重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第00127号
上诉人（原审被告）：秦宗吉农村土地承包经营户。
诉讼代表人：秦宗吉，男，1961年11月4日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。
委托代理人：杨文河，重庆森吉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高永洪农村土地承包经营户。
诉讼代表人：高永洪，男，1975年3月16日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。
委托代理人：周厚全、王猛，重庆劲源律师事务所律师。
上诉人秦宗吉农村土地承包经营户（以下简称秦宗吉承包户）与被上诉人高永洪农村土地承包经营户（以下简称高永洪承包户）土地承包经营权转让合同纠纷一案，重庆市丰都县人民法院于2013年12月13日作出（2013）丰法民初字第03499号民事判决，秦宗吉承包户对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：秦宗吉承包户在1998年8月农村土地二轮承包时户内成员有4人：秦宗吉、谭万素、秦映琼、彭泽芳。后彭泽芳已去世。现户内有3人：秦宗吉、谭万素、秦映琼，均为农村户口。
2007年5月17日，丰都县兴义镇天水村二组秦宗吉（甲方）与该镇双桂场村四组高永洪（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：“经甲乙双方自愿协商，甲方自愿将自己座落在天水场二组（原红星3队）老院子的土木结构房屋2间102.9㎡和厕所27.3㎡卖与乙方，双方协议如下：1.四至界限：东至本房滴水距人行路3米，南至本房滴水外屋石坎，西至本房滴水距竹林5米，北至本房滴水外屋基坝，厕所四至界限在外（另有产权证）；2.价格：总金额4000元，大写肆仟元正；3.附属物：包括4个人的户口，4个人的土地以及林权和竹子各种树木及其他附属物，林权详见林权证，另附土地承包经营证；4.其他：完税和户口的一切费用由乙方全部承担，甲方不负责任何费用。秦宗吉妈的坟占地一团和秦宗成塝上的地在外，由甲方使用和管理……”天水村村民委员会在合同后签注并盖章：“如乙方房屋拆除，地基可以改为耕地，但不能转让给他人，乙方负责使用和管理，直补卡由乙方所有”。秦宗福、秦朋成作为证实人在合同上签字。
后秦宗吉承包户将约定的土地交由高永洪承包户耕种，高永洪承包户成员将户口迁至该社，并开始领取种粮直补款。
2007年5月17日高永洪付款5400元，秦宗吉出具收条；向丰都县兴义镇天水村村民委员会缴纳基础设施配套费1600元天水村出具暂收条。
2009年2月26日，高永洪向丰都县兴义镇人民政府申请将秦宗吉原有家庭的土地使用权证、林权证户主变更为高永洪，兴义镇天水村村民委员会批注情况属实，该镇人民政府批示同意按国家有关规定办理变更。现争议土地的登记权利人仍为秦宗吉承包户，高永洪承包户的土地承包经营权证已公告作废。
另查明，秦宗吉承包户诉高永洪、丰都县兴义镇二组土地承包经营权纠纷一案，丰都县人民法院于2011年8月8日作出（2011）丰法民初字第01267号民事判决书，判决秦宗吉农用地土地承包经营户于1998年8月与第三人兴义镇天水村二组（原天水村三组）订立的农村土地经营合同成立、有效，其农村土地承包经营权证载明的农村农用地承包经营权归秦宗吉农用地承包经营户所有。丰都县人民法院于2012年4月24日作出（2012）丰法民监字第00007号民事裁定书，认为该案判决确有错误，裁定由丰都县人民法院另行组成合议庭再审。秦宗吉于同年8月6日书面申请撤回该案对高永洪的起诉，变更丰都县兴义镇天水村二组为该案的被告，丰都县人民法院裁定予以准许。
在合村并社过程中，天水村一组和天水村二组合并。
高永洪承包户诉称：2007年5月17日，秦宗吉承包户将自己所有的天水村二组的房屋2间及厕所作价4000元卖与高永洪承包户所有，并约定给高永洪承包户4个人的土地、林权，迁4个人的户口。协议生效后秦宗吉承包户当即将土地承包证交与高永洪承包户，国家的各项惠农补贴都是高永洪承包户享受，土地、林木也由高永洪承包户耕种和使用至今。2011年换发新证，秦宗吉承包户才以土地没有转让为由要收回“包产地”而发生纠纷，请求人民法院依法确认双方当事人签订的《房屋买卖协议》中关于土地、林木经营权转让的约定合法有效。
秦宗吉承包户辩称：争议土地不是转让给高永洪承包户，而是交给其代耕代种，双方签订房屋买卖协议时，没有经过原组长秦玉明签字，也没有召开社员大会决定，没有经过发包方同意，在土地确权颁证的时候，不管是签订协议之前还是之后，该用益物权一直没有发生改变，均是秦宗吉承包户所有，请驳回高永洪承包户的诉请。
一审法院认为，秦宗吉承包户在1998年二轮土地承包时与集体经济组织签订承包合同，取得了本案争议土地的承包经营权，成为原始承包人，依法享有对其承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利。流转的方式包括转包、出租、互换、转让或者其他方式。
本案双方当事人对双方签订的《房屋买卖协议》中的房屋买卖行为均无争议，且房屋买卖关系并非本案诉讼标的，对此不予评价。本案争议焦点为《房屋买卖协议》中关于土地、林木的约定是土地承包经营权转让还是代耕代种；是否合法有效。
代耕，是将土地交由他人临时管理、耕种，而从双方签订协议的内容来看，并没有约定交还土地的时间或条件，而是表述为“附属物：包括4个人的户口，4个人的土地以及林权和竹子各种树木及其他附属物，林权详见林权证，另附土地承包经营证”，将土地、林木作为附属物置于买卖细则条款之下，应当理解为土地承包经营权随房屋产权一并转让。故对秦宗吉承包户辩称是将争议土地交给高永洪承包户代耕代种的理由不予采信。
丰都县兴义镇天水村村组社员代表秦宗福、秦朋成等人作为证实人在《房屋买卖协议》上签名，天水村二组允许高永洪等人在该组落户，天水村村民委员会在《房屋买卖协议》和高永洪申请变更土地承包经营权证的申请书上签章并收取公益性配套设施费，以上行为均表示集体经济组织同意双方的土地承包经营权转让行为，因此协议中关于土地的约定符合法律规定。
综上，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十六条、第三十二条、第三十七条之规定，判决：高永洪承包户与秦宗吉承包户于2007年5月17日签订的《房屋买卖协议》中关于土地承包经营权转让的约定有效。案件受理费80元，减半收取40元，由秦宗吉承包户负担。
宣判后，上诉人秦宗吉承包户不服一审判决，向本院提起上诉，请求改判驳回高永洪承包户的诉讼请求或将本案发回重审。秦宗吉承包户上诉的事实和理由是：1、农村土地承包经营权是用益物权，并不能仅凭当事人的合意就将该用益物权的登记主体予以变更，还应当具备两个条件，即承包方有稳定的非农职业或稳定的收入来源，并经发包方同意。本案中，秦宗吉承包户成员均无稳定的非农职业或稳定的收入来源，仍需依靠承包地作为基本生活保障，且本案土地承包经营权转让并未经发包方同意，未经村民大会集体讨论通过，因此《买房协议》的签订并不代表土地承包经营权已转让；2、本案程序严重违法。本案系市高院、市三中法院发回重审的案件，应当组成合议庭审理，一审审判组织不合法，严重违反法定程序，应发回重审。
高永洪承包户在二审中辩称：本案所涉土地承包经营权已经转让给高永洪承包户。现土地流转多年，高永洪承包户也缴纳了相应的公益性配套设施费，领取了粮食直补款，都能够充分说明发包方已同意双方的土地承包经营权转让行为。本案是经重庆市第三中级人民法院指令审理的案件，并不要求组成合议庭审理，一审法院审判程序合法。请求二审法院维持一审判决。
本院二审查明：重庆市丰都县人民法院于2011年10月17日受理高永洪诉秦宗吉土地承包经营权流转合同纠纷一案后，于2011年12月8日以（2011）丰法民初字第2236号民事裁定书裁定，驳回高永洪的起诉。高永洪对该裁定不服，向本院提出上诉。本院经审查后作出（2012）渝三中法民终字第00297号民事裁定，维持了原裁定。后高永洪不服，向重庆市高级人民法院申请再审。重庆市高级人民法院于2012年10月26日作出（2012）渝高法民申字第00872号民事裁定，指令本院再审该案。本院依法另行组成合议庭，对该案公开开庭进行审理后，于2013年6月7日作出（2013）渝三中法民再终字第00004号民事裁定，裁定：1、撤销重庆市丰都县人民法院（2011）丰法民初字第2236号民事裁定和本院（2012）渝三中法民终字第00297号民事裁定。2、指令重庆市丰都县人民法院对本案进行审理。经本院指令，重庆市丰都县人民法院对本案进行审理，并作出一审判决。
另查明，高永洪承包户原是丰都县兴义镇双桂场村4组住户，因原所在地地处高山，难以耕种，高永洪遂于2007年与秦宗吉签订《房屋买卖协议》，举家迁入天水村2组居住生活。同时查明，秦宗吉承包户将房屋出售后，外出务工，长期从事非农职业。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，对于土地承包经营权转让合同效力的审查，不仅应考察出让人的生产生活需要，也应结合受让人的受让目的、生产生活需要，同时综合契约的自由、公平、诚信原则，综合考量得出结论。
本案中，秦宗吉承包户与高永洪承包户自愿协商签订《房屋买卖协议》，约定秦宗吉承包户将其位于丰都县兴义镇天水村二组的房屋2间及厕所卖给高永洪承包户，同时还约定附属物包括4个人的户口、4个人的土地以及林权和竹子各种树木、其他附属物，另附土地承包经营权证。该《房屋买卖协议》的真实性双方当事人均无异议，且协议已实际履行多年。结合高永洪承包户属高山移民，举家迁至秦宗吉承包户所在的丰都县兴义镇天水村2组购买秦宗吉房屋和承包经营秦宗吉原有承包地，以及高永洪承包户自此领取种粮直补款、缴纳公益性配套设施费等，而秦宗吉承包户并没有提出异议的客观事实，可以认定双方所签《房屋买卖协议》中关于土地承包经营权流转的真实意思是附属房屋买卖而转让。事实上，秦宗吉承包户在出卖房屋和转让其土地承包经营权后，为追求更好的生活，长期在外务工，从事非农职业，较长时间在外持续、稳定的生活，维持着相对稳定的非农生活状态。秦宗吉承包户上诉所称其没有稳定的非农职业和收入来源，需依靠承包地作为基本生活保障，没有提供充分证据予以证明。相比之下，高永洪承包户在受让房屋和土地后，多年在当地生产生活，承包经营土地已成为其基本生活保障。此外，高永洪在2009年向丰都县兴义镇人民政府申请变更登记土地承包经营权人时，丰都县兴义镇天水村村委会作出情况属实的批注，该镇人民政府亦批示同意按国家规定办理变更，由此能够反映双方以转让方式流转土地承包经营权得到发包方村组同意的事实。因此，双方所签《房屋买卖协议》中关于土地承包经营权转让部分的约定，应为合法有效。
本案是经指令审理的案件，并非再审案件，不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，一审判决并无严重违反法定程序，应当发回重审的法定情形。
综上所述，上诉人秦宗吉农村土地承包经营户的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予采纳。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由秦宗吉农村土地承包经营户负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐正东
代理审判员 李佳霖
代理审判员 昌媛媛
二〇一四年五月十九日
书 记 员 薛 姣