重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永法民初字第00550号
原告重庆豪居物业管理有限公司，住所地重庆市永川区胜利路239号附122号，组织机构代码79071161-5。
法定代表人吴洋，总经理。
委托代理人游生田，女，1989年12月20日生，汉族，原告公司职员，住重庆市永川区。
被告樊安建，男，1975年1月1日生，汉族，住重庆市永川区。
原告重庆豪居物业管理有限公司（以下简称豪居物业公司）与被告樊安建物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理后，依法由代理审判员陈传飞适用简易程序，于2014年2月21日公开开庭进行了审理。原告豪居物业公司的委托代理人游生田，被告樊安建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告豪居物业公司诉称，被告系永川区胜利路239号百年华庭小区物业业主，该物业建筑面积为136.46平方米。2006年10月8日，原告与被告所在小区开发建设单位签订了《前期物业管理合同》。2012年11月3日，原告与被告所在小区业主委员会签订了《物业管理合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务。上述合同签订后，原告积极履行了合同义务，但被告从2008年4月起就拒绝缴纳物业服务费，截止2012年8月，被告共计拖欠原告物业服务费3254.20元（136.46平方米×0.45元／平方米／月×53个月），并由此产生违约金2000元。经原告多次催收未果，故起诉要求被告支付物业服务费3254.20元，违约金2000元，共计5254.20元。
被告樊安建辩称：1.原告提供的物业服务不到位，具体表现在：原告一直未处理好一楼门市上面平台产生的问题，导致其家中房屋墙面渗水，木地板被损坏，两间卧室的天花板产生裂缝，且原告在长达六年的时间内未对上述平台上的垃圾进行清扫。在原告解决了上述问题，其愿意缴纳物业服务费；2.其不认可重庆美宅物业管理有限公司与原告系同一家物业企业，原告入驻该小区后，其已将物业服务费交纳至2013年12月31日；3.原告违约在先，其并未违约，不同意交纳违约金。
经审理查明，被告系永川区胜利路239号百年华庭小区业主，该房屋建筑面积为136.46平方米。2006年10月8日，重庆美宅物业管理有限公司（以下简称美宅物业公司）与该小区建设开发单位重庆百年光彩物业发展有限公司签订了《永川市百年华庭商住小区前期物业服务合同》，约定由美宅物业公司为该小区提供物业管理服务。2008年1月12日，美宅物业公司（甲方）与被告（乙方）签订了《永川百年·华庭商住小区物业管理协议、公约》，约定由甲方为该小区提供物业服务；甲方的义务包括对房屋共用部位、共用设施、设备、绿化、环境卫生、保安等项目进行维护、修缮、服务和管理等，其中共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；多层住宅按0.45元／平方米／月（其中公共设施设备日常维修养护费0.12／平方米）的标准交纳物业服务费；每月交费时间为1日至10日；维修资金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并加收逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金；该合同自签字之日起生效，至与业主委员会签订新协议为止等。合同签订后，美宅物业公司依约为该小区提供了相应的物业服务。
2012年7月30日，重庆市工商行政管理局永川区分局作出（渝永）登记内变字（2012）第2863号准予变更登记通知书，准许美宅物业公司名称变更为重庆豪居物业管理有限公司，即本案原告。同年11月2日，原告与重庆市永川区百年华庭小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定原告为被告所住小区提供物业服务；物业服务费按月收取，多层房（商品户）按0.45元／平方米／月计算；合同期限为五年，自2012年11月1日起至2017年10月31日止等。合同签订后，原告亦履行了相应义务，但被告从2008年4月起未向原告交纳物业服务费。经庭审核实，截止2012年8月，被告共计拖欠物业服务费3254.57元（136.46平方米×0.45元／平方米／月×53个月）。2013年3月13日，原告委托重庆石松律师事务所律师江模国通过挂号信的形式向被告送达催收物业服务费的律师函。次日，被告签收了该律师函。诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。
上述事实，有原、被告的陈述、《永川百年·华庭商住小区物业管理协议、公约》、《物业服务合同》、准予变更登记通知书、律师函等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，美宅物业公司与被告签订的《永川百年·华庭商住小区物业管理协议、公约》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。美宅物业公司依约提供了相应的物业服务，被告即应按照合同约定的收费标准支付物业服务费。虽然美宅物业公司的名称于2012年7月30日依法变更为本案原告，但按照《中华人民共和国合同法》第七十六条的规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。美宅物业公司依法变更名称后的权利和义务应由原告享有和承担，被告不得以美宅物业公司名称变更为由拒绝向原告交纳物业服务费。经庭审核实，从2008年4月至2012年8月，被告共计拖欠物业服务费3254.57元。原告在诉请中仅主张3254.20元，是对其权利的自由处分，本院予以确认。故对原告要求被告支付物业服务费3254.20元的诉讼请求，本院予以支持。诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，系对自身权利的自由处分，本院予以确认。
根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，被告要证明原告在提供物业服务过程中存在服务不到位的情形，应举示充分证据予以证明，其辩称已将物业服务费交纳至2013年12月31日，但庭审中并未举示证据证明该事实，应由其承担举证不能的法律后果。被告在辩解理由中反映的墙面渗水、天花板出现裂缝等属于房屋质量问题，与本案所涉物业服务合同纠纷不属同一法律关系，被告可另循途径解决。被告如有证据证明一楼门市上面平台属于合同约定的原告负责维修、养护、管理和维护的范围，并因原告怠于履行上述职责而遭受损失，可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行提起违约之诉，而其不能以此为由而拒交物业服务费。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十六条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
由被告樊安建于本判决生效后5日内给付原告重庆豪居物业管理有限公司2008年4月至2012年8月的物业服务费3254.20元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告樊安建负担（此款原告已预缴，由被告在支付上述款项时直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 陈传飞
二〇一四年三月十九日
书 记 员 刘 婧