广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初9713号原告：陈燕香，女，1976年10月10日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：刘贵树、马立雄，均为广东广之洲律师事务所律师。被告：杜克瑜，女，1983年6月28日出生，汉族，住广东省普宁市。第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：宋炽平，总经理。委托代理人：卢国瑞、陈秋丹，均为第三人职员，联系地址。原告陈燕香诉被告杜克瑜、第三人广州市德才房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈燕香及其委托代理人刘贵树、马立雄，被告杜克瑜，第三人的委托代理人卢国瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:原、被告在本案第三人的撮合下于2016年7月19日签订了《房屋买卖合同》，约定由原告支付373万元购买被告位于广州市珠区新港西路叶泉街54号2205房的房产。合同签订后，原告随即按约定向被告支付了定金10万元，与此同时，原告筹集首期房款，并通过本案第三人委托竞宇金融服务有限公司代办银行按揭手续。在此期间，被告又以定金太低为由要求原告再支付了10万元定金，否则拒绝协助办理银行按揭手续，原告为促成此次交易，被迫于2016年9月27日再次向被告支付了定金10万元。原告于2016年10月10日与中国工商银行广州工业大道支行签订《个人购房借款／担保合同》，于2016年10月14日通过该行初审，本案第三人亦于次日将初审结果通知被告，要求其按约定协助原告办理递件过户手续，并于10月15日取得初审结果通知书。但被告却以种种理由予以拒绝。在此之后，虽经原告、第三人多次电话、短信、微信等方式催告被告前来办理递件过户手续，被告仍以各种理由予以推托。另外，原告已按合同约定支付了第三人及竞宇金融服务有限公司的代理费合计45300元，按合同约定也应当由被告承担。现因房屋价格上涨，导致原告购买同类房产需要额外支付的费用远远超过本案违约金的数额，故起诉请求判令：1、解除原、被告之间的房屋买卖关系；2、被告退还原告已支付的定金20万元；3、被告支付原告违约金373000元；4、被告偿还原告支付的中介服务费45300元；5、被告赔偿原告因房价上涨造成的损失与约定违约金的差额暂定为50万元，具体数额待法院依法委托具有资质的评估机构对涉案房产进行评估后确定；6、本案受理费由被告承担。被告辩称：因为父母不同意，还有父母年纪比较大，父母不同意我卖这套房产。我之前也有跟原告沟通希望解除合同，但是原告一直不同意，原告一直要我赔偿金额，所以一直拖到现在。9月份的时候我向原告表示过愿意赔偿金额并表示父母不同意卖房。原告支付的定金只有10万，后来支付的10万是房款。要求返还定金和违约金373000元不合理。中介跟我说交10万元定金，但是我觉得10万元太少，所以后来补了10万元房款给我，但是后面合同上又写了是20万定金，所以我个人认为后来给的10万元又是房款又是定金。我不同意支付违约金。中介的服务费是双方自愿各自给的，费用应该各自承担。第三人述称：第三人在交易过程中积极履行了第三人的义务，该合同不能履行不是我方的责任。现陈述一下整个交易的过程：2016年7月19日，经我公司促成，买卖双方就涉案房屋签订了房屋买卖合同。同日，原告向被告支付了10万元定金，而且双方也通过竞宇按揭公司代办了银行按揭手续并交齐了资料，在办理的同时，被告提出10万元的定金不足以让她对这个交易有充分的信心，要求增加10万元，双方同意而且原告也向被告另行支付了10万元定金。大概在10月初，我方收到消息银行已经出具了同意贷款通知书，催促被告尽快完成涂销抵押，以便完成交易手续，但是一直到2016年的10月25、26日，被告告诉我们她没办法拿到房产证完成这个涂销抵押，因此交易没办法继续履行下去。经审理查明:被告是海珠区××××房的权属人，房地产权证附记处有注明：2012年12月17日办理抵押登记。2016年7月19日，原告（乙方）与被告（甲方）及第三人（中介方）签订了《房屋买卖合同》，甲乙双方经中介方提供独家的中介服务买卖位于海珠区××××房，成交价3730000元；若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费；甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金；逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金；乙方应于签订本合同时支付100000元作为定金，楼价余款涂销抵押按揭付款，部分楼款1020000元须在甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；2610000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；乙方应在签署本合同后90天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；若由于买卖双方原因导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于成交价20%的违约金；等。2016年9月26日，原、被告签订了《房地产买卖合同补充协议》，约定如买方在2016年10月30日前因个人原因导致按揭抵押贷款申请未获银行批准的，甲方将没收乙方交来定金20万元。2016年10月31日，原、被告及第三人签订了网签合同《广州市存量房买卖合同》。被告分别于2016年7月19日、9月26日向原告出具收据，载明收到定金100000元和订金100000元。原告于2016年7月20日向第三人支付中介代理费37300元，于2016年9月27日向广州竞宇金融服务有限公司支付了按揭代理费8000元。原告于2016年10月10日与银行签订了《个人购房借款/担保合同》。银行于2016年10月14日出具了涉案房屋的《个人二手房贷款初审结果通知书》，通知贷款已初审通过。据日期为2016年11月23日的《广州市不动产登记查册表》反映，涉案房屋有抵押登记。按被告在《房屋买卖合同》中所留的联系地址，原告于2016年11月9日向被告寄送了催告函。该函件因“支局拒收”被退回。本案庭审中，被告确认收到了原告支付的定金20万元，确认原告有告知其取得同贷书，并且明确表示不愿意继续履行合同。原告向本院提交了《评估鉴定申请书》，要求对涉案房屋的市场价格进行评估。原告于2016年11月24日提起本案诉讼。本院认为:原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同约定，被告签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予原告，应向原告支付成交价10%的违约金，并退回原告已付的所有款项。合同签订后，原告依约向被告支付了定金20万元，办理了按揭贷款申请手续并取得同贷书，履行了自己的义务，但被告明确表示不出售涉案房屋给原告，经原告催告后，被告仍然坚持不出售涉案房屋给原告。被告的行为已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。现原告主张解除与被告之间的房屋买卖合同关系，被告返还定金200000元、支付违约金373000元合法有理，本院予以支持。《房屋买卖合同》约定，若被告或原告在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费；原告应在签署本合同后90天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。现因被告违约致使交易目的无法实现，故原告主张被告赔偿其因涉案房屋买卖支出的中介服务费37300元和按揭贷款费8000元有理，本院予以支持。原告以违约金不能弥补其损失为由，要求被告赔偿房价上涨的差额理据不足，本院不予支持。原告申请对涉案房屋市场价格进行评估没有必要，本院不予采纳。本案纠纷由被告违约所导致，故诉讼费全部由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告陈燕香与被告杜克瑜、第三人广州市德才房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》中原、被告之间的房屋买卖合同关系；二、被告于本判决生效之日起十日内，向原告返还定金200000元；三、被告于本判决生效之日起十日内，向原告支付违约金373000元；四、被告于本判决生效之日起十日内，赔偿中介服务费37300元、按揭贷款费8000元给原告；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费36640元、财产保全费3611.5元，由被告负担。上述诉讼费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  王穗仪人民陪审员  邓燕媚二〇一七年五月十二日书 记 员  陈意佳