广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终16259号上诉人（原审原告）：张国有，身份证住址广州市花都区。上诉人（原审原告）：潘炳方，身份证住址广州市花都区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：范国茂，广东合誉律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市贵丽实业发展有限公司。住所地：广州市花都区（市场地址：花都区）。法定代表人：刘臻，董事长。委托诉讼代理人：翁梅丹，广东和志满律师事务所律师。上诉人张国有、潘炳方因与被上诉人广州市贵丽实业发展有限公司（以下简称：贵丽公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初3733号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：贵丽公司是涉案楼盘的开发商，于2005年12月21日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售XX南路商铺。贵丽公司（甲方、卖方）与张国有、潘炳方（乙方、买方）于2005年12月27日签订《广东省商品房买卖合同》，约定张国有、潘炳方向贵丽公司购买贵丽公司投资建设的位于广州市花都区XX镇广州（香港）XX布匹皮革精品城五期区XX南路75、76号铺，商铺建筑面积312.80平方米，按套出售并计价，总金额1870544，付款方式空白。甲方应当在2006年12月30日前将涉案商铺交付乙方使用，双方同意选择乙方办理方式办理产权登记，在甲方办结初始登记的前提下，乙方自行办理产权登记的，甲方应在商品房交付使用后180日内将登记机关要求的需甲方提供的证件资料提交乙方。甲方违反产权登记的约定的，乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的0.05%向乙方支付违约金。附录二约定乙方选择分期付款与银行按揭方式支付房款，2005年12月27日前支付279400元，2006年1月10日前支付100000元，2006年2月30日前支付100000元，2006年3月30日前支付100000元，2006年4月前支付171144元，余款1120000元于2006年1月10日前办妥银行按揭付清。同日，贵丽公司（出售方、甲方）与张国有、潘炳方（购买方、乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》，乙方向甲方购买坐落于花都区的商铺，现根据双方签订的《商品房买卖合同》订立本协议。如因甲方责任致使不能在房屋交付使用后360天内履行甲方在办理房地产权证中应履行的义务，逾期超过360天则甲方从超期之日起按乙方已付房价的每日万分之一向乙方支付违约金（但因政府部门或银行或其他单位和个人的原因致逾期的除外）。合同及补充协议对双方的其他权利义务等内容进行了约定。张国有、潘炳方于2005年12月27日向贵丽公司支付了装修保证金2000元。张国有、潘炳方认为已向贵丽公司支付了涉案商铺的全部购房款1870544元，为此提交2005年12月27日贵丽公司出具的收到750544元购房款收据及2006年11月15日签订的个人住房抵押借款合同（贷款1120000元）及借款借据予以证明。贵丽公司分别于2009年3月23日及2009年4月7日开具了1120000元及738188元的购房款发票，张国有、潘炳方表示贵丽公司还有一万多元的购房款发票未向其开具。张国有、潘炳方表示支付完购房款后要求贵丽公司办证，但贵丽公司一直推脱，后贵丽公司表示可以代为办理房产证，遂要求张国有、潘炳方将涉案合同原件及相关办证资料以及办证费用75000元交给贵丽公司，贵丽公司对此开具了收条。贵丽公司表示现在的贵丽公司是从2010年开始接手的，对于接手之前的贵丽公司收取张国有、潘炳方的办证费用表示不清楚，同时亦认为该费用属于债权债务关系已超过两年的诉讼时效，因此不同意退回该部分费用。关于装修保证金2000元，张国有、潘炳方未能提交证据予以证明。张国有、潘炳方表示因涉案楼盘是现楼销售，因此在签订涉案合同时贵丽公司即将涉案商铺交付张国有、潘炳方使用，张国有、潘炳方某丙出租屋完税证拟证明其占有使用涉案商铺，其中最早一张完税证日期显示为2007年11月6日。涉案商铺已于2006年4月21日办理预售备案登记于张国有、潘炳方名下，涉案楼盘尚未办理初始登记，贵丽公司表示因规划原因导致涉案商铺至今仍不具备办证条件，贵丽公司提交涉案商铺所在建筑物的报建图与竣工图，表示因配电房与垃圾房的位置及面积报建图与竣工图不一致，因此涉案商铺无法办理初始登记。后原审法院依张国有、潘炳方的申请向广州市花都区国土资源和规划局发函调查涉案商铺的办证问题，该局函复称因涉案商铺的配套设施现状与竣工图纸不符，未能办理初始登记。2016年4月13日，张国有、潘炳方向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、贵丽公司立即协助张国有、潘炳方办理花都区XX镇广州（香港）XX布匹皮革精品城XX南路75、76号商铺的房地产权证；2、贵丽公司向张国有、潘炳方支付以购房款1870544元为本金按每日万分之一的标准自2014年4月13日起至实际办妥产权证之日止的逾期办证违约金；3、贵丽公司立即退还张国有、潘炳方办证预付款75000元、装修保证金2000元及利息（以77000元为基数，从2014年4月13日开始按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算至付清款日止）；4、贵丽公司承担诉讼费用。原审法院认为：张国有、潘炳方与贵丽公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于购房款，张国有、潘炳方某丙750544元购房款收据、1120000元的抵押借款合同及借款借据证明其已向贵丽公司支付涉案商铺全部房款1870544元，理据充分，原审法院予以采信，虽然涉案合同约定由张国有、潘炳方自行办理产权登记手续，但合同明确约定在贵丽公司办结初始登记的前提下才由张国有、潘炳方自行办理产权登记，现涉案商铺因配套设施现状与竣工图纸不符导致未能办理初始登记，涉案商铺暂不具备办证条件，因此张国有、潘炳方要求贵丽公司协助办理涉案商铺的房地产权证，理据不足，原审法院不予支持，张国有、潘炳方可待相关办证条件具备后再另行主张。办理初始登记是开发商贵丽公司的义务，现涉案商铺未能办理初始登记导致无法办理权属登记，贵丽公司对此应承担相应的违约责任，因目前涉案商铺暂未能办理初始登记导致无法办理产权登记，涉案商铺办理产权登记前的事实尚未固定，故判决迟延办证违约金暂计至张国有、潘炳方提起本案诉讼之日为宜，此后的违约责任暂时不处理，当事人可待相关事实固定后另行主张。因此，贵丽公司应从2014年4月13日起按已付房款1870544元的日万分之一向张国有、潘炳方支付违约金至本案起诉之日即2016年4月13日止，经核算，合计136736.77元（1870544元×0.01%/天×731天）。张国有、潘炳方主张逾期办证违约金的起算日期已主动调整为提起本案诉讼之日的前两年，因此贵丽公司抗辩逾期办证违约金超过诉讼时效的意见依据不足，不予采纳。关于办证费用75000元，张国有、潘炳方向贵丽公司支付该费用用于办理涉案商铺的房地产权证，现贵丽公司因未能办理涉案商铺的初始登记导致无法办理房地产权证，该费用尚在办证的履行期内，贵丽公司也并未告知张国有、潘炳方无法办证，该费用的诉讼时效无法起算，因此贵丽公司抗辩该费用超过诉讼时效依据不足，不予采纳，故张国有、潘炳方要求贵丽公司退还该办证费用75000元及利息，合理有据，予以支持，利息以75000元为本金从2014年4月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清该款之日止。贵丽公司抗辩该费用支付给上一手的贵丽公司，但贵丽公司未能提交证据证明接手该公司时对该费用与他人进行了相关约定，贵丽公司应承担举证不能的后果，因此原审法院对于某公司认为未收取该办证费用的抗辩意见不予采纳。关于装修保证金2000元，根据张国有、潘炳方某丙的出租屋完税证可知涉案商铺在本案起诉之日的两年前已装修完毕并出租他人使用，张国有、潘炳方应在装修完毕后两年内向贵丽公司主张返还装修保证金，现张国有、潘炳方于2016年4月13日才向贵丽公司主张返还该费用，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，贵丽公司抗辩认为张国有、潘炳方在本案中主张返还装修保证金2000元已经超过两年的诉讼时效，而张国有、潘炳方没有举证证明该期间存在诉讼时效中止或中断的事由，故贵丽公司的抗辩理由成立，予以采纳。因此，张国有、潘炳方要求贵丽公司返还装修保证金2000元已超过诉讼时效，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年9月20日作出一审判决：一、被告广州市贵丽实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张国有、潘炳方支付迟延办证违约金136736.77元；二、被告广州市贵丽实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张国有、潘炳方退还办证费用75000元及利息，利息以75000元为本金从2014年4月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；三、驳回原告张国有、潘炳方的其他诉讼请求。案件受理费4476元，由被告广州市贵丽实业发展有限公司负担。张国有、潘炳方不服一审判决，向本院提起上诉称：一、购房人支付房款，开发商为其办理房地产权属证书，是合同明确规定的房屋买卖双方应当履行的义务。上诉人已经足额支付了购房款，而被上诉人时至今日仍未为上诉人办理好房地产权属证书，已显属明显、根本的违约行为。二、造成涉案商铺至今无法办理房地产权属证书的原因，是被上诉人的短视、逐利、不顾上诉人合法权益的违约行为造成的。涉案商铺所在建筑未能办理初始登记，上诉人所购商铺无法办理房地产权属证书，上诉人无辜为被上诉人的违约过错行为买单，商铺价值大打折扣，当初签订买卖合同的交易目的也无法实现。三、被上诉人变更规划，把原来规划的电房和垃圾房改为商铺进行出售，本来被上诉人可以通过回收该商铺，把出售的商铺重新做回电房和垃圾房便可把问题根本解决，但被上诉人却怠于履行自己的义务，任由其一手造成的过错后果延续，置上诉人的合法权益于不顾。一审判决以涉案商铺暂不具备办证条件驳回上诉人办证的诉讼请求，理据不足。四、请求二审法院责令被上诉人限期三个月办妥涉案房屋初始登记及提供相应的办证资料，并在一年内办妥涉案商铺房地产权证，并给予相应的处罚。故上诉请求：１、撤销（2016）粤0114民初3733号民事判决第三项，改判被上诉人立即协助上诉人办理花都区XX镇（香港）XX布匹皮革精品城XX南路75、76号商铺的房地产权证；２、一、二审案件受理费均由被上诉人承担。被上诉人广州市贵丽实业发展有限公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，请予维持原审判决。经审查，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：上诉人对其所购商铺要求被上诉人立即协助办理房地产权证，是否支持。应当明确的是，上诉人所购商铺未能办理房地产权证归因于被上诉人，原审法院认定被上诉人对此承担违约责任，据此判决被上诉人支付逾期办证违约金，并无异议。上诉人主张被上诉人立即协助办理房地产权证，但因涉案商铺被上诉人尚未完成初始登记，客观上并不具备为上诉人所购商铺办理房地产权证的条件，原审判决对上诉人的该项诉请不予支持，处理并无不当，本院予以维持。需要强调的是，被上诉人作为合同主体，应当履行其为上诉人所购商铺办理房地产权证的合同义务，对上诉人所提消除办证障碍的要求当予积极回应，切实采取措施完成初始登记，结束双方办证争议状态。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费100元，由张国有、潘炳方负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  蔡培娟审判员  谭红玉二〇一六年十二月二十日书记员  杨银桃