广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）青民一初字第2360号
原告：卢婉仪，女，汉族。
委托代理人王少君，北京大成（南宁）律师事务所律师。
委托代理人吴中登，北京大成（南宁）律师事务所律师。
被告：广西恒大企业集团有限公司。
法定代表人甘耀恒，董事长。
委托代理人胡蓉波，广西桂海天律师事务所律师。
原告卢婉仪与被告广西恒大企业集团有限公司（以下简称恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员袁小辉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢婉仪的委托代理人王少君，被告恒大公司的委托代理人胡蓉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢婉仪称：原、被告于2011年7月6日签订了《南宁市商品房买卖合同》，合同编号：YS00200954，合同约定原告向被告购买位于南宁市青环路82号恒大·苹果园东方诗韵24号楼206号商品房，总金额为人民币766814元。合同签订后，原告依约支付了全部房款。2012年7月8日，原告在验房过程当中发现房屋存在如门倾斜、窗口护栏歪等诸多问题，其中最为严重的是，在未告知原告的情况下，被告变更设计，擅自改变主卧开窗的朝向，严重影响房屋的通风、采光、西晒、视野等。对此，原告虽多次反映并要求解决，但被告均以各种理由予以推脱。被告的该变更严重影响原告对房屋的使用，且与宣传资料、沙盘图及合同约定不符，原告认为，被告已经构成违约，因此应向原告承担违约责任。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付未按图纸设计的朝向开设主卧窗的补偿金10000元；2、被告向原告支付逾期交房违约金43708元（从2012年3月21日暂计至2013年7月18日，按原告已付房款每日0.12‰计算，以后的违约金按前述标准继续计算）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告恒大公司辩称：1、被告向原告交付的房屋已经五方验收，已达到交付条件；且双主签订的合同是对本案诉争的206号房的开窗与实际开窗朝向一致；另原告与被告签订本案合同，购买本案诉争房屋时，该房所属的24栋楼的主体结构部分已经完工，206号房的主卧开窗朝向就已经确定，现在原告却已实际开窗位置不符合约约定，要求被告支付补偿金的诉求缺乏事实和法律依据。2、按照双方签订的合同，被告应于2012年3月31日向原告交付房屋，被告实际已于2012年7月7日通知原告交房，原告也于2012年7月8日去验房，并提出了整改意见。根据合同附件六即补充协议第六条第3点之约定，商品房经五方验收合格后，即达到交房条件，对房屋存在部分瑕疵的情况由出卖人立即整改，买受人不得以此拒绝收房。另根据合同第十二条第三款之约定，被告实际已于2012年7月7日将房交付给了原告，原告逾期交房的天数只有96天，再扣除被告可有权顺延交房的28天，被告实际逾期交房的天数只有68天，并非原告主张的475天。在扣除原告因逾期支付房款的违约金后，被告已于2012年9月7日将应付的逾期交房违约金3542.97元存入了原告指定的银行账户中。综上，被告已全面履行了双方签订的合同，已将符合同约定的房屋交付给了原告，并已将逾期交房的违约金支付给了原告，故原告的全部诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。
原告卢婉仪为其陈述提供的证据有：1、《南宁市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议，以共同证明原告向被告购买位于南宁市青环路82号恒大苹果园东方诗韵24号楼206号房，并约定了相关事宜。2、收款收据、贷款借据，以共同证明原告依约向被告方支付了全部购房款。3、交房通知，以证明被告通知原告于2012年7月7日办理交房手续。4、房屋保修单，以证明原告于2012年7月8日、9月23日在验房过程中发现房屋的设计施工存在诸多问题。5、宣传彩页、沙盘图照片，以共同证明被告对原告所购房屋结构、户型等情况的宣传。6、照片，以证明被告改变了涉案房屋的主卧开窗朝向。7、存折，以证明原告从未收到被告所称的逾期交房违约金。8、个人贷款合同，以证明原告依约向银行办理了相关贷款手续。
被告恒大公司为其辩称提供的证据有：1：建设工程质量竣工验收意见书、主体结构分部工程质量验收报告，以共同证明被告交付的诉争的206号房已通过五方竣工验收，符合交付条件。2、交楼公告，以证明被告于2012年7月7日在南国早报上登报公告交房的日期。3、工期延长的签证单（8份）、南宁市政府的通知（南府办（2011）238号）、图纸会审记录、南宁市晴雨天气实况、南宁市停电通知及范围（共5份），以共同证明被告方有权顺延工期28天。4、委托书、建设银行进账单，以共同证明被告已于2012年9月7日向原告支付了逾期交房违约金3542.97元。5、中国光大银行贷记通知，以证明原告方逾期30天支付购房款。6、规划设计图，以证明被告并没有擅自改变涉案房屋主卧的开窗朝向。
通过开庭质证，被告对原告提供的证据质证认为：对证据1、3、4、6的真实性无异议。对证据2的真实性无异议，但认为不能证明原告按时交纳了房款。对证据5中宣传彩页的真实性无异议，但对其关联性有异议；对证据5中沙盘图照片的真实性不予认可。对证据7的真实性无异议，但认为不能证明原告的主张。对证据8的真实性无异议，但认为不能证明原告按时向银行递交了贷款所需的相关材料。
原告对被告提供的证据质证认为：对证据1、5、6的真实性无异议，但对关联性有异议。对证据2的真实性无异议。对证据3中工期延长的签订单（8份）、南宁市政府的通知（南府办（2011）238号）的真实性、关联性均不予认可；对证据3中的图纸会审记录与南宁市晴雨天气实况的真实性无异议，但对其关联性有异议；对证据3中的南宁市停电通知及范围（共5份）的真实性不予认可。对于证据4中的委托书的真实性无异议；对证据4中的建设银行进账单不予认可，认为被告提供的建设银行进账单显示的工商银行收款账号为“×××7257”，与原告本人的工行账号相比少了一个“＊”字符号，且原告的工行账号“×××7257＊”于2012年9月10日收到的款项为3543.51元，并非3542.97元，故不认可被告已支付了逾期交房违约金。
因原告不认可已收到被告支付的逾期交房违约金，被告于庭后向本院提出调查申请，申请：1、申请对户名为卢婉仪，开户行为工商银行南宁府支行，账号为×××7257＊在2012年9月7日至2012年9月11日期间的交易明确进行查询；2、申请对开户行为工商银行南宁府支行，账号为×××7257的户名进行查询。本院予以准许，并于2013年11月26日依法进行了查询，工商银行南宁府支行出具的两份回执载明：1、×××7257账号户名确为卢婉仪；2、户名为卢婉仪的账号×××7257从2012年9月7日至9月11日期间仅于2012年9月10日发生3542.97元的交易。原被告对以上两份回执的真实性均无异议。
本院对原告提供的证据认证如下：因被告对证据1、2、3、4、6、7、8，及证据5中的宣传彩页的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性及其载明的客观内容予以确认，至于能否证明原告的主张，本院将结合全案实情进行综合判定。对于证据5中的沙盘图照片，因被告对其真实性不予认可，且原告亦未提供其他证据对该照片与本案诉争房屋的关联性加以佐证，据此，在无法确认该证据是否与本案存在关联的情况下，本院对该证据不予采信。
对被告提供的证据认证意见为：因原告对证据1、2、5、6、证据3中的图纸会审记录与南宁市晴雨天气实况、及证据4中的委托书的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性及其所载明的客观内容予以确认，至于证明能否原告的主张，本院将结合全案实情进行综合判定。对证据3中的工期延长的签订单（8份）、南宁市政府的通知（南府办（2011）238号），虽原告对其真实性有异议，但工期延长的签订单（8份）原件相核对；而南宁市政府的通知（南府办（2011）238号）虽未有原件相核对，但该通知确为南宁市人民政府下发，综上，本院对上述证据的真实性及其载明的客观内容予以确认，至于能否证明原告的主张，本院将结合全案实情进行综合判定。对证据3中的南宁市停电通知及范围（共5份），虽该5份证据材料系被告从广西电网公司南宁市供电局网站上自行下载打印，但因该证据材料载明的被告处停电的时间与被告提供的工期延长的签订单（8份）所载明的停电时间能够相互印证，据此，本院对南宁市停电通知及范围（共5份）予以采信。对于证据4中的建设银行进账单，虽原告不予认可，但有原件相核对；另，根据工商银行南宁府支行出具的两份回执及其载明的内容，账号×××7257的户名确为原告卢婉仪，该账号确于2012年9月10日收到款项3542.97元，与被告于2012年9月7日向该账号转款的3542.97元相吻合。综上，本院对被告提供的建设银行进账单的真实性及其载明的内容予以确认，并对被告的主张予以采信。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告（买受人）与被告（出卖人）于2011年7月6日签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00200954）及补充协议，合同约定原告向被告购买其开发的位于南宁市青环路82号恒大·苹果园东方诗韵24号楼206号商品房，总金额为人民币766814元。被告开发的该商品房项目的土地使用权编号为0421058，出让证号为南宁国用（2005）第430691号，建设工程规划许可证号为建字第450101200900595，施工许可证号为450101200904240301，商品房预售许可证号为南房预字（2009）第294号。合同第七条约定，买受人选择银行按揭方式支付房款，买受人应于2011年7月6日前支付首期款共计260814元，余款506000元，买受人通过银行按揭方式向出卖人支付。合同第八条约定，买受人逾期付款在180日内的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.1%的违约金，合同继续履行。合同第九条约定，出卖人应在2012年3月31日前，将经建设单位（出卖人）、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方验收合格的房屋交付给买受人。如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、买受人采取按揭方式购房的，房屋达到交付条件时，如买受人申请的贷款尚未发放的，出卖人不予交付，如已发放的，可以交付。买受人逾期办理按揭手续的，出卖人有权顺延交房时间。3、买受人有合同约定的违约行为时，在买受人按约定向出卖人支付足额违约金前，出卖人有权顺延交房时间。4、如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并免除法律责任：（1）、规划部门批准的规划变更或设计部门同意设计变更导致工期延长的；（2）、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为导致工期延误的；（3）、非出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时按一天计算，不足8小时的按8小时计算）；（4）、政府部门通知停工的；市政工程施工导致工期延误的；（5）、其他非出卖人主观原因造成的客观事件导致工期延误的。合同第十条约定，出卖人逾期交房的，如逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.1‰的违约金，合同继续履行；如逾期超过180日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.12‰的违约金。合同第十一条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）、该商品房所在栋与相邻栋正面间距离减少；（2）、该商品房结构形式发生变化；（3）、该商品房户型发生变化；（4）、该商品房空间尺寸发生变化，导致层高变化或合同约定建筑面积发生变化的；（5）、该商品房朝向发生变化的；（6）、除（1）-（5）项涉及的变更出卖人有义务通知买受人外，其他经规划部门批准的规划变更或调整以及设计变更无须征得买受人同意。合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……买受人拒绝交接的，应当在交接单上注明拒绝接收的原因，如没有注明或注明的原因不属于可拒绝接收的事由的，自公告之日起，视为买受人已接收。《商品房买卖合同》附件六第六条“关于交接问题”第3点约定，商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格后，即达到交房条件，对房屋存在部分瑕疵的情况由出卖人立即进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房。《商品房买卖合同》补充协议第一条约定，买受人以银行按揭方式向买受人支付房款，买受人须于签订本协议当日支付首付房款260814元，剩余506000元，由买受人通过银行贷款方式支付。补充协议第四条约定如买受人选择按揭方式的，必须在签订商品房买卖合同之日起三十日内办妥按揭所必须的手续，并取得银行按揭发放到出卖人指定账号……补充协议第六条约定，本协议一式二份，双方各执一份。本协议签订后，如《商品房买卖合同》与本协议相冲突时，以本协议为准。
上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告于2011年7月6日向被告支付了240814元，加上此前于2011年7月3日支付的定金20000元，依约其向被告支付了首期购房款260814元。2011年7月19日，原告与中国光大银行股份有限公司南宁分行签订了《个人贷款合同》，向其借款506000元用于购买住房。2012年9月5日，该南宁分行向原告发放了贷款，并经原告授权，于当日将贷款506000元转入了被告指定的银行账户。
被告开发的位于南宁市青环路82号恒大·苹果园东方诗韵24号楼的主体结构分部工程质量于2010年12月31日业经验收符合要求；该24号楼建设工程并于2012年7月6日经建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格。2012年7月7日，被告在《南国早报》登报公告，通知包括原告在内的各业主前来办理房屋交接手续，并于当日向原告发出了交房的书面通知。2012年7月8日，原告对其购买的24号楼206号进行验收时，以房屋内存在门无锁、灯不亮、墙壁有空鼓等瑕疵为由，拒绝交接房屋。2012年9月23日原告再次以房屋存在主卧房间的窗户开的方向与合同中平面图不一致等问题为由，拒绝交接房屋。之后，原被告双方就房屋交接、违约金支付等问题产生争议，因协商未果，原告遂诉至本院，诉如所请。被告则答辩如前。至本案审理终结时止，原被告双方仍未办理本案诉争房屋的交接手续。
另查明：原被告于2011年7月6日签订合同后至双方约定的交房时间2012年3月31日期间，被告因南宁市供电局停电检修导致停电停工6天，因下雨停工9日，因设计单位同意更改地下室顶板排水而停工6日。2011年10月18日，南宁市人民政府下发《关于做好2011年“两会一节”期间全市建筑工地综合整治工作的通知》。要求从10月18日至10月24日期间全市建筑成区范围内的建筑工地一律停工整治。
再查明：被告于2012年9月7日向原告支付了逾期交房违约金3542.97元。
本案双方当事人的争议焦点为：1、本案被告是否擅自改变了诉争商品房的主卧开窗朝向？2、被告逾期交房的时间应该如何确定，逾期交房违约金应该如何计算？
本院认为：原被告双方于2011年7月6日签订的《南宁市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人均应恪守履行。一、关于本案被告是否擅自改变了诉争商品房的主卧开窗朝向的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原被告于2011年7月6日签订合同时，诉争房屋所属的24号楼的主体结构已完工，并于2010年12月31日业经验收符合要求，故原告购买的206号房主卧开窗朝向在原告签订合同时就已经确定，现原告提供的宣传彩页等证据并不足以证明事后被告擅自改变了206号房的主卧开窗朝向；况且206号房所属的24号楼竣工后于2012年7月6日通过了建设、施工、监理、设计、勘察五家单位竣工验收，此亦说明该楼施工符合规划设计图的设计。综上，原告称被告擅自改变了诉争商品房的主卧开窗朝向的主张证据不足，本院不予采纳。据此，原告要求被告支付擅自改变主卧开窗朝向的补偿金10000元的诉求依据不足，本院不予支持。二、关于被告逾期交房的时间应该如何确定，及逾期交房违约金该如何计算的问题。（一）关于被告逾期交房的时间应该如何确定的问题。本案《商品房买卖合同》第九条、第十二条、及其附件六第六条第3点对符合交付的条件均作了明确约定，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方验收合格即达到交房条件，对房屋存在部分瑕疵的情况由出卖人立即进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房。本案中，原告购买的206号房所属的24号楼已于2012年7月6日经五方参加的联合竣工验收合格，已符合双方约定的交付条件，原告于2012年7月8日验房发现房屋存在部分瑕疵后，可就此要求被告进行维修整改并依合同约定主张违约责任，但不能以此为由拒绝接收房屋，可见原被告至今未办理房屋交接手续的原因不可归责于被告，自被告于2012年7月7日发出公告并出具书面通知之日起，应视为原告已接收房屋。据此，原告述称2012年7月8日至今的时间均应视为被告逾期交房的时间的主张，依据不足，本院不予采纳。（二）关于逾期交房违约金该如何计算的问题。被告从2012年4月1日至2012年7月7日期间共逾期98天，理应按双方约定向原告支付逾期交房违约金。至于是否存在被告辩称的停电、下雨、“两会一节”等应据实延期交房的情形，应分情况具体分析：关于停电的6天，被告所在工地，因线路检修，共停电6天，符合合同第九条可据实延期的第四种情形，被告由此可据实延期交房6天。关于下雨的9天，因双方并未在合同中将降雨约定为可延期交房的情形，且降雨是一定气候条件下常见的天气现象，被告作为房产开发商根据当地气象资料在订立商品房买卖合同时，主观上可进行合理预见，并据此调整自己的交房时间，故除极端异常的气候造成的灾害性降雨外，对于正常降雨导致工期延误的，不能作为延期交房的抗辩事由。关于“两会一节”的7天，因“两会一节”是南宁市众所周知、惯例式的重大活动，订立合同时，被告对其具体影响完全可以预见，况且被告亦未提交其他证据佐证其确因“两会一节”停工7天，据此，“两会一节”不属于延期交房的抗辩。关于设计变更停工的6天，符合合同第九条可据实延期的第四种情形，被告由此可据实延期交房6天。综上，被告可据实延期交房12天，故被告实际逾期交房天数为86天（98天-12天），根据合同第十条之规定，被告应向原告支付的逾期交房违约金应为6594.6元（766814元×86天×0.1‰），扣除被告已向原告支付的逾期交房违约金3542.97元，被告还须向原告支付逾期交房违约金3051.63元。另，原告还要求被告支付2012年7月8日起至今的逾期交房违约金，结合前述关于逾期交房时间的论述，该期间不属于被告逾期交房的时间，原告要求被告支付该期间逾期交房违约金的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。至于被告辩称应扣除原告逾期付款的违约金，根据补充协议第四条之约定，原告必须在签订商品房买卖合同之日起三十日内办妥按揭所必须的手续，而本案原告在2011年7月6日签订合同后，便于同年7月19日与中国光大银行股份有限公司南宁分行签订了《个人贷款合同》，该事实应视为其已办妥银行按揭所必须的手续。至于银行何时完成审批手续，何时发放贷款，此非原告所能掌握与控制，故银行直至2011年9月5日才发放贷款的行为不可归责于原告。综上，原告已依约履行了其办理按揭的义务，被告要求其支付逾期付款的违约金的主张于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告卢婉仪要求被告广西恒大企业集团有限公司支付未按图纸设计的朝向开设主卧窗的补偿金10000元的诉讼请求；
二、被告广西恒大企业集团有限公司应向原告卢婉仪支付2012年4月1日至2012年7月7日期间的逾期交房违约金3051.63元；
三、驳回原告卢婉仪要求被告广西恒大企业集团有限公司支付2012年7月8日之后的逾期交房违约金的诉讼请求。
本案受理费446元，由被告广西恒大企业集团有限公司负担。此款原告已预交，由被告广西恒大企业集团有限公司应随同上述应付款项一并支付给原告。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 袁小辉
二〇一三年十二月四日
书 记 员 黄 亮
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。