湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终214号
上诉人（原审原告、反诉被告）宜昌市国土资源局。
法定代表人王华品，该局局长。
委托代理人赵锐，湖北三峡律师事务所律师。一般授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）胡宪新。
被上诉人（原审被告、反诉原告）龚家云。
委托代理人龚琴梅。特别授权代理。
上诉人宜昌市国土资源局（以下简称国土资源局）为与被上诉人胡宪新、龚家云房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2014）鄂西陵民初字第1487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日受理后，依法组成由审判员杨昊担任审判长，审判员邓宜华、王明兵参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经�理查明：胡宪新从2001年12月起以个人名义租赁国土资源局位于宜昌市北门外正街135号-3-502号房屋一套，月租金150元，2007年6月以后，月租金变更为200元。双方未签订书面租赁合同。胡宪新租赁该房屋后以同样的租金转租他人，并交纳房租至2013年6月。2014年3月1日，胡宪新将该争议房屋转租龚家云，双方未签订书面租赁合同，龚家云要求对该房屋进行装修，并表示承租三至五年就不要装修费用了，胡宪新默认。龚家云即将该房屋进行装修。同年3月31日，国土资源局以“长期没有缴纳租金，根据开展党的群众路线教育活动相关要求和其他群众举报情况，我局对公房租赁情况进行了清理。”书面通知胡宪新于2014年6月底以前交出争议房屋。同年7月11日，国土资源局再次通知胡宪新于一周内搬出该套住房。当月16日，国土资源局停止对该争议房屋供�，21日，国土资源局工作人员上门收房时与龚家云发生争执，由公安民警调查处理。龚家云至今仍在该房屋内居住。从2013年7月至2015年8月，龚家云未支付房屋租金5000元（25个月200元）。
在一审审理中，经龚家云申请，一审法院委托宜昌市物价局价格认证中心对龚家云租赁的宜昌市北门外正街135号-3-502室室内装修的价值进行鉴定，鉴定意见为：认定价格合计为26578元，其中，价值174元的鞋柜，在不损坏其价值的情况下，可以搬走。龚家云因此次鉴定发生鉴定费500元。
国土资源局一审诉讼请求：1、确认国土资源局与胡宪新解除租赁关系；2、胡宪新和龚家云立即腾退房屋并交还给国土资源局；3、胡宪新和龚家云支付房屋占用费2800元；4、本案的诉讼费由胡宪新和龚家云承担。
�家云一审反诉请求：1、判令国土资源局与胡宪新连带赔偿房屋装修损失41686元。2、本案反诉费与本诉费由国土资源局和胡宪新承担。
原审法院认为：双方当事人对争议房屋系国土资源局租赁与胡宪新，胡宪新又转租与龚家云的事实无争议，因龚家云对争议房屋进行了装修，现其要求国土资源局和胡宪新对其装修费用进行补偿的请求是否应该得到支持是本案争议的焦点。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”国土资源局将争议房屋出租胡宪新，双方未签订书面租赁合同，胡宪新将该房屋转租龚家云双方仍未签订书面租赁合同，庭审中，胡宪新与龚家云均认可双方口头约定租赁期限在二至三年，但未提交书面租赁合同，对此情况胡宪新和龚家云均未告知出租人国土资源局，现国土资源局要求解除与胡宪新的租赁合同关系，并由胡宪新和龚家云返还房屋交纳房租，符合法律规定，予以支持。龚家云在征得胡宪新同意的情况下对争议房屋进行了维修和装修，双方约定的租赁期限未满，虽然之前未经国土资源局同意，但国土资源局作为房屋装修的受益人应向龚家云补偿维修和装修费用，装修部分中的鞋柜（174元）可以搬走，应由装修人龚家云搬走，装修费用变更为26404元。龚家云因鉴定发生的鉴定费500元，也应由国土资源局承担。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十一条、第二百三十二条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）国土资源局与被告（反诉被告）胡宪新解除房屋租赁合同关系。二、被告（反诉被告）胡宪新和被告（反诉原告）龚家云腾退宜昌市北门外正街135号-3-502号房屋并交还给原告（反诉被告）国土资源局。三、被告（反诉被告）胡宪新和被告（反诉原告）龚家云支付原告（反诉被告）国土资源局房屋租金5000元（截止2015年8月31日）。四、原告（反诉被告）国土资源局支付被告（反诉原告）龚家云房屋装修和维修费用26404元及鉴定费500元。五、驳回被告（反诉原告）龚家云的其他诉讼请求。上列应付款项，于判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元（原告已预交210元），减半收取105元，由被告（反诉被告）胡宪新和被告（反诉原告）龚家云负担，反诉费232元（被告已预交），由原告（反诉被告）国土资源局负担。双方各自负担的费用在给付上述款项时一并给付对方。
上诉人国土资源局不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、一审法院适用法律错误，判决违法，被上诉人龚家云对该房屋进行添附时没有取得上诉人的同意，一审法院判决该添附行为的费用由上诉人承担于法无据，应予撤销。2、一审法院认定事实错误，上诉人国土资源局不仅不是被上诉人装修行为的受益人，反而因其装修行为需要多支出拆除费用，不应该承担装修费用。3、本案中被上诉人胡宪新明知其未经上诉�国土资源局同意，擅自将上诉人的房屋转租他人，并擅自允许龚家云对其进行装修，对本案龚家云因装修产生的经济损失，存在重大过错，一审判决却认为其无须为此承担任何责任，一审判决明显失当，依法应予撤销。4、一审法院未依照法定的审限办案，怠于履行职责，导致上诉人的房屋迟迟不能依法收回，严重损害了上诉人的合法权利。综上所述，请求二审法院：1、判令撤销宜昌市西陵区人民法院（2014）鄂西陵民初字第1487号民事判决；2、判令确认上诉人与被上诉人胡宪新解除租赁关系；3、判令两被上诉人胡宪新、龚家云立即腾退房屋并交还给上诉人；4、判令两被上诉人支付房屋占用费2800元（截止2015年8月31日）；5、本案诉讼费由二被上诉人承担。
被上诉人胡宪新答辩称：房子在出租的时候，没有说要装修时需要经过上诉人国�资源局同意，而且上诉人国土资源局是明知房子是用于出租了。九几年的房子，十几年的房子已经老化了，存在安全隐患，到2014年才装修，就是为了房子的安全才装修。我没有欠过上诉人国土资源局的租金，上诉人国土资源局也从来没有来修复房子，实在是房子陈旧了，我才同意的装修。而且房子是可以装修和转让的。请求二审法院驳回上诉人国土资源局的上诉请求。
被上诉人龚家云答辩称：2014年3月装修的房子，装修的时候征求了胡宪新的意见了，现在收回房屋，我肯定有损失，希望二审法院考虑我的损失，应得到赔偿。
二审过程中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案争议�点是被上诉人龚家云经胡宪新同意对争议房屋的添附行为能否得到补偿的问题。1、胡宪新自2001年开始租用国土资源局的房屋，房租按租满一年支付上年的租金，且胡宪新也一直将房屋转租给他人，双方也从未因此产生过任何纠纷，上诉人国土资源局对被上诉人胡宪新转租可以说是明知的，也可视为上诉人国土资源局是默认胡宪新将房屋转租与他人的，对于国土资源局上诉称胡宪新擅自将房屋转租他人，本院不予认可。2、上诉人国土资源局将房屋出租给被上诉人胡宪新，胡宪新又将房屋转租给被上诉人龚家云，均未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”和第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，国土资源局与胡宪新之间，胡宪新与龚家云之间均为不定期租赁。现国土资源局要求解除与胡宪新的租赁合同关系，并由胡宪新和龚家云返还房屋，符合法律规定。国土资源局应当在合理期限之前通知承租人，并给予承租人合理期限腾退房屋。若上诉人国土资源局对不定期租赁合同行使任意解除权，给承租人造成了一定损失的，也应给予承租人相应赔偿。3、同时，本案争议房屋是1996年竣工，至2014年已有18年之久，肯定存在房屋老化的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”和第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，出租人国土资源局是有修缮房屋义务的。龚家云是在征得胡宪新同意下对该房屋进行修缮和装修，并表示承租三至五年就不再要修缮和装修费用，胡宪新对此也是认可，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”的规定，现胡宪新和龚家云需返还房屋，但双方仍在不定期租赁期间内，虽然国土资源局表示没有经过其同意，但龚家云因旧房存在安全隐患才对房屋进行的善意修缮，国土资源局作为房屋修缮和装修的受益人应向龚家云补偿修缮和装修费用。综上，上诉人国土资源局上诉请求和理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费703元，由上诉人国土资源局负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 昊
审判员 邓宜华
审判员 王明兵
二〇一六年五月十日
书记员 汪 晨