广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第2540号
原告何柃熹，公司董事长。
委托代理人陆哲，广西桂盟律师事务所律师。
被告广西润兴房地产开发有限责任公司，住所地：广西南宁市。
法定代表人郭建民，董事长。
委托代理人文振，广西邦泰律师事务所律师。
委托代理人唐谦祥，广西邦泰律师事务所律师。
原告何柃熹与被告广西润兴房地产有限责任公司（以下简称润兴房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员王强担任审判长，人民陪审员叶寿腾、人民陪审员梁丽丽组成的合议庭，公开开庭进行了审理。书记员黄媚担任法庭记录。原告的委托代理人陆哲，被告的委托代理人文振、唐谦祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何柃熹诉称：2007年11月30日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（该合同的标的物原来为周正健购买，周正健转让给原告后进行合同主体变更）。合同约定，原告购买被告位于南宁市民族大道199号第一大道·尚城街区第R8幢2单元某号商品房，建筑面积235.74平方米，商品房价款2385元／平方米，共计562240元。原告选择一次性付款。合同还约定，被告应当在2008年1月18日前将具备合同第八条第一款规定条件的商品房交付原告使用，若被告逾期交房不超过180天，自合同约定的交房期限的第二日期，被告应当按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金，合同继续履行；若被告逾期交房超过180天，则原告有权解除合同，原告要求解除合同的，被告自收到原告解除合同通知之日30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自约定交房期限的第二天起按原告已付购房款的日万分之一点五向原告支付违约金。合同还对其他事项作了约定。因本案合同标的物商品房是第三人周正健转让给原告的，合同签订前的2007年5月31日，原告已经将周正健所缴纳的首付款及所欠的银行按揭贷款一并结清，并于2007年10月31日向被告支付了合同更名费30000元，被告才于2007年12月10日签署了本案合同。被告签署本案合同后，并没有按照合同第八条第一款约定交付商品房，直到2010年12月18日才给原告入伙通知。因被告无法提供证据证明所交商品房符合合同第八条第一款约定的交房条件，原告拒绝接收。此后，原告多次要求被告提供该商品房的《工程竣工意见书》、工程质量监督报告，但被告都无法出具。至今原告所购买的商品房都没有达到交付使用的条件。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。现原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付迟延交房违约金201057元（自2008年1月19日计至2014年7月31日）；2、被告按合同约定的条件向原告交付商品房。3、本案诉讼费由被告承担。
被告广西润兴房地产有限责任公司辩称：一、原告主张逾期交房违约金的诉请已经超过诉讼时效。2010年10月22日本案涉案房屋已经符合交付条件，被告已经通知原告收房，按约定在收到通知7日未到被告处办理交接手续的，视为房屋已经交付，从2010年至今，已经超过两年的诉讼时效。二、由于存在约定的可延期交房的事由，交房时间应予以顺延。1、在工程施工期间，经常停电、停水。其中2009年1月前南宁市供电局无法正常供电，2010年至2012年停电有72天，2008年10月15日至2008年12月29日停水75天。2、由于市政道路及排水管网等基础设施不通，造成供水、供电不能正常，排水无法接入市政管网，答辩人不得不租用土地进行修建道路，铺设临时供水、供电设施，严重影响工期验收。三、本案中被告属于被动未能按合同约定的时间交房，且原告所购房产已经升值，在本案处理中应适用公平原则。综上，原告主张的逾期交房违约金的诉求已经超过诉讼时效，同时被告具有可延期交房的约定事由，现被告处于可延期交房的期间，被告不应当承担逾期交房责任。
经审理查明：2007年11月30日，原告何柃熹（买受人）与被告润兴房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买其开发的民族大道199号第一大道·尚城街区R8幢2单元某号房，该商品房单价每平米2385元，总金额为人民币562240元。合同第八条约定，出卖人应当在2008年1月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的商品房交付买受人：1、该商品房经五方（施工、设计、勘探、建设、监理单位）验收合格并签署《工程竣工意见书》。2、该商品房取得质监机构出具工程质量监督报告；3、双方约定：在交房时如买受人银行按揭贷款尚未发放的或未付清房款的，则交房日期顺延至按揭贷款发放或付清房款之日。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；（2）其它非出卖人所能控制的因素（交通管制、施工时间限制等政府行为及由于市供水、供电部门原因停水、停电）造成工期延误；（3）出卖人将竣工资料提交政府部门并受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收的法定时间。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。……买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1.5的违约金。
合同签订后，原告付清了全部购房款562240元。2010年10月22日，第一大道·尚城街区R8号楼经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方综合验收，工程质量合格。2010年12月18日，被告向原告发《入伙通知书》，通知原告于2010年12月25日正式入伙。因被告未在双方约定的交房日如期向原告交付房屋，原、被告双方就逾期交房违约金问题产生争议，因协商未果，原告遂诉至法院，诉如所请。被告则答辩如前。
另查明，2008年12月22日，广西绿城水务股份有限公司向南宁市人民政府办公厅出具一份关于“第一大道·尚城街区”项目供水情况的汇报，主要内容为：“2008年10月15日南宁高速公路琅东收费站正在扩建的收费站北侧边坡发生坍塌事故，造成我司一条DN315PE管损毁，致使广西润兴房地产开发有限责任公司在建房地产项目‘第一大道·尚城街区’和其它几个在建房地产项目正常供水中断。……我司已于12月15日进场进行临时管道安装，预计12月25日可通过临时管道恢复对‘第一大道·尚城街区’等项目的供水……。”
本院认为，原、被告于2007年2月3日签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性或禁止性规定，是合法有效的合同。根据合同第八条约定：出卖人应当在2008年1月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方单位签字验收合格并签署《工程竣工意见书》、且取得质监机构出具工程质量监督报告的商品房交付买受人使用。现没有证据表明被告已履行了上述合同约定的交房义务，被告应承担相应违约责任。根据合同第九条约定：出卖人未按合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，逾期超过180日，买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1.5的违约金。故被告应承担从2008年1月19日至房屋交付之日止逾期交房的违约金。
关于诉讼时效问题，虽然被告于2010年12月18日已经通知原告入伙，但无证据证明此时涉诉房屋已达到合同约定的交房条件，至今逾期交房仍处于持续状态，故至原告起诉时止未超过两年的诉讼时效。
关于被告主张在施工期间停电、停水延误工期问题，上述事实均发生在被告逾期交房期间，即合同约定的交房日2008年1月18日之后，因此而停工的情形不能作为延期交房的免责事由，故本院对被告的该主张不予支持。对于市政道路及排水管网等配套基础设施未完成，造成工期延误的问题，根据《南宁市住宅小区建设管理的若干规定》第五条规定：“小区开发企业应当在工程报建前与市建设行政主管部门签订《住宅小区建设协议书》，确定综合开发配套建设项目（包括小区道路、照明设施、给排水、园林绿化、环卫设施、物业管理设施及其它事项），并作为小区配套建设竣工验收的依据。”第六条规定：“小区建设时，配套设施项目应同步建设，同时交付使用。小区项目分期建设时，要将影响整个项目的基础设施和公共服务配套建筑安排在首期建设。”因此，对于被告而言，其作为小区开发企业应当是对小区的配套设施建设情况完全知晓的，并据此在合同中调整自己的交房期限，其在小区工程报建前亦应当预见到配套建设项目会有不能如期完成的情况。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。故被告以此作为交房顺延的事由，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四第一款、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、被告广西润兴房地产有限责任公司向原告何柃熹支付逾期交房违约金（计算方法：以本金562240元为基数，从2008年1月19日起至房屋交付之日止，按每日万分之1.5计付）；
二、被告广西润兴房地产有限责任公司应按合同约定将经施工、设计、勘探、建设、监理单位验收合格并签署《工程竣工意见书》，且取得质监机构出具工程质量监督报告的民族大道199号第一大道·尚城街区R8幢2单元某号房交付给原告何柃熹。
本案案件受理费4316元，由被告广西润兴房地产有限责任公司承担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 强
人民陪审员 叶寿腾
人民陪审员 梁丽丽
二〇一五年八月十日
书 记 员 黄 媚
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者承担赔偿损失等违约责任。
第一百一十四第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。