广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初5088号原告招用洁，女，汉族，1978年3月27日出生，住广东省中山市石岐区，原告招淑仪，女，汉族，1982年2月6日出生，住广东省佛山市禅城区，原告招小鹏，男，汉族，1984年5月26日出生，住广东省佛山市禅城区，以上三原告的共同委托诉讼代理人汤奇斌，系广东天爵律师事务所律师。被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人郭峻海。委托诉讼代理人黄世刚，系广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人田唯，系广东联顺律师事务所律师。原告招用洁、招淑仪、招小鹏与被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人汤奇斌、被告委托诉讼代理人田唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付佛山市禅城区季华四路66号一座715房屋从2017年1月1日起至实际交付房屋之日止按每月3616元计算的逾期交房违约金（暂计至2017年3月31日为10848元）；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年8月26日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称“涉案合同”）及《商品房买卖合同补充协议书》（以下简称“涉案合同补充协议”），约定被告向原告出售佛山市禅城区季华四路66号一座715房，建筑面积为81.43平方米，价款为868000元，约定交付期限为2016年12月30日前，逾期交房超过90天后，原告不解除合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。同时原告与被告的返租合作单位广州顺耀投资咨询有限公司（以下简称“顺耀公司”）签订《房屋租赁管理合同》，约定原告将上述房屋租赁给顺耀公司使用。上述合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告至今逾期交付房屋，导致原告与顺耀公司不能履行租赁合同，责任应由被告承担，原告因此没有收取顺耀公司支付的租金，也没有收到被告支付的违约金。被告辩称，一、应按照涉案合同及涉案补充协议约定处理逾期交付房产的违约问题。合同约定的市场租金是按参照佛山市禅城区国土城建和水务局2016年颁布的《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》，涉案房产位于石湾，市场租金为建筑面积每平方米22元/月，为统一易处理，被告不管房产用途均设定为建筑面积每平方米23元/月。二、原告逾期支付购房款，应承担违约责任。原告逾期支付余款607600元，逾期9天，应承担逾期付款违约金2734元。根据涉案合同第七条第2项第（3）点，被告无需承担本合同约定的逾期责任，原告无权向被告要求赔偿。请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，原告：1、招用洁、招淑仪、招小鹏身份证复印件及佛山市雄盛王府商城投资有限公司网上工商登记信息；2、广东省商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议书；3、办理返租手续须知、房屋租赁管理合同、应缴税告知书；4、延期交楼处理方案通知书；5、律师函、快递单。被告：1、商品房买卖合同补充协议书；2、银联POS签购单；3、佛山市禅城区国土城建和税务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知。经审查，本院对上述证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年8月21日，三原告向被告支付20000元。2015年8月26日，三原告向被告支付240400元。2015年8月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订涉案合同（编号：1501017299）及涉案合同补充协议，上述涉案合同主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况……禅城区季华四路66号一座715房……建筑面积共81.43平方米……第四条计价方式与价款……1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米17256.46元，总金额（人民币）……捌拾陆万捌仟零佰零拾零元……第六条付款方式及期限……1、一次性付款（1）结算方式：现金；约定金额：607600元（人民币）；付款比例：70%；约定日期：2015-09-13；（2）结算方式：现金；约定金额：260400元（人民币）；付款比例：30%；约定日期：2015-08-26；……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同时间付款，按下列第2种方式处理……2、……（3）如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款，逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、若出卖人未按照本合同第八条及本补充协议第六条的约定向买受人交付商品房的，按以下方式处理……（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按购房总价款的【1】%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行……”同日，原告向被告支付109542元。2015年9月22日，三原告共向被告支付607600元。另外，三原告（出租人、甲方）与案外人顺耀公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁管理合同》，约定租赁房屋为上述涉案房屋，建筑面积81.43平方米，租赁期限为5年，自2017年1月5日至2022年1月4日止。甲方同意乙方扣除代缴的物业管理费后每半年支付一次租金给甲方，每半年租金为：21700元（需扣除代缴的物业管理费）。甲方提供的物业须按发展商或者销售商统一的标准，不得私自变更。房屋交付时，甲方应确保水电、电话、宽带网络、有线数字电视基础能正常开通使用（乙方负责按整栋楼宇的统一标准的设计安装实施），并向乙方提供相关证明材料，凡委托乙方代为办理的须按提交办理相关设施开通所需要的必要个人资料。被告通知甲方收楼时，甲方承诺接到收楼通知后即与乙方一起收楼。若被告在2017年1月5日前将该物业交付给甲方的，甲方同意将提前交楼的所有时间免费交给乙方作为住宅经营的筹备期。如甲方收楼后逾期交付房屋给乙方，每逾期一日，甲方按月租金总额的千分之五支付违约金给乙方。2016年12月31日，被告向原告出具《延期交楼处理方案通知书》，内容为：“……另因您与广州顺耀投资咨询有限公司（下称“顺耀公司”）签订了《房屋租赁管理合同》，现经我司不懈努力，顺耀公司同意自2017年1月1日（即您与我司约定交楼之次日）起，按照《房屋租赁管理合同》的约定支付租金给您。若您同意此方案，则您不能追究我司《商品房买卖合同》及其补充约定的违约责任，并请您于2017年元旦假期后前来我司售楼部办理与顺耀公司的起租确认手续。若您不同意上述方案，则双方可按照《商品房买卖合同》的约定进行处理……”庭审中，原告委托诉讼代理人陈述被告不能确定交楼的确切时间，说只赔6个月，因此原告不同意延期交楼处理方案通知书中的方案。被告委托诉讼代理人陈述现在统一同逾期交楼的处理方案是按照23元每方每月支付至实际交楼之日止。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告与被告签订的涉案合同及涉案合同补充协议，是各方的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面善意履行义务。关于原告诉请被告按照每月3616元支付逾期交房违约金，合法有据，本院予以支持。理由如下：一、根据涉案合同约定，出卖人逾期交房超过90天的，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。由于被告现逾期交房超过90天，故原告有权按市场租金向被告主张违约金。二、关于市场租金的标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从本案查明事实可推知，被告在逾期交房前对于原告已将涉案房屋出租给案外人顺耀公司及对于逾期交房会使原告无法收取顺耀公司租金均是知晓的，因此原告因被告未能按期交房而产生的租金损失属于必然、合理的预期利益损失，被告对此应负赔偿责任。故基于公平原则，本院确定被告应按原告与顺耀公司签订的《房屋租赁管理合同》约定的租金标准向原告赔偿，原告主张按3616元/月，有事实和法律依据，本院予以采纳。三、关于原告逾期付款是否能免除被告逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，对于涉案合同第七条第2项第（3）点，应理解为买受人未支付完毕购房款、违约金前，出卖人有权不予办理交房或房产证，而非被告所主张的只要买受人付款有逾期的情形，出卖人就有权不予办理交房或房产证，按照被告所主张的对上述合同约定的理解明显免除了出卖人的主要合同义务，排除买受人的主要合同权利，违反公平原则。至于被告主张原告存在逾期付款的违约情形，从原告逾期天数（仅9天）结合被告向原告出具《延期交楼处理方案通知书》可推知，原告逾期付款的行为是经过被告同意的，故原告不存在违约情形，被告上述主张缺乏依据，本院不予采纳。另外，关于逾期交房违约金的计算时间段，因涉案商品房达到交楼条件及被告实际交房的时间均无法确定，且各原告与顺耀公司的租赁关系亦有期限，故本院酌定对于原告主张的实际已发生的违约金（从2017年1月1日计至庭审之日即2017年5月24日止）予以支持，对原告要求计收逾期交房违约金至实际交房之日止的主张，本院不予支持。至于庭审之日后的违约金，原告可另行主张。经计算为：3616元/月×4个月（14464元）+3616元/月÷31天×24天（2799.48元）=17263.48元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告招用洁、招淑仪、招小鹏支付逾期交房违约金17263.48元；驳回原告招用洁、招淑仪、招小鹏的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取36元，由被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一七年六月二十一日书记员 冯裕雯《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。