上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1694号
上诉人（原审被告）陈杏珍，＊生，汉族，户籍地＊＊＊，。
委托代理人＊＊，上海市光明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）蔡流芳，＊生，汉族，户籍地＊＊＊，。
法定代理人陈杏珍（系蔡流芳妻子），身份同上。
委托代理人＊＊（系陈杏珍之子），1970年6月21日生，汉族，。
委托代理人＊＊＊＊，上海市光明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江卫兰，＊生，汉族，。
委托代理人＊＊，上海市润华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蔡芸，＊生，汉族，住＊＊＊。
上诉人陈杏珍、蔡流芳因其他所有权纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第20297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，蔡流芳与陈杏珍系夫妻，蔡耀忠系双方之子。1995年4月14日，江卫兰与蔡耀忠登记结婚，同年10月27日生育一女名蔡芸。
＊＊＊＊（以下简称博山东路房屋）原系上海瀛城置业发展有限公司（以下简称瀛城公司）管理的公有住房。1998年2月20日，瀛城公司就博山东路房屋向蔡耀忠颁发了98瀛罗字079号《租用公房凭证》，租赁户名登记为蔡耀忠。同日，蔡耀忠给付瀛城公司房款人民币（以下币种相同）224，000元。博山东路房屋取得后，蔡耀忠、江卫兰、蔡芸和陈杏珍共同居住于该房屋内。
2009年4月30日，蔡耀忠、蔡芸的户口迁入博山东路房屋。
2010年2月13日，蔡耀忠因车祸死亡。
2010年4月15日，博山东路房屋所在的罗山八村居民委员会出具证明，内容如下：陈杏珍自1998年2月20日起至今长期和儿子蔡耀忠及孙女蔡芸共同居住在博山东路128弄35号102室，是该房屋的实际居住人，其儿子蔡耀忠于2010年2月13日因车祸不幸去世，孙女蔡芸尚未成年。
2010年4月15日，陈杏珍向中国人民解放军南京政治学院上海分院提出公有住房承租人变更申请，申请变更博山东路房屋的承租人为陈杏珍。
2010年6月23日，上海市住房保障和房屋管理局向陈杏珍的委托代理人蔡耀华（陈杏珍之子）出具告知书，内容如下：就你（蔡耀华）咨询“原承租人的配偶（外地户籍）是否能够成为承租人的问题”，根据上海市房屋租赁条例第四十一条第二款：“居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶或直系亲属可以继续履行租赁合同”的规定，本市公房承租人需具有本市常住户口。同时，根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第四款：“租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权”的规定，原承租人的配偶（外地户籍）继续享有居住权。
2010年6月30日，南京政治学院院务部营房科向陈杏珍颁发租用公房凭证，该凭证记载陈杏珍为承租人，蔡芸为同住人。
2010年12月15日，陈杏珍的户口迁入博山东路房屋。
2010年12月，陈杏珍为购买博山东路房屋的产权向浦东新区住房制度改革办公室（以下简称住房办）提供了相应的材料，其中《职工家庭购买公有住房协议书》约定：博山东路房屋的承租人或受配人陈杏珍，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋，上述所购房屋确定为陈杏珍个人所有。陈杏珍在“承租人或受配人”一栏处签名盖章，“同住成年人”一栏无签名和盖章。12月16日，陈杏珍与住房办就博山东路房屋签订了《上海市公有住房出售合同》，为此，陈杏珍支付了61，761元。2011年1月11日，博山东路房屋的产权登记在陈杏珍一人名下。
2011年7月，江卫兰、蔡芸向原审法院起诉陈杏珍及中国人民解放军南京政治学院上海分院，要求撤销陈杏珍作为博山东路房屋承租人的资格。原审法院于2011年12月30日作出（2011）浦民一（民）初字第23985号民事判决，驳回了江卫兰、蔡芸的上述诉讼请求。后江卫兰、蔡芸不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2012年4月5日作出（2012）沪一中民二（民）终字第419号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2012年6月，江卫兰、蔡芸向原审法院起诉陈杏珍及住房办，请求确认陈杏珍与住房办于2010年12月16日就博山东路房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效。法院于2012年7月25日作出（2012）浦民一（民）初字第19136号民事判决，驳回了江卫兰、蔡芸的诉讼请求。后江卫兰、蔡芸、陈杏珍不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2012年11月19日作出（2012）沪一中民二（民）终字第2332号民事判决，驳回上诉，维持原判。陈杏珍提出再审申请，认为一、二审判决认定的蔡耀忠于1998年2月20日给付瀛城公司224，000元的事实认定错误，上海市高级人民法院于2013年12月16日作出（2013）沪高民一（民）申字第222号民事裁定，驳回了陈杏珍的再审申请。
2013年6月，江卫兰、蔡芸提起本案诉讼。江卫兰、蔡芸诉称，蔡耀忠、江卫兰夫妇以224，000元的价格向瀛城公司购买了其管理的博山东路房屋的公房使用权，并于当日取得了公房租赁凭证，承租人为蔡耀忠，此后江卫兰一家和陈杏珍四人居住于该房屋内。双方就陈杏珍为博山东路房屋承租人的资格及陈杏珍与住房办就博山东路房屋签订的《上海市公有住房出售合同》效力发生诉讼，鉴于生效法律文书已经确认博山东路房屋使用权来源确系蔡耀忠在与江卫兰结婚后用共同财产购买，现房屋被陈杏珍一人购买并房屋使用权登记在陈杏珍一人名下，故请求判令陈杏珍补偿江卫兰、蔡芸博山东路房屋使用权的折价款188万元。审理中，江卫兰、蔡芸表示均同意折价款补偿，放弃居住权。要求陈杏珍、蔡流芳支付62.5%的折价款给江卫兰，支付12.5%的折价款给蔡芸，但房屋价值要按市场价240万元来计算。由陈杏珍、蔡流芳按照装修残值的75%给付江卫兰、蔡芸折价款。
陈杏珍、蔡流芳辩称，在江卫兰、蔡芸均选择居住权折价补偿的前提下，陈杏珍、蔡流芳才同意共同支付江卫兰、蔡芸使用权折价款。但使用权折价款应当是房屋产权价值扣除公房转产的费用62，660元和陈杏珍的工龄优惠1，223，326.5元（每平方米16，311.02元×75平方米），然后再按照75%的比例给付江卫兰、蔡芸折价款。
原审审理中，双方对博山东路房屋现在的使用权价值有争议，为此，原审法院委托了上海信衡房地产估价有限公司进行了评估，结论为：博山东路房屋目前的市场价值为240万元，该房屋由公有住房转变为产权房所发生的相关税费为62，660元，因此，博山东路房屋的使用权价值为其市场价值扣减转产所需要费用的余额取整为234万元。评估公司确认该价值已包含了房屋中的装修价格。江卫兰预付了评估费7，000元。
双方一致确认博山东路房屋中的装修是江卫兰与蔡耀忠出资，经原审法院委托上海东方投资建立有限公司鉴定，博山东路房屋内的装修残值为18，365元。江卫兰预付了鉴定费1，500元。
原审认为，系争博山东路房屋原系公有住房，系江卫兰与蔡耀忠婚后支付了224，000元购买取得的事实有生效的法律文书为据，法院依法予以确定。虽然陈杏珍在蔡耀忠死亡后成为了该房屋的承租人，之后又购买了产权成为了该房屋的唯一所有权人，但此并不能否认江卫兰和蔡芸在该房屋中享有的居住使用权。鉴于公有住房具有一定的使用权价值，而蔡耀忠生前未留有遗嘱，故蔡耀忠在博山东路房屋中享有的使用权可参照法定继承办理。经相关有资质的评估公司评估，博山东路房屋目前的使用权价值为234万元，故234万元的一半应属江卫兰所有，另一半为蔡耀忠的遗产，依法可由蔡耀忠的法定继承人即江卫兰、蔡芸、陈杏珍、蔡流芳四人法定继承。鉴于房屋的权利人登记在陈杏珍名下，且陈杏珍与江卫兰、蔡芸的关系并不融洽，现江卫兰和蔡芸也均表示放弃房屋的居住使用权，同意按折价款补偿方式取得，故法院依法判决博山东路房屋归陈杏珍和蔡流芳共同所有，由陈杏珍和蔡流芳给付江卫兰和蔡芸相应的折价款。博山东路房屋中的装修是江卫兰和蔡耀忠婚后共同出资，因234万元使用权价值中已经包含了装修的价款，故装修残值不再重复处理。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十三条的规定于二○一四年四月十一日作出判决：一、陈杏珍、蔡流芳于判决生效之日起三十日内给付江卫兰在＊＊＊房屋中享有的使用权折价款1，462，500元，江卫兰于判决生效之日起三十日内从该房屋内迁出，居住自行解决；二、陈杏珍、蔡流芳于判决生效之日起三十日内给付蔡芸在＊＊＊＊房屋中享有的使用权折价款292，500元，蔡芸于判决生效之日起三十日内从该房屋内迁出，居住自行解决。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25，520元，由江卫兰负担15，950元，蔡芸负担3，190元，陈杏珍、蔡流芳共同负担6，380元。评估费、鉴定费合计8，500元，由江卫兰、蔡芸与陈杏珍、蔡流芳各半负担。
判决后，陈杏珍、蔡流芳不服，上诉于本院称，原审法院违反法定程序、认定事实错误、适用法律错误。一、房屋评估报告计算方式错误，得出的系争房屋使用权市场价值过高，为此上诉人请求委托其他评估公司重新评估，但原审法院无理由驳回上诉人的申请，侵犯了上诉人的合法诉权。二、蔡耀忠死亡时，系争房屋为使用权性质，依法不得适用继承、分割。使用权房屋是不完整的权利，使用权房屋没有支付过出让金，产权属于国家，承租人与国家系租赁关系，承租人死亡，其继承人无权继承分割承租房屋的权益，原审参照所有权房屋进行继承分割，无法律规定。上诉人通过使用个人工龄折抵部分房款等方式将系争房屋购买为产权房，在诉讼时，系争房屋性质已发生了实质性变化，原审仍以使用权房屋进行继承分割析产，无法律依据。三、按照评估价格234万元，则应减去上诉人购房时享受的优惠131，549.25元，减去少算的2，260元，再减去购使用权时支付的22.4万元，该计算后的房屋使用权价值由上诉人得60%，被上诉人得40%。因为上诉人名下的私房动迁时，获得的安置房产权变成了蔡耀忠，在蔡耀忠死亡后，该房屋通过法定继承予以了分割，故本案中，上诉人应多分。请求二审撤销原判，改判上诉人向被上诉人支付放弃房屋使用权补偿款共792，716元。
被上诉人江卫兰、蔡芸辩称，不同意上诉人的上诉请求，系争房屋是被上诉人江卫兰夫妻共同购买的，被上诉人有承租的权利，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人陈杏珍、蔡流芳给予被上诉人江卫兰、蔡芸放弃系争房屋居住权的折价款数额应如何确定。生效判决已认定，系争房屋原系公有住房，由被上诉人江卫兰与蔡耀忠婚后支付224，000元购买取得，虽然上诉人陈杏珍与儿子蔡耀忠一家共同居住，但系争房屋非因福利性质取得，故陈杏珍并无原始的使用权。之后，陈杏珍成为系争房屋承租人，继而又通过公有住房出售成为产权人，均是由于蔡耀忠发生意外死亡，而江卫兰当时系外地户口、蔡芸年幼的特殊情况下取得。若陈杏珍未申请变更承租人及申请购买产权，两被上诉人在符合相关政策条件后，则当然取得承租人资格并按房改政策取得产权。故根据本案房屋的来源及房屋权利发生变化的客观原因和特殊情况，原审确定系争房屋为江卫兰、蔡耀忠夫妻共同财产，以使用权房屋的价值按继承方式确定享有权利的人应获得的利益，符合公平、合理的原则。关于系争房屋的使用权价值确定，原审委托了具有资质的评估单位进行了评估，鉴于目前使用权房屋的价值可以根据房改政策将其转变为产权房后得到体现，评估单位采用了此种计价方式得出系争房屋的使用权价值，该评估程序合法，故评估结论可予采用。而上诉人所称的计价方式并无依据，本院不予采纳。原审法院据此所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人陈杏珍、蔡流芳的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币25，520元，准予上诉人陈杏珍、蔡流芳免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……