广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）东一法民一初字第2246号原告胡时勇（反诉被告，统称原告），男，汉族，1977年9月2日出生，身份证住址：浙江省永嘉县，委托代理人张才荣、覃汝忠，分别系广东国众坚师事务所律师、律师助理。被告刘林（反诉原告，统称被告），男，汉族，1974年9月7日出生，身份证住址：广东省东莞市莞城区，委托代理人曾海波，系广东华文律师事务所律师。原告胡时勇诉被告刘林以及被告刘林反诉原告胡时勇租赁合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员周敬棠适用简易程序于2013年4月10日公开开庭进行审理。在本案审理过程中，因本案处理须以另案的处理结果为依据，故本案于2013年4月28日裁定中止诉讼。中止诉讼事由消除后，本案恢复审理，并于2013年8月13日第二次公开开庭审理。原告胡时勇及其委托代理人张才荣，被告刘林的委托代理人曾海波，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡时勇诉称，2011年7月12日，被告与原告签订《楼宇租赁合同》一份，约定由被告承租原告提供的东城区主山大井头振兴路368号物业1-3层共3300平方米，按16元/平方米/月计算，共52800元，加上物业前空地使用租金，综合月租为53000元，之后按年限递增。合同未有约定租赁物业的用途。合同约定的租赁期限为8年，自2011年9月15日起至2019年9月14日止。2011年9月至12月为装修期，正式起租日为2011年12月15日。合同第七条规定，被告应于每月5日前交付当月租金，逾期按每天千分之三加收滞纳金。若逾期10天未交租金，原告可终止合同，不作任何赔偿。合同签订后，原告已依合同约定将物业交给被告装修使用，但被告仅支付了2011年12月份的半个月租金，其他租金经原告多次追讨，至今未付。原告出租的案涉物业是从他人处承租而来，由于被告拒交租金，导致原告亦无法向上一手交租，上一手出租人陈炜桥于是向东城法庭提起诉讼，已判决解除合同，要求原告支付租金、逾期付款违约金并退还物业。由于原告已将物业交付给被告，原告无法退还物业，为此原告只能对被告提出起诉，要求支付租金并退还物业。至于滞纳金，原告认为原约定每天千分之三过高，故按银行同期贷款利率的四倍计算。综上，原告特起诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告于2011年8月30日签订的《物业租赁合同》；二、被告按每月53000元支付自2012年1月1日起至合同解除之日止的租金以及滞纳金（以636000元为本金，按银行同期贷款利率四倍自2012年7月1日起计算至付清日止）；三、被告于合同解除之日即将承租物业华昌大厦1-3层交还给原告，逾期交还按每月53000元支付占用费；四、被告承担本案全部诉讼费用。被告刘林针对原告的本诉抗辩称，一、被告并不是无故拖延租金，而是原、被告双方在案涉租赁合同中已明确约定了原告应当负责提供案涉物业的消防证以便于被告将案涉物业进行商业开发，而原告上述义务是属于合同的主义务，原告负有先履行的责任，在原告未能履行上述义务的前提下，被告有权主张先履行抗辩权。二、案涉合同的效力有待本案的关联案件即案外人陈炜桥诉胡时勇的租赁合同案件生效后才能确定，因为案涉租赁物是否具备建筑工程的许可直接影响到本案的处理。三、原告在本案与被告签订的合同违背了诚实信用的原则，原告与案外人所订立的合同期限为五年，而另行转租至被告时，却将合同的期限定为八年，本案中原、被告之间的租赁期限属于次转租的法律地位，直接受第一手租赁合同约定的期限约束，原告的上述行为存在欺诈，对被告造成了直接的损失。四、由于原告与案外人陈炜桥之间就案涉物业的租赁产生的纠纷，陈炜桥已于2012年5月向原告以及相应的次承租户发出了解除租赁合同的通知，因此原告与陈炜桥的租赁合同于2012年5月15日解除，导致本案中合同不存在权利基础，实际上双方的合同已无履行的必要，也必然会导致被告与原告订立合同时所追求的合同目的无法实现，原告的上述行为也应视为对合同的根本性违约。综上，请求法院驳回原告的诉求。被告刘林反诉称，2011年8月30日，原告与被告订立书面的《物业租赁合同》一份，该合同约定：由原告将位于东莞市东城区大井头振兴路368号5层物业1栋及物业前空地出租给被告使用，租赁期为8年，由2011年9月15日起至2019年9月14日止，合同押金为106000元，合同约定的月租金为53000元/月，每三年递增4300元。双方还在合同中补充约定物业左前方平顶小屋归被告使用。合同签订后，被告依约将物业租赁的押金、物业使用补偿金、2011年12月份半个月租金交付给了原告。然而被告在承租物业进行商业开发过程中发现：原告违背诚信原则，既不能提供案涉物业的建设工程规划许可证，也未能提供案涉物业的初次消防合格证，从而导致被告的商业经营活动处于停滞状态，众多已入场经营户要求被告承担违约责任，导致被告面临巨大的索赔风险。原告还隐瞒了其并非案涉物业权属人的实情，而且将其从陈炜桥处租赁而来租期为5年的物业，在未经陈炜桥同意的情况下，擅自转租给被告，租期却定为8年。2012年5月15日，陈炜桥向原告发出了解除《楼与租赁合同》通知，解除了与原告的租赁合同。被告认为：原告为了牟取不当利益，采取隐瞒、欺诈的手段将无权处分的物业转租给被告，且转租期限超过了原租赁合同的租赁期限；同时，原告提供的物业未能办理建设工程规划许可证和消防证，导致被告合同目的无法实现，除应退还被告支付的押金、补偿金、租金等费用外，还应当赔偿被告相应的经济损失。因此被告为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判令：一、原告退还被告押金106000元；二、原告退还被告物业使用补偿金9000元（案涉物业左前方平顶小屋的补偿金）；三、原告退还被告2011年12月份的半月租金26500元；四、原告赔偿被告经济损失100000元；五、本案本诉和反诉的诉讼费用均由原告承担。原告胡时勇针对被告的反诉答辩称，被告称原告采取欺诈的手段没有依据，双方签订合同的过程中，原告已将自己并不是业主的情况告知了被告，以及向被告出示了相关的证明文件，如竣工验收证明、消防备案证明等，从该些证件可反映出原告并不是第一手业主。关于租赁期限的问题，原告也没有清楚向被告表述原告与陈炜桥所租的物业是八年，是被告没有调查清楚，因此我方不存在欺诈的行为。被告的反诉没有事实和法律的根据。经审理查明，案外人陈炜桥经业主授权而取得华昌大厦（地址：东莞市东城区主山大井头振兴路368号5层楼宇1栋）的合法出租权。2011年7月12日，陈炜桥与胡时勇、徐满棠签订一份《楼宇租赁合同》，约定：陈炜桥出租东莞市东城区主山大井头振兴路368号5层楼宇1栋（即华昌大厦）及楼宇前空地给胡时勇、徐满棠使用；租赁楼宇的用途为经营沐足和商场，租赁空地只限作停车场；租赁期限为5年，从2011年7月1日起至2016年6月30日止。上述《楼宇租赁合同》签订后，胡时勇、徐满棠向陈炜桥交纳了租赁押金，陈炜桥如约将华昌大厦及楼宇前空地交付给胡时勇、徐满棠使用。2011年8月30日，胡时勇与刘林签订一份《物业租赁合同》，约定：胡时勇出租东莞市东城区主山大井头振兴路368号华昌大厦物业的第1-3层及物业前空地给刘林使用；华昌大厦物业第1-3层的月租为53000元/月，每三年递增4300元；租赁期限为八年，从2011年9月15日至2019年9月14日止，其中2011年9月至12月为装修期，正式起租日期为2011年12月15日起开始计租；合同签订之日，刘林须向胡时勇支付租赁押金106000元；物业左前方平顶小屋归被告使用，租赁期内，胡时勇不收取任何费用，刘林一次性补偿胡时勇9000元。原、被告签订上述合同后，胡时勇将合同约定的租赁物交付给刘林使用，刘林将华昌大厦第一层转租给散租户，将华昌大厦第二层转租给案外人薛贵东。刘林于2011年8月30日向胡时勇交纳了租赁押金106000元，于2011年9月14日交纳了2011年12月16日至31日半个月的租金26500元以及物业左前方平顶小屋的使用补偿金9000元，之后刘林就没有再交过租金。因胡时勇、徐满棠拖欠陈炜桥租金，陈炜桥于2012年4月28日向胡时勇、徐满棠发出律师函，要求两人支付拖欠租金，否则将解除《楼宇租赁合同》并依法追究两人违约责任。胡时勇、徐满棠收到该律师函后，并没有向陈炜桥支付拖欠租金。2012年5月11日，陈炜桥向胡时勇、徐满棠发出《解除通知书》，告知：由于胡时勇、徐满棠拖欠租金而构成违约，陈炜桥决定于2012年5月15日解除双方签订的《楼宇租赁合同》，并要求胡时勇、徐满棠于2012年5月20日前返还华昌大厦。2012年5月16日，陈炜桥在华昌大厦现场张贴上述《解除通知书》和《通告》。《通告》中告知华昌大厦的各转承租用户：由于胡时勇、徐满棠逾期支付租金，且经多番催告后仍拒不履行交租义务，因此陈炜桥已于2012年5月15日解除陈炜桥与胡时勇、徐满棠于2011年7月12日签订的《楼宇租赁合同》，并要求胡时勇、徐满棠于2012年5月20日前腾空及返还出租楼宇给陈炜桥，故敦促各转承租用户于2012年5月20日前搬离现有租赁物业；由于陈炜桥将于2012年5月20日对出租楼宇实施停水停电处理，如各转承租用户未按前述时间搬离，相应的法律责任由各转承租用户承担。陈炜桥与胡时勇、徐满棠发生租赁纠纷后，刘林大约在2012年5月左右撤离华昌大厦，但刘林并未与胡时勇或一手出租人陈炜桥进行场地交接。庭审中，刘林主张陈炜桥发出解除合同通告后，陈炜桥已实际接管华昌大厦第一层物业，但刘林对此并未举证证明。另，双方确认次承租人薛贵东于2011年年底至2012年年初期间已撤离华昌大厦第二层，但薛贵东撤离后，华昌大厦第二层的入口处被上了锁，而到达第三层必须通过第二层，所以刘林和胡时勇没有就华昌大厦第二层和第三层物业进行场地交接。2013年4月24日，本院召集了胡时勇、刘林、薛贵东及陈炜桥到华昌大厦现场，胡时勇、刘林、薛贵东、陈炜桥四方确认，陈炜桥同意胡时勇、刘林、薛贵东交还案涉租赁物。另查，华昌大厦在2009年竣工，该物业在建设过程中没有取得建设工程规划许可证。以上事实，有本院审查认定的证据：陈炜桥与胡时勇、徐满棠签订的《楼宇租赁合同》、胡时勇与刘林签订的《物业租赁合同》、（2012）东一法民一初字第6489号《民事判决书》、押金收据、租金收据、场地使用费收据、《解除通知书》、《通告》、策划招商委托协议书，以及本院的庭审笔录、现场勘验笔录等书证附卷为证。本院认为，本案的争议焦点在于：胡时勇与刘林于2011年8月30日签订的《物业租赁合同》是否有效。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案租赁物华昌大厦是2009年竣工的，但在建设过程中没有取得建设工程规划许可证，且在本案一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证，故东莞市中级人民法院在（2013）东中法民一终字第760号民事判决书中认定一手出租人陈炜桥与胡时勇、徐满棠签订的《楼宇租赁合同》是无效合同，据此，本案所涉胡时勇与刘林于2011年8月30日签订的《物业租赁合同》也应当认定无效。基于上述认定，本院对原、被告的本诉和反诉请求分析如下：一、关于胡时勇本诉要求解除其与刘林于2011年8月30日签订的《物业租赁合同》并要求刘林返还案涉租赁物。因上述认定胡时勇与刘林签订的《物业租赁合同》是无效合同，故胡时勇主张解除合同没有合法依据，本院不予支持。另，由于在本案诉讼过程中，本院已组织租赁纠纷各方当事人对华昌大厦物业进行交接并将该物业返还给一手出租人陈炜桥，因此应视为刘林已将案涉租赁物返还给胡时勇，故本院对胡时勇要求刘林返还案涉租赁物的诉讼请求予以驳回。二、关于胡时勇本诉要求刘林支付拖欠租金和物业占用使用费。首先，前述认定胡时勇与刘林签订的《物业租赁合同》是无效的，因此胡时勇要求刘林支付租金没有法律依据，但刘林在签订合同后实际使用了案涉租赁物，故刘林应支付使用费给胡时勇。使用费的支付计算方法，可参照双方当事人在《物业租赁合同》约定的月租金数额计算。诉讼中，双方均确认刘林自2012年1月1日开始没有支付使用费，因此，刘林应按合同约定的租金标准向胡时勇支付2012年1月1日至胡时勇收回租赁物期间的占有使用费。本案中，刘林确认其撤离案涉租赁物后并未与胡时勇或一手出租人陈炜桥进行场地交接，同时刘林也没有证据证明其承租的案涉租赁物已返还给胡时勇或一手出租人陈炜桥，因此刘林作为承租人须对此承担举证不能的不利后果，故本院认定刘林向胡时勇支付的使用费应从2012年1月1日起计至本院组织各方当事人办理案涉租赁物第1-3层的交还手续之日止，即计至2013年4月24日。据此，刘林应向胡时勇支付的使用费为：53000元/月×15个月+53000元÷30天×24天=837400元。三、关于胡时勇本诉要求刘林支付拖欠租金的滞纳金。因胡时勇和刘林签订的租赁合同是无效的，故胡时勇诉求滞纳金缺乏依据，本院予以驳回。四、关于刘林反诉要求胡时勇退还租赁押金。胡时勇收取刘林租赁押金事实清楚，本院予以确认。由于合同无效，胡时勇收取刘林租赁押金106000元没有合法依据，刘林要求返还合法有理，本院对其该项反诉请求予以支持。五、关于刘林反诉要求胡时勇退还物业使用补偿金9000元。双方在《物业租赁合同》中约定：物业左前方平顶小屋归被告使用，租赁期内，胡时勇不收取任何费用，刘林一次性补偿胡时勇9000元。据此，刘林是以支付胡时勇9000元的对价而获得物业左前方平顶小屋在租赁期内的使用权。现由于前述认定双方签订的《物业租赁合同》为无效合同，而刘林实际占用物业左前方平顶小屋至本院组织各方当事人办理交接手续之日，因此胡时勇应当退还剩余租期内的平顶小屋使用费给刘林，即胡时勇应向刘林退还9000元-9000元÷2920天（租期8年）×587天（自2011年9月15日至2013年4月24日）=7191元。对刘林该项反诉请求的超出部分，本院不予支持。六、关于刘林反诉要求胡时勇返还已付租金。胡时勇已收取的租金实为租赁物占有使用费，刘林要求返还依据不足，本院予以驳回。七、关于刘林反诉要求胡时勇赔偿损失100000元。刘林主张：其承租案涉租赁物后为招商经营而委托案外人策划招商方案发生了策划费用18000元，此外被告在经营商业开发过程中产生包括人工支出等合理性费用，同时因原告过错造成合同无效，故被告还须承担次承租户进行商业索赔所产生的风险损失，综上被告酌情要求原告赔偿100000元。对于上述主张，本院认为：首先，胡时勇与刘林签订的《物业租赁合同》因违反法律法规的强制性规定而无效，双方对于合同无效均有过错，因此应当各自承担相应的损失责任。其次，刘林对于其主张的策划费用损失只提供了策划招商委托协议书予以证明，并没有相关支付凭证等证据予以佐证，因此不足以证明其主张的策划费损失。此外，刘林对于其主张的合理经营费用和预期风险损失，并没有提供任何证据予以证明，因此本院对此也不予采纳。综上，刘林对其主张举证不足，应承担由此产生的不利后果，故本院对刘林该项反诉请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告胡时勇与被告刘林于2011年8月30日签订的《物业租赁合同》无效。二、限被告刘林于本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡时勇支付租赁物占有使用费837400元。三、限原告胡时勇于本判决发生法律效力之日起五日内向被告刘林返还租赁押金106000元。四、限原告胡时勇于本判决发生法律效力之日起五日内向被告刘林返还物业使用补偿金7191元。五、驳回原告胡时勇的其他诉讼请求。六、驳回被告刘林的其他反诉请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的本诉受理费为5538元，由原告承担697元，由被告承担4841元；本案的反诉受理费为2461元，由原告承担1153元，由被告承担1308元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  周敬棠二〇一三年九月五日书 记 员  袁影霞蒋戎婧附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。