广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终415号
上诉人（一审被告）黄庆伟，男，1979年4月2日生，壮族，住广西柳江县，现住柳江县，
委托代理人计宇敏，柳州市拉堡镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）覃神联，男，1982年4月2日生，壮族，住广西柳江县，现住柳江县，
委托代理人覃杏华，广西桂柳律师事务所律师。
上诉人黄庆伟因与被上诉人覃神联房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳江县人民法院（2015）江民初字第2007号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员吴媚媚担任审判长，审判员谭皓匀、代理审判员侯海丽参加的合议庭，公开进行了审理。书记员朱汉卿担任记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2015年6月11日，覃神联因拟转让其坐落于柳江县××盛景广场××号商铺给黄庆伟，为此，以覃神联为甲方，黄庆伟为乙方，柳江县柳庆房产中介服务有限公司（简称中介公司）为丙方三方签署了一份《二手房地产买卖服务合同》。王滨以中介公司经纪人的身份在合同上签字捺印，但未在合同上加盖中介公司印章。合同约定：覃神联转让的商铺价款为870000元；签订合同当日，黄庆伟向覃神联支付购房定金10000元，该定金覃神联委托中介公司托管，在合同签订之日起三个工作日内，中介公司协助覃神联到房产管理部门办理该房地产查档事宜，查询结果为房产无查封、无在办业务时，中介公司即将购房定金转给覃神联；黄庆伟在2015年7月5日前付首期购房款460000元，向银行按揭贷款400000元支付购房款。如银行发放的贷款不足以支付剩余购房款的，黄庆伟应在与银行签订贷款合同之日起十日内以现金方式补足给覃神联。黄庆伟因自身原因未获得银行按揭贷款的，自行筹齐剩余购房款以现金支付给覃神联；覃神联、黄庆伟任何一方逾期超过十日不履行合同约定义务，致使合同目的不能实现，视为根本违约，守约方有权终止合同并要求违约方按房屋总价款的10%支付违约金；任何一方违约给对方造成损失的，除承担违约金外，还应当赔偿损失（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）。合同签订后，黄庆伟交付给覃神联购房定金10000元后，未按合同约定支付购房首付款，也未办得银行按揭贷款。为此，黄庆伟发短信并电话告知覃神联按揭贷款没有通过，终止双方签订的商铺买卖合同。覃神联因此要求黄庆伟支付违约金未果，遂委托广西桂柳律师事务所律师代理本案诉讼，支付了律师代理费4000元，请求判令：一、黄庆伟因根本违约而依照合同约定支付覃神联违约金人民币87000元整；二、承担律师费4000元；3、承担本案诉讼费。
一审法院审理认为：覃神联、黄庆伟在中介公司参与下签署的《二手房地产买卖服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，当事人应当严格履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行的；（二）合同解除；……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”规定，黄庆伟在未履行完毕本案买卖合同约定义务，又未经覃神联同意解除合同，也无法定的事由致使不能履行合同义务的前提下，拒不履行买卖合同，单方终止合同，其行为已致使覃神联的合同目的未能实现，侵害了覃神联的合法权益，构成违约，应当承担违约责任。依照法律规定，承担违约责任以补偿为原则，惩罚为例外，本案买卖合同中约定的违约金应参照定金以不超过合同标的额的20%为合理，而覃神联、黄庆伟约定按房屋总价的10%计算违约金为87000元，未违反法律规定，该院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，尽管覃神联已收取黄庆伟的购房定金，但仍可依法选择适用违约金。故覃神联要求黄庆伟承担违约金责任，于法有据，该院予以支持。覃神联已收取黄庆伟的定金10000元，应抵作违约金，减除该10000元后，黄庆伟还应当支付覃神联违约金77000元。此外，因黄庆伟违约致使覃神联提起本案诉讼，覃神联为此支出诉讼律师代理费4000元有支出发票为证，且未超出广西律师收费标准，该律师代理费按合同约定应由黄庆伟承担，但覃神联没有完全胜诉，故律师代理费应按胜诉比例承担，即以黄庆伟承担3540元为合理。而黄庆伟以其未能办理按揭贷款属不可抗力导致未能履行合同不构成违约，以及违约金过高的抗辩不能成立，该院不予采信。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条之规定，判决：一、黄庆伟支付覃神联违约金77000元；二、黄庆伟支付覃神联律师代理费3540元。本案受理费2075元(覃神联已预交)，由覃神联承担239元，黄庆伟承担1836元，并连同本案债务支付给覃神联。
上诉人黄庆伟不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误。第一，一审判决载明的被上诉人向一审法庭提供的证据共5份，但没有一份能证明被上诉人有房屋所有权，一审法院仅凭“二手房地产买卖服务合同”就认定被上诉人有房可卖，属认定事实错误；第二，一审判决上诉人支付给被上诉人违约金87000元，扣减上诉人己交付的定金后还应支付77000元给被上诉人，有失公平公正，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，违约金是以赔偿损失为内容的，被上诉人没有任何证据证明其因上诉人违约而受到经济损失，更没有损失87000元，相反，是被上诉人占用了上诉人的定金10000元长达8个月，由于没有对被上诉人造成损失，我们要求按定金罚则处理，因为合同中约定的违约金太高了；第三，关于合同是否解除问题，一审没有判决解除合同，也没有判决上诉人与被上诉人继续履行合同，同时又认定上诉人单方终止合同的行为己致使被上诉人的合同目的未能实现，侵害了被上诉人的合法权益等等（详见判决书第5页倒数第7、第8行），而上诉人则认为双方都没有履行解除合同的通知义务，既然合同不解除，就不能断定合同目的未能实现。另外，本案的房屋买卖合同是无效合同，理由是根据房屋管理法的规定，本案涉及的房屋是有共有权的，不单是被上诉人的房屋，所以未经其他共有人授权，买卖合同无效。综上，恳请二审详查后作出公正判决，判令合同无效，被上诉人退还定金，上诉人不承担律师费和诉讼费。
被上诉人覃神联答辩称：一审事实清楚，判决正确。合同是有效的，虽然之前没有共有人的书面认可，但共有人一直是同意的，现在当庭提交共有人的书面授权委托。在本案中，上诉人根本违约致使合同无法履行，根据合同法，被上诉人可以选择定金罚则或合同中约定的违约金条款，这是法律赋予被上诉人的权利，被上诉人坚持主张按违约金罚则处理。本案被上诉人承受了预期损失，所以主张违约金87000元是合理的。赔偿律师费也是在合同中明确约定的。综上，无论违约金还是律师费都是合同中明文规定的，被上诉人有权请求对方支付，请求维持一审判决。
综合双方当事人意见，上诉人黄庆伟对一审查明事实中“覃神联拟转让其坐落于柳江县××盛景广场××号商铺给黄庆伟”有异议，认为一审遗漏审查该房屋有另一共有人且在签订合同时没有经共有人同意这一事实，另外，在签订合同时被上诉人和中介对商铺的租金作了夸大虚假的陈述，欺骗上诉人签订合同。被上诉人覃神联对一审查明的事实无异议。
二审中，上诉人黄庆伟补充提交以下新的证据：房地产登记查询申请及结果证明书，证明涉案商铺有共有人谭柳燕，《二手房地产买卖服务合同》并未经过共有人签字或者同意，损害共有人利益，为无效合同。
被上诉人覃神联质证认为：真实性无异议，但该证据不是新证据，不同意上诉人的证明目的，共有人是被上诉人的妻子谭柳燕，在签订合同之前被上诉人已把房产证原件给上诉人看过，上面记载清楚了房屋的所有权情况，而且在办理相关手续时，谭柳燕都在场，而且是同意上诉人与被上诉人的交易的，并不存在欺骗，更不存在合同无效的情形。
被上诉人覃神联二审提交以下新证据：1、开票日期为2016年2月2日（发票号为NO、02854780）的增值税发票，证明二审诉讼期间新产生律师费4000元；2、2015年6月6日谭柳燕委托被上诉人处理相关房屋交易事项的授权委托书，证明共有人谭柳燕授权被上诉人处理房产交易的相关手续，且她同意被上诉人对诉争房产的交易。
上诉人黄庆伟质证认为：发票真实性没有异议，但与本案没有关系。对谭柳燕的委托，是二审期间才补作的，不予认可。
本院对双方二审提交的证据及争议事实的分析认定：上诉人提交的证据为其到相关部门进行房屋档案查询的证明材料，被上诉人对真实性无异议，本院对真实性予以确认，并据此补充确认“柳江县××盛景广场××号商铺为覃神联与其妻子谭柳燕二人共同所有”这一事实。被上诉人二审提交的2016年2月2日（发票号为NO、02854780）的增值税发票，上诉人对真实性无异议，本院予以确认，并据此确认被上诉人“覃神联二审诉讼期间委托广西桂柳律师事务所律师代理本案诉讼，支付了律师代理费4000元”这一事实。对于被上诉人二审提交的授权委托书，由于落款日期为2015年6月6日，但并未在一审诉讼期间依法提交，也未作为合同附件在《二手房地产买卖服务合同》中有记载，本院对真实性不予确认。但是，在二审期间，“委托覃神联处理房产交易的所有事项包括买卖”这一授权委托事项得到了谭柳燕本人的确认，因此本院予以补充确认。
综上，除上述二审补充查明的事实外，双方对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本案的争议焦点：《二手房地产买卖服务合同》是否有效；上诉人是否存在违约，本案违约金应当按什么标准计算；上诉人是否应当承担诉讼费、律师费等损失。
本院认为，双方当事人及中介于2015年6月11日签订的《二手房地产买卖服务合同》，合同拟交易的涉案商铺的共有人谭柳燕本人虽然未在合同上签名，但其并未否认合同的效力，相反，而是已经确认覃神联享有处分权，因此上诉人认为被上诉人擅自出卖商铺侵害共有人的权益而导致合同无效的理由，不能成立。该《二手房地产买卖服务合同》应当认定为双方当事人的真实意思表示，并未违反法律的规定，应当为合法有效的合同，对各方当事人均具有法律约束力。
上诉人黄庆伟在合同签订后，未能依约给付购买商铺的首付款，并发短信及电话告知被上诉人覃神联按揭贷款没有通过，单方要求终止双方签订的商铺买卖合同，直至本案诉讼期间，仍未能提交证据证明其履行了合同约定的主要义务，因此，一审认定“黄庆伟拒不履行买卖合同，单方终止合同，其行为已致使覃神联的合同目的未能实现，侵害了覃神联的合法权益，构成违约，应当承担违约责任。”事实及法律依据充分，本院予以确认。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，合同当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，被上诉人覃神联在本案中选择适用《二手房地产买卖服务合同》中的违约金条款，主张上诉人依照合同约定给付违约金87000元，事实及法律依据充分，并无不当。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。本案中，上诉人黄庆伟于签订合同后的一个半月内已经向被上诉人覃神联表示其按揭贷款未通过，要求终止买卖合同，由于前后时间间隔较短，房价波动不大，且未影响到被上诉人管理、使用并取得房屋的收益或者依法出卖该涉案商铺，故事实上，并没有给被上诉人造成太大的经济损失，因此按照合同约定的87000元违约金作为确定本案的违约金标准，有失公平合理，上诉人黄庆伟主张违约金过高，本院予以采信，并酌情调整违约金为30000元。鉴于覃神联已收取黄庆伟交付的定金10000元，该款项予以抵扣后，黄庆伟还应当支付覃神联违约金20000元。至于律师费及诉讼费等，为覃神联的实际支出，依照《二手房地产买卖服务合同》第十二条第2项的约定，应当由黄庆伟依约予以赔偿。覃神联一、二审共支出律师代理费8000元，有支出发票为证，且未超出广西律师收费标准，本院予以确认，一审按照胜诉比例确定承担，并无不当，本院亦按照胜诉比例一并计算一、二审律师代理费，即黄庆伟赔偿覃神联一、二审律师代理费2759元。
另外，由于黄庆伟在本案诉讼前已经向覃神联明确表示了不再履行合同，该通知已经到达覃神联，双方之间的《二手房地产买卖服务合同》事实上已无法继续，合同目的不能实现，该合同事实上已经依法解除，不需要另行判决，故上诉人黄庆伟认为一审未判决解除合同属于判决错误的上诉主张，不能成立。
综上分析，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但由于未根据实际情况对约定的违约金是否过高加以分析，本院酌情予以调整并变更。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、上诉人黄庆伟另行支付被上诉人覃神联违约金20000元（已抵扣黄庆伟给付覃神联的定金10000元）；
二、上诉人黄庆伟支付被上诉人覃神联律师代理费2759元；
三、驳回被上诉人覃神联的其它诉讼请求；
四、驳回上诉人黄庆伟的其它上诉请求。
一审案件受理费2075元(被上诉人覃神联已预交)，二审案件受理费2064元(上诉人黄庆伟已预交)，一、二审诉讼费用合计4139元，由上诉人黄庆伟承担1427元，被上诉人覃神联承担2712元。覃神联应将其承担的诉讼费637元直接付给黄庆伟，一、二审法院不再清退诉讼费用。
上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕（款项汇入柳江县人民法院在开户行柳江合作银行营业部开设的25×××79账号中。汇款时请注明该案案号及一审原告的姓名）。如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可以在本判决规定的履行期限最后之日起二年内向柳江县人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴媚媚
审 判 员 谭皓匀
代理审判员 侯海丽
二〇一六年六月二十七日
代书 记员 朱汉卿