广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第442-445号
上诉人（原审原告）：石瑞红。
委托代理人：庄灶群，广东鑫涌律师事务所律师。
委托代理人：钟鸿萍，广东鑫涌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市太古广场物业管理有限公司。
法定代表人：林嘉青，董事长。
委托代理人：范艳霞，广东前海律师事务所律师。
委托代理人：肖添辉，广东前海律师事务所实习律师。
上诉人石瑞红因房屋租赁合同纠纷四案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法前民初字第55-58号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本四案进行了审理。本四案现已审理终结。
原审法院查明：位于深圳市南山区深南西路北侧的某花园裙楼T4F028、T4F029、T4F030、T4F031铺，建筑面积均为4.2平方米，登记价均为80674元，登记用途均为商业，均于2011年12月21日登记至石瑞红名下，T4F028、T4F029、T4F030房地产证附记栏均载明：“商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用”。
2003年1月4日，石瑞红（出租方，甲方）与深圳市太古广场物业管理有限公司（太古公司）（承租方，乙方）签订四份《租赁合同》，约定甲方将涉案的某花园裙楼第X层F028、F029、F030、F031商铺出租给乙方使用，建筑面积均为4.2平方米，乙方租用出租铺位的期限从甲方购买该铺位之日起至2013年2月28日止。出租铺位的年租金为8067元，月租金按672元计。乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金。租赁期间，甲方负责交付铺位出租税费，乙方负责出租铺位的水电费、卫生费、空调费、铺位（大厦）管理费。合同终止时，乙方应当按时交回铺位，并保证铺位及内部设施的完好（属正常耗损的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用。甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限。合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同。本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方。乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.2%。
2013年1月14日，太古公司向涉案楼盘深圳湾某花园裙楼的业主发出《通知》，称其因经营需要，决定合同期满终止后，不再继续承租各业主位于某花园裙楼的铺位，相关事宜请各方与该司联系办理。太古公司于2013年2月、4月两次登报通知深圳市南山区某花园裙楼商铺业主：《租赁合同》于2013年2月28日到期，现太古公司决定不再承租涉案商铺，租赁关系解除。石瑞红表示《租赁合同》中有所有业主的联系方式，包括电话、地址，太古公司并没有按照上述联系方式向石瑞红送达。
石瑞红提交了照片拟证明合同到期后，太古公司未通知石瑞红交付涉案商铺就擅自招租，太古公司对照片的真实性、关联性不予认可。
太古公司支付租金至2013年2月28日。
原审法院另查，根据2013年深圳市南山区指导租金标准，涉案商铺所在楼盘商业高层一楼标准为74元／月／平方米，二楼以上未确定标准。
石瑞红向原审法院提起本案诉讼，请求：1、太古公司支付从2013年3月1日起至返还商铺之日止各涉案商铺的商铺使用费7552.68元［按每月（扣除所有税费后）629.39元支付，并按双倍赔偿］，每个铺位合计15105.36元；2、诉讼费由太古公司承担。
原审法院认为：石瑞红与太古公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。
《租赁合同》约定租赁期限至2013年2月28日止。租赁期满后，太古公司作为承租人负有返还商铺的义务，太古公司虽然发出了表示不再续租的《通知》，但《租赁合同》中并未约定报纸公告或张贴通知可以作为送达文件的方式，相反涉案《租赁合同》中附有石瑞红的联系地址与联系电话，在此情况下，太古公司未穷尽以上方式通知石瑞红本人而迳行以登报及在办公室门口张贴通知的方式履行通知义务并不妥当，不能产生有效通知的法律效力，太古公司未能完全履行交还商铺的义务。而石瑞红作为涉案商铺的产权人在《租赁合同》期满后收回商铺既是其权利也是其义务，石瑞红未能积极履行收回商铺的义务也存在过错。因此，双方对于涉案商铺未能交还和收回均有过错。太古公司表示涉案商铺一直空置，石瑞红虽主张涉案商铺已实际使用，石瑞红未提交证据证明涉案商铺被实际出租使用，故原审法院对石瑞红的上述意见不予采纳。涉案《租赁合同》已经到期，涉案商铺此后空置未能使用属于损失性质，并且石瑞红与太古公司对涉案商铺空置均有过错，因此，原审法院酌定双方参照指导租金标准对空置期间产生的损失各承担一半的责任。深圳市南山区2013年指导租金中并未明确粤海街道某花园商业用房高层二楼以上的租金标准，因此原审法院采用一楼的指导租金标准，即74元／月／平方米，太古公司应向石瑞红支付2013年3月1日至原审庭审之日即2014年4月10日期间的涉案商铺空置损失总计8288元［4×74×4.2×（13＋10／30）×50%］，石瑞红诉讼请求超过的部分原审法院不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、太古公司于判决生效之日起十日内向石瑞红支付2013年3月1日至2014年4月10日期间的商铺空置损失每案2072元，四案合计8288元；二、驳回石瑞红的其他诉讼请求。四宗案件的受理费均为178元，由石瑞红每案负担153.58元，由太古公司每案负担24.42元。
上诉人石瑞红不服原审判决，向本院提起上诉，称：2002年，大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华公司）作为开发商以产权铺形式（经营权与所有权分离）公开出售位于深圳市南山区深圳湾某花园商业裙楼商铺，与石瑞红签订《深圳市房地产买卖合同》，石瑞红在大中华公司处购买了四套商铺，分别为T4F028号、T4F029号、T4F030号、T4F031号铺位，《买卖合同》及商铺房产证上均明确规定上述商铺为70年的产权式商铺，须整体出租、统一经营，在销售商铺的同时，大中华公司承诺并担保由旗下公司就是太古公司与石瑞红签订首个十年的《租赁合同》（2003年3月1日-2013年2月28日），太古公司作为上述商铺的承租方，大中华公司作为担保方，约定年回报率为商铺初始登记价的10%，合同约定商铺租金按每月扣除所有税费后629.39元，太古公司应按合同约定于每季度的最后一日向石瑞红支付税后租金人民币7552.68元。从2006年开始，太古公司就陆续拖欠石瑞红租金，石瑞红自发维权，持续上门追讨租金，据了解，时至今日，太古公司仍然拖欠部分业主合同期限内的租金。石瑞红等众多商铺业主与太古公司多交涉，直至起诉之日，太古公司一没有支付石瑞红等商铺业主租金，二没有迁离出租铺位，而且在铺位统一经营管理的范围内继续实施经营管理，根据《租赁合同》第十九条规定：“本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还出租铺位的，甲方可向人民法院提起诉讼。”首个十年《租赁合同》即将到期前和到期后至今，石瑞红等众多商铺业主多次主动找太古公司交涉主张，然而太古公司没有诚意与石瑞红对话协商，直到《租赁合同》到期前数日，以一纸所谓的“通知”告诉不再续签《租赁合同》，而实际上却拒不迁离石瑞红商铺，继续在《买卖合同》及商铺房产证赋予的石瑞红铺位统一经营管理的范围内擅自招商经营。依照《合同法》第二百三十六条规定，太古公司与石瑞红于2003年签订的租赁合同虽已到期，但太古公司一直并未将《买卖合同》及商铺房产证赋予的需统一经营管理的范围内全部商铺完整返还给所有业主，并且继续全部或部分占有使用，根据租赁合同第五条、第二十条以及依据《深圳经济物特区房屋租赁条例》第42条：租赁期限届满，未经出租人同意或未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应加倍向出租人交付租金，造成出租人损失的，应当负赔偿责任等的约定，太古公司使用石瑞红的铺位应当支付加倍租金以及滞纳金。据石瑞红调查，大中华公司是本案的核心关键和问题焦点。大中华公司是一家集团式的家族公司，直接或间接控股以及实际控制太古公司和深圳市宏明国际地产开发有限公司、深圳市宏明商业管理有限公司等，其中的关系千丝万缕，为了逃避责任，达到不可告人的目的，大中华公司、太古公司以及深圳市宏明国际地产开发有限公司、深圳市宏明商业管理有限公司从2009年起便频繁进行股东股权等信息变更。第一，《租赁合同》租赁期届满前，太古公司如果真的明确表示不再续租，应该直接通知石瑞红，并且应停止所有经营管理行为，于合同终止后15日内自动迁离铺位属于统一经营管理的范围内，将其返还给石瑞红。实际上，太古公司并没有这么做，而仅仅将一纸《通知》和报纸公告作为送达方式告知不再续签。据石瑞红调查，在《租赁合同》租赁期内，太古公司在石瑞红商铺统一经营范围内招商引进了“新东方”、“肯德基”、“必胜客”等许多企业或商家，并且经营到现在，由太古公司实行管理，收取租金和管理费等，说明太古公司不续租是假的，不愿意付石瑞红租金是真的。第二，前面所述，案中太古公司和大中华公司为了达到不可告人的目的，频繁进行股东股权变更或公司资产重组，在石瑞红与太古公司及大中华公司的商铺租赁纠纷过程转换概念，故意搬出深圳市宏明国际地产开发有限公司和深圳市宏明商业管理有限公司，其目的就是逃避责任。一方面，太古公司表面上表示“不续租”，转而压榨及诱导商铺业主，推销其所谓的“代租协议”，有个别急功近利的商铺业主因此受骗上当。太古公司企图将其统一经营管理方（承租方）身份地位变身为“中介”，完全避开其统一经营管理的风险，坐收商铺经营管理的“无本万利”；另一方面，太古公司拖欠租金，故意造成商铺“经营不善”、“空置”、“业主投资失败”等假象，暗中设计操纵深圳市宏明国际地产开发有限公司、深圳市宏明商业管理有限公司等名义低价收购其他业主商铺，据说最初开出的回购价是商铺房产证原始登记价的1.1倍，后来开出的回购价是商铺房产证原始登记价的0.9倍，故意造成商铺不断贬值的假象，让部分缺少理性判断的业主感到岌岌可危，加上个别业主资金周转需要，因此忍辱忍痛割爱，不得以贱卖商铺。由此可见，太古公司既不支付所有业主租金，又不完整返还商铺的统一经营管理权，才导致今天这个局面。第三，据网上商事登记查询系统查询显示，深圳市宏明国际地产开发限公司是大中华公司的下属公司，又是深圳市宏明商业管理有限公司的其中一个股东，深圳市宏明商业管理有限公司的总经理是林楚如，在一审中，林楚如是太古公司的委托代理人，太古公司的法定代表人、董事长林嘉青又是大中华公司的指定联系人。太古公司、大中华公司以及深圳市宏明国际地产开发有限公司、深圳市宏明商业管理有限公司关系密切，而且上下隶属关系明确，核心关键和问题焦点就是大中华公司。2006年以来，石瑞红等众多商铺业主多次找太古公司、大中华公司协商解决问题，要求太古公司支付拖欠的租金和对租期届满后提出善后解决方案，但是太古公司和大中华公司互相推诿，故意和石瑞红等商铺业主周旋，只谈拖欠租金问题，对租期届满后是否续租等没有明确表态，对石瑞红等商铺业主最关心的如何处理善后更是闭口不提。在这漫长的维权路上，石瑞红等商铺业主曾寻求相关工作站、街道办以及各级信访部门的帮助，但是收效甚微。第四，石瑞红商铺所在的某花园裙楼是所有产权式商铺的集合体、是一个整体。各商铺面积大小不一，虽有独立房产证，但不能独自经营，也无法实际分割。《买卖合同》及商铺房产证上均明确规定商铺为70年的产权式商铺，须统一经营管理。石瑞红等商铺业主一直以来要求太古公司和大中华公司负起责任，尽其义务，向所有业主详尽公布并移交某花园裙楼的所有产权资料，内容包括某花园裙楼的面积、商铺数以及业主人数，妥善处理商铺纠纷；但太古公司和大中华公司以种种理由不配合，拒绝公布和移交相关资料，可见太古公司故意设置障碍，隐瞒真相，分化所有业主的力量，一方面欲以“代租协议”代替《租赁合同》，一方面压价收购业主商铺，又一方面将只能统一经营管理的商铺，企图变成能擅自经营的商铺，再一方面将因被告不善经营的商铺，说成是“空置”的商铺。事实胜于雄辨，太古公司的所谓“证据”及辨词强词夺理，却无法自圆其说，更不符合客观逻辑。第一，一审法院没有了解问题真相，没有解决和正面回答商铺《买卖合同》及商铺房产证上均明确约定和规定“商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用”的问题。商铺《买卖合同》及商铺房产证上的这一约定和规定，充分说明商铺所在的某花园裙楼是统一经营的产权式商铺，某花园裙楼是一个整体，作为承租方要么整体续签合同，继续经营管理；要么停止所有经营管理行为，整体返还商铺。第二，一审法院无视石瑞红等众多商铺业主无数次维权所作的努力，武断认为石瑞红未能积极履行收回商铺的义务也存在过错。第三，一审法院避重就轻，一案多判。第四，对于须统一经营管理的产权式商铺，由承租方进行整体规划和招商经营管理，并不存在真正意义上的“空置”。第五，太古公司擅自对某花园的裙楼进行改建，已经实际造成了某花园的裙楼商铺无法返还原样的事实，其依法应当承担侵权责任。
为维护石瑞红合法的民事权益，请求：1、撤销原审判决第一项、第二项；2、支持石瑞红的全部诉讼请求；3、本案一审、二审全部诉讼费用由太古公司承担。
被上诉人太古公司答辩称：一、租赁合同期满后涉案商铺未收回的原因是由石瑞红造成的，涉案商铺的空置损失应该由石瑞红自行承担。太古公司已履行通知义务。
二、太古公司已经履行完交付手续，涉案商铺符合交付条件。石瑞红主张未收回商铺，是因其拒绝收回商铺所导致的，与太古公司无关。
三、石瑞红故意拒绝收回商铺，其损失应该由其自行承担。一审法院认定酌定参照租赁合同约定租金标准支付房屋使用费，在认定事实上存在严重错误。石瑞红与太古公司租赁合同已于2013年2月28日终止，双方租赁关系解除。且在2014年6月30日之前一直处于空置状态，在租赁合同终止一年多后，双方也无新的约定，在此情况下，一审法院仍依据租赁合同约定的租金标准判决太古公司向业主支付房屋使用费，该判决严重违背客观事实，认定事实错误。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。在二审期间，石瑞红向本院提交了涉案现场照片，据以主张太古公司已实际使用涉案商铺。
本院认为，本四案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条的规定，太古公司作为承租人在租赁期限届满后负有及时返还租赁物的义务，而石瑞红作为涉案房屋的所有人及出租人，依诚实信用原则在租赁期满后亦负有及时收回房屋的附随义务。根据两审已查明的事实，太古公司未尽到通知石瑞红取回房屋的合同及附随义务，导致就涉案房屋产生空置损失，原审法院认定太古公司应承担相应的赔偿责任，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条的规定，本院对此予以确认。而另一方面，石瑞红亦未能举证证明其曾及时向太古公司主张收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于当事人应及时采取止损措施的规定，石瑞红就空置损失的扩大发生具有过错，依法不得就扩大的损失要求赔偿。据此，原审法院依照政府指导租金标准计算商铺空置期间的损失数额，并根据双方当事人的过错程度酌定由当事人各按50%的标准分担损失，符合本案事实及前述法律规定，实体处理基本公平妥当，本院予以确认。石瑞红虽在二审期间提交现场照片，主张太古公司已实际使用涉案商铺，但该照片内容不足以证明实际使用时间，以及照片中的使用部分即为石瑞红所有的商铺，故，石瑞红此项上诉主张不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本四案二审案件受理费712元，由石瑞红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年三月十一日
书 记 员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。