江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏02民终1146号
上诉人（原审原告）：夏桂全，男，1954年8月2日生，汉族，住江阴市。（未到）
委托诉讼代理人:夏飞，系夏桂全儿子。
委托诉讼代理人:杨旭，江苏恒佳达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏新长江实业集团有限公司，住所地江阴市滨江西路328号。
法定代表人:李洪耀，该公司董事长。
委托诉讼代理人:胡国春，江苏振强律师事务所律师。
上诉人夏桂全因与被上诉人江苏新长江实业集团有限公司（以下简称新长江公司）恢复原状纠纷一案，不服江阴市人民法院（2016）苏0281民初10430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
夏桂全上诉请求：撤销一审判决，依法改判新长江公司停止出租、拆除构筑物并恢复原状。事实和理由：1、从位置和�能上看，本案争议的部分属于地基空间，是整体房屋的基础结构，而非地下室；从面积上看，争议部位面积为182.4平方米，与资产评估报告中地下室建筑面积262平方米明显不符。2、新长江公司未能通过拍卖获得争议的地基空间所有权，评估报告中载明的资产没有与涉案地基空间面积相等或相近的建筑物或房屋。3、其持有相关权证，对涉案宅基地使用权及房屋所有权的取得属于物权的原始取得，即便原江阴市第三纺织机械厂（以下简称第三纺机厂）对涉案房屋享有所有权，根据房地一体原则，在其取得该宅基地时，地上房屋及构筑物应一并随土地使用权转移，第三纺机厂依法不能保留任何房屋或构筑物的所有权。
新长江公司二审辩称：1、诉争地下室与其拍卖获得的地下室系同一处房屋。2、其系合法取得该诉争地下室。3、其已经完成了举证义务。请求驳�上诉，维持原判。
夏桂全一审诉请：１、判令新长江公司对其房屋第一层下的空间停止使用，拆除构筑物，恢复原状；２、承担本案诉讼费用。事实和理由：其住宅位于江阴市老夏港桥东堍，即江阴市镇澄路396号房屋（以下简称396号房屋）。1997年建房时，考虑到房屋的第一层地平应与夏港桥持平，因此在房屋基础打桩后，房屋的第一层地平与老夏港桥在同一水平的高度浇铸，致使地基与第一层地平之间有3米左右高的落差。2015年10月27日，其发现刘海东把施工材料运至该住宅楼下，在其一层地平下将开放的空间砌墙隔断，准备用作仓库或出租，其对此予以阻止，并向“110”报警。上述纠纷经政府有关部门调解无果。其曾于2015年12月以刘海东为被告向法院起诉，审理中，刘海东向法院提供了新长江公司与刘海东订立的《委托管理协议》，辩称在该楼下砌墙是受新长江公司的委托。但其持有江阴市人民政府颁发的《江阴市个人建造住宅用地许可证》、《村镇房屋所有权证》，其住宅下的宅基地依法应由他使用，并且其向第三纺机厂购买房屋时包括地下一层，新长江公司在不享有该宅基地使用权的情况下仍然恶意强占，侵犯了其宅基地使用权。为此，起诉至法院，请求判令所请。
新长江公司一审辩称：１、夏桂全虽持有396号房屋的《村镇房屋所有权证》、《宅基地使用证》，但是该房屋系第三纺机厂在没有规划许可证和建设许可证的情况下建造，建成后于1996年将其中2间3层卖给了夏桂全，因此，该房屋并非为夏桂全依规定申请用地后得到政府准建后建造的，属于违章建筑。２、夏桂全并非是房屋所在地夏东村的村民，《江阴市夏港镇农户（居民）建房用地审批表》上注明建房原因是“住房困难，翻建二间楼房�，事实并非如此，故其拥有的《村镇房屋所有权证》、《宅基地使用证》是违法取得的，应予撤销。３、夏桂全向第三纺机厂购买396号房屋时，并不包括地下一层；1999年，其公司通过拍卖取得了第三纺机厂包括镇澄路392号－400号地下的资产，396号房屋地下一层即包括在内，已为其公司所有，其公司享有处置权。综上，应驳回夏桂全的诉讼请求。
一审法院经审理查明：396号房屋系二间三层楼房，位于老夏港桥东堍。房屋位于镇澄路北侧，南临镇澄路，一层地面与镇澄路路面持平，建造之时，因房屋基础较抵，故建造框架基础将一层地面抬高，在一层以下形成约3米高有开放式空间。同类房屋共为六间，396号为其中二间。1997年，江阴市夏港镇土地管理所颁发了编号为7571的《江阴市个人建造住宅用地许可证》，准予夏桂全使用宅基地83.6平方米；1997年11月20日，江阴市夏港镇人民政府办理了《江阴市夏港镇农户（居民）建房用地审批表》，户主为夏桂全；1997年12月3日，夏桂全取得加盖了江阴市人民政府村镇房产专用章的396号房屋的《村镇房屋所有权证》；1998年1月6日，夏桂全取得加盖了江阴市土地管理局证件专用章编号为980001的396号房屋《宅基地使用证》。
审理中，夏桂全陈述，其原在江阴市工作，在租房居住，其户口在夏港居委会，其配偶为夏港镇夏南村人，是农村户口。1997年，其回夏港想购买一套房屋。第三纺机厂的匡某听说其想买房子，就找到其，其就随匡某云看房子，当时房子前场地尚未完工，匡某陪其从上到下查看，包括所称的地下室，最终双方谈好从上到下2间（包括地下一层）以28.5万元成交。之后，其表示要办理房产证和土地证，双方协商办证费1.2万元。其表示先付房款20万元，剩下的房款和�证费用等证件办好后再支付，若办不出二证，就不要房子，房款退还。另外还提到，若十年后马路拓宽，将允许其房屋向后移，重建该房屋，不再支付相应的土地费用。1998年1月6日，办证的张伯卿给其送去房产证和土地证，并叫其去第三纺机厂支付剩余费用，其当天就将钱交给了匡某，匡某出具收据后交付了房屋钥匙。之后，由于房屋没有水电，其在地下一层安装了深井泵、自来水管子、阴井等。另外，其还对地下室进行了修葺，并对房屋地下进行了加固措施（如加建墩子等）
2015年10月，新长江公司委托刘海东将396号房屋一层以下空间砌墙隔断，进行使用。
2015年12月21日，夏桂全以刘海东为被告向法院提起要求排除妨碍之诉，审理中，刘海东向法院递交了委托人为新长江公司，受托人为刘海东的委托管理协议，内容为委托人委托受托人对镇澄路392号－400号的第一层以下仓库进行日常管理。嗣后，夏桂全撤回对刘海东的起诉。
2016年12月26日，新长江公司以江阴市国土资源局为被告，以夏桂全为第三人向法院提起诉讼，要求撤销江阴市个人建造住宅用地7571号许可证和撤销江阴市98001号宅基地使用证。2017年6月12日，法院作出（2016）苏0281行初117号行政裁定书，认为：根据各方当事人的陈述及提交的证据，可证明涉案第三人房屋系向第三纺机厂购买所得，相关部门为第三人补办了用地许可证、宅基地使用权证，第三人也取得了涉案房屋的所有权证。新长江公司提交的证据并不能证明其通过拍卖所得资产中包括涉案房屋所占土地的使用权或者土地上的建构筑物，且新长江公司通过拍卖取得第三纺机厂资产的行为发生在涉案用地许可证颁发以后，故新长江公司与涉案用地许可证之间不存在直接的、必然的利害关系，不具备诉讼主体资格。故裁定驳回新长江公司的起诉。
另查明：1999年，第三纺机厂向法院申请破产还债，法院于1999年7月8日裁定宣告该厂进入破产还债程序，审理中，该厂成立清算小组对资产进行清算，并将资产委托江阴市产权交易中心进行拍卖。2000年3月23日，新长江公司拍得第三纺机厂拍卖的资产，在资产评估报告书中，包括地下室262平方米。2000年4月10日，法院作出裁定书，宣告第三纺机厂破产还债程序终结。新长江公司认为，其拍得资产中的地下室，即为镇澄路392号－400号的地下一层，396号房屋一层以下即包括其中。
审理中，新长江公司申请第三纺机厂破产前原厂长李某、车间主任匡某到庭作证。李某陈述：他是原第三纺机厂破产前的厂长，第三纺机厂将396号房屋卖给夏桂全是由车间主任匡某具体经办的。当时是先造房后办的土地、房屋手续。镇澄路392号－400号地下室是第三纺机厂的木工车间，这个地下室和北侧的车间，加上围墙组成一个封闭的木工车间厂区，6间房子的地下室一间用于办公室，一间用于修理车间，其余的是木材仓库，这个地下一层即为破产资产中的地下室，面积也是对的。地下一层因为当时是用于车间的，是不卖的。匡某陈述：他是第三纺机厂分厂的车间主任，就是镇澄路392号－400号房屋北侧的车间即分厂。这个分厂原有2.8亩土地，之前的情况是镇澄路沿路北侧为二层房屋是分厂办公室，再向北有车间。后来镇澄路拓宽，就把二层办公室拆了，再向镇里申请建造楼房，因他是分厂经办人，具体由他经办。房屋设计的时候上面三层是门面，下面是车间，上面6间三层门面都是通的，但是由于企业不景气，工程款都给不了，就想把房子卖掉，才把门面一间一间隔断的，地下�和门面是不通的，因为地下室是厂里保留的，要走到地下室，必须从厂里走进去的。厂里的一个员工知道夏桂全要买房，就陪着他去找的夏桂全，是由他和夏桂全具体谈的。他去找夏桂全的时候，房子已经造好了，当时车间还没用起来。企业是一直生产到破产，六间地下室本来想办锯板车间的，但是没有办起来，地下一层就基本没用，东面一间隔出来的，做门卫、办公室和会计室，是造好不久就隔的，其他5间堆放木料、包装材料等，也有空的。后来夏桂全提出要办证，也是他陪着夏桂全去办的证。当时他和夏桂全讲卖房，就是二间门面房。厂里没有把地下室卖掉，当时他向李某汇报的时候地下室工程款算作10万元归分厂的。
一审法院认为：宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，是物权的一种，依法应予保护，但对于集体土地的使用，并不排除约�使用。本案中，夏桂全取得396号房屋所占地块的《宅基地使用证》并无争议，争议的是第三纺机厂出卖396号房屋时是否包括地下一层，新长江公司是否取得396号房屋地下一层。
对此，法院认为，第三纺机厂破产时破产资产中包括地下室262平方米，李某和匡某均陈述该地下室即为镇澄路392号－400号地下一层，夏桂全未能举证证明第三纺机厂破产资产中的地下室为其他房屋，也未能涉及到第三纺机厂类似房屋，故法院认定第三纺机厂破产时破产资产中的地下室即为镇澄路392号－400号的地下一层。对于第三纺机厂出卖房屋时是否包括地下一层问题，法院认定不包括在内，理由：１、镇澄路392号－400号房屋系因镇澄路拓宽时建造，因镇澄路抬高路面问题，房屋从南侧看只能看见地上三层，从北侧看方可见地下一层，从地下一层不能进入地上三层，上下二部分在空间上有独立性，相互并不牵涉。２、从李某和匡某的陈述可见，位于镇澄路392号－400号北侧的第三纺机厂分厂为封闭厂区，包括镇澄路392号－400号地下一层，北侧车间，与围墙组成封闭区域，为一整体，进入镇澄路392号－400号地下一层只能从厂区进入，在使用上具有归属性。３、李某和匡某均陈述到第三纺机厂出卖房屋时只包括地上三层门面，地下一层为分厂车间，东面一间设为办公室，企业破产前还对地下一层进行实际利用。４、在第三纺机厂破产资产中，确将镇澄路392号－400号地下一层作为企业破产资产予以评估，并在法院组织的企业破产中由新长江公司中标拍得。５、双方均确认系先造房，后补办的相关准建手续，本案所涉情况与正常的获准建房有区别；从夏桂全持有的《建房用地审批表》和《村镇房屋所有权证》来看，夏桂全也仅获准建造二间三层房屋并�得对应的房屋所有权证，未涉及到地下一层。综上，法院认为第三纺机厂向夏桂全出卖396号房屋时仅出卖地上三层，不包括地下一层；虽夏桂全持有《宅基地使用证》，但并不排除双方对集体土地的约定使用，并且法律对此也无禁止性规定。
因此，夏桂全依据持有《宅基地使用证》和相关准建手续限制新长江公司对地下一层的使用无法律依据，法院对其诉讼请求依法不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条之规定，作出判决：驳回夏桂全对新长江公司的诉讼请求。案件受理费80元（夏桂全已预交），由夏桂全负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审补充查明：在第三纺机厂资产评估报告书中的宗地图上，涉案房屋所在的位置标注有“底层地下室”的字样和图示。另夏桂全提供的《江阴市夏港镇农户（居民）建房用地审批表》上载明间楼为二、层数三，审批单位注明“已建补办”。
以上事实，有资产评估报告书、江阴市夏港镇农户（居民）建房用地审批表在卷佐证。
本案二审的争议焦点为：396号房屋地下一层的权利归属如何认定。
本院认为：虽然夏桂全就396号房屋持有村镇房屋所有权证、宅基地使用证，但该房屋并非夏桂全原始建造，而是向第三纺机厂购买而得，并在此基础上补办了相关审批手续和权证。因此，就396号房屋地下一层的权利归属问题，应当审查是否在购买范围内。首先，从夏桂全补办的建房用地审批表来看，注明是三层两间，没有提到所谓的地下一层。其次，从空间位置来看，虽然该地下一层与夏桂全居住使用的部位呈上下坐落，但并非直接相通，而是分别在前后设置入户，需�外围绕过去。再者，从第三纺机厂资产评估报告书中的宗地图来看，涉案房屋所在位置有与该地下一层相对应的“底层地下室”，可见该争议部位包含在了第三纺机厂的资产中。最后，从一审出庭的两位证人李某和匡某的陈述来看，均反映当时出售房屋不包括该争议部位，该两证人系当时第三纺机厂的负责人和出售房屋的经办人，且与新长江公司和夏桂全并无利害关系，其证言有较高的可信度。因此，396号房屋地下一层的权利应归属第三纺机厂，后新长江公司通过拍卖获得第三纺机厂的资产，现由新长江公司对该地下一层行使权利并无不当。
综上，夏桂全的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人夏桂全负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕杰明
审判员 王静静
审判员 景 鑫
二〇一八年五月十日
书记员 程夫栎