杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭拱民初字第1435号
原告（反诉被告）：赵孝敏。
委托代理人：王伟，浙江世元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：俞文运。
委托代理人：方文军，浙江东孚律师事务所律师。
原告赵孝敏为与被告俞文运关于房屋租赁合同纠纷一案，于2012年10月15日向本院起诉，本院于同日立案受理后依法由审判员周蓓独任审判。在2012年11月7日的开庭审理中俞文运提出反诉，本院审查后决定受理，并于2012年12月12日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转入普通程序组成合议庭于2013年4月22日第三次开庭审理。赵孝敏的委托代理人王伟，俞文运的委托代理人方文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵孝敏诉称：2012年1月30日，赵孝敏与俞文运签订租赁协议，将杭州市石祥路791号南边三层楼房的二层、三层房屋出租给俞文运，租赁期限从2012年2月1日起算，租金每年20万元，每半年结算，于每半年期初交付。协议签订后，赵孝敏已经将房屋交给俞文运使用，但俞文运在2012年2月1日、8月1日都没有按约定支付租金，也没有将水电费全部交给赵孝敏。2012年8月24日，俞文运出具欠条一份，承诺于2012年8月30日前付清拖欠款项，如不按期支付，赵孝敏有权解除协议。2012年8月31日，赵孝敏通知俞文运终止协议，并要求俞文运腾退房屋，支付拖欠的租金及水电费。但俞文运至今仍没有支付任何款项，拒绝腾退房屋，故诉至法院，请求：1、判令俞文运腾退租赁房屋；2、判令俞文运立即支付拖欠的租金200000元。在诉讼过程中，赵孝敏将其诉讼请求变更为：1、解除双方之间的房屋租赁协议；2、俞文运立即支付拖欠的租金20000元（计算至2013年1月31日止），2013年2月1日以后的租金按照每年210000元的标准计算到停止使用之日止。
俞文运辩称：一、赵孝敏至今没有提供给俞文运适合出租的租赁房屋，涉案房屋中有多间房屋存在漏水等安全隐患，还有赵孝敏的职工及亲属居住的情况。二、赵孝敏在签订租赁协议时存在欺诈行为，该协议已无法继续履行。赵孝敏出租给俞文运的房屋租赁期限是2012年2月1日－2017年6月30日，但赵孝敏与该房屋的业主之间的租赁期限至2012年6月到期，在2012年6月以后，涉案房屋的业主多次催促俞文运搬离涉案房屋，并将涉案房屋公开招租。三、俞文运在签订租赁协议前已支付给赵孝敏20万元，对该笔款项的性质当时没有明确，俞文运认为应当是第一年的租金。四、2012年8月24日俞文运出具给的赵孝敏欠条正文部分内容均由赵孝敏书写，俞文运签名时欠条的内容只到“欠装修费53万元”为止，这之后的内容都是事后赵孝敏添加的，赵孝敏伪造证据，俞文运就此事将向公安报案。俞文运并没有拖欠租金，法院对赵孝敏的该项请求应当驳回，对于2013年2月1日后的租金，俞文运认为双方均存在过错，应当由双方共同承担。
俞文运反诉称：2012年1月30日，赵孝敏将其承租的石祥路791号南边三层楼房的二层、三层出租给俞文运，并签订租赁协议一份，租赁期限为2012年2月1日起至2017年6月30日止，租金每年二十万元。合同签订前，俞文运已经支付给赵孝敏20万元。合同签订后，双方对涉案房租进行了装修，同时俞文运还购置了热水器、床铺等家具又花费十余万元。但是，2012年6月份起，涉案房屋的业主方中国人民解放军73226部队（以下简称73226部队）开始对涉案房屋另行招租，据俞文运调查才得知，赵孝敏跟业主签订的房屋租赁合同已经于2012年6月底截止。故赵孝敏与俞文运签订租赁期限截止到2017年6月30日的租赁协议存在明显欺诈行为。同时赵孝敏提供的租赁房屋中，有约三分之一的房间（共计23间）至今不符合租赁条件，无法出租。综上，俞文运提出反诉，请求：1、判决撤销双方2012年1月30日签订的房屋租赁协议；2、判令赵孝敏赔偿损失10万元；3、由赵孝敏承担全部诉讼费。
赵孝敏对反诉辩称：1、俞文运要求撤销租赁协议没有事实和法律依据。双方之间的租赁协议已经明确写明该协议是73226部队与杭州亿佳实业有限公司（以下简称亿佳公司）租赁合同框架下的协议，说明俞文运对该房产的情况是完全了解的，不存在欺诈事实。2、要求赵孝敏赔偿损失没有法律依据，俞文运在承租房屋后，所购置的热水器、床铺等属于可移动附属物，在合同终止后可以自行处置，赵孝敏没有义务对此进行赔偿。
赵孝敏向本院提交以下证据材料：
1、租赁协议，证明双方之间存在房屋租赁关系。
2、俞文运出具的欠条，证明俞文运欠付租金及水电费的事实，及赵孝敏行使合同解除权的条件。
3、照片3张，证明赵孝敏已经向俞文运发出终止合同通知，双方的租赁合同关系已经解除。
4、亿佳公司与73226部队签订的房屋租赁合同、亿佳公司与赵孝敏签订的租赁协议、亿佳公司与杭州市祥符镇花园岗村经济合作社签订的军队房地产租赁合同补充协议，证明亿佳公司与73226部队之间的租赁关系延续到2025年8月31日，赵孝敏有权与俞文运签订为其5年的租赁合同。
俞文运向本院提交以下证据材料：
1、涉案房屋现状照片13页，证明涉案房屋中有大量的房屋无法出租，不符合出租使用条件。很多存在装修破损、漏水情况。
2、收款收据9页，证明俞文运为房屋购置床铺、空调、热水器等，花费约10万元。
上述证据经庭审举证、质证，双方的质证意见及本院的认证意见如下：
俞文运对赵孝敏提交的证据1无异议；对证据2欠条上的签名没有异议，但认为出具欠条时欠条上的内容与赵孝敏提交的欠条内容不一致，俞文运本人签字时，欠条正文内容只到“装修费53万元整”为止，故对欠条后面部分的内容有异议，系赵孝敏添加；证据3，三性均有异议，不能证明终止合同通知已经送达给俞文运；证据4，73226部队与亿佳公司签订的租赁协议系复印件，对真实性有异议；亿佳公司与赵孝敏签订的租赁协议，与本案无关，对真实性无法确定；亿佳公司与杭州市祥符镇花园岗村经济合作社签订的租赁协议没有原件，真实性有异议，且涉及的租赁场地、租赁期限和73226部队与亿佳公司签订的租赁协议也存在区别，证据4不能证明原告的证明目的。本院认为，俞文运对证据2的质证意见无相关证据支持，且其陈述亦不符合常理，故不予采信。本院对证据1、2的证明力予以认定；俞文运对证据3提出的异议成立，本院对证据3的证明力不予认定；证据4，虽然73226部队与亿佳公司签订的租赁协议是复印件，但经本院与73226部队核实，73226部队对该协议的真实性无异议，故本院对该租赁协议的证明力予以认定；亿佳公司与杭州市祥符镇花园岗村经济合作社签订的军队房地产租赁合同补充协议本院不予认定；赵孝敏系亿佳公司的法定代表人，故本院对亿佳公司与赵孝敏的转租协议予以认定。
赵孝敏对俞文运提交的证据1真实性有异议，认为无法证明租赁的标的物不适格，双方已经对租赁标的物进行交接，租赁物是由俞文运负责装修，是否能够出租给其他人与赵孝敏无关；证据2，三性均有异议，这些收据不是正规收款收据，没有加盖收货单位公章；俞文运所主张的购买空调、热水器、床铺的损失与本案无关。本院认为证据1不能证明赵孝敏出租给俞文运的房屋存在装修破损、漏水情况，对其证明力不予认定；证据2，虽然赵孝敏对真实性提出异议，但其对涉案房屋内的电器及家具由俞文运出资购买不持异议，但证据2不足以证明俞文运为购置电器、家具支出10万元。
根据以上有效证据及庭审中双方当事人的陈述，本院确认本案事实如下：
2012年1月30日赵孝敏与俞文运签订房屋租赁协议一份。双方约定：赵孝敏将石祥路791号南边三层楼房中的第二、三层出租给赵孝敏，租赁期限为5年，从2012年2月1日起算，至2017年6月30日止；年租金为人民币20万元，下一年的租金在上一年的基础上增加5%，租金按半年结算，每半年期初交付；该协议属于73226部队与亿佳公司之间租赁协议的补充协议，除了双方约定的条款外，其他均按照73226部队与亿佳公司签订的租赁合同条款执行。因石祥路791号南边三层楼房系大开间结构，在赵孝敏与俞文运签订房屋租赁协议前，双方约定由俞文运出资、由赵孝敏联系装修公司，将第二、三层的大开间隔断为独立的小房间。俞文运于2011年10月付款12万元，2012年2月付款8万元，该20万元款项俞文运均交给了赵孝敏。合同签订后赵孝敏依约将出租房屋交付给俞文运。俞文运在隔断后的每一间房间内安装了空调、热水器，购买了床铺，然后出租给他人居住。2012年8月24日俞文运在赵孝敏书写的一张欠条上作为欠款人签名，欠条内容为：今欠赵孝敏杭州石祥路791号南边三层、二层，外加东边三层的装修费伍拾叁万元整（装修费共计柒叁万元整，已付贰拾万元整，故还欠伍拾叁万元整）。租金、水电及物业规费在2012年8月30日前付清。如不按期支付，赵孝敏有权解除协议。俞文运出具欠条后没有向赵孝敏支付任何款项，赵孝敏遂提起诉讼。目前涉案房屋仍由俞文运使用。
赵孝敏系亿佳公司的法定代表人。2007年赵孝敏以亿佳公司的名义与73226部队签订军队房地产租赁合同，73226部队将石祥路791号浙江省军区汽车修理厂厂区内建筑面积约4000平方米的房屋及使用面积约5300平方米的场地出租给亿佳公司，租赁期限自2007年8月1日起至2012年7月31日止。在租赁期限届满后双方未立即签订新的租赁协议，但73226部队也没有要求亿佳公司或其他次承租人腾退房屋。2012年底，73226部队与亿佳公司续签了租赁合同，起租时间从2012年8月1日开始计算。
2011年10月8日赵孝敏与亿佳公司签订协议，亿佳公司将自己从73226部队承租的石祥路791号房屋及场地全部转租给赵孝敏，由赵孝敏负责管理和招商，赵孝敏可以以自己的名义与第三方签订合同。
本院认为，赵孝敏与俞文运签订的房屋租赁协议中明确约定该协议属于73226部队与亿佳公司之间租赁协议的补充协议，因此可以认定俞文运在与赵孝敏签订租赁协议时明知赵孝敏出租给自己的房屋产权属于73226部队，也应当知道自己与赵孝敏在租赁合同中约定的租赁期限超出亿佳公司与73226部队之间租赁合同约定的剩余承租期限。故俞文运以签订租赁合同时赵孝敏存在欺诈行为为由要求撤销合同缺乏事实依据，也不符合法律规定，本院不予支持。现亿佳公司已经与73226部队签订续租协议，且73226部队作为房屋产权人也没有对亿佳公司及赵孝敏的转租行为提出异议，故赵孝敏与俞文运之间的租赁合同有效，对签约双方具有约束力。对于本案争议的焦点俞文运是否按照约定支付房屋租金，本院认为，在本院第一次庭审中俞文运本人到庭陈述其已经支付给赵孝敏的20万元是用以将大开间隔断的部分装修款，同时俞文运签字确认的欠条中也载明俞文运已经支付20万元装修款，因此本院认定该20万元款项的性质是房屋装修款而不是租金。俞文运承租房屋后未按合同约定支付租金，在赵孝敏向其催讨后仍未在承诺的期限内支付，现赵孝敏要求解除租赁合同符合法律规定及双方约定，本院予以支持。合同解除后不影响双方按照原合同约定进行结算，故赵孝敏请求2013年2月1日起的租金按照每年21万元的标准计算本院予以支持。
对于俞文运反诉要求赵孝敏赔偿购置空调、热水器及床铺的损失共计10万元的请求，本院认为，空调、热水器及床铺均不是附合在房屋上的装饰装修物，系可以拆除和搬移的物品，在赵孝敏不同意利用的情况下，俞文运应当自行搬离。俞文运的赔偿请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、赵孝敏与俞文运于2012年1月30日签订的房屋租赁合同解除；
二、俞文运于本判决生效后十日内支付赵孝敏2012年2月1日至2013年1月31日期间的房屋租金200000元，2013年2月1日之后的租金按照每年21万元的标准计算至俞文运停止使用房屋之日止；
三、驳回俞文运的反诉请求。
若未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4300元，反诉案件受理费2050元，合计6350元，均由俞文运负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6350元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 蓓
人民陪审员 吴晓航
人民陪审员 沈 磊
二〇一三年五月六日
代书 记员 江 晶