大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第08479号原告（反诉被告）：大连光电子产业园发展有限公司，组织机构代码75156056-X，住所地大连经济技术开发区黄海大道1号。法定代表人：柳作福，系该公司经理。委托诉讼代理人：葛红，系辽宁金环律师事务所律师。委托诉讼代理人：王博，系辽宁金环律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘建国，女，1971年8月12日生，汉族，公民身份证号码xxxx，住所大连市沙河口区。委托诉讼代理人：康波，系辽宁杰仕孚律师事务所律师。原告（反诉被告）大连光电子产业园发展有限公司【以下简称“原告（反诉被告）”】与被告（反诉原告）刘建国【以下简称“被告（反诉原告）”】房�买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员马雯菁担任审判长，与人民陪审员于菊英、于淑梅共同组成合议庭，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人葛红律师、王博律师，被告（反诉原告）刘建国及其委托诉讼代理人康波律师均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2014年1月20日，原、被告间签订了《房地产买卖合同》，原告（反诉被告）作为合同中的出卖人将位于大连市高新园区敬贤街x号x层x号、房地产权证为xxxx**号、面积为1,169.4平方米的房地产出售给被告（反诉原告）。合同约定转让价款为5,000,000元，付款方式为现金付款，付款方式为2014年1月20日。现房屋依法依约完成过户，但被告并未按照合同约定支付该价款，故诉请判令：1、被告（反诉原告）支付购房款5,000,000元�2.被告（反诉原告）承担利息损失538,356.16元（自2014年1月20日至起诉日按照年利率6%计付）。关于被告（反诉原告）的反诉请求，其辩称，不同意反诉请求：首先，因为被告（反诉原告）并未将购房款交付给原告（反诉被告），故根据合同法有关规定，我方无法也不能将房屋交付给被告（反诉原告）。其次，该房屋现使用人并非我方，被告（反诉原告）应该要求实际占用人支付相关的费用以及交付房屋。第三，在双方的房地产买卖合同中，并没有约定房屋交付时间，所以因为被告（反诉原告）未支付房款，我方亦不能交付房屋。最后，即使按照房屋买卖协议约定，相关过户税费应原、被告共同承担，不能由原告（反诉被告）承担。被告（反诉原告）刘建国辩称，不同意原告（反诉被告）的本诉请求，其请求并没有相应的事实及法律依据。原�（反诉被告）所诉称的事实与理由中，对于原、被告合同的时间、内容以及在2014年1月已办理产权转移登记均没有异议，但对于其他事实有异议。原、被告间就案涉房屋进行过户的过程是：2012年9月20日，原、被告及案外人路明科技集团有限公司签订借款抵押合同，该合同约定：案外人路明科技集团有限公司作为借款人从被告（反诉原告）处借款人民币5,000,000元，借款期限为三个月。原告（反诉被告）以案涉房屋提供抵押担保，原告（反诉被告）与路明科技集团有限公司系上下级关联企业，路明科技集团有限公司系持有原告（反诉被告）91.67%股权的股东和实际出资人。因路明科技集团有限公司与原告（反诉被告）均未履行偿还借款义务，经我方多次索要，原告（反诉被告）于2013年7月作出股东会决议，将案涉房屋作价5,000,000元出卖给被告。原、被告遂于2013年12月31日签订房屋买卖合同，约定了权利义务关系及相应违约责任，2014年1月20日，原、被告共同到房产部门申请办理产权过户手续，房产部门向被告（反诉原告）发放权属证书。故双方签订的房屋买卖合同系合法有效，且已履行，被告（反诉原告）对此没有任何违约行为和过错行为，故请求驳回原告（反诉被告）的诉讼请求，同时，因原告（反诉被告）没有按照契约约定交付房屋，属于违约行为，应当承担由此产生的全部法律责任。故反诉请求判令：1、原告（反诉被告）将房屋交付给被告（反诉原告）；2、原告（反诉被告）给付房屋使用费（自2014年1月22日起至实际交接房屋之日，按照每年100,000元租金标准，截至2016年1月1日使用费为200,000元）；3、原告（反诉被告）给付房屋过户全部税费573,105元。经审理，本院认定以下事实：1、原、被告�提供一份《房地产买卖合同》，均系调取自房产登记部门，其上记载：原告（反诉被告）将坐落于大连市高新园区敬贤街x号x层x号，房屋建筑面积为1,169.4平方米出售给被告（反诉原告）。双方经协商一致，该房地产转让价款为5,000,000元，付款方式为现金，付款日期为2014年1月20日。关于房屋交付时间，该合同虽设有相关条款，但并未明确具体交付日期。同时合同约定：如被告（反诉原告）未能按期交付房款，或原告（反诉被告）不能按期交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房地产转让价款千分之三的违约金。该份《房地产买卖合同》签订于2014年1月20日，原告（反诉被告）加盖其公司及法定代表人印章，同时由其委托代理人赵妍签字，被告签字加盖手印。被告（反诉原告）同时提交案涉房屋相关登记档案，其中有一份原告（反诉被告）向案外人赵妍出具的公证委托书（2013年7月18日），委托内容包括有：代办注销个人抵押登记，代为出售房屋，与买方刘建国签订房地产买卖合同及相关协议、代办房屋过户手续。2014年1月20日，原、被告向房产登记部门申请对案涉房屋权属转移登记。根据被告（反诉原告）提供的收据、发票、完税证明，因案涉房屋转移权属登记需缴纳的费用包括转让手续费、契税、评估费等。该部分票据所记载的付款人、付款金额分别为：原告（反诉被告）支付转让手续费25,000元、评估费14,000元、税款306,050元，被告（反诉原告）支付转让手续费25,550元、税款202,505元。在被告（反诉原告）所提供的两份税收完税证明上均记载缴税方式为POS机，卡号为622262*********6557，同时由持卡人“赵妍”签字确认。被告（反诉原告）称因房屋过户所产生的全部转让手续费、契税、评估费等均由其支付，原告（反诉被告）对此节事实未予明确答复。2、被告（反诉原告）另提供一份原、被告于2013年12月31日签订的《房地产买卖契约》，其中约定：原告（反诉被告）【契约记载为“甲方（卖方）”】将坐落于高新园敬贤街33号2-2号房屋出售给被告（反诉原告）【契约记载为“乙方（买方）”】。房地产成交价格约定为5,000,000元，契约中对房款交付时间及房屋交付时间未进行明确约定。对于房地产办理过户手续所需缴纳的税费，约定由原、被告按规定各自承担。在该契约第十一条双方约定的其他事项中记载有“过户后，乙方同意房屋由甲方继续使用。两年之内搬离，否则甲方按天支付人民币壹仟元整违约金每日并支付房租、承担过户全部税费。”该契约由原、被告盖章、签字确认。庭审中，原、被告对该份《房地产买卖契约》的真实性均予以认可。除上述《房地产买卖契约》，被告（反诉原告）亦提供一份原告（反诉被告）公司的股东会决议（2013年7月18日），内容为：“经股东会研究决定，同意将坐落于大连市高新园区敬贤街x号x层x号的房屋转让。该房屋所有权证号为大房权证高私字第xx**号，面积为1169.40平方米，出售金额人民币伍佰万元整（RMB500万元）。买受人：刘建国。”3、关于案涉房款5,000,000元，被告（反诉原告）辩称案涉房屋系以物抵债的形式来偿还案外人路明科技集团有限公司对其的借款5,000,000元。被告（反诉原告）提供原、被告及案外人路明科技集团有限公司于2012年9月20日签订的《个人借款/抵押合同》，合同约定案外人路明科技集团有限公司向被告（反诉原告）借款，金额为5,000,000元，借款期限为3个月，自2012年9月21日至2012年12月20日。借款费用为750,000元，路明科技集团有�公司须于合同签订当日向被告（反诉原告）支付该借款费用。合同同时约定：为确保债务人正当履行还款义务，原告（反诉被告）自愿以其所拥有所有权的坐落于大连市高新园区敬贤街33号2层2号合法房产抵押给被告（反诉原告）作为债务人归还借款的担保，抵押担保的范围借款本金、违约金以及债权人实现债权的所有费用。合同亦约定有：“本合同项下借款和相关费用全部清偿完毕后，本合同终止；如在合同约定时间内借款人未能偿还借款，则无条件同意将抵押物以抵押价值伍佰万元整，小写￥5000000元出售给贷款人，并配合办理相关过户及交接手续”、“本借款协议的期限暂定为三个月，如到期借款人需延长借款期限，借款人需到期前十日内向贷款人提出书面申请，本借款协议确定的权利义务继续有效。借款费用仍按本协议确定的金额履行。…此笔借款到期，未及时提出书面延期申请借款人与抵押人无条件配合贷款人解除抵押，如超期则借款人与抵押人均同意以人民币伍佰万元整的价值卖给贷款人指定的人或单位，并且配合贷款报税以及相关过户手续。”被告（反诉原告）另提供一份原告（反诉被告）与路明科技集团有限公司向其出具的《借条》，内容为：“今向刘建国借款人民币伍佰万元整（￥5000000），以一套位于高新园区敬贤街33号2单元2层2号的非住宅作为抵押担保，借款期限为2013年7月18日至2013年10月17日，到期一次性还清。”原告（反诉被告）作为“抵押人”在借条中盖章确认。原告（反诉被告）称被告（反诉原告）所辩的以房抵债一事并不属实，其二者间仅为房屋买卖合同关系，案涉房屋的出售与《个人借款/抵押合同》、《借条》中所载的借款并无关联性。且原告（反诉被告）称路明科技�团有限公司已至少偿还借款2,000,000元。被告（反诉原告）称路明科技集团有限公司仅支付250,000元逾期还款违约金，对于其他款项均不予认可。4、坐落于大连市高新园区敬贤街x号x层x号、建筑面积1,169.4平方米的非住宅房屋现登记于被告（反诉原告）名下，其原登记于原告（反诉被告）名下。在原告（反诉被告）所属时，案涉房屋4次设有抵押并进行抵押登记，登记抵押权人均为被告（反诉原告），担保债权均为5,000,000元。抵押登记时间分别为：2012年9月21日、2012年12月19日、2013年7月18日、2013年10月17日（抵押权注销时间为2014年1月20日）。关于案涉房屋现在占有、使用情况，原告（反诉被告）称现由案外人大连路明光电工程有限公司占有使用，但其占有使用的原因，原告（反诉被告）并未予以说明。上述事实，有原、被告均提供的《房地�买卖合同》，被告（反诉原告）提供的《房地产买卖契约》、《借条》、《股东会决议》、房屋登记档案、收据、完税证明、发票及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，关于原告（反诉被告）的诉请，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第五十三条均规定了债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿的方式实现抵押权。原告（反诉被告）以案涉房屋为被告（反诉原告）提供抵押系属事实，被告（反诉原告）亦认可其受让抵押物案涉房屋折价5,000,000元用于清偿案外人路明科技集团有限公司相应借款。故原、被告以房屋买卖合同的形式来确认案涉房屋以折价形式实现抵押权，应属有效。原告（反诉被告）虽辩称原、被告间的房屋买卖合同系另外形成的合同关系与抵押一节无关联性，但此节答辩意见既与证据所证事实不符，且原告（反诉被告）亦无法合理解释，案涉房屋出现未给付大额房款5,000,000元即进行过户这一不符合一般房屋买卖交易习惯的情况。且原、被告所签署的《房地产买卖合同》中约定房款5,000,000元已以现金形式支付更进一步证明原、被告均同意对案涉房屋以折价方式实现抵押权。故原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未按合同约定支付房款5,000,000元为理由诉请给付房款及利息，并无法律及事实依据，本院不予支持。关于原告（反诉被告）辩称路明科技集团有限公司已对债务进行部分偿还，本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第五十三条、第五十七条之规定：抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价格超过债权部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。且提供抵押担保的第三人亦有权向债务人追偿。故原告（反诉被告）可就其主张的超过债权部分的案涉房屋价值另行向被告（反诉原告）提起诉讼。关于被告（反诉原告）的反诉请求，本院认为，原、被告于2013年12月31日签订的《房地产买卖契约》约定：“过户后，乙方同意房屋由甲方继续使用。两年之内搬离，否则甲方按天支付人民币壹仟元整违约金每日并支付房租、承担过户全部税费。”且原、被告于2014年1月20日所签订的《房地产买卖合同》亦约定，如原告（反诉被告）不能按期交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房地产转让价款千分之三的违约金。故原告（反诉被告）应在2016年1月22日将房屋交付被告（反诉原告），现原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未付房款为由不向其交付房屋不符合合同约定，本院不予�持。故对于被告（反诉原告）的第一项反诉请求，本院予以支持。关于第二项反诉请求，因原、被告已约定自房屋过户（2014年1月22日）起两年内，原告（反诉被告）可继续使用案涉房屋，且未约定给付费用，故对于被告（反诉原告）主张2016年1月22日前的房屋使用费，本院不予支持。对于自2016年1月22日后的房屋占用使用费，本院考虑到原告（反诉被告）庭审中所称的案涉房屋存在被案外人占用的可能性，故实际交付房屋日期暂无法确定，被告（反诉原告）亦无法交纳相应的案件受理费（被告现仅对2016年1月1日前的使用费200,000元交纳相应案件受理费），故本案中暂不予处理，被告（反诉原告）可待房屋实际交付后另行起诉。关于第三项反诉请求，本院认为，被告（反诉原告）虽辩称案涉房屋的全部税款均由其支付，但其持有支付税费的票据原件不能证明其支付全部税费的事实。且两份完税证明中均由原告（反诉被告）办理房屋过户时的委托代理人赵妍作为持卡人签字确认，故被告（反诉原告）现提供的证据无法证明其所辩，对其第三项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第五十三条、第五十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）大连光电子产业园发展有限公司于本判决生效后三十日内向被告（反诉原告）刘建国交付坐落于大连市高新园区敬贤街x号x层x号、建筑面积1,169.4平方米的非住宅房屋。二、驳回原告（反诉被告）大连光电子产业园发展有限公�的全部诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）刘建国主张自2014年1月22日至2016年1月1日的房屋占用使用费200,000元及过户税费573,105元的反诉请求。本诉案件受理费人民币50,570元，其他诉讼费50元，合计50,620元（原告已预付），由原告（反诉被告）大连光电子产业园发展有限公司自行承担。反诉案件受理费人民币25,308元（反诉原告已预付），由原告（反诉被告）大连光电子产业园发展有限公司负担21,928元，于本判决生效之日起10日内给付被告（反诉原告）刘建国。其余3,380元，由被告（反诉原告）刘建国自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上�处理。申请执行期限为二年。审 判 长 马雯菁人民陪审员 于淑梅人民陪审员 于   菊   英二〇一七年三月二十四日书 记 员 王      月本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍�、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第五十七条为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价�者变卖的，应当参照市场价格。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。