山东省莱州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0683民初951号
原告：莱州正宏置业有限公司，住所地：莱州市府前街303号。
法定代表人：裘振红，执行董事。
委托诉讼代理人：徐春光，山东莱兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李光兴，山东光州律师事务所律师。
被告：迟爱梅，女，1973年2月7日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。
被告：王伟杰，男，1970年2月13日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。
被告：莱州市府前街恒德书店，住所地：莱州市府前街（锦绣园***号）。
业主：迟爱梅。
被告：山东恒基书业有限责任公司，住所地：济南市历城区北园大街26号403室。
法定代表人：王伟杰，经理。
四被告共同委托诉讼代理人：李云宝，山东平鼎律师事务所律师。
原告莱州正宏置业有限公司（以下简称正宏置业）与被告迟爱梅、王伟杰、莱州市府前街恒德书店（以下简称恒德书店）、山东恒基书业有限责任公司（以下简称恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正宏置业的委托诉讼代理人徐春光与李光兴、被告迟爱梅及四被告共同委托诉讼代理人李云宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令：1、被告迟爱梅、王伟杰共同给付购房款934906.7元；2、被告迟爱梅、王伟杰共同给付逾期付款违约金421245.33元；3、被告恒德书店与被告恒基公司对第1、2项付款义务承担连带责任；4、诉讼费由四被告承担。事实和理由：被告迟爱梅与王伟杰系夫妻关系。2015年5月16日，原告与被告迟爱梅、恒基公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告迟爱梅购买原告位于莱州市府前街303号商业楼房一处，面积为1524.87平方米，转让单价为5525元/平方米，定金为转让价款的20%。买方通过银行抵押付款方式给付除定金之外的房款。买方须于产权证办理完毕后次日即向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并保证自向银行提交抵押贷款申请的相关资料当日起四十日内能够放款到卖方指定的帐户。发放贷款不足以支付房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起二十日内补足余额。买方逾期付款的，卖方有权解除合同并要求买方支付该房地产转让总价款百分之五的违约金，担保方对此承担连带责任。被告迟爱梅与恒德书店在合同买方栏盖章，被告恒基公司在担保方栏盖章。同日，原告与被告迟爱梅、恒基公司又签订《补充协议》，约定：迟爱梅分三次购买原告的一手房，第一批次675.24平方米，第二批次337.62平方米，第三批次512.01平方米。原告收到第一批次全部余款后双方正式交易第二批次的商铺，收到第二批次全部余款后双方正式交易第三批次的商铺。上述合同、协议签订后，原告按约定向被告迟爱梅交付了房屋，迟爱梅给付了部分购房款。截止到2016年12月10日迟爱梅拖欠原告购房款934906.7元未付。综上所述，原告与被告迟爱梅、恒德书店、恒基公司共同签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》均是各方的真实意思表示，应为合法有效。原告按约定履行合同义务后，被告迟爱梅应按约定期限给付购房款，但迟爱梅未按约定付款，构成违约，应当承担继续付款及违约责任。被告王伟杰与迟爱梅系夫妻关系，应承担夫妻共同债务。被告恒德书店也在合同中加盖印章，应当承担共同还款责任。被告恒基公司作为担保方，依法应当承担连带保证责任。
被告迟爱梅辩称：一、我有合同同时履行抗辩权，在原告的二手房回购义务没有履行完毕之前，我应当中止履行付款义务，并不承担违约责任。根据双方签订的《补充协议》第一条的约定，我整体购买位于莱州市府前街的锦绣苑二楼商场包括二手房及一手房在内的所有可交易的房地产。从合同履行情况看，原告在回购二手房以后，再与我签订买卖合同，回购二手房是补充协议约定的原告应负的主合同义务，而不仅仅是居间义务。2015年12月份至2017年1月份，我多次找到二手房业主磋商回购的问题，六户业主均表示由原告回购，拒绝与我协商谈判，导致我经营的书店整体装修计划和商家合作的计划落实，影响了书店的正常经营，并造成书店经营成本增加。在原告未完成回购义务的前提下，根据合同法规定的同时履行抗辩权，我有权拒绝支付其剩余房屋价款。二、原告所诉请的剩余购房款数额有误。第三次房产交易的价款为512.01平方米×6000元/平方米=3072060元，我于2015年8月20日付款614412元，于2015年9月15日付款500000元，于2015年11月23日付款800000元，于2016年12月8日付款29188元；根据补充协议第四条约定，剩余优惠款224200元，在付清第三次房款时扣除；根据房屋买卖合同第三条第二款约定，我付清全部房款后，原告将我已经缴纳的租赁押金、物业保证金转交给我，其中房屋水电押金15000元，物业保证金20000元，合计35000元；2015年8月22日，原告承诺我付清全部房时还有46636元优惠款，继续扣除；根据双方关于回收二手房的约定，剩余回收二手房还有202平方米，每平方米原告应补贴1000元，总计为202000元，应予扣除；剩余二手房回购发生的过户费用，根据约定应由原告承担一半82800元。以上总价款3072060元扣除各项费用后，余款为537824元。三、我与原告关于剩余房款支付时间约定不明确，不应当承担违约责任。根据房屋买卖合同第六条约定，发放贷款不足以支付房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起二十日内补足余款。在与原告签订房屋买卖合同之前，我已经与莱州市农村合作银行达成补步贷款意向，以书店二楼整体做抵押贷款额度800万元，剩余100多万元购房款我没有太大压力，由于原告改变了当初的出卖计划，导致我第三次抵押贷款的额度仅为100万元，远远不足以支付第三次房款，对于剩余的房款根据合同约定应当自银行出具贷款承诺函之日二十日付清。但是至今，我也未收到银行的贷款承诺函，对于第三次房款的支付时间，双方没有达成合意，应当由双方进一步协商，或者由原告提出履行要求。既然没有达成合意，就不存在违约责任问题。四、退一步讲，假设我承担逾期付款违约责任，原告所主张的违约金明显高于其经济损失，请求法院予以调整。原告是依合同第七条约定按照房屋总价款5%计算的违约金，根据最高院关于审理商品房买卖合同解释第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。截止到2016年12月8日，扣除已支付的及双方约定应扣除的价款后，剩余房款为537824元，参照中国人民银行规定的同期贷款利息计算至今，不足十万元，因此请求法院予以调整。五、据我了解，我支付全部房款后，原告有注销公司的意向，这样会导致我回收二手房没有保障，建议提取一部分保证金，保证我的合法权益；我要求原告根据补充协议第八条约定，在我支付全部房款以后，原告赠与我7个车位；在我与个别二手房业主进行磋商过程中，有的业主甚至提出每平方米2.6万元的价格，远远高于当初6000元的价格，对于高出部分，我认为应当由双方按照50%的比例共同承担。
被告王伟杰、恒德书店、恒基公司均辩称：愿意按法律规定承担责任。
经审理查明，2015年5月16日，原告莱州正宏置业有限公司（卖方）、被告迟爱梅（买方）、被告恒德书店、被告恒基公司（均作为担保方）共同签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：第一条、转让标的。卖方所转让房地产坐落于莱州市府前街303号，登记建筑面积为1524.87平方米；……第三条、房地产租约现状。买卖双方就该房地产定有租约；第四条、转让价款。转让单价为5525元/平方米，不含税费；第五条、交易定金。定金为转让总价款的百分之二十；第六条、付款方式。买方通过银行抵押付款方式给付除定金之外的房款，须于产权证办理完毕后次日即向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并保证自向银行提交抵押贷款申请的相关资料当日起四十日内能放款到卖方指定的帐户。发放贷款不足以支付房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起二十日内补足余款。第七条、买方逾期付款的违约责任。买方逾期付款的，卖方有权解除合同并要求买方支付该房地产转让总价款百分之五的违约金，担保方对此承担连带责任；……第九条、产权转移登记。如上述第六条约定的付款方式无法办理的，则双方解除该买卖关系互不追究责任；如该协议能得以办理的，则双方于卖方收到买方支付的定金后三日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。在收文回执载明的回复日期届满之日起三日内，买卖双方须办理交纳税费的手续。该房地产证由卖方领取。在领证后双方共同到银行办理抵押贷款手续。第十条、其他违约责任。任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权要求解除合同并要求对方支付该房地产转让总价款百分之三十的违约金。如买方违约的，则担保方对此承担连带责任……。
同日，原告（卖方）又与被告迟爱梅（买方）、被告恒德书店、恒基公司（担保方）签订上述房屋买卖合同的《补充协议》一份，协议约定：一、买方整体购买位于莱州市府前街的锦绣苑二楼商场包括二手房及一手房在内的所有可交易的房地产，面积按实际面积为准，其中该二手房分买方须直接与该二手房业主交易，卖方负责上述该二手房交易的居间工作；二、买方分三批次购买卖方的上述一手房，即第一批次购买对象为总面积计675.24平方米的商铺（铺号：……），第二批次购买对象为总面积计337.62平方米的商铺（铺号：……），第三批次购买对象为总面积计512.01平方米的商铺（铺号：……）。上述三批次交易时间及方式按如下进行，即甲方收到第一批次全部余款后双方正式交易（办理产权过户及抵押贷款等手续）第二批次的商铺，甲方收到第二批次全部余款后双方正式交易（办理产权过户及抵押贷款等手续）第三批次的商铺；三、关于购买孙淑英……这六个商铺，双方同意在该等商铺租期届满前，另行解决该问题；四、为鼓励买方整体购买计划，卖方同意在一手房总面积×6000元/平方米的总价里予以买方人民币724200元（597200元+125000元）的优惠。该优惠须在一手房成交价款（本协议第五条约定的实际成交价）的余款中予以抵扣。考虑到一手房交易分三次进行，该优惠分三次在每次交易余款中予以均等扣减；五、一手房交易实际成交价为：该合同第四条约定的单价×一手房交易总面积﹢724200元，该合同单价计算方式为：（一手房总面积×6000元/平方米-724200元）÷一手房总面积；六、该二手房交易合同签订完毕后当日，买方按实际成交价的百分之三十向每个出让方支付定金。出让方需按合同要求配合买方办理房产证、土地证过户手续。该手续办理完毕后，买方于四十日内付清余款；七、买方如以自然人名义签订该合同的，则买方须以其及其配偶控股的所有企业作为房款支付的保证人；买方如以企业名义签订该合同的，则买方须以其出资人及其关联企业作为房款支付的保证人；八、二手房及一手房款项全部付清后，卖方将无偿赠送给买方7个地下停车位……；十一、违约责任按“该合同”第七及第十条执行……。
上述合同、协议约定的一手房，原告已经全部交付给被告，并且办理了产权过户登记，登记在被告迟爱梅名下。
根据以上合同及协议的内容，第一批次房屋交易价款为4051440元，履行情况为：被告迟爱梅分别于2015年5月30日付款810288元,7月16日付款200万元，8月11日付款991152元，扣除合同中约定的优惠款25万元，第一批次的房款付清；第二批次房屋交易价款为2025720元，履行情况为：被告迟爱梅分别于2015年8月18日付款405144元，8月20日付款1370576元，扣除第二批次的优惠款25万元，第二批次房款付清；第三批次房屋交易价款为3072060元，履行情况：被告迟爱梅于2015年8月20日付款614412元，9月15日付款50万元，11月23日付款80万元，以上付款共计1914412元。因被告迟爱梅未按合同约定付清涉案第三批次房款，故原告诉至本院。
一、涉案第三批次房屋的优惠款及应当扣除款项的情况。
（一）、原、被告双方无争议的事实：原、被告均认可根据双方签订的补充协议第五条约定，原告应给予被告迟爱梅第三批次房屋优惠款为224200元。
（二）、原、被告双方有争议的事实：
被告迟爱梅主张应扣除租赁期间所交的水电费押金15000元、保证金20000元，对此提供了以下证据：1、加盖有“莱州正宏物业管理有限公司”财务专用章的水电费押金15000元、保证金20000元的收款收据二张（客户名称均为烟台恒基书业有限责任公司）。2、《商铺租赁、物业管理合同》一份，该合同系莱州正宏物业管理有限公司与烟台恒基书业有限责任公司所签，租赁商铺为锦绣苑韩国城二层。被告迟爱梅对此称：烟台恒基书业有限责任公司系被告山东恒基书业有限责任公司之前的名称，该公司系自己与王伟杰夫妻俩共同投资设立。在自己购买原告涉案房屋前这些房屋就已经被烟台恒基书业有限责任公司租赁，一直由自己在此经营。根据涉案房屋买卖合同第三条第二款“该房地产产权转移且买方付清全部房款后，买方与卖方之间租赁关系自动解除，卖方须将承租方已交卖方之租赁押金/保证金及剩余租期内的租金（若有）转交于买方”的约定，上述押金及保证金就是上述租赁合同中约定的押金及保证金，在付清全部房款后，原告应将上述款项35000元同时转交给自己，因此被告迟爱梅主张扣除是成立的。经质证，原告认可上述租赁合同的真实性，但认为上述费用不是原告收取，不应当从购房款中扣除，且该款项与本案没有关联，不属于本案审理范围。
被告迟爱梅主张房款中应扣除一次优惠补贴恒德书店款项46636元。被告迟爱梅提供了以下证据：1、付款委托书复印件一份，内容为“委托人山东恒基公司指定莱州农行永安支行于2015年10月15日汇入裘振红（正宏置业）账户人民币2198448元，请裘振红收到后即可将该款项直接支付给莱州正宏置业有限公司，用于迟爱梅应付给迟爱梅购买莱州正宏置业有限公司（整体买位于莱州市府前街的锦秀苑二楼商场）的房款。特此委托。迟爱梅（签字）2015年8月22日。补充：在房款全部结清后，正宏置业一次优惠补贴恒德书店款项46636元，于房款全部结清时同时付清优惠补贴款。裘振红（签字）15.8.22。”迟爱梅对此称该委托书原件在原告处；2、其与原告法定代表人裘振红的录音资料及相应的书面整理材料各一份，该录音资料反映：迟爱梅提起该46636元的优惠款的事，裘振红经过回忆，承认对该优惠款自己签过字。经质证，原告表示被告应当提交提供委托书原件，原告并没有授权任何人表示给予被告该优惠款；认可该录音是真实的，但优惠应当基于被告足额付款的情况下给予。
被告迟爱梅主张应扣除二手房补贴202000元、二手房过户费82800元。被告迟爱梅称根据双方关于回收二手房的约定，原告对二手房进行回购，再以低于回购价1000元的价格出卖给自己，每平方米补贴1000元，现剩余二手房还有202平方米，共计补贴202000元；实际交易是自己与二手房业主直接签订房屋买卖合同，并由双方各自承担过户费用的50%，由原告承担过户费用一半82800元。迟爱梅又称补充协议第四条所出现的724200元，其中的597200元是根据合同约定回购二手房应给予的优惠，125000元是过户费用的一半。原告不认可被告迟爱梅的上述损失，原告认为合同中约定的优惠是指购买全部一手房给予的优惠，其公司对于被告迟爱梅购买二手房仅是起到居间作用。
被告迟爱梅主张根据补充协议第八条“二手房及一手房款项全部付清后，甲方（原告）将无偿赠送给乙方（迟爱梅）7个地下停车位”的约定，在自己支付全部房款后，原告应赠与自己7个车位；在自己与个别二手房业主进行磋商过程中，有的业主甚至提出每平方米2.6万元的价格，远远高于双方约定的每平方米6000元价格，对于高出部分，自己认为应当由双方按照50%的比例共同承担。原告对此认为，被告迟爱梅未与二手房业主进行协商并达成协议，二手房款未实际交付，7个车位的交付条件不成立。
二、关于原告主张被告迟爱梅存在违约的情况。
原告主张，根据被告迟爱梅提交的2015年8月22日付款委托书，迟爱梅最迟应于2015年10月15日向原告支付剩余购房款2198448元。迟爱梅已将付款期限确定为2015年10月15日，因此不应再依据合同第六条约定的付款时间作为付款依据。被告迟爱梅则主张在2015年8月22日迟爱梅的付款委托书所约定的由莱州农行永安支行于2015年10月15日付2198448元，该付款时间是双方估算的贷款发放时间，具体应以贷款实际发放时间为准。
原告主张根据双方签订的房屋买卖合同，被告迟爱梅未按约定的付款时间给付房款，构成违约。原告对此提供了莱州市不动产登记中心出具的涉案第三批次商铺的查档证明一宗，用以证明被告办理产权抵押登记起始日为2015年11月9日，该批次商铺分别于2015年8月28日及9月2日过户给被告迟爱梅。被告迟爱梅应于2015年8月29日及9月3日向银行提交抵押贷款的相关资料，应于上述时间起40日内即于2015年10月8日和10月13日向原告交付第三批次购房款，而被告迟爱梅当庭陈述是于2015年9月15日提交的，已违反了合同第六条第二款的约定。经质证，四被告对该证据的真实性无异议，但称该证据只是证明办理了房屋所有权登记，但贷款还需要办理土地登记，不能仅凭此认定迟爱梅应当支付房款的时间。
被告迟爱梅主张：1、根据合同约定“银行出具贷款承诺函之日起20日内补足余款”，但操作中银行是否能出具贷款承诺函不确定，基于此，双方对于剩余房款的支付时间没有完全达成合意。2、假设被告迟爱梅要承担逾期付款违约责任，那么违约经济损失的起算时间应该从2015年12月11日计算，因为被告贷款发放到位的时间是2015年11月21日，也就是说在此时间时被告才能确定抵押贷款数额与剩余房款是多少，自此顺延20日即到2015年12月11日才是剩余房款支付到期日。
被告迟爱梅提供了以下证据：1、涉案第三批次商铺办理过户登记的房产证原件及土地证（复印件），反映该批次商铺领证时间分别为2015年8月25日、8月27日、9月8日、9月14日。迟爱梅对此称该批次商铺于2015年9月14日办理了房产、土地过户登记，次日自己即向莱州市农村商业银行递交了贷款申请，2015年11月21日银行贷款100万元才发放到位，自己将其中80万元于2015年11月23日支付给原告，将剩余20万元偿还了别人的借款。经质证，原告认为上述证据系复印件，没有证据效力。2、借款合同、购货合同（复印件）。经质证，原告认为系复印件，没有证据效力；3、莱州市农村商业银行（简称）于2015年11月20日向自己发放100万元贷款的相关银行凭证一宗。经质证，原告称对工商银行个人业务凭证、工商银行凭证、农村商业银行贷转存凭证、结算业务申请书、收费凭证真实性均无异议，但认为上述证据与本案房屋买卖关系是否存在关联性，被告应当进一步举证。
三、关于原告主张的违约金情况。
原告主张，根据房屋买卖合同第七条“买方逾期付款的违约责任。买方逾期付款的，卖方有权解除合同并要求买方支付该房地产转让总价款百分之五的违约金，担保方对此承担连带责任”的约定，按照涉案房地产转让总价款5%计算，金额为421245.33元。被告对此认为原告主张的违约金明显过高，请求法院依法对违约金数额进行调整。
原告主张截止到2017年3月29日其实际损失为402097元，并未过高，不应予以调整。实际损失包括以下项目：
（一）、逾期付款造成的利息损失348622元。原告对此提供：1、《还款协议》两份，用以证明2014年2月26日，原告与余增荣、洪中华与叶传国签订《还款协议》各一份，原告应于协议签订之日起一年内（即2015年2月25日前）分别付清余增荣欠款80万元，付给洪中华欠款115.625万元；2、股东会决议一份，用以证明因原告无法按期偿还余增荣、洪中华欠款，委托原告股东叶传国向社会借款；3、借款协议两份，用以证明叶传国根据股东会决议分别向王海旭、葛丽丽借款50万元、80万元，约定借款期限至2015年8月25日，借款月利率为1.2%，未按期归还借款本金和利息，从逾期之日起按借款总额月利率2%计收利息；4、银行交易明细两份，用以证明2015年2月25日，王海旭、葛丽丽向叶传国交付借款50万元、80万元；5、银行交易明细4份，用以证实叶传国将王海旭、葛丽丽转账的借款分别从农业银行转账至建设银行和工商银行，并从以上账户分别转账给余增荣和洪中华，用于偿还原告的欠款；6、原告与叶传国签订的协议书一份，用以证明原告拖欠叶传国130万元，自2015年2月25日至8月25日按月利率1.2%给付利息，逾期按月利率2%给付借款利息。因被告迟爱梅未按约定于2015年10月13日向原告交付房款，致使原告无法向叶传国偿还借款本息，因此，被告迟爱梅应给付原告自2015年10月13日起至实际给付之日止按月利率2%产生的利息损失(其中自2015年10月13日起至2015年11月23日以1733334元为基数，按月利率2%，计算40天，利息损失为46222元；自2015年11月24日起至2017年3月29日至，以933334元为基数，按月利率2%计算486天，利息损失为302400元)，合计利息损失为348622元。（二）、律师代理费4万元。原告对此提供委托代理合同一份。（三）、诉讼保全保险费3475元，原告对此提供了保险公司出具的收款收据。（四）、为索要欠款的差旅费用1万元。以上损失合计为402097元。
上述证据经质证，被告有异议，提出以下意见：1、对原告提供的（一）项中的证据的真实性有异议，这些证据不能证实原告主张的损失存在。2、对原告主张的第（二）项项目损失，原告没有提供律师代理费发票。3、对原告提供的（三）项中的证据的真实性无异议。但被告认为上述证据所证明的经济损失与被告迟爱梅违约之间没有直接因果关系。原告作为出卖人，其公司主要权利就是收取买卖房价款，被告逾期给付的情况下，只会造成相应的利息损失。
另查，被告迟爱梅与王伟杰系夫妻关系。被告山东恒基书业有限责任公司的股东为被告迟爱梅、被告王伟杰。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，依法成立有效。现被告迟爱梅确有第三批次房屋的部分房款未按约定支付，被告迟爱梅与王伟杰系夫妻关系，应对夫妻关系存续期间因共同生活所负的债务承担共同偿还义务，原告要求被告迟爱梅与王伟杰共同给付剩余房款及违约损失，理由正当，本院应予支持。原告要求被告恒德书店、恒基公司对迟爱梅与王伟杰的上述付款义务承担连带责任，理由正当，本院亦予以支持。
一、关于优惠款及应扣款额。
1、原、被告双方对于第三批房屋买卖优惠款224200元均无异议，本院对此予以认定，该款应从第三批房价款中扣除；2、被告迟爱梅主张应扣除租赁期间所交的水电费押金15000元、保证金20000元，原告有异议。本院认为，根据《房屋买卖合同》第三条第二款的约定，双方签订合同时，即存在买方对涉案房产有租约；另，被告提交的水电费押金、保证金收据虽然不是原告出具，但在双方“一手房买卖双方计划按照三次进行交易明细”中已约定“扣除卖方给买方房款优惠的部分房款：224200元，扣除水电押金15000元，物业保证金20000元。”因此，被告迟爱梅要求扣除，不违反法律规定，本院予以支持；3、被告迟爱梅主张应扣除一次优惠补贴恒德书店款项46636元。本院认为，被告迟爱梅提供的付款委托书，原告对其真实性无异议，同时认可款项结清后给付被告优惠款46636元，但因被告未付清款，条件未成就。根据“付款委托书”中原告方裘振红载明的“在房款全部结清时，同时付清优惠补贴款”补充内容，本院认为结合本案的实际情况，该优惠款从未付房款中直接扣除为宜。4、被告迟爱梅主张应扣除二手房补贴202000元、二手房过户费82800元，原告有异议。本院认为，被告认可系双方的口头约定，亦未提供相关证据证实，对该主张本院不予支持。5、被告迟爱梅主张根据补充协议第八条“二手房及一手房款项全部付清后，甲方（原告）将无偿赠送给乙方（迟爱梅）7个地下停车位”的约定，在自己支付全部房款后，原告应赠与自己7个车位。原告有异议。本院认为被告的该项主张条件未成就，且未提起反诉，对此不予审理。综上所述，被告应付第三批次房价款为3072060元、扣除已付房款1914412元、第三批优惠款224200元、水电押金15000元、物业保证金20000元、优惠款46636元，剩余购房款为851812元，对该数额本院予以认定。
二、关于被告迟爱梅的违约情形。
原告主张根据双方签订房屋买卖合同第七条“买方逾期付款的违约责任。买方逾期付款的，卖方有权解除合同并要求买方支付该房地产转让总价款百分之五的违约金，担保方对此承担连带责任”的约定，按照涉案房地产转让总价款5%计算，要求被告给付违约金421245.33元。被告对此认为原告主张的违约金明显过高，请求法院依法对违约金数额进行调整。本院认为，原告主张违约金的合同依据系解除合同违约金的计算方法，但本案中被告的违约行为属于履行合同付款义务的违约，原告适用合同依据错误，对其主张的违约金数额不予认定。
原告主张其实际经济损失包括借款利息损失、律师代理费、诉讼保全保险费、索要欠款费用共计402097元，并提供了相关证据予以证实。被告有异议，认为原告主张的有关经济损失不是被告在订立合同时所能够预见或应当预见的范畴，不应认定。原告作为出卖人，其公司主要权利就是收取买卖房价款，在被告逾期给付的情况下，只会造成相应的利息损失。本院认为，原告所主张的经济损失，根据原告主张的事实内容来看，该损失超过了被告在签订合同时所能够预见到或应当预见到因违反涉案合同可能造成的损失，本院不予认定。被告迟爱梅逾期给付购房款，根据法律有关规定，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息。本案中，根据被告迟爱梅办理房产证与土地证及办理贷款的相关时间，被告对办理银行贷款的时间并不能确定，亦未有拖延的故意，因此根据合同约定及被告的自认，银行贷款于2015年11月9日审批并确定了贷款的数额，也就确定了剩余购房款，自2015年11月9日起的20日内即至2015年11月30日前被告应付清余款，但至今未付，故被告应从2015年12月1日起就未付款计付利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告迟爱梅、王伟杰共同给付原告莱州正宏置业有限公司第三批次房屋剩余购房款851812元（已扣除优惠款224200元、46636元、水电押金及物业保证金35000元），限本判决生效后十日内付清。
二、被告迟爱梅、王伟杰付款的同时，支付给原告莱州正宏置业有限公司从2015年12月1日起至本判决确定给付之日止，以房款851812元为基数按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算的逾期付款违约金。
三、被告莱州市府前街恒德书店、山东恒基书业有限责任公司对上述一、二项被告迟爱梅、王伟杰的付款义务承担连带责任。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17005元，由原告正宏置业负担3871元（已交纳），被告迟爱梅、王伟杰、恒德书店、恒基书业负担13134元，限于本判决生效后七日内交于本院。申请费5000元，由上述四被告负担，此款原告已交纳，上述四被告将款5000元直接于本判决生效后十日内付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 邱志霞
人民陪审员 杨文珍
人民陪审员 邱代伦
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 秦榕檠