河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终3462号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭景丽，女，1973年3月9日出生，汉族，籍贯长春市二道区，现住北京市东城区。
委托诉讼代理人：张春红，河北律仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：田晓宇，女，1992年10月28日出生，汉族，现住黑龙江省七台河市桃山区。
委托诉讼代理人：陈宝堂，天津陈宝堂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：三河市甜城房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊高新区燕顺路东侧、密涿支线南侧首尔园甜城一期E区一期第4幢Al-30。
法定代表人：李海宁，任该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭富友，系该公司法务。
上诉人郭景丽因与被上诉人三河市甜城房产经纪有限公司（以下简称甜城公司）、田晓宇房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭景丽上诉请求：1．撤销河北省三河市人民法院(2018)冀1082民初1872号民事判决书第二项及第四项。2．支持原告一审诉讼请求。事实和理由：1．一审法院认为被告田晓宇要求解除合同，故对《存量房买卖合同》《补充协议》予以解除的认定是错误的；2．被上诉人主张上诉人承担购房款20%的违约金的反诉请求，没有合同依据和法律依据；3.上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同属无效，且上诉人不存在任何过错，田晓宇应将收取的定金返还给上诉人；4.本案被上诉人甜城公司严重违规操作，应对买卖双方的损失承担责任；5.根据法律规定，一审在庭审中应当向上诉人一方示明，如果关于违约金的抗辩理由不成立，是否对违约金的数额主张权益，但一审判决没有向上诉人进行示明，直接判定上诉人一方承担违约金25万元，明显适用法律不当，退一步讲，即便最终认定上诉人承担过错责任，一审判定的违约金数额明显过高。
田晓宇答辩称，1.上诉人的上诉观点前后不一致，一方面主张合同无效，一方面又陈述解除合同不违约。2.双方签订合同后，在涉案房屋所在地并未出台新的限购政策，在签订合同时上诉人向我方和中介公司出示了户口准迁证，并保证其户口能在限定时间内迁入，在这种情况下才签订的合同。3.被上诉人是为了自己在北京购房才急于出售房屋，一是因为我方在北京购房资金不足，二是因为如果不先把这套房子卖了，在北京买房子就成了第二套房产，将承担高额的首付款，同时贷款利息亦增加，故我方不是没有损失而是损失很大。4.解除合同与否不是是否承担违约金的前提条件，我方有权选择合同中约定的定金和违约金，我方主张39万元违约金是双方协商一致的，亦未超出合同中关于违约金是总房款的20%的约定。
甜城公司答辩称，1.上诉人上诉的观点与在一审起诉时的观点相矛盾，也与一审法院认定的事实相矛盾，一审法院明确认定双方签订的买卖合同等合同是双方的真实意思表示，合法有效，上诉人在上诉观点中却强调合同无效。2.我方在居间服务涉案房屋时已向双方示明了当时的限购政策，上诉人出示了办理户口相关手续，并承诺符合购房条件，才签订了涉案房屋的相关合同，我方已按相关规定完成了己方义务，导致目前涉案房屋无法办理相关手续系上诉人单方原因造成，相应后果亦应由上诉人单独承担。3.作为居间方，我方至今仍然相信如果双方本着诚实信用原则，本着签订房屋买卖合同的初心，涉案房屋买卖合同是具备履行基础和履行条件的，因某一方自己不便言明的利益关系，阻止合同继续履行，造成合同无法履行的责任和后果也应该由相应方独自承担。4.作为居间方，已经完全履行居间服务合同约定的义务，居间方收取的居间费合理合法有据，该费用也是居间方付出相应劳动的代价，一审法院判决退还居间服务费有失公平。
郭景丽向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告田晓宇于2018年1月20日签订的《存量房屋买卖合同》、2018年1月20日原告与被告田晓宇、三河市甜城房产经纪有限公司签订的《居间服务合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》；2.判令被告田晓宇返还原告购房定金50000元；3.判令被告三河市甜城房产经纪有限公司返还原告居间服务费40050元；4.诉讼费用由被告承担。
一审法院经审理查明，2018年1月20日，原告郭景丽与被告田晓宇在被告三河市甜城房产经纪有限公司的居间服务下签订了《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》。合同约定：被告田晓宇将其名下的位于三河市燕郊开发区房屋出售给原告郭景丽，房屋总价为1950000元，买受人于2018年1月20日向出卖方支付定金50000元，于2018年2月15日前支付首付款1000000元，剩余房款950000元，在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付。双方同意，应于2018年5月30日前共同办理房屋所有权转移登记手续。违约责任：乙方（郭景丽）若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方（田晓宇）有权以书面通知的方式解除买卖合同：（1）……；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。合同签订后，原告郭景丽向被告田晓宇依约支付定金50000元，向被告三河市甜城房产经纪有限公司支付居间服务费37050元、过户服务费3000元。一审法院另查明，原告郭景丽为非本地户籍居民，其在签订涉案房屋买卖合同时已经购买了位于三河市燕郊高新区高尔夫路南侧、潮白河大堤北侧欣水湾·华庭小区第37幢1单元29层2902号房屋，预计可以办理本地户口并顺利履行涉案房屋买卖合同。但合同签订后，原告郭景丽得知由于其购买的欣水湾·华庭小区第37幢1单元29层2902号房屋的不动产权证书不能按预期办下来，会影响办理户口的时间，进而无资格购买涉案房屋，于2018年2月6日向该院提起诉讼，要求解除合同，要求被告田晓宇退还定金、居间服务费。被告田晓宇认为原告构成违约，提起反诉。一审法院认为，双方所签《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》系真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应遵守约定履行合同。本案中，原告应于2018年2月15日前支付给被告田晓宇首付款1000000元，但原告于2018年2月6日向法院起诉被告要求解除合同，拟证明其未违约，以规避履行合同义务。原告在起诉前就已明确表示要求解除合同，按原、被告双方签定的合同约定，原告明确表示拒绝购买房屋，原告已构成违约，应承担违约责任。被告田晓宇无违约行为。现反诉原告田晓宇要求解除合同，故该院对《存量房买卖合同》、《补充协议》予以解除。关于违约金的数额，该院以反诉原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定反诉被告郭景丽向反诉原告田晓宇支付违约金250000元，扣除反诉被告郭景丽已支付的50000元定金后，反诉被告郭景丽再向反诉原告田晓宇支付200000元。另由于被告三河市甜城房产经纪有限公司在提供居间服务过程中，明知购房者无购房资格仍促进双方交易，存在重大过错，该公司应将收取的居间服务费37050元、过户服务费3000元退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告郭景丽与被告田晓宇、被告三河市甜城房产经纪有限公司于2018年1月20日就位于三河市燕郊开发区房屋签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。二、反诉被告郭景丽于本判决生效之日起七日内向反诉原告田晓宇支付违约金200000元。三、被告三河市甜城房产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告郭景丽支付的居间服务费、过户服务费共计40050元。四、驳回原告郭景丽的诉讼请求。
二审期间，上诉人郭景丽提交两组证据，第一组证据系上诉人与王晓春签订的委托协议书、转账凭证、双方之间的短信以及微信聊天记录，拟证实上诉人委托王晓春为其办理本地户口事宜并支付了相关的费用，但经过多次沟通，受委托人不能按照约定为上诉人办理本地户口，导致上诉人无法取得购房资格。第二组证据系网上下载的涉案房产的交易信息，拟证实被上诉人一方在合同解除后没有经济损失。被上诉人田晓宇发表质证意见称，上诉人提交的第一组证据不属于二审期间的新证据，不予以质证。委托合同签订时间是2017年6月12日，但一审未提交。保证上诉人具有购房资格是是签订合同时上诉人的承诺，未能将户籍迁入河北省三河市，相应的后果应由上诉人承担，上诉人没有百分之百的把握能将户口迁入就与被上诉人签订合同属于欺诈行为。上诉人提交的第二组证据不符合证据形式，对其三性均不予认可。甜城公司发表质证意见称，证据一不属于新证据，但是我方并不否认该证据，该证据进一步间接证明上诉人在签订买卖合同时在办理三河燕郊的户口，上诉人当时的承诺也是基于相关手续的合理判断，在上诉人完全有理由确定自己能够履行房屋买卖合同的时候，作为居间方没有义务也没有任何理由拒绝为上诉人签订居间服务合同，因上诉人自己的判断错误导致涉案房屋买卖无法履行，该责任只能由上诉人承担。证据二与本案无关，不予质证。上诉人提交的证据一、二均不属民诉法规定的新证据，且不能达到上诉人的举证目的，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审相同。本院予以确认。
本院认为，本案上诉人郭景丽、被上诉人田晓宇及甜城公司在明知政府限购政策非本地居民不具备购房资格的情况下，仍签订《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，现因上诉人非三河市居民，上述合同及协议无法履行，上诉人郭景丽与被上诉人田晓宇均同意解除合同，上述合同应予解除。因三方对合同的签订均存在过错，本案兼顾合同的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定上诉人郭景丽给付被上诉人田晓宇补偿款100000元，扣除郭景丽已支付的50000元定金后，上诉人郭景丽应向被上诉人田晓宇支付50000元。一审判决上诉人支付被上诉人违约金25万元不妥，予以纠正。综上所述，郭景丽的部分上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初1872号民事判决第一项、第三项；
二、撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初1872号民事判决第二项、第四项；
三、上诉人郭景丽与本判决生效之日起十日内给付被上诉人田晓宇补偿款50000元；
四、驳回郭景丽其他诉讼请求；
五、驳回田晓宇其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2051元，减半收取1026元，由郭景丽负担；反诉案件受理费3575元，由田晓宇负担2485元，由郭景丽负担1090元；二审案件受理费3200元，由郭景丽负担1200元，由田晓宇负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王章水
审 判 员 李慧茁
审 判 员 王荣秋
二〇一八年七月九日
法官助理 齐向欣
书 记 员 贾 莹