广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钦民一终字第124号
上诉人（一审原告）秦维琨。
上诉人（一审原告）曾丽荣。
上述上诉人的委托代理人何华彬，广西华际律师事务所律师。
上述上诉人的委托代理人曾学成，广西华际律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）钦州市皇庭房地产开发有限公司，住所地广西钦州市永福东大街钦州市总工会大楼二楼。
法定代表人郑康雄，该公司经理。
委托代理人邓光，广西政大律师事务所律师。
委托代理人陈泳伶。
上诉人秦维琨、曾丽荣因与被上诉人钦州市皇庭房地产开发有限公司（以下简称皇庭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2013）钦北民初字第1190号民事判决，于2014年1月2日提出上诉，本院于2014年2月10日立案受理后，依法组成合议庭于2014年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人秦维琨、曾丽荣的委托代理人何华彬、曾学成、被上诉人皇庭公司的委托代理人邓光、陈泳伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2011年10月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》各一份，约定：“出卖人钦州市皇庭房地产开发有限公司，买受人秦维琨、曾丽荣，地址广西灵山县灵城镇西门街9号；买受人购买商品房为本合同第一条规定的项目中的第B4#一单元01号房；该商品房用途为商业，总价款1050468元；出卖人应当在2012年6月16日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房单体竣工验收合格；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日……（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款价的1%赔偿买受人损失……3、买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人按日支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的3%；买受人应按《入伙通知书》中确定的入伙日起5日内（验收期限）前来验收所购房产，非出卖人原因，买受人截至2012年6月12日止未收到《入伙通知书》的，则买受人应当在本合同约定的最迟交付日期（即2012年6月16日）前主动与出卖人沟通房产交付使用，并于前述交付日期前到房产所在地接受所购房产，否则，视为出卖人已按期交付房产；若出卖人按照相关法律规定及本合同约定将具备交付条件的房屋交付买受人，买受人除非有法定理由，不得拒绝受领，否则，视为交付”等内容。以上合同约定买卖的房屋，系皇庭御珑湾B4栋楼房。合同订立后，原告支付了首付及办理按揭贷款交清了全部房款。2011年11月25日，建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位对该房屋进行了验收，结论为工程质量验收合格。2012年6月12日，被告按照原告提供的地址寄送《入伙通知书》，但原告以被告交付的房屋未达到合同约定的交付条件及法定交房条件为由没有接收所购买房屋，该房屋至今未办理房地产权属证书。原告于2013年8月15日向该院起诉，要求被告向原告支付逾期交房违约金89289.78元（暂计至起诉之日止，以后的违约金按照实际交付之日以此类推计算）；支付逾期办理房产证违约金31514.04元。
一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点在以下两个方面：一、被告向原告交付的商品房是否符合交房条件。原告认为本案的房屋消防、绿化、人防等方面未经验收合格，不符合交房条件，即不符合综合验收合格的条件；被告认为双方签订合同约定被告交付房屋的条件是该商品房单体竣工验收合格，而不是综合验收合格，因此，其交付的商品房已符合交房条件。该院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，当事人意思表示一致，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效合同。原、被告双方在签订的《商品房买卖合同》中列举了五种交房条件，即：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房单体竣工验收合格。而双方约定的是第5种交房条件，即该商品房单体竣工验收合格。2011年11月25日，建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位对该房屋进行验收，结论为合格，故被告向原告交付的房屋已符合交房条件。合同订立后，原告已履行了付款义务，被告也按约定根据原告提供的地址寄送《入伙通知书》通知其接收房屋，履行了通知义务，根据《合同补充协议》第11条约定，出卖人按照相关法律规定及合同约定将具备交付条件的房屋交付买受人，买受人除有法定理由，不得拒绝受领，否则，视为交付。双方在交房过程中，原告因细节问题与被告未能达成一致意见，应另行处理，不能成为拒绝接收房屋的理由，本案房屋应视为交付。因此，原告以本案房屋不符合综合验收合格的交房条件为由，主张被告支付逾期交房违约金证据不足，该院不予支持；二、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，由于出卖人的原因，在商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。而依双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则将承担违约责任。但原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未约定商品房工程竣工验收备案的期限。被告已于2013年8月15日向行政主管部门提交工程竣工备案，虽明显迟于《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定的期限，被告该行为是否违反了相关行政法规的规定，应由县级以上地方人民政府建设行政主管备案部门对其进行行政处理，被告该行为并不属于合同的违约行为。办理房产证系买受人的法定义务，出卖人有义务将由出卖人提供的权属资料报登记机关备案，被告在工程竣工验收合格后未及时将权属资料报登记机关备案，不存在双方签订的合同中第十五条约定的违约行为，不应承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：驳回原告秦维琨、曾丽荣的诉讼请求。案件受理费2716元，减半收取1358元，由原告秦维琨、曾丽荣负担。
上诉人秦维琨、曾丽荣上诉称：一、一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人在合同第八条第5点明确约定商品房的交付条件为“该商品房单体竣工验收合格”，根据城市房地产管理法、消防法、城乡规划法、建设工程质量管理条例等法律法规的规定，商品房单体竣工验收合格不仅指建设工程质量竣工验收合格，同时也包含了规划、消防、市政配套设施、供水、供电、供气、排水等系统工程也必须验收合格。未具备《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》规定相关内容的房屋是不能交付使用的。被上诉人只提供了《建设工程质量竣工验收意见书》，这只证明该栋商品房的主体建筑结构质量合格，但其他的建筑规划、市政配套等均未有其他相关验收合格证明。而《建设工程质量竣工验收意见书》是由被上诉人自己组织的验收，没有公信力，不能作为工程竣工验收合格的依据，据此交房不符合合同约定的交付条件。因此，上诉人交付的商品房不符合约定的交房条件及未满足基本的居住、经营的环境和使用标准，同时不符合法律法规的规定，上诉人有权拒绝接收。一审以被上诉人提供了《建设工程质量竣工验收意见书》，房屋已经通过单体竣工验收合格为由认定商品房符合交房条件是错误的；二、被上诉人没有进行备案登记，没有完成初始登记，导致上诉人不能及时办理房产证，过错在被上诉人，被上诉人应承担延迟办理初始登记导致上诉人不能及时办理房产证的违约责任。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，建设单位应当在工程竣工验收合格之日起15日内向县级以上人民政府建设行政主管部门备案。工程竣工验收时间为2011年11月25日，按规定，被上诉人申请工程竣工验收备案的时间应为2011年12月11日前，但被上诉人在2013年8月15日才办理备案手续。由于被上诉人没有及时办理备案手续，导致上诉人无法及时办理房产证，被上诉人实质上未尽到约定的协助义务，构成对合同的根本违反，一审未认定被上诉人构成根本违约是错误的。请求：一、撤销原判；二、改判支持上诉人的一审诉讼请求，即被上诉人支付逾期交房违约金89289.78元（暂计至起诉之日止，以后按实际交付之日类推计算）；支付逾期办理房产证违约金31514.04元。
被上诉人皇庭公司答辩称：一、上诉人没有分清单体竣工验收与综合验收的区别。单体竣工验收属于建筑工程分项验收一环，属于勘察、施工、设计、监理等单位组织的验收，不涉及消防、绿化、环保、道路等配套工程的验收。国务院在2004年已取消了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目，即现在一般不采取综合验收这一方法，对于开发商交付房屋时是否必须通过综合验收，广西及钦州均没有相关的规定；房地产开发项目经常分期建设、分期验收、分期交付，无需通过整个建设项目的综合验收；二、本案的交房条件是该商品房单体竣工验收合格，而不是综合验收合格。根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定，房屋无需通过综合验收也可交付使用。故本案房屋符合交付条件。上诉人收到被上诉人的收房通知后，拒绝接收房屋没有合法依据，由此引起的延期收房责任应由其自行承担；三、办理房产证是买受人的法定义务，被上诉人只有协助义务。根据合同约定，被上诉人在竣工验收备案后90日内将应由被上诉人提供的权属登记资料报登记机关备案后，才到办理房产证的环节，但目前尚未到此环节。另外，缴纳契税等均属于上诉人的法定义务，但上诉人不收房，不履行法定义务，不授权被上诉人代办，即使被上诉人已将权属登记资料报备也无法办理房产证，故将逾期办证责任完全归责于被上诉人明显加重被上诉人的义务，没有法律依据；四、本案是商品房买卖合同纠纷，应严格按照合同法及城市房地产管理法等相关法律进行处理，充分尊重当事人的意思表示，而不能断章取义套用部门规章和地方出台的办法进行处理。被上诉人如违反行政管理规定的，可能引起行政管理上的责任，但与诉讼上的违约责任不能等同。综上，一审判决正确，上诉人的上诉没有依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审诉讼过程中，上诉人提供了以下证据：1、钦州市公安局巡逻（城区）警察支队七号警务站《警务站接处警登记表》复印件一份，证明2012年6月16日交付房屋的时候，被上诉人因上诉人不交物业费而拒绝交付房屋。2、钦州市工商行政管理局于2014年2月28日出具的证明上诉人等七业主于2012年8月2日向该局投诉，该局口头建议业主通过司法途径解决的《证明》一份及落款人为上诉人等人、落款时间为2012年7月16日的《投诉书》复印件一份，证明因被上诉人违反约定，上诉人向工商管理部门投诉；3、上诉人于2013年11月13日向税务局交纳契税、印花税的《税收通用完税证》一份、被上诉人于2011年10月21日出具的收取上诉人交纳登记费等费用的《收据》一份，证明上诉人按规定交纳了相关的契税、登记费等税费，但至今未能办理房地产权属证书，被上诉人应承担违约责任。被上诉人质证认为，对于证据1，因上诉人没有提供原件，也没有提供复印件的来源证明，因此，对其真实性不予认可。且该证据登记的上诉人信息与一审时上诉人提供的个人信息不符，不能证明报警人是上诉人。对于证据2，该份证据不能证明上诉人的证明目的；对证据3的真实性没有异议，但上诉人是在向一审法院起诉后才向税务局交纳契税、印花税，不能证明被上诉人违约，且由于上诉人拒收房屋，未能办理房地产权属证书不属被上诉人违约。
本院认为，对于上诉人提供的证据1，因上诉人没有提供证据原件或证据的来源证明，且该证据材料的内容载明发生纠纷时间是2012年6月26日，因此，不能证明上诉人主张的2012年6月16日被上诉人因上诉人不交物业费而拒绝交付房屋的事实。而且，在一审诉讼中，上诉人是以被上诉人交付的房屋不符合合同约定的交付条件，上诉人有权拒绝接收房屋为由提起诉讼，并没有以双方发生物业费纠纷，被上诉人拒绝交付房屋的这一诉因提起诉讼。对于证据2，钦州市工商行政管理局仅证明上诉人等人向该局投诉，但不能证明投诉的内容；落款日期为2012年7月16日的《投诉书》复印件没有证据来源证明，不能证明该《投诉书》就系当时上诉人向钦州市工商行政管理局投诉的书函。因此，也不能证明上诉人的证明目的。对于证据3，被上诉人对其真实性没有提出异议，且有原件核对，该证据可作为认定案件事实的依据。
本院综合诉辩双方的意见，上诉人对一审查明的事实有以下异议：上诉人认为一审判决认定“2011年11月25日，建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位对该房屋进行了验收，结论为工程质量验收合格。”及“2012年6月12日，被告按照原告提供的地址寄送《入伙通知书》”错误。上诉人认为，在《建设工程质量竣工验收意见书》上盖章的单位其中之一是被上诉人，其他的施工、勘察、设计、监理单位与被上诉人存在利害关系，且设计单位只盖公章而无落款日期，施工、勘察、监理等单位的落款日期笔迹完全一致，不能确定该验收意见书是否真实，该意见书不能作为认定涉案商品房已经竣工验收合格的依据。因此，一审认定涉案商品房在2011年11月25日已验收合格是错误的。涉案商品房竣工验收的时间应当是被上诉人办理竣工验收备案登记的时间；被上诉人没有按合同约定的地址将《入伙通知书》送达给上诉人，因此，上诉人不知道办理入伙的条件。
对于争议的事实，上诉人没有提供新证据。
被上诉人对一审认定的事实没有异议。
在二审庭审中，针对上诉人提出的异议，本院当庭向当事人进行了释明，上诉人的代理人表示庭后征求上诉人的意见后才确定是否申请对笔迹进行司法鉴定，但庭后上诉人没有提出司法鉴定申请。
本院认为，上诉人虽然对参加竣工验收的施工、勘察等单位落款日期的笔迹提出异议，但经本院当庭释明，上诉人未提供证据证明其主张，因此，上诉人在庭审中提出的《建设工程质量竣工验收意见书》不真实，不能作为认定涉案商品房已经竣工验收合格的依据，涉案房屋系在被上诉人办理竣工验收备案登记时才竣工验收的主张因证据不足，本院不予采信。一审认定涉案工程于2011年11月25日竣工验收合格正确。关于上诉人是否收到《入伙通知书》的问题，上诉人作为原告向一审法院提起诉讼时，在《民事起诉状》中明确承认2012年6月14日，被上诉人通过快件方式将入伙通知书寄送给上诉人。上诉人在二审庭审中提出没有收到《入伙通知书》但未提供足以推翻其在起诉状中的承认，因此，上诉人主张没有收到《入伙通知书》没有事实依据，本院不予采信。
综上分析，一审查明的事实除“买受人购买商品房为本合同第一条规定的项目中的第B4#一单元01号房”有误外，其他事实属实，本院予以确认。
另外查明，上诉人购买的商品房为被上诉人开发建设的皇庭御珑湾第B4#二单元01号房。2011年10月21日，被上诉人收取上诉人交纳登记费等费用。2013年11月13日，上诉人向涉案房地产所在地的税务局交纳契税、印花税，取得《税收通用完税证》。
综合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、被上诉人交付的房屋是否达到法律及合同约定的交付使用条件，上诉人是否有权拒收，被上诉人是否应承担违约责任；二、被上诉人是否应承担逾期办理房地产权属证书的违约责任。
本院对本案综合评判如下：
关于被上诉人交付的房屋是否达到法律及合同约定的交付使用条件，上诉人是否有权拒收，被上诉人是否应承担违约责任的问题。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年6月16日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房单体竣工验收合格。因此，双方对商品房交付条件明确约定为该商品房单体竣工验收合格。该条款未违反国家法律、法规的强制性规定，为有效条款，对合同双方均有约束力。施工、勘察、监理、设计、建设等单位对涉案商品房工程的地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气、建筑节能等进行逐套竣工验收并于2011年11月25日出具了《建设工程质量竣工验收意见书》，结论为涉案商品房工程竣工验收合格。上诉人上诉提出被上诉人提供的《建设工程质量竣工验收意见书》是由被上诉人组织验收，其他参加验收单位与被上诉人有利害关系，因此，该竣工验收意见书不能证明交付的商品房经竣工验收合格。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款的规定和参照国务院住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条的规定，建设工程竣工验收由建设单位组织验收。在诉讼中，上诉人未提供证据证明涉案商品房工程被工程竣工验收监督管理部门、建设主管部门（备案机关）责令停止交付使用、重新组织竣工验收，因此，上诉人上诉提出的《建设工程质量竣工验收意见书》不能作为工程竣工验收合格的依据，涉案商品房未经竣工验收合格的主张没有事实和没有法律依据，本院依法不予采信。上诉人主张被上诉人交付的商品房的相关消防、绿化、规划、市政配套等工程没有验收合格，即没有进行综合验收合格，上诉人有权拒收。本院认为，双方在《商品房买卖合同》第八条明确约定了交付商品房的条件为该商品房单体竣工验收合格，将综合验收合格等排除在交付的条件之外，因此，上诉人主张交付的商品房必须进行综合验收合格没有合同的依据，也没有法律依据。对于被上诉人交付商品房时是否必须取得备案机关的《工程竣工验收备案表》的问题，法律法规对此没有明确的规定，涉案房地产所在地的地方人民政府也没有相关规定，因此，上诉人提出的被上诉人必须取得《工程竣工验收备案表》后才能交付房屋的主张不符合合同的约定，也没有法律依据，本院不予采信。上诉人在《民事起诉状》中承认被上诉人于2012年6月14日将《入伙通知书》邮寄给上诉人，被上诉人履行了交付的通知义务。因此，上诉人主张被上诉人没有履行交付的通知义务没有事实依据。综上，上诉人于2012年6月16日交付涉案商品房时符合双方合同约定的交付条件，而且，被上诉人也按照合同的约定履行了交付的通知义务。上诉人关于涉案商品房未经竣工验收合格、未取得建设部门的《工程竣工验收备案表》，不具备交房条件的抗辩理由不能成立，上诉人以被上诉人交付的房屋不符合合同及法律规定的交付条件为由拒收房屋并主张被上诉人承担违约责任没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
关于被上诉人是否应承担逾期办理房地产权属证书的违约责任的问题。本院认为，双方在合同中没有明确约定办理房地产权属证书登记的期限。在履行合同过程中，上诉人以被上诉人交付的房屋不符合合同约定的交付条件为由拒绝接收房屋，上诉人至今没有实际接收房屋，即房屋至今未实际交付使用。因此，上诉人主张房地产权属证书至今未能办理是因被上诉人的原因所致没有事实依据。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，上诉人主张被上诉人承担逾期办证违约金没有合同和法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由因证据不足，依法不予采信。上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审案由定性不当，应予纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2716元，由上诉人秦维琨、曾丽荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶枝仁
审 判 员 文其谦
代理审判员 李秋华
二〇一四年六月四日
书 记 员 苏 芸