沈阳铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2014）沈铁民初字第00002号
原告：沈阳铁道物流集团有限责任公司，住所地：辽宁省沈阳市和平区民族路112号。
法定代表人：杨立，总经理。
委托代理人：赵志平，该公司职员。
委托代理人：刘小光，该公司职员。
被告：杨超，男，汉族，系发觉造型业主。
委托代理人：姜君，男，汉族，系发觉造型职员。
原告沈阳铁道物流集团有限责任公司诉被告杨超租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，依法由审判员张哲适用简易程序于2014年2月12日公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵志平，被告杨超到庭参加诉讼。2014年3月3日经沈阳铁路运输中级法院委托，由辽宁大学司法鉴定中心对被告提交的不动产租赁合同进行了司法鉴定。后因案情复杂转为普通程序，由审判员李喆担任审判长，与审判员陈冰、张哲组成合议庭，又于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵志平、刘小光，被告杨超及其委托代理人姜君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月1日，辽宁瑞心酒店集团有限责任公司（以下简称瑞心酒店）与被告签订不动产租赁合同，约定被告承租原告所有的位于沈阳市和平区民主路112号房屋，建筑面积73平方米，租期1年，自2012年12月1日起至2013年11月30日止，年租金5万元。2013年3月28日，瑞心酒店和原告的上级主管部门沈阳铁路局投资管理中心将此房屋的使用权划归原告使用管理，原告根据经营需要决定合同到期后收回房屋，并分别于2013年10月30日以口头、2013年11月19日和2013年12月6日以书面形式通知被告到期将房屋腾空返还，但被告至今仍拒不返还房屋。因此，请求判令解除双方签订的不动产租赁合同，判令被告立即腾空并搬出租赁房屋，判令被告双倍支付合同到期后继续占用房屋的占用使用费及煤气费、水费、电费、采暖费、物业管理费，由被告承担诉讼费用。
被告在庭审中辩称：一、双方签订的租赁合同租期为5年，因此合同尚未到期；二、合同约定的年租金为5万元，被告实际每年交纳6万元，多交的租金应退还被告；三、原告提前解除合同应赔偿被告装修、设备及经营等各项损失305800元。
原告在庭审中出示的证据、证明的事项、被告质证意见及本
院认证情况：
一、不动产租赁合同一份，证明瑞心酒店与被告签订的租赁合同租期为1年，于2013年12月1日到期。被告提出该合同不是其本人签名，所以不具有法律效力。经查，原告对该份合同上被告的签名不是被告本人所签并未否认，且被告对合同内容不予认可，因而该合同对被告不发生法律效力，故不予确认。
二、关于合同到期限期腾空房屋的通知两份，证明原告已于合同到期前通知被告不再续租，并要求被告腾空交还房屋。被告提出原告在合同没到期情况下将该通知贴到被告经营的发廊门上，影响了被告的正常经营。鉴于被告承认上述通知原告已向其送达，故应确认。
三、说明一份，证明被告是通过与其相邻的沈阳永鑫盛制冷空调净化设备有限公司将租金交给瑞心酒店。被告提出没有出具这份说明，上面的签字也不是被告本人所签。由于该份说明为复印件，被告对其内容不予认可，故不予确认。
四、现金收款凭证两份、缴款书、收据及证明各一份，证明瑞心酒店收取沈阳永鑫盛制冷空调净化设备有限公司的租金中包含被告交纳的租金，以及相关费用中包含沈阳永鑫盛制冷空调净化设备有限公司交纳的采暖费款项。被告提出该组证据为瑞心酒店内部财务票据，被告之前从未见过，不予认可。经查，该组票据及证明记载和证实的款项均发生于瑞心酒店与沈阳永鑫盛制冷空调净化设备有限公司之间，与本案及被告缺少关联，故不予确认。
五、司法鉴定意见书及鉴定费收据，证明被告提供的不动产租赁合同是虚假的，以及原告垫付鉴定费5500元。被告对司法鉴定意见书及收据本身没有异议，但提出合同交给被告时就是这样，合同如何打印出来的被告不清楚。双方对鉴定结论及鉴定费用均无异议，且鉴定程序、内容合法有效，应予确认。
六、会议纪要、交接记录及铁路房屋使用证各一份，证明被告承租的房屋已由铁路主管部门决定划归原告管理经营，并已办理交接手续。被告提出以上材料是铁路内部文件，与其无关。因被告对以上证据的真实性、关联性、合法性未表异议，应予确认。
七、现金收款凭证、缴款书及发票记账联各一份，证明瑞心酒店于2011年12月6日收取被告6万元租金已入账，2013年2月27日为被告办税开具了5万元发票。被告提出其每年都是按6万元交的租金，而不是5万元，且没有收到5万元的发票。经查，该组证据中现金收款凭证、缴款书可以证明被告于2011年12月6日交纳租金6万元，被告对此并无异议，予以确认；发票记账联可以证明被告于2013年2月27日交纳了2013年度的租金，被告只是对发票款额提出异议，对真实性未表异议，故应确认。
被告在庭审中出示的证据、证明的事项、原告质证意见及本院认证情况：
一、不动产租赁合同一份，证明被告与瑞心酒店签订的租赁合同租期为5年，现尚未到期。原告提出瑞心酒店从未与被告签订过5年期合同，交给被告的合同是1年期的且为一次打印形成，经司法鉴定该份合同没有证明效力。诉讼中，经原告申请由沈阳铁路运输中级法院委托辽宁大学司法鉴定中心对被告提交的该份合同（检材）的印章印文、朱墨时序、污损（篡改）文件等内容进行了鉴定。鉴定结论为：检材与样本上的“辽宁瑞心酒店集团有限责任公司”公章印文是由同一印章盖印；检材第7页上的“辽宁瑞心酒店集团有限责任公司”公章印文盖印在后，打印文字形成于先；检材第7页与其他页（尤其是1、2、5、6页）不是一次打印形成。鉴定分析与意见显示，检材第7页（盖有公章）纸页比较洁净，其他各页都有不同程度的污染，而且纸面均有疑似烘烤形成的纸面发黄，并且第1、2、5、6页的页面均出现了印制过程形成的多余墨点；在左右页边距、字行的平行与倾斜角度等特征上第7页与第3、4页相同，与1、2、5、6页明显不同。上述现象说明，检材第7页与其他页不是按正常秩序一次性制作的，尤其是第1、2、5、6页与第7页印刷特征明显不同，表明检材是保留有签字盖章的第7页更换其他相关印页变造而成。基于以上质证和鉴定意见，该份合同在真实性、合法性上存在重大疑点，故不予确认。
二、收据一份，证明被告于2011年12月6日交给瑞心酒店租金6万元，并以此证明被告每年交纳的租金都是6万元。原告对该份收据证明的收取租金情况无异议，但称共计收取被告两个年度的租金。原告无异议，对该收据予以确认。
三、清单一份，证明被告各项损失为305800元，原告提前解除合同应赔偿以上损失。原告提出清单所列损失为被告自行统计，不予认可。经查，该清单由被告单方出具，属于当事人陈述，原告不予认可，故不予确认。
四、证人孟××出庭作证，证明其于2012年秋季应被告委托到瑞心酒店代取租赁合同一份，并看到合同租期为5年。原告对证人孟××代取合同一事认可，但提出交给该证人的合同为1年租期而非5年租期。庭审时，该证人出庭作证并接受当事人质询，对于其证明的受被告委托到瑞心酒店代取合同一节，因原告认可，予以确认；对于其证明的看到所取合同为5年租期一节，原告不予认可，仅凭其证言不足以证明被告主张的事实，且该证人为被告朋友，与一方当事人存在利害关系，故对该证人关于看到所取合同为5年期的证言不予确认。
五、证人李×出庭作证，证明被告支付的租金都是经其手转交给瑞心酒店，被告每年交纳租金6万元。原告对证人李×的证言无异议。经查，该证人系与被告同租原告房屋的沈阳永鑫盛制冷空调净化设备有限公司业主，其出庭作证并接受当事人质询，原告对其证言没有异议，应予确认。
本院依据所确认的证据和当事人的陈述，认定以下案件事实：
2011年间，被告从他人手中兑得位于沈阳市和平区民主路112号（建筑面积70平方米）的“发觉造型”发廊进行经营，从而与房屋产权单位瑞心酒店建立了租赁关系。双方约定的年租金为5万元，被告于2011年12月6日和2013年2月27日分别向瑞心酒店交纳了2012年度和2013年度的租金，每年实际交纳租金为6万元，租金交纳至2013年11月30日。
2013年3月28日，瑞心酒店和原告的共同上级主管部门沈阳铁路局投资管理中心决定将该出租房屋划归原告经营管理，并办理了交接手续。2013年11月19日，原告沈阳铁道物流集团有限责任公司书面通知被告，租用的房屋于2013年11月30日到期后不再续租，要求被告于12月1日前将房屋腾空。被告以租期未到为由，至今仍使用该出租房屋，原告因此诉至本院。
诉讼中，原告申请对被告提交的不动产租赁合同进行司法鉴定，为此垫付鉴定费5500元。
本院认为，本案争议的焦点为双方约定的租赁期限是1年还是5年。从双方针对此争议出示的证据看，原告出示的租赁合同不是被告本人签字且未经被告追认，被告出示的租赁合同经鉴定真实性、合法性存在重大疑点，因而双方出示的租赁合同均不具有证明效力；被告方证人孟××出具的合同为5年期的证言，因其与一方当事人有利害关系而不能单独作为认定案件事实的依据；其证言也无法证明原告通过其转交给被告的合同与被告出示的合同为同一份合同。由此，双方对自己提出的事实主张均未能提供充足有效的证据加以证明，应各自承担相应的不利后果。基于以上原因，本院认定双方当事人未以书面形式确立租赁关系，双方之间已实际履行的租赁行为应视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人之间可以随时解除租赁合同，原告已在合理期限之前书面通知被告不再续租，故对原告要求被告腾空返还房屋的诉讼请求予以支持。被告在原告已通知其合同到期不再续租后应在合理期限内将房屋腾空返还，超出合理期限未返还则应按双方约定的租金标准支付占用期间的房屋使用费。对于原告提出的由被告双倍支付合同到期后占用房屋使用费及煤气费、水费、电费，采暖费、物业管理费的请求，因无事实依据不予支持。对于被告提出的多付租金问题，双方均认可约定的年租金为5万元，而双方出示的收据和证人李×的证言可以证明2012年度和2013年度被告交纳的租金均为6万元，被告多交纳的租金应从其应支付的使用费中扣除。对于被告提出的原告应赔偿其损失的抗辩意见，因其未提起反诉，故不予审理。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告沈阳铁道物流集团有限责任公司与被告杨超之间的租赁关系于本判决生效之日起解除；
二、被告杨超于本判决生效之日起30日内将租用的房屋腾空后返还原告沈阳铁道物流集团有限责任公司；
三、被告杨超向原告沈阳铁道物流集团有限责任公司支付2014年1月1日起至实际返还期间的房屋使用费，其中应当扣除被告多交的租金2万元，支付标准按年租金5万元计算；
四、驳回原告沈阳铁道物流集团有限责任公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元及鉴定费5500元，由被告负担，于本判决生效之日向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳铁路运输中级法院。
审判长 李 喆
审判员 陈 冰
审判员 张 哲
二〇一四年七月三日
书记员 管晓彤
本案判决所依据的法律
《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。