广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民四终字第74号上诉人（一审原告）：李玉群，女，香港特别行政区居民，现住址：香港。香港居民身份证号码：×××9974（A）。委托代理人：翁均涛，广东华大律师事务所律师。委托代理人：廖丽娜。被上诉人（一审被告）：李燕芳，女，澳门特别行政区居民，现住址：澳门。澳门居民身份证号码：×××9129（）。委托代理人：李友双，广东莱恩律师事务所律师。委托代理人：葛南南。上诉人李玉群因与被上诉人李燕芳共有纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李玉群一审诉讼请求为：1.判决李燕芳向李玉群支付侵占珠海市拱北夏湾园林路63号宗地之占用费暂定人民币10万元（暂计2009年1月1日至2014年9月30日期间，具体占用费以评估为准），并按照评估确定的标准支付占用费至恢复原状之日；2.判决李燕芳向李玉群支付珠海市拱北夏湾园林路63号宗地地上房屋出租50%收益人民币571000元，并按照评估标准支付至李燕芳腾退房屋50%面积之日；3.判令李燕芳赔偿李玉群珠海市拱北夏湾园林路63号宗地原有地上房屋被拆除的损失暂定人民币5万元（具体损失以评估为准）。一审法院查明：李玉群与李燕芳系姐妹关系，其父李富于1985年至1988年间，在珠海市拱北夏湾园林路63号建造房屋一栋。1992年2月24日，国土部门向李玉群颁发《国有土地使用证》，编号为珠府国用总字第0402号（1992——第010300003号，该证注明用地面积为122平方米，本宗地由李玉群及李燕芳共同拥有。2007年4月11日，因上述房屋年久失修被拆除。李玉群与李燕芳向房屋所在的珠海市夏湾股份有限公司、拱北街道办及珠海市国土资源局香洲分局提交报建申请表，该表注明旧宅现状为宅基面积为122平方米，层数二层，建筑面积116平方米，申请类别为维修。2008年，李燕芳筹集资金人民币63万元在上述土地上兴建房屋，每层约80平方米，共五层。房屋于2009年8月竣工收入使用，李燕芳将该房屋对外出租并收取租金。2009年8月份房屋第一层租金8000元／月。2009年9月始，另外四层开始出租，房屋月租金为18000元。从2009年至今，每月租金18000元均由李燕芳收取。该房屋至今未办理房屋产权登记手续。一审法院认为：根据上述《国有土地使用证》的记载，涉案房屋所在土地共同使用权人为李玉群与李燕芳，依照《中华人民共和国物权法》（下称物权法）第一百三十五条的规定，李玉群与李燕芳均有权使用该土地建造建筑物。2007年至2009年间，经李玉群与李燕芳协商一致。将旧宅拆除重建，建成五层房屋一栋。依照物权法第一百四十三条的规定，建设用地使用权利人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据的除外。因此，涉案房屋的所有权仍属李玉群与李燕芳两人共有，由李玉群与李燕芳共同享有管理使用和处分的权利。至于建造房屋的资金均由李燕芳所支付，并不能由此否认房屋的共有性质。房屋建造资金的负担问题，应由李玉群与李燕芳协商或通过其他方式解决。李玉群要求李燕芳支付侵占上述土地的占用费10万元，因土地使用权及房屋所有权均为李玉群与李燕芳共同享有，李燕芳不存在单方侵占李玉群相关土地使用权的事实，李玉群该主张无事实与法律依据，不予支持。至于李玉群与李燕芳共同所有的房屋出租收益问题。因李玉群与李燕芳并未就此事先约定，故应遵循物权共同共有原则，由李玉群与李燕芳共同享有上述房屋的出租收益的财产，李玉群要求就房屋出租收益的50%归其所有，不予支持。若共有人双方认为需要对房屋的所有权及其收益进行分割，应另循其他途径处理。李玉群有关房屋拆除损失的请求，因拆旧建新是双方当事人协商一致的结果，新建房屋仍属双方共同共有，并没有造成李玉群的损失，故该请求没有事实与法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十三条、第一百三十五条、第一百四十三条的规定，判决驳回李玉群的全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币5505元，由李玉群负担。李玉群不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，判决李燕芳向李玉群支付侵占珠海市拱北夏湾园林路63号宗地之占用费暂定人民币10万元（暂计2009年1月1日至2014年9月30日期间，具体占用费以评估为准），并按照评估确定的标准支付占用费至恢复原状之日；2.判决李燕芳向李玉群支付该宗地地上房屋出租50%出租收益人民币571000元（暂计2009年8月至2014年11月止）；3.判决李燕芳赔偿李玉群珠海市拱北夏湾园林路63号宗地原有地上房屋被拆除的损失暂定人民币5万元（具体损失以评估为准）。李玉群的上诉理由为：其一，一审法院对涉案房产和收益财产的定性为共同共有正确。但是，一审法院以涉案房产共同共有，未明确占有比例，要求另循途径主张为由，驳回了李玉群分割涉案出租房产收益的诉讼请求，缺乏法律依据，也不符合常理和实际操作。李玉群请求的是参与分配涉案房屋出租收益，是行使涉案房屋的用益物权，物权法及其他法律并没有任何规定，要求物权人行使共同共有物权之权利时需要先进行分割。对于共有分割，物权法第九十九条规定，共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。该规定只是给予共有人在特殊情况下的可要求分割的权利，针对的是物权的状态，而不是针对共同共有物权特权的行使。对于本案，因建筑处于整体出租状态，即便不分割，也能够厘清收益情况，也方便管理，故分割权是李玉群的权利，但不是李玉群主张收益等用益权的前提及基础，一审法院适用法律错误；其二，物权法第一百零二条规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。前述规定，明确共同共有人未约定的情况下，对于债权债务，共同共有人共同享有，一审法院认为共同享有无法确定各自比例，李玉群认为在无特殊约定的情况下，依据一般民众的普遍认知及社会生活习惯、逻辑及规则，应按各占50%来判定，而且旧房屋拆建之前，出租的收益也是按各50%分配，这个在李燕芳提交的李炎明情况说明书有反映，李燕芳也当庭予以确认，而且在李燕芳提交的与李和平的《民事调解书》第二页第八行也明确诉称双方因需要对房进行改建，所以改建是双方共同意思，在无相反证据的情况下，应按原有的比例分配，不需要再通过其他诉讼分割共同债权（出租收益的共同财产）后再主张用益物权的比例，否则对双方将造成诉累及浪费司法资源。李燕芳答辩称，李燕芳对于一审判决结果没有异议，但对于一审判决认定的部分事实和适用的法律认为存在错误。李燕芳只是由于一审判结果对李燕芳有利，故未提出上诉。李燕芳对于一审判决存在的错误问题，必须指出，以还案件的事实和法律的公平和公正。李玉群的诉请于情、于理、于法均说不通，应当予以驳回。具体理由如下：其一，一审法院认定和李玉群认为，涉案房屋的所有权属李燕芳与李玉群共有是错误的。1.一审判决未认定涉案宗地系李燕芳投资取得。涉案土地（80多平方米）原为空地。1984年初，李燕芳夫妇出资38000多元给其父亲李富建起二层楼房屋，从此就有了这块土地。而另外的32平方米的土地系李燕芳的父亲李富所有。李燕芳的父亲李富在去世前，未经李燕芳同意于1992年2月份擅自将该宗地登记在李燕芳和李玉群名下。直至1997年李富死后，李燕芳才知道李富于1992年办理土地使用证时，将两块土地作在一本证上。李燕芳与李玉群的父亲李富的行为，并不能改变该宗地的所有权人实际为李燕芳的性质。2.一审判决未查涉案宗地的土地实际面积及讼争房屋所占有的面积。根据李燕芳与李玉群在一审中提供的证据可以证明，所谓共有土地证上的土地并不仅仅是涉案房屋所占的土地。涉案的土地仅是土地证上面积的一部分，尚有一块32平方米的土地及房屋至今未重拆建。李玉群对该土地及房屋不提任何争议，原因就是其未能产生效益。李玉群对于李燕芳投入巨资建好的房屋，看出了可以带来利益，违背当初的承诺来与李燕芳相争，其主张既不公平也不合理。3.涉案房屋系由李玉群及其他兄弟姐妹协议后确定由李燕芳建设而成。因涉案土地上的原有房屋建成时间久远成为危房，2007年4月份，李玉群同李燕芳商量拆除重建，××明拆除，当拆到一半时，旁边的小屋（32平方米）被哥哥李和平强占，李和平不同意拆除，致使李玉群和李燕芳与李和平闹到法庭。拆除重建一事，暂时搁置。2009年初，李玉群及其他兄弟姐妹看到周围邻居房屋均拆除重建，并建成了一栋栋漂亮的新房，只有涉案土地还空着，李玉群等人怕被人笑话没钱盖房，在未通知李燕芳到场的情况下，李玉群即同李和平等人商量决定拆除重建该房屋。之后，李玉群通知李燕芳兄弟姐妹已商量决定拆除重建涉案房屋，但李玉群以经济困难为由（事后了解，李玉群当时是有足够的资金来建房的，只是其根本没有重建房屋的诚意），提议由李燕芳出资重建，并承诺重建后的房屋由李燕芳出租、使用、管理和收益等（见“情况说明”）。李燕芳正是基于李玉群的承诺才筹集全部资金，××明建涉案房屋，否则李燕芳怎么可能投下巨资建涉案的房屋呢？由此可见，涉案宗地上的房屋系由李玉群及其他兄弟姐妹协商后拆除的，李玉群在一审中也明确表示其知道拆建情况，并非由李燕芳擅自拆除，故不存在李燕芳赔偿李玉群珠海市拱北夏湾园林路63号宗地原有地上房屋被拆除的损失暂定人民币5万元的事实。4.涉案的房屋系李燕芳出资兴建，李玉群未支付任何费用，李燕芳享有独立的使用收益权。基于上述原因，李燕芳同意一人独自出资在该宗地重建房屋，并确定该房屋建成后由李燕芳一人出租、使用、管理和收益。后李燕芳通过银行转账的方式将建房款转入李燕芳与李玉群的弟弟李炎明账号，××明帮李燕芳找人建房和现场管理。该房建设费用总共花费人民币63万多元（××明的管理费人民币3万元），全部建房费用都是由李燕芳一人出资。李玉群也承认其分文未出，全部款项均由李燕芳出资的。根据李玉群事先向李燕芳的承诺及谁投资谁受益的原则，李燕芳享有独立的使用权和受益权。当初，李燕芳在拆建涉案房屋时，李玉群分文不投。李燕芳投下巨资建成后，李玉群知道有利可图，又试图以种种理由坐享其成，主张分享房屋出租收益的50%。李玉群在上诉状中主张“旧房屋拆建之前，出租收益也是按各50%分配……”，旧房屋并非李燕芳自己所建，而涉案的房屋是李燕芳投下巨资所建，不可相提并论。其二，一审法院错误适用法律，且对法律理解存在偏差。一审判决适用我国物权法第一百四十三条“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外”之规定，来确认涉案房屋的所有权属“原、被告两人共有”。显然是适用法律错误。物权法第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。根据最高人民法院物权法研究小组编写的《中华人民共和国物权法》条文理解与适用一书的解读，该条文正确理解是：第一，建设用地使用权人在其依法取得的土地上建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权依法推定归属于建设用地使用权人。李玉群认为，这里建设用地使用权人归属于土地使用证的登记人没有错，但建设用地使用权利人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权并不必然是产权证上的所有登记人，即部分建设用地使用权人在“共有土地”上单独建造的建筑物等并不必然成为共有财产。其次，法律允许建设用地使用权人在一定条件下对其建设有地使用进行处分。如，以其取得的建设用地使用权作为出资，通过合资、合作的方式，与他人共同开发建设。由此可见，我国物权法第一百四十二条不能成为“涉案房屋所有权仍属原、被告两人共有，由原、被告共同享有管理使用和处分的权利”的依据。其三，本案已经超过诉讼时效。李玉群2013年9月提出诉讼，后因其诉讼请求没有任何证据支持，经过庭审后自动撤诉。2014年10月李玉群再次起诉属于滥诉行为。根据李玉群在第一次庭审中的陈述，其清楚涉案房屋2007年拆除，2009年建成并由李燕芳在使用。李玉群非常清楚当时拆房和建房的约定，否则不会等到4年后才提起诉讼。尽管李玉群于2013年起诉后又撤诉，但该案早已超过了两年诉讼时效，不存在中止和中断的情形，依照民法通则的规定，李玉群的请求不应得到保护。双方当事人未向本院提交新证据。本院二审中依职权调取了李玉群2013年8月13日向一审法院递交的起诉状以及2013年11月12日递交的撤诉申请书。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：李玉群和李燕芳双方同意拆除珠海市拱北夏湾园林路63号宗地原旧房屋并建造新房屋。李玉群曾于2013年8月13日向一审法院递交起诉状，起诉李燕芳，请求：1.判决李燕芳向李玉群支付珠海市拱北夏湾园林路63号宗地房屋出租收益的50%份额即人民币30万元（暂计2009年8月1日至2013年7月30日期间，收益金额为估算，以评估为准），判决李燕芳支付出租收益至腾退之日；2.判决珠海市拱北夏湾园林路63号宗地房屋第二、四层及第一层右侧（每层面积约120平方米）归李玉群使用，李燕芳立即腾退房屋第二、四层及第一层右侧商铺；3.判决李燕芳承担案件诉讼费用。一审法院受理案号为：（2013）珠香法民三初字第222号。2013年11月12日，李玉群申请撤诉。本院认为：关于李燕芳是否应当向李玉群支付土地占用费及房屋拆除损失的问题。珠海市拱北夏湾园林路63号宗地土地使用权属于李玉群和李燕芳共同共有，拆除该宗地上的旧房屋建造新房屋是双方共同协商决定，故李燕芳要求李玉群支付侵占该宗地的占用费以及旧房屋被拆除的损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于李燕芳是否应当向李玉群支付房屋出租的50%收益的问题。涉案房屋建成后，由李燕芳实际管理和出租，产生了租金收益，李玉群作为涉案土地共同共有人要求分享租金收益，具有事实依据，应予支持。关于涉案房屋租金收益如何分配，双方均未提供书面约定，诉讼中双方对此各执一词，李燕芳主张双方曾约定谁投资谁收益以及李玉群主张双方各享有50%收益，均缺乏充分的事实依据。对于涉案房屋出租收益分配而言，应遵循公平公正原则，综合考虑双方共同共有涉案土地、涉案建筑当初由李燕芳出资建设并负责管理和出租等因素，本院认为每月房屋出租收益的75%归李燕芳所有，25%归李玉群所有较为妥当和公平。本案证据表明，双方当事人提出的拆旧建新的申请虽经珠海市夏湾股份合作公司、珠海市香洲区拱北街道办事处城市管理办公室及珠海市国土资源局香洲分局拱北管理所审查，但未完成法律、法规所规定的全部报建手续，涉案房屋建成后，亦未取得房产证。对于此类房屋，应由国家有关行政机关按照城乡规划法等法律、法规的规定，予以认定和处理，不宜在民事诉讼中直接确认其权属，一审法院直接认定涉案房屋属于双方当事人共同共有不当，本院予以纠正。关于李玉群的起诉是否超过诉讼时效的问题。李燕芳主张李玉群2009年已知道涉案建筑已建成并收益的事实，2014年10月9日才提起诉讼，超过了法定诉讼时效。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定：“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。”因此，本案诉讼时效从2013年8月13日中断，李玉群请求李燕芳支付2011年8月13日至2014年9月30日的租金收益，应予支持。结合上述租金收益分配比例以及每月房租收益，李燕芳应当向李玉群支付2011年8月13日至2014年9月30日的出租收益164550元。至于2014年9月30日之后的房屋出租收益，李玉群可根据实际发生的数额另行主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1562号民事判决；二、李燕芳于本判决生效之日起十日内向李玉群支付房屋出租收益人民币164550元；三、驳回李玉群的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱债务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5505元，由上诉人李玉群负担人民币4130元，被上诉人李燕芳负担人民币1375元；二审案件受理费人民币11010元，由上诉人李玉群负担人民币8260元，由被上诉人李燕芳负担人民币2750元。本判决为终审判决。审 判 长  郑伟民代理审判员  陈 伟代理审判员  王文娟二〇一六年七月十八日书 记 员  吴馥楠