广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1202民初631号
原告（反诉被告）：黎东梅，女，1982年11月10日出生，汉族，身份证住址肇庆市端州区。
委托代理人：黄伟忠、叶来妹，分别为广东山丰律师事务所律师、实习律师。
被告（反诉原告）：黄忠民，男，1966年10月22日出生，汉族，身份证住址封开县。
委托代理人：许迎春，广东祺泽律师事务所律师。
原告（反诉被告）黎东梅诉被告（反诉原告）黄忠民租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄伟忠、叶来妹、被告委托代理人许迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告本诉诉称：2010年8月21日，被告与原业主黄桥签订了《写字楼租赁协议》，约定：黄桥将位于肇庆市77区叠翠路东南侧B栋205房写字楼出租给被告使用，租赁期限共6年，从2010年10月1日起至2016年10月1日止。租金每两年调整一次，2010年10月1日至2012年10月1日每月租金为10862元；2012年10月1日至2014年10月1日每月租金为11948元；2014年10月1日至2016年10月1日每月租金为13143元；租金应于每月的5日前支付。如逾期交租，每逾期一天则按当月每天租金的双倍加收滞纳金。如欠租时间超过一个月则视为被告违约，出租方有权收回写字楼，被告所交的押金（21724元）归原告所有。合同还对费用、税金、装修、违约责任等内容进行约定。2014年12月25日，原业主黄桥将案涉的写字楼转让给原告，并通知被告租赁协议由原告继续履行，今后的租金由被告直接向原告交纳。2015年1月至6月的租金被告虽有拖延但尚能支付。但自2015年7月份起，被告却没有再向原告履行支付租金的义务。另外，被告在承租原告写字楼期间，仍拖欠叠翠名庭物业管理处2014年9月至2016年3月共18个月的物业管理费14027元，叠翠名庭物业管理处在向被告催收无果后要求原告代为支付。出于业主的身份，原告于2016年3月10日为被告垫付了上述被告所拖欠的物业管理费14027元。以上欠款发生后，经原告多次追讨，被告至今分文未付。原告认为，被告的行为已构成违约，应按约定承担违约责任。为维护原告合法权益，请求判令：1、解除原业主与被告签订的《写字楼租赁协议书》，并责令被告限期搬离承租原告的写字楼；2、原告已收取被告的押金21724元予以没收；3、被告立即向原告支付拖欠的2015年7月份至2016年3月份共9个月的租金118287元（租金按13143元/月计算）；4、被告向原告支付因逾期交租金所产生的滞纳金27600.30元（滞纳金按被告所拖欠租金总额的30%计算）；5、被告立即向原告支付原告为被告垫付的物业管理费14027元；6、本案全部诉讼费由被告承担。
被告对本诉辩称：我方认为导致出现合同解除的原因是因原告将商铺锁住，导致被告无法正常经营；因原告违约在先，所以应由原告向被告承担违约责任。被告的押金不应被没收，因是原告的原因导致被告无法使用承租的商铺，所以被告不应向原告支付2015年7月至2016年3月的租金。原告提出的滞纳金过高，没有法律依据，且被告延迟交租是因原告锁门的行为导致的，所以不应向原告支付滞纳金。物业管理费问题，因在2015年7月至2016年3月期间没有实际使用商铺，所以不应由我方承担物业管理费。也没有证据证明原告有代被告缴纳物业管理费。
被告反诉诉称：我方承租黄桥的物业一直均相安无事，后来黄桥将涉案物业出售给原告后并未通知被告，被告本着诚信原则一直支付被告租金至2015年7月，但原告后来无故将我方承租物业的大门上锁，不准我方正常出入和经营，给我方带来极大的损失。为维护合法权益，特请求反诉判令：1、被反诉人赔偿反诉人因停业经营的损失1万元；2、被反诉人承担本诉及反诉的全部诉讼费用。
原告对反诉辩称：事实上并非我方无故将物业上锁，而是由于被告长期拖欠租金和未及时缴交管理费，且在经营上一直处于停止经营和解散员工，并一直将室内的办公设备搬走。原告出于自救止损，才于2016年1月底将商铺上锁。在证据上被告并没有提供任何证据证明其存在停业损失，请法庭驳回反诉请求。
经审理查明：2010年8月21日，黄忠民作为乙方、黄桥作为甲方签订一份《写字楼租赁协议书》，约定：1、甲方出租位于肇庆市77区叠翠路东南侧B栋205号写字楼给乙方，租赁期限从2010年10月1日起至2016年10月1日；2、乙方在签订本协议时应一次性付清押金21724元及第一个月租金10862元，租赁期满甲方验收后收回写字楼及乙方缴清写字楼的一切应付费用后，甲方在15天内将押金一次性无息退回给乙方；3、2010年10月1日至2012年10月1日每月租金为10862元，2012年10月1日至2014年10月1日每月租金为11948元，2014年10月1日至2016年10月1日每月租金为13143元；租金按月支付，乙方应于每月的5日前支付当月租金，乙方不得以任何理由拖延交租，如逾期交租的每逾期一天则按当月每天租金的双倍加收滞纳金；如欠租时间超过一个月则视为乙方违约，甲方有权利收回写字楼，乙方所交押金归甲方所有；4、租赁期间，甲方负责水、电到位，写字楼水、电费乙方直接向供水、供电部门缴交；租赁期间写字楼的物业管理费由乙方负责，按时缴交给负责该写字楼的所属物业管理公司；5、租赁期内若乙方违反本协议的相关约定，或擅自终止协议，甲方有权立即收回所出租的写字楼，所收押金不予退回，如因乙方违约造成甲方经济损失的，乙方还应赔偿因此而造成的一切损失。2014年12月25日，黎东梅通过买卖取得肇庆市端州区叠翠路5号叠翠名庭A、B幢205办公用房的所有权。
庭审中，黎东梅和黄忠民一致确认，黄忠民从2015年1月1日起向黎东梅支付租金，至本案起诉时黄忠民已支付了2015年1月至6月份的租金给黎东梅，从2015年7月份开始拖欠租金；且双方确认黎东梅已收取黄忠民的押金21724元。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。黄忠民与黄桥之间签订的《写字楼租赁协议书》约定的内容是双方的真实意思表示，合法成立并有效。黎东梅于2014年12月25日取得了《写字楼租赁协议书》约定的租赁房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，《写字楼租赁协议书》的约定内容对黄忠民和黎东梅产生法律约束力，双方应严格依据合同约定履行权利义务。
《写字楼租赁协议书》约定租赁期间因使用租赁房屋产生的水、电费和物业管理费由黄忠民自行缴交，庭审中黎东梅主张其为黄忠民垫付了2015年2月份的水费248元（使用量73吨）、2014年10月至2015年12月的垃圾清运费1125元，黄忠民予以确认。同时，黎东梅主张其支付了2014年10月1日至2016年3月30日的租赁房屋的物业管理费给肇庆市安和物业管理有限公司，黄忠民确认其从2014年10月1日开始拖欠物业管理费，确认物业管理费为703元/月。
庭审中，黄忠民陈述因其于2015年7月5日前欠缴当月的租金，黎东梅于2015年7月22日自行上锁锁住了《写字楼租赁协议书》约定的租赁房屋，导致其无法正常使用，直到本案起诉时该租赁房屋一直由黎东梅上锁，黄忠民没有再使用过该租赁房屋。黎东梅陈述因黄忠民长期拖欠租金且将其经营的公司员工遣散、办公设备和室内物品搬走，为防止其搬走全部物品损坏其利益，出于自救于2016年1月31日当晚将租赁房屋的大门上锁。黄忠民对其的上述陈述意见，提供了标记时间为2015年7月22日和2016年2月4日的照片各一张，照片显示一玻璃大门上锁的情形，但无法显示该玻璃大门属于本案涉及的租赁房屋，也无法证明该大门由谁上锁，同时照片标记的时间也可以通过拍摄设备更改时间的设置进行更改，故黄忠民提供的上述两张照片无法证明其上述陈述意见。黎东梅提供了卡号为55×××63和户名为黎东梅的银行卡客户交易流水帐，该流水帐加盖有中国建设银行股份有限公司肇庆信安路支行业务专用章，起止时间为2015年3月1日至2016年3月2日，显示廖淑苗于2015年3月7日通过ATM机转账13143元给黎东梅，黄忠民于2015年6月2日和同年8月22日通过ATM机分别转账13143元给黎东梅；黎东梅庭审中陈述黄忠民从2015年4月开始存在拖欠租金，2015年4月和5月的租金在2015年6月份补交，2015年8月份补交了2015年6月份的租金，2015年7月份之后的租金没有支付，黄忠民确认属实；可知黄忠民在2015年8月22日通过ATM机转账支付了2015年6月份的租金13143元给黎东梅，之后没有再支付租金给黎东梅，即在黄忠民陈述的上锁时间（2015年7月22日）的一个月后黄忠民通过ATM转账支付了2015年6月份的租金13143元给黎东梅。本院认为，在黄忠民从2014年10月1日开始拖欠水电费、物业管理费一直不缴交的情况下，在黄忠民陈述黎东梅已于2015年7月22日上锁租赁房屋而无法使用的情况下，黄忠民在2015年8月22日仍支付了2015年6月份的租金13143元给黎东梅存在一定的不合理性；同时，《写字楼租赁协议书》约定欠租时间超过一个月才视为违约，黎东梅才有权收回租赁房屋；故对黄忠民陈述租赁房屋上锁时间为2015年7月22日的主张，本院不予采纳；对黎东梅主张租赁房屋上锁时间为2016年1月31日的主张，本院予以支持。
黄忠民从2015年7月6日开始拖欠支付租金，到黎东梅于2016年1月31日对租赁房屋上锁，拖欠租金期限已超过一个月，明显已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定以及《写字楼租赁协议书》的约定，黎东梅取得了对《写字楼租赁协议书》的解除权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，黎东梅于2016年1月31日将租赁房屋上锁的行为应视为对《写字楼租赁协议书》解除权的行使，且已为黄忠民所知道，故黎东梅和黄忠民之间的《写字楼租赁协议书》已于2016年1月31日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，黄忠民仍应支付黎东梅2015年7月1日起至2016年1月31日的租金92001元（13143元/月×7个月）。同时，依据《写字楼租赁协议书》的约定，因黎东梅为黄忠民垫付了租赁房屋2015年2月份的水费248元（使用量73吨）、2014年10月至2015年12月的垃圾清运费1125元，2014年10月1日至2016年1月31日的物业管理费11248元（703元/月×16个月），故黄忠民还应支付黎东梅水费248元、垃圾清运费1125元和物业管理费11248元，合计12621元。
《写字楼租赁协议书》约定欠租时间超过一个月则视为违约，所交押金归黎东梅所有。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条的规定，《写字楼租赁协议书》中押金条款没有采取定金的表述，故本案中的押金不属于定金；《写字楼租赁协议书》中押金约定是针对承租人拖欠的租金，该押金约定是承租人对出租人违约的担保，应属于出租人和承租人约定的违约金。同时，《写字楼租赁协议书》还约定逾期交租，每逾期一天则按当月每天租金的双倍加收滞纳金。故《写字楼租赁协议书》既约定了一方违约时应当向对方支付一定数额的违约金，也约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，且本案中黎东梅既主张没收黄忠民已支付的押金21724元，也主张黄忠民支付其因逾期交租金而产生的滞纳金27600.30元（滞纳金按黄忠民所拖欠租金总额的30%计算）。本院认为，《写字楼租赁协议书》既约定了21724元的违约金，又约定了逾期交租的赔偿额的计算方法，结合《写字楼租赁协议书》约定的租赁期限、黄忠民欠租的金额等，对黎东梅诉请没收黄忠民已支付的押金21724元的主张，本院予以支持；因黎东梅已主张了一定数额的违约金，不能再行要求黄忠民支付欠缴租金的滞纳金损失，故对黎东梅诉请黄忠民支付其因逾期交租金而产生的滞纳金27600.30元的主张，本院不予支持。
黎东梅还主张解除原业主黄桥与黄忠民之间的《写字楼租赁协议书》，以及黄忠民限期搬离租赁房屋。本院认为，黎东梅已于2016年1月31日将租赁房屋上锁，且黎东梅庭审中亦确认至本案起诉时该租赁房屋一直由其上锁，故双方之间的《写字楼租赁协议书》已于2016年1月31日解除，且黄忠民已无法使用租赁房屋；故对黎东梅与黄忠民之间《写字楼租赁协议书》已于2016年1月31日解除的事实，本院予以确认。同时，因租赁房屋已由黎东梅上锁，视为其已收回租赁房屋，且租赁房屋内属黄忠民所有的电脑、空调、麻将机、打印机、沙发、碎纸机、办公台及一批摆件已因本案纠纷被本院查封，故对黎东梅诉请黄忠民限期搬离租赁房屋的主张，本案中不予支持。
黄忠民反诉要求黎东梅赔偿因停业经营的损失10000元，但没有提供任何证据证实停业的损失情况和数额，且本案纠纷因黄忠民逾期支付租金导致，故对黄忠民的上述反诉情况，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）黎东梅与被告（反诉原告）黄忠民之间的《写字楼租赁协议书》（由黄桥和黄忠民于2010年8月21日签订）已于2016年1月31日解除。
二、被告（反诉原告）黄忠民应在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）黎东梅租金92001元。
三、被告（反诉原告）黄忠民应在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）黎东梅物业管理费等合计12621元。
四、原告（反诉被告）黎东梅已收取被告（反诉原告）黄忠民的押金21724元归黎东梅所有，无需退还。
五、驳回原告（反诉被告）黎东梅的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）黄忠民的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3932元，适用简易程序减半收取1966元，财产保全申请费1428元，合计3394元（原告已预交），由原告黎东梅承担694元，被告黄忠民承担2700元；本案反诉受理费25元，由被告黄忠民承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭德远
二○二○一六年八月十五日
书记员 邹玉莹