黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑12民终1177号
上诉人（原审被告）：肇东市亿鹏房地产开发有限责任公司，住所地：肇东市。
法定代表人：陈宝巍，职务总经理。
委托诉讼代理人：车克君，黑龙江君昌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肇东市嘉泰小额贷款有限责任公司，住所地：肇东市。
法定代表人：姜兴起，职务总经理。
委托诉讼代理人：王玉书，黑龙江博贯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王玉英，黑龙江千叶律师事务所律师。
原审被告：姜再学，男，1954年10月4日出生，现住肇东市。
委托诉讼代理人：苏丽霞，黑龙江君昌律师事务所律师。
原审被告：高俊岐，男，1942年1月11日出生，现住肇东市。
委托诉讼代理人：苏丽霞，黑龙江君昌律师事务所律师。
原审被告：高翔宇，男，1992年11月8日出生，现住肇东市。
委托诉讼代理人：苏丽霞，黑龙江君昌律师事务所律师。
原审被告：武占芝，女，1945年8月14日出生，现住肇东市。
委托诉讼代理人：苏丽霞，黑龙江君昌律师事务所律师。
原审被告马英宏，女，1970年9月28日出生，现住肇东市。
委托诉讼代理人：苏丽霞，黑龙江君昌律师事务所律师。
原审被告：王世荣，男，1957年5月14日出生，现住肇东市。
委托诉讼代理人：帅秀海，黑龙江海强律师事务所律师。
上诉人肇东市亿鹏房地产开发有限责任公司（以下简称亿鹏房地产公司）因与被上诉人肇东市嘉泰小额贷款有限责任公司（以下简称嘉泰小额贷款公司）、原审被告高杰、王世荣、姜再学房屋买卖合同纠纷一案，不服肇东市人民法院（2017）黑1282民初1705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。高杰于2017年3月9日死亡，高杰的权利继承人高俊岐、高翔宇、武占芝、马英宏参加诉讼。上诉人亿鹏房地产公司的委托诉讼代理人车克君，被上诉人嘉泰小额贷款公司的委托诉讼代理人王玉书、王玉英，原审被告姜再学及其委托诉讼代理人苏丽霞，四原审被告高俊岐、高翔宇、武占芝、马英宏的共同委托诉讼代理人苏丽霞，原审被告王世荣的委托诉讼代理人帅秀海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人亿鹏房地产公司上诉请求：1、撤销原判，改判双方继续履行用24套车库兑换3套商服楼的互易合同。2、二审诉讼费用由嘉泰小额贷款公司负担。事实和理由：1、原审法院判决以亿鹏房地产公司、姜再学、高杰、王世荣没有将3套商服楼及24套车库交付给嘉泰小额贷款公司，嘉泰小额贷款公司没有现实受领为由，认定亿鹏房地产公司没有履行代物清偿协议错误，亿鹏房地产公司已经为嘉泰小额贷款公司开具24套车库购房收款票据并在房产部门进行备案登记，可体现亿鹏房地产公司积极履行代物清偿协议，故亿鹏房地产公司不应返还案涉款项。2、原审法院判决案由定性错误，亿鹏房地产公司与嘉泰小额贷款公司双方约定用3套商服楼兑换24套车库，本案案由应为互易合同纠纷。
被上诉人嘉泰小额贷款公司辩称，原审法院判决认定事实清楚、证据充分、认定民间借贷纠纷案由正确。
原审被告姜再学、高俊岐、高翔宇、武占芝、马英宏述称，原审法院判决将案由定性为民间借贷纠纷错误，认定事实错误，且应中止审理。
原审被告王世荣述称，同上诉人亿鹏房地产公司意见一致。
嘉泰小额贷款公司向一审法院起诉请求：1、判令亿鹏房地产公司、高杰、王世荣、姜再学立即给付借款本金4845000元；2、判令亿鹏房地产公司、高杰、王世荣、姜再学给付借款利息2073660元（自2014年12月2日至2016年9月13日，按月利二分计算）；3、判令亿鹏房地产公司、高杰、王世荣、姜再学给付自2016年9月13日至判决生效之日的借款利息（按月利二分计算）；4、判令亿鹏房地产公司、高杰、王世荣、姜再学对本案借款本息及各种费用的给付互负连带给付责任；5、诉讼费用由亿鹏房地产公司、高杰、王世荣、姜再学承担。
一审法院认定事实：亿鹏房地产公司、姜再学、高杰、王世荣因开发建设位于肇东市正阳十七道街北“清华名苑”楼房工程缺少资金，于2012年6月28日至2013年2月5日期间向嘉泰小额贷款公司借款人民币本金22000000元，并约定了利息。2014年12月1日双方结账，本息合计36174114元，经协商，嘉泰小额贷款公司同意亿鹏房地产公司、姜再学、高杰、王世荣用清华名苑15套商服楼抵顶部分欠款，亿鹏房地产公司给嘉泰小额贷款公司开具了15套商服楼商品房买卖合同和收据。2015年2月10日，又经双方协商，嘉泰小额贷款公司用其中的三套商服楼“清华名苑小区2幢B座一带二商服000105号；清华名苑小区2幢B座一层商服000106号；清华名苑小区2幢B座一带二商服000103号”合计价款4336160元兑换清华名苑C区13#楼一层24套车库，嘉泰小额贷款公司将该3套商服楼的商品房买卖合同和收据退给了亿鹏房地产公司，亿鹏房地产公司又给嘉泰小额贷款公司开具了24套车库的收据，价款4845000元。因存在差价，嘉泰小额贷款公司给亿鹏房地产公司出具了一张500000元的欠条。至今该3套商服楼及24套车库亿鹏房地产公司始终没有交付给嘉泰小额贷款公司，嘉泰小额贷款公司并未现实受领。故嘉泰小额贷款公司诉至本院，要求亿鹏房地产公司、姜再学、高杰、王世荣立即偿还欠款4845000元及利息。一审法院认为，亿鹏房地产公司、姜再学、高杰、王世荣用楼房及车库偿还嘉泰小额贷款公司欠款属于代物清偿，代物清偿的构成要件为：1、须原有债的关系有效存在；2、以新的他种给付代替原定给付；3、当事人之间达成合意；4、债权人进行了现实受领。该诉争3套楼房及24套车库钥匙至今没有交付给嘉泰小额贷款公司，嘉泰小额贷款公司并未现实受领。代物清偿应为要物合同，即清偿人必须现实地提出代替给付并经债权人现实受领，才发生代物清偿的效力，受领权人现实地受领给付为生效条件。因嘉泰小额贷款公司没有现实受领，不符合代物清偿的构成要件，嘉泰小额贷款公司并没有取得该3套楼房及24套车库的所有权，故嘉泰小额贷款公司要求亿鹏房地产公司、姜再学、高杰、王世荣给付欠款及利息的诉讼请求予以支持。亿鹏房地产公司、姜再学、高杰、王世荣辩称，已将3套楼房钥匙交付给嘉泰小额贷款公司，因没有举出充足证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条之规定，判决：一、被告肇东市亿鹏房地产开发有限责任公司、姜再学、高杰、王世荣给付原告肇东市嘉泰小额贷款有限责任公司借款人民币43361600元，利息424862元（自2014年12月2日起至2016年12月30日止按银行同期贷款浮动利率计算），合计4761022元，于本判决生效后立即付清。二、四被告互负连带清偿责任。案件受理费44888元，由四被告负担。
本院二审期间，被上诉人嘉泰小额贷款公司提交的亿鹏房地产公司法定代表人陈宝巍书写便条，因其他各方当事人对该证据真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以认定。被上诉人嘉泰小额贷款公司提交的证明一份及照片五张，因证明的内容及照片内容不足以证实其主张，本院不予采信。原审被告王世荣提交的借款详单，因无法证实其来源，且被上诉人嘉泰小额贷款公司不认可，本院不予采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：亿鹏房地产公司、姜再学、高杰、王世荣因开发建设位于肇东市正阳十七道街北“清华名苑”楼房工程缺少资金，向嘉泰小额贷款公司借款，分别于2012年7月4日借款450万元，2012年7月22日借款700万元，2012年8月22日借款300万元，2013年2月5日借款300万元。2014年12月1日，双方对该四笔借款本息进行了结算，2014年12月2日，经协商，嘉泰小额贷款公司同意亿鹏房地产公司、姜再学、高杰、王世荣用清华名苑15套商服楼抵顶借款本息，亿鹏房地产公司给嘉泰小额贷款公司开具了15套商服楼商品房买卖合同和收据。2015年2月10日，双方又经过协商，嘉泰小额贷款公司用其中的3套商服楼“清华名苑小区2幢B座一带二商服000105号；清华名苑小区2幢B座一层商服000106号；清华名苑小区2幢B座一带二商服000103号”合计价款4336160元兑换清华名苑C区13#楼一层24套车库，车库交付时间为2015年8月31日。嘉泰小额贷款公司将该3套商服楼的商品房买卖合同和收据退给了亿鹏房地产公司，亿鹏房地产公司又给嘉泰小额贷款公司开具了24套车库的收据，价款4845000元。因存在差价，嘉泰小额贷款公司给亿鹏房地产公司出具了一张500000元的欠条。亿鹏房地产公司至今未将该24套车库交付给嘉泰小额贷款公司。
另查明，2014年12月2日，姜再学、高杰、王世荣与亿鹏房地产公司、嘉泰小额贷款公司签订了借款协议一份，约定：嘉泰小额贷款公司借款给姜再学、高杰、王世荣1005万元，该欠款由清华名苑二期住宅楼偿还，由亿鹏房地产公司开具楼房票据及商品房买卖合同并负责办理产权变更相关手续。同时，姜再学、高杰、王世荣给嘉泰小额贷款公司出具总额为1005万元借据4张。嘉泰小额贷款公司主张该借款协议中约定的1005万元系本案中四笔借款于2014年12月1日经结算后姜再学、高杰、王世荣、亿鹏房地产公司为其出具的，并另案起诉要求姜再学、高杰、王世荣给付嘉泰小额贷款公司1005万元及相应利息。
再查明，亿鹏房地产公司未按与嘉泰小额贷款公司约定面积建造24套车库，建造的过程中改变了车库的面积，现约定位置仅有车库13套。
本院认为，本案争议的焦点问题是：亿鹏房地产公司及姜再学、王世荣、高俊岐、高翔宇、武占芝、马英宏是否应返还嘉泰小额贷款公司4336160元款项及相应利息。
本案中，亿鹏房地产公司、姜再学、高杰、王世荣与嘉泰小额贷款公司存在案涉4笔借贷关系，经对账，亿鹏房地产公司、姜再学、高杰、王世荣为偿还借款，与嘉泰小额贷款公司协商并约定亿鹏房地产公司、姜再学、高杰、王世荣将12套商服楼及24套车库出售给嘉泰小额贷款公司，而嘉泰小额贷款公司用借款本息作为购房款，亿鹏房地产公司给嘉泰小额贷款公司出具了购房收据，并对房屋交付进行了约定。双方将借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款。本案系嘉泰小额贷款公司起诉主张亿鹏房地产公司、姜再学、高杰、王世荣无法履行房屋给付义务要求亿鹏房地产公司、姜再学、高杰、王世荣返还购房款的纠纷，案由应为房屋买卖合同纠纷。
亿鹏房地产公司、姜再学、高杰、王世荣与嘉泰小额贷款公司用案涉4笔借款部分本息购买24套车库的房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，24套车库的房屋买卖合同合法有效，各方当事人对此均无异议。且12套商服楼及24套车库价款总额并未超出4笔借款本金及法定利息总额的数额。故24套车库买方嘉泰小额贷款公司的合法权益应予以保护。现亿鹏房地产公司未按约定面积建造车库，致使车库的数量及面积与约定不符，合同目的无法实现，合同应予以解除，购房款应予以返还。亿鹏房地产公司主张应继续履行合同、购房款不应返还的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，按照各方当事人约定，24套车库交付时间为2015年8月31日，亿鹏房地产公司、姜再学、高杰、王世荣应于此期限内交付车库，现无法交付，应自该期限之日起返还购房款并给付资金占用期间的利息，而利息计算标准应以应返还购房款数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。原审法院判决判令自2014年12月2日起，并按照银行同期贷款浮动利率标准计算给付利息不当，应予纠正。另，现高杰已死亡，高俊岐、高翔宇、武占芝、马英宏作为高杰的法定继承人，依据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”的规定，高俊岐、高翔宇、武占芝、马英宏应在其继承高杰遗产范围内对4336160元款项及相应利息承担清偿义务。
综上所述，亿鹏房地产公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销肇东市人民法院（2016）黑1282民初1705号民事判决；
二、肇东市亿鹏房地产开发有限责任公司、姜再学、王世荣于本判决生效后十日内给付肇东市嘉泰小额贷款有限责任公司43361600元及利息（以43361600元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2015年8月31日起计算至2018年1月9日止）；
三、高俊岐、高翔宇、武占芝、马英宏于本判决生效后十日内在继承高杰遗产范围内给付肇东市嘉泰小额贷款有限责任公司43361600元及利息（以43361600元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2015年8月31日起计算至2018年1月9日止）；
四、驳回肇东市嘉泰小额贷款有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费44888元由上诉人肇东市亿鹏房地产开发有限责任公司、原审被告姜再学、王世荣负担，四原审被告高俊岐、高翔宇、武占芝、马英宏在继承高杰遗产范围内负担一审案件受理费；二审案件受理费44888元由上诉人肇东市亿鹏房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 丽
审 判 员 王春光
审 判 员 于成林
二〇一八年一月九日
法官助理 陈 奇
书 记 员 唐韵词