四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绵民终字第775号
上诉人（原审被告）绵阳鸿越房地产开发有限公司，住所地绵阳市经开区。
法定代表人沙某，该公司董事长。
委托代理人李仕勇，四川林志（绵阳）律师事务所律师。
委托代理人李志凌，该公司员工。
被上诉人（原审原告）绵阳市世纪星教育投资有限公司，住所地绵阳市经开区。
法定代表人王某，该公司董事长。
委托代理人吴良广，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。
委托代理人万欣，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。
原审第三人王汝婷，女，生于1988年3月4日，汉族，四川省射洪县人，大学文化，住广东省珠海市。
原审第三人吕秋，女，生于1963年9月11日，汉族，四川省射洪县人，中专文化，住四川省德阳市，系王汝婷之母。
委托代理人颜波，四川明炬律师事务所律师。
委托代理人沈宥希，四川明炬律师事务所律师。
上诉人绵阳鸿越房地产开发有限公司（以下称为鸿越公司）因租赁合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第4962号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸿越公司的委托代理人李仕勇、李志凌，被上诉人绵阳市世纪星教育投资有限公司（以下称为世纪星公司）的委托代理人吴良广、万欣，原审第三人王汝婷、吕秋及其委托代理人颜波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2007年10月26日，被告鸿越公司取得绵阳市经开区涪滨路北段9号鸿越·瑞擱小区D2栋1-3层的房屋《房屋所有权证》（绵房权证市房监字第2007180**号）。
2010年7月31日，被告鸿越公司作为出租方（甲方）与承租方原告世纪星公司（乙方）签订了《租赁合同书》，合同第二条“租赁房屋的地点、面积”中约定“地点：经开区涪滨路北段9号鸿越·瑞擱小区，建筑面积1557.71平方米”。合同第三条“租赁方式和经营范围”约定“1、甲方以租赁方式向乙方出租以上房屋，乙方在租赁期间享有该房屋的收益权、使用权。2、乙方在所租赁房屋内开办幼儿园，不可作为它用”。合同第四条“租赁期限”约定“租赁期限为六年。自2010年7月31日至2016年5月31日止，以实际交付时间为准”。合同第五条“租金计算、支付方式及物业管理”约定“1、根据甲乙双方协商，两年内免收租金，租期以幼儿园竣工验收后，甲方正式交付使用时计算起点，免租金期满后，租金每月按不超过D3、D4一、二楼商铺平均价格的80%收取。甲乙双方签订现合同七日内，乙方向甲方缴纳履约保证金伍万元，否则甲方有权解除该合同，并不承担任何经济责任。2、租金支付方式：租金每季度（三个月，下同）交付一次，乙方须在计租日前10日交付首季度租金，此后每次在本季度租金到期前10内交付下一季度的租金。合同第七条“租赁条件”约定“甲方如出售本物业，须提前通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。如果乙方不购买，应支持甲方出售，甲方保证该物业出售给第三方后，乙方在租赁合同期内的权利、义务不受影响”。合同第九条“违约责任”约定被告因出售该房屋而影响原告在租赁合同期内约定应享有的权利、义务的，视为被告单方面违约，同时合同约定任何一方违反以上之规定，除赔偿对方相应损失外，还应赔偿违约金50000.00元”。
2012年1月16日，在原、被告租赁合同期限内，被告作为出卖人与买受人第三人王汝婷、吕秋签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，由被告将鸿越·瑞擱D2幢第1-3层438.81平方米出售给第三人王汝婷和吕秋，房屋销售总价款4380000.00元。《商品房买卖合同》约定双方签字（盖章）之日起生效，在《商品房买卖合同补充协议》第十一条双方约定付清房款后合同生效。2013年11月11日，第三人王汝婷、吕秋向被告鸿越公司支付完最后一笔购房款40000.00元。2014年1月9日，第三人王汝婷、吕秋缴纳印花税、契税177390.00元。2014年1月15日，第三人王汝婷、吕秋取得案涉房屋的《房屋所有权证》（绵房权证监证字第02190**号、绵房权证监证字第02190**号）和《土地使用权证》（绵城国用（2014）第02027号）。
2013年9月16日，被告鸿越公司向原告世纪星公司发出《关于幼儿园销售及催交房屋租金的通知》，该通知第一条记载“我公司近期将对贵公司所承租的幼儿园物业对外公开竞价销售，前期我方代表已多次和你公司有关负责人沟通交流告知有关情况。根据《租赁合同书》第七条第3款的有关约定，现特书面提前通知贵公司，如有意购买，请于2013年10月25日前来我公司洽谈并办理相关手续，逾期视为贵公司放弃优先购买权，我公司有权对外自行销售，且不承担贵方任何经济责任及法律责任”。被告通知原告行使优先购买权并要求就拖欠租金进行协商洽谈。针对被告的前述通知，原告在2013年11月22日向被告致函《关于催交幼儿园租金通知的回复》，就租金标准等事项向被告进行了回复。2013年12月12日，原告通过四川科大律师事务所再次向被告发出《律师函》，与被告就租金标准的确定及支付等进行协商沟通。
2014年4月15日，第三人王汝婷、吕秋委托四川春雷律师事务所给原告发《律师函》，向原告告知第三人已经从被告处购买幼儿园房屋，并办理了房屋产权登记，要求原告向第三人支付租金。
另查明，2006年1月5日，第三人王汝婷作为买受人与出卖人被告鸿越公司签订了《商品房买卖合同》，另行购买了鸿越·瑞擱第C7幢1单元1层5号商品房。
原判认定上述事实的证据有租赁合同书、商品房买卖合同、房屋信息摘要、关于幼儿园销售及催交房屋租金的通知、律师函、房屋所有权证，关于幼儿园房屋租金通知的回复、土地使用权证、支付凭证及庭审笔录。
原判认为，承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，依照法律规定享有优先于其他人购买该不动产的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，原告世纪星公司作为幼儿园房屋的承租人，被告鸿越公司在出售租赁房屋前，应当提前通知原告，确保原告的优先购买权。虽然被告在2013年9月16日以书面方式通知原告行使优先购买权，但事实上租赁房屋早在2012年1月16日就已经出售给了本案的第三人王汝婷和吕秋，被告也没有提交证据证明在2012年1月16日前通知过原告行使优先购买权，该通知的形式要件不符合“在出卖之前”通知的法律规定。被告在2013年9月16日以书面方式通知原告行使优先购买权，明确是通过对外公开竞价销售，被告认可事实上并没有通过公开竞价的方式进行租赁房屋的销售。虽然被告和第三人在庭审中明确其签订的《商品房买卖合同》及补充协议尚未生效，是在等待原告放弃优先购买权后才进行的履行，但被告和第三人均没有证据证明通知过原告房屋已经销售的事实和交易条件，原告并未放弃优先购买权，也无法在“同等条件下”行使优先购买权。庭审中，被告未提供第三人购买案涉房屋的付款方式和价款的证据，第三人也仅提供了2013年11月11日最后一次支付40000.00元的汇兑凭证，而案涉标的的价款高4380000.00元。因此，本院可以认定第三人在2013年9月16日被告给原告发出《关于幼儿园销售及催交房屋租金的通知》已支付了4340000.00元的购房款。同时，被告在庭审中陈述已告知第三人案涉房屋出租的事实，虽然第三人否认知晓该事实，但明显与第三人的陈述和证人证言不符，其理由不能成立。且依照日常生活法则，第三人花费4380000.00元购买商业用房应实地进行考察和比对，况且第三人吕汝婷已于2006年1月5日购买了该小区住宅用于居住，原告也于2010年7月租赁了案涉房屋。因此，原告诉称第三人知晓案涉房屋出租，其并非善意取得的事实本院予以采信。被告及第三人未提交购买案涉房屋的全部支付凭据，无法确定被告和第三人履行《商品房买卖合同》及补充协议的具体时间，应当承担举证不能的法律后果。2012年1月16日，被告和第三人签订商品房买卖合同，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三款的规定，被告应在2012年1月1日前履行通知原告行使优先购买权的义务，以确保原告作为承租人的优先购买权。本案中，原告是2014年4月15日收到第三人委托律师发出的《律师函》后才知晓案涉房屋出售的事实。因此，在明知原告与被告存在租赁关系，在被告尚未通知原告行使优先购买权的情况下，第三人与被告就径行签订案涉房屋的买卖合同，共同损害了原告的优先购买权，不属于善意取得。原告请求确认对租赁房屋的优先购买权的诉请符合法律规定，本院予以支持。根据原告和被告签订的《租赁合同书》第七条约定，被告在销售租赁房屋时没有通知原告，被告的行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条第一款、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、确认原告绵阳市世纪星教育投资有限公司对承租的位于绵阳市经济技术开发区涪滨路北段9号鸿越·瑞擱小区D2栋1层、2层、3层幼儿园房屋在同等条件下享有优先购买权。二、被告绵阳鸿越房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告绵阳市世纪星教育投资有限公司支付违约金50000.00元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，鸿越公司不服，向本院提起上诉。其所持上诉理由是：原判认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人鸿越公司与第三人王汝婷、吕秋签订《商品房买卖合同》的真实时间是2013年底，一审认定出卖前未通知世纪星公司的说法不成立。2.上诉人鸿越公司在出卖房屋前已对世纪星公司尽了通知义务，世纪星公司不愿购买并放弃了优先购买权。3.第三人王汝婷、吕秋从上诉人手中购得房屋并办理了过户手续，应受法律保护，承租人的优先购买权性质上属于缔约请求权，系债权，其不能对抗物权。
二审查明：2007年10月26日，鸿越公司取得绵阳市经开区涪滨路北段9号鸿越·瑞擱小区D2栋1-3层的房屋《房屋所有权证》（绵房权证市房监字第2007180**号）。
2010年7月31日，鸿越公司作为出租方（甲方）与承租方世纪星公司（乙方）签订了《租赁合同书》，合同第二条“租赁房屋的地点、面积”中约定“地点：经开区涪滨路北段9号鸿越·瑞擱小区，建筑面积1557.71平方米”。合同第三条“租赁方式和经营范围”约定“1、甲方以租赁方式向乙方出租以上房屋，乙方在租赁期间享有该房屋的收益权、使用权。2、乙方在所租赁房屋内开办幼儿园，不可作为它用”。合同第四条“租赁期限”约定“租赁期限为六年。自2010年7月31日至2016年5月31日止，以实际交付时间为准”。合同第五条“租金计算、支付方式及物业管理”约定“1、根据甲乙双方协商，两年内免收租金，租期以幼儿园竣工验收后，甲方正式交付使用时计算起点，免租金期满后，租金每月按不超过D3、D4一、二楼商铺平均价格的80%收取。甲乙双方签订现合同七日内，乙方向甲方缴纳履约保证金伍万元，否则甲方有权解除该合同，并不承担任何经济责任。2、租金支付方式：租金每季度（三个月，下同）交付一次，乙方须在计租日前10日交付首季度租金，此后每次在本季度租金到期前10内交付下一季度的租金。合同第七条“租赁条件”约定“甲方如出售本物业，须提前通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。如果乙方不购买，应支持甲方出售，甲方保证该物业出售给第三方后，乙方在租赁合同期内的权利、义务不受影响”。合同第九条“违约责任”约定被告因出售该房屋而影响原告在租赁合同期内约定应享有的权利、义务的，视为被告单方面违约，同时合同约定任何一方违反以上之规定，除赔偿对方相应损失外，还应赔偿违约金50000.00元”。
2013年9月16日，鸿越公司向世纪星公司发出《关于幼儿园销售及催交房屋租金的通知》，该通知第一条载明“我公司近期将对贵公司所承租的幼儿园物业对外公开竞价销售，前期我方代表已多次和你公司有关负责人沟通交流告知有关情况。根据《租赁合同书》第七条第三款的有关约定，现特书面提前通知贵公司，如有意购买，请于2013年10月25日前来我公司洽谈并办理相关手续，逾期视为贵公司放弃优先购买权，我公司有权对外自行销售，且不承担贵方任何经济责任及法律责任”。针对前述通知，世纪星公司在2013年11月22日向被告致函《关于催交幼儿园租金通知的回复》，就租金标准等事项向被告进行了回复。只字未提是否购买承租标的物之事。2013年12月12日，世纪星公司通过四川科大律师事务所再次向鸿越公司发出《律师函》，与被告就租金标准的确定及支付等进行协商沟通。
2013年底，鸿越公司作为出卖人与买受人王汝婷、吕秋签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，由鸿越公司将鸿越·瑞擱D2幢第1-3层438.81平方米出售给第三人王汝婷和吕秋，房屋销售总价款4380000.00元。吕秋在签订《商品房买卖合同》约定双方签字（盖章）之日起生效，在《商品房买卖合同补充协议》第十一条双方约定付清房款后合同生效。《商品房买卖合同》上签订时间栏由吕秋填写，吕秋把时间提前了近二年，将2013年底的时间落成了2012年1月16日。2014年1月9日，第三人王汝婷、吕秋缴纳印花税、契税177390.00元。2014年1月15日，第三人王汝婷、吕秋取得案涉房屋的《房屋所有权证》（绵房权证监证字第02190**号、绵房权证监证字第02190**号）和《土地使用权证》（绵城国用（2014）第02027号）。
2014年4月15日，第三人王汝婷、吕秋委托四川春雷律师事务所给世纪星公司发《律师函》，向原告世纪星公司告知第三人已经从鸿越公司处购买幼儿园房屋，并办理了房屋产权登记，要求世纪星公司向第三人支付租金。
二审过程中，由于世纪星公司坚称《商品房买卖合同》上签订时间栏里的“2012年1月16日”是该合同的真实签订时间，为此，鸿越公司申请对该合同上的“2012年1月16日”以及“绵阳鸿越房地产开发有限公司”落成时间进行鉴定。在各方诉讼参加人的参与下，经摇号，确定委托南京师范大学司法鉴定中心予以鉴定。本院据此向南京师范大学司法鉴定中心发出了委托鉴定书。南京师范大学司法鉴定中心于2015年7月10日作出了南师大司鉴中心（2015）文鉴字第277号司法鉴定意见书。该意见书的结论归纳起来为：检材署期为“2012年1月16日”《商品房买卖合同》中落款时间“2012年1月16日”黑色手写字迹的形成时间和样本署期为“2014.1.17.”《消费延期付款协议》中黑色手写字迹的形成时间为同时期。检材署期为“2012年1月16日”《商品房买卖合同》中“绵阳鸿越房地产开发有限公司”印章的形成时间与样本署期为“2014.1.17.”《消费延期付款协议》中“绵阳鸿越房地产开发有限公司”印章的形成时间为同时期。
上述事实，有租赁合同书、商品房买卖合同、房屋信息摘要、关于幼儿园销售及催交房屋租金的通知、律师函、房屋所有权证，关于幼儿园房屋租金通知的回复、土地使用权证、支付凭证、鉴定意见书及庭审笔录予以证实。
本院认为，承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，依照法律规定享有优先于其他人购买该不动产的权利。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定了“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。鸿越公司在出售租赁房屋前，提前以书面方式通知了承租人世纪星公司，尊重了世纪星公司的优先购买权。世纪星公司针对鸿越公司的优先购买权通知，于2013年11月22日向鸿越公司致函《关于催交幼儿园租金通知的回复》，就租金标准等事项向被告进行了回复，只字未提是否购买承租标的物之事。2013年12月12日，世纪星公司又通过四川科大律师事务所再次向鸿越公司发出《律师函》，要求与鸿越公司就租金标准的确定及支付等进行协商沟通，也未提出要购买承租标的物的意愿。至此可以判断出世纪星公司实际上是放弃了优先购买权。
2013年底，第三人王汝婷和吕秋作为买受人与鸿越公司签订《商品房买卖合同》将本案争议标的物买下并取得案涉房屋的《房屋所有权证》（绵房权证监证字第02190**号、绵房权证监证字第02190**号）和《土地使用权证》并无不妥。一审法院以“第三人吕秋、王汝婷已于2006年1月5日购买了该小区住宅用于居住，原告也于2010年7月租赁了案涉房屋。因此，原告诉称第三人知晓案涉房屋出租，其并非善意取得的事实予以采信”属于认定事实和适用法律错误。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三款“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的”，第四款“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持之规定，可以得出结论，在本案中，世纪星公司是不具有优先购买权的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第4962号民事判决。
二、驳回绵阳市世纪星教育投资有限公司的诉讼请求。
本案一、二审诉讼费各525元，均由被上诉人绵阳市世纪星教育投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 李又平
审判员 赵才明
审判员 陈 幽
二〇一五年八月六日
书记员 向星燃