江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0621民初4057号
原�江苏海鼎投资置业有限公司，住所地海安县原海安镇通榆北路299号1幢。原告指定法律文书送达地址为海安县中城街道（原海安镇）江海西路2号A栋501江苏维多利律师事务所，指定法律文书代收人周旭。
法定代表人于越，江苏海鼎投资置业有限公司董事长。
委托诉讼代理人周旭，江苏维多利律师事务所律师。
被告鲁美琴，女，住泰兴市。
原告江苏海鼎投资置业有限公司（以下简称海鼎公司）为与被告鲁美琴商品房销售合同纠纷一案，于2017年6月21日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法由代理审判员张彦兵适用简易程序并于2017年7月19日公开开庭审理。原告海鼎公司的委托诉讼代理人周旭、被告鲁美琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海鼎公司向本院提起的诉讼请求，判令解除双方2013年9月12日签订的商品房�购协议书，被告将所占用原告20号楼107室、207室房屋予以返还；被告所交纳定金15万元予以没收，并另行赔偿原告损失16.191万元。事实与理由：原、被告于2013年9月12日签订了商品房预购协议书两份。协议书约定被告向原告订购两处总面积为161.91平方米的商品房，并交付定金15万元，于原告取得预售许可证后签订正式房屋买卖合同时一次性付清房款，并到相关部门登记备案。但被告未能按约履行，经原告多次通知，一直拒绝支付购房款及签订购房合同。
被告鲁美琴辩称：被告不同意原告有关解除合同的诉讼请求。原告的其他诉讼请求也不能成立，其他请求应予驳回。被告与原告签订预购协议书时，原告公司并未取得商品房预售许可证。直到诉讼过程中，被告才第一次知道原告公司取得案涉房屋的预售许可。同时，被告与原告商定待其取得许可证后方签订正�合同，被告也没有收到过原告公司所谓的签订书面正式合同的通知，故被告不与原告公司签订书面合同并不违法及违约。原告公司存在虚假宣传的事实，在预约合同签订之后，被告曾联合其他购买人于2014年10月12日共同对原告公司提出异议，要求其提供案涉楼盘的真实情况，但原告公司至今未向被告等人反馈，也没有解决被告等人提出的问题。原告在签订预购协议时，收取被告15万元，而双方商定房价为589348.5元（99.86*3150+63.17*4350），其中只有117869.7元能够作为定金，另外32130.3元作为定金是违法的。
经审理查明：2013年9月12日，原告海鼎公司与被告鲁美琴签订预购海鼎机电城20号楼107商铺和20号楼207商铺的预购协议书（实际107室为商铺，207室为商住楼）。就107室房屋，双方预购协议约定，20号楼107室根据图纸估算面积约为63.17平方米，建筑面积每平方米平�价格为4350元，总房价按最终房产测绘部门确认的面积乘以建筑面积每平方米单价；乙方（鲁美琴，下同）在协议签订时先支付本合同的立约定金120000元（协议生效后该定金转为成约定金），余款在甲方（海鼎公司，下同）取得该标的预售许可证后签订正式房屋合同并一次性付清后并将合同交相关部门登记备案；协议签订后，双方应全面实际履行，否则，除立约定金适用定金罚则外，未按协议约定履行的一方按建筑面积每平方米1000元乘以图纸设计面积或最终测绘面积的计算法赔偿另一方损失，且双方间协议可以解除。就207室房屋，双方约定，根据图纸估算面积约为99.86平方米，建筑面积每平方米平均价格为3150元，总房价最终按房产测绘部门确认的面积乘以建筑面积每平方米单价；协议签订时，乙方先支付立约定金30000元（协议生效后该定金转为成约定金），余款在�方取得该标的预售许可证后签订正式房屋合同并一次性付清并将合同交相关部门登记备案；协议签订后，双方应全面实际履行，否则，除立约定金适用定金罚则外，未按协议约定履行的一方按建筑面积每平方米1000元乘以图纸设计面积或最终测绘面积的计算法赔偿另一方损失，且双方间协议可以解除。两份预购协议书均经海鼎公司盖章和鲁美琴签字。预购协议签订后，原告公司即将案涉房屋交付被告使用。
同日，被告鲁美琴向原告公司缴纳20号楼107、207定金50000元；于次日（2013年9月13日）缴纳20号楼107、207定金100000元。原告均出具收据予以确认。
审理中，被告提供原告售房时的宣传册，并据此主张原告公司存在虚假宣传的情形。按照宣传册的记载，原告公司宣传画册的记载，案涉工程共有商铺1000余间，通用电气、施耐德、德力西、西门子、ABB、�钢集团、正泰电器等行业知名企业纷纷签约入驻，年成效额达10亿元；海鼎机电城拥有输配变电产业展馆，既是电子电气产业窗口，也是电子电气行业电子商务交易中心；海鼎机电城以传统专业市场的经营模式为基点，以电子商务形式强势入市；海鼎机电城通过网络展示平台，数据整合方式，通过线上展示、订购形成了当下最新的全程电子商务概念模式；房租二年免租，统一店面门牌装修，集中广告推广、县外广告补贴30～50%，对接一流B2B平台、做全球贸易，免费落户、优先入学入托，结算中心免费服务等。
另查明，2014年9月24日，原告海鼎公司取得海安镇通榆北路299号海鼎机电城19、20、21、22、23号楼的商品房预（销）售许可证。
上述事实，有当事人陈述，同时有预购协议书、收据、商品房预售许可证、宣传画册等在卷佐证。
审理�，原告提交了2014年10月11日邮政特快专递的留存联，用于证明其在取得预售许可证后以邮政特快专递方式告知被告，并催告原告缴纳剩余房款和签订正式合同。被告否认收到该通知。邮政特快专递留存单未标明交邮文件及文件内容，也未有收件人签收信息。原告公司未提交该邮件的具体内容以及邮件为被告签收的证据，且该邮件已经远超可以查询的期限。
被告主张2014年10月12日联合购买业主等10余人致函原告，提出案涉房屋是否有初始登记、分户平面图、规划层数、电费电价、二期三期何时开盘、绿化规划、宣传广告不到位等问题。原告公司否认收到该函件。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”双方签订名为预约合同，但其合同内容具备了案涉房屋的面积、单价、楼层等必备要素，且此后取得了案涉房屋的预售许可，故双方之间的合同名为预约合同实为本约合同，且合同应当认定为合法有效。双方在此基础上约定原告取得预售许可后签订正式的合同，亦不违反法律强制性的规定，该约定亦为合法有效。
本案中，原告公司取得预售许可后，应当向被告履行通知义务。原告公司虽然于2014年取得案涉房屋的预售许可，但其没有提供已经履行通知义务且该通知合法有效到达被告的证据，故原告公司不能据此主张被告不签订书面合同构成违约且据此主张解除合同。同时，双方成立的所谓“预约合同”亦未约定具备预售许可之合同条件后双方成立书面正式合同的具体期限，故即使在诉讼中原告�司向被告披露其符合成立书面正式合同之条件的事实时，由于双方并未约定书面正式合同的成立期限，原告公司亦未明示该书面正式合同成立的期限，故原告公司诉讼中披露符合正式书面合同成立的条件，亦不产生解除合同以及主张被告违约的法律效果。
此外，对于定金问题，法律规定了定金限额，即不能超过合同价的20%，超出部分应当认定为无效。由于被告并未构成违约，故其他违约与否之问题，本院在本案中不予评判。鉴于被告并不同意解除合同，故就被告合同解除权问题，本院亦不作评判。
综上所述，原告公司的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条之规定，判决如下：
驳回原告江苏海鼎投资置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费19386减半收取9693元，由原告江苏海鼎投资置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费19386元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。
代理审判员 张彦兵
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 崔静怡