北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04919号
上诉人（原审被告）吴利剑，男，1979年11月15日出生。
委托代理人吴佩恒（吴利剑之妻），女，1981年3月9日出生。
委托代理人姚欣时，北京永瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）美佳物业管理（深圳）有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区百子湾东里306号楼地下一层3-27号。
负责人魏红春，总经理。
委托代理人雷宝宁，男，1980年6月10日出生，美佳物业管理（深圳）有限公司北京分公司客服主管。
上诉人吴利剑因与被上诉人美佳物业管理（深圳）有限公司北京分公司（下称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第18181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由法官杨路担任审判长，法官巴晶焱、法官王奔参加的合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
物业公司在一审中起诉称：2007年6月14日，物业公司与吴利剑签署《物业管理服务协议》，约定由物业公司为吴利剑所居住的百子湾东里××房屋提供物业管理服务。该协议约定吴利剑应于本物业交付之日起缴纳物业服务费用，首次入住应自《入伙通知书》指定的入住时间开始缴纳一年的物业服务费用，此后每年首月30日前向物业公司交纳当期的物业服务费，逾期交纳，每日应当按照当期交纳总额的千分之三支付违约金。吴利剑从2008年6月14日起，一直未交纳物业服务费用。故诉至法院要求吴利剑支付2008年6月14日至2013年6月13日的物业费10117.8元、违约金33261.26元和生活垃圾清运费330元，合计43709.06元。
吴利剑在一审中答辩称：第一，物业公司主张的2011年之前的物业费已经超过诉讼时效，不应得到支持。第二，吴利剑是基于不安抗辩权拒绝支付物业费，因为2007年6月8日入住后不久吴利剑就发现房屋屋顶严重漏水，多次找物业公司维修，至今都没有解决漏水问题，故是物业公司违反先合同义务，过错在物业公司。第三，吴利剑停放在自己购买的车位上的车辆被砸坏，该车库是物业公司负责管理的，但物业公司未尽到安保义务。第四，物业公司主张的生活垃圾清运费已包含在物业费中，这在双方签订的物业管理服务协议中有明确约定，故物业公司要求吴利剑额外支付生活垃圾清理费用没有依据。请求法院驳回物业公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：2007年9月22日，物业公司与吴利剑签订《物业管理服务协议》，协议中约定物业公司为吴利剑居住的丽江新城（赛洛家园）小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，每月每建筑平方米1.5元。吴利剑应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，首次入住应自《入伙通知书》指定的入住时间开始交纳一年的物业服务费用，此后每年首月30日前向物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期限一日，应按当期交纳总额的千分之三支付违约金。物业公司的管理服务达不到本协议约定的服务内容和服务质量标准的，应按国家或地方行业主管部门规定限期改进。另，协议中对双方的权利和义务、物业管理服务内容与质量、物业的经营与管理等亦进行了约定。
吴利剑购买的北京市朝阳区百子湾东里××房屋房屋建筑面积为112.42平方米，吴利剑是该房的所有权人。2007年9月22日吴利剑办理了房屋入住手续。吴利剑所住小区生活垃圾清运费为每户每年30元，城市生活垃圾处理费为每户每月3元。
一审庭审中，吴利剑称其交纳了2007年6月14日至2008年6月13日的物业管理费，认可2008年6月14日之后就没有再交纳物业费的事实。但吴利剑称其不交纳物业费是因为物业公司违约在先，物业公司没有解决吴利剑房屋漏水问题，没有对吴利剑正常停放的车辆尽到管理和安保义务，所以吴利剑是基于不安抗辩权而未支付物业费，物业公司应该抵扣相应的物业费。此外，吴利剑还举出照片和发票欲证明物业公司有公共收益，应依约调整物业费数额和违规收取吴利剑中水费的事实。违约金部分，吴利剑认为比例过高，且部分已超过诉讼时效。生活垃圾费吴利剑认为已经包含在物业费中，故不同意支付。
一审法院判决认定：依据物业公司与吴利剑签订的《物业管理服务协议》，可以认定物业公司与吴利剑之间存在物业服务合同关系。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业公司按照合同约定为吴利剑提供了物业管理服务，吴利剑应当依约履行交费义务。吴利剑拖欠物业费的行为，违反了合同约定，其应当承担责任。物业公司要求吴利剑支付2008年6月14日至2013年6月13日的物业费10117.8元的诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。生活垃圾清运费及城市生活垃圾处理费是吴利剑应缴纳的费用，吴利剑应向物业公司缴纳生活垃圾清运费及城市生活垃圾处理费330元。吴利剑主张物业公司的诉讼请求超过诉讼时效，现有证据无法证明物业公司明显怠于行使权利，因此吴利剑有关超过诉讼时效的抗辩不能成立。一审庭审中，双方均认可吴利剑房屋漏水的事实，对此，物业公司作为物业管理服务机构，应积极查找漏水原因，履行相应的修复或协调义务。另，物业公司作为物业管理机构，应加强与业主的沟通，促使自身服务质量的进一步提高。其主张的违约金该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决：一、吴利剑于判决生效后七日内给付美佳物业管理（深圳）有限公司北京分公司二○○八年六月十四日至二○一三年六月十三日期间的物业管理费10117.8元。二、吴利剑于判决生效后七日内给付美佳物业管理（深圳）有限公司北京分公司生活垃圾清运费及城市生活垃圾处理费330元。三、驳回美佳物业管理（深圳）有限公司北京分公司之其他诉讼请求。如果吴利剑未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
吴利剑不服一审法院上述判决，向本院提起上诉，要求撤销一审判决，改判驳回物业公司的诉讼请求，诉讼费用由物业公司负担。主要事实及理由如下：一、2011年6月以前的物业费已超过诉讼时效，一审法院未予审查。二、根据建筑物区分所有权解释第三条的规定以及合同第三条的约定，家中漏水部分即屋顶属于物业管理公用部位，物业公司应依约负责维护。对此一审法院未予审查。三、依据物权法第七十四条的规定以及合同第三条的约定，停车场亦属于物业公司承担管理和维护义务的范围。吴利剑停放在地下车库内的车辆被毁，物业公司未采取补救措施，一审法院对此未予审查。四、合同第八条约定了物业管理区域清洁卫生费用，一审判决生活垃圾清运费及城市生活垃圾处理费由吴利剑承担，属认定事实不清。五、一审判决遗漏并错误认定多项事实，故适用法律错误。
物业公司服从一审法院判决，针对吴利剑的上诉答辩称：同意一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有双方当事人一、二审陈述及《物业管理服务协议》、《业主临时公约》、房屋所有权证、北京市商品房预售合同、照片等在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点之一是物业公司是否已经有效履行《物业服务管理协议》之义务。本案中，吴利剑主张屋顶漏水以及其所有的车辆在地下车库受损问题，对于屋顶漏水问题，物业公司应在其能力范围内尽到维护、维修义务，但最终责任应属建设施工单位。对于车辆在地下车库受损问题，与本案不属同一法律关系。吴利剑的主张不能否认物业公司全部服务行为并以此作为业主拖欠物业费的理由。对于上诉争议的物业费项目问题，《物业服务管理协议》中约定的“物业管理区域清洁卫生费用”不包括生活垃圾清运费及城市生活垃圾处理费。对于诉讼时效问题，在不足以证明物业公司明显怠于行使权利的情况下，吴利剑有关超过诉讼时效的抗辩不能成立。一审法院驳回物业公司主张违约金的诉讼请求，同时判令吴利剑给付物业费，在认定事实和适用法律上均无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费892元，由美佳物业管理（深圳）有限公司北京分公司负担679元（其中396元已交纳，剩余283元于本判决生效后7日内交纳），由吴利剑负担213元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费892元，由吴利剑负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
代理审判员 巴晶焱
代理审判员 王 奔
二〇一四年四月十五日
书 记 员 耿梦琪