重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0109民初8602号
原告：刘畅，女，1973年4月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：胡贵明（系原告刘畅的丈夫），男，1972年11月28日出生，住重庆市渝北区。
原告：胡静宜，女，1998年7月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。
两原告共同委托诉讼代理人：罗贵旭，重庆智圆律师事务所律师。
被告：重庆鲁商地产有限公司，住所地重庆市北碚区碚南大道7号，统一社会信用代码91500109798022005D。
法定代表人：董红林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨方洪，重庆大新律师事务所律师。
委托代理人：刘硕江，男，该公司员工。
第三人：重庆颐安物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区缙云山鉴湖宾馆，统一社会信用代码91500109793502480B。
法定代表人：李永华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王辉存，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈雪梅，女，该公司员工。
原告刘畅、胡静宜诉被告重庆鲁商地产有限公司（以下简称鲁商公司）、第三人重庆颐安物业管理有限公司（以下简称颐安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案受理后，依法适用简易程序于2016年12月19日公开开庭进行了审理，原告刘畅及其委托诉讼代理人胡贵明，两原告共同的委托诉讼理人罗贵旭，被告鲁商公司的委托诉讼代理人杨方洪、第三人颐安公司的委托诉讼代理人王辉村到庭参加诉讼。本院于2017年6月29日再次公开开庭进行了审理，原告刘畅及其委托诉讼代理人胡贵明，两原告共同的委托诉讼理人罗贵旭，被告鲁商公司的委托诉讼代理人杨方洪、第三人颐安公司的委托诉讼代理人陈雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘畅、胡静宜向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告交付房屋并按合同约定支付从2011年11月1日计至交房时止的延期交房违约金[暂计为216172元，以1173573元（首付款920799元+至起诉之日已还款本金144641元-退购房差额款36508元）为基数，以日万分之一为标准，从2011年11月1日暂计至2016年11月18日]；2、赔偿修理期间的损失76000元[房租损失60000元（每年12000元，从2011年11月1日计至2016年11月18日共5年），车位租金损失16000元（2011年至2014年，每年3000元，2015年、2016年每年3500元）]；3、承担涉案房屋维修费10000元（以法院委托的鉴定机构鉴定结论为准）；4、承担涉案房屋的物管费（以实际发生为准）；5、诉讼费由被告负担。事实与理由：2010年12月20日，原被告签订了房屋买卖合同，约定两原告向被告购买坐落于重庆市北碚区××大道××号商品房一套，协议约定交房时间为2011年10月31日。如逾期交房超过60日，原告有权要求继续履行合同并由被告支付违约金。合同约定交房期限到后，原被告多次现场验收房屋，双方均认可存在严重质量问题，无法正常居住。被告承诺整改合格后通知交付。但被告不尽合格维修义务，另一方面又不断发接房通知，通知原告接房，试图规避逾期交房责任。至2016年8月15日，被告以涉案房屋已超过5年质保期为由向第三人颐安公司发出工作联系单，请第三人利用大修基金进行维修。第三人口头答复认为不属于大修基金维修范围。第三人系被告前期聘请的物业公司，并受托为被告办理房屋交接事宜。在与被告联系维修期间，原告无房居住，拟先接房再自行修理，但因被告与第三人在物业管理费等债权纠纷，被告委托的第三人拒绝交房。原告只有在外租住房屋、车库，分别支付租金6万元及1.6万元，共计76000元。原告认为，原被告之间的房屋买卖合同真实有效，被告应依法依约向原告交付房屋，而房屋是否存在质量问题，应以房屋是否实际存在质量问题的事实作为评判标准。涉案房屋存在质量问题，属于保修范围且在保修期内发生。因质量问题发生在保修期内，致使原告至今不能接房居住，其损失应由被告承担。第三人受被告委托办理房屋交接事宜，受托人的行为后果应由委托人承担。综上，原告起诉来院。
被告鲁商公司辩称，原被告双方合同签订情况属实，合同所约定的交房条件为取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。被告于2012年1月19日取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，已具备交付条件。被告及时通知了原告接房，而因原告原因交房未果，按合同约定涉案房屋应视为交给了原告。原告即使存在逾期交房违约情况，也应截止至被告取得竣工验收备案登记证通知原告接房时止。原告现起诉逾期交房违约金也已过诉讼时效。被告于2012年11月22日取得了土地房屋登记机构出具的登记受理单。涉案房屋不存在质量问题，只是存在部分质量瑕疵。被告也进行了整改。原告起诉的租金损失，无事实与法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人颐安公司辩称，涉案房屋是否存在质量问题与第三人无关，第三人只是对业主的反映联系开发商。因原告未缴物管费等，物管公司未将涉案房屋的钥匙交给原告。因涉案房屋欠缴物管费等，第三人也不同意将涉案房屋的钥匙还给被告。综上，请求法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：2010年12月20日，两原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，两原告购买由被告开发的坐落于重庆市北碚区××大道××号房屋，建筑面积308.05平方米，套内面积299.24平方米，总价为1820799元。合同约定的付款方式为按揭付款，于2010年12月20日首付房款920799元，余款900000元办理5成20年银行按揭。合同第七条交房期限及交付条件约定属预售商品房的，甲方应在2011年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条交房手续的办理约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）买受人收到出卖人书面通知或由于买受人原因致使该通知无法送达的，自出卖人书面通知规定期限最后一天次日起即视为出卖人已将该房交付给了买受人，买爱人应当全面履行接房后的各项义务及相关费用并承担该房屋毁损、灭失的风险。第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受支付已付房款总额的万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内根据买受人的付款方式选择以下对应的方式退还买受人款项……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款（已交付款指买受人选择的付款方式为银行按揭的，已交付款为买受人首付款及买受人已归还银行每月还贷本金总和（不含贷款利息）万分之一的违约金。附件4补充条款第五条关于房屋交付的约定第1款约定，具体的房屋交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人办理相关房屋交接手续，即视为出卖人已按期交付房屋，并视为完全交接，相关房屋风险及各项房屋使用费用（包括但不限于物业管理费等）自动转移至买受人。
2012年1月29日，涉案房屋所在工程项目取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。
2012年5月15日，被告向原告发出通知，要求原告近期到“鲁商ˑ××原筑”住宅小区办理验房、收房手续。
2012年5月23日，原告到涉案房屋处办理验房、收房手续。原告、被告及第三人签署了《重庆鲁商ˑ××原筑业主验、收房交接书》，载明：姓名刘畅，栋号5－5，验收日期2012年5月23日，整改内容：1、车库外公路未修好，外面电梯没有盖子，外围未整改好；2、车库墙渗水，弱电箱安装未完整，车库梯步位置渗水；3、入户客厅顶板中间位置渗水，水未通，做不了闭水试验；4、地面未按合同约定用瓜米石找平，二楼前面卧室严重渗水（前面及左）；5、主卧室外墙渗水，主卧露台有积水；6、栏杆、屋檐瓦有质量问题；7、入户梯步上房檐破损质量问题；8、绿化环境太差；9、房屋质量问题不仅限于以上问题，两书一证业主已于收到2012年5月15日接房通知知晓办理。该交接书中业主签字处由刘畅签字，交房大使处由第三人工作人员签字，公司工程部整改确认签字处由被告工作人员签字。
2012年12月，两原告取得了涉案房屋的房屋产权证，房屋产权证载明：坐落在重庆市北碚区××大道××号，房屋建筑面积302平方米，套内建筑面积293.24平方米，产权证号为107房地证2012字第××××号。
庭审中，原告举示了2012年5月30日原告与重庆天之柱地产信息咨询有限公司签订的《验房咨询服务委托合同》，重庆天之柱地产信息咨询有限公司作出的《建筑工程房屋接验咨询问报告书》，拟证明原告委托案外人重庆天之柱地产信息咨询有限公司对涉案房屋进行现状查验。查验报告载明涉案房屋存在墙面、地面、天棚、防水等质量问题。被告认为该组证据的真实性无法确认，即使是真实的也是原告单方进行的委托，涉案房屋有竣工验收备案登记证，是合格的房屋，不存在质量问题。第三人对证据的真实性无异议。
原告举示2015年9月6日、2016年8月11日《重庆鲁商ˑ××原筑业主验、收房交接书》复印件，拟证明原告一直向被告提出涉案房屋的质量问题，诉讼时效中断，并未过诉讼时效。被告对证据的真实性予以确认，但认为不能达到证明涉案房屋存在质量问题及诉讼时效中断的目的。第三人对证据的真实性无异议。
原告举示了2016年11月1日第三人向业主发的通知函、2016年8月15日被告向第三人发的工作联系单的复印件，拟证明涉案房屋从最初便存在质量问题，被告一直整改，但后来被告向第三人发出通知告知不再进行维修，要求第三人用大修基金对房屋进行维修。第三人将这情况通知了含原告在内的业主。被告对证据的真实性不予确认。第三人对通知函的真实性无异议，该函件是第三人向原告发出的，工作联系单的真实性无异议，是被告发给第三人的，原件在第三人处。
原告举示了6张照片，其中5张照片是房屋现状照片，1是在第三人处拍摄的验收交接书的照片，验收交接书载明：3楼主卧室左侧墙面漏水，车库进门左侧踏步墙面漏水。注：车库多处漏水，尤其3楼主卧室墙面及车库左侧特别严重，开发商只从室内墙面作简单处理，解除不了问题，望重视。拟证明涉案房屋至存在漏水严重的问题，不能正常居住。在2017年3月25日，原告与第三人一道再次对房屋进行了查看，并签订了验收交接表及拍摄了照片，验收交接表上除备注系原告书写，其余均系第三人书写。验房之前，原告要求了第三人通知被告一道，但当天被告并派人到场。被告对证据的真实性有异议，认为法院组织双方对现场进行了查看，现场并不存在漏水的问题。而验收交接单载明的内容均系原告自行书写，被告并未进行确认。且原告及第三人均未通知被告参与，被告并未参与该次验房。第三人对房屋现状照片5张的真实性有异议，对验收交接书的照片真实性无异议，2017年3月25日，第三人的工作人员任露平与原告一道去房屋查看并拍摄了照片。确认验收交接书原件现存于第三人处，验收交接书中除备注外均系第三人工作人员任露平书写，工程部签字处也是第三人的工作人员签字。不清楚原告是否要求了第三人通知被告到场。
原告举示了租赁期限为2014年12月1日至2019年12月31日的《清水房租赁合同》、租赁期限为2011年12月1日至2012年11月30日的《租赁车位合同》、银行交易凭证4张、收条，拟证明因被告逾期交房，原告产生房屋租金损失6万元，2011年11月至2016年11月，每年12000元共5年。原告产生车位租金损失16000元，2011年至2014年，每年3000元，2015年、2016年每年3500元。被告对房屋租赁合同的真实性有异议，且承租人为胡贵明，而非本案原告，且原被告双方合同中明确约定逾期交房违约金，原告主张损失无合同依据。对于车位租赁合同的真实性有异议，原被告之间商品房买卖合同中并未约定涉案房屋中有车库。对于银行交易凭证的真实性无异议，但认为应由原告自行承担。收条的真实性有异议。第三人对证明不发表意见。
原告举示了银行贷款还款明细及通知书，拟证明截止起诉之日，原告已归还的银行贷款本金为144641元，原告首付款为920799元。被告对证据通知书的真实性无异议，银行贷款还款明细的真实性不发表意见，由法院核定。第三人对证据不发表意见。
被告举示了涉案房屋的《重庆市新建商品房屋使用说明书》《新建商品房屋质量保证书》及《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，拟证明涉案房屋于2012年1月19日取得竣工验收备案登记证，涉案房屋具备了交房条件。原告对证据的真实性、关联性予以认可，认为证据证明了被告逾期交房，被告虽出具了《新建商品房屋质量保证书》，但并未对交接房时原被告双方确认的9项质量问题进行整改。当时被告承诺整改后交付房屋。第三人对证据不发表意见。
庭审中，原告撤回了要求被告支付维修费及物业管理费的诉讼请求。
上述事实，有原被告的陈述、合同、发票、产权证、验收房交接单、函件、照片等经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。
（一）对于原告主张逾期交房违约金的诉讼请求。
原被告双方的合同中约定被告的交房时间为2011年10月31日前，而被告至2012年1月29日才取得涉案房屋的重庆市建设工程竣工验收备案登记证。故在原被告双方约定的交房时间，涉案房屋还不具备合同约定的交付条件。原告收到被告2012年5月15日发出的接房通知后于2012年5月23日到涉案房屋处接房。被告应承担2011年11月1日至2012年5月23日的逾期交房违约责任。
被告从2012年5月24日起拒绝接房的理由为涉案房屋存在质量问题。而依照合同约定，原告有权拒绝接房的理由为被告不出具《重庆市新建商品房屋使用说明书》《新建商品房屋质量保证书》及《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，而且从被告签署的验收房交接单载明的整改内容来看，涉案房屋存在的问题并非主体结构不合格等不能交付的质量问题，而是存在渗水、栏杆破损等质量瑕疵。被告确负有保修的义务，但原告不能以此为由拒绝接房。依据双方合同附件4补充条款第五条第1款约定，涉案房屋应视为被告于2012年5月23日交付原告。故本院对原告主张的2012年5月24日起的逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。
原告主张的2011年11月1日至2012年5月22日的逾期交房违约责任，原告虽至今仍在向被告反映质量问题，但并未主张逾期交房违约金，不存在诉讼时效的中止、中断。故本院对原告主张的2011年11月1日至2012年5月22日的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
（二）对于原告要求交房的诉讼请求。
虽依据双方签订的买卖合同，涉案房屋被视为被告于2012年5月23日交付原告，但只能视为从2012年5月23日起原告承担涉案房屋的相应风险。而原告基于房屋所有权，仍有权要求被告将涉案房屋交付原告，被告应履行交付涉案房屋的义务。庭审中，第三人明确表示因涉案房屋欠缴物管费，拒绝向原告或被告交付钥匙。因涉案房屋钥匙系被告委托第三人交付，现受托人未履行受托事宜，应由委托人即被告承担相应责任。故被告应向原告履行交付涉案房屋钥匙的义务。
（三）对于原告主张的房屋未能居住产生的租房损失的诉讼请求。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，也卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因涉案房屋存在漏水的问题，而原告提出问题也系在质量保修期内。被告也确认进行了维修，但被告并未举示其维修好后通知原告入住的证据，被告的委托人即本案第三人经原告要求仍未履行交钥匙的义务。故被告应承担原告因房屋漏水不能居住的损失。
原告举示的租房合同及银行交易凭证虽系胡贵明的，但本案已查明胡贵明系原告刘畅的丈夫，胡静宜的父亲，故对被告辩称系胡贵明产生的费用与本案无关的意见，本院不予采纳。原告本案中举示的2014年12月1日起的租赁合同及2年的租金交纳凭证，能够证明原告的租金损失，本院予以确认。被告并未举示其他年度的租金损失的证据，故对原告主张的其他房屋租金损失的诉讼请求，本院不予支持。被告应支付原告房屋租金损失24000元（12000元×2年）。
车库租金损失，因涉案房屋产权证中载明负一层系车库，本院认为被告还应支付原告车库租金损失。原告举示了2011年12月1日至2012年11月30日的租赁合同及收条，本院予以确认，另被告举示了2015年12月11日的银行交易凭证，不能证明与本案的关联性，故本院不予确认。被告未举示其他年度的租金损失的证据，故对原告主张的其他年度车位租金损失的诉讼请求，本院不予支持。故被告应赔偿原告2012年1月起至2012年11月30日的车位租赁损失，故被告应支付原告车位租金2750元（250元×11个月）。
综上，被告应将涉案房屋交付原告，并赔偿原告租金损失26750元（24000元+2750元）
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告重庆鲁商地产有限公司于本判决生效之日起15日内将坐落在重庆市北碚区××大道××号房屋（产权证号为107房地证2012字第××××号）交付原告刘畅、胡静宜；
二、被告重庆鲁商地产有限公司于本判决生效之日起15日支付原告刘畅、胡静宜租金损失26750元；
三、驳回原告刘畅、胡静宜的其他诉讼请求。
上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5454元，减半收取2727元，由原告刘畅、胡静宜负担2000元，由被告重庆鲁商地产有限公司负担727元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 赵红媚
二〇一七年十月十日
书记员 张茂颖