黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庆民二民终字第162号
上诉人（原审被告）李明，男，汉族。
委托代理人于浩源，黑龙江龙跃律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）袁桂兰，女，汉族。
被上诉人（原审原告）李昌吉，男，汉族。
被上诉人（原审原告）孔栾，女，汉族。
被上诉人（原审原告）李昌庆，男，汉族。
四被上诉人共同委托代理人李艳梅（系袁桂兰之女），女，汉族。
四被上诉人共同委托代理人付伯秋，男，汉族。
上诉人李明因与被上诉人袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆房屋租赁合同纠纷一案，不服大庆市萨尔图区人民法院（2012）萨会民初字第87号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，原告袁桂兰与原告李昌吉、原告李昌庆系母子关系，原告李昌吉与原告孔栾系夫妻关系。原告袁桂兰的丈夫李宏玉生前于1998年8月6日购买了位于“大庆宗合建筑材料批发市场”的69号门市房，此房屋又名为大庆市胜利建材批发市场69号门市房。房屋坐落：大庆市萨尔图区萨大路11号-011-69。此房屋由大庆市历史遗留房屋权属确认领导小组于2004年11月18日发布权属确认条件公告，2004年6月13日，李宏玉交纳了办理房屋产权费用。2005年8月29日，李宏玉因病去世在宁安市殡仪馆火化。李宏玉的继承人原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆继承此房屋，此房屋由原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆共有，并于2011年9月29日取得国有土地使用证，2012年1月16日取得房屋所有权证书。2005年1月3日，李宏玉将此房屋租赁给案外人王超，年租金3万元，租赁期限为2005年1月1日至2007年12月31日止。2008年1月1日至2010年5月31日，此房屋一直由被告李明租赁使用。2010年4月15日，被告李明将此房屋租赁给案外人刘志强使用，年租金9万元，租赁期限为2010年6月1日至2013年5月30日，刘志强将三年租金一次性付给被告李明。原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆得知此房屋情况后，2008年1月份，原告李昌吉等拿着王超给被告李明写的一封信，来找被告李明，但未找到。之后在2010年12月22日向公安机关报案，民警也未找到被告李明。2011年7月18日，原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆再次向大庆市公安局会战分局报案，大庆市公安局会战分局找到当时房屋的使用人刘志强，并做了询问笔录。原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆于2012年2月22日将此房屋收回并转租给李家永，租金每年为9万元。本案在审理过程中，被告李明提出刘志强在公安机关提交的房屋租赁合同上的签名不是其本人所签，提出司法鉴定申请，但因其未向鉴定机构缴纳鉴定费用，鉴定机构将其鉴定申请退回。
另查，2008年至2009年，本案争议房屋的年租金应为5万元以上。
现原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆要求被告李明给付2008年1月1日至2012年2月22日期间的租金373250元及利息130736.85元，合计503986.85元。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于2008年1月1日至2010年5月31日，大庆市胜利建材批发市场69号门市房屋的实际承租人的认定问题。案外人刘志强证实自2005年其来到大庆市胜利建材批发市场以来，大庆市胜利建材批发市场69号门市房屋就是被告李明使用，平时市场开会办公室召集房主开会，也都是被告李明去开会，平时房屋修缮都是被告李明去交钱；刘志强向公安机关提交的房屋租赁合同书中，被告李明是以出租人的身份签订的租赁合同，并收取了三年的租金；法庭在大庆市工商行政管理局萨尔图分局调取的档案材料中，被告李明申请登记的大庆市萨尔图区一明钢材经销处的登记地址就是大庆市胜利建材批发市场69号，在档案中还有一份租赁合同书，出租方就是李宏玉，虽原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆对此租赁合同书不予认可，但足以证明被告李明使用本案争议房屋的事实以及其明知此房屋的所有权人是李宏玉的事实；大庆市胜利建材批发市场管理办公室出具的钢材区业户联系电话单中登记的69号业主为被告李明；大庆市胜利建材批发市场管理办公室经理安海树证实大庆市胜利建材批发市场69号房屋自2000年以来就是被告李明在经营。王超写给被告李明的信件，虽然王超未出庭，但是王超在信中写到王超租赁本案争议的房屋，被告李明一直在使用，此事实与其他证据可以相互印证，可以证实被告李明一直延续租赁此房屋。综上，被告李明虽不承认此期间使用该房屋，但有法庭在大庆市公安局会战分局调取的刘志强的询问笔录、房屋租赁合同书、法庭在大庆市工商行政管理局萨尔图分局调取的档案材料、大庆市胜利建材批发市场管理办公室出具的钢材区业户联系电话单，以及法庭对大庆市胜利建材批发市场管理办公室经理安海树的调查笔录、王超写给李明的信件等证据材料能够形成完整的证据链条，均能证实被告李明在2008年1月1日至2010年5月31日期间是大庆市胜利建材批发市场69号门市房的实际承租人。在王超租赁该房屋期间，也是被告李明在实际使用该房屋。在2008年1月1日至2010年5月31日期间，虽被告李明未与原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆签订房屋租赁合同，但其实际使用该房屋，可以视为李宏玉与王超之间租赁合同的延续，被告李明与原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆之间形成事实上的租赁合同关系，故足以认定被告李明是本案争议房屋的实际承租人。另外，法庭在大庆市工商行政管理局萨尔图分局调取的档案材料中，有李宏玉与被告李明签订的本案争议房屋的租赁合同，可以证实被告李明与李宏玉之间的房屋租赁关系。原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆以房屋租赁合同纠纷起诉，故本案应按照房屋租赁合同纠纷处理。
关于被告李明将大庆市胜利建材批发市场69号门市房转租给刘志强的事实的认定问题。法庭在大庆市公安局会战分局调取的刘志强的询问笔录、房屋租赁合同书可以证实在2010年4月15日，被告李明将此房屋租赁给案外人刘志强使用，年租金9万元，租赁期限为2010年6月1日至2013年5月30日，刘志强将三年租金27万元一次性付给被告李明。被告李明虽不认可此租赁合同，提出司法鉴定申请，但其未缴纳鉴定费用，应视为其对权利的放弃。因此，可以认定被告李明未经原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆许可私自将该房屋以自己名义转租他人的事实。故被告李明应按照其与刘志强租金和原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆收回房屋的期限，支付给原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆租金。
关于被告李明提出，原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆的诉讼请求已过诉讼时效的主张，在本案中，被告李明在2008年至2010年一直使用该房屋，2010年将房屋转租他人，原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆一直在找被告李明和王超，直至到公安机关报案，可以认定原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆一直在主张权利，故对被告李明此主张不予支持。
在本案审理过程中，被告李明未向法庭提交其对本案争议房屋具有所有权、使用权等权利的证据材料。被告李明应按照房屋的租赁价格向原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆支付租金。由于双方未向法庭提交2008年1月1日至2010年5月31日期间房屋租赁价格的直接证据材料，也未提交价格鉴定申请，故应按照订立合同时履行地的市场价格履行，根据法庭的调查，此房屋2008年1月1日至2009年12月31日的租赁价格应在年租金5万元以上，故此期间房屋租赁价格应定为年租金5万元为宜。2010年1月1日至2012年2月21日，依据被告李明与刘志强签订的房屋租赁合同，此期间该房屋的年租金应认定为9万元。
被告李明租赁使用原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆的房屋，应当支付2008年1月1日至2012年2月21日（原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆将此房屋收回的前一日）租金，由于双方对支付期限没有约定，也没有补充协议，租赁期间一年以上，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。由于被告李明未按期支付租金，给原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆造成损失，应当支付利息。利息的计算，应当按照每次支付租金而未支付的次日至原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆起诉之日计算。利率按照银行同期贷款基准利率计算。2008年1月1日至2008年12月31日租金为5万元，应当于2008年12月31日支付租金，利息应从2009年1月1日计算至2012年4月11日，利息为10087元；2009年1月1日至2009年12月31日租金为5万元，应当于2009年12月31日支付租金，利息应从2010年1月1日计算至2012年4月11日，利息为6853元；2010年1月1日至2010年12月31日租金为9万元，应当于2010年12月31日支付租金，利息应从2011年1月1日计算至2012年4月11日，利息为7436元；2011年1月1日至2011年12月31日租金为9万元，应当于2011年12月31日支付租金，利息应从2012年1月1日计算至2012年4月1日，利息为1525元；2012年1月1日至2012年2月21日租金为12821.92元（9万元÷365天×52天=12821.92元，应当于2012年2月21日支付租金，利息应从2012年2月22日计算至2012年4月11日，利息为106.5元。综上，被告李明应支付给原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆租金为292821.92元，利息为26007.50元。关于四原告要求增加利息49194元的诉讼请求，因未在举证期限内提出，被告李明不予认可，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十二条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、被告李明于判决生效后立即给付原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆租金292821.92元，利息为26007.50元，合计318829.42元；二、驳回原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆的其他诉讼请求。案件受理费8840元，由原告袁桂兰、李昌吉、孔栾、李昌庆负担2758元，被告李明负担6082元。保全费2794元，由被告李明负担。
上诉人李明上诉称，我与被上诉人既未签订房屋租赁合同，又没有实际占有、使用本案争议的房屋。一审所认定的大部分证据与本案无关，作为本案重要证据的2010年4月15日我与刘志强所签订的房屋租赁合同，被上诉人未提供证据原件，并且该合同中并非我本人签名，不能作为定案的证据。一审法院根据当事人的申请曾对钢材市场经营的业户进行了调查，被调查业户未出庭，该证据亦不应当作为认定本案事实的证据。综上，一审认定事实的证据不确实、不充分，无法认定我与被上诉人之间存在租赁合同关系，上诉人不应承担任何金钱给付义务。二审过程中，上诉人李明又变更其上诉理由为：一、本案争议的房屋是我从案外人王超手里购买的，王超曾与我共同经营钢材生意，2003年6月，王超称李宏玉已将该房转让给他，他愿意将该房屋转让给我，并出示了从李宏玉处取得的购房收据。因此，我与王超达成了口头购买协议，约定房屋转让款为30万元。直至2006年，我多次向王超交付购房款共计30万元。在此期间，李宏玉及其家人没有任何人向我主张权利。2004年6月13日，我按照市场的通知要求，交纳了办理产权费用1万元，并于同日出具了欠款1000元的欠条。这说明市场管理办公室收取了我的办理产权费用，也清楚我从他人手中购买69号房屋的事实。原审对我如何取得房屋使用权的事实没有查清，只根据一封无法确定真伪的案外人王超写给我的信件就认定我无偿占用该69号房屋，同时认定被上诉人自2008年起就向我主张房屋权利是错误的。二、原审程序有误，遗漏当事人。根据原审原告出示的案外人王超的书信、会战公安局询问刘志强、李春梅的笔录及2010年12月22日报案材料，能够证明王超与我之间关于房屋问题有关联，故本案如想查明事实，需王超到庭参加诉讼方能澄清事实，但原审没有依职权追加王超为被告或第三人参加诉讼，系程序违法。三、原审判决我承担2008年以来的房屋租金没有法律依据。根据原审原告出示的证据，只能证明被上诉人于2010年12月22日来大庆向房屋使用人主张过权利，即使房屋所有权最终属于被上诉人，从时效上来看，原审判决也仅能支持被上诉人提出的2009年12月22日至2012年2月21日的租赁费及利息，判决我给付自2008年1月1日至2009年12月21日的租金及利息显然超过了诉讼时效。请求二审法院撤销原判，发回重审或直接改判驳回原审原告诉讼请求。一、二审案件受理费及财产保全费由被上诉人承担。
四被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉无理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审过程中，上诉人李明提交：1、收据复印件18张，欲证明案外人王超将房屋转卖给上诉人李明，李明已向王超交付了30万元购房款。2、购房原始票据复印件两张，欲证明李宏玉将房屋转让给王超之后，王超再转让给上诉人李明，因为转让房屋时还没有办理产权证，所以以原始收据为凭证。3、收据复印件一张、欠据复印件一张，欲证明涉案房屋所在的综合大市场收取了上诉人李明办理房屋产权证的费用。4、被上诉人向公安机关报案材料复印件，欲证明被上诉人在2010年12月22日来大庆主张房屋权利，一审判决中包含的部分租金已经超过诉讼时效。5、李宏玉个体工商户验（换）照登记表复印件一份及后附个体工商户开业申请登记表复印件一份，欲证明房屋所有权人李宏玉曾与王超及李明共同经营钢材生意，涉案房屋曾作为经营资本，同时该证据能够否认原房主将房屋租给王超的说法。
四被上诉人质证称，对证据1的真实性不清楚，对证明问题有异议，该证据不能证明上诉人要证明的问题，这些收据有可能是李明向王超付房屋租金的收据。对证据2的真实性有异议，该证据不能证明李明与王超之间存在买房的事实，王超与李明之间没有买卖协议，李宏玉与王超之间也没有买卖协议。对证据3有异议，该证据不能证明上诉人要证明的内容。对证据4的真实性无异议，但对证明问题有异议，本案实际审理的是侵权纠纷，不是租赁关系，不适用诉讼时效为一年的规定。对证据5有异议，该证据没有李宏玉的签字，与本案无关。
本院认为，上诉人所提交的证据1系18张收据，此部分收据中包括银行汇款单，收款人系案外人王超或宋广玲、陈洪光，且所有收据中均未写明钱款用途，不能认定上诉人李明所支出款项的使用目的，亦不能证明与本案存在关联性，故本院对证据1不予采信。对证据2两张收据，因其中1998年6月23日的收据上方写有“李宏玉”，另一张1998年8月6日的收据上未写明交款人，故不能认定上诉人凭该两张收据购买涉案房屋，且目前涉案房屋的权属明晰，产权证标明产权人为四被上诉人共有，故本院认定证据2不能证明上诉人的诉讼主张，本院对证据2不予采信。对证据3，因上诉人所出具的其中1万元收据中由大庆市萨尔图区林祥建材有限公司写有“产权证费用已退，此原件存于建材市场，与原件相符”字样，并加盖大庆市萨尔图区林祥建材有限公司的公章，凭上诉人所提交的该收据及欠据，能够证实房屋建设单位曾收取上诉人1万元办证费用，但该笔1万元已退给上诉人，故该证据不能证明房屋建设单位同意为上诉人办理房屋权属证明，本院对证据3不予采信。对证据4，系被上诉人一审过程中向法庭提交，上诉人举示该证据的诉讼目的为四被上诉人部分诉讼请求已超过诉讼时效，因一审过程中已查明本案存在诉讼时效中断的情形，该证据不能证明上诉人的诉讼主张，故本院对证据4不予采信。对证据5，因该部分工商备案资料出具时间为2000年，与本案所争议的2008年以来的租赁费损失无实质上的关联性，故本院对证据5不予采信。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
另，上诉人李明在二审过程中，以其拟于近日提起行政诉讼，要求撤销四被上诉人所持有的涉案房屋产权证书为由，向本院提出中止审理本案的申请。
本院认为，通过双方当事人一、二审过程中的陈述及举证，能够认定自涉案房屋的原购买人李宏玉去世后，四被上诉人基于继承的法律关系，已取得涉案房屋的所有权，属于按份共有人。现四被上诉人已取得涉案房屋的产权证明，虽上诉人在二审过程中主张，其拟于近日针对四被上诉人所持有的房屋产权证明提出行政诉讼，但上诉人未提供证据证明其已实际着手启动行政诉讼法律行为，故本院对上诉人申请中止审理的请求不予支持。上诉人在无证据证明其依法享有涉案房屋的相关物权的情况下，擅自对四被上诉人所共有房屋进行处分，包括自用及对外出租，其应当向四被上诉人支付相关费用。关于上诉人二审过程中主张其已购买涉案房屋的请求，因无充分证据证实，且与其一审中自认的案件事实相悖，本院对该主张不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6082元，由上诉人李明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙文斌
代理审判员 赵丹晖
代理审判员 齐少游
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 李 丹
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。