青海省西宁市城东区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民一初字第189号原告冶成林，男，回族，1933年12月21日出生。委托代理人韩利军、杨海峰，西宁市城西区中心法律服务所法律工作者。被告马登明，男，回族，1943年12月15日出生。委托代理人马海军，青海马海军律师事务所律师。被告西宁房地产集团有限公司法定代表人徐海宏，该公司董事长。委托代理人董博俊，青海辉湟律师事务所律师。原告冶成林与被告马登明、西宁房地产集团有限公司返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月11日公开开庭进行了审理。原告冶成林及其委托人韩利军、杨海峰，被告马登明及其委托代理人马海军、被告西宁房地产集团有限公司委托代理人董博俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冶成林诉称，原告与花园南街房管所于1999年3月22日签定购房协议，购买位于下南关街3号楼1单元X室房屋一套（面积为82.42平方米，现该房屋地址为下南关街6号3号楼X室），并于1999年4月19日取得了该房屋的所有权证（房产证号：宁房权东[私]字第X）。购房后房管所并未把该房屋钥匙交付原告，后原告发现该房屋由被告马登明居住，而房管所给原告的答复是马登明在该房屋的居住是过度，三个月后将房屋归还原告。但自1999年至今，已有14年之久，被告马登明一直非法占有该房屋，后经原告多次找被告协商，要求其停止侵权并返还该房屋，但被告马登明至今占有该房屋不予返还。无奈，诉至法院，要求判令被告马登明立即停止侵权，返还原告位于西宁市城东区下南关3号楼1单元X室房屋一套。原告为支持其主张提供如下证据：1、售房协议（西宁市花园南街房管所与原告冶成林的售房协议一份）；2、冶成林购买下南关三号楼X室不动产发票；3、冶成林房屋所有权证。上述三份证据用以证明原告合法购买房屋，并具有合法产权资格的事实。被告马登明辩称，西宁市花园南街房管所（以下称花园南街房管所）先后于1995年4月16日、1998年4月28日和答辩人签订《拆迁建还协议书》，将答辩人名下位于本市城东区七一路X号和X号两处共计451.45平方米的商铺和住宅进行拆迁建还。花园南街房管所对上述两处房屋均未能按期建还交付答辩人，其于2000年1月4日又签订《关于马登明铺面建还情况说明》，将本市下南关3号楼1单元X室借给答辩人作为过渡房使用至今。截至今日，答辩人被拆迁而建还的房屋面积中仍有7.05平方米未予建还，按照协议应当向答辩人支付的过渡费、停业损失费、逾期交房的违约金等均未支付。花园南街房管所及西宁房地产集团有限公司对《拆迁建还协议书》及后续协议约定的义务履行均以各种借口推诿、拖延，答辩人为此数年奔波于各部门之间。其至今仍承诺予以解决。因此，花园南街房管所基于协议书约定向答辩人交付过渡房屋且因乙方义务未履行完毕而至今仍由答辩人合法占有、使用，答辩人对诉争房屋的占有、使用至今享有合法权利。被答辩人对答辩人的侵权之说没有事实根据。其次被答辩人与花园南街房管所之间于1999年签订购房合同，且西宁市花园南街房管所一直未将此房正式交付于被答辩人。被答辩人知悉答辩人对该房屋的占有、使用，对此，被答辩人诉状亦明确确认，被答辩人虽取得诉争房屋所有权，但其与花园南街房管所之间交付房屋的合同义务并未履行，本案纠纷的焦点实质上是花园南街房管所合同违约。花园南街房管所一方面不履行与被答辩人之间购房合同的交付义务，另一方面也延迟履行对答辩人建还房屋的义务而使答辩人在其全部履行完毕《拆迁建还协议书》义务期间享有合法占有、使用该房屋的权利。本案矛盾纠纷的引发责任完全在于花园南街房管所。被答辩人在取得房屋所有权后未能实际占有、使用房屋完全是其与花园南街房管所之间的房屋买卖合同未能完全履行所致，其应当向花园南街房管所主张合同权利，而被答辩人向答辩人主张权利确属对象错误。被答辩人诉求答辩人侵权并返回房屋的主张缺乏事实和合同依据。答辩人认为，本案纠纷纯系花园南街房管所的违约行为所致，解决此事，唯有西宁房地产集团有限公司全面切实履行交房合同义务并承担违约责任，方能使本案纠纷彻底解决。答辩人恳请人民法院敦促西宁房地产集团有限公司本着诚实信用原则履行合同义务，以化解本不应产生的诉争。被告马登明就其所主张的事实提出如下证据：1、（1995）东证民字第X号《拆迁建还协议公证书》、（1998）东证民字第X号《拆迁建还协议公证书》，用以证明与花园南街房管所签订拆迁建还协议的事实；2、《关于马登明铺面建还情况说明》（七一路X号），用以证明应该由花园南街房管所建还的七一路综合楼未能如期完工，原西宁市花园南街房管所与马登明经协商就违约金等事宜于2000年1月4日达成协议；3、《关于马登明铺面建还情况说明》（七一路X号），用以证明西宁市花园南街房管所与马登明协商后就过渡费、停业损失等事宜达成协议，并将下南关街3号室借给马登明作为过渡房使用的事实，条款中没有任何约定借用或者过渡期限；4、宁房权证东（私）字第120110004**号房屋产权证、宁房权证东（私）第12011000X**号房屋产权证、位于五环商厦的48.64平米的房屋，用以证明马登明上述三处被建还房屋的面积与被拆除面积尚差7.05平方米的事实；5、宁编委发（2006）第X号关于撤销市房产管理局所属房管所和四区房管局（处）机构及核销编制的批复、宁政2006第X号西宁市人民政府关于《西宁市国有房地产资产整合暨组建西宁房地产集团有限公司实施方案》的批复，用以证实原花园南街房管所已被撤销，房管所的债权债务和人员编制均并入到西宁房地产集团有限公司，西宁房地产集团有限公司是本案适格被告的事实；6、西宁达意房地产开发有限责任公司企业注册信息查询单，用以证明截至2009年达意房地产开发有限公司再没有进行工商年检，被工商部门吊销营业执照的事实。被告西宁房地产集团有限公司辩称，1、原告冶成林没有向西宁房地产集团有限公司主张权利，因为原告没有起诉西宁房地产集团有限公司，且在庭审过程中再次强调，其只向第一被告马登明主张返还房屋的权利，不向第二被告西宁房地产集团有限公司主张任何权利，被告以其和被告之间的纠纷申请将被告追加进本案的诉讼，依据《民诉法》不诉不理的原则，今天没有审理被告与被告之间的纠纷，且被告与被告之间的纠纷也不属于本案审理的范围。原告拥有诉争房屋的所有权，其有权要求占有房，即第一被告马登明返还房屋。被告马登明一再以其和第二被告之间的纠纷作为拒绝腾退房屋的理由，代理人认为不适当；2、被告西宁房地产集团有限公司主体资格不适格，花园南街房管所的权利义务承继者应该是西宁达意房地产开发有限公司。西宁房地产集团有限公司与花园南街房管所不存在民事意义上的权利义务继承关系。房管所事业编制被撤销后，只是由西宁房地产集团有限公司进行代管，其民事权利义务均由西宁达意房地产开发有限公司承继。依据第一被告于2010年4月27日于西宁达意房地产开发有限公司就有关本案涉及的房屋拆迁建还达成的《补充协议》：甲乙双方本着公平互利、诚实信用的原则，现就甲方以其前身西宁市花园南街房管所名义与乙方分别于1995年4月16日和1998年4月28日签订的两份《拆建还协议书》有关事宜，足见被告与房管所之间的拆迁建还有关的民事权利义务均由达意公司承继。现西宁达意房地产开发有限公司虽被注销营业执照，但是仍然具有民事主体资格，故追加西宁房地产集团有限公司作为本案的被告主体不适格。该《补充协议》对建还的事实予以了确认，表明达意公司已经履行了与被告所签订的所有建还义务，该协议同时还表明，本案涉及的房屋建还工作一直由达意公司进行，而权利义务的承继者达意公司始终没有拒绝履行约定的义务。故《补充协议》明确房管所和马登明之间的权利义务由达意公司承继，被告提出的抗辩理由与本案没有关系，这是另外一个法律关系。综上所述，代理人认为被告西宁房地产集团有限公司的主体资格不适格，且原告也没有向被告主张任何权利，望法院对原告的诉求进行判决。被告西宁房地产集团有限公司就其所主张的事实提供如下证据：1、2005年4月16日《拆迁建还协议》复印件1份；2、1998年4月28日《拆迁建还协议》复印件1份；3、2000年1月4日关于马登明铺面建还情况说明复印件1份。上述三份证据用以证明西宁市花园南街房管所与马登明之间就拆迁建还事项所形成的权利义务约定及履行情况。4、2010年9月21日《补充协议》复印件1份，用以证明：1、西宁市花园南街房管所被撤销后，其合同权利义务由西宁达意房地产开发有限责任公司承继的事实；2、西宁达意房地产开发有限责任公司已完全履行了西宁市花园南街房管所与马登明之间的拆迁建还协议的事实。本案争执的焦点为：1、被告马登明是否应当腾退原告的房屋；2、被告马登明能否以西宁市房地产集团有限公司没有履行拆迁建还义务而成为长期居住他人住房的理由。经审理查明，原告冶成林于1999年3月22日与花园南街房管所签定购房协议，购房协议的内容为：西宁市花园南街房管所将下南关街3号楼1单元X室房屋一套出售给冶成林，该住宅面积为82.42平方米，价款为68000元。房屋交付使用期为1999年3月22日。原告冶成林于1999年4月19日取得了该房屋的所有权证（房产证号：宁房权东[私]字第1-00XXXX号）。1995年4月16日西宁市花园南街房管所与马登明签订了拆迁建房协议书，协议的内容为：马登明同意西宁市花园南街房管所拆除马登明所有的位于西宁市七一路X号，建筑面积为107.7平方米的房屋。被拆除的房产由西宁市花园南街房管所在西宁市七一路XX号至XXX号七一路省军区对面新建综合楼一层铺面中负责建还。建还日期定于马登明现房屋拆除之日起两年。1998年4月28日西宁市花园南街房管所又与马登明签订了拆迁建还协议书，协议的内容为：马登明同意西宁市花园南街房管所拆除马登明所有的七一路X号旧二层楼，该楼总建筑面积为343.75平方米。并协商同意以每平米700元出售给马登明三套不带暖气普通住宅（三楼两套、四楼一套），每套建筑面积约60平方米，合计金额126000元，地下室煤房以半价出售给马登明。建还时间为18个月，西宁市花园南街房管暂按18个月一次性付给马登明停业补助费195000元。上述两份协议，经青海省西宁市城东区公证处以（1995）东证民字第XXX号和（1998）东证民字第XXX号进行了公证。2000年1月4日，西宁市花园南街房管所对马登明被拆除的原西宁市七一路X号建筑面积为343.75平方米的房屋，因种种原因没有按时建还于马登明，即与马登明达成协议，从2000年1月1日起，停业损失补偿费按原协议进行，以实际拖延月份计算，后宁市花园南街房管所将建筑面积为82.74平方米的下南关3号楼X室借给马登明作为过渡房，至今马登明还在居住使用。2010年4月27日，西宁达意房地产开发有限公司就以其前身西宁市花园南街房管所名义与马登明分别于1995年4月16日和1998年4月28日签订的两份《拆迁建还协议书》有关事宜，达成如下补充协议：双方确定西宁市花园南街房管所需要建还马登明铺面共计451.45平方米，实际已建还402.81平方米，尚余48.64平方米没有建还马登明的情况下西宁市花园南街房管所与马登明协商在西宁五环双厦一层8轴以东X轴以南面积48，64平方米的铺面建还给马登明。另查，西宁市人民政府以宁政（2006）X号西宁市人民政府关于>的批复，其主体整合范围为市房产局下属四家房管所,城中区房管局、城北区房管局、城东区房管局、城西区房管局。按照此文件精神西宁市机构编制委员会以宁编委发（2006）X号关于撤销市房产管理局所属房管所和四区房管局（处）机构及核销编制的批复，同意撤销市房产管理所属的西宁市工商用房管理所、花园南街房管所、北大街房管所、南川西路房管所及城东区、城中区、城北区房产管理局和城西区房地产管理处。上述事实由双方当事人的陈述及经法庭当庭质证、认证的下列证据予以证实：1、售房协议（西宁市花园南街房管所与原告冶成林的售房协议一份）；2、冶成林购买下南关三号楼X室不动产发票；3、冶成林房屋所有权证。本院认为，原告冶成林于1999年3月22日与花园南街房管所签定购房协议，将西宁市下南关街3号楼1单元X室房屋一套出售给冶成林，并于1999年4月19日取得了该房屋的所有权证。时至今日原告冶成林取得了西宁市下南关街3号楼1单元X室房屋所有权证，依法应对该房屋享有占有、使用、收益及处分的权利，但此房一直由被告马登明居住使用，被告马登明抗辩与被告西宁市房地产集团有限公司没有履行完建还拆迁协议，而占有、使用该房屋的辩解意见无法律依据，不予采信。被告马登明申请追加西宁房地产集团有限公司为被告，按照法律的有关规定，被告有权申请追加被告，但被告必须是共同所有，共同继承，共同承担连带责任，必须是必要的共同诉讼遗漏了被告。但经过庭审，被告马登明并未出具与追加被告间存在共同所有、共同承担连带责任的依据，故被告西宁市房地产集团有限公司不承担本案腾退房屋的责任。至于被告马登明就其所涉及的与被告西宁市房地产集团有限公司拆迁建还问题不属于本案的审理范围。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十九条之规定判决如下:一、被告马登明于判决生效后30日内，将西宁市下南关三号楼1单元X室房屋返还于原告冶成林。二、被告西宁市房地产集团有限公司不承担本案返还的法律责任。案件受理费4750元由被告马登明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长  慧 琳审 判 员  马青华人民陪审员  戴述斌二〇一四年七月三十一日书 记 员  马俊义附法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。