延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民终1536号上诉人（原审被告、反诉原告）：延边吴中房地产开发有限公司，现更名为延边吴城房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市依兰镇北大村1单元101室。法定代表人：符斌，总经理。委托诉讼代理人：鲍丽伟，住吉林省延吉市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：缴刚，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金成俊，吉林华烁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑花，吉林华烁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈瑞，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金成俊，吉林华烁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑花，吉林华烁律师事务所律师。上诉人延边吴城房地产开发有限公司（以下简称“吴城公司”）因与被上诉人缴刚、陈瑞商品房买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院(2016)吉2401民初1482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴城公司的委托诉讼代理人鲍丽伟，被上诉人缴刚、陈瑞的委托诉讼代理人金成俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴城公司上诉称：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。具体理由如下：1.一审认定《商品房预售合同》（俗称白皮合同）是对《商品房买卖合同》（俗称黄皮合同）进行了变更有误。白皮合同只是行政机关对商品房预售的一种行政管理手段，只是确认、记录合同存在的一种依据，对合同本身的民事效力不产生任何影响，双方签订的黄皮合同应当有效。2.交房条件认定有误。2014年10月4日双方签订的黄皮合同约定的交房条件是房屋验收合格；此后因办理银行贷款所需，双方又签订了白皮合同，约定的交房条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件。本案中，双方约定的交房时间为2015年8月30日，上诉人已经获得住建部门的竣工验收报告，应当认定已经具备了交房条件，而非如被上诉人主张以《竣工验收备案证》为准。3.上诉人在施工期间遭遇大雨天气，另有高铁修建等特殊情形，从而导致工程延误，此种情形属于上诉人无法预见的。也是基于此，经与临时业主委员会协商同意给予上诉人十天的免责期限，但一审未予采信是错误的。缴刚、陈瑞辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉主张，维持原判。缴刚、陈瑞向一审法院起诉请求：要求判令吴中公司支付逾期交房违约金8372.59元【总房款450139元×万分之三×62天（2015年8月31日至2015年10月31日）】，并承担诉讼费用。理由：2014年12月15日，原告与吴中公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买吴中公司开发的苏州印象小区0843幢（31号楼）1单元502号、建筑面积88.83平方米的房屋，房屋总价款为450139元。根据合同约定，吴中公司应于2015年8月30日前交付符合约定的房屋，但吴中公司未按时交付房屋，于2015年11月初才通知原告接收房屋，逾期交付房屋62天。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1（2）项约定，应按日向原告支付全部房价款万分之三的违约金。吴中公司向一审法院提起反诉请求：要求缴刚、陈瑞按照合同约定立即支付迟延收房保管费600元（2015年10月26日至2015年11月1日，共计6天乘以100元），并承担本案诉讼费用。理由：2014年10月4日，吴中公司与缴刚、陈瑞合意签订第一份商品房买卖合同，双方约定吴中公司将其开发建设的延吉市苏州印象小区31栋1单元502室以450139元的价格出售给缴刚、陈瑞。该房屋竣工验收合格后，缴刚、陈瑞未在约定时间内收房，直至2015年11月1日迟延6天才收房。一审法院认定事实：2014年10月4日，缴刚、陈瑞与吴中公司签订第一份商品房买卖合同（黄皮），合同约定缴刚、陈瑞购买吴中公司开发建设的苏州印象小区31栋1单元502号、建筑面积88.83平方米的房屋，总房款450139元于2014年10月4日前支付完毕；买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之三的违约金；交房期限：出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房的，按逾期时间分别处理：逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。房屋交接过程中，如因买受人原因未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费。2014年12月15日，就本案诉争房屋，缴刚、陈瑞与吴中公司另行签订第二份商品房买卖合同（预售），合同约定房屋总价款450139元，买受人应当于2014年10月4日前支付完毕。除不可抗力外，买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。交房条件约定为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，交房时间为2015年8月30日前。出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担即按逾期时间分别处理：逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。交付房屋时，如因买受人原因导致房屋未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费。该合同同时约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。2014年10月4日，缴刚、陈瑞一次性向吴中公司支付全部房款450139元。2015年9月1日，吴中公司向缴刚、陈瑞出具了正式的销售不动产统一发票。2015年9月20日左右，吴中公司电话通知缴刚、陈瑞办理收房手续，缴刚、陈瑞因诉争房屋尚未取得竣工验收备案证明文件，不符合商品房预售合同约定的交房条件而拒绝接收房屋。2015年10月17日，吴中公司向买受人发出挂号信，通知其于2015年10月16日至2015年10月25日期间办理收房手续。2015年10月23日，吴中公司取得竣工验收备案证明文件。2015年11月1日，缴刚、陈瑞向吴中公司交纳物业服务费等，同时吴中公司将房屋交付给缴刚、陈瑞。一审法院认为：一、本诉请求是否成立的问题。针对本案诉争房屋，被告先后签订了两份商品房买卖合同，两份合同区别在于第二份合同没有约定剩余房款的交付期间，且第二份合同约定了比第一份合同更为严格、明确的交房条件，即第一份合同约定依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，而第二份合同约定出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则买受人有权拒绝接收。关于两份合同的效力问题，本院认为针对同一诉争房屋，先后签订两份合同，除当事人特别约定外，通常应视为后签订的合同对先签订的合同进行变更，且第二份合同已经双方当事人在房产管理部门备案登记，现吴中公司主张第二份合同是应房产局规范合同管理的要求，为购房户办理贷款手续及备案登记手续而签订，此前的第一份合同并未收回，继续有效，但其并未提供证据证明双方特别约定签订在后的第二份合同不发生效力，故其抗辩理由不成立。缴刚、陈瑞与吴中公司签订的第二份合同，即商品房买卖合同（预售）系双方的真实意思表示，不违反法律法规，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，缴刚、陈瑞按约履行支付购房款的义务，但吴中公司却未能按照合同约定履行按期交付商品房的义务，虽然双方在商品房买卖合同（预售）中约定遭遇不可抗力可免除迟延交付的违约责任，但根据《中华人民共和国民法通则》规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。延吉市于2014年8月及2015年7月份开始确实遭遇阴雨天气，在双方签订合同的2014年10月4日前已经出现供水不足、定时供水的情况，且吴中公司主张遭遇极端天气，但根据气象记录，延吉市并未象沿海城市频繁出现具有较强破坏性的暴雨、台风等灾害天气，偶发情况亦不足以客观上造成整个工期的延误，作为开发单位应合理预见，合理安排施工。吴中公司在明知延吉市水源不足、定时供水，签订合同时是应当预见的风险，不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，故吴中公司提供的上述证据并不足以证明不可抗力的客观存在。吴中公司于2015年10月23日取得竣工验收备案证明文件，满足了商品房买卖合同（预售）约定的交房条件，且于2015年10月17日按照商品房买卖合同（预售）约定，采用挂号信送达方式发出收房通知。买受人缴刚、陈瑞因自身原因于2015年11月1日办理收房手续，故本院确认吴中公司迟延交房时间为2015年8月31日至2015年10月23日，共计54天，吴中公司应支付缴刚、陈瑞已交付房价款450139元×万分之三的违约金，即7292元（450139元×3/10000×54天）。二、反诉请求是否成立的问题。根据第二份合同约定交付房屋时，如因买受人原因导致房屋未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费，且第二份合同第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以（邮寄挂号信）方式送达对方。任何一方变更通知地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方不履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”缴刚在该第二份合同中出示记载的通讯地址是“吉林省延吉市进学街文昌委二组”。吴中公司于2015年10月23日取得竣工验收备案证明文件，并于2015年10月17日根据缴刚提供的地址向缴刚以挂号信方式发出收房通知，要求缴刚、陈瑞于2015年10月16日至2015年10月25日期间办理收房手续，即使缴刚、陈瑞自称未收到该收房通知亦不影响送达效力。缴刚、陈瑞应于2015年10月25日收房，其至2015年11月1日才办理收房手续构成违约，应按照约定的100元/日标准支付迟延收房保管费700元（2015年10月26日至2015年11月1日，共计7天），故吴中公司要求缴刚、陈瑞按合同约定承担迟延收房违约金的诉讼请求有事实依据，本院予以支持，但吴中公司只主张600元，应视为其对权利的自由处分，本院不予强行调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告延边吴中房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告缴刚、陈瑞逾期交付房屋违约金7292元；二、驳回原告缴刚、陈瑞的其他诉讼请求；三、反诉被告（原告）缴刚、陈瑞于本判决生效后立即支付反诉原告（被告）延边吴中房地产开发有限公司迟延交房保管费600元；四、以上折抵后被告延边吴中房地产开发有限公司应向原告缴刚、陈瑞支付6692元。如延边吴中房地产开发有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告延边吴中房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费25元，由反诉被告缴刚、陈瑞负担。吴城公司在二审中向本院提交企业工商变更登记审批表一份。证明延边吴中房地产开发有限公司已更名为延边吴城房地产开发有限公司。本院经审理对一审查明的事实予以确认。另查明，延边吴中房地产开发有限公司现已更名为延边吴城房地产开发有限公司。本院认为：缴刚、陈瑞与吴城公司先后针对同一标的签订了两份《商品房买卖合同》，但双方并未对合同效力进行特别约定，因此，该两份合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”两份合同中约定不一致的内容，应以后合同是否对先合同部分约定进行明确变更为准，有明确的变更内容的，应视为后合同对先合同的相关条款的变更，没有重新约定或后合同约定不明确的，仍然从先合同。本案中，后签订的合同与先合同约定的交房条款不一致，但后合同对房屋交付条件约定明确，应属于对先合同部分内容的变更，本案交房条件的认定应以后合同约定为准。合同约定交房时间为2015年8月30日，涉案房屋于2015年10月23日起满足约定的交房条件，故一审认定吴城公司迟延交房时间为2015年8月31日至2015年10月23日并无不当。对于吴城公司主张后合同对于交房条件的变更约定不发生法律效力的主张，因缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。吴城公司主张的本市天气情况及停水情况不足以构成上述法律规定的不可抗力情形，故吴城公司以气象问题主张免责的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。按照约定的交付条件及交付时间接收房屋，是房屋买卖合同中买受人最重要的合同权利，吴城公司既不能举证证明买受人缴刚、陈瑞放弃或免除了吴城公司延期交房的责任，也不能证明缴刚、陈瑞对临时业主委员会作出相应授权，故对吴城公司以临时业主委员会给予其10天免责期间而主张免责的上诉请求，本院不予支持。综上，吴城公司的上诉理由不能成立；一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人延边吴城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  全智光审判员  刘晓娟审判员  林 美二〇一六年十一月十八日书记员  徐 妍