广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终3025号上诉人（原审被告）：中山市港基房地产有限公司，住所地广东省中山市小榄镇沙口民安北路60号维港湾商住区3栋201室。法定代表人：刘锐谦，该公司总经理。委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟荣，广东铭致律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄健文，男，1991年2月21日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：黄英权，男，1961年8月16日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：袁业勤，女，1966年1月17日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人中山市港基房地产有限公司（以下简称港基公司）因与被上诉人黄健文、黄英权、袁业勤商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初12286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。港基公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定实际交楼日期为被上诉人缴纳物业管理费之日是错误的。商品房交付的法定�件是商品房经过综合验收合格，取得《建设工程竣工验收备案登记证》。涉案商品房于2013年12月16日取得《建设工程竣工验收备案登记证》，此时才符合法定的交楼条件。一审判决在默许被上诉人提前使用涉案商品房的前提下，又以缴纳物业管理费之日作为商品房实际交楼日，夸大了港基公司的违约天数，增加了其违约责任；二、即使不以港基公司取得《建设工程竣工验收备案登记证》作为法定的交楼条件，也应当以被上诉人实际控制商品房之日即签收领取商品房钥匙之日为准，而并非以合同约定之日或被上诉人实际支付物业管理费之日作为商品房交付之日；三、一审认定的违约终止日期错误。涉案合同约定出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。在此过程中需由上诉人提供的资料为《商品房产权权�证明书》。故港基公司取得该权属证书之日即2015年2月6日为港基公司的违约终止日期；四、即使港基公司存在违约情况，一审判决对违约金的计算亦存在错误。违约金起算日为商品房实际交付日加上720个工作日，即2011年8月29日加上720个工作日，则2014年7月7日为违约金起算日。违约天数为2015年2月6日减去2014年7月7日，即214天。那么违约金为涉案商品房价格乘以0.01%再乘以违约天数，即826677元乘以0.01%乘以214天，违约金为17690.89元；五、涉案合同签订后，中山市政府相继出台多部政策性规定，致使港基公司延误办理权属证书。涉案合同第八条第三款及合同补充协议一第十一条对此类情形明确约定可以延期交楼，一审判决忽略了涉案合同签订后港基公司所遇到的上述不可抗力因素，理应针对该情形对逾期办证天数予以适当扣减；六、一审认定涉案商品房实际交付日为2011年9月1日，那么该日后的720个工作日为2014年7月10日，则本案应从2014年7月10日起算两年诉讼时效，但被上诉人于2016年12月28日提起诉讼，且无中止、中断、延长诉讼时效事由，故本案已超过诉讼时效保护期限。黄健文、黄英权、袁业勤辩称：一、一审认定涉案商品房实际交付于2011年8月31日是正确的。上诉人承认涉案商品房在办理竣工验收前已由业主“提前收楼”，也自认涉案商品房于2011年8月31日向被上诉人转移占有，本案不可能以涉案商品房完成竣工验收之日作为交付日；二、违约金应自上诉人逾期办证之日起计至实际履行完毕之日止，上诉人需实际提交所有产权登记资料才算履行完毕合同义务。上诉人直至2015年4月7日才向国土部门提交产权登记所需资料，故违约金应计至2015年4月7日止；三、上诉人认为政府部门出台新政策导致其最终违约，但并未�整、充分地举证证明，目前也已超过举证期限，应承担举证不利的法律后果；四、本案违约金诉讼时效应自上诉人履行完毕提交产权资料办证义务之日起算。按日累计的违约金是一个没有履行期限的整体债务，并非每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，该违约金债务最迟应当在上诉人实际履行了办证义务或合同解除之日履行，故本案的诉讼时效应从2015年4月7日起算，被上诉人的诉请并未超过诉讼时效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。黄健文、黄英权、袁业勤向一审法院起诉请求：1.港基公司立即向黄健文、黄英权、袁业勤支付延迟办理产权登记的违约金22816.3元（以购房价款826677元为基数，按每日万分之一计算违约金，自2014年7月18日起暂计至2015年4月20日，共276日）；2.港基公司立即向黄健文、黄英权、袁业勤支付占用上述违约金期间的利息（自2015年4月20日暂计至2016年10月17日为1730元）。一审法院认定事实：2010年10月5日，港基公司（出卖人）与黄健文、黄英权、袁业勤（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》。该合同约定，买受人向出卖人购买维港湾16幢901房，总房价为826677元整，买受人以银行按揭方式按期付款；出卖人应于2011年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，双方确认并同意2011年8月31日为该商品房的交付时间；双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单；若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价的0.01%向买受人支付违约金；如因买受人的原因，如按揭供款因有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表等文件给出卖人办证、或面积有差异买受人不及时签署确认书、或不及时缴交办证税费等，造成不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任，办契证期限相应顺延。合同签订后，黄健文、黄英权、袁业勤按约付清全部房价款。2011年8月31日起，案涉商品房整幢竣工交付给业主使用。关于案涉房产的实际交楼时间，黄健文、黄英权、袁业勤主张是2011年8月31日，港基公司认为是开始由银行代扣物业管理费的2012年1月。2013年12月16日，维港湾16幢取得《建筑工程竣工验收报告》。2015年2月6日，中山市人民政府颁发了维�湾16幢的商品房产权权属证明书，登记字号为2015-010143，产权人为港基公司。同年3月2日，港基公司向中山市房地产交易登记管理所递交上述商品房产权权属证明书。2015年4月7日，中山市房地产交易登记管理所收到港基公司递交的办理黄健文、黄英权、袁业勤商品房权属证书的资料，并于同月20日填发了产权证书。此外，港基公司认为，应按其取得《建筑工程竣工验收报告》之日作为交楼日期计算办理产权证书的期限，其逾期办证的原因是由于在办理产权登记过程中，有较多新政策出台，需要按新政策评估审定或加以说明报告等不可抗力因素所致。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。黄健文、黄英权、袁业勤与港基公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，双方均应按合同约定履行各�所负义务。本案的争议焦点为：1.港基公司应否向黄健文、黄英权、袁业勤支付违约金；2.港基公司应否支付逾期支付违约金的利息损失。关于港基公司应否支付违约金的问题。首先，合同约定案涉房产的交付日期为2011年8月31日。在港基公司既不确认逾期交楼又未举证双方有延期交楼约定的情况下，一审法院认定实际交楼时间为黄健文、黄英权、袁业勤主张的2011年8月31日。港基公司关于应以取得《建筑工程竣工验收报告》之日作为交楼日期及办理权属登记证书期限的起算点的抗辩意见不符合合同约定，一审法院不予采纳。其次，港基公司未能在商品房交付使用后720个工作日内，持办理商品房权属登记资料到产权登记机关备案，已构成违约，应承担从办证期限（即2014年7月21日）届满之次日起支付违约金的民事责任。港基公司抗辩逾期办证系由于新政策等不可抗力因素所致，并请求扣减延误时间的意见，不符合合同规定可以免除其责任或扣减办证时间的情形，一审法院亦不予采纳。再次，违约金应自应提交权属资料的最后一日的次日即2014年7月22日起计至提交资料的前一日即2015年4月6日止。虽然双方约定的违约金按日累加计算，但此仅为出卖人逾期提交权属资料时，买受人可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权。双方亦未对港基公司逾期提交权属资料的违约金的支付期限进行约定，因此该违约金是一个没有履行期限的整体债务。港基公司的违约行为持续至其向产权登记机关递交黄健文、黄英权、袁业勤商品房权属登记资料之日即2015年4月7日止，则黄健文、黄英权、袁业勤主张迟延办证违约金的诉讼时效应从港基公司递交资料之次日起算。黄健文、黄英权、袁业勤于2016年10月18�提起诉讼没有超过2年的诉讼时效期间。港基公司关于诉讼时效的抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。最后，合同约定，逾期办证违约金计算标准为自延误之日起每日按买受人已付房价的0.01%支付，该标准并未超出法律的强制性规定，港基公司亦未举证该标准过分高于其逾期办证造成黄健文、黄英权、袁业勤的损失，故其关于违约金标准过高，应予以调整的抗辩意见，一审法院亦不予采纳。关于逾期支付违约金的利息损失问题。如前所述，双方并无约定违约金的支付期限，故黄健文、黄英权、袁业勤主张自2015年4月20日起给付逾期付款利息，无合同依据，一审法院不予支持。综上所述，港基公司应自2014年7月22日起至2015年4月6日止（共计259日）每日按总房价826677元的0.01%向黄健文、黄英权、袁业勤支付违约金，合共21410.93元。黄健文、黄英权、袁业勤的诉讼请求超出上述核定的部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、港基公司于一审判决发生法律效力之日起五日内向黄健文、黄英权、袁业勤支付违约金合共21410.93元；二、驳回黄健文、黄英权、袁业勤的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费414元，由黄健文、黄英权、袁业勤负担53元，由港基公司负担361元（该款已由黄健文、黄英权、袁业勤预交，一审法院不作收退，港基公司于上述付款期限内迳付给黄健文、黄英权、袁业�）。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审审理查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：双方在涉案商品房买卖合同第十四条中约定了港基公司履行递件办证义务的期限。涉案商品房买卖合同第八条第3款规定：因恶劣天气、罢工、政府举行活动、封路、配合政府法规、政府部门的验收或市政配套的批准与安装等引致延误，及其他非出卖人所能控制的因素，出卖人可据实予以延期。补充协议一第十一条约定：因小区规划设计要求，不排除在该商品房的周边或花园内有公共建（构）筑物或安装公用设施设备（包括但不限于给排水管、消防箱、沙井盖、柱、绿化、配电房、垃圾房等），或因设计需要不排除买受人购买的商品房室内天花有梁、沉箱或室内有消防、给排水管及其他管线等，买受人无权以此为由拒绝收楼或退�或索赔，否则按合同第十一条约定处理。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点有二：一是一审判决确定的港基公司履行递件办证义务的时间是否有误；二是买受人提起本案诉讼是否已经超过两年的诉讼时效。关于争议焦点一，即一审判决确定的港基公司履行递件办证义务的时间是否有误的问题。关于港基公司逾期办证应支付逾期办证违约金的起算时间，买受人认为应从合同约定的交楼之日加上720个工作日起算，港基公司则认为其递件办证义务应从实际交楼之日加上720个工作日起算。双方关于港基公司递件义务的约定为涉案合同第十四条，现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：因涉案合同约定的最后交楼日期（2011年8月31日）是双方所共同预期，而约定交楼日之后港基公司的实际交楼时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人的意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，港基公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后办证之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2011年8月31日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），港基公司应在2014年7月21日前办理递件办证手续。虽然港基公�主张其之所以存在逾期递件办证的违约行为，系因相关政府部门出台多部政策性规定所致。但港基公司的抗辩理由并非双方合同约定的免责事由，港基公司作为专业房地产开发企业，其应对政府相关政策的调整具有预见性，其在与买受人签订涉案商品房买卖合同时应已对相关办证法律风险进行充分评估，故本院对港基公司主张的该点抗辩理由不予支持。一审法院认定港基公司应支付的逾期递件办证违约金应自2014年7月22日起计算，并无不当，本院予以维持。同时，涉案商品房买卖合同已明确约定港基公司的递件办证义务应计算至港基公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，而港基公司办理登记备案的时间为2015年4月7日，故一审判决以此日期作为确定港基公司应支付的逾期递件办证违约金的截止时间，并无不当，本院亦予以维持。此外，因�受人在本案中主张的系逾期办证违约金，买受人在本案中并未主张逾期交楼违约金。故对于港基公司实际交楼的时间，并非本案审查的范围，故本院对于港基公司上诉主张的关于一审判决认定的实际交楼时间有误的问题不予审查。关于争议焦点二，即买受人提起本案诉讼是否已经超过两年的诉讼时效的问题。涉案合同约定的逾期办证违约金按日累加计算，是出卖人逾期办证时买受人可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。买受人向港基公司主张的逾期办证违约金为一整体债权，该债权因港基公司逾期办证行为的持续而延续，因港基公司履行递件办证义务而完成。因港基公司于2015年4月7日才完成递件办证的义务，港基公司应支付的逾期递件办证违约金作为一整体债权此时才完成。故买受人主张的逾期递件办证违约金的诉讼时效应自2015年4月7日起算，至2017年4月7日才届满。本案中，买受人提起本案诉讼的时间为2016年10月18日，并未超过两年诉讼时效。故港基公司关于本案已超过诉讼时效的上诉主张不能成立，本院亦不予支持。综上所述，港基公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费414元（中山市港基房地产有限公司已预交），由中山市港基房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张煌辉代理审判员  刘 通代理审判员  马燕清二〇一七年九月十三日书�员张欣琪