西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第07979号原告刘力铭，男，汉族，1991年7月11日出生，住西安市。委托代理人王清义，陕西方强律师事务所律师。委托代理人阎军，陕西缔伍律师事务所律师。被告西安万科恺洲置业有限公司，住西安市曲江新区寒窑路南侧。法定代表人蔺晓瑞，系该公司总经理。委托代理人路航，陕西许小平律师事务所律师。委托代理人杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。原告刘力铭与被告西安万科恺洲置业有限公司（以下简称“万科公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘力铭及其委托代理人王清义，被告万科公司的委托代理人杨俊芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘力铭诉称，2012年7月13日，因购买被告开发建设的万科金域曲江项目第1幢3单元14层31402号商品住宅房及第33幢7单元-1层7F148号车位事宜，原、被告双方签订了两份《商品房买卖合同》及相关补充协议，合同登记号分别为Y12056949和3726705。两份合同共同约定，被告应当在2015年3月31日前，将具备验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如果逾期交房超过60日后，原告有权解除合同。原告选择解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并分别按原告累计已付款的10%（编号为Y12056949《商品房买卖合同》约定）和3%（编号为3726705《商品房买卖合同》约定）向原告支付违约金。合同签订后，原告分别于2012年7月11日和2013年4月28日向被告支付购房首付款694921元及车位款208800元。2012年7月13日，原告与中国银行股份有限公司西安长安路支行签订《个人一手住房贷款合同》，并通过该银行以按揭贷款形式向被告支付剩余购房款1600000元。但被告并未于2015年3月31日前将约定商品房及车位如期交付给原告，且在逾期向原告交付并办理验收交接时，无法出示本合同第八条规定的证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。为此，原告拒绝接受被告的违约交付并要求被告提供相关证明文件。2015年5月8日，原告曾书面催告被告依照双方合同约定向其交付商品房并办理验收交接手续，被告仍拒绝履行。2015年7月6日，原告通过律师向被告发送了《关于解除商品房买卖合同通知的律师函》，被告次日签收，但仍置之不理。现原告诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》（编号分别为Y12056949和Y13059555）及所有附件和补充协议；2、被告返还原告已支付的购房款229492元和车位款208800元，两项合计人民币2503721元；3、被告支付逾期交房违约金229492.10元和逾期交付车位违约金6264元，两项合计人民币235756.10元；4、被告承担原告已支付的银行按揭贷款利息318623.33元（暂计至2015年9月7日，并承担至实际返还购房款之日）；5、被告承担原告因提前还贷而支付银行的利息、违约金等一切费用；6、本案诉讼费用全部由被告负担。被告万科公司辩称，1、被告交付原告的房屋于2015年3月16日经分户验收合格，2015年4月16日取得竣工验收报告，并具备“西安市商品住宅使用说明书”和“西安市商品住宅质量保证书”。原告所购买的房屋已经具备交付使用条件，并且被告也以书面形式通知原告办理房屋交付手续，但原告未如约前来办理。根据双方《商品房买卖合同》的约定，原告房屋视为交付；2、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）项约定，被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同。但被告逾期交房18天，应根据该条第（1）项之约定履行“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”因此，原告要求解除合同无合同依据；3、原告解除合同的诉请不能成立，双方合同应继续履行。因此不存在返还房款等事宜。经审理查明，2012年7月13日，买受人刘力铭与出卖人万科公司签订商品房买卖合同，合同登记号为Y12056949。合同约定：刘力铭购买西安市曲江新区曲江池南路以东、曲江池中路以南万科金域曲江第1幢3单元14层31402号房，建筑面积为187.24平方米；房屋单价为9756.574元/平方米，装修价款为2500元/平方米，总金额为2294921元，刘力铭于2012年7月13日付清首付款694921元，余款1600000元已以银行按揭贷款方式支付；万科公司应当在2015年3月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种即该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付刘力铭使用；除本合同约定的遭遇不可抗力情况外，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。同日，刘力铭与万科公司签订改造协议一份，协议约定对刘力铭认购的位于西安市曲江新区寒窑路与曲江池南路交汇处万科金域曲江第1幢3单元14层02号房进行改造施工，刘力铭同意按照该协议的附件二的图纸进行交付和验收，不再按照双方签署的西安市商品房买卖合同附图进行交付和验收。2012年7月13日，买受人刘力铭与出卖人万科公司签订商品房买卖合同，合同登记号为Y13059555。合同约定：刘力铭购买西安市曲江新区曲江池南路以东、曲江池中路以南万科金域曲江第33幢7单元-1层7F148号房，建筑面积为27.69平方米；房屋总金额为208800元，刘力铭于2013年4月28日付清全部房屋价款208800元；万科公司应当在2015年3月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种即该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付刘力铭使用；除本合同约定的遭遇不可抗力情况外，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2012年7月8日，刘力铭向万科公司支付西安金域曲江二期1号楼3-1402号房屋定金50000元。2012年7月13日，刘力铭向万科公司支付西安金域曲江二期1号楼3-1402号房屋首期644921元。2013年4月26日，刘力铭向万科公司交纳（南区高层7F148号房屋）50000元。2013年4月28日，刘力铭向万科公司交纳西安金域曲江南地块北区高层区域7F148号车位款158800元。2012年7月13日，借款人刘力铭与贷款人中国银行股份有限公司西安长路支行签订个人一手住房贷款合同，合同约定的借款金额为1600000元。2012年7月13日，保证人刘力铭与债权人中国银行股份有限公司西安长路支行签订个人贷款保证合同，合同约定刘力铭对上述贷款合同项下的债务履行承担保证责任。2012年7月13日，甲方抵押人刘力铭与乙方抵押权人中国银行股份有限公司西安长路支行签订西安市房地产（预购商品房）抵押合同，合同约定甲方自愿以其所购即西安市曲江新区曲江池南路以东，曲江池中路以南第1幢3单元14层31402号，商品房预售许可证号为2012030，商品房买卖合同登记号为Y12056949的房屋为上述贷款抵押担保，乙方同意甲方以房屋抵押担保。2012年9月7日，中国银行股份有限公司长安路支行向刘力铭支付合同的约定的用于购房的借款1600000元。2015年3月，万科公司向刘力铭发出金域曲江项目1、2号楼延期交付通知书，该通知书显示，刘力铭所购买的金域曲江项目1号路1-31402号房屋以及7F148号车位交付时间将延迟至2015年4月。2015年4月13日，万科公司向刘力铭发出金域曲江项目1号楼房屋以及车位交付通知书，该通知书载明，刘力铭所购买的金域曲江项目1号楼1-31402号房屋以及7F148号车位已经竣工验收合格，具备交付条件，办理交付的时间为2015年4月18日9：00至10:00。2015年7月13日，西安市工商行政管理局曲江分局对万科公司作出处罚决定。该决定审理查明，万科公司在销售其万科金域曲江（曲江传奇）项目楼盘的宣传彩页中宣传有“约30000平方米坡地运动公园”，同时在宣传彩页中万科金域曲江公园生活版图中“F”位置标注为“运动公园：叠翠长廊”。另外由万科公司提供的2013年11月23日《致西安万科金域曲江项目业主公开信》中称，目前“运动公园”已进入方案申报、审核阶段，将积极与政府部门沟通，推进方案审批进度，尽早完成建设并投入使用等表示与事实不符。万科公司明知“30000平方米坡地运动公园”在项目红线外，存在不确定性，却在其万科金域曲江（曲江传奇）项目对有关运动公园建设进行宣传。西安市工商行政管理局曲江新区分局行政处罚为：1、责令改正。2、责令停止违法行为。3、罚款118200元。2015年11月24日，西安市曲江新区管理委员会信息公开领导小组办公室出具政府信息不存在告知书，该告知书的内容：“本机关于2015年11月19日受理了您提出的政府信息公开申请，申请获‘金域曲江’项目1#、2#号房屋竣工备案信息。经查，我委未办理万科金域曲江项目1#、2#号楼竣工验收备案，您所申请获取的信息不存在。”2015年12月1日，西安市曲江新区管理委员会信息公开领导小组办公室出具政府信息不存在告知书，该告知书的内容：“本机关于2015年11月27日受理了您提出的政府信息公开申请，申请获‘万科曲江传奇’项目1#、2#号楼及地下车库竣工备案信息。经查，我委未办理‘万科曲江传奇’项目1#、2#号楼及地下车库竣工验收备案，您所申请获取的信息不存在。”2015年12月17日，西安市曲江新区管理委员会信息公开领导小组办公室向刘力铭提供万科曲江传奇建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证。2015年2月15日，经西安市人民防空办公室验收，曲江传奇1、2号楼及地下车库项目符合《人防地下室设计规范》要求，施工完成设计规定内容，经验该工程质量合格，同意该工程交付使用。2015年3月16日，万科曲江传奇1#楼1幢3单元1402室住宅工程质量分户验收合格。2015年3月27日，陕西省气象局对万科公司曲江传奇1、2号楼防雷装置验收合格。2015年4月3日，西安市曲江新区管理委员会建设环保局出具西安市建筑节能部分工程验收备案表，该表显示：建设单位为：万科公司；工程名称：曲江传奇一期1、2#楼及地下车库；备案意见为：万科公司建设的曲江传奇一期1、2#楼及地下车库项目，由建设单位组织设计、施工、监理等有关单位参加，进行了建筑节能分部工程验收，并出具了建筑节能分部工程验收合格报告。经西安市曲江新区管理委员会建设环保局组织专家对提交的验收备案材料和对现场的检查，准予备案。2015年4月16日，万科公司曲江传奇一期1、2号楼及地下车库经五方验收合格。2015年4月20日，陕西省公安厅消防局向万科公司出具建设工程消防验收意见书，该意见书内容为：“我局对你单位申报的曲江传奇1、2号楼及地下车库建设工程（工程位于西安市××××路，总建筑面积64091.34平方米，1号楼地下2层，地上26层，地下2层为人防，地下1层为戊类库房，1至26层为住宅，建筑高度77.8米；2号楼地下2层，地上33层，地下2层为人防，地下1层为丙类2项库房，1至33层为住宅，建筑高度98.45米。1、2号楼均属于一类高层居住建筑。车库为地下1层，此次验收部分建筑面积为17865.25平方米，该部分与小区整个地下车库联通，属于I类汽车库）进行了消防复验（陕公消验字[2015]第044号），经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好无效。三、该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我局申报建设工程消防设计审核和消防验收。四、属于公众聚集场所的应在投入使用、营业前依法申请消防安全检查。”上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、个人一手住房贷款合同、个人贷款保证合同、借款凭证、西安市房地产（预购商品房）抵押合同、延期交付通知书、政府信息公开告知书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证、西工商曲江案字[2015]第41号行政处罚决定书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。该合同约定交付房屋及车库的时间为2015年3月31日，但被告于2015年3月向原告发出迟延交付房屋及车库的通知，被告迟延交付房屋及车库，已构成违约。涉案房屋及车库2015年4月16日经验收合格，具备交房条件，被告于2015年4月13日向被告发出交付房屋通知书，通知原告于2015年4月18日办理房屋交付手续，原告也收到该通知，但未于2015年4月18日办理收房手续，故对于2015年4月18日后逾期收房的违约责任应由原告自行承担。根据合同，原告要求被告支付逾期交付房屋违约金229492.10元及逾期交付车位违约金6264元的诉请，本院依法予以支持逾期交房的违约金12392.57元[已交付房款2294921元乘以万分之三乘以18天（2015年4月1日至2015年4月18日）]及逾期交付车位的违约金375.84元[已交付房款208800元乘以万分之一乘以18天（2015年4月1日至2015年4月18日）]。本案中，虽然被告迟延交付房屋及车位，但逾期未超过60日，原告解除两份商品房买卖合同的条件尚未成就，故原告要求解除其与被告之间的两份商品房买卖合同及补充协议的诉请，本院依法不予支持。因此，原告要求被告返还其购房款2294921元及车位款208800元的诉请、要求被告承担原告已支付的银行按揭贷款利息318623.33元（暂计至2015年9月7日，并承担至实际返还购房款之日）的诉请以及要求被告承担原告因提前还贷而支付的银行利息、违约金等一切费用的诉请，本院依法不予支持。因行政处罚并非合同解除的法定条件，故对于原告以被告虚假宣传被行政处罚为由要求解除合同一节，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安万科恺洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘力铭支付逾期交付房屋及车位违约金共计12768.41元（房屋违约金12392.57元+车位违约金375.84元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘力铭其余的诉讼请求。本案案件受理费31265元，由原告刘力铭承担31000元，被告西安万科恺洲置业有限公司承担265元。因原告刘力铭已预交，被告西安万科恺洲置业有限公司将其应当承担的部分并上述款项支付给原告刘力铭。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵 妍人民陪审员  顿纪斌人民陪审员  边玉玲二〇一六年十二月二十三日书 记 员  刘 欢打印：相丽华校对：鲁蔓2016年月日送达