广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第408号
原告张捷，女，1968年6月15日出生，汉族，户籍所在地：广州市越秀区。
原告植炎平，女，1938年3月1日出生，汉族，户籍所在地：广州市天河区。
原告蓝志旋，男，1983年2月1日出生，汉族，户籍所在地：广东省大埔县。
原告白钢，男，1958年11月25日出生，汉族，户籍所在地：广州市。
上述原告的共同委托代理人李新萍、黄建南，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告广州市丰嘉企业发展有限公司，住所地：广州市天河区林和中路136号天誉花园二期二层自编211单元。
法定代表人余斌，该司董事长。
委托代理人姚华，该司职员。
委托代理人余小晔，系广东国鼎律师事务所律师。
被告广州市电力有限公司（原广州市电力总公司），住所地：广州市天河区临江大道3号3113房。
法定代表人周绍兴，该司总经理。
委托代理人何晓滢、李艳玲，均系广东法仪律师事务所律师。
原告张捷、植炎平、蓝志旋、白钢诉被告广州市丰嘉企业发展有限公司（以下简称丰嘉公司）、广州市电力有限公司（以下简称电力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张捷、植炎平、蓝志旋、白钢的共同委托代理人李新萍，被告丰嘉公司的委托代理人姚华、余小晔，被告电力公司的委托代理人何晓滢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张捷、植炎平、蓝志旋、白钢诉称：被告电力公司向被告丰嘉公司购买本案所涉房产，双方签订预售合同并于2002年7月3日办理预售合同备案登记（合同号为预契字2000900207），但被告丰嘉公司未将本案所涉房产过户到被告电力公司名下，被告电力公司未取得本案所涉房产的权属证书。2006年8月25日，四原告通过公开竞价的方式从广州市君通拍卖有限公司举行的拍卖会上竞得本案所涉房产，并于2006年8月30日与拍卖人签订《拍卖成交确认书》，确认成交价为4980000元、佣金99600元，合计总金额为5079600元。之后，四原告于2006年9月29日与被告电力公司签订本案所涉房产的《权益转让合同》，约定：被告电力公司将本案所涉房产转让给四原告，转让价格为4980000元，四原告向广州产权交易所指定的广州市君通拍卖有限公司的帐号付清全部转让价款后办理房产的交割手续。上述《权益转让合同》签订后，四原告依约付清全部转让款和佣金。被告电力公司收到全部转让款后将本案所涉房产交付给四原告，但本案所涉房产至今未能办理房产过户和登记手续。四原告认为，被告电力公司向被告丰嘉公司购买本案所涉房产，被告丰嘉公司依法应协助被告电力公司办理本案所涉房产的过户手续。被告电力公司在被告丰嘉公司未能依约办理本案所涉房产的过户手续时，理应及时行使合同约定的权利，请求被告丰嘉公司协助办理本案所涉房产的过户手续。被告电力公司委托广州市君通拍卖有限公司拍卖本案所涉房产，四原告通过竞价方式取得购买资格并与被告电力公司签订了《权益转让合同》，该合同是双方的真实意思表示，合法有效。四原告已付清本案所涉房产的全部转让款，并实际占有本案所涉房产。被告电力公司依约应将本案所涉房产过户到四原告名下，但由于被告电力公司怠于行使权利，未请求被告丰嘉公司协助将本案所涉房产过户到其名下，导致四原告在购买本案所涉房产后也无法办理本案所涉房产的过户手续。为此，特起诉请求法院判令：1、两被告将广州市天河北路祥龙花园东塔写字楼31层全层房产过户到四原告的名下；2、两被告承担本案诉讼费。
被告丰嘉公司辩称：1、我司与四原告不存在合同关系，根据合同相对性原理，我司并非本案的适格被告，也无合同义务为四原告办理过户手续，因此四原告对我司的起诉无事实和法律依据，应驳回。2、我司早已将本案所涉房产转让给被告电力公司并已于2002年7月3日办理预售合同过户手续，因此我司与本案所涉房产已不存在任何权利义务关系，应驳回四原告对我司的起诉。3、被告电力公司依据《权益转让合同》向四原告转让的标的仅为本案所涉房产的现状权益，且《权益转让合同》约定由四原告自行办理房地产权证并承担所需费用，被告电力公司无需因此向四原告承担任何责任，即四原告在签订《权益转让合同》时清楚知道该物业未取得房地产权证且存在不能办理房地产权证的风险，因此被告电力公司也无办理本案所涉房产过户手续的义务。综上所述，我司与本案所涉房产已不存在任何权利义务关系，与四原告亦不存在合同关系，并非本案适格被告。四原告受让的仅是本案所涉房产的现状权益，且被告电力公司已和四原告明确约定由四原告自行办理房地产权证。因此，四原告的诉讼请求无事实和法律依据，恳请法院驳回四原告的诉讼请求。
被告电力公司辩称：一、我司已告知四原告本案所涉房产尚未取得房地产权证，我司仅需按现状移交本案所涉房产给四原告使用，没有为其办理过户手续的义务。1、从拍卖资料看，四原告已知道本案所涉房产尚未取得房地产权证，是按现状进行交易。2、从《权益转让合同》的相关条款看，我司没有为四原告办理本案所涉房产的过户手续的义务。3、从成交价看，四原告所受让的也不可能是本案所涉房产的所有权。根据《广州市预售房地产交易登记情况表》的记载，本案所涉房产的面积为1070平方米的商业楼宇，我司向被告丰嘉公司购入的价格为10000000元，而我司将其出售给四原告的最终成交价为4980000元，即四原告的受让价还不到我司购入价的一半，之所以如此大的价格差距，就是因为我司所转让的只是本案所涉房产按现状使用的权利，我司不承担本案所涉房产的过户义务。二、四原告的请求已超过诉讼时效，不应予以支持。本案所涉房产在2006年签订《权益转让合同》并移交给四原告使用，从双方的交易过程看，四原告对物业权属以及能否办理过户手续的情况是非常清楚的，但四原告自2006年起至今近7年的时间内从未向我司主张协助其办理过户手续，且本案所涉房产的权属状况与四原告于2006年受让该房产时的权属状况一致，因此，现四原告要求过户的请求已超过诉讼时效，应予以驳回。
经审理查明：广州市天河北路市长大厦以西祥龙花园东塔写字楼31层全层单元（建筑面积为1078平方米，使用性质为写字楼）（以下简称案涉房产）的开发商是案外人广州晖祥房地产开发有限公司（以下简称晖祥公司）。晖祥公司将案涉房产出售给案外人广东金阳集团有限公司（即房地产管理部门登记的案涉房产的预购人；以下简称金阳公司），并于1998年10月8日经房地产管理部门办理了预售合同监证手续，预售契约编号为2000900207。后金阳公司将案涉房产转让给被告丰嘉公司，并于2001年11月27日经房地产管理部门办理了转让登记。后被告丰嘉公司将案涉房产转让给被告电力公司，并于2002年7月3日经房地产管理部门办理了转让登记。
2006年8月25日，四原告在案外人广州市君通拍卖有限公司（以下简称君通公司）举行的拍卖会上以成交价4980000元成功竞得案涉房产的房产权益。
2006年9月29日，四原告与被告电力公司签订《权益转让合同》，约定：本合同转让权益为案涉房产的物业现状权益；被告电力公司的权益来源为2002年7月3日经鉴证合同（预契字2000900207号），向被告丰嘉公司购入；现被告电力公司同意按本合同条件出让，四原告同意按本合同条件受让合同权益；该权益物业为办公用途，尚未取得广州市国土资源和房屋管理局核发的房地产权证；鉴于前述的合同权益的取得方式及国家相关政策的可能变化，被告电力公司不能保证四原告在竞拍取得该权益后能否顺利办理房地产权证及是否受到他方的阻挠或干预；被告电力公司将其拥有全部合同权益以竞买成交价，即4980000元的价格转让给四原告，四原告同意以4980000元的价格受让被告电力公司的全部合同权益；四原告办理权益物业使用人更名手续时，被告电力公司将提供必要的协助；合同权益交接后，四原告在使用期间，如遇四原告所使用的权益物业可以办理产权时，由四原告自行处理，被告电力公司不承担与此相关的任何责任以及所需的任何费用（包括土地出让金、城市建设配套设施费、办理过户契证税费等）等条款。
上述合同签订后，四原告向被告电力公司付清了全部转让款合计4980000元，被告电力公司亦于2006年将案涉房产交付给四原告使用。
本院认为：建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门于2005年5月9日发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定：“七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；……”。从本案查明的事实可知，案涉房产先后经过四次转让，但前手的受让人金阳公司和两被告均未取得案涉房产的权属证书，所以，四原告现主张两被告协助其办理案涉房产的过户手续不符合目前的国家政策，本院对四原告该请求不予支持。四原告可在履行障碍消除后再主张相关权利。
为此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，判决如下：
驳回原告张捷、植炎平、蓝志旋、白钢的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告张捷、植炎平、蓝志旋、白钢负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈晓琼
人民陪审员 严建华
人民陪审员 田常国
二〇一四年一月二十日
书 记 员 李佳琦
蒲肖明