中华人民共和国
江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常商外终字第1号
上诉人（原审被告）佳乐。
委托代理人何斌。
委托代理人万文山，江苏东臻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常州市住房公积金管理中心，住所地中华人民共和国江苏省常州市天宁区延陵中路**号。
法定代表人陈慧，该中心主任。
委托代理人吴志强，江苏德音律师事务所律师。
上诉人佳乐因与被上诉人常州市住房公积金管理中心（以下简称常州市公积金中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州高新技术产业开发区人民法院（2015）新商外初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月22日立案受理后依法组成合议庭，并于2015年11月2日公开开庭审理本案。上诉人佳乐的委托代理人何斌、万文山和被上诉人常州市公积金中心的委托代理人吴志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
常州市公积金中心一审诉称：2008年1月1日，常州市公积金中心与佳乐签订了租赁协议，将位于常州市新北区兰翔新村内的兰翔幼儿园房屋租赁给佳乐，时间为5年（自2008年2月1日起至2013年1月31日止）。2013年1月31日租赁期满前后，常州市公积金中心多次向佳乐提出，要求终止租赁协议。2013年3月5日，常州市公积金中心又向佳乐出具了一份终止租赁协议告知书，告知佳乐不再出租该房屋并要求佳乐搬迁，佳乐同意并签收了告知书。2013年6月21日，常州市公积金中心委托律师再次向佳乐寄发了律师函，要求佳乐于2013年6月30日前搬迁、腾空房屋。但佳乐一直未曾搬迁，也没有将房屋归还。常州市公积金中心为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、佳乐立即停止使用并向常州市公积金中心归还常州市新北区兰翔新村内的兰翔幼儿园房屋；2、佳乐向常州市公积金中心赔偿房屋占有使用费（自2013年2月1日起至实际交还房屋之日止，按每年440160元标准计算（1834平米＊20元每平米＊12），判决生效后，若佳乐不归还该房屋，则房屋占有使用费每年按20%递增；3、诉讼费由佳乐承担。
佳乐一审辩称：1、实际占用常州市公积金中心房屋的不是佳乐，而是案外人常州市新北区天河幼儿园（以下简称天河幼儿园），合同的履行是天河幼儿园进行的；2、常州市公积金中心提出佳乐承担的房屋占有使用费既无法律依据，也无事实依据，请求法庭予以驳回。
一审法院经审理查明：
2008年1月1日，常州市公积金中心、佳乐签订了一份租赁协议，双方约定：由常州市公积金中心将位于常州市新北区兰翔新村内的兰翔幼儿园房屋租赁给佳乐经营幼教事业，时间为5年，自2008年2月1日起至2013年1月31日止。租金为每年50000元。2013年3月5日，常州市公积金中心向佳乐出具了一份终止租赁协议告知书，告知佳乐不再出租该房屋并要求佳乐搬迁。同日，佳乐进行签收。2013年6月21日，常州市公积金中心委托律师向佳乐寄发了函件，要求佳乐于2013年6月30日前搬迁、腾空房屋，将该房屋归还给常州市公积金中心，并补交从2013年2月1日至归还房屋期间的房屋使用费。佳乐至今未搬，也未将该房屋归还。常州市公积金中心遂向一审法院起诉。
另查明，常州兰翔机械总厂于1992年向常州市规划局申请涉案房产的建设工程规划许可证。2006年11月30日，常州市公积金中心与常州兰翔机械总厂签订一份关于移交兰翔幼儿园抵偿债务的协议书，常州兰翔机械总厂将位于常州市新北区兰翔新村内的兰翔幼儿园全部土地及房屋资产全部移交给常州市公积金中心（土地面积2700平方米，房屋建筑面积1834平方米以最后实测面积为准）。常州市公积金中心遂办理了相关登记手续，于2007年10月18日取得常国用（2007）第126545号国有土地使用证，载明上述地块使用权面积为2700平方米。
一审审理过程中，一审法院委托江苏正诚价格评估有限公司对涉案房屋的市场租赁价格问题进行鉴定。该公司于2015年3月24日出具了苏正诚评字（2015）第150324号技术鉴定结论书，该鉴定结论书载明：“位于常州新北区兰翔新村5幢旁原兰翔幼儿园房产（土地面积2700平方米，房屋建筑面积1834平方米）在鉴定基准日的市场租赁价格为260000元至330000元。
一审法院认为，常州市公积金中心、佳乐签订的租赁合同合法有效，合同条款对当事人均具有约束力，各方应按照合同约定全面履行各自的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。佳乐在租赁期限届满后，应当及时返还房屋。在常州市公积金中心明确不再续租的情况下，佳乐继续占有租赁房屋，系无权占有，应当返还原物及其孳息，故常州市公积金中心主张的房屋占有使用费应当予以支持。审理中，佳乐对江苏正诚价格评估有限公司出具的鉴定结论书提出异议，认为鉴定目的不合理、假设的前提条件不成立、鉴定对象不具有合法性、鉴定过程不透明、鉴定结论缺乏充分的证据支持。一审法院结合鉴定人员出庭的相关说明和解释，认为佳乐上述异议依据不足，未予采纳。根据本案的具体情况，一审法院酌情认定房屋占有使用费按每年300000元标准计算为宜。遂依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、佳乐于判决发生法律效力之日起十日内停止使用并归还位于常州市新北区兰翔新村5幢旁原兰翔幼儿园房屋；二、佳乐于判决发生法律效力之日起十日内向常州市公积金中心支付房屋占有使用费（自2013年2月1日起至实际交还房屋之日止，按每年300000元标准计算）；三、驳回常州市公积金中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10517元，鉴定费9100元，合计19617元，由常州市公积金中心负担6247元，佳乐负担13370元（佳乐应负担的款项，由佳乐于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给常州市公积金中心）。
佳乐不服一审判决，向本院提起上诉称：2007年底，常州兰翔机械总厂的有关人员找到佳乐之母何斌，希望何斌出面利用原兰翔幼儿园的相关资产兴办民办幼儿园，何斌也愿意利用相关资源创办一家民办幼儿园，力所能及地解决一些社会问题，因此与常州市公积金中心商定了租用事宜。因当时天河幼儿园尚未正式取得法人资格，无法作为当事人一方与常州市公积金中心订立合同，在与常州市公积金中心协商一致后，双方同意由佳乐以个人名义与常州市公积金中心签订租赁合同，向常州市公积金中心租赁其名下原兰翔幼儿园相关资产。天河幼儿园成立后，即以其自身名义承接了佳乐在租赁协议中的各项义务，常州市公积金中心对此不但知情，也予以认可。佳乐认为：1、佳乐是由于在客观条件受到限制的情况下作为名义承租人与常州市公积金中心订立租赁合同，其并不是真正的合同当事人，因租赁合同引起的纠纷应当由真正的合同当事人天河幼儿园来解决。2、佳乐作为名义当事人签署的租赁合同已经履行完毕，双方对于租赁协议本身的履行并无异议，常州市公积金中心起诉的请求事项不属于协议范围，与佳乐无关。3、常州市公积金中心要求佳乐停止使用并归还承租房屋，同时要求佳乐赔偿房屋占有使用费，这一要求与事实不符，因为佳乐从未使用或占有常州市公积金中心的房屋。4、使用或占有常州市公积金中心房屋的是天河幼儿园，而天河幼儿园开始占有或使用该房屋是得到常州市公积金中心同意的。如果一定要通过法院解决由此产生的问题，常州市公积金中心起诉的对象应当是天河幼儿园，而不是佳乐。佳乐在一审中请求追加天河幼儿园参加诉讼，天河幼儿园也主动请求参加诉讼，但一审法院在没有说明任何理由的情况下拒绝天河幼儿园参加诉讼。综上，佳乐认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，故上诉请求撤销一审判决，改判驳回常州市公积金中心对佳乐的起诉，并由常州市公积金中心承担本案诉讼费用。
二审庭审中，佳乐还认为：一审中关于房屋占有使用费的评估报告没有依据，涉案房屋的租金评估价格远远高于双方当初约定的租金标准。因涉案房屋系由天河幼儿园使用，故应由天河幼儿园就此问题提出异议。
常州市公积金中心二审辩称：1、根据2008年1月1日租赁协议，兰翔幼儿园房屋的承租人为佳乐，该房屋也是由佳乐接收的。2、涉案租赁协议于2013年1月31日到期前，常州市公积金中心已经通知承租人佳乐，要求其搬出房屋，涉案租赁协议到期后也多次口头催告佳乐搬离房屋，并于2013年3月5日向佳乐发出了终止租赁协议告知书，明确终止租赁协议并不再出租该房屋，原承租人必须及早搬迁。该告知书上有佳乐及其母亲何斌的亲笔签名，佳乐为涉案租赁协议的承租人。常州市公积金中心认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回佳乐的上诉请求。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：涉案租赁协议第三条约定：租金事宜，租金为每年人民币5万元，五年合计人民币25万元，考虑到原兰翔幼儿园设施和条件陈旧，无法满足现代教育条件要求，故佳乐须投入较大资金用于兰翔幼儿园的硬、软件设施改造。为此，佳乐向常州市公积金中心提出减免租金要求。根据兰翔幼儿园的现状和条件，佳乐应投入不低于人民币40万元用于兰翔幼儿园的设施改造，其中20万元资金由常州市公积金中心以减免租金的形式投入，佳乐实际支付常州市公积金中心租金为：前三年（2008年2月1日至2011年1月31日）每年租金6000元；后2年（2011年2月1日至2013年1月31日）每年租金16000元。采用先付款后使用方式，佳乐于每年的1月份向常州市公积金中心交纳当年的全部租金，租金缴清最迟不超过当年1月31日。
涉案租赁协议签订后，由佳乐的母亲何斌出资并利用原兰翔幼儿园的房屋开办了天河幼儿园。
本院认为：佳乐与常州市公积金中心签订了涉案租赁协议，承租属常州市公积金中心所有的原兰翔幼儿园房屋用于开办幼儿园。之后，佳乐将其承租的房屋给其母亲何斌用于开办天河幼儿园，此为佳乐承租涉案房屋后房屋的具体用途，并不导致涉案租赁协议主体的变更，涉案租赁协议的承租人仍为佳乐。天河幼儿园作为佳乐承租的涉案房屋的实际使用人，并非本案诉讼的必要共同当事人，并非必须参加本案诉讼。在涉案租赁协议已经到期且出租人常州市公积金中心已明确不再出租的情况下，佳乐作为涉案房屋的承租人，应当向常州市公积金中心返还房屋并支付逾期返还房屋期间的房屋占有使用费。故对于上诉人佳乐有关涉案租赁协议的真正当事人是天河幼儿园、常州市公积金中心应向天河幼儿园主张权利的上诉理由，本院不予采信。
涉案租赁协议约定每年租金为5万元，但考虑到佳乐需投入较大资金对原兰翔幼儿园的硬、软件设施进行改造，且经佳乐要求，常州市公积金中心对佳乐实际应付的租金进行了减免，即前三年每年租金为6000元、后两年每年租金为16000元，此系常州市公积金中心的自愿行为，涉案租赁协议到期后，常州市公积金中心有权按涉案房屋的市场租赁价格主张房屋的实际占有使用费。经评估，涉案房屋的市场年租金在26万元至33万元之间，一审法院根据本案的具体情况酌情认定涉案房屋使用费为每年30万元并无不当。
综上，上诉人佳乐的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费人民币10517元，由上诉人佳乐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋小英
代理审判员 刘 颖
代理审判员 徐 媛
二〇一五年十二月二日
书 记 员 刘白宇