浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞商初字第2529号
原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行。
负责人邓逢春。
委托代理人（特别授权）胡庆前。
委托代理人（特别授权）周崇成，浙江万松律师事务所律师。
被告夏方舟。
被告温州市九洲房地产开发有限公司。
法定代表人吴玲微。
原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行（以下简称瑞安工行）与被告夏方舟、温州市九洲房地产开发有限公司（以下简称九洲公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2015年6月19日向本院提起诉讼，请求判令：一、确认原告与被告夏方舟签订的编号01203000352012一手贷0006435号《个人购房借款/担保合同》于2015年5月21日提前到期；二、被告夏方舟偿还原告借款本金2143145.22元，并支付约定利息（至2015年5月20日欠利息9407元，从2015年5月21日至贷款偿还完毕之日，以所欠本金为基数，按年利率7.8413%计收逾期罚息，对不能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利）；三、原告对登记在被告夏方舟名下坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第7幢1单元701室房屋所有权及土地使用权的拍卖、变卖、作价所得价款有优先受偿权；四、被告九洲公司对上述第二项借款债务承担连带清偿责任；五、各被告承担本案诉讼费。本院受理后依法适用简易程序，于2015年8月3日公开开庭进行审理。原告的委托代理人胡庆前、周崇成到庭参加诉讼，被告夏方舟、九洲公司经本院依法传唤后无正当理由未到庭。原告庭后变更第一、二项诉讼请求为：一、确认原告与被告夏方舟签订的编号01203000352012一手贷0006435号《个人购房借款/担保合同》于2015年7月21日提前到期；二、被告夏方舟偿还原告借款本金2143145.22元，并支付约定利息（至2015年7月20日欠利息28453.11元，从2015年7月21日至贷款偿还完毕之日，以所欠本金为基数，按年利率7.8413%计收逾期罚息，对不能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利）。本案现已审理终结。
本院经审理认定：2012年10月17日、11月30日，原告与被告夏方舟、九洲公司先后签订《贷款及保证承诺书》以及编号01203000352012一手贷0006435号《个人购房借款/担保合同》，约定：1、借款金额230万元，借款期限240个月，从2012年11月30日至2032年11月30日，借款利率执行按借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮15%确定，如遇基准利率调整，则自调整后次年1月1日起按调整后基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；2、贷款实行等额本息还款法，借款发放日在每月的对应日为还款日，无对应日的，当月最后一日为还款日；3、未按本合同约定归还借款本金的，贷款人有权对逾期本金自逾期之日起直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息；4、贷款利率调整的，罚息利率相应变动；5、对应付未付利息按逾期罚息利率计收复利；6、借款人连续三个月或累计六次未按期足额偿还借款，贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为、宣布本合同和借款人与贷款人其他借款合同项下借款立即到期；7、借款的担保方式为抵押+阶段性保证担保，由被告夏方舟提供其购买的坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第7幢1单元701室房产作抵押担保，抵押担保范围包括合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金等；8、从贷款发放日起至原告瑞安工行收到上述房产房屋产权证或他项权证，并办妥抵押登记手续之日止，被告九洲公司对贷款承担连带责任保证。
2012年11月30日，原告向被告夏方舟发放贷款230万元。2015年4月30日，被告夏方舟未能清偿当期本金6170.14元及利息9336.08元，此后本息也未再清偿。
另查明：1、2014年11月22日，中国人民银行同期人民币贷款基准年利率调整为6.15%（五年以上），涉案借款2015年度执行的年利率为5.2275%，逾期还款执行的年利率为7.84125%；2、2012年11月30日，被告夏方舟与原告办理了关于瑞安市塘下镇瑞城公寓第7幢1单元701室房屋的预购商品房抵押权预告登记；3、截至2015年7月20日止，被告夏方舟尚欠原告涉案借款本金2143145.22元、期内利息27927.48元以及罚息525.63元。
本院认为，原告庭后变更诉讼请求，减轻了各被告负担，本院予以准许。原告瑞安工行与被告夏方舟、九洲公司签订的《个人购房借款/担保合同》、《贷款及保证承诺书》依法成立，基本条款完整、明确，行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，属于有效合同。被告夏方舟借款后未按约定支付借款本息，原告有权宣布合同提前到期，提前收回已发放的借款。原告现主张以2015年7月21日作为提前到期日，减轻了各被告负担，本院予以支持。被告夏方舟除应归还本金、清偿拖欠的期内利息、罚息外，还应按逾期罚息利率继续支付本金逾期利息以及期内利息的复利直至清偿之日止，其中逾期罚息利率按《个人购房借款/担保合同》约定调整，但最高不超过原告自行主张的7.8413%）。逾期罚息本身已具备惩罚性质，原告另要求对逾期罚息计收复利，本院不予支持。
本案中，虽然被告夏方舟与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。现上述抵押房产尚未办理产权登记，被告九洲公司仍应按合同约定对涉案借款承担阶段性连带保证担保，直至完成对上述房产的开发义务并办理产权初始登记之日止。被告九洲公司承担保证责任后，有权向被告夏方舟追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告夏方舟于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行编号01203000352012一手贷0006435号《个人购房借款/担保合同》项下借款本金2143145.22元、期内利息27927.48元、罚息525.63元，以及自2015年7月21日起按年利率7.84125%（逾期期间如遇中国人民银行贷款基准利率上调，按《个人购房借款/担保合同》约定调整，但最高不超过7.8413%）计算的罚息、复利（罚息以欠款本金2143145.22元为基数，复利以期内利息27927.48元为基数，均计算至实际清偿之日止）；
二、被告夏方舟逾期不履行本判决第一项债务，原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行有权对被告夏方舟购买的坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第7幢1单元701室房屋的折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权；
三、被告温州市九洲房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任，该清偿责任于上述第二项抵押房产办理产权初始登记之后予以免除；
四、被告温州市九洲房地产开发有限公司承担上述保证责任后，有权向被告夏方舟追偿；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费24020元，减半收取12010元，由被告夏方舟、温州市九洲房地产开发有限公司共同负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。原告于本判决生效后十五日内向本院退回其已预交的受理费。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院〔在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费24020元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）；款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户（开户行：农行温州市分行，账号：19×××13）；逾期按自动撤回上诉处理〕。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
代理审判员 江文杰
二〇一五年九月一日
代书 记员 方 瑜