浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙嘉民初字第66号
上诉人（原审被告）：王甲。
委托代理人：徐某某。
被上诉人（原审原告）：沈某某。
委托代理人：王乙。
上诉人王甲为与被上诉人沈某某房屋买卖合同纠纷一案
，不服平湖市人民法院（2009）嘉平某初字第1735号民事判决
，向本院提出上诉。本院于2010年1月12日受理后，依法组成
合议庭，于2010年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人王甲
及其委托代理人徐某某，被上诉人沈某某的委托代理人王乙，
到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2005年2月5日，沈某某与王甲经中
介徐金某等人介绍，签订了房屋买卖合同1份，约定王甲将其
安置购买的拆迁安置房转让给沈某某，房屋位于平湖市当湖街
道池海新村，转让价格为按中心价每平方米2100元，车库折半
计算；所转让房屋的建筑面积约为89平方米，车库面积约为12
平方米，房屋的价格按房产证登记的房屋平方计算；沈某某于
2005年2月5日先付房屋定金30000元等。合同签订后，沈某某
按约支付王甲购房某某30000元。
原审法院另查明，王甲及其家人因大南门村农房拆迁，
被安置的房屋为平湖市当湖街道××新村××单××室（房屋面积为87.85平方米、车库面积为24.02平方米）等五套房屋，
其中该平湖市当湖街道××新村××单××室房屋的面积与双
方当事人签订的房屋买卖合同上的房屋面积最接近。2008年9
月9日，沈某某曾以平湖市当湖街道××新村××单××室被
王甲装修并入住为由，诉至该院，要求王甲将该房屋恢复原状
交给沈某某，并办理产权登记及过户手续。该院审理后认为王
甲一家因农房拆迁安置所得的五套拆迁安置房某系其家庭共有
财产，产权归全体家庭成员共同共有，王甲在与沈某某签订房
屋买卖合同时，未经得共有人之一的妻子潘某某的同意，王甲
自行处分拆迁安置房的行为属于某某处分共同共有财产的行为
，故双方当事人所签订的房屋买卖合同属无效合同。该案在审
理过程中，经释明，沈某某不同意变更诉讼请求。该院遂于20
08年11月18日依法判决驳回了沈某某的诉讼请求，并判决由沈
某某承担案件受理费2019元。该判决于2008年12月生效。2009
年1月1日，王甲将所收取的30000元购房某某返还给了沈某某
。
2009年9月10日，沈某某以王甲对涉案房屋买卖合同的无
效存在过错为由，诉至原审法院，请求判令王甲赔偿因合同无
效给其造成的损失（以实际评估的价值与合同价差价以及沈某
某已支出的诉讼费2019元为限，暂定为50000元）。后沈某某
又根据评估结论确定的房屋市场价格，变更诉讼请求为要求王
甲赔偿因房屋买卖合同无效给其造成的房屋差价损失90079元
以及前案诉讼费2019元。
王甲在原审中答辩称，王甲在中介公司的介绍下与沈某某签订房屋买卖合同，将房屋出卖给沈某某，沈某某支付了定
金30000元，但后来沈某某要求退房，并把房屋买卖合同交还
给了中介。由于当时经济困难，王甲无法退还30000元的购房
款，故这件事一直没有了结。原审法院判决双方当事人之间的
房屋买卖合同无效后，王甲已经将定金30000元返还给了沈某
某。对于合同无效双方均有责任，故王甲不应赔偿沈某某损失
。
原审法院审理本案过程中，经沈某某申请，该院委托平
湖市正元资产评估事务所对平湖市当湖街道××新村××单×
×室房屋（包括车库）在2008年12月的市场价进行评估。评估
结论为：以2008年12月31日为基准日，坐落于平湖市当湖街道
××新村××单××室房屋的市场价为299785元。
原审法院审理认为，双方当事人所签订的房屋买卖合同
经该院（2008）平某一初字第2358号民事判决确认为无效，该
判决已发生法律效力。合同无效后，因该合同取得的财产，应
当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方某此所受到的损失，
双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经查王某某家庭
拆迁安置所取得的拆迁安置房中，位于平湖市当湖街道池海新
村且与双方当事人签订的房屋买卖合同上的房屋面积最接近的
，为平湖市当湖街道××新村××单××室房屋，故该院确认
双方当事人所签订的房屋买卖合同的标的物为平湖市当湖街道
××新村××单××室房屋。根据双方所签订的房屋买卖合同
，该房屋的合同价为209706元。双方当事人所签订的房屋买卖
合同被确认无效后，沈某某即尚失了按该合同从王甲处取得平湖市当湖街道××新村××单××室房屋的权某。根据平湖市
正元资产评估事务所出具的资产评估报告，该房屋在判决生效
时的市场价格为299785元，即沈某某要重新购买同类地段、相
同类型、相同面积的房屋将要多支出90079元，该90079元为沈
林甲合同无效所造成的损失。王甲虽已将30000元购房某某返
还给了王甲，但由于房屋买卖合同的无效，的确给沈林乙成了
一定的经济损失，对于损失的赔偿应根据双方当事人的过错责
任由双方当事人分担。根据（2008）平某一初字第2358号民事
判决认定，造成合同无效的原因，是由于王甲未征得其他共有
人的同意即将房屋出售给沈某某，且事后也未得到其他共有人
的追认，对此，王甲应对合同无效承担主要责任；但是作为房
屋买受人的沈某某，在与王甲签订房屋买卖合同时，明知该房
屋系王甲的家庭共有财产，但在未见到其他共同人在合同上签
名或对房屋买卖进行确认的情况下，即与王甲签订房屋买卖合
同，未尽到审慎注意义务，故对于合同的无效也存在过错，应
承担次要责任。综上，该院酌情确定对于因合同无效所造成的
损失，由沈某某承担1／3的责任，由王甲承担2／3的责任。对
于沈某某提出要求王甲赔偿其在前一次诉讼中所支出的2019元
诉讼费的请求，由于沈某某在该案中经释明后仍坚持原来的诉
讼请求，故该费用系沈某某自行扩大的损失，不在本案赔偿范
围内，故对沈某某的该请求不予支持。据此，该院依照《中华
某某共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华某某共和国
合同法》第五十八条之规定，判决：王甲于本判决生效后十日
内赔偿沈某某损失60053元；鉴定费1800元，由沈某某承担600元，王甲承担1200元，王甲应承担的鉴定费于本判决生效后十
日内直接支付给沈某某；驳回沈某某的其他诉讼请求；如果未
按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某
共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履
行期间的债务利息；案件受理费2102元，减半收取1051元，由
沈某某负担366元，王甲负担685元。
判决宣告后，王甲不服，向本院提出上诉称，双方当事
人之间的房屋买卖合同纠纷，原审法院已于2008年11月18日作
出（2008）平某一初字第2358号民事判决，判决生效后，沈某
某以房屋买卖合同纠纷为由再次提起诉讼，已构成一案二诉。
涉案房屋卖合同中无王甲妻子潘某某的签名，故合同尚未成立
，沈某某不可能依据未成立的合同获得涉案房屋，故也不存在
权某丧失的问题。王甲已将30000元购房款退还给了沈某某，
沈某某并不存损失。涉案评估的基准日应为2005年2月5日，评
估机构以2008年12月31日为基准日作出的评估结论不客观。请
求撤销原判，改判驳回沈某某的诉讼请求。
沈某某在二审中答辩称，沈某某本案中提出的诉讼请求
与前案的诉讼请求并不一致，故不属一案二诉；房屋买卖合同
无效是王甲的欺诈行为所致，王甲应赔偿沈某某购买同类地段
房屋的差价损失；房屋买卖合同于2008年12月被确认为无效，
故以2008年12月为评估基准时间计算房屋差价正确。
二审中，王甲提供了（2008）平某一初字第2358号民事
判决书1份，该判决书载明沈某某在该案中不同意变更诉讼请
求的事实，故沈某某提起本案诉讼没有诉权；收条1份，用以证明沈某某2009年1月1日收到王甲退还的30000元房款之事实
。
沈某某对上述证据无异议。
本院认证意见：上述判决书和收条，原审中双方当事人
已分别提供，不属二审中的新的证据，且上述证据涉及的案件
事实原判中已作认定，故本院不再予以重复认证。
沈某某在二审中未提供新的证据。
经审理，本院认定的事实和原审法院认定的事实一致。
本院认为，王甲将家庭共有的房屋出卖给沈某某，未征
得其他共有权人同意，王甲事后也未取得涉案房屋的完整处分
权，其他共有权人也不予追认，故涉案房屋买卖合同理应认定
为无效。王甲认为房屋买卖合同未成立的上诉理由不能成立。
合同无效后，合同当事人除相互返还根据合同取得的财
产外，过错方还应承担缔约过失责任，赔偿由此给对方当事人
造成的损失，赔偿范围不但包括过错方的缔约过失行为给对方
当事人造成的订约费用等直接财产的损失，也包括对方当事人
因信赖合同有效而失去的本应得到的利益，或进行替代性履行
而将会失去的利益。涉案房屋买合同被确认无效后，王甲返还
沈某某30000元购房某某，为其理应承担的法律义务，这并不
免除王甲的过错赔偿责任，因王甲的缔约过失行为给沈林乙成
的相应损失，王甲尚须作出赔偿。原审法院确定沈某某的损失
范围包括其重新购买同类地段、相同类型、相同面积的房屋将
要多支出的差价，并按双方的过错酌定王甲向沈某某赔偿该差
价的2／3，并无不当。至于评估基准时间，涉案房屋买卖合同于2008年12月被确认为无效后，沈某某的损失产生，原审法院
确定2008年12月为沈某某进行替代性购买而损失的房屋差价的
评估基准时间，并无不当。王甲认为评估基准日应为双方合同
签订日，即2005年2月5日，没有依据。
关于沈某某提起本案诉讼是否构成一案二诉的问题。（2
008）平某一初字第2358号案中，沈某某的诉讼请求是要求王
甲履行房屋买卖合同，该请求被原审法院驳回后，沈某某转而
提出合同无效后的损害赔偿诉讼，即本案诉讼。沈某某本案中
提出的诉讼请求，以及所依据的事实和理由，与前案均不相同
，故不构成一案二诉。王甲认为沈某某提起本案诉讼构成一案
二诉没有事实依据。
综上，王甲的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不
予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予
以维持。据此，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五
十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2102元，由上诉人王甲负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨迪虎
审判员 黄 嵩
审判员 谭 灿
二〇一〇年二月二十日
书记员 阮美琴