上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第653号
原告（反诉被告）朱佳，女，1982年12月15日出生，汉族，户籍地北京市，住上海市浦东新区。
委托代理人冯一鸣，北京市天元律师事务所上海分所律师。
委托代理人盛安彦，北京市天元律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）陈金台，男，1962年8月24日出生，汉族，户籍地上海市闸北区，住上海市黄浦区。
原告朱佳诉被告陈金台房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告陈金台诉反诉被告朱佳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人盛安彦、被告（反诉原告）陈金台到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱佳诉称：2012年2月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告租赁被告位于上海市黄浦区西藏南路XXX号X号X室房屋（下简称“系争房屋”）。根据合同约定，原告支付被告押金人民币（币种下同）12，000元，并应于合同终止后一日内返还原告。2014年1月10日，因被告要卖房，提出解除合同，原告遂因此搬离。原告搬出后，多次要求被告返还押金，但被告置之不理，故原告起诉要求被告返还押金6，000元。
被告陈金台辩称：原告于2014年1月20日搬走，系争房屋钥匙一直没有给被告。2014年1月20日后，被告用自己的钥匙打开了系争房屋。故不同意原告的诉讼请求。
反诉原告陈金台诉称：1、由于原告在租赁系争房屋期间逾期支付租金，且欠付2013年12月19日至2014年1月25日的租金，故被告反诉要求原告支付逾期支付租金的违约金14，800元、2013年12月19日至2014年1月25日的租金7，400元。2、原告欠付系争房屋2014年1月、2月电费199元，2012年11月燃气费50元及滞纳金24.40元，2012年9月、2013年1月、2013年5月、2013年7月、2014年1月、2014年3月水费共计368.70元及其滞纳金45.60元，2013年7月1日至12月31日的东方有线费用138元，2013年12月16日至2014年12月16日的收视费22.33元，这些费用已经实际发生并由被告支付，故被告反诉要求原告支付上述这些欠款。3、由于原告使用不当造成系争房屋地板渗水变形、墙体腐蚀损坏，故反诉要求原告赔偿装修损失6，236元。4、由于原告未经被告同意，将系争房屋分租给他人，故反诉要求原告按照合同第九条承担分租的违约金6，000元。5、反诉要求原告按照合同第四条第三款、第九条的约定，承担擅自提前终止合同的违约金6，000元。
反诉被告朱佳辩称：1、被告从未对原告超期支付的情况提出过违约金的要求，应视为被告默认；2012年延期18天，2013年延期19天，按照银行活期利率计算，被告的损失只有2元多，故被告所反诉的逾期付租金之违约金过高。2、2013年12月19日的租金，原告确实未支付，是使用押金抵扣，且租金应支付至2014年1月10日，日租金为200元。3、2014年1月电费原告愿意支付，但2月的电费，不应当全部由原告支付，原告愿意支付其中的2.60元；原告愿意支付2012年11月燃气费50元及滞纳金24.40元；原告愿意支付2012年9月、2013年1月、2013年5月、2013年7月、2014年1月的水费及其滞纳金45.60元，同意支付2014年3月水费中前十日的水费计8.60元；原告同意支付2013年7月1日至12月31日的收视维护费138元，不同意支付2013年12月16日至2014年12月16日的收视费（专款）22.33元，因为该费发生的时段是在原告搬离后，故该费不应当由原告承担。4、不认可被告关于渗水的损失6，236元，被告并没有那么多损失，被告没有保证房屋的使用状态，房屋在2002年就已经使用且年久失修；2013年夏天，系争房屋的马桶进水水管爆裂，原告当天就叫物业维修，次日原告与被告联系但未联系上，后来原告就出差了；系争房屋的地板仅有卫生间周边受影响，损失部分由法院酌定，原告愿意支付2，000元且在押金中扣除，所以原告现要求被告返还的押金只是其中的一部分。5、原告是与朋友合住一段时间，并不是分租，原告并没有收朋友的租金，被告也从未对原告与朋友合住提出异议；原告曾经在2012年3月有部分转租，当时被告经常带人来看房知道，根据规定，超过6个月未提出异议视为认可，故原告不同意承担该违约金。6、原告是租到2014年1月10日合同届满，并没有提前解除合同，故不存在提前终止合同的违约金。
诉讼中，被告陈金台补充意见：鉴于合同约定原告续租需要提前一个月通知被告，故根据对等原则，原告退租同样应提前一个月通知被告，从原告退房到合同结束共23天，该期间的租金原告应当支付，加之2013年12月19日至2014年1月25日的租金7，400元，共计12，000元，这些租金费用应在原告的押金中直接抵扣。为此被告原提出的2013年12月19日至2014年1月25日租金7，400元的请求不再作为诉请提出。
经审理查明：被告是系争房屋的产权人。
2012年2月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将系争房屋（建筑面积103.4平方米）出租给原告，租赁期限为一年（2012年2月19日至2013年2月18日）；月租金为6，000元，二个月为一期支付，支付时间为该期提前一日支付；若原告逾期支付租金，每逾期一日，原告应按日租金的一倍向被告支付逾期违约金，若原告逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经被告谅解的情况下视为原告擅自终止本合同，原告须按本合同第9条承担违约责任（合同4.3条）；租赁保证金为12，000元，被告应在租赁关系消除且在原告将系争房屋及其附属物品向被告交割清楚，并付清所有原告应付费用当日，将租赁保证金全额无息退还原告；未经被告书面同意，原告不得以租赁保证金抵付租金等任何费用；租赁期间，水费、电费、煤气费等由原告承担，并按单如期缴纳；被告应保证房屋及装修、附属设施设备处于正常的可使用状态；若原告发现该房屋及装修、附属设施设备有损坏或故障时，应及时通知被告维修；租赁期间，原告应合理使用该房屋及其附属设施设备；若由于原告的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施设备毁损，原告应负责维修，原告不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担；租赁期限内，未经被告书面同意，原告不得将系争房屋全部或部分转租给第三人，否则被告有权单方面解除合同，并依据本合同第9条追究原告违约责任（合同7.7条）；原告如需在租赁期限届满后续租的，应在租赁期限届满一个月前书面通知被告，被告同意原告享有同等条件下的优先续租权；除续租外，原告应在租赁期限届满后一日内，将该房屋及其装修、附属设施设备在经正常使用后的状态下返还被告；若逾期返还该房屋的，每逾期一日，原告须按日租金的二倍向被告支付该房屋占用期间的使用费；若任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍（合同第9条）。同日，被告向原告出具收据一张，确认收到原告2个月租金12，000元和押金12，000元。
又查明：2012年4月21日，原告向被告支付2012年4月19日至5月18日的租金，逾期2天；2012年6月24日，原告向被告支付2012年6月19日至7月18日的租金，逾期6天；2012年8月19日，原告向被告支付2012年8月19日至9月18日的租金，逾期1天；2012年10月23日，原告向被告支付2012年10月19日至11月18日的租金，逾期5天；2012年12月22日，原告向被告支付2012年12月19日至2013年1月18日的租金，逾期4天；2013年2月21日，原告向被告支付2013年2月19日至3月18日的租金，逾期3天；2013年4月25日，原告向被告支付2013年4月19日至5月18日的租金，逾期7天；2013年6月23日，原告向被告支付2013年6月19日至7月18日的租金，逾期5天；2013年8月19日，原告向被告支付2013年8月19日至9月18日的租金，逾期1天；2013年10月21日，原告向被告支付2013年10月19日至11月18日的租金，逾期3天。以上共计逾期37天。
系争房屋2013年12月7日至2014年1月6日发生电费173.10元、2014年1月7日至2014年2月6日发生电费25.90元，以上电费合计199元。系争房屋2012年11月发生燃气费50元，并产生滞纳金24.40元。系争房屋2012年9月发生水费47.60元、2013年1月发生水费117.60元、2013年5月发生水费42元、2013年7月发生水费47.60元、2014年1月发生水费62.10元，以上水费合计316.90元，并产生滞纳金45.60元。系争房屋2014年3月发生水费51.80元，在该水费的发票联上记载：下次抄表日为2014年5月15日。系争房屋发生2013年7月1日至12月31日的东方有线网络收视维护费138元、2013年12月16日至2014年12月16日的东方有线网络收视费（专款）22.33元。
在物业公司的热线电话登记表中显示：“6月1日10点28分”系争房屋“换水龙头”、“来电人陈先生”，“电话XXXXX****XX”。在物业公司的维修单中记载：“5月31日水管爆裂”、“已解决，还需更换三角阀等”、“派工时间23：40”、完工时间“1：15”；“3月3日洗手间水龙头坏了”。
审理中，原、被告确认：原告的房屋租金支付至2013年12月18日。
审理中，原告出示2012年短信，证明被告知道原告将系争房屋转租的情况。被告称短信的号码是被告的，但该短信不是被告发的。
审理中，原告提供其与被告的短信，其中，2014年1月4日短信记载“什么时候搬走，请回电话”；2013年3月22日短信记载“陈总，最近杂七杂八的看房人太多了，搞得我的租客很不高兴，严重影响我们的生活。我们一直都愿意互相给予便利，请您控制一下”；2013年5月18日短信记载“这个月，就今天看一次房可以了”；2014年3月2日短信记载“朱佳，玻璃桌腿没地方修，还有水电煤电信。各房间墙角受潮更难办，更别说精力了，换位思考一下？现在卖房特别被动。希望你理解，但我还是愿你留下好印象，善始善终。押金我退给你两千元，同意的话你发个你的账号给我”、“陈总玻璃桌从我搬进去时就是坏了的，马桶水管爆裂是自然老化，不是我人为导致引起房子浸水，我凌晨到家就已经爆裂。水管爆裂之前厨房和洗手间水管也坏过，我都有跟您电话说过，您不管都是我自己修理。浸水对于您房子造成的损失我也理解，我已查过1月水电煤加一起不超过100元，没有电信费。押金1万2千扣除4，000元房租和100水电煤，剩7，900元，只退给我2，000元是不合理的，我一个女生赚钱也不容易，请您理解。之前电话也跟您说了，我愿意补偿4，000元，咱们好好把事情解决”、“你从来没有说过家里进水，否则何至于过了半年我才从物业处知道，你与人合租造成如此结果我知道吗？你也知道押金还剩一个月，何来八千元，年前你要退三千我就不同意，过了年你倒变本加厉太过了。账单你怎么算的，我还没算有线费，日光灯爆了两次修理费以及沙发，及抽水马桶和六个坏了的浴霸灯泡，我哪一天同意你合租了，而且你转租对象还不止一个，有我这么好说话的房东吗？太过了。我不再回复你了。修理这些何止六千”、“陈总，沙发不是我搞坏的，搬进去就是这样。另外房子里的基础设施使用坏了，房东是有义务负责修理的，如果要查细节，房租合同里都有的。我们也就不再深究了，退3000把事情解决吧”。
审理中，原告提供了原告的通话记录，其中记载原、被告的通话时间为：2013年12月19日通话时长2分59秒，2013年12月22日通话时长12分16秒，2014年1月4日通话时长2分08秒，2014年1月11日通话时长18秒、14秒、19秒，2014年1月12日通话时长26秒、9秒。
审理中，原告提供了其与案外人黎某某的《上海市租赁合同》，约定原告向案外人租赁房屋，期限是从2014年1月11日起，月租金4，300元。该合同上有中介公司的章。
审理中，原告在其证据材料清单中记载：2014年1月11日证人帮助原告搬家，原告通知被告已经搬离；2014年1月11日原告傍晚联系搬运床垫车辆；2014年1月12日被告在系争房屋内等原告，约见面交接的通话记录与短信；2014年1月12日证人陪同原告最后一次到系争房屋交接钥匙，要求返还押金未果，原告和证人将床垫搬走，彻底搬出系争房屋。
审理中，被告确认其于2014年1月12日与原告通话，并称：2014年1月12日，被告去系争房屋，遇到原告，也看到原告已经从系争房屋内搬走；因原告要求退还押金，被告认为水电煤未结清，没有同意退，所以原告没有将房屋钥匙返还被告；被告手中也有系争房屋的钥匙，被告于2014年1月25日用自己的钥匙进入系争房屋。
审理中，被告称双方的租赁合同默认租期是2年，但未提供相应证据，原告则认为租期是1年。
审理中，原告称对于2013年5月31日水管爆裂曾经电话通知被告，但对此没有提供证据。而被告称并不知道水管爆裂之事，被告是在原告搬走后才从物业公司处得知。
审理中，被告提供了案外人上海达润建设设计有限公司的预算表，记载：地板贴脚线拆除、墙体起壳面铲除修整、地面铺地板（复合地板）、贴脚线（配套）、墙面刷乳胶漆（立邦）等预计总造价为6，236元。
审理中，原告称系争房屋是在2008年至2010年间装修。
审理中，本院至系争房屋内进行了查看，发现主卧复合地板有多处凹陷，主卧贴脚线有隆起且有霉变，次卧的贴脚线有部分隆起，墙面有部分霉变，厅里墙面有霉变。根据原告称，2013年5月31日，是由于次卫马桶下方的三角阀损坏造成漏水，当时房内无人，回家后发现主卧地板、厨房、卫生间、客厅内有水，次卧内无水，原告随即报修并将水切断，次日物业公司更换了三角阀；原告曾经两次电话给被告，但被告未接电话；主卧的地板交给原告使用时就已经有凹陷；漏水后，厅里的墙面有霉变；次卧的贴脚线墙面霉变原来也有点。
以上事实，由产权证、《房屋租赁合同》、《收据》、发票、账单、银行明细、《水费催费通知书》、现场查看笔录、当事人的证据清单、物业公司记录及本院的审理笔录等证据证实。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期限为一年，即自2012年2月19日起至2013年2月18日止，并非被告所述的二年。在该合同到期后，原、被告并未续签书面合同。根据有关规定，双方的租赁合同关系转为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鉴于此，原告于2014年1月解除合同并非违约，更何况从2014年1月4日短信内容，可以得知被告是事先知道原告要搬走，因此被告反诉要求原告承担擅自提前终止合同的违约金之诉请于法无据，本院不予支持。关于合同的解除日，根据本院查明的事实以及当事人的陈述，原告在2014年1月12日前已经搬离，原告在2014年1月12日确实与被告就押金的退还问题进行了协商，被告陈述是因为水电煤未结清，所以被告没有同意退押金，原告也因此没有将房屋钥匙归还被告，可见双方当事人对租赁合同的解除在2014年1月12日已达成合意。鉴于此，本院认为2014年1月12日为合同解除日较妥。根据合同约定，未经被告书面同意，原告不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。因此，原告应当支付2013年12月19日至2014年1月12日的房屋租金。虽然该期间的租金被告在诉讼中表示不作为诉请提出，但鉴于被告表示该费用应在押金中直接抵扣，故对于该租金的支付亦在本案中一并处理。至于被告提出2014年1月13日后的房屋租金亦应在押金中抵扣的问题，鉴于双方的合同关系已经在2014年1月12日解除，原告未将钥匙归还被告是因为被告不同意将押金退还原告，被告在该日已经知道原告已经搬离，且被告手中有系争房屋的钥匙，因此，被告有义务采取适当措施防止损失的扩大。然被告直到2014年1月20日才用自己的钥匙打开了系争房屋，故对于2014年1月12日后的租金，被告无权要求原告支付，本院对于被告要求在押金中抵扣2014年1月13日后的房屋租金的请求，不予支持。根据合同约定，租金二个月为一期支付，支付时间为该期提前一日支付，若原告逾期支付租金，每逾期一日，原告应按日租金的一倍向被告支付逾期违约金。根据本院查明的事实，原告从2012年4月起确实多次逾期付款，其行为已经构成违约，依照合同约定应承担相应的违约责任。被告要求原告偿付逾期支付租金的违约金于法有据，本院应予支持。然鉴于原告逾期的时间合计为37天，被告未提供其损失依据，故本院根据原告的申请，对于该违约金予以调整。至于原告认为被告对此默认，因于法无据，本院不予采信。根据合同约定，租赁期间的水费、电费、煤气费等由原告承担，并按单如期缴纳，故对于被告反诉要求原告结清欠付的电费、燃气费、水费、东方有线网络收视维护费及其相应的滞纳金，对于属于原告租赁期间实际已经发生的费用，且于法有据，本院应予支持。对于系争房屋2014年3月发生的水费51.80元，根据该水费发票联上记载的“下次抄表日为2014年5月15日”，可以推算出该月的抄表日期是2014年3月15日左右，上月的抄表日期是2014年1月15日左右，因此，被告反诉要求原告承担2014年3月发生水费51.80元于法无据，本院不予支持。鉴于原告同意承担2014年3月水费中的8.60元，因是原告的自愿行为，且于法无悖，本院予以准许。关于2014年2月的电费25.90元，鉴于该电费是发生在2014年1月7日至2014年2月6日间，被告并无证据证明这些电费均是原告租赁期间发生，故该电费全部由原告承担有违公平合理原则，本院酌情判决原告承担其中的5.01元。关于2013年12月16日至2014年12月16日的东方有线网络收视费（专款）22.33元，鉴于被告并无证据证明该费是原告租赁期间发生，故本院不能支持。根据法律规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。虽然被告无证据证明水管爆裂、三角阀损坏是原告使用不当造成，原告也无证据证明是被告不履行维修义务造成，因此，本院根据现场查看的情况和公平合理原则，考虑到原告是系争房屋的承租人，事件发生时系争房屋内无人，原告在事发后未能及时通知到被告，原告在诉讼前和诉讼中均表示愿意补偿被告装潢损失，被告自认系争房屋是在2008年至2010年间装修，被告所要求的装修损失6，236元是依据案外人上海达润建设设计有限公司的预算造价，酌情判决原告承担装潢损失3，500元。关于被告反诉要求的分租违约金6，000元之诉请，根据当事人的陈述及原、被告的短信，可以证明原告存在转租的事实，被告对于原告转租亦是知晓的，被告无证据证明其在知晓原告转租事实后曾及时提出异议，因此，本院依据有关规定，推定被告同意原告转租。鉴于此，被告此诉请于法无据，本院不予支持。关于原告要求退还的房屋押金，鉴于合同有约定，原、被告双方的合同关系已经解除，故被告应在原告付清相应的费用后，将该款无息退还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）朱佳应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈金台自2013年12月19日起至2014年1月12日止的房屋租金人民币5，000元；
二、原告（反诉被告）朱佳应于本判决生效之日起十日内偿付被告（反诉原告）陈金台逾期支付租金的违约金人民币500元；
三、原告（反诉被告）朱佳应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈金台电费人民币178.11元、水费及其滞纳金人民币371.10元、燃气费及其滞纳金人民币74.40元、东方有线网络收视维护费人民币138元；
四、原告（反诉被告）朱佳应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）陈金台装潢损失人民币3，500元；
五、被告（反诉原告）陈金台应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）朱佳房屋押金人民币12，000元；
六、驳回被告（反诉原告）陈金台的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币50元、反诉案件受理费人民币156元，由原告（反诉被告）朱佳负担人民币80元，被告（反诉原告）陈金台负担人民币126元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王蓓蕾
代理审判员 黄 啸
人民陪审员 朱国雄
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 蒋 杰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。