北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07263号
上诉人（原审原告）北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。
法定代表人杨维旺，总经理。
委托代理人朱红民，男，1976年4月21日出生。
被上诉人（原审被告）牛爱兵，男，1973年7月13日出生。
上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第03298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了此案。上诉人实地公司的委托代理人朱红民，被上诉人牛爱兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
实地公司在原审法院诉称：1、依据（2014）通民初字第12382号民事判决书，我公司与牛爱兵所签订的《商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）已解除。我公司与牛爱兵于2013年8月6日签订了《预售合同》，合同编号：Y1514968。该合同已经被判决解除。但是如需要解除合同，双方均要到达建委现场核对并签订解除合同申请，建委核准后准予解除合同，才能从建委网上撤销合同及编号，如牛爱兵不去建委，房号仍显示是牛爱兵的名字。因此，需要本人携带身份证及复印件前往建委解除备案合同。2、牛爱兵并未依据合同约定条件解除合同，远远超过解除合同期限。我公司与牛爱兵签订合同是公平、公正的条件下签订的，合同首页说明有明确说明，牛爱兵自愿购买，合同签订有草稿审核、符合，并有一定的时间段，在没有任何问题的情况下，签订提交建委网并备案。依据合同第36页第5条对于商品房预售合同第十四条的修改和补充约定：因出卖人原因预期交房超过90日，买受人退房，买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。但是买受人根本没有提交退房申请，制造虚假证据。给出卖人造成严重损失。因此根据合同约定附件十补充协议第4-2条的约定，买受人未能按入住通知规定的地点及要求办理完毕商品房交接手续，则自商品房预售合同约定的交付之日起，视同出卖人已经按照合同约定完成房屋交付，与该商品房有关的一切风险、责任及应支付的一切费用（包括但不限于物业管理费用、采暖制冷费）均由买受人承担。买受人逾期办理入住超过180日的，出卖人可以解除合同并要求买受人支付房款总额的20%的违约金。综上所述，牛爱兵严重违约在先的事实情况，已经给我公司造成极大的恶劣影响和经济损失，故起诉要求：1、请求法院判决牛爱兵配合我公司至北京市通州区住房和城乡建设委员会办理坐落在通州区新华大街南、中山大街北侧商业、办公综合楼5层5312号房屋的商品房预售登记注销手续；2、判决牛爱兵向我公司支付总房款20%的违约金171847元；3、判决牛爱兵按照房屋总价款日万分之四的标准，向我公司支付自2014年9月16日至实际办理注销手续之日止的房屋占用使用费；4、诉讼费由牛爱兵承担。
牛爱兵在原审法院辩称：我同意配合实地公司办理房屋预售登记的注销手续。但在实地公司对我提起诉讼前，从未联系我要求我配合办理解除预售登记的手续。我不同意赔偿实地公司违约金，法院已经因为实地公司违约判决解除合同，我认为过错方为实地公司。
原审法院经审理查明：2013年8月6日，牛爱兵作为买受人与实地公司作为出卖人签订《预售合同》，牛爱兵购买通州区新华大街南、中山大街北侧商业、办公综合楼5层5312号房屋（以下简称5312号房屋），合同约定房屋总价款859235元。签订合同前，牛爱兵于2013年7月7日支付购房首付款439235元，搜房活动费1万元。根据《预售合同》的第十二条约定，实地公司应当在2013年11月15日前向牛爱兵交付5312号房屋。2014年7月11日，因实地公司逾期交房超过90日，牛爱兵向本院起诉实地公司商品房预售合同纠纷一案，要求与实地公司解除《预售合同》，并要求实地公司返还购房款439235元，支付违约金4392.35元，并返还搜房活动费1万元。在该案审理过程中，实地公司不认可该公司构成违约，但并未提出反诉。经审理，我院于2014年9月16日作出（2014）通民初字第12382号民事判决书，判决：“一、自本判决生效之日起解除原告牛爱兵与被告北京实地房地产开发有限责任公司签署的编号为Y1514968的《北京市商品房预售合同》；二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告牛爱兵购房款人民币四十三万九千二百三十五元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告牛爱兵违约金人民币四千三百九十二元三角五分，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告牛爱兵搜房活动费人民币一万元，于本判决生效之日起七日内执行清。”判决作出后，双方当事人均未上诉。判决生效后，实地公司已返还了牛爱兵购房款439235元，并赔偿违约金4392.35元，但实地公司并未通知牛爱兵要求其配合办理5312号房屋的预售登记注销手续。
另查：《预售合同》附件十补充协议第十六条关于合同解除约定：“16—1除下列情况外，出卖人和买受人双方的任何一方不得单方面解除商品房预售合同，否则对方可要求解约方支付合同约定总房款20%的违约金。16-1.1双方协商一致，达成书面协议解除商品房预售合同的；16-1.2出卖人逾期交付房屋超过90日的；16-1.3出卖人在收到买受人的全部款项和资料并办理入住后720日内未能取得房屋产权证的；16-1.4买受人迟延交付房款或在出卖人担保期间迟延偿还银行贷款本息的。16-2因买受人违约导致出卖人解除商品房预售合同的，如该商品房已在相关政府部门办理商品房预售登记，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人办理完毕商品房预售登记的注销手续。如买受人拒绝配合出卖人办理该商品房预售登记注销手续，应按照总房价款的20%向出卖人支付违约金及房屋占用使用费（每日按房屋价款总额的万分之四的标准支付），并赔偿因此给出卖人造成的实际损失。16-3除另有约定外，商品房预售合同解除，如出卖人需向买受人退还买受人已付房款的，出卖人应在双方办理完毕商品房预售登记注销手续（如需要）后30日内，扣除应由买受人承担的违约金（如有）、出卖人代买受人偿还的按揭贷款本金及利息（如有）、罚息（如有）、合理的房屋占用使用费（每日按房屋价款总额的万分之四的标准支付）及其他合理款项后，将剩余房款无息退还给买受人。买受人应同时退还出卖人开出的收款凭证（包括但不限于发票、收据等）并将该商品房按交付时的状态退还给出卖人，否则出卖人有权延期退款，由此产生的一切损失和责任由买受人承担。”实地公司在提起本案诉讼前未联系牛爱兵要求其配合办理预售登记的注销手续，亦未向牛爱兵发出要求其配合办理预售登记注销手续的书面通知。
原审法院认定上述事实的证据有，双方当事人陈述、《预售合同》、（2014）通民初字第12382号民事判决书等。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中实地公司与牛爱兵签订的《预售合同》合法有效，双方均应依约履行各自义务。因实地公司违反《预售合同》的约定延期交房超过90日，本院支持了牛爱兵的诉讼请求，判决解除双方所签订的《预售合同》，并判决实地公司向牛爱兵退还全部购房款及支付违约金，在《预售合同》已被法院判决解除的情况下，实地公司现要求牛爱兵配合该公司至北京市通州区住房和城乡建设委员会办理5312号房屋的商品房预售登记注销手续，牛爱兵同意予以配合，法院对此不持异议。导致法院判决解除《预售合同》的原因系因实地公司延期交房超过90日，并非牛爱兵违约单方解除合同，牛爱兵亦未办理入住手续，实地公司未实际向牛爱兵交付5312号房屋，在法院判决解除《预售合同》后至实地公司提起本案诉讼前，实地公司并未通知牛爱兵要求其配合办理预售登记的注销手续，更未向牛爱兵发出书面通知，故实地公司要求牛爱兵支付总房款20%的违约金并要求牛爱兵支付房屋占用使用费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。2015年4月7日，原审法院判决：一、自本判决生效之日起七日内，被告牛爱兵协助原告北京实地房地产开发有限责任公司至北京市通州区住房和城乡建设委员会办理坐落在通州区新华大街南、中山大街北侧商业、办公综合楼5层5312号房屋的商品房预售登记注销手续（原《北京市商品房预售合同》编号为Y1514968）；二、驳回原告北京实地房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
实地公司不服判决，上诉请求撤销原审法院判决第二项，改判牛爱兵向上诉人支付总房款20%的违约金171847元；并判决牛爱兵按照房屋总价款日万分之四的标准，向上诉人支付自2014年9月16日至实际办理注销手续之日止的房屋占用使用费。上诉理由为2015年4月原审法院宣判后，5月初实地公司向牛爱兵发送了协助办理注销手续的通知，牛爱兵未予配合，属违约行为。原审法院未予认定属适用法律错误。
牛爱兵认可原审判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，上诉人就所称一审宣判后向对方送达协助办理注销手续通知的事实，其提交《通知》复印件、特快专递单封面复印件和特快专递网上查询结果打印件。通知文字显示实地公司要求对方在10日内配合卖方办理解除网签事宜，否则依法追责。特快专递网上查询结果打印件显示该邮件于2015年5月2日寄出，同月6日由他人代收。经质证，牛爱兵表示未收到上诉人所述协助执行通知。现当事人双方在上诉人的上诉请求是否符合合同约定，被上诉人应否承担相应责任的问题上存在分歧。本院为双方主持调解，但未达成一致。
本院认为：2014年，本案当事人因履行商品房预售合同发生纠纷，牛爱兵认为实地公司违约向原审法院起诉，要求解除合同、返还购房款并承担违约金等。经人民法院审理，业已认定实地公司违约，并判其承担相应民事责任，该判决业已生效。现实地公司又主张对方违约，要求买受人承担责任，无法律依据。原审法院判决后，实地公司提起上诉，此期间当事人的权利义务处于未生效状态，需待二审人民法院终审裁决，以最终确认当事人的民事责任。此期间上诉人又迳行向对方发送协助通知，上诉人的该行为不能产生变更民事权利义务的效力。原审法院无法预判上诉人的此行为。究本案发生的主要原因与实地公司履行合同违约有关，对此买受人无过错，不应承担相应的民事责任。现上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1868元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。
二审案件受理费3736元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
代理审判员 李 丹
代理审判员 张玉娜
代理审判员 宋少源
代理审判员 刘向飞
二〇一五年六月十九日
书 记 员 张荣华