山西省吕梁市离石区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）离民二初字第00855-1号
原告�梁泰信典当行（有限公司），地址：吕梁市离石区龙山路888号。
法定代表人张志玉，该行经理。
委托代理人王乃亮，男，代理权限：特别代理。
被告李玉珍。
原告吕梁泰信典当行（有限公司）诉被告李玉珍确定合同效力纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吕梁泰信典当行（有限公司）的委托代理人王乃亮，被告李玉珍均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吕梁泰信典当行（有限公司）诉称，2013年7月1日、7月2日，原告分别与被告订立了《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议书》，被告将其用按揭贷款方式向北京搜候房地产有限公司购买的坐落在北京朝阳区三里屯危改小区通盈首都花园巴黎城B地块4#公寓商业楼上购买的地上一层5131-1（房屋所有权证登记地址：�京朝阳区工人体育场北路8号院4号楼1层5131-1）商业商铺、4#公寓商业楼上购买的地上2层5131-2（房屋所有权证登记地址：北京朝阳区工人体育场北路8号院4#楼公寓商业楼上购买的地上一层5131-2）商业商铺两套房屋，以44657367元转让给原告，原告支付了被告32230419.04元，承接按揭贷款12426947.96元。转让协议生效后，原告履行了付款、承接按揭贷款协议义务，被告交付给原告商品房预售合同、个人贷款合同、购房发票、房屋所有权证、租赁合同。自此，原告派人住进公寓、向租赁公司接收租金（转让前已出租给北京柏盛联行房地产经纪有限公司）、经被告按月交付按揭贷款及利息。2015年5月，被告告知原告应未按时偿还银行按揭贷款，被银行提起诉讼，也被查封了所转让房。为此，原告认为，被告不守诚信，未能依约将应还贷款偿还银行而被诉，且又将转让房被查封，严重损害了原告的合法权益。现请求：1、确认原、被告于2013年7月1日、7月2日订立的《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议书》合法有效，被告名下坐落在北京朝阳区工人体育场北路4号楼1层5131-1号商铺、4号楼2层5131-2号商铺属原告所有；2、判令被告配合将其所转让房屋过户到原告名下；3、案件受理费由被告负担。
被告李玉珍辩称，原告所述事实属实。只是由于答辩人对房屋无处分权，协议应属无效。加之，答辩人从事煤焦企业，因市场经济不好，导致不能及时归还房贷，造成房屋被银行查封。
原告为支持其诉讼主张，在举证期间内向法庭提交以下证据：
1、原告企业法人营业执照、组织代码证、公司章程，吕梁泰鑫房地产开发公司印业执照、组织代码证、公司章程。拟证明原告主体资格及张志玉系吕梁泰鑫房地产开发公司股东。
2、贷款契约。拟证明2009年9月9日、2010年6月10日，被告向原告借款共计2200万元。
3、商品房预售合同、个人贷款合同、付款发票、房屋所有权证。拟证明被告以按揭贷款方式向北京搜候房地产有限公司购买商铺两套的真实性和合法性。
4、贷款本息收取凭条。拟证明被告截止2013年7月2日共计欠原告本息27566000元；被告代案外人偿还借款利息10000万元。合计37566000元。
5、房屋转让协议、补充协议书。拟证明被告将自己在北京按揭贷款购买的坐落在北京朝阳区工人体育场北路4号楼1层5131-1号商铺、4号楼2层5131-2号商铺，以原价转让给原告。
6、借款合同、借款契约、汇款凭证、补充协议。拟证明2013年7月3日，被告向原告借款1200万元，后展期至2015年9月30日。
7、收据、发票。拟证明转让协议签订后，原告承接了涉案商铺的应缴纳的物业费、采暖费等费用。
8、房屋租赁合同、企业法人营业执照、解除租赁协议、续租协议、王爱国身份证复印件、中国农业银行业务凭证。拟证明涉案商铺转让原告前由被告李玉珍出租给后北京柏盛联行房地产经纪有限公司，转让后原告委托张孝伟与北京柏盛联行房地产经纪有限公司解除了租赁合同。之后又与王亚宁签订了租赁合同，并由王爱国收取了北京朝阳区工人体育场北路4号楼1层5131-1号商铺、4号楼2层5131-2号商铺的租金。
被告对原告向法庭出示的上述证据以及证明所要指向内容均无异议。
被告李玉珍未向法庭提交证据。
经原、被告质证及对证据的审查，本院认为原告提交的证据均为书证，证据来源真实、合法，且与本案具有关联性，为有效证据。结合以上有效证据，本院确认以下案件事实：
2009年9月9日、2010年6月10日，被告李玉珍以资金周转为由向原告吕梁泰信典当行（有限公司）借款人民币2200万元，借款期限分别为一年和三个月。借款到期后，由于被告无力偿还原告借款本金及利息，经原告吕梁泰信典当行（有限公司）、被告李玉珍、案外人薛德平协商，由被告李玉珍采用以物抵债的方式偿还原告欠款（该欠款包括被告向原告两次借款2200万元本息（其中8291121元用于购置北京朝阳区工人体育场北路8号院5号楼10层15-1103公寓）和代案外人薛德平偿还借款利息1000万元）。被告李玉珍将其以按揭贷款方式在北京购买的坐落在北京朝阳区三里屯危改小区通盈首都花园巴黎城B地块4#公寓商业楼上购买的地上一层5131-1（房屋所有权证登记地址为：北京朝阳区工人体育场北路8号院4号楼2层5131-2）商业商铺抵顶给原告吕梁泰信典当行（有限公司），双方并签订了《房屋转�协议书》。协议主要内容：1、2010年1月21日，甲方（被告）在北京朝阳区三里屯危改小区通盈首都花园巴黎城B地块4#公寓商业楼上购买地上一层5131-1商铺一套，购房总价款为32332529元。首付22332529元，按揭贷款1000万元。截至2013年6月17日，甲方（被告）欠贷款本金7713810.05元，之前的利息已全部付清。截至2013年6月30日，该套商铺所涉及的物业及取暖费用甲方（被告）承诺均已交清。2、考虑到国家对房地产实行调控等因素，双方商定以甲方（被告）不赔不赚的原则，按甲方（被告）购房实际支付的价格进行转让；3、两套商铺发票价为44657367元。截至2013年6月13日，甲方（被告）实际付款为32230419.04元（含首付和归还的贷款），欠按揭贷款本金为12426947.96元。4、乙方（原告）支付甲方（被告）购买商铺实际支付的32230419.04元并归还截至2013年6月13日之后银行按揭尾欠贷款12426947.96元后，商铺转让价款即为乙方（原告）全部付款；5、甲方（被告）购买房屋实际支付的32230419.04元，乙方（原告）于本协议生效后三日内付清，截至2013年6月13日之后银行按揭尾欠贷款12426947.96元按按揭贷款合同约定的期限，由乙方（原告）通过甲方（被告）交付贷款银行或乙方（原告）以甲方（被告）名义直接交付贷款银行；6、协议生效后，乙方（原告）如想提前归还贷款，甲方（被告）应按乙方（原告）要求本着诚实信用原则及时向贷款银行提出申请，并帮助乙方（原告）办理提前归还贷款的全部手续；7、乙方（原告）全部归还按揭贷款，符合过户条件后甲方（被告）应积极配合乙方（原告）办理产权过户手续。同年7月2日，原、被告双方为了完善房屋转让协议，双方又签订了《房屋转让补充协议书》。约定：1、本协议生效之日，甲方（被告）将X京方权证�字第11281**号《房屋所有权证》、X京方权证朝字第11281**号《房屋所有权证》原件交付乙方（原告）；2、甲方（被告）将购房合同、购房发票、贷款合同、租赁合同、水暖电等票据以及所有相关书件、钥匙交给乙方（原告）；3、甲方（被告）告知租赁公司房屋转让事实，由乙方（原告）向租赁公司直接收取租金，并行使权利义务。
协议签订后，被告将涉案公寓的《商品房预售合同》、《个人贷款合同》、房屋所有权证复印件、购房发票、《房屋租赁合同》、公寓门钥匙、契约、等与涉案公寓相关的票据全部交付给原告。涉案商铺的银行贷款由被告李玉珍归还冲抵原告的借款。
另查明，2012年5月22日，被告将涉案两套商铺出租给北京柏盛联行房地产经纪有限公司。租期为五年，即从2012年7月1日至2017年6月30日。租金为76700元／月。2014年4月11日，原告�托张孝伟、王爱国与北京柏盛联行房地产经纪有限公司解除了涉案商铺的租赁合同，又与王亚宁重新签订了房屋租赁合同，并收取了租金。
再查，原、被告双方达成以房抵债协议后，被告李玉珍归还银行房贷至2015年月，之后的房贷未能按时偿还遂被银行提起诉讼并被依法查封了两套涉案商铺。
本院认为，抵押人未经抵押权人的同意，不得擅自转让抵押物。但也有例外，即如果受让人代为清偿债务消灭抵押权的，抵押人可以不经抵押权人的同意转让抵押物。同时，为了维护交易秩序，保障善意第三人的合法权益，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定了，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告两次向原告借款人民币共计22000000元�形成的债权债务关系明确。被告在不能偿还原告借款情况下，并自愿代案外人偿还原告借款利息1000万元，采用以物抵债的方式将其在北京以按揭方式购买的坐落在北京朝阳区三里屯危改小区通盈首都花园巴黎城B地块开发的4#公寓商业地上一层5131-1商铺和地上二层5131-2商铺抵顶借款转让给原告，并与原告订立房屋转让协议，该协议是双方当事人真实意思表示。协议签订后被告又将涉案商铺交付原告，由原告行使了涉案商铺的出租、转租、收取租金的权利、履行了缴纳物业费、采暖费等义务，并承接和实际履行了涉案商铺的偿还贷款义务，表明原告已实际占有两套涉案商铺，并代为被告清偿贷款，依据先占制度，原告已实际取得了涉案商铺的所有权。故被告以其对涉案商铺无处分权为由主张合同无效的辩解不能成立，涉案商铺至被告交付原告之日起即属原告所有。同�，该《解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的人民法院应予支持。被告李玉珍辩称买卖协议无效，拒绝履行协议约定的义务，已构成违约。原告主张在其偿还全部涉案商铺贷款后，责令被告履行协助办理房屋产权过户手续的请求于法有据，本院应予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十条、第一百九十一条第二款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、原告吕梁泰信典当行（有限公司）与被告李玉珍签订的《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议书》合法有效，被告李玉珍名下坐落在北京朝阳区工人体育场北路8号院4号楼地上一层5131-1号和地上二层5131-2商铺属原告吕梁泰信典当行（有限公司）所有。
二、待原告吕梁泰信典当行（有限公司）归还全部房贷后，被告李玉珍协助原告吕梁泰信典当行（有限公司）办理产权过户手续。
案件受理费80元，由被告李玉珍负担。
本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向有管辖权的人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。
审判长 李建忠
审判员 解 楠
审判员 刘 帅
二〇一五年八月二十三日
书记员 李 超