广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终1376号
上诉人（原审原告）：广东南洋投资集团有限公司，住所地：肇庆市端州区天宁北路75号之一23E01写字楼之三卡。
法定代表人：陈世骏。
委托诉讼代理人：禤宇杰、梁城深，公司员工。
被上诉人（原审被告）：高要市西江侨联实业开发公司，住所地：肇庆市端州区端州六路13号一幢。
法定代表人：罗志坚。
被上诉人（原审被告）：罗四娣，男，1955年2月10日出生，汉族，身�证住所地：高要市。
委托诉讼代理人：黄明华，广东砚正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭菁菁，广东砚正律师事务所实习律师。
上诉人广东南洋投资集团有限公司（以下简称南洋投资公司）与被上诉人高要市西江侨联实业开发公司（以下简称西江侨联公司）、罗四娣因申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初1048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人南洋投资公司的委托诉讼代理人禤宇杰、梁城深，被上诉人罗四娣的委托诉讼代理人黄明华、郭菁菁到庭参加诉讼，被上诉人西江侨联公司经本院传票传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南洋投资公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持南洋投资公司一审的全�诉讼请求。2、本案一、二审的诉讼费用由西江侨联公司、罗四娣承担。事实和理由：一审法院认定罗四娣与西江侨联公司之间签订的《购房协议》为有效合同，涉案的房屋实际归罗四娣合法占有，判决驳回南洋投资公司的所有诉讼请求错误。事实上，罗四娣与西江侨联公司关于《购房协议》的约定和相关履行行为存在瑕疵，不能证明罗四娣己合法占有涉案房产。同时，涉案《购房协议》也违反了行政法规的强制性规定，应当认定为属于无效合同。一、西江侨联公司与罗四娣关于《购房协议》的约定和相关履行行为存在瑕疵，不能证明罗四娣已合法占有涉案房产。1、从《购房协议》来看，该协议没有明确约定涉案房产的交易总价，根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，合同交易价款为合同的必备条款，涉案《购房协议》因缺少交易总价这个必备条款从而导致协议尚未成立，并且从目前现有证据材料来看，无法证实西江侨联和罗四娣就涉案房产的交易总价达成补充协议，也无法从现有证据推定涉案房产的交易总价，也就无法认定罗四娣所交付的五万元就是全部购房款。2、根据罗四娣所提交的证据，能证明其交付五万元购房款的仅仅是一张收据，是一项孤证。3、倘若涉案《购房协议》成立并且罗四娣己支付全部价款，为何罗四娣一直不办理过户登记手续？尽管《购房协议》约定的是由西江侨联公司代罗四娣办理过户登记手续，但罗四娣一直未对西江侨联公司进行催告，也没有通过诉讼程序主张权利，可见罗四娣是知道自己的购房行为存在瑕疵，无法依法主张权利。二、涉案《购房协议》因违反行政法规的强制性规定，应当认定为属于无效合同。1、根据《广东省人民政府办公厅关于加强国有企业产权转让管理的通知�第二条、《国务院办公厅关于加强国有企业产权交易管理的通知》第三条、《国有资产评估管理办法》第三条的规定，国有资产（国有产权）在转让前依法应当进行评估，而西江侨联公司的经济性质属于全民所有制，即属于国有企业，因此涉案房产依法属于国有资产，但至今未有证据证明涉案房产在转让给罗四娣之前己经履行了相关的评估手续。2、根据《广东省人民政府办公厅关于加强国有企业产权转让管理的通知》第一条、《国务院办公厅关于加强国有企业产权交易管理的通知》第二条的规定，国有企业的产权转让应该经过同级国有资产管理部门审核并报同级地方人民政府批准，而涉案房产在转让之时既没有经过高要区国资部门审核也没有报高要区人民政府批准，违反了上述法规的规定。虽然高要区国资委在2016年4月8日作出《关于攀东补办资产转让审批手续的�复》，同意西江侨联将涉案房产转让给罗四娣，补办了资产转让审批手续，但上述审批程序是国有资产转让的前置程序，不能通过事后补办的形式予以弥补效力瑕疵。三、高要国资委的《关于要求补办资产转让审批手续的批复》的作出时间是2016年4月8日，但涉案房产在2015年12月就己经被一审法院查封，高要国资委在未审核清楚涉案房产己被法院查封的情形下，贸然作出相关批复，该批复因违反法律关于被查封财产不得转让的效力性强制性规定，从而无效。
罗四娣辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回南洋投资公司的上诉，维持原判。
西江侨联公司经本院传票传唤无到庭参加诉讼。
南洋投资公司向一审法院起诉请求：1、撤销一审法院（2016）粤1202执异11号执行裁定书裁定。2、确认罗四娣与西江侨联公司签订�购房协议为无效合同。3、本案的诉讼费用全部由西江侨联公司、罗四娣承担。
一审法院认定事实：该院（2012）肇端法民初字第786号生效民事判决书、（2014）肇端州法执字第511号生效执行裁定书查明并确认以下事实：1996年7月4日，西江侨联公司与中国人民建设银行广东省信托投资公司肇庆市办事处签订《中国建设银行人民币资金借款合同》，合同约定：西江侨联公司向中国人民建设银行广东省信托投资公司肇庆市办事处借款70万元，用于房地产开发。合同签订后，中国人民建设银行广东省信托投资公司肇庆市办事处依约发放了贷款70万元给西江侨联公司，但借款期限届满后，西江侨联公司未能全部归还借款本息。
2004年6月28日，中国建设银行肇庆市分行与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将借款人西江侨联公司该笔借款合同项下截止2003年12月31日借款本金70万元等的债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处。2004年11月29日，中国信达资产管理公司广州办事处与中国东方资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将上述债权转让给中国东方资产管理公司广州办事处。2009年8月19日，中国东方资产管理公司广州办事处作为转让方与KAMCOGLOBALINVESTMENT‖LIMITED（中文名：韩国全球投资有限公司‖，以下简称韩国投资公司）作为受让方签订《资产转让协议》，将包括本案贷款债权在内的若干贷款债权转让给韩国投资公司，并分别于2009年9月16日在国家发展和改革委员会利用外资和境外投资司办理了编号为2009001《对外转让不良债权备案确认书》和2010年7月2日在国家外汇管理局广东省分局办理了“金融资产管理公司对外处置不良资产备案登记表”备案登记。2010年3月12日，中国东方资产管理公司广州办事处和韩国投资公司根据2009年8月19日签订的《债权转让协议》在《资产转让证明》上确认将本案贷款本金70万元等的权益已经转让给韩国投资公司。
原银行债权人在1997年3月20日、1999年6月22日、2000年10月18日、2002年9月19日、2003年9月16日向西江侨联公司发出《逾期贷款催收通知书》，西江侨联公司均在该催款通知书上盖章确认上述债务。2004年9月19日，中国建设银行广东省分行和中国信达资产管理公司广州办事处共同在《南方日报》刊登《债权转让暨催收公告》，向包括西江侨联公司在内的债务人告知债权转让和进行催收。2005年1月27日，中国东方资产管理公司广州办事处和中国信达资产管理公司广州办事处共同在《南方日报》上刊登《债权转让暨催收联合公告（三）》，向包括西江侨联公司在内的债务人和保证人告知债权转让和进行催收。2007年1�17日，中国东方资产管理公司广州办事处在《南方日报》上刊登《债权催收暨招商公告（之一）》，向包括西江侨联公司在内的债务人告知债权转让和进行催收。2008年12月27日，中国东方资产管理公司广州办事处和东方保利达管理有限公司共同在《羊城晚报》上刊登《债务催收暨债权转让公告（之一）》，向包括西江侨联公司在内的债务人告知债权转让和进行催收。2009年8月26日，中国东方资产管理公司广州办事处和东方保利达管理有限公司共同在《南方日报》上刊登《债权回购暨催收的联合公告（一）》，向包括西江侨联公司在内的债务人告知债权转让和进行催收。2010年3月12日，中国东方资产管理公司广州办事处和韩国投资公司共同在《南方日报》上刊登《债务催收暨债权转让公告》，向包括西江侨联公司在内的债务人告知债权转让和进行催收。2012年12月28日，该院经审理作出（2012）肇端法民初字第786号民事判决书判决：西江侨联公司应在该判决书发生法律效力之日起十日内偿还借款本金70万元给韩国投资公司。
由于西江侨联公司逾期没有履行上述民事判决书确定的法律义务，2013年9月12日，韩国投资公司与周邦慧签订《债权转让协议》，将上述合同项下的债权转让给周邦慧，并履行了债权转让的相关手续。2013年12月5日，周邦慧与广州市信必达投资咨询有限公司签订《债权转让协议》，将上述债权转让给广州市信必达投资咨询有限公司，并履行了债权转让的相关手续。2014年1月6日广州市信必达投资咨询有限公司将上述债权转上给南洋投资公司，并履行了债权转让的相关手续。南洋投资公司受让上述债权后，向该院申请强制执行。基于南洋投资公司的申请，该院查封了权属权为西江侨联公司位于高××市××镇××房（即涉案房屋）。罗四娣得知涉案房屋查封后，向该院提出执行异议，认为其已于1999年6月交清房款并入住该房屋，法院的查封存在错误。2016年3月25日该院作出（2016）粤1202执异11号执行裁定书，裁定解除对登记在西江侨联公司名下高××市××镇××房的房产的查封。后南洋投资公司不服向该院提起诉讼，而引讼本案。
另查明，位于高××市××镇××房，建筑面积101.07㎡，权属人高要市西江侨联实业开发公司，房屋登记字号0089，发证日期1997年12月4日。
1999年6月，西江侨联公司与罗四娣签订《购房协议》，购买位于“高要市南兴三路十六号第二幢70号”房屋即涉案房屋，协议内容：购买屋设计二厅三房面积96.39㎡，单车24房4.68㎡，共计建筑面积101.07㎡。交易价格494.71元∕㎡，单车房与住宅同价，合计房款伍万元。本商品房定于九九年六月底交付罗四娣使用。附注一次性付款，办理契证费用自理。1999年6月25日罗四娣支付了房款50000元，西江侨联公司向罗四娣出具收据。之后罗四娣入住该房屋至今。
一审法院认为：本案是申请执行人执行异议之诉。西江侨联公司经该院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院作缺席审判。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定，“买卖双方自愿并立有契约，买方已交付了房款并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续�完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。本案中，罗四娣与西江侨联公司签订的《购房协议书》，是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律、法规的强制性规定，是有效合同，应受法律保护。罗四娣已按协议书的约定付清购房款给西江侨联公司，西江侨联公司亦将房屋交付给罗四娣占有使用至今。2016年4月8日，肇庆市高要区人民政府国有资产监督管理会员会已作出高国资〔2016〕11号文，“同意高要市西江侨联实业开发公司将位于高××市××镇××房转给罗四娣，过户相关税费由买方负责”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。结合本案证据，该院于2015年12月14日查封涉案的房屋之前，罗四娣已实际占有使用该房屋，并付清全部房款，现有证据无法证实罗四娣在办理房屋过户登记手续过程中存在过错的情况下，该院基于上述事实作出（2016）粤1202执异11号执行裁定书，裁定解除对登记在西江侨联公司名下高××市××镇××房的房产的查封，符合法律规定；南洋投资公司请求撤销上述执行裁定书，依据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条�规定，判决：驳回南洋投资公司的全部诉讼请求。本案案件受理费100元，由南洋投资公司承担。
本院二审期间，双方当事人均无提交证据。
一审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。罗四娣与西江侨联公司签订的《购房协议书》，是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律、法规的强制性规定，是有效合同，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，罗四娣已按协议书的约定付清购房款给西江侨联公司，西江侨联公司亦将房屋交付给罗四娣占有使用至今。且查封涉案的房屋之前，罗四娣已实际占有使用该房屋，并付清全部房款，亦无证据证实罗四娣在办理房屋过户登记手续过程中存在过错。故一审法院综合本案实际情况，采信有效证据，认定（2016）粤1202执异11号执行裁定书，裁定解除对登记在西江侨联公司名下高××市××镇××房的房产的查封，符合法律规定，判决驳回南洋投资公司的全部诉讼请求，理由充分，并无不当，本院予以维持。南洋投资公司认为罗四娣与西江侨联公司签订的购房协议为无效合同，要求撤销一审法院（2016）粤1202执异11号执行裁定。但没有提供充分的证据支持其主张，其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，南洋投资公司的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广东南洋投资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡红茂
审 判 员 李小冬
代理审判员 梁达明
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 周伟航