广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤51民终435号上诉人(原审被告)：潮州市第二建筑安装总公司，住所地潮州市湘桥区环城西路10号。法定代表人：蔡俊明。上诉人(原审被告)：潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，住所地潮州市湘桥区环城西路12号。代表人：蔡俊明。上诉人(原审被告)：潮州市培都大酒店有限公司，住所地潮州市湘桥区新春园工业区一路。法定代表人：杨培生。上列三上诉人之委托诉讼代理人：陈仪斌，广东乔博律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吴泽平，男，1960年8月14日出生，汉族。现住潮州市。委托诉讼代理人：黄林勤，广东正冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖泽钿，广东正冉律师事务所实习律师。上诉人潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司与被上诉人吴泽平商品房预售合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2016）粤5102民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司的共同委托诉讼代理人陈仪斌、被上诉人吴泽平的委托诉讼代理人黄林勤、廖泽钿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项判决，并改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.判决本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定部分事实不清，证据不足，导致一审判决第一项判决错误，依法应予以撤销并改判。1、一审判决没有认定被上诉人尚欠上诉人92000元购房款的行为构成违约，是错误的，并对上诉人提出被上诉人应履行先履行义务后，上诉人才为其办理房产权证的抗辩理由不予采纳。根据上诉人与被上诉人双方合同约定，房屋、附属设施及车位合共904000元，但被上诉人至今只付还812000元，尚欠92000元，一审判决将904000元割裂开来，分为房款712000元、附属设施30000元、车位130000元、摩托车位32000元，并不公平地将被上诉人己付的812000元，认定为付还房款和附属设施780000元、摩托车位款32000元。一审判决明显错误地将原双方合同约定的购房款712000元及附属设施30000元合共742000元，在没有依据的情况下将购房款升至780000元，比双方约定多了38000元。另外，一审判决为什么不认定812000元是l30000元支付车位款，32000元支付摩托车位款，另外650000元支付的是房款和附属设施呢?如果按照上诉人所主张的认定，被上诉人是尚欠上诉人购房款92000元，被上诉人应先履行付清房款后，上诉人才为其办理房产权证。所以上诉人认为一审判决对此认定是偏袒被上诉人，明显不公。2、一审判决认定本案交房时间为2012年3月12日是认定事实错误的。一审判决以被上诉人一审举证的收取装修垃圾处理费及装修押金时间在2012年3月12日为由，认定双方交房的时间为2012年3月12日，明显错误。因为凤城花园物业管理处的收费行为与三上诉人的有否交房是不存在必然联系的。凤城花园物业管理处的收费行为是属预收费，是对业主今后装修可能产生的费用预期收费，不能等同于业主己入住。而事实上，由于被上诉人在上诉人多次催促下，一直没有到房管部门办理《商品房买卖合同》网签手续，所以该房屋直至2015年中旬，上诉人才交付给被上诉人使用。一审判决对上诉人举证的证据和主张不予支持，反而采信被上诉人的主张是错误的。3、本案被上诉人房地产权证至今未办理，被上诉人负有过错。上诉人和被上诉人签订《凤城花园二期楼宇认购合同书》第十二条约定，“双方应另签订《广东省商品房买卖合同》”，第十五条约定，“签订《广东省商品房买卖合同》后本合同书自行失效”。根据房管部门对办理房地产权证的要求，商品房初次交易是必须提交商品房买卖合同网签手续，房管部门才对申请办理产权证书的资料予以受理。虽然根据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”，但由于被上诉人一直不配合上诉人到房管局商品房网签手续，导致按照规定应当报送的资料房管局没有受理，所以过错是在被上诉人。一审判决对这一事实没有查明，明显认定事实不清，判决不公。4、一审判决对本案房产至今未办理房地产权证书的责任认定为上诉人的责任，是错误的。首先，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》已约定买受人购买的商品房为预售商品房，交房条件为“该商品房经验收合格”，被上诉人是清楚该商品房在交房时并未经行政部门进行综合验收的。其次，在《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”对如因出卖人的责任致人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，特别约定第3条“出卖人应积极协助买受人办理房产权登记手续并配合办理契证的相关部门从速办妥其房地产权证”，所以虽然上诉人在约定360天期限内没有将全部资料提交产权登记机关备案，但双方对此己特别约定，由上诉人积极协助办理手续，因此，只要上诉人存在积极协助的行为，上诉人就不因超过360天的期限而构成违约。第三，本案房地产权证书资料至今未全部移送产权登记机关备案的责任，不应认定由上诉人承担。上诉人出售的凤城花园住宅区己于2011年向潮州市规划局申请综合验收，但潮州市规划局在上诉人申请下，一直未对凤城花园住宅区依法进行验收，导致综合验收立案书至今未出具，上诉人因此无法将该部分资料移送房地产权登记部门，所以这方面的责任是潮州市规划局怠政一直未到凤城花园验收而引起的，对此上诉人不存在过错，责任应由潮州市规划局承担，而不应归责于上诉人。而一审判决却没有充分考虑本案移送房地产权登记部门资料未齐备，是由于潮州市规划局不依法行政而引起的，错误将责任认定由上诉人承担。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，错误判决上诉人承担不应由上诉人承担的责任。吴泽平辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，依法应予以维持。第一,吴泽平主张尚欠9.2万元为车位款符合事实。吴泽平向上诉人支付款项共计人民币81.2万元，其中，上诉人潮州市培都大酒店有限公司向吴泽平出具的收据包括预收20万元、房款50万元、人民币8万元和摩托车位3.2万元。按照习惯，商品房买卖中房屋为主，配套设施为次，且房款也占了绝大部分。已付款项一般应认定为用于支付房款，吴泽平所支付78万元已包括了所有的购房款，尚欠的款项应为车位款。故吴泽平已付清所有房款，不存在违约行为，一审判决认定事实清楚。第二，凤城花园物业管理处向吴泽平收取的装修押金及装修垃圾处理费是业主在交房后准备开展装修工程时缴交的。根据习惯，业主也必须是在交房后才能进入所购的房屋准备装修事宜，而物业管理处也正是依据这一点才确认业主身份，并向其收取相关费用。因此，一审判决根据物业管理处向吴泽平开具的收据的时间认定为交房时间并无不当。第三，上诉人为躲避延迟交房违约责任，违法将尚未通过竣工验收的商品房交付使用，明显构成违约。吴泽平与上诉人潮州市培都大酒店有限公司签订《楼宇认购合同书》，且支付了相应的购房款，双方所签订的认购书应认定为商品房买卖合同。根据《城市房地产管理法》第二十六条第二款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，上诉人负有对交付使用的商品房经验收合格的义务。事实上，上诉人明知工程无法通过竣工验收，为规避迟延交房的责任，欺骗业主交房，上诉人的行为构成违约在先。退一步讲，即使吴泽平与上诉人签订正式商品房买卖合同，吴泽平也无法取得房屋权属证书，故没有签订商品房买卖合同不是上诉人的抗辩理由。第四，上诉人违章超层建设行为是导致吴泽平至今无法办理房屋所有权登记的根本原因，上诉人对此应负全部责任。因出卖人擅自变更该商品房项目的规划设计，违章超层建设，导致项目无法进行正常的工程竣工验收，上诉人也没有积极配合相关部门的处理工作，一直将项目的竣工验收工作搁置，致使吴泽平无法办理房屋所有权登记。因通过验收属于上诉人潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司的责任和义务，因此吴泽平至今尚未能取得房屋权属证书的原因在上诉人潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，上诉人对此应承担违约责任。上诉人提出其已经向潮州市规划局提出竣工验收申请，但潮州市规划局至今没有依法进行验收，也无向其出具综合验收定案书，责任在于潮州市规划局怠政。吴泽平认为，工程竣工验收工作是开发商应负的责任和义务，如上诉人认为相关部门怠政，应提起相应的行政诉讼，而不能以此推脱责任。综上，由于上诉人在商品房项目建设过程中的违章超层建设行为，导致项目无法正常进行综合验收工作，从而导致吴泽平至今无法取得房屋权属证书，上诉人对此应承担违约责任，依法赔偿吴泽平的损失。吴泽平认为一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确。上诉人的上诉理由不充分，旨在拖延时间，推脱责任。为此，请法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。吴泽平向一审法院起诉请求：1.判令潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司履行合同义务，协助原告办理房屋权属登记；2.判令三被告赔偿原告延期办理房屋权属登记造成的损失人民币249024.72元（以已付购房款人民币812000元为基数，从2012年6月11日起至2015年12月31日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以后另计）；3.判令三被告退回装修押金人民币2000元、装修垃圾处理费1500元；4.本案诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：潮州市第二建筑安装总公司是内资企业法人，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司是潮州市第二建筑安装总公司设立的分公司，不具备法人资格，潮州市培都大酒店有限公司是有限责任公司，2008年4月1日，潮州市培都大酒店有限公司与潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司合作开发建设位于潮州市湘桥区绿茵路培都大酒店后面凤城花园二期商品综合楼，潮州市湘桥区建设局于2008年10月9日颁发了该建筑工程的《建筑工程施工许可证》（编号440520200810090101），建设单位是潮州市培都大酒店有限公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，2012年3月16日，潮州市住房和城乡建设局发给潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司凤城花园二期的《广东省潮州市商品房预售许可证》，编号为潮建预[2010]列005号，该证载明预售房屋栋及层数：A、B、C栋各12层，发证时各栋已建层数：A栋已封顶，B、C栋已建成8层，后潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司发函给潮州市房地产管理局，说明凤城花园二期商住楼原幢号编排为A、B、C三幢，为方便销售及管理，对该小区幢号进行重新编排，原A幢编为1幢，B幢编为2幢，C幢编为3幢，申请潮州市房地产管理局按现编幢号给予办理相关登记手续。2011年1月18日，潮州市培都大酒店有限公司与吴泽平签订《凤城花园二期楼宇认购合同书》，约定由吴泽平向潮州市培都大酒店有限公司认购凤城花园二期C幢502号房，建筑面积178平方米，房款人民币712000元，附属设施人民币30000元，合共人民币742000元，认购合同书签订之日，吴泽平应交付定金人民币200000元，首期付足房款30%，封顶时办理银行按揭人民币542000元，余款在交房时结清，办理银行按揭应按银行有关规定执行，所需费用由吴泽平承担，并预交做房产证契税及费用。车位每个13万元正，房款、配套、车位共86.2万元。交付使用后，潮州市培都大酒店有限公司应协助吴泽平办理房地产契证手续，税收及费用，由吴泽平负责。按2011年1月18日签订的《凤城花园二期楼宇认购合同书》的约定，吴泽平于2011年1月18日支付潮州市培都大酒店有限公司购房款人民币200000元，潮州市培都大酒店有限公司出具收据1份交吴泽平存执，该收据的内容是：“今收到吴泽平先生购凤城花园二期C幢502房房款71.2万元，配套费3万，共74.2万，车位壹个13万元，预收20万元”。2011年10月20日，吴泽平付还潮州市培都大酒店有限公司购房款人民币500000元，潮州市培都大酒店有限公司出具收据1份交吴泽平存执，该收据的内容是：“今收到吴泽平先生付凤城花园二期C幢502房房款伍拾万元正”。2013年12月15日，吴泽平付还潮州市培都大酒店有限公司人民币80000元，潮州市培都大酒店有限公司出具收据1份交吴泽平存执，该收据的内容是：“今收到吴泽平先生交来人民币捌万元正”。2014年6月30日，吴泽平付还潮州市培都大酒店有限公司人民币32000元，潮州市培都大酒店有限公司出具收据1份交吴泽平存执，该收据的内容是：“今收到吴泽平补车价及摩托车位一个11号￥32000元”。另查明：吴泽平至今没有办理银行按揭手续。凤城花园物业管理处于2012年3月12日向吴泽平收取装修垃圾处理费人民币1500元及装修保证金人民币2000元，并分别出具《收款收据》1份交吴泽平存执，收款收据的内容分别是：“今收到3幢702房吴泽平交来人民币贰仟元，摘由：装修保证金。”及“今收到3幢702房吴泽平交来人民币壹仟伍佰元，摘由：装修垃圾处理费。”再查明：潮州市培都大酒店有限公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司已将上述凤城花园二期三幢702房交付吴泽平使用，对于交房的时间，吴泽平主张是2012年3月12日，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司主张是2014年初。本案在审理过程中，吴泽平申请一审法院向潮州市住房和城乡建设局调取潮州市凤城花园（二期）的预售登记档案资料，及向潮州市城乡规划局调取潮州市凤城花园（二期）的规划审批及验收的档案资料，一审法院院依法向潮州市住房和城乡建设局、潮州市城乡规划局调查取证，潮州市住房和城乡建设局提供了凤城花园（二期）编号为潮建预[2010]列005号《广东省潮州市商品房预售许可证》，因有关部门在2011年对凤城花园（二期）进行验收过程中发现其存在加层的违章行为，凤城花园（二期）至今尚未通过验收，故潮州市城乡规划局只提供了凤城花园（二期）的规划设计图纸，未能提供其验收的档案资料。潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司及潮州市培都大酒店有限公司共同确认由潮州市培都大酒店有限公司代表潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司与吴泽平签订《凤城花园二期楼宇认购合同书》，潮州市培都大酒店有限公司确认吴泽平已付还房款人民币780000元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，吴泽平与潮州市培都大酒店有限公司于2011年1月18日签订的《凤城花园二期楼宇认购合同书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且潮州市培都大酒店有限公司已按约定向吴泽平收取了购房款，因此，《凤城花园二期楼宇认购合同书》应当认定为商品房买卖合同。《凤城花园二期楼宇认购合同书》系吴泽平与潮州市培都大酒店有限公司的真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，《凤城花园二期楼宇认购合同书》自成立时生效，受法律保护，双方当事人均应按合同的约定履行各自的权利义务。因凤城花园（二期）至今尚未通过有关部门验收，开发商至今尚未能向房管部门申请办理所有权初始登记手续，因此，凤城花园（二期）尚未具备办理房屋权属登记手续的条件，现吴泽平请求判令潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司履行合同义务，协助办理房屋权属登记手续的诉讼请求，一审法院不予支持，吴泽平可在条件成就时另行主张。对于凤城花园二期C幢502号房（即凤城花园二期C幢702房）交付吴泽平使用的时间问题，吴泽平主张是2012年3月12日，潮州市培都大酒店有限公司主张是2014年初，根据吴泽平提供的装修垃圾处理费及装修保证金的《收款收据》，凤城花园物业管理处于2012年3月12日向吴泽平收取装修垃圾处理费及装修保证金，据此，可以认定出卖人至迟在2012年3月12日已将上述房屋交付吴泽平使用，现吴泽平主张交房时间是2012年3月12日，可予支持，潮州市培都大酒店有限公司主张交房时间是2014年初，缺乏证据，依法不予认定。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”的规定，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司至迟应在2012年5月11日前将该房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助办理房屋权属登记手续，但因凤城花园（二期）至今尚未经有关部门验收，由于尚未能通过验收，因此，凤城花园（二期）至今未能办理所有权初始登记，出卖人也至今未能将办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案，吴泽平至今未能办理房屋权属登记手续。因通过验收属于潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司的责任与义务，因此，吴泽平至今尚未能取得房屋权属证书的原因在潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司应承担违约责任。因上述《凤城花园二期楼宇认购合同书》没有约定违约金，现吴泽平要求潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司赔偿其已付购房款按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息损失，依法可予支持，对于吴泽平购买的凤城花园二期C幢502号房（即凤城花园二期C幢702房）的房款的数额问题，《凤城花园二期楼宇认购合同书》约定该房的购房款人民币712000元、附属设施人民币30000元，吴泽平已按约定向潮州市培都大酒店有限公司支付了人民币780000元及车位款人民币32000元，吴泽平向潮州市培都大酒店有限公司交纳的附属设施费人民币30000元属于房屋基础设施费用，该款应计入购房款，而车位款人民币32000元是转让车位使用权的款项，不是购房款，因潮州市培都大酒店有限公司确认吴泽平至今已付还房款人民币780000元，故吴泽平已履行了付还潮州市培都大酒店有限公司购房款的义务。吴泽平要求按购房款人民币812000元为基数，从2012年6月11日起计算已付购房款的利息损失，购房款应予以调整，其利息损失应按已付购房款人民币780000元自2012年6月11日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助吴泽平办理房屋权属登记之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司是潮州市第二建筑安装总公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司在本案中应负的民事责任，应由潮州市第二建筑安装总公司承担。凤城花园二期是潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司与潮州市培都大酒店有限公司合作建设的，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司在本案中应负的民事责任，潮州市培都大酒店有限公司应当共同承担。吴泽平请求的装修保证金人民币2000元及装修垃圾处理费人民币1500元是凤城花园物业管理向吴泽平收取的，不是本案三被告收取的，现吴泽平请求本案三被告退还该款，缺乏依据，依法不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、被告潮州市第二建筑安装总公司、被告潮州市培都大酒店有限公司应赔偿原告吴泽平自2012年6月11日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助原告吴泽平办理房屋权属登记之日止已付购房款人民币780000元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息损失，其中自2012年6月11日起至本判决生效之日止的利息损失应予本判决生效之日起10日内付清；本判决生效之日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助原告吴泽平办理房屋权属登记之日止的利息损失每年支付1次，于每年12月31日前付清；二、驳回原告吴泽平的其他诉讼请求。本案一审受理费人民币5088元，由原告吴泽平负担4100元，被告潮州市第二建筑安装总公司、被告潮州市培都大酒店有限公司负担988元。二审中，各方当事人没有向本院提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，涉案《凤城花园二期楼宇认购合同书》第十三条约定“本小区物业管理由潮州市凤城花园物业管理处管理。”、第四条约定“在认购之日起十五日内付清全部购房款200000元……封顶时办理银行按揭542000元，余款在交房时结清”，而对于车位款13万元则没有明确约定还款时间。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）一审认定交房时间为2012年3月12日是否正确；（二）吴泽平是否已依约履行了付还潮州市培都大酒店有限公司购房款的义务；（三）潮州市第二建筑安装总公司、潮州市培都大酒店是否应当赔偿吴泽平自2012年6月11日起至涉案的房屋所有权证办妥止的购房款利息损失。关于一审认定本案的交房时间为2012年3月12日是否正确的问题。双方确认房屋交接时没有办理交接手续，三上诉人上诉主张其于2015年中旬才将房屋交付给被上诉人使用，与其一审主张的交房时间不一致，且上诉人对其主张也没有提供证据予以证明；而被上诉人提供的收据证明其于2012年3月12日向涉案房屋所在处的凤城花园物业管理处交纳装修垃圾处理费及装修押金，可见，被上诉人自2012年3月12日即取得对涉案房屋进行装修的资格；因双方在房屋交接时没有办理交接手续，结合上诉人没有要求被上诉人对涉案房屋进行签收确认即同意被上诉人对房屋进行装修，且被上诉人也已长期使用的情况，一审认定被上诉人于2012年3月12日交纳装修垃圾处理费及装修押金的时间即为交房时间，处理恰当，本院予以维持。吴泽平是否已依约履行了付还潮州市培都大酒店有限公司购房款的义务。《凤城花园二期楼宇认购合同书》约定该房的购房款人民币712000元、附属设施人民币30000元，吴泽平于2011年1月18日支付潮州市培都大酒店有限公司预收款人民币200000元、2011年10月20日付还购房款人民币500000元、2013年12月15日付还款项人民币80000元、2014年6月30日付还车位款人民币32000元，合计人民币812000元，其中第二笔款项500000元已明确标注为购房款、第四笔款项明确标注为车位款，双方也均无异议，本院予以确认；而第一笔和第三笔款项合计280000元没有标注用途，在涉案认购合同书未对车位款还款时间作出约定而又明确约定房款余额应于交房前付清的情况下，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先冲抵已到期的债务；”，应认定双方争议的第一笔、第三笔款项应先用于付还吴泽平尚欠购房款，故原审认定吴泽平已付还全部购房款是正确的，但关于涉案房屋的购房款（含附属设施款）应由780000元更正为742000元。潮州市第二建筑安装总公司、潮州市培都大酒店有限公司是否应赔偿吴泽平自2012年6月11日起至涉案的房屋所有权证办妥止的购房款利息损失。涉案房屋自2012年3月12日交付给被上诉人使用，根据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”的规定，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司至迟应在2012年5月11日前将该房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助办理房屋权属登记手续；但因凤城花园（二期）至今尚未通过验收，故应认定出卖人至今未能将办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案，被上诉人也至今未能取得房屋权属证书。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，确定以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算被上诉人已交房款自2012年6月11日起至涉案的房屋所有权证办妥止的利息损失，处理正确，但房款本金应由780000元调整为742000元；三上诉人提出未提供骏工综合验收的原因系潮州市规划局怠政造成的，责任不应由上诉人承担，因涉案《凤城花园二期楼宇认购合同书》并没有约定如因第三方的原因造成不能及时办理产权证的出卖方不承担责任，故上诉人以此主张其不构成违约，理由不能成立。涉案的房屋系由潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司合作开发建设，而潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司是潮州市第二建筑安装总公司分设的营业单位，其因经营所产生的民事责任应由其开设的潮州市第二建筑安装总公司承担，因此，一审判决由潮州市第二建筑安装总公司、潮州市培都大酒店有限公司共同承担赔偿责任是正确的，本院予以维持。综上所述，上诉人潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司的部分上诉请求成立，可予支持；一审判决对被上诉人已交购房款的认定不当，本院依法予以纠正，其余事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持潮州市湘桥区人民法院（2016）粤5102民初104号民事判决第二项；二、变更潮州市湘桥区人民法院（2016）粤5102民初104号民事判决第一项为：被告潮州市第二建筑安装总公司、被告潮州市培都大酒店有限公司应赔偿原告吴泽平自2012年6月11日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助原告吴泽平办理房屋权属登记之日止已付购房款人民币742000元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息损失，其中自2012年6月11日起至本判决生效之日止的利息损失应予本判决生效之日起10日内付清；本判决生效之日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助原告吴泽平办理房屋权属登记之日止的利息损失每年支付1次，于每年12月31日前付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费的负担按照一审判决执行；二审受理费人民币988元由潮州市第二建筑安装总公司及潮州市培都大酒店有限公司共同负担900元、被上诉人吴泽平负担88元，应于本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳。本判决为终审判决。审 判 长  吴 芳审 判 员  李照雄代理审判员  陈俊强二〇一六年十二月三十日本书 记 员  黄毅然