杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初13941号
原告章爱君。
被告杭州唯地实业有限公司。
法定代表人祝建松，该公司总经理。
委托代理人诸璐沣、傅家杰，浙江湘湖律师事务所律师。
原告章爱君诉被告杭州唯地实业有限公司委托合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法由审判员杜欢庆适用简易程序于同年11月25日公开开庭进行审理。经当事人申请，本院准予双方自行协商三个月。因案情复杂，本案裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2017年4月24日再次公开开庭进行了审理。原告章爱君、被告委托代理人诸璐沣及傅家杰到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经本院院长批准延长审限三个月，现已审理终结。
原告章爱君诉称：原、被告于2011年1月签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于杭州市萧山区金城路451号一楼的13.28平方米商铺（编号1316）出租给原告使用，期限二十年，租金总价235411元。同日，双方又签订《商铺委托租赁及管理合同》，约定：原告将前述商铺委托给被告租赁和管理，被告在合同第一至第五年分别按照《商铺租赁合同》承租总价的7%、7%、8%、8%、9%标准向原告支付租金，第六至十年依据标的商铺被告所得实际租金扣除10%后支付给原告。2016年上半年，被告未按约全额支付租金。诉讼请求：被告支付欠付租金5893.50元（按合同约定的第五年标准9%计算，自2016年5月1日起的半年欠付租金为5893.50元）。庭审中，原告变更诉讼请求为：要求被告支付自2016年5月1日起至2017年4月30日止的欠付租金11787元。
被告杭州唯地实业有限公司辩称：《商铺委托租赁及管理合同》并未约定原告第六至十年租金收益的具体金额，具体的收益需依据被告从运营方杭州太古数码有限公司（以下简称为太古公司）实际收取的租金确定。2016年3月1日，被告与太古公司签订《补充协议》，约定每年租金不得低于800万元。截至2016年4月20日，被告收到该年度租金450万元，之后立即将该期租金在未作扣除的情况下，全部支付给原告（具体计算方式：原告的承租总价/所有承租户的承租总价×按《补充协议》第一条第1款计算确定的每年租金）。原告的前五年租金收益依据《商铺租赁合同》的合同总价确定，而第六至十年租金收益依据被告从太古公司实际收取的租金计算。被告支付给原告的租金收益符合双方合同约定，并不存在违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《商铺租赁合同》，证明原告从被告处承租商铺，双方对价格、位置、面积及权利义务等做出约定；2.《商铺委托租赁及管理合同》，证明双方就返租权利义务做出约定，现被告违反合同未公布实际租金收益已违约；3.收据，证明原告已支付二十年的租金218932元（已扣除第一年收益）；4.银行交易明细，证明2015年与2016年的租金收取情况；5.销售广告及平面图图纸，证明被告隐瞒房屋权属并将租赁物当做楼盘销售，对投资收益夸大宣传，诱导原告受骗。经被告质证认为：证据1、3、4，证据“三性”无异议；证据2，真实性、合法性无异议，双方未约定需要公布实际收益，且被告是整体租给太古公司，也不需要公布实际收益，被告并不构成违约，故对关联性有异议；证据5，真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议，双方基于真实意思表示签订合同，被告按照事实进行宣传，没有夸大和引诱原告。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》，证明被告与杭州添浩家电有限公司（以下简称添浩公司）之间存在房屋租赁事实，且约定第六至十年租金按当年市场价格定，由双方协商决定；2.担保承诺书，证明承租人由添浩公司变更为太古公司，且添浩公司愿意为太古公司与被告之间的租赁关系提供担保；3.补充协议，证明被告与太古公司对第六至第十年租金重新协商决定；4.收款凭证、汇出回单（复印件）、情况说明，证明被告已于2016年4月20日收到太古公司交付的租金450万元；5.交寄清单与告业主书，证明被告已通过邮寄告知书的形式将2016年度整体租金预估情况告知全体业主；6.萧山颐高数码广场经营情况报告（附颐高数码广场2016年度收支情况预算表），证明太古公司预估2016年的租金情况；7.《房屋租赁合同》，证明被告与涉案房屋所有权人签订租赁合同，租期二十年，被告对案涉房屋有权进行租赁；8.《公证书》2份，证明案涉房屋2、3层的房东委托第1层房东处理出租事宜；9.统计单，证明被告将案涉房屋出租给包括给原告在内的承租户后，共计收取租金203223028元。经原告质证认为：证据1，对证据“三性”无异议，但对证明目的有异议，合同约定第6年至第10年租金由甲乙双方协商决定，但被告在原告未授权和同意的情况下对外签订有损原告权利的租赁合同；证据2，无异议；证据3，被告对租金价格进行修改没有经过原告同意，事后也没有告知原告；证据4，对250万的回单有异议，汇出方和收款方均不是本案当事人；证据5，与原告的诉讼请求无关联性；证据6，真实性有异议，情况报告没有提供从实际承租户中收取的租金金额；证据7、8，与本案无关；证据9，被告只提供了商铺编号，无法确认购买者和商铺是否统一。
经审查，本院对以上证据的真实性予以确认，对证明力的认证意见将在本院认为阶段一并阐述。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
2010年11月5日，包阿良、陈光辉、胡淤平、陈海军、钱容娟（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将杭州市萧山区金城路451号的太古广场地块一至三层商业用房（面积约17547平方米）及房屋配套的地下车位的使用权（详见现场确认）租赁给乙方作为商业市场、写字楼使用；租赁期限自2010年11月1日起至2031年4月30日止（其中2010年11月1日至2011年4月30日为装修期）；租金为9500万元，分二次于2011年1月15日前付清。
同日，被告与添浩公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告将杭州市萧山区金城路451号的太古广场地块一至三层商业用房（面积约17547平方米）及房屋配套的地下车位的使用权（详见现场确认）租赁给添浩公司作为商业市场、写字楼使用；租赁期限自2010年11月1日起至2021年4月30日止（其中2010年11月1日至2011年4月30日为装修期），共十年；前五年租金合计2950万元（第一至五年租金分别为550万元、550万元、550万元、650万元、650万元），第六至十年租金按当年市场价格定义，并由双方协商确定。
2011年1月7日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：被告将杭州市萧山区金城路451号1-3层商铺中的一层1316号商铺（建筑面积13.28平方米）租赁给原告，承租单价17726.73元/平方米，总价235411元，租赁期限为二十年（即2011年5月1日至2031年4月30日）；原告承租标的商铺后，前十年将标的商铺委托给被告，由颐高数码运营商经营。被告向原告支付的第一年租金为承租总价的7%，该款从原告的租赁款中直接扣除。原告于合同签署当日支付租金218932（已扣除第一年租金16479元）。
同日，原、被告签订《商铺委托租赁及管理合同》一份，合同约定：原告将从被告处租赁的位于“萧山颐高数码广场”（以下简称本项目）的1316号商铺委托给被告全权租赁和经营管理，期限自2011年5月1日起至2021年4月30日止；原告等全体业主选举成立业主委员会，十年期满，由业主委员会与被告及本项目运营商共同商讨委托颐高数码继续运营的相关事宜；被告有权根据本项目的实际经营需求，变更本项目的业态定位及分布，原告应予以积极配合；被告在委托期内有权将标的商铺出租给第三方使用，原告同意被告与第三方签署标的商铺的租赁合同；租金支付标准为：第一至第五年被告分别按照原告承租合同总价款7%、7%、8%、8%、9%标准向原告支付租金，第六至十年依据标的商铺被告所得实际租金收益扣除10%后支付给原告；第一年租金已经直接抵扣，之后九年被告采用先付后用形式，每半年向原告支付一次租金，具体支付时间为当年4月30日前、10月30日前；原告签订本合同后，无需支付委托期内标的商铺产生的物业管理费、水电费等一切运营相关费用；委托期内，被告对标的商铺享有完全自主管理权力，有权对受托租赁及管理的商铺统一招商，并按照经营要求统一安排品牌；根据商场的统一规划和各种品牌经营的需求，原告同意被告或被告的招商客户根据经营需要在场内统一设计、出租、装修等，但不影响原告商铺的租金收益；被告负责整体物业的装修及设施设备，并有权根据实际经营需求对标的商铺进行装修装饰。
2013年2月28日，被告与添浩公司签订《担保承诺书》，双方确认被告与添浩公司之间的租赁关系，变更为被告与太古公司的租赁关系，添浩公司为变更后的租赁关系提供保证。
2016年3月1日，被告与太古公司签订《补充协议》，约定：对第六至十年的租金，双方协商决定为太古公司该年度从市场实际经营户中收取的租金总额，扣除该年度太古公司运营成本后的收益，每年的租金最少不得低于人民币800万元；太古公司运营成本包括品牌引进费、人员工资、福利费、水电物业服务费、设备维修费、广告费、公关费、国家规定的相关税费、工程设备设施市场改造费等费用；太古公司在每年的10月30日前向被告提交该年度的运营成本报告，被告有权对运营成本进行审核、监督，租金支付时间为每年的4月20日、10月20日。经被告的书面授权，太古公司同意代被告向原告等委托人（即承租户）支付每年的租金收益，计算公式：承租户租金=该承租户的承租总价/所有承租户的承租总价×按本协议第一条第1款计算确定的每年租金。
被告已按约支付原告第二至第五年的租金（其中第五年租金为21187元），被告已支付原告第六年的租金9400元。
另查明：被告与原告等承租人签订的《商铺租赁合同》租金总额为203223028元（未扣除第一年的返租收益）。本案审理过程中，原告对太古公司与颐高数码实际经营户签订的2016年度合同租金总额为12896362.80元予以确认。
本院认为：原、被告签订的《商铺委托租赁及管理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法应认定有效。原、被告争议的主要焦点为被告应付原告第六年返租费的计算标准。原、被告在《商铺委托租赁及管理合同》中约定，第六至十年的返租费依据标的商铺被告所得实际租金收益扣除10%后支付给原告，该约定未明确被告的实际所得租金，故原告主张的计算标准缺乏依据，本院不予支持。被告与太古公司约定收取的租金标准对原告亦无约束力，本院对其主张的计算标准不予采信。《商铺委托租赁及管理合同》的合同样本由被告提供，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。参照原、被告约定的前五年租金支付标准，并结合被告2016年度与标的商铺实际经营户的合同租金总额综合分析，本院酌情将标的商铺从实际经营户中应收取的租金总收益（即12896362.80元）扣除10%后的金额，确认为包括原告在内的各出租人予以分配的租金总额。该租金总额与原告所付租金在被告从各出租人处收取的租金总额中所占比例之乘积，即为被告应支付的年度租金，不足部分被告应予补足。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百条、第四百零四条之规定，判决如下:
一、杭州唯地实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付章爱君2016年度尚欠租金4040.59元；
二、驳回章爱君的其余诉讼请求。
如杭州唯地实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费94元，章爱君负担62元，杭州唯地实业有限公司负担32元。
章爱君于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州唯地实业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 杜欢庆
人民陪审员 何汉潮
人民陪审员 缪树娟
二〇一七年六月十六日
书 记 员 步佳怡