江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02466号
上诉人（原审被告）张长建。
被上诉人（原审原告）昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会，住所地江苏省昆山市中华园街道孔巷社区，组织机构代码K1226408-4。
负责人陶永军，该社区主任。
委托代理人邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。
委托代理人潘琳，江苏丰田律师事务所律师。
原审被告徐林元。
上诉人张长建因与被上诉人昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会（以下简称孔巷居委会）、原审被告徐林元房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第1007号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年7月13日，原审原告孔巷居委会与原审被告徐林元签订《房屋租赁合同》，约定原审原告将位于昆山开发区中华园街道孔巷动迁小区友谊路982号（东北1号）门面房租赁给原审被告徐林元，房屋参考面积为133平方米；租赁期限为3年，从2010年7月1日至2013年6月30日；房屋年租金为39000元，合同总租金为117000元；承租期内如原审被告徐林元需转租或者分租房屋的，所签订的转租或分租合同应符合法律规定，但所产生的经济或法律责任仍由原审被告徐林元承担；合同到期或解除时，原审被告应结清水电费用后搬出所有物品（附着于地面、墙面上的固定设备不得拆除，无偿归甲方所有）；合同到期，原审原告决定采用拍租方式，取消续租，各经营户应要控制装潢成本及库存产品积压；如有一方违反本合同约定的，另一方有权终止合同并追究其违约责任，违约方应支付守约方年租金30%的违约金。
2010年8月24日，原审被告徐林元与原审被告张长建签订《房屋租赁合同》，约定原审被告徐林元将位于昆山开发区中华园街道孔巷动迁小区友谊路982号门面房租赁给原审被告张长建，房屋参考面积为133平方米；租赁期限为3年，从2010年7月1日至2013年6月30日；合同总租金为188000元；合同到期或解除时，原审被告张长建应结清水电费用后搬出所有物品（附着于地面、墙面上的固定设备不得拆除，无偿归原审被告徐林元所有）；合同到期，取消续租，经营户应要控制装潢成本，及库存产品积压，如原审被告徐林元仍有该房屋的续租权，则原审被告张长建仍有优先承租权；如有一方违反本合同约定的，另一方有权终止合同并追究其违约责任，违约方应支付守约方年租金50%的违约金。
2013年6月19日，原审原告向原审被告徐林元发出通知书一份，明确告知原审被告徐林元，房屋的租赁期限于2013年6月30日到期，因原审原告对租赁房屋进行统一公开招租，要求原审被告于租赁期限届满时腾空、迁出租赁房屋，并将租赁房屋的钥匙交付给原审原告。2013年10月23日，原审原告孔巷居委会通过张贴的方式通知原审被告，因原审原告已通过公开招租的方式确定了房屋的竞得人，要求原审被告于2013年10月31日前返还房屋，并按照原租赁合同约定的租金标准支付2013年10月31日之前的租金，如逾期未返还房屋的，从2013年11月1日起，原审被告应按照公开招租确定的租金支付占用房屋期间的使用费，并承担违约金。
另查明：本案所涉店面房系由昆山市新城发展建设有限公司利民分公司建设开发的动迁房项目。2006年根据昆山市开发区管委会意见，该店面房竣工后由昆山市经济技术开发区资产经营有限公司统一管理。2010年，根据昆山市开发区管委会意见，昆山经济技术开发区资产经营有限公司将该店面房移交给昆山经济技术开发区集体资产经营有限公司处置。后为扶持村级（社区）的经济发展，经昆山开发区管委会同意，自2010年7月1日起昆山经济技术开发区集体资产经营有限公司授权本案原审原告负责店面房的经营管理。位于昆山开发区友谊路（春江佳苑）982号店面房，现门牌号为××号。
原审被告徐林元为租赁该房屋已向昆山经济技术开发区资产经营有限公司缴纳押金10000元，原审原告孔巷居委会同意在本案中一并结算
上述事实，由房屋租赁合同、通知及签收回执、通告及照片、孔巷店面房说明、门牌对照表以及当事人陈述予以证实。
原审原告孔巷居委会的诉讼请求为：1、原审被告徐林元、张长建腾空迁让返还位于昆山开发区友谊路（春江佳苑）××号店面房；2、原审被告徐林元、张长建立即支付拖欠租金13000元（自2013年7月1日至同年10月底止）；3、原审被告徐林元、张长建立即支付使用费暂计19000元（自2013年11月1日至房屋迁让返还之日止）；4、判令原审被告徐林元、张长建承担违约金11700元；5、本案受理费等费用由原审被告承担。
原审法院认为：租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。房屋租赁合同期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中原审原告孔巷居委会负责经营管理店面房，其与原审被告徐林元签订的房屋租赁合同合法有效，合同当事人均应恪守该合同义务。该合同中赋予原审被告徐林元将房屋分租或转租的权利，且原审被告张长建从2010年7月开始实际租赁使用租赁房屋至今，原审原告对此并未提出异议，应视为原审原告认可二原审被告之间的转租行为，故原审被告徐林元与原审被告张长建之间的房屋租赁合同合法有效。本案所涉房屋租赁期限均于2013年6月30日届满，租赁期限届满前原审原告已通知原审被告徐林元不再续租，要求原审被告限期腾房，而原审被告张长建作为该房屋的实际使用者，已经知道原审原告要对包括涉案房屋在内的店面房统一重新拍租，不再续租，故原审被告徐林元、张长建应该将房屋返还给原审原告。原审被告仍继续占有使用出租房屋至今，其行为已侵害原审原告的合法权利，故应由房屋的实际使用者即原审被告张长建应该承担支付原审原告房屋使用费的责任。房屋使用费应从2013年7月1日起计算至原审被告实际退房之日止，计算标准按照原审原、被告原合同约定的租金每年39000元为宜。原审被告徐林元作为该房屋的承租人，依法应该对原审被告张长建的上述给付义务承担连带责任。而关于原审原告主张的违约金，因原审原告向原审被告主张的房屋使用费已经能够弥补因原审被告拖延返还房屋而给原审原告造成的损失，故原审法院对原审原告主张的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、徐林元、张长建于本判决生效后十日内搬离昆山市开发区友谊路（春江佳苑）××号店面房，并将该房屋归还昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会。二、张长建在搬离昆山市开发区友谊路（春江佳苑）××号店面房的同时支付昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会房屋使用费（从2013年7月1日起按照每天39000元／365天的标准计算至实际退房之日止），并由昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会返还徐林元押金10000元，实际退房之日即为返还押金之日。三、徐林元对张长建的上述给付义务承担连带责任。四、驳回昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会要求原审被告支付违约金的诉讼请求。案件受理费574元，减半收取287元，由徐林元、张长建负担；此款原审原告已预交，原审法院不再退还，由原审被告在履行上述判决时一并支付原审原告。
上诉人张长建不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人孔巷居委会与徐林元签订的房屋租赁合同约定：合同到期，孔巷居委会决定采用拍租方式取消续租。2013年8月26日被上诉人公布的招租公告并不是采用拍租方式，而是决定采取抓阄的方法确定承租人，该方法并不是合同约定取消续租的条件，不具有取消续租的效力。2、上诉人与徐林元签订了房屋租赁合同，徐林元还没有返还押金，上诉人有权拒绝交还房屋。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人孔巷居委会二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。
原审被告徐林元未作答辩。
二审另查明，2013年8月1日昆山市中华园街道办事处会议纪要认为，鉴于孔祥社区百灵佳苑14号楼20套商业用房在2011年9月份时市场租金3万元／套左右，2011年9月24日拍租时被恶意竞拍至最高年租金20万元／套，虽签署拍卖成交确认书，但除四套外拒绝签订租赁协议，致使16套商业用房长期空关，引发社会不稳，村民极为不满。之前昆山市新城发展建设有限公司已有先例将拍租改为集体议定年租金后公开招租，通过抓阄方式来确定承租人，确保商业用房出租事宜有序健康发展。会议认为，友谊路沿街商铺的公开拍租必须通过村民代表听证来确定采用公开拍租或公开招租方式，实现友谊路沿街商铺的租赁事宜，让广大村民满意。2013年8月22日孔巷居委会召开了公开招租听证会，并确定采取用抓阄的方式确定承租人。
以上事实，有昆山市中华园街道办事处会议纪要、听证会说明、签到表、汇报材料、当事人陈述等证据证实。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为：
一、孔巷居委会与徐林元签订的房屋租赁合同到期后，孔巷居委会是否有权取消续租？
本院认为，首先，孔巷居委会与徐林元签订的房屋租赁合同约定“合同到期，甲方（孔巷居委会）决定采用拍租方式，取消续租，各经营户应要控制装潢成本及库存产品积压”。从合同内容看，租赁合同到期孔巷居委会要取消原承租人的续租，采用拍租方式是孔巷居委会在取消原承租人后，确定新承租人的方式。其次，孔巷居委会根据涉案租赁房屋及租赁市场的现状，并经上级部门昆山市中华园街道办事处的批准召开了公开招租听证会，并确定采取用抓阄的方式确定承租人。不管用拍租方式还是用抓阄方式确定承租人，均是公开招租的一种方法。再次，徐林元在一审中陈述，租赁合同到期后其已收到孔巷居委会的解约通知。原审法院判决孔巷居委会与徐林元签订的房屋租赁合同到期，取消续租，徐林元未提出上诉，服从原审法院的判决。综上，孔巷居委会与徐林元签订的房屋租赁合同到期后，孔巷居委会有权按照合同的约定取消续租。
二、在徐林元未返还张长建押金的情况下，张长建是否有权拒绝返还孔巷居委会租赁房屋？
本院认为，在孔巷居委会与徐林元签订的房屋租赁合同到期后孔巷居委会不再续租的情况下，徐林元不再享有涉案房屋的承租权。同时，徐林元与张长建签订的房屋租赁合同也已到期，张长建继续占有涉案房屋无法律依据，孔巷居委会有权要求张长建返还租赁房屋。至于张长建提出徐林元处还有押金未归还，张长建可以向徐林元另行主张，本案不予理涉。
综上所述，上诉人张长建的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费574元，由上诉人张长建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年九月十日
书 记 员 陆晓婷