浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞民初字第1127号
原告瑞安市冠旭电影城有限公司。
法定代表人万文静。
委托代理人（特别授权）黄建、叶惟烽，浙江信泰律师事务所律师。
被告胡雷均。
被告薛财。
被告林丽萍。
委托代理人（特别授权）陈春晓，浙江玉海律师事务所律师。
被告瑞安市豪爵酒吧。
实际投资人洪君斌。
委托代理人（特别授权）黄万儒、董捷，浙江瑞越律师事务所律师。
被告高迎锋。
原告瑞安市冠旭电影城有限公司为与被告胡雷均、薛财、林丽萍房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月10日向本院起诉，本院同日立案受理后，适用普通程序，通知瑞安市豪爵酒吧、高迎锋参加诉讼，于2014年7月16日、7月30日、2015年1月5日公开开庭进行了审理，原告瑞安市冠旭电影城有限公司法定代表人万文静及其委托代理人叶惟烽、被告林丽萍及其委托代理人陈春晓到庭参加诉讼、被告瑞安市豪爵酒吧委托代理人黄万儒、董捷到庭参加诉讼，被告胡雷均、薛财、高迎锋经本院公告送达开庭审理传票后无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告瑞安市冠旭电影城有限公司诉称：2011年4月24日，原告作为出租方，被告胡雷均、薛财作为承租方，被告林丽萍作为保证方，签订了一份《房屋租赁合同》约定：原告将瑞安市电影院一层商业用房（建筑面积500平方米）出租给乙方开设酒吧，租赁期限6年，自2011年6月1日起至2017年10月31日止。每年租金为2400000元，租金按年支付，先付后使用。每一年租金必须在合同签订之日起3日内支付。以后每年租金应在每年8月1日前付清下年度租金。被告应在每年6月1日前向原告支付该年度物业管理费60000元。被告林丽萍作为被告胡雷均、薛财的保证人，保证被告胡雷均、薛财遵守合同各条款。合同还约定：经原告两次催款，被告无故拖欠租金累计30日以上的，原告有权终止合同，同时被告应向原告支付年租金总额的10%违约金。合同履行过程中，根据被告的要求，原告同意从第二年度开始年租金调整为1500000元。2012年8月1日，被告未按约支付第二年度租金1500000元。经原告多次催讨，被告仅在2013年初支付100000元，在2013年4月份支付50000元。2013年8月1日，被告未按约支付第三年度租金1500000元，加上被告拖欠的第二年度租金1350000元，被告共拖欠租金2850000元。后经原告多次催讨，被告仅在2013年12月支付50000元，至今尚欠租金2800000元。现起诉要求：1、终止原被告于2011年4月24日签订的房屋租赁合同；2、判令被告胡雷均、薛财支付拖欠的租金2800000元；3、判令被告胡雷均、薛财支付150000元违约金；4、判令被告林丽萍对上述第2、3项诉讼请求中的款项承担连带偿还责任；5、本案诉讼费用由三被告承担。
在庭审过程中，原告增加诉讼诉讼请求：1、请依法判令被告胡雷钧、薛财赔偿原告经济损失（自2014年11月1起至腾空之日止，按年租金1500000元计算）；2、请依法判令被告林丽萍对上述债务偿还承担连带责任；并确认解除合同后终止合同履行。
被告林丽萍辩称：1、证据不能证明原告有租赁的主体资格；2、如果原告有租赁资格，那么2011年的合同，没有约定保证期间，保证期间已经过了；3、从原告的诉称来看，原告已经与承租方解除原先的合同而签订新合同，没有经过保证人同意；4、拖欠的租金金额根据年度来计算是不符合事实的；对原告增加的诉讼请求，被告林丽萍辩称：1、根据规定，原告方增加诉讼请求是在举证期限外的，我方是不同意继续审理的，因为还有两个被告是公告送达的；2、据了解酒吧在2014年3月左右，场所里的东西已经进行腾空。原告作为合法的所有人，原告方应当向执行局提出异议。本案的租赁场所不存在腾空，原告方提出的经济损失是不成立的；3、本案中的合同主体已经进行变更，解除后的合同，保证人是不承担责任的。
瑞安市豪爵酒吧辩称：酒吧是个人独资企业，洪君斌虽被法院认定是酒吧负责人，但酒吧的实际负责人是案外人姜某，酒吧的公章也在姜某处，姜某与原告于2013年7月30日订立的《协议书》及2013年11月1日订立的《补充协议书》，都能证明实际经营酒吧的人是姜某，酒吧账目未结算，工商登记手续未变更，酒吧不应作为被告承担责任。
被告胡雷均、薛财、高迎锋未作答辩。
在本院指定的举证期限内，原告提供了以下证据，证据1、三被告身份情况信息，以证明被告主体资格；证据2、房屋租赁合同，以证明原被告存在合同关系；证据3、录音记录，以证明被告林丽萍继续承担保证责任；证据4、《瑞安市电影城经营权出让合同》、《瑞安市电影城经营权出让合同（补充协议）》、瑞安市文化广电新闻出版局的《证明》。
质证后，被告林丽萍对证据2真实性没有意见，从内容分析，这份合同无法看出原告有出租的主体资格；证据2中的条款4，租金的支付时间有明确约定，根据条款8，并没有约定保证人保证期间，原告方于2014年3月18日，我方认为已经超过了保证人应当承担的六个月保证期间；条款9，违约责任有约定，没有证据证明原告方已经两次催收租金；据我们了解，2011年的合同签订后原告与承租方有订立新合同，没有经过保证人的同意。对于告知书，不具有关联性。对证据1，其真实性由法院认定。对于证据图纸证据，不予质证，因为是当庭提交的，我方还不了解。对证据3，录音的文字表述第二页下数上第三行，不是“好好”，只是笑了一下。翻译件没有将双方的语气翻译完整，对录音的完整性有意见，从笔录中看，原告进行翻译，原告给被告打电话，不可能是被告先讲话；录音翻译件不能作为证据使用；录音没有反映出原告通知被告交钱，只能看出被告很明显的告诉原告其担保期已经过了；录音是2013年7月16日，从2011年合同约定，履行期2012年8月1日前，从这个时间看，被告已经过了6个月担保期。这份录音第二页，万文静说解除林丽萍的担保责任，即使主张权利，也过了担保期限；万文静是知道酒吧已经转让。综上，原告的录音不能证明待证事实。对证据4中出让合同等材料真实性无异议，有相关部门的印章，原告方应当进一步提供出租场所是否是合法的场所，原告方还应当提供对租赁场所所有权的证明材料。被告瑞安市豪爵酒吧对证据没有意见。本院认为，证据1系双方当事人的身份情况，客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。证据2结合原告提供的证据4《瑞安市电影城经营权出让合同》、《瑞安市电影城经营权出让合同〈补充协议〉》、瑞安市文化广电新闻出版局的《证明》，符合证据的真实性、关联性、合法性，予以采纳。证据3不完整，作为通话的主叫方，按常理是原告法定代表人首先说话，但记录中先说话的是被告林丽萍，并且通话日期不能明确，也不能反映原告法定代表人向被告林丽萍催讨款项，故对证据3不予采纳。
在本院指定的举证期限内，被告林丽萍提供了以下证据，证据5、《协议书》复印件，证明原告没经保证人同意签订了新的协议书，原合同应已解除的；证据6、《酒吧清单》复印件；证据7、《补充协议书》复印件，证明双方成立了新的合同，原来合同已经解除，第二年度租金已经由动产不动产抵偿，关于违约责任的约定已改变，已有新的保证人签字承担保证责任。质证后，原告方质证意见如下：1、对于真实性有异议。2、合法性有异议。3、合同签订主体并非本案被告，合同性质是第三人代为清偿的性质。协议书第4款，酒吧的财产法院已经予以保全，合同属于无法履行的，所以理论上来说应当继续履行原合同；并且就算是租赁合同的变更，如果是减轻债务人负担，那么保证人仍然应当承担保证责任。债权人与债务人协议变更主合同内容，但合同没有实际履行也无法履行，根据法律规定，保证人仍然应当承担责任；对酒吧清单、补充协议的真实性存在异议。
依被告林丽萍的申请，法院调取了酒吧的营业执照及其相关材料、本院制作的对薛财、洪君斌、姜某三人的询问笔录各一份、公证书、工资表。质证后，原告认为，2013年7月30日和2013年11月1日的协议书，如果姜某确实受到委托的话，应该附上委托书按骑缝，且姜某应该拿出合同的原件，所以以上证明不能证明其待证事实，2013年7月30日和11月1日有签订协议书，并不是被告方提供的这两份，因为时间实在太久了。被告林丽萍认为：1、薛财将酒吧进行转让是事实，和原告提供的录音中提到这个东西已经转给别人了，作为万文静是已经知道酒吧转让的事实；2、万文静称姜某是林丽萍的侄子的讲法是不真实的，林丽萍和姜某没有任何关系。万文静对两个协议书的真实性均没有异议，只不过原告称已经撕掉了。
被告瑞安市豪爵酒吧对证据5、6、7的真实性不予确定，从内容看，不是洪君斌本人签署的。对酒吧的营业执照基本情况没有异议，可以看出负责人是薛财。认为薛财关于洪君斌负责酒吧经营的陈述不真实，其余陈述没有异议。对姜某关于洪君斌参与经营管理的陈述有异议，对其他内容不清楚。对公证书及转让协议的真实性没有异议，实际上只有40%的股份，并且没有实际履行，对工资表的内容不清楚。
本院认为姜某证言中关于酒吧与原告订立《协议书》、《补充协议书》的陈述，原告法定代表人在庭审中提到：“7月30日的合同没有履行、撕掉了”、“11月1日的合同没有履行，撕掉了”，结合该陈述及其他类似陈述，可以认定《协议书》、《补充协议书》客观真实，故对证据5、6、7及证人姜某证言中关于订立该两份合同的陈述予以采纳。
综合以上证据及原告、被告林丽萍、瑞安市豪爵酒吧的陈述，本院认定事实如下：2011年2月17日，案外人瑞安市文化广电新闻出版局与温州市电影发行放映公司订立《瑞安市电影城经营权出让合同》，约定将包括底层500多平方米的营业用房在内的瑞安市电影城场地及附属配套的经营权予以出让，合同另约定其他事项；2012年5月17日，上述合同双方与原告订立《瑞安市电影城经营权出让合同〈补充协议〉》，同意《瑞安市电影城经营权出让合同》一方主体由温州市电影发行放映公司变更为原告。2014年7月9日，瑞安市文化广电新闻出版局同意原告转租上述500平方米的营业用房。
2011年4月24日，原告与被告胡雷均、薛财、林丽萍订立《房屋租赁合同》，约定瑞安市电影城一层商业用房（建筑面积500平方米）出租给被告胡雷均、薛财开设酒吧，租赁期限为2011年6月1日至2017年10月31日，每年租金2400000元。第一年租金于本合同订立之日起3日内支付，以后每年的租金在每年8月1日前付清下年租金，原告同意赠送装修期5个月。被告胡雷均、薛财向原告每年支付物业管理费60000元，收取时间为每年6月1日前；被告林丽萍作为保证人，保证被告胡雷均、薛财遵守本合同的各项条款，未约定保证方式与保证期限；若经原告两次催收，被告胡雷均、薛财无故拖欠租金累计30日以上，原告有权终止合同，同时收取被告胡雷均、薛财租金10%的违约金。
瑞安市豪爵酒吧（以下简称酒吧）企业类型为个人独资企业，成立于2012年12月6日，酒吧负责人、投资人登记为被告薛财。2013年3月1日，被告薛财办理公证手续，委托酒吧工作人员姜某办理将酒吧转让给洪君斌的相关手续，现实际投资人为洪君斌，但未办理工商登记变更手续，现酒吧负责人、投资人仍登记为被告薛财。
2013年初，原告收到租金100000元，同年4月，原告收到租金50000元。
2013年7月30日，原告作为甲方、酒吧作为乙方订立《协议书》，双方确认2011年4月24日订立《房屋租赁合同》，并约定：1、酒吧于2013年10月15日前向原告支付上述第二年度的租金与物业管理费1500000元，并且支付第三年度即2013年11月1日至2014年10月31日的租金1500000元。2、酒吧如至2013年10月15日前未能向原告支付上述第一条约定如数支付租金与物业管理费的，则自2013年10月15日起，原告与酒吧解除《房屋租赁合同》，酒吧在租赁房屋内的装修部分与所有设施（包括动产与不动产，详见清单）全归原告所有，以折抵酒吧业已使用该房屋年限的租金与物业管理费，双方不再找补。3、合同解除之日，原告有权即行接管租赁房屋，酒吧不得干涉。4、如合同不履行本协议，则原2011年4月24日订立房屋租赁合同继续履行；另补充如下手写文字：“1、双方同意第二、三年度的租金由2013年10月15日延迟至2013年10月30日前乙方向甲方支付；2、乙方全权委托高迎锋处理以上协议书内容，且处理不妥由高迎锋负责”。被告高迎锋、案外人姜某在乙方栏签字。
2013年11月1日，原告作为甲方、酒吧作为乙方订立《补充协议书》，双方确认2011年4月24日订立《房屋租赁合同》，并约定如下内容，第1条：自本协议书订立之日起，2013年7月30日《协议书》清单内的动产与不动产归原告所有，用于抵付酒吧自2012年11月1日至2013年10月31日止拖欠原告的租金；第2条：2013年11月1日至2014年10月31日的租金及物业费共计1080000元，本协议订立后，酒吧于11月20日向原告支付90000元租金，2013年12月起至2014年10月的每月20日，酒吧向原告支付月租金90000元，2014年11月1日起的每年度租金以市场价格为基准，另行商定；第3条：为了保证协议的履行，本协议签订之日，酒吧必须向原告支付100000元履约保证金；第7条：在使用过程中所发生的瑞安市豪爵酒吧内动产与不动产的维修费用由酒吧全权负责，与原告无关；租期结束后，酒吧归还原告时，酒吧必须保证瑞安市豪爵酒吧内的动产与不动产完好无损，若有损坏，酒吧必须维修好归还原告；第8条：若酒吧违约，原告不再向酒吧返还履约保证金；第9条：本协议未作约定的事项，甲、乙双方仍按2011年4月24日订立的《房屋租赁合同》继续履行；第10条：保证人高迎锋自愿为酒吧履行全部合同义务提供保证担保，承担连带责任。《补充协议书》另对其他事项作出约定。被告高迎锋在乙方栏签字，并在保证人栏签字。
酒吧向原告支付履约保证金100000元。2013年12月，酒吧向原告支付租金50000元。
在诉讼过程中，本院就通知高迎锋、瑞安市豪爵酒吧参加诉讼征求原告的意见，原告表示不同意追加高迎锋、瑞安市豪爵酒吧作为当事人参加诉讼，不同意主张对该两当事人的权利；在开庭审理时，原告再次表示不主张该两当事人的权利。
本院认为：原告与被告胡雷均、薛财、林丽萍订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，原告作为瑞安市电影城一层商业用房的承租人出租房屋，已经房屋产权人同意。原告与酒吧订立的《协议书》、原告与酒吧、高迎锋订立的《补充协议书》也系双方当事人的真实意思表示，《房屋租赁合同》、《协议书》、《补充协议书》不存在合同无效的情形，三合同均有效，当事人应按合同的约定履行义务。原告在与被告胡雷均、薛财、林丽萍订立《房屋租赁合同》的情况下，又与酒吧订立《协议书》、《补充协议书》，而《协议书》、《补充协议书》均认可原告与酒吧订立《房屋租赁合同》，说明《房屋租赁合同》实际上已由《协议书》、《补充协议书》替代。酒吧受让得到《房屋租赁合同》中的权利、义务并已支付50000元租金，已履行部分义务，被告胡雷均、薛财、林丽萍均不承担《房屋租赁合同》中的义务；《协议书》约定酒吧若未支付租金，则原告与酒吧解除《房屋租赁合同》，后者在租赁房屋内的装修部分与所有设施（包括动产与不动产）全归原告所有，以折抵酒吧业已使用该房屋年限的租金与物业管理费；《补充协议书》第1、7条则进一步确认《协议书》记载的动产与不动产归原告所有，用于抵付自2012年11月1日至2013年10月31日止拖欠原告的租金，酒吧占用房屋使用权由原告享有，动产与不动产均存放在酒吧内。原告要求终止履行《房屋租赁合同》、要求被告胡雷均、薛财、林丽萍按《房屋租赁合同》的约定承担义务、要求支付2012年11月1日至2013年10月31日间的租金1350000元，均没有事实与法律依据，本院不予支持；由于2013年11月1日至2014年10月31日间的租金已由《补充协议书》约定为每月支付90000元，共计1080000元，扣除2013年12月酒吧支付的50000元，尚余租金1030000元；该款项及2014年11月1日以后的房屋占用费，均应由酒吧支付，被告高迎锋按约承担连带责任；本院两次征求原告是否主张对被告酒吧、高迎锋的权利，原告暂不同意主张权利，系其对权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告瑞安市冠旭电影城有限公司的诉讼请求。
本案受理费42400元，由原告瑞安市冠旭电影城有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费42400元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 缪正坚
人民 陪 审员 潘孝熙
人民 陪 审员 ＸＸＸ
二〇一五年一月七日
（代）书记员 李佳诺