山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终1011号
上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘金辉，总经理。
委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张桂芹，女，1961年11月30日出生，汉族，居民，住山东省平阴县。
委托诉讼代理人：燕泽，北京盈科（济南）律师事务所律师。
上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）因与被上诉张桂芹房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
东拓置业上诉请求：依法撤销原审法院（2015）高民初字第1735号民事判决书，依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.原审法院事实认定错误，本案不能办理房屋产权登记证书的原因系张桂芹违建所导致，东拓置业不存在逾期办证的违约行为。2014年4月17日，张桂芹与东拓置业签订《商品房买卖合同》，合同约定由张桂芹购买东拓置业开发的某小区房屋一套。该《商品房买卖合同》第二条约定：“......该商品房阳台为非封闭式。”张桂芹在东拓置业交付房屋后擅自将涉案房屋阳台封闭。东拓置业依合同约定将办理房屋权属登记需由东拓置业提交的材料报产权登记机关备案时，登记机关现场勘查时发现涉案房屋存在违章建筑（阳台封闭），故将东拓置业申请办理涉案房屋所在的楼宇房屋权属登记的材料予以退回，以致涉案房屋所在楼宇至今仍未办理权属登记。2.不能办理房屋产权登记证书的后果应由张桂芹承担。张桂芹在未取得房屋产权之前，违反涉案商品房买卖合同的约定，擅自封闭阳台，导致在房管局备案的房屋状况与实际房屋状况不符，是导致不能办证的直接原因，其后果理应由张桂芹承担。
张桂芹辩称,原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求二审法院驳回东拓置业的全部上诉请求。1.依据张桂芹与东拓置业签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，否则出卖人应按下列第二项处理：即买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。东拓置业作为出卖人的义务有两项：一是在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由东拓置业提供的资料报产权登记机关备案；二是书面通知张桂芹向房管部门申请办理房屋所有权证。而事实情况是本案涉案房屋所在的楼座至今未取得房屋产权大证，才导致了张桂芹至今无法取得不动产所有权证。2.东拓置业提出因张桂芹原因导致无法办理房屋产权大证，但是东拓置业在法定举证期限内未提交任何证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》以及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，没有证据或证据不足以证明自己的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案应当由东拓置业承担举证不能的不利后果，其抗辩理由无事实及证据依据，不应得到支持。3.原审判决认定事实清楚适用法律正确，请求二审法院依法驳回东拓置业的上诉，维持原审判决。
张桂芹向一审法院起诉请求：1.依法判令东拓置业支付逾期办证违约金49182元；2.请求判令东拓置业支付自2015年5月21日至实际办证之日止的违约金；3.本案全部诉讼费用由东拓置业承担。
一审法院认定事实：2012年4月17日,张桂芹（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。由张桂芹购买东拓置业开发建设的位于济南高新区某小区南区5号楼2-401室房屋，建筑面积为142.29平方米，房屋总价款为1126937元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力；2.因政府部门对项目进行调整造成工期顺延的；3.市政府配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；4.因政府行为或法律法规发生变化等非出卖人的原因造成工期延长的。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，张桂芹依约向东拓置业支付了全部购房款1125432元。东拓置业于2013年6月13日向张桂芹交付了房屋。张桂芹主张东拓置业应在交房后270日内协助张桂芹办证，即应在2014年3月10日之前通知。但实际上张桂芹所在的涉案楼宇至今尚未取得初始登记，并不具备办证条件，并且至今未得到过东拓置业的任何办证通知，东拓置业的行为违反合同约定，应当向张桂芹承担违约责任。东拓置业应当按照合同约定支付违约金。故要求东拓置业支付逾期办证违约金49182元（以1125432元为基数，自2014年3月10日起至2015年5月21日止按日万分之一计算）；同时，要求东拓置业支付自2015年5月21日至实际办证之日止的违约金。东拓置业称已依据合同约定在上述商品房交付张桂芹后270天内将资料报产权登记机关，并通过书面张贴公告的形式通知了张桂芹，因此不存在逾期的情况。东拓置业未提供证据证实上述主张。一审法院认为，张桂芹与东拓置业于2012年4月17日所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律的保护，双方均应本着诚实守信的原则全面履行各自的义务。张桂芹依约向东拓置业交纳了购房款，东拓置业理应依合同约定于双方交付房屋之日（2013年6月13日）270日(2014年3月10日)内将相关资料报产权登记机关备案并书面通知张桂芹向房管部门申请办理房屋所有权证。而东拓置业至今未通知张桂芹办理房产证，已构成违约。东拓置业抗辩已依合同约定在房屋交付张桂芹后270天内将资料报产权登记机关，并通过书面张贴公告的形式通知了张桂芹，但未提供证据证实上述主张，一审法院不予采信。东拓置业应按照涉案合同的约定以总房款1125432元为基数，自2014年3月11日起至判决生效之日止，按每天万分之一的标准支付逾期办证违约金。对于张桂芹主张的超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张桂芹支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金（以总房款1125432元为基数，自2014年3月11日起至判决生效之日止，按每天万分之一的标准计算）；二、驳回原告张桂芹的其他诉讼请求。案件受理费1030元，由被告济南东拓置业有限公司负担。
本院二审期间，东拓置业围绕其上诉请求向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东拓置业主张，未能办理涉案房屋所有权登记手续的原因系张桂芹存在违法建设的情形所致。为此，东拓置业提交了由济南高新区管委会办公室于2014年10月10日印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》（济高管办发[2014]32号）、收件回执以及办证进度查询。张桂芹质证称，1.东拓置业提交的证据材料超过举证期间，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，张桂芹不予质证。因东拓置业提交的济高管办发[2014]32号文件出具的时间为2014年10月10日，此文件系在2014年10月10日即已存在。提交的收件回执以及办证进度查询显示时间也早于一审判决作出之日。张桂芹人向一审法院主张权利的时间为2015年5月份，案件从立案到开庭到作出一审判决经历了将近一年半多的时间，其怠于履行自己的义务，应当承担不利的法律后果。东拓置业在二审首次开庭时未提交证据，庭审结束后提供该证据，既未履行二审举证义务，也不符合二审中的新证据的规定，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的，人民法院应不予以采纳。因此对上述二份证据，张桂芹不予质证。2.若合议庭认为东拓置业提交的证据材料未超过举证期间，符合《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律的规定，要求张桂芹进行质证，那么对上述两份证据发表如下意见：济高管办发[2014]32号文件系济南市高新区管委会办公室出具的，张桂芹对其真实性无异议。首先，张桂芹的涉案房屋并未违反市政府《关于依法整治违法违章建筑有关问题的通告》，办理房屋产权证书，是东拓置业与张桂芹之间的民事法律关系，济南市高新区管委会办公室无权对办理房屋产权证书的行为进行行政干预。其次，该份文件的告知单位为建设局，但是办理房屋产权登记的机关为济南市房产管理局，该文件不能证明东拓置业的主张，即不能证明因张桂芹的原因导致无法办理涉案房屋的初始登记。最后，即便该文件对涉案楼座办理产权证书产生影响，东拓置业实际交房时间为2013年6月13日，那么依据双方签订的买卖合同第十五条规定，东拓置业应当最迟于商品房交付后270日内办理完毕涉案房屋所在楼座的初始登记并书面通知张桂芹办理房屋产权证书，即东拓置业最迟应当于2014年3月10日前办理初始登记。若东拓置业在合同约定的时间内完成合同义务，济南市高新区管委会办公室在2014年10月10日下发文件时根本不会对产权证书造成任何的影响，现因东拓置业前期拖延办证才导致张桂芹至今无法取得房屋产权证书，东拓置业仍应当承担违约责任。对东拓置业提交的收件回执以及办证进度查询，首先因为系复印件并且没有相关部门的盖章，无法核实其真实性，因此张桂芹对其真实性不予认可。其次，该份证据材料没有显示接收单位、递交时间、回执时间等内容，显示的房屋坐落与张桂芹无关，不是本案涉案房屋，那由此而来的办证进度更与本案无关，不能证明东拓置业的主张。并且该办证进度查询中显示的退件原因并非因张桂芹原因，因此，该证据真实性无法核实，同时证据内容也无法证明未能进行产权登记的原因系因张桂芹的原因所导致。该证据不具备真实性、合法性、关联性，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，该证据不能作为认定案件事实的依据。最后需要说明的是，阳台封闭行为系东拓置业设计的阳台存在安全隐患，在东拓置业以及物业公司的统一安排下，由同一施工单位按照相同的标准、形式进行的封闭作业，也统一收费。所以未能办理产权证书并非张桂芹自身原因导致，东拓置业不存在免责事由。综上，东拓置业提供的以上两份证据材料无法证明不能取得初始登记的原因在张桂芹，因此其仍应承担违约责任，原审认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张桂芹对东拓置业提交的济南高新区管委会办公室于2014年10月10日印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》（济高管办发[2014]32号）文件的真实性并无异议，该文件系济南高新区管委会办公室所出具，与本案争议的事项具有关联性，依法应作为有效证据予以采信。由此可以印证，2014年10月10日之后因涉案房屋的业主存在违法建设的情形，政府有关部门通知暂停办理房屋所有权登记手续。对此，本院予以确认。一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为,本案的争议焦点为：涉案房屋逾期办理房屋产权登记手续所产生的违约责任是否应由东拓置业承担。针对上述争议焦点，本院认为，东拓置业与张桂芹于2012年4月17日所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。张桂芹依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，东拓置业理应依合同约定于双方交付房屋之日270日内将相关资料报产权登记机关备案并书面通知张桂芹向房管部门申请办理房屋所有权证。而东拓置业未在规定期限内通知张桂芹办理房屋产权登记，已构成违约,应承担违约责任。东拓置业在二审中提交的济南高新区管委会办公室于2014年10月10日印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》（济高管办发[2014]32号）文件显示，涉案房屋因业主存在违法建设的情形，被政府有关部门发文暂停办理房屋产权登记手续。因此，东拓置业应按照合同约定承担2014年3月11日至2014年10月9日期间因未办理房屋产权登记手续的违约责任。2014年10月10日后仍不能办理涉案房屋的所有权登记手续的原因系张桂芹存在违法建设的情形所致，在该情形消除之前，张桂芹将涉案房屋不能办理所有权登记手续的原因全部归责于东拓置业与事实不符，本院不予支持。
综上所述，东拓置业的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1735号民事判决第二项及案件受理费承担部分；
二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1735号民事判决第一项；
三、上诉人济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付被上诉人张桂芹逾期办理房屋产权初始登记的违约金23859.16元（以1125432元为基数，自2014年3月11日起至2014年10月9日止，共计212天，按照日万分之一的标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1030元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担530元，由被上诉人张桂芹负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 赵平洋
代理审判员 唐鸣亮
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 刘 翔