湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初1009号
原告湖南保利物业管理有限公司。
法定代表人雷东辉。
委托代理人胡卫平。
委托代理人姚缸。
被告陈栋。
委托代理人娄治斌。
原告湖南保利物业管理有限公司（以下简称“保利物业公司”）诉被告陈栋物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理后，依法由审判员周赞适用简易程序于2016年4月26日公开开庭进行了审理。书记员邱萌担任记录。原告保利物业公司的委托代理人胡卫平、被告的委托代理人娄治斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告保利物业公司诉称：被告为高新区桐梓坡西路408号麓谷林语G45栋101房业主，房屋面积297.85平方米。原告与被告于2010年9月签订物业管理服务协议进行物业服务，约定物业费每月每平米1.5元，月物管费为893.55元。原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是自2012年1月开始被告停止缴纳物管费，按合同约定，应按就应付款逾期每日千分之三的标准向原告支付违约金，截至2015年5月，共计欠缴物管费36654.00元，同时出于维护原被告后续良好合作关系，违约金部分只主张18327元，其余部分不予主张。综上，两项费用合计54981元。原告曾以多种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。现根据物业管理协议及相关法律规定，诉至法院，请求依法判决：（一）被告立即支付高新区桐梓坡西路408号麓谷林语G45栋101房物业管理费36713.04元，违约金18327元，共计人民币55040.04元；（二）被告承担本案诉讼费。
被告陈栋辩称：一、被告对原告是否有资格提供物业服务提出质疑，认为原告没有按照相关法律的规定通过招投标的方式取得服务资格。根据被告与开发商签署的《商品房买卖合同》第十九条可知，开发商是通过邀请招标的方式选聘湖南保利物业管理有限公司对房屋进行前期物业管理。物业服务企业取得小区的服务资格必须通过招投标的方式，对此，有明确的法律依据。《物业管理条例》第三条规定，国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第五十七条规定，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。二、被告认为，小区至今没有成立业主委员会，建设单位侵害了业主权利，原告的服务资格也应当终止。根据被告与开发商签署的《商品房买卖合同》第十九条约定，前期物业服务的期限至本合同约定房屋所在小区业主委员会成立止。如今，成立业主委员会的条件已经具备，没有成立业主委员会，建设单位侵犯了业主的正当权益，剥夺了业主行使选聘或解聘物业服务企业的权利，实际上原告作为开发商选聘的物业服务企业，其服务资格应当终止。湖南省实施《物业管理条例》办法第十八条规定：“同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。符合下列条件之一的，应当成立业主大会：（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50％以上；（二）首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30％以上。业主总人数不足20人的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。”第十九条规定：“物业管理区域内，符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。占业主总人数10％以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。”第二十条规定：“业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府召集业主、建设单位、社区居民委员会的代表协商组建。业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。”三、对于以上两点答辩意见建议人民法院向有关房地产行政主管部门发出司法建议书，调查物业服务企业是否通过正当途径取得服务资格，及建设单位是否故意侵犯业主权利拖延成立业主委员会。四、被告认为原告违约在先，没有按照合同约定提供服务或者服务质量不符合约定。比如，被告的在收房之后，多次向原告报告房屋存在漏水现象，要求维修，原告并没有按照约定，在接到报修电话后，维修人员半小时内在约定时间内到达现场。业主的房前屋后杂草丛生，缺乏基本的清理。原规划的屋后是有个流水的小溪，现如今也是荒草丛生，有人在上面还种植了蔬菜。小区保安岗位虽然有24小时值守，但是形同虚设，外来人员可以任意进出，这是经常发生盗窃的主要原因。物业服务质量不达标，建议减少物业服务费。五、被告认为原告要求支付物业服务费标准过高，与服务质量不匹配，物业服务费及违约金缺乏明确依据，部分物业服务费已经超过了诉讼时效。考虑到原告提供了服务，被告一直按照约定缴纳物业服务费，后因对服务质量严重不满，才不交物业费以示警示，作为要求原告提供物业服务质量或者降低收费标准的措施。对于2013年11月16日之前拖欠的物业服务费已经超过诉讼时效，不应受法律保护。要求被告缴纳违约金依据不足，《商品房买卖合同》附件六《临时管理规约》第二十六条规定：“物业服务费由业主按其专有部分建筑面积，按照前期物业管理服务协议的约定标准及时交纳。延迟交费的，应按逾期每日千分之一向物业公司支付违约金。”而《商品房买卖合同》附件五《前期物业服务合同》第十三条约定：“三、甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务相关费用的，应按就应付款逾期每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”被告认为，违约金约定不明，视为没有约定，实际上，无论是按照临时管理规约还是前期物业服务合同对违约金的约定都比较高，对于过高部分不受法律保护。对此，有明确的法律依据，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”综上，被告认为原告要求被告支付物业服务费及违约金的标准过高，请求依法减免物业服务费及违约金，并由其承担本案的诉讼费用。
经审理查明：2010年3月10日，湖南保利房地产开发有限公司经选聘，与原告保利物业公司签订《前期物业服务合同》，约定原告保利物业公司为保利·麓谷林语提供物业服务。2010年8月26日，原告在保利·麓谷林语的收费标准经长沙市物价局审批，明确别墅的收费标准由双方约定。2011年6月25日，被告陈栋与湖南保利房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，被告购买长沙市高新区麓谷（桐梓坡西路408号）保利·麓谷林语第G45幢1层101号房，房屋性质为联排别墅，约定建筑面积为297.85平方米。上述商品房买卖合同第十九条关于物业服务约定：“出卖人以邀请招标方式选聘湖南保利物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务的期限至本合同约定房屋所在小区业主委员会成立时止。收费标准为：住宅暂定为每平方米每月3元，收费标准的变化以物价局核准或者物业管理公司与房屋买受人约定为准；收费的起始时间为出卖人向买受人交付房屋之日。其他事项、服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理合使用等内容，详见《前期物业服务合同》。2011年6月25日，被告与湖南保利房地产开发有限公司办理了收房手续。当日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《物业管理服务协议书》，该协议书对原、被告的权利义务进行约定。其中第四条关于物业管理服务费用约定，别墅暂按建筑面积每月每平方米3.0元计收，物业管理服务费每季度缴纳一次，每次交纳费用的时间为每个季度第一个月的1-15日，可预交一年或一年以上的物业管理服务费。其中第九条关于违约责任约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应缴金额每天千分之三计收乙方违约金。”被告收房后，一直未对房屋进行装修入住。原告所购房屋于2013年4月22日登记至被告名下，建筑面积298.48平方米。从2012年1月开始，被告未缴纳物业管理费。2014年之前，原告要求被告缴纳物业管理费，被告以原告逾期办证以及服务质量存在问题为由拒交物业管理费，2014年以后，被告以房屋存在漏水以及原告服务不到位为由拒付物业管理费。2015年5月3日和2016年3月10日，原告向被告两次发出书面催缴物业管理费的通知，但是被告仍未缴纳，故原告诉至本院。
上述事实有原、被告的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及房产证、《前期物业服务合同》、《物业管理服务协议书》、长沙市物业管理公共性服务收费标准审批证、房屋交接单、收楼手续会签表、关于催缴物业管理费的通知、邮寄单及送达查询情况等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为：第一、关于原告是否有为被告提供物业服务的资格或资质。其一、从原告提交的营业执照看，原告的经营范围包括物业服务；其二、湖南保利房地产开发有限公司与原告保利物业公司签订了正式的《前期物业服务合同》，被告主张原告为保利·麓谷林语提供物业服务，未经法定招标或审批程序，被告并没有提供相关证据证明；故被告主张原告为被告提供物业服务无相应资格或资质本院不予采信。第二、关于原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效。被告主张2013年11月16日之前的物业管理费已经过了诉讼时效，现考虑到原告为被告提供物业服务，被告应交纳的物业服务费具有整体性和关联性，原告亦是基于整体债权债务关系持续为被告提供物业服务，且在起诉之前，原告已向被告催缴物业管理费，并两次书面催缴，被告主张原告怠于行使诉讼权利而其请求已过诉讼时效，与事实和常理不符，本院不予支持。第三、关于原、被告约定的物业管理费收费标准和违约金标准是否过高的问题。原、被告在《物业管理费协议书》和《长沙市商品房买卖合同》中对物业管理费的收取标准进行了明确约定，原、被告应当按照约定行使权利和履行义务。现原告诉请被告按照每月每平方米3元的标准支付物业管理费，理由正当，本院予以支持。同时根据《湖南省物业服务收费管理办理》第十八规定：“住宅公共性物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算。”第十九条规定：“……已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。”本案中，被告所购房屋产权证办妥前即2013年5月前，本院按297.85平方米确定被告应缴物业管理费，2013年5月开始，本院按298.48平方米确定被告应缴物业管理费，且考虑到被告对房屋未实际入住，本院按收费标准的90%确定被告应缴金额。经计算，从2012年1月1日至2015年5月31日，被告应缴纳的物业管理费为33014.5元。原告主张按照《物业管理服务协议书》中双方对于违约责任的约定要求被告按逾期应付款每日千分之三的标准支付逾期付款违约金，被告主张对该违约金予以调低，本院综合被告逾期可能给原告造成的损失，从公平原则和诚实信用原则出发，酌情确定被告向原告支付逾期支付物业管理费的违约金为1834元。被告主张原告存在服务不到位的情形，但未提供足够证据予以证实，本院不予采信。另外，被告主张其所购房屋存在漏水情况，可以向责任主体另循解决途径，但不能成为其拒交或者免交物业管理费的理由。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条之规定，判决如下：
一、被告陈栋在本判决生效之日起十五日内一次性向原告湖南保利物业管理有限公司支付2012年1月1日至2015年5月31日的物业管理服务费人民币33014.5元，并支付违约金人民币1650元，共计人民币34664.5元；
二、驳回原告湖南保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告陈栋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取588元，由被告陈栋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 周赞
二〇一六年四月二十七日
书记员 邱萌