河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民二初字第886号
原告（反诉被告）姚世章，男，1975年2月27日生，汉族。
委托代理人韩永强，河南裕禄律师事务所律师。
被告（反诉原告）段红伟，男，1967年3月10日生，汉族。
委托代理人陈挚，河南春秋律师事务所律师。
原告（反诉被告）姚世章与被告（反诉原告）段红伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。姚世章委托代理人韩永强，段红伟及委托代理人陈挚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚世章诉称，2015年4月6日，其与段红伟签订房屋租赁协议，承租段红伟坐落于郑州市须水镇三十里铺厂房一处，租期三年，每年租金95000元，并缴纳了定金5000元。协议签订后，姚世章从原来租赁的场地房屋退出，并聘用民工在现有场地进行整理粉刷。当姚世章准备搬运设备时，发现段红伟把该场地房屋又租赁给了他人，直接影响了姚世章正常的生产进行。后段红伟自知理亏，让他人将5000元订金退还，被姚世章拒绝。姚世章认为段红伟的行为已违反合同法的相关规定，给其造成了一定的经济损失和精神伤害，故诉至法院，请求依法判令：1、段红伟赔偿姚世章损失人民币20000元；2、本案诉讼费用由段红伟承担。
段红伟辩称，一、姚世章所述情况不实，姚世章并没有在厂房装修，段红伟也未主动退还订金5000元，是姚世章违约在先；二、二人达成租赁协议，段红伟在收取姚世章订金5000元后当天即将租赁房屋的钥匙交给了姚世章，但姚世章没有按照租赁协议的约定预先支付租金，拿到钥匙后也迟迟没有使用租赁房屋，因此段红伟认为姚世章有欺诈嫌疑。综上，段红伟请求法院驳回姚世章的诉讼请求。
段红伟反诉称，2015年4月6日，其与姚世章签订房屋租赁协议，协议约定每年租金95000元，每6个月交一次，先交后用。但姚世章在签订协议时并未缴纳6个月的租金，事后也不与段红伟联系。根据房屋租赁协议第三条“乙方（姚世章）有下列情形之一的，甲方（段红伟）可以终止合同，收回房屋：……3、拖欠租金的”之约定，因姚世章违约在先，故段红伟反诉，请求法院依法判令：1、解除姚世章与段红伟之间的房屋租赁协议；2、姚世章赔偿段红伟经济损失6246元；3、由姚世章承担本案诉讼费用。
姚世章针对反诉辩称，段红伟的反诉不属实，其与段红伟之前系口头约定并交纳了5000元订金，后因租赁房屋内有被告段红伟的其他物品，姚世章要求把这些物品搬出之后再使用。2015年4月6日姚世章与段红伟补签了书面协议，之后姚世章购买材料并雇佣人员进行装修，书面协议约定2015年4月10日该协议开始执行，姚世章并没有违约不交房租，但因又有其他人向段红伟出了更高的租金，所以段红伟将房屋转租给了其他人，段红伟违约在先，反诉请求不应得到支持。
姚世章向本院提交如下证据材料：
证据一：2015年4月6日姚世章与段红伟签订的房屋租赁协议原件一份，证明在2015年4月6日二人将口头约定补签为书面协议，协议约定段红伟将坐落于郑州市须水镇三十里铺厂房租赁给姚世章，姚世章按每年95000元租金交纳，每6个月交一次，合同时间为三年，此协议从2015年4月10日开始执行。
证据二：2015年3月28日段红伟出具的收条原件一份，证明段红伟于2015年3月28日收取姚世章厂房订金5000元。
证据三：证人毕某、艾某、王某、张某四人的证言各一份、照片若干张，证明段红伟存在将本案所涉厂房又租赁给其他人的违约行为。
证据四：2015年4月6日的收据原件一份、2015年4月7日的证明复印件一份，证明姚世章为装修本案所涉厂房支出涂料款880元和装修工人工资600元。
证人毕某、艾某、王某依次出庭作证，并接受了姚世章、段红伟双方和法庭的询问。
段红伟对姚世章提交的证据发表如下质证意见：
对证据一的真实性有异议，认为该房屋租赁协议的第十条“此协议从2015年4月10日开始执行”，以及该协议的落款两处手写添加的时间，上述内容都是姚世章后期手写添加的。
对证据二的真实性无异议，证明目的有异议，从收条上的落款时间可以推定姚世章和段红伟至少是在2015年3月28日前达成了房屋租赁协议。
对证据三中照片真实性有异议，因为照片上的时间可随意调整，而段红伟是在2015年5月1日后将涉案房屋转租给了别人。对于证人证言，段红伟认为：1、毕某是姚世章的员工，受姚世章指派，所以其证言不能作为认定案件事实的依据；2、艾某证言是传来证据，都是听说的，不能作为认定案件事实的依据；3、王某所做的证言是虚假的，在缴纳订金时，王某并不在现场，关于违约的事情也是听姚世章所说的，并没有证据，证人在证言中所陈述的时间没有其他证据相互印证，对该证明目的不予认可；4、证人张某没有出庭，依法该其证言不能作为认定案件事实的依据，且陈述内容与事实不符。
对证据四认为与本案无关，因为段红伟在收到姚世章订金当天已将涉案房屋的钥匙交给了姚世章，段红伟认为姚世章没有对涉案房屋进行涂装。
段红伟向本院提交如下证据材料：
证据一：姚世章与段红伟之间的签订的房屋租赁协议原件一份，证明与姚世章提交的2015年4月6日的房屋租赁协议部分内容不一致。
证据二：工业厂房租赁合同原件一份，证明段红伟在2015年5月1日才将涉案厂房另行租赁给了第三方。
姚世章对段红伟提交的证据发表如下质证意见：
对证据一的真实性没有异议，证明目的有异议，因为姚世章是出于对段红伟的信任，补签了书面的房屋租赁协议，而且姚世章提交的租赁协议签订的时间结合本案已查清的事实，能够证明姚世章提交房屋租赁协议的真实性。
对证据二的真实性有异议，签订的时间有修改的痕迹，也不能实现段红伟的证明目的，反而能证明段红伟违约在先。
针对当事人提交的证据材料和证人证言，本院分析认证如下：
姚世章提交的证据一，被告对该证据的真实性有异议，但在2015年6月19日本院对姚世章、段红伟本人做的询问笔录中，姚世章陈述两份书面的房屋租赁协议均系其本人打印好后拿给段红伟补签的，其中姚世章向本院提交的协议第十条中手写添加的“2015年4月10日”以及该份协议右下角乙方“姚世章”的签名和落款时间“2015年4月6日”均系姚世章本人亲笔书写，乙方的指印也是姚世章本人所捺。段红伟承认在姚世章提供协议的左下角甲方“段红伟”的签名和落款时间“2015年4月6日”系段宏伟亲笔书写，甲方的指印也是段红伟本人所捺。故段红伟的质证意见显然不能成立，本院对该份证据予以采信。
姚世章提交的证据二，因段红伟已承认其与姚世章在2015年4月6日补签了书面的房屋租赁协议，且协议第十条约定自2015年4月10日开始执行，故合同的生效时间应以该条款约定的内容为准，段红伟的质证意见因此不能成立，本院对该份证据予以采信。
姚世章提交的证据三，因证人张某无正当理由未出庭作证，故对于张某的证言本院不予采信。证人毕某、艾某、王某三人的证言，结合姚世章提交的证据一、证据二，本院认为系对案件事实的客观陈述，且段红伟未能提供有效证据证明自己的主张，故对上述三人证言陈述的事实本院予以采信。姚世章提交的照片中有4张左下角显示有明确的拍摄日期，段红伟否认照片的真实性，但未能提供有效证据证明自己的主张，结合证人证言，本院对姚世章提交照片证明的事实予以采信。
姚世章提交的证据四，段红伟认为与本案无关，结合证人证言，本院认为能够实现姚世章的证明目的，故对该证据证明的事实本院予以采信。
段红伟提交的证据一，系姚世章打印的两份书面的房屋租赁协议中的一份，该份协议的第十条和两处落款日期均为空白，结合2015年6月19日的询问笔录，本院认为姚世章提供的房屋租赁协议内容完成，真实可信，故对于段红伟提交的该份证据本院不予采信。
段红伟提交的证据二，因段红伟未能提供有效证据证明该份工业厂房租赁合同的真实性，且结合姚世章提交的证据和证人证言，本院认为该份证据与本案要查明的事实无关联性，故对于该份证据本院不予采信。
根据当事人的陈述和认定的有效证据，本院确认如下法律事实：
姚世章与段红伟口头约定，姚世章租用段红伟位于郑州市中原区须水镇三十里铺的厂房一处，并向段红伟支付订金5000元，段红伟收到订金后亲笔书写收条一份，内容为“今收到姚世章厂房订金伍仟元正”，收条上写有段红伟身份证号，落款处有段红伟签名，落款日期为2015年3月28日。2015年4月6日，姚世章持两份打印好的房屋租赁协议，要求段红伟与其补签书面协议，协议甲方（出租方）处均有段红伟的签名和指印，乙方（承租方）处均有姚世章的签名和指印。协议第二条约定“乙方按每年玖万伍仟租金向甲方交纳，每6个月交一次，先交后用”；协议第九条约定“合同时间为三年，三年内每年房租为玖万伍元整”，其中“伍”字系手写添加的；姚世章提交的协议第十条约定“此协议从2015年4月10日开始执行”。姚世章与段红伟均承认两份协议的签名及签名上的指印系本人所写、所捺，姚世章还承认协议条款中手写添加内容均系其亲笔书写，协议第二条手写的“玖万伍仟”处有姚世章、段红伟两人的指印，第二条的“6个月”处和第九条手写的“伍”字处的指印，姚世章、段红伟均表示记不清是谁所捺。姚世章提交的协议左下角落款时间为“2015年4月6日”，段红伟承认该落款时间系其亲笔书写。
另查明，2015年3月28日，段红伟在收到姚世章5000元订金后，便将涉案房屋的钥匙交给姚世章，姚世章随后雇佣工人对房屋进行整理粉刷，为此支付涂料费880元、工人工资600元。2015年4月10日，姚世章发现段红伟已将涉案房屋另行出租给了第三人，导致其无法按照租赁协议使用该房屋。段红伟曾经要求退还姚世章订金5000元，姚世章拒绝接受。
本院认为，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同。本案中，姚世章与段红伟口头约定由姚世章承租段红伟的房屋，姚世章于2015年3月28日先行支付订金5000元后收到段红伟亲笔书写的收条并得到房屋钥匙，随后，姚世章雇佣工人整理粉刷房屋，为此支付了涂料费和工人工资共计1480元。因担心合同不能正常履行，2015年4月6日，姚世章要求段红伟补签了书面的房屋租赁协议，其中明确约定了租金数额、租赁时间、租金的支付方式、双方的权利义务、合同的解除等内容，协议第十条明确约定“此协议从2015年4月10日开始执行”，根据合同法关于合同效力的相关规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效，因此在2015年4月10日之前，合同尚未生效，姚世章未依照合同第二条向段红伟预先缴纳租金并不构成违约，不应对段红伟承担违约责任，故对于段红伟的反诉请求，本院不予支持。
姚世章于2015年4月10日发现段红伟已将本案的涉案房屋转租给了第三人，段红伟的行为导致其与姚世章之间的房屋租赁合同无法按照约定的时间生效，违背了民事法律关系中的诚实信用原则。虽然段红伟辩称其是因姚世章违约在先，才于2015年5月1日与他人签订了新的工业厂房租赁合同，但未能提供有效证据证明自己的主张。根据合同法第四十二条之规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（三）有其他违背诚实信用原则的行为，故段红伟应对姚世章承担缔约过失责任，赔偿姚世章的实际损失。根据段红伟于2015年3月28日书写的收条，姚世章向段红伟支付的5000元是订金，且段红伟当庭陈述，姚世章向其支付订金只是为了先把房屋订下，并没有将该钱款用于履行合同义务的意思表示，现合同未能生效，段红伟应向姚世章返还全部订金，但对于姚世章本诉中主张双倍返还5000元的诉求，本院不予支持。而姚世章在本诉中主张的间接经济损失，因其未能提供有效证据证明该损失确实存在，故对于姚世章该部分的诉求，本院不予支持。姚世章得到涉案房屋的钥匙后，为实现承租目的，整理粉刷涉案房屋所支付的涂料费、工人工资共计1480元，因有票据在案，且有证人证实，故对于姚世章本诉中主张的该部分损失，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、段红伟于本判决生效之日起十日内返还姚世章订金5000元，赔偿姚世章经济损失1480元，共计6480元；
二、驳回姚世章的其他本诉请求；
三、驳回段红伟的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费300元，由姚世章负担251元，段红伟负担49元，反诉案件受理费25元，由段红伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 陈若禺
人民陪审员 王太山
人民陪审员 吴风霞
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 弓 露