广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2909号
上诉人（原审被告）：李志远，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：龚伟，广东润科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三房屋管理所（原广州市越秀区第三土地房屋管理所），住所地广州市越秀区。
法定代表人：梁青，该所所长。
委托代理人：郑海涛，该所员工。
委托代理人：劳绮玲，该所员工。
上诉人李志远因与广州市越秀区第三房屋管理所（以下简称越秀第三房管所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区建设横马路9号之一（旧建设二马路东一街前排101-113）房屋，面积146.76平方米，产别公产，于1999年10月25日由广州市国土局房管局接管，现由越秀第三房管所管理。其中的103房由李志远承租，并由其用作经营广州市越秀区怡惠西饼屋（个体工商户）使用。李志远的户籍亦登记在上述房屋。
2014年2月12日，越秀第三房管所（出租人、甲方）与李志远（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，其中内容为：甲方同意将坐落在越秀区建设横马路9号之一103部位的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积26.40平方米；租赁期限为2013年7月1日至2015年6月30日，月租金额为2580.50元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地，资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为送达，送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收，经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。
合同签订后，李志远按2580.50元/月标准向越秀第三房管所支付租金。合同期满后，李志远继续按上述标准向越秀第三房管所支付2015年7月、8月的租金。
2015年6月19日，越秀第三房管所向李志远发出《通知》，内容为：双方签订的《广州市直管房租赁合同》将于2015年6月30日期满，自2015年7月1日起，双方属不定期租赁关系，我所有权随时解除与你的不定期租赁；我方将按市国土房管局最新公布的房屋租金参考价或经第三方评估的租金价格，对上址房屋进行公开招租，请你积极参与竞标；如你方未能中标或不参与投标的，你我双方的不定期租赁关系自我所书面通知解除不定期租赁关系之日起正式解除；请你于正式解除租赁关系之日起30日内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空交回我所等。李志远已收到该通知。
2015年8月3日，越秀第三房管所向李志远发出《关于终止租赁关系暨收回房屋的通知》，内容为：双方签订的《广州市直管房租赁合同》已于2015年6月30日到期，到期后，双方未签订书面的租赁合同，但仍由你继续租赁使用，属于不定期租赁；现我所决定与你终止租赁关系，自本通知送达之日起，双方的租赁关系解除；请你收到本通知后10日内，将上址房屋腾空、交回钥匙，结清相关费用，并补交2015年7月1日至2015年7月31日的房屋租金差额（1775.5元/月），共1775.5元；从2015年8月1日起至你实际腾空交回房屋之日止，我所还将按《2014年广州市房屋租金参考价》（4356元/月）向你收取房屋占用费等。李志远于同日收到该通知。
因本案纠纷，越秀第三房管所于2015年9月9日向原审法院起诉请求判令：1、确认越秀第三房管所、李志远的租赁关系已于2015年8月3日解除；2、李志远将广州市越秀区建设横马路9号之一103房腾空交还给越秀第三房管所；3、李志远补交2015年7月1日起至2015年8月31日止的房屋租金差额3551元（差额为1775.5元/月）；4、李志远向越秀第三房管所支付从2015年9月1日起计至实际腾空交回房屋之日止的房屋占用费（按照2014年广州市房屋租金参考价,即4356元/月的标准计算）。
原审法院认为：越秀第三房管所、李志远之间的租赁合同约定的租期于2015年6月30日届满，双方没有续签合同，李志远继续使用承租房屋并缴纳租金给越秀第三房管所，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。越秀第三房管所已于2015年8月3日向李志远发出《关于终止租赁关系暨收回房屋的通知》，主张解除租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达李志远时即2015年8月3日解除。故越秀第三房管所要求确认双方之间的租赁合同关系于该日解除，符合法律规定，原审法院予以支持。基于租赁合同关系已解除，越秀第三房管所要求李志远将承租房屋腾空交回，合法合理，原审法院亦予以支持。租赁合同解除后至房屋交回越秀第三房管所之前，李志远仍使用了涉讼房屋，依民法之公平、等价有偿原则，则应参照房管部门公布的同期同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费给越秀第三房管所。至于2015年7月1日至2015年8月31日期间的租金或房屋使用费，李志远已按原合同租金标准2580.50元/月向越秀第三房管所交纳，越秀第三房管所亦予收取。据此，可视为双方就此达成一致并已实际履行完毕。现越秀第三房管所又主张应按广州市房屋租金参考价计算并补交其中差额，有违诚信，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，原审法院于2016年1月7日作出判决如下：一、确认广州市越秀区第三房屋管理所与李志远之间关于广州市越秀区建设横马路9号之一103房的租赁合同关系于2015年8月3日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，李志远（含同住人员）将广州市越秀区建设横马路9号之一103房腾空交还广州市越秀区第三房屋管理所。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，李志远向广州市越秀区第三房屋管理所支付2015年9月1日起至本判决发生效力之日止的上述房屋使用费（以建筑面积26.4平方米，按房管部门公布的同期同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计）；自本判决发生法律效力之次日起至腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费，由李志远按上述标准逐月计付给广州市越秀区第三房屋管理所。四、驳回广州市越秀区第三房屋管理所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由广州市越秀区第三房屋管理所负担20元，李志远负担30元。
判后，上诉人李志远不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋为住宅而非商铺，原审法院认定事实错误。原审认为涉案房屋应为商铺，但却未对认定涉案房屋为商铺做任何解释，同时，越秀第三房管所也未提供任何证据证明涉案房屋用途性质为商铺。相反，李志远在原审中提供的《房地产登记薄查册表》(房产登记号：统字13237号)显示涉案房屋使用性质为住宅而非商业。至于越秀第三房管所提交的《广州市直管房租赁合同》约定涉案房屋使用性质为商铺，只证明越秀第三房管所违反规划用途使用涉案房屋，并不能改变涉案房屋的使用性质。房屋使用性质的变更不仅涉及到城市规划、消防安全等各方面复杂因素，同时还牵涉到权利人对涉案房屋物权的行使内容，根据《物权法》的相关规定，不动产物权的变更应当进行依法登记并以登记的内容为准。本案中，不动产登记薄记载涉案房屋使用性质为住宅，原审法院却对该事实于不顾错误的认定涉案房屋属于商铺，显然是错误的没有任何事实依据。另外，涉案房屋有厨房和厕所，若属于商铺不可能存在厨房，这些证据均能证明涉案房屋属于住宅而非商铺。二、李志远依法对涉案房屋享有居住权应受法律保护。涉案房屋原为上世纪50年代，由广州市住宅公司为其职工建设的职工宿舍。李志远的父辈为广州住宅公司职工一直居住在涉案房屋。1964年，该公司将涉案房屋移交广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局接管，但并未改变涉案房屋作为广州住宅公司宿舍且由李志远家庭居住使用的事实，至今涉案房屋已经由李志远祖孙三代居住使用，且李志远的户口也落于此处。广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局接管只是为了特殊年代管理的需要，并不影响李志远几代人的对该房屋的居住使用。也即李志远居住使用该房屋是历史原因形成的，李志远依法对涉案房屋享有居住权(或者用益物权)。此外，涉案房屋属于李志远在广州的唯一居住用房，原审法院判决解除李志远与越秀第三房管所之间的租赁合同，无疑剥夺了李志远基本的生存权利。原审判决不仅不利于涉案房屋“物尽其用”造成资源浪费，同时也导致当事人双方之间的讼累，达不到“案结事了”的社会效果。综上所述，李志远上诉请求撤销原审判决第一、二、三项或者依法改判。
被上诉人越秀第三房管所答辩称：一、原审判决正确。二、李志远认为双方租赁合同到期后我方没有告知其参加公开招租的信息，但是一审法院已经审理查明我方于2015年1月19日向李志远发出了关于合同即将期满，我方对涉案房屋进行公开招租的通知，是李志远未按我方通知要求参加公开招租。三、涉案房屋是商业使用性质，并不是居住使用性质，不存在我方必须为李志远安排符合居住条件的房屋供李志远搬迁。双方签订书面的租赁合同是双方租赁行为的结果，李志远是颠倒了因果关系。因为有租赁行为的产生才会签订租赁合同，并不是签订了租赁合同才有的租赁行为。四、一审法院已经查明双方签订的租赁合同涉案房屋使用性质是非住宅，这是双方真实意思的表示是合法有效的。因此，不存在侵害了李志远的居住权。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。二审期间，上诉人李志远提交一份《个人名下房地产登记情况查询证明》即无房证明，证明其在广州没有自有产权房屋。被上诉人越秀第三房管所质证称：该证据与本案无关，双方签订租赁合同约定涉案房屋用途是非住宅而并非是住宅，如果李兆祥没有其他房屋居住，越秀第三房管所可以另行安排相当条件的房屋给其居住。
另查明，双方确认涉案房屋为2000年改造拆除新建，重建安置李志远后一直按照商铺标准出租给李志远计收租金并按商业标准计付水电费。
本院认为：因越秀第三房管所、李志远之间的租赁合同约定的租期于2015年6月30日届满，之后双方形成不定期租赁合同关系，越秀第三房管所有权随时主张解除合同，原审法院认定合同自越秀第三房管所解除通知到达之日即2015年8月3日解除，合法有据。
李志远以房屋用途为住宅而非商铺为由，认为其依法对涉案房屋享有居住权应受法律保护。因越秀第三房管所作为房屋管理的相关部门，在涉案房屋2000年拆除重建后一直将涉案房屋按商业用途出租给李志远使用，并按商铺租金标准计收租金等，其与李志远签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》亦明确约定出租涉案房屋是作商业用途。李志远在签订合同时清楚涉案房屋的用途且租金标准也是按照商业用途支付，合同履行期间亦未对此提出异议。至于李志远认为住房困难，可另行解决，但不能成为其拒不搬迁的理由。现李志远二审抗辩越秀第三房管所解除合同侵犯其居住权理据不足。故原审判令李志远（含同住人员）腾空交还涉案房屋，支付涉案房屋使用费并无不妥，可予维持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人李志远的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人李志远负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年五月三日
书 记 员 璩方慧