湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民三终字第553号
上诉人（原审被告）永州市银海房地产开发有限公司。
法定代表人谭显明，系该公司董事长。
委托代理人杨绪龙，系该公司职员（特别授权）。
被上诉人（原审原告）宋争文。
上诉人永州市银海房地产开发有限公司（以下简称银海房地产公司）与被上诉人宋争文因商品房买卖合同纠纷一案，不服永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第289号民事判决，于2015年8月12日通过一审法院向本院提出上诉。永州市冷水滩区人民法院于同年11月11日移送案卷，本院于同日立案受理本案，依法由审判员李振湘担任审判长，与审判员郑冬平、李飞组成合议庭，于2015年12月1日在本院第三审判庭公�开庭进行审理。代理书记员唐莉担任记录。上诉人银海房地产公司的委托代理人杨绪龙，被上诉人宋争文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年12月24日，原告与被告经协商一致签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告在冷水滩区凤凰园湘跃路段开发的银海花园昌兴幢1405号房屋一套，建筑面积为132.66平方米，单价为1987.24元／平方米，房屋总价款263627元。原告签订合同时交纳全部房款的30%，即79627元，剩余购房款184000元通过银行按揭支付；被告需在2011年12月31日前交房，交房之日起360个工作日内办理房屋产权证以及土地使用证，即被告应当于2013年5月29日前为原告办理房屋所有权证以及土地使用证，并发放给原告，办理证件所需的税、费均由原告承担。逾期未办理的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。2011年5月23日，原告向被告交纳了交纳房款101353元，2012年4月28日，原告向被告交纳了交纳房款79627元。2011年12月16日交纳了产权登记所需的相关税、费11010元，被告分别向原告开具了销售不动产统一发票。被告按合同的规定于2011年12月31日将房屋银海花园昌兴幢1405号交付给原告使用。根据合同的规定，被告应在2011年12月31日之后的360个工作日内，即2013年6月14日前将房屋所有权证、土地使用权证办理并交付给原告。但本案被告至今没有为原告办理房屋所有权证和土地使用权证。原告以被告逾期办理土地使用权证并要求被告支付违约金为由，向一审法院提起诉讼。
原判认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。原告在合同签订后向被告交纳了全部购房款，被告�按约定在2011年12月30日将该房屋交付给原告使用，原告的房屋产权证和土地使用权证，由被告在交房之日起360个工作日内向当地的产权登记部门申请登记并发放给原告，但被告至今没有将房屋所有权证和土地使用权证办妥给原告，违反了合同的约定，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告认为其未能按合同的约定办妥房屋所有权证和土地使用权证的过错责任在于原告、未能办理两证的原因在于原告与一些不可抗力的因素等观点，证据不足，其理由不能成立，依法不予采纳。被告至今没有办理房屋所有权证和土地使用权证。按合同约定从2011年5月23日至2014年11月17日起诉期间逾期办证的违约金应为62875元，原告的诉讼请求只要求被告承担违约金10000元，这是原告对自己诉讼权利的处分，符合法律规定，依法予以支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，判决：一、限被告永州市银海房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告宋争文支付违约金人民币10000元；二、限被告永州市银海房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内原告宋争文办理所购银海花园昌兴幢1405号房屋所有权证和土地使用权，并交付给原告宋争文。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告永州市银海房地产开发有限公司负担。
宣判后，原审被告银海房地产公司不服，上诉称：1、被上诉人知道自己权利被侵害的时间应该是2012年2月17日，至其提起诉讼已过两年零四个月，本案已过诉讼时效；2、上诉人开发的“银海花园”项目属永规建发（2009）24号文件的清理范围，上诉人未能按合同约定时间办理土地使用权证应属政府行政行为所致，属于法律规定的不可抗力情形，上诉人在本案中没有过错；3、上诉人已为被上诉人办理房屋产权证，房屋占用范围内建设用地使用权已经归于被上诉人名下，不存在侵犯被上诉人合法权益的行为；4、被上诉人没有按时交付办理土地权属证书的相关证明文件和手续，应当承担全部过错责任；请求二审法院撤销原判，改判上诉人不予支付被上诉人延期办理土地使用权证的违约金10000元。
被上诉人宋争文则以“一审认定事实清楚，上诉人的上诉无事实和法律依据”为由进行答辩，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。
除�审查明的交房以及办理房屋所有权证、土地使用权证的时间外，二审查明的事实与一审查明的其他事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
二审另查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在农历2011年12月31日前向买受人交付商品房。2009年6月29日，永州市规划建设局、永州市监察局、永州市房产局联合下发的［永规建发（2009）24号］《永州市房地产开发中违规变更规划调整容积率问题专项治理工作实施方案》的文件要求：“对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理”，并在清理过程中对被清理房地产企业停止办证工作。申请人开发的“银海花园”小区属于被清理的范围之内。2013年4月15日，永州市工程建设领域突出问题专项治理工作领导小组办公室出具永专治办解函（2012）8-3号《解冻�》：银海房地产公司已按规定补缴齐银海花园项目西区调整容积率应补缴的土地价款，请按程序对其开发建设的银海花园项目西区予以办理国土分户等有关手续。银海花园项目调整容积率并没有得到有关部门同意。
本院认为：本案争议的焦点有三，一、本案是否已过诉讼时效；二、上诉人逾期办证是否存在不可抗力情形，是否应承担违约责任；三、被上诉人有无过错。
（一）向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为二年。双方合同约定上诉人需在交房之日起360个工作日内办理房屋产权证以及土地使用证，双方约定的交房时间为农历2011年12月31日，但农历2011年12月并无31日，按惯常推断本院认定交房时间为农历2011年12月最后一天，即2012年1月22日（除夕）。众所周知，360个工作日并不等同于360日，按每周5个工作日计算，360个工作日即为72周504天，故合同约定办理产权证书的最后期限为2013年6月9日，被上诉人于2015年1月26日向一审法院提起民事诉讼尚在两年时效期内。另一方面，上诉人在一审法院并未以已过诉讼时效为由进行抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定的规定，其主张亦不应得到支持，故上诉人提出“本案已过诉讼时效”的上诉理由，本院不予支持。
（二）合同履行中的不可抗力是指不能预见、不能避免的突发事件，上诉人明知调整容积率应经有关部门审批，仍违反有关规定，擅自调整容积率，应当预见到其违法行为可能会受到政府有关部门的行政处罚，这与不可抗力的特征不符，上诉人不能援引不可抗力条款而免责。房地产开发商负有办理权属证书的义务，取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，办理权属证书也是合同法的基本原则即诚实信用原则的要求，从本案事实来看，逾期办证是上诉人未经有关政府部门批准，擅自调整容积率，自身存在违法行为，故上诉人理应承担相应的违约责任。《永州市房地产开发中违规变更规划调整容积率问题专项治理工作实施方案》是政府内部关于清理擅自变更容积率的工作方案，属政府内部行为，并非上诉人逾期办证的原因。故上诉人银海房地产公司提出“未能按合同约定时间办理土地使用权证应属政府行政行为所致，属于法律规定的不可抗力情形，上诉人在本案中没有过错”的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
（三）上诉人银海房地产公司并未提供被上诉人没有按时交付办理土地权属证书的相关证明文件和手续的证据，且办理权属证书需被上诉人提供的证明文件，通常只是购买人的户籍身份信息、家庭成员信息这些简单�证明文件，作为购房户的被上诉人没有怠于提供证明文件和办理权属证书的必要，故上诉人提出“被上诉人没有按时交付办理土地权属证书的相关证明文件和手续，应当承担全部过错责任”的上诉理由，既无证据证实，亦与常理不符，本院亦不予采信。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元，由上诉人永州市银海房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李振湘
审 判 员 郑冬平
审 判 员 李 飞
二〇一五年十二月二日
代理书记员 唐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。