南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玄民初字第1340号
原告关华，女，1965年11月11日生，汉族。
原告王广，男，1967年3月2日生，汉族。
以上两原告共同委托代理人杨明途，江苏圣典律师事务所律师。
被告南京泰亨房地产开发有限公司。
法定代表人杭宁，该公司总经理。
委托代理人王翔，北京德恒（南京）律师事务所律师。
委托代理人王炫，北京德恒（南京）律师事务所律师。
原告关华、王广与被告南京泰亨房地产开发有限公司（以下简称泰亨房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法由代理审判员陈依独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨明途，被告泰亨房地产公司委托代理人王翔、王炫到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称：2009年10月29日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》，原告购买被告在南京市玄武区xx路688号开发的1-x幢3层3139室商铺一个，商铺总价277763元。合同约定被告于2011年3月28日前交付房屋。但是，被告于2011年5月12日才通知原告于2011年5月15日办理入住手续。由于被告的其他原因，原、被告至今未交接验收房屋。至起诉之日被告已延迟交付775天，被告应对此承担违约责任。此外，原告购买此房后发现，原告购买的商铺的顶部架设的方形的公共管道占居了商铺顶部的全部空间，扣除管道占用的高度以后，剩余的高度仅为3.53米，严重影响了房屋的使用空间。被告在广告上宣传的“买一层用二层，兼具商业，办公，仓储功能”，事实上已不能实现。原告多次要求被告进行整改或按照商铺价款的三分之一金额予以补偿，双方协商无果。原告诉至法院，要求判令被告：1.支付逾期交付违约金（自2011年5月15日起至判决生效之日止）；2.按房价款三分之一予以补偿即92588元。
被告辩称：1.关于违约金，被告只认可2011年3月29日至2011年5月15日期间产生的违约金，被告于2011年5月12日向原告发出交付入住通知书，要求原告办理交接手续的日期为2011年5月15日，但是原告未按照通知的要求办理入住。原、被告双方在签订的预售合同中约定商品房交付的条件为“已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料”。就本案而言，所涉商品房已符合双方约定的交付条件。因原告单方无合法理由拒绝接受房屋，不能视为被告的逾期交付。因此被告不应承担2011年5月16日以后产生的违约金。2.原、被告在签约过程中对影响涉案商铺实际使用高度的公用设施有过明确预定，原告对于涉案房屋中存在的管线有充分的认识和预见并已认可。3.涉案商铺能够实现一层经营二层仓储的功能。原告完全可以利用现有的装修手段对商铺空间进行改造，保留正常商铺一层2.5米用以经营的情况下，仍可以分割出1米以上的空间用于仓储。4.宣传广告不能作为涉案商铺房屋买卖的合同条款，不具备法律效力。原告举证的被告发布的广告宣传资料中写明是针对“层高5.4米—6米的商铺”，本案所涉商铺在合同中约定的层高为5.2米，显然广告并非针对涉案商铺的宣传。故原告的诉请无事实及法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明：2009年10月29日，原告关华、王广、被告泰亨房地产公司签订《卓越名座商品房预售合同》。合同中约定：原告购买被告开发的南京市玄武区xx路688号1-x幢3139室，层高5.2米，建筑面积共13.59平方米，其中套内建筑面积6.08平方米，共有共用分摊建筑面积7.51平方米，单价为20438.78元，总价款为277763元，设计用途为商业；被告于2011年3月28日前向原告交付该商品房；第六条第二款约定，该商品房交付时应当的具备条件为：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；《甲乙双方的其他约定》第一条第一款，“甲乙双方确认，乙方在签署主合同前，甲方将本房屋及本房屋所在建筑的全部规划……以及本房屋套内可能设置的管线、管井等各项情况向乙方进行充分的说明，且乙方已完全理解并自愿接受。”第二条第八款，“鉴于本房屋所在建筑设计有新风及防排烟系统，在本房屋的室内可能会设有通用管及风机等，对此，乙方已完全了解且完全认可与接受并无任何异议且不向甲方提出任何赔偿及追究违约责任的主张。”第九条第三款“本房屋的室内因设计需要可能会有相关结构梁、管线、管井、设施及设备（包括但不限于管线、桥架、空调室内机、消防喷淋等）从而降低本房屋实际使用高度或占用实际使用空间，对此，甲方已充分向乙方进行明示，乙方已充分预见表示完全认可，并自愿接受且无任何异议。”第十二条第一款“甲方已向乙方明示卓越名座商业广场全部图纸及相关文件……以及本房屋套内可能存在的管线、管井等各项全部情况乙方对此已充分了解并完全认可且无条件接受。”原告于2011年5月12日收到被告的交付通知，通知原告于2011年5月15日办理入住手续。因原告认为该房屋室内管线已严重影响房屋使用，拒绝接受该商铺，因此，原、被告至今未交接验收房屋，原告亦未办理产权证及入住手续。原告因所购商铺上方有管道影响使用与被告多次协商未果，遂诉至法院。
另查明：
被告已于2011年3月30日取得南京市规划局颁发的《建设工程规划验收合格书》，于2011年5月25日取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》。
上述事实，有商品房预售合同、其他约定、现场照片、销售发票、建设工程规划验收合格书、房屋建筑工程竣工验收备案表、交付入住通知单以及本院庭审笔录等证据证实。
本院认为：关于房屋补偿款问题。原、被告签订的商品房预售合同及“其他约定”均是被告提前拟订，并在与所有购房者签约时重复使用的合同文本，属格式合同。商品房预售合同中约定层高5.2米。根据《住宅设计规范》中的相关规定，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。而本案中，虽然原、被告合同中约定的原告向被告购买的房屋的层高为5米，但该房屋内因有管道而降低房屋实际使用高度或占用实际使用空间，对房屋的使用价值有一定的影响。原、被告签订的“其他约定”第二条第八款等，虽然约定了“鉴于本房屋所在建筑设计有新风及防排烟系统，在本房屋的室内可能会设有通风管及风机等，对此，原告已完全了解且完全认可与接受并无任何异议且不向被告提出任何赔偿及追究违约责任的主张”等类似内容，但“其他约定”属格式合同，第二条第八款等系限制被告（格式合同提供方）责任的条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。……”。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，被告对尚未交付的房屋中是否设有通风管及风机等，使用“可能”字眼，且对管道的高度未有明确范围，被告未采取足以引起合同相对方注意的方式，向原告提示格式合同中限制责任条款的存在，故该条款无效。被告构成违约，应承担违约赔偿责任，本院将此数额酌定为27776元。因此，被告关于原告对涉案房屋中存在的管线有充分的认识和预见并已认可，被告对此不构成违约的抗辩本院不予支持。
关于违约金问题。原、被告签订的《商品房预售合同》第六条第一款约定，被告应于2011年3约28日前向原告交付该商品房；第六条第三款约定，被告迟延交付该商品房，且逾期在180日以内的，合同继续履行，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定的应交付该商品房之日的次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。本案中，被告于2011年5约12日向原告发出交付入住通知书，要求原告办理交接手续的日期为2011年5月15日，但是原告未按照通知的要求办理入住。原、被告双方在签订的预售合同中约定商品房交付的条件为“已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料”。因原告单方拒绝接受房屋，不能视为被告的逾期交付。因此被告只承担2011年3月29日至2011年5月15日期间产生的违约金，不应承担2011年5月16日至今的违约金。以购房款277763元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率，被告应向原告支付的违约金为2046元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条之规定，判决如下：
一、被告泰亨房地产公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告关华、王广27776元。
二、被告泰亨房地产公司于本判决生效之日起十日内支付原告关华、王广违约金2046元.
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2115元，因适用简易程序减半收取为1057.5元，由原告负担750.5元，被告负担307元（被告应负担部分，原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 陈 依
二〇一四年十月三十日
见习书记员 周成亮