广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终9707号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘革平，男，1973年1月9日出生，汉族，住湖南省衡南县。
委托代理人：王金兰、梁成锋，广东辅安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市祥天皮具城市场经营管理有限责任公司，住所地广州市白云区祥元路祥港花园祥和阁首层E17，统一社会信用代码：914401115721974862。
法定代表人：卓玉英，董事长。
委托代理人：黄小洁、吴雅琴，广东德能律师事务所律师。
上诉人刘革平因与被上诉人广州市祥天皮具城市场经营管理有限责任公司（以下简称祥天公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初9951号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人刘革平上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持刘革平的原审诉讼请求，驳回祥天公司的原审反诉请求;2、本案一、二审的诉讼费用由祥天公司承担。事实与理由：一、原审法院认定涉案《商铺租赁合同》合法有效错误。根据祥天公司向法院提交的证据《房地产权证》中，其中一个是张某所有的位于白云区××花园××房，另外两个分别是施某所有的位于白云区××路××、××号房屋，但是根据刘革平与祥天公司签订的《商铺租赁合同》约定的租赁物是白云区祥元路祥港花园祥安阁首层祥天皮具城(二期)D045铺，该铺面已租给他人用作仓库使用，可见涉案商铺地址与祥天公司提供的产权证上的地址均不能对应，祥天公司提供的房产证并非涉案商铺的房产证。二、关于商改仓问题。原审法院在现场勘查中，明知涉案商场内仅有几家在经营皮具，而且都是商场保安开门和关门，基本上90%以上均作为仓库出租封闭经营，祥天公司还在商城的大门口标示仓库招租的字眼，在刘革平周边经营的都变成仓库经营了，但是原审判决却避重就轻，还认定“商城外围商业气氛浓厚”来混淆商城商业氛围全无的事实，同时认定祥天公司商改仓行为是自救行为并不构成违约，明显是认定事实错误。祥天公司管理的祥天皮具城是一个专属于皮具类的专业商品专卖市场；祥天公司在与刘革平签订合同时还收取了高达16.5万元进场费，如果祥天公司经营的不是专卖皮具类的商城，刘革平是不可能缴纳16.5万元进场费。祥天公司为了其满租率擅自商改仓，封闭商场大部分做仓库出租经营，造成商城的皮具专卖商业风气丧失，大部分零售商户撤场，商城的人流量锐减，刘革平无法经营，多次与祥天公司协商未果才撤场的，祥天公司的行为明显违反合同的目的，构成了违约，导致合同目的无法实现，刘革平依法具有合同的解除权。三、关于租金问题。鉴于祥天公司的根本违约行为，刘革平有合同解除权，况且刘革平撤场时并没有关闭涉案的租赁物，也通知了祥天公司，自2016年7月底就没有实际使用租赁物，怎么可能产生水电费用，因此，原审法院认为刘革平需要交纳2016年8月至12月的租金和管理服务费、水电费用没有事实和法律依据。四、关于违约金问题。鉴于祥天公司的违约行为导致刘革平解除合同，搬离现场，要承担责任也应当是祥天公司承担违约责任。五、涉案合同解除后祥天公司应当依法返还刘革平已付的合同保证金及进场费。原审庭审中祥天公司已经承认收取了刘革平的商铺保证金及水电保证金合计8832元、进场费16.5万元。关于进场费16.5万元，鉴于起诉时刘革平诉请了14.5万元，后因原审庭审中变更为16.5万元，且刘革平还就增加的2万元补缴了诉讼费，但原审法院并未将该事实进行查明。关于进场费问题，根据商务部、国家发展和改革委员会、公安部、国家税务总局、国家工商行政管理总局2006年第17号令《零售商供应商公平交易管理办法》第十三条(一)、(六)的规定，零售商不得收取或变相收取以签订或续签合同为由收取的费用、也不得收取或变相收取其他与销售商品没有直接关系、应当由零售商自身承担或未提供服务而收取的费用。因此根据该规定，零售商不得收取如“进场费”等各项不合理费用，故出租人出租商铺的时候向承租人收取进场费也是不合法的，该行为还涉嫌规避国家税收，损害国家利益，根据《合同法》第五十二条规定，祥天公司收取进场费的行为属于无效行为，在合同终止后，祥天公司收取刘革平进场费16.5万元应该退还给刘革平。六、自祥天公司在2015年底将皮具城封闭进行商改仓的行为造成刘革平无法经营，刘革平己交付自2015年12月至刘革平撤场之日的租金应当依法视为因祥天公司违约行为造成刘革平的损失，祥天公司应予赔偿。
被上诉人祥天公司答辩称：一、在本案纠纷中，刘革平撤场构成根本违约，祥天公司商改仓的行为并未违反合同约定及法律规定。近年来，随着互联网贸易的崛起，实体商铺经营模式受到了巨大的冲击，不仅是涉案商场，广州市各大批发市场亦是如此。在这种情况下，祥天公司与刘革平双方均受到了影响。对刘革平来说，直接影响主要体现在祥天公司皮具批发交易量减少，而对祥天公司来说，影响主要体现在收租难度的增大及收不回租金造成的损失。上述影响，均不是祥天公司及刘革平希望发生的，但却是现实存在的。在出现这种情况后，祥天公司认为，双方应当同舟共济，共同应对客观环境给双方造成的不利影响，将双方的损失降到最低。所以，祥天公司通过一些自救行为，例如商改仓、降低租金标准等行为，在尽量不破坏商场经营氛围的情况下，保障商场的持续经营。但是，刘革平忽视客观经济环境的不利因素，将商铺交易量减少的全部原因归责给祥天公司。刘革平擅自撤离场地，不履行合同约定的行为已经严重违反合同约定，原审事实认定无误。二、本案合同继续履行有现实基础及法律基础。首先，祥天公司认为本案的违约方为刘革平，刘革平无权解除合同，上述合同至今有效存续；其次，在刘革平违约的情况下，祥天公司有权要求违约方继续履行合同并赔偿损失的违约责任；再次，本案中不存在《合同法》第九十四条当事人行使合同解除权的任一情形；最后，在原审判决后，祥天公司将涉案商铺临时安置货物，刘革平随时可以要求继续使用涉案商铺，不存在合同无法履行的情形。在原审庭审中，刘革平当庭明确表示不会继续支付租金及其他费用，祥天公司为防止损失继续扩大，将空置的涉案商铺临时安置货物，符合法律规定。三、刘革平称双方签订的租赁合同无效，但同时又称合同目的无法实现应予以解除。合同无效及合同解除是两个不同的法律状态，刘革平对于本案合同效力问题存在前后不一致的表述。祥天公司不应退还其已经收取的进场费。同上所述，祥天公司并无违约行为，且合同并无退还进场费的约定，刘革平无权要求祥天公司退还进场费。刘革平的上诉请求缺乏事实基础，没有法律依据，请求驳回刘革平的全部上诉请求。
刘革平向原审法院起诉请求：1、解除刘革平与祥天公司于2013年11月1日签订的《商铺租赁合同》及于2015年10月23日签订的《补充协议》；2、祥天公司返还刘革平进场费145000元、商铺保证金6832元及水电保证金2000元；3、祥天公司赔偿刘革平自2015年12月至2016年7月的已付租金18215.1元；4、本案诉讼费用由祥天公司承担。2016年9月14日，刘革平向原审法院递交追加诉讼请求申请书，请求：祥天公司退回进场费20000元及利息(从起诉之日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。祥天公司向原审法院提起反诉，请求：1、刘革平向祥天公司支付自2016年8月至2016年12月的租金20558元、市场综合管理服务费730元、水费150元、公用电费1100元；2、刘革平向祥天公司支付逾期缴纳租金、市场综合管理服务费、水费、公用电费等租赁费用的违约金（违约金以当月欠缴租赁费用为本金，从当月6日开始计算，按每日千分之五的标准，自2016年7月16日计至2016年12月31日止）；3、本案反诉费用由刘革平承担。
原审法院认定事实：2013年11月1日，祥天公司（甲方、出租方）与刘革平（乙方、承租方）签订《广州市中港·祥天皮具城商铺租赁合同书》，约定：一、甲方同意将45号铺出租给乙方入场经营使用，面积为12.2平方米（包含公用分摊面积）。二、商铺租赁期限从2013年11月1日起至2017年10月30日止。三、1.租金：（1）从2013年12月1日起，租金为280元/月/平方米，按本合同第一条约定的面积计算，乙方每月共计应向甲方支付租金为3416元。（2）从2014年11月1日起的第二年开始，租金每年在上一年的基础上逐年递增8%。2.（1）电费：乙方用电电量按各自商铺抄表计算，公共用电（含空调、公共照明、热水器等用电）按使用面积的分摊量计算，每个商铺按18元/月/平方米。电费单价按供电部门规定的电费单价加上线路损耗等综合计价。（2）水费分摊：每个商铺为30元/月。（3）市场综合管理服务费：从2013年12月1日起，市场综合管理服务费为12元/月/平方米，按本合同约定的面积计算，乙方每月共计应向甲方支付市场综合管理服务费为146元。3.乙方必须于每月5日前，向甲方付清当月租金和市场综合管理服务费及上月发生的水电费等各项费用。如遇法定节假日可顺延至节假日后的第一个工作日。四、本合同保证金为两个月租金额，乙方在签订本合同时一次性向甲方支付，共计为6832元；水电保证金每个商铺为2000元。在本合同期满时，在乙方没有违约的前提下，甲方在一周内全额不计利息退还乙方合同保证金和水电保证金。五、1.甲方的权利和义务：（1）甲方负责提供本合同第一条约定的场地给乙方经营使用。（2）在乙方遵守本合同和市场管理规定并按时付清租金及其他费用和无其他因素影响的情况下，甲方负责提供正常的水、电、空调供应。（5）甲方有按时收取商铺租金、市场综合管理服务、水电空调费及其他合同费用的权利。若乙方违约不按时付清当期租金及其他费用，未超过三十日的，按日千分之五交纳逾期支付期间的违约金给甲方，如超过本合同约定的支付时间三十日的，甲方有权即时解除本合同并有权要求乙方按本合同的约定承担违约责任；在合同未解除的情况下，乙方愿意接受甲方酌情采取的停电、封铺、收取逾期交费违约金等处理。（8）乙方经营使用的地方范围为档口卷闸以内、天花板以下、间墙以内的空间和招牌框以内的平面，商铺以外的公共地方属甲方权利。（9）甲方开办的广州市中港?祥天皮具城是属皮具类专业商品市场，乙方入场经营的商品必须是属皮具类相关商品，若乙方入场经营的是其他非皮具类商品，必须在经营前向甲方提出书面申请并得到甲方的书面许可，否则视为乙方违约，甲方有权即时解除本合同并有权要求乙方按本合同的约定承担违约责任。2.乙方的权利和义务：（3）乙方保证在每月5日前向甲方付清当月租金和市场综合管理服务费及上月水电空调等有关合同费用。逾期未交时，每逾期一日，乙方须按日交付未交总额的日千分之五向甲方支付逾期交费违约金。如果逾期超过三十日，甲方有权即时解除本合同并有权要求乙方按本合同的约定承担违约责任。在因乙方违约，甲方依法或依约定解除本合同时，乙方须即时清空商铺交回给甲方，否则视为乙方放弃商铺内财产的所有权和追索权等等。2015年10月23日，刘革平、祥天公司签订《广州市祥天皮具城（二期）补充协议》，约定：原商铺租赁期限从2013年11月1日起至2017年9月30日止。现双方同意商铺租赁期限在原来基础上再延长贰年，该商铺的租赁期限变更为2013年11月1日起至2019年9月30日止等等。
上述合同签订后，祥天公司依约将45号铺交付刘革平使用。
2013年12月5日，刘革平通过转账方式向祥天公司员工刘某账户支付145000元。刘革平主张该145000元的性质为进场费，且是在祥天公司的要求下才将款项打入刘某银行账户的。祥天公司确认刘某系其司员工，但抗辩刘某系受他人委托收取该笔款项，该进场费并非系刘某受其司委托收取。祥天公司另表示刘某现已离职。同日，祥天公司出具编号为NO.0106678的收据，载明收到刘革平缴纳的商铺保证金6832元、水电保证金2000元。
祥天公司提交了向广州市越秀物业管理有限公司（以下简称越秀物业公司）缴纳涉案商场的物业服务费、水费的发票，拟证实每月已代刘革平向越秀物业公司缴纳上述费用。祥天公司另提交了有越秀物业公司盖章确认的水电费明细表，拟证明已代刘革平缴纳公用电费的事实。
2015年12月，因祥天公司将45号铺周边部分通道堵住作商改仓，祥天公司遂将刘革平调整至78号铺经营。关于租金，刘革平表示祥天公司在刘革平承租商铺时即打五折，后市场环境不好，改打三折并按该标准履行至2016年7月。祥天公司表示其司通常是打五折，如果客户正常经营，可打三折。2016年8月，刘革平认为祥天公司堵塞消防通道、商铺改仓库、允许经营快餐店、管理不善等导致商场人流锐减，致使其本人不能实现租赁目的，遂将商铺敞开自行撤离。刘革平未有与祥天公司办理交接手续，没有交还钥匙。祥天公司确认刘革平于2016年8月在未通知祥天公司的情况下撤场并搬离了个人物品，且尚未交还钥匙。经原审法院释明，祥天公司不同意收回45号铺，要求继续履行与刘革平的租赁合同关系。刘革平确认没有向祥天公司缴纳自2016年8月起的租金、市场综合管理服务费、水费和公用电费。
刘革平向原审法院提交图片、平面布置图，拟证明祥天公司存在封闭部分商场、商改仓、允许经营快餐店的行为。祥天公司抗辩，刘革平提及的违约行为并非是导致商场经营状况不好的原因；而是由于现行市场萧条，祥天公司的分租户多数拒交租金，导致祥天公司不得不作出了自救行为：将商铺改为仓库并人为进行了遮挡、允许一临街商铺作快餐店等，上述行为均是为了继续维持商场的经营状况而为之；且由于商铺遮挡的问题，祥天公司还为刘革平进行了商铺调换且按照优惠金额收取刘革平租金，但刘革平仍不满意自行撤离，祥天公司并未就此构成违约。祥天公司向原审法院提交了《消防安全检查合格证》、照片等证据，拟证明商场消防达标且祥天公司为刘革平更换商铺的事实。
2017年1月12日，原审法院到涉案商场进行现场勘查，刘革平本人，祥天公司的委托诉讼代理人黄小洁在场。经查，涉案商场现有五个门，包括一个大门，四个双开门，大门处于敞开状态，两个双开门处于打开状态，其余两个双开门处于关闭且未锁闭状态；自大门进入商场后有两个通道，刘革平现使用的78号铺位于右手边的通道内，周边通道通畅未有堵塞，商铺内有货架；刘革平原使用的45号铺位于商场内部，商铺内有货架，两商铺门均关闭且未锁闭，周边商铺均处于关闭状态，商场内两个通道以白板封闭；大门外周边皮具商业氛围浓厚，在靠近街边有一小食店，现已停止经营。刘革平确认商铺用电在2016年初改为充卡取电，其本人缴交电费至2016年7月底，电卡及商铺钥匙均在刘革平处。关于通道封闭的问题，祥天公司解释是由于商铺业主收回商铺另作他用，故需封闭；刘革平确认堵住的五个通道在2016年9月已拆掉三个封闭板，剩余两个即是勘查现场所见白板封闭的通道。
另查，祥天公司向原审法院提交白云区祥元路祥港花园祥安阁xx房、白云区××路××、××号房的房产证、租赁合同、交租收据等证据，拟证明45号铺所在商场已经合法规划报建，祥天公司有权对外分租的事实。
再查，祥天公司原名称为广州市祥天物业管理有限责任公司，2013年8月5日，经广州市工商行政管理局白云分局准许，变更名称为广州市祥天皮具城市场经营管理有限责任公司，即祥天公司现名称。
原审法院认为：刘革平、祥天公司签订的《广州市中港·祥天皮具城商铺租赁合同书》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。
关于刘革平抗辩祥天公司将商铺改为仓库的问题，根据双方签订的《商铺租赁合同》，祥天公司开办的为皮具类市场，双方约定刘革平必须经营皮具类相关商品，若经营的是非皮具类商业，则需要得到祥天公司的许可，由此可知，双方当事人并未限定商场内必须进行皮具类经营，在取得祥天公司的许可后，仍可作其他经营，故刘革平主张祥天公司将商铺改为仓库构成违约理据不足。根据现有证据，虽祥天公司将刘革平调整至78号铺经营，但从现场勘查情况得知，78号铺的商业氛围明显好于45号铺，从双方的陈述可知，祥天公司为刘革平调整商铺的目的也是为了避免刘革平的经营继续恶化而采取的经营调整；双方当事人实际上已在更换商铺后又继续履行权利义务长达半年时间，应视为双方通过实际行为变更了合同约定的租赁物，刘革平主张祥天公司擅自变更商铺构成违约理据不足。从现场勘查情况可知，祥天公司将部分通道以白板封闭及允许他人经营小食店并不足以对刘革平的经营造成妨碍，刘革平现使用的78号铺位于商场大门附近，该位置的周边商业氛围较浓厚，与78号铺相邻的店铺也在继续经营，刘革平客观上并不存在继续使用的障碍，且祥天公司已针对商场的经营现状给予刘革平一定的租金优惠，无充分证据显示刘革平无法继续实现合同目的。双方签订合同后，祥天公司依约将商铺交付刘革平使用，刘革平理应向祥天公司支付租金及相应费用，但刘革平未经祥天公司许可，在未有交还商铺钥匙及电卡的情况下，擅自搬离了商铺，并自2016年8月起至2016年12月止欠缴租金、市场综合管理服务费、水费和公用电费，明显存在恶意违约，应承担根本违约责任。作为违约方，刘革平无权行使单方解除租赁合同的权利，审理中，祥天公司作为守约方，不同意解除与刘革平签订的租赁合同的意见合理，原审法院予以采纳。对于刘革平要求解除合同、退回进场费、商铺保证金、水电保证金并赔偿租金损失的诉讼请求，均不予支持。
关于租金标准，综合双方当事人的陈述可知，祥天公司确实存在对刘革平租金打三折到五折优惠的事实。对于租金优惠标准，经原审法院现场勘察，涉案商场整体确实存在营业萧条的情况，原审法院酌定租金以三折收取。经计算，刘革平需向祥天公司缴纳自2016年8月至2016年12月的租金为（3984.42元/月×3个月+4303.18元/月×2个月）×30%=6167.89元。
关于市场综合管理服务费，祥天公司作为出租方及管理方，对场地实际进行了管理；祥天公司也提交了发票作为证据，证明已委托越秀物业公司对场地进行管理的事实，原审法院对祥天公司有权收取市场综合管理服务费的事实予以确认。刘革平应向祥天公司支付自2016年8月至2016年12月期间欠缴的市场综合管理服务费730元。
关于水费及公用电费，刘革平已实际使用了商铺，且祥天公司也举证证明代缴了上述费用，故刘革平应将祥天公司代垫的水费150元及公用电费1100元返还祥天公司。
关于违约金，由于刘革平构成根本违约，应承担相应违约责任，但刘革平欠缴租赁费用也主要与祥天公司对商铺所在商场的经营管理不善有关。根据原审法院现场勘查，涉案商场确实存在开业量少、部分商铺用作仓库的情形，祥天公司主张要求刘革平按每日千分之五支付违约金的标准较高，刘革平对此亦有异议，原审法院酌情将违约金标准调整至按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算。租赁合同约定刘革平应于每月5日前付清当月租金和市场综合管理服务费及上月水电费等有关合同费用，故租金、市场综合管理服务费违约金以当月欠缴的费用为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自当月6日计至实际付清之日止，并以本金为限。关于祥天公司主张的水费及公用电费违约金，祥天公司仅履行的是代收代缴义务，并非有权征收水电费单位，故祥天公司要求刘革平按照每日千分之五的标准支付违约金的诉讼请求并不合理。但考虑到祥天公司虽无举证证明代刘革平缴纳上述水电费用的确切时间，但已代刘革平缴纳上述水电费用也系属实，故原审法院酌定祥天公司可向刘革平主张的水费及公用电费违约金应以代垫的水电费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日，即2016年8月11日计至实际付清本金之日。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年3月17日作出判决:一、判决生效之日起十日内，刘革平向广州市祥天皮具城市场经营管理有限责任公司支付2016年8月至2016年12月的租金6167.89元及违约金（违约金以当月欠缴租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从当月6日起计至清偿本金之日止，并以本金为限）；二、判决生效之日起十日内，刘革平向广州市祥天皮具城市场经营管理有限责任公司支付2016年8月至2016年12月的市场综合管理服务费730元及违约金（违约金以当月欠缴市场综合管理服务费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从当月6日起计至清偿本金之日止，并以本金为限）；三、判决生效之日起十日内，刘革平向广州市祥天皮具城市场经营管理有限责任公司支付2016年8月至2016年12月的水费150元、公用电费1100元及违约金（违约金以水费150元、公用电费1100元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年8月11日计至清偿本金之日止，并以本金为限）；四、驳回刘革平全部的本诉请求；五、驳回广州市祥天皮具城市场经营管理有限责任公司其他的反诉请求。案件本诉受理费4649元，由刘革平负担；案件反诉受理费305元，由广州市祥天皮具城市场经营管理有限责任公司负担280元，刘革平负担25元。
本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：刘革平于原审期间提交的证据4“银行流水”显示：2013年12月2日ATM转账支出20000元至6212263602013443486账户、2013年12月5日卡取支出145000元至6212263602013443486账户。原审法院于2016年12月14日开庭审理时，刘革平陈述的诉讼请求仍是要求祥天公司退回进场费145000元，祥天公司对上述证据4的质证意见是：我方没有看到付款方及收款方，故关联性不予确认。开庭笔录其中记载：“原代：我方对于9951号案进行说明，证据4中的汇款帐号尾数为3486的帐户为被告方员工刘某的帐号，该帐号是在被告的要求下打入该员工的帐号。被代：刘某确实是我方的员工，但刘某已离职，刘某是受其他人委托收取上述款项，至于受何人委托收取款项我方不知道。”刘革平于二审期间提交以下证据复印件：1、广东省非税收入（电子）票据，拟证明刘革平因为增加了进场费的诉讼请求导致诉讼费用增加；2、图片，拟证明目前祥天公司已经将案涉租赁商铺另行做仓库出租给案外人了。祥天公司的质证意见：由于没有原件，对证据的真实性、合法性、关联性均不确认，商铺现是空置，刘革平随时可以使用。刘革平于二审期间申请本院查看现场。
本院认为:刘革平与祥天公司签订了《广州市中港·祥天皮具城商铺租赁合同书》，由刘革平承租涉案商铺经营，刘革平与祥天公司为租赁合同关系。对于租赁物，祥天公司已经提交了相关的房产证，证明为合法产权，祥天公司在上述合法产权范围内进行间隔出租，刘革平主张涉案商铺不在上述合法产权范围内并未提交充足证据予以证实，也无证据证明其在承租期间对于租赁物的合法性提出过异议，现以涉案商铺无法与房产证对应而主张租赁物不合法导致合同无效依据不足，本院不予认定。至于商铺改为仓库的问题。首先，合同对于刘革平的经营范围有约定，而对于出租人能否因外部环境变化予以部分改变功能并无约定；其次，刘革平接受调整商铺的行为表明其愿意继续履行合同；再次，从经济效益看，显然出租商铺的收益大于仓库，而祥天公司改商铺为仓库应受外部环境影响所致，故其对此解释为自救行为本院予以采信，刘革平主张祥天公司商铺改仓库的行为构成违约，本院不予认定。
刘革平作为承租人在未经双方协商一致，且出租人祥天公司不存在违约的情况下，刘革平自2016年8月开始未依约支付租金并自行撤离涉案商铺，其行为已经构成违约，据此应承担相应的违约责任。关于刘革平请求解除合同能否支持的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行为，而根据本案查明事实可知，刘革平自2016年8月起即已撤离涉案商铺，在此情况下，实属不宜再强制双方继续履行合同，而应在刘革平承担违约责任后解除双方的租赁合同关系，对原审法院未支持刘革平要求解除合同的诉讼请求，本院不予认可。刘革平于2016年8月11日提起本案诉讼，祥天公司不同意解除合同，但刘革平自2016年8月已经撤离涉案商铺，实际没有使用租赁物，在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，祥天公司在刘革平未使用涉案商铺、未交纳租金五个月的情况下，应自行收回涉案商铺以减免损失，本院认定《广州市中港·祥天皮具城商铺租赁合同书》、《广州市祥天皮具城（二期）补充协议》于2017年1月1日予以解除。
关于进场费165000元的问题。刘革平于原审期间已经向法院递交了书面的增加诉讼请求申请书，法院也已通知其补交诉讼费，至于刘革平在开庭审理时仍称请求返还进场费145000元，应属口误，且原审法院对此也未进一步查明其是否再次变更诉讼请求，因此，对于刘革平在原审期间有主张祥天公司返还进场费165000元诉讼请求的事实，本院予以确认。根据刘革平于原审期间提交的证据4，显示145000元及20000元均支付至同一账户，故本院对于刘革平主张已向祥天公司支付了进场费165000元，予以认定。对于进场费双方在合同中并无约定，因此，根据公平原则，在合同解除的情况下，应按照刘革平实际承租期间（2013年11月至2016年12月共38个月）予以结算，未履行部分（2017年1月至2019年9月共33个月）予以返还，故祥天公司应返还刘革平进场费76690元（165000元×33月/71月），对于刘革平要求计付利息，本院不予支持。刘革平作为违约方，其要求祥天公司返还商铺保证金6832元、水电保证金2000元、赔偿已付租金18215.1元，没有事实及法律依据，本院均予以驳回。原审法院判决刘革平支付2016年8月至2016年12月的租金、管理费、水电费及上述费用的违约金并无不当，本院予以维持。至于刘革平要求本院去现场查看，原审法院已经查看过现场，且刘革平早已撤离了涉案商铺，本案对于合同效力、违约责任的认定亦无需通过查验现场而定，故对于刘革平的申请，本院不予接纳。上诉人刘革平上诉有理部分，本院予以采纳，其余上诉请求，予以驳回。本案纠纷是因刘革平违约所致，故案件本诉受理费及二审受理费均由刘革平负担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初9951号民事判决第一、二、三、五项;
二、撤销广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初9951号民事判决第四项;
三、刘革平与广州市祥天皮具城市场经营管理有限责任公司签订的《广州市中港·祥天皮具城商铺租赁合同书》、《广州市祥天皮具城（二期）补充协议》于2017年1月1日予以解除；
四、广州市祥天皮具城市场经营管理有限责任公司于本判决书送达之日起10日内返还进场费76690元给刘革平；
五、驳回刘革平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费4649元，由刘革平负担；案件反诉受理费305元，由广州市祥天皮具城市场经营管理有限责任公司负担280元，刘革平负担25元。二审案件受理费4674元，由刘革平负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 曹佑平
审判员 闫 娜
二〇一七年七月二十五日
书记员 徐毅敏
吴佳玲