福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民初字第3360号
原告（反诉被告）郑清标，男，1968年10月26日出生，汉族，住福建省龙海市。
委托代理人苏琳平。
被告（反诉原告）郑志达，男，1978年3月14日出生，汉族，住福建省龙海市。
委托代理人许国庆，福建闽隆律师事务所律师。
第三人郑国辉，男，1977年10月22日出生，汉族，住福建省龙海市。
原告郑清标与被告郑志达、第三人郑国辉租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月14日立案受理并于2014年4月19日作出（2013）龙民初字第5475号民事判决，宣判后原告郑清标不服提起上诉，福建省漳州市中级人民法院于2014年6月18日作出（2014）漳民终字第659号民事裁定，撤销龙海市人民法院（2013）龙民初字第5475号民事判决，发回龙海市人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2014年9月24日公开开庭审理，原告郑清标及其委托代理人苏琳平和被告郑志达及其委托代理人许国庆到庭参加诉讼，第三人郑国辉经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告郑清标诉称，1999年间，郑亚开将址在龙海市颜厝镇路边村桥埔社的有围墙没房顶的房地176平方米租赁给原告使用，双方签订了租赁合同，原告支付了租金并投入大量人力、物力、财力对该房屋进行搭建、扩建并作为店面经营使用。2010年9月27日郑亚开死亡后，该房屋由第三人郑国辉继承。2011年4月6日，被告以10000元价格向第三人郑国辉购买了该房屋，原告完全不知，因原出租业主郑亚开已死亡，新业主即被告郑志达又拒收租金，原告要求继续履行租赁合同，但租金无处交纳，据此，请求判令：1、原告郑清标与郑亚开签订的店面租赁合同有效；2、被告郑志达继续履行店面租赁合同，确定店面租金每次交付时间及金额，店面租金由法院依法提存。
被告郑志达辩称，讼争房屋通过买卖后，被告取得房屋所有权，该房屋属简易结构，多年失修，已构成危房，不适合居住和作为经营场所，原告未经同意转租给林木秀作为经营场所，被告有权解除租赁合同。
反诉原告郑志达诉称，2013年5月20日，反诉被告郑清标未经同意将承租的房屋转租给林木秀作为美容美发店，反诉原告有权解除租赁合同，反诉请求判令：解除反诉原告与反诉被告之间的租赁关系，责令反诉被告归还租赁的房屋。
反诉被告郑清标辩称，其与郑亚开签订的租赁合同有效，合同并没有约定不能将该房屋进行转租，反诉原告应当继续履行租赁合同，要求驳回反诉原告的反诉请求。
第三人郑国辉对被告郑志达反诉请求没有异议。
经审理查明，讼争房屋址在龙海市颜厝镇路边村桥埔社地号5-22平房一座3间，砖木结构，使用权面积176平方米。该房屋原系朱亚开（又名朱阿开、郑亚开、郑阿开）及其妻子许英高在婚姻存续期间所得的共有财产。1999年12月30日，原告郑清标与朱亚开签订一份《租赁协议书》，约定讼争房屋由朱亚开出租给原告郑清标，租赁期限5年即从1999年12月30日起至2004年12月30日止；2005年12月30日，原告郑清标与朱亚开、第三人郑国辉签订一份《租店面协约书》，约定讼争房屋3间的东边1间归还朱亚开，西边2间由原告郑清标继续承租，租赁期限从2005年12月30日起至2009年12月30日止；上述两份协议签订后，双方均按协议约定履行，原告郑清标也投入部分资金对租赁房屋进行了必要的修缮。至2008年2月24日，原告郑清标与朱亚开再签订一份《租店面协约书》，约定讼争房屋西边2间由原告郑清标承租，每年租金3500元，租赁期限从2009年12月30日起至2024年12月30日止。协议签订后，原告郑清标于2009年2月24日支付给朱亚开从2009年12月30日至2011年12月30日共2年租金7000元。2010年9月27日朱亚开因病死亡，其妻子许英高、次子郑财根均被宣告死亡，讼争房屋由朱亚开的长子即第三人郑国辉继承，第三人郑国辉夫妇于2011年4月6日与被告郑志达签订《房屋买卖合同》，将讼争房屋出卖给被告郑志达，并办理了产权转移登记手续，被告郑志达于2011年8月8日取得该房屋土地使用权证后，因该房屋西边2间尚在原告郑清标租赁期间，被告郑志达不同意继续出租给原告郑清标，双方发生纠纷，被告郑志达遂拒绝向原告郑清标收取租金，原告郑清标于2013年10月14日自行向本院交纳执行款7000元，单据载明“付郑志达2011年12月30日至2013年12月30日两年租金”，当日，原告郑清标向本院提起诉讼。
另查明，原告郑清标在承租期间，其女儿郑玲燕于2013年5月20日与林木秀签订《店面租赁协议书》，将承租房屋的1间店面转租给林木秀作为美容美发经营使用，租赁期间自2013年5月20日至2014年5月20日止，一年租金15000元，期限届满后，次承租人林木秀已将该店面归还原告郑清标，现讼争房屋西边2间由原告郑清标使用，东边1间由被告郑志达使用。诉讼中，原、被告双方确认讼争房屋及租赁范围以土地使用权证载明范围、面积为准。被告郑志达明确表示同意支付原告郑清标租赁房屋附属物的投资损失及搬迁费用计50000元。
认定以上事实的证据有：1999年12月30日《租赁协议书》、2005年12月30日《租店面协约书》、2008年2月24日《租店面协约书》、付租金协约书、保管款收据、公证书、土地使用权证、2013年5月20日《店面租赁协议书》、照片以及双方当事人在庭审中陈述，经庭审质证，可予确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行。原告郑清标与第三人郑国辉的父亲朱亚开于2008年2月24日签订的《租店面协约书》，系双方当事人真实意思表示，且合同未违反法律、法规强制效力性规定，该合同合法、有效。合同约定租赁期间自2009年12月30日起至2024年12月30日止，被告郑志达虽在原告郑清标租赁期间买受了讼争房屋，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，故被告郑志达取得讼争房屋产权后仍应按租赁合同约定继续履行，但因原告郑清标在承租期间，其女儿郑玲燕未经同意擅自转租租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，原告郑清标承认在承租期间转租的事实，但认为合同并未约定不能转租，其没有违反合同约定的意见，因合同的约定不能违反法律规定，合同没有约定的按法律规定，原告郑清标未经同意擅自转租的行为，违反了《合同法》的规定，构成违约，应当承担违约责任，故原告郑清标请求继续履行租赁合同，确定店面租金每次交付时间及金额，店面租金由法院提存等诉讼请求，均与法不符，不予支持；被告郑志达反诉请求解除租赁关系，归还租赁房屋符合法律规定，可予支持；被告郑志达明确表示同意支付原告郑清标租赁房屋附属物的投资损失及搬迁费用计50000元，可予准许；第三人郑国辉经传票传唤未到庭参加诉讼，可视为自愿放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条第二款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）郑清标与朱亚开于2008年2月24日签订的《租店面协约书》有效。
二、解除原告（反诉被告）郑清标与朱亚开于2008年2月24日签订的《租店面协约书》。
三、原告（反诉被告）郑清标于本判决生效之日起30日内返还被告（反诉原告）郑志达址在龙海市颜厝镇路边村桥埔社地号5-22平房西边第1、2间租赁房屋。
四、被告（反诉原告）郑志达于本判决生效之日起30日内支付原告（反诉被告）郑清标租赁房屋附属物的投资损失及搬迁费计人民币50000元。
五、驳回原告（反诉被告）郑清标的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）郑志达的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费863元，由原告郑清标负担；反诉受理费863元，由原告郑清标负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并在提交上诉状之日起七日内预交上诉受理费，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 李以强
审 判 员 吴晶晶
人民陪审员 林跃鹏
二〇一五年二月四日
书 记 员 丁桂玲
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。