广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第154号
上诉人（原审原告）胡剑辉，男，汉族，住广西藤县，公民身份号码×××1232。
委托代理人梁继铭，广东顺帆律师事务所律师。
上诉人（原审被告）康彩珠，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人邱华平，广东容桂律师事务所律师。
上诉人胡剑辉因与上诉人康彩珠房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法容民初字第2238号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年6月10日，胡剑辉与康彩珠签订一份《租赁协议》，约定：甲方（康彩珠）把永宁街10号商铺出租给乙方（胡剑辉）作商业用途，租期为2007年6月1日至2013年8月31日，每月租金人民币30000元；乙方以两个月的租金标准（即60000元）作定金之用，此定金在合同期满如不续约则退还给乙方；甲方提供半个月免租装修期给乙方装修，乙方在不影响该楼房结构的情况下可自行设计装修，乙方有自主转让权；合约期满，如乙方不续约，可搬走门面招牌及一切浮动物（包括电器、机械设备、浮动物品及设施、水电增容迁出等），固定物归甲方所有，乙方不得有意损坏。协议签订后，康彩珠依约将案涉房屋交付给胡剑辉，胡剑辉亦按约定支付定金60000元和各月的租金。2008年9月28日，胡剑辉与康彩珠就上述案涉房屋的租赁问题又签订一份《租赁协议》，约定：甲方（康彩珠）把永宁街10号商铺出租给乙方（胡剑辉）作商业用途，租期为2008年10月1日至2013年8月31日，每月租金人民币30000元，合同签订后，乙方必须预付押金100000元，该押金在合同期满、乙方退场后退还给乙方，如有破坏和擅自更改结构的该押金作修复使用；乙方在不影响该楼房结构的情况下可自行设计装修，如需要更改结构先征得甲方同意，订立和保障该楼房的结构安全前提下，方可进行更改施工，如有擅自更改结构，甲方有权收回租权和追究其赔偿，乙方在租赁期内每年为该楼房购买一份保额不少于2000000元的房产保险，单据交甲方保存；在合同期内，乙方有自主转让权，在租权还未移交的情况下一切法律责任由乙方承担。该协议签订时，胡剑辉另加付40000元，连同此前支付的60000元，共计支付押金100000元。
上述协议即将期满时，双方2013年9月将案涉房屋的水电费缴费手续办理到康彩珠名下由其负责缴纳期满后的水电费，康彩珠亦于合同期满后收回案涉房屋。对于一楼商铺部分，胡剑辉出租给案外人。胡剑辉与康彩珠交接房屋时未解除一楼商铺租约。康彩珠接收房屋后，承继了胡剑辉与案外人签订的租赁合同。对于二楼以上部分，胡剑辉清空后与康彩珠办理交接手续。胡剑辉曾于2014年1月4日委托律师向康彩珠寄送函件，要求在原租金标准递增20%的条件下续租。康彩珠在收到函件后于同月7日寄出复函表示，不同意续租要求，胡剑辉未经同意改变全栋房屋结构，其保留追讨相关损失赔偿的权利。在（2014）佛顺法容民初字第849号案件庭审中，康彩珠陈述，其收回案涉房屋后只是将首层继续出租，其他部分暂不再出租。胡剑辉在退还涉案房屋后已经多次向康彩珠追讨涉案的租赁押金100000元，但康彩珠拒绝支付，引起双方纠纷，胡剑辉遂于2014年10月16日向原审法院提起诉讼。
本案庭审中，胡剑辉陈述称，康彩珠向胡剑辉交付租赁房屋时没有装修，结构与目前一致，承租后只做了一些装饰性装修，没有进行墙体的撤除和加建。康彩珠陈述称，康彩珠交付房屋时有水电、楼梯和粉墙，胡剑辉承租后进行了墙体拆除打通、加建房屋、封住电梯门等结构更改。
庭审后，原审承办人会同胡剑辉的委托代理人梁继铭、康彩珠及康彩珠的委托代理人邱华平到涉案房屋进行实地调查，目前状况为：该房屋共计六层，一层为商铺（案外人承租作商业经营使用），两侧通道部分加宽，增加了商铺面积；六层仅有一间电梯间；设有电梯井，但未加装电梯，电梯井层与层之间进行封堵；二、四层部分楼面在原地板上加铺一层水泥层；三层被水泥墙分隔成多间小房间；四、五层电梯井旁建有小房间；二层朝街外墙面及窗外移，并用玻璃及钢结构进行了封闭；六层建有一个水池、在电梯井外建有一灶台。
胡剑辉于2014年10月16日起诉至原审法院，请求法院判令：1.康彩珠向胡剑辉返还保证金（押金）100000元及利息（从2013年9月1日起计至胡剑辉实现债权之日止按照同期银行贷款利率计算，暂计至2014年10月16日的利息为6662.5元），以上合计106662.5元；2.本案诉讼费用由康彩珠承担。
原审法院认为：胡剑辉、康彩珠双方签订租赁合同，由胡剑辉租赁康彩珠的房屋，双方的租赁合同符合自愿合法原则，应当受到法律保护。胡剑辉依照合同约定先后向康彩珠支付押金100000元，租期届满后胡剑辉已经向康彩珠交还涉案房屋，上述事实已经得到康彩珠的确认，原审法院予以采信。关于押金是否应当退还问题？胡剑辉、康彩珠在2008年9月28日签订的《租赁协议》中约定，如有破坏和擅自更改结构的，该押金作修复使用。故本案关键问题在于胡剑辉是否破坏和更改了房屋结构以及修复费用是多少？综合本案庭中双方当事人的陈述以及庭后原审法院对涉案房屋现状的调查情况，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，原审法院认定胡剑辉更改的房屋结构如下：一层商铺两侧通道部分加宽，增加了商铺面积；电梯井层与层之间进行封堵；二、四楼部分楼面在原地板上加铺一层水泥层；三楼被水泥墙分隔成多间小房间；四、五楼电梯井旁加建小房间；二楼朝街外墙面及窗外移，并用玻璃及钢结构进行了封闭；六层加建一个水池。依双方约定，应在押金中支付对上述所更改结构进行修复的费用。参照本地区装修市场价格，综合考虑本案实际情况，原审法院酌定修复费用为40000元。对康彩珠提出的关于损害主体结构而恢复原状的工程造价的评估鉴定申请，原审法院不予采纳。押金100000元在扣除修复费用40000元后的余额60000元，康彩珠应负返还的责任。康彩珠未返还押金是因双方针对是否存在更改结构以及修复费用是多少的问题发生争议，并非康彩珠故意不予返还，故对胡剑辉要求康彩珠支付利息的诉讼请求，原审法院不予支持。因《租赁协议》中虽约定胡剑辉应购买房产保险，但未约定胡剑辉违反该约定应承担违约金，且实际上康彩珠并未因涉案房屋未投保房产保险而遭受损失，故对康彩珠以未购买房产保险而押金不予退还的抗辩主张，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条的规定，作出如下判决：一、康彩珠于判决发生法律效力之日起十五日内向胡剑辉返还押金60000元；二、驳回胡剑辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1216.63元（已减半收取，胡剑辉已预交），由胡剑辉承担416.63元，康彩珠承担800元。
上诉人胡剑辉上诉提出：一、原审法院查明事实有误。1.涉案两份《租赁协议》均约定胡剑辉可在不改变商铺主体结构及结构安全情况下，自主进行装修。原审法院引用2008年9月28日的《租赁协议》第1条约定的表述有误。（1）从文义解释，该协议原文再三强调的是胡剑辉不能对涉案商铺的“主体结构”进行破坏和更改，且后半部分“如果破坏和擅自更改结构的该押金作修复使用”中的“结构”亦是对前半部分“乙方退场后（没有破坏和更改整栋商铺的主体结构的情况下）押金退还乙方”中约定的“主体结构”的上下文承接，并非与该整句话的独立含义。（2）结合2007年6月10日签订的《租赁协议》第2条与2008年9月28日的《租赁协议》全文来看，该结构亦应解释为“主体结构”。（3）从租赁行业规律来看，该“结构”亦应解释为“主体结构”。（4）从康彩珠在原审提交的《评估鉴定申请》中所提及的“关于损害主体结构而恢复原状的工程造价”亦可推定签订该两份《租赁协议》时，双方的合意为“主体结构”。2.原审判决认定双方交接房屋时未解除一楼商铺租约，康彩珠接收房屋后，承继了胡剑辉与案外人签订的租赁合同，该事实认定有误。事实上是康彩珠收回商铺再另行出租，且至今康彩珠收回商铺一年有余，其商铺的经营业主亦发生多次变动，不存在原审法院认定的承继一说。（1）在（2014）佛顺法容民初字第849号案件庭审中，双方已确认康彩珠已于2013年9月收回涉案商铺。（2）2007年、2008年的两份《租赁协议》约定的租赁期限均于2013年8月31日届满，即康彩珠收回涉案商铺之前双方的租赁合同已经届满，胡剑辉与案外人签订的转租协议并未超出双方合同约定的租赁期限。在涉案《租赁协议》期限届满后，康彩珠再另行与案外人签订租赁协议，并非直接承继的关系。二、原审法院认定房屋目前的状况均为胡剑辉更改不当。根据房产证可知，该房屋已建造超过20年，而双方签订的《租赁协议》的租赁期限仅为6年左右，其中近20年的时间并非胡剑辉所用，康彩珠称交付时为毛坯房，有违常理。事实上，康彩珠交付的房屋状况与房屋的目前状况一致，且该房屋的“主体结构”并没有被破坏或更改。三、即使房屋的目前状况均为胡剑辉更改，从客观证据来看，应视为是经过康彩珠同意作出的合理更改，符合双方的预期，且出租方应对承租方的合理使用负有容忍义务。康彩珠在（2014）佛顺法容民初字第849号案件庭审中，辩称胡剑辉之所以与康彩珠于2008年再签订一份《租赁协议》是因为胡剑辉在2008年曾对该房屋进行装修。即该装修行为已早于2008年发生，距2013年9月康彩珠收楼时间已有5年之久，且房屋的目前状况多处涉及建筑物表面的改变，康彩珠不可能对此不知情。然而，康彩珠多年来均没有提出过任何异议，而是到胡剑辉于（2014）佛顺法容民初字第849号案中提出续租及本案中要求返还保证金时才以此作为抗辩理由，以达到规避合同责任的目的。综上，请求：1.撤销原审判决，改判支持胡剑辉的原审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由康彩珠承担。
上诉人康彩珠针对胡剑辉的上诉答辩称：与康彩珠的上诉意见基本一致，胡剑辉在承租期间损害涉案租赁物的结构，押金100000元不应退还。
上诉人康彩珠上诉提出：一、胡剑辉更改了房屋结构是事实，既然原审法院已经认定该事实，就不应该判决康彩珠返还押金，这有违双方的合同约定。根据双方签订的《租赁协议》约定，为了确保胡剑辉不损坏房屋的安全结构，胡剑辉需支付100000元租赁押金，该押金在胡剑辉没有破坏和更改整栋房屋主体结构的情况下予以退还，如有破坏和擅自更改结构的该押金作修复使用。而且协议约定如胡剑辉需要更改房屋结构，须先征得康彩珠的同意，并约定胡剑辉需购买房屋保险。若胡剑辉违反合同约定，则押金不予退还。由此可见，双方的意思就是该100000元押金是专门保证胡剑辉保持房屋完整结构的履约保证金，具有违约金的性质。更改房屋结构明显是违约行为，根据协议约定，康彩珠无需退还押金。二、原审法院酌定修复费用40000元不当。修复费属于专业性问题，应由有专业知识的人作出认定较为合适。康彩珠承受的损失远远超过法院酌定的费用。2013年8月租赁期限届满后，胡剑辉没有将房屋被破坏的主体结构进行修复。虽经康彩珠催促，胡剑辉仍无理拒绝。胡剑辉拒不修复该房屋，致康彩珠无法正常对外出租，使康彩珠的损失继续扩大。三、胡剑辉自1993年8月10日起，一直租用涉案租赁物，从未间断。四、康彩珠出租给胡剑辉的房屋，在房屋的左右两边均是宽2米的巷道，而且从一楼铺面最靠右边的位置，由楼梯上到该房屋的二楼以上。胡剑辉承租涉案租赁物后，为了扩大铺面的面积，直接拆除了房屋一楼左右两边的外墙，占用了左右两边各2米的巷道。拆除了一楼铺面的楼梯，并从房屋后面开个小门上二楼。上述改动均发生在2008年9月28日的租赁合同签订之后。因为上述改动直接影响了房屋的主体安全，康彩珠要求胡剑辉增加租赁保证金，并强调要求胡剑辉购买房屋安全保险。但胡剑辉只是交付了增加部分的租赁保证金，却没有按约定购买房屋安全保险。五、终止租赁关系后，胡剑辉未将上述房屋改动恢复原状，现仅有一层铺面对外出租，且租户均是胡剑辉原招租的客户。因为没有恢复通往二楼的楼梯，该房屋的二至六层全部闲置至今。胡剑辉修改后从后门通往二楼，而房屋的后面是一住宅小区，不能随意出入。六、终止租赁关系后，康彩珠欲将涉案租赁物出让他人，却被建设主管部门要求回复房屋申请确权办证时的原状。虽然胡剑辉曾答应找人施工，却一直没有行动，反而先行向法院起诉要求退还保证金。七、本案胡剑辉起诉后，康彩珠在法定期限内提起了反诉，但一审法院没有受理，且对康彩珠提出的鉴定申请未予采纳，而是酌定40000元修复费用，与实际所需费用相差甚远。综上，请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回胡剑辉的全部诉讼请求；2.判令胡剑辉赔偿康彩珠房屋恢复原状的修复费用15万元；3.判令胡剑辉赔偿康彩珠违约损失100000元；4.本案一、二审诉讼费用由胡剑辉承担。在审理过程中，康彩珠增加诉讼请求：请求裁定发回重审，由一审法院委托有资质的鉴定机构对涉案租赁物的安全及相关的修复费用进行评估鉴定。
上诉人胡剑辉针对康彩珠的上诉答辩称：与胡剑辉的上诉意见一致。
上诉人康彩珠在二审期间向本院提交如下证据材料：
1.建筑物恢复到出租前的土建工程报价书，证明该房屋恢复原状的修复工程实际报价为229287.29元；
2.当事人向法院提交材料证据清单一份，证明康彩珠在2014年11月10日向原审法院提交反诉状和评估鉴定申请书；
3.租赁合同两份，证明胡剑辉自1993年8月10日起一直租用案涉房屋，从不间断；
4.容奇镇房屋基建维修改建申请表，证明房屋申请基建时的现状，房屋两边留有各2米宽的巷道，一楼铺面有楼梯通往二楼。
上诉人胡剑辉针对康彩珠的证据发表如下质证意见：
1.对证据1报价书的真实性无异议，但没有鉴定的必要。胡剑辉对原审法院审查认定胡剑辉更改过的涉案租赁物持有异议，这些更改并不是胡剑辉所为，而且该报价书上的修复内容也远远超出原审判决确认以及客观上涉案租赁物的更改范围。康彩珠也没有提供出具该报价书的鉴定机构的相关资质证明。而且该报价书为康彩珠单方委托，鉴定报价以及相关内容缺乏应有的公信力，因此，对该工程鉴定需要修复的项目以及单价、总价均不予以确认。从程序上来看，该鉴定书属于程序违法，康彩珠在一审期间中没有对该房屋进行鉴定，而在二审中才提供鉴定报价书，在程序上也损害了胡剑辉的诉讼权益。针对涉案房屋修复的问题，康彩珠若有不同意见，需依法定程序另案起诉。本案的诉讼请求为返还押金，依据2007年、2008年两份租赁协议的约定，在没有破坏和更改整栋商铺主体结构的情况下，押金应予以退还。因此，本案的法律关系与康彩珠的主张没有关联。若法院认定该证据有关联，也应该进行摇珠或双方协商的形式确定具有资质的鉴定机构进行评估。
2.对证据2的真实性无法确认，请法院核实认定，对鉴定问题，一审法院有依据该案实际情况的裁量权。
3.对证据3的真实性予以确认，但与本案无关。1993年合同的乙方是蓝月亮西餐厅酒廊、胡剑辉，结合该租赁合同的第一条租赁物地址为容奇镇凤翔南路9座5层，与本案的租赁物所在地佛山市顺德区容桂街道凤祥南路永宁街10号不吻合，因此该租赁合同的租赁物与本案的租赁物不相同。而且该合同上第一条也约定了乙方在不影响该屋主体结构情况下可自行装修，水电安装均由乙方负责。由此看来，该条款与2007年、2008年租赁协议约定的第一条约定的主体结构以及结构均应理解为主体结构。2003年租赁合同的乙方为杨建开、容奇梦办西餐厅，从地址对比来看与涉案租赁物是同一个租赁物，该租赁合同同时印证胡剑辉在上诉状上所称涉案租赁物在胡剑辉承租前，康彩珠已经把涉案租赁物出租给案外人，因此胡剑辉在接手涉案租赁物时的房屋结构跟现在的结构没有进行过更改，只是对涉案租赁物进行过门面上的装修。一审所认定的房屋现状并不是胡剑辉所为。退一万步来说，即使胡剑辉对涉案租赁物的某些非主体的结构进行过更改，也符合双方在租赁合同的约定，胡剑辉并不存在违约行为，胡剑辉对此更改也是合理的，而且康彩珠多年以来均没有提出过任何异议。而且涉案租赁物已经于2013年9月办理完毕交接手续，双方对此均不持异议。该交接手续办理完毕的日期与本案的起诉日期相隔一年多时间，然而康彩珠也从未提出过任何异议，也没有采取任何方式对此主张权利，而是在胡剑辉起诉请求续租未能得到支持以后，胡剑辉再提起押金返还的诉讼过程当中才提出，用以作为拒不返还押金的抗辩理由，以此规避所要承担的法律返还义务。
4.证据4只有打印件，对其真实性不予以确认，且与本案无关，因为从申请表上地址来看，很难确认是涉案租赁物的地址。
经审查，康彩珠提供的证据1是康彩珠单方委托的报价书，且本案争议的是押金100000元应否予以退还的问题，该结论与本案处理没有关联，故本院对证据1不予采纳。证据2与本案一审卷宗附卷材料一致，本院对其真实性予以采纳。证据3有原件核对，本院对其真实性予以采信。证据4没有原件核对，本院对其证明内容不予采纳。
上诉人胡剑辉在二审期间未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决在引述双方于2008年9月28日签订的《租赁协议》关于押金如何处理的部分不全面，双方协议的原文内容是：“合同签订后，乙方（胡剑辉）必须预付押金十万元（￥100000元）该押金在合同期满，乙方退场后（没有破坏和更改整栋商铺的主体结构的情况下）押金退还乙方，如有破坏和擅自更改结构的该押金作修复使用”。对原审法院认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。一审法院未受理康彩珠的反诉，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院对康彩珠在二审期间提出的反诉不予审查。本案二审的争议焦点在于康彩珠是否应退还100000元押金予胡剑辉；如果应退还100000元押金，胡剑辉主张的利息应否予以支持。
对于康彩珠是否应退还100000元押金予胡剑辉的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”本案中，康彩珠以胡剑辉违反合同约定，破坏涉案房屋完整性为由，主张不予退还100000元押金。胡剑辉则诉称承租后只做了一些装饰性装修，没有实施墙体的拆除和加建等更改结构的行为，即使存在更改结构行为，亦非合同约定的主体结构更改，且康彩珠对此应知情。经审查，本院认为：首先，康彩珠主张现有结构是胡剑辉承租涉案房屋后更改的。但是从康彩珠在二审期间提供的胡剑辉确认真实性的租赁合同来看，涉案房屋在双方签订涉案两份《租赁协议》前即存在其他承租人租赁使用的事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在康彩珠未提供证据证明在签订涉案租赁合同，并交付使用涉案租赁物时的房屋状况的情况下，康彩珠应对房屋交付时的状况承担举证不能的法律后果。其次，即使涉案房屋结构更改是胡剑辉所为，但是结合双方签订的《租赁协议》第1条、第2条的前后文义表述来看，康彩珠有权没收押金的条件应是胡剑辉擅自进行改变房屋主体、承重结构的装饰装修，并不包括胡剑辉为使用涉案房屋经营所需而进行的必要的改善和增设他物行为。再次，双方的租赁合同从签订之日至解除之日长达5年之久，康彩珠收回涉案房屋后亦与案外人就一楼商铺继续签订租赁合同，且康彩珠承认对涉案房屋结构的更改是知情的，但未提供证据证明其在合同履行期间提出过异议。因此，康彩珠主张没收押金的条件并未成就。综合上述理由，本院对康彩珠不予退还押金的抗辩理由不予采纳，胡剑辉请求全额退还100000元押金，理由成立，本院予以支持。原审法院酌定扣减修复费用40000元，处理不当，本院予以纠正。
关于胡剑辉主张的利息问题。由于康彩珠未返还押金是因双方针对是否存在更改结构的问题存在争议，并非康彩珠故意不予返还，且双方对返还押金的时间未作明确约定，故本院对胡剑辉主张的利息不予支持。
至于是否应发回重审的问题。康彩珠以原审法院未受理其反诉为由，主张发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定：“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定：“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。”由于本案并不存在上述法律及司法解释规定的可以发回重审的情形，故本院对康彩珠发回重审的主张不予采纳。
综上所述，胡剑辉的上诉请求，部分理由成立，本院予以支持。康彩珠的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法容民初字第2238号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法容民初字第2238号民事判决第一项为：上诉人康彩珠应于本判决发生法律效力之日起十五日内向上诉人胡剑辉返还押金100000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1216.63元，由上诉人胡剑辉负担76.63元，上诉人康彩珠负担1140元；二审案件受理费2433.25元，由上诉人胡剑辉负担152元，上诉人康彩珠负担2281.25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一五年四月二十六日
书 记 员 梁淑霞