江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终2号
上诉人（原审原告）：赵兰芳，女，1978年11月10日出生，汉族，住江苏省东台市。
委托诉讼代理人：季君，江苏展驰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡萍，江苏展驰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：程风丽，女，1978年9月17日出生，汉族，住天津市和平区，现住上海市长宁区。
上诉人赵兰芳因与被上诉人程风丽房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初12412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赵兰芳上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判，案件受理费由程风丽承担。事实和理由：一、程风丽与中介我爱我家房产信息咨询有限公司于2016年2月29日签订的房屋出售委托协议书，委托中介出售涉案房屋并授予其代收定金、代签合同的权利，是程风丽真实意思表示，合法有效。故中介方据此与我方于2016年3月1日签订的房屋买卖合同合法有效，该合同对程风丽具有约束力，程风丽应当依据合同约定承担违约责任。二、一审法院依据公平原则认定程风丽向我方支付违约20000元的判决适用法律错误。公平原则应适用于当事人双方均没有过错的情况。本案中，一审法院在判决中已认定合同不能继续履行的原因在于程风丽违约，程风丽应承担违约责任，因此本案并不适用公平原则，应当依据合同法规定，按照合同中双方对违约责任的明确约定，程风丽承担房屋总价款20%的违约金。
程风丽辩称：对于一审判决本身是不服的，但考虑到诉讼花费的精力，所以没有提起上诉，准备按照一审判决履行。
赵兰芳向一审法院起诉请求：1、房屋买卖合同解除，不继续履行，程风丽返还定金20000元并支付违约金（实际损失）160000元；2、诉讼费用由程风丽承担。诉讼过程中，赵兰芳撤回第一项诉请中要求程风丽返还定金20000元的主张。
一审法院认定事实：程风丽长期居住、生活在上海，系涉案房屋昆山市周市镇江南明珠苑60幢1004室（建筑面积92.43平方米，简单装修）的所有权人。
2016年2月28日，中介我爱我家公司通过同行知晓了程风丽的联系方式，致电询问前述房屋是否出售并要求其次日下午来签约。2月29日，程风丽如约从上海赶至昆山，但买方决定不买了，后程风丽（委托方、甲方）与我爱我家公司（受托方、乙方）当天签订《房屋出售委托协议书》一份，约定：1、甲方独家委托乙方以净到手800000元的价格出售涉案房屋，委托期限为2016年3月1日至4月1日；2、乙方收取委托出售价格的超出部分作为中介佣金；3、乙方应“积极努力寻找购买人，安排客户看房”，“若客户购买条件符合本协议签署的内容，乙方有权代甲方收取定金，并协助甲方办理出售过户相关手续”；等等。其中，协议书尾部以手写备注形式增加了一条，内容为：“委托方支付定金壹万元，委托期内未出售，定金不予退还。乙方条件许可，保证甲方利益情况下，可代收定金代签合同”；审理期间，程风丽与我爱我家公司一致确认该条“委托方”记载系笔误，应为“受托方”。当天，程风丽同时在《声明书》（中介代办合同网签所需资料）上签字，交付了房屋钥匙，并收取了我爱我家公司给付的10000元。
上述协议书、声明书签订后，赵兰芳随中介于3月1日晚上看房，当天随即由我爱我家公司（居间方、丙方）代程风丽（出售房、甲方）与赵兰芳（购买方、乙方）签订《昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司房屋买卖合同》（合同编号0003205）一份，约定：1、涉案房屋转让价款为810000元，乙方于合同签订时支付20000元购房定金；2、“甲乙双方同意本合同生效之日起至30日，乙方将购房款310000元支付给丙方，由丙方转交给甲方，……双方同意于2016年3月30日前办理过户手续，……贷款部分500000元由丙方代乙方办理贷款手续”；3、合同第四条载明：“甲乙双方在签订合同后，未按约定时间过户，逾期两个月内，如甲方违约，退还乙方定金，另赔偿乙方贰万元整，如乙方违约，所付定金作为违约金，甲方不予退还，双方配合丙方办理终止手续。逾期超过两个月，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，同时，甲、乙双方（或任何一方）需向丙方缴纳该房屋成交总价2%的服务费，且服务费丙方有权从违约方支付的购房款（或定金）中直接扣除，购房款（或定金）不足总房价的2%时，甲、乙双方（或任何一方）需补足差额”；等等。该买卖合同由赵兰芳夫妇、我爱我家公司签字、盖章确认，合同落款“甲方”处有“程风丽石莹（代）”字样的手写签名，系中介经办人石莹代为签署。合同签订后，赵兰芳当场给付中介20000元购房定金。
3月2日，中介致电程风丽口头告知卖房事宜并通过银行向其转账10000元，后程风丽应中介要求邮寄了相应的产权证明原件，中介代双方办理了房屋评估及合同网签手续，双方约定于3月5日至银行办理贷款手续。3月5日，程风丽至银行办理手续期间，经上网查询、对比，认为涉案房屋售价明显低于当时的市场价格、中介未充分保障其权益，遂拿回产权证明原件并离开，表示不同意继续出售涉案房屋，遂引起本案纠纷。
另查明，应中介要求，程风丽于2016年3月29日已将收到的20000元退还中介；本案审理期间，中介已将该20000元返还赵兰芳。
上述事实，有房屋出售委托协议书、声明书、房屋买卖合同、房屋产权证明、网签合同、银行贷款手续凭证、聊天记录、收据，一审法院谈话笔录以及双方当事人的庭审陈述予以证实，一审法院予以确认并在卷佐证。
一审法院认为，公民依法可以通过代理人实施民事法律行为。本案中，程风丽与中介签订协议，委托其出售涉案房屋并授予其代收定金、代签合同的权利，中介据此与赵兰芳签订房屋买卖合同，程风丽依法应当对该代理行为承担民事责任，故赵兰芳与程风丽之间的房屋买卖合同关系依法成立、合法有效。合同履行过程中，程风丽明确表示不同意继续出售、过户，赵兰芳亦当庭确认要求解除合同、不继续履行，结合本案实际情况，赵兰芳行使解除权符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持，双方于2016年3月1日签订的房屋买卖合同（合同编号0003205）于2016年9月5日解除，双方不再继续履行，已经履行部分，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失等。审理期间，中介已将程风丽于起诉前退还的20000元购房定金返还赵兰芳，赵兰芳自愿撤回该部分诉请，一审法院照准。关于赵兰芳根据买卖合同第四条约定主张的违约金，程风丽辩称从未看到过合同不应受其约束且约定过高请求调整；一审法院认为，涉案合同不能继续履行的主要原因在于程风丽毁约，故程风丽应当向赵兰芳承担违约责任，至于违约金的认定：一方面，中介因程风丽在外地、为交易之便利虽有权代签合同，但代签前理应就合同条款告知程风丽并与之充分磋商，但本案现有证据不能证明中介代签合同前已就买卖合同的具体内容特别是违约条款告知、明示程风丽，中介对此负有过错，考虑到赵兰芳并未向中介追责，此种情形下严格要求程风丽按合同约定的违约金比例承担责任有失公允；另一方面，赵兰芳庭审中自述为本次交易耗费车费、误工费等损失合计160000元而程风丽因房价上涨获得了巨大收益，一审法院认为，综合程风丽授权卖房、赵兰芳看房签约、双方相约至银行办贷款时程风丽提出毁约等环节之间的时间间隔，涉案合同义务的履行程度，程风丽返还购房定金的时间，程风丽及中介均有一定的过错等因素，结合赵兰芳自述的损失情况，根据公平原则，一审法院综合认定程风丽应当向赵兰芳支付违约金20000元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、赵兰芳与程风丽于2016年3月1日签订的《昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司房屋买卖合同》（合同编号0003205）于2016年9月5日解除。二、程风丽于本判决发生法律效力之日起十日内向赵兰芳支付违约金20000元。案件受理费5650元，减半收取2825元，由赵兰芳负担2630元，由程风丽负担195元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。
本院认为，程风丽与我爱我家公司于2016年2月29日签订房屋出售委托协议书，约定程风丽委托我爱我家公司出售程风丽所有的江南明珠苑60号楼1004室房屋，委托期间为2016年3月1日至2016年4月1日，委托出售价格为80万净到手，同时约定我爱我家公司在条件许可、保证程风丽利益情况下，可代收定金、代签合同。我爱我家公司基于该委托协议书为程风丽处理涉案房屋出售事宜，双方之间的居间合同关系依法成立。
房屋出售委托协议书签订后次日，我爱我家公司代程风丽与赵兰芳签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给赵兰芳，房屋价款约定为81万元。根据房屋出售委托协议书，我爱我家公司有权代表程风丽与赵兰芳签订房屋买卖合同，且成交价格81万元也超出了房屋出售委托协议书约定的80万元的委托出售价格，在无证据证明赵兰芳系恶意相对人的情况下，可以认定该房屋买卖合同已成立并生效，对程风丽、赵兰芳具有约束力。
房屋买卖合同签订后，程风丽明确表示不同意继续履行合同，该行为系根本违约行为，赵兰芳据此有权要求解除双方之间的房屋买卖合同并要求程风丽承担相应的违约责任。程风丽抗辩认为其不知道房屋买卖合同中有关违约金的约定故该约定对其不产生效力，但该主张不能对抗善意相对人赵兰芳。此外，昆山地区房价在此涉案纠纷期间暴涨，房屋买卖合同中有关房屋总价20%的违约金的约定并未明显超出赵兰芳因程风丽违约产生的实际损失。现赵兰芳要求程风丽赔偿160000元违约金未超出合同约定的违约金，该主张合法有据，本院对此予以支持。
综上所述，赵兰芳的上诉请求成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初12412号民事判决第一项，即赵兰芳与程风丽于2016年3月1日签订的《昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司房屋买卖合同》（合同编号0003205）于2016年9月5日解除；
二、撤销江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初12412号民事判决第二项；
三、程风丽于本判决发生法律效力之日起十日内向赵兰芳支付违约金160000元。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5650元，减半收取2825元，由程风丽负担；。二审案件受理费5650元，由程风丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 斌
审判员 顾 平
审判员 杨 兵
二〇一七年三月三日
书记员 韩泽滔