广东省深圳市罗湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0303执异100号
案外人：郑金国。
委托代理人：司启强。
申请执行人：林庆忠。
委托代理人：何慧。
委托代理人：胡信长。
被执行人：俞林。
被执行人：黄兰淳。
被执行人：王秀。
被执行人:郑远龙。
被执行人：黄科。
被执行人：刘学。
被执行人：唐琼。
被执行人：钟克贞。
被执行人：刘鸣辉。
被执行人：李芳娟。
被执行人：梁婉姗。
被执行人：深圳市鱼仔贸易有限公司，住所地深圳市福田区深南西路泰然工业区210栋厂房2E2F-20,组织机构代码79921072-9。
法定代表人：俞林。
被执行人：深圳市鱼仔食品有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道六约社区深坑观山路10号3楼,组织机构代码05277352-3。
法定代表人：俞林。
被执行人：深圳市金广源营销策划有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道三联社区松元头万华工业区2栋601,组织机构代码69714452-1。
法定代表人：黄兰淳。
被执行人：深圳市小食代休闲食品有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道广达路55号,组织机构代码06715632-5。
法定代表人：俞林。
被执行人：深圳市梦工厂食品有限公司，住所地深圳市布吉街道松元头万华工业区2栋301、401,组织机构代码05510456-0。
法定代表人：俞林。
在本院执行林庆忠与俞林、黄兰淳、王秀、郑远龙、黄科、刘学、唐琼、钟克贞、刘鸣辉、李芳娟、梁婉姗、深圳市鱼仔贸易有限公司、深圳市鱼仔食品有限公司、深圳市金广源营销策划有限公司、深圳市小食代休闲食品有限公司、深圳市梦工厂食品有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人郑金国对执行被执行人黄兰淳名下的位于广东省深圳市龙岗区茵悦之生花园二期7栋二单元13B房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人郑金国称，请求中止对被执行人黄兰淳名下的位于广东省深圳市龙岗区茵悦之声二期7栋二单元13B房产的执行并解封。事实与理由：一、案外人于2014年11月30日与黄兰淳通过大雨地产中介签订了上述涉案房产的买卖合同。按照合同约定当天支付了十万元定金;2014年12月2日和2014年12月19日在房产部门查实，该栋房产在黄兰淳名下;2014年12月23日通过案外人的妻子刘莉为黄兰淳支付了建行剩余的按揭款769685.43元，已经赎楼并取回黄兰淳的房产证（该房产证原件当天交给地产中介公司保管），并且当天在其房产证上注销了抵押。案外人在购买上述涉案房产前将自己名下的住房对外出售，早已经入住到涉案房产中。正准备按照双方房产买卖合同约定注销后五天内办理过户手续付清购房款的时候，去房管部门查询得知，该套房产在2014年12月24日被普宁法院查封，案号为：揭普法民二初字第10-1号，随后得知深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民一初字第325、327号民事裁定书轮候查封。为此，案外人依法向普宁市人民法院作为案外人提出了执行异议申请，并按照普宁法院要求在2015年12月10日将购房款尾款1120314.57元汇入普宁市人民法院银行账户。2015年12月8日，普宁市人民法院作出（2015）揭普法执外异字第28-1号执行裁定书，该裁定确认案外人异议理由成立，裁定中止对被执行人黄兰淳名下上述涉案房产的执行并解封。现因罗湖区人民法院成为首封法院，案外人依据上述事实并提交相应的证据材料，请求法院依照最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的第二十八条之规定，中止执行并依法解封。二、案外人实际已经合法取得房产的事实和依据：1、2014年11月30日在中介公司参与下与黄兰淳签订了被查封房产的买卖合同，而罗湖法院是在2015年1月4日轮候查封。2、2014年12月24日虽然普宁法院首次查封，在2014年11月28日黄兰淳已经做了授权给大雨地产中介全权处理涉案房产的公证件。2014年12月23日由案外人代为支付赎楼款，该套房产的房产证至今还在中介公司保管，并且于2015年1月1日前中介公司交钥匙给案外人入住事实。同时也是在罗湖法院轮候查封时间之前。3、在签订合同后，案外人已经支付了十万元定金及赎楼款769685.43元，按照双方房产买卖合同约定，等办完过户支付剩余房款。由于被法院查封后无法正常过户，案外人已经按照普宁法院要求将剩余房款支付到普宁法院账户交付执行。4、案外人在2014年12月23日赎楼完毕，准备过户时，由于普宁法院查封而无法正常过户。非案外人自身原因导致。5、案外人已经按照房产买卖合同约定履行完毕了所有房款。普宁法院按照法律规定依法解封并中止执行，认可了案外人所提的理由成立合法有据。
为支持其主张，案外人提交了以下证据；1、深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表，证明涉案房产原首封法院是普宁法院，罗湖法院和福田法院为轮候查封；2、房地产买卖合同及定金收据，证明2014年11月30日由案外人郑金国和黄兰淳之间签订的房地产买卖合同，签订当天支付了10万元的定金；3、建设银行转账凭证，证明2014年12月23日由案外人的妻子刘莉通过转账给黄兰淳的建设银行房贷账户769685.43元用于赎楼；4、房产证，证明涉案房产登记在黄兰淳名下；5、产权资料电脑查询结果表，证明2014年12月2日和12月19日当时查询该房产的状态没有被查封；6、结婚证、户口本，证明案外人郑金国和转款人刘莉是夫妻关系；7、房地产买卖合同，证明2014年10月24日签订，案外人将其名下的唯一一套房产转售给他人，用于购买黄兰淳名下涉案房产；8、照片4张，证明案外人实际已经入住的事实；9、（2015）揭普法执外异字第28-1号执行裁定书、10、广东省人民法院案款收据，均证明案外人已经按照普宁法院的要求将剩余的购房款项100余万元支付至法院指定账户，法院依照规定中止对涉案房产的执行并解封；11、《证明》及部分物业管理费、水电费的相关票据，证明案外人实际入住的时间为2015年1月1日，至今一直实际占有涉案房产，并交纳相应费用；12、深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表，证明本案现已转为正式查封。
对案外人提交的证据，申请执行人质证后认为1没有原件三性不予认可；对证据2三性均予以认可，对定金收据因被执行人黄兰淳未到庭不能确定其真实性；对证据3真实性没有异议，因为是另一案外人刘莉转账其关联性不予确认；对证据4、5三性均予以认可；对证据6真实性没有异议，但对关联性不予确认，与本案无关；对证据7三性均不予确认；对证据8只能证明拍照当时的状态，无法证明一直持续占有房产，对真实性不予确认；对证据9、10真实性没有异议；证据11三性均不予认可，物业费、水电费、维修基金付款人均是黄兰淳，申请执行人认为与案外人自称自己在使用是矛盾的。对证据12三性均无异议。
申请执行人林庆忠称，1、案外人主张对涉案房产的所有权，其依据是与被执行人黄兰淳签订的房地产买卖合同。申请人认为房地产买卖合同虽有将涉案房产出售给案外人的约定，但该约定不能产生物权变更的效力，更不能对抗物权登记，案外人根据物权法定没有所有权，不能排除执行。根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，本案中案外人与被执行人签订的房地产买卖合同并不当然发生物权变更的效力，案外人并不因协议的生效而直接享有涉案房产的所有权。再者，根据物权公示公信原则，涉案房产登记在黄兰淳名下，黄兰淳作为本案的被执行人，其名下的财产是本案可供执行财产，本案查封合法有据。并且事实上，因涉案房产已被查封，黄兰淳依约履行过户义务已不可能实现，该协议符合《合同法》第110条规定的事实上不能履行的合同，因此，案外人已不可能依法取得物权。由此导致案外人的损失，案外人应当依据相关法律规定另案向被执行人黄兰淳主张赔偿，而非在本案中提出所有权异议，申请人也不是赔偿责任主体。2、案外人主张涉案房产原首封法院即普宁法院已经解封遂在本案中主张中止执行并解封，申请人认为首封法院的解封并不当然导致本案的中止执行和解封，并不因普宁法院解除了涉案房产的执行措施，所以本案也必须解除，前后间无因果关系，本案的执行措施合法有据。
申请执行人未提供证明支持其主张。
被执行人均未提交任何意见。
本院查明，林庆忠与俞林、黄兰淳、王秀、郑远龙、黄科、刘学、唐琼、钟克贞、刘鸣辉、李芳娟、梁婉姗、深圳市鱼仔贸易有限公司、深圳市鱼仔食品有限公司、深圳市金广源营销策划有限公司、深圳市小食代休闲食品有限公司、深圳市梦工厂食品有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月18日作出（2015）深罗法民一初字第327号民事判决书，判决：一、解除原告林庆忠与被告俞林、被告黄兰淳、被告王秀、被告郑远龙、被告黄科、被告钟克贞、被告刘鸣辉、被告深圳市鱼仔贸易有限公司、被告深圳市鱼仔食品有限公司、被告深圳市金广源营销策划有限公司、被告深圳市小食代休闲食品有限公司、被告深圳市梦工厂食品有限公司于2014年11月4日签订的编号为20141104-2号的《借款合同》。二、被告俞林、被告黄兰淳、被告王秀、被告郑远龙、被告黄科、被告钟克贞、被告刘鸣辉、被告深圳市鱼仔贸易有限公司、被告深圳市鱼仔食品有限公司、被告深圳市金广源营销策划有限公司、被告深圳市小食代休闲食品有限公司、被告深圳市梦工厂食品有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告林庆忠偿还借款本金人民币8124561.69元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准，从2015年3月12日计至本判决确定还款之日止）、保全担保费人民币8万元。三、被告刘学对被告王秀根据本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。四、被告李芳娟对被告钟克贞根据本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。五、被告梁婉姗对被告刘鸣辉根据本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。六、被告唐琼对被告郑远龙根据本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。七、驳回被告王秀、被告黄科、被告钟克贞、被告刘鸣辉的反诉请求。八、驳回原告林庆忠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费82280元、保全费5000元，均由上列十六被告共同负担。反诉受理费81800元，由被告王秀、被告黄科、被告钟克贞、被告刘鸣辉共同负担。王秀、刘学、钟克贞、刘鸣辉、李芳娟、梁婉姗不服，上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院于2016年11月4日作出（2016）粤03民终11302号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书发生法律效力后，由于被执行人未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。
在本案诉讼过程中，本院轮候查封被执行人黄兰淳名下位于广东省深圳市龙岗区茵悦之生花园二期7栋二单元13B房产。
上述涉案房产于2014年12月24日被广东省普宁市人民法院以（2015）揭普法民二初字第10-1号民事裁定书查封。案外人为此在该案中向普宁市人民法院提出案外人异议，该院审查查明，案外人郑金国于2014年11月30日与被执行人黄兰淳签订了编号为N0.2011522《房地产买卖合同》，购买了被执行人黄兰淳名下位于广东省深圳市龙岗区茵悦之生二期7栋二单元13B的房产，并按合同约定，当天向被执行人黄兰淳支付定金10万元，同年12月23日，案外人郑金国通过其妻子刘莉转账付还被执行人黄兰淳769685.43元，并于同日注销抵押登记。案外人郑金国在2015年元旦节前入住该楼房，在办理房产过户登记手续过程中，该院于2014年12月24日以（2015）揭普法民二初字第10-1号民事裁定书对登记在被执行人黄兰淳名下的位于广东省深圳市龙岗区茵悦之生二期7栋二单元13B的房产进行了查封。2015年12月10日，案外人郑金国将剩余款项1120314.57元汇入该院银行账户交付执行。该院认为案外人异议理由成立，裁定中止对上述涉案房产的执行。
现本案的查封转为正式查封。
在本案听证调查中，案外人亦自认于2015年1月1日入住上述涉案房产。
本院认为，根据我国法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人现提供的证据显示，其入住涉案房产于涉案房产被查封之后，因此，本案情形不符合上述规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回郑金国的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 张 青
审判员 罗映霞
审判员 邓逸然
二〇一七年七月十一日
书记员 丁媛尹