广东省新兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云新法民二初字第203号
原告顾兆锐，男，1974年12月29日出生，汉族，居民，住新兴县。
委托代理人李新林，广东来邦律师事务所律师。
委托代理人苏楚腾，广东来邦律师事务所律师助理。
被告谭瑞琼，女，1967年8月2日出生，汉族，居民，住云浮市云城区。
被告冯少玲，女，1946年6月6日出生，汉族，居民，住云浮市云城区。
上列两被告的共同委托代理人梁家栋，广东翔浩律师事务所律师。
上列两被告的共同委托代理人余彦静，广东翔浩律师事务所实习律师。
原告顾兆锐诉被告谭瑞琼、冯少玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理，依法由代理审判员陈芝芝适用简易程序分别于2015年7月14日、2015年8月18日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告顾兆锐及其委托代理人李新林、苏楚腾，被告谭瑞琼、冯少玲的委托代理人梁家栋、余彦静到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告委托代理人李新林、被告委托代理人梁家栋、余彦静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾兆锐诉称，原、被告为朋友关系。原告与被告于2010年12月30日签订了《购房合同》，约定：原告向被告购买权属为被告的新兴县新城镇州背路州背雅园＊幢＊层＊号房（以下简称＊房）及＊幢首层＊号摩托车房（以下简称＊号车房）；＊房售价322964元，＊号车房售价19000元，合共总房价为341964元；被告代收取以下费用：办证费用10258元（按总房价3%计收）、水电安装入户费和防盗对讲设备费用2000元、装修垃圾清运费350元、代收专项维修资金1304元、小区物业管理费800元，该些费用合计共14712元；此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，原告于2010年12月31日、2012年2月13日、2012年3月3日，分三次共支付购房款351676元给被告，余下5000元购房款在向被告领取房产证时已付清给被告。
2014年初，原告在与州背雅园其他业主在一起讨论时，发现被告实际多收了原告购房款及其他多项费用，具体项目如下：
1、购房款27607.2元。售楼时，被告提供的《州背雅园计价表》（以下简称《计价表》）及《州背雅园C栋标准层户型平面图》（以下简称《平面图》）显示，＊房面积为125.18m2，＊号车房面积为5.22m2。原告认为，结合房屋、车房总售价，可计得房屋单价为2580元／m2，车房单价为3640元／m2。但购房后取得的《房产权证》显示，＊房的建筑面积和套内建筑面积均为105.81m2，《平面图》公共分摊面积为11.59m2，故＊房实际建筑面积应为117.4m2（套内建筑面积105.81m2＋公共分摊面积11.59m2），而《计价表》面积比实际建筑面积计多了7.78m2，该多出部分面积按单价2580／m2计算为20072.4元，即被告多收了＊购房款20072.4元；《房产权证》显示摩托车房面积为3.15m2，而《计价表》面积比《房产权证》面积计多了2.07m2，多出部分的面积按单价3640元／m2计得7534.8元，即被告多收了购买车房款7534.8元。两项合计多收的购房款为27607.2元。
2、办证费用7651.42元。被告向原告按总房价款的3%（即10258元）收取了办证费用，但在办证费用的发票上显示被告实际只支付了2606.58元，余下7651.42元属被告多收费用。
3、专项维修资金1304元及物业管理费800元。州背雅园至今没有成立或委托其他物业机构来管理物业，在这种情况下，被告应退回代收的专项维修资金和物业管理费。
上述各项费用共为37362.62元，属被告多收原告的款项，被告应予以退还。原告经多次与被告协商退还款项未果，遂向法院提起诉讼，请求：1、判令被告谭瑞琼、冯少玲共同退还多收售楼款37362.62元给原告；2、本案受理费由被告承担。
被告谭瑞琼、冯少玲辩称，一、本案并不存在多收购房款的问题。原、被告双方签订的《购房合同》明确约定房屋及车房都是按整套出售，并不以面积计价，故不会产生面积差价问题。签订合同时相关的房产证件原告也清楚，且房屋出售时为毛坯房，原告是可以去现场测量面积的，但原告在当时并未对面积提出异议，可见原告是接受合同约定的计价方式及房屋面积的；二、办证费用包含税费及被告将房屋过户到原告名下所有的费用，事实上该费用不止总房款的3%，被告只要求原告承担3%，并不存在多收办证费的问题；三、专项维修资金只是代收款，至今被告仍代为保管，待业主委员会成立并雇请物业管理公司之后再转交物业管理公司；四、对代收的物业管理费，因小区一直没有委托物业管理公司，被告只能自行雇请保安、保洁人员，代收的物业管理费已用于支付小区安保人员、清洁人员的工资。另外，签订购房合同至今已5年多，被告一直提供物业服务，原告应交的物业管理费远不止800元，被告方保留向原告追讨物业管理费的权利；五、原告在2011年已取得房产证，至今才起诉，已超出诉讼时效。
经审理查明，新城镇州背路州背雅苑C幢为被告谭瑞琼、冯少玲自建房。该幢房屋于2008年建成，被告于2009年1月14日领取了房产证，随后将其以毛坯房形式分套出售。2010年12月30日，原告与被告签订了《购房合同》，约定：1、原告向被告购买新兴县新城镇州背路州背雅园＊幢＊层＊号房及＊幢首层＊号摩托车房；2、＊号房房价322964元，＊号车房房价19000元。房屋按套出售，车房按间出售，购买人可以现场测量面积，但不以面积计价。房地产权证的面积不能与售房参考面积相提并论；3、该房办理房产证、水入户、电入户以及安装楼梯间对讲防盗门等由被告负责统一代办理及收费。其中：（1）办理土地使用证、房产证费用按套房及摩托车房总房价3%收取，共计10258元。（2）水、电安装入户费和楼梯安装不锈钢防盗对讲大门（含对讲设备）共收2000元／户。（3）装修垃圾清运费350元／户。（4）购房者需交纳专项维修资金，按所购房参考建筑面积10元／㎡计算，共代收1304元，待小区业主入住后交由业主委员会和物业管理公司联合保管，用作维修基金。（5）暂代收小区物业管理费800元／户，待物业管理公司进驻小区后，用作物业管理费。以上五项费用需一次性缴清，共计14712元；4、签订本合同时，原告先预付购房定金250000元，合同签订之日起70日内原告再支付购房款106676元给被告，被告才提供水电及钥匙给原告进屋装修；此外，合同还约定了双方其他权利义务等内容。合同签订前，原告于2010年2月13日支付了购房定金50000元，合同签订后，原告于2010年12月31日支付了首期购房款200000元，2012年3月3日支付了购房款101676元，之后又支付了余款5000元，合共支付了购房款355676元给被告。被告亦将房屋交付给了原告。
原告在使用房屋过程中，发现房屋证载面积少于售楼时被告出示的《计价表》上载明的面积，其中＊号房面积少了7.78㎡，＊号车房面积少了2.07㎡。原告据此认为被告多收了其＊号房购房款20072.4元，＊号车房购房款7534.8元，以及办证费7651.42元，且被告代收的专项维修资金1304元及物业管理费800元亦应退还原告。为此，原告于2015年5月29日诉至本院，并提出前述请求。
第一次庭审中，被告提出其代为收取的800元物业管理费实际上已用于雇请保安和保洁工人进行物业服务，故不同意退还该费用，并提供了保洁服务合同书及保安服务合同书予以证实。原告则认为被告无相关物业管理费用支出佐证，否认被告雇请了保安和清洁工人。第一次庭审后，被告向本院申请调取本院（2015）云新法民二初字第207号王茂全、陈双蓉诉谭瑞琼、冯少玲房屋买卖合同纠纷一案庭审笔录（该案庭审时间在本案第一次庭审时间之后）作为新证据，证实被告雇请了保安和保洁人员。本院准许被告该申请，并进行了第二次庭审对新证据予以质证。第二次庭审中，被告提出，该207号案的原告王茂全、陈双蓉也是购买州背雅园C幢房屋的业主，与本案原告因同样的纠纷起诉被告，在该案庭审笔录中显示，王茂全、陈双蓉在审判员询问“是否有人打扫？是否有人值班？”时陈述：“值班只有一个保安，打扫也是隔三差五，管理不到位”。被告认为，王茂全、陈双蓉的陈述足以证实被告提供了保洁、保安服务。原告则坚持否认被告提供了物业服务，并认为被告在庭审后再申请调取证据已超举证期限，有违法律规定。
庭审中，被告提出原告房产证登记时间为2011年10月9日，可推断原告已于该日期取得房产证，但至今才起诉，已超过诉讼时效。对此，原告认为，合同尚在履行过程，不存在诉讼时效问题，且原告是在2013年左右才取得房产证，2014年初与州背雅园其他业主一起讨论时才发现面积存在差异，其并未超过诉讼时效。
另查明，＊号房及＊号车房原登记在两被告名下（房产证填发日期分别为2009年1月21日，2009年1月14日）；现＊号房及＊号车房均登记在原告名下，房产权证号分别为粤房地权证新兴县字第2＊＊＊**号（登记时间：2011年10月8日），第2＊＊＊号（登记时间2011年10月9日）。原房产证登记面积与现房产证登记面积一致。
以上事实，有原告提供的经与原件核对的复印件：身份证、《计价表》、《平面图》、《购房合同》、粤房地权证新兴县字第2＊＊＊**号、第2＊**号房产证、新府国用（2012）第00230号国有土地使用证、＊房及32号车房的税收转账专用完税证各一份、收据三张、被告提供的经与原件核对的复印件：两被告身份证、《购房合同》、《计价表》、新府国用（2009）第001064号、第001065号国有土地使用证、房屋销售营业税等完税证、土地使用费证费收费票据、房地产交易手续费发票、房屋及车位房屋契税完税证、印花税完税证、房地产全档案详细资料、保洁服务合同、保安服务合同、（2015）云新法民二初字第207号案的庭审笔录各一份以及本院的庭审笔录等证据证实。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方于2010年12月30日签订的《购房合同》，是双方在自愿、平等的基础上签订的，属双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方应当按约定履行合同。本案讼争的焦点在于：一、被告有无多收原告的购房款？二、原告认为被告多收的办证费用是否需要退还？三、被告代收的专项维修基金、物业管理费是否需要退还给原告？针对上述争议焦点，本院研判如下：
一、关于被告有无多收原告购房款的问题。原告认为被告多收了购房款的主要理由为房屋、车位的房产证所载面积少于《计价表》、《平面图》所载面积，故应退回面积差价的购房款。而被告对此则提出《计价表》、《平面图》并非合同附件，《购房合同》明确约定房屋、车位不按面积计价，故不存在面积差价的答辩意见。对此，本院认为，造成双方产生争议的原因在于购房款究竟是以面积计价，还是以按套定价出售？由于合同第二条注明：“该房按整套出售，该车房按整间出售，购买人可以现场测量面积，但不以面积计价。房地产权证的面积不能与售房参考面积相提并论”，该条款已明确约定房屋、车房不以面积计价，按照此条款约定以及合同中并未约定房屋、车房面积、单价的情况来看，本案合同对房屋、车房的计价方式明显约定以每套房屋、每间车房出售，而非按面积乘以单价的方式计价，原告根据《计价表》记载的总售价及面积倒推出面积单价，再以存在面积差为由计算面积差价的计价方式，显属对合同计价方式的歧义理解；2、原告认为《计价表》、《平面图》为合同附件，由于该《计价表》、《平面图》并无双方签名认可，况且被告对此予以否认，《购房合同》亦无约定附件，故原告以《计价表》、《平面图》是合同附件为由，认定房屋面积与约定面积存在差异，从而存在面积差价的意见，因无证据证实，且涉案房屋、车房原房产证与原告现房屋、车房房产证登记的面积一致，故本院对原告该意见不予采纳。综上，原告认为被告多收购房款的主张，理据不足，本院不予支持。被告认为《计价表》、《平面图》非合同附件，房屋、车房并非按面积计价的答辩意见，符合合同约定，本院予以采纳。被告提出原告主张退还多收购房款的请求已超过诉讼时效的抗辩意见，对此，本院认为，诉讼时效应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，原告提出其是在2013年才取得房产证，而被告未能提供充分证据证实原告取得房产证的时间，即无法证实原告知道或应当知道权利被侵害的起计时间，故对被告该答辩意见，本院不予采纳。
二、原告认为被告多收的办证费用是否需要退还的问题。本案《购房合同》载明：“办理房产证、水入户、电入户以及按照楼梯间对讲防盗门等由甲方（即被告）负责统一代办理及收费，其中：（1）办理土地使用证、房产证费用按套房及摩托车房、小车房、商铺总房价3%收取，共计：10258元”，该条款下还列明了由被告代为收取的其他五项费用，其中只有第六项（该项费用原告无需缴纳）约定了“多除少补”外，对前五项费用（含办证费用），均无约定多除少补。由此可见，双方经合意约定对办证费用的收取采取的是固定价格方式，而非原告认为的“多除少补”。故对原告要求被告退还多交部分办证费用的主张，于法无据，本院不予支持。被告认为办证费用为合同约定，不予退还的答辩意见，理据充分，本院予以采纳。
三、对被告暂代收的专项维修资金1304元、物业管理费800元是否需要退还原告的问题。对专项维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定，在成立业主大会前，专项维修资金由物业所在地直辖市、市、县政府建设（房地产）主管部门代管。被告非专门代管专项维修资金的部门，并无代管专项维修资金的资格，在合同签订至今长期代管专项维修资金，有悖上述规定。因此，原告请求退回该项费用的主张，于法有据，本院予以支持；对代收的物业管理费800元，被告提供的庭审笔录中其他州背雅园业主王茂全、陈双蓉已承认被告提供了保安、保洁服务。对该证据，本院认为，另案原告王茂全、陈双蓉与本案原告有同样的利益诉求，该两人承认被告提供保安、保洁服务的笔录应较为可信，结合被告提供的《保安服务合同》、《保洁服务合同》，已形成证据链，足以证实被告确实提供了保安、保洁服务。鉴于房屋交付多年，收取的800元服务费已全部用于实际物业服务支出，合情合理。故对原告要求退还物业服务费的主张，因被告已实际支出该笔费用，本院不予支持；对被告提出代收的800元物业管理费用已实际支出，不予退还的答辩意见，理据充分，本院予以采信。原告提出被告在第一次庭审结束后才提供新证据即207号案庭审笔录，已超过举证期限的意见，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零一条规定：“当事人因客观原因逾期提供证据……视为未逾期”，207号案庭审笔录是在本案第一次庭审结束后才产生，属因客观原因逾期提供，本院认为该证据应视为未逾期证据进行举证质证，原告上述意见，理据不足，本院不予采纳。
鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告谭瑞琼、冯少玲应于本判决发生法律效力之日起三日内退还代收的专项维修资金1304元给原告顾兆锐。
二、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费488.41元，由原告顾兆锐负担474.88元，被告谭瑞琼、冯少玲负担13.53元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
代理审判员 陈芝芝
二〇一五年九月一日
书 记 员 李洁琼