广西壮族自治区容县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0921民初1841号
原告黎雅声，男，1957年9月13日出生，汉族，农民，住广西玉林市玉林区。
委托代理人陆宇，广西千剑律师事务所律师
被告林树安，男，1954年11月19日出生，汉族，居民，住广西容县。
被告林树桂，男，1947年3月17日出生，汉族，退休干部，户籍所在地：广西崇左市江州区，现住广西容县。
被告林树桂的委托代理人张芝源，男，1954年4月17日出生，汉族，容县法律服务中心法律工作者，住广西容县。
原告黎雅声诉被告林树安、林树桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日受理后，依法由审判员梁旺基适用简易程序独任审判，于2016年8月26日公开开庭进行了审理，书记员李坚担任庭审记录。原告黎雅声及其委托代理人陆宇、被告林树安、林树桂及被告林树桂的委托代理人张芝源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎雅声诉称，2013年3月12日原告与两被告签订租屋合同书，约定两被告将位于容县容州镇国中路97号整栋房屋给原告经商及居住之用。约定租期为三年，即自2013年4月1日起至2016年3月31日止，租期内每季度租金人民币4000元。在合同签订前的2013年1月18日，被告林树安收取了原告交付的租屋合同履约押金人民币5000元。原、被告订立上述合同后，双方即按合同履行，并无任何异议。当合同履行至2015年11月份后，经原告与被告林树安协商，双方就原租屋合同到期后续租事宜达成一致意见，于2015年11月20日签订新的租屋合同书，由被告林树安及原告分别在合同落款的甲、乙方处签名，甲方林树桂由林树安代签。新的租屋合同书约定租期三年，即自2016年4月1日至2019年3月31日，每季度租金人民币5000元。同时约定，被告林树安急需20000元资金用于装修另处房屋，要求以续租房屋给原告为条件，向原告借款人民币20000元。原告当时为了能如期实现续租两被告的房屋，同意出借20000元资金给被告林树安用于装修房屋之用，并约定如果两被告事后不依约出租房屋给原告的，上述20000元借款即转为合同的履约押金，由两被告双倍返还40000元给原告。原告与被告林树安签订上述新的租屋合同后次日即2015年11月21日起，至2016年2月20日止，被告林树安以急需资金为由，先后分14次，从原告处预支上述新签订的租屋合同租金，每次金额不等，14次合计8640元。但当在2013年3月12日签订的合同期限届满后，两被告却不同意继续将房屋出租给原告使用，并责令原告限期搬迁将房屋腾空出来归还给两被告，两被告明确表明对双方新签订的续租房屋合同书违约。事后，原告向两被告主张合同权利，要求两被告按合同约定，如数归还所有押金以及归还所有预支的房屋租金，但两被告不予理会。由于两被告违约，双方于2015年11月20日所续签的房屋租用合同书已无法履行，依法应予以解除。由此给原告造成的损失，两被告应依合同约定，承担相应的法律责任。即由两被告向原告双倍返还其收取的履约押金人民币40000元，如数退还原租屋合同押金人民币5000元，归还其分14次预支收取原告的房屋租金8640元，合计53640元。被告林树桂辩称，被答辩人请求解除2015年11月20日与答辩人签订的“房屋租赁合同书”无事实依据。被答辩人诉称的“房屋租赁合同”是2015年11月20日被答辩人黎雅声与本案被告林树安所签，答辩人不知情更没有在该“房屋租赁合同书”上签名，完全是被答辩人黎雅声与林树安的个人行为，与答辩人毫无关系。因本案讼称的房屋宅基地是登记在林华南名下，其共生育有七个子女，该房屋应属其七个子女共同共有，因而讼称的“房屋租用合同书”是一份无效合同。根据法律规定，无效合同自始无效，因此而产生的后果由签订合同双方承担，与答辩人无关。答辩人林树桂与被答辩人黎雅声2013年3月12日所签的“房屋租用合同书”已履行完毕，现已互无关系。被答辩人黎雅声诉称2015年11月20日答辩人林树桂、林树安又与其续签了租屋合同书，并声明答辩人林树桂的名字由林树安代签，该合同所有约定，根本不是答辩人林树桂的意思表示，答辩人林树桂也根本未见过此协议，黎雅声与林树安的约定对答辩人林树桂根本没有约束力。综上，请求法院依法驳回被答辩人对答辩人林树桂的诉讼请求。被告林树安辩称，2015年11月20日所签的“房屋租用合同书”是我签订的，我并没有违约，我是同意出租的。
经审理查明：原告黎雅声与被告林树安是同学关系，两被告是兄弟关系，位于容县容州镇国中路97号房屋（没有房产证）的土地是容县容州镇东光村燕塘队的集体土地。该土地登记在被告父亲林华南（已于1997年10月病故）名下{土地使用证号为容集建（1991）字第16012057号，土地面积为45.62平方米}。林华南与其妻子王楚华（于1960年7月病故）共生育七个子女。2013年3月12日原告与两被告签订租屋合同书，约定两被告将位于容县容州镇国中路97号整栋房屋租给原告经商及居住之用。约定租期为三年，即自2013年4月1日起至2016年3月31日止，租期内每季度租金人民币4000元。在2013年1月18日，被告林树安收取了原告交付的租屋合同履约押金人民币5000元。2015年11月20日原告又与被告林树安续签了租屋合同书，并由林树安在合同上代林树桂签名，该合同约定：“租期三年，即自2016年4月1日至2019年3月31日，每季度租金人民币5000元。被告林树安急需20000元房屋修理及建房，以续租房屋给原告为条件，向原告借款人民币20000元作为押金。如果两被告不依约出租房屋给原告的，由两被告双倍返还40000元给原告”。2013年3月12日原告与两被告签订的租屋合同到期后，被告林树桂不认可2015年11月20日原告与被告林树安续签了租屋合同书，并将房屋另租给他人使用。2016年8月4日原告诉至本院，请求法院依法解除2015年11月20日原告与两被告签订的房屋租用合同书；判令两被告连带向原告双倍返还合同履约押金人民币40000元及退还预收的房屋租金人民币8640元、预收的租屋合同押金人民币5000元。
本院认为，房屋租赁是指房屋所有权人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金有行为，出租房屋必须经房屋所有权人同意。容县容州镇国中路97号的房屋为集体土地，是登记在被告父亲林华南名下，林华南死亡后该房屋的所有权应归其继承人所有。原告与被告林树安明知该房屋为多人共有的情况下，于2015年11月20日签订房屋租用合同，该合同事后也没有得到被告林树桂等人的认可，故该合同无效，但因该合同取得的财产应当予以返还，即被告林树安应将预收的房屋租金人民币8640元和押金人民币25000元共计33640元返还给原告。原告请求被告林树桂连带返还被告林树安预收的房屋租金、押金和履约押金。因原告的证据不足，理由不充分，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告林树安返还预收的房屋租金和押金共计人民币33640元给原告黎雅声；
驳回原告黎雅声的其他诉讼请求。
本案减半收取受理费人民币570元，由被告林树安负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1140元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户银行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 梁旺基
二〇一六年九月十九日
书记员 李 坚