四川省内江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川10执异7号
案外人：贺祖芬，女，1969年6月28日出生，汉族，四川省内江市东兴区人，城镇居民，住四川省内江市东兴区。
申请执行人：李洪均，女，1983年11月9日出生，汉族，重庆市合川市人，住四川省内江市市中区。
被执行人：四川金山矿业集团有限公司，住所地四川省内江市东兴区。
法定代表人：张学成，总经理。
被执行人：镇雄县坡上煤业有限责任公司，住所地云南省镇雄县。
法定代表人：王家兵，总经理。
被执行人：镇雄县铜厂河煤矿有限责任公司，住所地云南省镇雄县。
法定代表人：张亚庆，总经理。
被执行人：张学成，男，1962年1月5日出生，汉族，四川省内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。
被执行人：潘淑芳，6，1965年2月4日出生，汉族，四川省内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。
被执行人：张霞，女，1985年6月20日出生，汉族，四川省内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。
被执行人：张亚庆，男，1990年8月13日出生，汉族，四川省内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。
在本院执行申请执行人李洪均与被执行人四川金山矿业集团有限公司、镇雄县坡上煤业有限责任公司、镇雄县铜厂河煤矿有限责任公司、张学成、潘淑芳、张霞、张亚庆民间借贷纠纷一案中，案外人贺祖芬于2017年4月6日对执行被执行人张亚庆名下坐落于四川省内江市市中区团结街XXX号XX栋X单元XXXX号的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人贺祖芬称，坐落于四川省内江市市中区团结街XXX号XX栋X单元XXXX号房产原系被执行人张亚庆购买取得。2015年9月17日，案外人经中介介绍并与张亚庆签订了《房屋买卖合同》一份。合同签订后，案外人已按《房屋买卖合同》分三次将购房款365600元支付给张亚庆，并自2015年10月起按合同约定每月将相应按揭款转帐至张亚庆账户后向银行支付，双方约定待房屋过户后重新向银行申请贷款。被执行人张亚庆将该套房屋的钥匙、电卡、水卡、天然气卡、商品房使用说明书、物管合同书以及《商品房买卖合同书》均交付案外人。2015年9月21日，被执行人张亚庆还在内江市甜城公证处办理了《公证书》，张亚庆再次承诺待该套住房原始产权证明下来后无条件协助案外人办理相关产权过户手续。案外人与被执行人张亚庆签订的《房屋买卖合同》、办理《公证书》、支付购房款、实际占有使用房屋等均在法院查封之前，案外人也系按当时市场价格购买，该房屋已由案外人实际占有及使用。案外人贺祖芬请求中止对该房屋采取的拍卖措施并解除查封。
本院查明，2015年9月17日，被执行人张亚庆与案外人贺祖芬签订《房屋买卖合同》，双方约定张亚庆自愿将坐落于四川省内江市市中区团结街的“世纪滨江”XX幢第XX层X单元XX号住宅房屋以615600元出售给贺祖芬，贺祖芬应分别于2015年9月17日、30日和10月15日分三次将总计365600元的购房款支付给张亚庆，剩余按揭款250000元由贺祖芬代张亚庆付清，并约定于2015年9月30日办理交房手续。双方还在合同中特别备注：该房甲方（注：指张亚庆）在银行按揭，由于房产证、国土证未办理下来，乙方（注：指贺祖芬）不能贷款，甲、乙双方协商乙方代甲方按揭付款。
2015年9月21日，张亚庆到四川省内江市甜城公证处，在公证员周霖见证下，出具《声明书》一份，声明称，自愿将位于四川省内江市市中区沿江路“世纪滨江”XX幢第XXX层X单元XX号房转让给贺祖芬；张亚庆并对其他事项作出声明。同日，内江浦发物业管理有限公司出具《证明》称，即日起房屋的物管费及其他费用由现业主贺祖芬交纳。
截止到2015年10月18日，贺祖芬已分三次将365600元的购房款转账支付到潘淑辉银行卡内。2016年7月6日，潘淑辉出具《情况说明》一份，《情况说明》称：“贺祖芬交来的购房款365600元由我潘淑辉代收转交给表弟张亚庆。”，张亚庆在《情况说明》上签名捺印。
2016年4月17日，贺祖芬与内江浦发物业管理有限公司客户服务中心签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，协议载明的装修期限为2016年4月17日至7月16日。同日，贺祖芬向该物管公司交纳物管等费用1890元，并向四川省电力公司内江电业局预交电费400元，向内江市水务有限责任公司交纳水费23元。
2016年7月19日，内江浦发物业管理有限公司出具《情况说明》称：“原合同房号“世纪滨江”XX幢第XX层X单元X号房，与团结街XXX号XX幢X单元XX楼XXX号房屋属同一套，房屋所有人张亚庆。”。
本院在审理原告李洪均诉被告四川金山矿业集团有限公司、镇雄县坡上煤业有限责任公司、镇雄县铜厂河煤矿有限责任公司、张学成、潘淑芳、张霞、张亚庆民间借贷纠纷一案中，于2016年1月15日作出（2016）川10民初6-3号民事裁定书，其中裁定对被告张亚庆所有的坐落于内江市市中区团结街XXX号XX栋X单元XXXX号的房屋（期房：大产权证号XXXXXXXX）予以查封。2016年5月27日，本院作出（2016）川10民初6号民事判决，判令被执行人张亚庆对四川金山矿业集团有限公司所负的金钱债务承担连带责任。判决已发生法律效力。
2016年7月5日，本院立案受理了申请执行人李洪均申请执行被执行人四川金山矿业集团有限公司、镇雄县坡上煤业有限责任公司、镇雄县铜厂河煤矿有限责任公司、张学成、潘淑芳、张霞、张亚庆民间借贷纠纷一案。2016年8月29日，本院作出（2016）川10执87号执行裁定书，裁定拍卖被执行人张亚庆名下坐落于四川省内江市市中区团结街XXX号XX栋X单元XXXX号的房屋（XX楼）【期房：大产权证号：XXXXXXXX】，建筑面积：125.73平方米。拍卖期间，案外人贺祖芬向本院提出排除执行异议。
本院认为，本案争议的焦点是，案外人贺祖芬提出的事实和理由能否排除对被执行人张亚庆所有的不动产的执行，对此，本院作以下评析。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第七条、第八条的规定，案外人贺祖芬提出的执行异议属于排除执行异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十六条规定的程序办理，而《规定》第二十四条、第二十八条属于审查处理本案排除执行异议的适用规则。
《规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”，第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，对登记在张亚庆名下坐落于四川省内江市市中区团结街XXX号XX栋X单元XXXX号的房屋，案外人贺祖芬与被执行人张亚庆在本院裁定查封之前就已经签订房屋买卖合同，贺祖芬在本院查封之前已按合同约定支付合同总价近60%的价款给张亚庆，并按合同约定负担清偿银行按揭贷款义务，同时从贺祖芬交纳物业管理费的情况审查，其已实际占有、使用该房屋，而未办理产权过户登记并非贺祖芬自身原因造成。因此，案外人贺祖芬系本案所涉不动产权利人，其提出的事实和理由能够排除对该项不动产的执行，其请求应予支持。
综上，案外人贺祖芬提出的事实和理由符合法律规定，其权利能够排除本案对被执行人张亚庆不动产的执行，其排除执行的异议请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对登记在被执行人张亚庆名下位于四川省内江市市中区团结街XXX号XX栋X单元XXXX号住宅房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼；案外人、当事人若在法律规定的期间内未提起执行异议之诉，本院将自期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。
审判长 王 宏
审判员 温志杰
审判员 郑 洪
二〇一七年五月三日
书记员 刘恒君