天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初49368号原告：商茂振，女，1987年11月28日出生，汉族，住山东省沾化县。委托诉讼代理人：张兴宽，北京德和衡（前海）律师事务所律师。被告：张国栋，男，1968年12月24日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：侯宝波，天津名士律师事务所律师。原告商茂振与被告张国栋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法由代理审判员柳斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告商茂振及其委托诉讼代理人张兴宽，被告张国栋及其委托诉讼代理人侯宝波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商茂振向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签署的房屋买卖合同合法有效继续履行，被告于判决生效后十日内协助原告办理房屋所有权转移登记手续将房屋过户至原告名下；2.判令被告将涉诉房屋涉及被告方的户籍迁出；3.案件受理费由被告依法承担。事实和理由：原、被告于2016年7月24日签订了《房屋买卖（置换）合同》，合同约定原告购买被告所有的位于天津中新生态城和韵路1078号红树湾花园3-2102室房屋，房屋成交价格为100万元。原、被告后按照前期合同约定于2016年8月4日办理了“网签”合同，合同生效后原告按照合同约定积极履行了合同义务，分三次将房款全部汇入原、被告约定的监管账户，但被告确迟迟不办理过户手续，经原告多次与被告沟通，要求被告协助原告办理房屋过户手续并将涉诉房屋内的户籍迁出，但被告对原告上述请求置之不理。原告认为，被告行为属于严重违约，并侵害了原告的合法权益，故望判如所请。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.《房屋买卖（置换）合同》，拟证实原、被告就涉诉房屋达成买卖合同，约定了房屋价款以及交付时间；2.《天津市房产买卖协议》，拟证实原、被告按照前期《房屋买卖（置换）合同》的约定签订了房产买卖协议，并就房款的支付方式以及交付时间进行了明确约定；3.交易监管资金收据2份，拟证实原告按照合同约定已向监管账户缴纳房款30万元；4.收据2份，拟证实原告已按照合同约定向被告支付的房屋定金1万元以及中介服务费；5.个人跨行汇款申请书，拟证实原告按照合同约定已将剩余款项汇往合同约定的监管账户；6.原告与房屋中介人员微信记录，拟证实被告拒绝配合原告办理房屋过户手续。被告张国栋辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：原、被告就涉诉房屋于2016年7月签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定合同价款为100万元，其后双方于2016年8月签订了《房产买卖协议》，双方约定原告拟采取贷款方式支付房屋价款。在合同履行过程中因原告之原因，导致原告无法贷款支付房屋价款，经原、被告协商采用一次性付款的方式支付房款。在此过程中，被告始终积极配合原告办理各种手续，但是原告无法一次性凑足全部房款导致合同最终无法履行。原、被告虽然签订了《房屋买卖（置换）合同》以及《房产买卖协议》，但是就合同的履行与解除双方在《房屋买卖（置换）合同》中已经有明确约定，因原告原因导致房屋买卖合同无法继续履行（原告自身原因受限无法办理贷款）且一次性补齐房款的条件并不具备，可见是原告存在违约情形，根据合同约定被告享有合同解除权。综上，原告诉讼请求无任何法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其抗辩，向本院提交了以下证据：1.《房屋买卖（置换）合同》，拟证实双方就合同解除条件已经进行了明确约定，原告存在违约情形，被告享有合同解除权；2.《房产买卖协议》，拟证实双方约定贷款不成的，可一次性付款，因原告违约已在行政机关不能一次性付款；3.原、被告微信记录，拟证实被告积极协助原告预约房屋过户手续，但因原告自身原因导致数次违约；4.原告的起诉状，拟证实原告存在虚假陈述，原告并未按照约定凑足房屋全部价款；5.原告向被告送达的律师函，拟证实原告分三次汇款也未补足100万元房款且对被告存在恐吓。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告所举证据1.2.4无异议；对证据3.5的真实性无异议，但就收据涉及的款项是否已经到监管账户被告并不清楚；对证据6的真实性无异议，但被告认为所反映的内容系原告与中介人员沟通的相关情况并非原告与被告沟通的情况。原告对被告所举证据1.2的真实性无异议，但对其证明目的有异议，双方签订的《房产买卖协议》已经对原《房屋买卖（置换）合同》进行了变更，并且明确约定如贷款无法办理可一次性付款；对证据3的真实性无异议，但不认可其证明目的，原告认为通过微信记录恰能证实原告同意一次性付款；证据4.5的真实性均无异议，但对其证明目的不予认可，原告确实往监管账户打过三回钱且向被告发律师函正是督促被告积极履行合同。经本院庭审质证，原、被告所举证据均与本案具有关联性，形式合法、真实，本院予以采信。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月24日，原、被告经天津开发区万业源房地产经纪有限公司居间介绍，订立《房屋买卖（置换）合同》，约定：被告将其所有的天津中新生态城和韵路1078号红树湾华云3-2102室房屋以100万元的价格出售给原告；原告于2016年7月24日向被告支付购房定金10000元，双方定于2016年8月8日前（具体以预约号为准）进行房屋产权打协议面签；被告承诺于全款到账当日前腾空房屋，并将房屋钥匙交于原告；被告承诺该房屋无学籍占用，否则责任在被告。合同签订后，原告于2016年7月24日向被告交付定金10000元并向中介机构缴纳中介服务费、贷款服务费以及评估费共计15600元。合同订立后，原、被告于2016年8月4日签订了编号为：32392-000176号《天津市房产买卖协议》，约定被告将其所有的坐落于天津滨海新区中新天津生态城和韵路1078号红树湾花园3-2102室房屋作价100万元出售给原告，原、被告同意以银行贷款方式支付房价款，由天津市滨海新区房屋管理中心对房价款实施监管，原告首付款20万元，申请银行贷款80万元，监管房价款合计100万元。原告应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款20万元一次性存入天津市滨海新区房屋管理中心在天津市工商银行设立的专用账户。贷款银行核定的贷款额度降低的，原告应调增首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变。原告订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入天津市滨海新区房屋管理中心在天津市工商银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时，原告应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。另查，2016年8月5日原告向天津市滨海新区房屋管理中心工商银行监管账户缴纳首付款20万元；2016年9月13日原告再次向该监管账户缴纳房款10万元；因原告自身原因导致贷款最终未能办理，其于2016年10月17日再次向上述监管账户汇款70万元。在此过程中，原、被告就房款的支付、《房产买卖协议》的撤销以及预约过户进行过多次协商，后最终未能达成统一意见，致使原告诉至法院。本院为查清案件事实，依原告申请找涉诉房屋中介公司员工韩树昌（涉诉房屋合同经办人）制作了询问笔录，韩树昌陈述：编号为1604434号《房屋买卖（置换）合同》是通过我公司签订的，《房产买卖协议》也是通过我公司签订的，约定房屋价款为100万元，后来办理贷款时因原告之原因导致无法贷款，经过协商拟定一次性给付房款。2016年10月份左右，被告妻子电话告知我说是房子不卖了，被告是不是确定不卖房子我不清楚，但是后来约定一次性付款的时候原告来了，被告没有来。诉讼期间，原告已将全部房款提存至本院指定账户。本院认为，原、被告根据前期签订的《房屋买卖（置换）合同》于2016年8月4日签订的《天津市房产买卖协议》合法有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原、被告已就房屋价款总额、价款支付方式以及交付时间进行了明确约定，虽然因原告自身原因导致无法办理贷款，但合同亦明确约定当银行贷款未被批准时，原告应一次性补足全部房价款，因此原告未能办理银行贷款非导致不能履行涉诉合同，被告并不当然享有解除合同权利，合同亦不当然自动解除，况且根据庭审查明的情况，原告获悉无法办理银行贷款时亦积极筹备房款拟一次性支付房款，并未违反合同约定，故被告以原告违约在先，被告享有合同解除权之抗辩本院不予支持。涉诉房屋买卖合同能否继续履行？原告已经按照合同约定向监管账户交纳房款30万元，该房屋不存在任何他项权限制，庭审期间原告已将全部房款提存至本院指定账户，可见合同具备继续履行的条件，原告主张继续履行合同之诉求符合法律规定，本院予以支持；至于原告主张户籍迁出事宜，因户籍主要由公安部门管理，是否符合迁出条件应以公安部门规定为准，且庭审当中被告已明确表示涉诉房屋户籍已经迁出，故原告迁出户籍之主张本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条的规定，判决如下：一、原告商茂振与被告张国栋继续履行双方于2016年8月4日订立的《天津市房产买卖协议》，被告张国栋于本判决生效后十日内协助原告商茂振办理天津滨海新区中新天津生态城和韵路1078号红树湾花园3-2102室房屋权属转移登记手续，将该房屋产权过户到原告商茂振名下（扣除原告之前已经支付的定金10000元，原告应同时将剩余房款990000元给付被告张国栋）。二、驳回原告商茂振的其他诉讼请求。案件受理费6900元，由被告张国栋负担。被告张国栋于本判决生效后十日内将其应负担的诉讼费直接交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 柳 斌二〇一七年一月十八日书 记 员 唐艺翾附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。2.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应当告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。