云南省华坪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）华民初字第124号
原告（反诉被告）华坪县弘源房地产开发有限公司。法定代表人刘玉高，该公司总经理。委托代理人曾健，云南华经律师事务所工作人员。被告（反诉原告）徐某明，男，现年37岁，汉族，大专文化，云南省华坪县人。委托代理人周北君，云南泰联律师事务所律师。上列当事人因房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年1月12日受理后，于2015年2月16日、2015年3月12日依法适用简易程序对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华坪县弘源房地产开发有限公司法定代表人刘玉高及其委托代理人曾健、被告（反诉原告）徐某明的委托代理人周北君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）华坪县弘源房地产开发有限公司诉称:原、被告双方于2013年7月10日签订了《房屋租赁合同》，原告将位于华坪县中心镇信合大厦401、402号面积为328㎡的商铺租赁给被告使用。约定租赁期限为8年，租期自2013年11月1日至2021年10月31日止，租金每年33800.00元，后五年租金递增上浮15%，租金一年支付一次并提前一个月支付，约定违约金100000.00元。合同签订后，原告将房屋移交给被告使用。在租赁期间，被告拒付租金。2014年5月，被告租赁的房屋消防管道漏水，导致信合大厦相邻房屋受损，产生维修费用12000.00元。在租赁期间，被告拖欠物业管理费3780.00元。因此提起诉讼，请求判令：1、原告与被告解除合同，该房屋无条件无偿收回；2、由被告支付原告14个月房租39433.00元、房屋维�费12000.00元、物业管理费3780.00元、违约金100000.00元，以上合计155213.00元；3、诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）徐某明辩称：同意解除合同，但原告要求无条件无偿收回房屋并要求被告支付租金、房屋维修费、物业管理费、违约金于法无据。原告对租赁物有管理的义务，被告装修房屋后出现漏水，导致租赁房屋受损，原告拒绝维修赔偿，被告因此才暂未支付租金，属于原告违约。并反诉称：原、被告签订的《房屋租赁合同》约定由其进行装修。其于2013年7月24日向物业公司交纳装修保证金并对房屋进行了装修，支出装修费用221970.00元。装修完成后，物业公司对房屋进行了查验并于2014年4月23日退还了装修保证金。2014年5月14日，安装在租赁房屋内的消防管道发生漏水，导致租赁房屋受损，无法使用。反诉被告应当支付其装修费用。请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并由反诉被告赔偿反诉原告装修费221970.00元；2、本诉及反诉诉讼费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）华坪县弘源房地产开发有限公司辩称：1、反诉原告要求支付装修费221970.00元的诉讼请求没有事实和法律依据；2、反诉原告诉称因租赁房屋漏水暂未支付租金理由不能成立；3、反诉原告在房屋租赁期间造成的财物损失应当由其自行承担。反诉原告在房屋租赁期间严重违约，其提出的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。庭审中原告（反诉被告）华坪县弘源房地产开发有限公司提交了下列证据：一、本诉证据：1、华坪县弘源房地产开发有限公司营业执照、法定代表人身份证明复印件各1份，拟证明原告华坪县弘源房地产开发有限公司的基本情况。2、《房屋租赁合同》、《商铺移交书》各1份、《收据》2份，拟证明原、被告于2013年7月10日签订《房屋租赁合同》约定原、被告双方的权利义务，原告于2013年7月10日将房屋移交给被告使用，后被告拒不按照合同约定支付租金的事实。3、（1）华美物业公司关于被告租赁使用房屋发生漏水事故情况的说明1份，拟证明2014年5月14日，租赁房屋发生漏水事故，华美物业公司进行抢修，产生维修费用12000.00元的事实；（2）《收据》1份，拟证明被告在房屋租赁期间，物业管理费只缴纳到2014年4月30日，拖欠物业管理费3780.00元的事实；（3）物业管理费收费清单、证明及照片，拟证明被告租赁房屋期间发生漏水事故，物业公司进行了应急抢修的事实。4、（2014）华民初字第1070号民事判决书1份，拟证明租赁房屋消防设施合格及室内设施管理情况。二、反诉证据：1、（1）信合大厦《前期物业服务合同》；（2）《装修管理规定》及《服务协议》；（3）�临时管理规约》及《消防安全责任书》；（4）《商铺管理补充协议》；（5）《装修施工用电、更改供排水管道协议》，拟证明在房屋租赁期间，被告（反诉原告）与华美物业服务有限公司签订物业管理合同的事实及其未按照装修规定施工，导致消防水管破裂的事实。2、丽江市公安消防支队出具的丽公消（2012）第0008号《消防验收意见书》，拟证明租赁房屋设施经验收合格的事实。经质证，被告（反诉原告）徐某明的委托代理人发表如下质证意见：对于本诉证据中第1组证据没有意见。对第2组证据中《房屋租赁合同》、《商铺移交书》没有意见，对收据没有意见。对第3组证据中说明的真实性没有意见，但是漏水事故不是被告装修的设施漏水，而是安装的消防管道漏水，漏水事故不是被告造成的，抢修产生的费用与被告无关；对于物业管理费清单及证明没有意见，该证据也证明被告之前一直交纳相应的物业管理费，在漏水事故发生后，被告因此没有继续支付物业管理费和租金的事实。对于照片的真实性没有意见，但漏水并非被告的原因造成，被告装修时没有进行任何改动。对（2014）华民初字第1070号民事判决书真实性没有意见，但对原告拟证明漏水事故责任由被告承担不予认可。对反诉证据均无意见。经审查，前述证据来源合法、客观真实、证明内容清楚，本院予以采信。庭审中被告（反诉原告）徐某明提交了下列证据：1、《房屋租赁合同》复印件1份，拟证明原、被告签订房屋租赁合同并约定由被告进行装修的事实。2、信合大厦《装修管理规定》、《服务协议》、《消防安全责任书》、装修保证金收款收据、照片各1份，拟证明被告进行装修后由丽ＸＸ美物业服务有限公司查验后将保证金退还被告，2014年5月14日发生漏水事故，原告作为出租人未尽法定义务的事实；3、（2014）华民初字第1070号民事判决书复印件1份，拟证明漏水事故造成整个租区被损坏，房屋无法使用及原告拒不赔偿被告损失或进行修复，被告因此暂未支付租金的事实；4、照片4张，拟证明租赁房屋的墙面、天花板、照明灯因漏水受损的事实；5、照片4张、装修合同、结算清单、装修费收条复印件各1份，拟证明被告装修房屋情况及投入装修费用221970.00元的事实。经质证，原告（反诉被告）华坪县弘源房地产开发有限公司的委托代理人发表如下质证意见：对于证据1没有意见，但是被告未支付租金是事实；对于证据2中的《装修管理规定》、《服务协议》、《消防安全责任书》没有意见，该组证据也表明被告装修房屋应当由有资质的施工单位进行。退还装修保证金并不能证明装修合格。对于照片的效力不发表质证意见。对证�5中的《装修合同》不予认可，装修必须由有资质的施工单位进行。对结算单的真实性、合法性、关联性均不予认可。对装修款收据不予认可。对（2014）华民初字第1070号民事判决书无异议，但对拟证明的内容不予认可。原告（反诉被告）华坪县弘源房地产开发有限公司的法定代表人发表如下质证意见：退还装修保证金不能作为装修合格的证明，收据是真实的，但是与本案没有关系，对装修合同、收据等均不予认可。经审查，本院认为上述证据中，证据1、证据2、证据3、证据4以及证据5中的照片来源合法，证明内容清楚，本院予以采信。证据5中的装修合同、结算清单、装修费收条不符合证据的客观性要求，且无其他证据相互印证，本院不予采信。经审理查明：原告（反诉被告）华坪县弘源房地产开发有限公司与被告（反诉原告）徐仕明于2013年7月10日签订《房屋租赁�同》，原告（反诉被告）将华坪县中心镇信合大厦401、402号商铺出租给被告（反诉原告）使用。并约定租赁期限为8年，自2013年11月1日至2021年10月31日止。租金自2013年11月1日起计算，年租金为33800.00元，租金一年支付一次并提前一个月支付。前三年租金不变，后五年递增上浮15%。第一年租金于2013年11月1日前支付，以后在每年10月1日前付清下一年房租。并约定违约金100000.00元。根据合同约定，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了押金10000.00元、定金10000.00元。双方于合同签订当日进行了房屋移交。接收房屋后，被告（反诉原告）与华坪县华美物业管理有限公司签订了《住宅室内装饰装修服务协议》、《消防安全责任书》并交纳了装修保证金，对房屋进行了装修。装修完成后，物业公司退还了装修保证金。2014年5月14日，租赁房屋发生消防管道漏水事故，导致租赁房屋及周边房屋不同程度受损。丽ＸＸ美物业服务有限公司对事故进行了抢修。2014年11月14日，被告（反诉原告）徐某明以财产损害赔偿为由，向本院提起诉讼。要求华坪县弘源房地产开发有限公司赔偿其因房屋漏水造成的损失。本院于2014年12月27日作出（2014）华民初字第1070号民事判决书，判决驳回其诉讼请求，该判决书现已发生法律效力。在房屋租赁期间被告（反诉原告）徐某明未支付租金，因此原告（反诉被告）华坪县弘源房地产开发有限公司起诉来院。被告（反诉原告）徐某明认为原告（反诉被告）华坪县弘源房地产开发有限公司应当赔偿其房屋装修费用，因此提出反诉。本院认为：本案双方当事人自愿签订《房屋租赁合同》，合同约定的内容系双方的真实意思表示。双方应当遵循诚实信用的原则，根据合同约定全面履行自己的义务。对于在合同履行过�中产生的分歧，双方应当本着实事求是的原则平等协商解决。在本案中，原告将房屋租赁给被告使用，被告按照经营需要对房屋进行了装修，并改变原房屋格局。装修完成后，租赁房屋未实际投入使用，原告不同意接受装修物。鉴于双方约定的租赁期限和房屋的实际情况，为更好地实现合同目的，维护正常的市场经济秩序，避免社会资源浪费，双方签订的《房屋租赁合同》不宜解除，应当继续履行。被告（反诉原告）徐某明应当按照合同约定给付租金。原告（反诉被告）华坪县弘源房地产开发有限公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）徐某明与丽ＸＸ美物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，原告（反诉被告）华坪县弘源房地产开发有限公司不属于合同相对人，无权主张物业管理费。租赁房屋发生漏水事故后，丽ＸＸ美物业服务有限公司进行了抢修并承担了维修费用，原告（反诉被告）华坪县弘源房地产开发有限公司在本案中主张房屋维修费用主体不适格。对其主张的房屋维修费、物业管理费的诉讼请求本院不予审查。据此，本院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告（反诉被告）华坪县弘源房地产开发有限公司与被告（反诉原告）徐仕明签订的《房屋租赁合同》继续履行。二、由被告（反诉原告）徐某明在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）华坪县弘源房地产开发有限公司2013年11月1日至2015年10月31日的房屋租金共计67600.00元。三、驳回原告（反诉被告）华坪县弘源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）徐仕明的诉讼请求。本诉案�受理费1702.00元，由原告（反诉被告）华坪县弘源房地产开发有限公司负担1000.00元，由被告（反诉原告）徐某明负担702.00元。反诉案件受理费2315.00元，由被告（反诉原告）徐仕明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，如负有义务的当事人不履行判决，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。
审判员 李云南二〇一五年三月十九日
书记员 骆 洁