广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初4182号
原告（反诉被告）黄月英，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××4748。
委托代理人冼豪，广东法岸律师事务所律师。
被告（反诉原告）汤立华，男，汉族，住宁夏青铜峡市。公民身份号码：×××1517。
委托代理人徐精，四川广府律师事务所律师。
原告黄月英诉被告汤立华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，本案依法由代理审判员张春桂适用简易程序独任审判，并于2016年6月8日公开开庭进行了审理。被告汤立华庭审时当庭向本院提出反诉，本院依法予以准许并与本诉合并审理。原告黄月英的委托代理人冼豪、被告汤立华及其委托代理人徐精到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年12月31日与被告汤立华签订《商铺租赁合同》，被告汤立华承租原告位于佛山市禅城区佛山大道38号1区首层P34号商铺。根据合同约定，2014年的租金为3367元／月，2015年的租金为3367元／月，2016年的租金为3704元／月。被告拖欠原告2014年12月、2015年1月、2月、4月、5月、7月、8月、9月、10月、11月、12月及2016年1月至4月租金合计52852元。原告多次致电被告要求其支付拖欠的租金，但被告一直不予理睬。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求判令：1、被告返还涉案佛山大道38号1区首层P34号商铺；2、被告向原告支付拖欠的租金52852元（暂计至2016年4月25日）；3、原告没收被告所缴纳的履约保证金6734元；4、被告承担本案诉讼费。庭审中原告增加诉讼请求：解除双方的租赁合同。
被告辩称：一、被告与原告不认识，2013年12月22日参加了东海国际商贸街的招商会，并听取了其业务员的租房介绍，后于2013年12月31日与黄敏红签订了《东海国际商铺承租确认书》以及商铺租赁合同；东海国际商铺承租确认书写明了一次交5个月租金送5个月免租期，当天签约多送两个月，签约当天被告按合同一次性交清5个月租金及2月押金，故被告没有拖欠原告租金。1、被告根据2013年12月31日被告与黄敏红签订的租赁合同第三条第10项重要约定：乙方同意：每两个月为一个缴费周期，乙方需于缴费期头5天内缴付租金税费等应交费用，逾期交付上述费用的，甲方有权单方采取强制手段收回铺位。按以上条款被告因为东海国际五金商贸街承办方车长所以无法缴纳租金水电及其他费用，原告应该于5天内收回铺位，原告没有依据商铺租赁合同扩大的损失不应由被告承担。2、被告根据本租赁合同第七条违约责任第一款如果乙方欠应缴费超过一个月或一年内累计逾期缴费超过三次的，甲方有权单方终止合同。按以上条款，被告因为东海国际商贸街承办方撤场，无处缴纳相关费用。又因被告从未见过黄月英本人，也没有其联系方式，所以无法缴纳租金及其他费用。原告应及时收回铺位而没有收回，由此造成的损失应当由原告承担。3、被告根据本租赁合同第七条第二款第二项乙方未按本合同有关内容支付铺位租金、物业管理费、水电费或公摊电费及税费的，甲方有权及时单方终止合同。按以上条款，由于东海国际商贸街承办方人员撤离被告无处缴纳租金水电及其他费用，原告应即时终止合同并收回铺位。原告没有依据商铺租赁合同扩大的损失不应由被告承担。4、被告根据本租赁合同第七条第二款第六项乙方未经甲方同意一个月内不按时营业5次、持续停业或商铺处于无人经营状态下超过4天的甲方有权即时单方面终止合同收铺。按以上条款被告因铺位无水无电又找不到承办方及黄敏红与黄月英，所以被告于2015年7月23日单方面去电网公司及供水公司缴纳了水电费，但是商铺仍然无水电无法经营的责任应当由原告承担。二、因东海国际承办方及黄敏红与黄月英没有及时收取租金及相关费用造成以上合同条款不能履行及商铺无法经营，同时对被告造成严重的经济损失包括合同押金6734元、铺面装修费用73000元，以及进货退货损失，进场退场损失20000余元，以上合计119734元应当由原告赔偿给被告。综上所述，原告黄月英与黄敏红及东海国际商贸街承办方由于策划经营东海国际商贸街遭到全体东海国际花园业主投诉而失败退场，造成被告损失包括合同押金6734元、铺面装修费用73000元，以及进场退场损失20000余元，以上合计119734元应当由原告赔偿给被告；根据原告请求被告支付租金52852元缺乏事实依据和法律依据，其请求依法应当予以驳回，维护被告的合法权益。
被告（反诉原告）汤立华反诉称，被告第一次交租截止是2014年11月31日，但东海国际的承办方是在当年10月份就搬走换人了，所以被告去的时候就找不到人了。联系销售中心，以前的那批人已经走了，不关他们的事情。就造成被告联系不到原告，原告从来没出现过，也没留过任何方式。被告租金在有效期内时承办方就走了，根本找不到人。因为业主整天闹事，所以他们就撤场走掉了，他们也没跟被告说搬去哪，找不到他们。原告作为房主，应按时缴纳水电和物业管理费，但原告没有履行，导致被告多次停水停电。被告找物业沟通，但物业和水电不认可被告，称一定要原告本人过来缴费。直到拖至2015年7月23日，被告就带着当时的租赁合同，拍了一些照片，去了供电和物业公司，把缴费的账号换成被告自己的，结果被告缴费后并没有水和电。咨询供电局称他们一直没有停过我们的水电，是业主停的。是原告没有尽到房主的责任，被告没有交租，原告也没有联系我。物业停被告水电，原告也不去跟物业沟通。原告应主动收租，就算被告主动，原告也应提供缴纳方式。故反诉请求：1、要求原告退还被告签订租房合同押金6734元；2、请求判令原告赔偿被告涉案铺位的装修费用73000元及进货退货进场退场20000元，以上三笔款项共计119734元。
原告（反诉被告）黄月英辩称：1、第一项被告提出的返还押金，是无依据的，因为根据租赁合同第四条，关于保证金的约定，有约定如果承租方没有违反合同的约定，则出租方合同期满七日内将保证金退还给承租方。但该合同内被告屡次超过期限缴纳租金，所以其违约在先，故请求法院驳回反诉请求；2、关于装修费用，被告对涉案铺位装修费用无法定依据，而且是被告违约在先，请求法院驳回该反诉请求；3、第三项的答辩意见与第二项一致。
诉讼中，原告就本诉与反诉提供以下证据：
1、原、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体资格及符合签订合同的主体资格。
2、商铺租赁合同，拟证明原被告之间存在租赁关系的事实。合同第三条第十小点、第十一小点约定每个缴纳周期的头五天内缴纳租金，且商铺发生的一切税费等费用由被告承担。合同第四条也约定了如果被告违约，原告有权没收履约保证金。
3、房地产权证复印件，拟证明该商铺的所有权为原告，原告有权出租该商铺。
诉讼中，被告就本诉与反诉提供以下证据：
1、被告身份证复印件。拟证明被告诉讼主体资格。
2、东海国际商铺承租确认书。拟证明：1、签订租赁合同的主体是东海国际商贸街，签订合同的当事人是黄敏红和汤立华；2、签订时间是2013年12月31日，被告当即交了五个月的房租，签订确认的相对方，即东海国际商贸街与黄敏红确认送被告五个月的房租；3、该确认书确定被告当天一次性付清房租及保证金，东海国际商贸街与黄敏红确认再送被告两个月的房租。即被告的房租从2014年1月1日交至2015年1月31日。在2014年9、10月，因东海国际商贸街在东海国际住宅小区遭到全体业主投诉，在行政干预下撤场。因此被告认为东海国际商贸街与黄敏红的撤场行为严重影响了合同的履行，构成严重违约。
3、收款收据三张，第一张是证明被告交了原告履约保证金6734元，第二张是被告交了五个月的租金3367元，第三张是交了16835元租金的收款收据。业主黄月英跟东海国际是有必然联系的，第一次签收收款只是东海国际，并不是黄月英。这应该只是东海国际的行为。被告一次性缴纳至2014年1月至2014年11月30日的租金，根据双方签订的确认书，原告还应送两个月租金，所以是交至2015年1月31日。原告已经全部收取。
4、水业集团客户业务受理单、用水合同，用水清单，拟证明原告在2014年9、10月份，与东海国际的业主产生纠纷，造成被告租赁的商铺经常停水停电，多次找原告及原告当时委托的代理人东海国际商贸街与黄敏红，遭到他们的推脱，被告无法正常使用水电的情况下，到佛山市水电公司变更了代扣水费的账户，希望能够正常使用水电。变更名称后，被告缴纳了全部拖欠的水费后仍然不能正常使用，是因为原告停止了商铺的供水。在用水清单能清楚的反映，停水的月份在用水清单中从八月份开始显示为0。被告是七月份去变更的。七月份之前的水电是原告去缴纳的，原告是户主，故被告不能打出水电费清单。该证据同时证明了原告并没有按照他们的义务向水电单位缴纳费用，且被告无法代替他们去缴纳，造成了被告无法经营。
5、用电业务受理表、业务指引，电费发票四张、电费清单，拟证明2014年8、9月份，东海国际商贸街和黄敏红与业主发生争议，造成该商铺多次停电，被告不能正常使用商铺。被告向南方电网交纳了原告拖欠的电费，变更了交电费的账号，希望能够正常使用商铺用电。但因为原告的原因，停止对该商铺供电，使被告租赁的商铺被迫撤场，故造成的损失应由原告承担。
6、图片十一张，拟证明被告是因为原告的行为无法正常使用该商铺，造成原告的损失。前八张证明是东海国际商贸街，当庭提交的三张照片证明原来的销售中心已经变成“御媄养生美容SPA”。被告本想经营“净净吧”，但是由于2014年10月份左右原告方的撤场及2015年过完年后的停水停电造成被告无法经营。第一张图片证明原告所承诺的东海国际商贸街与东海国际的业主发生争议，不能经营下去，导致2014年10月份撤场；第二张佛山六星级五金街区，被告承租的是能够经营的商贸街，因为原告的虚假承诺，造成被告投资失败的主要原因是原告没有供水供电；第三张广州日报证明原告的商铺是东海国际五金商贸街，而不是小区；第四张五金商贸街，当时是原告承诺给被告签约商铺的现状；第五张是原告向被告；第六张证明有许多虚假承诺，在该气氛的鼓动下，被告才交了履约保证金和五个月租金；第七张证明原告的招商给被告造成了严重损失。
对于本案各方提供的证据，经庭审质证，本院认证意见如下：
对于原告提供的证据。被告均认可其真实性，故本院对其真实性予以确认。对于被告提供的证据1、2、3、4、5，原告均认可其真实性，故本院对其真实性予以确认；证据6，虽然原告对其三性不予认可，但并未提供相反的证据推翻该证据的真实性，故本院对其真实性予以确认。
综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：
原告黄月英是位于佛山市禅城区佛山大道北38号1区首层P34号商铺的权利人，商铺建筑面积为43.73平方米。
2013年12月31日，被告签署了《东海国际商铺承租确认书》，主要内容为：租赁标的佛山市禅城区佛山大道北38号1区首层P34号商铺，建筑面积43.73平方米，租赁期限3年，商铺交付时一次性缴纳五个月租金，赠送五个月免租期，次年送两个月免租期等。
2013年12月31日，甲方（出租方）原告黄月英与乙方（承租方）被告汤丽华签订《商铺租赁合同》，主要约定：将上述商铺租赁给乙方使用，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日，合同约定商铺内只经营五金（水龙头、过滤器），不允许作其它用途。该商铺的租金按建筑面积计算，每月租金77元／平方米，即3367元／月；甲方只提供该租金收据，如果乙方需办理证照或需甲方提供租金发票的，由此产生的税费，不论法定负担主体谁属，均由乙方承担，即甲方依本合同的租金收入是缴纳一切税费和规定的其他费用后的纯收入。租金从第25个月起（含）递增，以后每一周年递增一次，年递增率为10%。即：从2014年1月1日起至2014年12月31日止，即3367元／月；从2015年1月1日起至2015年12月31日止，即3367元／月；从2016年1月1日起至2016年12月31日止，即3704元／月。乙方可享受柒个月的装修免租期。分别在2014年1月至2014年5月，2015年3月，2015年6月，以上月份乙方不需向甲方缴交租金。但税金、物业管理费须按时缴纳。乙方同意：从合同租赁期第一天起，每两个月为一个缴费周期，乙方须于每个缴费周期头5天内缴付当期的租金、税费（如有）、物业管理费及上一期的水电费等所有应缴费用，逾期交付上述费用的，甲方有权单方采用强制手段（包括但不限于停水、停电、封铺、锁铺）收回铺位，由此造成的一切损失，由乙方自负，且甲方有权没收租赁保证金，乙方留存于铺位内的一切财物，视同自动放弃。乙方无权向甲方及新的铺位使用权人主张赔偿及补偿。乙方有特殊原因需延期交付租金，经甲方书面同意的，可适当延期，延期时间最长不能超过一个月，逾期交付租金按日加收1%滞纳金。租赁期间发生的土地使用税、房产税、流转税、及甲方因出租该商铺所产生的个人（企业）所得税、租赁税、印花税等营业所发生的费用由乙方全部承担。保证金：1、本合同签订之日，乙方须向甲方缴纳6734元（相当于2个月租金）作为履约保证金，保证金在合同期内不计利息。如乙方没有违反合同约定，则甲方于本合同期满、按时完成清场后七日内将保证金如数退还乙方。2、若因乙方的原因违反本合同并造成根本违约，甲方可立即解除合同，保证金不予退回。违约责任：1、如乙方欠应缴费超过一个月或一年内累计逾期缴费超过三次的，甲方有权单方终止合同，且无需承担违约责任，保证金不予退还，并可追究乙方的违约行为给甲方造成的实际经济损失。2、被发现发生以下情形之一时，甲方有权即时单方终止合同，不需负违约责任，保证金不予退回，乙方须清偿所欠付的所有费用，并应即日搬离该商铺：……（6）乙方未经甲方同意一个月内不按时营业五次、持续停业或使商铺处于无人经营状态下超过四天的（国家法定节假日除外）……3、在合同有效期内，双方不得无故单方终止合同。如甲方单方终止合同的，除退还乙方保证金外，还须一次性赔偿乙方人民币伍仟元正（￥5000元）；如乙方单方终止合同，甲方有权收回该商铺，且保证金不予退还。
同日，被告向原告缴纳保证金6734元、2014年6月1日至6月31日租金3367元及转账2014年7月1日至11月30日租金16835元。
诉讼中，双方确认免租期有7个月，原告主张根据合同的第三条第9点的约定，免租期7个月是指2014年1月至5月及2015年3月、6月；被告则认为免租期7个月是指2014年1月1日到2014年5月30日这五个月，再加2014年12月1日至2015年1月30日。被告承认2015年2、3、4、5月的租金未缴纳。双方确认未约定租金的交付方式，被告陈述原告要求现金缴纳租金，但原告不予认可，被告确认缴交上述租金时有现金和转账两种方式，被告同意解除合同及返还租赁物，但被告认为其实质上已经将商铺返还给了原告，因为2015年5月被告将其货物搬走并撤场，将商铺的大门开着，钥匙也插在上面，因找不到原告，无法当面交还商铺，所以认为其已经将商铺返还给了原告。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。关于合同双方当事人，《房地产登记信息查询结果》载明权利人为被告黄月英，《商铺租赁合同》亦载明甲方（出租方）为黄月英、合同签名处甲方为黄月英、签约代表为黄敏红、乙方为汤立华，被告关于该合同是其与黄敏红和东海国际商贸街签订的陈述，本院不予采纳，即租赁合同的出租人为原告黄月英，相关合同权利和义务等法律后果均由原告黄月英本人承担。本案《商铺租赁合同》是原告黄月英与被告双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告黄月英及被告均具有约束力，双方均应按照合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。
关于合同解除问题。根据租赁合同的约定，被告应从合同租赁期第一天起，每两个月为一个缴费周期，乙方须于每个缴费周期头5天内缴付当期的租金，本案中，被告仅支付了2014年1月至2014年11月的租金，至今仍未支付合同约定的其余租金，已构成违约，且至原告提起本案诉讼时，被告逾期付款已超过5天，原告作为守约方，有提出解除合同的权利，由于原告是庭审中当庭要求解除合同，而被告作为具有完全民事行为能力的责任主体，在签订合同时应对自身履行合同的能力负有审慎注意义务，且被告无证据证明存在客观阻碍其按期交租的事由，现原告诉请解除与被告签订的合同和没收保证金6734元，有合同依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，因黄月英通过起诉的形式主张解除双方租赁合同，故本院确认原告提出解除合同的诉讼请求之日即2016年6月8日，双方租赁合同关系既已解除。综上，涉案租赁合同因被告黄月英行使合同解除权而于2016年6月8日解除。既然合同已解除，被告继续占有涉案商铺已无合同和法律依据，故原告请求被告返还涉案商铺，本院予以支持。至于被告主张因其无法找到原告当面将商铺交还原告及不能按时交租，且合同约定其逾期5天不交租，原告有权收回商铺，故其认为其已于2015年5月自行撤货退场将商铺大门打开并将钥匙插在上面即是已经将商铺返还给原告，因此，其无所谓返还商铺给原告及原告应及时收回铺位而没有收回，由此造成的损失应当由原告承担。本案中，租赁合同中有原告的联系电话及地址，且被告也有通过转账方式缴纳租金的情形，被告就其上述主张未提供充足的证据予以证实，故本院不予采纳。
关于租金问题。被告主张其于2015年5月自行撤场并未提供证据证明，原告亦不认可，被告亦未有证据证明其有通知原告或其他方其已撤场，故对被告该主张，本院不予采纳。鉴于被告现仍实际占有使用涉案商铺，故其应依约向原告支付租金。根据合同约定的租金标准，2014年、2015年按3367元／月、2016年按3704元／月，结合被告交租情况，被告应付的2014年12月1日起至2015年12月31日（扣除2015年3月、6月两个月的免租期）的租金为37037元（3367元／月×11个月）；2016年1月1日至4月25日的租金为14198.67元（3704元／月×3个月＋3704元÷30天×25天），共计51235.67元，原告诉请超出部分，本院不予支持。
至于被告的反诉诉求。被告并未提供证据证明原告存在违约行为，亦未提供证据证明其存在损失且系由原告的违约行为所致。故被告反诉请求履约保证金及赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十四条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告黄月英与被告汤立华于2013年12月31日签订的关于租赁位于佛山市禅城区佛山大道北38号1区首层P34号商铺的《商铺租赁合同》已于2016年6月8日解除；
二、被告汤立华于本判决发生法律效力之日起十日内，将位于佛山市禅城区佛山大道北38号1区首层P34号商铺返还给原告黄月英；
三、被告汤立华向原告黄月英交付的履约保证金6734元归原告黄月英所有；
四、被告汤立华于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄月英支付从2014年1月1日至2016年4月25日的租金51235.67元；
五、驳回原告黄月英的其他诉讼请求；
六、驳回被告汤立华的全部反诉请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果被告汤立华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行返还商铺义务，应当支付迟延履行金。
本案适用简易程序，本诉受理费645元，由原告黄月英承担18元，被告汤立华承担627元；反诉受理费1347元，由被告汤立华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 张春桂
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 萧 珏
附引用的法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。