福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0212民初2058号原告郑静，女，1986年2月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，被告厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室，统一社会信用代码：913502127516443251。法定代表人李雄虎，总裁。委托代理人陈燕端，公司职员。原告郑静与被告厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告郑静、被告仁文公司之委托代理人陈燕端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑静诉称：2011年2月21日，郑静与仁文公司签订《商品房买卖合同》约定，郑静购买仁文公司所开发位于厦门市××区××新城××、××大道以南的金帝.中州滨海城（B1-3）43号楼11层01单元商品房，总房款金额为人民币（币种下同）932939元。根据《合同》第八条交付期限约定，仁文公司应于2013年9月30日前交房，但仁文公司将交房日期拖延至2015年5月7日才向郑静交房。根据《合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过90日后，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。仁文公司应支付郑静从2013年10月1日至2015年5月7日共计583天的逾期交房违约金54390.3元。根据合同附件三建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准第16项约定，16.其他：“每户赠送户式中央空调外机”。仁文公司截止本诉讼提交日期一直没有提供用于房屋装修用的任何户式中央空调外机，因此，要求仁文公司支付户式中央空调外机违约金12398元。故诉请判令：仁文公司支付逾期交房违约金54390.3元，支付未赠送户式中央空调外机违约金12398元；本案诉讼费用由仁文公司承担。被告仁文公司辩称：一、逾期交房违约金已经超过诉讼时效，应予驳回；二、假设未超过诉讼时效，根据合同第六条、附件六第三条第3、7款以及附件六第四条第1款的约定，原告未付清逾期付款违约金，被告可以拒绝交房，且合同第八条以及附件六第四条约定，被告可顺延交房的天数为从原告付清逾期付款违约金之日起，被告因气象、政府等不可抗力可以顺延的天数是361天。三、原告诉求的赠送户式中央空调外机违约金12398元没有依据，空调外挂机是被告赠送的，在被告资金困难，已无力承担赠送费用的情况下，按照《合同法》的相关规定，被告可以撤销赠与。综上，原告诉求逾期交房违约金及赠送空调外挂违约金没有事实与法律依据；若被告有需要支付给原告的款项，那么根据《合同法》关于互负债务相互抵消的规定，被告需要支付给原告的款项与原告应支付的逾期付款违约金相互抵消。经审理查明，2011年2月21日，原告郑静与被告仁文公司签订一份《商品房买卖合同》约定：郑静购买仁文公司开发的位于厦门市××区滨海新城13-04片区“金帝.中州滨海城（B1-3）43号楼11层01单元”商品房，建筑面积115.51平方米，总房款932939元。《合同》第六条付款方式及期限约定，买受人于2011年2月21日前付人民币贰拾捌万贰仟玖佰叁拾玖元整，余款计人民币陆拾伍万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。《合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定，违约责任在本合同附件六中已述及的，按其约定执行，未述及的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。《合同》第八条交付期限约定，仁文公司应当在2013年9月30日前，将同时符合“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”等三个条件的商品房交付郑静使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本协议所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。《合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理。2.按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，仁文公司按日向江银荆支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，仁文公司按日向郑静支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，仁文公司应当书面通知郑静办理交付手续。双方进行验收交接时，仁文公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。合同签订后，郑静于2011年3月30日（开具发票时间）向仁文公司支付首付款282939元，通过中国建设银行按揭贷款于2011年6月8日（开具发票时间）支付仁文公司购房款650000元。过后，仁文公司四次通知郑静延期交房，最后一份通知函是2014年5月23日，拟交房时间为2014年9月30日。2015年5月7日，仁文公司才将案涉房屋交付郑静使用。郑静遂于2017年5月4日向本院提起诉讼，请求判如所诉。审理中，被告仁文公司举示《气象资料证明》（2011年1月至2015年10月），用于证明：2011年1月至2015年10月期间，因天气原因可以顺延交房的天数共158天，其中高温天气（≧35℃）为92天，降雨量达60MM以上为12天，大风达6级以上天气为54天；经审查上述《气象资料证明》原件内容，2011年1月至2013年9月记载来源于厦门市同安气象科技咨询服务中心提供给讼争商品房所在工程的承建单位福建省金恒昌建筑工程有限公司厦门分公司使用的资料；2014年1月至2015年10月期间的气象灾害证明是厦门市同安气象局出具给仁文公司的。同时认为2014年9月26日，厦门市中级人民法院为了盘活整个楼盘查封了仁文公司所有的房产，导致未售的房产无法销售。已认购的业主不按约定缴交购房款，进而导致仁文公司资金紧张，工程被迫停工，直至2015年5月初才开始交房，该政府行为导致的延期约210天。上述事实，有原告郑静提供的商品房买卖合同、收款收据、销售不动产统一发票、商品房延期交付通知书、质量保证书与使用说明书，被告仁文公司举示的气象资料证明、气象灾害证明以及双方当事人的当庭陈述、当庭举证、质证意见笔录等证据在案为凭,以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，对其相应的证明力予以确认。本院认为，原告郑静与被告仁文公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，应认定合法有效。仁文公司本应依约于2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”等条件的住宅商品房交付郑静使用。但延期至2015年5月7日才将讼争的商品房交付郑静使用，已经构成逾期交房违约，应当依约承担逾期交房的违约责任。郑静诉求仁文公司支付逾期交房违约金,依法予以支持。仁文公司应当如何承担逾期交房的违约责任。本院认为，逾期交房违约金计算的起、止期限：根据《合同》第九条约定“逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，仁文公司按日向江银荆支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。”另《合同》明确约定的出卖人有权将商品房交付日顺延并无须承担赔偿责任的情形确实存在的，依约应予以顺延。《合同》第八条约定出卖人可据实予以延期交房的事由之一“因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气”。明确约定降雨量达60MM或以上、六级以上大风为恶劣天气，可以顺延交房日期并无须承担违约赔偿责任。关于仁文公司因降雨量超过60MM、六级以上大风、气温达到35℃以上天气158天、因政府原因影响施工210天可以顺延交房时间的抗辩，本院分析认定如下：1.《合同》未明确约定气温达到35℃以上天气为恶劣天气可以成为出卖人延期交房的事由，仁文公司关于因35℃以上天气可以顺延交房时间的抗辩缺乏合同约定和法律依据，且未能举证证明当气温达到35℃以上时导致案涉商品房所在工程停止施工作业，因此对该抗辩主张不予采纳；2.仁文公司关于因政府原因影响施工210天要求顺延交房时间的抗辩主张，未举示任何证据证明，不予采信；3.仁文公司关于因降雨量超过60MM、六级以上大风可以顺延交房时间的抗辩，有合同约定依据。但是在合同签订之前降雨量超过60MM、六级以上大风的天气，是当事人已知的客观事实，不属于不可抗力的原因；在合同约定的交房期限届满之后、仁文公司不能依约按期交房的期间内，出现降雨量超过60MM、六级以上大风的天气，如果把这类恶劣天气造成延误的期间计入可以顺延交房时间，无异于把仁文公司的违约行为造成的后果转嫁给江银荆，显失公平。因此，郑静所诉求的逾期交房违约金的实际计算天数为：自2013年10月1日计算至仁文公司实际交房之日即2015年5月7日止（2013年92天、2014年365天、2015年129天）合计586天，扣减自合同签订之日2011年2月21日起至合同约定的交房之日2013年9月30日止，因出现《合同》约定的降雨量超过60MM9天、六级以上大风40天可以顺延交房时间，实际为537天；仁文建设公司应当支付郑静自2013年10月1日起至2015年5月7日止的逾期交房违约金932939元×0.01％×537天＝50099元；郑静主张的仁文公司应支付未赠送户式中央空调外机违约金12398元。因仁文公司抗辩户式中央空调外机是被告赠送的，在被告资金困难，已无力承担赠送费用的情况下，按照《合同法》的相关规定，被告可以撤销赠与；本院认为，根据《合同法》的相关规定，赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务；仁文公司确因资金周转非常困难，无法盘活所开发的整个楼盘，且负有巨额债务，官司缠身，导致政府相关部门为了盘活整个楼盘而介入协调、财务统筹等实际困难；故仁文公司的抗辩意见，依法有据，本院予以采纳，郑静的该项诉求，本院不予支持。另仁文公司提出原告应支付给被告的逾期付款违约金与被告需要支付给原告的违约金款项相互抵消的抗辩意见，因就原告逾期支付购房款是否应承担违约责任，经本院释明，仁文公司明确仅作为抗辩不提出反诉，故该抗辩本院不予采纳。至于仁文公司提出超过两年诉讼时效的抗辩意见。本院认为，因在原、被告双方签订《合同》至实际交房，仁文公司并未向郑静发出交房通知书，而是有发出延期交房的通知，被告的答辩意见也明确依约可顺延的天数为361天，且仁文公司实际向郑静交房时间为2015年5月7日，郑静向本院提起诉讼时间是2017年4月28日，并未超过两年诉讼时效的问题；故该抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郑静住宅商品房自2013年10月1日起至2015年5月7日止的逾期交房违约金人民币50099元；二、驳回原告郑静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1162.43元，适用简易程序审理减半收取581元，由被告厦门仁文建设有限公司承担526元；原告郑静承担55元；款均限于本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 吴天赐二〇一七年六月十三日代书记员 刘妙赛附：本案适用法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百九十五条赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。