上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第781号
原告（反诉被告）上海杨甲食品有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人杨坤，职务董事长。
委托代理人蒋宝德。
被告（反诉原告）张义强，男，1977年4月26日出生，汉族，户籍地福建省。
委托代理人金慧玲，上海沪泰律师事务所律师。
委托代理人孙鄚刊，上海沪泰律师事务所律师。
原告上海杨甲食品有限公司（以下简称杨甲公司）与被告张义强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月16日第一次公开开庭进行了审理。审理中，被告张义强提出反诉，本院进行了合并审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年9月15日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨甲公司的法定代理人杨坤及委托代理人蒋宝德、被告（反诉原告）张义强及委托代理人金慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨甲公司诉称，原、被告于2014年5月1日签订了一份商铺租赁合同，被告同意将本市闸北区高平路XXX号租给原告经营使用，月租金为人民币31，000元（以下币种均为人民币），支付方式为交三押二，租赁期限为5年。原告于2014年5月25日向被告支付押金62，000元及三个月的租金95，000元，共计157，000元。2014年9月中旬，原告又向被告预付后期租金40，000元。2014年10月28日，被告未经原告许可，以原告未支付租金为由，擅自将原告所租商铺进行封锁，致使原告无法正常经营，经原告多次与被告交涉未果，被告于2014年11月18日未经原告许可，且没有与本案无关的第三者证明，擅自将室内物品进行处理，然后被告才通知原告去领取剩余的物品，口头告知与原告解除租赁合同，此行为给原告造成不可估量的损失。为维护原告的合法权益，故请求法院判令：1、判令被告向原告退还押金62，000元。2、判令被告向原告退还2014年10月29日以后的剩余租金1万元。3、判令被告向原告支付装修费275，300元（装修人员是与原告相识的，只有口头协议，现装修已经被被告损毁）。4、判令被告向原告支付违约金93，000元。
被告（反诉原告）张义强辩称，不同意原告的全部诉请，对诉请1，押金可以返还，但应优先抵扣原告应向被告承担的违约金。对诉请2，根据合同约定，2014年9月27日原告应该向被告支付后三个月租金，但到了10月底，原告才付了4万元，之后就没有支付过租金。原告是2014年11月17、18号左右搬走的，11月20日左右原告将房屋交还给被告。对诉请3，装修方案没有经过被告同意，原告提供的装修发票都是虚假的，合同约定如果原告违约，装修费用应放弃。对诉请4，是原告违约，故不同意支付违约金。张义强并反诉称，2014年5月23日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定将高平路783、785号（以下简称系争房屋）出租给反诉被告用于商业经营，合同约定反诉被告如需分租、转让需经反诉原告同意，租期自2014年5月24日起至2019年5月23日，年租金372，000元，三月为一支付期，反诉被告必须在每次支付期开始前，提前15天内支付租金，如被告逾期支付房租或不足额支付房租超过十天的或者未经反诉原告同意转租的，需要向反诉原告支付3个月租金的违约金，且反诉原告有权单方解除合同。合同签订后，反诉原告履行了全部义务，但反诉被告拖欠租金远远超过了合同约定的交付租金的时间，经多次催讨未果，为维护自己的合法权益，请求判令：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金93，000元。2、由反诉被告向反诉原告支付2014年9月28日至2014年11月25日的租金20，966.6元（该时间段共计59天，租金总额60，966.6元，扣除原告已支付的4万元，还剩余20，966.6元）、物业管理费1，800元（2个月，每月900元）、水电费2，100元（目前没有水电费的发票）。3、请求判令反诉被告向反诉原告支付35天免租期的租金36，166.6元。4、判令反诉被告向反诉原告返还由反诉原告垫付的15，000元。
反诉被告杨甲公司辩称，对于反诉请求1，原告没有违约，违约责任在被告，没有主动支付房租是原告违约在先，但是被告9月底收取了4万元，当时口头约定到10月底再支付剩余的租金，但是10月29日被告就擅自将门锁掉，原告是打算月底将钱给被告的。对于反诉请求2，在10月29日之前的租金原告是同意支付的。合同期内的物业管理费都是原告承担的，物业费每月900元同意支付到10月29日，水电费同意支付2，000元。不同意反诉请求3，装修期间免租金是合同约定的。对于反诉请求4，当时是其将房屋租给案外人居某某卖鱼的，合同一年一签，是从7月份开始签的，居某某的租金全部交给杨甲公司了。11月20日被告要求其搬迁的时候居某某不肯，被告就同意退给居某某15，000元。故不同意反诉原告全部的反诉请求。
经审理查明，2014年5月23日，原告杨甲公司（承租方、乙方）与被告张义强（出租房、甲方）签订的《商铺租赁合同》载明，甲方同意将座落在上海市高平路783、785号出租给乙方作为商业使用，出租单位的建筑面积约为361平方米；乙方租赁该房屋用于商业经营；租期自2014年5月24日起至2019年5月23日止，租赁期限共计5年。租金前3年不变，年租金为372，000元。租金先支付后使用。首期租金支付时间为签约后2个工作日内，租金按3个月为一支付期，总数为93，000元，以后乙方必须在每次支付期开始，提前15天内支付租金。甲方给予乙方的装修免租期为35天，该期间乙方不需承担租金，但装修期间产生的水、电、物业费等由乙方承担；乙方同意与签约当日支付给甲方相当于2个月租金的保证金，即62，000元；甲方应于租赁期满，且乙方付清所有应付费用、按照约定完整、完好腾退房屋后，五个工作日内将保证金全额无息退还乙方；因乙方违反本合同约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他相关费用，甲方在乙方确认后可在保证金中优先扣除；甲方同意乙方在不影响结构安全及符合消防、环保、治安、卫生等相关政府部门要求的情况下可在承租房屋内进行改造、装修、添置设备（但方案须经甲方同意认可）；乙方应按合同约定，按时支付租金、保证金及其他各项应付费用；逾期支付租金的，每逾期一天，应支付月租金总额的千分之五作为违约金，若租金逾期15天未交，甲方有权单方面解除合同；乙方有下列情况之一的【①未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋的…③逾期支付房屋或者不足额支付房租超过10天的…】，甲方可向乙方要求在合理期限内整改，若乙方在约定期限内整改不成的，甲方有权断水断电，因此导致的一切责任由乙方承担；甲方也有权选择解除本合同，合同解除的，双方权利、义务如下：（1）甲方可以将房屋内所有物品予以迁出并代为保管，然后收回该房屋另行出租。（2）乙方应支付甲方等额于3个月租金的违约金（保证金优先抵扣违约金），违约金不足以抵付甲方损失的，差额部分仍应予以赔偿。（3）乙方的屋内固定装修装潢、电器设备视作放弃。
2014年5月22日，被告出具的《收据》显示，收款93，000元，收款事由为系争房屋2014年6月28日至2014年9月27日房租。
审理中，双方确认系争合同已于2014年10月29日解除。
被告提供的其与原告法人手机的短信记录显示，①9月17日被告发送的短信内容为“杨总，你高平路房租按合同约定，9月11日必须交给我，已经过去一个多星期了，逾期支付房租超过10天的，你应该违约了。”②9月26日原告法人发送的短信内容为“在开会，到账就打给你，把账号发给我”；被告短信回复内容为“对不起，你的房租已经超过十五天，上次打电话，你说这两天付，现在又是一周，请尽快安排”，并发送了被告的收款账号。③9月27日被告发送的短信内容为“给钱，付房租！”④10月8日原告法人发送的短信内容为“在开会”、“明天下午打给你”；被告短信回复内容为“明天下午希望收到你的房租”。⑤10月9日被告发送的短信内容为“房租93，000元加物业费2，700元加欠我瓷砖货款1，700元（扣电费1，000元，余700元），共计96，400元。”⑥11月2日被告发送的短信内容为“杨甲公司，你公司拖欠甲方（张义强），租给你公司的闸北区高平路783、785号商铺租金，已经违约，根据当时双方签的合同条款，甲方现和你公司解除合同，并且保持（留）追究你公司违约的赔偿责任。现在通知你公司，请于2014年11月3日到2014年11月5日迁出里面的物品，以免造成不必要的损失。”⑥11月12日被告发送的短信内容为“杨甲公司，你公司拖欠甲方（张义强），租给你公司的闸北区高平路783、785号商铺租金，已经违约，根据当时双方签的合同条款，甲方现和你公司解除合同，并且保持（留）追究你公司违约的赔偿责任。现在通知你公司，请于2014年11月13日迁出里面的物品，以免造成不必要的损失。如不迁，甲方将强制迁出所有物品，因此造成的一切损失由你公司自己承担。特此通知。”
原告提供的3份报警记录显示，①2014年11月4日18时15分，报警人杨乙报警称在高平路XXX号菜场门被撬，具体损失不明。民警到场后，经了解系租赁合同到期引起的经济纠纷，告知报警人通过法律途径解决；②2014年11月6日10时50分，报警人称在高平路XXX号租房纠纷，请民警到场处理。现场调解；③2014年11月20日13时12分，报警人居某某称，在高平路XXX号民警走后，称2个人要拆东西，请民警到场处理。
另查明，本市闸北区高平路XXX号的产权人为案外人上海豪绽实业有限公司（以下简称豪绽公司），建筑面积为2，134.33平方米。审理中，原、被告均确认，系争房屋的权利人为豪绽公司，系争房屋是该公司777号大产证下面的商铺，未办理具体的小产证。
2013年10月1日，豪绽公司出具的《商铺委托书》载明，今委托吕建勇为豪绽公司的代理人，全权代表豪绽公司办理本市高平路XXX号1层、2层商铺的租赁事宜；受托日期2013年10月1日至2023年10月1日。豪绽公司对代理人依法办理的租赁事宜均承担法律责任。
2015年5月8日，吕建勇出具的《证明》载明，兹有吕建勇将闸北区高平路783、785号商铺，出租给张义强作为商业使用，时间为2013年11月12日起至2019年11月11日止。由于张义强个人原因，无法经营，已经征得我方同意，特将商铺转租给杨甲公司经营。但因为杨甲公司拖欠张义强商铺租金和水电费等原因，导致张义强无法按时缴付租金，经双方友好协商，吕建勇于2014年11月25日将闸北区高平路783、785号商铺收回重新招租。原有双方签订合同解除作废。
再查明，案外人居某某于2014年11月20日出具的《收条》载明，今收到张义强代杨坤店铺退租款15，000元。
平安银行电子回单显示，2014年11月20日张义强通过平安银行向居某某转账15，000元。
审理中，原告的证人刘某某出庭作证称，其与原告系做生意认识的，其是开饭店的，原告卖肉。原告曾于2014年天气热的时候两次向其借款，投资菜场，一次借款6万元，第二次借款4万元，至今原告还未向其还款，当时也没有打过借条。当时借款的原因，原告称是要向被告支付房租，其就把钱送到合阳菜场对面的两楼，当时看到原告把钱付给被告了，被告是否打过收条记不清了。当时原告是一次性付清的，20万元不到一点，其中有10万元是向其借的。原告认为证人对于具体金额和日期记不清了，但其余的陈述都是属实的。被告则认为证人证言是不真实的。证人陈述分6万元和4万元两次借给原告，但是又说原告给被告钱的时候是一次性支付的，前后矛盾。
原告的证人杨甲出庭作证称，其是原告法人的儿子。2014年10月、11月左右，其在延长西路XXX弄XXX号店铺的楼梯口给了被告4万元现金作为房租，当时被告没有出具过收条。原告对于证人证言无异议。被告则表示对于证人证言无异议，证人是原告法人之子，确曾经给其4万元。之前其事情很多，忘记了该节事实。当时确实也没有打收条，当时原告说没有钱，过两天给其。4万元是10月份给的，但是已经拖欠了20多天了，是被告多次催讨后给的，当时说过段时间再给其剩下的钱。
原告的证人杨乙出庭作证称，其是原告的员工，是在高平路市场工作的。有一天下班之后到老板处吃饭，回去的时候发现门被焊上了，调了监控发现是有人将门焊上的，但是天太黑看不清楚是谁。后来的事情其就不知道了。当时刚关门的时候菜场还在营业，后来被告与老板交涉，老板就让其把物品拿走了，大概是在锁门之后一个多礼拜清场的，其把原告的架子等物品拿走了。原告对于证人证言无异议。被告则对于证人证言不予认可，被告没有焊过门。
原告的证人杨某丙出庭作证称，其与原告是同村的。其要证明系争房屋装修的事情，当时是其侄子在原告处打工，就让其过来负责装修，大约是在2014年6月份进场的。当时装修花费了17万多元，钢结构、吊顶、卫生间、地板、防水、货架都是其做的。这笔钱原告至今还没有付清，原告现在支付了不到10万元，装修是以其个人名义承接的，固定装修大约装了20多天就做完了，后来又做了货架，因为其是个体的，当时没有开过发票收据。原告对于证人证言无异议。被告则对于证人证言不予认可，之前原告提供的装修发票和收据都是公司的抬头，但证人则表示都是其个人进行装修的。
原告的证人许某某出庭作证称，其与原告法人的朋友刘某某是朋友关系。当时原告想要租其小区外面的房子。其听到原告和刘某某在谈房租凑不齐的事情，原告说先付4万元，房东已经同意了，过一阵再给其余的。其每天都去菜场买菜的，10月底有一天发现菜场的门锁上了，用电焊焊上了，但不知道是谁做的。菜场关了很多天，后来就是拆东西了，其不清楚具体是谁拆的。系争房屋确实是装修过，原来是毛坯。原告对于证人证言无异议。被告则对于证人证言不予认可，11月20日左右系争房屋已经还给大房东了，原告没有和其说过系争房屋的门被锁上了。但证人陈述的房租一直拖欠是属实的。
审理中，原告（反诉被告）表示，当时通过被告的老乡吴其隆介绍，承租了系争房屋，面积为361平方米。被告提供的的两个号牌的租赁合同确实存在，但因783号办不出执照，工商那边无法备案，又改签了单独785号的合同，内容与之前都是一致的，只是为了配合工商备案，原告处也没有该合同的原件，该合同原件在工商部门备案，该份合同上的字确实是介绍人代签的，但是由被告授权的，当时被告和介绍人是一起的，但是没有委托手续。2014年5月底在延长西路XXX弄XXX号2楼的原告其他经营地付了80，000元现金，被告没有出具收条，但有证人在。四天之后又在延长西路XXX弄XXX号2楼付了85，000元现金，被告也没有出具收条。合同约定的免租期为35天，2014年6月初进场装修，6月28日开始计算租金。2014年9月份又在延长西路XXX弄XXX号2楼付了40，000元现金，也没有收条。10月29日被告强制封掉了店面的门，理由是拖欠租金，但之前也没有通知。被告称未允许原告进行装修，但合同中约定装修时间为35天，故被告是同意装修的。被告清场时除了吊顶吊扇、阁楼卫生间，其余东西都被毁坏。当时被告上锁的时候有报警记录。对于系争房屋的装修，原告表示应由被告进行赔偿，但不要求进行评估，原告提供了3张装修费用的发票及1张收据。对于搬离前的水电费、物业费，原告同意支付2，000元的水电费及物业费900元。没有主动支付房租是原告违约在先，但是被告9月底又收取了4万元房租，当时口头约定到10月底再支付剩余的租金，但是10月29日被告就擅自将门锁掉，原告是打算月底将钱给被告的。原告没有收到过被告发的短信，但原告确实发过打款给被告的短信。被告收取了4万元租金的行为说明被告默认了原告的违约行为，合同应继续履行，但在合同期内，被告强行锁门清场，也没有告知原告，故应由被告承担违约责任。
被告（反诉原告）表示，一开始系争房屋是吴其隆承租下来的，被告与吴其隆是老乡。后来被告打算自己开店，吴其隆就说给被告一间门面，但之后被告自己的店没有开出来，吴其隆就介绍了原告。当时其是和吕建勇签的合同，后来经吕建勇同意后，其就转租给了原告。一开始，原告支付了押金62，000元和一个季度（6月28日至9月27日）的租金，第二季度的租金应该是在9月13日之前给被告的，但是原告一直拖欠。被告多次给原告发短信催讨租金，原告在10月份支付了4万元，说剩下的租金过两天给。第一份公告是10月13日贴的，是被告和吴其隆在系争房屋门口一起张贴的，内容是要求原告支付拖欠的房租，与原告解除合同，但是原告也没有理睬，接着其继续催讨房租，被告还多次去过原告在绿地租的办公室催讨房租，原告就一直拖延，说这几天没钱，过几天给。到10月29日，被告和吴其隆去张贴了第二份公告，期间多次给原告发短信，公告内容为因原告拖欠房租，与其解除租赁合同。被告提供的短信中说的1，000元是租给原告之前产生的水电费，当时是原告垫付的，所以短信中说这笔钱是可以扣除的。11月2日和11月12日被告也一直向原告发短信，原告一直不理睬被告张贴的公告以及解除合同的短信，到了11月份，原告就自行将物品及其他的租户清走了，只留下了叫居某某的租户，因为当时原告收取了其一年的租金，故其不肯退场，后来在11月20日，由被告代原告支付了退租款15，000元，他才撤走的。当时杨坤、被告、吴其隆都在场，杨坤说他没有钱支付，要求被告先行垫付。同意原告支付2，000元水电费以及物业费900元。
审理中，被告（反诉原告）张义强表示，经考虑，将第一项反诉请求调整为：1、请求判令原告向被告支付违约金60000元。
以上事实由原告提供的商铺租赁合同、发票、收据、收条、报警记录、证人证言，被告提供的商铺租赁合同、房地产权证及委托书、短信记录、电费收据、收条及转账凭证、通知书3份、居某某的收条以及当事人的陈述予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思的表示，于法无悖，当事人应当恪守履行。现双方均确认系争合同已于2014年10月29日解除，但原告认为系因为被告擅自锁门，租赁合同无法履行致使合同解除，而被告则称合同解除的原因为原告拖欠租金。本院认为，根据合同约定，租金三个月一付，原告应在每个支付期开始时提前15天支付该期租金，故第二期租金原告最迟应于2014年9月13日支付；原告逾期支付房屋租或者不足额支付房租超过10天的，被告有权解除合同。结合原告方的证人杨甲及被告在庭审中的陈述，原告仅于2014年10月向被告支付了4万元，原告认为被告收取了4万元租金的行为说明被告默认了原告的违约行为，且双方有口头约定，剩下的租金10月底前支付。但被告对此予以否认，且从被告向原告法人发送的催款短信及张贴解除合同通知书的行为来看，原告的上述理由本院难以采信。原告抗辩称被告发送的催款短信，原告法人均未收到，但从短信记录中原告法人的回复及原告在庭审中的表述可以确认，该号码为原告法人所使用，故原告的抗辩意见本院不予采纳。
对于原告的第一项诉讼请求，被告表示押金可以返还，但应优先抵扣原告应向被告承担的违约金，被告的抗辩意见符合合同约定，本院予以支持。对于原告的第二项诉讼请求，本院认为，系争合同虽于10月29日解除，但系争房屋原告承租后用于开设商场，并将其中铺位转租给案外人，现双方均确认次承租户居某某于11月20日搬离，故原告应向被告支付9月28日至10月29日的租金及10月30日至11月20日的使用费，共计54，766.7元。因原告仅支付该期租金4万元，故原告要求被告返还租金的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告的第三项诉讼请求，被告虽抗辩装修未经其同意，但系争房屋交付时为毛坯，且租赁合同中约定了租赁用途及装修免租期，故被告对于原告需对系争房屋进行装修是明知的，且从未提出异议，应视为被告对于原告的装修行为进行了默认。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。租赁合同中亦约定因原告原因导致合同解除的，原告在系争凡物内的固定装修装潢视作放弃。现因原告在租赁期间发生欠付租金之违约行为，致使合同解除，且原告提供的装修发票、单据与原告提供的证人陈述相互矛盾，故原告要求被告支付装修费、违约金的请求于法无据，本院不予支持。
对于被告的反诉请求，关于第一项违约金的反诉请求，因原告欠付租金，致使合同解除，故被告要求其承担违约金具有事实和法律依据，现被告表示，经考虑后，要求原告支付违约金6万元，系当事人对于自身民事权利的处分，并无不当，且数额尚属合理，本院予以准许。第二项反诉请求中的租金（使用费）原告还应支付14，766.7元；对于物业管理费、水电费，原告同意支付2，000元的水电费及物业费900元，被告对此表示认可，本院亦予以确认。第三项反诉请求，因被告按约可予主张之违约金数额已可足以弥补被告因原告欠租所遭受的损失，故该项诉请本院不予支持。对于第四项反诉请求，与本案不属于同一法律关系，被告可依法另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海杨甲食品有限公司应于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）张义强支付2014年9月28日至11月20日的租金及房屋使用费14，766.7元（已扣除原告上海杨甲食品有限公司支付的4万元）；
二、原告（反诉被告）上海杨甲食品有限公司应于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）张义强支付物业管理费900元、水电费2，000元；
三、原告（反诉被告）上海杨甲食品有限公司应于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）张义强支付违约金60，000元；
四、被告（反诉原告）张义强应于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）上海杨甲食品有限公司返还租赁保证金62，000元（该款应优先抵扣上海杨甲食品有限公司应支付的各项钱款）；
五、驳回原告（反诉被告）上海杨甲食品有限公司的其余诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）张义强的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8，429.5元，由原告上海杨甲食品有限公司负担7，329.5元，由被告张义强负担1，100元；反诉案件受理费2，041.7元，由反诉原告张义强负担1，200元，反诉被告上海杨甲食品有限公司负担841.7元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 龚 平
人民陪审员 慎 颖
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 潘 瑾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条??有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条??承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。