辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)辽01民终5636号上诉人（原审原告）:辽宁虎跃酒店管理股份有限公司，住所地：沈阳市沈河区友好街21-1号。法定代表人：闻明，董事长。委托代理人：马薇，辽宁英泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李宝库，男，汉族，住沈阳市铁西区北二西路。被上诉人（原审第三人）:辽宁省宁大宾馆，住所地：沈阳市和平区市府大路**号。法定代表人：李东海，总经理。上诉人辽宁虎跃酒店管理股份有限公司（简称虎跃酒店）与被上诉人李宝库、被上诉人辽宁省宁大宾馆（简称宁大宾馆）相邻关系纠纷一案，沈阳市和平区人民法院作出(2016）辽0102民初1069号民事裁定，虎跃酒店不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员朱晓英担任审判长，与审判员冯立波、代理审判员孔祥政组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。虎跃酒店原审诉称，2011年6月29日虎跃酒店与宁大宾馆签订《辽宁省宁大宾馆项目租赁合同》，约定由宁大宾馆将其位于沈阳市和平区市府大路45号房屋的1层、5-9层租给虎跃酒店，协议中明确约定虎跃酒店对房屋有绝对的使用权，不存在任何可能因虎跃酒店使用侵害或者影响他人相邻权的情形，也不存在任何因第三方周边房屋或者设施侵害或者影响虎跃酒店相邻权的情形。2011年11月24日，双方签订了《租赁合同补充协议》，约定将租赁房屋的4层出租给虎跃酒店，并且该协议的第二项明确约定虎跃酒店享有1层大堂（含2部电梯及前室）全部的管理权及使用权。2015年12月初，李宝库在未征得虎跃酒店同意的情况下擅自在一楼大堂砌墙，恶意侵占虎跃酒店的租赁范围，并且扩大装修范围，严重影响了虎跃酒店的正常营业。虎跃酒店就此问题多次与李宝库、宁大宾馆协商，但始终未达成一致意见。李宝库擅自在其不拥有所有权、使用权的房屋内装修，并且侵犯虎跃酒店对租赁房屋的合法使用权，应当立即停止侵害、恢复原状，宁大宾馆作为房屋的出租方，应依据租赁合同协调解决各租户之间的房屋租赁中出现的问题，故虎跃酒店为维护自己的合法权益诉至法院，请求法院判令李宝库停止侵害、恢复原状（拆除李宝库在宁大宾馆一楼大厅所砌的墙壁）；宁大宾馆协助李宝库停止侵害、恢复原状（拆除李宝库在宁大宾馆一楼大厅所砌的墙壁）；诉讼费由李宝库承担。李宝库原审辩称，虎跃酒店诉称的李宝库砌墙一事属实。但李宝库的砌墙行为是基于与宁大宾馆之间的合同所为。李宝库作为乙方与作为甲方的宁大宾馆于2015年11月6日签订《协议书》一份，约定李宝库租赁宁大宾馆一层房产（大厅西北角，原云南商会茶楼租用面积及使用范围），租赁期共6年，自2015年11月26日起至2021年11月30日止，同时该协议第四条明确约定“……乙方享有门市房内及室外合法地段使用权，包括店铺门前通往宾馆大厅部分的使用权，通行权。……”。虎跃酒店在属于李宝库使用权范围内的门前存放垃圾、自行车及除雪工具等，李宝库与宁大宾馆沟通多次，让其将堆放的物品挪走，但是虎跃酒店拒不履行。李宝库通过与宁大宾馆沟通，宁大宾馆称该诉争区域本来就是宁大宾馆与李宝库约定的允许李宝库使用的范围，故宁大宾馆将该诉争地点的两道门钥匙（一是配电室门，另一个是通往李宝库经营的茶楼二楼的门）交给李宝库。综上，李宝库砌墙围住的区域即大堂西北角是属于李宝库与宁大宾馆所签合同允许李宝库使用的范围。李宝库不同意拆除所砌的墙壁，请法院驳回虎跃酒店的诉讼请求。宁大宾馆原审未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原审法院审理查明，虎跃酒店作为乙方与作为甲方的宁大宾馆于2011年6月29日签订《辽宁省宁大宾馆项目租赁合同》一份，约定“……第一条租赁房屋即用途1.1根据本合同，甲方向乙方出租、乙方向甲方租赁的房屋为下述房屋及土地使用权（以下简称“房屋”）：（1）地址：[沈阳市和平区市府大路45号]；（2）建筑面积：[约5200平米]，包括1层大堂约230平方米……第二条租赁期限及续租2.1本合同项下的房屋租赁期限为[15]年，从201[1]年[12]月[10]日起，至202[6]年[12]月[09]日止……”。虎跃酒店作为乙方与作为甲方的宁大宾馆又于2011年11月24日签订《租赁合同补充协议》一份，约定“……二、一层大堂（含2部电梯及前室）全部的管理权及使用权归乙方。乙方保证1层茶楼，6层，7层，8层及主楼10层教会可正常进出大堂，乙方可在大堂内天井处搭建夹层并符合酒店整体规划，外形美观并保证结构安全……”。李宝库作为乙方与作为甲方的宁大宾馆于2015年11月6日签订《协议书》一份，约定“……第一条甲方将坐落在沈阳市和平区市府大路45号辽宁省宁大宾馆一层房产（大厅西北角，原云南商会茶楼租用面积及使用范围），出租给乙方使用……第二条租赁期限租赁期共6年，自2015年11月26日起至2021年11月30日止。……第四条本合同生效后，乙方享有门市房内及室外合法地段使用权，包括店铺门前通往宾馆大厅部分的使用权，通行权。……”。2015年12月初，李宝库在第三人一楼大厅西北角处加砌墙壁。上述事实，有当事人陈述，租赁合同、补充协议、照片、光盘，照片等证据，经原审质证，并予以确认。原审法院认为，虎跃酒店本次起诉选择的案由为相邻关系纠纷。相邻关系的主体是相邻不动产权利人，包括不动产所有人、用益物权人或占有人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，起诉必须符合的条件之一为“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。本案中，考虑到虎跃酒店、李宝库分别提交的与宁大宾馆签订的租赁合同中均涉及对宁大宾馆一楼大厅使用权的相关约定，同时结合截止至目前尚无任何生效法律文书对虎跃酒店、李宝库提供的租赁合同的效力及争议、本案诉争加砌墙壁所在区域使用权的归属问题及其他相关问题予以认定的状况下，原审法院认为，目前虎跃酒店选择相邻关系纠纷的案由作为原告就本案所涉及的诉求向李宝库提起诉讼，属于诉讼主体不适格，不符合法定起诉条件。原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定裁定，驳回辽宁虎跃酒店管理股份有限公司的起诉。一审案件受理费100元，退回辽宁虎跃酒店管理股份有限公司。宣判后，上诉人虎跃酒店不服原审裁定，向本院提出上诉，要求撤销原审裁定，指令审理。一、诉争的一层大堂的使用权归我酒店所有。二、我酒店的租赁行为先于李宝库的租赁行为。我酒店对一楼大堂的承租是2011年6月29日租赁的，而李宝库承租是茶楼是在2015年11月6日，故我酒店对租赁区的行为是先于李宝库的。李宝库的租赁范围不应包括大厅的使用范围，原审法院对事实认定有误。三、李宝库签订的租赁合同中，大厅西北角系对其承租范围即云南商会茶馆的定语，而非是云南茶馆范围外大厅中部分的叠加。因此其大厅西北角这一词语后没有任何面积及范围的划定，不应作为其承租范围的认定。四、我酒店作为诉争大厅的使用权人，属于相邻关系的主体，选择相邻关系作为案由，主体适格，符合法律条件。我酒店对诉争大厅享有优先使用权，在我酒店承租之后，宁大宾馆就大厅的使用权与其他人签订的任何租赁约定均不能对抗我酒店的优先使用权，并且目前也没有任何的生效法律文书否认我酒店对诉争大厅的优先使用权。因此，我酒店作为诉争大厅的占有使用权人要求侵权人停止侵害、恢复原状是合法有据的。被上诉人李宝库辩称，同意原审判决，请求维持原判。我的合同是辽宁省监狱警察接待中心（宁大宾馆）和刘平平签订的（2010年8月1日-2015年11月11日），我的合同是延续下来的自2015年11月26日起至2021年11月30日止。原来的合同里就包含了争议的场地，当时没有墙，门口堆的都是杂物还有佛像，我是在2015年10月份砌的墙。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，因虎跃酒店、李宝库均分别持有与宁大宾馆的房屋租赁合同，且虎跃酒店、李宝库对房屋租赁合同约定产生理解歧义。虎跃酒店以相邻关系为由提出起诉，经本院审查认为，本案争议不属于相邻关系纠纷，应属于房屋租赁合同纠纷范畴，二审期间经本院询问，虎跃酒店仍坚持相邻关系诉讼主张，故本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定认定，原审法院裁定驳回起诉并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  朱晓英审 判 员  冯立波代理审判员  孔祥政二〇一六年五月十三日书 记 员  施 跃本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。