上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第30156号
原告王维雄。
委托代理人朱斌，上海市汇盛律师事务所律师。
被告上海九间伴房地产经纪有限公司。
法定代表人季殿宝。
委托代理人史聪。
原告王维雄诉被告上海九间伴房地产经纪有限公司（以下简称九间伴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年9月26日、10月30日公开开庭进行了审理，原告王维雄及其委托代理人朱斌，被告九间伴公司的委托代理人史聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王维雄诉称，原、被告于2012年7月2日签订房屋租赁合同，约定被告承租原告坐落于本市浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX室房屋，每月租金人民币（以下币种相同）3，000元，每年免租期30天，租赁期自2014年7月2日起最长不超过42个月，被告有转租权。2014年3月23日在被告居间介绍下原告与案外人熊某签某某系争房屋的房地产买卖居间合同及买卖合同，约定原告应在银行贷款到帐次日交房给买受人，逾期交房需承担总房款20%的违约金，同时合同承诺交易前涉案房屋上无租赁关系。买卖合同的银行贷款于2014年6月3日到帐，依约涉案房屋应在次日交付案外人熊某。但被告却迟迟未将其转租给他人的涉案房屋交还原告，直至2014年6月28日才清空房屋，并由被告将房屋钥匙直接交给买受人熊某。熊某据此向原告索赔，2014年7月1日，经原告与熊某协商，确定原告支付熊某违约赔偿金12，000元。原告认为被告基于涉案房屋承租人的身份，在提供房屋买卖居间服务时与原告共同作出明确意思表示终止涉案房屋的租赁关系，但被告却未及时清退房屋并交还，导致原告因未按约定履行交房义务而向案外人承担违约赔偿金，被告依法应对原告上述损失承担赔偿义务。故诉请判令被告支付原告因违约造成的损失12，000元。
被告九间伴公司辩称，根据买卖不破租赁的原则，被告在履行租赁合同过程中并无违约行为，故不同意支付原告违约损失。
经审理查明，原告王维雄原系浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人。2012年7月2日，王维雄（出租方、甲方）与九间伴公司（承租方、乙方）签订《托管出租合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋用途为居住。合同自2012年7月2日起至乙方与“转租合同”中承租人所约定的租赁期限终止日止，合同期限不少于36个月，且不超过42个月，甲方应于2012年7月2日前将该房屋交付给乙方。甲方应在每个租赁年度中向乙方提供30天的免租期，并在合同起始的前三个月享用。该房屋租金为每月3，000元。每个月支付一次租金。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，则甲方应提前一个月以书面形式通知乙方，甲方除应按当月租金的一倍向乙方支付违约金外，还应全额补偿乙方装修该房屋所产生的费用，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同另对其他事项作了约定。
合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告将系争房屋转租给了案外人。
2014年3月23日，王维雄（出卖方、甲方）与案外人熊某（买受人、乙方）、九间伴公司（居间方、丙方）签订房地产买卖居间协议，约定乙方向甲方购买浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款165万元。同日，王维雄（出卖方、甲方）与熊某（买受人、乙方）、九间伴公司（见证方）签订房屋买卖合同，约定了上述转让标的物以及房价款165万元。其中约定甲方应于乙方银行贷款划入甲方收款帐户后次日内，将该房屋交付给乙方。甲、乙双方应于2014年5月31日前向房地产中心申请办理产权过户手续。并交易前甲方确保产权清晰、无抵押，无租赁关系和租赁备案关系（为手写内容）。2014年4月7日，王维雄（出卖方、甲方）与熊某、周萍（买受人、乙方）签订上海市房地产买卖合同，其中约定甲方未按合同约定的期限将房地产交付（包括房地产交接、户口迁出及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交期限之第二日起算至实际交房之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，甲方还应承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。合同另对其他事项作了约定。
合同签订后，王维雄与案外人熊某、周萍履行房屋买卖合同的约定，2014年6月3日，案外人的购房贷款划入原告收款帐户。次日，由于九间伴公司尚未向原告交还房屋，原告未能如约向房屋买受人交付房屋。
2014年6月28日，王维雄签署托管合同终止单，确认其与九间伴于2012年7月2日签订的位于蓝村路XXX弄XXX号XXX室物业的房屋委托合同，现合同正常到期，房东确认全部费用已结清及物业交验结束，因此合同于2014年6月28日终止。水、电、煤、保安、保洁、有线已结清。另签署了物业交接单。
2014年7月1日，王维雄（卖售人、甲方）与熊某、周萍（买受人、乙方）签订协议一份，内容为：买受人（乙方）根据上海市房屋买卖合同规定于2014年6月4日将除尾款外所有款项交付给卖售人（甲方），卖售人（甲方）本应按照买卖合同规定于2014年6月5日将坐落在上海市浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付给买受人（乙方），并签订房屋交接书，但卖售人（甲方）逾期至2014年6月28日交房，一共逾期23天。根据买卖合同，卖售人（甲方）未按合同约定的期限将上述地产交付给买受人（乙方），应当向乙方支付违约金，违约金按照卖售人（甲方）和买受人（乙方）协商约定为12，000元，此违约金从尾款5万元中扣除。因此买受人只需付给卖售人38，000元结清所有房款。
审理中，九间伴公司表示，如果法院判决，同意赔偿原告损失3，000元。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《托管出租合同》、《房屋买卖合同》。《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、协议、托管合同终止单等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，原、被告签订的《托管出租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方在履行上述租赁合同期间，通过被告的居间介绍，原告与案外人签某某系争房屋的买卖合同，并与买受人约定了交房的时间，向买受人确保交易前房屋内无租赁关系，被告作为房屋买卖合同的见证方在该合同上盖章。原告作为房屋买卖合同的出卖主体，应当全面履行与房屋买受人间的权利义务约定，其应当充分注意到出卖房屋的状态以及履行可能，当其不能按照房屋买卖合同履行合同义务时应当承担合同约定的相应责任。被告在履行系争房屋买卖的居间业务时，明知与原告间就系争房屋存在租赁关系而对原告关于房屋交付、房屋状态等签约内容未尽善意提醒或提出不同意见，鉴于被告既是系争房屋买卖合同的居间方，同时也是系争房屋的承租人，以致原告以为被告在房屋买卖合同上以见证方身份盖章的行为直接表明被告确认原告对房屋买受人关于房屋交付及房屋状态所作的承诺，因此，被告在系争房屋买卖合同居间业务中存在不妥之处。而原、被告间的租赁合同约定租赁期限自2012年7月2日起，不少于36个月。双方在2014年6月28日签署解除租赁合同的终止单，原告明确租赁合同至2014年6月28日终止并交验物业及结清相关费用。因此原告认为被告在履行租赁合同中存在未依法及时清退房屋的义务导致原告未能如约向房屋买受人交付房屋而承担了赔偿责任，与原告在2014年6月28日出具的租赁合同终止单所确认的内容相悖。原告认为被告在履行租赁合同中存在违约行为而应承担原告损失的诉请，缺乏事实依据，本院难以支持。被告在诉讼中表示自愿赔偿原告损失3，000元，不违背法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告王维雄的诉讼请求；
二、准许被告上海九间伴房地产经纪有限公司赔偿原告王维雄损失3，000元，此款于本判决生效之日起十日内支付。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，减半收取计50元，由原告王维雄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一四年十一月四日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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