山东省莱阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）莱阳民一重字第15号
原告：孙中福，男，X年X月X日出生，X族，住X市X街道办事处X村。
委托代理人：乔琪，莱阳市城厢第二法律服务所法律工作者。
委托代理人：孙付军，山东鹤鸣律师事务所律师。
被告：董国元，男，X年X月X日出生，X族，住X市X街道办事处X村。
委托代理人：王军，山东旌旗律师事务所律师。
原告孙中福诉被告董国元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年8月9日做出一审判决。宣判后被告董国元不服一审判决，提起上诉。烟台市中级人民法院经审理后，认为原判决认定事实不清，以（2011）烟民一终字第1290号民事裁定书，裁定将该案发回重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙中福有委托代理人乔琪、孙付军，被告董国元及委托代理人王军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1994年10月20日，原、被告签订房屋买卖契约，原告将其在农村所有的房屋一幢作价13000元出卖给被告。当时原告不知道农村房屋不能出卖给城镇职工，现起诉至法院，请求判令双方签订的房屋买卖合同无效，被告返还原告房屋一栋，诉讼费由被告负担。
被告辩称：1、原告与被告签订的房屋买卖合同依法成立、有效。1994年10月20日，原告与被告在平等、自愿的基础上签订了房屋买卖合同，孙中福出卖房屋的意思表示真实，且签订合同时有证人在场见证。涉案房屋已实际交付，被告在该房屋中已居住19年之久，政府相关部门也为被告颁发了房屋产权证和土地使用证。2、原告与被告签订房屋买卖合同时，国家对农村房屋买卖并无禁止性规定。1994年10月原、被告签订房屋买卖合同，当时的法律、行政法规对城镇居民购买农村房屋没有禁止性规定，2004年国土资源部关于限制农村宅基地管理的意见才限制城镇居民购买农村房屋，根据法不溯及既往的原则，本案的房屋买卖合同是有效的。3、原告的起诉已过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。涉案房屋的买卖行为发生在1994年，并且已办理了房屋过户手续，原告于2008年起诉，已超过诉讼时效。
经审理查明：原告孙中福系莱阳市城厢街道办事处留衣庄村家民，1972年在本村建房正房3间，厢房3间，1986年孙中福取得该房屋的宅基地使用证，1992年8月30日取得村镇房屋产权证。被告董国元原系烟台市第一肉联厂职工（非农业户口），已退休。1994年10月20日，经留衣庄村孙忠振、孙秉君见证，原告孙中福与被告董国元签订房屋买卖契约1份，内容：房契书经村委同意，孙宗（中）福愿将自己老住宅三间整（正）房三间厢房及院内院墙、门楼壹整套房屋经村委监证人孙忠振、孙炳君在场和卖主孙宗福买主董国元协商同意，将一整套房屋做价人民币壹万叁千元卖于董国元。当时有村监证人和卖主买主当面将人民币壹万叁千元正交付卖主点清。空口元凭立书为证。房屋四至：北至后檐墙根，东至孙建铎西至墙根南至墙根。（详细有房屋证为凭）村监孙忠振孙秉君卖主孙中福买主董国元。在场证人董国经曹斌1994年10月20日。
被告董国元入住该房屋后，拆除门楼照壁改建倒厅2间，其中1间作为过道。将土坏打制的西院墙换为砖混结构，并在西院墙外搭建简易棚1间，面积7.1平方米。另外董国元还重新硬化了正房、厢房及院内地面，正房西1间吊了顶棚，重建了锅灶，将锅灶换成大理石台面，按装了自来水设施。原审过程中，董国元主张双方交接房屋后，已办理了房屋所有权和宅基地使用权转移手续，并提供了莱阳市市人民政府1992年8月10日颁发的村镇房屋产权证和1991年1月25日颁发的集体土地建设用地使用证，证明房屋所有权人和宅基地使用权人均为董国元。孙中福对董国元的上述证件不予认可，主张董国元的房屋权属证明是虚假的，提供了登记所有人为孙中福的房屋权属证书及2009年9月14日在莱阳市城市建设档案馆提取的莱阳市村镇房屋产权登记表，证明涉案房屋仍在原告名下。之后法院向被告释明：房屋买卖合同可能被认定无效，是否就损失提起反诉？被告明确提起反诉，要求原告赔偿损失37000元。2009年12月22日，孙中福申请对涉案房屋的价值进行评估。2010年3月10日，山东正诚土地房地产评估有限公司对该房屋的价值进行评估，评估价值为52257元。
本案重审过程中，被告明确表示不提反诉。对董国元持有的房产证和土地证登记时间为什么在房屋买卖合同签订之前，孙中福的解释是这2份证件是虚假的。董国元的解释是1992年全市范围内统一换发土地使用权证和房产证，1994年以后需发新证件时，行政机关习惯性地写成1992年。关于原告是否知道被告办理土地证和房产证这个问题，原告本人说知道，代理人说原告不知道。
上述事实，有房契书、房地产价值评估报告及当事人的陈述记录在卷为凭，证据已经当庭质证，足以认定。
本院认为：本案重审时，被告撤回反诉，不违背法律规定，本院予以准许（但最好另行制作裁定书，涉及诉讼退费的问题）。
关于被告辩称原告的起诉已过诉讼时效问题。本院认为，根据法律规定，请求人民法院确认合同无效的权利，不适用诉讼时效制度，故被告的该答辩，于法无据，本院不予采信。
本案双方当事人争议的焦点为：原、被告双方当事人签订的房屋买卖合同，根据双方当事人签订合同当时的法律规定，该房屋买卖合同是否有效。对此，原告认为：当时原告不知道农村房屋不能出卖给城镇职工，故双方签订的房屋买卖合同无效。被告认为：1994年原、被告签订房屋买卖合同，当时的法律、行政法规对城镇居民购买农村房屋没有禁止性规定，2004年国土资源部关于限制农村宅基地管理的意见才限制城镇居民购买农村房屋，根据法不溯及既往的原则，本案的房屋买卖合同是有效的。
本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖契约系双方的真实意思表示。协议签订后，被告向原告支付了合理对价，原告向被告交付了房屋，诉争房屋也办理了产权过户手续，并且由被告居住使用至今，合同主要的权利义务已经履行完毕。协议签订后，原告一直未向被告主张权利，现原告起诉违反了诚实信用原则，不利于市场交易秩序的稳定。关于原、被告双方当事人签订的房屋买卖合同的效力问题。本院认为，关于民事主体的民事权利，民事法律的基本原则为“法无禁止，即可为”。1999年，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。”2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第2条第10项也明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。本案中，原、被告双方当事人的房屋买卖行为发生在1994年，但根据“法不溯及既往”（《中华人民共和国立法法》第八十四条规定，“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”可见，法不溯及既往，作为一项法制原则，除非法律特别例外规定。）的原则，本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。在1999年之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据“法无禁止即可为”的原则，应当认定本案原、被告双方签订房屋买卖契约时，没有违反当时法律的禁止性规定，所以，原、被告双方签订的该房屋买卖合同有效。故被告辩称根据法不溯及既往的原则，本案的房屋买卖合同是有效，符合法律规定，本院予以采信。原告诉称原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，并要求被告返还房屋，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条之规定，判决如下：
驳回原告孙中福的诉讼请求。
案件受理费元，
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判长 盖 松 鹏
审判员 赵 永 健
审判员 初胡珍
二〇一四年五月六日
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书记员 王 宁
需要说明的问题：关于本案原告与被告持有的房屋产权证书的效力问题：因本案原一审后当事人上诉，中院曾以房产证的效力问题中止诉讼，告知当事人先行处理行政争议，我院行政庭受理后，以本案应先处理民事争议为由也中止审理，后本案的上诉案被中院发回重审。故本案关于产权证本身的效力问题，合议庭征询了我院行政庭的意见，认为，不属于民事案件审理的范围，不宜直接认定产权证的效力，也不宜作为本案认定事实的依据。
附，有关法律规定：
1、《合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。