上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第1707号
原告上海经佳文化产业投资有限公司。
法定代表人赵伟佳。
委托代理人张越，上海市建纬律师事务所律师。
被告上海亚太国际旅行社有限公司。
法定代表人王永春。
委托代理人葛海，上海恒隆律师事务所律师。
委托代理人葛佳渝，上海恒隆律师事务所律师。
原告上海经佳文化产业投资有限公司诉被告上海亚太国际旅行社有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘志宏独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张越，被告的委托代理人葛海、葛佳渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月23日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定，由被告承租原告坐落于本市愚园路XXX号XXX室的房屋，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，月租金人民币（以下币种均为人民币）7，933.64元。合同签订后，被告支付了保证金15，867.28元，租金仅支付到2013年2月28日。2013年8月10日，被告未经原告同意，擅自搬离了租赁场所。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、原、被告于2012年11月23日签订的《房屋租赁合同》于2013年8月10日解除；2、被告应支付原告违约金15，867.28元（即原告有权不予退还被告租赁保证金15，867.28元）；3、被告应支付原告欠租42，276.52元；4、被告应支付原告提前解约的违约金2，856.11元；5、被告应赔偿原告2013年8月11日至2013年12月31日期间房屋空置期的租金损失，扣除租赁保证金15，867.28元及违约金2，856.11元后，被告还应赔偿原告18，227.81元。
被告辩称，原告自2013年1月2日就开始在大楼公共部位装修，将被告承租房屋楼层中的走廊、厕所拆毁，影响了被告正常经营以及员工的身体健康，为此，被告不得不于2013年2月发函原告，要求提前解除合同，故本案并非是被告违约，擅自解除合同，被告不应该支付原告提前解约的违约金；根据合同约定，原告对公共部位的装修应提前十天书面通知被告，如原告的装修对被告正常经营产生明显影响，装修期间的租金应由双方进行协商，原告应视情况减、免装修期间的租金及管理费。综上，被告同意与原告解除合同，但不同意支付原告违约金，欠租要求予以减免。
经审理查明，2012年11月23日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定，原告将坐落于上海市静安区愚园路XXX号紫安大厦1301室房屋（以下简称系争房屋）出租给被告；租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日；月租金为7，933.64元，被告应在合同生效后三个工作日内向原告支付首期租金（按两个月的租金计算）15，867.28元；租金实行先付后用，按两个自然月为一个结账期，被告应在以后每个结账期内的最后一个月的25日前向原告支付下一个结账期的租金；被告应当向原告支付的租赁保证金为两个月的租金计15，867.28元，被告应当于合同生效之日起三个工作日内向原告支付租赁保证金；租赁保证金用于抵扣被告按照合同约定应付而未付的所有款项以及违约金、赔偿金，当发生上述抵扣情形时，被告应当在收到原告关于抵扣款项的书面通知之日起的三个工作日内向原告支付与抵扣款同等金额的款项，以补足合同约定的保证金金额，被告逾期支付的，按照合同的约定承担违约责任和赔偿责任；合同因合同期满终止或因合同约定的其他原因提前终止且双方无其他争议的，原告应当在被告按照合同约定交还房屋之日起三十日之内将保证金一次性无息退还被告；在租赁期内，原告具有重新装修、增加、减少、处分公共区域的任何部分（该房屋除外）及设施、设备的权利，原告如拟装修、改建、增建或扩建装修上述区域，须提前10日书面通知被告，但无需征得被告同意，被告承诺在原告行使该等权利时提供便利和配合；如原告的上述行为对被告正常经营产生明显影响，原告进行上述行为期间的租金由原、被告双方另行协商，原告应视情况减、免进行上述行为期间的租金，但被告不得因该期间的租金减免事项无法协商一致而妨碍原告对该房屋行使上述权利；被告逾期支付其应支付的款项（包括但不限于租金、保证金及其他费用或违约金、损害赔偿金），则每逾期一天，被告应当按照应付未付款项的3%向原告支付违约金，逾期累计超过15天的，原告有权解除合同；被告逾期支付租金、物业管理费、保证金或逾期补足租金、保证金、合同约定的由被告支付的其他任何款项累计时间超过15日以及被告单方面擅自提前解除合同的，原告有权书面通知被告解除合同，被告应当按照本合同约定的租金总额的3%支付原告违约金，原告同时有权不予退还被告已付的租金和租赁保证金。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金15，867.28元，原告也将系争房屋交付被告使用。之后，因原告委托施工单位对大楼公共部位进行装修，双方发生纠纷，被告于2013年2月21日发函原告，以紫安大厦的装修影响被告公司员工身体健康及公司正常经营为由，要求解除合同，并据此拒绝支付租金。2013年8月10日，被告搬离系争房屋。随后，被告发函通知原告，称，双方由于大楼装修赔偿事宜未取得进展，被告于2013年8月10日之前搬出系争房屋，具体租赁费用以及押金事宜将派公司办公室主任与原告洽谈。2013年8月31日，原告发函被告，内容为，原告不同意被告提前解除合同的要求，被告应按合同约定的租金及各项收费标准向原告付清拖欠的各项费用，被告必须按照合同约定向原告承担违约责任。2013年12月，原告再次通过律师发函被告，要求被告立即付清拖欠款项并承担违约责任。因被告未付清款项，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。
又查，被告除已支付两个月租金15，867.28元之外，其余租金均未付。
再查，本院曾于2013年7月4日对上海市邮政公司、上海邮政房地产开发经营有限公司诉上海东方航空国际旅游运输有限公司、上海东航国际旅行社有限公司、邵大雷房屋租赁合同纠纷一案做出判决，在该案中，经法院查明，原告于2013年1月2日起委托施工单位对上海市愚园路XXX号紫安大厦公共部位、大堂以及外墙立面进行装修。2013年5月15日，法院至紫安大厦察看现场，发现大楼内装修以及外墙立面装修已经全部完工，仅门厅的大门以及门框尚在装修，搭有脚手架一个。法院随后调取了关于室外脚手架拆除相关事项的《工作联系单》，该联系单制作日期为2013年4月30日，内容为：施工单位于2013年4月24日开始拆除脚手架，现已拆除完毕，期间无安全事故发生。法院依据上述证据，确认紫安大厦室内以及外立面装修时间为四个月。考虑到室内装修客观上给承租人使用房屋带来不便，法院最终认定装修期间的租金以原标准的80%计算。判决后，当事人曾上诉二审法院，二审法院对该节事实维持了一审法院的判决。
审理中，原、被告合意双方之间的《房屋租赁合同》于2013年8月10日解除。
上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、上海市邮政公司出租闲置房屋委托书、授权书、《房屋租赁合同》、紫安大厦进房通知单、收据存根、通告、《关于要求付清欠款并就违法解除房屋租赁合同承担违约责任的告知函》、上海市建纬律师事务所律师函、上海邮政物业管理有限公司出具的《关于紫安大厦内部装修施工情况说明》、上海环昱建筑消防工程有限公司施工日志，被告提供的2013年2月21日被告发给原告的申明、2013年9月10日被告致原告的告知函、照片一组，本院调取的上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二（民）终字第1833号民事判决书以及当事人的庭审陈述为证，并经质证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2012年11月23日签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，双方均应恪守。根据合同约定，原告在合同期内具有对公共区域装修的权利，无需征得被告同意。而公共区域的装修仅限于大楼内部的公共部位及外立面，并不影响被告对租赁房屋内部的使用，且在装修期间，被告也没有停止对系争房屋的使用，因此，被告以装修作为其不付租金及解除合同的理由，不能成立。合同明确约定租赁期限至2013年12月31日届满，被告在合同租赁期满前提出解除合同，构成违约，应承担提前解约的违约责任。双方已于2013年8月10日办理了房屋交接，并合意《房屋租赁合同》于2013年8月10日解除，并无不当，本院予以准许。考虑到公共部位的装修客观上给被告使用系争房屋带来诸多不便，故装修期间的租金应按原租金标准的80%计算为宜。据此，被告应当支付原告自2013年3月1日至2013年8月10日止的租金共计35，929.60元（7，933.64×0.8×4个月＋7，933.64×3个月＋7933.64×12／365×10-7933.64×2）。被告提前退租，原告据此向被告主张提前解约的违约金18，723.39元（按租金总额的3%为2，856.11元＋租赁保证金15，867.28元），本院予以支持。至于原告还要求被告赔偿2013年8月1日至2013年12月31日房屋空置期间的租金损失39，668.20元，缺乏依据，本院不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、原告上海经佳文化产业投资有限公司与被告上海亚太国际旅行社有限公司于2012年11月23日签订的《房屋租赁合同》于2013年8月10日解除；
二、被告上海亚太国际旅行社有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资有限公司租金35，929.60元；
三、被告上海亚太国际旅行社有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资有限公司提前解约违约金2，856.11元（已扣除租赁保证金15，867.28元）；
四、原告上海经佳文化产业投资有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2，248.80元，减半后为1，124.40元，由原告上海经佳文化产业投资有限公司承担541.40元，被告上海亚太国际旅行社有限公司承担人民币583元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘志宏
二〇一四年八月十五日
书记员 王 奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（二）合同解除；
……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。