山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第2192号原告山东天泰置业有限公司，住所地济南市。法定代表人安玉田，董事长。委托代理人赵鹏，山东琴岛（济南）律师事务所律师。委托代理人栾志伟，女，1988年3月2日生，汉族，山东琴岛（济南）律师事务所实习律师，住济南市。被告贺连杰，男，1984年1月12日生，汉族，无业，住济南市原告山东天泰置业有限公司与被告贺连杰商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告山东天泰置业有限公司法定代表人安玉田的委托代理人赵鹏、栾志伟到庭参加了诉讼，被告贺连杰经本院公告送达合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告山东天泰置业有限公司诉称：2010年9月12日，我公司与被告贺连杰签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定：被告购买我公司开发的位于济南市市中区天泰太阳树3号楼2–201室房屋，建筑面积为181.1平方米，总价款为2178452元，被告支付上述房款方式为银行按揭贷款，我公司作为其担保人。同时合同约定：若买受人采用银行按揭付款方式支付房款，且未按借款合同约定偿付欠款，导致出卖人向银行承担连带责任，则出卖人代为清偿欠款后，有权向买受人追索本金、利息、赔偿金及追索债权的费用，并有权解除合同，将房屋另行出售。合同签订后，被告按约支付了房屋首付款658452元，其中包含10万元违约定金。2012年4月份，我公司向被告交付了房屋。2010年9月份，我公司与被告及贷款人兴业银行股份有限公司济南分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定：被告向贷款人贷款152万元，由我公司为其提供阶段性保证责任。2013年6月份，我公司接到贷款银行通知，告知我方被告未按合同约定偿还贷款本息，要求我公司承担保证责任，我公司了解情况后，代被告偿还了银行贷款本息。故诉至法院，请求判令解除我公司与被告于2010年9月12日签订的《济南市商品房买卖合同》；被告向我公司返还其所购房屋；被告向我公司偿付律师费63883元；被告承担违约责任，其交纳的定金10万元不予返还；被告向我公司支付房屋使用费（自2012年4月13日起至实际腾出房屋之日止）。被告贺连杰未答辩。经审理本院认定，原告山东天泰置业有限公司（出卖人）与被告贺连杰（买受人）于2010年9月12日签订了《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201023940），约定被告贺连杰购买原告山东天泰置业有限公司开发建设的济南市，房屋建筑面积为181.1平方米，总价款为2178452元，被告贺连杰应于签约当日支付首付款658452元，其中包含定金10万元（该定金用来担保双方按照合同约定履行，合同签订后，若原告不履行合同，应双倍返还定金，被告不履行合同，不得向原告要求返还定金）。首付款付清后，持有关材料于2010年9月13日前到兴业银行办妥贷款手续，若因被告原因导致贷款无法办妥，贷款不能按期到达原告账户，视为被告违约。被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款的10％支付违约金。若被告采用银行按揭付款方式支付房款，且未按借款合同约定偿付欠款，导致原告向银行承担连带责任，则原告代为清偿欠款后，有权向被告追索本金、利息、赔偿金及追索债权的费用，并有权解除购房合同，将商品房另行出售，且有权从被告购房款中直接抵扣上述费用，赔偿金按房屋总价款（含全装修价款）的10％计算。上述合同签订后，原告（保证人）、被告（债务人／抵押人）、兴业银行股份有限公司济南分行（债权人／抵押权人）签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款金额为152万元，借款期限为360个月，用途为购买房屋，抵押物为本案涉诉房屋，保证期间为阶段性担保。上述两份合同签订后，被告向原告交付了购房首付款，并办理了购房按揭贷款，原告于2012年4月13日向被告交付了涉诉房屋。原告提交兴业银行个人贷款还款凭证、兴业银行贷款利息单，称自2013年6月起，被告未再向购房按揭借款银行（兴业银行）偿还贷款本息，系原告代被告偿还，直至将被告所未偿还的全部贷款本息偿还完毕。原告提交《民商事诉讼委托代理合同》、山东增值税普通发票、中国人民银行支付系统专用凭证称，其为本案诉讼聘请律师，支出律师费63883元，该费用系其向被告追索债权的费用，要求被告承担。本案审理过程中，原告放弃其主张的定金及房屋使用费部分的诉讼请求。另查明，本案涉诉房屋现登记在原告名下，该房屋有司法查封。以上事实，由《济南市商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、房屋交接单、房产大证、房产大证明细表、兴业银行个人贷款还款凭证、兴业银行贷款利息单、《民商事诉讼委托代理合同》、山东增值税普通发票、中国人民银行支付系统专用凭证及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，2010年9月12日，原告山东天泰置业有限公司与被告贺连杰签订的《济南市商品房买卖合同》及原告（保证人）、被告（债务人／抵押人）、兴业银行股份有限公司济南分行（债权人／抵押权人）签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》系合同各方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方应严格按照合同的约定履行各自义务。被告贺连杰于2010年9月12日前向原告山东天泰置业有限公司支付了购房款658452元的事实清楚，本院予以确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据原告提交的兴业银行个人贷款还款凭证、兴业银行贷款利息单等证据，能够证实被告未按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定履行按期偿还银行贷款义务，原告作为保证人代被告清偿了银行贷款，按照原、被签订的合同约定，原告山东天泰置业有限公司有权解除合同，故对于原告山东天泰置业有限公司提出的该项诉讼请求，本院予以支持。房屋买卖合同解除，被告应将房屋返还给原告，故对于原告提出的要求被告返还本案涉诉房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的律师代理费，应系因被告的违约行为对其造成的实际损失，且符合原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》约定，故本院予以支持。原告放弃其主张的定金及房屋使用费部分的诉讼请求，是对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：一、原告山东天泰置业有限公司与被告贺连杰2011年10月18日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201156758）于本判决生效之日起解除。二、被告贺连杰于本判决生效之日起三十日内将合同编号为销售（字）201156758《济南市商品房买卖合同》项下的房屋返还给原告山东天泰置业有限公司。三、被告贺连杰于本判决生效之日起十日内向原告山东天泰置业有限公司偿付律师代理费63883元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25540元，由原告山东天泰置业有限公司负担2300元，被告贺连杰负担23240元；公告送达费560元，由被告贺连杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  郁文莉代理审判员  万 斌人民陪审员  李迎春二〇一五年二月十三日代理书记员  董文燕