广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终3077号
上诉人（原审被告、反诉原告）：廖凯驹，男，1960年10月6日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：肖腾追，广东泽荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江文狄，男，1967年1月13日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何洁贞，女，1968年11月12日出生，汉族，住广东省中山市东区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江文勇，男，1973年5月20日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。
上诉人廖凯驹因与被上诉人江文狄、何洁贞、江文勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第2841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
廖凯驹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回江文狄、何洁贞、江文勇的诉讼请求并依法支持其诉讼请求或发回重审。事实和理由如下：一、江文勇、何洁贞诉讼主体不适格，应依法另案审理。江文狄与其签订了商铺租赁合同，江文勇与其签订了房屋租赁合同，并依法办理了出租备案手续，没有授权江文狄出租房屋，何洁贞是39号、50号房产独立权利人，也没有告知授权江文狄处理房产，故江文勇、何洁贞诉讼主体不适格。二、江文狄闭锁餐厅大门，接受了餐厅场地，申请了装修设备财产保全，其反诉要求赔偿损失并提供了相关证据，江文狄拒绝承认该事实，法院要求廖凯驹申请资产评估，该资产评估期间的场地费用归责于廖凯驹缺乏事实依据。三、江文勇、何洁贞的起诉超过了诉讼时效。四、江文狄违约事实清楚，应承担赔偿责任。五、一审法院如下事实认定错误：一是认定江文狄是五套房产的共有人与江文勇、何洁贞独立产权人的事实不符；二是江文狄闭锁餐厅大门，违约在前，提出租金异议在后，租赁物完全由江文狄管理和控制等事实没有查清；三是对其提出追加餐厅承包人为涉案被告不予采纳存在审查不当，调查不清；四是推翻合约，调整违约金计算标准错误。
江文狄、何洁贞、江文勇口头答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，廖凯驹的上诉理由均无理，请求二审法院维持原判，驳回上诉。事实和理由如下：一、关于诉讼主体问题，江文狄、何洁贞、江文勇三人作为共同原告符合法律规定。涉案租赁物共涉及四个房产证，共五卡商铺，江文狄与何洁贞是夫妻，江文狄与江文勇是兄弟，实际使用一直都是打通整体使用，五卡商铺从2004年开始由江文狄自己开始经营，后廖凯驹实际使用了五卡商铺。二、关于江文狄锁门行为。江文狄是由于廖凯驹拖欠租金而锁门，且时间很短，第二天就开锁了，短时间的锁门是自力救济的行为。一审法院认为该行为给廖凯驹的经营活动造成了一定影响并判决赔偿经营损失2万元，其方对此本有异议，只是没有上诉而已。至于第二次锁门是廖凯驹与第三者有经济纠纷的人锁的，廖凯驹在庭审上确认了该事实，与其无关。三、关于租金计算起止点问题。其方2014年起诉，到二审是2017年，均是由于廖凯驹恶意拖延诉讼，不断补充证据，伪造证据所致，故相应的租金损失应由廖凯驹承担。四、关于装修价值问题。租赁物从2004年起一直是餐饮使用，有江文狄及江文勇的装修，还有其他承租人的装修，廖凯驹承租后进行过小部分的装修。依据合同约定，廖凯驹违约致合同解除，应当由廖凯驹承担装修损失。
江文狄、何洁贞、江文勇向一审法院起诉请求：1.解除江文狄、何洁贞、江文勇与廖凯驹于2012年4月30日签订的商铺租赁合同，廖凯驹立即将位于雍景园三期36、37、38、39、50号商铺交还给江文狄、何洁贞、江文勇；2.廖凯驹立即向江文狄、何洁贞、江文勇支付所欠租金366365元（自2012年5月暂计至2014年9月，以廖凯驹实际向江文狄、何洁贞、江文勇交还房屋之日所实欠租金、占用费为准）；3.廖凯驹立即向江文狄、何洁贞、江文勇支付违约金155417元（以实际所欠租金每日千分之一暂计至2014年9月24日，以实际支付之日所欠违约金为准）。后变更诉讼请求为：1.解除江文狄、何洁贞、江文勇与廖凯驹于2012年3月1日签订的商铺租赁合同；2.廖凯驹立即向江文狄、何洁贞、江文勇支付所欠租金728646元（租金自2013年6月计算至2015年12月：2013年6月租金12120元；2013年7月至2014年4月每月租金23460元，10个月共234600元；2014年5月至2015年4月每月租金23929元，12个月共287148元；2015年5月至2015年12月每月租金24407元，8个月共195256元）及违约金（以每月拖欠的租金为基数，从当月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至清偿之日止）；3.廖凯驹向江文狄、何洁贞、江文勇支付所欠物业管理费22048元（2014年9月至2015年12月期间，物业管理费每月1378元，16个月共22048元）及违约金（以每月拖欠的物业管理费为基数，从当月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至清偿之日止）。
廖凯驹反诉请求：1.江文狄、何洁贞、江文勇违约，向廖凯驹支付餐厅经营损失费用共444917.09元（其中经营利润13903.35元×8=111226.8元，物品用具待摊费2544.62元×8=20356.96元，装修折旧39116.67元×8=313333.33元，从2014年9月22日计算至合同期满之日止，暂计至2015年5月21日为444917.09元）；2.江文狄、何洁贞、江文勇向廖凯驹支付餐厅装修残值（设备和电梯建设等）投资损失费1410000元，用品用具待摊费用2544.62元×36=91606.32元（从2015年5月21日起计算至合同期满之日止）；3.江文狄、何洁贞、江文勇向廖凯驹支付职工遣散费46600元；4.江文狄、何洁贞、江文勇向廖凯驹支付库存物料损失费65300元；5.江文狄、何洁贞、江文勇向廖凯驹支付职工宿舍当月租金和押金违约费11320元；6.江文狄、何洁贞、江文勇违约破坏廖凯驹对外业务承包合同，造成廖凯驹经营承包合同定金违约损失20000元；7.江文狄、何洁贞、江文勇退还廖凯驹保证金69000元。诉讼中，廖凯驹撤回反诉请求6。
一审法院认定事实：雍景园三期36号、37号房产的权属人为江文狄，38号房产的权属人为江文勇，39号、50号房产的权属人为何洁贞。廖凯驹是中山市东区阿西厨房餐厅（即凤城八味餐厅，以下简称阿西厨房餐厅）的投资人，阿西厨房餐厅以前述东区雍景园三期36、37、38、39、50号房产作为其经营场所，但营业执照登记的企业住所为××号。
2012年3月1日，江文狄与廖凯驹签订商铺租赁合同，合同中以江文狄、何洁贞、江文勇为甲方（出租方），廖凯驹为乙方（承租方），并约定：甲方出租物业位于雍景园三期36、37、38、39、50号商铺首层至三层共700平方米；物业产权共有人包括江文狄、何洁贞、江文勇，甲方保证所有权共有人同意将该物业出租给乙方使用，产权共有人以授权方式委托江文狄作为甲方授权人代表在合同签字，收取租金和处理与乙方的日常事务，甲方保证授权委托真实有效；物业租赁期自2012年5月1日至2018年4月30日；合同期内租金从第二年起按每年递增2%的方式支付，即第一年度（2012年5月1日起至2013年4月30日）为每月23000元，第二年度（2013年5月1日起至2014年4月30日）为每月23929元，第三年度……类推；乙方每月10日前向甲方支付当月租金，逾期支付租金的，每逾期一天，则乙方需按日租金的千分之一支付滞纳金；甲方交付物业时，乙方应向甲方支付物业租赁保证金69000元，甲方收取的物业租赁保证金除用于冲抵合同约定乙方承担的费用外，剩余部分无息归还给乙方；租赁期内，乙方经营产生的所有费用（包括水电费、物业管理费等）由乙方负责缴纳；物业返还时，属于乙方的设备、设施、电器以及家具用品由乙方负责搬走，装修入墙固定部分和间墙，乙方不得拆除；乙方逾期不支付租金累计超过3个月的，本合同租赁权终止，乙方应在十天内搬走属于其设备、设施和家具、电器、用品等，交还物业给甲方；甲方违反合同约定或物业发生权属纠纷，造成乙方损失，甲方须承担乙方损失的赔偿责任；乙方违反合同约定或未经甲方同意，乙方中途擅自退租，甲方没收乙方的保证金不予退回。商铺租赁合同还约定了其他内容。同年3月19日，廖凯驹依约向江文狄缴纳了69000元保证金，随即接收涉案商铺进行装修。后廖凯驹自2012年5月1日起至2014年9月10日止每月向江文狄缴纳租金11500元，并自2014年9月11日起未缴纳租金及物业管理费。2014年9月22日，江文狄通过对涉案商铺上锁的方式向廖凯驹催收租金等费用。2014年10月11日，江文狄、何洁贞、江文勇委托律师向廖凯驹发出律师函，告知：即日起解除与廖凯驹签订的商铺租赁合同；廖凯驹应于2014年10月15日前支付所欠租金366365元及违约金155417元，并恢复租赁房屋原貌后交还。因该律师函无人签收，廖凯驹亦未缴纳有关费用，江文狄、何洁贞、江文勇遂诉至法院，主张前述本诉实体权利。
庭审中，据廖凯驹陈述，因江文狄未出具授权委托书及雍景园三期39、50号商铺的产权证书，其于2012年6月与江文狄、江文勇又分别签订了一份房屋租赁合同，并将两份房屋租赁合同在中山市工商行政管理局登记备案，故廖凯驹只与江文狄、江文勇存在房屋租赁合同关系，与何洁贞不存在房屋租赁合同关系。对于办理备案登记的两份房屋租赁合同的签订过程：第一次庭审时，廖凯驹称房屋租赁合同系江文勇出具，廖凯驹签名后交由江文勇办理租赁登记及工商执照等手续；第二次庭审时，廖凯驹称办理工商执照及租赁备案手续时江文狄、江文勇、廖凯驹均有到场并由廖凯驹负责办理相关登记手续，办理时不清楚江文狄、江文勇是否在上述房屋租赁合同上亲笔签名。上述经备案登记的房屋租赁合同载有如下内容：江文狄、江文勇分别将雍景园三期36-37号、38号出租给廖凯驹做商业用途；租赁期自2012年5月1日至2014年4月28日；江文狄、江文勇房屋的月租金分别为8000元、4000元；廖凯驹应分别向江文狄、江文勇支付16000元、8000元的房屋租赁保证金，保证金由江文狄、江文勇保管，在租赁期满或合法解除合同时，廖凯驹未发生违约责任的，江文狄、江文勇将保证金退回廖凯驹或补偿租金。廖凯驹认为，租金的支付标准应以后签订的上述两份房屋租赁合同为准；同意解除2012年3月签订的商铺租赁合同，实际上江文狄于2014年9月22日以对涉案商铺上锁的行为已单方解除了商铺租赁合同；廖凯驹按房屋租赁合同约定的月租金12000元扣减物业管理费500元即每月11500元的标准，自2012年5月起向江文狄支付租金至2014年9月，不存在拖欠租金的事实。江文狄、何洁贞、江文勇认为上述两份房屋租赁合同只是廖凯驹为了办理工商执照及租赁备案手续而故意另行制作，合同中“江文狄”“江文勇”均不是本人亲笔签名，故不代表双方真实意思表示，廖凯驹应按签订在前的商铺租赁合同约定的租金标准支付租金。诉讼中，江文狄、何洁贞、江文勇向法院提交了廖凯驹欠费明细表，表中显示廖凯驹于2012年5月14日、6月30日、7月21日、8月31日、9月、11月分别缴纳租金13800元、10000元、11500元、11500元、22500元、23000元，自2012年12月起除个别月份（2013年1月、11月、2月）未缴纳任何租金外，其他月份缴纳租金均为15000元；2012年5月14日至2014年9月10日期间廖凯驹合共缴纳租金310800元。廖凯驹对上述明细表中租金缴纳情况当庭予以确认。
对于前述2014年9月22日的商铺上锁行为，江文狄称已于次日将钥匙交还给廖凯驹；廖凯驹则称自事发之日起江文狄多次换锁亦未交还钥匙，江文狄已实际收回涉案商铺并接手铺内物资。法院依据廖凯驹的申请，向中山市公安局东区分局调取了廖凯驹于上锁后报警而制作的询问笔录,根据笔录中廖凯驹的陈述，江文狄于2014年9月22日以廖凯驹欠租为由将涉案商铺店门上锁，其后涉案商铺一直处于被锁状态。廖凯驹主张江文狄前述锁门行为致使其无法继续经营涉案商铺，且干涉其商铺转承包事宜，造成其严重经济损失，遂提起反诉，主张前述反诉实体权利。
对于商铺上锁造成的经济损失，廖凯驹申请证人王某、郑某出庭作证。王某述称，江文狄曾于2014年对涉案商铺上锁，后廖凯驹结束涉案商铺的经营，其听闻涉案商铺内设备及食物合共价值六、七万元。郑某述称,因涉案商铺本欲转承包，曾与其他员工于江文狄锁门前两三天对涉案商铺清点库存、盘点营业收入，店铺的日营业额为一万多元。另，廖凯驹提交了如下证据材料：阿西厨房餐厅自制的利润表，载明2014年6月至8月的月利润分别为13847.9元、15298.11元、12564.04元；自制盘点表，经核算注明的商品价值总计44788.8元;职工遣散费清单，经核算注明的实发工资合计46600元；宿舍押金收据及房屋租赁合同，注明三间员工宿舍租金分别为1700元、1800元、2000元。
诉讼中，根据廖凯驹的申请，法院原委托金厦造价咨询公司对阿西厨房餐厅室内外装修现状残值（包括电梯设备、用品用具、酒吧）的市场价值进行评估，但廖凯驹以评估收费过高为由要求委托京华资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称京华公司）负责上述评估事项。京华公司进行评估工作前，曾向法院发函提出“装修工程价格鉴定属于工程造价范畴，受专业能力限制，部分工程的计量计价超出评估机构专业能力范围”，并在复函中提出了评估方案以供廖凯驹参考决定是否坚持委托，法院将上述情况明确告知廖凯驹后，廖凯驹仍坚持委托京华公司负责上述评估事项。后京华公司于2016年5月19日出具粤京资评报字（2016）第169号资产评估报告，评估结论注明阿西厨房餐厅室内外装修现状残值（包括电梯设备、用品用具、酒吧）评估价值为633098元，其中餐厅装修工程评估总价值489466元，设备设施、用品用具评估总价值为143633元。廖凯驹为此支付评估费用21200元。江文狄、何洁贞、江文勇认为评估报告中部分设施设备包括鱼池过滤制冷系统、三层独立菜梯及煤气罐道系统应归类为装修工程评估价值中，对评估报告的其他内容均未提出异议；廖凯驹认为涉案工程评估超出评估公司的资质范畴，没有对分项工程进行造价评估。
另查，诉讼中，廖凯驹向法院提交了多套录音材料作证：1.涉及廖凯驹与江文狄对话的录音材料内容显示，廖凯驹与江文狄就涉案商铺的租金交纳以及转包他人经营等事实曾进行多次电话协商，协商过程中廖凯驹曾多次确认拖欠江文狄租金的事实，但就尚欠租金的具体数额存在争议，江文狄锁门前廖凯驹曾欲将涉案商铺转承包他人；2.涉及廖凯驹与案外人（据廖凯驹陈述该案外人为何庆忠，但未提交证据予以证明）对话的录音材料内容显示，案外人在江文狄锁门后因与廖凯驹之间的转承包纠纷而另行对涉案商铺上锁。另，江文狄、何洁贞、江文勇亦向法院提交了2014年9月24日江文狄与廖凯驹对话的录音材料作证，录音中廖凯驹多次确认拖欠江文狄租金的事实，同时江文狄称“把钥匙给你”“你自己拿住（钥匙）”，廖凯驹回应“给钥匙我干嘛”“我给回（钥匙）你”，江文狄回答“你不用约人来看的吗”以及“你要我开门啊，你请我啊，等下打电话说谁谁谁来了要我开门”，廖凯驹回应“我没有人在这里”“你交给我那个主管啦”。
又查，法院组织双方到雍景园客户服务中心了解涉案商铺的卡位使用情况，雅居乐物业管理服务有限公司雍景园分公司（以下简称物业公司）工作人员告知，涉案商铺使用的卡位包括雍景园三期36、37、38、39、50号，物业管理费依据5个商铺的总面积计算，自2014年9月起由江文狄直接向物业公司交纳物业管理费。物业公司提供的开票日期为2014年5月29日的电子发票、2015年4月收费通知单均载明，涉案商铺每月应缴纳物业管理费689元。
再查，一审庭审期间多次组织江文狄、何洁贞、江文勇与廖凯驹就涉案商铺协商交接工作，但廖凯驹均以申请鉴定评估为由拒绝办理交接手续。在京华公司对涉案商铺初步评估完成后，法院于2016年1月5日再次咨询双方办理交接工作意见，廖凯驹认为涉案商铺及物品物件由江文狄、何洁贞、江文勇于2014年9月22日强行接收，已不存在交接问题，并拒绝对商铺内可移动物件进行交接，坚持进行评估后根据评估结果由江文狄、何洁贞、江文勇赔偿各项损失；江文狄、何洁贞、江文勇表示因廖凯驹已明确不办理涉案商铺内可移动物件的交接手续，故为防止租金损失的不断扩大，同意于咨询当天正式接收管理涉案商铺，并明确对租金、物业管理费等各项欠费诉求主张计算至2015年12月31日止。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、何洁贞的主体资格及诉讼时效问题；二、江文狄、何洁贞、江文勇与廖凯驹应依据哪份租赁合同各自履行合同义务以及租金标准计算问题；三、江文狄、何洁贞、江文勇主张的解除合同的诉求以及支付拖欠的租金、物业管理费、违约金的诉求应否支持；四、廖凯驹主张的各项损失应否支持。
关于焦点一。江文狄以出租方授权代表的身份与承租人廖凯驹签订商铺租赁合同，尽管江文狄在签订该合同时没有出示江文勇、何洁贞的书面委托授权手续，但江文勇、何洁贞实际已将各自名下商铺交由廖凯驹使用即已实际履行商铺租赁合同约定的出租人义务，且江文勇、何洁贞依据该合同向廖凯驹主张违约赔偿，均应视为江文勇、何洁贞已追认商铺租赁合同的效力，故根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”之规定，商铺租赁合同对各方当事人均发生效力，江文狄、何洁贞、江文勇均与廖凯驹存在租赁合同关系，均为本案适格原告。本案中，涉案的五间商铺作为整体出租给廖凯驹，廖凯驹缴纳租金至2014年9月，江文狄、何洁贞、江文勇主张其未足额缴纳租金、物业管理费，诉讼时效应自廖凯驹最后一次缴纳租金起计算两年，故江文狄、何洁贞、江文勇自2014年11月21日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。
关于焦点二。江文狄、何洁贞、江文勇主张依据商铺租赁合同确定租金标准，廖凯驹主张应依据备案登记的房屋租赁合同缴纳租金，就此分析如下：首先，商铺租赁合同、阿西餐厅厨房缴纳的物业管理费发票均已注明，廖凯驹承租的是作为一个整体的五间商铺，廖凯驹亦按照商铺租赁合同约定的保证金金额向江文狄、何洁贞、江文勇支付了保证金，即使在房屋租赁合同签订后，涉案商铺的经营面积并未因此发生改变，故无论是从合同订立的目的还是履行情况来看，签订在前的商铺租赁合同约定的内容应认定为签约双方的真实意思表示；其次，廖凯驹对签订在后的两份房屋租赁合同签订过程的陈述互相矛盾，江文狄、何洁贞、江文勇不确认房屋租赁合同的真实性且提出了合理质疑，廖凯驹自身亦对房屋租赁合同上“江文狄”“江文勇”的签名是否为本人签名这一事实当庭表示“不清楚”，上述两份房屋租赁合同显然只为备案登记而存在，故对该两份房屋租赁合同的效力不予确认；再次，从双方提交的录音材料反应的事实可知，廖凯驹诉前曾多次向江文狄确认其拖欠租金的事实。综上，法院认定江文狄、何洁贞、江文勇与廖凯驹应按照签订在前的商铺租赁合同的约定各自履行合同义务，故廖凯驹应执行的租金标准为第一年度（2012年5月1日起至2013年4月30日）每月租金23000元、第二年度每月租金23460元（23000元×102%）、第三年度每月租金23929.2元（23460元×102%）、第四年度每月租金24407.78元（23929.2元×102%）。现江文狄、何洁贞、江文勇自愿把第三年、第四年的租金标准调整为分别按23929元/月、24407元/月计算，实际减轻了廖凯驹的负担，对此予以确认。
关于焦点三。根据江文狄、何洁贞、江文勇提交的廖凯驹欠费明细表反应的内容可知，廖凯驹于2012年5月至2014年9月期间每月均未依约足额缴纳租金，存在欠缴租金的违约事实。根据商铺租赁合同“乙方逾期不支付租金累计超过3个月的，本合同租赁期终止”的约定以及合同法第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，江文狄、何洁贞、江文勇有权解除合同,庭审中廖凯驹对解除商铺租赁合同亦不持异议，故对江文狄、何洁贞、江文勇要求解除双方于2012年3月1日签订的商铺租赁合同的诉求予以支持。
对于租金及物业管理费，廖凯驹认为江文狄锁门即已解除了商铺租赁合同,租金应计算至2014年9月22日止；江文狄、何洁贞、江文勇认为租金应缴纳至2015年12月31日。法院认为，根据江文狄、何洁贞、江文勇提交的录音证据反映的内容可知，江文狄于2014年9月22日给涉案商铺上锁后，于同月24日主动要求将涉案商铺的钥匙交给廖凯驹，并参与商讨涉案商铺的转承包事宜，可见该锁门行为并不是一个明确的解除商铺租赁合同的意思表示，江文狄交还钥匙的行为即应视为继续履行商铺租赁合同，廖凯驹亦因此重新实际控制管理涉案商铺，故廖凯驹应继续履行缴纳租金的义务。实际上，廖凯驹就商铺转承包事宜商谈无果后，虽然直接结束了阿西厨房餐厅的营业，但没有与江文狄、何洁贞、江文勇解除商铺租赁合同及清理涉案商铺内的物件物品并交还涉案商铺，并拖延至2016年1月5日法院征询双方移交商铺内可移动物件时才明确表态拒绝接收。廖凯驹前述消极处置行为直接导致江文狄、何洁贞、江文勇一直无法正常使用涉案商铺，现江文狄、何洁贞、江文勇在廖凯驹表态后正式接收涉案商铺，并自愿计算租金及物业管理费至2015年12月31日，上述诉求符合双方合同约定，于法不悖，予以支持。因廖凯驹已向江文狄、何洁贞、江文勇缴纳租金合共310800元，经核算，2012年5月至2013年6月，廖凯驹应向江文狄、何洁贞、江文勇缴纳租金322920元（23000元/月×12个月+23460元/月×2个月），故于2013年6月尚欠租金金额为12120元（322920元-310800元），自2013年7月至2015年12月拖欠租金为717004元（23460元/月×10个月+23929元×12个月+24407元×8个月）。综上，2013年6月至2015年12月期间合共拖欠租金729124元。现江文狄、何洁贞、江文勇对拖欠的租金金额自愿按728646元计算，实际减轻了廖凯驹的负担，对此予以确认，认定廖凯驹拖欠江文狄、何洁贞、江文勇租金728646元。对于物业管理费，因发票及收费通知单均注明为689元/月，故廖凯驹欠缴2014年9月至2015年12月的物业管理费合共11024元（689元/月×16个月）。
廖凯驹未依足额缴纳租金，应承担相应的违约责任，商铺租赁合同约定“乙方（即廖凯驹）每月10日前向甲方（即江文狄、何洁贞、江文勇）支付当月租金，逾期支付租金的，每逾期一天，则乙方需按日租金的千分之一支付滞纳金”，该费用实际是由于廖凯驹违反双方约定，拖欠租金所致，其性质属于违约金。庭审中，江文狄、何洁贞、江文勇认为上述关于违约金的计算标准过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，故违约金的计算方法为：2013年6月以拖欠的租金12120元为基数、2013年7月至2014年4月期间每月拖欠的租金以23460元为基数、2014年5月至2015年4月期间每月拖欠的租金以23929元为基数、2015年5月至2015年12月期间每月拖欠的租金以24407元为基数；均自当月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止。
关于江文狄、何洁贞、江文勇主张的由其为廖凯驹垫付的物业管理费应收取违约金，因租赁合同未明确约定拖欠物业管理费的违约责任，对于该诉求不予支持。
关于焦点四。第一，对于廖凯驹主张的经营损失费444917.09元、职工遣散费46600元、库存物料损失费65300元、职工宿舍当月租金和押金违约费113200元。根据证人证言反映的事实可知，廖凯驹在江文狄锁门前已开始清点涉案商铺内物资、盘点营业收入着手转承包涉案商铺，即已有结束经营的意图。江文狄锁门两天后即将钥匙交还给廖凯驹，廖凯驹的经营活动虽受短暂影响但仍可以继续经营，故廖凯驹遣散员工以及结束餐厅经营均属于其商业决策行为，其主张的职工遣散费、库存物料损失费、职工宿舍当月租金和押金违约费与江文狄的锁门行为没有直接的因果联系，由此产生的相应损失应由廖凯驹自行承担。但基于锁门行为确实对廖凯驹的经营活动造成了一定影响，结合廖凯驹自制的利润表以及证人证言关于每日营业额的陈述，酌定江文狄、何洁贞、江文勇赔偿廖凯驹经营损失20000元。
第二，对于廖凯驹主张的装修残值的投资损失1410000元、用品用具待摊费用91606.32元。首先，因涉案商铺室内外装修现状残值（包括电梯设备、用品用具、酒吧）的市场价值的评估事项，是在法院充分征询廖凯驹意见后，由廖凯驹明确表示坚持由京华公司负责。现京华公司出具的资产评估报告是该公司基于其工程造价咨询知识作出的专业判断，该报告书不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，故该报告书前述评估结论应予采信，依据该报告书认定餐厅装修工程评估总价值489466元，设备设施、用品用具评估总价值为143633元。其次，由于商铺租赁合同仅约定“装修入墙固定部分和间墙，乙方不得拆除”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同司法解释）第十一条第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”的规定，本案因廖凯驹未依约定足额缴纳租金导致合同解除，故对其要求赔偿装修残值损失的主张不予支持。对于未形成附合的装修装饰物即商铺内的用品用具，根据商铺租赁合同约定“租赁合同终止，乙方应在十天内搬走属于其的设备、设施和家具、电器、用品等”以及房屋租赁合同司法解释第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，廖凯驹自行拆除后归其所有，但廖凯驹于法院咨询后中明确表示不进行交接，该陈述应视为对上述用品用具的放弃表示，其就此又要求江文狄、何洁贞、江文勇赔偿损失没有事实和法律依据，对其关于设备设施及用品用具的赔偿诉求不予支持。
第三，保证金。商铺租赁合同约定“乙方违反合同约定,甲方没收乙方保证金不予退回”，现廖凯驹违约未足额缴纳租金，江文狄、何洁贞、江文勇有权依合同约定对保证金不予退回，故廖凯驹要求退还保证金的反诉诉求没有依据，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十六条、第二百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除江文狄、何洁贞、江文勇与廖凯驹于2012年3月1日签订的商铺租赁合同；二、廖凯驹于本判决发生效力之日起七日内支付江文狄、何洁贞、江文勇租金728646元及违约金（计算方法：2013年6月以拖欠的租金12120元为基数，2013年7月至2014年4月期间以每月拖欠的租金23460元为基数，2014年5月至2015年4月期间以每月拖欠的租金23929元为基数，2015年5月至2015年12月期间以每月拖欠的租金24407元为基数；均从当月11日起按照中国人民同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止）；三、廖凯驹于本判决发生效力之日起七日内支付江文狄、何洁贞、江文勇物业管理费11024元;四、江文狄、何洁贞、江文勇赔偿廖凯驹经营损失20000元；五、驳回江文狄、何洁贞、江文勇的其他诉讼请求；六、驳回廖凯驹的其他诉讼请求。案件受理费14228元，由江文狄、何洁贞、江文勇负担2302元，廖凯驹负担11926元；诉讼保全费3129元，由廖凯驹负担。反诉受理费11943元，廖凯驹负担11793元，江文狄、何洁贞、江文勇负担150元。评估鉴定费21200元，由廖凯驹负担。
本院二审期间，廖凯驹向本院提出调查取证申请，请求法院向中山市房屋租赁管理所东区分所调取江文勇、江文狄与其签订备案租赁合同时的相关材料。本院采纳其调查取证申请，从中山市东区城乡建设服务中心调取了上述相关资料，一是江文狄与廖凯驹签订的《房屋租赁合同》，约定的租金是月租金6000元，租赁期限自2012年5月24日起至2013年5月24日止，交纳保证金12000元。该合同江文狄签署日是2012年6月21日，廖凯驹签署日是2012年5月24日。二是江文勇与廖凯驹签订的《房屋租赁合同》，约定的租金是月租金3000元，租赁期限自2012年5月24日起至2013年5月24日止，交纳保证金6000元。该合同江文勇签署日是2012年5月25日，廖凯驹签署日是2012年7月11日。对于法院调取的上述证据，本院组织双方进行质证，江文狄、江文勇的质证意见是：确认上述证据的真实性、合法性，不确认关联性，且上述合同与廖凯驹一审提交的“房屋租凭合同”的租金也不一样，由此证明上述合同并非双方真正执行的合同，只是用于办理租赁登记。廖凯驹的质证意见是：认可其与江文狄签订的合同的真实性、合法性，不确认与江文勇签订的合同的真实性。并认为该两份合同是为了登记备案的需要，委托中介机构办理的。对此，本院认定如下：上述合同均有廖凯驹签署合同时的现场拍照，上述合同的真实性、合法性均予以确认，是否具备关联性分析如下，首先，从各份合同的内容看，关于涉案租赁物的租赁合同，至今为止除上述调取证据外，还存在三份租赁合同，一是2012年3月1日甲方为江文狄、何洁贞、江文勇，乙方为廖凯驹，甲方签名代表是江文狄，该份商铺租赁合同约定的租赁物是雍景园三期36-39号、50号商铺，租赁期限是2012年5月1日至2018年4月30日，租金第一年度每月23000元，以后每月递增2%，保证金为6.9万元。二是2012年12月29日两份“房屋租凭合同”（该两份合同中“租赁”均写成“租凭”），一份出租方是江文狄，租赁物是雍景园三期36-37号，租金是月租金8000元，保证金16000元，租赁期限是2012年5月1日至2014年4月28日，另一份出租方是江文勇，租赁物是雍景园三期38号，租金是月租金4000元，保证金8000元，租赁期限2012年5月1日至2014年4月28日。法院调取登记备案的房屋租赁合同与廖凯驹提供的称是工商登记备案的“房屋租凭合同”的租金、租期、保证金等内容约定均不一致，与江文狄作为授权代表签署的商铺租赁合同的内容也不一致。再结合合同双方的履行情况看，第一，廖凯驹交纳的保证金是6.9万元，是2012年3月份的商铺租赁合同约定的内容；第二，廖凯驹实际使用的商铺，是2012年3月份商铺租赁合同约定的租赁物；第三，从江文狄与廖凯驹的通话记录看，廖凯驹认可欠租金；第四，廖凯驹认可两份“房屋租凭合同”来源于工商部门，是其委托中介办理营业执照所需，法院调取的房屋租赁合同，是其委托中介办理登记备案所需。据此，本院认为江文狄、何洁贞、江文勇与廖凯驹就商铺租赁事宜履行的依据是2012年3月份的《商铺租赁合同》。因此，两份“房屋租凭合同”、两份房屋租赁合同均不能作为处理本案的证据使用。
本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，江文狄、何洁贞、江文勇在涉案租赁物现状评估完成后，于2015年12月17日向法院提出要求立即将租赁物交还的申请，一审法院于2016年1月5日再次组织双方交接时，廖凯驹以根据合同约定，租赁期限内商铺的所有设施归其所有，认为江文狄、何洁贞、江文勇锁门时，表示对商铺里面的物品进行接受，其才反诉要求赔偿损失而不予搬走商铺内的可移动设备、设施等。江文狄、何洁贞、江文勇收回涉案租赁物后，自行处置了可移动设备、设施等并将涉案租赁物另行出租。
再查，廖凯驹提交的2014年10月9日其与郑某（廖凯驹称此人是拟承包其餐厅的承包人）的电话录音内容记载：郑：“消防保证金十万你（廖）收，房东的押金两个月和以后房东的三万五千我交给房东，是否可以？”廖：“…押金和十万元保证金我收，前期的租金交给房东，我同房东计好数以后，其余差价交回给我”“押金我已给了房东，……你同意的话我就同房东谈就这样”“同你谈好了，我就同房东谈”郑：“好的，你同房东谈好了回复我”。
本院认为，综合二审双方的诉辩主张，本案争议焦点是：一是江文勇、何洁贞是否本案适格的诉讼主体；二是谁存在违约行为；三是租赁合同何时解除，计算租金应至何时；四是江文狄、何洁贞、江文勇的起诉是否超过诉讼时效；五是廖凯驹一审的反诉请求是否成立。
关于争议焦点一，廖凯驹认为江文狄没有获得江文勇、何洁贞的明确授权，涉及何洁贞、江文勇房产部分应当另行起诉，非本案的适格主体问题。前述，江文狄、何洁贞、江文勇与廖凯驹之间房屋租赁关系的履约依据是2012年3月1日的商铺租赁合同，该商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应严格依约履行。该合同已明确载明“产权共有人以授权方式委托江文狄作为甲方的授权代表在本合同签字”，而廖凯驹实际承租及使用的商铺是雍景园三期36、37、38、39、50号五间打通形成的一个整体，即实际承租的是江文狄、何洁贞、江文勇三人的房产，江文狄签订合同时已明确告知了其获得产权共有人的授权而签署，作为合同另一方的廖凯驹明知道该事实，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，廖凯驹并无证据证明商铺租赁合同只约束受托人和第三人，故江文勇、何洁贞行使委托人的介入权，商铺租赁合同直接约束廖凯驹与委托人江文勇、何洁贞，江文勇、何洁贞是本案适格诉讼主体，廖凯驹认为江文勇、何洁贞不具备诉讼主体资格的理由是不成立的。
关于争议焦点二，谁存在违约行为。《商铺租赁合同》明确约定第一年的月租金是23000元，第二年月租金23460，第三年度是23929，第四年度是24407元，以此类推……。廖凯驹承租商铺后，除了足额交纳了保证金外，自2012年5月14日至2014年9月10日期间交纳租金共310800元，均没有足额交纳租金，故廖凯驹存在逾期不支付租金且存在累计超过3个月不支付租金的情形，构成违约。
关于争议焦点三，关于租赁合同何时解除，计算租金应计至何时的问题。依据商铺租赁合同约定“乙方逾期不支付租金累计超过3个月的，本合同租赁权终止”，江文狄、何洁贞、江文勇基于前述廖凯驹的违约事实，请求解除合同符合双方合同约定，应予支持。具体解除合同的时间，廖凯驹认为江文狄在2014年9月22日锁门即解除了商铺租赁合同，租金应计算到2014年9月22日止。虽然江文狄在2014年9月22日因廖凯驹违约而锁门，但是24日江文狄已将商铺交还给廖凯驹，廖凯驹对商铺再次获得控制权（江文狄等作为商铺产权人也有商铺的钥匙并不能否认廖凯驹再次控制商铺的事实）并参与廖凯驹就涉案餐厅转承包事宜的协商，且廖凯驹提交的2014年10月9日与郑某的电话录音中也反映出廖凯驹仍在与他人协商餐厅的转承包事宜，故江文狄、何洁贞、江文勇与廖凯驹双方均没有将2014年9月22日作为解除合同的时间点，且廖凯驹在法院第一次开庭时表示不同意返还商铺，也没有清理涉案商铺内的设施设备，至2016年1月5日仍然表态不接受商铺内的可移动物件，一审法院认定廖凯驹消极处置行为导致江文狄、何洁贞、江文勇一直无法正常使用商铺，并据此计算租金及物业管理费至2015年12月31日止的处理结果于法不悖，予以支持。廖凯驹上诉认为租金应当计算至2014年9月22日的理据不充分，不予采纳。
关于争议焦点四，江文狄、何洁贞、江文勇的起诉是否超过诉讼时效的问题。廖凯驹自2012年5月起一直未足额交租，但是其自2012年5月至2014年9月期间，除个别月份没有交纳任何租金外，其余每月均部分交纳租金，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条“义务人作出……部分履行…行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’”，故廖凯驹每一次部分交租的行为均导致诉讼时效中断，其在2014年9月份还在履行部分交租的义务，故江文狄、何洁贞、江文勇于2014年11月起诉没有超过诉讼时效。
关于争议焦点五，廖凯驹的反诉请求是否成立的问题。第一，关于廖凯驹要求江文狄、何洁贞、江文勇承担餐厅经营损失，餐厅装修残值投资损失费、职工遣散费、库存物料损失、职工宿舍当月租金和押金违约费等问题，一审法院已对此逐一进行详尽分析不予支持的理由，本院均予以认同，故不赘述。第二，关于是否退还保证金问题，按照合同约定，廖凯驹违反本合同约定，……江文狄、何洁贞、江文勇没收廖凯驹的保证金不予退还。因本案的违约方是廖凯驹，故廖凯驹要求退还保证金不符合合同约定，不予采纳。
此外，廖凯驹上诉提出一审法院调高逾期支付租金的违约金计算标准错误的问题，由于双方约定的违约金标准过低，一审法院基于当事人的请求调整为按照银行同期同类贷款基准利率计算，符合法律规定。廖凯驹认为调整利率错误的理由不成立，不予采纳。至于廖凯驹上诉还提出一审法院未采纳其申请追加餐厅承包人为涉案被告不当的问题，廖凯驹拟将餐厅承包给他人经营与本案的租赁合同关系非必要的共同诉讼，一审法院不予审查并无不当。
综上所述，廖凯驹的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11997元，由廖凯驹负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐红妮
审判员 谢劲东
审判员 马 燕
二〇一七年八月三十日
书记员 古莉娟