石家庄市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第00822号
原告王军，系石家庄市公安交通管理局民警。
委托代理人赵成，河北三言律师事务所律师。
被告河北祥银房地产开发有限公司（以下简称祥银房地产公司），住所地石家庄市中山西路48号华银大厦C座21层。组织机构代码：74689674-7
法定代表人李占杰，该公司董事长。
委托代理人齐燕，河北百盛律师事务所律师。
委托代理人高峰，男。
原告王军与被告祥银房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，2014年4月25日本院受理后，依法由审判员吴宏丽独任审判，于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告王军的委托代理人赵成，被告祥银房地产公司的委托代理人齐燕、高峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王军诉称，被告祥银房地产公司于2011年1月28日取得景祥苑小区的预售许可证（证号2011007），原、被告于2011年9月22日签订了《石家庄市商品房买卖合同》，购买了被告开发的景祥苑2号楼2单元1804室，并已依约交纳了全部购房款323529元。合同第十条约定，被告应当于2012年7月31日前，将取得建筑工程竣工验收备案文件的商品房交付给原告使用。合同第十一条和附件五第五条约定，被告如到期不能交付房屋，应当赔偿原告逾期交房违约金，标准为按日支付给原告已付购房款的万分之一。2013年4月13日，被告在没有取得建筑工程竣工验收备案文件的情况下，采用先向原告乱收费然后再向原告交房的违法手段，欺诈违法向原告交房。经查，景祥苑小区目前仍在建设施工中，尚未取得建筑工程竣工验收备案文件。被告构成违约，应当按合同约定标准赔偿原告自2012年7月31日起至实际交房日2013年4月13日的逾期交房违约金8314元；被告交付的房屋不符合法定和约定的交房标准，被告在违法交房后仍然构成违约，应当继续按照合同约定的原告已付购房款的日万分之一的标准，赔偿原告自2013年4月14日起至原告商品房取得建筑工程竣工验收备案文件之日止的逾期交房违约金。2013年4月14日，被告在向原告违法交房时，强行向原告收取了20346元的公共维修基金和办证契税，否则就不交房。被告在不具备交房条件和办证条件的情况下，违法收取此笔费用，应当赔偿占用原告办证税费期间的银行同期贷款利息。2013年4月13日，被告在向原告违法交房时，强令原告向本小区的物业服务公司交纳了1116元的一年物业费。原告认为，被告在不具备法定和约定交房条件时就强行向原告交房，致使原告白白交纳了一年的物业费但却无法正常居住生活。被告应当赔偿因其违法提前交房给原告造成的一年物业费损失。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判令被告赔偿2012年7月31日至2013年4月13日的逾期交房违约金8314元；判令被告赔偿自2013年4月14日起至原告商品房取得建筑工程竣工验收备案文件之日止的逾期交房违约金，按原告已付购房款的日万分之一的标准计算（至2014年2月10日暂为9802元）；判令被告赔偿其违法占用原告20346元办证税费期间的银行同期贷款利息，自2013年4月6日至被告将其交付至政府主管部门之日止（至2014年2月10日暂为1000元）；判令被告赔偿因违法交房给原告造成的物业费损失1116元；并由被告承担本案诉讼费用。
被告祥银房地产公司辩称，一、原告在《景祥苑业主入住物品领用明细表》中，签字确认“自领取钥匙之日起，除出卖人继续为买受人办理房产本外，商品房买卖合同已经履行完毕，买受人对出卖人其他义务的履行无异议”。既然无异议，也就说明原告在领用钥匙等物品的时候，已经放弃了对于被告逾期交房违约责任的追究，被告交房的时间为2012年7月31日而非原告诉称的2013年4月13日。《补充协议》第五条第8款约定买受人给予出卖人30天的宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。原告逾期收房应当向被告支付违约金8120.58元，逾期付款应当向被告支付违约金323.5元。根据约定，原告未和被告结算逾期付款和逾期收房的违约金，被告有权不按期交房而无需承担违约责任。二、被告已于2012年7月26日取得了《石家庄市建设工程竣工验收报告》，符合交房的条件，原告要求被告给付违约金没有事实和法律依据。三、根据双方签订的《商品房买卖合同》，双方选择的是按照“已付房款的0.01%赔偿买受人的损失”，因此此项诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。四、诉讼主体错误，被告并没有收取原告的物业费，原告已经实际入住房屋，已经享受到了物业提供的服务，无权要求赔偿损失。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2011年9月22日签订了《石家庄市商品房买卖合同》。该合同约定原告王军购买被告祥银房地产公司出售的位于石家庄市桥西区石获南路226号景祥苑2号住宅楼02单元1804室的住宅房屋一套，建筑面积共94.71平方米，单价为每平方米3416元，总价款323529元整。另对付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、交付期限及交接、产权登记等内容予以约定。合同第七条约定：“买受人应在2011年6月23日前一次性付清全部房款（¥323529）。”补充协议第三条：“……且买受人保证该贷款于本合同签订后10日内支付至出卖人银行账户……”。第四条约定：“若买受人未按约定期限付清购房款，应按如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过30日的，买受人按日向出卖人支付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期超过30日的，……自本合同规定的应付款期限之第二天起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付购房款总额千分之五的违约金……”。合同第十条约定：“出卖人应当在2012年5月1前将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1该商品房经验收合格。2该商品房经综合验收合格。3该商品房经分期综合验收合格。4该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件。补充协议第五条约定：“出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付买受人，则：买受人给予出卖人30天的宽展期。宽展期内出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展期届满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。对以上事实双方均无异议。原告按照约定价款数额支付了房款。2012年7月29日被告祥银房地产公司在《燕赵晚报》刊登交房公告。该公告载明：“‘景祥苑’1#、2#、3#、4#、9#、10#住宅楼工程已竣工具备交房条件，将于2012年7月31日集中按批次办理交房手续，接待中心将按购房合同所提供的联系方式通知收房业主。届时请您携带购房相关资料及费用到景祥苑接待中心办理交房手续。”2012年7月31日祥银房地产公司向原告发出了《景祥苑验、收房通知单》，通知内容称：“现相关单位已验收，已达到验、收房条件。”原告在回执上签字。2013年4月13日原告在《景祥苑业主入住物品领用明细表》上签字，同时交纳了契税、维修基金、抵押登记费，合计20346元，交纳物业费1116元。被告于2012年7月26日取得了《石家庄市建设工程竣工验收报告》。现原告未取得房屋权属证书。
以上事实，有原告提交的《石家庄市商品房买卖合同》及其《补充协议》、销售不动产统一发票、被告开具给原告的各项费用的收据；被告提交的《景祥苑业主入住物品领用明细表》、2012年7月29日的《燕赵晚报》、《景祥苑验、收房通知书》及业主的签字回执、《石家庄市建设工程竣工验收报告》等证据能够证实，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应当按约定履行义务。原告交付了房款，被告应按合同约定交付房屋。按照合同约定被告应于2012年7月31日前交付房屋。被告于2012年7月31日向原告发出了验收房屋的通知，原告予以签字确认，应视为原告收房。现原告主张逾期交房的起止时间为2012年7月31日至2013年4月13日止，没有事实根据，不予支持。被告交付的商品房已于2012年7月26日取得《石家庄市建设工程竣工验收报告》，原告同意收房，事实上交付房屋，应视为双方通过事实行为变更了原合同约定，原告放弃其约定的权利。原告现主张被告承担从交付房屋之日起至取得房屋建筑工程竣工备案文件之日止期间的逾期交房违约金，对此请求不予支持。原告向被告交纳办证费用系双方约定，现主张以被告代收款项违反规定承担赔偿责任，于法无据，对其请求不予支持。被告交付房屋，原告已实际占有使用房屋，并已交纳相应物业费用，现要求被告赔偿物业费损失，有悖常理，对此请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
驳回原告王军的诉讼请求。
本案受理费306元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费，逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 吴宏丽
二〇一四年七月九日
代书记员 赵倩梅