广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1263号
上诉人（原审被告）：许慧钲，女，香港特别行政区居民。
委托代理人：袁浩权，广东闻彰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄金湖，男，1954年1月7日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：陈润，广东金丰华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林美慧，女，澳门特别行政区居民，住广东省中山市。
委托代理人：张艳娜，广东任允律师事务所律师。
原审被告：中山市三乡镇雍苑大酒楼。住所地：广东省中山市。
代表人：刘定邦，该酒楼投资人。
原审被告：胡宝伦，女，1946年2月19日出生，汉族，系中山市三乡镇加路仕萄国餐厅经营者。住重庆市九龙坡区。
委托代理人：曹小芹，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
上诉人许慧钲因与被上诉人黄金湖、林美慧，原审被告中山市三乡镇雍苑大酒楼（以下简称雍苑酒楼）、胡宝伦房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法三民一初字第659号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结
原审法院查明：2013年9月14日，黄金湖（甲方）与林美慧、许慧钲（乙方）签订一份商铺租赁合约，约定：甲方将位于中山市三乡镇雅居乐花园柏丽广场三期Q幢A10至A13、A15至A19、C50至C53、C55至C57号铺和A20至A23、A25、C48、C58至C61铺的二、三楼出租给乙方使用，租期从2013年9月1日至2019年3月31日。租金分段计：2013年9月1日至2014年3月31日，每月92865元；2014年4月1日至2015年3月31日，每月97508元……；当月租金于每月10号前向甲方付清，乙方从签约日起向甲方交付一个月租金92865元作为上期租金，付给甲方152800元作履约保证金。乙方须依约交付租金，若乙方拖欠租金，每拖欠一天，甲方加收拖欠金额的1%的罚金，乙方若逾期半个月拖欠租金，甲方将采取停电作最后通知；乙方若逾期一个月拖欠租金，则甲方有权单方面解除合约，收回出租铺位，并没收乙方的押金。合同还约定了其他条款。现黄金湖主张林美慧、许慧钲从2014年4月起没有支付租金，故于2014年7月4日诉至原审法院，请求判令：1.解除黄金湖与林美慧、许慧钲于2013年9月14日签订的商铺租赁合约；2.林美慧、许慧钲、雍苑酒楼、胡宝伦立即搬离承租黄金湖的租赁场所；3.林美慧、许慧钲、雍苑酒楼、胡宝伦向黄金湖连带支付从2014年4月起至撤场之日止的租金（每月按97508元计算）；4.林美慧、许慧钲、雍苑酒楼、胡宝伦向黄金湖连带支付拖欠租金的罚金（每日按1%计算）；5.由林美慧、许慧钲、雍苑酒楼、胡宝伦承担本案诉讼费用。
原审法院另查：雍苑酒楼成立于2012年11月16日，企业类型为个人独资企业，注册住所地为中山市三乡镇雅居乐花园柏丽广场三期Q幢A10至A13、A15至A23、A25、C48、C50至C53、C58至C61铺二、三楼。胡宝伦系中山市三乡镇加路仕葡国餐厅（以下简称加路仕餐厅）的经营者，该餐厅系个体工商户，成立于2011年7月5日，注册住所地为中山市三乡镇雅居乐花园柏丽广场三期Q幢A12至A13、A15至A19、C50至C53、C55至C57号铺首层。该两个企业的工商注册登记地址涵盖了涉案的租赁商铺，黄金湖与林美慧、许慧钲签订租赁合同前便在此进行经营活动，租赁合同签订后，亦一直使用涉案商铺至今。在2014年1月前，黄金湖每月一次收到92865元的租金，但2014年1月至3月，黄金湖每月分别收到62338元及30527元的租金，其中黄金湖提交的银行交易明细20140211收到的30527元，摘要一栏记载“交加路仕”。在庭审过程中，原审法院依林美慧申请调取了黄金湖在中国农业银行的交易明细记录，该记录载明：2014年4月至10月，黄金湖的账户仍每月收到62338元。林美慧认为该款是雍苑酒楼向黄金湖支付的租金，而黄金湖对此不予确认。
又查：涉案租赁商铺的产权证均是黄金湖在2013年7、8月间取得的，涉案租赁商铺系黄金湖与案外人罗少娟、郑敏仪共有。2014年11月10日，罗少娟、郑敏仪出具一份说明，称两人同意涉案商铺由黄金湖对外与第三人签订租赁合同、收取租金、向法院提起诉讼、收取执行款等。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。黄金湖作为涉案租赁商铺的权利人之一与林美慧、许慧钲于2013年9月14日签订的商铺租赁合约，已经得到涉案租赁商铺其他权利人的追认，黄金湖有权出租涉案物业。而林美慧、许慧钲虽确认合同上的签字是本人所签，但均认为并未实际使用租赁物，不应承担合同责任。原审法院认为林美慧、许慧钲是有民事行为能力的自然人，在无证据证明两人在签订合同时受胁迫、欺诈等非法行为导致作出违背真实意愿的意思表示时，该合同的效力便及于林美慧、许慧钲。而林美慧、许慧钲认为未实际使用也不尽真实，若林美慧、许慧钲认为无法实际控制租赁物，则应向黄金湖提出异议，但在合同的履行过程中，林美慧、许慧钲从未对此向黄金湖提出过异议。因此林美慧、许慧钲主张合同效力问题的辩解意见原审法院不予采信，认定双方的租赁合同是合法有效的，应恪守履行。现林美慧、许慧钲从2014年4月起未足额支付租金，据合同约定，黄金湖有权解除合同，收回租赁商铺。故黄金湖要求解除合同，原审法院予以支持。由于合同的解除责任在于林美慧、许慧钲，因此，林美慧、许慧钲从2014年4月起按每月97508元足额支付租金至搬离之日止。据黄金湖提交的银行交易明细，黄金湖确认2014年1至3月每月按62338元、30527元两笔款项收取租金；法院调取的黄金湖银行交易明细，2014年4月至10月，黄金湖每月收到62338元，虽黄金湖不确认该款为涉案租赁商铺的部分租金，但其未说明款项的来源。原审法院认为，该款的支付时间及金额与黄金湖1至3月所收取的62338元租金相似，在黄金湖不说明来源的情况下，认定该款为承租方支付的部分租金。因此，林美慧、许慧钲向黄金湖支付的租金分为：2014年4月至10月租金为246190元［（97508元-62338元）×7个月］；2014年10月后每月按97508元计至搬离之日止。
关于违约金问题，合同约定的逾期支付租金的违约金按每日1%计算过高，因为法律既要尊重当事人的意思自治，又要维护社会公共利益，防止当事人滥用权利造成事实上的不公。故原审法院调整为：从2014年4月起，以每月未付的租金为基数分别从每月的11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计至清偿之日止较为合理。
至于雍苑酒楼、胡宝伦，是涉案租赁商铺的实际使用人，其与黄金湖没有直接的租赁关系，其与林美慧、许慧钲的内部关系不足以对抗黄金湖与林美慧、许慧钲的租赁关系。因此，在黄金湖与林美慧、许慧钲的租赁合同解除后，雍苑酒楼、胡宝伦与林美慧、许慧钲同样有义务搬离涉案租赁商铺。关于雍苑酒楼、胡宝伦是否应当与林美慧、许慧钲连带承担租金及违约金问题，由于雍苑酒楼、胡宝伦并非租赁合同的当事人，根据合同的相对性，其无相关的合同义务，因此，黄金湖要求其承担连带责任无事实与法律依据，原审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十七条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，原审判决：一、解除黄金湖与林美慧、许慧钲于2013年9月14日签订的商铺租赁合约。二、林美慧、许慧钲于原审判决发生法律效力之日起七日内共同向黄金湖支付租金：2014年4月至10月租金为246190元［（97508元-62338元）×7个月］；2014年10月后每月按97508元计至搬离之日止；并支付违约金：从2014年4月起，以每月未付的租金为基数分别从每月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计至租金清偿之日。三、林美慧、许慧钲、雍苑酒楼、胡宝伦于原审判决发生法律效力之日起七日内搬离位于中山市三乡镇雅居乐花园柏丽广场三期Q幢A10至A13、A15至A19、C50至C53、C55至C57号商铺和A20至A23、A25、C48、C58至C61号的二、三楼商铺。案件受理费7984元，保全费2748元，合计10732元（黄金湖已预交），由林美慧、许慧钲共同负担（该款林美慧、许慧钲须在原审判决生效之日起7日内向原审法院交纳）。
上诉人许慧钲不服原审判决，向本院提起上诉称：本案案件当事人罗列有误，房屋产权的其他共有人的诉讼地位未能反映，属遗漏当事人。根据最高人民法院关于民事诉讼法的司法解释的规定，共有财产权受到他人侵害，部分共权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人。本案所涉租赁的房产共有权人有三人，一审法院未向黄金湖释明其他共有人诉讼地位，也未追加其他共有人参加诉讼，遗漏诉讼主体，请求二审法院依法纠正。本案的事实是，白加路与林美慧以合股组建公司为幌子，骗取许慧钲的信任签署入伙协议，但相关协议因各合伙人未能全部签署而未成立和生效。租赁合同是基于受骗而签署，许慧钲不应承担受骗而产生的债务。原审法院认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，确认许慧钲因受骗而签署的租赁合同无效，许慧钲无须向黄金湖支付租金，许慧钲无须承担诉讼费。
被上诉人黄金湖辩称：本案是租赁合同纠纷而不是侵权纠纷，许慧钲引用的法律不适用于本案。许慧钲认为自己是受骗才签订租赁合同没有任何的证据证实。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉维持原判。
被上诉人林美慧辩称：我同意许慧钲关于撤销原判、租赁合同无效及许慧钲无须向黄金湖支付租金的请求，但不同意其关于受林美慧欺骗的主张；我同意许慧钲诉讼主体遗漏的理由。涉案商铺是由两个主体承租的，即雍苑酒楼和加路仕餐厅经营者。黄金湖在一审时也提交了上述两承租主体的实际经营者和现在的承租人。案外人赖宏、温亚奇与黄金湖形成事实上的承租关系，其也应该成为相关主体。许慧钲作为成年人，如果林美慧是欺骗她签合同，她有能力拒绝在合同上签名。林美慧由于不太熟悉内地的法律，错过上诉的机会。希望二审法院查明本案事实，对本案作出公正的裁决，或发回重审。
原审被告胡宝伦辩称：根据合同相对性，应由林美慧与许慧钲承担租金，我没有经营和使用过租赁物，不应支付租金。罚金应按银行同期贷款利率计算，黄金湖主张的罚金计算过高。我只是持牌人，一直没有经营过餐厅，没有与黄金湖签订过租赁合同。
原审被告雍苑酒楼经本院合法传唤，没有到庭应诉，也没有提交书面意见。
二审期间，上诉人许慧钲向本院提供如下证据：郑锦波和林美慧签订的《商铺租赁合约》复印件，拟证明黄金湖、林美慧、许慧钲签订的租赁合同与郑锦波、林美慧签订租赁合同的租期有重叠。黄金湖对该证据的质证意见如下：该证据在一审诉讼期限形成且没有原件，与本案没有关联性，对该证据不予质证；林美慧对该证据的质证意见如下：对于该证据的真实性确认，关联性不确认。这是林美慧与原商铺租户签订的合同。加路仕餐厅原由林美慧夫妻经营，后来加入了合伙人赖宏等人，但在拆伙后林美慧退出了经营。黄金湖取得了房产证后，要求加路仕餐厅合伙人签订新的租赁合同。黄金湖直接找到林美慧签订新合同并承诺合同签订后，黄金湖会向林美慧出具一份加路仕餐厅与林美慧夫妻无关的情况说明，但后来黄金湖拒绝向林美慧出具该情况说明，故本案的租金不应由林美慧承担；胡宝伦对该证据的质证意见如下：确认该合同的真实性，但是不确认其关联性；因为合同是可以变更的，林美慧也没有要求继续履行这份合同。
被上诉人林美慧向本院提供如下证据：证据一、万政律师事务所见证的《许慧钲与温亚奇的承包经营合同》；证据二、录音文字记录一份。上述证据拟证明分伙后林美慧没有参加加路仕餐厅的经营，涉案租金与林美慧没有关联。许慧钲对上述证据质证意见如下：证据一是许慧钲受骗而签订的。许慧钲正在从其他渠道追讨林美慧骗取的四百万投资款；黄金湖对上述证据的质证意见如下：该证据在一审期间形成，二审时提交超过了举证期限，且该证据没有原件，对其真实性、合法性及关联性均不予确认。即使上述证据真实，也是许慧钲、林美慧的内部约定，与二人是否要承担本案的租金没有任何关联。胡宝伦对上述证据的质证意见如下：对证据一的关联性确认。录音记录没有原件，不确认其真实性、合法性及关联性。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院对许慧钲上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。许慧钲上诉的主要焦点问题为：一、涉案房屋其他共有权人未参与诉讼是否属于遗漏案件当事人；二、许慧钲是否受骗签订涉案商铺租赁合同。关于焦点一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十二条规定：“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人。”本案系合同之诉而非侵权之诉，黄金湖系租赁合同的当事人，并且涉案房屋其他共有权人罗少娟、郑敏仪出具说明，同意黄金湖对外签订租赁合同、收取租金及向法院提起诉讼等。故罗少娟、郑敏仪不参与原审诉讼，不属遗漏案件当事人。关于焦点二，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。许慧钲主张其受骗签订涉案商铺租赁合同，但其提供的证据并不能证实其主张，许慧钲应承担举证不能的不利后果，许慧钲的该主张，本院不予采信。况且，即使存在许慧钲主张的受骗行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款和第五十五条的规定，许慧钲应在一年内行使合同撤销权，但许慧钲并未依法行使撤销权，本案的商铺租赁合约依法有效，对许慧钲具有约束力，原审判决许慧钲负有向黄金湖支付租金义务并无不当。当事人未上诉的其余问题，本院不予审查。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7984元（许慧钲已预交），由上诉人许慧钲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 赖晓筠
代理审判员 张群立
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 黄锦洋
第10页共10页