浙江省宁波市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）浙甬执复字第16号
申请复议人（原告）：宁波市鄞州瑞信房产策划咨询有限公司。
法定代表人：张华。
委托代理人：费震宇。
委托代理人：李琴薇。
被申请复议人（被告）：宁波市信明房地产开发有限公司。组织机构代码72810585-X。住所地：宁波市海曙区常青路**弄*号。
法定代表人：郑贵询。
委托代理人：全利人。
委托代理人：宋国强。
申请复议人宁波市鄞州瑞信房产策划咨询有限公司（以下简称瑞信咨询公司）不服浙江省宁波市海曙区人民法院（以下简称海曙法院）2014年6月10日作出的（2014）甬海商初字第437-1号民事裁定书，向本院提出复议申请。本院于2014年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
海曙法院在审理原告瑞信咨询公司与被告宁波市信明房地产开发有限公司（以下简称信明房地产公司）追偿权纠纷一案中，依原告申请于2014年4月22日作出（2014）甬海商初字第437号民事裁定书，裁定冻结被告的银行存款人民币16608000元或查封、扣押其等值财产。并实际查封被告信明房地产公司名下位于象山县丹东街道育才路29号，预售许可证号为2013006的待售商品房共计51套，查封信明房地产公司开设于交行的银行账户703006259018010090582、70300259018010053451，当时银行账户内实际冻结资金808772元。
2014年5月7日，信明房地产公司就海曙法院查封其名下房产及银行账户的保全措施提出异议，海曙法院受理后进行了听证，信明房地产公司出示资产评估报告书一份、与涉案房产同小区房屋销售发票一组、与涉案房屋同小区房屋定金收据一组，拟证明涉案的51套待售商品房的实际价值高于应查封标的额。要求解除对锦湖名苑1号楼101室、3号楼2-501室、3号楼2-502室、4号楼402室、4号楼501室、4号楼702室、5号楼1-102室、5号楼1-401室、5号楼1-702室、5号楼3-102室、6号楼1-302室、6号楼1-401室、7号楼2-301室、7号楼2-402室、7号楼2-601室、7号楼3-301室、7号楼3-302室、7号楼3-402室、7号楼3-601室、7号楼3-602室等二十套待售商品房外的其他待售商品房的查封，对交行账户703006259018010090582、70300259018010053451予以解封，现有冻结金额可扣划至法院，待诉讼结束后按程序处理。原告瑞信咨询公司出示土地使用权查询证明一份、信明房地产公司2012年度审计报告一份，拟证明信明房地产公司另有巨额具有优先权的债务。要求驳回信明房地产公司的异议申请，继续查封全部财产。
2014年6月10日，海曙法院作出（2014）甬海商初字第437-1号民事裁定书，裁定书认为，依据（2014）甬海商初字第437号民事裁定书保全信明房地产公司名下财产，保全财产价值不应明显超民事裁定书载明标的额。信明房地产公司出示的资产评估报告书作出于2014年3月31日，现尚在有效期内，该资产评估报告书采取抽样评估方式对其名下流动资产-
存货（住宅、商铺）予以评估。依据上述资产评估报告书的内容及涉案房产同小区部分房屋的销售发票显示，信明房地产公司名下位于象山县丹东街道育才路29号，预售许可证号为2013006的51套待售商品房总价远超（2014）甬海商初字第437号民事裁定书确定的保全标的额16608000元；原告瑞信咨询公司主张信明房地产公司提供的该份资产评估报告书有重大瑕疵，内容不足以反映涉案房产的真实价值，但其并未提供相应的证据对其主张予以佐证。原告瑞信咨询公司主张信明房地产公司另有巨额债务，应当在本案保全中予以考虑的主张缺乏法律依据，不予采信。故对信明房地产公司关于解除超出标的额部分财产保全措施的异议申请，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十五条之规定，裁定如下：
一、异议人宁波市信明房地产开发有限公司异议申请成立。异议人宁波市信明房地产开发有限公司名下银行账户703006259018010090582、70300259018010053451内余额扣划至海曙区人民法院后解除冻结；
二、解除对异议人宁波市信明房地产开发有限公司名下，除锦湖名苑1号楼101室、3号楼2-501室、3号楼2-502室、4号楼402室、4号楼501室、4号楼702室、5号楼1-102室、5号楼1-401室、5号楼1-702室、5号楼3-102室、6号楼1-302室、6号楼1-401室、7号楼2-301室、7号楼2-402室、7号楼2-601室、7号楼3-301室、7号楼3-302室、7号楼3-402室、7号楼3-601室、7号楼3-602室等二十套待售商品房外的其他待售商品房的查封。
申请复议人瑞信咨询公司不服海曙法院（2014）甬海商初字第437-1号民事裁定书，向本院申请复议，其申请复议的事实和理由为：
1.信明房地产公司的账户极有可能会有新增存款，原审裁定第一条裁定解封账户无疑致使申请人丧失了对该账户可能新增款项的权利，海曙法院裁定解封账户没有法律依据。
2.信明房地产公司提供的资产评估报告有重大瑕疵，在未经竣工验收房屋的质量不明朗的情形下，该评估机构未做保留将在建房屋偷换为存货概念得出评估价值。评估报告的评估面积是根据信明房地产公司申报的面积数为依据，并非按照实际面积测量，缺少准确性，不能体现查封物的真实面积及价值。该评估报告存在重大问题，其结果不能作为本案衡量的依据。
3.信明房地产公司被查封的在建房屋上存在着巨额优先受偿权，扣除该些债权目前查封物的剩余价值也完全不足16608000元。该查封房屋的土地有抵押权借款5000万元，目前抵押状态仍然存在。信明房地产公司尚未全部支付工程款，法律规定工程价款具有优先受偿权。该查封房屋的土地还存在840万元、1053.73万元的先查封情形，如果申请人要通过拍卖、变卖实现债权，需要与另外总额为1893.73万元债权的所有人共同参与查封房产变现值的分配。查封的房产根本不足偿还申请人的债权。原裁定不予考虑这些债权没有法律依据，也是完全违背执行过程中对于优先债权的处理规则的。
被申请复议人信明房地产公司的答辩意见：
1.海曙法院作出的（2014）甬商初字第437号民事裁定书确定只能查封1660.8万元银行存款或相应价值的财产，但实际查封总值远远超过了裁定书确定的1660.8万元。海曙法院（2014）甬海商初字第437-1号民事裁定书决定解除对答辩人银行帐户的查封的做法是正确的。
2.海曙法院（2014）甬海商初字第437-1号民事裁定，保留了20套房屋的查封，该20套房屋的价值肯定大于1660.8万元。
3.民诉法第102条规定财产保全限于请求的范围或者与本案有关的财物。没有任何法律依据规定人民法院保全财产时必须考虑被财产保全人的债务情况。
本院经审查，查明的事实与执行法院认定的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议，并可向上一级人民法院申请复议。根据相关司法解释的规定，诉讼保全中的实施行为适用本条规定。根据信明房地产公司提供的资产评估报告书及近期销售发票等证据，现查封的锦湖名苑二十套待售商品房的价值已可保证（2014）甬海商初字第437号民事裁定书确定的保全标的额，故对申请复议人要求继续查封信明房地产公司账户的请求，不予支持。申请复议人瑞信咨询公司提出信明房地产公司提供的资产评估报告书有重大瑕疵及该房产系在建未结顶房屋等理由，拟证明查封锦湖名苑二十套待售商品房的价值不足裁定保全金额，缺乏依据，本院不予支持。其提出要求考虑信明房地产公司另有巨额债务的请求，不属本案审查范围，申请复议人如有新的证据证明保全金额不足的，可再行提出保全请求。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条之规定，裁定如下：
驳回申请复议人宁波市鄞州瑞信房产策划咨询有限公司的复议申请。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 叶永权
审 判 员 张东风
代理审判员 闫 冰
二〇一四年七月三十日
代书 记员 张言蔚