上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4229号
上诉人（原审被告）单玉明，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人周进华，上海市罗顿律师事务所律师。委托代理人顾天成，上海市罗顿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱秀发，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）朱萍，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）潘怡帆，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人单玉明因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第43272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）于2010年2月4日核准登记于朱秀发名下。2012年11月14日，朱秀发出具委托书；“委托人因故无法亲自办理出售位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的相关事宜，特委托朱萍为本委托人的代理人，就上述房地产本委托履行附录中所列……共计捌项权限，受托人无转委托权。……上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至2013年6月30日止。”委托事项含代为签订房地产买卖等合同、代为办理房地产产权登记、过户手续、代为收取房价款等。该委托书签名真实性经上海市�方公证处公证。2012年12月11日，朱萍作为朱秀发代理人与单玉明签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同（一）》，合同载明转让价为人民币（以下币种相同）130万元，但对房屋交付时间未作约定。2013年1月22日，单玉明与朱萍办理了系争房屋过户手续。2013年3月30日，单玉明作为出卖人、朱萍、潘怡帆作为买受人签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同（二）》，合同载明转让价为170万元。2013年4月9日，朱萍、潘怡帆签订《中国银行股份有限公司上海市分行个人住房（二手房）抵押借款合同》（以下简称《借款合同》），借款119万元、自2013年4月19日起至2043年4月18日止，贷款发放单玉明账户。2013年5月25日，系争房屋核准登记于朱萍、潘怡帆名下。2014年6月24日，朱秀发所持系争房屋房地产权证被浦东新区房地产登记处认定为伪证并予以没收�系争房屋至今由朱秀发居住使用。另查明，系争房屋现有两个抵押登记及三个司法查封。朱秀发诉称，朱萍系朱秀发女儿，潘怡帆系朱萍儿子。朱秀发于2010年2月4日通过房屋动拆迁安置取得系争房屋所有权。2014年6月23日，案外人到朱秀发家中讨债，称潘怡帆欠钱未还，系争房屋为朱萍、潘怡帆所有，朱秀发所持系争房屋房地产权证是假的。次日，朱秀发至上海市浦东新区房地产交易中心询问，房地产权证被确认为伪证并予没收。朱秀发这才发现，2012年12月11日，朱萍以朱秀发代理人的名义与单玉明签订《买卖合同（一），将系争房屋转让给单玉明。2013年3月30日，单玉明又与朱萍、潘怡帆签订《买卖合同（二）》，系争房屋于2013年5月25日登记于朱萍与潘怡帆名下。朱秀发从未收到过分文购房款，系争房屋也一直由朱秀发居住至今。单玉明、朱萍、潘怡帆恶意串通，严重损害了朱秀发的合法财产权益。故朱秀发要求法院判令《买卖合同（一）》及《买卖合同（二）》无效；判令朱萍、潘怡帆协助将系争房屋恢复登记至朱秀发名下。单玉明辩称，其系正常买卖房屋，不存在欺诈等情况。其通过朋友介绍认识朱萍及潘怡帆并受让系争房屋，交易前出示了委托书和系争房屋的房地产权证。朋友说朱萍及潘怡帆一年内可能要购回房屋，若一年内不购回则系争房屋归其所有。朱萍及潘怡帆讲过系争房屋由其父亲居住，其未实地察看房屋。之后，朱萍及潘怡帆以170万元价格购回了系争房屋，银行贷款以外的房款已转账付清。朱萍及潘怡帆未作答辩。一审审理中，朱秀发先声称委托书非其亲笔签名，原审法院根据朱秀发申请向上海市东方公证处调取了委托公证录音录像；朱秀发后称录像中不是其本人，但委托书上签名系其所签，当时只说办理抵押。单玉明虽称两次买卖均支付了对价，但从其提供的银行交易明细无法确认哪几笔资金往来款是支付、收取房款，单玉明也没能作出指认。原审认为，朱秀发虽委托朱萍代其办理系争房屋出售事宜，单玉明、朱萍、潘怡帆之间也签订了两份买卖合同，但从单玉明所作一年后房屋不回购则收房以及房屋没有实物交付的事实，表明了单玉明在一年内无法收回资金的前提下才会依据买卖合同收取房屋，其在意的是其资金的安全，更符合用房产进行债务担保的特征，之后，单玉明的债权实现后通过买卖方式将房屋处分给朱萍和潘怡帆。朱萍、潘怡帆是朱秀发的直系亲属，明知系争房屋为朱秀发所有并一直为朱秀发居住，其成为权利人也从没主张过房屋权利。由此可见，双方的签订两份合同的真实意思均非买卖房屋。系朱萍作为朱秀发的代理人以买卖的形式利用系争房�进行融资，并最终侵占了朱秀发的财产，严重损害了朱秀发的合法权益，朱秀发要求确认合同无效的诉讼请求依法应予支持。鉴于系争房屋已被司法查封，故朱秀发要求返还房屋权利存在客观障碍，难以支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2015年12月31日作出判决：一、朱萍与单玉明于2012年12月11日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、朱萍、潘怡帆与单玉明于2013年3月30日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、驳回朱秀发的其余诉讼请求。案件受理费30,800元，由朱萍、潘怡帆负担。判决后，单玉明不服，上诉于本院称，涉案两份买卖合同并非原审认定的融资及债务担保合同。�诉人系经朋友介绍与朱萍相识，朱萍持系争房屋的房产证、经公证的委托书出售系争房屋，鉴于系争房屋具有投资价值，且朱萍有权代表其父朱秀发出售该房，上诉人决定购买此房，签订买卖合同时，朱萍称其父朱秀发尚居住在系争房屋内，且可能在一年内回购该房，所以该房屋暂时不交付，若一年期满未回购该房，双方再办理交房手续。由于上诉人并非基于居住目的购买该房，遂同意了朱萍的上述要求。2013年3月，朱萍及其子要求以按揭方式回购系争房屋，因朱秀发不具备按揭资格，故该房由其母子作为买方以便办理贷款，双方最终确定170万元总价回购房屋。两次买卖合同均以取得房屋所有权为购房目的，且均已支付了房价款，故并非融资担保合同。两份买卖合同的签订和履行，均未损害第三方的合法权益，亦未破坏善良风俗，因此该两份合同均应认定为有效合�。综上，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。被上诉人朱秀发辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人朱萍、潘怡帆未作答辩。二审审理期间，上诉人向本院提交其名下中国工商银行账户的历史交易明细，证明其于购买系争房屋时向朱萍转账90万元购房款，而于朱萍回购系争房屋时收到朱萍支付的转账购房款49万元。对于购买系争房屋的房价支付情况，除上述90万元转账之外，另关于40万元支付与否，上诉人称朱萍系案外人黄某某所介绍，而朱萍欠黄某某40万元借款，同时黄某某欠上诉人债务，故该40万元直接在上诉人与黄某某之间结算，抵扣黄某某所欠上诉人的债务。因此，上诉人另申请黄某某出庭作证，黄某某到庭作证，并确认了上诉人的上述主张。被上诉人质证认为，上诉人所提交的证据均非�审新证据，原审法院审理中多次要求上诉人举证付款情况，但上诉人一直没有提供证据，对于上诉人二审提交的证据及证人证言的真实性均不予认可。本院审核上述证据后认为，上诉人所提交的银行历史明细形成于一审判决之前，也并非客观所不能提取，故其不属于二审新证据。况且，上诉人与被上诉人朱萍之间是否实际支付房款与其是否恶意串通损害被上诉人朱秀发的合法权益之间并不存在必然关系，故本院对该证据的证明效力不予采信。至于案外人黄某某的证人证言，涉及被上诉人与上诉人及案外人之间的民间借贷关系，并非本案审理范围，故本院对其证言同样不予采纳。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人单玉明与被上诉人朱秀发的委托代理人朱萍就系争房屋签订的两次买卖合同是否因损害了朱秀发的合法权益而无效。根据本案所查明的事实，上诉人购买系争房屋既没有看房，也没有约定交房时间，并非正常购房人的行为。而据上诉人所称，其系为了投资而购房，但同时又与朱萍约定了一年的回购期，在支付购房款的同时又参杂了上诉人与朱萍、朱萍与案外人以及案外人与上诉人之间的三角借贷关系，也不符合一个正常投资人的行为。之后，上诉人又将系争房屋处分给并非原权利人的朱萍母子，而被上诉人朱秀发所持系争房屋产权证被浦东新区房地产登记处认定为伪证，可见朱萍并未将系争房屋的出售及回购事宜向原权利人说明并征得其同意。结合上诉人自述的关于系争房屋的房源信息及其与案外人、朱萍之间的借贷关系，本院认为上诉人与朱萍在一年内就系争房屋发生的两次交易均非以房屋买卖为真实目的，双方实以买卖的形式为朱萍的债务提供担保�套取资金，双方的行为已然损害了被上诉人朱秀发对系争房屋的合法权益，故原判支持朱秀发要求确认上述买卖合同无效的诉请，并无不当。因系争房屋已被司法查封，对于合同无效的后果无法在本案中进行处理，原审驳回朱秀发要求返还房屋的诉请，于法不悖，本院予以支持。综上所述，上诉人单玉明的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币30,800元，由上诉人单玉明负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年七月十二日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……