吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉03民终949号
上诉人（原审原告）：鞠亚芬，女，1960年11月27日出生，汉族，农民，住吉林省梨树县。
委托诉讼代理人：关秀，吉林东天律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：杨柳，女，1983年6月7日出生，汉族，住吉林省梨树县。
委托诉讼代理人：关秀，吉林东天律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：杨楠，男，1985年1月5日出生，汉族，住吉林省梨树县。
委托诉讼代理人：关秀，吉林东天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周立君，男，1953年2月5日出生，汉族，农民，住吉林省梨树县。
委托诉讼代理人：于萍（周立君儿媳），女，1977年9月9日出生，住吉林省梨树县。
被上诉人（原审被告）：杨有财（杨力），男，1963年1月2日出生，汉族，农民，住吉林省梨树县。
上诉人鞠亚芬、杨柳、杨楠因与被上诉人周立君、杨有财确认合同效力纠纷（一审案由为房屋买卖合同纠纷）一案，不服吉林省梨树县人民法院（2017）吉0322民初500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鞠亚芬、杨楠及鞠亚芬、杨柳、杨楠的委托诉讼代理人关秀、被上诉人周立君及其委托诉讼代理人于萍、被上诉人杨有财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鞠亚芬、杨柳、杨楠上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.杨有财与周立君虽签订了房屋买卖契约，但周立君并未办理房屋产权过户手续，故应判定房屋买卖契约无效。虽然周立君已经实际占有该房屋十年，也属于非法占有，并不能因此取得该房屋的所有权。2.涉案房屋虽为鞠亚芬和杨有财婚内在取得的宅基地上共同建造，建房时杨柳和杨楠尚未成年，但杨柳和杨楠也是涉案宅基地上所建四间房屋的所有权人。既然涉案房屋为杨有财与三上诉人共同共有（庭审时认为是按份共有），杨有财在三上诉人不知情的情况下（杨柳、杨楠在卖房时均已成年），擅自将共有的房屋卖与他人，事后又未经其他共有人追认，因此杨有财与周立君签订的房屋买卖契约无效。3.鞠亚芬与杨有财原为夫妻关系，婚后育有两名子女，四人均为梨树镇园艺村八组村民。四人以家庭为单位共同承包了3.10亩基本农田，该四人共同享有对该土地的经营承包权。即使在土地上所建大棚为鞠亚芬和杨有财婚内所建，但是在1999年和2001年，杨柳和杨楠就已经在家务农，并和父母一起经营大棚种植，因此，涉案承包土地及地上所建三栋大棚均为三上诉人和杨有财共同共有。该土地流转为转包而非转让。4.二被上诉人所签契约其效力不及于三上诉人。（1）2006年，杨柳和杨楠已经成年，杨有财在未经二人授权的情况下，无权处置属于二人所有的财产份额。（2）由于杨有财长期对家庭成员实行家庭暴力，三上诉人才被迫远走他乡，杨有财本人当庭承认，由于夫妻关系不和，从2005年起，他就与三上诉人失去了联系，至今都未与三上诉人见过面。杨有财与周立君签订契约时三上诉人不知情，后期亦未经三上诉人追认。（3）该买卖契约不符合交易习惯和交易常理。该买卖契约签订后，杨有财只是把自己持有的宅基地使用证交给了周立君，而承包地使用证一直保存在鞠亚芬手中，并未交付给周立君，周立君只是想当然地认为只要作为户主的杨有财签字，就可以代表三上诉人，但这种想法是违背法律规定的。4.鞠亚芬与杨有财离婚时，并未对包含夫妻财产份额的涉案房屋及大棚进行分割。
杨有财述称，同意三上诉人的观点。
周立君辩称，1.争议房屋为杨有财与鞠亚芬共同共有，而不是四人按份共有。根据农村交易习惯，杨有财作为户主有权卖房，且鞠亚芬未提出反对意见，该契约是合理合法的；2.买卖房屋的行为是原告认可的。买卖契约是2006年签订的，而鞠亚芬与杨有财在2008年离婚时没有涉及本案的房屋及大棚，显然鞠亚芬是认可房屋已经转让的，否则没有理由离婚时不处理本案争议的财产。3.周立君已经实际占有争议的房屋和大棚，支付了3万元的价款。在十年中，上诉人均未提出异议，现在因被占用增值了才来主张权利，显然不是善意，是违背诚实信用原则的，且周立君对大棚和房屋进行了修缮。4.杨有财是农村土地承包的农户代表人，依照法律规定，有权签订房屋及大棚买卖契约。
鞠亚芬、杨柳、杨楠向一审法院起诉请求：1.判决确认2006年11月2日二被告签订的房屋及大棚买卖契约中涉及三原告的利益部分无效；2.判决确认三原告享有上述契约所涉四间房屋的四分之三产权；3.判决确认三原告享有上述契约所涉三栋大棚的四分之三产权。
一审法院认定事实：杨有财与鞠亚芬原为夫妻关系，婚后育有一女杨柳、一子杨楠。2006年11月2日，杨有财与周立君签订四间房屋及三栋大棚买卖契约，杨有财将位于梨树镇园艺村八组四间砖瓦房及铁大棚一栋、温室大棚二栋，以3万元价格卖给周立君。契约约定大棚如任何变动，全归买主，契约中未约定大棚土地租赁期限。2008年杨有财与鞠亚芬在该院调解离婚，调解书中未提及争议的财产，只对杨有财个人的财产作出约定。一审法院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”依据上述法律规定，杨有财作为鞠亚芬原任丈夫与周立君签订的房屋买卖契约合法有效，周立君善意购买、支付合理对价，并实际占有该争议的标的物十年，并对房屋作出部分维修、改善，三原告主张杨有财转让房屋侵害三原告利益的部分无效，该院不予支持。关于杨有财转让三个大棚的行为，根据农村土地承包法的相关规定及农村土地承包的实际情况，家庭承包是以农户家庭为单位而不是以农民个人为单位进行的承包，根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条，关于无权代理人订立合同是以家庭成员中一个人名义订立合同，有其他成员份额的，应视为家庭成员共同享有经营权，如果一人将土地转租别人，其他家庭成员同意的，则转租合同有效。杨有财将土地流转价款私自带走，侵犯了其他家庭成员的财产权利，其他家庭成员只能以侵犯其财产权利为由诉杨有财返还财产，杨有财作为土地承包农户代表人，周立君有理由相信杨有财有代理权，2006年周立君与杨有财签订房屋及三个大棚买卖契约，现已经十年，2008年鞠亚芬主张与杨有财离婚至今已有8年之久，鞠亚芬、杨楠、杨柳始终没有对杨有财处分房屋及大棚提出异议，现三原告就房屋、大棚转让契约提起诉讼，该院不予支持。判决：驳回原告鞠亚芬、杨柳、杨楠的诉讼请求。案件受理费100元，由三原告负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、关于买卖契约中的房屋部分。1.争议房屋应为鞠亚芬与杨有财的夫妻共同财产。争议房屋建设时，虽宅基地使用权以户为单位出现，夫妻与子女共同享有宅基地使用权，但彼时杨柳、杨楠尚未成年，房屋建设完全由鞠亚芬和杨有财共同完成；争议房屋出卖时，鞠亚芬与杨有财尚未离婚。故该房屋应为鞠亚芬与杨有财的夫妻共同财产，而非鞠亚芬、杨有财、杨柳、杨楠四人按份共有的财产。2.房屋买卖契约应认定为有效。（1）从买卖双方主体看，杨有财虽然转让的是农村住宅，但买受人周立君与杨有财均为农村同一集体经济组织的成员，故在主体方面不存在买卖契约无效的情形；（2）从买卖契约的内容看，该买卖契约为双方当事人的真实意思表示，且不存在合同法第五十二条规定的法定无效情形。此方面主要考察买房人是否出于善意。本案中，周立君虽知道该房屋为夫妻共同财产，因当时鞠亚芬已离家，杨有财又未向周立君说明鞠亚芬不知情、不同意的事实，而周立君也无法知悉鞠亚芬是否同意。杨有财作为一家之主，周立君出于信赖，相信杨有财有处分权符合常理。且证明周立君买房行为为恶意的举证责任在三上诉人，三上诉人亦无此证据提交。本院再结合周立君已支付合理对价、已占有该房屋十年、在杨有财与鞠亚芬离婚时，双方未就该房屋进行分割等客观事实分析判断，可以认定周立君的买房行为为善意，本案不存在买卖双方恶意串通损害鞠亚芬利益的情形；（3）从杨有财对该房屋的处分权上看，在杨有财处分夫妻共同财产的行为构成无权处分的情形下，该买卖契约依然有效。本案买卖行为发生在2006年，故不适用《中华人民共和国物权法》的相关规定，但可以适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》。该解释第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该解释区分了“负担行为”与“处分行为”。根据上述司法解释，即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权，但是其同买受人所签订的房屋买卖合同（负担行为）仍然有效，并不受无处分权的影响。而能否发生所有权转移的物权变动效果（处分行为），则取决于出卖人嗣后能否取得处分权或是否存在受让不动产本身无法登记等特殊情形。因此，只要不符合合同法第五十二条关于合同无效情形的规定，双方达成的买卖契约即应认定为有效。3.争议房屋所有权已经转移。本案中，该争议房屋是以原始取得的方式获得财产所有权的农村住宅，属于法律上未规定必须登记的情形，该房屋亦自始未进行不动产登记。考虑农村不动产登记制度并不完善，该房屋虽未申请登记领取产权证书，但不影响其享有完整的财产所有权能。该房屋出卖后，如要求买房人进行登记，既不合实际也不合情理。并至本案起诉时，买房人周立君已经实际持续占有使用该房屋十年，故应当视为该房屋已经交付，权属转移已经完成。二、关于买卖契约中三栋大棚部分。本案三栋大棚系杨有财家人在其承包地上所建，故双方对三栋大棚买卖效力及权属的争议实际为土地承包经营权流转效力的争议。1.关于土地承包经营权流转的性质。本案中，流转双方均为同一集体经济组织成员，双方虽将土地流转的内容概括规定在买卖契约之中，但从实际履行看，该契约中的土地承包经营权流转未经发包方同意，周立君也未与发包方重新签订土地承包合同并进行土地承包经营权变更登记，故不符合土地承包经营权转让的法律特征，应认定为转包，对三上诉人的此点上诉理由予以采纳。2.关于土地流转的效力。土地承包经营权属于全体家庭成员按份共有。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”杨有财作为承包方代表，有权代表户内其他成员签订转包契约，除非其他成员有证据证明该流转契约违背其真实意思表示，并且在流转契约签订之日起一年内主张权利。三上诉人不能提供证据证明存在上述情形，故应当认定转包有效。
综上所述，一审判决认定事实清楚。虽适用《中华人民共和国合同法》第四十八条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条不当，但裁判结果正确，故对鞠亚芬、杨柳、杨楠的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由鞠亚芬、杨柳、杨楠负担。
本判决为终审判决。
审判员 康 民
审判员 董 岩
审判员 赵文涛
二〇一七年八月三十日
书记员 赵 娜