江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第0929号
原告：费卫亮，如皋市新山水假日酒店业主。
委托代理人：吴迪龙，江苏冠华律师事务所律师。
被告：周明俊，居民。
委托代理人：倪军，江苏圣典律师事务所律师。
原告费卫亮与被告周明俊房屋租赁合同纠纷一案，经江苏省高级人民法院指定管辖，本院于2015年6月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月29日、2016年4月8日、同年4月27日公开开庭进行了审理。原告费卫亮的委托代理人吴迪龙，被告周明俊及其委托代理人倪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告费卫亮诉称：2011年11月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》和《转让合同》各一份，约定被告承租位于江苏省如皋市海阳中路88号酒店大堂及4-6层总计4500平方米的房产，年租金60万元，物品转让费25万元。合同签订后，原告将租赁房屋及转让物品交付被告，被告支付租赁保证金5万元。合同履行过程中产生争议，原告于2012年4月向法院起诉，要求被告继续履行合同，并给付已到期的部分租金及转让费。该案经江苏省靖江市人民法院（以下简称靖江法院）判决，双方继续履行合同，被告支付所欠的已到期的租金30万元、物品转让费20万元以及逾期支付租金的违约金31589元。泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）维持一审判决、江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）驳回被告的再审申请。被告应当于2012年5月31日、2012年11月30日、2013年5月30日前分别支付租金30万元，被告未按约定支付租金，故诉至法院，请求判令被告支付租金850000元、滞纳金186300元，合计1036300元，由被告承担本案诉讼费。审理中，原告将诉讼请求变更为：要求被告支付租金850000元（自2012年7月1日起至2013年12月31日止）、违约金100000元，合计950000元。
原告费卫亮提交了以下证据：
1.2011年11月23日，原、被告签订的《房屋租赁合同》一份，证明双方存在房屋租赁合同关系，被告有给付租金义务，如不按期给付租金，应当支付滞纳金，承担违约金。
2.靖江法院（2012）泰靖民初字第1768号民事判决书、泰州中院（2013）泰中民终字第0527号民事判决书、江苏高院（2013）苏审三民申字第240号民事裁定书各一份，证明2012年1月1日至2012年4月12日的租金已经处理；原告的诉讼请求未超过诉讼时效。
被告周明俊辩称：1.原告存在根本的违约行为，表现在房屋的消防通道被违章建筑堵塞，转让的锅炉未经审批，刘某只交付公用部分的钥匙，原告没有全面交付房屋，被告不应支付租金。2.被告于2011年12月29日向原告发函要求解除合同，原告于2012年2月9日回函要求给付恢复原状费用12万元，同年3月23日原告向外发布广告出租房屋，被告认为合同已经解除。根据《合同法》第一百一十九条规定，即使被告没有任何理由不履行合同，原告应积极采取措施防止损失扩大，否则就扩大部分的损失由原告承担。3.原告的诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告周明俊提交了以下证据：
1.2011年11月23日，费卫亮与周明俊签订的《房屋租赁合同》一份，证明费卫亮未全面交付房屋和图纸，其主张已超过一年的诉讼时效。
2.2014年5月17日涉案房屋消防通道照片两张、正门照片两张，证明消防通道问题始终未解决，涉案房屋一直空关，费卫亮的表见代理人刘某于2012年3月23日对外招租。
3.2011年11月23日费卫亮与周明俊签订的《转让合同》一份、2011年11月28日周明俊邮寄的公函、2012年2月1日费卫亮的回函，证明转让的锅炉未达到适租标准，周明俊提出解除合同并要求返还10万元和赔偿装潢损失12万元。
4.2013年3月8日，靖江法院法官陈珊燕摘抄的一品梅开发公司（房主）与费卫亮等签订的租赁协议，证明《转让合同》约定将空调转让给原告，与大合同约定经营设施（含电梯、空调）不可拆除不符。
5.2012年11月15日靖江法院庭审笔录第6页和第8页内容，证明原告代理人没有明确回答涉案房屋的钥匙是谁控制，其模糊回答产生相应的后果应由原告承担；刘某交付钥匙，系合同的表见代理人。
6.2012年11月15日靖江法院庭审笔录第14页证人顾某的证言，证明顾某介绍刘某与被告商谈合同事宜，刘某系费卫亮的表见代理人。
7.（2012）泰靖民初字第1768号民事判决书第8、9、10页内容，证明大堂部分区域被锁无法使用，刘某对讼争房屋4-6层重新招租。
8.（2013）苏审三民申字第240号民事裁定书第4页内容，证明2012年4月刘某在涉案酒店张贴招租广告，涉案酒店由费卫亮交还物权人，当时酒店由费卫亮控制。
9.2012年3月20日被告邮寄给原告要求履行的函、挂号信的收据，证明原告在此之前没有交付租赁房屋和物品。
10.2012年3月12日，李某交钥匙给高某的录像截图、李某的证言，证明被告委托李某将山水大酒店4、5、6层公用区域的钥匙还给费卫亮经营的丽泽华庭大酒店总经理高某的事实。
11.章某的出庭作证，其作证称：我是南京银行如皋支行职员，其单位办公房屋是租的原山水酒店两侧一至二层，三层是KTV，四层、五层、六层由费卫亮转租给周明俊。2012年4月，我打电话给山水酒店的负责人刘某，告知七楼水箱漏水，刘某通知丽泽华庭大酒店工程部张经理，用钥匙打开四、五、六层门。
12.2013年1月17日，靖江法院制作的勘验笔录，证明刘某系费卫亮委托参加勘验人员，案涉房屋由刘某持钥匙打开，由费卫亮控制房屋。
13.如皋市城管执法大队工作人员卢某的证言、照片各一份，证明2012年4月下旬卢某打电话给刘某要求其拆除招租广告。
周明俊对费卫亮提交的证据质证意见为：
对证据1、2的真实性无异议，对关联性有异议，认为费卫亮未全面交付房屋和图纸，消防通道存在问题。
费卫亮对周明俊提交的证据质证意见为：
对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，法院另案生效文书认定房屋已交付的事实；证据2的真实性、合法性、关联性不认可，消防通道堵塞，涉案房屋空关，与原告无关；证据3的真实性无异议，与本案无关联；证据4的真实性无异议，不同意被告的证明目的；证据5、6、7的真实性无异议，费卫亮未委托刘某作为合同执行的代理人；证据8的真实性无异议，刘某的行为未得到费卫亮授权；证据9的真实性无法判断；证据10的真实性不予认可；证据11证人章某的证言不予认可；证据12的真实性无异议，不能证明费卫亮委托刘某执行合同；证据13中的刘某张贴招租广告是事实，但刘某行为未得到费卫亮的授权。
本院对费卫亮、周明俊提交的证据，认证如下：1.周明俊对费卫亮提交的证据1、2的真实性无异议，该证据的来源、形式、内容合法，与本案具有关联性，可以作为本案定案的依据。2.费卫亮对周明俊提交的证据1、3、4、5、6、7、8的真实性均无异议，该证据的来源和形式均合法，与本案具有关联性，可以作为本案定案的依据；对于周明俊提交的证据2、9、10、11、12、13，费卫亮对其真实性均有异议，本院结合当事人陈述、证人证言及其他证据予以认定。
经审理查明：2005年1月2日，费卫亮、顾某、丁某与江苏一品置业有限公司、如皋市一品梅卷烟有限公司签订租赁协议，租赁一品梅大厦，租赁期间为2006年1月1日至2013年12月31日。后费卫亮在租赁房屋上经营如皋市新山水假日酒店（系个体工商户，以下简称“新山水酒店”）。
2011年11月23日，费卫亮以新山水酒店的名义与周明俊签订《房屋租赁合同》，约定：新山水酒店将其自如皋市一品梅卷烟有限公司承租的位于江苏省如皋市海阳中路88号酒店大堂及4-6层总计使用面积（建筑）面积约4500平方米的房产出租给周明俊作为客房经营使用；同时将房产之附属通道、楼梯、设施等提供给周明俊使用，地下室的大部分地方则无偿提供给周明俊使用；租赁期为二年，自2012年1月1日至2013年12月31日止，其中2011年11月25日至次月31日为免租期，周明俊无需支付租金，但该期间实际发生的水、电费用由其承担；周明俊承租以后，有权根据经营需要进行装修改造，周明俊至少提前一个月通知新山水酒店装修改造事宜；租金为600000元/年，每半年一付，于2011年12月10日前支付100000元，同月31日前支付200000元，以后于2012年5月31日前、同年11月30日前、2013年5月30日前各支付300000元；如周明俊逾期15天未付租金视为违约，新山水酒店有权解除合同、收回房屋及设备设施；周明俊按合同完成付款，新山水酒店应在3日内向其交付房产，交付时，双方应派代表现场检查房产移交情况，抄清水、电、天然气、物业等费用，签署房产交付确认书，确认书签署之日为房产正式交付之日；新山水酒店交付房屋时，周明俊应向新山水酒店支付房屋租赁保证金50000元，租赁关系终止时，该保证金除用以抵充合同约定由周明俊承担的费用外，剩余部分无息归还周明俊；在新山水酒店无违约的前提下，如周明俊拖欠租金，每逾期一日按拖欠租金的0.03%标准支付滞纳金；任何一方违反本合同的规定，须向对方支付100000元违约金。
同日，费卫亮以新山水酒店名义与周明俊签订《转让合同》，约定:新山水酒店将讼争房屋内的客房物品转让给周明俊作客房经营使用；转让价款为250000元（其中100000元为消费券，由新山水酒店在周明俊经营场所2年内消费完成），周明俊于合同签订时支付定金50000元，余款150000元于2011年12月31日前付清；属于新山水酒店装修的墙面、地面、吊灯、灯具及已安装的所有固定、不可移动的经营设施（含电梯、空调及配套设施）均不在转让范围内，可移动的桌椅、电器（其中含地下室开利中央空调和两台节能锅炉）等由周明俊自行处理；周明俊自行办理相关行政审批手续，新山水酒店无条件进行配合。同日，周明俊通过银行向费卫亮支付100000元。
2011年11月24日，费卫亮委托刘某将讼争房屋的大堂、通道等公用部分及四楼部分房间的钥匙交给周明俊，周明俊对涉案房屋进行装潢。2011年12月28日，周明俊以“费卫亮转让的锅炉未经行政审批许可，致合同无法继续履行”为由书面通知费卫亮要求解除合同。费卫亮收悉后，于2012年2月1日提出书面异议，不同意解除合同。此后，双方为此协商未果，周明俊停止对讼争房屋进行装潢。
2012年3月12日，周明俊委托李某将讼争房屋的大堂、通道等公用部分及四楼部分房间的钥匙送至费卫亮开办的如皋市丽泽华庭大酒店总经理高某的办公室，要求其转交费卫亮。2012年4月，刘某在涉案酒店张贴招租信息，内容为：“招租四、五、六层5000㎡左右客房招租，联系人刘先生，电话159××××6677（系刘某的电话）。”该酒店在双方发生纠纷后一直闲置。现涉案酒店已被费卫亮返还给物权人。
另查明，2012年4月12日，费卫亮向江苏省如皋市人民法院提起诉讼，江苏高院指定靖江法院为该案一审管辖法院，费卫亮的诉讼请求为：周明俊继续履行房屋租赁合同和转让合同；支付尚欠的租金300000元（计算至2012年4月12日）、转让费200000元及水电费54070元；逾期支付租金的滞纳金9000元（按每日0.03%的标准计算至2012年4月12日）；支付违约金100000元。周明俊同时提起反诉，请求撤销案涉合同，费卫亮返还已付租金100000元、赔偿装潢损失100000元。2013年3月27日，靖江法院作出（2012）泰靖民初字第1768号民事判决，判决：一、费卫亮与周明俊于2011年11月23日签订的《房屋租赁合同》及《转让合同》继续履行；二、周明俊于判决生效后十日内支付费卫亮租金300000元（计算至2012年4月12日）、转让费200000元（其中100000元由周明俊以“如皋市环球壹号娱乐会所”的有效消费券予以冲抵；如周明俊未能提供前述有效消费券，则按100000元由其以现金方式支付费卫亮）、逾期支付租金的违约金31589元；三、驳回费卫亮的其他诉讼请求；四、驳回周明俊反诉费卫亮的请求。周明俊不服一审判决，向泰州中院提起上诉。2013年8月8日泰州中院作出（2013）泰中民终字第0527号民事判决：驳回上诉，维持原判。周明俊不服二审判决，向江苏高院申请再审。2014年6月19日，江苏高院作出（2013）苏审三民申字第240号民事裁定，驳回周明俊的再审申请。
2014年12月25日，费卫亮向江苏省如皋市人民法院提起本案诉讼，江苏高院指定本院为一审管辖法院。
本院认为：费卫亮与周明俊签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行合同义务。
关于费卫亮向周明俊主张850000元租金及违约金100000元能否支持的问题。本案中，费卫亮与周明俊虽未办理租赁房屋的书面交接手续，但2011年11月24日费卫亮委托刘某将涉案房屋的大堂、通道等公用部分及四楼部分房间的钥匙交给周明俊，后周明俊对租赁房屋进行装潢，故周明俊已接受涉案房屋的交付，其使用租赁房屋期间理应支付租金。2011年12月28日，周明俊以“费卫亮转让的锅炉未经行政审批许可，致合同无法继续履行”为由书面通知费卫亮要求解除合同。2012年2月1日，费卫亮表示不同意解除合同。2012年3月12日，周明俊将涉案房屋的钥匙交至费卫亮开办的如皋市丽泽华庭大酒店总经理高某的办公室，要求其转交费卫亮。2012年4月份，刘某（即此前受费卫亮委托向周明俊履行交付涉案房屋钥匙的刘某）对涉案房屋4-6层进行招租，并在涉案酒店张贴招租信息，证明费卫亮已经控制租赁房屋。上述事实表明，周明俊以其行为明确表示不履行《房屋租赁合同》，构成单方违约，费卫亮可以向周明俊主张违约金，并要求周明俊赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，同时费卫亮也应当采取适当措施防止损失扩大，其没有采取适当措施致使租赁房屋空关闲置一年半之久，不得就扩大的损失要求赔偿。故本院酌定周明俊承担租赁房屋闲置期间6个月（2012年5月至2012年10月）的租金损失300000元；另依合同约定，周明俊应向费卫亮支付违约金100000元。上述租金损失和违约金合计400000元，扣除周明俊已缴纳的房屋保证金50000元以及靖江法院（2012）泰靖民初字第1768号民事判决中周明俊已支付的租金100000元（2012年5月至2012年6月），周明俊尚应向费卫亮支付人民币250000元。
关于费卫亮向周明俊主张的租金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年……（三）延付或者拒付租金的……”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条规定：“权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。”本案中，费卫亮主张2012年7月1日至2013年12月31日期间的租金，依合同约定，周明俊应于2012年5月31日前、2012年11月30日前、2013年5月30日前各支付300000元。费卫亮与周明俊在履行合同过程中产生争议，费卫亮曾于2012年4月诉至法院，要求周明俊支付租金300000元，经一审、二审法院判决后，周明俊向江苏高院申请再审，该院2014年5月28日组织双方调解时，费卫亮向周明俊提出将“后续的租金也纳入一起调解”。从上述事实可知，基于同一房屋租赁合同产生的债权，费卫亮前一段主张租金的诉讼，以及2014年5月28日江苏高院组织双方调解时费卫亮主张租金，均是本案诉讼时效中断的事由，应当重新计算诉讼时效。故2014年12月25日费卫亮向法院提起本案诉讼，要求周明俊支付租金并未超过一年的诉讼时效。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条之规定，判决如下：
一、被告周明俊于本判决生效之日起30日内向原告费卫亮支付租金损失及违约金合计250000元；
二、驳回原告费卫亮的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14127元，由原告费卫亮负担10699元，被告周明俊负担3428元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费（开户银行：市农行中汇支行，账号：40×××21，户名：盐城市财政局非税收入财政专户）。在上诉期满次日起7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘美萍
审 判 员 梅小薪
人民陪审员 雷康伟
二〇一六年五月九日
书 记 员 吕 敏
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2.《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
(一)身体受到伤害要求赔偿的；
(二)出售质量不合格的商品未声明的；
(三)延付或者拒付租金的；
(四)寄存财物被丢失或者损毁的。
3.最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》法释[2008]11号
第十一条权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。