重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第4715号
上诉人（原审被告）华润置地（重庆）有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪前进支路15号九龙坡区电力大厦9楼。
法定代表人吴秉琪，职务董事长。
委托代理人杨杰，该公司员工。
被上诉人（原审原告）赵长江。
委托代理人孙世建，重庆劲立律师事务所律师。
上诉人华润置地（重庆）有限公司（以下简称华润公司）与被上诉人赵长江商品房预售合同纠纷一案，华润公司不服重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第12126号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年4月18日，赵长江（乙方）与华润公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号华润二十四城1号5栋1－4－1号房屋；总成交金额为845377元；该房屋为预售商品房；付款方式为按揭付款；甲方应在2011年12月30日前，依照规定将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；在商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同2日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；如因甲方的责任，未能按期取得登记受理单，逾期在60日（含）之内，自约定取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得登记受理单之日起30日内支付违约金。逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一点五的违约金，并于甲方实际取得登记受理单之日起30日内支付违约金。合同附件五《合同补充协议》第八条载明：乙方自愿委托甲方办理权属转移登记，应提供书面无偿委托；在约定的房屋交付期限届满前，乙方须主动向甲方提交相关资料，如乙方未在上述期限内提供权属登记的全部费用和维修资金的，不能及时办理转移登记的后果由乙方承担；在乙方交清全部资料、税费、维修资金且买受人实际接房后90日内，甲方为乙方办理房屋权属转移登记。
合同签订后，赵长江向相关机构交纳了相关税费，于2010年6月10日前向华润公司付了房款845377元。2012年1月29日，赵长江向重庆市九龙坡区物业专项维修资金管理中心交纳涉案房屋维修资金25361元。2012年12月31日，华润公司向赵长江交付涉案房屋。
庭审中，赵长江、华润公司双方一致确认涉案房屋产权过户登记的办理由赵长江委托华润公司办理。赵长江称在签订涉案房屋买卖合同时就向华润公司交齐了办证所需的相关资料，税费、维修基金均在接房前交清，缴纳维修资金后两三天便将票据交付给华润公司；华润公司称赵长江未提交任何办证资料，不具备办证条件，赵长江自行向相关机构缴纳维修资金后，未将收据交付华润公司，导致至今无法办证，华润公司多次口头催促赵长江交付维修资金收据。
赵长江在一审中诉称，2010年4月18日，赵长江、华润公司签订《重庆市商品房买卖合同》，对购买房屋位置、面积、单价、交房时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约金计算方式等事项进行了明确约定。合同签订后，赵长江按约履行了合同义务，但华润公司却违反合同约定延期办理产权证，华润公司的迟延办证行为应当按约定承担违约责任。赵长江向一审法院起诉请求：1、华润公司向赵长江支付逾期办证违约金10000元；2、本案诉讼费由华润公司承担。诉讼中，赵长江变更第一项诉讼请求违约金金额为93075元，并明确请求中的违约金计算截止日期为2014年5月26日。
华润公司在一审中辩称，赵长江的诉讼请求无事实法律依据，华润公司不存在违约行为，不应承担违约责任。请求驳回赵长江的诉讼请求。
一审法院认为：赵长江、华润公司签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应自觉全面履行。按照合同及补充协议的约定，结合双方当事人的陈述，涉案房屋办证方式为委托办证，赵长江有义务交清税费、维修资金并在接房前提交办证资料，华润公司有义务在赵长江交清全部资料、税费、维修资金且实际接房后90日内，为赵长江办理产权过户登记。本案赵长江客观上在接房前已缴清了全部税费、维修资金以及购房款，只要按要求向华润公司提交了相关办证资料，即具备了过户登记条件。对于赵长江是否向华润公司提交办证资料以及提交时间，双方各执己见，均未提供证据证明。按交易习惯，在无特别约定情况下，新建商品房的买方通常会在交房前交齐全部费用和办证相关资料。赵长江作为普通购房者，在向开发企业交付文件资料时，通常难以取得交件回执等证明交件事实的证据。华润公司作为房地产开发企业，接受买方委托办理产权过户登记，有义务向买方主动收集办证所需资料，也有能力掌握收集、接收资料的证据。即使存在买方接房后仍未交齐办证资料的情形，房地产开发企业也有书面通知交齐办证资料并告知未交齐的法律后果的附随义务，但华润公司未举示任何证据证明履行了收集及通知交件的附随义务，不符合常理。故一审法院认定赵长江在接房前已经交齐了办证资料。
赵长江付清了房款，在交房前交纳了税费、维修资金并交齐了办证资料，华润公司于2012年12月31日将房屋交付赵长江，按照双方商品房买卖合同及附件补充协议约定，华润公司应于2013年3月31日前为赵长江办理房屋权属转移登记。办证行为包括买卖双方的提交办证资料及申请登记行为和登记机关的登记行为，买卖双方仅能控制登记申请时间，而对于登记机关的登记行为完成时间无法控制。在合同没有特别约定的情况下，华润公司交齐资料并取得转移登记受理单之日即为华润公司完成办证义务的时间。华润公司至今未取得涉案房屋转移登记受理单，截止赵长江诉请的2014年5月26日，逾期超过421日。按照双方商品房买卖合同有关逾期办证违约金的约定，华润公司应当按日向赵长江支付已付房价款万分之一点五的违约金53385.56元（845377元×0.15‰×421）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、华润公司于判决生效之日起5日内向赵长江支付逾期办证违约金53385.56元；二、驳回赵长江的其他诉讼请求。案件受理费1064元，由赵长江负担564元，由华润公司负担500元。
一审宣判后，华润公司不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由是被上诉人应举证证明其提交了办证所需的一切资料包括维修基金缴纳凭据，并以此证明上诉人存在违约行为并承担违约责任。上诉人没有提交这些证据，一审法院判决上诉人承担违约责任违反了谁主张谁举证的法律规定。
被上诉人赵长江辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由并结合被上诉人的答辩意见，本案争议焦点是，上诉人华润公司是否应当承担逾期办证的违约责任。首先，赵长江、华润公司签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应自觉全面履行。按照合同及补充协议的约定，结合双方当事人的陈述，涉案房屋办证方式为委托办证，赵长江有义务交清税费、维修资金并在接房前提交办证资料，华润公司有义务在赵长江交清全部资料、税费、维修资金且实际接房后90日内，为赵长江办理产权过户登记。其次，本案中，赵长江客观上在接房前已缴清了全部税费、维修资金以及购房款，只要按要求向华润公司提交了相关办证资料，即具备了过户登记条件。对于赵长江是否向华润公司提交办证资料以及提交时间，双方各执己见，均未提供证据证明。按交易习惯，在无特别约定情况下，新建商品房的买方通常会在交房前交齐全部费用和办证相关资料。赵长江作为普通购房者，在向开发企业交付文件资料时，通常难以取得交件回执等证明交件事实的证据。华润公司作为房地产开发企业，接受买方委托办理产权过户登记，有义务向买方主动收集办证所需资料，也有能力掌握收集、接收资料的证据。即使存在买方接房后仍未交齐办证资料的情形，作为房地产开发企业的上诉人也有书面通知被上诉人交齐办证资料并告知未交齐的法律后果的附随义务，但华润公司未举示任何证据证明其履行了收集及通知交件的附随义务。故一审法院推定赵长江在接房前已经交齐了办证资料并无不当。再有，上诉人也没有证据证明其向房屋产权登记部门提交了其应当提交的办理产权登记所需的办证资料。按照双方商品房买卖合同及附件补充协议的约定，华润公司于2012年12月31日将房屋交付赵长江后，华润公司应于2013年3月31日前为赵长江办理房屋权属转移登记，但华润公司至今未取得涉案房屋转移登记受理单，故按照双方商品房买卖合同有关逾期办证违约金的约定，华润公司应当按日向赵长江支付已付房价款万分之一点五的违约金。上诉人华润公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2128元，由上诉人华润置地（重庆）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓方彬
代理审判员 何 流
代理审判员 刘恋砚
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 刘琳妍