江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终1660号
上诉人（原审原告）：刘东华，女，1974年3月23日生，汉族，住江西省遂川县。
委托诉讼代理人：叶云平，江西金秋实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江西富盈置业有限公司,住所地江西省遂川县泉江镇工农兵大道38号，统一社会信用代码913608276749704174。
法定代表人：厉建庆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：廖友，江西映山红律师事务所律师。
上诉人刘东华因与被上诉人江西富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）确认合同无效纠纷一案，不服江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人刘东华上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2017）赣0827民初914号民事判决，改判“驳回上诉人的诉讼请求”为“被上诉人的行为处分了其无权处分的财产所有权、使用权，因而处分行为无效”，应退还上诉人支付的使用费309000元的本金及银行同期利息并赔偿上诉人相关损失。2、本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为：“上诉人主张露台为全体业主共同享有，被上诉人无权处分。上诉人未就该主张提供确切证据予以证明，且从该露台结构上，除第四层业主外，其他楼层业主无法实际使用”。一审法院以上诉人对主张露台为全体业主共同享有未提供证据，就否定该露台为全体业主共同享有使用权这一根本权利，适用法律明显错误。1、《商品房买卖合同》第8页关于房屋全部使用范围的确定来看，该房屋平面图所给出的平面结构仅为房屋整栋的主体构造，并不包括争议的露台（实际上该露台的真正的定义应届定为三层商业层面和A栋的整体安全防护、绿化屋面，而不是被上诉人设置的什么露天阳台（即露台），被上诉人与上诉人签订露台使用补充协议明显存在着欺诈行为，故意混淆了露天阳台与商业屋面、A栋整体建筑安全屋面的区别，欺诈了作为消费者的上诉人。2、从庭后上诉人获取的A栋1-1剖面图，A、B栋三四层平面图，以及一审时上诉人向法庭提交的系列配套现场照片，就可以清晰地反映出该争议的露台（也即屋面）实�上包含两部分，第一部分为三层商业屋面，第二部分为A栋安全防护绿化屋面。三层商业屋面，其实际所有权人应为一、二、三层商铺的所有业主（含潜在业主），其所有权或使用权为全体商铺业主共同享有，作为建设单位、开发商的被上诉人根本无权处分，勿庸用于非商业屋面本身用途之外的出售。第二部分的A栋的安全防护绿化屋面，则主要用途为用于安全防护和绿化使用，其所有权使用也只能由A栋的全体业主共同享有，被上诉人同样无权处分。3、从争议的三层商业屋面和A栋的安全防护绿化屋面的实际功能与作用看,三层商业屋面主要与一、二、三层商铺共同组成建筑的整体，其功能根本就不是用于露天阳台使用，而第二部分的A栋安全防护屋面也主要用于安全防护和绿化使用。综上所述，被上诉人处分了其无权处分的屋面，因此为无权处分行为，理应予以撤销�一审法院认定事实不清，适用法律存在错误，请求二审法院查明事实后依法支持上诉人的上诉请求。
针对刘东华的上诉，富盈公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。1、双方签订的《商品房买卖合同》中，第8页出示的平面图，该部分是由遂川县房管局设定的，被上诉人是无权更改的，故才会就露台与上诉人签订补充协议。所以被上诉人根本不存在欺诈消费者行为。2、上诉人所称该露台上面就是屋顶不是事实，从报建设计可以看出不全是三楼的屋顶，是由阳台和屋面组成，是独立的封闭空间。露台的权属应该是谁投资谁享有，本案只是指对使用权的一个约定，符合法律法规的相关规定，而且补充协议与主合同具有不可分割的性质。露台归全体业主所有不是事实，被上诉人作为房地产开发商，在业主委员会成立前对小区共有部分进行管理是法定职�。退一万步说，即使该露台归全体业主所有，对补充协议提起无效之诉的主体也只能是代表全体业主权利的业主委员会。3、该补充协议是双方购房商品房不可或缺的部分，被上诉人正因为双方签订了该补充协议才签订了商品房买卖合同。如果上诉人提起补充协议无效，应当就商品房买卖合同一并提出解除。综上，上诉人的事实请求没有事实与法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。
刘东华向一审法院起诉请求：判决被告与原告2016年1月21日签订的《露台使用补充协议》无效，诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年12月30日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告刘东华购买被告所开发的龙泉1号A栋1-404室商品房。2016年1月21日双方签订露台使用补充协议。合同签订后，原告于2016年3月31日通过银行按揭贷款付清了所有合同约定款项共计838000元。本案讼争露台为三楼商铺露天屋盖，只能由四楼住户拆除护拦后进入楼面从而进行使用，其他楼层住户无法进入。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、《露台使用补充协议》、购房发票等为证，可以认定。
一审法院认为：本案所诉争的龙泉1号A栋四层露台，原告主张露台为全体小区业主共同享有，被告无权进行处分。原告未就该主张提供确实证据予以证明，且从该露台结构上，除第四层业主外，其他楼层业主无法实际使用。原、被告签订合同有偿转让露台的使用权，是双方真实意思表示，合同不违反现行法律、法规的强制性规定，也不损害露台以下房屋业主的权益，双方约定有偿转让露台之行为不属无效民事行为。因此原告的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告刘东华的诉讼请求。案件受理费3934元，减半收取计1967元，由原告负担。
二审经审理查明：本案所涉龙泉1号A栋系被上诉人开发建设，其中一、二、三层为商铺，从遂川县城乡建设局规划设计局出具的A、B栋3、4层平面图，A栋1-1小区剖面图、小区纵向A-
A断面图可以看出，案涉的整个露台实际为三层商业屋面。其中双方补充合同中约定的区域位于上诉人房屋周围一小部分，上诉人已砌矮墙将该区域围起，并且进行了部分装修，该区域实际只能由上诉人使用。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：从遂川县城乡建设局规划设计局出具的规划图可以认定，案涉的整个露台实际为三层商业屋面。根据《中华人民共和国物权法》、最高人民法院《关于审理区分建筑物所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，该商业屋面所有权应当为该区域全体业主即一、二、三层的全体商铺业主共同享有。然而，拥有了屋面的所有权并不意味着必然能拥有其使用权。第一，从民法关于所有权的相关原理来看。完整的所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，而使用权是实际利用的权利。所有权人与使用权人并非必然是同一主体，因为通过一定的契约，非所有权人也可获得使用权。因此，楼宇屋面的使用权经全体业主同意，可以让渡给开发商来享有。第二，从商品房买卖合同示范文本的相关条款来看。国家工商行政管理局和建设部共同制作的《商品房买卖合同》示范文本第十七条明确要求买卖双方应对楼宇屋面使用权的归属作出约定。那么，只要开发商与业主能够协商一致，开发商就完全可以通过购房合同的约定来取得楼宇屋面的使用权。本案中，由于一、二、三层�铺尚未销售完毕，被上诉人作为开发商在业主委员会成立之前对小区共有部分进行管理并不违反法律规定。被上诉人与上诉人签订的是《露台使用权补充协议》，并非所有权转让协议，该协议的签订系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且协议签订后上诉人已砌矮墙将该区域围起，并且进行了部分装修，该区域面积实际只能由上诉人使用，一、二、三层商铺业主对该协议亦未提出异议。因此，上诉人要求确认双方签订的《露台使用补充协议》无效的上诉理由不充分，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实基本清楚，处理并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5935元，由�诉人刘东华负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖建文
审判员 李国红
审判员 肖永兰
二〇一八年一月八日
书记员 张志坚