河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民终字第00506号
上诉人（原审原告）中原银行股份有限公司三门峡分行，住所地：三门峡市。
法定代表人焦启民，该银行行长。
委托代理人赵超宇，河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代领法律文书等。
委托代理人陈宏，该银行工作人员。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代领法律文书等。
上诉人（原审被告）肖振恒。
委托代理人牛红卫，男，汉族。代理权限为特别授权代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代领法律文书等。
被上诉人（原审被告）连卫军（曾用名连文军）。
被上诉人（原审被告）田青水。
上诉人中原银行股份有限公司三门峡分行（以下简称三门峡银行）、肖振恒因与被上诉人连卫军、田青水返还原物纠纷一案，湖滨区人民法院于2014年8月18日作出（2014）湖民二金初字第61号民事判决，田青水不服提起上诉，本院于2014年12月19日作出（2014）三民金终字第10号民事裁定，裁定撤销（2014）湖民二金初字第61号民事判决，发回湖滨区人民法院重审。湖滨区人民法院依法另行组成合议庭审理后作出（2015）湖民初字第54号民事判决，三门峡银行、肖振恒均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人三门峡银行的委托代理人赵超宇、陈宏，上诉人肖振恒的委托代理人牛红卫，被上诉人田青水，被上诉人连卫军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：2004年2月1日，三门峡市城市信用社（甲方）与连卫军（乙方）签订租房协议，主要约定如下：甲方将大岭路南段城市信用社综合楼一层南侧门面房出租给乙方商业经营，出租建筑面积约620平方米。租期十年，前三年每年租金89000元，后二年每年租金96400元，以后参考附近单位门面房平均价重新商定。同等条件优先租于乙方，如果租赁面积增减，租金同时按比例增减。租期从2004年2月1日起。承租门面房原则上禁止私自转租，如有特殊情况需部分转租，需甲方同意。2004年6月9日，双方签订“租房补充协议”，协议就租赁门面房经营火锅店事项进行约定。2009年1月20日，双方再次签订“租房补充协议”，约定：经双方协商将大岭路南段城市信用社综合楼一层南端门面房租金变更为每年111000元，付款期限为2009年2月1日起至2014年1月31日，期限为五年。原签订的协议其他条款不变。
2009年11月10日，连卫军（甲方）与田青水（乙方）签订租房协议，主要约定如下：甲方将位于大岭路南段门面房（除信用社大岭路办事处和沙大宝枣业专卖店占用外部分）租于乙方商业经营，出租建筑面积约600平方米（9间半）。租期4年，从2010年元月1日起计算。租金每年贰拾壹万元整（210000元）。承租的门面房禁止乙方私自转租或与他人调剂使用，否则，甲方有权提前收回乙方承租的房屋，由此造成的损失，概由乙方负责。合同期满，乙方在交回甲方房屋时，应保证甲方设施完好。田青水以租赁房屋的间数为单位划分，自己占用6间半，李松合占用3间。田青水和李松合按照上述协议约定的年租金21万，每间房租金22105.26元计算，李松合将其占用的房屋租金交予田青水，田青水将9间半房屋的租金交予连卫军，连卫军按照其与三门峡银行的约定将租金交予三门峡银行。2012年10月12日，李松合将其租赁的3间房屋转租于肖振恒。肖振恒按照上述模式缴纳租金。2013年11月4日，三门峡银行通知连卫军门面房于2014年1月31日到期，要求其接到通知后做好准备，到期后归还房屋。三门峡银行又通过韵达快递向连卫军、田青水、肖振恒进行了告知。租赁合同到期后，连卫军向三门峡银行缴纳合同期内的全部租金。期满之后的租金没有缴纳。三门峡银行要求三被告返还所占用的房屋；支付占用房屋期间的费用99200元，并按每月每平方米80元支付占用费至返还房屋为止。
原审另查明，三门峡市城市信用社在经营中经河南银监局批准，其名称先后变更为三门峡市商业银行股份有限公司、三门峡银行股份有限公司，最后变更为中原银行股份有限公司三门峡分行。三门峡银行作为三门峡市城市信用社的债权、债务承继人在要求收回涉案房屋无果时，诉至本院，要求连卫军、田青水、肖振恒腾出所占房屋，支付逾期腾房占用使用费99200元，并按照每平方米80元支付到腾出房屋为止。
原审另查明，田青水为办理百惠超市工商登记，于2009年11月29日与三门峡市城市信用社股份有限公司签订1份租赁协议，主要约定：甲方（三门峡市城市信用社股份有限公司）将位于大岭路南段门面房租与乙方（百惠超市，田青水）商业经营，出租建筑面积约90平方米，租期4年，从2010年1月1日起计算，租金每年为37500元。
三门峡银行申请湖滨区人民法院到天盛御景小区物业调取了该小区（本案租赁物对面）门面房租赁费情况，104号商铺租赁合同显示2014年5月1日起至2015年4月30日每月租赁费为90元／平方米，以后每年增加5元／平方米；105号商铺租赁合同显示2014年前后每月租金为68.9元／平方米。
原审法院认为：关于连卫军的转租行为。连卫军在承租三门峡银行的门面房后，又转租给田青水，根据三门峡银行与田青水签订的租赁协议，可认定三门峡银行对连卫军的转租行为是明知，故连卫军的转租行为有效。连卫军系承租人，田青水和肖振恒系次承租人。
关于侵权行为。连卫军与三门峡银行之间的租赁协议届满后，双方即不存在租赁关系，涉案房屋应交付给三门峡银行。因连卫军将该房屋转租给田青水和肖振恒，其对该房屋没有实际占用，交付不能。田青水和肖振恒作为次承租人，实际占用该房屋，在租赁协议届满后未将该房屋交付给出租人三门峡银行，属侵权行为。故三门峡银行主张返还房屋理由成立，应当予以支持。
关于逾期返还房屋的费用。田青水和肖振恒在租赁协议届满后，在没有得到三门峡银行续租的情况下，继续占用该房屋，应当直接向三门峡银行支付占用该房屋期间的费用。参照该房屋最近的租赁市场价，2009年11月29日田青水与三门峡市城市信用社股份有限公司签订的租赁协议，出租建筑面积约90平方米，租金每年为37500元，每平方米34.72元／月。该租赁协议虽然是田青水为办理工商登记签订的租赁协议，但该协议约定的租赁价格可以反映当时该地段该房屋市场租赁价格。根据湖滨区人民法院到天盛御景小区物业调取了该小区（本案租赁物对面）门面房租赁费情况，房屋租赁价格是每年增加5元／平方米。因天盛御景与涉案房屋在配套设施，建设年代上与涉案房屋有区别，湖滨区人民法院参照其合理因素，并结合本案实际情况酌量涉案房屋租金每年增加2元／平方米。故可以确定田青水和肖振恒占用房屋时（2014年2月1日）的占用费按照每平方44.72／月计算至本院确定的给付之日止。具体到本案田青水和肖振恒是以房间为单位计算房租，换算后为600平房米／26832元，每间2824.42元，肖振恒3间，每月租金为8473.26元，田青水6.5间，每月租金为18358.73元。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、田青水和肖振恒于本判决发生法律效力之日起十五日内将其占用的崤山路南十街坊8号院3号楼一层（大岭路南段三门峡银行综合楼一层南侧）门面房返还中原银行股份有限公司三门峡分行。二、田青水按照每月租金18358.73元，肖振恒按照每月租金8473.26元向中原银行股份有限公司三门峡分行支付占用房屋期间的费用至返还房屋之日止。限本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2280元，由田青水、被告肖振恒负担。
宣判后，三门峡银行不服，向本院提出上诉称：一、我行与田青水签订的租赁协议是为了办理工商登记填写的协议，双方并未按照该协议履行，且该协议为复印件，一审依据该协议认定每平方米44.72元依据不充分。法院调取天盛御景房屋市场租金为69元到90元，且本案涉案房屋地理位置优于法院调差取证的房屋所处位置。我行请求的逾期腾房使用费不同于房屋正常租金，逾期腾房系恶意占用房屋，应当带有赔偿性质，我行坚持主张以80元计算每平米房屋占用费。二、连卫军非法整体转租了本案涉案的600平方米房屋，应与田青水、肖振恒对逾期腾房费全部承担连带责任，同时连卫军应当承担督促返还房屋的责任。请求二审撤销原判，依法改判连卫军、田青水按每平方米80元，以600平方米计算向我行支付房屋占用费（自2014年2月1日算至腾房之日）。
上诉人肖振恒对判决亦不服，向本院上诉称：一、田青水与三门峡银行签订的租房协议是虚假的，该协议不能作为定案依据。一审依据该协议约定的房租作为房屋使用费基数计算的逾期腾房使用费明显过高。二、我租用的房屋三间面积为165平方米，一审依据我占用房屋的比例判决我承担房屋使用费过高，应在5500元的基础上上浮500元计算每月租金。三、我于2012年10月12日从李松合手中接干洗店房屋三间，当时李松合称房屋可以续租、长期租赁，我因此投入转让、装修及设备购置费用33万元，若腾出房屋我会遭受巨大损失。连卫军、田青水私自转让房屋，对我的损失应当承担相应责任。故一审判决正确，应予维持。
被上诉人田青水答辩称：一、一审依据我与三门峡银行协议认定每平方米44.72元过高。该协议是为了办理工商登记签订的，并未实际履行。应以连卫军与三门峡银行签订的协议约定的租金计算每平米租金数额为基数，逾期腾房费可以略高于当时约定的房租。二、一审按照我与肖振恒占用房屋的比例判决我们各自承担房屋使用费是正确的。三、连卫军转租房屋三门峡银行是知情的，连卫军不应当支付房屋占用费。
被上诉人连卫军答辩称：我转租涉案房屋三门峡银行是知情的，租赁期限届满后田青水、肖振恒应当腾房。我并未占用房屋，不应就本案承担支付房屋使用费的责任。一审判决正确，应予维持。
本院经审理查明事实与原审相同。另，本院在审理本案过程中，上诉人肖振恒于2015年5月18日自愿申请撤回上诉。
本院认为，肖振恒申请撤回上诉，符合法律规定，本院予以准许。
关于房屋使用费问题。连卫军从三门峡银行租赁涉案房屋并于2009年11月10日将房屋转租给田青水用于经营百惠超市。为办理超市营业执照，2009年11月29日，三门峡银行的前身三门峡市城市信用社股份有限公司与田青水签订租赁协议，出租建筑面积约90平方米，租金每年为37500元，每平方米34.72元／月。三门峡市城市信用社股份有限公司与田青水签订租赁协议虽然是田青水为办理工商登记签订的租赁协议，但该协议约定的租赁价格可以反映当时该地段该房屋市场租赁价格。一审依据该协议约定确定涉案房屋逾期腾房使用费计算基数符合案件实际情况，并无不当。一审法院调取天盛御景小区（本案租赁物对面）门面房租赁费情况，可以证明涉案房屋租赁市场价格浮动为每年增加5元／平方米。但天盛御景与涉案房屋在配套设施，建设年代上与涉案房屋有区别，一审法院参照市场价格浮动合理因素，结合本案实际情况酌定涉案房屋租金每年增加2元／平方米亦无不当。故上诉人三门峡银行称一审认定涉案房屋使用费计算标准错误的上诉理由不能成立。
在连卫军将涉案房屋转租给田青水后，三门峡银行前身三门峡市城市信用社股份有限公司为田青水办理营业执照所出具的租房协议及相关证明，可以证实三门峡银行对连卫军将涉案房屋转租给田青水是知情的。上诉人三门峡银行称连卫军非法转租的上诉理由没有事实依据，不能成立。连卫军与三门峡银行就涉案房屋签订的租赁合同到期后，房屋实际使用人田青水、肖振恒均不腾房。因连卫军并未实际占有使用涉案房屋，故连卫军对田青水和肖振恒逾期腾房造成三门峡银行的损失不应承担责任。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3420元，由中原银行股份有限公司三门峡分行负担2280元，肖振恒负担1140元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭旭飞
代理审判员 李 剑
代理审判员 孟大艳
二〇一五年五月十八日
书 记 员 郭肖辉