辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00762号
上诉人（原审被告）：王振喜，男，无职业。
委托代理人：韩峰，辽宁华爵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鲁艳，女。
委托代理人：王盛，辽宁开元来律师事务所律师。
原审原告鲁艳与原审被告王振喜房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2014年3月17日作出（2014）中民初字第232号民事判决，王振喜不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月21日、2014年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人王振喜委托代理人韩峰、被上诉人鲁艳委托代理人王盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁艳一审诉称：原、被告双方于2012年12月29日签订了房屋租赁协议书，约定：被告将解放路×号房屋租给原告使用，租期一年，租金18，000.00元。协议签订当日，原告即交付了租金。而后不久，房屋所有人大连市中山区人民防空办公室通知原告2013年不与被告续签合同，被告无权转租房屋。原告遂于2013年1月l日与大连市中山区人民防空办公室重新签订了人防工程设施使用及维护管理协议书，被告非房屋所有人及合法使用人，无权对外出租房屋，已收取的房租应予退还，故诉至法院，请求确认原、被告双方于2012年12月29日签订的房屋租赁协议书无效，被告返还原告租金18，000.00元。
被告王振喜一审辩称：合同法及物权法中均未有将无权处分所签订的合同确认为无效的法律规定，故原告以被告无权处分为由要求确认双方签订的合同无效无事实及法律依据；大连市中山区人民防空办公室与被告之间的房屋租赁合同到期后，大连市中山区人民防空办公室并没有向被告下达书面解除合同的通知，也未实际收回案涉房屋，原告也是从被告手中接收和交付的房屋，在此情况下，大连市中山区人民防空办公室与原告另行签订管理协议书并不影响原、被告双方转租协议的履行，故原告要求被告返还租金亦无法律依据，综上，不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2012年1月1日，大连市中山区人民防空办公室（以下简称人防办）与大连喜源海鲜酒楼（被告为该酒楼的经营者）签订一份人防工程设施使用及维护管理协议书，约定人防办将位于解放路×号的人防工程设施，建筑面积220平方米，管理房220平方米租赁给大连喜源海鲜酒楼使用及维护管理，使用期限为一年，自2012年l月1日至2012年12月31日止，年度使用费55，000.00元。协议第六条约定，未经人防办同意，擅自转让使用权、改变用途，或不按规定时间将使用协议送人防办备案的，视为被告违约，人防办有权解除协议。协议签订后，人防办如约将人防工程交付被告经营使用，被告将其中一部分转租给原告，原告开办大连市中山区东艺商店。2012年度被告收取原告房屋租金15，000.00元。2012年12月29日，被告王振喜与原告又续签一份房屋租赁协议书，约定被告将解放路×号房屋租给原告使用，租期一年，自2012年12月29日至2013年12月29日止，年租金18，000.00元。合同签订后，原告如约将房屋租金18，000.00元交给被告。原告在经营过程中，被人防办告知已经与被告终止租赁合同，2013年元月1日，原告以大连东艺商店的名义与大连市中山区人防（民防）指挥信息保障中心签订人防工程设施使用及维护管理协议书，约定大连市中山区人防（民防）指挥信息保障中心将中山区解放路×号的人防工程设施，建筑面积20平方米，管理房20平方米租赁给原告使用及维护管理，使用期限1年，自2013年元月1日至2013年l2月31日止。年度使用费1万元。
2013年11月20日，人防办出具证明，证明2013年对租赁人防工程进行清理整顿，凡是利用人防工程二次出租的业户全部进行清理，终止2013年人防工程使用合同，根据合同规定，终止了与被告王振喜间的使用合同。
一审法院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告在明知与人防办之间签订的租赁协议已经到期的情况下，又将案涉房屋续租给原告，该协议未经权利人人防办的追认，故原告与被告之间签订的租赁协议无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还。故被告应返还原告房屋租金18，000.00元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，作出如下判决：一、原告鲁艳与被告王振喜于2012年12月29日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、被告王振喜于判决发生法律效力之日起10日内返还原告鲁艳房屋租金18，000.00元，若逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告王振喜负担。
王振喜上诉的理由及请求是：王振喜与人防办之间无书面租赁合同，而是以每年定期交费的方式延续双方事实租赁关系。一审庭审中，鲁艳虽提交了一份人防办与王振喜签订的协议，但该协议为复印件，且王振喜对真实性不予认可，故该证据不应予以采信。王振喜未收到人防办解除合同的通知，故王振喜与人防办之间的租赁关系仍属有效，故王振喜对案涉租赁物有处分权。且一审判决依据无权处分人签订合同为由认定案涉合同无效属于适用法律错误。故请求撤销一审判决，驳回鲁艳一审诉请。
鲁艳二审答辩认为：鲁艳服从一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：人防办与大连市中山区人防（民防）指挥信息保障中心（以下简称指挥信息中心）于2014年3月出具证明，内容为：人防办是指挥信息中心的管理部门，具体业务由指挥信息中心承办。
本院所确认的上述事实，有证明及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证与审查，应予采信。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。出租人人防办将案涉房屋出租给承租人王振喜的租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，而承租人王振喜将案涉房屋转租给次承租人鲁艳的期限为2012年12月29日至2013年12月29日。承租人王振喜转租次承租人鲁艳的期间2013年1月1日至2013年12月29日超过承租人王振喜剩余租赁期限，超过部分的约定无效。故案涉租赁协议中王振喜与鲁艳对2013年1月1日至2013年12月29日期间的房屋租赁约定无效，一审对此节认定显为不当，本院予以纠正。合同无效的法定后果为返还原物。又因2013年1月1日后，鲁艳已与人防办下属单位指挥信息中心签订租赁协议，并向指挥信息中心支付了租金。故鲁艳仅需向王振喜支付2012年12月29日至2012年12月31日期间的租金148元（18，000.00元÷365天×3天），即王振喜应向鲁艳返还2013年1月1日后的租金17，852.00元。据此，对鲁艳诉请中合理的部分，本院予以支持。
至于王振喜提出的其与人防办未签订过书面租赁合同的上诉主张，本院认为，二审期间，鲁艳提交了王振喜与人防办于2012年1月1日签订的人防工程设施使用及维护管理协议书原件，证明租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日。王振喜虽然对该协议的真实性有异议，但经本院释明，王振喜不申请对其签名进行笔迹鉴定，故本院对该协议的真实性予以确认。王振喜此项上诉主张无充分的事实及法律依据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更大连市中山区人民法院（2014）中民初字第232号民事判决第一项为：原审原告鲁艳与原审被告王振喜于2012年12月29日签订的房屋租赁协议书中2013年1月1日至2013年12月29日期间的房屋租赁约定无效；
二、变更大连市中山区人民法院（2014）中民初字第232号民事判决第一项为：原审被告王振喜于本判决发生法律效力之日起十日内返还原审原告鲁艳租金17，852.00元；
三、驳回原审原告鲁艳的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费250元（鲁艳预交），由鲁艳负担50元，王振喜负担200元；二审案件受理费250元（王振喜预交），由鲁艳负担50元，王振喜负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 张萍萍
代理审判员 刘小南
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 宋 敏
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。