审判长
合议庭成员
法官助理
书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终3830号
上诉人（原审被告）：余玉珍。
委托代理人：沈军、李翱男，湖北今天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉市洪山区人民政府和平街办事处，住所地武汉市青山区工业大道13号。
负责人：郭涛，该办事处主任。
委托代理人：丁晴，湖北诚明律师事务所律师。
上诉人余玉珍因与被上诉人武汉市洪山区人民政府和平街办事处（以下简称和平街办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市青山区人民法院于2016年4月14日作出（2015）鄂青山民二初字第00841号民事判决，余玉珍不服，向本院提起上诉。本院于2016年6月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人余玉珍的委托代理人沈军、李翱男、被上诉人和平街办事处的委托代理人丁晴均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年9月，和平街办事处诉至一审法院，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、余玉珍腾退其占用的位于武汉市洪山区工业大道黄州街5号房屋，并按合同约定标准支付自2014年1月1日起至实际腾退之日止的房屋租金（暂计至2015年12月31日，拖欠租金为234，432元）及滞纳金（按同期贷款利率的四倍计取）、支付拖欠的电费161，805.51元、水费177，000元；本案诉讼费用由余玉珍承担。
一审法院查明：余玉珍自1999年起即承租和平街办事处位于武汉市洪山区工业大道黄州街5号房屋，用于经营经典咖啡苑。双方于2012年8、9月间续签一份《房屋租赁合同》，约定：甲方和平街办事处将其位于武汉市洪山区工业大道黄州街5号使用面积为535.11㎡的房屋出租给乙方经典咖啡厅用于乙方从事咖啡、餐饮经营；租赁期五年，从2011年4月1日起至2016年3月31日止；房屋租金分季缴纳，季租金28，800元，乙方于每季度首月的5日前缴清，否则甲方有权单方面解除合同，并有权扣除乙方资产或商品作为抵押以及按每日5%的标准向乙方加收滞纳金；房屋租赁期间水、电、暖、通讯等费用由乙方承担，见缴费单支付；乙方对所租房屋的装潢设施和投资所建不动资产，在合同期满时不得拆除，产权归甲方所有，同时甲方不支付装潢及建房费用。双方一致将合同落款时间倒签为2011年3月6日。合同签订后，余玉珍继续占有使用该租赁房屋。2013年12月26日，余玉珍向和平街办事处付清了截至2013年年底的房屋租金后，向和平街办事处方工作人员表达了希望延迟缴纳下一季度租金的意愿，但此后双方并未就缓缴事宜协商一致。2014年1月10日，和平街办事处在诉争租赁房屋门口张贴催缴通知，内容为“根据房屋租赁合同，你单位房租交纳时间：每季度第一个月的5日前分季按时缴清，现已逾期，特通知贵单位于2014年1月9日10时之前交清，否则我方将采取措施，一切后果将由贵方自负。”2014年1月12日，因未收到余玉珍缴纳当季房租，和平街办事处切断诉争房屋电闸，停止向该房屋供电。2014年2月26日，和平街办事处再次在诉争租赁房屋门口张贴催缴通知，内容为“因贵方严重违约，并对我方多次催收租金之事置之不理。现再次通知贵方，于2014年3月6日前速急缴清所欠租金，否则我方将采取措施，并诉之法院处理。”但其后至今余玉珍仍未向和平街办事处缴纳房租，双方也未能就欠款缴纳事宜协商一致。
一审另查明：截至2016年3月，诉争租赁房屋于租赁期间所产生电费已由和平街办事处向供电部门全额缴清。
一审再查明：因行政区划调整，本案诉争租赁房屋即原武汉市洪山区工业大道黄州街5号登记门牌现已变更为武汉市青山区工业大道13号。
一审法院认为，本案的争议焦点为：余玉珍是否构成违约以及余玉珍是否应腾退诉争房屋并向和平街办事处支付租金、水电费及滞纳金。第一，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对合同双方当事人均有约束力。虽然余玉珍在合同履行期间曾向和平街办事处表达了延期缴纳房屋租金的意愿，但由于双方未能就此协商一致，且无证据证明和平街办事处允诺余玉珍延迟缴纳房租，故双方仍应按合同继续履行。根据合同约定诉争租赁房屋2014年首季度的租金应于2014年1月5日前交纳，但余玉珍未在规定时间内交纳，已构成违约，应承担相应的民事责任。第二，根据双方租赁合同的约定，承租方逾期交纳房屋租金，出租方有权单方面解除合同。本案中，因余玉珍2014年1月5日未按时支付当季租金，经和平街办事处催要仍拖欠支付，故和平街办事处依法享有合同解除权，其要求解除合同诉讼请求，依法应予支持。由于合同约定的租赁期在本案审理期间内已届满，而双方未续签租赁合同，故认定自本案合同租赁期限届满次日即2016年4月1日起，双方合同解除。第三，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，合同租赁期限届满，余玉珍理应腾退所租赁的房屋，故和平街办事处要求余玉珍腾退房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。第四，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”的规定，余玉珍在房屋租赁期满前所欠缴房屋租金，以及租赁期届满合同解除后继续占用租赁房屋期间所产生的房屋占用费，理应向和平街办事处支付。和平街办事处在向余玉珍催缴欠款未果后，于2014年1月12日至2015年5月暂停向租赁房屋供电，其行为虽属行使履约抗辩权，但客观上导致断电期间诉争租赁房屋无法正常使用，余玉珍在此期间虽仍实际占用该房屋，但其经营目的已不能实现，若按照合同约定的标准要求余玉珍承担断电期间房屋租金，显然有失公平。故根据租赁房屋实际使用状况对余玉珍应支付房租酌情予以扣减，即余玉珍按合同约定标准的20%承担2014年1月至2015年5月期间诉争房屋租金32，640元（9，600元×17×20%=32，640元）。和平街办事处要求余玉珍按每月9，600元的标准支付2015年6月起至实际腾退之日止的房屋租金及占用费的诉讼请求，于法有据，予以支持。第四，根据双方合同约定，承租方逾期交纳房屋租金，出租方有权按每日5‰的标准向承租方加收滞纳金。结合本案中双方当事人所签订租赁合同性质及合同目的分析，此条款应理解为合同双方针对承租方逾期缴租所应向出租方承担违约损失的约定，不违反法律规定。本案余玉珍虽未在合同约定期限内向和平街办事处及时缴纳房租，但和平街办事处采取断电措施导致租赁房屋在一定时期内无法正常使用，其行为亦有不当之处，且不利于双方纠纷解决，故对和平街办事处要求余玉珍支付滞纳金的请求，不予支持。第五，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方当事人在合同中已明确约定房屋租赁期间水电费用由余玉珍负担，并在庭审中一致确认诉争租赁房屋自2011年1月至2014年1月期间共产生电费161，805.51元，且已由和平街办事处代余玉珍向供电部门全额垫付缴清，但余玉珍未能举证证明己方按照合同约定将上述款项及时交付和平街办事处，故对和平街办事处要求余玉珍支付欠缴电费的诉讼请求，予以支持。由于和平街办事处、余玉珍签订合同时双方对诉争房屋水表的起止码未确认，且和平街办事处也未提交代为余玉珍缴付水费的相关证据，故对和平街办事处要求余玉珍支付欠缴水费的诉讼请求，不予支持。余玉珍关于和平街办事处允诺其缓缴房租以及和平街办事处拒收房租导致余玉珍违约的抗辩主张，因缺乏事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、余玉珍于本判决生效之日起15日内腾退位于武汉市青山区工业大道13号的房屋，并交还给武汉市洪山区人民政府和平街办事处；二、余玉珍于本判决生效之日起10日内向武汉市洪山区人民政府和平街办事处支付租赁期间欠缴的房屋租金128，640元及电费161，805.51元；三、余玉珍于本判决生效之日起10日内向武汉市洪山区人民政府和平街办事处支付房屋占用费（按每月9，600元的标准，从2016年4月1日起计付至余玉珍实际腾退之日止）；四、驳回武汉市洪山区人民政府和平街办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费6，742元，由武汉市洪山区人民政府和平街办事处负担4，703元，由余玉珍负担2，039元。
判后，上诉人余玉珍不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定余玉珍行为构成违约是错误的，余玉珍行为不构成合同违约；二、一审判决余玉珍向和平街办事处支付房屋租金128，640元属认定事实错误，应驳回和平街办事处该项诉请。和平街办事处以余玉珍不交租金过期几天为由，采取断电的行为构成合同根本性违约，余玉珍占用诉争房屋是行使履约抗辩权；三、和平街办事处恶意诉讼，违背合同法诚实守信基本原则。四、一审法院诉讼程序存在重大瑕疵，本案审理期限过长，足以影响实体公正。故请求：1、依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2、判定和平街办事处断电行为构成合同根本违约并驳回和平街办事处全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由和平街办事处负担。
被上诉人和平街办事处答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：和平街办事处和余玉珍签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同有效。和平街办事处已按约定将诉争租赁房屋交付余玉珍使用至今，但余玉珍未按约向和平街办事处交纳租金，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。和平街办事处在向余玉珍催缴租金未果后，对诉争租赁房屋暂停供电，造成余玉珍预期经营收益受损，但此损害结果的发生系余玉珍先行违约所致。故一审法院根据本案诉争租赁房屋实际使用状况对余玉珍应支付房租酌情予以扣减并无不当。上诉人余玉珍提出和平街办事处断电行为构成合同根本违约，要求驳回和平街办事处全部诉讼请求的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，余玉珍的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13484元，由余玉珍负担。
本判决为终审判决。
审判长张红
审判员叶玉宝
审判员余小乔
二〇一六年九月五日
书记员张博