黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1293号
上诉人（原审被告）哈尔滨市高强玻璃钢有限公司，住所地哈尔滨市香坊区幸福镇莫利村。
法定代表人于新龙，总经理。
委托代理人杨华，住哈尔滨市道里区。
被上诉人（原审原告）哈尔滨泽众物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区化工路69号信义集资楼201室。
法定代表人张立民，总经理。
委托代理人李庆志，住哈尔滨市南岗区。
上诉人哈尔滨市高强玻璃钢有限公司（以下简称高强玻璃钢公司）因与被上诉人哈尔滨泽众物业管理有限公司（以下简称泽众物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民五民初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。上诉人高强玻璃钢公司的法定代表人于新龙及委托代理人杨华，被上诉人泽众物业公司的委托代理人李庆志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：高强玻璃钢公司使用案涉房屋及车库期间，拖欠2012年至2014年三年物业费共计20870元，其中案涉房屋2012年物业费5363元、2013年物业费7151元、2014年物业费7151元，案涉车库2012年至2014年每年物业费402元。上述房产欠费期间，系由泽众物业公司提供物业服务。
泽众物业公司诉至一审法院，请求：1.高强玻璃钢公司给付所欠泽众物业公司2012年至2014年三年物业费19664元；2.高强玻璃钢公司给付所欠泽众物业公司2012年至2014年三年车库物业费1206元；3.高强玻璃钢公司承担所欠物业费的利息（按照银行定期存款年息3%计算，案涉房屋：自2012年1月1日至2014年12月31日三年利息5636元×3%×3年，共计483元；2013年1月1日至2014年12月31日二年利息7151元×3%×2年，共计429元；2014年1月1日至2014年12月31日一年利息7151元×3%×1年，共计215元。案涉车库计算方式同上，利息共计1199元）；4.本案诉讼费用由高强玻璃钢公司承担。
高强玻璃钢公司在一审辩称：不同意泽众物业公司的诉讼请求。1.泽众物业公司资质不合法，其公司从未向高强玻璃钢公司出示也从未向物业小区进行过公示；2.本案所涉及物业所有人并非高强玻璃钢公司，高强玻璃钢公司只是使用人，高强玻璃钢公司租的车库不是6号，而是5号，泽众物业公司应向物业所有人提出收取物业费要求；3.高强玻璃钢公司认为泽众物业公司指定的收费标准没有合法依据，泽众物业公司从未与高强玻璃钢公司进行过协商制定物业服务费收费标准，也从未签订过任何物业服务合同，也未向高强玻璃钢公司出示其备案证明，从未公示过其服务标准和收费标准以及其他具体内容。泽众物业公司所述物业的使用面积没有明确依据，泽众物业公司应提供其财务报表，以确定其物业费收费标准的合理性；4.由于泽众物业公司的不作为造成高强玻璃钢公司多次重大经济损失；5.泽众物业公司存在违反物业管理条例的行为；6.泽众物业公司不能适当履行物业服务义务，给高强玻璃钢公司生活带来诸多不便，在泽众物业公司正确履行物业服务义务之前，高强玻璃钢公司有权拒绝支付物业费。综上，高强玻璃钢公司请求法院驳回泽众物业公司的诉讼请求。判令泽众物业公司偿还高强玻璃钢公司155000元的经济财产损失，对高强玻璃钢公司所在物业的下水管线主管线进行整改，并赔偿高强玻璃钢公司管道疏通费850元，由泽众物业公司承担此次诉讼费用等相关费用。
原审判决认为：泽众物业公司与高强玻璃钢公司虽未签订书面物业服务合同，但泽众物业公司提供哈尔滨市香坊区物业供热管理办公室的证明可以证实泽众物业公司为高强玻璃钢公司使用的案涉房产及车库实际提供物业服务，双方形成事实物业服务合同关系。高强玻璃钢公司系案涉房屋及车库的实际使用人，泽众物业公司为高强玻璃钢公司提供物业服务，高强玻璃钢公司应给付泽众物业公司物业费。泽众物业公司主张的收费标准属合理范围，符合哈尔滨市物业费定价，予以确认。泽众物业公司主张高强玻璃钢公司的欠费房产、年度及数额有缴费台账和明细予以证明，予以确认。
高强玻璃钢公司对房屋面积、车库编号、收费标准持有异议，但未提供相关证据予以证明，不予支持。高强玻璃钢公司主张泽众物业公司未尽到物业服务义务的主张证据不足，不予支持。高强玻璃钢公司要求泽众物业公司赔偿其经济损失，但未在法定期间提出反诉，故不予处理，高强玻璃钢公司可另行主张权利。据此，泽众物业公司要求高强玻璃钢公司给付物业费20870元的诉讼请求有理，予以支持。
高强玻璃钢公司未及时给付泽众物业公司物业费，应赔偿给泽众物业公司造成的利息损失。泽众物业公司要求高强玻璃钢公司按照年利率3%给付物业费利息损失，不超出银行同期贷款利率标准，予以支持。泽众物业公司主张提前一年预交物业费，但未提供泽众物业公司、高强玻璃钢公司对预交期限的约定，故对泽众物业公司预交物业费的主张不予支持。泽众物业公司、高强玻璃钢公司未约定物业费缴纳时间，故高强玻璃钢公司最迟应在下一年度的1月1日缴纳上一年度的物业费。据此，拖欠物业费的利息起算时间应自拖欠物业费年度的次年1月1日起算，即案涉房屋及车库2012年物业费共计5765元，利息损失的起算时间为2013年1月1日，计算至2014年12月31日，共计345.90元；2013年物业费共计7553元，利息损失的起算时间为2014年1月1日，计算至2014年12月31日，共计226.59元；2014年物业费共计7553元，利息损失的起算时间为2015年1月1日。因泽众物业公司主张利息损失的截止时间为2014年12月31日，故对泽众物业公司要求给付2014年物业费利息损失的诉讼请求，不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业服务条例》第七条第五款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：判决：一、高强玻璃钢公司于本判决生效后立即给付泽众物业公司物业费20870元；二、高强玻璃钢公司于本判决生效后立即给付泽众物业公司上述物业费利息损失572.49元；三、驳回泽众物业公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372元，由高强玻璃钢公司负担，并于本判决生效后立即给付泽众物业公司。
原审被告高强玻璃钢公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1.泽众物业公司主张的涉案房屋和车库的产权人不是高强玻璃钢公司，高强玻璃钢公司只是涉案房屋的承租人，故泽众物业公司起诉高强玻璃钢公司系主体不适格；2.泽众物业公司向高强玻璃钢公司主张涉案车库的物业费，但高强玻璃钢公司与涉案车库没有任何关系。请求：撤销一审判决并依法改判驳回泽众物业公司的全部诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人泽众物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回高强玻璃钢公司的上诉请求。
在二审庭审过程中，双方均未提交证据。
二审对一审认定的案件事实予以认定。
二审另查明：2015年1月22日，高强玻璃钢公司因财产损害赔偿纠纷将泽众物业公司诉至香坊区人民法院，香坊区人民法院已受理。
本院认为：泽众物业公司与高强玻璃钢公司虽未签订书面物业管理合同，但高强玻璃钢公司对使用涉案房屋、车库并接受泽众物业公司服务的事实无异议，泽众物业公司与高强玻璃钢公司之间形成了事实的物业服务合同关系。现泽众物业公司向涉案房屋、车库实际使用人即高强玻璃钢公司主张给付物业费及利息的请求符合法律规定，故一审判决高强玻璃钢公司给付泽众物业公司拖欠的物业费用及利息正确，本院予以维持。
关于高强玻璃钢公司上诉称其与涉案房屋所有人签订的租房协议中约定涉案房屋、车库租赁期间物业费用由涉案房屋所有人承担，泽众物业公司起诉高强玻璃钢公司主体不适格的问题。首先，高强玻璃钢公司的法定代表人与涉案房屋的所有人为同一人即于新龙；其次，高强玻璃钢公司因财产损害赔偿纠纷作为原告将泽众物业公司诉至法院，并非以涉案房屋的所有人于海龙作为原告进行诉讼。高强玻璃钢公司已就泽众物业公司的服务不到位导致高强玻璃钢公司造成的损失通过诉讼程序予以解决。基于此，泽众物业公司将接受物业服务的高强玻璃钢公司作为本案诉讼主体诉至法院并无不当。高强玻璃钢公司称其与涉案房屋所有人签订的租房协议中约定了租赁期间的物业费用的分担问题，该协议属于内部协议，高强玻璃钢公司可依租房协议向合同相对人即涉案房屋、车库所有人另行主张权利。故高强玻璃钢公司该上诉请求不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费372元，由上诉人哈尔滨市高强玻璃钢有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 静
审 判 员 孙树清
代理审判员 赵峻峰
二〇一五年九月三十日
书 记 员 齐 跃
于凯华