广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第595号
（2015）阳中法民一终字第595号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈国文，男，1978年8月20日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：林进慎，广东赢信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨晓霞，女，1975年1月31日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：顾显强，男，1972年6月3日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人陈国文因与被上诉人杨晓霞、顾显强房屋买卖合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2015年6月10日作出的（2014）阳城法民一初字第1388号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1994年6月14日，阳江市国土局颁发了证号为许证建（民）字（19××）××7号的农（居）民建房用地许可证给案外人叶志、刘华添、刘已有、梁洁珠、ＸＸ、刘仿利、刘挽月，该证载明：用地面积为1616.6平方米，其中刘华添已领取了84.6平方米的国有土地使用证，证号为20××-××××2，该1616.6平方米土地全部购地发票阳江市国土局已收回。同时，该农（居）建房用地许可证的备注栏还载明：1、本宗地须在1996年6月14日之前使用，否则收回另行安排。2、……。3、本宗地在建设竣工后，凭本证换发《土地使用证》。1995年6月26日，刘已有、刘访利、ＸＸ领取了建设工程规划许可证（编号分别为：9×-×××4，9×-×××5、9×-×××6），三个建设工程规划许可证载明的建设项目名称均为：并联式统建住宅；建设规模：混合四层；遵守事项：一、……，二、凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建设，……，五、本证自核发之日起，必须在六个月内，按规定进行建设，逾期本证自行失效；同时，上述三个建设工程规划许可证还注明：1、必须按“五统一”兴建混合四层，绝对不能分户单独建设。2、该并联体建筑物外部必须统一，否则不予验收。2007年5月8日，案外人刘仿利、刘已有、ＸＸ、叶志、梁洁珠、程银、赖媚、冯卫华将上述土地、现有基础和已报建费用凭据卖给案外人林变。林变在上述土地上建成六层楼房，分a、b、c三区，底层车库，二至六层商品房。2008年3月27日，林变（甲方）与本案杨晓霞（乙方）签订立断卖商品房契约和甲雅苑商住房购房协议书，其中立断卖商品房契约的内容为“立断卖商品房人林变同刘访利等人购买坐落在江城区甲街住宅用地一块，现已建成六层楼房，楼名甲雅苑，分a、b、c三区，底层车库，二至六层商品房，现将m区n房断卖给杨晓霞居住使用，以后该房的一切产权永属杨晓霞所有，房主有权出租和转让，该房以后的一切费用按购房协议书执行，空口无凭，特立此据。”购房协议书的内容为：经双方议定，甲方将座落在马曹垌（锦江花园南侧）甲街甲雅苑m区n房，建筑面积67平方米，每平方米售价1250元，总房款83800元，断卖给乙方使用，并订立如下几点：一、本房的一切产权永属乙方所有，永久使用，乙方对本房有权出租或转让。……。四、本房没有独立房地产权证，双方保存购房协议书和相关手续复印件，不能银行按揭，整栋大楼有建房用地许可证和报建手续。同日，杨晓霞支付购房款及水电报装费86800元给林变。购买该房后，杨晓霞一家人一直居住至2014年。
2014年2月16日，上述房屋的使用权人杨晓霞与陈国文口头达成买卖上述房屋的协议，当日，杨晓霞签写收据一份给陈国文收执，收据内容为“现陈国文向杨晓霞购买甲雅苑m区n房，房价总额共人民币贰拾叁万陆仟元正（236000），现收房屋定金人民币伍万元正（50000）。并暂定六个月内交房并付清房款。如杨晓霞违约则定金双倍返还，如陈国文违约则定金不返还。”2014年8月30日，买卖双方杨晓霞与陈国文两人找到专职书写契约的人陈创活，陈创活按他俩的要求写下断卖商品房契约“立书断卖房屋人：杨晓霞、顾显强有于2008年3月27日与林变购买商品房一单元，该商品房座落在江城区甲街甲雅苑m区n房，为二房一厅，现卖方杨晓霞、顾显强俩人共同决定将该商品房断卖给陈国文、林桂雨俩人永久居住管业，买卖双方言定该商品房成交价为人民币贰拾叁万陆仟元正。承买方陈国文、林桂雨于交易当日一次性将款交足给卖方，卖方俩人收足分文不少（该商品房地下可停放摩托车），立契日起该商品房产权永归买方所拥有，任何人不得干涉，如该房有界址不清或产权不明均由卖方负责理妥，日后该房价值千万亦与卖方无关，恐口无凭，特立契约交承买商品房人陈国文、林桂雨为证。”由于买卖双方当时商定于2014年9月15日付清购房款，故上述契约的落款时间当时写上2014年9月15日，也是因为当时未付购房款，故双方也未在契约上签名。在写上述契约当日，在陈创活的建议下，双方要求陈创活写下了一份商品房出卖声明（俗称出墙红），贴在出售的商品房上。2014年9月14日，陈国文转帐150000元给杨晓霞，杨晓霞写下收据一份给陈国文收执，收据内容为“现收到陈国文房屋款（阳江市江城区甲雅苑m区n房）人民币壹拾伍万元正。该房屋总价贰拾叁万陆仟元正（236000），余下款叁万陆仟元定于3个月内付清，即2014年12月14日前付清。余下款付清后即时移交房屋手续。”当日，杨晓霞、顾显强将房屋交付给陈国文，陈国文已将房门换锁。之后，陈国文以买卖的房屋未依法领取权属证书，买卖行为无效为由，于2014年9月29日向原审法院起诉，请求：1、确认陈国文向杨晓霞、顾显强购买阳江市江城区甲街甲雅苑m区n房的房屋买卖合同无效；2、杨晓霞、顾显强连带返还购房款人民币200000元给陈国文；3、杨晓霞、顾显强连带支付购房款人民币200000元的利息（其中购房款50000元的利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年2月16日起计至还清该款时止、购房款150000元的利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年9月14日起计至还清款项时止）给陈国文。杨晓霞、顾显强以陈国文未付清购房款为由，向原审法院提出反诉，请求：判令陈国文立即支付购房款36000元给杨晓霞、顾显强。
原审法院另查明，杨晓霞、顾显强是夫妻关系，两人于1997年12月8日登记结婚。
原审诉讼中，杨晓霞、顾显强主张在陈国文支付房款前，其已将房屋的所有资料交给陈国文看，并跟陈国文讲清楚该房屋没有房产证。为此，杨晓霞、顾显强申请原审法院向书写契约人陈创活调查，调查时，原审法院通知陈国文与杨晓霞、顾显强到场，首次做询问笔录时，陈创活说到陈国文与杨晓霞、顾显强双方向其陈述涉讼房屋没有房产证。但做完询问笔录要求陈创活签名时，陈创活不肯签名，并改口称其只是按陈国文与杨晓霞、顾显强的要求书写契约，其他情况不清楚。2014年11月25日，杨晓霞到陈创活处与陈创活谈话，并在陈创活不知情的情况下录音。在谈话中陈创活讲到有房产证的买卖契约与无房产证的买卖契约写法完全不同，当时写契约时，买卖双方告知其房屋没有房产证，其才按没有房产证的房屋买卖写下买卖契约，如果有证则要写过户的内容。
另外，为查明涉讼房屋是否可补办国有土地使用权证及建设工程规划许可证的问题，原审法院去函阳江市国土资源局及阳江市住房和城乡规划建设局，阳江市国土资源局函复如下：“该宗土地的性质是国有建设用地；二、该宗土地建好房屋后可办理国有土地使用权证。”阳江市住房和城乡规划建设局函复如下：“经查，坐落于市区马南垌锦江花园南侧的甲雅苑n房所在地（即该住宅楼建筑基底面积）规划属于住宅建设用地。根据原市规划局于1999年6月核发的《建设工程规划许可证》（编号分别为9×-××4号、9×-××5号和9×-××6号）规定：该住宅用地必须按“并联式统建住宅”进行建设，建设规模为混合四层。而该住宅用地业主擅自变更建设工程规划许可内容，将上述地块建成七层公寓式商品住宅出售，其行为违反了《广东省城乡规划条例》第43条的规定。因此，我局不可能按实建现状为其补办建设工程规划许可手续，同时也不可能办理房屋产权登记手续。”
原审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，争议焦点是双方达成的房屋买卖合同是否有效，如有效，陈国文应否支付购房余款36000元给杨晓霞、顾显强。对该焦点问题，涉讼房屋所属土地领有建房用地许可证，根据阳江市国土资源局的函复，该宗土地的性质是国有建设用地，在建好房屋后可办理国有土地使用权证。同时，该宗地亦领有建设工程规划许可证（编号分别为9×-××4号、9×-××5号和9×-××6号），属于住宅建设用地。案外人林变在购买该宗地后，没有改变该宗地的住宅建设土地的用途，但更改了楼层，将原建设工程规划许可证载明的“并联式统建住宅，混合四层”建成了七层公寓式商品住宅出售。杨晓霞从案外人林变处购买了上述房屋中的m区n房，并居住了几年后，将n房转卖给陈国文。陈国文主张其与杨晓霞达成的房屋买卖合同无效，应提供证据证实双方达成的合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的情形，为此，陈国文以杨晓霞、顾显强的房屋没有房产证为由，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”的规定，主张房屋买卖合同符合合同法第五十二条第（五）项的规定即合同违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。对于陈国文上述主张，由于城市房地产管理法第（六）项规定现在已普遍认为是行政管理性的强制性规定，并不是效力性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”的规定，原审法院对陈国文上述主张不予支持。杨晓霞与陈国文以23.6万元的价款达成买卖阳江市江城区马曹垌（锦江花园南侧）甲雅苑m区n房的协议，该协议是双方真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在其他无效之情形，是合法有效的合同。因此，陈国文诉请合同无效，应不予支持。尽管合同有效，但根据阳江市住房和城乡规划建设局的函复，可知涉讼房屋已不可能按实建现状补办建设工程规划许可手续，同时也不可能办理房屋产权登记手续。杨晓霞、顾显强提供的陈创活书写的断卖商品房契约、杨晓霞与陈创活的谈话录音及结合原审法院对陈创活的询问笔录，可以认定陈国文是在已清楚涉讼房屋没有房产证的情况下仍向杨晓霞、顾显强购买，这并不能推定杨晓霞、顾显强已将房屋不能办理产权登记、过户的事项告知给陈国文且陈国文知晓后自愿承担不能办证、过户的法律风险。另外，从陈国文所购买的房屋面积67平方米，价款23.6万元，每平方米的价款为3522.39元判断，当时按该价款购买在相同地段不能办理产权证的没有小区配套设施的二手顶层商品房，价格上也不存在较高的优惠，作为一个理性的人不大可能会以如此高的价款购买一间不能办理产权证的房屋。综上，由于房屋买卖合同的完全履行是包含了房屋过户的义务，本案涉讼房屋不可能办理房产登记，不可能办理房屋过户手续，因此，本案房屋买卖合同不能履行。由于杨晓霞、顾显强不能将房屋过户给陈国文，不能履行合同义务，故杨晓霞、顾显强反诉请求陈国文支付尚欠的购房款36000元，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、驳回陈国文的诉讼请求；二、驳回梁晓霞、顾显强的反诉请求。一审案件受理费4871元，由陈国文负担。反诉费350元，由梁晓霞、顾显强负担。
上诉人陈国文不服原审判决，向本院提起上诉称：一、据查明的事实反映，林变购买的705平方米土地既没有用地许可证，也没有建筑工程规划许可证，更没有国有土地使用证。（一）杨晓霞、顾显强提供的许证建（民）（19××）××7号农（居）民建房用地许可证上清晰记载“批准日期为一九九四年六月十四日”，而该许可证备注上注明该用地许可证于1996年6月14日失效，该用地许可证上清晰记载用地人为“叶志、刘华添、刘己有、梁洁容、ＸＸ、刘仿利、刘挽月”。根据该许可证备注上“3、本宗地在建设竣工后，凭本证换发《土地使用证》”证实，阳江市国土局在1996年6月14日之前也只能给“叶志、刘华添、刘己有、梁洁容、ＸＸ、刘仿利、刘挽月”共七人换发《土地使用证》，不可能给上述七人以外的其他人换发《土地使用证》。（二）程银、赖娟、冯卫华三人不是许证建（民）（19××）××7号农（居）民建房用地许可证用地人，他们转让给林变的土地没有用地许可证。（三）叶志、刘华添、刘己有、梁洁容、ＸＸ、刘仿利、刘挽月的土地仅刘华添的84.6平方米、刘己有的84.6平方米、刘仿利的248.16平方米及ＸＸ的186.12平方米合共603.48平方米办理了建设工程规划许可证，还有1013.12平方米没有办理建设工程规划许可证，刘己有、刘仿利及ＸＸ的建设工程规划许可证于1995年12月26日后自行失效。二、林变购买既没有用地许可证，也没有建筑工程规划许可证的705平方米土地后，在没有取得房地产开发资质，也未取得用地许可证、建设工程规划许可证的情况下，自行在该土地上开发商品房违反法律规定，甲雅苑m区n房属违法建筑。阳江市住房和城乡规划建设局《关于市区甲雅苑规划建设有关问题的复函》也证明了甲雅苑m区n房是违法建筑，根本不可能按实建现状为其补办建设工程规划许可手续，也根本不可能办理房屋产权登记手续。如果涉诉房屋允许转让则使当事人得以规避法律，因此双方的房屋买卖合同应为无效合同。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第二款“法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，甲雅苑m区n房属于法律禁止转让的标的物，不得转让。四、根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，甲雅苑m区n房是违法建筑，根本不能设立物权。《中华人民共和国物权法》第二条第三款“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”杨晓霞、顾显强对甲雅苑m区n房不享有物权，不是所有权人，因此，杨晓霞、顾显强不能对甲雅苑m区n房进行转让。五、阳江市住房和城乡规划建设局《关于市区甲雅苑规划建设有关问题的复函》明确表明甲雅苑m区n房根本不可能办理房屋产权登记手续，因此杨晓霞、顾显强根本不能完成转移标的物所有权的义务。六、杨晓霞、顾显强自始至终根本没有提供任何关于甲雅苑m区n房的书面材料给陈国文，直至陈国文起诉后，杨晓霞、顾显强才提供相关的材料给法院。杨晓霞、顾显强一直向陈国文陈述甲雅苑m区n房的面积为80平方米，按每平方米3000元价格转让给陈国文，双方达成了23.6万元转让。陈国文直至原审时，才得知该房的面积为67平方米。连房屋面积这么简单的事情，杨晓霞、顾显强都欺骗陈国文，更何况房产证的事情。另外，陈创活亲笔签名的法院询问笔录其证明力大于杨晓霞的录音资料，原审法院不应采信杨晓霞提供的录音资料。七、在阳江市住房和城乡规划建设局《关于市区甲雅苑规划建设有关问题的复函》已明确表明甲雅苑m区n房根本不可能办理房屋产权登记手续的情况下，原审仍判决双方的房屋买卖合同合法有效，实质是变相为违法建筑合法化，超越了审判的权限，取代了阳江市住房和城乡规划建设局的职能。综上，请求：1、撤销原审判决，改判确认陈国文向杨晓霞购买甲雅苑m区n房的房屋买卖合同无效；2、判令杨晓霞、顾显强连带返还购房款200000元及利息（其中购房款50000元的利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年2月16日起计至还清该款时止、购房款150000元的利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年9月14日起计至还清该款时止）给陈国文。
被上诉人杨晓霞、顾显强辩称：一、完整的不动产物权转移合同包括买卖合同和转移物权合同，再加上履行物权合同约定的登记义务而实施的登记行为。本案中就买卖而言，现有证据为杨晓霞于2014年2月16日及2014年9月14日出具的两份收据及中国建设银行电子银行转帐汇款凭证，该三份证据确定了法律关系的主体、标的、价款，履行期限及方式，此买卖协议，是依法成立的买卖合同。该买卖合同对买卖行为进行了约定，而未涉及到物权行为的约定，单凭该买卖合同不能转移不动产物权，但就买卖行为而言是当事人的真实意思表示，双方都明知虽无产权证，但还进行买卖行为而置物权行为而不顾。陈国文以不包含物权行为条款的合同来主张房屋的物权，进而否定买卖行为的合同效力，从而提出起诉和上诉理据不足。二、本案所涉及合同依法成立，合法有效，对双方当事人具有约束力，陈国文应依约支付余下的购房款36000元给杨晓霞、顾显强。依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时起生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，未约定或履行物权行为，对买卖行为不产生影响，本案所涉的合同仅约定买卖行为，未约定办理物权登记行为（事实上杨晓霞、顾显强因未约定物权行为，故不负担办理登记法律义务），不影响该买卖合同的效力，依法成立的合同受法律保护，陈国文应尽支付余下36000元给杨晓霞、顾显强的合同义务。三、本案应驳回陈国文的诉讼请求，判令其支付余下的36000元购房款给杨晓霞、顾显强。原审法院认为房屋买卖合同是合法有效的合同，不存在部分有效，部分无效的情形，但原审法院的判决结果，未对该有效合同依法进行保护，未判令陈国文支付余下的36000元购房款给杨晓霞、顾显强，法院既认定合同有效，又判令不须全部履行，判决结果自相矛盾。四、对于陈国文提出的上诉理由，意见如下：1、本案双方争议的焦点是双方当事人达成的房屋买卖合同是否有效，如有效，陈国文拒付余下的36000元购房款是否违约，陈国文提出的涉讼房屋属违法建筑，依行政法上的规定不得转让的问题属行政管理性的强制性规定，不是合同法领域的效力性强制性规定，与本案无任何关联。2、陈国文认为出卖人对不动产不享有物权、不是所有人就不能转让该不动产。而房地产开发商刚出商品房的规划图时，就把没有物权的期房卖完，杨晓霞、顾显强出卖的是现有房子，买卖合同的主体适格，陈国文该上诉理由不能成立。3、杨晓霞、顾显强及其前手违反行政法，其已承担行政法上的法律责任，即不能办证或今后面临行政处罚。原审法院判决房屋买卖合同有效，并不能使涉诉房屋就能办证，不存在变相使违法建筑物合法化的情况，原审法院判决只解决民事纠纷问题，并未行使行政权。综上所述，杨晓霞、顾显强请求驳回陈国文的上诉，同时改判陈国文继续履行合同，支付36000元的购房款给杨晓霞、顾显强。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点是陈国文与杨晓霞、顾显强达成的房屋买卖合同是否有效的问题。陈国文上诉认为，杨晓霞、顾显强在出卖涉讼房屋时隐瞒房屋属违法建筑禁止转让及无法办理房产证的事实，同时谎报房屋面积，故双方达成的房屋买卖合同应属无效。首先，按阳江市国土资源局及阳江市住房和城乡规划建设局的复函来看，涉讼的土地属国有建设用地，可用于住宅建设。其次，根据《中华和人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，买卖等债权行为的效力与物权变动的效力应相区分，合同依法成立即具有约束力，使当事人享有债权及负担债务。合同有处分内容时，具备实际履行的效力以当事人对标的物具有处分权为前提，合同未履行或不能履行不反过来影响合同效力，买卖合同不因出卖人无权处分而无效。本案陈国文与杨晓霞经协商一致，在平等自愿的情况下口头达成房屋买卖协议，而按照杨晓霞、顾显强提供的陈创活书写的断卖商品房契约、杨晓霞与陈创活的谈话录音及原审法院对陈创活的询问内容，可以认定陈国文是在已清楚涉诉房屋没有房产证的情况下仍向杨晓霞购买，故双方达成的购房协议符合双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效，本院予以确认，陈国文主张合同无效理据不足，本院不予支持。至于陈国文提出的房屋面积与约定不符的问题，这属合同的履行问题，陈国文以此作为合同无效的一个理由同样理据不足，原审法院驳回陈国文主张合同无效的诉讼请求并无不妥，本院予以维持。
综上所述，陈国文上诉理据不足，应予驳回。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4871元，由上诉人陈国文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关衡勋
审 判 员 何桂霞
代理审判员 施震宇
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 林宗发