湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0181民初5867号
原告浏阳市利通物业管理有限公司，住所地浏阳市荷花街道办事处唐家洲。
法定代表人邹剑文，执行董事。
委托代理人黄希，系公司法律顾问。
被告柳占，女，1982年6月24日出生，汉族。
委托代理人柳恒，女，32岁，汉族，居民，住浏阳市永安镇丰裕社区上牌片山房组*号，系被告柳占妹妹。
原告浏阳市利通物业管理有限公司与被告柳占物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案受理，依法由代理审判员吴昺阳适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人黄希、被告柳占及其委托代理人柳恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浏阳市利通物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费2595元、环卫费244元及二次供水加压电费89元，共计2928元；2、判令被告向原告支付滞纳金519元；3、本案诉讼费由被告负担。
被告柳占辩称：1、被告不是拖欠物业费，只是延迟缴纳。被告住房存在严重的房屋质量问题，墙体漏水严重，墙面发霉，被告已经进行了两次装修，被告向原告反映问题，原告过了一年后才能查看，因原告公司的不当行为，导致被告的损失已高达7、8万；2、物业管理缺失。2013年，原告在小区门口晚上八、九点在道路中间施工，到晚上十一点也没有清理现场，也没有放置任何警示牌，导致被告回家开车直接接上石墩，其维修费高达8764元，被告打电话给原告公司负责人，对方说第二天处理，并说给予赔偿，但直至现在仍杳无音讯；3、业主临时规约中约定物业对车位进行管理，但地下车位经常被人乱停，被告向原告反映没有任何用处，且被告车子常被乱停的摩托车刮擦；4、原告说多次向被告催缴物业费不属实，只有每年例行收缴物业费时上门收取，其他时间没有催缴。综上问题，原告如果不予解决，被告不会交纳物业服务费。
本院经审理认定事实如下：原告系一家经批准从事物业服务的公司。2011年9月25日，原告与浏阳利通置业有限公司签订《利通·水岸山城前期物业管理服务合同》，约定由原告对浏阳利通·水岸山城一期小区提供前期物业管理服务；小区住宅物业服务费按1元/月/㎡收取，停车位服务费按30元/月收取，二次供水加压电费按0.6元/吨收取，如业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金；合同期限自2011年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。原告的服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理及物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，以及车辆停放秩序管理等多项内容。双方还就物业服务质量、双方的权利义务、物业管理用房、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约在浏阳利通·水岸山城一期小区提供了物业管理服务。被告于2011年9月26日入住该小区6栋1单元1805号房，住房面积为92.67㎡，现因其欠原告2013年6月1日至2015年9月30日的物业服务费、环卫费及二次供水加压电费，原告诉至本院，并要求被告支付逾期付款滞纳金。
另查明，一、根据浏阳市人民政府浏政发[2014]3号文件的规定，浏阳利通·水岸山城一期小区环卫费收费标准为8元/月/户，该费用在原告统一向环卫部门先行缴纳后再由其向小区业主或物业使用人收缴；二、被告入住小区时，小区开发商浏阳利通置业有限公司向其出示《水岸山城业主临时管理规约》1份，并被告在该临时规约上予以签字。规约第七章“违约责任”第三十四条约定：“业主未按规定交纳物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收千分之三滞纳金”；三、被告租赁了小区地下停车位，租金300元/月，车位服务费365元/年。从被告提供的车库照片来看，确有摩托车乱停放的现象，且原告也认可这一管理方面存在瑕疵；四、被告拖欠物业费期间，原告每年都上门向被告催收物业费。
以上事实，有当事人陈述、《前期物业管理服务合同》、水岸山城业主入伙交接单、《水岸山城业主临时管理规约》、物业服务费收费通知单、浏阳市政府文件、照片等证据证明，经庭审质证，足以认定。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条关于：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案原告与浏阳利通置业有限公司签订的《利通·水岸山城前期物业管理服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对小区全体业主及物业公司均具有约束力。原告为浏阳利通·水岸山城一期小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告提交的车库照片显示有摩托车乱停放现象，可证实原告对车库的管理存在一定的服务瑕疵，原告理应承担相应的民事责任，为此，对被告应缴纳的物业服务费本院将予以酌情扣减。其扣减后应交金额，综合本案合同履行情况，以及当事人的过错程度等因素，本院根据公平原则及诚实信用原则，酌定被告向原告支付物业服务费2067元。对于原告请求被告支付环卫费的主张，根据其提交的政府文件以及考虑到我市目前居民小区的环卫费均由小区物业服务单位负责代收代缴之惯例，本院对原告该主张予以支持。对原告要求被告支付二次供水加压电费的主张，因合同有约定，本院亦予以支持。对于原告要求被告支付滞纳金的请求，因滞纳金具有惩罚性、法定性，是在行政关系主体之间，因行政相对人违反法律规定逾期缴纳规定费用，国家行政管理部门依据法律或行政法规的具体规定对行政相对人所采取的一种惩罚性措施，具有强制性。而原、被告之间属于平等民事主体，原告向被告收取滞纳金不符合法律规定，故对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。
关于被告要求原告解决房屋墙面开裂、漏水问题的主张，是业主与开发商之间的关系，只要房屋还在保修期内，就应由开发商负责修复房屋质量问题，如超过保修期，则也应由被告自行解决；关于房屋质量问题维修的主张与本案物业服务纠纷系不同的法律关系，如被告确有证据证明系开发商交付的房屋存在质量问题，被告可另行主张，但绝不能以此作为拒交物业服务费的理由。故对被告上述抗辩主张，本院不予支持。被告另抗辩因原告的原因导致其车辆遭受损失，原告存在物业管理缺失。因被告仅提供照片若干，其事发至今已时隔4年之久，在被告无其他证据予以佐证的情况下，无法准确核实事发时的真实状况，更无从确定当事人的过错责任，为此，本院对被告该抗辩亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、柳占于本判决生效之日起5日内支付浏阳市利通物业管理有限公司物业管理服务费2067元、环卫费244元及二次供水加压电费89元，共计2400元；
二、驳回浏阳市利通物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，减半收取50元，由柳占负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
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代理审判员 吴昺阳
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 文 兰
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。