中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14599号
上诉人（原审被告）：德中文化商贸交流中心，住所地德意志联邦共和国AmRoemerhof49，60486法兰克福（美茵河畔）。
法定代表人：周志刚，会长。
委托诉讼代理人：宋振球，上海格物律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海名媛医疗美容门诊部有限公司，住所地中华人民共和国上海市杨浦区佳木斯路359号一层。
法定代表人：廖忠碧，总经理。
委托诉讼代理人：张文杰，上海尚佳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱鹏飞，上海尚佳律师事务所律师。
原审被告：周志刚，男，1954年11月30日出生，汉族，现住中华人民共和国上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：宋振球，上海格物律师事务所律师。
上诉人德中文化商贸交流中心（以下简称德中交流中心）与被上诉人上海名媛医疗美容门诊部有限公司（以下简称名媛医疗公司）、原审被告周志刚因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初9013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日受理后，依法组成合议庭于2017年12月13日公开开庭审理了本案，上诉人德中交流中心及原审被告周志刚之共同委托代理人宋振球律师，被上诉人名媛医疗公司之委托代理人张文杰律师到庭参加审理。本案现已审理终结。
上诉人德中交流中心上诉请求：撤销一审判决第一项判决主文，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：首先，《房屋租赁合同》并非全部无效。双方于2015年4月21日签订《房屋租赁合同》，而《临时建设工程规划许可证》载明的有效期至2015年10月17日，后又延期至2016年10月17日。因此，双方签订合同时起至2015年7月底被上诉人无故解除租赁合同止，双方租赁关系合法有效；若合同一直履行，至少在《临时建设工程规划许可证》确定的有效期内即2016年10月17日之前是合法有效的。此外，《临时建设工程规划许可证》核定的建筑面积为920.79平方米，即便认定租赁合同无效，也只能认定超过许可面积的租赁合同无效，而非租赁合同全部无效。其次，上诉人不应返还租赁保证金。被上诉人本案二审前从未以租赁目的无法实现为由主张合同无效。被上诉人搬离后，有一家相同性质的医疗机构在系争房屋内营业，表明事实上租赁合同目的可以实现。被上诉人从事专业医疗服务，签订合同前已实地查看房屋并知晓房屋的基本状况，对该房屋能否用于经营必然有所判断和把握。上诉人已经提供了与系争房屋相关的文件材料，履行了义务。被上诉人占有房屋的两个多月期间，未有任何经营方案及投入，其未能经营的责任应自行承担，上诉人有权没收保证金作为被上诉人擅自解约的违约金。最后，如果二审判决认定《房屋租赁合同》无效，对于无效后果的处理，上诉人请求在二审中一并处理，上诉人要求被上诉人支付2015年4月24日至2015年7月26日占有系争房屋期间的占有使用费，每月30万元；保证金60万元可以抵扣占有使用费；2015年7月26日之后的系争房屋空置损失，上诉人于本案中暂不主张。
被上诉人名媛医疗公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。首先，系争房屋未按照《临时建设工程规划许可证》建造，规划为两层六间，实际建造三层十间。根据相关司法解释规定，《房屋租赁合同》应属无效。其次，合同无效的过错在于上诉人。被上诉人公司负责人与原审被告周志刚系朋友关系，故在合同签订前并未实地查看房屋，且合同约定了若房屋不符合使用要求可以解除合同。2015年4月27日，被上诉人会同上诉人实地查看房屋及相关权证，被上诉人才得知房屋的有效期仅剩一年，面积也超出规划许可，加之房屋没有排污系统，被上诉人当即口头提出解除合同。本案起诉前，被上诉人还向周志刚寄送过要求退还60万元保证金的书面材料，寄送地址为上海市XX路XX弄XX别墅。再次，虽然合同签订于2015年4月21日，但约定的租赁期是从2015年6月20日起，2015年4月21日至2015年6月20为免租期以便我方装修。最后，若法院判决《房屋租赁合同》无效，我方同意二审一并处理合同无效后果，上诉人应当返还被上诉人60万元房屋租赁保证金。
原审被告周志刚同意上诉人的上诉请求和上诉理由。
名媛医疗公司诉至一审法院，请求判令德中交流中心、周志刚共同返还名媛医疗公司房屋租赁保证金600,000元。
一审法院认定事实：2015年4月21日，名媛医疗公司（乙方）与德中交流中心（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方向甲方租赁系争房屋为商业使用，该房屋建筑面积1,234.05平方米，所涉证照为沪长建临（2013）XXXXXXXXXXXXXX。甲方于2015年4月21日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2015年6月21日起至2020年6月20日止。租金标准为8.10元/日/㎡，合同总租金为300,000元。该房屋租金三年内不变，自第四年起递增一次，递增率为5%。房屋租金先付后用，乙方应于每季度提前十日前将租金缴至甲方指定银行账户。乙方应于签约后三天内向甲方支付房屋租赁保证金600,000元。若乙方单方提前提出解除或终止合同时，乙方保证金应归甲方所有，甲方不归还乙方该保证金。甲方承诺并保证根据乙方经营需要协助乙方办理营业执照所需的一切证照手续，如出租场地不能办理出乙方需要的证照，则本合同自动解除，甲、乙双方互不违约，合同解除后，甲方需在五日内将乙方已支付款项全额无息退还给乙方。合同中另注明，甲方收款账户的户名为周志刚，并列明账号及开户行信息。在该合同首部列明甲方为德中交流中心，尾部甲方处加盖德中交流中心印鉴，周志刚另在甲方法人代表一栏签名。
2015年4月24日，名媛医疗公司根据约定向周志刚名下银行账号支付租赁保证金600,000元，德中交流中心遂将系争房屋钥匙交付名媛医疗公司，但未对系争房屋进行装修，也未在系争房屋内开展经营活动。
此后，双方产生争议。名媛医疗公司于2015年6月向长宁区人民法院提起诉讼，要求周志刚返还租赁保证金。2015年7月底，德中交流中心收回系争房屋。该案件经审理后，长宁区人民法院认为《房屋租赁合同》中载明的出租方系德中交流中心而非周志刚，名媛医疗公司亦未能就其与周志刚个人之间形成房屋租赁关系提供充分证据。故仅凭现有证据难以认定名媛医疗公司与周志刚之间的租赁合同成立。据此，长宁区人民法院于2016年3月31日作出（2015）长民三(民)初字第1184号民事裁定：驳回名媛医疗公司的起诉。名媛医疗公司与周志刚均未提出上诉，该裁定已经发生法律效力。
一审法院另查明，2013年10月17日，上海市长宁区规划和土地管理局向上海XX大学发出沪长建临（2013）XXXXXXXXXXXXXXXX号《临时建设工程规划许可证》，该许可证载明：建设项目名称为国别商品展示中心，建设位置为长宁区XX路XX号（上海XX大学内），建筑物名称为临时商业用房，层数为二层，总建筑面积920.79平方米，有效期至2015年10月17日。同时注明：凡未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设。未经发证机关许可，本证的各项规定均不得随意变更。本证有效期为二年，期满后即行失效。届时建设单位必须自行将临时建筑物、构筑物拆除，恢复原状。确需延长使用的，应在期满前三十日内向本机关申请延期，申请延期以一次为限，期限不得超过一年。
2015年9月25日，上海市长宁区规划和土地管理局向上海XX大学发出《规划管理业务通知单》，同意该校申请，将沪长建临（2013）XXXXXXXXXXXXXXX号《临时建设工程规划许可证》延期至2016年10月17日，其内容和要求不变。
一审法院再查明，2015年4月20日，德中交流中心（乙方）就其租赁系争房屋事宜与案外人上海A有限公司（甲方）就系争房屋签订《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方于2015年4月21日前向乙方交付系争房屋，租赁期自2015年6月21日至2020年6月20日，租金标准为6.50元/日/㎡，合同总租金为240,640元。该房屋租金三年内不变，自第四年起递增一次，递增率为5%。2015年4月、7月、11月，周志刚分别自其名下中国银行账号、工商银行账号向案外人上海A有限公司、吴某名下银行账号汇款，用途为租金、押金等。
2015年6月2日，上海B有限公司出具《授权委托书》，委托德中交流中心（周志刚会长）全权处理上海市长宁区XX路XX号XX中心20、22、26、28、30、32号商铺的出租和招商事宜。
2015年6月3日，上海XX大学与上海B有限公司向上海市工商行政管理局长宁分局出具《证明》，确认：上海C有限公司系上海XX大学授权经营其可出租房产资源。现同意该公司授权上海B有限公司作为国别商品中心（XX路XX街XX号XX号临共13间商铺的实际运营人，并保留上海B有限公司将部分经营权给予其业务合作单位或旗下子公司作经营用途的权利。
一审中，德中交流中心确认，XX路XX号平面图中所涉房屋在建造时内部结构有调整，部分房屋由原来的两层改为三层，但没有重新申办建设工程规划许可证。系争房屋部分位于一层、部分位于二层、部分位于三层。
一审法院认为：虽然德中文化交流中心成立于德意志联邦共和国，但本案系房屋租赁合同纠纷，系争房屋坐落于中国人民共和国境内，由该房屋引发的纠纷也发生于中华人民共和国境内，因此应适用中华人民共和国法律作为解决本案纠纷的准据法。
双方就周志刚是否为《房屋租赁合同》的出租方存在争议。一审法院认为，在双方签订的《房屋租赁合同》中，首部明确列明出租方为德中交流中心，尾部甲方处加盖外文印鉴，甲方法人代表处为周志刚的签名。结合案外人上海B有限公司出具的《授权委托书》、德中交流中心与案外人上海A有限公司签订的《房屋租赁合同》，可以认定系争房屋的出租方应为德中交流中心，周志刚是作为其法定代表人在合同中签名并根据合同约定代德中交流中心收取租赁保证金。此外，名媛医疗公司曾于2015年提起诉讼，要求周志刚返还系争房屋的租赁保证金。长宁区人民法院经审理，以名媛医疗公司亦未能就其与周志刚个人之间形成房屋租赁关系提供充分证据，难以认定名媛医疗公司与周志刚之间的租赁合同成立为由作出裁定，驳回了名媛医疗公司的起诉。名媛医疗公司并未就此提出上诉，说明其对长宁区人民法院所作裁定并无异议，由此可以认定名媛医疗公司对其与周志刚个人之间不存在房屋租赁合同关系不持异议。现名媛医疗公司又以周志刚系出租人为由，要求其承担返还租赁保证金的责任，显然与法院查明事实及生效裁定认定不符，故一审法院对该项主张不予采纳。鉴于德中交流中心在中华人民共和国境内并无银行账号，而银行凭证也足以证明周志刚是通过其名下个人账号在代德中交流中心收取名媛医疗公司支付的租赁保证金，并向案外人支付租金，故上述收款行为不应认定为周志刚个人向名媛医疗公司收取租赁保证金，而应认定为周志刚作为德中交流中心的法定代表人，根据德中交流中心与名媛医疗公司签订的《房屋租赁合同》的约定，代德中交流中心收取租赁保证金。据此，名媛医疗公司要求周志刚承担返还租赁保证金的诉讼请求缺乏依据，不予支持。
此外，双方还对《房屋租赁合同》是否有效存在争议。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。名媛医疗公司租赁系争房屋是用于经营医疗机构，合同约定的租赁期为5年，而临时建设工程规划许可证的有效期至2016年10月即已届满，在一审法庭辩论终结前，德中交流中心也未能提供证据证明系争房屋已取得有效建设工程规划许可证。同时，临时建设工程规划许可证中核定的临时商业用房建筑面积为920.79平方米，而租赁合同中确认系争房屋的建筑面积为1,234.05平方米，显然已经超过核定面积，综上，德中交流中心、周志刚关于租赁合同合法有效的抗辩意见缺乏依据，不予采纳。同时，《临时建设工程规划许可证》中明确载明：未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设。许可证有效期满后即行失效，届时建设单位必须自行将临时建筑物拆除，恢复原状。申请延期以一次为限，期限不得超过一年。综上，德中交流中心已不可能就系争房屋向名媛医疗公司提供合法有效的建设工程规划许可证，名媛医疗公司租赁系争房屋用于经营医疗机构的目的也难以实现，故德中交流中心应将返还名媛医疗公司租赁保证金600,000元。名媛医疗公司的诉讼请求合法有据，应予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，于2017年9月26日作出判决如下：一、德中文化商贸交流中心应于判决生效之日起十日内返还上海名媛医疗美容门诊部有限公司租赁保证金600,000元；二、驳回上海名媛医疗美容门诊部有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,800元，由德中文化商贸交流中心负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案应适用中华人民共和国法律作为解决纠纷的准据法。
被上诉人向上诉人承租的系争房屋系临时商业用房。根据该房屋之《临时建设工程规划许可证》的记载，房屋层数为二层、总建筑面积920.79平方米，有效期至2015年10月17日。然上诉人与被上诉人就该房屋所签订的租赁合同约定的房屋建筑面积达1,234.05平方米，租期自2015年6月21日起至2020年6月20日止，长达五年。同时，双方在一审中也确认，系争房屋在建造时内部结构有调整，部分房屋由原来的两层改为三层，但未重新办理建设工程规划许可证。因此，不仅系争房屋的实际面积已超出《临时建设工程规划许可证》的核定面积，就连房屋也未按照规划许可的结构要求进行建造。而且签约时该房屋的《临时建设工程规划许可证》有效期马上就要届满，虽然2015年9月25日该房屋之许可证被获准延期至2016年10月17日，但尚不符合五年租期之要求。加上《临时建设工程规划许可证》明确载明，许可证有效期满后即行失效，届时建设单位必须自行将临时建筑拆除，恢复原状。申请延期以一次为限，期限不得超过一年。因此，上诉人已无法向被上诉人提供符合租期要求之合法有效的建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一审法院据此认定双方签订的房屋租赁合同无效，当属正确。
综合上述分析，导致合同无效的责任在于上诉人一方。鉴于双方签约后尚未实际履行，上诉人与被上诉人于2015年4月21日签约，被上诉人2015年4月24日拿到系争房屋钥匙后查看房屋，随即向上诉人提出异议，并于2015年6月起诉要求确认租赁合同无效并返还保证金。当时，尚未到合同约定的起租日即2015年6月21日，故被上诉人及时行使了权利，现被上诉人起诉要求全额返还保证金，于法不悖，一审法院对此予以支持，并无不妥，本院予以认同。上诉人主张由被上诉人支付房屋使用费及空置损失，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,800元，由上诉人德中文化商贸交流中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一八年一月二十三日
书记员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……