海南省东方市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民二初字第81号
原告卢玉文，男。
委托代理人吴钟球，海南金裕律师事务所律师。
被告王初华，男。
原告卢玉文诉被告王初华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理。依法由审判员程小梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢玉文及其委托代理人吴钟球、被告王初华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢玉文诉称：原告卢玉文在东方市八所镇十字路交叉口西北处建有一座三层楼房，被告王初华预租该楼房二、三层经营旅店，经双方协商一致，于2010年5月21日签订了《租房合同书》，按照合同约定：1、租赁期为五年（即自2010年7月1日起至2015年6月30日止）。2、租金分三个档次交（第一年至第三年每月租金为3300元，第四年每月租金为4000元，第五年每月租金为5000元），租金每年分两次交，每年1月5日交上半年的租金，7月5日交下半年的租金。3、为了保证合同的有效履行，被告王初华在租赁期间必须分三次给原告卢玉文交押金20000元（承租前交5000元，2010年12月交5000元，2011年7月交10000元）。4、被告王初华在租赁期间，因装修造成楼房漏水，致一楼铺面经济损失，必须负责修复，并赔偿一楼的全部经济损失。
合同签订后，被告王初华多次违反合同。首先，押金不按时交纳，至今为止，仅在签订合同时交5000元，剩下的15000元至今还未交。其次，承租装修时，造成一楼两间铺面漏水，影响业主经营，四年多时间，原告多次催促被告修复，被告至今未修复，造成业主无法经营，现提出退租要求赔偿损失。第三，被告不按时交租金，合同原规定每半年交一次租金，后来被告提出一次交半年的租金有困难，要求按月交，但每月催促两三次才收到租金。2014年11月至2015年1月，被告还欠租金13000元。原告多次要求被告支付租金，被告承诺2015年1月20日向原告交13000元的租金，但一直没有支付。2015年1月21日，原告无法联系到被告，为防止财产流失，原告将一楼和二楼的楼梯口大门锁住。被告不向原告支付租金，也不与原告协商解决解除合同事宜，为维护自己的权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告王初华向原告卢玉文支付所欠租金13000元；2、判决终止原、被告于2010年5月21日签订的《租房合同书》，被告按合同约定撤离，并将房屋归还原告；3、本案诉讼费由被告承担。
被告王初华辩称：一、原告称被告多次违反合同及装修造成一楼两间铺面漏水不是事实。被告与原告2010年签订了《租房合同书》，租期五年，在原告起诉前被告从未拖欠原告分文租金，2014年11月之前的租金被告全部付清。因为政府要建公路征用该房屋，原告想要侵占政府给被告装修等的补偿费，故意制造虚假事实。2014年12月，原告在不告知被告的情况下将大门锁住，不让被告经营。被告没有违约，也不存在不交租金的事实。铺面漏水与被告无关，被告承租后仅对墙体进行装修，对地板砖没有作任何处理，房屋漏水是原告房屋质量问题造成的。二、被告拒交租金完全是正确依法行使享有的抗辩权。原告在2014年12月就将被告所经营的宾馆锁住，不让被告经营，被告拒付租金的行为并不违法，而且应得到支持。三、原告的行为违反双方订立合同的约定，根据合同，被告的租赁期限至2015年6月30日至，要终止履行合同应该经双方同意，或通过诉讼程序解除合同，但原告在不征得被告同意，也不依法提起诉讼解除合同的情况下，就擅自将被告经营的宾馆大门锁住，侵犯了被告依法享有的承租权。四、被告的损失应由原告赔偿。2013年年底，因供电公司工作人员的失误，多抄了被告用电度数，被告因此多付了1万2千多元电费，供电公司应从下次的电费中扣除，因原告不给被告经营宾馆，被告损失得不到补偿。被告的租赁期为5年，整个装修设计均按这个时间进行，现原告强行将宾馆收回，被告损失巨大，应由原告承担。综上，原告的请求没有事实根据和法律依据。
经审理查明，2010年5月21日，原、被告双方签订《租房合同书》，合同约定：一、甲方（原告）将其坐落于东方市八所镇十字路西北面楼房的二、三层出租给乙方（被告）经营宾馆使用。二、出租期限为五年，自2010年7月1日至2015年6月30日。第一年至第三年每月租金3300元，第四年每月租金4000元，第五年每月租金5000元。三、乙方须按甲方要求支付20000元押金，承租前交5000元，2010年12月交5000元，2011年7月交10000元，押金不计利息，不得冲抵租金，待承租期满后甲方才把押金退还给乙方，乙方在租期未满私自违约，给甲方造成经济损失，押金不再退回归甲方所有。租金一年分两次交，即每年1月5日前和7月5日前交半年租金，乙方不得以任何理由拖欠租金，超过半个月不交租金应视为乙方违约，甲方有权收回房屋和乙方装修的不能动产部分，并不予退还承租押金……五、承租期间，乙方对楼房进行维修、装修、安装水电经营设施，其全部费用由乙方负责……六、承租期间乙方按规定办理各种经营登记手续及消防手续，依法交纳承租税、营业税、工商费、治安费、卫生费、城市管理费、水电费等及相关当地政府部门一切费用均由乙方负责，期满后乙方必须结清全部费用，造成的后果由乙方负责……十、……如甲方违约，给乙方造成的一切损失，由甲方负责赔偿，并双倍返还乙方的押金……
在合同履行期限内，经原、被告口头协商，租金由半年交一次变更为每月交一次，其他约定不变。2010年12月，被告向原告支付5000元押金。2014年11月20日被告最后一次向原告支付租金7000元，以后未再支付，截至2015年1月，被告尚欠原告租金13000元。2014年12月，被告将房门锁住，房间内有被告安装的空调、电视、床铺等物品。原告多次要求被告支付拖欠的租金未果，遂于2015年1月20日将一楼和二楼楼梯口的大门锁住，并于2015年3月17日向本院提起诉讼，请求：1、判令被告王初华向原告卢玉文支付所欠租金13000元；2、判决终止原、被告于2010年5月21日签订的《租房合同书》，被告按合同约定撤离，并将房屋归还原告；3、本案诉讼费由被告承担。
本院所确认的上述事实，有原、被告双方的开庭陈述笔录在案为凭，有原告提供的《租房合同书》复印件一份、《收款收据》复印件六张，被告提供的《收款收据》复印件六张。这些证据材料在开庭过程中经双方的举证、质证和本院的审查，来源合法，内容客观真实，可以采信。
本院认为，原、被告双方签订的《租房合同书》，是双方真实意思表示，依法成立，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告即应按照合同约定向原告支付租金，截至2015年1月被告尚欠原告租金13000元，故原告请求被告支付拖欠的租金13000元，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”，第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据合同约定“乙方不得以任何理由拖欠租金，超过半个月不交租金应视为乙方违约”，被告未按合同约定的期限向原告支付租金，且经原告催告后在合理期限内仍未支付，被告的行为已经构成根本违约，故原告请求解除合同，返还房屋，本院予以支持。
关于被告提出其多交纳了一万二千多元电费，该笔费用应该有原告赔偿，根据合同约定“承租期间内水电费由乙方（被告）自行负责”，且被告并未提供证据证明其多交纳一万二千多元电费，故被告的该项辩解意见本院不予采纳。关于被告提出其向原告支付的5000元押金应予退还，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金……”根据合同约定“超过半个月不交租金应视为乙方违约，甲方有权收回承租房及乙方装修的部分不能动产，并不予退回承租押金……如甲方违约，给乙方造成的一切损失，由甲方负责赔偿，并双倍返还乙方的押金”，该约定应视为当事人对违约金的约定，被告逾期未向原告支付租金，且在原告催告后仍未支付，构成违约，应承担违约责任，故被告要求原告退回5000元押金的辩解意见本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
解除原告卢玉文与被告王初华于2010年5月21日签订的《租房合同书》；
被告王初华拖欠原告卢玉文租金13000元，限于本判决发生法律效力之日起十日内一次性付清；
被告王初华于本判决发生法律效力之日起十日内自行拆除房屋内属于被告的动产部分，并将房屋返还给原告卢玉文。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费125元（原告卢玉文已预交），由被告王初华负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审判员 程小梅
二〇一五年六月十一日
书记员 高 攀
附：适用本案的法律条文内容
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同
因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
国务院《诉讼费用交纳办法》
第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。