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广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗增法民三初字第459号
原告：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，住所地广东省广州市增城区（即新塘镇新新公路金地荔湖城）。
负责人：张明，该公司总经理。
委托代理人：陈弈煊、余玉芬，该公司员工。
被告：彭小华，女，1968年9月10日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区港湾路***号大院*号***房，公民身份号码4401121968********。
被告：郭剧厚，住广东省广州市黄埔区。
原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司（以下简称金地公司广州分公司）诉被告郭剧厚、彭小华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的委托代理人陈弈煊、余玉芬、被告郭剧厚到庭�加诉讼，被告彭小华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告金地公司广州分公司诉称：2008年2月20日，金地公司广州分公司与郭剧厚、彭小华签订《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》，协议约定由金地公司广州分公司对郭剧厚、彭小华房产提供物业管理服务，管理费为每月每平方米3.60元，在每月的10日交纳，即郭剧厚、彭小华每月应向金地公司广州分公司交纳物业管理费986.33元，逾期交纳的金地公司广州分公司自逾期之日起有权按日向郭剧厚、彭小华加收应交费用万分之五的滞纳金。另外，合同对双方其它的权利义务一一作了约定。但郭剧厚、彭小华自2009年9月份起至今拒不交纳物业管理费等，期间，虽经金地公司广州分公司多次催收，郭剧厚、彭小华却拒绝支付。金地公司广州分公司认为，郭剧厚、�小华的欠费行为不但严重影响了金地公司广州分公司正常的经营活动，也将由此损害业主的合法权益，郭剧厚、彭小华的行为业已构成严重违约。综上，为维护金地公司广州分公司及广大业主的合法权益，特依法诉至法院，请求判令，一、郭剧厚、彭小华立即向金地公司广州分公司支付拖欠的房屋物业管理费64111.45元、花园管理费25948元以及滞纳金（自逾期之日起按日加收应交费用的万分之五计至付清之日止，暂计至2015年1月21日为43905.85元）；二、本案诉讼费用由郭剧厚、彭小华承担。
被告郭剧厚辩称：一、本案物业位于增城永和荔湖城一百坊五街7号，郭剧厚、彭小华于2009年5月1日与广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东某公司）签订认购书，确认购买涉案房产。2009年8月15日，东某公司发出《［金地?荔湖城］入伙通知书》要求业主在2009年9月1日办理入伙手续，但当时因为房屋天面及墙体漏水、承重柱破裂等质量原因未能收楼。二、因涉案房屋并未交给郭剧厚、彭小华使用，金地公司广州分公司提出收取物业费及滞纳金无法律依据，理由如下，1、根据《物业管理条例》第四十二条、《广东省物业管理条例》第四十一条“……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”2、《广州市物业服务收费管理实施细则》第二十一条，《广州市物业管理条例》第四十二条也有规定。3、涉案房屋楼顶及四周墙体渗漏严重，承重柱裂缝较大，楼顶见多条裂痕，部分门窗破烂、水电未通、房屋周围杂草丛生，建设单位在修补后从未通知郭剧厚收楼。三、金地公司广州分公司曾经于2012年7月起诉到增城市人民法院要求追讨物业费，2012年10月撤回起诉，这说明了金地公司广州分公司也清楚�家的法律、法规，清楚该向谁追交物业管理费。四、金地公司广州分公司应该向建设单位追讨物业费，金地公司广州分公司应该协助郭剧厚、彭小华忙办好收楼手续才是正道。五、郭剧厚、彭小华承诺自办好收楼手续之日起缴交物业费。
被告彭小华未答辩。
经审理查明：2008年2月28日，原增城市国土资源和房屋管理局出具编号（增）物招投标（2008）003号《前期物业管理中标备案书》，载明对建设单位东某公司提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉，对东某公司报送的位于增城市新塘镇新新公路（金地·荔湖城）前期物业管理中标材料给予备案。
东某公司与金地公司广州分公司签订《［金地·荔湖城］前期物业管理服务合同》，约定东某公司委托金地公司广州分公司对“金地·荔湖城”提供前期物业管理服务，合同期限自签�合同之日至首届业主委员会成立并与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起前期物业服务合同终止。
2009年6月3日，郭剧厚、彭小华（乙方、买受人）与东某公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》（含附件），约定郭剧厚、彭小华向东凌公司购买位于增城区新塘镇永和荔湖城一百坊五街7号，郭剧厚、彭小华购买的商品房为现房，约定的建筑面积为273.98平方米；东某公司选聘物业管理公司为小区提供物业管理服务；东某公司应当在2009年9月1日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格条件的房屋交付郭剧厚、彭小华使用；商品房达到交付使用条件后，东某公司应当在合同约定的交付日1日前通知郭剧厚、彭小华办理交接手续。合同附件三前期物业管理服务合同，［金地?荔湖城］前期物业管理服务协议中约定“……在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：……第二条双方的权利义务一、甲方的权利义务，1、物业共用部位维修、养护的服务和管理。……12、依据本协议自开发商发出入伙通知之日起向乙方收取物业管理费……二、乙方的权利义务……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用。第五条物业管理服务费用物业管理服务费的收取标准为3.60元／㎡?月×建筑面积＋0.80元／㎡?月×花园面积……二、物业管理服务费的计费时间：自开发商通知正式入伙之日起计收物业管理费……三、物业管理服务费实行按月计收的方式，乙方每月10日前交纳该月的物业管理服务费；第十条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额万分之五的滞纳�或停止服务。……”。附件五为合同补充协议，第五条约定买方确认签订本合同时已经收到卖方发出的《入伙通知书》，买方应在《入伙通知书》通知的入伙之日三日内前来验收商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收，买方确认在签订本合同之前已到该商品房进行查看、检验及丈量，对该商品房现状已经充分了解并同意按照该商品房现状收楼，若该商品房存在房屋质量瑕疵或者买方在收楼时提出异议，则由卖方按本合同约定对其承担保修责任（卖方无须对异议部分做出书面答复和处理意见），但不能作为买方拒绝入伙或卖方未交付该商品房的理由；第十条约定买方享有该商品房附属的花园约499平方米的使用权，在签订本合同之前，买方已到该商品房现场进行查看、检验及丈量，不存在面积差异问题并接受附属花园的现状；第十七约定买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）或公告送达。
2009年8月15日，东某公司向郭剧厚、彭小华发出《［金地·荔湖城］入伙通知书》，载明办理入伙时间为2009年9月1日。
2012年5月14日，原增城市国土资源和房屋管理局填发涉案房屋的房地产权证书，载明房地产权属人为郭剧厚、彭小华，其中产权人为彭小华的产权证号为粤房地权证穗字第××，产权为人郭剧厚的产权证号为粤房地权证穗字第××号，两房地产权证书记载的房屋坐落于增城市新塘镇永和荔湖城一百坊五街7号，建筑面积273.98平方米。
金地公司广州分公司以郭剧厚、彭小华未支付涉案房屋的物业管理费为由于2012年7月9日向本院提起诉讼，本案受理费的案号为（2012）穗增法民一初字第1754号，2012年10月9日，金地公司广州分公司向本院提出撤诉申请，本院于同月15日裁定准许金地公司广州分公司撤回起诉。
2015年2月6日，金地公司广州分公司再次向本院提起诉讼，本院于2015年2月12日立案受理本案。
庭审中，一、金地公司主张自《入伙通知书》记载的收楼时间即2009年9月1日起计收涉案房屋的物业管理管理费；起诉状中第一项诉请的64111.45元是涉案房屋2009年9月1日至2015年1月31日期间的物业管理费，其中按房屋建筑面积每平方米3.6元计算出房屋每月的物业管理费为986.33元，花园面积为499平方米，花园管理费按花园面积每平方米0.8元计算出每月花园管理费为399.20元。郭剧厚对于金地公司广州分公司上述主张的房屋及花园的物业管理费计算标准没有异议，对金地公司广州分公司主张的涉案房屋的花园面积为499平方米的事实亦无异议。二、金地公司广州分公司及郭剧厚均确认涉案房屋的地址是增城区永和荔湖城一百坊五街7号。三、郭剧厚陈述有收到入伙通知书，但发现房屋有质量问题，所以至今尚未收楼，也未入住。为证明房屋存在质量问题，郭剧厚提供了照片予以佐证。金地公司广州分公司认为郭剧厚提交的照片无法确认是否涉案房屋。经本院询问，郭剧厚称涉案房屋除质量问题外，对房屋的其他交楼条件没有意见，其并未就房屋的质量问题向某公司提出过诉讼。四、金地公司广州分公司主张涉案房屋的质量问题是郭剧厚、彭小华与东某公司之间纠纷，与其无关，其依据物业管理合同履行物业管理服务，郭剧厚、彭小华应支付相应的物业管理费，并承担滞纳金。
本院认为：金地公司广州分公司依据与东某公司签订《［金地·荔湖城］前期物业管理服务合同》约定金地公司广州分公司进驻金地荔湖城小区提供物业管理服务，该合同约定的内容对金地公司广州�公司具有约束力。金地公司广州分公司已依约在金地荔湖城小区实施了物业管理，提供有偿的物业管理服务。
根据金地公司广州分公司与郭剧厚、彭小华共同签订《商品房买卖合同》约定东某公司应当在2009年9月1日前将具备建设工程竣工验收合格的商品房交付郭剧厚、彭小华使用，合同附件三约定物业管理服务费的计费时间自开发商通知正式入伙之日起计收物业管理费，以及合同附件五第五条约定“买方确认签订本合同时已经收到卖方发出的《入伙通知书》，买方应在《入伙通知书》通知的入伙之日三日内前来验收商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收，买方确认在签订本合同之前已到该商品房进行查看、检验及丈量，对该商品房现状已经充分了解并同意按照该商品房现状收楼，若该商品房存在房屋质量瑕疵或者买方在收楼时提出异�，则由卖方按本合同约定对其承担保修责任（卖方无须对异议部分做出书面答复和处理意见），但不能作为买方拒绝入伙或卖方未交付该商品房的理由。”，郭剧厚、彭小华应当在2009年9月1日前接收涉案房屋，郭剧厚主张涉案房屋未交付但没有提供合法有效的证据证实，故本院不予采纳。因此，郭剧厚、彭小华应自2009年9月1日起向金地公司广州分公司支付涉案房屋的物业管理费。现金地公司广州分公司要求张郭剧厚、彭小华支付2009年9月1日至2015年1月31日期间物业管理费的诉请，合理合法，本院予以支持。庭审中，金地公司广州分公司主张涉案房屋按3.60元／月／平方米×房屋建筑面积273.98平方米计算出每月物业管理费为986.33元，花园按0.80元／月／平方米×花园面积499平方米计算出每月花园管理费为399.20元，郭剧厚对金地公司广州分公司上述主张没有异议，本院予以�纳。经计算，2009年9月1日至2015年1月31日期间的房屋物业管理费为64111.45（986.33元／月×65个月），花园管理费为25948元（399.20元／月×65个月）。
至于滞纳金的问题，因郭剧厚、彭小华一直就房屋质量的维修问题与金地公司及东某公司交涉，郭剧厚、彭小华并不存在恶意拖欠物业管理费，故金地公司广州分公司主张郭剧厚、彭小华支付滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。
对于郭剧厚所主张的房屋质量问题，属于另一法律关系，本案不作调处。郭剧厚、彭小华可另案主张。
综上，被告彭小华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼抗辩及对证据质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）�、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告郭剧厚、彭小华于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2009年9月1日至2015年1月31日的房屋物业管理费64111.45元；
二、被告郭剧厚、彭小华于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2009年9月1日至2015年1月31日的花园物业管理费25948元；
三、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2980元，由原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司负担977元，被告郭剧厚、彭小华负担2003元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 卢 艳 晖
人民陪审员 詹 玉 琴
人民陪审员 罗 巧 宜
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 余蓓蓓－－
附本判决相关法律
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。