昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘法民初字第2452号
原告（反诉被告）：昆明钰双盈民间融资登记服务有限公司。
住所：云南省昆明市盘龙区万宏路***号桃园大厦**楼。
法定代表人：张俊，系该公司总经理。
委托代理人：柏燕、梁文彪，系云南萃峰律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：陈贵林，男。
委托代理人：高宇峰、苏聪，系云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。
原告（反诉被告）昆明钰双盈民间融资登记服务有限公司诉被告（反诉原告）陈贵林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）昆明钰双盈民间融资登记服务有限公司的委托代理人柏燕，被告（反诉原告）陈贵林的委托代理人苏聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昆明钰双盈民间融资登记服务有限公司诉称：2014年，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告位于金星小区东门对面桃园大厦第十层的房屋，租期为2014年9月1日起至2015年8月31日；租金按年支付，每年人民币437307元；保证金人民币40000元。合同签订后，原告向被告支付了一年的租金人民币437307元及保证金人民币40000元。2015年8月，租赁期满后，原告依约将所租房屋返还给被告，并结清应交的费用，办理了搬离手续，但被告一直拒绝退还原告房屋保证金。原告为维护自身的合法权益，故诉至本院要求判令：1、被告向原告退还租房保证金人民币40000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
反诉原告陈贵林答辩并反诉称：2014年反诉原告与反诉被告签订签订了《房屋租赁合同》，其中第三条约定：“每月租金为人民币36442.25元，付款方式本着先交费后使用的原则，乙方应在租期每满一年之前30日，以现金或支票的形式一次性交付次年的租金给甲方。”第九条违约责任约定：“乙方逾期交付租金，每日按应付款总额的1%支付租金；逾期30日，甲方可解除合同，保证金不予退还，除支付租金及前述违约金外，应按合同每年租金总额的40%支付一次性违约金”。合同约定的租赁期限届满后，反诉被告还一直使用租赁物并缴纳了水电费用，反诉原告亦未对此提出异议，只是反复多次向反诉被告追要租金，但反诉被告却以各种理由迟迟不付。反诉被告的行为已经严重违反合同约定，致使合同根本目的不能实现，因此，依据合同相关约定，反诉原告于2015年10月11日发函要求反诉被告于2015年10月16日前将房屋交还并缴纳逾期租金，否则将强制收回房屋并要求其承担违约责任，后反诉被告在未向反诉原告交回房屋、办理移交手续及缴纳逾期租金的情况下提起了诉讼。反诉原告在接到其诉讼的通知后为避免损失的扩大已于2015年10月31日自行收回房屋。反诉被告在合同履行过程中存在违约行为，给反诉原告造成了损失，故反诉原告提起反诉要求判令：1、确认反诉原告与反诉被告的《房屋租赁合同》已经解除；2、反诉被告向反诉原告支付自2015年9月1日起至2015年10月16日实际收回房屋之日止的租金人民币54663.38元；3、反诉被告向反诉原告支付违约金人民币131192.1元；4、本、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告昆明钰双盈民间融资登记服务有限公司答辩称：反诉原告的反诉请求没有任何事实及法律依据，房屋租赁合同因合同期限届满已经终止，不存在解除问题。反诉被告不存在合同到期后依然使用涉案房屋到10月份的事实，反诉被告已依照双方的约定提前通知了反诉原告不续约，双方也未按照合同的约定续签租赁合同，反诉被告也未向反诉原告交过任何租金。反诉被告在合同期限届满前已经以实际行动表明并不想与反诉原告签订租赁合同的意思，双方已经在合同期限届满后办理了房屋的交接手续，反诉被告已经结清了所有的费用。反诉原告应当按照合同约定向反诉被告退还房屋保证金。反诉被告并不存在任何违约行为，反诉原告现在以一些虚构的事实无非是想侵占反诉被告的房屋保证金及窃取其他不当利益，请求法庭在查明事实的情况下驳回反诉原告的全部反诉请求。
原告昆明钰双盈民间融资登记服务有限公司为证实其本诉诉讼主张及反诉答辩主张，向本院提交如下证据材料：
一、《房屋租赁合同》原件一份，欲证实：1、原告承租被告的房屋，根据租赁合同约定需交纳人民币40000元保证金；2、涉案房屋租赁期限为2014年9月1日至2015年8月31日；3、租赁期满本合同即行终止；4、续租的话，原告与被告应签订续租合同，并要先交费后使用；
二、《收据》原件一份，欲证实被告已收到原告支付的人民币40000元租房保证金；
三、《房租费发票》、《物管费发票》、《保洁费发票》、《代收水费、电费发票》原件各一份，欲证实原告结清了租赁期间应交的各项费用，房屋已返还给被告；
四、《房屋租赁合同》、《中国建设银行单位客户专用回单》（NO.243）、《中国建设银行单位客户专用回单》（NO.245）、《富邦房产收据》、《收条》、《农民搬家财务专用收据》、《入住证明》、《昆明市银海物业服务有限公司停车费发票》、《收款收据》（网络布线）、《中国电信移机发票》原件各一份，欲证实：1、2015年8月26日，原告通过昆明富邦房地产经纪服务公司承租了赵梓含所有的昆明市银海国际SOHOC座27层01号房屋，同日完成上述房屋交接，原告并没有与被告续租的意思与行为；2、合同到期后，原告已从涉案房屋搬至银海国际公寓C座2701号，并未像被告所诉，一直在使用涉案房屋。
经质证，被告陈贵林对原告昆明钰双盈民间融资登记服务有限公司提交的证据一的真实性及合法性予以认可，但对其证明内容不予认可。对证据二及证据三中的《房租费发票》、《物管费发票》、《保洁费发票》予以认可。对证据三中的《代收水费、电费发票》经被告前去物管公司核实，系原告要求物管公司提前开具水、电费发票的，实际上原告还在使用房屋。对证据四的真实性予以认可，但对其合法性及关联性均不予认可，原告有可能同时租用两个场地。
被告陈贵林为证实其本诉答辩主张及反诉诉讼主张，向本院提交如下证据材料：
一、身份证复印件一份，欲证实被告具有诉讼主体资格；
二、《房屋租赁合同》、水电费缴纳凭证原件各一份及照片十张，欲证实：1、双方签订了租赁合同，约定了相关事项，但原告却在实际使用办公场所的情况下，未按照合同约定支付租金；2、被告于期满前一个月即送达通知，要求原告依约缴纳下一年度的房屋租金，原告在长达一个月的时间里并未提出不续租反而与被告商量租金是否优惠，是否能只租一半，在得到被告明示许可的情况下继续使用租赁房屋；3、被告针对原告继续使用的情况向原告送达了第二份通知，要求尽快缴纳房屋租金，否则被告将在期满30日后依约行使解除权；4、由于原告持续不缴纳租金，亦不搬离，且不将房屋交还被告，被告迫不得已于2015年10月11日发出通知行使合同解除权，并要求限期搬离，否则强制收回房屋，后原告通过向法院提起诉讼的方式明示其不续租且未交还房屋，因此被告在2015年10月28日接到法院通知后于2015年10月31日收回租赁房屋，并针对其混淆视听的诉讼提起反诉，要求其承担在未交还房屋的情况下逾期支付租金的违约金及自2015年9月1日起至被告发函要求其搬离之日止的房屋租金。
经质证，原告昆明钰双盈民间融资登记服务有限公司对被告陈贵林提交的证据一予以认可。对证据二中的《房屋租赁合同》的真实性、合法性予以认可，但对其证明内容不予认可；对水电费缴纳凭证及照片均不予认可。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。任何一个具体事实要成为定案的依据，必须具备真实性、关联性、合法性三个特征。原告提交的证据一经被告质证对其真实性予以认可，且能证实原、被告双方就房屋租赁事宜达成协议的具体内容，故本院对该证据予以采信。证据二经被告质证予以认可，且能证实被告收到原告的保证金人民币40000元，故本院对该证据予以采信。证据三中的《房租费发票》、《物管费发票》、《保洁费发票》经被告质证予以认可，且与本案关联性，故本院对上述证据予以采信。证据三中的《代收水费、电费发票》系原件，本院对其真实性予以确认，对其证明内容本院将在针对争议焦点的论述中予以详细阐述。证据四经被告质证对其真实性予以认可，且能证实原告于2015年8月26日与案外人赵梓含签订《租赁合同》约定，原告承租了案外人赵梓含所有的位于昆明市盘龙区北京路612号银海国际公寓C座2701号房屋并于2015年9月3日入住该房屋，故本院对上述证据予以采信。
被告提交的证据一经原告质证予以认可，且能证实被告的身份情况，故本院对该证据予以采信。证据二中的《房屋租赁合同》与原告提交的相一致，且经原告质证予以认可，故本院对该证据予以采信；水电费缴纳凭证、照片系原件，本院对其真实性予以确认，对水电费缴纳凭证证明内容本院将在针对争议焦点的论述中予以详细阐述。对照片的的证明内容，本院认为上述证据系被告单方制作，且未能提交其他证据与之形成证据链，证实原告已收到上述通知，故本院对上述证据的证明不予采信。
综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：
原告与被告于2014年签订《房屋租赁合同》约定：原告承租被告所有的位于昆明市桃园大厦第十层作为办公用房；租赁期限自2014年9月1日起至2015年8月31日止；房屋租金每月为人民币65元／平方米，每月租金为人民币36442.25元；租金每年支付一次，年租金为人民币437307元，应于合同签订后15日内支付；付款方式本着先交费后使用的原则，承租方应在租期每满一年之前30日以现金或支票的形式一次性交付次年的租金；合同签订后15日内承租方支付保证金人民币40000元，合同期满承租方无违约情况下于15日内无息退还；承租方逾期交付租金，每日按应付款总额的1%支付违约金，逾期30日出租方可解除合同，保证金不予退还，除支付租金及前述违约金外，应按合同每年租金总额的40%支付一次性违约金；合同到期后承租方是否续租应提前30日通知出租方，并办理续签或结算手续，合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后原告于2014年11月28日向被告支付了保证金人民币40000元，于2014年12月10日向被告支付了租金人民币437307元。上述合同期限届满后双方就续租与否及租金缴纳问题发生争议，故双方诉至本院有以上诉求。
另查明：1、原告于2015年8月26日与案外人赵梓含签订《房屋租赁合同》约定原告承租案外人赵梓含所有的位于昆明银海国际SOHOC座27层01号房屋，并约定于当日完成房屋交接；2、被告系桃园大厦-1层至13层的所有权人；3、原告向桃园大厦物业管理公司缴纳了截止2015年8月31日的物管费、截止2015年8月24日的保洁费、截止2015年9月4日的水、电费；4、被告经营的公司办公地点位于桃园大厦第八、九层。
本案争议焦点：1、原告搬离租赁房屋的时间；2、原告是否存在违约行为。
本院认为，针对第一个争议焦点，原告主张其于2015年9月3日搬离租赁房屋，被告则主张原告于2015年10月16日方才搬离租赁房屋。对此本院认为，原告提交的与案外人赵梓含签订的《房屋租赁合同》可以看出原告于2015年8月26日即与案外人另行签订了租赁合同，并约定于2015年8月26日交房。另，原告提交的《发票》（代收水、电费）显示原告缴纳水、电费的截止时间为2015年9月4日。依据上述证据，本院认为，原告搬离租赁房屋的时间认定为2015年9月4日较为符合常理。
针对第二个争议焦点，被告主张原告存在违反《房屋租赁合同》第十一条第二款：“合同到期乙方若不续租，应于合同到期前30天通知甲方，与甲方办理结算手续，结清应交费用，并办理搬离手续。”约定的行为，构成违约。对此本院认为，被告未能举证证实其该项主张，应承担举证不利的法律后果。另双方《房屋租赁合同》第十一条第一款约定：“合同到期乙方若须续租，应提前30日通知甲方并签订续租合同，在同等条件下乙方有优先续租权。”经庭审查明，双方并未签订续租合同，且原告在租赁期限届满后三日即搬离了租赁房屋并对相关费用进行了结算支付。对此被告称其在本院通知其应诉时方才知晓原告不愿与其续租房屋且已搬离租赁房屋的事实，但本院认为，被告经营的公司就位于原告租赁房屋的楼下，且租赁房屋所处大厦的-1层至13层均归被告所有，并有物管公司予以管理，故被告称其对原告的搬离行为并不知情的主张不符合常理，本院不予采信。综合以上事实及双方合同约定，本院认为，原告并无被告主张的违约行为。
综上所述，对原告要求被告退还保证金人民币40000元的诉讼请求，本院认为，被告收取了原告的保证金人民币40000元，并约定在合同终止且原告无违约行为时予以退还，现合同期限已届满，合同已终止，且被告未能举证证实原告在合同期内具有违约行为，其有权不予退还保证金，故现原告要求被告退还保证金人民币40000元于法有据，本院依法予以支持。对反诉原告要求确认双方的《房屋租赁合同》已经解除的诉讼请求，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系合同期限届满后终止，不存在解除的问题，故本院对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。对反诉原告要求反诉被告支付自2015年9月1日起至2015年10月16日的租金人民币54663.38元的诉讼请求，本院认为，双方的租赁期限截止至2015年8月31日，但原告直至2015年9月4日方才搬离并缴纳相关的费用，对于超出租赁期限占用房屋的费用应当由原告予以承担，共计人民币4792.4元（年租金人民币437307元÷365天×4天）。对反诉原告要求反诉被告支付违约金人民币131192.1元的诉讼请求，因反诉被告在合同期内并无违约行为，故本院对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、被告陈贵林于本判决生效之日起十日内向原告昆明钰双盈民间融资登记服务有限公司退还保证金人民币40000元；
二、反诉被告昆明钰双盈民间融资登记服务有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告陈贵林支付房屋占用费人民币4792.4元；
三、驳回反诉原告陈贵林的其他诉讼请求。
本诉案件受理费人民币800元由被告陈贵林承担。反诉案件受理费人民币2009元，由反诉原告陈贵林承担人民币1969元，由反诉被告昆明钰双盈民间融资登记服务有限公司承担人民币40元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 夏丽雯
人民陪审员 马群跃
人民陪审员 左东晖
二〇一六年四月十一日
书 记 员 徐莎莎