重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝05民终739号
上诉人（原审原告）：唐宇航，男，汉族，1996年1月6日生，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：饶嘉陵，重庆百众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘光明，重庆百众律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：重庆首信假日房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路16号，统一社会信用代码915001070801996299。
法定代表人：李翔，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何明，男，1965年1月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，该公司员工。
委托诉讼代理人：杨刚强，北京市京师（重庆）律师事务所律师。
上诉人唐宇航因与被上诉人重庆首信假日房地产开发有限公司（以下简称首信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初14507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案行了审理。本案现已审理终结。
唐宇航上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。主要理由：1.一审认定对被上诉人办理产权登记要扣除116天以及办理产权证的起点为实际接房之日错误。首先，九龙坡区国土局出具的《情况说明》不真实；其次，计算办理产权登记的起算点应从合同约定的接房之日起算；最后，《合同补充协议》第六条约定被上诉人不承担因房地产行政管理机关原因导致逾期交付产权证的违约责任，而不是对逾期办理房产证免责。2.被上诉人擅自更改规划，合同约定该栋楼共10层（地下2层，地上8层），但上诉人接房后发现该栋楼实际被修建成地下1层，地上8层，实际少修一层车库。同时，被上诉人未按约定为上诉人修建露台，因被上诉人违反合同约定，给上诉人造成了损失，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
首信公司辩称：1.合同对逾期办理产权证的免责条款约定了因房管行政部分原因导致的迟延，被上诉人不承担责任。现九龙坡区国土局专门出具《情况说明》，确认因系统升级和办证流程变化导致办理栋证延误116天，这116天应按照合同约定扣除。合同约定办理产权证的起算时间节点应从购房人实际接房之起60日内办理，一审从被上诉人实际接房之日计算被上诉人的办证时间符合合同约定。2.该栋楼房本身就没有规划车库，双方合同约定上诉人购买的房屋位于5层，实际接房也位于5层，被上诉人并未违反规划进行修剪，亦没有违约行为。2.双方在合同及补充协议中均明确约定在合同登记备案前上诉人应当缴纳大修基金，并援引了重庆市关于大修基金的管理办法作为合同依据，所以上诉人迟延缴纳大修基金导致办理合同登记备案的责任不应由被上诉人承担。
唐宇航一审请求：1.首信公司支付唐宇航因逾期申请办理《商品房买卖合同》备案手续而产生的违约金1786.30元；2.首信公司支付唐宇航因逾期办理房地产权证的违约金5641.10元；3.首信公司赔偿更改规划建设而给唐宇航造成的损失2971.70元（80.04m2÷4059.42m2×100万元×0.1）；4.本案诉讼费由首信公司负担。事实与理由：首信公司系房地产开发商，双方签订《商品房买卖合同》，约定唐宇航购买首信公司开发的坐落于重庆市九龙坡区房屋一套。合同签订后，唐宇航按约履行了付款义务，首信公司却违反了合同义务，未在约定期限内为唐宇航办理《商品房买卖合同》备案登记以及办理房地产权证的申请。同时，唐宇航接房后发现，首信公司未在唐宇航所购房屋的地下修建两层车库，给唐宇航的生活带来了不便。
一审查明：唐宇航（乙方）与首信公司（甲方）于2014年2月13日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定唐宇航购买首信公司开发的位于九龙坡区预售商品房一套，总房款470089元。合同第十二条约定：预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；甲乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意自约定应当取得受理单之日起至实际取得受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十三条约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得登记受理单；甲乙双方应相互配合办理产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办证需由乙方提供的资料提供给甲方；如因甲方的责任，未能按期提交办证申请，取得登记受理单的，双方同意自约定应取得受理单之日起至实际取得受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。合同第十四条对预告登记未作约定。
另外，双方在补充协议第六条约定：因房地产行政管理机构的原因（如工作流程、系统软件问题等）不能归责于甲方的事由未能取得产权证书的，甲方不承担逾期交付产权证的违约责任；第九条约定：在签订本合同及本补充协议同时，乙方应当依据《重庆市物业专项维修资金管理办法》及《重庆市九龙坡区房屋专项维修资金管理暂行办法》支付专项维修资金，否则因此导致无法办理合同备案或《房地产权证》的责任由乙方自行承担。
合同签订后，唐宇航支付首付款150089元，并于2014年3月11日交纳了物业专项维修资金。首信公司于2014年4月2日取得合同登记备案受理单，于2016年6月28日取得产权转移登记受理单。2016年4月9日，唐宇航实际接房。
重庆市九龙坡区国土资源管理分局于2017年4月27日出具的情况说明，载明“2016年1月3日，我局收到首信•皇冠假日项目办理产权证栋证的申请材料，到2016年5月19日完成栋证办理业务，共计136天，根据以往正常办理流程参考，办理此次栋证业务，大约需要20天，由于全市不动产登记系统升级、登记流程有较大调整、增加地块合并业务流程三个方面的原因，此次办理造成延误大约116天时间”。
一审认为，依法成立的合同应当受到法律保护。本案双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议，是当事人的真实意愿，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格依照合同享有权利、履行义务。
关于逾期办理合同登记备案的违约责任。根据合同第十二条约定，首信公司应在签订合同之后10日内履行该项义务，但根据补充协议第九条之约定，唐宇航负有先履行缴纳物业专项维修资金的义务，否则首信公司不承担违约责任。而唐宇航交纳该资金的时间为2014年3月11日，故一审法院以次日起至取得登记备案业务受理单时止，按照已付房款每日万分之一的标准，计算首信公司的该项违约金，金额为315.19元（150089元×21天÷10000）。
关于逾期办理产权登记的违约责任。九龙坡区国土资源管理分局作为办理产权登记的相关行政机关，其出具的情况说明，在唐宇航没有充分证据予以否定的情况下，一审法院应予采纳。合同约定首信公司应在实际接房后60日内提交办证资料并取得业务受理单，然而双方在补充协议中约定因房地产行政管理机构的原因（如工作流程、系统软件问题等）不能归责于甲方的事由未能取得产权证书的，甲方不承担违约责任。首信公司在2016年1月3日提交办证资料，因办证机关的原因迟延116天，截止时间为2016年4月29日。从2016年4月30日再行计算60天履行期限，故首信公司在约定的期限内取得了业务受理单，其不存在违约行为，不应当承违约责任。
关于首信公司是否赔偿因更改规划造成损失的问题。由于唐宇航未举示证据证明被告存在更改规划的事实，亦未提供证据证明其实际造成什么样的损失，以及损失的计算等，故其该项主张，一审法院依法不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、重庆首信假日房地产开发有限公司于本判决生效后3日内支付唐宇航违约金315.19元；二、驳回唐宇航的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由重庆首信假日房地产开发有限公司负担（该款已由唐宇航预缴，首信公司负担部分应于本判决生效后3日内向唐宇航支付）。
二审中，双方当事人均未举示新的证据，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。现双方就合同履行过程的相关事宜发生争议，本院对此评判如下：
一、因办理产权证的行政机关原因导致逾期取得办理产权证的，被上诉人是否应当免除该部分违约责任的问题。
因办理产权证的行政机关原因导致首信公司逾期取得办理产权证的受理单的，首信公司不承担该期间的违约责任。合同约定商品房实际交付使用之日起60日内首信公司应取得办理产权证书的登记受理单，因首信公司的责任未能取得的，首信公司应承担违约责任；同时又约定，因房地产行政管理机构的原因（如工作流程、系统软件问题等）不能归责于首信公司的是由未能取得产权证书的，首信公司不承担逾期交付产权证的违约责任。虽然，双方对逾期取得登记受理单的违约责任与逾期交付产权证书的违约责任是否是同一责任存在争议，但从合同中看，双方并未对逾期交付产权证书约定违约责任，合同补充协议第六条第二款的约定是一个免责条款，针对的是首信公司在办理产权登记过程中可能出现的非因首信公司原因导致违约的免责事由约定，从合同目的出发，双方不可能针对一个没有约定违约责任的事由约定免责条款，显然补充协议第六条第二款的约定是针对首信公司在办理产权过程中出现非因首信公司的原因导致的违约事实，而合同中对首信公司办理产权的约定是在实际交付之日起60日内取得登记受理单否则将承担违约责任，故应认定合同补充协议第六条第二款也是针对首信公司逾期取得登记受理单而作为的免责约定。其次，合同对首信公司逾期取得登记受理单应承担违约责任时明确约定是因“被上诉人的责任”逾期取得受理单才承担违约责任，现重庆市九龙坡区国土资源管理分局出具的《情况说明》已经确认在首信公司办理栋证过程中因办证机关办证流程变化及系统升级原因延误116天，而按照常识，商品房开发商在商品房竣工后应当先办理所售商品房的大证才能为购房业主办理具体每户房屋的产权证，办理栋证是为唐宇航办理产权证的必要充分条件，因办理栋证过程中发生非因首信公司的原因导致延误，必然导致首信公司逾期取得办理产权证的受理单，故应当在首信公司总的延误天数中扣除非因首信公司原因延误的116天。一审在计算首信公司逾期取得办理产权证的登记受理单的天数时，对因办证机关系统升级、办证流程变化延误的116天予以扣除，并无不当。对唐宇航提出《情况说明》不真实的上诉意见，因唐宇航未能举示相反证据，而国土局是办理商品房初始登记的法定机关之一，其出具的《情况说明》对相关过程的说明应当得到采信，对唐宇航的这一上诉意见，本院不予支持。
二、关于首信公司是否存在擅自更改规划违法合同约定造成唐宇航损失的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，唐宇航未举证证明首信公司存在更改规划的事实，亦未举证证明有何损失及损失的计算等，应当承担举证不能的不利后果，故对唐宇航该项上诉请求，本院依法不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由唐宇航负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
审 判 员 蒋 科
审 判 员 肖 飞
二〇一八年三月二十九日
法官助理 王晓静
书 记 员 李彦莹