江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4799号
上诉人（原审被告）：李转运，男，1982年1月28日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
被上诉人（原审原告）：王新学，男，1972年3月6日出生，汉族，住江苏省淮滨县。
委托诉讼代理人：范婵媛，江苏鹿鼎律师事务所律师。
原审被告：昆山启发电器制造有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇紫竹路1689号。
法定代理人：陈某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：毛继伟，江苏惟勤律师事务所律师。
上诉人李转运因与被上诉人王新学、原审被告昆山启发电器制造有限公司（以下简称启发公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李转运上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，案件受理费由王新学承担。事实和理由：一、一审判决查明事实不清。1、涉案部分土地使用权属于启发公司，一审法院在没有查清事实的情况下一概认定租赁合同无效是错误的。2、即使李转运无权出租属于千灯国土部门的部分涉案土地，该合同也是效力待定合同，一审法院在未征询案外人千灯国土部门的意见情况下判决合同无效不当。二、一审判决适用法律错误。1、王新学尚未搬离涉案土地，一直占用涉案土地至今，故不存在租金损失。2、李转运出租土地行为并未给王新学造成任何损失，一审法院认定损失依据不足，相应证据均是王新学自行制作，系孤证，不能作为认定案件的事实依据。即使存在损失也是由于王新学自行搭建造成的，该损失与李转运出租土地的行为不存在因果关系，双方签订土地租金合同是为了堆放废品，且在土地上搭建建筑物需要到相关部门办理审判手续，王新学明知违法仍搭建应当自行承担所有损失。三、2015年11月20日我向启发公司出具的承诺书是为了解决之前的三个案件而写，我方认为启发公司应负主要责任，我目前损失达100多万，要求启发公司对我的损失负主要责任。
王新学辩称：服从原审判决，另启发公司应一并承担责任。
启发公司述称：根据合同相对性，王新学的损失应由李转运承担而非启发公司。
王新学向一审法院起诉请求：1、判令王新学与李转运之间的土地租赁合同解除；2、判令李转运退还租金50000元及押金1000元；3、判令李转运、启发公司赔偿实际损失148060元；4、本案诉讼费用由李转运负担。审理中，王新学变更第3项诉讼请求：3、判令李转运、启发公司赔偿实际损失419432.12元。
一审法院认定事实：2012年11月16日，启发公司作为出租方（甲方）与李转运作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，载明：租赁标的为无地上建筑物的土地，该地位于甲方昆山市千灯镇圣祥东路188号厂区北侧，甲方不提供出租地块的土地使用权证；双方协商确定租赁标的的面积为37亩，双方均同意不再进行实地测绘或测算，租赁期限内不因任何理由进行调整，甲乙双方对此均无异议，实际面积不论多少在计算租金时亦不作调整；租赁期限为6年，自2013年1月1日起至2018年12月31日止；租赁期限内双方一致同意按每年每亩1万元计付租金，合计年租金37万元，自第四年起租金在原有基础上上涨10%；乙方租用本合同约定的标的用于自身经营，且仅限于从事营业执照载明的经营范围；租赁期限内，乙方须合理使用场地，不得移走现有场地上的任何设施或破坏场地；乙方若在租赁标的的场地上搭建任何建筑物或者设施的，本租赁协议不论何种原因解除或终止的，甲方均无需给予乙方任何补偿。
2013年4月1日，王新学（承租方）与李转运（出租方）签订《场地租赁合同》一份，约定：场地地址昆山市千灯镇圣祥东路188号，场地面积1332平方米；租赁期限为2013年4月1日至2018年4月1日；该场地前三年年租金50000元，3年以后租金每年上涨10%；场地租金为一年一付，先付后租，承租方需在房租到期前1个月支付下一年度房屋租金；承租方须交1000元作为保证金，结清各项费用后保证金无息退还。合同签订后，李转运将涉案土地交付给王新学占有使用，王新学将第一年租金50000元（2013年4月1日至2014年3月31日）及押金1000元支付李转运。王新学称其已于2013年12月搬离涉案土地，大、小彩钢棚已经拆除，剩余地坪、夹心板房、厨房、小院等还在涉案土地上。
另查明：王新学主张其自行建造彩钢棚、水泥地坪等花费材料费、人工费等合计148060元，并提供以下证据予以证明：
证据1、收条一份，证明王新学为整地坪、填埋三合土、挖机水泥人工费用合计71000元。收条（2013年4月25日出具）载明：今收到王新学整土坪总费是71000元整，其中填埋三合土和挖机整平费是9000元，机器坑7000元，地磅坑3000元，商品混凝土费用39930元，打地坪人工费是12100元。该收条上有收款人签字确认。
证据2、送货单一份，证明王新学为搭建小彩钢棚支出费用18560元。送货单载明：收货方：王老板，彩钢棚款项18560元，送货单位昆山市千灯镇多协力金属制品经营部在该送货单盖章确认，该经营部经营者李涛签字确认。
证据3、收据六份，证明王新学为搭建大彩钢棚支出费用43000元。2013年5月9日收条载明：2013年5月9日收王新学10000元整；收款人：夏向东，昆山市千灯镇宏浦装潢经营部在该收条上盖章确认。2013年6月26日收据存根载明：今收王新学彩钢大鹏15000元整；收款人：夏向东，昆山市千灯镇宏浦装潢经营部在该收条上盖章确认。2013年7月31日收条载明：2013年7月31日收王新学人民币5000元整；收款人：夏向东，昆山市千灯镇宏浦装潢经营部在该收条上盖章确认。2013年8月31日收据载明：2013年8月31日收王新学人民币5000元整；收款人：夏向东，昆山市千灯镇宏浦装潢经营部在该收条上盖章确认。2013年9月30日收条载明：今收到王老板现金5000元整，共拿40000元整，夏向东在该收条上签字确认。2014年3月28日收条载明：今收到王老板搭棚工程款（全付清）3000元整，夏向东、丁纪王在该收条上签字确认。
证据4、收据存根一份，证明王新学为搭建厨房、小院地坪、围墙支出材料费、人工费合计8500元。收据存根载明：入账日期2013年6月10日，今收到王新学厨房加小院地坪、围墙材料和人工费共计8500元整，收款人夏向东在该收条上签字确认，该收条上并加盖有昆山市千灯镇宏浦装潢经营部的印章。
证据5、收条一份，证明王新学为搭建夹心板房支出费用10000元。该收条载明：2013年4月26号收王新学人民币10000元夹心板房费，收款人夏向东在该收条上签字确认。
王新学根据其提供的上述证据，其起诉时主张涉案工程共花费148060元。在2016年4月15日一审法院组织听证过程中，王新学主张其实际损失除上述证据1-5载明的金额外，还有搬迁机器产生搬迁费用6500元，其实际损失合计为157560元。
王新学主张因租赁合同无法继续履行导致其实际损失，李转运、启发公司均主张王新学没有证据证明其存在的损失。王新学向一审法院提出司法鉴定申请，申请对其土地地面地平（填埋三合土及挖掘机整平）、机器坑、地磅坑、水泥地坪、彩钢房、厨房、围墙、水电安装等价值进行鉴定。
一审法院根据王新学申请，依法委托了苏州华星工程造价咨询有限公司进行造价鉴定。2016年12月1日，该公司出具《工程造价咨询报告书》，造价内容如下：300厚石头压实合价54297.00元、200厚C30砼面层合价66363.00元、C20砼基础垫层合价891.00元、打包机器基坑合价24346.28元、地磅基坑19099.42元、水电设施合价16876.80元、彩钢板大门合价663.00元、化粪池合价3000.00元、彩钢板围墙合价8554.00元、夹心板房合价18476.00元、砖房合价9443.00元、钢结构大棚合价195200.00元，以上合计419432.12元。
又查明：2012年12月20日，昆山市国土资源局千灯分局向启发公司送达了《责令停止土地违法行为通知书》一份，载明：“昆山启发电器制造有限公司：你单位未经批准，擅自在千灯镇黄浦江路东侧本公司使用范围北侧集体空地上建停车场、堆场等事项，违反了《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，现责令立即停止施工建设行为，听候处理”。根据一审法院向昆山市国土资源局千灯分局调查，涉案土地性质为集体所有土地。
2013年5月9日，启发公司以挂号信方式给李转运寄发《通知书》一份，载明租赁合同于本通知发出后（以挂号信邮戳日为准）第63天解除，李转运在接到通知后立即安排后续搬迁相关事宜。2013年11月1日，启发公司以挂号信方式给李转运寄发《函》一份，载明双方租赁合同已于2013年7月11日解除；要求李转运在收到本律师函后立即搬离该土地。后启发公司在涉案场地附近张贴告知函，要求各承租人立即搬离涉案场地并做好清场工作。现王新学尚未搬离涉案土地。
庭审中，启发公司提供李转运出具的《承诺书》一份，载明：“本人于2012年11月16日与昆山启发电器制造有限公司签订《租赁合同》，约定由本人承租位于昆山市千灯镇圣祥东路188号厂区北侧空地约37亩，本人承租后，将该工地拆分转租，转租清单另附。因该土地所有权产生争议，政府出面要求租户限期搬离，为此产生纠纷，现皮付超、郭裕萍、李涛已起诉本人及昆山启发电器制造有限公司，鉴于为案结事了，本人特请求将交于公司的十万元押金直接退还皮付超、郭裕萍、李涛三人抵作赔偿金，另外双方共同给予三人一定补偿。本人在此承诺，本人与昆山启发电器制造有限公司此后不再产生任何纠纷。本人在租赁土地上所有投入损失均由本人自行承担，与昆山启发电器制造有限公司无关。本人所缴押金均由昆山启发电器制造有限公司无关。本人所缴押金均由昆山启发电器制造有限公司直接支付皮付超、郭裕萍、李涛三人，如因本人转租上述租赁土地导致其他实际承租人起诉本人或者昆山启发电器制造有限公司要求赔偿损失的，均由本人李转运承担，与昆山启发电器制造有限公司无涉。承诺人：李转运，2015年11月20日。”
再查明：2017年3月27日在一审法院依法组织的听证过程中，苏州华星工程造价咨询有限公司明确向一审法院表示，其据以鉴定的图纸资料系王新学单方面提供，该图纸资料未经双方质证；其鉴定结论的前提系涉案工程需验收合格工程，验收合格的意思是质量合格，对是否是违章建筑不做评论，王新学工程已经使用是默认工程合格；鉴定价格中包含了人工费、材料费、机械费、管理费、利润、措施费、税金等。两被告均主张据以鉴定的图纸资料未经双方质证，鉴定机构作出的鉴定报告无法律依据；涉案工程未经合法审批，并非验收合格工程；苏州华星工程造价咨询有限公司作出的造价鉴定不能作为认定王新学损失的依据。
以上事实，有王新学提供场地租赁合同、租金收条、押金收条、收据、工程造价咨询报告书、启发公司提供的通知书、函、邮寄凭证、EMS查询记录、告知函及现场照片、承诺书、一审法院依职权调取的（2016）苏05民终6828号民事判决书及听证、庭审中双方当事人陈述等证据所证实。
一审法院认为，启发公司将不具有使用权的集体土地出租给李转运，李转运又将其中部分土地出租给王新学使用。两份租赁合同均损害了社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项规定，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因王新学与李转运签订的土地租赁合同系无效合同，且李转运并非涉案土地的实际权利人，其无权向王新学收取任何租金，根据以上法律规定，王新学有权要求李转运返还其支付的土地租金及保证金。王新学依据无效合同向李转运支付了一年租金50000元及保证金1000元，故一审法院对王新学要求李转运返还租金50000元及保证金1000元的诉讼请求予以支持。
关于双方过错问题。因李转运从启发公司租赁土地，后其又转租给王新学，其作为转租方负有审查涉案土地使用权合法性的注意义务，特别是在李转运已明知涉案土地无相应土地使用权证的情况下，其更应当尽到高度审慎注意义务。因李转运未严格审查涉案土地的使用权来源，为取得涉案土地的租赁利益，置高度的市场风险于不顾，即与王新学签订土地租赁合同，且李转运在明知其与启发公司签订的合同中已明确约定不得搭建任何建筑物的情况下，在王新学擅自搭建非法建筑过程中，李转运也未尽到善良提示风险注意义务，其应当对王新学损失承担一定的责任。因李转运收取的租金相较于王新学实际损失较小，且在李转运在退还王新学部分租金的情况下，根据权利义务相一致原则，不宜让李转运承担超出其可预见损失的合理范围，否则将会导致李转运所享受权利与承担义务严重失衡，即李转运取得租金收益与其承担的市场风险过度失衡，有失公平正义原则。王新学作为承租方，其对土地租赁市场经营风险预估不足，其在未能严格审查涉案土地使用权合法来源的情况下，且又未经相关行政机关审批的条件下，明知系非法建筑却擅自搭建，贸然开工，投入较大额度资金用于非法建筑的搭建，其为追求市场经济利益而置高度的市场风险与法律风险于不顾，且王新学擅自搭建非法建筑，其亦不应当获得与合法建筑相同的利益。王新学因自己行为扩大了损失范围，王新学对其自身扩大损失应当承担与其市场预期利益相一致的市场经营风险与法律风险。
关于李转运应当赔偿王新学损失的金额。经苏州华星工程造价咨询有限公司对王新学场地内地基及相关设施进行造价鉴定，王新学损失共计419432.12元。因该造价报告以验收合格为前提，但实际涉案工程为非法建筑，且造价据以根据的设计图纸等资料系王新学单方面提供，未经双方当事人质证确认，故不应以该造价报告确认的价格直接认定王新学损失，但造价是对施工期间投入成本包括人工费、材料费等价格的认定，其客观上仍具有一定的参考意义。王新学主张其为建造涉案工程实际支出材料费、人工费148060元，其为证明其主张提供了相应证据予以证明。王新学提供的相应证据载明了工程项目及支出金额、时间，并有第三方签字确认，且载明的价款金额未明显超出工程项目工程量范围，王新学提供以上证据具有较高的证明力和可信度，除非李转运有确凿证据予以推翻，王新学提供以上证据应当予以采信。李转运、启发公司虽对王新学主张提出异议，但并未提出相关反证对王新学主张予以有效反驳，且造价报告认定的价格也印证了王新学主张损失的合理性，故王新学提供证据证明的损失金额可以作为认定王新学损失的基本依据。王新学主张其原主张损失低于其实际损失，一审法院认为，王新学起诉时起诉的金额应当已经充分考虑了其实际损失的金额，其在民事起诉状中明确表示“自行建造彩钢棚、水泥地坪等花费148060元”，现在造价部门鉴定结果出具后其又增加诉请金额，称其损失超过主张的金额，其主张无充分证据予以证明，一审法院对其意见不予采信。且在李转运返还王新学土地租金及保证金之后，李转运从王新学处未取得任何租金利益，但仍要对王新学损失承担赔偿责任，王新学无理由将其擅自搭建非法建筑的严重市场经营风险全部转嫁给他人，否则将导致双方利益的严重失衡。考虑以上因素，且根据双方的过错程度，适当考虑到涉案工程的折旧率等因素，结合本案的实际情况，综合平衡双方当事人的利益，一审法院酌定李转运赔偿王新学损失60000元。关于王新学要求启发公司承担赔偿责任问题，因王新学并未与启发公司签订合同，根据合同相对性原则，王新学无权要求启发公司承担赔偿责任，且启发公司在与李转运租赁合同中明确要求李转运不得利用涉案土地搭建任何建筑物或者设施，王新学要求启发公司承担赔偿责任无相关法律依据。
因李转运并非涉案土地实际权利人，其基于无效合同将涉案土地交付王新学占有使用，侵害了涉案土地实际权利人的利益，故王新学应及时拆除涉案土地上搭建物并将涉案土地返还实际权利人。
综上，王新学要求李转运返还土地租金、押金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。王新学要求李转运赔偿其损失，一审法院根据双方过错程度支持李转运赔偿王新学60000元，其余损失由王新学自行负担。王新学要求启发公司承担赔偿责任，无相关事实及法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、王新学与李转运于2013年4月1日签订的土地租赁合同无效。二、李转运于本判决生效之日起十日内返还王新学土地租金50000元及押金1000元。三、李转运于本判决生效之日起十日内赔偿王新学损失60000元。四、驳回王新学的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入昆山市人民法院指定账户（开户行：中国建设银行昆山支行营业部，户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：32×××60）。案件受理费5927元，鉴定费10000元，合计15927元，由王新学负担12169元，李转运负担3758元。李转运负担部分王新学已预交，一审法院不再退还，李转运于本判决生效后十日内直接支付给王新学。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。
本院认为，启发公司将不具有使用权的集体土地出租给李转运，李转运又将其中部分土地出租给王新学使用，该两份合同因损害社会公共利益而无效。李转运上诉认为有部分涉案土地属于启发公司所有，但未提供相关证据证明其主张，本院对此不予采信。李转运与王新学之间的租赁合同无效，且李转运并非涉案土地的实际权利人，一审法院据此判令李转运返还王新学租金、押金并无不当。至于王新学的损失，王新学提供了收条、送货单、收据等材料以主张其损失148060元，该金额少于鉴定报告认定的价格，在李转运、启发公司未提供其他证据推翻的情况下，一审法院以该金额作为认定王新学损失的基本依据并无不当。至于李转运应承担的赔偿责任，一审法院综合双方过错程度并适当考虑折旧情况酌定李转运赔偿王新学60000元并无不当。至于启发公司的责任问题，因王新学与启发公司之间并无合同关系，王新学要求启发公司承担赔偿责任缺乏依据。
综上所述，李转运的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5927元，由上诉人李转运负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 斌
审判员 顾 平
审判员 赵 东
二〇一七年七月三日
书记员 韩泽滔