浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终3718号
上诉人（原审被告）：宁波华信投资开发有限公司。住所地：宁波市鄞州区下应北路***号。
法定代表人：徐小淇，该公司总经理。
委托代理人：徐露科，浙江合创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张世华，男，1969年5月30日出生，汉族，无固定职业，住宁波市海曙区。
委托代理人：叶波，浙江红邦律师事务所律师。
上诉人宁波华信投资开发有限公司（以下简称华信公司）因与被上诉人张世华商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2016）浙0212民初05597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人华信公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人购买涉案房屋的目的并非为了改善家庭住房条件，而是用于商业办公。上诉人之所以将电梯采购安装等相关工程交由被上诉人，实系基于其承诺向上诉人购房；二、双方当事人在前述《电梯采购及购房合作协议》中，已经明确了双方另行签订合同的真实意思表示，即之前的《浙江省商品房买卖合同》已经终止；三、一审法院适用法律错误，该院判令解除《浙江省商品房买卖合同》缺乏事实依据与法律依据。根据前述分析，该合同在双方当事人签订《电梯采购及购房合作协议》时业已终止。
被上诉人张世华答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审原告张世华向一审法院起诉请求：一、立即解除原审原、被告于2013年8月19日签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、原审被告返还原审原告购房款722295元并支付违约金108344元（已付购房款722295元的15%）。
一审法院认定事实：2013年8月19日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于宁波市鄞州区下应北路上的君庭商务大厦第1幢701号房屋，建筑面积共229.30平方米，每平方米单价为10500元，总价款为2407650元。合同第七条付款方式及期限中约定，在签订本合同时即2013年8月19日付购房款722295元，在甲方（被告）取得综合验收备案证明并接到电话通知7天内办理银行按揭手续（仅指按揭贷款）。该条后以手写方式约定，项目交付前补20%首付款485355元，并办理银行按揭手续或一次性付清购房款。合同还约定房屋最后交付日期为2014年12月30日。合同第十条约定，出卖人逾期交付房屋超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金。原、被告双方于同日签订的《补充协议》约定，买受人行使本合同第十条约定或法律规定的其他单方解除合同权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知出卖人，逾期视为买受人放弃解除合同的权利。
2013年8月25日，原告（乙方）又与被告（甲方）签订《电梯采购及购房合作协议》一份，约定乙方作为宁波实力电梯工程有限公司股东，甲方就采购宁波实力电梯工程有限公司代理的“林肯”品牌电梯及乙方购买甲方开发的君庭商务大厦事宜，因乙方支付的首期购房款为30%而未达到购房合同备案最低要求50%的条件，导致购房合同暂时无法备案，双方就此达成如下协议：1.甲方在君庭商务大厦项目的电梯采购安装维保、华信颐养院项目的电梯采购安装维保、宁波奉化国际大酒店电梯装修三个项目中，均购买乙方公司代理的“林肯”品牌的电梯和相关装修，电梯采购和装修工程均包含安装、施工、维护保养等工作。上述三项工作合同总价为308万元。电梯采购及安装维保合同由甲方与林肯电梯（中国）有限公司签订，电梯轿厢装修合同由奉化华信国际大酒店有限公司与林肯电梯（中国）有限公司签订，相关合同均作为本合作协议的附件；2.乙方购买甲方开发的位于宁波市下应北路398号的君庭商务大厦房屋一套，坐落位置及编号为1号楼1单元701室，建筑面积为229.30平方米；经过与甲方洽商确定，乙方的购买单价为10500元每平方米，总价为2407650元；甲方承诺赠送乙方人防车位和机械立体车位各一个，人防车位编号为A2-16，机械车位位置编号为02-04区域；3.乙方在签署本协议且在甲方电梯采购合同生效和支付首笔电梯订购款项前支付甲方30%履约金，履约金以购房定金形式收取，共计722295元，在办理产权转移和登记备案时作为乙方的首期购房款，待所有房款全部付清或者付清按揭首付款（50%）后另行签订购房合同和办理房屋产权转移到相关手续；购房款需在房屋交付使用前全部付清。订购单和购房定金收款凭据作为本协议附件；4.甲方承诺，甲方任何情况下不得将乙方订购的该套房屋转卖他人或者违反本协议约定，否则除退还所收履约金外，赔偿乙方所支付的等额的履约金，乙方承诺在任何情况下不得违背本协议的购房约定，否则乙方支付的履约金不予退还。协议第7条约定的协议附件其中一份为“双方签订的（未备案）的购房合同和君庭商务大厦订购单”。
另查明，2013年9月4日，原告向被告支付购房首付款722295元，收款收据载明项目为“预付款”。涉案的君庭商务大厦目前尚未竣工验收，仍不符合房屋交付条件。2015年12月15日，原告曾以被告迟延交房为由向该院起诉解除合同，后撤回起诉。
一审法院经审理认为：原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》和《电梯采购及购房合作协议》均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告辩称在《电梯采购及购房合作协议》签订后，双方合意在原告付足50%首付款后另行签订商品房买卖合同，故《浙江省商品房买卖合同》已经终止。该院认为，《电梯采购及购房合作协议》开头即载明“因乙方（原告）支付的首期购房款为30%而未达到购房合同备案最低要求50%的条件，导致购房合同暂时无法备案，双方就此达成如下协议”，故《电梯采购及购房合作协议》系因原告未付足50%首付款导致《浙江省商品房买卖合同》尚不能备案情况下，双方就后续款项的支付及满足备案条件后进行合同备案所作的约定；《电梯采购及购房合作协议》也明确“双方签订的（未备案）的购房合同”系该协议的附件，《电梯采购及购房合作协议》并未表明终止于2013年8月19日签订的《浙江省商品房买卖合同》的意思表示，故在原、被告签订新的商品房买卖合同前，双方之间的权利义务仍受《浙江省商品房买卖合同》约束。对被告上述辩解意见不予采纳。
《浙江省商品房买卖合同》约定，房屋最后交付日期为2014年12月30日，被告迟延交付房屋已构成违约。对购房者而言，购买房屋的主要目的系用于居住使用，现涉案房屋所在楼盘尚未竣工验收，在逾期近两年后仍未达到交付条件，致使原告购买房屋用于居住使用的合同目的迟迟不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人有权解除合同，故该院认为，原告有权要求解除与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于原告要求返还购房款722295元的诉讼请求，该院予以支持。被告辩称解除权应当在一年内行使，合同约定的交房时间为2014年12月30日，原告已丧失合同解除权。该院认为，解除权分约定解除权和法定解除权，双方在《浙江省商品房买卖合同》中约定被告逾期交房超过90日原告有权解除合同，系约定解除权，同时根据补充协议约定，约定解除权的行使期限为3个月，故根据合同约定，原告丧失约定的合同解除权。但本案中，原告以被告迟迟未能交房导致其购房目的不能实现为由，起诉要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》规定的法定解除条件，并不受一年时间的限制，故对被告上述辩解意见亦不予采纳。对于原告主张的已付购房款15%的违约金，该院认为，《浙江省商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交付房屋超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金。该条款系双方对因迟延交付房屋解除合同情况下被告应承担违约责任的约定，现涉案合同因被告迟延交付房屋而解除，原告要求按照已付购房款15%支付违约金108344元于法有据，而被告对于已付购房款15%违约金的计算标准也未表示异议，故该院予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，作出如下判决：一、解除原告张世华与被告宁波华信投资开发有限公司于2013年8月19日签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、限被告宁波华信投资开发有限公司于判决生效之日起七日内向原告张世华返还购房款722295元；三、限被告宁波华信投资开发有限公司于判决生效之日起七日内向原告张世华支付违约金108344元。一审案件受理费12106元，减半收取6053元，由被告宁波华信投资开发有限公司负担。
本院二审期间，上诉人华信公司提交了《电梯设备供货合同》、《电梯设备安装、维修、保养合同》各两份，拟证明：被上诉人购买涉案房屋并非用于居住，实系作为双方当事人合作的对价。
被上诉人张世华经质证认为，对上述四份合同的真实性无异议，但对其关联性有异议。该四份合同中的一方当事人并非上诉人，且不能证明上诉人之待证事实。
本院经审查认为，上诉人华信公司提交的证据不属于二审中的新证据，且难以证明本案之待证事实，故均不予认定。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，针对涉案君庭商务大厦第1幢701号房屋的买卖事宜，双方当事人曾于2013年8月19日签订《浙江省商品房买卖合同》一份。虽该合同中已明确约定上述房屋的交付时间以及逾期交房的违约责任，但在同年8月25日签订的《电梯采购及购房合作协议》中，双方当事人另行就该房屋的定金支付、购房合同的签订等事宜作出变更约定。鉴于涉案《电梯采购及购房合作协议》系属双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，其应属合法有效，因此，双方当事人均应受该变更后的协议的约束。现被上诉人诉请解除涉案《浙江省商品房买卖合同》，但因该合同所涉内容已经发生变更，其对双方当事人并无约束力，故上述诉请于法无据，应不予支持。至于被上诉人依据《浙江省商品房买卖合同》提出的有关返还购房款与支付违约金的主张，在合同基础缺失的前提下，该部分主张亦缺乏依据，本院均难以支持。
综上所述，上诉人宁波华信投资开发有限公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁波市鄞州区人民法院（2016）浙0212民初05597号民事判决；
二、驳回被上诉人张世华的全部诉讼请求。
一审案件受理费12106元，减半收取6053元，财产保全费4674元，合计10727元，由被上诉人张世华负担；二审案件受理费12106元，由被上诉人张世华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马金平
审 判 员 钟康树
代理审判员 郑 辉
二〇一七年二月二十日
书 记 员 潘芬芬