云南省开远市人民法院民 事 判 决 书（2015）开民一初字第00484号原告章新民，男，1952年10月10日生，住昆明市。委托代理人雷彬，云南法砝码律师事务所律师，特别授权代理。被告李定有，男，1958年2月4日生，住开远市。被告杨本玲，女，1962年6月21日生，住开远市。共同委托代理人杨明江，云南法砝码律师事务所律师，特别授权代理。原告章新民与被告李定有物权保护纠纷一案，本院于2015年10月14日受理后，依法由审判员梁清适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告章新民及委托代理人雷彬，被告李定有、杨本玲及共同委托代理人杨明江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年，开远市市西北路X号业主宋业希向原告借款40万元，同年3月1日，宋业希向原告出具借条一份，借期至2013年3月1日止，并以开远市市西北X号房屋作抵押。2013年3月1日借款期限届满后，经原告多次催要，宋业希拒不还款。2014年，宋业希表示，无力还款愿意用X号房屋冲抵借款将房屋卖给章新民。2015年1月28日双方正式签订了房屋买卖合同，2015年2月16日办理了房屋过户登记。去打扫房屋时才发现争议房屋被被告李定有、杨本玲占有并使用着。原告多次与二被告交涉，但两被告均以各种借口为由拒绝腾退房屋。原告认为二被告占有原告合法所有房屋的行为，已经严重侵害了原告的合法权益。特向法院起诉请求依法判令被告立即腾退占有原告所有的开远市市西北路X号的房屋，并自2005年1月28日起至房屋归还为止每月1000元的房屋使用费及承担本案全部诉讼费用。二被告辩称，2013年宋业希向被告李定有借款，后因宋业希无力还钱，2014年就将开远市市西北路X号的房屋交给李定有居住使用，2015年又同意用房屋冲抵借款，并实际将房屋交付被告使用，因此该房屋属于被告所有。本案原告起诉后我们去派出报过案，宋业希涉嫌诈骗。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律根据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：1、原告身份证复印件，证明原告的自然情况；2、房屋买卖合同复印件及房产证复印件，证明开远市市西北路X号房屋的原所有人是宋业希、宋建龙，2015年1月28日，宋业希又将房屋卖给原告章新民，并于2015年2月15日办理了房屋过户登记手续，现房屋所有权人为原告章新民。二被告质证认为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明原告的诉讼主张，宋业希涉嫌转移财产，现在争议房屋土地使用权证也未办理。二被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交下列证据：1、借款担保书、交房协议、房子承诺复印件，证明因宋业希欠原告李定有借款，用宋业希、宋建龙共同共有的开远市市西北路X号房屋做抵押担保，并于2014年1月20日将该房屋交由被告李定有居住使用，2015年6月15日宋业希还承诺用该房屋折价作冲抵欠被告李定有的借款，同时承诺于2015年8月15日前办理房产产权转让手续；2、开远市市西北路X号房屋及土地使用权证（老证），证明该房屋原属于李明霞、宋业希、宋建龙共同所有，宋业希持有的该房屋产权证、土地使用权证各一本交由李定有作为借款抵押的事实；3、收据4张，证明被告居住在争议房屋内并交纳物业管理费的情况；4、房屋所有权转移登记申请书、房地产登记受理审核业务书、房屋买卖合同、发票，证明宋业希未通知被告私自将抵押给被告居住使用的房屋转让给原告，而原告提交的冲抵借款的一次付款发票与原告庭审中所述分两次借款相矛盾。原告质证认为，对证据1借款担保书、交房协议、承诺书的真实性、合法性有均异议，是否是宋业希、宋建龙本人签字捺印无法确定，而且抵押未办理抵押登记不生效。被告的“交房协议”也不能证明被告合法取得房屋占有权或所有权。“承诺书”也不合法，2015年6月15日宋业希已将房屋转让给原告冲抵借款，宋业希已经不是争议房屋的产权人，无权再与被告达成房屋买卖合同；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，宋业希的房屋产权证和土地使用权证已经被新产权证替代，老证已自然作废，不能用来证明被告对争议房屋享有所有权；对证据3收据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，物业管理费收据不能证实被告对争议房屋有合法产权；对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，该证据恰好证明原告和宋业希、宋建龙于2015年1月28日达成房屋买卖合同并且办理了产权过户登记手续。经质证，对原告提交的证据，本院认为，二被告对原告提交的证据1、2三性均无异议，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定：“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。”故本院确认原告提交的上述证据的证明力。经质证，对原告提交的证据，本院认为，对二被告提交的证据，原告对证据1的三性均不认可，本院无法确认其证明力。对证据2、3、4，原告对真实性、合法性均无异议，本院确认具有证明力。结合原、被告举证、质证及当事人的当庭陈述，本院查明以下事实：2015年1月28日原告章新民与宋业希、宋建龙签订了房屋买卖合同，宋业希、宋建龙将坐落于开远市市西北路X的房屋一套（面积为：106.56平方米）以240000元的价格卖给章新民，并于2015年2月16日在开远市房管局办理了房屋产权过户登记手续。庭审中，二被告陈述及提交证据证实：2012年至2013年，宋业希多次向被告李定有借款，后因无力偿还，宋业希将其与李明霞、宋建龙共同共有的坐落于开远市市西北路X号房屋自行协议抵押给被告李定有，宋业希又将其本人持有的房产证及土地证各一本（老证）交给被告李定有保管作抵押担保，但未办理抵押登记手续。宋业希于2014年1月20日将该房交由被告李定有、杨本玲夫妻一家居住使用至今。另，因宋业希现下落不明，本案中无法追加其参加诉讼并进一步查明案件事实。本院认为，公民的合法权益受法律保护。原告于2015年2月16日取得了诉争的坐落于开远市市西北路X号房屋的房屋所有权证，依据物权公示原则，不动产权登记生效，不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，不动产权属证书是不动产所有权的有效证明文件，故原告现为诉争房产的合法所有权人。结合被告的陈述及举证，虽然宋业希欠被告钱，宋业希已将争议房屋交给被告居住使用，但二被告未与宋业希办理房屋抵押登记及房屋产权过户登记手续，根据合同相对性的原则，双方约定的权利义务关系属于债权范畴，不能对抗性原告所享有的房屋所有权。综上，原告起诉主张被告腾退房屋还原告的事实理由成立，本院予以支持。原告主张由被告向原告支付自2015年1月18日起至归还原告争议房屋时止每月1000元的房屋占有使用费的诉讼请求。结合被告是在原房主宋业希欠其借款，自愿将坐落于开远市市西北路X号房屋交给被告一家占有使用，原房主宋业希又违背诚实信用原则将房屋转让给原告章新民，转让时并未明确告知被告李定有、杨本玲一家，二被告并非故意侵占原告的房屋，庭审中原告提交的证据不足于证明争议房屋使用费为每月1000元，且被告对此亦不予认可，故本院对此诉讼请示不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条之规定，判决如下：一、限被告李定有、杨本玲于本判决生效之日起三十日内从开远市市西北路X号房屋搬出，将该房屋交还原告章新民。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告李定有、杨本玲共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年，从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  梁清二〇一五年十二月十九日书记员  李丹