山东省泰安市岱岳区人民法院执 行 裁 定 书（2017）鲁0911执异85号案外人：孙某洋，男，汉族，1986年11月26日出生，住山东省肥城市。申请执行人：赵某，男，汉族，1984年6月30日出生，住泰安市泰山区。委托代理人：高某林，山东天东律师事务所律师。被执行人：李某娜，女，汉族，1970年8月5日出生，住泰安市。被执行人：单某，男，汉族，1971年1月2日出生，住泰安市。被执行人：卢某华，男，汉族，1956年2月14日出生，住泰安市泰山区。被执行人：高某，男，汉族，1977年3月26日出生，住泰安市。被执行人：冯某，男，汉族，1977年3月19日出生，住泰安市。在本院执行赵某与李某娜、单某、卢某华、高某、冯某民间借贷纠纷一案中，案外人孙某洋对本院裁定拍卖被执行人李某娜名下位于泰安市长城路96号泰山家园商务办公楼A座2509户房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年8月3日举行了听证。申请执行人赵某的委托代理人高某林到庭参加了听证，案外人孙某洋及被执行人李某娜、单某、卢某华、高某、冯某经本院通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人孙某洋称，请求中止拍卖或过户位于长城路96号泰山家园商务办公楼A座2509户房屋。事实与理由：岱岳区法院在执行单某、李某娜民间借贷纠纷一案中，查封并拍卖上述房屋。因单某、李某娜涉嫌诈骗，公安机关正予调查，另外上述涉拍房产已由孙某洋租用。孙某洋与单某、李某娜有债权债务关系，上述房屋所有权人单某、李某娜为清偿其债务，其于2014年6月27日与孙某洋签订该房屋的租赁合同，孙某洋租用该房屋用于办公，租期至2034年6月27日。自双方签订租赁合同以来，孙某洋对房屋投入资金进行装修并早已实际占有使用该房屋。为保护案外人孙某洋的合法权益，避免造成财产损失，故请求中止拍卖或过户上述位于长城路96号泰山家园商务办公楼A座2509户房屋。申请执行人赵某称，请求驳回孙某洋的异议请求。一、单某、李某娜是否构成诈骗罪，不影响本案的执行。二、涉案房屋归李某娜所有。该房屋系李某娜于2014年6月28日与开发商签订买卖合同购买的现房，李某娜于2014年7月4日取得该房屋所有权证，因此，李某娜、单某与孙某洋不可能在此之前的2014年6月27日签订该房屋的租赁合同，即孙某洋提供的租赁合同是不真实的。三、孙某洋提出异议时一并提交了其与单某、李某娜于2014年6月27日签订的涉案房屋的买卖合同，同上述理由，该房屋买卖合同亦是虚假的。并且，孙某洋同时提交的该房屋的买卖合同及租赁合同落款时间为同一天，两合同相互矛盾，故不能证明孙某洋的异议。四、泰安市泰山区人民法院（2015）泰山执字第906-3号执行裁定书，已将上述孙某洋提供的租赁合同中的单某位于长城路96号泰山家园商务办公楼2507户房产予以抵债并交付给了受让人，此裁定书亦能证明孙某洋提供的租赁合同是虚假的。综上，孙某洋的异议不成立，请求予以驳回。被执行人李某娜、单某、卢某华、高某、冯某经本院公告送达执行听证通知书，其未到庭参加听证，亦无答辩意见。本院查明，原告赵某诉被告李某娜、单某、卢某华、高某、冯某民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月10日作出（2014）岱民初2233号民事判决书。该判决书判决：一、被告李某娜、单某自本判决生效之日起十日内支付原告赵某借款本金1200000元.二、被告李某娜、单某自本判决生效之日起十日内赔偿原告赵某利息损失。三、被告李某娜、单某自本判决生效之日起十日内支付原告赵某律师代理费50000元。四、被告卢某华、高某、冯某对以上一至三项互负连带清偿责任，被告卢某华、高某、冯某在承担保证责任后，有权向被告李某娜、单某追偿。该案审理期间，本院于2014年8月26日以（2014）岱民保字第212-1号民事裁定书查封了李某娜名下位于泰安市长城路96号泰山家园商务办公楼A座2509户、房产证号为泰房权证泰字第××号房产。上述判决生效后，原告赵某向本院申请强制执行，本院以（2015）岱执字第975号对该案立案执行。执行中，本院于2016年8月25日以（2015）岱执字第975号执行裁定书续行查封被执行人李某娜上述房产。2016年12月12日，本院以（2015）岱执字第975号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人李某娜名下的上述涉案房产。案外人孙某洋以对本案涉案房产享有租赁权为由提出书面执行异议，请求中止拍卖或过户该房产。案外人孙某洋向本院提交《执行异议申请书》时，并提供以下证据用于证明其异议：一、署名为阮宝、落款时间为2014年6月1日的《证明》复印件。部分载明内容为：本人阮宝，因欠孙某洋300万元无力偿还，特把位于泰安市长城路96号泰山家园商务办公楼A座2507、2508、2509的房产抵于孙某洋，孙某洋可以合法占有、使用、收益、处分该房产。经孙某洋允许本人阮宝直接把此房产过户于李某娜、单某。本人证明李某娜、单某购买的此房产属于孙某洋所有。二、甲方署名为孙某洋、乙方署名为单某李某娜、落款时间为2014年6月27日的《房屋买卖合同》复印件。合同第一项载明：甲方将坐落于泰安市长城路96号泰山家园商务办公楼A座2507、2508、2509的房产，房屋建筑面积462.25平方米，附着物出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产作了充分了解，原意购买该房地产；合同第二项载明：甲乙双方议定的成交价格为3605000元。乙方于契约签章后向甲方预付定金60万元，经房地产交易管理机关审查批准成交后，剩余价款由乙方如数付清给甲方。三、甲方署名为单某李某娜、乙方署名为孙某洋、落款时间为2014年6月27日的《房屋租赁合同》复印件。其中载明：因甲方欠乙方购房款3005000元，经甲方向乙方多次催要购房款未付，甲方自愿将位于长城路96号泰山家园商务办公楼A座2507、2508、2509室建筑面积462.25平方写字间出租给乙方；租赁期20年，自2014年6月27日至2034年6月27日止；房屋租金每年15万元，用于折抵上述欠款，不足部分，合同到期后续签至欠款及利息全部履行完为止。另查明，泰安市天龙房地产有限公司与李某娜于2014年6月28日签订编号为XS00005361的《泰安市商品房现房买卖合同》，约定李某娜购买泰安市天龙房地产有限公司销售的位于泰安市长城路96号泰山家园A座25层2509户住宅，房屋价款为384426元。2014年7月4日，李某娜取得上述所购买房屋的所有权证，证号为泰房权证泰字第××号。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”根据该规定，在人民法院执行程序中，案外人所主张的实体权利必须是依法足以阻止对执行标的进行转让、交付等强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据该规定，案外人以对被执行不动产享有租赁权为由向执行法院提出执行异议，其异议成立应当同时具备在查封该不动产之前已签订合法有效租赁合同和已占有使用该不动产等两个法定条件。本案中，案外人孙某洋未提供证据证实其在本院查封李某娜涉案房屋前已占有使用了该房屋，故其对本案涉案房屋享有租赁权的执行异议主张，本院不予支持。综上，案外人孙某洋以享有租赁权为由请求本院中止对本案案涉房产的拍卖或过户，其异议请求证据不足、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：驳回孙某洋的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 马 辉人民陪审员 孙 波人民陪审员 冯云峰二〇一七年八月十五日书 记 员 赵 青