广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2031号
上诉人（原审原告）：广州市穗航实业有限公司。
法定代表人：梁柏雄，董事长。
委托代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。
委托代理人：李鲜华，广东天胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市泰和房地产开发有限公司。
法定代表人：陆永基。
被上诉人（原审被告）：钟丽红，女，1969年12月19日出生，汉族。
委托代理人：洪莞丹，广东浩瀚明扬律师事务所律师。
上诉人广州市穗航实业有限公司（以下简称穗航公司）因与被上诉人钟丽红、广州市泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2011号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年4月3日，钟丽红向泰和公司购买“富溢轩”A座1801-1810、1902、1910房，B座1801、1802、1805-1811、1901-1904房等二十五套商品房，并签订《商品房买卖合同》，合同约定泰和公司在2003年10月30日前将经验收合格的商品房交付使用；等等。该合同经广州市房地产交易所预售合同登记。
2006年4月28日，穗航公司（乙方）与钟丽红（甲方）签订《转让协议》，主要约定：鉴于：1、甲方购买泰和公司开发的位于本市江燕路288号的商住楼项目“富溢轩”A座1805房等25套房屋，甲方已付清全部房款，以上房屋的商品房买卖合同均已在房管部门办理了鉴证手续；2、泰和公司本应于2003年10月30日将“富溢轩”A座1805房等25套房屋交付给甲方使用，但由于该项目一直处于停止建设状态，楼房未能竣工，甲方没有且不能办理上述房屋的实际收楼手续；3、乙方现向甲方购买上述25套房屋，代替甲方行使上述房屋的全部权利。经协商，甲乙双方达成协议如下：一、甲方以人民币肆佰万元向乙方转让上述25套房屋的全部权利。乙方自本协议生效之日起独立享有上述25套房屋的全部权利，转让行为产生的需向有关政府部门缴交的手续费、税费等费用全部由乙方负责承担。二、由于该项目目前的状态致使甲、乙方双方不能办理正式过户手续，双方同意按以下方式完成转让手续：1、甲乙双方签订本协议当日乙方应向甲方支付定金80万元整，签订本协议之日起3个工作日内，乙方应向甲方交付转让金280万元整，两期款合计（占转让总金额的90％），甲方应向乙方交付上述25套房屋的商品房买卖合同原件、缴款收据及其他相关资料原件；同时，甲、乙双方到乙方指定的公证处按照房管局办理房地产交易的要求办理《全权委托》公证，该《全权委托》在上述商品房买卖合同对应的25套房屋的权利未全部转移至乙方名下之前不可撤销；4、甲方及其代理承诺，本协议签订后，甲方不可撤销并保证不再按照之前与泰和公司签订的商品房买卖合同向任何人任何单位行使上述25套商品房的任何权利（不包括广州泰和房地产开发有限公司应向甲方支付的从2003年11月1日至本协议签订前的逾期交楼违约金）。三、本协议自签订之日起生效；等等。签订协议后，钟丽红将泰和公司出具的收到钟丽红“富溢轩”A座1801-1810、1902、1910房，B座1801、1802、1805-1811、1901-1904房房款的收条原件（注明房款己付清）、二十五套房的《商品房买卖合同》原件交付给穗航公司，并于2006年4月28日到广州市越秀区公证处办理委托马红英（穗航公司的员工）为合法代理人，处理涉案房屋的事务。2006年4月8日，穗航公司通过黎重阳的工商银行帐号向邝建祺工商银行帐号汇款1600000元，2006年4月28日，穗航公司又向广州市番禺区彩环电业有限公司划款5600000元，该款划出的同日，邝建祺和钟丽红写下收据，确认收到穗航公司购买江燕路288号的商住楼项目“富溢轩”A座1908房等伍拾套商品房房款7200000元。2006年5月9日，邝建祺签下《确认书》，内容为：“邝建祺、钟丽红两人于2006年4月28日出具的收到广州市穗航实业有限公司购买的坐落于广州市海珠区江燕路288号“富溢轩”A座1908房等50套商品房的购房款收据，其中的人民币5600000元是邝建祺、钟丽红两人委托广州市番禺区彩环电业有限公司代收的，特此确认”。
由于涉案房屋一直处于停建状态，楼房未竣工，泰和公司还没有将房屋交付使用，穗航公司于2008年8月13日提起上述（2008）海民三初字第2875号案诉讼。该案判决确认广州市穗航实业有限公司与钟丽红签订的上述《转让协议》有效，但驳回了穗航公司要求办理过户及交付房屋的诉讼请求。
穗航公司于2013年7月19日向原审法院提起本案诉讼，请求：一、判令泰和公司、钟丽红协助穗航公司办理广州市江燕路288号商住楼项目“富溢轩”A座1801-1810、1902、1910房，B座1801、1802、1805-1811、1901-1904房等共25套房屋买受人为穗航公司的预购商品房预告登记手续；二、该案诉讼费由泰和公司、钟丽红承担。钟丽红原审辩称，不同意穗航公司的诉讼请求，穗航公司没有支付任何款项，并没有实际履行合同。泰和公司原审没有提出答辩和举证。
在该诉讼中，穗航公司表示其要求办理的是其向钟丽红预购涉案房屋的预告登记手续。穗航公司和钟丽红均确认涉案房屋还没有竣工，属于在建工程。
广州市房地产交易登记中心出具的日期为2013年7月18日的《依申请公开信息复函》载明：广州市江燕路288号商住楼项目“富溢轩”A座1801-1810、1902、1910房，B座1801、1802、1805-1811、1901-1904房（共计25套房）已办理预购商品房转移登记，买方均为邓丽珍。2013年5月15日广州市越秀区人民法院以（2008）越法执字第325号解除上述25套房屋产权的查封。将现登记在邓丽珍名下的上述房屋所有权恢复登记至钟丽红名下。无抵押登记记录。查询时点为2013年7月11日。
穗航公司因该案而申请了诉讼保全，原审法院于2013年9月2日裁定轮候查封预告登记在钟丽红名下的上述涉案房屋。
原审法院认为，穗航公司依据其与钟丽红签订的《转让协议》要求钟丽红协助办理预购商品房预告登记手续，但《转让协议》中约定的涉案25套房屋至今尚未竣工，泰和公司尚未向钟丽红履行转移房屋产权的义务，钟丽红尚未取得房屋产权，故穗航公司要求钟丽红协助办理预购商品房预告登记手续缺乏依据，原审法院不予支持。泰和公司并非上述《转让协议》的合同相对人，穗航公司要求泰和公司协助办理穗航公司向钟丽红预购商品房的预告登记手续也缺乏依据，原审法院予以驳回。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，于2014年1月17日作出如下判决：驳回穗航公司的诉讼请求。本案受理费100元、诉讼保全费5000元由穗航公司负担。
判后，上诉人穗航公司不服原审判决，向本院提起上诉认为：一、原审判决认为钟丽红尚未取得房屋产权，故穗航公司要求钟丽红协助办理预购商品房预告登记手续，适用法律错误。二、原审判决认为泰和公司不是穗航公司与钟丽红签订的房屋买卖合同当事人，因此不负有协助办理预购商品房预告登记的义务，其理由不能成立。据此上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令泰和公司、钟丽红协助穗航公司办理广州市江燕路288号商住楼项目“富溢轩”A座1801-1810、1902、1910房，B座1801、1802、1805-1811、1901-1904房等共25套房屋买受人为穗航公司的预购商品房预告登记手续；3、本案一、二审诉讼费由钟丽红、泰和公司承担。
被上诉人钟丽红答辩称：不同意穗航公司的上诉请求，一审判决正确，请求维持原判。
被上诉人泰和公司经本院依法传唤未到庭，也无作答辩。
经二审审理，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案二审争议的焦点是涉案房屋能否办理预购商品房预告登记手续。钟丽红向泰和公司购买了涉案房屋，随后将涉案房屋转让给穗航公司，因涉案房屋尚未竣工验收，泰和公司亦未将涉案房屋办理产权过户手续至钟丽红名下，在此情况下，原审法院驳回穗航公司要求钟丽红协助办理涉案房屋的预购商品房预告登记手续，并无不当，本院予以维持。因穗航公司是和钟丽红签订《转让协议》，泰和公司并非该协议的合同签订主体，穗航公司要求泰和公司协助办理涉案房屋的预购商品房预告登记手续，亦理据不足。本院不予支持。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人穗航公司的上诉请求均理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人广州市穗航实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年八月××日
书 记 员 张 坤