北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1045号
上诉人（原审被告）崔岩，男，1965年7月6日出生。
被上诉人（原审原告）北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口六宿舍院内。
法定代表人韩利，总经理。
委托代理人朱武平，北京威诺律师事务所律师。
上诉人崔岩因与被上诉人北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称首欣物业公司）物业服务合同纠纷一案，崔岩不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第43771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官王东军担任审判长，法官宋晖、法官王海宁参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
首欣物业公司在原审法院诉称：2007年2月28日，首欣物业公司与北京市朝阳区嘉铭园A区业主委员会签订了《北京市朝阳区嘉铭园A区物业管理服务合同》，约定由首欣物业公司对该小区进行物业管理，物业管理服务收费标准按建筑面积2007年3月9日至2012年10月24日每平方米1.97元／月，2012年10月25日后每平方米2.1元／月，崔岩房屋建筑面积205.92平方米。自2007年3月1日至2008年2月29日，2011年10月25日至2013年10月24日等共签订了三份合同，首欣物业公司也一直在该小区进行物业服务，首欣物业公司按照物业委托合同的约定履行了物业管理服务的义务，二崔岩作为该小区×号的业主享受了首欣物业公司提供的物业服务，却拒绝向首欣物业公司交纳物业服务费。崔岩自2007年3月9日至2014年12月31日，未交物业费38711.72元。自崔岩欠费之日起首欣物业公司多次催要，崔岩均拖延支付。故首欣物业公司诉至法院，要求判令崔岩支付拖欠物业费38711.72元。
崔岩在原审法院辩称：崔岩系位于北京市朝阳区嘉铭园A区×号楼×单元×号房屋之业主，房屋面积为205.92平方米。2007年3月9日之后，崔岩不清楚是否交过物业费。针对首欣物业公司的诉讼请求，崔岩不同意，请求法院驳回首欣物业公司的诉讼请求。因为崔岩与首欣物业公司之间没有签订过任何关于物业服务的合同，不存在物业合同法律关系，首欣物业公司的诉讼请求没有任何合同依据。崔岩对首欣物业公司的主体资格、从业人员的资格、合同价款、服务内容存在严重不满，首欣物业公司也一直未向崔岩提供服务项目单价，所以双方没有就服务合同达成一致。首欣物业公司未尽到其所声称与业主委员会签订的《北京市朝阳区嘉铭园A区无业管理服务合同》的约定的服务范围与内容的责任，对崔岩物业造成实质损害。崔岩的房屋至少有五处发生严重漏水，物业一直没有解决问题，同时物业服务不达标。2007年3月9日至2012年12月31日期间的物业费早已经超过2年的诉讼时效，即使物业服务事实成立，首欣物业公司也早已丧失胜诉权，人民法院应驳回其诉讼请求。
原审法院经审理查明：2007年3月1日，北京市朝阳区嘉铭园A区业主委员会（以下简称业委会）与首欣物业公司签署《朝阳区嘉铭园A区物业管理服务合同》，约定首欣物业公司为坐落于北京市朝阳区嘉铭园A区提供物业管理服务，物业费由首欣物业公司按月1.97元／平方米向业主收取。委托管理期限为三年，管理合同一年一签，合同自2007年3月1日起至2008年2月29日止。本合同期满（三年合同期满），业委会没有将续聘或解聘首欣物业公司的意见通知首欣物业公司，且没有选聘新的物业管理企业，首欣物业公司继续管理的，视为此合同自动延续一年，以此类推。庭审中，首欣物业公司称其公司于2007年3月9日进驻北京市朝阳区嘉铭园A区。
2008年3月1日，业委会与首欣物业公司签署《朝阳区嘉铭园A区物业管理服务合同》，约定首欣物业公司为坐落于北京市朝阳区嘉铭园A区提供物业管理服务，物业费由首欣物业公司按月1.97元／平方米向业主收取。委托管理期限为三年，管理合同一年签完后两年，合同自2008年3月1日起至2010年2月29日止。本合同期满（三年合同期满），业委会没有将续聘或解聘首欣物业公司的意见通知首欣物业公司，且没有选聘新的物业管理企业，首欣物业公司继续管理的，视为此合同自动延续一年，以此类推。
2011年10月24日，业委会与首欣物业公司签署《北京市朝阳区嘉铭园A区物业管理服务合同》，约定首欣物业公司为坐落于北京市朝阳区嘉铭园A区提供物业管理服务，委托管理期限为二年，自2011年10月25日起至2013年10月24日止。本合同第一个年度的物业服务费标准为2.05元／平方米，首欣物业公司实际应按照1.97元／平方米向业主收取，不足的部分由首欣物业公司自行补足；第二年度物业服务费标准为2.1元／平方米，乙方实际按2.1元／平方米收取。本合同期满，业委会没有将续聘或解聘首欣物业公司的意见通知首欣物业公司，且没有选聘新的物业管理企业，首欣物业公司继续管理的，视为此合同自动延续一年，以此类推。
庭审期间，双方的主要争议：
1.合同关系问题。崔岩称其未与首欣物业公司签署任何物业服务合同，认为双方之间不存在物业服务合同关系。首欣物业公司就此提交三份其与业委会签署的《朝阳区嘉铭园A区物业管理服务合同》，予以说明首欣物业公司和崔岩之间存在物业服务合同关系。
2.物业服务问题。崔岩提交照片说明漏水对其房屋造成的损害，以此说明首欣物业公司物业服务存在瑕疵。首欣物业公司称崔岩就漏水曾向首欣物业公司反映过，首欣物业公司也维修过，但是就漏水原因崔岩没有经过鉴定，应该是开发商的责任，崔岩就此可以另行诉讼，跟首欣物业公司没有关系。另首欣物业公司提交零维修任务单，说明首欣物业公司对崔岩提供的物业服务，崔岩认可曾经报修过，但对维修单上签字不予认可。
3.诉讼时效问题。崔岩认为首欣物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，首欣物业公司就此提交催缴单予以说明催缴情况，崔岩对催缴单真实性不予认可，称没有收到过催缴单。
原审法院认为：业委会与首欣物业公司签署的《北京市朝阳区嘉铭园A区物业管理服务合同》约定首欣物业公司为坐落于北京市朝阳区嘉铭园A区提供物业管理服务。上述合同到期后，业委会没有选聘新的物业管理企业，依据上述合同约定，首欣物业公司继续管理的，视为此合同自动延续。故首欣物业公司与崔岩之间存在物业服务合同关系，崔岩应该向首欣物业公司支付相应的物业服务费用。关于物业服务内容一节，崔岩提供的证据不足以证明其房屋漏水是由于首欣物业公司所提供的物业服务不当造成的，原审法院对其该抗辩意见不予采纳。崔岩又以诉讼时效抗辩，依据首欣物业公司之证据显示其进行了催缴工作，原审法院对崔岩该抗辩意见不予采纳。故崔岩应支付首欣物业公司自2007年3月9日至2014年12月31日期间的物业费38711.72元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：崔岩于判决生效后七日内支付北京首欣物业管理有限责任公司自二〇〇七年三月九日起至二〇一四年十二月三十一日期间的物业费三万八千七百一十一元七角二分。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
崔岩不服原审法院判决，向本院上诉称：一、原审法院认定事实不清。1.合同关系问题：崔岩与首欣物业公司之间没有签订过任何关于物业服务的合同，双方不存在物业合同法律关系。原审法院仅以首欣物业公司提交的其与北京市朝阳区嘉铭园A区业主委员会签订的《北京市朝阳区嘉铭园A区物业管理服务合同》认定崔岩与首欣物业公司之间存在物业服务合同关系与事实不符。事实是，自崔岩入住之后，不仅有首欣物业公司为崔岩提供过物业服务，先后分别有几家物业公司提供过物业服务，有的物业公司崔岩都不知道名字，因为崔岩没有与任何一家物业公司签订过合同。首欣物业公司在原审法院提交过三份合同，期限分别为2007年3月至2008年2月，2008年3月至2010年2月，2011年10月至2013年10月。上述合同中的前两份已经超过诉讼时效。原审法院判决支持首欣物业公司提出的物业费时间，即2007年3月9日至2014年12月31日，也与首欣物业公司提交的三份合同的期限不符。2.物业服务问题：首欣物业公司的物业服务不达标，电梯经常出现故障并且有异味，小区及楼内卫生清洁达不到服务标准。崔岩的房顶及公共部分的外墙面连续四年出现漏雨现象，导致崔岩的客厅屋顶墙壁受潮发霉、卧室及客厅窗台所做的装修脱色，给崔岩造成严重的损害，崔岩找过首欣物业公司多次，但至今没有为崔岩维修，也没有对公共部分的房顶及外墙面进行维修。原审法院认定崔岩提供的证据不足以证明其房屋漏水是首欣物业公司提供的物业服务不当造成的，属于事实认定不清。崔岩没有说房屋漏水是首欣物业公司的原因造成，而是说房屋出现漏水现象，首欣物业公司负有对外墙面及房顶公共部分进行日常维修的义务。首欣物业公司作为提供服务的一方，不仅有向业主收取物业服务费的权利，同时也有向业主提供服务的义务，崔岩的房子因为居住年久，下雨天出现漏雨现象，首欣物业公司有义务对房屋的公共部分进行日常维修，崔岩的窗台及房顶不会受到损害，是由于首欣物业公司的原因致使崔岩的损失不断扩大。首欣物业公司的物业服务不达标，故崔岩应减少向首欣物业公司支付的物业费数额。二、原审法院适用法律错误。原审法院在认定事实上存在错误，固然导致适用法律的错误。而且，崔岩在庭审时，有明确提请法官现场查看崔岩的房顶及公共部分的外墙面漏雨的情况，但原审判决前后，法官均没有到现场查看。综上，崔岩请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
首欣物业公司同意原审判决，其针对崔岩的上诉请求答辩称：同意原审判决，请求维持原审判决。不同意崔岩的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京市朝阳区嘉铭园A区物业管理服务合同》、催缴单等证据及当事人在原审、二审期间的陈述在案证明。
本院认为：崔岩主张，其与首欣物业公司没有签订过物业服务合同，首欣物业公司提交的合同存在超过合同期限及超过诉讼时效等问题。对此本院认为，首先，由查明事实可知，首欣物业公司与业委会先后三次签订了《北京市朝阳区嘉铭园A区物业管理服务合同》（简称物业合同），合同期限为2007年3月1日至2013年10月24日。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，效力及于全体业主。根据该合同的约定，合同期满，如业委会没有将续聘或解聘首欣物业公司的意见通知首欣物业公司，且没有选聘新的物业管理企业，首欣物业公司继续管理的，视为此合同自动延续一年，以此类推。现首欣物业公司符合前述合同自动延续的条件，物业合同应视为延续。在合同期内，首欣物业公司如约向涉案小区提供了物业管理服务，而崔岩作为涉案小区房屋业主，接受了服务，故首欣物业公司有权向崔岩催缴2007年3月9日至2014年12月31日期间的物业费。其次，关于崔岩提出的时效抗辩，首欣物业公司提交了显示其进行催缴工作的证据，崔岩对此虽不予认可，但并未提交相反证据。并且，物业服务合同系持续性合同，具有公共服务性和强制履行的特点。2007年3月9日至2014年12月31日期间，即使崔岩欠费，首欣物业公司亦未中断服务，故原审法院对崔岩关于时效的抗辩未予采纳，并无不当。
崔岩主张，首欣物业公司服务不达标，存在诸多问题，至今未能解决其房屋漏水等问题，导致崔岩家财产受到损害，原审法院在未经现场勘验的情况下，事实认定和法律适用都存在错误。对此本院认为，首先，崔岩提交的证据不足以证明首欣物业公司的物业服务存在瑕疵以致于产生减免物业费的结果，即其该项上诉理由并非拒交物业费的合理抗辩事由；其次，现场勘验并非法定必经程序，崔岩该项上诉理由缺乏法律依据。据此，原审法院对首欣物业公司之诉讼请求予以支持，并无不当。此外应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系，首欣物业公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。
综上所述，崔岩的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费384元，由崔岩负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费384元，由崔岩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 宋 晖
代理审判员 王海宁
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 张日广