河南省新乡市红旗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民二初字第290号
原告孔祥玉。
被告新乡市易购商业管理有限公司，住所地新乡市新中大道（中）801号。
法定代表人陈海滨，总经理。
委托代理人赵军，该公司员工，特别授权。
委托代理人李玉国，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。
第三人张永胜。
原告孔祥玉诉被告新乡市易购商业管理有限公司（以下简称易购公司）房屋租赁合同纠纷一案，孔祥玉于2015年7月6日向本院提起诉讼，本院当日决定立案受理，依法组成合议庭，向被告易购公司送达了起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书。案件审理中，本院查明第三人张永胜与本案的处理结果存在法律上的利害关系，依法追加张永胜作为本案第三人参加诉讼，于2015年10月20日、2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告孔祥玉，被告易购公司委托代理人赵军、李玉国到庭参加了诉讼，第三人张永胜经本院合法传唤未到庭应诉，本院进行了审理，现本案已审理终结。
原告孔祥玉诉称：2014年9月18日，原承租人萇喜红同被告委托人新乡市瑞众商业管理有限公司签定了大学城易购商业广场以层424号商铺的租赁协议（详见协议），按协议约定交了6个月的租金（交三押三）10008元，6个月的物业费2345元及垃圾清运费100元、灭火器押金130元及电费100元。被告委托人向原承租人出具了一份免租承诺书，2014年11月1日至2015年2月28日为免租期，后被告又免除了2015年3月的租金（详见2015年6月1日公告）。2014年11月8日，原承租人萇喜红将424号商铺转让给了原告，并在被告公司二楼签订了转让协议（详见协议），至此原告成为了被告的租住商户。被告未经原告同意，合同期内擅自作出整改决定，于2015年6月1日，停水停电关门整顿（详见易购商业广场调整公告），其行为已构成严重违约行为。给原告造成大量鞋品积压、装修损失严重，经同被告协商，被告拒绝退还押金及租金、赔偿损失等，故诉至法院请求：1、请求终止同被告委托人新乡市瑞众商场管理有限公司所签订的租赁协议；2、请求被告退还6月份租金及3个月租赁押金、灭火器押金130元，小结6802元；3、赔偿装修费5300元；4、诉讼费由被告承担。
被告易购公司辩称：1、答辩人被答辩人未签订租赁合同，不存在租赁合同关系。2、被答辩人的租金和保证金系由业主即出租人收取，其要求答辩人进行退还违背案件事实和合同相对性原则，依法不应支持。3、被答辩人在合同期内违反运营管理协议第六条第3项协助运营管理工作的合同义务，其行为构成违约，损失应自行承担。4、本案起诉时，被答辩人与业主签订的一年的商铺租赁期限尚未到期，期间业主已经免除了被答辩人六个月的租金，目前商铺仍在使用，故答辩人建议被答辩人遵守运营管理协议和租赁协议的约定，以协助和配合答辩人运营管理工作的方式继续履行合同。
被告易购公司反诉称：2014年，萇喜红租赁大学城易购商场商铺进行经营，并与反诉人签订《运营管理协议》，由反诉人为萇喜红提供运营管理服务。2014年11月8日，萇喜红将商铺转让给孔祥玉经营，双方签订《商铺转让协议》，由孔祥玉继受《运营管理协议》的权利义务。根据《运营管理协议》第四.2条约定，孔祥玉应当于2015年5月20日前向易购公司缴纳2015年下半年的运营管理服务费，但至今未予缴纳，故反诉请求：1、判令孔祥玉向易购公司缴纳运营管理服务费2345.4元。2、反诉费由孔祥玉承担。
原告孔祥玉对反诉辩称：被告的反诉同被告答辩第一条相互矛盾，原承租人和商场签订的协议事先不知道所谓的业主是谁，在2015年4月，易购公司通知孔祥玉到商管二楼换发协议，遭到孔祥玉拒绝，在签订合同前易购公司具有明显的欺诈性，构成合同违约行为，整改前分区域通知商户召开整改会议，对于合同未到期的具体整改方案没有出来，基于以上易购公司的欺诈行为，孔祥玉有权延期支付物业费用，孔祥玉的物业费用到2015年5月31日到期，在2015年6月1日即停水停电，张贴调整公告，已经处于停业状态，没有保洁员、保安等物业服务的存在，易购公司要求孔祥玉承担物业费是没有法律依据。
第三人张永胜未对本诉、反诉提出答辩意见。
原告孔祥玉向本院所举证据材料有：第一组证据：1、原承租人与被告签订运营协议一份，2、交款收据4张，证明原告具有主体资格，和被告形成的合同法律关系。3、2014年8月29日免租承诺书、商户手册。第一组证据证明双方租赁关系的存在以及合同租赁的期限，在合同期内，被告未经原告许可擅自整改已构成违约行为。第二组证据：原告和萇喜红签订的转让协议和收款条，证明对于委托法律关系产生的法律后果由委托人承担。第三组证据：2015年6月1日调整公告，6月2日撤场申请单一份，证明原告已经撤离商场。第四组证据：萇喜红装修报价单及装修费用收据，证明当时萇喜红支付装修费用5300元
被告易购公司向本院所举证据材料有：1、被告的租赁合同一份；2、运营管理协议；3、物业使用权转让合同；4、商户转让协议。该四份证据证明与原告存在租赁关系的出租方是张永胜，原被告之间仅存在运营管理关系，被告未收取原告租金及保证金，不具有退还义务。
第三人张永胜未向本院提交证据。
经庭审质证，被告易购公司对原告第一组证据的运营协议真实性无异议，该协议证明原告具有协助被告进行商业管理为义务；商户手册真实性无异议，该手册与运营管理协议均能证实原被告之间系运营管理关系，非租赁合同关系；收据4张真实性无异议，其中灭火器不是押金，按照运营管理协议和商户手册的规定，商户需按照消防要求自行购置灭火器材，原告需向被告购买。2015年5月31日六个月的物业管理费2345.4元已经到期。第二组证据协议真实性无异议，收款条与本案无关；第三组证据调整公告真实性无异议，该公告证明被告依据商场运营管理协议全面履行商场管理和调整的合同义务，对撤场申请单真实性无异议，仅仅表明原告当时是同意被告的调整内容才申请的撤场，该撤场不意味双方合同的解除。第四组证据，萇喜红装修的两份证据真实性有异议，工程预算单没有任何盖章，并且仅仅是一个预算，不是决算，不能证明有实际的支出，5300元收据的真实性有异议，该收款人为宋志伟，与预算单的施工人不一致，同时，原告所证明的装修支出也没有相应的装修合同以及收款的发票，证明其实际支出，况且在装修之后，原告已经经营一定时期，其装修损失不应得到支持。
原告孔祥玉对被告所举证据1认为2015年4月的租赁合同是后来补签的，也没有业主的签字，所以合同是无效的。证据2真实性无异议，证据3原告并不知情，和原告签订的运营协议中也没有明示，属于和本案无关。证据4真实性无异议。
依据当事人质证意见，本院对原告孔祥玉所举第一、二、三组证据因易购公司对真实性均未提出异议，对证据真实性予以确认；对第四组证据因预算单台头为东盛装饰工程有限公司，但预算单和收据均未加盖该公司印章，收据载明的收款人身份不明，且仅为工程预算金额不能实际支出装修费用金额，故被告异议成立，对该组证据不作为有效证据予以确认。对被告易购公司所举证据2、3、4因孔祥玉均未否认证据的真实性，故对证据的真实性予以确认；对证据1，租赁合同出租人处为空白，不能证明被告主张，将结合本案其它证据予以综合认定。
经审理查明：2014年9月17日，案外人萇喜红作为承租方、乙方签订易购商业广场商铺租赁合同一份，出租方、甲方处为空白，约定甲方出租的商铺坐落于易购商业广场1层424号，建筑面积26.06平方米，经营范围为鞋，商铺租期为1年，自2014年10月1日起至2015年9月30日止，每季度租金为5004元，合同履约保证金为5004元；约定现金支付，租金支付必须提前10天时间前交至出租方，承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按所欠租金的千分之一加收滞纳金；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；商场管理费由乙方自行向商场管理公司交纳，水电费由乙方自行缴纳；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或转租他人，视为甲方违约，甲方向乙方补偿叁个月租金作为违约金；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方所交纳的房屋履行保证金充作违约金，不予退还，用于房屋恢复，如恢复费用不足部分，乙方需向甲方交齐；合同还对其他事项进行了约定。当日，萇喜红交纳了三个月租金共计5004元和押金5004元。2014年9月18日，新乡市瑞众商场管理有限公司（甲方）与萇喜红（乙方）签订运营管理协议，约定协议期限为1年，自2014年10月1日起至2015年10月1日止，运营管理服务费按建筑面积每月15元／㎡，每半年一付，于每半年最后一个月20日之前自行向运营管理公司缴纳下半年的费用；协议还对双方的权利义务等其他事项进行了约定。萇喜红在2014年9月18日缴纳租铺服务费2345元。2014年11月8日，萇喜红（甲方）与孔祥玉（乙方）签订商铺转让协议，主要约定甲方将涉案商铺的权利义务一并转让给乙方，费用按甲方同瑞众商场的费用标准交纳，甲方现留货物价值、装修费用及向商场交纳的费用合计22540元由乙方于2014年10月8日签约当日一次性付清，协议签订后甲乙双方共同到商铺管理办公室办理过户备案手续。当日，孔祥玉支付萇喜红22540元。
2015年6月1日，易购公司发出《易购商业广场调整公告》，载明“因大部分商户经营状态不佳，产生商场应收物业费无法收取，导致商场物业服务工作无法正常进行。商管公司经研究决定，为改变现经营不佳状况，抱着对商户负责的态度，易购商业广场拟于2015年7月份起对1-3层将停止对外营业，进入商场调整期，二次开业时间以我商场最新公告为准。易购商业广场自2014年11月试营业、2014年12月20日正式开业以来，得到了全体业主的支持，给予商户至2015年4月1日前的经营免租，商管公司也将2014年11月的物业费用给予了免除。但受国内整体百货实体店经济效益下滑，商户经营不佳转让流失过多，商场业态业种品类不齐全，铺位分割无法统一管理售后，二次招租困难及现有商户已无力缴纳房租与物业费前提下，商场决定启动此次1-3层的经营调整。…对于无力经营且不服从商场调整的商户，装修押金及相关损失，由商户自行负责…”。
另查明，易购公司原名新乡市瑞众商场管理有限公司。
又查明，2013年5月15日，新乡市天安易居置业有限公司（甲方）与张永胜（乙方）签订大学城易购商业广场物业使用权转让合同一份，约定张永胜以216499元价格购得易购商业广场1层424号，建筑面积26.06平方米的物业使用权，使用权转让期限自协议签定之日起至2045年6月30日止，乙方同意自2015年4月1日起正式收益。
再查明，案件审理期间，经本院依法释明后，孔祥玉以装修费用数额不大，鉴定费用比较高为由，未在指定期间内递交对装修损失的鉴定申请。
庭审中，孔祥玉称商铺内货品已全部撤走，其拿着商铺钥匙，6月1日货撤走后就没有再使用这个商铺。易购公司称将收取的三个月的租金和三个月的押金10008元，扣除一个半月的服务费后转给业主张永胜7506元，但并未对此提交相应证据证明；对此孔祥玉称签定协议前没见过张永胜。易购公司还称萇喜红承租的424号商铺系业主张永胜所有，因张永胜在签订协议时未能到达现场，致使合同内的出租方一栏空白，但2015年4月份被告要求现承租方、原告与该业主签订协议时，遭到原告拒绝；因出租方业主本人未能到达现场，但承租方原告所缴纳的租金、押金，被告按照约定支付给了业主，该情况属个例，因商场管理公司作为协调方，商户和业主的数量有2000余家，出租方空缺并不能证明该合同系无效合同；对此孔祥玉称运营管理协议上没有显示是运营托管，也没显示涉案商铺实际受益人是谁，被告欺诈行为是客观存在，空白的租赁合同什么时候也没有效力，不知道涉案租赁场地产权是谁。
本院认为，（一）关于合同效力问题。虽然庭审中孔祥玉主张涉案租赁合同出租方为空白，应属无效，但从易购公司提交新乡市天安易居置业有限公司与张永胜签订的大学城易购商业广场物业使用权转让合同，可以看出涉案商铺使用权实归第三人张永胜所有，原、被告双方均未举证或陈述张永胜在租赁合同履行期间对涉案商铺的租赁提出异议，原承租人萇喜红和现承租人孔祥玉也实际使用了涉案商铺并缴纳了相应租金、履约保证金，故应当认定涉案租赁合同有效，在孔祥玉继受涉案商铺后，租赁合同的出租方为张永胜，承租方为孔祥玉。但是，涉案租赁合同已于2015年9月30日期满，双方均未举证重新签订合同或对原合同进行续签，该协议效力已经终止，即使双方仍存在租赁关系，根据相关法律规定，也为不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除租赁合同关系，对原租赁协议无需再确认终止，故对孔祥玉第一项诉求本院不予支持，但孔祥玉应当将涉案租赁商铺交还第三人张永胜。
（二）关于退还租金和履约保证金、灭火器押金问题。易购公司对孔祥玉继受涉案商铺进行经营未持异议，庭审中孔祥玉也确认涉案商铺钥匙由其掌控，孔祥玉应当按照租赁合同约定的租金标准支付租金。根据《易购商业广场调整公告》和新乡市天安易居置业有限公司与张永胜签订的《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》，涉案商铺2015年4月1日前经营免租，则孔祥玉继受经营的涉案商铺已缴纳的三个月租金应为2015年4-6月租金。易购公司作为涉案商铺所在商场的管理者，于2015年6月1日发出《易购商业广场调整公告》，直接影响到商铺的正常经营，事实上造成自公告确定停止对外营业的2015年7月起，孔祥玉已无法正常经营，该情况的出现并非由孔祥玉主观原因造成，再由其支付2015年7月以后的租金显失公平。因此，孔祥玉应当支付2015年4月1日至2015年6月30日的租金5004元，其关于要求退还2015年6月租金的诉请本院不予支持。在合同无效的情况下，履约保证金5004元应当退还，虽然易购公司称将该款转给张永胜，但易购公司未提交相应转款凭证，且租金、履约保证金收据加盖有易购公司财务专用章，在张永胜未到庭无法核实的情况下，易购公司对该款附有返还义务，本院对孔祥玉要求退还保证金5004元的诉请予以支持，易购公司可补充证据后另行向张永胜主张。孔祥玉所主张的灭火器押金，收据上并未加盖易购公司印章，也未注明押金的性质，不能证明其主张，对该项诉求本院不予支持。
（三）关于装修损失和物业管理费问题。易购公司发布的《易购商业广场调整公告》，直接影响到商铺的正常经营，应当承担相应责任，但是孔祥玉经本院释明后不申请对装修损失进行司法鉴定，故本院对该损失酌定为1000元。同理，易购公司在具有明显过错的情况下，再要求孔祥玉支付2015年7月1日之后的物业管理费有失公允，故本院对易购公司反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：
一、新乡市易购商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还孔祥玉保证金5004元。
二、新乡市易购商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿孔祥玉装修费1000元。
三、驳回孔祥玉的其它诉讼请求。
四、驳回新乡市易购商业管理有限公司的反诉请求。
如果新乡市易购商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费103元，由孔祥玉承担52元，由新乡市易购商业管理有限公司承担51元。反诉费25元，由新乡市易购商业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审判长 林 铎
审判员 李艳利
审判员 闫 雪
二〇一六年三月十日
书记员 谢 莹