广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤17民终276号
上诉人（原审被告）：关则强，男，1961年1月5日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审原告）：阳江新都汇时代广场商业经营管理有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东门南路***号。
法定代表人：林凤强，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：阳江新都汇建材家居有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东门南路***号。
法定代表人：林凤松，该公司董事长。
上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。
上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：林德战，广东真智律师事务所律师。
上诉人关则强因与被上诉人阳江新都汇时代广场商业经营管理有限公司（以下简称阳江新都汇时代广场公司）、阳江新都汇建材家居有限公司（以下简称阳江新都汇建材家居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2017年12月10日作出的（2017）粤1702民初2900号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
关则强上诉请求：（一）撤销原审判决；（二）改判驳回阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司的诉讼请求；（三）本案一、二审受理费由阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司承担。事实及理由：（一）原审判决认定事实错误。1、上诉人与被上诉人之间签订合同的时间是2016年11月16日，在此之前案涉商场处于试业期间，当时双方口头约定，试业期间是不收取展位费等各项费用。上诉人是接受被上诉人招商邀请进驻该商场的，由于上诉人所代理销售的品牌瓷砖在阳江地区知名度高，被上诉人招商目的是让上诉人发挥带头作用，吸引其他商家进驻商场，所以开出较优惠条件，以吸引上诉人进驻。而上诉人亦接受被上诉人试业期间不收取展位费等各项费用的招商承诺，投资了200多万元在该商场案涉展位搞建材销售及展位装修，虽然双方于2016年11月16日签订合同，对上诉人于2014年12月1日开始承租被上诉人坐落于阳江市东门南路333号的阳江月星家居广场编号3的展位进行了确认，但不能据此否认双方之间试业期间不收取展位费等各项费用的事实。2、《补充协议》第三条中“36个月的租赁期”是《展位租赁合同》及《补充协议》签订之后，即2016年11月份后的36个月，而不是指自2014年12月1日起的36个月，上诉人依约不需要缴交2016年11月前的综合展位费。3、《补充协议》第四条的缴费方式是双方约定在2014年12月至2017年11月份的综合展位费的计算方式，该计算方式不代表上诉人需要支付在2016年11月份前的综合展位费用。4、《展位租赁合同》及《补充协议》的签订时间是同时的，双方对综合展位费用的约定在折扣之后计算，这样约定的原因是便于被上诉人向其他后来商户显示其是以租赁合同的价格来收取上诉人展位费，这样可以向后来商户收取较高的费用。《补充协议》第七条的保密条款要求上诉人对双方真实的综合展位费进行保密，能够印证这一事实。因此双方约定的2016年11月之后的折扣后综合展位费用，是双方约定真实的合同费用，即在2016年12月起每月应付综合展位费9540元，原审判决上诉人于2017年11月1日后按每月23850元支付不符合双方约定和事实。（二）上诉人提供的证据，编号为1号的《收据》中显示上诉人于2017年3月28日支付2展位质保金23850元给被上诉人，但双方在展位租赁合同中预定的质保金是13000元，所以余下10850元应是支付综合展位费的，原审法院认定该费用全部属于质保金不符合合同约定及事实，即使原审判决最终被维持，亦应予以抵扣10850元的综合展位费。综上所述，请求二审法院支持其上诉请求。
阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司共同答辩称：（一）上诉人没有证据证实双方约定2016年11月16日之前是免租的。（二）关于租赁时间问题，上诉人占有使用展位是事实，原审已经查明，所以上诉人在上诉状中确定其在2014年12月1日承租使用展位，构成自认，与被上诉人的主张一致，因此该租赁时间是没有争议的，应予认定。双方合同对租赁时间、期限、展位费用及违约责任等已经约定得非常明确。上诉人主张2016年11月16日之前不收取展位费用是没有依据的。（三）关于质保金的问题。1、收据中明确23850元是质保金，并没有讲其中的10800元作为展位费用支付。上诉人认为该费用是作为展位费用支付是没有事实依据的。2、合同也约定质保金至少按一个月展位费用收取，虽然合同中写的是13000元，但其不是一成不变的，可按实际收取。3、合同约定质保金待上诉人退场后且没有质量纠纷问题才退还，但上诉人至今没有退场，上诉人在原审中也没有就质保金提出反诉，因此原审对质保金不予处理符合法律规定及双方合同约定。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。
阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司共同向一审法院起诉请求：（一）解除双方于2016年11月16日签订的《阳江月星家居广场展位租赁合同》，关则强立即返还坐落于阳江市东门南路333号阳江月星家居广场编号为3的展位给阳江新都汇时代广场公司管理使用；（二）关则强支付尚欠的展位综合费用212847.25元给阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司（该费用从2014年12月1日计至2017年10月31日止，从2017年11月1日起至关则强返还租赁展位时止的综合费用按每月23850元的标准计算）；（三）关则强支付尚欠的展位综合费用212847.25元的逾期付款违约金（以212847.25元为本金，按日万分之五计算，自2017年12月16日起计至付清之日止）给阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司；（四）关则强支付解除合同违约金47700元给阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司；（五）本案诉讼费由关则强承担。
一审法院认定事实：阳江新都汇时代广场公司于2014年6月6日经工商管理部门核准成立，经营范围为市场经营管理、酒店管理、物业管理等。阳江月星家居广场有限公司（以下简称阳江月星家居公司）于2013年4月17日经工商管理部门核准成立，经营范围为销售家具、建筑材料、装饰材料等，企业类型为有限责任公司（法人独资），股东为上海月星家居商业发展有限公司。关则强于2014年12月1日起向阳江月星家居公司、阳江新都汇时代广场公司承租坐落于阳江市东门南路333号的阳江月星家居广场编号为3的展位，共计面积477平方米。2016年11月16日，阳江新都汇时代广场公司（甲方、出租人）、关则强（乙方、承租人）及阳江月星家居公司（丙方、管理人）签订《阳江月星家居广场展位租赁合同》，主要约定：一、租赁展位位置、计租面积、租赁用途：1、展位位置：乙方将承租位于阳江市东门南路333号的阳江月星家居广场编号为3的展位；2、计租面积为477平方米；3、租赁用途为用于经营鹰牌陶瓷；二、租赁展位的交付、租赁期限：1、丙方于2014年12月1日向乙方交付租赁展位；2、展位租赁期限为自2014年12月1日起至2017年11月30日止，租赁期限届满，租赁合同自行终止；三、综合费用、质量保证金及其他支付方式：1、综合费用包含展位租金、物业管理费、商场运营管理费；2、乙方承租展位综合费用每月为50元/平方米，月合计为23850元；3、乙方应当于本合同签订之日起3日内支付首期综合费用，以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付；4、乙方签订本合同之日起的十日内，向丙方支付至少相当于一个月综合费用的商品质量保证金13000元。如乙方退场一年后无售后遗留问题，则由丙方通知乙方在商品三包期结束后十个工作日内无息归还乙方交存的质量保证金，但乙方对消费者承诺的质量保证期超过一年的，按其承诺期间执行结束后退还质量保证金；四、甲方的权利和义务：1、甲方委托丙方按照展位租赁合同的约定向乙方收取相关费用；2、甲方应当按时向乙方交付符合展位租赁合同约定的展位；3、甲方全权委托丙方对商场进行经营管理，代为行使本合同约定的出租人权利；七、展位租赁合同解除：4、租赁期间，乙方未按照展位租赁合同约定支付综合费用和其他有关款项逾期七个工作日，经丙方书面通知之日起五个工作日内，乙方仍未支付全部综合费用和其他有关款项的，丙方有权解除展位租赁合同；八、违约责任，因一方违约导致另一方解除展位租赁合同的，违约方应当向另一方支付相当于两个月综合费用的违约金。如展位租赁合同剩余期限不足两个月的，违约方应支付相当于剩余期限综合费用的违约金；九、展位撤场：1、展位租赁合同无论何种原因解除或终止，乙方均应与丙方办理书面退租手续后方可撤场；如乙方欠付综合费用、违约金、赔偿款等款项的，乙方必须全额偿付上述款项，并向丙方办理书面退租手续后，乙方方可撤场。2、合同解除后，未经丙方书面同意，乙方逾期占用租赁展位的，每日按原月综合费用百分之五的金额支付场地占用费。同日，阳江新都汇时代广场公司（甲方、出租人）、关则强（乙方、承租人）及阳江月星家居公司（丙方、管理人）又签订了《阳江月星家居广场展位租赁合同》的《补充协议》，主要约定：一、本协议的折扣是基于乙方在上述展位《展位租赁合同》约定的租赁期内经营鹰牌陶瓷品牌而特设的；二、本补充协议期限与《展位租赁合同》一致，同时签订同时生效，两者互为关联；三、优惠让利内容：甲丙双方同意对乙方在36个月的租赁期内基于折扣后收租金及运营管理费用8个月，物业管理费按《展位租赁合同》约定的金额标准正常收取的同时给予伍万元的折扣额；四、缴费方式：1、2014年12月1日至2016年11月30日，物业费63526元、运营费81090元、租金14310元，每月合计应付综合费6622元；2、2016年12月1日至2017年11月30日，物业费57240元、运营费48654元、租金8586元，每月合计应付综合费9540元；按照先付后用的原则，每期开始日之前15天，乙方向丙方一次性缴纳本期综合费用；物业管理费用除在综合费用中已经缴纳的按《展位租赁合同》约定的金额标准正常收取；六、乙方如单方提前终止《展位租赁合同》，或因乙方原因导致甲方或丙方提前终止《展位租赁合同》的，乙方已享受的优惠应予退回，乙方应在收到丙方通知之日起3日内返还优惠的综合费用，乙方已缴纳的综合费用不予退还；八、补充协议与甲、乙、丙三方于2016年11月16日签订的《展位租赁合同》不一致的条款按本补充协议执行；协议还约定了其他条款。阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司及关则强均在上述合同和补充协议上盖章签名予以确认。
签订合同后，阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司依约将上述展位交付给关则强使用，但关则强没有按时支付2014年12月1日至2017年10月31日的综合费用给阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司，其中2014年12月1日至2016年11月30日综合费用为158928元（6622元/月×24个月），2016年12月1日至2017年10月31日的综合费用为104940元（9540元/月×11个月）。关则强仅于2017年1月12日支付了综合费用38998.75元，于2017年3月8日支付了综合费用6150元，于2017年5月24日支付了综合费用5870元，于2017年3月28日支付了展位质保金23850元，关则强尚欠阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司综合费用212849.27元（158928元+104940元-38998.75元-6150元-5870元）。阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司向关则强追讨尚欠的展位综合费用无果，为此诉至原审法院，请求如诉称。
诉讼中，阳江新都汇时代广场公司向原审法院出具一份《情况说明书》，主要载明：涉案的3展位由阳江市江城区东门南路333号新都汇时代广场建材家居馆1253、1255、1289、1290、1291、1292、1293、1295、1296、1340号商铺组成，阳江新都汇时代广场公司通过和上述商铺的所有权人（业主）签订《商铺委托经营管理合同》取得商铺的使用权。特此说明。附《商铺委托经营管理合同》10份、《房地产产权证》10份；同时，阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司还向原审法院出具一份《确认书》，载明：“贵院受理单（2017）粤1702民初2900号阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司诉关则强租赁合同纠纷一案，合同约定阳江新都汇时代广场公司委托阳江新都汇建材家居公司代为向被告收取费用，现为明晰诉讼请求，方便案件审理，在此确认：阳江新都汇时代广场公司同意（2017）粤1702民初2900号案第二、三、四项诉讼请求的全部权益由阳江新都汇建材家居公司单独享有。特此确认。”
一审另查明，新都汇时代广场建材家居馆、地下商场及车库建设项目于2012年9月10日领取了《建设工程规划许可证》（4），建设单位为阳江春申投资置业有限公司。2017年3月3日，经工商管理部门核准，阳江月星家居广场有限公司的名称变更为阳江新都汇建材家居有限公司，股东由上海月星家居商业发展有限公司变更为阳江春申投资置业有限公司和阳江新都汇时代广场商业经营管理有限公司。
诉讼中，一审法院根据阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司的申请，于2017年10月18日作出（2017）粤1702民初2900号民事裁定，依法查封了关则强所有的坐落于阳江市江城区（产权证号5）。
一审法院认为，阳江新都汇时代广场公司与涉案展位的商铺所有权人签订《商铺委托经营管理公司》取得了涉案展位的使用权，有权对涉案展位进行出租并委托阳江新都汇建材家居公司对涉案展位进行经营管理和收取相关费用。阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司与关则强在平等、自愿、协商一致的基础下签订的《展位租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司与关则强之间形成了房屋租赁合同法律关系。签订合同后，阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司已按合同约定履行了将涉案展位交付给关则强经营管理使用的义务，关则强亦应按合同的约定使用租赁的展位并履行缴交展位综合费用的义务。但关则强没有按约足额支付展位综合费用给阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司，截至2017年10月31日尚欠展位综合费用212849.25元，关则强的行为已构成违约。因阳江新都汇时代广场公司已确认本案的展位综合费用及利息、违约金请求的权益全部由阳江新都汇建材家居公司单独享有，现阳江新都汇建材家居公司请求关则强支付尚欠综合费用212847.25元（上述综合费用暂计至2017年10月31日），合法合理，一审法院予以支持。因双方在《补充协议》中约定因关则强原因导致阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司提前终止《展位租赁合同》的，关则强不再享有优惠综合费用，故阳江新都汇建材家居公司请求按23850元/月的标准计算2017年11月的综合费用，理据充分，应予支持。故截至2017年11月30日，关则强共尚欠展位综合费用236697.25元（212847.25元+23850元）。截至2017年12月1日，双方当事人签订的《阳江月星家居广场展位租赁合同》及《补充协议》履行期限已经届满，合同已经自然终止，阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司请求解除与关则强于2016年11月15日签订的《阳江月星家居广场展位租赁合同》及《补充协议》，一审法院不予支持。因合同已经终止，故关则强应将租赁的展位返还给阳江新都汇时代广场公司。现合同约定，若关则强逾期占用租赁展位的，每日按原月综合费用即23850元的5%的金额支付场地占用费，现阳江新都汇建材家居公司请求关则强按23850元/月的标准计算逾期占用展位费用，合法合理，一审法院予以支持。关则强辩称2016年11月之前的属于关则强试业期间，双方口头约定试业期间不收取展位综合费用，但没有提供证据予以证明，一审法院不予采纳。关则强于2017年3月28日支付的展位质保金23850元，因关则强尚未退场，无法确定关则强销售的商品是否存在质量问题，且关则强亦未提出返还质保金的反诉请求，故该展位质保金23850元本案暂不作处理。
关于逾期支付展位综合费用违约金的问题，双方当事人在《阳江月星家居广场展位租赁合同》中约定，若关则强未按展位租赁合同约定按时向阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司支付综合费用及其他款项的，应当向阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司支付应付未付金额的每日千分之三的违约金。现阳江新都汇建材建公司请求关则强以尚欠的展位综合费用为本金，按日万分之五的标准计算逾期付款违约金，从2017年12月16日起至付清款项之日止，合法合理，应予支持。
关于解除合同违约金的问题，阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司根据《阳江月星家居广场展位租赁合同》第八条第三款“因一方违约导致另一方解除展位租赁合同的，违约方应当向另一方支付相当于两个月综合费用的违约金，如展位租赁合同剩余期限不足两个月的，违约方应支付相当于剩余期限综合费用的违约金。”的约定，请求关则强按两个月的综合费用支付解除合同违约金47700元（23850元×2个月）。一审法院认为，因上述租赁合同履行期限届满致合同已自然终止，故阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司请求关则强支付两个月的综合费用作为违约金，理据不足，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、限关则强在本判决发生法律效力之日起十五日内腾迁出租赁的阳江月星家居广场编号为3展位，并将上述展位返还给阳江新都汇时代广场公司管理使用；二、限关则强在本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的展位综合费用236697.25元及逾期付款违约金（以236697.25元为本金，按日万分之三的标准计算，从2017年12月16日起计至付清款时止）给阳江新都汇建材公司；三、限关则强在本判决发生法律效力之日起十五日内支付占用阳江月星家具广场编号为3展位的费用（按每月23850元的标准计算，从2017年12月1日起计至关则强搬离上述展位之日止）给阳江新都汇建材公司；四、驳回阳江新都汇时代广场限公司的其他诉讼请求；五、驳回阳江新都汇建材公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4778元，保全费4520元，合共9298元，由阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材公司负担1912元，关则强负担7386元。
二审中，关则强和阳江新都汇时代广场公司、阳江新都汇建材家居公司均没有提交新证据。
本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。综合当事人的上诉和答辩意见，本案当事人上诉的争议焦点，一是租金如何计付，即2014年12月1日至2016年11月16日期间的租金应否予以免除，以及2016年11月16日签订正式合同之后租金如何计算的问题；二是一审没有对合同约定的23850元质保金在本案作出处理是否合法的问题。首先，关于2016年11月16日签订合同以前的租金问题。关则强主张“签订合同的时间是2016年11月16日，在此之前案涉商场处于试业期间，当时双方口头约定，试业期间是不收取展位费等各项费用”，但未能提供任何证据予以证明，故本院不予采信，关则强应对此承担举证不能的法律后果。同时，从当事人签订的《补充协议》内容看，其中第三条虽然约定了“优惠让利内容：甲丙双方同意对乙方（关则强）在36个月的租赁期内基于折扣后收租金及运营管理费用8个月，物业管理费按《展位租赁合同》约定的金额标准正常收取的同时给予伍万元的折扣额”，而该条款并未能体现有免交租金的意思表示。且第四条还对2014年12月1日至2016年11月30日的租金、物业费、运营费的缴费方式进行了约定。第六条还约定了“乙方（关则强）如单方提前终止《展位租赁合同》，或因乙方原因导致甲方或丙方提前终止《展位租赁合同》的，乙方已享受的优惠应予退回，乙方应在收到丙方通知之日起3日内返还优惠的综合费用，乙方已缴纳的综合费用不予退还”，因此，关则强主张应免除其2016年11月16日签订合同以前的租金理据不足，本院不予支持。关于双方签订《展位租赁合同》之后的租金如何计算问题，因双方当事人在《展位租赁合同》第三条明确约定关则强承租的“展位综合费用每月为50元/平方米，月合计为23850元”，关则强主张其双方真实的约定内容为“2016年12月起每月应付综合展位费9540元”缺乏证据，本院不予支持。至于关则强支付的展位质保金23850元问题，因关则强至今尚未退场，故一审在本案中对该展位质保金不作处理并不会妨碍当事人另行解决的权利，本院予以维持。
综上所述，原审认定基本事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。关则强的上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3985元，由关则强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 姜玉华
审 判 员 施震宇
二〇一八年五月二日
法官助理 李凤霞
书 记 员 曾秋霞