江苏省溧阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）溧民初字第19号
原告（反诉被告）溧阳月星家居生活广场有限公司，住所地溧阳市溧城镇平陵东路2号。
法定代表人丁佐勇，该公司执行董事。
委托代理人王晓峰，江苏天目湖律师事务所律师。
被告（反诉原告）司徒友辉，系溧阳市溧城生活家建材店业主。
原告溧阳月星家居生活广场有限公司（以下简称月星公司）诉被告司徒友辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告司徒友辉提起反诉，本案依法适用普通程序，分别于2014年5月28日、2014年10月21日、2014年12月15日公开开庭进行了审理，月星公司委托代理人王晓峰、司徒友辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告月星公司诉称，2011年7月15日，原告、被告签订合同，约定被告承租原告受托管理的位于溧阳市溧城镇昆仑南路15号溧阳月星家居生活广场B7展位用于“生活家”产品展出和销售，期限为2011年7月16日至2013年7月15日，被告每月应当承担综合费用（租金、商场运营管理费）11220元，6个月一结算，先付后用，逾期付款，应当承担每日千分之三的违约金；原告作为商场管理人承担管理职责，并有权收取合同下所有费用。合同签订后，被告使用租赁展位从事经营活动至2013年10月31日，无故拖欠综合费132268元。请求判令被告支付拖欠的综合费用132268元，并承担诉讼费。
被告司徒友辉辩称，2011年7月16日，从月星公司租用商铺287.7平方米，计算租金为11220元每月，第一年度减免四个月租金，第二年度减免两个月租金，第三年度减免五个月租金，自2013年4月1日起，承租面积为207.565平方米，月租金8095元，2011年7月16日至2014年7月16日租金共计253937.5元。至2013年10月31日，已交费用141402元，截至2014年7月15日，应交公司所有费用为112535.5元。如按照月星公司计算截至2013年10月31日，则其招商部计算欠款金额为84204元，答辩人计算金额为72397.8元，与月星公司所诉132268元大相径庭。因亏损严重不能按时交纳各项费用，但2013年9月、10月分别交款10000元、8000元。月星公司市场不成熟，导致不断有商家撤场，各商家未按期缴费是有原因的。2013年11月3日，月星公司对经营商铺加锁处理，2013年11月5日在没有通知的情况下对商铺进行地面地板拆除，无视商铺内私人物品，直接造成经济损失334568.39元。
司徒友辉反诉称，月星公司在没有通知的情况下，于2013年11月3日对商铺加锁处理，5日对商铺进行拆除，给原告造成经济损失334568.39元。因尚欠月星公司72397.8元租金，为此请求判令月星公司赔偿原告财物损失262170.59元，承担全部诉讼费用。
月星公司辩称，关于租金的计算，经与原告沟通，认可被告提出的答辩意见当中，关于租金的计算方法，也就是被告答辩意见截止到目前共欠租金84204元；反诉人提出原告破坏其财产，并且要求赔偿损失，没有事实依据，原告不予认可。
经审理查明，2012年7月30日，双方签订《溧阳月星家居生活广场合作协议书》一份，该协议含《展位租赁合同》、《商场管理合同》《委托收款申请表》、《展位商（承租人）管理规定》各一份，出租人溧阳合创发展有限公司委托月星公司出租展位，并收取合同下所有费用。签订的协议载明，司徒友辉作为承租人承租位于溧阳市溧城镇昆仑南路15号的溧阳月星家居生活广场展位编号：B37-203／205的展位，计费面积287.7平方米，用于“生活家、巴洛克”地板的展示和销售。出租人于2012年7月16日向承租人交付展位，展位租赁期为12个月，自2012年7月16日起至2013年7月15日止。合同期限届满，租赁合同自行终止，管理人有权收回租赁展位，若续租，双方签订新的展位租赁合同。承租人应承担的展位综合费为每月39元／平方米，月合计11220元，综合费用为每6个月为一个结算期，先付后用。合同解除或终止时，承租人应根据管理人的要求，负责拆除展位内可移动的装修，并清理展位，吊顶、门套等固定装修无偿归出租人所有，承租人不得擅自拆除。双方约定展位租赁合同解除条款，其中承租人未按照展位租赁合同约定期限支付综合费，经管理人通知后五个工作日内，承租人仍未支付全部综合费用的，管理人有权解除展位租赁合同。
合同签订时，承租人司徒友辉缴纳保证金10000元。
因欠月星公司租金，2012年7月30日，司徒友辉出具《承诺》一份，承诺于2012年8月31日前将新合同期半年房租及上个合同期欠款一次性缴清。
常州市中级人民法院作出的（2014）常民终字第870号民事判决认定（月星公司与冯巍江租赁合同纠纷案），月星公司工程于2011年8月19日才通过消防验收，2011年8月19日才能投入使用、营业，租金起算时间应从2011年8月19日开始。
在2012年7月30日签订上述《溧阳月星家居生活广场合作协议书》前，司徒友辉已租赁讼争房屋一年，即自2011年7月16日至2012年7月15日止。2013年4月1日起，租赁面积减少，计费面积为207.565平方米。
第一次庭审中，月星公司对于其主张及反诉辩解意见如下：1、月星公司对其主张的租金计算如下：2011年7月16日至2012年7月15日，每月11220元，该年只算8个月，合计89760元；第二年度计费10个月，从2012年7月16日至2013年3月31日，8.5个月，11220＊8.5=95370元；后面因租赁面积发生变化，租金调整为8095元每月；2013年4月1日至2013年7月15日，只按照1.5个月计算；2013年7月16日到2013年10月31日，按照3.5个月计算，租金是28333元；司徒友辉已交的费用包括质保金141402元，减后尚欠租金84204元。2、没有承诺过第三年只收7个月租金，即使有优惠，第一、二年也必须做满12个月才能享受。3、对于司徒友辉主张的店内装修价值，从结算单、照片无法证明，且截止2013年10月份合同到期，其附于房屋本身的装修不存在赔偿或补偿问题的，据了解，司徒友辉系主动撤场，2013年11月1日其店面没有正常开业，店里货物已经搬空，公司视为其自动撤场，然后加锁，月星公司才接手的。后两次庭审中，月星公司认为，因月星公司工程于2011年8月19日才取得消防验收，公司自愿免除2011年8月19日前相应的租金12716元，即司徒友辉尚欠租金71488元。
司徒友辉认为，其共交租金141402元没有异议，对月星公司计算的2011年7月16日至2013年7月15日的租金没有异议，但2013年7月16日至2013年10月31日，这3.5个月，属第三年租期，应优惠7／12，因为月星公司承诺过第三年只收7个月租金。月星公司2013年11月3日将店面加锁，11月5日拆除店面的。月星公司给其造成的损失为店面装修款272515元、5P空调两台170**元、布衣沙发5500元、定制的店内办公吧台1套7000元、外墙有机玻璃广告字等3000元、店面地板出样23653.39元、美化植物盆栽7盆500元、地板展台2张800元、油画4600元，合计334568.39元。
庭审中，双方均认可如下事实：1、实际租赁期限为2011年7月16日开始，一年后签订了新的合同，2013年7月16日后未签订书面合同；2、已缴纳的租金及款项合计141402元（含司徒友辉于2013年9月缴纳的10000元、10月缴纳的8000元及签合同时缴纳的10000元保证金）；3、对于月星公司将司徒友辉的两台5P志高空调出卖事实，双方同意作价14000元进行处理。
以上事实，由月星公司提供的租赁合同、承诺书，司徒友辉提供的装修收据、结算书、展位财物清单、照片、收款发票，法院调查笔录、调取的判决书及双方庭审陈述在卷佐证。
本院认为，司徒友辉作为承租人、月星公司作为管理人、溧阳合创商业发展有限公司作为出租人，三方签订了房屋租赁合同，合同约定月星公司有权收取合同项下的综合费用，司徒友辉作为承租人，应按照合同的约定及时支付综合费用。
对于司徒友辉需支付的综合费用。1、对2011年7月16日至2013年7月15日期间租金计算，双方对计算方式没有异议，认定如下：2011年7月16日至2012年7月15日，每月11220元，该年只算8个月，合计89760元，因2011年8月19日，月星公司管理房屋通过消防验收，2011年7月16日至2011年8月18日之间的租金不应计算，月星公司同意减少租金12716元，为此该期间租金为77044元（89760元-12716元）；从2012年7月16日至2013年3月31日，计算租金8.5个月，即95370元（11220元＊8.5）；后面因租赁面积发生变化，租金调整为8095元每月，2013年4月1日至2013年7月15日，月星公司主张按照1.5个月计算，即12142.5元（8095元／月＊1.5个月）第二年计费月为10个月；2、2013年7月16日到2013年10月31日，按照3.5个月计算，租金是28332.5元【（8095元／月＊3.5个月），合计租赁期间租金为212889元。司徒友辉已交的租金及款项为141402元（含质保金10000元、2013年9月缴纳的10000元、10月缴纳的8000元），减后尚欠租金71487元。2013年7月16日其计算的第三年度租金，司徒友辉认为之前公司承诺该年度之收取7个月租金，即收租比例为7／12，要求按照此主张计算租金，月星公司不予认可，司徒友辉也未提供相应证据予以证实，该意见本院不予采纳。
对于司徒友辉的损失。2013年7月16日后，双方没有签订书面租赁协议，视为不定期租赁；从双方之前签订的租赁协议约定，每六个月缴纳综合费，先付后使用，承租人拖欠租金，管理人有权解除租赁合同。司徒友辉租赁期间，拖欠租金严重，未能按时支付租金，合同期满后，仍未及时交纳租金，管理人收取租金目的无法实现，有权解除合同。根据之前双方的书面合同约定，合同解除后，可移动的装修部分，承租人应予以拆除，不可移动部分，无偿归出租人所有，现合同期满后，双方为不定期合同关系，承租人违约未支付租金，其要求赔偿装修部分的损失，没有依据，本院不予支持。对于月星公司处理的、司徒友辉的两台5P空调，双方同意折价14000元，属双方真实意思表示，本院予以确认。
另，对于司徒友辉主张的布衣沙发5500元、定制的店内办公吧台1套7000元、外墙有机玻璃广告字等3000元、店面地板出样23653.39元、美化植物盆栽7盆500元、地板展台2张800元、油画4600元等可移动物品的损失，月星公司对此不予认可，认为司徒友辉撤场时场内已无该财物，为此，司徒友辉对其主张负有举证责任，从司徒友辉提供的证据显示，并不能证明存在上述损失，对此其应承担举行不能的法律后果。
综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告司徒友辉于本判决生效之日起十日内支付原告溧阳月星家居生活广场有限公司租金71487元；
二、反诉被告溧阳月星家居生活广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告司徒友辉财产损失14000元；
上述一、二两项相抵，司徒友辉在本案中尚应支付溧阳月星家居生活广场有限公司57487元；
三、驳回溧阳月星家居生活广场有限公司的其他诉讼请求及司徒友辉的其他反诉请求。
如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2946元，由溧阳月星家居生活广场有限公司负担1354元，司徒友辉负担1592元；反诉案件受理费2617元，由溧阳月星家居生活广场有限公司负担140元，司徒友辉负担2477元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2946元（2617元），在递交上诉状之日起七日内凭判决书可到江苏省常州市中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费；也可银行汇款，收款人为常州市中级人民法院立案庭（户名：江苏省常州市中级人民法院，开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本院履行款，户名：溧阳市财政局，账号：51×××77，开户行：中国银行溧阳支行营业部。
审 判 长 刘金文
人民陪审员 钱和荣
人民陪审员 史林君
二〇一五年二月十五日
书 记 员 钱丽云