广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0312民初436号原告：临桂xx物业服务有限公司，住所地广西桂林市临桂区临桂镇青源民区建安巷81号。法定代表人：李xx。委托诉讼代理人：南xx，xx德都律师事务所律师。被告：蒋xx，女，1981年10月9日生，汉族，住广西桂林市临桂区，原告临桂xx物业服务有限公司（以下简称xx物业公司）与被告蒋xx物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告临桂xx物业服务有限公司的委托诉讼代理人南xx到庭参加诉讼，被告蒋xx经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告xx物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付佳和花园30-1-602号房物业费及其他费用4328元，违约金1298.4元，共计5626.4元。2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为临桂县佳和花园30-1-602号房屋业主，房屋面积为131.47平方米。原告临桂xx物业服务有限公司与桂林市京安房地产开发有限公司于2010年8月23日签订了佳和花园物业管理服务委托合同（以下简称合同一），后桂林市佳和花园业主委员会成立，原告又与桂林市临桂县佳和花园业主委员会于2011年3月1日签订物业服务委托合同（以下简称合同二），都约定由原告为被告居住的佳和花园小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对佳和花园小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2010年9月起未缴纳物业服务费及物业代收费用，截止2016年10月，被告欠缴物业管理费3634元。另有拖欠垃圾费518元，水电公摊费176元，共计4328元。根据合同一第二十二条第四款第一项和合同二第二十二条第五款第一项约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，应从逾期之日起每天按应交管理费的3‰缴纳滞纳金。以此计算，被告拖欠74个月物业费产生的违约金11937.69元，酌情考虑，原告同意违约金按照本金的30％收取，费用为1298.4元，合计费用5626.4元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望法院判如所求。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、物业服务委托合同，证明原、被告双方存在物业服务合同关系；2、住房档案表，证明被告为业主，为物业使用人；3、欠费统计表，证明被告欠费信息；4、催费照片，证明原告催收情况；5、证明，证明原告收取生活垃圾费是经过环卫站授权委托的；6、房管所的查询记录，证明被告为缴纳物业费的业主及住房面积；物业公司的来访登记表、客户接待登记表、保安的巡逻记录，证明原告提供了完善的物业服务；9、邮寄的挂号信及挂号信的电脑查询单，证明积极进行了催收。被告蒋xx未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告蒋xx经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认，并作为查明本案事实的参考依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案系xx物业公司诉佳和花园小区部份业主物业服务合同纠纷系列案件中的一件。佳和花园项目开发方桂林市京安房地产开发有限公司临桂分公司（合同甲方）于2010年8月23日与原告xx物业公司（合同乙方）签订《前期物业管理委托合同》，委托原告在佳和花园小区业主委员会成立之前对佳和花园小区相关物业进行管理，委托管理期限为2年，自2010年9月1日起至2012年8月31日止，合同第二十二条对物业管理服务费作出了约定：多层建筑0.3元／月·㎡，电梯楼0.9元／月·㎡，别墅100元／月，商铺0.4元／月·㎡，乙方按建筑面积在每月的首5日内收取该月物业管理费；物业公司代收生活垃圾费7元／月一户，单元楼道电费及灯具维修费2元／一户绿化管护费1元／一户；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的3‰交纳滞纳金。2011年3月1日，桂林市临桂县佳和花园业主委员会（合同甲方）与原告xx物业公司（合同乙方）签订《物业服务委托合同》，委托原告对佳和花园小区相关物业进行管理，合同第十八条约定委托管理期限为3年，自2011年3月1日起至2014年3月1日止，第三十九条约定：合同期限届满，甲方没有以书面形式通知乙方停止服务，乙方继续提供物业管理服务，本合同继续延续有效。合同第十五条约定原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、公共区域水电分摊费用；3、涉及到物业管理的其他费用。合同第二十一条规定：乙方须按下方约定，实现目标管理：1、房屋外观：外观完好、整洁，在正常损耗情况下，几年内不出现大修或中修事故；2、设备运行和管理：建立共用设施设备维修、养护档案，准确记录维修、养护情况；3、房屋及设施、设备的维修、养护：保养有大修、中修计划，按计划专业化保养及维修；4、公共环境：标准化清扫，专人负责，保持清洁，无随意垃圾杂物堆积，不留卫生死角；5、绿化：专业人员养护和管理；6、交通秩序：专人管理，机动车、非机动车无乱停乱放，为规范小区停车秩序的管理，禁止农用车，载重5吨以上的货车及大客车进入小区，特殊情况除外，晚上21：00以后，严禁三轮车进入小区；7、保安：实行24小时保安制，保安人员工作规范，作风严谨，无因管理责任引发的重大刑事事件和重大交通事故；8、急修：急修及时到位；小修：合格率完好；9、甲方及其物业使用人对乙方的满意率达到优良。具体的物业管理服务质量要求，视小区的实际情况，按国家三级物业资质服务质量管理标准执行。合同第二十二条第2、3、5项约定：物业管理服务费：2、物业管理服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.38元／月·㎡，电梯楼1元／月·㎡，别墅0.38／月·㎡，商铺0.45元／月·㎡。乙方按建筑面积在每月的首5日内收取该月物业管理费；3、代收生活垃圾费7元／月一户，单元楼道电费及灯具维修费1.5元／一户绿化管护费1元／一户；5、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下处理：（1）从逾期之日起每天按应交管理费的3‰交纳滞纳金。第二十五条第1项约定：其他费用的收取方式及收费标准如下：1、水电费的收取，公共水电费用按实结算，由乙方向业主或物业使用人按其实际发生数额进行业权分摊并收取。合同签订后，原告对佳和花园小区进行了物业服务管理，2014年3月1日合同管理期限到后，佳和花园业主委员会未通知原告停止服务，原告对佳和花园小区物业服务管理至今。根据xx物业公司诉佳和花园小区部份业主物业服务合同纠纷系列案件中，双方的陈述及证据，可以查明原告对佳和花园小区物业服务管理期间，保安制度采取定岗和定期巡逻方式，每天白天与晚上各巡逻方式一次，佳和花园存在绿化破坏严重，居民利用绿化用地种菜、放养家禽，乱搭乱建临时建筑，多家居民车辆被窃等状况。被告蒋xx是佳和花园小区30-1-602号房屋业主，使用面积为131.47平方米。从2010年9月起，被告蒋xx未向原告xx物业公司交纳过物业管理费用、水电公摊费和垃圾费。另查明，《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》【中物协(2004)1号】有关三级物业服务标准的规定为：（一）基本要求：1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录；7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；8、按合同约定规范使用住房专项维修资金；9、每年至少1次征询已入住业主对物业服务的意见，满意率70%以上。（二）房屋管理：1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修；3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护；4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门；5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门；6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。（三）共用设施设备维修养护：1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；3、操作维护人员严格执行设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向上级主管部门提出申请或向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；5、载人电梯早6点至晚12点正常运行；6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；7、路灯、楼道灯完好率不低于80%；8、容易危机人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（四）维护公共秩序：1、小区24小时执勤；2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次；3、车辆停放有序；4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务：1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次；2、小区公共场所每日清扫1次，电梯厅、楼道每日清扫1次，共用部门玻璃每季度清洁1次，路灯、楼道灯每半年清洁1次；3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏，化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；（六）绿化养护管理：1、绿化覆盖率达10%，对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；2、定期清除绿地杂草、杂物；3、预防花草、树木病虫害。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。桂林市京安房地产开发有限公司临桂分公司作为佳和花园项目的开发建设方，在佳和花园业主委员会产生前，其与原告签订的《前期物业管理委托合同》，对佳和花园业主具有约束力。佳和花园业主委员会与原告xx物业公司签订的《物业服务委托合同》，系双方在平等自愿的基础上所签订，未违反法律、法规的规定，合法有效，桂林市京安房地产开发有限公司临桂分公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》的合同效力于《物业服务委托合同》签订生效之日终止。业主委员会经业主大会选举产生，其做出的决定对全体业主具有约束力。佳和花园业主委员会与原告xx物业公司签订的《物业服务委托合同》对原告、佳和花园业主委员会及佳和花园全体业主均具有约束力，本案被告是佳和花园小区的业主之一，亦受上述《物业服务委托合同》的约束。《物业服务委托合同》约定的委托管理期限于2014年3月1日到期后，佳和花园业主委员没有以书面形式通知原告停止服务，原告继续为佳和花园小区提供物业管理服务，《物业服务委托合同》继续延续有效。本案中原告要求被告支付的费用共计三项：一、物业费3634元，二、垃圾费518元，三、水电公摊费176元。关于物业费。原告依照合同进驻佳和花园小区实施物业管理，为佳和花园小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费，原告要求被告支付从2010年9月起至2016年10月的物业管理费理由正当，本院予以支持，但其物业管理费的收取应当与其提供的服务相对等。原告在对佳和花园小区物业管理过程中，其管理质量与合同约定的国家三级物业资质服务质量管理标准存在差距，原告提供的服务存在瑕疵，应根据其服务质量及物价因素对物业管理费进行酌减，按原物业管理费的80%收取为宜，即被告应当支付原告2010年9月起至2016年10月的物业管理费为3634元×80%=2907元。原告提供的物业管理服务不能完全符合合同约定，被告作为服务接受方，有权行使抗辩权，原告要求被告支付逾期支付物业管理费违约金的理由不能成立，本院不予支持。关于垃圾费。小区业主生活垃圾费的收取主体为法律规定的环境卫生部门，本案原告仅为环境卫生部门的委托单位，不具备追索生活垃圾费的民事诉讼主体资格，原告要求被告支付垃圾费518元的理由不能成立，本院不予支持。关于水电公摊费。《物业服务委托合同》第二十五条第1项对公共水电费用作出了约定，即：公共水电费用按实结算，由原告向业主或物业使用人按其实际发生数额进行业权分摊并收取。被告应当依照合同约定向原告支付小区水电公摊费，但原告未能就其主张被告的小区水电公摊费数额提供相关的证据证明，按照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告要求被告支付水电公摊费176元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告蒋xx支付物业管理费2907元给原告临桂xx物业服务有限公司。二二、驳回原告临桂xx物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告临桂xx物业服务有限公司负担20元，被告蒋xx负担30元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起三日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  李定健人民陪审员  李 玲人民陪审员  唐良保二〇一七年六月十三日书 记 员  项芳菲