浙江省武义县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0723民初2222号原告（反诉被告）：武义县国有资产经营有限责任公司，住所地：武义县城环城南路60号。法定代表人：全凌霄。委托代理人：曾宣龙、何姹，浙江今日律师事务所律师。被告（反诉原告）:浙江佰年尚庭酒店管理有限公司，住所地：浙江省丽水市中山街489号11-1室（丽水大厦）。法定代表人：李光友。委托代理人：蓝先锋，浙江泽厚律师事务所律师原告（反诉被告）武义县国�资产经营有限责任公司为与被告（反诉原告）浙江佰年尚庭酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2017年7月13日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用简易程序。同年8月27日，浙江佰年尚庭酒店管理有限公司提起反诉，本院于同年8月29日受理。并由审判员徐青雅独任审判，于同年9月12日对本诉和反诉公开开庭进行了合并审理。武义县国有资产经营有限责任公司委托代理人曾宣龙、何姹，浙江佰年尚庭酒店管理有限公司委托代理人兰先锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武义县国有资产经营有限责任公司（以下简称国资公司）诉称：2010年7月15日，原被告签订一份房屋租赁合同，原告将其坐落在武义县城解放中街32号的武阳楼饭店（不包括一楼已出租店面）和县前街25号的行风大厦两幢大楼出租给被告。合同约定租赁期限八年，即自2010年7月15日起至2018年7月14日止。被告应支付第一年年租金301万元，为支持被告进行承租房屋的装修改造，原告承诺第一年租金减免50%，自第二年起，每年租金在上一年度租金基础上递增3%，第一年租金应在2010年7月13日前付清，自第二年起，下一年度租金在每年6月12日前全额支付。被告逾期交纳租金的，每日按实欠租金的0.2%支付违约金。合同签订后，原告依约将上述房屋出租给被告。被告承租上述房屋之后，因无力履行，截止2015年7月14日，被告已欠租金4111854.82元未交纳，向原告提出提前终止履行合同。为减少损失，原被告于2015年7月14日签订一份《关于先行终止履行的协议》，协议中明确，截止2015年7月14日，被告尚欠原告租金4111854.82元，2015年7月14日先行终止履行《房屋租赁合同》，次日将房屋移交回原告，原告保留追究被告违约责任的权利。该协议签订之后，原被告双方于2015年10月11日另行签订了一份《关于移交佰年尚庭武义分公司资产的协议》，确认被告所有的部分价值113.8991万元的资产折抵租金113.8991万元。协议签订后，被告至今未支付剩余租金。综上所述，原告认为被告在承租房屋后未按时交纳租金，致提前终止合同，已构成根本违约，应承担违约责任。请求判令：1、被告立即支付租金2972863.82元；2、履约保证金150万元不予返还；3、由被告承担本案诉讼费用。浙江佰年尚庭酒店管理有限公司（以下简称佰年尚庭）答辩及反诉称：佰年尚庭主张的案件事实与本诉基本相同，但法律意见不同。一、处理本案财务问题应按照《合同法》规定的公平合理、等价有偿的原则。二、租金问题，本案双方在解除合同方面实行的是“协商一致解除合同”的路线，而不是“法定解除”，双方经�愿协商，对账，签了《关于先行终止房屋租赁合同的协议》，明确了反诉人所欠租金是4111854.82元。讨要租金的诉讼时效只有一年，被反诉人的起诉已经超诉讼时效，没有胜诉权。另外，被反诉人已经书面同意用反诉人的固定资产、建筑物、机器设备的评估价值2857597元抵作租金，并且事实上接受了这些财产（履行完毕了），再加上原告无异议的1138991元资产，被告已经基本付清所欠租金，只欠115266元。原告在《关于移交佰年尚庭武义分公司资产的协议》第三条中的规定，完全是利用自己国资委管理者的优势地位，作出的不公平、不合理的意见，资产所有权接收去了，价值是不是要用来抵租金要再说，这是违背“等价有偿”原则的，况且，这个价值是双方都同意、都认可的中介机构“金华市中诚价格评估有限公司”所做的结论，评估程序合法，评估结果公正。三、履�保证金150万元的问题。首先，应认可《关于先行终止房屋租赁合同的协议》的法律效力，从合同法角度来讲，这是双方签的第二份合同，后合同对前合同中有关事项进行了总结和重新约定，这个重新约定应视为《合同法》上的变更。这份协议第四条第五项没有提到“没收保证金”，所用的字眼是“是否抵扣所欠租金”，而且原告后来一直到起诉前，都没有和被告提出要没收保证金，没收保证金的主意应该是国资委决定起诉之后作的决定，这一决定没有合同根据或法律根据。其次，租赁合同第10条提到了按照第8条第2款要没收，但第8条没有第2款，只有1款，等于没有规定。《关于先行终止房屋租赁合同的协议》的法律效力，要高于租赁合同，原告已经放弃了没收的权力，现在再起诉，违反了“禁止反言”的原则。最后，“没收”是行政法上的行政处罚方式，民事合同的双方当事人法律地位则是平等的，一方无权没收另一方的财产。因此，这150万保证金原告应该返还被告。减去所欠租金115266元，故我方反诉金额是1384734元。综上所述，原告的起诉不符合双方前前后后签订的合同、协议的约定，也没有法律依据，请求法院予以驳回；而被告的反诉有充分的理由和依据，请求法院予以支持。反诉被告武义县国有资产经营有限责任公司辩称：一、关于诉讼时效问题。《关于先行终止房屋租赁合同的协议》中约定租金支付问题另行协商解决，双方一直在协商过程中。《关于移交佰年尚庭武义分公司资产的协议》中明确约定不可移动资产的评估价值285.7597万元是否全额或按一定比例折价后抵作所欠租金，双方尚有不同意见，双方同意就此进行继续协商，协商不成通过诉讼途径解决。这一约定明确双方对不可移动资产是否�折抵租金需继续协商，即被告租金的数额尚不能确定。上述两份协议签订后，被告方电话和口头一直要求原告将保证金和不可移动资产的价值折抵租金，原告一直没有同意。2016年8月原告为了准备起诉三户未交纳租金承租户（被告承租期间转租）向被告了解情况、提供资料时，至被告位于丽水的公司曾针对上述两项争议事项进行协商，未果。2016年10月，原告以被告的名义起诉上述承租户时，又进行了协商，仍然未达成一致意见。因此，原被告双方就上述问题一直在协商中。根据法律规定，双方之间进行磋商，即引起诉讼时效中断。既然双方一直在磋商，诉讼时效中断，在确定双方不再协商时才起算诉讼时效时间。因此本案不存在超过诉讼时效的问题。二、关于履约保证问题。因被告拖欠租金数额巨大，造成合同不能继续履行，被告已构成根本性违约，应当承担违约�任。被告交纳的履约保证金应当适用定金罚则。原告诉请履约保证金不予返还有事实和法律依据。三、关于不可移动资产是否可以按评估折抵租金问题。被告承租原告的房屋后，在原告的房屋上添置了一些不可移动的资产，原则上该资产所有权归原告所有。根据合同约定，承租期满，这些不动产无偿归原告所有，现因被告构成根本性违约，提前终止合同，原告有权不做任何补偿。请求驳回反诉原告的诉讼请求。武义县国有资产经营有限责任公司为证明其主张，庭审中出示了下列证据：证据1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告企业基本信息，证明原、被告诉讼主体资格。证据2、房屋租赁合同，证明原告将其所有的房屋租给被告使用，双方签订租赁合同，并约定租金、租金支付方式、违约责任的事实。证据3、关于先行终止履行房屋租赁合同的协议、关于移交佰年尚庭武义分公司资产的协议，证明因被告原因双方终止房屋租赁合同，被告尚欠原告租金的事实。浙江佰年尚庭酒店管理有限公司对武义县国有资产经营有限责任公司提交证据的真实性无异议。本院对武义县国有资产经营有限责任公司提交的上述证据真实性予以认定。浙江佰年尚庭酒店管理有限公司未向本院提交证据。综上，根据已确认的证据，结合双方的庭审陈述，本院认定本案如下事实：2010年7月15日，武义县国有资产经营有限责任公司与浙江佰年尚庭酒店管理有限公司签订一份房屋租赁合同，国资公司将其坐落在武义县城解放中街32号的武阳楼饭店（不包括一楼已出租店面）和县前街25号的行风大厦两幢大楼出租给佰年尚庭用于经营商务度假酒店。合同约定租赁期限八年，即自2010年7月15日起至2018年7月14日止。改建装修后形成的固定设施在租赁期满后归国资公司所有，佰年尚庭不得拆除，国资公司也不再对改造装修费用进行补偿。佰年尚庭在签订租赁合同时应缴纳合同履约保证金150万元（从已缴纳的投标保证金中自动扣转，不计利息）。租赁期满，双方移交完成后，佰年尚庭没有违约行为的，国资公司退还租赁合同履约保证金。2015年7月14日，双方签订“关于先行终止履行房屋租赁合同的协议”约定，截止2015年7月14日，佰年尚庭已欠国资公司租金4111854.82元。先行终止履行《房屋租赁合同》。2015年7月15日佰年尚庭先将租赁房屋移交回国资公司。另约定下列事项待终止租赁合同后协商解决，协商不成通过诉讼途径解决：乙方（佰年尚庭）违约责任如何承担，承租期间添置的可移动资产和不可移动资产的范围界定，可移动资产目前的价值（�委托有资质的中介机构评估），拖欠租金如何支付，已交纳的履约保证金是否可抵扣所欠租金，其他需协商处理事项。2015年10月11日，双方签订“关于移交佰年尚庭武义分公司资产的协议”，约定，一、双方认可金华市中诚价格评估有限公司对资产的评估价值。二、双方同意报告中确认的在用物品、工程部在用工具物品、工程部库存配件物品、库存物品作为可移动资产，按评估价值113.8991万元，抵作所欠租金。三、评估报告中列为固定物品、建筑物、机器设备三项资产，乙方（佰年尚庭）同意先将资产所有权移交给甲方（国资公司），至于这三项资产的评估价值285.7597万元是否全额或按一定比例折价后抵作所欠租金，双方尚有不同意见，双方同意就此进行继续协商，协商不成通过诉讼途径解决。2015年8月31日金华市中诚价格评估有限公司的评估报告中明确固定物品、�（构）筑物、机器设备价值评估综合考虑房屋租赁合同尚余三年因素、维修保养因素、资产（物品）经济寿命参考年限等因素来评定估算资产价值。固定物品账面价值为2049596元，评估价值为708952元，建（构）筑物账面价值5169421元，按20-—38%的成新率核算后评估价值为1496072元，机器设备账面价值为2579918.28元，按22%—38%的成新率核算后评估价值为652573元。本院认为，本案存在三方面争议，一、诉讼时效问题；二、固定物品、建（构）筑物、机器设备抵扣租金问题；三、履约保证金是否应当返还问题。一、关于诉讼时效问题，双方在2015年7月14日、2015年10月11日的协议中均约定拖欠租金如何支付，履约保证金是否抵扣所欠租金，固定物品、建筑物、机器设备按多少比例抵作所欠租金双方进行继续协商，协商不成通过诉讼途径解决。现尚无证据证明明确的协商终止日期，故对佰年尚庭关于国资公司主张支付租金的请求已过诉讼时效的辩解本院不予采纳。二、关于固定物品、建（构）筑物、机器设备抵扣租金问题。截止2015年7月14日，佰年尚庭尚欠国资公司租金4111854.82元，双方已同意可移动资产，按评估价值113.8991万元，抵作所欠租金。故抵扣后尚欠租金金额为2972863.82元。对固定物品、建（构）筑物、机器设备双方在“关于移交佰年尚庭武义分公司资产的协议”中已明确约定可抵作租金，只是双方对是否按全额或按一定比例折价抵扣未能协商一致。从2015年8月31日金华市中诚价格评估有限公司的评估报告可见其评估时已考虑了八年的使用年限、及房屋租赁合同尚余三年的情况。故应按全额抵扣为妥。综上，佰年尚庭尚需支付国资公司租金115266.82元。三、关于履约保证金问题。因签订租赁合同的失误，双方在租赁合同第十条第2项中约定“租赁期间，乙方（佰年尚庭）有违反第八条第二款规定之一的，甲方（国资公司）有权终止合同，剩余租金不予退还，并没收履约保证金，收回房屋（包括乙方装修改造增加部分也由甲方无偿接收）”，合同中并不存在“第八条第二款”，致现双方对履约保证金的处理存在争议。但本案在租赁合同中第十条第1项中约定，“甲方违反本合同约定，提前收回房屋中止合同，导致乙方经济损失的，甲方双倍返还履约保证金，同时退还已交的剩余租金（不计利息）”。结合前后两条及从合同总体上看，实际上合同中对履约保证金作了定金性质的约定。故对国资公司关于佰年尚庭存在未能及时交纳租金的违约行为，致合同提前解除，对履约保证金主张定金权利，不予退还的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：一、本诉被告浙江佰年尚庭酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付本诉原告武义县国有资产经营有限责任公司租金115266.82元；二、驳回本诉原告武义县国有资产经营有限责任公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告浙江佰年尚庭酒店管理有限公司其他反诉请求；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费42582元，减半收取21291元，由原告武义县国有资产经营有限责任公司负担11622元（已交�），由被告浙江佰年尚庭酒店管理有限公司负担9669元（于本判决生效后十日内交纳）；反诉案件受理费17262元，减半收取8631元（已交纳），由反诉原告浙江佰年尚庭酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 徐青雅二〇一七年十月二十七日代书记员 李泽睿