湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0105民初4427号原告（反诉被告）：易宇轩。委托诉讼代理人：黄玲、曹康，湖北国森律师事务所律师。被告：吕晶（反诉原告）。委托诉讼代理人：王耀堂、胡云云，湖北天明律师事务所律师。被告：韩施荣（反诉原告）。委托诉讼代理人：吕晶（韩施荣妻子）。委托诉讼代理人：王耀堂，湖北天明律师事务所律师。原告易宇轩与被告吕晶、被告韩施荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，被告吕晶、被告韩施荣于2017年5月18日提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）易宇轩及其委托诉讼代理人黄玲、曹康，被告（反诉原告）吕晶及其委托诉讼代理人王耀堂、胡云云，被告（反诉原告）韩施荣的委托诉讼代理人吕晶、王耀堂到庭参加诉讼。因被告吕晶、被告韩施荣认为双方的房屋买卖合同约定有仲裁条款，应由仲裁机构仲裁，原告易宇轩向武汉市中级人民法院提起诉讼，申请确认仲裁条款的效力，本院于2016年12月8日裁定中止本案审理。2017年5月10日，本院裁定恢复审理。因原、被告均同意继续适用简易程序审理，经本院院长批准，延长审理期限二个月。因原、被告申请庭外调解，本院扣除审理期限一个月。本案现已审理终结。原告易宇轩向本院提出诉讼请求，1、判令被告继续履行2016年8月28日签订的《二手房居间买卖合同书》；2、判令被告协助办理所有权变更登记手续；3、判令被告原样将房屋交付被告；4、判令被告赔偿逾期履行合同违约金,自2016年10月18日起，按合同十一条的约定，每日按房价0.7%计算，至实际履行之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月28日，原、被告在中介公司签订了《二手房居间买卖合同》。该合同约定：被告将其名下合法所有的位于武汉市汉阳区鹦鹉洲地区武汉锦绣长江三期1栋2单元16层3室的房屋以1,700,000元的价格卖与原告，原告即交付定金与被告。在合同签订后，原告积极履行合同义务，并银行贷款审批已完成，原告履行合同条件已完备，遂通知被告履行合同义务，被告以房屋涨价为由不配合履行合同义务。原告遂向法院起诉。被告吕晶、被告韩施荣辩称：1、原、被告双方签订合同中约定，易宇轩应当在取得私房买卖收件单当日向吕晶支付购房款这与吕晶办理过户手续的义务应同时履行。而易宇轩并不具备同时履行的能力，其在向银行贷款时存入银行的保证金也未达到购房款的30%。因此吕晶有拒绝易宇轩办理过户手续的抗辩权。2、吕晶不存在违约的行为，不应承担违约金，且原、被告合同中约定的按日0.7%计算违约金明显超过造成损失的30%，不应得到支持。故请法院驳回原告全部诉请。反诉原告吕晶、韩施荣向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告2016年8月28日签订的《二手房居间买卖合同》；2、判令反诉被告承担反诉的诉讼费用。事实和理由：反诉原告因计划卖旧房买新房，于2016年8月28日与反诉被告在中介公司签订《二手房居间买卖合同》，约定将位于武汉市汉阳区锦绣长江三期1栋2单元1603室房屋以1,700,000元的价格卖给反诉原告。合同签订后，反诉被告未按约定全额支付定金及物业交割金，也不履行支付房款的义务。在武汉市出台新的房产调控政策的情况下，恶意提起诉讼，如继续履行合同，反诉原告不能实现合同目的，故向法院提起反诉。反诉被告易宇轩辩称：签订合同后，反诉被告已全面履行合同义务、贷款审批均已通过的情况下，房款均可支付给反诉原告，只待反诉原告协助办理过户。而反诉原告以涨价为由要求反诉被告多支付房款，反诉原告无合同约定及法律规定的解除权。反诉被告系守约方，根据合同法及相关规定，守约方具有选择权要求违约方承担违约责任，其中包括：继续履行合同。因此，反诉原告的请求无事实和法律依据，请求法院驳回其诉请。本院经审理认定事实如下：2016年8月，原告易宇轩通过武汉百居易凤凰华庭店与被告吕晶、被告韩施荣联系，欲购买被告所有的位于武汉市汉阳区鹦鹉洲地区武汉锦绣长江三期1栋2单元16层3室的房屋。同年8月28日，易宇轩（乙方）与吕晶、韩施荣（甲方）及武汉市百居易房地产经营咨询有限公司（以下简称：武汉百居易公司）（丙方）签订二手房居间买卖合同一份。合同约定，甲方同意将其拥有的一套位于武汉市汉阳区锦绣长江三期1栋2单元1603室，建筑面积101.92平方米的房屋出售给乙方，房屋成交价为1,700,000元。乙方选择通过购房贷款方式购买该房屋，具体付款方式为合同生效当天，乙方向甲方支付购房定金50,000元，支付物业交割金10,000元，甲方暂委托丙方代为收取物业交割金。甲方配合乙方办理该房屋的房屋所有权证的过户手续。乙方取得该房屋交易的私房买卖登记收件单当天，乙方向甲方支付购房款1,700,000元，乙方付款后，乙方此前支付的购房定金直接冲抵购房款（含贷款）。双方约定在2017年5月1日前办理房屋交付手续。双方还约定，若甲方逾期配合乙方办理房屋所有权证的过户手续或未能按约及时将所售房屋交付给乙方，则甲方构成违约，每逾期一日，甲方应以该房屋成交价款为基数，按每日0.7%的标准向乙方支付违约金。合同还对乙方的违约责任进行了相应的约定。合同尾部吕晶、韩施荣在甲方处签名，易宇轩在乙方处签名，武汉百居易公司在丙方处盖章。合同签订当日，吕晶向易宇轩出具收条1份，载明收到易宇轩购买吕晶位于武汉市汉阳区锦绣长江三期1栋2单元1603房屋购房定金50,000元，易宇轩向吕晶转款40,000元，易宇轩还代吕晶向武汉百居易公司转款10,000元，该公司向吕晶出具收据1张，载明收到吕晶物业交割金10,000元。同年8月30日，吕晶、韩施荣与易宇轩一起到中国银行武汉江岸支行，协助其办理二手房贷款手续，并在该行签署了同意卖房声明。易宇轩则于同日在中国银行存入350,000元，易宇轩的贷款申请均已通过了银行的审批。此后，因吕晶、韩施荣认为易宇轩无能力支付购房款，同时武汉市出台房屋限购政策，吕晶、韩施荣出售涉案房屋后将不能再购买新房，二被告认为其卖旧房买新房的目的不能实现，故一直未配合易宇轩办理房屋过户手续，也未向易宇轩交付房屋。易宇轩与二被告多次交涉未果，遂向本院起诉。另查明，武汉市汉阳区鹦鹉洲地区武汉世茂锦绣长江三期1栋2单元16层3室房屋的所有权人为吕晶，该房已取得房屋所有权证（证号：武房权证阳字第××号）及国有土地使用权证（证号：阳国用（商2013）第8382号），该房屋目前无抵押及查封情况。还查明，原告易宇轩系武汉市常住人口，经查询，其在武汉市无房屋交易权属登记及合同备案信息。截止2017年5月21日，易宇轩中国银行有存款420,000元。以上事实有原、被告签订的二手房居间买卖合同、定金收条、物业交割金收据，房屋所有权证（证号：武房权证阳字第××号）、国有土地使用权证（证号：阳国用（商2013）第8382号）、同意卖房声明、中国银行湖北省分行零售贷款申请审批表等银行贷款手续资料，易宇轩个人存款证明、交易明细表、易宇轩常住人员登记表、房屋交易权属登记及合同备案信息查询单、证人李某证言及易宇轩与吕晶通话录音二份等证据证实，足以认定。本案的争议焦点为原、被告签订的二手房居间买卖合同未得到履行，系由原、被告哪一方违约造成的。一，原、被告签订的二手房居间买卖合同中约定，合同生效当天，乙方向甲方支付购房定金50,000元，支付物业交割金10,000元，甲方暂委托丙方代为收取物业交割金。庭审查明，合同签订当日，易宇轩共转款50,000元，其中40,000元转入吕晶帐户，另有10,000元转入武汉百居易公司帐户，而从吕晶及向易宇轩出具的收条及武汉百居易公司向吕晶出具的收据看，吕晶已认可收到易宇轩定金50,000元，武汉百居易公司向吕晶收取的物业交割金10,000元系从易宇轩支付的50,000元定金中转付的。易宇轩虽未另外向武汉百居易公司支付房屋交割金10,000元，但吕晶、韩施荣未提供证据证实其曾向易宇轩主张该部分款项，且该义务并不是合同的主要义务，易宇轩的行为并不构成根本性违约。因此，吕晶、韩施荣并不能因此而主张解除合同。二，原、被告签订的二手房居间买卖合同书还约定，乙方取得该房屋交易的私房买卖登记收件单当天，乙方向甲方支付购房款1,700,000元，乙方付款后，乙方此前支付的购房定金直接冲抵购房款（含贷款）。首先，双方合同中明确约定乙方选择通过购房贷款方式购买该房屋，合同签订后，吕晶、韩施荣还配合易宇轩到银行办理二手房贷款手续，并签署了同意卖房声明。因此，吕晶、韩施荣是知道并且同意易宇轩采取银行贷款方式支付房款的。其次，按照二手房交易的惯例，买卖双方在办理房屋过户手续后，将交件单提交贷款银行，贷款银行办理完相关手续后即可放款。因此办理过户手续与易宇轩支付房款是有先后顺序的，不存在同时履行的问题。吕晶、韩施荣接受易宇轩采取二手房贷款方式支付房款亦即表示其接受该交易方式，因此，吕晶、韩施荣认为其享有同时履行抗辩权的理由不能成立。再次，合同签订后，易宇轩已向银行申请贷款1,300,000元，银行已审批通过，易宇轩还将350,000元存入银行帐户，因此，吕晶、韩施荣获得双方约定的1,700,000元房款是有保障的。而吕晶、韩施荣认为易宇轩不能按时支付房款的理由不成立。综上所述，原、被告未能办理房屋过户手续，导致合同无法履行显系由被告吕晶、被告韩施荣违约造成的。本院认为，原告易宇轩与被告吕晶、被告韩施荣签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同约定履行合同。合同签订后，易宇轩已向吕晶支付了定金50,000元，其中10,000元则作为物业交割金交付给了武汉百居易公司。易宇轩还在吕晶、韩施荣的配合下，办理了银行贷款的相关手续。双方签订的合同中虽未约定去房产部门办理房屋过户手续的具体时间，但双方约定交房时间为2017年5月1日，因此，双方办理房屋过户时间应不晚于此时间。截止庭审辩论结束前，双方仍未办理房屋过户手续，吕晶、韩施荣也未于约定时间将房屋交付给易宇轩，二被告违反了合同约定，应承担相应的违约责任。易宇轩作为守约方，有权选择解除合同或继续履行合同。由于易宇轩表示愿意按照合同约定履行合同，案涉标的房屋也无被查封等不能交易、过户的情形，双方签订的二手房居间买卖合同仍有条件继续履行。因此，原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。二被告作为违约方，无权要求解除合同，其反诉请求，本院不予支持。由于双方在合同书中约定,若甲方逾期配合乙方办理房屋所有权证的过户手续或未能按约及时将所售房屋交付给乙方，则甲方构成违约，每逾期一日，甲方应以该房屋成交价款为基数，按每日0.7%的标准向乙方支付违约金。因此，原告要求二被告支付违约金的请求，本院予以支持，但因双方约定以该房屋成交价款为基数，按每日0.7%的标准向乙方支付违约金的标准过高，本院酌定以该房屋成交价款为基数，按每日万分之二的标准向乙方支付违约金。由于原、被告未约定办理过户的时间，因此，应以原告向本院起诉的时间为计算违约金的起算时间。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）易宇轩与被告（反诉原告）吕晶、被告（反诉原告）韩施荣于2016年8月28日签订的二手房居间买卖合同（编号：5051329）有效，合同继续履行；二、被告（反诉原告）吕晶、被告（反诉原告）韩施荣于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）易宇轩办理武汉市汉阳区鹦鹉洲地区武汉世茂锦绣长江三期1栋2单元16层3室房屋的房产过户手续；三、被告（反诉原告）吕晶、被告（反诉原告）韩施荣以总房价1,700,000元为基数，自2016年11月10日起至房屋交付之日止，按每日万分之二的标准，向原告（反诉被告）易宇轩支付违约金；四、被告（反诉原告）吕晶、被告（反诉原告）韩施荣于原告（反诉被告）易宇轩支付全部购房款之日起十日内，将武汉市汉阳区鹦鹉洲地区武汉世茂锦绣长江三期1栋2单元16层3室房屋交付给原告易宇轩；五、驳回原告（反诉被告）易宇轩的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）吕晶、被告（反诉原告）韩施荣的反诉请求。如果被告（反诉原告）吕晶、被告（反诉原告）韩施荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,100元，减半收取10,050元，由被告（反诉原告）吕晶、被告（反诉原告）韩施荣负担。此款原告（反诉被告）易宇轩已缴纳，被告（反诉原告）吕晶、被告（反诉原告）韩施荣应于本判决发生法律效力之日起十日内将此款支付给原告（反诉被告）易宇轩。本案反诉费10,050元，由被告（反诉原告）吕晶、被告（反诉原告）韩施荣负担，此款被告（反诉原告）吕晶、被告（反诉原告）韩施荣已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  梁志顺二〇一七年九月二十五日书记员  蒋 娴