贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第116号
原告（反诉被告）贵阳市南明区甘荫塘石材批发市场有限公司，地址在本市花溪大道中段69号。
法定代表人夏祥，该公司董事长。
委托代理人范进丹，贵州谦明律师事务所律师。
被告（反诉原告）贵州乾通企业集团投资有限公司，地址在本市花溪区孟关国际汽车城。
法定代表人卢翱，该公司总经理。
委托代理人何文宏，贵州天一致和律师事务所律师。
原告贵阳市南明区甘荫塘石材批发市场有限公司（以下简称石材公司）诉被告贵州乾通企业集团投资有限公司（以下简称乾通公司）及乾通公司反诉石材公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石材公司的委托代理人范进丹，被告乾通公司的委托代理人何文宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告石材公司诉称，原、被告双方于2007年1月1日签订房屋租赁合同（A），原告将其所属的贵阳南明上坝木材加工综合批发市场B区地房屋共47间，面积共2518平方米及附属设施出租给被告使用，将贵阳南明上坝木材加工综合批发市场B区场地面积共11053平方米及附属设施出租给被告使用，租赁期为10年，自2007年2月1日起至2016年元月30日止。双方签订合同后，原告按照双方合同的约定将所租赁房屋及场地交付被告使用，并未有任何违约行为，但被告在原告没有任何违约情形下，于2013年11月1日至今未按期向原告支付租金，已严重损害原告的合法权益。请求：1、判决被告继续履行与原告签订的房屋租赁合同（A）；2、依法判决被告向原告支付2013年11月至12月租金195030元，以后的租金从2014年1月1日起直至原、被告双方终止房屋租赁合同（A）时止；3、依法判决被告向原告支付违约金19503元（违约金按所拖欠月租金的10%计取）；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告乾通公司辩称，我公司与石材公司于2007年2月9日签订租赁合同之后，双方一直按照合同约定互为履行。2013年初，贵阳市政府开始对该租赁场地所属的花溪大道沿线所有的汽车市场进行综合整治，并决定关闭贵阳市花溪大道沿线汽车市场并发布相关公告。因我公司经营类型为汽车销售及维修等，属于上述市政府文件指定搬迁范围，并限令我公司于2013年4月26日之前撤场，不得再进行任何相关经营，否则将依法进行查处。我公司在收到市政府发文和贵阳市商务局、市工商、规划及城市综合执法局的多次催告限期后，无奈只得放弃经营了7年之久的汽车销售及维修场地，陆续撤场及搬离石材公司所提供的租赁场地，期间也多次告知石材公司离场事实并要求解除该租赁合同，但石材公司一直不予理睬。在我公司蒙受了巨大撤场和搬迁损失后，终于2013年10月初全部搬离石材公司提供的租赁场地。因我公司多次催告石材公司办理该场地离场交接及租赁合同解除事宜，但石材公司一直不予理睬，我公司出于无奈于2013年10月30日委托贵阳市国立公证处进行离场公证，以免造成不必要的扩大损失。石材公司的诉请不能成立，请求驳回其诉请。另，我公司提出反诉请求：1、判令解除石材公司与我公司签订的租赁合同（A）；2、判令石材公司返还租赁合同保证金30000元；3、承担本案的全部诉讼费用。
经审理查明，2005年2月4日中建四局建材构建厂将其使用的座落本市南明区干荫塘上坝路中建四局建材构建厂国有土地生产用地中空闲场地约50000平方米出租给石材公司自行修建市场并经营管理和使用。2007年1月26日，石材公司征得中建四局建材构建厂的同意将其承租的部分场地出租给乾通公司，双方于2007年2月9日签订《房屋租赁合同》（A），约定：一、1甲方（石材公司）将所属的贵阳南明上坝木材加工综合批发市场B区地房屋（详见平面图）共47间，面积共2518平方米及附属设施出租给乙方（乾通公司）使用。租赁期为拾年，自2007年2月1日至2016年元月30日，租金按每月人民币5元／㎡计算。于2008年2月1日起租金每年递增人民币1元／㎡计算，十年内递增至人民币8元／㎡封顶。2、甲方将所属的贵阳南明上坝木材加工综合批发市场B区场地（详见平面图）面积共11053平方米及附属设施出租给乙方使用，租赁期为拾年，自2007年2月1日至2016年元月30日，租金按每月人民币2元／㎡计算。于2008年2月1日起租金每年递增人民币1元／㎡计算，十年内递增至人民币7元／㎡封顶.3、签订本合同前，甲方向乙方收取所承租的房屋及场地保证金，共计人民币叁万元，确保该合同租赁有效期限为拾年。合同到期后，乙方无违反约定并按约定将所租房屋及场地交还甲方，甲方应全额退还乙方该租赁保证金。4、租金的支付方式：乙方在合同签订后，先向甲方缴纳2007年2月份租金，以后乙方按月缴纳方式，于每月初5号前以（支票或现金）向甲方支付租金。甲方应承担有关租赁税，并在收到款项后向乙方开据正式有效的发票。三、违约责任1、乙方应按时支付租金，如乙方拖欠或不按时缴纳的，甲方有权向乙方收取所拖欠月租金10%的违约金。2、甲方应按时将乙方所租赁的房屋及场地交付给乙方使用，如甲方未能按时将场地交付乙方使用的，甲方应向乙方支付本合同一年场地租金的30%作为违约金。3、甲、乙双方不得擅自提前终止本合同，任何一方违反合同约定，即视为违约。违约方应向守约支付本合同一年场地租金的30%作为违约金，并赔偿守约方因此所造成的全部经济损失。甲、乙双方还就其他事项在合同中做了约定。合同签订后，双方均按合同约定履行了自己的义务，直至2013年4月17日，贵阳市相关单位根据《贵阳市人民政府办公厅关于印发贵阳市加快推进花溪大道市场带动功能调整和市场用地整理详细规划的实施方案的通知》及2011年6月27日贵阳市人民政府发布的《关于对花溪大道沿线汽车（含汽车配件、工程机械等）市场进行关闭搬迁的公告》规定发布了《关于关闭花溪大道沿线汽车市场加强环境综合整治的通过》：花溪大道沿线汽车销售网点必须于2013年4月26日前关闭搬迁，2013年4月26日后花溪大道沿线汽车销售网点及留守处一律不得继续开展销售、维修及咨询、售后服务等经营活动，逾期不关闭搬迁的将依法进行查处。乾通公司收到关闭搬迁通知后多次和石材公司进行协商，要求解除租赁合同，但石材公司未同意。2013年10月30日，乾通公司通过公证见证其全部搬离所租场地及房屋，并将公证书送达石材公司。乾通公司的租金亦缴纳到2013年10月。审理中，石材公司对乾通公司要求解除租赁合同表示不同意；对其提出退还保证金的要求，原告认为被告已违约，按合同约定不同意退还该保证金。以上事实，有原被告双方陈述及有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。
本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案原告石材公司将其承租并享有转租权的房屋和场地长期出租给被告乾通公司作为汽车销售维修服务，2007年2月9日双方签订了租赁合同，合同明确约定租赁期限到2016年元月30日为止，因贵阳市政府调整花溪大道市场功能及规划，下令关闭花溪大道沿线汽车（含汽车配件、工程机械等）市场进行关闭搬迁，被告乾通公司因汽车销售店面搬迁至异地，造成乾通公司租用石材公司房屋及场地进行汽车售后维修服务和销售分开，故乾通公司要求解除与石材公司签订的《房屋租赁合同》（A），因乾通公司已搬离所租用的房屋及场地，继续履行该房屋租赁合同已不可能，故对乾通公司要求解除该份合同的请求本院予以准许，对石材公司要求乾通公司继续履行房屋租赁合同并继续交纳租金的请求本院予以驳回。对石材公司要求乾通公司支付未按时缴纳房屋租金的违约金的请求，因乾通公司在使用租赁房屋及场地时的租金已交纳清楚，对石材公司的该项请求，本院亦不予支持，但因乾通公司提前要求解除合同，已违约，其所持系政府限令搬迁汽车市场之辩解理由，因其所租赁石材公司场地并非在该搬迁范围内，搬迁系乾通公司的内部经营行为，故应按合同约定的违约责任支付石材公司违约金。关于乾通公司要求石材公司退还押金的主张，石材公司表示不同意，认为乾通公司违约在先，已丧失要求退还押金的条件的辩称有理，本院予以采纳。因乾通公司已于2013年10月30日全部搬离所租石材公司的房屋及场地，并经公证处公证，故乾通公司不再负有返还房屋及场地的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除贵阳市南明区干荫塘石材批发市场有限公司与贵州乾通企业集团投资有限公司于2007年2月9日签订的《房屋租赁合同》（A）。
二、贵州乾通企业集团投资有限公司于本判决生效五日内支付违约金351054元给贵阳市南明区干荫塘石材批发市场有限公司。
三、驳回贵阳市南明区干荫塘石材批发市场有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回贵州乾通企业集团投资有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4578元，反诉案件受理费550元由贵州乾通企业集团投资有限公司负担（案件受理费贵阳市南明区干荫塘石材批发市场有限公司已预交，由贵州乾通企业集团投资有限公司随同上述款项一并支付给贵州乾通企业集团投资有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判长 吴波
审判员 冷玫
审判员 冯雪
二〇一四年三月二十八日
书记员 林芸