福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽08民终1563号
上诉人（原审原告）:福建鸿雁物流有限公司，住所地龙岩市工业西路68号福建龙州工业园硬质合金园兴龙路1号，统一社会信用代码9135080078900354XD。
法定代表人：陈勇，总经理。
委托诉讼代理人：李支森、林添照，福建同英达律师事务所执业律师。
上诉人（原审被告）：王海玉，男，1988年4月11日出生，汉族，经商，住龙岩市。
委托诉讼代理人：谢瑞钦、谢健法，福建津都律师事务所执业律师。
上诉人福建鸿雁物流有限公司与上诉人王海玉房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初8055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人福建鸿雁物流有限公司的委托诉讼代理人李支森，上诉人王海玉的委托诉讼代理人谢瑞钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福建鸿雁物流有限公司上诉请求：1.撤销龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初8055号民事判决第四项；2.撤销龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初8055号民事判决第五项，并依法改判王海玉支付福建鸿雁物流有限公司的绿地损失20000元、厂房搭钢构隔板围墙20000元、垃圾清理费3000元、2016年10月26日起至2016年12月25日期间租金53900元及此后至鉴定日的占用费134750元（即2016年12月26日至2017年5月25日期间）；3.判令一审案件受理费中关于解除上诉人与被上诉人《厂房租赁合同》的受理费由应由王海玉承担。事实和理由：一、原审法院认为王海玉于8月底停止经营并已搬至另一处生产经营已不再占有使用厂房，属认定事实错误。原审法院遗漏查明如下事实：王海玉将厂房的绿地带用于堆放养殖设备产品、杂物，造成绿化带破坏；设备搬离后厂房内垃圾未清除。1.王海玉从2015年9月24日起承租厂房及占有使用、从事生产经营。生产经营的产品养殖设备均堆放至厂房处。虽然王海玉于2016年8月底停止生产，但此前所生产的养殖设备产品未搬离直至2016年11底才将看管人员撤离、设备搬离厂房。2.虽然王海玉未生产经营，并于2016年11月底搬离，但双方未达成合意解除租赁合同，其也未将厂房清空交接，亦未经法院确认解除合同。直到上诉人向龙岩市新罗区法院提起诉讼主张解除租赁合同后，王海玉才于2016年12月30日答辩同意解除合同，此时双方合同才算正式解除。合同未解除前王海玉应当受合同条款制约，不管王海玉是否有生产，以及是否占用，不影响王海玉按合同约定支付2016年10月26日至2016年12月25日租金。3.王海玉虽然同意解除合同，但未将厂房移交及办理交接手续，该厂房一直处于王海玉占有中。王海玉在承租期间将厂房破环，并未恢复原状，上诉人诉讼时已主张赔偿，因尚未经法院勘验、司法鉴定，即使双方合同解除了，但上诉人也无法使用厂房，在此期间王海玉未交付且此期间所造成损失是不争的事实；因此王海玉应支付占用费直至鉴定之日止（即2016年12月26日至2017年5月25日期间的占用费）。4.一审法院认为应由上诉人举证王海玉何时搬离厂房，明显错误。上诉人已向原审法院举证该合同仍然在租赁期内且双方合同2016年12月25日之前尚未解除，王海玉也未将厂房交接给上诉人，据此主张租金和占用费。若王海玉认为已经搬离没有占用，不需支付该费用，应当由其提供证据证明，根据谁主张谁举证的原则，王海玉应证明已搬离和未占用的事实，否则需要承担举证不能的法律后果。5.从录音中可以明确了，是被上诉人要求对厂房搭钢构隔板围墙；上诉人鉴于王海玉承租厂房，根据《厂房租赁合同》可收取5年租金利益，搭盖支出费用与相对于5年收租利益，还是划算，才同意搭钢构隔板围墙，然而王海玉只承租一年，使上诉人预期租金利益落空，那投入搭钢构隔板围墙成本与收租不成正比，应当按实际承租时间与未承租的时间比例，补偿上诉人应搭钢构隔板围墙支出费用20000元，因此上诉人主张酌定补偿20000元。因此需支付垃圾清理费3000元。6.王海玉承租厂房期间把厂房的绿地带用于堆放养殖设备产品、杂物，造成绿化带破坏，上诉人对此也提供照片给予辅证可以明确了绿化带破坏的事实，虽然绿化带无法鉴定损失金额，但应根据照片和绿化地测量报告书酌定对绿化带破坏补偿款20000元。2016年11月底王海玉将养殖设备搬离时，厂房垃圾未清除。从录音和法院至现场勘验时厂房时，可以明确垃圾未处理；此后上诉人为减少损失扩大于2017年6月份自己清除，清理费为3000元。二、原审法院还遗漏查明王海玉将交付给上诉人的变容设备款50000元相抵2016年5月至6月期间所需支付电费一部分的事实。经上诉人与王海玉关于2016年5月16日至2016年6月18日期间租厂房的电费结算，王海玉需向上诉人支付电费为81207.62元。于2016年5月9日支付上诉人50000元用于变容设备扩容，但最终未实际落实，王海玉主张将变容设备款50000元相抵2016年5月16日至2016年6月18日所需支付电费。通过王海玉提供证据，结算清单、汇款凭证、汇款整理说明，都可以明确变容设备款50000元相抵了2016年5月16日至2016年6月18日期间电费一部分。因此原审法院第四项判决为变压器扩容款5万元可以相抵本判决主文第一项、第二项确定的王海玉应负担的债务是错误，属于重复抵扣。三、本案受理费收取主张由两项组成，一是根据主张解除《厂房租赁合同》诉求，以剩余年限还需支付总租金额为标的而收取诉讼费；二是根据上诉人主张损失标的额而收取案件受理费；原审法院已判决支持上诉人解除《厂房租赁合同》的诉请，因此这项案件受理费理应由王海玉承担。本案是王海玉违约所造成合同解除，从而引起后续法律问题，由此支出诉讼费应当由被上诉人承担；因此一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。
王海玉上诉请求：请求二审依法撤销原判第二项和第三项，判决驳回福建鸿雁物流有限公司的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人认为原审法院判决上诉人支付被上诉人违约金80850元缺乏事实依据。上诉人之所以不继续租赁是因为被上诉人所安装的变压器容量不够，加上后期几个月被上诉人方用电量增大，导致上诉人无法正常生产。在这种情况下，上诉人支付5万元给被上诉人作为重新安装变压器的费用，但被上诉人收到钱后，却没有安装变压器，是被上诉人存在违约行为。原审法院认定上诉人存在违约，属认定事实不清。二、上诉人认为原审法院判决上诉人应赔偿被上诉人租赁物损坏的损失84979元是缺乏事实依据的。一审法院认定的损失金额84979元是根据福建天泽司法鉴定所出具的龙岩市龙州工业园兴龙路兴龙路1号厂房恢复原状所需费用司法鉴定意见书来认定的。上诉人对该鉴定书是有异议的，对有异议的鉴定意见，法院是不能单独作为定案依据的。主要是：1.在厂房地面挖掘12个坑洞，上诉人退租时已回填，无需重新修复。被上诉人也没有提供上诉人回填与挖坑前的质量有存在什么差异，不能认定上诉人回填存在质量不合格的事实。2.上诉人在厂房天窗与窗户之间安装排风扇是承租人的权利，也是经过被上诉人同意的。上诉人要拆回排风扇，还受到被上诉人阻挠，该排风扇价值约3万元，应由被上诉人折价返还。3.关于厂房内的地板压坏应予赔偿问题（1）没有证据表明厂房地板被压坏。上诉人承租后，货车装货肯定会损坏地板，这是常理。这是正常的损耗，而不是压坏。（2）正常损耗的范围只是轮胎压过地方，面积是很少的，但是鉴定机构却没有让上诉人在场人员签字确认的情况下，单方测量并计算出相应面积，完全是无法令人信服的，也是违反鉴定程序，不能作为判决依据。综上所述，上诉人认为原审法院认定事实不清、证据不足，请求二审法院依法改判。
福建鸿雁物流有限公司向一审法院起诉请求：1.解除鸿雁物流公司与王海玉于2015年9月24日签订的《厂房租赁合同》；并由王海玉返还龙岩市工业西路68号福建龙州工业园硬质合金园兴龙路1号承租厂房；2.王海玉支付从2016年10月26日至2016年11月25日期间租金26950元；3.王海玉支付鸿雁物流公司违约金80850元；4.判令王海玉赔偿鸿雁物流公司各项经济损失380800元；5.王海玉支付从2016年11月22日起至返还租赁场所时止、按每月26950元计算的租金。
一审法院认定事实：2015年9月24日，鸿雁物流公司（甲方）与王海玉（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，合同主要约定；甲方将龙岩市工业西路68号福建龙州工业园硬质合金园兴龙路1号钢构结构厂房3640平方米及靠龙旺侧围墙到厂房边沿空地490平方米，共计4130平方米厂房及土地租赁给乙方；租赁期限5年，即从2015年10月26日起至2020年10月25日止；钢结构厂房每月租金为26950元，空地月租金为1470元，年租金共计323400元；乙方应向甲方缴纳保证金50000元，乙方应于起租日起10日向甲方交清当年租金，租金一年一次性付清。租赁期间，乙方应合理使用并爱护厂房及其他公共附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其他公共使用的附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。乙方归还厂房时，应符合正常使用状态，有损坏应照价赔偿；如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金等。《厂屋租赁合同》签订后，王海玉向鸿雁物流公司支付租赁保证金50000元。鸿雁物流公司把厂房用钢板墙隔成二份，将厂房的其中一部分（4130平方米）及空地490平方米交付王海玉使用。王海玉承租后用于设备生产。王海玉在生产期间，在钢结构的墙面天窗和窗户间的位置打孔加装排风扇，为安装设备在地面打了十一个坑洞，每个孔长约1.5米、宽约半米，约半米深。因需运输设备，厂房地面存在被车辆碾压后坑坑洼洼的现象。在租赁期间，王海玉要求鸿雁物流公司解决变压器问题，王海玉支付鸿雁物流公司变容设备款50000元。王海玉于2016年8月底以厂里电压不够为由停止经营，现已搬迁至另一处生产经营。现鸿雁物流公司以王海玉中途悔约，拖欠租金并造成其损失为由，诉至法院。在本院诉讼过程中，鸿雁物流公司向本院申请对王海玉造成厂房结构及地面损坏进行鉴定，预交鉴定费30000元。本院于2017年1月4日组织双方当事人及鉴定人员至现场进行勘验，鸿雁物流公司之前已将厂房门前的绿地铲除，铺上水泥。鉴定机构于2017年7月3日作出鉴定意见书，鉴定意见结论为：1.承租人原先在厂房地面挖掘12坑洞（现场实际为11个），退租后虽对坑洞进行了填补但不符合原状，恢复原状所需金额为13661元；2.厂房天窗与窗户之间挖排风口，拆除排风扇，恢复墙体所需金额为9578元；3.厂房内的地板被重物压坏，恢复原状所需费用金额为61740元。
一审法院认为，鸿雁物流公司与王海玉签订的厂房租赁合同，是双方在自愿、平等的基础上签订的，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行，无法律规定或合同约定的情形，任何一方不得悔约。在租赁期限尚未届满前，王海玉不再履行双方的租赁合同，搬迁至另一处进行生产经营，显属违约，应承担中途退租的违约责任。王海玉在租赁厂房时，理应对租赁物变压器容量是否符合其生产或扩大生产的要求作充分的了解，其在使用租赁物近一年后，以变压器容量不符合生产需求为由，中途退租没有法律依据，不予支持。鸿雁物流公司要求解除双方于2015年9月24日签订的《厂房租赁合同》，由王海玉赔偿三个月的租金，符合法律和合同规定，予以支持。因王海玉已搬迁至另一处进行生产经营，已不再占有使用厂房，鸿雁物流公司要求王海玉返还厂房，无事实依据，不予支持。鸿雁物流公司另要求王海玉支付从2016年10月26日至2016年11月25日期间租金及之后的占用费，因当事人均确认王海玉于2016年8月底已停止生产，鸿雁物流公司未举证证明王海玉何时搬离厂房，故鸿雁物流公司要求王海玉支付前述费用的主张，缺乏事实依据，亦不予支持。王海玉已支付鸿雁物流公司租赁保证金50000元，该款项为履行合同的担保，在王海玉违约时应充作违约金支付守约方，该费用可抵扣王海玉支付的费用，另王海玉还有支付鸿雁物流公司50000元作为变压器扩容的费用，该费用王海玉主张予以抵销，予以准许。鉴定机构已认定王海玉原先在厂房地面挖掘12个坑洞（现场实际为11个），退租后虽对坑洞进行了填补但不符合原状，恢复原状所需金额为13661元；厂房天窗与窗户之间挖排风口，拆除排风扇，恢复墙体所需金额为9578元；厂房内的地板被重物压坏，恢复原状所需费用金额为61740元。王海玉应向鸿雁物流公司支付前述损失。在一审法院至现场勘验前，鸿雁物流公司已将厂房门前的绿地铲除，铺上水泥，鉴定机构无法对王海玉是否造成鸿雁物流公司绿地损失进行鉴定，故对鸿雁物流公司要求王海玉赔偿绿地损失的主张不予支持。另鸿雁物流公司在厂房搭钢构隔板围墙，系其为方便出租自行对租赁物进行改造，其要求王海玉赔偿，没有法律依据，不予支持。判决：一、解除福建鸿雁物流有限公司与王海玉于2015年9月24日签订的《厂房租赁合同》；二、王海玉应于本判决生效之日起十五日内支付福建鸿雁物流有限公司违约金80850元；三、王海玉应于本判决生效之日起十五日内赔偿福建鸿雁物流有限公司租赁物损坏的损失84979元；四、王海玉已向福建鸿雁物流有限公司缴纳的租赁保证金50000元、变压器扩容费50000元可以抵扣本判决主文第一项、第二项确定的王海玉应负担的债务；五、驳回福建鸿雁物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20597元，由福建鸿雁物流有限公司负担15297元，由王海玉负担5300元；鉴定费30000元，由福建鸿雁物流有限公司负担20000元，王海玉负担10000元。
二审中，当事人没有提交新证据。福建鸿雁物流有限公司对一审法院查明的事实有异议，认为一审判决遗漏了变压器扩容费抵扣电费50000元这一事实，并认为王海玉于2016年11月底才全部搬迁完毕，至今也未通知交接。王海玉对一审判决查明的“厂房地面存在被车辆碾压后坑坑洼洼的现象”有异议，其认为并不存在上述现象，车辆碾压损害的面积也没有几百平方米。本院经审查认为，因双方当事人均未提供相应的证据证明上述有异议的事实，故对双方当事人对一审查明事实的异议，本院均不予采信。另外，双方当事人在二审庭审中均确认存在王海玉支付的变压器扩容费已用于抵扣其尚欠的电费50000元的事实，对此本院予以确认，一审判决遗漏该事实，本院予以纠正，除此之外，对于一审法院查明的事实，本院予以认定。
本院二审另查明，王海玉向福建鸿雁物流有限公司支付的变压器扩容费50000元已用于抵扣王海玉尚欠的2016年5月中旬至6月中旬期间的电费。
本院认为，本案争议的焦点为：1.王海玉提前中止合同是否构成违约；2.涉案的《厂房租赁合同》的解除时间如何认定；3.福建鸿雁物流公司要求的绿地、厂房搭围墙、垃圾清理等损失是否合法有据。对于上述争议焦点，分析认定如下：
首先，关于王海玉提前中止合同是否构成违约的问题，本案双方签订涉案的《厂房租赁合同》合法有效，合同当事人应依约履行合同。王海玉在租赁涉案厂房时，理应对租赁物变压器容量是否符合其生产或扩大生产的要求作充分的了解，其在使用租赁物近一年后，在租赁期限尚未届满前，以变压器容量不符合生产需求为由，中途退租，并搬迁至另一处进行生产经营，无合同和法律依据，系以其行为明示其不再履行双方的租赁合同，显属违约，应承担中途退租的违约责任。一审判决王海玉提前中止合同构成违约，合法有据，应予维持。
其次，关于涉案的《厂房租赁合同》的解除时间如何认定的问题，本案中因双方当事人均确认王海玉虽于2016年8月底已停止生产，但其支付租金至2016年10月25日，并已搬迁至他处生产经营，而鸿雁物流公司未举证证明王海玉在2016年10月25日之后仍然占用租赁物，故王海玉违约导致双方租赁关系已经实际解除的事实，应当得到认定，即应当认定王海玉于2016年10月25日单方违约解除涉案的《厂房租赁合同》。一审法院仅判决解除双方签订的涉案的《厂房租赁合同》，未判决确认该合同的解除时间，确有瑕疵，本院予以变更。福建鸿雁物流公司提出涉案的《厂房租赁合同》于2016年12月30日（即福建鸿雁物流公司起诉后，王海玉的答辩时间）解除，并要求王海玉支付租金、占用费及一审判决解除合同部分的诉讼费的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
再次，关于福建鸿雁物流公司要求的绿地、厂房搭围墙、垃圾清理等损失是否合法有据的问题，本案中，在一审法院至现场勘验前，鸿雁物流公司已将厂房门前的绿地铲除，铺上水泥，鉴定机构无法对王海玉是否造成鸿雁物流公司绿地损失进行鉴定，而鸿雁物流公司亦未提供其他证据证明其具体损失，故对鸿雁物流公司要求王海玉赔偿绿地损失及垃圾清理费的主张不予支持。鸿雁物流公司在厂房搭钢构隔板围墙，系其为方便出租自行对租赁物进行改造，其要求王海玉赔偿，无事实和法律依据，不予支持。一审法院对福建鸿雁物流公司要求的绿地、厂房搭围墙、垃圾清理等损失未予支持，并无不当，应予维持。
综上所述，福建鸿雁物流有限公司的上诉请求部分成立，应予以部分支持。王海玉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清，导致适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初8055号民事判决第二、三项，即“二、王海玉应于本判决生效之日起十五日内支付福建鸿雁物流有限公司违约金80850元；三、王海玉应于本判决生效之日起十五日内赔偿福建鸿雁物流有限公司租赁物损坏的损失84979元。”
二、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初8055号民事判决第一、五项，即“一、解除福建鸿雁物流有限公司与王海玉于2015年9月24日签订的《厂房租赁合同》；五、驳回福建鸿雁物流有限公司的其他诉讼请求。”
三、变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初8055号民事判决第一项为：福建鸿雁物流有限公司与王海玉于2015年9月24日签订的《厂房租赁合同》于2016年10月25日解除。
四、变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初8055号民事判决第四项为：王海玉已向福建鸿雁物流有限公司缴纳的租赁保证金50000元可以抵扣本判决主文第一项、第二项确定的王海玉应负担的债务。
五、驳回福建鸿雁物流有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费8842元，由福建鸿雁物流有限公司负担4175元，由王海玉负担4667元。一审诉讼费按一审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈日耀
审 判 员 许培清
审 判 员 张长生
二〇一七年十一月二十八日
法官助理 黄达康
书 记 员 许文婉
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……