上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初31520号
原告上海海城物业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人张福海，总经理。委托代理人左建，男。被告李勇，男，1958年5月28日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海海城物业有限公司诉被告李勇物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理，依法适用简易程序,由审判员朱敏独任审判，分别于2016年5月19日、2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告上海海城物业有限公司的委托代理人左建、被告李勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海海城物业有限公司诉称，原告系金龙花园小区的物业服务单位，被告系上海市浦东新区东方路XXX号XXX室(商场)的业主，房屋建筑面积79.65平方米。该小区物业服务费收费标准为人民币(以下币种相同)1.80元/月/平方米(高层)，商业用房加倍收费。因被告未支付2011年4月至2011年12月、2013年1月至2015年12月的物业服务费,故原告诉至法院，要求判令被告向原告支付上述期间的物业费12,903.30元、违约金12,600.07元，合计25,503.37元。被告李勇辩称，第一、对商业用房3.60元的收费标准有异议，在住宅基础上加倍收费不合理且原告未按合同约定提供服务，更不能加倍收费，具体包括：1、0.42元的清洁卫生明显不达标，厕所长期堵塞、环境脏乱差、消防过道内堆放杂物长期未清理，不应支付该项费用；2、0.80元的升降系统即电梯费用，与被告所有的底层商铺完全无关，不应支付该项费用；3、0.08元的弱电系统未正常运作，不应支付该项费用；4、原设置的门岗挪作他用。第二，原告从未向被告主张欠费、被告亦从未收到催缴通知书，故2014年3月之前的物业费已过诉讼时效。第三、由于原告服务不到位在先，故被告拖欠物业费事出有因，不应支付违约金和诉讼费。多年来对被告提出的种种管理问题原告从未整改，故被告只能以欠费方式敦促原告改进服务质量。鉴于原告违约在先，被告要求按照2.30元/月/平方米的标准支付2014年4月至2015年12月的物业服务费。针对被告提出的上述问题，原告表示：1、商业用房3.60元的收费标准系原告与业委会在物业服务合同中的约定，合法有效；2、5月19日第一次庭审后已将厕所疏通并清理过道杂物；3、门岗挪作他用系业委会的决定；4、弱电系统运作正常。经审理查明，2011年1月15日，原告与案外人上海市浦东新区金龙花园业主委员会签订物业服务合同，约定由原告为被告房屋所在的金龙花园小区提供物业管理服务，物业服务费的收费标准为高层每月每平方米1.80元，商业用房加倍收费为3.60元；物业服务费用按季交纳，业主应在本季度末之前履行交纳义务；逾期交纳的，从逾期之日起按应交费用每日万分之十五加收滞纳金；合同期限自2011年1月1日至2013年12月31日止。实际原告只提供了2011年1月1日至2011年12月31日期间的物业服务。2012年12月30日，原告与金龙花园业主委员会签订物业服务托管协议，约定由原告为金龙花园小区提供物业服务，物业服务费的收费标准及滞纳金的约定维持不变，协议期限自2013年1月1日至2015年12月31日。被告系上海市浦东新区东方路XXX号XXX室(商场)的业主，房屋建筑面积79.65平方米。因被告未支付2011年4月至2011年12月、2013年1月至2015年12月的物业服务费，原告多次催讨未果，以致引发本案诉讼。以上事实，由原告提供的《金龙花园》住宅小区物业服务合同及附件、物业服务托管协议及附件、上海市房地产登记簿、欠费(服务费)催缴通知(存根)、缴费通知、催款通知函，被告提供的照片及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与上海市浦东新区金龙花园业主委员会签订的物业服务合同及物业服务托管协议依法成立、合法有效，对全体业主均具有约束力，被告作为该小区业主理应遵守。电梯属于公共设施，产权属于全体业主，故电梯运行维护费用应由全体业主按建筑面积共同承担，且合同中并未约定底层业主不必缴纳费用，加之物业合同对商业用房3.60元的收费标准并未列明分项，被告以底层商铺未使用电梯应予扣除相关费用的主张，于法无据，本院不予采信。至于被告主张扣除未正常运作的弱电系统费用，未能提供相应证据，本院亦不予采信。当事人应当按照物业合同的约定全面履行自己的义务，被告拖欠物业服务费的行为违反了物业服务合同的约定，应承担相应的责任，但原告也未按物业服务合同约定全面履行义务，故本院对原告要求按照3.60元标准支付物业服务费的诉讼请求不能全额予以支持，根据原告的履约情况，酌情予以扣减。关于诉讼时效，原告未能提供充分证据证明被告已经收到或应当收到催款通知书，故本院对原告提供的催缴通知单不予采信，被告关于诉讼时效的抗辩成立。经查原告于2016年4月15日向人民调解委员会提交诉状，故2014年3月之前的欠费确已过诉讼时效，本院不予支持。综上，本院酌定被告应支付2014年4月至2015年12月期间的物业服务费共计5,000元。关于滞纳金，鉴于被告欠费旨在敦促原告提高物业管理水平并非恶意拖欠，故原告要求按照每日万分之十五加收滞纳金，依据不足，本院不予支持。物业服务企业的尽职服务与每一个业主的积极配合，是构成和谐小区不可或缺的重要组成部分，被告拖欠物业费的行为虽有不妥，但其意在敦促原告改进服务，且被告反映的问题亦客观存在，原告应从自身角度加强管理，必要时与业委会积极协商配合，力求为业主提供更满意的服务。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条、第十二条第二款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告李勇于本判决生效之日起十日内支付原告上海海城物业有限公司2014年4月至2015年12月的物业服务费5,000元(房屋坐落于上海市浦东新区东方路XXX号XXX室)。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费437.58元，减半收取计218.79元，由原告上海海城物业有限公司负担168.79元、被告李勇负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱敏
二〇一六年六月一日
书记员 赵晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件到达或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。