湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第03938号
原告：武汉金盛骏商贸有限公司，住所地武汉市武昌区水果湖中北路166号东湖春树里8栋3层1室。
法定代表人：程旭斌，总经理。
委托诉讼代理人：张月成，湖北垦博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王后乐，湖北垦博律师事务所律师。
被告：武汉金叶惠民商贸有限公司，住所地武汉市东西湖区鑫桥高科技产业园南区。
法定代表人：王洪斌，董事长。
委托诉讼代理人：徐子明，湖北鼎力众邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张博，湖北鼎力众邦律师事务所律师。
原告武汉金盛骏商贸有限公司（以下简称金盛骏公司）诉被告武汉金叶惠民商贸有限公司（以下简称金叶惠民公司）返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金盛骏公司的委托诉讼代理人王后乐，被告金叶惠民公司的委托诉讼代理人徐子明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金盛骏公司向本院提出诉讼请求：1、金叶惠民公司停止侵权，排除妨害，立即腾退所占用的金盛骏公司位于武汉市武昌区中南路街武珞路230号绿洲广场B座1层B-1室的房屋；2、金叶惠民公司承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，金盛骏公司增加诉讼请求：要求金叶惠民公司支付2014年2月1日起至2015年9月底占用商铺的租金440000元。事实与理由：2013年7月，金盛骏公司通过武汉市蔡甸区人民法院依法拍买到位于武汉市武昌区中南路街武珞路230号绿洲广场A座、B座部分房屋，并于2014年1月20日办理了房屋产权证和土地使用权证。金盛骏公司在合法取得房屋权属证明后，以多种方式书面通知金叶惠民公司，要求其签订房屋租赁合同，并交付房屋租金，否则将令其离开。金叶惠民公司接到通知没有与金盛骏公司签约也没有交付租金，非法占有房屋达2年之久，应按照200平方米×110元×20月=440000元计算租金。
被告金叶惠民公司辩称，金叶惠民公司已于2000年购买了案涉房屋，并支付了90%的房款，虽未办理产权证书，但一直使用至今。金盛骏公司在拍卖时已出具承诺书，承诺若案涉房屋最终被判定属金叶惠民公司所有，则金盛骏公司承担返还案涉房屋的责任，因此，金盛骏公司在购买案涉房屋时明知有瑕疵仍然购买，虽然持有案涉房屋产权证书，不代表其有占有、使用、收益的权利。武汉市蔡甸区人民法院在执行过程中，涉及处分了案外人金叶惠民公司的资产，拍卖程序有明显的违规行为，该房屋产权证取得的合法性存疑，金叶惠民公司已经向武汉市人民检察院申请执行监督。请求驳回金盛骏公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、2000年3月30日，金叶惠民公司的前身武烟集团金叶零售公司与湖北胜世投资有限公司（下称“胜世公司”）签订了《武汉市商品房购销合同》，约定：武烟集团金叶零售公司购买位于武汉市武昌区武珞路230号绿洲广场一层建筑面积279.19平方米的商品房，房屋价款为3126928元。合同签订后，武烟集团金叶零售公司向胜世公司支付了购房款2750000元，胜世公司向其交付了房屋，但未办理权属登记过户。
该房屋由金叶惠民公司从此使用至今。
2004年8月18日，武汉绿洲企业（集团）有限公司向金叶惠民公司出具证明，载明：“贵司在我绿洲广场一楼购买的产权房经营名烟城至今已3年多，由于我司整体销售没有完成，暂缓分割（房产证为武房权证昌字第××号），我司正在积极筹备楼层分割事宜，正在办理中。”但至今仍未能办理权属登记。
2、2011年1月10日，武汉市中级人民法院裁定将中国农业银行武汉长江支行与被执行人武汉绿洲企业（集团）有限公司借款抵押合同纠纷一案，指定武汉市蔡甸区人民法院执行。
2012年3月20日，武汉亚太拍卖有限公司受武汉市蔡甸区人民法院委托，对登记在武汉绿洲企业（集团）有限公司名下的武汉市武昌区武珞路230号绿洲广场-1层、1—3层房地产进行公开拍卖。《拍卖特别须知》载明：“竞买人参加拍卖活动前，应认真阅读有关资料，充分了解拍卖标的的详情。本标的情况复杂，存在违规办证、长期租赁的情况，且标的实际交付的面积小于评估报告标注的面积7789.98㎡（以实地交付为准）。本拍卖人在拍卖前已就所知道的情况如实告知竞买人，如今后因各种原因产生纠纷，均不影响拍卖结果，均与拍卖人无关。1、绿洲广场临街主楼一部分面积，已被武烟（集团）金叶零售公司于2000年3月30日购买。”
上述标的物，由金盛骏公司以5645万元的最高价竞得。
2012年10月22日，金盛骏公司作出承诺书：“本承诺人就竞买所得的，武汉绿洲广场附一楼及1-3楼房屋中所含的被武烟集团金叶零售公司所占有的房屋瑕疵问题作承诺如下：如果该房屋最终被判定属武烟集团金叶零售公司所有，则承诺人承担返还该房屋的责任。”
同日，武汉市蔡甸区人民法院裁定将位于武汉市武昌区中南路街武珞路230号（即绿洲广场）A座（-1、1-3）层，B座B1（1-3）层房地产的房产所有权及相应的土地使用权过户给金盛骏公司。
3、2014年1月20日金盛骏公司办理了武昌区中南路街武珞路230号绿洲广场B座1层B-1室房屋产权证和土地使用权证，取得了房屋所有权。
另查明，2015年9月28日，金叶惠民公司向金盛骏公司送达了《关于立即停止扰乱生产经营行为的函》。2015年9月29日，金盛骏公司向金叶惠民公司送达《关于对武汉金叶惠民商贸有限公司“关于立即停止扰乱生产经营行为的函”的回函》。双方就案涉房屋的使用，进行了各自的表述。
上述事实，有2000年3月30日武烟集团金叶零售公司与湖北胜世投资有限公司（下称胜世公司）签订的《武汉市商品房购销合同》、2004年8月18日武汉绿洲企业集团有限公司向金叶惠民公司出具的证明、《拍卖特别须知》、2012年10月22日金盛骏公司签署的《承诺书》、湖北省武汉市中级人民法院执行裁定书、湖北省武汉市蔡甸区人民法院协助执行通知书、湖北省武汉市蔡甸区人民法院执行裁定书、湖北省武汉市黄陂区人民法院函、武昌区中南路街武珞路230号绿洲广场B座1层B-1室房屋产权证和土地使用权证、《关于立即停止扰乱生产经营行为的函》、《关于对武汉金叶惠民商贸有限公司“关于立即停止扰乱生产经营行为的函”的回函》等证据加以证明。
上列证据在法庭上出示，针对证据的证明力进行了说明。
本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条、第六十九条的规定，对上列证据，依据法律的规定和法定程序，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，全面、客观的审核，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。对能够反映案件真实情况、与待证事实关联、来源和形式符合法律规定的证据，作为认定案件事实的根据。
本院认为，本案的争议焦点在于：当所有权与占有权能发生分离的情况下，买受人金盛骏公司是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人金叶惠民公司迁出。
《中华人民共和国物权法》确立了以调整占有人与非占有人之间因财产的占有利用而发生的财产关系为范畴的占有制度。关于占有的性质，我国目前采纳通说，即认为占有仅体现为对物的支配管理关系，而并不反映某种权利关系。无论是合法行为还是违法行为，均可基于管领物的事实而成立占有。因此，占有并不以任何权利的存在为前提，只要实际上控制或支配占有物就成立占有。而占有权能是所有权中占有、使用、收益、处分四项权能之一,因为权能只是权利的组成部分，在权能分离之前，它不能被称为一项独立的权利。权能只有在与权利分离之后，才可能称其为一种权利。占有是人对物的实际掌握和控制，除物权法占有制度另有规定外，在一般情况下，占有之事实并不是产生占有权能的根据，而应当基于法律规定或合同约定确定当事人有无占有权以区分系合法占有亦或非法占有；所有权之占有权能与占有制度中的占有权不能混淆，占有制度中的占有权是一项独立的物权法律制度，其内涵要比所有权之占有权能丰富得多；所有权是对物的独占的支配权，而占有只是对物进行控制的事实状态。只要物的所有权归属已经确定，即使物已为他人所占有，占有人非依法律规定亦不能成为所有权人。即使是合法占有，占有人也只享有占有权，而不能享有所有权。
可见，转移所有权并不意味着占有权能的一并转移。本案中金盛骏公司经拍卖程序取得案涉房屋的所有权，并办理了产权变更手续，但在房屋未予交付，而金叶惠民公司又实际占有房屋的情况下，发生了所有权与占有权能分离的情况。
《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本条是关于返还原物请求权的规定，该请求权是物权请求权中的一种。所谓物权请求权，是指当物权的圆满状态受到妨害或有可能发生妨害时，物权人为了使其物权恢复到圆满状态，请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利。本案金盛骏公司正是基于上述规定才向金叶惠民公司提起了诉讼，但金盛骏公司在本案中能否行使返还原物请求权，该请求权基础的确定是否正确，首先必须对返还原物请求权行使的要件进行分析，只有满足了所有要件事实，金盛骏公司基于该请求权基础提起的诉讼才能得到法院的支持。
关于返还原物请求权行使的要件事实分析：目前我国法律规定的物权变动有两种形式，一种是基于法律行为而进行的物权变动，是指以一方当事人的单方意思表示或双方当事人共同的意思表示为基础进行的物权变动，这种变动方式在实践中较为常见和典型，其遵循的是《中华人民共和国物权法》第九条和第二十三条的规定，即不动产经依法登记发生效力，动产自交付时发生效力。另一种是基于非法律行为而进行的物权变动，指基于法律行为以外的原因引起的物权变动，《中华人民共和国物权法》第二十八条至第三十条对此作了相应的规定，其遵循的是法律的直接规定，即只要法定原因发生，物权就直接发生变动，不经登记或交付，直接发生效力。对于基于法律行为的物权变动，需要通过两个阶段的行为来完成：一是物权变动基础法律关系的设立，通常是指签定以发生、变动、消灭债权债务关系，从而引发物权变动为主旨的债权合同，学理上称之为物权变动的原因行为，如买卖双方签定房屋买卖合同；二是物权变动行为，该行为以设定、变动和消灭物权为目的，如双方至房产交易登记机构办理产权过户手续。
根据本案已查明的事实，金盛骏公司取得了房屋所有权，系争房屋权利核准登记至其名下，故系争房屋的物权变动过程已完全完成，金盛骏公司依法享有对该房屋的相应物权。而占有人必须是现在占有物的人，即在提出请求时仍然占有物的人。涉案房屋金叶惠民公司所购得，从购买至今，金叶惠民公司就一直在内使用，其当然符合“现在占有涉案标的物之人”的条件。
依据占有人对物的占有是否有法律依据和合同约定，将占有分为有权占有和无权占有。这种划分是按照占有是否有本权划分的。所谓本权，是指基于法律上或合同约定的原因，可以对物进行占有的权利。本权可以是物权，如所有权、质权等，也可以是基于债权，如租赁、借用等。有权占有即指有本权的占有，也称正权原占有。在有权占有情形下，占有人与返还请求权人之间的权利义务关系，依该占有所据以发生的基础法律关系确定，此时权利人不能请求有权占有人返还原物，因为，假如允许所有权人此时仍可主张所有物返还请求权，则会违反其在具体法律关系中所承担的，使占有人获得并保持占有的义务，且违反诚实信用的原则。本案中，金叶惠民公司因购买而从2000年起使用房屋，并占有、使用该房屋至今，具有合法依据。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，金叶惠民公司对占有该涉诉房屋具有相应的权利基础，这种占有行为当属有权占有，而非无权占有。
如前所述，返还原物请求权之诉只能向无权占有人提起，而不能要求有权占有人返还原物，有权占有人在其占有的本权依据存续期间，可以依据其合法占有权抗辩权利人的请求。因此，辨别权利人是否能提起返还之诉的关键点就是看相对方是否构成无权占有，而此时就涉及到无权占有的举证责任分配问题。鉴于此，有必要结合本案的事实对无权占有的举证责任分配作以下阐述：
无权占有属于消极的事实，是否为有权占有，只有占有人自己知道，权利人对此难以举证。依据举证责任分配的一般原则，本案中，权利人金盛骏公司首先应当证明其对系争房屋享有所有权，在金盛骏公司已提供充分证据证明其为房屋产权人之后举证责任发生转移，若金叶惠民公司提出其系合法占有人之抗辩，金叶惠民公司必须向法院提供其目前的占有享有本权之依据。本案中，金叶惠民公司提供了2000年3月30日的《武汉市商品房购销合同》、2004年8月18日武汉绿洲企业集团有限公司向金叶惠民公司出具的证明等证据用以证明其系有权占有，在金盛骏公司无法进一步予以反驳的情况下，根据证据规则，对于金叶惠民公司系有权占有的意见，本院应予以采信。
合法占有受法律保护。金叶惠民公司并非因故意或者过失而侵害了金盛骏公司财产权利的侵权行为，金叶惠民公司的占有使用行为不构成侵权。金盛骏公司以侵权之诉请求金叶惠民公司停止侵权、排除妨害、腾退案涉房屋并赔偿损失的诉讼请求，缺乏财产侵权的事实根据和法律依据。
《最高人民法院公报》2015年第10期所载“连成贤诉臧树林排除妨碍纠纷一案”的裁判要旨中指出：“签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。”探求该裁判要旨的背后考量，应该注意到：不动产权利人因各种原因丧失权利，后手买受人基于善意、对价取得该不动产，法律上便形成两种值得保护的权利人：无辜的原始权利人、善意取得的后手权利人。基于交易安全和效率产生的不动产登记制度着眼于对登记簿上权利人的保护，由此奠定了物权法律制度的基石性规则；基于民事活动的公平、善良风俗所必然产生的损害救济，亦同样具有天然的正义性。后手买受人无辜，原始权利人更无辜，舍前者而保护后者，是法律和裁判者利益衡量后所作权宜抉择。
且根据现有证据显示，从金盛骏公司物权的取得过程来看，金盛骏公司竞拍武昌区中南路街武珞路230号绿洲广场A座、B座部分房屋时，金叶惠民公司作为非产权人对案涉房屋处于占有状态，且金盛骏公司在竞买时，《拍卖特别须知》中也清楚告知了这一情形。金盛骏公司在明知上述影响物权完整取得的因素存在的前提下，依旧竞买了房屋并取得产权证书，其物权的取得过程存在明显瑕疵，主观上刻意制造了房屋产权登记人与占有人分离的情形。从交易习惯来看，房屋买卖过程主要包含两部分内容：其一为买房人查看房屋及权属情况并支付房款；其二为卖房人交付房屋并办理产权过户登记。对于买房人而言，在合同签订之前当实地查看房屋的现有状态、产权登记人以及了解现有纠纷，此不仅为房屋买卖过程中的交易习惯，亦是买房人应尽到的谨慎义务。本案中，金盛骏公司在拍买房屋时，明知物权存在瑕疵而为之，其上述一系列违背交易习惯的行为，应当被推定为金盛骏公司已接受房屋的现状和未能及时交付的风险。我国物权法善意取得制度的目的在于保护占有及登记的公信力、保护交易当事人的信赖利益和交易安全维护交易秩序。善意取得制度是对原权利人和受让人之间的权利所作的一种强制性的物权配置，金盛骏公司就案涉房屋非为善意取得，根据诚实信用原则，其诉请更加缺乏事实和法律依据。
综上所述，判决如下：
驳回原告武汉金盛骏商贸有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费8400元由原告武汉金盛骏商贸有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 ＸＸ睿
人民陪审员 张俊良
人民陪审员 王 伶
二〇一七年二月三日
书 记 员 肖 晟