广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初4981号原告：邱智勇，男，1967年11月27日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所实习律师。被告：清远市凤迪房地产开发有限公司，住所地清远市新城十八号区半环北路南院14栋首层1至3卡。法定代表人：潘镜棠，董事长。委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛力韬，广东平信律师事务所实习律师。原告邱智勇与被告清远市凤迪房地产开发有限公司（以下简称凤迪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周密、罗秋琼、被告的委托诉讼代理人潘凤娟、薛力韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱智勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因逾期办理产权登记的违约金，违约金调整至以购房款441559元为基数按照年利率1%自2014年12月29日起计算至原告实际取得房地产权属证书之日止，暂计至2017年9月18日为12012.82元；2、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告赔偿逾期办证的损失，赔偿数额自2014年12月29日起以购房款441559元为基数按年利率1%计算至被告实际办理不动产权转移登记之日止；2、判令被告将办理商品房不动产权转移登记所需材料提交登记机关，协助原告办理不动产权转移登记；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年8月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发建设的位于清远市新城××小区××号商品房转让给原告，总金额为441559元。合同约定，被告须于2014年9月30日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用，且应于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，因被告的责任致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告承担赔偿损失的责任。合同签订后，原告依约一次性付清441559元，由原告取得被告开具的售房款发票。但由于风迪豪庭商住小区的工程质量存在问题，该工程未能如期完成竣工验收备案手续，导致被告未依约将房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。原告认为，被告向原告交付商品房后，未按合同约定期限履行办理商品房不动产权转移登记的义务，原告至今未能取得不动产权证，房屋不能上市交易和办理抵押融资。被告逾期办证的违约行为一直延续，给原告造成损失，依据《合同法》第一百零七条和第一百一十三条第一款的规定，被告应当承担继续履行合同和赔偿损失的违约责任。被告凤迪公司辩称，一、原告要求被告赔偿逾期办证损失，赔偿数额自2014年12月29日起按购房款每年1%计至其取得产权证书之日止的诉讼请求没有事实依据，并超过了诉讼时效。1、本案的赔偿损失，是指合同当事人由于不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成财产上的损失时，违约方需承担赔偿责任，在本案中，原告没有任何确切、真实的证据证明其财产因被告逾期办证而遭受到损失，因此，其主张没有事实依据。2、原告于2014年9月30日前已收楼，根据《民事诉讼法》等相关法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日计算，在本案中，原告知道其权利被侵害之日为2014年12月30日，因此，诉讼时效从2014年12月30日起计算两年至2016年12月30日止，原告向法院起诉时间为2017年9月26日，已超过了诉讼时效，即使需要赔偿，被告也依法无需承担赔偿责任。3、双方在《商品房买卖合同》第15条约定，被告的办证责任为将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，并非是原告所述的“取得产权证书”，被告在可以办证的情况下，已经于2017年12月5日通过书面形式告知了原告前来办证，即使需要赔偿办证损失，也是计至2017年12月5日。二、退一步来说，即使被告需要承担赔偿责任，应按照《商品房买卖合同》的约定计算。双方在《商品房买卖合同》中约定，逾期办证违约金的计算标准为已付房款的0.005%。《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，双方意思表示真实，合同没有违反法律强制性规定，是合法有效的，而且违约金本身就具有赔偿性质。在本案中，原告没有实际损失，其所谓的“损失”实质为逾期办证违约金，因此，即使需要赔偿，也应按合同的约定进行赔偿。综上所述，原告的诉讼请求超过了诉讼时效，且无法律与事实依据，请人民法院查明事实，依法判决。本院经审理认定事实如下，2013年8月25日，原告邱智勇作为买受人、被告凤迪公司作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：“买受人购买出卖人建设开发的位于清远市新城××小区××号房屋，该房屋建筑面积为115.35平方米，房屋总价款为441559元。出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设局工程竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意以下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金……。”合同签订后，原告已付清房屋价款441559元,涉案房屋于2017年11月22日办理了房屋所有权首次登记，至法庭辩论终结时止，被告仍未将办理权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案。对于房屋交付时间，原、被告均确认于2014年9月30日交付房屋。被告抗辩认为在2017年12月5日已将办证通知张贴于小区电梯口和公告栏，但原告一直没有签署办证的相关资料及缴交办证费，致使办证资料不全而未递交，责任在于原告，因此，即使需要支付逾期办证的违约金，亦应当计至2017年12月5日止。原告则认为一直没有收到被告的办证通知，并不知道需要签署办证的相关资料及缴交办证费，故责任在于被告。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、售房款发票、税收完税证，被告提供的初始登记告知书、办证通知，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方对合同义务均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告按约定应在原告收楼后90日（2014年12月29日）内将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但是至今被告只为涉案楼盘办理了房屋所有权首次登记，仍未履行为原告办理权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案的义务，已构成违约，应按照合同约定承担逾期办证的违约责任，而原告提出的赔偿逾期办证的损失实质是属于逾期办证的违约金。对于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办证违约金为固定金额，诉讼时效期间应从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算，按照合同约定协助办证履行期限届满之日为2014年12月29日，逾期办证违约金的诉讼时效期间应从合同约定协助办证期限届满次日（2014年12月30日）起计算两年至2016年12月29日止。原告于2017年9月25日提起本次诉讼要求被告赔偿逾期办证损失的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。对于原告要求被告协助办理涉案房屋不动产权转移登记的请求，鉴于被告已办理了涉案房屋所有权首次登记，被告协助原告办理不动产权转移登记的条件已具备，而按合同约定被告为原告办理房屋权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案的义务仍未履行，为此，本院予以支持。至于被告抗辩认为原告未按办证通知要求签署办证的相关资料及缴交办证费，致使办证资料不全而未递交，责任在于原告的意见，由于被告只是在小区电梯口和公告栏张贴办证通知，该通知并未直接送达给原告，原告亦否认收到该通知，故被告上述抗辩意见事实依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告清远市凤迪房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将位于清远市新城半环北路32号凤迪豪庭商住小区一号楼二梯13层04号房屋办理房地产权证需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，协助原告邱智勇办理该房屋的产权转移登记手续；二、驳回原告邱智勇的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告清远市凤迪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一七年十二月十四日书记员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。