湖北省房县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0325民初648号
原告吴某。
委托代理人吴中华，市民。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起上诉、申请回避、提供证据、进行辩论、申请执行、代收法律文书。
原告昝某。
原告王某。
原告代某。
委托代理人周惟华，房县公安局职工。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、申请回避、提供证据、进行辩论、申请执行、代收法律文书。
被告杨某。
委托代理人张启海，邮政公司职工。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起反诉、上诉，申请回避、提供证据、反驳诉讼请求，进行辩论、申请执行、代收法律文书。
原告吴某、昝某、王某、代某诉被告杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月21日受理后，依法由代理审判员刘晶晶适用简易程序于2016年5月12日公开开庭进行了第一次审理，由审判员柯昌卷适用简易程序于2016年5月23日公开开庭进行了第二次审理。原告吴某的委托代理人吴中华、昝某、王某、代某的委托代理人周惟华、被告杨某及其委托代理人张启海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年开发商刘运宝在被告杨某的宅基地上开发新建一幢六层砖混加构造柱结构的单元楼，双方协议约定一、二层归被告杨某所有，三至六层归开发商刘运宝所有，杨某配合刘运宝办理房屋产权证和土地使用证相关手续。四原告又从刘运宝手中购买了该栋单元楼的第三、四、五、六层单元房，售房合同约定由刘运宝协助办理所购房屋的房产证和土地使用证，但刘运宝下落不明，多年来一直未能办理。为了解决原告所购房屋的房产证和土地使用证的办理问题，2013年3月29日，被告杨某主动与原告协商签订协议约定：此整栋楼房在2013年房�“两违办”治理后，需要交纳（耕地占用、产权转移契税、营业税、个人所得税、城建税、印花税、地方教育附加）等税费合计14859元，此费用由杨某和三、四、五、六层住户平摊，每户2972元；土地出让金、配套费用合计50860元，由三、四、五、六层住户平摊，每户12715元。各户平摊的税费交给杨某，用于杨某办理该栋房屋的总房屋产权证和总土地使用证。协议第三条还约定，在杨某办理好总房产证和总土地使用证后，由杨某协助各户办理分户房产证和土地使用证。期间，被告杨某仅按协议约定协助原告办理了分户房屋产权证，而原告的分户土地使用证，被告杨某均以种种理由推诿不予协助办理。为此，请求法院判令被告杨某及时协助原告办理房屋土地使用证。
被告辩称：1、被答辩人起诉答辩人诉讼主体不适格，答辩人不是被答辩人房屋买卖合同主体的�事人。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，被答辩人和答辩人之间根本没有房屋买卖的事实和行为，答辩人从未与被答辩人签订有关房屋买卖合同，没有收取四被答辩人的购房款，答辩人没有义务协助被答辩人办理土地使用证；2、答辩人与被答辩人2013年3月29日签订的《协议》是虚假的，无效的协议。办理房产证交税费只是被答辩人的一种帮助行为，并非必须履行的法定义务。被答辩人蓄意隐瞒了有关事实，依据没有法律效力的协议起诉，在签订协议的同时，四被答辩人还向答辩人出具了承诺书，该协议仅用于各户用户办理房产证交税费，不具有其他效力，属假的协议；3、被答辩人提交的协议签订时间是2013年3月29日，涉案房屋的土地使用证发放时间是2013年5月6日，而原告在2016年4月16日才向法院提起本案诉讼，已超过诉讼时效。
经审理查明：被告杨某在房�城关镇下西关社区207号拥有集体土地性质的宅基地一份，为了建设房屋，2007年1月10日，被告杨某与刘运宝签订一份《建房合同》，由刘运宝在杨某的宅基地上建设两层私宅一套。2007年4月15日，双方又签订一份补充协议，约定将建房楼层改为六层，整个工程施工的全部费用由刘运宝承担，一至二层归杨某所有，三至六层归刘运宝所有，刘运宝享有处置权、收益权。房屋竣工后，刘运宝与原告吴某于2008年10月22日签订《售房协议》，将涉案房屋的六楼出售给吴某；刘运宝与原告昝某之妻朱月娥于2009年6月18日签订《售房合同书》，将涉案房屋的三楼出售给朱月娥；刘运宝与原告代某于2009年12月30日签订《房屋买卖协议》，将涉案房屋的五楼出售给代某；刘运宝与原告王某之夫陈昌明于2009年12月31日签订《房屋买卖协议》，将涉案房屋的四楼出售给陈昌明。后因刘运宝外�下落不明，加之涉案房屋系小产权房，为了办理房产证和土地使用证，被告与四原告签订虚假的“房屋买卖协议”，2013年3月29日被告与四原告签订一份协议，协议主要内容为：“一、此整栋楼房在2013年房县“两违办”清理后，需要缴纳（耕地占用、产权转移契税、营业税、个人所得税、城建税、印花税、地方教育附加）等税费共计14859元，此费用由杨某家和三、四、五、六层住户平摊，每户2972元；土地出让金、配套费等费用共计50860元，由三、四、五、六层住户平摊，每户12715元。各户平摊的税费交给杨某，用于杨某办理该栋楼房的总房产证和总土地使用证。二、在杨某办理好总房产证和总土地使用证后，由杨某负责联系，协调三、四、五、六层的住户各自办理自己的房产证和土地使用证，费用由各层住户自己承担，杨某及其家人不得以任何借口不提供各户平摊税费共同办理的总房产证和总土地使用证。三、此栋楼房涉及同开发商的房产和经济纠纷等，均由各户同开发商自行解决，杨某家庭和各层住户不得因此拖延、拒绝此次协议中的一切事项。协议人：杨某、代某、吴某、王某、昝某。见证人：张启慧。2013年3月29日。”同日四原告给被告杨某出具“承诺”一份，承诺内容为：“2013年3月29日杨某同三、四、五、六层签字的“房屋买卖协议”，仅用于此次各层住户办理房产证交税费，不具有其他效力。属假的“房屋买卖协议”。”协议签订后，原、被告按协议约定平摊税费缴纳了“两违”罚款，办理了该栋房屋的总房屋产权证和总土地使用证，被告杨某按协议约定协助四原告办理了分户房屋产权证，但拒绝协助四原告办理分户土地使用证，为此，双方发生纠纷。
本院认为：原、被告于2013年3月29日签订的《协议》�双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。《协议》中明确约定总证办好后由杨某负责联系，协调三、四、五、六层的住户各自办理自己的土地使用证，因此，原告要求被告杨某及时协助办理房屋土地使用证的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告辩称本案诉讼主体不适格，答辩人不是被答辩人房屋买卖合同主体的当事人的辩解意见，因本案是由房屋买卖合同引起的纠纷，原土地使用权人为答辩人，刘运宝只是涉案房屋的施工建设人不是权利人，故本院不予采信该辩解意见；被告辩称2013年3月29日签订的《协议》是虚假的，无效的协议，被告支持这一主张提交的证据为四原告的“承诺”，但该承诺仅指属假的“房屋买卖协议”，故该辩解意见没有事实依据，本院不予采信；被告辩称本案超过诉讼时效，因本案不是债权请求权，故不适用一般诉讼时效的规定，本院不予采信该辩解意见。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》之规定，判决如下：
被告杨某于本判决生效之日起30日内协助原告吴某、昝某、王某、代某办理土地使用证。
案件受理费320元，减半收取160元，由被告杨某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，预交上诉案件受理费320元。湖北省十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业�行股份有限公司十堰广场支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院办公室，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审判员 柯昌卷
二〇一六年六月十五日
书记员 袁改华