河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民再395号
抗诉机关：河南省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：郑州市饮食有限责任公司。住所地：郑州市金水区海滩街*号。
法定代表人：王建启，该公司董事长。
委托诉讼代理人：樊富强，河南铭高律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：河南省外商投资企业活动有限公司。住所地：郑州市金水区经七路**号*层****室。
法定代表人：刘光明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘宏建，河南仟问律师事务所律师。
申诉人郑州市饮食有限责任公司（以下简称郑州饮食公司）因与被申诉人河南省外商投资企业活动有限公司（以下简称河南外商投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2013）郑民四终字第2277号民事判决，向检察机关申诉。河南省人民检察院于2016年12月22日作出豫检民（行）监[2016]41000000483号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2017年3月1日作出（2017）豫民抗8号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员马军、郭松出庭。申诉人郑州饮食公司的委托诉讼代理人樊富强、被申诉人河南外商投资公司的委托诉讼代理人潘宏建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
河南省人民检察院抗诉称：合同第四条对计价方式的约定与第五条对面积差异处理的约定矛盾，如何依法排除该矛盾是本案关键。本案中，虽然合同约定按套计价，但依据合同所使用的词句、合同目的及诚实信用原则，结合本案实际情况，双方关于面积差异处理方式的约定当属有效。
郑州饮食公司申诉称：郑州饮食公司与河南外商投资公司于同一天签订了三份商品房买卖合同，河南外商投资公司总计少交付房屋65.4平方米，每份合同所涉房屋的面积误差比均严重超过法定3%的合理限度，这已不是一般违约，而是商业欺诈。双方签订的房屋买卖合同中对房屋面积误差的处理进行了明确约定，一审判决依据合同的约定判令河南外商投资公司返还面积误差部分的房屋价款，是完全正确的。二审用所谓的“日常交易常理”判决驳回郑州饮食公司关于返还面积误差部分房屋价款的诉讼请求错误。房屋单价是河南外商投资公司收到郑州饮食公司的房款后拆分成三份，自己在发票上面书写的，不是交易时的实际价格。郑州饮食公司请求撤销二审判决第二项、第三项，维持一审判决。
河南外商投资公司辩称：涉案合同第五条第二款明确约定：“当事人选择按套计价的，不适用本条约定。”根据该条款内容可以看出，涉案合同当事人的真实意思是，一旦当事人选择按套计价，当出现面积差异时不再调整合同总价款。双方当事人签订合同时将三套房屋的总价款650万元随意分配到三个合同中，三份合同均没有填写房屋单价，从双方当事人的上述行为可以看出，双方当事人的真实意思是，当涉案房屋面积出现差异时，不再调整房屋价款。三份合同均未约定单价，三套房屋的销售发票上面显示的单价与实际不符，违背市场行情，更违反常理，所以，合同第五条关于面积差异调整的内容不是双方当事人的真实意思。郑州饮食公司作为餐饮企业拥有“合记烩面”品牌，当时购买涉案房屋的目的是经营品牌烩面，决定购买房屋的主要因素是房屋的位置及周边环境，涉案房屋面积不是决定购房的主要因素。涉案房屋在2006年8月25日竣工验收合格，在2008年3月19日完成备案登记。双方签订商品房买卖合同时，涉案房屋已经具备交付条件，此时河南外商投资公司不可能对房屋的结构、面积等作出任何变动，因此河南外商投资公司不存在不诚信的可能。商品房的面积测绘是一项专业性强、技术性强的工作，河南外商投资公司作为涉案房屋的开发商，对于房屋面积测绘并不专业，因此在面积测绘方面河南外商投资公司与郑州饮食公司相比没有任何优势。河南外商投资公司请求驳回郑州饮食公司的再审请求。
2010年11月15日，郑州饮食公司提起诉讼，请求：1、河南外商投资公司返还因产权登记（实际交付）面积小于购买面积多收的购房价款共计243744元；2、河南外商投资公司返还因面积减少多收房屋维修基金1761.5元、测绘费73.7元；3、河南外商投资公司支付逾期办理（交付）房屋产权证书的违约金15000元；4、河南外商投资公司将房屋所有权证书交付给郑州饮食公司。
郑州市金水区人民法院一审查明：2007年9月5日，郑州饮食公司、河南外商投资公司签订商品房买卖合同一份（合同编号：07145115）。合同第三条买受人所购商品房基本情况为：买受人购买的商品房位于郑州市金水区××西××单元××号，建筑面积487.2平方米。合同第四条计价方式与价款为：按套计算，该商品房总价款为300万元。合同第五条面积确认及面积差异处理为：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；当事人选择按套计价的，不适用本条约定；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：1、双方自行约定；2、双方同意按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出产权登记面积3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）÷合同约定面积×100%。合同第八条交付期限为：出卖人应当在2008年5月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后240日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：(1)买受人同意给予60日顺延期，如出卖人仍然未能履行产权登记备案，出卖人退还已付款，并支付已付款1%的违约金。由于买受人的原因造成不能按期完成的，出卖人不承担违约责任；(2)买受人不退房，出卖人按已付价款的0.5%向买受人支付违约金。
合同所附补充协议约定：除合同约定的购房款外，买受人需缴纳的相关税费：1、契税4%随首付房款一次付清；2、维修基金65元／平方米，买受人于交房前一次交付给出卖人；3、其他费用：印花税万分之三，产权登记300元，工本费10元，测绘费2.72元／平方米。以上所列费用买受人在签订合同时一次付清。以上费用以收费单位实收金额为准，多退少补。
合同签订后，郑州饮食公司于2007年9月5日给付河南外商投资公司购房款300万元，印花税900元，产权登记300元，工本费10元，测绘费1325元，维修基金31668元。河南外商投资公司收款后分别向郑州饮食公司出具了收据。2008年3月28日，河南外商投资公司向有关部门报送了工程竣工验收备案文件。2010年6月21日，房屋登记机关为郑州饮食公司办理了房屋所有权证（产权证号10××14），房屋所有权证载明的房屋建筑面积为460.1平方米。
郑州市金水区人民法院一审认为：郑州饮食公司、河南外商投资公司自愿签订房屋买卖合同，内容不违反法律、行政法规强制性规定，对其效力依法予以确认，郑州饮食公司、河南外商投资公司均应按合同约定履行。
对于郑州饮食公司要求河南外商投资公司退还购房款及房屋维修基金、测绘费的诉讼请求。河南外商投资公司交付郑州饮食公司的房屋产权登记面积少于合同约定面积27.1平方米（487.2平方米-460.1平方米），河南外商投资公司应当按照合同约定退还郑州饮食公司购房款。根据合同约定标准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款9万元（300万元÷487.2平方米×487.2平方米×3%）由河南外商投资公司返还郑州饮食公司，绝对值超出3%部分房价款76872元[300万元÷487.2平方米×（27.1平方米-487.2平方米×3%）]由河南外商投资公司双倍返还郑州饮食公司。河南外商投资公司多收取郑州饮食公司房屋维修基金1761.5元（65元／平方米×27.1平方米）、测绘费73.7元（2.72元／平方米×27.1平方米），亦应退还郑州饮食公司。以上合计245579.2元（9万元+76872元×2+1761.5元+73.7元），河南外商投资公司应当退还郑州饮食公司。郑州饮食公司该项诉讼请求于法有据，予以支持。
对于郑州饮食公司要求河南外商投资公司支付逾期办理（交付）房屋产权证书的违约金及交付房产证的诉讼请求。河南外商投资公司向郑州饮食公司收取了办理产权证的相关费用，应当根据约定在商品房交付使用（合同约定交付日期为2008年5月1日）后240日内（郑州饮食公司同意给予60日顺延期）代郑州饮食公司办理房屋所有权登记。本案中，郑州饮食公司所购房产办理房屋所有权证的时间为2010年6月21日，超出了约定时间，河南外商投资公司应当向郑州饮食公司承担违约责任。郑州饮食公司要求河南外商投资公司按已付价款的0.5%向郑州饮食公司支付违约金并交付房屋所有权证书符合合同约定，依法予以支持。
2013年6月20日，郑州市金水区人民法院作出（2011）金民二初字第191号民事判决：一、河南外商投资公司返还郑州饮食公司购房价款、房屋维修基金、测绘费共计245579.2元。二、河南外商投资公司向郑州饮食公司交付房屋所有权证（证号10××14）并支付违约金15000元。以上一、二项，限河南外商投资公司于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5309元，由河南外商投资公司承担。
河南外商投资公司不服，提起上诉。
郑州市中级人民法院二审查明的案件事实与郑州市金水区人民法院一审认定的案件事实一致。
郑州市中级人民法院二审认为：双方签订的房屋买卖合同真实有效，合同第四条计价方式与价款中明确约定按套计算，总价款300万元。虽然合同第五条中约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，但同时载明当事人选择按套计价的，不适用上述约定。同时双方实际签订三份房屋买卖合同，总价款650万元，郑州饮食公司提供的发票显示房屋单价为6157.64元等，不符合日常交易常理。郑州饮食公司关于河南外商投资公司返还按面积计算多收取的购房款、房屋维修基金、测绘费的理由不能成立，不应得到支持。郑州饮食公司关于河南外商投资公司未在约定期限内办理完毕房产证，应支付相应违约金的诉讼请求，理由正当，予以支持。一审判决实体处理部分不当，应予改判。河南外商投资公司的上诉理由，部分成立。
2014年12月8日，郑州市中级人民法院作出（2013）郑民四终字第2277号民事判决：一、维持一审判决第二项，即河南外商投资公司向郑州饮食公司交付房屋所有权证（证号10××14）并支付违约金15000元；二、撤销一审判决第一项，即河南外商投资公司返还郑州饮食公司购房价款、房屋维修基金、测绘费共计245579.2元；三、驳回郑州饮食公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5309元，由河南外商投资公司负担2000元，郑州饮食公司负担3309元。一审案件受理费比照二审收取。
郑州饮食公司不服，向本院申请再审。2015年9月10日，本院作出（2015）豫法立二民申字第01345号民事裁定，驳回郑州饮食公司的再审申请。
本院再审查明的案件事实与郑州市中级人民法院二审认定的案件事实一致。另查明：2007年9月5日，郑州饮食公司与河南外商投资公司签订了三份《商品房买卖合同》，三份合同约定郑州饮食公司购买河南外商投资公司三套房屋，该三套房屋位于同一地段同一幢楼房的一、二层。除本案涉及的房屋外，另两份合同中约定的另两套房屋的建筑面积和房屋价款分别为：493.2平方米，300万元；162.4平方米，50万元。三套房屋的销售发票显示的房屋单价分别为6157.64元/平方米、6082.73元/平方米、3078.82元/平方米。
本院再审认为：双方当事人签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。在本院再审中，双方当事人均未请求改判一、二审判决关于判令河南外商投资公司向郑州饮食公司交付房屋所有权证并支付违约金的判项，故本院再审对该判项予以维持。
关于河南外商投资公司是否应当退还郑州饮食公司部分房屋价款的问题。双方签订的房屋买卖合同中仅仅约定了房屋的面积和总价款，并无关于房屋单价的记载内容。合同第四条计价方式与价款中明确约定按套计算，总价款300万元。虽然合同第五条中载明以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，但同时约定当事人选择按套计价的，不适用本条约定。双方当事人在同一天签订了三份房屋买卖合同，三份合同中载明的三套房屋均位于同一地段同一幢楼房的一、二层，但该三套房屋的单价却各不相同，且差异较大。综合考虑以上情况，应当认定，双方当事人签订房屋买卖合同时的真实意思表示是按套计价而非按建筑面积计价，且在日后产权登记出现面积差异时不适用合同第五条中约定的面积差异处理方式，故郑州饮食公司请求河南外商投资公司返还部分购房款，二审法院不予支持并无不当。
关于河南外商投资公司是否应当返还郑州饮食公司部分房屋维修基金、测绘费的问题。双方当事人在补充协议中明确约定，房屋维修基金和测绘费按面积收取，多退少补。根据该条约定，在产权登记面积与合同约定面积出现误差时，河南外商投资公司应当向郑州饮食公司返还多收取的房屋维修基金和测绘费。河南外商投资公司将代收的房屋维修基金和测绘费向有关机关缴纳后，既未及时将相关票据交付郑州饮食公司，也未及时向郑州饮食公司退还多收取的该两项费用，其行为违反了双方的约定。一审法院判令河南外商投资公司返还多收取的房屋维修基金和测绘费正确；二审法院判令不予退还不当，应予纠正。
综上所述，检察机关的抗诉理由不能成立，本院不予支持。郑州饮食公司的部分再审理由成立，本院予以支持。二审判决结果存在不当之处，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持郑州市中级人民法院（2013）郑民四终字第2277号民事判决第一项、第三项；
二、变更郑州市中级人民法院（2013）郑民四终字第2277号民事判决第二项，即变更为：河南省外商投资企业活动有限公司返还郑州市饮食有限责任公司房屋维修基金1761.5元、测绘费73.7元，合计1835.2元；
以上一、二项，限河南省外商投资企业活动有限公司于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5309元，由河南省外商投资企业活动有限公司负担2000元，郑州市饮食有限责任公司负担3309元；二审案件受理费5309元，由河南省外商投资企业活动有限公司负担2000元，郑州市饮食有限责任公司负担3309元。
本判决为终审判决。
审判长 郭保振
审判员 王 波
审判员 黄爱玲
二〇一七年十二月八日
书记员 胡 婷