北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4696号
上诉人（原审被告）：刘如恒（限制民事行为能力人），男，1936年9月19日出生，汉族，无业，住北京市通州区。
法定代理人：刘建平（刘如恒之子），住北京市东城区。
被上诉人（原审原告）：杨斌，男，1978年12月11日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：黄文强，北京市正皓律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：王翼瑶，女，北京链家房地产经纪有限公司职工。
第三人：于桂仙，女，1932年6月10日出生，汉族，北京市地毯公司退休职工，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：李凤才，北京市鉴杜律师事务所律师。
第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号D-1703A、D-1705室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京中融信融资担保有限公司职员。
上诉人刘如恒与被上诉人杨斌、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）、于桂仙房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初1454民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘如恒上诉请求：维持一审判决书第一项、第二项；撤销一审判决书第三项、第四项，改判驳回杨斌的诉讼请求。事实与理由：一、案件事实。刘如恒在2010年已经有老年痴呆症了，经常忘事。这些现象院内房客和一些认识刘如恒的人都可以见证，包括东城法院的法官和二中院法官都可以见证当年刘如恒在法庭的症状就是老年痴呆症的表现。一审法官在审理中一直偏袒杨斌，运用对杨斌有利的法律法规来定案。二、一审判决书第三项内容错误。刘如恒没有认可录音证据中两家邻居各收到10万元现金的事实，应由杨斌出示收款人的收条为证。刘如恒与邻居之间的土地使用权没有任何争议，不需要给付邻居20万元指界费。即使两家邻居真的收了钱，也是杨斌与两家邻居合伙欺骗刘如恒，此款属于不当得利，应由杨斌起诉收款人追回此款，而不应由刘如恒赔偿杨斌20万元及利息。三、一审判决书第四项内容错误。在杨斌领取土地证后，刘如恒对土地证的真伪提出质疑，刘如恒与杨斌发生争吵，杨斌逼迫刘如恒办理过户手续，刘如恒要求杨斌把土地证交予刘如恒区土地局验证，杨斌不给，所以坚持不下，就没有去办理过户。杨斌于2014年3月24日向法院提出起诉，要求履行合同，法院于2014年4月1日给刘如恒的出庭传票寄到北京市东城区侯庄41号院，被刘如恒的大儿子接到，才知道刘如恒把房子卖掉，告知于桂仙。于桂仙于2014年4月15日提出以第三人身份参加诉讼，法院告知杨斌于桂仙不同意出售房屋。同月，于桂仙向法院提起诉讼，要求与刘如恒离婚。2014年6月25日经过法院调解，于桂仙撤诉。在此期间，刘如恒并没有提出不卖此房屋，没有违约。但是杨斌在2014年10月29日向法院提交变更诉讼请求申请书，要求解除买卖合同。说明刘如恒至今没有提出不卖房屋，是杨斌违约在先。一审判决书已经认定杨斌与链家公司在签订合同过程中未见到于桂仙，证明杨斌与链家公司明知于桂仙不同意卖房，还私下在2013年7月19日给了刘如恒定金5万元，诱惑刘如恒签订配偶同意出售承诺书及声明。链家公司的业务员为了创造业绩，签约现场伪造于桂仙签名来签署配偶同意出售证明。链家公司是违法行为，要承担主要责任。刘如恒在2013年7月19日和23日签字时，每次签名都不一样,而且是在手哆嗦的状态下签字，说明刘如恒签约的时候的精神状态是老年痴呆症发作病态下签订的合同。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）第二十七条规定》：“房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。”因此杨斌的经济损失应当由杨斌与房屋中介机构共同承担。2013年7月23日签约，把价值900万的房子改写450万，装饰装修及配套设备作价450万，属于阴阳合同。刘如恒反对。这种恶意逃避国家税收合同是无效合同，是违法行为。链家公司工作人员和杨斌来过东城区侯庄41号院，当时院内刘如恒的儿子孙子都居住在此，并告知院子不卖，进一步说明链家公司工作人员和杨斌明知于桂仙和家属不同意卖房，恶意骗取刘如恒签约。
杨斌辩称，同意一审判决，对于刘如恒的上诉事实不认可，也没有事实依据。关于二十万指界费用，刘如恒在一审开庭时认可。
于桂仙述称，认可刘如恒的上诉意见。一审判决没有判决于桂仙承担民事责任。判决第三项刘如恒给付指界费，杨斌没有提供收款收条，不能证明二十万已经实际支出。判决第四项，于桂仙认为赔偿数额过多，刘如恒没有经济收入，于桂仙只有退休费，二人无力赔偿。因刘如恒为限制民事行为能力人，与杨斌签订的房屋买卖合同应属于无效合同。
链家公司述称，同意一审判决。
杨斌向一审法院起诉请求：1.解除杨斌、刘如恒及链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.刘如恒返还购房款95万元及定金5万元；3.刘如恒赔偿杨斌中介费损失24.3万元；4.刘如恒赔偿杨斌办理国有土地使用权证损失20万元；5.刘如恒赔偿杨斌房屋差价损失712万元；6.刘如恒向杨斌支付违约金180万元；7.刘如恒向杨斌支付已付购房款、中介费损失、办理国有土地使用权证损失自2014年3月24日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期存款利率计算的利息；8.诉讼费由刘如恒承担。
一审法院认定事实：刘如恒与于桂仙系夫妻关系。刘如恒系位于北京市东城区（原崇文区）侯庄41号院房屋9间（幢号1北方5间，幢号2东房2间，幢号3西方2间，建筑面积155.9平方米）的所有权人。
2013年7月23日，经链家公司提供居间服务，杨斌（买受人）与刘如恒（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘如恒将其所有的北京市东城区侯庄41号院的房屋（建筑面积155.9平方米）出售给杨斌，成交价格为450万元，房屋装饰装修及配套设施设备等作价为450万元，杨斌可以在签订合同的同时支付定金5万元。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。买受人未能在取得土地证后20日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。
同日，杨斌（乙方）、刘如恒（甲方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为900万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2013年7月23日向甲方支付定金5万元。乙方应在过户前将扣除定金外的剩余房款一次性全额以资金监管的方式支付甲方。甲乙双方同意，在甲方乙方全部房款监管后，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。交易所涉税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。其中第四条约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。该《补充协议》的最后“其他约定”部分有手写的协议内容，为1.甲方承诺积极配合办理坐落于东城区侯庄41号房屋土地证，若因为政策问题不能办理且乙方认可的情况下三方免责；2.乙方承诺2013年7月31日前支付甲方95万元整，甲方提供配偶同意出售证明；3.甲方承诺坐落于东城区侯庄41号房屋是家庭名下满五年且唯一房产，如不是导致税费由甲方承担；4.甲方个人原因有户口不能迁出，待甲方有条件户口自行迁出，在此期间发生经济纠纷和家庭纠纷与乙方无关；5.甲方承诺过户前房屋腾空；6.乙方承诺最迟于2014年3月18日前支付甲方全部房款，以资金监管的方式，前提是甲方土地证办理完毕且符合交易过户条件；7.甲方办理房屋土地证所产生费用由甲方承担；8.办理过户时，房产证、土地证一并过户给乙方；9.变更土地使用权证产生土地出让金等费用，甲方承担30%。
同日，杨斌、刘如恒与链家公司签订《居间服务合同》，约定由杨斌向链家公司支付居间服务费198000元。其中第三条约定，杨斌、刘如恒应积极配合链家公司的居间活动，按照链家公司的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照合同约定，及时足额向链家公司支付居间服务费，双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。本次交易的后续手续由北京中融信担保有限公司办理，并另行签署相关合同，链家公司将积极督促后续事宜的办理。杨斌、刘如恒违反本合同第三条约定，导致链家公司不能继续履行义务的，链家公司不承担责任，且链家公司有权收取本合同约定的居间服务费，无需退还。如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。后杨斌、刘如恒及中融信公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定杨斌向中融信公司支付保障服务费45000元。上述合同签订后，杨斌向链家公司支付了居间服务费198000元，向中融信公司支付了保障服务费45000元。2013年7月19日，杨斌、刘如恒及链家公司签订《买卖定金协议书》，杨斌向刘如恒支付了购房定金5万元。2013年7月30日，杨斌向刘如恒支付涉诉房屋购房款95万元。
2013年7月19日，刘如恒签署《承诺书》及《关于配偶同意出售的承诺书》，承诺涉诉房屋不涉及任何债权债务及相应纠纷，如因刘如恒的不实承诺导致房屋在交易过程中产生的一切后果，由刘如恒全部承担；刘如恒出售的涉诉房屋已征得配偶同意，并保证在签约后3个工作日内提交由刘如恒配偶亲笔签字的《配偶同意出售证明》。若因刘如恒违反上述承诺，导致合同无效或合同无法继续履行的，刘如恒同意承担相关法律责任。
2013年7月23日，刘如恒向链家公司提交签有“于桂仙”名字的《配偶（共有权人）同意出售证明》，主要内容为于桂仙系房屋出售人刘如恒的配偶（或共有权人），现于桂仙声明与刘如恒共有的房屋位于东城区侯庄41号，于桂仙同意刘如恒出售该房屋。对于此份证明，于桂仙不予认可，称证明上的签字并非其本人所签，其并不知晓刘如恒出售涉诉房屋一事，亦不同意出售房屋。刘如恒称证明上“于桂仙”的名字系刘如恒代签的，但当时于桂仙对出售房屋不持异议。杨斌称其不清楚证明上的签字是刘如恒代签，杨斌未见到于桂仙本人亲自签字。链家公司称，其工作人员未见过于桂仙本人，收到刘如恒提供的证明后，曾与刘如恒确认是否为于桂仙本人签署，刘如恒向工作人员表示证明系于桂仙本人签署。
2013年11月26日，杨斌（乙方）与刘如恒（甲方）签订《补充协议（二）》，约定甲乙双方就涉诉房屋于2013年7月23日所签订的《补充协议》中其他约定的第九条做以下修改：原第九条改为由乙方承担土地出让金费用。甲方认定原买卖合同中的报税过户价格不变，如甲方改变过户报税价格（大于450万元），则多出的费用（契税等）由甲方承担。下发土地证后，甲乙双方共同到北京市国土局交缴土地出让金，如等待交费所用的时间已经超过合同规定的最晚过户日期（2014年3月18日），则买卖合同顺延，双方均不属于违约，合同继续履行。
2013年12月19日，杨斌（乙方）与刘如恒（甲方）签订《协议》，约定甲方同意委托乙方办理国有土地使用权证相关手续，即与侯庄43号指界纠纷。因侯庄43号产权人对指界有异议，由于侯庄43号产权人要求甲方退还50公分土地方可签字办理国有土地使用权证，乙方已知此情况，并同意所购房屋北墙向南退回50公分；国有土地使用权证顺利办理完成后，若甲乙双方有一方违约，违约方承担违约责任；由于乙方原因，在办理完国有土地使用权证后未与甲方办理过户手续，则甲方认定退让50公分一事作废。
2013年12月19日，杨斌（乙方）与刘如恒（甲方）又签订《协议书》，主要内容为甲方授权乙方可以与有纠纷或异议的相邻方达成相关协议，以便解决纠纷办理土地证。经乙方协调，有指界异议的各方同意在收到20万元赔偿款后，在保持现状的情况下，在指界协议上签字，并协助办理甲方土地证。甲方对于上述处理方式无异议。上述20万元由乙方向指界异议各方支付，甲方无需支付。如果在办理下土地证后，甲方积极履行合同，将房产证及土地证依约定过户到了乙方名下，则上述20万元费用由乙方承担。但如果甲方违约或合同无效，致使乙方无法取得房产证及土地证，或甲方拒不履行购房合同，则上述20万元及其利息损失应由甲方承担。如因乙方违约，费用自行承担，2013年11月26日签署的协议无效。房产在过户前乙方以资金监管的方式监管400万元整，甲方配合办理房屋产权过户手续，待乙方产权证拿到之日起给甲方60天时间腾空房屋，腾空房屋后甲乙双方共同办理土地使用证过户，乙方再行支付物业保障金400万元整。腾房时间每逾期一日按照支付甲方房款计算每日千分之五交付乙方滞纳金。本协议与前述的《北京市存量房屋买卖合同》不一致以本协议为准。
2014年2月20日，刘如恒取得本市东城区侯庄41号的国有土地使用权证，使用权面积251.31平方米。后因办理涉诉房屋过户中出现问题，杨斌提起诉讼，要求刘如恒履行房屋买卖合同，将涉诉房屋过户至杨斌名下。审理过程中，刘如恒的配偶于桂仙表示《配偶（共有权人）同意出售证明》并非其本人所签，其不同意出售房屋，致杨斌变更诉讼请求要求解除房屋买卖合同，并由刘如恒赔偿相关损失。
2015年7月27日，法院作出（2014）东民初字第04106号民事判决书。刘如恒不服判决，提出上诉。2016年10月18日，法院作出（2015）东民特字第17619号民事判决书，宣告刘如恒为限制民事行为能力人。2016年12月12日，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民终字第10276号民事裁定书，以刘如恒在一审期间是否具备诉讼能力存疑、有待进一步查清为由，裁定撤销（2014）东民初字第04106号民事判决，发回重审。
重审过程中，经法院释明，刘如恒的法定代理人就刘如恒在签订合同时的民事行为能力不申请鉴定。关于刘如恒的民事行为能力，刘如恒的法定代理人提交刘如恒参加老年痴呆的讲座视频，拟证明刘如恒不具备民事行为能力。对此，杨斌不认可证明目的。于桂仙认可真实性。链家公司不发表意见。中融信公司未到庭发表意见。
关于杨斌主张的违约金及居间服务费的问题，杨斌称根据杨斌、刘如恒及链家公司签订的《补充协议》中的约定，刘如恒提供的涉诉房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致杨斌无法取得涉诉房屋所有权的，应向杨斌支付相当于房屋总价款900万元的20%的违约金，链家公司收取杨斌的所有费用不予退还，由刘如恒直接赔付杨斌。该《补充协议》还约定了刘如恒应提供配偶同意出售证明。现刘如恒提供的配偶同意出售证明系刘如恒代于桂仙签订，导致杨斌无法取得涉诉房屋所有权，违反了《补充协议》的约定，故刘如恒应按约向杨斌支付违约金180万元，并赔偿居间服务费损失24.3万元。关于杨斌主张的办理国有土地使用权证的损失20万元，杨斌提交录音证据一份，证明其向存在指界纠纷的两家邻居各支付了10万元现金，以便办理涉诉房屋所在院落的国有土地使用权证。链家公司亦予以认可，称杨斌付款时有链家公司工作人员陪同前往。关于杨斌主张的利息问题，杨斌称系根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，杨斌未能在取得土地证后20日内取得房屋所有权证书的，如因刘如恒的责任，杨斌有权退房。杨斌退房的，刘如恒应当自退房通知送达之日起15日内退还杨斌全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。
一审庭审中，应杨斌申请，法院委托北京华天通房地产评估有限公司对涉诉房屋的市场价值进行评估，该公司作出华天通[2017]估字A051号房地产估价报告，估价结果为涉诉房屋在价值时点2017年3月21日的估价结果为16122399元，楼面房地产价格为103415元/平方米。
一审诉讼中，杨斌申请查封、冻结刘如恒名下价值480万元的财产。法院作出（2017）京0101民初1454号民事裁定书，对刘如恒名下价值480万元的财产采取了保全措施。
一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，杨斌与刘如恒于2013年7月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、于2013年11月26日签订的《补充协议二》、于2013年12月19日签订的《协议书》及杨斌、刘如恒、链家公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵守。关于刘如恒没有民事行为能力的辩称，因刘如恒被宣告为限制民事行为能力与交易之时时间间隔较长，没有证据显示刘如恒在交易当时不具备民事行为能力，关于因刘如恒属于限制民事行为能力人导致合同无效等答辩意见，法院不予采信。涉诉房屋虽登记在刘如恒名下，但系刘如恒与于桂仙的夫妻共同财产，刘如恒无权单独处分。现于桂仙明确表示当时对刘如恒出售房屋一事并不知情，现亦不同意将房屋出售给杨斌，杨斌及第三人链家公司亦表示未见过于桂仙本人，故杨斌与刘如恒签订的房屋买卖合同已无法继续履行。杨斌要求解除其与刘如恒签订的《北京市存量房屋买卖合同》及杨斌、刘如恒与链家公司签订的《补充协议》的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。根据《补充协议》的约定，刘如恒应提供配偶同意出售的证明，而刘如恒提交的《配偶（共有权人）同意出售证明》上“于桂仙”的名字并非于桂仙本人所写，刘如恒应对《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除的后果承担责任。杨斌要求刘如恒返还购房款共计100万元的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。关于杨斌要求刘如恒赔偿居间服务费及保障服务费损失24.3万元的诉讼请求，因中融信公司表示如杨斌、刘如恒之间的房屋买卖合同解除，是否可退还服务费可另行协商，且链家公司在交易过程中是否已严格尽到自己的义务亦非本案的审理范围，故对杨斌的此项诉讼请求，本案中不予处理，各方可另行解决。关于杨斌要求刘如恒赔偿办理国有土地使用权证的损失20万元的诉讼请求，办理涉诉房屋所在院落的国有土地使用权证系杨斌、刘如恒之间房屋交易的一个环节，且有相关证据佐证这笔费用的发生，根据杨斌、刘如恒于2013年12月19日签订的《协议书》的约定，若刘如恒违约或合同无效，致使杨斌无法取得房屋所有权证及国有土地使用权证，则该笔费用20万元及其利息损失应由刘如恒承担。故杨斌的该项诉讼请求，有合同依据，法院予以支持。关于杨斌主张的房屋差价损失712万元及违约金180万元的诉讼请求，因刘如恒确存在违约行为，应承担相应违约责任。根据相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。考虑到杨斌的损失情况、合同履行情况，法院对刘如恒应承担的违约金和损失酌定处理。关于杨斌主张已付购房款利息的诉讼请求，根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，杨斌未能在取得国有土地使用权证后20日内取得房屋所有权证书的，如因刘如恒的责任，杨斌有权退房。杨斌退房的，刘如恒应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。本案中，杨斌未向刘如恒发出过退房通知，杨斌主张利息依据不足，法院不予支持。关于杨斌主张中介费利息的诉讼请求，并无合同依据，法院不予支持。关于杨斌主张办理国有土地使用权证损失的利息的诉讼请求，在2013年12月19日杨斌、刘如恒签订的《协议书》中约定若刘如恒违约或合同无效，致使杨斌无法取得房产证及土地证，或刘如恒拒不履行购房合同，则发生的20万元费用及其利息损失应由刘如恒承担。故杨斌的此项诉请有合同依据，法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2017年11月29日作出判决：一、杨斌与刘如恒于二○一三年七月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及杨斌与刘如恒、北京链家房地产经纪有限公司于二○一三年七月二十三日签订的《补充协议》判决生效之日解除；二、刘如恒于判决生效之日起十日内向杨斌返还购房款人民币一百万元；三、刘如恒于判决生效之日起十日内赔偿杨斌办理北京市东城区侯庄四十一号国有土地使用权证经济损失人民币二十万元及该笔费用自二○一四年三月二十四日起至判决生效之日止按照中国人民同期存款利率计算的利息；四、刘如恒于判决生效之日起十日内向杨斌支付违约金及赔偿损失共计人民币二百万元；五、驳回杨斌的其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。
刘如恒对一审法院经审理查明的部分事实持有异议，但其未向本院提交证据予以证明。一审法院认定事实有《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，《补充协议二》，收据，收款证明，承诺书，《居间服务合同》，《交易保障服务合同》，《协议书》，房屋所有权证，国有土地使用权证，录音证据及当事人各方的当庭陈述等证据在案佐证，本院依法予以确认。
本院二审经审理查明的事实同一审法院认定事实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘如恒的法定代理人主张刘如恒在签订合同时非完全民事行为能力人，但并未对此充分举证；经一审法院释明刘如恒法定代理人是否对签订合同时刘如恒的民事行为能力进行鉴定及不申请鉴定的法律后果，刘如恒法定代理人明确表示不对上述问题进行鉴定。综上，无法判定刘如恒签订合同时的行为能力，故对刘如恒法定代理人的抗辩，不予认可。
依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约享有相关合同权利，履行相应合同义务。刘如恒与杨斌、链家公司签订的房屋买卖合同、补充协议、协议书均合法有效。关于20万指界费，结合刘如恒、杨斌签订于2013年12月19日签订的《协议》与《协议书》的内容，在刘如恒无法出示其他相反证据的情况下，应当认定支付给20万元的指界费系杨斌支付。按照《协议书》载明的内容，如果在办理下土地证后，甲方积极履行合同，将房产证及土地证依约定过户到了乙方名下，则上述20万元费用由乙方承担。但如果甲方违约或合同无效，致使乙方无法取得房产证及土地证，或甲方拒不履行合同，则上述20万元及其利息损失应由甲方承担。现由于刘如恒提交的《配偶（共有权人）同意出售证明》上“于桂仙”的名字并非于桂仙本人所为，且于桂仙明确表示不同意出售涉案房屋，导致本案房屋买卖合同解除，刘如恒应当承担违约责任。一审法院以此判令刘如恒返还20万元指界费并赔偿相应利息损失，于法有据，本院予以支持。关于违约金，一审法院根据杨斌的实际损失、合同履行情况对刘如恒应承担的违约金数额酌定为200万元，本院不持异议。
综上所述，刘如恒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由刘如恒负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 顾国增
审判员 刘丽杰
审判员 陈 妍
二〇一八年五月二十八日
书记员 张邵青
书记员 宋雨晴