北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第04997号
原告（被反诉人）:马玉春，男，1962年10月7日出生。
原告（被反诉人）:袁明红，女，1942年12月9日出生。
原告（被反诉人）:马卫桐，女，1987年7月13日出生。
原告（被反诉人）:马欣桐，女，1990年2月14日出生。
四原告共同的委托代理人裴莉莉，北京市广川律师事务所律师。
被告（反诉人）：缪金勇，男，1978年1月12日出生。
委托代理人缪晓二，男，安徽宏鑫建筑劳务有限公司办公室主任。
原告马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐与被告缪金勇租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐共同的委托代理人裴莉莉及马玉春与被告缪金勇的委托代理人缪晓二均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间就北京市海淀区苏家坨镇徐各庄村村西上八亩果园中3亩土地及房屋的租赁关系；2、判令缪金勇自2014年9月1日起至2016年9月7日止，按照每日52元（即年租金19000元/365天）的标准支付使用费共计38272元；3、判令缪金勇赔偿私自砍伐29棵果树及因管理不当而死亡的5棵果树的赔偿金共计184000元；4、本案的诉讼费由缪金勇负担。原告马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐起诉的事实和理由如下：马玉春与李振敏是夫妻，均系北京市海淀区苏家坨镇徐各庄村（以下简称徐各庄村）村民，生育二女即马欣桐、马卫桐。袁明红系李振敏之母。1999年7月，李振敏与北京市海淀区苏家坨镇徐各庄村村民委员会（以下简称徐各庄村委会）签订果树承包合同，由李振敏承包该村村西上八亩果园中的三亩，合同约定承包期限为30年，自1999年1月1日至2028年12月31日。承包时，一亩地上有44棵果树，三亩地一共是132棵果树，后李振敏、马玉春又种植了樱桃树、李子树、桃树。2007年8月，李振敏、马玉春将上述承包地及地上所建15间房屋出租给缪金勇，地上果树160余棵，双方口头约定租期为21年、每年租金19000元、一次性付清。租赁期间，缪金勇仅交纳7年租金，自2014年9月1日起未再续交、已经违约，故我方要求解除双方之间的租赁合同。因双方已于2016年9月7日完成诉争场地及房屋的交接，故我方主张2014年9月1日至交接之日的场地房屋占有使用费。缪金勇承租后在建篮球场时砍了6棵樱桃树、4棵杏树、3棵李子树、2棵桃树；2014年10月13日，缪金勇又砍了8棵樱桃树、5棵杏树、1棵桃树；租赁期间因缪金勇管理不善还导致5棵果树死亡。就上述树木损失，我方要求缪金勇赔偿。综上，我方提起本案诉讼。
被告缪金勇辩称，第一，我方与出租方在陈增起的见证下签订租赁合同，合同期限为21年，即自2007年10月至2028年10月，每年租金19000元，签约当日我方一次性交纳七年租金共计133000元。在合同履行过程中，我方一直要交纳租金，但出租方不同意接受，而是要求涨价，故我方不存在违约行为。因出租方原因导致我方不能正常使用诉争场地及房屋，是出租方于2014年10月13日强行把我方居住在该处的人员搬出，之后我方未再进入诉争场地居住。我方同意解除双方之间的租赁关系，双方也已于2016年9月7日完成诉争场地及房屋的交接，但我方不同意支付使用费。第二，我方承租诉争土地时，地上只有杏树，但双方没有清点数量，我承租后栽种了樱桃、杏树、桃树、葡萄、枣树、柿子树等70余棵。每年我都会请当地专家管理果树，花费了大量心血和费用。现因缺水和不可抗力，有25棵树死亡。我方是修建了篮球场，但不存在砍伐马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐所述29棵果树之事，我方只对我方栽种的果树修剪了大枝。我方不清楚马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐主张的树木赔偿计算标准。马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐提交的徐各庄村委会说明载明该村委会不知道租赁一事，但该说明上又陈述了我方砍树之事，这两项内容相互矛盾，故我方不认可该说明。马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐提交的农村果树承包合同书也没有提到果树的种类和数量。所以，我方对马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐要求赔偿的果树种类、数量、金额均不认可，马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐需就此举证证明。第三，为改善居住环境，经马玉春同意，我方对地上坍塌房屋进行重建和装修，建造了道路、路灯、篮球场等基础设施，进行绿化，共投入150万元。施工期间，马玉春未提出异议。后马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐强行让我方搬离诉争房屋场地，系其违约，使我不能继续使用诉争场地房屋，给我造成了损失。综上，我方反诉如下：1、判令马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐赔偿我方在诉争土地上所建房屋及其他地上物、附属物的损失共计638395元；2、本案的诉讼费全部由马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐负担。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下:
1、马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐提交的北京市海淀区农村果树承包合同书1份。缪金勇对该证据的真实性、合法性无异议，但称不能确认该合同所涉土地与本案诉争土地的关系且出租方未在双方签订租赁合同时提供该证据。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
2、马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐提交的2014年10月29日的徐各庄村委会说明1张。缪金勇对该证据上公章的真实性无异议，对内容不认可，认为若村委会之前不知道诉争土地租赁一事、也不应知道建球场砍树的情况，故不能证明存在因建球场砍树一事。本院对该证据的形式真实性予以认可，但因村委会自述在2014年9月才知道李振敏将承包果园出租一事，且李振敏的果园承包合同中未列明承包时的果树种类及数量，故本院对于该证据中关于篮球场所在处原有果树情况之内容及缪金勇为建球场砍果树之内容均不予采信。
3、马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐提交的光盘二张（含拔菜前的物品照片103张、2014年10月13日的拔菜照片15张、砍树拔菜视频10段、非法砍树照片13张、锁门撬锁及物品搬出后的照片13张及15个关于打人搬东西等内容的视频、查找18万元的视频1段），证明双方之间就诉争院落房屋的纠纷情况。缪金勇认可拔菜前的物品照片103张及2014年10月13日的拔菜照片15张之真实性，并称拔菜者是己方人员、原告当日将其物品搬出、将其住在院中的两位老人打伤；缪金勇认可砍树视频10段的真实性并称砍树拔菜者是其所找，但只有砍树行为、无损害结果，视频是原告节选的、不连续；缪金勇认可砍树照片13张的真实性、锁门撬锁及物品搬出后的照片13张的真实性、15个关于打人搬东西等内容的视频之真实性，但主张内容不完整、老人搬离是被迫的；缪金勇认可查找18万元的视频之真实性，并称是在警察在场的情况下查找其丢失的18万元，但未找到。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。
4、马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐提交的照片1张，证明诉争场地原有北侧房屋的情况。缪金勇称照片内容显示的是局部，不能确认是马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐主张的老北房情况。本院对该照片的真实性、关联性均不予认可。
5、马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐提交的收据1张，证明己方对鉴定人出庭接受质询交纳了鉴定人员出庭费2000元。缪金勇对该证据的真实性不认可。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
6、缪金勇提交的2014年10月20日陈增起的证人证言1份，并称陈增起是租赁双方的朋友、双方在陈增起的介绍和见证下签订的租期为21年的租赁合同。马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐以证人未到庭接受质询为由，对该证据不予认可。因陈增起未到庭接受质询，缪金勇亦未提交书面租赁合同，故本院对该证据的真实性、合法性均不予认可。
7、缪金勇提交的2014年10月23日陶光顺的证人证言1份，证明在诉争租赁合同履行期内，原告方的人员强行把其和其老伴儿从诉争土地处搬出。马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐以证人未到庭接受质询为由，对该证据不予认可。本院认为，虽陶光顺未到庭，但结合马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐提供的上述视频，本院对该证据的真实性、证明目的均予以认可。
本院根据上述认证查明：马玉春与李振敏（2011年12月去世）系夫妻，于1986年结婚，生育二女，即马卫桐、马欣桐。袁明红系李振敏之母，李国臣（2010年去世）系李振敏之父。
1999年7月5日，李振敏（承包方、乙方）与徐各庄村委会（发包人、甲方）签订《北京市海淀区农村果树承包合同书》，双方约定：甲方将村西上八亩的果园3亩包给乙方；承包期限为30年，自1999年1月1日至2028年12月31日止；乙方对承包的果园不得买卖、出租或做其他用途。上述合同仅列有杏树、未列明数量，未列有其他树种及树木以外的其他地上物情况。
2007年，李振敏将上述3亩承包地及地上物出租给缪金勇，双方约定租期为21年、租金为每年19000元。缪金勇一次性支付七年租金共计133000元，后缪金勇在租赁场地上建设房屋、进行绿化。
2014年10月13日，马玉春及家人将缪金勇安排在租赁场地处居住的老人及其物品强行搬离并将院门上锁，后缪金勇派人将院内己方所种蔬菜拔除、锯断个别果树树枝并拆除5间北房的门窗。自此，缪金勇未再使用租赁场地，但租赁场地由缪金勇控制。在民警出警处理双方纠纷时，马玉春承认与缪金勇之间的租赁期限为21年。
2014年10月29日，徐各庄村委会出具证明，该证明载明：上述3亩果园系李振敏与马玉春承包。今年9月马玉春在承包的果园里与他人发生纠纷，村委会才知道上述承包果园及房屋出租给缪金勇一事，村委会认为李振敏无权私自将承包土地买卖或者转租给集体经济组织内部成员之外的人，该村现不同意马玉春继续向非本集体成员出租承包地；马玉春承包的果园内所建篮球场及兵乓球场所占土地原有果树15棵（其中樱桃树6棵、杏树4棵、李子树3棵、桃树2棵），因建球场被砍伐，2014年10月砍伐的承包果园中的14棵果树（其中樱桃树8棵、杏树5棵）均为本村集体财产，在本村与李振敏签订承包协议时均在承包范围内。
2015年5月4日，本院组织双方进行现场勘验，租赁场地处自北向南的地上物情况如下：院落西北角为北院门及门楼，有门道一个、过道房1间；过道房南侧有一个篮球架和一个阀门井；门道及过道房东侧有北房4间（其中3间房屋带有卫生间）、东房1间，北房南侧摆放有石桌1张、石凳4个、水池1个，水池处修有东西向铁栅栏，水池及铁栅栏以北院落铺有方砖；铁栅栏南侧为果树地，果树地内建有一蓄水池和绿化铁架长廊；果树地东、西两侧各有一条南北向方砖路，两路之间建有3条东西向方砖路，路边修有地灯，果树地南侧有水阀门一处；果树地西侧南北向的方砖路向南直通院内6间西房，挨着西房向东搭有一个钢架大棚；西房及大棚南侧为西院门的门道，门道西侧为西院门，门道东侧建有一砖墙、钢架石棉瓦顶大棚；院落东侧与东邻之间用铁栅栏隔开，院落西侧与西邻之间用石头砖墙隔开。庭审中，双方就缪金勇承租后的建设行为陈述如下：缪金勇称，其建设行为具体包括北侧门楼、门道（2008年10月所建）、房屋6间(2008年10月至12月所建，2009年3月至7月装修）、篮球架（2009年设置）、石桌1个及石凳4个（承租后购买）、水池（2009年自引水管修建）、水池以北院落的方砖地面及院内5条方砖路（2009年铺设，其中2条东西向的路是在原有砂石路基础上重新铺设的）、蓄水池（2009年在原有蓄水池基础上修建，垒砖高出地面、抹灰、贴瓷砖、安装金属栏杆）、绿化铁架子（2009年所建）、篮球架处阀门井及院落南侧水阀门（承租后疏通原有管道，阀门井改造于2008年，南侧水阀门2014年8、9月份所建）、地灯（替换原有电缆在2010年5月所建）、南侧西房南数第1-5间及南侧棚子1个（都是原有的，2010年对5间西房吊顶、装修、加固，南侧棚子于2009年左右用铁架子加固外墙）、南数第6间西房（2008年11月建造并装修）、西侧门道大门（2009年所建）、院落与东邻之间的铁栅栏及院落北侧水池处的东西向铁栅栏（2009年所建）、院落与西邻之间的石头砖墙靠近篮球场的部分（2008年10月在原有基础上垒高粉刷）。马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐称，北侧门楼、门道、北侧房屋6间是缪金勇2009年七、八月份所建，但门道东侧4间北房的后山墙是原有的；篮球架、石桌及石凳是缪金勇承租后购买；水池是缪金勇2009年修建的，水管是原有的；水池以北院落的方砖地面是缪金勇砍伐我方原有15棵果树后于2009年铺设的；租赁场地中间的5条路均是缪金勇铺设的、时间不清楚，其中，东侧南北向的方砖路是缪金勇在我方原有的鹅卵石路基础上重新铺设的，西侧南北向的方砖路是缪金勇在我方原有的水泥方砖路基础上重新铺设的，南数第一条东西向的方砖路是缪金勇在我方原有的水泥路基础上铺设的；蓄水池是缪金勇改造我方原有蓄水池后建成、时间不清楚；绿化铁架子是缪金勇所建、时间不清楚；篮球架处阀门井的水路管道是我方原有的，缪金勇在该处建阀门井并从此处引水到南侧水池；院落南侧水阀门及水路管道均是我方原有的；地灯是缪金勇所建，电缆是我方原有的；南侧西房6间及室内附属设施、房前棚子、南侧棚子及棚外加固用铁架子、西侧门道都是我方原有的，西门是缪金勇2009年所建；院落与东邻之间的铁栅栏及院落北侧水池处的东西向铁栅栏是我方原有的；院落与西邻之间的石头砖墙是原有的，不清楚缪金勇所述其于2008年10月将靠近篮球场的部分垒高并粉刷一事；缪金勇的上述建设行为均未经其同意。
2016年9月7日，双方就租赁场地进行交接并签订交接协议，协议载明：被告对于资产评估报告表中的第19、24项不主张赔偿，另行安排；资产评估报告中其它项目设施双方服从法院判决；当日被告已向原告交付大门钥匙一把；被告回去寻找院落电卡，另找时间交接；院内建筑垃圾自交接之日起双方同意由原告自行处理。
在本案审理中，应缪金勇申请，本院委托北京科正资产评估有限责任公司（以下简称科正公司）对诉争租赁场地上部分地上物的现值进行评估，双方于庭审中共同确定评估基准日为评估机构勘验现场日。科正公司于2015年10月30日在双方当事人的参与下进行现场勘验，之后采取重置成本法对评估项目进行评估,取价标准依据为：1、《北京市建设工程工程预算定额（2012）》及相关费用定额编制；2、就人工、材料、设备等价格参考北京市2015年10月份造价信息及当期市场价格；3、国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料以及评估公司收集的有关询价资料和取价参数资料等；4、委托地上物的现场实地勘察、测量结果。科正公司于2015年12月21日出具评估报告书，报告书载明：重置成本法是指在评估基准日以委托地上物所需工程量数额为基础，以现场测量的具体数据为准，计算按原状重新构建地上物所需耗费的各项费用之和，再扣减成新，得出地上物现值（剩余价值）的一种方法；评估值=重置成本×成新率，重置成本包括直接费、企业经营管理费、利润及税金等构成，成新率以地上物使用的经济寿命年限和已使用年限为基础，合理确定理论成新率，再通过对使用状况的现场考察，综合考虑地上物时间、保养情况、完好率、配套性、环境条件、外观等多方面因素后合理确定现场勘验成新率，对照现场勘察记录，综合分析后确定综合成新率（综合成新率=理论成新率×权重（40%）+勘察成新率×权重（60%），理论成新率=已使用年限/经济寿命年限×100%，勘察成新率=现场对地上物现状进行勘察、分析、综合确定）；各项评估项目评估情况如下：1、门楼、大门、门道，建成年代2008年，重置价值57846.12元，成新率73%，评估价值42228元；2、北侧6间房屋，建成年代2008年，重置价值447542.03元，成新率84%，评估价值375935元；3、北侧6间房（争议部分），建成年代2008年，重置价值3502.60元，成新率84%，评估价值2942元；4、水井（阀门井），建成年代2008年，重置价值1765.45元，成新率73%，评估价值1289元；5、水井（室外给排水管，争议部分），建成年代2008年，重置价值1164.78元，成新率73%，评估价值850元；6、水池，建成年代2008年，重置价值2697.84元，成新率73%，评估价值1969元；7、院内所有铺砖，建成年代2008年，重置价值73442.83元，成新率84%，评估价值61692元；8、院内所有铺砖（争议部分），建成年代2008年，重置价值11993.14元，成新率84%，评估价值11074元；9、蓄水池，建成年代2008年，重置价值16221.55元，成新率73%，评估价值11842元；10、蓄水池（争议部分），建成年代2008年，重置价值848.25元，成新率73%，评估价值619元；11、西侧6间房装修，建成年代2008年，重置价值5193.52元，成新率50%，评估价值2597元；12、西侧6间房屋装修（争议部分），建成年代2008年，重置价值14568.09元，成新率50%，评估价值7284元；13、院落南侧水阀门，建成年代2008年，重置价值173.24元，成新率73%，评估价值126元；14、院内地灯，建成年代2008年，重置价值20196.78元，成新率50%，评估价值10098元；15、绿化铁架子，建成年代2008年，重置价值14738.34元，成新率50%，评估价值7369元；16、院落西侧大门（含围墙），建成年代2008年，重置价值为14557.64元，成新率73%，评估价值10627元；17、院内铁栅栏，建成年代2008年，重置价值19584.11元，成新率50%，评估价值9792元；18、南侧棚子加固的铁架子，建成年代2008年，重置价值8302.82元，成新率50%，评估价值4151元；19、篮球架（申请范围中未明确），建成年代2008年，重置价值5122.52元，成新率50%，评估价值2561元；20、南侧库房砌筑、坡道（申请范围中未明确），建成年代2008年，重置价值41950.24元，成新率73%，评估价值30624元；21、北房旁东侧围墙（申请范围中未明确且争议部分），建成年代2008年，重置价值12406.82元，成新率73%，评估价值9057元；22、西侧大门外地面铺砖（申请范围中未明确且争议部分），建成年代2008年，重置价值43673.69元，成新率84%，评估价值为36686元；23、西侧围墙刷涂料（申请范围中未明确），建成年代2008年，重置价值1088.27元，成新率50%，评估价值为544元；24、石桌、石凳（申请范围中未明确），建成年代2008年，重置价值1441.96元，成新率84%，评估价值1211元。以上各项的评估价值合计为642167元。缪金勇就此次评估交纳评估费1万元。马玉春、袁明红、马欣桐、马卫桐不认可上述评估结果，提出如下异议：第一，评估报告自行将法院委托公函中要求评估的现值定义为市场价值，与法院委托事项相悖、损害了一方当事人利益。诉争房屋因建在农业用地上而属于违法建筑，不能上市交易、不可能发生市场价格。第二，评估报告以评估基准日2015年10月30日的价格标准进行评估有失公允，不能客观反映缪金勇的真实投入及剩余价值，采取重置成本法进行评估时应以2008年建设投入时的价格为准。第三，评估报告以综合成新率为准计算最终的评估价值是错误的，应按照租赁年限来计算剩余价值。本案中,双方约定的租期为21年，合法有效的租期为20年，缪金勇的投入应平均分摊到20年的租期中，扣除已履行的8年租期所对应的份额后，剩余金额才是最后的评估价值，成新率应为（租赁期限20年-已使用的8年）/20年=60%，评估报告中成新率高于60%的评估项目应按照60%计算最后的评估价值、成新率低于60%的评估项目应以评估报告中标明的成新率计算最后的评估价值。第四，评估报告中标明报告的附件有委估地上物工程费用概预算表，但评估报告中实际无此附件。就马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐的上述异议，科正公司予以书面回函并应马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐申请派评估人员柳松、张兴武到庭接受质询，科正公司回函及评估人员的当庭陈述与上述评估报告一致，且评估人员明确：1、评估项目因建在农村土地上而不能上市交易，但可评估建设投入,评估建设投入无需区分评估项目是否是违法建筑，本次评估就是采取重置成本法评估基准日时建房投入的市场价值，而非诉争房屋的市场交易价值，故评估报告所说市场价值与法院委托评估的现值是同一概念。2、评估项目在租赁期后仍有使用价值，评估中的成新率要考虑的是总使用年限、已使用年限，不考虑租赁期，因评估项目的总使用年限不同，成新率不同。3、最终的评估价值是在我方依据相关标准测算了评估项目在评估基准日的市场价值后进一步结合成新率测算出来的，此即现值。4、评估报告中缺失委估地上物工程费用概预算表是我方装订时漏装。马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐就上述评估人员出庭支付出庭费2000元。缪金勇对科正公司的评估报告、书面回函及评估人员的当庭陈述均予以认可。
马玉春一方提起本案诉讼时是以双方之间的租期为7年、租赁关系已到期终止为由，要求缪金勇腾退租赁场地、支付占有使用费并赔偿树木损失。因缪金勇在本案审理中出示的视频显示马玉春一方在民警处理双方纠纷时自认了双方租期为21年，故马玉春一方将其诉讼请求予以变更，以缪金勇未支付后续租金已构成违约为由要求解除双方之间的租赁关系、要求缪金勇支付占有使用费及赔偿树木损失。
庭审中，缪金勇称双方之间签订有书面租赁合同，但就此举证不足，马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐对此不予认可。马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐称，21年租期从2007年9月1日起算，租赁关系于2016年9月7日双方交接之日解除；缪金勇称，21年租期从2007年10月1日起算，租赁关系自2014年10月13日马玉春一方强制将其人员从租赁场地处搬出时解除；双方均未就各自主张的租期起始日举证证明。马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐就其主张的受损树木种类、数量、损失金额均举证不足，缪金勇亦不予认可。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，在双方一致确认双方之间的租赁期限为21年、且缪金勇就双方之间签订有书面租赁合同举证不足而马玉春一方对此亦不予认可的情况下，本院依法视为双方之间就李振敏承包的果树地形成不定期租赁关系。对于马玉春、李振敏已足额收取租金、缪金勇已使用租赁场地的前7年，果树承包合同中虽明确禁止出租承包地，但基于徐各庄村委会在其2014年10月29日的证明中所作其于2014年9月才得知马玉春、李振敏将承包果园及房屋出租给缪金勇一事、其现不同意马玉春继续向非本集体成员出租承包地这一表述，本院视为该村委会对马玉春、李振敏在2014年10月29日以前将承包地出租给缪金勇之行为已不予追究，故马玉春、李振敏与缪金勇之间在此之前的不定期租赁关系合法有效。
双方在履行了7年的租赁关系后，因后续租金的交纳事宜产生争议。即使缪金勇未交纳后续租金的行为构成根本违约而导致马玉春一方可行使法定单方解除权，一方面，马玉春一方需依法向缪金勇送达解约通知，另一方面，缪金勇一方依法有权就此提出异议并请求法院或仲裁机构确认解除合同之效力，但马玉春一方却强行将缪金勇一方搬离租赁场地，该行为于法无据，且直接导致双方的租赁关系无法继续履行，本院据此认定双方之间的租赁关系已于2014年10月13日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方基于上述合同之解除均遭受了损失：一方面，缪金勇在2014年10月13日以后未再使用租赁土地及地上物，但其却将之占有至2016年9月7日，故其理应按照双方约定的租金标准向马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐支付2014年10月14日至2016年9月6日期间的占有使用费，马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐要求按照每日52元计算，本院不持异议，上述期间的占有使用费总额共计36088元；在双方对租期的起始日期有争议又均未举证证明的情况下，马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐要求缪金勇自2014年9月1日起给付使用费无事实和法律依据，本院不予支持，但因双方的租赁关系当时并未解除，本院酌定缪金勇向马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐支付2014年9月16日至2014年10月12日期间的租金共计1404元；另一方面，缪金勇承租土地及地上物后，进行了大量建设行为，在无证据表明上述行为为出租方出租时所禁止及出租方曾对此提出异议的情况下，马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐就其将缪金勇从租赁场地及房屋处强行搬走之行为给缪金勇带来的建设投入损失理应予以赔偿。现科正公司就诉争地上物的建设投入现值已采用重置成本法结合双方共同确定的基准日进行评估，因评估项目是否是违章建筑并不影响对其建设投入之评估、科正公司系按照行业规定和现场测量数据取值、评估报告在形式上缺失工程费用概预算表并不响应评估价值的测算，故本院认为科正公司所做评估程序合法、依据充分，本院对该公司就评估项目评估的重置价值依法予以采信。尽管本院依法认定双方之间的租赁关系为不定期租赁且法律规定租期最长为20年，但因缪金勇进行建设投入时的预期是双方约定的21年租期，故在确定赔偿数额时，一方面应结合双方约定期限考虑剩余租期、而非评估项目的使用年限，另一方面应结合评估项目的建设情况。综上，本院判定马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐就缪金勇建设的地上物向缪金勇赔偿损失共计456909.90元。
马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐就其主张的受损树木种类、数量、损失金额均举证不足，缪金勇亦不予认可，故本院对于马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐主张的树木损失不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十五条，判决如下：
一、马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐与缪金勇之间就北京市海淀区苏家坨镇徐各庄村村西上八亩果园中三亩土地及地上房屋形成的租赁关系于二〇一四年十月十三日解除。
二、缪金勇于本判决生效后十日内向马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐支付二〇一四年九月十六日至二〇一四年十月十二日期间的租金人民币一千四百零四元，支付二〇一四年十月十四日至二〇一六年九月六日期间的使用费人民币三万六千零八十八元，以上共计人民币三万七千四百九十二元。
四、马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐于本判决生效后十日内向缪金勇赔偿损失人民币四十五万六千九百零九元九角。
五、驳回马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐的其他诉讼请求。
六、驳回缪金勇的其他反诉请求。
如果马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐与缪金勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费一万元，由马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐负担，于本判决生效后七日内交纳。
鉴定人出庭费二千元，由马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐负担。（已交纳）
案件受理费四千六百三十四元，由马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐负担三千八百五十二元（已交纳）；由缪金勇负担七百八十二元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉费五千零九十二元，由缪金勇负担一千四百四十七元五角（已交纳）；由马玉春、袁明红、马卫桐、马欣桐负担三千六百四十四元五角，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 禹霖华
人民陪审员 肖开恩
人民陪审员 陈凤廷
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 陈迎宾