江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终2865号
上诉人（原审原告）：何娟。
委托诉讼代理人：陈大战，江苏永明晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨爱梅。
被上诉人（原审被告）：高卫。
被上诉人（原审被告）：王慧。
被上诉人高卫、王慧委托诉讼代理人：张志伟，江苏远大弘正律师事务所律师。
上诉人何娟因与被上诉人杨爱梅、高卫、王慧申请执行人执行异议之诉一案，不服泗洪县人民法院（2015）洪民初字第03584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人何娟不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持上诉人何娟的一审诉讼请求或发回重审。其上诉理由是：一、杨爱梅于2013年1月23日向上诉人何娟的公公刘光林出具材料，将本案争议房屋出卖给刘光林。刘光林于当日偿还了杨爱梅以争议房屋抵押办理的按揭贷款余额，杨爱梅将房屋权属证书交给刘光林。后由于争议房屋因其他案件被法院保全，杨爱梅一直未将房屋交付给刘光林，也未办理所有权转移登记。2014年3月10日，刘光林起诉杨爱梅要求返还购房款58万元（刘光林实际于2014年1月2号起诉要求交付房屋并协助过户，经法院做工作，刘光林将诉讼请求变更为要求返还购房款起诉）。2014年8月18日，经刘光林申请，一审法院裁定对争议房屋予以查封。2014年6月，刘光林正在起诉要求交付房屋，杨爱梅不可能将房屋出售给高卫和王慧并交付。一审认定杨爱梅于2014年6月将争议房屋交付给高卫、王慧错误。二、高卫、王慧一审提交的2014年9月18日的20万元购房款收条是打印的，收条中收款人杨爱梅的名字也是打印的。杨爱梅不是不识字的人，杨爱梅不在收条上签字而是按指印，与常理不符。高卫、王慧主张，该收条中的15万元，由臧小雨借给许昌林，再由许昌林借给高卫的哥哥，高卫的哥哥再借给高卫，经过几道手续，不符合常理。三、高卫、王慧与杨爱梅签订的合同约定的价款是38万元，最后实际付款42万元，不符合常理。四、杨爱梅将争议房屋出卖给刘光林是58万元，而卖给高卫、王慧38万元。双方之间的买卖是虚假的，是恶意串通。
被上诉人杨爱梅未作答辩。
被上诉人高卫、王慧答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回何娟的上诉请求，维持原判。具体理由如下：2014年6月，杨爱梅将涉案房屋卖给高卫和王慧，高卫和王慧在2014年6月15日支付了五万元订金，入住涉案房屋，一审中高卫、王慧提供了水电费、燃气费、物业费的缴费票据以及泗洪县电信局将涉案房屋的固定电话变更为高卫的证据，足以证明高卫和王慧在2014年6月15日已经入住了该房屋。2014年9月18日，高卫、王慧又向杨爱梅支付了15万元，并由杨爱梅出具了收条。后高卫、王慧要求杨爱梅过户，才知道涉案房屋被刘光林申请法院保全。高卫、王慧向泗洪县人民法院执行局提出该房屋是由其购买，在法院主持下，刘光林与高卫、王慧达成了由高卫、王慧向泗洪县人民法院执行局支付217978.7元执行款项，以此款代替向杨爱梅支付剩余购房款。2014年12月24日，高卫、王慧与杨爱梅及其丈夫程晓东均到房产管理处签订了存量房买卖合同，并交纳了涉案房屋的全部税费，在即将领取房屋产权证时，案外人刘光林阻止并通知何娟，何娟遂申请泗洪县人民法院将涉案房屋查封，高卫、王慧才未能办理涉案房屋过户手续。刘光林起诉杨爱梅是要求返还购房款，而非交付房屋，即使主张的是交付房屋，也不能由此推断杨爱梅未将涉案房屋交付给高卫和王慧。杨爱梅出具给高卫、王慧的收条是杨爱梅真实的意思表示，其按指印也是真实的，不能以推断的方式得出此收条是虚假的。另外，2014年12月24日杨爱梅及其丈夫程晓东协助高卫、王慧在房产管理处办理过户手续，足以证实之前的收条是客观真实的。高卫、王慧与杨爱梅约定的购房款以及实际支付的购房款均为42万元。杨爱梅与高卫在房产管理处签订的房屋买卖合同上注明38万元购房款，是由于在房产管理处缴纳税收时税收系统上的评估价是38万元，该价格并非双方真实的房屋交易价格。何娟主张出卖给刘光林是58万元，之后又贱卖给高卫和王慧，没有任何事实依据，也不能以此推断杨爱梅与高卫、王慧之间的买卖合同是虚假的。
何娟向一审法院起诉，请求判决：一、确认位于泗洪县青阳镇东方明珠小区32幢1-1003室房屋属杨爱梅所有；二、恢复对杨爱梅所有的位于泗洪县青阳镇东方明珠小区32幢1-1003室房屋的强制执行；三、本案的诉讼费用由杨爱梅、高卫等人承担。事实和理由：2011年6月1日，杨爱梅向何娟借款17万元，约定年息30%，借期一年。借款到期后，经索要未还。泗洪县人民法院判决杨爱梅支付何娟借款17万元及相应利息。在何娟诉杨爱梅民间借贷案件审理过程中，法院依何娟申请查封了杨爱梅所有的位于泗洪县青阳镇东方明珠小区32幢1-1003室房屋。在判决后，杨爱梅仍未履行判决书确认义务，何娟遂申请执行。执行期间高卫、王慧提出执行异议，主张杨爱梅已经将房屋出售给高卫、王慧，泗洪县人民法院认为高卫、王慧的异议成立，裁定中止对涉案房屋的执行。该裁定没有事实和法律依据。
一审法院经审理查明：2014年6月，被执行人杨爱梅将登记在其名下的位于泗洪县青阳镇东方明珠小区32幢1-1003室房产出售给高卫、王慧，高卫、王慧在交付部分款项后入住至今。2014年9月18日，杨爱梅向高卫出具收条，收到购房款20万元，收条上载明总房款为42万元，余款22万元在办理过户时一次性付清。2014年8月18日，案外人刘光林因与杨爱梅房屋买卖纠纷案件申请保全涉案房屋，泗洪县人民法院依刘光林申请查封涉案房产。该案在执行过程中，因杨爱梅无力偿还刘光林债务，高卫于2014年12月24日向泗洪县人民法院交付217978.7元（含该案执行费3123元）用于偿还刘光林债务，刘光林同意泗洪县人民法院进行结案。同日，泗洪县人民法院作出（2014）洪执字第3128号解除查封令，对涉案房产解除查封。解除查封当日，高卫、王慧至房屋管理部门签订涉案房产的买卖合同，并缴纳了房产过户所需的相关税费。
在高卫、王慧办理涉案房产过户过程中，因何娟在其与杨爱梅民间借贷纠纷一案审理过程中申请保全，泗洪县人民法院于2014年12月24日作出（2014）洪民初字第3792号民事裁定书，裁定查封涉案房产，致使高卫、王慧无法完成涉案房产的过户。2015年2月21日，泗洪县人民法院作出（2014）洪民初字第3792号民事判决书，判决杨爱梅于判决生效后10日内向何娟支付借款17万元及利息，并承担案件受理费4750元，保全申请费320元，公告费300元。因杨爱梅未按期履行给付义务，何娟向法院申请执行。执行过程中，高卫、王慧以其已在本案查封前即付清购房款并对该房产实际占有，其应为涉案房产的实际所有人为由提出异议，请求解除对该房产的查封。泗洪县人民法院裁定中止对涉案房屋的执行。
一审法院认为，案外人已经支付全部价款并实际占有房屋，虽未办理房屋过户登记手续，但案外人对此无过错的，人民法院不得查封该房屋。在本案中，高卫、王慧向杨爱梅交付了20万元，剩余房款通过泗洪县人民法院执行局交付，代偿了杨爱梅的债务，应认定为已经付清房款。高卫、王慧已经实际占有该房屋，在涉案房屋中居住。在将剩余款项交付至泗洪县人民法院当天，高卫、王慧即与杨爱梅到房屋管理部门办理房屋过户手续，因涉案房屋在当天被再次查封，无法完成过户，高卫、王慧无过错，故人民法院不得查封该处房屋，在何娟诉杨爱梅案件执行过程中，亦不得执行该房屋。何娟认为杨爱梅出具的收条系伪造，前期的20万元并未交付。一审法院认为，在杨爱梅、程晓东在与高卫、王慧签订的房屋买卖合同中约定，该房款于2014年12月24日前付清，双方已经办理了完税手续并缴纳了过户费用，可以证实杨爱梅对付清房款事实予以认可。2014年9月18日，杨爱梅出具的收条上虽然没有杨爱梅签字，但按有杨爱梅指印，不能认定该收条系虚假。综上，高卫、王慧已经付清房款并实际占有使用至今，对房屋未办理过户手续并无过错，人民法院不得对涉案房屋进行执行，故驳回何娟的诉讼请求。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条规定，一审法院判决：驳回何娟对杨爱梅、高卫、王慧的诉讼请求。案件受理费3700元，由何娟负担。
本院二审期间，上诉人何娟提交刘光林诉杨爱梅、程晓东房屋买卖合同纠纷的起诉状，以证明刘光林原来起诉的诉讼请求是要求交付房屋并协助过户，后变更为要求解除合同返还购房款，故高卫、王慧与杨爱梅之间的房屋买卖是恶意串通的虚假行为。
被上诉人高卫、王慧对上述证据质证称，上诉人提交的证据无法确定刘光林向法院提交了该诉状，即使向法院提交了该起诉状，该证据与本案争议也无关联性。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：虽然杨爱梅与刘光林于2013年1月对涉案房屋达成了买卖协议，但是杨爱梅一直未将房屋交付给刘光林，也未办理所有权转移登记。刘光林于2014年3月向法院提起诉讼要求解除房屋买卖合同，法院对该案于2014年4月8日开庭审理。此时，杨爱梅已知道刘光林要求解除房屋买卖合同。故杨爱梅于2014年6月与高卫、王慧达成房屋买卖协议并无不合理之处。何娟关于2014年6月刘光林起诉要求杨爱梅交付房屋的主张与事实不符，其以此主张2014年6月杨爱梅不可能将房屋出售给高卫和王慧并交付，不能成立。高卫一审提交的电信公司出具的证明和发票表明，2014年6月15日高卫即在涉案房屋中安装固定电话和网络电视，据此可认定高卫于2014年6月已占有使用涉案房屋。杨爱梅以在打印的收条上按手印的方式向高卫出具收条，并不能据此否定收条的真实性。高卫2014年9月支付的15万元系通过几手转借，并不能以此认定其不合理。实践中会出现在房产管理部门备案的合同约定的房屋买卖价款与实际不一致的现象，杨爱梅出具的20万元收条明确载明房屋总价为42万元，高卫最终支付的房屋价款为42万元与双方约定相符。高卫和杨爱梅成立买卖合同的时间与刘光林和杨爱梅成立买卖合同的时间相隔一年多，且房屋买卖的价格受多种因素影响，杨爱梅向高卫、王慧出售涉案房屋的价格低于出售给刘光林的价格，并不足以否定高卫、王慧与杨爱梅之间房屋买卖的真实性。综上，上诉人何娟对一审判决认定的事实所提出的异议不能成立，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。本案中，高卫、王慧与杨爱梅之间于2014年6月就涉案房屋成立了买卖合同关系并交付了房屋，在法院执行刘光林诉杨爱梅房屋买卖合同纠纷一案中，高卫、王慧将剩余价款按法院要求交付执行，法院解除刘光林诉杨爱梅一案中对涉案房屋的查封，高卫、王慧与杨爱梅在房产管理部门签订书面买卖合同并申请办理过户登记。在高卫、王慧办理过户登记过程中，应何娟申请，法院对涉案房屋进行查封。在法院应何娟申请查封涉案房屋之前，高卫、王慧与杨爱梅已签订合法有效的书面买卖合同，高卫、王慧已合法占有房屋，支付全部价款，并已向房产管理部门申请办理过户登记，因何娟申请保全，最终未能完成过户登记。故高卫、王慧要求停止对涉案房屋的执行符合法律规定。一审法院根据查明的事实，判决驳回何娟的诉讼请求并无不当。
综上所述，上诉人何娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由上诉人何娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
代理审判员 徐金鸽
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 李晓璇
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