北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第10272号
原告（反诉被告）安宁，男，1985年4月23日出生。
委托代理人范明京，男，1958年3月24日出生，北京市东城区东花市街道法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）许梅，女，1979年10月7日出生。
原告安宁与被告许梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理。被告许梅提出反诉。依法由代理审判员王晓峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托代理人范明京与被告许梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告安宁诉称：2014年7月初，原告委托朋友通过中介公司租房，并于2014年7月4日与被告签订房屋租赁合同，约定租期3年6个月，月租金5000元（押二付二），定金2000元。2014年7月7日，原告通过银行汇款向被告支付租金2万元。后原告带朋友准备入住时，朋友没有看上这套房屋。为此，原告于2014年7月13日通过电话与被告联系，要求退房，并愿意承担5000元违约金，要求被告退还剩余租金。当时，被告同意解除合同，原告应被告要求于2014年7月21日将房屋钥匙快递给中介公司，由中介公司转交给被告。因双方对合同解除时间及被告应退费用的数额存有争议，现原告诉至法院，要求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告退还原告租金15000元、定金2000元、空调维修费600元。诉讼费由原告承担。
被告许梅辩称：被告系东城区×家园×号楼×号房屋的业主，于2014年7月4日通过北京尚富居房地产经纪有限公司，在该公司主管李让主持及其他同事见证下，在该公司与原告订立了三方合同，约定月租金5000元（后期有递增），押二付二，租赁期限三年半。2014年7月7日，原告向被告支付了押二付二的房款。2014年7月21日，原告向被告书面提出退租，因原告一直出差，为避免影响新的租客看房，经被告建议，原告将房屋钥匙放置在被告信任的涉案房屋附近的链家广渠门店内。2014年9月11日，被告将涉案房屋钥匙从链家广渠门店取回，现在房屋处于待租状态。被告认为，因原告违约，故押金不应退还，且合同解除时间应以8月21日为准。另外，原、被告曾有口头约定，空调维修费由原、被告各负担一半。故不同意原告的诉讼请求。同时，被告提出反诉：1、原告所交的押金作为其应当承担的违约金；2、以2014年7月21日双方同意提出解约之日起计算，双方租赁合同应于约定的一月后即2014年8月21日解除；3、由原告承担2014年7月4日至2014年8月21日事实已经发生的房租8167元4、要求原告赔偿被告2014年8月21日至2014年9月11日期间的房租损失3333元；5、按双方约定，空调维修费600元由双方各担300元。诉讼费要求由原告负担。
经审理查明：本市东城区×家园×楼×层×号房屋（以下简称涉案房屋）为被告许梅与案外人佟艳青共同共有，许梅与佟艳青系夫妻关系。2014年7月4日，被告许梅（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）及北京尚富居房地产经纪有限公司（居间方，丙方）就涉案房屋签订《北京市房屋租赁合同》，约定“第三条、租赁期限。（一）租赁期限自2014年7月5日至2018年1月4日，共计三年六个月。第四条、租金及押金。（一）租金标准及支付方式：第一年五千元／月，第二年五千五百元／月，第三年六千元／月，支付方式为押二付二。（二）押金五千元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第七条、房屋维护及维修。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第十条、违约责任。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金”。
签订合同当日，被告收取原告房租定金2000元。2014年7月4日，原告支付涉案房屋空调维修费600元。2014年7月7日，原告向被告支付2万元，包括两个月的租金1万元及相当于两个月租金数额的押金1万元。2014年7月13日，原告通过电话与被告沟通，以口头方式提出要求解除合同退还房屋，但双方当时未能达成一致。2014年7月21日，原告应被告建议，将涉案房屋的钥匙及电卡通过快递寄给被告指定的链家中介公司门店，以方便新的租户看房，该快递于2014年7月23日送达签收。被告称，涉案房屋钥匙送达链家门店后，有租户看房，都是从链家门店取走钥匙，看完后再归还至链家门店，期间有多少人看过房已不清楚，直至2014年9月11日被告将钥匙从链家门店取走。现原、被告均认可双方之间的租赁关系已经解除，原告认为合同解除的时间应为2014年7月13日，被告认为合同解除的时间应为2014年8月21日。另，原告认可其违约，但认为应按双方合同约定的一个月租金数额承担违约金；被告认为合同约定押二付二，双方口头约定违约金应为两个月租金。被告提供居间方李峥到庭作证，李峥表示，书面合同虽约定违约金为一个月租金，但实际达成的口头协议违约金为两个月租金，因签订合同时比较匆忙，没有在书面合同中进行更改。原告对李峥的证言不予认可，被告对李峥的证言予以认可。因涉案房屋原告支付空调维修费600元，被告称双方曾有关于各担300元的口头约定，但原告予以否认，被告未能就其该主张进行举证。
另查，诉讼中，案外人佟艳青到庭证实，其与被告系夫妻关系，涉案房屋为其二人共有，被告出租房屋的行为经其同意并认可。同时，佟艳青及许梅均明确表示，佟艳青不参与本案诉讼，涉及本案租赁合同的相关权利义务均由许梅承受。
上述事实，有当事人的陈述，房屋所有权证，结婚证，《北京市房屋租赁合同》，收据，短信记录，快递单等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同全面履行自己的义务。因原告要求提前退房并解除合同，对此构成违约，原告应承担相应的违约责任。关于合同解除时间的争议，因双方认可原告于2014年7月13日即电话告知被告要求退房，租赁合同中约定提前退租应提前30日通知对方，且对于通知的方式没有进行限定，故双方租赁合同解除的时间应为2014年8月12日。原告应当承担2014年7月5日至2014年8月12日期间的房屋租金。此外，原告还应承担违约金。关于违约金标准的争议，被告虽然提供了证人证言，但不足以对抗双方租赁合同的书面约定，故原告应承担一个月租金标准的违约金。关于空调维修费，因原告否认双方存在分担的约定，被告亦未进行举证，故按照双方合同约定，该费用应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告安宁与被告许梅之间的房屋租赁合同关系于二Ｏ一四年八月十二日解除；
二、被告许梅退还原告安宁房屋租金人民币三千六百六十七元、房屋押金人民币五千元、定金人民币二千元，并向原告安宁支付空调维修费人民币六百元（均于本判决生效后七日内履行）；
三、驳回原告安宁其他诉讼请求；
四、驳回被告许梅其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费120元，由原告安宁负担95元（已交纳），被告许梅负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费172.5元，由原告安宁负担25元（于本判决生效后七日内交纳），被告许梅负担147.5元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王晓峰
二〇一四年十月二十日
书 记 员 刘 勃