南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第4523号
原告江苏汇鸿国际集团华源贸易有限公司，住所地南京市秦淮区91号8楼。
法定代表人朱曙光，董事长。
委托代理人倪同木，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
委托代理人王羽，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被告南京帝诺餐饮有限公司，住所地南京市秦淮区89号一层。
法定代表人毕松青，总经理。
被告毕松青。
以上两被告共同委托代理人王伟，江苏宁盾律师事务所律师。
原告江苏汇鸿国际集团华源贸易有限公司（以下简称汇鸿集团华源公司）与被告南京帝诺餐饮有限公司（以下简称帝诺公司）、毕松青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汇鸿集团华源公司的委托代理人王羽，被告帝诺公司、被告毕松青的共同委托代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汇鸿集团华源公司诉称，2012年12月，原告与被告帝诺公司签订《房屋租赁合同书》、《物业管理及相关费用收取的约定》各一份，约定原告将本市白下路89号汇鸿大厦一楼中部门面房（以下简称诉争房屋）出租给被告帝诺公司经营上岛咖啡加盟店使用，租赁期自2012年12月1日起至2014年11月30日止。第一年租金为452800元，第二年租金为472800元，物业管理费每年67200元，于每年12月1日、3月1日、6月1日、9月1日支付。到期不缴足租金的，每天按照欠缴租金的0.3%支付滞纳金。逾期半个月仍未缴足租金的，原告有权终止合同，收回房屋。合同签订后，原告已按合同内容履行完毕，但被告帝诺公司从2013年12月1日起至今一直未向原告支付租金及物业费。原告数次向被告帝诺公司发函催款，被告帝诺公司均置之不理。另外，原告经调查发现，被告毕松青系被告帝诺公司的股东及法定代表人，被告毕松青将被告帝诺公司的营业收入等公司资产均用于个人生活，导致被告帝诺公司无力支付房租，被告毕松青的行为严重损害了原告的权益，其对于被告帝诺公司的债务应当承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、被告帝诺公司向原告支付拖欠的租金54万元，并按每日0.3%的标准承担滞纳金直至全部房租清偿完毕（其中，13.5万元自2013年12月1日起计算滞纳金，13.5万元自2014年3月1日起计算滞纳金，13.5万元自2014年6月1日起计算滞纳金，13.5万元自2014年9月1日起计算滞纳金）。2、被告帝诺公司立即迁出诉争房屋。3、被告帝诺公司按每日1500元的标准向原告支付自2014年12月1日起至其迁出诉争房屋之日止的房屋使用费。4、被告毕松青对上述被告帝诺公司的债务承担连带清偿责任。5、本案诉讼费由被告承担。
被告帝诺公司辩称，原告未提供诉争房屋的产权证明，不具有原告的主体资格。原告与被告帝诺公司签订的租赁合同中约定租赁面积为700平方米，但原告交付的房屋面积不足700平方米。在合同履行过程中，原告未按约向被告帝诺公司提供相应的停车位，且强制停水停电，强行扣押被告帝诺公司的物品，被告帝诺公司没有理由和义务再支付原告房屋使用费。被告毕松青代表被告帝诺公司与原告签订合同，系职务行为，与其个人无关。请求法院驳回原告对被告帝诺公司的诉讼请求。
被告毕松青辩称，原告未提供诉争房屋的产权证明，不具有原告的主体资格。被告毕松青是以被告帝诺公司法定代表人的身份与原告签订《房屋租赁合同书》和《物业管理及相关费用收取的约定》，其行为是职务行为，而非个人行为，由此产生的法律责任及后果均应由被告帝诺公司承担。被告毕松青未将被告帝诺公司的经营款挪作他用，原告的陈述纯属捏造事实。请求法院驳回原告对被告毕松青的诉讼请求。
经审理查明，本市白下路87-91号房屋系江苏汇鸿集团有限公司（以下简称汇鸿集团公司）所有。自2004年起，被告帝诺公司开始承租本市白下路89号汇鸿大厦一楼中部门面房，即诉争房屋，用于经营上岛咖啡�盟店，并向汇鸿集团公司支付保证金5万元。经汇鸿集团公司授权，自2009年12月，由原告与被告帝诺公司签订《房屋租赁合同书》和《物业管理及相关费用收取的约定》，租期三年。同时，汇鸿集团公司将被告帝诺公司缴纳的保证金5万元转给原告。
合同期满后，被告帝诺公司与原告续签合同。2012年12月，原告（甲方）与被告帝诺公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方经营上岛咖啡加盟店。租赁期限自2012年12月1日起至2014年11月30日止。第一年租金为452800元，第二年租金为472800元，租金每三个月缴纳一次，分别于当年的12月1日、3月1日、6月1日、9月1日之前付清。合同签订之日乙方向甲方支付保证金5万元，保证金在合同期满各项费用结算无误后五日内退还。到期不缴足租金的，每天按欠缴租金的0.3%支付滞纳金，逾期半个月仍未缴足租金的，甲方有权终止合同，收回房屋，置押房屋内的所有物品，保证金不予退还，并按乙方违约处理。逾期超过1个月甲方有权处置置押品，用以冲抵所欠的房租。本合同终止后，乙方应于合同终止后十日内迁离出租用房屋并将其返还甲方。同时，原告（甲方）与被告帝诺公司（乙方）签订《物业管理及相关费用收取的约定》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方经营上岛咖啡加盟店，建筑面积共700平方米。租期自2012年12月1日起至2014年11月30日止，本合同期限届满即终止执行。物业管理费为每年67200元，每三个月缴纳一次，于当年12月1日、3月1日、6月1日、9月1日之前付清。到期不缴足的，每天按欠缴费用的0.3%支付滞纳金，逾期半年月仍未缴足的，甲方有权终止合同，收回房屋，管理风险金不予退还并按乙方违约处理。甲方有依法对大厦行使物业管理的权利�同时承担为住户提供优质服务的义务。约定为“租赁合同”的有效组成部分，和租赁合同同时有效。
上述合同履行过程中，被告帝诺公司依约支付租金和物业管理费至2013年11月30日。自2013年12月1日起，被告帝诺公司未再支付租金和物业管理费。2014年4月18日，原告向被告帝诺公司发出《催付函》一份，要求被告帝诺公司支付拖欠的2013年12月1日至2014年5月31日的租金和物业管理费。之后，被告帝诺公司并未向原告付清2013年12月1日之后的租金和物业管理费。2014年8月12日起，被告帝诺公司自行停止经营，但并未将诉争房屋腾空并交还原告。
庭审中，两被告抗辩称诉争房屋建筑面积不足700平方米，仅有约600多平方米。原告解释称700平方米包含了房屋的公摊面积。另两被告辩称，合同履行过程中，原告强制关停水电，不按约提供相应车位，且强行扣押被�帝诺公司的物品。原告予以否认，两被告未就其抗辩事实举证证明。
关于原告要求被告毕松青对被告帝诺公司债务承担连带责任的请求。原告提供被告帝诺公司的工商登记资料及2011年度和2012年度的年检报告书各一份，证明被告毕松青刻意虚构经营成本和费用，以转移公司财产，逃避债务。属于公司股东滥用法人独立地位和股东有限责任的行为，被告毕松青应对被告帝诺公司的债务承担连带责任。且依据工商登记资料，被告帝诺公司的股东为毕松青与付志欣，两人系夫妻关系。被告帝诺公司名为有限责任公司，实为一人有限责任公司。法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。依据该规定，被告毕松青亦应对被告帝诺公司的债务承担连带责任。对于上述证据，两被告均认为与本案无关，�告要求两被告承担连带责任无事实和法律依据。
另诉讼中，本院要求原、被告尽快办理诉争房屋的交接，以减少双方的损失，原、被告代理人均表示认可。但后因两被告要求原告先行撤回对被告毕松青的起诉，原告不同意，交接未果。
上述事实，有原、被告陈述以及房屋所有权证、国有土地使用权证复印件、委托书、《房屋租赁合同书》、《物业管理及相关费用收取的约定》、催付函、工商查询资料、公司年检报告书等在卷佐证。
本院认为，原告与被告帝诺公司签订的《房屋租赁合同书》、《物业管理及相关费用收取的约定》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方均应全面、诚信、严格地履行合同所约定的义务。本案中，被告帝诺公司自2013年12月1日起未再向原告支付租金及物业管理费，其行为已构成违约。现�同约定的租期届满，被告帝诺公司未向原告交还诉讼房屋。原告要求被告迁出诉争房屋，并支付拖欠的租金和滞纳金，及逾期交房期间的房屋使用费的请求，符合法律规定和合同约定，本院应予支持。考虑到合同约定的日0.3%的滞纳金计付标准明显过高，本院酌情将滞纳金的计付标准调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍。
诉讼中，被告帝诺公司辩称诉争房屋面积与合同记载不符，对此，本院认为合同虽载明诉争房屋建筑面积为700平方米，但合同约定的租金和物业管理费数额固定，并未约定租金和物业管理费按房屋面积计算。且被告帝诺公司承租的房屋系“白下路89号汇鸿大厦一楼中部门面房”，该承租标的亦特定。另外，被告帝诺公司自2005年起即承租诉争房屋用于经营，并按约支付租金和物业管理费直至2013年11月30日。在此期间，被告帝诺公司从�就房屋面积提出异议。综上，可以认定被告帝诺公司系以固定的价格承租特定的房屋，现被告帝诺公司以房屋实际面积与合同约定面积不符为由拒付租金，与事实不符，本院不予采信。
关于被告帝诺公司所述合同履行过程中，原告强制关停水电，不按约提供相应车位，且强行扣押被告帝诺公司的物品的事实。因被告帝诺公司未提供相应证据证实，本院亦不予采信。
关于原告要求被告毕松青对被告帝诺公司债务承担连带责任的请求。本院认为，原告提供的公司年检报告不足以证明被告毕松青存在滥用法人独立地位和股东有限责任的行为。被告帝诺公司系夫妻关系的两名股东成立的有限责任公司，并不当然等同于一人有限责任公司。故不应适用公司法关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的相关规定。原告要求被告毕松青对被告帝诺公司债务承担连带责任的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告帝诺公司缴纳的保证金5万元，《租赁合同书》约定，被告帝诺公司到期不缴足租金的，每天按欠缴租金的0.3%支付滞纳金，逾期半个月仍未缴足租金的，原告有权终止合同，收回房屋，保证金不予退还，按被告帝诺公司违约处理。即被告帝诺公司逾期半个月未缴足租金的，除应按日0.3%支付滞纳金外，被告帝诺公司还需承担保证金不退的违约责任。如上所述，本院已判决被告帝诺公司承担支付滞纳金的违约责任，已足以弥补被告帝诺公司预期支付租金的违约行为对原告造成的损失，故保证金原告应予退还。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法�第二十条第三款、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告南京帝诺餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内迁出其承租的本市白下路89号汇鸿大厦一楼中部门面房，将该房屋交还原告江苏汇鸿国际集团华源贸易有限公司。
二、被告南京帝诺餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏汇鸿国际集团华源贸易有限公司支付2013年11月30日至2014年11月30日的租金和物业管理费54万元及逾期付款滞纳金（滞纳金按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算，均计算至被告南京帝诺餐饮有限公司付清前款时止。其中，13.5万元自2013年12月1日起计算滞纳金，13.5万元自2014年3月1日起计算滞纳金，13.5万元自2014年6月1日起计算滞纳金，另13.5万元自2014年9月1日起计算滞纳金）。原告江苏汇鸿�际集团华源贸易有限公司同时退还被告南京帝诺餐饮有限公司保证金5万元。
三、被告南京帝诺餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内按每日1500元的标准向原告江苏汇鸿国际集团华源贸易有限公司支付自2014年12月1日起至其迁出本市白下路89号汇鸿大厦中部门面房之日止的房屋使用费和物业管理费。
四、驳回原告江苏汇鸿国际集团华源贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9040元，由被告南京帝诺餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根�《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 马 巍
人民陪审员 杨淑云
人民陪审员 乔尔平
二〇一五年一月四日
见习书记员 陶 瑜