湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武东开民一初字第01204号
原告（反诉被告）：武汉光谷金盾大酒店有限公司，住所地：武汉市洪山区珞喻路吴家湾特一号。
法定代表人：舒建辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：章帆，湖北百思得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章卫华，湖北百思得律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市舜义行贸易有限公司，住所地：广东省广州市越秀区水荫路56号10栋404房。
法定代表人：张祖宣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐玉江，广东广之洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘远鸿，广东广之洲律师事务所律师。
原告（反诉被告）武汉光谷金盾大酒店有限公司（以下简称：金盾公司）诉被告（反诉原告）广州市舜义行贸易有限公司（以下简称：舜义行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案后，依法由审判员柳洪强适用简易程序审理。诉讼过程中，舜义行公司于2015年9月28日提出反诉，本院决定合并审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员柳洪强担任审判长，与审判员郝虹、人民陪审员李红英组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭审理。因工作原因，合议庭组成人员变更，由审判员吴边担任审判长，与人民陪审员张作华、李红英组成合议庭，于2016年12月30日公开开庭审理。金盾公司的委托诉讼代理人章卫华、舜义行公司的委托诉讼代理人唐玉江均到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人向本院申请调解，本院予以准许。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告（反诉被告）金盾公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认舜义行公司解除合同的行为无效；2、判决舜义行公司支付欠付的2015年5、6、7、8月份租金196310元；3、判决舜义行公司承担逾期支付租金的违约金46377.20元（暂计至起诉前一日。自起算之日起以欠付额196310元为基数，按日千分之五计算至实际支付之日止）；4、本案诉讼费用由舜义行公司负担。诉讼过程中，金盾公司申请增加诉讼请求，增加后其确认诉讼请求为：1、请求确认舜义行公司解除合同的行为无效；2、判决舜义行公司支付欠付的2015年5、6、7、8、9、10月份租金348310元；3、判决舜义行公司承担逾期支付租金的违约金（以每月的欠付金额为基数，按合同约定的日千分之五的标准计算至付清之日）；4、本案诉讼费用由舜义行公司负担。事实与理由：2013年3月22日，双方签订《武汉光谷金盾大酒店房屋租赁合同》，约定金盾公司将一楼约210平方米的房屋出租给舜义行公司经营男装使用，租期自2013年5月1日至2021年4月30日，租金标准为350元/平方米/月。2013年4月，双方签订补充协议，约定金盾公司另行增加约47.36平方米的场地供舜义行公司作为仓库使用，租金每月2500元。2014年9月29日，双方又签订补充协议，约定将2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金进行调减，调整后租金标准为250元/平方米/月，即月租金52500元（不含仓库月租金2500元）。2015年5月18日，舜义行公司向金盾公司发出合同解除函，以经营状况不理想为由提出解除合同。截止到起诉时，舜义行公司未向金盾公司支付2015年5、6、7、8月租金共计220000元，抵扣金盾公司在舜义行公司的2015年5月的挂账款6157元、6月的挂账款17533元，舜义行公司还应向金盾公司支付租金196310元。现2015年9、10月份的租金152000元也已到期，舜义行公司应当予以支付。
被告（反诉原告）舜义行公司针对原告（反诉被告）金盾公司的诉讼请求辩称：不同意金盾公司的诉讼请求，双方合同已于2015年5月29日解除。2015年5月18日，舜义行公司向金盾公司发出解除合同的通知，合同自通知到达对方之日已经解除，且舜义行公司在2015年5月29日已经撤场，对货物进行了打包，金盾公司并未反对，且接受了移交的钥匙，双方对解除合同达成了一致意见。在合同解除之后，金盾公司要求支付合同解除之后的租金没有法律依据，法院应当予以驳回。舜义行公司向金盾公司支付了300000元保证金，其中150000元是根据双方在2013年3月22日签订的主合同支付的，根据合同第14条的约定，舜义行公司同意将这150000元作为违约金支付给金盾公司。剩余150000元是依据2013年3月22日双方签订的补充协议第一条的约定支付的，金盾公司应当退还给舜义行公司。舜义行公司2015年4月1日至30日的销售货款6157元、5月1日至5月29日的销售货款17533元共计23690元，在金盾公司那里，按照双方的交易惯例，可以抵扣五月份的租金。舜义行公司已经于2015年5月份移交房屋，金盾公司要求支付9、10月的租金没有事实和法律依据。
被告（反诉原告）舜义行公司向本院提出反诉请求：1、判决解除双方2013年3月22日签订的《房屋租赁合同》、2013年3月22日签订的《补充协议》、2013年4月签订的《租赁合同补充协议》、2014年9月29日签订的《补充协议》；2、判决金盾公司返还舜义行公司支付的房屋租赁履约保证金150000元；3、判决金盾公司负担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年3月22日，双方签订《武汉光谷金盾大酒店房屋租赁合同》，约定金盾公司将一楼约210平方米的房屋出租给舜义行公司经营男装使用，租期自2013年5月1日至2021年4月30日，租金标准为350元/平方米/月。2013年4月，双方签订补充协议，约定金盾公司另行增加约47.36平方米的场地供舜义行公司作为仓库使用。2014年9月29日，双方又签订补充协议，约定将2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金进行调减，调整后租金标准为250元/平方米/月。2015年5月18日，舜义行公司向金盾公司发出合同解除函，因酒店客流持续减少，业绩下降，决定解除合同，计划于2015年5月底撤店，并于2015年5月29日将钥匙交给金盾公司。根据2013年3月22日《补充协议》第一条，舜义行公司向金盾公司缴纳了150000元履约保证金，金盾公司应在舜义行公司店铺开业后15个工作日内全额无息返还给舜义行公司。现租赁合同已经解除，舜义行公司已经将房屋交还金盾公司，金盾公司应向舜义行公司返还房屋租赁履约保证金150000元。
原告（反诉被告）金盾公司针对被告（反诉原告）舜义行公司的反诉请求辩称：舜义行公司要求解除合同及相关补充协议并无约定或法定的解除权，其不能依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定解除合同。舜义行公司解除合同的理由是经营状况不理想，并不符合上述规定，因此其解除合同的行为应属无效。双方应当按照合同约定继续履行合同义务。对于房屋租赁履约保证金，应当按照合同约定在合同期满后退还。
本院经审理认定事实如下：金盾公司（甲方）与舜义行公司（乙方）于2013年3月22日签订《武汉光谷金盾大酒店房屋租赁合同》一份，合同约定与本案有关的主要内容为：1、甲方将坐落于洪山区珞喻路吴家湾特1号武汉光谷金盾大酒店一楼约210平方米房屋出租给乙方作为经营VASTO品牌系列产品使用；2、甲方于2013年4月30日前向乙方交付该房屋。本租赁合同以起始计租日为基准，房屋租赁期限为8年，自2013年5月1日起至2021年4月30日。交付期至2013年9月30日为免租装修期；3、甲乙双方约定租赁房屋的月租金单价为每平方米350元，按月支付；4、挂账货款按月结算，双方于次月5日前安排对账。挂账货款扣除乙方应缴纳租金后的余款，乙方开具合法发票结算，每月10日前甲方将结算后余款汇入乙方指定账户。挂账货款不足以抵扣租金时，乙方需补充差额部分；5、为保证合同的履行，自合同签订5个工作日内，乙方应向甲方支付房屋租赁履约保证金150000元；6、本合同届满或提前终止时，甲方应在乙方将承租房屋如约归还甲方并付清租金及其他费用后30天内，将履约保证金不计利息如数退还乙方；7、在合同有效期内，如因乙方责任造成提前终止本合同，则乙方应向甲方支付违约金150000元，甲方可直接从履约保证金中扣除。
同日，双方签订《补充协议》一份，该协议第一条约定：“为保证合同的履行，甲乙双方约定，自合同签订5个工作日内，除合同保证金外乙方应向甲方支付房屋租赁履约保证金150000元。该履约保证金甲方在乙方店铺开业后15个工作日内全额无息返回予乙方。”
2013年3月27日，舜义行公司依照上述合同及补充协议的约定，向金盾公司支付300000元履约保证金。金盾公司至今未将该履约保证金退还舜义行公司。
2013年4月，双方签订《租赁合同补充协议》一份，约定甲方另行增加提供面积约为47.36平方米的场地，仅供乙方作为仓库等非零售用途，此增加的场地租金由甲方按每月2500元收取，年租金合计30000元，租金缴纳期限与原合同租金交纳同步，租赁期与原合同租赁期同步终止。
2014年9月29日，双方签订《补充协议》一份，约定将2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金标准进行调减，调整后的租金标准为250元/平方米/月，即月租金52500元（不含乙方承租甲方另外作为仓库的每月场地租金2500元），前述期间以外的租金仍按原合同约定的租金标准执行。
2015年5月18日，舜义行公司向金盾公司发出《关于VASTO专卖店提前解除合同的函》，以经营状况不理想为由提出解除合同。金盾公司于2015年5月22日回复收到函件。舜义行公司于2015年5月29日撤场完毕，并将房屋钥匙交还金盾公司。
在上述合同履行期间，舜义行公司向金盾公司支付租金至2015年4月。金盾公司代收了舜义行公司的货物销售款23690元尚未向舜义行公司返还。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点为：1、金盾公司与舜义行公司签订的租赁合同是否已经解除；2、在上述合同履行期间，舜义行公司是否存在违约行为，如存在违约，违约责任如何承担。
关于金盾公司与舜义行公司签订的租赁合同是否已经解除的问题。
双方于2013年3月22日签订的《武汉光谷金盾大酒店房屋租赁合同》、《补充协议》、2013年4月签订的《租赁合同补充协议》、2014年9月29日签订的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
2015年5月18日，舜义行公司向金盾公司发函，明确表示因经营不善提前解除合同，金盾公司于2015年5月22日收到函件。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，合同解除权是形成权，在金盾公司收到舜义行公司发出的解除合同通知之日，即2015年5月22日双方签订的上述四份租赁合同及补充协议已经解除。本院对舜义行公司提出上述四份租赁合同及补充协议已经解除的主张及诉讼请求，予以支持；对金盾公司要求确认上述解除合同的行为无效的诉讼请求，不予支持。
关于在上述合同履行期间，舜义行公司是否存在违约行为，如存在违约，违约责任如何承担的问题。
上述租赁合同约定，租期八年，租赁期限自2013年5月1日起至2021年4月30日止。双方于2013年3月22日签订的《武汉光谷金盾大酒店房屋租赁合同》、《补充协议》均约定，舜义行公司应向金盾公司支付150000元的履约保证金，共计300000元。租赁合同还约定，在合同有效期内，如因舜义行公司的责任造成提前终止本合同的，则舜义行公司应向金盾公司支付违约金150000元，金盾公司可直接从履约保证金中扣除。
在合同履行至2015年5月18日，舜义行公司向金盾公司发函解除合同，明确表示因经营不善提前解除合同。舜义行公司的上述行为已构成违约，依照上述合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当向金盾公司承担支付150000元违约金的违约责任。
在上述合同履行期间，舜义行公司已向金盾公司支付租金至2015年4月，尚未支付2015年5月份的租金55000元。金盾公司代收了舜义行公司的货物销售款23690元尚未向舜义行公司返还，与上述拖欠租金55000元抵消后，舜义行公司还应向金盾公司支付租金31310元。依照上述合同约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，本院对金盾公司要求舜义行公司支付2015年5月租金的诉讼请求，予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”
金盾公司于2015年5月22日收到舜义行公司发出的解除合同通知，且舜义行公司于2015年5月29日搬出租赁房屋。为防止损失扩大，金盾公司应及时采取措施，将争议商铺另行出租，或者予以利用，而非闲置。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。舜义行公司向金盾公司支付150000元违约金已足以弥补金盾公司的损失，金盾公司应当将另外150000元履约保证金向舜义行公司返还。本院对金盾公司要求舜义行公司支付2015年6、7、8、9、10月份租金并承担逾期支付租金的违约金的诉讼请求，不予支持。
双方持续履行租赁合同直至2015年5月22日解除，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，舜义行公司基于合同约定于2015年9月28日提出反诉，要求金盾公司返还租赁保证金，并未超过两年的诉讼时效期间。因此，本院对舜义行公司要求金盾公司返还150000元保证金的诉讼请求，予以支持；对金盾公司提出舜义行公司要求其返还150000元履约保证金已过诉讼时效期限的主张，不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）武汉光谷金盾大酒店有限公司与被告（反诉原告）广州市舜义行贸易有限公司2013年3月22日签订的《武汉光谷金盾大酒店房屋租赁合同》、《补充协议》、2013年4月签订的《租赁合同补充协议》、2014年9月29日签订的《补充协议》于2015年5月22日解除；
二、被告（反诉原告）广州市舜义行贸易有限公司向原告（反诉被告）武汉光谷金盾大酒店有限公司支付租金31310元；
三、原告（反诉被告）武汉光谷金盾大酒店有限公司向被告（反诉原告）广州市舜义行贸易有限公司返还履约保证金150000元；
四、驳回原告（反诉被告）武汉光谷金盾大酒店有限公司的其他诉讼请求；
上述第二、三项合并执行后，原告（反诉被告）武汉光谷金盾大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）广州市舜义行贸易有限公司返还118690元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费7220.50元，由原告（反诉被告）武汉光谷金盾大酒店有限公司负担；反诉案件受理费1650元，由被告（反诉原告）广州市舜义行贸易有限公司负担650元，原告（反诉被告）武汉光谷金盾大酒店有限公司负担1000元，此款被告（反诉原告）广州市舜义行贸易有限公司已预交，原告（反诉被告）武汉光谷金盾大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将1000元支付给被告（反诉原告）广州市舜义行贸易有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 边
人民陪审员 张作华
人民陪审员 李红英
二〇一七年六月八日
书 记 员 孟 涛