上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1945号
上诉人（原审原告）朱妙兴，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市长宁区XX村XX巷XX号。上诉人（原审原告）徐月珍，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市长宁区XX村XX巷XX号。上诉人（原审原告）朱伟荣，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市长宁区XX村XX巷XX号。上列三上诉人的法定代理人王宝娟，系徐月珍女儿，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室。上诉人（原审原告）吴孝英，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市长宁区XX村XX巷XX号。上诉人（原审原告）朱某甲，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市长宁区XX村XX巷XX号。上列两上诉人的法定代理人陈某某，系吴孝英父亲，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市闵行区XX路XX号。上列五上诉人之共同委托代理人余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。上列五上诉人之共同委托代理人都培丽，上海观庭观盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）管新华，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人曹海伟，上海海耀律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）杨海平，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审第三人）薛诤，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人陈明，上海陈明律师事务所律师。委托代理人刘怡平，上海陈明律师事务所律师。上诉人朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三(民)初字第876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人朱妙兴、徐月珍、朱伟荣的法定代理人王宝娟及上诉人朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲的共同委托代理人余庭、都培丽，被上诉人管新华的委托代理人曹海伟，被上诉人杨海平，被上诉人薛诤的委托代理人陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，朱妙兴与徐月珍，朱伟荣与吴孝英分别系夫妻关系，朱伟荣系朱妙兴、徐月珍之子。朱某甲2006年12月出生，系朱伟荣与吴孝英收养的女儿。王宝娟系徐月珍与王某某之女。2014年5月17日，朱妙兴的哥哥朱某乙、姐姐朱某A书面表示因年事已高，同意王宝娟担任朱妙兴的监护人。2009年6月30日，朱妙兴、朱伟荣与上海市长宁区土地资源储备中心、上海A有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定安置人口为朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲，安置房屋为上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室、XX号XX室、XX号XX室、XX号XX室（即涉讼房屋）。2012年10月19日，朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英（甲方）与薛诤（乙方）签订《出售房屋委托代理合同》，约定甲方将拥有产权（或处置权）的上述4套房屋全权委托乙方代理出售。委托出售价格以当时甲方商谈确认后价格出售，所有差价部分赠予乙方作为奖励。乙方应当将已销售的房屋扣除相关费用及奖励等，办理完毕房屋相关产证所有事宜后，再将剩余费用与甲方结算（需直接打入甲方所提供的银行帐户）。委托期限自签订合同之日起26个月，即至2014年12月31日止。甲方产证下来后通知乙方，并预约乙方及承购方择日办理产证更名手续，乙方按照当时所签售的房屋买卖合同的支付款项将预先扣除当时办理产证所产生的相关税费及相应的手续费后所剩余的房款分批支付给甲方。上述合同尾部朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英及薛诤分别在“甲方”、“乙方”处签字按印，“公证人”一栏由杨海平签字按印。2012年12月20日，朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英与管新华就涉讼房屋签订《上海动迁房买卖合同》，约定朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英将该房屋出售给管新华，总价850,000元，建筑面积54.64平方米，签约当日支付首付款200,000元，2012年11月30日前支付225,000元。剩余房款425,000元，申请公积金贷款350,000元，乙方于甲方取得房产证并与管新华签订《上海市房地产买卖合同》后5日内办理贷款手续，余款75,000元于产权过户当日付清。2013年2月28日前甲方向乙方办理交房手续。甲方获得产证后10日内，与乙方共同至交易中心办理产权转移登记手续。甲方提供的银行帐户为：帐号XXXXXXXXXXXXXXX9129，开户行上海工商银行，户名朱伟荣。当日，管新华向上述帐户汇款200,000元，2012年11月30日，管新华之妻朱某丙向上述帐户汇款225,000元。朱伟荣等分别于收款当日向管新华出具收条两份。2013年1月27日，朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲将涉讼房屋交付管新华。2013年3月，管新华对涉讼房屋进行了装修。2012年11月至2013年3月期间，杨海平、薛诤及案外人罗某分别通过网转、跨行汇款的方式将朱伟荣名下用于收取购房款的银行卡内的款项转移至各自名下，金额分别是杨海平70,000元，薛诤763,200元，罗某160,000元，共计993,200元。第三人杨海平自述，其从朱伟荣共计获得约300,000元，包括上述70,000元。原审审理中，杨海平确认收到薛诤转付的10,000元。2013年4月27日，XX居委出具证明，欲设定王宝娟为徐月珍（确诊为精神分裂症）、朱伟荣（智力四级残疾）、吴孝英（智残）、朱某甲（未成年人）的监护人。2013年7月24日，王宝娟作为朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲的法定代理人，以上海市长宁区土地资源储备中心、上海市新泾房地产开发有限公司为被告，向法院提起拆迁补偿安置协议诉讼，要求办理过户手续。在该案审理中，依王宝娟申请，法院依法委托华东政法大学司法鉴定中心对朱妙兴、徐月珍、吴孝英是否具有民事行为能力进行司法鉴定。该鉴定中心于2013年12月30日出具司法鉴定意见书，内容为：朱妙兴患有酒精所致精神障碍，徐月珍患有精神发育迟滞（轻度）及心境障碍（缓解期），吴孝英患有精神发育迟滞（轻偏中度），上述三人均无民事行为能力。2014年2月16日，王宝娟委托律师向管新华发出律师函，要求管新华立即搬离涉讼房屋。2014年3月21日，XX居委出具证明，欲设定王宝娟为上述五人的监护人，其中朱妙兴、徐月珍、吴孝英经鉴定为无民事行为能力人，朱伟荣为智力四级残疾，朱某甲为未成年人。2014年3月25日，朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲提起本案诉讼，请求确认朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英与管新华就涉讼房屋签订的房屋买卖合同无效。关于无效的法律后果，朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲的意见为：1、管新华搬离并交还涉讼房屋；2、装修残值按折旧率80%计算，由朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲向管新华支付；3、房款应由杨海平、薛诤直接向管新华返还，理由是：成交价远低于市场价，杨海平、薛诤为朱伟荣开办收款的银行卡并直接控制该卡，导致大部分房款被杨海平、薛诤侵占；4、管新华支付涉讼房屋使用费，按每月人民币（下同2,000元，自2013年1月27日起计算至实际返还房屋之日，理由是：管新华明知朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英精神状态有问题、交易价格低于市场价，仍进行交易，且仅看房一次，就签订购房合同，因此管新华具有过错，应承担相应的责任。原审审理中，根据管新华的申请，法院于2014年6月9日依法委托华东政法大学司法鉴定中心，对朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英签订《上海动迁房买卖合同》时以及在本案中的民事行为能力进行司法鉴定。2014年8月5日，华东政法大学司法鉴定中心因对上述鉴定事项难以评定，将材料退回法院。2014年9月16日，法院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对上述事项进行鉴定。鉴定意见为：朱妙兴患有轻度精神发育迟滞、使用酒精所致的精神和行为障碍，徐月珍患有轻度精神发育迟滞、心境障碍，朱伟荣、吴孝英患有轻度精神发育迟滞，在签订《上海动迁房买卖合同》时及目前应评定为具有限制民事行为能力人。对上述鉴定意见，朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲予以认可。管新华认为，朱伟荣能自主掌控购房款，只是后来款项转向杨海平、薛诤，不能得出朱伟荣签约时限制行为能力的意见。杨海平认为，朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英在日常生活中能自主生活，表现正常，具有完全民事行为能力。薛诤认为，鉴定时管新华及其均不在场，仅王宝娟在场会对鉴定人员、被鉴定人产生导向作用，鉴定程序不规范，应当不予采信。经法院释明，薛诤不要求鉴定人出庭就相关问题进行解释说明。根据管新华的申请，法院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对涉讼房屋的装修残值进行了司法鉴定。鉴定意见为：涉讼房屋鉴定造价为87,733元，按折旧率90%计取，残值为78,959.70元。对上述鉴定意见，管新华予以认可。朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲认为，其未收到鉴定部门送达的初稿，未提出修改意见，折旧率应按80%计算。薛诤认为，鉴定意见书未载明鉴定人员进行现场勘察的记录和纪要，存在瑕疵。上海公信中南工程造价咨询有限公司会计师徐某某出庭接受质询。对上述异议，鉴定人员表示现场勘察的记录和纪要存放于审计档案中，不放入鉴定意见书，涉讼房屋于2013年6月装修，日常使用中保养较好，故按折旧率90%。鉴定人员在听取朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲的修改意见后，来函表示：一、原报告（2015鉴42号）中鉴定金额87,733元不变；二、根据装饰施工时间，并结合现场实际装修较新、保养较好，故我司在原报告中的参考成新率取值为90%，具体使用由法院裁定。原审法院认为，本案的主要争议焦点是对朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英的民事行为能力的认定。朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲认为，在前案诉讼中，朱妙兴、徐月珍、吴孝英经鉴定为无民事行为能力人，朱伟荣系智力残疾，在本案中，朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英经鉴定为限制行为能力人。管新华及杨海平、薛诤虽对本案有关民事行为能力的鉴定意见持有异议，但未举证证明鉴定意见存在最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条所规定的情形，即：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格；（二）鉴定程序严重违法；（三）鉴定结论明显依据不足；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。因此，本案有关民事行为能力的鉴定意见不具备重新鉴定的条件，其证明效力，法院予以认可。关于管新华提出的王宝娟不是朱妙兴适格监护人的意见，法院认为，王宝娟系徐月珍之女，与朱妙兴虽无血缘关系，亦属关系密切的其他亲属；朱妙兴的其他近亲属因年事已高，同意由王宝娟担任监护人并经所属居委会确认，故对于王宝娟的监护人资格，法院予以认可。我国《合同法》第四十七条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。房屋买卖合同系双务合同，买卖双方互负给付义务，朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英作为出卖人在接受房款的同时，负有交付房屋、办理过户等义务。因此，即使双方约定的交易价格与市场价格相当，所涉买卖合同亦不属朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英纯获利益的合同。限制行为能力人对于比较复杂的事物或者比较重大的行为缺乏判断能力和自我保护能力，并且不能预见其行为后果，而在当今社会，房屋是个人及家庭最重要的生活资料，兼具满足基本生活需求和保值增值的双重功能，对交易价格的判断，对交易流程的认知以及对交易金额的掌控，均超出了限制行为能力人智力和精神状态所能承载的范围，所签房屋买卖合同，应经法定代理人追认后，方可有效。现因朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英的法定代理人明确表示不予追认，故涉讼房屋买卖合同应认定为无效。关于买卖合同无效的法律后果。首先，管新华因买卖合同而获得的涉讼房屋，应返还朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲，因涉讼房屋已装修，因添附而增加的价值即装修残值，应由朱妙兴等支付，关于折旧率，因涉讼房屋保养较好，且管新华为装修房屋付出了除经济投入之外的时间、精力等，法院采取鉴定人员的意见，按折旧率90%计算，装修残值为78,959.70元。关于朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲主张的房屋使用费，因管新华系支付购房款后，基于合同关系使用涉讼房屋，且合同状态为效力待定，非无权占有，故对该项主张，法院不予认可。关于管新华已付的购房款425,000元，系管新华按合同约定支付至朱伟荣银行帐户内，本案系平等民事主体之间的纠纷，根据房屋买卖合同的相对性，应由朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英负责偿还。至于由朱伟荣银行帐户转至杨海平、薛诤及案外人罗某帐户内的钱款，杨海平、薛诤均陈述了保有款项的理由，朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲可采取合法途径与杨海平、薛诤另案处理。关于管新华提出的朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲及法定代理人赔偿涉讼房屋市场价值损失的主张，因朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲的法定代理人非本案当事人，管新华可另案主张自己的合法权益。因房屋买卖合同是互负给付义务的双务合同，合同无效后，双方的返还义务亦具有双务性、对等性，鉴于朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲在本案中没有向管新华返还房款的意愿，也没有通过合法途径向杨海平、薛诤主张，导致可能缺乏返还房款的经济能力，而管新华返还房屋在履行上则相对具有便利性，因此法院酌定在朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲履行金钱给付义务后，再由管新华返还房屋。但管新华在使用期间应尽合理的注意义务，除自然损耗外，不得损害房屋及现有装修。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十七条第一款、第五十八条之规定，原审法院于2015年11月25日作出判决：一、原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英与被告管新华就本市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海动迁房买卖合同》无效；二、原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英应于判决生效之日起十日内向被告管新华返还上址房屋的购房款人民币425,000元；三、原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英应于判决生效之日起十日内向被告管新华支付上址房屋的装修残值补偿款人民币78,959.70元；四、被告管新华应于收到判决二、三的购房款、补偿款后三日内将上址房屋返还给原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英；五、驳回原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审司法鉴定费人民币12,500元，由朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英负担7,500元，管新华负担5,000元。案件受理费80元，由管新华负担。原审判决后，朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲不服，上诉至本院称，原审对合同无效的后果处理不当：一、原审已查明杨海平、薛诤等获得管新华的购房款，因此，杨海平、薛诤应当将取得的款项直接返还给管新华，朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英仅应返还实际取得的17万元。原审以合同相对性为由判决朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英返还管新华425,000元，显属不当。二、原审以管新华非无权占有为由对朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲要求管新华支付涉讼房屋的占有使用费的请求不予支持，亦属不当。三、原审以管新华返还房屋相对具有便利性，酌定在朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英履行金钱给付义务后再由管新华返还房屋的处理方式也不公平。合同无效后，双方同时负有返还义务，不存在先后顺序。四、原审有关杨海平、薛诤均陈述了保有款项的理由，朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲可采取合法途径与杨海平、薛诤另案处理的认定与处理，属于不作为。五、原审确定涉讼房屋装修折旧率为九折，明显不公平。因此，朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲要求撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求或将本案发回重审，本案的一、二审诉讼费由管新华承担。被上诉人管新华辩称，其按照合同约定转账支付给了朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英购房款，朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英将购房款交付给杨海平、薛诤与管新华无关，因此，在合同无效的情况下，承担返还义务的是合同相对方朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英。在合同的履行过程中，管新华没有过错，因此，在合同无效的情况下，朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲要求管新华赔偿房屋占有使用费没有依据。至于合同无效返还的顺序，由于朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲不同意向管新华返还房款，也不向杨海平、薛诤主张款项，故原审确定在朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲返还房款后才由管新华返还房屋，并无不当。涉讼房屋的装修折旧率九折是由专业机构鉴定得出的，也具有相应的根据。因此，管新华不同意朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲的上诉请求。被上诉人杨海平辩称，其按照委托协议履行，不同意朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲的上诉请求。被上诉人薛诤辩称，不同意朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲的上诉请求。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据现已查明的事实及相关鉴定结论，朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英在与管新华就涉讼房屋签订《上海动迁房买卖合同》时，为限制民事行为能力的人，上述合同在未得到朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英的法定代理人的追认，且现上述四人的法定代理人也明确表示不予追认的情况下，上述合同依法应当认定为无效。故原审认定涉讼房屋的《上海动迁房买卖合同》无效，具有相应的事实根据和法律依据，本院予以确认。关于原审对上述买卖合同无效的法律后果处理是否得当的问题，本院认为，涉讼房屋的《上海动迁房买卖合同》系由朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲与管新华所签，管新华所支付的购房款也支付给朱伟荣，故在合同无效的情况下，购房款的返还义务理应由收取房款的合同相对方朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英承担，原审判令朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英返还管新华已付的购房款无误。虽然朱伟荣收取的购房款此后又转移至杨海平、薛诤等名下，但杨海平、薛诤均陈述了保有款项的理由，朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲与杨海平、薛诤之间的关系也不属于本案房屋买卖合同审处的范围，故原审指出朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲可采取合法途径与杨海平、薛诤另案处理，本案中不作处理，并无不当。鉴于朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲在本案中没有向管新华返还房款的明确意愿，也没有通过合法途径向杨海平、薛诤等主张款项的返还，导致可能缺乏返还房款的经济能力，而管新华返还房屋在履行上则相对具有便利性和可执行性，因此，原审在判定合同无效后，对于因上述房屋买卖合同而取得的财产的返还次序予以合理确定，即在朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英返还购房款后，再由管新华返还房屋，属于对双方权利义务的平衡与保障，未违反法律对于合同无效后果处理的规定，亦无不当。管新华是基于与朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲签订了涉讼房屋的买卖合同而占有该房屋，属有权占有，故原审对于朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲要求管新华支付占有涉讼房屋的使用费不予支持，于法有据，本院予以确认。至于涉讼房屋的装修折旧率是否采用九折，本院认为，相关的专业鉴定机构根据鉴定规范并结合朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲与管新华等的质证意见后所得出的九折结论，合法有据，原审据此采纳九折的结论，并无不妥。综上，上诉人朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲的上诉理由均缺乏充分的依据，其上诉请求，本院不予支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某甲负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年五月十六日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……