浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2235号
上诉人（原审原告）：杨礼赐。
上诉人（原审原告）：刘正琴。
二上诉人共同委托代理人：应仲明，浙江纳祺律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人：黄绍雄，浙江纳祺律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：王媛。
委托代理人：刘曼芝，系王媛的母亲。
委托代理人：洪刚，浙江同策律师事务所律师。
上诉人杨礼赐、刘正琴与上诉人王媛因房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2014年11月27日杨礼赐、刘正琴与王媛双方通过华邦房地产代理有限公司签订杭州市房屋转让合同，合同约定，王媛向杨礼赐、刘正琴购买位于杭州市滨江区长河街道锦绣江南花园7幢3单元2601室的房屋。双方签订转让合同同时签订补充协议，约定王媛采用商业贷款加公积金贷款方式支付房款，王媛应在2014年12月15日前向银行等有关部门办理贷款审批手续，并在2014年12月15日前支付首付款196万元到双方约定的银行第三方监管账户，同时约定王媛的首付款必须用来支付杨礼赐、刘正琴的按揭贷款，杨礼赐、刘正琴需动用王媛支付至监管账户的首付款还贷，必须在还款结清日。买卖合同另外约定，买方逾期付款超过10天，需向卖方支付违约金55万元。后银行方面通知杨礼赐、刘正琴如提前还贷，需提前15天预约，即王媛支付首付款至监管账户和杨礼赐、刘正琴使用首付款还贷无法在同一时间进行。对此，杨礼赐、刘正琴提出自筹资金用于提前归还按揭贷款，要求王媛支付首付款至监管账户，王媛考虑到风险后明确表示担心资金安全而未支付首付款，并要求杨礼赐、刘正琴针对合同履行过程中出现的变化与其就后续事项的安排另行签订协议，杨礼赐、刘正琴未予理会。双方至今未履行买卖合同约定的支付购房款、办理房屋过户手续的合同义务。杨礼赐、刘正琴于2015年3月30日起诉至原审法院，请求判令：1、解除杨礼赐、刘正琴与王媛于2014年11月27日签订的杭州市房屋转让合同；2、王媛支付违约金55万元；3、王媛承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，双方签订转让合同并签订补充协议，对上述合同的效力双方均予以认可，涉案的房屋买卖合同及补充协议合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。房屋买卖合同履行过程中，除合同双方当事人履行权利义务外，还涉及按揭贷款等环节，买卖双方在签订合同时难以预知和穷尽合同履行中出现的新情况，合同履行中出现的障碍或困难需要双方凭着相当的信任和诚意去克服和解决。在得知支付首付款与杨礼赐、刘正琴提前还款会出现时间差的情况后，王媛出于担心资金风险，不履行支付首付款的合同义务，在杨礼赐、刘正琴提出自筹资金还款的合理方案后，仍拒绝履行付款义务，要求杨礼赐、刘正琴再与其签订补充协议改变首付款用途，对合同相对方履行合同过于苛责，导致合同无法履行。杨礼赐、刘正琴提出的方案已经合理地降低了王媛履行合同的风险，即使风险出现，王媛仍可以通过向杨礼赐、刘正琴或中介主张赔偿责任等途径获取救济，王媛对于合同不能履行负有过错，即使王媛为履行合同积极准备资金，也不能减轻其相应的责任。现双方一致同意解除房屋买卖合同，该院予以确认。对杨礼赐、刘正琴主张的违约金55万元，王媛提出过高的抗辩，该院认为，违约金应以补偿性为原则，以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。杨礼赐、刘正琴主张的违约金过高，该院酌情予以调整为5万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，2015年6月2日判决：一、杨礼赐、刘正琴与王媛就位于杭州市滨江区长河街道锦绣江南花园7幢3单元2601室房屋签订的杭州市房屋转让合同于判决生效之日起解除；二、王媛于判决生效之日起10日内支付杨礼赐、刘正琴违约金50000元；三、驳回杨礼赐、刘正琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，减半收取4650元，由杨礼赐、刘正琴负担4150元，由王媛负担500元。
宣判后，杨礼赐、刘正琴与王媛均不服，分别向本院提起上诉。
杨礼赐、刘正琴上诉称：一、双方在《房屋买卖合同》及《补充合同》约定违约方需向守违方支付违约金从55万元，该约定合法有效，一审判决随意将违约金55万元调整为5万元没有法律依据，而且滥用自由裁量权。杨礼赐、刘正琴与王媛双方在《房屋买卖合同》和《补充协议》中对于违约金均做了明确的约定，而且买卖双方在合同中两次重申，可见双方对违约责任及其后果是预见的，根据《合同法》规定，该约定既没有违反法律和行政法规禁止性规定，也没有损害第三人及社会公共利益，属于合法有效。再说，双方对违约金的约定意在督促双方当事人依约履行合同，在一方不按约履行合同时，守约方可以要求违约方承担违约责任并继续履行原合同。据此，违约金不单具有补偿性，还带有一定的惩罚性。原审法院认定违约金仅为补偿性质，显然没有法律和学理依据。根据《房屋买卖合同》涉案房屋买卖价款总金额为276万元，加计房屋买卖过程中应当由王媛承担费用16万元，这292万元中，王媛只向银行申请贷款50万，其余均为自筹款，可见王媛对于该合同履行有充分准备。在王媛银行贷款未能如期办理情况下，杨礼赐、刘正琴提出自筹资金还贷的合理方案，王媛不予考虑，直接拒绝。王媛在有相应履行能力，杨礼赐、刘正琴作出让步的情况下，仍不履行房屋买卖合同，明显系恶意违约。二、原审法院判决严重不合理。违约金的适用，应当尊重契约精神，兼顾守约方损失和双方当事人约定对未来损失的预期，本案合同约定违约金仅为买卖合同总价款21.4%，完全符合双方对损失的预期。自本案合同签订至今，双方纠纷已有7个月，杨礼赐、刘正琴实际损失已远超过5万元，原审法院的判决严重超出了双方约定的意思范围。综上，请求：1、二审法院依据双方合同约定，依法撤销（2015）杭滨民初字第506号民事判决书，改判王媛承担违约金55万元。2、一审、二审诉讼费用均由王媛承担。
针对杨礼赐、刘正琴的上诉，王媛答辩称：一、杨礼赐、刘正琴认为王媛系恶意违约的事实并不存在，反而是杨礼赐、刘正琴在情势变更的情况下，拒绝履行合同约定的相应配合义务，导致诉争。杨礼赐、刘正琴称“在被上诉人银行贷款未能如期办理情况下，上诉人提出自筹资金还款的合理方案，被上诉人不予考虑，直接拒绝。被上诉人在有相应履行能力，上诉人作出让步的情况下，仍不履行房屋买卖合同，明显系恶意违约”。杨礼赐、刘正琴显然在故意歪曲事实。首先，本案中，王媛为购房按照约定向银行申请的80万元银行贷款（其中50万公积金、30万商业贷款，而非杨礼赐、刘正琴在上诉状中所称的50万）未获贷款银行批准，按照双方《补充协议》的约定“甲乙双方应当积极配合变更相关合同”；其次，在获知杨礼赐、刘正琴的还贷程序无法按照合同约定的方式的进行后，同时也涉及合同约定的资金监管条款的变更，王媛就一直与杨礼赐、刘正琴及中介方沟通，要求对合同关键条款按照情势变更后的情况进行变更，双方签订新的补充协议。但自始自终杨礼赐、刘正琴均拒绝就合同履行过程中出现的新状况签订新的补充协议，在一审法庭上杨礼赐、刘正琴也明确表示其不愿意签署新的补充协议。第三，王媛方对于杨礼赐、刘正琴提出的自行还贷，从来没有拒绝。只是认为涉及合同条款的重大变更，必须签订新的补充协议，以保障双方利益。事实上，杨礼赐、刘正琴就其承诺自行还款也未有实质行动。二、本案中，王媛未有违约行为，王媛对杨礼赐、刘正琴的相应要求均是合同赋予的合同权利，是合同一方当事人合理审慎履行合同义务的正常行为，无需承担杨礼赐、刘正琴诉请的所谓违约责任。综合以上，王媛认为，在案涉合同签订后的履约过程中，王媛并无任何恶意的过错和违约行为，答辩方多次与杨礼赐、刘正琴沟通，但杨礼赐、刘正琴无视情势变更的事实，以及相关条款的约定和合同条款中存在的问题，拒绝全面履行合同义务，导致本案诉争。王媛认为杨礼赐、刘正琴要求王媛承担违约责任没有事实和法律依据，请求法庭依法公正裁决，驳回杨礼赐、刘正琴的不当诉请。
王媛上诉称：一、一审法院在一审判决中认定“原告提出的方案已经合理地降低了被告履行合同的风险，即使风险出现，被告仍可以通过向原告或中介主张赔偿责任等途径获取救济，被告对于合同不能履行负有过错”的事实认定是错误的。根据一审双方均认可的事实表明，双方《房屋转让合同》签订后，方知晓杨礼赐、刘正琴在标的房屋之上的按揭抵押贷款的清偿无法按照双方约定的方式进行，即动用王媛首付款偿还贷款，无法在取得首付款当日结清贷款。在此情况下，杨礼赐、刘正琴虽曾口头表示可以自行筹款归还按揭贷款，但却对王媛要求对相关事项签订补充协议的提议不予理会。首先，导致此问题出现的原因是杨礼赐、刘正琴方的原因，并非王媛的原因，杨礼赐、刘正琴仅以口头方式提出方案并不能降低王媛的风险，如果这一关于资金支付的合同重要条款的变更不通过中介方并通知资金监管方知晓，王媛的风险不可能存在降低的可能，因为在之前双方已签订的合同中已明确资金支付条件，王媛对进入资金监管账户的资金无法控制，中介公司向杨礼赐、刘正琴按照原书面约定支付款项也无需再通过王媛同意，故一审法院认定“原告提出的方案已经合理地降低了被告履行合同的风险”没有任何事实依据。其次，王媛在合同履行中发现合同上述自身存在的问题，以及合同之前出现的贷款额度等问题，要求杨礼赐、刘正琴以补充协议的形式书面确认，这本身是合同当事人杨礼赐、刘正琴应该配合的义务。原审法院将纠纷过错责任强加在王媛身上，没有任何事实依据。第三，一审法院称“即使风险出现，被告仍可以通过向原告或中介主张赔偿责任等途径获取救济”，此说法王媛无法接受。在合同履行过程中，已经发现的风险，可以通过签订补充协议的方式解决并防范风险，法院为何倡导并要求当事人主动犯险？由此得出“被告对于合同不能履行负有过错”的结论显然错误。二、一审法院忽略了本案的一个关键事实，案涉合同履行过程中，王媛按照约定向银行提交贷款资料，银行工作人员审查后明确告知王媛：因王媛在提交资料时公积金对账单中超过1170元的月缴存额实际缴费期限只有10个月，需待2个月后，超过1170元的月缴存额缴费期限满一年后方可办理50万公积金贷款手续审批，否则公积金只可贷30万，同时因王媛的收入不足，即便公积金贷款部分可以30万元，但商业贷款部分无法正常获批。所以，案涉合同有关贷款支付的房款部分是无法履行的。按照双方补充协议的约定，双方就此必须配合变更相关交易合同，而杨礼赐、刘正琴明确表示其不愿签订后续法律文件。故在此事实基础上，由王媛承担违约责任显然不妥。三、王媛同意解除合同，是因为杨礼赐、刘正琴坚持要求解除合同。同时杨礼赐、刘正琴解除合同的请求，是基于其拒绝履行签署相关补充协议的配合义务的事实之上。且杨礼赐、刘正琴解除合同亦可能获取额外利益。在此基础上，一审法院要求王媛承担解除合同的违约责任，显然不妥。综上，一审法院认定王媛在合同履行中有过错是错误的。要求王媛承担违约责任显然是错误的。请求二审法院撤销（2015）杭滨民初字第506号民事判决第二项要求王媛支付违约金之错误判决，本案一审、二审的诉讼费用由杨礼赐、刘正琴承担。
针对王媛的上诉，杨礼赐、刘正琴答辩称：一审判决除了对违约金判决过于低之外，其他没有异议。王媛上诉没有事实和理由，王媛对合同不履行负有责任。支付首付款款项，没有给王媛增加风险。一审法院是站在王媛的立场上考虑，即使有风险也可以进行救济，实际上是没有风险的。一审法院认为此部分是王媛的过错，是符合事实的。根据合同约定，双方是可以进行变更条款的，但补充协议中有约定，要求是王媛足额缴付每月不低于1170元的，但导致不能贷款的原因是王媛没有足额支付，是王媛在签定协议时候提供虚假信息，不属于双方应该变更的理由。关于贷款等事宜不能办理，王媛也没有及时提出，是在一个多月以后，王媛才提出该项理由。因此，一审认定王媛违约是正确的，请法庭驳回王媛的上诉请求和理由。
二审中，在本院指定的举证期限内，杨礼赐、刘正琴与王媛均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案为普通房屋买卖合同纠纷，原审法院认定本案为商品房销售合同纠纷不当，本院予以纠正。
关于王媛是否应承担违约责任的问题。根据双方签订的房屋买卖合同的约定，王媛应于2014年12月15日前支付首期款196万元，但王媛并未按期支付首期款。对此，王媛一审中主张系因为没有看到该房屋的租赁合同需要确认租赁状态，同时要求约定补充条款来避免首付款用于还贷造成的风险，且双方发生争议时支付首付款的时间已经超过，需要重新约定。本院认为，双方已经在合同明确约定了案涉房屋在买卖时处于租赁状态，王媛以此为由要求未在合同约定的期限之内支付首付款并非合理理由，原审法院不予支持，并无不当。对于首付款用于还贷造成的风险，杨礼赐、刘正琴已经提出自筹资金还款，王媛对此亦认可对方曾口头承诺。该方案已经合理地降低了王媛履行合同的风险，在此情形下，王媛仍然拒绝支付首付款，显属违约，按照双方房屋买卖合同之约定，杨礼赐、刘正琴有权解除案涉合同，原审法院对杨礼赐、刘正琴要求解除合同的请求予以支持，并无不当。二审中，王媛主张案涉合同有关贷款支付房款部分无法履行，应按照补充协议的约定，双方就此必须配合变更相关交易合同。本院认为，该事实发生于王媛应支付首付款的时间点之后，王媛以此主张其不存在违约行为的理由不能成立，本院不予采信。
关于违约金是否应当调整的问题。杨礼赐、刘正琴主张王媛按照应合同约定支付违约金55万元。本院认为，案涉合同签订后较短时间内在合同尚未进入实际履行阶段双方即发生争议，原审法院以杨礼赐、刘正琴的实际损失为基础，并根据本案的实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则调整为5万元，尚属合理。
综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9850元，由杨礼赐、刘正琴负担8800元，由王媛负担1050元。（杨礼赐、刘正琴已经预缴上诉案件受理费9300元，于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费。）
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 姚丽萍