上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第34159号
原告上海康桥半岛（集团）有限公司。
法定代表人王煦菱。
委托代理人陈应春，上海市建纬律师事务所律师。
被告上海海敦餐饮管理有限公司。
法定代表人嵇敏。
被告嵇敏。
上述两被告共同委托代理人周卫良，上海市杰豪律师事务所律师。
原告上海康桥半岛（集团）有限公司（以下简称康桥公司）诉被告上海海敦餐饮管理有限公司（以下简称海敦公司）、嵇敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月1日公开开庭进行了审理。后裁定转为普通程序，组成合议庭，于2013年12月24日再次公开开庭进行了审理。原告康桥公司的委托代理人陈应春，被告海敦公司、嵇敏的共同委托代理人周卫良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康桥公司诉称，2006年1月1日，原、被告签署名为《“四季草堂”合作经营协议》的租赁合同，约定原告将秀沿路XXX号的房产及附属设备、设施、停车场出租给被告海敦公司经营“四季草堂”餐厅，期限为九年四个月，自2007年5月1日起合作费用（实为租金）最低为每月人民币（以下币种同）18.75万元，被告嵇敏为海敦公司承担连带保证责任。原告按约交付了房屋，但被告海敦公司未支付保证金、拖欠租金及有关费用。按照双方协议约定，被告拖欠租金超过30天，原告可以解除合同。2012年7月30日，双方还签署了《关于“四季草堂”电费计量及单价之备忘录》，约定了逾期支付电费的违约责任。现原告起诉要求：1、判令解除原、被告之间《“四季草堂”合作经营协议》，被告海敦公司返还房屋及相关设施设备；2、被告海敦公司支付拖欠的租金2，841，400元（暂计至2013年8月底，最终计算至法院判决归还房屋之日止）；3、判令被告海敦公司支付拖欠的电费1，778，300元（暂计至2013年7月29日，最终计算至实际归还房屋之日止）；4、被告海敦公司支付违约金625，000元；5、被告海敦公司支付租金的逾期付款违约金1，398，160元；6、被告海敦公司支付电费的逾期付款违约金1，874，807元；7、被告嵇敏对海敦公司上述债务承担连带保证责任。审理中，经双方对账，原告变更诉请2为被告海敦公司支付拖欠的租金3，591，400元（暂计至2013年12月底，最终计算至法院判决归还房屋之日止），诉请3为判令被告海敦公司支付拖欠的电费1，840，396元（暂计至2013年10月底，最终计算至实际归还房屋之日止），诉请5为被告海敦公司支付暂算至2013年12月底的租金逾期付款违约金2，206，200元，诉请6为被告海敦公司支付暂算至2013年10月底的电费逾期付款违约金1，603，713.38元。
被告海敦公司、嵇敏共同辩称，被告确实有部分合作使用费和电费未支付，但具体数额与原告起诉状数额存在差异，保证金已经支付。因原告拖欠被告发票300余万元、电表没有过户给被告等原因，被告没有按时合作费用和电费。2011年至2012年期间，双方就合同延期、欠款等问题进行了协商，被告为此投入了资金重新进行了装修，还向原告开具了三张总共360万元的支票，但由于原告内部人事变动，双方没有签署延期协议，被告为了促成双方签署延期协议在兑现两张支票后，未兑现第三张支票。现同意结清欠付的费用，但被告未及时支付属合理抗辩，故不同意其他诉讼请求。
经审理查明，上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX号房屋属原告所有。
2006年1月1日，原、被告签订《“四季草堂”合作经营协议》，约定甲方（原告）将秀沿路XXX号建筑面积3688.71平方米房屋及其附属设备、设施及停车场作为合作条件，乙方（海敦公司）以其餐厅管理及其雇佣的相关员工作为合作条件，共同合作经营“四季草堂”餐厅，乙方单方负责餐厅日常的经营管理，不受甲方的干预。合作期限为九年四个月，自2006年1月1日至2015年4月30日。乙方以独立核算的方式经营该餐厅，乙方每月在向甲方支付合作费用后的利润归乙方独自享有，经营该餐厅的成本、风险、亏损也由乙方自行承担，合作费用按照下述方式计算：1、2006年1月1日至2006年4月30日，乙方每月向甲方支付25万元合作费用；2、2006年5月1日至2007年4月30日，根据餐厅每月营业额，乙方按照如下计算方式向甲方支付当月的合作费用：低于100万元为16.67万元，大于等于100万元但小于120万元为18.75万元，大于等于120万元但小于140万元为20.75万元，大于等于140万元为25万元；3、2007年5月1日至2015年4月30日，根据餐厅每月营业额，乙方按照如下计算方式向甲方支付当月的合作费用：低于100万元为18.75万元，大于等于100万元但小于120万元为20.75万元，大于等于140万元但小于140万元为22.75万元，大于等于140万元为25万元。合作期间，乙方应于每月10日前向甲方提供上一月的营业额报表，并每年向甲方提供经会计师事务所审计的《年度营业额报表》原件一份。乙方拖欠合作费用，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠合作费用之0.50%的滞纳金。甲方应于2006年1月1日前向乙方提供上述合作条件；乙方应在协议签订当日向甲方支付25万元，作为履约保证金，合作关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还给乙方。乙方经营实际发生的水、电、煤、电话等费用，按其独立安装的水、电、煤表读数和政府规定的标准计算，由乙方直接向当地的公用事业管理部门缴纳。乙方如需对房产外形、内部布局进行设计和装修，设计和装修方案应事先征得甲方书面同意，设计和装修费用由乙方承担。有下列情形之一，甲方可书面通知乙方解除本协议，且甲方除没收保证金外还有权向乙方收取相当于违约时当月合作费用的两倍的违约金，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（a）乙方逾期支付合作费用超过30天。丙方（嵇敏）作为本协议项下乙方的履约担保人，对乙方在本协议项下的一切义务及违约责任等承担不可撤销的连带保证责任。
协议签订当日，原告交付了房屋及设备。2011年4月开始，海敦公司对房屋重新进行了装修。
2011年至2012年间，双方为电费计算、消防问题、欠付费用的偿还等问题进行了协商。据被告提供的经公证的电子邮件显示，双方之间自2011年11月起就签订《四季草堂补充协议》进行了邮件往来磋商，补充协议的主要内容为海敦公司欠付合作费用（租金）的金额和支付期限、电费的计量及单价、合同期限的延长及合作费用的调整、海敦公司重新装修是否享有免租期等。2012年6月14日，原告方人员给海敦公司的邮件中称：我估计7月上旬离开公司，我们共同努力在我离开之前能够把补充协议确定；补充协议中未提及消防问题，此事经过内部沟通另行解决，消防问题我司有一定的责任，协助贵司来处理好，时间也希望是在7月上旬完成；如果对协议没有疑问，我则安排内部呈文，与CEO沟通确认事宜。该邮件附有补充协议草稿。2012年6月21日，海敦公司回复邮件，认可补充协议中的合同延期、费用递增等问题，并表示：“本着合作精神，一些其他的问题就不谈了”，因刚投入巨资装修不久，要求将拖欠的费用在年底前分六期付清。
2012年7月30日，双方签署了《关于“四季草堂”电费计量及单价之备忘录》，约定甲方指定专人对“四季草堂”实际用电量进行抄表，乙方指定专人配合；甲方于每月28日前抄表，乙方于次月15日前将上述电费付至甲方指定账户；自2011年3月起乙方用电单价标准为1元／度；乙方逾期支付电费的，如果每逾期一日，乙方应按拖欠电费的0.50%向甲方交纳滞纳金。同日，海敦公司向康桥公司开具了3张金额分别为1，201，300元、1，201，300元和1，201，596元的支票，康桥公司于2012年8、9月份兑现了前两张支票，第三张支票因海敦公司的要求未予兑现。
2013年6月13日，原告向海敦公司发出律师函，要求海敦公司在2013年6月28日前付清拖欠的租金和电费392.53万元及滞纳金616.20万元，否则将停水停电、通过诉讼方式要求支付拖欠的费用和滞纳金，并保留单方面解除合同等权利。2013年7月8日，海敦公司回复，承租房屋后因电表等未过户至其名下、消防基础设施存在问题等，双方进行了协商，康桥公司同意解决问题并续约，为此海敦公司又投资装修，但随着康桥公司高层的陆续离开，所作承诺均未兑现，希望双方进一步协商，谈妥后结算费用。此后，双方协商未成，原告诉至本院。
审理中，双方确认：截至2012年6月，海敦公司共计欠付合作费用及电费1，201，596元；2012年7月至2013年10月的电费合计为855，200元。原告主张的2012年7月起的合作费用（租金）按每月187，500元计算。
审理中，被告出示了上海海臣餐饮管理有限公司（以下简称“海臣公司”）的支款凭证、支票及收据三张及情况说明，证明2005年初欲租用涉案房屋，并根据原告指示将25万元支付给原告下属公司上海康桥半岛乡村俱乐部有限公司，由俱乐部出具了收据，为税收优惠，由海敦公司与原告重新签订了合作协议，原海臣公司支付的25万元转为海敦公司的保证金。原告对此予以否认。
本院认为，原、被告签署的《“四季草堂”合作经营协议》系双方真实意思表示，合法有效。该合同名为合作经营协议，但主要内容是原告提供房屋，海敦公司支付租金，符合租赁合同的特征，现双方均认为该合同实为租赁合同，本院亦予以认可。
双方在合同履行期间因电费的计量、消防基础设施等问题产生纠纷，海敦公司拖欠相关费用，为此双方进行了协商。从现有证据看，可以认定双方在2012年6、7月已经就相关问题达成了初步一致意见，并已经签署了《关于“四季草堂”电费计量及单价之备忘录》，海敦公司也向原告开具了结清欠款的支票，但由于原告的原因，双方未能最终签署延长租期等内容的补充协议，海敦公司在此情况下暂停支付欠付费用和后续租金，实属事出有因，不能完全归责于海敦公司。况且，海敦公司2011年重新进行了装修，康桥公司从未表示异议，应属默示同意，在不能完全归责于海敦公司的情况下立即解除合同，有欠公平。综上，本院综合考虑，本案双方合同以继续履行为宜，对原告要求解除合同以及海敦公司支付解除合同违约金的请求不予支持。
海敦公司使用了房屋并发生了电费，应当向原告支付相应的费用。现双方已经确认了2012年6月以前的租金和电费数额、2012年7月至2013年10月的电费数额，对原告该部分的请求，本院予以支持。2012年7月起的租金，原告按合同约定的最低标准主张，并无不妥，本院予以支持，鉴于双方合同继续履行，该费用本院处理至本判决作出之月。原告主张的租金和电费的滞纳金，其中2012年7月开始的电费，双方已经签署了《关于“四季草堂”电费计量及单价之备忘录》，对电费的计算、支付期限、违约责任作出了明确的约定，可以认定对电费的争议已经解决，海敦公司未按时支付，应当承担相应的滞纳金，虽然原告已经自愿调整滞纳金的标准，但按此标准计算的滞纳金仍过分高于所造成的实际损失，本院予以酌情调整；其余部分的拖欠费用，因不能完全归责海敦公司，故相应的滞纳金不予支持。
原告要求嵇敏对海敦公司应付的合同义务承担连带清偿责任，符合双方约定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告上海海敦餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海康桥半岛（集团）有限公司截至2012年6月以前的租金及电费1，201，596元；
二、被告上海海敦餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海康桥半岛（集团）有限公司2012年7月至2014年2月的租金375万元；
三、被告上海海敦餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海康桥半岛（集团）有限公司2012年7月至2012年10月的电费855，200元，并给付该款逾期支付滞纳金122，631元；
四、被告嵇敏对上述第一至第三项判决确定的上海海敦餐饮管理有限公司的付款义务承担连带清偿责任；
五、驳回原告上海康桥半岛（集团）有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费71，423元，由原告上海康桥半岛（集团）有限公司负担18，118元，被告上海海敦餐饮管理有限公司、嵇敏负担53，305元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
人民陪审员 周国莲
人民陪审员 马顺山
二〇一四年二月十九日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。