黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第199号
上诉人（原审被告、反诉原告）杨中凯，住哈尔滨市道外区。
委托代理人杨化斌，住哈尔滨市道外区。
委托代理人金福堂，黑龙江佳鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）郑海林，住哈尔滨市道外区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）马凤雪，住哈尔滨市道外区。
委托代理人郑国，住黑龙江省兰西县。
被上诉人（原审被告）哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区东大直街323号18层1号。
法定代表人华显卓，董事长。
委托代理人谭惠秋，住哈尔滨市道外区。
上诉人杨中凯因与被上诉人郑海林、马凤雪、哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司（以下简称振达房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民二初字第996号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨中凯的委托代理人杨化斌、金福堂，被上诉人郑海林，被上诉人马凤雪的委托代理人郑国，被上诉人振达房产公司的委托代理人谭惠秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2013年5月8日，郑海林与杨中凯的代理人杨化斌、振达房产公司签订了《房屋买卖居间服务合同》，约定：杨中凯向郑海林出售位于哈尔滨市道外区大方里小区113栋4单元5层3号房屋，房屋价款为420，000元，付款方式为由振达房产公司转付杨中凯。郑海林拟贷款310，000元支付房款，振达公司留杨中凯房款20，000元，待杨中凯交房不欠费再领取，杨中凯得到全部房款当日交接房屋，每逾期一日赔偿对方全额房款万分之三违约金。郑海林于2013年9月12日收取贷款310，000元后，将全部购房款交给了振达公司，当日除振达公司留取20，000元购房款押金外，杨中凯收取了购房款400，000元。郑海林向杨中凯要求交付房屋未果。振达公司也在为郑海林办理完该房屋所有权证书后，未向郑海林交付房屋所有权证书。因杨中凯拒绝交付房屋，郑海林租房一年，花费7500元。
郑海林、马凤雪诉称：郑海林、马凤雪与杨中凯签订《房屋买卖居间服务合同》，约定房屋交接日期为甲方得到全部房款当日，每逾期一日赔偿对方全额房款万分之三违约金。郑海林、马凤雪于2013年9月12日向杨中凯支付了全部购房款，但杨中凯以种种理由不交付房屋。振达房产公司在办理完房屋所有权证书后，不交付房屋所有权证书。请求：1、判令杨中凯立即交付位于道外区大方里小区113栋4单元5层3号房屋；2、判令杨中凯支付违约金29，106元及房屋租金7500元；3、判令振达房产公司交付道外区大方里小区113栋4单元5层3号的房屋所有权证书；4、诉讼费由杨中凯、振达房产公司承担。
杨中凯辩称：杨中凯无过错，没有违约行为，不同意交付房屋。是振达房产公司违约，应向居间方主张赔偿。
振达房产公司辩称：按照合同规定执行，房屋交接日期为全款到位，如任何一方违约，应按照每日万分之三支付违约金，振达公司不承担诉讼费用。
杨中凯反诉称：杨中凯无过错，没有违约行为，不同意交付房屋。请求：1、郑海林、马凤雪支付房屋租金损失2500元、贷款产生的利息6136元；2、反诉费用由郑海林、马凤雪承担。
郑海林、马凤雪辩称：杨中凯的反诉与本案无直接关系，杨中凯没有提供相关证据证明其反诉理由。
振达房产公司辩称：按照合同规定执行，房屋交接日期为全款到位，如任何一方违约，应按照每日万分之三支付违约金，振达房产公司不承担诉讼费用。
原审认为：争议双方签订的《房屋买卖居间合同》系真实意思表示，合法有效，各方应严格按照合同履行。因三方约定由振达房产公司转交房款，振达房产公司留房款20，000元待杨中凯交房不欠费再领取，故杨中凯在收取购房款400，000元后，即符合合同约定交付房屋的条件，杨中凯应向郑海林、马凤雪交付房屋，其不交付房屋属违约行为，应依法承担违约责任，将房屋交付并按照合同约定向支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时，应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。因此郑海林、马凤雪不能同时主张违约金与赔偿损失。本案中，郑海林、马凤雪主张截至庭审时，违约金为28，854元（2013年9月12日起至2014年4月29日止，42万x0.0003x229天）。因杨中凯未交付房屋，郑海林、马凤雪租房花费7500元，租房的费用即是因杨中凯未交付房屋产生的损失。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。郑海林、马凤雪主张的违约金已高于9，570元（7500元x130%），因此对超过9570元的部分不予支持。振达房产公司亦应履行居间服务义务，向郑海林、马凤雪交付该房屋的房屋所有权证书。对杨中凯提出的要求郑海林、马凤雪支付房屋租金损失2500元的主张，因其提供的《租房协议书》租期为2010年7月4日至2011年7月3日，虽然该租房协议中注明“2012年下半年租金调到1000元，此合同有效”，但仍不能说明该房屋租赁合同何时到期，无法证明杨中凯为履行与郑海林、马凤雪的房屋买卖合同而产生了租金损失。对杨中凯要求郑海林、马凤雪承担贷款利息的损失6136元，因双方签订的《房屋买卖合同》中没有约定郑海林、马凤雪交纳全部房款的期限，杨中凯主张双方口头约定了交款时间，郑海林、马凤雪迟延交款，但对于该口头约定，郑海林、马凤雪及振达房产公司予以否认，杨中凯亦未提供其他证据证明，故对其反诉请求，不予支持。据此判决：一、本判决发生法律效力后，杨中凯立即将哈尔滨市道外区大方里小区113栋4单元5层3号的房屋交付郑海林、马凤雪；二、本判决发生法律效力后，杨中凯立即给付郑海林、马凤雪违约金9570元；三、本判决发生法律效力后，振达房产公司立即将哈尔滨市道外区大方里小区113栋4单元5层3号的房屋所有权证书交付郑海林、马凤雪；四、驳回郑海林、马凤雪其他诉讼请求。五、驳回杨中凯的反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费715.15元，由杨中凯负担50元；由哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司承担100元；郑海林、马凤雪承担565.15元。
杨中凯不服原审判决，向本院提起上诉称：杨中凯之所以迟延交房是因为振达房产公司与郑海林、马凤雪没有在规定的时间内办理完贷款，从而使杨中凯没有在约定的时间内交房，并且在办理贷款的过程给杨中凯造成了实际损失，致使双方产生纠纷没有按时交房，并不是杨中凯故意迟延交房。杨中凯之所以没有交房，是由于郑海林、马凤雪与振达房产公司的行为导致的，并且已经给杨中凯造成了实际的经济损失，杨中凯本身是案件的受害方，不仅没有得到赔偿，还要赔偿违约金实属不公。请求二审撤销原判第二项，保证杨中凯的合法权益。
郑海林、马凤雪请求维持原审判决。
振达房产公司表示同意原审判决。
二审庭审中，杨中凯举示图片三张及物品明细。意在证明已经实际交付房屋，郑海林、马凤雪在房屋中放置了物品，杨中凯不构成违约。
经质证：郑海林、马凤雪认为放置物品是经杨中凯同意，但杨中凯并未交付房屋钥匙。
振达房产公司不发表质证意见。
本院经审查认为，杨中凯未举示证据证实已实际交付了房屋钥匙，郑海林、马凤雪放置物品不能证明房屋交付的事实，本院对该证据不予采信。
郑海林、马凤雪、振达房产公司二审中未有新证据向法庭举示。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实相同。
本院认为：争议双方签订的《房屋买卖居间服务合同》系真实意思表示，合法有效，各方应严格按照合同履行。合同约定由振达房产公司转交房款，振达房产公司预留20，000元待交付房屋不欠费再行给付。杨中凯实际收取了购房款400，000元，符合合同约定交付房屋的条件，杨中凯应向郑海林、马凤雪交付房屋，其拒绝交付房屋已构成违约，应依法承担违约责任，原审判令杨中凯将哈尔滨市道外区大方里小区113栋4单元5层3号的房屋交付郑海林、马凤雪，并支付郑海林、马凤雪违约金9570元正确，本院予以维持。杨中凯上诉认为迟延交房是因为振达房产公司与郑海林、马凤雪没有在规定的时间内办理完贷款所致。因双方签订的《房屋买卖合同》未约定郑海林、马凤雪交纳全部购房款的期限，杨中凯亦未举示相对方逾期贷款构成违约可以拒绝交付房屋的证据，故其以郑海林、马凤雪未在规定期限办理完贷款为由，拒绝交付房屋没有事实依据，对杨中凯的上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由杨中凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹轶伟
审 判 员 宋 凯
代理审判员 邵 田
二〇一五年四月二日
书 记 员 吴浩松