广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终2655号
上诉人（本诉被告、反诉原告）：陈思。
委托代理人：刘宏，广东广和（龙岗）律师事务所律师。
被上诉人（本诉原告、反诉被告）：瞿继韬。
委托代理人：曾文景、戴文胜，均系广东标远律师事务所律师。
原审第三人：深圳德天下房地产营销策划有限公司。
法定代表人：刘慧裕
委托代理人：郑瑾，该公司员工。
上诉人陈思因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1512号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
瞿继韬向原审法院提起诉讼，请求判令：一、原被告双方解除签订的《房地产买卖合同》；二、原告没收被告支付的50000元定金；三、本案诉讼费由被告承担。
主要事实和理由：2016年2月23日双方通过深圳德天下房地产营销策划有限公司签订一份《房地产买卖合同》，由被告购买原告位于惠州市××西区樟树××德××城××印象花园××单元××房屋。合同约定：房屋成交价为人民币530000元，定金为50000元；按揭付款，被告应于2016年3月15日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料。《房地产买卖合同》签订后，被告一直未签订《购房抵押贷款合同》及提交全部贷款所需资料，原告数次催促，被告均以各种理由没有履行上述义务。原告认为：双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，合同约定逾期超过十天未履行义务的，守约方有权解除合同。但被告时至今日仍没有履行合同约定的义务，已构成违约，致使合同目的无法实现。
被告辩称：本案房地产买卖合同明确约定答辩人陈思向被答辩人支付的530000元购房款的付款方式为分三期支付：签订合同时支付定人民币50000元整并着手办理银行按揭贷款手续；首期楼款240000元整于过户当天支付，余款240000元整由被告向银行申请贷款，过户当天与首期楼款一并支付。从答辩人陈思的付款义务来看，其并不存在违约行为，定金已按期支付给被答辩人瞿继韬，首期楼款和余款都是过户当天才予以支付。答辩人陈思本着诚信原则于合同签订后履行了定金给付义务，同时为办理银行货款手续做积极准备，并在第三人业务人员的陪同下与被答辩人一同去银行办理了资金监管和按揭贷款手续。所以答辩人陈思已经依照约定履行义务，在银行按揭贷款手续未通过审批的情况下，第一时间通知了被答辩人瞿继韬，并表示愿意一次性全款付清来履行合同。虽然《房地产买卖合同》约定了答辩人陈思是以按揭付款方式购买诉争房产，但附件第二条《按揭付款》第3款规定“楼价余款：（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行制定开设的账户内。银行实际贷款额与应竹楼价余款的差额由买方于过户当于与首期楼款一并支付给卖方。”该条款实际约定了在银行不能贷款时，买方也就是答辩人仍有义务自行付款的义务，因此被答辩人瞿继韬不能将答辩人陈思未获得银行贷款更不能谎称答辩人没有去提交贷款手续，作为其解除合同并要求性全款，只是交易况下，已告知被告履行合同，而不能视为违约；我国法律对解除合同的法定事由进行了规定，即对方的违约行为须达到无法继续履行、无法实现合同目的的严重程度，否则不能要求解除合同。本案答辩人陈思只是想变更房款支付方式，并非使合同无法履行、目的无法实现，被答辩人瞿继韬不能以此为由解除合同。而定金作为保证合同有效履行的一种担保方式，由于答辩人陈思并没有拒不履行合同，因此，该定金应转为购房款，被答辩人瞿继韬无权没收，故请求贵院依法驳回被答辩人即原告的全部诉讼请求。
第三人述称：1、原被告在第三人的居间下签订了房地产买卖合同，按约定应按合同向第三人支付居间服务费；2按合同第七条约定如原被告任一方违约均应向第三人支付违约金3万元。
反诉原告诉称：2016年2月23日，反诉人与被反诉人双方通过深圳德天下房地产营销策划有限公司签订《房地产买卖合同》一份，约定反诉人以530000元购得被反诉人所有的位于惠州市××西区樟树××德××城××印象花园××单元××房产，反诉人于当天向中介公司交付佣金4000元。合同签订后，反诉人（买方）如约向被反诉人支付了50000元定金，合同约定被反诉人（卖方）应在本合同签订7日内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行发出还贷之日起7日内还清贷款，如由于买方或卖方原因而导致该物业在注销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。后双方共同向中国邮政储蓄银行股份有限公司惠州市惠阳支行办理了资金监管账户，反诉人也同时向该行申请按揭贷款，由于反诉人个人原因该按揭贷款未审批通过，获知该信息后反诉人第一时间即通知了被反诉人愿意以一次性付全款方式履行合同约定的付款义务，但被反诉人却以种种理由予以拒绝交易。为此，特提起反诉，请依法判决：1、请求判令被反诉人返还反诉人定金50000元；2、按房款价的百分之二十向反诉人支付违约金106000元、赔偿房产中佣金4000元、合计160000元。3、由被反诉人承担本诉、反诉全部诉讼费用。后变更请求一为赔偿房产中价佣金7950元.反诉原告提交的证据：证据1房地产买卖合同，证明双方存在真实有效的买卖合同关系；证据2，收款收据，证明反诉人因涉诉房产而支付的佣金；证据3收据及银行转账凭证，证明反诉人依约向被反诉人支付定金5万元；证据4，邮政银行惠阳支行一本通分户账信息，证明反诉人与被反诉人为保障交易安全办理资金监管，向银行申请银行按揭；证据5，短信聊天记录，证明反诉人在获知按揭贷款银行未批准通过的情况下，向反诉人告知并要求一次性付款履行合同义务。
反诉被告辩称：被告认为房地产买卖合同备注第五条约定定金只收了15000元，另外35000元在办手续当天结清，而根据反诉原告提交的2016年2月26日的转账凭证，定金已支付完毕，可以证明反诉原告已经认为反诉被告已经履行了合同义务，并且还贷和买房贷款是可以同时进行的，因为买方个人征信问题导致贷款无法审批，因此合同无从履行，还有反诉原告提出的违约金问题，我方认为，合同约定的是如由于买方或卖方原因而导致该物业在注销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行，责任方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金，但是该物业根本就未注销抵押，因此反诉原告诉请的违约金没有事实支持。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2016年2月23日，原告反与被告双方通过深圳德天下房地产营销策划有限公司签订《房地产买卖合同》，合同主要约定：被告购买原告所有的位于惠州市××西区樟树××德××城××印象花园××单元××房产，总价款为人民币530000元整，定金为50000元，买方须在2016年2月23日支付给卖方；按揭付款，首期银款项240000元买方应予过户当天直接支付卖方，买方应于2016年3月15日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。违约责任，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房贷等无故不履行本合同项下义务，则：
（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；
（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。
（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按逾期每日总楼价1‰支付违约金。七、若买卖双方自行买卖或另行委托其它第三方买卖该物业的，或买卖任一方违反本合同约定而未能买入或卖出该物业的，违约方均应向经纪方支付违约金人民币30000元整。
合同还约定了其他事项。合同签订后，被告向原告支付了定金50000元，原告出具收款收据交被告收执。被告向中介公司交付佣金4000元。在原、被告及第三人相互信息中，被告申请了按揭贷款手续未通过审批时，被告发出其中一信息：我们已经通知你和你太太在5月11日之前需要和我们到房屋登记机关办理申请买卖手续。由于你和太太没有去导致交易推迟，根据合同第六条约定，因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供所需资料或逾期办理交易，按揭等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：3如守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按逾期每日总楼价1‰支付违约金，而且你和你太太已经逾期近十天了，如果在五个工作日内，你和你太太还未和我们到房屋登记机关办理申请买卖手续，我们将会通过法律途径，保护我方利益。原告于2016年5月24日向本院提起诉讼。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原告与被告及第三人签订的《房地产买卖合同》，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按照合同的约定履行相应的义务.本案中被告因个人征信问题，未获得银行贷款，根据被告提供的证据，其要求一次性支付房款，在双方短信聊天记录中显示，被告表示5月11日之前需要可到房屋登记机关办理申请买卖手续,但原告不同意变更付款方式，不愿意继续履行合同，致使双方合同目的不能实现。庭审后,经征询双方意见,均同意解除合同,故原告请求解除合同，本院予以支持。
关于定金及的违约金的问题。因双方在违约责任有约定,因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房贷等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。本案中被告依约定提交了银行按揭等买卖相关手续,后未获通过,其要求变更付款方式，原告不同意。为此，双方均不构成违约，原告主张没收定金的请求及被告的反诉请求，本院不予支持，原告所收定金50000元退回被告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：
一、解除原告瞿继韬与被告陈思、第三人深圳德天下房地产营销策划有限公司于2016年2月23日签订的《房地产买卖合同》；
二、原告瞿继韬在本判决生效十日内退回被告陈思定金50000元；
三、驳回原告瞿继韬的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告陈思的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由原告瞿继韬负担。
反诉受理费1750元，由被告陈思负担。
当事人二审意见
上诉人陈思不服原审判决上诉称，一、一审法院未认定被上诉人构成根本违约的事实，系事实认定错误。
被上诉人瞿继韬的根本违约行为表现在以下方面：
1、被上诉人未按诉争合同约定，在合同签订7天(2016年3月1日前)内履行赎楼手续；
2、在上诉人告知愿一次性付全款的情况下，拒绝上诉人的正当请求，致使诉争合同无法继续履行；
3、被上诉人虚构上诉人未申请提交贷款资料，起诉上诉人违约，并以此解除诉争合同，表明其不愿继续履行合同。
被上诉人的种种行为，已充分表明了其不愿继续诉争合同，一审法院在一审判决书中也充分注意到了这一点，并认定“原告不同意变更付款方式，不愿继续履行合同，致使合同目的不能实现，”也就是说一审法院也认可了不愿继续履行合同的责任方在被上诉人，被上诉人的行为已构成根本违约。但事后又认为“被告依约提交了银行按揭等买卖相关手续，后未获通过，其要求变更付款方式，原告不同意。为此，双方均不构成违约”，二者之间相互矛盾。既然被上诉人已构成根本违约，又何谈双方均不构成违约呢。因此，一审法院对于违约事实的认定不清。
上诉人在贷款无法获批准后，在合理期限内，自愿要求一次性支付购房，支付方式由按揭贷款变更一次性支付，并不损害被上诉人收取购房款的权益，反而能缩短交易周期，有利于合同目的的实现，上诉人无权利予以拒绝。且一次性付款也符合合同约定，诉争合同附件第二条按揭付款项下第3款明确约定“银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于过户当天与首期楼款一并支付给卖方”，也就是合同双方充分预见到上诉人有可能无法从银行获得贷款的，因而约定差额由买方于过户当天与首期楼款一并支付卖方，也即认可买方一次性付款的权利。但一审法院对此确视而不见，损害了上诉人权益。
二、一审法院错误认定事实错误，致使适用法律错误。
被上诉人的拒不履约行为，致合同无法继续履行，给上诉人造成了严重的经济损失，理应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据诉争《房地产买卖合同》附件第二条规定，如本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于总楼价20％的违约金。因此上诉人基于合同的约定，要求被上诉人承担总楼价20％的违约金和由此支付的中价佣金，于法有据，理应得到法院的支持。
综上，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第四项；2、改判支持上诉人的一审反诉请求项下要求被上诉人承担违约金106000元和赔偿房产中介佣金7950元。3、请求判令由上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人瞿继韬答辩称,原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查，2016年5月6日，在接到原审第三人有关银行对其按揭贷款申请不予批准的电话后，上诉人即向被上诉人发出了要求一次性付清购房款的短信。但被上诉人回复表示要按合同约定支付房款。
本院认为，根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，各方当事人对上诉人已向银行申请贷款并提交按揭贷款的相关资料的事实均不持异议，本院予以确认。本院归纳本案二审争议的焦点是：在无法取得银行贷款的情况下，上诉人选择一次性支付购房款能否认定为违约。本院析判如下：
涉案《房地产买卖合同》是上诉人与被上诉人及原审第三人自愿签订的，内容并不违反法律、法规的禁止性规定，应认定合法有效，各方当事人均应遵守履行。根据合同约定，上诉人应在2016年3月15日前办理好银行按揭手续及支付贷款所需费用。但在上诉人因自身征信的缘故，未获得银行贷款批准的情况下，上诉人选择一次性支付购房款并不能认定为违约。理由如下：
首先，根据《房地产买卖合同》附件第二条之“按揭付款”第3点约定“银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方（上诉人）于过户当天与首期楼款一并支付给卖方（被上诉人）”，可以推定，上诉人与被上诉人实际是同意在上诉人无法取得银行的（全额）贷款时，由上诉人一次性付清购房款；其次，上诉人在获知无法取得银行贷款资格后已及时告知被上诉人购房款的支付方式由按揭贷款变更一次性支付；再次，上诉人采取一次性支付房款能缩短交易周期，并不损害被上诉人的权益，有利于合同目的的实现。
在上诉人履行合同约定选择一次性付款的情况下，被上诉人不予配合赎楼，已构成违约。原审判决认为被上诉人不构成违约错误，本院依法纠正。依据《房地产买卖合同》第六条“如买方或卖方原因导致该物业在注销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金”的约定，上诉人请求被上诉人支付106000元违约金（530000元×20%），理由成立，应予支持。因被上诉人违约，导致合同被解除，故上诉人因购买房屋而向原审第三人的4000元佣金应由被上诉人负担。上诉人请求7950元佣金，缺乏依据，本院不予支持。另外，被上诉人应将上诉人支付的5000元定金予以返还。
综上所述，上诉人上诉有理，本院依法支持。原审判决认定事实和实体处理均有错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1512号民事判决第一、二、三判项；
二、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1512号民事判决第四判项；
三、被上诉人翟继韬在本判决生效十日内向上诉人陈思支付106000元违约金和赔偿4000元佣金；
四、驳回上诉人陈思的其他上诉请求。
一审本诉费1050元、反诉费1750元，由上诉人陈思负担50元，其余2750元由被上诉人翟继韬负担。二审受理费1050元，由上诉人陈思负担50元，被上诉人翟继韬负担1000元，限在收到本判决后五天内支付，逾期未付，待执行本生效判决时一并执行。上诉人陈思多支付的二审受理费1000元，由本院退回。
本判决为终审判决。
审判长 邓耀辉
审判员 曾 莹
审判员 寇 倩
二〇一七年十月十五日
书记员 叶婷婷
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第（二）项原判决、认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；