瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0281民初395号
原告：刘博文，女。
委托代理人：韩宇，系辽宁健业律师事务所律师。
被告：STX房地产开发（大连）有限公司。住所大连长兴岛临港工业区新港村。
法定代表人：金荣讃，系该公司董事长。
委托代理人：金明勋，系STX房地产开发（大连）有限公司工作人员。
委托代理人：郑锦，系STX房地产开发（大连）有限公司工作人员，。
第三人：大连市住房公积金管理中心，住所大连市中山区武汉街**号。
法定代表人：于保和，系该中心主任。
委托代理人：赵展，系该中心法规处科员。
原告刘博文与被告STX房地产开发（大连）有限公司（以下简称STX房地产）、第三人大连市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案，依法适用简易程序由审判员姜辉独任审判，公开开庭进行审理。原告刘博文的委托代理人韩宇、被告STX房地产的委托代理人金明勋、郑锦、第三人公积金的委托代理人赵展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘博文诉称：2012年7月17日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区海翔园路X号房屋，面积80.35平方米，总房款为319937元，并对房屋交付时间和违约责任进行的明确的约定。合同签订后，原告依约交付全部房款，包括首付款69937元和第三人贷款25万元，但被告未能按照约定在2013年5月31日前将房屋交付给原告，且至今仍以种种理由一拖再拖。被告迟延交房的行为已经导致原告的合同目的无法实现，已经构成根本性违约。2013年10月2日，原告以书面形式通知被告，向被告提出解除合同，要求退房、并退还购房款等要求，被告以各种理由拒不退还房款。诉讼请求：1、解除原、被告签订的合同编号为WHT201201787号商品房买卖合同；2、被告返还已付首付款69937元；3、被告支付违约金31993.70元；4、解除原告与第三人于2012年11月8日签订的合同编号为08201202205个人住房抵押借款合同；5、被告偿还原告截止2016年2月10日前已付给第三人的借款本息83979.03元；6、被告返还原告支付的测绘费、物业费等共计3491元。
被告STX房地产同意原告的诉讼请求，但抗辩称原告逾期支付公积金贷款133日，原告应承担违约金21275.81元，该21275.81元应从被告支付的违约金中扣除。租赁税费2512元和物业费964元应由原告自己承担
第三人公积金陈述称：由原告负责向公积金中心一次性偿清尚欠的借款本金197222.18元、利息585.36元、罚息0.26元（截止至2016年3月14日，共计197807.8元）及至偿清日止的利息、罚息后，同意解除08201202205号《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》；被告对上述事项承担连带保证责任；公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。
2012年11月8日，原告与公积金中心签订抵押借款合同，该合同约定由我中心向原告发放住房公积金贷款25万元，购买位于大连长兴岛临港工业区海翔园X的商品房，并以该商品房进行抵押担保；该合同同时约定“本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止”。而后，该商品房在房地产管理机关办理抵押登记。2012年12月10日，公积金中心依照原告的委托按抵押借款合同约定，将25万元贷款作为原告支付的购房款转入被告账户。现原告起诉到贵院请求解除商品房买卖合同，同时要求解除抵押借款合同。考虑到原告的行为可能导致抵押借款合同被解除，但是应充分尊重意思自治原则，原告应按照抵押借款合同约定，先一次性提前还清尚欠的借款本金、利息、罚息后，在此基础上，我中心同意解除抵押借款合同。2012年2月9日，公积金中心与被告签订个人住房政策性贷款合作协议（以下简称协议）。协议约定被告应为我中心向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任。
经审理查明，2012年7月17日，原、被告签订WHT201201787号商品房买卖合同，约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区海翔园路X号房屋，建筑面积80.35平方米，房屋总价款319937元。约定首付款69937元应于2012年6月29日支付，买受人以公积金贷款25万元方式应于2012年7月29日前支付给出卖人；出卖人应在2013年5月31日前将经建设单位组织设计、监理、施工单位验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。该合同附件四合同补充协议第6条约定：商品房买卖合同生效后，因出卖人原因导致合同解除，出卖人应按合同规定承担总房款10%的违约金，但不包括买受人已付税费、贷款利息、保险费用及其他办理产权的相关费用。
2012年6月18日，原告刘博文与STX（大连）造船有限公司签订房屋租赁合同，约定原告将涉案房屋出租给STX（大连）造船有限公司。房屋租赁期限为3年，自2013年6月1日起至2016年5月31日，租金为39352元，且作为购房合同的首付款。租赁税费、测绘费、物业费3491元由原告支付。
原告实际向被告支付首付款6480元，24105元属政府优惠，39352元租金由STX（大连）造船有限公司直接付给STX房地产，原告未实际支付。被告至今未交付案涉房屋，被告称未按期交付房屋的原因是资金问题。
2012年11月8日，原告（借款人）与第三人公积金中心（贷款人）签订08201202205号大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同和贷款保证合同，约定由第三人住房公积金向原告发放住房公积金贷款25万元，用于购买位于大连长兴岛临港工业区海翔园路X号房屋，并以该房屋作为抵押担保。2012年12月10日，第三人住房公积金将25万元公积金贷款通过原告账户支付给被告，该公积金贷款逾期133日。截至2016年2月10日，原告已向第三人住房公积金偿还贷款本息83979.03元，尚欠贷款本金197222.18元。
涉案房屋已在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心登记备案，并办理预购商品房抵押登记，抵押权人是第三人公积金中心。
上述事实，有原告刘博文提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同及保证合同、收据、快递回执、还贷明细，被告STX房地产提供的商品房买卖合同、确认书、房屋租赁合同，第三人公积金中心提供的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、预购商品房抵押申请审批书、个人委托贷款划拨资金通知书和大连市住房公积金贷款划转凭证为证，并经当事人开庭质证，及庭审笔录在卷，可以作为定案依据。
本院认为，原告刘博文与被告STX房地产签订的商品房买卖合同，是平等民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合法律规定，对该合同的合法性、有效性，本院予以确认。双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行支付首付款、办理按揭贷款等义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋，并且被告未按期交付房屋的原因是资金问题，构成违约。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应将原告实际支付的首付款6480元返还给原告，截止2016年2月10日，原告已经支付给第三人住房公积金的借款本金及利息83797.03元，被告也应返还给原告。原告要求被告返还首付款6480元及已向第三人住房公积金偿还的本金及利息83979.03元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告按总房款的10%承担违约金的诉讼请求，其中政府优惠的24105元、租金39352元，原告并未实际支付，该63457元被告不应承担返还义务，也不应承担违约金，其余部分的违约金符合合同附件四的约定，本院予以支持。被告抗辩原告迟延支付公积金贷款，应承担违约金21275.81元，符合合同约定，但原告反驳称被告的该抗辩意见已超过法定诉讼时效。被告未提供证据证明其向原告主张过该权利，被告的抗辩意见确已超过法定诉讼时效，该21275.81元不应从被告承担的违约金中扣除。被告实际应支付违约金为256480元10%=25648元。
原告交纳的租赁税费、测绘费、物业费，因原告已将涉案房屋租赁给STX（大连）造船有限公司，其中的租赁税费、物业费应由原告承担，测绘费应由被告承担。
第三人公积金中心同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人住房公积金签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同，本院在本案中一并审理。原告为购买案涉房屋与第三人公积金中心签订抵押借款合同，是平等民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合法律规定，本院确认该合同的合法性、有效性。商品房买卖合同解除后，该抵押借款合同的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人公积金中心签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息返还给第三人。案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人公积金中心之间的抵押借款合同未履行部分的本金、利息全部返还给第三人公积金中心前，第三人公积金中心对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人公积金中心负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人公积金中心的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款、第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告刘博文与被告STX房地产开发（大连）有限公司于2012年7月17日签订的WHT201201787号商品房买卖合同；
二、被告STX房地产开发（大连）有限公司于本判决生效之日起10日内将首付款6480元返还给原告刘博文；
三、被告STX房地产开发（大连）有限公司于本判决生效之日起10日内将测绘费15元返还给原告刘博文；
四、被告STX房地产开发（大连）有限公司于本判决生效之日起10日内将违约金25648元付给原告刘博文；
五、解除原告刘博文与第三人大连市住房公积金管理中心于2012年8月21日签订的08201202205号大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同；
六、被告STX房地产开发（大连）有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告刘博文2016年1月10日前向第三人大连市住房公积金管理中心偿还的贷款本金及利息83979.03元；
七、被告STX房地产开发（大连）有限公司于本判决生效之日起10日内向第三人大连市住房公积金管理中心返还贷款本金197222.18元，并按照原告刘博文与第三人大连市住房公积金管理中心签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同约定的标准承担利息、违约金；
八、第三人大连市住房公积金管理中心对案涉房屋享有优先受偿权；
九、待第三人大连市住房公积金管理中心全部债权受偿后，原告刘博文、被告STX房地产开发（大连）有限公司及第三人大连市住房公积金管理中心到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告STX房地产开发（大连）有限公司所有；
十、驳回原告刘博文的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3939元减半收取1970元，由原告刘博文负担725元，由被告STX房地产开发（大连）有限公司负担1245元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 姜 辉
二〇一六年三月二十一日
书记员 化凌弘