福建省南平市建阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0703民初244号
原告（第三人所诉被告）：建阳宝龙投资发展有限公司，住所地南平市建阳区。
法定代表人：邱为海，总经理。
委托诉讼代理人：游义燮，福建大潭律师事务所律师。
被告（第三人所诉被告）：刘玉君，男，1971年1月16日出生，汉族，住南平市建阳区。
第三人：中国建设银行股份有限公司建阳支行，住所地南平市建阳区。
负责人：龚萍，副行长。
委托诉讼代理人：黄诚，男，公司职员。
第三人所诉被告：李妹仔，女，1975年8月28日出生，汉族，住南平市建阳区。
原告（第三人所诉被告）建阳宝龙投资发展有限公司与被告（第三人所诉被告）刘玉君、第三人中国建设银行股份有限公司建阳支行、第三人所诉被告李妹仔商品房预售合同纠纷一案，本院2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。由于原告建阳宝龙投资发展有限公司、被告刘玉君系以担保贷款为付款方式签订《商品房买卖合同》，原告起诉要求解除该合同，本院于2017年1月22日依法向担保权利人中国建设银行股份有限公司建阳支行发出通知书，告知其可作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，中国建设银行股份有限公司建阳支行于2017年2月13日向本院书面申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本案于2017年8月4日公开开庭进行了审理。原告建阳宝龙投资发展有限公司的委托诉讼代理人游义燮、第三人中国建设银行股份有限公司建阳支行的委托诉讼代理人黄诚到庭参加诉讼，被告刘玉君、第三人所诉被告李妹仔经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
建阳宝龙投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除建阳宝龙投资发展有限公司与刘玉君于2011年2月11日签订的《商品房买卖合同》；2.刘玉君购买的大潭映象12幢2单元2102号商品房退还给建阳宝龙投资发展有限公司；3.建阳宝龙投资发展有限公司在扣除刘玉君应支付的违约金20,000元及代偿款136,033.04元（计算至2016年12月27日）后返还刘玉君已支付的购房款。事实和理由：2011年2月11日，建阳宝龙投资发展有限公司与刘玉君签订《商品房买卖合同》（合同编号：201100586）。合同约定，刘玉君向建阳宝龙投资发展有限公司购买大潭映象12幢2单元2102号商品房，总价为841,863元，刘玉君首期付款252,863元，余款58,9000元办理银行按揭贷款后支付。同日签订《合同补充协议》，约定：“因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人双倍赔偿出卖人由此而产生的费用。买受人累计三个月不还按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权单方面解除合同，收回本房产，在扣除已产生的相关费用并承担贰万元违约金后，不计利息退还买受人已支付的剩余购房款。”2011年4月18日，刘玉君（借款人）与中国建设银行股份有限公司建阳支行（贷款人）及建阳宝龙投资发展有限公司（保证人）签订《个人住房借款合同》，合同编号：2011年建平阳个房借字135号。合同约定：借款人借款本金589,000元，期限240个月，从2011年4月18日起至2031年4月18日止。借款人从贷款发放的次月起每1个月归还本息金额4,737.74元。保证人提供连带责任保证，保证人在保证范围内的全部应付款项，贷款人有权人保证人在中国建设银行股份有限公司系统开立的帐户中予以划收。上述合同签订后，刘玉君依约向建阳宝龙投资发展有限公司支付了购房款，也依约偿还给贷款人2014年6月27日之前的借款本息，但自2014年6月27日起至今刘玉君未偿还给贷款人借款本息，致使建阳宝龙投资发展有限公司向贷款人承担保证责任，为刘玉君向贷款人偿还借款本息及罚息共计136,033.04元。综上，建阳宝龙投资发展有限公司认为由于刘玉君未履行《个人住户借款合同》致使建阳宝龙投资发展有限公司为刘玉君向贷款人代偿三个月以上的按揭贷款，且刘玉君在建阳宝龙投资发展有限公司代偿后未到建阳宝龙投资发展有限公司处归还，根据建阳宝龙投资发展有限公司与刘玉君的约定，建阳宝龙投资发展有限公司有权解除合同，收回房产，刘玉君应向建阳宝龙投资发展有限公司支付违约金及偿还代垫款。
刘玉君未作答辩。
中国建设银行股份有限公司建阳支行向本院提出诉讼请求：1.解除中国建设银行股份有限公司建阳支行与建阳宝龙投资发展有限公司、刘玉君、李妹仔签订的合同编号为2011年建平阳个房借字135号的《个人住房借款合同》；2.判令刘玉君、李妹仔立即清偿所欠个人住房贷款本息合计504,773.18元，其中：本金503,402.65元，利息1,370.53元（利息暂计至2017年2月13日）及从2017年2月14日起至全部款项实际还清之日的所有利息，利率按借款合同约定计算；3.建阳宝龙投资发展有限公司对刘玉君、李妹仔上述第2项债务承担连带清偿责任。事实和理由：建阳宝龙投资发展有限公司、刘玉君、李妹仔与中国建设银行股份有限公司建阳支行在2011年4月18日签订了合同编号为2011年建平阳个房借字135号的《个人住房借款合同》，合同约定：刘玉君、李妹仔因购买南平市建阳区潭城街道黄花山路1246号大潭映象12幢2单元2102室商品房，向中国建设银行股份有限公司建阳支行贷款589,000元，借款期限240个月，还款方法为等额本息还款法，建阳宝龙投资发展有限公司及刘玉君、李妹仔将该房屋办理了预购商品房预告登记。建阳宝龙投资发展有限公司对刘玉君、李妹仔借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及为实际债权而发生的相关费用提供连带责任保证，保证期间为自借款合同生效之日起至办妥房屋他项权证书交由中国建设银行股份有限公司建阳支行核对无误、收执之日止。合同签订后，中国建设银行股份有限公司建阳支行如约履行发放借款589,000元，但建阳宝龙投资发展有限公司并未办妥房屋抵押登记并将《房屋他项权证》交付给中国建设银行股份有限公司建阳支行。现刘玉君、李妹仔仅偿还部分贷款本金及利息，截止2017年2月13日止刘玉君、李妹仔尚欠贷款本息合计504,773.18元。建阳宝龙投资发展有限公司未履行连带保证责任，请求法院支持中国建设银行股份有限公司建阳支行的诉讼请求。
建阳宝龙投资发展有限公司辩称，建阳宝龙投资发展有限公司与刘玉君签订的《商品房买卖合同》及补充协议，刘玉君违反补充协议第二条第四款约定，建阳宝龙投资发展有限公司有权单方解除合同，《商品房买卖合同》解除，中国建设银行股份有限公司建阳支行与建阳宝龙投资发展有限公司、刘玉君、李妹仔签订的《个人住房借款合同》基础不复存在，合同签订的目的无法实现，应当予以解除。建阳宝龙投资发展有限公司应在返还给刘玉君的购房款中，代刘玉君、李妹仔一次性清偿中国建设银行股份有限公司建阳支行未受清偿部分借款及相应利息。
刘玉君、李妹仔未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定如下：建阳宝龙投资发展有限公司提供的《商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票、《个人住房借款合同》（2011年建平阳个房借字135号）、《个人贷款还款凭证》，中国建设银行股份有限公司建阳支行对证据的真实性、合法性及关联性均无异议；中国建设银行股份有限公司建阳支行提供的刘玉君、李妹仔身份证和结婚证、《个人住房借款合同》，预购商品房抵押权预告登记，借款凭证、贷款对账单，建阳宝龙投资发展有限责任公司对证据的真实性、合法性及关联性均无异议。刘玉君、李妹仔未提供证据亦未到庭质证，视为对自己诉讼权利的放弃。上述证据，本院予以确认，可作为认定案件事实的证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月11日，建阳宝龙投资发展有限公司与刘玉君签订《商品房买卖合同》（合同编号：201100586），刘玉君购买建阳宝龙投资发展有限公司开发的位于南平市建阳区“大潭映象”第12幢2单元2102号商品房，建筑面积155.67平方米，总价841,863元。双方约定2011年2月11日签订合同时支付252,863元作为首付款，余款589,000元于2011年4月1日向银行申请按揭贷款支付。附件六合同补充协议第二条按揭贷款及违约责任第4款规定：买受人同意在获得贷款后，按《个人住房借款合同》之约定按时归还贷款本息。因为买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人双倍赔偿出卖人由此而产生的费用。买受人累计三个月不还按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权单方面解除合同，收回本房产，在扣除已发生的相关费用并承担20,000元违约金后，不计利息退还买受人已支付的剩余购房款。合同签订后，刘玉君于2011年2月11日支付了购房款252,863元。2011年4月18日，刘玉君、李妹仔与中国建设银行股份有限公司建阳支行《个人住房借款合同》，刘玉君、李妹仔为购房向中国建设银行股份有限公司建阳支行申请借款589,000元，期限240个月，从2011年4月18日起至2031年4月18日止，刘玉君、李妹仔以所购商品房抵押，建阳宝龙投资发展有限公司作为担保人为刘玉君、李妹仔的借款承担阶段性保证担保，方式为连带责任保证，并于2011年4月22日办理了预购商品房抵押权预告登记，登记号为潭房预建阳字第201100590，中国建设银行股份有限公司建阳支行依合同发放贷款589,000元。《个人住房借款合同》约定还款方式为等额本息还款法，建阳宝龙投资发展有限公司的保证期间为借款合同生效之日起至办妥房屋他项权证书交由中国建设银行股份有限公司建阳支行核对无误、收执之日止。《个人住房借款合同》签订后，刘玉君按月偿还借款，但自2014年6月起未偿还借款。2014年6月27日至2017年2月9日，中国建设银行股份有限公司建阳支行从建阳宝龙投资发展有限公司在中国建设银行股份有限公司建阳支行处账户中扣划收了刘玉君、李妹仔逾期贷款本息140145.76元。至2017年2月9日刘玉君、李妹仔尚欠中国建设银行股份有限公司建阳支行贷款本金503,402.65元、利息1,370.53元（利息计算至2017年2月13日）。建阳宝龙投资发展有限公司在刘玉君、李妹仔未偿还中国建设银行股份有限公司建阳支行借款期间一直为刘玉君、李妹仔代偿建阳宝龙投资发展有限公司的借款。
本院认为，建阳宝龙投资发展有限公司与刘玉君签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》和建阳宝龙投资发展有限公司与刘玉君、李妹仔及中国建设银行股份有限公司建阳支行签订《个人住房借款合同》真实、合法，为有效合同，双方均应按合同履行义务。刘玉君未支付贷款本金及利息已超过合同约定的三个月，也未到建阳宝龙投资发展有限公司处还相关款项，已构成违约，根据合同约定建阳宝龙投资发展有限公司有权解除合同，违约方还应按合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同》解除后，建阳宝龙投资发展有限公司、刘玉君、李妹仔与中国建设银行股份有限公司建阳支行签订的《个人住房借款合同》的合同目的已不存在，已没有继续履行的必要，中国建设银行股份有限公司建阳支行亦向本院提出解除《个人住房借款合同》的请求，《个人住房借款合同》也应解除。合同解除，因合同获得的财产应当归还，建阳宝龙投资发展有限公司应将收受的购房贷款以及购房款分别返还中国建设银行股份有限公司建阳支行和刘玉君、李妹仔，刘玉君将房屋退还给建阳宝龙投资发展有限公司。本案中，中国建设银行股份有限公司建阳支行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并就贷款余额及利息提出主张，建阳宝龙投资发展有限公司应直接向中国建设银行股份有限公司建阳支行偿还贷款本息并从应返还给刘玉君的购房款中扣减，刘玉君、李妹仔不再偿还借款。
综上所述，建阳宝龙投资发展有限公司要求解除与刘玉君签订的《商品房买卖合同》并承担违约金20,000元及代刘玉君偿还中国建设银行股份有限公司建阳支行的贷款的诉请请求，于法有据，予以支持，刘玉君应将本案涉诉房屋返还给建阳宝龙投资发展有限公司。中国建设银行股份有限公司建阳支行要求解除《个人住房借款合同》及返还银行贷款本金及利息的请求，符合法律规定，予以支持。由建阳宝龙投资发展有限公司将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还中国建设银行股份有限公司建阳支行和刘玉君、李妹仔。刘玉君、李妹仔经本院传票传唤未到庭，依法缺席审理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除建阳宝龙投资发展有限公司与刘玉君于2011年2月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201100586）和建阳宝龙投资发展有限公司、刘玉君、李妹仔与中国建设银行股份有限公司建阳支行于2011年4月18日签订的《个人住房借款合同》（编号：2011年建平阳个房借字135号）。
二、刘玉君应在本判决生效之日起十日内将坐落于南平市建阳区“大潭映象”第12幢2单元2102号商品房返还给建阳宝龙投资发展有限公司，并偿还建阳宝龙投资发展有限公司代刘玉君偿还的中国建设银行股份有限公司建阳支行借款本金及利息（该款从2014年6月起计算至银行借款还清时止）并支付逾期付款违约金20,000元。
三、建阳宝龙投资发展有限公司应在本判决生效之日起十日内支付中国建设银行股份有限公司建阳支行贷款本金503,402.65元、利息1,370.53元（本金截止时间为2017年2月9日，利息截止时间为2017年2月13日，具体以实际产生的未还银行贷款为准）。
建阳宝龙投资发展有限公司应在本判决生效之日起十日内扣除上述二、三项金额后退还刘玉君剩余购房款。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费12,219元，第三人参加诉讼受理费8,848元，公告费600元，合计21,667元，由刘玉君、李妹仔负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 钟金凤
人民陪审员 叶杏玲
人民陪审员 徐桂花
二〇一七年八月十四日
书 记 员 甘筱婧
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。