湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江岸民商初字第03189号
原告（反诉被告）吴东风，无业。
委托代理人余泽雄（特别授权代理），湖北今天律师事务所律师。执业证号：14201201310936685
被告（反诉原告）赵江平，个体经营户。
委托代理人陈浩（特别授权代理），湖北正康律师事务所律师。执业证号：14201200610813391
委托代理人张冬（一般授权代理），湖北正康律师事务所律师，执业证号：17011305110095
第三人武汉市连城经贸有限责任公司，住所地湖北省武汉市江岸区解放大道1567号。
法定代表人鄢胜才，总经理。
原告吴东风诉被告赵江平、第三人武汉市连城经贸有限责任公司（以下简称连城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月15日立案受理后，依法适用简易程序由审判员胡迪独任审判。被告赵江平于2013年8月26日向本院提出管辖权异议，本院于2013年9月3日依法作出（2013）鄂江岸民商初字第03189号民事裁定书，驳回了被告赵江平的管辖权异议。被告赵江平不服本院上述裁定，向武汉市中级人民法院提出上诉，后于2013年11月15日撤回了上诉。武汉市中级人民法院于2013年12月27日将本案退回本院审理。2013年12月31日，被告赵江平向本院提出反诉，本院依法受理。因双方当事人争议较大，本院于2014年1月3日作出（2013）鄂江岸民商初字第03189－1号民事裁定书，依法将本案转为普通程序，组成由审判员胡迪担任审判长，代理审判员李曦筱、人民陪审员丁凤玲参加的合议庭。本案于2014年1月10日、2月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴东风的委托代理人余泽雄，被告（反诉原告）赵江平及其委托代理人陈浩、张冬到庭参加诉讼，第三人连城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吴东风诉称：2012年4月，我与赵江平签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：我将连城公司所有的位于武汉市解放大道2425号连城大厦的房屋（以下简称租赁房屋）租赁给赵江平使用；租赁期限自2012年4月10日至2018年9月31日止；房屋租金为2012年4月10日至2014年4月9日止每月20，000元，从2014年4月10日至2018年9月31日止为每月24，167元；本合同生效后的第一季度租金按月支付，自第二季度起租金均按季支付，赵江平不论按月还是按季支付房租，每次均应提前3天支付；房屋租赁期间，赵江平拖欠房租金累计半个月以上的，我有权解除合同，收回房屋，赵江平应按照合同总租金的4%向我支付违约金，若支付的违约金不足弥补我的损失的，赵江平还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，同时赵江平已交纳的押金不予退还；赵江平如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的两倍支付滞纳金。合同签订后，我如约将租赁房屋交付给赵江平使用，但赵江平却未按照合同约定向我支付房屋租金。截止我起诉之日止，赵江平已拖欠房租达三个月之久，我多次向其催讨未果。赵江平拖欠房租的行为已构成违约，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、赵江平支付拖欠的房租75，333元（从2013年4月1日起暂计至2013年7月23日）及从起诉之日起计算至腾退房屋之日止的房租；3、赵江平支付逾期交付房租的滞纳金150，666元（从2013年4月1日起暂计至2013年7月23日，按月租金的2倍计算）及从起诉之日起计算至腾退房屋之日止滞纳金；4、赵江平支付违约金71，110.72元（按7年总租金1，777，767.90元的4%计算）；5、赵江平承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）赵江平辩称：双方签订的租赁合同有效，应继续履行。我没有支付房租是因为吴东风拒收，并非我的责任。双方在合同中约定了4%的违约金，又约定逾期滞纳金，是重复约定，加重了我的责任，且双方约定的违约金标准本身过高，过分高于损失，若法院认定我违约，我主张违约金过高，请求减少。请求驳回吴东风的诉讼请求。
第三人连城公司在法定期限内未进行答辩，亦未向本院提交证据。
被告（反诉原告）赵江平反诉称：2012年4月，我与吴东风签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：我向吴东风承租连城公司所有的位于武汉市解放大道2425号连城大厦二楼；租赁期限自2012年4月10日起至2018年9月31日止；房屋租金为2012年4月10日至2014年4月9日每月20，000元，2014年4月10日至2018年9月31日每月24，167元；合同生效后第一季度按月支付，自第二季度起（2012年7月10日至2018年9月31日）租金按季支付；合同签订之日我向吴东风支付60，000元押金和第一个月的租金20，000元。
合同签订后的第一年即2012年4月至2012年12月，我均按照《房屋租赁合同》约定的租金和支付方式履行，但在合同履行的第一年年底的时候，吴东风与我商谈收回房屋准备自营并要求变更租金支付方式，自2013年1月1日起，我按月向吴东风支付租金。2013年1月和2013年2月我均按月向吴东风支付了租金，但我在2013年3月继续支付租金时，吴东风却拒绝接受租金，要求收回房屋，自己加盟七天连锁酒店经营，但我要求继续履行《房屋租赁合同》，吴东风强迫我于2013年4月停业。停业之后，我与吴东风就继续履行租赁合同和解除合同相关赔偿事宜进行多次谈判，但均未达成一致。吴东风拒绝受领租金并多次要求我腾房，阻止我继续租赁使用房屋，导致我停业至今。吴东风想收回房屋自营，通过拒不接受租金编造我“拖欠租金”的方式，企图单方解除《房屋租赁合同》，阻止我按合同约定租赁使用房屋，严重违反了合同的约定，给我造成了巨大的经济损失。请求判令：1、继续履行《房屋租赁合同》；2、吴东风赔偿我在停业期间的经济损失210，000元（按每月30，000元计算，从2013年4月1日计算至2013年11月31日，此后的损失放弃主张）；3、吴东风承担本案的全部诉讼费用。
原告（反诉被告）吴东风针对反诉辩称：赵江平恶意拖欠租金已有10个月，我有权解除合同。我没有强迫赵江平停业，其要求我赔偿停业损失没有事实依据，不符合法律规定。请求驳回赵江平的反诉请求。
原告（反诉被告）吴东风为支持其诉讼主张及反诉抗辩观点，一并向本院提交了如下证据：
证据一：《门面租赁合同》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》各1份，证明涉案租赁房屋为连城公司合法所有，吴东风向连城公司承租了涉案租赁房屋，其经连城公司同意后可自主转租房屋；
证据二：《情况说明》1份，证明吴东风向赵江平转租涉案租赁房屋经过了连城公司的同意；
证据三：《房屋租赁合同》1份，证明该合同合法有效；赵江平逾期支付租金构成违约，吴东风有权解除合同，并要求赵江平支付解除合同违约金和逾期交付房租的滞纳金。
被告（反诉原告）赵江平为支持其抗辩观点及反诉主张，一并向本院提交了如下证据：
证据一：《房屋租赁合同》1份，证明双方之间存在合法的租赁关系，及双方的权利义务；
证据二：《收条》1组，证明赵江平按期、足额的向吴东风交纳租金并未拖欠，并且从2013年1月1日起，双方变更了租金支付方式为按月支付；
证据三：《现金流水帐》和凭证各1组，证明赵江平停业前的收入状况，赵江平停业可预见的每月平均的经济收入约30，000元；
证据四：证人周际祥、赵兵的证言，证明赵江平在2013年4月已经停业，周际祥、赵兵参与了赵江平与吴东风的谈判；在谈判过程中，吴东风明确拒收租金并且愿意赔偿赵江平的经济损失；
证据五：录音资料2份，证明吴东风单方违约，其想收回租赁房屋并在解除合同后赔偿赵江平经济损失；吴东风在租赁合同期内单方拒收租金并要求赵江平停业、腾房，其阻止赵江平经营。
证据六：照片两张，证明吴东风要求赵江平停业，并对外发出告示。
经庭审质证，被告（反诉原告）赵江平对原告（反诉被告）吴东风提交的证据一、二无异议；对证据三的真实性无异议，但认为该合同不能证明赵江平拖欠房租的事实，赵江平不应承担违约金，2013年1月起双方协商变更租金的交付方式改为按月支付。原告（反诉被告）吴东风对被告（反诉原告）赵江平提交的证据一无异议；对证据二的真实性、合法性无异议，但认为双方约定按季支付，而赵江平按月支付，构成了违约；赵江平于2013年5月交纳3月份的房租，存在拖欠的事实，也正好证明吴东风没有拒收房租；证据三为赵江平单方制作，不能反映真实的情况；每个月的经济收入应结合税务缴纳的营业税予以佐证，且每个月的经济收入存在不稳定性；证人周际祥、赵兵与赵江平系朋友关系，且证言没有其他证据相互印证，不能单独作为证据使用；与赵江平谈判的“老朱”和另一男子没有吴东风的任何授权，其身份不清楚，不能代表吴东风；证人证言与《收条》存在矛盾，按证人证言，谈判是从4月份开始的，但吴东风在5月份还收了赵江平的租金，不存在拒收租金的情况；对证据五不认可，不认可电话录音中说话的人是吴东风，谈判录音中的人吴东风都不认识；且根据法律规定，未经他人许可私自录音不合法，不能作为证据使用；录音中的“老朱”、“伍修平”等不是合同当事人，且未取得吴东风授权，无权代表吴东风，录音中没有谈到房屋租金拒不收取的事实；谈判和电话录音的内容即使是真实的，也是吴东风是为了协商提出的方案，不能作为认定事实的依据；对证据六的真实性有异议，照片反映的是涉案租赁房屋，但不能证明告示是吴东风发布的，吴东风没有要求赵江平停业。第三人连城公司未到庭参加诉讼，放弃其质证意见。
本院认证认为：原告（反诉被告）吴东风提交的所有证据，被告（反诉原告）赵江平提供的证据一、二来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告（反诉原告）赵江平提交的证据三系其单方制作，不能作为证据使用；证据四的证人与赵江平系朋友关系，且其证言没有其它证据相佐证，不能单独作为认定事实的依据；证据五的真实性缺乏其它证据相佐证。本院对被告（反诉原告）赵江平提交的证据三、四、五不予采信。
经审理查明：位于武汉市解放大道2425号的连城综合楼A栋2层房屋（建筑面积1269.03平方米）系连城公司所有，用途为商业服务。2011年9月5日，连城公司将上述房屋租赁给吴东风使用，租赁期限从2011年10月1日起至2018年9月30日止，吴东风视经营需要经连城公司同意后可自主转租房屋。
2012年4月3日，吴东风（甲方）与赵江平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将连城公司坐落于武汉市解放大道2425号连城大厦二楼出租给乙方使用，该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件；租赁期自2012年4月10日起至2018年9月31日止；租金为2012年4月10日至2014年4月9日止每月20，000元，从2014年4月10日至2018年9月31日止为每月24，167元；合同签订之日乙方付给甲方房屋押金60，000元，支付房屋租金20，000元，本合同生效后第一季度租金按月支付，自二季度起即2012年7月10日至2018年9月31日租金均按季支付；租金均提前3天支付，以甲方收款收据为凭证；乙方拖欠房租累计半个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应按照合同总租金的4%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，同时乙方已交纳的押金不予退还；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的2倍支付滞纳金；乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，乙方应保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋正常使用，逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解，协商或调解不成的，提请武汉市江岸区劳动仲裁委员会仲裁；本合同自双方签字、盖章后生效。双方还对其它事宜进行了约定。合同签订后，赵江平如约向吴东风支付了60，000元押金及当月租金20，000元，吴东风将房屋及相关设备交付给赵江平使用，赵江平将该房屋用于足疗保健等经营活动。履约过程中，赵江平如期向吴东风支付了2012年度的租金；2013年1、2月，赵江平按月各支付了20，000元租金；2013年5月，赵江平支付了3月份租金20，000元，此后未再支付租金。
庭审中，赵江平称因吴东风的合伙人要求其停业并收回房屋，故其于2013年4月11日停业，此后双方多次就若解除合同应如何赔偿损失等事宜进行协商，但双方于2013年6月经最后一次协商未果，赵江平则要求继续履行合同并一直占有使用租赁房屋，但其未向吴东风支付租金。故吴东风诉至本院，其在审理中要求赵江平支付的押金不予退还。
本院认为：吴东风与赵江平签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，吴东风依约向赵江平交付了租赁房屋，但赵江平在2013年3月份以后未能如期向吴东风支付房屋租金。赵江平称其未支付租金系吴东风要求其停业，拒绝接受租金，但其未能提供充分证据证明其观点。退而言之，即使吴东风出于自身的原因拒收租金，赵江平可将租金提存，交给有关机关保存，以保证如约履行合同义务，故赵江平的此节诉讼观点缺乏事实依据，本院不予采纳。赵江平拖欠2013年4月份以后的租金至今未付，根据《房屋租赁合同》中“乙方（赵江平）拖欠房租累计半个月以上，甲方（吴东风）有权解除合同，收回出租房屋”的约定，吴东风有权行使合同解除权，其要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求本院予以支持，赵江平要求继续履行《房屋租赁合同》的反诉请求本院不予支持。双方约定的租赁期始于2012年4月10日，租金的起算日应为每月10日，赵江平支付了2013年3月份以前的租金，其差欠租金的时间应从2013年4月10日起算，吴东风要求赵江平从2013年4月1日起支付租金的诉讼请求与事实不符，赵江平应按20，000元／月的标准支付从2013年4月10日至2014年4月9日的租金共计240，000元，按24，167元／月的标准支付从2014年4月10日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金。合同解除后，赵江平应返还租赁房屋，若其未能及时返还，则应按24，167元／月的标准支付从《房屋租赁合同》解除之日至实际返还之日的占有使用费。履约中，赵江平向吴东风支付了押金60，000元，双方并约定若赵江平违约押金则不予退还，从双方约定看，该押金具有担保和违约金的双重性质，除此之外，吴东风与赵江平还另行约定了解除合同和逾期支付租金的违约金标准，双方对违约责任进行了重复约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”吴东风与赵江平对违约责任的多重约定明显过分高于其实际损失，故赵江平以双方约定的违约金数额过高为由请求减少的抗辩意见符合法律规定，本院予以采纳。结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定赵江平应承担的违约责任为所支付的押金60，000元不予退还，故吴东风要求赵江平支付逾期交付房租的滞纳金150，666元及支付违约金71，110.72元的诉讼请求本院不予支持。赵江平未能提供证据证明吴东风构成违约，其要求吴东风赔偿停业损失的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）吴东风与被告（反诉原告）赵江平2012年4月3日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）赵江平于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）吴东风支付2013年4月10日至2014年4月10日期间的租金240，000元；从2014年4月10日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金及从《房屋租赁合同》解除之次日起至实际返还租赁房屋之日止的占有使用费均按24，167元／月的标准计算；
三、驳回原告（反诉被告）吴东风的其它诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）赵江平的反诉请求。
上列应付款项逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，757元、反诉费2，225元、邮寄费40元，共计8，022元由被告（反诉原告）赵江平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 胡 迪
代理审判员 李羲筱
人民陪审员 丁凤玲
二〇一四年五月十九日
书 记 员 赵 星