重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0109民初6075号
原告：重庆智生优活物业服务有限公司，住所地重庆市北碚区文星湾87号，统一社会信用代码915001096889471970。
法定代表人：陈洪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高洁，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：池福海，男，该公司工作人员。
被告：谢坤，男，1956年9月17日出生，汉族，住重庆市北碚区××××××号×-×，公民身份号码。
原告重庆智生优活物业服务有限公司（以下简称智生优活公司）与被告谢坤物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告智生优活公司的委托诉讼代理人高洁、池福海，被告谢坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告智生优活公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决谢坤支付智生优活公司从2013年10月至2017年6月的物业服务费3705.3元和公摊电费319.5元；请求判决谢坤支付2013年10月1日至2017年6月30日的物业费违约金726.82元。事实和理由：智生优活公司与重庆旺德实业发展有限公司于2009年6月24日签订《前期物业服务合同》，合同约定的物业服务费标准为1元/平方米.月。2013年7月，智生优活公司拟上调物业费，通过双过半业主签字�意，从2013年8月1日开始物业服务费标准为1.2元/平方米.月，并上报大明社区、××街道及房管局物业科。2014年8月1日，智生优活公司与北碚区××××小区业主委员会签订《物业管理服务合同》。谢坤系×××××××号×-×号房业主，其房屋建筑面积为68.62平方米。从2013年10月1日起谢坤一直未交纳相关费用，截止2017年6月30日为止，谢坤未交付的费用有：物业服务费3705.3元（1.2元/平方米.月×68.62平方米×45个月），公摊电费319.5元（7.1元/月×45个月），按每日万分之三的标准计算的物业费违约金726.82元。经智生优活公司多次催收，谢坤仍未交纳。为维护智生优活公司的合法权益，智生优活公司特向法院提起诉讼，请求依法判决。
被告谢坤辩称，谢坤是×××××××号×-×房屋的业主。房屋的建筑面积是68.62平方米，包括了公摊面积14.95平方米。谢坤不认可公摊面积14.95平方米。从2013年10月1日起至今，谢坤未向智生优活公司交纳物业服务费和公摊电费。认可公摊电费的计算方式和金额，但谢坤不应该交纳。谢坤不交纳物业服务费用的理由为：1、物业服务费涨价没有通过听证程序，程序违法。所谓双过半同意涨价，只能对同意者有效。2、谢坤不应该交纳公摊电费。还建房的公摊电费、公摊面积、大修基金都是三级财政拨款5500万元给开发商来补偿还建房业主。这笔款包括公摊电费。3、开发商重庆旺德实业发展有限公司欠谢坤的房屋建筑面积和钱。开发商和智生优活公司是两兄弟，开发商没付谢坤款项，谢坤不付物业费。智生优活公司与开发商是否是母子公司，如果是母子公司，开发商还欠谢坤几十万元，开发商欠谢坤钱在先，所以谢坤不交物业服务费用，开发商还谢坤的钱，谢坤就交物业服务费用。开发商用谢坤的房产证在银行抵押�款，至今没有给谢坤房产证，给谢坤造成了损失，应按损失金额为基数按银行贷款日利率8%计算给付谢坤利息。国家三级拨款的用途没有公示，智生优活公司侵吞业主应享受的国家政策拆迁补偿资金。智生优活公司收取物业管理费，没有开具发票，存在偷税漏税。智生优活公司应按政府规定收取物业管理费。以前谢坤多交的物业管理费，智生优活公司应算清退还给谢坤。谢坤以前每月交纳了物业管理费，智生优活公司应每月返还谢坤已交物业管理费的3%。谢坤现在不同意交纳物业服务费、公摊电费，不存在滞纳金。
经审理查明，重庆旺德坤德物业管理有限公司（以下简称旺德坤德公司）成立于2009年6月16日，于2015年6月5日依法变更名称为智生优活公司，其经营范围为物业管理，建筑保洁服务等。谢坤（乙方）与重庆旺德实业发展有限公司（甲方）于2009年4月21日签订《拆迁补偿安置协议》，约定甲方拆除乙方原位于北碚区×××××××号房屋。乙方自愿选择住宅×-×幢×层×号×室×厅房屋壹套，暂定建筑面积68.94平方米，待房屋竣工后，以施工图由房屋测量部门核定的建筑面积（含公摊面积）为准进行结算，多退少补。谢坤为重庆市北碚区××××××号（即××××小区×栋×单元）×-×房屋（以下简称案涉房屋）的业主，于2010年8月接房，于2011年春节后入住。该房屋为高层住宅，建筑面积68.62平方米。智生优活公司于2009年6月进驻案涉房屋所在的××××小区提供物业服务至今。
2009年6月24日，重庆旺德实业发展有限公司（甲方）与旺德坤德公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方对××××小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层、高层住宅为1.0元/平方米.月（含电梯费），合同期限从2009年6月24日起至2011年6月23日止。该合同在北碚区房屋管理局进行了备案。2010年7月13日，重庆市北碚区发展和改革委员会作出《重庆市北碚区发展和改革委员会关于核定旺德·旺城物业服务收费标准的通知》。2010年7月30日，旺德坤德公司作出旺德·旺城物业服务收费标准的公示，主要内容为：物业公司通过综合仔细测算，小区平层1楼、2楼按照0.57元/平方米.月（不收取电梯费）收取，2楼以上按照平均价格1元/平方米.月（含电梯费）进行收取。
2011年6月24日，重庆旺德实业发展有限公司与旺德坤德公司签订《前期物业服务合同》，约定由旺德坤德公司继续为××××小区提供物业管理服务。该合同第五条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。具体标准如下：多层、高层住宅为1.0元/平方米.月（含电梯费）。第六条约定：物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月15号前履行交纳义务。第二十一条约定：本合同期限自2011年6月24日起至2012年6月23日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同到期后，重庆旺德实业发展有限公司与旺德坤德公司未签订前期物业服务合同。2013年6月，旺德坤德公司分别向北碚区××××××街道办事处、北碚区房屋管理局等部门报送了关于旺德旺城物业费调整的报告函。2013年6月、7月期间，旺德坤德公司通过上门发放意见征集函的方式，对××××小区业主是否同意住宅物业服务费上涨0.30元/平方米.月陆续向××××小区业主征询意见。××××小区总户数1068户，584户业主表示同意，××××小区住宅总面积71566.99平方米，表示同意的业主居住的住宅建筑�积为38524.64平方米。2013年7月2日，旺德坤德公司在××××小区张贴《关于调整旺德旺城物业服务收费标准的建议》（含4个附件），主要内容为：因物业服务经营成本逐年上涨，使旺德旺城项目长期亏损，经反复核算旺德旺城的实际经营成本，再参考北碚部分小区的物业收费标准及服务情况，兼顾一定的经营风险，且暂拟一份《关于调整旺德旺城物业服务收费标准的建议》进行调整垂询，预计调整后的旺德旺城服务收费标准将由原来的1元/平方米.月调整为1.3元/平方米.月（1、2层由原来的0.57元/平方米.月调整为0.87元/平方米.月）。近期将上门为每一户业主做垂询和意见征集，拟定将从2013年8月1日执行新的收费标准。2013年7月31日，旺德坤德公司在××××小区张贴《旺德旺城物业服务收费标准上调公示》，主要内容为：经过上门征询全体业主意见，支持同意上调物业费的业主已远远超过户数、面积双过半，符合法规规定的调整物业服务费的要求。拟定于2013年8月1日起上调物业费0.2元/平方米.月，调整后的物管费为住宅三楼及以上1.2元/平方米.月，住宅一、二楼0.77元/平方米.月。旺德坤德公司就关于旺德旺城物业服务收费标准调整情况向北碚区××××××街道办事处、北碚区房屋管理局等部门进行了备案。
2014年7月，北碚区××××小区成立业主委员会。2014年8月1日，北碚区××××小区业主委员会（甲方）与旺德坤德公司（乙方）签订《北碚旺德·旺城物业服务合同》，约定由旺德坤德公司为××××小区提供物业管理服务。第四条约定：2、物业管理服务费收取的标准为：2014年8月1日至2016年7月31日止（1）5、6、7号楼三层以上（含三层）1.2元/平方米.月（1层、2层0.77元/平方米.月），4号楼2层以上（含2层）按照1.2元/平方米.月（1层0.77元/平方米.月），1、3号楼按照1.2元/平方米.月，按建筑面积收取。……（3）住宅公摊水电费收取，每月按7.1元/户进行分摊由业主（使用人）支付（年终据实分摊，多退少补）。……4、物业服务费、公摊水电费每月交纳一次，每月自然月底（周末一天）前乙方向业主（使用人）收取。第十二条约定：本合同期限为两年，从2014年8月1日起至2016年7月31日合同自动终止。该合同在北碚区房屋管理局进行了备案。
2016年8月1日，北碚区××××小区业主委员会（甲方）与智生优活公司（乙方）签订《北碚旺德·旺城物业服务合同》，约定由智生优活公司为××××小区提供物业管理服务。第四条约定：2、物业管理服务费收取的标准为：（1）2016年8月1日至2017年7月31日：5、6、7号楼三层以上（含三层）1.2元/平方米.月（1层、2层0.77元/平方米.月），4号楼2层以上（含2层）按照1.2元/平方米.月（1层0.77元/平方米.月），1、3号楼按照1.2元/平方米.月，按建筑面积收取。……（3）住宅公摊水电费收取，每月按7.1元/户进行分摊由业主（使用人）支付，此标准依据前三年平均价格执行的，合同期内不再据实分摊。……4、物业服务费、公摊水电费每月交纳一次，每月自然月底（周末一天）前乙方向业主（使用人）收取。第十二条约定：本合同期限为叁年，从2016年8月1日起至2019年7月31日合同自动终止。该合同在北碚区房屋管理局进行了备案。
智生优活公司在2011年、2012年和2013年就××××小区公摊电费据实进行了分摊。××××小区2014年的住宅公摊电费，智生优活公司参照2011年、2012年和2013年三年期间平均公摊电费7.15元/月的标准，按照每户7.10元/月收取，今后不再核算补差价。××××小区2014年公摊电费结算的金额为7.19元/月，2015年公摊电费结算的金额为7.15元/月，2016年上半年公摊电费结算的金额为7.15元/月。谢坤未支付智生优活公司从2013年10月至今的物业服务费和公摊电费。
上述事实，有书证及双方当事人的当庭陈述载卷为据，足以认定。
本院认为，重庆旺德实业发展有限公司与旺德坤德公司即智生优活公司于2011年6月24日签订的《前期物业服务合同》及北碚区××××小区业主委员会与旺德坤德公司即智生优活公司分别于2014年8月1日和2016年8月1日签订的《北碚旺德·旺城物业服务合同》，是合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，�业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，谢坤是××××小区的业主，《前期物业服务合同》对智生优活公司与谢坤均有约束力。《前期物业服务合同》期限届满后，××××小区未成立业主委员会，旺德坤德公司继续按《前期物业服务合同》对××××小区进行物业服务，应当按《重庆市物业管理条例》第五十四条规定，认定物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。2014年7月，北碚区××××小区成立业主委员会。北碚区××××小区业主委员会分别于2014年8月1日、2016年8月1日签订的《北碚旺德·旺城物业服务合同》对智生优活公司与谢坤均有约束力。
《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”谢坤应当根据相应的物业服务合同等约定的标准按�支付物业服务费用。对谢坤辩称不交纳物业服务费用的理由，本院分别评析如下：1、谢坤辩称物业服务费涨价没有通过听证程序，程序违法，因此其不交纳物业服务费用。本院认为，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总�数过半数的业主同意。”本案中，根据上述规定，××××小区在2014年7月前未成立业主委员会，对小区事务的处理，由全体业主共同处理，可以集体讨论，也可以采用书面征求意见的形式，而征求意见由谁发起并无相关规定，只要该征求意见真实可信即具有有效性。智生优活公司通过书面的意见征集函的形式对××××小区业主是否同意住宅物业服务费上涨向××××小区业主征询了意见，符合相关规定。智生优活公司经征询意见，征得××××小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主签字同意调整物业服务费，并报有关部门备案，其上调物业服务费收费标准符合《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定。谢坤辩称物业服务费涨价应通过听证程序，没有法律依据，对其抗辩意见，本院不予采纳。2、谢坤辩称其不应该交纳公摊电费，还建房的公�电费、公摊面积、大修基金都是三级财政拨款5500万元给开发商来补偿还建房业主，这笔款包括公摊电费。本院认为，谢坤未提供充分证据证明其主张的事实成立，对其该辩称意见，本院不予采纳。3、谢坤辩称开发商重庆旺德实业发展有限公司欠其房屋建筑面积和钱，开发商与智生优活公司有关联，开发商给付谢坤款项，谢坤就交物业服务费用。本院认为，智生优活公司为依法成立的有限责任公司，具有独立的法人资格，在法律规定的范围内从事物业管理、建筑保洁服务等活动。本案为物业服务合同法律关系，谢坤所陈述的开发商重庆旺德实业发展有限公司欠其房屋建筑面积和钱，属于其与开发商基于房屋拆迁安置补偿产生的另一法律关系，谢坤可另行主张。谢坤的该抗辩意见，本院不予采纳。4、谢坤辩称开发商用其房产证在银行抵押贷款，至今没有给其房产证�给其造成了损失，应按损失金额为基数按银行贷款日利率8%计算给付其利息。本院认为，谢坤的该辩称意见与本案无关，本院不予处理。谢坤可通过其他合法途径处理。5、谢坤辩称国家三级拨款的用途没有公示，智生优活公司侵吞业主应享受的国家政策拆迁补偿资金。本院认为，谢坤的该辩称意见与本案无关，本院不予处理。谢坤可向有关部门反映，依法处理。6、谢坤辩称智生优活公司收取物业管理费，没有开具发票，存在偷税漏税。本院认为，谢坤的该辩称意见与本案无关，本院不予处理。谢坤可向税务部门举报，依法处理。7、谢坤辩称智生优活公司应按政府规定收取物业管理费，以前谢坤多交的物业管理费，智生优活公司应算清退还给谢坤。本院认为，谢坤没有提供证据证明其主张，本院对其该意见不予支持。8、谢坤辩称其以前每月交纳了物业管理费，�生优活公司应每月返还谢坤已交物业管理费的3%。本院认为，谢坤没有提供证据证明其主张，本院对其该意见不予支持。
关于物业服务费。谢坤从2013年8月1日起应按1.2元/平方米.月的标准支付智生优活公司物业服务费。分别于2014年8月1日、2016年8月1日签订的《北碚旺德·旺城物业服务合同》均约定物业管理服务费收费标准按照建筑面积计算，5、6、7号楼三层以上（含三层）1.2元/平方米.月。谢坤虽不认可建筑面积中的公摊面积，但其认可案涉房屋建筑面积为68.62平方米，其也没有提供证据证明其主张。谢坤的房屋建筑面积为68.62平方米平方米，而谢坤从2013年10月1日起至今未向智生优活公司交纳物业服务费和公摊电费。故，谢坤从2013年10月至2017年6月每月应支付智生优活公司物业服务费1.2元/平方米.月×68.62平方米=82.34元/月。因此，谢坤从2013年10月至2017年6月应支付智生优活公司物业服务费3705.3元（82.34元/月×45个月）。谢坤未支付智生优活公司物业服务费3705.3元，已违约。因此，智生优活公司要求谢坤支付上述期间的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。
关于公摊电费。2011年6月24日签订的《前期物业服务合同》对公摊电费如何分摊和交纳未明确约定。2014年8月1日签订的《北碚旺德·旺城物业服务合同》约定住宅公摊水电费收取，每月按7.1元/户进行分摊由业主（使用人）支付（年终据实分摊，多退少补）。2016年8月1日签订的《北碚旺德·旺城物业服务合同》约定住宅公摊水电费收取，每月按7.1元/户进行分摊由业主（使用人）支付，此标准依据前三年平均价格执行的，合同期内不再据实分摊。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”本案中，智生优活公司要求谢坤支付从2013年10月至2017年6月的公摊电费319.5元（7.1元/月×45个月），谢坤认可公摊电费的计算方式和金额，只是认为其不应该交纳。因谢坤没有提供充分证据证明其不应交纳公摊电费，故，本院确认谢坤应支付智生优活公司从2013年10月至2017年6月的公摊电费319.5元。谢坤未支付智生优活公司公摊电费319.5元，已违约。因此，智生优活公司要求谢坤支付上述期间的公摊电费的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金。智生优活公司要求谢坤按每日万分之三的标准支付所欠物业服务费违约金，本院认为，鉴于智生优活公司主张的违约金数额过高，本院酌情以谢坤未交纳的物业服务费的总额3705.3元为基数，在人民银行同期贷款利率的基础上上浮50%，计算出谢坤应支付的违约金为264元。
智生优活公司提供的是小区公共管理服务，物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的物业管理服务，同时，更需要业主积极的协助配合，并按合同交纳物业服务费用，才能共同营造整洁有序的生活环境。现在智生优活公司仍在为××××小区提供物业服务，谢坤如果对智生优活公司的物业服务有意见，可及时向智生优活公司反映，智生优活公司应按照相应约定和规定及时处理，或向智生优活公司的监督管理部门提出意见，由监督管理部门依法进行督促整改。只有通过物业服务企业和业主的共同努力，才能建好和谐、文明、有序的小区。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中�人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告谢坤在本判决生效之日起五日内支付原告重庆智生优活物业服务有限公司从2013年10月至2017年6月的物业服务费3705.3元、公摊电费319.5元。
二、被告谢坤在本判决生效之日起五日内支付原告重庆智生优活物业服务有限公司违约金264元。
三、驳回原告重庆智生优活物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告谢坤负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利�可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 李军
二〇一七年九月二十五日
书记员 包薇