江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终47号
上诉人（原审原告）淮安美力富齐商业�营管理有限公司，住所地淮安市清浦区河南东路28号。
法定代表人林文忠，该公司董事长。
委托代理人张爱华，该公司副经理。
被上诉人（原审被告）淮安激情百度酒吧有限公司，住所地淮安市文化宫运河明珠文化宫内一层J号。
法定代表人ＸＸ，该公司总经理。
委托代理人魏哲迎，该公司副总经理。
委托代理人王泉，江苏古楚律师事务所律师。
上诉人淮安美力富齐商业经营管理有限公司（以下简称美力富齐公司）与被上诉人淮安激情百度酒吧有限公司（以下简称激情酒吧）房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2015年12月8日作出（2015）浦民初字第02613号民事判决，上诉人美力富齐公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月19日公开�庭进行了审理，上诉人美力富齐公司的委托代理人张爱华、被上诉人激情酒吧的委托代理人魏哲迎、王泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2012年2月29日，利佳房地产公司（甲方）与原告美力富齐公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定，甲方将坐落于淮安市河南东路28号房屋（面积约16000多平方米）一层、二层、五层、顶层（球形）全部及三层、四层部分房屋（系淮安市工人文化宫所有）出租给乙方作商业使用，乙方拥有租赁经营权和转租权，租赁期限自2012年3月1日起至2021年12月31日止。双方还就房屋的交付时间、交付履行方式、双方的权利义务等进行了约定。2012年3月1日，利佳房地产公司依据合同约定向原告美力富齐公司交付了租赁房屋，美力富齐公司接收房屋并实际经营使用。
2011年8月18日，珠海卓凡实业集团有限公司（承租人、乙方、被告的控股公司）与原告（出租人、甲方）签订租赁合同，约定乙方承租甲方文化宫地块“台北不夜城”内一层J号商铺，并由甲方统一管理，建筑面积为约916平方米，经营品牌为“激情百度酒吧”，租赁期限自2011年10月1日至2020年9月30日止，双方对免租期、租金支付日期、支付金额及保证金均作出明确约定。2012年3月5日，双方签订补充协议，约定2013年5月5日至2015年5月4日的租金为5.5723万元／月，2013年5月4日前为免租期。
2012年10月27日，珠海卓凡实业集团有限公司在淮安新注册成立的淮安激情百度酒吧有限公司（本案被告）与原告签订补充协议，该协议认可了2011年8月18日珠海卓凡实业集团有限公司与原告之间的租赁合同关系，并一致同意租赁面积在原来的916平方米基础上增加70平方米，变更为986平方米，双方对房屋装修、物业费等作出相应调整。
2013年5月30日、8月8日，原、被告之间再次签订补充协议，双方对免租期及租金作出相应调整，协议载明：因河南东路进行改造施工，导致车辆及行人进出的不便，影响到乙方（本案被告）的正常营业，甲方（本案原告）为扶持乙方的经营，特同意给予乙方四个月的免租期，减免金额总计27.5915万元，含租金及物业费；乙方承诺不再因道路改造事宜向甲方提出任何其他补偿要求。并约定2011年8月18日珠海卓凡实业集团有限公司合同项下的权利、义务均由被告承继。原告将房屋转租给被告后，双方均按合同约定履行了各自的权利和义务。
原审另查明，原告与利佳房地产公司之间因租赁合同于2012年11月30日发生纠纷。2013年10月31日，利佳房地产公司作为原告向淮安市中级人民法院诉讼美力富齐公司，要求解除与美力富齐公司之间的房屋租赁合同，并由美力富齐公司支付房屋租金等费用870万余元。该案经淮安市中级人民法院审理后认为：美力富齐公司构成根本违约。2014年4月18日，淮安市中级人民法院以（2013）淮中商外初字第0004号民事判决书，判决：一、解除利佳房地产公司与美力富齐公司之间的《租赁合同》；二、美力富齐公司迁出位于淮安市河南东路28号房屋（一层、二层、五层、球形顶层全部房屋及双方房屋交接的三、四层部分区域），并将上述房屋返还给利佳房地产公司；三、美力富齐公司支付利佳房地产公司免租期房租人民币328.6771万元、房屋租金人民币292.5211万元（计算至2014年2月底），后期占用费参照租金标准给付；四、美力富齐公司向利佳房地产公司支付违约金人民币10万元。上述判决作出后，美力富齐公司不服上诉至江苏省高级人民法院。江苏省高级人民法院经审理后认为：一、美力富齐公司的行为不构成违约，二、涉案合同应予解除，三、美力富齐公司应支付租金。2015年4月13日江苏省高级人民法院以（2014）苏商外终字第0033号民事判决书，作出维持淮安市中级人民法院（2013）淮中商外初字第0004号民事判决第一、二项；撤销淮安市中级人民法院（2013）淮中商外初字第0004号民事判决第四项；变更淮安市中级人民法院（2013）淮中商外初字第0004号民事判决第三项为美力富齐公司支付利佳房地产公司房屋租金183.9431万元（计算至2013年11月底），后期占用费参照租金标准的70%给付。
原审再查明，淮安市工人文化宫曾将其部分房屋出租给利佳房地产公司，由利佳房地产公司统一对外招租，因利佳房地产公司未及时支付相应房屋租金，淮安市文化宫曾于2013年11月18日诉至法院，要求解除与利佳房地产公司之间签订的租赁合同、返还房屋，并给付租金。�年11月28日，法院作出（2013）浦民初字第3930号民事判决，解除利佳房地产公司与淮安市文化宫的房屋租赁合同，利佳房地产公司应当给付相应租金。上述判决生效后，因利佳房地产公司未能及时支付相应房屋租金，利佳房地产公司与淮安市文化宫通过协调，由利佳房地产公司提供其所有的A115室等7间房屋（面积为415.15平方米、该7间房屋包含于原告美力富齐公司出租给被告激情酒吧的916平方米之中）折抵相应租金。2015年1月28日，淮安市文化宫以激情酒吧为被告、美力富齐公司为第三人，提出排除妨害的诉讼请求，要求激情酒吧退还该7间房屋。经法院审理，淮安市文化宫与激情酒吧于2015年7月10日达成（2015）浦民初字第00548号民事调解协议，协议内容为：工人文化宫确认由激情酒吧租赁工人文化宫所有的A115室等7间房屋（面积为415.15平方米），双方确认租赁关系自2014年12月5日起至2020年9月30日止，租金标准按照2013年8月8日激情酒吧与美力富齐公司签订的租赁合同为准；激情酒吧已向工人文化宫支付租金至2015年4月4日，于2015年7月10日前向工人文化宫支付2015年7月4日之前欠付的租金；其他条款由双方另行协商。
原审审理中，双方一致认可原告收取被告房屋押金20.6936万元尚未退还，原、被告之间房屋租金和物业费标准是：2013年5月5日至2015年4月13日期间的租金标准为2元／平方米／天，物业费标准为0.3元／平方米／天，2013年5月4日前为免租期。本案被告所使用的房屋自2014年5月份起相关物业管理事务均由淮安利祥商业管理有限公司（利祥公司）负责，原告不再进行管理。被告向原告交付房屋租金和物业费的截止日期均为2014年12月5日，此后没有支付。被告还提供2015年5月21日、7月24日发票二张，证明利祥公司收取被告自2014年12月5�至2015年8月15日期间的房屋租金，原告对上述事实均无异议，但认为被告系在承租原告所出租房屋合同期限内，被告应当向原告支付房屋租金，而不应当向其他人支付租金。
原审原告美力富齐公司一审诉称：2012年2月29日，利佳房地产公司与美力富齐公司签订房屋租赁合同，利佳房地产公司将位于淮安市河南东路28号房屋的一层、二层、五层、顶层（球形）全部以及从淮安市文化宫租赁的该房屋的三、四层部分区域租赁给原告经营。合同签订后，原、被告分别于2012年3月5日、10月27日、2013年5月30日、8月8日签订租赁合同及补充协议，原告将河南东路28号文化宫地块“台北不夜城”内一层商铺面积986平方米房屋出租给被告作为商业用房，期限自2012年3月5日至2021年5月4日，由于被告未能按约定履行交付房租义务，故诉至法院要求解除与被告的租赁关系，并由被告�付租金8.9389万元（含物业费，时间自2014年12月5日至2015年4月13日，已扣除押金20.6936万元）。
原审被告激情酒吧一审辩称，原告请求无事实根据和法律依据。原告从2014年5月以后就无权出租本案所涉房屋，因为原告与利佳房地产公司的租赁合同于2013年10月已经解除，原告失去了该房屋的转租权和收取租金的权利。关于物业费问题，因为自2014年5月份起，该房屋的实际物业管理人为利祥商业管理有限公司，原告未提供物业服务管理，故其无权主张物业服务费的权利；被告于2015年7月10日与淮安市工人文化宫达成协议，并向工人文化宫支付2014年12月5日之后的租金，另被告收到淮安经济开发区法院的协助执行通知书，故被告也不应当向原告支付租金。请求公正判决。
原审认为，原告自2012年2月29日从利佳房地产公司整体承租文化宫地块房屋，原告承租后将�中的986平方米房屋转租给被告作为商业用房，被告应当按照约定向原告履行交付房屋租金及物业费的义务。被告履行义务至2014年12月5日，此后不再履行。分析其原因：本案被告所使用的房屋自2014年5月份起相关物业管理事务均由利祥公司负责管理，原告不再进行管理，从权利和义务对等考虑，原告已经不再对被告经营场所的物业进行服务管理，故其要求被告支付2014年12月5日至2015年4月13日期间的物业费请求无法律依据。
关于被告是否应当支付租金问题。原告与利佳房地产公司于2013年10月31日产生纠纷后，经淮安市中级人民法院审理认为原告构成根本违约，江苏省高级人民法院审理后认为原告不构成违约，虽然维持市中院解除双方租赁合同关系的判决，但判决解除的理由不同，且变更淮安市中级人民法院（2013）淮中商外初字第0004号民事判决第三项为美力富齐公司支付利佳房地产公司房屋租金183万余元（计算至2013年11月底），此判决署名日期为2015年4月13日，根据江苏省高级人民法院的判决，美力富齐公司与利佳房地产公司的合同解除日期为2015年4月13日，相应的本案原告与被告的合同解除日期也应当为2015年4月13日，故对被告抗辩的原告与利佳房地产公司的租赁合同已于2013年10月解除，原告失去了该房屋的转租权和收取租金权利的理由，不予采信，被告应当在2015年4月13日前就其使用的该房屋向原告支付相应的房屋占用费用。
关于支付租金数额问题，原告与利佳公司之间的纠纷虽经江苏省高级人民法院判决解除，但解除后，原告并未及时向利佳公司支付相应的房屋租金，在市中院诉讼过程中，利佳公司已经将其所有的7间房屋所有权折抵给工人文化宫，利佳公司未如实向法院反映其抵债情形，故原告在向利佳公司支付租金的时候有权利扣除该7间房屋（面积为415.15平方米）相应租金。根据双方合同约定，2013年5月5日至2015年4月13日期间的租金标准为2元／平方米／天，被告向原告支付房屋使用费数额为14.8421万元（2014年12月5日至2015年4月13日，130天＊2元／天／平方米＊986-415.15平方米＝14.8421万元），因被告已经向法院另案提出诉讼要求原告返还押金20.6936万元，故押金在本案中不予扣除，被告应支付原告房屋使用费14.8421万元。
对于被告抗辩的其已经向利祥公司交付房屋租金问题，原审认为，被告所承租的房屋系由原告从利佳房地产公司处转租而来，在原告与利佳房地产公司的合同解除前，原、被告之间存在合法有效的租赁合同关系，被告依法应当按照约定向原告履行交付租金的义务，被告即使向利祥公司交付房租，也不能代替其应当向原告履行交付租金的责任，因为原告已经履行了向利佳房地产公司交付租金的责任，且得到江苏省高级人民法院判决的认可，故对被告此抗辩不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条（第五项）、第九十八条、第二百二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告淮安美力富齐商业经营管理有限公司与被告淮安激情百度酒吧有限公司之间的房屋租赁合同；二、被告淮安激情百度酒吧有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告淮安美力富齐商业经营管理有限公司房屋使用费14.8421万元；三、驳回原告淮安美力富齐商业经营管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费2035元，由原告淮安美力富齐商业经营管理有限公司负担935元，被告淮安激情百度酒吧有限公司负担1100元。
上诉人美力富齐公司不服该判决，向本院提起上诉称：1、原审判决依据被上诉人与淮安市文化宫达成的（2015）浦民初字第00548号民事调解书，将其中7间房屋的租金从被上诉人应支付上诉人的租金中扣除，损害了上诉人的利益，该调解书应认定为无效，对被上诉人支付给淮安市文化宫的租金应当缴付给上诉人；2、利佳房地产公司非本案当事人，原审判决要求上诉人在向利佳房地产公司支付租金时扣除7间房屋的租金，显然判决超出了上诉人的诉讼请求，法律适用错误。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人激情酒吧答辩称：1、被上诉人与淮安市工人文化宫达成协议合法有效，并且达成协议时，上诉人与利佳房地产公司之间的合同已经解除，不侵害上诉人的合法权益；2、（2014）浦民初字第00548号民事调解协议已经生效，被上诉人如果认为该调解书侵害了其合法权益，应另行主张；3、本案所涉房屋所有权人为利佳房地产公司，2014年6月25日利佳房地产公司已经将涉案房屋交付工人文化宫，上诉人对该项房屋不具有所有权，没有租金请求权。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。
本院经审理查明事实与原审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，租赁权系基于所有权或所有权人授权而发生，租赁关系因约定或法定而终止。本案上诉人与利佳房地产公司的租赁经营关系，已于2015年4月13日经江苏省高级人民法院（2014）苏商外终字第0033号生效的民事判决予以解除，而上诉人系因与利佳房地产公司的租赁经营关系，取得涉案房屋的转租权，进而与被上诉人达成租赁关系，在上诉人与利佳房地产公司的租赁关系终止后，则上诉人对被上诉人行使的租赁权自此亦自然终止，此后，被上诉人就其租赁的7间房屋与因抵债而取得该房�所有权人淮安市工人文化宫达成新的租赁关系，且上诉人亦未再对该房屋行使管理行为，亦未与利佳房地产公司结算相关租赁费用，而被上诉人实际已经依照约定将租金交付给淮安市工人文化宫，被上诉人的行为并未损害上诉人的利益，上诉人以此主张被上诉人与淮安市工人文化宫达成的协议无效，没有事实和法律依据，如上诉人对被上诉人与淮安市工人文化宫达成的（2014）浦民初字第00548号民事调解书有异议，其可通过申请再审途径解决。由于被上诉人已经与淮安市工人文化宫建立新的租赁关系，故以2015年4月13日上诉人与利佳房地产公司解除租赁关系为分界，之前的租赁费应属上诉人所有，但被上诉人实际已经将租赁费用交付淮安市工人文化宫，为保护上诉人的利益，原审判决要求上诉人在与利佳房地产公司结算租赁费用时扣除该费用，不失公平，亦减少讼累�故不存在法律适用错误问题。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1035元，由上诉人淮安美力富齐商业经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江东新
审 判 员 孙 洁
代理审判员 孙 坚
二〇一六年四月五日
书 记 员 李 萍