河南省漯河市郾城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郾民初字第01981号
原告张蕾，女，汉族，1975年4月25日出生。
委托代理人翟明伟，河南强人律师事务所律师。
被告杜明杰，男，汉族，1969年7月1日出生。
被告张秋华，女，汉族，1968年11月12日出生。
被告付风云，女，汉族，1971年9月14日出生。
三被告共同委托代理人魏玉瑾、谢有志，河南汇恒律师事务所律师。
原告张蕾与被告杜明杰、张秋华、付风云确认合同无效纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告张蕾及其委托代理人翟明伟，被告杜明杰、张秋华、付风云及其共同委托代理人魏玉瑾、谢有志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张蕾诉称：2014年10月17日，原告与三被告签订了一份租地协议，协议约定租用期间为30年，每年租金为3.57万元，30年租金共计107万元，原告一次性支付租金100万元，下余7万元租金，因三被告将部分可用房屋租赁给其他租户未收回，并承诺半月内搬迁，由于至原告起诉时仍未搬迁，原告未将剩余7万元租金未支付给被告，被告已构成违约。协议签订后，原告才知道所承租的三被告的土地及附属物是被告违法使用，该块土地的建筑物并未经过法定程序进行规划审批，系违法建筑，被告将违法使用的土地、房产租赁给被告使用，出租形式违法，名为租赁实为土地买卖协议。后经原告多次与三被告交涉，三被告拒不退还租金，为维护原告的合法权益，特诉至法院请求（1）依法确认原、被告签订的租地协议无效；（2）依法判令三被告退还原告已交付的100万元租金，并支付违约金10万元；（3）本案诉讼费由三被告承担。
被告付风云、张秋华、杜明杰辩称：一、三被告与原告所签土地租赁协议合法有效。原、被告均具备民事行为能力，双方所签订的土地租赁合同不违反任何法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，三被告也不存在欺诈、胁迫情形，租地协议依法对双方应具有法律约束力。二、合同签订后，三被告按照合同约定将土地交付给原告使用，原告只支付了100万元租赁费，尚欠租金7万元，经被告多次催要，原告一直未支付。原告称是因有其他租赁户未搬迁缺乏事实依据，实际是原告让两家原租赁户搬回继续经营的，三被告在合同履行中不存在任何违约行为。三、原告诉称三被告的土地及附属物是违法占有，所建鸡场属于违法建筑，无任何事实及法律依据。三被告在1994年前就已经对该鸡场所占土地取得土地承包经营权，1994年10月份，三被告为响应政府号召发展养殖业，经政府同意本组研究将三被告所承包得土地统一规划为养殖区。在三被告养殖期间所占土地虽经重新发包，但该土地一直由三被告承包至今，故三被告有权将土地承包经营权采取转包、转让等方式流转，因此三被告将涉案土地及附属物进行出租符合法律规定。原告称三被告的土地及所建鸡场属于违法建筑，没有依据，租赁合同有效。
原告张蕾为证明其主张向法庭提交了以下证据：
证据一：原、被告之间签订的租地协议、土地方位图各一份，证明原、被告双方于2014年10月17日签订了租地协议，协议约定：三被告将自己的养鸡场租给原告使用三十年；原告交付款后，该块地地上及地下所有附属物属原告所有；该土地及附属物共价值107万元整；原告在该块土地上实施建设被告不得阻挠，如有其它问题，由被告承担责任。该协议书名为租地协议，实为土地买卖协议，依法应确定原被告签订的租地协议为无效协议。三被告转卖给原告的土地系被告的承包地，是可耕地，被告在没有办理农用地转为建设用土地审批的情况下，将该可耕地转卖给原告用于非农建设，严重违反了我国土地管理法的相关规定，依法应确认协议无效。
证据二：被告给原告出具的收到条一份，证明被告于2014年10月17日收到原告支付的土地款人民币100万元，被告应依法返还原告土地款100万元。
证据三：原告借记卡账户历史明细清单一份，证明原告于2014年10月17日从自己的银行卡中分两次共取出100万元现金，用于向被告支付土地款。
证据四：被告张秋华的录音录像光碟一张及录音笔录两份，证明被告张秋华认可双方签订的协议书，名为租地协议，实为买卖协议，实际上是以租代卖。该土地不是宅基地，而是可耕地，没有办理农用地转为建设用地的审批手续，在这块土地上政府不允许进行建设。
证据五：被告付风云的录音录像光碟一张及录音笔录各一份，证明被告付风云承认转卖给原告的土地不是宅基地，而是可耕地，没有办理农用土地转为建设用地的审批手续，该土地即将征用拆迁。
证据六：周欣营的录音、录像光碟一张及录音笔录各两份，证明周欣营系原、被告双方的中间介绍人，双方签订的租地协议系周欣营起草的，该协议实际上是土地买卖协议。
证据七：漯河市人民政府关于集中拆除违法建筑的通告一份，证明被告转卖给原告的土地及附属物，没有办理相关批准手续，且严重违反《土地管理法》关于禁止买卖或以其他形式非法转让土地的规定，故原、被告之间签订的协议应为无效协议。
三被告质证认为，对证据一租地协议的真实性无异议，证明问题有异议，该协议明确约定为租地协议，并非原告所认可的名为租赁实为买卖；该证据不能证明原告诉称的承包地是可耕地，因为租地协议中明确注明出租的是养鸡场。对证据二收条的真实性无异议，但该收到条的收到人系张秋华，该协议的签订人为杜明杰、张秋华、付风云、杜会杰，租金收到人是张秋华一个人，其余三人未收到租金。对证据三取款明细表的真实性无异议，但与本案无关。对证据四张秋华的录音，该录音不能证明该协议是买卖协议，三被告没有办理农用地转为建设用地的手续，对出租土地没有关系。对证据五付风云的录音，单凭付风云的录音不能证明该争议的土地即将拆迁。对证据六周欣营的录音，该录音不能证明该租地协议为买卖协议。对证据四、五、六录音，被告始终没有认可原告在录音时诱导性的提出买卖协议一说，被告享有的涉争土地是根据政府部门的号召从事养殖业，而不是进行建设，故被告认为从事养殖业不需要办理建设用地的审批手续。对证据七拆除违法建筑的通告，认为与本案无关联性。
原告张蕾对三被告的质证意见作出补充认为，三被告对原告的证据提出的异议不能成立，原告的证据充分证明了双方签订的协议虽然写的是租地协议，实际是买卖协议，付风云的录音中非常明确的承认了土地的性质为可耕地，可耕地用于建设必须到土地部门办理转用审批手续，故原告的诉请是有相关证据充分证实的。
三被告杜明杰、张秋华、付风云为证明自己的反驳主张向法庭提交了以下证据：
证据一：漯河市郾城区黑龙潭镇半截塔村村民委员会于2015年10月21日出具并加盖有漯河市郾城区黑龙潭镇人民政府印章的证明一份，证明被告杜明杰对涉案土地合法享有土地承包经营权。
证据二：漯河市郾城区黑龙潭镇半截塔村村民委员会于2015年9月25日出具并加盖有漯河市郾城区黑龙潭镇人民政府印章的证明一份，证明三被告所建的养殖场系在政府相关部门统一规划的养殖区内所建，系合法建筑。
证据三：证人杨红章出庭证言，证明其自2007年开始租赁被告的养殖场，被告付风云和张秋华说有人租用该养殖场，其于2014年10月底左右搬离，2015年5、6月份，又搬回养殖场作为临时休息、做饭场所使用。
证据四：证人王春建出庭证言，证明2014年10月底搬走，2015年8、9月份，有个女的说她租着这个地方了，现在不用，让其可以先回去住一段，王春建与杨红章系合伙关系，自2014年4月份至2015年4月份租赁养殖场，租金缴纳给了被告。
原告张蕾质证称认为，对证据一2015年10月21日的证明，该证明形式上不符合法律规定，因承包地应该提供土地承包协议或者土地承包经营证书，土地承包一般有承包期限的，是由政府签订的，而该证明上并没有显示土地承包的相关内容，证明只是提到养殖场归谁所有及养殖场的位置，但是没有说土地是谁承包的；该证明上盖的黑龙潭镇政府的公章，明显看出是提前盖的空白章。对证据二2015年9月25日的证明，该证明的出具违反法律规定，因村委会和乡政府没有权力就土地的使用、变更进行处理，土地的性质变更是由土地部门进行审查、审批的，故该证明所证明的问题不能成立；被告擅自将承包的可耕地建设成养殖场，并将该养殖场转让给原告进行建设，明显违反了土地管理法的相关规定，故原告认为该养殖场系违法建筑，转让行为亦是违反法律规定的。对证据三、证据四证人出庭证言，证人从2007年就开始租赁被告的养殖场，两证人与三被告有一定的法律上的利害关系，且两证人的证言与本案合同是否有效、是否合法没有太大的关系，两证人的证言内容与原告掌握的相关证据不一致，证言不能作为本案的有效证据，不能作为审判的依据。
原告补充提交录音、录像一份，证明原告接收养殖场后，两个租赁户即出庭证人是按照被告的要求一直在租赁继续使用本案所争议土地附属物，并不是原告通知两个租赁户的，他们搬迁不完全是因为原告租赁的缘故，是因为养殖场即将拆迁，录音中显示他们将租金交给了被告。
三被告质证认为，该录音证明了两证人已经按照合同约定办理养殖场，在被录音、录像时还在临时占用，是后来又搬回去的，原告对此亦认可，录像中并不显示录像时间，只是原告在单方制作笔录中记载，该录音、录像与证人并不矛盾，证人杨红章在录像中也对原告表示过被告多次催促证人搬走，并不存在三被告拒不履行腾空房子的违约行为。
根据各方当事人的当庭陈述及举证、质证意见、各证据之间的联系及本院对证据的认定、采信情况，本院确认以下事实：
2014年10月17日，原告张蕾与三被告杜明杰、张秋华、付风云及杜会杰签订了租地协议一份。协议约定三被告将自己家的承包地及该地上所建的养鸡场（位于漯西路路西，西至梁平地界、南至预制厂临界、北至食品厂地界）租给原告建设使用三十年；原告交付款后，该块地地上及地下所有附属物属原告所有；该土地及附属物价值共107万元整；原告在该块土地上实施建设，被告不得干预阻挠，如有其它问题，由被告承担责任；协议双方签字盖章后生效并不得违约，若一方违约按总价款的10%支付给对方违约金。协议签订当日，原告张蕾支付给被告租金100万元，被告张秋华受付风云、杜明杰、杜会杰委托给原告张蕾出具了收条，内容为：“今收到土地款100万元（壹佰万元整），收到人张秋华”。该100万元地款，张秋华家分得40万元，付风云家分得60万元。审理中三被告称本案涉争土地上所建附属物是1994年10月份响应上级政府号召发展养殖业，经上级同意、本组研究为养殖户统一规划的养殖区，农民家庭承包的责任田，改建为养殖场，但未向法庭提供规范性文件及批准文件。同时三被告也认可本案涉争土地原为三被告家的承包地，使用性质为可耕地；双方之间的租地协议未经原黑龙潭乡半截塔村村民委员会及所在村组签字同意签订。
另查明，被告杜明杰与被告张秋华系夫妻关系；被告付风云与杜会杰系夫妻关系，杜会杰在本案起诉时已去世。
本院认为，一、关于双方签订的租地协议效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国农村土地承包法》第三条第二款规定“?农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”该法第三十三条规定“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：……（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；……”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据以上法律规定，本案中涉争土地为三被告的承包地，原使用性质为农业用途，且不属于荒山、荒沟、荒丘、荒滩，其转让应在本集体经济组织成员之间进行，而本案原告张蕾不是涉争土地的集体组织成员，故其不具备该农业用地受让主体资格；另根据双方所签订的租地协议可知，原、被告双方签订租地协议时均明知原告使用该土地的目的是用于非农业建设，故双方的租地协议违反了上述法律的强制性规定，故本院确认原、被告双方签订的租地协议无效。二、关于土地租赁费问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，因本案原、被告双方所签订的协议无效，故三被告应当将因该协议取得的租金返还给原告。因原告对所签订的租地协议也存在过错，故原告应对自己的过错导致三被告一年的土收益损失3.57万元（107万元÷30年）承担支付责任，综合以上，三被告应返还原告租金96.43万元。三、关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”据此，因本案双方签订的租地协议违反法律的强制性规定而无效，该租地协议对双方自始没有法律约束力，双方不存在违约情形，故对原告要求被告承担违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告张蕾与三被告杜明杰、张秋华、付风云签订的租地协议无效。
二、三被告杜明杰、张秋华、付风云于本判决生效后十日内返还原告张蕾土地租赁费人民币96.43万元。
三、驳回原告张蕾的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14700元，保全费5000元，由原告张蕾负担2430元，由三被告杜明杰、张秋华、付风云负担17270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审 判 长 李慧杰
审 判 员 高 琳
人民陪审员 刘贵志
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 李 阳