四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川17民终466号
上诉人（原审被告）开江县房地产综合开发公司。
住所地：开江县新宁镇住建局*楼。
法定代表人陈建平。
委托代理人（特别授权）邓承展，四川共法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张德英，女，汉族，生于1971年8月30日，住开江县。
委托代理人（特别授权）张玉鳌，四川蜀江律师事务所律师。
委托代理人谭祖勇，四川蜀江律师事务所律师。
上诉人开江县房地产综合开发公司因与被上诉人张德英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省开江县人民法院（2015）开江民初字第1312号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告张德英一审中诉称，为改善自己及父母的居住条件，原告于2012年4月3日与被告开江县房地产综合开发公司签订了《紫怡楼商品房购买认定合同》，原告向被告购买位于开江县新宁镇西大街292号“紫怡楼”第C单元2层2号套房及第C单元3层2号套房两套，建筑面积均为124.4平方米，单价均为2500元/平方米，价款均为311000元，双方约定2012年10月30日为交房最后期限，若逾期交房，由被告按逾期日的万分之五承担违约责任。合同签订后，被告当即出具了购房款收据收取了两套房屋的全部价款共计622000元人民币。现被告已逾期交房近三年，原告已多次催促被告履行合同义务未果，被告未在合同约定的期限内交付房屋，其违约行为致使原告没能如期入住购买房屋并已造成原告重大经济损失，遂提起诉讼，请求判令被告按照合同约定立即交付房屋并办理房屋产权登记手续；判令被告从逾期交房之日起按逾期日的万分之五支付逾期交房违约金；案件受理费由被告承担。
原审被告开江县房地产综合开发公司一审中辩称：一、原告诉讼主体错误，开江县房地产综合开发公司并非本案适格被告，开江县房地产综合开发公司从未开发“紫怡楼”，而是由徐世琼、张建开发，合同加盖的开江县房地产综合开发公司印章与开江县房地产综合开发公司无关；二、合同不是当事人的真实意思表示，双方签订合同是用于担保张德英与徐世琼所借款项，没有购买商品房的真实意思表示；三、合同即使有买卖双方签字，合同也是一个无效合同，以合法形式掩盖非法目的或者损害了他人合法权益，张德英的钱交给了徐世琼，张建出具的收据并没有收到款项，诉争的房屋已实际被他人占领，是一个无效合同。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明，2012年4月3日，原告与被告开江县房地产综合开发公司签订了两份《紫怡楼商品房购买认定合同》，购买位于开江县新宁镇西大街292号“紫怡楼”第C单元三层2号，第C单元二层2号房屋两套，建筑面积均为124.40平方米，单价均为2500元/平方米，每套房屋总金额均为311000元。付款方式为一次性付款，交房时间定于2012年10月30日以前，若逾期交房，由甲方按逾期日万分之五承担违约责任。合同签订后，同日，开江县房地产综合开发公司紫怡楼项目部向原告出具了购房款311000元的收据两张，收据加盖了开江县房地产综合开发公司紫怡楼财务部专用章，2012年5月20日开江县房地产综合开发公司向紫怡楼项目部发出通知，决定解除与其“授权委托书”和签订的“内部承包经营责任合同”。另查明：张建系紫怡楼项目部的负责人，紫怡楼未办理房屋预售许可证。因被告未向原告交付房屋，现原告起诉至法院，请求判令被告按照合同约定立即交付房屋并办理房屋产权登记手续并从逾期交房之日起按逾期日的万分之五支付逾期交房违约金；诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，争议焦点一：本案属于原、被告之间的房屋买卖合同关系还是原告与案外人徐世琼的民间借贷关系。本案《紫怡楼商品房购买认定书》约定了房屋位置、房号、面积、价款、交房时间及违约责任等商品房买卖合同的主要内容，出卖方已经收受了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告辩称，本案系原告与案外人徐世琼的借贷关系，签订房屋买卖合同是作为借款的担保，综合双方的举证来看，原告以与被告签订的两份《紫怡楼商品房购买认定书》及两张购房款收据主张本案系房屋买卖合同关系，被告举示的借条、证明、承诺书及徐世琼的调查笔录系证人证言，缺乏借贷关系中双方账务往来的关键证据，从证据的证明力来看，被告举示的证人证言不足以对抗原告举示的书证，本案宜认定为房屋买卖合同关系。
争议焦点二：承担责任主体是开江县房地产综合开发公司还是张建个人。《紫怡楼商品房购买认定书》上有开江县房地产综合开发公司、开江县房地产综合开发公司紫怡楼项目部的公章，张建作为项目部的负责人给原告出具了购房款收据，并加盖了开江县房地产综合开发公司紫怡楼财务部专用章，被告辩称，合同是张建与原告签订，并出具收据，张建开发紫怡楼并未挂靠被告公司，项目部的公章系私刻，合同与被告无关，经原审法院向治安大队核实，项目部的公章是真实的，且原告于2012年5月20日发出解除授权委托书和内部承包经营责任合同的通知，而签订购买认定书的时间是2012年4月3日，恰好说明在签订合同时，紫怡楼项目部是被告开江县房地产综合开发公司的内设机构，内设机构对外不具有独立承担民事责任的能力，故承担合同责任的主体应当是被告开江县房地产综合开发公司。
争议焦点三：本案《紫怡楼商品房购买认定书》是否有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”规定，本案诉争的紫怡楼未取得商品房预售许可证明，原、被告签订的《紫怡楼商品房购买认定书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定被告应当将收受的购房款622000元返还给原告，被告占用原告资金的损失，可参照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率支付利息。
据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、驳回原告的诉讼请求；二、由被告开江县房地产综合开发公司返还原告张德英购房款622000元，并按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率支付利息（从2012年4月3日起计算至付清之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告开江县房地产综合开发公司负担。
宣判后，开江县房地产综合开发公司不服，向本院提起上诉称，原判超出诉讼请求范围判决，被上诉人请求判令上诉人交付房屋并办理产权登记手续，支付违约金，但原判驳回被上诉人的诉讼请求，又判由上诉人返还购房款622000元和支付利息，程序违法；原判认定事实错误，上诉人与被上诉人之间并无合同关系，被上诉人的《紫怡楼商品房购买认定合同》系其与张建签订，没有上诉人法定代表人签字和法人印章，且被上诉人未实际交付622000元的购房款。上诉人未收到被上诉人交纳的购房款，原判由上诉人返还错误；原判认定法律关系错误，本案中房屋买卖合同关系是虚假的，实际是被上诉人与徐世琼之间的民间借贷关系，以房屋买卖的方式提供担保。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人张德英答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的《紫怡楼商品房购买认定合同》是真实的，因无商品房预售许可，原判认定买卖合同无效正确。虽然被上诉人起诉主张交付房屋，原判按无效直接予以处理并无不当，因最高法院判例已明确了该裁判规则。最高法院（2014）民一终字第277号判决书在确认合同无效的情况下，径行对合同无效的法律后果进行了处理。
二审查明，审理中，被上诉人提交了最高人民法院（2014）民一终字第277号民事判决书，该判决书中，对于当事人未提出确认合同无效的诉讼请求而一审直接按无效合同处理原则判决返还财产和赔偿损失，是否超出当事人诉讼请求的问题，其本院认为中载明：对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。人民法院在依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效的情况下，应主动援引该法第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。一审判决作出如上所述处理，并未超出当事人的诉讼请求。
二审还查明，2012年4月3日，被上诉人张德英与上诉人开江县房地产综合开发公司签订的两份《紫怡楼商品房购买认定合同》，除张德英本人签字，以及张建作为开江县房地产综合开发公司代表签字外，还加盖了开江县房地产综合开发公司的印章和开江县房地产综合开发公司紫怡楼项目部专用章。当天，开江县房地产综合开发公司紫怡楼项目部向被上诉人出具的收据两张，加盖了开江县房地产综合开发公司紫怡楼财务部专用章。2015年9月9日，原审法院在开江县公安局治安管理大队调查核实，证实开江县房地产综合开发公司紫怡楼项目部的公章是经开江县公安局批准后刻制的，合法有效。
另查明，一审中，上诉人开江县房地产综合开发公司提交的宣汉县人民法院（2014）宣汉刑初字第167号刑事判决书中，对徐世琼非法吸收公众存款罪一案的事实认定中，没有涉及张德英在本案中的622000元。
另，二审中，上诉人开江县房地产综合开发公司认为本案中张德英的购房合同和所交购房款可能涉及合同诈骗，申请本院对关押在看守所的开江县房地产综合开发公司紫怡楼项目部负责人张建以及徐世琼进行调查。
二审查明的其他事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为,上诉人称原判超出诉讼请求范围判决，被上诉人请求判令上诉人交付房屋并办理产权登记手续，支付违约金，但原判驳回被上诉人的诉讼请求，又判由上诉人返还购房款622000元和支付利息，程序违法的上诉理由。因对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查并依法作出处理，原判处理并无不当，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。
上诉人称原判认定事实错误，上诉人与被上诉人之间并无合同关系，被上诉人的《紫怡楼商品房购买认定合同》系其与张建签订，没有上诉人法定代表人签字和法人印章，且被上诉人未实际交付622000元的购房款，上诉人未收到被上诉人交纳的购房款，原判由上诉人返还错误的上诉理由。经查，被上诉人张德英与上诉人开江县房地产综合开发公司签订的两份《紫怡楼商品房购买认定合同》，虽然系开江县房地产综合开发公司紫怡楼项目部负责人张建签署，但加盖了上诉人开江县房地产综合开发公司的公章，以及该公司紫怡楼项目部专用章。给被上诉人张德英出具的两张购房款收据上，也加盖了开江县房地产综合开发公司紫怡楼财务部专用章。在签订合同时，开江县房地产综合开发公司紫怡楼项目部是开江县房地产综合开发公司的内设机构，内设机构对外不具有独立承担民事责任的能力，故承担合同责任的主体应当是开江县房地产综合开发公司。上诉人该上诉理由，与法院查明的事实不符合，不能成立，本院不予支持。
上诉人称原判认定法律关系错误，本案中房屋买卖合同关系是虚假的，实际是被上诉人与徐世琼之间的民间借贷关系，以房屋买卖的方式提供担保，被上诉人张德英的购房合同以及交纳的购房款，可能涉及张建与徐世琼的刑事犯罪的上诉理由，与本案查明的事实不相符合，张建系以开江县房地产综合开发公司紫怡楼项目部负责人身份履行职务行为，徐世琼非法吸收公众存款罪一案也没有涉及张德英在本案中的622000元，上诉人不能提供充分的证据推翻书面合同和收据，因此，对其申请本院对关押在看守所的开江县房地产综合开发公司紫怡楼项目部负责人张建以及徐世琼进行调查，本院不予同意。上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，处理结果恰当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人开江县房地产综合开发公司负担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审判长 周建桦
审判员 杜 谨
审判员 郭 力
二〇一六年六月二十四日
书记员 王春燕