江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1567号
上诉人（原审被告）窦小民。
委托代理人张兵，江苏尧典律师事务所律师。
委托代理人瞿榕，江苏尧典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨金华。
委托代理人罗醒洲。
上诉人窦小民因与被上诉人杨金华房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第766号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
杨金华诉称：2014年11月11日，双方通过中介机构签订房屋租赁合同，杨金华将坐落在常州市兰陵路九州新世界花苑33幢乙单元2501室的房屋一套租赁给窦小民，租期五年。合同约定窦小民可以对房屋进行装修或改善增加设施，但窦小民却改变房屋结构，将一套房屋分割成五个房间，并在每个房间增加一个卫生间，然后分别租赁给包括其自己在内的五户没有亲属关系的承租人居住，并安装了五块独立的电表。五户人家共同生活在一套房屋内是典型的“群租”，属于违法行为，存在巨大的安全隐患，杨金华作为房东也可能因此受到行政处罚，因此，杨金华不能允许“群租”现象的存在。改变房屋结构严重影响房屋的使用寿命和使用安全，给杨金华造成了极大的损失，窦小民依法应当承担赔偿责任。杨金华多次要求窦小民恢复房屋结构只允许一户居民居住该房屋，并以手机短信的形式要求窦小民退还房屋解除合同，窦小民置之不理，为维护自身合法权益，杨金华诉至法院，请求判令：1、依法解除双方签订的房屋租赁合同，窦小民退还租赁房屋并恢复原状；2、本案诉讼费由窦小民承担。
窦小民答辩称，1、当时租房子的时候杨金华是同意的，同意我装修转租给别人，中介都知道的，可以作证，杨金华还说她的亲戚住在甲单元1703，也是转租给他人的；2、我不同意解除合同，我要居住的。
原审经审理查明，2014年11月11日，杨金华（作为合同甲方、出租人）与窦小民（作为合同乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定将杨金华、王跃明共同所有的坐落于常州市九洲新世界花苑33幢乙单元2501室房屋租与窦小民使用，租期自2014年12月1日起至2019年11月30日止；租金为每月1300元，一年一付；租赁房屋用途为住人；出租人允许承租人对本房屋进行装修或改善增加设施；出租人允许承租人转租本房屋。《房屋租赁合同》明确约定：在装修过程中，不能动到框架结构。
在《房屋租赁合同》签订后，杨金华按约交付了房屋，窦小民向杨金华支付了2014年12月1日起至2015年11月30日止期间的租金。在承租期间，窦小民对房屋做了重大改动，其中包括：1、增加、扩展墙体，将涉案房屋分隔成五间独立的房屋；2、增加下水道、垫高阳台地面8厘米左右，增设了四个卫生间；3、设置五户独立的电表。房屋改动后的平面图和原平面图的对比显示，原有的厨房、卫生间都被改造成住房，阳台则改造成卫生间和厨房。窦小民对于两ＸＸ面图的真实性予以认可，并承认改造后确实是这样的，同时补充说明：“1、卫生间和厨房都没有住人，房间里是增加了卫生间，2、承重墙没有动过。”原审庭审中，窦小民称在签订合同前已告知杨金华会对房屋做出上述改动，并提供证人窦某证言。杨金华称，只知道窦小民会将房屋分隔利用，不知道会做出在每个房间设置独立的卫生间、增设排水管道、垫高阳台地面等这样巨大的改动。窦某也认可签订合同前向杨金华展示过类似房屋的格局，但由于房门关闭，杨金华无法看到屋内是否新增卫生间等具体状况。
杨金华知悉上述改动后，因与窦小民交涉无果，故诉至法院，原审过程中，窦小民拒不纠正，称愿意在房屋租赁期满后再将涉案房屋恢复原状返还杨金华。
原审另查明，窦小民承租涉案房屋前，该房屋为毛坯房，并未做任何装修改动。
原审再查明，窦小民将涉案房屋改造后转租与多人使用，但窦小民、杨金华均未能提供涉案房屋内现居住人员的信息。
上述事实，有《房屋租赁合同》、平面图、照片、双方当事人的陈述等证据证实。
原审法院认为，窦小民与杨金华签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，双方均应按约定履行。承租人应按照约定的方法、租赁物的性质使用租赁物，未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。窦小民提出在签订合同前，杨金华对房屋的改动已经知悉并许可，但杨金华对此予以否认，且窦小民未能提供充分证据证明，故应以双方正式签订的《房屋租赁合同》为准。《房屋租赁合同》明确约定在装修过程中，不能动到框架结构，窦小民在承租房屋后将原有的配有一卫生间的一户房屋分割成五户各自配有卫生间、排水系统的独立房屋，已经完全改变了房屋的整体架构，属于违约行为。未经出租人同意，承租人擅自改变房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的，出租人有权要求解除合同，并有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失，故对于杨金华提出的要求解除合同及将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、杨金华、窦小民于2014年11月11日签订的《房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日起解除。二、窦小民于本判决发生法律效力之日起十日内搬离常州市兰陵路九州新世界花苑33幢乙单元2501室房屋，并将房屋恢复原状后返还杨金华。案件受理费80元，由窦小民负担。
上诉人窦小民不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判被上诉人继续履行合同，本案的诉讼费用由被上诉人承担。理由在于：一、原审法院仅依据合同中“在装修过程中，不能动到框架结构”字样，而未查清不能动到框架结构的真实含义，即认定上诉人违约并判定解除合同，属于认定事实不清。本案房屋租赁合同签订后，上诉人对房屋进行装修，包括增加扩展墙体、增加下水道、垫高阳台、增设卫生间、设置五户独立的电表，但未动到承重墙。事实上，上诉人是按照约定的方法、租赁物的性质使用租赁物，上诉人对房屋进行改造没有违约也没有使租赁物受到损失。1、租赁合同中“在装修过程中，不能动到框架结构”中的“框架结构”真实意思是承重结构。即在装修过程中，不能动到承重墙，而不是不能动到基本结构。被上诉人在签订房屋租赁合同之前，已经清楚2501室将被分割成数个带独立卫生间、排水系统的小房间，而这种分割势必将改变房屋基本结构。一方面，根据参与整个租赁过程的证人窦某及中介侯某的证词，被上诉人在签订租赁合同前已经被展示过类似2501室房屋装修格局的2401室。当时上诉人未能进入2401室小房间看具体情况，但证人窦某当场明确提出2401室每间小房间有独立的卫生间，且被上诉人看到了位于小房间外的独立电表，当场明确同意2501室可以依此装修，应该说在装修前被上诉人就已经清楚2501室将被改动基本结构。另一方面，被上诉人在签订合同时临时提出要增加“在装修过程中，不能动到框架结构”这一条款，当时中介侯某明确提出不会改动承重墙，而被上诉人对承重墙这一提法未发表任何异议。据此，“在装修过程中，不能动到框架结构”中框架结构一词在签订合同时双方已默认是承重结构的意思。2、被上诉人实际居住地为2501室对门的2503室，根据常理推断及证人窦某的证词，在装修期间被上诉人经常至2501室查看装修情况，期间没有提出任何异议。被上诉人对房屋的改动完全知悉并许可。3、上诉人是按照约定的方法、租赁物的性质使用租赁物，上诉人对房屋进行改造没有违约也没有使租赁物受到损失。根据房屋租赁合同第七、第八条，被上诉人允许上诉人对房屋进行装修或改善增加设施，允许被上诉人转租房屋。另根据前述分析，被上诉人自始至终明知2501室将被分割成带有独立卫生间的小房间，双方约定的“在装修过程中，不能动到框架结构”真实意思是不能动到房屋的承重结构。上诉人完全是按照约定的方法、租赁物的性质使用租赁物，其装修转租行为符合双方的约定。对于上述事实，上诉人在原审期间提供证人窦某的证言予以证明，但原审法院对此未予置评，没有查清“框架结构”的真实含义，对影响本案判决的关键事实认定不清。二、原审判决适用法律错误。根据前述分析，上诉人对案涉房屋所进行的装修、变动并未违反合同，被上诉人对该事实亦是清楚并同意的，相关装修行为没有动到房屋的承重结构，也不会导致房屋受损，不应认定为已严重到必须解除租赁合同的程度。本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判令被上诉人继续履行租赁合同。
被上诉人杨金华辩称，原审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律恰当，程序合法，应当支持，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、本案房屋租赁合同是双方真实的意思表示，所有约定的内容都已明确表述在合同中，上诉人主张被上诉人在合同签订之前就已经清楚出租房屋将被分割成五个房间，并带有五个独立的卫生间及排水系统是毫无事实依据的。被上诉人根本不可能做出这样的约定，因为分割出租是违法行为。退一步说，如果双方确实有此约定，却不写入合同第十九条其他约定事项一栏，显然是不符合常理的。二、上诉人认为“在装修过程中，不能动到框架结构”意思是不能动到承重墙，只要不动到承重墙即不构成违约，这是典型的以偏概全，偷换概念。框架结构是整体，承重墙是局部，不破坏承重墙不等于不破坏框架结构，这是最基本的生活常识，不需要特别证明。而事实上，上诉人在房屋内部增设排水系统，将四个新增卫生间的流水排入同一个原有卫生间，势必在多处承重墙上打洞铺设排水管道，否则无法完成排水功能，这证明上诉人也实际破坏了承重墙。更何况上诉人在排水系统上堆积8㎝以上的混凝土，增加了房屋的载荷，增加了安全隐患。三、国家住建部发布的《商品房屋租赁管理办法》第八条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。上诉人无视法律法规的规定，将一套房屋分割成五块对外出租并且在卫生间、厨房、阳台都计划安排住人，对人的生命财产以及防火安全均造成极大的威胁，不仅仅是违约行为，更是违法行为。
二审中，上诉人窦小民申请证人窦某、侯某出庭作证，以证明双方当事人在房屋租赁合同中备注的“在装修过程中，不能动到框架结构”是指不能动到承重墙，杨金华在签订租赁合同之前明知房屋会被分割成五间独立的房屋并增设四个卫生间等重大改动内容。经本院书面通知，窦某到庭作证，侯某未到庭作证。
证人窦某在二审庭审中的陈述与其在原审中的作证陈述内容相一致。
被上诉人杨金华对窦某陈述的内容有异议，并主张在签订合同之前窦某从未带杨金华去看过2401室的房子，在整个装修过程中也没有去看过，杨金华是在房屋装修好之后一个多月才发现装了五个卫生间。
二审庭审中，窦小民陈述其租赁杨金华的2501室房屋完成装修后都是委托窦某对外进行出租的。
上述事实，有证人窦某的证言及双方当事人陈述在卷佐证。
二审查明的其他案件事实与原审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。就本案而言，上诉人窦小民主张在与被上诉人杨金华签订房屋租赁合同之前，已向杨金华明确告知会将房屋作分隔成五个独立的房间并增设四个卫生间等重大改动，杨金华对此明知且未提出异议，在房屋装修期间也未提出异议，房屋租赁合同中备注的“在装修过程中，不能动到框架结构”是指不能动到框架结构。为此，窦小民申请证人窦某、侯某出庭作证。经本院书面通知，仅有证人窦某到庭作证。其陈述虽与窦小民的主张相一致，但根据本案查明的事实，窦某本人系代表窦小民一方与杨金华商谈租赁房屋事宜的人，且窦小民承租杨金华的房屋完成装修后再对外出租均是委托窦某进行，结合窦某自身也承租他人房屋进行类似改造后再对外出租从而盈利的事实，本院认为难以排除窦某与窦小民之间存在利害关系的可能性。故仅凭窦某的证人证言，尚不能充分证明窦小民的事实主张。因窦小民未能提交其他证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，对其上诉请求，本院依法不予支持。
综上，上诉人窦小民的上诉意见依据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由窦小民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 周韵琪
代理审判员 顾 佳
二〇一五年九月十六日
书 记 员 蒋 洁