南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第2220号
原告南京慕诚房地产开发有限公司，组织机构代码68250286-7，住所地本市鼓楼区江东北路101号。
法定代表人陈艳，总经理。
委托代理人索明瑜，江苏天豪律师事务所律师。
委托代理人王德军，江苏天豪律师事务所律师。
被告孙晶，女，汉族，1984年6月12日生。
委托代理人徐凯，江苏龙蟠律师事务所律师。
原告南京慕诚房地产开发有限公司（以下简称“慕诚公司”）诉被告孙晶房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告慕诚公司的委托代理人索明瑜，被告孙晶的委托代理人徐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告慕诚公司诉称，2011年11月11日，原、被告双方签订《南京市商品房预售合同》，约定被告购买本市鼓楼区银河国际街区05-15幢2单元2906室房屋，总价款为2460212元，并对原告可以解除合同的条件进行约定。合同签订后，被告与中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行（以下简称农行雨花台支行）签订《个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》，被告向农行雨花台支行借款172万元用于支付购房款，原告作为担保人，担保期间至农行雨花台支行领取该房屋他项权利证书之日。由于被告自2013年11月起未偿还贷款，农行雨花台支行于2014年2月20日致函原告，请求原告暂停办理该房屋的交付手续，并将原告诉至法院，请求判令原告承担还款责任，法院经审理作出（2014）鼓商初字第404号民事判决，该民事判决已生效，且原告已向农行雨花台支行履行了生效判决确定的义务。原告为保护自身利益，诉至法院，请求判令：1.解除双方签订的《南京市商品房预售合同》，被告配合原告办理该房屋登记备案注销手续；2.被告支付原告代为偿还的银行借款本息、实现债权费用1851049.32元，剩余房款扣除上述费用及定金20万元后予以返还；3.被告承担本案诉讼费用。
被告孙晶辩称，1.同意解除双方签订的《南京市商品房预售合同》，被告在权利范围内配合原告办理相应的备案注销手续；2.对于原告代为偿还的银行借款本息予以认可，但实现该债权的费用64319元不予认可，且原告收取被告定金20万元过高，被告同意原告扣除定金10万元；3.因被告已同意原告扣除定金10万元，本案诉讼费用应由原告承担。
经审理查明，2011年11月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《南京市商品房预售合同》（编号：宁房预售合字2011121238号），约定甲方预售给乙方的商品房为本市鼓楼区银河国际街区05-15幢2单元2906室（建筑面积141.5平方米），单价17386.66元／平方米，总价款2460212元，乙方应于2011年11月5日前向甲方支付定金20万元，在乙方最后一次付款时冲抵合同价款，乙方应于2011年11月11日前支付房款740212元，余款172万元为商业性贷款；甲方为乙方承担按揭还款担保期间，乙方未按与银行签订的借款合同约定之期限向银行还款，致使银行要求甲方承担连带保证还款责任的，甲方有权解除本契约，房屋所有权归属甲方而无论乙方是否实际占有使用该房屋，乙方应按总房款的10%向甲方支付违约金，且定金不返还；本契约中因乙方违约甲方行使解除契约的，甲方在登记机关注销本合同预告登记后60日内将已收房价款扣除乙方应当支付的违约金以及定金后退还乙方，乙方尚有预购商品房抵押贷款未归还的，甲方有权用应当退还乙方的款项代乙方归还全部贷款。合同签订后，双方于2011年11月17日办理了商品房预售合同登记备案手续。被告向原告支付房屋价款共计740212元（包括定金20万元）。
2012年2月21日，原告（担保人）与被告（借款人）、农行雨花台支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告为购买涉案房屋向农行雨花台支行借款172万元，借款期限为360个月，自2012年3月2日至2042年3月1日；执行中国人民银行同期贷款基准利率，采取等额本息还款法；借款人、担保人未能按照合同约定按期足额还款，农行雨花台支行有权提前收回已发放的贷款；贷款人有权向借款人主张归还利息、罚息、复利，罚息标准为按照贷款到期时执行的利率加收50%；由于借款人违约，导致贷款人实现债权所发生的律师费等由借款人负担。同日，原告与被告、农行雨花台支行签订了《房地产抵押合同》，并办理了房产抵押预登记，以南京市鼓楼区银河国际街区05-15幢2单元2906室的房产作为抵押，为借款提供担保。原告为该借款提供连带责任保证担保，保证范围与被告责任一致。在合同中还约定，本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。合同签订后，农行雨花台支行按约发放了贷款。
2014年2月20日，农行雨花台支行向原告发《告知函》，载明因被告已严重违反合同约定，至2014年2月2日，贷款逾期4期，多次对被告催收均未找到，将依法提起诉讼，请原告暂停办理涉案房屋的交付手续。本院于2014年3月5日受理了农行雨花台支行诉慕诚公司金融借款合同纠纷一案，经审理后于2014年4月8日作出（2014）鼓商初字第404号民事判决，判决慕诚公司于判决生效后十日内偿还农行雨花台支行借款本金1690549.01元，利息51273.98元、罚息21046.77元、复利1462.76元，并自2014年4月3日起按实际欠款本金金额、期间和合同约定的利率、罚息标准继续支付利息、罚息至判决确定的给付之日止，并支付律师代理费48772元。双方当事人均未上诉，该判决已经生效。慕诚公司依据该民事判决向农行雨花台支行支付判决确定的各项费用合计1851049.32元。
2014年5月15日，原告向被告发《解除合同通知书》，通知被告双方签订的《商品房预售合同》予以解除，原告将被告应承担的违约金及原告已向农行雨花台支行支付的代偿款项与被告的购房款予以抵销。被告确认其于2014年5月31日收到该通知书。
审理中，本院向本市房地产市场管理处政策法规科调查涉案房屋相关情况，双方当事人对该房屋办理了商品房预售合同登记备案手续及预告登记手续，且相关法院对该房屋办理了预查封，并向当事人释明了预查封对双方当事人办理该房屋登记备案注销手续的影响。
原告将诉讼请求变更为要求确认双方签订的《南京市商品房预售合同》于2014年5月31日解除，被告协助原告办理该房屋登记备案注销手续，同意在被告配合原告办理该房屋登记备案注销手续后10日内，剩余房款扣除代偿费用及定金10万元后予以返还，并承担本案诉讼费用1万元，其他诉讼费用由被告承担。被告对原告变更后的诉讼请求无异议。
因双方当事人不同意调解，致调解不成。
上述事实，有双方当事人陈述、南京市商品房预售合同、个人购房担保借款合同、南京市房地产抵押合同、告知函、民事判决书、借款合同纠纷案标的额明细、付款凭证、解除合同通知书、工作笔录等证据为证，予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且该合同已经登记备案，故合同依法成立并有效。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照上述条件成就主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，双方约定，原告为被告承担按揭还款担保期间，被告未按借款合同约定还款，致使银行要求原告承担连带保证还款责任的，原告有权解除本契约。现解除合同的条件已成就，原告亦向被告进行通知，被告确认其于2013年5月31日收到解除通知且同意解除该合同，故原告要求确认双方签订的《南京市商品房预售合同》于2014年5月31日解除的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以确认。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，虽被告自愿配合原告办理该房屋登记备案注销手续，但因法院已对该房屋办理了预查封，故待法院预查封解除后，被告应协助原告办理该房屋登记备案注销手续。
关于被告支付原告代为偿还的银行借款本息、实现债权费用1851049.32元的问题。上述费用的产生系因被告购买涉案房屋向银行借款，且未能及时偿还银行借款所致，原告作为保证人承担保证责任后，有权向作为债务人的被告追偿，且被告对上述费用予以认可，故原告该项诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
关于定金返还的问题。根据原、被告之间的约定，定金不应返还，双方同意定金10万元不予返还，本院予以确认。
综上，原、被告双方签订的《南京市商品房预售合同》于2014年5月31日解除，被告于该房屋预查封解除后，协助原告办理商品房登记备案注销手续。被告应给付原告代偿款1851049.32元，上述款项从总房款中扣除，再扣除定金10万元，余款原告于双方办理上述商品房登记备案注销手续后十日内返还被告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条之规定，判决如下：
一、原告南京慕诚房地产开发有限公司与被告孙晶于2011年11月11日签订的关于本市鼓楼区银河国际街区05-15幢2单元2906室房屋的《南京市商品房预售合同》（编号：宁房预售合字2011121238号）于2014年5月31日解除，被告孙晶自上述商品房预查封解除之日起十日内协助原告南京慕诚房地产开发有限公司办理上述商品房预售合同登记备案注销手续和预告登记注销手续；
二、被告孙晶向原告南京慕诚房地产开发有限公司支付代偿费用1851049.32元，此款自原告南京慕诚房地产开发有限公司从总房款中直接扣除；
三、原告南京慕诚房地产开发有限公司于双方办理上述商品房预售合同登记备案注销手续和预告登记注销手续后十日内将剩余房款509162.68元返还被告孙晶。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30049.86元、公告费300元，共计30349.86元，由原告南京慕诚房地产开发有限公司负担10000元，被告孙晶负担20349.86元（此款已由原告预交，原告于返还被告上述款项时直接扣除）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李义军
代理审判员 武加庆
代理审判员 孙 燕
二〇一四年七月十一日
见习书记员 王 进