湖南省涟源市人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）涟执异字第7号
异议人（利害关系人）梁六立。
异议人（利害关系人）梁湘云。
异议人（利害关系人）梁革文。
申请执行人梁满德。
被执行人李庆谋。
被执行人谢洪祥（被执行人李庆谋之妻）。
被执行人李庆军。
本院在执行申请执行人梁满德与被执行人李庆谋、谢洪祥、李庆军民间借贷纠纷一案中，异议人梁六立、梁湘云、梁革文向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人梁六立、梁湘云、梁革文称，他们与被执行人李庆军经过协商，决定出资118万元购买其位于涟源市蓝田办事处人民路的一栋房屋。2013年7月16日，他们分别与李庆军夫妇签订了房屋买卖合同且房产管理部门受理了他们提交的房产转让登记申请，虽然该房屋至今未办理过户登记手续，但他们已将购房款全部付清并实际占有该房屋，为此，请求人民法院解除对李庆军夫妇房产查封的强制措施。
本院查明：异议人梁六立、梁湘云、梁革文分属于不同的家庭。2013年6月18日，被执行人李庆军及其妻谢爱桂与异议人梁六立、梁湘云、梁革文经过协商，决定将其位于涟源市蓝田办事处人民路人民桥特富小区内4栋2单元一栋六层房屋（幢号为154、房产权证号为涟房权证2008字第01703**号）作价118万元出卖给异议人梁六立、梁湘云、梁革文，为此，双方签订了一份以被执行人李庆军及其妻谢爱桂作为甲方和异议人梁六立、梁湘云、梁革文作为乙方的购房合同，该合同的主要内容有：一、乙方需支付定金捌万元，余款在40天内付足伍拾万元，如过期未付清余款陆拾万元须承担银行利息1.5%（的1分5厘计算）。二、甲方自即日起，要求乙方在60天内全部付清房款。如双方违约，甲方承担违约金捌万元，乙方违约乙方定金不得退回。三、甲方不承担过户以及房户转让手续一切费用，但甲方须协助乙方办理转让手续。四、房屋转让后，甲方须解决一切矛盾纠纷存在的可能。五、协议经双方商定，不得反悔违约，有在场人公证，以后再签订正式合同。六、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，鉴证人一份，签字生效。上述合同签订后，异议人梁六立、梁湘云、梁革文即向被执行人李庆军支付了定金8万元。同时，因被执行人李庆军的房屋抵押在涟源市农村信用合作联社石马山信用社贷款，为赎回该房屋，被执行人李庆军与异议人梁六立、梁湘云、梁革文经过协商，约定由异议人梁六立、梁湘云、梁革文代其偿还石马山信用社的贷款。2013年7月11日，异议人梁湘云通过建设银行涟源支行向被执行人李庆军在石马山信用社的账号6221690209021249055汇款50万元，同日，被执行人李庆军连同异议人已支付的8万元定金向异议人梁湘云出具了一张58万元的收条。2013年7月16日，异议人梁六立、梁湘云、梁革文分别与被执行人李庆军及其妻谢爱桂签订了正式的房屋买卖合同，同时，涟源市房地产交易管理也受理了双方递交的房地产转让登记申请，同日，异议人梁湘云、梁革文分别通过建设银行涟源支行转账向被执行人李庆军之妻谢爱桂汇入购房款共计60万元（其中异议人梁湘云汇款43.8万元；异议人梁革文汇款16.2万元）。2013年7月22日，本院受理了申请执行人梁满德与被执行人李庆谋、谢洪祥、李庆军民间借贷纠纷一案，同日，本院根据申请执行人梁满德的申请，作出（2013）涟民二初字第1257-1号民事裁定书，查封了被执行人李庆军与其妻谢爱桂共有的位于涟源市蓝田办事处人民路（幢号为154、房产权证号为涟房权证2008字第01703**号）的住房一栋。2014年4月17日，本院对申请执行人梁满德与被执行人李庆谋、谢洪祥、李庆军民间借贷纠纷一案作出了（2013）涟民二初字第1257号民事判决，该判决主要内容有：“一、由被告李庆谋、谢洪祥在本判决生效之日起五日内偿还原告梁满德借款本金60万元，偿付借款利息10658.63元（利息已计算至2014年4月17日，且已扣除被告李庆谋支付的8万元），并从2014年4月18日开始对借款本金60万元按年率6.65%计算利息至实际清偿之日止；被告李庆军对被告李庆谋、谢洪祥的上述债务承担连带清偿责任，被告李庆军承担连带清偿责任后有权向被告李庆谋、谢洪祥追讨。二、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告梁满德的其他诉讼请求。四、本案受理费12300元，财产保全申请费3770元，合计16070元，由原告梁满德负担2000元，由被告李庆谋负担14070元”。上述判决发生法律效力后，因被执行人李庆谋、谢洪祥、李庆军未能自觉履行法律文书所确定的义务，为此，申请执行人梁满德于2014年10月21日向本院申请强制执行，本院立案执行后，于2015年6月18日作出（2014）涟执字第782-2号执行裁定书，再次查封了被执行人李庆军与其妻谢爱桂共有的位于涟源市蓝田办事处人民路（幢号为154、房产权证号为涟房权证2008字第01703**号）的住房一栋。为此，异议人梁六立、梁湘云、梁革文向本院提出书面异议，要求解除对被执行人李庆军房产的查封。
本院认为，在本院对被执行人李庆军与其妻谢爱桂共有的位于涟源市蓝田办事处人民路（幢号为154、房产权证号为涟房权证2008字第01703**号）的住房进行查封时，虽然该房产仍登记在被执行人李庆军及其妻谢爱桂的名下，但由于异议人梁六立、梁湘云、梁革文与被执行人李庆军及其妻谢爱桂在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同且涟源市房地产交易管理所已经受理了双方递交的房地产转让登记申请，同时，异议人梁六立、梁湘云、梁革文已按照约定向被执行人李庆军及其妻谢爱桂支付了全部购房款并实际占有该房产，在此情况下，本院对该房产采取查封的强制措施不当，应予撤销。综上所述，异议人梁六立、梁湘云、梁革文提出的异议成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（二）项、第二十八条之规定，裁定如下：
撤销本院（2013）涟民二初字第1257-1号民事裁定及（2014）涟执字第782-2号执行裁定；
二、解除对被执行人李庆军与其妻谢爱桂共有的位于涟源市蓝田办事处人民路（幢号为154、房产权证号为涟房权证2008字第01703**号）一栋住房的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向娄底市中级人民法院申请复议。
审 判 长 阳小建
人民陪审员 万 虹
人民陪审员 康会议
二〇一五年七月二十二日
代理书记员 易 玲
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）、异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）、异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。