江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁少民终字第102号
上诉人（原审被告）南洲环艺置业（南京）有限公司，住所地南京江宁科学园印湖路39号。
法定代表人徐尹，南洲环艺置业（南京）有限公司董事长。
委托代理人刘俐，江苏华昕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郎昌俊，男，1979年10月8日生，汉族。
被上诉人（原审原告）笪丽，女，1979年9月20日生，汉族。
被上诉人（原审原告）郎旭，男，2002年11月1日生，汉族。
法定代理人郎昌俊、笪丽，自然情况同前。
上列三被上诉人共同委托代理人陈明，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
上列三被上诉人共同委托代理人史培芳，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
上诉人南洲环艺置业（南京）有限公司（以下简称南洲环艺公司）与被上诉人郎昌俊、笪丽、郎旭商品房预售合同纠纷一案，南京市江宁区人民法院于2015年6月15日作出（2015）江宁开民初字第766号民事判决，南洲环艺公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日立案受理。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人南洲环艺公司的委托代理人刘俐，被上诉人郎昌俊、笪丽、郎旭的共同委托代理人陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年2月，郎昌俊、笪丽、郎旭（乙方）与南洲环艺公司（甲方）签订《印湖山庄商品房预售合同》及补充协议一份，合同约定由郎昌俊、笪丽、郎旭购买南洲环艺公司开发的位于江宁区秣陵街道印湖路39号印湖山庄08-1幢603室房屋一套，建筑面积172.62平方米，总价款1308655元。该合同第六条约定，甲方应于2014年12月31日前向乙方交付房屋，甲方迟延交付该商品房的，应按照30元／天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，但乙方解除本合同的除外。补充协议第四条约定，1、乙方选择非银行按揭付款方式的，须付清全部房价款，方可要求甲方交付该商品房；乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清到期房款后，方可要求甲方交付该商品房，否则双方约定的交付使用时间相应顺延；2、如遇不可抗力原因，除双方协商同意解除合同或变更合同，甲方在发生之日起90日告知乙方的，甲方可据实予以延期。不可抗力包括但不限于不可避免或克服的异常天气、异常地质状况、疫情、政府行为及公用事业部门所引起的原因。
合同签订后，郎昌俊、笪丽、郎旭已付清了购房款。
2014年12月3日，南洲环艺公司向业主发布《延期交房通知书》，载明因亚青会、青奥会期间停工，造成项目延期竣工，具体原因为：2013年8月南京举办第二届亚洲青年运功会，根据南京市政府于2013年6月发文规定2013年8月1日至2013年8月31日全市所有在建工地必须停工；2014年8月南京举办第二届夏季青年奥林匹克运动会，根据南京市政府于2014年6月发文规定2014年8月1日至2014年8月31日全市所有在建工地必须停工。
2015年1月15日，南洲环艺公司向印湖山庄二期项目全体业主制发公开信，就业主关注的主体责任问题、项目建设问题、工程推进问题、延期交房的时限问题等向业主进行了答复，承诺在2015年6月30日之前交房。2015年4月24日，原审原告诉至原审法院，请求判令原审被告按购房款的日万分之五标准支付逾期交房违约金。
截至原审开庭之日，南洲环艺公司尚未交付涉案房屋。郎昌俊、笪丽、郎旭就其损失未提交证据证明。
案件审理中，经原审法院调查核实，涉案印湖山庄小区100平米以上房屋毛坯状况下月租金1000元左右，简装状况下月租金2000元左右，精装状况下月租金2300元左右。
原审法院认为，郎昌俊、笪丽、郎旭与南洲环艺公司签订的《商品房预售合同》及补充协议，双方除对该合同第六条甲方迟延交付商品房的违约责任的条款存在分歧外，对其他条款无异议，个别条款是否显失公平并不影响合同其他条款的效力和合同的整体效力，故双方签订的《商品房预售合同》合法有效，应受法律保护，双方均应当遵照履行。双方在合同中约定，南洲环艺公司应于2014年12月31日前向郎昌俊、笪丽、郎旭交付其所购买的商品房，而南洲环艺公司未按期向郎昌俊、笪丽、郎旭交付房屋，系违约行为，应承担违约责任。
对于郎昌俊、笪丽、郎旭认为《商品房预售合同》第六条甲方迟延交付该商品房的违约责任的条款，因显失公平而应当被撤销或变更的意见，原审法院认为双方权利义务的对等并非体现为合同条款约定的数额或标准完全等同，而郎昌俊、笪丽、郎旭作出上述要求，原因系商品房预售合同就南洲环艺公司逾期交房的违约金标准约定过低，其要求变更合同条款为每日万分之五，无非是要求增加违约金标准，原审法院综合涉案地区房租情况，将违约金标准酌情提高，故对郎昌俊、笪丽、郎旭要求将逾期交房违约金条款变更为每日万分之五的主张，不予支持。
不可抗力是�不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。双方签订的补充协议中对不可抗力及通知期限进行了约定，但南京市举办亚青会、青奥会而工地停工并不符合法律规定的不可抗力的构成要件，就南京市举办亚青会、青奥会，南洲环艺公司可以延期交房的约定，实际系双方对延期交房免责事由的约定，南洲环艺公司未按双方约定的通知期限通知业主，故对于南洲环艺公司主张因南京市举办亚青会、青奥会而停工，交房期限应顺延的意见，不予采纳，南洲环艺公司应自2015年1月1日起向郎昌俊、笪丽、郎旭支付逾期交房违约金。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。南洲环艺公司逾期交房构成违约，给郎昌俊、笪丽、郎旭造成了损失，郎昌俊、笪丽、郎旭主张其损失为逾期交房导致的居住和生活成本的额外支出，以及资金占用损失，但就其损失未提交证据证明，原审法院认为南洲环艺公司逾期交房给郎昌俊、笪丽、郎旭造成的损失系郎昌俊、笪丽、郎旭不能占有使用房屋，而南洲环艺公司支付了租金后，即弥补了郎昌俊、笪丽、郎旭的损失，郎昌俊、笪丽、郎旭按照已付房款的日万分之五的标准主张违约金，无事实和法律依据，不予支持，应参照房租调整逾期交房违约金。按照一般生活经验，业主在自己入住房屋前常会对房屋进行装修，但是精装还是简装则视情况而有所不同，而�装即可满足一般入住条件，故原审法院酌定按照简装房的房租标准确定郎昌俊、笪丽、郎旭的损失。
据此，原审法院判决：南洲环艺公司按照每月2000元的标准向郎昌俊、笪丽、郎旭支付逾期交房违约金，自2015年1月1日起支付至实际交房之日止，其中自2015年1月1日起计算至2015年5月31日止为10000元，该款于判决发生法律效力之日起10日内付清；2015年6月1日之后的逾期交房违约金按照上述标准另行计算，每三个月支付一次，每次均于到期后次月1日支付。
上诉人南洲环艺公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、商品房预售合同履行期间，上诉人南洲环艺公司因南京市举办亚青会、青奥会停工共计62天的事实，应当认定为不可抗力，依法应当顺延交房时间至2015年3月4日。1、依据合同法的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，南京市分别于2013年8月以及2014年8月举办国际赛事，南京市政府因此下发文件规定全市施工工地必须停工。上诉人南洲环艺公司根据政府规定停工，符合合同法不可抗力的构成要件。2、不可抗力系法定免责事由，不因当事人是否有约定而变更。原审法院以双方当事人之间的“补充协议”约定了通知期限，而上诉人南洲环艺公司未按双方当事人之间的“补充协议”约定的通知期限履行通知义务为由，否定上诉人顺延交房期限的请求，系法律适用错误。3、上诉人南洲环艺公司已经于2014年12月3日向郎昌俊、笪丽、郎旭发出了《延期交房通知书》，已经履行了不可抗力发生的通知义务。二、原审法院酌定按照租金标准支付违约金系法律适用错误。1、郎昌俊、笪丽、郎旭未能提供证据证明其实际损失，原审法院以约定违约金低于实际损失为由，酌定提高赔偿标准�没有事实和法律依据。2、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，只有当双方当事人在商品房买卖合同中没有约定违约金条款，才能适用同地段同类房屋租金的标准进行酌定。本案中，双方当事人已经约定了违约赔偿标准，法院应当依照该标准判令上诉人南洲环艺公司支付赔偿金。据此，请求撤销原审判决，改判上诉人按照合同约定30元／天的标准计算逾期交房违约金。
郎昌俊、笪丽、郎旭答辩称，1、南京举办亚青会、青奥会不属于不可抗力，南京市政府是在2010年获得了亚青会和青奥会的举办权，开发商在2013年收到了亚青会停工通知，因此开发商对于延期交房是可以预测和避免的。2、根据双方的商品房预售合同补充协议，即便南京举办亚青会和青奥会属于不可抗力，开发商应以书面形式告知业主，但开发商没有以书面形式告知业主。3、双方签订的合同第六条约定按照每天30元计算违约金，该条款属于格式条款，加重了业主的义务，最大限度的减轻了开发商自身的交房义务，因此该条款无效。据此，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，被上诉人郎昌俊、笪丽、郎旭提交了印湖山庄房屋租房协议三份，以证明印湖山庄房屋目前房屋租金大于一审法院调查的数额。经质证，南洲环艺公司认为该证据与本案没有关联性，租房协议上载明的中介机构并非物价机构，提供的租房协议不能反映同地段、同时间段内的租房市场价格。且一审法院调查的当地同地段租房价格标准，双方已经认可。双方合同就违约金已经作出约定，应该按照合同约定来履行。
以上事实，有商品房预售合同�收条、延期交房通知书、公开信及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，本案争议焦点为，1、关于延迟交付的计算期限。2、一审法院对于违约金的计算标准调整是否恰当。
关于争议焦点1，上诉人南洲环艺公司与郎昌俊、笪丽、郎旭签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人南洲环艺公司未依约履行交房义务，应当承担违约责任。关于上诉人南洲环艺公司认为其因青奥会和亚青会停工应顺延交房时间的主张，本院认为，虽然依据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，当事人根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除责任，但是本案南洲环艺公司和孙永远已经在补充协议中对因不可抗力而免责的条件予以了明确，即南洲环艺公司须在不可抗力事由发�之日起90日内告知购房人，才可以据实予以延期。现南洲环艺公司主张因南京举办青奥会和亚青会导致其停工，但其并未在90日内通知购房者，故依照补充协议的约定，上诉人南洲环艺公司无权主张顺延交房时间。上诉人南洲环艺公司的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点2，即关于逾期交房违约金的计算标准，上诉人南洲环艺公司认为应按照合同约定的30元／日的标准履行。对此，本院认为，根据合同法的相关规定，当事人若认为违约金过高或者过低均可以申请人民法院予以调整，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，被上诉人郎昌俊、笪丽、郎旭对于实际损失未提交证据证明，但是根据一般情况，上诉人南洲环艺公司迟延交付房屋，将导致郎昌俊、笪丽、郎旭无法占有使用房屋，一审法�参照经双方确认的同地段同类房屋租金标准调整违约金，并无不当。上诉人的该上诉理由，无事实和法律依据，本院依法不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人南洲环艺公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 武 琼
审 判 员 徐松松
代理审判员 陈晓霞
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 尹 静