陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）神民初字第03035号
原告韩程彪，男。
委托代理人宋荣彬，陕西神东律师事务所律师。
被告李雪松，女。
原告韩程彪诉被告李雪松房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯耀武担任审判长，与审判员杨明军、刘卫国组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韩程彪未到庭，其委托代理人宋荣彬到庭，被告李雪松亦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月，原告韩程彪与被告李雪松口头达成房屋租赁合同，原告将自己所有的位于神木县大柳塔镇柳兴街北段“凯悦商厦”四楼的部分房屋出租给被告，被告利用承租的房屋开办了“飞鸟健身会所”。当时双方没有签订书面租赁合同，只是口头协定：出租建筑面积约1200平方米，每年租赁费60万元，从2013年3月1日起算；水暖电物业等费用由承租人承担；租赁期限为不定期。随即原告就将出租房屋移交给被告使用。被告当年9月份开始装修，2013年2月开始营业。一年多来，被告未支付分文租赁费用。后经原告多次催要无果而故诉至法院要求判令：1、解除原、被告之间的口头房屋租赁合同，判令被告立即将其承租原告的位于大柳塔柳兴街北段“凯悦商厦”四楼的部分房屋（建筑面积约1200平方米）返还原告；2、判令被告立即支付拖欠原告2013年3月1日至2014年2月底的房屋租赁费60万元，并立即支付2014年3月1日起至腾房之日止的房租费（每月按照5万元计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提供了如下证据：
1、2010年5月25日颁发的房屋所有权证一份，证明凯悦大厦系原告韩程彪所有，该商厦规划用途为商业用房，原告出租房屋合法。
2、榆林市公安消防队建设工程消防验收意见书一份，证明凯悦宾馆建设工程符合国家消防规范要求。
3、房地产分层分户图一份，证明凯悦大厦四层的产权面积为2138.19平方米。
4、原告韩程彪申请三名证人出庭作证，证明被告李雪松于2012年8月开始租赁原告的凯悦大厦四层部分房屋，租赁期限为不定期租赁，后经原告多次催要租金均未予支付的事实。
5、商铺租赁合同一份，证明凯悦大厦三层从2012年8月25日至2013年8月25日的租金为每平方米每月138元，其四层每平方米租金略低于138元，亦证明2012年8月份开始商场就已经具备了出租条件，符合招商入住标准。
6、凯悦能源有限公司出具给被告李雪松的商场四楼健身房定金条一支，证明双方存在租赁关系。
7、照片九张，证明被告李雪松租赁经营健身会所的现状。
被告辩称：租赁属实，当时未签订书面租赁合同，均系口头约定，当时约定年租金60万元，租赁期限为六年。商场开业后开始计算房租，但是截至今日商场未能开业。后给原告缴纳物业费等相关费用，原告却据不收取。原告在不具备营业条件的情况下出租房屋且在租赁期间停水停电、封门。
被告向法庭提供了如下证据：
1、定金条一支，证明原、被告之间存在招商关系。
2、证人刘爱芳、刘娇、刘志珍、徐血萍、贺五五、杨春荣、王巧林、雷涛、林宝金、张龙、何美丽、方瑞峰、成傲、李庆美的证人证言，证明招商时原告作出的相关承诺及租赁期内停水停电、封门等事实。
3、王飞等人起诉状一份，证明出租方在租赁期间停水停电、封门及租赁户向法院提起诉讼的事实。
4、装修设计合同书一份，证明其在2012年11月6日才开始委托设计。
5、施工图、效果图各一份，证明被告租赁的实际面积为950平方米。
6、录音光盘一份，证明被告多次向原告缴纳水电费，原告拒绝收取的事实（该证据经告知于2014年10月15日前提交，但至今未予提供）。
经质证：原告提供的证据1、6，被告对其无异议；原告提供的证据2，被告对其有异议，被告希望法庭能够予以核实；原告提供的证据3，被告对其有异议，被告认为实际面积根本不到2138.19平方米；原告提供的证据4，被告对其有异议，被告认为证人所述入住时间均不属实，证人李向明证明健身房的工作人员阻挡原告不属实。证人温艳萍证明缴纳水电费的情况不属实，水电费实际产生才6000多元，后给商场缴纳，商场拒收。证人王凤娥证明谈房租时在场不属实，因2012年8、9月份被告根本不在大柳塔，故不可能从那时开始计算房租；原告提供的证据5，被告对其真实性无异议，但对证明目的有异议，被告认为其合同并非与本人所签，不能证明商场从2012年8月份开始营业，亦不能证明商场具备了出租条件；原告提供的证据7，被告对其真实性无异议，但对证明目的有异议，被告认为商场早已经不具备营业条件。
被告提供的证据1，原告对其无异议；被告提供的证据2，原告对其有异议，原告认为证人证言不符合形式要件，证人没有出庭作证；被告提供的证据3，原告对其有异议，原告认为起诉的事实需法院予以审查，对其诉状所述内容不予认可；被告提供的证据4，原告对其有异议，原告认为2012年11月6日双方早已建立了租赁关系；被告提供的证据5，其租赁面积原告以法庭核实的为准；被告提供的证据6，原告认为其真实性以法庭核实的为准。
经本院审查认为：原告提供的证据1、6，被告对其无异议，其内容真实，来源合法，与本案具有关联性，应予采信；原告提供的证据2，系榆林市公安消防支队于2012年11月19日出具的验收意见书，其意见书为工程基本符合国家有关消防技术规范要求，同意投入使用。其与消防安全检查合格证能够相关印证，本院对其依法予以采信；原告提供的证据3，系神木县房地产测绘队测绘图，其内容真实，来源合法，与本案具有关联性，应予采信；原告提供的证据4，可以证明被告租赁原告房屋的事实，但具体租赁时间无法予以认定；原告提供的证据5，可以证明凯悦大厦三层出租的相关事实；原告提供的证据7，可以证明被告会所装修的相关情况。
被告提供的证据1，原告对其无异议，其内容真实，来源合法，与本案具有关联性，应予采信；被告提供的证据2，因其证人没有出庭作证，亦无其它证据佐证，本院依法不予采信；被告提供的证据3，结合本院受理案件情况，可以证明其部分租赁户起诉的相关事实；被告提供的证据4，因装修合同系被告单方提供，又无其它证据佐证，故对其证明目的不予采信；被告提供的证据5，须结合其它证据综合审查认定；被告提供的证据6，因未能在规定的时间内提交证据，本院对其不予采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证确认以下案件事实：2012年，原告韩程彪与被告李雪松口头达成房屋租赁合同（未订立书面合同），合同约定：原告韩程彪将其所有的位于神木县大柳塔镇柳兴街北段“凯悦商厦”四楼的部分房屋出租给被告用于开设健身会所，每年租赁费60万元。2012年10月26日，原告所有的商场给被告出具了定金收款收取。原告将其房屋移交给被告使用，被告对其进行了装修并且经营。后原告因被告未能及时缴纳租赁费而诉至法院。
本院认为，原告韩程彪与被告李雪松口头达成房屋租赁合同，其合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对原、被告均具有法律约束力，原、被告应当按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后原告向被告交付房屋至今已达两年之久，被告虽辩称租赁期限为六年，但未向法庭提供相关证据证明，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”以及第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原、被告之间的租赁合同应当认定为不定期租赁合同。另因原、被告均未能提供证据证明其支付租金的期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案中，原、被告的租赁期间已经满一年，故租赁费应当认定满一年时支付，又根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”以及上述第二百三十二条的规定，因原、被告之间的合同为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，而原告起诉至今也已有八个月之久，视为尽到了通知义务。加之被告亦未向原告在合理期限内支付租赁费，故原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同及返还租赁物之请求本院依法予以支持。此外，原、被告约定年租赁费60万元，而被告自认亦于2012年11月开始入住，结合原告给被告开具的定金收款收据，可以认定租赁开始时间必然早于2013年3月1日，故原告要求被告从2013年3月1日开始支付租赁费并无不当，本院依法予以支持。至于被告李雪松辩称租赁费当时约定从商场开业时开始计算，而商场至今未开业，故其不承担租赁费之理由经本院审查认为，一方面，被告李雪松未能向法庭提供相关证据加以佐证。另一方面，被告已经实际占用原告房屋并且经营一年之久，不承担租赁费于理不通。故对被告此辩解理由本院不予支持。被告还辩称商场经常停水停电、封门对其经营造成损失，但因未能提供证据佐证，应当承担举证不利的后果，故本院对其辩解理由依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十五、第二百二十六条、第二百二十七、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告韩程彪与被告李雪松2012年口头达成的《房屋租赁合同》。
二、由被告李雪松于本判决生效后二十日内将所租赁原告的房屋交付于原告韩程彪。
三、由被告李雪松于本判决生效后二十日内支付原告韩程彪2013年3月1日至2014年2月28日租金60万元，2014年3月1日至腾房之日止的实际占用房屋使用费（使用费按每年60万元的标准予以计算）。
四、驳回原告韩程彪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5200元，由被告李雪松负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长 冯耀武
审判员 杨明军
审判员 刘卫国
二〇一四年十二月十一日
书记员 高瑞廷