广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦民一终字第83号上诉人（一审被告）灵山县陆屋镇民运社。住所地灵山县陆屋镇教育路21号。法定代表人钟凤超，主任。委托代理人陆党，广西桂信律师事务所律师。委托代理人龙家伟，广西桂信律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）钟培亮，居民。；被上诉人（一审原告）钟培强，居民。；被上诉人（一审原告）钟培文，居民。委托代理人吴鉴新，广西海岸律师事务所律师。上诉人灵山县陆屋镇民运社因房屋租赁合同纠纷一案，不服灵山县人民法院（2014）灵民初字第520号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人灵山县陆屋镇民运社的法定代表人钟凤超及其委托代理人陆党，被上诉人钟培强、钟培亮、钟培文及其委托代理人吴鉴新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案经一审法院审理查明，讼争房屋位于灵山县陆屋镇陆钦公路旁粮所园仓对面，即现灵山县陆屋镇教育路21号。经本院于2013年6月26日现场勘验，讼争房屋现状为：标号①属二层砖混结构房屋；标号②属一层砖混结构房屋；标号③属铁皮瓦棚结构房屋；标号④属一层石棉瓦棚结构房屋；标号⑤属一层砖瓦结构房屋；标号⑥属砖瓦结构楼梯间；标号⑦属一层铁皮瓦棚结构房屋；标号⑧属一层砖瓦结构房屋。1995年3月1日，原告钟培亮、钟培强、钟培文的父亲钟炳辉与被告民运社签订了《房屋租赁合同书》一份，合同约定：民运社有土木砖瓦结构房屋一所，位于灵山县陆屋镇陆钦公路旁粮所园仓对面，面积1.08亩，因民运社已停业，房屋闲置，无法维修，故将该房屋出租给钟炳辉使用；租赁期从1995年5月1日起至2035年5月1日止共四十年；总租金150000元，合同生效后一次性付清；钟炳辉可以根据自已的经营计划拆除旧房改建新房，建设资金由钟炳辉负责，但期满后若民运社需要收回房屋者，则按变更后的房价一次性付给钟炳辉，若民运社不愿意收回者，房屋视为断卖给钟炳辉。合同签订后，钟炳辉将租金150000元付清给民运社，民运社也依约将房屋交付给钟炳辉使用。1996年，钟炳辉分别向灵山县陆屋镇建设管理所、灵山县陆屋镇矿产资源管理站、灵山县陆屋镇土地管理所交纳了相关费用后，对房屋进行了拆建，改建成一排临街房屋7间，即是本院所制作现场图标注的第①、②、⑥号。此后，钟炳辉又相继建造了铁皮瓦棚房屋两间，即现场图标注的第③、⑦号；石棉瓦棚房屋一间即现场图标注的第④号。2009年8月7日，钟炳辉不经被告同意，将改建后的临街房屋4间（即标注②）及铁皮瓦棚房屋一间（即标注③）转租给江中柱经营摩托车销售，钟炳辉委托原告钟培文与江中柱签订了一份《铺面租赁协议书》，约定租期从2009年9月10日至2014年9月10日，每年租金50000元。2009年底，民运社知道了钟炳辉将房屋租赁转租给江中柱后，于2010年5月12日向本院起诉，以钟炳辉转租房屋不经民运社同意为由，请求法院判决解除双方于1995年3月1日签订的《房屋租赁合同书》并将讼争房屋交回民运社使用。2010年9月8日，本院依法作出（2010）灵民初字第590号民事判决，解除钟炳辉与民运社于1995年3月1日签订的《房屋租赁合同书》并将讼争房屋交回民运社。钟炳辉不服判决，向钦州市中级人民法院提起上诉，2010年12月10日，钦州市中级人民法院作出（2010）钦民一终字第248号民事裁定，裁定撤销本院（2010）灵民初字第590号民事判决，发回本院重审。案件在审理过程中，本院依法向钟炳辉释明，告知其租赁合同如果被解除可以提出请求民运社支付房屋价款的反诉，钟炳辉认为讼争房屋是买卖而不是租赁，表示不提起反诉主张。2012年2月24日，本院作出（2011）灵民初字第423号民事判决，解除钟炳辉与民运社于1995年3月1日签订的《房屋租赁合同书》，将讼争房屋交回民运社使用，并由民运社退还房屋租金86250元给钟炳辉。钟炳辉不服判决，再次向钦州市中级人民法院提起上诉。期间，钟炳辉去世，权利义务由钟培亮、钟培强、钟培文继受并作为案件当事人参加诉讼。2012年11月28日，钦州市中级人民法院作出（2012）钦民一终字第104号民事判决，认为双方于1995年3月1日签订的《房屋租赁合同书》约定四十年租赁期限超过法律规定的最长期限二十年，除超过期限二十年的约定条款无效外，其余约定条款内容合法有效，受法律保护，判决维持本院（2011）灵民初字第423号民事判决的第一、二、四项，变更第三项为民运社退回租金86250元给钟培亮、钟培强、钟培文。2013年4月23日，原告钟培亮、钟培强、钟培文向本院起诉，请求判决：1、被告退回已收取的部分租金19125元给原告；2、被告按约定一次性支付拆除旧房改建新房的投资款、报建款等1000000元（最终以评估鉴定价值为准）给原告；3、确认案外人江中柱应交纳的从2011年9月10日至2012年12月31日的房屋租金62500元归原告所有；4、本案诉讼费用由被告承担。案件在审理过程中，原告于2013年5月31日向本院提出诉讼保全申请，请求本院依法对被告使用的位于灵山县陆屋镇教育路21号房屋予以查封。当日，本院作出（2013）灵民初字第989-1号民事裁定，对被告民运社使用的位于灵山县陆屋镇教育路21号房屋予以查封。原告还向本院提出申请，请求本院委托评估鉴定机构对讼争位于灵山县陆屋镇教育路21号房屋现在的市场价值进行评估鉴定。2013年6月17日，本院依法委托广西旗开房地产评估有限公司对讼争房屋现在的市场价值进行评估鉴定。2013年7月9日，广西旗开房地产评估有限公司作出桂旗开（2013）QZ房估字第07-130号《评估报告书》，评估意见为：标号①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧的房屋价值分别是160494元、106753元、74723元、7793元、4492元、5005元、7384元、10143元，标注⑨墙体价值7902元。钟炳辉的妻子曾丽英于1990年12月去世，钟炳辉于2012年9月去世。两人生前生育了长女钟金莲、次女钟桂莲、三女钟海莲及长子钟培亮、次子钟培强、三子钟培文。钟金莲、钟桂莲、钟海莲明确表示自愿放弃钟炳辉与民运社因《房屋租赁合同》而产生的一切权利，由原告等人继受。2013年7月26日，本院作出（2013）灵民初字第989号《民事判决书》，判决：一、被告灵山县陆屋镇民运社给付房屋价值款人民币362152元给原告钟培亮、钟培强、钟培文；二、驳回原告钟培亮、钟培强、钟培文的其他诉讼请求。判决后，被告民运社不服，向钦州市中级人民法院提起上诉，钦州市中级人民法院于2013年11月28日作出（2013）钦民一终字第185号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回灵山县人民法院重审。在重审过程中，被告民运社于2014年4月11日向本院提出申请，请求本院重新勘验现场及委托鉴定机构对讼争房屋进行建筑年份鉴定。本院于2014年5月27日依法委托广西建筑工程质量检测中心对被告上述申请事项进行鉴定，但因该检测中心目前没有开展房屋建筑年份鉴定的项目，故无法对本院的委托事项予以鉴定。本院已于2014年8月8日作出了（2014）灵法司委字第6-1号《终结委托鉴定书》。2014年9月4日，本院依被告申请，对讼争房屋现场进行重新勘验，经本院现场勘验，讼争房屋现状为：该位置上有多栋房屋，编号①号房屋，房屋总层数为3层，第1、2层为砖混结构，但2楼墙面为红砖，第3层为砖木结构，墙面也是红砖，第2层入户门为木门，室内地面部分铺瓷砖，部分为水泥地面，内墙面和顶棚面均为刮腻子，室内木门、木窗，第3层水泥地面，清水墙，小青瓦屋面，木檩条承重。楼梯为水泥踏步，砖砌扶手，水泥砂浆抹面。被告陆屋民运社认为：编号①号房屋的四面墙体均是民运社所建，二楼东墙也是民运社所建，二楼红砖部分是原告所建，其他是原告所建。天面、柱墩是原告所建，一楼西墙是石头、青砖结构；编号②号房屋，房屋总层数为1层，砖混结构，入户门为卷闸门，室内地面铺瓷砖，内墙面和顶棚面均为刮腻子，房内有三排共12条柱，被告民运社认为：编号②号房屋的东面、西面、北面墙体是民运社所建，12条柱临街的柱为民运社所建，房内的柱及房屋天面为原告所建；编号③号房屋，房屋总层数为1层，砖木结构，室内地面铺瓷砖，内墙面刮腻子，镀锌铁皮屋顶，角铁架承重；编号④号房屋，房屋总层数为1层，砖木结构，屋面己坍塌，只有外墙，北西墙为红砖结构，被告民运社认为：编号④号房屋的南墙、东墙是民运社所建，东墙是石墙，南墙是石头、青砖结构，其余的是砖墙；编号⑤号房屋，房屋总层数为1层，砖木结构，外墙面水泥砂浆抹面，石灰水刷白，入户门为铁门，室内地面为水泥地面，内墙面为水泥砂浆抹面，石灰水刷白，小青瓦屋面，木檩条承重，被告民运社认为：编号⑤号房屋南面是青砖结构、北面墙是青砖、石头结构，一楼是火砖、石头结构，是民运社自建的；编号⑥号房屋，梯间部位，砖木结构，清水墙，木檩条承重；编号⑦号房屋，房屋总层数为1层，砖木结构。被告民运社认为编号⑦号房屋四面墙体除北墙外，均是民运社所建；编号⑧号房屋，房屋总层数为1层，砖木结构，被告民运社认为：编号⑧号房屋的西墙是民运社所建，其他是原告方所建。编号①⑥⑦⑧房屋的楼顶均是原告方所建，但除了东墙除外；原告方认为：所有房屋都是原告的父亲钟炳辉所建。案件在审理过程中，一审法院依法向被告释明，是否对自己的主张重新申请鉴定，被告认为讼争房屋是原告方擅自改建、扩建，产生的后果应由原告方自行承担，不应由被告方承担，表示不申请重新鉴定。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，本案是因《房屋租赁合同书》解除后，合同主体之间因清理条款履行产生的纠纷，作为合同一方的钟炳辉去世，其权利由其法定继承人钟金莲、钟桂莲、钟海莲、钟培亮、钟培强、钟培文继受，现钟金莲、钟桂莲、钟海莲明确表示自愿放弃继受，原告钟培亮、钟培强、钟培文主体适格。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，钟炳辉与被告民运社于1995年3月1日签订的《房屋租赁合同》，除超过租赁期限二十年的约定条款无效外，其余约定条款内容合法有效，受法律保护。第一，关于原告请求被告退回已收取的部分租金19125元给原告的主张。一审法院认为，从原告提供的《陆屋镇企办民运站补办用地现状图界线图》证实，钟炳辉租赁时，原告主张的占地面积约三间房屋大小的空地，没有建造有房屋；钟炳辉与民运社签订的《房屋租赁合同书》约定是对“土木砖瓦结构房屋一所”进行出租，所以租赁范围没有包括本处争议空地；合同第三条约定“乙方（原告方）可以根据自已的经营计划拆除旧房改建新房”，合同没有约定原告方可以在空地上建设房屋。综上不存在原告可使用该土地建造房屋的事实。同时，原告不能提供证据证实灵山县陆屋镇二街生产队对该处争议土地主张权利，致使其不能对本处争议空地进行使用的事实。综上所述，原告的该项请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。第二，关于原告请求被告按合同约定一次性支付拆除旧房改建新房的投资款、报建款的主张。本案是承租人经出租人同意改建并对改建的费用作了约定的情形，所以，对改建的费用应按双方的约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，《房屋租赁合同书》第三条约定“乙方（原告方）可以根据自已的经营计划拆除旧房改建新房，建设资金由乙方负责，但期满后若甲方需要收回房屋者，则按变更后的房价一次性付给乙方。若甲方不愿意收回者，房屋视为断卖给乙方”的约定属合同法结算清理条款，《房屋租赁合同书》于2013年已依法解除，法院生效判决已确定讼争房屋由被告灵山县陆屋镇民运社使用，所以，原告请求被告按房屋价值一次性给付款项的主张，符合合同的约定和法律的规定，应当予以支持。被告主张合同是法院判决解除，属依法解除，不应支付改建新房的投资款等给原告。本院认为，钦州市中级人民法院作出（2012）钦民一终字第104号民事判决，认为双方于1995年3月1日签订的《房屋租赁合同书》约定四十年租赁期限超过法律规定的最长期限二十年，除超过期限二十年的约定条款无效外，其余约定条款内容合法有效，受法律保护，所以，被告的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。《房屋租赁合同书》及《陆屋镇企办民运站补办用地现状图界线图》证实房屋租赁时该争议房屋属土木砖瓦结构，经本院到现场重新勘验，讼争房屋现状为：标号①房屋属3层，第1、2层为砖混结构，但2楼墙面为红砖，第3层为砖木结构，墙面也是红砖，第2层入户门为木门，室内地面部分铺瓷砖，部分为水泥地面，内墙面和顶棚面均为刮腻子，室内木门、木窗；第3层水泥地面，清水墙，小青瓦屋面，木檩条承重。楼梯为水泥踏步，砖砌扶手，水泥砂浆抹面；编号②号房屋，房屋总层数为1层，砖混结构，入户门为卷闸门，室内地面铺瓷砖，内墙面和顶棚面均为刮腻子，房内有三排共12条柱；编号③号房屋，房屋总层数为1层，砖木结构，室内地面铺瓷砖，内墙面刮腻子，镀锌铁皮屋顶，角铁架承重；编号④号房屋，房屋总层数为1层，砖木结构。屋面己坍塌，只有外墙，北西墙为红砖结构；编号⑤号房屋，房屋总层数为1层，砖木结构，外墙面水泥砂浆抹面，石灰水刷白，入户门为铁门，室内地面为水泥地面，内墙面为水泥砂浆抹面，石灰水刷白，小青瓦屋面，木檩条承重；编号⑥号房屋，梯间部位，砖木结构，清水墙，木檩条承重；编号⑦号房屋，房屋总层数为1层，砖木结构；编号⑧号房屋，房屋总层数为1层，砖木结构。所以，标号①、②、③、④、⑥、⑦的房屋结构已改变，可以认定为租赁后改建，以上房屋价值经评估分别为160494元、106753元、74723元、7793元、5005元、7384元，共362152元，应由被告支付给原告。被告主张上述部分房屋是民运社原来的房屋，不能提供证据证实，与本院勘验到的事实不符，本院不予认定。标号⑤、⑧的房屋仍属土木砖瓦结构，原告没有证据证实其已经改建；评估报告所标注的⑨墙体是被告原来所建，原告请求支付上述三处房屋价值款，本院不予支持。原告请求被告支付房屋报建费，合同没有约定，本院不予支持。对于被告民运社认为：编号①号房屋的四面墙体均是民运社所建，二楼东墙也是民运社所建；编号②号房屋的东面、西面、北面墙体是民运社所建，12条柱临街的柱为民运社所建，房内的柱及房屋天面为原告所建；编号④号房屋的南墙、东墙是民运社所建，东墙是石墙，南墙是石头、青砖结构，其余的是砖墙；编号⑤号房屋南面是青砖结构、北面墙是青砖、石头结构，一楼是火砖、石头结构，是民运社自建的；编号⑦号房屋四面墙体除北墙外，均是民运社所建；编号⑧号房屋的西墙是民运社所建，其他是原告方所建。编号①⑥⑦⑧房屋的楼顶均是原告方所建，东墙是民运社所建，原告申请《评估报告》不能作为本案的事实依据的主张，本院认为，被告没有证据证实其上述主张，本院对被告的主张，不予支持。对于被告主张对原告扩建、改建造价费用应以1996年度实际支付的工程造价费用的主张，本院认为，本讼争房屋在租赁合同法定解除的时间应是钦州市中级人民法院作出的（2012）钦民一终字第104号民事判决书确定的时间，按照原告与被告签订的《房屋租赁合同书》中第三项中“租赁期间，钟炳辉可以根据自已的经营计划拆除旧房改建新房，建设资金由钟炳辉负责，但期满后若被告方需收回房屋者，则按变更后的房价一次性付给钟炳辉。”的约定，是按“变更后的房价”，加之原告在扩建、改建的时间也不是在1996年一次性扩建、改建，而是逐年改建，鉴于多年历史原因，双方对何时扩建、改建，都没能提供出证据证实。因此，本院认为依法定解除该《房屋租赁合同书》的时间作为补偿给原告的扩建、改建价值款较合理。第三，关于确认案外人江中柱应交纳的从2011年9月10日至2012年12月31日的房屋租金62500元归原告所有的主张。一审法院认为，本案是《房屋租赁合同》被解除后，合同当事人履行因结算清理条款履行问题产生的纠纷。原告的该项请求，第一是以被告已占有了该租金为由，主张返还，通过审理查明被告没有领取、占有2013年前江中柱应交纳的租金，原告要求被告返还，没有事实和法律依据。原告请求的第二个理由是依据2009年8月7日与江中柱订立的转租合同，即《铺面租赁协议书》，合同的主体是原告与江中柱，履行支付租金义务的是江中柱而不是被告。所以，原告的该项请求与本案审理的履行结算清理条款的法律关系无关联性，原告应当依据本院生效判决认定的事实和《铺面租赁协议书》向江中柱主张给付租金，而不是向本案被告主张该权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第九十八条、第二百二十三条第一款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、被告灵山县陆屋镇民运社给付房屋价值款人民币362152元给原告钟培亮、钟培强、钟培文；二、驳回原告钟培亮、钟培强、钟培文的其他诉讼请求。案件受理费人民币14535元，诉讼保全费人民币2443元，鉴定费人民币2000元，共人民币18978元，由原告钟培亮、钟培强、钟培文负担人民币12589元，被告灵山县陆屋镇民运社负担人民币6389元。上诉人民运社上诉称，一、一审法院认为《现场勘验笔录》中标号1、2、3、4、5、6、7全部是被上诉人拆旧建新，并判决上诉人按现在重置价予赔偿是错误的。1、上述标号房屋的第一层全部墙体都是上诉人原租赁房屋所存。标号1、2的二楼东面墙体也是上诉人出租时已存在，从被上诉人所提供的《陆层镇企办民运社补办用地现状图界线图》可知，当时民运社的面积为725平方米，其中建筑面积500平方米，但在1995年出租给被上诉人时，上诉人已在编号4的位置建筑有44.28平方米的房屋。根据现场图片和墙体的真实情况，这些墙体就是上诉人房屋所存的。2、被上诉人租赁房屋后，并没有将所有房屋拆旧建新，现存的房屋被上诉人是在原租赁房屋墙体的基础上加柱，或升高盖顶，在（2012）钦民一终字第104号案中自认改建面积为125.02平方米，而现存房屋面积为764.45平方米；3、一审法院在没有进行鉴定的情况下，认定现有房屋为上诉人所建，没有事实依据。4、《评估报告书》结论虚假，一审在委托评估时有违反程序之举。A、《评估报告书》对现存的租赁房屋进行重置评估，即得出的是现有房屋的重置价格，这是错误的，该评估的是现存的房屋的工程造价剩余价格（并扣除房屋使用折扣）。故被上诉人即使有扩建行为，所能要求的仅是1996年扩建产生的费用。对于扩建造价费用的计算，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第14条的规定，主张采用工程造价费用支出法，即以扩建时承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。但原审在委托时用指令性的形式指令广西旗开房地产评估公司按“现在的市场价格进行评估”，明显有先入为主，程序违法之举，作为原审法院应居于中立，应在委托函中请评估机构依法评估，而不是指令性对涉案标的物进行评估。B、《评估报告书》对现存房屋进行评估，但忽略了严重事实：现存房屋墙体全部是在上诉人出租时原有房屋的基础上（墙体）升高扩建的，现没有区分上诉人原有部分和扩建部分的面积并针对二方面进行评估，而是将上诉人原有和被上诉人标号①二层扩建的部分作一整体进行评估，所得的价值数额是无法使用的。C、《评估报告书》所出的单价600元／㎡，按陆屋镇1996年建筑行业包工包料约350元—400元／㎡。另一方面对房屋的成新率定得过高，达70%，使用了几十年的房屋，依然还是70%，本案不是不动产购置升值，而是租赁合同解除纠纷，不能以现在市场价格进行评估？二、评估公司对本案评估失实错误，评估依据不足，程序违法。1、评估时没有通知上诉人派员到涉案现存勘验，对涉案诉讼争标的物（即编号①—⑨号的房屋）的基础是用石头或水泥钢混结构承建、墙体是用青砖或红砖、石头承建，各个部位面积多少？有几个大门、窗等，用什么材料建成，在评估报告中没有提供，没有分别标明那部分是上诉人原租赁时的基础，墙体等，那部分是被上诉人扩建的房屋，对原租赁房屋基础、墙体应分别作出评估。该报告中均没有分清墙体、柱墩、倒顶各个建筑部位的造价及应按1996年的建筑造价而评估，并把墙体造价、柱墩、倒顶各个建筑部位的造价及应按1996年的建筑造价而评估，并把墙体造价、桩墩、倒顶分别开来2、对本案涉案标的物评估违法（取值错误）。对涉案关于扩建造价费用的计算，应以扩建时（即一九九六年）被上诉人实际支付的工程造价费用作为扩建费用，但评估公司以现在（即评估取值基准日为2013年7月4日）为扩建造价费用明显依法无据，本案属城镇房屋租赁合同纠纷，涉及到扩建房屋费用要以最高人民法院司法解释为根据，而本案不属房屋买卖有价值升值问题，该评估报告以现在市场价值作评估依据严重错误。3、评估公司对本案涉案的被上诉人扩建房屋部分折旧问题未有评出折旧的合理价值，并未扣减折旧费用。上诉人通过委托广西桂城工程造价咨询事务有限责任公司建筑造价鉴定机构对涉案标的物进行了造价鉴定，以扩建时（1996）按钦州市建规委提供的建筑造价信息（一九九六年）鉴定，建筑造价总价为99143.61元。证实广西旗开评估有限公司对本案作出评估值362152元存在评估程序、取值违法、评估依据不足，严重错误，不能作定案依据。同时，涉及到扩建工程造价费用问题，应委托工程造价鉴定机构进行工程造价鉴定，而不应委托评估机构对涉案标的物评估错误。三、一审法院根据错误的事实认定，作出的判决错误。上诉人再次提出对现存房屋再次现场勘验，并对现存房屋建设年限进行鉴定，同时要求对《评估报告书》进行重新评估，由于一审将没有事实法律依据的评估报告作定案依据，上诉人在上诉的同时提出对该租赁房屋价进行重新评估。四、原审判决适用法律错误。1、经灵山县人民法院（2011）灵民初字第423号民事判决及钦州市中级人民法院（2012）钦民一终字第104号民事判决，均确认了被上诉人因违法转租而被法院解除，全部过错责任是被上诉人，上诉人没有过错，但原审法院对该责任没有查明，是谁的过错也没有认定，显属错误。2、被上诉人在对扩建租赁房屋时没有办理合法扩建审批手续，属违法建筑行为，过错责任是被上诉人，扩建费用由上诉人承担。3、对房屋租赁合同解除后处理依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十四条：（2）因承租人违约导致合同解除的，若办理合法手续，则出租人仍负担相应的扩建费用，但可以承租违约为由请求减少扩建的负担；若未办理合法手续，则出租人可以承租人违约，自己并无受益为由，主张不承担扩建费用。上诉人在原审中已主张没有违约不承担扩建费用，请求人民法院驳回被上诉人的诉讼请求，但原审判决有法不依，偏袒被上诉人作出违法的错误判决，明显属错误判决。四、一审法院审理并支持被上诉人的起诉违反一事不再理的法律规定在上诉人起诉被上诉人房屋租赁合同纠纷一案时，一审法院在审理过程中曾就“因扩建诉争租赁房屋扩建费用损失问题”向当时钟炳威（被上诉人之父）进行释明，并做了“释明笔录”，钟炳威明确表示不主张上诉人的赔偿，一审法院在（2011）灵民初字第423号民事判决（第9页倒数1-4行和第10页第1行）已作出了认定。依照法律的相关规定，对于明确放弃了实体权利，被上诉人又再次提出起诉的，一审法院应裁定不予受理，如立案了的应裁定驳回起诉，但一审不但违法给予被上诉人立案，继而作出错误的判决，明显违反了一事不再理的法律规定，程序上也是违法的。综上所述。原审判决认定事实不清，判决严重错误，程序违法，请求二审法院：一、撤销灵山县人民法院（2014）灵民初字第520号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人负担。被上诉人钟培亮、钟培强、钟培文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉没有事实和法律依据。1、本案所令争的房屋是被上诉人的父亲生前拆旧建新的。当时原有的房屋已经严重腐朽破坏。2、一审委托评估程序合法，评估结论客观真实。上诉人在收到评估报告后没有提出异议，仅仅是在原一审上诉时才提出异议。既然上诉人收回了房屋，已经获得了相应利益，所以必须按照等价有偿的原则，补偿接收房屋时的房屋原价值。但上诉人主张按照1996年建房屋时成本价格返还没有事实依据。3、对方所列举的有关司法解释是属于片面的理解。4、对于上诉人认为一审程序不当，违反了一事不再理规定。在解除合同纠纷中，被上诉人主张继续履行合同，所以在该案中并没有要求房屋补偿。在法院释明问话中，被上诉人也表示另案处理，所以当时法院判决解除双方的租赁合同后，被上诉人另案主张返还房屋现价值是恰当的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。对一审查明事实，上诉人认为，一、判决书认为标号8的房屋为砖瓦结构是错误的。标号1的一、二层是砖混结构，第三层是砖混结构。标号2的房屋东西北墙还有临街的12条柱子都是原房屋的。二、第14页认定1996年钟炳辉分别向灵山县陆屋镇建设管理所等缴纳相应费用，对房屋进行了拆建，实际上是在原来的基础上拆顶加高，而不是拆旧建新的。被上诉人对一审查明事实没有异议。双方当事人均没有向本院提交二审新的证据。对上诉人所异议的一审事实，本院认为，一审法院在第一次审理时，于2013年6月26日组织双方当事人到现场进行了勘察，认为标号8的房屋是一层砖瓦结构，标号1为二层砖混结构，没有说到第三层；在该案上诉被本院发回重审后，即本案在一审审理期间，于2014年9月4日组织双方当事人到现场再次进行勘察。对于标号8的房屋，标明房屋为一层，砖木结构，对标号8的两次勘察结果的表述，双方均无异议。对于标号2的结构，涉及到12条砖柱是否改建过的事实，被上诉人认为是其父亲所改建，但并没有能提交相应的证据，不能确定为已改建过。对于房屋的拆建问题，只能认定被上诉人是对原房屋进行过部分改建、扩建，但不能证实进行了全部的拆建。因此，一审认定被上诉人的父亲对所租赁的房屋进行了拆建认定不当，只能认定进行了部分的改建和拆建。但对哪一部分属于改建、拆建，被上诉人并没有能提交相应的证据证实。对一审查明的事实，除以上部分外，其余部分属实，本院予以确认。归纳诉辩双方的分歧意见，本院确认本案争议的焦点为：1、上诉人是否应当支付被上诉人所投入的建房款；2、如要支付，应当支付多少；3、导致合同解除的过错责任在于哪一方；4、一审程序是否违法。本院认为，本案所讼争的房屋，原由被上诉人的父亲钟炳威所租赁，在双方产生纠纷，诉至法院后，经法院认定被上诉人因为未经上诉人同意转租他人违约而被判决解除租赁合同，过错责任在于被上诉人一方。在房屋租赁合同被判决解除后，承租人应当返还房屋。但由于双方在合同第三项中，约定了承租人可以拆旧改建，并在合同期满后将改建、扩建后的价值进行补偿，因此，在出租人收回房屋后，应当对该改建、扩建部分给予承租人以补偿。同时，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项规定，对于承租人所改建、扩建的部分，出租人可以作适当补偿。但本案中，双方争议的主要问题，就是被上诉人所进行的房屋改建、扩建的事实及价值如何确定。由于双方在出租房屋时，并没有对房屋的原状进行说明，双方对原有房屋的结构、原状存在分歧。而对于被上诉人主张的对房屋所进行的扩建、改建，被上诉人并没有提供相应的证据，钟炳威向建设所等所交纳的费用，并不能起到证明对房屋进行改建、扩建多少的事实，只能证明其进行过部分改建、扩建。根据“谁主张谁举证”的原则，被上诉人应当承担举证不能的法律后果，即应对哪一部分为改建、扩建的事实承担举证责任。根据现场情况，所讼争的房屋，1至5号房屋（一层）的砖柱及墙面，基本上为青砖，二层以上有改建过的痕迹，但不能区分是何时改建的。而对于一审法院所委托的广西旗开房地产评估有限公司桂旗开（2013）QZ房估字第07-130号评估报告，是对讼争房地产1-9号房屋的全部建筑物价值进行评估，而没有对新旧建筑物进行区分评估，对其结论，存在不确定性，不应予采信。在被上诉人不能举证证明其主张的情况下，可以根据被上诉人的自认情况予考虑。上诉人向一审法院提交了广西桂诚工程造价咨询事务有限责任公司桂诚审事报（2013）24号工程造价鉴定报告，对上诉人认为是被上诉人改建扩建部分的工程造价进行评估，确认该部分价值为99143.61元。在被上诉人没有相反证据否认该评估报告真实性的情况下，可以采信该鉴定报告。根据双方原租赁合同第三条约定：租赁期间，钟炳威可以拆除旧房改建新房，租赁期满后，如民运社需要收回房屋，则按变更后的房价一次性付给钟炳威方。本案合同经法院判决解除，双方不再履行合同，上诉人的改建、扩建部分，应视为变更后的部分，则应当依照该约定，由上诉人在收回房屋后，对被上诉人的改建、扩建部分予补偿，即由上诉人对被上诉人所改建、扩建部分的价值承担补偿责任，由上诉人补偿99143.61元给被上诉人钟培亮、钟培强、钟培文。对于上诉人所主张的一审程序问题，即本案是否属于一案两审的问题。在审理房屋租赁合同纠纷案中，一审法院曾询问被上诉人的父亲是否对因扩建部分费用主张权利，当时钟炳威表示不主张。但此只能说明钟炳威在该案中不主张该项权利，不能说明其放弃了该项诉讼权利。其仍可主张该项权利。因此，一审不存在违反一事不再理的原则，即不存在违反法定程序情形。综上所述，一审判决认定事实部分有误，判决部分不当，应予以纠正。上诉人上诉部分有理，对其合理部分，予以支持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持灵山县人民法院（2014）灵民初字第520号民事判决第二项；二、变更灵山县人民法院（2014）灵民初字第520号民事判决第一项为：被告灵山县陆层镇民运社支付房屋价值款99143.61元给原告钟培亮、钟培强、钟培文。一审案件受理费14535元，由钟培亮、钟培强、钟培文负担诉讼保全费2443元，共16978元，由由钟培亮、钟培强、钟培文负担12734元，灵山县陆屋镇民运社负担4244元，鉴定费2000元，由钟培亮、钟培强、钟培文负担。二审案件受理费14535元，由上诉人灵山县陆屋镇民运社负担3634元，钟培亮、钟培强、钟培文负担10901元。上述应付款项，上诉人灵山县陆屋镇民运社应当于本案判决生效后十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向灵山县人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长陈成审判员李夏冰代理审判员何海二〇一五年七月二十八日书记员吴春锦