徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第2165号
原告徐州某某创意服务有限公司。
法定代表人王某某。
委托代理人曹某某、徐某。
被告某某影院建设有限公司。
法定代表人岑某某。
委托代理人文某某。
原告徐州某某创意服务有限公司（以下简称某某公司）与被告某某影院建设有限公司（以下简称某某影院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，依法裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭，分别于2014年11月20日、2015年3月6日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人曹某某、徐某、被告某某影院的委托代理人文某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称，2010年12月24日原告与被告签订《徐州创意68电影院房屋租赁合同》，合同约定原告将使用面积为1230平方米的鼓楼区民主北路68号四号楼5楼房屋出租给被告用于影院使用，免租期为自双方交接场地至影院开业满6个月止，被告承诺自2010年12月24日原告交付租赁场地后6个月内完成土建及装修工程施工，即被告应自2011年12月24日开始交付租金。合同约定计租期前三年即2011年12月24日至2014年12月24日期间年租金为75万元，租金按每季度一期支付，被告应于每季度最后一个月的10号前将下一期的租金汇入原告指定账号。原告多次向被告催要租金，被告均拒不给付，至今尚欠租金1512500元。根据合同违约条款约定，被告延迟支付则应按延迟支付费用的日息0.3‰向原告支付违约金，至今产生逾期支付租金的违约金232034元（暂计算至被告需缴纳租金至2014年9月23日）。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令被告向原告支付租金1512500元，逾期支付租金的违约金232034元，并且由被告承担本案诉讼费用。
被告某某影院辩称：一、原告主张的租金违反合同约定，无事实和法律依据，诉讼请求应予驳回。根据原、被告于2010年12月24日签订的《创意68电影院房屋租赁合同》第2.2条，免租期为双方交接场地至影院开业满6个月止。根据租赁合同第2.3条的约定，计租期为免租期满次日起计14年。某某影院于2014年4月2日就本项目取得电影行业主管机关颁发的《电影放映经营许可证》，才核准开业，于2014年5月9日开始售票营业。合同约定免租期为影院开业满6个月，影院核准开业日期为2014年4月2日，据此，租赁合同项下的计租期的起算日为2014年10月2日，此前为免租期。某某公司主张支付2011年12月24日至2014年9月23日的租金，但该期间尚在免租期，某某影院不应向某某公司支付租金。另外，某某影院按照租赁合同第3.3条的约定已经向某某公司预付了55万元租金，下期租金的起算日应为2015年8月15日；二、某某公司应当自行承担其延迟履行合同义务的后果。2010年12月签约时，某某公司出租的房屋位于徐州市鼓楼区民主北路68号4号楼5楼，是原徐州市纺织总厂的厂区，该项目属于工业厂房改建项目，规划手续需要某某公司进行变更，由工业厂区变更为商业区，并完成影院建设、一次消防及其他开业所需的相关报备手续。根据双方签订的《徐州创意68电影院租赁房屋交接协议》，原告应当在交场前，负责拆除租赁场地的旧设施，完成影院建设消防系统，并负责通过一次消防验收合格证；预留排污口、铺设给水、排污主管道到预定位置；提供主电源、配电箱等。但原告对上述义务并未完全履行，场地拆除工作实际是由某某影院完成，某某公司负责的管线铺设工程迟迟不能完成，负责提供主电源、配电箱迟迟不能到位，直至2013年原告还在为整个创意68园区的消防验收在内的手续报备事项在奔走。某某公司只有完成上述合同义务，被告方可完成装修工程的消防设计审核和验收，办理营业执照、放映许可证，并最终实现影院开业。由于原告履行义务的迟延，导致后续工作无法开展，最终导致某某影院于2014年4月2日才取得放映许可证，2014年5月9日影院才开业。三、被告不存在违约行为，不应当承担违约责任，对于原告主张违约金计算以日0.3‰计算的标准有异议。合同约定是被告在有违约行为的情况下，被告才支付逾期付款违约金，在被告没有违约的情况下该条根本不适用。综上，原告应当自行承担迟延履行合同义务的后果，原告向某某影院主张租金和逾期付款的违约金，无事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据1，房屋租赁合同一份，证明租金的起算时间是交付场地后加上六个月装修期完成后开始计算租金，租金的计算标准是每季度18.75万元，支付时间为上一季度届满最后一个月10日之前，违约金的计算时间及计算标准是每日0.3‰；证据2，施工许可证件复印件一份，证明施工时间为2011年6月1日，虽然许可证上写的时间到2011年8月31日，但是根据房屋租赁合同6个月的装修免租期限，截止日期我们宽限到合同约定的期限；证据3，建设工程消防设计违法通知复印件一份，该通知列明了被告消防不通过，包括屋面彩钢夹心板耐火不足、六层办公室控制室未设置自动灭火喷头等均是被告装修需要设计改造的内容，证明被告所说的不属实；证据4，2013年8月14日徐州市公安消防支队建设工程消防验收意见书一份，但这份意见书上所验收单位不包括被告，原因是被告装修工程无法通过验收，被告装修使用了不符合消防验收的材料导致创意68园区的大消防无法验收，所以原告只能撇开被告单位单独对其他的所有单位进行了分户验收，直到2014年被告就消防支队的整改意见进行整改了之后才单独通过了消防验收。消防验收不通过是因为其所使用的材料不符合消防标准造成，而非原告原因；证据5，规划图纸原件六份，复印件两份，被告抗辩不交付租金是由于原告消防没有过关，该证据是房屋在交付被告之前在规划局的图纸，原告在向被告交付涉案房屋时喷淋消防系统是存在的，被告装修设计没有经过原告书面同意将涉案房屋加高，房顶上的喷淋系统被拆除，并且没有依法按照相关规定以及合同约定进行装饰装修安装消防设备，上述原因导致消防验收不能及时通过，故消防验收不能及时通过不能作为被告抗辩原告要求其支付租金的理由，且原告保存向被告追究由于其原因造成整个园区消防延迟通过所产生的损失的诉权。
经质证，被告某某影院对证据1真实性没有异议，但在该合同上第2.2条明确约定免租期为双方交接场地至影院开业满六个月开始，第2.3条计租期是自免租期期满次日起计14年。同时该合同设定了原告的义务即1.2.1条原告应保证影院房屋为商业性用房，1.2.4条原告负责影院的相关报备手续，同时，4.1条原告要完成影院的一次消防报备工作，以上均属原告义务。但原告迟延履行上述义务，造成影院开业延误；对证据2的真实性不予认可；对证据3的真实性予以认可，对关联性不予认可，根据双方签订的徐州创意68房屋租赁合同交接协议第1.3条的约定原告应当完成影院建设系统的喷淋、消防、防烟等工作，这是原告的合同义务，该份设计违法通知书中提到的比如第三条未设防烟设施、未设自动喷淋系统，均属原告合同义务，因此该违法通知书亦能证明原告迟延履行合同；对证据4的真实性予以认可，但是不能证明原告想证明的事实，却恰恰能证明原告在2013年8月还在进行一次消防报备，亦能证明原告迟延履行合同；对证据5的真实性没有异议，但无法证明原告想要证明的事实，该图纸只是报审，究竟做没做应当有建设部门的验收图纸。双方在租赁合同的4.3条约定乙方自行负责完成影院土建等，当初洽谈这个项目的时候双方对楼层高度不够是有共识的，必须要掀顶的，因此，合同中对开业时间没有明确约定，创意68工程是改建的，审批等手续需要重新做，影院开业需双方共同努力，直到2014年4月2日我们才拿到许可证，核准我们开业。
通过原告的举证，被告某某影院的质证，本院对原告提交的证据认定如下：对证据1，原告提交系证据原件且被告对该证据真实性没有异议，本院对该证据予以确认，作为定案依据；对于证据2，该证据系复印件，该证据为原告向案外人出具的，且被告对该证据亦不予认可，该证据的真实性无法核对，不作为定案依据；对证据3、4、5，被告对上述证据真实性均无异议，本院予以确认，作为定案依据。
被告某某影院为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1，租赁合同一份、放映许可证一份，在该合同中对免租期有明确约定，是双方交接场地至影院开业满六个月止，被告于2014年4月2日取得电影主管机关颁发的电影放映经营许可证，核准开业，因此租金应于2014年10月2日开始计算租金，此前都为免租期；证据2，付款凭证一份、收据一份，2010年12月30日向原告支付连同25万元定金以及55万元预付租金，共计80万元，原告开具了相关收据；证据3，原、被告双方签署徐州创意68电影院交接协议，该协议明确约定了原告完成影院消防系统包括喷淋、房屋排烟、火灾自动报警、消防疏散通道、留取排污排水口、铺设给水排污管道、提供主电源配电箱等。但原告并未全面履行上述合同义务，造成影院延迟开业，并且在交接协议上第3条明确约定本协议与租赁合同不一致之处以本协议为准；证据4，2013年8月14日徐州消防支队出具的建设工程消防验收意见书一份，证明原告在2013年8月14日还在为一次消防报备事宜奔走；证据5，被告公司取得的建设装修二次消防验收意见书一份，开业前检查合格证一份，这是影院开业必须条件，只有上述证件齐全电影主管部门才会颁发电影放映许可证。
经质证，原告某某公司对证据1的真实性没有异议，该合同第2.2条免租期约定是双方交接至影院开业满六个月是免租期，乙方承诺至甲方按本合同4.2条约定交付场地后六个月内完成土建工程与装修装饰工程，除非乙方原因导致工期延误则工期顺延，根据合同解释，不能仅仅根据合同的字面狭义理解还要结合诚实信用原则。本合同签订的是交付租赁物收取租金，如果被告恶意不开业那么是不是就可以相应的永远不收取租金了，显然不符合合同签订目的。根据整体解释规定，任何的字面意思都应当考虑合同整体的文意，根据商业习惯应当理解为装修期限届满的日期就应当视为开业的日期；对证据2，对55万元的收据认可，对25万元回去落实；对于证据3的关联性需要特别指出，原告在交接房屋的时候消防栓、喷淋系统均是具备的，由于被告装修重新改了设计，把上述系统拆除，导致消防验收不通过；对证据4，整个园区大消防不通过就是因为被告所用材料不符合规定，我们在没有办法情况下才对除被告以外的业主分户进行验收；对证据5，消防验收意见书予以认可，该证据能证明是由于被告原因导致我们整体消防验收没有通过，不包括被告的消防验收，我方通过多方协调消防机关撇开被告进行单项验收。
通过被告某某影院的举证、原告某某公司的质证，本院对被告提交的证据认定如下：对证据1，原告对该证据真实性没有异议，本院予以确认，作为定案依据；对证据2、3、4、5，上述证据的真实性被告当庭未予以否认且承诺庭后答复亦未答复，对上述证据本院予以确认，作为定案依据。
根据本院对证据的认定及双方当事人无争议的陈述，可以确认以下事实：
2010年12月24日，原、被告双方签订创意68房屋租赁合同一份，约定原告将位于徐州市鼓楼区民主北路68号四号楼5楼出租给被告经营使用，合同第2.2条约定免租期为自双方交接场地至影院开业满6个月止。乙方（某某影院）承诺自甲方（某某公司）按本合同4.2条的约定交付租赁场地后6个月内完成土建工程与装修工程施工，非因乙方原因所致工期延误，则装修期相应顺延；第2.3条约定计租期为自免租期满次日起计14年，第2.4条约定乙方开业后一年内，甲方整体开业率不足60%的期间，甲方免收租赁费；第3.1条约定本合同签订次日起10天内，乙方应当向甲方支付定金25万元。本合同终止之日起5天内由甲方无息返还乙方；第3.2条约定计租期前三年，年租金为75万元，以后每三年递增8%。第3.3条约定本合同签订次日起10天内，乙方应当向甲方一次性预付租金55万元；第3.5条约定计租期内，租金按每季度为一期支付，乙方应于每季度最后一个月的10号之前将下一期的租金直接汇入甲方指定的银行账号；第4.1条约定本合同签订次日起90天内，乙方应委托建筑设计院依据“租赁合同”附件1所列图纸完成土建工程与消防工程施工图纸，经甲方确认后请设计院出具盖章的施工蓝图，甲方以此施工蓝图完成影院一次消防报建工作。乙方影院装修过程中涉及甲方一次消防工程改造的，其费用和施工由乙方承担，甲方予以协助；第4.2条约定甲方在确认乙方交付相关施工图之日起10天内负责将租赁场地清理完毕，向乙方交付租赁场地；第4.3条约定乙方自行负责完成影院土建（含掀顶改造工程、增设消防梯工程等）与装修工程施工，并投入影院空调系统设备和数字电影放映设备；第4.4条约定乙方负责影院装修消防工程的施工及验收，甲方积极协助乙方以影院分公司的名义获取装修消防验收合格意见书和消防安全检查合格证。
当日，原、被告双方签订了徐州创意68电影院租赁房屋交接协议，该协议约定甲方（某某公司）应经双方共同确认的“租赁合同”附件1所列图纸完成影院建设消防系统（包括室内外消防火栓系统、喷淋系统、消防防排烟系统、火灾自动报警系统）工程施工图纸后，报送消防部门审核前应将图纸交乙方（某某影院）书面确认，如消防部门按规范要求修改经乙方确认的施工图纸，则应再次经乙方确认，且双方应共同制作书面确认记录后予以存档，并作为双方交接租赁场地时的验收依据；甲方应按通过消防部门审核的图纸完成影院土建消防系统工程，并负责通过消防部门验收，并在乙方报建装修消防工程设计审核前10天内向乙方提供建设（一次）消防验收合格证；本协议为“租赁合同”的必要组成部分，与“租赁合同”具有同等法律效力，本协议与“租赁合同”不一致之处以本协议为准，与本协议相关的其他事宜以及本协议的解释，以“租赁合同”为准，“租赁合同”及本协议均未约定的事宜由双方友好协商后签订补充协议。
2010年12月30日，被告某某影院向原告银行汇款80万元，其中含被告向原告一次性预付租金55万元。
2011年12月16日，徐州市消防支队向某某影院下达建设工程消防设计违法通知书，涉案房屋因消防设计存在问题，工程消防设计检查不合格，需立即整改。
2013年8月14日徐州市公安消防支队向某某公司下达建设工程消防验收意见书，对徐州创意68文化产业园局部装修改造工程进行了消防验收，该验收意见书中验收合格的的部分不包含涉案房屋。
2014年1月30日，徐州市公安消防支队向被告某某影院下达建设工程消防验收意见书，该意见书对徐州创意68某某数字电影院装修改造建设工程进行了消防验收，验收意见为合格。涉案房屋于2014年3月7日取得消防安全检查合格证。
2014年4月2日，被告某某影院取得徐州市民主北路68号创意68产业园的电影放映经营许可证。
本院认为，原告某某公司与被告某某影院签订的房屋租赁合同不违反法律规定，合法有效。根据原、被告的房屋租赁合同约定，免租期为影院开业满6个月止，乙方（某某影院）承诺自甲方（某某公司）按本合同4.2条的约定交付租赁场地后6个月内完成土建工程与装修工程施工，非因乙方原因所致工期延误，则装修期相应顺延。但签订租赁合同当日，原、被告双方又签订了徐州创意68电影院租赁房屋交接协议，约定“甲方（某某公司）应经双方共同确认的“租赁合同”附件1所列图纸完成影院建设消防系统（包括室内外消防火栓系统、喷淋系统、消防防排烟系统、火灾自动报警系统）工程施工图纸后，报送消防部门审核前应将图纸交乙方（某某影院）书面确认，如消防部门按规范要求修改经乙方确认的施工图纸，则应再次经乙方确认，且双方应共同制作书面确认记录后予以存档，并作为双方交接租赁场地时的验收依据；甲方应按通过消防部门审核的图纸完成影院土建消防系统工程，并负责通过消防部门验收，并在乙方报建装修消防工程设计审核前10天内向乙方提供建设（一次）消防验收合格证”，并且该协议明确约定与“租赁合同”不一致之处以本协议为准，因此该协议作为房屋租赁合同的修改和补充，原、被告双方应当以房屋租赁合同和租赁房屋交接协议中的约定内容履行各自的义务。根据交接协议的约定，原告需负责完成涉案房屋一次消防验收合格，在双方签订的房屋租赁合同中约定，免租期为影院开业满6个月止，原告主张的租金是影院开业前的租金，但原告所举证据不足以证明该期间的租金支付条件已成就，亦不足以证明被告阻却合同约定租金支付条件成就的事实，综上，原告要求被告支付租金1512500元及违约金232034元的主张，证据不足，且被告亦抗辩原告主张支付租金并支付逾期违约金无事实和法律依据，因此，本院对原告的的主张不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、九十一条之规定，判决如下：
驳回原告徐州某某创意服务有限公司的诉讼请求。
案件受理费20500元（原告已预交），由原告某某公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审 判 长 林某某
审 判 员 季 某
审 判 员 王 某
二〇一五年五月七日
见习书记员 居 某