上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第37048号
原告毛才初。
原告张琴。
原告毛春彬。
原告毛春华。
原告毛才初、张琴、毛春彬共同委托代理人毛春华，即本案原告。
原告张琴、毛春彬、毛春华共同委托代理人毛才初，即本案原告。
被告上海鑫源物业经营管理有限公司。
法定代表人康文华。
委托代理人储明弟。
委托代理人叶国庆。
原告毛才初、张琴、毛春彬、毛春华与被告上海鑫源物业经营管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，依法�用简易程序，于2014年11月19日、12月17日两次公开开庭进行了审理。原告毛才初（兼委托代理人）、毛春华（兼委托代理人）及被告上海鑫源物业经营管理有限公司的委托代理人储明弟、叶国庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告毛才初、张琴、毛春彬、毛春华诉称，其系上海市浦东新区惠南镇梅花路xx弄x号门203室房屋所有人，被告系其房屋所在小区的物业服务企业。2012年5、6月间，其发现房屋北阳台地漏溢水，水流至客厅造成客厅地板变形、踢脚线损坏、墙纸损坏。其向被告反映后，被告一直拖延解决。其房屋北面与小区商铺屋顶露台相连，露台下水管道被楼上丢弃的羽绒服、马夹袋等垃圾堵塞。2013年10月8日，因台风带来的暴雨致露台积水，雨水从房屋的墙脚渗入其房屋，浸满整套房屋，致使其房屋内的地板全部报废，家具衣柜底部和墙壁底部也因雨水浸泡而发黑，踢脚线受水浸泡而变形，两扇门也同时受影响。原告无奈只得借房居住。后原告一直积极与被告协商赔偿问题，但被告找理由推卸责任。故原告起诉要求判令被告赔偿房屋修理费60，300元（人民币，下同）、租房费用40，500元、误工费和交通费6，360元，合计107，160元。
被告上海鑫源物业经营管理有限公司辩称，原告房屋2次遭受水侵确是事实，对第2次发生的时间和原因，原告所述属实。但第1次不是发生在2012年5、6月间，而是发生在2011年9月25日，原因也是露台下水道堵塞，经其排查，发现下水道内有累积的水泥砂浆块，这是原告装修施工不当造成的。原告违章搭建，封闭了其房屋北阳台，垫高了门坎。原告在装修中还擅自占用公用部位—其房屋北面的露台，在露台上贴石材、置放水龙头等。根据最高法院的相关司法解释，原告在不影响其他业主的情况下�可以占用该露台，但露台的日常管理不再由被告负责。露台下水道堵塞是原告自己未进行必要的管理所致，其发现后及时通知了原告，帮助原告排水，故其不承担赔偿责任。
经审理查明，四原告系上海市浦东新区惠南镇梅花路xx弄x号门203室房屋的所有人，被告系该房屋所在小区的物业服务企业。原告房屋北面与小区商铺屋顶露台相连，该露台未设置上、下通道，只有该幢楼房的二层房屋可经房屋北阳台通到该露台，该露台设计有排水沟与雨水排水管。该露台为小区共有部分，原告在2010年、2011年装修房屋的同时，在该露台上铺设石材，设置了水龙头。原告房屋的北阳台原为开放式阳台，原告装修时将阳台封闭，与厨房间形成一个整体，其中阳台地漏予以增高。
2012年5月，原告发现其房屋的北阳台地漏溢水，溢出的水沿厨房、餐厅流至客厅造成客厅地板变形等。经�告报修后，被告检查发现北阳台下水道在地下平行部位有水泥砂浆结塞，造成排水不畅。嗣后，原告向被告提出要求赔偿。
2013年10月8日，因台风带来的暴雨致原告房屋北面的露台大量积水，积水渗入原告的房屋，浸满整套房屋。当时，原告的房屋内无人居住，被告工作人员发现后即打电话通知原告毛才初。被告还组织人员会同原告进行抢险，清理了露台及原告房屋中的积水。经检查，原、被告一致确认露台积水的原因是下水口被楼上丢弃的1件羽绒服等垃圾堵塞。
2014年4月16日，上海市浦东新区惠南镇梅花居委会召集原、被告双方进行协调，但未能达成一致意见。
审理中，本院召集原、被告双方到事发地现场勘查，发现整套房屋的地板已全部损坏，踢脚线也需全部更换，其他装修、家具轻微损坏。
上述事实，由当事人的陈述及上海市商品房预售合同、金梅雅苑协调记录、现场照片、现场勘查笔录等证据证实。
本院认为，原告的房屋先后发生两次进水损害，根据协调记录，第1次发生时间为2012年5月，原因为北阳台下水管道在地下平行部位发生堵塞，该下水管道为原告住宅的共用设施设备，被告作为小区物业服务企业应对该下水管道尽维修、养护义务。由于被告在对该下水管道进行维修、养护时未尽谨慎和注意义务，对其违约行为造成原告的财产损失，原告可以要求被告承担赔偿损失的法律责任。关于该次损失的赔偿范围，应根据当时造成的直接损失进行确定，但因时隔一年多后房屋再次进水，该损害部位再次遭到加害，而双方对第1次损害造成的损失范围未进行固定和评估，故目前已无法评估当时损害部位的修复费用。故由本院从当时房屋装修物受损的实际情况，结合双方意见及均衡双方利益的角度出发，酌定原告房屋�厨房间下水管道发生堵塞而进水后造成的损害部位的修复费用为12，000元。
对于第2次损害，发生的原因为未及时对涉案露台进行打扫清理。原、被告均认为清扫责任在对方。本院认为，该露台为小区共有部分，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规管理规约，损害他人合法权益的除外。”根据此规定，在本案中原告没有以盈利为目的对该露台进行使用，其将露台进行改造，既美化了该露台的环境，又增加了其房屋的舒适度，且未损害小区其他业主的共同利益，其对共有部分的合理利用属于物尽其用。当然，该露台在法律上不能成为原告房屋的专有部分。根据权利和义务对等的原则，该露台日常的管理维护责任也随之从被告转移给原告。原告合法、合理利用该露台，被告已无法对该露台实施清扫方面的物业服务，如在该露台上设置上下通道进行管理，反而会影响原告房屋的安全度。被告在得知原告的房屋发生损害后，及时通知原告并采取了抢险措施，防止了损害的进一步扩大。因此，被告在第2次损害发生的整个过程中没有过错，其不应承担责任。
综上，原告北阳台下水管道堵塞致其房屋进水后受损，相关损失应由被告负责赔偿。小区商铺屋顶露台积水流入原告房屋后致原告财物损失，应由原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条的规定，判决如下：
一、被告上海鑫源物业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告毛才初、张琴、毛春彬、毛春华12，000元；
二、驳回原告毛才初、张琴、毛春彬、毛春华的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，443元（原告毛才初、张琴、毛春彬、毛春华已预交），减半收取计1，221.50元，由原告毛才初、张琴、毛春彬、毛春华负担1，171.50元（已交纳），由被告上海鑫源物业经营管理有限公司负担50元，于本判决生效之日起七日内交本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张志军
二〇一五年一月十二日
书记员 石 媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一�零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。