北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终11469号
上诉人（原审原告）：陈自忠，男，1983年3月26日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：崔雨（陈自忠之妻），1986年11月29日出生，中国工程与农业机械进出口有限公司职工，住北京市海淀区。
上诉人（原审被告）：北京鑫荣有家房地产经纪有限公司，住所地：北京市西城区南滨河路31号华亨大厦502号。
法定代表人：王春良，执行董事。
委托诉讼代理人：贾宁，男，1991年6月19日出生，北京鑫荣有家房地产经纪有限公司员工，住公司宿舍。
上诉人陈自忠因与上诉人北京鑫荣有家房地产经纪有限公司（下称鑫荣有家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初12784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈自忠上诉请求：同意一审判决第一、二、三、四项，要求撤销一审判决第五项，判令鑫荣有家公司支付我违约金12416元，误工费、交通费共计3000元，一、二审案件受理费由鑫荣有家公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足。在合同履行中，鑫荣有家公司在我不知情的情况下在房屋内部打隔断，物业公司得知后告知了我，我要求鑫荣有家公司按照北京市房屋租赁管理规定进行整改落实，鑫荣有家公司至今未予整改。物业公司向北京市丰台区右安门外街道西铁营社区进行上报，社区与右安门派出所、右安门综治办、右安门工商所等部门于2017年1月6日约谈鑫荣有家公司，并向其下达了《限期整改告知书》，鑫荣有家公司多次承诺但一直未予整改。4月28日，右安门街道综治办出具《限期整改通知书》，告知房屋属于群租房，要求5月1日前终止群租行为，鑫荣有家公司于5月1日前自行拆除隔断。在此过程中，我在得到物业公司通知房屋被打隔断群租后，积极配合相关部门。房屋打隔断、拆除隔断均为鑫荣有家公司自发行为，作为一家专业的房地产经纪机构，在明知打隔断群租不合法的情况下，依然违规操作，应对自己的行为承担后果和责任。因此，鑫荣有家公司应对群租行为、合同解除承担全部责任。根据双方合同第十条第三款“乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金”，本案中，鑫荣有家公司未按规定划付租金达5日以上，且擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，已符合第九条第四款情形，请求判令鑫荣有家公司支付我违约金。在一审中，法院未对我误工费、交通费等进行询问，未要求我提交计算依据和证据，我要求鑫荣有家公司赔偿我因诉讼而产生的误工费及交通费。此外，关于2017年5月21日至实际腾房之日止的房屋租金和使用费及一审法院勘验现场之后新产生的涉案房屋水电燃气等费用，我保留诉权，将另案起诉。
鑫荣有家公司辩称，陈自忠在政府查出问题之前大概2016年12月看过涉案房屋，知道打隔断的事情。未按时交纳下期租金是因为当时房屋已经被要求整改，已空置。我公司是在陈自忠同意的情况下打的隔断，且打隔断不属于拆改变动或损坏房屋主体结构。我公司不同意陈自忠的上诉请求。
鑫荣有家公司上诉请求：同意一审判决第一、三、四、五项，不同意腾退涉案房屋，要求陈自忠先行赔偿我公司经济损失，一、二审诉讼费由陈自忠负担。事实和理由：双方曾达成调解，但陈自忠不配合办理交接工作，不履行调解内容，严重侵犯了我公司的合法权利。按照合同第十条第一款，出租代理期内甲方或乙方提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方需提前终止合同的，还应赔偿乙方相应损失。我公司因解约遭受的损失达9万余元。
陈自忠辩称，是物业公司拍照之后告诉我房屋被打隔断，我之前并不知情。物业公司上报了街道，然后政府直接下达了整改通知。鑫荣有家公司和政府沟通的过程我知情，但我没有参与。分租并不代表打隔断。
陈自忠向一审法院起诉请求：1、解除我和鑫荣有家公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，鑫荣有家公司将北京市丰台区右安门外大街205号院1楼2单元1601号房屋恢复原状并腾退给我；2、鑫荣有家公司向我支付违约金12416元（按照合同约定为两个月的租金）；3、房屋及附属物品、设备损坏赔偿金10000元（含壁挂炉损失5500元，六个灯损坏的损失3000元，客厅栅栏损失1500元。）；4、鑫荣有家公司向我支付水、电、燃气费共4000元（是我自行按照阶梯电价估算的被告应补给我的钱）；5、鑫荣有家公司向我支付误工费、交通费2000元。6、诉讼费由鑫荣有家公司承担。
一审法院认定事实：2016年11月20日，委托人（甲方）陈自忠与租赁代理机构（乙方）鑫荣有家公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：第一条房屋基本情况。（一）房屋坐落于北京市丰台区右安门外街道办事处右安门外大街205号院1楼2单元1601室，建筑面积108.48平方米。第二条房屋租赁用途。租赁用途：居住分租（8人）。第三条出租代理权限及期限。（一）乙方出租代理权限为：1、代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商。联络、签约事宜；2、代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；3、代甲方向承租人收取租金；4、代甲方向税务部门缴纳税费；5、监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。（二）出租代理期自2016年11月21日至2018年11月20日，共计2年。出租代理期限可延长三个月。……第四条租金。（一）租金标准：每月房屋租金（含税价）为人民币6208元整，大写人民币陆仟贰佰零捌拾元整。乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延。（二）租金收取方式：乙方通过银行打款方式，并按约定打款到甲方账户。甲方账户开户人：崔雨开户人身份证号码×××，账户：×××，开户银行：北京市工商银行。（三）乙方将各期租金划入甲方账户的日期：每次打房租16825元，第一次2016年11月21日，第二次为2017年2月21日，第三次2017年5月21日，第四次2017年8月21日，以此类推，最后一次2018年8月21日。第六条其他费用。出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用（1）（2）（3）（4）（6）（9）（10）（11）。（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）室内设施维修费。……第九条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：1、延迟交付房屋达5天的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法继续出租房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按规定划付租金达5日以上的。2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。3、利用房屋从事违反活动的。4、放任承租方的上行为的。（五）其他法定的合同解除情形。第十条违约责任……（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。甲乙双方另于签订合同当日进行了房屋交割。当日，双方进行了房屋交割并确认了房屋交割清单，显示电卡剩余41.33元；冷水表底数230，天然气卡剩余字数878。注：电费每度0.488元；天然气每立方米2.28元；冷水每立方米5.0元。
2017年1月6日，右安门街道办事处及西铁营社区工作组向鑫荣有家房地产有限公司出具限期整改告知书，告知涉案房屋属于群租房，限期一周内自行拆除隔断，恢复原房屋使用结构。2017年4月28日，右安门街道社会治安综合治理委员会办公室出具限期整改告知书，告知涉案房屋属于群租房，请于2017年5月1日前终止群租行为，逾期未终止责任自负。
另，陈自忠自认于2016年12月知晓群租的情况，但表示打隔断群租行为只要政府允许，自己不持异议，后陈自忠要求鑫荣有家公司继续支付房屋租金，现鑫荣有家公司缴纳房屋租金至2017年5月21日。鑫荣有家公司承租涉案房屋期间客厅其中一个灯及主卧室灯损坏。
陈自忠于2017年4月1日将鑫荣有家公司诉至一审法院要求解除合同。双方在诉前曾经人民调解员调解达成一致：一、陈自忠将该房屋所得租金退还被告37248元；二、鑫荣有家公司自协议签订后马上清空丰台区右安门外大街205号院1楼2单元1601号房屋，2017年5月1日前搬完。三、水电燃气费结清。四、双方两清后，当场鑫荣有家公司交钥匙。陈自忠退还租金。五、原《北京市房屋出租委托代理合同》作废。后陈自忠不同意按人民调解协议履行。
再，一审法院对涉案房屋进行了现场勘验，陈自忠和鑫荣有家公司均到场参与了勘验。经一审法院勘验确认：1、客厅及主卧室灯具未安装；2、客厅一扇窗户栅栏丢失；3、燃气表可用气为0；4、水表现底数389立方；5、电表尚有余额9.72元。
一审法院认为,根据我国民事诉讼法的规定，依法成立的合同受法律的保护，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈自忠和鑫荣有家公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，应为合法有效。双方在履行中，因群租问题被相关部门限期整改，现陈自忠作为房屋所有权人要求解除合同，且因涉案房屋出租被相关部门认定为群租房并要求整改，故双方合同目的已无法实现，因此陈自忠要求解除租赁合同并将涉案房屋腾退并无不当，法院予以支持。关于陈自忠主张的将涉案房屋恢复原状，鉴于室内部分物品及墙面、地面等在出租过程中会发生自然磨损而非鑫荣有家公司保管不当或不合理使用所致，故陈自忠在房屋出租一段时间后仍要求将房屋恢复原状无事实及法律依据，法院不予支持。关于陈自忠主张的违约金，陈自忠在明知存在群租行为的情况下不加制止，只是表示只要政府允许自己不持异议，且在明知房屋存在群租的情况下继续要求鑫荣有家公司支付租金履行合同，故对合同的解除双方均应承担责任，故对陈自忠主张的违约金法院不予支持。关于物品的损坏，鑫荣有家公司认可有两个灯损坏，且经法院勘验现场除两个灯具损坏外另有一个窗户栅栏丢失，故对两个灯及一个栅栏的损失由法院酌定。关于陈自忠主张的其他损失，因未提供相应的证据，法院不予支持。关于陈自忠主张的水电燃气费用，法院根据双方签订合同时交割的情况及法院勘验情况进行计算，房屋租赁期间的水、电、燃气费用由鑫荣有家公司负担。关于陈自忠提出的误工费、交通费无事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、解除陈自忠与北京鑫荣有家房地产经纪有限公司于二○一六年十一月二十日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；二、北京鑫荣有家房地产经纪有限公司于判决生效后十日内将北京市丰台区右安门外大街205号院1楼2单元1601号房屋腾退并交付给陈自忠（交付标准以双方在二○一六年十一月二十日签订房屋交割清单为准）；三、北京鑫荣有家房地产经纪有限公司于判决生效后十日内向陈自忠支付客厅一个灯、主卧室一个灯、客厅一个栅栏的损失共计二百元；四、北京鑫荣有家房地产经纪有限公司于判决生效后十日内向陈自忠支付天然气费二千零一元八角四分、电费三十一元六角一分、水费七百九十五元；五、驳回陈自忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审基本一致。另补充查明：涉案房屋为两室一厅。陈自忠和鑫荣有家公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》中，鑫荣有家公司负责维修的范围包括打隔断，第十条违约责任第一款约定，出租代理期内甲方或方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方需提前终止合同的，还应赔偿乙方相应损失。
本院认为，陈自忠和鑫荣有家公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，因政府认定涉案房屋群租要求整改，故双方之间的租赁合同已无法继续履行，现双方均同意解除租赁合同，本院对此不持异议。关于合同不能继续的责任，鑫荣有家公司作为专业的代理房屋出租机构，对于群租行为违反北京市的相关规定应有明确认知，根据一审庭审情况，陈自忠自认2016年12月已知晓群租的情况，但表示打隔断群租行为只要政府允许，自己不持异议，系对群租行为的默许，且在双方签订的合同中明确约定租赁用途为居住分租，鑫荣有家公司负责维修的范围也包括打隔断，由此可知陈自忠在签订合同时亦对涉案房屋将被群租有所预料，合同双方在签订合同时对于群租均抱有侥幸心理，故对于合同因群租被查处而无法继续履行双方均负有过错。陈自忠上诉主张鑫荣有家公司未按时交纳租金达5日属于违约，应按合同支付违约金。根据已查明的事实，第三期租金应在2017年5月21日支付，但2017年1月6日政府就已向鑫荣有家公司下达了限期整改告知书，且在第三期租金交付期限届满前双方曾进行过调解，陈自忠曾承诺退还租金，后陈自忠又反悔将鑫荣有家公司诉至法院，双方之间的纠纷始终处于不确定的状态，故未按时支付租金并非鑫荣有家公司的主观故意，陈自忠以此为由要求鑫荣有家公司支付违约金，依据不足，本院不予支持。陈自忠上诉主张鑫荣有家公司打隔断属于擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的违约行为，按合同约定亦应支付违约金。因打隔断在合同中有明确约定，陈自忠对此并未提出异议，且打隔断并未毁坏房屋的主体结构，故不符合陈自忠所述应支付违约金的情形，本院对该项请求不予支持。关于陈自忠主张的因参加诉讼而产生的误工费、交通费，因本案系合同纠纷，陈自忠的上述请求没有法律依据，本院亦不予支持。
合同解除后，鑫荣有家公司理应及时腾退交还涉案房屋。鑫荣有家公司以陈自忠未先行赔付其损失为由不同意腾退涉案房屋，没有合同及法律依据，本院不予支持。如鑫荣有家公司认为陈自忠在合同履行中存在过错，应赔偿其损失或承担违约责任，可另案诉讼。关于一审判决第三、四项，鑫荣有家公司与陈自忠均表示同意，本院对此不持异议。
综上所述，陈自忠和鑫荣有家公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费836元，由陈自忠负担418元（已交纳），由北京鑫荣有家房地产经纪有限公司负担418元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一七年十一月二十八日
书记员 孙国栋