上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第17252号
原告平阳县财政局。
法定代表人林海涵。
委托代理人池方景，浙江九州大众律师事务所律师。
委托代理人周纬国，浙江九州大众律师事务所律师。
被告黄时光。
委托代理人王赛叶。
被告王赛叶。
原告平阳县财政局诉被告黄时光、王赛叶排除妨害纠纷一案，本院于2014年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月29日公开开庭进行了审理，原告平阳县财政局的委托代理人周纬国、被告王赛叶暨被告黄时光的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告平阳县财政局诉称，原告于1999年从平阳县建筑通用机械厂处受让取得上海市浦东新区玉兰路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下至判决主文前简称系争房屋），并于2010年10月28日办理了产权证。被告黄时光、王赛叶（以下至判决主文前简称被告方）系夫妻，未经原告同意于2004年3月6日起占用系争房屋至今。原告为此要求被告方迁出系争房屋未果，故起诉来院，要求：1、被告方腾空系争房屋，并依法返还给原告；2、被告方向原告支付房屋占有使用费人民币（下同）160，395.90元（从2004年3月6日起计算至起诉之日即2014年4月20日止，使用费标准为：2004年按照每月500元计算，之后年递增率按照1.2计算）、物业管理费1，734.80元。
被告方共同辩称，其于2002年起在系争房屋内居住至今，与案外人朱莲花、郑XX都签订过租房合同，但现在找不到了。租金每月500元，2007年之前的租金已经付清，没有发生过纠纷。租金有时候交给朱莲花，有时交给郑XX，2007年，平阳县检察院的检察人员对被告方说系争房屋有纠纷，并让被告方把汇款凭证保留下来。之后，被告方没有再支付过房款，被告方也不清楚房屋产权属于谁。系争房屋自2007年之后就没有人管了，被告方至2013年才知道原告是产权人。现被告方同意在合理期限内搬出系争房屋，房屋占有使用费应从原告取得产权登记后按照之前的标准支付。关于物业管理费，被告方没有缴纳过。
审理中，原告提供如下证据：1、原告与案外人平阳县建筑通用机械厂在1999年签订的《协议书》复印件一份，内容为：平阳县建筑通用机械厂以物抵债，将包括系争房屋在内的四套房屋抵给原告，双方互不补钱。被告方表示，该份《协议书》真实性无法确认。2、《通知》与回执各一份，证明2013年5月20日，原告发出《通知》，要求系争房屋内的住户搬出。被告王赛叶于2013年5月23日签收上述《通知》。被告方对此无异议。3、物业管理费发票（号码为XXXXXXXX、开票日期为2013年6月18日、付款单位记载为为平阳县财政局）及情况说明各一份，证明原告向上海市浦东新区花木物业公司缴纳物业管理费5，341.60元，该公司第七管理站于2014年1月14出具的情况说明，证明上述发票金额5，341.60元包含系争房屋从2002年9月至2013年12月的物业管理费总计1，999.20元（每年176元，计算11年4个月）。被告方表示，其没有缴纳过物业费。4、原告工作人员郑XX的银行卡交易记录，证明该卡于2004年至2007年间陆续收到款项。对此，被告方表示，2004年，其工作人员郑XX提供了银行卡号，被告方转账10，000余元，但目前仅有2007年4月11日的凭证。5、系争房屋的出售合同及申请登记材料等，证明2005年3月5日，原告与案外人上海花木房地产开发经营公司就系争房屋签订了买卖合同，之后办理了房屋登记。
被告方提供如下证据：存款凭条一张，证明2007年4月11日，被告方向原告工作人员郑XX支付系争房屋的租金5，000元，这是被告方最后一次付租金，付的是2007年全年的租金。原告认为郑XX银行卡上是有这笔钱，原告不清楚是谁支付的，也不知是何款项。
经审理查明，被告方于2002年左右居住至系争房屋至今。2005年3月5日，原告与案外人上海花木房地产开发经营公司就系争房屋签订了买卖合同。2010年10月19日，原告的委托代理人郑XX就系争房屋提交登记申请书。2010年10月28日，系争房屋产权被登记在原告名下，建筑面积为66.05平方米，建筑类型为公寓。2007年4月11日，被告方曾转账给原告方工作人员郑XX5，000元。因双方就迁出系争房屋事宜协商未果，故诉至法院。
审理中，双方当事人就系争房屋发表如下意见：1、关于系争房屋直至2010年才办理产证的原因。原告称，系争房屋于1993年竣工，因为开发商的原因不能办理产证，2005年，系争房屋具备办理房屋登记条件后，原告与开发商签订了买卖合同，之后办理了产权登记。原告另表示，系争房屋没有纠纷，但涉及到过其他案件。被告方认为，原告的手续不完备，系争房屋权利不明，且2007年之前的租金已经付清。2、关于系争房屋使用费的确定，原告认为应按照同类房屋的市场价格计算，被告方则认为应按每月500元计算。关于系争房屋租赁的市场价格，双方在庭审中确认不再申请进行估价，同意由法院确定。
上述事实，有原告提供的协议书、房地产权证、通知及回执、物业管理费发票及情况说明、被告方提供存款凭条以及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，系争房屋系已登记在原告名下，原告对系争房屋享有合法的所有权，被告方亦表示同意在合理期限内迁出，应予确认。系争房屋使用费的确定应结合本案实际情况：首先，被告方居住于系争房屋的依据，被告方虽然不能提供租赁合同，但是根据其入住系争房屋至今长达十余年、被告方与原告工作人员之间的银行卡转账记录、原告至2013年才明确向被告方主张权利的事实及物尽其用的物权法原则，难谓被告方是非法入住；其次，从系争房屋的管理情况来看，原告对系争房屋产权确定迟延、管理不到位客观上也是形成系争房屋使用现状的因素，故被告方关于明确系争房屋权利人之后再缴纳租金或使用费的意见，应属合理，本院予以采信。基于以上考虑，系争房屋使用费的计算日期确定为2010年10月28日至2014年4月20日，计算标准不宜简单按照同类房屋租赁的市场价格确定，依据双方各自的行为因素及公平原则，本院酌情将系争房屋的占有使用费标准调整确定为：2010年每月500元、2011年每月520元、2012年每月540元、2013年每月560元、2014年每月580元，总额确定为22，616.67元。关于物业管理费，本案原、被告就此事项并无书面约定，原告作为系争房屋业主，应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，其要求被告支付物业管理费的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条的规定，判决如下：
一、被告黄时光、王赛叶于本判决生效之日起一个月内从上海市浦东新区玉兰路XXX弄XXX号XXX室房屋内迁出，将该房屋归还原告平阳县财政局；
二、被告黄时光、王赛叶于本判决生效之日起十日内给付原告平阳县财政局上海市浦东新区玉兰路XXX弄XXX号XXX室房屋使用费22，616.67元；
三、驳回原告平阳县财政局的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，542元，减半收取1，771元，由原告平阳县财政局负担1，523元，被告黄时光、王赛叶共同负担248元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 刘 明
二〇一四年六月二十日
书 记 员 周丽萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。