贵州省荔波县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2722民初188号原告：覃露意，男，1993年4月17日出生，布依族，贵州省荔波县人，住贵州省荔波县。委托诉讼代理人：张亚，男，1972年1月2日出生，贵州省荔波县人，住贵州省荔波县。系荔波县玉屏街道红船社区居民委员会推荐的委托代理人。委托诉讼代理人：王建茹，陕西秦泉律师事务所律师。被告：贵州鹏辉房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市开发区华龙综合楼二单元4-2号。统一社会信用代码915227017553818413。法定代表人：成万坤，该公司董事长。被告：朱伟，男，1963年5月25日出生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。原告覃露意诉被告鹏辉房地产开发有限责任公司（以下简称：鹏辉公司）、朱伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告覃露意特别授权的委托代理人张亚、王建茹，被告朱伟到庭参加诉讼，被告鹏辉公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃露意向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行合同，交付原告办理商品房转移登记的相关文书，并完善相应附属设施；2、判令二被告承担未按约定交付办理商品房转移登记文书的违约责任，支付2016年12月31日前违约金29231元，并支付按全部已付房款的万分之一按日计算从2017年1月1日至实际交付之日的违约金；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2012年5月29日，原告与被告鹏辉公司签订《商品房买卖合同》，鹏辉公司将位于荔波县玉屏镇阳光路的工贸大厦第X层XX号商品房出售给原告。合同约定鹏辉公司应当于2013年8月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款239598元，但被告鹏辉公司未如约按期交付办理商品房转移登记的有关文书，并以该房开项目是被告朱伟挂靠该公司开发为由拒不理会。后经相关部门协调，被告朱伟在2014年12月6日向原告及其他业主承诺，在2015年1月30日前办理完商品房验收手续，但被告在承诺后又一次违约，至今未履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。被告鹏辉公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和相关证据。被告朱伟辩称：1、工贸大厦是朱伟挂靠鹏辉公司承包开发的，因违约被业主起诉，经法院调解处理并执行，当时赔偿的违约金为万分之三，包括了逾期交房与逾期办证的违约金，这个违约金的比例是比较高的，现原告起诉要求逾期办证的违约金不合理，违约金的计算时间应当从上一次调解后计算；2、未能办理房产证的原因是原来没有人防工程，但后来县政府要求建设人防工程交纳相关资金，但因资金较大鹏辉公司和朱伟都融资不到位没有资金承担，导致无法办理房屋产权的初始登记。但都已交房给业主，业主已占有该房屋。另有部分原告未交纳完房款应当驳回诉讼请求；3、部分房屋是工矿贸易公司的集资建房，当时是为了让他们能办理房产证才签订了商品房买卖合同，被告将房屋交给工矿公司后,被告不应当再承担责任。为查明本案事实，本院依职权向荔波县房产事业局、荔波县不动产登记中心调查有关工贸大厦办理产权证登记的相关事宜。荔波县房产事业局复函“经我局查询截止2016年6月30日由贵州鹏辉房地产开发有限公司开发的工贸大厦项目未到我局办理所有权初始登记，不动产登记中心成立后，我局根据职责规定已于2016年7月1日将房屋所有权初始登记移交到不动产中心去办理。”，荔波县不动产登记中心复函“工贸大厦楼盘在住建部门验收时，住建部门没有提交规划意见和商品房竣工交付使用备案证明到不动产登记中心，现在不动产登记中心不能办理该商品房初始登记大证”。本院经审理认定如下事实：2012年5月29日，原告覃露意与被告鹏辉公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告鹏辉公司开发工贸大厦XX号商品房，总价款为239598元，采取分期付款方式支付。合同约定鹏辉公司承诺于2013年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。鹏辉公司不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，鹏辉公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2012年4月16日付款20000元、2012年5月29日付款100000元、2013年3月11日付款100000元，共计220000元，尚有19598元购房款未付。合同还约定了上水、下水、供电、电话通信、有线电视、宽带网络等基础设施。现该商品房已交付原告。另查明，原告覃露意于2015年5月22日、向本院起诉二被告要求二被告承担逾期交房的违约责任，本院经主持双方调解，达成如下协议：被告鹏辉公司于2015年8月10日前向原告交付房屋，并按合同约定完善相应附属设施；被告朱伟于2015年8月10日前一次性支付原告购房违约金50000元，并由被告鹏辉公司承担连带责任。上述协议达成后原告向本院申请执行，本院已执结完毕。再查明，工贸大厦商品房楼盘系被告朱伟挂靠被告鹏辉公司开发。工贸大厦商品房楼盘在住建部门验收时，未有住建部门的规划意见和商品房项目竣工交付使用备案证明到不动产登记中心，现不能办理该商品房初始登记，原告也未收到办理商品房转移登记的有关文书。本院认为：一、《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿原则上所签是双方真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，合同为有效合同，双方当事人应当遵守，履行相关的合同义务。合同就交付办理商品房转移登记的有关文书的时间和违约责任进行了约定，双方当事人应当遵守合同约定。被告朱伟辩称因需补交人防工程建设费等相关费用，导致未能完成相关验收和办理初始登记的意见，因系被告鹏辉公司与行政机关管理与被管理的关系，不能对抗该合同约定的效力，且被告对行政机关的管理行为可通过行政诉讼渠道进行救济解决。二、关于被告与工贸公司的合作开发合同与本案关联问题。本案中原告对被告朱伟提交的被告鹏辉公司与工贸公司的合作开发合同及补充协议认为与本案无关联。合同是平等主体之间当事人达成的真实意思表示，具有相对性。被告朱伟提交的合作开发合同及补充协议仅能证实被告与工贸公司之间的权利义务关系，仅对该合同的当事人发生法律效力，如被告认为该合同签订后，被告又与原告签订了商品房买卖合同损害被告的合法权益，被告可另行主张权利。三、关于被告的违约责任及违约金问题。被告朱伟提出已按日万分之三支付过违约金，现原告主张日万分之一的逾期办证违约金不合理，对违约金的支付存在异议。根据朱伟2014年12月6日的承诺书及本院民事调解书，该万分之三的违约金仅是逾期交房的违约金，而不包含逾期交付办证相关文书的违约金。另被告朱伟辩称延期交房和延期办证是不可分割的，没有交房就没有办证，因此办证的时间应以法院执行结案通知书下达之日起计算的问题。双方在《商品房买卖合同》中分别约定了逾期交房和逾期交付转移登记有关文书的违约责任，虽被告已经本院调解后承担了逾期交房的违约责任，但并不能免除其应当按合同约定承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，且起算时间应当以合同约定为准。关于违约金是否合理问题，双方虽在合同中约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的，由出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金，但由于原告未提供证据证明因被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书给其造成实际损失，本院根据公平和诚实信用原则，结合合同履行情况等综合因素，酌情予以调整违约金标准，由被告按日万分之零点五一的比例向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，从2013年8月31日到2016年12月31日的违约金具体计算如下：（即2013年8月31日至2016年12月31日共计1220天），即此期间逾期办证违约金计算为13688元（220000元×0.000051×1220天≈13688元）。四、本案所涉及的工贸大厦系朱伟以挂靠鹏辉公司的名义进行开发，商品房销售合同是鹏辉公司与原告所签订的。《中华人民共和国建筑法》第六十六条“对该项承揽工程不符合规定的质量标准造成损失，建筑施工企业与使用本企业名义的单位或者个人承担连带赔偿责任”，《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人的规定，因此本案的违约责任应当由鹏辉公司与朱伟承担连带赔偿责任。五、原告虽未按约定支付完购房款，但不影响原告根据合同约定要求被告按已付房款承担违约责任。原告未支付完购房款与被告形成另一法律关系，被告可另行主张权利。另原告要求被告继续完善相关附属设施的请求，因未能明确具体的完善事项，且该请求已经本院（2015）民初字第337号民事调解书解决，故本案中不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条、二百四十七条之规定，判决如下：一、被告贵州鹏辉房地产开发有限责任公司、朱伟于本判决生效之日起二十日内，向原告覃露意支付2013年8月31日到2016年12月31日违约金13688元；二、被告贵州鹏辉房地产开发有限责任公司、朱伟向原告覃露意移交办理商品房转移登记的有关文书，并承担从2017年1月1日到移交办理商品房转移登记的有关文书给原告之日止的违约金（按已交房款金额日万分之0.51的标准计算违约金）；三、被告贵州鹏辉房地产开发有限责任公司、朱伟对上述赔偿承担连带责任；四、驳回原告覃露意的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元，适用简易程序减半收取265元，由被告贵州鹏辉房地产开发有限责任公司、朱伟负担190元，原告覃露意负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。义务人不履行义务的，权利人可在本判决履行期限届满之日起两年内向本院或者义务人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。审判员  姜文明二〇一七年三月三十日书记员  李兴露