方当事人均同意抵扣租金，本院尊其自愿，在本案中一并结算处理。至于用电户名的变更问题，根据双方合同约定，被告应当在合同期届满或合同解除之时将登记在其名下的用电户名变更至原告或原告指定名下，现因被告违约致合同解除，原告要求被告将用电户名变更至其名下，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告苏州市今港建材有限公司与被告苏州金泽瑞华大酒店于2013年6月30日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日起解除。
二、被告苏州金泽瑞华大酒店于本判决生效之日起二十日内腾空迁出苏州市吴中区郭巷街道东环南路1655号房屋1-2层及停车场并将上述租赁物交付原告苏州市今港建材有限公司。
三、被告苏州金泽瑞华大酒店于本判决生效之日起三十日内支付原告苏州市今港建材有限公司按年租金800000元的标准计算自2014年7月1日起至实际腾空迁出之日止的租金及房屋使用费（其中应扣除45000元）。
四、被告苏州金泽瑞华大酒店于本判决生效之日起三十日内至供电公司将涉讼房屋用电户名变更至原告苏州市今港建材有限公司名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费53800元、财产保全费2770元、公告费600元，合计人民币57170元，由被告苏州金泽瑞华大酒店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××99。
审 判 长 何亚平
代理审判员 吴宁剑
人民陪审员 杭小毛
二〇一五年二月十五日
书 记 员 瞿忠奎