北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第14557号
原告李x。
原告李x2。
被告谷x。
被告杜x。
被告x第三分公司。
法定代表人虞x，经理。
委托代理人何x。
原告李x、李x2与被告谷x、杜x、x第三分公司委托代理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李x、李x2，被告x第三分公司之委托代理人何x到庭参加了诉讼，被告谷x、杜x经本院依法传唤，未到庭应诉，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告李x、李x2诉称，刘x生前共育有三个子女，长子李x2，次子李x，女儿杨x。拆迁时经李x同意，刘x作为x室的拆迁安置承租人。安置后经刘x同意，李x与刘x共同居住。2003年6月12日，刘x公证委托谷x代为换房，但谷x却背着刘x，与杜x串通，谷x于2004年7月伪造了刘x与杜x的换房申请书，杜x伪造了与刘x的换房协议书，在无实际换房事实的情况下，以互换承租权的名义，到出租方管理单位x第三分公司处，将诉争房屋的承租人由刘x变更为杜x。我方认为，刘x仅委托谷x换房，没有委托其变更承租合同。谷x、杜x依据刘x关于换房的委托变更承租关系超出了委托权限，其行为无效。杜x取得诉争房屋承租合同的行为是代理人不履行职责，和第三人串通损害被代理人利益的行为，应与谷x承担民事责任和连带责任。杜x伪造与刘x换房协议的行为已被朝阳法院确认为无效，谷x、杜x以此为依据变更承租人的行为也应属无效，杜x取得诉争房屋承租权的行为应属无效。x第三分公司的变更行为违反了出租房管理规定，x公司变更房屋承租人刘x为杜x的依据是刘x与杜x换房协议书和刘x换房申请书，生效判决书已经认定换房协议及谷x代卖行为无效，同时，办理变更手续时持有的刘x的身份证是虚假的。故x第三分公司在刘x并未到场且未提交其持有的与x合作社的承租合同，且相关换房协议书及换房申请书已被确认为无效的情况下，x第三分公司协助杜x、谷x将诉争房屋承租人变更为杜x也是无效的。在刘x无退租、退房的情况下，x第三分公司违规实施了变更行为也应承担相应的责任。刘x于2005年8月给李x写了还房委托书，把原始租赁合同一并交给李x。上述行为也能证明刘x没有变更租赁合同或买卖使用权。2005年10月刘x病逝。另外，本案涉诉房屋系拆迁安置所得，其中含有李x54.46平方米的份额。剩余15平米是刘x的份额，所以三被告在没有经过李x同意的情况下变更合同，侵犯了李x的合法权益。诉讼请求：1、判令三被告代为将刘x承租的北京市x室变更承租人为杜x的行为无效；2、判令三被告承担本案诉讼费用。
被告x第三分公司辩称，不同意李x、李x2的诉讼请求。认可李x、李x2系刘x子女，但其起诉没有法律及事实依据。我方系依据x合作社与刘x签订的《北京市公有住宅租赁合同》办理的相关手续。2004年7月，我方已经要求房屋承租人刘x到达现场办理换房手续，至于李x提出的杜x伪造换房协议书，我方对换房申请人刘x、杜x提交的相关手续只做形式上的审核。2009年4月21日李x曾起诉，且经法院（2009）海民初字第13114号判决书审理查明李x并不具备其所称的共同居住人的条件，也非该公有住宅租赁合同的利害关系人，判决驳回其诉求。故李x并非本案所涉公有住宅租赁合同的签约主体，同时也非该公有住宅租赁合同的利害关系人，无权以房屋共同承租人身份主张我公司与杜x签订的公有住宅租赁合同无效。另，我方系依据x与刘x的约定办理房屋承租手续，刘x自行将承租房屋变相出卖符合租赁合同第十二条甲方终止合同收回房屋的情况。合同主体是x，但其将全部的相关租赁合同手续都放置我公司处，委托我方代办合同手续。我方有权依据合作社授权审核材料，并依法予以变更。同时，变更合同时刘x本人在场，其对谷x、杜x变更承租合同的事情知晓且认可的。变更租赁房屋的时间为2004年7月21日。事后我们公司方得知当时刘x变更承租合同的目的是为了卖房，2004年9月16日，x合作社与杜x签订房屋买卖协议，并将诉争房屋过户到杜x名下，相关款项由刘x之女杨x领走。这也可以佐证刘x对变更承租人行为是认可的。
被告谷x、杜x未到庭应诉并提交答辩意见。
经审理查明，李x、李x2系刘x之子，杨x系刘x之女。北京市x号房屋（以下简称x室）原为北京市x合作社（以下简称x合作社）房屋。1997年12月，刘x作为被迁拆人就本市x2号住房与拆迁人北京市x总公司签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，据此，刘x、李x2、李x、杨x及家人共10人获得北京市x总公司分配的租赁房屋4套，其中，x1室由李x2一家三口承租，x2室由杨x一家三口承租，x3室（以下简称x3室）由李x一家三口承租（后李x与前妻协议离婚，并约定该房屋相应权利归其前妻），本案所涉x室分配给刘x一人租住。就x室，刘x于1997年12月10日与x合作社签订《北京市公有住宅租赁合同》，建立租赁关系，李x作为刘x代签人在合同中签字，合同注明刘x身份证号为×××。2003年6月12日，刘x签订委托书，委托谷x作为代理人，代为办理用x室置换x路附近房屋事宜，并对该委托书进行了公证。2004年7月12日刘x与杜x签订0001889号换房协议书，约定杜x以x4室与刘xx室交换。同日，杜x与x第三分公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定杜x自2004年7月1日承租x室，该合同还对租金数额、租金交纳时间等事项进行了约定。2004年9月16日，x合作社根据上述换房协议书及公证委托书等材料与杜x签订买卖契约，以成本价99217.17元将x室房屋售予杜x，并办理了产权登记。
2005年10月3日刘x去世，因x室由李x居住，杜x起诉李x腾房，本院于2006年做出一审（2006）海民初字第15589号民事判决书，认定x室房屋所有权归杜x所有，李x居住使用该房没有合法依据，判决李x腾退x室房屋。李x对该判决不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2007年2月做出（2007）一中民终字第230号民事判决书，驳回李x上诉，维持原判。
在此情况下，李x另行就0001889号换房协议书效力提起诉讼，北京市朝阳区人民法院经审理后认为换房协议书系虚假意思表示及加盖公章与国家主管部门实际使用公章不符，于2008年9月25日做出（2007）朝民初字第09503号民事判决书，认定0001889号换房协议书无效。
李x另起诉主张杜x与x合作社2004年9月16日就涉诉房屋所签买卖契约无效，北京市第一中级人民法院于2009年4月20日做出终审判决，认为在刘x生前，诉争房屋的承租权人已变更为杜x，x合作社据此将房屋出售给杜x并办理产权登记，换房协议书无效尚不足以导致房屋买卖协议无效，驳回李x的诉讼请求。
2009年，李x以刘x共同居住人身份起诉x第三分公司、杜x，主张该公司依据0001889号换房协议与杜x2004年7月12日所签《北京市公有住宅租赁合同》无效。本院于2010年1月做出（2009）海民初字第13114号民事判决书，认定李x证据不足，驳回其诉请。该判决生效后，李x申请再审，北京市第一中级人民法院于2010年10月18日做出（2010）一中民申字第16883号民事裁定书，驳回李x的再审申请。
2010年，李x起诉谷x，称谷x代为出售x室的行为超越刘x委托换房的委托权限，主张代卖行为无效。本院做出（2010）海民初字第10248号判决书驳回李x的诉讼请求。李x不服一审判决提出上诉。2011年7月15日，北京市第一中级人民法院做出（2011）一中民终字第04088号民事判决书，认为刘x对谷x的授权为置换房屋，但杜x在另案中自述为购买刘x房屋使用权，且提供了谷x出具的收到购房款的收条，因而应认定谷x实施了出卖刘x房屋使用权的行为，在谷x未出庭对其有权出售刘x房屋使用权提交证据的情况下，谷x应承担举证不利的法律后果，并以此认定谷x超越代理权实施的出卖涉案房屋的行为无效。
后李x又再次起诉杜x、x第三分公司，主张杜x与x第三分公司于2004年7月21日变更刘x租赁x室租赁合同为杜x租赁合同的民事行为无效，本院于2011年9月做出（2011）海民初字第7392号民事判决书，以证据不足驳回李x的诉讼请求。该判决已经生效。
现x室已经过户至案外第三人名下。
另，就x室购房款支付情况，杜x在另案中称钱款给付给刘x之委托人谷x，谷x对此予以认可，并称已转付刘x，刘x之女杨x在另案中亦出庭作证认可谷x已经给付刘x购房款，其中现金支付10000元，通过银行支付120000元。法院在另案中亦到涉案银行调取了2003年6月12日谷x在该分理处账号中取款120000元的储蓄取款凭证以及刘x在此存款120000元的储蓄存款凭证，且上述取款、存款业务均为同一柜员号05831办理。其中，储蓄存款凭证显示，120000元系存入身份证号×××，姓名刘x的账户名下，该账户所有人留存地址为北京市xx号。
庭审中，李x、李x2主张三被告变更x室承租人为杜x的行为超越刘x公证委托的代理权限，且未经李x同意，侵害李x利益而无效。
就变更租赁人行为超越刘x委托权限的主张，李x、李x2称，三被告变更租赁人的行为不属于置换房屋的授权范畴，刘x对此不知情且未予追认，所涉购房款支付账户开立时刘x身份户籍信息已因刑事犯罪被注销，刘x也未就接收售房款自行或委托他人开立过银行账户，并申请就所涉储蓄存款凭证中“刘x”的签字是否为刘x本人书写进行笔迹鉴定。x第三分公司不同意鉴定，提交《北京市公有住宅租赁合同》、刘x身份证复印件、拆迁安置分配单等主张刘x系x室唯一权利人，办理承租人变更手续时刘x本人到场并出示身份证供该公司复印留存。x第三分公司提交的刘x身份证复印件显示内容为：姓名刘x，身份证号×××，住址北京市xx号。李x、李x2对身份证复印件真实性不予认可，称该证照片非刘x，并提交刘x罪犯保外就医证明书主张刘x户籍已经注销。
就变更租赁人须经李x同意的主张，李x提交x号房屋翻建申请书、北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书、北京市房屋估价表、营业执照证明主张，称其与刘x共同享有被安置房屋中x3室、x室的相应权利，并以落款为刘x的2005年8月字条一张称刘x已将名下x室相应权利亦赠与李x。李x2认可李x依据上述字条获得x室全部权利。x第三分公司对上述主张均不予认可，
诉讼过程中，杨x接受法庭询问，对x第三分公司提交刘x身份证复印件的真实性予以认可，对刘x同意卖房且收到杜x购房款一事再次予以确认，并表示本案所涉刘x名下2013年6月12日x银行储蓄存款凭证中的手书部分由其代替刘x填写，且刘x亦在现场。杨x一并书面声明，x室与其无关，不参加诉讼，不参加该房屋分配结果和处理。
上述事实有当事人陈述、公证书、《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》、《北京市公有住宅租赁合同》、储蓄存款凭证、（2011）一中民终字第04088号民事判决书、（2011）海民初字第7392号民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告谷x、杜x经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
当事人对自己的主张有责任提交证据。李x、李x2不认可x第三分公司所提交刘x身份证的真实性，不认可2003年6月12日储蓄存款凭证所示账户情况，但未就此提交充分证据。根据生效判决查明事实，考虑到该身份证复印件、储蓄存款凭证所显示的身份信息与刘x自行持有的x室《北京市公有房屋租赁合同》显示的刘x身份信息的一致性，本院对李x、李x2的主张不予采信，对上述身份证复印件真实性予以采信，对120000元的钱款确系打入本案特指的刘x名下账户的事实予以认定。李x、李x2申请鉴定储蓄存款凭证中“刘x”字样签字真伪，无鉴定之必要，本院不予准许。
本案中，依据委托书，刘x对谷x的授权为置换房屋，而谷x实际实施了将x室房屋承租人变更为杜x的行为，该行为确与委托书所授权限之范围不符，但结合x室当时的公有租赁背景，以及委托授权、变更承租人、房屋买卖的整个过程，尤其是考虑到刘x实际收取购房款的事实，本院认为刘x对谷x、杜x、x第三分公司将x室承租人变更为杜x的行为知情并予以认可。至于刘x手中是否仍持有x室《北京市公有房屋租赁合同》原件，并不足以说明刘x对变更事宜的态度，也不对变更租赁人产生当然的阻却效力。因此，李x、李x2以超越代理权限主张变更租赁人行为无效，于法无据，本院不予支持。关于所称李x、刘x共同享有x3室和x室相关权利，处分x室的行为应经李x同意的主张，李x、李x2亦未提交充分证据，加之刘x、李x、李x2、杨x已分别以各自名义签订租赁合同并实际获得相应安置房屋租住权利，李x及其妻儿单独承租x3室，且于离婚时自行对该房屋归属进行了处理，而李x所提交的刘x于2005年8月书写的材料，即便属实，也产生于刘x换房行为之后，不足以证明其主张。故本院对李x、李x2的上述主张也不予采信，综上，李x、李x2的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回李x、李x2的全部诉讼请求。
公告费三百九十元，由李x、李x2负担，已交纳。
案件受理费七十元，由李x、李x2负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费七十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冯姝雅
人民陪审员 肖开恩
人民陪审员 陈凤廷
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 冯倩倩