河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保民一终字第112号
上诉人（原审原告）刘拴庄，农民，住曲阳县。
被上诉人（原审被告）刘永康，农民，住曲阳县。
委托代理人刘永余，住河北省保定市曲阳县。
被上诉人（原审被告）刘瑞普，农民，住曲阳县。
委托代理人张兆、冉宝强，河北尚言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘金亮，农民，住曲阳县。
委托代理人张兆、冉宝强，河北尚言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘欢，农民，住曲阳县。
委托代理人张兆、冉宝强，河北尚言律师事务所律师。
上诉人刘拴庄因确认合同效力纠纷一案，不服河北省曲阳县人民法院（2014）曲民初字第522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘拴庄、被�诉人刘永康的委托代理人刘永余、被上诉人刘瑞普、刘金亮及其被上诉人刘瑞普、刘金亮、刘欢的委托代理人张兆、冉宝强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告与四被告系同村，被告刘永康是原告的二儿子。1988年原告在本村建房12间，后办理了宅基地证，没有办理房产证。2008年农历1月8日，原告将家产分给长孙刘若和次子刘永康（即本案被告），并由刘文科代笔写下“分单”，内容为：“刘若分得北房东头七间…南边耕地南北分成五份，南边一份南至乱朝，北至拴庄，中间三份为拴庄的，刘永康分得北房西头五间…南边耕地北头一份…南边耕地谁分到的不准转让和买卖…刘若之爷和奶住刘若的房东头两间一辈子”。原告和刘若、被告刘永康在分单上签字按了手印。2011年5月17日被告刘永康作为甲方，将自己分得的并已居住多年的五间北房及院落，与作为乙方的被告刘瑞普、刘金亮、刘欢签订房屋买卖协议书，双方约定：“一、甲方出卖给乙方的房屋为北房五间及院落一处，…产权分明无任何纠纷。二、双方商定的价格为：一十六万八千元。协议生效后一次性付清。三、甲方保证出卖给乙方的房屋没有产权纠纷。…五、甲方保证出卖给乙方的房屋没有家庭上的纠纷。…八、本协议由甲乙双方签字手印后生效。”四被告在协议书上签字按了手印，董艺杰作为见证人、刘备作为中间人也在协议书上签字按了手印。被告刘永康始终没有说该房有宅基地证。协议签订后，被告刘瑞普、刘金亮、刘欢即将房款付给被告刘永康，后被告刘永康一家从该房中搬出，至今去向不明。原告在四被告买卖房屋后，曾与被告刘瑞普等人交涉过。2014年3月4日，被告刘瑞普、刘金亮、刘欢将原有房屋拆除重新建起六间临街房屋，每人�有两间，现已建好。庭审中原告称协议书中所涉房屋的宅基地证是自己的，因此四被告之间的房屋买卖协议无效，并出示了宅基地证和“关于分家老人占房和房基土地转让的补充材料”，该补充材料写明“次子刘永康分得五间北房靠东边两间归父母养老住，另外三间刘永康临时住，分的物件不得私自出卖，所有权在父亲刘拴庄手中”。对该补充材料，被告刘瑞普、刘金亮、刘欢辩称，被告刘永康没有说过有这个材料，更没有向他们出示过，另外从该材料的纸张和墨迹可以看出是近期才补写的。原告辩称是分家当天没散场就补写的。双方均未提交证据证明自己的主张。以上查明的事实有房屋买卖协议书、分单、分单“补充材料”、南东郭村委会证明、庭审笔录为证。
原审法院认为，房屋买卖协议书签订后、房屋拆除之前，原告曾与被告刘瑞普、刘金亮、刘欢交涉过买卖房屋之事，属于中断诉讼时效的法定事由，因此被告刘瑞普、刘金亮、刘欢主张本案已超过诉讼时效，本院不予支持。原告以宅基地证是自己的为由，主张房屋买卖协议无效，因该证只能证明原告将房屋建在自己的宅基地上，是自己的房产。但后来原告已经将房产分给子孙，被告刘永康依分单取得了房产的所有权，进而取得了处分该房产的权利。故原告以宅基地证为由主张四被告的房屋买卖协议无效，本院不予采纳。原告以“补充材料”为依据，主张四被告的房屋买卖协议无效，被告刘瑞普、刘金亮、刘欢否认该补充材料的真实性。即使该补充材料是真实的，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的情形，被告刘瑞普、刘金亮、刘欢同样也取得了该房产的所有权。首先，被告刘永康转让房产时并未出具该补充材料�被告刘瑞普、刘金亮、刘欢在不知情的情况下受让该房产是善意的；其次，16.8万元价款在当地亦属比较合理的价格；再次，该房是农村房产，自始就没有房产证，不属需要登记过户的房产，该房已经交付近三年且被告刘瑞普、刘金亮、刘欢已经将原有房屋翻建。被告刘瑞普、刘金亮、刘欢取得该房产构成善意取得，故原告以补充材料为依据主张房屋买卖协议无效，法院亦不予采纳。从房屋买卖协议书的签订过程和内容来看，被告刘永康出示了分单，并保证房产没有纠纷，且被告刘瑞普、刘金亮、刘欢知道被告刘永康在该房院已居住多年，这足以让三被告相信被告刘永康已取得了该房院的所有权和处分权，况且被告刘瑞普、刘金亮、刘欢买卖该房院并不存在欺诈、胁迫和恶意串通等导致合同无效的行为，原告也无证据证实存在其他导致合同无效的情形，故四被告所�订的房屋买卖协议书应为有效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，判决如下：驳回原告刘拴庄的诉讼请求。案件受理费80元，由原告刘拴庄负担。
上诉人刘拴庄不服一审判决称，上诉人于l988年春季在曲阳县南东郭村村西路东建房一栋（北房十间），并持有宅基地证，上诉人及家人也一直在该房院居住。2008年农历1月8日，上诉人将上诉房产予以分配，有村民在场为证，分单约定被上诉人刘永康分得北房西头五间，同时约定，老人去世后，其中一位无条件的停灵在刘永康正房屋。当天在村民见证下又达成分单补充材料，约定刘永康分得的五间北房不得私自出卖，所有权归上诉人，其中靠东边两间归父母养老住。上诉房产本属上诉人所有，被上诉人刘永康却于2011年5月17日将上诉房产擅自转让给被上诉人刘金亮、刘欢和刘瑞普。刘永康不是房屋产权所有人，无权就上诉房产进行转让，而且其房屋买卖行为也严重侵害了我的合法权益，为此我曾多次向被上诉人交涉。原审法院以该房己交付三年且被上诉人己将原房屋翻建、刘永康转让房产时未出示补充材料以及被上诉人支付了合理价格为由，认为被上诉人取得该房产构成善意取得，从而驳回上诉人诉讼请求，上诉人认为原审判决依据不足，被上诉人取得该房产并不构成善意取得，依法确认被上诉人之间的房屋买卖协议无效。
被上诉人刘瑞普、刘金亮、刘欢辩称，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人刘栓庄的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审法院查明的事实同一审法院查明的事实一致。
本院认为，从房屋买卖协议书的签订过程和内容来看，刘永康出示了分家单，能够�实上诉人将房产分给子孙，刘永康依分单取得了房产的所有权，进而取得了处分该房产的权利，并保证房产没有纠纷，且刘瑞普、刘金亮、刘欢知道刘永康在该房院已居住多年，这足以让三被上诉人相信刘永康已取得了该房院的所有权和处分权。通过二审庭审，刘永康的妻子刘永余也认可收了三被上诉人卖房子现金其中的40000元（除赌债9万元之外），上诉人且在拆除原房产的基础上进行了重建，故刘永康处分房产家里是知道的，并无存在欺诈、胁迫和恶意串通等导致合同无效的行为。上诉人也无证据证实存在其他导致合同无效的情形，故双方所签订的房屋买卖协议书应为有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定：“受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不�要登记的已经交付给受让人。”故应认定三被上诉人刘瑞普、刘金亮、刘欢取得该房产属于善意取得。因此，上诉人以补充材料为依据主张房屋买卖协议无效，本院亦不予采纳。故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，证据充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人刘拴庄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵志宏
审 判 员 于纪芳
代理审判员 付术勇
二〇一五年三月三十日
书 记 员 刘 淼