贵州省龙里县人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）黔2730行初157号
原告蒋明，男，1959年8月7日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托代理人张永强，贵州恒商律师事务所律师。特别授权代理。
被告长顺县住房和城乡建设局，住所地长顺县长征大道旁。统一社会信用代码：115227290098228286。
法定代表人陈明勇，局长。
委托代理人龚良晴，贵州圣伦达律师事务所律师。一般授权代理。
原告蒋明诉被告长顺县住房和城乡建设局房屋行政登记一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原告蒋明诉称，原告于2010年1月14日向XXXX房地产开发有限公司一次性付款135564元，购买了位于长顺县XXX旁长阳X区X期X栋X层XX号房屋，签订了编号2010－07号《商品房买卖合同》，经被告确认登记并出具了编号为2010－07号长顺县商品房预售合同备案登记表。原告按照被告要求，缴纳了房屋的维修基金2824.25元。2013年，原告将上述房屋作为诉讼保全担保交贵阳市中级人民法院查封。2017年8月，原告去被告处办理产权证时发现涉案房屋被登记在第三人名下。原告认为，被告违法变更登记侵犯原告权利，遂诉至法院，请求确认被告将预售合同登记号为2010－07号的涉案商品房预售合同备案登记变更登记给案外人的行政行为违法，并判令被告恢复原告为权利人的涉案商品房预售合同备案登记，本院诉讼费由被告承担。
原告在举证期限内向本院提交以下证据：
证据1．原告身份证复印件一份，拟证明原告身份信息及主体资格适格。
被告质证意见：无异议。
证据2．商品房买卖合同、商品房预售合同备案登记表、购房收据、房屋维修基金收款收据，拟证明原告于2010年向房开商购得长顺县长阳小区的房屋，已办理商品房预售合同备案登记备案。
被告质证意见：被告的商品房预售登记册上没有相关登记，不清楚该组证据上被告公章的真实性。对该组证据商品房买卖合同、商品房预售合同备案登记表、购房款收据、房屋维修基金收款收据的真实性、合法性、关联性均不予认可。该组证据可以表明原告与房开商之间的债权债务关系，但不能以该组证据证明原告已经享有涉案房屋的权属，并且与被告的商品房预售登记册上的记载矛盾。被告从未给原告的商品房买卖合同、商品房预售合同备案登记表盖章；购房款收据、房屋维修基金收款收据上面都没有被告的盖章，且是打款给房开商的，与被告无关。
原告当庭提出调取贵阳市中级人民法院关于涉案房屋查封手续的申请，因系举证期限后提出，且与本案无直接关联，本院不予准许。
被告长顺县住房和城乡建设局辩称，首先，本案已经超过起诉期限，请求判决驳回原告的诉讼请求。商品房预售登记管理属于行政机关对预售商品房管理的一种行政备案行为，并不同于不动产登记产生物权效力，不属于因不动产提起的诉讼案件，应适用六个月起诉期限的规定。被告于2011年将本案涉诉房屋按照规定合法地为案外人办理了商品房预售登记，至今已有6年。XXXX房地产开发有限公司于2013年8月份就通知了在此之前购买XX小区X期房屋的所有业主验收房屋并交付钥匙，之后便陆续有业主装修入住，原告作为业主应该知道这一事实却没有主动查明自己为什么没有得到房屋，也没有到被告处反映和查明自己购买的房屋是否存在一房多卖或者抵押给他人等侵权事实，现其对被告提起行政诉讼也过了6个月的起诉期限。被告从未收到过贵阳市中级人民法院的裁定书或协助执行通知书要求将上述房屋做抵押登记，原告诉状所述不实。被告在2017年8月份未接待过原告也并未收到房屋办理产权的申请，不存在被告不予理会的情形，原告诉状所述不实。其次，被告所做的房屋登记管理行为均是按照《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规以及被告的工作办事指南作出，是合法的行政行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。被告按照法律法规在2011年将本案涉诉房屋依法为他人进行了商品房预售登记备案并记载于商品房预售登记册上，此次登记也是本案涉诉房屋的商品房预售最初始登记，不存在被告违法变更登记的说法。起诉状中载明，原告是在2010年购买的房屋并到被告处进行备案，但是被告2010年度的商品房预售登记册上并未记载有关原告的登记备案情况，根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条之规定，不动产登记簿是不动产确权最终的根据，被告保管的商品房预售登记册也是预售商品房的管理依据，但被告保管的商品房预售登记册上并没有原告的预售房屋备案登记记录，原告的诉讼请求从事实上毫无根据，应该予以驳回。原告与XXXX房地产开发有限公司之间的债权债务关系不能够对抗不动产房屋登记的物权关系，商品房预售合同的登记备案性质上是国家对商品房预售行为的管理，不具有像预告登记或不动产登记一样的物权效力，原告并不因为签署商品房预售合同以及进行商品房预售合同登记就具备了房屋的权属。原告签订了房屋买卖合同却得不到房屋应该向房开商索要赔偿而不是针对行政机关的管理行为提起行政诉讼，将不利的后果和法律责任转嫁给行政机关，原告要求恢复原告房屋权属登记于法无据。综上所述，原告并不具有诉讼请求中载明的实体权利，并且已过起诉期限。
被告在举证期限内向本院提交以下证据、依据：
证据1．《商品房预售登记册》（2010-2012年）3册、住建局办事指南等相关法律法规，拟证明原告的诉讼请求没有相关事实依据与法律依据，原告不具有涉案房屋的权属；同时证明行政机关已经依法为他人办理了涉案房屋的预售合同备案登记；2010-2012年《商品房预售登记册》没有记载关于商品房预售合同登记备案，涉案房屋唯一的一次登记是在2011年时将XX小区X期X栋X-
X层X、X号房屋登记到案外人姜某富的名下，被告的登记合法有效。
原告质证意见：从《商品房预售登记册》来看，原告主张权利的房屋确实是在2011年8月22日登记于姜某富名下的房屋预售合同登记（XX小区X期X栋X-
X层X、X号房屋）范围内。原告对该证据的真实性、合法性有异议，2010年被告已经向原告出具有商品房备案登记，被告也收取了原告的维修基金。被告的证据更证明了被告的违法登记行为对原告权利的侵害。而住建局办事指南不能作为本案的证据使用。
证据2．长顺县XX小区X期房屋的业主的证人证言，拟证明原告在2013年8月份已经知道自己所购房屋存在不能交房的事实，原告的起诉已经超过法定起诉期限。
原告质证意见：真实性、合法性均有异议，证人应当出庭作证，不予质证。
本院对原、被告提交的证据作如下认定：原告提交的证据1，被告质证无异议，本院予以采信；原告提交的证据2，证据客观且能够相互印证，可以证实原告曾于2010年1月14日与XXXX房地产开发有限公司签订商品房预售合同并办理合同登记备案的事实，被告虽对该组证据上自己单位印章的真实性持有异议，但没有相反的证据予以推翻且未申请相关鉴定，故本院对该组证据予以采信。被告提交的证据1，证据客观，能够证实被告于2011年8月22日将涉案房屋的预售合同登记备案在案外人姜某富名下的事实，本院予以采信；被告提交的证据2与本案无直接关联，本院不予采信。
经审理查明，2010年1月14日，原告蒋明与XXXX房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，双方约定原告以总价135564元购买XXXX房地产开发有限公司开发在建的位于长顺县国税局旁XX小区X期X幢X层XXX号房（建筑面积112.97平方米），XXXX房地产开发有限公司按约定于签约当日即到被告长顺县住房和城乡建设局房屋管理所申请办理商品房预售合同登记备案。被告办理预售合同登记号为2010－07号的商品房预售合同登记备案后未在《商品房预售登记册》作任何记载。XXXX房地产开发有限公司未在合同约定的2011年5月31日前将涉案房屋交付原告，原告也未积极主张相关权利。2011年8月22日被告在收到案外人姜某富与XXXX房地产开发有限公司另行签订的涉案房屋商品房买卖合同及申请后，将涉案房屋的预售合同备案登记在案外人姜某富名下并另外出具了《商品房预售合同备案登记表》。涉案房屋现由其他案外人居住使用，但至今未办理房屋所有权登记。2017年8月，原告得知相关情况后，认为被告将涉案房屋的预售合同备案登记变更至他人名下的行政行为违法，遂于2017年9月28日向本院提起行政诉讼，请求确认被告将涉案房屋预售合同备案登记变更至他人名下的行政行为违法并判令被告恢复涉案房屋预售合同备案登记。
本院认为，本案中，被告于2010年1月14日为原告办理商品房预售合同备案登记后，又于2011年8月22日将涉案房屋的预售合同备案登记在案外人姜某富名下并另外出具了《商品房预售合同备案登记表》。故被告实际于2011年8月22日即作出涉案预售合同备案变更登记之行政行为；且该预售合同备案变更登记系针对合同债权的合同备案登记，而不是针对不动产产权的房屋产权相关登记。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外”及该条第二款“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”之规定，原告对涉案预售合同备案变更登记的行政行为不服，应当在法定期限内提出；结合本案涉诉行政行为之性质，本案不适用“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年”之规定情形，而应适用“其他案件自行政行为作出之日起超过五年”之规定情形。故，原告于2017年9月才向人民法院提起行政诉讼，已超过法定起诉期限。
为此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
驳回原告蒋明的起诉。
本案受理费50元，退回原告蒋明。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 朱二胜
审 判 员 李晓燕
人民陪审员 冯明祥
二〇一七年十二月六日
书 记 员 邓 雪
附：本裁定适用的相关法律依据
1.《中华人民共和国行政诉讼法》
第四十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。
因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》
第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：
（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；
（二）超过法定起诉期限且无正当理由的；
（三）错列被告且拒绝变更的；
（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；
（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；
（六）重复起诉的；
（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；
（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；
（九）诉讼标的已为生效裁判所羁束的；
（十）不符合其他法定起诉条件的。
人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。
3.《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》
第四十一条行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。
复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。