重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0243民初4057号原告：包月权，男，1969年11月15日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：焦永华，重庆渝东律师事务所律师。被告：王子超，男，1975年1月13日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告包月权诉被告王子超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包月权的委托诉讼代理人焦永华，被告王子超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包月权向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的房屋买卖合同无效；2.被告返还原告支付的购房款120000元；3.被告以120000元为基数，按银行同期贷款利率支付利息至返还完毕为止，赔偿原告装修损失6万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月30日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告购买由被告修建的位于XX镇XX居委X组XX号X－X房屋一套，价格为170080元，被告负责办理房屋产权证。合同签订后，原告接收房屋对房屋进行了装修，花去了装修费用，原告按约定分期向被告支付了购房款120000元。原告入住后，被告以各种理由经常限制原告对房屋及公共区域的正常使用，时常断水断电。2016年，原告了解到被告建房占地为集体土地，其修建于集体土地上的房屋按法律规定不能对外销售。被告也不能为原告办理房屋产权证。被告王子超辩称，1.被告修建房屋位于自家宅基地上，经过政府审批的，属于XX镇街道规划建设用地范围内，并没有违反土地法的规定。原、被告均有民事行为能力，双方是本着自愿、平等、公平的基础上签订的，符合物权法中对财产处理的法规，所签合同符合合同法的基本要件，原告不履行合同约定致使发生房屋买卖纠纷，应对自己行为承担责任；2.原、被告签订的合同并没有明确约定由被告给原告办理房产证，被告只协助过户，原告当时没有按照承诺交足100000元，导致未能办证，现在被告也愿意配合原告办理过户手续；3.原告对房屋进行了装修且已经搬进居住长达三年，原告起诉已经超过了诉讼时效；4.被告同意法庭调解，被告愿意配合当地政府完善过户手续，原告要及时或限时付清余款和欠款导致的利息；5.原告如要退房，原告装修房屋的费用，只能由原告自行承担，原告要将房屋恢复原状。现在房屋已经下跌6万元，原告应赔偿被告。原告按10000元/年赔偿被告房屋占用费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:被告王子超与其他人在XX镇XX居委X组合伙修建了房屋一幢。2014年2月15日，原告包月权与被告王子超口头约定，被告王子超将其自建的XX镇XXX组XX号X－X房屋（房屋房地籍号为XX-XX-XX-XXX，土地使用权类型为占用）出售给原告包月权，价格为170080元。原告包月权向被告王子超支付定金20000元。2014年12月30日，被告王子超作为甲方与原告包月权作为乙方，签订《买卖合同》，载明：“包月全买王子超新修房子位于XX镇XXX组XX号X－X房屋。卖方是甲方，买方是乙方。甲、乙双方商议后决定170080元（壹拾柒万零捌拾元）卖给包月全，在2014年12月30日之前付足100000元（壹拾万元整），余款在2015年12月30日前付清。双方不能违约。另外由于2014年所付款未能兑现，所以到时候房产证过户费由乙方自行付费，不关王子超的事……”原告包月权分11次共向被告王子超支付了120000元（含定金），其中最后一次7000元于2016年11月24日支付。另查明：包月权在XX镇XX村X组拥有一套木结构房屋，该房屋房地籍号为XX-XX-XX-XX-XX，土地使用权类型为占用。2018年2月1日，包月权向本院书面放弃装修损失6万元的诉讼请求，同时明确利息损失的起算时间为2016年11月24日。本院认为，被告王子超无证据证明涉诉房屋占用的土地性质系国有土地，根据本地乡镇实际情况，未依法办理农用地转用审批手续的均系集体土地，即王子超建房占用的系集体所有宅基地。在法律属性上，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，是给予本集体经济组织成员的居住福利。受让人取得村民转让的私房后，房随地走，事实上同时对宅基地行使使用权。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，我国农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让”。最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）第15条第2款“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。”因此，我国法律法规将农村宅基地使用权及宅基地上房屋的转让限定于本集体经济组织内部，而向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房的，违反了集体经济组织的成员权属性。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”王子超和包月权并非同一集体经济组织，包月权在拥有一处宅基地后再购买房屋也违反了《中华人民共和国土地管理法》“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，因此双方签订的房屋买卖合同无效，自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告王子超和原告包月权订立的房屋买卖合同无效，被告王子超应当返还收取的购房款120000元，并按同期同类贷款利息赔偿原告包月权损失，从2016年11月24日计算至付清之日止。原告包月权应当将XX镇XXX组XX号X－X房返还给被告王子超。关于原告包月权请求被告王子超赔偿其装修损失6万元，其书面表示放弃，系其对自己权利的处分，本院予以确认。关于被告王子超请求原告包月权赔偿其欠款导致的利息损失、房屋差价，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告王子超提出的房租损失，原告包月权是依据双方签订房屋买卖合同并支付了对价且按约定交付房屋后而使用涉案房屋的，并非无因使用，故房屋使用费不应纳入房屋买卖合同无效后的相互返还以及赔偿的范围。关于被告王子超提出原告包月权的起诉已经超过诉讼时效的意见，因双方签订的合同无效，自始无效，不受诉讼时效的限制，故该意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告包月权与被告王子超2014年12月30日订立的房屋买卖合同无效；二、被告王子超于本判决生效之日起十日内返还原告包月权购房款120000元及经济损失（经济损失以120000为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准，从2016年11月24日起计算至付清之日止）；三、原告包月权于本判决生效之日起十日内将XX镇XXX组XX号X-X房屋返还给被告王子超；四、驳回原告包月权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元（原告包月权已预交975元），减半收取计975元，由原告包月权负担487.5元，由被告王子超负担487.5元（被告王子超于本判决生效之日起十日内直接支付给原告包月权）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决确定的义务，不自觉履行的，当事人可以申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从分期履行期间的最后一日起计算。审判员  刘宇二〇一八年二月九日书记员  何乐