天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民四终字第0691号
上诉人（原审被告）王峰，无职业。
委托代理人魏峰，天津天关律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津建喜达家具市场有限公司，住所地天津市南开区南马路18号。
法定代表人徐良喜，董事长。
委托代理人李雪辉，天津君恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京中德利装饰有限责任公司，住所地北京市朝阳区闽龙陶瓷城C区6号。
法定代表人刘丽，总经理。
委托代理人祁德纯，该公司职员。
上诉人王峰因租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民初字第3822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王峰及其委托代理人魏峰，被上诉人天津建喜达家具市场有限公司（以下简称建喜达公司）的委托代理人李雪辉，被上诉人北京中德利装饰有限责任公司（以下简称中德利公司）的委托代理人祁德纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年建喜达公司与王峰签订《租赁合同书》，约定王峰租赁天津市南开区南马路18号欧亚达家居天津南开店内一楼编号为A1-1号及A2-1号铺位，计租面积分别为347.96平方米及335.67平方米，租赁期限自2010年7月24日起至2011年7月23日止；租金单价为一层145元／平方米／月、二层120元／平方米／月，每月应交租金90734.6元。铺位租金按月支付，租金支付按照先付费后使用原则，首月租金王峰应在签订本租赁合同当日即向建喜达公司支付，以后各月租金王峰须于每月25日前将次月租金交纳给建喜达公司。如王峰未能按时缴清，自每月26日起，建喜达公司按未缴纳总金额每日千分之三收取滞纳金并有权暂停王峰销售返款。又约定，本合同正常开业合同期内享受四个月免租；物业管理费、履约保证金第一个合同期暂不收取。2010年12月8日，王峰向建喜达公司交纳质保金12000元。合同到期后，双方未续签。王峰仍使用租赁场地继续经营。2012年12月25日建喜达公司与王峰分别就A1-1号铺位、A2-1号铺位签订了两份《卖场租赁合同》。两份合同基本内容一致，只是在铺位号和租赁费用上有所分别。两份合同中约定，编号为A1-1号铺位的月租金为18元／平方米，物业费为42元／平方米。编号为A2-1号铺位的月租金为15元／平方米，物业费为35元／平方米；租赁期限为自2012年8月1日至2013年7月31日止；电费由王峰自行负担，按照实际用量以1.2元／度电的价格由建喜达公司代收代付。王峰未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费等费用的，每逾一日，建喜达公司按未缴纳金额的万分之三向王峰收取违约金并有权暂停向王峰返款，如超过20日仍未缴清，建喜达公司有权终止本合同和／或停止物业服务。王峰应向建喜达公司交纳两处租赁场地的质量保证金12000元，自王峰在建喜达公司商场内经营所产生的最后一笔合同履行完毕之日起13个月内，如所售商品未出现质量问题或发现有质量问题能及时妥善解决的，并且王峰与消费者或建喜达公司无其它经济责任纠纷，建喜达公司将商品质量保证金全额无息退还王峰，如王峰拖欠建喜达公司租金、物业服务费等其它任何费用，建喜达公司有权直接将商品质量保证金冲抵王峰拖欠的相关费用。合同又约定，除有特别约定外，因王峰原因导致本合同提前解除或终止的，已向建喜达公司交纳的各项款项，建喜达公司有权不予退还；给建喜达公司造成其他损失的，建喜达公司有权向其追索；同时王峰应在合同解除或终止之日起5日内向建喜达公司支付相当于一个月租金的违约金。合同签订后，王峰未另行交纳质量保证金。
另查，坐落于天津市南开区南马路18号（C区）、城厢东路219号（D区）、城厢东路209号215号（E区）的房产系天津隆侨房地产开发有限公司所有，租赁给武汉欧亚达家居集团有限公司使用，租期自2010年8月1日至2030年7月31日。武汉欧亚达家居集团有限公司将该处房产交予其全资子公司建喜达公司经营“欧亚达家居”商场。2013年5月28日，天津隆侨商贸有限公司（甲方）与武汉欧亚达家居集团有限公司（乙方）签订“关于2009003号《租赁合同》终止后的赔偿协议书”，约定甲方同意乙方按照房屋现状向甲方返还物业，并由双方签署《物业返还确认书》。租赁物内家居商场由乙方无偿移交给甲方继续经营，自2013年6月1日起由甲方接管。2013年5月31日，建喜达公司退出欧亚达家居商场的管理。
庭审中，建喜达公司主张王峰自2010年7月24日至2013年5月31日共计拖欠租赁费用总计779058.4元。具体构成如下：一、第一合同期（2010年7月24日至2011年7月31日），按合同约定标准收取2个月零8天的租金，双方口头约定10个月免租期应收取推广费（广告费）10元／平方米／月，两项合计为273254.69元；二、第二合同期（2011年8月1日至2012年7月31日），按原合同约定标准收取3个月的租金，按原标准收取9个月的推广费，按7元／平方米／月的标准收取12个月的物业费，三项费用合计391170元；三、第三合同期（2012年8月1日至2013年5月31日），按重新签订的合同标准计算建喜达公司应收取租赁费用376620元。王峰在第一合同期内交款182512.61元，第二合同期内未交纳任何款项，第三合同期内交款79461.31元，王峰总计拖欠建喜达公司租赁费用为779058.4元。
经组织双方对账，王峰认可第一合同期应交2个月零8天的租金，其余为免租期，但否认与建喜达公司有关于推广费的约定；王峰主张第二合同期并不存在，该期间建喜达公司承诺王峰免租金使用，故王峰未交纳任何费用；对于第三合同期有合同约定的标准，但不同意承担物业费。王峰同时提出建喜达公司关于第一合同期的租金主张已超过诉讼时效。王峰提交收据及发票，证明除建喜达公司陈述的交费外，王峰还于2010年12月8日、2012年11月21日共计交款200879.59元。建喜达公司对此不予认可，称此部分为王峰在商场内承租的另一经营阿波罗的场地所交费用。王峰承认在商场内另有租赁场所经营阿波罗品牌。经核对建喜达公司提交的财务凭证及王峰提交的交款凭证上的名称，原审法院认定王峰所交上述费用并非是本案中租赁铺位的租赁费用。
为了核实王峰租赁期间的用电量，原审法院在案件审理中赴王峰租赁场地核实了电表用电数值，结合王峰租赁时间及王峰前期月用电量对于建喜达公司所述王峰欠电费14305.56元予以认定。
诉讼中，中德利公司提出管辖异议，申请将本案移送北京市平谷区人民法院审理。原审法院以（2013）南民初字第3822号民事裁定书驳回其所提管辖异议。中德利公司提起上诉，上诉期间又申请撤诉，天津市第一中级人民法院以（2014）一中民终字第0205号民事裁定书准许其撤回上诉。
原审法院认为，建喜达公司与王峰签订的《卖场租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。王峰应按照合同向建喜达公司支付租赁费用。关于王峰抗辩其作为原审被告的主体问题，因合同中并未加盖中德利公司的公章，而是王峰以个人名义与建喜达公司签订租赁合同，且建喜达公司否认王峰曾向其披露过中德利公司的存在，王峰、中德利公司没有证据证明建喜达公司与中德利公司之间有租赁合同关系，建喜达公司坚持起诉王峰个人承担合同责任并无不妥。关于王峰抗辩建喜达公司无权收取租金一节，建喜达公司方与案外人天津隆侨商贸有限公司签订的赔偿协议约定建喜达公司方于2013年6月1日前将租赁场所移交，建喜达公司主张的是2013年5月31日前王峰拖欠的费用，该部分费用发生在建喜达公司管理商场期间。且建喜达公司、王峰之间存在租赁合同关系，建喜达公司与其他方之间的纠纷应由其自行解决，不影响王峰向建喜达公司履行合同义务。故建喜达公司向王峰主张2013年5月31日前的欠费原审法院准许。建喜达公司关于第一合同期租金的主张，已超过法律规定1年的诉讼时效。建喜达公司关于第一合同期内推广费及第二合同期间各项费用的主张，未提交充分证据证明，原审法院不予认定。建喜达公司、王峰在租赁合同期间届满后，未重新签订租赁合同，王峰继续使用租赁物，建喜达公司并未提出异议，故原租赁合同继续有效。建喜达公司、王峰均认可原合同期内建喜达公司应收取的租金为204884.69元，故自2011年8月1日至2012年7月31日王峰交纳的租金应按照该数额确定。关于王峰抗辩建喜达公司主张的自2012年8月1日至2013年5月31日的租赁费用中包含高额物业费，建喜达公司却无物业服务企业资质也未提供任何物业服务一节，根据双方《卖场租赁合同》的约定，考虑同类商场、租赁地点的市场租金标准，建喜达公司向王峰收取的费用虽名为“租金及物业费”，实际应统一认定为租赁费用。经建喜达公司、王峰对账后，原审法院确认王峰自2011年8月1日至2013年5月共计拖欠建喜达公司的租赁费用（即合同中租金及物业费）为502043.38元，王峰应将该费用给付建喜达公司。王峰关于建喜达公司应举证证明王峰交纳租金情况的陈述，于法无据。王峰作为负有履行给付租赁费用义务的当事人，依法应承担举证责任。关于建喜达公司向王峰主张电费的请求，双方就电费的收取在合同中进行了约定，双方应按照合同约定履行各自义务，王峰应将所欠电费给付建喜达公司。关于建喜达公司请求判令解除租赁合同一节，因建喜达公司、王峰所签订的租赁合同期限为自2012年8月1日至2013年7月31日，建喜达公司已于2013年5月31日退出经营场所，且双方合同已经到期，合同已实际解除，故建喜达公司该项诉请，原审法院不予支持。王峰逾期交纳租赁费用，应按合同约定承担违约责任向建喜达公司支付违约金。建喜达公司要求王峰支付解除合同违约金37662元，没有事实依据，原审法院不予支持。关于质保金一节，因王峰是在第一合同期内交纳的质保金，王峰在该合同期内并未付清租赁费用，不符合合同中返还质保金的约定，本案中不予处理。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第二款之规定，判决：一、判决生效后十五日内，王峰给付天津建喜达家具市场有限公司截止2013年5月31日拖欠的租赁费用502043.38元，并自2013年6月1日起至判决确定给付之日止按拖欠费用的日万分之三向天津建喜达家具市场有限公司支付违约金；二、判决生效后十五日内，王峰给付天津建喜达家具市场有限公司电费14305.56元，并自2013年6月1日起至判决确定给付之日止按拖欠费用的日万分之三向天津建喜达家具市场有限公司支付违约金；三、驳回天津建喜达家具市场有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12110元，天津建喜达家具市场有限公司负担3147元，王峰负担8963元，王峰负担部分于判决生效后十五日内直接给付天津建喜达家具市场有限公司。
上诉人王峰不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人请求二审法院：1、依法判令驳回被上诉人建喜达公司的原审诉讼请求，改判由被上诉人中德利公司承担相应责任；2、本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人王峰本人与被上诉人建喜达公司均不是本案的适格诉讼主体。1、根据建喜达公司提交的《租赁合同》显示，涉案卖场的合法承租人为案外人武汉欧亚达家居集团有限公司，且未经天津隆侨商贸有限公司同意，不得进行转租。被上诉人建喜达公司未提供任何其本身承租涉案房屋的证明，也未提供经天津隆侨商贸有限公司书面认可授权的文件。因此，被上诉人建喜达公司不具备本案的诉讼主体资格。2、上诉人王峰亦非本案适格诉讼主体。上诉人系被上诉人中德利公司的受托人，对相关店面进行管理，原审中已向法庭提交授权委托书。同时上诉人提交了由建喜达公司向中德利公司开具的租赁费及物业费的相关发票，发票抬头为中德利公司。通过以上证据，可以确定本案的适格主体系中德利公司，而非上诉人本人。二、上诉人不同意原审判决第一、二项关于租赁费用、电费的内容。1、被上诉人建喜达公司在诉状中的诉讼请求明确表述为租金，但上诉人认为无论从字面理解还是从合同中约定的内容理解，租金和物业费是两个科目，被上诉人建喜达公司认为租赁费用或租金包含物业费显然错误。原审判决认定“建喜达公司向王峰收取的费用虽名为租金及物业费，但应统一认定为租赁费用”，上述认定既违背双方合同的约定，又违背租金或者租赁费用本身的意思内涵，显然错误。2、被上诉人建喜达公司无权收取高额物业费，其并未举证证明其具备物业服务的资质并提供了相应的物业服务。3、原审判决认定按照约定给付电费的事实错误。被上诉人提交了电费抄录单，并未经过上诉人认可。双方虽然约定了电费的收取标准，但远远高于政府定价，被上诉人建喜达公司既无定价权也无收费的权利。三、原审判决按照欠费日万分之三的标准收取违约金的判决内容错误。双方在2010年的合同版本中并未约定违约金，2011年未签订合同，只在2012年的合同版本中约定了违约金，但原审判决未加区分将全部所欠租金按照2012年的合同内容要求上诉人承担违约责任显属错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。
被上诉人建喜达公司辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由与上诉人原审的抗辩一致，在上诉人没有新的理由的情况下，应该驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人中德利公司辩称，王峰与建喜达公司签订合同的行为是代表我公司的职务行为，我方愿意承担责任，同意上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。双方当事人在二审审理期间均未提交新的证据。
本院认为，上诉人王峰与被上诉人建喜达公司签订《卖场租赁合同》，并由上诉人实际承租使用卖场，双方之间依法成立合法的租赁关系。被上诉人建喜达公司应当提供所需场地和服务，上诉人应当依约及时交纳各项费用。
关于双方争议的上诉人与被上诉人是否是本案适格当事人的问题。上诉人认为被上诉人建喜达公司没有承租涉案房屋的证明，不具备诉讼主体资格。本院认为，被上诉人建喜达公司系武汉欧亚达家居集团有限公司的全资子公司，武汉欧亚达家居集团有限公司将从天津隆侨房地产开发有限公司处承租来的涉案房屋交给建喜达公司经营管理，建喜达公司系有权经营。上诉人王峰与被上诉人建喜达公司签订《卖场租赁合同》，并在之后的履行过程中向被上诉人建喜达公司实际交纳租赁费和物业费，并未对建喜达公司收取费用的资格提出异议，因此，被上诉人建喜达公司有权向上诉人主张欠付租金。对上诉人认为被上诉人建喜达公司不是适格当事人的主张，本院不予支持。
同时，《卖场租赁合同》系上诉人王峰与被上诉人建喜达公司所签，并没有被上诉人中德利公司的盖章确认，该合同应是王峰本人的真实意思表示，应由上诉人王峰实际履行。上诉人虽在原审提交了中德利公司的授权委托书，但该证据不能证明王峰与建喜达公司签订合同时，建喜达公司对王峰受委托一事知情。另，上诉人虽提交了有中德利公司抬头的发票，但被上诉人辩称该发票的开具是依据上诉人的要求填写的，亦不能证明建喜达公司与中德利公司有合同关系。现中德利公司虽愿意替代王峰向建喜达公司承担责任，但并未能取得建喜达公司的同意，建喜达公司仍要求王峰个人承担责任。因此，上诉人认为其本人不是本案适格主体的主张，本院不予支持。
关于双方争议的租赁费用是否包含租金和物业费的问题。被上诉人建喜达公司在原审庭审中明确表明其所主张的租赁费用包含合同约定的租金和物业费，只是在名称上统一表述为租赁费用，原审判决根据被上诉人的诉讼请求将租金和物业费认定在租赁费用项下，并无不当。
关于上诉人主张的物业费和电费给付标准问题。本院认为，
上诉人与被上诉人建喜达公司已在《卖场租赁合同》中明确约定了电费和物业费的收取标准，上诉人应依照约定的标准向被上诉人进行给付，且已部分履行，对上诉人认为物业费和电费收取标准过高的主张，本院不予采纳。上诉人主张被上诉人无物业服务资质且未提供物业服务，未能提供证据予以证明，本院不予支持。
关于上诉人认为违约金计算错误的问题。根据上诉人与被上诉人于2010年签订的《卖场租赁合同》约定，如王峰未能按时缴清（租金），自每月26日起，建喜达公司按未缴纳总金额每日千分之三收取滞纳金并有权暂停王峰销售返款。而双方于2012年签订的《卖场租赁合同》中约定，王峰未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费等费用的，每逾一日，建喜达公司按未缴纳金额的万分之三向王峰收取违约金并有权暂停向王峰返款。原审判决上诉人给付欠付租赁费用的违约金按照双方约定的较低标准，即2012年合同中的日万分之三的标准给付违约金，并无不当。因此，上诉人认为2010年的合同中并未约定违约金内容，而应将所欠全部租金区分计算的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人王峰在与被上诉人建喜达公司签订合同后，实际使用了卖场铺位，但未能及时给付所欠被上诉人的租赁费用，违反了合同的约定。因此，对上诉人主张不予给付所欠租赁费用的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8964元，由上诉人王峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张 宇
代理审判员 张 莹
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 王 孟
附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……