广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第647号
原告（反诉被告）董克宇，男，住郑州市中原区。
原告（反诉被告）李德静，女，住深圳市宝安区。
两原告共同委托代理人武宏亮。
被告（反诉原告）张立云，男，住佛山市南海区。
被告（反诉原告）沈丽荣，女，住辽宁省盖州市。
两被告共同委托代理人钟转弟。
两被告共同委托代理人邹雪峰。
原告董克宇、李德静与被告张立云、沈丽荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月20日受理后，被告提起反诉，本院决定将反诉与本诉合并，依法由审判员朱道春适用简易程序于2014年7月29日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人武宏亮与被告张立云、沈丽荣及两被告共同委托代理人钟转弟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月20日，原、被告签订《房地产买卖合约》，约定：原告将位于佛山市南海区桂城南一路＊＊房（以下简称涉讼房屋）出售给被告，成交价为1170000元，定金50000元于签订合同当日支付，首期购房款350000元在向房管部门递件当天支付，房款260000元通过贷款方式支付，剩余房款560000元在2014年1月1日交付物业前支付，违约按成交价10%赔偿。
合同签订后，被告支付了定金50000元，直到2014年1月20日，被告在向房管部门递件办理过户时向原告支付了300000元，2014年4月30日收到被告办理的银行贷款600000元，剩余房款220000元被告拒绝支付。原告已将涉讼房屋过户到被告名下。经原告催讨，2014年5月16日，被告支付了100000元，剩余120000元被告以家电不全为由拒绝向原告支付。原告向被告发出律师函催收剩余房款，被告置之不理，2014年6月9日，被告单方面撬开门锁占用了涉讼房屋。原告认为，被告在签订合同后，未严格按照合同约定支付购房款，尾款又以家电问题拒付，被告已构成违约，起诉请求法院判令：1、两被告向两原告支付购房款120000元；2、两被告向两原告支付违约金、赔偿金合计117000元；3、诉讼费由两被告承担。
两被告共同答辩并反诉称：原、被告签订的房屋买卖合同约定房屋出售方式为按现状带家私、电器出售，成交价为1170000元，合同签订当天被告向原告支付了定金50000元。合同签订后，原、被告在房款支付及房屋交付的方式上达成一致意见，首先两被告支付首期房款350000元和贷款600000元，2014年1月23日涉讼房屋过户到被告名下，原告将房屋按现状交付给被告后，被告支付剩余房款220000元。被告向原告支付了前二期房款后，原告擅自将房屋内部分电器和家私拆除、搬离，为此被告多次与原告协商，协商过程中，同年5月12日，原、被告办理了物业和水电、燃气过户交接，双方在准备对涉讼房屋实物交接时，产生争议。为促成合同履行，按原告要求，2014年5月16日，被告又向原告支付了购房款100000元，但原告仍未将房屋钥匙及全部家电、家私一并交付给被告，经被告及中介机构多次催促，原告仍不履行合同全部义务，原告违约在先，被告向原告发出律师函，2014年6月9日，被告在中介机构人员陪同下，进入涉讼房屋。为使涉讼房屋恢复到出售现状，被告支出了购买家电23546元、大门开锁230元、大门换锁250元、房门换锁560元，并代原告垫付物业费573.65元，2014年5月20日至同年6月9日期间被告还产生租金损失1600元，因原、被告纠纷，被告还支出录音资料刻录费24元、误工损失费5632.18元。故反诉：1、两原告赔偿两被告损失32464.36元；2、两原告向两被告交付房屋装修图纸、业主资金维修本；3、两原告向两被告赔偿证人出庭费用755.62元；4、诉讼费由两原告承担。
诉讼中，两原告共同举证如下：
1、董克宇的身份证、李德静的身份证（各1份，复印件），用以证明两原告的诉讼主体资格。
2、房地产买卖合约（1份，原件），用以证明原、被告之间签订房屋买卖合同和合同约定的相关权利义务。
3、手机短信（1份，原件），用以证明被告存在逾期付款的违约行为，且原告曾向被告催收房款。
4、律师函（1份，原件），用以证明被告以旧家电被拆为借口拒付余下购房款。
经庭审质证，两原告对证据1、2真实性无异议，本院确认此二份证据的真实性。两原告对证据3有异议，认为虽然收到该信息，但当时双方正在协商，短信内容与协调内容并不一致，且短信内容也反映双方对履行期限作出变更。经审查，被告承认收到该短信，本院确认此证据的真实性。两原告对证据4无异议，本院确认此证据的真实性。
诉讼中，两被告共同举证如下：
1、照片对比图（3组，原件），用以证明被告接收涉诉房屋时，涉诉房屋的现状与原告在网上出售涉诉房屋时的照片不一致，缺少了电视机一台、风扇一台、机柜一张、入口屏风一个、柜式空调一台、冰箱一台；另外，儿童房中的空调是旧空调，而网上显示为新空调；客房空调已经被拆除。
2、物品放行条（1张，复印件），用以证明原告董克宇在2013年11月29日签订合同后，搬走了部分家电，包括搬走了空调、柜机、冰箱以及家私一批。
3、光盘（2张，原件）、通话录音文字整理稿（5份，原件），用以证明原、被告通过口头方式和行为变更了合同所约定的房款支付方式和涉诉房屋的交付方式，变更后的涉诉房屋交付时间为2014年5月12日，虽然通话内容是原告与中介机构之间的通话，但中介机构是传话者。
4、发票（6张，原件），用以证明被告在原告搬走家电后，另行购置新家电所产生的损失合计19346元。
5、收据（5份，原件），用以证明被告对涉诉房屋开锁和换锁、购买屏风和机柜、刻录本案光盘所产生的损失，合计1064元。
6、物业管理费用通知单（1份，复印件），用以证明被告代原告支付2014年4月至2014年6月的物业管理费339.65元。
7、收入证明（2份，原件），用以证明两被告的收入情况，以便计算被告因原告违约而产生的误工损失。
8、同类房产租金的计算方式的网上参考信息（1份，打印件），用以证明同类房屋的租金水平。
经庭审质证，两原告对证据1有异议，认为是被告擅自进入房屋，无法确认被告提到的房屋现状，网上房屋照片是中介机构上传，并不是原告提供。经审查，中介机构将原告房屋照片上传网络，代表原告出售房屋的现状，被告接收房屋时有中介机构人员陪同，结合录音资料，本院确认此证据的真实性及证明力。两原告对证据2真实性无异议，本院确认其真实性。两原告对证据3有异议，认为不是原告声音，且是原告与中介人员通话，不能证明原、被告之间就合同履行作出变更。经审查，通话内容能与本案其他证据相印证，本院确认此证据的真实性。两原告对证据4、5有异议，认为与本案无关，且原告也未承诺交付家电，被告擅自撬门，损失应由被告自行承担。经审查，该二组证据能与本案其他证据相印证，本院确认其真实性。两原告对证据6有异议，认为虽然原告未缴纳2014年4月后物业管理费，但涉讼房屋已过户给被告，物业管理费应由被告负担。经审查，本院确认此证据的真实性。两原告对证据7有异议，认为工资应由工资条等印证。经审查，被告未提供纳税证明，本院对此证据的证明力不予确认。两原告对证据8有异议。经审查，本院不确认此证据的证明力。
诉讼中，经被告申请，本院传唤证人＊＊出庭作证，证人述称：涉讼房屋交易过程中，双方对房屋交接时间有变更，在银行发放贷款给原告前，原、被告对交易履行均无争议。原、被告争议是发生在房屋交付时，当时曾提出家电、家私减少折抵10000元房款，虽经本人参与协调，但一直未能协调成功。2014年6月9日，本人在现场，被告进入涉讼房屋。
两原告对证人证言有异议，认为证人收取被告中介费，与被告有利害关系，证人陈述原、被告在交接房屋时因家电问题产生争议，说明是否带全部家电双方并未协商一致。被告对证人证言无异议。经审查，证人证言能与其他证据相印证，本院确认其真实性。
根据本院采信的证据结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
2013年11月20日，两原告与两被告签订《房地产买卖合约》，约定两原告将涉讼房产出售给两被告，物业出售带家私电器，家私家电数量详见《家私电器清单》，成交价为1170000元，签订合同时支付定金50000元，同年12月1日前办理交易递件手续，房管部门受理交易递件当天支付首期房款350000元（含定金），在办理转名前到银行办理按揭贷款手续，办理银行按揭贷款260000元，在交易过户完成后由银行直接划入原告账户，2014年1月1日交付房屋，余下560000元在2014年1月1日交付房屋前支付。当日，两被告向两原告支付了定金50000元。
2014年1月20日，原、被告办理了交易递件手续，两被告另行支付了购房款300000元予两原告，同年1月23日，涉讼房屋变更登记到两被告名下。同年4月30日，银行放款600000元给两原告。同年5月12日，原、被告办理涉讼房屋物业管理费、水电费、燃气费缴费义务人变更登记手续。同年5月16日，两被告又支付购房款100000元给两原告。同年6月9日，两被告在中介公司员工陪同下撬开涉讼房屋门锁，开始占有使用涉讼房屋。
另查明，2013年11月29日，原告从涉讼房屋搬走一批物品，根据物业公司物品放行条显示，物品名称为：空调1台、冰箱1台、家私一批。根据被告提供的图片反映，两被告占用涉讼房屋时，房屋比两原告放盘时缺少电视一台、电视柜一台、风扇一把、空调一台、冰箱一台、屏风一张。
2014年5月13日、14日，原、被告分别与中介公司员工电话沟通，就涉讼房屋交付标准进行协商，原告要求被告支付100000元房款，双方再协商处理搬走家私电器问题。同月27日，两被告委托律师向两原告发出律师函，要求两原告五日内与被告协商履行房屋交付义务，否则剩余房款作为赔偿两被告损失。
2014年6月20日，两原告提起本案诉讼。
本院认为：民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2013年11月20日签订的《房地产买卖合约》是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，原、被告应本着诚实信用原则履行该合同。
本案争议焦点之一为原、被告是否存在违约行为。合同约定涉讼房屋是带家私、家电出售，在原、被告未按合同约定列出《家私电器清单》情况下，原告应按签订合同时涉讼房屋现状交付房屋，现原告在签订合同后搬走部分家私家电，其行为已构成违约。原告辩解双方并未对所带家私家电达成合意、其搬走部分家私家电不构成违约的意见本院不予采信。合同约定交易过户完成后被告应通过银行按揭贷款向原告支付购房款260000元，涉讼房屋在2014年1月23日过户到被告名下，但直到同年4月30日银行才发放贷款600000元给原告，虽然该金额比合同约定金额高，但被告逾期支付行为也构成违约。被告辩解双方就履行达成新的合意，但并未能提供有效证据予以证明，本院对此也不予采纳。
本案争议焦点之二为原、被告应承担何种违约责任。原、被告产生争议后，原告要求被告支付购房款100000元后双方协商，被告按此要求在2014年5月16日向原告支付出100000元，此后又向原告发出律师函，表明被告有积极协商解决纠纷的意愿，但其要求将剩余未付购房款120000元全部作为赔偿款明显与情理不符。本院综合考虑原、被告的违约行为给对方造成的损失情况，酌情确定减少购房款10000元作为减少的家私电器赔偿款，被告要求赔偿损失32464.36元依据不足，超出部分本院不予支持。本案中被告应向原告支付购房款110000元，原告请求120000元依据不足，超出部分本院也不予支持。原、被告均有违约行为，双方其他损失均由其自行承担，本院对原告要求被告支付违约赔偿金117000元及被告要求支付证人出庭费用755.62元诉讼请求均不予支持。被告并未提供证据证明原告持有房屋装修图纸和业主资金维修本，本院对其要求原告交付的诉讼请求也不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张立云、沈丽荣应于本判决发生法律效之日起十日内支付购房款110000元予原告（反诉被告）李德静、董克宇。
二、驳回原告（反诉被告）董克宇、李德静其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）张立云、沈丽荣全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取2427.5元（两原告已预交），由原告负担1177.5元，两被告负担1250元，两被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还两原告，本院不另收退。反诉受理费305.8元（两被告已预交），由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一四年八月二十九日
书记员 谭国敏