河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第1047号
上诉人（原审被告）：杨丽，女，汉族。
委托代理人：张景霞，金博大律师事务所律师。
委托代理人：王铮，金博大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周殿粉，女，汉族。
委托代理人：魏君乐，河南广文律师事务所律师。
原审第三人：洛阳市西工区洛北乡五女冢村民委员会。
负责人：刘炼刚，该村民委员会主任。
上诉人杨丽因与被上诉人周殿粉、原审第三人洛阳市西工区洛北乡五女冢村民委员会合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2011）西民初字第436号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨丽的委托代理人张景霞、王铮和被上诉人周殿粉的委托代理人魏君乐到庭参加了诉讼。原审第三人洛阳市西工区洛北乡五女冢村民委员会负责人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年被告杨丽以23万元的价格购买了原告周殿粉位于西工区五女冢村房屋一套。并于2003年8月5日由洛阳市郊区人民政府办理了产权变更手续（证载面积394.8m2，土地性质属集体）。杨丽购房后未对房屋主体进行改变，后杨丽于2010年10月25日与西工区洛北乡五女冢村民委员会、洛阳市西工区人民政府、西工区洛北乡人民政府签订五女冢村拆迁补偿安置协议一份，杨丽选择安置房屋位于五女冢村民安置小区，建筑面积为276m2，分为三套92m2，由于杨丽安置面积为251.25m2，超出面积需杨丽自行购买。根据协议，杨丽一次性可得补偿款137129元（其中装修和附属设施费55920元，四层以上及宅基证外面积104.9**，补偿57695元）。现原告以农村房屋买卖合同无效，杨丽与第三人签订协议损害原告利益为由向该院提起诉讼，引发本案纠纷。
原审法院认为：原、被告之间的买卖合同不仅涉及房屋产权的变更，也涉及了农村土地的转移与使用。杨丽本身并不具有在五女冢村占有使用宅基地的权利，其与原告之间的买卖合同不符合我国法律的规定，应属无效。虽然该交易行为已经实际完成，并有洛阳市郊区人民政府办理了产权登记变更手续，但证载明显为集体土地，而杨丽也未在事后对该证进行变更。在2010年与第三人签订的拆迁安置补偿协议上也未按照证载面积进行分割补偿，可以证明杨丽对于该证记载瑕疵是有所了解的。杨丽以此作为买卖合同有效，自己为权利人的依据不足，该院不予认可。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于该房产已经进入拆迁范围，返还已无实际必要和可能，因此该院将对该房产的实际增值部分予以分割。双方履行的合同违法，应各自承担相应的责任。原告作为出卖人在出卖时，即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任，被告承担次要责任。对于分割，应当全面考虑因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失等多方面因素予以确定。考虑到房屋的安置面积，宜分割性以及杨丽领取补偿款的情况，该院酌定，将杨丽安置位于五女冢村民安置小区三套房其中一套92m2房屋的权利由原告周殿粉享有，周殿粉一次性补偿给杨丽8万元。原告周殿粉的其他诉讼请求该院不予认可。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭评议、缺席判决：一、被告杨丽安置位于五女冢村民安置小区三套房中一套92m2房屋的权利由原告周殿粉享有，周殿粉于判决生效后3日内一次性补偿给杨丽8万元。二、驳回原告周殿粉的其他诉讼请求。如果原告周殿粉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，保全费3000元，由原告周殿粉承担。
宣判后，上诉人杨丽不服原审判决，向本院提起上诉称：一、请求依法撤销洛阳市西工区人民法院（2011）西民初字第436号民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；二、上诉费用由被上诉人承担。上诉理由：第一、一审法院认定上诉人与被上诉人的房屋买卖合同无效属于适用法律错误。根据《合同法》第五十二条第五项规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。”而我国目前法律、行政法规并不禁止农村房屋买卖，也无任何法律、行政法规规定转让农村房屋属于无效。第二，根据最高人民法院（1992）民他字第8号批复，农村房屋买卖按约定交付房款并管理房屋的买卖有效。一审法院判决认为上诉人与被上诉人买卖合同违反法律规定，应属无效，但并未载明违反了具体的法律条款。第三，本案上诉人购买被上诉人房屋时，是看到该房屋有房屋产权证后才决定购买，并且该房屋确于2003年8月5日经房管部门审核批准过户到上诉人名下。在办理过户时，政府房屋主管部门已经对转让行为进行审查，对本次过户的合法性予以认可，并向上诉人颁发了房屋所有权证明。因此，涉案过户房产是合法有效的，应受法律保护。第四，被上诉人作为出卖方也不是五女冢村集体组织成员，因此，双方间的交易关系属于非集体组织成员之间的房屋交易，应受法律保护。第五，被上诉人起诉要求确认双方房屋买卖关系无效已超过诉讼时效。双方当事人房屋买卖已于2003年8月5日办理房屋变更手续，且上诉人于2003年7月18日、2003年8月6日分两次将房款支付给了被上诉人。被上诉人于2011年6月27日起诉，明显已超过法律规定的两年诉讼时效。综上，请求二审法院能够查明事实，依法公正裁决。
被上诉人周殿粉答辩称：一、被上诉人取得诉争房屋的所有权及土地使用权合法，人民法院依法应予保护；上诉人与被上诉人之间的农村房屋买卖关系无效，不应得到法律保护。在对待城镇居民使用农村宅基地建房和购买农村房屋的态度上，可以根据1999年1月1日生效实施的《中华人民共和国土地管理法》将我国的立法和政策划分为两个不同的阶段。第一阶段：在1999年1月1日之前，国家有关立法和政策允许城镇居民通过“申请—审批”的方式取得农村的宅基地使用权。因此，被上诉人对诉争房屋及土地享有合法的权利。第二阶段：1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》生效实施后，城镇居民不得使用农村宅基地建房，而已建的农村房屋不得向本集体经济组织外出售。不允许城镇居民购买农村的房屋及宅基地。上诉人与被上诉人农村房屋买卖关系违反了法律强制性规定，因此上诉人不享有本案房屋及宅基地的权利。二、上诉人杨丽所持有原洛阳市郊区人民政府于2003年8月15日颁发的“字第62078号”房屋所有权证无效，不能作为其交易合法的依据。1995年实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，故原洛阳市郊区人民政府在该法施行后已丧失了发证主体资格。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确要求“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房证。”原洛阳市郊区人民政府为上诉人发证属越权行为。并且洛阳市人民政府2002年1月10日在洛阳日报上发布了《洛阳市人民政府关于换发全国统一房屋权属证书的公告》第二条规定“凡1999年6月1日后领取的旧版本房屋所有权证，必须重新进行申请登记，按规定验换新版本房屋所有权证。不按法律规定程序办理的房产证，一律视为无效证件。”上诉人在该公告发布一年半后又领取旧版本房屋所有权证书，属于无效证件。三、被上诉人仍享有诉争宅基地及房屋的物权，第三人五女冢村民委员会应依据相关拆迁补偿安置规定给付被上诉人相应的拆迁补偿安置待遇。四、上诉人对合同的无效负有重大过错，应依法承担相应的责任。自1999年1月1日起《中华人民共和国土地管理法》己明文禁止农村集体经济组织之外人员购买己建的农村房屋，相关部门不断重申。且2003年8月15日双方交易时，原洛阳市郊区人民政府已通过在“字第62078号”房屋所有权证上注明“土地性质属集体”，告知上诉人交易对象系农村房屋，故上诉人存在重大过错。五、关于上诉人所称诉讼时效问题，因被上诉人请求法院确认合同无效，不受诉讼时效约束，故上诉人主张被上诉人诉求超出诉讼时效无法律依据。综上，一审判决事实清楚，理由恰当，请求二审法院支持被上诉人的诉讼请求。
原审第三人洛阳市西工区洛北乡五女冢村民委员会未进行答辩。
本院审理查明事实与原审认定事实基本一致。
本院认为：被上诉人依据当时的法律法规及政策规定而取得本案所涉宅基地使用权并建成房屋，依法应享有相应的权利。农村房屋的买卖不应违反法律、行政法规的强制性规定。依据《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，农村集体所有土地的使用权，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同涉及转让集体土地使用权，应认定为无效合同。关于上诉人所说的其是看到该房屋有房屋产权证后才决定购买的，且该房屋经房管部门审核批准过户到上诉人名下，本院认为，涉案房屋房产证上记载土地性质属于集体性质，集体经济组织的宅基地使用权依法不得出让、转让，房管部门审核批准房屋过户，但并未对宅基地使用权予以变更，对上诉人的理由不予支持。对于无效合同，应按合同双方当事人的过错程度来承担责任。被上诉人明知自己的房屋属于集体土地上所建，仍将其出卖转让，对于合同的无效应承担主要的责任。上诉人在签订合同时知晓房屋所占用的土地性质为集体土地性质，但仍然购买涉案房屋，对于合同的无效应承担次要的责任。因本案的房屋已经被拆迁，返还原物已不可能。对于上诉人的损失，合同当事人双方应按各自的过错程度进行赔偿。一审法院根据本案事实将三套房屋中的二套判决给上诉人一方，将一套房屋判决给被上诉人一方，被上诉人再向上诉人支付8万元人民币，是充分地考虑双方当事人的实际情况、过错程度等而作出的，并无不当。至于上诉人主张本案已过诉讼时效，本院认为，本案属于无效合同，确认合同无效不受诉讼时效限制。综上，原审判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨丽承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 艳
审 判 员 刘丽娜
代审判员 王茂兵
二〇一四年六月十八日
书 记 员 黄思维