吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）船民一初字第120号
原告：全贵英，女，汉族，无职业，住吉林市船营区。
委托代理人：杨建，吉林鸣正律师事务所律师。
被告：段海波，男，汉族，农民，住吉林市丰满区。
被告：杨晓涛，男，汉族，无职业，住吉林市丰满区。
委托代理人：孟宪贵，吉林保民律师事务所律师。
被告：吉林市锦庆房地产开发有限公司，住所地：吉林市船营区。
法定代表人：宋家山，董事长。
被告：张洁，女，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。
原告全贵英与被告段海波、杨晓涛，被告吉林市锦庆房地产开发有限公司（以下简称锦庆公司）、被告张杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告全贵英及其委托代理人杨建，被告杨晓涛委托代理人孟宪贵到庭参加了诉讼，被告段海波、被告锦庆公司及被告张洁经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限届满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告全贵英诉称，2012年8月1日，原告经e家房屋中介所，与被告段海波的代理人杨晓涛签订了一份《房屋出售协议》，双方约定：原告以23万元购买锦庆公司位于南京街宁泰景园小区A栋2单元5层020504号房屋。原告如约交付了房屋预付款5万元及中介费2000元。事后，原告了解到该房屋没有合法权证，同时房屋也不存在，遂向被告提出解除合同，被告拒绝。故起诉，请求判令1、确认2012年8月1日所签订的《房屋出售协议》无效；2、被告段海波、杨晓涛返还房屋预付款5万元及中介费2000元；3、被告段海波、杨晓涛相互承担连带给付责任。
为证实其主张，原告全贵英向本院提供了如下证据：
1、《房屋出售协议》一份，证明是被告杨晓涛代理被告段海波签订的，并证明原告已给付房屋预付款50000元的事实；
2、购房置业明细表一份，证明原告交纳了2000元中介费。
被告杨晓涛辩称：原、被告所签订的《房屋出售协议》不存在法定无效要件，系双方真实意思表示。双方签订合同时，原告到过现场，对合同的背景了解，被告不存在欺瞒行为。关于原告交纳的50000元钱款，不是购房预付款，而是购房定金，不应返还。关于原告主张返还2000元中介费的诉请，因该中介费并非是被告收取，其主张对象应为中介机构。综上，原告的诉讼请求应予以驳回。
为证实其主张，被告杨晓涛向本院提供如下证据：
1、《房屋出售协议》一份，证明原告交纳的50，000.00元是购房定金，并不是购房预付款；
2、被告段海波给被告杨晓涛出具的委托书一份，证明被告杨晓涛出售房屋的行为，系受被告段海波的委托，合法有效；
3、认购书一份，证明被告段海波取得了房屋处分权；
4、2012年9月21日被告锦庆公司出具的收条一份，证明张洁（杨晓涛之妻）以抵顶工程款的名义交纳了诉争房屋的购房款，杨晓涛实际取得了该房屋的处分权；
5、被告段海波出具的收条一份，证明被告杨晓涛支付被告段海波100，000.00元购房款。
被告段海波、被告锦庆公司、被告张洁未作答辩，亦未提举相关证据。
本院针对原、被告提举的证据分析、评判如下：对原告提举的证据1，被告杨晓涛对证据的真实性未提出异议，质证称，该证据能够证明原告交付的是购房定金，不是原告所说的房屋预付款。本院认为，对该证据与被告提举的证据1，系同一合同，但两份合同内容上，被告所持有的合同在定金一栏载明了定金50000元，其他部分一致。两份合同预付款均填写了50000元，庭审中，经查证，原告仅缴纳了现金50000元，因此，原告提供的合同真实可信，本院予以采信。对原告提举的证据2，被告杨晓涛对该证据的真实性提出异议，质证称，该证据系复印件，并不是交款凭证。本院认为，依据法律规定，提举的证据应当提交原件，以确认其真实性，被告的质证意见成立，本院对该证据不予采信。对被告杨晓涛提举的证据1，原告对证据的真实性提出异议，质证称，该证据所载明的50000元定金是后添加的，其提举的证据1，与被告提举的该份证据系同一证据，但在定金空格内，并没有填写项目。因此，可以确认，该证据的关于定金的约定不真实，是后添加的。本院认为，双方所持有的《房屋出售协议》内容应该一致，原告的质证意见成立，本院对该证据不予采信；对被告杨晓涛提举的证据2，原告对证据的真实性未提出异议，本院予以采信；对被告杨晓涛提举的证据3-5，原告针对该组证据被告未能提举原件，不予质证。本院认为，依据法律规定，提举的证据应当提交原件，以确认其真实性，本院对该组证据不予采信；
通过原告全贵英的陈述及举证，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：锦庆公司因拖欠段海波工程款29.1万元，双方约定锦庆公司将其承建中的南京街宁泰景园A栋2单元5楼020504号房屋抵顶该笔欠款。事后，段海波委托杨晓涛代卖该房屋。2012年8月1日，经e家房屋中介介绍，杨晓涛以代理人名义与全贵英签订了《房屋出售协议》，约定：段海波将承建中的南京街宁泰景园A栋2单元5楼020504号房屋，以23万元的价格出售给全贵英。房屋建筑面积为67.78平方米，该合同鉴订时，全贵英交付5万元房屋预付款，并约定2012年9月1日前办理上述房地产的过户手续。经全贵英考察，该房屋所属楼盘仅承建了基础部分，尚未建成，属期房。合同鉴订后，全贵英如约交付了房屋预付款50000元，但该楼盘至诉讼之时仍没有承建完成。全贵英要求杨晓涛、段海波返还房屋预付款未果，于2013年2月20日起诉，请求判令1、确认2012年8月1日所签订的《房屋出售协议》无效；2、段海波、杨晓涛返还房屋预付款5万元及中介费2000元；3、段海波、杨晓涛相互承担连带给付责任。审理中，全贵英对返还中介费2000元的诉请表示放弃。另，经本院查实，坐落于吉林市南京街宁泰景园A栋2单元5层，房号为020504号房屋没有在房地产机关办理房地产开发手续，亦未取得商品房预售许可证。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售、应当符合下列条件：（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预出售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案，被告锦庆公司在承建楼盘地基期间，将其承建的未取得商品房预售许可证的泰景园A栋2单元5楼020504号房屋以抵顶工程款的方式出售给被告段海波，被告段海波委托被告杨晓涛代卖给原告全贵英，双方所签订的《房屋出售协议》应认定无效。关于原告诉请被告段海波、杨晓涛返还房屋预付款5万元及中介费2000元的主张，本院认为：《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案，被告段海波委托被告杨晓涛代卖房屋行为，系委托代理行为，并没有超越权限，由此行为所产生的民事责任，应由被代理人段海波承担。因此，段海波应承担返还房屋预付款的义务，杨晓涛不应承担连带责任。审理中，原告放弃了对中介费的返还诉请，系当事人对其民事权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告全贵英与被告段海波于2012年8月1日所签订的《房屋出售协议》无效；
二、被告段海波于本判决生效之日起七日内，返还原告全贵英房屋预付款50，000.00元；
三、驳回原告全贵英其他诉讼请求。
如果被告段海波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，100.00元由被告段海波负担，原告全贵英已向本院预交，被告段海波于本判决生效后七日内迳直给付原告全贵英。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 靳学堂
审 判 员 刘艳娟
人民陪审员 毛 强
二〇一四年二月十八日
代理书记员 于 淼