四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川06民终646号
上诉人（原审被告）：四川瑞麒置业有限责任公司，住所地：什邡市蓥华山路北段。
法定代表人：黄仁芬，总经理。
委托诉讼代理人：邹丽，四川山和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马晨飞，四川山和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：成都长信房地产开发公司，住所地：成都市青羊区金丝街22号。
法定代表人：王忆北，总经理。
委托诉讼代理人：胡家贵，四川科信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：竹颖，四川科信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高正辉，男，1964年10月23日出生，汉族。
委托诉讼代理人：胡庆，四川仁泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川天福房地产开发有限公司，住所地：什邡市回澜镇。
法定代表人：郑麟，总经理。
委托诉讼代理人：李考会，四川言品言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑勇，四川言品言律师事务所律师。
上诉人四川瑞麒置业有限责任公司（以下简称瑞麒置业公司）、成都长信房地产开发公司（以下简称长信房产公司）因与被上诉人高正辉、四川天福房地产开发有限公司（以下简称天福房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2017）川0603民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。瑞麒置业公司委托诉讼代理人邹丽、长信房产公司委托诉讼代理人胡家贵、高正辉委托诉讼代理人胡庆、天福房产公司委托诉讼代理人李考会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞麒置业公司上诉请求：1.改判上诉人不承担连带支付责任；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定高正辉与天福房产公司达成买卖合同关系属事实认定及适用法律错误。第一，依照相关司法解释及《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售应签订书面商品房买卖合同，并明确相关内容，本案中并未以此建立买卖合同关系，故依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款中的“其他形式”订立合同应为适用法律错误。第二，通过《商品房预售许可证》、《联合开发协议》及相关当事人陈述，天福房产公司没有独立对外进行商品房买卖的权利，销售商为长信房产公司与天福房产公司，天福房产公司为无权代理，其行为对合作他方无效；2.一审认定上诉人承担连带支付责任缺乏事实及法律依据。高正辉与天福房产公司口头约定将预付款转入三公司共管账户，而上述款项转入后天福房产公司并未对瑞麒置业公司、长信房产公司说明此款的由来及性质，且随后天福房产公司单方出具《收据》，三公司合伙联营，收据上应存另两公司的印章或签字，根据合同相对性高正辉也只能要求天福房产公司承担责任；3.一审判令解除合同，程序违法。高正辉一审中未提出解除合同的请求，一审超越诉讼请求；4.高正辉的诉请已过诉讼时效。综上，上诉人认为一审判令其承担连带支付责任不当，故提出上诉。
被上诉人高正辉辩称，一审事实认定清楚，高正辉与天福房产公司达成的口头协议合法，高正辉预付20万元款项的行为证明了其与天福房产公司达成了买卖房屋的意向，联合开发房产的三方承担连带责任正确。现有的证据并不能证明高正辉在2014年就已知晓案涉房屋的状态，在案涉房屋被法院执行时其才知晓，故未过诉讼时效。
被上诉人天福房产公司辩称，高正辉系在案涉项目的销售中心交付的款项，天福房产公司出具的收据系公司在履行其职务行为，在合资合作开发房地产项目工程中，财务系统是在天福房产公司内部独立设立，因此与高正辉形成买卖关系的应为三公司，20万元的款项也进入到了共管账户，应由三公司返还。
长信房产公司辩称，同意瑞麒置业公司的全部上诉请求。
长信房产公司上诉请求：1.高正辉与天福房产公司于2011年4月14日订立的买卖合同不成立；2.天福房产公司向高正辉退还收取的20万元；3.上诉人与瑞麒置业公司对天福房产公司向高正辉退还收取的20万元不承担连带支付义务；4.诉讼费由天福房产公司负担。事实和理由：1.一审认定高正辉与天福房产公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，属事实认定错误。案涉商品房由天福房产公司、瑞麒置业公司、长信房产公司三方联合开发，且售房单位为天福房产公司和长信房产公司。天福房产公司在长信房产公司不知情的情况下，与高正辉达成的口头合同不成立；2.天福房产公司与高正辉之间无合法有效的合同，天福房产公司收取高正辉20万元款项无依据，天福房产公司应返还给高正辉，但不应支付利息；3.长信房产公司、瑞麒置业公司为项目联合开发方，未与高正辉发生任何关系，系天福房产公司的单方行为，只能由天福房产公司自行承担法律后果；4.高正辉的诉请已过诉讼时效。一审判决事实认定错误，导致法律适用错误，故提出上诉。
被上诉人高正辉辩称，对于20万元的预付款是进入了三公司的共管账户，天福房产公司是职务代理行为，房屋买卖的意思明确，虽然是口头合同，但我方请求解除合同并无不当。现有的证据并不能证明高正辉在2014年就已知晓案涉房屋的状态，在案涉房屋被法院执行时其才知晓，故未过诉讼时效。
被上诉人天福房产公司辩称，天福房产公司的行为系履行职务的行为，20万元的款项进入三公司共管账户，因此款项应由三公司共同偿还。
瑞麒置业公司辩称，一审认可高正辉和天福房产公司的买卖合同关系未考虑到该关系是否符合法律要件，对于案涉房屋价款高正辉与天福房产公司均不清楚，不合常理。同意长信房产公司的上诉请求。
高正辉向一审法院起诉请求：1.解除认购旌都银座4-1-13号门面的口头合同；2.被告返还原告购买商业用房预付款20万元；3.被告支付占用20万元的资金占用息，按中国人民银行同期贷款利率计算从2011年4月14日起至还清之日止；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2007年4月4日，天福房产公司与长信房产公司、瑞麒置业公司三方签订《联合开发协议》，约定由三方共同投资开发四川省德阳市绵远商业步行街即“瑞麒·旌都银座”项目，由瑞麒置业公司投资50%、天福房产公司与长信房产公司共同投资50%，实行共同管理投资项目，共同承担投资风险，共同享有投资收益的开发原则。该协议规定，本项目在天福房产公司的财务系统内建立独立核算的专用账簿，项目经理部按月向投资三方报送财务报表；经营收益由三方联合决策机构依据投资比例和收益形式议定分配方式，并通过本项目财务决算结清各方的收益。
2007年3月31日，被告三方在德阳市商业银行（德阳银行的前身）的帐户印鉴卡留存公司印章及个人的私人印章。
2009年8月7日，德阳市住房保障和房屋管理局就“瑞麒·旌都银座”项目1栋发出德（2009）房预售证第014号《商品房预售许可证》，售房单位为天福房产公司和长信房产公司。
2011年4月14日，高正辉使用中国工商银行卡通过四川银行卡POS机刷卡消费20万元。《四川银行卡POS凭证》的客户存根联载明，特约商户，特约商户编号等。2016年11月10日，银联商务有限公司四川分公司出具《情况说明》，载明：天福房产公司于2009年4月7日成为该公司特约商户，并办理POS机一台等；该POS机的入帐信息包括帐户开户银行，开户户名，开户帐号。同时注明，2009年4月7日至2015年11月9日期间没有帐户信息的变更记录。
2011年4月14日，天福房产公司向高正辉出具《收据》一张，载明：高正辉购商业用房款，4-1-13，刷卡20万元。
2011年4月15日，银联商务公司通过中国人民银行支付系统专用凭证向天福房产公司在银行的帐户入帐199940元，并收取手续费60元。
2016年7月6日，四川省德阳市中级人民法院作出（2015）德执字第172-3号《执行裁定书》，载明：根据四川省高级人民法院（2014）川民终字第396号民事判决书，因长信房产公司与天福房产公司应向成都市力达装饰实业有限公司支付4598976.50元及利息。四川省德阳市中级人民法院将长信房产公司的银行存款155万元进行扣划，扣除执行费后，将余款1501600元支付给成都市力达装饰实业有限公司；随后将长信房产公司与天福房产公司所有的、联合开发的位于德阳市区旌都银座1栋4-1-13号营业房（商品房预售许可证为：2009房预售证第014号，面积为206.89平方米）及分摊土地作价170万抵偿给成都市力达装饰实业有限公司所有；尚欠成都市力达装饰实业有限公司1397376.50元及其利息。
三被告在庭审中一致认可高正辉于2011年4月14日通过POS机刷卡消费的20万元款项已入帐三被告的共管帐户。
高正辉当庭陈述，原告与天福房产公司口头达成商品房买卖合同，并缴纳20万预付款用以购买“瑞麒·旌都银座”项目1栋4-1-13号营业房，但一直未签订书面购房合同。天福房产公司对此事实当庭予以认可。
一审法院认为，一是原告与天福房产公司之间是否形成商品房买卖合同关系；二是原告的诉讼请求是否已过诉讼时效；三被告对高正辉通过POS机刷卡消费的款项是否负有返还义务及由谁返还；四是原告所主张的资金占用利息是否应当得到支持。
一、原告与天福房产公司之间是否形成商品房买卖合同关系的问题。
根据查明的事实，双方虽未签订书面合同，但天福房产公司向高正辉出具的《收据》载明商品房买卖标的为德阳市区旌都银座1栋4-1-13号营业房等内容，且原告已预付20万元款项用以购买该房屋等行为，已证明原告与天福房产公司于2011年4月14日达成了商品房买卖关系的合意。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条的规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的商品房买卖合同，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同双方应当遵照履行。
二、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。
天福房产公司抗辩原告的诉讼请求已过诉讼时效。根据本案查明的事实，原告与被告已形成商品房买卖合同，但本案所涉标的已于2016年7月6日经四川省德阳市中级人民法院裁定抵偿给成都市力达装饰实业有限公司所有，在法律上及事实上均不能履行交付房屋的义务，故原告应从此时起方才知道或应当知道自己的权利受到了侵害，本案的诉讼时效期间应从2016年7月7日起算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原告的诉讼请求并未超过法定的诉讼时效期间，对天福房产公司的抗辩理由不予采纳。
三、三被告对高正辉通过POS机刷卡消费的款项是否负有返还义务及由谁返还的问题。
根据合同相对性原理，原告诉称的口头购房合同，系与天福房产公司订立的，天福房产公司在庭审中予以认可，而长信房产公司并不知晓口头协议的存在，因本案所涉合同现已实际不能履行，天福房产公司应对原告为履行该合同所支付的款项负有返还义务。
根据《中华人民共和国民法通则》第五十二条的规定，合伙型联营是指企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营，不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。本案中，三被告签订的《联合开发协议》虽然约定了各自的投资比例，但投入资金采取封闭式管理，并同天福房产公司的财务系统内建立独立核算的专用帐簿进行财务管理，协议还约定该项目实行共同管理投资项目，共同承担投资风险，共同享有投资收益的合同开发原则，在项目实施期间发生的各项费用计入项目的开发成本及收益，故三被告的联营应为合伙型联营，且三被告均认可原告所支付的20万款项已进入三方的共管帐户，综上，瑞麒置业公司、长信房产公司应对天福房产公司返还高正辉的购房款项，承担连带支付义务。
四、原告所主张资金占用利息是否应当得到支持的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案所涉标的已于2016年7月6日经四川省德阳市中级人民法院裁定抵偿给成都市力达装饰实业有限公司所有，在法律上及事实上被告均不能履行交付房屋的义务，被告已构成违约，应当承担违约责任。合同因一方违约解除后，守约方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应予支持。向原告支付资金利息，计算方法为：以本金20万为基数，从2016年7月7日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准进行计算。
依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、高正辉与四川天福房地产开发有限责任公司于2011年4月14日签订的房屋买卖合同于2016年7月7日解除；二、四川天福房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向高正辉退还房屋预付款200000元，并从2016年7月7日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付资金利息。若未按本判决确定的给付之日支付，上述利息计算至付清之日止；三、成都长信房地产开发公司与四川瑞麒置业有限责任公司对上述款项承担连带支付义务；四、驳回高正辉的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。瑞麒置业公司向本院提交如下证据：1.（2014）川民终字第396号民事判决，证明在该案中，高正辉作为委托诉讼代理人是清楚案涉房产已被保全；2.（2015）德执字第172-2号执行裁定书，证明案涉房屋已抵给了成都力达装饰实业有限公司，高正辉是案件的委托诉讼代理人，其清楚拍卖的情况，高正辉当初就可以提出异议，但并未提出。瑞麒置业公司质证认为对该两份证据真实性、合法性、关联性予以认可，高正辉明知房屋被查封冻结，应主张自己权利，现在主张已过诉讼时效。高正辉质证认为对该两份证据真实性无异议，但关联性有异议，在该两案中，高正辉并不是案件当事人，其仅为委托诉讼代理人。天福房产公司质证认为该两份证据真实性关联性无异议，高正辉应明确知晓案涉房屋已做出保全措施，现在起诉已过诉讼时效。瑞麒置业公司提交2016年11月8日旌阳区法院开庭笔录两页，证明天福房产公司在该次庭审中认为高正辉至2011年以来一直占有使用该房屋，如高正辉与天福房产公司系真实购买房屋的关系，2011年高正辉的权利就应得到主张。长信房产公司质证认为真实性、合法性、关联性均无异议。高正辉质证认为真实性无异议，但记载的内容仅为天福房产公司陈述的内容，并未得到法庭的认可或当事人全部认可，达不到其证明目的。天福房产公司质证认为真实性无异议，高正辉与成都立达装饰实业有限公司是一直在占有使用案涉房屋。本院经审查认为对长信房产公司、瑞麒置业公司提供的证据真实性予以认可，但对其证明力将结合案件其他事实予以综合认定。
二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：1.高正辉与天福房产公司的口头合同是否成立；2.两上诉人应否对20万元款项承担连带支付责任；3.高正辉的起诉是否已超过诉讼时效期间。
关于争议焦点一，高正辉与天福房产公司的口头合同是否成立的问题。根据查明的事实，2011年4月14日，高正辉与天福房产公司达成了口头购买“瑞麒·旌都银座”项目1栋4-1-13号营业房的合同，并于当天向天福房产公司、瑞麒置业公司、长信房产公司共管账户转入20万元购房款，天福房产公司并出具收据，该行为表明高正辉与天福房产公司有订立合同的意思表示。高正辉与天福房产公司虽未就该口头约定最终达成书面的房屋买卖合同，但已形成了口头的房屋认购合同，该口头认购合同未违反法律法规强制性规定，应为有效合同。现案涉房屋已被抵给了成都力达装饰实业有限公司，房屋的购买目的已不能达成，高正辉起诉请求解除合同符合相关规定，一审在表述高正辉起诉请求时遗漏了其解除合同的要求，本院依法予以纠正，故一审判决并未超出诉请进行判决。高正辉与天福房产公司于2011年4月14日达成的口头认购合同于2016年7月7日解除。
关于争议焦点二，两上诉人应否对20万元款项承担连带支付责任的问题。瑞麒置业公司、长信房产公司与天福房产公司三方为瑞麒·旌都银座联合开发方，三方协议中约定该项目实行共同管理投资项目，共同承担投资风险，共同享有投资收益的合同开发原则，在项目实施期间发生的各项费用计入项目的开发成本及收益，三方联营应为合伙型联营，三方应对相应责任承担连带责任。本案合同系天福房产公司与高正辉达成的口头合同，依据《中华人民共和国民法通则》第五十二条规定，天福房产公司作为联营一方，其行为导致的责任应由联营方承担，现案涉款项20万元进入了天福房产公司、瑞麒置业公司、长信房产公司的三方共管账户，对于共管账户如何管理系三方内部的约定，并不能约束第三方，现高正辉与天福房产公司的口头合同已解除，两上诉人应对该款项的退还承担连带支付责任。
关于争议焦点三，高正辉的起诉是否已超过诉讼时效期间的问题。上诉人称高正辉起诉已过诉讼时效，根据查明的事实，在天福房产公司与成都力达装饰实业有限公司、长信房产公司建设工程施工合同纠纷案件中，当事人虽对案涉房屋申请了保全，但保全是为了保障申请人债权得以实现，或避免财产遭受损失，对被保全的财产限制当事人处分，房屋所有权并未发生变化，该保全财产也不必然被处分。2016年7月6日经本院裁定将案涉房屋抵偿给成都市力达装饰实业有限公司所有，此时高正辉与天福房产公司达成的口头合同标的物被处分，高正辉的实体权益确系受到侵害，应从此时计算诉讼时效，故一审对时效的认定并无不当，上诉人的上诉理由不成立，不予采信。
综上，瑞麒置业公司、长信房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8250元，由成都长信房地产开发公司负担2750元，由四川瑞麒置业有限责任公司负担5500元。
本判决为终审判决。
审判长 李 家
审判员 陈书娟
审判员 陈洪斌
二〇一七年六月七日
书记员 杨晓彤