重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝高法民终字第00319号
上诉人（一审原告）：重庆荣宾房地产开发有限公司，住所地：重庆市渝北区双龙湖街道渝湖路131号A幢-1-28。
法定代表人：余大为，该公司总经理。
委托代理人：李祖军，重庆海力律师事务所律师。
委托代理人：孙伟峰，重庆海力律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：重庆高鼎置业有限公司，住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县桃花源镇城南社区4组。
法定代表人：董树禄，该公司总经理。
委托代理人：熊绍文，重庆渝鑫律师事务所律师。
上诉人重庆荣宾房地产开发有限公司（以下简称荣宾公司）与上诉人重庆高鼎置业有限公司（以下简称高鼎公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，重庆市第四中级人民法院于2013年8月7日作出（2013）渝四中法民初字第00007号民事判决。荣宾公司与高鼎公司对该判决均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月28日公开开庭对本案进行了审理。荣宾公司的法定代表人余大为，委托代理人李祖军、孙伟峰，高鼎公司法定代表人董树禄，委托代理人熊绍文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年8月15日，荣宾公司向酉阳土家族苗族自治县公共资源交易管理委员会办公室支付土地交易服务费19.4万元。荣宾公司与酉阳土家族苗族自治县国土资源房屋管理局（以下简称酉阳县国土局）于2012年8月16日签订合同编号渝酉合字（2012）31号《国有建设用地使用权出让合同》，荣宾公司以4520.4万元价款受让土地编号为N7-5／02面积25115平方米的国有建设用地使用权。后荣宾公司支付了受让土地价款4520.4万元。荣宾公司（甲方）与高鼎公司（乙方）于2012年9月8日签订《土地转让协议书》，约定荣宾公司将其从酉阳县国土局挂牌出让取得的确权编号为N7-5／02土地使用权转让给高鼎公司开发酉阳国际汽车城项目，转让面积36.76亩（以国土机关填发的面积为准），每亩单价为120万元。支付方式：分期支付。第一期支付时间：由甲方提供土地出让相关手续，经酉阳县国土机构确认合法有效、可以转让，并正式签订土地转让合同后5个工作日内，乙方支付甲方壹仟万元（1000万元）。注：支付时甲方将出让地相关手续原件交给乙方；第二期支付时间：甲方积极协助乙方办好土地转让过户相关手续后，在乙方取得土地所有权、使用权的合法证件后，按挂牌面积计算。扣除壹仟万元（1000万元）尾款外，其余部分在十个工作日内全部付清，否则甲方有权收回土地，乙方并承担违约责任。违约金按本合同第十款执行。先付款，后拿证；第三期支付时间：在土地转让范围内，甲方在酉阳县城市建设资产经营有限责任公司（以下简称城建公司）承建的河堤堡坎竣工后，经城建公司竣工验收合格后五个工作日内。乙方付清余款壹仟万元（1000万元）。该协议第五条土地转让的税费及缴纳方式：该宗土地从挂牌之日起，甲方垫付所发生的一切行政部门收取的规费，以凭票据为准，由乙方支付甲方。后期办理该宗土地转让手续，甲乙双方应缴纳的税金均由乙方承担。第六条双方权利及义务：甲方的责任及义务中第二、四项约定，协助乙方找业主办理进场前的一切手续，甲方对土地转让的各项原始资料交予乙方；乙方的责任及义务中第二项约定乙方按照本协议约定按时支付土地转让费用。第八条约定：如乙方不能按约定时间支付甲方土地转让费，甲方有权要求乙方终止合同返还转让地，造成的经济损失由乙方承担，并从乙方交的保证金中扣除。第九条约定：如甲方未积极协助乙方办理土地的相关手续及过户手续拖延时间，造成的经济损失，按实际损失甲方赔偿乙方。第十条约定：甲乙双方按以上约定给予履行，如一方违约给另一方造成经济损失按实际损失给予赔偿，并处违约金本协议交易总额%（原文系空白）。本协议一式四份，经甲乙双方签字（盖章）生效，具有法律效力，甲乙双方各执一份，酉阳县国土部门备案一份，酉阳县公证处备案一份。2012年9月8日，双方签订《土地转让补充协议书》约定，针对荣宾公司对该宗土地前期发生的各项费用及转让报酬，由高鼎公司取得合法手续后，总额支付荣宾公司360万元，支付时间为正本合同第四条第二期支付时间支付荣宾公司款项时一并支付。后高鼎公司重新与酉阳土家族苗族自治县国土资源房屋管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，只是受让人变更为高鼎公司，其余内容未变动。高鼎公司于2012年9月10日向荣宾公司支付1000万元，于2012年12月12日向荣宾公司支付1412.8万元，合计支付2412.8万元。2012年12月12日，高鼎公司向荣宾公司提交《承诺书》，该承诺载明：按照高鼎公司与荣宾公司签订土地转让协议书第二期付款约定事项的要求。本次高鼎公司与荣宾公司在酉阳县国土局正式签订土地转让协议书时，高鼎公司给荣宾公司土地转让金1300万元（本款项打入荣宾公司法定代表人余荣伦账户中），其余第二期高鼎公司应付荣宾公司的尾欠款于2013年元月20日以前全部付清。第三期高鼎公司应付荣宾公司的土地出让金，按原签订的协议事项执行。2013年4月19日，荣宾公司向酉阳县城市建设投资经营有限责任公司报告，2013年4月23日，酉阳县城市建设投资经营有限责任公司给荣宾公司作出关于城南N7-5／02地块不能开工建设的回复，载明该地块目前条件不具备且必须完善招投标程序，因此该项目暂不予实施。荣宾公司营业执照记载的经营范围：房地产开发；销售；房屋、建筑材料（不含危险化学品）、五金交电，不包含河堤等工程的修建。荣宾公司因本案诉讼保全向重庆华商融资担保有限公司支付担保费33万元。
荣宾公司向一审法院诉称：荣宾公司与高鼎公司于2012年9月8日签订《土地转让协议书》，荣宾公司将其从酉阳县国土局挂牌出让取得的确权编号为N7-5／02土地使用权，转让给高鼎公司开发酉阳国际汽车城项目。同日，双方签订《土地转让补充协议书》，约定高鼎公司取得合法手续后，支付前期工作的费用及转让报酬373万元，于《土地转让协议书》中第二条支付的时间一并支付。2012年12月12日高鼎公司向荣宾公司提交《承诺书》，承诺于2013年1月20日前付清第二期应付尾款，且第三期协议事项如期履行。至荣宾公司诉讼前，高鼎公司只支付了2412.8万元土地转让金，并没有按《土地转让协议书》和《土地转让补充协议书》的约定支付后续第二期尾款、第三期相关费用。请求法院判令：一、高鼎公司偿还土地转让余款2118.4万元及逾期支付产生的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利息的四倍计算从2013年1月20日起至支付之日止）；二、高鼎公司支付荣宾公司前期发生的各项费用及转让报酬373万元；三、荣宾公司向高鼎公司支付违约金490.42万元；四、高鼎公司向荣宾公司支付土地交易服务费19.4万元；五、高鼎公司承担本案全部诉讼费用、财产担保费用。
高鼎公司辩称：高鼎公司和荣宾公司签订的土地转让协议一直在履行过程中，高鼎公司并没有违约，造成高鼎公司未支付第二期部分款项的原因，是条件不成就以及荣宾公司违约。一、根据双方2012年9月8日签订的《土地转让协议书》第四条约定，高鼎公司支付1000万元后，荣宾公司应将相关手续原件交给高鼎公司。本案中高鼎公司于2012年9月10日已经支付1000万元给荣宾公司，但荣宾公司并没有按照协议约定将土地出让手续以及缴纳土地出让金等缴费凭证交给高鼎公司，所以荣宾公司违约；高鼎公司多次要求荣宾公司履行前述义务，但至今荣宾公司仍未履行。二、2012年9月8日签订《土地转让协议书》第四条约定支付时间是有条件的。虽高鼎公司给荣宾公司出具了承诺书，但该承诺书并不能否定付款的条件，荣宾公司有先履行义务即提供资料原件及协助办证义务。在荣宾公司未履行的情况下，高鼎公司有权拒绝付款。高鼎公司并没有违约，支付转让余款、各项费用和转让报酬等条件不成就。高鼎公司保留另案追究荣宾公司违约的诉讼权利。
一审法院认为，本案争议焦点：一、高鼎公司应否向荣宾公司支付土地转让余款及逾期的利息；二、高鼎公司应否向荣宾公司支付前期发生的各项费用及转让报酬，土地交易服务费；三、高鼎公司是否违约，应否向荣宾公司支付违约金及财产担保费用。
关于焦点一。虽荣宾公司与高鼎公司签订转让合同时未取得出让土地使用权证书，但事后高鼎公司与酉阳土家族苗族自治县国土资源房屋管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，应当视为该转让合同属于已经过有批准权的人民政府同意转让的情况。荣宾公司与高鼎公司签订《土地转让协议书》和《土地转让补充协议书》，是双方真实意思表示，并不违反法律行政法规强制性规定，应当对双方具有法律约束力。根据荣宾公司与酉阳土家族苗族自治县国土资源房屋管理局《国有建设用地使用权出让合同》中载明的土地面积为25115平方米，高鼎公司应付荣宾公司土地使用权总价款为：25115÷2000×3×120＝4520.7万元，高鼎公司已经支付给荣宾公司2412.8万元，尚欠荣宾公司土地转让余款2107.9万元。根据双方签订的《土地转让协议书》第四条第二期支付时间的约定，高鼎公司尚未支付第二期土地转让款余款为1107.9万元；高鼎公司向荣宾公司提交《承诺书》，荣宾公司亦同意该承诺书中支付时间的变动，且对荣宾公司有利，故应当视为高鼎公司与荣宾公司对支付第二期土地转让款条件作了协商变更，即高鼎公司应于2013年1月20日以前向荣宾公司付清第二期土地转让款1107.9万元；但高鼎公司未按前述承诺向荣宾公司付清第二期土地转让余款，高鼎公司构成违约，故高鼎公司应向荣宾公司支付第二期土地转让余款的资金利息，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，从2013年1月21日起至实际付清之日止；对于荣宾公司主张按照中国人民银行同期同类贷款利息的四倍计算资金利息的诉讼请求，一审法院不予支持。荣宾公司根据《土地转让协议书》第四条第三期支付时间约定，由于荣宾公司不具有承建河堤堡坎工程的资质，故该约定支付条件已经不可能发生，根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第七十五条的规定，该支付条件应当无效；但从双方签订该协议时具体情况来看，即使条件不能成就，且该条件不成就的主要原因在于荣宾公司不具有承建河堤的资质，亦应当给予高鼎公司支付第三期款项适当的准备时间，根据本案的实际情况，一审法院酌情决定高鼎公司应于2013年11月30日向荣宾公司付清第三期土地转让款1000万元。
关于焦点二。根据双方签订的《土地转让补充协议书》明确约定高鼎公司向荣宾公司支付前期发生的各项费用及转让报酬360万元，高鼎公司应当履行该协议约定的义务，荣宾公司请求高鼎公司支付前期发生的各项费用及转让报酬360万元，一审法院予以支持；土地交易服务费双方在该协议中并没有明确约定，且《土地转让补充协议书》明确约定高鼎公司向荣宾公司支付前期发生的各项费用及转让报酬亦应当包含了该笔费用，故荣宾公司主张高鼎公司支付土地交易服务费的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于焦点三。荣宾公司与高鼎公司签订《土地转让协议书》第十条约定，双方按以上约定给予履行，如一方违约给另一方造成经济损失按实际损失给予赔偿，但对违约金的具体数额未作约定，故对荣宾公司请求高鼎公司支付违约金490.42万元的诉讼请求，一审法院不予支持；但由于高鼎公司未能按时履行协议和承诺书中约定的付款义务，致使荣宾公司为本次诉讼支付财产担保费用33万元，应当属于高鼎公司违约给荣宾公司造成的实际损失，故高鼎公司应赔偿荣宾公司财产担保费用33万元。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条和最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第七十五条之规定，一审法院判决：一、重庆高鼎置业有限公司于一审判决生效后十日内向重庆荣宾房地产开发有限公司支付第二期土地转让余款1107.9万元及其资金利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，从2013年1月21日起至实际付清之日止）；重庆高鼎置业有限公司于2013年11月30日向重庆荣宾房地产开发有限公司支付第三期土地转让款1000万元；二、重庆高鼎置业有限公司于一审判决生效后十日内向重庆荣宾房地产开发有限公司支付前期发生的各项费用及转让报酬360万元；三、重庆高鼎置业有限公司于一审判决生效后十日内向重庆荣宾房地产开发有限公司赔偿财产担保费用33万元；四、驳回重庆荣宾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费191861元，保全费5000元，合计196861元，由重庆荣宾房地产开发有限公司负担38372.20元，重庆高鼎置业有限公司负担158488.80元。
宣判后，荣宾公司与高鼎公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
荣宾公司上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判高鼎公司向荣宾公司支付违约金452.04万元。主要的事实和理由：1、不应将荣宾公司与高鼎公司签订的在酉阳县国土局备案的《土地转让协议书》作为本案的定案依据。在备案前双方签订了主要内容一致的两份合同，由高鼎公司与重庆润鑫房地产有限公司联合开发土地，在对本案的《土地转让协议书》进行备案时只能登记在一方名下。因此，本案双方签订的协议用于进行备案登记，而实际上履行的是原签订的合同；2、从双方交易的标的和合同法的精神来看，应当认定双方约定的有违约金条款，在一审法院已经认定高鼎公司已经违约的情况下，应当按双方约定判令其向荣宾公司支付合同交易总额10%的违约金。
高鼎公司答辩称：1、在涉案土地转让的过程中，实际上存在三份合同，一份是高鼎公司向法院举示的在酉阳县国土局备案的由高鼎公司和荣宾公司签订的《土地转让协议书》，一份是荣宾公司提供的由重庆市酉阳县沛鑫商贸有限公司、荣宾公司、高鼎公司签订的《土地转让协议》，另一份是荣宾公司提供的由重庆润鑫房地产有限公司、荣宾公司、高鼎公司签订的《土地转让协议》。通过比较来看，三份协议的内容并非完全一致，且只有高鼎公司与荣宾公司签订的《土地转让协议书》在国土部门进行了备案，并得到了双方的实际履行。一审审理中，高鼎公司的证人亦向法院证明另外两份协议已经作废，并未实际得到履行。因此，本案双方之间的权利义务关系应以备案合同的约定为准；2、在国土部门进行备案的《土地转让协议》中虽然约定了违约条款，但并未实际约定违约金额。因此，荣宾公司要求高鼎公司支付违约金452.04万元无事实和法律依据。
高鼎公司上诉请求：撤销一审判决，驳回荣宾公司的诉讼请求。主要事实及理由：1、本案双方在《土地转让协议书》中明确约定“支付时甲方将出让地的相关手续原件交给乙方”，但一审判决中却没有明确荣宾公司是否将相关手续原件交给高鼎公司，虽荣宾公司主张将所有相关手续原件交给了高鼎公司，但未向法院提供任何证据证明其主张。其应交付的缴纳土地出让金的凭证是高鼎公司办理建设用地批准书的必交资料之一，由于荣宾公司拒不交付给高鼎公司，导致高鼎公司至今未能取得建设用地批准书；2、双方在《土地转让协议书》第四条中约定了高鼎公司向荣宾公司支付第二期土地款的时间，但同时约定了荣宾公司应积极协助好高鼎公司办理土地转让过户手续，在高鼎公司依法取得土地所有权、使用权的合法证件后才具有向荣宾公司支付上述款项的义务。但一审法院没有明确荣宾公司是否履行了这项义务，而是对此采取了规避的方式。由于荣宾公司不履行约定的协助义务，造成高鼎公司至今未能取得土地使用权证书；3、高鼎公司与荣宾公司双方在签订的《土地转让协议书》中对支付第三期土地转让款明确约定“在土地转让范围内，甲方在城建公司承建的河堤堡坎竣工后，经城建公司验收合格后五个工作日内，乙方付清余款1000万元”。一审法院却没有明确河堤堡坎的修建与双方之间协议的必然关系，事实上河堤堡坎的修建是双方履行协议的关键和基础，其修建与否涉及到双方的协议能否履行的问题；4、对于360万元前期费用的约定高鼎公司并未予以否认，只是这其中包括一些税费和挂牌费用，依据双方约定荣宾公司应将相应票据交付给高鼎公司，高鼎公司才能承担相应的付款义务。5、一审法院认定“高鼎公司向荣宾公司提交《承诺书》，荣宾公司亦同意该承诺书中支付时间的变动，且对荣宾公司有利，故应当视为高鼎公司与荣宾公司对支付第二期付款条件的变更”是对双方协议的曲解，不能以此否认荣宾公司应提供相关资料原件并协助高鼎公司取得土地使用权证书的合同先履行义务。因此，高鼎公司支付第二期款项并没有违约，而是荣宾公司未先履行合同义务造成的；6、一审判决违背了合同法的公平原则。合同签订的目的是为实现双赢的目的，一审法院判决对荣宾公司的违约及应负的义务避重就轻。在高鼎公司已经支付了2412.8万元土地款项的情况下，由于荣宾公司原因，至今未能取得土地使用权证书。荣宾公司在明知自己没有相关资质的情况下，依然在双方协议中约定不可能实现的条件，因此荣宾公司存在欺诈行为。现一审法院判决荣宾公司不需要履行任何义务的情况下，还需要高鼎公司支付剩余款项，导致高鼎公司的权利得不到任何保障。
荣宾公司答辩称，1、在土地转让合同中，荣宾公司已经实际履行了相关资料原件交付及协助义务。高鼎公司实际已向荣宾公司支付了土地价款2412.8万元，其实际向荣宾公司支付上述款项的行为就已证明荣宾公司已经履行完毕协助义务。同时，高鼎公司亦未能向法院明确荣宾公司未履行哪些协助义务，应向其交付哪些相关材料原件，举证责任应由其自己承担。且双方在《土地转让协议书》中约定“乙方对甲方移交的各项原始资料，进行登记、妥善保管。如乙方工作疏漏造成原始资料遗失与甲方无关”。高鼎公司从未向荣宾公司出具任何要求荣宾公司移交任何材料的书面申请，我方认为如果因为高鼎公司遗失原始资料，则因此造成的后果与荣宾公司无关；2、高鼎公司向荣宾公司出具的《承诺书》中对第二期款项的支付时间做出了变更，并未提及有关原件交付的内容。因此可以认定，荣宾公司已经履行了相关协助义务；3、荣宾公司本着公平、合法、自愿的诚意与高鼎公司签订合同，不存在任何欺诈情形。关于第三期款项支付的所附条件，因暂时无法达成且难以预期，依法无效。根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第七十五条规定“附条件的民事行为，如果所附条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效”。现在是城建公司决定暂时不修建河堤堡坎，并非荣宾公司擅自决定取消河堤堡坎建设。因此，按照法律规定，应认定该支付条件无效；4、对于360万元前期费用高鼎公司在《土地转让补充协议书》中进行了认可，高鼎公司的上诉请求要求撤销一审判决，但并未对360万元的前期费用提出任何反驳的事实和理由。
本院二审查明，二审中高鼎公司与荣宾公司一致确认，涉案土地现尚未办理国有土地使用权证书，现因荣宾公司向一审法院申请诉讼保全，涉案土地被法院冻结，且该宗土地的拆迁工作尚未完成。至于修建河堤堡坎的问题，双方均认可河堤堡坎要进行修建，但现在仍未修建且不确定何时修建的事实。荣宾公司亦承认其与高鼎公司签订《土地转让协议书》时，荣宾公司并未就河堤堡坎的修建与该工程的投资方城建公司签订施工协议，且荣宾公司不具备河堤堡坎修建的资质。
二审补充查明，高鼎公司向一审向法院提交的承诺书与荣宾公司向一审法院提交的承诺书有所区别，高鼎公司提交的承诺书中载明“在本次我司与贵司在国土局正式签订土地转让协议时，我司付给贵司土地转让金1422.8万元…”，落款时间为2012年12月13日。而荣宾公司提交的承诺书载明的该金额为1300万元，落款时间为2012年12月12日，且多了高鼎公司员工“胡宁”的签字。
二审中，本案双方均认可在涉案土地转让的过程中，实际上存在三份合同，一份是高鼎公司向法院举示的在酉阳县国土局备案的由高鼎公司和荣宾公司签订的《土地转让协议书》；一份是荣宾公司提供的由重庆市酉阳县沛鑫商贸有限公司、荣宾公司、高鼎公司签订的《土地转让协议》；另一份是由重庆润鑫房地产有限公司、荣宾公司、高鼎公司签订的《土地转让协议》。其中高鼎公司提供的协议中关于违约金条款未载明具体的金额，荣宾公司提供的协议中关于违约金部分金额以手写的方式载明了“如一方违约给另一方造成经济损失的，由违约方按实际损失给予赔偿，并处以协议交易金额10%的违约金”。
二审中，荣宾公司陈述：因酉阳县土家族苗族自治县人民政府（以下简称酉阳县政府）欠付其公司工程款5600万元，双方商议将该土地的使用权出让给荣宾公司。土地通过招拍挂的方式出让，由荣宾公司先将购地款项垫付，酉阳县政府收到该款时再支付给荣宾公司，现酉阳县政府已经清偿了欠付荣宾公司的工程款；至于涉案土地修建河堤堡坎的事宜，荣宾公司确实做了前期准备工作，并向酉阳县政府进行了报价，但因造价过高，酉阳县政府无力承担，就暂时搁置了该项目；荣宾公司已经将有关土地缴费凭证的原件交给了高鼎公司，现在之所以没有办土地使用权证书是因为涉案土地进行了诉讼保全。高鼎公司陈述：因政府补偿款未到位，原土地使用权人即当地村民正在该土地上进行施工作业，将土地进行回填，并准备修建房子进行经营活动；荣宾公司并未将土地出让金缴费凭证等有关手续原件交付给高鼎公司，导致高鼎公司无法办理土地使用权证书，而双方约定的河堤堡坎未能修建，高鼎公司无法在该土地上修建房屋。
二审另查明，本案城建公司的全称为酉阳县城市建设资产经营有限责任公司，其公司挂牌亦称酉阳县城市建设投资经营有限责任公司，该公司公章的全称为酉阳县城市建设资产经营有限责任公司，本案统一以该称呼为准。
本院二审查明的其他事实与一审查明一致。
本院认为，本案双方争议的主要问题是：一、高鼎公司与荣宾公司之间的权利义务关系应该由哪一份协议来确定；二、高鼎公司向荣宾公司出具的承诺书是对原付款条件的变更还是补充，高鼎公司是否应该按照承诺书的内容向荣宾公司支付第二期土地转让余款1107.9万元，是否应该承担相应的资金利息；三、高鼎公司是否应该向荣宾公司支付第三期土地转让余款1000万元；四、高鼎公司是否应该向荣宾公司支付前期发生的各项费用及转让报酬360万元；五、荣宾公司为诉讼保全而支出的担保费用33万元是否应该由高鼎公司承担；六、高鼎公司是否应该向荣宾公司承担双方交易金额10%的违约金。对此，评析如下：
一、关于本案高鼎公司与荣宾公司之间的权利义务关系应该由哪一份协议来确定的问题。
本院认为，本案中，高鼎公司向法院举示的协议为高鼎公司和荣宾公司签订的《土地转让协议书》，此协议亦即是在酉阳县国土局进行备案的协议。荣宾公司向法院举示的协议是由重庆市酉阳县沛鑫商贸有限公司、荣宾公司、高鼎公司三方签订的《土地转让协议》。本院认为，高鼎公司与荣宾公司审理中均确认在该宗土地买卖中，最后实际参与的只有高鼎公司与荣宾公司，重庆市酉阳县沛鑫商贸有限公司只是前期参与了该宗土地买卖的洽谈，并没有实际履行协议。且在双方提交的不同协议中均载明了“本协议一式四份，经甲乙双方签字盖章生效，具有法律效力，甲乙双方各执一份，酉阳县国土部门备案一份，酉阳县公证处备案一份”的字样。而事后只有高鼎公司与荣宾公司双方签订的《土地转让协议书》按照协议约定在有关部门进行了备案，其双方行为亦表明了高鼎公司与荣宾公司具有以此协议来确定双方之间权利义务关系的意思表示。从法律效力上来讲，备案合同的效力亦更具有对抗的效力，在合同双方当事人对合同的适用存有争议的情况下，应以备案合同来确定双方之间的权利义务关系。因此，应认定高鼎公司与荣宾公司之间的权利义务关系应以双方间的《土地转让协议书》的约定为准。
二、关于高鼎公司向荣宾公司出具的承诺书是对原付款条件的变更还是补充，高鼎公司是否应该按照承诺书的内容向荣宾公司支付第二期土地转让余款1107.9万元，是否应该承担相应的资金利息的问题。
本院认为，荣宾公司与高鼎公司在本案中均向法院举示一份承诺书，但因该承诺书均系高鼎公司自行出具，且荣宾公司出具的承诺书中有高鼎公司工作人员的签字，其载明的金额对高鼎公司更为有利，双方对一审法院的该认定亦并未提出异议。因此，确定双方之间的权利义务关系亦应以荣宾公司举示的承诺书为依据。至于该承诺书是对双方的原付款条件的变更还是补充的问题。本院认为，该承诺书应系对双方原付款条件的变更。理由如下：第一，从该承诺书的内容表述来看，其载明的付款金额与付款时间与双方之间的《土地转让协议书》相比有了本质的改变；第二，在向荣宾公司作出该承诺的当天，高鼎公司按承诺书的约定向荣宾公司又支付土地转让款项1412.8万元，其履行义务的行为应视为高鼎公司对其上述改变的认可；第三，从该承诺书中关于第三期的支付款项载明的“第三期我司应付贵司1000万元的土地出让金按原签订的协议事项执行”表述可以看出，如果本承诺不是对原付款条件的改变，该项内容在此亦并无再次强调的必要。因此，该承诺书应系对双方约定的原付款条件的变更，虽高鼎公司上诉提出“荣宾公司具有提供相关资料原件并协助高鼎公司取得土地使用权证书的先履行义务”，但该先履行义务基于高鼎公司的上述承诺已经发生法律关系的改变，针对该笔款项的处理应依高鼎公司出具的承诺书载明的内容为依据。故高鼎公司应按其承诺在2013年1月20日前，将其应付第二期的土地转让款项的余款支付给荣宾公司，并依据法律规定承担相应的资金利息。二审中，双方对一审法院认定的土地转让款总额4520.7万元及第二期还应付的金额1107.9万元均未提出异议。因此，本院认为对于该项争议一审法院的处理并无不当，本院予以维持。
三、关于高鼎公司是否应该向荣宾公司支付第三期土地转让余款1000万元的问题。
本院认为，在双方约定的支付条件并未成就的情况下，荣宾公司并无权要求高鼎公司支付该笔款项。其理由为：第一，在高鼎公司与荣宾公司双方签订的《土地转让协议书中》载明“在土地转让范围内，甲方在城建公司承建的河堤堡坎竣工后，经城建公司验收合格后五个工作日内。乙方付清余款人民币壹仟万元”，从该约定的内容来看，河堤堡坎竣工并验收合格系双方约定支付余款1000万元的核心条件。该条件未违反法律规定，亦不属于不可能发生的事实。因此，并不能以《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第七十五的规定否定该约定条件的效力。双方约定的付清余款1000万元的付款条件属于有效的约定。第二，本案中，高鼎公司与荣宾公司双方均确认该河堤堡坎现在尚未修建，但肯定要进行修建的事实。虽荣宾公司认为其无修建该河堤堡坎的资质，会导致所约定的条件无效。但本院认为，荣宾公司有无修建河堤堡坎的资质与该河堤堡坎的修建并无必然联系，其约定的核心之意不是由谁来施工修建的问题，而是在于强调该工程项目竣工后才能付款。无论由谁来修建该工程，均不会影响双方约定条件的成就。且在此后高鼎公司向荣宾公司出具的承诺书中亦遵循了这一付款条件。基于该河堤堡坎尚未修建，即所附条件并未成就，因此双方在《土地转让协议书》中约定的付款行为并未生效；第三，该河堤堡坎的修建对本案所涉地块的规划、开发、环境等有重大影响，且该土地现仍未拆迁完毕。不认可该约定条件的效力，则会有违高鼎公司购买该宗土地的初衷，导致其合同目的无法实现，对高鼎公司而言有失公平；第四，从城建公司向荣宾公司的复函中关于“...两宗土地的河堤和桥梁目前不具备且必须完善招标程序。因此，该项目暂时不予实施”的表述可以看出，其所附条件只是暂时延缓成就，这应属于荣宾公司在与高鼎公司约定此条件时应该预期到的风险之一，亦属于荣宾公司应该承担的正常商业风险范围，不属于情势变迁之情形。因此，本院认为在所附条件尚未成就的前提下，荣宾公司尚不能要求高鼎公司支付该土地转让的余款，一审法院判决有所不妥，应予以纠正。
四、关于高鼎公司是否应该向荣宾公司支付前期发生的各项费用及转让报酬360万元的问题。
本院认为，高鼎公司向荣宾公司支付该款项的条件尚不具备，在该宗土地的使用权证书未办理完成的前提下，荣宾公司尚不能向高鼎公司主张该笔款项。理由：第一，高鼎公司与荣宾公司双方在签订《土地转让协议书》的同一天就360万元费用及转让报酬的问题又专门签订了《土地转让补充协议书》，该《土地转让补充协议书》中明确载明“甲方取得该宗土地的合法手续后，总额支付甲方人民币360万元，支付时间为正本合同第四条第二期款项支付时间…”，结合《土地转让协议书》第四条中载明的“在乙方取得土地所有权、使用权合法证件…”可以看出，双方在《土地转让补充协议书》约定的合法证件应系该宗土地的土地使用权证书。而本案中，该宗土地的土地使用权证书尚未办理。同时，双方在合同中约定了荣宾公司具有向高鼎公司交付土地出让金缴纳凭证等相关资料的义务，且该资料也系高鼎公司到国土部门办理土地使用权证书时的必要资料，虽荣宾公司辩称已将该凭证交付给高鼎公司，但高鼎公司不予认可，双方存有争议且均不能证明自己主张，荣宾公司对此应承担举证责任。因此，从目前现实情况来看，该土地使用权证书何时能办理完成并不能确定，双方约定的该360万元的支付条件并未成就；第二，该360万元款项的支付系双方在《土地转让补充协议书》中约定的事项，而从高鼎公司出具的承诺书载明的内容“按照我司原与贵司签订土地转让协议书中第二期付款约定事项的要求…”来看，该承诺书的内容并未涉及到对《土地转让补充协议书》中付款事项的改变，承诺书中载明的第二期尾欠款也应仅指双方在《土地转让协议书》中约定的土地转让款，不包含该360万元，双方只是在《土地转让补充协议书》中就该360万元的支付采用了与《土地转让协议书》中第二期款项一致的支付时间，承诺书对《土地转让协议书》中第二期款项的付款条件作了变更，并不能必然导致该360万元款项支付条件的亦发生变更。
五、关于荣宾公司为诉讼保全而支出的担保费用33万元是否应该由高鼎公司承担的问题。
本院认为，本案双方当事人并未在双方之间的协议中就一方实现债权的费用承担问题做出约定，亦未在协议之外就此问题达成过应由违约方承担的意见，应视为双方就此问题没有约定。根据合同法的相关规定，该33万元的担保费用问题亦并非荣宾公司实现债权的必要支出。且就本案而言，荣宾公司的损失已在高鼎公司向其支付款项时承担资金利息中得到体现。因此，在本案双方就此问题既无约定亦未有法律规定的前提下，荣宾公司无权向高鼎公司主张该笔费用。一审法院对此处理有所不当，本院应予以纠正。
六、关于高鼎公司是否应该向荣宾公司承担双方交易金额10%的违约金的问题。
如前所述，确定本案双方当事人的权利义务关系应基于双方之间签订的《土地转让协议书》，本院认为在该协议中违约条款并无具体的金额，应视为双方对此约定不明，其举证责任应由主张方荣宾公司来承担。在荣宾公司举示的证据不足以证明其主张的前提下，一审法院判决驳回了荣宾公司对该诉讼的主张并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决认定部分事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市第四中级人民法院（2013）渝四中法民初字第00007号民事判决第四项；
二、变更重庆市第四中级人民法院（2013）渝四中法民初字第00007号民事判决第一项为：重庆高鼎置业有限公司于本判决生效后十日内向重庆荣宾房地产开发有限公司支付第二期土地转让余款1107.9万元及其资金利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，从2013年1月21日起至实际付清之日止）；
三、撤销重庆市第四中级人民法院（2013）渝四中法民初字第00007号民事判决第二、三项。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费191861元，保全费5000元，合计196861元，由重庆荣宾房地产开发有限公司负担120873元，重庆高鼎置业有限公司负担75988元；二审案件受理费重庆荣宾房地产开发有限公司预交上诉费用42963元，由重庆荣宾房地产开发有限公司承担，重庆高鼎置业有限公司预交上诉费用166845元，由重庆荣宾房地产开发有限公司承担105112元，由重庆高鼎置业有限公司承担61733元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田晓梅
代理审判员 李 震
代理审判员 林 曦
二〇一四年二月十七日
书 记 员 张永川