江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0302民初2127号原告：赖道忠，男，1973年4月20日出生，汉族，无业，住本市安源区。委托诉讼代理人：林敏，江西金鳌律师事务所律师，特别授权代理。被告：彭生荣，男，1953年4月10日出生，汉族，鹅湖公园管理处退休职工，住本市安源区。委托诉讼代理人：肖绍鹏，萍乡市安源区萍楚法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：林翔，男，1969年7月20日出生，汉族，自由职业，住本市湘东区。被告：萍乡市云汉生物科技有限公司，住所地本市芦溪县银河镇大富工业区，统一社会信用代码91360323696069945C。法定代表人：张志良，总经理。委托诉讼代理人：温检萍，江西萍实律师事务所律师，一般代理。第三人：萍乡市安源区安源镇跃进村民委员会，住所地本市安源区安源镇跃进村，组织机构代码B3735930—8。负责人：邓继烈，主任。委托诉讼代理人：余泗萍，萍乡市安源区安源法律服务所法律工作者，一般代理。原告赖道忠与被告彭生荣、林翔、萍乡市云汉生物科技有限公司（以下简称云汉公司）、第三人萍乡市安源区安源镇跃进村民委员会（以下简称跃进村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年10月16日公开开庭进行了审理。原告赖道忠的委托诉讼代理人林敏、被告彭生荣的委托诉讼代理人肖绍鹏、被告林翔、被告云汉公司的委托诉讼代理人温检萍、第三人的委托诉讼代理人余泗萍到庭参加诉讼。在本案审理过程中，原告于2017年9月18日向本院提交《财产保全申请书》，本院于2017年9月19日作出（2017）赣0302民初2127号民事裁定，冻结三被告在第三人处的购房款150万元。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年3月25日签订的《房屋转让协议书》；2.被告支付原告房屋转让款1259016元；3.被告支付违约金36万元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月8日，三被告与第三人签订《合作建房协议书》。根据该协议书约定，合作建设房屋的第四层整层归三被告所有。2016年3月25日，三被告同意将上述第四层整层转让给原告，所得款项用于偿债，并签订房屋转让协议。原告根据协议将转让款120万元支付给肖强萍，但三被告至今未履行交房义务。经了解发现，被告云汉公司、彭生荣于2017年5月25日与第三人签订《房屋买卖合同》，将三被告建好的房子进行回购，其中包含了案涉房屋。原告多次与被告、第三人沟通未果，特诉至法院，请求判如所请。被告彭生荣辩称，1.自《房屋转让协议书》签订之日起算，原告诉请解除该协议书已超过法律规定的1年法定期限。2.案涉房屋系在第三人提供的集体土地上，由第三人和被告云汉公司合伙建设，无相关审批手续，属违法建筑，且在未建成、未登记确权的情况下出售给原告的，《房屋转让协议书》无效，应由收取原告款项的人进行返还。3.被告彭生荣以被告云汉公司的代理人身份对外签订的合同，且与林翔、案外人肖强萍无任何经济往来，不是本案适格被告。请求驳回原告对被告彭生荣的诉讼请求。被告林翔辩称，认可原告所诉事实与诉讼请求，所欠肖强萍的120万元系用于案涉房屋的建设及相关费用。被告云汉公司辩称，1.被告云汉公司并非《房屋转让协议书》的当事人，原告亦未向被告云汉公司付款，故被告云汉公司不是本案适格被告。2.案涉房屋的土地为集体土地，《房屋转让协议书》案涉房屋尚在建设中，且无任何审批手续，故该协议无效，原告所诉违约金无法律依据。3.自《房屋转让协议书》签订至原告起诉已超过1年，原告要求解除已超除斥期间。综上，请求驳回对被告云汉公司的诉讼请求。第三人跃进村委会辩称，第三人以跃进村老办公大楼至国鑫大厦8.16亩国有出让土地与被告云汉公司合作建造住宅房屋，由被告云汉公司出资，第三人以置换的方式将建成后的房屋第一层左侧的一半店面、二层左侧的一半，三层的所有权，其他楼层归被告云汉公司。2016年4月18日，被告云汉公司向第三人出具委托书说明其法定代表人由被告彭生荣变更为张志良，合建房屋大楼的一切事务全权委托被告彭生荣处理，所有权亦归被告彭生荣。后被告彭生荣、云汉公司向第三人申请整体回购，并于2017年5月25日与第三人签订了《房屋买卖合同》，该合同符合法律规定。且第三人在签订买卖合同时并不知道第四层已卖给原告。现第三人支付了对价，被告彭生荣、云汉公司亦将合建房屋交给第三人，被告股东之间如何分配合建房屋不能对抗善意第三人。原告直接将第三人列为当事人没有法律和事实依据。原告针对其诉讼请求向本院提交了证据，对于被告及第三人无异议的原告身份证复印件、被告彭生荣、林翔身份证复印件、被告云汉公司企业信用信息、房屋买卖合同复印件，本院予以确认并在卷佐证。对于被告及第三人有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：1.合作建房协议、土地证复印件，欲证明三被告与第三人合伙建房实，以及约定房屋第四层整层归三被告所有的事实。经质证，被告彭生荣对真实性、合法性无异议，但认为其是作为被告云汉公司的代理人在合同上签字，并非合同当事人；被告林翔对“三性”无异议；被告云汉公司认为该证据为复印件，真实性难以确定；第三人对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该合同系第三人与被告之间签订的合同，与原告无关。本院经审查认为，该证据系案涉房屋的建设来源证据，与本案有关联，且作为合同相对人的第三人及合同上签字的被告彭生荣、林翔对该证据的真实性无异议，被告云汉公司作为合同相对人对真实性有异议却未提供原件予以核对，本院对该证据予以认定。2.房屋转让协议书，欲证明三被告将与第三人合伙建设的房屋中第四层整层转让给原告的事实。经质证，被告彭生荣对“三性”均有异议，认为案涉房屋不能上市交易，其在该证据上签字是作为被告云汉公司的职工，并非个人行为，120万元是案外人与被告林翔的个人往来所为；被告林翔对“三性”无异议，称被告彭生荣在明知第四层已经转让给原告的情况下又出售给了第三人，其是在事后才知晓，且第三人已付100万元定金；被告云汉公司对真实性无异议，但认为协议内容不合法，其不是本案当事人，协议第二条中指定账户是肖强萍，并非该款归肖强萍所属；第三人对真实性、合法性不发表意见，对关联性有异议，称其在应诉前不知道该协议的存在。本院经审查认为，该证据为原件，形式真实、合法，与本案有关联，在各被告及第三人未提供反驳证据的情况下，对该证据予以认定。至于该协议是否有效，本院在下文予以阐述。3.银行转账凭证电子回单及收条，欲证明原告已将房屋转让款付清的事实。经质证，被告彭生荣对真实性无异议、关联性有异议，认为其与肖强萍无经济往来，该款与其无关；被告林翔对“三性”无异议，称该借款系用于合作建设房屋；被告云汉公司称收条不属实，其未与原告签订转让协议，双方未协商过要用款项偿还个人债务的事情，且该证据证明其未收取原告的房款；第三人认为该证据与其无关。本院经审查认为，该证据中案外人肖强萍出具的收条内容与银行转账汇款电子回单内容、原告其他证据内容相互映证，在被告及第三人未提供反驳证据的情况下，予以认定。三被告未向本院提交任何证据材料。第三人针对其答辩意见向本院提交了证据，被告及第三人有争议，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：委托书两份及《关于请求整体收购跃进村总部经济大楼的报告》，欲证明被告云汉公司的法定代表人变更，被告云汉公司与第三人合作建房被告彭生荣是投资人，房屋的所有权、债权全部归被告彭生荣所有，第三人应被告的请求对合作建设的房屋进行整体收购，是善意取得。经质证，原告对真实性无异议、关联性有异议，但认为委托书可以证明被告彭生荣是主体之一即实际投资人，说明被告彭生荣是作为个体签订的转让协议书，被告云汉公司亦是本案的适格主体；被告彭生荣对真实性无异议、对关联性有异议，认为对外是公司行为，对内的行为性质与本案无关，对回购报告的“三性”无异议；被告林翔对两份委托书的“三性”无异议，称对回购报告不知情；被告云汉公司对“三性”无异议。本院经审查认为，该组证据系第三人回购案涉房屋的依据，与本案有关联，且原、被告对真实性无异议，本院予以认定。至于被告彭生荣、云汉公司是否本案适格被告，本院将在下文予以说明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月8日，被告云汉公司与第三人签订《合作建房协议》，约定第三人以跃进村办公大楼至国鑫大厦之间经测量共8.16亩国有出让土地（系原来江发集团公司国有出让土地划还跃进村作为三通费用）与被告云汉公司共同合作建造住宅房屋，被告云汉公司全额出资，包括规划、城建的报批手续的费用，建成后的房屋的第一层的右侧一半店面、二楼右侧的一半、四楼整层（包括四楼）以上归被告云汉公司所有。被告彭生荣、林翔在被告云汉公司加盖印章处签署自己的名字。2016年3月25日，原告与三被告签订一份《房屋转让协议书》，约定三被告将上述房屋的四层整层转让给原告，转让价格为120万元，该款由原告在该协议书生效后7日内一次性支付至肖强萍的农村信用社账户上，三被告在该协议书生效后60日内将案涉房屋交付给原告，并在案涉房屋能办理土地、房屋产权证的条件成熟后，无条件为原告办理产权登记手续，违约方应自违约之日起至违约行为消除之日止，按该协议书转让金额的日万分之三支付违约金。被告彭生荣在该协议书上注明“同意将属于林翔股份内的第四层转让给原告”并签名，被告云汉公司加盖印章。协议书签订后，原告先后于2016年5月5日、5月26日、10月12日、11月25日、11月29日向肖强萍账户支付7万元、44万元、8万元、10万元、50万元，共计119万元。肖强萍于2016年12月29日向原告出具一份收到原告支付给三被告的房屋转让款120万元的《收条》，并注明此款系被告林翔偿还借款。2017年4月18日、5月22日，被告云汉公司先后向跃进村出具两份委托书，称其法定代表人已由被告彭生荣更换为张志良，其与跃进村的合作建房协议的实际投资人是被告彭生荣，由被告彭生荣全权负责跃进经济总部大楼的一切事务，所有权亦归被告彭生荣。2017年1月23日，被告彭生荣、云汉公司向跃进村出具一份《关于请求整体收购跃进村总部经济大楼的报告》，申请跃进村整体收购归其所有的房屋。2017年5月25日，被告彭生荣、云汉公司与第三人签订一份《房屋买卖合同》，约定第三人以单价1320元/㎡的价格收购双方在2013年12月8日的《合作建房协议》中约定归被告云汉公司所有的房屋，总价为17511357.6元，房屋移交时间为2017年6月30日后的10天内，第三人分3年按5:4:1的比例支付购房款，协议签订时，第三人向被告云汉公司支付100万元，被告云汉公司保证在交接房屋时该房屋无任何建房时产生的劳务纠纷和财务纠纷，若交接后发生上述纠纷，与第三人无关。截至本案法庭辩论终结，上述房屋尚未取得权属证明。另查明：原告的户籍所在地为本市××区城郊长兴馆管理处宋家冲6附1号。被告云汉公司系从事饮料（固体饮料类）生产加工、销售的有限责任公司，其在2013年12月8日的《合作建房协议》、2016年3月25日的《房屋转让协议书》、2017年1月23日的《关于请求整体收购跃进村总部经济大楼的报告》中加盖的印章为“江西省萍乡市雲漢生物科技有限公司”，在2016年4月18日、5月22日的《委托书》、2017年5月25日的《房屋买卖合同》中加盖的印章是“萍乡市云汉生物科技有限公司”。被告云汉公司与第三人签订的《合作建房协议》涉及的跃进村办公大楼的土地为集体土地，土地用途为机关团体用地，使用权类型为批准拨用。三被告均认可其并未对2013年12月8日《合作建房协议》约定归被告云汉公司所有的房屋进行过分配，被告林翔称其当时负责整栋房屋的设计、销售、办公、招商工作，所借肖强萍的120万元系用于房屋的建设及相关费用。本案审理过程中，经本院释明，原告表示若审理查明的其与三被告的《房屋转让协议书》为无效合同，其不对诉讼请求作出变更。本院认为，原告赖道忠在与被告彭生荣、林翔、云汉公司于2016年3月25日签订《房屋转让协议书》后分多次向该协议书中约定的账户支付购房款共计120万元，现因三被告无法向其交付案涉房屋，导致原告依据该协议书诉至本院，要求三被告返还购房款并支付违约金，本案案由系房屋买卖合同纠纷。争议的焦点为：1.被告彭生荣、云汉公司是否为本案适格被告；2.案涉《房屋转让协议书》是否有效；3.原告关于解除合同的诉求是否超过法律规定的期间；4.三被告是否应向原告返还购房款并支付违约金。关于被告彭生荣、云汉公司是否为本案适格被告。通过庭审查明，与第三人签订《合作建房协议》的是被告云汉公司，在该协议中约定建房出资方系被告云汉公司，相对应的房屋归被告云汉公司所有，故在形式上，若被告云汉公司未盖章确认，任何人不能对外销售房屋，且在与原告签订的《房屋转让协议书》中列明的转让方包含了被告云汉公司，若其不认可，则不应在该协议书上加盖印章，盖章位置并不影响其身份，故被告云汉公司为本案适格被告。对被告云汉公司关于其不是适格被告的答辩意见，本院不予采纳。在签订《合作建房协议》及《房屋转让协议书》时，被告彭生荣作为被告云汉公司的法定代表人在该两份协议上签名确认，从形式上看是职务行为，但从2016年4月18日、5月22日被告云汉公司出具的两份委托书内容可以看出案涉房屋的建设实际出资方为被告彭生荣，后被告彭生荣又以被告云汉公司的名义向第三人跃进村委会提出报告，请求第三人将已出售给原告的房屋进行回购，且《房屋转让协议书》中列明的转让方包含被告彭生荣，其在何处签字并不仅影响身份，故被告彭生荣亦应为本案适格被告。被告彭生荣关于其不是本案适格被告的答辩意见，本院不予采纳。对于被告彭生荣在《房屋转让协议书》注明“同意将属于林翔股份内的第四层转让给原告”的字样，以及肖强萍在《收条》中注明的“此款系林翔偿还借款”字样，本院经审理查明认为，三被告均认可未对与第三人约定归被告云汉公司所有的房屋进行内部分配，原告支付120万元系根据《房屋转让协议书》，故该两处字样并不影响本案责任的承担。关于被告云汉公司在本案的相关材料中存在两个不同的印章，因被告云汉公司对真实性无异议，本院在本案中视该两个印章均为被告云汉公司所有，系其加盖。关于《房屋转让协议书》的效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”原告与三被告签订的《房屋转让协议书》涉及《合作建房协议》的第四层整层房屋，根据“房随地走、地随房走”的原则，该协议不仅包括地上的建筑物，还包含建筑物下相应的土地，而根据第三人的举证可知，其原办公室房屋的土地性质为集体土地，使用权的主体是本集体经济组织特定的成员，原告作为非第三人集体经济组织的成员不能成为该土地的使用权人，该协议房屋属禁止流转范围，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，确定原告与三被告签订的《房屋转让协议书》为无效合同。原告关于要求解除双方协议书的诉求，本院不予支持。同时，对于被告彭生荣、云汉公司关于原告解除协议书的诉求已超法律规定期间的答辩意见，因该协议书无效，无需审查，本院不予采纳。关于购房款及违约金。在本院释明下，原告表示若经审理查明的《房屋转让协议书》为无效合同，其不变更诉讼请求，即仍要三被告返还购房款并支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告向三被告支付了购房款120万元后，三被告并未根据协议书约定向原告交付房屋，故三被告应向原告返还该购房款。对于违约金，因双方签订的协议书无效，违约金约定亦无效。故原告关于要三被告支付违约金36万元的诉求，本院不予支持。原告关于要求三被告按被告彭生荣、云汉公司回售给第三人的价格支付购房款的诉求。本院经审理认为，因原告与三被告签订的《房屋转让协议书》无效，双方仅需向对方返还因合同取得的财产，对于差额部分，可以算作是原告的损失，但从协议书内容可知，原告对案涉房屋所涉土地性质应是知道的，故其对协议书无效亦有过错，应对自己的损失负责。本院对该诉求，不予支持。被告彭生荣、云汉公司关于其与肖强萍无经济往来，案涉房屋的购房款系用于偿还林翔个人借款，且不应向原告返还购房款的意见。本院经审理认为，虽然肖强萍在收据中确实注明原告所付120万元系还林翔借款，但原告是基于《房屋转让协议》要求三被告返还购房款，而非基于其所付购房款的去向，且被告彭生荣、云汉公司在没有被告林翔签字认可的情况下，于2017年5月25日将案涉房屋售回给了第三人，并向第三人收取购房款。故被告彭生荣、云汉公司应与被告林翔共同向原告返还购房款，至于其与林翔合伙期间的相关事宜，不是本案审理的范围，本院不予处理，双方可自行结算。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告赖道忠与被告彭生荣、林翔、萍乡市云汉生物科技有限公司于2016年3月25日签订的《房屋转让协议书》为无效合同；二、被告彭生荣、林翔、萍乡市云汉生物科技有限公司于本判决生效后十日内向原告赖道忠返还购房款120万元；三、驳回原告赖道忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍交纳迟延履行期间的债务利息。本案受理费19371元、财保保全申请费5000元，共计24371元，由原告赖道忠负担5000元，由被告彭生荣、林翔、萍乡市云汉生物科技有限公司负担19371元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决书规定履行期间的最后一日起，权利人可以向本院申请执行，申请执行期限为二年。审 判 长  刘雨姬审 判 员  张小平人民陪审员  肖天凤二〇一七年十一月一日代理书记员  柳 婷