四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第502号
上诉人（原审被告）四川星宇房地产开发有限公司。
法定代表人杜其星。
委托代理人沈昌霞。
被上诉人（原审原告）唐利升。
被上诉人（原审原告）刘端碧。
二被上诉人共同委托代理人魏顺福（特别授权）。
二被上诉人共同委托代理人王武江。
上诉人四川星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇公司）因与被上诉人唐利升、刘端碧商品房销售合同纠纷一案，不服南充市嘉陵区人民法院（2013）嘉民初字第1887号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人星宇公司的委托代理人沈昌霞，被上诉人唐利升的委托代理人魏顺福、王武江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：唐利升与星宇公司于2006年6月6日签订了《商品房买卖合同》。依照合同约定，买受人唐利升以1，000元／平方米，共计121，050元的价格购买星宇公司销售的位于南充市嘉陵区南荣路处的“星宇·城南家园”第A幢B单元3层1号商品房一套。另外，双方在合同第六条中关于付款方式及期限约定为“一次性付款”；第八条中关于房屋交付期限约定为“出卖人应当在2006年12月31日前，…，将具备下列第3种条件（即：商品房经分期综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为“…，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；…”；第十五条关于产权登记约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…，3.房屋交接后壹年内办理房屋产权证”。合同中双方未对迟延办证的违约责任作出约定。
合同签订后，唐利升支付了购房款121，050元。2007年1月25日，唐利升与星宇公司签订了商品房屋交接书。2009年2月25日，星宇公司向南充市房地产产权产籍监理处出具了案涉房屋的《办理房屋所有权证通知书》，唐利升在该通知书上签名。2009年3月5日，唐利升、刘端碧取得了房屋所有权证。
2009年2月26日，星宇公司因涉案土地使用权证的迟延办理，向唐利升出示（送达）了《关于办理土地使用证的补充说明》，其内容为“尊敬的唐利升业主：您购买我司开发的星宇·城南家园A幢B单元301号房现已办理房屋产权证，因我司开发的星宇·城南家园属分期开发，土地使用证待整个小区全面竣工后（交房后三年内）办理，超过期限我司按购房合同的约定承担违约责任。特此说明业主签字四川星宇房地产开发有限公司2009年2月26日”。嗣后，唐利升在“业主签字”栏后签名。刘端碧代唐利升收取了星宇公司延期办理星宇.城南家园土地使用证违约金4，134元。2011年7月、8月间，涉案“星宇·城南家园”小区部分购房业主因《商品房买卖合同》中所涉权属证书的迟延办理问题与星宇公司发生过信访事件。在信访处理过程中，星宇公司法定代表人杜其星于2011年8月30日作出书面《承诺》，其内容是“本人承诺2011年9月10日按合同约定支付一次性购房和按揭贷款已还清的业主土地办证违约金，违约金按万分之一支付，暂支付6、7、8三个月，其余的违约金按合同约定执行，合同未约定违约金比例的按日万分之零点五执行，在办土地使用证时支付”。刘端碧在星宇公司处收取延期办理土地使用证违约金4，134元，并在星宇公司制作的《收条》上的“收款人（业主）”栏后签名捺印。2011年9月7日，星宇公司在小区张贴《办理国有土地使用证的通知》，通知星宇.城南家园的业主已具备办理分户国有土地使用证的条件，办理时间从2011年9月8日起至9月20日止。2011年9月20日，唐利升、刘端碧取得了国有土地使用证。
另查明，唐利升与刘端碧于1986年9月26日登记结婚。
2013年4月，唐利升向一审法院提起诉讼，后一审法院追加唐利升之妻刘端碧参加诉讼，唐利升夫妇诉称：2006年6月6日，唐利升与星宇公司签订了《商品房屋买卖合同》，约定星宇公司于2006年12月31日前向原告交付房屋，并于2008年1月25日前为唐利升办理房屋权属证书。唐利升依约支付了购房款121，050元。经唐利升多次催促，星宇公司迟至2007年1月25日将房屋交付唐利升，2011年9月20日才为唐利升办理房屋产权证书。依据相关法律规定诉请人民法院依法判令：1、由星宇公司支付逾期交房违约金303元；2、由星宇公司支付逾期办证违约金45，938元；3、诉讼费用由星宇公司承担。
一审法院经审理认为：本案系商品房销售合同纠纷，对于唐利升与星宇公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，本院依法确认其合法有效。根据合同法的规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。唐利升作为买受人已依约履行了付款义务；星宇公司作为出卖人，应当按照双方的约定履行交付房屋及协助办理房屋权属证书的义务。
一、关于唐利升、刘端碧要求星宇公司承担迟延交付房屋违约责任的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。根据双方在涉案合同中关于房屋交接时间（即2006年12月31日前）的约定以及涉案房屋的实际交付时间（即2007年1月25日）可以看出，至2007年1月25日星宇公司实际交房之日止，星宇公司的违约事实已经成立。依据诉讼时效的法律规定，权利人主张违约责任应当在“自违约事实发生之日起”二年内。因此，唐利升、刘端碧向星宇公司诉讼主张承担逾期交房的违约责任应当在2009年1月25日前。本案中因星宇公司提出了时效抗辩，对于唐利升、刘端碧的该项诉讼请求，不予支持。
二、关于涉案《房屋所有权证》的登记办理，星宇公司作为出卖人是否存在迟延履行办证义务的违约问题。首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，商品房买卖合同中，土地使用权变更及房屋所有权登记手续应由买受人办理，房屋出卖人履行的是协助义务。其次，本案中唐利升与星宇公司签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”，其中“房屋交接壹年内”是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件的时间，双方对此亦无异议。由于合同约定的“房屋产权证”并未明确是《房屋所有权证》，故双方当事人约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”中的“房屋产权证”应包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。第三，涉案房屋的交接时间为2007年1月25日，星宇公司应当于2008年1月25日前履行办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的协助义务。星宇公司于2009年2月25日向南充市房地产产权产籍监理处出具了案涉房屋的《办理房屋所有权证通知书》，此时星宇公司才按约定履行了办理《房屋所有权证》的协助义务。对超过约定期限的部分，即2008年1月26日至2009年2月25日，星宇公司应承担违约责任。故星宇公司关于唐利升、刘端碧房屋所有权证的办理，星宇公司无迟延办理的违约行为抗辩主张不能成立。
三、关于双方对涉案《国有土地使用证》延迟办理时间是否已重新达成过一致的认定问题。2009年2月26日，星宇公司向唐利升出示了事先制作的《关于办理土地使用证的补充说明》，该补充说明意思表示明确，即办理国土证待整个小区全面竣工后（交房后叁年内）办理，唐利升、刘端碧应当知道星宇公司让其签字是希望得到其谅解并同意给予二年的宽展期限。这不仅仅是送达，唐利升、刘端碧一旦在该《说明》上签字认可，即双方达成了新的合意，则《说明》中的“三年期限”对签字的双方均具有约束力。据此，星宇公司对唐利升、刘端碧所购房屋应于交房后三年内，即至迟于2010年1月25日前将具备办理土地使用证的资料备案，并向买受人提供有关证明文件。星宇公司仅举出《办理国有土地使用证的通知》证实自己履行了告知义务，通知办理《国有土地使用证》的时间从2011年9月8日起至9月20日止，但未能举出证据证实其就《国有土地使用证》的办理向买受人唐利升提供必要证明文件的时间，而唐利升、刘端碧于2011年9月20日才取得《国有土地使用证》。因此，对超过补充约定期限的部分，即2010年1月26日至2011年9月20日，星宇公司应承担违约责任。
四、关于星宇公司迟延办理涉案《国有土地使用证》的违约责任是否已了结的问题。2011年8月30日，出卖人星宇公司的法定代表人在涉案信访事件中对其迟延办理《国有土地使用证》作出给付违约金等事项的《承诺》；刘端碧在星宇公司处领取了迟延办理土地使用证违约金4，134元。首先，对于该《承诺》，因系星宇公司单方意思表示，其中既无买受人唐利升的签字（章）认可，同时本案中亦无其他证据证实唐利升已对前述《承诺》中的内容予以接受，由此，该《承诺》对原、被告双方无合同约束力；其次，对于刘端碧已在星宇公司处领取违约金的行为，应属于唐利升、刘端碧对部分违约金的收取。根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）第66条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”的规定，因涉案《收条》中无唐利升、刘端碧放弃其余应取得违约赔偿的意思表示，故不能从刘端碧的领取行为认定其已对办证违约金主张作出了全部了结的意思表示。据此，星宇公司关于其已按《承诺》内容了结了迟延办理《国有土地使用证》违约责任的抗辩主张不能成立。
五、关于唐利升、刘端碧应获得违约金数额的确认问题。涉案《商品房买卖合同》未对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，由星宇公司按照唐利升已付购房款总额，并参照前述规定利息标准即基准利率上浮30%向唐利升、刘端碧承担计付迟延办理涉案房地产权属证期间（即2008年1月26日始至2009年2月25日止，2010年1月26日始至2011年9月20日止）的违约金。其中，对于刘端碧已领取的违约金部分，应在计付总额中扣减；同时，扣减后计付的金额亦不能超出原告诉讼请求中关于迟延办证部分所主张的违约金数额部分，即41，804元（45，938元-4，134元）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、四川星宇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向唐利升、刘端碧支付从2008年1月26日始至2009年2月25日止，2010年1月26日起至2011年9月20日止期间的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照唐利升、刘端碧已付购房款121，050元，参照中国人民银行规定的同期同类金融机构计收逾期贷款利息，即基准利率上浮30％的标准计付，已支付的4，134元予以扣减，且扣减后计付的金额亦不超过唐利升诉讼请求的数额部分，即41，804元）；二、驳回唐利升、刘端碧的其他诉讼请求。案件受理费948元，减半收取474元，由四川星宇房地产开发有限公司负担。
星宇公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，改判驳回唐利升、刘端碧主张逾期办证违约金的诉讼请求，并由唐利升、刘端碧承担一、二审诉讼费。主要理由：1.业主在领取违约金的领条上虽然没有载明所星宇公司支付的时间段及标准，但业主在领款时不可能不问，应该清楚。2.杜其星的《承诺》为要约，业主无异议，业主复印《承诺》并将《承诺》张贴在小区，说明《承诺》已经送达了符合支付违约金条件的业主；从发放违约金的现场情况以及业主领取违约金的行为，说明业主完全接受星宇公司作出的《承诺》内容。3.双方在合同履行过程中达成了协议，不应适用《解释》第十八条第二款的规定，而予以补足违约金，因为适用该款规定的前提是双方没有约定违约金。4.被上诉人在应当办理房屋所有权证期限内未及时办理，星宇公司不应当承担逾期办理房产证的违约责任。5.《解释》第十八条第二款适用的另一前提是因出卖人的原因致使买受人迟延取得《房屋所有权证》和《土地使用权证》两证，即两证都没有取得才能适用。而本案星宇公司对唐利升、刘端碧取得房屋所有权证并不违约，故对其迟延取得土地使用证也不应适用该条第二款的规定计算违约金。6.唐利升、刘端碧低价买房，一审判决没有考虑星宇公司在办理房屋所有权证上没有违约和业主无损失的情形，没有降低过高的违约金不当。7.唐利升、刘端碧关于逾期办证违约金的诉请已超过诉讼时效期间。
唐利升、刘端碧辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由：星宇公司并无证据证明那些业主参与信访，且即使业主参加了信访，但双方并没有签订协议，双方并没有对迟延办证的违约责任达成合意；双方合同对迟延办证没有约定违约金，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定处理；业主领取了部分违约金，并不表示对其余应得违约金的放弃。星宇公司迟延办证系持续性违约，且数次承诺愿意支付部分违约金，属同意履行义务的引起诉讼时效期间中断的法定事由，故唐利升、刘端碧主张迟延办证违约金的诉讼请求，没有超过法律规定的诉讼时效期间。
本院二审查明：2011年9月28日，案涉小区业委会副主任王光荣签字领取违约金的领条，王光荣在领条上注明了所领违约金的期间及标准，即“2010年2月1日-2011.5月31日，万分之0.5计算；2011年6月1日-2011年11.9日，万分之一计算。
2007年11月13日，星宇公司对小区1-6号楼一次性付款购房户发出领取产权办理的《通知》。小区1-6幢一次性支付购房款的绝大多数购房人已在星宇公司通知的时间内领取办证《通知》，并办理了房屋所有权证。
一审诉讼中，星宇公司对唐利升、刘端碧要求其给付迟延办证违约金的诉讼请求，没有提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，但其证明对方当事人的请求权已超过诉讼时效期间并不是基于新的证据。
本院认为：唐利升、刘端碧与星宇公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。
关于星宇公司是否承担逾期办理房屋所有权证违约责任问题。一、双方签订的《商品房买卖合同》没有约定买受人办理房屋产权证的通知方式；二、房屋交付后，买受人唐利升夫妇有义务在约定期限内，主动要求星宇公司提供资料办理房屋所有权证，其没有向星宇公司提出；三、按照双方合同的约定，星宇公司应在2008年1月25日前履行办理房屋所有权证的协助义务，2007年11月13日，星宇公司已在小区内张贴了“通知”，通知办理房屋所有权证，已履行了通知义务；四、小区1-6幢一次性支付购房款的绝大多数购房人已在星宇公司通知的时间内领取办证《通知》并办理了房屋所有权证。因此，星宇公司不应当承担唐利升夫妇于2009年3月5日迟延取得房屋所有权证的违约责任。一审判决星宇公司承担2008年1月26日至2009年2月25日逾期办理房屋所有权证违约金错误，应予纠正。
按照《关于办理土地使用证的补充说明》的内容，星宇公司对唐利升、刘端碧所购房屋应于交房后三年内，即至迟于2010年1月25日前将具备办理《国有土地使用证》的资料备案，并向买受人提供有关证明文件。而星宇公司向唐利升、刘端碧提供能够办理《国有土地使用证》通知的时间却为2011年9月7日，对超过补充约定期限的部分，星宇公司应承担违约责任。合同履行中，因星宇公司的原因致使唐利升、刘端碧迟延取得《国有土地使用证》，案涉小区部分业主集体信访，要求星宇公司解决办理土地使用证的问题，星宇公司承诺了办证时间，同时，星宇公司法定代表人出具了书面《承诺》，承诺在2011年9月10日支付一次性购房和按揭贷款已还清的业主土地办证违约金，以及违约金的支付标准。此后，案涉小区包括唐利升、刘端碧在内的部分业主领取了星宇公司按《承诺》内容支付的违约金。本院认为，不管是星宇公司出具的《承诺》，还是唐利升、刘端碧领取违约金的领条上，均没有对业主迟延取得土地使用证违约责任了结的内容，唐利升、刘端碧领取违约金的行为，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”的规定，因涉案《收条》中无唐利升放弃其余应取得违约赔偿的意思表示，故不能从领取行为认定其已对办证违约金主张作出全部了结的意思表示。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”中的房屋权属证书，指《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证，并没有限定需造成买受人迟延取得两证才予以适用，即因出卖人原因造成买受人取得两证或者两证中的任意一证的迟延，出卖人都应按该条的规定承担违约责任。该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，因星宇公司的原因致使唐利升、刘端碧迟延取得土地使用证，且双方签订的《商品房买卖合同》对迟延办证没有约定违约金，符合前述司法解释的适用条件，一审判决适用法律正确，星宇公司关于双方已就迟延办证违约责任达成协议并已了结，不应适用前述司法解释的上诉理由不能成立。星宇公司应按该解释的规定向唐利升、刘端碧支付违约金，唐利升、刘端碧已领取的部分违约金，从中予以扣减。关于违约金应否降低的问题。《中华人民共和国合同法》关于违约金进行调整的第一百一十四条的规定，是针对当事人约定的违约金低于或者高于造成损失的情形，而本案中双方对迟延办证的违约金并未作约定，星宇公司关于应降低违约金的上诉理由亦不成立。关于诉讼时效问题。一审诉讼中，星宇公司对唐利升、刘端碧要求其给付迟延办证违约金的诉讼请求，没有提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，但其证明对方当事人的请求权已超过诉讼时效期间并不是基于新的证据。因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审诉讼期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已超过诉讼时效期间的情形除外”的规定，对星宇公司提出迟延办证违约金请求已超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销南充市嘉陵区人民法院（2013）嘉民初字第1887号民事判决；
二、四川星宇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向唐利升、刘端碧支付从2010年1月26日起至2011年9月20日止期间的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照唐利升、刘端碧已付购房款121，050元，参照中国人民银行规定的同期同类金融机构计收逾期贷款利息，即基准利率上浮30％的标准计付，已支付的4，134元予以扣减，且扣减后计付的金额亦不超过唐利升、刘端碧诉讼请求的数额部分，即41，804元）；
二、驳回唐利升、刘端碧的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费948元，由四川星宇房地产开发有限公司负担683元，唐利升、刘端碧负担265元；二审案件受理费320元，由四川星宇房地产开发有限公司负担230元，唐利升、刘端碧负担90元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 东
审判员 唐晓兰
审判员 蒙秀梅
二〇一四年五月二十六日
书记员 彭 宣