上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初20973号原告：上海市松江区九亭镇海德公寓业主委员会，住所地上海市松江区。负责人贾根银。委托诉讼代理人：吴凌云。委托诉讼代理人：朱胜勇。被告：上海唯庭物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：陈洁，总经理。委托诉讼代理人：谢兵，上海卓冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张忠新，上海卓冉律师事务所律师。原告上海市松江区九亭镇海德公寓业主委员会(以下简称海德公寓业委会)与被告上海唯庭物业管理有限公司(以下简称唯庭物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用简易程序于2017年12月25日、2018年1月22日两次公开开庭进行了审理。原告海德公寓业委会的委托诉讼代理人吴凌云、朱胜勇以及被告唯庭物业公司的法定代表人陈洁两次均到庭参加诉讼，原告海德公寓业委会的负责人贾根银、被告唯庭物业公司的委托诉讼代理人谢兵参加了第一次庭审，被告唯庭物业公司的委托诉讼代理人张忠新参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告海德公寓业委会向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还2016年度临时停车费人民币(以下币种同)16,797元以及该款自2017年1月1日起至实际付款之日止、按日千分之三计算的违约金；二、判令被告返还案外人“速递易”公司支付的场地占用费7,500元；三、判令被告返还虚构的“速递易”公司场地施工费1,800元；四、判令被告返还“瀚颖活净水自动贩卖机”单位支付的场地占用费10,800元；五、判令被告支付原告垫付的2016年12月的电话费272元；六、判令被告支付拖欠公共收益费的违约金95,184.43元；七、判令被告返还原告维修基金账目、维修基金U盘设备、业主清册。审理中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告返还2016年度临时停车费13,362元以及该款自2017年1月1日起至2017年12月5日止、按日千分之三计算的违约金13,589.15元；二、判令被告返还案外人“速递易”公司支付的场地占用费11,400元并支付违约金15,867.27元；三、判令被告返还虚构的“速递易”公司场地施工费1,800元；四、判令被告返还“瀚颖活净水自动贩卖机”单位支付的场地占用费10,800元并支付违约金16,102.80元；五、判令被告支付原告垫付的2016年12月的电话费272元；六、判令被告支付拖欠公共收益费的违约金95,184.43元；七、判令被告返还原告维修基金账目、维修基金U盘设备、业主清册。事实与理由：原告于2013年12月31日与被告签订《上海市松江区九亭镇海德公寓物业管理服务合同》，双方约定服务期限为2013年12月1日至2015年12月31日，共计25个月。后双方于2016年3月30日续签合同，约定由被告继续服务，服务期限为2016年1月1日至2016年12月31日。合同期间，被告从未按约定时限将公共收益中业主大会应得部分汇入大会指定账户。2016年底，原告通知被告，合同到期后不再续聘，希望被告配合移交和及时清账。后经原告审核，被告拖欠较大数量的公共收益和应付的公共事业费，被告也未按合同约定支付2016年度收取的临时停车费。另发现被告隐瞒在小区内放置“速递易”快递存储箱以及“瀚颖活净水自动贩卖机”均为有偿的事实，将两公司支付的场地占用费据为己有，更欺骗原告，虚构快递存储箱的施工费1,800元。原告多次向被告催讨上述拖欠、侵占的费用，被告至今未付。为维护原告合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告唯庭物业公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。对原告的第一项诉讼请求，原告计算有误，按照约定分成，被告应付4,036.16元，但因原告也已经收取2016年度第一季度临时停车费和第四季度部分停车费，故被告不同意返还。对第二项诉讼请求，被告也没有收到过场地占用费。对第三项诉讼请求，施工费是经过业委会签字认可的，理应在公共收益中支出。对第四项诉讼请求，被告仅收到过2015年7月至2016年12月的场地占用费5,400元，之前费用均系业委会自行收取，业委会还收取了棋牌室的费用且没有和被告分成，被告垫付棋牌室水电费，故不同意返还原告。对第五项诉讼请求予以认可。对第六项诉讼请求，双方于2017年6月15日签订《交付确认单》，系双方变更协议的履行，明确相关款项的支付后被告于当日将相应款项打入原告账户，原告再主张违约金没有法律依据，即使存在违约，约定的违约金过高。对第七项诉讼请求，被告已经将业主清册和维修基金账目交付原告，被告没有收到过维修基金U盘，原告应自行向职能部门领取。本院经审理认定事实如下：原告系本市松江区九亭镇海德公寓的业主委员会，被告系物业服务企业，双方于2013年12月31日签订《上海市松江区九亭镇海德公寓物业管理服务合同》1份，原告为甲方，被告为乙方，合同约定被告为松江区九亭镇海德公寓提供物业服务，合同期限25个月，自2013年12月1日起至2015年12月31日止，合同约定：“第十一条：乙方按包干制收费形式确定物业服务费用。……第十三条：……1、停车费(含固定车位及临时停车)收益扣税后按照业主大会与物业公司6：4比例分成。其中，在停车费按合同约定的时限内返还给业主大会的前提下，物业企业分成停车费收益的30%，剩余10%须在年底逐月按合同细则考核，年底汇总以考核的得分数及业主满意度的比例再行划拨；……3、按照“月结算、季公布”的原则，乙方应在每月10日前向甲方如实申报上月停车费以及公共收益收入的明细账。每季度需向全体业主公布公共收益收支情况。公共收益部分与业主委员会每月结算一次，每季次月的5号前打入业主大会公共收益账号；4、乙方应严格恪守收支两条线的会计准则，遵守财务制度。若乙方有截留、挪用、私设小金库侵害小区公共收益的行为则按照该款项的3‰支付日违约金，承担违法后果。……第十五条：专项维修资金的账务由乙方代管，……第十六条：乙方按有关规定管理好维修基金账务，……第三十四条：本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。”2016年3月30日，原告和被告签订第二份《上海市松江区九亭镇海德公寓物业管理服务合同》，合同期限12个月，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，合同第十三条约定略有不同：“1、停车费(含固定车位及临时停车)收益扣税后按照业主大会与物业公司6：4比例分成。……3、按照“月结算、季公布”的原则，乙方应在每月7日前向甲方如实申报上月停车费以及公共收益收入的明细账与业委会清算。每季度次月十日前需向全体业主公布公共收益收支情况。每季次月的15号前打入业主大会公共收益账号；4、乙方应严格恪守收支两条线的会计准则，遵守财务制度，公共收益应先入账，再支出，不得违反。若乙方有截留、挪用、私设小金库侵害小区公共收益的行为则按照该款项的3‰支付日违约金，承担违法后果。……”，合同其他条款和第一份合同基本相同。合同期满后，原、被告未再续签合同。被告实际为海德公寓小区提供物业服务至2016年12月31日止。一、针对停车费争议，原告提供被告工作人员出某的收到临时停车费的收条6张，金额共计27,995元。被告对上述收条没有异议。但认为双方确认的临时停车费金额为20,838元，且约定分配比例为先行由保安提成20%，剩余部分再按照原告和被告4：6分成，原告在2016年12月支取临时停车费2,600元，要求按约定分成比例一并处理。被告为此提供1、《唯庭物业与海德业委会账目结算明细》1份，内容包括：“……三.关于未处理的费用：1)关于临时停车费用20,838元，业委会与唯庭有不同意见，须商。2)关于快递柜租金，收了业主委员会1,800元地坪费，该公司付租金年2,500元，须清理协商，另饮水机租费须清理。……2、现业委会代物业公司收取的物业费共计：10,190元。(移交该收费清册)五.综上：余额41,238.39元按照规定打入海德维修资金账户。”2、《关于海德小区收取临时停车费的情况说明》1份，被告作为申请单位，提出要求除保安提成20%之后均归物业公司使用，落款日期2016年10月29日。原告负责人贾根银在该情况说明上写明：“经业主委员会研究决定，该收入属公共收益，不能全贴补物业。同时考虑人工费上升的客观情况，扣除20%补贴门卫保安，余额按照业委会、物业服务企业4：6的比例分成。”落款日期2016年11月25日，并加盖原告章。在盖章处另写有：“业主委员会再议2016.12.13”字样。3、被告处保安队长的书面证明，该保安队长称已经将2016年12月份的临时停车费2,600元交给原告。原告对上述证据真实性没有异议，但证据1写明了是有不同意见的，证据2也明确需再议，并未达成协议，证据3所称2,600元不包括在原告起诉的临时停车费中，可以在本案中一并处理。另2016年一季度的停车费5,725元已经按照五五分成，现原告同意扣除该款后主张临时停车费22,270元的60%计13,362元。经举证质证，本院采纳上述证据，认定被告处临时停车费22,270元、原告处临时停车费2,600元，共计24,870元，应在本案中处理。二、关于“速递易”公司支付的场地占用费(以下简称快递柜场地费)：2014年8月20日，被告和案外人成都我来啦网格信息技术有限公司签订《速递易合作协议》1份，约定速递易系统的运输、安装由案外人负责具体实施，保障速递易系统正常运行所需的基础设施(包括但不限于照明、持续稳定的单相三线制电源、做电所需的材料及人工等)由被告负责，合作期限三年，自2014年8月20日起至2017年8月19日止，每年综合管理费2,500元/网点，按年度支付，用电管理费另算，每半年支付一次。2015年6月10日，被告和案外人成都我来啦网格信息技术有限公司签订《补充协议》1份，约定综合管理费调整为3,800元/小区/年，该费用包括速递易系统的场地占用费、甲方的管理费、用电管理费(含电费)等全部费用，按年度支付。上述两份合同均约定案外人向被告指定的其本单位的账户支付合同款项。三、关于“速递易”公司场地施工费(以下简称快递柜场地施工费)。被告公示的2014年第四季度公共支出明细表2列明“安装速递箱打地坪费用”1,800元。被告2014年11月15日出某《住宅小区物业公共设施设备维修申请清单》，申请安装快递柜费用，在该清单右下角载明“公共收益列支”字样，贾根银、孙雷签字，落款日期2015年1月17日。四、关于“瀚颖活净水自动贩卖机”单位支付的场地占用费(以下简称净水机场地费)。案外人瀚塘活净水技术(上海)有限公司自2009年12月左右起，在海德公寓小区安装净水设备，并按月支付场地占用费，双方没有签订书面合同。案外人瀚塘活净水技术(上海)有限公司出某书面说明，称2014年1月至2015年6月的场地占用费支付给原告业委会成员孙雷，2015年7月以后的费用支付给了被告，其中2014年1月至6月的费用为每月200元，之后为每月300元。孙雷到庭陈述：确认在被告管理小区前收过场地占用费，200元/月，收款时出某收据，但被告管理小区后就没有收过。五、被告同意支付原告垫付电话费272元，本院予以确认。六、关于延期支付公共收益违约金。2016年5月24日，被告出某1份《海德公寓小区2016年第一季度公共收支明细账》，载明公共收入167,967.50元-公共支出31,075.40元=136,892.10元，该明细账未经原告通过而未公示。2016年9月18日，被告公示经原告同意的《海德公寓小区2016年第一季度公共收支明细账》，该份明细账载明固定停车费收益按业主大会和物业服务企业6：4比例分成，2016年第一季度临时停车费5,725元按业主大会和物业服务企业各50%分成，公共收入167,967.50元-公共支出25,281.60元=142,685.90元。2016年9月18日，被告将142,685.90元转入上海市松江区九亭镇海德公寓业主大会账户。2017年6月15日，原告和被告签订《交付确认单》，载明双方于2017年5月25日就公共收益账目进行核对，确认无争议款项59,098.29元(已扣除业委会暂支津贴)，业委会2017年6月10日已收取被告现金7,669.95元，余款51,428.34元，扣除原告暂收小区部分业主的物业服务费10,190元，被告尚应付41,238.34元，该款于2017年6月15日转入业主大会专用账户。2017年6月15日，被告实际完成了转账。七、关于维修资金账目、维修资金U盘设备、业主清册。2016年12月31日，原告的负责人贾根银在《海德公寓物业移交清单》上签字，并写明：“以上部分的物业物品以(应为错别字)清点”，清单列明：“……5、业主联系清册1本……”。2017年4月26日，原告的负责人贾根银和被告法定代表人陈洁签订《唯庭物业与海德公寓业委会资料交接明细》，内容包括渗水维修资料、工程资料、其它资料三部分，列明了小区维修有关的维修资料、发票和贷记凭证等16小项。本院认为，本案争议之一是公共收益的数额和分配比例，以及是否构成延期支付并应当支付违约金的问题，争议之二是移交物业服务所需相关资料的问题。关于争议一，物权法规定业主对建筑物内的共有部分享有共有和共同管理的权利，而根据国务院《物业管理条例》规定，利用共有部分所得收益，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。而《上海市住宅物业管理规定》进一步规定，利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。在该争议中涉及项目有临时停车费、快递柜场地费和施工费、净水机场地费。1、针对停车费，被告抗辩应当按照原告负责人在被告提交的《关于海德小区收取临时停车费的情况说明》上书写的意见进行分配，本院认为原告负责人的意见不明确，即使前段内容明确，但并非对应被告所提申请的承诺，该负责人提出了全新的分配方案，也应视为反要约，被告没有证据证明被告在收到该意见后已经作出承诺使补充协议生效，原告之后的批注以及行为均表明其在承诺前撤回要约，故不能认定双方已就停车费分配比例达成新的协议，双方仍应当按照合同的约定进行分配，抵扣原告已经收取的2,600元中的40%，被告还应支付原告临时停车费12,322元。2、针对快递柜场地费，快递柜场地费的合同系被告和案外人签订，合同约定案外人直某向被告支付费用，作为合同相对方以及履行物业服务企业的服务义务，均应负责结清相关费用，被告现以并未收到案外人款项为由抗辩，本院不予采信，本院认定被告应向原告支付快递柜场地费11,400元的60%即6,840元。3、针对原告主张被告返还快递柜场地施工费事宜，在被告和案外人的合同中对地坪施工费用的负担约定不明确，但提到基础设施由被告负责的内容，且原告负责人已经签字确认该费用，现原告提供证据并不能证明被告是虚构该费用，故对原告该项主张本院不予支持。4、针对净水机场地费，净水机场地租赁是在被告为海德公寓小区提供物业服务前就存在的事实，未签订书面合同，不能确认合同相对方、合同价款和支付方式，原告应对之前没有形成或者被告接管物业时没有移交相关凭证负有一定责任，现原、被告各执一词，案外人又不能提供有效支付凭证，故本院采纳案外人出某的书面证词，确认被告收取的净水机场地费5,400元，其中60%即3,240元应支付给原告。5、双方对电话费没有争议，本院不予赘述。6、关于延期支付违约金的问题。对公共收益和公共支出、合理成本支出等的结算和公布，业主委员会和物业服务企业双方权利义务相互交叉融合，按照合同约定，双方均应先行结算，按照习惯，双方也均在结算一致后再由被告予以支付。原、被告对本案争议的临时停车费、快递柜场地费、净水机场地费始终未能达成一致数额，对《海德公寓小区2016年第一季度公共收支明细账》、《交付确认单》涉及的两笔费用，被告能在双方确认一致以后立即付款，故对原告要求被告支付上述费用的延期支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。7、对原告主张的维修资金账目、维修资金U盘设备、业主清册。双方在物业服务合同终止后的交接材料中，业主清册已经明确移交，维修资金账目在各分项中都有提及，而原告没有证据证明尚有缺漏，如有缺漏，应以其他方式救济，维修资金U盘设备是否确实存在于被告处，缺乏证据证实，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、参照国务院《物业管理条例》第五十四条、《最高人民法院》第十条第一款的规定，判决如下：一、被告上海唯庭物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海市松江区九亭镇海德公寓业主委员会支付临时停车费12,322元；二、被告上海唯庭物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海市松江区九亭镇海德公寓业主委员会支付快递柜场地费6,840元；三、被告上海唯庭物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海市松江区九亭镇海德公寓业主委员会支付净水机场地费3,240元；四、被告上海唯庭物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海市松江区九亭镇海德公寓业主委员会支付垫付电话费272元；上述第一、二、三、四项判决中的款项均应支付至上海市松江区九亭镇海德公寓业主大会账户；五、驳回原告上海市松江区九亭镇海德公寓业主委员会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,868元，减半收取计1,934元，由原告上海市松江区九亭镇海德公寓业主委员会负担1,750.50元(已付)，被告上海唯庭物业管理有限公司负担183.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄勇二〇一八年二月九日书记员  徐峥附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。二、国务院《物业管理条例》第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。三、《最高人民法院》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。……