浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第792号
上诉人（原审被告）：董正芳。
委托代理人：徐海霞，浙江正清和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波耐森物业管理有限公司。
法定代表人：王晓雯。
委托代理人：黄海波，浙江三港律师事务所律师。
上诉人董正芳因与被上诉人宁波耐森物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2015年9月17日作出的（2015）甬东民初字第1284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2002年12月23日，宁波市江东区住宅小区物业管理办公室出具东物（2002）36号《关于同意宁波市耐森物业管理有限公司对星辰四季实施物业管理的核准》的文件。载明：原告已有物业管理资质且物业管理人员参与了物业的前期及初期管理过程，并有物业管理实施方案，物业管理用房、经营用房也已基本落实，决定同意原告对星辰四季住宅小区实施初期物业管理。2002年11月18日，原告向鄞州区发展计划局递交星辰四季小高层住宅综合服务费收费备案报告，对小高层住宅的收费标准定为1.20元／平方米／月。宁波市鄞州区发展计划局盖章确认，并注明已备案。2006年1月21日，原告与宁波市江东区星辰四季业主委员会（以下简称星辰四季业委会）签订《宁波市江东区星辰四季物业管理服务委托合同》一份。约定：由星辰四季业委会委托原告对星辰四季小区进行物业管理，委托管理期限为三年，自2006年1月21日至2009年1月20日。2005年11月7日，宁波耐森物业管理有限公司中山管理处出具通知一份，载明：至2005年9月20日止，原告已经垫付小高层的电梯运行电费18715元，现将电梯电费的分摊标准向全体住户公开，并将于11月16日开始收取。星辰四季业委会在上述通知上盖章确认。2009年7月4日，星辰四季业委会与宁波耐森物业管理有限公司星辰四季管理处共同出具业主代表大会会议纪要。载明：物业管理委托合同顺延两年；对拒付物业费行为，依据物权法第83条规定，要求行为人停止侵害，并依法向法院提起诉讼，如果非要走这步，业委会也属无奈。2011年5月28日，原告与星辰四季业委会再次签订《宁波市江东区星辰四季物业管理服务委托合同》一份。约定：由星辰四季业委会委托原告对星辰四季小区进行物业管理，委托管理期限为三年，自2011年1月20日至2014年1月19日。2014年5月18日，星辰四季业委会与原告星辰四季管理处共同出具业主代表大会会议纪要。载明：物业管理委托合同顺延两年；对拒付物业费行为，依据物权法第83条规定，要求行为人停止侵害，并依法向法院提起诉讼，如果非要走这步，业委会也属无奈。2013年12月31日，原告星辰四季管理处出具通知一份。载明：至2013年12月31日，原告已经垫付小高层的电梯运行电费98224元，电梯的运行电费根据电梯的实际使用情况进行分摊，其中2层系数减0.7，将每半年分两次收取，收取时间每年为6月一次12月一次。星辰四季业委会在上述通知上盖章确认。自2005年起，原告多次向被告催讨综合服务费、日常维修费、电梯电费等。
另查明，被告系华泰街128弄27号202室（星辰四季小区）业主，房屋建筑面积为147.05平方米。被告未向原告支付自2004年1月1日至2014年12月31日的综合服务费、日常维修费、电梯电费合计27809.88元。
原审原告宁波耐森物业管理有限公司于2015年7月14日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告支付物业管理费27174.40元（其中综合服务费23292.50元，日常维修费3881.90元）、电梯电费635.48元，合计27809.88元；2.原审被告支付至实际付清所欠物业管理费之日止的延期付款给原审原告造成的利息损失（按银行基准贷款利率计算，暂计算至2014年12月31日止的金额为8345.69元）。
原审法院审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宁波市江东区住宅小区物业管理办公室出具的《关于同意宁波市耐森物业管理有限公司对星辰四季实施物业管理的核准》的文件以及原告与星辰四季业委会签订的物业管理服务委托合同对业主具有约束力，原、被告双方均应按约履行。上述合同签订后，原告对星辰四季小区实行了物业管理服务，故被告应按约支付物业费用。被告辩称原告起诉已过诉讼时效，但从原告提供的证据来看，原告已经通过多种方式多次催讨物业费用，故对被告的上述辩称，不予采信。但原告作为物业服务的提供者，在收取物业服务费用的同时，应加强与业主的沟通，不断提高物业服务的水平和质量，被告辩称因楼下店铺招牌的搭建对其权利造成侵害，原告未能予以解决，未尽到物业管理的义务，被告作为权利受侵害方应直接向侵权人主张权利，但原告在物业服务管理中与业主的沟通与协调上存在瑕疵。故对原告要求被告支付逾期利息损失的诉讼请求，不予支持。至于被告辩称其未使用电梯，但未能提供证据予以证实，不予采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、被告董正芳支付原告宁波耐森物业管理有限公司自2004年1月1日起至2014年12月31日止的物业综合服务费23292.50元、日常维修费3881.90元，电梯电费635.48元，合计27809.88元于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告宁波耐森物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告董正芳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。案件受理费204元，由被告董正芳负担。
宣判后，原审被告董正芳不服，上诉至本院，称：1.原审法院认定事实不清。被上诉人于原审中提供的证据不足以证明其和上诉人之间存在物业管理合同关系。东物（2002）36号文件不能证明2004年1月1日至2006年1月20日之间双方当事人之间存在物业管理合同关系。上诉人对业主大会的召开、业主委员会的成立均不知情。会议纪要不能作为衔接两份物业服务合同空白期间的依据，2009年1月21日至2011年1月19日间双方当事人间不存在物业服务合同关系。上诉人对收费备案报告有异议，涉案小区在江东区，该报告的审批单位却是鄞州区发展计划局；2.原审法院关于诉讼时效的认定错误。被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效；3.被上诉人向上诉人收取物业费的客观依据不存在。即使双方当事人之间存在物业管理合同关系，被上诉人履行合同义务也有瑕疵。小区存在停车乱、楼下住户安装广告牌对上诉人造成困扰、停放电瓶车的通道经常被堵住等问题。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人宁波耐森物业管理有限公司答辩称：被上诉人对涉案小区从2004年开始提供物业服务至今，被上诉人和涉案小区的业主委员会之间存在真实的物业服务合同关系，本案未过诉讼时效，且被上诉人通过寄信、张贴催交通知等方式进行了催讨，上诉人也实际享受了被上诉人提供的物业服务，上诉人应支付相应物业费。上诉人因第三人的侵权造成的困扰，被上诉人也已经尽了相应责任，不能成为上诉人不缴纳物业费的正当理由，请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，被上诉人宁波耐森物业管理有限公司提供东物（1999）5号文件，拟证明涉案小区业主委员会是依法成立的事实。
上诉人董正芳经质证，认为该证据不属于二审新证据，与本案也不具有关联性。
本院经审查认为，该证据不属于二审新证据，与本案缺乏关联性，故不予确认。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：被上诉人与上诉人所居住小区的业主委员会之间签订的《宁波市江东区星辰四季物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人作为小区业主之一，该合同对其具有约束力。会议纪要有涉案小区业主委员会的盖章，载明了物业管理委托合同顺延两年，本院认为，会议纪要可以作为衔接物业服务合同空白期间的依据。在此期间，被上诉人提供了相应的物业服务，上诉人作为业主享受了被上诉人提供的物业服务，上诉人理应支付相应物业费。关于诉讼时效问题，被上诉人也一直进行催讨，故本案未过诉讼时效。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费204元，由上诉人董正芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一五年十一月十九日
代书记员 潘芬芬