沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初8141号原告：杨北东,男，1966年4月12日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托代理人：赵冠，系辽宁恒生律师事务所律师。被告：辽宁纵横物资经销公司（统一社会信用代码：2100001017197），住所地：沈阳市皇姑区长江街15号。法定代表人：张志勇，系该公司总经理。委托代理人：徐文浩，男，1976年11月7日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。原告杨北东诉被告辽宁纵横物资经销公司（以下简称纵横公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员盛雯适用简易程序独任审理，于2016年8月18日公开开庭进行了审理。后因案情需要由简易程序变更为普通程序，由审判员王萍担任审判长，审判员盛雯主审、人民陪审员荆立群参加评议，依法组成合议庭，分别于2016年11月3日、11月11日公开开庭进行了审理。原告杨北东委托代理人赵冠、被告纵横公司委托代理人徐文浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨北东诉称：1999年11月5日，原告与被告辽宁纵横物资经销公司签订《房屋买卖协议》一份，协议约定：被告辽宁纵横物资经销公司将其名下坐落于沈阳市和平区昆明北街52号1门1-3层门市房（建筑面积437.01平方米）出售给原告。双方按照约定履行了看房、付款、交钥匙的义务，可是被告没有按照双方约定、协助原告杨北东办理更名过户手续，并且被告保证该房屋无产权纠纷和债务纠纷，如乙方违约造成经济损失，由违约方负责赔偿守约方的全部经济损失。协议签订后，原告杨北东实际接收了位�沈阳市和平区昆明北街52号1门1-3层的房产用于经营。原告多次找被告要求其配合更名过户，但被告总以主要领导不在为由予以拒绝。后被告公司不再经营，原告也无法找到被告公司人员，故至今未能将该房屋更名过户至原告名下。现原告无奈送至贵院，请求法院依法判令位于沈阳市和平区昆明北街52号1门1-3层门市房（建筑面积：437.01平方米）归原告杨北东所有，被告辽宁纵横物资经销公司配合原告杨北东办理上述房产的更名过户手续。请求贵院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院依法判令原告与被告《房屋买卖协议》合法有效；2、请求法院依法判令被告辽宁纵横物资经销公司配合原告杨北东办理房产更名过户手续；2、本案一切诉讼费用由被告承担。被告纵横公司辩称：原告所陈述事实没有异议，因该房屋没有契税证，�告从辽宁益宁房地产开发公司购买时未缴纳契税，在配合原告过户时，需补交契税，因数额较大，大约在十几万元，双方存在争议，被告认为原告购买该房产的价值是低于市场价，应该包含补交契税的费用，原告对于被告欠契税是明知的，被告公司于2002年12月31日被工商局吊销营业执照，被告公司的证照现已全部丢失，故无能力配合原告办理更名手续。对诉讼请求一、二均没有异议，但诉讼请求二我方没有能力配合。经审理查明：1999年11月5日，原告杨北东（乙方）与被告纵横公司（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，合同约定原告购买被告位于沈阳市和平区昆明北街52号1门1-3层门市。建筑面积为437平方米，房屋总价款为2200000元，合同第三条约定：本协议达成后由乙方负责办理更名手续。手续费由乙方承担。第六条约定：甲方在乙方交纳全部购房款之日�三十日内协助乙方办理房产过户事宜的相关手续，甲方按乙方要求将房产办理到乙方名下或乙方指定人员名下。办理过户手续全部费用由乙方承担。合同签订后，原告分别于1999年11月5日、11月9日、11月15日、11月18日、11月28日、12月5日共计6次将购房款2200000元全部交付被告纵横公司。被告纵横公司向原告出具收款收据六张，其中收款事由一项均注明为：购门市房款（昆明北街52号1-3层，建筑面积437平方米）。被告于1999年12月5日向原告交付了房屋。诉争房屋至今未办理更名过户。另查，1997年9月18日被告纵横公司与案外人辽宁天马房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买由辽宁天马房地产开发有限公司开发的即本案诉争房屋，共计购房款874000元。辽宁天马房地产开发有限公司于1997年9月20日向被告开具了发票，并于1997年9月20日向被告交付了商品房准�通知。被告于1999年11月2日取得诉争房屋所有权证书。再查，庭审中，被告提供了《关于出售我公司名下房产的请示》及《关于辽宁纵横物资经销公司出售自有房产的批复》，拟证明在出售诉争房屋时是经过其上级主管部门即辽宁益宁房地产开发总公司的同意后处置的。又查明，本案在审理过程中，依法向案外人王峰进行核实并取询问笔录一份，案外人王峰现任职于辽宁省监狱管理局设计研究院副院长。于1989年-2002年期间任辽宁益宁房地产开发总公司总经理，被告纵横公司是辽宁益宁房地产开发总公司的下属公司，辽宁益宁房地产开发总公司现已变更为辽宁省众城建设开发总公司。案外人王峰证明在任职期间曾收到过被告关于出售诉争房屋的请示，并经研究决定予以批准，且《关于辽宁纵横物资经销公司出售自有房产的批复》上备注的“同意处置，王峰，1999.11.3的”是其本人所写。本院认为：原、被告于1999年11月5日签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，故对原告主张确认其与被告签订的《房屋买卖协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持；关于原告要求被告协助办理房屋产权更名过户的诉讼请求。在原、被告签订的《房屋买卖协议》中，约定了被告在原告交纳全部购房款后三十日内，应配合协助原告办理房屋所有权证变更登记的义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，现原告已按照合同约定支付了购房款，被告亦应按照约定履行协助办理房屋产权变更登记的义务，故对原告该�诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以支持。关于办理诉争房屋产权变更登记期间的税费承担问题，虽双方在签订的《房屋买卖协议》第六款中，已对该费用承担责任作出了约定，即办理过户手续全部费用由原告承担，但对于诉争房屋所欠缴的契税费用是否包含在该约定的“全部费用”之中，庭审中当事人对此存有异议，即原告主张其在购买诉争房屋时，诉争房屋已取得房屋所有权证书，不应存在未交纳契税的情况，欠缴的税费不应包含在协议约定的费用中，而被告则主张应包含，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。对本案而言，原告作为诉争房屋的买受人，其与被告签订协议中约定的变更手续费用，根据一般交易习惯理解，应仅限于原、被告之间因办理诉争房屋变更手续所需的必要费用，而不应包含被告购买诉争房屋时欠缴的费用，虽庭审中，被告称原告在购买诉争房屋时，对该房屋在出售前就一直未交纳契税是知晓的，且原告购买价格偏低等抗辩主张，但依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应对其抗辩主张承担举证证明责任，但庭审中被告对上述抗辩主张并无相关证据予以佐证，且经庭审调查，被告在与原告签订�房屋买卖协议》时，对第六条中关于税费的承担问题是否包含欠缴的契税问题，被告亦未向原告进行释明，故对被告要求原告承担其欠缴的税费的抗辩主张，因证据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告杨北东与被告辽宁纵横物资经销公司于1999年11月5日签订的位于沈阳市和平区昆明北街52号1门1-3层门市房屋的《房屋买卖协议书》合法有效；二、被告辽宁纵横物资经销公司于本判决生效之日三十日内协助原告杨北东办理位于沈阳市和平区昆明北街52号1门1-3层门市房屋产权登记，在办理过程中所产生的全部税费由原告杨北东自行承担，诉争房屋原欠缴的契税由被告辽宁纵横物资经销公司承担。如果被告未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由被告辽宁纵横物资经销公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 萍审 判 员  盛 雯人民陪审员  荆立群二〇一六年十一月十一日书 记 员  陈荟茹本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十五条规定当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供�据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。