北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初10830号
原告：北京金久发绿化中心，住所地北京市昌平区城南街道水屯村南市场西门外。
法定代表人：葛全久，男，1961年4月20日出生，汉族，住北京市昌平区。
被告：北京市昌平区昌顺日杂百货商店，住所地北京市昌平区城南街道水屯村水南路*号。
经营者：李军，男，1963年4月21日出生，汉族，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：廖辉，北京市兆君律师事务所律师。
原告北京金久发绿化中心（以下简称金久发中心）与被告北京市昌平区昌顺日杂百货商店（以下简称昌顺日杂商店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金久发中心的法定代表人葛全久、被告昌顺日杂商店的经营者李军及委托诉讼代理人廖辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金久发中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的租赁关系；2.判令昌顺日杂商店支付我中心2008年4月至2016年6月期间所拖欠的房屋租赁费共计89780元；3.判令昌顺日杂商店立即腾退房屋，交还剩余租金；4.判令诉讼费由昌顺日杂商店负担。事实与理由：我中心法定代表人葛全久于2008年4月至2016年6月将位于北京市昌平区×房一套及房屋二层两间租给李军，期间李军拖欠门市房租费69815元（另有2016年3月至5月份未交房租9000元，未打欠条）及两间二层房租费38080元，合计共拖欠房租费107895元，扣除李军为我中心法定代表人葛全久装修房屋用掉材料的费用和我中心法定代表人从李军的商店拿走的货物款共计18115元，李军仍拖欠我中心房租费89780元，我中心多次向李军催要房租，但其以各种理由推托不交，且拒不搬走，故我中心诉至法院，请求法院支持我中心的诉讼请求。
被告昌顺日杂商店辩称：我方与金久发中心无事实租赁关系，不同意支付所谓拖欠的租金。我方与案外人北京金久鑫科贸有限公司于2004年8月23日签订了租赁合同，并且一直履行该合同，截止到今年的一月份，已经足额支付了应交的租金，所以我方认为金久发中心主体不适格。如果法庭认为双方存在租赁关系我方同意解除租赁关系，但金久发中心在锁门期间给我方造成了损失，锁门期间的租金应由金久发中心自行承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：
北京金久鑫科贸有限公司（以下简称金久鑫公司）于1998年4月10日登记成立，法定代表人为葛全久。金久发中心于2001年10月登记成立，法定代表人为葛全久。2009年3月1日甲方北京市昌平区城南街道水屯村民委员会（以下简称水屯村委会）与乙方葛全久签订《场地租赁合同》，约定甲方将东至水建路、南至孙桂华、西至水屯村菜地、北至李庆元南墙的9亩土地出租给乙方使用，租赁费为9万元每年，承租期5年，自签订合同之日，甲方把场地交给乙方使用，合同期自2009年3月1日至2014年2月28日止。租赁范围内北侧有石棉瓦房七间和平房三间、西侧有平房三间、东南侧有平房三间、南侧有平房五间。葛全久主张其承租上述土地后，在该土地上修建房屋，并将部分房屋租赁给昌顺日杂商店使用，修建的房屋未经审批。2004年8月23日，甲方金久鑫公司与乙方昌顺日杂商店签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方房屋一楼两大间（二楼两小间）（具体位置为北京市昌平区×号，金久发中心院内）约140平米，房租为每月2900元，门前地皮归乙方使用，7.2米宽至路边，地租为每月600元，合计金额每月3500元。租赁期限为4年，自2004年10月1日至2008年10月1日。双方还对其他事项进行了约定。
2013年3月1日乙方葛全久以金久发中心的名义与甲方北京市昌平区城南街道水屯股份经济合作社（以下简称水屯股份合作社）签订《场地租赁合同》，双方约定：水屯股份合作社自2013年3月1日起对乙方葛全久与水屯村委会签订的承租合同进行调整（合同号：2009.3.1-2014.2.28）。本租赁场地位于水南路南侧，水屯市场西侧，北侧李庆元，南侧孙桂华，东侧水建路，西侧郑国辉租用200亩菜地。合同期由原来的2014年2月28日延长至2019年2月27日止，双方对租金、权利义务等进行了约定。
昌顺日杂商店与金久鑫公司签订的《房屋租赁合同》到期后，昌顺日杂商店仍继续使用涉案房屋，双方未继续签订租赁合同，昌顺日杂商店主张合同主体为昌顺日杂商店和金久鑫公司，金久发中心并非合同当事人，不具备提起诉讼的资格。金久发中心主张合同主体为金久发中心与昌顺日杂商店。庭审中，昌顺日杂商店主张其于2007年4月退租了楼上的两间，于2013年4月退租了楼下的一间，现其占用的房屋仅为一楼的一间门脸房。金久发中心对此不予认可，主张昌顺日杂商店于2015年10月1日退租了楼下的一间，但楼上的两间一直未退租，且主张昌顺日杂商店欠付其租金107895元，其中包括欠条上的费用69815元、2016年3月至5月门脸房的租金9000元及两间二层房屋租金38080元。金久发中心提交欠条四份予以证明。其中2011年6月23日的欠条内容为:今欠房租34000元，2010年至2011年6月底一切费用，昌顺日杂，欠款人：贾秀云（妻），9月底还清。2012年2月24日欠条内容为：今欠房租一至二月份每月5600元，合计11200元整，经手人：李军。2013年5月26日欠条内容为：欠房租款6月10日还清，超期罚租金10%（后方有手写15615字样），李军。2014年1月8日欠条内容为：欠款在3月份还清（60815），李军。昌顺日杂商店对欠条的真实性不持异议，但对欠条后附的数字15615、60815不予认可，主张是金久发中心自行填写，且主张其所欠租金均已在签完欠条后陆续偿还，只是未将欠条收回，即便存在欠付租金的情形，金久发中心的诉讼请求也已经超过诉讼时效，昌顺日杂商店提交收据予以证明。收据为2010年1月1日至2016年1月16日期间的租金收据，收款人为闵建军，收据显示为李军房租，其中2010年1月1日至2011年12月期间房租为2间每月4000元，2012年1月1日至2013年3月期间2间每月5600元,2013年4月租金为一间2865元，一间1400元，合计4265元，2013年5月至2013年12月每月租金为2865元，2013年5月1日李军交付闵建军3月15日至5月房租1500元，此后未显示有2013年交付房租的记录。自2014年1月1日开始，房租均显示为每月3000元，交付至2016年1月。金久发中心认可欠条中的15615、60815是其工作人员自行填写，60815元是欠条中的34000元、15615元和11200元的总计，认可闵建军系其管理人员，认可收据的真实性。关于欠付租金的数额，金久发中心在第一次庭审后提交的明细中主张昌顺日杂商店欠2010年租金15658元，欠2011年租金18385元，欠2012年租金11200元，欠2008年至2009年租金16800元，欠2009年至2013年租金26780元，在第三次庭审后提交的明细中主张昌顺日杂商店欠2008年房租8700元（2008年10月1日至12月30日，每月2900元），欠2009年房租34800元（共一年，每月2900元），欠2012年房租16620元，2016年仅交付一个月租金3000元。庭审中，昌顺日杂商店主张金久发中心于2016年1月将涉案房屋上锁，导致其无法经营，金久发中心于2016年8月12日将门锁打开，并提交录音及照片予以证明。录音为昌顺日杂商店经营者李军与案外人的对话，双方提及房门上锁一事，但未提及何人在何时将房屋上锁。照片显示日期为2016年7月15日，昌顺日杂商店锁着门。金久发中心不认可昌顺日杂商店的主张，主张大门系昌顺日杂商店自行锁上。另，双方均认可金久发中心从昌顺日杂商店拿走材料和货物价值18115元，昌顺日杂商店主张该笔费用已经用于抵扣数额为34000元的欠款。
上述事实，有工商信息查询记录、《场地租赁合同》、《房屋租赁合同》、欠条、收据、录音、照片及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。葛全久主张涉案房屋系其在租赁的土地上自行修建，未经审批，故葛全久以金久鑫公司的名义与昌顺日杂商店签订的《房屋租赁合同》应属无效。葛全久于2013年3月1日以金久发中心的名义与水屯股份合作社续签了《场地租赁合同》，金久发中心成为涉案房屋所在土地的使用权人，金久鑫公司与昌顺日杂商店签订的《房屋租赁合同》于2008年10月1日到期终止后，昌顺日杂商店继续使用涉案房屋，且继续向葛全久指定的管理人交付房租，综合上述情况，本院对金久发中心关于涉案房屋租赁合同的主体为金久发中心与昌顺日杂商店的主张予以采信，对昌顺日杂商店关于金久发中心主体不适格的抗辩主张不予采信。
根据上述分析，本院确认金久发中心与昌顺日杂商店之间就涉案房屋已形成事实上的租赁关系，且由于涉案房屋未经审批，故双方的租赁合同应属无效，对金久发中心要求解除双方租赁合同的诉讼请求，本院不予支持；双方的合同虽属无效，但昌顺日杂商店实际使用了涉案房屋，故昌顺日杂商店应当按照双方约定的租金标准支付金久发中心房屋使用费。金久发中心虽主张昌顺日杂商店现使用一层门面房一间及二层房屋两间，但昌顺日杂商店不予认可，金久发中心未提交相应的证据予以证明，且昌顺日杂商店交付租金的收据亦不能显示其承租的房屋包括楼上楼下共三间房屋，故对金久发中心的主张，因证据不足，本院不予采信，对昌顺日杂商店关于现承租房屋仅为楼下门面房一间的主张，本院予以采信，故对金久发中心要求昌顺日杂商店支付二层两间房屋租赁费38080元的诉讼请求，本院不予支持；关于欠付租金的问题，金久发中心提交了欠条四张证明昌顺日杂商店欠付租金的数额，其中两张欠条明确写明了欠付租金的数额，即34000元和11200元，其余两张欠条写明的数额15615元及60815元均系金久发中心的工作人员自行书写，并非昌顺日杂商店的经营者李军本人书写，李军对此不予认可，金久发中心亦未提交其他相关的证据予以佐证，故对该两张欠条中显示的欠款数额本院不予确认。对于金额为34000元的欠条，欠条显示昌顺日杂商店欠付的是2010年至2011年6月底的一切费用，但昌顺日杂商店提交的收据显示其已足额支付了金久发中心2010年至2011年6月份的房租，金久发中心对上述事实也予以认可，故对昌顺日杂商店关于其已支付金久发中心该笔欠款的主张，本院予以采信。对于金额为11200元的欠条，该欠条中明确写明欠付的是1月至2月房租，落款时间为2012年2月24日，但昌顺日杂商店提交的收据显示其支付了金久发中心2012年1月、2月的房租共计11200元，故对昌顺日杂商店关于其已支付金久发中心该笔欠款的主张，本院予以采信。金久发中心在两次庭审后就昌顺日杂商店欠付租金数额的明细解释不一致，且其提交的两次明细均与欠条上显示的欠付费用的内容不一致，其主张缺乏充分的证据予以佐证，不足以采信，故对其要求昌顺日杂商店支付欠条中欠付费用的诉讼请求，本院不予支持；昌顺日杂商店交付金久发中心房屋租金至2016年1月，此后未继续交付租金，昌顺日杂商店虽主张金久发中心于2016年1月将涉案房屋上锁导致其无法经营，但其提交的录音及照片均不足以证明上述事实，昌顺日杂商店对此应承担举证不能的法律后果，故对金久发中心要求昌顺日杂商店按照双方约定的月租金标准3000元支付2016年3月至5月房屋使用费9000元的诉讼请求，本院予以支持。金久发中心诉讼请求过高的部分，缺乏充分的证据予以佐证，本院不予支持；昌顺日杂商店关于金久发中心就欠付租金的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。鉴于昌顺日杂商店未能按期交付金久发中心房屋使用费，故对金久发中心要求昌顺日杂商店腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京市昌平区昌顺日杂百货商店于本判决生效后十五日内将位于北京市昌平区×号北京金久发绿化中心院内一楼的门脸房一间腾退并交还原告北京金久发绿化中心。
二、被告北京市昌平区昌顺日杂百货商店于本判决生效后十日内支付原告北京金久发绿化中心房屋使用费9000元。
三、驳回原告北京金久发绿化中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2045元，由原告北京金久发绿化中心负担1840元，已交纳；由被告北京市昌平区昌顺日杂百货商店负担205元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 田雅娟
人民陪审员 许艳玲
人民陪审员 王清根
二〇一七年三月十三日
书 记 员 陈 月