上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终10605号
上诉人(原审原告)：匡旭东，男，1968年10月23日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉�代理人：谷翔，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海恒新房地产开发有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：徐洪林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：夏燕峰，该公司员工。
委托诉讼代理人：朱延泉，该公司员工。
原审第三人：郁进明，男，1965年3月28日出生，汉族，住上海市长宁区。
原审第三人：顾瑞华，女，1971年11月14日出生，汉族，住上海市虹口区。
上诉人匡旭东因与被上诉人上海恒新房地产开发有限公司(以下简称“恒新公司”)及原审第三人郁进明、顾瑞华买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初12977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人匡旭东及其委托诉讼代理人谷翔�被上诉人恒新公司的委托诉讼代理人朱延泉及原审第三人郁进明、顾瑞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
匡旭东上诉请求：一审判决认定匡旭东作为长期租赁人，对虹口现代公寓地下车库87号车位(以下简称“系争车位”)享有优先购买权，但又认为恒新公司已与原审第三人解约，匡旭东不能行使优先购买权，该观点是错误的。恒新公司的解除通知，只是其单方意思表示，不具有合同解除的法律效力。恒新公司与原审第三人所签的定金合同实为车位买卖合同，在该合同仍然存续有效的情况下，一审法院判决驳回匡旭东的诉请是错误的。综上，请求撤销一审法院判决，发回重审或依法改判恒新公司将系争车位售予匡旭东，其出售的条件(包括但不限于价格、支付方式、交付方式、违约赔偿等)，不得超过恒新公司与郁进明、顾瑞华签订的销售合同的约定。
恒新公司辩称,不同意匡旭东的上诉意见。法律没有规定车位承租人享有优先购买权，一审判决也未认定匡旭东有优先购买权。事实上，恒新公司与匡旭东并无租赁合同关系，亦未委托百特物业公司出租系争车位。即使双方存在事实租赁关系，恒新公司也已于2014年通知匡旭东限期行使优先购买权，但因匡旭东在合理期限内并未购买车位，应视为已经放弃优先购买权。此后，恒新公司与第三人就车位买卖签订的定金合同是合法的。且该定金合同属于预约合同，并非正式的出售合同，在实际履行中，因事实上履约不能，恒新公司已与原审第三人解除合同。现系争车位并未出售，匡旭东主张要求按以前的出售方案与其直接出让车位是无理的，恒新公司并不同意。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。
郁进明、顾瑞华述称,认同恒新公司的意见，其与恒新公�的定金合同已经解除，相关的法律后果处理还在协商中。
匡旭东向一审法院起诉请求：判令匡旭东对系争车位行使优先购买权。
一审法院认定事实：匡旭东、郁进明、顾瑞华均系虹口现代公寓的业主，恒新公司为虹口现代公寓的开发商，系该小区地下车库产权人。匡旭东长期使用系争车位，停车费由该小区物业公司收取。2014年12月10日，恒新公司向匡旭东送达《车位购买征询函》。2014年12月15日，恒新公司与郁进明、顾瑞华签订《定金合同》，约定：郁进明、顾瑞华预定系争车位，总价为265,000元，郁进明、顾瑞华同意签订本合同时，支付定金1万元，作为双方订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，郁进明、顾瑞华支付的定金转为房价款，双方商定郁进明、顾瑞华在接到恒新公司书面通知后十五日内，到指定地点办理签约手续。在�同约定的预定期限内，恒新公司拒绝签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金，郁进明、顾瑞华拒绝签订商品房预售合同的，无权要求返还已收取的定金。
2016年9月2日，恒新公司向郁进明、顾瑞华送达《解除定金合同通知书》，载明：恒新公司出售地下车位的工作遭到小区业委会和地下车位原使用人的反对和阻挠，致使恒新公司无法向车位购买人交付车位，房地产交易中心亦迟迟不能办理车位的产权过户手续，87号车位原使用人已向法院起诉，要求行使优先购买权。为避免激化矛盾，恒新公司通知郁进明、顾瑞华即日起解除双方就87号车位签订的《定金合同》。
上述事实，有匡旭东提供的上海市房地产权证、停车证、停车费收据，恒新公司提供的上海市房地产权证、车位购买征询函、EMS寄件单、邮件全程跟踪查询、定金合同、解除定金合同通知书以及当事人陈述等证据证明。
一审法院认为，按照合同法规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。本案属于停车位购买纠纷，即使匡旭东作为长期承租使用人对于系争车位享有优先购买权，但该权利也仅在恒新公司出售系争车位时方始形成。现恒新公司仅与郁进明、顾瑞华签订定金合同，且恒新公司已明确表示解除该定金合同，故即使匡旭东拥有对系争车位的优先购买权，也并未具备行使该优先购买权的必要条件。综上所述，匡旭东诉请无事实和法律依据，故对于匡旭东诉请依法应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，一审法院作出判决：驳回匡旭东的诉讼请求。
一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院审理中，本院�问系争车位的现状，匡旭东表示车位出售已停止，系争车位现由其租赁使用，并未售出。对此恒新公司表示，匡旭东所述的租赁合同系与物业公司所签订，恒新公司并未委托该物业公司对外出租车位，其与该物业公司有纠纷，已另行主张权利，车位出售现已暂停。
本院认为，承租人优先购买权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。本案中，恒新公司与郁进明、顾瑞华就系争车位签订的《定金合同》，对商品房预售合同的时间、步骤及违反定金合同的违约责任等均作出了明确约定，是双方当事人就车位买卖所订立的预约合同。预约合同是否具有强制合同当事人订立本约合同的效力，要根据预约合同的具体内容进行判断。根据查明的事实，上述定金合同中就车位出售标的、价款及价款支付方式等车位买卖协议的条款作了约定，但由于该定金合同明确约定，若在该合同约定的预定期限内，恒新公司拒绝签订商品房预售合同的，将向郁进明、顾瑞华双倍返还已收取的定金，亦即赋予了恒新公司以双倍返还定金为代价不签订系争车位买卖合同的合同权利，因此应认定该定金合同关于系争车位转让协议条款的约定仅为意向性安排。在双方当事人未签订正式的车位转让协议的情况下，双方均可以放弃车位转让交易，不能据此认定该定金合同性质为车位转让协议。审理中，恒新公司与郁进明、顾瑞华均一致确认，在签订定金后双方未依约签订相关买卖合同，并合意解除了定金合同。故匡旭东主张的该定金合同已经完全具备了车位转让协议的要素，应为具有合法效力的车位转让协议本约的观点，难以成立。三方当事人一致确认系争车位目前已停止出售。据此，一审法院认定匡旭�要求行使优先购买权的要件事实并未成就，并判决驳回了匡旭东的诉讼请求，于法有据，并无不当，本院予以认同。现匡旭东上诉要求判令恒新公司以同等条件向其出售系争车位，以实现其车位优先购买权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。需要说明的是，匡旭东所主张购买系争车位的权利，可待条件成就后予以行使。
综上所述，上诉人匡旭东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人匡旭东负担。
本判决为终审判决。
法官助理莫燕
审判长 阮忠良
审判员 卢薇薇
审判员 刘建颖
二〇一七年三月二十七日
书记员 常 飞
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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