广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第272号
上诉人（原审原告）：蔡文龙，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××5116。
委托代理人：郭俊德，广东律师事务所律师。
委托代理人：黄晓燕，广东××律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：柯淞泷，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××6133。
委托代理人：廖邦泉，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××6154。
被上诉人（原审被告）：珠海市前山房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市。
法定代表人：蔡明发，总经理。
委托代理人：张惠星，男，汉族，××年××月××日出生，住湖南省衡阳市雁峰区。身份证号码：×××1039。系公司员工。
上诉人蔡文龙与被上诉人柯淞泷、被上诉人珠海市前山房地产开发有限公司（以下简称前山公司）确认合同无效纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第922号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2008年8月10日，前山公司作为房地产开发商与柯淞泷签订一份《商品房买卖合同》，约定前山公司将珠海市＊＊＊出售给柯淞泷，房屋为现房，总价款为276311元（人民币，下同）；并约定柯淞泷在签订合同时支付定金20000元，余款在2008年8月17日前付清。该合同第七条“交付期限”、第八条“买受人逾期付款的违约责任”及第八条“出卖人逾期交房违约责任”具体内容未作填写。
柯淞泷称其于2008年8月10日以现金方式分两次向前山公司支付了定金20000元和购房款256012元，并提供了两份前山公司出具的收款收据。同日，前山公司开具了金额为276012元的购房发票。蔡文龙主张前山公司开具的该份《广东省珠海市房地产销售专用发票》为虚假发票。经查，2011年5月31日，珠海市拱北地方税务局就该份发票进行核查并向蔡文龙作出书面回复，确认前山公司使用的该份发票是1993年版本，在2008年8月开具时已经失效。对此，前山公司称当时前山公司的法定代表人蔡明发被判刑入狱，前山公司无法正常开具发票，因此找其他公司错拿了过期的发票，发票问题已经由税务机关处理完毕。
2010年12月31日，前山公司委托廖邦泉办理案涉房产的初始登记及领取房地产权证书或其他登记证明等手续。2011年3月16日，廖邦泉以柯淞泷的名义签署《房地产权转移登记申请书》。2011年3月22日，珠海市房地产登记中心核准案涉房产产权转移登记，并于2011年3月31日向柯淞泷颁发了房地产权证（粤房地权证珠字第××号），同时在房地产权证上注明案涉房产地址变更为珠海市前山高奇街2号16栋303房。
原审法院另查明：1998年7月21日，前山公司与李观水就案涉房屋签订一份《商品房买卖临时合同》，约定：前山公司向李观水出售案涉房产，总建筑面积86平方米，单价由双方领导确定；李观水须于全部款项付清后凭《商品房买卖临时合同》、购房收据等到前山公司办公地签订正式的《房地产买卖契约》，并交付办理房产证的一切费用办理房产证；李观水入伙一次性支付装修押金2000元。在补充条款中约定：每户补交楼梯防盗门费500元整，此房抵押工程款，结算后若剩下工程款少于房款，李观水要在结算后10天内补交房款，否则前山公司有权处理此单元，李观水不得异议。该临时合同中对“付款时间及方式”未作约定。该份合同签订后，双方一直没有签署正式房屋买卖合同，李观水也没有向前山公司补交过房款。
原审法院又查明：案涉房产在前山公司和柯淞泷签订《商品房买卖合同》之前已经由蔡文龙居住使用，蔡文龙至今仍占有该房屋，但从未取得过产权登记。
蔡文龙主张，前山公司和柯淞泷恶意串通签订《商品房买卖合同》，并通过提交虚假发票等文件将案涉房产登记在柯淞泷名下，该合同应认定为无效。蔡文龙诉称案涉房屋系因前山公司拖欠李观水工程款，并通过以物抵债的形式将案涉房产抵偿给李观水，李观水又因拖欠蔡文龙材料款遂将该房产抵偿给蔡文龙。蔡文龙为其上述主张提交了李观水签名出具的《情况说明》一份，主要内容为：因前山公司欠李观水工程款，前山公司提出用三套房抵工程款，其中一套即案涉房产；双方签订《商品房买卖临时合同》后，李观水将案涉房产以197800元的价格将案涉房产转卖给其材料供应商蔡主校的儿子蔡文龙，除抵偿李观水拖欠的材料款外，蔡文龙还以现金方式补足了购房款；1999年李观水和蔡文龙一起到前山公司领取房屋钥匙，将房屋交给蔡文龙。蔡文龙称与李观水没有签订书面协议，蔡文龙也没有提交补足购房款的交款凭证。
前山公司认可李观水挂靠湛江建筑集团珠海分公司名下承接了雅景花园部分工程，但否认拖欠李观水工程款。
本案审理过程中，经原审法院要求，案外人李观水于2015年1月23日向原审法院提交一份《情况说明》，内容与前述《情况说明》基本一致，此外，李观水在该《情况说明》中声明其同意案涉房产为蔡文龙所有，同意由蔡文龙承担并履行该房产所有权利及义务。
蔡文龙在原审中的诉讼请求为：一、确认柯淞泷与前山公司于2008年8月10日签订的《珠海市商品房买卖合同》无效（合同价款276000元）。二、确认珠海市前山高奇街2号16栋303房产权属于蔡文龙所有。三、请求判决前山公司自判决书生效之日起五日内提供相关资料并协助蔡文龙将珠海市前山高奇街2号16栋303房登记至蔡文龙名下。
原审法院认为，柯淞泷与前山公司签订的《珠海市商品房买卖合同》，虽对部分条款未作约定，但已经具备商品房买卖合同的基本要件，合同依法成立。该合同系前山公司和柯淞泷之间的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。蔡文龙主张前山公司和柯淞泷恶意串通损害其合法利益，理据不足，不能成立，理由如下：首先，前山公司虽向柯淞泷开具了失效的购房款发票，但该行为仅属前山公司单方的过错行为，并不能得出前山公司和柯淞泷恶意串通的结论，且该行为并不能影响商品房买卖合同的效力；其次，蔡文龙主张前山公司和柯淞泷以不合理低价买卖案涉房屋，但没有提供证据证明，原审法院不予采信；再次，前山公司和柯淞泷签订上述合同时，蔡文龙虽然已经在案涉房屋居住，但此时房屋并没有办理预购登记或者产权登记，柯淞泷有理由相信前山公司作为房产开发商有权出售该房屋，其与前山公司签订合同购买案涉房屋并无过错。综上，蔡文龙以恶意串通为由诉请确认前山公司和柯淞泷签订的《珠海市商品房买卖合同》无效，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
前山公司和柯淞泷签订《珠海市商品房买卖合同》后，已经依法办理了房产权属登记，将案涉房产登记至柯淞泷名下。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”，柯淞泷据此取得了案涉房屋完整的物权。蔡文龙虽长期占有房屋，但不能对抗柯淞泷对房屋享有的物权。至于蔡文龙与李观水或者与前山公司之间发生的债权纠纷，与本案不是同一法律关系，蔡文龙应另寻合法途径解决。据此，蔡文龙要求确认案涉房屋属于蔡文龙所有，并要求将案涉房屋登记至蔡文龙名下的诉讼请求，缺乏理据，应予驳回。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和第十条之规定，判决如下：驳回蔡文龙的全部诉讼请求。一审案件案件受理费11770元，由蔡文龙负担。
上诉人蔡文龙不服上述判决，提起上诉，上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判确认柯淞泷与前山公司于2008年8月10日签订的《珠海市商品房买卖合同》无效；三、改判确认珠海市前山高奇街2号16栋303房产权属于上诉人蔡文龙所有；四、请求判决前山公司自判决书生效之日起五日内提供相关资料并协助蔡文龙将珠海市前山高奇街2号16栋303房登记至蔡文龙名下。事实与理由：一、原判决认定事实不清或认定事实错误。（一）原判决未查明前山公司于2003年曾向香洲区人民法院起诉一事。根据蔡文龙提交的前山公司诉李观水房屋买卖合同纠纷一案资料（案号：（2003）香民初字第1284号）显示前山公司早于1998年就与李观水签订商品房买卖合同并将位于珠海市前山雅景花园第四栋第303房交付给李观水。后李观水将案涉房产以物抵债给蔡文龙。可见，蔡文龙早已取得案涉房产的物权，李观水与前山公司之间是否存在未结清工程款（房款）属于债权债务问题，以此不能否认蔡文龙取得案涉房产物权的事实。前山公司于2008年将案涉房产再次出售，明显恶意侵害蔡文龙依法取得的物权。（二）原判决未查明柯淞泷是在看到前山公司张贴公告后再购买的案涉房产。根据蔡文龙提交的柯淞泷诉蔡文龙返还原物纠纷一案（案号：（2011）湾民一初字第2784号）资料，柯淞泷在看到前山公司张贴公告后再购买案涉房产，该公告内容为“我公司开发的雅景花园，凡购买该住宅区房产未办理产权证的房主，三个月内速到我司办理有关手续，逾期将做无主处理，后果自负”。从公告内容可见，案涉房屋是有房主的（至少是存有争议的），而柯淞泷在看到该公告后，就直接“签订”合同“支付”房款，并且不约定交房也不考虑交房，明显违背常理和交易习惯，明显存有恶意串通，而原审法院在判决书中“故意”未予查明。（三）原判决未认定柯淞泷是以不合理低价购买案涉房产，明显错误。根据柯淞泷与前山公司于2008年8月10日恶意串通签订的《商品房买卖合同》显示柯淞泷以总价款276311元“购买”的案涉房产，均价为3303.57元／㎡，而该区域当年同类房屋均价在8000元／㎡元，这是人所共知的事实，以常理足以判断明显低于正常房价。双方明显是恶意串通以不合理低价转让案涉房屋，原审法院却不予认定，实属错误。二、原判决适用法律错误。（一）适用《物权法》第九条错误。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，而本案系确认合同效力纠纷，理应优先审查合同是否有效。即便涉案房产已经办理了登记，其物权登记也会因柯淞泷与前山公司签订的商品房买卖合同无效，而当然无效。（二）适用《合同法》第四十四条错误。根据《合同法》第四十四条之规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”该条适用的前提为依法成立的合同，但本案中，柯淞泷与前山公司为恶意串通损害第三人利益的非法合同，并非依法成立的合同。（三）适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条错误。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”蔡文龙主张柯淞泷与前山公司签订的商品房买卖合同中交付期限、买受人逾期付款的违约责任以及出卖人逾期交房违约责任等条款均未约定，所证明的内容是指柯淞泷与前山公司故意不约定与交房相关的条款，是明知案涉房产有房主，存在有恶意串通的行为和事实。（四）适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，即便柯淞泷与前山房地产公司签订的合同形式上为商品房买卖合同，但这并不能改变该合同为无效合同的性质。综上所述，原判决认定不清事实，适用法律错误。前山公司一房二卖，柯淞泷见公告后在明知案涉房产有房主前提下，仍以不合理低价购买案涉房产，可见双方明显存在恶意串通，侵害蔡文龙的合法权益；蔡文龙依法取得案涉房产，并居住长达十七年，柯淞泷与前山公司恶意串通企图把蔡文龙赶走，这不仅是对蔡文龙的极其不公平，更是扰乱了社会正常的交易秩序以及物权的稳定性，故恳请二审法院依法予以改判，以维护蔡文龙的合法权益！
被上诉人柯淞泷在二审中答辩称：一、蔡文龙无诉讼主体资格，无权就本案提起诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定；“起诉必须符合下列条件：（一）“原告是与本案有直接利害关系的公民法人和其他组织”…的规定；已经明确规定了具备主体资格条件，本案蔡文龙显然不符合诉讼主体资格。但并非所有争议涉及主体都可以作为启动诉讼程序，只有符合具备一定法律条件的主体，才能可以作为向法院请求司法救济。蔡文龙诉称：其从案外人李观水处受让涉案房产，蔡文龙与李观水存在债权债务关系，但李观水并非涉案房产的合法所有权人，其认为自己的合法权益存在法律上利害关系，从本案现在提供的全部资料看，蔡文龙既不是合法的购房者，也不是合法的房屋租赁者，而是一个十足的对柯淞泷的不法侵害者，蔡文龙与柯淞泷和前山公司之间没有存在直接的债权债务关系，不法律上的利害关系，不具备本案诉讼主体资格，法院应依法予以驳回。二、柯淞泷与前山公司是依法正常交易，签订买卖合同合法有效。1、珠海市香洲区前山高奇街2号16栋303房（简称涉案房产）属于前山公司投资开发合法所有，柯淞泷看到前山公司2008年3月16日张贴在该住宅区保安亭公告：内容：“我司开发的雅景花园，凡购买该住宅区房产未办理产权证的房主，三个月内速到我司办理有关手续，逾期将做无主处理，后果自负”。公告之后，经市工商局和市房地产登记中心等律师咨询了解权属情况，2008年8月10日柯淞泷与前山公司商谈以3300元／㎡，总价款276012元，双方签订了《商品房买卖合同》，并且当日履行合同，上午交定金2万元，下午交清购房余款256012元，而且真金白银交足所有购房款付前山公司，不仅有发票也有收据和购房合同等为据。又按法律程序与前山公司向珠海市房地产登记中心共同申请房产权属确认登记，依据物权法和商品房买卖办证的有关法律法规规定，房屋产权的确认是以房地产管理部门的登记备案为准，柯淞泷合法买卖购买，并取得涉案房产的所有权，已经房产登记部门依法登记确认产权，并颁发给柯淞泷产权证书。这说明303房的产权依法属于柯淞泷所有。2、根据《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，于2008年8月10日柯淞泷与前山公司签订合同时，前山公司仍是涉案房产的合法所有人，有权将涉案房产出售给柯淞泷，该合同也是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。对此，蔡文龙主张柯淞泷与前山公司双方签订的《合同》无效，根据合同的相对性原则，应发生在合同当事人之间，而本案中前山公司并未提出合同无效，而蔡文龙并不是前山公司与柯淞泷签订合同的当事人。前山公司与柯淞泷签订的《合同》中已加盖了前山公司的公章，双方当事人予以接受并无不符合常理之处。蔡文龙主张柯淞泷与前山公司双方签订的《合同》无效，缺乏事实和法律依据。三、柯淞泷已办所有权登记，前山公司应将房屋交付给柯淞泷。蔡文龙主张前山公司“一房二卖”退一步，柯淞泷与蔡文龙均是涉案房产的买受人，要求前山公司履行合同交付房屋，柯淞泷已经办理了房屋所有权变更登记，是第一顺位权利人，蔡文龙占有房屋是第二顺位权利人。《广东省高级人民法院关于印发〈全省民事审判工作会议纪要〉的通知》（粤高法（2012）240号）第9条规定“在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”。法院应判决前山公司将房屋交付柯淞泷。综上所述，柯淞泷与前山公司买卖商品房是正常交易，成交价格合理，所签订的合同是合法有效的。蔡文龙以柯淞泷与前山公司恶意串通，以明显低价成交为由主张柯淞泷与前山公司所签订的合同无效是不成立的。柯淞泷已办理所有权变更登记，是请求前山公司履行合同交付房屋是第一顺位权利人，蔡文龙占有涉案房屋，是第二顺位权利人。法院应判决前山公司将房屋交付柯淞泷。柯淞泷依据充分，程序合法。请求法院根据《合同法》和《物权法》等有关法律规定，依法应予以驳回蔡文龙诉讼请求，维持判决。
被上诉人前山公司在二审中答辩称：一、蔡文龙不符合法定诉讼条件，不具备本案诉讼主体资格。1、珠海市香洲区前山高奇街2号16栋303房（简称：涉案房产）为前山公司投资开发合法所有，前山公司并未将涉案房产出售给蔡文龙，前山公司与蔡文龙没有任何经济等关系。蔡文龙称其从李观水处受让涉案房产，但李观水并非涉案房屋的合法所有权人，说明蔡文龙与李观水之间存在弄虚作假编造情况，互相勾结以霸占涉案房产为目的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，“其证言不能单独作为认定案件事实的依据。”既然蔡文龙与前山公司之间没有存在直接的关系，也无法律上的利害关系，也不具备本案主体资格，法院应依法驳回其上诉。2、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定；“起诉必须符合下列条件：（一）“原告是与本案有直接利害关系的公民法人和其他组织”…的规定；已经明确规定了具备主体资格条件，本案蔡文龙显然不符合主体诉讼资格。但并非所有争议涉及主体都可以作为启动诉讼程序，只有符合具备一定法律条件的主体，才能可以作为向法院请求司法救济。蔡文龙称：其从李观水处受让涉案房产，但李观水并非涉案房产的合法所有权人，前山公司与蔡文龙无法律上利害关系，法院应依法驳回。3、李观水于2012年5月23日向香洲法院起诉，被告是珠海市房地产登记中心、第三人为前山公司及柯淞泷房产行政登记一案，案号【（2012）珠香法行字第52号】诉求；撤消珠海市房地产登记中心依法登记在柯淞泷名下的房产证。法院于2012年8月7日开庭审理，李观水于2012年8月15日撤回起诉。2012年8月15日李观水又向香洲法院起诉，起诉前山公司、柯淞泷，第三人蔡文龙物权确认纠纷一案，诉求：1、确认李观水与前山公司签订的关于涉案房产的《商品房买卖临时合同》有效，并确认涉案房产物权归其所有。2、确认柯淞泷与前山公司签订的关于涉案房产买卖合同无效。香洲法院于2013年3月11日作出案号【（2012）珠香法湾民初字第45号】一审民事判决，驳回李观水的诉讼请求。李观水不服该判决，上诉珠海市中级人民法院，2013年8月14日开庭审理后，李观水又撤回起诉及上诉，2013年8月27日该院作出案号【（2013）珠中法民三终字第405号】民事裁定，准许李观水撤回起诉及上诉。这就充分说明前山公司与柯淞泷签订的商品房买卖合同，依据充分，程序合法，依法成立有效。二、前山公司与柯淞泷所签订商品房买卖合同合法有效。1、前山公司与柯淞泷是正常交易。涉案房产是前山公司投资开发合法所有，2008年3月16日前山公司为了将未售出的房产尽快出售，在该住宅区保安亭张贴公告：内容：“我司开发的雅景花园，凡购买该住宅区房产未办理产权证的房主，三个月内速到我司办理有关手续，逾期将做无主处理，后果自负”。公告之后，按照公告的内容办理其他业主的房产登记事宜，以现房销售了十几套房，并签订买卖合同，公告发挥了作用。于2008年8月10日前山公司与柯淞泷讨价还价，以3300元／㎡，总价款276012元，双方签订了《商品房买卖合同》，并且当日履行合同，上午交定金2万元，下午交清购房余款256012元，并出具收据，然后办理了发票，双方当事人共同向珠海市房地产登记中心申请，办理了房产权属确认、转移、变更、登记所须相关手续，前山公司与柯淞泷的交易属于正常交易。根据《合同法》第三十二条规定，该合同也是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。2、蔡文龙主张：前山公司拖欠李观水工程款以物抵债，纯属子虚乌有，前山公司房屋建设工程，是经国家建设主管部门审批的营业执照、资质证书的公司建承。从不对个人发生业务与经济关系，李观水至今也没有任何证据证明前山公司拖欠其工程款，以物抵债的有效证据，十多年时间也没有主张保障自己的权益行使法律途径，蔡文龙的主张缺乏事实理据。三、前山公司与柯淞泷的房屋交易价格合理，符合法律规定。前山公司从1999年至2009年销售结束的住房价格在1800元／㎡至3300元／㎡，在珠海市房地产登记中心业主办理产权证的存档记载，足以证明的证据和事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”，前山公司以3300元／㎡销售涉嫌房产，交易价格合理，不属于法律规定的明显不合理低价的情况。蔡文龙推断前山公司与柯淞泷恶意串通，以不合理低价签订《商品房买卖合同》为理由，认为前山公司与柯淞泷所签订的商品房买卖合同无效的主张，缺乏事实和法律依据。综上所述，蔡文龙与本案没有直接利害关系，也不是涉案房产买卖交易及合同的当事人，也不具备本案诉讼主体资格。无权在前山公司与柯淞泷双方签订商品房买卖合同中说三道四。前山公司与柯淞泷签订商品房买卖合同依据充分，程序合法，依法成立有效。请法院依法驳回蔡文龙的诉讼请求，维持一审判决。
二审期间，前山房产公司向本院提交一份2008年3月16日《公告》，证明前山房产公司已经通过公告告知所有要求买房的人。蔡文龙对该份证据真实性确认，但是关联性不予认可。本院经审查认为，该份证据各方均确认真实性，属于客观发生事实，故本院予以采纳。
经审理查明，2003年3月24日，前山房产公司曾以李观水为被告向珠海市香洲区法院提起诉讼，请求李观水支付购房款204680元，案号为（2003）香民一初字第1284号，后前山房产公司申请撤诉，珠海市香洲区法院出具裁定予以准许。
2008年3月16日，前山房产公司发出公告，告知凡购买其公司开发雅景花园房产未办理产权证的房主，三个月内速到公司办理有关手续，逾期将做无主处理，后果自负。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：柯淞泷与前山房产公司是否构成恶意串通以及双方于2008年8月10日签订的《珠海市商品房买卖合同》是否有效。本院分析如下：第一，蔡文龙是否有权主张上述《珠海市商品房卖合同》无效。蔡文龙虽然居住在涉案房屋，但是其居住在此的理由为前山房产公司拖欠李观水工程款，而李观水欠付其材料款，将涉案房屋抵顶材料款。蔡文龙本案提交证据仅有李观水与前山房产公司签订一份《商品房买卖临时合同》，该份证据并不足以证实前山房产公司欠付李观水工程款并将涉案房屋抵顶工程款之事实。鉴于李观水对涉案房屋无权占有，而蔡文龙占有使用涉案房屋权利又源于李观水，由此本院认定蔡文龙亦无权占有涉案房屋。蔡文龙居住于涉案房屋并无合法依据，因此其无权主张涉案房屋登记产权人柯淞龙与前山房产公司签订《珠海市商品房卖合同》无效。第二，前山房产公司与柯淞泷房屋交易过程中确有使用失效发票，此行为属于前山房产公司过错，可由税务部门予以解决。但是仅凭前山房产公司单方过错行为不能推定双方存在恶意串通买卖房屋，原审法院对此认定正确，本院予以确认。第三，前山房产公司曾经在2003年以李观水为被告诉诸法院，后予以撤诉，该行为仅能证实前山房产公司与李观水之间针对涉案房屋产生过争议，不能以此推定前山房产公司与柯淞泷针对涉案房屋买卖存在恶意串通，蔡文龙以此提出上诉理由，理据不足，本院不予支持。第四，蔡文龙主张柯淞泷与前山房产公司交易涉案房屋单价为3303.57元／平方米，而此时该区域市场均价为8000元／平方米，因此双方交易行为严重低于市场价格。蔡文龙主张市场价格为8000元／平方米，但是并未提交相应证据予以证实，故本院对蔡文龙该上诉理由，不予采纳。第五，柯淞泷向前山房产公司购买涉案房屋时，蔡文龙已经居住在涉案房屋，蔡文龙以此为由主张双方构成恶意串通。本院认为，根据上述分析，蔡文龙并无合法依据居住在涉案房屋，另外涉案房屋并未办理任何预购登记或者产权登记手续，此时柯淞泷确有理由相信前山房产公司有权出售涉案房屋，因此柯淞泷购买涉案房屋并无过错，因此蔡文龙不得以自己居住在涉案房屋为由主张柯淞泷与前山房产公司买卖行为构成恶意串通。综上，蔡文龙并无证据证实柯淞泷与前山房产公司之间存在恶意串通行为，因此柯淞泷与前山房产公司于2008年8月10日签订的《珠海市商品房买卖合同》合法有效。柯淞泷购买涉案房屋后办理房地产权登记手续，据此柯淞泷取得了涉案房屋物权，蔡文龙上诉请求确认涉案房屋归其所有并要求前山房产公司办理协助过户手续，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人蔡文龙的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币11770元，由上诉人蔡文龙负担。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一五年六月十二日
书 记 员 程 敏