南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六沿民初字第19号
原告林子牛，男，1964年4月21日生，汉族。
委托代理人张磊，江苏维世德律师事务所律师。
被告南京市大厂土特产品公司，住所地南京市沿江工业开发区新华路520号。
法定代表人黄金凤，该公司总经理。
委托代理人胡成进，男，1969年11月12日生，汉族，南京市大厂土特产品公司经理。
委托代理人常福民，江苏金协和律师事务所律师。
被告南京市六合区人民政府大厂街道办事处，住所地南京市六合区大厂新华路288号。
法定代表人杜茂春，该办事处主任。
委托代理人邵荣庆，该办事处工作人员。
委托代理人张玉芬，江苏金协和律师事务所律师。
被告南京化学工业园区管理委员会，住所地南京市六合区方水路168号。
法定代表人谢志成，南京化学工业园区管理委员会主任。
委托代理人杨鸿祥，南京化学工业园区经济发展局副局长。
委托代理人常璇，江苏金协和律师事务所律师。
第三人孙云，女，1979年11月10日生，汉族。
委托代理人李有成，男，1948年10月12日生，汉族。
原告林子牛与被告南京市大厂土特产品公司（以下简称土特产公司）、南京市六合区人民政府大厂街道办事处（以下简称大厂街道办事处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年12月11日受理后，依法由审判员王丽独任审判，于2015年1月15日第一次公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年6月16日第二次公开开庭进行了审理；2015年12月2日，原告林子牛向本院申请追加南京化学工业园区管理委员会（以下简称化工园管委会）为共同被告，本院依法通知化工园管委会参加诉讼，并依法通知第三人孙云参加诉讼，于2016年1月18日第三次公开开庭进行了审理。原告林子牛及委托代理人张磊，被告土特产公司委托代理人胡成进、常福民，被告大厂街道办事处委托代理人邵荣庆、张玉芬，被告化工园管委会委托代理人常璇，第三人孙云的委托代理人李有成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林子牛诉称：原告是被告土特产公司职工。1994年4月土特产公司将本区西厂门街95巷XX号一处建筑面积29.7平方米房屋（以下简称涉案房屋）租赁给原告居住，原告一直居住至2013年1月该房屋被征收。2013年1月20日，原告林子牛、被告土特产公司与被告大厂街道办事处及南京化学工业园区拆迁办公室（以下简称拆迁办）签订《国有土地上房屋征收与补偿协议》（以下简称征收补偿协议），该协议第一条明确约定涉案房屋为土特产公司所有，由原告承租使用，并且该协议书约定给原告征收房屋货币补偿233454元（以产权调换方式征收补偿）。征收补偿协议履行过程中，土特产公司在原告不知情的情况下于2013年5月14日与第三人孙云达成调解协议，被告放弃涉案房屋的土地使用权，相应的置换房和拆迁费、安置费、搬家费等拆迁款归孙云所有；拆迁有关事宜由孙云办理，该调解协议书已经法院司法确认。直到2014年10月份，被告大厂街道办事处通知原告征收补偿协议无效，以原告不是权利人为由不予征收补偿。原告这时才知道自己的权益受到侵害。原告认为，土特产公司在明知原告为实际承租人并签订了征收补偿协议，还与孙云达成调解协议，此行为已严重损害了原告的既得利益和合法权益；而大厂街道办事处、化工园拆迁办作为征收实施单位，应当审查和审核被征收人及承租人是否是被征收房屋的权利人，由于两被告未尽到合理、谨慎的义务，导致原告利益受损。原告在此次征收中没有任何过错，涉案房屋的征收补偿也是基于原告与土特产公司的租赁关系才能实现，但由于三被告的过错导致原告的利益受损害。故原告诉至法院要求三被告连带赔偿原告征收房屋的货币补偿损失233454元，并承担诉讼费用。
被告土特产公司辩称：由于原告居住房屋时间较长，被告单位的相关手续交接及查实过程中存在疏漏，但是，工作中存在疏漏不能成为原告要求赔偿的理由，其原因在于原告本身就不享有该征收房屋应该得到的拆迁安置。原告所谓的损失没有事实和法律依据，也不是被告的工作疏漏导致，因此，原告的诉请无事实基础，请求予以驳回。
被告大厂街道办事处辩称，被告与原告签订征收补偿协议时，是依据土特产公司出具的原告作为公有住房承租人的住房证明以及原告本人的承诺书，后因第三人孙云经法院生效判决确认涉案房屋归孙云所有，房屋所有权并不属于土特产公司，那么签订拆迁补偿协议的事实基础不存在，协议无效。后被告也与原告进行了沟通，大厂街道办事处按照拆迁法律规定进行拆迁不应该承担责任。
被告化工园管委会辩称，被告与原告签订征收补偿协议时，是依据土特产公司出具的原告作为公有住房承租人的住房证明以及原告本人的承诺书，后因第三人孙云经法院生效判决确认涉案房屋归孙云所有，房屋所有权并不属于土特产公司，那么签订拆迁补偿协议的事实基础不存在，协议无效。后被告也与原告进行了沟通，化工园管委会按照拆迁法律规定进行拆迁不应该承担责任。
第三人孙云辩称：我是房屋的所有权人，我的权利不应受到侵害。
经审理查明，原告林子牛系被告土特产公司的职工。自1994年4月起，土特产公司将其所有的位于本区西厂门街95巷XX号二层房屋（以下简称XX号房屋）楼下西面一间29.7平方米房屋（以下简称涉案房屋）租赁给原告居住，原告在此一直居住至2013年1月该房屋被征收。1997年12月6日，土特产公司与案外人李某某签订一份《房地产买卖契约》，约定将XX号房屋（共119.6平方米）以19000元的价格转让给李某某，双方约定于1997年11月21日一次性付清转让款，于1997年12月31日将上述房地产正式交付给李某某。双方另行签订的《产权转让协议》中约定，李某某同意土特产公司职工林子牛现住一间房屋，无偿居住五年，到期迁走（1997年12月1日至2002年11月30日止）。2007年9月，南京市房地产管理局以李某某的妻子，即第三人孙云为“所有权人”核发了62号房屋的所有权证，但土地证上使用权人仍为土特产公司。
2013年1月17日，土特产公司向被告大厂街道办事处出具一份该公司自管公房、承租关系及建筑面积确认表，确认林子牛为涉案房屋承租人。同年1月20日，原告也出具一份承诺书，承诺自己仅有涉案房屋一处住房。同日，原告（丙方承租人）与土特产公司（乙方被征收人）、南京化学工业园区拆迁办公室（甲方房屋征收部门）签订一份《驻区大企业周边房屋搬迁项目房屋征收与补偿协议》（以下简称征收补偿协议），征收实施单位即被告大厂街道办事处也在该协议上落款并签章。协议第一条约定，涉案房屋为土特产公司（乙方）所有，由林子牛（丙方）承租使用；第二条：被征收房屋的货币补偿金额为172438元，其中南京化学工业园区拆迁办公室（甲方）向乙方支付17244元，甲方向丙方支付155194元；第三条：甲方向丙方支付下列补助费用：搬迁补助费891元；临时安置费21600元；固定电话拆移补助费310元；有线电视拆移补助费400元；宽带网拆除补助费500元、空调拆装补助费200元；太阳能热水器拆装补助费200元；电增容补助费280元；立户水表补助费800元；提前搬家奖励50000元，合计75181元；第四条：甲方向丙方支付房屋装饰、装修、附补费用3079元。第七条：丙方于2013年1月27日将被征收房屋搬迁完毕，交由甲方拆除。第九条和第十条：丙方选择产权调换的征收补偿方式，并同意接受甲方提供的坐落于晓山西路南侧、建筑面积为65平方米房屋一套，调换房屋的预算价款为259194元，由丙方在2013年1月31日前向甲方付清调换房屋的预算价款总额与被征收房屋货币补偿金额的差价款25740元。
上述《征收补偿协议》签订后，原告搬离了涉案房屋，并按约定交纳了调换房屋的差价款。
2013年5月14日，经大厂街道人民调解委员会调解，土特产公司与孙云达成协议：孙云在与拆迁办达成拆迁安置协议30日内一次性补偿土特产公司220000元，土特产公司自愿放弃对XX号房屋的土地使用权；相应的置换房和拆迁费、安置费、搬家费等拆迁款归孙云所有；拆迁有关事宜由孙云处理。本院以（2013）六沿民调确字第25号民事裁定书确认了该人民调解协议的法律效力。
2013年10月23日，本院在审理孙云诉冷静霞返还原物纠纷一案中，判决确认孙云取得了XX号房屋的所有权，该一审判决后经南京市中级人民法院二审判决维持。2014年10月14日，大厂街道办事处向林子牛发出告知书，内容为：因已经生效判决确认XX号房屋的产权系孙云所有，土特产公司出具的承租关系证明不真实，故2013年1月20日签订的《征收补偿协议》不具有事实基础而归于无效；大厂街道将退还林子牛已交的购房款及利息（后该款已实际退还林子牛，另给予林子牛补偿款1500元）。该告知书已由林子牛签收，随后引发本案诉讼。
另查明，李某某在购买涉案房屋后，依据其与土特产公司签订的《产权转让协议》的约定，涉案房屋一直由林子牛无偿居住使用。五年期满后，李某某（孙云）亦未就涉案房屋向林子牛主张过任何权利，包括返还房屋、收取租金等，涉案房屋仍一直由林子牛无偿居住至《征收补偿协议》签订时。在此期间，孙云亦未对涉案房屋进行过任何添附或装修。
2013年5月14日，孙云（乙方）与南京化学工业园区拆迁办公室（甲方房屋征收部门）就包括涉案房屋在内的六合区大厂西厂门街95巷XX号房屋签订一份《驻区大企业周边房屋搬迁项目房屋征收与补偿协议》，该协议中未列承租人，现该协议尚未实际履行。
上述事实，有《征收补偿协议》、（2013）六沿民初字第634号民事判决书、（2013）宁民终字第4487号民事判决书、承诺书、谈话记录、告知书及原、被告的陈述予以证实。
本院认为，林子牛自1994年4月起一直居住于涉案房屋中，直至该房屋被征收拆迁，因此，其承租人地位并未因房屋所有权人更迭而发生实质性改变。虽然林子牛与孙云之间缺乏租赁合意，但孙云对其承租居住涉案房屋是知情的，根据买卖不破租赁原则，双方构成事实上的租赁合同关系。2013年1月20日，林子牛以公房承租人身份参与签订了相关征收补偿协议，但因征收时其所租房屋性质已不是公有住房，所以其不应当享有相关待遇。易言之，前述征收补偿协议中的房屋货币补偿以及产权调换等涉及公房承租人特殊待遇的部分（即协议第二条、第九条和第十条），不论林子牛是否知情，终因该部分协议内容客观上损害国家利益而无效；但是，林子牛在房屋被征收前毕竟是合法占有使用该房屋的权利人，其作为一般承租人，仍然享有搬迁补助、临时安置费、搬家奖励等费用（即协议第三条、第四条），而且南京化学工业园区拆迁办公室也是基于其搬迁行为而完成征收工作，因此，该部分协议内容不损害国家利益和其他第三人利益，合法有效，被告化工园管委会应当履行相关义务。林子牛要求土特产公司、大厂街道办事处承担连带责任，于法无据，本院不予支持。据此。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项、第五十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、林子牛与南京市大厂土特产品公司、南京市六合区人民政府大厂街道办事处、南京化学工业园区拆迁办公室签订的《驻区大企业周边房屋搬迁项目房屋征收与补偿协议》，部分无效；
二、南京化学工业园区管理委员会于本判决生效之日起十日内向林子牛支付78260元；
三、驳回林子牛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4802元，由被告南京化学工业园区管理委员会负担1757元、被告南京市大厂土特产品公司负担3045元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时应按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向南京市中级人民法院预交相应的上诉案件受理费。南京市中级人民法院的开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。
审 判 长 王 丽
人民陪审员 焦建民
人民陪审员 李国和
二〇一六年二月三日
见习书记员 张宛璘