湖南省益阳市资阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0902民初524号
原告益阳市资阳区城区房地产管理处。住所地：益阳市资阳区建设新村。组织机构代码证号：75063795-9。
法定代表人高勇猛，该处主任。
委托诉讼代理人周益平，益阳市资阳区城区房地产管理处职员。
委托诉讼代理人张慎然，益阳市资阳区城区房地产管理处退休职员。
被告文志雄，汉族，益阳市人。
原告益阳市资阳区城区房地产管理处（以下简称资阳房管处）与被告文志雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告资阳房管处的委托诉讼代理人周益平、张慎然、被告文志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告资阳房管处向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告文志雄支付原告租金21318.87元（2000年1月至2016年7月，共199个月，每月租金107.13元）；2、由被告承担案件诉讼费用。事实和理由：被告文志雄租赁原告坐落在益阳市资阳区汽车路街道办事处湘剧院居委四组砖木结构房屋居住（建筑面积为39.63平方米）。为改善被告居住条件，原告根据有关规定于1996年8月26日与被告签订集资住房协议一份，被告集资10800元。被告租赁的房屋拆除后，原地新建房屋于1998年8月竣工，原告将图幢号308、206房号102、使用面积为44.64平方米的住房继续租赁给被告居住，但被告从2000年1月起至2016年7月止一直未付租金。按照益阳市物价局益价房字（1998）第82号文件标准计算月租金为107.13元（44.64平方米2.4元）。原告多次派员上门催要，被告以种种理由拒付，故原告诉至法院。
被告文志雄辩称：1996年8月26日，原、被告签订集资住房协议、被告缴纳集资款10800元属实。协议签订后，原告拆除旧房建了新房，新房于1998年8月竣工。1998年9月，文志雄等13户租赁户入住新房，住进新房后，被告文志雄等租户未向房管处交纳房租，因被告认为集资款10800元产生了利息，以息代租，被告无需再另外交纳租金。原告的起诉既不合理也不合法，被告不应向原告支付租金。
原、被告围绕自己的诉讼请求和主张依法向法院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，无异议的证据有：1996年8月26日集资住房协议、集资款收据、益阳市人民政府（2003）1号会议纪要、益阳市资阳区编委（2003）8号《关于同意成立益阳市资阳区城区房地产管理处的批复》文件、益房权证资字第000635**号房产证复印件、《跃进住宅起租工作协调会议纪要》、文志雄、莫树龙房产证复印件、湖南省人民政府（1991）31号文件、1998年9月4日住宅集资协议。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的文志雄1998年9月4日公房地产使用费收据2张，被告有异议，被告文志雄提出收据上显示的金额1099.84元并不是被告当时缴纳现金给房管局，而是房管局从被告的集资款中扣除的，房管局已开具发票给被告，原件在被告手上。本院认为，以上收据与被告提供的1998年9月4日住宅集资协议相吻合，与本案具有关联性，能够证明本案有关事实，故对其证明效力本院予以认定。原告提供的益阳市物价局益价房字（1998）第82号《关于核定1998年新建直管住宅用房租金标准的通知》，被告提出异议，本院认为，该文件虽来源合法，但原告未及时通知被告租金标准变更的情况，不能达到原告的证明目的。原告提供的文志雄欠租明细表，被告提出异议，本院认为，该明细表为原告的陈述，未经被告确认，且无其他证据佐证，不能达到原告的证明目的，对其证明效力本院不予确认。
根据以上认定的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案事实如下：
1996年8月26日，益阳市房地产管理局（甲方）与被告文志雄（乙方）签订《集资住房协议》一份，协议约定：甲方将其所有的坐落于资阳区汽车路街道办事处湘剧院居委四组砖木结构房屋租赁给乙方使用；乙方承租的房屋拆除后，在原地新建的产权属甲方所有的综合楼中，安置集了资的原地拆迁户；乙方新住房集资款为10800元；自本协议签订之日起，由乙方将集资款一次性付给甲方，集资款不计息，乙方退房时持本协议和集资收据到甲方办理退款手续，乙方需购本套住宅时集资款可作抵；……乙方租住甲方新建的房屋，要按规定及时缴纳房租，甲方视乙方同其他直管公房住户同等对待，乙方不得以支付了集资款为由在缴纳房租及房屋维修等方面提出非正常要求，如今后住宅租金标准调整，乙方须按调整后的租金标准交租。同日，被告文志雄缴纳集资款10800元。1998年9月4日，益阳市房地产管理局（甲方）与被告文志雄（乙方）签订《住宅集资协议》一份，协议内容为：一、乙方租赁的住宅一套，产权属甲方所有，坐落在本市资阳区汽车路街道办事处湘剧院居委四组，使用面积为44.64平方米；二、乙方向甲方集资人民币9520.16元，该集资款不计息……；四、乙方租赁甲方新建住宅，根据益价房字（1998）第82号《关于核定1998年新建直管住宅用房租金标准的通知》精神，实行新房新租……；五、……乙方不得以支付集资款为由以集资款抵交租金。同日，益阳市房地产管理局二级机构益阳市第二房地产管理所向被告文志雄颁发《益阳市国有直管公房房屋租赁证》，出租人为益阳市第二房地产管理所，承租人为文志雄，租赁证上租赁房屋登记表载明：承租人文志雄租赁房屋房号102，第一层，核定月租金98.2元，备注栏注明“特用户优惠30%，租金为68.74”。同日，益阳市房地产管理局向被告文志雄出具公房地产使用费专用发票两张，款项所属为1998年9-12月和1999年1-12月租金共计1099.84元（每月租金为68.74元）。自1998年9月开始至今，被告文志雄一直居住在资阳区汽车路街道办事处湘剧院居委四组。2000年，房管部门曾上门要求被告缴纳租金，但被告文志雄在租住期间一直未缴纳房屋租金。2003年5月26日，益阳市资阳区编委下发《关于同意成立益阳市资阳区城区房地产管理处的批复》，该文件决定同意撤销原益阳市第一、二、五房地产管理所，组建益阳市资阳区城区房地产管理处，负责城区国有公房的房地产管理。2004年3月15日，坐落于资阳区汽车路办事处湘剧院居委会的国有房产（337.46平方米）的产权登记在原告益阳市资阳区城区房地产管理处的名下。2015年，原、被告就房租支付问题召开协调会，但双方未达成一致意见，故原告诉至法院。
本院认为：本案租赁房屋在租赁期间变更登记在原告名下，其所有权虽发生变动，但不影响原租赁合同的效力，故原、被告之间的房屋租赁关系依法成立且合法有效，被告作为承租人应依照原协议和租赁证的约定向出租人即原告缴纳房屋租金。从原、被告提供的1996年8月26日《集资住房协议》、1998年9月4日《住宅集资协议》、公房地产使用费专用发票和房屋租赁证登记表备注栏载明的“特用户优惠30%，租金为68.74”等证据内容来看，本院应依法确认原告于1998年9月4日在被告缴纳的集资款10800元中已扣除1998年和1999年度共16个月租金1099.84元的事实，即被告入住租赁房屋后至1999年止已实际以集资款抵扣应缴纳的房屋租金为1099.84元。此后，被告一直未缴纳房屋租金，其行为已违反了协议约定，根据合同法的相关规定，被告应承担交纳租金的违约责任，故被告应依照协议约定自2000年1月开始按每月68.74元的标准向原告缴纳房屋租金，经依法计算，被告应缴纳的房屋租金为13679.26元〔68.74元/月×199个月（2000年1月
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2016年7月）〕。被告提出的集资款10800元产生的利息可代替租金、被告无需再另外交纳租金的答辩意见，不符合“不得以支付集资款为由以集资款抵交租金”的约定，本院不予采纳。针对原告要求被告按每月107.13元（每平方米2.4元）的标准缴纳租金21318.87元的诉求，本院认为，原告虽提供了益阳市物价局益价房字（1998）第82号《关于核定1998年新建直管住宅用房租金标准的通知》文件，但原告并未提供其自2000年开始要求并告知被告等租赁户需按新标准缴纳租金的相关证据，故对原告的该项诉求本院只予部分支持。诉讼中，原告提出在1998年9月4日以现金方式收取了被告1998年9至12月和1999年全年度租金，未从被告集资款中扣除租金，因原告未提供相关证据证实，故对该意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、由被告文志雄支付原告益阳市资阳区城区房地产管理处2000年1月至2016年7月期间的房屋租金13679.26元。履行期限：限被告文志雄在本判决生效后10日内履行；
二、驳回原告益阳市资阳区城区房地产管理处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费333元，由原告益阳市资阳区城区房地产管理处负担120元，由被告文志雄负担213元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 盛 焱
审 判 员 罗红霞
人民陪审员 郭志勇
二〇一六年十月三十一日
代理书记员 丁 跃
附法律法条文:
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。