山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁03民终848号
上诉人（原审被告）：襄阳金马汽车销售有限公司淄博分公司，住所地:淄博市张店区柳泉路210号西侧。统一社会信用代码：9137030355337888XC。
负责人：段英姿，经理。
委托诉讼代理人：郎丰林，山东杰盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：淄博佰钢物资有限公司，住所地:淄博市张店区山泉路210号。组织机构代码：57046369-9。
法定代表人：王永嘉，总经理。
委托诉讼代理人：冯政法，男，1952年3月1日生，汉族，淄博佰钢物资有限公司副经理，住淄博市张店区。
上诉人襄阳金马汽车销售有限公司淄博分公司因与被上诉人淄博佰钢物资有限公司租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初6121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人襄阳金马汽车销售有限公司淄博分公司的委托诉讼代理人郎丰林，被上诉人淄博佰钢物资有限公司的法定代表人王永嘉及委托诉讼代理人冯政法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
襄阳金马汽车销售有限公司淄博分公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项、第三项即“被告襄阳金马汽车销售有限公司淄博分公司于本判决生效之日起十日内支付原告租金71500元。”和“被告襄阳金马汽车销售有限公司淄博分公司与本判决生效之日起十日内支付原告自2015年12月1日至上述债务清偿之日的违约金（以71500元为基数，按年利率24%计算）。”依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方的租赁合同因马南路公路建设这一国家规划性建设需要而已实际解除，被上诉人不再享有出租人权利。事实上涉案土地早已被政府征收，被上诉人的自建房屋也属于违章建筑，并无合法的使用权手续，特别在被上诉人与政府达成地上附属物补偿款协议之后，被上诉人已经实际失去了向上诉人收取租赁费的合法基础和合法权利。二、上诉人并不存在违约行为，一审判决上诉人支付违约金无事实依据且违约金计算方式过高，应依法改判。三、被上诉人以合同条款方式免除自己应当承担的出租人责任，在政府拆迁过程中无视上诉人作为承租人利益，引发矛盾，应当对本案的发生承担责任，上诉人经政府允许临时使用政府未使用场地与被上诉人已无关系。
被上诉人淄博佰钢物资有限公司辩称：1、马南路建设至今未全面开工（实际是马南路扩宽改造工程）。上诉人在一审开庭前一天拍摄的现场照片，也能证实自己仍在占有、使用涉案的租赁地及租赁物，仍在正常的经营。2、根据双方签订的“租赁合同”约定，上诉人应依法履行生效的租赁合同，但上诉人至今未交纳2016年的租金，因此，被上诉人有权按照“租赁合同”约定计算涉案的违约金。一审法院认为涉案违约金约定过高，酌情调整违约金，按银行年利率24%计算违约金，并无不当。3、上诉人在一审中从未提供涉案租赁费免责的证据。更没有提供后期上诉人无偿使用场地及租赁物与被上诉人及案外人，所谓政府同意继续使用租赁地的相关证据。
淄博佰钢物资有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付租赁费14.3万元，双方解除租赁协议；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告于2011年12月1日签订租赁协议，约定被告租赁原告位于张店区山泉路以西马南路以南临街院内西侧即山泉路210号办公场地一处。租赁期限自2011年12月1日至2020年12月1日，年租金为65000元，含税价上浮12%，至2014年按上述价格执行，日后每三年上浮10%，付款方式为年缴，承租方于协议生效之日起向出租方支付第一年度租金，第二年度顺延，到期未交租金的，逾期一至二月，承租方按年度租金的10%，逾期二月至半年，按年度租金的30%，超过半年按欠租额双倍支付罚金。出现拖欠租金累计达到一个月等其他违约行为，出租方有权终止合同，收回租赁场地。若遇政策性变化国家规划建设性需要或不可抗拒的因素，本协议自行终止，并相互免责。协议签订后，原、被告依约履行义务。之后，被告出现违约，按协议约定被告应于2015年12月支付原告2016年度租金，但被告至今未予支付。原告曾于2016年4月5日向被告发出缴费通知，要求被告于2016年4月6日至15日缴费，未果；由于淄博市人民政府对包括涉案场地的一部分土地进行征收，根据上级规定，原告于2016年4月21日通知被告，要求被告于2016年5月20日之前搬迁，并要求被告根据实际租赁时间支付租金，也未果，被告仍占有使用涉案场地至今。
一审法院认为，原、被告所签订的租赁协议约定的逾期付款违约金过高，有违有关法律规定，也有失公允，其他约定条款均合法有效。被告既未按约定支付租金，也未从涉案场地迁出，至今仍占有、使用涉案场地，已构成根本性违约，故应承担支付租金并支付违约金的责任。故对原告要求被告支付租金、违约金，解除合同的诉讼请求，予以支持。因违约金约定过高，应予酌情调整。因按合同约定被告尚欠原告2016年度租金71500元，支付原告违约金可以该款额为基数，按银行年利率24%计算。对被告的答辩意见，一审法院认为：1、被告辩称涉案场地房屋非原告所有，原、被告签订的租赁协议无效，对此，原告未出具证据予以证实，且其租赁涉案场地几年之久，对被告的主张与观点不予采信；2、淄博市人民政府虽作出征收土地的决定，但对涉案场地尚未进行拆迁，原告仍占有使用，其辩称原告无权收取租金的理由不能成立；3、被告辩称先使用后缴费，不存在违约情形与事实不符，这是因为2016年之前被告先使用后缴费，不等于2016年度可先使用后缴费，因双方在协议中有明确约定，而该年度的租金被告使用场地先后均未付款；另外，被告辩称原、被告已与政府达成补偿协议，以此作为拒付租金的理由，这与本案没有关联性，故该理由不成立。总之，被告的答辩理由于法无据，不能成立，其所出具的证据均不能证实自己的主张与观点，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原、被告所签订的租赁协议。二、被告襄阳金马汽车销售有限公司淄博分公司于本判决生效之日起十日内支付原告租金71500元。三、被告襄阳金马汽车销售有限公司淄博分公司于本判决生效之日起十日内支付原告自2015年12月1日至上述债务清偿之日的违约金（以71500元为基数，按年利率24%计算）。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3160元、申请费1235元，共计4395元，由原告负担500元、被告负担3895元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审认定的事实一致，予以确认。
本院认为，2011年12月1日，上诉人襄阳金马汽车销售有限公司淄博分公司与被上诉人淄博佰钢物资有限公司签订的《租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该《租赁协议》合法有效，上诉人与被上诉人双方应当按该《租赁协议》的约定实际履行。在该《租赁协议》的实际履行过程中，上诉人按租赁协议约定应于2015年12月支付被上诉人2016年度租金，但至今未予支付。被上诉人曾于2016年4月5日向上诉人发出缴费通知，要求上诉人于2016年4月6日至15日缴费，未果；由于淄博市人民政府对包括涉案场地的一部分土地进行征收，被上诉人于2016年4月21日通知上诉人，要求上诉人于2016年5月20日之前搬迁，并要求上诉人根据实际租赁时间支付租金，也未果，现上诉人仍占有使用涉案场地至今已构成违约，应承担违约责任。一审法院判决上诉人支付被上诉人自2015年12月1日至上述债务清偿之日的违约金违约金（以71500元为基数，按年利率24%计算）并无不当。上诉人主张并不存在违约行为，一审判决上诉人支付违约金无事实依据，且违约金计算方式过高的理由不成立，本院不予支持。上诉人主张双方的租赁合同因马南路公路建设这一国家规划性建设需要而已实际解除，被上诉人不再享有出租人权利，上诉人并经政府允许临时使用政府未使用场地与被上诉人已无关系的理由，上诉人未提供有效证据予以证明，对上诉人的该上诉人理由，本院亦不予支持。
综上，上诉人襄阳金马汽车销售有限公司淄博分公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1588元，由上诉人襄阳金马汽车销售有限公司淄博分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王希宝
审判员 倪玲玲
审判员 苏晓宇
二〇一七年五月二十五日
书记员 尹衍羚