吴浩与黄君美、李成龙房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）揭中法民一终字第149号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴浩，男，汉族，1991年×月×日出生，住广东省揭东县。
委托代理人：周俊锋，广东榕江律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄君美，女，汉族，1977年×月×日出生，住广东省揭东县。
被上诉人（原审被告）：李成龙，男，汉族，1971年×月×日出生，住广东省揭东县。
黄君美、李成龙的共同委托代理人：王彬城，广东谨信律师事务所律师。
黄君美、李成龙的共同委托代理人：夏楠，广东谨信律师事务所实习律师。
上诉人吴浩、黄君美因房屋租赁合同纠纷一案，不服揭阳市揭东区人民法院（2014）揭东法民一初字第146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：李成龙与黄君美系夫妻关系。2014年3月6日，吴浩（乙方）与李成龙（甲方）签订1份《房屋租赁协议》，约定甲方将自有的坐落在揭阳市揭东区汇源路新华书店东侧房屋三间二层半（含阁楼），出租给乙方作卖门（经营门业）使用。期限为自2014年3月6日起至2018年3月6日止。前三年每月租金6800元，后一年每月租金7800元。自合同生效之日起2日内付清最后一年全年租金93600元，前三年租金按月付清。双方还对其他权利义务进行约定。同日，吴浩又与黄君美签订1份内容与前协议一样的房屋租赁协议。2014年3月9日，吴浩给付李成龙、黄君美第四年租金93600元及第一个月租金6800元。吴浩于2014年6月24日向原审法院起诉，同年7月17日，黄君美向原审法院提出反诉，原审法院依法合并审理。2014年7月15日，原审法院组织双方对租赁房屋现场进行勘查，但吴浩表示房屋还没有交付，其还没有拿到钥匙，而李成龙、黄君美表示钥匙已交付给吴浩，吴浩已对房屋进行使用，因此现场勘查无法进行。
在一审法庭辩论终结前本案讼争租赁房屋所占用土地系寨一村的集体用地，尚未登记为非农建设用地，也未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。
2014年9月10日，为减少损失，原审法院组织吴浩与李成龙、黄君美先搁置讼争租赁房屋是否交付的问题，确认自该日起，讼争租赁房屋交由黄君美支配，双方表示同意。
2014年6月24日，吴浩向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认吴浩与李成龙、黄君美于2014年3月6日分别签订的《房屋租赁协议》无效。2.李成龙、黄君美返还吴浩预先支付的租金100400元及该款自2014年3月9日起至返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计的利息。3.李成龙、黄君美连带赔偿自2014年3月6日起至2014年4月29日共54天的误工损失8518.84元。4.本案诉讼费由李成龙、黄君美负担。黄君美于2014年7月17日提起反诉，请求判令：1.解除黄君美与吴浩2014年3月6日签订的《房屋租赁协议》。2吴浩立即付还黄君美拖欠的租金（自2014年4月7日起至返还铺屋之日止，每月6800元）。3.吴浩承担违约金2万元。4.本案一切诉讼费用由吴浩承担。
原审法院认为：本案是因房屋租赁引起的纠纷，涉及的两份《房屋租赁协议》是同一合同，作为出租人的李成龙与黄君美是夫妻关系，以黄君美作为反诉原告，没有违反法律规定，可予准许。本案的争议焦点是：吴浩与李成龙、黄君美签订的合同是否有效？租赁房屋是否已经交付？如果无效，吴浩是否应支付占用费？原审法院认为，吴浩于2014年3月6日分别与李成龙、黄君美签订的《房屋租赁协议》是同一合同，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案租赁房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效，因此，吴浩请求确认《房屋租赁协议》无效，依法应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故吴浩请求李成龙、黄君美返还已支付的租金100400元，予以支持。因《房屋租赁协议》无效，无须解除，故黄君美请求解除《房屋租赁协议》，不予支持。
虽然吴浩与黄君美签订的《房屋租赁协议》被确认无效，黄君美未提供证据证明房屋已交付，但双方在2014年3月6日签订协议，租期也是自签订合同之日起计算，吴浩在同月9日付还第一个月和第四年的租金，按照正常的交易惯例及生活常识可推定租赁房屋已交付与吴浩，故吴浩主张租赁房屋未交付，无须支付占用费，不予采信。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，占用租赁房屋期间，应当支付占用费，故黄君美要求吴浩支付占用费，有事实和法律依据，吴浩应支付黄君美自2014年3月6日起至2014年9月9日止的占用费。导致合同无效，双方均有过错，根据公平原则，且吴浩未实际使用租赁房屋，占用费参照租金标准酌情按每月4760元计算，合计29195元。
导致《房屋租赁协议》无效，双方均有过错，故吴浩请求李成龙、黄君美付还已付租金利息、误工费及黄君美请求吴浩支付违约金，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，于2014年9月12日作出（2014）揭东法民一初字第146号民事判决：一、确认吴浩与告李成龙、黄君美于2014年3月6日签订的《房屋租赁协议》无效。二、李成龙、黄君美应于本判决生效之日起10日内返还吴浩租金100400元。三、吴浩应于本判决生效之日起10日内支付黄君美租赁房屋占用费29195元。四、驳回吴浩、黄君美的其他诉讼请求。案件本诉受理费1179元，由吴浩负担25元，李成龙、黄君美负担1154元。案件反诉受理费490元，由黄君美负担265元，吴浩负担225元。
吴浩不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第三、四项，驳回黄君美的全部反诉请求。2.改判李成龙、黄君美赔偿吴浩100400元的利息损失（自2014年3月9日起至全部款项返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计，暂计至2014年9月23日，共计2090.33元），以及赔偿吴浩自2014年3月6日起至2014年4月29日止（共54天）的经济损失8518.84元。3.本案一、二审受理费由李成龙、黄君美负担。事实和理由是：一、原审黄君美的反诉并没有提出要求吴浩支付房屋占用费的诉讼请求，但原审法院却判决吴浩向黄君美支付房屋占用费29195元，违反了民事案件不告不理的原则，依法应予撤销。二、对于吴浩有没有占有和使用黄君美房屋的问题，原审法院已经在判决书的第10页阐明，即“吴君美未提供证据证明房屋已交付，吴浩未实际使用租赁房屋”，这已经非常清楚，吴浩从来没有占有和使用黄君美的房屋，但原审法院在黄君美未能提供任何证据证明房屋已交付的情况下，却强行推定黄君美已将房屋交给吴浩，明显缺乏事实和法律依据，故原审法院判决吴浩向黄君美支付房屋占用费29195元，依法应予撤销。三、原审法院是依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认为“本案租赁房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证”而认定租赁合同无效的，有关建设工程规划许可证是房屋所有人承建房屋应当取得的证件，故造成合同无效的过错责任全部在李成龙、黄君美一方，原审法院认为吴浩也有过错显然是错误的，应当予以纠正。根据《合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此李成龙、黄君美应当赔偿吴浩预先支付的租金100400元至返还之日止的利息损失。四、吴浩为了经营门业才与李成龙、黄君美签订《房屋租赁协议》，但因李成龙、黄君美无法提供租赁房屋的产权证明，导致吴浩无法办理营业执照，无法实现合同的目的，不得以另行找铺面经营，直到2014年4月29日才找到吴树波的铺面，与吴树波签订了租赁合同，顺利办理了营业执照，期间共耽误了54天的时间，这损失也应当由李成龙、黄君美赔偿。吴浩是从事批发和零售门业生意，所以按照广东省2013年度批发和零售在岗职工年平均工资57581元计算吴浩的损失（8518.84元）合理合法，应当予以支持。
二审法庭调查中，吴浩补充提交一份《关于房屋租赁过程的情况说明》作为上诉理由：2014年3月初，吴浩与李成龙洽谈租铺过程中，吴浩询问李成龙房屋是否有产权证明，李成龙回答自己购买土地自己建房，手续齐全。3月6日，双方确定签订合同，并口头约定3月9日前吴浩把最后一年及第一个月的租金合计100400元交给李成龙，李成龙把房屋产权证明材料交给吴浩。3月9日，当吴浩按约把租金交给李成龙后，李成龙却告诉吴浩房屋当时整栋合建，房屋证明材料不知在谁手中。吴浩要求李成龙到居委会开产权证明，李成龙交给吴浩一份寨一社区居委会出具的证明，但证明显示该房屋用地为吴燕斌与吴潮辉二人所有，没有房屋产权人，证明日期被提前到3月7日。随后，吴浩向工商部门进行咨询，工商部门告知产权人和出租人不符不能够办理工商登记，并提供产权证明范文。吴浩把证明范文交给李成龙，要求按工商部门要求重开证明。此后李成龙告知吴浩寨一社区居委会不给出证明，至此，吴浩怀疑其房屋产权有问题。这时李成龙才提供给吴浩购地收据及黄君美与吴燕斌、吴潮辉签订的协议书复印件。在李成龙提议下，吴浩与黄君美重新签订一份《房屋租赁协议》，吴浩便持该协议及购地证明再次到工商部门办理执照事宜，但被告知上述材料不能证明房屋是黄君美所有，要求到居委会开具证明。吴浩因此于3月14日与李成龙联系，并以短信方式告知李成龙，但李成龙、黄君美仍无法从居委会开到证明，吴浩再三催促并告知其如不能开出证明，应解除合同退还租金。大约3月底4月初，李成龙伪造了吴燕斌与吴潮辉的签名与吴浩再行签订《房屋租赁协议》，吴浩拒绝并坚决要求退还租金。几天后，李成龙拿来一份新的证明并索回寨一社区居委会所开证明（该证明交还李成龙前有拍照并复印留存）。当吴浩发现证明上盖的是寨二社区居委会的公章时（证明时间也被提前），李成龙说不用怕，只要能骗到工商执照便可。此举被吴浩拒绝并再次要求退回全部租金，但此后李成龙一直以工作忙或财务不在为借口拖延搪塞（有短信及通话记录为证）。4月29日，吴浩不得已另行与吴树波签订房屋租赁协议，并办理了工商执照。5月21日，就退回租金问题，李成龙与吴浩见面进行沟通，但无果，于是吴浩只能向法院提起诉讼。综上所述，造成合同纠纷的责任在李成龙、黄君美一方，李成龙的欺骗和恶意拖延致使问题迟迟得不到解决。
黄君美、李成龙共同答辩称：一、吴浩上诉认为原审法院滥用审判权，违反不告不理原则的主张是毫无事实依据。黄君美有在原审期间提出反诉，请求吴浩支付租赁期间占用房屋的费用。二、原审判令吴浩支付房屋占用费用完全符合事实及法律规定，吴浩使用占用黄君美的租赁物的事实清楚。三、吴浩认为造成合同无效的过错完全在黄君美、李成龙的主张是毫无事实依据的。本案造成合同无效的过错是在吴浩一方。四、吴浩请求赔偿其损失以及判令返还100400的利息损失的主张毫无事实依据。本案是合同纠纷，并非侵权纠纷，而且在合同中并无约定违约责任，吴浩也无证据证明其遭受到任何损失。五、吴浩当庭提交《关于房屋租赁过程的情况说明》的内容是违反客观事实的。综上，黄君美、李成龙认为吴浩的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。
黄君美也不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.吴浩应在本判决生效之日其10日内支付黄君美租赁房屋占用费47600元。2.本案一、二审诉讼费由吴浩承担。事实和理由是：原审判决根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判令吴浩承担租赁房屋交还黄君美之前的占用费是正确的，但最终以每月4760元计算，却是明显偏袒吴浩。因为根据上述规定，占用费的计算应参照租金。讼争铺屋前三年每月的租金为6800元，该租金与当地其他铺屋的实际租金相符，并不存在过高的情形，即使吴浩未实际使用铺屋，黄君美也没有法定义务承担因此所造成的后果或损失，故应按双方约定的租金每月6800元支付黄君美占用费，从2014年3月6日起至2014年9月9日止共7个月（按照交易习惯，不足一个月应按一个月计算），合计47600元。
吴浩答辩称：一、黄君美在原审过程中并没有提出要求吴浩支付房屋占用费的诉讼请求，其在二审中提出吴浩支付房屋占用费47600元的上诉请求，是新增加的独立的反诉请求，吴浩不同意就此新增加的上诉请求进行调解，因此，二审法院应告知上诉人黄君美另行起诉。二、黄君美请求吴浩支付房屋占用费也缺乏事实和法律依据，依法不能支持。吴浩从来没有占有和使用黄君美的房屋，在讼争的房屋上，吴浩也没有获得占有利益，所以，根据无效合同的处理原则，吴浩不用支付房屋占有使用费。
李成龙述称：同意黄君美的上诉意见。
二审法庭调查中，吴浩向法院提交如下证据：1.寨一社区居委会出具的证明书相片一张，证明原审提交的该证据复印件有原件以及讼争租赁房屋不是黄君美、李成龙所有，黄君美、李成龙没有处分权。2.讼争租赁房屋相片一张，这张相片是原审判决后吴浩到现场拍摄的，现场李成龙招租的布条仍没有拆除，证实吴浩从来没有占有和使用讼争租赁房屋。3.吴浩父亲吴少波与李成龙互通的手机短信，证明吴浩父亲吴少波多次联系李成龙，要求李成龙返还已支付租金，但其故意拖延，拒不付还而引起纠纷的事实。黄君美、李成龙质证称：一、这三份证据并非法定新证据。二、证据1是法律所规定的复印件，仍需原件证明其真实性方能作为证据使用，相片内容体现的地址无法证实是本案讼争租赁房屋的地址，且土地使用权的证明主体应是经联社的证明，而非居委会证明。三、证据2不具关联性、真实性，无法证明其是否是本案讼争租赁房屋，是否是吴浩在原审判决后去拍摄的，而且无法证明其一直没有占用讼争租赁房屋的主张。四、对证据3的真实性无异议，但无法证明吴浩所要主张李成龙多次有拒还租金的事实，且第二条短信并未发出。
二审期间，黄君美、李成龙未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，原审查明事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。由于涉案租赁房屋没有取得建设工程规划许可证，原审认定吴浩与李成龙、黄君美签订的《房屋租赁协议》无效及李成龙、黄君美应返还吴浩已支付的租金100400元并无不当，且双方在二审中对此均无异议，本院予以确认。二审围绕上诉争议的问题进行审理。
关于涉案租赁房屋占用费的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然黄君美未提交证据证明涉案租赁房屋已交付，但双方当事人在签订的合同中已约定租期从2014年3月6日起计算，吴浩也在同月9日交纳了涉案租赁房屋的第一个月和第四年的租金，故原审按照正常的交易惯例及生活常识推定涉案租赁房屋已交付给吴浩并无不当。吴浩上诉主张涉案租赁房屋并未交付，其无须支付占用费，理由不能成立，本院不予支持。黄君美上诉主张房屋占用费应按双方合同约定的月租金6800元标准支付，符合上述规定，本院予以支持。造成本案合同无效，双方均有过错，但鉴于黄君美将未取得规划审批手续的自建房屋出租给吴浩，其行为具有明显过错，对此其应承担合同无效的主要责任，且从吴浩二审提交的手机短信看，双方在发生争议后，李成龙有怠于解决租赁房屋争议的行为，故其对所发生的房屋租金扩大损失也应自行承担相应的责任。因此，根据本案的实际情况，本院确定黄君美、李成龙对本案合同无效承担80%的过错责任，吴浩承担20%的过错责任。依据双方的过错比例，吴浩应向黄君美支付2014年3月6日至2014年9月9日的房屋占用费为8523元（6800元／月÷30天×188天×20%）。原审法院对此处理不当，本院予以纠正。吴浩签订本案合同时未对承租房屋的状况及适租情况尽相应的审查义务，亦存在一定过错，其应对合同无效承担部分责任，而在原审法院认定合同无效的情况下，为减少诉累，原审法院依职权对黄君美提出要求吴浩支付拖欠租金的诉讼请求变更为支付房屋占用费的处理并无不当，且也没有损害吴浩的实际权益，故吴浩主张造成合同无效的过错责任全部在于李成龙、黄君美及原审法院违反民事案件不告不理的原则，理由不能成立，本院不予采纳。
关于赔偿已付租金利息及经济损失的问题。鉴于双方当事人对于合同无效均有过错，且吴浩也没有举证证实其因无法经营门业而存在损失，故吴浩请求李成龙、黄君美赔偿已付租金利息及经济损失8518.84元，据理不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但对房屋占用费问题处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持揭阳市揭东区人民法院（2014）揭东法民一初字第146号民事判决第一、二、四项。
二、变更揭阳市揭东区人民法院（2014）揭东法民一初字第146号民事判决第三项为：吴浩应于本判决生效之日起10日内支付黄君美租赁房屋占用费8523元。
三、驳回吴浩、黄君美的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费1179元，由吴浩负担25元，李成龙、黄君美负担1154元，反诉受理费490元，由吴浩负担88元，黄君美负担402元；二审受理费628元，由吴浩负担206元，黄君美负担422元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄志成
审 判 员 王锦洪
代理审判员 吴海燕
二〇一四年十二月九日
代书 记员 郑宋玲
附二审判决适用法律条文：
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。