湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民一终字第352号
上诉人（原审被告、反诉原告）向金丹，女，1979年11月23日出生，土家族。
委托代理人欧军，湘西自治州武陵法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告、反诉被告）康双贵，女，1990年12月18日出生，汉族。
委托代理人于国军，湖南董艺律师事务所律师。
上诉人向金丹因与被上诉人康双贵房屋租赁合同纠纷一案，不服凤凰县人民法院（2014）凤民初字第475号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人向金丹的委托代理人欧军、被上诉人康双贵及其委托代理人于国军到庭参加了诉讼，上诉人向金丹经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2009年9月1日，龙身小苟与被告（反诉原告）向金丹以及余亮签订《房屋租赁合同》，合同约定：龙身小苟将位于凤凰县沱江镇老营哨45号房屋一栋（附后院小屋）整体出租给向金丹、余亮。房屋租赁期限为8年（2009年9月1日至2017年8月31日）。2012年3月19日，向金丹与康双贵签订《房屋出租合同》，约定：向金丹将凤凰县沱江镇老营哨“在别处客栈”（不包含一楼私房菜、咖啡馆）出租给康双贵，租赁期限为5年（2012年4月1日至2017年4月1日）。租金为每年人民币10万，押金为1万元。在合同期限内，康双贵可以转租。康双贵将其从向金丹处承租的客栈重新装修后改名为七月七咖啡旅馆。康双贵自行经营半年后，于2012年10月6日与案外人张三锋、张志歌签订《出租合同》，将七月七咖啡旅馆转租给张三锋、张志歌经营，该合同租期为4年半（2012年10月6日至2017年4月1日），前面4年房屋租金为每年人民币15万元，另外半年房屋租金为人民币2万元，押金为1万元。合同签订后，张志歌依约支付了康双贵押金1万元。2013年11月3日龙身小苟与向金丹签订《房屋租赁合同补充协议》，约定对凤凰县沱江镇老营哨45号房屋后院进行重建。尔后，向金丹将改重建房屋情况通知了张三锋、张志歌、康双贵。2014年4月向金丹按照与龙身小苟达成的补充协议改重建老营哨45号房屋后院，张三锋、张志歌退出经营场所后，同年7月，房屋改重建完毕。后康双贵以向金丹隐瞒与龙身小苟建房协议的前提条件与其签订房屋出租合同，导致康双贵与张三锋、张志歌签订的租赁合同无法履行为由，拒绝继续经营。为此，原、被告发生争议，原告康双贵于2014年10月30日向该院提起诉讼，请求依法判决：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告退还原告保证金1万元；3、被告赔偿原告租金损失15万元；4、被告承担本案诉讼费。在本案审理过程中，向金丹于2014年12月11日提起反诉，请求依法判决：1、被反诉人康双贵支付反诉人向金丹2014年7月至9月的房屋租金2.49万元；2、被反诉人承担本案全部诉讼费。另查明，康双贵与向金丹签订租赁合同后，被告收取了原告押金1万元及2014年4月1日之前的租金，七月七咖啡旅馆现由被告经营。
原判认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告于2012年3月19日签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，被告向金丹隐瞒租赁物部分需改重建的事实，使原告无法继续履行合同导致张三锋、张志歌退出经营场所，且被告向金丹在房屋改建完毕后自行经营七月七咖啡旅馆，向金丹隐瞒房屋改建及改建后自行经营的行为已构成违约，致使原告不能实现合同目的，故原告诉请解除原、被告之间的租赁合同及退还保证金1万元符合法律规定，该院予以支持。合同解除后，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告诉请赔偿租金损失15万元实质是可期待利益损失，符合法律规定，本应支持，但数额过高，该院参考原告与张三锋、张志歌之间的租赁合同，可期待利益损失酌定为9万元。被告向金丹辩称改建房屋不构成违约，张三锋、张志歌不履行合同是因为租金过高，与被告无关，且原告不愿回来继续经营后被告才接手经营，但未向该院提供证据，故该院对其答辩意见不予采信。反诉原告诉请反诉被告支付2014年7月至9月的房屋租金2.49万元，无事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告康双贵与被告向金丹于2012年3月19日签订的《房屋出租合同》；二、被告应在本判决生效后10日内退还原告康双贵押金人民币1万元；三、被告向金丹应在该院生效后10日内赔偿原告康双贵经济损失9万元；四、驳回反诉原告向金丹的诉讼请求。
上诉人向金丹不服原审判决向本院提起上诉称，上诉人向金丹与房东龙身小苟签订《房屋租赁合同》，在租赁期两年后，上诉人须修建后院房屋。2012年3月19日，上诉人与被上诉人签订《房屋出租合同》时，上诉人告知该房屋后院须进行重建的事项，被上诉人未提出异议。之后被上诉人将该房屋转租给张三锋、张志歌经营。2013年11月3日，上诉人与龙身小苟就后院重建事项签订补充协议，上诉人将情况告知张三锋、张志歌，并提出在建房三个月内免除租金，并每月再补偿500元，但张三锋、张志歌称房屋租金过高，要求被上诉人减房租。上诉人同意将房租每年减至8万元，被上诉人表示将租金每年减至12万元，但张三锋、张志歌只愿意给付8万元一年，双方未能达成意见，故张三锋于2014年4月5日前退场。之后，被上诉人向社会公开转租涉案客栈。后院修建于2014年7月5日完工，上诉人通知被上诉人回来经营并交纳2014年的房租，但被上诉人不同意，并声称张三锋、张志歌不再经营该客栈是因上诉人修建后院造成。综上所述，原审认定事实不清，判决不当，请求：撤销原审判决；支持上诉人的反诉请求；由被上诉人康双贵承担一、二审诉讼费。
被上诉人康双贵答辩称，1、上诉人称其告知了答辩人房屋后院须重建，答辩人未提出异议，以及上诉人与房东签订补充协议后，告知了张三锋、张志歌，该事实无证据证明。2、答辩人并未发布转租的信息，即使是事实也是答辩人为减少损失。3、张三锋、张志歌不继续经营是上诉人的违约行为导致的。
上诉人向金丹在二审期间向本院提交了一组证据，即张三锋的《调查笔录》，拟证明张三锋、张志歌不继续租用涉案房屋不是因上诉人重建房屋导致的，而是因租金过高；被上诉人康双贵知道上诉人重建后院的事实。
被上诉人康双贵质证称，该证据无法证实系张三锋本人所说，对其真实性有异议，且张三锋未出庭，无法核实其身份及是否为本人签字，该证据与一审时上诉人发表的代理意见不符。
本院认证认为，证人无正当理由不出庭作证，本院无法核实其真实性，故不予采信。
被上诉人康双贵在二审期间未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：上诉人是否应赔偿被上诉人预期利益损失。
依照《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，上诉人与房东龙身小苟签订的《房屋租赁合同》约定，向金丹应改建房屋的后院，但改建房屋期间会影响房屋的使用，根据租赁合同的性质、目的，上诉人在进行房屋转租时应向次承租人告知该事项。而双方当事人签订的《房屋出租合同》并未约定上诉人进行房屋改建的事项，且上诉人并无其他充分的证据证明其已向被上诉人告知了该事项，因此，上诉人应承担举证不利的后果。同时，依照《合同法》第九十四条第（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，上诉人在被上诉人租赁期间对涉案房屋进行后院改建，致使被上诉人在改建期间不能使用涉案房屋，从而不能实现合同目的，上诉人的该行为构成违约，因此，被上诉人诉请解除双方当事人签的《房屋出租合同》于法有据，上诉人应当返还被上诉人交付的1万元押金。虽然上诉人在被上诉人租赁期间进行了房屋改建，但在房屋改建后上诉人愿意继续租赁给被上诉人，且该房屋建后并未影响被上诉人继续行使租赁权，但被上诉人基于其他原因不愿继续租赁，其行为亦是导致预期收益损失的原因，故其自身应承担部分责任。根据双方当事人签订的《房屋出租合同》及被上诉人与张三锋签订的《转让合同》所约定的租金数额及租赁期间，并结合双方当事人的履约情况，本院酌定由上诉人赔偿被上诉人康双贵5万元整。
另外，上诉人在一审时反诉要求被上诉人支付2014年7月至9月期间的房租。根据查明事实，2014年7月至9月期间，被上诉人并未实际使用涉案房屋，故上诉人的该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》六十条、九十四条第（四）项、九十七条、一百一十二条、一百一十三条第一款、第二百一十六条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持凤凰县人民法院（2014）凤民初字第475号民事判决第一、二、四项，即“一、解除原告康双贵与被告向金丹于2012年3月19日签订的《房屋出租合同》；二、被告应在本判决生效后10日内退还原告康双贵押金人民币1万元；四、驳回反诉原告向金丹的诉讼请求”；
二、撤销凤凰县人民法院（2014）凤民初字第475号民事判决第三项，即“三、被告向金丹应在本院生效后10日内赔偿原告康双贵经济损失9万元”；
三、上诉人向金丹在本判决生效后十日内赔偿被上诉人康双贵5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费3500元，减半收取1750元，由上诉人向金丹承担元1050元，由被上诉人康双贵承担700元，一审反诉案件受理费472元，减半收取236元，由上诉人向金丹承担236元，二审案件受理费3972元，由上诉人向金丹承担2383元，被上诉人承担1589元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 霞
审 判 员 张安成
代理审判员 田竺青
二〇一五年十一月二十日
代理书记员 田娅蓝
附：相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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