宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞江民初字第250号
原告：宁波普莱斯文体电子有限公司。
法定代表人：庞雪芬。
委托代理人：吕仕法。
被告：宁波市奥索兰酒店有限公司。
法定代表人：吴才正。
委托代理人：蔡英豪。
委托代理人：任圣炜。
原告宁波普莱斯文体电子有限公司为与被告宁波市奥索兰酒
店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年5月23日向本院起诉
。本院于同日受理后，依法由审判员陈钧适用简易程序独任审判
。后因案情复杂，依法转为普通程序组成合议庭进行审理。本案
于2013年6月14日、2013年10月29日两次公开开庭进行了审理。原
告宁波普莱斯文体电子有限公司的法定代表人庞雪芬及委托代理
人吕仕法，被告宁波市奥索兰酒店有限公司的法定代表人吴才正
及委托代理人蔡英豪、任圣炜到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告宁波普莱斯文体电子有限公司起诉称：2012年8月，被告
因经营酒店需要向原告租赁房屋，双方于2012年8月28日签订《租
房合同》，原告将坐落于宁波市鄞州区雅戈尔大道488号西边的三
号厂房和一号厂房的一、二楼出租给被告，租赁期限为2012年8月
1日至2018年7月31日。根据合同约定，被告在2012年12月1日应付
原告半年租金合计817293元。但被告仅支付原告部分租金，尚欠
原告租金439217元未支付，此款经原告多次催讨仍未支付。为此，原告依据合同约定，于2013年5月16日依法解除与被告签订的两
份《租房合同》，但被告未腾退租赁房屋，并拖欠原告租金、房
屋使用费、水费等。现请求判令：1.确认原、被告于2012年8月28
日签订的两份《租房合同》已于2013年5月16日解除；2.被告腾退
租赁的全部房屋；3.被告支付拖欠的租金103219元；4.被告支付
自合同解除之日至房屋腾退之日期间的房屋使用费817923元；5.
被告支付水费120000元；6.被告支付拖欠租金的违约金218730元
。
被告宁波市奥索兰酒店有限公司答辩称：1.被告已经按照合
同约定履行了支付租金的义务，部分租金未支付系因为宁波市重
点工程机场路至镇海地铁二号线修建穿过答辩人租赁房屋门前约
十米，对酒店的房屋及经营造成影响。为此，被告曾于2012年9月
19日向中铁十一局宁波项目部、石碶街道办事处反映情况并要求
赔偿。对此，原告曾派人与被告一起参与谈判。目前正通过第三
方评估作出赔偿方案。故被告未支付租赁费余款系事出有因，并
不构成违约。2.出租方负有租赁物维修义务。虽然合同约定租赁
期间租赁物的维修由被告负责，但因本次租赁物的损害系第三方
造成，被告没有维修义务，如第三方不能赔偿，则应由原告负责
维修。3.合同第15条第1项约定了发生不可抗力等情形可以部分或
全部免除违约责任。被告未付清全部租金是由于合同约定的情形
出现。综上，被告未构成根本违约，合同应当继续履行，故请求
驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
证据1.《租房合同》两份，拟证明原、被告之间存在租赁关
系，双方约定了具体权利义务的事实；证据2.解除租房合同函及邮政特快专递详情单、查询单一组，拟证明原告通知被告解除租
房合同及被告已经收到函件的事实；证据3.房屋所有权证及土地
使用权证一组，拟证明原告拥有租赁房屋所有权的事实。
被告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
证据4.索赔报告一份，拟证明被告已向相关部门提出赔偿请
求及被告经营的酒店遭受损失等事实；证据5.房屋调查记录表等
证据一组，拟证明被告损失等事实。
原、被告提供的证据，经庭审质证，当事人的质证意见及本
院的认证意见如下：
证据1，被告对真实性、关联性无异议，但认为被告延迟支付
租金并未构成根本违约。证据2，被告承认收到该通知函，但认为
被告不同意解除合同，且原告解除合同没有依据。证据3，被告无
异议。证据4，原告有异议，认为与原告无关联，且该损害早已存
在。证据5，原告有异议，认为被告并不能证明施工与其损失之间
存在关联性。本院认为，证据1、2、3均真实合法，与本案有关联
，本院予以确认，证据的证明力本院结合本案全部证据综合认定
。证据4系被告单方出具，不能证明被告的主张，本院不予确认。
证据5缺乏与本案的关联性，本院不予确认。
综上，本院确认本案事实如下：
原、被告于2012年8月28日签订《租房合同》两份，约定原告
将坐落于宁波市鄞州区石碶街道雅戈尔大道488号西边一号厂房一
、二楼及三号厂房出租给被告，双方约定了租赁物的面积、租赁
物用途、租赁期限、租金计算方式及支付时间、税费及水电费承
担和违约责任等权利义务。原告按约交付了租赁房屋，被告亦支
付了2012年8月1日至2013年1月31日的租金。按《租房合同》约定，被告应当在2012年12月1日前支付原告2013年2月1日起至同年7
月31日止的租金817293元，但被告仅支付400000元，余款一直未
支付。为此，原告于2013年5月15日以被告未按约支付租金，经原
告多次催讨未果为由，发函通知被告自其收到该函之日起解除原
、被告于2012年8月28日签订的两份《租房合同》。被告于2013年
5月16日收到该通知函。此后被告仍未支付其余租金，且至今仍占
有使用租赁房屋。
本院认为：原、被告签订的《租房合同》合法有效，对双方
当事人均有约束力，原、被告应当按照合同约定履行各自的权利
义务。双方签订的租赁合同明确约定了租金的支付时间，被告应
当按照合同约定的时间足额支付租金。被告辩称第三人侵权（轨
道交通施工）造成其酒店经营困难及租赁房屋受损，但未提供足
够充分的证据，且第三人侵权也不属于双方合同约定的不可抗力
，故对被告的辩称，本院不予采信。被告未按合同约定支付足额
租金构成违约，原告有权依照合同约定行使解除权，合同自解除
通知到达被告时解除。综上，本院确认原、被告于2012年8月28日
签订的两份《租房合同》已于2013年5月16日解除。合同解除后，
尚未履行的，终止履行，当事人还有权请求赔偿损失。据此，被
告应当将租赁房屋腾退交付给原告，并支付2013年2月1日起至合
同解除之日前一天（即2013年5月15日）的租金及合同解除之日（
即2013年5月16日）起至租赁房屋实际腾退并交还原告之日止的房
屋占有使用费（租金及房屋占有使用费计算方法详见计算清单）
。被告逾期支付房屋租金，应按合同约定支付违约金，但原、被
告约定的违约金明显过高，被告认为其未构成违约的意思表示涵
盖了降低违约金的请求，故本院依照法律规定酌情对被告拖欠租金所应支付的违约金予以调整（违约金计算方法详见计算清单）
。原告要求被告支付水费，但未提供证据，本院对该项诉讼请求
不予支持。原、被告签订的合同虽约定房屋税费由被告承担，但
原告未提供税费的具体金额及支付凭据或双方之间的结算凭证，
故被告支付的400000元应当认定为支付房屋租金。综上，依照《
中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款
、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如
下：
一、确认原告宁波普莱斯文体电子有限公司与被告宁波市奥
索兰酒店有限公司于2012年8月28日签订的两份《租房合同》已于
2013年5月16日解除；
二、被告宁波市奥索兰酒店有限公司腾退并交还原告宁波普
莱斯文体电子有限公司租赁的坐落于宁波市鄞州区石碶街道雅戈
尔大道488号西边一号厂房一、二楼及三号厂房，限在本判决生效
后一个月内履行完毕；
三、被告宁波市奥索兰酒店有限公司支付原告宁波普莱斯文
体电子有限公司房屋租金76754.25元（计算至2013年5月15日）；
四、被告宁波市奥索兰酒店有限公司支付原告宁波普莱斯文
体电子有限公司房屋占有使用费817293元（自2013年5月16日起计
算至2013年11月15日止，2013年11月16日起至实际腾退交还之日
止的房屋占有使用费参照原、被告合同约定的年租金标准计算）
；
五、被告宁波市奥索兰酒店有限公司支付原告宁波普莱斯文
体电子有限公司违约金22377.34元（计算至2013年5月15日）；
上述三至五项限在本判决生效后十五日内履行完毕；六、驳回原告宁波普莱斯文体电子有限公司的其他诉讼请求
。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付
迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16139元，由原告宁波普莱斯文体电子有限公司负
担3175元，被告宁波市奥索兰酒店有限公司负担12964元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波
市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳
通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅
收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财
政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中
国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法
院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上
诉处理。
审 判 长 陈 钧
代理审判员 张红卫
人民陪审员 邵银芬
二〇一三年十一月十九日
代书 记员 胡皓鹏