贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔27民终530号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨达珍，女，1940年12月27日生，汉族，贵州省贵定县人，文盲，农民，住贵州省贵定县，
上诉人（原审原告、反诉被告）：柳开才，男，1935年3月16日生，汉族，贵州省贵定县人，文盲，农民，住贵州省贵定县，
被上诉人（原审被告、反诉原告）：滕玖贞，女，1972年10月23日生，布依族，贵州省贵定县人，中专文化，自由职业，住贵州省贵定县，
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨晖，男，1972年9月2日生，布依族，贵州省贵定县人，本科文化，国家公务员，住贵州省贵定县，
上诉人杨达珍、柳开才因与被上诉人滕玖贞、杨晖房屋租赁合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2016）黔2730民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
杨达珍、柳开才上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：2015年4月20日，被上诉人杨晖来上诉人处租房居住，2015年8月20日双方才签订合同，约定：租房时间5年，年租金21000元，承租期间承租人要保证房内一切设施完好，如损坏要负责修复或赔偿。出租方如收回房屋要提前1个月通知承租方，双方互相尊重、和谐共处。2016年7月，承租方私自毁约，提前搬走，又不交承租期间的水电费，给上诉人杨达珍、柳开才造成水电费900余元的损失。被上诉人滕玖贞、杨晖还要去杨达珍、柳开才的5张水电费票据，金额约1000元，实际租赁期间为15个月，被上诉人滕玖贞、杨晖只交了一年的租金16300元，私自扣4700元作为装修费，还欠上诉人租金9950元。一审判决上诉人支付被上诉人2000元灶台等修理费用，承担案件受理费1245元，只字不提被上诉人给上诉人造成的近12000元的损失，一审判决不公平，特提出上诉，请依法裁决。
被上诉人滕玖贞、杨晖二审辩称：一审判决认定事实清楚、程序合法，但未依法支持答辩人滕玖贞为被答辩人垫付修复房屋瑕疵（漏水）的费用14500元（有书证证实）以及因被答辩人柳开才的侵权行为导致答辩人滕玖贞产生的损失。被答辩人在举证期限内向法院提交两份《房屋租赁协议》）以外没有什么证据。而答辩人在举证期限内向法庭提供的证人证言、水电费发票、南平村委会证明以及贵定县城关供电所情况说明等都能充分证实答辩人的主张。被答辩人提交的2015年8月10日《租房协议》真实有效，是双方真实意思表示。2015年8月20日，被答辩人又重新拿一份《租房协议》叫答辩人滕玖贞签，当时答辩人滕玖贞不同意，被答辩人柳开才就叫答辩人滕玖贞立即搬走。因答辩人已装修几万元在被答辩人的房子上了，才被迫签订了2015年8月20日的《租房协议》，该协议中仅有被答辩人享有权利，答辩人滕玖贞未享有任何权利，况且带有威胁因素，依据《合同法》第五十四条第一款第二项之规定，这份《租赁协议》内容显失公平，属于可变更、可撤销的合同。因租赁物（房子屋面）漏水有瑕疵，依据《合同法》第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人可以随时解除合同”之规定，双方于2015年8月20日签订的《租赁协议》应该解除。即便《租赁协议》未约定房屋补漏和装修的事宜，但被答辩人是该房的受益人，租期未满理应退回未满租期的3个月的租金。在《租房协议》履行的过程中，答辩人提供证人证言证实了被答辩人柳开才实施侵权行为，经常辱骂学生，并反锁一楼的铁门致使学生无法进出，学生家长有意见，许多学生就搬走了，导致不能实现《租房协议》的目的，被答辩人的过错行为造成答辩人滕玖贞直接经济损失34999.57元。答辩人缴费，有供电部门出具的书证予以证实，被答辩人讲水电费是他们交的，请法院到缴费窗口掉监控来看就清楚了。综上，请求二审法院依法判决。
原审本诉原告杨达珍、柳开才向一审法院起诉请求判令：1、承租方杨晖、滕玖贞租五间房的租金未付完，私自搬走，应追回应付4年房租费84000元。2、损坏原告房内的一切设备，照价赔偿34500元。3、阳台地面私自增高，下雨后水往五间房子内进入，不能使用，要求承租方处理好，被水淹坏的一切设施赔偿6000元。
原审反诉原告滕玖贞、杨晖向一审法院起诉请求判令：1、依法解除滕玖贞与杨达珍、柳开才于2015年8月20日签订显失公平的《租赁合同》。2、判令杨达珍、柳开才返还滕玖贞租赁期间垫付房屋补漏款14600元、安装铝合金门窗3800元，修建男女卫生间、灶台共计8500元，杨达珍、柳开才应该缴纳部分电费2555.07元（2015年8月至2016年5月共计10个月）、水费294.50元，合同未到期被迫搬走返还三个月租金5250元，合计人民币34999.57元。
一审法院认定事实：滕玖贞与杨晖系夫妻关系。柳开才与杨达珍系夫妻关系，二人因房屋拆迁安置获得位于贵定县××层半房屋。2015年7月，滕玖贞、杨晖夫妇与杨达珍、柳开才夫妇协商租赁贵定县中三楼房屋办学生托管补习班。经双方口头商定后，滕玖贞夫妇于7月下旬开始装修租赁房屋，7月底装修完毕，8月初搬进租赁房屋。2015年8月10日，杨达珍、柳开才与滕玖贞签订租房协议约定：杨达珍、柳开才将位于贵定二中门口住房三楼出租给滕玖贞。租期五年，从2015年8月20日起计算，租金每年21000元，每年12月30日前支付年租金，租期内不加租。承租人不继续租赁，应提前1个月告知出租人。承租人在使用租赁房屋期间，应保证租赁物的安全，如有损坏，造成损失由承租人承担。承租人转租须经出租人签字同意。承租人按国家标准按时交纳水、电、卫生费用。出租人应保证承租人水电正常使用，水电线路及管道出现故障由出租人及时修复。合同期满，承租人享有市场同等价格优先承租权，未能继续租赁，承租人可撤出装修装饰添附材料和设备或者由出租方补偿。如因政府行为、学校限制行为以及托管班招生原因导致出租人不能履行合同，合同终止……。同年8月20日，杨达珍、柳开才与滕玖贞再次签订租房协议书约定：杨达珍、柳开才将贵定县南坪村环城东路二中学校北面本宅三楼出租给滕玖贞，租期五年，租金每年21000元，五年内不加租，于每年的8月20日前付清年租金；承租人在租期内搬走，必须把未满租期的租金支付清；承租人在使用房屋期间不能损坏房屋，如有损坏租期届满时必须修复；合同期满时，承租人如搬家，不能损坏和搬走出租人住房安装所有设施。承租方仅拆走电器设备（空调、洗衣机、热水器、电视）。合同期未满时，出租方不得以任何理由和借口提出收回房屋，如需收回，需在三个月内通知承租人。承租人自行按国家标准按时交纳水、电、卫生费用。合同期满，承租方在同等价格下享有优先租赁权……。租房协议签订后，柳开才于2015年9月13日出具收条收到滕玖贞房租5000元，杨达珍、柳开才于2015年10月15日出具收条收到滕玖贞房租16000元。滕玖贞在租赁房屋内修建男女卫生间，并安装防盗窗、男女卫生间门、灶台、一个洗菜盆、四个洗手池、空调、热水器。2015年9月9日，滕玖贞请陆景超为租赁房屋屋顶进行补漏，花费14600元。滕玖贞认为杨达珍、柳开才常到女生宿舍影响学生作息，且拒不支付补漏费用为由于2016年7月中旬搬离租赁房屋。滕玖贞搬离时，将四个洗手池、一个洗菜盆、空调、热水器拆走。租赁房屋在租赁前刮有磁粉，室内原有灯四盏，无开关，门窗、地砖完好。杨达珍、柳开才为租赁房屋所属的整栋房屋安装有一个水表和一个电表，该栋房屋除了杨达珍、柳开才自己使用外，还出租给滕玖贞和另一户使用，三户共同使用一个水表和一个电表。在房屋租赁期间，杨达珍、柳开才认为托管班的学生过于吵闹及损坏其财产，常关闭租赁房屋楼道铁门，导致滕玖贞托管班的学生不能正常出入租赁房屋，柳开才也因此多次与滕玖贞及托管学生发生争吵,甚至辱骂学生。
一审法院认为:杨达珍、柳开才与滕玖贞于2015年8月10日签订租房协议，又于2015年8月20日再次签订租房协议，第二份租房协议虽未明确终止或废除第一份租房协议，但双方就同一租赁行为先后签订两份协议，两份协议中多处对相同事项的约定相矛盾，且双方在本诉与反诉中主张的租赁法律关系均依据第二份租房协议，由此可见，双方签订的第二份协议系对双方租赁房屋关系的重新约定，对第一份协议的变更。第二份协议，是双方在自愿平等的基础上签订的，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，亦未侵害第三人利益，该份协议合法有效，予以确认。本案系房屋租赁合同法律关系，在签订协议时，杨晖没有被列为合同一方，也未签名捺印，故杨晖不是租房协议签订方，根据合同相对性原则，杨晖不应就该份协议承担责任。滕玖贞主张自己于2016年4月底告知杨达珍、柳开才将要搬离租赁房屋，于2016年5月底全部搬离，未能提供证据予以证实，但杨达珍、柳开才自认滕玖贞于2016年7月中旬搬离租赁房屋，故确认滕玖贞搬离租赁房屋的时间为2016年7月中旬。杨达珍、柳开才在庭审中要求解除租赁协议，滕玖贞提出反诉亦要求解除租赁协议，现滕玖贞已搬离租赁房屋，且双方矛盾较深，合同无法继续履行，故同意双方解除合同的请求。争议焦点1，何方违约？关于该焦点，滕玖贞以杨达珍、柳开才经常关闭托管班进出铁门，柳开才经常乱骂学生，致使大部分学生流失，自己无法履行合同为由，主张杨达珍、柳开才的行为违约。对此，杨达珍、柳开才将房屋租赁给滕玖贞办学生托管班，应当预见租赁房屋内将有许多学生经常出入租赁房屋，且会存在吵闹行为。杨达珍、柳开才认为托管班的学生过于吵闹及损坏其财产，未通过合理的方式协商处理，而是经常关闭租赁房屋楼道铁门，柳开才还因此多次与滕玖贞及托管学生发生争吵，甚至辱骂学生，导致托管班的学生不能正常出入租赁房屋，大部分学生流失。杨达珍、柳开才的行为直接影响了滕玖贞更好的实现合同目的，存在违约行为，但杨达珍、柳开才的行为不必然导致滕玖贞无法实现合同目的，滕玖贞未尝试采取合理的方式协商处理双方发生的矛盾纠纷，而采取未合理告知出租人就搬离租赁房屋的方式，其行为也存在违约。因双方均存在违约行为，对双方提出要求对方承担违约责任的请求均不予支持。对杨达珍、柳开才主张杨晖、滕玖贞在租赁期内私自搬走，应支付4年房租84000元的主张，因双方签订协议中的该项约定显失公平，且杨达珍、柳开才存在违约行为，故不予支持。对杨达珍、柳开才主张损坏房内一切设备，照价赔偿的请求，因杨达珍、柳开才未能提供证据证实租赁房屋内有六个大吊灯，四间学生木床及床板，四扇防盗门，且被滕玖贞搬走或毁损以及租赁房屋内墙面被损坏，故不予支持。对滕玖贞主张合同未到期被迫搬走，杨达珍、柳开才应返还三个月租金5250元，因滕玖贞存在违约行为，故不予支持。另外，杨达珍、柳开才主张滕玖贞在装修时将其下水管道损坏，导致其两次维修花费3100元的主张，因提交的领条仅能直接证实修理下水管道花费3100元，不能证明下水道管道系滕玖贞损坏的事实，故对该主张不予支持。争议焦点2，租赁房屋内添附设施归属及处理？关于该焦点，双方租房协议中未对合同期内或合同解除时承租人添附的设施约定处理方式。滕玖贞在租赁房屋修建男女卫生间，并增添有防盗窗、男女卫生间门、灶台、洗手池四个、洗菜盆、空调、热水器、滕玖贞在搬离时已搬走四个洗手池、洗菜盆、空调、热水器。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的承租人应当恢复原状。”的规定，滕玖贞有权将未形成附和的装饰装修物搬走。对柳开才、杨达珍主张赔偿的炉灶、四个洗水盆的请求，在滕玖贞搬离后，租赁房屋内灶台尚在，炉灶与四个洗水盆（即洗手池）系未附合的装饰装修物，滕玖贞有权搬走，且柳开才、杨达珍未提供证据证实租赁房屋内原有炉灶，故对其要求赔偿炉灶、四个洗水盆的主张不予支持。对滕玖贞主张赔偿安装铝合金门窗3800元，男女卫生间、灶台共计8500元的主张，杨达珍、柳开才抗辩在收取滕玖贞的租金时，已扣除2700元用于安装铝合金门窗和灶台，但未能提供证据予以证实，故不予采信。铝合金门窗系未形成附和的装饰装修物，滕玖贞并未主张拆除，予以尊重，但对滕玖贞主张的赔偿，因无法定或约定依据，不予支持。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对未形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按下列情形处理：（三）双方违约导致合同解除的，剩余租赁期间的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”的规定，滕玖贞主张修建的男女卫生间、灶台系形成附和的装饰装修物。双方均有违约的过错行为，且过错无法区分大小，故按各自50%的比例承担。因滕玖贞已使用该装饰装修物有近一年，且该装饰装修物价值相应贬值，故对该请求酌情支持2000元。争议焦点3，租赁房屋屋顶补漏及淹坏物品损失？关于该焦点，双方在租房协议中未对房屋维修进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，本案中租赁房屋的维修义务在出租人，对滕玖贞主张租赁房屋屋顶补漏系租赁房屋漏水向杨达珍、柳开才反映，杨达珍、柳开才称年老要滕玖贞找人修补，由杨达珍、柳开才出钱，故才对租赁房屋屋顶进行补漏。因滕玖贞未提供证据证实，柳开才、杨达珍予以否认，并抗辩称是滕玖贞未经自己同意，私自补漏，故对滕玖贞要求返还补漏款的主张不予支持。滕玖贞对租赁房屋屋顶补漏，未处理好排水，导致屋顶房屋门及地板、木床被水淹过，但因该处房屋被休置，且杨达珍、柳开才未能提供证据证实因此产生了相应的损失，故对其淹坏的相应损失的主张不予支持。对杨达珍、柳开才要求滕玖贞恢复楼顶原状的主张，赔偿清单中要求翻修维护费20000元，庭审中经询问杨达珍、柳开才，其表明要求恢复原屋顶屋面原状。滕玖贞未经允许，私自找人对租赁房屋屋顶补漏，造成屋顶积水，积水流进四楼房屋，影响房屋的正常使用，应恢复出租房屋屋顶，修缮至原使用的合理状态，故对杨达珍、柳开才要求恢复楼顶原状的主张予以支持。争议焦点4，双方主张的水电费应否得到支持？关于该焦点，因租赁房屋系杨达珍、柳开才在贵定二中门口一栋房屋的第三层，杨达珍、柳开才为该栋房屋仅安装有一个水表和电表，供水部门和供电部门也是以此来收取水电费用，而该栋房屋除了杨达珍、柳开才自己使用外，还出租给滕玖贞和另一户使用，三户共同使用一个水表和电表。对杨达珍、柳开才抗辩双方口头约定因自己使用水电较少，滕玖贞为其支付使用水电费用的约定，因未能提供证据证实，滕玖贞予以否认，不予认可。对滕玖贞抗辩已支付2000元给杨达珍、柳开才作水电费，因未能提供证据证实，杨达珍、柳开才予以否认，不予认可。滕玖贞称自己为租赁房屋安装有独立的水电表，但与杨达珍、柳开才各自提交的支持自己主张的证据电费票据均系柳开才户在供电部门记录产生电费，双方主张对方承担的电费均未扣除自己和另一户使用的费用，故不予支持。对双方主张的水费，杨达珍、柳开才提交的证据系手抄件的复印件无法核实真实性，且系柳开才户水表产生费用，未扣除自己和另一户的费用，无法证实系滕玖贞使用产生水费，而滕玖贞未提供证据加以证实，故均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十条，第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告杨达珍、柳开才与被告滕玖贞于2015年8月20日签订的租房协议；二、被告滕玖贞于判决生效后十日内恢复原告杨达珍、柳开才位于贵定县中门口住房屋顶楼面原状，修缮至原合理使用状态；三、原告杨达珍、柳开才于判决生效后十日内支付被告滕玖贞修建男女卫生间、灶台的费用2000元；四、驳回原告杨达珍、柳开才的其他诉讼请求；五、驳回被告滕玖贞的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1395元，由原告杨达珍、柳开才负担1245元，由被告滕玖贞负担150元。反诉案件受理费338元，由被告滕玖贞负担。
二审中，当事人没有提交足以推翻一审认定事实的新证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案争议的焦点为：一审对房屋租金、水电费及相关损失的认定是否恰当。
本院认为：本案中，双方当事人对一审认定的解除双方租房协议、恢复住房屋顶楼面原状等均无异议，本院予以确认。
关于房屋租金的问题。本案中，上诉人杨达珍、柳开才一审主张被上诉人支付其剩余四年租金84000元。被上诉人滕玖贞主张上诉人应返还未实际承租房屋三个月的租金5250元。上诉人杨达珍、柳开才二审主张被上诉人尚欠其租金9950元，因上诉人主张被上诉人私自扣减4700元装修费的事实，被上诉人不予认可，上诉人也未能提供充分证据对此予以证实。上诉人二审主张租赁期限为15个月，与双方签订合同的时间及一审查明的租期不符。并且，从一审查明的事实来看，上诉人杨达珍、柳开才与托管学生发生争吵并锁门，导致学生不能正常出入租赁房屋，直至搬离托管班，在一定程度上妨碍了被上诉人滕玖贞正常使用房屋。而被上诉人滕玖贞在未采取合理方式告知出租人且与出租人协商一致解除合同的情况下，直接搬离租赁房屋。结合前述案件事实，一审认定双方当事人在履行合同过程中，均存在违约行为，并对双方主张对方支付或退还房屋租金均不予支持，并无不当。
关于上诉人杨达珍、柳开才主张赔偿损失的问题。因上诉人杨达珍、柳开才主张租赁房屋内原有六个大吊灯、四间学生木床及床板、四扇防盗门，但其并未提供充分证据证实前述财产实际存在且被被上诉人滕玖贞搬走或毁损的事实，上诉人也未能提供充分证据证实被上诉人滕玖贞的行为对其造成了其他损失，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人杨达珍、柳开才应自行承担举证不能的法律后果，一审对其主张赔偿损失的请求不予支持，并无不当。此外，被上诉人滕玖贞对承租房屋进行了装饰装修，因合同终止履行，被上诉人搬走部分未形成附和的装饰装修物，于法有据。对剩余部分装修装饰物，一审酌情判决上诉人支付被上诉人2000元，基本适当，被上诉人也未就此提出上诉，本院予以确认。
关于水电费的问题。由于上诉人柳开才的整栋房屋仅安装有一个水表和电表，在租赁合同履行期间，该栋房屋实际由上诉人、被上诉人与另一承租户共同使用。上诉人主张其产生的费用由被上诉人代其支付，被上诉人不予认可；被上诉人主张其已经垫付2000元电费，上诉人也不予认可。双方均未提供充分证据对各自的主张予以证实。根据生活常理分析，三户各自用电和用水产生的费用应由各自承担，而双方提供的票据又无法区分各户实际用电量和用水量，应由双方自行承担举证不能的法律后果，故一审对双方主张对方支付水电费的请求，均不予支持，并无不当。二审中，上诉人主张被上诉人向其索要了5张金额约1000元的水电费票据，因缺乏证据证实，本院不予采信。综上，上诉人杨达珍、柳开才主张被上诉人应赔偿其水电费损失的理由不充分，本院不予支持。
此外，一审判决宣判后，被上诉人滕玖贞、杨晖并未提出上诉，对其答辩中提出的其他主张，本院不予审理。
综上所述，上诉人杨达珍、柳开才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3466元，由上诉人杨达珍、柳开才承担。
本判决为终审判决。
审判长 王天才
审判员 熊元伦
审判员 陈福江
二〇一七年五月二十七日
书记员 李 震