山东省成武县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1723民初2384号
原告（案外人）：单彪峰，男，1970年12月28日生，汉族，农民，住成武县。
委托诉讼代理人：张庆豪，山东文亭扶正律师事务所律师。
被告（申请执行人）：刘玉平，女，1979年4月10日生，汉族，职工，住成武县。
委托诉讼代理人陈会领，山东文亭扶正律师事务所律师。
第三人（被执行人）：李国栋，男，1980年3月8日生，汉族，居民，住成武县。
原告单彪峰与被告刘玉平、第三人李国栋案外人执行异议之诉一案，本院于2016年10月20日作出（2016）鲁1723民初361号民事判决，原告单彪峰不服，提起上诉。山东省菏泽市中级人民法院于2017年7月25日作出民事裁定，认为原审判决严重违反法定程序，裁定撤销本院（2016）鲁1723民初361号民事判决，发回本院重新审理。本院于2017年8月31日立案后，依法另行组成合议庭，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告单彪峰及其委托诉讼代理人张庆豪、被告刘玉平及其委托诉讼代理人陈会领到庭参加了诉讼，第三人李国栋经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告单彪峰向本院提出诉讼请求：1、请依法判令原告对成武县文亭湖蓝水湾2号楼×××号房屋及×××号储藏室享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得执行该执行标的。2、依法确认成武县文亭湖蓝水湾2号×××号房屋及×××号储藏室所有权归原告所有。事实和理由：2012年9月16日，第三人李国栋从原告单彪峰处借款20万元，并出具借据，双方约定，如果第三人李国栋到期不能偿还借款，就将蓝水湾的房子卖给原告单彪峰，当时双方还签订了《房屋买卖合同》。合同约定，第三人李国栋将位于蓝水湾一区一单元×××室的房产(房产证号：成房权成武字第××号)及×××号储藏室以20万元的价格转让给原告单彪峰，同时，合同还约定该房产及储藏室未交清的按揭款156000余元及房产过户变更税费2万余元由原告单彪峰一次性支付银行及税务机关，合同签订当天，原告单彪峰和第三人李国栋双方到成武县房产局签订了《房屋买卖契约》契约约定的房地产成交价格是277913元，并填写了《房屋登记申请书》和《转移登记询问表》，原告单彪峰与第三人李国栋及家属均在表格上签名按手印。2013年1月15日原告到农业银行成武县支行替李国栋将涉案房产的按揭款156421.88元一次性结清。2013年2月19日原告为办理过户向成武县地税局缴纳了营业税、个人所得税等共计26540.69元，2013年1月15日原告与第三人李国栋双方协商，第三人李国栋同意将从原告处所借的20万元用房子折抵，加上房子的按揭款156421.88元及办过户纳税26000余元重新约定涉案的房产总价值为38万元。原告将20万元的借据还给第三人李国栋，第三人李国栋给原告出具了38万元的收据。2013年1月17日，成武县人民法院依据被告刘玉平的申请将涉案的房产予以财产保全，2015年4月2日成武县人民法院依据生效的民事判决书将涉案的房产裁定查封。2015年11月份原告依法向执行法院提出执行异议，成武县人民法院于2016年元月11日做出(2015)成执异字第28号执行裁定书，裁定驳回异议人单彪峰的异议。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的。人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产；(三)已支付全部价款；（四)非因买受人的自身原因未办理过户登记”之规定，原告提出的事实和理由完全能够排除人民法院的强制执行。另外，原告与第三人李国栋签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，符合有关法律规定，合法有效。山东省高级人民法院2011年《全省民事审判工作会议纪要》(一)关于不动产权属证书记载的权利人与实际权利人不一致的情形如何处理的问题中规定：“…实践中不动产权属证书记载的权利人与实际权利人不一致的情形比较普遍，如果一方当事人认为不动产权属证书记载的权利人有错误，向法院起诉对该不动产物权请求确认归属的，有义务提供证据加以证明，如证据足以证明不动产物权的实际权利人的，应依法确定诉争不动产物权的权利人”，根据原告提交的证据足以认定原告单彪峰是涉案物权的实际权利人，原告单彪峰对涉案的房屋既享有物权，又具有排除强制执行的法定情形，据此，具状起诉。
被告刘玉平辩称，一、单彪峰称成房字××号房产已于2012年9月16日进行买卖交易是虚假的，合同是李国栋和单彪峰2013年1月18日下午在单彪峰家里伪造的。原告所提供的房地产买卖契约、房屋登记申请审核表、房产测绘成果报告书、转移登记询问表、房地产过户监理书，均无房产部门盖章确认，也无“初审”、“复审”、“核准”意见，仅有署名“王红”的人签字，经调查，在房产交易监理所和房产局档案上均无档案登记，充分说明是李国栋夫妇和单彪峰夫妇所为，并无备案登记，这是其一；其二，上述材料虽然日期为2012年9月16日，但从审核表第二页申请材料一栏内划“√”测绘报告一项和“契税单”一项为原件，就可以看出是明显造假，因为2012年9月16日，没有测绘报告，也没有契税单，哪来的原件？仅此一点足见造假漏端倪。那么，整个买卖过程的造假就窥一斑而见全豹；其三，单彪峰虽然出示了李国栋38万元的收条，但是，其二人之间有无借款20万元的发生没有证据证明。单彪峰主张156421.88元的按揭款是自己替李国栋交纳，但没有证据证明，其没有出示交款原始原件凭证，相反，代理人从房产局档案上调取了是李国栋以借款人身份交纳156421.88元的债务人栏交款原件，充分证明该款是李国栋交纳。单彪峰出示的138.96元的地方水利建设基金、个人所得税2779.13元、营业税、城建税、教育附加税15285.21元均是李国栋交纳，因为纳税人栏内均填写的是李国栋，契税凭证8千余元是署名单彪峰，但这些都是发生在人民法院查封之后的2013年2月19日，这说明是李国栋和单彪峰明知交易不能，仍然为之，应后果自负；其四，李国栋2013年2月9日的录音及人民法院2013年3月15日听证笔录，充分无疑的证明，李国栋已承认该案中单彪峰所举买卖合同是他们在2013年元月17日人民法院查封后于18日下午在单的家里伪造的，目的是想保住财产，恶意抗拒执行并赖债。二、单彪峰的请求不能成立，依法应当驳回。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条规定，案外人提出异议的应当审查案外人是否是权利人，该权利的合法性和真实性，该权利能否排除执行。对如何判断异议人是否是权利人在25条中明确规定，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，就本案而言，涉案房产登记的权利人是李国栋，单彪峰不是权利人无疑，其无权提出异议，其即便是在人民法院查封之后真的和李国栋订立了买卖合同并生效，李国栋不能过户交付房屋，只能是单彪峰另案主张合同权利，追究李国栋的违约责任。依照该规定第28条的规定，对登记在李国栋名下的房产单彪峰主张已经买受，但必须得有查封之前的合法有效的书面合同且查封前占有且支付全部价款或支付部分价款后将剩余价款按照人民法院要求交付执行。就本案而言，其买卖合同是伪造的目的是保住财产抗拒执行，且单彪峰没有证据足以证明自己支付了分文的价款。因此，其排除执行的异议不能成立。三、关于本案的法律适用，原告和李国栋之间的房屋买卖合同即便是在查封之前所为，按照原告诉状所诉事实，也是因为借款而用房屋提供的担保，即“如李国栋到期不能偿还借款，就将蓝水湾的房子卖给原告，当时双方还订立了房屋买卖合同”。对此，最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的解释第24条明确规定当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。就本案而言，原告的起诉符合本条规定，应当驳回起诉。综上所述，原告单彪峰和被执行人李国栋在人民法院查封之后伪造合同，其异议的证据不能证明其是权利人，且理由不符合法律规定，应予以驳回起诉。
第三人李国栋未出庭应诉，亦未提交书面陈述意见。
原告为证明其主张,向本院提交了以下证据材料:一、（2015）成执异字第28号执行裁定书，证明申请执行异议被驳回；二、对第三人李国栋的调查笔录，证明目的：1、经第三人李国栋辨认涉案房屋买卖合同，房屋登记申请书、转移登记询问表、原告单彪峰代交按揭款单据均是真实的。2、证明第三人李国栋在2012年12月底将涉案房屋交付给原告单彪峰实际居住；三、房屋买卖合同书及房产证，证明目的：1、原告单彪峰与第三人李国栋在2012年9月16日签订买卖合同书，该协议内容是甲乙双方意思表示，双方在本协议签字按手印后生效，永不反悔，立字为据。2、该房屋买卖合同书的中间人证人是王某。3、原告单彪峰与第三人李国栋签订合同的当天，第三人就将其房产证交付给原告持有；四、对证人王某的调查笔录，证明目的：1、原告单彪峰与第三人李国栋在2012年9月16日签订房屋买卖合同。2、经证人证实2012年9月16日下午第三人李国栋向原告单彪峰借款20万元，当时约定如果第三人李国栋到期不还，李国栋就把房子卖给单彪峰。3、原告单彪峰与第三人李国栋在签订合同的当天，去房产局办理了相关的登记手续。4、原告单彪峰在2012年12月底入住涉案房屋；五、房地产买卖契约（附单彪峰、李国栋夫妻双方的结婚证、身份证），证明2012年9月16日原告单彪峰、第三人李国栋在成武县房产局签订房地产买卖契约；六、成武县房屋登记申请书，证明原告单彪峰与第三人李国栋在签订房屋买卖合同的当天，双方在成武县房屋登记申请书上签名并按手印；七、成武县房屋登记申请审核表，证明原告单彪峰于2012年9月16日在成武县房产局填写成武县房屋登记申请审核表；八、房产测绘成果报告书，证明2012年9月16日，原告单彪峰在房产局填写房产测绘成果报告书，测绘报告审核人为张艳丽，测绘员为王红、吴培花；九、转移登记询问表，证明原告单彪峰和第三人李国栋于2012年9月16日在房产局填写转移登记询问表；十、房地产过户监理书，证明2012年9月16日，原告单彪峰在成武县房产局填写房地产过户监理书，鉴定人为王红；十一、中国农业银行山东省分行个人还款凭证，证明2013年1月15日，单彪峰代替李国栋向成武县农行归还按揭款156421.88元；十二、听证笔录（2013年3月15日），证明第三人李国栋在法庭上亲口证实涉案房产的按揭款156421.88元是单彪峰提供的，首付和以前的款都是他自己交的；单彪峰办理房产买卖手续在前，法院查封在后；涉案的收据、银行还款凭证、买卖合同、房地产买卖契约、房产测绘报告书、过户监理书、房屋登记申请审核表、房屋转移登记表、双方的结婚证和身份证都是真实的；第三人李国栋在法庭上陈述的时间是2013年3月15日，而被告提交的李国栋的录音形成时间是2013年2月9日，对于第三人李国栋的证明内容应以时间在后的法庭陈述为准。十三、收据，证明2013年1月15日，原告单彪峰向第三人李国栋交清了房屋的全部价款；十四、中华人民共和国代扣代收税款凭证，证明2013年2月19日，原告单彪峰代替第三人李国栋向成武县地方税务局交清了涉案房屋的各项交易税款。
被告刘玉平为证实其主张，提供以下证据材料：十五、来源于被告代理人从房产局调取的×××号李国栋的房产登记档案中2013年1月15日中国农业银行山东省分行个人还款凭证(债务人栏)复印件(房产局盖章原件在档案)，证明该笔156421.88元按揭贷款是李国栋于2013年1月15日偿还，而不是单彪峰偿还，因为该凭证明确记载借款人是李国栋，持有人也是李国栋，如果是单彪峰替李国栋偿还，原告应持有原件；十六、李国栋在2013年2月9日的录音及整理记录两份，证明李国栋和王西营通话，李国栋认可是其和单彪峰在2013年1月18日伪造的这个2012年9月16日的合同，目的是为保住房产。造假的时间是1月18日，地点是在单彪峰家里，参加人有王某；十七、成武县人民法院在2013年3月15日对李国栋和异议人单彪峰的听证笔录一份，证明单彪峰中途退庭，放弃质证权利及李国栋在听证时对刘玉平提供的自己的录音两份无异议，且认为是真实的。
第三人李国栋在法定举证期限内未向本庭提交证据材料。
对于原告提供的上述证据,经被告质证认为,对证据一无异议，但该裁定书当中对于本案的争议焦点做了相关的认定，请法庭在评议时予以考虑；对证据二有异议，该证据虚假，不能作为证据使用，李国栋是本案的当事人也是本案的利害关系人；原告提交的证据三、五、六、七、八、九、十不具有真实性，因为房产登记部门没有相应的档案记载，所以不能证实原告证据的真实性；证据四是虚假的，王某系直接参与原告和李国栋在人民法院查封之后制造虚假材料的当事人，所以王某的证言不具有真实性、合法性；证据十一的原件在房管局，交款人是李国栋，不是单彪峰；证据十二中，对庭审笔录当中李国栋辩称买卖合同在前，法院查封在后及转移房产的时间是真实的有异议，因为在同一个听证笔录中李国栋认可被告对他的录音是真实的，人民法院查封之后李国栋伪造的；对证据十三中收据的真实性有异议，李国栋没有收到38万元，这是伪造的。原告陈述李国栋之前借单彪峰20万元的事实，没有相应的证据证明，被告认为不具有可信性；对证据十四的真实性没有异议，对证明目的有异议。
原告对被告提供的上述证据，经其质证认为，对证据十五的真实性没有异议，对证明目的有异议，虽然该凭据上记载的是李国栋名字，但李国栋在2013年3月15日听证笔录中已经承认该房屋的按揭款156421.88元系原告单彪峰交纳。该份证据原件虽在房管局，但也证明不了是李国栋提交的；对证据十六的三性有异议，首先该录音证据来源不明，未向法庭提供原始介质，该录音主体不适格，王西营既不是当事人又不是本案利害关系人，与本案没有关联；其次，在录音内容中存在王西营（陈述王西营被李国栋坑骗了相似的话很多）对李国栋诱导性提问，录音内容不具有真实性，也不能证明被告的证明目的；再次，王西营与本案没有关联性，该证据不得作为认定事实的根据。对证据十七的证明目的有异议，第一，第三人李国栋在法庭中亲口承认了房屋的按揭款是单彪峰交纳的，单彪峰办理房产买卖手续在前，法院查封在后的陈述是真实的，李国栋已认可涉案的收据银行还款凭证、买卖合同、房地产买卖契约、房屋测绘报告书、过户监理书、房屋登记申请审核表、房屋转移登记表是真实的，单彪峰中途退庭是真实的，中途退庭本身只能说明程序性问题，但不能证明单彪峰放弃质证权利。
根据庭审当事人举证、质证及陈述,本院认定事实如下：2012年9月16日，第三人李国栋从原告单彪峰处借款20万元，双方约定，如果第三人李国栋到期不能偿还借款，就将蓝水湾的房子卖给原告单彪峰，双方订立了《房屋买卖合同》。合同约定，第三人李国栋将位于蓝水湾一区一单元×××室的房产(房产证号：成房权成武字第××号)及×××号储藏室以20万元的价格转让给原告单彪峰，同时，合同还约定该房产及储藏室未交清的按揭款156000余元及房产过户变更税费2万余元由原告单彪峰一次性支付银行及税务机关，合同签订当日，原告单彪峰和第三人李国栋双方到成武县房产局签订了《房屋买卖契约》契约约定的房地产成交价格是277913元，并填写了《房屋登记申请书》和《转移登记询问表》。2013年1月15日原告到农业银行成武县支行替李国栋将涉案房产的按揭款156421.88元一次性结清。2013年2月19日原告为办理过户向成武县地税局缴纳了营业税、个人所得税等共计26540.69元。2013年1月15日原告与第三人李国栋双方协商，第三人李国栋同意将从原告处所借的20万元用房子折抵，加上房子的按揭款156421.88元及办过户纳税26000余元重新约定涉案的房产总价值为38万元。第三人李国栋给原告出具了38万元的收据。此后，原告在涉案房屋内居住至今。
另查明，在原告刘玉平（本案被告）与被告李国栋（本案第三人）民间借贷纠纷一案中，应刘玉平申请，本院于2013年1月17日作出（2013）成民初字第181-2号民事裁定，对产权人为第三人李国栋及王付娟的坐落于伯乐大街西段北侧文亭湖蓝水湾2＃1-×××室（成房权证成武字第××号）的房屋予以查封。2013年3月8日，单彪峰（本案原告）以李国栋已将涉案房屋卖给自己为由提出诉讼保全异议，后本院作出（2013）成民初字第181-4号民事裁定，驳回了单彪峰的异议。单彪峰不服该裁定，向本院提起确认之诉，本院于2013年10月9日作出（2013）成民初字第789号民事判决，确认涉案房屋归单彪峰所有。其间刘玉平也于2013年5月13日对本院（2013）成民初字第181号生效民事判决申请执行，本院于2015年4月2日作出（2013）成执字第442-2号执行裁定，对上述房屋予以（续）查封。因刘玉平不服（2013）成民初字第789号民事判决，遂向菏泽中院提起上诉，菏泽中院以原审判决严重违反法定程序为由，裁定撤销原审判决，并发回本院重审。本院于2015年9月18日作出（2014）成民重初字第15号民事裁定，认为单彪峰对查封裁定不服，不应提起确认之诉，而应依法适用复议程序解决纠纷而驳回单彪峰的起诉。2015年12月9日，单彪峰对（2013）成执字第442-2号执行裁定提出执行异议，本院于2016年1月11日作出（2015）成执异字第28号执行裁定，驳回了异议人单彪峰的异议。现单彪峰于2016年1月18日向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从上述司法解释的规定可以看出，如果案外人对人民法院作出的查封、扣押、冻结等执行行为有异议，主张对执行标的享有所有权，并请求人民法院停止执行行为的，则应当同时具备上述四个条件。本案中，原告主张对坐落于伯乐大街西段北侧文亭湖蓝水湾2＃1-102室（成房权证成武字第××号）的房屋享有所有权，其理由系已经与涉案房屋的原所有权人签订了《房屋买卖合同书》，该协议合法有效，按照协议的约定，其已经代李国栋偿还了该房产和储藏室剩余款项及房产变更费用，李国栋也出具收据予以确认，李国栋已经将其原有的房屋折抵给原告。原告与第三人已于2012年9月16日签订了合法有效的买卖房屋的书面合同，且原告也于2013年1月17日前已合法占有涉案房屋，第三人李国栋及证人王某已证明原告在2012年12月底实际居住该房屋，已实现了对房屋的合法占有；另涉案房屋的全部价款已由李国栋所欠原告的20万元借款及原告代替李国栋交纳的该房产和储藏室剩余款项及房产变更费用折抵，李国栋及原告也已在2013年1月15日形成的收据中对价款达成了一致意见；最后作为买受人的原告因于2013年1月15日才与第三人达成以物抵债的协议，离涉案房屋被查封时间较短，原告与第三人很难在短时间内完成对涉案房屋的变更登记行为，故原告对未办理过户登记行为无过错和过失。
综上所述，原告提出的事实和理由能够排除法院的强制执行，也能确认涉案房屋的所有权归原告所有。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、中止本院对成武县文亭湖蓝水湾2号楼1一×××号房屋的强制执行；
二、确认成武县文亭湖蓝水湾2号1一×××号房屋所有权归原告单彪峰所有。
案件受理费100元，由被告刘玉平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 刘昌军
审 判 员 王胜香
人民陪审员 刘守存
二〇一八年四月十日
法官 助理 王雪允
书 记 员 徐春丹