苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏商初字第00914号
原告中国工商银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州市阊胥路88号。
负责人徐晓岚，该分行行长。
委托代理人尹继忠，江苏政纬律师事务所律师。
委托代理人杨菊华，江苏政纬律师事务所律师。
被告周条珍。
委托代理人汤毅人，上海笑展律师事务所律师。
委托代理人朱慧浩，上海笑展律师事务所律师。
被告郭金鑫。
委托代理人汤毅人，上海笑展律师事务所律师。
委托代理人朱慧浩，上海笑展律师事务所律师。
被告昆山力天投资发展有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇石牌开发区。
法定代表人张金华，该公司总经理。
委托代理人王颂华，上海市润华律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司苏州分行与被告周条珍、郭金鑫、昆山力天投资发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法由代理审判员李成独任审判，并分别于2015年7月16日、8月4日依法公开开庭进行审理。原告中国工商银行股份有限公司苏州分行的委托代理人杨菊华，被告周条珍、郭金鑫的共同委托代理人汤毅人、朱慧浩，被告昆山力天投资发展有限公司的委托代理人王颂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司苏州分行诉称：2012年7月20日，原、被告签订个人购房借款担保合同一份，约定被告周条珍、郭金鑫向原告贷款1277000元用于向被告昆山力天投资发展有限公司购买坐落于苏州昆山华府庄园26幢3单元1305、1405室房屋，贷款期限为168个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，还款方式为按月等额本息；被告昆山力天投资发展有限公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。2012年7月20日，原告按约将1277000元打入了被告周条珍、郭金鑫指定的账户。因两被告已连续三个月未按时足额偿还贷款本息，故原告于2015年5月6日向被告发函宣布贷款提前到期。现诉至法院，请求人民法院依法判令被告周条珍、郭金鑫偿还原告借款本金1115201.47元、利息（含罚息、复利）12513.5元（暂计算至2015年4月21日，之后利息、罚息、复利按合同约定的计算方式计算至实际给付之日止）；判令被告周条珍、郭金鑫支付原告律师损失费32154元；判令被告昆山力天投资发展有限公司对被告周条珍、郭金鑫的上述债务承担连带保证责任；判令三被告承担本案诉讼费用。
被告周条珍、郭金鑫共同辩称：本案所谓我方向原告借款，实际系被告昆山力天投资发展有限公司为套取银行贷款。本案被告周条珍、郭金鑫实际并未购买涉案房屋，从未支付过房屋首付款，也未支付过银行利息，且未进行收房或办理房屋登记手续，本案诉争房屋及贷款均处于被告昆山力天投资发展有限公司控制之下，被告周条珍、郭金鑫系被其利用。我方认为房屋买卖合同、借款合同系以合法形式掩盖非法目的，应作无效处理，银行若确定借款未归还，应由被告昆山力天投资发展有限公司名下的房屋折抵，不足部分由被告昆山力天投资发展有限公司支付。综上，我方不同意原告的诉讼请求。
被告昆山力天投资发展有限公司辩称：我方公司因资金断裂、人员流失，导致相关材料无法了解。根据原告提供的证据情况，我方认为该笔交易真实存在，相关责任人应承担相应的责任。我方愿意承担连带担保责任。如果确如上述被告答辩的，并有相关证据证明的，我方愿意承担相应的责任。关于原告主张的律师费，我方认为不是属于必然发生的费用，故不予认可。
本院经审理查明：
2012年6月28日，被告周条珍、郭金鑫（买受人）与被告昆山力天投资发展有限公司（出卖人）签订商品房购销合同一份，约定买受人向出卖人购买坐落于昆山市华府庄园26幢1305＋1405号房屋，房屋总价款为1824665元。首付款547665元于2012年6月28日支付，余款1277000元于2012年6月30日之前办理银行商业按揭贷款。
被告昆山力天投资发展有限公司（甲方、出售方）与被告周条珍、郭金鑫（乙方、购买方）签订补充协议书一份，内容为：本补充约定鉴于以下情况：1、乙方担心购房后房价会跌；2、甲方为促进交易，同意为乙方解决后顾之忧。经甲乙双方协商一致订立补充协议如下：1、鉴于目前房地产形势，甲方同意，若二年后甲方对外销售房价低于目前乙方购买的成交房价，乙方可以要求退房，甲方应补足相应按揭利息，以及协助乙方办理相关的退房手续。2、甲方有权在二年内的任何时点要求乙方予以退房。如乙方放弃退房权利，则视为乙方永久性放弃退房权利；乙方应立即办理房地产权证登记的相关手续，甲方需予以配合。3、甲方同意2年期满后乙方可以要求退房（并退还所有已付房款包括按揭款）。4、本补充协议为购房合同的补充，属于购房合同的一部分，由甲乙双方分别保管。购房合同与本约定不一致的，以本约定为准。
2012年7月20日，原告与被告周条珍（借款人）、被告郭金鑫（共同借款人）、被告昆山力天投资发展有限公司（保证人）签订《个人购房借款∕担保合同》一份，约定：1、原告向被告周条珍、郭金鑫提供借款人民币127.7万元，用于购买坐落于昆山市华府庄园26幢1305＋1405室的房屋，贷款期限为168个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本笔贷款的担保方式为抵押和保证。还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。2、借款人授权贷款人将贷款一次性划入下列账户：户名：昆山力天投资发展有限公司，账号：11×××13，开户行：工行。3、保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如满足下列条件的，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。4、本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。5、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在本合同约定利率基础上加收50%确定。6、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人提前清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。7、贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。
2012年7月20日，原告按约向被告周条珍、郭金鑫指定账户发放贷款人民币127.7万元，并约定贷款发放日为2012年7月20日，贷款到期日为2026年7月20日。
截至2015年4月21日，被告周条珍、郭金鑫已连续三个月未按约还本付息，共结欠原告贷款本金1115201.47元，利息（含罚息、复利）12513.5元。
2015年5月6日，原告委托江苏政纬律师事务所律师分别向被告周条珍、昆山力天投资发展有限公司制发律师函，告知截至2015年4月21日，被告已连续三个月未按时还贷，故根据合同约定，宣布全部贷款本金余额1115201.47元立即到期，并要求被告立即清偿未还款项及相应的利息、罚息、复利和其他费用。
2015年5月6日，原告为实现本案债权，与江苏政纬律师事务所签订委托代理协议一份，约定律师代理费用为32154元。该笔律师代理费原告已实际支付江苏政纬律师事务所。
上述事实，由昆山市商品房购销合同、个人购房借款∕担保合同、中国工商银行个人贷款借款凭证、中国工商银行业务回单（收款）、律师函及邮寄凭证、客户自营历史明细列表、个人贷款流水清单、委托代理协议、支付凭证及本院庭审笔录予以证明。
本院认为，原告与被告周条珍、郭金鑫、昆山力天投资发展有限公司签订的个人购房借款担保合同系当事人各方的真实意思表示，不违反相关法律规定，借款合同及担保合同均依法成立且有效。合同签订后，原告按约将贷款足额划至被告周条珍、郭金鑫指定的昆山力天投资发展有限公司账户名下，至此，原告已履行了放款义务，原告与被告周条珍、郭金鑫之间形成了合法、有效的借款法律关系。
被告周条珍、郭金鑫辩称其未购买涉案房屋，房屋买卖合同和借款合同系以合法形式掩盖非法目的，应作无效处理。本院认为，商品房购销合同系被告周条珍、郭金鑫与被告昆山力天投资发展有限公司签订，与本案借款合同关系不具有关联性。被告周条珍、郭金鑫在个人购房借款担保合同借款人处上签字，系两被告向原告申请借款的真实意思表示，且原告将借款已按约足额发放，故本案所涉借款合同合法、有效，本院对被告周条珍、郭金鑫的上述抗辩观点不予采纳。被告周条珍、郭金鑫提交的其与昆山力天投资发展有限公司签订的补充协议系三被告之间的内部约定，不具有对外抗辩力，且与本案无关，故本院亦不予采纳。被告周条珍、郭金鑫在借款发放后未按约履行还款义务，其行为已构成违约，原告依照个人购房借款担保合同约定宣布贷款提前到期并要求其立即归还全部贷款本息并无不当，故本院对原告要求被告周条珍、郭金鑫归还全部贷款本息的诉讼请求予以支持。
原告要求被告周条珍、郭金鑫承担其为实现债权支付的律师费的诉讼请求符合合同约定和相关法律规定，且律师费收取数额符合江苏省律师服务收费标准的有关规定，本院予以支持。
被告昆山力天投资发展有限公司辩称其不认可该律师损失费，本院认为，个人购房借款担保合同中明确约定保证人昆山力天投资发展有限公司提供连带保证责任的范围包括贷款人即本案原告实现债权的费用。本案中，原告为实现债权，与律师事务所签订委托代理协议，委托律师进行诉讼并出庭应诉，且该笔律师费已实际支付，故被告昆山力天投资发展有限公司应按照合同约定对被告周条珍、郭金鑫应支付原告的律师损失费承担连带保证责任。
因本案所涉房屋未办妥抵押登记手续，故被告昆山力天投资发展有限公司应根据合同约定对被告周条珍、郭金鑫结欠原告的债务承担连带清偿责任。被告昆山力天投资发展有限公司向原告履行完毕连带清偿责任后，有权依照法律规定与合同约定向被告周条珍、郭金鑫追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，判决如下：
一、被告周条珍、郭金鑫共同于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司苏州分行贷款本金1115201.47元，利息（含罚息、复利）12513.5元（暂计算至2015年4月21日，之后利息、罚息、复利按照《个人购房借款∕担保合同》约定的计算方式计算至实际给付之日止）。
二、被告周条珍、郭金鑫共同于本判决生效之日起10日内向原告中国工商银行股份有限公司苏州分行支付律师损失费32154元。
三、被告昆山力天投资发展有限公司在房屋（坐落于江苏省昆山市华府庄园26幢1305、1405室）未办理他项权证完毕前，对被告周条珍、郭金鑫的上述债务承担连带清偿责任。被告昆山力天投资发展有限公司履行完毕连带清偿责任后，有权向被告周条珍、郭金鑫追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15238元，减半收取7619元，财产保全费5000元，合计12619元，由被告周条珍、郭金鑫、昆山力天投资发展有限公司共同负担并于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司苏州分行。原告预交的诉讼费，本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理审判员 李成
二〇一五年八月四日
书 记 员 谢蓓
本判决所援引法条：
一、《中华人民共和国合同法》
1、第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2、第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
4、第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
5、第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
1、第一百七十三条：担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
2、第一百八十条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
3、第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。