上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第3224号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海兰光塑胶制品有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人许建，经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）边宝坤，男，1963年5月20日出生，汉族，户籍所在地浙江省。
委托代理人王卫林，上海知者律师事务所律师。
上诉人上海兰光塑胶制品有限公司（以下简称“兰光公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2015）青民三（民）初字第726号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人兰光公司的法定代表人许建、被上诉人边宝坤的委托代理人王卫林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经开庭审理查明，上海市青浦区姚泾村XXX号厂房自1995年10月17日登记在案外人上海青浦金桥树脂厂名下，建筑面积305.68平方米。
2007年1月1日，上海青浦香花桥街道新姚村村民委员会作为出租方（甲方）、边宝坤作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区香花桥街道新姚村金家桥边的宗土地面积约3，000平方米，建筑面积1，213平方米厂房（8间）出租给乙方使用，租赁期限自2007年1月1日至2010年12月31日，租金每年人民币（以下币种均为人民币）5万元，等。后边宝坤与上海青浦香花桥街道新姚村村民委员会（以下简称“新姚村委会”）续租，陆续签订租期为2011年1月1日至2011年12月31日、2012年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2014年12月31日三份房屋租赁协议。2012年1月1日边宝坤与新姚村委会签订的租期为2012年1月1日至2012年12月31日的房屋租赁协议中租赁物占地面积变更为3，000平方米，房屋建筑面积1，000平方米。2013年1月1日边宝坤与新姚村委会签订的租期为2013年1月1日至2014年12月31日的房屋租赁协议中租赁物范围变更为占地面积1，000平方米，房屋建筑面积360平方米。
2014年3月1日，边宝坤作为出租方（甲方）、兰光公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于青浦区姚泾路XXX号，出租房屋面积400平方米（其中车间／平方、办公楼、门卫室、配电间等／平方），占地／亩（均以实际丈量为准）；房屋租赁期为一年，自2014年3月1日至2015年2月28日；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为企业生产经营使用；该房屋租金为0.45元／平方米／天，合计每年租金总额为65，700元；本租赁合同的定金为一个月，即5，475元；本租赁合同采用先付后用方式，乙方应于本合同签订之日，向甲方支付三个月的租金和定金，之后租金为每季度支付一次，乙方应提前半个月支付下一期租金，乙方按时缴纳租金，如逾期未付，自应缴纳的第一天开始计算，每逾期一天，乙方应支付甲方应收金额的百分之二滞纳金，如拖欠不付满一个月，甲方有权终止租赁协议；租赁期间，乙方不得将租赁房屋转租给第三人；等。
合同签订后，2014年6月11日边宝坤开具收据，载明收到房租付二押一21，900元，租金为2014年3月1日至5月31日；兰光公司支付2014年6月、7月、8月租金共计16，425元，边宝坤开具收据日期为2014年7月19日；兰光公司支付边宝坤2014年9月、10月、11月房屋租金16，425元。
兰光公司作为甲方、案外人上海锐泽包装材料有限公司作为乙方签订《合作协议书》，约定甲方同意乙方使用甲方工厂（地址上海市青浦区姚泾路XXX号）以及使用工厂里所有设备；甲方同意乙方把自己工厂的设备也放置在甲方工厂内，设备甲乙双方可以共同使用；合同期暂定为两年，从2012年10月1日至2014年9月30日止（考虑到村里一年一签，第二年续签，本合同也续签一年，租金每年上涨不高于5%），租金为一年五万元，付款方式为半年一付（25，000元），后半年租金在到期前一个月支付；等。
2015年1月16日，边宝坤向兰光公司出具函件，表示兰光公司应在2014年11月15日前支付2014年12月至2015年2月的租金16，425元，但兰光公司尚未支付上述租金，故边宝坤要求兰光公司支付16，425元租金及滞纳金252，945元（计算至2015年1月30日止），并且终止双方签订的租赁合同，希望兰光公司在收到函件后在2015年1月31日前支付上述款项，并终止租赁合同。
边宝坤诉至法院，要求判令：1、终止边宝坤、兰光公司双方于2014年3月1日签订的房屋租赁合同；2、兰光公司从上海市青浦区姚泾路XXX号厂房内腾退；3、兰光公司支付边宝坤拖欠的2014年12月至2015年2月的租金16，425元；4、兰光公司支付边宝坤逾期支付租金滞纳金25，295元（以16，425元为本金，按照日2%的标准自2014年11月15日计算至兰光公司实际支付之日为止）。本案诉讼费由兰光公司负担。审理中，边宝坤增加诉讼请求：要求兰光公司支付边宝坤按照年租金65，700元为标准自2015年3月1日开始计算至兰光公司实际腾退之日止的房屋使用费。
兰光公司提出反诉，要求判令：1、要求确认边宝坤与兰光公司于2014年3月1日签订的租赁合同无效；2、边宝坤退还兰光公司自2009年3月1日计算至2014年12月31日多收取的94.32平方米（400平方米减去产证面积305.68平方米）的租金；3、边宝坤支付兰光公司告派驻在系争房屋所在厂区另外一栋房屋中案外人“小魏”使用的水电费3，500元（水费1，200元、电费2，300元）；4、边宝坤支付案外人“恢弘厂”使用的水电费6，000元（水费2，000元、电费4，000元）。
原审法院审理中，青浦区香花桥街道新姚村委会于2015年3月4日出具证明：位于姚泾路XXX号厂房，总使用面积约1，300平方，是本村（原姚泾村）的固定资产。2011年原姚泾村与边宝坤签订了房屋装修协议，由边宝坤负责土建装修，但是装修的费用未能及时兑现。当时村经济组织讨论决定将部分厂房（约360平方）出租给边宝坤经营使用，边宝坤为了增加经济收入，与本村协商将厂房出租给第三方经营使用。
青浦区香花桥街道新姚村委会于2015年9月4日出具证明：上海青浦金桥树脂厂是我村（原姚泾村）村办企业，现已停产。在1995年办理房屋所有权证时所有人登记为上海青浦金桥树脂厂，厂房属我村的固定资产。公安部门为了规范门牌座落，将该房屋编号为学子路XXX号。
原审法院认为，边宝坤提供的产证中面积为305.68平方米，而边宝坤与兰光公司签订的房屋租赁合同中面积为400平方米，合同中305.68平方米为有证面积，边宝坤未提供差异部分的建房用地批准手续，故原审法院认定边宝坤与兰光公司于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》为部分有效、部分无效。合同中约定租期为2014年3月1日至2015年2月28日，现租期已经届满，合同自动到期终止。合同无效，兰光公司应返还租赁物；边宝坤与兰光公司未续签租赁合同，兰光公司继续占用房屋没有依据，兰光公司理应从上海市青浦区姚泾路XXX号厂房内迁出。兰光公司占用系争房屋，理应支付房屋租金或房屋使用费，边宝坤依据合同约定标准主张租金及使用费，于法无悖，予以支持。边宝坤、兰光公司双方对于租金已经支付到何时并无争议，故确认兰光公司应支付边宝坤自2014年12月1日至实际迁出之日止的房屋租金或使用费。出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，兰光公司在使用该房屋时发生了水管爆裂，导致该房屋用水受影响，边宝坤也未予以修复，所以兰光公司拒不支付租金有合理的理由，所以边宝坤要求兰光公司支付逾期支付租金滞纳金的诉讼请求，不予支持。
关于兰光公司的反诉，原审法院认为，兰光公司陈述看到产权证时才知道房屋面积不足400平方米，且双方合同约定房屋面积约400平方米，应以实际丈量为准，但合同履行过程中双方并未进行丈量，且兰光公司在使用房屋过程中未曾对房屋面积提出异议，现兰光公司认为产证面积不足合同约定面积，进而要求退还面积差对应租金的请求，依据不足，不予支持。兰光公司自认水电费系案外人“小魏”及“恢宏厂”使用，但要求边宝坤负担该笔费用，边宝坤不同意负担，兰光公司要求边宝坤负担案外人的水电费依据不足，不予支持。兰光公司认为，边宝坤因拆除隔断使用了水电，边宝坤不予认可，兰光公司未能提供证据证明其主张，对此主张不予采信。
据此，原审法院判令如下：一、边宝坤与上海兰光塑胶制品有限公司于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年2月28日终止；二、上海兰光塑胶制品有限公司应于判决生效之日起十日内自上海市青浦区姚泾路XXX号房屋内迁出；三、上海兰光塑胶制品有限公司应于判决生效之日起十日内支付边宝坤按照年租金65，700元的标准自2014年12月1日起至实际迁出之日止的房屋租金或使用费；四、边宝坤要求上海兰光塑胶制品有限公司支付滞纳金25，295元的诉讼请求不予支持；五、上海兰光塑胶制品有限公司要求确认2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求不予支持；六、上海兰光塑胶制品有限公司要求边宝坤退还自2009年3月1日至2014年12月31日94.32平方米对应租金的诉讼请求不予支持；七、上海兰光塑胶制品有限公司要求边宝坤支付水电费3，500元的诉讼请求不予支持；八、上海兰光塑胶制品有限公司要求边宝坤支付水电费6，000元的诉讼请求不予支持。
上诉人兰光公司不服原审判决，向本院提起上诉称，系争厂房的产证面积为305平方米，边宝坤与新姚村委会签订的租赁合同面积为360平方米，但是边宝坤与兰光公司签订的租赁合同面积为400平方米，边宝坤无权收取超额面积的租金。边宝坤租用新姚村委会厂房，涉嫌非法利益输送。一审审理后，治安、消防等部门反常的对兰光公司实施检查。兰光公司请求二审法院撤销原审法院判决主文第一、二、三、五、六、七、八项；一、二审诉讼费由边宝坤承担。
被上诉人边宝坤辩称，兰光公司实际使用面积大于400平方米，兰光公司实际使用房屋，理应支付房租或使用费，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实并无不当，本院予以确认。
本院认为，兰光公司承租厂房，使用至今，未向边宝坤提出过房屋面积不符合约定的异议，应视为对房屋面积的认可，兰光公司现要求边宝坤退还面积差的租金依据不足，本院难以支持。至于兰光公司提及的边宝坤涉嫌非法利益输送一节，兰光公司已向相关纪律检查机关提出投诉，与本案不涉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币235.6元，由上诉人上海兰光塑胶制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 张 松
审判员 高 胤
二〇一六年二月二十九日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。