上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1303号
上诉人（原审原告、反诉被告）：顾锦文，男，1956年3月20日生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：李国衡，上海鼎添律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：顾超，男，1984年2月27日生，回族，户籍地上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：顾锦文（系顾超之父），身份情况详上。
委托诉讼代理人：马宏敏（系顾超之母），1955年1月10日生，回族，住同顾锦文。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张黎萍，女，1971年3月18日生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。
委托诉讼代理人：夏敏，上海儒君律师事务所律师。
上诉人顾锦文、顾超与上诉人张黎萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初15479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人顾锦文、顾超上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，改判张黎萍向顾锦文、顾超支付自2016年5月16日起至实际过户之日止，按照已付房款，日万分之五计算的违约金。事实和理由：一审第四项判决中的2万元房款属尾款，在张黎萍未将上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）交付之前，顾锦文、顾超没有支付尾款的义务，不应判决同时履行。张黎萍未按照合同约定将涉案房屋过户至名下，构成违约。违约金不一定以实际损失为前提，违约金还具有惩罚性，张黎萍在一审中也并未以违约金过高而提出抗辩，一审径自认定违约金过高属法律适用不当。顾超虽然因在国外未能在买卖合同上亲笔签名，但顾超于2015年12月8日已经通过我国驻悉尼领事馆出具了公证书，全权委托顾锦文代为签订房地产买卖合同等相关事项，顾锦文取得了公证授权后于同年12月29日在买卖合同上代顾超签了字，故顾锦文、顾超并未违反合同约定，一审认定我方违约理由不当。
张黎萍辩称，不同意顾锦文、顾超的上诉请求。
上诉人张黎萍上诉请求：撤销一审判决第六项，改判支持张黎萍的一审反诉请求。事实和理由：顾锦文、顾超未按照《补充协议》的约定在2016年1月24日之前签订买卖合同，构成违约，故应以房屋总价的20%承担赔偿责任。因顾锦文、顾超违约，顾超于2016年1月27日回沪与张黎萍协商违约金的数额，但顾超只愿意拿出10万元作为违约赔偿，双方因此协商失败，这才导致张黎萍不再配合办理过户手续。张黎萍虽然也已违约，但事出有因，情节并不严重，出卖方的违约责任可以从轻、酌情的承担。
顾锦文、顾超辩称，不同意张黎萍的上诉请求。所谓10万元的性质是房款，而非违约赔偿，张黎萍已经自认违约，理应承担违约责任。
顾锦文、顾超向一审法院起诉请求：1、判令双方当事人继续履行双方关于上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令张黎萍协助顾锦文、顾超办理上述房屋的产权过户手续；3、判令张黎萍将上述房屋交付顾锦文、顾超；4、判令张黎萍支付顾锦文、顾超自2016年5月16日起至实际过户之日止，以已付房款185万元为本金，按每日万分之五计算的逾期过户违约金；5、诉讼费由张黎萍承担。
张黎萍向一审法院提起反诉请求：1、顾锦文、顾超向其支付按房价187万元的20%计算的违约金374,000元；2、反诉费用由顾锦文、顾超负担。
一审法院认定事实：2015年11月30日，经上海XX有限公司居间介绍，张黎萍（卖售人，甲方）与顾锦文、顾超（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以187万元受让坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室的房屋。该房屋上存在上海浦东发展银行股份有限公司湖州支行的抵押权。乙方知晓并同意购买。甲方应于2015年12月15日前与抵押银行申请预约还贷，甲方应于办妥还款手续后15个工作日内办理抵押登记注销手续。双方应于2016年5月15日之前办理过户手续，甲方于办理过户手续当日将房屋交付乙方。乙方于签约时支付甲方房款10万元，乙方于2015年12月15日之前，支付甲方房款110万元，上述款项用于甲方归还抵押贷款。乙方于2016年1月27日之前支付房款10万元、于2016年4月30日之前支付房款55万元、于办妥交房手续当日支付房款2万元。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金额按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。双方另对其余事项作了约定。顾锦文、顾超系父子关系，签约时顾超本人未到场。合同乙方顾超签名处由顾锦文代顾超签字。张黎萍当日签收了顾锦文支付的10万元房款。
因上述《上海市房地产买卖合同》签订时顾超未到场，2015年12月3日，张黎萍（甲方）与顾锦文（乙方）签订《补充协议》，乙方承诺已取得顾超关于按买卖合同约定的交易条件购买该房屋并委托其代为签订买卖合同，且顾超会于2016年1月24日前签订买卖合同，若顾超于2016年1月24日前因自身原因未在上述期限签订买卖合同，顾锦文愿意按买卖合同约定的总价的20%赔偿张黎萍。如出售方在上述期限反悔不出售房屋，则出售方应按买卖合同约定的总价20%赔偿买受方。张黎萍于当日签收了顾锦文支付的110万元房款。张黎萍办理了涉案房屋的抵押权登记注销手续。
2015年12月8日，中华人民共和国驻悉尼总领事馆出具公证书一份，顾超全权委托顾锦文办理关于共同购买上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房产的相关事宜，包括代为签订房地产买卖合同等事项。12月29日，顾锦文收到了该委托书，但未向张黎萍出示。
2016年1月27日，顾超在沪与张黎萍碰面。张黎萍签收了顾锦文支付的10万元房款。
2016年4月18日，顾锦文向张黎萍的工作场所发出通知函，要求张黎萍于2016年4月28日办理过户手续。
2016年4月28日，顾锦文又向张黎萍的工作场所发出通知函，要求张黎萍于2016年4月28日办理过户手续。
2016年4月29日，张黎萍签收了顾锦文支付的55万元。当日，顾锦文致函张黎萍要求开具已收房款收据，并要求于2016年5月15日之前办理过户手续。
张黎萍以顾锦文、顾超存在违约情形，在未承担违约责任的前提下，拒绝办理过户手续。
一审法院认为，2015年11月30日的《上海市房地产买卖合同》，因买受人之一顾超未到场，无证据证明其父顾锦文得到过顾超的授权，故该合同内容对顾超不发生约束力。根据《补充协议》的约定，顾锦文承诺在签订该协议时已取得代顾超签订买卖合同的授权，且顾超会于2016年1月24日前签订买卖合同，但根据查明的事实，由于顾超身在异国，2015年12月3日顾锦文并没有获得有效的委托手续，顾超本人也没有于2016年1月24日前来沪签订买卖合同，故顾锦文、顾超在合同履行过程中违反了约定，应当承担违约责任。2015年12月8日，域外的公证委托书出具，使顾锦文代顾超在《上海市房地产买卖合同》上的签名发生了法律效力，该委托生效事项应及时告知张黎萍，否则张黎萍是无法确知其交易对象为顾锦文、顾超两人。直至2016年1月27日，顾超本人来沪与张黎萍碰面，双方未就合同约定的交易条件、委托手续等提出异议，故此时《上海市房地产买卖合同》对买卖双方产生了约束力，双方均应依约履行。买方要求张黎萍办理过户交房手续，张黎萍应当按照约定履行合同义务。张黎萍以对方未承担违约责任为由拒绝办理过户手续，亦属违约。
根据我国合同法的有关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现买卖双方一致要求继续履行，法院予以准许。本案纠纷的产生系因签订合同时买方之一身在国外，在办理相关手续时双方沟通不畅丧失必要的信任所致，有其特殊性，且双方当事人违约的恶意程度不深，亦未造成严重后果。法院注意到双方当事人虽然对有关事项均约定了高额的违约金，但顾锦文、顾超未就对方违约造成其损失进行举证，张黎萍亦未举证其经济损失到达50-60万元。根据合同法规定，双方当事人都违反合同的，应各自承担相应的责任，故双方当事人关于违约金的诉讼请求，因缺乏依据，法院不予支持。
一审法院审理后作出判决：一、顾锦文、顾超与张黎萍签订的关于上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、张黎萍于判决生效之日起十日内协助顾锦文、顾超办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋的房地产权利变更登记至顾锦文、顾超名下，在办理产权过户登记过程中发生的税费由顾锦文、顾超负担；三、张黎萍于判决生效之日起十日内将上述房屋交付顾锦文、顾超；四、顾锦文、顾超于判决生效之日起十日内支付张黎萍房款2万元；五、驳回顾锦文、顾超其余诉讼请求；六、驳回张黎萍反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由张黎萍负担。反诉案件受理费减半收取计3,455元，由张黎萍负担。
二审期间，顾锦文、顾超向本院提交了如下证据：一、涉案房屋的房地产买卖合同及案外人朱某出具的情况说明一份，证明顾锦文在取得了顾超的公证委托书之后，于2015年12月29日在中介留存的房屋买卖合同上代顾超签字，并当即由中介工作人员朱某打电话通知了张黎萍；二、房屋租赁合同及租金、中介费支付凭证，证明因张黎萍逾期交房违约导致顾锦文、顾超在外租房的损失。张黎萍对上述证据均不予认可，其认为房屋买卖合同一直在顾锦文处，其可以随时签字，对朱某的身份亦不予认可；房屋租赁合同则与本案无关。本院审核上述证据后认为，对证据一中买卖合同的真实性予以确认，但关于顾锦文代顾超签订的实际时间，朱某出具的情况说明属证人证言，但朱某未能出庭作证，故本院对该情况说明的效力不予认可；对证据二，顾锦文一方提供了原件，张黎萍虽不认可其真实性，但未能提供反证加以反驳，故本院对其真实性予以确认。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，2016年1月27日，双方当事人均至闵行区房地产交易中心办理涉案房屋的审税手续，顾锦文、顾超、张黎萍本人均到场。
二审审理期间，就《补充协议》签订的原因，顾锦文陈述系张黎萍担心顾超是否具有购买涉案房屋的真实意思表示，为打消张黎萍的顾虑，才做此约定；张黎萍认为该《补充协议》的签订系其担心顾超反悔不购买涉案房屋，故约定了20%的赔偿责任以保证顾超前来签订合同，同时也给顾锦文一方以选择权，若到时房价暴跌，则其可以选择通过承担违约责任的方式不再履行买卖合同。就《上海房地产买卖合同》的签订过程，顾锦文陈述买卖合同一式六份，中介处留存三份。顾锦文于2015年12月29日收到顾超的公证委托书后，在中介留存的三份买卖合同上代顾超进行了签字。张黎萍就此未发表意见。
本院认为，张黎萍自认存在逾期过户的违约情形，故本案二审的争议焦点是顾锦文、顾超在合同履行过程中是否存在违约情形以及双方违约责任应如何承担。就此，张黎萍主张顾超未能按照《补充协议》的约定于2016年1月24日亲自前来签订买卖合同，故顾锦文、顾超构成违约；而顾锦文一方则主张2015年12月29日收到顾超的授权委托书后，顾锦文在买卖合同上代顾超签字的行为已经完成了《补充协议》的义务。对此，本院认为，顾锦文与张黎萍签订的《补充协议》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方理应恪守。但顾超并非该协议的当事人，该协议对顾超不产生拘束力。现双方当事人对该协议中顾锦文相关义务的约定产生分歧，本院分析如下：
对合同条款的理解，应从当事人真实意思出发，结合一般常理及合同目的作出解释。根据本案所查明的事实及双方当事人庭审陈述，《补充协议》签订的目的在于确认顾超真实购房的意思表示，违约金的设置意在担保买卖合同的正常履行，顾超是否必须回国、其所在的地理位置并非该协议的主要目的，即使从条文字面上去理解，《补充协议》中也没有要求顾超必须亲自前来签订合同的条款。顾锦文主张其在2015年11月30日签订买卖合同时便已获得了顾超的授权，由于顾超身在国外，且房地产买卖合同属要式合同，故《补充协议》实为对顾锦文补办合乎规定的公证委托手续期限的限制。
退一步讲，即使顾锦文在签订合同时并未取得顾超的同意，属无权处分，但只要经权利人追认或者在其订立合同后取得处分权的，该合同有效。顾锦文在《补充协议》约定的期限内，于2015年12月29日已取得了顾超的公证委托授权，故无论其是否在中介留存的买卖合同上签字，该授权委托书均发生溯及力的效果，使顾锦文在2015年11月30日在买卖合同上代顾超签字的行为确定发生效力，买卖合同合法生效，该效力也并不以顾锦文通知张黎萍与否而改变，至此《补充协议》的目的已经实现，顾锦文并无违约情形。并且，顾超本人亦于2016年1月27日来沪与张黎萍碰面并共同办理了涉案房屋的审税手续，顾超具有购买涉案房屋的真实意思表示无疑，亦可视作其对于2015年11月30日顾锦文代签合同的确认。而反观张黎萍，并未有证据证明其曾对顾超的购房意愿提出过异议，也未有证据证明张黎萍曾向顾锦文、顾超主张过违约责任。顾超回沪后，张黎萍不仅配合办理审税，还多次受领了顾锦文、顾超所支付的购房款，显然当时双方就此并无争议。
综上，本院认为，顾锦文、顾超自始至终均具有购买涉案房屋的真实意思表示，顾锦文并没有违反《补充协议》的约定，其与顾超在之后的合同履行过程中亦无过错，不具有违约情形，故张黎萍要求顾锦文、顾超承担违约责任的主张缺乏事实依据，本院不予支持。一审对此认定有误，本院依法予以纠正。
故此，张黎萍并无合法理由拒绝配合办理过户手续，已构成逾期过户违约，理应按约承担违约责任。而违约金以填平损失为原则，顾锦文、顾超虽在二审中提供了其在外租房损失的相关证据，但较其违约金的主张，双方关于违约金的约定标准仍属过高，张黎萍对违约金的标准也提出了过高的抗辩，故本院对张黎萍所应承担的违约金标准酌情予以调整。
综上所述，顾锦文、顾超的上诉请求部分成立；张黎萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对双方违约事实的认定有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初15479号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初15479号民事判决第五项；
三、张黎萍于本判决生效之日起十日内赔偿顾锦文、顾超以人民币1,850,000元为基数，自2016年5月16日起至实际过户之日止，按日万分之一标准计算的逾期过户违约金；
四、驳回顾锦文、顾超的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币50元，由张黎萍负担。反诉案件受理费减半收取计人民币3,455元，由张黎萍负担；二审案件受理费人民币7,010元，由上诉人张黎萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年三月三十日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十一条
无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
二、《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
四、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……