安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖10民终215号上诉人（原审被告）：曹祝菊，女，1979年1月26日出生，汉族，个体经营，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：储贵生，安徽道同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄山市永捷房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区新黄山商业步行街A区6幢402号，统一社会信用代码9134100079641024X7（1-1）。法定代表人：凌水林，执行董事。委托诉讼代理人：汪淑芬，安徽一飞律师事务所律师。上诉人曹祝菊因与被上诉人黄山市永捷房地产开发有限公司（以下简称永捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2016）皖1002民初2644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹祝菊及其委托诉讼代理人储贵生、被上诉人永捷公司的委托诉讼代理人汪淑芬到庭参加诉讼,本案现已审理终结。曹祝菊上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人支付租金45320.80元；2.一、二审案件诉讼费调整分担。事实和理由：一、一审法院关于“是否给予免租期延长优惠非永捷公司单方义务”的认定错误。永捷公司关于租赁期内租金交一年免一年的承诺，应适用包括上诉人在内的所有商户，租金起算时间应为2015年11月1日；二、上诉人不应承担2016年4月15日之后的租金。2016年4月15日，上诉人将承租店内物品搬出，商铺恢复原状，并将钥匙交还给永捷公司，双方已合意提前终止履行租赁合同。一审判令上诉人支付合同解除后的租金于法无据。永捷公司答辩称:1.曹祝菊曲解了函的本意，有断章取义之嫌。函的内容表示明确，永捷公司虽承诺延长免租期，但曹祝菊未按时间节点与永捷公司达成补充协议，应视为其主动放弃免租政策；2.曹祝菊的第二点上诉理由无事实依据，没有证据证明钥匙已经交还，永捷公司是按合同约定收取租金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。永捷公司向一审法院起诉请求：一、曹祝菊支付2015年5月1日至2016年10月31日的租金475596.10元，违约金75149.74元（违约金按拖欠支付金额的万分之五暂算至2016年10月30日，实际计算至曹祝菊付清全部房租之日止）；二、曹祝菊立即恢复房屋原状并返还房屋；三、曹祝菊支付永捷公司律师代理费13000元。一审法院认定事实：2014年10月22日，永捷公司（甲方）与曹祝菊（乙方）签订新黄山商业步行街商铺租赁合同，合同约定了甲方将位于黄山市屯溪区跃进路17号16商铺、17号18商铺出租给乙方使用，商铺建筑面积为344.75平方米；以上租赁商铺仅供乙方用于经营服饰，经营品牌为爱莱依；租赁期限为2年（包含免租期）即自2014年11月1日起至2016年10月31日止；甲乙双方一致同意自2014年11月1日至2015年1月31日为免租期，租金起算日为2015年2月1日；租金按年计算，以人民币为支付单位；前2年租金不变（第一年租金计算需要扣除免租期），第一年租金总价为237797.70元，折合每月租金为26421.97元，折合日租金为2.52元/平方米/天；第二年租金总价为317064.30元，折合每月租金为26422.03元，折合日租金为2.52元/平方米/天；乙方应于签订租赁合同的当天支付租赁保证金100000元整；租金为按季度交付，先付后用；乙方应于2014年10月前支付2015年2月1日至2015年4月30日第一年第一期租金79265.90元，以后乙方应于上一期租期届满15日前一次性付清下一租期的租金；乙方逾期支付租赁保证金、租金或其他费用，每逾期一天，乙方应按欠付金额的万分之五向甲方支付违约金、因履行本合同而产生的任何争议须经双方协商解决，协商不成的，任何一方均有权向租赁物业所在地人民法院提起诉讼解决，由此产生的诉讼费、律师代理费等实现权利的费用由败诉方承担等事项。合同签订后，曹祝菊已向永捷公司支付保证金100000元。2014年10月24日，曹祝菊已向永捷公司支付2015年2月1日至2015年4月30日的商铺租金79265.90元。合同到期后，曹祝菊未向永捷公司支付2015年5月1日至2016年10月31日的商铺租金475596.10元。2015年10月15日，永捷公司与案外人黄山正嘉商业运营管理有限公司联合致函艾莱依商户“本着与贵商户与新黄山商业步行街共同发展的基础上，扶持商户经营，我公司于8月初承诺对贵商户的免租期进行延长。然而，截止今日贵商户未与我司签订补充协议，现我公司郑重告知贵商户，如未能在2015年10月20日前未与我公司签订补充协议，我公司视为贵商户主动放弃免租政策”。一审法院另查明，永捷公司未向曹祝菊返还保证金100000元。2016年11月29日，永捷公司因本案纠纷诉讼向安徽一飞律师事务所支付代理费13000元。一审法院认为:依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。曹祝菊逾期支付商铺租金，已构成违约。现合同到期后，曹祝菊尚欠永捷公司2015年5月1日至2016年10月31日的商铺租金475596.10元，其应当及时支付，但应抵扣保证金100000元，故永捷公司主张曹祝菊支付2015年5月1日至2016年10月31日的租金375596.10元，有事实和法律依据，予以支持。曹祝菊辩称永捷公司承诺延长免租期，但未提供证据证明双方对此达成补充协议，且是否给予免租期延长优惠非永捷公司单方义务，故该辩解意见缺乏事实依据，不予采纳；同时曹祝菊辩称已实际交还所承租之物业，但其未举证证明向永捷公司发出解除合同通知或者已经协商解除合同，故该辩解意见亦不予采纳。对于永捷公司要求曹祝菊支付违约金的诉讼请求，因该请求的计算方式、计算基数及起算时间等不明确，结合双方合同约定，酌情以曹祝菊欠付商铺租金总额，自合同期限届满之日即2016年10月31日起按所欠金额的日万分之五计算。永捷公司要求曹祝菊支付其因本案诉讼支出的律师代理费13000元的诉讼请求，因该请求符合双方合同约定，且代理费的计算符合安徽省律师收费管理办法规定，予以支持。庭审中，永捷公司撤回第二项诉讼请求即曹祝菊立即恢复房屋原状并返还房屋，并无不当，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、曹祝菊于判决生效之日起七日内支付黄山永捷房地产开发有限公司商铺租金375596.10元及违约金（违约金以375596.10元为基数，自2016年10月31日起按日万分之五计算至本判决确定的给付之日止）；二、曹祝菊于判决生效之日起七日内支付黄山永捷房地产开发有限公司律师代理费13000元；三、驳回黄山永捷房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4720.50元，由原告黄山永捷房地产开发有限公司负担1029元，被告曹祝菊负担3691.50元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据，所举证据与相对方质证意见均同一审。二审查明事实与一审查明事实一致。本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是曹祝菊应付永捷公司的房屋租金数额。当事人对自己提出的主张，应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。曹祝菊与永捷公司签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。曹祝菊提交的永捷公司2015年10月15日的函，不足以证明双方就租赁期内租金交一年免一年的免租期延长事项已协商一致并达成补充协议。曹祝菊对其已于2016年4月15日搬出租赁房屋并将钥匙交还给永捷公司，双方已合意提前终止履行租赁合同的事实主张亦未提供相应证据证明。综上，一审法院根据合同的约定，对曹祝菊应付永捷公司的房屋租金数额认定正确。曹祝菊的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6254元，由上诉人曹祝菊负担。本判决为终审判决。审判长 戴 勇审判员 戴英杰审判员 余淑媛二〇一七年四月二十七日书记员 汪 祺附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。