上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终2252号
上诉人（原审原告）：唐昌娟，女，1988年4月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：高玉阳（系唐昌娟丈夫），1983年8月24日生，汉族，住同唐昌娟。
委托诉讼代理人：刘必榕，上海远同律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄娅华，女，1971年12月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：闵慧红，上海市公民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄倩蓉，女，1993年10月14日出生，汉族，住同黄娅华。
委托诉讼代理人：黄娅华（系黄倩蓉之母），身份情况详上。
上诉人唐昌娟因与被上诉人黄娅华、黄倩蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初73944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐昌娟及其委托诉讼代理人高玉阳、刘必榕，被上诉人黄娅华暨被上诉人黄倩蓉的委托诉讼代理人，被上诉人黄娅华的委托诉讼代理人闵慧红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人唐昌娟上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人在一审中的诉讼请求。事实和理由：一审法院以证人徐某作证完毕后参加庭审的情况下作出的证言作为证据，程序违法。一审法院认定事实错误：双方签订的合同符合双务合同的特征，合同中付首付款的时间已经确定，买卖合同的约定符合一般交易习惯及生活常理；双方不存在“7月15日付首付款”的口头协议，证人证言无法证明待证事实。一审判决遗漏重要事实，上诉人承诺付首付款的时间是被上诉人拿到产证后且双方网签合同。一审判决适用法律错误，我国《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”
被上诉人黄娅华、黄倩蓉共同辩称，不同意唐昌娟的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
唐昌娟向一审法院起诉请求：1、解除唐昌娟与黄娅华、黄倩蓉签订的《房屋买卖合同》；2、黄娅华、黄倩蓉支付逾期违约金人民币（以下币种相同）12,487.50元；3、黄娅华、黄倩蓉支付违约金333,000元；4、黄娅华、黄倩蓉支付房屋差价损失427,900元；5、黄娅华、黄倩蓉支付房屋过渡租赁损失38,400元。
一审法院认定事实：
唐昌娟诉称：2016年6月19日，唐昌娟与黄娅华、黄倩蓉签订《房屋买卖合同》，约定唐昌娟向黄娅华、黄倩蓉购买位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），双方于2016年8月30日前向房地产交易中心申请办理产权过户手续。合同签订后，唐昌娟按约支付了50,000元定金，但黄娅华、黄倩蓉未按约定履行签订示范合同、办理过户等义务，经唐昌娟及律师发函催告，仍未履行。2016年9月16日，唐昌娟书面通知黄娅华、黄倩蓉解除合同。黄娅华、黄倩蓉违约，请求法院支持唐昌娟诉讼请求。
黄娅华辩称，对唐昌娟所述双方签订居间协议及买卖合同以及收取唐昌娟50,000元定金的事实无异议，系争房屋系黄娅华所有，协议以及合同签订时黄倩蓉的名字由黄娅华代签，故本案与黄倩蓉无关。签订合同时双方均清楚系争房屋产权证还未办理。2016年6月19日签合同前，口头协议确定2016年7月15日唐昌娟支付首付款500,000元，但唐昌娟到期并未履行。嗣后催促唐昌娟付款，唐昌娟以必须看到房产证才同意付首付款，遂黄娅华于2016年7月17日向登记部门申请办理产证，次日黄娅华将登记部门出具的房地产登记收件收据拍照后通过中介发给唐昌娟，此时黄娅华还是想卖房得款，但唐昌娟还是说未看到产证不相信，一再拖延支付首付款。2016年7月17日登记部门受理后，核准在7月29日，取证日期在8月17日左右，黄娅华卖房的目的是急着用钱，唐昌娟拖延付款使得合同目的无法实现，也不知唐昌娟到底是否真的想买房。黄娅华要求唐昌娟付首付款，唐昌娟必须看产权证才付款，为此事双方沟通协商了很久，但黄娅华认为已将登记收件收据让唐昌娟看了，就代表产证下来没问题，但需要时间，唐昌娟还是不相信而拖延付款，黄娅华就怀疑唐昌娟是否具有买房诚意，整个过程当中，黄娅华向中介表态过，如果这样下去，黄娅华也不想卖房了，但一直没有明确表达过黄娅华要解除合同的意思。8月中旬可以取证了，但唐昌娟还是没有付款的意思，故黄娅华没有取证。唐昌娟于2016年8月19日出具的催告函，黄娅华通过中介得知内容，律师函并未收到。唐昌娟解除合同通知书黄娅华并未收到，收到应诉材料才看到，既然唐昌娟起诉解除合同，黄娅华才得知唐昌娟确实不要房子。唐昌娟违约不付首付款，经催告还不付款，黄娅华感觉唐昌娟不想买房后，于2016年9月29日退回了定金。现黄娅华对解除合同无异议，但不同意唐昌娟其余诉讼请求。
一审审理中，黄娅华申请证人徐某、王某出庭作证。证人徐某陈述，中介董姓人员操办，但我是经理，基本情况均清楚，双方签约时，我在场，双方均清楚系争房屋只有预售合同，没办理产证，正常情形，产证办下来需要一个多月时间，故合同中写了大致的过户日期2016年8月30日，因产证出来才能网签，故双方约定的合同中没有填写网签时间，合同中双方约定的是总价、付款方式，相关履行日期没有填写。2016年6月19日黄娅华因首付款急用，提出2016年7月15日唐昌娟付首付款，唐昌娟点头同意，然后再有书面合同的签字。7月15日以后，得知唐昌娟没按期付款后，我向唐昌娟说首付款赶紧给掉，唐昌娟说没有看到产证有风险，我说产调已经确认黄娅华产权人信息，没有风险的，如果真的想买房建议唐昌娟赶紧付首付款，但唐昌娟说要看到产证才付首付款。正因为6月19日口头协议的存在，所以在书面合同上很多日期都是空白，日期空白代表“7天内履行”是不现实的，双方都清楚。黄娅华一直要首付款，打我电话说再不付款房子就不卖了，但我没有看到双方的解约通知。证人王某陈述，我与黄娅华系朋友关系，2016年6月19日双方协议过程在场，书面签字前，黄娅华提出2016年7月15日付首付款500,000元，唐昌娟说行，还说“那我们要去凑钱了”，双方同意后才有后面的书面合同签字，当天也没有听到唐昌娟付首付款要建立在唐昌娟看到产证的基础上。
唐昌娟补充意见，中介实际经办人是董姓人员，非证人徐某，证人王某与黄娅华有利害关系，故对两证人证言均不予认可。黄娅华提出7月15日付首付款500,000元，当时唐昌娟表态是尽量，没有承诺同意。黄娅华确实催促唐昌娟付首付款，但没有看到产证，我方担心风险是不会付首付款的。不是先有黄娅华要求7月15日付首付款500,000元的事宜后有书面合同签字，是书面合同签字后才有谈到黄娅华要求7月15日付首付款500,000元。
对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。关于双方争议的事实。口头协议是否存在？先有口头协议再有书面合同还是先有书面合同再有口头协议？双方签订的买卖合同主要内容为总价款、首付款、过户日期，合同上大部分日期均为空白。因为系争房屋未初次办理产证，而办理产证需要时间，若日期“空白处”一律视为合同其他约定中的“7日内履行义务”，显然不符常理，双方签字时对此均清楚，庭审中双方也表示认同。在系争房屋产证未初次办理领取的情形下，不完整的书面合同约定了过户日期却没有约定付首付款日期，即确定了黄娅华履行过户义务的日期，而没有确定唐昌娟付首付款的具体日期，若不存在补充协议或者口头协议，显然不符双务合同的特征，不符合一般交易习惯及生活常理。唐昌娟认为证言不可信，但未举证足以推翻，一审法院结合证人证言无明显矛盾，故认定黄娅华要求唐昌娟2016年7月15日付首付款500,000元，唐昌娟同意的口头协议存在，且从逻辑上看再结合证言，2016年6月19日当天，应先有口头协议，再有书面合同的签字。
一审另查明，黄娅华已于2016年9月29日主动退还唐昌娟50,000元定金。
一审法院认为：因黄倩蓉未在居间合同及买卖合同上签字，且黄娅华、黄倩蓉间难以构成表见代理，故唐昌娟向黄倩蓉提出的诉讼请求法院均不予支持。2016年7月15日，唐昌娟未按约付首付款，在黄娅华催促唐昌娟付首付款的情况下，唐昌娟以必须看到产证才付款为由仍不付款，导致合同解除的原因是什么？首先，唐昌娟未按约付首付款，唐昌娟无证据证明必须看到产证再付款的约定存在。其次，中介已告知唐昌娟“系争房屋的产权明了，黄娅华已经申请领证，唐昌娟先付首付款没有问题”，且黄娅华于2016年7月18日将登记部门受理产证申请的回执提供唐昌娟，此情形下，唐昌娟仍逾期不付首付款，若7月中旬付首付款，8月中旬左右黄娅华领出产证再网签，并于2016年8月30日前办理过户，事实上是可能实现合同目的的。双方明知嗣后还要签正式房地产买卖合同，故本合同本质上属于预约。唐昌娟未付首付款，自己违约在先的情况下，于2016年8月中下旬催告黄娅华于8月30日办理过户，不符合双务合同的交易习惯。唐昌娟的违约本可以采取补救措施保障合同的继续履行，现唐昌娟放弃购房起诉要求解除合同，黄娅华同意解除合同，法院予以支持。目前情况看，唐昌娟提出合同解除的原因系唐昌娟不想继续买房，唐昌娟提出的黄娅华构成违约致合同无法继续履行的意见，依据不足，法院不予采纳。唐昌娟提出的黄娅华支付相关违约金，赔偿房屋差价损失以及租房损失的诉讼请求，法院不予支持。对于定金，黄娅华自愿已返还唐昌娟，系权利的自行处分，法院予以照准，不再适用定金罚则。黄倩蓉经一审法院传票传唤，未出庭应诉，可能由此产生的不利法律后果由其自行承担。
一审法院据此判决：一、解除唐昌娟与黄娅华于2016年6月19日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回唐昌娟的其余诉讼请求。案件受理费11,917元，减半收取计5,958.50元，由唐昌娟负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就解除双方签订的《房屋买卖合同》并无争议，因此二审的争议焦点为被上诉人在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应对上诉人承担违约责任及赔偿损失。
由于上诉人与被上诉人签订买卖合同时系争房屋尚未办理产权证，因此双方的合同中对于签订示范文本买卖合同和支付首付款的时间处均为空白，被上诉人解释为对此双方另有口头协议，上诉人则认为上述约定表明支付首付款的时间即在系争房屋办理产证双方签订示范文本买卖合同之后，但是按上诉人的理解则其在签订买卖合同后到办理过户前，任何时间支付首付款都不构成违约，这使得首付款的支付时间处于一个开放性的状态，故实际双方在买卖合同中对首付款的支付时间约定不明。因此即使如上诉人所述，双方未另行达成口头协议约定7月15日之前支付首付款，则双方对于首付款的支付时间并未达成一致意见。在被上诉人多次要求上诉人于7月15日前支付首付款，而上诉人坚持不同意的情况下，双方不能就约定不明的事项达成新的合意，被上诉人并未违约。上诉人要求被上诉人承担违约责任及赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。
关于上诉人所称一审存在的程序问题，经查一审庭审笔录，在对证人徐某询问结束后，审判人员确又向其发问，但此并不影响此前徐某在交叉询问中陈述的证人证言的真实性。故对徐某在退庭前的证人证言，本院予以采信。
综上所述，上诉人唐昌娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序虽略有瑕疵，但裁判结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,917元，由上诉人唐昌娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一七年五月十日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……