广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终14710号
上诉人（原审原告）：郭荣凯。
委托诉讼代理人：俞飞，广东君强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吕洪营。
委托诉讼代理人：林玉麒，广东宽和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵世锋，广东宽和律师事务所律师。
原审第三人：郭美兰。
委托代理人：俞飞，广东君强律师事务所律师。
上诉人郭荣凯因与被上诉人吕洪营、原审第三人郭美兰房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初1149号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
郭荣凯上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持郭荣凯的一审全部诉讼请求；二、一、二审全部诉讼费用由吕洪营承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。1、吕洪营在2016年1月11日与丁某签署了两份合同，一份合同价款为650万元，另一份合同价款为3267255元。2、公证授权委托书授权受托人有权出售房屋，但并未授权出售房屋附属设备等。3、公证授权委托书约定受托人有权代收款项，但同时约定受托人将售房款扣除委托人应承担的赎楼款及各项税金、费用等后应将剩余房款划入委托人的指定账款。4、吕洪营没有就购买涉案房产与郭荣凯有过任何接触，从未看过房，从未就房屋价款、所有权归属等与郭荣凯进行任何交涉。5、受托人擅自出售涉案房产，没有向郭荣凯有过任何汇报通知，未就房款、出售范围、买方等售房事宜询问郭荣凯的意见。6、没有确认房屋售价明显低于市场价格。两份合同均显示房屋价款为3267255元，明显低于深圳房屋市场价格。7、没有确认吕洪营未支付任何款项给郭荣凯。吕洪营作为买方，未将款项支付给房屋所有权人郭荣凯。8、没有确认刘某未将款项支付给郭荣凯。刘某作为受托人之一，收取款项后，未将扣除必要费用后的剩余款项支付给郭荣凯。9、没有确认本案发生的事实法律关系，非法处置担保财产的事实。本案虽名为房屋买卖合同，实际上是因借款而引起的非法处置担保财产。10、没有确认抵押合同上郭荣凯与郭美兰签名系伪造。各方恶意串通，借郭荣凯为借款提供担保，持伪造签名将郭荣凯的房屋抵押给李某。二、一审严重违反法定程序，应当发回重审。1、一审遗漏重要当事人。(1)遗漏应当追加的原告。郭美兰有涉案房产50%的产权，是涉案房产的共有产权人。郭荣凯作为部分共有权人起诉，一审法院应当追加郭美兰为本案的原告参加诉讼。一审法院未追加郭美兰为原告，遗漏了重要当事人，严重违反了诉讼程序，应当发回重审。(2)遗漏应当追加的被告。本案一审起诉时，郭荣凯仅有在深圳规划国土委查询到的二手房买卖合同作为证据，待吕洪营提交证据材料后才知晓本案的事实经过。由于房屋过户后资料流转需要时间，借款合同、抵押合同等证据也是开庭前才能在深圳市不动产中心查询到。因此，郭荣凯起诉时，仅能将吕洪营作为被告。案件进入审理阶段，从吕洪营提交的证据材料才知晓刘某、丁某、李元保、李某、深圳市融通天下投资担保公司（以下简称融通担保公司）利用授权委托书恶意串通，伪造抵押合同、超越代理权限、以明显不合理的低价非法处置财产、刘某为收款人等事实。此后，郭荣凯于2016年4月19日、6月29日、7月4日多次向一审法院提交追加当事人的申请，一审法院均未同意，一审法院的做法严重违反了诉讼程序。三、本案房屋买卖合同应当认定无效。1、本案的房屋买卖合同因超越代理权而无效。受托人丁某将郭荣凯和郭美兰共同所有的房屋以650万元的价格转让给吕洪营，其中房屋本身3267255元，附属设备等3232745元，郭荣凯仅授权出售涉案房屋，并未授权对房产附属设备等进行转让。2、房屋买卖合同因系恶意串通，损害郭荣凯利益而无效。具体表现为：价格明显低于市场价格、买卖过程不符合常理、两份合同价款不一致、吕洪营并非善意购买人、刘某未将售房款支付给郭荣凯。3、涉案房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。一审时，郭荣凯提交了借款合同、抵押合同、不动产登记查询表、深圳市二手房买卖合同等证据，充分证明房屋买卖的发生是因郭荣凯为借款提供担保而引起的，刘某作为借款人和收款人绝非巧合，而是因借款合同而引起的非法处置财产。因此，本案实质上是约定质押权人可以处置房产担保借款合同，明显违反《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》关于流质条款的规定，房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
吕洪营辩称，一、吕洪营并不是郭荣凯所主张的借款合同或者抵押合同的任何一方当事人，购房时对所谓的抵押关系和借款关系不清楚，郭荣凯主张与丁某恶意串通没有任何事实依据。二、吕洪营与郭荣凯公证委托的代理人签订买卖合同，按照合同约定支付价款，购房价格也是市场正常价格，该购买行为合法有效。综上所述，请求驳回郭荣凯的上诉。
郭美兰同意郭荣凯的上诉意见。
郭荣凯向一审法院起诉请求：1、郭荣凯与吕洪营签署的《二手房买卖合同》无效，吕洪营协助将深圳市南山区xx大道与XX公寓XX座XX房产（以下简称涉案房屋）50%产权恢复登记至郭荣凯名下；2、吕洪营向郭荣凯支付款项325万元；3、吕洪营承担本案诉讼费用。庭审时，郭荣凯申请撤回第2项诉讼请求。
一审法院经审理查明，涉案房屋于2009年6月3日登记在郭荣凯和郭美兰下，产权各占50%，建筑面积133.39平方米。涉案房屋于2016年1月18日过户登记至吕洪营名下，份额为100%，房产证号XX
2015年12月10日，郭荣凯与郭美兰向周某、刘某、李某、曾某、丁某5人出具了公证《委托书》，委托其全权办理出售涉案房屋的一切相关事宜，代为收取涉案房屋的全部或部分售房款。
2015年12月11日，案外人陈某、高某与刘某签署了690万元的《贷款合同》。同日案外人李某与郭荣凯、郭美兰及案外人高某签署了《抵押合同》，但郭荣凯与郭美兰表示该份《抵押合同》并非其签名。
2016年1月11日，郭荣凯与郭美兰的公证委托授权人与吕洪营签订了《深圳市二手房买卖合同》，约定郭荣凯、郭美兰将涉案房屋以650万元的价格出售给吕洪营，吕洪营在签订合同之日起10日内支付150万元，余款500万元在签订合同之日起15日内一次性付清，款项付至刘某账户等等。
2016年1月19日，李元保向刘某转账支付150万元，于1月29日支付500万元。
2016年3月25日，李元保出具书面《代付款情况说明》，表示其代吕洪营向刘某支付了650万元款项。
一审法院认为，首先，郭荣凯和郭美兰向案外人丁某等5人出具了全权委托公证书，授权丁某等5人可以出售涉案房屋以及收受房款等，涉案房屋的买方即吕洪营根据其与郭荣凯的公证授权人丁某签订的买卖合同，将房款650万元付至郭荣凯公证授权人刘某的账户不存在过错；其次，郭荣凯作为理性成年人在未向法庭明确说明其为何要向丁某等5人出具全权委托公证书的情况下，应对自身的行为负责，由此产生的法律后果应由其自身承担；再次，根据郭荣凯自行提交的短信记录，可见其对于丁某等人出售涉案房屋的事实系知情，且对庭审中所涉及到的中耘筑公司、陈某、高某、邮政储蓄银行、融通担保公司、李某等之间的借款和担保等事宜均知情；最后，涉案房屋已变更登记至吕洪营名下，根据物权公示公信原则，吕洪营现为涉案房屋的产权人。综上，郭荣凯提交的证据不能充分证明吕洪营与丁某存在故意串通的行为，也不能证明吕洪营系非善意购买人，故郭荣凯以吕洪营与丁某相互串通，变卖郭荣凯名下的50%的涉案房屋，要求确认吕洪营与丁某签订的买卖合同无效，同时将涉案房屋的50%的份额恢复登记至郭荣凯名下的诉求无事实和法律依据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:驳回郭荣凯的全部诉讼请求。案件受理费19502.65元，保全费5000元，共计24502.65，由郭荣凯负担，郭荣凯多缴的22166.37元，该院予以退回。
本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另外，郭荣凯在二审中提出抵押合同是虚假的，并提交了一份鉴定意见书。吕洪营的意见是：该份鉴定意见书与本案没有关联性。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、一审是否存在遗漏必须参加诉讼的当事人的程序问题；二、郭荣凯和郭美兰的共同委托代理人丁某与吕洪营签订的房屋买卖合同是否应当认定无效。
关于一审是否存在遗漏必须参加诉讼的当事人的程序问题。首先，郭荣凯上诉主张一审应当追加涉案房屋的共有人郭美兰作为共同原告参加诉讼。本院认为，涉案房屋系郭荣凯和郭美兰共有，各自所占份额为50%，属于按份共有关系，因此，郭美兰不是必须共同诉讼当事人，其本人可以申请参加诉讼或者另行提起诉讼。一审法院以案件处理结果可能与郭美兰有利害关系为由，追加了郭美兰作为第三人参加诉讼，符合民事诉讼法及相关司法解释的规定，处理妥当。其次，郭荣凯上诉主张应当追加刘某、丁某、李元保、李某、融通担保公司为被告。本院认为，郭荣凯起诉请求确认其与吕洪营签订的房屋买卖合同无效，因此本案系房屋买卖合同纠纷。而刘某、丁某、李某系郭荣凯的受托人，双方系委托关系；如果这些受托人的行为损害了郭荣凯的利益，郭荣凯可另寻法律途径解决，无需在本案中追加为被告。而郭荣凯申请追加李元保和融通担保公司参加诉讼，亦无法律依据。综上所述，一审不存在遗漏当事人、程序严重违法的情形，郭荣凯的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
关于郭荣凯和郭美兰的共同委托代理人丁某与吕洪营签订的房屋买卖合同是否应当认定无效的问题。首先，涉案房屋的产权人郭荣凯和郭美兰出具《委托书》，共同授权丁某等5人全权办理涉案房屋的一切相关事宜，代为收取涉案房屋的全部或部分售房款。基于该份《委托书》，吕洪营与郭荣凯和郭美兰的受托人丁某签订了房屋买卖合同，并向另一受托人刘某转账支付了房款650万元。虽然双方另外签订了一份房款为3267255元的房屋买卖合同，但双方实际履行的是房款为650万元的合同，因此，郭荣凯以没有实际履行的合同主张房款明显低于市场价，理由不成立，本院不予支持。其次，郭荣凯上诉称丁某出售涉案房屋附属设备等超出代理权限，吕洪营辩称将650万元的房款拆分为3267255元房款和附属设备等3232745元是为了避税，该解释比较合理，且郭荣凯授权他人出售涉案房屋应当理解为包括附属设施设备、装饰装修等，因此，对于郭荣凯主张的丁某超越代理权限的上诉理由，本院不予支持。再次，至于郭荣凯提出的受托人没有向其询问出售涉案房屋的意见、没有将房款交给郭荣凯等，系其与受托人之间的关系，并不影响本案房屋买卖合同的效力。最后，郭荣凯主张本案属于法律禁止的流质，因本案涉案房屋的买方吕洪营并非抵押权人，不属于《中华人民共和国物权法》第二百一十一条和《中华人民共和国担保法》第四十条规定的流质情形，故不能据此认定本案房屋买卖合同无效。
此外，郭荣凯在二审中主张抵押合同是虚假的并提交了鉴定意见书，因该抵押合同与本案没有必然联系，本院对此不予认定。
综上，郭荣凯的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24502.65元，由上诉人郭荣凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十一月十日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。