辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽09民终516号上诉人（原审被告）：李俊岭。委托诉讼代理人：张云山，系彰武县司法局东六法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：彰武群德商贸城开发有限公司。法定代表人：江南，系该公司职工。委托诉讼代理人：王彬，系辽宁鑫晟律师事务所律师。上诉人李俊岭因与被上诉人彰武群德商贸城开发有限公司（以下简称群德商贸）租赁合同纠纷一案，不服辽宁省彰武县人民法院（2017）辽0922民初3274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李俊岭及其诉讼委托代理人张云山、被上诉人群德商贸的诉讼委托代理人王彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李俊岭上诉请求：1、撤销辽宁省彰武县人民法院（2017)辽0922民初3274号民事判决书，将此案重新审理；2、驳回被上诉人的请求，由上诉人继续租用所承租的两栋商铺21个月（补充协议，租期由2015年8月8曰起至2017年8月7曰止）；3、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、原审法院判决存在认定事实错误。原审法院认定上诉人和被上诉人签订的“商铺租赁协议”到2017年5月7日止，二年租期已满是错误的。在二年租期的存续期间，由于被上诉人出租的商铺存在瑕疵，未能及时解决。（一）取暖设备不能使用，被上诉人将缴纳的取暖费如数退还给所有商铺；（二）为了维修供暖管道，被上诉人在各家出租商铺门前挖近2米深的坑，导致人员进出商铺受阻（有不同时间的照片为证）。对以上出租商铺存在的瑕疵，上诉人向被上诉人多次催促解决，可被上诉人没有及时解决。因被上诉人的两项违约共耽误上诉人使用承租商铺达到9个月的时间。上述情形完全可以证明被上诉人出租给上诉人的商铺没有达到和保持商铺可营业的条件，没有保持商铺符合约定的用途，属于被上诉人没有全面履行约定义务的违约行为。除以上违约行为外，被上诉人还于2016年8月雇佣辽宁鑫晟律师事务所代表群德商贸城开发有限公司在6户商铺门上贴出告示，明确通知上诉人三日内无条件腾迁出所租商铺，如三日不搬出商铺，强行将商铺内商品堆放到指定地点。在此之后，上诉人所租商铺不敢利用，被迫停止使用。由于被上诉人的三个违约行为，导致上诉人21个月无法使用所租商铺。在租期存续的2年时限里，上诉人仅实际利用商铺3个月。换言之，被上诉人将上诉人出租商铺给上诉人使用2年应履行的义务，没有完全实际履行，仅仅履行了3个月。可原审法院没有审查认定被上诉人在2年租期内没有全面履行合同义务，没有保持出租商铺符合约定用途的违约行为，没有除去被上诉人违约耽误上诉人21个月的租期，用自然经过的时间，认定双方当事人所签协议的履行期限已满2年。由此可见，一审法院认定的事实，既存在对被上诉人违约责任没有审查认定的错误，又存在认定协议2年期限已满，协议履行终止并判决上诉人腾迁所租商铺的错误。二、原审判决适用法律错误。由于原审法院认定事实错误，必然导致使用法律错误。是否如此，从原审法院没有认定被上诉人在租赁期间，没有保持双方约定的符合上诉人经营卫浴商品用途的违约行为上看，应当适用《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合规定的，应当承担继续履行、采用补救措施或赔偿损失等违约责任”的法律规定，不适用是错误的。相反，违背协议租期2年期限未完全履行的客观事实，适用《合同法》第二百三十五条确定并判决上诉人终止履行协议，承担腾迁商铺的责任也是错误的。概括而言，一审法院不适用《合同法》第一百零七条的法律规定和适用《合同法》二百三十五条法律规定，都是错误的。基于一审法院判决存在认定事实错误和使用法律错误的情形，上诉人恳请阜新市中级人民法院依法撤销辽宁省彰武县人民法院（2017)辽0922民初3274号民事判决书，支持上诉人继续履行原协议使用商铺21个月的请求，驳回被上诉人的错误请求，诉讼费用全由被告负担。群德商贸辩称，1、上诉人与被上诉人签订的商铺租赁协议于2017年5月7日到期，按照合同约定，上诉人应当返还租赁财产，一审法院关于将两套商铺交付给被上诉人认定事实清楚，适用法律正确。2、根据双方签订的商铺租赁协议，第一年免费使用，第二年每套按500元收取费用，一审法院判决上诉人扣除保证金后将其余保证金支付给上诉人认定事实清楚，适用法律正确。3、上诉人与被上诉人签订的合同已到期，到期后上诉人拒不返还房屋，一审法院判决从2017年5月17日至腾房之日止按每套每月500元给付费用，认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。群德商贸向一审法院起诉请求：1、要求被告李俊岭从现占用的彰武豪德国际商贸物流城福郑街122-4号和福郑街122-26号商铺内迁出；2、上述两户商铺保证金40000元，归我公司所有，李俊岭自2016年5月17日起按每户每月500元给付房屋使用费至迁出之日止。事实和理由：2015年3月31日，我公司与李俊岭签订商铺租赁协议，李俊岭租赁我公司所有的位于彰武县豪德国际商贸物流城122栋4号、26号两套商铺，协议约定“租期自2015年5月8日起至2017年5月7日止，第一年免费使用，第二年商铺租赁费为每月500元。如乙方违约，则乙方交纳的房屋租赁保证金视为违约金，不予退还。”合同到期后，我公司要求李俊岭从租赁房屋中迁出，李俊岭却以各种理由予以拒绝，故诉至法院。一审法院认定事实：2015年3月31日，群德商贸（甲方）与李俊岭（乙方）签订商铺租赁协议，李俊岭租赁群德商贸所有的位于彰武县豪德国际商贸物流城福郑街122-4号和福郑街122-26号商铺，用于经营卫浴。租期两年，自2015年5月8日起至2017年5月7日止。李俊岭向群德商贸交纳了122-4号和122-26号商铺租赁保证金共计40000元。双方约定：第一年免费使用，第二年商铺租赁费为500元/月/套。乙方有下列情形之一的，甲方单方有权解除协议，无偿收回该商铺含乙方装修，乙方交纳的商铺租赁保证金视为违约金不予退还，同时乙方退还甲方搬迁补助，具体包括：1.未经甲方书面同意，乙方单方改变商铺用途或单方将该商铺转让、转租、转借他人，或与他人调换商铺的；2.乙方未经甲方书面同意擅自对商铺进行改动的，或在使用过程中其行为严重危及该商铺安全的；3.乙方没有持续不间断营业（营业时间为9:00-17:00）；4.乙方因特殊情况暂停营业超过七天的；5.门市内商品铺货率未达到满货率80%的；6.延付或拒付其他费用超过30日的；7.乙方没有在彰武县豪德国际商贸城正常经营至合同期满的。协议期满，甲方无偿收回该商铺含乙方装修。乙方必须在合同终止后3日内搬出该商铺内的全部物品，并将配套设施齐全功能完好之商铺交还甲方。另查明，李俊岭无正当理由逾期未向一审法院交纳反诉费。一审法院认为，群德商贸与李俊岭签订的《商铺租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。现协议约定的租赁期限已届满，李俊岭理应腾退所承租商铺，故群德商贸要求李俊岭从现占用的福郑街122-4号和福郑街122-26号商铺内迁出，并自2017年5月17日起按500元/月/套给付租赁费具有事实和法律依据，依法予以支持。对群德商贸要求将商铺保证金40000元归其所有的主张，李俊岭拒绝，群德商贸亦未能提供有效证据证明李俊岭存在违约事实，故依法不予支持。群德商贸应在扣除2016年5月8日起至2017年5月7日止122-4号和122-26号两套商铺租赁费共计12000元后，返还李俊岭剩余商铺保证金28000元。李俊岭辩解其与群德商贸签订有补充协议，即租赁期限截至2017年8月1日，群德商贸否认，李俊岭亦未能提供证据证实，对该辩解依法不予采纳。李俊岭反诉要求群德商贸给付其租赁期间装修费74190元、安装电子监控设备费用3600元、三个月停业损失12000元，因李俊岭逾期未预交反诉费，按撤回反诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第二百一十三条之规定，判决如下：1、被告李俊岭腾出其租赁的原告彰武群德商贸城开发有限公司所有的位于彰武县豪德国际商贸物流城福郑街122-4号和福郑街122-26号商铺，并将上述两套商铺交付给彰武群德商贸城开发有限公司。2、原告彰武群德商贸城开发有限公司返还被告李俊岭位于彰武县豪德国际商贸物流城福郑街122-4号和福郑街122-26号商铺保证金28000元（40000元-500元*12*2）。3、被告李俊岭自2017年5月17日起至腾房之日止按每套每月500元给付原告彰武群德商贸城开发有限公司位于彰武县豪德国际商贸物流城福郑街122-4号和122-26号商铺使用费。上述一、二、三项于本判决生效后10日内履行。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告李俊岭负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人李俊岭与被上诉人群德商贸签订的商铺租赁协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应按照该协议履行相应的权利和义务。现该租赁协议已到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，一审法院认定上诉人李俊岭将其承租被上诉人群德商贸的诉争商铺返还给被上诉人群德商贸并无不当，本院予以支持。关于上诉人李俊岭提出被上诉人群德商贸存在商铺取暖设备不能使用以及在上诉人李俊岭所租赁商铺面前挖2米深的坑等使该商铺不能正常使用等违约行为，应承担继续履行、采用补救措施或赔偿损失的主张，因上诉人李俊岭并未就被上诉人群德商贸是否存在上述情形，及存在上述情形与上诉人李俊岭不能对租赁物正常使用存在必然联系提供充分证据予以证明，故关于上诉人李俊岭的该上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人李俊岭的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李俊岭负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴晓东代理审判员  黄 华代理审判员  李洪权二〇一八年五月十六日书 记 员  马雨佳