广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5007号
上诉人（原审被告）广州市攀达房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：李思银，系该司董事长。
委托代理人：王历，广东经纶律师事务所律师。
委托代理人：何晓芳，广东经纶律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）吴丽莎，住广东省广州市天河区。
被上诉人（原审原告）董宜祥，住址同上。
两被上诉人共同委托代理人：蓝恩鸿，广东启源律师事务所律师。
上诉人广州市攀达房地产开发有限公司（下简称攀达公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第673号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市天河区中山大道北珠村加油站以东编号为52的地块上的翠屏富通雅苑商品房是由攀达公司开发建设的，攀达公司已取得相应的《商品房预售许可证》，获准销售上述房屋。
2010年10月15日，吴丽莎、董宜祥与攀达公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件；合同首部显示：甲方／卖方为攀达公司，乙方／买方为吴丽莎、董宜祥），约定：乙方所购商品房为翠屏富通雅苑第自编B栋5梯11层1106号房（以下简称案涉房屋），房屋地址为天河区中山大道中珠村东环路21号自编5梯（自编B栋5梯）1106房；该商品房的用途为住宅；该商品房户型结构为二房二厅1厨2卫，封闭式阳台0个、非封闭式阳台3个；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额1620865元；（第十二条）交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）房屋交付：甲方应当在2011年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等；（第十四条）延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第十五条）房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第十九条）规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准；甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同；……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行；因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿；（第二十一条）产权登记：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》；甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第二十三条）甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准；（第二十九条）关于通知的约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；（第三十一条）本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件；（第三十二条）本合同附件与正文具有同等法律效力等条款。上述合同的附件一为《房地产平面层图》。附件三为《甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告）》。附件六为《装饰、设备标准》，其中包括房屋附带的装修标准等内容。附件七为《本合同补充协议》，约定：（第七条）双方同意对《买卖合同》第十三条作如下补充：双方同意甲方有权在上述期限的前后15日范围内选择交付本合同标的物的具体日期，且甲方不承担任何提前或推迟的违约责任；甲方在上述范围内向乙方发出商品房交付使用通知书的，乙方须严格执行通知书的交接日期，否则按本补充协议第八条办理；（第八条）乙方未能在甲方发出商品房交付使用通知书规定的期限内到指定的地点办理商品房收楼手续的，甲、乙双方确定以商品房交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续的期限届满之日视为甲方实际已交付商品房之日；（第九条）双方同意将《买卖合同》第十四条中甲方逾期交房的违约金均变更为每日按已支付房价款的0.1‰支付；违约金总额不超过已付房款的2%；（第十五条）《买卖合同》第十九条变更为：“该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房的规划、设计（该商品房仅指乙方所购买的该套商品房的规划设计，不包含其他的房屋及设施）；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准；……”；（第十七条）《广州市商品房买卖合同》第二十一条变更为：“甲乙双方一致同意选择以下方式办理产权登记：1.甲方应在该商品房约定的交付之日起730日内向产权登记机关为乙方办妥产权登记；2.甲方协助乙方办理产权证，非因甲方原因导致逾期出证的，甲方不承担任何责任；”（第二十八条）乙方须在《买卖合同》中记载详细的联络资料（如地址和联络人姓名及联系电话、传真号码等），……凡出卖人根据登记的买受人地址以挂号信形式寄出的函件，即视为已送达买受人，本合同及本补充协议所约定各时限含星期六、日及公众假期；如到期当日为公众假期，则顺延一天；在房屋交付使用后，甲方发出的所有通知如在项目的公告栏进行公示，视为乙方实际收到该通知，可作为诉讼或仲裁中的有效证据；（第二十九条）本《补充协议》对买卖合同的修改、补充部分是甲、乙双方的真实意思表示，是《买卖合同》的有效组成部分，甲、乙双方在签署本《补充协议》后，视为双方对各自权利、义务清楚明白，并愿意按本《补充协议》规定严格执行；（第三十一条）本《补充协议》自甲、乙双方签字盖章后与《买卖合同》同时生效；本《补充协议》与《买卖合同》有不同之处，以本《补充协议》规定为准等条款。
2010年10月15日，作为甲方的吴丽莎、董宜祥、作为乙方的案外人连云港惠能基础建设工程有限公司（以下简称惠能公司；攀达公司确认惠能公司是翠屏富通雅苑中所有房屋室内装修工程的施工人）及作为丙方的攀达公司还签订《房屋室内装修合同》，约定：工程地点在案涉房屋；本工程的装修修改平面图见本合同附件一，本合同的装修范围、部位及明细见附件二；本合同约定范围内所发生的装修项目均由丙方赠送；为便于装修项目的顺利进行，三方确认，在该房屋经政府主管部门竣工验收合格后，甲方授权乙方办理该房屋的收楼手续，在办理收楼手续后，乙方有权入场对该房屋进行装修工程，装修工期15天；完成该房屋的装修工程后，乙方将该房屋移交给甲方使用；如因乙方原因，未能按期完成本合同约定范围内的装修工程，则由丙方承担违约责任，……丙方同时应对乙方按时完成本合同约定范围内的装修工程的工作进行监督；在乙方完成该房屋的装修工程并向甲方发出移交房屋通知书时，甲方应按乙方发出的书面通知中指定的时间和地点与乙方办理该房屋的移交手续；如政府有关部门禁止本项目的进行，而导致合同一方迟延履行或不能履行的，各方互不追究责任，丙方将向甲方提供免交2年管理费予以补偿；甲方授权乙方办理该房屋的收楼手续；乙方进行装修工程施工，由丙方进行监督和管理，授权委托书为本合同的附件三、附件四等条款。上述合同的附件一为《装修修改平面图》，对比该平面图与前述《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件一《房地产平面层图》可知，《房地产平面层图》中原标注为“工作阳台”的部位在《装修修改平面图》中变更标注为“次卧1”。附件二为《装修范围、部位及明细表》，显示：工作阳台的天面的工作内容明细为乳胶漆，工作阳台的地面的工作内容明细为强化复合地板，工作阳台的墙面的工作内容明细为乳胶漆。附件三为2010年10月15日签署的《授权委托书（一）》，内容为吴丽莎、董宜祥委托攀达公司对惠能公司装修案涉房屋工程进行质量监督与管理。附件四为2010年10月15日签署的《授权委托书（二）》，内容为吴丽莎、董宜祥不可撤销地委托惠能公司在案涉房屋交付使用时与攀达公司办理案涉房屋的收楼手续。
上述合同签订后，吴丽莎、董宜祥向攀达公司付清了案涉房屋的全部购房款，攀达公司开具发票给吴丽莎、董宜祥。
2012年8月8日，吴丽莎、董宜祥与攀达公司签订《协议》（协议书首部显示：甲方为攀达公司，乙方为吴丽莎、董宜祥），约定：……2.鉴于2010年下大雨引起广州市区多处地下室的配电房爆炸，严重影响公共安全，广州市供电部门要求对地下室的配电房进行整改，对未竣工的楼盘将建设在地下室的配电房全部调整至地上，从而导致甲方开发的翠屏富通雅苑配电房需从原规划批复的地下室调整至首层，进而规划验收延迟。因规划验收迟延导致甲方竣工验收备案的迟延。但乙方认为甲方所开发之房屋已经满足居住条件。3.乙方确认自2012年8月8日起该房屋已经交付，本人亦已领取钥匙占有使用；乙方愿意继续履行《买卖合同》并不予追究自收房之日起至《建设工程质量监督报告》下发之日止这一期间甲方的违约责任。4.甲方于乙方办毕收房手续后20个工作日内一次性支付31769元作为对乙方损失的补偿；若乙方因违背本协议约定而提起诉讼的，甲方有权按照补偿额的30%追究乙方违约责任。5.乙方同时认可此次的规划调整，并对规划变更后的房屋变化不持任何异议。6.甲方承诺在收到乙方提交的契税完税单及物业维修基金单后，两年内办妥该房屋的房产证……8.本协议与《买卖合同》、《补充协议》不符之处，双方认可本协议约定内容为准等条款。
2012年8月8日，攀达公司将案涉房屋交付给吴丽莎、董宜祥使用（注：吴丽莎、董宜祥以合同约定的房屋交付使用条件尚未成就为由，认为上述交付只是一般意义上的转移占有）。
2013年6月3日，广州市规划局作出致攀达公司的穗规函（2013）2718号《关于暂不同意规划验收的复函》，其内容为：“你司送来《关于天河富通雅苑规划验收的报告》及相关资料收悉。你司前经市规划局《建设工程规划许可证》（穗规建证（2008）2193号）批准，在天河区中山大道北珠村加油站以东新建商品住宅楼3幢（自编A栋）和商品住宅楼2幢（自编B栋）。现你司向我局申请该建设工程的规划验收，经现场核查，发现该建设工程存在问题如下：一、未经规划许可擅自将工作阳台及花池封闭，将部分花池改为阳台使用。二、设备房占用非机动车库，致使非机动车库面积不足。三、用地范围东南侧台阶，部分绿化占用规划路。根据《广州市城市规划条例》的有关规定，上述工程不符合规划验收条件，故暂不同意验收和核发《建设工程规划验收合格证》。你司接到此函后，应按规划许可的要求实施整改后，再向我局申请办理规划验收手续”。
依据攀达公司的申请，广东省广州市海珠公证处于2013年12月31日对攀达公司在翠屏富通雅苑小区大门保安亭外墙上粘贴广州市规划局作出的穗规函（2013）2718号《关于暂不同意规划验收的复函》和攀达公司于2013年12月25日作出的致翠屏富通雅苑各业主的《配合整改的书面通知》（包括：因翠屏富通雅苑已交付并入住的商品房工作阳台及花池封闭之故，导致翠屏富通雅苑至今未能通过规划验收；规划行政主管部门要求必须对工作阳台及花池进行拆除封闭的整改，否则不予规划验收；而规划验收的延误必将导致整个建筑竣工备案的迟延而给业主及我司带来其他各种损害；在此，我司特书面通知并请求全体业主对整改施工工作给予配合、协助；全部或一户业主的拒绝，将导致整个整改工作无法实施；在我司已阐明利害的情况下，因延误整改而给其他业主和我司造成的损失应由拒绝配合的业主承担；如全体业主配合整改，我司预计完成整改的工期为60个自然日；我司会在施工前3天通知各业主，以便于业主留员家中配合施工；因施工行为给房屋造成的损害，我司将负责修复等内容）的情况进行公证，并拍摄照片8张。后广东省广州市海珠公证处于2014年1月3日作出相应的（2013）粤广海珠第34756号《公证书》。
依据攀达公司的申请，广东省广州市海珠公证处于2014年1月23日对攀达公司分别在翠屏富通雅苑小区富通街4号E座首层电梯口旁、富通街2号D座首层电梯口旁、富通街1号A座首层电梯口旁、富通街3号B座首层电梯口旁、富通街5号C座首层电梯口旁粘贴广州市规划局作出的穗规函（2013）2718号《关于暂不同意规划验收的复函》和攀达公司于2013年12月25日作出的致翠屏富通雅苑各业主的《配合整改的书面通知》（其内容如前所述）的情况进行公证，并拍摄照片多张。后广东省广州市海珠公证处于2014年2月12日作出相应的（2014）粤广海珠第2172号《公证书》。
依据攀达公司的申请，广东省广州市海珠公证处于2014年2月17日对攀达公司分别在翠屏富通雅苑小区富通街4号E座首层电梯口旁、富通街2号D座首层电梯口旁、富通街1号A座首层电梯口旁、富通街3号B座首层电梯口旁、富通街5号C座首层电梯口旁粘贴广州市规划局作出的穗规函（2013）2718号《关于暂不同意规划验收的复函》和攀达公司于2014年2月17日作出的致翠屏富通雅苑各业主的《配合整改的再次书面通知》（其内容与前述攀达公司于2013年12月25日作出的《配合整改的书面通知》的内容基本一致）的情况进行公证，并拍摄照片多张。后广东省广州市海珠公证处于2014年2月18日作出相应的（2014）粤广海珠第2734号《公证书》。
案涉房屋所在小区的其他业主就翠屏富通雅苑“2年不能办理房产证，开发商要拆除工作阳台和入户花园”的问题向规划部门信访。广州市规划局天河分局于2014年3月12日作出《关于翠屏富通雅苑信访问题的复函》，答复称：“一、你们来信所反映的问题，我局已以穗规天河（2014）40号文告知该项目建设单位攀达公司。二、翠屏富通雅苑因存在擅自将工作阳台、花池封闭，将部分花池改为阳台使用，非机动车库面积不足，东南侧台阶，部分绿化占用规划路等问题，根据《广州市城市规划条例》的有关规定，我局以穗规函（2013）2718号文暂不同意该项目规划验收。三、鉴于小业主已入住，存在整改困难的实际情况，攀达公司向我局咨询，并提出拟将该建设工程部分住宅、大堂、商业等调整为架空层，其建筑面积抵消已违法封闭工作阳台、花池等超出的计容建筑面积的整改意向。规划局高度重视，立即组织召开会议就攀达公司提出整改意向进行讨论并书面答复攀达公司，我局也曾多次口头督促攀达公司尽快提出符合规划相关指标的整改方案提交我局审核，待审核通过后进行公示且无异议后，建设单位向广州市城市管理综合执法部门申报违建部分的违法建设处理，经城市管理综合执法部门处罚并执行完毕后，可到我局申请办理相关规划许可手续。就上述情况也请业主督促开发商尽快提交符合规划相关指标的整改方案交我局审核并完善相关手续”。
另查明，2011年11月3日，广州市民防办公室出具致攀达公司的《人防工程专项竣工验收备案意见书》，其内容为：同意天河区中山大道北珠村加油站以东地段3幢、2幢商业住宅楼工程（自编A、B栋）防空地下室竣工验收备案。2011年12月1日，广州市环境保护局作出致攀达公司的《关于富通雅苑建设项目竣工环保验收意见的函》，认定：富通雅苑项目前期的环保审批手续齐备，基本落实了环评文件及其批复要求的各项污染防治措施，污染物排放达到了相关标准及环评批复要求，符合竣工环保验收条件，项目竣工环保验收合格。2011年12月19日，广州燃气集团有限公司燃气销售中心认定翠屏富通雅苑的煤气工程已通过复检。2011年12月28日，广州市公安消防局作出致攀达公司的《关于对富通雅苑建筑工程消防验收合格的意见》，综合评定：自编A1幢商住楼和小区联体地下室土建工程消防验收合格。2012年1月12日，广东电网公司广州天河供电局向攀达公司出具《客户受电工程竣工检验意见书》，认定：用电地址为广州市天河区中山大道北珠村加油站以东的受电工程竣工检验合格。2012年3月8日，广州市天河区建设工程质量安全监督站评定翠屏富通雅苑的工程竣工施工安全评价为合格，并出具《单位工程施工安全评价书》。2012年5月14日，广州市天河区建设工程质量安全监督站作出致攀达公司的《建设工程质量验收意见书》，内容为：翠屏富通雅苑工程于2012年3月29日进行工程质量验收，……该工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合工程质量验收有关规定，请攀达公司抓紧完善其它专项验收，及时办理竣工验收备案手续。攀达公司在本案审理中还确认翠屏富通雅苑尚未办妥永久用水手续，也未取得竣工验收备案表。
在本案审理中，原审法院向相关部门调查取证，具体情况如下：（一）向广州市国土资源和房屋管理局查询包括案涉房屋在内的翠屏富通雅苑的产权、预（销）售、查封（包括轮候查封）及抵押情况，该局于2014年5月7日作出穗国房协查（2014）124号《关于（2014）穗天法民四初字第573-809、1000-1005号﹤协助查询通知书﹥的复函》，答复原审法院如下：“来函查询的243套房屋（注：包括案涉房屋在内）均无查封信息”；上述复函的附件《翠屏富通雅苑相关单元办理预告登记情况表》显示：案涉房屋的买方为吴丽莎、董宜祥，抵押状态为未抵押。（二）向广州市规划局天河分局查询以下问题：1.案涉房屋所在的翠屏富通雅苑办理规划验收手续的具体情况如何？未通过规划验收的原因是什么？2.攀达公司提出拆除非法封闭等部分是唯一的整改措施，但众业主对此不认同，认为拆除非法封闭等部分不是唯一的整改措施；除上述拆除非法封闭部分的整改方案外，是否有其他可行的整改方案供选择，从而使翠屏富通雅苑通过规划验收？该局于2014年7月28日作出穗规天河（2014）632号《广州市规划局天河分局关于翠屏富通雅苑规划验收问题的复函》，答复原审法院如下：“一、来函所涉建设工程前经市规划局《建设工程规划许可证》（穗规建证（2008）2193号）批准，在天河区中山大道北珠村加油站以东新建商品住宅楼3幢（自编A栋）和商品住宅楼2幢（自编B栋），建设单位为攀达公司；2013年5月，建设单位向我局申请‘翠屏富通雅苑’项目规划验收，经现场核查，因存在擅自将工作阳台、花池封闭，将部分花池改为阳台使用，非机动车库面积不足，东南侧台阶，部分绿化占用规划路等问题，根据《广州市城市规划条例》的有关规定，我局以穗规函（2013）2718号文暂不同意该项目规划验收。二、关于‘翠屏富通雅苑’整改措施问题，建设单位应按穗规函（2013）2718号的要求实施整改；鉴于小业主已入住，存在整改困难的实际情况，攀达公司曾向我局提出拟将该建设工程部分住宅、大堂、商业等调整为架空层，其建筑面积抵消已违法封闭工作阳台、花池等超出的计容建筑面积的整改方案；经研究，上述整改方案涉及第三方利益须进行公示，未经规划许可擅自封闭阳台、花池，导致面积增加已构成违法建设；根据《广州市城乡规划程序规定》有关规定，建设单位应向广州市城市管理综合执法部门申报该建筑工程违法建设处理，经城市管理综合执法部门处罚并执行完毕后，可重新向我局申请办理规划验收手续；由于该项目情况复杂，涉及多人利益，因此我局建议攀达公司根据实际情况，提出切实可行的解决方案供我局审核后，如程序、实体均符合规划审批要求，我局则按职能对‘翠屏富通雅苑’建设工程进行规划验收”。（三）再次向广州市国土资源和房屋管理局查询以下问题：翠屏富通雅苑在未通过规划部门的规划验收的情况下，是否能够办理将翠屏富通雅苑的各房屋过户至各业主名下的手续（即“小确权”手续）？通过规划部门的规划验收是否是办理将翠屏富通雅苑的房屋权属登记至攀达公司名下的手续（即“大确权”手续）及将各房屋过户至各业主名下的手续（即“小确权”手续）的必要条件？该局于2014年8月14日作出穗国房协查（2014）406号《关于翠屏富通雅苑能否办理过户手续问题的复函》，答复原审法院如下：“一、经查，翠屏富通雅苑以攀达公司名义领取预售许可证20090509号，该项目尚未办理初始登记。二、根据《广州市城市规划条例》第四十四条第二款，‘未取得建设工程规划验收合格证的，不得投入使用和办理房地产权登记’的规定，若该项目未经规划验收合格，则不具备办理房地产证的条件。三、根据《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条的规定，建设工程规划验收合格证及其附图是申请初始登记（即大确权）的必备材料，初始登记完成后再依据《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条办理过户至各业主的房地产权证（即小确权）。四、若攀达公司出于主观或客观原因不申请办理初始登记，为了保障购房业主的合法权益，并使司法裁判得到切实执行，符合以下条件的情况下，即使房地产未进行初始登记，我局仍应依法协助执行，直接为购房业主办理交易过户手续：（1）作为案件执行标的房地产虽未进行初始登记，但依法已经竣工验收合格；（2）法院作出了转移房地产权属的生效判决（含调解书）、裁定、协助执行通知书等生效法律文书，并已经送达我局协助执行”。
吴丽莎、董宜祥于2014年2月8日提起本案诉讼，请求判令：1.攀达公司为吴丽莎、董宜祥办理本案所涉房屋的权属证书，并将其交付给吴丽莎、董宜祥；2.攀达公司向吴丽莎、董宜祥支付迟延办证违约金（按已付购房款的每日万分之五的标准，从2014年1月1日计至吴丽莎、董宜祥实际取得房地产权证之日止）；3.本案诉讼费由攀达公司承担。
攀达公司原审辩称：一、吴丽莎、董宜祥已同意不追究攀达公司迟延交付、迟延办证的违约责任，且双方已就此订立协议。该协议约定，“吴丽莎、董宜祥根据本协议之约定收取房屋钥匙后，同意不再以任何方式追究攀达公司延期交付引起的责任”。延期交付这一事实状态引起的责任包括迟延交付、迟延办证的违约责任，原因在于延期交付是因未通过规划验收而导致的，相应的，规划验收未通过必然导致房屋权属证书办理时间的相应顺延，且攀达公司已给予吴丽莎、董宜祥各种形式的补偿，如货币补偿、赠送电器和家居保洁券、免水电费和物业管理费等。二、吴丽莎、董宜祥未能协助攀达公司进行整改，对迟延交付、迟延办证存在过错，应自行承担自攀达公司通知其进行整改之日起至整改完成期间导致的损失扩大的责任。攀达公司于2013年就涉案地块上的建设工程向规划部门申请规划验收，但规划部门向攀达公司发出《关于暂不同意规划验收的复函》，告知上述建设工程存在“未经规划许可擅自将工作阳台及花池封闭，将部分花池改为阳台使用”的问题，故根据《广州市城市规划条例》的有关规定，暂不同意验收和核发《建设工程规划验收合格证》，并提出“你司接到此函后，应按规划许可的要求实施整改后，再向我局申请办理规划验收手续”。鉴于整改是行政主管部门依据法律规定要求实施的，不实施则处于违法状态，故整改必须进行，不因各方意志而能够改变。考虑到吴丽莎、董宜祥已入住本案所涉房屋，攀达公司必须在吴丽莎、董宜祥的配合下才能实施整改，故攀达公司在收到上述复函后，积极与业主委员会商讨整改问题，并同时在本案所涉小区张贴《配合整改通知书》以及规划部门的《关于暂不同意规划验收的复函》，并分别将《配合整改通知书》邮寄给全体业主，将整改事项以及整改方案告知包括吴丽莎、董宜祥在内的全体业主。但吴丽莎、董宜祥不同意配合攀达公司按照规划部门的要求实施整改。由于吴丽莎、董宜祥不同意配合实施整改，导致攀达公司无法完成规划验收备案手续，无法为吴丽莎、董宜祥办理本案所涉房屋的权属证书。因此，攀达公司不应承担因吴丽莎、董宜祥不同意配合实施整改而导致的迟延交付、迟延办证的违约责任，吴丽莎、董宜祥应自行承担因其不同意配合实施整改而导致其自身损失扩大的责任。如吴丽莎、董宜祥能凭借其不配合整改的行为，要求攀达公司按日支付违约金，继续从攀达公司处获益，显然违背公平合理的原则。进一步而言，如法院支持吴丽莎、董宜祥的诉讼请求，那么吴丽莎、董宜祥可能宁愿每日获得违约金也不配合实施整改，这将造成吴丽莎、董宜祥凭借违法建设工程获得违法利益的局面。三、吴丽莎、董宜祥对于“阳台封闭”存在过错，不应由攀达公司全部承担迟延交付、迟延办证的违约责任。根据《商品房买卖合同》第四条的约定，本案所涉房屋的封闭阳台为0个、非封闭式阳台为3个。上述合同的附件一《房地产平面层图》已明确显示工作阳台和花池。换言之，攀达公司出售本案所涉房屋给吴丽莎、董宜祥时，并未将工作阳台及花池封闭，不存在工作阳台及花池封闭、部分花池改为阳台使用的情况。此后，吴丽莎、董宜祥将本案所涉房屋交付给装修单位装修时，根据吴丽莎、董宜祥与装修单位协商确定的装修方案，才将阳台封闭，因此，因“阳台封闭”而导致不能通过规划验收的责任不在于攀达公司。四、吴丽莎、董宜祥主张的迟延交房违约金计算方式错误，根据《补充协议》第九条的约定，违约金应按已付购房款的每日万分之一的标准计付，且违约金总额以不超过已付购房款的2%为限。五、迟延办证违约金的计付标准过高，即过分高于吴丽莎、董宜祥的实际损失，应予以调低。
原审法院认为：吴丽莎、董宜祥与攀达公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有法律约束力。
关于吴丽莎、董宜祥主张攀达公司办理并交付案涉房屋的权属证书的问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》已约定案涉房屋的交付时间为2011年12月31日前，结合双方在《本合同补充协议》中关于“（第七条）双方同意对《买卖合同》第十三条作如下补充：双方同意甲方有权在上述期限的前后15日范围内选择交付本合同标的物的具体日期，且甲方不承担任何提前或推迟的违约责任”的约定可知，吴丽莎、董宜祥同意给予攀达公司推迟15天交楼的免责期间，即攀达公司只要在2012年1月15日前交楼，就符合双方的上述约定。本案中，双方关于办理房屋权属证书问题的约定是：“（《本合同补充协议》第十七条）甲乙双方一致同意选择以下方式办理产权登记：1.甲方应在该商品房约定的交付之日起730日内向产权登记机关为乙方办妥产权登记；2.甲方协助乙方办理产权证，非因甲方原因导致逾期出证的，甲方不承担任何责任”。吴丽莎、董宜祥已履行了合同约定的付款义务，依约定如是因攀达公司的责任导致吴丽莎、董宜祥在案涉房屋约定的交付之日（即2012年1月15日前）起的730日内（即2014年1月14日前）未能取得案涉房屋的权属证书，则攀达公司构成违约。现合同约定的攀达公司为吴丽莎、董宜祥办理案涉房屋权属证书的期限已经届满，但从广州市国土资源和房屋管理局于2014年8月14日作出的穗国房协查（2014）406号《关于翠屏富通雅苑能否办理过户手续问题的复函》的内容可知，由于翠屏富通雅苑尚未取得《建设工程规划验收合格证》，且本案情形不属于上述复函中第四点的情形，因此，现尚不具备将案涉房屋的产权过户至吴丽莎、董宜祥名下的条件，原审法院对吴丽莎、董宜祥上述诉讼请求不予支持，但因此产生的诉讼费应由攀达公司承担。
关于吴丽莎、董宜祥主张攀达公司支付迟延办证违约金的问题。从本案查明的事实可知，翠屏富通雅苑因存在“擅自将工作阳台、花池封闭，将部分花池改为阳台使用；非机动车库面积不足；东南侧台阶，部分绿化占用规划路等问题”未能通过规划验收，即上述问题是整个小区中的各房屋共同存在的问题，因案涉房屋依约是由攀达公司带装修出售的，而对案涉房屋的工作阳台、花池进行改动的施工人同时亦是攀达公司自认的其委托的翠屏富通雅苑中各房屋的室内装修工程的施工人惠能公司，因此，攀达公司以《房屋室内装修合同》为由抗辩称封闭工作阳台、花池是吴丽莎、董宜祥自行委托惠能公司改动案涉房屋的结构，理由不成立，原审法院不予采纳，并据此认定将包括案涉房屋在内的翠屏富通雅苑中各房屋的工作阳台、花池封闭是由攀达公司统一进行，攀达公司理应对此承担相应责任。攀达公司虽已在翠屏富通雅苑张贴《配合整改的书面通知》、《配合整改的再次书面通知》，但上述通知中对于施工的安全问题、施工期间业主的居住问题等均未提及。现攀达公司抗辩称对“擅自将工作阳台、花池封闭，将部分花池改为阳台使用”的整改措施仅为拆除封闭窗户即可，但未能提交证据证明如此整改即能通过规划部门的验收，况且，攀达公司在上述通知中仅告知业主“对整改施工工作给予配合、协助”及“如全体业主配合整改，我司预计完成整改的工期为60个自然日；我司会在施工前3天通知各业主，……”，现有证据并未显示攀达公司已确定具体施工时间并已通知吴丽莎、董宜祥。至于对需整改的“非机动车库面积不足；东南侧台阶，部分绿化占用规划路等问题”，攀达公司亦无证据证明其已完成整改。在此情况下，攀达公司以吴丽莎、董宜祥不配合整改为由抗辩称其在此后无须再承担相应责任，依据不足，原审法院不予采纳。攀达公司因其自身原因至今未履行协同吴丽莎、董宜祥办理案涉房屋权属证书的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方于2012年8月8日签订的前述《协议》是针对攀达公司迟延交楼的处理问题作出约定，并未涉及迟延办证问题的处理，攀达公司以此为由抗辩称吴丽莎、董宜祥已放弃追究其迟延办证的违约责任，理由不成立，原审法院不予采纳。吴丽莎、董宜祥与攀达公司双方已经在合同中约定了迟延办理房屋权属证书的违约金计付标准，因此，攀达公司应当按照吴丽莎、董宜祥已付房价款1620865元的每日0.05%的标准，从迟延之日（即2014年1月15日）起向吴丽莎、董宜祥支付迟延办证违约金，吴丽莎、董宜祥主张从2014年1月1日起计付上述违约金，原审法院不予支持。上述迟延办证违约金的计付标准并未过高，攀达公司请求予以调低，原审法院不予采纳。如前所述，现攀达公司仅向业主发出前述《配合整改的书面通知》、《配合整改的再次书面通知》，而在此后攀达公司能否具体落实整改方案、攀达公司采取的整改措施是否到位、吴丽莎、董宜祥在具体可行的整改方案作出后是否配合整改等责任均不确定，须具体问题具体分析其成因及责任归属，原审法院认为上述违约金以暂计至吴丽莎、董宜祥提起本案诉讼之日（即2014年2月8日）为宜。吴丽莎、董宜祥与攀达公司之间的逾期办证纠纷，本案未尽处理部分，双方可另循合法途径解决。
为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市攀达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向吴丽莎、董宜祥支付迟延办理权属证书的违约金（按已付房价款1620865元的每日0.05%的标准，从2014年1月15日计至2014年2月8日止）。二、驳回吴丽莎、董宜祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费790元，由吴丽莎、董宜祥负担480元，广州市攀达房地产开发有限公司负担310元。
判后，上诉人攀达公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院未审慎审查案涉基本事实，应予纠正。第一，攀达公司已依据规划部门的整改要求告知全部业主整改方案，该方案已完整表述了整改实施的必要性、整改的范围、时间、场所、损害赔偿责任、不配合整改的法律后果等。案涉整改的实施仅仅是拆除窗户，该方案已与规划部门商洽确定，是目前唯一能实现整改效果的方案，而所谓的整改效果即攀达公司向规划部门申请报建的方案，体现在了案涉《商品房买卖合同》第四条关于非封闭阳台个数的约定及其附件一《房地产平面层图》中。换言之，拆除窗户以后的房屋现状是攀达公司依据《商品房买卖合同》的约定，应交付给业主的房屋状态。至于拆除窗户以后或可能发生的安全问题或者居住、使用则属于另一法律关系，如因此对业主造成损害，则另需分析其成因及责任归属，故业主不应以另一法律关系对抗依法必须实施的整改。另需说明的是，拆除窗户这一行为的实施仅仅需要业主允许施工人员入户作业，并不涉及持续的施工期间，当然地也不涉及原审法院认为的“施工期间的安全问题、居住问题”。即使涉及施工期间的安全问题，因为是攀达公司组织、实施的整改，攀达公司依法也应对实施安全负责。至于拆除后的问题，如前述，则属于另一法律关系。因此，原审法院以攀达公司未提及施工的安全问题、施工期间业主的居住问题等，认为业主可不予配合我司整改，显属不当。第二，原审法院认为攀达公司并未确定施工具体时间并通知业主，因此不能配合整改不可归咎于业主。然而，原审法院并未注意因整改须全体业主配合，故攀达公司能确定施工具体时间的前提是在全体业主配合整改的情形下，攀达公司也将此意思表述在告知全体业主的配合整改通知中。鉴于业主不配合整改（业主也在庭审中自认其不同意整改），攀达公司无法确定施工的具体时间，并通知业主。因此，原审法院以攀达公司未确定整改时间并通知业主为由，认为业主拒不配合整改有理，实属本末倒置。第三，对于规划部门要求整改的另两个问题，攀达公司已经整改完毕，因规划部门并未单就该两个问题另行验收，故攀达公司已申请法院对该两个问题是否整改完毕向规划部门调查取证，原审法院以此为由认为攀达公司无举证己完成整改是错误的，应予纠正。第四，原审法院认为攀达公司自认其委托惠能公司承揽案涉房屋的室内装修工程是错误的。装修公司是业主统一聘请，我方付款，我方从未自认委托惠能公司承接案涉房屋的室内装修工程。第五，原审未能准确理解涉案《协议》内容，该协议约定，吴丽莎、董宜祥愿意继续履行《买卖合同》并不予追究自收房之日起至《建设工程质量监督报告》下发之日止这一期间攀达公司的违约责任。鉴于攀达公司至今尚未取得《建设工程质量监督报告》，故如攀达公司在此期间存在违约行为而产生的违约责任，吴丽莎、董宜祥已经表示不予追究。该约定是吴丽莎、董宜祥免除攀达公司某一期间违约责任的约定，没有区分违约责任的性质，原审认定是针对攀达公司迟延交楼的违约责任作出的约定，没有事实依据。据此上诉请求：1、撤销原审判决的第一项；2、改判驳回吴丽莎、董宜祥的全部诉讼请求；3、案件受理费由吴丽莎、董宜祥承担。
被上诉人吴丽莎、董宜祥二审答辩认为：协议主要是针对开发商迟延交楼而做出的单方面的格式文本的约定，这种约定没有免除攀达公司为业主办理房产证和交付房产证的义务，原审对此问题的认定是清晰和正确的。同意原审判决。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明，吴丽莎、董宜祥于2011年12月22日交纳了案涉房屋的契税。吴丽莎、董宜祥在原审时表示其在收楼当日（即2012年8月8日）已将契税完税单及物业维修基金单交付给攀达公司，但攀达公司未出具收据。攀达公司确认吴丽莎、董宜祥已支付上述费用及已收到上述材料，但具体收到时间无法确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。
根据攀达公司的上诉请求，本案二审的争议焦点为应在何时办理并交付案涉房屋的权属证书的问题。吴丽莎、董宜祥与攀达公司于2012年8月8日签订的《协议》约定甲方承诺在收到乙方提交的契税完税单及物业维修基金单后，两年内办妥该房屋的房产证”，现吴丽莎、董宜祥主张其于签订该协议当天已交付了上述资料给攀达公司，攀达公司亦确认已吴丽莎、董宜祥缴清费用并收取资料，本院法院合理采信吴丽莎、董宜祥于2012年8月8日交付资料给攀达公司。吴丽莎、董宜祥已履行了合同约定的付款义务，并在2012年8月8日交齐资料，依约定如是因攀达公司的责任导致在吴丽莎、董宜祥交齐资料之日（即2012年8月8日）起的2年内（即2014年8月7日前）未能取得案涉房屋的权属证书，攀达公司才构成违约。但吴丽莎、董宜祥于2014年2月8日已提起本案诉讼，要求攀达公司支付从2014年1月1日起的迟延办证违约金，原审法院亦判决攀达公司支付从2014年1月1日起至2014年2月8日止的迟延办证违约金，如前所述，原审该判决有误，本院予以撤销。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但处理结果不当，本院予以撤销。上诉人攀达公司的上诉主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第673号民事判决；
二、驳回吴丽莎、董宜祥的诉讼请求。
一审受理费790元及二审案件受理费790元，均由被上诉人吴丽莎、董宜祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十二月三日
书 记 员 邹文芳