安徽省合肥市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）合民一终字第02728号
上诉人（原审原告）：牛松。
委托代理人：赵鹏鑫，安徽金华安律师事务所律师。
委托代理人：陈孝影。
被上诉人（原审被告）：合肥天威置业有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区庐阳工业园，组织机构代码78857540-7。
法定代表人：马国威，董事长。
委托代理人：王昭文，安徽万世律师事务所律师。
委托代理人：汪珏。
上诉人牛松与被上诉人合肥天威置业有限公司（以下简称天威置业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第01661号民事裁定，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人牛松的委托代理人赵鹏鑫，被上诉人天威置业公司的委托代理人王昭文、汪珏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
牛松原审诉称：本人与天威置业公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定购买的房产位于蒙城北路与荷塘路交叉口碧水兰庭小区。合同签订后，本人按约履行了支付房款义务，但天威置业公司迟延交房，现诉至法院，请求判令：1、天威置业公司支付逾期交房违约金21457元（自2012年7月5日暂计算至2014年4月22日，之后顺延计算至实际交房之日止）；2、本案的诉讼费用由天威置业公司承担。
经审理查明：案涉房屋源于天威保变（合肥）变压器有限公司（以下简称天威合变公司）为其公司职工或其下属企业职工建设生活配套项目。天威合变公司系保定天威保变电气股份有限公司（以下简称天威保变公司）的全资子公司，天威置业公司系天威合变公司等于2006年5月15日为开发和建设天威合变公司的生活配套项目而成立，公司持股人于2008年5月12日变更为保定天威保变技术咨询服务有限公司（以下简称保变技服公司），天威保变公司系该公司的股东之一。天威合变公司部分管理人员担任天威置业公司董事会成员。
2009年6月，天威置业公司购得位于合肥庐阳工业园蒙城北路东土地114亩（面积为75833.11平方米），合肥市国土资源局与天威置业公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，双方在《补充合同》中明确约定项目建设后，销售对象为庐阳工业园区企业职工，且销售对象由庐阳工业园区管委会审核，并约定房屋销售后，5年内不得上市交易。
2009年10月29日，天威置业公司以开发建设天威合变公司生活配套项目名义向合肥市发展和改革委员会行文申请批准立项，合肥市发展和改革委员会于2009年11月2日发文同意备案。2010年5月，天威置业公司正式运作，2010年6月，涉案的碧水兰庭小区（曾用名为天威嘉苑）项目开工，2011年5月底，涉案工程主体结构封顶，已具备售房条件，天威置业公司同时取得《商品房预售许可证》，许可证中规定项目建设后，销售对象为庐阳工业园区企业职工，且销售对象由庐阳工业园区管委会审核，并规定房屋销售后，5年内不得上市交易。
2011年8月起，天威合变公司或其下属企业职工包括本案牛松与天威置业公司陆续签订了《商品房买卖合同》，房屋价格基本上以核算的成本价为基数，并参照楼层高低进行确定，《商品房买卖合同》中同时披露销售对象为庐阳工业园区企业职工，房屋销售后，5年内不得上市交易。
另查明：2011年5月，因国家房地产政策调整，天威置业公司开始股权改制，并于2012年3月7日在上海联合产权交易所挂牌交易。2012年4月18日，保变技服公司将其持有的天威置业公司100%产权转让给河北中盛建筑工程有限公司。
原审法院认为：本案牛松系天威合变公司或其下属企业职工，涉案房屋系天威保变公司为解决天威合变公司内部职工住房问题而成立的天威置业公司开发建设，虽然之后天威置业公司因股权改制变更持股人，但并未改变涉案房屋买卖合同的履行，且涉案合同的签订均发生在产权交易之前，牛松也因其系天威合变公司员工的身份，方能购买涉案房屋，且购买价格低于市场价格，故牛松与天威置业公司之间的法律关系也就不能等同于一般商品房买卖合同法律关系，实质上是公司员工与公司之间因内部建房产生的房地产纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定：驳回牛松对合肥天威置业有限公司的起诉。
牛松上诉称：1、一审法院认定事实不清。一审法院认为天威置业公司系天威保变公司为解决天威合变公司内部职工住房问题而成立，证据不足，认定事实错误。案涉房屋出售的对象是面对社会所有人员，一审法院没有完全了解案涉碧水兰庭小区购房者情况下认定只有天威合变公司的员工才可以购买案涉房屋，系对客观事实的片面认知，实际上购房户还有工业园区内其他公司的员工以及非工业园区内的其他人。2、一审法院适用法律错误。一审法院没有对《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中规定的因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷加以区分，而是认为凡是单位与员工之间关于房地产的纠纷皆不属于法院受理的范围，系对法律的错误理解。本案主体是本人与天威置业公司系平等主体，一审法院混同天威置业公司与天威合变公司错误，且本案系财产权益纠纷，符合法院受案范围。一审法院机械适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的规定，没有结合最高院关于该通知的理解与适用的指导，迳行不予受理本案系适用法律错误。请求依法撤销一审裁定，并裁定一审法院受理本案。
天威置业公司辩称：1、一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院维持。2、牛松所称涉案项目部分房屋对产业园其他购买者销售，不影响本案房屋合同的签订。3、虽然双方签订了合同，形式上是商品房买卖合同，但实质内容是内部建房关系。4、牛松所引用的相关的法律依据不能否定一审法院适用的法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，依法维持一审裁定。
本院认为：天威置业公司、天威合变公司、天威保变公司以及保变技服公司，不仅存在内在关系和实质联系，且从涉案项目的立项、运作、销售等情况来看，能够反映涉案项目系天威合变公司为解决本单位职工（后扩大为天威合肥工业园的相关单位职工）住房，委托关联企业合肥天威置业公司代为开发建设。牛松系天威合变公司员工，其购房也是在天威合变公司主导下进行的，购房价格也远低于其他非天威合变公司员工的购房价格，所签订购房合同也明确了销售对象的范围以及5年内不得上市交易的限制，上述情况也能够反映出牛松本次购房不同于一般意义上的商品房买卖关系。牛松与天威置业公司间的纠纷，因涉及到单位内部建房、分房等引发的房地产纠纷，依法不应由人民法院受理。原审法院据此驳回牛松的起诉适当，本院予以维持。牛松的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 叶玉军
审判员 陆建群
审判员 王 莉
二〇一四年九月九日
书记员 于成冲
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。