浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第646号
上诉人（原审被告）：杭州金地自在城房地产发展有限公司。
法定代表人：ＸＸ。
委托代理人：邱新军、刘振华，浙江浙元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王治军。
被上诉人（原审原告）：余圣吉。
上诉人杭州金地自在城房地产发展有限公司（以下简称金地公司）因与被上诉人王治军、余圣吉商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第1255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2011年9月26日，王治军、余圣吉（合同买受人）与金地公司（合同出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预1121214号），合同约定：买受人向出卖人购买507室房屋，建筑面积89.43平方米，其中套内建筑面积71.35平方米，应分摊的共有建筑面积18.08平方米。第五条计价方式与价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17539.54元，总价款为1568561元，其中包含全装修总价为223575元。第七条付款方式：买受人于合同签署之前／之时向出卖人支付房款478561元，2011年10月10日前以银行贷款的方式向金地公司支付剩余房款1090000元。第九条交付期限：出卖人应在2014年4月30日前交付该商品房。第十条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日其60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5％向买受人支付违约金。合同中并约定了规划设计变更约定、交接、违约责任等内容。该合同附件中附有507室房屋的分层位置示意图、房屋分户平面图（编号为E－2a－3／5F，E－2b、6F－18F，但该图纸实际系507室房屋隔壁房屋的户型图）。合同附件八补充协议约定：第五条，买受人根据本合同及补充协议约定有权单方面解除本合同及补充协议的，买受人须在知道其有权解除合同的条件发生之日起30天内行使解除权。否则视为买受人放弃合同解除权，双方继续履行本买卖合同及补充协议。第二十条，由于买受人的原因，在解除本合同时，若买受人采用银行办理按揭贷款支付房款的，则买受人负责先行办妥按揭贷款合同的解除手续，出卖人在撤销抵押及合同解除的所有手续办理完成后30天内将买受人支付的房款在扣除应付款项后返还买受人。第二十一条，本合同所指合同解除之日为办理完成解除手续（包括房管局撤销备案）之日。第二十三条，本补充协议是本商品房买卖合同不可分割的一部分，与本商品房买卖合同具有同等法律效力。本补充协议自买卖双方签署之日起生效。此后，王治军、余圣吉（协议甲方）与广东浩和建筑股份有限公司（协议乙方）签订《“金地自在城栖霞居”房屋空间调整装修备忘录》一份，约定：甲方因购买507室房屋，考虑到空间使用的需要，要求乙方按本备忘录及附件一对房屋装修的有关空间进行调整并装修，房屋空间布局的调整所产生的一切风险由甲方自行承担。一、房屋空间调整及装修要求见附件（含1、要求调整的空间位置描述；2、调整空间装修标准）。王治军、余圣吉于附件图纸中签名确认，该图纸上载明：“本图纸只用于表示受小业主委托装修的空间改造位置，不能用作房型的参照依据，最终房型以交房现场为准。”。2011年9月26日，王治军、余圣吉（协议甲方）与广东浩和建筑股份有限公司（协议乙方）以及金地公司（协议丙方）签署《“金地自在城”房屋装修协议书》，其上就有关房屋交接、装修标准及质量等作了约定。
合同订立当日，王治军、余圣吉依约向金地公司支付首付房款478561元。2011年9月28日，王治军、余圣吉与浙江省省直单位住房基金管理中心、中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行以及金地公司四方签订《浙江省省直单位职工个人住房公积金组合贷款借款合同》，该合同约定：第八条，本合同签订后且在贷款发放前，若王治军、余圣吉与金地公司就该房产有关质量、条件、权属等事宜发生纠纷，本合同即告中止。由浙江省省直单位住房基金管理中心、中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行视上述纠纷解决情况，决定是否解除或者继续履行本合同。贷款发放后，王治军、余圣吉就所购住房的有关质量、权属等事宜发生的任何纠纷，均与浙江省省直单位住房基金管理中心、中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行无关，本合同应正常履行。此后，浙江省省直单位住房基金管理中心依约发放贷款800000元，中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行依约发放贷款290000元。
2014年4月27日，双方在办理507室房屋交接手续时，王治军、余圣吉对房屋装修质量等提出17项异议，同时提出“合同户型为E2，实际交付为E3，从而拒绝收房”。此后，王治军、余圣吉因507室房屋未交付而另行租赁房屋，每月支付租金2400元。2014年6月13日，王治军、余圣吉诉至原审法院。王治军、余圣吉因本案诉讼委托浙江天册律师事务所代理，支付代理费30000元。现王治军、余圣吉向原审法院提起诉讼，请求：1、解除双方签订的合同编号为2011预1121214号《浙江省商品房买卖合同》；2、金地公司返还507室房屋价款1568561元；3、金地公司偿付已支付的首付款的利息损失79953元（按银行同期贷款基准年利率计算，要求计算至款项付清日止，暂计至2014年6月12日）；4、金地公司支付已偿还的银行贷款中对应的利息部分143057.54元（暂计算至2014年6月12日）；5、金地公司支付已偿还的全部银行贷款的利息损失16474.17元（按银行同期贷款基准年利率计算，要求计算至款项付清日止，暂计至2014年6月12日）；6、金地公司赔偿因违约导致额外租房的租金损失14400元（按照同地段市场租金价格计算六个月）；7、金地公司赔偿因提前还贷所需向银行承担的违约金、手续费，以及无法享受基于首套房资格而享有的各方面优惠待遇所造成一切额外支出和损失，暂计100000元；8、王治军、余圣吉支付的律师费30000元由金地公司承担；9、本案的诉讼费用由金地公司承担。
原审法院认为：关于焦点（一），王治军、余圣吉是否可以行使解除权之争议。根据法律规定，合同解除包括法定解除和约定解除。其中法定解除系指如当事人一方产生法定解除事由时，则当事人可以解除合同，主要针对不履行或迟延履行主要债务，有其他违约行为致使合同目的不能实现等情形。约定解除是指当事人约定一方解除合同的条件。在解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。就案涉《商品房买卖合同》而言，首先，该合同订立时，金地公司将507室房屋隔壁房屋的户型图粘贴于合同之上。实际交付房屋时，王治军、余圣吉拒绝受
.领。现金地公司辩解认为系工作人员失误，粘帖了错误的户型图之意见，该院不予采纳。因金地公司系房屋出卖人，其于房屋买卖合同订立时，应就标的物即所出卖之房屋于合同中如实确定且明确告知王治军、余圣吉。其次，金地公司抗辩认为，王治军、余圣吉于《“金地自在城栖霞居”房屋空间调整装修备忘录》所附图纸上确认之户型图与实际交付的房屋一致，故其不构成违约。该主张该院亦不予采纳。因该备忘录并未作为案涉《商品房买卖合同》之组成部分，其上的权利义务不能约束讼争双方。且该备忘录所附图纸中亦明确只用于受小业主委托装修的空间改造位置，不能用作房型参考依据，最终房型以交房现场为准。现金地公司实际交付的房屋户型与案涉《商品房买卖合同》中约定的户型不一致，故金地公司的行为属于逾期交房，构成根本性违约。王治军、余圣吉可以据此主张合同解除权。
关于焦点（二），因案涉《商品房买卖合同》主文与合同附件中就解除权行使期限分别作出不同的约定，本案王治军、余圣吉行使解除权是否已过行使期限。案涉《商品房买卖合同》附件中约定：“王治军、余圣吉须在知道其有权解除合同的条件发生之日起30天内行使解除权，否则视为王治军、余圣吉放弃合同解除权。”而案涉《商品房买卖合同》主文中约定：“如金地公司逾期交房超过90日，王治军、余圣吉有权解除合同。”两者的解除权行使期限约定不一致。该院认为，在合同有特别约定的情形下，如发生符合该约定相应情形的，应当优先适用该约定。因本案中金地公司的违约行为属于逾期交房，合同主文部分针对金地公司逾期交房有明确约定。而附件中所约定“买受人根据本合同及补充协议约定有权单方面解除本合同及补充协议的“，系针对合同主文中其他可能会导致解除权产生的不特定情形所约定的解除权行使期限。故该案应按照案涉《商品房买卖合同》主文部分约定的逾期交房的解除权行使期限加以确定，即王治军、余圣吉可在逾期交付房屋超过90日后主张解除。综上，现王治军、余圣吉主张解除案涉《商品房买卖合同》及附件的请求，该院予以支持。案涉《商品房买卖合同》及附件应予解除。关于是否应先行解除按揭贷款合同的问题，因一般情形下，《商品房买卖合同》与按揭贷款合同之间存在履行先后的逻辑顺序。在案涉《商品房买卖合同》未予确定是否得以解除的情况下，法律上无法先行确定解除按揭贷款合同，继而再解除案涉《商品房买卖合同》。
关于焦点（三），案涉《商品房买卖合同》及附件解除后的后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后之恢复原状应以返还王治军、余圣吉所为给付为限，并附加返还金地公司自受领之时起的利息。合同解除后的损害赔偿，包括债务不履行的损害赔偿，以及因恢复原状而发生的损害赔偿。故案涉《商品房买卖合同》解除后，王治军、余圣吉已付房款1568561元，按照合同约定以及法律规定，金地公司应予以返还。同时，金地公司应返还首付款478561元的相应利息损失，自2011年9月26日起至2014年6月12日期间，按同期银行贷款利率计算，具体为79953元。关于王治军、余圣吉主张的已偿还贷款的利息部分，已偿还贷款的利息损失以及律师费等请求，系王治军、余圣吉履行其与他人之间所订立的合同而支付的款项，不属于王治军、余圣吉因违约行为所受的直接损失，也不包括于解除案涉《商品房买卖合同》后恢复原状以及损害赔偿范围之中，该院不予支持。王治军、余圣吉主张的六个月租金损失14400元，系金地公司不能按约交付507室房屋的行为所造成，该院按照同类同地段房屋的月租金2000元酌情予以支持，六个月租金损失为12000元。提前还贷的违约金、手续费以及优惠待遇等部分请求，缺乏相应证据证明，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王治军、余圣吉与金地公司于2011年9月26日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为2011预1121214号）于判决生效之日解除。二、金地公司于判决生效之日起十日内返还给王治军、余圣吉购房款1568561元，利息损失79953元（按照首付款478561元计算，自2011年9月26日至2014年6月12日，按同期银行贷款利率计算），合计1648514元。2014年6月12日至款清之日的首付款利息损失另行计付。三、金地公司于判决生效之日起十日内赔偿王治军、余圣吉六个月的租金损失12000元。四、驳回王治军、余圣吉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22102元，由王治军、余圣吉负担2910元，由金地公司负担19192元。
宣判后，上诉人金地公司向本院提起上诉称：一、一审判决割裂地认定金地公司提交的证据1与证据2所组成的证据链，导致案涉房屋最终交付房型这一关键事实的错误认定。金地公司提交的原审证据1和证据2均为案涉《商品房买卖合同》的补充文件，用来共同证明金地公司所交付的房屋户型是符合王治军、余圣吉真实意思表示的。然而，一审法院就对证据1作出认定，而对于证据2即三方共同签订的装修合同却只字不提。二、一审判决无视王治军、余圣吉自认“实际交付房型与备忘录一致”的事实，错误认定金地公司违约。金地公司最终交付的房型与时符合原审证据1中“最终户型以交房现场为准”的约定，也就是说符合合同的目的的。一审判决却断章取义，只截取了对王治军、余圣吉有利的部分。三、王治军、余圣吉因超过合同约定的解除权期限而视为放弃单方解除合同的权利，一审判决认为王治军、余圣吉仍有解除权，系适用法律错误。首先，合同主文中约定“如出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同”是属于解除权成立条件的约定；而补充协议中约定“的30天内行使解除权”属于解除权行使的约定，而是显然不同；其次，一审判决认为“补充协议约定的有权单方面解除合同及补充协议系针对其他不特定情形”，系理解错误，缺乏依据；最后，根据庭审查明的事实，王治军、余圣吉是在2014年4月27日收房时就已明确提出户型不符、拒绝收房的要求，认为金地公司构成根本违约，在这个情况下，王治军、余圣吉就有权解除合同，按照补充协议的规定，在2014年5月27日前行使解约权；但事实上，王治军、余圣吉到2014年6月13日才向一审法院起诉要求解除，已超过了双方在补充协议中约定的30天的解约期限，这30日的解约期间是除斥期间，是当事人协商一致确定的，不违反法律规定的强制性规定，王治军、余圣吉超出了解约期限解约，视为其放弃了解约权利，合同应继续履行。四、一审判决在不予认定王治军、余圣吉提交的证据6的情况下，却又支持了其租金的请求，违反基本的审判原则。一审一方面不采信证据，一方面又支持了该证据所要证明的事实，存在矛盾。综上，请求：1、撤销原判，判决驳回王治军、余圣吉全部诉请或发回重审；2、判令王治军、余圣吉承担一、二审诉讼费用。
被上诉人王治军、余圣吉答辩称：一、金地公司提交的原审证据1、2是《商品房买卖合同》的补充文件，应该以《商品房买卖合同》所附的户型图为准。原审证据1备忘录中的主体是王治军、余圣吉和装修公司，其中没有约定对《商品房买卖合同》中房屋位置或户型进行变更的条款，且该备忘录是对改造部位进行标注，并非含有尺寸数据标注明确的规范图纸。原审证据2装修协议书应为无效。二、王治军、余圣吉购买的是《商品房买卖合同》之后所附的户型图房屋，最后交付的不是该户型房屋，构成了违约。其辩称“贴错户型图”的理由不能成立。三、王治军、余圣吉在2014年5月13日发出的传真可以证明已经及时行使了解除权；另外，王治军、余圣吉将本案诉至法院，行使的是法定解除权，并非金地公司主张的约定解除权。四、一审法院认定因为金地公司违约未能按时交房，导致王治军、余圣吉租房，并按照同类同地段房屋月租金给予补偿，判决正确。
二审中，金地公司向本院提交：1、委托书、装修申请书，拟证明在合同履行期间，金地公司明确告知王治军、余圣吉其已委托广东浩和建筑公司对其所购买的案涉房屋实施空间装修调整的事实；2、情况说明，拟证明金地公司、王治军、余圣吉与广东浩和建筑公司系依据王治军、余圣吉与浩和公司之间的装修备忘录而签订的三方装修协议；3、竣工图、房地产成果测绘报告、地名使用批准书、508室的买卖合同，拟证明竣工图纸中明确显示案涉房屋实属E-3户型，并非E-2户型；案涉房屋附件一中黏贴的图纸为隔壁房型图纸，该房屋已在王治军、余圣吉之前售出。王治军、余圣吉向本院提交：4、传真件一份，证明王治军、余圣吉在4月27日拒绝收房后一个月内提出过退房要求的。
针对金地公司提交的证据，王治军、余圣吉认为，对证据1、真实性没有异议，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据2，真实性、关联性有异议；对证据3，竣工图真实性没有异议，关联性有异议；对成果测绘报告、地名使用批准书，真实性没有异议，关联性有异议；508室的买卖合同真实性没有异议，关联性有异议。本院认为，王治军、余圣吉对证据1、3的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认；证据2系单位出具的证明，但没有单位负责人或制作人的签名，故本院对于该证据不予采纳。
针对王治军、余圣吉提交的证据，金地公司认为，证据4不属二审新证据，且对三性都有异议，金地公司没有收到这份传真。本院认为，该证据系在一审期间已经存在，故不属于二审新证据，本院不予采纳。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应为有效，对双方均具有约束力。现王治军、余圣吉主张金地公司未按约交付房屋构成根本违约，故要求解除合同，而金地公司认为其已经按约定交付了房屋，对此，本院认为，首先，案涉合同所附的户型图与金地公司实际交付的户型存在区别，金地公司虽抗辩系工作人员贴错户型图所致，但并未提供充分证据对此予以证明；其次，虽然《“金地自在城栖霞居”房屋空间调整装修备忘录》所附图纸上确认之户型图与实际交付的房屋一致，但该户型图中明确载明“本图纸只用于受小业主委托装修的空间改造位置，不能用作房型参考依据，最终房型以交房现场为准”。综上，金地公司并未按约定履行交房义务，原审法院认定金地公司构成根本违约并判决解除案涉合同并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，案涉合同解除后，金地公司理应返还相应的购房款以及赔偿王治军、余圣吉因合同解除而造成的损失，原审法院据此判令金地公司返还购房款1568561元以及赔偿由此造成的利息损失79953元并无不妥。关于租金损失，金地公司未按约交付房屋，造成了王治军、余圣吉的租金损失，原审法院按照同类同地段房屋的月租金酌情确定租金损失并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19745元，由上诉人杭州金地自在城房地产发展有限公司负担。（杭州金地自在城房地产发展有限公司已经预交上诉费22102元，应退2357元，杭州金地自在城房地产发展有限公司于本判决生效之日起十五日内来办理退费手续）
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 王勤