广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第600号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李金和。
委托代理人：毛福清，广东新北江律师事务所律师。
委托代理人：朱运兴，广东新北江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何亚花。
委托代理人：陈汝文，广东业证律师事务所律师。
上诉人李金和因与被上诉人何亚花租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法民四初字第240号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，清远市清城区永盛木材加工场的经营者为何亚花，2013年4月26日何亚花、李金和签订《厂房租赁合同》，合同主要约定：甲方（出租方）何亚花，乙方（承租方）李金和，甲方将位于石咀村弯夫田边清远市清城区永盛木材加工场内的部分厂房及土地出租给乙方进行木材加工，合同的租赁期限从2013年5月1日起至2021年9月15日止，年租金额及收取方式如下：1、租金自2013年6月1日至2014年12月31日，租金为21000元，在签订合同时一次性交纳；2、2014年1月1日至2015年12月31日，每年租金为40000元，分别在2014年、2015年1月1日前交纳；3、2016年1月1日至2018年12月31日，�年租金为44000元，分别在2016、2017、2018年的1月1日前交纳；4、2019年1月1日至2020年12月31日，每年租金为48400元，分别在2019、2020年的1月1日前交纳；5、2021年1月1日至9月15日的租金为34283元，在2021年1月1日前交纳；6、在全额缴交租金后，乙方才有该出租厂房及土地的使用权，如逾期15日不缴交租金的，则作乙方违约处理，甲方有权单方面解除合同，收回已出租厂房及土地，并没收合同保证金1000元，且不作任何赔偿。租赁期内，若甲方违约，乙方有权解除合同，要求甲方按已收取合同保证金额的2倍来赔偿乙方损失；若乙方违约，甲方有权终止合同，收回出租厂房及土地，且不作任何赔偿，并要求乙方按相当于一年的租金额和已支付的合同保证金10000元来赔偿甲方损失……签订合同当日，李金和向何亚花缴交了厂房保证金10000元及2013年租金21000元，合共31000元。
李金和主张2013年7月24日石咀村民小组李某青等为首的10多名村民以何亚花将永盛木材加工场其中一个车间租给赵保坡经营塑料瓶加工超出经营范围为由，强行切断8间木场电源，阻止8间木场生产，导致其停止生产12日，经济损失达123565元，其中包括工人工资31525元及营业损失92040元，何亚花无保障其在合同存续期间正常营运，且双方就损失问题无进行有效协商，故李金和无缴交2014年的租金。何亚花因催收租金未果，于2014年5月15日向原审法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。李金和于2014年6月3日针对何亚花提起的诉讼向原审法院提起反诉，并提出上述反诉请求。现租赁物仍由李金和继续使用。
庭审中，李金和确认以下事实：1、拖欠何亚花2014年1月1日至2014年12月31日的租金40000元；2、造成其停厂12天及经济损失的直接侵权人为石咀村民小组村民。
原审法院认为，本案为租赁合同纠�，何亚花与李金和签订《厂房租赁合同》，该合同是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因此，《厂房租赁合同》合法有效，原审法院依法予以确认。李金和确认拖欠何亚花2014年1月1日至2014年12月31日的租金40000元，原审法院对此亦予以确认。现本案的争议焦点在于：1、双方签订的《厂房租赁合同》应否解除？2、李金和应支付的租金为多少？3、何亚花要求李金和赔偿一年租金40000元及不予退回保证金10000元，依据是否充分？4、李金和反诉要求何亚花赔偿经济损失123565元，能否得到支持？
针对《厂房租赁合同》应否解除的问题，李金和确认拖欠何亚花租金40000元及造成其停产12天及经济损失的直接侵权人为石咀村民小组村民，故李金和拖欠租金的行为已违反《厂房租赁合同》中“在全额缴交租金后，乙方才有该出租厂房及土地�使用权，如逾期15天不缴交租金的，则作乙方违约处理，甲方有权单方面解除合同，收回已出租厂房及土地……”的约定，何亚花要求解除与李金和签订的《厂房租赁合同》依据充分，原审法院予以支持。对于李金和要求继续履行合同的反诉请求，《厂房租赁合同》继续履行的基础在于一方交付租赁物，一方支付对应租金，在李金和不履行交付租金义务的情况下，双方已丧失继续履行《厂房租赁合同》的基础，故原审法院对李金和要求继续履行《厂房租赁合同》的反诉请求不予支持。
针对租金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、二百二十条、二百二十一条，何亚花具有保障租赁物在租赁期间保持租赁物符合约定用途及维修的义务，虽导致李金和停产的直接侵权人非何亚花，但在停产12天内何亚花仍负有上述法定义务，故李金和主张减少1333元�金依据充分，综上，李金和应向何亚花支付租金为38667元（40000元－1333元）。
针对何亚花要求没收保证金及李金和支付赔偿金的问题，《厂房租赁合同》中约定的若李金和逾期交租则没收保证金10000元及赔偿一年租金条款实质属于违约金性质，由于约定没收保证金10000元及赔偿一年租金40000元计算违约金过高，已超过法律规定的范围，故原审法院对此计付方式不予支持，违约金应以李金和拖欠租金造成何亚花的实际损失计算，可参照中国人民银行同期贷款利率的四倍计付给何亚花。暂计至2014年6月30日，李金和应向何亚花支付拖欠的租金为38667元，故违约金可自2014年1月1日起以38667元为基数参照中国人民银行同期贷款利率的四倍计付至清偿之日止。
针对李金和要求何亚花赔偿经济损失123565元的反诉请求，李金和在庭审中确认造成其停厂12天及经济损失的直接侵权人为�咀村民小组村民，何亚花对处理上述事件只承担协助义务，且何亚花就其经济损失无提供有效的证据证实其实际损失，故李金和此请求，依据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、二百二十条、二百二十一条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2014年8月5日作出（2014）清城法民四初字第240号民事判决：一、解除何亚花与李金和于2013年4月26日签订的《厂房租赁合同》。二、李金和应在本判决生效之日起三日内支付拖欠的租金38667元。三、李金和应在本判决生效之日起三日内支付违约金给何亚花（违约金自2014年1月1日起以38667元为基数按中国人民银行同期的贷款利率的四倍计至清偿之日止）。四、驳回何亚花其他诉讼请求。五、驳回李金和其他反诉请求。本案本诉受理费1025元，反诉受理费2798元，合共3824元，由何亚花负担900元，由李金和负担2924元。
宣判后，李金和不服原审判决，向本院提起上诉，请求；1、撤销原审判决第一项、第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原审判决解除合同与履行合同并存是重大错误。一审法院判决解除涉案《厂房租赁合同》，又判决上诉人支付2014年度拖欠的租金，因被上诉人起诉时间是2014年5月15日，其主张的是2014年年度的全部租金，因此并非是“拖欠”的租金，其意思表示是继续履行合同。上诉人迟延交付2014年度租金，是行使不安抗辩权，不属于违约，而且一审判决后，上诉人已经通过一审法院交付了2014年租金。二、原审认定事实不清，对定金未作处理。造成上诉人租赁期间的停产，在性质上是被上诉人未依约履行合同义务，也违反了法定的附随义务，由于被上诉人违约在先，上诉人逾期交付租金，是被上诉人违约在先造成，依照合同法，一方违约在先，后期不履行义务的一方，就不能再认定为违约。原审以违约互抵的方式认定涉案事实，未区分谁违约在先，对事实认定不清，判决错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人何亚花答辩称：1、一审判决第二项的租金应当做适当的变更，该租金应当计算至上诉人实际交付租赁物时。2、被上诉人没有违反合同约定的义务，违约金的调整，反诉人在反诉状中并没认为过高，也没有要求法院对违约金进行调整。3、被上诉人在一审没有要求返还保证金。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，一审判决后，上诉人于2014年8月26日向清城区人民法院账户转账支付了其拖欠被上诉人2014年的租金38667元。
又查明，上诉人一审提交的《关于要求迅速处理沙田村委会咀村部分村民阻止木厂开工的情况汇报》载明：2013年7月24日，以石咀村民小组李某青等为首的10多名村民以永盛木材加工场（业主：何亚花）将其中一个车间租给赵保坡经营塑料瓶加工超出经营范围为由，强行切断8间木场电源，阻止8间木场生产，并派人驻场进行现场看守，阻止全部木厂正常生产导致木厂全部停止生产。目前，8位木厂经营户因停工多日，经济损失惨重，并要求政府相关部门迅速协调处理。签名处有香港居民罗棋光及8名木厂业主（包括“何亚花”）的签名。时间：2013年8月1日。被上诉人对该《情况汇报》的内容以及“何亚花”签名的真实性未提出异议。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见。本案的争议焦点是：上诉人逾期交付租金是否构成违约，被上诉人能否以此要求解除涉案合同。根据上诉人一审提交的《情况汇报》，证实2013年7月24日石咀村民小组李某青等为首的10多名村民以何亚花将永盛木材加工场其中一个车间租给赵保坡经营塑料瓶加工超出经营范围为由，强行切断8间木场电源，阻止8间木场生产，导致木厂全部停止生产，至2013年8月1日仍未恢复生产的情况，被上诉人在该《情况汇报》上签名确认，庭审中被上诉人对该《情况汇报》以及其签名的真实性亦未提出异议，因此，本院对该《情况汇报》的内容予以确认，虽然被上诉人不是直接侵权人，但被上诉人作为出租方负有保障租赁物在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，由于被上诉人没有依法及时履行该项义务，而导致上诉人停止缴交租金并就停产损失事宜与被上诉人进行协商。对此，被上诉人对于本案纠纷的发生存在一定的过错，上诉�迟延支付租金违反双方的约定亦存在过错，但事出有因，不属于双方在《厂房租赁合同》第三条约定的无故拖欠租金而约定解除的情况，因而原审法院以上诉人逾期缴交租金构成违约为由判令解除涉案合同存在不当，本院予以纠正。因上诉人于一审判决后已经及时支付了2014年的租金，涉案合同应当继续履行。对上诉人认为涉案合同不应解除的意见，本院予以采纳。由于双方合同继续履行，被上诉人已收取的保证金10000元暂不退还给上诉人，因上诉人迟延支付租金而给被上诉人造成的损失主要为利息损失，因此，原审法院参照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金并无不妥，本院予以维持。上诉人于2014年8月26日向清城区人民法院账户转账支付了2014年的租金38667元。因此，本院确认上诉人应向被上诉人支付的违约金应以38667元为基数自2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2014年8月26日。
综上，原审法院认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清城区人民法院（2014）清城法民四初字第240号民事判决第二项、第四项。
二、撤销清远市清城区人民法院（2014）清城法民四初字第240号民事判决第一项。
三、变更清远市清城区人民法院（2014）清城法民四初字第240号民事判决第三项为：限上诉人李金和在本判决生效之日起三日内向被上诉人何亚花支付违约金（违约金以38667元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍自2014年1月1日起计至2014年8月26日止）。
四、驳回被上诉人何亚花的其它诉讼请求。
一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费676元，由上诉人李金和负担。
本判决为终审判决�
审 判 长 巢忠文
代理审判员 郑家驹
代理审判员 禹 莉
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 冯敏静
附相关法律法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。