江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏02民终270号
上诉人（原审被告）：明发集团无锡房地产开发有限公司，住所地江苏省无锡市堰桥镇西漳锡澄南路227号。
法定代表人：黄焕明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李杨，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：钱毛信，男，1970年8月9日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。
委托诉讼代理人：王建平，江苏倍思特律师事务所律师。
原审第三人：福建七建集团有限公司，住所地福建省漳州市延安北路46号。
法定代表人：赖锦昌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：柯文兴，该公司职员。
上诉人明发集团无锡房地产开发有限公司（以下简称明发集团）因与被上诉人钱毛信、原审第三人福建七建集团有限公司（以下简称福建七建）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2017）苏0206民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
明发集团上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回钱毛信一审诉讼请求。2.钱毛信承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审认定债权转让成立没有事实依据。明发集团与福建七建约定预留的12%购房款是双方约定的履行保证金，福建七建应负有支付义务。（2011）锡民初字第0020号案与（2013）苏民终字第0320号案均未支持12%款项，且最终判决明发集团工程款已经超付。本案商品房买卖合同签订时间为2010年5月13日，此节点前明发集团对福建七建的付款已经超过应付进度款，福建七建对明发集团不享有到期债权。2、明发集团对12%预留款的履行方式是一次性回拨50%或划拨等额的商品房，该债务明发集团作为债务人有选择权。明发集团超付的进度款可以视为选择了回拨方式支付，且超付的进度款已经高于福建七建2009年9月1日前预留的6%的工程款。福建七建自认黄世忠挂靠，根据双方约定，福建七建保证不出现挂靠和转包，否则按照合同总价款5%处罚，即使福建七建有预留款，在结算前也基本处罚抵消完。3、一审未查明钱毛信与福建七建及项目部之间的关系。且根据2010年1月4日黄世忠《申请书》，福建七建是将债权转让给了黄世忠，黄世忠又转让给了钱毛信，从债权转让的形式要件看，黄世忠与钱毛信之间的债权转让也没有达成合意也没有告知明发集团，故对明发集团不发生效力。
钱毛信辩称，1、从2009年9月8日补充协议、2010年1月4日黄世忠申请书、2010年5月11日福建七建申请书，到2010年5月13日签订商品房买卖合同并办理了备案手续（不付款就签订合同并备案不符合行业习惯和交易习惯），及长达六年的时间明发集团从未向钱毛信主张过购房款，本案一系列证据形成证据链足以证明明发集团、钱毛信、福建七建三方之间达成债权转让及抵消的合意，明发集团与钱毛信签订买卖合同可视为债权转让及抵消的形式。2、2010年5月13日福建七建和明发集团并没有竣工结算，且此后还有工程款的来往，说明还存在债权债务，没有证据可证明2010年5月13日的节点明发集团不欠福建七建工程款。3、黄世忠是福建七建的项目部负责人，其行为代表福建七建。2010年1月4日申请书是债权转让的组成部分，债权转让也得到了明发集团的确认。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
福建七建陈述，福建七建申请书、施工单位申购无锡明发商业广场商品房房号审批表（以下简称审批表）已经构成证据链证明债权转让已经告知明发集团，明发集团与钱毛信签订商品房买卖合同，并约定付款方式为合同签订当日一次性付清也印证了该事实。其余意见与钱毛信一致。
钱毛信向一审法院起诉请求：要求明发集团立即交付位于惠山区，2J单元1116室房屋，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年5月13日，其与明发集团签订商品房买卖合同，约定其购买明发集团开发的位于惠山区，2J单元1116室的房屋；签订合同当日，明发集团为其办理了商品房备案手续；房屋总价为466452元，其以施工单位即福建七建拖欠的材料款冲抵房款并得到开发商即明发集团同意；明发集团与福建七建之间之后关于工程结算的结果与其无关；房屋业已达到交付条件，明发集团迟迟不向其交付房屋；现诉至法院，望判如所请。
一审法院认定事实：（一）福建七建与明发集团合同履行及诉讼情况。
2006年3月2日，明发集团与福建七建订立建设工程施工合同，约定由福建七建承建明发集团开发的无锡明发商业广场工程。同日，福建七建向明发集团出具《关于承接无锡明发“商业广场”工程的承诺书》，载明：我公司自愿按工程开发周期向贵公司购买工程总造价12%的无锡明发商业广场商品房作为承包本工程的承包承诺和履约担保。若我司未能按合同条款及承诺书内容执行完成及履约，我司自愿将购买的商品房由贵司处理销售作为违约金并可追究不足部分等。此后，福建七建进行了相应的施工。
2009年9月8日，明发集团与福建七建订立补充协议，其中约定：“2009年9月1日以后完成的工程量工程进度款的支付调整为按照经三方确认的剩余工程量及节点形象进度计划，以确认的各完成节点形象进度工程量90%支付，不再预留12%购房款”、“对于2009年9月1日以前预留的12%购房款，发包方同意一次性回拨承包方预留的购房款总额的50%或划拨等额的商品房，其余预留的购房款待工程竣工验收合格后一个月内回拨或划拨等额的商品房给承包方”等内容。
2011年6月1日，本案所涉工程通过竣工验收，并办理了竣工验收备案手续。
2011年8月5日，明发集团诉至本院，要求福建七建承担迟延竣工违约责任。福建七建提起反诉，要求明发集团支付工程进度款等。审理过程中，本院委托第三方对应付进度款及已付进度款进行了审计，审计结论显示应付进度款为47132.6230万元及8713.2163万元，已付福建七建工程款、借款和代付材料款等51460.798775万元，合计向班组支付工程款金额为9115.8220万元。上述统计款项中并未直接显示包含有本案所涉房屋抵扣款项。本院对福建七建要求明发集团支付进度款的诉请予以驳回。后福建七建上诉至江苏省高院，经该院终审判决，亦确认明发集团不存在逾期支付工程进度款情形，对福建七建该项上诉请求不予支持。
(二)明发集团与钱毛信合同情况。
2010年5月13日，明发集团与钱毛信签订《商品房买卖合同》（合同备案登记号201005130099）。合同约定，钱毛信购买明发集团开发的明发商业广场A2幢2J单元11层1116号房屋，付款方式为一次性付款，并在该项下载明“合同签订时一次性支付房价款人民币肆拾陆万陆仟肆佰伍拾贰元整”，交付期限为2011年3月31日，交付条件为该商品房经验收合格。2017年3月2日，钱毛信诉至一审法院，要求明发无锡公司立即交付房屋。
一审审理过程中，钱毛信及明发集团就该购房款是否支付存在争议。钱毛信提供：1、2012年1月16日福建七建收款收据复印件，载明：收款方式转账，金额466452元，事由为无锡明发商业广场工程款（钱毛信购房款）;2、2010年5月11日，福建七建向明发集团申请购买四套公寓（包含本案所涉房屋）抵扣材料欠款，所购房屋抵拨明发集团应付福建七建工程款的申请书复印件；3、福建七建申购无锡明发商业广场商品房房号审批表复印件（包括本案所涉房屋），其中申购单位一栏内容为“根据2010年4月7日、4月10日会议精神及明发集团对我司《关于预留工程款购买明发广场商品房的申请》作出的批复意见和指标，选购上述房号的酒店式公寓”等内容，落款为2010年7月1日，审批单位一栏内容为“同意保留房号予以施工单位，黄连春、2010年10月16”。福建七建向一审法院提交了申请书及审批表的原件，并陈述收据中所载款项系抵扣房款，仅是为了做账方便写了收款方式为转账，根据其公司与明发集团的补充协议，其公司有预留的购房款，故申购房屋生成申批表等流程，黄连春系明发集团副董事长。明发集团质证称，上述材料所载时间均在购房之后，与实际情形不符，收据及申请并无明发集团确认，审批表中黄连春与其公司无关，其公司也未收到该协议。钱毛信补充提供明发集团工商基本信息打印件一份，其中载明黄连春为该公司副董事长，明发集团质证称黄连春2009年6月25日前系该公司副董事长，之后不再担任职务，提供工商备案的委任书复印件，未向一审法庭提供就黄连春不再担任职务告知福建七建的证据材料，明发集团同时向一审法院提供黄连春的情况说明，情况说明中黄连春陈述“审批表签字日期本人已不在无锡公司任职；该申批表系对于剩余6%的预留房款进行非正式的磋商，本人明确告知审批表送达明发集团后方才生效；对于涉案房屋当时已被钱毛信等人购买，本人并不知情；2010年10月16日，明发集团已回拨6%预留购房款，在竣工验收后，明发集团已超付工程款，故该审批表无需履行”。另，钱毛信陈述合同签订之后直至诉讼，长达六年时间明发集团从未向其催讨购房款亦与常理不符，且之前明发集团曾通知其验收房屋，明发集团陈述仅通知钱毛信验房，但之后发现其并未付款故未交房，曾口头催讨其交付房款并无证据提交。
以上事实，有商品房买卖合同、备案登记信息、福建七建申请书、施工单位申购无锡明发商业广场商品房房号审批表、收款收据、工商登记信息、委派书、无锡明发商业广场工程（应付进度款及已付进度款总额）审计报告书、明发集团支付福建七建工程款明细、本院（2011）锡民初字第0020号民事判决书、江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0320号民事判决书、竣工验收备案表、谈话笔录及当事人的陈述在卷佐证。
一审法院认为，明发集团与钱毛信于2010年5月13日订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应按约履行。双方对于钱毛信是否完成付款义务存在争议。钱毛信主张其已通过材料款冲抵购房款的形式完成付款行为，与福建七建和明发集团在之前关于预留的12%购房款处理的约定相符；明发集团在之后也存在直接向班组或材料商付款的行为；同时，申请书、审批表亦可表明福建七建在合同签订前后就购房款抵扣工程款行为予以确认并告知了明发集团；钱毛信与明发集团签订商品房买卖合同并约定付款方式为合同签订当日一次性付款亦与此相互印证；明发集团陈述其通知钱毛信验房后即发现其未交付房款，但在其后多年直至钱毛信起诉要求交房前均无证据显示其向钱毛信进行催款。综合考虑，对钱毛信、福建七建关于将部分工程款债权转让给钱毛信抵扣材料款，以材料款抵消购房款，且已告知明发集团的陈述予以采信。钱毛信主张付款义务已履行完毕，予以支持。
明发集团主张12%的购房款福建七建负有支付义务，与双方在补充协议中明确的“预留的12%购房款”不符，且补充协议中亦明确发包方同意一次性回拨该预留购房款的50%或划拨等额商品房，明发集团主张该款项支付主体应为福建七建，债权人为明发集团，不予采信；明发集团主张预留购房款主体应为福建七建，福建七建明确将其债权转让钱毛信以此抵扣欠款并告知明发集团，对明发集团该项主张，不予支持；明发集团主张在与福建七建工程进度款结算过程中并未涉及本案所涉购房款，故对该抵扣行为不予认可，但三方关于材料款抵扣购房款的行为已在合同签订时完成，其后明发集团与福建七建的结算行为不影响其效力；明发集团主张无锡市中院及江苏省高院均确定其进度款已超出应付比例，且总工程款也可能已经超付，故不存在到期债权，明发集团与福建七建按工程进度持续支付进度款且并未进行最终结算，现其以工程竣工之后双方关于进度款的审计结论主张之前实际支付进度款过程中某一时间点不存在到期债权，不予采信；明发集团主张审批表中签字的黄连春与公司无关，但其公司工商信息显示黄连春为其公司副董事长，明发集团虽提供委任书证明其任期，但就其到期终止职务并告知施工方等均未提供相应证据证明，故对明发集团该项主张不予采信。
据此，钱毛信要求明发集团交付买受的商品房的诉讼请求合法有据，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条之规定，该院判决：明发集团于判决生效之日起十日内向钱毛信交付明发商业广场A2幢2J单元1116号商品房。案件受理费计8296元，由明发集团负担,该款已由钱毛信预交，明发集团应负担部分于判决生效之日起十日内直接支付给钱毛信。
二审中，各方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，在福建七建承接无锡明发商业广场工程期间，黄世忠为福建七建该工程第二项目部负责人。根据本院（2011）锡民初字第0020号案件中明发集团支付福建七建工程款明细，明发集团在无锡明发商业广场工程施工期间曾直接向黄世忠项目部支付工程款、材料款。
又查明，福建七建与明发集团就无锡明发商业广场工程未进行最终结算。
再查明，黄连春在涉案商品房买卖合同签订后仍为工商登记信息记载的明发集团副董事长。
本案二审争议焦点为钱毛信是否支付了涉案房屋购房款。
本院认为，钱毛信以福建七建转让的对明发集团享有的债权抵消了涉案房屋购房款。理由如下：
首先，福建七建与明发集团达成合意，由明发集团划拨商品房抵扣应付福建七建部分预留工程款。1、根据明发集团与福建七建签订的建设工程施工合同及补充协议，表明福建七建在2009年9月1日前预留的12%工程款项由明发集团同意以回拨或划拨等额商品房的方式给福建七建。关于明发集团提及的（2011）锡民初字第0020号案与（2013）苏民终字第0320号案，上述判决书中仅系认定明发集团应付福建七建工程进度款中2009年9月1日之前应付比例为78%，不应包括该12%预留款项，而对该12%预留款项是否应该返还或已经返还未做出认定。2、明发集团并未提供证据证明约定的12%预留款项在涉案商品房买卖合同签订前已经回拨或划拨等额商品房。工程进度款支付与12%预留款项的回拨是明发集团两项不同义务，在工程未最终结算情况下，明发集团工程进度款超付不能直接视为对12%预留款项的回拨，且明发集团未举证证明签订涉案商品房买卖合同之时工程进度款已经超付，并大于6%预留款（12%预留款的一半）。关于明发集团主张的按合同总价款5%扣款问题，应另行主张，也不能直接视为对12%预留款项的回拨。3、根据福建七建申请书、审批表、明发集团工商登记基本信息打印件，表明福建七建与明发集团形成合意以划拨商品房的方式抵扣福建七建部分工程款，这也与双方约定12%预留款项返还可以划拨商品房方式履行相印证。关于黄连春签字的审批表效力问题，根据工商登记信息记载黄连春在涉案商品房买卖合同签订后仍为明发集团副董事长，且如果黄连春在明发集团不再担任副董事长，明发集团也未提供证据证明职务到期已经告知福建七建，故黄连春在审批表上签字代表明发集团。
其次，钱毛信与福建七建达成合意，由福建七建转让对明发集团的部分债权（以商品房抵扣工程款）于钱毛信。福建七建申请书表明福建七建认可欠付钱毛信材料款及其同意将对明发集团可主张用工程款购房的部分债权转让给钱毛信，以抵消福建七建欠付钱毛信材料款。钱毛信随后签订涉案商品房买卖合同代表同意债权转让。关于明发集团提及黄世忠申请书问题，黄世忠是福建七建无锡明发商业广场工程项目部负责人，且明发集团曾直接支付黄世忠项目部工程款，足以证明黄世忠系代表福建七建履行职务，其向福建七建申请书仅系内部审批，故不能据此认为系黄世忠以个人名义向钱毛信转让债权。
再次，明发集团已知晓债权转让且同意了钱毛信以受让的债权抵消购房款。其一，明发集团与钱毛信2010年5月13日签订的涉案商品房买卖合同购房者信息、房号、面积、金额等内容与福建七建申请书中上述信息相同。其二，涉案商品房买卖合同已经备案，如未付款就将合同备案不符合商品房买卖交易习惯和行业惯例。其三，涉案商品房买卖合同也约定合同签订当日一次性付清购房款，明发集团称钱毛信未支付购房款，但并未提供任何证据证明其向钱毛信催款。其四，在知晓涉案房屋已由钱毛信购买前提下，明发集团在审批表上同意将涉案房屋保留给施工单位。以上证据及事实相印证，证明明发集团知晓且同意福建七建申购的涉案房屋买受人为钱毛信，同时福建七建转让对明发集团的部分债权给钱毛信以抵消购房款。
钱毛信与明发集团签订的涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。钱毛信已经以福建七建转让的对明发集团债权抵消了购房款，明发集团应当履行交付涉案房屋的合同义务。
综上所述，明发集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8296元，由上诉人明发集团负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 王一川
审 判 员 朱光烁
二〇一八年三月二十二日
法官助理 李 佳
书 记 员 宋勇梁