河南省开封市龙亭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙法民初字第140号
原告（反诉被告）李明玉，男，汉族，1976年11月22日生，住河南省通许县。
委托代理人谢灿锦，河南时代律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）开封执大象置业有限公司。住所地：开封市西大街***号副**号。组织机构代码：69999972-6。
法定代表人吴长旗，总经理。
委托代理人樊随生，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。
委托代理人李明欣，该公司员工。代理权限为特别授权。
原告李明玉诉被告开封执大象置业有限公司（以下简称执大象公司）商品房销售合同纠纷一案及执大象公司反诉李明玉商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月26日及7月10日两次公开开庭进行了合并审理。原告李明玉的委托代理人谢灿锦及被告执大象公司的委托代理人樊随生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李明玉诉称，2013年9月16日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于开封市复兴大道以南黄河大街东侧的幸福里小区第＊号楼＊单元＊＊层东＊号房，购房金额为413279元。被告应于2014年10月31日前依照国家相关法律规定将符合约定的商品房交付原告使用，2014年10月31日经原告调查及实地勘验，该小区道路不能正常通行，小区内随处可见建筑垃圾，并且还有未完工的楼层继续施工，小区大门仍未建成，自来水、电及燃气和暖气也未达到使用条件，地热水更不存在，致使小区业主的安全及生活没有任何的保障。更重要的是被告没有出示该商品房验收合格的任何合法证明文件，被告更无法提供消防等单位相关验收合格证明。原告认为被告没有交付符合法定验收合格的商品房，被告已经延期交付房屋，且已构成违约，故原告特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金6348元，暂计算自2014年11月1日起至2015年2月4日止，以后的违约金计算至实际交房之日止；2、判令被告承担诉讼费用。
被告执大象公司辩称，原告所述与事实不符，被告在合同约定的期限内已完成商品房的建设，具备交付条件，不应承担违约责任。被告与原告是在2013年7月27日签订的《商品房买卖合同》。根据合同第八条交付期限的约定：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2014年10月27日至30日之间，被告开发的幸福里小区1#、2#、4#—9#楼陆续施工完毕并通过验收，监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位联合向被告出具了《单位工程质量竣工验收记录》，在综合验收结论中明确注明竣工验收合格。根据双方合同的约定，被告公司于2014年10月29日在《汴梁晚报》A16版、《大河报》C1版同时发出交房公告，通过报纸公告的形式通知原告收房。原告所述与事实不符，被告在合同约定的范围内尽到了按时交房及通知义务，被告不应承担违约责任。
针对原告在诉状中所诉的水电等设施不能正常使用的问题，《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：1.自来水设施自自来水公司交付日使用达到使用条件；2.供电设施自供电公司交付使用日达到使用条件；3.燃气设施自燃气公司交付使用日达到使用条件；4.暖气设施自热力公司交付使用日达到使用条件。因此，自来水、供电设施何时交付使用是由自来水公司、供电公司等主体决定的，而且众所周知的一个事实，供水、供电部门都是垄断企业，并不以被告公司的意志为转移，而且为方便原告生活，被告已经为原告提供免费电力供其正常使用。在向原告通知交付房屋时，水电均可正常使用，天然气的开通，只有在大部分业主履行完交房手续后，燃气公司会在一定的时间内，通知广大业主在某一天同时开通并点气、测压。因此，原告所述与事实不符，被告在交付房屋时已达到合同约定的条件，不应承担违约责任。原告主张违约金，没有事实依据，也没有法律依据。《合同法》第114条规定，违约金是以补偿非违约方的实际损失为主要功能。此合同履行中，被告一直在积极为履行合同而排除妨碍，而且事实上也按照合同约定履行了自己的义务。故而，原告的主张没有事实和法律依据，应依法予以驳回。
反诉原告执大象公司诉称，反诉人和被反诉人于2013年7月27日签订商品房买卖合同，反诉人将位于开封市复兴大道以南黄河大街东侧的幸福里小区第7幢楼西单元11层东1号房屋销售给被反诉人，双方签订的买卖合同第六条付款方式及期限约定：“买受人按第三种方式按期付款，即买受人于2013年7月27日结清首付款173279元，剩余房款240000元于2013年8月27日前交付出卖人。”第七条买受人逾期付款的违约责任约定，即买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点六的违约金，合同签订后，剩余房款240000元被反诉人应于2013年8月27日支付完毕，但被反诉人在2014年3月4日才将剩余房款支付给反诉人，实际违约187天。综上，请求：1、判令被反诉人支付反诉人支付逾期交付房款违约金5884.8元；2、判令被反诉人承担本案反诉诉讼费。
反诉被告李明玉辩称，1、反诉被告不存在逾期交付房款情况，业主已经按开发商要求交付了房款，合同签订时间为2013年9月16日，合同第六条第三款的约定不符合客观事实，当时签订合同时原、被告并没有对付款时间进行签订，该时间是后来反诉原告添加的，且该内容显失公平，加重了反诉被告的责任，且反诉原告在签订时没有对反诉被告履行提醒义务，故合同第六条第三款的条款是无效条款。2、反诉涉及到第三方中国建设银行问题。必须参加的诉讼主体没有参加该次诉讼，查不清本案事实，所以反诉原告应另行起诉。3、房屋抵押贷款，开发商和银行签订有担保协议，具体什么时候发放贷款是银行的事，作为业主方也无法控制。应驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年9月16日，李明玉（买受人）与执大象公司（出卖人）签订了商品房买卖合同一份，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于复兴大道以南黄河大街东侧幸福里小区第＊号楼＊单元11层东＊户商品房（暂定房屋编号＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，建筑面积118.69平方米，单价为每平方米3482元，总金额为413279元，合同第六条付款方式及期限：买受人按下列方式第三种方式按期付款，3.其他方式贷款，买受人于2013年7月27日结清首付款173279元，占总款40%，剩余房款240000元于2013年8月27日前交付出卖人。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期在玖拾日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过玖拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.6（该比率应不小于第（1）项中的比率）违约金。第八条、交付期限：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过玖拾日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过玖拾日内，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起陆拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.6（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.自来水设施自自来水公司交付使用日达到使用条件；2.供电设施自供电公司交付使用日达到使用条件；3.燃气设施自燃气公司交付使用日达到使用条件；4.暖气设施自热力公司交付使用日达到使用条件。双方签订的补充协议第11条规定：交房时间以本合同第八条规定的时间为准，届时由出卖方在《汴梁晚报》公告交房具体事宜，由买受人承担逾期接收房屋的违约责任，自该交房（回楼）书面通知时间30日后次日起，视为该房屋实际交付使用时间。2013年7月27日，李明玉交付购房款173279元，2013年9月16日，执大象公司为李明玉出具发票，金额为购房款413279元。2014年3月4日，中国建设银行有限公司开封分行将李明玉银行贷款240000元汇到执大象帐户。2014年10月27日，建设单位（被告执大象公司）、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位在涉案商品房单位工程质量竣工验收记录上盖章确认工程合格。2014年10月29日，执大象公司在大河报及汴梁晚报刊登公告，要求相关业主携带相关资料前往幸福里物业服务中心，办理回楼手续。2014年12月1日，开封市住房和城乡建设局收到该工程的竣工验收备案文件，完成了工程竣工验收备案，并于当日向执大象公司颁发了工程竣工验收备案表。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、购房发票、收款通知单、商品住宅质量保证书（使用说明书）、单位工程质量竣工验收记录、工程竣工验收备案表等证据在卷佐证。
本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，李明玉和执大象公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定享有权利和履行义务。从涉案合同第八条第一款载明的第1.2.3.4.项交房条件来看，依次系对交房条件严格程度逐渐递升的层级约定，而双方当事人自愿选择了第1项条件即经验收合格作为涉案房屋的交付条件，则双方应当按照该约定履行。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。《房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。这表明，在备案过程中发现有违规行为并要行使“责令停止使用”职权的基础就是备案前工程已交付使用，否则“责令停止使用”就没有基础。由此可以推定：工程竣工验收合格后，工程就可以交付使用。只有备案过程中发现有违规行为并由此对抗了验收合格的结果，才责令停止使用，重新组织竣工验收。据此，建设单位是工程竣工验收的组织者，实施工程竣工验收的单位为建设、设计、施工、工程监理等相关单位，备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，而是在工程竣工验收合格之后才报备案机关进行备案，且涉案合同亦未约定将取得竣工验收备案表作为交付房屋的条件。故涉案合同约定的交房条件“商品房经验收合格”是指建设单位组织设计、施工、监理等相关单位对涉案工程进行验收，并由上述实施验收的相关单位出具涉案工程经验收合格的意见。而涉案工程的施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位已于2014年10月27日进行了竣工验收，故应认定涉案房屋于2014年10月27日已经验收合格，具备了涉案合同第八条所约定的交房条件，且执大象公司于2014年10月29日亦履行了通知李明玉办理交付手续的合同义务，并不构成违约。李明玉要求执大象公司承担逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。民事活动应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用原则。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，提供格式条款一方免除其责任加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，李明玉提供的买卖合同上的签订时间为2013年9月16日，在合同第六条第三款的约定买受人于2013年8月27日前交付出卖人剩余房款240000元的条款不符合客观事实，该内容显失公平，加重了反诉被告的责任，且反诉原告未提供证据证明在签订时对反诉被告履行了提醒义务，故该条款为无效条款，反诉原告依据该条款要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第十六条、四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告李明玉的诉讼请求。
二、驳回反诉原告开封执大象置业有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费50元，由原告李明玉承担；反诉案件受理费25元，由反诉原告开封执大象置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审 判 长 万朝阳
代理审判员 肖永莉
人民陪审员 李国义
二〇一五年八月十九日
书 记 员 丁 一