广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第05410号
上诉人（原审被告）：谢海燕，住江西省九江市修水县。
委托代理人：郑建平，住江西省九江市修水县。
委托代理人：谢崇富，住址。
被上诉人（原审原告）：广州市启胜物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：陈锦辉，公司董事。
委托代理人：朱天养，广东泰扬律师事务所律师。
委托代理人：卞静，广东泰扬律师事务所实习律师。
上诉人谢海燕因与被上诉人广州市启胜物业管理有限公司（以下简称启胜物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：启胜物业公司于2004年2月10日依法成立，具有一级物业管理资质。涉案房屋位于广州市花都区山前旅游大道悦沐三街6号401房，涉案房屋于2012年11月21日预告登记在谢海燕名下。该房屋建筑面积为317.33平方米，该商品房用途为住宅。
2011年8月12日，启胜物业公司（乙方）与案外人广州九龙湖房地产开发有限公司（以下简称九龙湖公司，甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由乙方对九龙湖悦源庄住宅小区提供前期物业管理服务，乙方提供的前期物业管理服务包括房屋建筑本体共享部位的维修、养护和管理、房屋建筑共享设施、设备的维修、养护、公用设施、附属配套服务设施的维修、养护、管理和运行服务；公共环境的清洁卫生及维护；公共绿地、花草、树木、园林等的养护与管理等。委托管理期限自本合同签字之日起至九龙湖悦源庄业主委员会与物业公司签订《物业管理服务合同》后终止。物业管理费电梯住宅4.5元／月／平方米向业主收取。合同还就其他权利义务进行了约定。
谢海燕于2012年7月14日与案外人九龙湖公司签订《商品房买卖合同》，约定谢海燕购买涉案房屋，物业管理区域业主大会选聘物业管理公司之前，小区物业管理服务由甲方选聘物业管理公司提供。其中附件五为前期物业服务合同，第五条物业管理服务费：1、电梯住宅4.5元／.平方米向业主收取。6、业主和物业使用人逾期交纳物业管理各项费用的，从逾期之日起按每天应交费用的万分之五交纳滞纳金。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
启胜物业公司认为涉案房屋已于2013年10月具备交楼条件，为此提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《北兴自来水厂客户用水申请表》、《广州市燃气输配及应用工程》、《供用电合同》、《通邮申请表》、《防空地下室建设意见书》、《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》予以证明。启胜物业公司认为广州九龙湖房地产开发有限公司已于2013年10月通知谢海燕收楼，当时谢海燕在2013年10月27日前往收楼时认为涉案房屋存在质量问题，为此提交谢海燕手写的“执修单”予以证明，启胜物业公司认为涉案房屋已具备交付条件，是谢海燕自身原因而不收楼，根据房屋买卖合同的约定，涉案房屋应视为在2013年10月30日已交付给谢海燕使用。后谢海燕直至2014年9月17日才签收了涉案房屋的钥匙，谢海燕亦向某物业公司交纳了2014年9月17日之后的物业管理费。诉讼中，启胜物业公司明确从2014年9月17日之后涉案房屋的物业管理费及公摊水电费等费用不在本案中主张。
启胜物业公司为证明其在涉案小区提供物业管理服务，向原审法院提供《消杀服务合同》、《安防服务合同》、《保洁服务合同》等予以证明。
启胜物业公司认为因谢海燕拖欠物业管理费，其已多次通过寄送催款通知书的形式向谢海燕催收物业管理费，现谢海燕至今仍未缴纳上述拖欠的物业管理费，故启胜物业公司诉至原审法院成讼。
2015年5月20日，启胜物业公司以物业服务合同纠纷为由，向原审法院起诉，请求判令：1、谢海燕向某物业公司支付涉案房屋从2013年11月1日至2014年9月16日共10个月又16日的物业服务费15041.44元。2、谢海燕向某物业公司支付所欠上述物业服务费滞纳金，滞纳金分别以每月所欠物业服务费1427.99元为基数，从次月1日起按日万分之五的标准计至谢海燕付清款日止。3、谢海燕向某物业公司支付涉案房屋在2013年11月1日至2015年3月1日期间的公摊电费2528.14元及2013年11月1日至2015年3月1日期间的水费169.15元。4、本案诉讼费用由谢海燕承担。诉讼中，启胜物业公司撤回第3项诉讼请求。
原审法院认为：启胜物业公司是具有物业管理资质的物业管理公司，谢海燕与九龙湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，其中附件五前期物业服务合同明确约定启胜物业公司为涉案小区的物业管理公司，现启胜物业公司依约对涉案小区提供物业管理服务，谢海燕作为涉案小区内房屋的所有权人，在享受启胜物业公司提供的物业管理服务后，理应向某物业公司支付物业管理费。根据启胜物业公司提交的资料，涉案房屋已于2013年10月具备合同约定的交付条件，结合谢海燕书写的涉案房屋存在的需维修的问题清单可知，广州九龙湖房地产开发有限公司已于2013年10月通知谢海燕收楼，因此原审法院对于某物业公司认为涉案房屋已于2013年10月30日交付给谢海燕的陈述予以采信。现谢海燕拖欠2013年11月1日至2014年9月16日期间的物业管理费，经核算，涉案房屋每月的物业管理服务费为1427.99元（4.5元／月／平方米×317.33平方米），因此启胜物业公司要求谢海燕支付2013年11月1日至2014年9月16日共10个月又16天的物业管理服务费15041.44元（1427.99元／月×10个月＋1427.99元／月÷30天×16天），合理有据，原审法院予以支持。启胜物业公司请求谢海燕支付以每月所欠物业管理费1427.99元为基数，从次月1日起按日万分之五的标准计至谢海燕付清款日止的滞纳金，合理有据，原审法院亦予以支持。
谢海燕经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席判决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2015年8月5日作出如下判决：一、谢海燕在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市启胜物业管理有限公司支付2013年11月1日至2014年9月16日期间物业管理费15041.44元。二、谢海燕在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市启胜物业管理有限公司支付2013年11月1日至2014年9月16日期间每月物业管理费的滞纳金，分别以每月欠缴的物业管理费1427.99元为基数，按日万分之五的标准从欠费次月1日起计至付清款日止，上述各月物业管理费的滞纳金金额以不超过当月应交的物业管理费为限。案件受理费162元，由谢海燕负担。
判后，上诉人谢海燕不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审原告诉讼主体不适格。1.根据《物权法》规定，物业管理的发起和组织的主体是业主委员会，开发商只是基于其尚未将物业所有权转移而享有暂时管理的权利，依据业主与开发商之间签订的《商品房买卖合同》附件五可知启胜物业公司与开发商之间只是委托合同关系，开发商委托启胜物业公司管理楼盘的物业，开发商并未授权启胜物业公司可以行使诉讼权利。2.涉案房屋的交接和交付时间不是启胜物业公司的职责范围。根据《商品房买卖合同》第十三条规定：“房屋的交付应当由开发商发出收楼通知，及委托物业公司办理交接必需有开发商的授权书”，但启胜物业公司一直都没有向谢海燕出示相关的授权。二、一审法院在尚未确认开发商是否存在逾期交楼的违约责任下，主观认定2013年10月30日为交付日期，存在事实认定错误。启胜物业公司提供的维修清单上显示的维修项目已足以危及谢海燕的人身安全，开发商将尚未完工的房屋交付，本身就存在违约，按照《商品房买卖合同》第十六条第二款，谢海燕已经对房屋质量提出异议，但开发商和启胜物业公司对谢海燕的异议并未作出书面答复和处理意见，依照合同约定应当视为该房屋未交付。三、一审法院诉讼程序违法。一审法院自2015年2月20日受理本案，谢海燕在没有收到传票也未公告的情况下，一审法院就以谢海燕无正当理由拒不到庭作出缺席判决，剥夺了谢海燕的诉讼权利。综上，谢海燕请求撤销原判，改判驳回启胜物业公司原审的全部诉讼请求；启胜物业公司承担全部诉讼费。
被上诉人启胜物业公司答辩称：原审判决程序合法，认定事实清楚，判决正确，谢海燕的上诉理由及事实不能成立。启胜物业公司是前期物业合同约定的物业管理企业，是适格的主体。经一审查明涉案房屋通过竣工验收且符合交楼条件，谢海燕称房屋存在质量问题没有事实依据。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，一、关于送达的问题。启胜物业公司在《民事起诉状》中载明“谢海燕的身份证住址为江西省九江市修水县义宁镇安坪路79号、联系地址为深圳市光明新区公明某朗第二工业区27栋”，该联系地址与《商品房买卖合同》中乙方谢海燕的通讯地址一致。原审法院按照启胜物业公司提供的上述地址与联系电话发出编号为EY012006592CN的快递单，快递单上载明包括（2013）穗花法民三初字第718号案件的开庭传票，并有“本人或同住成年家属签收”的字样。谢海燕二审庭询中确认上述传票地址和电话为其本人的联系地址和电话，但接到快递电话时不在上述联系地址，而谢海燕认为传票要其本人签收故未签收。
二、谢海燕在二审中提交了其于2013年10月27日制作的要求维修的清单6张以及广州市新蓝德物业管理有限公司2014年8月2日出具的《房屋查验咨询报告》，以证明案涉房屋有质量问题故不符合交付条件。启胜物业公司则认为谢海燕在收楼时有无房屋质量问题应该由其向开发商主张，与作为物业管理公司的被上诉人没有直接关系。谢海燕认为房屋的质量问题已经影响到正常使用，后来房屋的质量问题由开发商修复后，谢海燕于2014年9月17日签订一份协议正式接收房屋，而当时修复房屋的工作人员说这段时间是不收谢海燕方的物业管理费。
三、《商品房买卖合同》第十三条房屋交付约定“甲方应当在2013年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介纠纷应当向乙方出示甲方出具的授权委托书”。谢海燕以此主张启胜物业公司未取得开发商授权向其发收楼通知书不符合合同约定，启胜物业公司则主张其只是协助开发商发送《收楼通知书》，并非以物业公司的名义发出，故无需授权委托书，谢海燕对该合同条款的理解错误。
《商品房买卖合同》附件七第十一条对《商品房买卖合同》第十三条的补充约定“1、如一方未完全履行本合同约定的各项义务（包括支付全部购房款及有关违约金、协助办妥《商品房买卖合同》备案手续、预购商品房预告登记手续，且付清全部入住费用（包括但不限于预付3个月管理费、专项维修资金）等），甲方有权推迟该商品房的交付时间直至乙方完全履行本合同约定的各项义务，且该商品房的风险责任按《商品房买卖合同》第十三条约定时间转移给乙方，由乙方承担即日起算的该商品房的物业管理费。2、甲方书面通知乙方后，乙方应按照《交楼通知书》的时间和要求办理交房手续，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，不影响乙方正常使用房屋的均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照《商品房买卖合同》第二十五条承担保修责任，乙方以此拒绝验收房屋和拒绝签收钥匙的，视为因乙方原因未能按期交付，该商品房交付时间确定为《商品房买卖合同》中约定的交房期限届满之日。3、自甲方将该商品房交付乙方或视同交付乙方之日起，该商品房的风险责任由甲方转移给乙方，与该商品房有关的一切税费及物业管理费等费用均由乙方负担，房屋保修期亦从该日起计算”。启胜物业公司据此主张谢海燕应承担2013年10月31日起的物业服务费。
四、《商品房买卖合同》第十五条房屋交付时的有关资料约定“甲乙双方进行房屋验收交楼时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。（九）---。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）向应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担”。谢海燕在二审并未否认开发商不具备上述文件，但主张其只收到上述文件中（六）、（七）、（八）三项的原件，至今并未收到第（一）至（五）项，收楼时要求开发商出示但开发商未出示，之后因急着收楼入住就未再次主张，故根据该条款的约定，逾期交楼责任应由开发商承担，物业费也应由物业公司找开发商主张。启胜物业公司认为其已在原审提供证据证明上述交楼资料在开发商通知谢海燕收楼时已经具备，而且经了解这些相关的资料交楼时在售楼部有公示的，购房人可以随时去查阅。
《商品房买卖合同》附件七第十二条对《商品房买卖合同》第十五条的补充约定“房屋交付时，除（七）、（八）两项资料甲方提供原件外，其余（一）至（六）项验收文件甲方在交付现场提供给乙方查阅，乙方如有需要，可向甲方申请复印”。附件七第十三条对《商品房买卖合同》第十六条的补充约定“房屋交付验收的时间以甲方收楼通知书约定的时间为准。如交付时甲方具备合同第十五条约定的资料，乙方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。乙方对于房屋交付标准或条件有异议的，应一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，否则视为乙方无异议，房屋已交付。甲方在接到乙方书面异议后，只要在约定期限内做出书面答复和意见，即视为该商品房已如期交付乙方，乙方不得以此追究甲方的任何责任”。
本院认为，原审法院认定谢海燕与九龙湖公司签订的《商品房买卖合同》及附件合法有效，论理清晰无误，本院予以确认且不予赘述。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本案争议的焦点为谢海燕是否应支付2013年10月31日至2014年9月16日的物业费？评析如下。
首先，关于谢海燕主张一审法院诉讼程序违法的问题。原审法院根据启胜物业公司在《民事起诉状》中载明的谢海燕的联系地址与电话发出编号为EY012006592CN的司法专递快递单，快递单上载明函件内容包括（2013）穗花法民三初字第718号案件的开庭传票，并有“本人或同住成年家属签收”的字样。谢海燕二审庭询中确认上述传票地址和电话为其本人的联系地址和电话，但接到快递电话时不在上述联系地址，且认为传票要其本人签收故未签收。从谢海燕的陈述来看，没有收到原审法院发出的传票是谢海燕自身原因导致，谢海燕对一审法院缺席判决提出的异议不成立，本院不予采信。
其次，九龙湖公司（甲方）与谢海燕（乙方）签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。双方约定谢海燕认可由启胜物业公司进行前期物业管理并向某物业公司缴纳物业费。一方面，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此房屋买卖合同附件五前期物业服务协议对谢海燕具有约束力。另一方面，谢海燕也向某物业公司缴纳了自2014年9月17日止的物业服务费。故谢海燕主张认为启胜物业公司只是接受九龙湖公司的委托管理案涉物业所在小区而不具备向其主张物业管理费的诉讼主体资格，与《商品房买卖合同》的约定不符，没有理据，本院不予采信。
再次，关于谢海燕应当支付物业费起算时间的问题。第一，《商品房买卖合同》第十三条房屋交付约定“甲方应当在2013年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介纠纷应当向乙方出示甲方出具的授权委托书”。谢海燕确认其在2013年10月30日前已收到收楼通知书，但认为启胜物业公司未取得开发商授权向其发收楼通知书不符合合同约定。由于九龙湖公司是以自身名义向谢海燕发出《收楼通知书》，并非以启胜物业公司的名义发出，故启胜物业公司无需取得授权委托书，谢海燕对此认为九龙湖发出的《收楼通知书》不符合合同约定，与事实不符，本院不予接纳。第二，合同附件七第十一条对《商品房买卖合同》第十三条进行补充约定“1、如一方未完全履行本合同约定的各项义务（包括支付全部购房款及有关违约金、协助办妥《商品房买卖合同》备案手续、预购商品房预告登记手续，且付清全部入住费用（包括但不限于预付3个月管理费、专项维修资金）等），甲方有权推迟该商品房的交付时间直至乙方完全履行本合同约定的各项义务，且该商品房的风险责任按《商品房买卖合同》第十三条约定时间转移给乙方，由乙方承担即日起算的该商品房的物业管理费。2、甲方书面通知乙方后，乙方应按照《交楼通知书》的时间和要求办理交房手续，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，不影响乙方正常使用房屋的均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照《商品房买卖合同》第二十五条承担保修责任，乙方以此拒绝验收房屋和拒绝签收钥匙的，视为因乙方原因未能按期交付，该商品房交付时间确定为《商品房买卖合同》中约定的交房期限届满之日。3、自甲方将该商品房交付乙方或视同交付乙方之日起，该商品房的风险责任由甲方转移给乙方，与该商品房有关的一切税费及物业管理费等费用均由乙方负担，房屋保修期亦从该日起计算”。谢海燕虽然在2013年10月27日提出案涉房屋存在质量问题，但未能举证证明其所指出的质量问题为不属于质量保修范围而可以拒绝收楼的范畴，故启胜物业公司据此主张谢海燕应承担2013年10月31日起的物业服务费合理有据，谢海燕以案涉房屋质量问题为由要求从其实际接收房屋之日起算物业费与合同约定不符，本院不予接纳。第三，《商品房买卖合同》第十五条房屋交付时的有关资料约定“甲乙双方进行房屋验收交楼时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。（九）---。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）向应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担”。合同附件七第十二条对上述第十五条的补充约定为“房屋交付时，除（七）、（八）两项资料甲方提供原件外，其余（一）至（六）项验收文件甲方在交付现场提供给乙方查阅，乙方如有需要，可向甲方申请复印”。谢海燕称收楼时要求开发商出示但开发商未出示第（一）至（五）项，之后因急着入住就未再次主张且至今尚未收到。对此，本院认为，谢海燕并无依据证实其陈述，亦无依据显示曾对九龙湖公司是否具备以及出具上述资料而提出异议，故谢海燕主张根据该条款的约定，逾期交楼责任包括物业费应由开发商承担，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上分析，启胜物业公司主张涉案房屋依约应视为已于2013年10月30日已交付给谢海燕使用符合《商品房买卖合同》约定，原审法院认定谢海燕应依约向某物业公司清付2013年10月31日至2014年9月16日物业费并无不妥。另外，谢海燕应另循法律途径解决其与九龙湖公司的交楼纠纷，其若认为是九龙湖公司的原因导致案涉房屋在2013年10月31日至2014年9月16日尚不具备交楼条件，则亦可主张由九龙湖公司承担其物业服务费损失。
综上所述，上诉人谢海燕的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费176元，由上诉人谢海燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十二月二日
书 记 员 张 辉