浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙湖民终字第389号
上诉人（原审原告）：蔡敏飞。
委托代理人：赵海青，浙江正同律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陆亚平。
上诉人蔡敏飞为与被上诉人陆亚平房屋租赁合同纠纷一案，不服吴兴区人民法院作出的（2012）湖吴民初字第640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年9月4日立案受理后，依法组成合议庭，并于2012年9月18日公开开庭审理。上诉人蔡敏飞及其委托代理人赵海青、被上诉人陆亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：陆亚平与蔡敏飞于2011年3月28日签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：陆亚平将自己所有的坐落于本市马军巷临河路99号-101号二层、102-103号的一层和二层房屋出租给蔡敏飞开设滨河假日旅社；租赁期限暂定5年，租期自2011年3月28日起算；第一年租金为150000元，从第二年起每年租金在上一年年租金的基础上每年增加5000元；租金支付方式为每年支付一次，每次于当年二月底付清。合同又约定，如蔡敏飞违约，按一个月的租金标准赔偿陆亚平违约金。合同还对租期内房屋维修、各项费用缴纳等作了约定。同日，双方又签订《滨河假日旅社内部设施、设备补充协议》一份，协议约定：所有房间内的设备除电器设备的线路、线头外均归蔡敏飞所有。合同签订后，陆亚平按约向蔡敏飞提供了上述房屋，蔡敏飞也向陆亚平支付了第一年租金150000元。蔡敏飞因未按约于2012年2月29日前支付第二年（即2012年）租金155000元，事后陆亚平多次口头催讨未果。陆亚平于2012年3月29日又向蔡敏飞邮寄了催款函，要求其于同年4月5日前付清，但蔡敏飞仍未按时支付。同年4月10日，陆亚平向蔡敏飞发出解除合同告知函，要求蔡敏飞在接到告知函后一个月内退还房屋，并付清租金。蔡敏飞接到告知函后既未退还承租房屋，亦未支付拖欠的租金，以致纠纷成讼。又查明：按合同约定，蔡敏飞应支付陆亚平2012年年租金为155000元，折合每月租金为12916元。
原审法院审理认为：陆亚平、蔡敏飞签订的房屋租赁合同合法有效，对当事人具有法律约束力，应受法律保护。蔡敏飞未按约履行支付租金的行为，已构成违约，尤其是蔡敏飞迟延支付租金后，陆亚平以口头及书面方式通知其在合理期限内支付，蔡敏飞仍逾期不支付，其行为已构成根本违约，现陆亚平要求与蔡敏飞解除房屋租赁合同，要求蔡敏飞支付尚欠租金并按合同约定赔偿一个月租金数额的违约金的请求符合合同约定和法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除陆亚平与蔡敏飞于2011年3月28日签订的《房屋租赁合同》，蔡敏飞于本判决生效之日起三十日内将本市马军巷临河路99号-101号二层、102号-103号一层和二层房屋腾空返还陆亚平；二、蔡敏飞自2012年3月29日起按每月12916元支付至租赁房屋返还之日的租金，该租金限于房屋返还之日起十五日内清偿；三、蔡敏飞赔偿陆亚平违约金12916元，限于本判决生效之日起十五日内清偿。如果蔡敏飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1414元，减半收取707元，由蔡敏飞负担。
上诉人蔡敏飞不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。2011年3月28日，上诉人与被上诉人签订了一份为期五年的《房屋租赁合同》及《滨河假日旅社内部设备补充协议》，上诉人支付了第一年租金15万元，但被上诉人却不能交付符合约定的租赁房屋，致使上诉人不能依法开展经营活动，无法按照约定的方法使用租赁房屋，至2011年12月被上诉人通过破墙打洞重新开设安全通道，才取得了开设旅馆必须具备的《消防安全检查合格证》和《特种行业许可证》，由于被上诉人的严重违约行为致使合同签订后九个月内无法营业，上诉人因此蒙受了严重的经济损失。二、一审判决适用法律错误。一审根据合同法第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决解除合同并由上诉人承担违约责任，但合同法第九十四条有五款规定，一审并未明确适用哪一款作出判决，系适用法律不明确。另外，解除合同必须符合法律规定的条件，但上诉人既没有违约，也不存在导致合同目的无法实现的根本性违约行为，恰恰相反，本案违约方应是无法依据合同约定交付符合合同约定用途的出租房屋的被上诉人，正是因为被上诉人的违约行为致使符合开设旅馆的各种许可证拖延了九个月，由此产生的责任应由被上诉人承担。综上，一审判决在认定事实和适用法律方面均存在明显错误，请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。
针对上诉人蔡敏飞的上诉，被上诉人陆亚平在二审中辩称：上诉人的上诉理由不成立，纯属无理取闹，滥用诉权。上诉人与被上诉人之间是房屋租赁合同关系，被上诉人先交付租赁房屋使用一个月后，即2011年3月28日签订了一份为期五年的房屋租赁合同，但上诉人在租赁期间未能按约定时间支付租金，经被上诉人催讨后仍未能在合理期限内支付，上诉人明显违约在先，一审通过公开开庭审理，对查明的事实依法作出公正判决，认定事实清楚、理由充分。被上诉人已按《房屋租赁合同》约定向上诉人交付了出租房屋，按约履行了合同义务，上诉人亦应按约支付租金。上诉人与被上诉人之间是房屋租赁关系，不是租赁经营关系，上诉人接受租赁房屋后何时经营、对自己所要经营行业如何取得合法经营权、何时办理经营行业相关手续等均与被上诉人无关。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。
二审中，上诉人蔡敏飞向本院提交以下证据材料：证据1、消防安全检查合格证，用于证明滨河假日旅社于2011年10月10日取得消防安全资格，消防安全合格证是开设旅馆的首要条件，而且是要业主提供消防通道后才能取得消防安全检查合格证，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同时没有消防通道；证据2、特种作业许可证，用于证明滨河假日旅社于2011年12月19日取得特种作业许可，如果消防安全检查合格证没有取得的话，特种作业许可证是办不出来的；证据3、营业执照，用于证明滨河假日旅社于2011年12月20日取得营业执照，营业执照是在取得消防安全检查合格证和特种作业许可证后工商部门才允许办理的；证据4、税务登记证，用于证明滨河假日旅社于2011年12月26日取得税务登记；证据5、门诊病历，用于证明由于在签订合同后九个月的经营中没有取得上述四个证件，旅社受到投诉，上诉人因此被公安机关传唤，上诉人之子受到惊吓得了精神分裂症。
被上诉人陆亚平经质证认为：对证据1、2、3、4的真实性、合法性没有异议，但相关证件办不出来是上诉人自己的事情，与被上诉人无关，被上诉人只是根据合同约定把房屋交给上诉人；对证据5，是上诉人家里的事情，被上诉人不清楚。
本院经审核认为：上诉人蔡敏飞提供的证据材料，与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采纳。
被上诉人陆亚平未向本院提交新的证据。
本院二审查明事实除一审已经认定的事实外，另查明：上诉人陆亚平在二审庭审中表示其在承租涉案房屋前查看过房屋，知晓房屋未设消防通道，当前仍无力支付租金。
本院认为，根据当事人的陈述和抗辩，本案应围绕以下争议焦点分析认定：
第一，关于被上诉人交付房屋是否符合约定的问题。上诉人认为被上诉人交付的房屋无消防通道，致使申请消防安全检查合格证、特种作业许可证等证件迟延，无法使用租赁房屋；而被上诉人认为其已按合同约定交付房屋，上诉人申请相关经营证件与其无关。对此，本院认为，上诉人租赁房屋用于开设宾馆系其自行作出的经营选择，其在租赁房屋之前已然知晓房屋未设消防通道，在房屋租赁合同中又未明确要求被上诉人交付的房屋必须附有消防通道。同时，《中华人民共和国消防法》第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”，据此，宾馆作为公众聚集场所，在开设营业前应当经消防安全检查合格，上诉人作为宾馆的经营者依法负有向公安消防机构申请消防安全检查的义务，而被上诉人作为出租方并无该项法定义务。因此，被上诉人交付的房屋不存在违反房屋租赁合同约定的情形，亦不存在违反使用条件强制性规定的情形，上诉人认为被上诉人交付房屋不符合约定的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
第二，关于房屋租赁合同是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，上诉人按房屋租赁合同约定负有向被上诉人于2012年2月29日前支付2012年度155000元租金的义务，但该款项经被上诉人口头及书面催讨，上诉人并未在合理期限内支付，在二审庭审中又明确表示当前仍无力支付。因此，上诉人违反合同约定未支付租金又未提出正当理由，被上诉人依法可以解除房屋租赁合同。上诉人认为合同应当继续履行的上诉主张，本院不予支持。
另外，就上诉人提出的一审适用法律错误的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”，即对于合同法分则有明确规定的应当适用合同法分则规定。本案系房屋租赁合同纠纷，一审适用合同法分则第十三章租赁合同中的相关条款，系属正确，《中华人民共和国合同法》第九十四条是总则中的条款，可不作适用。
综上，上诉人蔡敏飞的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1414元，由上诉人蔡敏飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许丹红
审 判 员 茹卫泽
代理审判员 江啸啸
二〇一二年十月十七日
书 记 员 谢敏飞