广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1755号
上诉人（原审被告）：大中华国际集团（中国）有限公司。
法定代表人：黄文稀，董事长。
委托代理人：刘莉，广东卓效律师事务所律师。
委托代理人：江晓丹，广东惠商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜易言，男，汉族，1999年4月7日出生。
法定代理人：姜寿才，男，汉族，1965年11月13日出生。
法定代理人：郑小英，女，汉族，1966年10月23日出生。
委托代理人：李敏琪，广东敬海（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：杜良全，广东敬海（深圳）律师事务所律师。
上诉人大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华公司）与被上诉人姜易言因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第23号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，大中华公司原名大中华国际实业（深圳）有限公司，于2008年10月29日变更名称为大中华国际集团（深圳）有限公司，2008年12月22日变更为现名。
2006年7月23日，大中华公司取得“深圳国际交易广场”项目预售许可证。2006年9月28日，姜易言（买方）的监护人姜寿才、郑小英与大中华公司（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称“《买卖合同》”，约定姜易言向大中华公司购买位于深圳市福田区深南大道与金田路交界西南之深圳国际交易广场房地产项目的写字楼一座某层某号房产，总售价5616800元，由姜易言采取按揭付款方式支付。《买卖合同》第二十一条约定，卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成房地产项目的房地产初始登记，在将房地产交付给买方之日起240日内书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；第二十二条约定，如果卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》，延期超过120日的，如买方要求卖方继续履行合同，则卖方应自房产交付之日后的240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金；第二十七条约定，合同中的通知采用书面形式，买卖双方地址以合同载明的通讯地址为准。《买卖合同》附件五“补充约定”第3条明确“本房地产项目之地下负一层买方同意卖方将其改为商场”；第6条约定“将合同第九条增加为：卖方可选择以下两种方式（视为已通知入伙）：一、登报方式（深圳特区报或深圳商报通知买方）；二、若买方在卖方发出领取入伙通知书的15天内，或在买方领取入伙通知书的7天内，因买方原因未办理收楼手续，则视为已入伙，自入伙之日起该房地产发生的物业管理费相关税费均由买方承担”；第8条约定“卖方按本合同规定，书面通知买方按时办理交付使用该房地产手续及申办该房地产转移登记手续时，买方应按通知书之要求及时办理上述事项，若由于买方自身原因或政府部门办理工作日延长，使该房地产延期交付或无法按法定期限领取《房地产证》，则交付和办证时间顺延，卖方不承担本合同第八条和第七条规定之责任”；第7条约定“合同第二十一条增加为：卖方可选择以下两种方式（视为已通知买方）：一、登报方式（深圳特区报或深圳商报通知买方）；二、买卖方任何一方按合同以邮寄方式发给对方的各项通知书，应以挂号邮件寄出，自寄出七天后，视为对方收到有关通知书，买方更改地址必须事先以书面通知对方，买卖任何一方按本合同之有关规定发给对方之单方解除本合同的通知，可以采取公告送达的方式。”
2007年8月23日，姜易言与大中华公司签订了一份《补充协议》，约定将买卖合同中的交房时间由2006年12月31日变更为2007年3月31日。大中华公司同意代姜易言支付两年的物业管理费，以此费用抵付大中华公司的违约金。姜易言应于2009年4月1日起缴纳管理费。姜易言同意放弃按照原合同追究大中华公司延期交楼等所有违约责任的权利。
合同签订后，姜易言已依合同约定向大中华公司付清了购房款。2006年10月10日，买卖合同在深圳市房地产产权登记中心办理了预售备案登记。
2007年3月30日，大中华公司取得深圳国际交易广场北面写字楼9－41层竣工验收备案收文回执。大中华公司向姜易言发出入伙通知书，通知姜易言于2007年3月31日开始办理入伙，姜易言确认涉案房产已于2007年3月31日交付姜易言。大中华公司称姜易言实际于2007年10月23日办理入伙，并提交了《房屋交接书》予以证实。
再查，本院已发生法律效力的（2011）深中法民五再字第52号民事判决书查明确认如下事实：
大中华公司分别于2009年3月31日、7月29日先后两次向规划国土委提出办理房地产初始登记许可申请，该委于2010年3月12日作出《关于驳回深圳国际交易广场初始登记申请的决定》。2009年8月18日，大中华公司以规划国土委行政不作为为由，向原审法院提起行政诉讼，原审法院作出（2009）深福法行初字第295号行政判决，驳回大中华公司的诉讼请求。其后，大中华公司于2010年6月25日再次提起行政诉讼，要求撤销规划国土委不予行政许可的决定。原审法院对此作出（2010）深福法行初字第347号行政判决书，判决撤销规划国土委上述《关于驳回深圳国际交易广场初始登记申请的决定》的具体行政行为，并判令该委于判决生效后三个月内对大中华公司的房产初始登记申请作出处理。后该委不服（2010）深福法行初字第347号行政判决提出上诉，本院作出（2011）深中法行终字第414号行政判决，认为规划国土委直接作出驳回申请的行政处理决定显属适用法律错误，且该行为明显超出《深圳经济特区房地产登记条例》所规定的办理期限，属程序违法，因此判决驳回上诉，维持原判。原审法院和本院在行政判决书中均认定了以下事实：（一）大中华公司于1994年6月8日与深圳市规划国土局签订《深圳经济特区土地使用权出让合同书》，取得宗地号为B117-002地块，并于2001年8月30日付清上述合同约定地价款后，开始建造“深圳国际交易广场”。按合同约定深圳市证券交易所原计划进驻上述交易广场、负一层建设为停车场，后因该证券交易所明确表示不进驻、负一层建设由停车场改为地铁商业物业等多方面原因，“深圳国际交易广场”项目的部分规划发生改变。（二）2005年3月16日，深圳市政府办公厅就涉案楼盘建设的有关问题先后召开会议并形成“117号会议纪要”，该会议纪要明确：1、关于项目外立面问题，由市规划局负责处理；2、关于项目建设超面积问题，规划国土部门在认真核查基础上，对项目超面积部分按照有关规定予以处罚并补办手续（补交地价）；3、关于项目负一层功能转变为地铁商业物业问题，在功能改变后停车场满足规划要求及征得已购物业的现有业主正式同意的前提下，可考虑原有停车场功能改变为地铁商业物业，此项工作由市国土房产局负责在一个月内落实；4、关于政府拥有的5万多平方米物业处置问题，由市国土房产局负责与投资方商谈回购价格，并尽快落实回购协议。（三）此后，大中华公司曾多次向原深圳市国土资源和房产管理局申请尽快落实市政府“117号会议纪要”，该部门均答复称，如在办文过程中存在附生事项，将需要根据实际情况延长办文时限；如申请事项需报会议审定，将会把文件挂起，停止计算办文时限，挂起结束时，续计办文时限。深圳市福田区城市管理行政执法局于2006年5月26日出具福城法地决字（2006）第C002号行政处罚决定书，决定就“深圳国际交易广场”项目超出规定33910．96平方米违法建筑，对大中华公司处以罚金人民币25，033，033元的罚款；大中华公司于2006年11月2日履行完该行政处罚决定。2008年2月25日，大中华公司向原深圳市规划局申请建筑工程规划验收许可，该部门对此出具受理通知书称：经查，大中华公司所送的申请材料齐全，符合法定形式，予以受理，将在20个工作日内作出相关的行政许可决定，但此后，该部门并没有在规定时限内向大中华公司作出许可。（四）2008年11月11日“598号会议纪要”中，深圳市政府就补交地价问题提供三个参考方案，并同意市国土房产局给预售小业主办理房地产登记，另对合同约定3.4万多平方米办公建筑面积预售等问题作出处理意见。2008年12月19日，原深圳市规划局向大中华公司作出了《关于加快落实解决大中华国际交易广场规划验收问题的复函》称：关于大中华国际交易广场规划验收问题，市政府有关会议纪要已提出解决意见，但具体操作程序和方法有待市政府进一步明确。大中华公司分别于2009年3月31日、7月29日先后两次向原深圳市国土部门提出办理房地产初始登记许可申请，该部门也分别出具了深国房许可受A2-20090202号、A2-20090653号《受理通知书》，明确办理时限为20日，但此后并没有按规定的时限对大中华公司的申请作出处理。（五）2010年1月29日，规划国土委下属第一直属管理局针对大中华公司的申请向其作出了《关于彻底处理深圳大中华国际交易广场十五年来的历史遗留问题的复函》明确：大中华公司应落实补交地价问题并补办用地及报建等相关审批手续，达到规划验收条件后，尽快向该局申请办理规划验收。2010年8月11日，规划国土委对大中华公司作出了《关于大中华深圳国际交易广场超面积补交地价款有关意见的复函》明确要求：大中华公司按程序先申请规划验收，取得竣工面积和功能确认的相关文件后再申请办理补交地价款手续。又查明，在行政诉讼过程中，2010年12月8日，大中华公司按照政府部门发出的通知单补交完地价后，深圳市房地产权登记中心在《深圳商报》就涉案楼盘发布房地产初始登记公告，涉案楼盘于2010年12月27日取得初始登记。
另外，（2011）深中法民五再字第52号案再审期间，本院于2012年5月4日致函深圳市规划和国土资源委员会询问以下主要问题：1、原规划进驻的证券交易所不进驻与大中华公司是否有关，未能进驻的事实对于大中华公司申请规划验收以及申请初始登记有何影响；2、负一层由停车功能改为地铁商业物业功能是否属于大中华公司自身的请求事项，该事实对于大中华公司申请规划验收以及申请初始登记有何影响；3、大中华公司因违章超面积建筑与政府部门就补交地价未能达成一致处理意见，该事实对于大中华公司申请规划验收以及申请初始登记有何影响；4、原市规划、国土部门在办理大中华公司申请初始登记的事项时是否存在办理工作日延长等情形，原因是什么深圳市规划和国土资源委员会于2012年7月17日函复内容如下：一、负一层由停车功能改为地铁商业功能属于大中华公司自身的请求事项。2005年4月26日，大中华公司向原市规划局申请深圳国际交易广场变更负一层停车库改为商业。根据市政府《关于研究解决大中华国际交易广场建设有关问题的会议纪要》（2005年117号），原有规划的停车场功能改变为地铁商业物业，必须满足以下条件：一是功能改变后的停车位数量满足规划要求；二是征得已购物业的现有业主正式同意。鉴于当时以上条件并未满足，原市规划局不予许可深圳国际交易广场负一层停车库改商业的请示。2006年1月12日，大中华国际实业（深圳）有限公司再次向原市规划局申请深圳国际交易广场变更负一层停车库改为商业。2006年2月26日原市规划局复函（深规函（2006）163号）：1、同意负一层车库l7485平方米改为商业；2、该项目违法超面积33910.96平方米。要求大中华公司执此复函到福田区行政执法局、市国土房产局等部门办理相关手续。二、补交地价是办理规划验收和初始登记的必要条件，大中华公司因违章超面积建筑与政府部门就补交地价经历了较长时间的协商。2006年12月大中华公司向原市国土房产局申请，对3.4万平方米超建面积部分按基准地价标准补交地价。原市国土房产局请示市政府，经过市政府四届八十次常务会审定，对于超建面积按大中华集团申请补交地价时的市场评估价计收地价。但大中华公司对评估报告提出异议，之后又提出地下车库不改功能，仅补交地上超面积部分地价。2008年10月，市政府召开的办公会议议定大中华广场超建面积按2006年12月市场评估价计收应补交地价不变、并对补交地价提出三个选择方案。2009年1月，原市国土房产局再次请示市政府，同意大中华公司选择市政府办公会议（598）的第二方案，即维持地下车库改商业功能不变。该部分待轨道交通布局完善后再单独进行规划验收、补交地价、补签合同、办理房地产证。2010年11月，该委按市政府四届八十次常务会议纪要分别核算了地上与地下的市场评估价。2010年11月18日，该委向大中华公司按地上与地下分别核发地价款缴款通知单。大中华公司仅领取了地上超面积缴款单，对地下改功能缴款单不签收，后该委将地下改功能缴款单以特快专递寄给该公司，该公司无人签字后退回该委。2010年11月23日，大中华公司缴纳地上超面积地价款后，原市国土房产局与其就地上超建面积事宜签订了深地合字（1993）0483号《深圳市土地使用权出让合同书》第二补充协议书，同时按市政府办公会议纪要（598）要求，在补充协议书中明确“同意地下一层车库18787.98平方米改为商业功能，该部分待与该宗地相连的轨道交通布局完善后须办理补交地价款及规划验收等相关手续，在此之前不得作为商业功能使用。”2010年12月3日，大中华公司再次向市房地产权登记中心（以下简称“登记中心”）提出房地产初始登记申请，登记中心受理后，发现该司已经完善了相关手续并提交了齐备的申请材料。2011年1月11日，登记中心就该司申请的房地产初始登记事项进行公告无异议后核准其房地产初始登记。因此该委在大中华公司项目的用地手续、规划验收、地价款核算及房地产初始登记等全过程中不存在任何过错。三、该委在办理大中华公司关于深圳国际交易广场的房地产初始登记申请的过程中并不存在办理工作日延长的情形。（一）2009年7月29日，大中华公司向登记中心申请办理深圳国际交易广场的房地产初始登记。登记中心受理申请后，经审查，申请人未提交规划验收证明、付清地价款证明、整个项目的竣工验收备案回执等文件，不符合房地产初始登记的条件。2009年8月11日，登记中心向大中华公司作出深房登函（2009）443号《关于深圳国际交易广场初始登记相关问题的复函》，告知该司尽快备齐相关材料向登记中心申请办理房地产初始登记。（二）2009年8月，大中华公司不服深房登函（2009）443号《复函》向广东省住房和城乡建设厅（以下简称“省住建厅”）申请行政复议，省住建厅经复议后于同年12月17日作出粤建复决（2009）16号《行政复议决定书》，责成该委按照《深圳经济特区房地产登记条例》等法律法规的规定，对大中华公司提出房地产初始登记的申请，作出准予登记或驳回申请的行政处理决定。2010年3月12日，该委根据省住建厅的复议决定作出《关于驳回深圳国际交易广场初始登记申请的决定》。综上，大中华公司申请初始登记的时间以及该委作出有关具体行政行为的时间非常明确，事实非常清楚，该委在办理大中华公司关于深圳国际交易广场房地产初始登记的过程中并不存在办理工作日延长的情形。四、关于对（2012）深仲裁字14号深圳市仲裁委员裁决书和深圳中院正在审理的大中华公司与董世昌的民事再审案件的意见。（2012）深仲裁字14号《仲裁裁决书》引用了（2010）深福法行初字第347号、（2011）深中法行终字第414号案件所认定的事实。针对该问题，该委认为，一方面，上述行政案件认定事实不清、适用法律错误，该委已申请深圳中院再审。另一方面，即使上述行政案件的判决结果是正确的即该委对大中华公司的初始登记申请事项应作暂缓登记的决定而不应作出驳回决定，那也不能改变一个客观事实，即大中华公司在申请办理深圳国际交易广场初始登记时该项目仍存在擅自违章超建、改变地下一层功能等原因未通过规划验收、未付清地价款等问题而不积极处理，其提交的资料不齐全，不符合登记条件。
本院于2012年7月13日作出（2012）深中法行申字第52号通知书，驳回了规划国土委的再审申请。
又查，2011年3月3日、2011年5月24日，大中华公司先后两次在深圳商报上刊登通告，通知购买深圳国际交易广场的小业主与大中华公司联系，办理产权证。2012年4月30日，大中华公司将办证资料移交姜易言，2012年6月11日，姜易言取得深圳国际交易广场名下房地产的产权证。
本案审理过程中，姜易言主张，大中华公司未按合同约定以书面形式通知姜易言办理产权证，在姜易言知晓深圳国际交易广场已取得初始登记后，多次要求大中华公司履行协助办证义务，但大中华公司要求姜易言放弃迟延办证违约金的诉讼主张为条件才能为姜易言办理房地产证。直至2012年6月5日才将办证资料办妥。姜易言就自己的主张，向原审法院提交了2016年6月5日大中华公司员工致姜易言短信为证。
另查，在原审法院审理的深圳国际交易广场小业主诉大中华公司商品房预售合同同类纠纷案件中，部分小业主放弃了追究大中华公司迟延办证违约责任与大中华公司达成调解，办理了产权证。同类案件原告亦主张，大中华公司要求小业主放弃追究大中华公司迟延办证责任，在小业主拒绝后，拒不履行协助办证义务，拒绝将办证资料移交小业主。
再查，根据深圳市房地产权登记中心官网公布的办文指南，办理房地产转移登记需提交《深圳市房地产转移登记申请表》、申请人身份证明（企业应提供工商营业执照复印件、法定代表人或负责人证明及身份证复印件，复印件需加盖印章；单位授权他人代理，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明复印件等），办理时限为“自受理之日起22个工作日”。
以上事实有工商登记信息、《买卖合同》、竣工验收备案收文回执、（2010）深福法行初字第347号行政判决书、（2011）深中法行终字第414号行政判决书、（2011）深中法民五再字第52号民事判决书、产权资料电脑查询结果表、《入伙公告》、关于通知办理房产证的《通告》、再次通知办理房产证的《通告》等证据和证据交换笔录、庭审笔录证实。
姜易言的诉讼请求为：1、大中华公司向姜易言支付迟延办证违约金（以总房款5616800元为基数，按日万分之四计算，自2007年11月27日起计至办妥房地产证之日止，暂计至起诉之日为1604158.08元；2、本案诉讼费由大中华公司承担。本案审理过程中，姜易言明确其第一条诉讼请求为：2007年11月27日计至2012年7月6日期间的延期办证违约金3783476.48元。
原审法院认为，姜易言、大中华公司签订的《买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，姜易言已按约付清购房款，大中华公司负有协助办证义务。依双方合同约定，大中华公司应在取得工程竣工验收证明之日起180天内，完成讼争项目的初始登记，于房地产交付之日起240日内协助姜易言办理产权证，否则应承担违约责任。依据庭审调查，姜易言自认于2007年3月31日入伙，但是大中华公司并不认可，而姜易言亦未举证证明其已于2007年3月31日办理了入伙手续，并且依据大中华公司提交的房屋交接书，交接房屋的时间是2007年10月23日，故在姜易言无其他证据认定入伙时间的情况下，原审法院采纳大中华公司提交的房屋交接书，认定房屋于2007年10月23日办理了入伙。按照合同约定，房地产权属证书应于2008年6月22日前取得。而深圳国际交易广场于2007年3月30日取得工程竣工验收证明文件后，迟至2010年12月27日才取得初始登记，具备办理房地产权转移登记的条件，而姜易言在2012年6月11日才办理房地产证。因此，本案的焦点在于：一、大中华公司能否以行政部门受理其初始登记有延误而减免其迟延办证的责任；二、在涉案项目取得初始登记，具备办理房地产权转移登记条件后，大中华公司是否履行了通知业主及协助业主办证的义务，对姜易言迟延取得房地产证是否应该承担民事责任。
关于第一个焦点问题，原审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”，即出卖人因自身原因致使延期办证需要承担违约责任。（2011）深中法行终字第414号行政判决认定“一方面，从本案查明的情况看，深圳市人民政府就涉案楼盘存在的问题先后两次形成了《市政府办公会议纪要》，大中华公司也多次向规划国土委的前身即原深圳市规划部门、原深圳市国土部门提出申请解决涉案项目的验收、补交地价、房地产初始登记等相关问题，但长期并未得到处理。另一方面，大中华公司分别于2009年3月31日、7月29日先后两次向规划国土委提出办理房地产初始登记许可申请，规划国土委也分别向大中华公司出具了深国房许可受A2-20090202号《受理通知书》及深国房许可受A2-20090653号《受理通知书》，明确办理时限为20日。但此后，规划国土委并没有按规定的时限对大中华公司的申请作出处理。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十四条规定‘对不符合本条例规定的，予以驳回登记申请，并自受理申请之日起三十日内书面通知申请人’。因此，规划国土委明显超出《深圳经济特区房地产登记条例》所规定的办理期限”。已发生法律效力的（2011）深中法民五再字第52号民事判决书已认定，大中华公司自2009年3月31日向规划国土委提交办理房地产初始登记许可申请直至2010年12月27日取得初始登记，该期间，非大中华公司自身原因造成逾期办证，故大中华公司在该段时期内的延期办证违约金应当免责，扣除行政部门办理时限20日后，大中华公司对2009年3月31日至2010年12月7日期间的逾期办证违约金不承担责任。但大中华公司仍应承担2008年6月22日至2009年3月30日期间、2010年12月8日至2010年12月27日期间（共计302天）迟延办证违约金。
关于焦点二，深圳国际交易广场于2010年12月27日取得初始登记，已具备办理房地产权转移登记的条件，大中华公司负有按合同约定通知姜易言并协助姜易言办理产权转移登记的义务。大中华公司迟至2011年3月3日才在报纸上刊登通告，通知业主办理房地产证，其通知亦有迟延。本案中，姜易言、大中华公司约定的办证方式为“卖方在将房地产交付给买方之日起240日内书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》”，大中华公司除负有通知姜易言办证外，还负有协助姜易言办理产权转移登记的义务，具体而言，就是大中华公司作为房地产的开发企业及出卖人，应按照房地产转移登记办理的流程要求，向房地产登记机关出具企业法人营业执照、法定代表人证明书、授权书等办证资料，并在《房地产转移登记申请表》上加盖公章。姜易言早在2009年11月19日即诉至原审法院，催告大中华公司履行协助办证义务，而大中华公司却于2012年4月30日才将办证资料移交给姜易言，导致迟至2012年6月11日才办妥房地产证，大中华公司未积极履行自己的协助办证义务，应负违约责任。故大中华公司应就2010年12月28日至2012年6月11日期间（计530天）迟延办证承担违约责任。姜易言声称大中华公司于2012年6月5日才办妥办证资料手续，依据是一份短信，但是不能举证证明该短信的来源是否属于大中华公司公司的行为，故原审法院对姜易言的主张不予以采信。
综上，大中华公司未及时履行其协助办证义务，扣除2009年3月31日至2010年12月7日期间非因大中华公司原因造成的办证迟延时间外，大中华公司还应就2008年6月22日至2009年3月30日期间、2010年12月8日至2010年12月27日、2010年12月28日至2012年6月11日期间（共计832天）办证延误承担违约责任，依双方《买卖合同》第二十二条的约定，大中华公司应按房地产总价款的日万分之四向23号案姜易言支付违约金1869271元（5616800×0.0004×832），姜易言超出前述范围的诉求，依据不足，原审法院予以驳回。迟延履行违约金具有惩罚性违约金的性质，与守约人的实际损失无必然关联，且该违约金标准的约定系双方当事人的真实意思表示，大中华公司知晓迟延办证违约金系按日计算，却在涉案房地产具备办证条件后，拒不履行其协助办证义务，造成办证时限一再延误，对违约金金额的扩大采取放任的态度，大中华公司应对自己的过错承受惩罚，故大中华公司主张违约金过高应予调减，原审法院不予采信。姜易言与大中华公司于2007年8月23日签订补充协议，该协议约定“乙方同意放弃按照原合同追究甲方延期交楼等所有违约责任的权利”，依该协议订立时大中华公司业已延期交楼的具体背景，双方之真意应在于对大中华公司业已发生的违约行为之违约责任的免除，而非对将来可能发生之违约责任的免除，而大中华公司迟延办证之违约行为发生于该补充协议之后，故大中华公司以此主张不承责任担延期办证的违约责任，与协议原意不符，原审法院不予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、大中华公司应于本判决发生法律效力起十日内姜易言支付迟延办证违约金1869271元。二、驳回姜易言的其他诉讼请求。如果大中华公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37068元（受理费已由姜易言预交），由姜易言负担18754元，大中华公司负担18314元。
大中华公司不服原审判决向本院提起上诉，请求：一、撤销（2010）深福法民三初字第23号《民事判决书》第一项，依法改判驳回姜易言的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由姜易言承担。事实与理由：一、根据合同约定及法律规定，对于非因出卖人自身原因导致的延期办证，出卖人应当免予承担违约责任．一审判决未能正确查明延期办证的原因，从而判令大中华公司承担延期办证的违约责任有误。1、涉案楼盘未能在合同约定的期限内完成初始登记，是由于行政部门办理工作日延长、行政不作为等政府原因造成的，非出卖人原因，大中华公司对此没有过错，不应承担初始登记前的违约责任。已有生效判决查明并认定，涉案楼盘在办理规划验收、补交地价、房地产初始登记等过程中，原深圳市规划、国土部门对大中华公司的申请长期未予处理或以办理工作日延长等原因未予直接办理，也未依法作出“暂缓登记”的决定，最终导致涉案楼盘未能在合同约定的期限内完成初始登记，原因和责任均不在于大中华公司。因此，大中华公司不应承担初始登记前的违约责任。一审判决未能全面查清事实，仅免除部分期间的违约责任有误，应依法予以纠正。2、在涉案楼盘完成初始登记后，大中华公司已按照合同约定履行了通知办证的义务，因姜易言的原因未能及时办理房产证，大中华公司应当免责。首先，根据买卖合同附件五第8条的约定，针对原合同关于办证义务的约定增加为：“卖方可选择以下两种方式之一（视为已通知买方）：（一）登报方式（深圳特区报或深圳商报）通知买方；……”同时约定，“若由于买方自身原因或政府部门办理工作日的延长，使该房地产延期交付或无法按法定期限领取《房地产证》，则交付和办证时间顺延，卖方则不承担本合同规定之责任。”因此，在大中华公司已按合同约定在《深圳商报》上两次刊登通知办证的《通告》后，应视为大中华公司已按合同约定履行了通知义务。因姜易言未及时至大中华公司处领取办理房产证的相关资料导致的迟延办证，大中华公司应予免责。其次，大中华公司于2012年4月30日已将办证资料全部提供给姜易言，至该日大中华公司协助办证的义务已全面履行完毕，此后因姜易言未及时向相关部门提出房产转移登记的申请，直至2012年6月11日才办妥房产证，由此导致的延期办证的原因也不在大中华公司。一审判决肆意扩大大中华公司的合同义务，从而判令大中华公司承担延期办证的违约责任截止为各案姜易言名下的房地产证核准之日明显有误。二、一审判决违约金过高，违反法律规定，应当予以调整。延期办证并没有给姜易言造成任何损失。根据相关法律规定，违约金数额一般不应高于购房损失的百分之三十，而合同法解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金应当以实际损失为基础，兼”顾合同的履行情况、当事人的过错程度根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”之规定，一审判决支持姜易言的违约金已经过分高于其损失，应当依法予以调整。综上所述，对于非因大中华公司原因导致的延期办证，大中华公司应免予承担违约责任。一审判决未能全面查清延期办证的原因，导致事实认定及适用法律均存在明显错误，裁判结果不公。请求二审法院依法支持大中华公司的上诉请求，依法改判。二审期间，大中华公司补偿上诉意见如下：一、大中华公司已经在2012年4月30日已将办证的资料交给业主，根据国土部门公示的22个工作日的办理时间应当在2012年5月31日即可办理，房产证均到2012年6月11日办理，对于超出时间的部分应不予支持。
姜易言答辩称：一、买卖合同是双方真实意思表示，对双方有法律的约束力。二、根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释第十八条的规定，出卖人应自身原因自始延期办证，须承担违约责任，关于本案根据（2009）295号行政诉讼判决相关的内容明确记载，涉案的房产未能办理初始登记是由于大中华公司未按照国土局要求按时补交地价，擅自变更规划等过错而直接导致的，因此大中华公司应对延期办证向姜易言承担违约责任。三、在2010年12月27日大中华公司就涉案的房产办理初始登记后，大中华公司并没有积极履行协助姜易言办理房产证的协助义务，而且存在恶意拖延姜易言办证的情况。四、延期履行违约金具有惩罚性，与履约人实际损失没有必然联系，大中华公司存在主观恶意违约，放任违约金扩大的情况，同时未按期办证确实已经给姜易言造成了实际损失，因此大中华公司应当按照合同约定违约金计算方法向姜易言承担违约责任。
本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，大中华公司与姜易言签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。
双方当事人对于原审法院认定的入伙（即房地产交付）之日为2007年10月23日均无异议，本院予以确认。依照当事人签订的房屋买卖合同约定，大中华公司应在取得工程竣工验收证明之日起180天内，完成涉案项目的初始登记，于房地产交付之日起240日内协助姜易言办理产权证书。即姜易言应于2008年6月22日办得涉案房产的产权证书。然而，涉案房产的房地产权证书于2012年6月11日才办理完毕，大中华公司对此构成违约，应当承担延迟办证的违约责任。经查，在此期间中，大中华公司未能办理项目的初始登记为未能办理涉案房屋的房地产证的原因，而未能办理项目的初始登记非大中华公司的原因而造成。为此原审法院将大中华公司申办初始登记始至取得初始登记的日期往前推20天（办理初始登记的办理时限）为其免责的期间正确，本院予以维持。因大中华公司提出申请办理初始登记的日期已经晚于合同约定完成初始登记的时间，大中华公司对此没有证据证明并非由于其的原因所造成，故大中华公司上诉主张初始登记前的全部期间不承担延迟办证的违约责任没有依据，本院予以驳回。
关于办理初始登记后，大中华公司应承担的延期办证责任的问题。虽然在办理完毕涉案项目的初始登记后，大中华公司于2011年3月3日及5月24日在深圳商报上刊登办证通知，但本案一审于2009年11月19日受理，大中华公司并无向法院或姜易言积极通知办理房地产证；同时，大中华公司却要求姜易言放弃追究其延迟办证责任才予以办理房地产证。鉴于此，即使大中华公司在报纸公告通知办证的方式符合房屋买卖合同附件五的约定方式，但大中华公司并无履行办证义务，故其仍然应当承担至办理完毕房地产证之日止的延期办证违约责任。大中华公司上诉主张报纸公告通知办证后的期间不承担延期办证违约责任，没有依据，本院予以驳回。
最后，大中华公司主张原审判决违约金过高，应当予以调整。本院认为，大中华公司在履行合同过程中，存在明显过错，合同所约定的违约金标准不存在过高的情形，其该上诉主张依法不应予以支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确；大中华公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币18314元，由上诉人大中华国际集团（中国）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许莹姣
二〇一三年十一月二十六日
书 记 员 邹俊辉
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。