河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀02民终580号
上诉人（原审被告）：刘克海，男，1964年4月4日出生，汉族，农民，现住河北省唐山市。
委托诉讼代理人：张春福，河北钰烁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:赵景永，男，1967年12月12日出生，汉族，农民，现住河北省唐山市。
委托诉讼代理人：刘彦玲，河北源唐律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：孙福恒，男，1981年4月10日出生，汉族，农民，现住河北省唐山市。
上诉人刘克海因与被上诉人赵景永、孙福恒所有权确权纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2017）冀0208民初4730民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘克海及其委托诉讼代理人张春福，被上诉人赵景永及其委托诉讼代理人刘彦玲，被上诉人孙福恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘克海上诉请求：1、请求法院依法撤销（2017）冀0208民初4730号民事判决书，依法改判。2、请求法院依法判决被上诉人赵景永承担本案的一、二审诉讼费。事实与理由：一、（2017）冀0208民初4730号民事判决书认定事实错误。1、上诉人刘克海与被上诉人赵景永2007年11月7日签订房屋转让合同，系双方真实意思表示，转让的房屋及院落尺寸明确，合同有效，但是被上诉人赵景永对涉案房屋所有权即物权并未实际取得，被上诉人赵景永只是占有使用涉案房屋四间东西14.415米、南北11.77米。以后被上诉人赵景永对上诉人刘克海把涉案房屋南北11.77米以外的后院房屋拆迁垒墙行为多年未提出过异议和发生纠纷，这实际上是对转让合同尺寸认可，不存在一审法院认定的仓促误写。2、一审法院认定被上诉人赵景永合同签订后使用涉案房屋南北11.77米以外的后院与事实不符，实际上涉案房屋南北11.77米以外的后院及房屋处于闲置状态多年，只是被上诉人赵景永擅自使用后才发生纠纷，赵景永并未合法实际占有，上诉人刘克海在赵景永擅自使用后一直主张权利。3、涉案房屋南北11.77米以外的后院、房屋闲置及无法通行状态不能否定上诉人刘克海与被上诉人赵景永2007年11月7日签订房屋转让合同明确的房屋四间东西14.415米、南北11.77米。4、赵景永与孙福恒转让合同也明确了涉案2007年11月7日签订房屋转让合同的尺寸。孙福恒购买的也是涉案2007年11月7日签订房屋转让合同的尺寸即房屋四间东西14.415米、南北11.77米。孙福恒并未实际依法占有涉案房屋南北11.77米以外的后院及房屋。5、上诉人刘克海作为唐山市丰润区大成商贸有限公司职工，购买唐山市丰润区大成商贸有限公司房产享受福利，其购买价格低属于合理。但是按市场价格卖给赵景永不存在不符合常理，两个购买价格背景条件不一样，而且是双方自愿商议价格。二、（2017）冀0208民初4730号民事判决书适用错误。1、违反民法通则民事主体从事民事活动自愿原则。处理民事纠纷应当依照法律，尊重合同的效力，不能做不合理及偏祖一方的解释。2、违反了重证据的原则。3、孙福恒明知房屋有纠纷而购买，也未过户，不具有善意取得法定条件。对赵景永与孙福恒明显具有恶意串通并在诉讼中密切配合损害上诉人刘克海合法权益的行为审法院没有依法排除其效力。
赵景永辩称，一、（2017）冀02O8民初4730号民事判决认定事实清楚。1、双方签订的房屋买卖合同,形式简单、内容存在歧义,合同中没有明确所转让房屋及院落的四至，只简单的写了两个数字东西14.415米、南北11.77米,这两个数字到底是什么尺寸合同中没有明确,但是从该房产的宗地图上可以看出东西14.415米应该是整个大成商贸公司房产所占土地的东西长度的一半，南北11.77米是该宗地图上最西面中间院落的长度。，而并非上诉人主张的从临街房的前沿开始算向后11.77米。单单从这两个数字来看,双方签订合同时并没有按照当时实际的尺寸进行丈量,而是按照当时的图纸直接写的合同。上诉人刘克海垒墙的位置和尺寸正好是在当时双方约定的整个大成商贸房产所占用的土地的一半的中间线上,一家一半,刘克海垒墙没有超出双方的约定,因此被上诉人赵景永没有必要提出异议。且赵景永拆除后院北侧老房房顶并把拆除的房檩子拉走,当时上诉人刘克海并没有提出异议,现如今这些房檩子还放在赵景永的家里。如果这小房些都属于上诉人刘克海的话,这些房檩子刘克海不可能让赵景永拉走。2、上诉人提出涉案房屋南北11.77米以外的后院及房屋闲置状态多年只是被上诉人赵景永使用后才发生纠纷与事实不符,被上诉人购买涉案房屋和院落后一直在使用,这一基本事实原审法院已经查明,且原审法院在去涉案房屋现场勘察时,后院堆满了租户的货物。如果后院属于刘克海,上诉人刘克海不可能让被上诉人赵景永的租户占有使用。3、赵景永和孙福恒之间房屋转让合同的格式及内容与上诉人刘克海与赵景永签订的合同基本一致,因赵景永与刘克海有纠纷,赵景永和孙福恒在此合同的基础上,补充了一个房屋转让合同的附件,把转让房屋及土地具体尺寸重新确定了一下,该合同附件真实有效。涉案房屋在转让给孙福恒之前就由赵景永租给了租户,在房屋转让给孙福恒后租户重新与孙福恒签订了租赁协议。租户和孙福恒签订租赁协议并把租金交给孙福恒的行为视为赵景永已经把房屋交付给了孙福恒,由孙福恒占有、使用、收益。4、2007年大成商贸转让房产是通过向社会招标的形式进行的,当时电线杆上都贴有招标公告,这一事实当时人人皆知,大成商贸公司也曾找到过被上诉人赵景永,让其购买,价格22万元,因赵景永想再压低点价格没有答应，后被上诉人刘克海购买了。二、原审法院判决适用法律正确不存在偏袒任何一方的地方。被上诉人赵景永和孙福恒之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示,且涉案房屋上诉人刘克海认可是其转卖给赵景永的,后院的使用权有争议,出卖人赵景永也真实的告诉了孙福恒。现有证据表明赵景永所卖给孙福恒的房屋及土地属于赵景永,不存在双方恶意串通损害上诉人刘克海的任何权益。
孙福恒辩称，原审法院认定事实清楚,适用法律准确,刘克海的上诉理由不能成立,请求二审法院驳回上诉,维持原判。首先、孙福恒与赵景永之间的房屋买卖存在双方认可的真实的买卖合同，购房时赵景永将该房屋的真实情况告知了买受人孙福恒,孙福恒是涉案房屋所在村的村民也真实的了解到了赵景永购买该房屋的具体情况,孙福恒认为法律是公正的,会给赵景永一个公道,坚定地和赵景永签订了买卖合同及其附件。其次、孙福恒已经将合同约定的全部房款支付给了赵景永。双方签订了买卖协议后,先是交付了定金，后又分批交付了房款。截止至原审开庭时孙福恒已经将全部房款交付了赵景永。其三、赵景永已经将房屋交付给了孙福恒。涉案房屋在转卖给孙福恒之前就已经租给了租户,在双方签订了买卖协议支付定金后,赵景永就找到了租户,租户和孙福恒直接签订了房屋租赁合同。租户和孙福恒签订租赁协议并把租金交给孙福恒的行为视为赵景永已经把房屋交付给了孙福恒,由孙福恒占有、使用、收益。
赵景永向一审法院起诉请求：确认位于丰润区火石营镇岩口村西信用社东的房屋四间的所有权归赵景永所有，该房屋所占土地使用面积384平方米由赵景永使用。
孙福恒向一审法院起诉请求：确认位于丰润区火石营镇岩口村西信用社东的房屋四间的所有权归孙福恒所有，该房屋所占土地使用面积384平方米由孙福恒使用。
一审法院认定事实：2007年7月31日，刘克海与案外人唐山市丰润区大成商贸有限公司签订房地产转让合同，花费22万元购买了唐山市丰润区大成商贸有限公司所有的位于火石营镇岩口村村西信用社东的一宗土地及房产。具体权证是丰润区国用（2006）第A-263号国有土地使用权证，土地用途是商业用地，使用期限至2046年12月20日，使用权面积768.19平方米。随附的宗地图显示，该房产东北-
西南朝向，临街一侧长28.83米，东侧宽26.16米，西侧宽26.95米包含门面房宽9.19米，后小房宽5.99米，中间院落宽11.77米。该院落前面临街，后面是耕地，左右均有其他商户，仅临街一面可以通行。2007年11月7日，赵景永与刘克海签订房屋转让合同，原文如下：”出让人刘克海（甲方）、受让人赵井永（乙方），经甲乙双方协商岩口村西路北信用社东房屋四间东西14.415米南北11.77米一次性转让乙方使用肆拾年折合人民币十六万元整乙方一次性付清如乙方需要过户一切费用自理。如甲乙各方需要建房以本合同实际尺寸为准。如果国家政策有变大成公司合同有变甲乙双方合同也随之变化。本合同一式两份双方各持一份。双方未尽事宜首先协商解决答不成协议法院裁定。签字生效。甲方刘克海，乙方赵井永，中间人王庆友，2007年11月7日。”
合同签订后，刘克海在两家中间建设了围墙一座将院落一分为二。赵景永使用西面四间及相应院落。2016年9月7日，赵景永赵景永与孙福恒签订房屋转让合同一份，内容为：”出让人赵景永（甲方）、受让人孙福恒（乙方），经甲乙双方协商岩口村西路北信用社东房屋四间东西14.415米南北11.77米一次性转让乙方。使用年限从2016年9月7日起-2046年12月20日止。甲方自愿将上述土地及房产转让给乙方。乙方给付甲方价款：大写人民币贰拾伍万元整，￥250000元，本合同签字生效后以现金形式付清全部款项。如甲乙各方需要建房以本合同实际尺寸为准。如果国家政策有变大成公司合同有变甲乙双方合同也随之变化。本合同一式两份双方各持一份。双方未尽事宜首先协商解决答不成协议法院裁定。签字生效。甲方：赵景永乙方：孙福恒2007年11月7日。”双方同日签订房屋转让合同附件，内容为：”出让人：赵景永（甲方）受让人：孙福恒（乙方）经甲乙双方协商岩口村西路北信用社东房屋四间东西14.415米南北26.95米一次性转让乙方。从南至北11.77米无争议，以北15.18米有争议，有争议区域须诉讼走法律程序甲方提供乙方10000元诉讼费诉讼期间甲方负主导责任，不论胜负不追究甲方责任，胜诉后争议区域归乙方所有。本合同一式两份，双方各持一份。双方未尽事宜首先协商解决，达不成协议法院裁定。签字生效。甲方：赵景永乙方：孙福恒2016年9月7日”。上述合同签订后，孙福恒分期将25万元房款给付赵景永。2016年赵景永、刘克海双方因赵景永院落的具体尺寸发生纠纷，赵景永主张原院落的一半属自己所有，刘克海主张原门面四间房属赵景永所有，南北依合同11.77米为赵景永所有，其余均为刘克海所有。2017年10月11日，法院对本案争议房产及院落进行了现场勘验，勘验笔录内容为：”经勘验，该房屋坐北朝南，南临丰董公路，有八间门市房长28.83米。自西向东四间门市房屋14.415米，系刘克海卖给赵景永，现该四间房屋已对外出租。该四间门市房屋后院北侧有老房四间已经废弃，无屋顶。废弃老房前有西厢房一间，门市房屋后檐东侧有一红砖垒小屋，南北均有门，西侧有窗，放有租户货物。该八间房屋院子中间有一道墙，系刘克海所垒。四间门市房屋后院现堆有租户的货物，该四间门市房南北长9.19米，后檐到院内老房前檐长11.77米，老房北檐东西长14.46米，前檐至北墙5.99米。老房东北角有一改建的厕所。老房最东边一间因垒墙已经拆除（刘克海拆除）”。
一审法院认为，本案中原被告双方对于达成房屋转让合同并无异议。法院对此予以确认。本案争议焦点为：一、房屋转让合同中确定的南北11.77米的真实意思。二、原告赵景永与孙福恒之间的买卖关系。关于第一个审理焦点，法院结合该院落的实际情况，分析如下：1、从合同文字形式上看，该合同标点符号使用不规范，有错别字存在，可以确认该合同书写仓促、签订双方文化程度不高。从合同内容看，该合同对交易标的物描述不清，没有说明交易的到底是房屋的哪四间。关于11.77米，结合土地使用权证随附的宗地图上标明的尺寸，可以推定，双方当时书写仓促又文化程度不高，错将前后房屋中间院落宽11.77米，误作全院宽11.77米，写在合同上。2、从合同履行情况上看，被告刘克海建筑围墙将院落一分为二，原告一直使用原院落的西半部分近十年，双方未发生过纠纷，被告也没有主张过权利。如按被告现在对合同的解释，原告仅购买了11.77米宽，那么，原告院落后部的将近15米宽的土地将被四面堵死，成为一块因无法通行而没有任何使用价值的土地。3、从购买标的物的价格分析，被告购买全院落价款为22万元，相隔仅3个月，原告花费16万元，即便是购买了门市房及对应院落，价款也应属较高，如仅购买不足四分之一，价款明显畸高，不符合常理。综上，结合原、被告曾对院落的实际占有情况，法院确定原告赵景永购买了丰润区国用（2006）第A-263号国有土地使用权证下西侧四间门市房屋及对应院落，即原权证确定的土地使用权自西南角起东西长14.415米，南北宽26.95米（被告刘克海所垒墙的西半部分）。关于第二个审理焦点，原告购买争议房产及院落后将其出售给第三人孙福恒，第三人孙福恒购买后占用并对外出租。双方买卖合同关系成立，争议房产及对应院落属于第三人孙福恒所有。应当指出的是，在不动产物权转让协议达成并实际履行后，没有依法进行变更登记，致使不动产物权变更至今没有发生法律效力，双方应当尽早到有关部门办理变更登记。故依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下：一、丰润区国用（2006）第A-263号国有土地使用权证范围内刘克海所垒墙的以西部分（西南角东西长14.415米，南北宽26.95米）的土地使用权，证载期限内由第三人孙福恒享有，该土地的地上建筑物属于第三人孙福恒所有；二、驳回原告赵景永的诉讼请求。案件受理费80元，由被告刘克海负担。
二审期间，上诉人为支持其上诉请求，向本院提供了证据，本院组织当事人进行了质证。二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，刘克海与赵景永于2016年9月7日签订的《房屋转让合同》虽对转让标的物的长度做出约定，但并未约定明确具体的四至。刘克海主张出售给赵景永的院落为西半部分中自紧邻丰董公路的门市房南滴水檐向北11.77米至井沿处，赵景永与刘克海均认可井沿在储物小房的中间位置，储物小房系不可分割之物，如刘克海卖予赵景永的院落北至井沿处，则储物小房将被一分为二，不合常理。该《房屋转让合同》签订后，刘克海建筑围墙将院落一分为二，并未留出通往其主张的西院落北部未卖予赵景永部分的通道，亦有悖常理。另，赵景永主张11.77米系房屋以外院落的尺寸，土地使用权证随附的宗地图上标明的院落尺寸亦与赵景永的主张相印证，故一审法院结合院落的实际使用及购买价款等因素，认定赵景永购买了涉案院落的一半，并无不妥。刘克海的上诉主张，理据不足，本院不予支持。
综上所述，刘克海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 健
审判员 孙乾辉
审判员 刘蒙蒙
二〇一八年四月十日
书记员 郑明璐