广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2016）粤14民终1118号
上诉人（原审原告）：古利芳，女，1946年8月17日出生，汉族，现住梅州市梅江区。
委托诉讼代理人：古宇帆，男，1973年7月10日出生，汉族，现住梅州市梅江区。系上诉人古利芳的侄子。
被上诉人（原审被告）：赖义龙，男，1964年6月15日出生，汉族，现住梅州市梅江区。
被上诉人（原审被告）：赖淼森，男，1968年5月22日出生，汉族，现住梅州市梅江区。
被上诉人赖义龙、赖淼森的委托诉讼代理人：余少彬，广东客中梅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张文瑞，男，1969年11月4日出生，汉族，现住梅州市梅江区。
上诉人古利芳因与被上诉人赖义龙、赖淼森、张文瑞确认合同无效纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2016）粤1402民初1429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
古利芳上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持古利芳一审的诉讼请求；2、由赖义龙、赖淼森承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予撤销。一、《相邻合约》在未经产权人即古利芳同意是无效合约，对古利芳无约束力，且该合约存在明显瑕疵，村委会盖章在前（2016.3.17），签名在后（2016.4.21）。二、《相邻合约》甲方为赖义龙、赖淼森，但两人均不是产权人，按赖义龙、赖淼森提供的“现状地形图”显示，产权人为赖英杰，无证据证明赖英杰与赖义龙、赖淼森的关系，更无证据证明赖义龙、赖淼森已继承了赖英杰的财产，因此赖义龙、赖淼森无权与他人签订《相邻合约》，所签订合约为无效合约。三、古利芳持有的是《国有土地使用证》，并不是集体土地使用证，该证显示土地使用者为古利芳，更不存在赖义龙、赖淼森提出的“宅基地”之说，该土地及地上房产产权为古利芳个人财产，并不是家庭共有财产。另，古利芳建房时是1980年，当时张文瑞年仅11岁，属未成年人，根本不可能形成家庭共有财产。四、赖义龙、赖淼森向国土部门要求出具“赖英杰（梅江区东教场侧51号）现状地形图”时（2016.3.7），就知道相邻土地证权属人为古利芳，而不是张文瑞，但赖义龙、赖淼森却不向古利芳阐明《相邻合约》并要求其签名，显然是在明知的情况下，与无签约权的张文瑞签订的合约是无效的。五、一审判决认定张文瑞签名的行为构成表见代理，是完全错误的。1、一审判决以“张文瑞与古利芳是共同居住的成年家属”，即构成张文瑞有权代表古利芳签订合约，无任何法律依据。2、一审判决仅依据《合同法》第四十九条规定认定张文瑞的行为属表见代理，实为断章取义。赖义龙、赖淼森在明知土地权属人为古利芳的情况下，仍与无权签约的张文瑞签订《相邻合约》，且古利芳在张文瑞签约后即刻提出合约无效，依据《合同法》第四十八条的规定，该合约对古利芳无约束力。六、一审法院认定张文瑞签约行为不是对古利芳财产的处分，这是不成立的。因为本案《相邻合约》内容所涉及的许可权是基于古利芳土地使用权和房产所有权而产生的权利，实质为广义财产权的一部分，而且赖义龙、赖淼森重建房屋的行为将影响古利芳的财产权利。七、一审法院认为古利芳只能在赖义龙、赖淼森重建房屋行为致使古利芳房屋出现不安全或损坏等事实时，再通过法律途径解决，此认定简直就是草菅人命！综上，一审判决完全错误，请求二审法院撤销一审判决，并判决《相邻合约》对古利芳无约束力，即《相邻合约》无效。
赖义龙、赖淼森辩称，一审法院所作的判决认定事实、适用法律正确。古利芳的上诉理由不成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。张文瑞作为本案房屋的产权人和实际使用人，其与赖义龙、赖淼森签订的合约受法律保护。
张文瑞未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。
古利芳向一审法院起诉请求：1.确认赖义龙、赖淼森与张文瑞等人签订的《相邻合约》无效；2.由赖义龙、赖淼森、张文瑞承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：古利芳系张文瑞的母亲，赖义龙、赖淼森为赖英杰之子。本案涉及房屋位于梅江区东教场侧51号、54号之四（54号之四国有土地使用证登记人为古利芳）。赖义龙、赖淼森需对赖英杰名下的原有房屋进行重建，2016年3月7日，由梅州市城市测绘研究院出具一份编号为梅规建第16014号的（梅江区东教场侧51号）现状地形图，包括张文瑞在内的5人（黄美英、邹洪、李坤元、胡珊）分别在地形图中相邻位置签名，下方注明：签名是相邻户主本人所签，并有梅州市梅江区金山街道办事处杨桃墩社区居民委员会在地形图中的盖章。2016年4月21日，赖义龙、赖淼森（甲方）与乙方包括张文瑞在内的5人（黄美英、邹洪、李坤元、胡珊）签订一份《相邻合约》，内容为：甲方位于梅江区东教场侧51号，房屋申请办理原状加固维修（原状重建）手续，房屋相邻利害关系人乙方同意甲方按红线图16014号建筑红线内房屋原状重建，甲方栏由赖义龙、赖淼森签名确认，乙方栏由张文瑞等5人签名确认，合约下方注明相邻签名是相邻户主本人所签（电话核实），并由梅州市梅江区金山街道办事处杨桃墩社区居民委员会盖章确认。《相邻合约》签订后，古利芳与黄美英在梅州市城乡规划局对梅江区东山路教场侧51号房屋原状重建规划报建批前公示期间，于2016年4月27日提出异议，不同意赖英杰房屋原状重建。梅州市城乡规划局于2016年7月19日作出一份《告知书》，认为该《相邻合约》属于当事人之间的民事协议，在未经双方协商解除或法院确认无效或解除前，应当认定申请人提交的《相邻合约》等许可材料齐全，考虑当事人的异议请求，同意给予当事人一个月时间选择是否向法院起诉，否则，视为认可该《相邻合约》内容，不存在异议。此后，当事人协商未果，古利芳遂于2016年8月向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。
庭审中，双方确认梅江区东教场侧51号房屋现未进行施工，仍为原状；梅江区东教场侧54号之四房屋由古利芳、张文瑞及其妻子长期居住使用。
一审法院认为，本案争议焦点是古利芳请求确认合同无效的理由是否充分的问题。1.古利芳认为梅江区东教场54号之四房由其所有，其才是屋主。张文瑞未取得其授权，赖义龙、赖淼森在未告知古利芳的情况下，擅自与张文瑞签订的《相邻合约》，应当认定无效。从案件查明事实看，古利芳与其儿子张文瑞共同生活居住在梅江区东教场54号之四房，张文瑞作为同住成年家属，赖义龙、赖淼森有理由相信张文瑞有权代表古利芳签订《相邻合约》，同意赖义龙、赖淼森房屋的重建。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，张文瑞的行为构成表见代理，应为合法有效，且张文瑞的行为，也不是对古利芳财产的处分，故古利芳的上述主张，理由不足，不予支持。2.古利芳认为梅江区东教场侧51号房按原状重建必然危及54号之四房及周边邻近房屋的安全，明显侵犯古利芳合法权益，同时也违反了《中华人民共和国物权法》第九十一条、第九十二条关于不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管道等，不得危及相邻不动产的安全的规定。庭审中，双方确认梅江区东教场侧51号房现未进行施工，仍为原状，古利芳诉称危及其房屋安全的情形并未发生。对梅江区东教场侧51号房屋重建，是否会危及古利芳房屋的安全，属于将来不确定因素，古利芳可待将来事实发生情况另行通过合法途径予以解决。综上，赖义龙、赖淼森与张文瑞等签订的《相邻合约》，是双方真实意思表示，未违反有关法律禁止性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现古利芳请求确认该《相邻合约》无效，证据不足，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回古利芳的诉讼请求。案件受理费100元，按规定减半收取为50元，由古利芳负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是涉案《相邻合约》的效力问题。
赖义龙、赖淼森、张文瑞均是完全民事行为能力人，均具有签订合约的民事行为能力。根据古利芳提交的《国有土地使用证》显示，古利芳是梅州市梅江区东教场侧54号之四房屋所占土地的土地使用者。虽然现有证据无法证实张文瑞是梅州市梅江区东教场侧54号之四房屋的产权人，但张文瑞是古利芳的儿子，从该房建成至今三十多年，张文瑞一直与古利芳共同生活居住在该房屋，是该房屋的使用人之一。张文瑞作为古利芳的同住成年家属，亦是房屋相邻利害关系人，赖义龙、赖淼森有理由相信张文瑞有权作为相邻方签订《相邻合约》。而且，根据《相邻合约》的内容，该份合约是基于赖义龙、赖淼森为办理其房屋重建手续而与5位相邻方签订的合约，相邻利害关系人同意赖义龙、赖淼森按红线图建筑房屋（原状重建）。5位相邻方是作为房屋相邻利害关系人行使相邻权利，并非对其自身房屋的处分。张文瑞在《相邻合约》上签名是作为相邻一方，同意相邻另一方赖义龙、赖淼森对其房屋原状重建，并不是对古利芳梅州市梅江区东教场侧54号之四房屋进行处分。梅州市梅江区东教场侧51号房屋权属人原是赖英杰，而赖英杰已去世，赖义龙、赖淼森是赖英杰的儿子，其有继承其父亲房产的权利，故赖义龙、赖淼森有权作为梅州市梅江区东教场侧51号房屋权利人与相邻方签订《相邻合约》。古利芳上诉主张张文瑞无权签约；赖义龙、赖淼森无权与他人签订《相邻合约》，理由不成立，不予支持。据此，赖义龙、赖淼森与张文瑞作为《相邻合约》的签约主体适格。《相邻合约》是赖义龙、赖淼森与张文瑞自愿签订的，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应为合法有效。该《相邻合约》对相邻方古利芳、张文瑞具有法律约束力。至于梅州市梅江区金山街道办事处杨桃墩社区居民委员会并非《相邻合约》的合同当事人，其盖章时间问题不影响《相邻合约》的效力。古利芳上诉主张《相邻合约》无效，对其不具有约束力，理由不充分，不予支持。
关于古利芳上诉提及的赖义龙、赖淼森重建房屋会危及其房屋安全问题，目前赖义龙、赖淼森并未改变其房屋现状，至于赖义龙、赖淼森经有关部门审批后，对其房屋拆除重建，根据法律规定，其不得危及相邻不动产的安全。至于赖义龙、赖淼森对其房屋拆除重建时是否会发生危及古利芳房屋安全的事实无法确定，并不是必然会发生的事实。一审法院认为古利芳可待将来发生该情况时另行通过合法途径予以解决，并无不当。
综上所述，古利芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。张文瑞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人古利芳已预交），由上诉人古利芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄洪远
审 判 员 张孟棋
代理审判员 李新红
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 陈宏群