陕西省榆林市榆阳区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）陕0802执异45号
案外人：杨文学，男，汉族，生于1962年8月28日，榆林市榆阳区人，住榆阳区，
案外人：杨帆，男，汉族，生于1990年4月13日，榆林市榆阳区人，住榆阳区，
案外人：常禾，女，汉族，生于1992年10月23日，榆林市榆阳区人，住榆阳区，
三案外人委托诉讼代理人：马少强，陕西文生律师事务所律师。
申请执行人：王汝贞，男，汉族，生于1940年8月10日，陕西省米脂县人，现住榆林市榆阳区，无固定职业。
委托诉讼代理人：申佩保，男，汉族，生于1955年10月14日，陕西省佳县人。
被执行人：任安平，男，汉族，生于1961年7月13日，陕西省佳县人，现住榆林市，个体户。
被执行人：曹永玲，女，汉族，生于1961年6月14日，陕西省佳县人，现住榆林市，干部。
在本院执行王汝贞与被执行人任安平、曹永玲民间借贷纠纷一案中，案外人杨文学、杨帆、常禾对本院于2016年10月28日作出（2016）陕0802民初9895-1号民事裁定书、于2017年8月8日作出（2017）陕0802执3557号执行裁定书中，裁定查封被告任安平、曹永玲共同所有的位于榆林市新建南路后水圪坨中巷口南02号（产权证号：00××05）房屋一处，查封期限为三年。提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人杨文学、杨帆、常禾称：申请执行人王汝贞与被执行人任安平、曹永玲民间借贷纠纷一案，人民法院在审理过程中作出了（2016）陕0802民初9895-1号民事裁定书，对榆林市新建南路××中巷口南××号（房产证号：榆房权证榆林市字第××号）房产进行了查封，在执行过程中，2017年8月8日人民法院作出了（2017）陕0802执3557号执行裁定书，对上述房产进行了轮候查封。在查封之前，被执行人任安平、曹永玲与案外人于2016年10月14日签订了《协议书》，协议约定：房屋价款1571500元，其中110万元用于抵消借款本金，案外人杨文学当日通过银行转账支付给被执行人任安平、曹永玲471500元。由于被执行人任安平、曹永玲向案外人的借款中有30万元是案外人杨文学向其妹夫常瑞元（常禾之父）所借，所以合同约定将该房产直接过户在案外人杨文学的儿子杨帆和常禾名下，当日双方到榆林市房地产交易所办理相关交易、过户手续，并按照榆林市房地产交易所的要求，以杨帆和常禾的名义与被执行人任安平、曹永玲重新签订了一份《房屋买卖合同》。由于不动产登记局刚刚成立，正在工作移交过程中，当时不予办理过户登记，后来被执行人又失去联系，所以导致过户登记手续无法办理。现请求：依法撤销（2016）陕0802民初9895-1号、（2017）陕0802执3557号裁定书，解除对位于榆林市新建南路××中巷口南××号（房产证号：榆房权证榆林市字第××号）房产的查封，并终止对该房产的执行。
案外人杨文学、杨帆、常禾向本院提交以下证据：
第一组：协议书一页，房屋买卖合同一份，过户审批表一页，房产证、土地证各一份，收条、打款凭证各一支，借条二支、打款明细、打款凭证各一份，用于证明被执行人任安平、曹永玲在人民法院查封之前已将位于榆林市新建南路××中巷口南××号（房产证号：榆房权证榆林市字第××号）房产以房抵债出售给了案外人，案外人已将购房款通过打款支付以及抵债的方式全部付清的事实。
第二组：租赁费分配明细一份、转账凭证一支，用于证明案外人以对位于榆林市新建南路××中巷口南××号（房产证号：榆房权证榆林市字第××号）房产实际管理、占有，并收取房屋租赁费的事实。
第三组：户口本复印件四页、村委会证明二页，用于证明案外人以及其亲属之间身份关系的事实。
申请执行人王汝贞称：案外人提出的异议请求不能成立，要求驳回案外人的异议请求，继续执行该套房产。2016年农历正月，被执行人任安平当时口头承诺于2016年6月份偿还王汝贞的借款，如不能偿还借款，则将涉案房屋抵押顶账给申请执行人王汝贞。
申请执行人王汝贞对案外人杨文学、杨帆、常禾提交的证据均不予认可，认为都是虚假的。
申请执行人王汝贞向本院提交以下证据：（2016）陕0802民初9895-1号民事裁定书一份，（2017）陕0802执3557号执行裁定书一份，用于证明在审理过程中法院于2016年10月28日查封了涉案房产，在执行过程中于2017年8月8日续查封了涉案房产。
案外人杨文学、杨帆、常禾对申请执行人王汝贞提交的证据均无异议。
本院查明，本院依据已经发生法律效力的本院作出的（2016）陕0802民初9895号民事判决书，在执行过程中，责令被执行人任安平、曹永玲共同清偿所欠原告王汝贞借款本金60万元及利息。但被执行人任安平、曹永玲至今未履行。在审理过程中，本院于2016年10月28日作出（2016）陕0802民初9895-1号民事裁定书，裁定查封被告任安平、曹永玲共同所有的位于榆林市新建南路××中巷口南××号的房屋（产权证号：00××05），在执行过程中，于2017年8月8日作出（2017）陕0802执3557号执行裁定书，裁定续查封被告任安平、曹永玲共同所有的位于榆林市新建南路××中巷口南××号的房屋（产权证号：00××05），查封期限三年。案外人杨文学、杨帆、常禾不服，向本院提出书面执行异议申请，异议请求如前所述。在异议审查过程中，案外人向本院提交上述证据。
本院认为，本案争议焦点为：案外人杨文学、杨帆、常禾提出的异议理由能否成立，即其的异议请求是否应当予以支持的认定问题。本案中，案外人请求撤销（2016）陕0802民初9895-1号、（2017）陕0802执3557号裁定书，解除对位于榆林市新建南路××中巷口南××号（房产证号：榆房权证榆林市字第××号）房产的查封，并终止对该房产的执行。系案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。故本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据案外人的陈述及所提供的证据，经审查，1、在该房屋被查封之前，被执行人就与案外人签订了协议书及买卖合同，并且案外人已经向被执行人任安平付清了购房款。2016年10月14日，榆林市房地产交易管理所在审核各项材料后，同意办理转移，并出具了201610140042号转移过户审批表；2、本院在查封该套房屋之前，案外人已实际管理和占有该房产；3、因榆林市房地产交易管理所不动产登记改革的原因未能办理过户手续，非因买受人自身原因未办理过户登记。根据以上审查情况，案外人对涉案房屋提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利能够排除执行。故案外人提出的异议理由成立，本院依法应当中止对执行标的即涉案房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于榆林市新建南路后水圪坨中巷口南02号（房产证号：榆房权证榆林市字第××号）房产的执行。
案外人、当事人如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 康建军
人民陪审员 冯 阳
人民陪审员 刘旺才
二〇一八年五月十七日
书 记 员 张哲豪