西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）藏01民终327号上诉人（原审被告）：杨长有，男，汉族，甘肃省临夏县人，经商，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈林，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婧，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：国网西藏电力有限公司综合服务中心，营业场所拉萨市当热东路8号，统一社会信用代码×××。负责人：柳承志，该服务中心主任。委托诉讼代理人：王梅，西藏子产律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秋梅，西藏子产律师事务所实习律师。上诉人杨长有因与被上诉人国网西藏电力有限公司综合服务中心（以下简称国网西藏电力服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨长有的委托诉讼代理人陈林、被上诉人国网西藏电力服务中心的委托诉讼代理人王梅、杨秋梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨长有上诉请求：1.撤销（2017）藏0102民初21号民事判决第一项，改判驳回被上诉人国网西藏电力服务中心的全部诉讼请求；2.判令本案一、二审诉讼费由被上诉人国网西藏电力服务中心承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。被上诉人国网西藏电力服务中心要求上诉人支付房屋占有使用费、违约金，但并未举证证明其有权提出该诉讼请求，即被上诉人是否具有提出诉请的主体资格并未查清；二、一审法院适用法律错误，一审判决缺乏法律依据。上诉人是直接从被上诉人国网西藏电力服务中心处取得租赁房屋，并非次承租人，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判令上诉人支付被上诉人房屋占有使用费55308元，属适用法律错误。且本案情形，不属于合同无效的情形，亦不适用该司法解释第五条的相关规定，故一审法院判决上诉人支付房屋占有使用费缺乏法律依据，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人国网西藏电力服务中心的全部诉讼请求。国网西藏电力服务中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。国网西藏电力服务中心向一审法院起诉请求：1.判令被告杨长有向原告支付房屋占有使用费59268元（暂计算2016年2月1日至2017年3月29日，实际支付至被告搬离承租房屋之日止）；2.判令被告杨长有向原告支付违约金13068元；3.判令本案诉讼费用由被告杨长有承担。一审法院认定事实：2015年1月1日，国网西藏电力服务中心作为出租方即甲方与作为承租方即乙方的杨长有签订《沿街商品房租赁合同》，该合同约定：”该商品房位于拉萨市色拉路，编号07，使用面积99平方米，计租面积40元／月平方米；该商品房用途为：合法、合规从事经营活动，经营范围：台球；商品房租赁期自2015年1月1日至2015年12月31日，共计1年；租赁期满，甲方有权收回该商品房；租金标准3960元／月。”该合同项下还就甲乙双方的责任义务、禁止转租、违约责任及其他事项进行了具体约定。该合同落款处甲方加盖有国网西藏电力服务中心的印章，乙方附有杨长有的签字捺印。合同签订后，杨长有取得了租赁房屋。合同到期后，国网西藏电力服务中心未向杨长有收取任何房屋租金。2016年2月4日，国网西藏电力服务中心向一审法院提起诉讼，要求杨长有等返还所租赁的房屋，并支付至2016年2月1日，实际支付至搬离租赁房屋之日止的房屋占有使用费。针对国网西藏电力服务中心提起的诉讼，一审法院经审理后作出（2016）藏0102民初399号民事判决书，依法判令杨长有及该案第三人欢乐门台球室于判决生效之日起十日内向国网西藏电力服务中心返还租赁房屋，并判令杨长有于判决生效之日起十日内向国网西藏电力服务中心支付自2016年1月1日至2016年2月1日止该期间的房屋占有使用费3960元。该判决作出后，杨长有不服，依法上诉于拉萨市中级人民法院，经拉萨市中级人民法院依法审理后，最终作出（2016）藏01民终235号民事判决书，依法驳回杨长有的上诉，维持原判。至此，杨长有并未按照上述判决指定期间履行搬离并返还租赁房屋等的义务，2016年8月18日，国网西藏电力服务中心依据上述判决向一审法院申请强制执行，一审法院于当日出具（2016）藏0102执516号执行案件受理通知书，该案现正在执行阶段。另杨长有至今仍在继续占有使用案涉房屋，且合同期限内的租金均由杨长有向国网西藏电力服务中心予以支付。此外，国网西藏电力服务中心诉讼请求中所主张的实际支付至杨长有搬离承租房屋之日止的房屋占有使用费经庭审中审查要求其明确具体金额时，国网西藏电力服务中心表明主张到案件开庭之日止，此后的无法予以明确。一审法院认为，国网西藏电力服务中心与杨长有于2015年1月1日所签订的《沿街商品房租赁合同》经人民法院依法判决后，双方的书面租赁合同因履行期限届满而依法终止。依据已发生法律效力的民事判决书的内容，杨长有并未按照该判决指定期间履行返还租赁房屋的义务，杨长有已经失去了对该案涉房屋的使用权，与此同时，依据上述生效判决，杨长有作为占有人，腾房是其占有人的义务，作为该案涉房屋出租方的国网西藏电力服务中心有权请求具有腾房义务的实际占有人支付逾期腾房的占有使用费，并且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：”房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”据此，结合杨长有实际占有使用案涉房屋的实际情况和时间，国网西藏电力服务中心主张自2016年2月1日起至案件开庭之日即2017年3月29日止该期间房屋占有使用费59268元的诉讼请求，因杨长有现无权占有使用该房屋的行为，给国网西藏电力服务中心造成的相应损失主要表现在对该房屋的预期租金收益，故参照双方现已终止的《沿街商品房租赁合同》中的租金标准计算该期间的房屋占有使用费确定为55308元［计算方法3960元/月×11个月（2016年2月1日至2016年12月31日）+3960元/月×2个月（2017年1月1日至2017年2月28日）+3960元/月÷30天×29天（2017年3月1日至2017年3月29日）＝55308元］，故对国网西藏电力服务中心的该项诉讼请求，予以部分支持确定为55308元。另对于国网西藏电力服务中心主张杨长有实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费，经庭审确认后该中心对此无法予以明确其诉讼请求及具体诉请金额，故对该部分主张，在此案中对此不作出处理。对于国网西藏电力服务中心主张杨长有向其支付违约金13068元的诉讼请求，因双方于2015年1月1日所签订的《沿街商品房租赁合同》中所约定的租赁期限已届满，且该合同履行期限届满后，国网西藏电力服务中心并未与杨长有重新签订合同，且在上述合同履行期限届满前，该中心以其行为明确表示该合同届满后不再与被告续签合同。因此，国网西藏电力服务中心在双方书面租赁合同已终止的情况下，在主张相应的房屋占有使用费后，又以合同约定主张违约金，缺乏相应的事实及法律依据，故对国网西藏电力服务中心的该项诉讼请求，依法不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决：一、被告杨长有于本判决生效之日起向原告国网西藏电力有限公司综合服务中心支付自2016年2月1日至2017年3月29日止该期间的房屋占有使用费共计55308元；二、驳回原告国网西藏电力有限公司综合服务中心的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人杨长有未提交新证据。被上诉人国网西藏电力服务中心针对上诉人杨长有的上诉主张，提交房屋产权证复印件一份，以证明被上诉人作为涉案房屋的所有人，在本案中具有提出诉讼请求的主体资格。上诉人杨长有对该证据质证认为，该份房屋产权证系复印件，对其真实性不予认可。本院认为，被上诉人提交的房产证虽系复印件，但对于被上诉人主张房屋占有使用费的主体资格，有已经生效的（2016）藏0102民初399号民事判决书和（2016）藏01民终235号民事判决书认定的事实与之相互印证，故对被上诉人欲证明的内容本院予以确认。本院经审理查明的事实及所依据的证据与一审一致，对此本院予以确认。本院认为，关于被上诉人国网西藏电力服务中心主张房屋占有使用费的主体资格问题，被上诉人虽提交的系房屋产权证复印件，但拉萨市城关区人民法院及本院生效民事判决已确认双方之间房屋租赁合同的有效性，双方对此均无异议，上述证据和事实相互印证足以认定被上诉人在本案中具备主张房屋占有使用费的诉讼主体资格。故上诉人杨长有提出的第一项上诉理由不能成立，本院不予采纳。本案的争议焦点是上诉人杨长有是否应向被上诉人国网西藏电力服务中心支付2016年2月1日至2017年3月29日期间的房屋占有使用费55308元。本院认为，被上诉人国网西藏电力服务中心作为涉案房屋的权利人及出租人，在租赁期限届满后有权收回出租房屋并取得租期届满后承租人继续占用房屋期间的占有使用费。且上诉人杨长有与被上诉人国网西藏电力服务中心此前的屋租赁合同纠纷一案，经拉萨市城关区人民法院和本院审理，相关的（2016）藏0102民初399号和（2016）藏01民终235号民事判决书均已发生法律效力，但上诉人杨长有并未按生效判决书确定的期间履行返还房屋义务。二审中，上诉人杨长有对2016年2月1日至2017年3月29日期间仍占有使用涉案房屋的事实亦予以认可。现上诉人杨长有继续占有、使用涉案房屋已无任何法律依据和合同依据，其行为属无权占有，损害了被上诉人国网西藏电力服务中心的物权权益。同时由于被上诉人国网西藏电力服务中心在起诉状中明确提出其起诉所依据的事实系基于上诉人杨长有侵犯了其对涉案房屋的占有、使用权，故一审法院将本案案由确定为房屋租赁合同纠纷欠妥，应变更为占有保护纠纷。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。上诉人杨长有应当赔偿因此给国网西藏电力服务中心造成的损失。具体至本案，上诉人杨长有的无权占用行为，给被上诉人国网西藏电力服务中心造成的损失主要表现为该房屋的预期租金收益，故被上诉人主张的房屋占有使用费，于法有据，应予支持。本案系物权纠纷，一审法院引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定欠当，对此本院予以纠正。但基于上诉人黄小英继续占有涉案房屋的无权占有行为实际存在，故一审法院根据查明的事实，确定上诉人按其与被上诉人签订的租赁合同约定的租金标准向被上诉人国网西藏电力服务中心支付2016年2月1日至本案一审开庭日即2017年3月29日期间的房屋占有使用费55308元尚属合理，所作判决并无不当，本院予以维持。对于当事人未上诉的部分，根据民事诉讼法的相关规定，本院依法予以确认。综上，上诉人杨长有的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，虽确定案由欠妥，但判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1182.7元（上诉人已预交），由上诉人杨长有负担。本判决为终审判决。审判长 格  珠审判员 加央曲珍审判员 尼玛央宗二〇一七年六月二十一日书记员 索朗德吉