新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民二初字第545号
原告：贾双传，男，汉族，农民。
委托代理人：吕大智，系新疆天正律师事务所律师。
被告：李强，男，汉族，现住新疆石河子市。
原告贾双传与被告李强土地承包经营权转包合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理。由审判员潘吉萍适用简易程序于2015年8月17日公开开庭审理，原告贾双传的委托代理人吕大智，被告李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾双传诉称：2014年3月18日贾海燕与被告李强订立土地租赁合同，贾海燕将其位于四道河子镇河滩村玛河以北的320亩土地出租给被告李强耕种四年（2014年1月一2017年11月），每亩每年租金460元，计147200元／年；约定在每年的12月1日前付清下一年的租金和地下水资源费，逾期按欠付租金总额每日3％承担违约金，2014年租金已付清。2014年9月17日贾海燕将该宗土地使用权转让给了原告贾双传，被告李强应在2014年12月1日前支付2015年的租金147200元和地下水资源费8000元（原告已垫付）。经多次催要不付。为此，故原告诉至法院，请求判决：1被告给付2015年土地租金147200元。2、被告给付原告垫付的2015年地下水资源费8000元。3、被告承担违约金44160元。4、本案一切诉讼费由被告承担。
原告贾双传为支持其诉讼请求向法庭提供以下证据：书证1，2014年贾海燕与国土局订立的土地租赁合同一份（复印件，原件被国土局收回），证明土地来源。书证2，贾海燕与李强订立的土地租赁合同一份（复印件），证明贾海燕与李强之间有租赁关系，约定了土地租赁费，并约定了违约金，2014年租赁费已经给贾海燕付清了。书证3，贾海燕与贾双传订立的土地转让协议一份（复印件），证明贾海燕租给李强的土地转让给了贾双传。书证4，贾双传与国土局订立的租赁合同一份（出示原件，提交复印件），贾海燕与李强订立的合同的权利、义务转让给了贾双传。书证5，2015年地下水资源缴费票据一份（出示原件，提交复印件），证明其中的5000元是2014年被告交的，2015年原告为被告垫付交了8000元。
被告李强辩称：土地租金不是原告向我要，而是我向原告方要的。因为2014年9月18日贾海燕把土地使用权转让给了原告，当时我不清楚；到年底11月份，办理棉花补助时，我知道了原告；当时要土地使用权人亲自过来，我给原告打电话，原告在电话里口头授权给我，让我替他签字，办理棉花补助款。我给贾海燕交了押金2.5万元，我问贾海燕是否应把押金交给原告，我和贾海燕的合同终止，和原告签订合同。贾海燕说原告欠贾海燕的钱，就不把押金退给我，让原告把押金退给我。我给原告打电话，原告不认可，让我把土地租赁费交给原告。贾海燕说让我把土地租赁金交给她。因为这事，原告不在本地，都是电话联系。如果原告认押金，我就把租赁金给他。签订合同的是贾海燕，有土地使用权的是原告。原告与贾海燕之间的债务，与我无关，我于2014年11月26日起诉贾海燕，要求退还押金，解除合同，退还我的机耕费。在老沙湾法庭审理了此案，我们在庭上调解了，原告给我打了押金条子，我和原告代理人商量，怎么付款，我说经济困难，只能年底付钱，对方也同意，后来又不同意了，这块地2015年我还是种的。
被告李强为反驳原告贾双传的诉讼请求向法庭提供如下证据：书证1，起诉状一份、证明一份，证明因为贾海燕与原告有债务纠纷，所以没有交租赁费；经诉讼，双方达成协议，贾双传到期后退还押金。
经本院审理查明，2011年9月26日，案外人贾海燕与沙湾县国土资源局签订了沙湾县国有农用地使用权租赁合同。合同约定贾海燕经租赁取得四道河子镇河滩村农用地265亩，承租期限为2008年5月1日-2038年5月1日。2014年3月18日出租方贾海燕（甲方）与承租方本案被告李强（乙方）签订土地租赁合同。该土地租赁合同约定：一、甲方把沙湾县四道河子镇河滩村玛河以北320亩土地使用权及5间房屋、50变压器一台、机井一眼等农耕设备、水电设备出租给乙方使用。二、土地承包期限为4年，自2014年1月9日-2017年11月1日止。四年每亩土地租赁金460元。2014年土地租赁金总计147200元，2014年1月9日乙方向甲方付清；乙方于承租之日起必须于每年的12月1日前向甲方交清下一年的土地租赁金和地下取水费；电费由乙方交给供电方。四、为保证乙方认真保护好甲方所交付的土地和地上、地下附着物，自乙方承租第一年即2014年甲方向乙方收取25000元的风险抵押金，直到验收合格后2017年11月1日甲方退还乙方风险抵押金。七、4.甲方如转让土地需等到乙方承租期第四年秋收结束。合同签订后被告李强交纳了风险抵押金及当年的土地租赁金并种植了土地。
2014年3月5日案外人贾海燕（甲方）与本案原告贾双传（乙方）签订了土地合同转让协议。协议约定：1、甲方将所开发的位于四道河子镇河滩村玛河以北的265亩国有土地一次性转让给乙方。2、自2014年3月起，土地使用权归乙方所有。在以后所发生的一切事情（费用）与甲方无关，全部由乙方承担。2014年9月17日原告贾双传与沙湾县国土资源局签订了沙湾县国有农用地使用权租赁合同，合同约定沙湾县国土资源局租赁给贾双传的土地位置、亩数（265亩），并约定了年限2014年9月17日-2038年5月1日。2015年6月5日原告交纳了水资源费13000元，其中包括2014年水资源费5000元（被告交给贾海燕的）、2015年水资源费8000元。被告李强称2014年9月办理棉花补贴款时知道了贾海燕将土地使用权转让给了贾双传。2014年年底李强因土地使用权转让起诉贾海燕，要求贾海燕给付押金、违约金、机耕费。贾海燕在该次诉讼中申请追加贾双传为第三人，贾双传的代理人（贾双传的儿子）于2015年6月5日给李强签署了书面证明一份，内容为：兹有李强承包贾海燕土地，向贾海燕给付25000元押金，现土地已转移到贾双传名下，合同到期后由贾双传退还李强25000元押金。后李强申请撤诉。
2015年该土地由被告李强种植，被告李强未向贾海燕或者贾双传交纳土地租赁金。原告主张被告交纳土地租赁金14700元、水资源费8000元、承担违约金44160元（147000元×30%）。
以上查明的事实，有原、被告举证及当庭陈述在案佐证。
本院认为，虽然案外人贾海燕于2014年3月5日与贾双传达成了土地使用权转让协议，但是贾海燕未到沙湾县国土资源局办理使用权过户手续；由于土地是不动产，不办理过户手续对外不产生物权变动的效力，故2014年3月-9月案外人贾海燕对涉案的265亩土地仍然拥有国有农用地使用权。因此2014年3月18日贾海燕与李强签订的土地租赁合同，贾海燕有权处分其拥有使用权的土地，该合同是当事人真实意思的表示；但是合同约定的亩数（320亩）超过贾海燕拥有使用权的亩数（265亩），故超过部分无效。2014年9月原告贾双传依据与贾海燕签订的土地使用权转让协议到沙湾县国土资源局办理了过户手续，故土地使用权发生了变动，原告成为了新的使用权人。原告主张土地使用权转让，成为被告李强与贾海燕之间合同的债权人，被告对此予以抗辩，被告抗辩的理由是被告已经与贾海燕约定“甲方如转让土地需等到乙方承租期第四年秋收结束”。显然贾海燕违反合同约定转让了土地使用权，李强对此表示了异议并进行了起诉，但是在贾双传委托了代理人到庭的情况下，贾双传的代理人认可李强的合同到期后由贾双传退还押金，则被告李强答辩中提到的押金问题已经解决；且李强在当时已经就承包费的交付问题与贾双传的委托代理人进行了协商，虽然对交付时间未达成一致意见；但说明被告认可了贾双传依土地使用权人身份取代贾海燕成为新的债权人。原告要求被告支付租金147200元，实质是承包费；原告拥有使用权的亩数是265亩，每亩承包费460元，合计121900元，本院予以支持。原告要求被告支付地下水资源费8000元，被告对该数额无异议，本院予以支持。原告要求被告承担违约金44160元，由于贾海燕违反合同约定将土地使用权转让给原告，李强对转让有异议并起诉了贾海燕，债务人对让与人的抗辩可以向受让人主张，且原告与被告未就租金（承包费）的给付时间达成一致意见，故本院不予支持。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第二条、第三十二条，《中华人民共和国合同法》第八十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告李强于本判决生效后二十日内支付原告贾双传2015年土地承包费121900元。
二、被告李强于本判决生效后二十日内支付原告贾双传2015年水资源费8000元。
三、驳回原告贾双传的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的199360元，案件受理费4287元，适用简易程序减半收取2144元，由原告贾双传负担多诉部分750.40元，被告李强负担1393.60元（本案受理费已由原告预交，被告负担的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。
审判员 潘吉萍
二〇一五年九月二十一日
书记员 韩月琴