广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民二终字第506号
上诉人（一审原告）：广西富川文华房地产有限责任公司，住所地：广西富川瑶族自治县富阳镇新建路18号。
法定代表人：文春花，该公司董事长。
上诉人（一审原告）：文春花。
两上诉人共同委托代理人：钟志荣，该公司总经理。
被上诉人（一审被告）：周家运，男，汉族。
被上诉人（一审被告）：周燕娟，女，瑶族。
两被上诉人共同委托代理人：黄琦，广西宏民律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：钟少晚，广西宏民律师事务所实习律师。
上诉人广西富川文华房地产有限责任公司、文春花因房屋买卖合同纠纷一案，不服富川瑶族自治县人民法院（2015）富民二初字第221号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月23日公开开庭审理了本案。上诉人富川文华房地产有限责任公司的法定代表人文春花、上诉人文春花及两上诉人的共同委托代理人钟志荣，被上诉人周家运、周燕娟及其二人的共同委托代理人黄琦、钟少晚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年5月5日，原告文春花与被告周家运签订《住宅楼买卖协议书》。协议书约定：被告自愿购买富川县新建路25号（原工商银行富川支行）住宅楼第七层C户型三房二厅套房；共计建筑面积约l18平方米（具体以房产证确认的面积为准），阳台为半封闭式，地下一层车库或杂物房建筑面积约11平方米（具体面积以实际测量为准，公用面积部分作分摊面积计算），地下一层车库或杂物房不办理房产证；如乙方需要办理贷款手续，待甲方为乙方办理好房产证后l0天内到银行办理好贷款手续，款到当天内一次性付清全部购房款，逾期未办理的按应付款额每日万分之四向甲方支付违约金；如乙方不需要办理住房贷款，待甲方负责部分完工后l0天内付清全部购房款总额的90％（含定金在内），如乙方逾期付款，乙方按每日万分之四向甲方支付违约金；此工程验收合格后，乙方必须付清全部购房款及征求甲方同意后方可进行装修；房产证由甲方办理，乙方协助甲方到有关单位办理，办理房产证的费用由甲方承担。原告为被告办理了房权证（证号为：富房权证富阳镇字第××号）。该证的所有权人为周家运，共有人为周燕娟，规划用途：住宅。2014年4月23日，原告文华公司与二被告签订《土地使用权分摊转让合同》，合同约定：原告将位于富川县富阳镇新建路25号的土地（土地证号：富国用（2014）第1411336号）分摊l4.**平方米给被告，分摊转让总价款为人民币15000元，第一期定金10000元在签订协议书之日支付给原告，第二期5000元在国土局登记受理办理过户于乙方名下时支付。被告未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之三作滞纳金支付给原告。在土地分摊转让过程中，所有因此产生的税款和费用均由被告承担。
另查明，文华公司系一人有限责任公司。被告已经入住，其应付购房款为190391元，已支付155800元给原告（其中10000元注明为：土地分割预交税费款），至今未拿到房地产相关证件。原告于2014年9月3日将转让给被告的土地过户于被告名下。原告第一项诉请的48281元包含房款、杂物房款44591元和契税3690元。
一审法院经审理认为，原、被告之间签订的《住宅楼买卖协议书》是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效，双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一第二款的规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”2013年12月19日相关部门出具了建设工程规划验收合格单，现被告也已入住，故该院认定原告已履行合同的主要义务，虽然被告辩称，原、被告双方曾协商一致扣除20000万元维修款，但因其未能提供证据予以证实，该院不予采信。故被告应支付原告购房款。至于原告主张的尚欠购房款的违约金，根据《住宅楼买卖协议书》第五条“被告必须付清全部购房款及征求原告同意后方可进房装修”的约定，现被告已入住，说明被告暂缓交所欠房款是经原告同意的。同时，原、被告双方签订的《住宅楼买卖协议书》第三条第2、3款约定的购房款支付及逾期支付的问题，而双方对适用哪条约定并未明确。故，该院认为原告主张要求被告支付所欠购房款的违约金的诉请理据不足，应不予支持。关于契税3690元，我国的税法领域实行税收法定主义原则，本案涉及的营业税在《中华人民共和国营业税暂行条例》中明确规定了其纳税主体为销售不动产的单位和个人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。原、被告双方签订的《住宅楼买卖协议书》中约定了办理房产证的费用由甲方（原告）承担，若要变更合同需当事人协商一致。本案中，被告虽然在2014年1月3日的《富川富阳镇新建路25号住宅楼统计结算表面积》上签字确认，且表内有契税一项，但从该表并不能明确双方约定了契税由谁支付。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。故，原告要求被告支付契税3690无理，该院不予支持。关于土地使用权分摊地价款l7390元及滞纳金的问题，虽然《商品房销售管理办法》第十七条规定商品房销售价格由当事人协商议定，但商品房的价格应包含了土地使用权取得的费用。本案中，原、被告双方签订的《住宅楼买卖协议书》中明确约定了房屋的价格，该价格按正常的交易习惯应包含了土地使用权取得费，现《土地使用权分摊转让合同》约定的土地使用权分摊地价款应属于重复收费，无形中提高了房屋的价款。依据公平原则，该院对被告辩称的原、被告之间签订的《土地使用权分摊转让合同》仅是为了办理土地分割证，并不需要被告承担合同中约定的地价款以及相关费用的主张予以采信。故，该院对原告要求被告支付土地使用权分摊地价款及滞纳金的诉讼请求不予支持。同时，被告已支付给原告的10000元土地分割预交税款亦应转为购房款，故被告尚欠原告的购房款应为190391元-155800元=34591元。
综上，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，该院判决：一、被告周家运、周燕娟向原告文春花支付拖欠的购房款34591元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费减半收取667元由原告负担317元，被告负担300元。
上诉人广西富川文华房地产有限责任公司、文春花不服一审判决，上诉称，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。
一、一审法院认定上诉人同意暂缓交纳拖欠的购房款无事实依据，认定被上诉人不承担违约金无法律依据。1、一审法院判决既然已明确了上诉人与被上诉人签订的《住宅楼买卖协议书》合法有效，虽然被上诉人已结清了购房款，但拖欠购房款是事实，一审法院对违约金不予支持，原因是一审法院把上诉人同意被上诉人用装修钥匙进房装修与已入住混为一谈，被上诉人在结清购房款之前，入住钥匙仍在上诉人手上，把被上诉人用的是装修钥匙（一套钥匙用于装修，一套钥匙用于入住）强行入住到交清购房款、证件交给被上诉人变相变为上诉人同意暂缓交纳所欠购房款属认定事实不清。2、一审法院把上诉人同意被上诉人进房装修变相认定为上诉人同意暂缓交纳拖欠购房款错误。上诉人为被上诉人办理好房产证后，采取了电话通知、房款结算签字认可、通过快递邮寄催款通知、断水等措施催交欠款，所以根本不存在同意暂缓交纳拖欠购房款的事实。3、一审法院没有认真审理和考量这一事实，一审法院这一“暂缓”是无条件无时限的“暂缓”，可以永远拖欠购房款而不承担违约。4、一审判决被上诉人向上诉人支付拖欠的购房款，“拖欠”是要支付违约金的。《住宅楼买卖协议书》中是第四条第2、3、5款约定的违约金相当明确，“如乙方逾期付款，乙方按每日万分之四向甲方支付违约金”。一审法院依据《住宅楼买卖协议书》第三条第2、3款约定的购房款支付及逾期支付的问题适用哪条约定并未明确的说法错误，因为第三条是约定购房款的单价，根本没有第2、3款。因此，一审判决是无事实和法律依据，请求二审法院撤销一审法院的该项判决，支持上诉人的诉讼请求。
二、一审法院不予支持上诉人代被上诉人缴纳的房产交易契税款3909元，是混淆了“税与费”这两个不同的法律概念，导致认定事实不清，适用法律错误。在我国，税费实际上分为税与费，这是不能等同的两个法律概念，税为国家法律法规明文规定的，费用是地方行政事业单位制定，所以费用并不包含税款，《住宅楼买卖协议书》中只约定了费用由上诉人承担，而没有约定税款由谁承担，况且在办好房产证之后被上诉人在《富川县富阳镇新建路25号住宅楼统计结算表面积》上签字确认，且表内有契税一项。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“没有约定的按交易习惯确定，上诉人主张是房产交易契税而不是营业税，根据中华人民共和国契税暂行条例第一条：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”因此，营业税和企业所得税由上诉人承担，地方行政事业性收费由上诉人承担，只有房产交易契税是由被上诉人承担有法律依据，一审法院认定事实不清，适用法律错误。
三、一审法院对上诉人要求被上诉人支付土地使用权分摊转让款13089元，并按合同约定支付滞纳金不予支持无事实和法律依据。在一审法院庭审过程中，上诉人一再声明，上诉人与被上诉人在签订的《住宅楼买卖协议书》中没有约定办理《国有土地使用权证》相关事宜，上诉人只负责办理《房屋所有权证》。上诉人应被上诉人及其他购房户强烈要求签订了《土地使用权分摊转让合同》，合同符合国家的法律法规，是当事人真实意思表示，所以该合同合法有效。签订该合同后，被上诉人于2014年4月10日自愿向上诉人预交了土地分割税、费款10000元。因此，被上诉人是认可所购买的房屋价款并未包含土地分摊价款及相关土地分摊过户所产生的税、费款的事实的。一审法院认可被上诉人的辩解，说签订《土地使用权分摊转让合同》只是作为办证用没有事实和法律依据。一审庭审中，被上诉人始终没有向法院提出要求确认该合同无效，法院也没有判决该合同为无效合同。所以一审法院的判决无事实和法律依据。
综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人未按《住宅楼买卖协议书》和《土地使用权分摊转让合同》约定的期限交纳拖欠的购房款、土地使用权分摊转让地价款，其已构成违约。请求二审法院：一、依法撤销一审判决并改判支持上诉人的全部诉讼请求。1、请求判令被上诉人向上诉人支付拖欠购房款48281元，并按应付款额48281元每日万分之四向原告支付逾期付款违约金，违约金自2012年6月30日至付清所欠款项之日止；2、请求判令被上诉人向上诉人支付土地使用权转让分摊地价款13089元，并按每日万分之三向原告支付滞纳金，滞纳金自2014年9月2日起至付清所欠款项之曰止。二、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人周家运、周燕娟答辩称，一、一审判决认定事实清楚，但是遗漏部分事实没有认定：双方签订买卖协议书之前，上诉人并未取得涉案土地的使用权。上诉人文华公司一直到2014年4月份才将涉案土地从文春花与文星生手上转让，且最初的用途是商业用途，年限是40年，终止到2045年12月30日止，一直到2013年6月17日上诉人取得涉案土地的建设规划许可证，同时取得建设用地规划许可证，这些证书已经把用途变成私人住宅，一审没有认定。2013年12月3日把房产证办成了住宅用途，2014年4月国土局发现土地用途与规划许可证及房产证的用途不相符，要求上诉人文华公司进行更正，且购房人想要贷款对土地进行分割，在这样的条件下，上诉人要求与被上诉人签订土地分割转让合同，其要求被上诉人配合，其中包括白光叁、周家运在内的五个人不愿意签字配合，29户配合。上诉人伪造了一些材料与29户一起递交给国土局，使得房产证的用途变成了商业用途，有富川县国土局向富川县检察院的说明记载予以证实。这个事实说明被上诉人不存在违约，上诉人要求被上诉人支付违约金的上诉请求不应予以支持。不交购房款的原因也是因为上诉人违约与欺诈，没有按照合同的约定履行义务。上诉人的上诉没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二、上诉人的第一项请求，关于拖欠购房款48281元以及逾期付款违约金的问题。房屋总价是190391元，被上诉人已经支付155800元，实际上欠款只有34591元，被上诉人入住涉案房屋是征得上诉人同意的，应当视为双方达成新的合意，因此被上诉人无需支付逾期违约金，上诉人在一审中的第一项诉请48281元，包含契税3690元，根据营业税暂行条例，此项税款应该由上诉人缴纳，并且根据双方签订的《住宅楼买卖协议书》的约定，办理权属证书的费用由上诉人承担，因此该项税款的费用由上诉人承担。
三、针对上诉人第二项请求，关于土地使用权转让分摊地价款13089元以及滞纳金的问题。根据城市房地产管理法第32条规定，房屋转让抵押连同房屋所占用的土地一并转让以及抵押的规定，双方诉争的房屋总体价格已经包含土地价款在内，且双方当时签订土地使用权分摊转让合同的时候约定此合同只为办理相关证件使用，无需实际支付。
综上事实和理由，上诉人的上诉无理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审对查明事实的分析与认定：被上诉人应付购房款为190391元（其中杂物房单价1600元／平方米，面积7.58平方米，价款12128元）；土地使用权分摊转让价款15000元；转让税费分摊款8089元。被上诉人共支付155800元给上诉人（其中10000元为土地分割预交税费款），被上诉人实际尚欠房款（包括杂物房款）44591元、代缴契税3690元、土地使用权转让分摊价款13089元。上诉人于2014年9月3日将转让给被上诉人的土地过户于其名下。
二审认定的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案涉讼合同并非该司法解释所称的商品房买卖合同，因而本案的法律关系不属上述司法解释所称的商品房买卖合同关系，本案不适用上述司法解释，应属买卖合同的法律关系。因而本院确认上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同是个人行为，不是作为房地产开发企业的名义向被上诉人销售商品房，本案的案由原定为商品房预售合同纠纷有误，本院更正为房屋买卖合同纠纷。
本案合同是上诉人文春花与被上诉人周家运双方签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人文春花与被上诉人等签订了《土地使用权分摊转让合同》，该分摊合同是双方当事人真实意思表示，没有违反国家的法律法规禁止性规定，亦合法有效。双方均应按照《房屋买卖合同》和《土地使用权分摊转让合同》约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、合同约定一方违约时向对方支付违约金的违约责任。根据双方签订的两份合同的约定，被上诉人周家运、周燕娟应向上诉人文春花支付土地使用权转让分摊价款15000元和转让税费分摊款8089元，被上诉人周家运、周燕娟于2014年4月10日向上诉人预交了土地分割预交税费款10000元后，尚需支付给上诉人土地使用权转让分摊价款13089元，从应付款项次日起按每日万分之三向上诉人文春花支付滞纳金。
上诉人文春花第一项诉请的48281元包含代缴契税3690元，上诉人文春花将代缴契税3690元列入购房款中不符合规定，应从购房款中剔除，被上诉人周家运、周燕娟实际尚欠购房款应为44591元。被上诉人周家运、周燕娟未依合同约定交完购房款，已经构成违约，应当承担合同约定的逾期付款违约责任，该工程经过相关部门工程质量竣工验收，质量竣工验收合格意见书是2013年12月22日，逾期违约金应从2013年12月23日起至付清所欠款项之日止。一审判决认为被上诉人入住涉案房屋是征得上诉人同意的，应当视为双方达成新的合意不符合本案事实，被上诉人无需支付逾期违约金处理不当，本院予以纠正。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税的规定，契税是房屋交易后由房屋买受人持房屋所有权证应缴纳的税费”的规定，本案中上诉人代缴契税3690元应当由被上诉人周家运、周燕娟负担。一审判决以营业税作为契税纳税主体是适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，一审判决认定事实部分有误，适用法律错误，判处不当，应予纠正。依据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院（2015）富民二初字第221号民事判决；
二、被上诉人周家运、周燕娟应付给上诉人广西富川文华房地产有限责任公司、文春花购房款44591元，并按应付款额44591元每日万分之四向上诉人广西富川文华房地产有限责任公司、文春花支付逾期付款违约金（从2013年12月23日起至付清所欠款项之日止）；
三、被上诉人周家运、周燕娟应向上诉人广西富川文华房地产有限责任公司、文春花支付尚欠土地使用权转让分摊价款13089元，并按应付款额13089元每日万分之三向上诉人广西富川文华房地产有限责任公司、文春花支付逾期付款违约金（从2014年9月3日起至付清所欠款项之日止）；
四、被上诉人周家运、周燕娟应向上诉人广西富川文华房地产有限责任公司、文春花支付代缴契税3690元；
五、驳回上诉人广西富川文华房地产有限责任公司、文春花的其他诉讼请求。
一审案件受理费667元，二审案件受理费1718元，合计2385元，由上诉人广西富川文华房地产有限责任公司、文春花负担300元，由被上诉人周家运、周燕娟负担2085元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏少勋
代理审判员 蒙晓华
代理审判员 张依传
二〇一六年三月七日
书 记 员 李经连