四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）川民提字第497号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：赵培广，男，1957年2月16日出生，汉族。
委托代理人：张硕之，北京大成（成都）律师事务所律师。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：赵培琼，女，1953年2月26日出生，汉族。
委托代理人：张硕之，北京大成（成都）律师事务所律师。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：赵培能，男，1962年7月7日出生，汉族。
委托代理人：张硕之，北京大成（成都）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵培元，男，1950年3月6日出生，汉族。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵春华，女，1970年11月22日出生，汉族。
委托代理人：张权，四川尚上律师事务所律师。
委托代理人：黄洋，四川尚上律师事务所律师。
申请再审人赵培琼、赵培广、赵培能因与被申请人赵培元、赵春华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市中级人民法院（2010）广民终字第312号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年5月10日作出（2013）川民申字第808号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人赵培琼、赵培广、赵培能及其委托代理人张硕之，被申请人赵培元，被申请人赵春华的委托代理人张权、黄洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年1月5日，一审原告赵培琼、赵培广、赵培能起诉至旺苍县人民法院称，赵培广、赵培琼、赵培能、赵培元系赵立民与李清章之子女。赵立民于1980年元月去逝，李清章于2003年11月5日去逝。李清章留有位于旺苍县东河镇文昌街私有住房一幢，该房屋一直由被告赵春华承租使用，李清章生前未留下任何遗嘱，李清章去逝后四兄妹亦未对该遗产进行分割。2004年4月18日赵培元擅自将房屋出售给承租人赵春华，三原告并不知情，一直认为该房屋由赵培元继续出租给赵春华使用。2009年11月，赵培广、赵培能了解到老城房屋相关改造事宜，才知赵培元将房屋出售给了赵春华的事实。赵培元的行为侵犯了原告的合法权益，请求法院依法确认二被告签订的《房屋买卖合同》无效。被告赵春华辩称，赵春华从1987年起开始租赁该房屋的一间门面和部分房屋。2003李清章去逝后，其子女赵培元与赵培元、赵培广、赵培琼、赵培能商谈房屋处置事宜，由赵培元与赵春华签订《房屋买卖合同》，赵春华向赵培元交付购房款3万元后，赵培元向赵春华交付了该房屋的房屋产权证和土地使用权证，房屋由赵春华占有使用。赵春华已善意取得房屋所有权，房屋买卖已完成。由于老城改造政府停止了房屋产权转移手续的办理，故房屋未过户。老城改造房屋升值后，三原告以不知情为由反悔，从2004年卖房至今原告的主张已过诉讼时效，双方签订的合同是有效的，请求驳回原告的诉讼请求。被告赵培元辩称，母亲李清章去逝后，赵培元准备将房屋出租，一直未果。且赵春华反映房屋漏水、下水道不通等原因，赵培元未征得其他兄妹同意就将房屋卖给赵春华。《房屋买卖合同》的签订是赵培元个人行为，与其他兄妹没有关系，《房屋买卖合同》无效。
旺苍县人民法院一审查明，位于旺苍县东河镇文昌街179号的木质结构平房一套，系赵立民、李清章的夫妻共同财产，赵立民与李清章夫妇生育四子女，长子赵培元、次女赵培琼，次子赵培广、赵培能。1980年赵立民去逝后，李清章一直居住该房屋，赵培元也曾在家中居住，水、电户名均在赵培元名下，其余三兄妹成年后在外居住。1987年赵春华开始租赁该房屋中一个门面及套房，租金由李清章收取。1992年11月李清章以其名义在旺苍县国土局登记了旺国用（92）第02931号国有土地使用权证，登记用地面积l96.82平方米，其中建筑占地l59.49平方米。2002年李清章在旺苍县房地产管理局登记办理了旺房权证A字第000203**号房屋所有权证，房屋建筑面积登记为135.3平方米。2003年11月5日李清章去逝，其子女赵培元、赵培广、赵培能、赵培琼均回到旺苍县东河镇文昌街l79号参与办理其母的丧事。之后，赵培元张贴公告出租其母生前所住的房屋未果。2004年4月赵培元与赵春华协议出售文昌街179号房屋事宜，同月l8日签订《房屋买卖合同》，该合同约定：赵培元将其座落在旺苍县东河镇文昌街l79号两间门面，八间房屋，面积l35.3平方米，卖给赵春华，房价款1万元，房屋的过户手续由赵春华办理，需双方交纳各种税费赵春华愿承担。为少交房产过户税费，书面合同表述为1万元，购房款实际协议价为3万元。同日赵春华按照双方协议价向赵培元支付购房款3万元，赵培元出具收条的同时，将旺房权证A字第000203**号房屋所有权证和旺国用（92）字第02931号国有土地使用权证交给赵春华。2005年因红军城开发，旺苍县房屋主管部门暂停办理涉及改造房屋买卖的过户手续，包括赵春华所购买的讼争房屋。2009年12月三原告向东河镇调解委员会申请调解未果，于2010年1月5日诉至法院。
另查明，在庭审中，赵培元、赵培广、赵培能、赵培琼均称其母李清章未留有遗嘱，四兄妹未对房屋进行分割。
旺苍县人民法院一审认为，位于旺苍县东河镇文昌街l79号房屋系赵立民与李清章夫妻共同财产，两人去逝后，四子女对房屋均有平等继承权。房屋未进行遗产分割前应属赵培元、赵培广、赵培能、赵培琼共同共有。赵春华长期居住在该房中，虽然知道该房屋的产权情况。但是，2003年赵培元、赵培广、赵培琼、赵培能均参与了其母的丧葬事宜的处理，事后赵培元张贴公告出租房屋未果于2004年4月将房屋出售给赵春华，房屋出售人赵培元系遗产被继承人的长子，由于川北地区对父母遗产通常由长子进行处置的民俗，和赵培元持有房屋所有权证、土地使用权证，并向赵春华移交的实际情况。赵春华作为一名普通的农村妇女，以此认为赵培元对讼争房屋具有完整的处分权，符合其审查判断的水平和能力。赵培元处置房屋符合当地风俗习惯，应当认定赵春华购买房屋的主观意图是善意的。赵春华支付了相应的对价；被告赵培元已将该房的房屋产权证、土地使用权证等交付赵春华办理房产过户手续，因旺苍县老城改造，从2005年起就停止办理涉及老城改造房屋买卖的产权过户手续，房屋买卖合同因政府行为不能完善，所以赵春华符合善意取得的法律要件。由于三原告提供的证据不能证实二被告签订合同是恶意串通、受胁迫或违背法律规定等引起合同无效的行为，公民应依据诚实信用原则为民商行为，故房屋买卖合同应当有效。合同的效力，并不影响三原告向侵权人要求赔偿损失。赵培元擅自处分共有财产造成的损失可由三原告另行主张。三原告在本案中主张合同无效，未对合同无效产生的后果即申请撤销或返还财产、赔偿损失等连带主张权利，只对认定合同效力提出请求，赵春华主张三原告起诉已过诉讼时效，未提供相关证据证实，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第七十八条一、二款，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条之规定，旺苍县人民法院于2010年5月17日作出（2010）旺苍民初字第85号民事判决：驳回原告赵培广、赵培琼、赵培能的诉讼请求。一审案件受理费1050元，由赵培广、赵培琼、赵培能负担。
赵培广、赵培琼、赵培能不服一审判决，向四川省广元市中级人民法院提起上诉称，请求撤销一审判决，依法改判确认二被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效；赵培元擅自将上诉人共同应予法定继承的房屋出售给赵春华，没有上诉人书面承诺，房屋主管部门不能办理房屋转让登记，一审判决买卖合同有效，侵犯了上诉人的合法继承权；一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求依法改判。赵春华辩称，赵春华自1987年起开始租赁该房屋的一间口面和部分房屋，2004年4月购买该房屋。被继承人李清章于2003年11月去逝，从继承开始后长达7年时间赵培广、赵培琼、赵培能未对遗产进行过任何形式的清理，老城街上众所周知房屋是卖给赵春华的。赵春华是善意、有偿取得该房屋。现讼争房屋已折除，地基重新开挖修建砖木结构川北民居型的一楼一底青瓦屋面。请求：驳回上诉，维持原判。赵培元在法定期限内未提出书面答辩。
四川省广元市中级人民法院二审查明的事实与旺苍县人民法院一审查明的事实一致。
四川省广元市中级人民法院二审认为，位于旺苍县东河镇文昌街179号房屋系赵立民与李清章夫妻共同财产，俩人去世后，未留有遗嘱，四子女对房屋均有平等继承权。2003年赵培元、赵培广、赵培琼、赵培能均参与了其母的丧葬事宜的处理，事后赵培元张贴公告出租房屋未果，于2004年4月又将房屋出售给赵春华，房屋出售人赵培元系遗产被继承人的长子，且赵培元张贴公告出租房屋未果，于2004年4月又将房屋出售给赵春华，房屋出售人赵培元系遗产被继承人的长子，且赵培元持有房屋所有权证和土地使用权证，赵春华作为一名普通的农村妇女，以此认为赵培元对讼争房屋具有完整的处分权，符合其审查判断的水平和能力，且赵春华按当时的市场价支付了房款，双方当时的交易是公平的，赵培元不仅交付了房屋，而且交付了房屋所有权证和土地使用权证，赵春华是善意取得该房屋，故赵春华与赵培元双方签订的房屋买卖合同应当有效。该房屋已实际交付多年，现赵春华已将原房屋撤除重新修建。不动产房屋已经灭失，不可逆转。赵培琼、赵培广、赵培能的上诉理由不成立，该院不予支持。原判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，四川省广元市中级人民法院于2010年12月1日作出（2010）广民终字第312号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由赵培琼、赵培广、赵培能负担。
赵培琼、赵培广、赵培能申请再审称，原审认定事实和适用法律错误。赵培元系被继承人长子，但并不能说明赵培元对该房屋具有的处分权；赵春华虽生在农村，但长期生活在城市，且一直租赁该房屋，对该产权房屋的应由四兄妹继承的情况十分了解；该房屋的房产证登记的产权人为李清章，赵春华对此也明知，故其并非善意取得该房屋。
本院再审查明的事实与原一、二审判决查明的事实基本一致，且各方当事人无异议，本院予以确认。
本院再审认为，本案讼争房系赵立民与李清章夫妻共同财产，俩人去世后，未留有遗嘱，赵培元、赵培琼、赵培广、赵培能对房屋享有平等继承权。2003年赵培元、赵培琼、赵培广、赵培能均参与了其母的丧葬事宜的处理，事后赵培元张贴公告出租房屋未果，于2004年4月18日与讼争房承租人赵春华签订《房屋买卖合同》，将本案讼争房出售给赵春华。赵培元向赵春华交付了讼争房及该房的房屋所有权证和土地使用权证，赵春华向赵培元支付了对价3万元。依照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，赵春华善意、有偿取得本案讼争房，应当维护其合法权益，依法确认赵培元与赵春华签订的《房屋买卖合同》有效。赵培元的售房行为侵犯了其他共有人的合法权益，由此造成的损失，赵培琼、赵培广、赵培能可另行解决。综上，赵培琼、赵培广、赵培能申请再审的理由不能成立，对其主张依法不予支持。原判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，依法应予维持。依照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持四川省广元市中级人民法院（2010）广民终字第312号民事判判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 宋荣萍
代理审判员 张 忠
二〇一三年十一月十三日
书 记 员 陈明克