浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙丽民终字第407号
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡家明。
委托代理人：季明环，浙江金言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙泉市地方税务局。
法定代表人：徐东华，该局局长。
委托代理人：蒋慧红，浙江万申佳（龙泉）律师事务所律师。
上诉人胡家明为与被上诉人龙泉市地方税务局房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省龙泉市人民法院于2015年9月10日作出的（2015）丽龙民初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭进行了审理，上诉人胡家明及其委托代理人季明环，被上诉人龙泉市地方税务局的委托代理人蒋慧红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：坐落于龙泉市剑池西路92号的山城宾馆（原聚鑫宾馆），原属于龙泉市地税局，现属于龙泉市国有资产经营有限公司。1999年11月21日，原告龙泉市地税局与案外人叶吉明、张建华签订协议（以下简称1999年11月21日协议），将山城宾馆承包给其经营，承包期限10年，自2000年1月1日至2010年1月1日止，同时约定了任何一方违约，对方都有权要求赔偿违约金35000元。2005年9月1日，双方又签订补充协议（以下简称2005年9月1日补充协议），主要是对2005年1月1日至2010年1月1日止的每年承包费进行了调整。2009年6月12日，叶吉明、张建华将山城宾馆转包给被告胡家明经营。2010年3月28日，原告龙泉市地税局与被告胡家明签订了一份补充协议（以下简称2010年3月28日协议），双方约定：在1999年11月21日协议和2005年9月1日补充协议的基础上，原告龙泉市地税局继续将山城宾馆承包给被告胡家明，承包期限两年，时间自2010年1月1日至2011年12月31日，期满终止承包合同。承包期内每年承包费13.2万元，2010年4月30日前付2010年承包费13.2万元的50%即6.6万元，同年7月31日前付清全年承包费；2011年1月30日前付2011年承包费13.2万元的50%即6.6万元，同年7月31日前付清全年承包费。若被告胡家明逾期支付承包款，须按同期银行贷款利率两倍支付违约金给原告，其他违约行为按照原协议支付违约金。协议签订后，被告胡家明向原告龙泉市地税局支付了2010年的部分承包费66000元。2011年12月31日即协议约定的租赁期间届满后，被告胡家明未向原告龙泉市地税局返还该宾馆。2012年3月16日，原告龙泉市地税局向被告胡家明发出《催缴承包款通知》，载明：“我局与你于2010年3月28日签订宾馆承包补充协议。根据协议规定，你应支付我局2010年1月1日-12月31日山城宾馆承包费132000元，已付承包费66647.64元，尚欠承包费65352.36元。协议约定应在2010年7月31日付清；2011年1月1日-2011年12月31日宾馆经营承包费132000元，已支付承包费70862.86元，尚欠承包费61137.14元。对你上述所欠承包费，我局已多次派人口头通知你按协议规定付清承包费”。2012年7月11日，原告龙泉市地税局向被告胡家明发出《关于中止聚鑫大楼山城宾馆承包合同的通知》，载明：“根据我局与你签订的合同及相关协议条款规定，你承包的聚鑫大楼山城宾馆承包期已于2011年12月31日届满。我局现将对聚鑫大楼山城宾馆进行处置，限你于2012年7月30日前履行合同，腾出聚鑫大楼山城宾馆及其他你方使用我局的房屋，保持合同中规定的固定资产正常功能，并根据合同中规定条款将相关财产移交我方，同时于2012年7月30日前上交我局所欠承包款共计192489.5元，逾期不履行合同及协议规定的，我方将以法律程序起诉，后果责任由你方自行负责。”2013年7月10日，原告龙泉市地税局（甲方）与被告胡家明（乙方）之间签订《协议书》（以下简称2013年7月10日协议），双方主要约定：“一、甲方在聚鑫大楼资产处置中考虑山城宾馆在非典时期对政府工作的支持，同意山城宾馆购置的相关资产经中介机构评估后整体打包对外拍卖（价格低于25万元的，按25万元结算，其中3万元由乙方付给清泉洗浴城），甲方、乙方在聚鑫大楼资产处置完毕后10日内结清相关费用，并将多余资金支付给乙方。二、乙方应在聚鑫大楼拍卖公告前15日内与相关部门结清水费、电费及处理好其与其他第三方的债权债务事项后，与甲方办理移交手续。”此后，双方未就山城宾馆租赁事宜签订书面协议。后原告龙泉市地税局为维护其权益，遂涉诉。
原审法院认为：原告龙泉市地税局与被告胡家明签订的2010年3月28日协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该协议实质上是房屋租赁合同，本案的争议焦点是：被告胡家明是否需要向原告龙泉市地税局支付2012年1月1日至2013年12月31日的山城宾馆承包费即租金损失以及双方债权债务如何确定的问题。该争议焦点的解决包括以下几个问题，原审法院分析如下：
一、被告胡家明将山城宾馆返还原告龙泉市地税局的时间问题。根据派出所2013年1月24日消防检查记录，被告胡家明或由其安排的人员曾于2013年1月24日代表山城宾馆接受派出所的消防检查，结合双方当事人2013年7月10日协议的第二条约定“乙方应在聚鑫大楼拍卖公告前15日内与相关部门结清水费、电费及处理好其与其他第三方的债权债务事项后，与甲方办理移交手续”，应认定被告胡家明于2013年7月10日前并未将山城宾馆返还原告龙泉市地税局。双方已于2013年7月10日就宾馆移交等事宜达成一致，原告龙泉市地税局主张被告胡家明2013年7月10日后仍拒绝腾空山城宾馆，证据并不充分，原审法院不予确认。被告胡家明提出的其2012年7月份将钥匙交给原告龙泉市地税局的意见，未提供证据予以证明，原审法院不予采纳。故原审法院根据本案现有证据，认定胡家明已于2013年7月10日将山城宾馆返还原告龙泉市地税局。
二、原告龙泉市地税局是否放弃山城宾馆2012年和2013年的租金的问题。被告胡家明提交了2013年7月10日协议书并认为双方于2013年7月10日就山城宾馆承包结算及移交达成协议，约定被告胡家明仅承担2011年12月31日前所欠房租的交纳义务。但是，从2013年7月10日协议的内容上看，该协议并不能证明原告龙泉市地税局已作出其放弃2012年和2013年山城宾馆租金权利的意思表示。现被告胡家明亦未提供其他证据佐证其主张，故原审法院对其主张不予采纳。
三、双方之间债权债务的确定问题。双方对被告胡家明尚欠原告龙泉市地税局2010年1月1日至2010年12月31日的承包费65352.36元、2011年1月1日至2011年12月31日的承包费132000元（不含原告龙泉市地税局应支付的水电费）的事实均无异议，故被告胡家明尚欠原告龙泉市地税局2010年1月1日至2011年12月31日的承包费65352.36元＋132000元=197352.36元（不含原告龙泉市地税局应支付的水电费），原审法院予以确认。
2011年12月31日即租赁期限届满后，被告胡家明继续占用山城宾馆，原告龙泉市地税局于2012年3月16日向被告胡家明明确表示停止其经营权，故被告胡家明作为承租人应当返还租赁物，但被告胡家明至2013年7月10日将山城宾馆返还原告龙泉市地税局。所以，原告龙泉市地税局请求被告胡家明赔偿租赁期限届满次日起至山城宾馆返还之日即2012年1月1日至2013年7月10日期间的占用损失，合理部分应予支持。被告胡家明提出的双方并未就其添置的财产达到一致，故由其朋友代为看管山城宾馆而实际并未经营，故其无需支付2012年1月1日后山城宾馆承包费的意见，缺乏法律依据，原审法院不予采纳。
2012年1月1日至2012年7月11日期间的租金损失，参照双方约定年承包费132000元并计算6个月，即由被告胡家明应赔偿原告龙泉市地税局租金损失13200元／年×6个月=66000元。
根据本案现有的证据，原告龙泉市地税局最后通知被告胡家明“将对山城宾馆进行处置”并要求被告胡家明腾空的时间是在2012年7月11日，而双方直至2013年7月10日才就山城宾馆移送和资产处置事宜协商一致。根据诚实信用原则，合同终止后，在被告胡家明仍未结清承包费的情况下，原告龙泉市地方地税局应就胡家明自行购置的资产的归属和价值，及时与其进行协商并采取相关措施以减少租金损失的扩大。但是，原告龙泉市地税局并未举证证明其在该长达一年的时间里，及时与被告胡家明协商资产处置事宜，亦未提供充分证据证明山城宾馆在此期间存在正常营利，双方对山城宾馆2012年7月11日至2013年7月10日期间的租金损失均有过错，故对该期间的租金损失，原审法院参照双方约定的年承包费132000元，酌情由双方各自承担50%即132000元／年×1年×50%=66000元。
故被告胡家明应支付原告龙泉市地税局2010年1月1日至2010年12月31日尚欠的承包费65352.36元、2011年1月1日至2011年12月31日的承包费132000元、2012年1月1日至2012年7月11日的承包费66000元，2012年7月11日至2013年7月10日的承包费132000元的50%即66000元，合计329352.36元。
对于被告胡家明自行添置的财产的价值，被告主张按照250000元确定，在本案的第一次庭审中，原告龙泉市地税局亦表示同意按照250000元折价款确定，故原审法院对折价款250000元予以确认。
对于被告胡家明在反诉中主张的其垫付的电费52820.4元，原告龙泉市地税局认为该电费系2012年3月26日前产生，不应重复扣减。原告龙泉地方地税局提供了《2010年12月27日-2012年3月26日止应支付山城宾馆水、电费用情况》、2012年3月26日催款通知、龙泉市普耀电力公司出具的证明，证据之间能够相互印证，原审法院予以确认。被告胡家明主张电费52820.4元系2012年3月16日后产生，未提交相关证据予以证明，原审法院不予采纳。
原告龙泉市地税局提交的龙泉市普耀电力公司出具的证明，虽然能够证明胡家明截至2014年2月26日拖欠电力公司电费22885.79元，但从目前的证据来看，被告胡家明拖欠电力公司电费该笔债务并未转移至原告龙泉市地税局，故原告龙泉市地税局主张扣除该22885.79元，没有法律依据，原审法院不予支持。故原告龙泉市地税局应支付被告胡家明水电费75706.19元。
对于原告龙泉市地方地税局主张的违约金问题，被告胡家明虽在租赁期间届满后拖欠原告龙泉地税局承包费，但双方于2013年7月10日协议书就山城宾馆的资产处置和大楼移交事宜进行了协商，拟将胡家明购置的资产的价值用作结清相关费用。从双方的协商内容来看，该协议表明双方已就彼此之间的权利义务进行了再次协商，同时，考虑到被告胡家明为山城宾馆自行购置的资产价值能够用以抵扣其拖欠的承包费等实际情况，原告龙泉市财政局依据原协议向被告胡家明主张违约金35000元，原审法院不予支持。
综上所述，根据本案现有的证据，原告龙泉市地税局应支付被告胡家明水电费75706.19元和资产折价款250000元共计325706.19元，被告胡家明应支付原告龙泉市地税局其拖欠的承包费329352.36元，故被告还应支付原告龙泉市地税局3646.17元。被告胡家明已将山城宾馆移交给原告龙泉市地税局，原告龙泉市地税局主张被告胡家明腾空房屋，已无实际必要，原审法院不予支持。被告胡家明的反诉请求，未提交充分证据予以证明，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第二百二十七条，判决：一、被告（反诉原告）胡家明于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）龙泉市地方税务局3646.17元。二、驳回原告（反诉被告）龙泉市地方税务局的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）胡家明的反诉请求。本诉案件受理费4641元，由原告（反诉被告）龙泉市地方税务局负担，反诉案件受理费3987元，由被告（反诉原告）胡家明负担。
宣判后，胡家明不服，向本院提起上诉。
胡家明上诉称：原审判决无视双方于2013年7月10日签订的《协议书》的约定内容，作出了错误的判决。1、原审认定上诉人于2013年7月10日前未将山城宾馆返还给被上诉人是错误的。根据协议约定，被上诉人同意上诉人购置的相关资产经中介机构评估后整体打包对外拍卖，所以，上诉人是没有义务将相关资产搬离山城宾馆的。因此，自2011年12月31日租赁期满之日起，该相关资产就没有搬离山城宾馆之可能和必要，也就不存在将宾馆返还给被上诉人之说。2、合同期满后，被上诉人虽然多次通知，但未就资产处置作出任何承诺，是造成双方延迟签订《协议书》的根本原因，因此，自2012年1月1日起的全部责任应由被上诉人承担，不应由上诉人承担。上诉人也因此不应支付2012年1月1日之后的房屋租金。3、从《协议书》第一条“并将多余资金支付给乙方”（即上诉人方）的内容看，当时双方协商时，如果考虑2012年1月1日以后的房租，就应该由上诉人支付给被上诉人，而不应该由被上诉人支付给上诉人，所以，在签订《协议书》时，被上诉人已放弃要求上诉人方支付2012年1月1日以后的房租的权利，因此，原审判决脱离双方签订《协议书》的本意和实质。综上，原审判决上诉人承担2012年1月1日至2013年7月10日期间的房租费计132000元完全违背客观事实。因此，请求原判，驳回原审原告的诉讼请求，并判决支付反诉原告的诉讼请求。
龙泉市地方税务局答辩称：一审对《协议书》作出了正确的认定。一、上诉人在2013年7月10日之前确实没有腾空山城宾馆并移交给答辩人。在一审中，答辩人向法庭提交了催缴通知、关于中止聚鑫大楼山城宾馆承包合同的通知、水电明细以及龙泉市公安局剑池派出所在2012年、2013年对山城宾馆进行的公安消防检查，均证实了山城宾馆在2013年仍在继续营业。上诉人也没有证据证明其在《承包合同》期满时已经将山城宾馆移交给了答辩人。即使2013年7月10日签订了《协议书》，答辩人同意将上诉人购置的资产整体打包对外拍卖，也免除不了在承包合同到期时即2011年12月31日上诉人依据承包合同约定需腾空山城宾馆并移交给答辩人的义务。在承包合同到期之后，在签订协议书之前，即2012年1月1日至2013年7月10日，上诉人仍应按照承包合同的约定，履行腾空和移交的手续，并支付逾期腾空山城宾馆的租金。二、到期腾空和移交山城宾馆是上诉人的义务，而不是答辩人的义务，上诉人到期没有腾空系其自身的原因，已构成违约，不归责于答辩人。且是否签订协议书是无法预测的，答辩人的也没有责任与上诉人签订协议书。上诉人将原因归责于答辩人，颠倒因果关系。三、从协议书中并不能判断答辩人已经放弃了2012年1月1日之后的房租的权利。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人之间《补充协议》约定的租赁期限届满时间为2011年12月31日。根据上诉人在二审庭审中的陈述，其认可原审法院关于上诉人将山城宾馆返还给被上诉人的时间为2013年7月10日的认定。可见，在双方约定的租赁期限届满次日即2012年1月1日至上诉人返还山城宾馆之日即2013年7月10日止的期间内，上诉人仍在继续使用案涉房屋，根据法律规定，上诉人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原审法院结合本案的实际情况，对该期间的租金酌情确定为132000元，被上诉人未提起上诉，应视为认可。上诉人称合同期满后被上诉人虽多次通知，但未就资产处置作出任何承诺，是造成双方延迟签订《协议书》的根本原因，被上诉人应对此承担全部责任。本院认为，从双方的合同约定上看，被上诉人并无义务对资产进行处置，也无义务签订《协议书》，上诉人要求被上诉人承担全部责任，缺乏依据，不予支持。上诉人称从《协议书》第一条约定的“并将多余资金支付给乙方（即上诉人）”的内容看，被上诉人已放弃要求上诉人支付2012年1月1日之后的租金。本院对《协议书》进行了审查，并未发现被上诉人有放弃2012年1月1日之后租金的意思表示，从现有证据，也无法作出上述推论。上诉人未对其主张的事实提供充分的证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故，对上诉人的该项主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4000元，由上诉人胡家明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 聂伟杰
代理审判员 张 玲
代理审判员 毛向东
二〇一五年十一月二十日
代书 记员 郑丽珍