上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2607号
原告（反诉被告）黄连永。
委托代理人潘晓枫，上海市光华律师事务所律师。
被告（反诉原告）聿诚（上海）实业有限公司。
法定代表人竺聿楠。
委托代理人闫禹，上海市北方律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄连永与被告（反诉原告）聿诚（上海）实业有限公司（以下简称“聿诚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法适用简易程序于2014年10月30日、12月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2015年3月23日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄连永的委托代理人潘晓枫、被告（反诉原告）聿诚公司的委托代理人闫禹三次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄连永诉称：2013年12月12日，被告将其承租的坐落于上海市松江区中山中路XXX号松江第一食品102-112D区-1商铺与原告订立了《瑞可爷爷第一食品松江店商铺租赁意向书》及联营合同。并向原告收取了保证金、推广费、租金等共计人民币（以下币种同）114，700元，原告为此还支付了装修费、设计费、广告文宣费等共计68，335元。经营中，原告发现涉案商铺不允许转租或变相转租，原告为保障租赁店铺的合法性，要求被告提供房东允许转租的依据，但被告未能提供。原、被告虽然签订的名为联营合同，但原告认为联营是双方共担风险、损失，但本案涉案合同中约定的金额类似于租金，合同内容与名称不一致的应以内容为准，所以原告认为是租赁合同。原告和上海松江第一食品商店有限公司（以下简称“第一食品公司”）不是租赁关系，原告也没有和第一食品公司因租赁位置变更发生分歧，被告与第一食品公司签订有租赁合同，原告是通过被告和第一食品公司谈，在此情况下，原告询问第一食品公司是否同意被告转租，如果第一食品公司是同意的，则原告可以和第一食品公司直接商谈，但被告没有答复。原告必须要有第一食品公司同意转租的相关凭证，不然原告就没有保障。为此，原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告订立的《联营合同》无效；2、原、被告退回租金、履约保证金、装修保证金、质量保证金等114，700元；3、被告赔偿原告施工装修费，设计费等68，335元，以上2-3项，共183，035元。
诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1、解除原、被告订立的《联营合同》；2、被告退回租金53，100元、履约保证金44，600元、装修保证金5，000元、质量保证金10，000元、推广费2，000元，合计114，700元；3、被告赔偿原告施工装修费50，000元、设计费10，000元、广告文宣费4，335元、短促费400元，合计64，735元。
被告聿诚公司辩称：不同意原告的所有诉请，原、被告的联营关系是在2013年12月有合作意向，因为各方都想在松江的第一食品公司租赁商铺经营瑞可爷爷，双方是在合作联营的基础上产生的，不是一个简单的租赁关系。第一食品公司规划底楼商铺时有个重新规划的需要，要求涉案的商铺换一个位置，在换位置上各方达成了一致，但在装修补偿上原告与第一食品公司发生分歧，且在瑞可爷爷开张后原告生意惨淡。在出租人没有主张转租合同无效或要求解除，次承租人利益没有受到损害的情况下，原告起诉被告，是恶意、强行扩大损失的行为，被告不同意所有诉请。
同时，被告聿诚公司反诉称：2013年10月份，原告与被告达成了在第一食品松江店共同经营瑞可爷爷的意向，因原告无法从第一食品公司处租赁到相关场地，便由被告出面于2013年10月15日与第一食品公司签订了为期两年的租赁合同。2014年1月6日，原、被告签订了联营合同，因被告有其他业务，故双方商定利润分成的方式以租金形式支付，随后，被告请装修队进行了隐蔽工程的装修以配合原告加盟经营瑞可爷爷。由于原告不善经营，在开业之后生意惨淡，连连亏损，在经营的第一个月就开始拖欠盈利分成，第三个月还是由瑞可爷爷向被告直接支付的。适逢第一食品公司因经营需要，要求一些商户调整经营位置，原告在未与被告商议的情况下擅自拆除装修，撤离经营场地，不仅拖欠了2014年5月份的盈利分成，也直接导致了原告与第一食品公司终止合同。被告认为原告违反诚实信用原则的做法给被告造成了相应的经济损失。故被告提起反诉，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《联营合同》；2、原告向被告支付拖欠的联营款38，872元（包括拖欠2014年1月28日至1月31日的租金2，772元，拖欠2014年2月1日至2月28日的租金10，800元、物业费1，500元，拖欠2014年3月1日至3月31日的物业费1，500元，拖欠2014年5月1日至5月31日的租金20，800元、物业费1，500元）；3、原告赔偿被告装修款35，000元；4、原告赔偿被告因与上海松江第一食品商店有限公司终止租赁合同损失的履约保证金30，860元。
原告黄连永针对被告聿诚公司的反诉辩称：对于解除合同，被告在原告诉状送达时就应该确认，被告的诉请是为应付本诉提起的，原告不认可。租金原告认可，但物业管理费原告没有看到发票，且关于物业管理费在合同中也没有体现，如果是联营的话，物业管理费应该是双方一起承担，所以可见双方是租赁关系。关于诉请3、4，被告不是因为依靠原告的存在与第一食品公司发生关系，并不因为原告不存在，被告就无法向第一食品公司继续承租，被告的租赁合同是和第一食品公司签订的，与原告无关。
经审理查明：2014年1月6日，第一食品公司作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订了《租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的场所位于上海市松江区中山中路XXX号—1F-102～112D区的房屋，该房屋实际使用面积为53.40平方米；乙方租赁场所的租赁用途为餐饮，租赁期限为24个月，自2014年1月28日计租日起算，至2016年1月27日；乙方应在本合同签署后的7日内，向甲方交纳30，860元作为履约保证金，如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额；自进场之日起，乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、热力、通讯、有限电视等费用；未经过甲方书面同意，乙方不得以任何形式转租租赁场所，否则乙方由此取得的收益全部归甲方所有，且甲方有权解除本合同；甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金，且乙方应按本合同约定承担违约责任；乙方应在交还期内付清应付租金、物业服务费或其他应付款项。合同还对其他相关事宜进行了约定。合同落款处打印的签署日期为2013年10月15日。
2014年1月6日，被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订了《瑞可爷爷第一食品松江店商铺租赁意向书》一份，约定乙方租赁甲方位于上海市松江区中山中路XXX号松江第一食品102-112D区-1商铺（以下简称“涉案房屋”）；租赁用途：餐饮，经营品牌：瑞可爷爷；租赁面积：套内建筑面积23平方米（暂定面积），合同年限2年；租金采用固定租金与提成扣点两者取其高的方式，第一种：第一年租金单价为20，800元／月（相当于营业额160，000元／月的保底租金），第二年租金单价为20，800元／月（相当于营业额160，000元／月的保底租金），第二种：月税前营业额按13%做扣点，若营业额大于等于269，230元，其扣点金额均按35，000元／月收取；支付方式押二付一（履约期间按每月20，800元）；合同履约保证金41，600元（相当于2个月的租金及物业管理费）；商品质量保证金10，000元（合同到期后可退）；企划活动推广费2，000元／年（主要用于第一食品统一推广印刷费）；装修押金5，000元／户（装修验收合格后可退）；交房日：2014年1月（暂定）；起租日／开业日：2014年1月28日（暂定）。租赁意向书还对其他相关事宜进行了约定。
上述租赁意向书签订后，被告作为甲方（出租人）、原告作为乙方（承租人），双方又签订了《联营合同》一份，约定甲、乙双方经过友好协商，就乙方承租甲方的涉案房屋订立本合同；甲方是涉案房屋的合法出租人，甲方同意在商业广场建设完成后将涉案房屋出租给乙方使用，乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋；装修期为自进场日起至开业前一日的期间，但如该房屋在前述期间内开业经营的，装修期截止至该房屋对外营业之日的前一日；计租日为装修期届满次日；涉案房屋的套内建筑面积为28平方米；本合同项下租赁期限为2个租约年，自计租日开始计算，暂定为2014年1月7日起至2016年1月6日止；租金标准和租金支付：采用固定租金与提成扣点两者取其高的方式，第一种固定租金标准，第一年租金单价为20，800元／月（相当于160，000元营业额的提成租金），第二年租金单价为20，800元／月（相当于160，000元营业额的提成租金），第二种提成标准，月税前营业额按13%做扣点（需每月提供财务报表），租金提成上限为35，000元／月；双方约定乙方采取保底租金与提成租金两者取其高的方式自计租日起承担该房屋的租金；本合同项下的固定租金或保底租金与提成租金两者取其高支付方式为：以1个月为一个交租结算期，前1月租金的交纳日期为次月的15日前；本合同下物业管理费为1，500元／月，为扶持乙方经营，提成租金高于25，000元／月后，免除物业管理费；乙方在该房屋内经营品牌为瑞可爷爷，经营项目为餐饮，并应接受和服从甲方及物业服务公司的统一经营管理；本合同签署当日，乙方应向甲方支付41，600元，在乙方付清全部应付款项且按本合同第26条约定履行完毕房屋返还等义务后30日内，如不存在本合同第24.3条约定情形的，履行保证金和物业服务费保证金余额无息退还；双方约定，本合同项下的进场日为2014年1月7日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付；本合同项下之开业日暂定为2014年1月28日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准，乙方应在开业日到来前向甲方支付10，000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止后的90日之内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方；租赁期限内，商业广场由甲方委托的物业服务公司统一提供物业管理服务，乙方应与该物业服务公司签署物业管理服务协议并按时缴纳物业服务费等，甲方有权直接援引物业管理服务协议向乙方主张权利；为提升双方品牌形象，乙方应积极参加甲方组织的营销活动并承担相关费用，每年不少于二次，具体活动方案及费用由双方协商确定；双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权不返还本合同项下之履约保证金，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金，乙方同意不再要求甲方赔偿乙方任何其他损失，甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任；乙方迟延交纳本合同项下租金、物业服务费及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之五的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止当日，乙方应当将该房屋交还甲方，该等期限为本合同项下该房屋之交还期；在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书，在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方；一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方，怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果，通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式，以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证，通知送达对方之日依据发送凭证记载时间确定；双方基于本合同形成租赁合同关系，不产生任何代理、联营或合伙等其他关系，甲方对乙方实际经营状况不承担任何责任。合同还对其他相关事宜进行了约定。
上述合同签订后，被告按约于2014年1月7日将系争房屋交付原告使用，原告对系争房屋进行装修后于2014年1月28日正式开业，用于瑞可爷爷品牌的经营。另外，原告还向被告支付了装修保证金5，000元、质量保证金10，000元、履约保证金44，600元、推广费2，000元。
2014年2月16日，原告支付被告租金10，000元；2014年3月16日，原告支付被告租金20，800元；2014年4月16日，被告收到案外人上海瑞酷路投资管理有限公司代为支付的22，300元。为此，被告认为原告尚拖欠2014年1月28日至1月31日的租金2，772元，拖欠2014年2月1日至2月28日的租金10，800元及物业费1，500元，拖欠2014年3月1日至3月31日的物业费1，500元，拖欠2014年5月1日至5月31日的租金20，800元及物业费1，500元。对于上述被告主张的款项，原告确认没有支付，但认为对于1月份4天的租金和2月份的租金，既然被告主张联营，那么应共负盈亏，原告就不应当承担租金；5月份原、被告已经在谈商铺位置的变更问题，被告没有配合，现第一食品公司不允许转租，5月份的租金原告就不应当再付。
2014年5月22日，原告向被告发出告知函一份，载明原告与被告就涉案房屋签订租赁合同后，原告获悉被告并非商铺房产的所有者，为了保证正常经营，出于经营安全考虑，请被告收到此信函三天内向原告提供该商铺所有者出具的允许转租的证明，如果被告在此时间内提供不出该商铺的转租证明，原告将不得不解除与被告的租赁合同，即时生效，不另外通知。由此对原告产生的经济损失，原告将依法追究。2014年5月23日，被告收到该告知函。庭审中，原告据此主张其通过信函设定了不安抗辩权，合同的解除时间也应为2014年5月23日；被告则认为合同履行过程中第一食品公司并未对被告的转租行为提出过任何异议，原告的利益也没有因此受到过任何损失，原告无解除该合同的权利，相反，原告在未与被告商议的情况下就将装修恶意拆除了，导致无法经营下去，原告的行为构成违约，被告可以据此解除合同，至于合同解除的时间就以反诉状送达原告之日为准。
2014年5月底，原告自行拆走了门头和招牌，并搬离了设备，庭审中，原告确认其于2014年5月31日离场。
2014年5月30日，第一食品公司作为甲方、被告作为乙方，双方签订了《合同终止协议》一份，约定甲、乙双方经协商一致，决定终止双方就涉案房屋签订的租赁合同，合同终止时间为2014年5月30日。甲、乙双方协商一致，乙方同意放弃履约保证金，该保证金由甲方收取。乙方应于合同终止后的七个工作日内拆除、搬离乙方所有的设施、设备，逾期视为乙方放弃对该租赁场所内乙方物品的所有权，甲方有权依法处理，包括作为垃圾丢弃。
涉案房屋现登记的权利人为上海平高企业集团有限公司，房屋用途为商业，房屋类型为商场。
庭审中，原告提供了施工协议、照片、装修款收条、设计费收据以及广告文宣费和短促费单据，证明其因合同解除产生了损失，要求被告赔偿原告施工装修费50，000元、设计费10，000元、广告文宣费4，335元和短促费400元。被告对于上述费用的金额没有异议，但认为不应由被告承担，且所有短促费、文宣费费用没有给被告带来利益，是原告既得利益的推销方式。对于原告的装修，被告也不同意利用。
庭审中，原告还提供了录音资料和视频资料，证明原告撤出的经过和第一食品公司不允许转租的情形。被告则质证认为，真实性予以认可，但关联性不认可，录音资料中原告多次使用诱导性语言，第一食品公司也表示是否转租是可以商量的，且该录音中也反映出原告很早就开始向第一食品公司人员表示要不做了；视频资料不能反映原告撤走设备的具体情况，且视频主影像一直对着天花板，不能作为定案依据。
庭审中，被告提供了施工协议、收条与合同终止协议，证明其因合同解除产生了损失，要求原告赔偿其装修款35，000元、损失的履约保证金30，860元。原告对于上述费用的金额没有异议，但认为不应由原告承担，应当在被告与第一食品公司的合同关系中解决。
庭审中，被告还提供了催款通知及快递底单签收证明，证明原告拖欠被告的联营款，被告发函通知原告支付的事实。原告则质证认为，催款通知没有收到，并提供了自行调取的快递单查询凭证，佐证被告属虚假邮寄。被告质辩认为，被告提供的是快递单的底单原件，被告在网上的查询记录显示是已签收，且与单号对应，如果原告认为邮寄虚假，须提供充分证据。
以上事实，有租赁合同、租赁意向书、联营合同、施工协议、收据、照片、付款凭证、录音资料、信函及邮寄凭证、上海市房地产登记簿、合同终止协议、商铺位置示意图以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告就涉案房屋所签订的《联营合同》虽名为“联营”，但实则为被告从第一食品公司处承租涉案房屋后，再将其转租给原告，双方所签的《联营合同》中也载明，“双方基于本合同形成租赁合同关系，不产生任何代理、联营或合伙等其他关系，甲方对乙方实际经营状况不承担任何责任。”故原、被告之间成立租赁合同关系，并受到租赁意向书和联营合同的约束。其次，本案的争议焦点为导致合同解除的原因是什么以及责任如何承担。原告虽主张因被告无权转租，原告经营无保障才解除合同，但其一，原告并未提供充分的证据证实被告或第一食品公司强行要求其变更租赁位置，并对其经营产生了实质性影响；其二，原告的确存在拖延支付租金的情形，其虽辩称没有收到被告的催款通知，但被告的通知是根据约定的方式寄至合同载明的地址，原告也并未提供充分的证据证实该邮寄是虚假的，此后原告仍未付清余款；其三，根据原告提供的2014年5月21日的录音资料第三页，上海第一食品连锁发展有限公司员工赵言成陈述，其了解的情况是该公司想让“瑞可爷爷”搬到前面的水果吧的位置，当初谈的时候也是同意的，后来原告提出了装修费用的问题，再后来，赵言成了解到，原告考虑后又不搬了，有可能要撤，不做了，原告当时的委托人孙忠良对此也予以确认。其四，2014年5月22日，原告即向被告发函解除合同，并于同年5月底自行拆除门头招牌、搬走设施并离场。综上可知，本案合同解除并非因被告无权转租，原告合同目的无法实现，相反，原告拖欠租金，被告主张因原告违约而解除合同，于法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，因被告此前并未向原告发出解除通知，本院以反诉状副本送达原告之日即2014年10月11日作为双方租赁合同的解除之日。再次，因本案是原告违约导致合同解除，故原告主张被告退还租金、推广费的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的履约保证金，因双方合同约定若原告违约则不予退还，且被告也不同意退还，故本院对于原告的该项请求不予支持。对于原告主张的质量保证金及装修保证金，按照约定合同终止后和装修验收合格后即应退还，现被告主张合同解除，且原告于2014年5月31日已退场不再经营，故被告理应将上述款项返还原告。至于原告主张的被告赔偿其施工装修费、设计费、广告文宣费、短促费的请求，因被告对于原告的装饰装修不同意利用，且本案合同系因原告违约而解除，广告文宣费、短促费也是原告自身经营所支付的费用，故原告的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。最后，对于被告反诉要求原告支付的联营款38，872元，实则为原告拖欠的租金及物业管理费，被告的主张符合合同约定及法律规定，本院予以支持，但2014年1月28日至1月31日租金的计算金额有误，本院予以调整。对于被告反诉主张的装修款和损失的履约保证金，因前述被告已按约扣留了原告支付的履约保证金44，600元，原告已承担了相应的违约责任，且被告也并未提供充分的证据证明其约定的违约金低于造成的损失，故其再另行主张原告承担合同约定之外的损害赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）黄连永与被告（反诉原告）聿诚（上海）实业有限公司就上海市松江区中山中路XXX号松江第一食品102-112D区-1号商铺签订的《联营合同》于2014年10月11日解除；
二、被告（反诉原告）聿诚（上海）实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）黄连永装修保证金5，000元、质量保证金10，000元；
三、原告（反诉被告）黄连永于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）聿诚（上海）实业有限公司截止至2014年5月31日的租金34，335.34元、物业管理费4，500元；
四、驳回原告（反诉被告）黄连永的其余诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）聿诚（上海）实业有限公司的其余反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3，961元，反诉案件受理费1，237元，合计诉讼费5，198元，由原告（反诉被告）黄连永负担4，171元（已付3，961元，余款210元于判决生效之日起七日内交付本院），被告（反诉原告）聿诚（上海）实业有限公司负担1，027元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 洪 飞
人民陪审员 范幼芳
二〇一五年四月二十日
书 记 员 李 俊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。