浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙杭民终字第1689号
上诉人（原审原告）：国都公寓业主委员会。
诉讼代表人：许敏。
委托代理人：朱景雄。
上诉人（原审第三人）：浙江方正房地产开发有限公司。
法定代表人：董国权。
委托代理人：张樑。
被上诉人（原审被告）：杭州下城房屋开发观巷有限公司。
法定代表人：董国权。
委托代理人：赵丽华、张丽娟。
上诉人国都公寓业主委员会（以下简称国都业委会）、浙江方正房地产开发有限公司（以下简称方正公司）因与被上诉人杭州下城房屋开发观巷有限公司（以下简称观巷公司所有权确认纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2011）杭下民初字第1343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年7月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：观巷公司是由原杭州市下城区房屋建设开发公司（后变更为方正公司即第三人）与浙江京都房地产开发有限公司（后变更为浙江国都房产集团有限公司，以下简称国都集团公司）共同出资设立的，负责观巷小区二期（即国都公寓）项目的开发建设。2000年11月20日，国都公寓2、3幢房屋竣工落成，在杭州市城市规划档案馆留存的竣工图中载明：国都公寓H6.H7即国都公寓2、3幢地下室分为商铺与自行车库（人防）两部分，其中东边临街部分为商铺，经测绘，该部分商铺“摊前面积为914.52平方米，分摊面积为85.05，摊后面积为999.58平方米”。2003年7月，第三人以初始登记为由向杭州市房管局对包括上述地下商铺在内的房屋产权登记提出申请，但对涉案地下商铺部分至今尚未办出房屋所有权证。国都公寓交付使用后，据杭房物缴（2003）第032号确认单存根载明：“对于国都公寓项目，开发建设单位杭州市下城区房屋建设开发公司应缴物管办公及公共活动用房388.16平方米，实缴384.86平方米。应缴物管商业用房517.54平方米，实际缴纳面积为1103.97平方米。”国都公寓2、3幢地下商铺则在分隔后（经地名办核准门牌号为中山北路181号至229号），由国都集团公司出租给杭州高盛物业管理有限公司（以下简称高盛物管公司）。其中197号、203号商铺高盛物管公司分别于2005年11月及2009年7月转租给方以晓使用。2009年8月3日，国都业委会又就上述197号、203号商铺与方以晓签订《房屋租赁合同》。2010年6月，高盛物管公司以方以晓未按期缴纳租金为由诉请解除房屋租赁合同，案件审理过程中，国都集团公司与国都业委会分别以自己为诉争商铺合法所有人为由，作为第三人参加诉讼，该案现仍在审理当中。此前，方正公司与国都集团公司签订《房屋分割确认书》，约定由双方共同出资设立的观巷公司开发建设的国都公寓项目中国都公寓2、3幢地下商铺归国都集团公司所有。
原审法院另查明：就国都公寓小区地下一层的产权归属是属于业主共有部分还是开发商占有部分，国都业委会分别于2011年7月向杭州市规划局，2011年9月向杭州市住房保障和房产管理局提出信息咨询申请，杭州市住房保障和房产管理局回复称无国都公寓地下一层是属于开发商还是业主共有的信息。国都业委会于2011年9月6日提起本案诉讼，诉请判令：1、确认坐落于杭州市国都公寓中山北路197号、203号地下室属于国都公寓全体业主共同所有；2、本案诉讼费用由被告承担。第三人方正公司诉请判令：确认杭州市国都公寓中山北路197号、203号商铺归方正公司所有，由国都业委会承担本案诉讼费用。
原审法院审理认为：因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。观巷公司是国都公寓的立项建设单位，国都业委会为主张涉案地下商铺权利向其提起诉讼并无不当。第三人方正公司仅为观巷公司的股东之一，第三人以其对国都公寓提出初始登记为由，认为涉案商铺亦应归其所有的请求，缺乏合法依据，原审法院不予支持。国都业委会依据物权法，认为涉案地下商铺属于专有部分之外的共有部分，故应属于全体业主共有。但从涉案地下商铺的设计用途、面积测绘等资料看，该部分虽地处地下层部分，但结构独立，商铺的使用用途明确，与地下自行车库相互隔断，并不属于公共区域。国都业委会认为涉案商铺位于地下层，故应为公共区域的意见不当，其关于确认涉案地下商铺为其所有的请求，缺乏事实依据，原审法院不予支持。至于国都公寓2、3幢地下层部分当初设计规划是否适当则不属于本案所能审查的范畴。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2012年5月29日判决：一、驳回国都业委会的诉讼请求；二、驳回第三人方正公司的诉讼请求；本诉案件受理费80元，由国都业委会负担（已缴）；第三人方正公司所缴纳的案件受理费80元，由第三人方正公司负担。
宣判后，原审原告国都业委会及原审第三人方正公司不服上述判决，分别向本院提起上诉。国都业委会诉称：1、原判曲解并错误使用公共区域概念；2、原判适用法律错误；3、原判裁决依据不足；4、该部分空间为开发商所有可能产生系列问题。请求二审法院撤销原判，改判支持国都业委会的原审诉讼请求。
观巷公司辩称：方正公司将项目建设完成后，根据相关规定已经移交了物管用房、公共用房，而且本案涉案房屋不属于公共区间，除了出售部分之外，剩余部分理应由开发者方正公司所有，国都业委会的上诉理由不成立。请二审法院驳回国都业委会的上诉请求。
方正公司辩称：涉案房屋有独立的功能，是物权法上的专用部分，并非属于业主共有的公共区域或者共有部分，方正公司在国都公寓部分出售时已经将属于业主共有的部分都已经移交，物业用房也交给业主聘请的物业公司，本案房屋并没有出售，方正公司依法享有涉案房屋的所有权，请求法院驳回国都业委会的上诉请求。
方正公司诉称：原审证据证实国都公寓的开发建设单位为方正公司，被上诉人也明确与国都公寓业主签订的《商品房销售合同》的相对方是方正公司，观巷公司并不享有开发建设单位的权利义务，原判认定事实错误。请求二审法院撤销原判，改判支持方正公司的原审诉讼请求。
国都业委会辩称：涉案房屋是观巷公司建造，观巷公司所称的证书根本没有的。股东与公司是不同的，方正公司是观巷公司的股东。方正公司所谓证实其权利的文件都不足以证明其权利，如果这些文件有的话也说明有关部门在出具存根和门牌证是时候审查不严，把股东和公司混为一谈。观巷公司所述如果属实，可能涉及腐败问题。
方正公司在二审诉讼中提交以下证据以证实方正公司是国都公寓的开发建设单位：
1、国有土地使用证【杭下国用（2002）字第264、265、266、267、268、269号】；
2、建设用地规划许可证【（97）浙规建010245）；
3、建设工程规划许可证【（1999）年浙规建证0100464号】；
4、建设工程施工许可证【（99）杭建施证329号】；
5、商品房预售证【杭售许字（1999）第85号】；
6、杭州市住宅区建设项目综合验收合格证书【（2003）032号】。
经出示，国都业委会发表质证意见称：对上述证据的真实性无异议，但对其关联性、合法性有异议，上述证据与案涉房屋的所有权并无关联。观巷公司对上述证据无异议。
本院经审核认为：上述证据均系行政主管部门依职权制作的公文书证，国都业委会不能提交相反证据以否定其合法性，其合法性应予确认。上述证据载明，国都公寓项目规划用地单位、工程建设单位以及核准预售的开发建设单位均为原杭州市下城区房屋建设开发公司（现方正公司），可以证实方正公司的这一举证主张，上述证据对此具有关联性，故本院对上述证据予以认定。
本院经审理查明：案涉国都公寓的开发建设单位为原杭州市下城区房屋建设开发公司（现方正公司），杭州市国土资源局于2002年12月向其颁发国有土地使用权证，该证载明：本证仅限用于办理房产总证时使用，有效期为一年。本院查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案案涉地下室曾由原杭州市下城区房屋建设开发公司申请初始登记，但方正公司未提交房屋登记机构予以核准并颁发权属证书的相关证据。诉讼中，国都业委会及方正公司均未提交案涉地下室的相关登记凭证，故无法直接确认其所有权人。根据方正公司提交的上述建设工程规划许可证载明，国都公寓项目包括底商住宅、公建（办公楼）和煤气调压站，其中H6、H7主楼各十六层、地下室及半地下室一层，地上裙房三层公建，四层以上住宅楼两幢。方正公司提交的杭州市住宅区建设项目综合验收合格证书所附杭州市人民防空办公室审核的图纸中也明确地下室包括人防（自行车库）及店铺。结合观巷公司与方正公司在原审诉讼中提交的有关案涉地下室竣工图、测绘资料等证据，可以证实涉案地下室包括商铺与自行车库（人防）两部分，其中的人防工程部分，依据《中华人民共和国人民防空法》的规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。据此，该部分所有权不属于双方当事人。涉案地下室中的商铺部分，从其设计用途、面积测绘、规划审批等资料看，该部分虽地处地下层部分，但结构独立，商铺的使用用途明确，与地下自行车库相互隔断，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该商铺应认定为物权法第六章所称的专有部分，故原审判决认定其并不属于公共区域系正确。国都业委会与方正公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人国都公寓业主委员会与上诉人浙江方正房地产开发有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 陈 晨
二〇一三年四月十五日
书 记 员 睢晓鹏