广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤06执复143号
复议申请人（利害关系人）：黄启南，男，汉族，1967年7月21日出生，住广东省佛山市禅城区，。
委托代理人：刘敏，广东信步律师事务所律师。
委托代理人：田文娟，广东信步律师事务所律师。
申请执行人：广发银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区季华五路广发大厦，组织机构代码19352980-7。
负责人：李小水。
被执行人：广东钧耀经贸发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道灯湖西路20号保利水城公馆德苑203房之三，组织机构代码66815270-9。
法定代表人：程俊。
被执行人：程俊，男，汉族，1978年11月7日出生，住广东省佛山市南海区，。
复议申请人黄启南不服佛山市禅城区人民法院（以下简称禅城区法院）作出的（2017）粤0604执异80号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
禅城区法院查明，原告广发银行股份有限公司佛山分行（以下简称广发银行佛山分行）诉被告广东钧耀经贸发展有限公司（以下简称钧耀公司）、程俊金融借款合同纠纷一案，该院于2015年11月19日作出（2015）佛城法民三初字第1874号民事判决：钧耀公司在判决生效之日起十日内向广发银行佛山分行清偿贷款本金27495187.53元及利息2331244.34元；广发银行佛山分行对程俊提供抵押的五套房产（包括程俊名下位于佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城2栋507、508房，以下简称507、508房）在最高本金余额708.09万元及利息、罚息和实现债权等所发生的相关费用范围内享有优先受偿权；程俊对钧耀公司上述债务在最高额本金余额2800万元及利息、罚息及为实现债权所发生的相关费用范围内承担连带清偿责任。判决于2015年12月6日生效。
因钧耀公司、程俊未能履行生效法律文书确定的义务，广发银行佛山分行遂向该院申请执行，该院以（2016）粤0604执125号案立案执行。执行过程中，该院于2016年9月29日发出公告，拟对被执行人程俊名下的房产进行评估、拍卖。责令涉案房屋的其他使用人限期迁离。随后，黄启南向该院主张对507、508房带租约拍卖，并要求享有优先购买权。该院于2017年3月17日告知黄启南及申请执行人广发银行佛山分行，该院决定对上述房屋不带租约拍卖，但对黄启南的优先购买权予以确认。
另查明，该院在审理（2015）佛城法民三初字第15号原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行诉被告佛山市焕能贸易有限公司、钧耀公司、广东盈泉高新材料有限公司、宋皓、程俊、程娜金融借款合同纠纷一案中，于2014年12月31日查封了507、508房（508房由佛山市南海区人民法院于2014年12月23日首轮查封，该院轮候查封，现已转为正式查封）。507、508房均于2014年4月16日设立了抵押，抵押权人为本案申请执行人广发银行佛山分行。
禅城区法院认为，涉案的507、508房在2014年12月31日已被法院查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，即使异议人主张的租赁关系成立，依照上述规定也不得对抗申请执行人。况且上述房产已设立抵押，抵押权人为本案申请执行人，其已向该院申请行使优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，异议人主张的租赁关系依法不得对抗已登记的抵押权，该院对507、508房去租约拍卖依法有据，异议人要求该院带租约拍卖的请求没有法律依据，该院不予支持。因该院在执行过程中并未否定异议人的优先购买权，异议人要求确定其优先购买权的请求本案不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二百二十五条的规定，裁定驳回异议人黄启南的异议请求。
复议申请人黄启南不服上述裁定，向本院申请复议，请求：1.撤销禅城区法院作出的（2017）粤0604执异80号执行裁定；2.请求对（2016）粤0604执125号案中被执行人程俊名下的507、508房采取带租约、整体拍卖的方式进行。事实与理由如下：
复议申请人黄启南与被执行人程俊于2015年1月1日签订《租赁合同》，租赁期限截至2026年12月31日止，复议申请人已支付租金至2017年12月31日，且复议申请人为承租上述房产，向程俊支付装修款57万元。涉案两处房产已将中间隔墙拆除打通整体装修做办公用途，如分割拍卖，则不同的两买受人需花费大量人力物力对507、508房重新布局、装修，故复议申请人认为，其作为涉案两处房产的承租人，也是涉案房产的利害关系人，从有利于涉案两处房产再次转让利用的角度，向禅城区法院提出涉案两处房产整体拍卖更符合现实情况，也不会对债权人实现债权造成影响，禅城区法院驳回复议申请人整体拍卖的异议请求没有事实与法律依据。因此，请求法院从涉案两处房产的实际状况及再次转让后房产的更好利用角度出发依法审查，依法撤销禅城区法院的执行裁定，支持复议申请人整体拍卖的复议请求。
复议申请人黄启南在复议期间未向本院提交证据。
申请执行人广发银行佛山分行及被执行人钧耀公司、程俊在复议期间未作答辩，亦未向本院提交证据。
经审查，本院对禅城区法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为对507、508房应否除去租约进行拍卖。第一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”的规定，被执行人在其财产被查封后未经人民法院许可，与第三人签订租赁协议设定的租赁权，不能对抗申请执行人，人民法院可依法解除第三人对查封财产的占有。本案中，即使复议申请人主张的租赁关系成立，复议申请人与被执行人程俊关于507、508房的租赁关系是在法院查封后才设立，复议申请人对507、508房的占有未经查封法院许可，因此，根据上述法律规定，复议申请人对507、508房的租赁权不能对抗申请执行人，禅城区法院对507、508房除去租约拍卖符合法律规定。第二、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。……”的规定，当事人、利害关系人提出书面异议的前提是执行法院已作出相应的执行行为。本案中，507、508房是否“整体拍卖”，属于执行拍卖过程中应确定的拍卖条件，应先由禅城区法院执行部门根据案件情况审查确定。复议申请人关于507、508房“整体拍卖”的请求，应先向禅城区法院执行部门提出，在该院作出不“整体拍卖”的执行行为后，若复议申请人对该执行行为不服，才可提出关于“整体拍卖”的执行异议、复议。现复议申请人并未向禅城区法院执行部门提出“整体拍卖”的请求，该院也未作出不“整体拍卖”的执行行为，因此，复议申请人在本案中提出的“整体拍卖”复议请求并不是针对具体的、已经作出的执行行为，不属于本复议案件的审查范围，本院在本案中不予以审查。
综上，复议申请人黄启南的复议请求无事实与法律依据，本院依法不予支持，禅城区法院作出的（2017）粤0604执异80号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人黄启南的复议请求，维持广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604执异80号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 张照栋
审判员 李蔚婕
审判员 黄健超
二〇一七年六月十六日
书记员 梁佩玲