江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终6855号
上诉人（原审原告）：许磊，男，1984年7月8日生，汉族，住邳州市。
委托诉讼代理人：赵新光，徐州市求是法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：曹晓景(曾用名曹庆芳)，女，1978年10月8日生，汉族，住邳州市。
被上诉人（原审被告）：彭彬彬（曾用名彭彬），男，1977年11月12日生，汉族，住邳州市。
上诉人许磊因与被上诉人曹晓景、彭彬彬执行异议之诉一案不服邳州市人民法院（2017）苏0382民初228号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人许磊诉称，上诉人所购诉争房屋是在法院查封前，且已实际占有并居住。当时该房产土地使用证尚未分割没能过户，后因两被上诉人之间的民间借贷纠纷一案的执行被原审法院查封。原审法院对其查封显属不当。原审法院审理认为诉争房屋没有完成过户登记，且买受人支付价款的时间与约定的时间不符等为由驳回上诉人的诉讼请求，不能成立。请求：1、撤销一审判决书，依法判决确认位于邳州市运河街道运河人家××楼××单元××室房产归上诉人所有。2、本案上诉费用由被上诉人曹晓景承担。
被上诉人彭彬彬进行答辩称，诉争房屋是2015年1月份我与上诉人签订的房屋买卖协议，卖给上诉人的，我认可上诉人的上诉理由。
被上诉人曹晓景未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。
原审法院审理查明，2015年1月12日，许磊（乙方）与第三人彭彬彬（甲方）签订房屋买卖合同一份，约定第三人将其所有的位于邳州市运河街道运河人家××楼××单元××室商品房一套出售给许磊，双方约定“乙方于本合同签订之日向甲方支付定金50000元整（大写：伍万元正），余款380000元整（大写叁拾捌万元正）在房屋过户手续办理完毕之日支付，逾期按—%向甲方交付违约金”，“双方同意于2015年10月18日由甲方将上述房地产、装饰、设施及其他附属物完好的交给乙方，房屋转让给乙方，其该建筑范围内的土地使用权一并转让给乙方”。合同签订后，许磊陈述，其于2015年11月17日支付彭彬彬购房款20万元，2015年11月28日支付购房款17万元，2015年12月12日支付购房款3万元，2016年6月8日支付购房款3万元，彭彬彬分别出具收条各一份。庭审中，许磊的代理人及彭彬彬均陈述，合同签订时间不长，彭彬彬就将涉案房屋交付给了许磊。庭审中，许磊陈述，未过户的原因为土地证没有分割，无法办理土地证，故未能过户。彭彬彬于2009年10月19日取得涉案房屋的房产证，于2015年12月10日取得涉案房屋的土地使用证。
曹晓景与彭彬彬民间借贷纠纷一案，彭彬彬于2012年12月22日向曹晓景（即曹庆芳）出具说明一份，内容为“因本人资金周转需要向曹庆芳借款共计人民币贰拾肆万元正（240000），如本人经营中发生不可预知的意外情况自愿将运河人家13号1单元201室的新装修完的房产一套作为补偿”。经曹晓景申请，原审法院于2016年1月4日作出(2015)邳民初字第5255号民事裁定书：“一、查封登记为被告彭彬彬所有的位于邳州市运河街道运河人家××楼××单元××室房产一处(所有权证号：商-093426号，保全价值范围17万元)。……”
2016年2月29日，原审法院作出(2015)邳民初字第5255号民事判决，判决：被告彭彬彬于本判决生效之日起十日内偿还原告曹晓景借款本金109000元及利息（以109000元为本金，按照年利率24%，从2013年10月24日起计算至实际给付之日止）；案件受理费减半收取1850元，由被告彭彬彬负担。”判决书生效后，被执行人彭彬彬未按判决书确定的内容履行义务，曹晓景向原审法院申请执行。执行过程中，许磊提出异议，认为其购买涉案房产在法院查封之前，并已实际占有居住，因此法院对涉案房产的查封实属不当，请求解除对涉案房产的查封。原审法院于2016年12月28日作出（2016）苏0382执异47号执行裁定书，裁定驳回异议。许磊不服该裁定，向原审法院提出诉讼请求称，1、请求法院停止对邳州市运河街道运河人家××楼××单元××室（所有权证号：商-093426）房产的执行；2、依法判决确认位于邳州市运河街道运河人家××楼××单元××室（所有权证号：商-093426）归许磊所有；3、被告承担本案诉讼费用。
原审法院认为，许磊对执行异议裁定不服，在法定期限内提起执行异议之诉，对执行标的提出异议，符合执行异议之诉受理范围。关于涉案房屋是否属许磊所有。根据物权法规定，房屋等不动产的设立、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生法律效力。许磊虽然购买了涉案房屋，但未完成过户登记，许磊尚未取得所有权，从物权归属上看，涉案房屋仍属于彭彬彬所有，许磊要求确认涉案房产属其所有的诉讼请求，无法律依据，不予支持。关于许磊是否能阻却对涉案房屋的强制执行，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，异议人提供的证据能够完全充分证明符合上述条件的情形下，才能适用该条规定。关于本案适用问题，许磊提供的房屋买卖协议，能够证明许磊与第三人之间签订了房屋买卖合同。许磊提供的收条，能够证明出卖人认可许磊已收到房款43万元，但考虑到第三人系被执行人身份，还应对资金交付的时间、方式等细节进行进一步审查，以认定款项有无实际交付。本案中，许磊陈述房款43万元均系以现金方式交付，其提供的证据只有收条。而关于房款交付的时间，许磊与彭彬彬签订的房屋买卖合同约定，合同签订之日支付定金5万元，余款38万元于办理完毕房屋过户手续之日支付，而许磊提供的收条显示，许磊第一笔付款时间为2015年11月17日，最后一笔款项的付款时间为2016年6月8日，在曹晓景查封涉案房产之后，与合同约定的付款时间均不相符。综合上述几点，足以看出许磊、第三人主张的房款交付事实存在瑕疵，也就是说，仅凭现有证据，不足以在本案中对房款交付事实进行确认。关于房屋的占有时间，庭审中许磊与彭彬彬陈述，合同签订后不久即将涉案房屋交付给许磊，但双方签订的合同中约定，涉案房屋应于2015年10月18日交付，双方陈述与合同约定不符。关于未过户的原因，许磊陈述为因涉案房屋所在的小区土地证没有分割，无法办理土地证，故没有过户。而彭彬彬提供的土地证登记时间为2015年12月10日，即在涉案房屋查封之前，已经办理土地使用权证登记，故许磊的该项主张没有事实依据。综上，许磊提供的证据不足以证明其对执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不予支持。判决：驳回许磊的诉讼请求。案件受理费7750元，由许磊负担。
本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实相一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据法律规定，作为不动产的房屋其所有权转移应自记载于不动产登记簿时产生效力，并使得该项权利获得法律的承认和保护。许磊虽然协议购买了涉案房屋，但未办理过户登记，许磊尚未取得所有权，从物权登记上看，涉案房屋仍属于彭彬彬所有。原审法院判决未支持许磊要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，并无不当。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。能否阻却对本案诉争房屋的强制执行，应当看许磊提供的证据能否符合上述条款规定的情形。许磊提供的房屋买卖协议，仅能够证明其与彭彬彬之间签订了房屋买卖合同。根据双方合同约定，2015年1月12日签订合同的当日许磊应支付第一笔购房款5万元，剩余的购房款于诉争房产办理过户时交付，诉争房产的交付约定在2015年10月18日。从证据及庭审时的陈述显示，买卖合同签订几天后双方就对诉争房屋就进行了交付，而约定的第一笔付款却在房屋交付后的2015年11月17日。彭彬彬在购房款尚无任何保证的情况下将诉争房产交付给许磊，其对自己权利的放任态度与正常的不动产交易习惯不符。许磊的购房款全部使用现金的方式缴付亦无证据证明其资金来源，本院审理期间，要求许磊限期提供从金融机构提取购房款的相关证据，但许磊未按照规定的期限提供。故原审法院作出不足以确认支付购房款的认定并无不当。如果上诉人许磊有新的证据证明已经支付购房款，可以通过其他法律途径解决。
至于诉争房产及土地未过户的原因，许磊主张因涉案房屋所在的小区土地证没有分割，无法办理土地证，故没有过户。但彭彬彬提供的土地证登记时间为2015年12月10日，此时土地证已经分割完毕且法院尚未对该房屋进行查封。如果认定许磊在2015年11月28日、2015年12月12日分别向彭彬彬支付购房款17万元、3万元是真实的，那么，许磊在支付绝大部分购房款后，应对所购房产及土地过户登记问题负有注意义务，却没有履行注意义务，不行使登记权利，对诉争房产的不能办理过户登记应承担过错责任。综上，许磊主张的物权期待权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的保护条件。其主张排除对涉案房屋强制执行的上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人许磊的上诉理由不能成立，原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7750元，由许磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩黎华
审判员 孙 燕
审判员 张演亮
二〇一七年十二月十日
书记员 孙 健