上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终8779号
上诉人(原审原告)：陈建华，男，1965年6月29日出生，汉族，住上海市。
上诉人(原审原告)：王红霞，女，1968年12月24日出生，汉族，住上海市。
上述两位上诉人共同委托代理人：骆美玲，上海市中和律师事务所律师。
上述两位上诉人共同委托代理人：杨方昇，上海市中和律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：倪邦富，男，1971年9月8日出生，汉族，住上海市。
委托代理人：张继萍，上海张继萍律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：严浩，男，1978年1月19日出生，汉族，住江苏省无锡市。
委托代理人：陈丹丹，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人：高轲云，江苏三法律师事务所律师。
上诉人陈建华、王红霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初1028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于上海市系争房屋的权利人原登记为陈建华。2011年7月14日，经上海市金山公证处公证，陈建华、王红霞(委托人)与倪邦富(受托人)签订《委托书》，约定陈建华、王红霞全权委托倪邦富代为办理系争【房地产权证编号：沪房地虹字(2000)第016879号】房屋中的如下事宜：代为办理上述房地产的抵押登记手续，签订抵押合同，办理相关公证手续；代为办理上述房地产的提前还款或转按揭手续，领取银行相关材料，办理注销抵押登记手续，签署相关文件、合同；代为办理上述房产证的领取、挂失、更改、补办、原始资料调阅及房产证的密码领取、挂失、更改、补办；代为签订上述房地产的买卖合同及撤销买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续；代为办理向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续；代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；代为办理上述房地产的水电、煤气、有线电视、电话等产权过户手续；代为办理上述房地产的交付事宜及物业维修基金户名变更手续，结算物业管理费。凡受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均以认可。委托期限自2011年7月14日起至2012年7月13日止。
2011年10月25日，倪邦富以委托人的身份，与严浩签订了《上海市房地产买卖合同》，约定陈建华等将其所有的系争房屋出售给严浩，房屋建筑面积为130.02平方米；总房价款为人民币(以下币种均为人民币)235万元；双方确认在2011年11月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。严浩于2011年11月9日取得系争房屋产权。
原审法院另查明，2011年7月14日，经上海市金山公�处公证，倪邦富(甲方)与陈建华、王红霞(乙方)签订了《借款协议书》，约定因乙方需要流动资金周转，甲方自愿将自己的闲散资金出借给乙方，借款币种和金额为100万元整(收款以收条为准)；借款期限自2011年7月14日起至2012年1月13日止；月利息为银行同期贷款利率(按中国人民银行同期同档次基准利率)的四倍计算，利随本清；还款日期：借款人应于2012年1月13日前归还借款本金和利息；乙方不履行还款义务时，愿意直接接受有管辖权的人民法院强制执行，并承担申请实施执行过程中的各种费用；乙方未按本协议约定期限归还借款本金的，每逾期一天，应向甲方付应付借款本金的千分之三的违约金。
2011年9月16日，陈建华向严浩出具借条载明：今借到严浩借给我陈建华(上海琪峰国际物流有限公司)伍拾肆万元正(￥540,000元)，本人在此承诺于2011年9月30日之前全部�清，如果不能还款，用恒业路和银欣路房产过户严浩名下，如违反本借条约定承担一切责任，本借条一经写出视同收到借款。
原审法院再查明，2011年4月12日，上海市浦东新区人民法院对系争房屋进行了查封，同年8月3日予以注销；2011年8月24日，浙江省桐庐县人民法院对系争房屋进行了查封，同年10月24日予以注销；2013年8月14日，无锡市崇安区人民法院对系争房屋进行了查封(2016年3月15日，陈建华向无锡市崇安区人民法院申请执行异议，于2016年3月16日申请撤回执行异议)；2015年7月27日，无锡市南长区人民法院对系争房屋轮候查封。
现陈建华、王红霞涉讼，要求确认倪邦富、严浩就系争房屋签署的《上海市房地产买卖合同》无效；将系争房屋的权属登记恢复至陈建华等人名下。
原审法院审理中，陈建华、王红霞称，倪邦富出售系争房屋不是其二人的真实意思表示，倪邦富出售系争房屋之前对陈建华等人进行了隐瞒，出售后也未告知陈建华、王红霞，直至法院登记拍卖系争房屋时，陈建华等才知道倪邦富出售了系争房屋。陈建华、王红霞出具给倪邦富的委托书所赋予倪邦富的仅仅是代为签订合同的权利，但未授权倪邦富代为买卖系争房屋的权利，倪邦富出售系争房屋之前没有征得陈建华等人的同意，其行为侵犯了陈建华、王红霞的权利。况且，陈建华等人与倪邦富做了强制执行公证文书，如陈建华等人违约未还款的，倪邦富可以向法院申请执行，而不是出售系争房屋。此外，陈建华等向倪邦富借款100万元的事实并未实际发生，故倪邦富无权出售系争房屋。对倪邦富称已支付陈建华等人借款98万元不予认可，虽然倪邦富及倪氏公司向渣打银行支付了76万元，但该76万元与借款无关，倪邦富主动剔除系争�屋上的债务是为了能擅自出售系争房屋，这些款项与借款、房款均无关联。倪邦富、严浩名为买卖房屋，实际是还债行为，根据严浩的陈述，其没有实际支付过房款，且在买卖过程中，其明知倪邦富是拿陈建华等人的系争房屋进行出售，但没有询问陈建华等人的意见，故严浩通过倪邦富购买系争房屋属于非善意。双方当事人之间的债权债务关系不与本案的房屋买卖产生直接关系，倪邦富、严浩将债权和物权混淆，将公司债务和个人债务混淆，故其二人之间的买卖行为系无效的行为。倪邦富、严浩强调双方之间有公证文书，但该公证文书中没有赋予倪邦富可以擅自处理系争房产的权利。现该房屋上的查封不是陈建华、王红霞产生的债务，而是因严浩恶意产生，故系争房屋上目前有无债务不能成为陈建华、王红霞主张买卖无效的障碍，如果现系争房屋上有债务或有抵�，可以在判决时予以涤除。
倪邦富则表示，公证委托书已赋予了其相关的权利，倪邦富有权处理系争房屋。陈建华和倪邦富之间的借款协议进行了公证，并有付款的事实，而陈建华等人没有证据证明倪邦富欠陈建华等人的钱，对陈建华、王红霞称双方之间互有欠款不予认可。倪邦富没有义务为陈建华等人偿还债务，故倪邦富支付的这些款项都是陈建华的借款。倪邦富作为特别授权委托人，其在委托期限内的任何一天都可以出售系争房屋，且严浩提供的2011年9月16日陈建华出具给严浩的借条上，陈建华承诺如在2011年9月30日不能归还严浩的借款，就将其名下的房屋包括系争房屋过户至严浩名下，故倪邦富依据该借条将系争房屋过户至了严浩名下。倪邦富有权转让系争房屋，如果陈建华等人认为倪邦富无权，其完全可以要求撤销公证。
严浩表示，其与倪邦富二人之间以业务欠款的方式支付房款还是以其他方式付款与本案无关，只要二人达成协议即可。
原审法院经审理后认为，陈建华、王红霞与倪邦富签订的《委托书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效。倪邦富依据陈建华、王红霞的授权范围，与严浩签订的《上海市房地产买卖合同》与法无悖，合法有效。根据相关规定在房产交易中心办理房屋买卖等手续时需相关各方均到场，不能到场的需办理委托手续。在交易中心就本案系争房屋买卖的档案材料中有委托书，故在房产交易中心办理手续时应视为陈建华等二人委托倪邦富办理房屋买卖等手续，陈建华、王红霞要求确认对方二人签署的系争房屋买卖合同无效的事实理由不成立，故对其的诉讼请求，不予支持。
原审法院据此作出判决：驳回陈建华、王红霞要求确认倪邦富、严浩于2011年10月25日签署的《上海市房地产买卖合同》无效，将上海市房屋的权属登记恢复至陈建华名下的诉讼请求。
原审判决后，上诉人陈建华、王红霞不服，向本院提起上诉称：本案系因被上诉人倪邦富作为受托人，与非善意第三人被上诉人严浩恶意串通，擅自处分了上诉人陈建华所有的系争房屋而引起的无效合同纠纷。根据陈建华与倪邦富签署的《借款协议书》、《委托书》和《具有强制执行效力的债权文书公证书》等，倪邦富未向陈建华出借过100万元，陈建华也未出具过该笔借款的收条给倪邦富，即使倪邦富出借给陈建华22万元和另帮陈建华归还银行贷款78万元成立的话，借款期尚有半年，倪邦富只有在陈建华逾期不归还借款的情况下，才可行使相关权利，但其却在还款期尚未届满时，就提前三个月将系争房屋出售给了严浩。如果陈�华不归还上述借款，倪邦富还可以申请强制执行，而非迳行处分系争房屋。故倪邦富将系争房屋出售是一种侵权行为，应为无效。严浩也并非善意购房人，其购房时明知该房屋在陈建华名下，《委托书》也并未赋予倪邦富有处分系争房屋的权利，严浩也承认其未支付过购房款，系以之前的买卖双方之间的欠款，结清的购房款。但其主张仅能证明陈建华与严浩之间仅有债权关系，不等同于严浩可凭相关欠款的借条，直接取得系争房屋的物权。陈建华于2012年5月期间，通过银行转账方式向严浩和周杰等人分15万、20万、20万元，三次共计55万元归还了严浩的欠款，有相关银行凭证证明。原审法院以形式审查替代实质审查，以形式要件掩盖实质要件，将房地产登记机关的形式审查等同于法院的实质审查，混淆了两个不同责任主体所分别承担的职责。原审法院审理中，曾与上�人沟通，因目前系争房屋被严浩用于向有关金融机构抵押贷款，被依法查封后，进入了执行阶段，如上诉人能够涤除系争房屋上的债务的，原审法院将支持上诉人的原审诉请。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销，并改判支持上诉人的原审全部诉请。
被上诉人倪邦富辩称：其受上诉人陈建华、王红霞委托，并经依法公证，按照公证的委托书内容，倪邦富有权将系争房屋向任何人出售。故同严浩签署的系争房屋买卖合同合法有效。由于两位被上诉人同陈建华均相熟，之间存在数起经济债权债务纠纷，严浩为购房确已支付了对价。两位被上诉人之间没有恶意串通，陈建华共积欠倪邦富233多万元，欠严浩50多万元。故请求本院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
被上诉人严浩辩称：上诉人陈建华等人出具的，并经公证机关公证的委托书，合法有效。该委托书核心条款是第6条，代理权限2011年7月14日就已经授予了倪邦富。上诉人在本案中的起诉书中称，其于2014年8月发现系争房屋变更到了他人名下，离其授权倪邦富可以出售系争房屋的已达2年时间，该期间不查看房屋权属状况，显不符合常理。上诉人对于系争房屋由倪邦富代理出售是明知。上诉人在二审中提供的银行转账凭证，也不能确认就是归还了严浩的借款54万元，目前上诉人出具的54万元借条仍在严浩处。由于双方当事人均相识，故严浩购房后，没有要求上诉人迁出也是合理的。据此，严浩认为原审判决正确，请求本院依法维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2011年9月16日，陈建华向严浩出具的借条明确，如未按期于当月30日前归还严浩的借款的，则陈建华同意将包括系争房屋在内的房产过户至严浩名下。虽然倪邦富、严浩之间将系争房屋过户的时间为2011年10月25日，但陈建华至今亦无足够的证据证明，其已向严浩还清了借款。陈建华在上诉中提供的银行转账凭证，发生在2012年5月期间，与上述借条约定的时间不相符，且部分转账的收款人并非严浩，故上诉人认为其已经还清了严浩的借款，证据不够充分，且严浩亦不认可陈建华等人的上述主张。鉴于各方当事人之间，多次因各自的债务问题互相担保，倪邦富按照依法公证的委托书将系争房屋出售给严浩，与各方日常经济债务往来和彼此间的结算，具有一定的关联性和可能性。目前，严浩将其名下的系争房屋抵押贷款纠纷的相关法律文书亦已生效，并依法进入了执行程序，该房屋又被依法查封。故各方当事人在有关生效的法律文书所确认的债务未处理完毕前，上诉人陈建华等人即要求确认受其委托的倪邦富与严浩之间就系争房屋的买卖合同无效等的主张，缺乏足够的事实依据，本院难以支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26,800元，由上诉人陈建华、王红霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 张志煜
审判员 徐 庆
二〇一七年四月十七日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……