辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第900号
上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人：应建仁，该公司董事长。
委托代理人：范广志，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：杨帆，女，1981年1月20日出生，汉族，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：贾红伟，女，1968年1月26日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：杨涛，辽宁庆阳律师事务所律师。
上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司（以下简称“纺织服装城”）因与被上诉人贾红伟商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月5日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理了本案，上诉人纺织服装城的委托代理人范广志、杨帆，被上诉人贾红伟的委托代理人杨涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
贾红伟一审诉称，其与纺织服装城签订《商品房买卖合同》一份，约定贾红伟购买纺织服装城开发的沈阳国际纺织服装城产权档口一处，纺织服装城至今未按合同约定为贾红伟办理房屋产权证书，且房屋交付后，贾红伟发现实际建筑面积比合同约定的建筑面积少2.25平方米，故请求法院判令：1、纺织服装城向贾红伟支付面积差赔偿金；2、要求纺织服装城支付逾期办证违约金；3、纺织服装城承担诉讼费用。
纺织服装城一审辩称，一、贾红伟诉讼请求已经超过诉讼时效；二、纺织服装城于2011年11月已经完成了备案登记。2012年7月20日，房产部门正式向我方出具了测绘受理凭证，凭证中载明我方已经完成竣工备案，并取得备案证书。备案书内相关的材料就是合同第十五条约定的产权登记备案资料。2013年10月21日所有的商户已经完成初始登记备案。三、按照备案合同约定不存在面积差。备案合同写的是套内，套内本身没有面积差，是按套计价。不应该返还贾红伟面积差，更不应该双倍。四、贾红伟提供的原始合同确系双方签订，但在备案过程中，发现与沈阳市房产局下发的《商品房预售许可证》相关内容（按套预售）不符，无法备案，我公司责成销售人员通过电话与涉及此情况的A、B区部分商户联系，在双方真实意思表示的情况下，更换了部分合同纸张，将原始合同与《商品房预售许可证》约定不符的内容进行了变更，且我公司将变更后的合同在沈阳市房产局备案。五、如果法院判令采纳原始合同，否定备案合同的法律后果将是备案合同无效，无效的合同不能作为合法的备案文书，我公司及各业主应当凭生效判决，撤销变更后的合同之备案，原始合同作为唯一有效合同，因与预售许可证严重不符，无法备案，无合法的备案合同，则房产局没有颁发房产证的合法依据，导致无法办理房产所有权登记，1500户业主无法获得证明物权的产权登记及房产证，将引发更大的纠纷及社会矛盾，后果不堪设想。恳请法院驳回贾红伟诉讼请求。
原审法院审理查明，贾红伟与纺织服装城双方签订《商品房买卖合同》原始合同一份。约定贾红伟购买纺织服装城开发的房屋座落于沈阳市铁西区北一中路19号B2-608，建筑面积19.20平方米，纺织服装城应当在2009年10月1日前向贾红伟交付涉案房屋。第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6347元，总金额人民币121，858元。”第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理；1，双方自行约定：（1）双方一致同意最终面积以沈阳市房产局测绘大队出具的《面积审核通知书》审核面积为准，房款差额据实结算。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3，按政府相关部门规定执行。”贾红伟与纺织服装城又签订《补充协议》一份，第一条约定：“沈阳国际纺织服装城项目一期统一开业时间为2009年10月1日。”双方约定该日期也是委托经营期限的起始日期，从该日期开始，纺织服装城向贾红伟支付委托经营收益。合同签订后贾红伟付清全部房款，并按约将该商铺委托纺织服装城经营。2013年10月21日，涉案房屋取得所有权初始登记证明。
原审法院另查明，纺织服装城在办理合同备案前，将其手中的《商品房买卖合同》部分纸张予以更换，改变了部分合同条款，并用更换后的合同办理了备案。法庭审理中纺织服装城提供了备案的《商品房买卖合同》（以下简称备案合同），该备案合同第三条约定：“该商品房建筑面积共＿平方米，其中，套内建筑面积9.6平方米。”第四条约定：“出卖人与买受人定按第3种方式计算该商品房价款：3，按套计算，该商品房总价款为121，858元。”第五条关于面积确认及面积差异处理条款未进行选择和约定。
原审法院再查明，2013年10月21日，涉案房屋取得所有权初始登记证明，载明该房屋的建筑面积为16.95平方米，套内面积处为空白。
原审法院认为，贾红伟提交的《商品房买卖合同》原始合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。从2009年10月1日起，贾红伟通过占有改定的方式实现了对房屋的间接占有，故2009年10月1日应视为房屋交付之日。依据《商品房买卖合同》第十五条约定，纺织服装城应于2010年6月28日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而纺织服装城直至2013年10月21日方完成涉案房屋的所有权初始登记备案，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。
关于纺织服装城提出的经贾红伟同意更换了部分合同纸张对原始合同进行了变更，应以变更后的备案合同为准的抗辩主张。法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。现贾红伟对纺织服装城主张的变更合同事宜予以否认，纺织服装城亦未能提供有效证据证明其更换合同的行为取得了贾红伟的同意，故对纺织服装城提出的合同变更的抗辩主张，原审法院不予采纳，以贾红伟提交的原始合同为准。
关于纺织服装城辩称贾红伟起诉已经超过诉讼时效期间的主张。法律规定，贾红伟请求人民法院保护其民事权利的诉讼时效期间为两年。本案于2013年12月16日受理，向前追溯两年，2011年12月16日前的违约金已过诉讼时效期间，且贾红伟未能举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，故原审法院只对2011年12月16日至2013年10月20日期间的违约金予以支持。对于违约金的数额，法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于原始合同第十五条违约责任约定“按政府相关部门规定执行”，属合同没有约定违约金的情形，故违约金按照贾红伟已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
关于面积差额款问题。原始合同约定建筑面积为19.20平方米，单价为每平方米6347元，产权登记面积（建筑面积）与合同约定面积（建筑面积）发生差异，房款差额据实结算。现《沈阳市房屋所有权初始登记证明》载明该房屋的实际建筑面积为16.95平方米，比合同约定建筑面积少2.25平方米，故纺织服装城应给付贾红伟面积差额款14，280.75元（6347元／平方米×2.25平方米）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，原审法院判决：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告贾红伟面积差额款14，280.75元；二、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告贾红伟逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2011年12月16日至2013年10月20日，按原告贾红伟已付购房款121，858元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；三、驳回原告贾红伟的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
宣判后，上诉人纺织服装城不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、一审法院以被上诉人所提交的《商品房买卖合同》（以下简称原始合同）为准作出裁判，将导致判决无法实际履行，买受人无法取得产权证。纺织服装城在备案过程中发现此原始合同无法备案，按照沈阳市房产局办证中心的要求，只有买卖合同中约定的计价方式为按套计算，房产部门才会给予备案。二、备案合同系经双方协商一致后变更的，是当事双方真实意思表示。纺织服装城在得知原始合同无法备案后，第一时间通知了被上诉人，在经过被上诉人同意的情况下，将原始合同的部分合同纸张进行了更换，因此应当以备案合同作为履行的依据。三、一审法院认定2009年10月1日为房屋交付之日错误，应以实际交付之日2011年9月30日（委托经营到期日）为准。占有改定是物权转移产生所有权变更的一种交付方式，其适用范围仅为动产。买卖合同已经明确指出，出卖人应承担的违约责任的起算日期为“商品房交付使用后的270日内”，就应以实际交付之日2011年9月30日为交付日。四、一审法院对违约金条款及违约金的认定错误。原始合同无法备案，一审判决按照无法履行的原始合同认定继续履行合同，承担违约责任明显不当。退一步讲，即使认定纺织服装城应当承担违约金，一审法院也不应该按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而应该按照日万分之一标准计算。五、产权资料备案登记逾期存在政府机构（测绘单位）原因，该期间的违约责任应当予以扣除。纺织服装城于2011年向房产部门申请面积测绘，但在2012年7月才受理，并且在测绘面积时存在公摊如何确定等因素直接导致初始登记逾期，该原因应属于不可抗力，不应当由纺织服装城承担责任。
被上诉人贾红伟辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有《商品房买卖合同》原始合同、《沈阳市房屋所有权初始登记证明》等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订有《商品房买卖合同》，本案中，双方除对逾期办证违约责任条款存在争议外，对于上诉人与被上诉人各自主张的合同文本的其他条款在本案中并未提出异议。现被上诉人原审起诉要求上诉人按照其持有的合同文本中关于逾期办证的约定承担违约责任，而上诉人认为应以备案合同中的此条款的约定为双方的有效约定。对此，本院认为，依照法律规定，当事人双方协商一致，可以变更合同。现上诉人主张备案合同中的违约条款是双方对原合同条款协商一致变更的结果，但被上诉人对此事实予以否认，而上诉人未能提供证据证明该事实，故对其主张，本院不予采信，故原审法院以被上诉人主张的违约金条款作为判决依据并无不当。
关于上诉人提出的原审判决认定的交付时间问题。审理查明的事实可以认定，双方是以租赁的形式从2009年10月1日起开始计算租金，故原审判决认定的时间并无不当，上诉人主张应以租赁期届满的时间作为房屋交付的时间缺乏事实依据。
关于上诉人提出的逾期登记存在测绘迟延原因导致，该期间的违约金应予扣除的主张。因进行测绘是办理房屋初始登记批复的必经过程，产权机关受理申请后履行职责的行为并不是民事案件审查的范围，且双方约定的办理权属证书的时间应当考虑登记机关业务办理时间，依照法律规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷依照法律规定或按照约定解决。
关于上诉人提出双方合同属于对违约金有约定的情形的问题。经查，双方合同约定违约“按政府相关规定执行”，而事实上，政府对此并无规定，因此，原审法院认定双方合同属于无约定的情形正确。但由于银行计收逾期贷款利率标准是以中国人民银行发布的同期贷款利率为标准进行上浮，故原审判决结果计算标准不明确，本院对此予以明确，应以中国人民银行发布的同期贷款利率为基准上浮30%为宜。至于上诉人提出的违约金过高，应以存款利率计算的主张，因缺乏法律依据，本院不予支持。
关于上诉人提出的其不应支付被上诉人房屋面积差额款主张，因双方当事人已在《商品房买卖合同》第五条中有明确约定，原审法院据此判决上诉人支付被上诉人面积差额款9679元并无不当，本院对上诉人该主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第17号民事判决第一项，即：被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告贾红伟面积差额款14，280.75元；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第17号民事判决第三项，即：“驳回原告贾红伟的其他诉讼请求”；
三、变更沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第17号民事判决第二项，即：“被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告贾红伟逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2011年12月16日至2013年10月20日，按原告贾红伟已付购房款121，858元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；”为：沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付贾红伟逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2011年12月16日至2013年10月20日，按贾红伟已付购房款121，858元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮30%计算；
如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回沈阳国际纺织服装城开发有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费602元，由上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司负担；二审案件受理费602元，由上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一五年四月十六日
书 记 员 刘冰青
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。