上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14934号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱文琴，男，1965年8月21日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：杜俊杰，上海镇平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海市松江区小昆山镇海根艺术品厂，住所地上海市松江区小昆山镇荡湾村***号-2。
经营者：陈海根。
委托诉讼代理人：李春艳，上海宇钧律师事务所律师。
上诉人朱文琴与被上诉人上海市松江区小昆山镇海根艺术品厂（以下简称“海根艺术品厂”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日受理后，依法组成合议庭，于2018年1月16日公开开庭进行审理，上诉人朱文琴先生及其代理人杜俊杰律师,被上诉人海根艺术品厂代理人李春艳律师到庭参加审理，本案现已审理终结。
上诉人朱文琴上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人海根艺术品厂一审请求，并支持上诉人一审反诉请求；由后者承担全部诉讼费用。
事实和理由：关于房屋占有使用费债权，依法应适用普通两年之时效，原判以一年作为认定标准从而驳回上诉人该主张，显属违法。
关于被上诉人原审请求的损失、补偿：原判所谓合同无效不影响承租人分割拆迁利益，缺乏法律及事实依据；原判依据的评估报告并无估价师盖章（仅有签字），应属形式违法；报告作业期在2016年10月至12月，而上诉人2015年11月10日起搬离现场，房屋即被拆除，应该认为，报告事实认定存在重大错误；评估报告认定的被拆迁人是XX公司，由上诉人与之形成清退补偿关系，被上诉人应向XX公司而非上诉人请求补偿；上诉人对行车没有保管义务；搭建部分由上海XX厂（以下简称XX厂）形成，根据上诉人与之租约该补应归属上诉人所有，不存在对被上诉人的补偿；关于营业损失、搬迁损失、拆迁补偿缺乏事实依据，实际本案标的房屋交还属上诉人与A有限公司签订《房屋清退补偿协议》形成，并非拆迁，不存在拆迁补偿。
原判未依职权追加A有限公司作为本案第三人属程序违法，应发回重审。
被上诉人海根艺术品厂辩称，不同意上诉请求，原判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上、维持原判。
海根艺术品厂诉至一审法院，请求判令：1、确认双方签订的房屋租赁合同无效；2、判令朱文琴向海根艺术品厂赔偿设备损失（行车补偿）68,160元、搭建损失176,120元（彩钢瓦含内隔墙共144,120元、电器设备安装32,000元）、营业损失175,000元、搬迁损失19,600元、政府拆迁补偿104,600元。
朱文琴向法院提起反诉请求：1、判令海根艺术品厂向朱文琴支付自2015年8月1日至2015年11月6日的租金28,800元；2、判令海根艺术品厂向朱文琴支付滞纳金（以本金28,800元为基数，按每月5%的标准，自2015年8月1日计算至实际支付之日止）。
一审法院认定事实：2011年12月27日，朱文琴作为甲方、出租方，案外人XX厂作为乙方、承租方，签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将松江区小昆山镇XX村XX号（XX公路XX号）建筑面积为500平方米和空地1亩出租给乙方，租期自2012年2月1日至2015年1月31日止。第七条第3款约定：租赁期间，房屋因不可抗拒的原因和政府规划或市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。政府如有动迁补偿金，补给哪一方的哪一方享受。第4款约定，租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租或中途退租，乙方不得拆除，甲方也不作任何补偿。该合同另对租金、转租等租赁事宜作了约定。该合同落款处承租方签字的为“陈海根”。
同日，朱文琴作为甲方、陈海根作为乙方，签订一份《补充协议》，载明：行车安装后，搭建150平方米钢结构顶棚，由XX厂承建，如遇拆违，由朱文琴负责解决承担。
2012年5月10日，案外人XX厂出具一份《转让书》，将其在2011年12月27日与朱文琴签订的房屋租赁合同及补充协议中的权利义务转让给海根艺术品厂，并载明：其因生产需要搭建的办公场所、钢结构顶棚、会议室及休息室、安装电动单梁起重机及行车、搭建电气设备等在承租房屋内的一切设施设备均转让给海根艺术品厂，如遇拆违所补偿的费用由海根艺术品厂享受。
2015年1月20日，海根艺术品厂作为乙方、承租方，朱文琴作为甲方、出租方，签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将松江区XX镇XX村XX号建筑面积为500平方米的483号-2和空地1亩出租给乙方，租期自2015年2月1日至2018年1月31日止。第三条第1款约定，双方约定年租金为118,000元，三年内租金不变。第2款约定，双方一旦签订合同，乙方应预付6个月租金，以后每6个月支付一次，先付后用。第七条第3款约定，租赁期间，房屋因不可抗拒的原因和政府规划或市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。第4款约定，租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租或中途退租，乙方不得拆除，甲方也不作任何补偿。第5款约定，租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收每月5%的滞纳金，并有权终止租赁协议。该合同落款处承租方签字的为“陈海根”。
2015年11月2日，朱文琴向海根艺术品厂发送短信，载明因海根艺术品厂自2015年8月1日至今已拖欠房租超过三个月，特通知海根艺术品厂终止租赁协议，要求海根艺术品厂尽快清理物品、归还厂房并支付所欠房租。海根艺术品厂陈述其并未收到短信。
2015年11月17日，朱文琴出具一份《承诺书》，载明：“我和小昆山镇政府的拆迁补偿方案将进入诉讼阶段，我的诉讼仅涉及个人的补偿，如果我与政府就拆迁补偿款能够谈妥，承租户的补偿由其本人与政府直接谈判，其补偿所得在结清房租和其他不属于其个人部分后由我全部转交给承租人”。
2016年12月23日，案外人XX办公室出具一份《承诺书》，载明：“由于荡湾奶牛场朱文琴拆迁补偿已经评估，该补偿标的经协商为685万元，以2252平方米房屋计算”。
同日，朱文琴向案外人上海B有限公司（以下简称“B公司”）出具一份《承诺书》，载明对企业中承租的所有企业，一律由朱文琴负责清退；……协议标的为区域内的全部补偿款，协议签订后无其他争议。
案件审理中，法院从松江区小昆山镇人民政府动迁办公室调取了松江区华营港河道整治工程项目涉及XX公司（朱文琴厂房）房地产协议征收补偿估价报告（以下简称“估价报告”）、上海市集体土地上征地房屋补偿协议（以下简称“补偿协议”）、提请镇长办公会讨论决定事项关于朱文琴奶牛场房屋动迁补偿的意见和建议（以下简称“意见和建议”）、非居住房屋拆迁补偿测算单（以下简称“测算单”）。其中《意见和建议》第4条载明：经综合测算，朱文琴奶牛场总补偿款应为6,332,205元，由于已拆除的违章建筑501,192元（1,252.98平方米X400元/平方米=501,192元，无法在补偿明细中体现，故实际动迁补偿款为5,831,013元，和松江区人民法院协调确认价685万元，相差1,018,987元。此补偿款差额本办建议在房屋重置价中增补，或增设“协调补差价”项目来补偿。《测算单》载明停产停业补偿2,253.05平方米X350元每平方米=788,568元。
对以上证据，海根艺术品厂质证意见为：对以上证据均无异议。朱文琴质证意见为：1、对估价报告不予认可。估价报告的被拆迁人系案外人B公司，朱文琴以清退方式将房屋退还给B公司，B公司再与政府达成拆迁协议，故朱文琴实际是清退并非拆迁；估价报告的作业期为2016年10月20日至2016年12月25日，海根艺术品厂早于2015年11月10日已搬离；估价报告不符合事实，评估时五家承租企业已全部搬离；估价报告没有估价师签字，只有盖章；估价报告对物品现状的确认未经朱文琴或其他承租户的确认；2、补偿协议和测算单与本案无关，且补偿价格也与朱文琴的清退价格不一致；3、关于意见和建议，685万元系与政府协商确定，已拆除的违章建筑1,252.98平方米并不纳入补偿范围，海根艺术品厂承租的房屋均为违章建筑。
审理中，作出《估价报告》的估价师吴建峰来院，向法院递交了完整的《估价报告》复印件、8张现场勘察照片以及情况说明，证明其于评估作业期内去现场勘察测量并拍摄照片。海根艺术品厂对以上证据均无异议。朱文琴对以上证据真实性无异议，但认为《估价报告》系两名估价师共同作出，仅凭一位估价师的说法难以对事实作出认定。
另查明：案外人XX厂于2010年1月12日成立，于2012年5月10日注销，出资人为陈海根；海根艺术品厂于2012年5月10日注册，经营者为陈海根。
2016年10月10日，就“朱文琴与上海市松江区小昆山镇人民政府要求撤销责令限期拆违决定”一案，法院所做的谈话笔录中第2页将补偿款固定为685万元，并载明685万元包括了对租客的所有利益，租户补偿部分由朱文琴自行解决。
一审审理中，海根艺术品厂还提供了：1、2012年1月10日其与案外人上海C有限公司签订的《协议》及2012年3月16日的收款收据，证明行车价格为155,000元；2、2012年3月6日与案外人费某签订的《协议书》、小昆山彩钢瓦报价单、小昆山厂房室内隔墙报价单，证明彩钢瓦和内隔墙的费用共计144,120元；3、2012年3月10日其与案外人上海市松江区洞泾镇晋立电器经营部签订的《电气设备安装维修协议》，以证明其电器设备安装的费用为32,000元。朱文琴对以上三份证据均不予认可。
审理中，海根艺术品厂还提供了松昆府【2015】103号文，以证明承租户自建的无证房屋应按每平方米400元予以补偿。朱文琴对此认为：每平方米400元的补偿标准是指承租户自行搭建房屋的补偿，该补偿承租户应当直接与政府谈判；海根艺术品厂承租的房屋在2015年11月6日已被拆违，此时该通知尚未适用；后该通知也并未在本次补偿中适用。
审理中，朱文琴还提供了2007年8月15日的《房产证明》，以证明其系XX村XX号房屋的产权人。
审理中，海根艺术品厂陈述：其承租的房屋在2015年11月6日基本全部被拆除，只剩了一间，五天后其将有用的东西搬离，没用的东西遗留在现场；朱文琴陈述：海根艺术品厂承租的房屋于2015年11月6日被部分拆除，于2015年11月14日全部拆除，海根艺术品厂于2015年11月10日搬离。
审理中，双方确认：海根艺术品厂承租的范围为小昆山镇XX村XX号内的房10、11、12，其中房10是海根艺术品厂承租时就存在的，房11、12系海根艺术品厂自行搭建，房11、房12的面积共261.5平方米；搭建房11未经朱文琴同意，搭建房12、安装电器设备均经朱文琴同意，海根艺术品厂所做的房10的内隔墙朱文琴也未反对。
另查明，系争房屋无产权证、无建设工程规划许可证。
一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案双方签订的《房屋租赁合同》无效。但合同无效，并不影响承租人就拆迁利益请求分割。
关于朱文琴辩称其已于2015年11月2日短信通知海根艺术品厂解除合同的意见，本案认为本案所涉房屋租赁合同无效，不存在合同解除的问题；关于朱文琴辩称海根艺术品厂搬离租赁房屋在前、其签订补偿协议在后故本次补偿与海根艺术品厂无关的意见，法院认为，海根艺术品厂搬离租赁房屋系因房屋被拆不得不搬离，朱文琴签订补偿协议的时间在后并不影响作为承租人的海根艺术品厂在本次拆迁中所享有的利益；关于朱文琴辩称估价报告不真实不合法的意见，法院认为，估价报告系由专业评估公司作出并作为政府拆迁补偿的依据，评估估价师亦向法院递交了相关现场照片及情况说明，本案现有证据不足以推翻估价报告。因此，法院认为就本案所涉拆迁利益，海根艺术品厂有权主张。现就海根艺术品厂主张的各项损失分述如下：
就行车补偿，估价报告载明行车的补偿金额为68,160元，且明确列明权利人为海根艺术品厂，故对该项诉请法院予以支持。
就搭建损失176,120元，案外人XX厂已将搭建利益转让给本案海根艺术品厂，权利的转让无需经朱文琴同意，故现由海根艺术品厂主张搭建损失并无不当。关于损失的具体金额，基于估价报告对该部分损失未作单独区分，结合双方的过错程度、搭建的时间及使用年限等因素，法院酌定朱文琴应当赔偿海根艺术品厂搭建损失50,000元。
就营业损失175,000元和搬迁损失19,600元，均系动迁部门对承租人的补偿。关于营业损失的金额，根据《测算单》所载，每平方米的停产停业损失赔偿标准为350元，海根艺术品厂现按租赁面积500平方米来计算，法院予以支持。关于搬迁损失，估价报告明确列明海根艺术品厂物资搬迁补偿金额为19,600元，故法院亦予以支持。
就政府拆迁补偿104,600元，结合松昆府【2015】103号文和《意见和建议》第4条，法院认为就违章搭建部分，政府系以每平方米400元的标准进行补偿。即使没有本次拆迁，海根艺术品厂按每平方400元的标准主张也并无不当。关于海根艺术品厂违章搭建的面积，双方均确认按261.5平方米计算，故对海根艺术品厂该项诉请，法院予以支持。
关于朱文琴要求支付自2015年8月1日至2015年11月6日的欠付租金及滞纳金的反诉请求，法院认为，朱文琴主张的欠付租金实质为房屋占有使用费。朱文琴于2017年4月28日向法院提起反诉主张上述欠付金额，已经超过诉讼时效。故法院不予支持。
一审法院审理后，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款之规定,于二〇一七年十月二十七日作出判决：一、确认上海市松江区小昆山镇海根艺术品厂与朱文琴于2015年1月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、朱文琴于判决生效之日起十日内支付上海市松江区小昆山镇海根艺术品厂行车补偿68,160元、搭建损失50,000元、营业损失175,000元、搬迁损失19,600元、政府拆迁补偿104,600元，以上共计417,360元；三、驳回朱文琴的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,315元，反诉案件受理费260元，诉讼费用合计9,575元，由上海市松江区小昆山镇海根艺术品厂负担1,715元（已付），由朱文琴负担7,860元（已付260元，剩余7,600元于本判决生效之日起七日内支付法院）。
二审中，上诉人向法院递交《谈话笔录》，以证明2015年11月6日、13日，被上诉人“承租”房屋分两次全部拆除。被上诉人对上述证据的真实性并无异议，但对其关联性提出异议即根据现有笔录记载，无法确认2015年11月13日标的房屋全部拆除完毕。经庭审质证，被上诉人确认标的房屋于2015年11月13日基本拆除，综合《谈话笔录》记载内容及双方二审庭审陈述，本院对上述证据的真实性及上诉人主张事实予以确认。
经本院审理查明，2015年1月20日，海根艺术品厂与朱文琴签订《房屋租赁合同》，约定年租金为108,000元。
2015年11月13日，本案标的房屋经有关部门行政执法（拆违）拆除。
一审法院其余认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人朱文琴与被上诉人海根艺术品厂签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，查本案标的房屋建设未取得建设工程规划许可及其他合法批建手续，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属无效。
无效合同取得之财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被上诉人作为“承租人”应参照合同约定的租金标准、支付条件支付房屋占有使用费，宥于该债权性质并非合法租金，应适用法定普通诉讼时效两年之规定。比照约定“先付后用”标准，至上诉人一审反诉请求提起日该债务未超逾两年时效，被上诉人应予支付；被上诉人应支付尚欠之（2015年8月1日至11月6日）使用费比照约定租金应为28，701元。关于滞纳金，因被上诉人未能支付应承担逾期支付责任，考虑到比照约定每月5%之标准显属过高，宜比照中国人民银行同期贷款利率计付。该部原判有误，本院予以纠正。
上诉人主张原判所谓合同无效不影响承租人分割拆迁利益缺乏法律及事实依据。根据查明事实，本案双方租赁合同实际终止履行系源于标的房屋上诉人作为权利人与上海B有限公司签订房屋征收补偿协议，而后者补偿款之确定系依据本案“估价报告”形成。上诉人主张该估价报告形式及部分记载内容有误，经查，并无证据表明相关内容与上述损失项目数额及标准存在必要关联性，估价报告明确记载营业损失、搬迁损失、政府拆迁补偿、搭建损失等具体项目、金额及计算标准，上诉人作为出租人显然不存在此等房屋实际使用人之损失项目，此部在现有证据条件下可推定为被上诉人作为“承租人”之损失，此为其一。
其次，关于赔偿标准，原判系依据上述“估价报告”。应该认为，该等项目系由征收人客观已补偿上诉人之“损失”。如不存在此等拆迁，尽管双方租约无效，并没有证据表明本案租约不能实际履行届满，应该认为，本案拆迁客观上系造成被上诉人作为承租人在约定“租赁期限”内“终止履行”损失的原因，上诉人依法应予赔偿。
其三，原判关于搭建补偿部分系斟酌确定，但该部实际与“政府拆迁补偿”所含内容重复，尽管搭建利益已由前手承租人转让给被上诉人，但被上诉人在并无其他证据佐证情况下仅依据“估价报告”主张，而估价报告中两项目存在重复计算，故原判搭建补偿项目不应再行计算，本院予以纠正。
关于行车补偿，上诉人主张其无保管义务。根据查明事实，本案标的房屋拆迁主体为上诉人，被上诉人显然为配合其退出标的房屋，应视为占有返还，上诉人作为房屋权利人在合理期限内应存在安全保护、协力配合之义务。法庭注意到，实际该部价值已在“估价报告”中列支，应视为该损失属拆迁客观形成，原判支持之符合法律规定，本院应予维持。另A有限公司并非本案无效租赁关系当事人，原判已查明其作为拆迁补偿人及补偿事实，满足了本案按诉讼标的审理需要，上诉人主张原判未追加之作为本案第三人属程序违法，缺乏法律依据，本院不能支持。
综上所述，一审法院判决基本正确，不当部分本院予以纠正据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4783号民事判决第一项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4783号民事判决第二、三项；
三、朱文琴应于本判决生效之日起十日内支付上海市松江区小昆山镇海根艺术品厂行车补偿68,160元、营业损失175,000元、搬迁损失19,600元、拆迁补偿104,600元（共计367,360元）；
四、上海市松江区小昆山镇海根艺术品厂应于本判决生效之日起十日内支付朱文琴房屋实际使用费28,701元及滞纳金（自2015年8月1日至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
一审本诉案件受理费9,315元、反诉案件受理费260元（合计9,575元）由上诉人朱文琴负担7,756元，被上诉人上海市松江区小昆山镇海根艺术品厂负担1,819元；二审案件受理费人民币9,575元，由上诉人负担7,756元，由被上诉人负担1,819元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一八年一月二十九日
书 记 员 金雯佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；