上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）再字第3号
上诉人（原审被告）王立。
委托代理人卞栋樑，上海市浦栋律师事务所律师。
委托代理人周礼轩，上海市浦栋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王继义。
委托代理人王磊，上海周祖琪律师事务所律师。
委托代理人杨佳梅，上海周祖琪律师事务所律师。
原审第三人上海金威物业有限公司。
法定代表人李自勇。
委托代理人陶象錩。
上诉人王立因租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2014）静民三（民）再重字第1号民事判决（以下简称“重审判决”），向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王立的委托代理人卞栋樑、周礼轩，被上诉人王继义的委托代理人王磊，第三人上海金威物业有限公司（以下简称“金威公司”）的委托代理人陶象錩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海市静安区人民法院经审理查明以下事实：
1、王立与王继义系姐弟。金威公司是双方原住所地的物业管理单位。王继义居住的本市石门一路XXX弄XXX号底层客堂的房屋承租人为王继义之兄王继忠，王继忠在动迁过程中于2006年12月死亡。王立居住的本市石门一路XXX弄XXX号二层前厢原承租人为王继义、王立之母沈金凤，沈金凤于1981年死亡。1994年12月14日，王立向金威公司递交《户名更改申请报告》一份，内容为：“居民王立住于石门一路XXX弄XXX号，因该户主沈金凤因病于一九八一年故世，房屋租赁权自然过渡给其女儿王立。住户中尚有姐王月娣及侄王志伟、王立全家。经合家表决同意，住户户名予以更改（保证外地亲属回沪居住）。”该份《户名更改申请报告》落款处有申请人王立的签名和盖章。在落款的下方有当时在王立户内有户籍的陈慎卿、陈玮、王月娣、王志伟的签名、陈竑的盖章，王月娣、王志伟并书写“同意”。金威公司根据1986-1997年本市石门一路XXX弄XXX号南京西路派出所户口内册登记资料记载：“户主王继义，房间名称下客堂；户主王立，房间名称二楼前厢房”，经审核同意自1995年1月1日起将系争房屋的租赁户名更改为王立。
2、2006年6月起，上述双方居住的房屋遇动迁。王继义于同年9月向金威公司提出书面申请，要求将本市石门一路XXX弄XXX号二层前厢的承租人由王立变更为王继义。金威公司以该地块已经实施拆迁，王继义的申请不符合相关规定为由未予准许。2007年2月15日，王立与动迁单位签订了“上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议”，协议上“乙方：房屋承租人”一栏记载为“王立（户）”。同年2月，王立办理二层前厢退房手续。因石门一路XXX弄XXX号底层客堂承租人王继忠在动迁过程中死亡，王继义作为王继忠户的代表与动迁单位于2007年3月25日签订了“上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议”，协议上“乙方：房屋承租人”一栏记载“王继忠（亡）王继义”。同年3月，王继义代表该户办理了底层客堂的退房手续。2007年7月，王继忠妻、子诉至法院要求分割王继义动迁安置的房屋。王继义遂诉至法院，要求撤销金威公司指定王立为本市石门一路XXX弄XXX号二层前厢的承租人的行为。
3、2008年2月26日，上海市东方理律律师事务所律师徐一鸣等就王立的居住部位被登记为二层前厢，王继义的居住部位被登记为底层客堂一事向南京西路派出所民警尤宁作了调查笔录，尤宁称：当时是根据居民自己申报的部位进行登记的。实际居住部位应该以物业管理单位记载为准。派出所记载的居住部位不具有法律效力。居民身份证及户口簿上的地址均登记到门牌号（老式里弄），部位的登记只是为公安部门工作提供便利。
4、重审过程中，为了查明王继义、王立的户籍情况，法院至南京西路派出所摘录了从1953年至2011年间王继义、王立户籍迁移沿革资料，据1963-1978年本市石门一路XXX弄XXX号户口内册登记资料记载：（一）王声本户：户主王声本于1977年10月15日报死亡，户主变更为其妻沈金凤。1981年3月15日，沈金凤报死亡户口注销，户主变更为其子王继义（王继义户籍系1973年5月8日迁入王声本户），该户内还有沈金凤外孙女陈雯琪。之后王继义户籍一直未有变动直至动迁后户籍迁出。（二）王继忠户：1970年1月3日，王立作为王继忠妹妹户籍从同号王声本户内迁入王继忠户，同日户主王继忠因支内户籍迁出，该户户主变更为王立至今。
1986-1997年本市石门一路XXX弄XXX号户口内册登记资料记载：户主王继义，房间名称下客堂。户主王立，房间名称二楼前厢房。而在该本户口内册之前及之后年代的另外四本户口内册的登记资料中均无关于居住部位的记载。
5、重审审理中，王继义称沈金凤是因病于1980年左右从二楼前厢房搬至底层客堂居住，王继义为照顾沈金凤也随同搬至底层客堂。王立一家即从底层客堂搬至二楼前厢房居住。王立则称他们一家自70年代初就和沈金凤一直居住在二楼前厢房，王继义1973年从部队回来后，就居住在底层客堂，1980年左右，沈金凤是因病才搬至底层客堂和王继义共同居住。双方均提供了邻居的书面证词。
上海市静安区人民法院经审理认为，根据当时《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》及相关的规定，居住房屋承租人死亡，同时符合下列条件的同住人应在六个月内向出租人申请更改承租户名，出租人应予同意：（一）有本处常住户口且实际居住的；（二）他处无住房或他处虽有住房但居住有困难的。此处的同住人是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外）、他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。纵观法院摘录的王继义、王立在本市石门一路XXX弄XXX号历年的户籍变更、迁移资料可以确认，系争二层前厢原承租人沈金凤去世前，王继义的户籍已变更至沈金凤户内，并在沈金凤去世后成为该户户主。而王立的户籍自1970年1月变更到底层客堂承租人王继忠户内，之后又因王继忠户籍迁出而成为该户户主至今。由此，王继义户籍对应的部位为二层前厢，王立户籍对应的部位为底层客堂。结合王继义提供的派出所民警的调查笔录，可以认为派出所仅在1986-1997年的相关户口内册中出现居民居住部位的记载只是为公安部门的管理工作提供便利，并不涉及双方的户籍变更。系争二层前厢的原承租人沈金凤去世之后，该户内只有王继义、沈金凤外孙女陈雯琪两人户口。王立申请变更租赁户名的《户名更改申请报告》上仅有在其户籍内的5人同意，而王立一户的户籍不在系争的二层前厢而在底层客堂。因此，金威公司据此变更租赁户名的行为不符合当时规定，应予撤销。据此判决：撤销上海金威物业有限公司将本市石门一路XXX弄XXX号二层前厢承租人变更为王立的行为。一审案件受理费人民币80元、二审案件受理费人民币80元，均由王立负担。
上诉人王立不服重审判决，向本院提出上诉称，重审判决引用的《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》的有效期间为1991年2月至2000年7月，故本案审理时该法规已经失效，应适用《上海市房屋租赁条例》；根据《上海市房屋租赁条例》，王立有权成为系争房屋的承租人，重审判决剥夺了王立的这项权利；王立实际居住在系争房屋，始终履行包括缴纳租金在内的各项承租义务，王继义早已获知并认可王立变更为系争房屋承租人的事实；系争房屋的租赁合同并非无效合同及可撤销合同，王继义提出异议亦早已超过除斥期间。据此，请求撤销重审判决，改判驳回王继义的全部诉讼请求。
被上诉人王继义答辩称，重审适用变更承租关系时的法规《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》是正确的；公安部门已经说明实际居住部位并非按照户籍登记来确定；原承租人沈金凤死亡时户籍上记载的同住人只有王继义，王立并非户籍记载的同住人，《户名更改申请报告》上也没有王继义的签字；王继义的诉请是一种物权行为，不存在诉讼时效问题。请求维持重审判决。
原审第三人金威公司述称，金威公司变更租赁户名并非依据户籍登记资料而是实际核查，王立实际居住在二楼系争房屋并一直支付租金，王继义称其自己是承租人但从未支付过租金，故金威公司根据王立的申请和其实际居住情况更改户名并无过错；王继义在户籍登记时自己申报居住在底层客堂，动迁时又代表王继忠签订安置协议并退租。从上述情况看变更王立为系争房屋承租人的行为并无不当，不应被撤销。
本院经审理查明，重审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，要确定金威公司将系争二层前厢承租人变更为王立的行为是否应当被撤销，主要是考察该变更行为是否符合变更当时的法律法规。王立于1994年12月递交《户名变更申请报告》、金威公司于1995年1月变更租赁户名，故重审判决对本案适用变更租赁户名当时有效的《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》，并无不当。根据该细则，原房屋承租人死亡后变更新的承租人应符合两个条件，一是有本处常住户口且实际居住的，二是他处无住房或他处虽有住房但居住有困难的，其中“有本处常住户口”、“实际居住”两个条件必须同时具备。从户籍资料中可以看出，王继义的户籍自1973年5月8日迁入后一直与沈金凤的户籍在一户内，王立的户籍自1970年1月3日变更迁入后一直与王继忠的户籍在一户内。而沈金凤户籍对应的承租部位为二层前厢，王继忠户籍对应的承租部位为底层客堂。故重审判决据此认定王继义户籍对应的部位为二层前厢、王立户籍对应部位为底层客堂，亦无不当。因王立的户籍不在系争的二层前厢而在底层客堂，不符合“有本处常住户口”的条件，因此金威公司将系争二层前厢承租人变更为王立的行为不符合当时的规定，应予撤销。综上，王立的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持；重审判决认定事实和适用法律均无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持（2014）静民三（民）再重字第1号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾文怡
代理审判员 王疆中
代理审判员 徐 庆
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 周晓璐
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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