广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0122民初764号
原告南宁侨安物业服务有限公司，住所地：南宁—东盟经济开发区武华大道35号华强科技孵化园5号楼102室。统一社会信用代码：91450100675003998L。
法定代表人潘普君，总经理。
委托代理人潘玉鲲，男，1978年12月9日出生，壮族，住南宁市武鸣区，系南宁侨安物业服务有限公司副总经理。
委托代理人韦柳艳，广西新鸣律师事务所律师。
被告李文安，男，1975年12月19日出生，壮族，住南宁华侨投资区。
被告卢秀果，女，1973年10月8日出生，壮族，住南宁华侨投资区。
委托代理人符立邵，广西广合律师事务所律师。
委托代理人王丽霞，广西广合律师事务所实习律师。
原告南宁侨安物业服务有限公司(以下简称侨安物业公司)与被告李文安、卢秀果物业管理服务合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法由审判员梁俊星适用简易程序独任审判，于201７年５月15日公开开庭进行了审理。原告侨安物业公司委托代理人潘玉鲲、韦柳艳,被告李文安及被告李文安、卢秀果共同委托代理人符立邵、王丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侨安物业公司诉称：2010年，两被告购买位于南宁华侨投资区××小区××单元××号的房屋。2010年12月14日，原告经开发商委托，与被告签署了《兴侨小区前期物业管理服务协议》，约定：1、被告房屋建筑面积为88.02平方米，杂货房面积9.36平方米；2、根据广西南宁华侨投资区物价部门批准之收费标准收取服务管理费，住宅收费标准为人民币0.28元/平方米/月；3、物业服务管理费用标准按政府有关文件进行调整；4、原告为被告代缴水、电费；5、被告逾期支付物业费的，每日按应交未交费用总额的千分之三交纳违约金。2012年5月23日，经物价局审批同意，原告将兴侨小区的物业费调至0.40元/平方米/月；2014年1月6日，调为0.60元/平方米/月；2015年1月6日，调整为0.54元/平方米/月，垃圾费由5元/户/月调至7元/户/月。从2014年1月份至今，被告无故拖欠原告物业费及违约金共计5470.1元。被告的行为给原告造成严重的经济损失，给其他业主造成不良影响。经原告多次催讨，被告均拒绝支付。为维护原告的合法财产权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、两被告支付原告物业费2068.4元（上述费用从2014年1月起计至2017年2月止）；二、两被告支付原告违约金3401.7元（以所欠物业费为基数，按每日千分之三计算，从2014年1月计算至2017年2月止）；三、本案诉讼费由两被告承担。
原告为证明自己的主张，向本院提交的证据有:
1、经济适用住房买卖合同，拟证明被告所欠物业费房屋权属；
2、物业服务管理委托合同书及南宁市住房保障和房产管理局复函，拟证明原告管理被告小区有实际及法律依据；
3、兴侨小区前期物业管理服务协议、南宁华侨投资区普通住宅小区物业服务收费标准备案表４份、收费公示内容和方式审核表、补充协议３份、关于调整“兴侨小区”物业服务收费的申请３份、物业调价通知及《关于停止办理住宅小区物业服务收费备案等有关问题的通知》南价格【2015】30号文，拟证明原、被告之间存在物业服务关系的事实以及原告调整物业费有实际及法律依据；
4、欠费明细表，拟证明被告拖欠原告物业费情况；
5、催缴物业费记录，拟证明原告诉求未过诉讼时效；
6、原告为业主服务图片，拟证明原告尽心尽力履行合同义务；
7、兴侨小区收支公示表、电费及公摊公示表，拟证明原告公布账目保障业主知情权；
8、结婚证及业主家庭情况登记表，拟证明两被告系夫妻关系，拖欠的物业费及违约金应由两被告共同承担；
９、资质证书，拟证明原告具有三级物业服务资质；
10、高压供电合同及武鸣供电公司收款收据４份，拟证明高压电权属为华盛公司，电费的支付方式为预付费支付；
11、《关于娱乐室开发的通知》兴侨通【2017】第１号、《兴侨小区娱乐室管理规定》及借用娱乐室登记表，拟证明娱乐室供业主使用，不存在关闭情况。
被告李文安、卢秀果辩称：一、根据权利义务对等原则，原告没有依《兴侨小区前期物业服务管理协议》履行管理义务，故原告没有权利主张未尽服务管理义务的物业费。１、原告没有履行对小区房屋共用部分充分维护和管理的义务。原告常年不对小区内楼房共同部分进行维护、保养，导致外墙产生裂纹、渗水锈迹斑斑。小区内公告照明灯损坏没有修补，楼顶漏水也没有进行维护。２、原告没有充分履行对小区房屋共用设施设备及其运行的充分维护和管理义务。2013－2014年间，原告未经业主同意，破坏小区内公共照明灯，擅自将小区电线允许外接，并按照商业用电标准收取他人电费，还将电线外接产生的电费分摊到业主的公摊电费中，2016年８月10日，原告再次允许附近工地施工人员通过小区侧门进入挖坑通过变压器外接电线，被告等业主强烈阻止并将侧门锁住。但是８月11日，原告以影响消防为由强行将侧门打开并放行拉运电线杆的货车进入小区安装电线杆。原告作为物业服务提供者，没有充分履行对小区房屋共用设施设备及其运行的充分维护和管理义务。严重损害业主利益，致使业主的公摊电费不降反升。３、原告公然违反优先满足本小区业主原则，在开发商的授意下将杂货房、车房惜售，高价出售给非本小区业主，小区内车辆停放秩序异常混乱，没有充分履行对小区内交通秩序和车辆停放履行管理义务。４、原告没有充分履行维护小区秩序的义务。原告对小区秩序管理松散，没有在公共区域安装摄像监控器，只实施两个月的凭业主出入卡进出小区的制度取消，导致小区治安差，造成小区内业主财物失窃严重，甚至出现入室盗窃的现象。二、原告未按照《兴侨小区前期物业服务管理协议》的约定全面履行物业管理义务，反而逐年上涨物业管理费，此标准已达同地段商品住房小区的收费标准，与本小区属经济适用房的标准不符。原告物业费收费标准从2010年0.28元/平方米/月到２０１２年0.40元/平方米/月，再从２０１４年的0.60元/平方米/月降至0.54元/平方米/月，每次上调收费标准均没有征求答辩人同意，也未与答辩人签订任何关于调整物业费用的文件，就随意频繁涨价。另,答辩人对原告提交的欠费明细表中记载的答辩人房屋面积和拖欠物业费的时间节点无异议。三、原告主张的违约金计算标准无效，没有法律依据，且原告有释明其主张违约金额具体计算过程的义务而未释明，因此原告主张违约金的诉讼请求不成立。原告按每日千分之三计算违约金标准，已明显高于欠缴物业费本金，显失公平，加重被告的责任，根据我国《合同法》解释（二）第２９条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。同时，违约条款作为格式条款，显然加重被告责任，根据合同法第40条的规定，该条款无效，因此被告答辩人以所欠物业费为基数，按每日千分之三计算违约金无效，没有法律依据。同时，原告在主张违约金时，应当根据“谁提出，谁举证”的原则，有义务释明其主张违约金额具体计算过程，不能只简单说明计算标准，根据此计算标准，并不一定能推算出原告主张的违约金具体金额，因此，原告有义务释明其主张违约金额的具体计算过程。故原告主张的违约金计算标准无效，没有法律依据，且原告有释明其主张违约金额具体计算过程的义务而未释明，因此原告主张违约金的诉讼请求不成立。
本案的争议焦点为：原告要求两被告支付物业费2068.4元及违约金3401.7元有无事实及法律依据？如何计算？
经审理查明：原告侨安物业公司于2010年12月14日与被告李文安签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告侨安物业公司（甲方）对被告李文安（乙方）现居住的兴侨小区提供物业服务。其中协议第五条物业服务管理费用第一款约定：乙方交纳费用时间为自前期物业管理服务协议书签订之日起向甲方一次性交纳一个年度的物业服务管理费。以后年度的物业服务管理费，乙方应于本年度物业服务管理费到期前1个月的20日之内，按时履行向物业服务公司一次性缴纳下年度12个月的物业服务管理费的义务。第二款约定：依据广西南宁华侨投资区物价部门批准之收费标准收取服务管理费，住宅收费标准为人民币0.28元/平方米/月……。第五款约定：物业服务管理费用标准按政府有关文件进行调整。第十条违约责任第四款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，每天按应交未交费用总额的千分之三交纳违约金、、、、、、。上述协议签订后，原告按照合同约定对兴侨小区的生活环境、生活条件及设施设备等进行日常管理和维护，向被告履行了物业管理服务。在原告管理兴侨小区物业期间,经原告请示,南宁华侨投资区物价局批复同意,原告对小区物业费收费标准作出了3次调整,分别是2012年5月23日调整为0.40元/㎡/月，2014年1月6日调整为0.60元/㎡/月，2015年1月6日调整为0.54元/㎡/月。被告李文安、卢秀果系兴侨小区业主，住宅面积为88.02平方米，杂货房面积为9.36平方米，两被告未按上述协议约定和收费标准向原告进行交费，共拖欠原告自2014年1月起至2017年2月期间的物业费2068.4元。原告经多次催收无果，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明：原告侨安物业公司系物业服务三级资质（证书编号：南房物审【2014】YZ018号。兴侨小区至今尚未成立业主委员会。
又查明：被告李文安与被告卢秀果系夫妻关系，两被告目前共同居住、生活在兴侨小区，系该小区业主。
本院认为：原告侨安物业公司与被告李文安签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人在平等、自愿、协商的基础上签订的合同，是双方真实意思表示，合同条款明确、内容清楚，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，合同对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告卢秀果与李文安系夫妻关系，共同生活、居住在兴侨小区，作为该小区的业主亦应受上述合同的约束，全面履行合同义务。合同约定原告依据南宁华侨投资区物价部门批准之收费标准收取服务管理费，费用标准按政府有关文件进行调整。在原告管理兴侨小区物业期间,经原告请示,南宁华侨投资区物价局批复同意,原告对小区物业费收费标准作出了3次调整，该物业费调整，符合合同约定及相关法律规定。两被告主张“原告每次上调收费标准均没有征求答辩人同意，也未与答辩人签订任何关于调整物业费用的文件，就随意频繁涨价”,根据法律规定，物业费具体调整应由原告与小区业主大会协商确定，但截止本案庭审结束前，兴侨小区尚未成立业主委员会。故对被告上述主张，本院不予支持。原告作为物业管理公司对兴侨小区进行物业管理服务，有权按照法律规定和合同约定，要求被告支付物业费，被告亦应当向原告交纳相关费用。被告未按期交纳该费用是造成本案纠纷的根本原因，现原告依据《前期物业管理服务协议》，要求被告支付拖欠物业费2068.4元的请求成立，本院予以支持。两被告以原告没有履行对小区房屋共用部分、房屋共用设施设备的充分维护和管理义务、在开发商的授意下将杂货房、车房出售给非本小区业主及小区内车辆停放秩序异常混乱，没有充分履行管理义务等为由拒交物业费的主张，因与本案不属同一法律关系，本院不予采纳，被告可另寻其他途径解决。两被告在享受物业服务后，未及时向原告交纳物业费，已构成违约，按照合同约定应自逾期之日起每天按应交未交费用总额的千分之三交纳违约金，但该违约金计算标准显然过高，且考虑到物业费的催交、收取应是物业服务企业的一项主要工作，采用诉讼追讨物业费不利于改善与业主的关系，也容易使部分对物业服务的概念、服务范围、项目和双方权利义务等存在理解偏差的业主产生不满情绪，故本院酌情将该违约金计算标准调整为按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算。至于物业费交纳的期限，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》第五条第一款已有相关约定，但实际收费过程中,原告侨安物业公司并未参照执行,亦未依据该协议约定来计算本案违约金的起止日期,鉴于此情况，再参考目前市场上对物业费的实际收取方式,本院认为本案违约金的起算应从物业管理费发生的次月第1日开始计算为宜。至于违约金的截止日期，原告主张计至2017年2月，系其对自身民事权益的合理处分亦不违反相关法律法规的规定，本院予以认可。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定，判决如下：
一、被告李文安、卢秀果向原告南宁侨安物业服务有限公司支付2014年1月起至2017年2月止的物业费共计2068.4元；
二、被告李文安、卢秀果向原告南宁侨安物业服务有限公司支付逾期交纳物业费的违约金（以每月应交未交的物业费为基数,从物业费发生的次月第1日起至2017年2月28日止,按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计付）。
三、驳回原告南宁侨安物业服务有限公司其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告李文安、卢秀果负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××17，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 梁俊星
二〇一七年六月十九日
书记员 黄钧斌