湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第03616号
原告段某某。
委托代理人邓镝，湖南普特律师事务所律师。
委托代理人罗军，湖南普特律师事务所律师。
被告长沙南山新城房地产有限公司，住所地长沙市岳麓区岳麓大道311号金麓商务广场5栋733、734房。
法定代表人朱涛,该公司董事长。
委托代理人梁翊芳，湖南云天律师事务所律师。
原告段某某诉被告长沙南山新城房地产有限公司（以下简称“南山公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周赞适用简易程序于2015年6月23日公开开庭进行了审理。书记员邱萌担任记录。原告及其委托代理人邓镝、罗军，被告的委托代理人梁翊芳均到庭参加了诉讼。后因案情需要，本案转换为普通程�，组成合议庭于2015年8月28日和2016年5月4日对本案进行了两次公开开庭进行了审理。书记员邱萌担任法庭记录。原告的委托代理人罗军、被告的委托代理人梁翊芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告段某某诉称：原告与被告于2013年5月25日签订了编号为XDxxxxxxx号的《长沙市商品房买卖合同》，该合同中双方就原告向被告购买长沙市岳麓区潇湘北路三段889号“江汇苑”2栋xxxx号房屋的价款、房屋交接、交付期限及条件等进行了约定。现被告通知原告收房，但原告发现，被告拟向原告交付的房屋没有售楼部沙盘展示的中央水系，物业公司也不是被告承诺的世邦魏理仕公司，还有其他许多方面也与宣传、与合同不符。另外，原、被告在商品房买卖合同中约定原告所购房屋所在栋总共有31层，但被告向原告交付的房屋23层实际为顶层，不符合合同约定。由于�告在签订买卖合同前没有告知原告客厅外阳台系全封闭阳台这一特殊情况，影响原告所购房屋阳台使用功能及致使房屋产权面积增加，被告已经构成欺诈销售。原告认为，被告拟交付的房屋与销售宣传、合同约定明显不同，已严重影响原告的购房目的实现，为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求依法判决：（一）解除原告与被告签订的编号为XDxxxxxxx号《长沙市商品房买卖合同》；（二）被告承担本案全部的诉讼费用。
被告南山公司辩称：一、被告有无违约的问题，应当以合同约定的条件为准进行审查，原告要求解除合同依据不足。（一）原告所称“实际的物业管理公司与广告宣传不符”，没有事实依据。1、根据《南山滨江国际新城午夜团管理顾问服务及销售中心全委托物业管理服务合同》、《长沙南山滨江国际新城物业管理顾问服务及销售中心全委托物业管理合同补充协议》可知，被告确实与“世邦魏理仕”签订了物业管理顾问合同并实际履行，原告所称因“协议约定的金额存在争议”，“没有相关付款凭证”等质疑前述协议的真实性，于法无据。2、根据《长沙市前期物业管理招投标备案表》、《南山·江汇苑前期物业服务合同》可知，被告采用招投标的方式，在有关政府部门的组织下进行招投标，最终选择长沙南山物业管理有限公司作为诉争房屋所在的“南山·江汇苑”小区的物业管理公司完全合理合法。3、对于原告所提交的“被告宣传以世邦魏理仕作为物业管理公司的网页截图”等证据，被告对其三性均不予认可，被告未授权刊登过此类广告。事实上，被告与原告签订的《商品房买卖合同》第二十条等条款已明确约定“出卖人以招投标方式选聘的前期物业服务企业为长沙南山物业管理有限公司，�聘请世邦魏理仕担任本项目的实质物业管理顾问，负责指导项目的日常运营及服务。”双方在签订上述《商品房买卖合同》时，物业管理顾问及前期物业服务企业已经明确逐一列明，原告在《商品房买卖合同》上签字，表示其对此约定接受并认可。现原告以“实际的物业管理公司与广告宣传不符”为由诉称被告违约，于法无据。4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所在的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，是指“该说明和允诺即使未载入�品房买卖合同，亦应当视为合同内容”。但在本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十条已经明确约定“物业管理顾问及前期物业服务企业”，同时《商品房买卖合同》的补充协议第九条第二款明确约定“出卖人所做的商品房销售广告及宣传资料等仅作为参考，并不构成要约”。综上所述，被告认为判断是否违约，应当以原、被告双方在《商品房买卖合同》及其补充协议中的约定为准，即被告不构成违约。（二）原告所称“被告拟向原告交付的房屋没有售楼部沙盘展示的中央水系”，与事实不符。1、将被告提交的沙盘照片中所示的“水系”与水系实景照片进行对比，可以清楚的看到，沙盘照片中所示的“水系”在房屋所在的小区现场已经实际建设完成，并通过了各方验收。同时，由于沙盘只是作为示例使用，现场实景不可能与沙盘完全一模一样，假设需要根据实际情况对此部分进行变更，根据《商品房买卖合同》的补充协议第六条关于“如规划、设计变更未涉及买受人房屋所在分期建设部分或未实质影响商品房质量及使用功能的（如小区园林设计等），则出卖人无需另行通知买受人，买受人同意接受该变更并如期接受交房”的约定，被告也无需通知原告。2、对于原告在庭审过程中口头提出的“房屋外墙颜色及所用瓷砖与沙盘展示不同”“栋号开门方向不一致”“消防设施不美观且存在相关问题”等并不在原告的起诉状及举证范围内，被告不予认可。综上，原告所称被告违约的情形既与事实不符，又不符合法定解除的条件。二、关于验收文件的合法性等问题，应当以政府部门出具的相关验收文件为准。根据《商品房买卖合同》第十条及《商品房买卖合同》的补充协议第五条可知，商品房经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位对房屋进行验收并取得合格结论的，视为“经验收合格”，可以进行交房。实际上，本案被诉房屋已经超过前述条件，不但完成了《商品房买卖合同》第十条及补充协议第五条约定的“经验收合格”的条件，而且取得了《建设工程竣工验收备案表》，完全达到了交房标准。同时，被告已经通知了原告交房，原告无正当理由一直拒绝收房，没有任何事实和法律依据。三、被告所售房屋符合规划设计的要求，也已经验收合格，沙盘也是按照现状做的。原告起诉是在2015年5月，在2015年1月之前，房屋就已经可以交付，可以查看现房，而之前原告从来都没有提出阳台的问题，现在提出阳台的问题明显是刻意寻找理由，相对于半封闭阳台的面积，封闭阳台可能导致产权面积增加，在合同签订之前就已经存在，合同的价格是根据产权面积来决定的。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉请。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
证据一、商品房买卖合同、销售不动产统一发票，拟证明原告与被告就岳麓区潇湘北路三段889号“江汇苑”2栋xxxx号房达成了买卖合同，原告已如约支付价款。
证据二、江汇苑沙盘照片、宣传册、小区实景照片，拟证明被告拟向原告交付的房屋与合同约定不符。
证据三、关于城市规划技术论证报告书（日照分析），拟证明被告所交付的房产没有达到规划验收条件，不符合验收竣工条件，该份证据是在政府窗口申请的，是关于日照分析的信息公开，是在2015年4月17日一名业主向政府申请的，证明部分楼栋的日照采光不足，验收不达标，虽然没有涉及到本案业主，但是整户就不能验收，被告房屋不符合验收竣工条件。
证据四、南山雍江汇置业计划单、户型图、房屋质量问题清单，拟证明商品房买卖合同上明确该栋有31楼，而实际交付的房屋23层为顶楼，不符合合同约定。
证据五、照片两张，拟证明被告构成销售欺诈，原告为此多支付了相应的购房款，在签订销售合同时被告知的是阳台为半赠送空间，而实际交付的房屋是全封闭状态，为此原告对全封闭的阳台面积支付了全部房款。
为支持其答辩理由，被告向本院提交了如下证据：
证据一、《南山滨江国际物业管理顾问服务及销售中心全委托物业管理服务合同》（三、四页有关价格条款未提交）、《长沙南山滨江国际新城物业管理顾问服务及销售中心全委托物业管理合同补充协议》、《长沙市前期物业管理招投标备案表》、《南山·江汇苑前期物业服务合同》、《长沙市商品房买卖合同》，拟�明：1、南山公司确实聘请了世邦魏理仕负责指导项目运营及服务，与合同第二十条规定相符，不存在与合同约定不符的情况；2、南山公司对物业公司的选择方法和程序是依法、合规的；3、双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“选定长沙南山物业管理有限公司为前期物业服务企业，聘请世邦魏理仕担任本项目的实质物业管理顾问，负责指导项目运营及服务”，对此原告明知并已签署合同，南山公司不存在违约。
证据二、《商品房买卖合同的补充协议》、水系沙盘照片、水系实景照片，拟证明沙盘中所示水系确已完成，南山公司不存在违约行为。假设此部分需要变更，园林规划不属于验收的范围，根据合同约定也不需通知原告，实景和沙盘也不可能完全一样，只要大体一致就可以。
证据三、《建设工程竣工验收备案表》、《长沙南山房地产�发有限公司竣工验收记录》（针对绿化等）、入伙通知书快递单、报纸上刊登的《入伙公告》，拟证明涉案房屋已经完成竣工验收所需要的全部手续，符合交房条件，南山公司已经依约通知原告入伙，但原告无正当理由拒绝入伙，根据双方合同无需验收竣工备案表，只要有五方责任主体验收就可以了，但南山公司实际上已经取得竣工验收备案表。
对原告提交的证据，结合被告的质证意见，本院作如下认定：
对证据一，被告质证对真实性、合法性、关联性无异议，本院认为该份证据来源合法、内容客观真实、且与本案有关联，本院予以采纳。对证据二，被告质证沙盘照片和实景照片因为原告提供的照片不清楚不予认可，应该以被告提供的照片为准，宣传册等证据的真实性无法确认，三性均不予认可，应该以合同约定为准；本院结合被告提交的照�对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对是否能达到原告的证明目的在本院认为部分再行阐述。对证据三，被告质证对关联性有异议，应该以验收为准；本院认为该份证据系政府公开文件，本院对其真实性、合法性予以确认，但原告在审理过程中认可涉案房屋不属于日照不达标的房屋，故本院对该份证据不予采纳。对证据四、被告质证认为没有收到，不予认可，应该以合同约定和验收文件为准；本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认，对于该组证据能否达到解除合同的条件，本院在本院认为部分再行阐述。对证据五、被告质证对照片的真实性不确定，对关联性有异议，被告所售房屋符合规划设计、验收合格，沙盘也是按照现状做的，原告起诉是在2015年5月份，在2015年1月份之前房屋就已经可以交付，可以查看现房，而原告之前从来没有提出�台问题，包括第二次开庭都未提出该问题，现在提出阳台的问题很明显是刻意寻找理由，相对于半封闭阳台的面积，封闭阳台可能导致产权面积增加，在合同签订前就已经存在，合同的价格是根据产权面积决定的；本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。
对被告提交的证据，本院结合原告的质证意见，作如下认定：
对证据一、原告质证对《南山滨江国际物业管理顾问服务及销售中心全委托物业管理服务合同》的真实性、关联性有异议，对《长沙南山滨江国际新城物业管理顾问服务及销售中心全委托物业管理合同补充协议》的真实性有异议，合同2012年到2015年分两个阶段的服务期，总费用为150万分三年支付，合同是否履行没有匹配相关付款凭证，在补充协议里服务费用大幅降低，从2014年11月开始，每年服务费第一年是14万，其余是12万，综合两协议的服务期和金额，真实性有异议，不能证明被告按照合同履行，对《长沙市前期物业管理招投标备案表》的真实性有异议，没有原件，对《南山·江汇苑前期物业服务合同》的真实性没有异议。对《商品房买卖合同》的真实性没有异议，对关联性有异议；本院认为《南山滨江国际物业管理顾问服务及销售中心全委托物业管理服务合同》、《长沙市前期物业管理招投标备案表》、《长沙南山滨江国际新城物业管理顾问服务及销售中心全委托物业管理合同补充协议》、《南山.江汇苑前期物业服务合同》、《长沙市商品房买卖合同》可以相互佐证，且来源合法、内容客观真实，与本案存在关联，本院对该组证据予以采纳。对证据二、原告质证对补充协议的真实性无异议，水系的完成时间并不是在交房时间之前，对现场水系照片真实性没有异议，对关联性有�议，补充协议的第6、9条与本案无关，对水系沙盘照片的真实性有异议；本院认为原告并没有对水系沙盘照片提供相反证据，故对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据三、原告质证对验收备案表和验收记录合法性有异议，原告调查核实，规划验收不能通过，如果说五方验收就可，不合理，设计单位和监理不应当盖章，楼梯的间距、窗口的大小尺寸影响采光，快递单和公告，合法性无异议，不代表交房符合交房标准的要求；本院该该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
根据上述确认的证据并结合原、被告双方当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：2013年5月25日，原告段某某与被告南山公司签订了《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XDxxxxxxx)及其附件。原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区潇湘北路三段889号江汇苑第2栋23�xxxx号房屋。合同第二条关于买受人所购商品房的基本情况约定：“该商品房所在楼栋主体建筑结构为钢筋混凝土，建筑层数31层，其中地上31层，地下0层。该房屋的设计用途为住宅。”双方在合同第五条中约定房屋总价款为712621元，该商品房合同约定建筑面积90.23平方米，其中套内建筑面积72.44平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.8平方米。”合同第八条关于面积确认及面积差异处理约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：……（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。”合同第十条关于交付期限及条件约定：“出卖人应当在2014年12月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、商品房经验收合格并符合合同附件三�约定的装饰、设备标准。”合同第十二条约定：“出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）该商品房所在小区的平面布局或公建配套设施；买受人在通知收到之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。逾期未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同。”合同第二十条关于物业服务约定：“出卖人以招投标的方式选聘的前期物业服务企业为长沙南山物业管理有限公司，并聘请世邦魏理仕担任本项目的实质物业管理顾问，负责指导项目的日常运营及服务。”合同补充协议第五条关于房屋交接及违约责任补充约定：“合同第十条约定的商品房‘经验收合格’是指勘察、设计、施工、监理、建设五家单位对房屋进行了验收，并取得‘合格’结论的，其他与该商品房有关的验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。”补充协议第六条关于规划、设计变更的约定：“1、双方签订本合同后，如规划设计变更的，出卖人应将规划或设计变更的内容及时以公示形式通知买受人。若买受人在15日内未提出书面异议的，视为买受人已知晓公示内容。2、如规划、设计变更为设计买受人房屋所在分期建设部分或未实质影响商品房质量及使用功能的（如小区园林设计等），则出卖人无需另行通知买受人，买受人同意接受该变更并如期接受交房。3、本合同签订后，其第二十条所列事项因规划、设计变更严重影响到商�房质量和使用功能时，买受人选择退房的，买受人须在提出书面退房请求之日起15日内按照出卖人要求，配合出卖人办理商品房预告登记撤销手续。在商品房预告登记撤销之日起30日内，买受人退还销售不动产统一发票的发票联后，出卖人将买受人已付款退还买受人。买受人逾期配合办理商品房预告登记撤销手续的，出卖人有权顺延退款时间，买受人逾期办理商品房预告登记撤销手续超过15天，视为买受人收回书面退房请求，接受上述规划设计变更的现实，同意继续履行合同。”合同补充协议第九条关于其他约定补充约定第二款约定：“2、买受人确认，出卖人所作的商品房销售广告及宣传资料（包括销售现场人员口述介绍、画册图片及文字说明、沙盘模型、样板房、各种形式的广告等）仅作为参考，并不构成要约，对本合同的签订及房屋价格的确定没有造成重大影�，所有销售广告及宣传资料的内容均以政府最终批准的文件和本合同及本协议约定为准。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2014年12月8日，南山·滨江国际新城江汇苑2#栋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，2014年12月19日，涉案房屋所在工程项目在质监部门进行了竣工验收备案。2014年12月22日，被告南山公司在长沙晚报刊登南山·江汇苑2#业主入伙公告。现因原告主张被告拟向其交付的房屋与宣传、合同约定不符，遂拒收房屋，并起诉至本院。
另查明，2012年11月，被告南山公司与北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司武汉分公司签订了《南山滨江国际新城物业管理顾问服务及销售中心全委托物业管理合同》，南山公司委托后者对南山滨江国际新城项目实行专业化之物业管理顾问服务及其销售中心之全委托物业管理服务。2012年11月，被告南山公司就南山·江汇苑前期物业管理向长沙市住房和城乡建设委员会物业监管处申请了招投标备案。2012年12月10日，被告南山公司与长沙南山物业管理有限公司签订《南山·江汇苑前期物业服务合同》，约定南山公司选聘后者对南山·江汇苑一期（1#、2#、3#、4#和5#）提供前期物业管理服务。
又查明，经现场勘查，原告所购的房屋系顶楼，原告所购房屋所在的2#栋从南往北看为左低右高阶梯状设计结构，同栋左边最高为23层，右边为31层，其结构模型在该项目销售中心的沙盘中进行了展示，原告在签订商品房买卖合同时到该销售中心观看过沙盘以及进入所购房屋进行过查看。
本院认为:原、被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；原、被告均应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。本案双方争议的焦点在于原告主张解除与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是否符合解除的条件。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中：第一、原告主张被告在履行合同的过程中�被告所聘请的物业公司与宣传不符，实际上的中央水系与沙盘不符，根据双方签订的补充协议第九条第二款的约定，出卖人所作的商品房销售广告及宣传资料（包括销售现场人员口述介绍、画册图片及文字说明、沙盘模型、样板房、各种形式的广告等）仅作为参考，并不构成要约；同时根据双方签订的商品房买卖合同第二十条关于物业服务的约定：“出卖人以招投标的方式选聘的前期物业服务企业为长沙南山物业管理有限公司，并聘请世邦魏理仕担任本项目的实质物业管理顾问，负责指导项目的日常运营及服务。”从被告提供的证据看，被告在履行合同的过程中，并没有违反上述合同的约定。第二、原告主张原、被告在合同中约定原告所购房屋所在楼栋主体建筑结构层数为31层，但被告向原告所交付的房屋系顶楼，经查明，原告所购房屋的楼栋主体建筑结构呈阶梯状，同栋房屋最高层为31层，与合同约定相符，同时，原告亦认可在签订合同时在销售中心观看了沙盘模型，对整栋房屋结构形式应当明知，故原告主张被告交付的房屋在楼层位置方面违反了合同约定，本院不予采信。第三、原告主张被告在签订合同前没有告知原告客厅外阳台系全封闭式阳台这一特殊情况，影响原告所购房屋阳台使用功能及致使房屋产权面积增加，构成欺诈。对此，本院认为，其一、原、被告在商品房买卖合同中对于交易的房屋面积有明确的约定，原、被告双方在合同中对于因面积差异可导致合同解除的条件亦有明确的约定，现原告并没有证据证明被告拟向原告交付的房屋达到了该约定解除的条件；其二、原告并没有提供证据证明被告变更了规划设计，将原告所购房屋客厅的半封闭式阳台建成了封闭式阳台；其三、原告在与被告签订合同时到房屋�场进行过查看，对所购房屋的结构应当有了解。综上，从查明的事实看，本案并不存在可以解除原、被告商品房买卖合同的约定解除情形或者法定解除情形，故原告诉请解除与被告签订的商品房买卖合同，理由不当，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告段某某的全部诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告段某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 赞
人民陪审员 朱彦琴
人民陪审员 熊立钢
二〇一六年八月十五日
书 记 员 邱 萌
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。