江苏省扬州市江都区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏1012执异43号
异议人（被执行人）扬州上合酒业有限公司，住所在扬州市江都区。
法定代表人王建鑫，该××总经理。
申请执行人江苏泰柏贸易有限公司，住所在江阴市。
法定代表人陶苏秋，该××总经理。
本院在执行申请执行人江苏泰柏贸易有限公司（以下简称泰柏公司）与被执行人扬州上合酒业有限公司（以下简称上合公司）房屋迁让纠纷一案中，异议申请人上合公司向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查完毕。
异议人上合公司称：
申请执行人因拍卖竞得扬州市江都区仙女镇正谊村汤庄组1至13幢房屋（原保盛集团有限公司所有），在其拍卖前异议人租赁了该房屋，并对其中的部分房屋进行了装修、改建、扩建，花费约600万元。因异议人属于无过错方，该装修、改扩建收益如归申请执行人，理应由申请执行人对异议人作出补偿，现申请执行人已经实际占有了异议人的资产，但尚未对异议人作出补偿。现法院又查封了异议人位于扬州市江都区仙女镇正谊村肖东祖、汤庄组土地使用权（面积为19872.99平方米），异议人认为，该查封明显属于超标的查封，因申请执行人已经实际占有了异议人的资产，但尚未对异议人作出补偿，异议人的房屋装修、改扩建价值已经远远超出了异议人应履行的付款义务，法院不应再对异议人的任何财产进行查封、冻结。故异议人请求法院撤销（2015）扬江执字第01113-2号执行裁定书，解除对异议人位于扬州市江都区仙女镇正谊村肖东祖、汤庄组土地使用权的查封。
本院查明：
扬州市江都区仙女镇正谊村汤庄组1至13幢房屋原为保盛集团有限公司（以下简称保盛公司）所有，2012年3月15日，保盛公司向江阴市元通典当有限公司（以下简称元通公司）借款，将上述全部房屋抵押给元通公司，并办理了抵押登记。因保盛公司未能归还元通公司借款本息，元通公司即诉至法院，判决生效后，在该案强制执行过程中，无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）于2013年5月14日张贴公告，要求借用保盛公司上述房产和对上述房产享有权利的单位、个人自公告之日起十日内，到无锡中院登记，逾期不登记的，自行承担可能由此产生的法律后果。刘立天向无锡中院邮寄了其与保盛公司签订的《房屋租赁合同》复印件。2013年6月7日，无锡中院再次张贴公告，要求刘立天等在7日内将租赁协议原件交至无锡中院，逾期将自行承担可能由此产生的法律后果。但此后刘立天未向无锡中院提交租赁协议原件审核。2013年6月7日江苏国衡房产评估公司受无锡中院委托至现场勘查，其中A交易厅（三层楼）的外墙体已被拆掉大部分（尚未进行改造、装修）。2013年10月30日，泰柏公司通过公开拍卖程序，依法购买保盛公司上述全部房屋。2013年11月21日，无锡中院作出（2013）锡执字第316号执行裁定书，裁定上述房屋产权及其范围内的国有土地使用权归泰柏公司所有，泰柏公司分别于2013年12月和2014年1月取得房屋所有权证和土地使用权证。
2013年12月，泰柏公司对上述裁定房屋的部分房屋进行管理。上合公司以其与刘立天订有转租协议为由，继续占有使用上述房屋中的1、2、3号仓库及A交易厅。2014年4月21日，扬州市江都区公安局张纲派出所委托华东政法大学司法鉴定中心对保盛公司与刘立天签订的上述落款时间为2012年1月2日，租赁期限为5年期房屋租赁合同及备忘书的文件形成时间进行鉴定，鉴定结论倾向认为：房屋租赁合同、备忘书的形成时间系非2012年1月12日，实际形成时间接近于2013年4月18日的欠条形成时间。刘立天在公安机关陈述，其与保盛公司签订的落款时间均为2012年2月12日的两份租赁合同，实际均签订于2013年无锡中院贴了公告之后，其与上合公司所签订的落款时间为2013年2月5日的协议，实际签订时间是在2014年农历正月十五以后，均晚于抵押登记时间；
2014年7月15日泰柏公司诉至本院，以根据上述鉴定结论及刘立天陈述材料，保盛公司与刘立天、上合公司签订租赁合同的实际时间晚于2013年5月14日，泰柏公司依法拍得保盛公司上述全部房屋及土地使用权，在抵押权实现后，保盛公司与刘立天及上合公司所签订的全部租赁合同对作为受让人的泰柏公司不具有约束力为由，请求判令上合公司立即搬离上述房屋，支付自2013年11月22日起至实际搬离之日，按1290000元／年计算的房屋使用费。
本院经审理认为，上合公司与刘立天签订的房屋转租合同成立于该房产抵押登记后，不能对抗抵押权人和实现抵押权后的买受人，于2014年11月18日作出（2014）扬江民初字第01319号民事判决书，判决：1、上合公司于本判决生效之日起十日内，从上述租赁房屋内自行搬走其所有物品，腾空后将上述房屋交予泰柏公司；2、上合公司于本判决生效之日起十日内，给付泰柏公司使用费（计算方法：自2014年7月16日起，按年租金1290000元计算至上合公司交付房屋之日止）。
宣判后，上合公司不服本院判决，提起上诉，其中上诉称：原审判决未对我方改造、装潢的费用一并处理。扬州中院经审理，于2015年4月16日作出（2015）扬民终字第0490号民事判决，对其中的改造、装潢的费用的上诉主张，认为装修改造的费用，应由上合公司根据房屋租赁合同关系，向刘立天、保盛公司主张，与本案房屋迁让纠纷并非同一法律关系，不应在本案中一并处理，判决驳回上诉，维持原判。
判决生效后，因被执行人上合公司未在规定期限内履行生效法律文书确定的义务，申请执行人泰柏公司向本院申请强制执行。2015年8月24日，本院裁定查封被执行人上合公司位于扬州市江都区仙女镇正谊村汤庄组1-13幢租赁房屋内的所有办公用品。
2015年9月1日，扬州市嘉滕装饰设计工程有限公司（以下简称嘉滕公司）向本院提出执行异议，嘉滕公司认为法院在执行申请执行人泰柏公司与被执行人上合公司房屋迁让纠纷一案中查封的坐落于扬州市江都区仙女镇正谊村汤庄组1-13幢租赁房屋内的所有办公用品并非均是被执行人上合公司所有，办公楼3楼的房屋系异议人嘉滕公司租赁，其房屋的装修及室内办公用品均为异议人所有。异议人认为，法院无权查封异议人所有的财产，故请求撤销扬州市江都区人民法院（2015）扬江执字第01113号执行裁定书，解除对上合公司办公楼3楼异议人租赁的房屋内的所有办公用品的查封。本院于2015年9月13日裁定驳回其异议。嘉滕公司不服，向扬州中院申请复议，扬州中院认为适用法律不当，裁定发回重审。本院于2015年12月14日再次裁定，驳回异议人嘉滕公司的异议。嘉滕公司不服，向本院提起执行异议之诉，之后，异议人嘉滕公司于2016年4月11日向本院申请撤诉，本院予以准许。
2015年12月24日，被执行人上合公司向本院提出执行异议，上合公司认为，申请执行人因拍卖竞得扬州市江都区仙女镇正谊村汤庄组1至13幢房屋（原保盛集团有限公司所有），在其拍卖前异议人对该房屋中的部分房屋进行了租用装修改造，花费约580万元，因异议人属于无过错方，该装修、改造收益如归申请执行人，理应由申请执行人对异议人作出补偿。故异议人向本院提出执行异议，请求申请执行人对异议人进行装修等补偿580万元（实际以评估价值为准），包含：A交易大厅三层楼装修（约4800平米）、约400多万元；1-3号三幢仓库（含屋面防水、改造增加的厂房），约180万元。本院经审查认为，扬州市中级人民法院在二审判决书说理部分已明确“装修改造的费用，应由上合公司根据房屋租赁合同关系，向刘立天、保盛公司主张，与本案房屋迁让纠纷并非同一法律关系，不应在本案中一并处理”。现上合公司就其装修及改造损失向本案申请执行人泰柏公司主张无法律依据，对其异议申请本院不予支持。故本院裁定驳回异议申请人上合公司的异议。
2016年1月26日，本院裁定解除对被执行人上合公司位于扬州市江都区仙女镇正谊村汤庄组1-13幢租赁房屋内的所有办公用品的查封，并书面通知嘉滕公司及上合公司自收到通知之日起5日内将位于上述房屋内的办公用品全部搬走，逾期未搬走，本院将依法予以处理。因两公司均未在本院指定时间内将办公用品搬走，故本院委托申请执行人雇人将全部办公用品全部搬至本院指定地方，并交由申请执行人保管。
2016年2月22日，本院书面通知上合公司，要求其在收到通知之日起三十日内将位于扬州市江都区仙女镇正谊村汤庄组江苏泰柏贸易有限公司院内A交易大厅（三层楼）及1-3号三幢仓库的装修改造进行价值保全。逾期未保全，本院将依法予以处理。因上合公司未在本院指定期限内进行价值保全，本院于2016年4月27日将上述交易大厅及仓库交付给了申请执行人。
因被执行人上合公司尚有房屋使用费未按生效判决履行义务，本院于2016年4月8日作出（2015）扬江执字第01113-2号执行裁定书，裁定查封被执行人上合公司所有的位于扬州市江都区仙女镇正谊村肖东祖、汤庄组使用权面积为19872.99平方米的土地使用权（土地使用权证号：江国用（2013）第11517号、地号：3210881070050111000）。
本院认为：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的查封、扣押、冻结。发现超标的查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，被执行人上合公司述称的花费600万元的装修、改建等费用问题，在本院另案中已处理，且已被驳回，该费用不应由申请执行人泰柏公司承担。本院在未发现被执行人上合公司有其他可供执行的财产的情况下，裁定查封被执行人上合公司所有的位于扬州市江都区仙女镇正谊村肖东祖、汤庄组使用权面积为19872.99平方米的土地使用权，且该土地使用权在目前状况下为不可分物，本院查封并无不当，故对上合公司的异议，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回异议申请人扬州上合酒业有限公司的异议。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十日内向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向扬州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 刘敏亮
人民陪审员 谈增慧
人民陪审员 石素芹
二〇一六年五月十八日
书 记 员 郭美丽