山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民再终字第14号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：杨智德，男。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山东申元置业有限责任公司。住所地：东营市河口区海康路**号。
法定代表人：刘德峰，董事长。
委托代理人：闫向阳，北京市证天律师事务所律师。
申请再审人杨智德因与被申请人山东申元置业有限责任公司（以下简称申元公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服本院于2011年5月24日作出的（2011）东民四终字第41号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2014年4月13日作出（2012）鲁民申字第1362号民事裁定书，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人杨智德，被申请人申元公司的委托代理人闫向阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2009年6月15日，一审原告杨智德起诉至河口区人民法院称，2006年9月17日原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定2007年4月30日交房，但被告直至2007年7月30日才交房，逾期交房90天，按照合同约定被告应按照已交房款的万分之二支付逾期交房违约金。根据合同约定，被告应在2008年7月30日前办理房屋产权证书，由于被告在建设中超容积率建设，导致至今未取得土地权属证书，被告应支付已付房价的2%承担逾期办理土地使用权证书的违约责任。被告收取的对讲防盗门费、燃气开口费1450元不符合法律规定，应予以退还。2007年7月30日交房至2008年3月15日整个取暖季节没有暖气，被告承诺在四个月的采暖期间每月补偿600度电的电费共计1312.80元。故请求法院判令被告支付逾期交房违约金4634.23元、逾期办证违约金5092.56元、返还防盗门费及燃气开口费1450元、赔偿取暖用电费用1312.80元。一审被告辩称，原告未按照合同约定的日期交清房款，被告有权拒绝交付房屋，原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，且已过诉讼时效，不应支持；根据建设部的答复与山东省建设厅的回函，被告无需办理土地使用权证；安装防盗门费与燃气开口费是按照合同约定收取的，合法有效；2007年冬天至2008年初未能供暖的原因是因河口供电局热力电网改造造成的，与被告无关，双方合同约定供暖达到使用条件，并无供暖方面的协议；综上应驳回原告的各项诉求。
河口区人民法院一审查明，2006年9月18日杨智德作为买受人与出卖人申元公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：买受人杨智德购买申元公司开发的申元龙亭住宅小区第03幢1单元1楼东户住宅楼一套及储藏室一间，总房款254022.72元。付款期限为房屋主体完成前交清总购房款的70%，2007年4月30日前交清所有购房款。出卖人应在2007年4月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人。逾期交房的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同附件四中约定买受人应缴纳对讲防盗门费450元、燃气开口费1000元。
原告杨智德于2006年4月16日向被告支付诚意金1000元，2006年4月21日交纳定金80000元，合同签订后，原告于2006年9月29日交纳购房款50000元，2006年11月1日交纳购房款47000元，2007年7月30日交纳剩余购房款78304.1元，2007年9月6日被告退回购房款1676元，原告实交购房款的金额为254628.1元。2007年6月29日被告向原告送达入伙通知书，通知原告于2007年7月18日验房，由于房屋地面存在质量问题需要整改，原告直到2007年7月30日才接收房屋。2007年7月30日原告向被告交纳对讲防盗门费及燃气开口费1450元。该楼房在2007年冬至2008年初供暖期间未供暖。原告入住该房屋的时间为2008年3月18日以后。另查，该商品房的竣工验收时间为2007年7月9日。
被告申元公司于2006年2月28日办理了土地使用权总证，2007年12月27日办理了房屋所有权总证，后原告向房产部门申请办理了其所购买楼房的房屋所有权证书。2008年6月，申元公司向东营市国土资源局河口分局申请办理土地权属分割转让登记，东营市国土资源局河口分局以申元公司在龙亭小区建设中超容积率、需补交出让金为由，未予办理土地权属分割转让登记手续。原告诉至法院，请求依法判令被告支付逾期交房违约金4634.23元及逾期办理土地使用权属证书违约金5092.56元；返还安装防盗门费、燃气开口费1450元；赔偿取暖用电费用1312.80元；诉讼费用由被告承担。
东营市河口区人民法院一审认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，该合同不违背法律的强制性规定，为有效合同。被告是否违反合同义务是本案争议的焦点问题。
一、被告是否违反合同约定逾期交房，逾期交房的天数和违约金的计算依据；该项诉讼请求是否超过诉讼时效。
合同约定原告应在2007年4月30日前交清所有购房款，被告应在该日期前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。原告在2007年4月30日前按合同约定交纳了购房款178000元，而被告开发的商品房却未能在该日期前竣工验收，在此情况下，原告有权行使抗辩权拒绝向被告支付剩余购房款。被告虽于2007年6月29日通知原告在2007年7月18日验房，但由于房屋地面存在质量问题需要整改，原告直至2007年7月30才接收房屋。综上，被告违反合同约定逾期交房91天，应向原告承担违约责任，违约金的计算方法按合同约定，每日为已付房价款178000元的万分之二，按91天计算，金额为3239.6元。原告主张应按总购房款254628.1元的日万分之二计算，与合同约定不符，不予支持。自2007年7月30日房屋交付之日至2009年6月15日原告提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效，因此对于被告关于该项诉讼请求超过诉讼时效的主张，不予支持。
二、被告是否逾期办理土地使用权证，原告主张违约金能否得到法律支持。
原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。上述“房地产权属证书”中应包含涉案房屋的土地使用证。但由于被告超容积率建设，未按规定交纳土地出让金，致使原告涉案房屋土地使用证不能按期办理，依照双方合同约定，被告应承担违约责任。鉴于被告已如约到房产登记部门备案，原告已如期取得房屋所有权证书，因此被告承担违约的责任应适当减轻，以承担1500为宜。
三、被告收取安装对讲防盗门费、燃气开口费1450元是否合理，应否返还。
原、被告签订的商品房买卖合同附件四补充协议中，对买受人需交纳对讲防盗门费、燃气开口费作出了明确约定。对讲防盗门费和燃气开口费均不属于行政事业性收费，双方可以对其负担作出约定，本案双方的约定并不违反法律的强制性规定，并且符合合同意思自治及当事人自愿原则，为有效协议。因此，原告要求被告退还对讲防盗门费、燃气开口费的主张，不予支持。
四、原告所购买的房屋在2007年冬至2008年初供暖期间未能供暖，被告是否应赔偿原告相应的取暖费用。
原告所购买的房屋在2007年冬至2008年初供暖期间虽未供暖，但原告在该供暖期结束之前并未入住，被告亦未向其收取取暖费，因此原告主张因未正常供暖给其造成经济损失，缺乏事实依据，不予支持。
综上所述，被告未按合同约定完全履行合同义务，造成此纠纷的发生，被告对此应承担全部责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告山东申元置业有限责任公司于判决生效后10日内支付给原告杨智德逾期交房违约金3239.6元；二、被告山东申元置业有限责任公司于判决生效后10日内支付给原告杨智德逾期办理土地产权登记违约金1500元。三、驳回原告杨智德的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告申元公司负担。
判决后，杨智德不服上述（2009）河民初字第444号一审判决，向本院提起上诉，本院于2010年3月30日作出（2010）东民四终字第33号民事裁定，撤销河口区人民法院（2009）河民初字第444号民事判决，发回河口区人民法院重审。案件发回后，河口区人民法院于2010年12月13日作出（2010）河民重字第3号判决，该判决认定事实与原一审基本一致，仅对违约金的数额进行调整，认为根据相关法律规定，我国房地产权属既包括房屋所有权属，又包括国有土地使用权权属。由于被告超容积率建设，未按规定交纳土地出让金，致使原告涉案房屋土地使用证不能按期办理，依照双方合同约定被告应承担违约责任。鉴于被告已如约到房产登记部门备案，原告已如期取得房屋所有权证书，因此被告承担违约的责任应适当减轻，以承担合同第十五条约定的违约责任总额的二分之一为宜。即2546.28元。故判决：一、被告申元公司于判决生效后10日内支付给原告杨智德逾期交房违约金3239.6元；二、被告申元公司于判决生效后10日内支付给原告杨智德逾期办理土地使用权属证书违约金2546.28元。三、驳回原告杨智德的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告申元公司负担。
上诉人杨智德不服重审一审判决，向本院提出上诉，理由：原审认定事实错误，认定上诉人没有入住就没有损失违背了最基本的事实，被上诉人违约没有接通管线是上诉人无法入住的原因。原审判决适用法律错误，双方签订的合同对逾期办理房产证的违约责任有明确约定，在上诉人没有过错的情况下，认定申元公司减轻责任没有法律依据。被上诉人收取上诉人防盗门费和天然气开口费违反了相关规定，应当返还。故请求二审法院依法改判。
被上诉人申元公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人上诉，维持原判。
二审查明的事实与重审一审查明的事实基本一致。
本院二审认为，双方当事人在二审中争议的焦点是，被上诉人是否应向上诉人赔偿取暖费、全额预期办证违约金及返还对讲防盗门费、燃气开口费。上诉人购买的房屋在2007年冬至2008年初供暖期间未供暖，但同时查明，上诉人亦没有入住该房屋，也未向被上诉人交纳过取暖费，因此上诉人不存在因居住该房屋未正常供暖而造成的经济损失，故上诉人提出的被上诉人应向其赔偿取暖费的诉讼请求不能成立，不予支持。双方签订的补充协议对交纳防盗门费、燃气开口费作了明确约定，该约定不违反法律的强制性规定，为有效协议，上诉人关于被上诉人应退还相关费用的主张不符合双方协议约定，不予支持。对上诉人提出的逾期办证违约金问题，原审认定事实符合实际情况，对责任分担的认定合理，予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杨智德负担。
判决后，杨智德向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2014年4月23日作出（2013）鲁民申字第1362号民事裁定，指令本院再审本案。
杨智德申请再审称，申元公司收取的防盗门费、燃气开口费不符合法律规定，与入伙通知书中载明的代收代缴自相矛盾；房屋在2007年交付时供暖设施未达到使用条件，以申请人没有入住为由驳回取暖用电的费用不符合事实和法律依据；所建房屋权属既包括房屋所有权属，又包括国有土地使用权权属，以取得一证而对损失减半是错误的。
被申请人辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回其再审请求。
本院再审查明与重审一审查明基本一致。
本院认为，再审中，当事人争议的焦点问题是申请再审人主张的逾期办证违约金能否全部得到支持；被申请人收取的安装防盗门以及燃气开口费是否符合法律规定，应否退还；申请再审人主张的2007年冬至2008年初供暖期间未能供暖期间的用电费用能否支持。
一、关于申请人提出的逾期办证违约金问题。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的2%向买受人支付违约金。上述“房地产权属证书”中应包含房屋所有权证书及房屋的土地使用权证。由于被申请人超容积率建设，未按规定交纳土地出让金，致使涉案房屋个人土地使用权证不能按期办理，申元公司构成违约，原审判决减轻申元公司的违约责任无法律依据，也不符合双方合同约定，本院予以改判。按照合同约定，申元公司按已付房价款的2%即5092.56元向申请人支付违约金。
二、关于被申请人收取安装对讲防盗门费、燃气开口费1450元是否合理，应否退还的问题。
双方签订的商品房买卖合同第二十二条规定，本合同连同附件共19页。合同附件四的补充协议中明确约定，对讲防盗门费450元／户、燃气开口费1000元由买受人缴纳。双方的约定不违反法律的强制性规定，且符合合同意思自治及当事人自愿原则，为有效协议。申请再审人主张收费不符合法律规定证据不足，主张签订合同时没有附件内容证据不足，故其再审要求退还对讲防盗门费、燃气开口费的主张不应支持。
三、关于申请再审人主张的2007年冬至2008年初供暖期间未能供暖的用电费用应否支持问题。
双方签订的商品房买卖合同对未能及时供暖做出明确约定。申请再审人在此期间也没有入住该房屋，也未向被申请人交纳过取暖费用，因此申请人不存在因居住该房屋未正常供暖而造成实际经济损失，且申请人也未提交证据予以证明其主张，故申请人提出的供暖期间的用电费用的再审请求不能成立，本院不予支持。
综上，申请再审人再审关于逾期办证违约金的主张成立，予以支持；其他再审理由不能成立，应予驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销东营市河口区人民法院（2010）河民重字第3号判决以及本院（2011）东民四终字第41号民事判决；
二、被申请人申元公司于本判决生效后10日内支付给申请再审人杨智德逾期交房违约金3239.6元、逾期办理土地使用权属证书违约金5092.56元。
三、驳回申请再审人杨智德其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被申请人山东申元置业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋建功
审 判 员 翟玉芬
代理审判员 徐爱丽
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 周美青