广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第165号
原告：陈永澄，女，1959年5月5日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托代理人：陈经文、陈德文，均系广东雅商律师事务所律师。
被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路2号永欣阁1—3幢二层，组织机构代码28214290－3。
法定代表人：温少松。
委托代理人：赵琼、裴炽明，均系广东登鼎律师事务所律师。
第三人：广发银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐华柏路55号，组织机构代码98211515-6。
代表人：郑作群，系该行行长。
委托代理人：梁锦年、余艳冰，均系该行员工。
原告陈永澄诉被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月4日受理后，依原告申请，依法追加第三人广发银行股份有限公司中山分行（以下简称广发行中山分行）参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈永澄的委托代理人陈经文，被告永怡公司的委托代理人裴炽明，第三人广发行中山分行的委托代理人余艳冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈永澄诉称：原、被告于2010年3月8日签订了编号为1001012629的商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买坐落于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）6幢1504房的房屋，房价款为388734元。合同签订后，原告全面履行了合同约定的付款义务。根据合同约定，被告应在2010年10月31日前将经单体竣工验收合格的商品房交付原告使用，并在商品房交付使用后第730个工作日内持办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告需向原告支付违约金。因此，被告应在2013年10月4日前为原告办理房地产权属证书，但至今仍未办理，已严重损害原告权益。但合同约定的违约金过低，不利于促使被告及时履行合同义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金调整的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，原告要求增加违约金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，两原告请求法院判令：1.被告支付逾期办证违约金（违约金以购房款为基数按照银行同期同类贷款利率计算365天为23907.1元，其后持续计算至被告办理房地产权属证书之日止）；2.诉讼费由被告负担。
诉讼中，原告以被告迄今无法为其办理房屋所有权登记为由，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定要求解除合同，以及商品房买卖合同第七条关于逾期付款违约责任的约定，以对等原则要求被告支付解除合同违约金，并据此变更诉讼请求为：1.解除原告和被告于2010年3月8日签订的编号为1001012629的中山市商品房买卖合同；2.被告向两原告返还购房款388734元，并支付购房款20%的违约金77746.8元；3.被告支付逾期办证违约金（违约金以购房款为基数，按照银行同期同类贷款利率自2013年10月4日起计算至商品房买卖合同解除之日止）；4.诉讼费由被告承担。
原告陈永澄向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.个人购房贷款合同、借款借据；3.收款收据3张。
被告永怡公司辩称：被告确认已收齐原告购房款388734元，但不同意解除合同，逾期办证违约金应当按照合同约定的1%支付。理由如下：1.原告之诉请缺乏事实和法律依据。逾期办理房产证书的主要原因不在被告，被告已向相关行政部门提交综合验收的资料，但相关行政部门因相关规定标准变化、管理机构变化、相关步骤无时间约束等导致不能办结验收手续，进而影响被告无法按照商品房预售合同之约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，责任在于相关行政部门，并非完全在于被告。本案中，涉案房屋并非不能办理所有权登记，只是办理时间的迟延，不属履行不能的情况，并且原告起诉时逾期办证的时间（从被告向原告发出收楼通知之日2011年8月11日起计算730个工作日）尚未超过一年，不符合法律规定的可以解除合同的情形。2.原告主张违约金的数额没有事实和法律依据。原、被告已约定了一次性的违约责任，根据原、被告双方签订的商品房买卖合同的约定，因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，双方约定的是一次性的违约责任而非持续性的违约责任，原告变更原合同约定的一次性违约责任为持续性违约责任，没有事实和法律依据。3.原告没有举证证明其存在实际损失。被告最主要的义务是将商品房交付使用，所有权的转移和权属证书的办理只是附随义务，逾期办证不影响原告的居住使用目的，也不影响其出租、出售。4.本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的约定，被告认为只有在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的前提下，才可以选择适用该条款，因案涉商品房买卖合同对违约金已有明确约定，在合同约定有违约金的前提下，不可以适用上述条款。
被告永怡公司未就其辩解向本院提交证据。
第三人广发行中山分行述称：第三人与原、被告之间签订的个人购房贷款合同是各方真实意思表示，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。第三人已履行了发放贷款的合同义务，故第三人基于合同享有的债权和担保权利应受法律保护。如果法院判决解除商品房买卖合同的话，则原、被告和第三人之间的按揭贷款合同的目的将无法实现，第三人有权解除贷款合同，要求原告提前归还全部借款本息和相关费用，并要求被告承担连带保证责任。据此，如法院判决解除商品房买卖合同，第三人请求法院判令：1.解除原、被告和第三人签订的个人购房贷款合同；2.原告向第三人清偿剩余借款本金169110.3元及至实际清偿日止的利息、复利和罚息（利息、复利、罚息均按合同约定计付，暂计至2015年8月26日止为147.34元）；3.第三人对原告提供的抵押物享有优先受偿权；4.被告对原告的上述债务承担连带保证责任；5.原、被告承担本案诉讼费用。
第三人广发行中山分行就其述称向本院提交以下证据：1.个人购房贷款合同；2.借款借据；3.中山市商品房抵押登记备案证明；4.广发银行个人对账单。
经审理查明：2010年3月8日，永怡公司（出卖人）与陈永澄（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》（编号：1001012629），约定买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）6幢1504房的房屋，房价款为388734元，付款方式为分期付款，于2010年3月8日支付78734元，于2010年4月28日以商业贷款的方式支付310000元；出卖人应当在2010年10月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；买受人逾期付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，陈永澄在2010年3月8日前向永怡公司支付了购房款78734元，在2010年5月15日支付了购房款40000元，在2011年3月17日以向广发行中山分行贷款的方式向永怡公司支付了剩余购房款270000元。陈永澄购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥，为此，陈永澄诉至本院，主张上述实体权利。
诉讼期间，广发行中山分行表示个人购房贷款合同是各方当事人的真实意思表示，故不同意解除中山市商品房买卖合同，如果法院判令解除，则请求法院一并判令解除个人购房贷款合同，要求原、被告承担还款义务。经本院释明，广发行中山分行表示如果本案判决解除中山市商品房买卖合同，其同意另案解决与原、被告之间的担保贷款合同纠纷。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与陈永澄签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。本案的争议焦点有二：一、涉案合同是否达到法定解除的条件；二、陈永澄主张的违约金是否合理。
关于焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。涉案合同第十四条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。本院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的永怡公司应当在2010年10月31日前将经单体竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付给陈永澄。因此，永怡公司应于2010年11月1日起算730个工作日内，即2013年9月29日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司抗辩称因相关办证部门政策变化导致办证迟延，非因其原因导致无法办理权属证书。对此，永怡公司没有向本院提交相关证据证明因何种政策变化导致办证迟延，亦没有证明表明相应政策变化对其办证产生的影响程度，且永怡公司在长达730个工作日的期限内仍未能按合同约定履行办证义务亦是极不合情理的。是故，其抗辩本院不予采信。现永怡公司逾期办证之迟延程度已达到法定解除合同的条件，陈永澄诉请解除合同，于法有据，本院予以支持。
关于焦点二。永怡公司出现逾期办证的情形，陈永澄可以选择继续履行合同，要求永怡公司支付逾期办证违约金；也可以选择解除合同，要求永怡公司赔偿损失；但二者只能择其一。如前论述，合同解除后，陈永澄有权要求永怡公司赔偿损失，在涉案合同未就出卖人逾期办理房屋权属登记导致买受人解除合同的违约责任进行约定的情况下，在陈永澄未举证证明其损失构成的情况下，本院难以核算陈永澄的具体损失金额，但就本案事实而言，陈永澄向广发行中山分行贷款270000元产生的利息为其必然损失。又参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条关于逾期付款、逾期交楼、逾期办证的违约金标准，本院酌情认定陈永澄的损失为全部购房款被永怡公司占用期间的银行同期同类贷款利息损失，以陈永澄交付最后一笔购房款的时间即2011年3月17日为损失的起算点，持续计算至永怡公司实际返还全部购房款之日止。
至于陈永澄、永怡公司与广发行中山分行之间的担保贷款合同关系，因广发行中山分行同意另案解决，故本案不做审查处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条、第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告陈永澄与被告广东永怡集团股份有限公司于2010年3月8日签订的中山市商品房买卖合同（编号：1001012629）；
二、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈永澄返还购房款388734元并赔偿损失（损失以388734元元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准自2011年3月17日起计算至购房款全部返还之日止）；
三、驳回原告陈永澄的其他诉讼请求。
案件受理费8297元，由原告陈永澄负担897元，被告广东永怡集团股份有限公司负担7400元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 李 芳
审 判 员 王 珊
人民陪审员 陈宇玲
二〇一五年十一月二十八日
书 记 员 詹绮婷
阮妙珍