广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0702民初697号
原告：袁贤芳，男，1996年2月1日出生，汉族，住址钦州市钦南区。
委托诉讼代理人：杨海英，广西海岸律师事务所律师。
被告：钦州市永华汽车修理有限公司，住所地钦州市城西明珠三路8号，统一社会信用代码:914507027943012183。
法定代表人：李花，总经理。
被告：钦州市鸿泰房地产有限公司，住所地钦州市鹤凤街（凤凰公寓）A单元301室，统一社会信用代码：9145070069985931XX。
法定代表人：张丽艳，经理。
两被告共同委托诉讼代理人：黄运清，广西政大律师事务所律师。
原告袁贤芳与被告钦州市永华汽车修理有限公司（以下简称“永华公司”）、钦州市鸿泰房地产有限公司（以下简称“鸿泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年3月19日公开开庭审理了本案。原告袁贤芳的委托诉讼代理人杨海英、被告钦州市永华汽车修理有限公司及被告钦州市鸿泰房地产有限公司的委托诉讼代理人黄运清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁贤芳向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同支付逾期交房违约金64824.85元给原告（从2015年11月1日起暂计至起诉之日2017年10月18日止共718天，以后另计至交房为止，每日按总价款的万分之三计算）；2、本案诉讼费用、保全费用等由被告承担。事实与理由：原告于2015年6月1日与两被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YH-2014-XXXX），合同约定两被告将其联合共同开发的位于钦州市㎡）出卖给原告，土地证号为：钦国用(2008)第AXX**号，房价按3150元／㎡计，总价款为300951元，出卖人（两被告）应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得5方验收合格文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用，双方还同时特别约定出卖人（被告）逾期交房的违约责任即逾期超过60日后，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期，限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（两被告）按日向买受人（原告）支付交房款万分之3的违约金。2016年12月13日，原告经钦州市房改办审核，符合购买危房旧房改造非还建住房条件，获得准购证（号：2016XXXX）。合同签订前后，原告已全部支付了购房款给两被告，同时原告已按国家规定缴纳契税4514.27元。但至今两被告已超出合同约定交房时间718天，仍未能将具备符合本合同约定的商品房交付给原告使用，被告已构成重大违约。尽管被告到目前已违约718天未能交房，但现原告要求被告继续履行合同，故两被告必须按双方约定向给原告支付逾期交房违约金人民币64824.85元（300951元×3/10000×718天），从2015年11月1日起暂计至起诉之日2017年10月18日止共718天，每日按价款300951元的万分之三计算，以后另计，直至两被告交房给原告使用为止。为维护自身的合法权益，原告特起诉至贵院，请判如所请。
被告钦州市永华汽车修理有限公司辩称，原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能成立。主要依据以及理由如下：1、本案所涉房屋是危旧房屋改住房非还建住房建设项目，是需经政府批准方能购买的政府限价房，并非普通商品房，双方所签订的《商品房买卖合同》并不能准确反映本案双方的合同关系。因此，本案的案由应确定为房屋买卖合同纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷。本案的纠纷不能按商品房买卖合同的相关法律法规进行处理。2、因本案所涉及的房屋是危旧房屋改住房非还建住房建设项目，是由财政进行资金补贴的。因财政资金补贴一直未到位，致使收尾工程因无资金被迫停工而未能按时交付房屋，被告没有过错，可免除责任。3、本案未能按时交付的另一原因，是施工单位没有完全履行工程施工合同中途停工造成的，并非被告的原因所致，被告没有过错，因而没有责任。4、部分购房者尚未交清房款，已经构成违约，更没有依据及理由要求被告支付违约金。5、原告提出按日万分之3计算逾期交房违约金更没有合同依据，补充协议已经变更为日万分之2。据此，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告钦州市鸿泰房地产有限公司辩称，原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能成立。主要依据及理由如下：一、永华公司与被告鸿泰公司之间是代理与被代理法律关系，是委托与被委托人关系，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义事实的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，因委托人永华公司没有按时拨付资金致使房屋不能按时竣工交付，被告鸿泰公司没有任何过错，原告要求被告与被代理人共同承担责任没有事实和法律依据。二、被告与原告之间没有合同关系，原告要求被告承担违约责任没有合同依据和法律依据。据此，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，钦州市南珠西大街永华大厦系经钦州市发展和改革委员会批复同意予以立项的钦州市永华修理有限责任公司棚户区改造建设限价住房项目，该项目资金由业主多渠道筹措解决，并系经钦州市住房制度改革委员会办公室批复同意被告永华公司对位于明珠三街（土地证号：钦国用[2018]AXX**号）的棚户区以限价住房方式进行改造的项目。同时，案涉项目取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。经钦州市住房制度改革委员会办公室审核，原告符合购买危旧房改造非还建住房条件，取得永华大厦XXXX号房的购买资格。2015年6月1日，原告（买受人）与被告永华公司（出卖人）、被告鸿泰公司（委托代理人）签订《商品房买卖合同》（编号：YH-2014-XXXX），约定买受人向出卖人购买钦州市南珠西大街永华大厦XXXX号房，该商品房的建筑面积共95.54平方米，其中，套内建筑面积75.31平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.23平方米，该商品房单价为每平方米3150元，总金额300951元。合同第八条约定了交付期限，出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同附件四《合同补充协议》第二条对逾期交房的违约责任进行了变更，逾期不超过180日的出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，逾期超过180天的违约金按日万分之2计算，违约金最高限不超过买受人损失的130%。原告向两被告交纳了全部购房款，并于2016年6月3日缴纳房屋契税4514.27元。因被告未能依约交房，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。
以上事实，有原告提供的准购证、商品房买卖合同、收据、转账记录、税收缴款书，被告提供的钦市发改投（2012）XX号文件、钦市房改函（2012）XX号文件、工程建设报建表、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证据以及当事人的庭审笔录等在卷予以证实。
本院认为，原告与被告永华公司、被告鸿泰公司签订的《商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。被告永华公司辩称案涉房屋是危旧房屋改住房非还建住房建设项目，并非普通商品房，本案不能按照商品房买卖合同的相关法律法规进行处理。本院认为，案涉房屋性质并不影响本案《商品房买卖合同》的有效性，被告永华公司仍应按照合同约定履行交房义务。原告已依约交纳房款，被告永华公司未能依约于2015年10月31日前交房，且逾期交房超过180日，已构成违约，应承担违约责任。被告永华公司辩称，本案房屋系因财政补贴资金不到位以及施工单位没有完全履行工程施工合同中途停工造成的，且部分购房者尚未交清房款已构成违约，不能要求被告支付违约金。本院认为，被告永华公司的上述抗辩事由并非法定或合同约定的延期交房事由，故被告永华公司的该项抗辩，本院不予采纳。现原告主张要求继续履行合同，每日按照总价款的万分之三计付违约金，该主张与双方的约定不符，因《商品房买卖合同》附件四合同补充协议已对违约金的约定进行变更，故原告主张的违约金计付标准应按每日万分之二计算，即被告永华公司应从2015年11月1日起至实际交房之日止，以房屋总价款300951元为基数，按日万分之二向原告支付违约金。关于被告鸿泰公司的责任问题，被告鸿泰公司作为被告永华公司的委托代理人，其仅是受被告永华公司委托代为销售房屋，并非案涉房屋的出卖人，故原告要求被告鸿泰公司承担违约责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告钦州市永华汽车修理有限公司向原告袁贤芳支付违约金（违约金的计算方法：以300951元为本金，按日万分之二从2015年11月1日起计至实际交房之日止）；
二、驳回原告袁贤芳的其他诉讼请求。
上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
案件受理费710元，由被告钦州市永华汽车修理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审 判 员 蓝ＸＸ
二〇一八年五月三日
法官助理 顾 宁
书 记 员 邓昌剑