四川省万源市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1781民初2022号
原告：万源市农村信用合作联社。
法定代表人张小均，理事长。
委托诉讼代理人：舒昌骁，四川远创律师事务所律师。
被告：赵相福，男，汉族，住四川省万源市。
被告：杨先培，女，汉族，住址同上，系被告赵相福之妻。
被告：侯鸿鑫，男，汉族，住址同上，系被告赵相福之孙子。
被告：侯思蕊，女，汉族，住址同上，系被告赵相福之孙女。
以上二被告的法定代理人赵相福，基本情况同上。
被告：侯克华，男，汉族，住四川省万源市。
被告：王秋云，女，汉族，住址同上，系被告侯克华之妻。
原告万源市农村信用合作联社﹙以下简称万源市信用社﹚与被告赵相福、杨先培、侯鸿鑫、侯思蕊、侯克华、王秋云金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万源市信用社法定代表人的委托诉讼代理人舒昌骁、被告赵相福、被告侯洪鑫、侯思蕊的法定代理人赵相福、被告侯克华到庭参加诉讼，被告杨先培、王秋云经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告万源市信用社向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵相福、杨先培、侯鸿鑫、侯思蕊在继承债务人赵勇的遗产价值范围内偿还借款13万元及利息；2、判令原告对被告侯克华、王秋云位于万源市太平镇新华路抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
事实及理由：2012年12月28日，借款人赵勇与原告签订了《个人借款合同》，约定原告给赵勇提供借款13万元，借款期限从2012年12月28日起至2015年12月27日止，月利率9.66‰，按月结息。为确保还款义务的履行，被告侯克华、王秋云将其位于四川省万源市太平镇新华路的房产为该笔借款提供抵押担保，与原告签订了《抵押合同》，并办理了抵押登记。上述合同签订后，原告向赵勇发放了借款13万元。2013年，赵勇死亡，致原告的借款未能收回。借款人赵勇向原告借款时已离婚。被告赵相福、杨先培系赵勇之父母，被告侯鸿鑫、侯思蕊系赵勇之子女，均为第一顺序继承人，应在继承债务人赵勇的遗产价值范围内偿还借款及利息。为维护原告的合法权益，望法院支持原告的诉讼请求。
被告赵相福、杨先培、侯鸿鑫、侯思蕊口头辩称：1、被告赵相福、杨先培、侯洪鑫、侯思蕊不知道赵勇向原告借款的事实，故对原告诉称的借款的真实性持怀疑意见。2、赵勇无遗产可继承，反而给四被告留下债务，故四被告不应承担偿还责任。同时，四被告无经济来源，被告杨先培年老且患有严重心脏病，被告侯鸿鑫系一级残疾人，话都不能说，被告侯思蕊系未成年人，全家经济生活十分困难，根本无力偿还赵勇的债务。3、原告诉称的抵押房屋，早在1997年由被告侯克华卖给被告赵相福所有。虽然未办理产权过户登记手续，但按相关法律规定，买卖合同有效。原告在办理房屋抵押担保手续时，被告赵相福不知道，且未经其同意签字，而是原告的工作人员到被告侯克华家中，欺骗侯克华在担保书上签字。故其抵押担保合同无效。4、赵勇已死亡4年，原告的诉讼请求及抵押保证期均已超过法定诉讼时效。现原告的起诉给四被告造成了精神损害，被告侯思蕊离家外出，至今下落不明。现要求原告返还房屋产权证。
被告侯克华口头辩称，借款理所当然应还，但应由赵勇偿还。现赵勇已死亡，没有遗留财产，被告赵相福全家不应偿还该债务。抵押房屋原属于侯克华所有，后卖给被告赵相福所有，购房款系赵相福用卖掉其农村房屋的款来支付的，现赵相福全家确无能力偿还债务。原告给赵勇发放贷款不正常。当时是原告的工作人员到侯克华家中，叫侯克华在抵押担保书上签字，并再三说签字后与侯克华无关系，这样侯克华、王秋云才签的字。今年上半年，原告通知被告赵相福、侯克华去办理申请减免该贷款手续，并递交相关证明材料，现在又向法院起诉。原告的诉讼请求已超过法定诉讼时效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对于当事人双方有争议的事实的质证和认证情况如下：
原告万源市信用社为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、原告万源市农村信用合作联社的营业执照、法定代表人身份证明书、被告赵相福、杨先培、侯鸿鑫、侯思蕊、侯克华、王秋云的身份证、常住人口登记卡复印件。主要证明原、被告的基本信息情况及主体资格合法；
2、债务人赵勇身份证及死亡证明复印件。主要证明赵勇的基本信息情况及其死亡的事实；
3、债务人赵勇申请抵押担保借款申请书复印件2份、房地产抵押担保承诺书复印件1份。主要证明赵勇于2012年12月27日书面向原告申请借款13万元，被告侯克华、王秋云承诺以其所有的位于万源市太平镇新华路的房屋为该笔借款抵押担保的事实；
4、个人借款合同复印件。主要证明2012年12月27日原告与赵勇签订了借款合同，双方建立了借款合同法律关系，合同对双方的权利义务及违约责任进行了约定；
5、抵押合同复印件。主要证明原告与被告侯克华、王秋云签订了房屋抵押合同，双方建立了房屋抵押合同法律关系，合同对双方的权利义务及违约责任进行了约定；
6、被告侯克华的房屋所有权证、土地使用权证复印件。主要证明本案所涉抵押房屋属于被告侯克华、王秋云共同所有﹙系房改房﹚的事实；
7、房屋及土地他项权证复印件。主要证明原告在相关行政机关办理了房屋抵押登记手续；
8、借款借据及赵勇银行帐户复印件。主要证明原告已支付借款13万元的事实；
9、证明。主要证明被告下欠原告借款13万元及利息的事实；
被告赵相福、侯克华对原告提交的证据质证意见为：对1号证据真实性无异议，但不知原告是怎样取得了被告的身份信息资料，侯克华、王秋云的身份证、常住人口登记卡上签字是属实的，但上面有李碧英签字，时间是“09、4、29”，而被告不认识李碧英。对2号证据无异议。3号证据中，对赵勇的借款申请书的真实性不清楚，侯克华、王秋云在上面的签字属实，在侯克华家中签的字。对4号证据的真实性不清楚。对5号证据无异议，在侯克华家中签的字。对6号证据无异议，但上面有李碧英签字，时间是“09、4、29”，而被告不认识李碧英。对7、8、9号证据真实性不清楚。
被告赵相福为支持其反驳证据向本院提供了下列证据：
1、被告赵相福的身份证复印件。主要证明被告赵相福的基本信息情况；
2、被告杨先培、侯鸿鑫低保证复印件。主要证明被告杨先培、侯鸿鑫因家庭经济生活困难享受了城乡居民最低生活保障待遇；
3、被告侯鸿鑫的残疾人证复印件。主要证明被告侯鸿鑫被中国残疾人联合会评定为壹级残疾人﹙肢体残疾﹚；
4、万源市中心医院诊断证明书、解放军第四五二医院出院证明书复印件。主要证明被告杨先培患有严重风湿性心脏瓣膜病、高血压疾病；
5、购房协议、收条2张复印件﹙与原件核对无误﹚。主要证明被告侯克华于1997年将本案所涉抵押房屋以2万元价款卖给被告赵相福所有，赵相福支付了购房款2万元。
原告对被告赵相福提供的证据无异议。
本院对原、被告提供的证据分析认证意见为：原、被告提供的证据其收集提供的程序及形式合法，真实可靠，具有证明力，应予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月27日，赵勇因购货车需资金便书面向原告万源市信用社申请借款13万元，并提供被告侯克华所有的位于万源市太平镇新华路的房屋抵押担保﹙此时赵勇已离婚﹚。被告侯克华、王秋云夫妇在其申请书上“借款担保人申明”栏内签字同意。同时，被告侯克华、王秋云夫妇向原告书面承诺，自愿将其位于万源市太平镇新华路的房屋作为赵勇在原告借款的抵押担保。次日，原告万源市信用社与赵勇签订了个人借款合同。合同主要约定：“原告给被告出借借款13万元，借款期限为自2012年12月28日起至2015年12月27日止，月利率9.66‰，逾期罚息利率为贷款利率上浮30﹪，按季结息，还款方式采用按月或按季付息任意还本法，借款担保方式为抵押。”2012年12月28日，原告万源市信用社与被告侯克华、王秋云夫妇签订了抵押合同，合同约定：“被告侯克华、王秋云夫妇以其所有的位于万源市太平镇新华路﹙市工商局﹚的房屋为赵勇的此笔借款提供抵押担保﹙房屋所有权证字号：万源房权证房改字第XX**号，建筑面积88.82平方米，所在层数为八。国有土地使用证字号：万国土资国用＜2004＞字第06002XXX号，使用面积10.45平方米﹚，担保范围为主合同项下全部债务，包括实现债权与担保权利而发生的相关费用。”同日，原告在万源市房产管理局办理了房屋抵押登记﹙他项权证号：万源房他证监证字第20120XXX**号）。上述合同签订当日，原告将借款13万元转账支付给赵勇。2013年12月25日，赵勇死亡，未偿还原告的借款本息。
同时查明，赵勇系被告赵相福、杨先培夫妇之子，系被告侯鸿鑫、侯思蕊之父。
另查明，早在1997年8月10日，被告侯克华将其抵押房屋以2万元价款卖给被告赵相福所有，但至今未在相关行政管理机关办理房屋所有权过户登记手续。同时，2009年，赵勇曾以该房屋作抵押担保向原告借款。
本院认为，原告万源市信用社与赵勇签订的个人借款合同合法有效，对双方均具有法律约束力。故被告赵勇依法应承担偿还原告的借款本息的民事法律责任。现因债务人赵勇已死亡，不能偿还该到期债务。被告赵相福、杨先培、侯鸿鑫、侯思蕊虽然均系赵勇的第一顺序继承人，但依照《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”之规定，被告赵相福、杨先培、侯鸿鑫、侯思蕊清偿赵勇的该债务的前提条件是其继承了赵勇的遗产，且以遗产实际价值为限。在本案中，原告未能提供能证明赵勇有遗产或者被告赵相福、杨先培、侯鸿鑫、侯思蕊继承了赵勇的遗产的证据，故原告要求被告赵相福、杨先培、侯鸿鑫、侯思蕊清偿赵勇的该债务的诉请缺乏事实根据，适用法律不当，本院不予支持。原告万源市信用社与被告侯克华、王秋云签订的抵押合同合法有效。原告在双方签订房屋抵押合同后，依法在相关部门办理了抵押登记。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，原告取得了抵押物权。即原告在债务人赵勇不履行到期债务时，依法对该抵押房屋享有优先受偿权。故原告现主张的对该抵押担保房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉请合法，本院应予支持。被告侯克华与被告赵相福于1997年8月10日就该抵押房屋签订了买卖合同属实，但至今未办理物权登记。依照1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”及第六十条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，……。”和《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，房屋买卖合同生效后，只有依法办理了房屋所有权转让登记时，才发生房屋所有权变动的法律后果。不经登记，不发生所有权的变动。故被告赵相福至今未取得该房屋所有权，其以房屋买卖合同有效来对抗原告已依法取得的抵押权的理由与法律规定相悖，其该反驳主张不能成立。原告万源市信用社与债务人赵勇签订的借款合同约定的还款期限于2015年12月27日届满，而原告于2017年10月24日诉来本院，其诉请未超过法定2年诉讼时效期间。同时，依照《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”之规定，原告行使抵押权未超过主债权2年诉讼时效期间。据此，被告反驳主张的原告提起的主债权诉讼及行使抵押权已超过诉讼时效期间的理由不能成立。被告辩称抵押合同系原告工作人员采取欺骗手段签订的，但未提供证据佐证，其辩称的该事实不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十五条、第一百七十九条、第一百八十七条、第二百零二条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告侯克华、王秋云应共同在本判决发生法律效力后三十日内以其抵押担保的房屋的拍卖、变卖所得价款优先偿付原告万源市农村信用合作联社的借款13万元及利息﹙利息从2012年12月28日起，按照月利率9.66‰标准计算至本判决确定的给付期限届满之日止。该抵押房屋位于万源市太平镇新华路，建筑面积88.82平方米，土地使用面积10.45平方米，所在层数为八，房屋所有权证字号：万源房权证房改字第XX**号，国有土地使用证字号：万国土资国用＜2004＞字第06002XXX号﹚。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自本判决确定的给付期限届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回万源市农村信用合作联社要求被告赵相福、杨先培、侯洪鑫、侯思蕊偿还借款13万元及利息的诉讼请求。
案件受理费2900.00元，减半收取1450.00元，由原告万源市农村信用合作联社负担725.00元，被告侯克华、王秋云共同负担725.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 员 何智刚
二〇一七年十一月二十二日
法官助理 王瑞宁
书 记 员 丁 菡