南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玄民初字第566号
原告南京太平物业管理有限公司。
法定代表人华芝培,南京太平物业管理有限公司经理。
委托代理人张鼎超，男，南京太平物业管理有限公司员工。
被告王金田，男，1934年7月13日生，汉族。
原告南京太平物业管理有限公司（以下简称太平公司）与被告王金田物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郑荣适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太平公司委托代理人张鼎超、被告王金田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告太平公司诉称：被告系南京市玄武区xx路3号1106室（以下简称1106室）房屋的业主，房屋建筑面积为65.62平方米。原告一直为xx路3号小区提供物业服务，但被告拖欠原告自1998年9月1日至2008年6月30日的物业服务费1545.8元（按每平方米每月0.2元计算）及2008年7月1日至2014年12月31日的物业服务费1794元（按每平方米每月0.35元计算），合计3339.8元，原告多次催缴未果，故诉至法院请求判令被告支付物业管理费3339.8元。
被告王金田辩称：原告房屋使用面积为34.11平方米，建筑面积应按照34.11乘以系数1.4，被告应按此标准缴纳物业费用；原告一开始是按每月0.18元的标准收取物业服务费用，原告需提交涨价的依据；被告房屋卫生间因地漏所处位置过高，导致积水，原告承诺解决，但一直未解决；被告房屋厨房公共排水管道漏水导致厨房木柜发霉，原告一直未能进行维修；小区地下室及设备层被原告出租，影响以后的维修；部分业主擅自占据消防设备所在的公共面积，导致消防设备被封闭。原告须解决上述问题后，被告才愿意缴纳物业费。
经审理查明：被告于1997年因拆迁安置入住1106室，拆迁安置协议记载房屋使用面积为34.11平方米、建筑面积为47.75平方米。2005年5月21日，原告取得房屋所有权证，房屋所有权证登记建筑面积为65.62平方米。
1997年4月2日，南京市玄武区房产经营公司长江公房管理所（甲方，以下简称长江公房管理所）与原告（乙方）签订了《xx路3号、5号两幢高层住宅委托物业管理协议意向书》，约定：甲方将xx路3号、5号两幢高层中属甲方产权的直管公房247套……委托给乙方实施物业管理；委托期限自1997年1月1日起至1999年12月31日止。
2000年3月2日，长江公房管理所（甲方）与原告（乙方）签订了《物业管理委托合同书》，约定：甲方将xx路2、3、4、5、6、8、10号等共7幢高层住宅楼计1584套住房委托给乙方进行物业管理；委托期限自2000年1月1日起至2003年12月31日止；乙方在管理期间，按照《南京市物业管理暂行办法》、《南京市物业管理收费标准》向物业使用人收取费用。
2003年7月7日，南京市玄武区城镇建设综合开发公司（甲方，以下简称玄武城开公司）与原告（乙方）签订了一份《物业管理委托合同》，约定：甲方将xx路2、3、4、5、6、8、10号及估衣廊28号等物业委托给乙方实施物业管理；乙方按建筑面积每月每平方米0.2元向业主或物业使用人收取物业管理服务费；委托期限自2003年6月2日起至2005年6月1日止。
2005年1月10日，玄武城开公司（甲方）与原告（乙方）重新签订了一份《物业管理委托合同》，约定：委托管理期限为四年，其余条款内容与2003年7月7日合同基本相同。
2009年3月5日，玄武城开公司（甲方）与原告（乙方）签订了一份《南京市前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为xx路高层住宅小区2、3、4、5、6、8、10号提供前期物业管理服务；物业服务收费实行包干制，按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅每月每平方米0.35元；物业服务费用按月交纳，业主应在每月第5日前履行交纳义务；合同期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止。
2010年2月8日，玄武城开公司（甲方）与原告（乙方）重新签订了一份《南京市前期物业服务合同》，约定：本合同期限自2010年1月1日起至业主委员会成立时止，其余条款内容与2009年3月5日合同基本相同。
另查明：1997年7月11日，南京市物价局颁发《关于估依廊高层住宅物业管理公共服务费收费标准的批复》，规定xx路小区高层公共服务收费标准为住宅每月每平方米（建筑面积）0.18元。2000年12月20日起，xx路小区公共服务费执行收费标准为住宅每月每平方米（建筑面积）为0.2元。2008年7月1日起，物价部门同意xx路高层住宅小区公共服务费试行收费标准（以每月每平方米建筑面积计算）在0.35元内收取。北门桥高层住宅小区至今未成立业主委员会。另因xx路3号小区部分房屋为被拆迁人的安置公房或安置私房，原告对未领取房屋所有权证的业主，按承租使用面积乘以1.4的系数计作建筑面积收取物业服务费。
上述事实有拆迁安置补偿协议、委托物业管理协议意向书、物业管理委托合同书、南京市前期物业服务合同、南京市玄武区物价局文件，本院庭审笔录中原、被告陈述等证据证实。
本院认为：因xx路小区一直未成立业主委员会，故由小区建设单位及公房管理单位与原告签订的多份物业管理合同对包括被告在内的小区业主均有约束力。原告对包括被告在内的业主提供了物业服务，被告应按约缴纳物业服务费用。被告的拆迁安置补偿协议记载房屋建筑面积为47.75平方米，2005年5月21日原告取得房屋所有权证记载建筑面积为65.62平方米。根据南京市物价局规定的收费标准，1997年至2000年12月19日期间的物业服务费标准为每月每平方米（建筑面积）0.18元，2000年12月20日至2008年6月30日期间的物业服务费收费标准为住宅每月每平方米（建筑面积）为0.2元，2008年7月1日起为每平方米0.35元。故被告应缴纳物业应分段分标准计算。
被告1998年9月1日至2000年12月19日的物业费应为237.3元（47.75平方米×0.18元×27个月+47.75平方米×0.18元÷31日×19日＝237.3元）。
2000年12月20日开始，根据南京市物价局文件，xx路小区物业收费标准变更为每平方米0.2元，故被告2000年12月20日至2005年5月20日期间的物业费应为506.2元（47.75平方米×0.2元×52个月+47.75平方米×0.2元÷31日×31日＝506.2元）。
2005年5月21日，被告领取的房屋所有权证记载建筑面积为65.62平方米，故2005年5月21日至2008年6月30日期间的物业服务费应为490.2（65.62平方米×0.2元×37个月+65.62平方米×0.2元÷31日×11日＝490.2元）。
2008年7月1日，物业服务费收费标准变更为每平方米0.35元，故被告2008年7月1日至2014年12月31日期间的物业服务费应为1791.4元（65.62平方米×0.35元×78个月＝1791.4元），上述费用合计3025.1元。
在物业欠费纠纷中业主抗辩需要基于正当理由，该正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行物业服务合同中存在重大违约情形。本案中，被告所提抗辩理由，其中卫生间积水系被告专有部分，并不应由原告进行维修；关于公共管道渗水导致被告墙壁发霉，被告并未举证证明公共管道存在损坏现象；小区地下室及设备层被原告出租，部分业主擅自扩大专有面积等理由，并不构成被告拒缴物业费的情形，
故对被告的抗辩理由，本院不予采信，被告如认为原告未尽物业服务相关义务致被告产生损失，可另案向原告提起诉讼。
综上，被告应向原告缴纳1998年9月1日至2014年12月31日的物业服务费3025.1元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
被告王金田于本判决生效之日起十日内向原告南京太平物业管理有限公司支付自1998年9月1日至2014年12月31日的物业服务费3025.1元。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 郑荣
二〇一五年六月十日
见习书记员 秦璇