江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1323民初2068号原告:宿迁市吉达置业有限公司，住所地泗阳县众兴镇众兴中路南侧。法定代表人：尹志浩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴军，江苏金鸡湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：戈琪，江苏金鸡湖律师事务所律师。被告：时道兵，男，1968年9月18日出生，汉族，住泗阳县。委托诉讼代理人：曹永明，泗阳县振兴法律服务所法律工作者。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司宿迁分行，住所地宿迁市宿城区人民大道1号。负责人：施建辉，该行行长。委托诉讼代理人：高尚，该行员工。原告宿迁市吉达置业有限公司（以下简称吉达置业公司）与被告时道兵、第三人上海浦东发展银行股份有限公司宿迁分行（以下简称浦东发展银行宿迁分行）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉达置业公司的委托诉讼代理人吴军、戈琪，被告时道兵的委托诉讼代理人曹永明到庭参加了诉讼，第三人浦东发展银行宿迁分行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加庭审。本案现审理终结。原告吉达置业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房号为S1061、S1062、S1063、S1065的四份《商品房买卖合同》并返还上述四套商品房；2.解除原告与第三人签订的编号为22212015100007130601的《个人购房担保借款合同》；3.被告时道兵返还原告代偿的利息和罚息共计774893.83元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月15日，被告提出以按揭贷款的方式向原告购买吉达国贸广场房号为S1061、S1062、S1063、S1065的四套商品房。经双方协商一致，原告同意以四套房屋总价22000000元价格出售给被告，首付款为50%即11000000元。后被告仅支付定金1650000元。2014年12月18日、12月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告支付的1650000元定金转为首付款，其余首付款未能缴纳。后被告向上海浦东发展银行宿迁分行营业部贷款7475000元。S1061号商品房的3525000元贷款申请未能通过审核。后被告一直未将首付款实际支付到位，且被告无力偿付银行贷款本息。2015年3月12日，被告申请解除与原告签订的S1061、S1062、S1063、S1065四份《商品房买卖合同》。2015年7月29日，原告出具了金额为11000000元的销售不动产统一发票，冲销了原告首付款账户内的四套商品房首付11000000元。截止今日，原告基于保证责任，一直代为被告向银行偿还按揭贷款。原告认为，诉争《商品房买卖合同》被依法解除后，相应的《个人购房担保借款合同》已达不到合同目的，应当一并解除。诉争合同是因被告过错而被依法解除的，原告因此产生的所有损失及对第三人的担保责任均应由被告承担。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求支持诉讼请求。被告时道兵辩称，被告通过向案外人借款，已足额支付首付款11000000元，原告为被告担保贷款按揭贷款应通过债权债务形式进行主张。本案《商品房买卖合同》并未出现合同解除的法定情形。被告不同意解除买卖合同，如果解除合同，原告应当返还被告11000000元。第三人浦东发展银行宿迁分行述称，编号尾号为8130601、9130601的《个人购房担保借款合同》已经履行完毕，不存在解除的问题。第三人认为如果法院解除尾号为7130601号的《个人购房担保借款合同》，原告作为担保人的担保责任应予以解除，在解除之前，被告应按时偿还按揭贷款，如被告未按约定偿还，原告应承担担保责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月18日、2014年12月23日，原告吉达置业公司与被告时道兵签订四份《商品房买卖合同》，约定被告时道兵购买原告开发的吉达国贸广场S1061、S1062、S1063、S1065号商品房，首付款分别为3525000元、2600000元、2465000元、2410000元，剩余房款分别为3525000元、2600000元、2465000元、2410000元，由被告时道兵办理按揭贷款，贷款由第三人直接支付给原告吉达置业公司。双方还约定若因被告时道兵未按期足额偿还银行贷款，导致原告承担担保责任代为付款连续达到三个月，原告有权追索或解除《商品房买卖合同》，责任由被告时道兵承担。2014年12月15日至2014年12月22日，吉达置业公司财务人员蔡金祥通过中国农业银行股份有限公司泗阳众兴支行向案外人赵素红转账汇款共计11300000元。赵素红又向被告时道兵转账汇款共计9500000元。为履行合同，被告时道兵通过现金交付和POS机刷卡的方式，先后向原告吉达置业公司支付商品房首付款共计11000000元。2015年1月29日，被告时道兵与第三人浦东发展银行宿迁分行签订编号为22212015100007130601、2221201510000813060、22212015100009130601的《个人购房担保借款合同》，约定被告时道兵向第三人浦东发展银行宿迁分行分别贷款2600000元、2465000元、2410000元，原告吉达置业公司提供连带责任保证担保。后第三人浦东发展银行宿迁分行按照约定将上述贷款汇入原告吉达置业公司账户。因被告时道兵未按约定期限偿还第三人按揭贷款，截止2017年6月12日，被告时道兵依据尾号为7130601的《个人购房担保借款合同》偿还第三人贷款本金14709.86元、利息5863元，原告吉达置业公司作为保证人代为偿还第三人贷款本金783212.43元、利息336747.92元及罚息554.15元，尚欠本金1802077.71元。被告时道兵依据尾号为813060的《个人购房担保借款合同》偿还第三人贷款本金13946.08元、利息5558.58元，原告吉达置业公司作为保证人代为偿还第三人贷款本金2451053.92元、利息199871.4元及罚息234.16元。被告时道兵依据尾号为9130601的《个人购房担保借款合同》偿还第三人贷款本金13634.91元、利息5434.55元，原告吉达置业公司作为保证人代为偿还第三人贷款本金2396365.09元、利息195411.79元及罚息228.94元。另查明，原告吉达置业公司于2015年6月18日起诉被告时道兵要求解除诉争商品房买卖合同，后案件转成普通程序，原告吉达置业公司未在规定期限内补交诉讼费用，按自动撤回起诉处理。原告吉达置业公司于2016年4月29日起诉被告时道兵要求确认诉争四份商品房买卖合同无效，并要求返还原告代付的银行按揭贷款6019072.48元，本院于2016年8月22日依法作出（2016）苏1323民初2687号民事判决书，判决被告时道兵偿还原告代偿的按揭贷款6019072.48元，驳回原告其他诉讼请求。原告吉达置业公司对上述判决不服，上诉至宿迁市中级人民法院，宿迁市中级人民法院于2017年1月9日依法作出（2016）苏13民终3065号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2016）苏1323民初2687号民事判决书支持的按揭贷款6019072.48元系自2015年3月至2016年5月，原告吉达置业公司为被告时道兵所欠银行按揭贷款代偿本息。2016年6月至2017年6月，原告吉达置业公司为被告时道兵所欠银行按揭贷款代偿本息共计401002.4元，其中利息和罚息共计121947.28元，本金为279055.12元。还查明，赵素红于2017年9月20日向本院出具书面说明，内容为“本人于2014年12月15日分两次向时道兵银行账户转账500000元、3600000元；于2014年12月17日分两次向时道兵银行账户转账60000元、2840000元；于2014年12月22日向时道兵银行账户转账2500000元；上述转账金额合计9500000元。上述金额均系宿迁市吉达置业有限公司通过该公司会计蔡金祥转账给我账户，然后指示我转至时道兵账户，并非本人资金。本人和时道兵没有债权债务关系，本人对转给时道兵的上述9500000元不享有债权，本人承诺不就上述金额对时道兵主张债权”。本案的争议焦点为：一、原告要求解除四份《商品房买卖合同》的条件是否成就；二、原告要求解除其与第三人签订的编号为22212015100007130601《个人购房担保借款合同》条件是否成就；三、如果解除诉争合同，原、被告的权利义务如何确定。关于争议焦点一，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案原、被告约定若因被告时道兵未按期足额偿还银行贷款，导致原告承担担保责任代为付款连续达到三个月，原告有权追索或解除《商品房买卖合同》，原告已承担保证责任连续达到三个月，故双方约定的解除合同的条件成就，原告可以解除合同。原、被告未约定解除权行使期限，被告时道兵亦没有催告，且原告吉达置业公司在解除权发生之日起一年内行使解除权，故原告吉达置业公司的解除权并未消灭。另外，诉争商品房虽然被预查封，但预查封是法院对尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才能转为正式的查封。故本院认为预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当理由予以解除。综上，原告要求解除四份《商品房买卖合同》条件成就。关于争议焦点二，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。现原、被告签订的《商品房买卖合同》被判令解除，被告时道兵与第三人签订的编号为22212015100007130601的《个人购房担保借款合同》目的无法实现，原告吉达置业要求解除该《个人购房担保借款合同》的请求符合法律规定，应予以支持。关于争议焦点三，对于解除合同后，原、被告权利义务如何确定，本院分为以下三种情形：1、S1061号房屋，因被告时道兵并未办理按揭贷款，故该《商品房买卖合同》解除后，原告吉达置业公司应返还被告时道兵支付的首付款3525000元。因该房屋并未交付给被告，一直在原告吉达置业公司控制下，故对原告要求返还该房屋的请求不予支持。2、S1062号房屋，该房屋办理按揭贷款，且贷款并未偿清，原告诉请解除该商品房买卖合同及担保贷款合同，本院均予以支持。《最高人民法院》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被却确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”编号为22212015100007130601的《个人购房担保借款合同》解除后，原告吉达置业公司应将收受的购房贷款返还担保权人，原告吉达置业公司同意将剩余贷款本金偿还给第三人，本院予以照准，故原告吉达置业公司偿还第三人自2017年6月13日起尚欠的本金1802077.71元，对于已偿还的贷款本金797922.29元由原告吉达置业公司返还给被告时道兵。3、S1063、S1065号房屋，上述两套房屋办理按揭贷款，按揭贷款已偿清，原告诉请解除两套房屋买卖合同，本院予以支持，担保借款合同已经履行完毕，可以视为被告时道兵已将该两套房屋的购房总款9750000元支付给原告吉达置业，现购房合同被解除，原告吉达置业公司应将购房款9750000元返还给被告时道兵。综上，本院对原告要求解除诉争四套《商品房买卖合同》及编号为22212015100007130601的《个人购房担保借款合同》的请求予以支持。因原告吉达置业公司认可被告时道兵支付定金1650000元，对于其他款项，本院结合赵素红出具的情况说明及其到庭陈述，可以反映其他款项并非赵素红出借给被告时道兵，而系原告吉达置业公司的资金，故原告吉达置业公司应返还被告时道兵定金1650000元及按揭贷款5672922.29元（797922.29+2465000+2410000）。2016年6月之前原告代偿的部分其已经追偿，并经法院判决，原告可在执行中予以抵扣。对于原告代为偿还的按揭贷款利息和罚息，系因被告未按约定履行偿还义务而给原告造成的损失，被告时道兵应当承担，对于2016年6月之前的利息和罚息已经本院（2016）苏1323民初2687号判决处理，本案中不应再重复主张。故被告时道兵应返还原告代为偿还的2016年6月至2017年6月的按揭贷款利息和罚息共计121947.28元。在《个人购房担保借款合同》判决解除前，原告吉达置业公司应对被告时道兵承担担保责任，自2016年6月起为被告时道兵垫付的按揭贷款本息可另案向被告时道兵行使追偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、《最高人民法院》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告宿迁市吉达置业有限公司与被告时道兵于2014年12月18日签订的三份《商品房买卖合同》及2014年12月23日签订的《商品房买卖合同》；二、解除被告时道兵与第三人上海浦东发展银行股份有限公司宿迁分行于2015年1月29日签订的编号为22212015100007130601的《个人购房担保借款合同》；三、被告时道兵于本判决生效后十日内偿还原告宿迁市吉达置业有限公司代偿的2016年6月至2017年6月的利息和罚息共计121947.28元；四、原告宿迁市吉达置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告时道兵7322922.29元；五、原告宿迁市吉达置业有限公司于本判决生效后十日内偿还第三人上海浦东发展银行股份有限公司宿迁分行自2017年6月13日起尚欠的贷款本金1802077.71元（已偿还的部分予以扣除）；六、驳回原告宿迁市吉达置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151800元，由原告宿迁市吉达置业有限公司负担40000元，由被告时道兵负担111800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费，该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80。审 判 长  朱兴剑代理审判员  张瑶瑶人民陪审员  葛少卿二〇一七年十月十二日书 记 员  葛文学