广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民一终字第849号
上诉人（一审原告）：曾昭座，
上诉人（一审原告）：陈娟，
上诉人曾昭座、陈娟共同委托代理人：吴长峰，
被上诉人（一审被告）：广西柳江恒泽房地产开发有限公司，
法定代表人：梁亦建，
委托代理人：范克昌，
上诉人曾昭座、陈娟因与广西柳江恒泽房地产开发有限公司（以下简称恒泽房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳江县人民法院（2013）江民初字第1852号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年8月21日受理后，依法组成由审判员司英华担任审判长，代理审判员黄坚和代理审判员曾庆斌参加的合议庭，于2014年9月29日公开审理了本案。代书记员潘毅华担任记录。上诉人曾昭座及其委托代理人吴长峰，被上诉人的委托代理人范克昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，恒泽房开公司经公开招、拍、挂方式取得包含曾昭座、陈娟坐落于柳江县拉堡镇柳堡路367号（住宅面积295㎡，商铺面积30㎡，共计面积325㎡）楼房所在地范围的土地进行商品房开发；按规划恒泽房开公司须拆迁包括曾昭座、陈娟楼房在内的一排邻街旧楼房。曾昭座、陈娟与恒泽房开公司产就拆迁问题经协商一致，于2010年1月15日签订一份《房屋产权转让合同》。约定曾昭座、陈娟以1225000元的价格将上述楼房转让给恒泽房开公司；特别约定曾昭座、陈娟在恒泽房开公司建设的小区内回购2套住宅，面积控制在100-120㎡之间，位置和楼层靠沿街2层或3层，回购单价定死为2400元／㎡包干不作调整；回购2间25—30㎡车库，单价包干3000元／㎡不作调整；小区建成后在曾昭座、陈娟转让的楼房原位置上若有规划建商业店面，曾昭座、陈娟可要求以10000元／㎡的单价购回30㎡商业店面；一方违约，应按协议总额的双倍赔偿给另一方，并追究违约方的法律责任。合同签订后，恒泽房开公司按约定付给曾昭座、陈娟一半转让款612500元；之后，曾昭座、陈娟认为恒泽房开公司给的回购房比例太低而多次要求增加回购面积，恒泽房开公司为顺利得到曾昭座、陈娟的楼房，于2010年4月22日向曾昭座、陈娟出具一份《承诺书》，承诺曾昭座、陈娟房屋转让给恒泽房开公司的价格不低于同地段其他房屋的拆迁补偿价格，如果今后恒泽房开公司与其他同地段的被拆迁户一楼面积全部按门面面积置换回建，则恒泽房开公司保证曾昭座、陈娟房屋和门面转让款能回购得的住宅按1：1.2，商铺按1：1比例计算的房屋、车库和门面面积（以开盘时销售市场价为准）；曾昭座、陈娟2010年5月10日将房屋交给恒泽房开公司方的，恒泽房开公司另奖励曾昭座、陈娟40000元等。后曾昭座、陈娟2010年5月10日按时将房屋交给恒泽房开公司，恒泽房开公司也付给了曾昭座、陈娟612500元和40000元，至此恒泽房开公司总计付给曾昭座、陈娟1262500元，取得并拆除了曾昭座、陈娟上述房产。2010年10月25日曾昭座、陈娟以3981.85元购得恒泽房开公司开发的盛世花园小区13号楼套内面积各106.9㎡和55.4㎡的2套房；同年12月24日又分别以4500元／㎡和4300元／㎡的单价认购该楼房的12、13号2个车库，并于2011年1月7日签订了《盛世花园（杂物间）使用权出让合同》；2011年3月2日曾昭座又交给恒泽房开公司2套房屋的诚意金各30000元共60000元，3月4日双方签订2份内容相同房号不同的《盛世花园内部认购意向书》，约定曾昭座自愿认购“盛世花园”6栋2单元1201和1204号2套建筑面积均为113.33㎡楼房，价格以开盘价为准；交诚意金后有优先购买权；每套房优惠10000元；开盘三天前5个工作日内持认购意向书与恒泽房开公司签订《认购书》诚意金即转为定金，如房号有变动，须在签订《认购书》前以书面形式向恒泽房开公司方提出申请；放弃购买意向的应在开盘3日内书面通知恒泽房开公司，恒泽房开公司收到曾昭座通知后取消为恒泽房开公司保留的房号，开盘7日后10个工作日内退还诚意金，曾昭座须带齐身份证、收据、认购意向书和书面申请等资料到恒泽房开公司指定的时间、地点办理；曾昭座在接到恒泽房开公司通知开盘日3日内未与恒泽房开公司方签订认购书的视为放弃购买意向，恒泽房开公司方有权取消为曾昭座保留的房号，在开盘当日向外销售。2011年4月20日恒泽房开公司售楼部曾周曲通知曾昭座、陈娟去签订正式的购房合同时，口头告知曾昭座、陈娟其认购的2套房，单价分别为每平方米3947元和3844元，曾昭座、陈娟因此不满，而不与恒泽房开公司签订《认购书》和正式的房屋买卖合同。2011年10月18日曾昭座、陈娟以恒泽房开公司违反《房屋产权转让合同》和《承诺书》的约定将其诉至该院，请求判令恒泽房开公司按上述协议总额1225000元的30%支付其违约金367500元；按其可回购楼房、车库354㎡，3981.5元／㎡计，须支付其购房款等1409574.9元，回建商铺30㎡，按25000元／㎡计，须支付其750000元，总计2159574.9元，减去恒泽房开公司已支付的1185000元，支付差额979574.9元；合计1347074.9元。该案经该院审理认定双方签订的是附条件生效的合同，因曾昭座、陈娟没有证据证明合同约定的条件已成就，现有的证据和已查明的事实亦未能表明该条件已经成就，而驳回曾昭座、陈娟的诉请。曾昭座、陈娟不服而上诉至柳州市中级人民法院，并提交了部分新证据，以证明条件成就的事实，二审经开庭审理后，认为一审认定恒泽房开公司售楼部工作人员口头告知曾昭座、陈娟其认购的2套房，单价分别为每平方米3947元和3844元，没有相关的证据证实，在一、二审法庭审理中恒泽房开公司均明确表示愿意以2400元／㎡的价格将该2套房子出售给曾昭座、陈娟，因此，恒泽房开公司的异议理由成立，一审认定有误，二审对此予以纠正。另外，曾昭座、陈娟提交的同地段其他被拆迁人补偿的证据，因本案双方所签订的是《房屋产权转让合同》，而同地段其他被拆迁人签订的是《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》，二者性质不同，没有可比性而不予采信。又因两种合同的情况不同，能够得到房屋面积的比例也不相同，而承诺中所附的条件并未成就，曾昭座、陈娟要求恒泽房开公司按承诺书的内容履行义务无事实依据，恒泽房开公司不存在违约的事实，曾昭座、陈娟上诉理由不成立，而于2012年10月17日判决驳回曾昭座、陈娟上诉，维持原判。判决生效后，恒泽房开公司于2013年5月9日邮寄一份通知书给曾昭座，通知书写明：曾昭座认购的上述2套房，每套已交定金30000元，按照认购流程，交纳定金7天内须支付不低于总价款的30%首付款。根据双方所签订的协议特别约定以每平方米2400元出售，但是直至2013年5月8日曾昭座仍未来办理购房手续。曾昭座已违约，恒泽房开公司对2套房另行处理，所交定金不予退回。曾昭座拒绝签收该邮件而被退回，7月29日曾昭座应邀到恒泽房开公司售楼部，恒泽房开公司代理人当着曾昭座的面拆该邮件并给其看通知内容。恒泽房开公司于2013年7月4日将曾昭座意向购买的“盛世花园”6栋2单元1201房出售给福建省古田县的彭勇，恒泽房开公司与彭勇签订的《商品房买卖合同》反映该房按套内面积计算4559.67元／㎡；于2013年8月1日与广西柳江县潘永仕签订《盛世花园认购书》，当月12日将1204房出售，恒泽房开公司与潘永仕签订的《商品房买卖合同》反映该房按建筑面积计算4304.76元／㎡。曾昭座、陈娟知悉恒泽房开公司已将上述2套房出卖给他人后，于2013年8月9日向该院提起诉讼，请求判令恒泽房开公司立即将上述2套房以每平方米2400元的单价交其购买，恒泽房开公司收到相关诉讼材料后书面辩称2套房均已卖给别人，曾昭座、陈娟于同年10月14日申请撤诉并获准许。之后，曾昭座、陈娟遂提起本案诉讼。本案庭审时曾昭座、陈娟主张上案二审判决生效后，曾多次到恒泽房开公司处办理上述2套房的购房手续，都被拒绝而无法办理购房手续，曾昭座、陈娟对其主张未能提供相关证据证明；恒泽房开公司则主张其在一、二审开庭时表示上述两套房可以按2400元／㎡作为履行《房屋产权转让合同》卖给曾昭座、陈娟，改变了《商品房买卖合同》和《盛世花园认购书》的约定，属新的邀约，曾昭座、陈娟未承诺，其多次通知曾昭座、陈娟来办理上述2套房的购买手续被拒，才将上述二套房卖给他人，恒泽房开公司对其主张提供了2013年5月9日邮寄给曾昭座、陈娟的通知书证明。曾昭座、陈娟坚持认为恒泽房开公司在法庭的表示属履行《商品房买卖合同》的承诺，其不履行承诺，属违约，须承担违约责任。诉讼过程中双方均不认可对方的主张，但恒泽房开公司表示除了本案争议的1201和1204号2套房卖给他人外，曾昭座、陈娟可任意选该小区内其它未出售的楼房作为履行上述回购房的约定；曾昭座、陈娟认为其选购的上述2套房是该小区的楼王，而该小区的其他栋号的楼房，无论是楼距、结构、通风采光、环境均无法与上述2套房相比，其不愿再回购该小区的其他商品房。
本案争议的焦点，一、恒泽房开公司在一、二审开庭时表示上述两套房可以2400元／㎡作为履行《房屋产权转让合同》卖给曾昭座、陈娟，属新的邀约还是承诺；二、本案新合同是否成立，恒泽房开公司是否构成违约；曾昭座、陈娟的诉请是否有理。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力并受法律的保护，未成立的合同对当事人不具有约束力，也不受法律的保护；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据证实，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。曾昭座、陈娟与恒泽房开公司签订的《房屋产权转让合同》约定恒泽房开公司在其所开发的小区沿街楼房2至3层给曾昭座、陈娟回购2套面积为100至120平方米的砖混房，回购价定死为2400元／㎡包干不作调整，但没有约定履行时间；恒泽房开公司出具给曾昭座、陈娟的《承诺书》则是恒泽房开公司承诺保证补给曾昭座、陈娟的房屋和门面转让款能在其所开发的小区按一定的比例回购得住宅、商铺、车库。而曾昭座个人与恒泽房开公司签订的《盛世花园内部认购意向书》约定其意向购买恒泽房开公司“盛世花园”6栋2单元1201号、1204号房，开盘前3天至5个工作日其须持意向书与恒泽房开公司正式签订《认购书》为买卖成立的要件，诚意金即转为定金，曾昭座、陈娟可获开盘当日优惠以外的10000元总房款优惠。可见双方签订的《房屋产权转让合同》与《盛世花园内部认购意向书》，无论合同主体、约定楼房的方位、栋号、楼层、价格、履行的时间和履行方式都不相同，二份合同的内容没有关联性，而恒泽房开公司开发的“盛世花园”小区沿街旧楼大部分尚未拆迁，故该小区沿街新楼房尚未建，双方约定的沿街回购房条件尚未成就。然而曾昭座就其意向购买的“盛世花园”6号楼1201、1204二套房在第一次诉讼时，一审于2011年11月29日开庭审理，二审于2012年8月12日开庭审理，恒泽房开公司在一、二审开庭时均表示同意将曾昭座、陈娟已认购的这2套房作为履行合同约定的2400元／㎡回购房，曾昭座、陈娟可随时与恒泽房开公司签订正式的房屋买卖合同，恒泽房开公司的表态属新的邀约，邀约内容很明确，就是曾昭座、陈娟随时与恒泽房开公司签订正式的房屋买卖合同，但曾昭座、陈娟均未表态，也未与恒泽房开公司签订正式的房屋买卖合同，说明其在第一次诉讼期间曾昭座、陈娟并没有签订合同的意向和行为，而是坚持请求恒泽房开公司支付其违约金367500元和房价差额979574.9元；合计1347074.9元的目标。第一次诉讼二审法院于2012年10月17日维持原判后，到恒泽房开公司2013年5月9日邮寄给通知书给曾昭座，曾昭座拒签邮件而退回恒泽房开公司，说明此前曾昭座、陈娟不愿与恒泽房开公司发生交易行为，恒泽房开公司7月4日将6号楼1201房出卖给他人，该邮件后双方于7月29日在恒泽房开公司售楼部当面开封，通知内容反映的是曾昭座、陈娟违约而不是恒泽房开公司违约，同年8月12日将6号楼1204号房出卖给他人，同日曾昭座、陈娟向该院提起第二次诉讼，请求恒泽房开公司按其在开庭时的表态按2400元／㎡卖房给其购买，因上述2套房已卖给他人无法实现而撤诉，第三次诉讼是本次诉讼。但第一次诉讼一、二审开庭时恒泽房开公司代理人在法庭上均表示同意曾昭座、陈娟意向购买的6号楼1201、1204二套商品房按照《房屋产权转让合同》约定价2400元／㎡向曾昭座、陈娟履行供应回购房义务，曾昭座、陈娟可随时来办理购买手续，从而把《房屋产权转让合同》和《盛世花园内部认购意向书》联系起来，因上述二份合同均没有曾昭座、陈娟意向购买的6号楼1201、1204二套商品房的作为履行定价回购房之约定，曾昭座、陈娟第一次诉讼也没有回购上述二套房之请求，因此恒泽房开公司在法庭的表态改变了上述二份合同的性质和内容，属新的邀约，曾昭座、陈娟是否承诺须作出明确表示，并按最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷若干规定的相关规定订立新的书面合同，对上述二份合同进行组合并明确履行时间、方式，对二份合同中未履行的事项今后是否履行，如何履行重新约定，但曾昭座、陈娟在第一次诉讼过程中始终未作出意思表示，也没有证据证明其曾到恒泽房开公司处要签订回购房合同被拒，无法证明双方就这二套房已形成新的合同关系。曾昭座、陈娟得知恒泽房开公司已将上述二套房子卖给他人后，第二提起诉讼，请求恒泽房开公司立即将这二套房以2400元／㎡交给曾昭座、陈娟购买，此时才作明确的意思表示属事后行为，故当明确恒泽房开公司这二套房已卖给他人无法再履行时即申请撤诉。本次诉讼为第三次，曾昭座、陈娟未能举证证明其与恒泽房开公司达成新的商品房买卖合同，也没有证据证明其要求恒泽房开公司按2400元／㎡履行，签订新的购房合同被拒，故该院对其主张不予采信。待恒泽房开公司在该小区内建设沿街楼房时仍可按《房屋产权转让合同》约定以每2400元／㎡的价格回购2-3楼2套住宅。综上，曾昭座、陈娟之诉，属事实不清，证据不足，该院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回曾昭座、陈娟的诉讼请求。本案一审案件受理费14592元（曾昭座、陈娟已预交），由曾昭座、陈娟负担。
上诉人曾昭座、陈娟不服一审判决，上诉称，一、2011年3月4日的《盛世花园内部认购意向书》是否具有法律效力的问题。上诉人认为，该协议是由双方当事人协商一致所作出的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的禁止性规定，应具有法律效力，对双方当事人具有约束力，当事人各方应按认购书规定的权利义务作出自己的行为。否则应承担违约责任。二、2011年3月4日《盛世花园内部认购意向书》与2010年1月15日《房屋产权转让合同》具有关联性。被上诉人在质证时也承认了二者具有关联性。本案一审判决书第5页第11行“恒泽房开公司对曾昭座、陈娟提供的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。”可是一审判决却不尊重当事人的意愿，认定二份合同的内容没有关联性，说明一审判决不按本案的事实判决，主观意断。三、《房屋产权转让合同》没有约定由上诉人回购房的具体房号，可由上诉人自由选择。2011年3月2日被上诉人给上诉人开出了《盛世花园房号确认单》，2011年3月4日《盛世花园内部认购意向书》是对《房屋产权转让合同》约定由上诉人回购房的具体落实，这说明二份合同具有关联性。具体表现在：1、在柳江县法院（2011）江民初字第1390号民事案件开庭答辩时，被上诉人第3点答辩承认：“恒泽房开公司已经全面履行了合同义务，包括承诺的内容，全额支付了1225000元给曾昭座、陈娟。承诺回购2套房屋，每平方米2400元也给曾昭座、陈娟订购了。承诺中给的门面还没有开始施工，所以要等一定的时间。”答辩的第4点：“曾昭座、陈娟第二项诉请，其算法是按正常销售的商品房来计算的，隐瞒了恒泽房开公司卖给曾昭座、陈娟2套房子，按照2400元每平方米的价格的事实。恒泽房开公司没有违约。”（2012）柳市民一终字第524号民事判决书第9页第4—6行，“被上诉人恒泽房开公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确。上诉人所购买的13号楼1201、1202的两套房屋并不是被上诉人当初承诺的回购房，只有6号楼的房子才是回购房”。2、2013年5月9日被上诉人向上诉人发出的通知，该通知说：“曾昭座先生：您于2011年3月4日在我公司认购了“盛世花园”6栋2单元120l、1204两套房屋，每套已交定金30000元，按认购流程，交纳定金7天内必须支付不低于总价款的30％首付。根据我司与你签订的拆迁协议，我司同意按协议特别约定以每平方米2400元的价格出售以上两套房屋，但是直至2013年5月8日你仍未来办理购房手续。所以你已违约，我司将对以上两套房屋另行处理。所交定金不予退回。”被上诉人的通知已明确表示了双方已约定了回购房的三要素：主体（上诉人、被上诉人）、标的物：6-2-120l、6-2-1204两套房屋、单价：每平方米2400元。3、被上诉人在柳江县法院（2011）江民初字第1390号案的一、二审法庭上均表示：保证随时出售本案诉争的二套房给上诉人回购。4、在被上诉人的上述解约通知书中，被上诉人也承认收到上诉人的6万元定金。如果没有关联性，又如何会承认收到上诉人的回购房的定金。一审判决认定二份合同没有关联性，与事实严重不符合。二者之间是互相补充与落实的关系。如果没有关联性，为何被上诉人又会给上诉人以6—2—1201、6—2—1204二套房屋、单价：每平方米2400元作为回购房被上诉人不给其他人以上述二房作为回购房。一审判决根本不能自圆其说。被上诉人与上诉人订购6—2—1201、6—2—1204二套房屋，单价每平方米2400元的前提是双方于2010年1月15日签订了《房屋产权转让合同》第八条款中的特别约定。该合同中规定，被上诉人应落实两套回购房给上诉人，且被上诉人在答辩中也承认是对《房屋产权转让合同》特别约定义务的履行。四、上诉人没有签收被上诉人的2013年5月9日解除合同的通知不应认定为上诉人拒绝交易。法律规定，公民有通信自由权，与谁通信、不与谁通信，权利在上诉人手中。被上诉人邮寄信件给上诉人，任何人没有接收之义务。被上诉人邮寄信件给上诉人，并不能与法院送达法律文书相等同看待。法院送达法律文书，当事人拒绝签收会产生一定法律后果。一审判决以上诉人拒绝收被上诉人的信件，则推导出结论：上诉人拒绝交易，无视了法律的规定。另一方面，被上诉人发给上诉人的通知也不是要求上诉人到被上诉人接收所认购的房屋，而是一份解约通知书即不是给上诉人带来利益的通知。上诉人没有义务要接收一份解约通知。五、双方当事人没约定解约条件时，不能由一方擅自私自解除合同。被上诉人向上诉人发出解除合同的通知，并将上诉人所定购的二套房另行转售他人，属于擅自解约的违约行为，应承担违约责任。双方当事人签订《盛世花园内部认购意向书》后，当事人各方应按合同约定履行义务。因为该意向书具有法律效力，且上诉人己交了定金。六、被上诉人在柳江县法院（2011）江民初字第1390号案一、二审上的表态不应认定为新要约，而是自己对于自己履行《房屋产权转让合同》和《认购书》的承诺与表决心。一审判决将被上诉人的承诺与表决心认定为要约，实为本末倒置。一审判决以“曾昭座、陈娟第一次诉讼也没有回购上述二套房之请求，因此恒泽房开公司在法庭的表态改变了上述二份合同的性质和内容，属于新的要约。”上诉人认为，一审判决的说理没有任何根据。上诉人何时要求被上诉人给予房屋是上诉人权利，法律并未规定上诉人一定在哪一次诉讼中提出回购房屋，被上诉人在第一次诉讼中的表态，不能改变合同的内容和性质。合同的性质不是一方当事人的表态可以改变的，合同的内容也不是一方的表态可改变的。合同的内容改变是双方当事人意思表示一致的结果。被上诉人在法庭上说：“已预售的盛世花园13#栋楼不用于对曾昭座、陈娟履行合同义务，正在预售的6#栋楼才可用于对曾昭座、陈娟履行合同义务，曾昭座、陈娟己认购的6#栋楼1201和1204号两套房屋，恒泽房开公司保证按合同约定以每平方米2400元的价格卖给曾昭座、陈娟，曾昭座、陈娟也可随时与恒泽房开公司签订正式的房屋买卖合同。曾昭座、陈娟另外购买的两套房子和两个车库，不是双方合同第八条约定和《承诺书》承诺的两套房子和车库。”被上诉人的承诺是对自己没有违反合同约定以高价房出售给上诉人，则不是提出一个新要约，被上诉人之所以在法庭上承诺、表决心说，只有6#栋楼1201和1204号两套房屋可对于上诉人履行合同约定的回购房交付义务，目的是证明其己出售给上诉人的13栋楼二套房屋，不是约定为回购房的，不存在高价出卖；双方当事人对于回购房在何方，有《盛世花园房号确认单》、又有认购书、定金收据约定了，被上诉人主张上诉人违约不成立。被上诉人的承诺是对6#栋楼1201和1204号两套房屋回购给上诉人承诺，是对《认购书》所确定的义务履行的承诺，而不是被上诉人提出一个从未提出过准备与上诉人协商的订立新合同的请求。被上诉人负有交付6#栋楼1201和1204号两套房屋给上诉人回购，在被上诉人在法庭上表态之前已有合同约定了。是合同约定在前，被上诉人表态承诺要履行交付6#栋楼1201和1204号两套房屋给上诉人回购在后。在本案2013年12月26日一审开庭时，被上诉人在法庭上也表态说，被上诉人在过去法庭上的承诺保证履行给上诉人回购6#栋楼1201和1204号两套房只是在一、二审期间有效，过期则无效。被上诉人在本案法庭上也认为是承诺，双方争议的仅是承诺的有效期间问题，法院也将这个归纳为焦点之一。2011年11月29日开庭时被上诉人为了说明自己没有违约，而作出承诺，出售本案诉争的房屋6#栋楼120l和1204号两套房屋，该承诺不是被上诉人第一次主动提出的，双方当事人在2011年3月4日就签订了《认购书》，确认该二套房是由上诉人认购的回购房，被上诉人在答辨时也承认已给上诉人回购了，上诉人也交了定金6万元。被上诉人对于自己早就与上诉人达成的认购书约定的内容认为是要约，与合同法规定的要约规定不符合。被上诉人在开庭时向法院提交的证据5“两份内部认购意向书（形成于2011年3月4日，拟证明曾昭座、陈娟认购了恒泽房开公司的1201和1204号两套房子是恒泽房开公司要卖给曾昭座、陈娟的回购房），都是110．33平方米，说明曾昭座、陈娟已经按照恒泽房开公司的要求，交付了6万元的认购诚意书。同时拟证实恒泽房开公司同意曾昭座、陈娟回购这两套房子，当时没有办理得预售证，待获得预售证后再通知曾昭座、陈娟来签订商品房买卖合同。”双方当事人早就约定好了由被上诉人出售6#栋楼1201和1204号两套房。被上诉人在答辩时说：“承诺回购二套房屋，每平方米2400元也给曾昭座、陈娟订购了。”双方当事人都签订协议承认由上诉人订购了6#栋楼120l和1204号两套房，并没有被上诉人提出新邀约的事实。本已存在有的合同约定，根本无需多此一举。一审判决认为被上诉人在本案第二次开庭时将《认购书》中约定的由被上诉人所负的义务即由被上诉人出售6#栋楼1201和1204号两套房认定成“新要约”是错误的，一审判决显然偏袒被上诉人一方。本案在2013年12月26日开庭时，被上诉人说其法庭上承诺保证随时出售6#栋楼1201和1204号两套房给上诉人的承诺，虽是承诺，但只在一、二审有效，现已过期了。如果没有本案的第二次开庭，被上诉人则没有机会再将承诺辩解为要约了。因为其在法庭上承认自己作出的承诺出售房屋给上诉人就是承诺、表决心。七、一审认定被上诉人在2011年11月29日开庭时承诺保证随时与上诉人签订合同，出售诉争的二套房给上诉人的说法属于新要约，是没有法律根据的。一审判决这一认定属于断章取义的作法，没有从双方当事人相互交住过程所产生的协议进行全面看待。双方当事人于2011年3月4日签订了认购书并交定金，确认由上诉人购买6#栋楼1201和1204号两房，被上诉人在答辩中也承认已由上诉人以2400元每平方米订购了。（2011）江民初字第1390号民事判决书第3页第16—17行认定上诉人已订购了，就不需要由被上诉人再要约了。被上诉人只负有交付回购房屋之义务即可。但被上诉人并没有交付房屋给上诉人。被上诉人说曾多次通知上诉人交房，但法院的任何一份生效判决都没有认定这一事实。因此在未经对方同意的前提下，不允许合同的一方擅自解除合同。如果一方擅自解除合同，则应承担违约责任。被上诉人如果认为上诉人违约不要所认购的房屋，被上诉人可向法院提出诉讼，请求法院判决解除双方的订购合同，如果法院判决解除订购合同，则被上诉人可另行出售房屋了。但被上诉人却没有按法律规定办事。置双方当事人签订的认购书及收取上诉人6万元定金并约束了被上诉人不可随意解除约定于不顾，擅自解除约定。八、一审判决认定2013年5月9日由被上诉人提交的通知内容反映“是曾昭座、陈娟违约而不是恒泽房开公司违约”。一审判决这一认定是没有根据的，通知上的内容，是被上诉人认为上诉人违约，说上诉人直至2013年5月9日仍未来办理购房手续。可是这只是被上诉人一面之辞，被上诉人向法庭提交的证据中没有证据证实其主张，可一审判决并无事实根据就认定是上诉人违约。九、一审判决认定“曾昭座、陈娟得知恒泽房开公司已将上述二套房子卖给他人后，第二次提出诉讼，请求恒泽房开公司立即将这二套房以2400元每平方米交给曾昭座、陈娟，此时才作出明确的意思表示，属于事后行为。”一审判决认定上诉人事后得知，但没有相应依据。上诉人是不知道被上诉人另售他人房子才起诉，在开庭被上诉人答辩时承认房屋已另售他人，才知道被上诉人违约。而不是事前知道被上诉人违约已另售房屋给他人仍起诉。（2013）江民初字第1377号案的庭审笔录中已有记录。上诉人不知道被上诉人另售房给他人，上诉人起诉也浪费了一批律师费和诉讼费。十、双方当事人无需达成什么新的买卖合同，双方当事人之间本来于2011年3月4日就达成了由上诉人认购6#栋楼1201和1204号两房，被上诉人在（2011）江民初字第1390号民事判决书第3页第16—17行）承认：“承诺回购2套房屋，每平方米2400元也给曾昭座、陈娟订购了。”被上诉人承认上诉人己以每平方米2400元订购了6#栋楼1201和1204号两房，就无需再达成新的商品房买卖合同了。本案的审查关键就是被上诉人是否履行了合同，是否将订购房屋交付上诉人的问题。十一、双方当事人早就约定了由上诉人回购6#栋楼1201和1204号两房。现在的问题是被上诉人自己不守约定，不给予上诉人以2400元每平米的价格购买房屋，其自己向上诉人发出一个通知，就称上诉人违约，但这并未经过法院依法确认以及判决解除双方认购协议，被上诉人的作法与法相悖。十二、通过《房屋产权转让合同》、《盛世花园房号确认单》、《内部认购书》、被上诉人在（2011）江民初字第1390号案提交的证据所要证明的观点、被上诉人在答辩状的答辩，以及在法庭上的说明自己没有违约、承认“承诺回购2套房屋，每平方米2400元也给曾昭座、陈娟订购了。”、上诉人向被上诉人交6万元定金、被上诉人2013年5月9日的通知内容“被上诉人按协议特别约定以每平方米2400的价格出售以上两套房屋”，根据合同法规定，能够表现当事人意思的形式都是合同的组成部分，而上述一系列事实及证据都可证明以双方已约定了出售本案诉争二套房屋由上诉人订购的，无需再作出任何要约了。因为上述证据都形成了完整的证据链，证明双方已约定由上诉人订购本案诉争的二套房屋。十三、双方约定由上诉人回购本案诉争的二套房，在约定没有解除前，当事人各方应遵守约定，否则应承担违约责任。由于被上诉人没有经过法定程序就解除了原来约定由上诉人订购房屋的协议，致使上诉人的合同目的不能实现，被上诉人应按合同约定支付赔偿金。即按合同总额的双倍赔偿。因为在柳州市同样地段的房价从2400元每平方米上涨价到现在5400元每平方米。十四、一审判决认定事实错误，在判决书的认定事实部分没有确认的事实，却在说理部分出现，混淆认定事实与说理的关系，即在认定事实部分没有确认的事实就不能作为说理的理由。一审判决逻辑混乱，一审判决对事实与论理之间的关系没有弄清，以自己的想象来作出判决。如说理部分：“恒泽房开公司通知的内容反映的是曾昭座、陈娟违约而不是恒泽房开公司违约”、“曾昭座、陈娟得知恒泽房开公司已将这二套房卖给他人后，第二次诉讼”、“恒泽房开公司在一、二审开庭时恒泽房开公司代理人在法庭均表示同意将曾昭座、陈娟已认购的这2套房作为履行合同约定的2400元／m2回购房”。而这些事实在判决事实查明部分没有看到的，却出现在说理部分，可见一审判决对于本案到底如何认定案件事实、对于当事人的诉求、答辩如何进行分析论证也是模糊的。以致本案一审判决的错误。综上所述，上诉人认为本案的双方当事人通过书面、口头等形式已约定由上诉人订购了本案的诉争二套房，被上诉人虽多次表示过说保证履行合同义务给上诉人约定的回购房，但事实上其没有按约定履行，却在合同未解除之前就将双方所确定由上诉人回购的房屋另行出售，被上诉人的行为已构成违约，应承担违约责任。一审判决认定事实不清、判决说理与认定事实之间存在混淆，导致判决有误。根据《合同法》第八条、第一百零七条和《民事诉讼法》第一百六十四条第一款之规定，向二审法院提出诉讼，请求二审法院：一、判决撤销广西壮族自治区柳江县人民法院（2013）江民初字第1852号民事判决。二、判决被上诉人给付二上诉人赔偿金人民币1087968元。三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人恒泽房开公司答辩称，一、《房屋产权转让合同》与《内部认购意向书》之间不存在所谓的关联性。2010年1月15日，被上诉人为完成柳江县人民政府的重点项目旧城改造工程，经与上诉人协商，双方达成了房屋转让合同。被上诉人受让上诉人的房屋，受让后即拆除用于建设“盛世花园”小区。在转让合同中，双方约定在小区由上诉人回购二套房屋（面积在100—120㎡包干）。在上诉人交付上述房屋后，被上诉人也全部支付完毕房屋转让价款。在2010年10月，上诉人购买了被上诉人建设的“盛世花园”13号楼的二套房产，且全额交付了价款。在2011年3月4日，上诉人又与被上诉人签订了“盛世花园”《内部认购意向书》，认购了1201、1204二套房屋。在认购书中，双方均未对这二套房屋的价款进行任何的约定，即双方没有达成这二套房屋实际是回购房的合意。在上诉人提起诉讼前，双方均是以商品房买卖来进行交易的。因此，既然内部认购书未涉及到2400元／㎡的价格问题，其与房屋转让协议显然就没有任何关系。二、双方之间未就1201、1204二套房屋的买卖形成合同关系，被上诉人将1201、1204房屋另售给他人不构成违约。上诉人与被上诉人之间就1201、1204二套房屋的买卖至今仅限于签订内部认购意向书。该意向书只是标明存在认购意向，但并未就价格、交房时间等具体的权利义务进行明确约定。该意向书对被上诉人而言，只是有义务为上诉人保留认购该物业的优先购买权。且这一权利的保留是有一定时间限制的，即上诉人在接到被上诉人开盘之日通知起三日内未与被上诉人签订认购书及商品房买卖合同的，视为上诉人放弃购买意向，被上诉人即有权取消为上诉人保留的房号，且可另行销售。实际上，被上诉人的“盛世花园”6号楼盘是在2011年4月30日开盘的，开盘当日和之后，被上诉人的置业顾问多次采取电话通知的方式通知上诉人前来办理相关手续。直至2013年5月9日，被上诉人最后一次采用快递邮寄的方式通知，但上诉人拒收。时至2013年8月，被上诉人才将二套房屋另售他人。因此，在上诉人与被上诉人之间就这二套房屋的买卖，除了内部认购意向书之外，没有签订任何形式的合同。被上诉人将房屋另售他人，就不存在所谓的违约行为。上诉人诉请要求被上诉人承担违约责任显然没有事实依据。三、被上诉人在（2011）江民初字第1390号案件的庭审中提出将1201、1204二套房屋以2400／㎡卖给上诉人的意思表示属于邀约。上诉人在该案的审理中，除了要求被上诉人支付违约金外，还一直要求被上诉人将其已购买的二套房屋及认购的二套房屋均按2400元／㎡的价格进行交易。被上诉人予以明确拒绝，只能同意认购的二套房屋按产权转让合同约定的价格。这是被上诉人首次对认购房屋价格的回应。在此之前，上诉人从未有单就认购的二套房屋按回购价格购买的意思表示，但对被上诉人的表示，上诉人在本案诉讼及被上诉人出售其认购的二套房屋前，从未表态同意按回购价格购买，即一直未作承诺。这说明双方之间除了签订内部认购书之外，对1201、1204二套房屋的买卖未存在任何的合同关系。因此，结合本案的客观事实，被上诉人作出的同意按2400元／㎡价格给上诉人购买1201、1204二套房屋应认定是邀约，而不是上诉人称的承诺。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实存在以下异议：上诉人对一审判决中“至此恒泽房开公司总计付给曾昭座、陈娟1262500元，取得并拆除了曾昭座、陈娟上述房产”，其认为上诉人的房屋虽然拆除了，但房屋并没有过户，并不发生物权上的转移；对一审判决中“2011年3月2日曾昭座又交给恒泽房开公司2套房屋的诚意金各30000元共60000元”有异议，其认为该60000元系定金；对一审判决中的“……因此，恒泽房开公司的异议理由成立，一审认定有误，二审对此予以纠正”有异议，其认为应当是“曾昭座、陈娟的异议理由成立”；对一审判决中“曾昭座、陈娟拒绝签收该邮件而被退回”有异议，曾昭座、陈娟并不是拒绝签收邮件；对一审判决中“曾昭座、陈娟知悉恒泽房开公司已将上述2套房出卖给他人后，于2013年8月9日向该院提起诉讼”有异议，该事实并无相应证据证实，上诉人并不知道被上诉人何时卖房；对一审判决中“本案庭审时曾昭座、陈娟主张上案二审判决生效后，曾多次到恒泽房开公司处办理上述2套房的购房手续，都被拒绝而无法办理购房手续，曾昭座、陈娟对其主张未能提供相关证据证明”有异议，上诉人认为其已经提供了相关证据证实其已经到被上诉人处办理购房手续；对一审判决中“恒泽房开公司则主张……改变了《商品房买卖合同》和《盛世花园认购书》的约定，属新的邀约，……曾昭座、陈娟坚持认为恒泽房开公司在法庭的表示属履行《商品房买卖合同》的承诺”有异议，上诉人认为该认定有误，双方没有签订过《商品房买卖合同》。除此之外，上诉人还认为一审判决还遗漏了“2011年3月4日双方签订的《盛世花园内部认购意向书》第二条第4点的条款”、“2013年5月9日恒泽房开公司邮寄给曾昭座的《通知》内容”以及“（2011）江民初字第1390号民事判决中恒泽房开公司的答辩意见”。
被上诉人恒泽房开公司对一审查明的事实没有异议。
双方当事人在二审期间均未提交新证据。
本院对当事人争议事实的分析与认定：被上诉人在与上诉人签订《房屋产权转让合同》之后，已经依约支付了相应的对价，因此被上诉人取得并拆除上诉人位于柳江县拉堡镇柳堡路367号的房产，至于上诉人主张房屋物权尚未转移的异议，因被上诉人取得该房屋就是要对其进行拆旧建新，故在拆除该房屋后，该房屋对应的物权就因合法的拆除行为而归于消灭，上诉人对一审判决中“至此恒泽房开公司总计付给曾昭座、陈娟1262500元，取得并拆除了曾昭座、陈娟上述房产”的事实异议不能成立，本院不予采纳。
双方于2011年3月4日签订的两份《盛世花园内部认购意向书》中第二条第3款中约定“乙方应在该物业开盘日三天前5个工作日内持本意向书，前往甲方售楼部与甲方正式签订《认购书》，签订《认购书》后该诚意金即转为定金”，一审判决将上诉人交纳诚意金以及诚意金转化为定金的内容予以陈述并无不当，上诉人对一审判决中“2011年3月2日曾昭座又交给恒泽房开公司2套房屋的诚意金各30000元共60000元”的事实异议不能成立，本院不予采纳。
在（2012）柳市民一终字第524号民事判决中，其在事实分析中认定了“一审法院认定被上诉人（恒泽房开公司）售楼部工作人员口头告知上诉人（曾昭座、陈娟）其认购的1201、1204号两套房子，单价分别为3947元／㎡和3844／㎡，但并未相应的证据证实，在一、二审法庭审理中，被上诉人均明确表示愿意以2400／㎡的价格将该两套房子出售给上诉人，因此，被上诉人的异议理由成立”，在该判决中分析的并不是曾昭座、陈娟的异议，而是恒泽房开公司的事实异议，因此上诉人认为一审判决引述（2012）柳市民一终字第524号民事判决所认定的事实有误，该异议不能成立，本院不予采纳。
从被上诉人恒泽房开公司一审期间提供的《申通快递详情单》中可以显示“已送达但拒签”的字样，说明上诉人拒绝签收该邮件，上诉人对一审判决中“曾昭座、陈娟拒绝签收该邮件而被退回”的异议事实依据不足，本院不予采纳。
由于被上诉人并无证据证实其在2013年8月9日前将“盛世花园”6栋2单元1201、1204号房屋出售给他人的消息告知上诉人，因此上诉人并不能在2013年8月9日前（即向一审法院起诉前）获知该信息，故上诉人主张其在此时间点前不知道被上诉人将上述2套房出卖给他人，该异议成立，本院予以采纳。
上诉人主张其在（2012）柳市民一终字第524号民事判决生效后，曾多次到被上诉人处要求办理“盛世花园”6栋2单元1201、1204号2套房屋的购房手续，但其确实没有相应的书面证据证实，对其该项事实异议，本院不予采纳。
由于双方并未针对“盛世花园”6栋2单元1201、1204号2套房屋签订《商品房买卖合同》，因此一审判决第九页陈述的“恒泽房开公司则主张……改变了《商品房买卖合同》和《盛世花园认购书》的约定，属新的邀约，……曾昭座、陈娟坚持认为恒泽房开公司在法庭的表示属履行《商品房买卖合同》的承诺”中的《商品房买卖合同》系笔误，根据双方当事人一审庭审中的陈述，该合同应当为2010年1月15日双方签订的《房屋产权转让合同》，本院对该笔误予以纠正。至于“被上诉人同意上述两套房可以按2400元／㎡作为履行《房屋产权转让合同》卖给上诉人”系新的邀约还是承诺，双方当事人均有各自的意见，一审法院将双方的意见予以表述并无不当，故上诉人的该项事实异议不能成立，本院不予采纳。
至于上诉人认为一审判决遗漏查明“2011年3月4日双方签订的《盛世花园内部认购意向书》第二条第4点的条款”、“2013年5月9日恒泽房开公司邮寄给曾昭座的《通知》内容”以及“（2011）江民初字第1390号民事判决中恒泽房开公司的答辩意见”等事实，本院认为，《盛世花园内部认购意向书》第二条第4点的条款系买受人自愿放弃购买意向的相关约定，该约定并不适用于本案；一审判决在查明事实中已经写明2013年5月9日恒泽房开公司邮寄给曾昭座的《通知》内容，不存在遗漏该事实的情形；（2011）江民初字第1390号案件中恒泽房开公司的答辩意见仅系其在该案件中观点，并不能够代表其在本案中的观点，因此对于上诉人认为一审判决遗漏查明事实的异议，本院不予采纳。
综上分析，一审判决中除了“曾昭座、陈娟知悉恒泽房开公司已将上述2套房出卖给他人后”有误，本院不予确认，以及“恒泽房开公司则主张……改变了《商品房买卖合同》和《盛世花园认购书》的约定，属新的邀约，……曾昭座、陈娟坚持认为恒泽房开公司在法庭的表示属履行《商品房买卖合同》的承诺”中的“《商品房买卖合同》”应变更为“《房屋产权转让合同》”之外，其余一审查明的事实均属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人于2010年1月15日签订的《房屋产权转让合同》约定“乙方（上诉人）在甲方（被上诉人）建设的小区内回购2套住宅，面积控制在100-120㎡之间，砖混结构，位置和楼层靠沿街2层或3层均可，回购单价定死为2400元／㎡包干不作调整”，双方之后于2011年3月4日签订的两份《盛世花园内部认购意向书》中约定上诉人预定被上诉人建设的“盛世花园”6栋2单元1201、1204号房屋，但上述两套房屋并非沿街楼房，其价格也没有最终确定，双方在签订该二份意向书时也没有将上述两套房屋作为《房屋产权转让合同》约定的回购房出卖给上诉人的合意，因此《房屋产权转让合同》与《盛世花园内部认购意向书》的内容并无实际关联，应当分别履行。
上诉人于2010年5月10日以市场价购买了“盛世花园”13#楼的两套房屋（亦非沿街楼房），但其认为被上诉人没有按照2400元／㎡的价格出售房屋，于2011年10月起诉至柳江县人民法院（即（2011）江民初字第1390号案件），要求被上诉人承担违约责任。法院认为目前被上诉人开发建设的“盛世花园”小区沿街旧楼尚未完全拆迁，因此上诉人要求回购沿街房屋的条件尚未成就，其要求被上诉人承担违约责任于法无据，遂驳回其诉讼请求，本院二审亦维持原判。在该案件的诉讼过程中，被上诉人曾愿意将上诉人预定的“盛世花园”6栋2单元1201、1204号两套房屋以2400元／㎡的价格作为回购房出售给上诉人，但上诉人却坚持认为其购买的13#楼的两套房屋才应当是回购房。
从以上过程可以表明，由于《房屋产权转让合同》与《盛世花园内部认购意向书》是两个不同内容的协议，被上诉人在（2011）江民初字第1390号案件中愿意将“盛世花园”6栋2单元1201、1204号两套房屋以2400元／㎡的价格作为回购房出售给上诉人，实际上是对《房屋产权转让合同》的协议内容进行变更，该行为属于合同法意义上的要约，即对变更《房屋产权转让合同》履行方式的新要约，上诉人则以否定的形式不同意该要约，因此双方就“‘盛世花园’6栋2单元1201、1204号两套房屋以2400元／㎡的价格作为回购房出售给上诉人”并未达成合意。上诉人不能以此认为被上诉人存在违约行为，要求其赔偿经济损失。双方当事人应当继续履行《房屋产权转让合同》的约定，待被上诉人恒泽房开公司的“盛世花园”小区沿街楼房建设完毕，再选择满足该合同约定条件的二套回购房。
双方关于出售“盛世花园”6栋2单元1201、1204号两套房屋的权利义务应以《盛世花园内部认购意向书》的约定为准。该意向书仅约定了上诉人交纳诚意金，被上诉人为其保留房屋的优先购买权，对上述两套房屋的单价、交付时间、交付条件、逾期交房违约责任等均未确定，故双方并没有达成正式的商品房买卖合同。双方当事人应当遵循诚实信用原则，履行该《盛世花园内部认购意向书》的约定，并尽力完成协商和谈判的义务，促成正式的商品房买卖合同的成立，最终实现交易目的。虽然双方对“盛世花园”6栋楼的具体开盘时间有不同意见，但上诉人在二审中称在2011年4月20日接到被上诉人通知其去签订合同，亦即上诉人最迟是在2011年4月20日接到被上诉人通知的，然而直至2013年5月9日被上诉人作出另行出售上述两套房屋的决定之前，上诉人仍未与被上诉人签订正式的商品房买卖合同，因此被上诉人取消为上诉人保留的房号，将房屋另出售给他人，并未违反《盛世花园内部认购意向书》的约定。上诉人称多次到被上诉人处要求办理上述两套房屋的购房手续，但其未能提供相应证据证实，本院对其异议不予采纳。况且，上诉人要求被上诉人承担违约责任是以上述两套房屋2400元／㎡的单价作为计算经济损失的标准，但是至今双方并未对上述两套房屋的单价达成合意，其主张的经济损失也缺乏相应的依据，本院不予支持。
综上所述，由于双方并未达成变更《房屋产权转让合同》约定内容的合意，也未就“盛世花园”6栋2单元1201、1204号房屋签订正式的商品房买卖合同，上诉人要求被上诉人承担违约责任的事实依据并不充分，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14592元（曾昭座、陈娟已预交），由上诉人曾昭座、陈娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 司英华
代理审判员 黄 坚
代理审判员 曾庆斌
二〇一四年十二月十日
代书 记员 潘毅华