河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀01民终9067号
上诉人（原审原告、反诉被告）：石家庄商务外贸中等专业学校（更名为石家庄户外休闲运动中等专业学校），住所地河北省石家庄市桥西区红旗大街汇新路4号。
法定代表人：张文山，该学校校长。
委托诉讼代理人：王娟蕊、周琳，河北信联律师事务所石家庄分所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：石家庄市东五里实业公司，住所地河北省石家庄市桥西区红旗大街585号。
法定代表人：王秀生，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈永宪，公司员工。
委托诉讼代理人张晓丽，石家庄市桥西国安法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：石家庄市桥西区红旗街道办事处�五里村民委员会，住所地河北省石家庄市桥西区红旗大街585号。
法定代表人：陈令军，该村委会主任。
委托诉讼代理人：王笑，村委会工作人员。
委托诉讼代理人：张晓丽，石家庄市桥西国安法律服务所法律工作者。
上诉人石家庄商务外贸中等专业学校（简称商务外贸学校）因与被上诉人石家庄市东五里实业公司（简称东五里实业公司）、被上诉人石家庄市桥西区红旗街道办事处东五里村民委员会（简称东五里村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2015）西民初字第01582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
商务外贸学校上诉请求：1、依法撤销（2015）西民初字第01582号民事判决，改判或发回一审法院重审。2、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人委托评估机构对涉案建筑物进行评估作价，合法有效，被上诉人应当给付上诉人回购款603.08万元，一审法院判决被上诉人给付上诉人464486.7元回购款明显不当，属认定事实错误。二、一审判决上诉人应支付被上诉人租金及利息无理无据。三、被上诉人主张租金及利息已过诉讼时效。
东五里实业公司、东五里村委会辩称：一、评估报告不能作为定案的依据，评估报告的评估范围、评估依据标准、评估机构都是上诉人私自自行委托，评估报告的基础是错误的。依据双方签订的协议，到期以后的地上建筑物自然归东五里村委会所有，不应当进行评估。二、被上诉人主张的租金及利息是依据双方的协议及租金交纳票据计算而来，真实成立。
东五里实业公司、东五里村委会向一审法院起诉请求：1、被告按照房地产估价报告履行合同给付原告赔偿金值603.08万元。2、诉讼费由被告承担。
商务外贸学校向一审法院反诉请求：1、被反诉人支付拖欠土地租赁费149907.65元，及迟延支付违约金465605.66元。2.被反诉人支付违约金30万元。3、承租场地内建筑物无偿归反诉人所有，被反诉人无条件腾清交付所租场地，并承担违约责任。4被反诉人承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：一、原告曾用名石家庄市专业外贸学校、石家庄商务外贸专修学院。1995年3月18日原告与被告东五里实业公司签订了场地租地合同，合同约定：原告租赁被告东五里实业公司的土地建石家庄市专业外贸学校。地址位于石家庄市××大街××路××号，具体位置及四至为东西路南电脑商标有限公司东临地块，北至马路中心红线长123.5米，宽160.1米，总面积7422.3平方米，电脑商标南长135.35米宽21米，总面积2842.35平方米，共计折合15.4亩。同时该合同约定租期为20年，在租赁期间，原告可根据自己建校需要自行设计自行建造，校舍产权归原告所有，租金每年每亩6000元，每年递增3%，租期期满后，原告拥有优先权，可继续租用，若被告东五里实业公司不再租给原告该地块，则被告东五里实业公司必须按评估权威部门所评价价格购买该地块的建筑物。被告东五里实业公司为被告东五里村委会的经济实体。二、合同签订后，双方均予以履行，2013年6月1日，原告与英华艺术学校签订了房屋租赁合同，将教学楼的二、三层，宿舍楼、办公楼、平房教学区、宿舍区、食堂等校舍租给英华艺术学校，租期一年，租金70万元。2013年6月6日，原告与英华艺术学校又重新签订协议名为联合办学协议，约定原告将自有的学校教学楼二层、三层、宿舍楼、后院平房、西楼三层租给英华艺术学校，租金每年80万元，租期自2013年6月1日至2014年5月31日。2015年3月17日，被告东五里村委会向原告出具场地租赁合同期满解除通知书，表示不再与原告续约。2015年4月10日，原告委托河北永信瑞安房地产评估有限公司对原告所建房屋价值进行评估，评估价值为603.08万元。2015年5月7日，被告东五里村委会再次向原告出具场地租赁合同期满限期腾清通知书，通知原告限期腾清租赁场地。2015年5月20日，被告东五里村委会向原告出具通知一份，通知原告自2015年5月20日不再向原告供水、供电，当时英华艺术学校仍在继续租用原告校舍，故引发英华艺术学校上访事件，2015年6月12日经桥西区信访局联合区法院、区司法局、红旗街道办事处、东五里村委会协调，对该事件进行了处理，东五里村委会恢复供水、供电，英华艺术学校限期4个月迁移新址。
一审法院认�：被告东五里实业公司与原告于1995年3月18日签订的场地租赁合同为双方真实意思表示，本院对此予以确认。被告东五里实业公司系被告东五里村委会的经济实体，其所签订的合同对被告东五里村委会具有同等约束力。双方签订的租赁合同期限为20年，已于2015年3月17日期满，被告明确表示不与原告续签合同，故双方合同已期满自动解除，被告应按照合同约定回购原告在土地上所建建筑物。本案中，双方主要争议焦点在于建筑物的价值。原告单方委托河北永信瑞安房地产评估有限公司对原告所建房屋价值进行评估，评估价值为603.08万元，二被告对此不予认可。但二被告并未就争议建筑物向法院申请委托评估机构重新评估，而原告对建筑物的评估价值为房屋重置价值，综合本案情况，根据合同约定，被告应向原告赔偿的建筑物价值应为扣除建筑物使用年限后的残值。故�告提供的评估报告评估标准错位，本院对603.08万元的建筑物价值不予认定。原告称其建筑面积为7239.25平方米，其中砖混结构建筑面积6782.83平方米，二被告认可砖混结构面积为4500平方米。经本院查实，原告所建建筑均未办理相关建设审批手续，也未取得房屋产权证书，故原告的所有建筑均属非法建筑，本不应受到法律保护，但为了解决双方矛盾，定纷止争，维护社会和谐稳定，考虑到社会影响，本院对二被告认可的4500平方米砖混结构面积做出处理，按照砖混结构建筑物使用年限50年计算，原告已经使用20年，折旧率为40%，剩余价值60%，按照每平方米400元计算，二被告应给付原告建筑回购款108万元。二被告反诉称原告违约转租，建筑物应无偿归二被告所有，并赔偿二被告30万元违约金。因双方合同并未约定原告不得转租，且合同第六条第五项约定的“私毁合同�也未明确相关情形，属于对违约条款约定不明，故二被告该项反诉主张，本院不予支持。关于二被告主张的原告欠交租金149907.65元，迟延支付利息465605.66元，被告提供的详细的计算数据及证据可以证实，原告对此不予认可，应当提供证据，现原告未能提供证据证实其已完全履行了租金交纳义务，故对二被告该项反诉主张本院予以支持。原告应当支付二被告所欠租金及利息共计615513.31元，该款项可在二被告向原告支付建筑物回购款中予以扣除，故二被告仍需向原告支付建筑物回购款464486.69元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告石家庄商务外贸中等专业学校于本判决生效之日起三十日内将所租赁二被告的土地上的院落及建筑物内的物品全部腾空后将租赁土地交付给二被告；被告石家庄市东五里实业公司、石家庄市桥西区红旗街道办事处东五里村民委员会于原告交付所租赁土地之日起十日内给付原告石家庄商务外贸中等专业学校租赁土地上的建筑物回购款464486.7元；二、驳回原告石家庄商务外贸中等专业学校其他的诉讼请求；三、驳回被告石家庄市东五里实业公司、石家庄市桥西区红旗街道办事处东五里村民委员会其他的反诉请求。本案受理费54016元，由原告石家庄商务外贸中等专业学校负担，反诉费6478元，由被告石家庄市东五里实业公司、石家庄市桥西区红旗街道办事处东五里村民委员会负担。
本院二审期间，上诉人提交《外贸学校应交租赁费实交租赁费明细》、刘印增、李改群的证人证言及租赁费收款收据等证据，用以证明上诉人租赁费已按时全部结清。被上诉人对上诉人提交的证据不认可，称不具有真实性。上诉人二审提交的《外贸学校应交租赁费实交租赁费明细》及证人证言未在一审提交，但不属于二审新证据，该《外贸学校应交租赁费实交租赁费明细》的证明力较弱，不足以否认被上诉人提交的《外贸学校租费、利息欠费明细》及1995年至2014年租金、利息详细计算数据的真实性。其他事实与原审查明基本一致。
本院认为：上诉人委托评估机构对租赁场地上建筑物的评估价值为重置价值。因被上诉人回购租赁场地上建筑物并非用于开办学校，故评估价值不能作为本案认定事实的依据。被上诉人回购建筑物的价值应为扣除建筑物使用年限后的残值。被上诉人认可租赁场地上砖混结构建筑物的面积为4500平方米，砖混结构建筑物非生产用房使用年限为50年，上诉人已使用20年，折旧率为40%，剩余价值为60%，按照每平方米400元计算，被上诉人向上诉人支付回购款为108万元，一审对回购款的认定方式及数额正确，应当予以支持。被上诉人为向上诉人主张欠付的租金及迟延支付的利息，提供《外贸学校应交租赁费明细》、《外贸学校交付租赁费明细》、《外贸学校租费、利息欠费明细》及1995年至2014年租金、利息详细计算数据等证据予以证实，上诉人虽提交反证但不足以否认上述证据的真实性，故依上述证据，可以认定被上诉人主张的成立。上诉人称，被上诉人主张租金及利息已过诉讼时效。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。
综上所述，商务外贸学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费54016元，由上诉人石家庄商务外贸中等专业学校负担。
本判决为终审判决。
审判长 李荣水
审判员 刘云峰
审判员 周玉杰
二〇一七年一月十一日
书记员 郭智芳