河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新中民五终字第308号
上诉人（原审原告、反诉被告）新乡市开源房地产开发有限公司。
住所地新乡市平原路246号。
法定代表人张玉新，总经理。
委托代理人陈嶙、王广华，河南龙建律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）王惠敏。
被上诉人（原审被告）雷金花。
委托代理人赵国旗，新乡市红旗区148法律服务所法律工作者。
上诉人新乡市开源房地产开发有限公司（以下简称开源公司）、王惠敏与被上诉人雷金花房屋买卖合同纠纷一案，开源公司于2005年提起诉讼，要求：1、判令雷金花支付剩余房款69532.6元及办证费8528.56元，并承担逾期付款的违约金（违约金应从房产证办理完毕之日2004年11月30日起至实际付款之日止，按照银行同期贷款利率计算）。2、判令王惠敏支付剩余房款20000元及办证费6230.2元，并承担逾期付款的违约金（违约金应从房产证办理完毕之日2004年11月30日起至实际付款之日止，按照银行同期贷款利率计算）。3、本案全部诉讼费用由雷金花、王惠敏承担。王惠敏提起反诉，要求开源公司支付其违约金26814元，继续履行约定义务，依法办理土地使用权证。该案原审法院于2008年4月9日作出（2005）卫滨民初字第516号民事判决，雷金花、王惠敏不服，提出上诉。经审理，本院于2009年3月4日作出（2008）新中民一终字第1102号民事裁定，撤销原判，将该案发回重审。开源公司诉王惠敏房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2008年4月9日作出（2005）卫滨民初字第517号民事判决，王惠敏不服，提起上诉。本院于2009年3月4日作出（2008）新中民一终字第1101号民事裁定，撤销原判，将该案发回重审。发回重审期间，因案情需要，原审法院将两案合并审理，后于2010年12月14日作出（2009）卫滨民二初字第110号民事判决。王惠敏不服，提出上诉。经审理，本院于2011年6月29日作出（2011）新中民一终字第655号民事判决。该判决生效后，开源公司不服，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2012年5月29日作出（2011）豫法民申字第01685号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案，于2014年12月3日作出（2014）新中民再字第112号民事裁定，撤销本院（2011）新中民一终字第655号民事判决及原审法院（2009）卫滨民二初字第110号民事判决，将本案发回原审法院重审。经重审，原审法院于2015年5月18日作出（2014）卫滨民二初字第268号民事判决。宣判后，开源公司、王惠敏不服该判决提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：落款日期为2003年7月18日售房协议书显示，雷金花与开源公司约定，雷金花向开源公司集资购置铁西街西4号商品房一套（门面房），预交房款220000元，余额69532.64元办完房产证之后一次性付清（办理房产证手续费由雷金花自付），协议落款甲方签字处为“雷金花”，经办人为“王惠敏”，电话为“263××6”（开源公司、王惠敏、雷金花均认可该电话系王惠敏电话）。落款日期为2003年7月18日的欠条显示，雷金花欠开源公司购房款69532.64元，经办人为王惠敏。雷金花购买的涉案房屋已办理房产证书，该证书现在开源公司。落款日期为2003年10月7日的售房协议书显示，王惠敏与开源公司约定，由王惠敏向开源公司集资购置铁西街32号西1号商品房一套（门面房），首付248140.5元，下余20000元办理完房地产证后一次性付清，办理房产证手续费由王惠敏自付）。落款日期为2003年10月7日的欠条显示，王惠敏欠购房余款20000元，办理房产手续后交付，王惠敏认可尚欠开源公司购房款20000元，但认为开源公司违约在先。王惠敏购买的涉案房屋已办理房产证书，所有权人系王惠敏，该证书现在开源公司。房产证显示填发日期为2004年11月30日，房产证存根显示的领证日期为2004年12月3日。2003年10月8日的中国农业银行银行卡业务回单显示，雷金花向“陈西玲”账户上汇入90000元。开源公司认可“陈西玲”系其工作人员，公司收到了该笔90000元，但认为该笔90000元对应的是王惠敏的购房款。落款日期为2003年10月7日的收款凭单显示，开源公司收到王惠敏268140.5元。雷金花、王惠敏系表姐妹关系。开源公司、雷金花、王惠敏均认可，涉案两套房屋已于2003年交付并由王惠敏、雷金花实际占有使用至今。房屋产权档案粘贴纸显示落款日期为2004年4月2日的收据显示，王惠敏缴纳购房款265040.5元，收据上加盖有新乡市对外经济贸易局印章。王惠敏、开源公司均认可王惠敏购买的房屋加上水电等费用后总价款为268140.5元。房管局出具的落款日期为2004年7月18日的房地产买卖契约显示，甲方（卖方）为新乡市对外经济贸易局，乙方（买方）为王惠敏、王素环、王慧梅、王跃进，房屋价格为265040.5元，乙方（王惠敏）由2004年7月18日前付清给甲方（新乡市对外经济贸易局），付款方式为现金。该契约指向的房屋与王惠敏与开源公司签订的售房协议为同一房屋。
原审法院认为：本案的争议焦点有二。其一，雷金花、王惠敏二人交了一个90000元还是交了两次90000元。其二，王惠敏未交齐办证费用，开源公司未在合同订立之日起90日内办理房产证是否构成违约。第一，关于雷金花、王惠敏二人交了一个90000元还是两个90000元的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。主张法律关系存在的当事人，应当对产生法律关系的基本事实承担举证责任。主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨碍的当事人应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
具体到本案中，2003年10月8日的中国农业银行银行卡业务回单显示，雷金花向“陈西玲”账户上汇入90000元。开源公司认可“陈西玲”系其工作人员，公司收到了该笔90000元，但认为该笔90000元对应的为王惠敏的购房款。落款日期为2003年10月7日的收款凭单显示，开源公司收到王惠敏268140.5元。银行转账凭证和收款凭证可以作为交付金钱的证据，开源公司认为2003年10月8日雷金花的银行转账是替王惠敏缴纳的购房款，但针对王惠敏购买房屋出具的收款凭证落款日期却为2003年10月7日。从日常经验可知，若开源公司诉称雷金花银行转账的90000元是为王惠敏缴纳的观点成立的话，其为雷金花出具收款凭证的日期也不应早于银行转账的日期，开源公司称收款凭证落款日期系书写错误造成的，但未提交相关证据材料，因此，开源公司的该观点不成立，开源公司要求雷金花偿还购房款69532.64元的诉讼请求，不予支持。
第二，关于王惠敏未交齐办证费用，开源公司未在合同订立之日起90日内办理房产证是否构成违约的问题。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。
具体到本案中，开源公司与王惠敏签订的购房协议约定，办证费应当由王惠敏承担；协议签订后，单方违约的须向对方交付违约费26814元。王惠敏购买的涉案房屋已办理房产证书，所有权人系王惠敏，该证书现在开源公司，开源公司出具的针对涉案房屋的测绘费、评估费、权证费、交易服务费、契税等发票共计6230.2元，上述票据现在开源公司。另，开源公司、王惠敏对王惠敏尚欠开源公司购房尾款20000元均无异议。王惠敏在开源公司垫付办证费后，以涉案房屋非商品房拒不支付办证费用，但涉案房产证显示房屋用途为“非居住用房”，开源公司在王惠敏未交齐办证费用前拒将涉案房屋房产证交由王惠敏成立同时履行抗辩权，不构成合同违约。故，王惠敏反诉要求开源公司支付违约金36814元的反诉请求，不予支持，开源公司要求王惠敏支付剩余20000元购房款、办证费6230.2元及利息的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条之规定，判决：一、王惠敏于判决生效后十日内向开源公司支付购房款20000元、办证费6230.2元及利息（利息的计算方法：以6230.2元为基数，自2004年11月30日起至该笔债务实际履行完毕之日止，利率按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率计算）；二、驳回开源公司的其他诉讼请求；三、驳回王惠敏的反诉请求。案件受理费5986元，由开源公司承担4481元，王惠敏承担1505元。反诉费1570元由王惠敏承担。
开源公司上诉称：一、原审判决遗漏关键事实。案涉门面房售房协议中约定雷金花向开源公司预交房款220000元，余69532.6元房产证办理完毕后一次性付清。但220000元房款是2003年7月24日才支付，而69532.6元欠条却是2003年7月18日出具。雷金花未全额支付房款，上诉人即出具相应房款收据之关键事实是存在的。因此，案涉2003年10月7日售房协议书签订当日在未实际收到足额房款的情况下，上诉人出具约定房款收据，王惠敏出具20000元欠条之行为符合双方的交易习惯。二、雷金花、王惠敏仅交了一个90000元。2003年7月18日协议，上诉人提供的账户是陈亮的账户，雷金花的220000元首付款汇入了陈亮的帐户。2003年10月7日协议，上诉人提供了陈西玲的账户，当日陈西玲收到156000元，次日收到90000元。上诉人有理由相信该90000元是缴纳王惠敏的房款。综上，请求撤销原判第二项，改判雷金花支付购房款69532.6元，办证费8528.56元及利息。
雷金花辩称：开源公司的上诉请求没有事实根据及法律依据，不能成立。将自己工作人员收款事实称作工作失误或者笔误，其目的是为了多收款，是上诉人混淆视听。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。
王惠敏上诉并辩称：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，应当办理房屋所有权证。开源公司未在法定期限内办证的原因是其冒充商品房出售协议，收据不合法，不能依法办证，导致双方纠纷。开源公司应承担约定违约金26814元。二、开源公司扣押了上诉人委托外贸局办理的产权证及共有权证（共6本）。三、开源公司称垫付的办证费6230元，是办证契约中外贸局应承担的费用，不应向上诉人索取，更不能加收利息。综上，请求二审法院改判，开源公司支付上诉人违约金26814元，交付产权证及共有权证6本，承担办证税费的一半6986元。全部诉讼费用由开源公司承担。
开源公司辩称：一、王惠敏自认至今还有20000元房款没有支付，答辩人延期办证，不交付房产证，是履行抗辩权。二、案涉房产是外贸局和答辩人联合开发的，上诉人有权销售案涉房屋。三、雷金花在协议上留的电话是王惠敏的电话，是固定电话，并且雷金花在西安，已经各方确认，所以开源公司只能通过王惠敏来履行协议。
雷金花发表意见称：王惠敏的上诉请求与己无关。
本院查明的事实与原审认定一致。
本院认为：关于雷金花于2003年10月8日通过银行转账支付的90000元是雷金花支付自己的欠付购房款及办证费用，还是替王惠敏代付的第一笔购房款268140.5元中的组成部分问题。开源公司上诉认为该款是雷金花替王惠敏代付的第一笔购房款中的一部分。雷金花称该款是根据开源公司通知要求自己支付的下欠购房款及办证费用。王惠敏称自己按照合同约定通过银行转账及现金支付等方式于2003年10月7日足额支付了第一笔房款268140.5元。为证明自己的主张成立，王惠敏提交了开源公司出具的日期为2003年10月7日的收据，以及其他相关的付款证据。开源公司称收据书写的时间在前，但王惠敏实际付清第一笔房款的时间在后，王惠敏第一笔购房款中包括雷金花转账给开源公司的90000元。但开源公司对自己的主张并未提交证据予以证实。因此，原审判决将举证责任分配给开源公司，并无不妥。雷金花已足额支付购房款及办证手续费，开源公司要求雷金花支付下欠购房款及办证手续费，并支付利息，依据不充分，本院不予支持。
从案涉房屋的房产证办理情况看，案涉房屋并非向社会公开销售的商品房，王惠敏在原审时亦称案涉房屋不是商品房。另从双方签订的售房协议看，该协议也不是正式的商品房买卖合同。即案涉售房合同约定的买卖标的物不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定的商品房范畴。因此，王惠敏上诉主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，追究开源公司逾期办理房产证的责任，依据不足，本院不予支持。案涉售房协议约定，下余20000元办理完房地产证后一次性付清，办理房产证手续费由王惠敏自付。因王惠敏拒不支付下欠房款及办证费用，开源公司不交付其房产证是行使抗辩权的表现，于法有据。王惠敏所购房屋的房产证于2004年11月30日填发，于2004年12月3日由开源公司领取并掌管。通常情况下，开源公司领取该房产证后应通知王惠敏交纳下欠房款及办证手续费，并给予其合理的准备时间。因该款项数额不大，本院酌情确认准备时间为7天。由于王惠敏未按约定支付上述款项，构成违约，应当承担逾期付款违约责任，赔偿开源公司的利息损失。利息计算应从房产证领取后7天准备时间结束起算，即从2004年12月11日起，以6230.2元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。王惠敏主张开源公司应承担一半办证费用及自己不承担利息的主张，无事实依据，本院不予采纳。王惠敏要求开源公司向其交付房产证，已超出其反诉请求范围，本院不予处理。王惠敏与开源公司可以协商处理。综上，原审判决认定事实正确，但判决对手续费的利息起算时间确定欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省新乡市卫滨区人民法院（2014）卫滨民二初字第268号民事判决第二项、第三项及诉讼费用负担部分；
二、变更河南省新乡市卫滨区人民法院（2014）卫滨民二初字第268号民事判决第一项为：王惠敏于本判决生效后十日内向新乡市开源房地产开发有限公司支付购房款20000元、办证费6230.2元及利息（利息的计算方法：以6230.2元为基数，自2004年12月11日起至该笔债务实际履行完毕之日止，利率按照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率计算）。
二审案件受理费2397元，由新乡市开源房地产开发有限公司负担1752元，由王惠敏负担645元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈兴祥
代理审判员 曾维锋
代理审判员 贾 威
二〇一五年十月十二日
代理书记员 刘 冬