南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖民初字第2944号
原告南京和雅投资顾问有限公司，住所地江苏省南京市玄武区杨将军巷9号。
法定代表人ＸＸ，该公司董事长。
委托代理人杨定松，江苏益和律师事务所律师。
委托代理人熊娟，江苏益和律师事务所律师。
被告王梓臣，男，汉族，1991年9月30日生。
委托代理人王洪礼。
委托代理人冯标，江苏欣达律师事务所律师。
原告南京和雅投资顾问有限公司（以下简称和雅公司）与被告王梓臣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理，依法由代理审判员吴文霜适用简易程序，于2015年9月23日公开�庭进行了审理。后组成合议庭，于2016年1月4日再次公开开庭进行了审理。原告和雅公司委托代理人杨定松、熊娟，被告王梓臣及其委托代理人王洪礼、冯标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告和雅公司诉称，2013年5月31日，原被告签订一份房屋租赁经营合同，被告承租原告位于南京市某某大学城某某路西南、某某大道以南、某某路以北、某某路东北－X层XX号商铺（面积约为1572平方米）。根据租赁合同的约定，承租房屋交纳租金的标准为月租金33470元，支付方式为3个月为一个支付期，先支付后使用，物业管理费的标准为每月9432元，3个月为一个支付期，在距每一支付期起始日的15天前全额付清。另外，租赁合同还约定了逾期付款滞纳金，承租方逾期或不足额支付租金、水电及物业费的，每逾期一天应当支付相当于未支付款项千分之五作为违约金，逾期支�租金超过30天的原告有权解除合同收回商铺另行出租，装修及遗留屋内设施视同承租方放弃，无条件切断水电能源供应。现被告未能依约履行交纳租金、物业费的义务，原告多次催缴后仍未支付。被告的违约行为已严重损害了原告的利益，诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的房屋租赁经营合同（合同编号为XLMDZL－005）、交还承租房屋，并按照每天两倍日租金（2231／天）的标准支付合同解除后的房屋占用费；2、被告给付拖欠房屋租金（2015.7.1-2015.9.30）100410元、物业费（2015.7.1-2015.9.30）28296元，并按照每天千分之五的标准支付起诉后至实际付清期间的滞纳金；3、诉讼费由被告承担。后原告将上述第二项诉讼请求的金额变更为租金200820元（2015.4.1－2015.9.30）、物业费56592元（2015.4.1－2015.9.30）。
被告王梓臣辩称，原告要求解除合同没有事实依据，由于原�迟延9个月交房，给被告造成重大损失。不同意解除合同。因房屋迟延交付、房屋交付条件不符合要求等原因造成其重大经济损失免除反诉原告7个月房屋租金、物业费；因房屋自身设计及质量问题造成严重漏雨等原因造成其重大经济损失免除其2个月房屋租金、物业费。因双方就减免租金的问题一直在商谈，故我不存在违约，不同意支付原告滞纳金。
经审理查明，2013年5月31日，原告和雅公司（出租方，甲方）与被告王梓臣（承租方，乙方）签订房屋租赁经营合同。合同约定：1.1甲方同意将位于江苏省南京市南京某某大学城某某路西南、某某大道以南、某某路以北、某某路东北－X层XX号商铺出租给乙方作为商业使用。甲、乙双方共同协商确认出租房屋（区域）的建筑面积（含共用、公用建筑面积分摊）为约1572平方米；1.3出租房屋仅限于经营超市，未经甲方�面同意，乙方不得擅自变更经营项目和经营品牌。1.4乙方保证于2013年7月15日前进场，2013年11月1日前开业。2.1租赁期限自2013年7月1日起至2023年12月31日止，合计10年6个月，其中2013年7月1日至2014年3月31日为免租期，免租期内免收租金，但乙方因装修施工所发生的实际消耗的水电、煤气、垃圾清理费、物业管理费及其他实际发生的费用，由乙方承担。2.2甲方于2013年7月1日将本合同第一章约定之房屋交付给乙方先行装修，乙方装修期为2013年7月1日至2013年10月31日，共120天。2.5租赁期限届满，甲方有权收回该房屋，乙方应于租期届满后7日内返还租赁房屋。3.1双方议定租赁期间各租赁年度的月租金如下：第一年（含免租期），自2013年7月1日至2014年6月30日止，月租金为33470元……3.3租金按每3个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为本合同签订之日，金额为100410�，以后乙方必须在距上一支付期所对应租赁期限届满15日前全额付清下一支付期房租，甲方在收到租金后开具发票给乙方。5.5第一年至第三年即自2014年4月1日起至2016年6月30日止，每月物业管理费为9432元。……首期物业费支付时间为本合同签订之日，此后物业管理费按每3个月为一支付期，乙方必须在距上一支付期所对应物业管理期限到期前15日内全额付清下一支付期物业管理费。8.5租赁期满或合同解除后，乙方撤场时，应遵循甲方的撤场流程，申请撤场……乙方逾期撤场，每逾期一天向甲方支付日租金2倍的违约金……10.4租赁期内，乙方逾期或不足额支付租金、水电及物业管理等费用的，每逾期一天，应按应缴纳款额的0.5%缴纳逾期付款违约金。10.6乙方有下列情形之一的甲方有权选择以下任何措施而不承担任何责任：无条件切断水电等能源供应；没收保证金；单方解除本合同，收回房屋另行出租……10.6.2未经甲方书面同意，乙方擅自将承租商铺予以转租、转让或变相转租、转让、转借他人或调换使用，或交与第三方承包经营、合作经营或联合经营；10.6.5逾期支付或者不足额支付租金、物业管理费及其他相关费用，超过30天的……
2014年3月19日，原被告双方签订进场确认书，确认原告于当日将租赁商铺交付给被告。
合同签订后，被告支付了三个月的房租100410元、物业费28296元。2015年12月14日，被告又向原告汇款128706元，其在汇款凭证上注明，所缴纳的费用系2015年12月19日至2016年3月19日期间的房租和物业费。
经营过程中，因房屋漏雨，被告多次向原告递交书面报告反映情况并要求处理。
本案在审理过程中，原告申请将诉请中“按照每天千分之五的标准支付起诉后至实际付清期间的滞纳金�，调整为“按照年利率24%的标准支付从拖欠之日起至实际付清之日止的滞纳金”。
上述事实，有原告举证的房屋租赁经营合同、进场确认书，被告举证的其向原告发送的函件、漏雨照片、银行付款回单等证据，以及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原被告双方所签订的房屋租赁经营合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。
一、关于解除合同的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在合同中约定，逾期支付或者不足额支付租金、物业管理费及其他相关费用，超过30天的，甲方有权单方解除合同。现被告逾期交纳租金等费用超过30天，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支�。合同解除后，被告应当将租赁房屋及时交还给原告。对于合同解除后的房屋占用费，原告主张按照日租金的两倍支付，本院认为，该费用不应过分高于被告逾期返还租赁房屋给原告造成的实际损失，而原告的实际损失是其通过出租房屋获取的租金收益。根据相关法律规定，本院将该项费用标准酌减为上述房屋租金130%。
二、关于被告拖欠房屋租金及物业费的问题。双方在合同签订时，被告仅缴纳了三个月的房租和物业费，后在诉讼过程中虽又缴纳了128706元，但其拖欠费用的事实仍然存在。对于诉讼中支付的款项，因双方的争议并未解决，该款应当认定为对前期应付款项的偿还。扣除已付款项，至2015年9月30日，被告尚欠房租和物业费128706元。该笔费用应当支付。原告主张被告按照每天千分之五的标准支付滞纳金，审理中原告自愿将该计算标准调整为年利率24%，系当事人处分民事权利的自愿行为，且不违反法律规定，本院予以准许。
三、关于房租和物业费是否应当核减的问题。被告在答辩期间提起反诉要求核减，本院认为，该内容是其对原告向其主张拖欠房租的诉讼请求的抗辩意见，不符合反诉的构成要件，不应作为反诉请求予以主张。对其已缴纳的反诉费本院予以退回。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。被告认为商铺迟延交付给其造成损失，其提供的证据是转租的次承租人的证人证言，而根据其与原告签订的合同，未经原告许可不得转租，因被告违反了合同约定，次承租人的损失应由王梓臣自行承担，其要求核减7个月房租的理由不成立，本院不予采纳。对于房屋漏雨给被告造成的损失，原告认可漏雨事实，就此问题双方也进行过多次协商，从平衡双方利益出发，本院认为核减两个月房租及物业费较为合理。核减后，扣除王梓臣在诉讼过程中缴纳的部分，所欠租金应从2015年9月1日起计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告南京和雅投资顾问有限公司与被告王梓臣签订的房屋租赁经营合同（合同编号为XLMDZL－005）于本判决生效之日解除，被告王梓臣于本判决生效之日起七日内将位于江苏省南京市南京某某大学城某某路西南、某某大道以南、某某路以北、某某路东北－X层XX号商铺归还给原�南京和雅投资顾问有限公司；
二、被告王梓臣于本判决生效之日起七日内支付原告南京和雅投资顾问有限公司房屋占用费（按照月租金130%的标准，自本判决生效之日起计算至实际返还之日止）；
三、被告王梓臣于本判决生效之日起七日内支付原告南京和雅投资顾问有限公司房租及物业费（按照每月42902元的标准，自2015年9月1日起计算至本判决生效之日止）及滞纳金（按照年利率24%的标准，自2015年8月16日起，计算至实际给付之日止）；
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3794元，由被告负担（此款原告已缴纳，本院不退，被告在履行本判决确定的义务时一并给付原告）。
如不服本判决，�在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 吴文霜
人民陪审员 王 萍
人民陪审员 郎 丽
二〇一六年三月九日
书 记 员 陈 羽