北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终2567号
上诉人（原审被告）：马爱军，男，1972年1月23日出生。
委托诉讼代理人：张幼伟，北京市现代律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：顾永福，男，1933年11月27日出生。
委托诉讼代理人：高健，北京海町蓝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘梦培，男，1987年7月2日出生。
委托诉讼代理人：程赞，北京市仁杰律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：张海宁，男，1983年10月1日出生。
被上诉人（原审第三人）：郭宇，男，1979年8月24日出生。
被上诉人（原审第三人）：北京华城天下房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里75号楼1至2层103室。
法定代表人：赵威。
上诉人马爱军因与被上诉人顾永福、刘梦培、张海宁、郭宇、北京华城天下房地产经纪有限公司（以下简称华城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2016)京0101民初9135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马爱军上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回顾永福的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定我出售北京市东城区501号房屋（以下简称案涉房屋）价格过低没有证据；2.一审判决认定我与刘梦培恶意串通没有任何依据，系事实认定错误；3.案涉房屋价格过低系撤销合同的法定事由，不是确认合同无效的依据，一审判决适用法律错误。
顾永福辩称，不同意马爱军的上诉请求，理由如下：1.一审判决系依据多项证据认定案涉房屋售价过低，证据充分。2.马爱军在我不知情情况下，擅自与刘梦培签订合同，且价格过低；存在合同条款约定过于简单，双方联系方式同一，刘梦培未看房，未向我支付房款，刘梦培再次卖房等违背常理的情形，一审判决据此认定马爱军与刘梦培恶意串通订立的损害我的合同无效，具有事实和法律依据。3.售价过低只是一审判决认定恶意串通行为成立的一个关键点，而非认定合同无效的全部依据，一审判决认定合同无效的法律依据是恶意串通损害第三人利益订立的合同无效。
刘梦培辩称，我同意马爱军的上诉请求，不同意一审判决，但是未提出上诉。
张海宁、郭宇、华城公司经本院依法传唤，未到庭答辩。
顾永福向一审法院起诉请求：1.判决马爱军与刘梦培于2016年4月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2016年4月19日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.判决刘梦培配合我将案涉房屋过户回到我名下。
一审法院认定事实：案涉房屋（71.79平方米）原系顾永福所有的房产(案涉房屋为央产房)。2015年6月12日，顾永福与郭宇签订《借款合同》，约定顾永福向郭宇借款人民币60万元；借款期限为一个月，自2015年6月12日至2015年7月12日止；借款利息为每月1.7%；顾永福提供案涉房屋做抵押担保，并承诺及时办理房产抵押登记手续；抵押期间，顾永福同意将案涉房屋的《房屋所有权证》等交由郭宇保管等。当日，顾永福为马爱军出具《委托书》，顾永福委托马爱军全权代表顾永福办理如下事项：1、代为办理该房产的提前还款，解除抵押手续，签署解押协议，并领取解押后的房产证及相关解押材料。2、在符合依法出售的前提下，代为办理此房的买卖交易手续；代为办理房屋所有权证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证，代为办理房源核验手续、代为签订网签手续及解除网签手续，代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续，代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买房的名义办理贷款、抵押的相关手续，代为办理房屋交易中涉及的银行资金托管、资金监管与资金解冻等相关手续并签署相关文件，代为办理房地产交易资金从解冻账户中转出并签署相关文件，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续，受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。受托人可多次使用本委托书。受托期限：自委托之日至委托事项办完为止；受托人有转委托权。同时，北京市方正公证处为该《委托书》办理了公证。
2016年6月12日，顾永福为马爱军出具另一份《委托书》，顾永福委托马爱军全权代表顾永福办理如下事项：1、代为前往房地产管理部门查询上述房产是否发生司法接管和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形，核实房屋档案；2、代为提前偿还银行贷款、办理预约还款手续、办理注销与上述房款相关的抵押登记事宜，代为签署解押协议，领取解押材料；3、代为办理上述房产的抵押登记手续、签署解押协议，代为领取注销抵押登记后的房产证等相关证件；4、代为办理上述房产的银行贷款手续，并在银行开立账户，申请贷款及还款事宜，代为签署借款合同、抵押合同、借款借据、划款委托书、资金监管协议及其他相关文件。代为办理银行房款手续及贷款资金的划转，解冻等与之相关的手续。受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。受托人可多次使用本委托书。受托期限：自委托之日至委托事项办完为止。受托人有转委托权。2015年6月15日，北京市方正公证处为该《委托书》办理了公证。当日，北京市方正公证处为顾永福与郭宇签订的《借款合同》出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2015年7月10日，顾永福与郭宇又签订《借款合同》，约定顾永福向郭宇借款人民币20万元；借款期限为一个月，自2015年7月10日至2015年8月10日止；借款利息为每月1.61%等。2015年7月13日，北京市方正公证处亦为顾永福与郭宇签订的该份《借款合同》出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。
2015年12月8日，顾永福与张海宁签订《主债权与不动产抵押合同》，约定顾永福向张海宁借款人民币70万元（实为借款50万元，连同2015年7月10日，顾永福向郭宇借款20元，一并办理抵押手续）；借款期限为一个月，自2015年12月8日至2016年1月8日。顾永福签订上述借款合同后均收到了所借款项（共计130万元），顾永福将上述款项都转给了朋友崔华使用。
2016年3月2日，顾永福又为马爱军出具《委托书》，内容为”我委托人顾永福是坐落于北京市崇文区（现东城区）501房屋的产权人，房屋所有权登记人为顾永福（房屋所有权证号为：京房权证崇私字第XX**号，成本价出售住宅，建筑面积为71.79平方米）。现我拟对上述房产进行相关处分，因我其他事务繁忙，故委托马爱军为我的合法代理人，全权代表我办理与上述房产有关的办理上述房产解除抵押登记的相关事宜、领取房屋所有权证、代为办理房屋所有权证密码找回及更改事宜、代为办理该央产房的一切上市相关手续。受托人所签署的一切相关法律文件我均予以承认。受托人无转委托权。”2016年3月4日，北京市国立公证处为该《委托书》办理了公证。
2016年4月11日，马爱军代表顾永福与刘梦培经华城公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定顾永福将其所有的位于本市东城区501号房屋卖予刘梦培；房屋成交价150万元。2016年4月12日，刘梦培受马爱军的指派，将购房款60万元转账给了郭宇。2016年4月19日，马爱军代表顾永福与刘梦培签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版，网签合同）。当日，马爱军代表顾永福与张海宁签订《抵押合同终止协议》。次日，马爱军与张海宁对案涉房屋的抵押予以注销登记。2016年4月21日，刘梦培向马爱军转款883800元。马爱军收到该款后给付张海宁70万元，余款尚在马爱军处。2016年6月初，刘梦培将案涉房屋出售给了案外人肖培棕、朱琳。现顾永福持诉称理由诉至法院。
一审法院另查明，顾永福与张润霞于2011年10月10日离婚。一审诉讼中，顾永福表示通过郭宇认识了马爱军。其在收到借款后经与郭宇、张海宁协商一致，一直在向郭宇、张海宁偿还利息共计444110元（直至案涉房屋被出售），本金并未偿还。对此，马爱军不持异议。同时，顾永福强调其在2016年3月2日向马爱军出具委托书，取消了委托马爱军出售案涉房屋的特别授权，但马爱军欺骗顾永福，越权代理顾永福与刘梦培买卖案涉房屋，该房屋的售价远低于市场价格，侵犯了顾永福的合法利益。对此，马爱军和刘梦培不予认可，认为马爱军持有经公证的顾永福出具的授权委托书，代表顾永福签订房屋买卖合同，合法有效。一审法院向马爱军询问其代表顾永福出售案涉房屋是否征求顾永福的意见，马爱军表示因顾永福长时间没有偿还本金，郭宇、张海宁要求马爱军出售案涉房屋偿还借款。至于郭宇、张海宁是否向顾永福主张过该项权利，马爱军表示不知情，郭宇、张海宁是否依据《具有强制执行效力的债权文书公证书》向人民法院申请强制执行亦不清楚，但其告知了顾永福出售该房屋一事。对此，顾永福表示其对案涉房屋被出售一事根本不知情。刘梦培表示，其在购买该房屋时曾通过华城公司的经纪人实地看过案涉房屋。对此，顾永福表示不予认可。华城公司未到庭应诉，马爱军、刘梦培亦未就上述主张提供证据予以佐证。诉讼中，一审法院就案涉房屋在交易时的价格向北京链家房地产经纪有限公司进行询价（因案涉房屋已被再次出售，顾永福已不再使用该房屋）。经询，当时该地区的房屋市场均价在38000元至42000元之间。顾永福对此不持异议，马爱军、刘梦培对此不予认可。
一审法院认为，公民的合法权利受法律保护。根据已查明的事实，本案中，顾永福系案涉房屋的原产权人。2015年6月12日，顾永福为筹措资金与郭宇签订《借款合同》。合同约定，顾永福向郭宇借款人民币60万元，借款期限为1个月。同时，双方向公证处申请办理《借款合同》的强制执行公证，保证按照《借款合同》的约定妥善履行还款义务。当日，顾永福还为马爱军出具二份《委托书》。该《委托书》载明，顾永福同意出售案涉房屋，并委托马爱军代为办理案涉房屋的抵押、买卖等手续。上述协议签订后，郭宇将借款给付顾永福。此后，顾永福再次向郭宇及张海宁借款（共计130万元），并与张海宁办理了案涉房屋的抵押手续。其间，顾永福向郭宇及张海宁偿还上述借款的利息，未偿还本金。顾永福于2016年3月2日向马爱军出具《委托书》，内容为委托马爱军办理案涉房屋（央产房）的一切上市交易手续，可以认定顾永福有委托马爱军出售案涉房屋的意思表示。庭审中，顾永福表示该份委托取消了委托马爱军出售案涉房屋的特别授权，但其表述与委托书内容不符，因此对顾永福的该项陈述，不予采信。2016年4月11日，经华城公司的居间，马爱军以顾永福委托代理人的身份与刘梦培签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，顾永福以150万元的价格将案涉房屋出售给刘梦培。诉讼中，马爱军表示因顾永福长时间没有偿还借款本金，郭宇、张海宁要求马爱军出售案涉房屋偿还借款，但至于郭宇、张海宁是否向顾永福主张过该项权利马爱军表示不知情，郭宇、张海宁是否依据《具有强制执行效力的债权文书公证书》向人民法院申请强制执行亦不清楚，但其告知了顾永福出售该房屋一事，顾永福对此不予认可，马爱军亦未就此提供证据予以佐证，故对马爱军的上述陈述不予认可。顾永福与郭宇向公证处申请办理了《借款合同》的强制执行公证。但马爱军作为顾永福的委托代理人，在未核实郭宇是否就顾永福欠款申请强制执行的情况下，代表顾永福出售案涉房屋，且出售的价格远低于市场正常交易价格，其在此次交易过程中未对顾永福的合法权益予以相应保护、提示。同时，刘梦培作为案涉房屋的购买人，其购买该房屋的价格远低于市场正常交易价格，本案中，没有证据证明刘梦培在此次购买行为中是否采取了审慎的注意义务。综合上述因素，可以认定马爱军与刘梦培之间在购买案涉房屋过程中存在串通行为。该二人的串通行为损害了顾永福的合法利益，故马爱军代顾永福与刘梦培签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）应属无效合同。现顾永福起诉要求确认上述合同无效的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。基于此，对马爱军、刘梦培的抗辩意见，不予采信。关于顾永福要求刘梦培配合顾永福将案涉房屋过户回到顾永福名下的诉讼请求，因现该房屋已被刘梦培出售给他人，故顾永福的该项诉讼请求，依据不足，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，判决:一、确认马爱军代顾永福与刘梦培于二Ｏ一六年四月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、确认马爱军代顾永福与刘梦培于二Ｏ一六年四月十九日签订的《存量房屋买卖合同》(经纪成交版)无效；三、驳回顾永福的其他诉讼请求。
当事人二审期间主要争议事实为马爱军出售案涉房屋给刘梦培的价格是否过分低于当时的市场价格。一审法院通过向房地产经纪公司询价，调查到案涉房屋周边房屋均价在2016年四五月份时价格在每平方米3.8万到4.2万元之间。一审法院以此作为案涉房屋当时市场价值的参考，并无不当。故，案涉房屋在马爱军与刘梦培签订案涉合同时的市场价值应不低于272万（3.8万/平方米*71.79平方米），而案涉合同约定的房屋总价为150万元，本院认定，马爱军与刘梦培签订案涉合同约定的房屋总价过分低于当时房屋的市场价值。本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，当事人二审争议焦点为马爱军与刘梦培签订案涉合同是否存在恶意串通损害顾永福利益情形以及能否据此认定案涉合同无效。
关于马爱军与刘梦培签订案涉合同是否存在恶意串通情形。首先，马爱军并无证据证明其以150万元的价格出售案涉房屋系经顾永福同意或知情，在以此价格出售案涉房屋明显会损害顾永福利益情况下，马爱军仍出售案涉房屋，应认定马爱军对于出售房屋的行为和损害顾永福的后果存在恶意。其次，在房屋价格明显过分低于市场价可能损害房屋所有权人利益的情况下，刘梦培作为买受人，并无证据证明其在买房前对房屋现状进行了充分了解查看，亦无证据证明其向顾永福了解了其出售意愿和意见。综上，马爱军和刘梦培在明知以其签订合同的价格买卖案涉房屋可能损害顾永福利益的情况下，仍签署并交易，本院认定双方存在串通行为。
马爱军与刘梦培串通买卖案涉房屋的行为，客观上损害了房屋所有权人顾永福的利益，马爱军与刘梦培签订的案涉合同应认定为无效。关于马爱军提出的房屋价格过低并非合同无效事由的主张，因本院系以案涉合同存在恶意串通损害第三人利益情形，认定为无效，房屋价格过低仅是判断双方是否存在恶意及串通行为的一个事实依据，并非以此作为认定合同无效的事由，故对马爱军的上述主张，本院不予采纳。
综上所述，马爱军的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由马爱军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周梦峰
审 判 员 张振越
代理审判员 杜传金
二〇一七年六月二日
书 记 员 胡 月
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