广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初7795号
原告（反诉被告）：冯碧浣，女，1947年6月12日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张志健，广东都汇律师事务所律师。
被告（反诉原告）：罗代敏，女，1987年2月9日出生，汉族。
委托诉讼代理人：黎丰强，广东科德律所事务所律师。
委托诉讼代理人：何辉，广东科德律所事务所律师。
第三人：佛山市宏基毅成房地产服务有限公司，住所地广东省佛山市汾江南路32号1区七座首层P27号，注册号440602000190813。
法定代表人：霍丽柳。
原告冯碧浣诉被告罗代敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日受理后，依法适用简易程序进行审理。案件受理后，被告提起反诉，本院予以准许，并与本诉合并审理。诉讼中，本院根据审理需要通知佛山市宏基毅成房地产服务有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2017年7月11日公开开庭进行了审理，原、被告的诉讼代理人及第三人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告、第三人签订的《房地产买卖合同》及《补充协议书》，被告返还佛山市禅城区惠景二街24号301房屋给原告；2、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告返还该合同原件给原告；3、判令原告依法没收被告定金5万元，301房屋装修归原告所有；4、判令被告向原告支付自2017年6月1日起至实际返还301房屋之日止该房屋的使用费（自2017年6月1日至实际返还该房屋之日止，按每月使用费2000元计算，暂计至2017年6月18日为1200元）；5、判令被告向原告支付中介费损失11490元；6、判令由被告承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：2016年12月18日，原告与被告、第三人签订《房地产买卖合同》，约定：1、原告出售其所有的位于佛山市禅城区惠景二街24号301房屋（以下简称301房）给被告，成交价为766000元，被告于合同签订当天支付定金5万元给原告，付款方式为银行按揭付款。2、如被告逾期履行合同义务的，则构成违约。逾期十天的，原告有权解除合同，没收定金，房屋装修归原告所有等。3、原被告于支付房屋首付款时签订《房屋租赁合同》，待房屋过户当天，被告退还该租赁合同原件给原告。
2016年12月22日，原告与被告签订《补充协议书》，约定：1、如2017年5月31日前，按揭银行没有支付剩余购房款（贷款款项）给原告，则被告一次性付清全部款项给原告，如被告未能如期支付则构成违约。2、原被告签订的租赁合同仅为保证被告交付首付款至过户前的权利，租赁合同自《房地产买卖合同》履行完毕之日起无效。
2016年12月23日，原被告签订上述的《房屋租赁合同》。
《房地产买卖合同》签订后，被告向原告支付定金5万元，原告向第三人支付中介费11490元,2016年12月23日，被告向原告支付首期购房款103000元，原告交付301房给被告使用。
2017年5月31日，因按揭银行没有支付剩余购房款（贷款款项）给原告，原告致函被告要求被告一次性付清全部款项。2017年6月11日，因被告没有按照约定付清款项，原告致函被告确认解除双方签订的《房地产买卖合同》及补充协议，没收定金等。
另查明，截止原告发函解除合同之日，被告仍未通过银行的贷款申请，更未取得《银行同意贷款书》。
根据《合同法》及《房地产买卖合同》等，被告没有按照期限支付购房款的行为已构成违约，依法，原告有权要求解除双方签订的《房地产买卖合同》及补充协议、《房屋租赁合同》，并要求被告承担违约责任。
被告辩称：1、签订房地产合同，被告按照合同约定支付定金、首期款，且签订合同后，原告将房屋交付给被告使用，被告已经对房屋进行装修并入住，到今天为止，被告同意一次性将购房款支付给原告，但原告不配合被告去办理过户手续，因此本案合同是可以继续履行的。2、原告要求没收被告定金及支付房屋使用费等不同意，首先被告无违约，合同是可以继续履行的，合同有明确约定，如银行不能如期按揭，被告已经向原告支付租金，双方对银行同意按揭的时间已经进行预见，被告现在是有足够的资金向原告支付购房款，综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令原告协助被告办理将位于广东省佛山市禅城区惠景二街24号301房屋过户登记至被告名下的手续，被告同意在取得房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当日支付剩余楼款61.3万元给原告。2、判令原告向被告支付违约金（违约金以总购房款76.6万元为基数，按每日1%的标准，从起诉之日起计算至原告协助被告办理将位于广东省佛山市禅城区惠景二街24号301房屋过户登记至被告名下手续的当日止）。3、判令原告承担本案全部诉讼费，包括但不限于案件受理费、反诉费、保全费、公告费等。
事实和理由：2016年12月18日，被告与原告、经纪方佛山市宏基毅成房地产服务有限公司签订了《房地产买卖合同》，约定原告将位于广东省佛山市禅城区惠景二街24号301房屋（建筑面积：94.54平方米，以下简称“涉案房屋”）出售给被告，总购房款为76.6万元。上述合同签订完后，被告向原告支付了5万元定金。2016年12月22日，被告与原告就出让涉案房屋的事宜签订了《补充协议书》。后被告向原告支付了首期楼款10.3万元。
2016年12月28日，原告将涉案房屋交付给被告。后被告装修并实际入住到涉案房屋。但原告拒绝配合被告办理涉案房屋的过户登记手续。
被告认为：双方签订的《房地产买卖合同》以及《补充协议书》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当严格遵守，但现原告拒不配合办理涉案房屋过户登记手续的行为已属违约，根据《合同法》第107条规定以及《房地产买卖合同》的约定，原告应当承担继续履行（即立即协助被告办理涉案房屋的过户登记手续）及向被告支付违约金的违约责任。
综上所述，为了维护被告的合法权益，被告请求法院判令原告协助被告办理涉案房屋的过户登记手续，被告同意在取得房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当日支付剩余楼款给原告。
原告（反诉被告）辩称：原告无任何违约行为，根据双方签订的合同第2条第2小点，如乙方在银行贷款不足，则在过户当天用现金补足差额，该条款已经明确在被告取得银行同贷书后才办理过户，如不能办理则以现金补足差额，这种交易习惯是普遍的，也是约定的，此外，被告无以书面或口头要求原告办理过户，根据补充协议规定，不存在所谓的理解不一致，因此双方按照合同履行合同义务，并非可违背约定，综上，原告无任何违约行为，被告不能在期限内支付房款，构成违约，应承担相应的违约责任。
诉讼中，原告提交以下主要证据：
1、房地产买卖合同、补充协议、房屋租赁合同，证明2016年12月18日，原告与被告、第三人签订《房地产买卖合同》并约定了有关事项。
2、被告与原告聊天记录（核对手机）、解除合同通知书、快递单，证明2017年5月31日，因按揭银行没有支付剩余购房款（贷款款项）给原告，原告致函被告要求被告一次性付清全部款项。2017年6月11日，因被告没有按照约定付清款项，原告致函被告确认解除双方签订的《房地产买卖合同》及补充协议，没收定金等。
3、微信聊天记录截图一张（6.12），证明截至双方合同解除，被告仍未通过银行贷款申请。
4、顺丰快递单及送达记录，证明原告依法向被告发出解除合同通知书。
诉讼中，被告提交以下主要证据：
1、房地产买卖合同、补充协议书，证明被告与原告之间已于2016年12月18日就涉案房屋建立了房屋买卖关系的事实。
2、房产证以及查册表，证明位于广东省佛山市禅城区惠景二街24号301房屋的产权人是原告。
3、收款收据、银行转账凭证、证明书、身份证复印件，证明被告已向原告支付了5万元购房定金以及首期楼款10.3万元的事实。
4、房产交接楼记录表，证明2016年12月28日，原告将涉案房屋交付给被告。
5、物业管理费代扣委托书、佛山市燃气集团股份有限公司禅城燃气分公司客户业务受理单、居民客户用电业务受理表、佛山市禅城区供水有限公司客户业务受理单，证明被告已实际入住并使用涉案房屋。
6、银行流水单，证明被告有能力且可以随时向原告一次性付清剩余楼款61.3万元，但需原告的配合。
7、涉案房屋的水费、电费及物业管理费发票，证明被告已入住涉案房屋的事实，并且被告一直按时缴纳涉案房屋的水费、电费及物业管理费。
8、代理费支付承诺书、收款收据，证明被告已向第三人佛山市宏基毅成房地产服务有限公司支付了5400元的中介费。
9、佛山市个人住房查询结果，证明被告有购房资格。
10、2017年6月3日的银行回单及业务凭证，证明被告按照《补充协议书》约定向原告支付了2017年6月的租金2000元。
11、艺阁设计装修施工合同、装饰工程预算表、营业执照、收据、涉案房屋现状照片，证明被告对涉案房屋进行了装修的事实，并花费了163164.3元。
12、被告2017年7月11日的银行流水单，证明被告有能力且可以随时向原告一次性付清剩余楼款61.3万元。
本院认证：对原告提供的证据，被告对证据1、2真实性无异议，本院对真实性予以确认；对证据3、4，被告对真实性未予确认，但结合其他证据，本院确认被告尚未取得银行同贷书及原告发出解除通知的证明内容。对被告提供的证据，原告对证据5、7、8、11的真实性有异议，但经核对原件，本院确认其真实性；对其他证据，原告对真实性无异议，本院予以确认。
本院经审理查明：
2016年12月18日，原、被告、第三人签订了《房地产买卖合同》，约定原告将位于广东省佛山市禅城区惠景二街24号301房屋（建筑面积：94.54平方米）出售给被告，总购房款为76.6万元。合同还约定：双方签署本合同时，被告需向原告支付50000元作为购房定金，并于签署正式网签买卖合同当天支付该房产的首期购款项103000元，余款613000元在办理好被告的不动产权证时向银行按揭，由银行直接划入原告账户。如被告向银行所贷款项不足则在过户当天用现金补足差额给原告。因原告或被告违反本合同约定的，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同的，若逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的1%向守约方支付违约金，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任。买卖双方违反合同约定未能买入或卖出房产的，违约方均应向经纪方支付成交价3%的违约金，给经纪方造成损失一切由违约方负责。支付首期款时，原告同意签一份以已收首期款作为租金的总金额、租期为20年的租赁合同给被告，待过户当天被告将租赁合同原件退回给原告。合同签订后，被告向原告支付定金5万元。
2016年12月22日，原、被告签订《补充协议书》，约定：被告保证贷款在2017年5月31日前银行放款至原告账户，如因被告原因原告在2017年6月1日前仍未收到该贷款，则要求被告一次性支付该房屋的尾款，被告不得有异议。如被告不能一次性支付该房屋的尾款，则视为被告违约。若国家贷款政策调整或银行无额度未能放款给原告，被告则以租金形式补偿给原告，金额为月租金2000元，期限自2017年6月1日至放款之日止。签订的租赁合同是为了保证被告交付首付款至过户前的权利，租赁合同自被告交房款首期给原告之日起开始生效，自过户出证之日开始失效。
2016年12月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告向原告支付首期购房款103000元，原告交付房屋给被告使用。
2017年5月31日，原告短信通知被告要求被告在2017年6月2日一次性付清全部款项，否则视为违约。2017年6月3日，被告向原告支付2000元。2017年6月11日，原告向被告发出解除合同通知书。
另查明：根据被告提交的其中国工商银行卡历史明细清单显示，至2017年6月26日，该卡余额为664264.97元。
庭审中，原告陈述：只收了（被告）2000元，收的是房屋使用费，不承认是租金；没有直接约定过户时间，一切由中介方通知。
庭审中，被告陈述：无明确约定过户时间。
庭审中，第三人陈述：（在办过户的时间上）在银行出具同贷书后才去办理过户，没有约定支付余款后才办理过户，因是银行按揭，可能出现国家贷款政策调整或银行无额度未能放款，所以双方约定2017年5月31日前支付余款。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。案涉合同均不存在无效情形,受法律保护,合同各方应严格依约履行。案件的争议焦点为：1、案涉房屋买卖合同履行中双方是否存在违约？2、合同应解除还是继续履行？
关于违约认定问题。首先，原、被告签订的补充协议虽约定被告在2017年5月31日前不能取得银行贷款的，应一次性支付尾款，但对支付时间未明确约定，原告要求被告在2017年6月2日前支付，没有合同依据，也未给对方合理的准备时间，故被告未按该要求付款，不构成违约；其次，合同一方面约定余款613000元在办理好被告的不动产权证时向银行按揭，应理解为先过户再按揭，另一方面又约定如被告向银行所贷款项不足则在过户当天用现金补足差额给原告，应理解为先按揭再过户，前后文存在矛盾，无法确定办理过户手续的时间，而根据原、被告、第三人陈述，应认定买卖双方未对办理过户手续的具体时间进行约定。在支付尾款和过户登记二者未约定先后顺序的情况下，被告有同时履行抗辩权，在对方履行之前有权拒绝其履行要求，故被告未按原告指定时间付清房款，不构成违约；第三，从合同及补充协议的有关约定可以看出，双方对不能取得银行贷款的可能性有一定的预期，且被告已按约定以每月2000元租金的形式补偿原告，原告的期待利益并未受到严重损害，在此情况下，也不宜认定被告未按原告要求一次性付清房款的行为构成违约；最后，原告也享有同时履行抗辩权，在被告未付清尾款时，有权拒绝过户登记的履行要求，故原告未协助被告办理过户登记手续，同样不构成违约。
关于合同解除或继续履行问题。如上所述，原被告双方在履行房屋买卖合同过程中，均不存在违约行为。因此，原告要求解除合同，并据此要求没收定金、赔偿损失等主张，缺乏依据，本院不予支持。至于被告主张的继续履行问题，因其在诉讼中提交证据证明其具备一次性付清尾款的能力，也表示愿意一次性支付，且被告在2017年6月1日前已支付定金及首期款，在过户登记方面不存在当地政策障碍，故对被告要求继续履行案涉房屋买卖合同的主张，本院予以支持，但对其要求原告支付违约金的诉讼请求，不予支持。被告应在原告协助办理过户登记手续的同时，向原告支付剩余房款。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告冯碧浣在本判决发生法律效力之日起十日内协助被告罗代敏办理将位于广东省佛山市禅城区惠景二街24号301房屋所有权变更过户至被告罗代敏名下的登记手续；
二、被告罗代敏在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告冯碧浣支付剩余购房款613000元；
三、驳回原告冯碧浣的全部诉讼请求；
四、驳回被告罗代敏的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行协助过户、给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5730元，由原告冯碧浣负担；反诉受理费4965元，财产保全费3585元，合共8550元，由被告罗代敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黎秋华
二〇一七年七月二十五日
书记员 吴章斐