云南省新平彝族傣族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民一初字第312号
原告王某甲，男，1945年5月8日生。
原告汪某某，女，1946年11月4日生。
二原告共同委托代理人廖庆生，男，系云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
二原告共同委托代理人张凯，男，系云南滇兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
二原告共同委托代理人王林，男，1967年7月6日生。代理权限：特别授权代理。
被告温某甲，男，1950年11月2日生。
被告王某乙，女，1952年6月6日生。
二被告共同委托代理人杨跃文，男，系云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告王某甲、汪某某诉被告温某甲、王某乙租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月13日受理后，依法适用简易程序于2014年8月4日在本院第四审判法庭公开开庭进行了审理，因案情复杂，于2014年8月6日转为普通程序，并于2014年9月19日进行了第二次开庭审理，由于无法在法定审理期限内结案，于2014年10月29日经过审批，本案延长审理期限六个月。第一次开庭审理时，原告汪某某及二原告的特别授权委托代理人廖庆生、王林，被告温某甲、王某乙及其特别授权委托代理人杨跃文到庭参加了诉讼。第二次开庭审理时，原告汪某某及二原告的特别授权委托代理人张凯、王林，被告温某甲、王某乙及其特别授权委托代理人杨跃文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某甲、汪某某诉称，被告温某甲系原告汪某某的亲弟弟，1995年11月26日，原告承包扬武镇三街山苏田片区26.6亩荒地，用于开发建设小型酒厂、养殖场及果园等，全部开发费用均由二原告出资。因被告家境贫寒，二被告之子温某乙又于1995年12月16日驾驶货车发生两人死亡、多人受伤的重大交通事故。事发后，所有善后事宜均由原告代为处理，原告共为其垫付赔偿款20余万元。出于同情，原告让二被告到原告承包的基地帮工，以帮助其尽快偿还债务。一开始原告发放工资给二被告及其他帮工人，其后因为双方系亲戚关系就未明确区分，也未继续发放工资，经营收益由原被告双方共收共支。2010年底，因二原告年事已高，无力继续经营管理，便与被告口头协商，并达成一致意见，原告将酒厂、养殖场及果园等整个基地出租给二被告经营管理，年租金15000元，但二被告承租后只到2013年才运送4290斤谷子酒给原告冲抵一年的租金，其他年度的租金至今未付。经原告多次催促，二被告仍然拒不支付，还把基地里的生猪、土鸡、鱼、白酒及水果等统统变卖后占为己有，被告的行为严重损害了二原告的合法利益。为维护二原告的合法利益，特向人民法院起诉，要求判令解除原、被告之间的租赁合同，二被告立即搬出扬武镇三街山苏田园林酒厂房屋，将位于扬武办事处三街山苏田片区的园林酒厂、养殖场及果园等（价值约10万元）归还二原告经营管理，二被告向原告支付拖欠租金35000元。
被告温某甲、王某乙辩称，原告汪某某系温某甲的亲姐姐，1995年11月26日，原告王某甲承包扬武镇三街山苏田片区26.6亩荒地，因没有人手开荒，二原告就邀请二被告来共同开荒，当时，原告王某甲承诺二被告干几年后，等基地有收益了，就在扬武镇买块地盖房子给二被告居住，至今二原告从未向二被告支付过工资，也没有兑现盖房子给二被告居住的承诺，只是多次口头承诺，等原告王某甲干不动了，就把基地给二被告经营，也多次表达了基地属两家人共有产业的意思。17年间，二被告不求报酬的把全部心血投入到基地的建设中，还积极帮助筹集生产流动资金，被告到其基地前在家务农，生活还算富裕，并非原告所述的家境贫寒，1995年被告的儿子温某乙发生多人受伤两人死亡的交通事故，原告为温某乙垫付的赔偿款累计为2.65万元，原告所述的20余万元并不真实，而且温某乙累计为基地做了四年的活，原告并没有支付过工资给温某乙，温某乙应得的工资足于抵销原告为其垫付的赔偿款。2012年年底时，原告王某甲因生病不能再管理基地，向二被告兑现承诺的条件已经成就，原告王某甲离开基地之前就已经把基地的生猪、酒等可以出售的东西卖完，不存在被告把其占为己有的情况。原告将基地并给被告，双方达成口头协议时间是2013年2月，并非是原告所述的2010年底，2013年被告将烤出的酒分批送给原告销售，酒款合计为17160元，抵扣15000元的补偿款后，原告还应支付2160元的酒款，双方同意此款并入下年结算，被告不存在拖欠款项的问题。综上，新平县扬武镇三街山苏田片区的园林酒厂、养殖场及果园是原告和被告共同生活17年期间共同劳动创造和积累的财产，属原告和被告的共同财产。2012年底时，原告生病不能管理基地，被告取得基地经营权的条件已经成就，经双方协商一致，自2013年3月起，基地并给被告经营，双方不是租赁关系，被告没有拖欠原告款项，因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请人民法院依法驳回其全部诉讼请求。
二原告针对其主张向法庭提交了下列证据：
1、二份身份证复印件，欲证明二原告的主体适格；
2、一份开发农业用地土地使用证、一份开发农业用地有偿使用合同书、一份抵押借款合同书、三份担保借款合同书、一份发票、一份收据，欲共同证明原告王某甲于1995年11月26日承包位于新平县扬武镇三街山苏田片区26.6亩荒山，投资建设酒厂、养殖场及果园等，并办理了《土地使用证》，以及全部开发费用均由二原告出资的事实；
3、十四张照片，欲证明（1）原告投资建盖了住房、养殖场和酒厂等设施；（2）原告2010年养在猪圈里的36头猪已被二被告私自出卖、200只鸡也卖了只剩少部分、200斤鱼全部出卖、鱼池也已荒废的事实；
4、一份1996年度园林酒厂工人工资表，欲证明原告前期按工日向二被告支付工资；
5、一份抵押借款合同书、三份收据，欲共同证明原告王某甲于1995年1月19日贷款三万元购买一辆汽车给被告的儿子（温某乙）驾驶，并支付了办理保险等相关手续的费用；
6、一份新平县人民法院(1997)新刑初字第9号刑事判决书、新平县人民法院(1997)新民初字第121号、第160号民事调解书、新平县人民法院(1997)新民初字第122号、第123号、第157号、第158号、第159号、第161号民事调解书、一份温某乙发生交通事故赔偿费用清单、三份收据、一份收条、三份法院诉讼收费票据，欲共同证明二被告的儿子温某乙于1995年12月16日驾驶货车发生一起严重交通事故，事发后所有善后事宜均由原告代为处理，原告共为其垫付赔偿款20余万元；
7、证人王某甲出庭作证，欲证明1995年温某乙发生交通事故后该事故所有善后事宜均是由原告方处理的，赔偿款也是原告方垫付的；
8、一份解除租赁合同通知书、一份邮寄信封封面及回执，欲共同证明原告多次找被告催收租金未果，于2014年4月28日以书面的形式通知被告解除租赁合同。
经质证，被告方对原告方提交的证据1的真实性没有异议；对证据2中土地使用证及农业用地有偿使用合同书的真实性、合法性没有异议，但是对贷款合同书有异议，认为贷款合同书中载明原告王某甲申请贷款的用途是用于开采石场，不能证明是用于本案的基地建设；对证据3的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，认为该组照片无法证明原告所要证明的目的；对证据4的真实性、合法性均不予认可，认为该份工人工资表是个人所做的，并没有二被告的签字，故对其真实性不予认可；对证据5的真实性、合法性不予认可，认为该份证据不能证明此车是原告购置给被告之子温某乙的，有可能是原告购置了自己用，而且被告之子温某乙的车是来基地之前就购买的了；对证据6中的刑事判决书、民事调解书的真实性、合法性均没有异议，认为该组证据真实的载明了被告之子发生交通事故的事实，但是原告仅仅是垫付了3万余元的赔偿款，对其他证据的真实性均不予认可；对证据7有异议，认为证人的陈述不真实，在车祸发生后证人没有找肇事车辆驾驶人父母，而去找了原告王某甲，不符合常理，赔偿款也不可能达到6万元；对证据8的真实性不予认可，提出被告方并没有收到过解除租赁合同通知书。
二被告针对其辩解向法庭提交了下列证据：
1、两份身份证复印件，欲证明二被告的诉讼主体资格；
2、十二张照片，欲证明基地建筑物的建设时间及外观情况；
3、一份情况说明，欲证明基地主要建筑物的面积、建设时间、资金来源及基地主要是通过自身积累逐渐建成的事实；
4、一份送酒的记录，欲证明自2013年3月1日至2014年1月26日期间，二被告向原告家送酒4860斤；
5、一份证明，欲证明温某乙女儿温某于2013年3月转学到扬武小学就读的事实；
6、证人马某某出庭作证，欲证明被告温某甲雇请证人去基地做活，期间的工资是由原告王某甲支付的；
7、证人高某某出庭作证，欲证明原告王某甲曾许诺在扬武建盖房子给温某甲、王某乙居住，并承诺当其干不动时将基地并给温某甲、王某乙经营的事实；
8、证人杨某某出庭作证，欲证明原告之子王某戊说过等以后二被告干不动了，就把基地交给温某乙来管理；
9、证人鲁某出庭作证，欲证明基地建筑物的建设时间及1996年的建筑人工费是此后几年内用基地的收入支付的；
10、证人王某出庭作证，欲证明原、被告双方曾协商将基地并给王某乙、温某甲经营管理；
11、一份新平县人民法院作出的(1996)新民一初字第144号民事调解书、两份执行笔录，共同证明：(1)温福顺交通事故赔偿案中，经人民法院调解确认王某丙之父王某丁的死亡赔偿金总额为13000元；(2)因王某丙欠王某甲14000元钱，故用该欠款抵销王某丁的死亡赔偿金13000元；
12、一份新平县人民法院作出的(1996)新民执字第81号民事裁定书，证明在温某乙交通事故赔偿案中，死者李某某的总赔偿金额为23820元，按照执行和解协议，温某乙于2009年4月26日前一次性赔偿12000元，申请人自愿放弃10190元的赔偿款；
13、一份新平县车管所出具的机动车信息查询结果单、一份购车发票、一份信用社贷款收回凭证，共同证明：(1)温某乙所购车辆价格及税金为36100元；(2)温某乙于1995年5月1日向信用社贷款40000元用于购车。
经质证，原告方对二被告提交的证据1的真实性、合法性没有异议；对证据2的真实性没有异议，认为通过照片可以看出现在好多猪圈已经空了，恰恰证明被告已经把猪变卖的事实；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，该份证据是被告方的单方陈述，不能作为本案的证据提交，且不能证明原告所要证明的目的；对证据4的真实性不予认可，认为该证据只是被告单方记录的内容；对证据5的真实性不予认可，认为该份证据只能证明温某乙的女儿温某转学到扬武小学就读，与本案没有任何关联性；对证据6的真实性不予认可，认为证人部分陈述不是事实，证人2010年7月份就离开了基地；对证据7有异议，认为证人陈述的时间只是“好像”，并没有具体时间，证人陈述其只是时不时去帮忙，而不是经常性去基地帮忙，证人陈述的内容不真实；对证据8的真实性不予认可，认为证人杨某某和温某乙是朋友关系，两者存在利害关系，而且原告汪某某之子王某戊表明并没有说过类似的话，故证人杨某某的陈述是不真实的；对证据9没有意见；对证据10有异议，认为原告的儿子及儿子媳妇是在玉溪开食馆的，根本没有时间下来商量此事，故证人的证言是不真实的。对证据11、12的合法性、真实性无异议，不予认可关联性和证明目的，认为证据12不能看出赔偿金额的总数，证据13恰好可以证明原告的目的。
为查明本案事实，本院依职权于2014年5月26日到扬武司法所调取了一份调解笔录，对新平县扬武镇扬武社区居民委员会治保主任戴某某进行了调查，拍摄了15张现场勘验照片，经质证，原、被告双方对调解笔录、调查笔录、现场勘验照片均未提出异议。
本院对原、被告双方当事人提交的证据和本院依职权调取的证据认证如下：原告方向法庭提交的证据1、2，经被告方质证后未提出异议，该两组证据内容客观真实，采证程序合法，本院予以确认；对于证据3-8，本院将综合本案查明的事实予以综合认证。被告方向法庭提交的证据1、2，经原告方质证后未提出异议，该两组证据内容客观真实，采证程序合法，本院予以确认；对于证据3-13，本院将综合本案查明的事实予以综合认证。对本院依职权调取的调解笔录、调查笔录及现场勘验照片，经双方当事人质证后未提出异议，本院予以确认。
经开庭审理，根据对证据的认定和双方当事人的陈述，本院确认以下法律事实：原告汪某某与被告温某甲系姐弟关系，原告王某甲、汪某某系夫妻关系，被告王某乙、温某甲系夫妻关系。原告王某甲、汪某某系新平县扬武镇扬武社区居民委员会三街小组居民，被告温某甲、王某乙系元江县青龙厂镇它克村民委员会它克小组人。1995年11月26日，新平县扬武镇扬武社区居民委员会三街小组(原新平县扬武乡扬武村公所三社)以788元的价格将位于扬武三街三苏田(也称山苏田)的26.6亩荒地出让给原告王某甲，其四至界线为：东至小抱罗头、西至小龙潭荒地、南至光山二台公路、北至矿山公路，出让年限为三十年，即自1995年11月26日起至2025年11月26日止，用于种植养殖等，并办理了《开发农业用地土地使用证》。在开发荒地过程中，因原告方人手不够，出于亲戚关系，二原告让二被告到基地帮忙。二原告曾在1996年支付过被告方劳动报酬。另查明，二被告之子温某乙于1995年12月16日发生交通事故致二人死亡、一人重伤、五人轻伤、十余人轻微伤，在处理该交通事故的善后事宜过程中，原告方代被告方支付了一部分赔偿费用。在此后的时间里，被告温某甲、王某乙长期在该基地上和原告王某甲一起劳动，基地上所得的收入交由原告王某甲进行管理，其中一部分用于基地建设。双方就是否支付劳动报酬问题未进行过协商。2013年年初，双方达成口头协议，由二被告自2013年起管理使用该基地，每年支付原告方15000元的租金，2013年度的租金已经用被告方拉运给原告方的4000余斤白酒款进行冲抵。2014年年初，双方发生纠纷诉讼来院。
本院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第44条规定：“不宜采取家庭承包方式的“四荒”土地等农地，可通过招标、拍卖、公开协商等方式承包”，扬武镇扬武社区居民委员会三街小组以788元的价格将位于扬武三街三苏田(也称山苏田)的农地出让给原告王某甲，原告王某甲取得了《开发农业用地土地使用证》，作为承包方，即该农地的初始主体，依法取得位于扬武三街三苏田(也称山苏田)农地的承包经营权。《中华人民共和国物权法》第一百二十八条规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设”。原告王某甲主张于2013年年初与被告温某甲、王某乙达成口头租赁协议，以每年15000元的价格把位于扬武三街三苏田(也称山苏田)的基地出租给二被告，且双方现已实际履行了一年。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。原、被告系亲属关系，双方在自愿合法的基础上经协商一致口头达成的租赁协议内容，系双方的真实意思表示，内容不违反国家的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。对于租赁期限，原告方主张双方未约定过租期，而被告方主张租期为十年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，因双方均认可未曾签订过书面合同，故双方的租赁应视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。现原告方要求解除与被告方的租赁关系，本院予以支持。租赁合同解除后，被告方应在合理期限内搬离位于新平县扬武镇扬武社区居民委员会山苏田的基地，将基地上的财物返还给原告。对于原告方主张要求被告支付拖欠租金35000元的请求，庭审中原告方主张双方自2011年年初即达成口头租赁协议，但被告方仅认可双方自2013年年初才达成口头租赁协议，且被告方已按照口头约定用拉运白酒的款项冲抵了2013年度的租金15000元。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，原告方针对双方自2011年年初即达成口头租赁协议的主张，并未向法庭提供充分的证据予以证实，对该主张，本院不予采信。本院仅采信原、被告双方自2013年年初达成口头租赁协议的事实。对原告方要求被告方支付2011年、2012年及2014年1-4月租金的请求，本院仅支持2014年1-4月按照双方约定的年租金15000元计算的月租金。本案中被告方针对其主张的原告王某甲曾承诺过，待原告王某甲年老的时候就把基地并给二被告，并主张位于新平县扬武镇扬武社区居民委员会三街山苏田园林酒厂、果园、养殖场系原、被告双方共有财产的辩解，未向法庭提供充分有效的证据予以证实，本院不予支持。对被告方答辩要求支付相应劳动报酬的请求，因与本案不属于同一个法律关系，二被告可另行主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告王某甲、汪某某与被告温某甲、王某乙于2013年年初口头约定的对位于新平县扬武镇扬武社区居民委员会三街山苏田园林酒厂、果园、养殖场的租赁协议；
二、由被告温某甲、王某乙于判决生效后三十日内将位于新平县扬武镇扬武社区居民委员会三街山苏田园林酒厂、果园、养殖场返还给原告王某甲、汪某某；
三、由被告温某甲、王某乙于判决生效后三十日内支付原告王某甲、汪某某2014年1月-4月的租金5000元；
四、驳回原告王某甲、汪某某的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3000元，由原告王某甲、汪某某负担550元，由被告温某甲、王某乙负担2450元（鉴于该费用原告已预交，被告应负担部分待执行时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审判长 肖丽丽
审判员 李永文
审判员 潘千荣
二〇一四年十一月七日
书记员 马丽清