江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终3152号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：张魁华，男，汉族，1978年4月25日生，住赣州市赣县。
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：秦谊，女，汉族，1986年12月17日生，住重庆市巴南区。
委托诉讼代理人：邱奇勇，江西红土地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张立勋，江西红土地律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）赣州华城房地产开发有限公司，住所地：赣州市章贡区营角上9号A栋6号店面。
法定代表人：闵建明，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈志光，江西创兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈飞帆，江西创兴律师事务所律师。
上诉人张魁华、秦谊因与被上诉人赣州华城房地产开发有限公司（以下简称华城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院(2015)章民一初字第3411号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人张魁华、秦谊的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判为被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金40000元；2、撤销一审判决第二项，改判上诉人支付剩余购房款期限延长三个月。
主要事实与理由：根据双方签订的房屋买卖合同第九条第一款第二项的约定，华城公司逾期交房超过90天的，上诉人有权解除合同，并且华城公司应当按照已付款的2%向上诉人支付违约金。该合同约定的交房时间为2014年10月31日，华城公司于2015年8月8日才通知上诉人入伙，逾期交房达10个月之久。上诉人依法可以解除合同并主张违约金。此外，一审法院判决上诉人一个月内付清购房款不合理，上诉人办理按揭贷款至少需要两个月。
被上诉人华城公司辩称，上诉人的约定解除权因未按照双方约定的期限内行使，解除权行使的除斥期间已过，该解除权应认定为已消灭，案涉商品房买卖合同应当继续履行。上诉人主张解除案涉商品房买卖合同，并要求被上诉人赔偿其损失，没有法律依据。在合同继续履行的情况下，一审判决认定上诉人应当在一个月内向被上诉人支付剩余购房款40万元合法合理。上诉人要求延长付款期限实际上就是为了拖延付款时间。从一审判决作出至二审已经远远超过三个月，如果上诉人坚守诚信，其有足够的时间办理银行按揭贷款。另外，上诉人未按照合同约定的支付购房款，违约在先，被上诉人有权顺延房屋的交付时间。上诉人主张被上诉人向其支付40000元违约金，没有事实与法律依据。
上诉人张魁华、秦谊向一审法院的起诉请求：1、解除双方于2013年3月19日签订的《赣州市商品房买卖合同》；2、华城公司退还张魁华、秦谊已付购房款人民币180797元、税费人民币11615.94元，且由华城公司向张魁华、秦谊支付违约金人民币3848.25元，共计人民币196261.19元;3、由华城公司自2013年3月20日起至今按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告已付款利息27797.97元（5.9%÷365天×192412.94元×894天）直至退还全部已付款项；3、本案诉讼费由华城公司承担。
一审法院查明：2013年3月19日，原告张魁华、秦谊与被告华城公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于赣州市章贡区河套老城区VI—K地块华城·山水人家x幢x室房屋一套，房屋总价款580797元，签订合同时支付首期购房款计人民币180797元，余款400000元由原告向银行申请按揭贷款并直接支付至被告指定的银行账户。同时约定：原告如未按合同规定的时间付款，逾期不超过90日的，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的2%向被告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过5000元。原告未按约定时间足额支付购房款（包括以按揭方式购房由原告向银行申请贷款部分）及其他费用（包括代收代缴部分）被告有权拒绝交房并顺延办理房地产权属登记备案及取得房地产权属证书的日期，并不承担逾期的违约责任。被告应当在2014年10月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方合同附件二约定的装饰、设施项目标准、承诺配置的物业配套设施设备项目数量及标准的房屋交付给原告。被告如未按合同规定的期限交房，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告已付款的2%支付违约金。另外，原、被告在《合同补充协议》中约定：如原告选择按揭付款，应在签订合同的同时向被告或按揭银行提交银行按揭所需的相关材料，若银行要求原告补齐资料完善手续的，原告应在银行要求的期限内按银行要求提交补齐资料完善手续。原告应在合同签订后7日内办理完毕银行按揭手续（包括但不限于与按揭银行签订按揭贷款合同、缴交按揭贷款所需费用、担保合同及相关文件等），否则，原告应自合同签订之日起30日内一次性付清全部购房款，或按商品房买卖合同第七条承担逾期付款的违约责任。如原告申请的银行按揭款部分或全部未获批准，无论未获批准的理由如何，原告应在被告通知之日起7天之内缴清不足部分的房款，否则视为原告逾期付款，被告有权按合同第七条约定追究原告违约责任。合同签订后，原告按合同约定支付了购房首期款计人民币180797元。之后，原告未办理好银行按揭贷款，也未以其他方式支付剩余购房款。2015年8月7日，被告取得案涉房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年8月8日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告自2015年8月10日起3个月内办理入伙手续。原告接到通知后，未办理交房手续。之后，原告诉至本院，要求依法处理。
一审法院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应依约定履行各自的义务。关于合同是否应解除，合同解除问题涉及解除权成就与解除权行使两方面内容。从解除权成就的角度分析，当事人行使合同解除权，必须以法定或约定事由为依据。根据双方签订的《赣州市商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，原告以此为由要求解除合同有约定依据。从解除权的行使角度分析，《合同法》第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。可见法律对合同解除权的行使期限作出了规定。而双方在《合同补充协议》约定：原告应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为原告继续履行合同。鉴于此，即使原告主张的解除权成就，其亦应在双方约定的期限内主张即在2014年12月1日前提出，但根据本案现已查明的事实，原告并未书面向被告要求解除合同，已经超出了解除权的行使期间，故即使原告主张的合同解除权成立，该解除权亦因超出除斥期间而消灭。其次关于合同履行，因原告要求解除合同的理由不成立，故合同应继续履行。2015年8月7日，被告取得建设行政主管部门出具涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，可以认定涉案房屋验收合格，符合交付条件，原告应依约履行接收房屋的义务，如原告选择继续履行合同的，可根据合同约定和法律规定向被告主张逾期交房的违约金，但原告坚持要求与被告解除合同并退还购房款、赔偿经济损失的诉请，故对此请求不予支持。原、被告的合同需继续履行，被告主张原告支付剩余购房款的反诉请求于法有据，予以支持。被告主张原告从2013年3月27日支付剩余购房款的利息，因被告未提供证据证明原告未支付购房款是未及时提交按揭材料，还是按揭贷款未获银行批准，被告也未书面通知原告交纳剩余购房款，对原告支付剩余购房款的截止日期无法确定，对被告这一反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张魁华、秦谊的诉讼请求；二、反诉被告张魁华、秦谊于本判决生效之日起一个月内向被告（反诉原告）赣州市华城房地产开发有限公司支付剩余购房款计人民币400000元；三、驳回被告（反诉原告）赣州市华城房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9924元，减半收取4962元，反诉费4142元（已减半收取），合计人民币9104元，由原告（反诉被告）张魁华、秦谊承担8520元，被告（反诉原告）赣州市华城房地产开发有限公司承担584元。
二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新证据。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案中，虽然，被上诉人未在合同约定的期限内取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，按期交付房屋给上诉人使用。但是，根据双方签订的商品房买卖合同第七条第二款的约定：“买受人未按约定时间足额支付购房款（包括以按揭方式购房由买受人向银行申请贷款部分）及其他费用，出卖人有权拒绝交房并顺延办理房地产权属登记备案及取得房地产权属证书的日期，并不承担逾期的违约责任”。据此可知，在上诉人未付清案涉房屋购房款的情况下，被上诉人享有先履行抗辩权，可以拒绝交房，并不承担逾期交房的违约责任。另，根据一审查明的事实，上诉人仅向被上诉人支付了首付款，剩余购房款40万元并未支付。在此情况下，被上诉人按照合同约定可以顺延交付房屋，且不构成违约行为。因此，上诉人主张被上诉人存在逾期交房，构成违约，没有事实与法律依据。上诉人主张被上诉人向其支付逾期交房违约金40000元，本院不予支持。另外，被上诉人于2015年8月7日，已取得建设行政主管部门出具涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，案涉房屋符合交付使用条件。2015年8月8日，被上诉人亦通知了上诉人办理房屋交付使用手续。案涉房屋在客观上符合交付使用条件的情况下，案涉商品房买卖合同亦不具备法定解除事由。因此，本案中，上诉人不享有合同解除权。上诉人主张解除案涉商品房买卖合同，没有事实与法律依据，本院不予支持。原审法院认定上诉人享有合同约定解除权属于认定事实错误，但是，处理结果正确，本院予以维持。
对于上诉人主张向被上诉人支付剩余购房款的期限需延长三个月，因其并未提供办理按揭贷款银行的有关证据证明按揭需要三个月，故该主张没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人张魁华、秦谊的上诉事实与理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实部分错误，但处理结果正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人张魁华、秦谊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 王 佳
书 记 员 刘 琪