广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法碣民一初字第129号
原告赵丽华，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人黄贤德，男，XXXX年XX月XX日出生，土家族，住XXX，身份证号码：XXX。
被告东莞市恒荣房地产开发有限公司，住所地：东莞某。
法定代表人黎建荣。
委托代理人金莎，为广东众慧律师事务所律师。
委托代理人何天庆，为广东众慧律师事务所律师。
原告赵丽华诉被告东莞市恒荣房地产开发有限公司（以下简称恒荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员徐苗苗适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵丽华的委托代理人黄贤德、被告的委托代理人金莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2012年7月7日与被告签订商品房买卖合同（合同编号：20120707416FF2828176），向该公司购买东莞市石碣镇刘屋村新风西路373号誉轩小区2栋806号房。根据合同第四条约定，按套内建筑面积购买，计价为每平方米5268.79元；合同第三条约定套内建筑面积为37.39平方米，而2013年12月2日东莞市房地产管理局颁发的房产权证上实际套内面积为35.89平方米，比合同约定少了1.5平方米，面积差异比为-4.01%。根据合同第五条第3点约定，当产权登记面积与合同约定的计价面积发生差异，且差异值超过＋／-3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，故被告应退还原告面积差额房款7903.19元及相应贷款利息778.65元，合计8681.84元。经石碣镇刘屋村誉轩小区其他业主反映，被告只答应按建筑面积退回差额房款，拒绝按合同约定的套内面积退还房款。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告退回房屋面积（套内）差额房款7903.19元=（37.39㎡-35.89㎡）×5268.79元／㎡给原告。2、被告赔偿从2012年8月至2014年2月的贷款利息，利息按银行同期贷款利率核算，具体以法院核算为准。3、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确贷款利息自2012年8月20日起计至2014年2月11日止。
被告答辩称，一、原告所购买的商品房实际面积大于合同的约定，无权要求被告补偿，商品房买卖合同约定的案涉房屋建筑面积为44.4平方米，而原告办理的房产权证是45.18平方米，大于约定面积，被告认为公摊面积是案涉房屋使用的部分，属于原告实际使用的范围，同样是被告付出建设成本的范围，被告仅看到套内建筑面积的减少，但未看到公用面积的增加，不符情理，被告保留要求原告按照建筑面积差异补偿差价的权利。二、原、被告的真实意思是案涉商品房按照真实面积计价，原告要求按照套内面积补足差价，属于无理。从认购协议书可见，被告出售商品房告知原告的计价面积仅为建筑面积，原告交定金订房时予以认可。被告销售时宣传及计算告知原告的单价均为以建筑面积计算的单价，有购房发票记载及计算依据可以证明。因为合同是房管部门要求的模板，没有按照建筑面积计算的选项，是系统自行选择套内面积计算，并由系统自动生成按照套内面积计算单价，原、被告均不能修改。该条约定不是双方的真实意思表示，并不能证明双方选择的计价面积为套内面积。三、原告主张的利息没有依据，商品房买卖合同第五条仅约定原告退房时方可计算利息，并未约定面积多退少补时需计算利息。因此，按套内面积计价不是双方的真实意思表示，即使存在面积差异需要补偿，也应该按照建筑面积差异和建筑面积计算的单价计算和补偿金额。请求法院依法审查，驳回原告不合理的诉求。
经审理查明，2012年6月25日，戴晓芳代原告签署誉轩商住小区认购协议书，确认原告认购东莞市石碣镇刘屋村新风西路373号誉轩商住小区2栋806号房，建筑面积44.4平方米，成交价格为197000元。2012年7月7日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于东莞市石碣镇刘屋村新风西路373号誉轩商住小区2栋806号房，合同第三条约定该商品房建筑面积44.4平方米、套内建筑面积37.39平方米；第四条约定，该商品房属预售，按［套］出售，按［套内］建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5268.79元，总金额壹拾玖万柒仟圆整；合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比＝（产权登记面积－合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%；合同第六条约定，原告在签订合同当日应付清首期房款（含定金）60000元，剩余房款137000元则由原告向贷款银行申请按揭贷款支付。合同另就其他事项进行了约定。
合同签订后，原告按照合同约定向被告支付房款197000元，被告已将房屋交付原告。根据东莞市房产管理局颁发的房地产权证显示，涉案商品房建筑面积为45.18平方米、其中套内建筑面积为35.89平方米，原告自2012年8月20日起办理房屋按揭抵押贷款。原告以房屋面积存在误差为由提起诉讼，要求被告按照套内面积差异退回房款，并赔偿自贷款之日即2012年8月20日起至其提交诉讼材料之日即2014年2月11日止的房款差额的贷款利息。
以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、房地产权证，有被告提交的誉轩商住小区认购协议书、发票以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。双方对商品房实际套内建筑面积与合同约定套内建筑面积之间存在误差的事实均无异议，本院予以确认。根据双方合同第四条约定，涉案商品房按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5268.79元，即双方是以涉案商品房的套内建筑面积作为计价面积。被告提交的誉轩商住小区认购协议书载明房屋的建筑面积及成交价格，并未约定涉案商品房按照建筑面积计价，且被告未能举证否认《商品房买卖合同》计价条款的有效性，故本院对被告关于涉案商品房按建筑面积计价的主张，不予采信。涉案商品房的房地产权证登记的套内建筑面积35.89平方米与合同约定的套内建筑面积37.39平方米之间存在的面积差异值为－4.01%=（35.89-37.39）／37.39×100%。故被告应按照合同约定承担相应的违约责任，退回房价误差款7903.19元=（37.39平方米-35.89平方米）×5268.79元／平方米给原告。关于原告诉求的房款差额的贷款利息问题，房款差额的贷款利息实际是签订合同时可预计的损失，而商品房买卖合同约定在差异值超过±3%以上（不含本数）的情况，原告可选择多退少补或退房，选择退房的，被告应退回已收的全部购房款及利息，并未约定选择多退少补时的利息等损失的计付问题。本案中，原告仅选择多退少补即要求被告退回房款差额，并未选择退房，且未提交证据证明被告对房屋面积产生差异存在过错，故对原告诉求的损失即房款差额的贷款利息，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市恒荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告赵丽华退回商品房差价款7903.19元。
二、驳回原告赵丽华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费减半收取为25元，原告已预交，由被告承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 徐苗苗
二〇一四年六月五日
书 记 员 胡凤英
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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