广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1452号
上诉人（原审原告、反诉被告）中国xxx银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市罗湖区深南东路xx街x号。
负责人林谦，行长。
委托代理人王再鸣，广东金唐律师事务所律师。
委托代理人岑佩，广东金唐律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）吴xx，住所地广东省惠来县。
委托代理人彭晓楠，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人薛永拱，广东世纪华人律师事务所律师。
上诉人中国xxx银行股份有限公司深圳市分行（以下简称xx银行深圳分行）因与被上诉人吴xx房屋租赁合同纠纷，不服深圳市福田区人民法院作出的（2014）深福法民三初字第546号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：xx银行深圳分行是深圳市福田区园岭新村xx栋首层的业主，建筑面积为537.75平方米，房屋性质为住宅。2009年4月1日，xx银行深圳分行（甲方）与案外人深圳市xx航物业管理有限公司（乙方，以下简称xx航物业）签订《房屋租赁代理委托合同书》，约定甲方将在深圳市自有物业的闲置房产委托给乙方代理出租，代理委托期限为五年，即自2009年4月1日至2014年3月31日止。合同第十条约定，乙方受甲方委托，代表甲方与承租方签订房产租赁合同，并代收租金，乙方在每月收到承租方租金后，扣除代理佣金及代理支付税费后，余款及时存入甲方指定账户。
吴xx（合同乙方）于2005年3月17日曾与xx航物业（合同甲方）就租赁园岭新村xx栋首层东房屋（建筑面积计369.91平方米）签订了一份《房地产租赁合同》，合同期限自2005年3月20日起至2008年3月19日止，在该租赁合同中明确告知租赁房地产权利人为：中国工商银行深圳市分行，约定租赁房地产的用途为商业，租赁保证金81380元，如乙方未能履行合同或拖欠租金、滞纳金和因承租产生的其他费用，xx银行深圳分行可不予返还保证金。合同签订后，xx航物业收取了吴xx租赁保证金81380元，收据注明为“押金”。该合同到期后，双方于2008年4月2日续签《房地产租赁合同》，约定租赁期限为2008年4月1日至2011年3月31日止，月租金22195元，承租方应于每月10日前交付租金，拖欠租金应付滞纳金，滞纳金为拖欠日乘以日租金的千分之三；合同第十二条约定，合同期满终止（或因其它原因导致合同终止）后，承租方应于终止后5日内迁离出租房屋，承租方逾期不迁离或不返还出租房屋的，在逾期期间应加倍向出租人支付租金。合同附页约定“1、合同为续签合同，押金由原合同保持不变，本合同不再另收；2、该合同根据产权证书用途为住宅，签订租赁合同书根据租赁有关规定办理合同登记，有关商业经营营业执照等相关手续由乙方负责解决；…4、因3号线地铁施工，在地铁施工影响期间租金优惠50%收取”。
另查，2010年8月30日，xx航物业向xx银行深圳分行作出《租赁业务情况反映表》，就同栋楼宇其他租户因受地铁施工影响是否继续给予租金优惠向xx银行深圳分行请示，xx银行深圳分行领导批示同意租金优惠30%至2010年12月31日止。
2011年10月6日，xx银行深圳分行行政部向xx航物业发出通知，要求将园岭新村xx栋首层房产收回自用。2011年12月10日，xx航物业向吴xx发出《通知》，通知不再续租，要求退还物业和结清因承租使用产生的相关费用。该通知由吴xx签收。本案审理过程中，吴xx否认该通知上吴xx签名的真实性，申请进行笔迹鉴定，后又撤回鉴定申请。其后，xx银行深圳分行主张其又通过xx航物业多次通知吴xx退还房屋，但吴xx均未予以理会，xx银行深圳分行就此主张向原审法院提交的《通知》，未有吴xx的签收，吴xx对xx银行深圳分行的该项主张不予认可。2013年11月18日，xx银行深圳分行以EMS方式再次向吴xx邮寄通知，要求吴xx在3日内退还物业并结清费用，但邮件被退回，通知邮寄地址为“园岭新村xx栋1114号”，xx银行深圳分行主张该地址为吴xx租赁物业范围内的铺面的编号，吴xx表示其未收到通知领取快递。
另查，吴xx一直按照优惠后的租金11098元支付租金至2011年8月，此后未再支付。
以上事实有《房屋租赁代理委托合同书》、产权证书、两份《深圳市房地产租赁合同书》、《租赁业务情况反映表》、《通知》、银行账户历史明细、EMS快递及详情单等证据及庭审笔录证实。
xx银行深圳分行在原审中诉请：1、解除xx银行深圳分行与吴xx间的房屋租赁关系，吴xx立即迁离承租房屋并将该房屋返还xx银行深圳分行；2、吴xx向xx银行深圳分行支付2010年12月31日至2011年3月31日期间欠缴租金差额33294元及由此产生的滞纳金98883.18元（按11098元每日千分之三的实际拖欠天数计，暂计至2013年10月31日止，要求计算至给付之日止）；3、吴xx向xx银行深圳分行支付侵占房屋期间双倍租金1320600元（自2011年4月1日起截至2013年10月31日，要求计算至房屋返还之日止）；4、吴xx承担本案诉讼费用。
吴xx在原审中提起反诉，诉请：请求法院判令xx银行深圳分行返还租赁保证金81380元，赔偿吴xx装修费35000元，承担本案本、反诉受理费。
原审法院认为，xx银行深圳分行系涉案房屋的业主，并委托xx航物业代为出租管理涉案房屋，xx航物业在租赁合同中已明确告知吴xx房屋的权利人为xx银行深圳分行，故依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，该租赁合同直接约束xx银行深圳分行及吴xx，故xx银行深圳分行有权就租赁合同项下的权利向吴xx提出主张，吴xx主张xx银行深圳分行不是房产所有权人也非合同相对人，无权主张解除合同，理由不成立，原审法院不予采纳。
案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。《租赁合同》于2011年3月31日期限届满后，xx银行深圳分行和吴xx未续签《租赁合同》，但吴xx继续使用、利用租赁房产并按优惠后的租金标准向xx银行深圳分行支付租金，xx银行深圳分行未提出异议，视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，xx银行深圳分行有权随时解除合同，但应在合理期限前通知吴xx。xx银行深圳分行委托xx航物业于2011年12月10日通知吴xx退还房屋并结清相关费用，该通知到达吴xx发生效力，故xx银行深圳分行与吴xx之间的租赁合同于2011年12月10日解除。吴xx否认该通知上吴xx签名的真实性，但又撤回鉴定申请，视为举证不能，故对吴xx的否认，原审法院不予采信。
xx银行深圳分行与吴xx租赁合同解除后，吴xx应按双方租赁合同的约定，在合同终止后5日内迁离房屋，但吴xx至本案庭审时尚未迁离并交还涉案房产，构成对xx银行深圳分行房产的违法占用，应按合同约定，按双倍租金的标准向xx银行深圳分行支付违法占用期间的房屋使用费。吴xx自2011年9月始未向xx银行深圳分行支付租金及房屋使用费，但xx银行深圳分行直至2014年4月30日才提起诉讼，xx银行深圳分行虽于2013年11月18日向吴xx邮寄通知，但无证据证明该邮寄地址为吴xx的经营地址，吴xx亦未实际收到该通知，故不能产生通知到达的效力，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，“延付或拒付租金的”诉讼时效为一年，故xx银行深圳分行有关2013年4月30日前的租金、滞纳金及房屋使用费的诉讼请求，已过诉讼时效，原审法院不予支持。吴xx还应支付xx银行深圳分行2013年5月1日至2013年10月31日期间的房屋使用费计266340元（22195×6×2），2013年11月后的房屋使用费，因吴xx返还房屋的时间尚不确定，该项费用无法计算明确，且xx银行深圳分行亦未向原审法院缴交诉讼费，故本案暂不予处理，xx银行深圳分行可待该项事实明确后，另循法律途径解决。
关于吴xx的反诉请求，本案中租赁房屋的性质为“住宅”，吴xx租赁房产的用途为“商业”，无证据证明房屋用途不符合房屋性质对吴xx使用、利用承租房屋构成障碍，且xx银行深圳分行与吴xx在租赁合同中明确约定“有关商业经营营业执照等相关手续由乙方（即吴xx）负责解决”，自吴xx2005年3月承租涉案房产，吴xx从未就房屋性质与使用用途不符提出异议，并持续使用、利用租赁房屋至今，故吴xx主张xx银行深圳分行改变房屋性质出租房屋，构成违约，致吴xx合同目的不能完全实现，产生损失，原审法院不予采信。xx银行深圳分行已就地铁施工可能对吴xx经营的影响以优惠租金的方式给予补偿，吴xx亦予以同意，该地铁施工影响不能成为吴xx拒交租金、房屋使用费，拒绝解除合同的理由，故吴xx反诉请求xx银行深圳分行返还保证金、赔偿装修损失，理据不成立，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决，一、确认xx银行深圳分行委托案外人深圳市xx航物业管理有限公司与吴xx签订的《房地产租赁合同》已于2011年12月10日解除；二、吴xx应于判决生效之日起十日内将深圳市福田区园岭新村xx栋首层东房屋返还给xx银行深圳分行；三、吴xx应向xx银行深圳分行支付2013年5月1日至2013年10月31日期间欠缴的房屋使用费266340元；四、驳回xx银行深圳分行的其他诉讼请求；五、驳回吴xx的反诉请求。上述第三项吴xx应清偿的款项，限于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17875元（已由xx银行深圳分行交纳），因适用简易程序减半收取8937.5元，由xx银行深圳分行负担6478元，吴xx负担2459.5元。反诉案件受理费1313.8元（已由吴xx交纳），由吴xx负担。
xx银行深圳分行不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，维持一审判决第一、二、五项，撤销一审判决第三、第四项，并改判为：1、判决吴xx向xx银行深圳分行支付2010年12月31日至2011年3月31日期间欠缴租金差额33294元及由此产生的滞纳金98883.18元（按11098元每日千分之三的实际拖欠天数计，暂计至2013年10月31日止，要求计算至给付之日止），支付侵占房屋期间双倍租金人民币1320600元（自2011年4月1起截止2013年10月31，要求计算至房屋返还之日止）；2、吴xx承担一、二审全部诉讼费用。
上诉事实和理由：一、一审认定“xx银行深圳分行2013年11月18日向吴xx邮寄《通知》，没有证据证明该邮寄地址为xx银行深圳分行的经营地址，xx银行深圳分行亦未实际收到该通知，故不能产生通知到达的效力”错误。2013年11月18日，xx银行深圳分行的委托代理人xx航物业安排其工作人员马自林向吴xx通过中国邮政邮寄送达《通知》，在编号为xxx6804的邮寄底单中，寄件人公司名称写明“工商银行深圳市分行”，收件人“吴xx”，地址“福田区红荔路园岭新村xx栋1114号”。庭审中xx银行深圳分行已向法院提供照片并说明该地址就在涉案物业所在地，在未经书面同意不得转租的房屋租赁合同中，出租人按照租赁房屋地址送达文书合理合法：xx银行深圳分行多次口头或者书面通知吴xx结清费用、返还房屋，吴xx对通知内容十分清楚，吴xx在清楚通知内容的情况下故意拒绝签收，产生的是完全获知通知内容的效果，一审法院仅看表象而不计事实本质的判决错误．
二、一审认定“2013年11月后的房屋使用费，因被告返还房屋的时间尚不确定，该项费用无法计算明确，且原告亦未向本院缴交诉讼费，故本案暂不予处理，原告可待该项事实明确后，另循法律途径解决”错误，对xx银行深圳分行极不公平。xx银行深圳分行诉求吴xx支付房屋使用费至其实际返还房屋之日止的主张明确具体，一旦吴xx按照判决规定的时间将涉案房屋返还给xx银行深圳分行，房屋使用费自然能够确定。吴xx如不按照判决规定的日期返还，那么房屋使用费计算直至其实际返还之日，也是明确的。总之，房屋使用费的计算截止日期是明确的（至少可以计算至一审判决生效之日）。原告（xx银行深圳分行）根据法院的通知缴费案件受理费，xx银行深圳分行已经于2014年4月30日按时足额缴纳，如果法院认为有必要补交，应当向xx银行深圳分行出具缴款通知书，而本案中法院并未通知补交。所以法院认定xx银行深圳分行未缴交诉讼费是错误的。
本院经审理查明，（一）本院二审期间向深圳市公安局通心岭派出所函询，涉案园岭新村xx栋首层1114号门牌号对应的店铺是“尚品名牌折扣店”。又据双方确认该“尚品名牌折扣店”为吴xx承租范围。
（二）涉案合同租金因地铁施工影响，xx银行深圳分行曾同意租金优惠至2010年12月31日止。之后即从2011年1月1日起仍应依原合同租金标准支付租金。xx银行深圳分行请求自2010年12月31日，实为自2011年1月1日。
除以上事实，原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，信守承诺，依约履行合同义务是我国民法确立的基本原则，亦是商业社会中合同各方应当遵从的不二法则。根据诉辩双方意见，本案的争议焦点是xx银行深圳分行于2013年11月18日通过邮寄送至“园岭新村xx栋1114号”的“结清费用交还物业”的通知是否送到的问题。
根据本院二审时向公安机关查询，xx银行深圳分行于2013年11月18日送至上述48栋1114号铺之邮件为有效送达，应视为吴xx已收到并知悉通知内容。吴xx在诉讼中辩解称，即使2013年11月18日xx银行深圳分行通知依法送达成立，但因邮件退回，并不能说明邮件中即为xx银行深圳分行所述要求吴xx结清费用交还物业的内容，因此，xx银行深圳分行据此要求双倍租金不成立。但本院认为，结合由xx航物业于2011年12月10日送给吴xx解约收房通知及本案诉讼，在吴xx不能举证证明“通知”内容为其他时，该2013年11月18日送至xxx栋1114号店铺的通知仍为解约收房通知。据此，xx银行深圳分行主张权利并未超过诉讼时效，吴xx应当支付2011年1月1日之后的租金。原审法院就2013年11月18日送达48栋1114号铺情节未予查明查清即认定xx银行深圳分行未有送达涉案“通知”不当，应予纠正。规范商业行为、指导民事活动，应是法院判决应有之职责。本案吴xx自2011年9月再未交租，在诉讼中竟以有讼为由便不再交租，实属无理，其行为应当被约束到合同和法律中来。
双方合同于2011年12月10日解除，根据合同约定，吴xx应在5日内搬离，因此其应自2011年12月16日按双方租金标准即44390元（22195×2）向xx银行深圳分行支付至返还房产之日止的租金。2011年1月1日至2011年12月15日期间，吴xx按11098元标准支付租金至2011年8月，因xx银行深圳分行原给予的优惠仅至2010年12月31日，因此吴xx应支付2011年1月1日至2011年8月31日期间的租金差额，其中2011年1月1日至2011年3月31日为33294元（11098×3），2011年4月1日至2011年8月31日为55490元（11098×5），xx银行深圳分行请求吴xx以11098元为基础按每日千分之三标准支付2011年1月1日至2011年3月31日期间租金差额的滞纳金具有合同依据且未超过合同约定的标准，本院予以支持。2011年9月1日至2011年12月15日期间，吴xx应按合同约定租金标准支付相应租金为77324.51元（22195×（3＋15／31）］。xx银行深圳分行诉求超过部分，本院不予支持。
综上，xx银行深圳分行上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审法院判决认定部分事实不清，适用法律错误，须予纠正。为此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第546号民事判决第一、二、五项；
二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第546号民事判决第四项；
三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第546号民事判决第三项为：吴xx于本判决生效之日起10内向中国xxx银行股份有限公司深圳市分行按双倍租金标准即44390元／月支付占有使用费（自2011年12月16日支付至本判决确定的搬离之日止）；
四、吴xx于本判决生效之日起10日内向中国xxx银行股份有限公司深圳市分行支付自2011年1月1日至2011年3月31日间租金差额33294元及滞纳金（以11098元每日千分之三的标准自2011年1月11日计至本判决确定的支付之日止）；
五、吴xx于本判决生效之日起10日内向中国xxx银行股份有限公司深圳市分行支付自2011年4月1日至2011年8月31日间租金差额55490元；
六、吴xx于本判决生效之日起10日内向中国xxx银行股份有限公司深圳市分行支付自2011年9月1日至2011年12月15日期间欠付租金77324.51元；
七、驳回中国xxx银行股份有限公司深圳市分行其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计26812.5元，由吴xx负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年九月十四日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。