新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第298号
上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市新隆华汽车服务有限公司
法定代表人：朱力，该公司总经理。
委托代理人：王伊明，新疆亿铭律师事务所律师。
委托代理人：马合木提·尼亚孜，乌鲁木齐市新隆华汽车服务有限公司职员。
被上诉人（原审原告）：赵新荣
委托代理人：徐涛，新疆德洋律师事务所律师。
上诉人乌鲁木齐市新隆华汽车服务有限公司（以下简称新隆华公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2013）新民三初字第1357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人新隆华公司的委托代理人王伊明，被上诉人赵新荣及其委托代理人徐涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年5月8日，赵新荣、新隆华公司签订一份房屋租赁合同，赵新荣将坐落在乌鲁木齐市长春路与杭州路交汇处长30米、宽22米、面积为660平方米的房屋出租给新隆华公司使用，新隆华公司对赵新荣所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。房屋年租金20万元，租期自2012年5月8日至2016年5月7日。租金按年计算，由新隆华公司在进房前一次性支付赵新荣当年度的租金。新隆华公司应按需按时交纳房租，否则赵新荣有权收回房屋，扣押金不退。房屋租赁期内，赵新荣应负责房屋的正常维修，以保证新隆华公司正常使用。租赁期内，新隆华公司不得转租、互换、不得随意改动房屋结构，如需改动需经赵新荣书面同意，费用由新隆华公司承担，承租期满后，必须恢复原状，否则扣除押金。双方还约定，任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。新隆华公司逾期交付房屋租金，每逾期一日，由赵新荣按月租金额的10%向新隆华公司加收违约金。合同签订后，新隆华公司支付赵新荣2012年5月8日至2013年5月7日期间的租金20万元及押金5万元。现因新隆华公司拖欠租金，赵新荣诉至原审法院要求解除房屋租赁合同，由新隆华公司支付2013年5月8日至2013年11月7日期间的租金100002元并按月租金的10%主张该期间共6个月的逾期付款违约金300006元。新隆华公司认为赵新荣主张的违约金过高且违反法律规定，请求法院依照逾期付款利息调整降低。
2013年6月，新隆华公司根据租赁合同约定以赵新荣未尽到租赁房屋修缮义务为由起诉至原审法院，要求赵新荣赔付修缮费12800元、公证费1200元、违约金3万元。2013年8月26日，原审法院作出（2013）新民三初字第672号民事判决书，认为双方订立的房屋租赁合同是真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行，遂判决赵新荣给付新隆华公司房屋修缮费12800元及公证费600元，该判决已发生法律效力。现赵新荣、新隆华公司在合同履行中多次发生纠纷，甚至发生刑事案件。
原审法院认为，赵新荣、新隆华公司所签订的《房屋租赁合同》已被生效判决确认合法有效，双方应按合同约定行使权利、履行义务。根据租赁合同的约定，新隆华公司应按需按时交纳房租，否则赵新荣有权收回房屋并提前解除合同。在租赁合同法律关系中，支付租金是承租人的主要义务，双方在合同履行中多次发生纠纷且发生刑事案件，新隆华公司现以租赁合同无效为由拒付租金，合同若继续履行双方订立租赁合同时的预期目的将难以实现。新隆华公司的行为违反合同约定构成根本违约，现赵新荣请求解除租赁合同符合法律规定，对其主张予以支持。新隆华公司租赁赵新荣房屋应当向赵新荣支付租金，赵新荣主张新隆华公司支付所拖欠2013年5月8日至2013年11月7日6个月期间的租金有相应证据证明，该项请求具有事实和法律依据，应予以支持，但其6个月租金金额应为100000元。我国法律规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案租赁合同所约定新隆华公司逾期支付租金，每逾期一日，由赵新荣按月租金额的10%加收违约金，该约定违约金明显过高，现新隆华公司请求调整降低违约金符合法律规定。综合全案，对新隆华公司逾期支付租金的违约金以所欠付租金的20%予以确定，新隆华公司应支付赵新荣违约金20000元。新隆华公司关于合同无效不予支付租金的抗辩意见没有法律依据，不予采纳。据此，原审法院判决：一、解除赵新荣与乌鲁木齐市新隆华汽车服务有限公司2012年5月8日签订的《房屋租赁合同》；二、乌鲁木齐市新隆华汽车服务有限公司支付赵新荣2013年5月8日至2013年11月7日期间的租金100000元，双方合同解除后至乌鲁木齐市新隆华汽车服务有限公司搬离租赁房屋期间的租金按原租赁合同执行；三、乌鲁木齐市新隆华汽车服务有限公司支付赵新荣违约金20000元（100000元×20%）。
上诉人新隆华公司不服原审判决上诉称，被上诉人出租的房屋系没有任何手续的违章建房，而且经高新区执法局书面通知要求立即拆除，因此我公司与被上诉人赵新荣签订的房屋租赁合同应为无效合同。无效的合同应当各自返还，我公司不应支付违约金。被上诉人与我公司签订合同时并未告知该出租房屋系违章建房，被上诉人也没有证据证实其对出租房屋享有合法的处分及收益权，请求二审法院驳回被上诉人要求解除合同以及我公司支付违约金20000元的诉讼请求，并判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人赵新荣答辩称，原审判决解除了租赁合同，上诉人上诉请求确认合同无效，其在庭审中又要求继续履行，这是三个不同的法律概念，不能随意变更。房屋租赁合同已经由生效判决确认了法律效力，行政执法局下发的拆除通知书不是针对我，被上诉人应按合同约定承担相应的民事责任。经营权和所有权是可以分离的，我取得了经营权，收取经营费用并不违反相关法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
经本院审理查明的事实与原审法院认定事实相一致。
二审另查明，赵新荣未取得租赁房屋的建设工程规划许可证。2013年5月28日，乌鲁木齐市高新区城市管理行政执法局向新隆华公司出具一份乌高（新）改通（2013）第0000263号《责令改正通知书》载明：你（单位）于2013年5月25日在杭州东街新隆华公司使用的彩钢板房屋未提供相关手续的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定。……，现责令你（单位）于2013年5月28日18时前以自行拆除彩钢板房的方式改正上述违法行为。又查，租赁房屋至今仍由新隆华公司占有、使用。
认定上述事实，有房屋租赁合同、民事判决书、欠费催告函、责令改正通知书、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录等证据附卷为证。
本院认为，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被上诉人赵新荣既未能提供建设工程规划许可证，亦未举证证实其建造彩钢板房已获得相关行政主管部门的批准，故而其与上诉人新隆华公司签订的《房屋租赁合同》当属无效协议。上诉人新隆华公司上诉主张合同无效符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还……”。据此，基于合同无效所产生的法律后果，上诉人新隆华公司理应将租赁的房屋返还给被上诉人赵新荣。原审法院以合同有效为前提，判令解除双方签订的房屋租赁合同属适用法律错误，本院依法予以纠正。《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”上诉人新隆华公司实际占有、使用租赁房屋，理应参照租赁合同约定的租金标准向被上诉人赵新荣支付房屋使用费。原审判决新隆华公司支付赵新荣租金表述不当，本院予以纠正。因租赁合同无效，现被上诉人赵新荣向上诉人新隆华公司主张逾期付款违约金于法无据，原审判决上诉人新隆华公司支付赵新荣违约金20000元属适用法律错误，本院依法予以纠正。上诉人新隆华公司该项上诉主张成立，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2013）新民三初字第1357号民事判决第一、三项，即“解除赵新荣与乌鲁木齐市新隆华汽车服务有限公司2012年5月8日签订的《房屋租赁合同》”、“乌鲁木齐市新隆华汽车服务有限公司支付赵新荣违约金20000元（100000元×20%）”；
二、变更乌鲁木齐市新市区人民法院（2013）新民三初字第1357号民事判决第二项，即“乌鲁木齐市新隆华汽车服务有限公司支付赵新荣2013年5月8日至2013年11月7日期间的租金100000元，双方合同解除后至乌鲁木齐市新隆华汽车服务有限公司搬离租赁房屋期间的租金按原租赁合同执行；”为：上诉人乌鲁木齐市新隆华汽车服务有限公司支付被上诉人赵新荣2013年5月8日至2013年11月7日期间的房屋使用费100000元；
三、上诉人乌鲁木齐市新隆华汽车服务有限公司于本判决生效后三十日内将坐落在乌鲁木齐市长春路与杭州路交汇处的租赁房屋返还给被上诉人赵新荣；
四、驳回被上诉人赵新荣要求解除与上诉人乌鲁木齐市新隆华汽车服务有限公司于2012年5月8日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求；
五、驳回被上诉人赵新荣要求上诉人乌鲁木齐市新隆华汽车服务有限公司支付违约金的诉讼请求。
以上乌鲁木齐市新隆华汽车服务有限公司应给付赵新荣款项合计100000元，限乌鲁木齐市新隆华汽车服务有限公司于本判决生效后十日内付清，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费7300.12元（赵新荣已预交），由赵新荣负担75%即5475.09元，由乌鲁木齐市新隆华汽车服务有限公司负担25%即1825.03元；二审案件受理费300元（乌鲁木齐市新隆华汽车服务有限公司已预交），由赵新荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 兰 莉
审 判 员 陈映红
代理审判员 曾 敏
二〇一四年三月十八日
书 记 员 白 杨