湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第423号
上诉人（原审被告）怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。
法定代表人邹明，该公司执行董事。
委托代理人（特别授权）游飞、李润奇。
被上诉人（原审原告）张山学，住河南省唐河县。
委托代理人黄泽银（特别授权）、滕树根。
上诉人怀化市大汉置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定：张山学与怀化市大汉置业有限公司于2013年5月31日签订《商品房买卖合同》，载明怀化市大汉置业有限公司建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0104号。合同约定：张山学购买怀化市大汉置业有限公司的第8.9幢14层1402号商品房，房屋总价款458961元，合同签订后付房款138961元，再通过公积金贷款320000元；原张山学需在2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予怀化市大汉置业有限公司；怀化市大汉置业有限公司需在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给张山学，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果怀化市大汉置业有限公司逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，怀化市大汉置业有限公司按日向张山学支付已交付房价款的万分之二的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按补充协议的相关规定处理。但双方并未签订补充协议。
在签订《商品房买卖合同》时，张山学支付购房款138961元，支付预告费、担保费等费用2447元。并于2013年10月16日通过公积金贷款支付房款320000元，但张山学未交纳契税和维修基金。
另查明，2013年12月14日大汉·龙城兴龙府住宅小区8.9号楼工程质量经竣工验收合格，但至今尚未取得《竣工验收备案表》。怀化市大汉置业有限公司于2013年12月16日向张山学邮寄收房通知，并于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。张山学至今未收房。
原判认为：本案双方争议的焦点为怀化市大汉置业有限公司是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件、履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。
怀化市大汉置业有限公司商品房约定的交房条件，即经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。但怀化市大汉置业有限公司所售商品房没有在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，因此怀化市大汉置业有限公司未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
至于怀化市大汉置业有限公司提出双方约定：“乙方未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方有权拒绝交付房屋，怀化市大汉置业有限公司由此延期交房无需承担违约责任。”认为张山学未付清有关税费、维修基金，怀化市大汉置业有限公司则可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对怀化市大汉置业有限公司在本案中主张的先履行抗辩权，不予支持。怀化市大汉置业有限公司未能按照约定在2013年12月31日前履行交房义务，其应于2014年1月1日起向张山学支付违约金。
怀化市大汉置业有限公司提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于先履行抗辩合同条款是因约定不明而不具有约束力，在客观上怀化市大汉置业有限公司对能否延期交房不能预测，根据本案具体情况，酌情调整怀化市大汉置业有限公司按日向张山学支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为458961元×0.0001=45.9元。根据张山学在本次诉讼中明确的金额及日期，违约金自2014年1月1日起算184天，即8445.6元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决：怀化市大汉置业有限公司向张山学支付违约金8445.6元，并限于本判决生效之日起十日内付清。案件受理费223元，由怀化市大汉置业有限公司承担。
宣判后，上诉人怀化市大汉置业有限公司亦不服，向本院提起上诉称：一审以双方在《补充协议》明确约定交房条件仍然为《商品房买卖合同》第八条的约定，怀化市大汉置业有限公司所售商品房并没有在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，判决怀化市大汉置业有限公司承担逾期交房违约责任，不符合法律规定和现实情况。根据双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》第三条第二款约定，张山学应在2013年12月31日前交纳契税和专项维修资金，怀化市大汉置业有限公司才能将房屋交付给张山学，而张山学并未依约缴纳专项维修资金，怀化市大汉置业有限公司有权不交房，故不应承担逾期交房的违约责任。请求二审法院依法撤销原判，驳回张山学的诉讼请求。本案一、二审案件诉讼费用由张山学负担。
二审经审理查明的事实及采信的证据与原审一致。双方当事人二审未提交新的证据。
本院认为：本案双方争议的焦点问题是：1、涉案房屋主体分栋验收合格是否达到交付标准；2、怀化市大汉置业有限公司涉案商品房交付使用是否符合法定的交付条件，应否承担逾期交房违约责任。
第一，双方在《补充协议》中约定以商品房经主体分栋验收合格为房屋交付标准是否有效，怀化市大汉置业有限公司涉案商品房是否达到主体分栋验收合格的标准。《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的。在通过竣工验收后，公安消防、环保部门也会进行验收，但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，履行的是一种监督权，而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行使管理权的一种方式，也不属于竣工验收的范畴。而商品房经竣工验收合格并在建设主管部门备案取得竣工验收备案表作为一种行政监管手段，并非为法律强制性规定，当事人可以自行约定。而本案《商品房买卖合同》约定房屋交付条件为“交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”，双方并未签订《补充协议》，应当认定涉案房屋主体分栋验收合格并未达到交付标准。
第二，怀化市大汉置业有限公司涉案商品房的交付是否需以消防验收合格为前提，怀化市大汉置业有限公司是否应承担违约责任。根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，本案所涉商品房所在建筑物为十九层以上的一类高层住宅建筑，交付使用之前进行消防验收是前置条件。怀化市大汉置业有限公司主张的先履行抗辩权系根据双方补充协议的约定，但从协议内容看，双方对各自合同义务的履行并没有约定先后顺序，怀化市大汉置业有限公司不仅在本案诉讼发生之前从未主张过因张山学未按时交纳有关税费、维修基金等费用拒绝交房，而且还根据合同约定的交房期限通知张山学前往办理房屋交接手续，当时该商品房确实未达到该法定交付条件，故怀化市大汉置业有限公司主张其享有先履行抗辩权、没有违反约定逾期交房而不需承担违约责任的观点不能成立，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人怀化市大汉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 向淑莉
代理审判员 罗雪花
二〇一五年九月十四日
代理书记员 肖丽红