北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04368号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路东口甲1号。
法定代表人王晓京，董事长。
委托代理人张慧，北京市华一律师事务所律师。
委托代理人程林，北京市华一律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）庞大汽贸集团股份有限公司，住所地河北省滦县火车站东一公里处。
法定代表人庞庆华，总经理。
委托代理人蔡宗瑞，男，1973年8月18日出生。
上诉人北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司（以下简称汽车城）与上诉人庞大汽贸集团股份有限公司（以下简称庞大公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第07777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汽车城在原审法院诉称：2003年4月28日我公司与案外人北京香新经贸有限责任公司（下称香新公司）签订一份《场地租赁合同》，约定我公司将“青年路汽车商贸城”第×区位（占地面积6155.63平方米）租给香新公司，开办汽车品牌专卖店。该合同第17条约定：“甲方（我公司）负责提供商贸城公共卫生、消防、保洁等市场管理服务，有权要求和建议乙方（香新公司）的专卖店符合有关消防、环保、安全等规定”。同日，双方签订《北京东方基业投资有限公司市场服务协议》，该协议第三条约定：“本协议所称市场管理服务收费是指甲方接受乙方的委托，对商贸城公共区域内公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他相关服务所收取的费用”。第五条约定：“乙方交纳上述市场服务费的标准，北京东方基业投资有限公司将依照政府部门核定的收费标准收取服务费”。2005年12月29日，汽车城与香新公司及北京都灵沙龙和盛汽车销售服务有限公司（下称都灵公司）三方签署《补充协议》，我公司同意香新公司将其在《场地租赁合同》中的权利义务全部转让给都灵公司。2007年2月6日我公司、香新公司、都灵公司、庞大公司签订了四方协议书，约定：1.我公司同意都灵公司将其在《场地租赁合同》项下承租方的全部权利义务转让给庞大公司，庞大公司取代都灵公司成为《场地租赁合同》的承租方；2.我公司同意香新公司将其在《市场服务协议》项下的全部权利义务转让给庞大公司，庞大公司成为该协议的当事人。协议书第五条约定：本协议生效后，此前所有乙方（即都灵公司）、丙方（香新公司）基于但不限于“场地租赁合同”和“市场服务协议”履行中产生的权利义务均由丁方（庞大公司）享有和承担。我公司作为北京平房青年路汽车商贸城的投资建设方，多年以来，自行出资对汽车商贸城全体入住经销商提供了市场服务，包括公共区域秩序的管理、公用设施的日常管理、绿化、卫生、交通、治安、环境容貌项目开展日常维护、修缮和整治服务等等，确保了该汽车商贸城的良好经营环境。经我公司向法院申请委托北京建研弘毅物业服务评估监理有限公司对青年路汽车商贸城4S店的物业服务费评估为6元／月／平方米，故起诉要求庞大公司按照每平方米6元的标准支付6155.63平方米自2003年5月1日至2013年12月31日的物业服务费4727523.84元；确认庞大公司自2014年以后按照每平方米每月6元的标准交纳物业服务费。
庞大公司辩称：我公司未与汽车城签订场地租赁协议和市场服务协议，我公司只是和都灵公司和香新公司签订过相关协议，所以合同的相对方不是我公司。合同转让之前的义务不应该由我公司承担，我公司只是在2007年2月6日签订了资产转让协议。我公司在使用涉案场地后，汽车城从未向我公司主张过市场服务费，我公司也从未收到过汽车城给我公司的催缴通知。关于汽车城提交的服务协议，都是在2011年和2012年签订的，其未就之前提供相关服务举证。且汽车城在服务过程中存在严重的瑕疵，造成我公司在汽车城存放的十八辆汽车被划伤，汽车城的摄像头不能正常发挥功效，造成我们无法弥补的损失，因此不同意支付物业服务费。
同时庞大公司反诉称，2007年2月6日我公司（前称唐山市冀东机电设备有限公司）与汽车城、香新公司、都灵公司签订四方《协议书》。协议中注明汽车城与香新公司签订的《场地租赁合同》及《市场服务协议》和都灵公司三方签订《补充协议》转让给我公司。但《市场服务协议》未约定服务费价格、计算依据。汽车城向我公司主张服务费没有依据，应当认定其举证不能，驳回其诉讼请求。同时，汽车城在没有合同明确约定入库费情况下自2007年2月7日至2013年12月违规收取入库费1684333元，以上收费属于汽车城的不当得利，应当予以返还。我公司自2007年2月6日转接《市场服务协议》，转接前的权利和义务由香新公司和都灵公司承担。2010年10月在汽车城有义务保障市场治安秩序的情况下，我公司停放在汽车城负责区域的商品车无故被划伤18台，造成我公司重大的经济损失。因此要求汽车城退还我公司入库费1684333元，判令汽车城赔偿我公司因商品车被划造成的经济损失，以鉴定结论为准。
汽车城针对庞大公司的反诉辩称：首先，关于入库费，在市场服务协议第七条提到入库费是按照整体情况收取的，因此我们收取入库费是有合同依据的，出库费和入库费是一回事，每车收取150元，故不存在退还的问题。第二，汽车城对车辆划伤造成的损失，按照服务合同来主张违约，说明庞大公司认可与我公司之间的服务合同关系。庞大公司从来没向我公司交纳过市场服务费，因此要求我公司承担违约责任，没有事实依据。第三，庞大公司对于被划的十八辆车的损失，未提供证据；第四，车辆被划也不能证明我公司存在过错，因此我公司不同意承担相应的损失。
原审法院经审理查明：香新公司（乙方）与北京东方基业投资有限公司（甲方）于2003年4月28日签订了《青年路汽车商贸城“汽车品牌专卖店”场地租赁合同》，该合同约定乙方租赁商贸城第×区位，面积约6036平方米（以实测面积为准）。合同生效后，自2003年7月1日起至2023年6月1日止，乙方对选定的租赁场地享有使用权及投资兴建专卖店的权利。其中合同第十七条约定：甲方负责提供商贸城公共卫生、消防、保安、保洁等市场管理服务，有权建议和要求乙方的专卖店符合有关消防、环保、安全等规定。
北京东方基业投资有限公司（甲方）和香新公司（乙方）还签订了《北京东方基业投资有限公司市场服务协议》。双方协议约定：本协议所称市场管理服务收费是指甲方接受乙方的委托，对商贸城公共区域内公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它相关服务所收取的费用。乙方交纳上述市场服务费的标准，甲方将依照政府物价部门核定的收费标准收取服务费。本协议所称共用设施不包括商贸城各专卖店专用的地下管线。车辆出场（库）费由甲方根据商贸城整体情况酌定收取。乙方应分别于当年的1月1日和7月1日起，向甲方支付上半年和下半年的市场服务费。
北京东方基业投资有限公司于2003年7月15日经北京市工商行政管理局核准，名称变更为北京东方基业国际汽车城市场有限公司。北京东方基业国际汽车城市场有限公司于2004年6月24日更名为北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司。
2005年12月29日甲方（原合同出租方）汽车城与乙方（原合同承租方）香新公司、丙方都灵公司签订了《补充协议》，协议约定：1.由于乙方的特殊情况，根据乙方的要求甲方同意将《场地租赁合同》的承租方变更为丙方，除此以外，甲方对此变更不承担任何责任。2.乙方应保证此变更不属于《场地租赁合同》第七章第二十五条规定的转让情况，否则乙方应承担由此造成的一切后果。3.本协议生效后《场地租赁合同》中约定的及合同改造过程中已发生的所有乙方的权利及义务转由丙方享有和承担，乙方对丙方履行该合同的行为承担连带保证责任，《场地租赁合同》中的其他条款不变。4.本协议一式三份，三方各执一份具有同等法律效力。2007年2月6日甲方（汽车城）、乙方（都灵公司）、丙方（香新公司）、丁方（唐山市冀东机电设备有限公司）签订《协议书》，协议约定：1.2003年4月28日甲方与丙方签订了《青年路汽车商贸城汽车品牌专卖店场地租赁合同》以及《北京东方基业投资有限公司市场服务协议》，2005年12月29日甲方、乙方、丙方签订《补充协议》，甲方同意丙方将其在《场地租赁合同》项下的全部权利义务转让给乙方，丙方为乙方履行《场地租赁合同》提供连带责任保证。2.现乙方有意将《场地租赁合同》权利义务转让予丁方，丙方有意将《物业服务协议》权利义务转让予丁方，丁方亦有意受让上述合同的权利义务，甲方对该转让表示同意。就前述合同转让的有关事宜，经甲方、乙方、丙方、丁方友好协商一致，达成如下协议：一、本协议生效之日起，乙方将《场地租赁合同》项下承租方的全部权利义务转让给丁方，丁方取代乙方成为《场地租赁合同》的承租方，乙方退出《场地租赁合同》承租方地位，由甲方与丁方继续履行《场地租赁合同》，同时，《补充协议》项下丙方向甲方提供的连带保证责任解除。二、本协议生效之日起，丙方将其在《市场服务协议》项下的全部权利义务转让给丁方，丁方取代丙方成为《市场服务协议》的当事人，丙方退出《市场服务协议》当事人地位，由甲方与丁方继续履行《市场服务协议》。三、关于《场地租赁合同》项下丙方已经支付给甲方的50万元人民币履约保证金，将用于抵扣大小市政费，不足于抵扣的乙方和丙方予以补足。乙方和丙方于本协议签订时需向甲方交清所欠的租金、大小市政费、水费、电费等费用。四、丁方将于本协议签署时按照《场地租赁合同》向甲方支付人民币50万元的履约保证金，甲方出具履约保证金的收据。同时缴纳2007年的场地租金170万元人民币，以后场地租金的支付将继续按照《场地租赁合同》的约定交付。五、本协议生效后，此前所有乙方、丙方基于但不限于“场地租赁合同”和“市场服务协议”履行中产生的权利义务均由丁方享有和承担。甲方同意在本协议签署后，丁方重新选定品牌并取得该品牌的专营许可代理权。但需保证其代理权及品牌的合法性。六、乙方在承租地块上自行投资兴建的菲亚特汽车4S店的使用权转让事宜，甲方同意由乙方与丁方自行约定。七、2003年4月28日甲方与丙方签订的《青年路汽车商贸城汽车品牌专卖店场地租赁合同》和《北京东方基业投资有限公司市场服务协议》将作为本协议的附件。《场地租赁合同》与本协议有不同约定的以本协议为准。本协议签署的同时，《场地租赁合同》的承租方以及《市场服务协议》的乙方均变更为丁方。八、本协议一式四份，自甲、乙、丙、丁四方签字盖章之日起生效，四方各执一份具有同等法律效力。
唐山市冀东机电设备有限公司于2007年12月29日变更为唐山庞大汽车贸易股份有限公司，唐山庞大汽车贸易股份有限公司于2008年2月27日变更名称为庞大汽贸集团股份有限公司。
协议签订后，因汽车城对市场服务费的支付标准未确定，庞大公司一直未向汽车城支付过市场服务费。庭审中，汽车城提交了房屋所有权证，证明庞大公司建筑面积为6155.63平方米，对此庞大公司不持异议。
2007年10月11日汽车城向唐山市冀东机电设备有限公司发出“市场服务费收缴通知”，内容为：为维护园区经营环境，同时创造理想化的经济效益，依据贵我双方签订的《市场服务协议》，贵司面积为6036M2，200＿年月日至2007年月日的市场服务费为人民币9717.96元／月。2007年11月20日，汽车城向唐山市冀东机电设备有限公司发出“催款函”，内容为：依据我市场《市场服务费收费标准》贵司应向我公司交纳市场服务费87462.00元（1.61元／平方米／月）（2007年3月至2007年11月）请贵公司于接到该函件之日起五日内到我公司财务部予以交纳。否则我公司将保留以法律手段追究贵司责任的权利。2010年5月30日汽车城以特快专递的方式向北京冀东通汽车销售有限公司发出“催告函”，内容为：依据贵我双方于2003年4月28日签订的《市场服务协议》（以下简称协议），贵公司应自协议签订之日起向我公司缴纳市场服务费，按1.61元／平方米／月交纳（贵店面积6036平方米），但贵公司至今未能按协议履行，截止今日，贵公司共欠缴市场服务费835748元（其中2003年77744元、2004年116616元、2005年116616元、2006年116616元、2007年116616元、2008年116616元、2009年116616元、2010年截止至6月30日58308元），贵公司的行为已严重侵犯了我公司的合法权益，望贵司收此函后七日到我公司财务部门缴齐欠费，否则我司依照相关法律规定，采取必要措施，以维护我司合法权益。对于上述函件，首先，庞大公司不认可其员工收到过催款函；其次，庞大公司认为2006年10月1日的函件中汽车城自认从2006年开始收取物业服务费，之后却要求追缴之前的服务费，相互矛盾，且距起诉日期已超过两年诉讼时效。
庞大公司称其公司于2010年10月16日报警，经民警了解庞大公司停放在汽车城克莱斯勒4S店门前15辆新车被毁。庞大公司称有18辆商品车被划伤，其公司修复后售出，故申请对车辆的贬值损失鉴定，经法院报高院摇号确定北京中必达资产评估有限责任公司（下称中必达公司）为鉴定机构。法院委托中必达公司对涉案车辆的因划伤造成的贬值损失进行鉴定，中必达公司于2014年8月26日回函法院因被划商品车已经销售，申请人仅能提供车辆照片，经评估人员分析，仅凭照片无法对车辆贬值进行鉴定，故退回法院。庞大公司提交了其修复车辆费用的询价表，汽车城认为庞大公司提交的均是车辆的配件价格，属于更换而非修理；如车辆被划需要修理，庞大公司应提交相应的修理费用发票，因此不认可询价表与本案的关联性。
法院在审理（2012）朝民初字第22541号案件中，经汽车城申请法院委托北京建研弘毅物业服务评估监理有限公司对汽车城的市场服务费进行鉴定，结果为青年路汽车商贸城（4S店）在评估基准日2013年5月17日的物业服务费用市场总价为5119224.26元，其物业服务费用收费标准测算如下：商业，收费面积71068.99平方米，收费标准6元／m2／月，鉴定费100000元，由汽车城垫付。汽车城对此未提出异议，庞大公司认为与本案无关。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同受法律保护。汽车城和庞大公司虽然未直接签订《市场服务协议》，但是汽车城和香新公司、都灵公司、庞大公司之间于2007年2月6日签订了《协议书》，该协议约定了：庞大公司取代都灵公司成为《场地租赁合同》的承租方，该协议生效之日起，香新公司将其在《市场服务协议》项下的全部权利义务转让给庞大公司，庞大公司取代香新公司成为《市场服务协议》的当事人。《市场服务协议》第3条约定，本协议所称市场管理服务收费是指汽车城对商贸城公共区域内公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他相关服务所收取的费用。双方显然将市场服务费视为租金之外另行发生的单独结算的费用。现汽车城履行了相关的合同义务，因此汽车城要求庞大公司支付市场服务费，符合双方的约定。
根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》的规定，双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。经询，北京市政府对于商业性的物业服务的收费标准没有强制性规定。就北京建研弘毅物业服务评估监理有限公司对汽车城的市场服务费所作评估报告，庞大公司虽对评估依据的物业服务标准及服务项目提出了质疑，经法院核查，仅就目前的证据来看，在本案中适用物业服务三级标准的事实依据并不充分。然而，在无其他可参照依据的情况下，为解决双方纷争，该评估报告仍不失为本案裁判的可靠参照之一，故法院在不高于该评估结果范围内确定庞大公司应交费标准。汽车城在本案中主张了2003年5月1日至2013年12月31日期间的市场服务费。经查，汽车城在起诉前曾多次以“1.61元／平方米／月×6036平方米”的标准主张2010年6月30日之前的市场服务费用，另查，汽车城在相同期间对汽车商贸城的其他租户亦以1.61元／平方米／月的标准根据具体面积主张费用。故法院在不超过该标准的情况下确定2007年2月6日至2010年6月30日期间的市场服务费用。关于2010年6月30日至2013年12月31日期间的市场服务费，法院根据从2003年至2010年居民消费价格指数的变动情况酌定计算市场服务费的标准为2元／平方米／月。2007年2月6日之前庞大公司尚未使用该物业，故汽车城向其收取物业服务费，缺乏事实依据。
关于后续市场服务费的标准是否适宜在本案中一并确定。首先，涉案北京建研弘毅物业服务评估监理有限公司所作《北京市物业服务费用评估报告》系以物业服务三级标准评估，本案中适用该标准的事实依据并不充分。其次，该评估报告具有一定的有效使用期限，在未经双方同意的情况下，直接将该标准适用后续费用，依据不足。根据合同法规定，当事人对合同价款约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍无法确定的，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。双方今后如就后续费用发生争议，可另案解决。应当指出，从节约诉讼成本和司法资源考虑，建议双方对后续费用在平等、诚信的原则下积极协商。
关于庞大公司提出汽车城在市场服务过程中存在违约行为，主要指2010年10月该公司停放在市场内的18辆商品车被划，根据庞大公司提供的照片、以及刑事的相关卷宗材料，对于事件的真实性，法院不持异议。现庞大公司称由于摄像头不工作，造成公安机关破案困难，但是其未就摄像头存在瑕疵提供证据，且实际侵权主体尚未确定，法院无法确认汽车城是否在车辆被划的事件中的过错责任，且双方在《市场服务协议》中未约定服务标准，法院难以认定汽车城存在违约情形。
对于庞大公司提出入库费包含在市场服务费中，鉴于双方《市场服务协议》中约定：车辆出场（库）费由北京东方基业投资有限公司根据商贸城整体情况酌定收取。因此，不属于重复收费，故庞大公司的该项抗辩意见，法院不予采信。原审法院据此判决如下：一、庞大汽贸集团股份有限公司于本判决生效后十日内向北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司交纳二〇〇七年二月至二〇一〇年六月物业服务费四十万零六千三百三十三元，二〇一〇年七月至二〇一三年十二月物业服务费五十一万七千零七十三元；二、驳回北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司的其他诉讼请求；三、驳回庞大汽贸集团股份有限公司的全部反诉请求。
判决后，汽车城与庞大公司均不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。汽车城主要上诉理由为：1.一审法院认定2007年2月6日之前庞大公司未使用汽车城物业属于认定事实错误。庞大公司取代北京都灵沙龙公司成为《市场服务协议》的当事人，依据各方签订的协议书“此前所有乙方、丙方基于但不限于‘场地租赁合同’和‘市场服务合同’履行中产生的全部权利义务由丁方享有和承担。”因市场管理服务费在该协议书的第三条的费用承担中并未明确，故此，汽车城依照该协议书第五条的规定，向庞大公司主张2003年起至起诉之日的全部服务费并无不当。2.一审法院酌定2010年6月30日起至2013年12月31日期间的市场服务费按照2元每平方米计算，标准过低。
庞大公司主要上诉理由为：1.一审法院认定事实错误。汽车城的经营范围没有收取市场服务费的经营项目，其收取市场服务费未经国家机构批准，其收取市场服务费没有合法资质与依据。且汽车城未取得政府物价部门批准价格，未与庞大公司协商确定双方认可的价格收取费用。2.原审法院根据汽车城的催要函认定汽车城的收费标准没有依据，因催要函未经庞大公司认可。3.庞大公司划破18辆车的事实存在，一审法院未支持相应的损失请求于法无据。4.汽车城收取入库费没有依据。5.原审审判程序违法，人民陪审员仅在最后一次开庭过程中陪坐了半个小时，不符合合议审判的要求。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人提供的《场地租赁合同》及《补充协议》、汽车城提供的《北京东方基业投资有限公司市场服务协议》、《房屋所有权证》、市场服务费催缴函、市场服务的相关合同、庞大公司提供的车辆入库收费发票、照片及视频资料、《北京市物业服务费用评估报告》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：1.关于汽车城是否应当收取市场服务费及收费标准。按照各方签订的《市场服务协议》，汽车城有权收取市场服务费。原审法院判决庞大公司给付汽车城市场服务费并无不当。2007年2月6日之前，庞大公司未实际接收市场服务，汽车城无权主张在此之前的市场服务费。《市场服务协议》约定汽车城有权收取入库费，且庞大公司已按照汽车城的标准实际交纳，故相应的入库费不应从市场服务费中扣除。原审法院参照鉴定结论、汽车城的交费通知、物价水平变化等因素酌情判定的市场服务费的收取标准于法有据，应予维持。2.关于汽车城是否应当赔偿庞大公司的划车损失。庞大公司收取市场服务费，应当妥善提供安保服务，对于庞大公司遭受的划车损失，庞大公司应当承担一定的赔偿责任。庞大公司未能提供有效的证明其实际损失的证据，本院酌情判定汽车城赔偿庞大公司划车损失50000元。原审法院全部驳回庞大公司划车损失请求不当，本院依法改判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第07777号民事判决第一项、第二项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第07777号民事判决第三项；
三、加判：北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿庞大汽贸集团股份有限公司损失五万元；
合并执行第一项、第三项，庞大汽贸集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司物业服务费八十七万三千四百零六元；
四、驳回庞大汽贸集团股份有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费44621元，由北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司负担31587元，由庞大汽贸集团股份有限公司负担13034元（北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司已垫付，庞大汽贸集团股份有限公司于本判决生效后7日内给付北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司）。一审反诉案件受理费2340元，由北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司负担1050元（已交纳），由庞大汽贸集团股份有限公司负担1290元（已交纳）。二审案件受理费57656元，由北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司负担45122元（已交纳44621元，其余501元判决生效之日起7日内交纳），庞大汽贸集团股份有限公司负担12534元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 丹
审判员 付 辉
审判员 王 伟
二〇一五年七月十三日
书记员 王玮玮