深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深罗法民三初字第479号
原告葛晓波。
委托代理人谭征，广东华协律师事务所律师。
被告陈坤德。
被告周逸。
委托代理人陈锦丽，广东今见律师事务所律师。
第三人美联物业代理（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路4003号世界金融中心A座11层A2、GH单元。
法定代表人杨彩凤，该公司董事。
委托代理人黎华玲，该公司职员。
委托代理人罗娟娟，该公司职员。
本院受理上列原告诉两被告房屋买卖合同纠纷一案后，依法追加美联物业代理（深圳）有限公司作为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭征、被告周逸的委托代理人陈锦丽及第三人的委托代理人黎华玲到庭参加了诉讼。被告陈坤德经本院公告传唤，期满未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告起诉称，原告与被告陈坤德、被告周逸在2013年3月18日签订了《房屋转让合同书》，原告是买方，被告陈坤德是卖方，被告周逸是卖方代理人。合同约定被告陈坤德将其所有的位于深圳市罗湖区船步路南港逸豪庭C座5C房（建筑面积117.3平方米，房产证号为20××97号）卖给原告，转让价格为人民币193万元。原告于2013年3月17日支付了定金人民币5万元。后原告与被告陈坤德的代理人即被告周逸共同签署了《二手楼交易资金委托监管协议》及其补充协议，原告于2013年3月19日向深圳市农业银行指定监管账户存入首期款人民币54.4万元。因《房屋转让合同》第8条约定赎楼担保费由原告支付，于是原告在2013年3月28日向深圳市融安融资担保有限公司支付了涉案房产赎楼费人民币8080元。现原告已按照《房屋转让合同书》履行了全部义务，但被告陈坤德的涉案房产现在却被查封，至今不能与原告办理过户手续。原告认为，根据《房屋转让合同书》第6条约定，被告陈坤德需保证涉案房产没有被查封，且由被告陈坤德委托担保公司办理赎楼后进行交易，否则按《房屋转让合同书》第11条承担责任。同时第5条约定，被告陈坤德负有与原告办理递件过户手续的义务，但是因为被告的违约和怠于履行合同义务，导致涉案房产不能过户，担保公司的赎楼已被解除，赎楼未完成，因此，被告应承担全部法律责任。同时，根据《房屋转让合同书》第16条规定，被告周逸与被告陈坤德应承担连带责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、依法解除《房屋转让合同书》；2、被告陈坤德退还原告担保费人民币8080元；3、被告陈坤德支付违约金人民币10万元；4、被告陈坤德承担本案全部诉讼费和保全费；5、被告周逸对被告陈坤德的上述全部责任承担连带责任。
被告陈坤德未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
被告周逸答辩称：1、2012年11月29日，被告陈坤德在广东省深圳市公证处签署《公证书》[（2012）深证字第147247号]，将其自有的房产即位于深圳市罗湖区港逸豪庭C座5C房委托给被告周逸，依据该委托书，被告周逸可以以被告陈坤德的名义在代理期限内签署房地产买卖合同。2013年3月18日，在被告陈坤德已经签订了《房屋转让合同》后，被告周逸在《房屋转让合同》代理人一栏上签署了自己的名字。对于本次《房屋转让合同》交易，被告周逸所有行为都是在该房业主被告陈坤德的授权委托下代理该房屋转让的相关事宜，被告周逸本人没有过错，无须承担该《房屋转让合同》不能交易的连带责任。2、被告周逸在签署《房屋转让合同》时，涉案房产并没有被查封，在之后的交易当中，由于被告陈坤德本人问题，该房产被福田区人民法院查封，导致《房屋转让合同》无法继续履行，是被告陈坤德的责任，并不是被告周逸引起的，与被告周逸无关。在本案中，被告周逸无任何过错，因此也无须承担《房屋转让合同》不能交易的连带责任。3、2013年4月10日，本案被告陈坤德获知其自有房产被查封后，认识到《房屋转让合同》无法继续交易，自行签署了一份《承诺书》，指出该合同无法继续交易所产生的法律责任及费用由其本人承担，声明与委托代理人无关。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人陈述称，在买卖双方签订合同及履行合同过程中，第三人没有过错，在本案中不应承担任何赔偿责任。
经审理查明：
（一）被告陈坤德系位于深圳市罗湖区船步路南港逸豪庭C座5C房（以下简称“涉案房产”）的所有权人。2012年11月29日，被告陈坤德出具《委托书》，其中委托被告周逸为其代理人，可以其名义办理转让涉案房产相关的转移登记、签署房地产买卖合同等手续，代理期限为2012年11月29日至2013年11月29日。该《委托书》于同日在深圳市公证处办理了公证。
（二）2013年3月18日，原告（买方）、被告陈坤德（卖方）和被告周逸（卖方代理人）签订《房屋转让合同书》。合同约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为人民币193万元；买方同意在签署本合同当天向卖方支付定金人民币5万元；买方以按揭付款方式向卖方支付除定金之外的剩余楼款人民币188万元，买方须于2013年4月20日之前（含当日）将首期款（不含定金，以实际贷款金额之差额为准）支付至双方指定的农业银行的监管账号进行资金监管，买方须于2013年4月20日之前（含当日）向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料；转让物业有抵押，卖方须于签署本合同之日起2日内（含当日）出具公证委托书给担保公司及其指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署相关文件；赎楼担保费由买方支付；如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；代理人（卖方）承担本次交易的全部法律责任（合同备注条款第2项）。合同还约定了各当事人的其他权利义务。
（三）签订《房屋转让合同书》前，原告已于2013年3月17日将购房定金人民币5万元支付给被告陈坤德。原告、被告周逸与中国农业银行股份有限公司深圳深南支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》及《<二手楼交易资金委托监管协议>补充协议》后，原告于2013年3月19日向银行监管账户中存入首期款人民币54.4万元。为解除涉案房产的抵押登记，原告于2013年3月28日向深圳市融安融资担保有限公司支付了赎楼担保费人民币8080元。据向深圳市融安融资担保有限公司的职员唐云峰调查了解，因涉案房产被查封而导致赎楼无法完成，故经原告同意，深圳市融安融资担保有限公司将本应退还给原告的赎楼担保费人民币8080元用于抵扣了被告陈坤德的借款（被告陈坤德的该笔借款用于支付银行赎楼贷款利息）。
（四）2013年3月26日，涉案房产被福田区人民法院查封。截至庭审之日，涉案房产仍处于查封中。庭审中，原告确认：被告陈坤德已将定金人民币5万元予以返还。
以上事实有产权资料电脑查询结果表、委托书、公证书、房屋转让合同书、收款收据、二手楼交易资金委托监管协议、<二手楼交易资金委托监管协议>补充协议、银行进账单、转账回单、调查笔录、深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表等书面证据及当事人的庭审陈述予以证明。
本院认为，原告、被告陈坤德和被告周逸签订的《房屋转让合同书》是各当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各当事人应严格依约履行。
履行合同中，原告按约履行了合同义务，但被告陈坤德却因自身原因导致涉案房产在其他案件中被查封而致合同目的无法实现，故原告有权要求解除合同，对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据本院所作调查，因涉案房产被查封而导致赎楼无法完成，故经原告同意，深圳市融安融资担保有限公司将本应退还给原告的赎楼担保费人民币8080元用于抵扣了被告陈坤德的借款（被告陈坤德的该笔借款用于支付银行赎楼贷款利息），既然被告陈坤德借用了原告的此笔赎楼担保费人民币8080元，因此，被告陈坤德应向原告偿还人民币8080元。退一步讲，即使深圳市融安融资担保有限公司未退还此笔赎楼担保费，因被告陈坤德违约导致合同解除，原告所支付的赎楼担保费人民币8080元亦应由被告陈坤德承担，综上，对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。
被告陈坤德违约，应承担相应的违约责任。本案中，原告要求被告周逸对被告陈坤德所承担的责任承担连带责任，对此，本院认为，虽然被告周逸系被告陈坤德的代理人，且被告周逸转让涉案房产的一系列行为均在代理权限内实施，但《房屋转让合同书》中已明确约定“代理人（卖方）承担本次交易的全部法律责任”且被告周逸作为卖方代理人在合同上签名，即被告周逸自愿承担因涉案房产交易所产生的法律责任，因此，对于原告要求被告周逸承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。原告依据合同约定的违约责任条款主张违约金并自愿调低违约金数额即要求两被告连带支付违约金人民币10万元，而被告周逸认为，原告主张的违约金数额过高，要求法院予以调整。对此，本院认为，违约责任是财产责任，其基本性质在于它的补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿，因原告未举证证明其因被告陈坤德违约所遭受的损失，并根据公平原则，本院将违约金数额调整至人民币5万元，对于原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告葛晓波、被告陈坤德和被告周逸于2013年3月18日签订的《房屋转让合同书》；
二、被告陈坤德应于本判决生效之日起十日内向原告葛晓波偿还赎楼担保费人民币8080元；
三、被告陈坤德应于本判决生效之日起十日内向原告葛晓波支付违约金人民币5万元；
四、被告周逸对被告陈坤德所承担的上述责任承担连带清偿责任；
五、驳回原告葛晓波的其他诉讼请求。
如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2462元，由原告葛晓波负担人民币462元、被告陈坤德和被告周逸共同负担人民币2000元；保全费人民币1060元、公告费人民币390元，由被告陈坤德负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 王文英
代理审判员 田小蓉
人民陪审员 谌小英
二〇一三年十二月二十四日
王冬梅
书 记 员
易丽娟广东省深圳市罗湖区人民法院
判决书
二○一三年八月十六日