黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民终362号
上诉人（原审被告）：七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司，住所地七台河市。
法定代表人：张宝凤，该公司董事长。
委托诉讼代理人：闫玉昌，黑龙江宏昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何慧梅，黑龙江博采律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李明山，男，1967年1月20日出生，汉族，住七台河市。
委托诉讼代理人：芦凤芝，黑龙江大通律师事务所律师。
上诉人七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司（以下简称北亚开发公司）因与被上诉人李明山民间借贷纠纷一案，不服七台河市中级人民法院（2015）七民初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北亚开发公司的委托诉讼代理人闫玉昌、何慧梅，被上诉人李明山的委托诉讼代理人芦凤芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定事实：李明山（乙方）与北亚开发公司（甲方）于2011年8月8日自愿签订《购房合同》一份，约定：乙方购买甲方在原山湖宾馆旧址开发建设的商品房门市房（一层）一户，面积790平方米；门市房位置东邻山湖路；合同签订后乙方一次性向甲方交纳房屋全款790万元；甲方于2012年11月交付房屋，如甲方不能按期交房，乙方有权退房，甲方应退回乙方所交全部房款，并赔偿房款二倍加上违约金。合同签订当天，李明山给付北亚开发公司790万元，北亚开发公司为李明山出具收据载明，收到李明山购房款790万元。2013年7月9日，北亚开发公司通过银行汇划给付李明山500万元。另查明，七台河市国土资源局于2011年8月9日至2011年8月22日对桃山区山湖路西侧，原山湖宾馆所占用土地挂牌出让。2011年8月22日，北亚开发公司与七台河市国土资源局签订该地块成交确认书。2012年4月28日，北亚开发公司取得该块土地建设用地规划许可证。
李明山向一审法院起诉称，其与北亚开发公司于2011年8月8日签订《购房合同》一份，以每平方米一万元的价格购买北亚开发公司正在建筑中的商场一楼790平方米门市一处（具体约定内容见合同），合同签订后，其向北亚开发公司交付了合同约定的全额购房款790万元。签订合同当时北亚开发公司没有取得建设用地，初衷是借款，签订房屋买卖合同只是一种还款方式，如果房子盖起来就用房子偿还，约定一年之后既不能还款也不能交房，就承担合同约定的违约责任。一年期满后，北亚开发公司未能按期履行交房义务，经多次催要，北亚开发公司先行给付了500万元，余款至今未给付。请求判令：一、北亚开发公司双倍返还借款，合计1080万元（790万元2倍-500万元=1080万元）；二、北亚开发公司按日利率万分之四支付违约金518.4万元；三、由北亚开发公司承担本案诉讼费用。北亚开发公司辩称，本案案由为民间借贷纠纷正确，应当按照民间借贷的标准给付本金和利息，其已给付李明山本金500万元，尚欠290万元，只能承担民间借贷利息，即按年利率一分计算。
一审法院认为，李明山与北亚开发公司双方虽签订《购房合同》，但实质为民间借贷关系，李明山实际履行了出借款义务，借贷关系成立并生效。关于双方签订的《购房合同》，因合同内容与双方口头约定及实际履行情况不一致，故以双方实际履行的“民间借贷合同”为准。双方当事人对于北亚开发公司于2011年8月8日向李明山借款790万元这一事实均无异议，主要争议焦点为：一、关于借款利息及违约金的承担问题。李明山主张“双方约定以购房合同的形式，是为保证借款偿还，借款时即约定到期（一年期）双倍返还借款”，庭审中，北亚开发公司在第一次开庭时自认“到期一次性偿还790万元，另加790万元利息，2012年到期，但具体到期日记不清了”。在第二次开庭时，其认可以年利率一分利偿还借款，但双方均未能提供充足有效的证据证明各自主张。从本案双方当事人的当庭表述，可以明确双方约定的借款利息为高额利息，也就是比法律保护的年利率24%要高，双方借款利率应当确认为年利率24%。即使双方属于无法确定准确的利率，或利息约定不明的情况，按照《最高人民法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>》（以下简称《民间借贷规定》）第二十五条第二款“除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息”的规定，北亚开发公司认可借款为有息借款，且借款用于开发建设，借款占用期间较长等实际情况，也应当支持受法律保护的民间借贷最高利率，即年利率24%。据此，确定北亚开发公司以年利率24%偿还李明山借款。关于李明山主张逾期利息（违约金）的问题，因支持双方借款年利率24%已达法律保护最高限额，故不再支持李明山另计逾期利息（违约金）的诉请。二、关于还款500万元的性质问题。双方均认可北亚开发公司于2013年7月9日还款500万元（有收付款凭证，无书面约定）的事实。李明山主张按照《购房合同》约定，2012年8月8日到期日北亚开发公司偿还李明山借款790万元的双倍，即1580万元，已偿还的500万即是1580万元中的“500万元”，尚余1080万元未予偿还。北亚开发公司则主张，已偿还的500万元为本金790万元中的“500万元”。但双方均未能够提供充足有效的证据证明各自的主张。本案中，北亚开发公司偿还李明山的500万元，不足以偿还拖欠李明山的790万元本金及利息，在双方均无法证明该500万元还款性质的情况下，依法应优先偿还利息，故北亚开发公司尚应偿还李明山本金6,586,667元〔790万元-（500万元-790万元24%÷360700天）=6,586,667〕及利息4,461,369元（6,586,667元24%÷3601016天=4,461,369元），合计11,048,036元（利息计算至判决之日）。判决：一、北亚开发公司于判决生效之日立即偿还李明山借款6,586,667元及利息4,461,369元（2013年7月9日至2016年4月20日），共计11,048,036元。（以6,586,667元为本金，年利率24%计算利息至债务履行完毕之日）；二、驳回李明山的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117,704元，由李明山承担36,247元，由北亚开发公司承担81,357元。
北亚开发公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人合理承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决对双方房屋买卖合同的效力没有确定，导致认定事实错误。本案被上诉人是按房屋买卖合同为案由向法院提起诉讼，在法院第一次开庭时，上诉人以买卖合同签订时缺乏法定要件，以合同无效为由，提出要求被上诉人变更为民间借贷案件。一审法院采纳了这一意见，在第二次开庭时将案由变更为民间借贷纠纷，由此证明，双方签订的房屋买卖合同是无效的，除借款本金790万元受法律保护，其合同中约定的双倍违约条款无效。但一审法院在判决中，还是比照《购房合同》中双倍违约条款来确定利息，背离了案件事实，有失公允。2.一审判决在借款利息计算上缺乏依据。一审法院判决认定的“从本案双方当事人的当庭表述可以明确双方约定利息为高额利息”不符合客观事实。本案在一审第一次开庭时，是按房屋买卖合同审理，是按有效合同审理。合同违约，按房款双倍赔偿，那是合同中违约条款的约定，而不是上诉人的本意，既然房屋买卖合同无效，那么约定的违约条款自然无效。第二次开庭时，案件案由从房屋买卖变更为民间借贷，上诉人在开庭时当庭认可按一分利承担借款利息，并没有承认按二分利计算，但一审法院推定按二分利计息，缺乏事实依据和法律根据。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定“在双方均无法证明该500万元还款性质的情况下，依法应优先偿还利息”属适用法律错误。上诉人在一审法院第一次开庭审理中明确说明偿还的500万元是本金，被上诉人当庭也承认偿还的是本金。《民间借贷规定》第二十七条规定：“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。”本案定性为民间借贷案件，依据本条规定，本案的借款本金是790万元，而双方都承认500万元是偿还本金，一审法院未予认定不当。
李明山辩称：一、双方形成债权债务关系是事实，双方所约定的合同条款也是双方的真实意思表示，没有任何违法之处或无效情形，该《购房合同》中的条款合法有效，一审法院判决被答辩人还款付息完全正确。二、本案是民间借贷纠纷，一审法院适用《民间借贷规定》并在规定限额内作出判决，符合法律规定，应予维持。三、被答辩人主张按1分利计算利息，是其单方想法，没有事实依据和证据支持，其主张不能成立。四、被答辩人称其偿还的500万元是本金，没有事实依据。被答辩人是通过汇款方式偿还答辩人的500万元，从汇款凭证中看不出偿还的是本金还是利息，而双方之间对这500万元是偿还本金还是利息没有明确的约定，一审法院将其认定为先偿还利息于法有据，应予维持。请求二审法院驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审查明：北亚开发公司在一审法院2016年1月7日的庭审中举示其于2013年7月9日还款500万元的证据，李明山对该证据的质证意见为：“对真实性无异议，对还款的事实和时间均无异议，还款是本金也无异议，我方也是按本金扣除的。”北亚开发公司在一审法院2016年4月12日庭审中对案涉500万元性质进行法庭调查时称“500万元是借款本金，剩余1080万元用建筑房屋抵押借款后一次给付。”“当时约定790万元，一年期双倍，就是1580万元。本金就是1580万元。”
本院认为，李明山与北亚开发公司双方均确认案涉《购房合同》实质系民间借贷，该合同不违反法律法规效力性强制性规定，又无导致合同无效的其他情形，一审法院认定双方借贷关系成立并生效正确。本案争议焦点是北亚开发公司偿还的500万元是否是偿还案涉借款本金及利息标准如何确定问题。
关于北亚开发公司偿还的500万元是否是偿还案涉借款本金问题。本案中，双方当事人确认北亚开发公司向李明山借款的本金为790万元，北亚开发公司主张其于2013年7月9日通过银行汇划给付李明山的500万元应为偿还借款本金，李明山对此不予认可，而双方对该500万元的还款性质未作明确约定。北亚开发公司主张李明山在一审庭审中已认可该500万元偿还的是借款本金，但从李明山在一审期间的主张看，其系将北亚开发公司到期应返还790万元的双倍即1580万元作为欠款本金进行主张的，并非认可将500万元用来清偿案涉原始借款本金790万元。因李明山在一审庭审质证中所称的本金与北亚开发公司主张的本金内涵并不相同，故一审法院在双方均无法证明该500万元还款性质的情况下，依法确定应优先偿还利息，并无不当。北亚开发公司未能提供其他证据证实该500万元还款系偿还案涉借款本金，故本院对北亚开发公司关于李明山认可500万元系偿还案涉借款本金的上诉主张，不予支持。
关于案涉借款利息标准如何确定问题。本案中，双方均确认案涉借款存在利息。北亚开发公司主张应按一分利承担借款利息，但李明山对此不予认可。在借贷双方对借贷利息约定不明的情况下，根据《民间借贷规定》第二十五条第二款的相关规定，结合双方签订的《购房合同》内容，即李明山交付790万元款项后，北亚开发公司到期如不能交房，需双倍返还“房款”，说明案涉借款含有高额利息，故一审法院根据案涉借款用途等实际情况对案涉借款按照年利率24%确定利率标准并无不当。本院对北亚开发公司的此节上诉主张，亦不予支持。
综上所述，北亚开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费81,357元，由七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 武铁军
审 判 员 马文静
代理审判员 董新辉
二〇一六年九月十九日
书 记 员 王亚男