海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三亚民一终字第104号
上诉人（原审被告）：三亚泰源实业有限公司。
法定代表人：朱源贵。
委托代理人。
委托代理人。
被上诉人（原审原告）：刘玉发。
委托代理人。
委托代理人。
上诉人三亚泰源实业有限公司（下称泰源公司）与被上诉人刘玉发商品房买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2013）城民一初字第499号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人泰源公司的委托代理人邢孔诗、黄进，被上诉人刘玉发的委托代理人王进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决查明：涉诉的泰源综合楼占地面积2292.30平方米，建筑面积5087.14平方米，其中第一层为商业用途，第二至六层为居住用途，由泰源公司建设。2004年8月10日，泰源公司取得该综合楼的土地房屋权证（证号：三土房字第25**号）。2003年3月26日，泰源公司法定代表人朱源贵以海南南海石油服务公司之名，与刘玉发签订一份《购房合同书》。约定刘玉发购买泰源综合楼一层6号铺面和二、三层、四层的全部楼房约2000平方米。其中6号铺面为76平方米，每平方米10000元，总价760000元；二、三层全部楼房每平方米1380元，总价2655120元；四层全部楼房每平方米1300元，总价1300000元。铺面、楼房总价为4715120元。
2004年1月3日，泰源公司与刘玉发签订《购房合同书》。合同约定：泰源公司将泰源综合楼的5号铺面，五、六层整层楼房出售给刘玉发。其中5号铺面的面积为71.4平方米，每平方米11100元，总价792540元；五、六层整层楼房的面积约950平方米，每平方米1500元，总价1425000元，合计2217540元。房产面积最后以产权登记的建筑面积为准计算房产总款。合同第八条约定：由泰源公司负责办理房产购买手续及办理房产证，购买该房产所发生的相关税费、办理房产证的一切费用由刘玉发支付；第九条约定：刘玉发房产权证期限暂定为50年或按国家规定的办理房产证使用期限为准。泰源公司在房产交付使用后六个月办好房产证交给刘玉发，若系刘玉发的原因不能办理则由刘玉发自负其责。
2004年1月6日，泰源公司与刘玉发签订《商品房买卖合同》，约定：刘玉发购买由泰源公司建设的泰源综合楼，第1幢1、2、3、4、5、6层的105号、106号、2-6层房；该商品房的用途为商住；其中，5号铺面建筑面积为73.93平方米，每平方米11100元，房产总金额820623元；6号铺面建筑面积为105.66平方米，每平方米10000元，房产总金额为1056600元；第二、三层建筑面积为1916.34平方米，每平方米1380元，房产总金额为2644549.2元；第四层建筑面积为957.53平方米，每平方米1300元，房产总金额为1244789元；第五、六层建筑面积为893.95平方米，每平方米1500元，房产总金额为1340925元。上述房产共计总金额7107486.2元。付款方式为分期付款，即签订合同时支付房产总价的60%，房产移交时再支付房产总价的30%，办理房产权证时付清剩余的10%。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“由于其他的原因，时间顺延”处理。合同第十七条第1项约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权归开发商；第2项约定：该商品房所在楼宇的外墙归开发商。合同第十八条约定，买受人的房屋仅作商住使用。买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。第二十五条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向市房产管理局申请登记备案。《商品房买卖合同》还补充约定：办理房产证的一切税费由买受人承担。合同签订后，泰源公司于2004年1月15日将泰源综合楼一层铺面和二至六层房产全部移交给刘玉发。2004年9月24日，涉案房屋作了预售备案登记。2004年12月1日，泰源公司与刘玉发又签订《主合同补充协议》，主要约定刘玉发选择银行按揭贷款方式支付欠朱源贵的400万元购房款及不能按揭贷款后的责任等事项。2005年3月8日，刘玉发向泰源公司支付了全部房价款，合计7107486.20元。并于2005年3月9日向中国银行三亚分行出具承诺书，表示愿意将存在该行刘玉发账户下的38万元冻结，以办理房产证的一切税费。现涉案房屋的二至六层由刘玉发装修后从事KTV歌厅经营。由于泰源公司至今未给刘玉发办理其所购房产的土地房屋权证，经协商未果后，刘玉发于2013年3月11日起诉。
另查明，泰源综合楼五层有501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512号共12间房；六层有601、602、603、604、605、606、607、608、609、号共9间房。泰源公司自认2003年3月26日朱源贵与刘玉发签订的《购房合同书》，是朱源贵代表公司实施的民事行为。刘玉发无异议。泰源公司还举证《商品房买卖合同》和《主合同补充协议》，认为该合同和协议由泰源公司与刘玉发共同签订，是双方对2003年3月26日和2004年1月3日签订的两份《购房合同书》的整合、补充和完善。刘玉发违反《商品房买卖合同》的约定，改变涉案房屋性质为商业用途，并改变房屋主体结构和承重结构，造成无法办理涉案土地房屋的过户登记。为此，泰源公司提出20张照片和一份《限期整改通知书》、快递存根及《三亚市住房和城乡建设局关于办理交易过户问题的复函》（简称《复函》）。20张照片反映房屋装修场面；《限期整改通知书》是由泰源公司向刘玉发出具的，内容是通知刘玉发于2013年4月30日前整改完毕，恢复房屋原状；快递存根显示收件联络人为刘玉发，但没有收件人的签名；《复函》是三亚市住房和城乡建设局向泰源公司出具的，主要内容为：“据你公司反映和提供的材料，经我局实地勘察的情况，发现购房人未经规划报建，已擅自改变房屋的规划建筑结构，将住宅改变为商业用房，现状巳与市规划局出具的工审意见三规工审10号、建筑施工许可证和三土房（2004）字第2552号发证户型不相符。鉴此，该房屋交易过户手续，应待补办房屋改建规划报建手续，经验收合格和房屋由住宅变商业用房用途变性手续后再予以办理。”泰源公司称该《复函》是刘玉发与其商议房屋过户事宜过程中，该公司向住建局咨询涉案房屋能否办理过户时，住建局进行实地勘察后所作的答复。针对上述证据，刘玉发对《商品房买卖合同》和《主合同补充协议》的真实性不予认可，认为两份合同不是刘玉发本人所签，要求对签名进行鉴定，但未提交鉴定申请；对照片与《限期整改通知书》不予认可。但认为该《复函》是住建局向泰源公司出具的非公开函件，对刘玉发没有任何效力。
一审判决认为：泰源公司认可涉案的《购房合同书》是朱源贵代表公司与刘玉发订立的，刘玉发亦无异议。因此应认定《购房合同书》合同双方是泰源公司与刘玉发。该《购房合同书》是当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。对于2004年1月6日泰源公司与刘玉发签订的《商品房买卖合同》和2004年12月1日签订的《主合同补充协议》，刘玉发虽予否认，但未提出笔迹鉴定申请，且双方关于交易铺面的门号、楼房层数及房产单价的约定与前两份《购房合同书》的内容一致，刘玉发向泰源公司实际交纳的购房款亦与《商品房买卖合同》约定的购房款相符。由此认定，《商品房买卖合同》和《主合同补充协议》是泰源公司与刘玉发对上述两份《购房合同书》的变更。《商品房买卖合同》中第十七条第1项、第2项约定涉案房屋所在楼宇的屋面、外墙归开发商所有，违反了法律、法规的强制性规定，属无效条款，其他条款与《主合同补充协议》均为合法有效。根据《商品房买卖合同》的约定和法律的规定，协助刘玉发办理涉案房产土地房屋权证是泰源公司的附随义务。三亚市住房和城乡建设局出具的《复函》提及“购房人未经规划报建，巳擅自改变房屋的规划建筑结构，将住宅改变为商业用房，现状已与市规划局出具的工审意见三规工审（2003）10号、建筑施工许可证和三土房（2004）字第2552号发证户型不相符”的问题，仅是该局向泰源公司出具的情况反映材料，不是针对刘玉发作出的处理决定。刘玉发是否存在上述行为，需由有关行政部门作出认定，在未作出认定前，泰源公司仍负有协助刘玉发办理土地房屋权证的义务。在涉案土地房屋权证办理过程中，若相关行政职能部门认为刘玉发存在未经规划报建，擅自改变房屋的规划建筑结构，将住宅改变为商业用房等情形，泰源公司应当先协助刘玉发按相关部门的要求补办房屋改建规划报建手续，经验收合格及将房屋用途由住宅变更为商业用房，上述手续办毕，再办理土地房屋权证。本案中，相关部门并未对刘玉发作出相应的处理，故泰源公司应当协助将涉案房屋办理至刘玉发名下。鉴于办理涉案房屋过户手续需要一段期间，酌情给予180天较为合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决泰源公司应于本判决生效之日起180日内协助刘玉发，将位于三亚市解放路与吉祥路交叉口的泰源综合楼一层5号商铺（105房）和五层501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512号房及六层601、602、603、604、605、606、607、608、609号房【土地房屋权证号：三土房（2004）字第2**号】的土地房屋权证办理至刘玉发名下。案件受理费24540元，由刘玉发负担12270元；泰源公司负担12270元。
泰源公司不服，上诉称：一、一审判决未认定刘玉发的违法与违约事实，因而判决结果错误。涉案泰源综合楼第一层为商业用途，第二至六层为居住用途。鉴于刘玉发擅自改变涉案房屋主体结构、承重结构，拆除原楼梯，新开楼梯通道，增建电梯井等，以及将涉案房屋第二至第六层己变为商业用途。根据合同第十八条第一款“买受人的房屋仅作商住使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”，刘玉发的上述行为已构成违约，同时亦违反《物权法》第七十六条、第七十七条的规定。根据合同第十五条第3项关于产权登记“由于其他的原因，时间顺延”的特别约定，泰源公司有权要求纠正刘玉发的违约行为；未恢复涉案房屋原状之前，有权拒绝办理过户登记。二、一审判决理由与判决结果自相矛盾。一方面，一审判决将补办改建规划报建手续与验收合格，并办妥涉案房屋变更为商业用途的手续，作为将土地房屋权证办理至刘玉发名下的前置条件，另一方面，又判决泰源公司在180日内无条件将土地房屋权证办理至刘玉发名下，自相矛盾。三、泰源公司没有法律义务协助刘玉发办理过户登记。在刘玉发纠正违法违约行为、恢复房屋原状，回归住宅用途之前，泰源公司没有义务也不能协助办理过户登记。一审判决泰源公司无条件协助办理过户登记，使法院判决成为刘玉发掩盖违法、违约行为，规避法律、逃避法律责任的工具。基于以上事实和理由，上诉请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由刘玉发承担。
被上诉人刘玉发辩称：一、本案争议焦点为泰源公司承担的协助办证义务的履行。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”协助办理涉案房屋的土地房屋权属登记是泰源公司的法定义务。由于刘玉发己付清购房款，而泰源公司未积极履行合同义务，故一审判决其在指定期限内将土地房屋权证办理至刘玉发名下，有事实根据与法律依据。至于刘玉发是否存在违约行为，泰源公司可另诉解决，不能以刘玉发违约为由，主张免除其法定义务。三亚市住房和城乡建设局的《复函》等公文，不是针对刘玉发的处理决定，不妨碍泰源公司履行法定义务，故一审判决并无不妥。二、一审判决符合事实与法律，应予维持。泰源公司提出的刘玉发违法改扩建问题，不属于本案审理范围。刘玉发是否对涉案房屋进行违法改扩建及改变用途，在有关行政机关作出认定或处理之前，泰源公司当然负有协助办理土地房屋权证的义务。故一审判决合理，应予维持。泰源公司称刘玉发擅自改变建筑主体结构、承重结构与用途的行为，不属于本案的审理范围，故一审判决并无不当。三、泰源公司认为涉案房屋已大幅升值，故以拖延办证要挟刘玉发向其支付一千万元。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律得当。因此请求驳回上诉，维持原判。
一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案二审争议的焦点是，泰源公司拒不履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，是否具有合同或法律根据。泰源公司根据双方订立的《商品房买卖合同》，于2004年1月15日将涉案房屋交付刘玉发使用。该合同第十五条约定，泰源公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但未约定履行的期限。又，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。可见，泰源公司上诉主张将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，不是其负担的合同义务与法定义务的理由不成立。目前，泰源公司尚未履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，当事人就有关履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此，刘玉发可随时要求履行，但应当给予泰源公司必要的准备时间。涉案合同第十八条第一款约定买受人不得擅自改变涉案房屋的主体结构、承重结构和用途，但未约定相应的违约责任；同时，其它条款亦未约定以刘玉发改变主体结构、承重结构与房屋用途，作为泰源公司拒绝履行将有关房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的条件。因此，刘玉发根据合同请求泰源公司将有关房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，有法律依据与合同根据，应予支持。如果存在刘玉发擅自改变建筑主体结构、承重结构与建筑用途，构成违法行为，应当由有关行政机关处理，而泰源公司以之为由拒不履行办证的协助义务，没有法律依据，不予支持。泰源公司抗辩称刘玉发应先恢复涉案房屋原状，才履行协助办理房屋权属登记的义务。但恢复涉案房屋原状不属于刘玉发负担的合同义务，因此，泰源公司提出的先履行抗辩理由，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，不予支持。可见，一审判决泰源公司协助刘玉发办理房屋权属登记手续，于法有据。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人泰源公司的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24540元，由上诉人三亚泰源实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 曾人孝
审 判 员 王 翔
代理审判员 韩 宁
二〇一四年五月六日
书 记 员 何 莹