江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初7737号原告：周立，男，1968年10月31日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人:王伟民，江苏天哲律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘春阳，江苏天哲律师事务所律师。被告：南京汇融投资管理有限公司，住所地南京市高淳经济开发区花山路8号。法定代表人：徐明。被告：南京广利担保有限公司，住所地南京市六合区雄州镇园林西路7号。法定代表人：许克勤。第三人：江苏龙辉盛世商业管理有限公司，住所地南京市高淳区阳江镇沧浪街59号。法定代表人：刘耀源。第三人：南京长发房地产开发有限责任公司，住所地南京市玄武区九华山42号。法定代表人：蒋文，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶勇，男，南京长发商业管理有限公司销售部经理。第三人：南京长发商业管理有限公司，住所地南京市秦淮区中山东路300号03幢101室。法定代表人：康躜，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶勇，男，南京长发商业管理有限公司销售部经理。原告周立与被告南京汇融投资管理有限公司（以下简称汇融投资公司）、南京广利担保有限公司（以下简称广利担保公司）、第三人江苏龙辉盛世商业管理有限公司（以下简称龙辉管理公司）、南京长发房地产开发有限责任公司（以下简称长发房地产公司）、南京长发商业管理有限公司（以下简称长发管理公司）合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周立及其委托诉讼代理人刘春阳，第三人长发房地产公司、长发管理公司的共同委托诉讼代理人杨焘到庭参加诉讼。被告汇融投资公司、广利担保公司、第三人龙辉管理公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周立向本院提出诉讼请求：1.确认解除原告与被告汇融投资公司之间就南京市虎踞北路XX号（南京圣淘沙商业国际广场）81号商铺签订的房屋租赁合同；2.被告汇融投资公司返还原告113164.51元（=129041元-15876.49元），并承担违约金38712.3元（按照承租商铺总租金129041元的30%确定），被告广利担保公司承担连带还款责任；3.被告汇融投资公司承担原告房屋租金损失12904.1元；第三人龙辉管理公司、长发房地产公司、长发管理公司承担连带赔偿责任。事实和理由：在开发商即第三人长发房地产公司以及长发管理公司知情和许可下，被告汇融投资公司将其2013年9月30日从第三人长发房地产公司整体承包租赁10年的南京市虎踞北路XX号圣淘沙花城商业一层、负一层、负二层商铺，分别转租给各承租人，原告向被告汇融投资公司承租了南京市虎踞北路XX号81号商铺，租赁期限10年，双方签订了房屋租赁合同，并按约定相互履行了支付租金及交房义务。同时，原告将商铺委托租赁给第三人龙辉管理公司，第三人龙辉管理公司按约定向原告支付租金，双方签订了商铺委托经营管理合同。上述合同生效并履行一年后，由于被告汇融投资公司与第三人长发房地产公司、长发管理公司产生诉讼，导致法院确认纠纷当事人签订的《商铺整体承包租赁协议》于2015年1月30日解除，该判决于2015年10月13日生效。第三人长发房地产公司、长发管理公司没有按照承诺妥善处理原告的租赁事宜，却单方面将上述商铺转租他人，导致原告对商铺的使用权和收益权受到侵害，直接损失房屋租金12904.1元，其不能以解除前手租赁合同为由而否认后手租赁合同承租人的合法权益，对原告因此遭受的损失应予赔偿。原告有权要求各被告和第三人承担相应赔偿责任，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告汇融投资公司、广利担保公司未应诉、答辩。第三人龙辉管理公司未应诉、陈述。第三人长发房地产公司、长发管理公司共同述称，1.第三人长发房地产公司是涉案商铺的开发商也是产权人，2013年整体租赁给被告汇融投资公司，后因被告汇融投资公司欠租，第三人长发房地产公司、长发管理公司另案提起诉讼，要求解除合同、支付欠租等等。法院判决认定汇融投资公司与长发房地产公司的租赁合同于2015年1月30日解除。该判决生效后，第三人长发房地产公司申请执行，房屋空置故已经收回，但欠租尚未执行到位。2.第三人长发房地产公司、长发管理公司与原告无合同关系，未收取原告任何租金，不应成为本案的当事人，对原告与被告汇融投资公司签订的房屋租赁合同不清楚，也不认可，无需对原告所谓的租金损失承担连带赔偿责任。3.原告分别与被告汇融投资公司、广利担保公司签署了房屋租赁合同和担保合同，原告所谓的投资款也是向被告汇融投资公司支付，原、被告三方虽然名义上是房屋租赁纠纷和担保纠纷，但实际上是投资纠纷，被告汇融投资公司表面上是出租给各商户，但实际上又把承租权分为100多个铺位以吸收公众存款的形式转租给原告等投资户。4.公安机关接到30余名投资户报警后予以刑事立案，该刑事案件后经法院判决认定，被告汇融投资公司的实际控制人曹岐三，犯非法吸收公众存款罪。本案的原告是投资户，在知道被告汇融投资公司被处理后才到法院起诉，原告即使有相应的损失，也应向两被告及第三人龙辉管理公司主张，而不应向第三人长发房地产公司、长发管理公司主张。综上，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区虎踞北路XX号“圣淘沙花城”一层、负一层、负二层商业房屋（圣淘沙商业国际广场）由第三人长发房地产公司开发建设，并由第三人长发管理公司对外出租。2013年9月第三人长发房地产公司（甲方）、长发管理公司（乙方）将上述商业房屋（承租面积约9075.28平方米）出租给被告汇融投资公司（丙方），三方为此签订了一份《商铺整体承包租赁协议书》，约定租期10年，年租金510万元，丙方如需转租应提前征得第三人长发房地产公司的同意，丙方所有租赁商户必须到甲方处备案认可等等。被告汇融投资公司系于2012年7月设立，股东包括曹岐三、徐明，出资金额为980万元、20万元。经变更后，股东包括曹岐三、张幸生，出资金额为980万元、20万元。曹岐三是被告汇融投资公司的实际控制人，张幸生是公司职工及挂名股东。被告汇融投资公司在承租上述房屋后开始对外招租。2014年曹岐三将上述商铺以投资项目的方式向社会公开宣传，投资期限十年，到期收回全部投资本金，在十年内按季度支付固定收益，以此吸引原告等人的投资。2014年1月10日，被告汇融投资公司（甲方）与原告（乙方）签订《南京·圣淘沙商业国际广场房屋租赁合同》（以下简称《圣淘沙租赁合同》），约定由甲方将南京市鼓楼区虎踞北路81号的房屋租赁给乙方使用，租赁面积约为11.319平方米，租赁期限10年，自2013年10月1日至2023年9月30日；乙方应向甲方支付总租金129041元，租金于2014年1月10日一次性付清；违约方应向对方支付相当于全部已缴纳租金一倍的违约金等等。《圣淘沙租赁合同》签订当日，被告汇融投资公司（甲方）还与原告周立（乙方）签订了一份《补充协议》作为上述合同的附件，约定乙方在约定的解约时限内有权向甲方提出书面解约申请，并全额收回已付租金，乙方在解约后可获得解约补偿，具体补偿标准为：自租赁期满五年，按合同金额20%向乙方支付租金补偿；在租赁期第三合同年度起，每个合同年度的第一个季度末均可提出解约申请，无解约补偿；租赁期满后，合同终止，除退还原有租赁本金外，按合同金额50%向乙方支付经济补偿等等。2014年1月10日原告（甲方）与被告汇融投资公司（乙方）、广利担保公司（丙方）共同签订了一份《担保合同》，约定丙方为乙方履行《圣淘沙租赁合同》中约定甲方解约及解约补偿的义务提供担保，担保的责任形式为连带责任等等。2014年1月10日原告（甲方）与第三人龙辉管理公司（乙方）签订了一份《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将位于南京·圣淘沙商业国际广场第1层81号房屋委托给乙方使用或租赁，乙方可以根据规划布局及商品品种的统一规划选择相应的经营者，将该房屋转租或使用，委托期限自2014年1月10日至2023年9月30日，租金总额为129041元，每个合同年度支付四次，其中第一年度的年度租金为12550.58元（分别为2872.49元、3226.03元、3226.03元、3226.03元），第二年度租金为12904.1元（分别为3226.03元、3226.03元、3226.03元、3226.03元）……；甲方全权委托乙方与汇融投资公司办理该房屋交接事宜等等。原告与第三人龙辉管理公司还签订了一份《商铺招商经营管理授权委托书》，约定原告委托第三人龙辉管理公司进行经营管理和租赁等等。2014年1月10日原告（甲方）与第三人龙辉管理公司（乙方）、广利担保公司（丙方）签订了一份《担保合同》，约定丙方为乙方履行《商铺委托经营管理合同》中约定的支付甲方租金收益的义务提供连带责任保证。2014年1月10日原告向被告汇融投资公司交付了129041元，被告汇融投资公司对此出具了一份收据，载明的收款事由是“租房款”。2014年1月14日至2015年3月，原告称根据其银行账户存取款明细计算，共收到被告方支付的“租金”共计15776.55元（分别为2872.49元、3226.03元、3226元、3226元、3226.03元）。此后，被告方未再给付原告有关“租金”。被告汇融投资公司在履行《商铺整体承包租赁协议书》过程中存在拖欠租金的情形，第三人长发房地产公司、长发管理公司通知于2015年1月30日解除合同，并于2015年2月另案向本院起诉，要求解除长发房地产公司、长发管理公司与汇融投资公司签署的《商铺整体承包租赁协议书》，汇融投资公司支付违约金71.4万元、房屋租金292万元、房屋管理费153万元，南京天檐外墙装饰工程有限公司对上述债务承担连带保证责任。2015年7月本院对该案做出（2015）鼓民初字第1345号民事判决，确认上述《商铺整体承包租赁协议书》于2015年1月30日解除；汇融投资公司给付长发房地产公司违约金35.7万元、房屋租金（占有使用费）212万元、管理费153万元；南京天檐外墙装饰工程有限公司对汇融投资公司上述债务承担连带清偿责任；驳回长发管理公司的其他诉讼请求。汇融投资公司不服该民事判决提起上诉，因未在规定的期限内交纳上诉案件受理费，江苏省南京市中级人民法院于2015年10月12日作出（2015）宁民终字第5241号民事裁定，裁定该案按汇融投资公司自动撤回上诉处理。2015年8月第三人长发房地产公司发布一份公告，称鉴于其与被告的《商铺整体承包租赁协议书》已被法院确认终止，现要求各投资商户申报缴纳租金等情况，并需提交相关凭证等等。2015年10月上述判决生效后，长发房地产公司于2016年申请强制执行，该案执行过程中，涉案商铺已被长发房地产公司收回并另行出租。2015年由于被告方未按照约定向原告等人支付“租金”回报，原告等投资人向公安机关报案。2015年9月曹岐三因涉嫌犯非法吸收公众存款罪被刑事拘留，同年11月5日被逮捕。曹岐三到案后供述收到投资户款项后，多数用于归还个人债务，部分用于支付宣传费用及佣金，少部分用于支付投资户利息。2016年7月18日南京市鼓楼区人民检察院以宁鼓检诉刑诉（2016）428号起诉书向本院提起公诉，指控被告人曹岐三犯非法吸收公众存款罪。2016年10月8日本院对上述刑事案件作出（2016）苏0106刑初493号刑事判决，查明被告人曹岐三以汇融投资公司十年期租赁权一次性转让，同时指定龙辉管理公司统一经营管理商铺，并报以固定收益的方式，向社会公开宣传，投资期限十年，到期收回全部投资本金，在十年内按季度支付固定收益，以此吸引投资。被告人曹岐三聘请十多家房地产销售中介公司通过打电话、发宣传单的方式向社会公开宣传圣淘沙商业广场商铺十年使用权转让项目。经审计，被告人曹岐三利用圣淘沙商业广场商铺十年使用权转让项目，向集资参与周立（即本案原告）、蔡矅徽、徐春芬等40名社会公众，非法吸收资金共计人民币703万余元，共计支付利息人民币78万余元，造成实际损失共计人民币624万余元。案发后，公安机关扣押被告人曹岐三名下位于本市××区长××室房屋××套。检查机关提供了周立（即本案原告）、蔡矅徽、徐春芬等人的证人证词、专项审计报告等作为证据。本院认为，被告人曹岐三非法吸收公众存款，扰乱金融秩序，数额巨大，其行为已构成非法吸收公众存款罪；汇融投资公司自成立之后，主要实施非法吸收公众存款的犯罪行为，依法不应当认定为单位犯罪；对辩护人提出的该案件应认定汇融投资公司犯罪的意见，不予采纳；被告人曹岐三归案后如实供述了自己非法吸收公众存款的犯罪事实，依法可从轻处罚，对辩护人提出的从轻处罚的意见予以采纳。依据《中华人民共和国刑法》第一百七十六条第一款、第二十五条第一款、第六十四条之规定，判决被告人曹岐三犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年五个月，并处罚金人民币六万元；责令被告人曹岐三退出全部集资款发还各集资参与人。上述刑事判决生效后，曹岐三已被送监服刑，原告陈述至今未收到曹岐三退还的有关集资款。原告等投资人认为被告方及第三人应当承担相应的民事责任，在索款未果后向本院提起诉讼即本案，要求判如所请。审理过程中，原告方表示由于至今未收到刑事判决退还款项，故坚持要求被告方承担合同约定的款项返还责任及担保责任，第三人承担连带赔偿责任等等。以上事实，由当事人陈述；原告提供的《圣淘沙租赁合同》、《补充协议》、收据、《商铺委托经营管理合同》、《商铺招商经营管理授权委托书》、《担保合同》、原告银行账户交易明细、《商铺整体承包租赁协议书》、民事判决书、公告；刑事判决书；以及本案开庭笔录等证据证实。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，否则应当依法承担相应的法律责任。关于责任承担方式和诉讼程序问题。根据我国公司法的规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。本案被告汇融投资公司是依法设立的营利性法人，以其全部财产独立承担法律责任，被告汇融投资公司与其股东、实际控制人曹岐三系不同的法律主体，其依法应当承担的民事责任不因曹岐三承担有关刑事责任而免除。根据生效刑事判决的内容，曹岐三应退出全部集资款发还各集资参与人，但根据本案查明的事实，原告至今未收到曹岐三退还的集资款项。原告就其与被告及第三人产生的民事纠纷，有权提起本案民事诉讼并主张民事权利。关于合同性质问题。根据我国合同法的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告和被告汇融投资公司所签订的《圣淘沙租赁合同》及《补充协议》，虽然名为房屋租赁合同，但根据双方约定的原告一次性支付十年“租金”，期限届满被告汇融投资公司除退还原告“租赁本金”外，另按合同金额50%支付“经济补偿”等合同内容，结合原告在合同期内按季度获得固定“租金”回报，以及生效刑事判决认定的曹岐三以汇融投资公司名义非法吸收公众存款等事实，上述约定符合借款合同的法律特征，故原、被告签订的《圣淘沙租赁合同》及《补充协议》名为转租合同，实为借款合同。关于合同效力问题。根据我国合同法的规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的，合同无效。根据《中华人民共和国商业银行法》第十一条第二款规定，未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位和个人不得从事吸收公众存款等商业银行业务。根据前述分析和生效刑事判决的认定，被告汇融投资公司与原告签订的《圣淘沙租赁合同》及《补充协议》名为转租合同，实为借款合同，曹岐三作为汇融投资公司实际控制人，以汇融投资公司名义非法吸收公众存款，已经构成犯罪，因此，原告和被告汇融投资公司签订的《圣淘沙租赁合同》及《补充协议》，系违反法律的效力性强制性规定，为无效合同。为履行上述无效合同，原告和被告汇融投资公司、被告广利担保公司还签订了《担保合同》，与第三人龙辉管理公司签订了《商铺委托经营管理合同》及《商铺招商经营管理授权委托书》，和第三人龙辉管理公司、广利担保公司另签订了《担保合同》，基于前述分析理由，以及《中华人民共和国担保法》第五条规定的“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”等规定，上述合同均为无效合同。因此，本案原告要求解除上述合同并要求被告方支付违约金38712.3元（按照承租商铺总租金129041元的30%确定）的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于款项返还问题。根据我国合同法的规定，合同无效撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于原、被告签订的《圣淘沙租赁合同》及《补充协议》为无效合同，故被告汇融投资公司应将依据该合同而收取原告的相应款项予以返还。根据本案查明的事实，在扣除之前已经返还的款项后，被告汇融投资公司应将剩余的113264元（=129041元-15776.55元）返还原告。如果原告依据生效刑事判决而获得退赔款项，则被告汇融投资公司应当返还的款项数额可予相应扣减。关于担保责任问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。本案中，被告广利担保公司对于前述《担保合同》的无效具有过错，故应当在被告汇融投资公司不能返还原告款项时，在三分之一范围内承担连带赔偿责任。被告广利担保公司承担责任后，有权向被告汇融投资公司追偿。关于原告主张的房屋租金损失问题。基于前述分析，由于被告汇融投资公司与原告签订的《圣淘沙租赁合同》及《补充协议》名为转租合同，实为借款合同，且系违反法律的效力性强制性规定无效，故原告主张的房屋租金损失无事实及法律依据，对原告要求被告汇融投资公司承担原告房屋租金损失12904.1元的诉讼请求，本院不予支持。原告另要求第三人龙辉管理公司、第三人长发房地产公司、长发管理公司对上述款项承担连带赔偿责任的诉讼请求，不符合法律规定，本院亦不予支持。被告汇融投资公司、广利担保公司、第三人龙辉管理公司无正当理由未到庭参加，视为放弃相应的诉讼权利。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国商业银行法》第十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京汇融投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内一次性返还原告周立113264元（若原告周立获得有关刑事判决退还款项，则该数额予以相应扣减）；二、被告南京广利担保有限公司对第一项债务不能清偿部分的三分之一承担连带赔偿责任。被告南京广利担保有限公司承担责任后，有权向被告南京汇融投资管理有限公司追偿；三、驳回原告周立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3662元，公告费600元，合计4262元，由原告周立负担1146元，被告南京汇融投资管理有限公司、南京广利担保有限公司共同负担3116元（此款原告已预交，两被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  姚 刚人民陪审员  张 琪二〇一七年三月二十四日见习书记员  张璐璐履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。