北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第04982号
原告（反诉被告）北京正华佳宇商城有限公司，住所地北京市丰台区政馨园三区5、6号楼-1层。
法定代表人齐贺，董事长。
委托代理人郑路，北京市众鑫律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京网尚数字电影院线有限公司，住所地北京市东城区交道口北头条76号1260房间。
法定代表人李采夫，经理。
委托代理人石领涛，北京金台（天津）律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京正华佳宇商城有限公司（以下简称正华商城公司）与被告（反诉原告）北京网尚数字电影院线有限公司（以下简称网尚电影院公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁艳玲担任审判长，与人民陪审员李金秋、孙桂华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告正华商城公司委托代理人郑路，被告网尚电影院公司的委托代理人石领涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告正华商城公司诉称：丰台区政馨园三区5、6号楼底商（-1层至2层）产权人系北京住总正华开发建设集团有限公司，原告经其授权对上述物业进行管理和经营。原、被告于2010年5月31日签订《租赁合同》，约定：原告将5、6号楼底商正华商城二层中厅至东厅3011平方米区域的房屋租赁给被告作为其“网尚数字视听馆”经营。租期自2010年9月1日至2020年8月31日，租金为保底租金加票房抽成，保底租金按照租赁面积的1元/平方米/天，票房抽成依据各年度票房乘以抽成百分比作为原告抽成，被告保证票房总收入不低于2400万元，不足2400万元的，原告按2400万元计算抽成，超过的，以实际票房总收入计算抽成。租金按季付，即一次保底租金为274754元，每年6月30日和12月31日为票房抽成结算日，被告在结算日起10个工作日将抽成支付给原告。合同还约定签订日被告支付原告27万元保证金。双方还对物业费、水电费进行了约定。被告若逾期支付费用超过30日的，原告有权解除合同，被告还应支付违约金。之后双方还签订了《补充合同》、《补充协议》。合同签订后，原告依约交付房屋，被告开始虽有逾期支付费用的情况，但基本还能依约履行合同义务。之后，开始大幅欠付租金、物业费等费用，被告最后一笔支付租金、物业费的时间为2013年12月16日，后一直未支付费用。期间，被告曾以多种理由提出减免租金，原告未予同意,原告多次致函催促欠款。但2014年4月6日起，被告索性停止了正常经营，人去楼空，埋下严重安全隐患，原告多次交涉未果。2014年10月24日原告发出解除合同通知书，被告未予理睬。被告的违约行为给原告造成巨大损失。现原告诉至法院，请求：1、确认双方签订的租赁合同和补充合同、补充协议于2014年10月24日解除或由法院判决解除；2、判令被告支付原告欠付租金、物业管理费3822541.65元（以缴纳情况表为准，算到2014年12月31日，欠4092541.65元，扣减被告交的质保金27万）；3、判令被告以3822541.65元为基数，按日万分之三，自2015年2月3日起支付违约金至款付清之日止；4、判令被告支付原告电费3466.77元；5、判令被告支付原告提前解除租赁合同的违约金507803元（年租金总收入百分之二十，包括年保底租金和年抽成租金）；6、被告负担诉讼费用。
被告网尚电影院公司辩称：要求驳回原告全部诉讼请求。一、双方的签署的《租赁合同》、《补充协议》《补充合同》已因原告原因于2014年5月20日解除。2014年4月6日，被告对视听馆装修时，原告于2014年5月20日强行将租赁房屋的卷帘门拉下上锁，封闭了被告店面出入口，导致被告丧失对租赁房屋的控制和使用，被告无法营业，合同目的无法实现，所以双方合同解除，被告从未收到原告邮寄的解除合同通知书。原告提供的邮单上收件人为王泽敏，但王泽敏自2010年12月17日起不再是被告的法定代表人也非股东。二、被告不需向原告支付租金、物业费及逾期违约金。截止到2014年2月28日，被告已经累计支付原告8817288元租金及物业费。双方在洽商及签署合同时，原告承诺宣传最迟在2011年年底租赁房屋所属的正华商城及周边整体交通建设等基础设施会完成，每天会有数以百万计的人流量，但至今正华商城相关配套设施也未完善；且在合同履行期间，由于原告的原因，造成被告视听馆多次断水、断电，一直影响被告的正常经营，原告违约在先。三、被告无需向原告支付电费。根据被告2014年4月14日向原告发出的函件，被告于2014年3月2日支付的5450元为电费，故不存在欠电费。四、被告未提出过解除合同，原告违约强行收回房屋导致合同解除。故被告无需支付提前解除合同违约金。另外根据合同法第94条之规定，双方签署的合同可解除，而由于原告的阻挠，被告有大量设备滞留在所租赁房屋，原告应予返还，同时，原告的违约行为给被告造成了装修损失和巨大的经营损失。故被告提起反诉，请求判令：1、被反诉人返还质量保证金27万元；2、被反诉人赔偿反诉人设备投入损失共425万元（850万的50%，10年使用期，用了4年）；3、被反诉人赔偿反诉人装修费损失155万元（3876000元的40%）、配套设施费258540元（646352元的40%）；4、被反诉人返还反诉人所有的电影放映设备及空调设备；5、诉讼费由被反诉人负担。另原告提交的缴纳情况表中被告实缴金额没问题，被告认为房租计算应截止到2014年2月28日。
原告针对被告的反诉辩称：一、双方租赁物业外街道近年来进行市政改造建设，确实给周边企业经营带来一定影响。但原告从未在签约时对租赁物业周边环境有过超过交付现实的承诺。二、原告在履约中无任何违约。1、没有故意停电停水，停电停水均事出有因，即设备设施出现故障，原告及时维修，才使被告避免了因水电故障给其造成更大的损失。特别是在对方已拖欠租金数百万元的情况下，对水电仍给予保障。2、原告没有封闭被告租赁区域。2014年4月6日，被告公告称内部装修对外停止经营，至2014年5月人去楼空，门面入口洞开，一楼看电影的客人以及其他社会人员进入被告租赁区域，埋下了严重失窃、失火等安全隐患。原告联系对方人员进行管理，但被告不予理睬。为了安全，原告将门面入口卷帘门上锁，但被告仍有4个通道可以进入租赁区域。原告对被告经营状况严重恶化，丧失商业信誉的行为，多次交涉，均未有结果。2014年10月24日原告致信被告解除合同，并要求被告腾退房屋、支付费用等，但被告不予理睬。直至2015年1月1日原告才开启卷帘门，进入被告租赁区域，但并没有被告要求赔偿的电影放映设备设施等。综上，责任全部在被告，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：坐落于北京市丰台区政馨园三区5、6号楼全部的商业用房产权人系北京住总正华开发建设集团有限公司，2009年11月1日，北京住总正华开发建设集团有限公司授权原告正华商城公司对丰台区政馨园三区5、6号楼底商（-1层至2层）进行商业经营和物业管理。2010年5月31日，甲方正华商城公司与乙方网尚电影院公司签订《租赁合同》，约定：甲方将5、6号楼底商正华商城的二层（详见附图）3011平方米区域的房屋租赁给乙方统一以“网尚数字视听馆”品牌对外营业，租期自2010年9月1日至2020年8月31日，租金为保底租金加票房抽成，保底租金为1元/平方米/天，自2010年9月1日计租金，每三个月支付一次保底租金，即274754元，第一次保底租金，合同签订当日支付，第二次起，每次须在下一个计租日期起始日的10天前交纳下期租金。合同签订时乙方交纳质量保证金27万元。合同期内或合同终止后，乙方拖欠甲方电费等其他应付费用的，甲方有权从乙方质量保证金中扣除。乙方未按约定期限或足额支付租金、赔偿损失或支付违约金的，甲方有权从乙方质量保证金中扣除。本合同终止后40日内，在乙方全部结清应付租金、水电费等应缴纳费用，完全履行本合同项下义务，乙方将承租标的物中属于乙方所有的装饰装修物移走，将承租标的物恢复原状交还甲方，并经甲方确认乙方无违反本合同约定之情形的，甲方应将质量保证金全额（无息）返还乙方。乙方可根据正常经营需要，可以对承租区域的布局进行相应调整并装修，但须将装修方案、施工方案、验收方案及选择的装修公司的资质证明材料报给甲方备案，并交纳一定数额的装修保证金后，方可施工。乙方未按照约定足额支付或延迟支付租金、物业管理费或其他费用的，每逾期一日，按未付款项的千分之二向甲方支付滞纳金。逾期超过30日的，除交齐上述应付租金和滞纳金外，甲方有权解除合同。乙方应按照合同约定的年租金总收入20%的标准向甲方支付违约金。双方保证本合同的各自名称、姓名、地址或住址（指实际经营地或经常居住地）、法定代表人的真实性，如一方发生上述内容或影响本合同上述内容其他情况的变更或变化，有义务通知另一方。对于一方发给另一方的任何通知、要求，必须以书面方式进行。如派专人送达需要对方签收。一方以特快专递的方式向另一方发出的通知，若名称或姓名，地址或住址、法定代表人正确或按另一方发给的有关变更或变化的通知邮寄，无论该邮件被拒签或任何第三人签收，均视为通知已经送达。
2010年11月15日，双方签订《补充协议》，约定甲方同意北京摩威秀科技有限公司在承租区域经营“网尚数字视听馆”业务。2011年8月16日，双方签订《补充合同》，约定租赁合同中第四条（三）款3项修改为：“每年6月30日和12月20日为票房抽成结算日，结算日起3个工作日内为结算期。双方应在结算期内以书面形式结算当年上半年（即2011年的时间期间为2011年1月1日至2011年6月30日，以后每年的时间期间为上一年度12月21日至下一年度6月30日）和下半年（即7月1日至12月20日）的票房总收入作为乙方支付甲方票房抽成的依据。其中，乙方上半年票房总收入以实际总收入为准，乙方按照6%的比例于结算日起10个工作日内将票房抽成支付甲方。乙方下半年票房总收入与上半年票房总收入相加为其全年总收入，全年总收入低于2400万元，乙方按照2400万元的6%的比例，扣除上半年已向甲方支付的票房抽成部分，于结算日起在每年12月31日前将票房抽成支付甲方。乙方全年总收入高于2400万元，乙方按全年实际总收入6%的比例，扣除上半年已向甲方支付的票房抽成部分，于结算日起在每年12月31日前将票房抽成支付甲方。”补充合同同时约定了票房监督的补充条款。
2013年12月26日，被告向原告发出《商请减免租金的函》，该函载明：“鉴于正华商城经营环境差，导致我司下属摩威秀视听馆不仅未能保本经营，而且是三年经营连续亏损，请减免2013年度票房抽成租金137万元。”随后原告复函，该函载明：“双方在租赁合同中未对周边环境做出任何承诺，环境改造属于市政行为，我司不能控制。贵司经营状况属于自身原因，不能成为欠缴票房抽成租金的理由，请按合同按时支付。”随后被告针对原告的复函做出复函，该函载明：“租赁合同虽未明确约定周边环境问题，但双方仍应遵守合同法规定的诚实信用基本原则，仍应当将事实作为解决双方问题的基础。贵司曾经做出的最迟在2011年年底正华商城及其周边的整体交通建设会完成并会有每天数以百万计的人流量的承诺。截止至今，正华商城的周边仍处于施工状态，贵司应根据商城实际情况对于我司给予理解与支持。虽我司未能获利，但却拉动了正华商城的客流量。我司下属摩威秀视听馆目前年营业额在300万元左右，与票房抽成租金的基础年营业额2400万元，差距巨大。请求再次考虑减免租金。”
2014年4月6日，被告贴出公告：“本店因内部装修暂停营业，装修期间会员可持卡到慧桥店按原会员价观影。”2014年4月10日，被告向原告发函要求立即充电，同日被告复函载明：“贵司2014年3月26日汇款5450元，同日小区物业通知我公司，贵司尚欠中水费约4000元。我司2014年3月28日先为贵司充电1000元整。中水费3466.77元由我司为贵司向小区物业垫付，扣除该款后尚剩余983.23元，现余款已经为贵司南、北区充电完成。拖欠房屋租金和票款提成请马上支付。”2014年4月14日，被告向原告发出要求立即给予充电的函，认为汇款5450元为电费，不能用于抵扣中水费，被告也未委托原告垫付中水费，中水费即使要缴纳，也应由小区物业发通知给被告，2014年4月11日8时又处于无电状态。对此原告复函称：“中水费一直是物业小区抄表通知我司，我司先行垫付后再通知贵司交付。考虑双方合作关系，我司已于2014年4月14日将3466.77元电费充入贵司南区、北区和滚梯电表中，请贵司尽快将3466.77元中水费交于我公司，贵司提到因我司未给充电而无法经营根本不成立，贵司已经于2014年4月6日公告暂停营业，贵司拖欠租金和票款提成请马上支付。”
2014年7月31日，原告向被告发出催款函，该函载明：“截止2014年7月31日，贵司在租赁合同期2010年9月1日至今应付租金11827372.71元，实付租金8817288元。欠付租金3010084.71元，另欠滞纳金2087294.64元、违约金595200元、水电费3466.77元、电影票转让款163125元，欠款共计5859171.12元。请贵司于2014年8月10日前安排支付。”同时原告提供售电收据和店长签字确认的查表单，证明被告欠付电费3466.77元。
2014年10月24日，原告向被告发出解除《租赁合同》通知书，并将该通知按照双方合同约定的地址邮寄，后该邮件退回。通知书载明：“贵公司多次未按合同约定时间和数额支付租金、物业管理费等费用。我公司多次催付，贵公司仍未予理睬。至今已经累计欠付租金、物业管理费等费用300余万元。特别是2014年4月6日起至今，贵公司索性对外停止了正常经营，人去楼空，埋下了严重安全隐患。我公司对此交涉，均未有结果。正式通知贵公司：自贵公司收到本通知书之日起，解除双方于2010年5月31日签订的租赁合同和相关补充合同、补充协议。收到本通知书之日起30日内将承租区域腾退交还给我公司并拆除贵公司的装饰装修、恢复原状。支付欠付费用及违约金。”原告称：“此解除通知书2014年10月24日也给被告的店长送去，但店主不敢签收，所以原告按合同约定地址邮寄了。被告对解除之事明知。”
原告认可截止到2014年12月31日，被告一共向原告支付租金、物业管理费8817288元，被告对上述支付款项的数额没有异议。被告称原告于2014年5月20日强行收回房屋，双方合同于该日解除，并提出反诉主张，就此被告提交2014年9月12日到租赁现场的公证书，欲证明原告封闭租赁区域，强行收回房屋。针对被告的主张，原告提交租赁区域现场照片证明租赁区域仍有4个通道被告可以进入，原告没有封闭租赁区域，更没有强行收回租赁区域。原告称：“被告租的是二楼，有几个门可以进入，其中一个是一楼的上下滚梯，上到二层后就是营业区，四面开放的营业区，24小时营业，视听馆是小厅像包房一样，2014年4月被告声称内部装修，后来被告人员全部撤走，机器设备也应该是被告搬走了，里面没有什么物品。物业得防火防盗，原告通知被告，被告不来人，原告就把二层卷帘门放下来锁上，通过滚梯就上不了二楼。2014年10月24日原告给被告发出解除合同通知书，被告置之不理。2014年12月31日原告打开卷帘门，原告把房屋收回来了。消防卷帘门归原告控制，打开卷帘门就进入被告租赁区域，这时候里面还是什么物品都没有。后来的新租户有自己的装修安排，原告没有利用和继续使用被告的装修。”
本案审理过程中，被告申请对租赁合同项下3011平方米租赁房屋装修进行鉴定，经高院摇号确定的鉴定机构多次通知被告交纳鉴定费，被告不予交纳，并不再做上述鉴定。庭审中，法庭多次要求被告就其主张的返还电影放映设备及空调设备进行举证，被告一直未予举证，称公司没法核查，只是说有这些东西。
上述事实，有授权委托书、租赁合同、补充合同、补充协议、商请减免租金的函、复函及以及之复函、催付费函、照片、解除租赁合同通知书、付款凭证、发票、电费凭单、照片、特快专递邮政单及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告正华商城公司与被告网尚电影院公司签订的租赁合同、补充合同、补充协议为当事人真实意思表示，双方均应按照约定履行各自义务。根据本院已经查明的事实，2013年12月双方来往函件证实原告并未对周边环境进行任何承诺，而被告因三年经营连续亏损商请原告减免租金，原告不同意减免租金后，被告不能按照合同约定支付租金及费用，之后原告多次催付。根据双方合同约定，被告欠付租金及费用达到一定期限时，原告有权解除合同。被告主张2014年4月6日内部装修，但根据双方合同约定应将装修事宜报原告备案并交纳装修保证金，对此被告未予举证；被告主张原告断水、断电，并于2014年5月20日封闭店面出入口，强行收回租赁区域，对此被告未提供充分证据，且从2014年4月至2014年9月这一段时间双方往来函件及相关证据来看，被告未主张过原告收回租赁区域给其造成相应后果，故对被告此项主张本院不予采信。原告按照双方合同约定邮寄解除合同通知书并无不当，按照合同约定产生送达效力，且被告也知道解除合同之事，故对原告要求确认合同及协议已经解除的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原告实际收回并控制房屋、场地的时间为2014年12月31日，原告要求被告支付租金（合同解除后为使用费）、物业管理费的诉讼请求，经核查应付款及已付款数额后，本院予以确认；鉴于原告要求按照合同约定欠费部分从被告的质量保证金中扣除，故对原告从欠费部分扣除被告保证金27万的主张，本院予以支持；故被告应支付原告欠付租金、物业管理费3822541.65元。双方合同明确约定了逾期付款违约金，现原告根据其实际损失，要求被告按照日万分之三的标准支付逾期付款违约金，合法有据，本院予以支持。关于欠付电费，双方2014年4月的往来函及售电收据、确认的查表单足以证实被告欠电费3466.77元。双方合同明确约定了提前解约的违约金，原告要求被告支付该违约金507803元合法有据，本院予以支持。被告主张因原告的原因造成提前解约，没有事实依据，且双方合同对合同解除权、解除后的法律后果均有约定；被告虽申请对装修鉴定，但最终放弃鉴定；故其反诉原告赔偿设备投入损失、赔偿装修损失、配套设施费，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告反诉要求原告返还所有的电影放映设备及空调设备，法庭多次要求其明确具体物品，但被告称无法核查，对此未予举证，故对被告此项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告北京正华佳宇商城有限公司与被告北京网尚数字电影院线有限公司签订的《租赁合同》、《补充合同》、《补充协议》于二○一四年十月二十四日予以解除；
二、被告北京网尚数字电影院线有限公司于判决生效之日起十日内支付原告北京正华佳宇商城有限公司租金、使用费、物业管理费三百八十二万二千五百四十一元六角五分；
三、被告北京网尚数字电影院线有限公司于判决生效之日起十日内以三百八十二万二千五百四十一元六角五分为基数，自二○一五年二月三日起按日万分之三的标准支付原告北京正华佳宇商城有限公司逾期付款违约金至款付清之日止；
四、被告北京网尚数字电影院线有限公司于判决生效之日起十日内支付原告北京正华佳宇商城有限公司电费三千四百六十六元七角七分；
五、被告北京网尚数字电影院线有限公司于判决生效之日起十日内支付原告北京正华佳宇商城有限公司提前解除租赁合同的违约金五十万七千八百零三元；
六、驳回被告北京网尚数字电影院线有限公司的反诉请求。
案件受理费168751元，保全费5000元，由被告北京网尚数字电影院线有限公司负担（于本判决生效后七日交纳）；反诉费56103元，由被告北京网尚数字电影院线有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 袁艳玲
人民陪审员 李金秋
人民陪审员 孙桂华
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 梁 英
书 记 员 高 畅