浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙嘉民终字第565号
上诉人（原审原告）：浙江××有限公司。住所地：嘉
善县××××号。
法定代表人：王甲。
委托代理人：薛某某。
被上诉人（原审被告）：嘉善××塑料制品厂。住所地
：嘉善县××××号（北起第一幢）。
代表人：王乙。
委托代理人：朱某。
上诉人浙江××有限公司（以下简称得××公司）为与
被上诉人嘉善××塑料制品厂（以下简称华欣××厂）房屋租
赁合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2011）嘉善民初字第
1327号民事判决，向本院提出上诉。本院于2011年11月7日受
理后，依法组成合议庭，于2011年12月19日公开开庭进行了审
理。上诉人得××公司的委托代理人薛某某，被上诉人华欣×
×厂的委托代理人朱某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2010年7月21日，华欣××厂支付购
买得××公司工业用地（地号为101-34-
5地）的“订金”300000元，同时约定“具体付款方式按买卖
合同为定”。2010年9月16日，双方当事人签订《厂房租赁合
同》一份，约定得××公司将位于嘉善县魏塘街道魏中路西侧得满制衣对面新厂第一栋，建筑面积35059.9㎡的厂房租赁给
华欣××厂使用，租赁期限自2010年9月6日至2013年9月5日，
租金每月27083元，一年325000元。同时双方确认得××公司
已于2010年7月16日将涉案厂房交付华欣××厂使用，租金同
意从2010年9月6日开始计算；并约定华欣××厂于7月21日支
付得××公司的300000元的款项，作为租赁合同半年的租金及
保证金；在二年内，双方当事人依照国家法律程序如能完成买
卖合同，上项的保证金及租金款项退还华欣××厂；在二年内
，若双方当事人未能完成买卖合同，则按照租赁合同履行合约
。另查明，至2011年5月，华欣××厂占用涉案厂房发生的水
电费为181146.62元，均由得××公司垫付。2011年1月19日，
华欣××厂法定代表人由王丙变更为王乙。
2011年7月4日，得××公司以华欣××厂不支付第二期
租金和经营期间9个多月的水电费用，且未经得××公司同意
在承租的厂区内进行违章搭建，构成违约为由，诉至原审法院
。请求判令华欣××厂支付租金81249元及违约金36968.3元（
暂计至2011年6月6日，共延期支付租金3个月）、支付水电费1
81146.62元（暂计至2011年5月，共9个月），立即拆除在所承
租厂区内搭建的建筑物，解除双方的租赁合同，得××公司不
返还华欣××厂保证金137500元。
华欣××厂在原审中答辩称：2010年9月16日双方虽然签
订了租赁合同，但是该合同的签订是为了厂房的转让，华欣×
×厂已向得××公司支付了300000元的转让款；涉案租赁协议
是附条件的，2年内如果厂房买卖成功，租赁协议就不存在，若在2年内不能完成厂房的转让，双方才按照租赁协议履行权
利义务，现在租赁合同尚未履行。请求驳回得××公司的诉讼
请求。
原审法院审理认为：法律规定，当事人对合同的效力可
以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。结合
本案，双方当事人约定租赁合同生效的条件是2年内双方未能
完成买卖合同的情况下，自双方2010年9月16日对上述约定签
字后至今未满2年，也不排除双方在尚余的时间内完成买卖合
同的可能性，故租赁合同的生效条件未成就，得××公司按照
租赁合同要求华欣××厂支付租金及违约金，拆除搭建建筑物
、解除租赁合同及不返还华欣××厂保证金的请求，不予支持
。得××公司为华欣××厂垫付的华欣××厂占用涉案厂房期
间产生的水电费应由华欣××厂承担，华欣××厂亦表示愿意
承担，对得××公司的该诉讼请求予以支持。据此，依照《中
华人民共和国合同法》第四十五条之规定，判决：一、华欣×
×厂于本判决生效之日起五日内支付得××公司计至2011年5
月共9个月的水电费181146.62元；二、驳回得××公司其他诉
讼请求。如果华欣××厂未按本判决指定的期间履行给付金钱
义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九
条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78
53元，减半收取3927元，财产保全费1520元，合计5447元，由
得××公司负担3188元，华欣××厂负担2259元。
判决宣告后，得××公司不服，向本院提出上诉称：涉
案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且处于实际履行阶段，华欣××厂实际占有使用了承租的厂房，有义务按照合同
约定支付租金。租赁合同所附条件是不成立的，无法对租赁合
同的生效构成障碍。即使租赁合同所附条件成立，因双方之间
已不可能继续进行厂房买卖，故应该按照租赁合同履行。原审
法院未对租赁合同的效力问题作出正确的评判，未对租赁合同
的实际履行作出认定，判决错误。请求撤销原判，依法改判支
持得××公司一审提出的诉讼请求。
华欣××厂在二审中答辩称：双方当事人之间的租赁合
同附有条件，现条件未成就，合同尚未履行。请求驳回上诉，
维持原判。
二审中双方当事人均未提供新的证据。
经审理，本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另
认定：华欣××厂在使用租赁物过程中，在厂区办公楼的顶上
用彩钢板搭建了一钢棚。
本院认为：双方当事人之间订立的《厂房租赁合同》以
及《合同附件》，内容合法，意思表示真实。根据《合同附件
》第1项所作“甲方已于2010年7月16日将涉案厂房交付乙方使
用，租金同意从2010年9月6日开始计算”，以及第2项所作“
乙方于7月21日支付得××公司的30万元的款项，作为租赁合
同半年的租金及保证金”之约定，可以确定得××公司已于20
10年7月16日将厂房交付华欣××厂使用，租金已从2010年9月
6日开始计算，华欣××厂已向得××公司交付了租赁保证金
，并支付了半年的租金，因此，应认定该租赁合同自订立日，
即2010年9月16日已经开始履行。《合同附件》第3项所作“在二年内，甲、乙双方依照国家法律程序如能完成买卖合同，上
项的保证金及租金款项退还乙方”之约定，属于对《厂房租赁
合同》的效力附解除条件，应理解为自厂房租赁合同订立后的
2年内，如果双方当事人就租赁厂房的买卖交易成功，则《厂
房租赁合同》解除，得满制衣厂收取的保证金和半年租金退还
给华欣××厂。因得××公司已经履行将租赁物交付华欣××
厂使用的主要合同义务，华欣××厂也已交付租赁保证金并支
付了半年租金，故《合同附件》第4项所作“在二年内，若甲
、乙双方未能完成买卖合同，则按照租赁合同履行合约”之约
定，应理解为在双方完成涉案厂房的买卖交易之前，自订立厂
房租赁合同之日起最长不超过2年的时间内，华欣××厂履行
支付其余应付租金的义务处于中止状态。如2年内双方就厂房
的买卖交易不能成功，则华欣××厂支付租金的义务继续履行
，2年内其余应付租金在2年期限届满时也应一并支付给得××
公司。原审认定涉案《厂房租赁合同》附有生效条件错误。
华欣××厂根据租赁合同占有使用得××公司的厂房过
程中，势必产生水电费用。双方签订的租赁合同中对水电费的
支付时间虽未有明确约定，但得××公司已为华欣××厂垫付
，在得××公司催讨后，华欣××厂理应及时将水电费用支付
给得××公司。华欣××厂对所欠水电费用的数额并无异议，
双方当事人对厂房买卖事宜至今未达成一致，以及得××公司
提起诉讼，均不能成为华欣××厂拖延支付水电费用的正当理
由。自2010年7月16日至2011年5月，华欣××厂所欠水电费用
已达18万余元，至今数目已更加可观，足以影响得××公司合同目的的实现，故双方当事人所签《厂房租赁合同》，以及时
解除为宜。当然，双方为补充《厂房租赁合同》内容所签订的
《合同附件》，也应一并解除。
合同解除后，除了支付所欠水电费用以外，华欣××厂
在合同解除前占有使用厂房期间产生的租金，其也应一并支付
给得××公司，否则构成不当得利。第一期6个月租金162500
元华欣××厂在合同签订时已支付，得××公司请求华欣××
厂支付第二期中的前3个月租金81249元，理由成立，本院予以
支持。如前所述，在租赁合同解除前，得××公司支付剩余租
金的义务处于中止状态，故其逾期支付租金，有正当理由，不
构成违约。得××公司请求华欣××厂延期支付租金3个月的
违约金的请求，没有事实依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定
：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，
出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，华欣
××厂在厂房办公楼的顶上搭建彩钢棚，无证据证明已征得得
××公司的同意，得××公司请求华欣××厂拆除，于法有据
，本院予以支持。
至于得××公司提出的判令其不返还华欣××厂保证金
的问题，不符合请求权的法律特征，而属于抗辩权范畴，在华
欣××厂请求得××公司返还保证金时，其才可以提出抗辩。
本案中因华欣××厂未反诉请求得××公司返还保证金，故该
保证金应否返还，本案中不能作出处理。
综上，得××公司请求判令解除双方之间的租赁合同，华欣××厂拆除彩钢棚、支付至2011年5月的水电费、和第二
期中的3个月租金的诉讼请求成立，本院予支持。原审判令华
欣××厂支付得××公司水电费正确，但对涉案厂房租赁合同
所作至今未生效的认定错误，本院予以纠正。解除涉案《厂房
租赁合同》和《合同附件》，系本院综合二审时既存的各项事
实作出，不能认为一审对此裁判错误。据此，根据《中华人民
共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（
三）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、
第一百零七条、第二百二十三条第二款之规定，判决如下：
一、维持原判第一项，即“被告嘉善××塑料制品厂于
本判决生效之日起五日内支付原告浙江××有限公司计至2011
年5月共9个月的水电费181146.62元”部分判决；
二、撤销原判第二项即“驳回原告浙江得满制衣限公司
其他诉讼请求”部分判决，以及诉讼费用负担部分判决；
三、解除双方当事人2010年9月16日签订的《厂房租赁合
同》以及《合同附件》；
四、嘉善××塑料制品厂于本判决生效之日起五日内支
付浙江××有限公司租金81249元；
五、嘉善××塑料制品厂于本判决生效之日起五日内拆
除在承租厂区办公楼顶搭建的彩钢棚；
六、驳回浙江××有限公司其余诉讼请求。
如果华欣××厂未按本判决指定的期间履行给付金钱义
务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条
之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7853元，减半收取3927元，财产保全费1
520元，合计5447元，由得××公司负担2175元，华欣××厂
负担3272元；二审案件受理费5136元，由得××公司负担2003
元，华欣××厂负担3133元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨迪虎
审 判 员 谭 灿
代理审判员 陈 远
二〇一二年三月六日
书 记 员 阮美琴