江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初11956号原告（反诉被告）：王承友，男，1946年11月22日出生，汉族，住本市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈钢，江苏上元律师事务所律师。被告：周翠玲，女，1965年12月2日出生，汉族，住本市鼓楼区。被告（反诉原告）：邵鑫，男，1994年3月15日出生，汉族，住本市鼓楼区。委托诉讼代理人：马双，江苏义科律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛莲，江苏义科律师事务所律师。第三人：江苏中广置业有限公司，住所地本市鼓楼区祁家桥9号12层。法定代表人：翟韶均，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓晋，男，该公司职员。原告（反诉被告）王承友与被告周翠玲、被告（反诉原告）邵鑫、第三人江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王承友的委托诉讼代理人陈钢，被告（反诉原告）邵鑫的委托诉讼代理人马双，第三人中广置业公司的委托诉讼代理人邓晋到庭参加诉讼。被告周翠玲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王承友向本院提出诉讼请求：被告周翠玲、邵鑫承担违约责任，支付剩余款项55000元。事实和理由：2016年9月17日，原、被告签订《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，约定原告将其位于本市鼓楼区康藏路5号02幢404室房屋以227万价格出售给被告，定金5万元，违约金10万元。合同签订后，被告支付定金4.5万元及5000元欠条一张，原告积极按照合同约定履行了相关义务。按照约定，双方已经办理了贷款预审批手续并已通过，但被告以所谓房屋日照时间不足，要求解除合同。被告的行为已构成违约，应当按照合同约定支付违约金10万元，扣除被告已经支付的定金4.5万元，被告仍应向原告支付违约金5.5万元。周翠玲辩称，周翠玲是代儿子邵鑫签订买卖合同，在签订合同时原告和中介就知晓，后续签订存量房买卖合同及贷款手续都是以邵鑫名义签订的，合同的相对人是邵鑫而不是周翠玲；签订合同期间南京是阴雨天气，无法观察日照情况，被告在发现涉案房屋没有日照时立即与中介公司和原告联系，协商解除合同，原告提出要8万元违约金才同意解除合同。邵鑫辩称，双方在签订合同时，原告刻意隐瞒房屋采光缺陷，在被告发现房屋存在采光缺陷后，通过中介公司与原告进行协商，在协商未果的情况下，双方应当按照合同约定继续履行合同义务，原告确在此时发函要求解除合同，原告单方面解除合同的行为构成根本违约，承担违约责任的应当是原告而不是被告，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。邵鑫向本院提出反诉请求：王承友双倍返还定金9万元。事实和理由：2016年9月17日，双方签订《房地产买卖中介合同》，后又签订《南京市存量房买卖合同》。合同签订后，反诉原告积极履行合同义务，按照约定支付定金及办理贷款手续。反诉被告在签订合同时，刻意隐瞒涉案房屋毫无阳光照射这一严重功能缺陷（在合同签订前后一个多月内房屋所在地均为阴雨天气），在反诉原告发现阳光无法照射后即通过中介公司与反诉被告交涉，在协商期间反诉被告不仅否认隐瞒事实甚至发函解除合同。反诉被告在签订合同时隐瞒房屋严重缺陷，在合同履行期间出现纠纷双方协商期间径直解除合同，反诉被告的行为已构成严重违约，依法应当承担违约责任，双倍返还定金。王承友辩称，双方合同中对采光问题并未作出特别约定，反诉原告以采光问题要求解除合同无事实和法律依据。涉案房屋的钥匙在中介公司，反诉原告在签订合同前到现场查看过房屋，在合同签订过程中亦未对采光问题提出特别要求，反诉被告不存在刻意隐瞒情形。反诉原告在贷款预审批通过后，以采光问题要求解除合同，反诉被告同意解除合同，双方只是对合同解除后违约金数额未能达成一致意见。况且合同约定，双方应当在贷款预审批通过后三日内支付首付款并办理过户手续，反诉原告在合同约定期间内未能履行支付首付款和办理过户的义务，反诉被告不得已提出解除合同，合同解除的责任在反诉原告。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。中广置业公司述称，邵鑫于2016年9月初委托中广置业公司提供居间服务，在水佐岗附近购买一套装修后可做婚房的通透户型房屋。2016年9月11日下午和晚上，中介公司经纪人带周翠玲看房，经中介公司居间介绍，双方于2016年9月17日签订房地产买卖中介合同，邵鑫因有事由其母亲周翠玲代签合同，各方同意在后面办贷款时将合同变更为邵鑫。2016年9月25日，原告与邵鑫按约定办理了贷款审批手续和网签手续。2016年11月14日，中介公司经纪人通知邵鑫贷款预审批通过，让买卖双方等通知办理首付款给付及过户手续，当日，周翠玲到公司告知其发现涉案房屋没有阳光，要求经纪人询问原告情况。2016年11月15日，经纪人陪同周翠玲前往涉案房屋实地查看，发现阳光确实无法照射涉案房屋。周翠玲提出邵鑫有××让经纪人询问原告能否解除合同，原告提出解除合同需要10万元违约金，周翠玲不能接受。中介公司于2016年11月16日和11月20日组织买卖双方当面协商解除合同事宜，原告坚持要求支付违约金8万元，双方对解除合同未能达成一致意见。2016年11月25日，原告发函解除合同。被告在看房过程中，对房屋户型比较满意，因为天气原因，经纪人和被告都未注意到光照问题，在被告提出没有光照问题后，中介公司第一时间派人实地蹲守查看，确实发现阳光无法照射到涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月初，邵鑫委托中广置业公司提供居间服务，在水佐岗附近购买一套装修后可做婚房的通透户型房屋。2016年9月11日下午和晚上，中广置业公司经纪人分别带周翠玲、邵鑫看房。2016年9月17日，原告（甲方）、被告周翠玲（乙方）与中广置业公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将涉案房屋（建筑面积84.95平方米）以227万元价格出售给乙方；乙方于2016年9月17日前，支付甲方定金5万元；甲、乙双方于2016年9月25日前办理贷款审批手续，乙方以贷款方式支付甲方部分房款122万元，下款时间以银行放款时间为准，乙方于贷款审批完成后三个工作日将部分房款95万元提交监管账户，同时办理过户手续；一方无正当理由不履行合同的，向守约方支付违约金10万元等等。合同签订当日,周翠玲支付定金4.5万元，并向王承友出具欠条一张，承诺剩余定金5000元于办理贷款审批手续当天支付给王承友。2016年9月25日，王承友（甲方）与邵鑫（乙方）、中广置业公司（丙方）签订《南京市存量房交易合同》，约定甲方自愿将本市鼓楼区康藏路5号2幢404室房屋（建筑面积84.95平方米）出售给乙方，房屋转让款为227万元，其中含定金5万元，尾款5万元；甲、乙双方同意将部分房款95万元，不存入监管账户，双方商定于2016年11月5日由甲乙双方自行给付；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为122万元，用于支付房屋转让款余额；乙方同意于2016年9月23日前与银行签订借款合同，甲方同意乙方自留尾款5万元，不存入监管账户，在房屋交付时，自行交接。乙方逾期支付房款超过10天，且所欠付到期价款超过1万元的，甲方有权解除合同等等。中广置业公司于2016年9月25日将该合同向房屋交易中心进行了备案。同日，原告配合邵鑫办理贷款预审批手续。2016年11月14日，中广置业公司通知邵鑫贷款预审批通过，让买卖双方等通知办理首付款给付及过户手续。同日，周翠玲告知中广置业公司其发现涉案房屋没有阳光。2016年11月15日，经纪人陪同周翠玲前往涉案房屋实地查看，发现涉案确实存在阳光无法照射的缺陷。2016年11月16日和11月20日，中广置业公司两次组织双方当面协商解除合同事宜，王承友坚持要求对方支付违约金8万元，双方未能达成一致意见。2016年11月28日，原告以被告不履行合同约定义务，构成根本违约为由，发函解除合同。2017年2月底，邵鑫配合王承友办理解除网签合同的相应手续。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖中介合同》和《南京市存量房交易合同》系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合同有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于周翠玲是否承担责任问题。房地产买卖中介合同虽是周翠玲签订，但在签订合同时双方当事人是明知实际购房人是邵鑫，此后的贷款手续是邵鑫名义办理，双方签订存量房交易合同时，购房人已经由周翠玲变更为邵鑫，应视为合同主体的变更，周翠玲不是房屋买卖合同关系的主体，王承友要求周翠玲承担违约责任，于法无据，本院不予支持。关于违约责任问题。合同中对房屋采光未做明确要求，且涉案房屋钥匙在中介公司处，两被告在签订合同前也去涉案房屋现场查看两次，对涉案房屋户型较为满意，故双方签订房屋买卖合同，原告在履行合同过程中，不存在刻意隐瞒涉案房屋采光缺陷的故意，原告在合同履行过程中不存在违约情形。被告在合同预审批通过后，以涉案房屋存在采光缺陷为由，要求解除合同，无事实和法律依据，被告以其实际行动表明不再履行合同，构成根本违约，应承担相应违约责任。原告向被告发函解除买卖合同，被告亦配合原告办理解除网签合同的手续，应视为双方对合同解除意见一致，只是双方对合同解除后违约责任以及违约金数额未能达成一致意见。关于定金问题。王承友在合同履行过程中，并未违约情形，邵鑫要求双方返还定金，无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，王承友选择适用违约金条款，故王承友应将收取定金4.5万元返还邵鑫。关于违约金数额问题。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款。当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。邵鑫在合同履行过程中，存在根本违约情形，应承担相应违约责任，根据查明的事实以及违约行为给对方造成的损失，本院酌定违约金4.5万元。被告周翠玲经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩等诉讼权利，自行承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、邵鑫于判决生效后十日内给付王承友违约金45000元；二、王承友于判决生效后十日内退还邵鑫定金45000元；三、上述第一项、第二项的款项互相折抵；四、驳回王承友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1175元，反诉案件受理费1025元，合计2200元，由王承友负担1175元，邵鑫负担1025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  张广鲁人民陪审员  段和平人民陪审员  吕汉宁二〇一七年八月八日书 记 员  陈 枫