广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终14857号
上诉人（原审被告）：吕晓聪，男，1982年11月11日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市信丰县。
委托诉讼代理人：卢志奇，广东天穗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田丽丝，广东天穗律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：张法潮，男，1965年3月2日出生，汉族，身份证住址广东省东莞市。
委托诉讼代理人：邓淑文，广东百健律师事务所律师。
上诉人吕晓聪因与被上诉人张法潮租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初11224号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
吕晓聪上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回张法潮的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由张法潮承担。事实与理由：一、原审判决显示，张法潮基于涉案租赁合同有效而提起支付租金的合同请求权；张法潮自始至终没有主张有关使用费的诉请，合同租金与使用费在法律上是完全不同的标的。但是原审判决第一项内容却是关于使用费的支付，这是判非所诉，属于超裁，应发回重审或驳回张法潮的该项诉请。二、即使张法潮提起新的诉讼，主张行使涉案场地使用费的请求权，案件的争议焦点应是在查明“谁在实际使用场地”、“使用了多少面积场地”，“场地使用费的标准应如何计算”，“应如何分配举证责任”等问题。但原审判决明显存在事实认定不清，证据严重不足，举证分配错误等问题。吕晓聪已提供证明有第三人余淼林在使用涉案场地，原审法院拒绝追加第三人，未查明实际使用场地人。张法潮提交的水电费证据的发票全部是其名下并非吕晓聪名下，不能证明吕晓聪实际是否使用了涉案场地以及使用了多少涉案场地。张法潮提供的水电费证据不完整不连续。不管谁在实际使用场地还是使用了多少面积场地等问题，根据谁主张谁举证的规则，应由张法潮承担举证责任。三、原审判决第二项同样存在事实认定不清，证据严重不足，举证分配错误的问题。吕晓聪已支付了1.5万元的合同保证金，不可能拖欠原审法院认定吕晓聪自租赁之日2014年7月1日至2016年12月6日期间所有水电垃圾费合计17605.6元。若吕晓聪拖欠了租赁费，原审法院也应扣除吕晓聪所支付的保证金。四、张法潮起诉的法律关系（涉案租赁合同有效的租金）与原审法院确认的法律关系的性质（涉案租赁合同无效的房屋占有使用费）不一致，原审法院违反法定释明义务，剥夺吕晓聪一审举证权与辩论权，影响吕晓聪权益。应当撤销原审判决并发回重审。五、张法潮为吕晓聪垫付水电垃圾等费用缺乏合同与法律依据，无法确认该行为是否构成无因管理关系。但该事实关系与本案并非同一法律关系，应另案处理。
张法潮答辩称同意原审判决，要求驳回上诉，维持原审判决。
张法潮于2016年12月20日向一审法院提起诉讼，请求：1.吕晓聪向张法潮支付2016年1月至12月租金共90000元及滞纳金（滞纳金以90000元为本金，从2016年1月11日开始按银行同期贷款利率4倍计至清偿全部租金为止）；2.吕晓聪支付2014年7月1日至2016年12月6日的电费合计15116元、2014年7月1日至2016年12月15日水费合计533.6元、2014年7月至2016年12月的垃圾费1989元；3.吕晓聪承担本案诉讼费。后张法潮变更第一项诉讼请求的租金计付期限变更为2016年1月1日至2016年12月15日，将第二项诉讼请求中的垃圾费计付期限变更为2014年7月1日至2016年12月15日。
一审法院认定事实：2014年7月1日，张法潮作为出租方、吕晓聪作为承租方签订《租赁合同》，约定由吕晓聪向张法潮承租位于南村坑头白水坑x号厂房，建筑面积为840平方米；租赁期为三年，租期自2014年7月1日起算，其中2014年7月1日至2014年7月10日为免租装修期；每月租金7500元，每月10日前支付当月租金；租赁期内，承租方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，视作承租方违约处理，出租方有权解除本合同，没收保证金；租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由承租方每月结清。此外，该合同还就其他事宜进行了约定。后张法潮将诉涉场地交付给吕晓聪使用。
一审另查明：诉涉租赁物的地基是张法潮及案外人张俊宇从案外人陈锦开、何润德处受让，诉涉租赁物不具备房产证，且在庭审辩论终结前仍未取得《建设工程规划许可证》。
在庭审过程中，双方确认吕晓聪未交纳2016年的房租、双方之间的《租赁合同》于2016年12月15日经张法潮告知解除、于2017年1月1日完成租赁场地交还手续。同时，双方还确认在双方签订合同时租赁场地夹层水表读数为36度、电表读数为6631度、二楼水表读数为47度、电表读数为5821度、电梯表读数为7270度。张法潮称2016年12月6日时夹层水表读数为127度、电表读数8757度、二楼水表读数为140度、二楼电表读数为14901度、电梯表读数为11180度，张法潮称电费计价标准为1元/度、水费计价标准为2.9元/度，张法潮称每月的垃圾费为160元。张法潮称整个租赁场地的面积为2027平方米，按照吕晓聪的租赁面积，其每月的垃圾费为66.3元。张法潮称其已经缴纳了包括诉涉场地在内整栋租赁物水电费及垃圾费。为此，张法潮提供了相关的电表读数照片、张法潮名下的电费扣费存折、电费发票、水费收据、垃圾费收据。吕晓聪抗辩其于2016年4月及6月陆续将其承租的租赁场地转租给他人，吕晓聪称其转租的承租人曾告知他由其直接向张法潮交付相应的租金及相关费用，但其并未提供相关证据证明。吕晓聪确认其承租诉涉场地从事儿童玩具组装，用电主要为办公照明及空调，其中空调为三台，但一台不能正常使用。
一审法院认为，诉涉厂房未取得房产证，亦未取得《建设工程规划许可证》，故诉涉的《租赁合同》应认定为无效合同。虽诉涉合同被认定无效，但吕晓聪仍应按照7500元/月的标准向张法潮支付2016年1月1日至2016年12月15日期间的使用费，因此，吕晓聪应向张法潮支付使用费86250元（7500元/月×11.5月）。鉴于双方签订的合同无效，张法潮主张吕晓聪支付相应的滞纳金，缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于张法潮主张的水电费、垃圾费等问题，张法潮主张吕晓聪未交纳自2014年7月1日起至2016年12月6日期间的电费、2014年7月1日起至2016年12月15日期间的水费、自2014年7月1日至2016年12月15日期间的垃圾费，吕晓聪并未提供证据证明其已经交纳，因此，应承担不利的法律后果。因双方确认签订合同时租赁场地夹层水表读数为36度、电表读数为6631度、二楼水表读数为47度、电表读数为5821度、电梯表读数为7270度，吕晓聪亦确认其承租诉涉场地从事儿童玩具组装，用电主要为办公照明及空调，其中空调为三台，但一台不能正常使用，现张法潮主张2016年12月6日时夹层水表读数为127度、电表读数8757度、二楼水表读数为140度、二楼电表读数为14901度、电梯表读数为11180度，并提供了相应的水电表读数图片，而从上述水电表读数得出的水电使用量符合一般的生产经营，张法潮主张的水电费标准亦符合客观实际，而张法潮亦已垫付，因此，张法潮主张吕晓聪支付电费合共15116元[（8757－6631）度×1元/度+（14901－5821）度×1元/度+（11180－7270）度×1元/度]，支付水费合共533.6元[（127－36）度×2.9元/度+（140－47）度×2.9元/度]，一审法院予以支持。因整个厂房的面积为2027平方米，垃圾费为160元/月，张法潮主张按照吕晓聪使用的面积计付垃圾费并无不妥，且张法潮亦已垫付，因此，吕晓聪应支付垃圾费1956元（160元/月÷2027平方米×840平方米×29.5月）。
综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，一审法院作出2017年5月4日作出如下判决：一、吕晓聪在一审判决发生法律效力之日起十日内向张法潮支付自2016年1月1日至2016年12月15日期间的使用费86250元；二、吕晓聪在一审判决发生法律效力之日起十日内向张法潮支付自2014年7月1日起至2016年12月6日期间的电费15116元、2014年7月1日起至2016年12月15日期间的水费533.6元、自2014年7月1日至2016年12月15日期间的垃圾费1956元，合共17605.6元；三、驳回张法潮的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1226元，由吕晓聪负担。
在本院二审期间，双方均没有提交新的证据。张法潮方确认收到吕晓聪保证金15000元，但不同意在本案处理。
经审理查明，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，张法潮与吕晓聪签订租赁合同租赁涉案厂房，但张法潮出租的厂房既无产权证明，亦未证实已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，因此，双方订立的租赁合同无效。一审法院对此认定并无不当。根据《中华人民共和国》合同法第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，双方租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张法潮与吕晓聪均知道或应当知道涉案房屋未取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设仍订立租赁合同，对合同无效均有过错。吕晓聪基于租赁目的实际使用了房屋，应参照租金标准支付相应的实际使用费。
虽然基于租赁合同有效的租金和租赁合同无效的实际使用费在性质上有一定的差异，但对于当事人诉讼请求的理解应当客观全面，不能机械和片面。本案双方对合同无效的过错清楚，合同无效的责任清晰。在一审过程中，张法潮依据租赁合同关系起诉主张吕晓聪支付拖欠租金等，吕晓聪作为被告，已明确提出了合同可能无效的主张和抗辩，一审法院在认定双方租赁合同无效的情况下，判令吕晓聪参照合同约定的租金标准支付房屋使用费及水电费等，具有充分的事实和法律依据。在本案情形，一审法院未对双方合同的效力予以主动释明，对双方诉讼权利义务并无实质性影响。因此，吕晓聪以法院未释明合同效力为由上诉要求发回重审，本院不予接纳。
至于吕晓聪上诉主张的当事人问题，因张法潮是涉案厂房土地权属人之一，也是与吕晓聪签订租赁合同的一方当事人，虽然双方签订的租赁合同无效，但张法潮可以单独主张本案权利。至于吕晓聪将涉案厂房转租给案外人使用，是吕晓聪在实际使用期间许可案外人使用并收取案外人费用，属于吕晓聪与案外人之间的法律关系，无需在本案处理。因此本案并不存在遗漏必须参加诉讼的当事人的情形。吕晓聪以遗漏当事人为由要求发回重审，本院亦不予支持。
至于房屋占有使用费及水电费的数额和举证问题，本院认可一审的分析认定。吕晓聪主张水电费属于其与水电管理部门的法律关系，未委托张法潮代为缴纳，张法潮垫付费用缺乏合同与法律依据应属另一种法律关系的观点，显属狡辩，本院不予采纳。
至于保证金问题，吕晓聪在一审期间没有提出，一审未予处理并无不当。张法潮在二审确认收到吕晓聪保证金15000元，但不同意在本案处理，本院亦不予调处。
综上，原审判决认定事实清楚，适应法律正确，实体处理并无明显不当。吕晓聪的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2377.10元，由上诉人吕晓聪负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓娟闰
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一七年九月二十九日
书记员 林北征