北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第02350号
原告北京联合信成体育文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区东草园铂宫中心（金菲国际公寓）B座902室。
法定代表人刘金枝，董事长。
委托代理人谷会肖，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人张斌，男，1986年10月16日出生。
被告北京金尊房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福西街1号301室。
法定代表人黄秀虹，执行董事。
委托代理人雷佳林，女，1981年12月31日出生。
委托代理人李寅，男，1986年2月12日出生。
原告北京联合信成体育文化发展有限公司（以下简称原告）与被告北京金尊房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谷会肖、张斌、被告的委托代理人雷佳林、李寅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2009年我公司与被告签署租赁合同。2009年3月20日双方因履行《西坝河北里七号院（原保修厂餐厅）租赁合同》发生争议，经法庭调解达成《和解协议书》，约定“房屋租赁合同一年一签，至国美电器商场拆迁时止”。五年来双方严格履行和解协议的约定。2014年11月27日，我公司依双方约定向被告发出书面《续签意向书》，被告表示西坝河北里七号院已另租他人，不再续签。被告突然终止租赁房屋的行为违反了双方于2009年达成的和解协议，也给我公司造成很大的经济损失，我公司不同意解除租赁合同要求继续履行协议，经多次交涉未果，因此诉至法院，请求判决：1、确认双方的租赁关系于2015年1月1日解除；2、被告退还我保证金62500元；3、被告赔偿我装修损失50.6万元及半年的房租损失37.5万元；4、评估费2.5万元由被告负担。
被告辩称：首先，因原告拖欠租期内水电费及其延期交房所发生的费用，我公司已将其缴纳的保证金62500元抵扣完毕。原告提交的《西坝河北里七号院（原保修厂餐厅）租赁合同》第四条第3项明确约定：“本协议第二条第2款约定的原因协议终止后，乙方须按时并完好的交还该房屋并结清所有款项及费用，之后10个工作日内，甲方无息退还履约保证金剩余部分。”因原告现仍拖欠租期内的水电费共计24435.90元，根据上述约定，此费用应从保证金中扣除。另，我公司于2014年12月26日向原告发出了《关于终止﹤西坝河北里七号院（原保修厂餐厅）房屋使用协议﹥的通知》，通知原告按照协议约定于使用期限届满（2014年12月31日）前配合我公司办理腾退交接手续，但原告收到通知后，以向法院起诉为由明确告知我公司拒绝腾退，直至2015年2月2日，原告才将其存放于物业内的台球桌、家具、电器等动产腾退搬离完毕。故根据协议约定，原告须按照实际发生的使用期限向我公司支付2015年1月1日起至2015年2月2日止的租金共计66964元。其次，根据双方达成的协议，原告无权要求我公司赔偿其装修损失。原告提交的《西坝河北里七号院（原保修厂餐厅）租赁合同》第二条第3款约定：“协议期满自行终止时，乙方须按甲方要求将该房屋恢复原状，并在不损坏房屋结构的情况下将其所有的使用场所内的物品和设施撤出，双方同意甲方对乙方装修或设施等不作任何补偿。”第五条第4款约定：“本协议提前解除或使用期限届满，乙方以二次装修后的完好状态交还房屋的，甲方对于乙方已进行的二次装修不予支付任何装修补偿。”由此可见，原告与我公司签订《西坝河北里七号院（原保修厂餐厅）租赁合同》时的真实意思表示为不向我公司主张其装修价款补偿。而且，关于原告2007年进行装修的补偿，双方早已于2009年签订的《西坝河北里七号院（原保修厂餐厅）租赁合同》中第五条第7项达成一致：“经双方共同认可，该承租物业所有区域装修已超过使用期，该物业的装修已没有残值，因此无论发生何种情况造成本合同提前解除，甲方不对乙方进行任何形式的补偿。”可见，原告主张装修补偿是出尔反尔，毫无根据。第三，双方的权利义务关系应由《西坝河北里七号院（原保修厂餐厅）房屋使用协议》规范调整，而非《和解协议书》。原告提交的《和解协议书》的签订主体为我公司和“北京联合信成房地产经纪有限公司”，该公司与原告并无关系。且《和解协议书》上的盖章名称为“北京联合信成房地产经纪有限公司高谷台球俱乐部”，而非“北京联合信成房地产经纪有限公司”，因此我公司认为《和解协议书》不具有真实有效性，更是与我公司无关。另外，《和解协议书》与《西坝河北里七号院（原保修厂餐厅）房屋使用协议》分别于2009年3月20日和2014年1月3日签订，从时间效力上讲，《西坝河北里七号院（原保修厂餐厅）房屋使用协议》是双方主体就房屋使用事宜达成的新的约定，《和解协议书》已不再具有法律约束力，两份协议内容冲突的部分应以新达成的《西坝河北里七号院（原保修厂餐厅）房屋使用协议》为准。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：原告原名称为北京联合信成房地产经纪有限公司，于2009年4月16日变更为现在的名称。北京联合信成体育文化发展有限公司高谷台球俱乐部系原告的分支机构，原名称为北京联合信成房地产经纪有限公司高谷台球俱乐部，于2009年4月变更为现在的名称。
2007年6月12日，被告作为出租方、甲方、原告（以北京联合信成房地产经纪有限公司的名称）作为承租方、乙方，双方签订《西坝河北里七号院（原保修厂餐厅）租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：乙方承租位于北京市朝阳区西坝河北里七号院原保修厂餐厅全部（以下简称涉案房屋），建筑面积为943平方米；租赁期自2007年6月12日起至2008年12月31日止，共计18个月；合同期履行完毕后，如甲方没有拆迁计划或整体规划需占用所租物业，则乙方按本合同约定方式续租，租赁价格不做递增；如甲方需要拆迁，则在甲方下达拆迁通知起此租赁合同自动终止，甲方下达拆迁通知须提前一个月通知乙方，乙方须在甲方规定时间内无条件撤离，甲方需于3个月内将所租物业进行拆除；除乙方存在违约情形以及本合同约定外，甲方不得以拆迁以外的理由来收回所租物业；租金标准为21元／月／建筑平方米，租金每季度交纳一次，金额为59409元；乙方应于2007年6月12日之前向甲方支付总数相当于所租物业1个月租金的款项，计为19803元的保证金，作为乙方履行本合同项下义务和责任的担保；如果乙方未按合同约定时间交纳租金及费用超过10日，甲方届时有权单方解除本合同（同时包括但不限于停止电力供应、停止通讯及其他物业服务），乙方无权请求返还保证金，乙方并应承担实际占用所租物业期间发生的租金及费用和逾期付款违约金；乙方交付保证金后即可进场装修；甲方出租物业均配备单独电表水表，物业内一切用电量用水量以该电表和水表显示数字为准，每月初由甲方或甲方物业公司按电表水表所示，根据物业管理公司公布的标准向乙方收取水电费。《租赁合同》签订后，双方依约履行。
2008年6月，原告（以北京联合信成房地产经纪有限公司的名称）将被告诉至本院，要求确认双方租赁合同终止，被告退还承租保证金并赔偿经济损失。后双方达成调解协议，本院为双方出具（2008）朝民初字第19481号民事调解书，确认原告向被告给付租金、被告为涉案房屋恢复供电。在本院出具调解书的当日，即2009年3月20日，双方签署《和解协议书》，主要内容为：1、甲方（本案被告）同意乙方（本案原告）继续承租西坝河北里七号院原保修厂餐厅用于高谷台球俱乐部经营。2、甲方与乙方重新签订房屋租赁合同，租赁价格、面积、租金支付方式与原租赁合同保持一致不变，乙方保证承租期间按期交纳租金，否则承担相应责任。房屋租赁合同期限为一年，以后租赁合同一年一签，至国美电器商场拆迁时止，国美电器商场拆迁时该租赁场地同时拆迁。3、签订本协议之日起十日内，乙方向甲方支付原已终止租赁合同中约定的十五个月的租金297045元及2009年一月至二月的租金39606元，甲方不再向乙方主张该部分租金逾期付款的违约金，乙方不再向甲方主张该承租场地的装修费用补偿及损失。乙方支付租金后甲方恢复供电。4、甲乙双方因本案产生的诉讼费用各自承担。5、在履行过程中的未尽事宜双方另行协商解决。
2009年至2013期间，双方每年签订一次续租合同，约定由原告继续承租涉案房屋。最后一次签订续租合同的时间为2013年1月1日，合同名称为《西坝河北里七号院（原保修厂餐厅）房屋使用协议》（以下简称《使用协议》），约定：甲方同意将涉案房屋建筑面积943平米及原配件库部分房屋建筑面积200平方米给予乙方使用；协议有效期为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日；甲方已明确告知乙方该房屋为拆迁范围内的拟拆除房屋，甲乙双方协商一致，当发生以下任一情形时，本协议即自行终止，双方互不承担违约责任：（1）甲方确定该房屋开始实施拆迁时；此种情形下，使用期限终止日以甲方向乙方发出的书面《拆迁通知》中确定的协议终止日期为准。……（5）本协议期满。（6）双方协商一致解除本协议。（7）不可抗力；发生上述协议提前终止情形或协议期满自行终止时，乙方须按甲方要求将该房屋恢复原状，并在不损坏房屋结构的情况下将其所有的使用场所内的物品和设施搬出，双方同意甲方对乙方装修或设施等不作任何补偿；甲方同意至拆迁启动为止，乙方在同等条件下享有优先使用权。协议期满前，乙方须提前一个月书面告知甲方在协议期满后是否继续使用，如甲方同意继续交由乙方使用的，双方重新协商使用费支付标准并签订新的使用协议，一年一签。如乙方在上述期间未提出书面申请或合同到期双方就下一年度使用费价格未能达成一致的，则视为乙方放弃同等条件下的优先使用权，合同期满自行终止；该房屋使用费标准为每月54864元，使用费每季度交纳一次，每季度使用费金额为164592元，合同总金额为658368元；合同签订当日，乙方支付第一季度使用费即164592元，以后每季度使用费应于各季度开始前10日交纳，本协议提前终止或解除的，使用费及相关费用按实际使用据实结算；乙方应于本协议签订当天向甲方支付总数相当于该房屋1个月的使用费，即54864元作为履约保证金；甲方在该房屋均配备单独电表水表，该房屋内一切用电量用水量以该电表和水表显示数字为准，每月初由甲方或甲方物业公司按电表水表所示，根据国家统一收费标准向乙方收取水电费。如在协议期间遇国家价格调整，则甲方物业公司有权以国家调整水电费的相同幅度调整水电费标准；甲方以该房屋现有状态交付乙方，乙方接收后不得以交接前存在的质量问题向甲方提出任何主张。本协议提前解除或使用期限届满，乙方以二次装修后的完好状态交还房屋的，甲方对于乙方已进行的二次装修不予支付任何装修补偿；甲方有权对乙方提交的房屋使用方案和装修方案进行审核、确认；甲方同意乙方进行该房屋的室内、外装修及使用，一切报批手续由乙方负责办理，因装修与使用产生的一切责任由乙方承担，与甲方无关。但乙方装修前须将装修方案报甲方备案，甲方认为违反本协议约定的或存在其他问题的，甲方有权要求乙方改正，属实的，乙方须无条件配合。由于拆迁、合同解除、政府收回、项目转让，乙方不就该装修主张任何补偿。
经查，原告向被告支付涉案房屋租金至2014年12月31日。被告认可收到原告交纳的保证金62500元，但主张应当用于抵扣水电费和2015年1月1日以后的租金。另，原告称自2015年1月1日起由于被告强行在涉案房屋处加锁，导致其失去对涉案房屋的控制。原告提交了以白建的名义发出的《告知函》照片及现场照片以证明其主张，被告对此不予认可。被告称收回涉案房屋的时间是2015年2月2日，在此之前双方都未对涉案房屋进行实际控制。
原告提交《续签意向书》及邮件送达回执，主张已按照合同约定提前一个月书面告知被告续租涉案房屋，被告称未收到上述材料，并主张双方续签的多份合同实质上已经变更了《和解协议》的内容。被告提交《关于终止﹤西坝河北里七号院（原保修厂餐厅）房屋使用协议﹥的通知》及邮件回执，主张因合同到期不再续约，已向原告发出通知，原告认可收到书面通知，但主张根据双方所签《和解协议书》，在国美电器商场拆迁前双方应当按照约定每年签一次租赁合同。
诉讼中，经原告申请，本院委托北京科正资产评估有限责任公司对涉案房屋的装修现值进行评估。2015年5月22日，北京科正资产评估有限责任公司出具科评报字（2015）第061号评估报告书，评估结论为涉案房屋在评估基准日2015年1月1日的装修现值为50.60万元。原告认可评估结论。被告对评估结论提出异议，主张根据约定，合同到期终止时，被告无须对原告的装修或设施作任何补偿。
关于水电费，被告提交了2014年12月的明细，原告认为数额过高，不予认可，并提交了合同履行期间的水电费发票若干。被告认可原告提交发票的真实性，但主张在原告已经交纳过的水电费中，也曾有超过2万元的情况。
上述事实，有各方当事人提交的上述证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：原告与被告之间的租赁行为是由《租赁合同》、《和解协议书》及《使用协议》等一系列合同和协议组成的持续性行为，各个合同之间不能完全割裂开来看待。从这些合同的内容来看，都涉及到一个将来可能发生的重要事实，即国美电器商场的拆迁。所有的合同均约定，国美电器商场拆迁时，双方的租赁合同即终止，互不承担违约责任。从双方的实际履行情况来看，《和解协议书》签订后，双方的租赁合同每年一签，每次的履行期限为一年，租金数额另行协商确定，可见，双方是按照《和解协议书》的约定在正常履行。但是，从2007年《租赁合同》的签订，到2008年双方的诉讼，再到后来的和解、重新签订《使用协议》这些情况来看，双方对于“国美电器商场拆迁时”这一条件的成就并无明确的预期。因此，本院认为，严格以“国美电器商场拆迁”作为解除双方租赁合同的成就条件对于被告来说过苛，而严格按照《使用协议》认定合同到期就自行终止对于原告来说过苛。也正是基于上述分析，本院认为，被告单方向原告发出合同终止的书面通知并不能直接发生合同终止的效力。考虑到2015年1月1日起被告在涉案房屋外加锁导致原告失去对房屋实际控制的情况，本院采信原告关于合同解除时间之主张，认定双方的租赁合同于2015年1月1日解除。
由于被告未与原告交接，迳行收回涉案房屋，故无权向原告主张2014年12月31日的租金，也就无权主张以保证金折抵租金。考虑到被告未与原告协商迳行终止租赁关系的行为必然会给原告造成一定的经济损失，本院酌情判决被告赔偿原告装修损失15万元。至于原告主张的房租损失，并未提交充分有效的证据，故本院不予支持。关于被告主张的水电费折抵，根据《使用协议》的约定，被告应当在涉案房屋配备单独电表水表，该房屋内一切用电量用水量以该电表和水表显示数字为准，现原告提供的水电表数字被告不予认可，原告又未提供其他证据佐证，本院根据合同履行过程中的水电使用情况酌定为1万元，并直接以保证金折抵，剩余的保证金被告应当返还原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条的规定，判决如下：
一、原告北京联合信成体育文化发展有限公司与被告北京金尊房地产开发有限公司之间就北京市朝阳区西坝河北里七号院原保修厂餐厅全部建筑面积943平米及原配件库部分房屋建筑面积200平方米的租赁合同关系于二○一五年一月一日解除。
二、被告北京金尊房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京联合信成体育文化发展有限公司扣除水电费后的保证金五万二千五百元。
三、被告北京金尊房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京联合信成体育文化发展有限公司装修损失十五万元。
四、驳回原告北京联合信成体育文化发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10738元，由原告北京联合信成体育文化发展有限公司负担5369元（已交纳），被告北京金尊房地产开发有限公司负担5369元（原告北京联合信成体育文化发展有限公司已垫付，被告北京金尊房地产开发有限公司于本判决生效后七日内交纳）。
评估费25000元，由被告北京金尊房地产开发有限公司负担（原告北京联合信成体育文化发展有限公司已垫付，被告北京金尊房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付给原告北京联合信成体育文化发展有限公司）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 凌 巍
代理审判员 王 乐
代理审判员 裴小星
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 陈 洁