湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民初字第01294号
原告袁利，女。
委托代理人张建荣，常德市鼎区蓝天法律服务所法律工作者，系一般授权代理。
被告欧阳涵英，女。
被告郭振霖，男。
法定代理人杨绍英，女。
被告郭子夷，男。
法定代理人杨荻，女。
原告袁利与被告欧阳涵英、郭振霖、郭子夷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告袁利及其委托代理人张建荣、被告欧阳涵英到庭参加诉讼，被告郭振霖、郭子夷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2002年5月9日，原告购买了被告已过世的亲人郭阳名字登记的位于德山中路莲花池居委会老建设银行德山支行的一套住房，双方签订了《房屋出售协议》，原告一次性付清了购房款5.2万元，被告的亲人郭阳和妻子杨绍英向原告交付了房屋产权证及土地使用证。原告买房后一直居住至今。原告后来一直催促郭阳办理过户登记手续，但郭阳以种种理由推脱，拒绝办理。2013年7月31日，郭阳因病去世。原告为了维护正当权益，诉至法院，请求法院依法确认原、被告于2002年5月9日签订的《房屋出售协议》有效，继续履行合同；被告协助原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证过户手续；本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
1、原、被告的身份证复印件，证明原、被告的身份信息及主体资格。
2、房屋出售协议，证明2002年5月9日原告购买了郭阳座落在德山中路莲花池居委会老建设银行常德德山支行院内的住房一套，成交价格为5.2万元；签订合同时原告付清购房款，郭阳将房屋及房产证、土地使用权证交付给原告；该协议是双方的真实意思表示，合法有效。
3、常德市房权证武字第000708**号房屋所有权证、常国用（2002）个字第15888号国有土地使用证，证明德山开发区莲花池居委会2幢306号房屋产权证和土地使用证的现持有人为原告，同时证实了郭阳将两证交给原告的事实，与房屋出售协议形成证据链。
4、杨绍英的证明材料，证明2002年5月9日，杨绍英与郭阳在夫妻关系存续期间将房屋出售给原告及原告支付购房款的事实。
5、原告与杨荻的通话录音，杨荻知道郭阳于2002年将房屋出售给原告的事实。
被告欧阳涵英辩称：1、我没有收到东西，是今天才知道的，没有做准备。2、我不知道袁利与郭阳有买房的事情，郭阳卖完后我才知道他将房子卖了，我要追回房子。因为房子是福利分房，所以我不同意卖。3、房子卖的太便宜了。4、我要求收回房产证及土地证，不过户了。5、原告为何时隔十一年才要求过户。
被告欧阳涵英对其辩称的事实在举证期限内未向本院提交证据。
被告郭振霖、郭子夷未作答辩，亦未在举证期间内向本院提交证据。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1没有异议；对证据2不清楚；对证据3有异议，以前没有见过，产权证登记的名字是真实的，但不同意过户，要求收回两证；对证据4不予认可；对证据5不清楚，杨荻不能作主。
本院经对证据综合评定认为：原告所举证据2详细记载了原告与郭阳房屋买卖的有关事项，结合协议内容及原告所举证据3，二者形成完成的证据链，故本院对两组证据予以采信。对原告所举证据4杨绍英的证明，本院认为，杨绍英未到庭接受询问，对此证明的真实性无法确认，故不予采信。对原告所举证据5通话录音，该通话录音的内容与证据2、3的事实相符，本院予以采信。
根据本院采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定以下案件事实：2002年5月9日，原告袁利与郭阳签订《房屋出售协议》，约定郭阳将坐落于德山开发区莲花池居委会2幢306号房屋一套（房屋所有权证号：常德市房权证武字第000708**号；土地使用证号：常国用（2002）个字第15888号）出售给袁利，房屋价格为5.2万元，袁利一次性付清。签订合同时原告付清了购房款。郭阳将房屋及房产证、土地使用权证原件交付给原告。原告买房后居住至今。因该房屋一直未办理产权变更登记手续，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，提出前列诉讼请求。
另查明，郭阳于2013年7月因病去世。郭阳的第一顺序继承人为欧阳涵英、郭振霖、郭子夷。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、双方签订的房屋出售协议是否有效。二、被告是否有义务协助办理房屋产权过户手续。
关于争议焦点一：本院认为，原告袁利与郭阳签订的《房屋出售协议》对房屋买卖的必要事项作出了明确约定，原告袁利已按约定支付了购房款，郭阳将房屋所有权证原件、国有土地使用证原件及房屋交付原告，原告一直居住至今。此房屋出售协议是双方当事人真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，也未损害国家、集体及第三人的合法权益，因而对双方均有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故本案中原告与郭阳签订的《房屋出售协议》合法有效。
关于争议焦点二：本院认为，虽然《房屋出售协议》有效，原告袁利也一直占有并使用该房屋，但郭阳一直未办理房屋产权变更登记手续，根据《物权法》第十五条规定，此房屋的所有权并未发生转移。郭阳作为出售协议的相对人已经去世，该房屋系郭阳的遗产，依法可由三被告继承。此外，三被告均未明确表示放弃继承，应视为其接受继承，根据《物权法》第二十九条规定，三被告取得该房屋的所有权。虽然三被告并不是房屋出售协议的相对人，但根据《继承法》第三十三条规定，继承人应在不超过遗产实际价值范围内清偿被继承人的债务，故三被告仍应履行房屋出售协议产生的债务，即办理房屋产权变更登记手续。故本院对原告要求被告协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求予以支持，对被告欧阳涵英不同意过户的抗辩主张不予采纳。被告郭振霖、郭子夷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，符合缺席审判的法定条件。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告袁利与郭阳签订的《房屋出售协议》合法有效；
二、被告欧阳涵英、郭振霖、郭子夷自本判决生效之日起十五日内，协助原告袁利办理以郭阳名义登记的房屋所有权及土地使用权变更登记手续。
本案受理费6720元，由被告欧阳涵英、郭振霖、郭子夷共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 田国栋
代理审判员 袁金平
人民陪审员 符兴辉
二〇一三年十月十五日
代理书记员 袁 娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。