江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终649号
上诉人（原审被告）：淮安市明苑物业服务有限公司，住所地淮安市淮阴区樱花小区二组团B21号楼303室。
法定代表人：尹艳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：金伟，江苏六仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭继，江苏六仁律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：涟州花园小区业主大会业主管理委员会，住所地涟水县涟城镇涟州花园小区院内物管楼。
负责人：朱延强，该业主委员会副主任。
委托诉讼代理人：季志南，该业主委员会委员。
上诉人淮安市明苑物业服务有限公司（以下至判决主文简称明苑物业公司）因与被上诉人涟洲花园小区业主大会业主管理委员会（以下至判决主文简称业主委员会）排除妨害纠纷一案，不服涟水县人民法院（2016）苏0826民初7552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均同意不开庭进行审理，本院不开庭审理了本案。现已审理终结。
明苑物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：1、唐绍斌系在原业主委员会已经三年期满的情况下依法举行换届选举，产生了以唐绍斌为主任的新一届业主委员会（以下简称后业主委员会），其设立程序合法，有权行使业主委员会的职能，具体为：原业主委员会成立于2013年4月，以唐绍斌为主的后业主委员会进行的换届选举合法；换届选举经过镇政府分管工作的领导同意；换届选举采取各楼道派出代表，楼道代表推选业主代表，选举产生业主委员会，这种间接选举方式符合小区业主居住现状和习惯做法，并非如一审判决认定的产生程序违规；2、上诉人通过正当程序与后业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同合法有效，之后进驻小区行使物业管理，合法占有物业设施，依法应当认定其合法性。
业主委员会辩称，被上诉人业主委员会才是唯一合法的业主自治组织，并与居委会相互配合共同做好小区的日常管理工作，唐绍斌在原任业主委员会没有到期的情况下，自行成立后业主委员会，且未登记备案，其私刻的公章已经被公安部门收缴，后业主委员会不具有合法性；2、上诉人强行抢占涟洲花苑物业的行为不具有合法性，因后业主委员会是自行选举，程序违法，上诉人与后业主委员会签订物业合同不具有效力。原审判决正确，请求依法维持。
业主委员会向一审法院起诉请求：判令原审被告立即向原审原告移交其侵占的涟洲花园小区物业设施、档案资料；停止扰乱、妨害小区管理秩序。
一审法院审理查明：2014年4月，涟洲花园小区在涟水县住建局、涟水县涟城镇人民政府等相关部门的监督指导下，选举产生了涟洲花园小区业主委员会，业主委员会委员有唐绍斌、朱延强、季振华、王丛岭、王连春、季志南、于广泉、王聪、刘忠怀9人组成，其中唐绍斌为主任，朱延强、季振华为副主任，并依法到相关政府部门进行了备案，该选举结果在2014年6月13日由涟水县涟城镇涟洲路社区居民委员会对业主进行公示。2016年3月该小区业主反映唐绍斌不具备涟洲花园小区业主资格，经相关部门调查核实业主反映的情况属实，涟洲花园小区业主委员会根据调查情况研究决定免去唐绍斌涟洲花园小区业主委员会主任职务，并于2016年4月21日向广大业主公示，且履行了相关备案手续。2016年6月5日唐绍斌擅自组织涟洲花园小区业主委员会换届选举。2016年6月13日唐绍斌在淮安日报上刊登遗失声明：“涟水县涟洲花园作废涟水县涟洲花园小区业主大会、涟洲花园小区业主大会业主管理委员会原公章各一枚，现公章于2016年6月10日使用”。2016年7月6日涟水县住房和城乡建设局物业管理科和涟城镇涟州路社区居民委员会发出关于涟洲花园小区非法张贴有关公告公示的通告，该通告明确指出关于重新成立业主委员会筹委会的公告公示系个别人个人行为，未经过主管部门批准，不符合《江苏省物业管理条例》的有关规定，要求停止该行为。2016年8月11日唐绍斌向广大业主公告业主委员会“换届选举”结果：业委会主任唐绍斌；副主任于广泉、季振华；委员郑亮、薛卫东、周士波、张顺林、王师流、胡洋。唐绍斌以其现持有的“涟洲花园小区业主大会业主管理委员”公章于2016年8月29日与明苑物业公司签订一份涟洲花园小区物业服务委托合同，2016年8月31日唐绍斌带人强行驱离涟洲花园小区原物业管理公司工作人员，由明苑物业公司进入服务。2016年10月8日涟水县公安局治安大队给水上派出所的情况说明中指出唐绍斌目前使用的“涟洲花园小区业主大会业主管理委员会”和“涟洲花苑小区业主代表大会”两枚公章均未在公安机关备案,目前已被公安机关收缴。
一审法院认为,业主委员会每届任期三至五年，而涟洲小区本届业主委员会从2014年4月成立至今任期尚不满三年，且在正常开展工作，不符合换届选举的条件。业主委员会换届选举应由上一届业主委员会向物业所在地的县（区）房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报告，以接受其指导和监督；选举工作由上一届业主委员主任或主任指定的副主任主持，而唐绍斌已不具备上届业主委员会主任职务，业主如果在业主大会期间因故不能到场的，可以由本人填写选票后，以书面形式委托其他业主代为投递选票，而该小区“换届选举”时有绝大部分业主未到场参加选举，选票在无书面委托的情况下直接代签。综上,涟水县涟洲小区所谓的“业主委员会换届选举”程序违规，唐绍斌等人以业主委员会名义于2016年8月29日与明苑物业公司签订的涟洲花园小区物业服务委托合同，属无权利能力签订的合同，业主委员会亦不予追认，该合同依法不发生效力，对涟洲小区业主无约束力。明苑物业公司在涟洲花园小区继续提供物业服务无法律依据，故对业主委员会要求明苑物业公司立即向其移交侵占的涟洲花园小区物业设施、档案资料；停止扰乱、妨害小区管理秩序的诉讼请求，予以支持。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《中华人民共和物权法》第三十五条之规定,作出判决:明苑物业公司于判决生效后十日内向业主管理委员会移交该小区的物业设施、档案资料；停止扰乱、妨碍小区的正常管理秩序。案件受理费40元,由明苑物业公司负担。
本院经审理查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院另查明，唐绍斌被罢免出业主委员后，未通过再次选举程序重新取得业主委员资格，即自行向小区业主公告换届选举事宜，成立后业主委员会，但未得到相关行政主管部门认可。2016年8月29日，明苑物业公司与后业主委员会签订涟洲花园小区物业服务委托合同，同年9月12日，涟水县住房和城乡建设局和涟洲路社区居民委员会向明苑物业公司下达“通知”，明确告知唐绍斌所在的业主委员会不具有业主委员会的合法资格，其与该业主委员会签订的物业合同无法律效力，要求明苑物业公司在通知后2日内退出小区物业管理。2016年11月9日，涟水县住房和城乡建设局和涟洲路社区居民委员会向明苑物业公司再次下达“通知”，要求其立即退出涟洲花苑小区，停止收取物业管理费。对于相关行政管理部门的管理行为，明苑物业公司未予执行。
一审审理期间，业主委员会提供涟洲路社区居民委员会登记备案资料，证明业主委员会产生于2014年4月，涟洲路社区居民委员会作为业主委员会的行政主管部门，在明苑物业公司无证据推翻的情况下，其登记备案资料效力应当予以认定。
本院认为，小区业主委员会任期届满前进行换届选举，应当满足一定条件，完成相应的选举程序，正当有序的完成新一届的业主委员会的换届改选。根据法律的相关规定，换届选举应由原业主委员会发出换届选举通知，并由原业主委员会向所在的居民委员会提交换届选举业主委员会委员申请书，经居民委员会同意并有居民委员会代表参与下成立筹备组，进行业主委员会的换届改选事宜。因业主委员会代表小区全体业主的利益，它的产生应当由业主或业主授权的代表参加选举。以唐绍斌为代表的后业主委员会在本届业主委员会任期未届满，即发起换届选举，不符合换届选举条件，且发起选举人不具备业主委员资格，不能代表业主委员会的共同意志行使业主委员会的职能，其自行发起的换届选举行为及公告均未得到所在辖区居民委员会的同意，程序不具有合法性，且其设立的后业主委员会亦未得到行政主管部门的认可，不具有行使业主委员会职能的权利，其假以业主委员会的名义与明苑物业公司签订涟洲花园小区物业服务委托合同，合同效力不生效，至裁判前仍不具有合法效力，故物业服务委托合同不产生法律约束力。明苑物业公司依该合同在涟州花苑小区占有小区公共物业、资料，行使物业管理行为，没有事实和法律依据，此间，相关行政主管部门也曾多次下达“通知”，要求明苑物业公司撤离小区，现业主委员会诉求排除妨害，应当予以支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元，由上诉人淮安市明苑物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 江东新
审判员 王 健
审判员 张兆宇
二〇一七年六月十五日
书记员 葛凤凤