安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜中民一终字第00062号
上诉人（一审被告、反诉原告）：繁昌县天星物业管理有限公司，住所地安徽省繁昌县。
法定代表人：刘庆秀，系该公司董事长。
委托代理人：沈向华，安徽国伦律师事务所律师。
委托代理人：王少恒，安徽国伦律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：李有斌，男，1973年8月13日出生，汉族，住安徽省繁昌县。
上诉人繁昌县天星物业管理有限公司（以下简称天星物业公司）因与被上诉人李有斌车库纠纷一案，不服安徽省繁昌县人民法院于2013年9月24日作出的（2013）繁民一初字第00860号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年2月19日公开开庭审理了本案，上诉人天星物业公司委托代理人王少恒，被上诉人李有斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李有斌在一审中诉称：天星物业公司系一家从事物业管理服务的企业法人，其服务管理区域为繁昌县天瑞城市花园住宅小区。2012年10月31日，本人与天星物业公司就天瑞城市花园1号楼编号为4、5（-1-2）车位出售事宜经充分协商达成一致意见，为明确各方权利义务关系，双方特签订《天瑞·城市花园车位使用权购置协议》一份。协议除对车位价款、使用年限等作出明确约定外，还对违约责任作出具体规定，即任何一方当事人违约均需支付守约方违约金人民币68000元整。协议签订后，本人如约支付给天星物业公司车位款人民币23万元整。可就在本人准备再行向天星物业公司支付车位余款450000元时，天星物业公司却声称车位无法出售并拒绝收取本人的该车位款，以致本人无法取得自行出资购买的车位。后天星物业公司请繁昌县房管局领导出面协调，要求终止双方所签车位购置协议。为此本人也无异议，但要求天星物业公司必须如数支付双方约定的违约金，然天星物业公司除于2013年4月3日及时退还本人100000元车位购置款外，余款（包括违约金）至今未予给付，以致本人经济利益受到严重侵害。为此，本人诉至法院，请求：1、判令天星物业公司立即退还本人购置车库预付款130000元整；2、判令天星物业公司支付本人违约金68000元；3、本案诉讼费用由天星物业公司负担。
天星物业公司在一审中辩称：李有斌陈述的内容与事实不相符，事实上李有斌并没有按照合同约定的期限支付相应的款项，其逾期支付的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。
天星物业公司在一审中反诉称：2012年10月31日，李有斌与本公司签订《天瑞·城市花园车位使用权购置协议》一份，双方在合同中约定：李有斌购买天瑞城市花园位于1号楼编号为4、5（-1-2）的车位，总价值为68万元，约定李有斌于合同签订之日起付定金3万元，第一周内付款10万元，第二周内付款10万元，余款45万元在2012年11月底之前全部付清，车位的交付时间为2013年1月31日前。此外，双方另约定了如有违约，责任方需按车位的购置价10%作为违约金赔偿对方。由于本公司出售的车位是依据购买业主的需求量身进行隔间建设的，双方在初步达成一致意见后，本公司为了满足李有斌的购买需求，解除了与原已购买1号楼车位业主的合同，将购买车位款退还给原业主。在合同签订后，本公司即开始按照李有斌的要求开始进行了现场施工，积极履行合同义务。然而，李有斌却没有按照合同约定付清购车位款。在本公司的多次催促下，李有斌才将首付的23万元交齐。2012年11月30日，合同付款期限到期前，本公司又多次找到李有斌要求其将余下的45万元付清，然而，李有斌不仅不付款，而且提出解除合同，要求本公司退还其已支付的23万元。为了达到使本公司同意解除合同，退还其首付款的目的，李有斌多次到本公司闹事、堵门、锁门。为此，本公司多次向公安民警求助，民警也到现场制止李有斌的行为。为了达到解除合同退款的目的，2013年1月1日，李有斌颠倒事实，到处上访，致使涉案车位处于停止施工状态，空置至今。本公司认为，李有斌的行为严重违反了双方合同之约定，给本公司造成了巨大的经济损失，其除应当按照合同约定支付违约金外，还应当赔偿本公司为其施工所支付的工程款、材料款、房屋空置费等一切经济损失。为此，本公司诉至法院，请求判令：1、李有斌立即赔偿本公司的各项经济损失合计75000元；2、李有斌支付本公司违约金68000元；3、本案反诉费用由李有斌负担。
李有斌在一审中针对天星物业公司的反诉辩称：天星物业公司的反诉请求不能成立：1、天星物业公司要求本人赔偿经济损失没有任何事实和法律依据，首先天星物业公司提出的空心砖价格过高，明显不合理，并且本人购买的四间车库至今仍是完好无损的。2、本人并不存在违约情形，因为本人按照约定在11月的前两个星期支付了23万元，是如约支付。但后来由于天星物业公司私自处理车库的行为遭到了小区业主的反对，并将已经建好的空心砖墙推倒，在此情况下本人认为合同已经无法继续履行了。3、反诉费不应由本人承担。
一审法院查明：2012年10月31日，李有斌与天星物业公司签订了《天瑞·城市花园车位使用权购置协议》，协议对车位的位置、价格、付款时间、付款方式、产权情况、交付时间及违约责任等作了约定。李有斌根据协议约定，于2012年10月31日支付定金30000元，2012年11月7日支付车位款180000元，2012年11月15日再次支付车位款20000元，共计支付人民币230000元，余款450000元应于2012年11月底全部付清，未予支付。2013年1月1日，李有斌等因天瑞城市花园部分业主将车库隔离墙推倒及合同中约定的易达门的通行和宽度达不到协议要求，进行信访。2013年4月3日，天星物业公司向李有斌退还车位所有权购置款人民币100000元，后双方因合同解除及违约金事由未达成一致意见。
一审法院认为：一、关于李有斌与天星物业公司双方签订的《天瑞·城市花园车位使用权购置合同》的性质，根据合同第二条：“乙方（李有斌）购置的该车位没有产权，但享有与房屋同等年限的使用权。”可以看出该合同是一份名为使用权转让实为车库产权的购置，是一份变相车库买卖合同。二、天星物业公司根据芜湖天瑞置业有限公司（该小区开发商）的委托进行处置天瑞城市花园1#楼架空层停车位的使用权的行为，超出了其经营范围（即小区物业管理服务），且天星物业公司根据委托直接以自己名义对外出售车库的行为，违反了我国法律规定。车库作为类似于房地产的不动产，在没有办理相关产权过户的情况下，天星物业公司无权以自己名义处置该车库，天星物业公司不是该合同签订方的合法主体。三、关于《天瑞·城市花园车位使用权购置合同》涉及的架空层车位的使用权及产权的归属，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，对该架空层车位的归属，天星物业公司未向该院提交足以证明委托人芜湖天瑞置业有限公司具有该车位使用权或所有权的权属证书；在小区业主推倒车库隔离墙的情况下，该架空层车位的归属存在产权争议，该处分行为参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）项的规定：“权属有争议的”，不得转让该房地产。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定“未依法登记取得权属证书的”不得转让，因此根据相关的法律规定，天星物业公司最迟应在庭审辩论之前取得天瑞城市花园1#楼架空层车位的相关产权的土地使用权证、房产证和销售许可证。因无证据证明其已取得该车位的使用权或者产权，未进行相应产权初始登记，故其无权对外销售。四、芜湖天瑞置业有限公司将天瑞城市花园小区1#楼架空层使用权永久性出售的行为，至少在程序上侵犯了《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定的应当优先满足业主需要的权利，在未留足相应比例车库供本小区业主优先购买和使用的情况下，将小区车位直接出售给非小区居民李有斌的行为，侵犯了有关第三人的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同属无效合同。五、天星物业公司根据与李有斌签订的合同，进行车库隔离行为，因违反法律规定，已经被相关部门责令停止作业，限期整改。该车库至今未能开工建设，合同无法继续履行。综上，由于天星物业公司与李有斌签订的《天瑞·城市花园车位使用权购置合同》，首先天星物业公司不是该合同签订的合法主体，其直接以自己名义永久性处置车库使用权的行为，实为车库产权的处置，规避我国法律监管，损害了国家利益；其次，天星物业公司及委托人（开发商）未能提供其具有该车位的使用权或产权的权属证明，未进行有效的产权初始登记，不得对外销售；再次，该合同侵犯了有关第三人即小区业主的相关权利，并因违法法律、法规被相关主管部门责令停止作业，限期改正。因此，该院认为该合同违反我国有关法律的强制性规定，属于无效合同，自始不发生法律效力，合同双方当事人应当各自返还相应财产。另导致该合同无效天星物业公司存在过错，因此过错方在返还无过错方财产时应当附加有关利息，过错方的损失自行承担。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、被告繁昌县天星物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李有斌返还其交付的车位使用权购置款人民币130000元，并支付其占有李有斌购置款期间的利息（按中国人民银行同类贷款基准利率计算，占用资金总数为230000元，此款利息分四部分计算：1、30000元自2012年11月1日至2013年4月3日；2、70000元自2012年11月8日至2013年4月3日；3、110000元自2012年11月8日至归还时止；4、20000元自2012年11月15日至归还时止）；二、驳回原告李有斌的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告繁昌县天星物业管理有限公司的反诉请求。本案本诉受理费人民币2130元（原告预交），由被告繁昌县天星物业管理有限公司承担1380元，由原告李有斌承担750元；反诉受理费1580元（反诉原告预交），由反诉原告繁昌县天星物业管理有限公司自行承担。
一审宣判后，天星物业公司不服向本院上诉，请求：1、撤销一审判决，依法驳回李有斌在一审的诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；2、诉讼费用均由李有斌负担。理由：1、涉案的天瑞城市花园整个小区均是芜湖天瑞置业有限公司开发，因此芜湖天瑞置业有限公司对涉案的架空层停车位享有所有权。对于架空层的权属并不存在争议，芜湖天瑞置业有限公司委托天瑞物业公司对该这车位的使用权进行转让，这与天星物业公司在工商登记的经营范围无任何关联性；2、架空层并非商品房，不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》；3、涉案合同是双方当事人真实意思表示，并未损害第三人利益，故双方签订的合同应为有效合同；4、双方合同无法履行的原因是李有斌未按合同约定支付剩余款项，该行为已经构成违约，因此，应当承担违约责任。
李有斌在二审中答辩称：本人未付余款是有原因的，因为天星物业公司无资格出售车库，所以余款才未付。
各方当事人在二审中均未向本院提交证据。
本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：天星物业公司与李有斌在合同中约定：车位没有产权，但享有与房屋同等年限的使用权，故该合同是一份名为使用权转让实为车库产权转让的合同。参照芜湖市相关规定，住宅小区内符合规划要求和建设要求的地上机动车库，可以申请办理房屋登记，除投资建设单位约定为业主共同所有外，在首先满足本小区业主需求，由投资建设单位通过出售、附赠或者出租等方式约定。1#楼架空层由芜湖天瑞置业有限公司开发建设，芜湖天瑞置业有限公司委托天星物业公司处理1#楼架空层停车位使用权事宜，其本身并不违背法律规定，但天星物业公司将1#楼架空层停车位转让给非本小区业主李有斌时，应征求小区业主意见，现天瑞物业公司没有提供证据证明小区业主同意其将1#楼架空层停车位转让给非本小区业主，天星物业公司与李有斌签订合同后，小区业主推倒1#楼架空层停车位隔离墙的行为表明小区业主反对天星物业公司将1#楼架空层停车位转让给非本小区业主，天星物业公司与李有斌签订的合同实际已经无法履行。2013年4月3日，天星物业公司退还李有斌部分车位购置款10万元，说明双方对解除《天瑞城市花园车位使用权购置合同》已经达成合意，芜湖天瑞置业有限公司对1号楼底层未进行房屋初始登记，不具备对外销售资格，其对双方合同无法履行负有责任，故天星物业公司在合同解除后应及时支付李有斌剩余车位购置款并对占用李有斌车位购置款期间的资金支付利息，具体计算标准按中国人民银行同类贷款基准利率计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省繁昌县人民法院（2013）繁民一初字第00860号民事判决第二项、第三项，即驳回原告李有斌的其余诉讼请求；驳回反诉原告繁昌县天星物业管理有限公司的反诉请求；
二、变更安徽省繁昌县人民法院（2013）繁民一初字第00860号民事判决第一项为上诉人繁昌县天星物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人李有斌支付其交付的车位使用权购置款人民币13万元，并支付其占有李有斌购置款期间的利息（按中国人民银行同类贷款基准利率计算，占用资金总数为230000元，此款利息分四部分计算：1、30000元自2012年11月1日至2013年4月3日；2、70000元自2012年11月8日至2013年4月3日；3、110000元自2012年11月8日至归还时止；4、20000元自2012年11月15日至归还时止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5740元，由上诉人繁昌县天星物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王利民
审判员 邓 侠
审判员 徐胡龙
二〇一四年七月十八日
书记员 张 琼
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。