江西省瑞金市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瑞民一初字第74号
原告钟水长生。
委托代理人杨格、朱军，江西洪都律师事务所律师。
被告刘卫荣。
原告钟水长生为与被告刘卫荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟水长生的委托代理人朱军到庭参加诉讼，被告刘卫荣经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月3日，原、被告签订《京里中央大街租赁合同书》，双方约定：原告将位于瑞金市京里中央大街17－18＃15－16号商铺租赁给被告经营童装使用，租期自2012年7月10日至2015年12月20日止。如被告未按约定支付租金，原告有权按逾期支付金额每日加收千分之六违约金，同时不退还被告已经缴纳的履约保证金。合同签订后，被告支付过部分租金，但从2013年4月至起诉之日，被告已经拖欠原告九个月的租金19395元，为此，原告在2013年11月4日向被告送达了律师函，要求被告在收到律师函后五日内自行将已经拖欠的9个月的租金支付给原告，逾期原告将按合同约定解除双方签订的《京里中央大街租赁合同书》，但被告至今仍未履行交纳租金义务。鉴于此，原告请求法院判决：1、解除原告与被告签订的《京里中央大街租赁合同书》；2、被告向原告支付租金人民币19359元（暂计算至起诉之日止，应计算至合同解除之日止）；3、被告向原告支付违约金人民币25560元，并不退还被告的履约保证金。
被告未答辩。
经审理查明，2012年7月3日，原告钟水长生将其位于瑞金京里文化商业街17－18号楼一商15－26号商铺租赁给被告刘卫荣，双方签订了《京里中央大街租赁合同书》，约定：“第一条租赁商铺情况1、租赁商铺位置：位于瑞金市向阳北路京里中央大街17－18号楼一商15－26商铺（具体位置及平面图详见附件）。2、租赁商铺的建筑面积：一层商铺建筑面积为52.35平方米，阁楼建筑面积为12.26平方米。上述建筑面积已经甲乙双方共同确认。……第二条租赁期限1、租赁期限为约4年，自2012年7月10日起至2015年12月20日止。3、租赁商铺交付日期甲方于2012年7月10日前，将租赁商铺交付给乙方。……第三条租金及其支付方式1、租金标准从2012年7月10日至2015年12月20日该商铺一层按建筑面积每平方米每月租金为人民币40元，月租金总计为人民币（大写）零万贰仟零佰玖拾肆元整（2094元整）从2012年7月10日至2015年12月20日该商铺阁楼按建筑面积每平方米每月租金为人民币5元计算，月租金为人民币陆拾壹元整（￥61元整）……2、租金支付方式：A、租金按月支付，乙方必须在2012年7月10日前向甲方支付第一个月租金人民币（大写）贰仟壹佰伍拾伍元整（2155元整），其后租金乙方必须在每月1日前向甲方支付下一个月租金。……第四条履约保证金和其他费用1、保证金⑴乙方应于本合同签订当日向甲方缴纳人民币（大写）肆仟叁佰壹拾元整（￥4310元整）作为其履行本合同的保证金。第十四条合同解除甲乙双方同意有下列情形之一的，守约方可通知违约方解除本合同，合同解除所造成的损失由违约方承担。除下述第1点外，甲方根据本条约定的情况解除合同的，甲方有权不退回乙方缴交的履约保证金。……4、乙方逾期不缴纳租金和有关费用超过10日的；……第十五条违约责任3、乙方不能以任何理由拒交租金及相关费用，乙方未能及时向甲方缴纳租金及其他费用，每逾期一日历天，甲方有权按逾期支付每日加收千分之六违约金；若逾期超过五个日历天，甲方有权对乙方作出停水、停电；若逾期超过十个日历天，甲方有权单方面解除本合同收回租赁商铺，不退还乙方缴交的履约保证金外，而且乙方需赔偿由此造成的甲方其他损失。……”当日，被告刘卫荣即向原告钟水长生交纳了4310元履约保证金。其后，钟水长生将京里文化商业街17－18号楼一商15－26号商铺租赁给被告刘卫荣使用，被告刘卫荣也按合同约定向原告钟水长生交纳了部分租金，但从2013年4月起被告就没有再向原告交纳租金，2013年11月6日，原告钟水长生委托江西洪都律师事务所律师发函给被告刘卫荣，要求其交纳租金，否则按照合同约定解除双方签订的租赁合同。但被告刘卫荣接到该律师函后，并没有向原告交纳租金。2013年12月31日，原告钟水长生向法院起诉，请求法院判决：1、解除原告与被告签订的《京里中央大街租赁合同书》；2、被告向原告支付租金人民币19359元（暂计算至起诉之日止，应计算至合同解除之日止）；3、被告向原告支付违约金人民币25560元，并不退还被告的履约保证金。
上述事实，原告钟水长生向法院提交了：1、2012年7月3日，原、被告签订的《京里中央大街租赁合同书》1份；2、被告于2013年3月23日最后一次向原告交纳租金的收据1张；3、原告委托律师向被告催缴租金的委托书及律师函各1份。同时，本院向被告的父亲刘宝光就被告是否拖欠原告租金等相关问题进行了询问，综合以上原告提交的证据及被告父亲刘宝光的询问笔录，可以证明被告确实拖欠了原告的房屋租金，因此，本院对原告提交的证据予以认定。
本院认为，原告钟水长生与被告刘卫荣签订的《京里中央大街租赁合同书》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。被告刘卫荣应当依据《京里中央大街租赁合同书》的约定向原告钟水长生履行支付租金的义务。被告刘卫荣在向原告缴纳了部分租金后，从2013年4月开始一直拖欠原告租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，被告的行为明显违反了双方签订合同的约定，被告应对本案纠纷的产生承担全部责任，因此，原告要求解除与被告签订的《京里中央大街租赁合同书》的诉讼请求，本院予以支持。被告在与原告签订租赁合同时已交纳的4310元的履约保证金，该保证金属于违约金性质，虽然被告在与原告钟水长生约定在被告不履行合同时不予以返还，但因合同中又约定被告逾期支付租金原告有权按违约每天收取千分之六违约金，该违约金对于被告来说已经具有惩罚性，如将被告交纳的履约保证金作为违约金收取，则为双重处罚，这种处罚不符合法律的规定，因此，被告向原告交纳的履约保证金4310元，应当计算在被告向原告支付的违约金内。对于《京里中央大街租赁合同书》中约定的违约金数额超过原告实际损失的30%部分，本院认为，虽然被告经本院传票传唤未到庭，但被告父亲刘宝光已在本案庭审前表示被告因装修该租赁房屋已经欠了很多钱，如果现在原告同意他们只缴纳一万元钱，他们可以借一万块钱支付给原告了结此案，虽然刘宝光不是被告本人，也没有得到被告对违约金超过部分不予以承担的授权，但原告起诉要求被告的违约金明显过高，不符合法律的公平原则，因此，本院对于原告要求的超过其损失的30%部分，本院不予以支持，而原告的损失主要为租金利息的损失，可以参照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，本院酌定被告应当支付给原告的违约金为5000元。被告应当支付原告：1、租金：2013年4月10日起至2014年4月10日止租金2155元×12个月=25860元；2、违约金：5000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告钟水长生与被告刘卫荣于2012年7月3日签订的《京里中央大街租赁合同书》；
二、被告刘卫荣应当向原告支付2013年4月10日至2014年4月10日止的租金25860元、违约金5000元，合计30860元。抵除被告交纳的履约保证金4310元，被告还应向原告支付26550元；
三、上述款项，限被告刘卫荣在本判决书生效后十日内履行完毕。
如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费924元，由被告承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 郭瑞萍
审 判 员 白振斌
代理审判员 周亮亮
二〇一四年四月十日
书 记 员 宁 馨