江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第01600号
上诉人（原审原告）王华伟，汉族.
委托代理人赵鹏，江苏昭鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）绿地控股集团徐州置业有限公司。
法定代表人许敬，该公司总经理。
委托代理人李苏，汉族，绿地控股集团徐州置业有限公司法律顾问。
委托代理人刘莉，汉族，绿地控股集团徐州置业有限公司法律顾问。
上诉人王华伟因与被上诉人绿地控股集团徐州置业有限公司（下称绿地置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第2669号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，并于2014年5月20日公开开庭进行了审理。上诉人王华伟的委托代理人赵鹏，被上诉人绿地置业公司的委托代理人李苏、刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，绿地置业公司前身为上海绿地集团徐州置业有限公司，企业名称于2012年8月15日变更为现有名称。绿地城市广场购物中心街系该公司开发建设，案涉房产属该公司所有。2010年7月19日，绿地置业公司与王华伟签订《绿地城市广场商铺租赁意向协议》，协议就商铺位置、面积、租赁条件、租赁期限、租金及管理费、履约保证金、装修期、变更和解除等事项进行了约定。其中，租赁期限约定为60个月，具体起始日以正式签订合同日期为准；商铺装修期约定为90天，且装修期内给予免缴租金的优惠。该意向协议补充条款还约定：城市广场电玩业态仅此一处，不再开发第二店。协议签订当日，王华伟交付给绿地置业公司意向保证金91728元。2011年7月1日前，王华伟（乙方）与绿地置业公司（甲方）及徐州绿地城市广场商业管理有限公司（甲方）分别签订《绿地城市广场租赁协议》和《绿地城市广场商业管理合同》。王华伟、绿地置业公司签订的《绿地城市广场租赁协议》内容为：一、甲方全权委托徐州绿地城市广场商业管理有限公司与乙方签订的《绿地城市广场商业管理合同》是本协议不可分割的组成部分。二、甲方同意将坐落于绿地城市广场（以下简称本项目）购物中心街三层A-313、308号商铺出租给乙方作为商业经营使用。商铺经营面积为1176.37平方米，商铺交付日期为2011年7月1日，商铺起租日期为甲方确定的整体开业日，甲方确定的整体开业日为2011年10月1日。商铺交付日期至甲方确定的整体开业日（起租日）的前一日为免租装修期。商铺计租租赁期限为60个月，自2011年10月1日至2016年9月30日止，租赁期满，乙方如需续租，应于租赁期满前三个月书面通知甲方，租金和其它租赁条件以双方重新订立的合同为准。在同等条件下，乙方享有优先续租权。三、装修期双方责任、权利和义务、合同变更和解除、合同终止、争议解决方式等约定，全部以徐州绿地城市广场商业管理有限公司与乙方签订《绿地城市广场商业管理合同》为准。四、租金按商铺建筑面积计算，租金按标准月租金收取，该商铺租赁期内，标准月租金为30586元。五、乙方在办理进场装修手续之前，须向甲方支付首期三个月的标准月租金，合计91758元。六、商铺租金按季结算（支付），乙方须提前30日内缴纳下季度租金给甲方，逾期支付，每逾期一天，则承租方需按三个月租金总额的0.5%支付滞纳金。七、乙方应在与甲方签订本租赁协议时，一次性向甲方缴纳履约保证金91728元。该履约保证金在本协议终止时乙方无违约，并结清应缴费用的情况下，由甲方与乙方办理离场手续后，凭原始凭证三十个工作日内无息退还给乙方。八、商铺租金自协议第四年起每一年在上年度租金基础上递增3%。九、徐州绿地城市广场商业管理有限公司与乙方签订的《绿地城市广场商业管理合同》及附件，以及甲、乙双方签订的补充协议均是本租赁协议不可分割的组成部分，具有同等效力。十、本协议经双方签字盖章后与《绿地城市广场商业管理合同》及附件同时生效。《绿地城市广场商业管理合同》对商铺位置、商铺面积及租赁条件、交付日期、起租日期和租赁期限、租金及管理费、履约保证金及其它有关费用、商铺装修期、甲方权利和义务、乙方权利和义务、乙方的责任、合同变更和解除、合同终止、争议解决方式、通知等十四项内容进行了约定。其中第五条和第六条规定：商铺的交付日期为2011年8月28日。商铺起租日期为甲方确定的整体开业日，甲方确定的整体开业日为2011年10月1日。商铺交付日期至甲方确定的整体开业日的前一日为免租装修期。商铺计租期限为60个月，即自2011年10月1日至2016年9月30日。第八条约定：乙方在办理进场装修手续之前，须向甲方支付首期三个月的标准月租金和首期管理费（自商铺的交付日起，至与首期租金同步），租金合计91758元，管理费合计37644元。合同第十条约定，乙方应在与甲方签订本合同时一次性向甲方缴纳履约保证金91728元，该履约保证金在本合同终止时乙方无违约，并结清应缴费用的情况下，由甲方与乙方办理离场手续后，凭原始凭证三十个工作日内无息退还乙方。第十五条约定，商铺免租装修期自商铺交付日期至甲方确定的整体开业日（起租日）的前一日止，供乙方进行商铺装修。在免租装修期内，乙方免缴租金，但装修期间所发生的管理费、水电费、垃圾清运费等其他应缴的费用，乙方需向甲方缴纳。第二十七条约定，乙方应遵守国家和地方的有关法律、法规、政策，遵守本合同的各项条款，遵守甲方制定的各项规章制度，合法正当使用商铺，自主经营、自负盈亏。在租赁期内，乙方与他人发生债权、债务、经济纠纷等均与甲方无关。第五十八条约定，本合同及附件取代双方以前签订的有关本合同及其附件的标准内容而承诺的书面协议。该合同在双方权利义务、责任、合同变更和解除及合同的终止等条款中，未就本案争议问题进行约定。2011年7月1日，绿地置业公司将案涉商铺交付给王华伟，王华伟随后动工进行装修，但装修完毕后没有营业。绿地置业公司因招商工作发生变故，2011年10月1日没有整体开业也未再行确定整体开业日时间。此间，绿地置业公司未向王华伟收取租金和管理费，但亦拒绝了王华伟提出的赔偿请求。2013年6月18日，绿地置业公司在徐州市《都市晨报》刊登声明，确定开业日为2013年7月29日，并要求王华伟在见报后七日内来公司洽谈并办理补充协议事宜。王华伟见报后于2013年7月4日向原审法院提起诉讼。
另绿地置业公司在本案在第一次开庭中曾表示同意王华伟解除合同的请求，王华伟申请对其装修价值进行评估并缴纳评估费6000元。徐州中德信资产评估事务所受原审法院委托对案涉房屋装修价值于2013年10月25日出具了评估报告书后，绿地置业公司改变原意见，最终表示不同意解除双方的租赁合同。
原审法院认为，王华伟、绿地置业公司就案涉房屋签订的房屋租赁合同由《绿地城市广场租赁协议》和《绿地城市广场商业管理合同》两部分组成且内容符合法律规定，合法有效，对双方均具有拘束力。关于王华伟提出的解除合同的主张能否成立的问题，应根据合同约定，围绕双方争议的事实，从绿地置业公司是否存在违约行为及其程度和绿地城市广场购物中心街整体开业日的推延是否导致王华伟不能实现合同目的两个方面进行判断。对于绿地置业公司是否根本违约的问题，从房屋租赁合同出租方义务的角度审查，绿地置业公司按期交付了房屋且房屋的位置、面积等状况均符合约定，房屋交付后也无限制或阻止王华伟使用承租房屋的行为发生。绿地置业公司虽然没有在《绿地城市广场租赁协议》第二条及《绿地城市广场商业管理合同》第五条中确定的“整体开业日”开业，但是根据合同条款内容分析：“整体开业日”是房屋租金计算的起始日期，并未涉及合同双方的其他权利和义务。其实质是对绿地置业公司收取租金的权利和王华伟缴纳租金的义务在时间上予以限制。绿地置业公司违反这一约定的责任即为“整体开业日”之前不得计收租金。而合同实际履行中，绿地置业公司自愿承担了这一后果。因此，绿地置业公司推迟“整体开业日”的行为不能视为根本违约。双方在《绿地城市广场商铺租赁意向协议》补充条款中虽有“城市广场电玩业态仅此一处，不再开发第二店”的约定，但是该意向协议已为其后签订的《绿地城市广场租赁协议》和《绿地城市广场商业管理合同》所取代，而在这两份合同中并未就上述补充条款的内容进行约定。况且，王华伟的证据亦不足以证明绿地置业公司存在违反意向协议补充条款事实。因此，王华伟主张绿地置业公司根本违约，依据不足，不能成立。对于绿地置业公司推迟绿地城市广场购物中心街整体开业日近二年之久，能否导致王华伟合同目的无法实现的问题，原审法院认为，“绿地城市广场购物中心街”仅是一个商业区域的称号，并非独立的经营实体，所谓该中心街的整体开业亦不过是为扩大该商业区域的影响而举行的一个仪式。这一仪式举行与否与购物中心街的每一家商户是否可以开张经营并无实质关系。就本案而言，王华伟在装修完毕并具备营业条件后完全可以自行开张营业，并不受“整体开业日”的影响。诚然，商业经营活动与周边环境有着较为密切的联系，经营的亏损或盈利有时一定程度上受到后者的影响，但是绝非决定因素。因此，整体开业日的推延并不能导致王华伟无法实现合同目的。况且，客观环境是不断发展变化的，经营场所的选择是否正确属于投资风险的范畴。另外，王华伟在本案中仅证实其对租赁房屋已经装修完毕，但对该房屋作为经营场所是否通过消防验收并办理了相关营业证照从而在实质上具备营业条件的事实未举证证明，对自身关于合同目的不能实现的主张亦未尽到充分的举证责任。综上，王华伟主张绿地置业公司根本违约致合同目的无法实现从而提出解除合同、赔偿损失之请求，无充分事实和法律依据，不予支持。遂判决：驳回王华伟的诉讼请求。
上诉人王华伟不服上述民事判决，向本院提出上诉称：合同约定整体开业日是2011年10月1日，但被上诉人并没有在此时间整体开业，而是至二年后即2013年才在报纸上公告，被上诉人的违约行为致双方签订租赁合同目的不能实现，要求解除租赁合同，并退还各项费用及赔偿损失。一审判决是错误的。请求依法发回重审或改判。
被上诉人绿地置业公司答辩称：本案双方之间系租赁合同关系，被上诉人已按照合同约定履行了交付义务，纵观两份合同，所谓的整体开业日仅仅是为了确定商铺的起租日期，从上下文均能明确看出，至于上诉人所称于2011年10月1日整体开业，从以下几方面看，是不可能且上诉人是明知的：一、上诉人进场装修日为2011年10月8日，一审中上诉人是认可的，且从其使用电费情况，截止到2012年1月仍有大额电费产生，这一事实说明上诉人装修未完毕或已经正常营业。二、从城市广场其他近50户均正常营业也能看出，包括星美影院。三、从双方签订的管理协议中商铺的交接与装修条款明确写明，租户需要在免租期内完成装修，并于3日内开业。以上均能看出商户装修完成后，均应自行开业，与所谓的整体开业日无任何必然联系。以上能充分证明被上诉人已完全履行合同的义务，而上诉人自营业以来，累计拖欠租金、管理费、水电费等100余万元，被上诉人保留诉权。请求驳回上诉人的上诉。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：一、被上诉人在合同履行过程中是否存在根本违约，上诉人主张解除双方的租赁合同有无事实和法律依据；二、如解除合同，上诉人主张返还交付的款项185448元，要求赔偿损失360万元有无事实和法律依据。
二审期间，被上诉人向法庭提供了双方于2011年3月11日签订的管理协议，第一章明确了租户装修完成后于3日内开业，上面有上诉人的签字。说明商户装修完成后即可开业，与所谓的整体开业日无任何必然联系。上诉人质证认为不是他本人的签字，请求鉴定。本院认为，被上诉人提供的证据不能证明其与整体开业日有必然联系，不予认定。
二审查明与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，一、关于被上诉人在合同履行过程中是否存在根本违约，上诉人主张解除双方的租赁合同有无事实和法律依据的问题。根本违约是指合同一方当事人违反合同的行为，致使该合同的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定，“因租赁物部分或者全部损毁、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，被上诉人在合同履行过程中并无致使不能实现合同目的的行为，亦无合同约定的可以解除合同的情形，故上诉人主张解除双方的租赁合同无事实和法律依据。首先，根据查明的事实，2011年7月1日，被上诉人将涉案商铺交付给上诉人王华伟，上诉人随后动工进行了装修，涉案租赁物并不存在部分或者全部损毁、灭失，致使不能实现合同目的的情形。其次，上诉人关于“合同约定整体开业日是2011年10月1日，但被上诉人并没有在此时间整体开业，而是至二年后即2013年才在报纸上公告，被上诉人的违约行为致双方签订租赁合同目的不能实现”的主张是不成立的。被上诉人与上诉人在合同中约定整体开业日，并约定在商铺交付日期至被上诉人确定的整体开业日的前一日为免租装修期，此约定对上诉人而言是有利的，正如原审判决书中所言，被上诉人约定整体开业日仅是一个仪式，目的是为该商业区域做宣传，扩大影响，而这一仪式与该商业区每一家商户是否可以开张经营并无实质关系。就本案而言，上诉人王华伟在装修完毕并具备营业条件后完全可以自行开张营业，并不受“整体开业日”的影响。而且在2011年10月1日没有整体开业也未再行确定整体开业日期间，被上诉人未向上诉人王华伟收取租金和管理费。也能说明“整体开业日”为计算租金起始日期，被上诉人在合同履行过程中不存在根本违约，亦无合同约定的解除合同情形，上诉人主张解除双方的租赁合同无事实和法律依据，上诉人的该项主张，本院不予支持。
二、如解除合同，上诉人主张返还交付的款项185448元，要求赔偿损失360万元有无事实和法律依据。如上文所述，既然被上诉人在合同履行过程中不存在根本违约，上诉人主张解除双方的租赁合同无事实和法律依据，对于上诉人要求返还交付的款项185448元，赔偿损失360万元的主张，也不应得到支持。
综上，上诉人王华伟的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18500元，由上诉人王华伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
代理审判员 陈海霞
代理审判员 程 叶
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 鲁 静