辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中审民终再字第57号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：沈阳新地实业有限公司。
法定代表人：邓国龙，董事长。
委托代理人：杨烁，辽宁隆丰律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：尹留风。
委托代理人：郭爱茹。
尹留风与沈阳新地实业有限公司（以下简称新地公司）商品房销售合同纠纷一案，沈阳高新技术产业开发区人民法院于2014年5月24日作出（2013）沈高开民初字第693号民事判决。宣判后，新地公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月1日作出（2014）沈中民二终字第1792号民事判决。该判决发生法律效力后，新地公司不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2015年7月21日作出（2014）辽审一民申字第1365号民事裁定，指令我院再审此案。本院依法另行组成由审判员吴波担任审判长并主审，审判员韩鹏，代理审判员吴锡参加的合议庭，公开开庭审理了本案。新地公司的委托代理人杨烁，尹留风及其委托代理人郭爱茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月4日，尹留风向沈阳高新技术产业开发区人民法院起诉称，2009年11月23日，尹留风在新地公司处购买房屋两处，每处建筑面积44平方米，单价人民币12，800元／平方米，总房款人民币563，200元。尹留风按合同约定交付房款，履行完义务，但新地公司始终没有为尹留风办理入住手续，致使尹留风无法正常使用房屋。尹留风、新地公司签订的预售商品房协议明确约定，2010年3月31日前持预售协议及签约应付款人民币283，200元到售楼处，签订正式商品房买卖合同，为此尹留风将已交付房款人民币283，200元的三联据同预售协议一并交给新地公司，才换取正式商品房买卖合同，这足以证明尹留风房款已付清。商品房买卖合同明确写明，交清房款人民币283，200元并写明在2010年12月31日前办理入住手续，逾期承担违约责任。合同约定实际房屋面积超出部分，尹留风交付3%面积款，余款应由新地公司承担，所有权归尹留风。新地公司没有按合同履行，违约至今，故诉至法院，请求判令新地公司继续履行合同、交付房屋并承担违约责任。
新地公司一审时辩称，新地公司没有不给尹留风办理入住手续，尹留风至今未完全履行付款义务，尚欠首付款人民币66，400元，尹留风提供的银行对账单及新地公司提供给尹留风的收款收据，均能证明两套房屋尹留风仅交付人民币500，000元，按预订协议及商品房买卖合同的约定，尹留风未交清房款的情况下不能办理入住，新地公司也不承担逾期的违约责任。关于合同约定的实际房屋面积超出部分不在本案审理范围内，尹留风应另诉。合同约定超出面积应多退少补。尹留风未交清房屋首付款，不能办理入住，责任在尹留风。
新地公司反诉称，2009年11月23日，尹留风从新地公司处购买两处房屋，每处44平方米，单价人民币12，800元每平方米，总房款为人民币563，200元。尹留风共计交纳人民币500，000元。两处房屋共欠首付款人民币66，400元。请求判令尹留风继续履行双方签订的商品房买卖合同，立即支付剩余首付款人民币66，400元；本诉及反诉的全部诉讼费用由尹留风承担。
针对新地公司的反诉，尹留风辩称，商品房买卖合同中已明确写明在签订商品房买卖合同前，尹留风交清首付款，剩余人民币280，000元贷款，足以证明尹留风已交清首付。只有交清首付，持收据和预订协议才能签订商品房买卖合同。故不同意新地公司的反诉请求。
一审法院查明，2009年11月23日，尹留风与新地公司签订《房屋预定协议》2份，约定：尹留风预订购买新地公司开发建设的商业网点各一套，建筑面积均约44平方米，单价人民币12，800元每平方米，总房价每套人民币563，200元，每套房屋的付款方式约定：2009年11月23日认购定金人民币50，000元，2009年12月13日再付房款人民币233，200元，2010年3月31日签署商品房买卖合同时付剩余房款人民币280，000元（商业贷款）。合同还约定双方于2010年3月31日前签署正式《商品房买卖合同》，面积计算按有关政府部门最终测量的套内面积为准，多退少补，单价根据附件二为准。尹留风所购买商业网点的预付款，由新地公司开具正式收据，待正式签署《商品房买卖合同》时，由新地公司提供商品房购房发票。交易房屋在2010年12月31日竣工并交付使用，新地公司承诺在2010年12月31日交付使用，逾期交房按双方签署的正式商品房买卖合同向尹留风支付违约金。合同最后约定因尹留风原因在购房款项已经缴纳并签署本《房屋预订协议》后，尹留风需于2010年3月31日前持本预定协议及签约应付款来售楼处签定正式商品房买卖合同，逾期者视为自动放弃购房权利。出卖人不再为其保留房号，可另行销售，买受人所交定金不予退还。尹留风、新地公司签订房屋预订协议书后，尹留风开始陆续向新地公司交纳购房款项，新地公司也曾向尹留风开具了房款收据。案外人杨晓飞也购买了新地公司开发的商业网点，与尹留风购买的1层的3号和4号商业网点相邻，其面积、单价及房款一致，二人与新地公司签订的《房屋预订协议》的付款方式、违约责任等内容也一致。根据新地公司举证的财务汇总明细和记账凭证记载，新地公司分别于2009年11月23日、2009年11月24日、2010年2月10日、2010年3月19日和2010年4月8日，向杨晓飞和尹留风开具了票面金额为人民币8万元、12万元、30万元、40万元和10万元的收款收据5张，金额共计人民币100万元。上述收据记载的交款单位均为杨晓飞，但收款事由中均注明含尹留风购买的是1层的3号和4号网点房的购房款。2010年4月8日杨晓飞和尹留风分别就其购买的网点房与新地公司签订了4份商品房买卖合同，合同对交易房屋的价款、付款方式及房屋交付时间的约定与原预订合同基本一致，只是在付款方式及期限中约定：“贷款购房，签订本合同前买受人交清首付款283，200元，贷款部分即余额280，000元现以银行按揭方式1个月内付清”；合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的交付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”合同第五条关于面积确认及面积差异处理条款约定：“合同约定的建筑面积与房屋产权登记面积核定认证书记载的建筑面积的差额，按本合同第四条规定的单价在房屋交付时，按实结算多退少补均不计息。”关于逾期交房的违约责任，合同约定出卖人应在2010年12月31日前将验收合格的房屋交付买受人使用，逾期交房90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。
尹留风、新地公司所签订的商品房买卖合同至今未办理合同备案，双方也未就其余房款办理银行按揭贷款手续。2012年5月11日沈阳市东陵区城乡建设局对新地公司所建房屋进行验收，新地公司于2012年8月9日取得竣工验收备案书。2012年12月6日新地公司通知尹留风办理房屋入住手续，当天，新地公司通知尹留风，其购买的2套房屋尚欠首付款共计人民币66，400元。但尹留风认为，已付清2套房屋的首付款，新地公司开具的收款收据和原房屋预订协议在签订正式合同之前已由新地公司收回，而且合同中也注明尹留风在签订本合同前已交清了首付款283，200元。新地公司对尹留风的主张不予认可，双方为此发生争执，尹留风诉讼来院，新地公司提起反诉。
一审法院认为，本案的争议焦点是尹留风是否已付清诉争两套房屋的首付款。根据通常购买商品房的程序来看，买受人在交清首付款后，开发单位才可能与购房者签订正式的商品房买卖合同，另外双方签订的商品房买卖合同中关于付款方式条款也约定，“签订本合同前买受人交清首付款人民币283，200元，余额人民币280，000元以银行按揭贷款方式1个月内付清。”，可以认定尹留风已经付清两套房屋的首付款。新地公司主张尹留风尚欠首付款66，400元，应当提供足以反驳尹留风主张的证据。但新地公司提供的收款收据（收款单位联）及银行存根，因系新地公司自行保管，无法确认是否为全部付款凭证，不足以反驳双方签订的商品房买卖合同关于“签订本合同前买受人交清首付款人民币283，200元”的约定，故对新地公司的抗辩及反诉请求，不予支持。
根据合同约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，新地公司在2012年12月6日才通知尹留风交房，存在逾期交房的违约行为，故应自最后交付期限的第二天起至2012年12月6日止，按日向尹留风支付已交付房款万分之一的违约金。现尹留风要求继续履行，按合同约定，双方应继续履行合同。尹留风付清全部房款后，新地公司应向尹留风交付经验收合格的房屋。对于新地公司主张的尹留风未付清首付款导致一直未交付房屋，责任在尹留风的抗辩，因缺乏事实依据，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、尹留风与新地公司于2010年4月8日签订的两份商品房买卖合同继续履行；二、尹留风于判决生效之日起45日内向新地公司支付人民币28万元的购房款，在尹留风付清全部房款后十日内新地公司交付经验收合格的房屋；三、新地公司于判决生效之日起十日内向尹留风支付逾期交房违约金人民币39，988元（自2011年1月1日起至2012年12月6日新地公司通知尹留风交房之日止共计706天，按已付首付款人民币566，400元的每日万分之一的标准累计计算）；四、驳回新地公司的反诉请求。案件受理费人民币100元，反诉费人民币1，460元，合计人民币1，560元，由新地公司承担。
一审判决宣判后，新地公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项、第四项并发回重审或改判驳回尹留风的诉讼请求，依法判令尹留风支付剩余首付款66400元及剩余房款795，776元（政府部门最终测量的建筑面积为106.42平方米）。其上诉理由是：1、一审法院并没有认真审查双方的证据，才错误的认定案件事实，导致错误的判决；2、一审法院在判决主文第二项中要求尹留风支付28万元购房款是错误的；3、新地公司在一审反诉过程中要求尹留风支付尚欠首付款66，400元，二审法院应予支持。
尹留风二审时辩称，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院二审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因涉案《商品房买卖合同》及《房屋预定协议》系双方当事人的真实意思表示，且合同的内容并未违反法律法规的禁止性规定，均系合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同约定，新地公司承诺在2010年12月31日交付使用，但新地公司在2012年12月6日才通知尹留风交房，按照双方的合同约定“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”，新地公司存在逾期交房的违约行为，应承担违约责任。故原审法院判令双方继续履行合同、新地公司向尹留风支付逾期交房违约金并无不当，予以维持。
关于新地公司上诉提出的尹留风尚欠首付款的问题，因《房屋预定协议》签订在先，《商品房买卖合同》签订在后，且《商品房买卖合同》中约定了“签订本合同前买受人交清首付款人民币283，200元，余额人民币280，000元以银行按揭贷款方式1个月内付清”，故新地公司应对其该项主张承担相应的举证责任，但新地公司提供的收款收据（收款单位联）及银行存根均系新地公司自行保管的证据，无法确认是否为全部的付款凭证，均不足以反驳《商品房买卖合同》中约定的关于“签订本合同前买受人交清首付款人民币283，200元，余额人民币280，000元以银行按揭贷款方式1个月内付清”的内容，故对新地公司的该项上诉请求不予支持。
关于新地公司主张原审判决主文第二项判令尹留风向其支付剩余购房款28万元是错误的问题，现尹留风已付首付款为每套283，200元，尚欠购房款为每套28万元，因双方之间的合同约定，尹留风购买的是新地公司开发建设的商业网点各一套，故尹留风尚欠购房款共计应为56万元，对新地公司的该项诉讼请求，予以支持。
本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，判决：一、维持沈阳高新技术产业开发区人民法院（2013）沈高开民初字第693号民事判决第一、三、四项；二、变更沈阳高新技术产业开发区人民法院（2013）沈高开民初字第693号民事判决第二项即“原告（反诉被告）尹留风于本判决生效之日起45日内向被告（反诉原告）沈阳新地实业有限公司支付人民币28万元的购房款，在原告付清全部房款后十日内被告（反诉原告）沈阳新地实业有限公司交付经验收合格的房屋”为“尹留风于本判决生效之日起45日内向新地公司支付人民币56万元的购房款，在尹留风付清全部房款后十日内沈阳新地实业有限公司交付经验收合格的房屋”；三、驳回沈阳新地实业有限公司、尹留风的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币100元，反诉费人民币1，460元，合计人民币1，560元，由沈阳新地实业有限公司负担；二审案件受理费1560元，由沈阳新地实业有限公司负担880元，由尹留风负担680元。
新地公司再审期间称，1、商品房买卖合同只是双方成立买卖关系的法律文件，并不能证明合同义务人已经将义务履行完毕。本案双方签订的《商品房买卖合同》是房产局指定的合同范本。第六条约定的是：付款方式和期限。约定该条款的目的是为了买受人完全适当地选择支付购房款的方式和期限，买受人可与开发商协商选择适合自己的付款方式。本案的买受人选择贷款方式购房，并约定首付款及贷款的付款期限。此约定只是双方对自身权利义务的设定，是否履行、是否按期限履行应以收款收据、购房发票（根据商业惯例，贷款办妥后，开发商为业主开具购房发票）显示的时间来证明。2、本案的收款收据是尹留风付款的有效原始凭证，在尹留风未换取购房发票前，收款收据在尹留风处；双方虽签订商品房买卖合同，但尹留风是否按约定的付款方式和期限履行付款义务，应以尹留风手中的收款收据为准。尹留风每次交款时，新地公司都为其开具了相应的收款收据。尹留风未能出具该有效的原始凭证，故不能证明其交清全部首付款的事实。3、根据商品房销售流程，尹留风处至少保证收款收据、购房发票有一份在自己手中，以证明交款的事实。所以尹留风说收据已经交给新地公司是没有依据的；新地公司并未给尹留风开具购房发票，那么尹留风每次交款的收据必然在自己手中。原一、二审诉讼中，新地公司提供了收款收据，证明买受人分8天支付首付房款，合计收到首付款500000元。而尹留风陈述已付清首付款283200元合计为566400元，双方认定的差额为66400元，而差额部分如何支付、哪天支付，尹留风不能提供具体的支付时间和方式。尹留风的交款期间为2009年11月24日至2010年4月8日。新地公司提交2009年11月1日至2010年4月30日的全部收据（所提供的收据都是有编号的，不会缺少任何一张）与银行的记录是统一的、一致的。在此期间尹留风的交费显示首付款未交齐，两个合同首付款还差66400元未交齐。新地公司在与相近的时间（即2010年4月8日）签订《商品房买卖合同》的其它买房人均证实，签订《商品房买卖合同》后，只有交齐全部首付款，买房人拿着已交款的收据和《商品房买卖合同》才能换取购房发票。否则虽签署《商品房买卖合同》，也不能换取购房发票，新地公司也无法收回尹留风手中的已交款收据。4、生效法院未对面积差进行审理，漏判了尹留风应当向新地公司补交面积差款。尹留风应支付新地公司剩余房款为人民币862176元。双方签订的《房屋预定协议》、《商品房买卖合同》均约定“面积计算按照最终测量的面积为准多退少补不计息。本案中的房屋已经沈阳市房产局相关部门测绘完成。测绘结果为：被申请人购买的3号1层1门为51.65平方米，3号1层2门为54.77平方米，总面积为106.42平方根据双方约定的单价为12800元／平方米，最终房款为1362176元，减去已交房款500000元，被申请人应支付再审申请人剩余房款为人民币862176元。
尹留风再审期间称，1、我方已将房款交齐，不欠房款，所以不产生违约；2、关于补交面积款问题，和办理房屋交房手续是两个概念，补交面积款与本案没有关系，所以说根本谈不到我们补交差额款和逾期利息；3、对于诉讼费和审计费都应由对方承担，我们已按合同交了房款，不存在违约；4、预购房合同明确标明交款以后必须拿所有收据到其单位转换商品房买卖合同，如果房款不交齐不可能签商品房买卖合同，我们手有商品房买卖合同足以证明我们交完了全部房款，只不过有28万的房子款是按揭的，另外根据法院的要求我们也交现金，他们也将钱从法院取走了；5、在预定商品房买卖合同当中对方所说的让我们必须拿着收据和预定合同换商品房买卖合同，本身就是霸王条款，对于这个霸王条款对方已经违约，并且也没有履行，我们只能用商品房买卖合同佐证已经全部交了房款；6、关于面积差额款问题，对于另外一套房子的钱也应该给予双倍退还定金，但我们还是积极主张买这套房屋。
本院再审查明的事实与一、二审判决查明的事实一致。
本院再审认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：尹留风是否已经向新地公司全额交付了房屋首付款。
关于尹留风是否已经向新地公司全额交付了房屋首付款的问题。新地公司主张尹留风实际缴纳了两处房屋共计50万元的首付款，差额66400元尚未交齐，而尹留风主张其已经向新地公司全额交付了首付款，共计566400元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，尹留风作为负有交付首付款义务的一方，对其是否交付全部首付款承担举证责任。虽然尹留风提供了商品房买卖合同用以证明其已经交付了全部首付款，但是单凭该份证据不足以证明尹留风的主张。首先，商品房买卖合同第六条中第3种其他方式栏中记载“贷款购房：签订本合同前买受人交清首付款283200元，贷款部分即余额280000元现以银行按揭方式1个月内付清。”从内容上看，该条只是当事人对商品房买卖付款的方式和期限的约定，且以格式条款的形式存在，不足以证明是双方对实际付款情况的确认。其次，尹留风作为房屋买受人对于其每次付款的次数、时间、金额以及方式均无法说清，其手中也不持有付款的收据，虽然尹留风对此解释为在签订商品房买卖合同时被新地公司收回，但是购买商品房作为家庭巨额支出项目，买受人在交付部分款项，开发商没有开具商品房首付款发票或者商品房销售发票的情况下，将付款凭证交回给开发商，且未留任何复印件，仅凭商品房买卖合同证明其交款的事实，显然不符合一般商品房买卖的交易习惯。第三，尹留风主张其是2010年4月8日签订的商品房买卖合同，对此时间新地公司也予以确认。关于签订商品房买卖合同和交付首付款余款的过程，尹留风陈述其于2010年4月8日与杨晓飞来到售楼处，经查帐，财务用一张黄色便签纸写了小条，小条上记载了两个金额，一个是132800元，另一个是126400元，尹留风按照其中一个金额交了款，交款后其将收据交给了杨晓飞，然后在售楼处大厅签订的合同，并将收据和预定协议交给了售楼员，说给换大发票。根据尹留风的陈述，其在2010年4月8日签订商品房买卖合同的当日，向新地公司交付了首付款余款132800元或者是126400元，具体按照那个金额交付的余款记不清了，但是根据新地公司提供的尹留风付款的收据底联可以看出，在2010年4月8日尹留风向新地公司交付了10万元，3、4、5、6号商铺各25000元，其中20000元为转账，5000元为现金，该笔数额与尹留风陈述的交款数额不符，且如果在同日交余款时一般应一次交清并开具收据，若分多次交款并且开具多张收据亦不符合常理。此外，尹留风陈述售楼员将收据和预定协议收回说给换大发票，但是当日新地公司并未给尹留风开具任何大发票。因此，尹留风陈述的交付首付款余款的过程与新地公司提供的交款证据材料之间存在矛盾之处。综上所述，尹留风仅凭商品房买卖合同不足以证明其已经完全履行支付首付款的义务，对此应承担举证不能的法律后果，故尹留风应向新地公司支付剩余首付款66400元。
关于尹留风要求新地公司承担逾期交房违约金的问题。根据商品房买卖合同约定，新地公司应在2010年12月31日将商品房交付尹留风使用，但新地公司在2012年12月6日才通知尹留风交房，按照双方的合同中“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”的约定，新地公司存在逾期交房的违约行为，应承担违约责任。关于原判逾期交房的违约金的问题，因违约金的计算应以已付首付款人民币50万元为标准计算，故本院予以纠正。
关于新地公司主张尹留风支付逾期付款违约金和出售房屋面积差的问题，因新地公司在一审反诉期间并未提出该项诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”的规定，故新地公司的该项请求不属于本案再审范围，本院不予审理。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）沈中民二终字第1791号民事判决和沈阳高新技术产业开发区人民法院（2013）沈高民初字第693号民事判决第四项；
二、维持沈阳高新技术产业开发区人民法院（2013）沈高民初字第693号民事判决第一项；
三、变更沈阳高新技术产业开发区人民法院（2013）沈高民初字第693号民事判决第二项，为“尹留风于本判决生效之日起45日内向沈阳新地实业有限公司支付人民币56万元的购房款，在尹留风付清上述房款后十日内沈阳新地实业有限公司交付经验收合格的房屋”；
四、变更沈阳高新技术产业开发区人民法院（2013）沈高民初字第693号民事判决第三项，为“沈阳新地实业有限公司于本判决生效之日起十日内向尹留风支付逾期交房违约金人民币35，300元（自2011年1月1日起至2012年12月6日新地公司通知尹留风交房之日止共计706天，按已付首付款人民币50万元的每日万分之一的标准累计计算）”
五、尹留风于本判决发生法律效力后十日内向沈阳新地实业有限公司支付房屋价款66400元。
四、驳回尹留风、沈阳新地实业有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，反诉费1460元，二审案件受理费1560元，共计3120元，由沈阳新地实业有限公司承担100元，由尹留风承担3020元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 韩鹏
代理审判员 吴锡
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 王龙
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条：人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。
被申请人及原审其他当事人在庭审辩论结束前提出的再审请求，符合民事诉讼法第二百零五条规定的，人民法院应当一并审理。
人民法院经再审，发现已经发生法律效力的判决、裁定损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，应当一并审理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。