广东省梅州市梅县区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）梅县法行初字第12号
原告卢仕明
委托代理人黄砚乔，女，广东粤梅律师事务所律师。
被告梅州市梅县区人民政府。
地址：梅州市梅县区新县城行政区。
法定代表人钟光灵，该区区长。
委托代理人饶梅兰，女，梅州市梅县区公职律师事务所律师。
委托代理人赖宝军，男，梅州市梅县区住房和城乡规划局干部。
第三人彭建国
第三人彭金娥
上述第三人委托代理人杨春燕，女，广东客中梅律师事务所律师。
原告卢仕明诉被告梅州市梅县区人民政府，第三人彭建国、彭金娥撤销粤房地权证梅县字第11201011**（1）号、第1120101133（2）号的《房地产权证》行政纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告卢仕明及其代理人黄砚乔，被告梅州市梅县区人民政府委托代理人饶梅兰、赖宝军、第三人彭金娥以及第三人委托代理人杨春燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结
被告梅州市梅县区人民政府（原梅县人民政府）于2010年4月9日向第三人彭金娥、彭建国颁发了粤房地权证梅县字第11201011**（1）号和第1120101133（2）号《房地产权证》。被告于2014年10月29日向本院提供了颁发上述《房地产权证》的证据依据：一、办理店铺所有权转移登记档案材料1份27页，证明办理华侨城B区商住楼13栋，2号复式店程序和内容合法。二、申请书2份2页，证明原告申请的只是B区商住楼13栋501、502房的所有权转移登记，并不包含杂物间。三、房地产买卖合同2份，证明原告申请房屋所有权转移登记的依据，也证明原告购买的是B区商住楼13栋501、502房，不包含有杂物间。四、房地产权证2份，证明原告申请房屋所有权转移登记的依据。
原告卢仕明诉称，张玉青是梅县华侨城香港花园B区商住楼13栋三至七层楼房及2号复式店铺的原业主。2008年间，张玉青欲将房屋出售，于是在2号复式店铺内建了三个杂物间及在楼梯底建了一个杂物间，出售套房时一并将四个杂物间出售给4个购买套房的业主。原告于2010年1月向张玉青购买位于梅县华侨城B区商住楼13栋501、502两套房及2号复式店内的3号杂物间，原告付清款项后，张玉青将上述两套房产过户给原告并办理过房手续，被告向原告颁发了粤房地权证梅县字第1120101003号和11201010**号房地产权证。原告购买上述房产后一直使用2号复式店中的3号杂物间至今，梅县人民法院于2014年1月20日作出的（2013）梅县法民二初字第351号判决书亦确认原告购买该杂物间并且是该杂物间的使用人，但被告在办理2号复式店铺的转移登记手续时未到现场进行勘察，错误的将原告所有的2号复式店铺内的3号杂物间登记在上述两位第三人名下，证号为粤房地权证梅县字第11201011**（1）、1120101133（2）号。原告认为被告在办理过户手续时未到现场进行调查核实属于重大过失行为，严重侵犯了原告的合法权益，请求法院依法判令被告撤销2014年4月颁发给第三人证号为粤房地权证梅县字第11201011**（1）、1120101133（2）号房地产权证。
原告向本院提供证据有：一、原告身份证复印件一份。证明原告主体资格。二、权属人为卢仕明的房地产权证一份。三、房地产买卖合同一份。四、房产介绍情况说明一份。五、异议书一份。六、梅县人民法院（2013）梅县法民二初字第351号民事判决书一份。七、照片及平面图一份。（以上二至七项证据证明原告于2009年3月期间向张玉青购买位于梅县华侨城B区商住楼13栋501-502两套房屋及3号杂物间，并一直使用至今）。八、房地产权证。证明被告错误将原告所有的3号杂物间登记在第三人名下。上述证据巳随起诉状副本送达被告、第三人。
被告梅州市梅县区人民政府答辩称，一、我府办理的粤房地权证梅县字第11201011**（1）号及第1120101133（2）号产权证的程序和内容准确合法。2001年，张玉青向我府申请办理梅县华侨城B区商住楼13栋2号复式店铺所有权登记，该店铺建筑面积157.77平方米，四墙归属：东至众墙、南至众墙、西至众墙、北至众墙。我府按照法定程序于2001年8月20日向张玉青发放了该店铺的房屋产权证（粤房地证字第23036**号）。从2001年至2010年间，产权人张玉青未曾向我府申请过关于该店铺的产权变更。原告也未曾向我府申请过关于该店铺的产权变更。2010年1月，张玉青将该店铺转让给第三人彭建国、彭金娥。第三人彭建国、彭金娥于2010年2月3日，向我府申请办理梅县华侨城B区商住楼13栋2号复式店铺所有权转移登记，当时申请登记的房屋建筑面积和四墙归属均与粤房地证字第2303658号产权证登记的一致。依据《房屋登记办法》第十九条规定，“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（1）房屋所有权初始登记（2）在建工程抵押权登记（3）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记（4）法律法规规定的应当实地查看的其他房屋登记”。该店铺所有权转移登记不属于该条法律规定登记机构应当实地查看的范围。因此，我府根据《房屋登记办法》第七条规定受理第三人彭建国、彭金娥的申请，并按照《房屋登记办法》第三十三条规定向申请人收取相关材料，然后按照法定程序对该店铺办理了房屋所有权转移登记，并颁发了粤房地权证梅县字第11201011**（1）号及第1120101133（2）号产权证。我府是严格按照法律的规定办理该店铺房屋产权证的，整个办证程序和证的内容都准确合法。二、原告没有任何依据证明其合法权益受到侵害。2010年1月，原告向我府申请办理梅县华侨城B区商住楼13栋501、502房房屋所有权转移登记，根据申请人提供办证材料中的申请书、房屋买卖合同及房地产权证书，都说明当时原告向张玉青购买的只是B区商住楼13栋501、502房，原告自始至终都未提供有任何关于杂物间的材料，也未曾向我府申请办理关于杂物间的权属转移登记，根据《物权法》第九条规定，不动产产权的变更、转让，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。至此原告尚未取得杂物间的所有权，所以也不存在合法权益受到侵害的问题。综上所述，原告的诉请无理，请求法院依法驳回其起诉。
第三人彭建国、彭金娥陈述称，（1）第三人是按原房产证登记进行申请办证，店内是不存在杂物间的，（2）被告的办证程序和内容是合法的、准确的，（3）原告并未办理杂物间的产权。
第三人向本院提供以下证据：（一）第三人的身份证复印件，证明第三人的基本情况。（二）广东省房地产买卖合同，证明原业主张玉青将涉案店铺按原房地产权证记载的面积转让给第三人。（三）梅县房屋查勘详情表，证明办证前房管部门对涉案店铺已进行实地查勘。（四）评估报告，证明办证后经评估机构实地查勘，未发现有杂物间。（五）（2014）梅中法民二终字第65号民事调解书，证明原告提供的（2013）梅县法民二初字第351号判决书是不生效判决。（六）（2014）梅县法民一初字第96号民事判决书证明经生效判决书确认，原告的杂物间占用第三人的店铺有地。（七）受理案件通知书，证明（2014）梅县法民一初字第96号民事判决书已进入执行阶段。
本院已将上述证据材料送达给原告。
经庭审质证，本院对以下证据予以采信：原告向本院提供的证据：（一）原告身份证复印件一份。（二）权属人为卢仕明的房地产权证一份。（七）照片及平面图一份。（八）房地产权证。被告向本院提供的证据：（一）办理店铺所有权转移登记档案材料。（二）申请书2份。（三）房地产买卖合同2份。（四）房地产权证2份。第三人向本院提供的证据：（一）第三人的身份证复印件。（二）广东省房地产买卖合同。（四）评估报告。（五）（2014）梅中法民二终字第65号民事调解书。（六）（2014）梅县法民一初字第96号民事判决书。（七）受理案件通知书。
经审理查明，2010年1月27日，原告卢仕明向张玉青购买座落在梅县华侨城B区商住楼13栋501、502房，并向原梅县房产管理局申请办理过户手续。在原告与张玉青签订的房地产买卖合同中载明房屋平面图与《房地产权证》记载的一致。原梅县人民政府于2010年2月8日向原告卢仕明颁发了粤房地权证梅县字第11201010**号（501房）和粤房地权证梅县字第11201010**号（502房）的《房地产权证》。2010年1月19日第三人彭建国、彭金娥向张玉青购买了座落在梅县华侨城B区商住楼13栋2号复式店，双方签订《房地产买卖合同》后，第三人彭建国、彭金娥向原梅县房产局提出房屋登记申请书，并提交了身份证明、合同编号为1001097（01）号的《房地产买卖合同》、契税完税证、证号为梅府国用（2010）第743号，土地使用人为彭金娥、彭建国的《国有土地使用证》、权属人为张玉青的粤房地证字第23036**号《房地产权证》。在双方签订的《房地产买卖合同》附件中载明房屋平面图及面积与《房地产权证》记载的一致。梅县房产局受理后，对张玉青、李加元夫妇和第三人彭金娥、彭建国进行了房屋转移登记询问，张玉青、李加元夫妇明确了该转让店铺不存在产权纠纷和灭失、查封或预查封的情况，梅县房产局根据上述证明材料，经查丈，认为四至清楚，经审批为张玉青和第三人彭金娥、彭建国办理了该店铺的房地产转移登记，经原梅县人民政府审核，向第三人彭建国、彭金娥颁发了粤房地权证梅县字第11201011**（1）号及第1120101133（2）号《房地产权证》。在上述原告与张玉青的套房买卖和第三人与张玉青的店铺买卖合同中，均未有显示杂物间的材料。
另查明，2014年4月，第三人彭建国、彭金娥以原告身份向本院提起诉讼，请求本案原告卢仕明排除妨害，腾退并拆除占用其位于梅县华侨城B区商住楼13栋2号复式店内非法搭建的杂物间，将杂物间所占用地返还。本院于2014年8月5日作出（2014）梅县法民一初字第96号民事判决书，判决卢仕明于判决生效后十日内腾退并拆除坐落于梅州市梅县区华侨城B区商住楼13栋2号复式店（产权证号粤房地权证梅县字第11201011**（1）号、第1120101133（2）号）内由南至北起算第二间坐西向东的杂物间，并将杂物间所占用地返还给彭建国、彭金娥。该判决书已发生法律效力，本院已于2014年9月4日立案受理了彭建国、彭金娥请求强制执行的申请。
另查明，根据《中华人民共和国国务院》国函（2013）113号《国务院关于同意广东省调整梅州市部分行政区划的批复》，撤销原梅县，设立梅州市梅县区。梅州市梅县区人民政府继续行使原梅县人民政府的职权。
本院认为，本案是对被告梅州市梅县区人民政府（原梅县人民政府）颁发的证号为粤房地权证梅县字第11201011**（1）号和第1120101133（2号）《房地产权证》的合法性进行审查。2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称的房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”。《广东省城镇房地产权登记条例》第三条规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权证登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证……”。因此，梅州市梅县区人民政府（原梅县人民政府）具有核发房地产权证的职权。《房屋登记办法》第十九条规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记……”。第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书，（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料”。本案中，第三人彭建国、彭金娥向张玉青购买坐落于梅县华侨城B区商住楼13栋2号复式店铺，并按上述规定提交登记申请书、身份证明、《房地产权证》、《房屋买卖合同》、完税证明等相关材料。在梅县房屋转移登记询问表中，原产权人张玉青明确表示其申请转让登记的房屋不存在产权纠纷以及灭失、查封和预查封的情况，《房屋买卖合同》中明确所转让的店铺平面图与面积均与原《房地产权证》的登记一致，没有其他产权变更。原梅县房产管理局经查丈，认为四至清楚，经审批对该店铺给予房地产权转移登记，原梅县人民政府向第三人彭建国、彭金娥颁发了粤房地权证梅县字第11201011**（1）号及第1120101133（2号）《房地产权证》。原梅县人民政府的颁证行为，符合《房屋登记办法》的相关规定，事实清楚，程序合法。本院2014年8月5日作出的已发生法律效力的（2014）梅县法民一初字第96号民事判决书已明确原告所使用的杂物间占用第三人的店铺用地，妨害第三人对复式店铺的占有使用，收益和处分，应予腾退并拆除。说明了原告并没有取得该杂物间的所有权。综上所述，原梅县人民政府颁发粤房地权证梅县字第11201011**（1）号和粤房地权证梅县字第11201011**（2）号《房地产权证》给第三人彭建国、彭金娥主体适格，事实清楚，证据充分，程序合法。张玉青与第三人的涉案房屋转移登记不属《房屋登记办法》第十九条规定应当实地查看的范围，原告亦没有取得杂物间的所有权。因此，原告认为被告未到现场实地查看，上述的房屋登记是错误登记，请求撤销原梅县人民政府颁发的粤房地权证梅县字第11201011**（1）号和第1120101133（2）号《房地产权证》，证据不足，不予支持。梅县撤县改区后，梅州市梅县区人民政府依法行使原梅县人民政府的行政职权。经合议庭评议，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第五款，《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告卢仕明撤销被告梅州市梅县区人民政府（原梅县人民政府）颁发给第三人彭建国、彭金娥的粤房地权证梅县字第11201011**（1）号和粤房地权证梅县字第11201011**（2）号《房地产权证》的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告卢仕明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判长 王志宏
审判员 丘盛松
审判员 罗文胜
二〇一五年一月十三日
书记员 林惠琴