江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第2125号
上诉人（原审被告）帅丹。
被上诉人（原审原告）国人商通国际商贸（北京）有限公司，住所地在北京市海淀区中关村南大街甲6号14层1407。
法定代表人刘思良。
委托代理人王国章。
上诉人帅丹因与被上诉人国人商通国际商贸（北京）有限公司（以下简称国际商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2014）港民初字第0178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人帅丹、被上诉人国际商贸公司的委托代理人王国章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年6月9日，南通市港闸区唐闸街办事处（以下简称唐闸街办）与帅丹签订了《房屋租赁合同》一份，约定唐闸街办将位于南通市外环北路639号房屋一至三层出租给帅丹用于经营餐饮和连锁酒店等合法服务业，租赁期限自2012年1月1日起至2023年12月31日止，前3年租金为840000元／年，同时约定未经唐闸街办书面同意，帅丹将全部或部分房屋转租、转借给他人使用的，唐闸街办有权终止合同，收回房屋。合同还就其他相关事项进行了约定。
2013年5月23日，国际商贸公司（乙方）与帅丹（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将南通市外环北路639号房屋一至三层出租给乙方用于经营餐饮、超市、宾馆合法服务业，租赁期限自2013年7月1日起至2023年7月1日止，前3年租金为1200000元／年。同年6月20日，双方又签订了《补充协议》一份，就房屋转租、转借、装修及停车场的使用等事宜作了补充约定。国际商贸公司先后向帅丹支付了定金100000元、租金1400000元、空调费40000元、水电费押金50000元，合计1590000元。
2013年12月5日，唐闸街办集体资产管理办公室向国际商贸公司出具《情况说明》一份，主要内容为：国际商贸公司与帅丹签订的房屋租赁合同无效（原始合同不允许转租）。国际商贸公司即向帅丹表示无法继续承租房屋，要求将房屋、钥匙退还帅丹，同时要求帅丹退还钱款。因双方未能达成合意，国际商贸公司遂提起诉讼，要求依法撤销其与帅丹2013年5月23日签订的房屋租赁合同及2013年6月20日签订的补充协议，并判令帅丹返还房屋租金、空调费及水电费押金共计1590000元。
在诉讼过程中，原审法院致函唐闸街办，征询其对帅丹将案涉房屋转租给国际商贸公司的意见。唐闸街办书面回复不同意帅丹转租。
原审法院认为，本案帅丹将自己从唐闸街办承租的房屋转租给国际商贸公司，双方之间建立了房屋转租合同关系。帅丹明知案涉房屋所有权人系唐闸街办，在未取得唐闸街办书面同意的情况下将房屋转租给国际商贸公司，属于无权处分。唐闸街办事后不仅没有追认帅丹的转租行为，而且明确表示不同意转租案涉房屋，故帅丹与国际商贸公司之间签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》无效。国际商贸公司于2013年12月5日从唐闸街办集体资产管理办公室取得《情况说明》后，即向帅丹表示无法继续承租房屋，提出退还房屋、钥匙及返还租金等费用的要求，帅丹本应及时接受房屋及钥匙，妥善处理与国际商贸公司之间的经济纠葛。鉴于国际商贸公司已经实际使用案涉房屋，可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，结合国际商贸公司提出退还房屋、钥匙的时间及办理交接手续的合理期限，法院酌定国际商贸公司实际使用房屋7个月（自2013年7月1日起至2014年1月31日止），应向帅丹支付房屋占有使用费700000元（1200000÷12×7）。因帅丹怠于办理交接手续致使房屋闲置的期限，国际商贸公司没有支付房屋使用费的义务。也就是说，帅丹应返还国际商贸公司定金、租金、空调费、水电费押金计890000元。需要说明的是，帅丹在书面答辩状中还提出国际商贸公司应赔偿帅丹经济损失的抗辩意见，因未提起反诉，亦未提供证据证明经济损失的存在，故本案不予涉理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、国际商贸公司与帅丹于2013年5月23日签订的《房屋租赁合同》及2013年6月20日签订的《补充协议》无效；二、帅丹于判决生效之日起十日内向国际商贸公司返还定金、租金、空调费、水电费押金计890000元。案件受理费18210元、保全费5000元，合计23210元，由国际商贸公司负担9000元，由帅丹负担14210元。
宣判后，上诉人帅丹不服，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清、适用法律不当。1、上诉人在与被上诉人商讨租赁事宜时已详细介绍了该房产系向政府租赁及酒店装修、经营等情况。产权方对转租行为是知情的，并且同意了该转租行为。在签订租赁合同的当日，上诉人带领被上诉人的代表王伟到产权方南通市城北科技公司进行了沟通，该公司与王伟签订了用于办理营业执照的房屋租赁合同。被上诉人于2013年9月25日登记注册了北京天瑞盛世文化交流有限公司南通分公司，在办理执照期间唐闸街办也提供了相关的证明材料。2、自2013年5月23日签订租赁合同后产权人一直未提出异议。根据相关法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，人民法院不予支持。因此，2013年12月5日唐闸街办资产管理办公室出具的情况说明是无效的。3、上诉人与被上诉人于2013年5月23日签订房屋租赁合同直到2014年7月14日期间涉案房屋一直由被上诉人在使用，在此期间从未出现第三方出面阻止被上诉人使用的行为，并且合同中约定应提前3个月通知，故被上诉人应支付租金至2014年10月14日。现被上诉人已支付租金至2014年10月1日共计150万元，故上诉人对此150万元无需返还，被上诉人还需再补交14天的房租5万元。同时被上诉人违反合同约定，依照合同约定应赔偿上诉人相应的损失。综上，双方签订的房屋租赁合同真实有效，上诉人尽到了应尽的义务，不存在违约责任，而是被上诉人由于自身原因不想继续履行合同，故请求：1、依法撤销原判，改判上诉人与被上诉人于2013年5月23日签订的房屋租赁合同及2013年6月20日签订的补充协议有效；2、判决上诉人不需返还被上诉人已付的房租，同时判决被上诉人赔偿上诉人租金、违约金及相关损失计71万元；3、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人国际商贸公司辩称，1、一审法院对案件基本事实的认定是正确的，上诉人在一审中没有提供任何证据证明其出租或转租涉案房屋时具有合法的权利来源，上诉人既没有所有权也没有转租权，同时涉案房屋原出租人至少两次向被上诉人及人民法院书面答复其不允许上诉人转租涉案房屋，故一审认定合同无效是正确的。2、上诉人的第二项上诉请求不符合民事诉讼法的规定，被上诉人不予认可，并恳求法院全部予以驳回。3、一审判决书内容在一定程度偏向了上诉人，已使被上诉人遭受严重损失，但被上诉人尊重一审判决的内容。
本院审理中，帅丹提交如下证据：1、光盘录音资料一份，证明唐闸街办分管领导在唐闸街办2013年12月15日出具给被上诉人出具情况说明之前知道上诉人将房屋出租给国际商贸公司。2、2011年12月1日唐闸街办出具的房屋产权证明，证明南通市港闸区外环北路639号的房屋产权确属南通北城公司所有。被上诉人国际商贸公司对上述证据不予质证，认为上诉人违反了相关法律关于举证的规定。本院经审查认为，对证据一，其真实性难以确认，且该录音中内容并不能证明唐闸街办此前早已明知或同意转租，故不予认可；对证据二，其与2012年9月18日颁发的产权证内容相矛盾，应以产权证登记的内容为准，故其与本案不具有关联性。
本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：帅丹与国际商贸公司于2013年5月23日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》效力如何？关于唐闸街办是否明知上诉人将涉案房屋转租给国际商贸公司的转租行为的问题。本院认为，南通北城科技创业管理有限公司系独立的法人，而涉案房屋的产权人系唐闸街办，不能以国际商贸公司的代表人王伟代表北京天瑞盛世文化交流有限公司与南通北城科技创业管理有限公司签订另外一份租赁协议为由推定唐闸街办在2013年6月5日前明知上诉人的该转租行为，且上诉人未能提供其他有效证据证明唐闸街办早已明知或同意该转租行为，故对帅丹的上述辩解本院不予采纳。上诉人帅丹明知案涉房屋所有权人系唐闸街办，且在其与唐闸街办签订的租赁合同中明确约定未经唐闸街办书面同意不得转租，而帅丹在未取得唐闸街办书面同意的情况下将从唐闸街办承租的房屋转租给国际商贸公司，且在事后唐闸街办不仅没有追认帅丹的转租行为，而且明确表示不同意转租案涉房屋，故帅丹与国际商贸公司之间签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》无效。关于房屋占有使用费确定问题，原审法院参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，结合国际商贸公司提出退还房屋、钥匙的时间及办理交接手续的合理期限，酌定国际商贸公实际使用房屋7个月（自2013年7月1日起至2014年1月31日止），应向帅丹支付房屋占有使用费700000元（1200000÷12×7）符合实际情况，并无不妥。关于帅丹提出国际商贸公司应赔偿经济损失的意见，在一审中并未提起反诉，故本案不予涉理。
综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18210元，由上诉人帅丹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理审判员 陈金平
二〇一四年十二月四日
书 记 员 秦建波
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律证据，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。