江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第02078号
上诉人（原审原告）汪瑞安，男，1953年11月1日生，汉族，江苏省纺织集团总公司退休职工。
委托代理人倪明，江苏宁法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱玉金，男，1968年10月9日生，汉族，无业。
上诉人汪瑞安因与被上诉人朱玉金房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄民初字第1710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。上诉人汪瑞安及其委托代理人倪明，被上诉人朱玉金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人汪瑞安一审诉称，2009年1月11日，双方当事人签订房屋租赁合同，约定汪瑞安将南京市玄武区大纱帽巷38号某幢106室（以下简称106室）出租给朱玉金使用，租期自2009年5月1日至2015年5月1日，年租金55000元。后双方又约定最后一年度即2014至2015年度租金调整为6万元一年。2014年5月1日后汪瑞安多次索要租金，直至委托律师发出律师函后，朱玉金才支付了55000元租金，余款至今不付。朱玉金在汪瑞安不知情的情况下，采取欺骗手段擅自转租房屋给他人，违反合同约定。现请求法院判决解除双方之间的租赁合同，朱玉金返还106室房屋。
被上诉人朱玉金一审辩称，汪瑞安所诉与事实不符。诉争房屋是由朱玉金花费了28万元由住宅房改造为门面房。双方订立的口头合同约定租期10年，到期后朱玉金还可以续租，如果不续租，对朱玉金花费的改造费用可以协商补偿。2012年3月朱玉金妻子得××，父亲有××，朱玉金无法自己经营此房，不得已提出转租，汪瑞安也表示同意。2014年4月朱玉金打电话给汪瑞安要求再续租余下的7年，并将房租汇给汪瑞安，但汪瑞安始终不接电话，不回信息。综上，朱玉金不同意解除租赁合同。
原审法院经审理查明，106室是汪瑞安所有的房屋。2007年开始汪瑞安将此房出租给朱玉金，朱玉金将其由住宅改建为门面房使用。2009年1月11日，双方再次签订租赁合同一份，约定：汪瑞安将106室出租给朱玉金，租金每年55000元，一次性付清，租期六年，自2009年5月1日至2015年5月1日，租期届满后如朱玉金继续承租，汪瑞安考虑朱玉金“优先”，如因朱玉金“生意做不下去，需要转让”，双方共同商量可同意朱玉金转让。合同签订后，朱玉金陆续支付给汪瑞安部分租金。2011年5月朱玉金将106室中的一间转租给案外人李海滨承租一年。2012年3月11日汪瑞安收取朱玉金2012年度（2012年4月30日至2013年5月1日）租金55000元及“转租补贴款”1万元，汪瑞安向朱玉金出具的收条中载明：“收到2012度转租补贴款壹万元整”。2013年2月朱玉金将106室中另一间转租给案外人王若冰一年。
2014年7月21日，因朱玉金未支付2014-2015年度的租金，汪瑞安委托江苏宁法律师事务所发出律师函，要求朱玉金支付租金6万元。朱玉金收函后支付给汪瑞安租金55000元。
诉讼中，汪瑞安认为双方口头约定转租补贴款应为每年1万元，最后一年5000元，朱玉金尚未支付最后一年的“转租补贴款”5000元。朱玉金认为，全部租期内转租补贴款一共1万元，朱玉金已付清。
原审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行合同义务。汪瑞安主张解除合同的理由为：一是朱玉金未经汪瑞安同意擅自转租房屋，二是朱玉金付款义务未履行完毕。对第一点理由，原审法院认为，朱玉金举证的2012年3月11日汪瑞安所写收条中载明向朱玉金收取的款项包括“转租补贴款”1万元，足以证实汪瑞安同意了朱玉金的转租行为，故朱玉金并不违约。对第二点理由，原审法院认为，双方当事人在合同中约定的年租金为55000元，朱玉金已支付此款，现汪瑞安未举出充分证据证明双方约定了最后一年度租金增加为6万元或另行支付“转租补贴款”金额是多少，故汪瑞安主张朱玉金的付款义务未履行完毕，不予采信。综上，汪瑞安要求解除租赁合同、返还房屋的诉讼请求，事实依据不足，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回汪瑞安的诉讼请求。
本案案件受理费160元，减半为80元，由汪瑞安负担。
上诉人汪瑞安上诉称，1、被上诉人变造证据，将收条第三条内容为最后一年付房租补贴款5000元字样，连同第三条本人签名都裁掉。此外，收条上注明收到2012年度转租补贴款壹万元整，这说明即使被上诉人可以转租也应支付转租（且对当时特定的当事人）补贴款，而被上诉人未支付任何2013年度和2014年度转租补贴，据此，被上诉人的转租行为违约，上诉人可以解除合同。2、2012年3月上诉人发现被上诉人将房屋擅自转租给罗兴海、李海滨，收条只是对上述发现的事件，上诉人并未同意被上诉人再向其他人转租。但被上诉人之后多次非法转租他人，且未支付任何补偿款。上诉人委托律师催收后，被上诉人仍拒不足额支付租金，故上诉人可以依法要求解除合同。3、从今年3月发现王若彬使用直至现在房屋由若干身份不明人在使用，上诉人根本不知情，上诉人有权在2015年5月1日合同到期收回房屋。请求撤销原审判决，改判解除上诉人与被上诉人的房屋租赁合同并将涉案房屋腾空交还给上诉人，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人朱玉金答辩称，1、被上诉人承租汪瑞安的房子，将其由住房改变成门面房，改造费用共计28万元。2、被上诉人和汪瑞安有口头协议租期10年，现在还没有到期，所以不同意解除合同。如果要解除合同，汪瑞安应将28万元补偿给被上诉人。3、上诉人称拒交房租并非事实，2014年被上诉人多次打电话发消息给上诉人要交房租，但上诉人不接不回，直到其律师发函，被上诉人才知道这个案件。4、所谓转租，是经过上诉人同意的，双方之间写过字据。
对于原审查明的事实，朱玉金无异议。汪瑞安认为原审遗漏了相关事实，即朱玉金转租对象不只是李海滨、王若冰、还有罗兴海、杨道生、黄秋林、林云飞等；并对原审认定“106室是原告所有的房屋，2007年开始原告将此房出租给被告，被告将其由住宅改建成门面房使用”有异议，认为事实不符，然对其他无异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。
本院另查明，朱玉金目前已经不再实际占有、使用涉案房屋。汪瑞安与涉案房屋现在的实际使用人林云飞（邓良琼）、黄秋林另行签订了租赁合同，约定将涉案房屋东、西间分别租赁给二人，期限自2015年5月2日至2016年5月1日，租金分别为5万元与7万元。涉案房屋整体租金达每年12万元。汪瑞安明确表示不愿意继续将涉案房屋租赁给朱玉金，朱玉金表示愿意以每年6.5万元的租金再租两年，届期不再主张28万元改造费用。
本案的争议焦点在于，应当如何处理双方当事人签订的房屋租赁合同。
本院认为，双方当事人于2009年1月11日签订的租赁合同约定：汪瑞安将106室出租给朱玉金，每年租金55000元，一次性付清，租期六年，自2009年5月1日至2015年5月1日，租期届满后如朱玉金继续承租，汪瑞安必须考虑朱玉金优先。由于本案纠纷发生时，租赁期限尚未届满，故原审法院根据查明的事实，判决驳回汪瑞安请求解除双方之间的租赁合同的诉讼请求，并无不当。但本案二审期间，租赁期限已经届满，租赁合同履行终止，无需再判决是否应当解除。汪瑞安明确表示不愿意继续将涉案房屋租赁给朱玉金，朱玉金也不愿意在同等条件下继续承租涉案房屋，故双方就涉案房屋已不再具有签订新的租赁合同的可能；并且朱玉金目前已经不再实际占有、使用涉案房屋，故汪瑞安请求解除双方之间的租赁合同、朱玉金返还106室房屋的诉讼请求，已经不具备事实和法律基础，应予驳回。如果朱玉金认为对涉案房屋进行扩建改建花费了相应的成本，终止履行租赁合同可能造成损失，可以另行主张，本案不再理涉。
综上，原审判决认定事实基本清楚，判决结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人汪瑞安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王劲松
审 判 员 殷源源
代理审判员 张卓慧
二〇一五年六月四日
书 记 员 郭婷婷