四川省彭州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0182民初3798号
原告周开强，男，汉族，1986年4月21日出生,住四川省江安县.
委托代理人龙廷超，重庆兴胜律师事务所律师。
被告成都天泰房屋发展有限公司，住所地：四川省彭州市.
法定代表人刘红雁,职务：董事长。
委托代理人蒲朝杰，四川英贤律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行，住所地：四川省彭州市.
负责人张蓉健，职务：行长。
委托代理人李红，女，汉族，1985年10月10日出生,住四川省长宁县,系中国农业银行股份有限公司彭州市支行员工。
委托代理人柯颖，女，汉族，1974年8月28日出生,住四川省彭州市,系中国农业银行股份有限公司彭州市支行员工。
原告周开强诉被告成都天泰房屋发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理。依法由审判员高洪轩适用简易程序，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。诉讼中，依法追加中国农业银行股份有限公司彭州市支行（以下简称：农业银行彭州支行）作为有独立请求权的第三人参加诉讼。因案情复杂，依法将本案转为适用普通程序继续审理，并依法组成合议庭，于2017年2月8日公开开庭进行了审理。原告周开强的委托代理人龙廷超，被告成都天泰房屋发展有限公司的委托代理人蒲朝杰，第三人农业银行彭州支行的委托代理人李红、柯颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周开强诉称，原告与被告于2015年5月30日签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的×小区×幢×单元×层×号房屋，面积为82.63平方米，总价450337元。合同同时约定，被告应于2015年10月31日前向原告交房；逾期交房超过30日后，原告有权退房，被告应退还全部已付款，并按10%向原告支付违约金。合同生效后，原告按约向农业银行彭州支行按揭贷款，自2015年6月至今，原告按月偿还银行按揭贷款。但被告却未能按合同约定向原告交房。故起诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款450337元，并支付原告违约金45033.70元。
被告成都天泰房屋发展有限公司辩称，：原、被告双方签订商品房买卖合同，后因为被告自己经营原因，逾期未能向原告交付房屋，是事实。原告周开强当初的购房款总金额为450337元，购房款的构成为，首付款为150337元，首付款是直接向案外人郑智中处借的交给被告。余款300000元是在第三人处贷款。基于以上事实，被告同意解除合同，首付款案外人郑智中表示愿意将债权转让给天泰公司，不再让原告归还，故从应退还的购房款中直接扣除。第三人处尚未归还的借款，可直接由被告归还。关于原告已经归还的借款金额，被告直接退还给原告。因原告实际支付的购房款仅为已向银行归还的借款，其实际损失不大，故其请求的按合同价款总额10%计算违约金，明显过高，原告的损失应当以向银行归还的借款金额，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。
第三人农业银行彭州支行述称，对于原、被告之间是否解除商品房买卖合同及是否退还购房款，由法院依法判决。因原告向被告购买的×小区×幢×单元×层×号房屋，系向第三人按揭贷款购买。2015年7月15日，原告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，第三人向原告发放贷款300000元，并根据原告的指定直接划入了被告的账户。合同约定由原告所购买的该套住房为本笔贷款提供抵押担保，由被告为本笔贷款提供阶段性连带责任保证担保。原告的按揭贷款尚未付清，现原告请求解除与被告签订的商品房买卖合同，致使第三人的债权利益受到影响。故起诉到法院，请求判令：1、应由原告立即归还第三人借款本金291728.49元及至借款付清之日止的利息、复利及罚息；2、第三人对位于彭州市×镇×路×号×小区×幢×单元×层×号房屋，享有抵押权并应予以优先受偿；3、被告为原告的上述债务向第三人承担保证担保责任。
针对第三人的诉讼请求，原告周开强辩称，应解除与第三人的《个人购房担保借款合同》；对第三人要求支付复利和罚息持异议，不应当计算。
针对第三人的诉讼请求，被告成都天泰房屋发展有限公司辩称，关于原告在第三人处借款的剩余金额，可直接由被告归还。原告已经归还的借款金额由第三人确定，被告直接退还给原告；对第三人要求支付复利和罚息持异议，不应当计算。
原告周开强为支持其诉讼主张，向法庭举证如下：
1、原、被告身份信息。证明原、被告的诉讼主体适格；
2、商品房买卖合同。证明双方签订商品房买卖合同，成立房屋买卖关系的事实；
被告成都天泰房屋发展有限公司为反驳原告的主张，向本院申请证人郑智中出庭作证。证明原告购房首付款150337元，是原告向案外人郑智中处借的，直接交给被告。余款300000元是在第三人处贷款的事实。
第三人农业银行彭州支行为支持其诉讼主张向法庭举证如下：
1、第三人的身份信息。证明第三人的诉讼主体适格；
2、个人信贷业务申请表。证明原告为在被告处买房，向第三人借款的事实；
3、个人购房担保借款合同、借款凭证。证明原、被告与第三人签订了个人购房担保借款合同，对双方权利义务进行了约定，第三人已依约向原告发放贷款300000元的事实；
4、贷款合约基本信息、归还本金利息明细表。证明截至2016年8月5日，原告已经偿还的贷款本金为8271.51元，利息为17076.65元，本息共计25348.16元，尚欠第三人贷款本金291728.49元的事实。
经庭审质证，原、被告及第三人对上列证据均不持异议。本院对以上证据作如下确认：本院对各方当事人没有争议的证据，因具有证据的客观性、关联性、合法性及证明力，本院予以采信。
本院根据上述有效证据和当事人相一致的陈述，认定以下事实：
2015年5月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于彭州市×镇×路×号×小区×幢×单元×层×号房屋，面积为82.63平方米，总价450337元。合同同时约定，被告应于2015年10月31日前向原告交房；逾期交房超过30日后，原告有权退房，被告应退还全部已付款，并按10%向原告支付违约金。合同生效后，原告按约向农业银行彭州支行按揭贷款，自2015年6月至2016年8月，原告按月偿还银行按揭贷款。但被告却因故未能按合同约定向原告交房。合同签订后，原告在案外人郑智中处借得现金150337元，用于支付被告购房首付款。2015年7月15日，原告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，第三人向原告发放贷款300000元，借款期限为20年。合同同时约定，由原告所购买的该套住房为本笔贷款提供抵押担保，由被告为本笔贷款提供阶段性连带责任保证担保。2015年7月15日，第三人向原告发放了贷款并直接将贷款划入了被告的账户。后被告未按合同约定向原告交付房屋，也未将购房款返还给原告。原告遂起诉至法院，请求解除合同并由被告返还购房款。另查明，原告取得按揭贷款后，于2015年8月开始还贷，至2016年8月，原告已经偿还的贷款本金8271.51元，利息为17076.65元，本息共计25348.16元，2016年9月后，原告停止向第三人偿还贷款，被告即开始每月替原告向第三人支付贷款本息。庭审中，证人郑智中当庭表示，自己借给原告用于支付被告首付款的150337元，同意由被告负责归还，并自愿放弃对周开强的债权要求。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，应属合法有效。原告按合同约定向被告支付了全部购房款450337元，被告应按合同约定在2015年10月31日前向原告交付房屋。被告至今未交付房屋，根据合同约定，被告逾期超过30日未交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原告有权解除合同。故对原告解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，被告不持异议，本院予以支持。关于原告要求被告退还全部购房款450337元的诉讼请求。因原告为购房在案外人郑智中处借款150337元，用于支付被告购房首付款，并向第三人归还了自2015年8月自2016年8月的按揭贷款本息25348.16元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，原告已向被告支付的首付款150337元及已向第三人支付的贷款本息25348.16元，被告应当返还给原告。但鉴于原告支付的首付款150337元系向案外人郑智中所借，而郑智中当庭表示，自己借给原告的该款，同意由被告负责归还，并自愿放弃对周开强的债权要求，故对于首付款150337元，因债务的转移，被告不必再返还给原告。对于剩余购房款，因第三人享有独立的请求权，本院对原告主张的过高部分不予支持。关于原告要求被告赔偿违约金45033.70元，因原告的实际损失仅为其向第三人归还的按揭贷款本息25348.16元，按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，被告应向原告支付10%的违约金，为2534.82元，故对于原告该项请求的过高部分，本院不予支持。
关于第三人要求原告立即归还借款本金291728.49元及其本息结清之日止的利息、复利、罚息，被告对上述债务承担连带保证担保责任的请求，因原、被告之间的《商品房买卖合同》解除，已致原告与第三人签订的合同根本目的无法实现，故第三人与原告签订的《个人房屋抵押借款合同》应当予以解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人的规定，被告应直接向第三人支付剩余借款本金291728.49元及相应利息。利息以未付贷款本金为基数，按当前贷款利率，直至被告付清贷款本金之日止。遇银行贷款利率调整的，按当期贷款利率计算。关于第三人要求计算复利、罚息，因原告及被告按约定履行还款义务至今，而本案系因被告逾期交房，原告解除合同，致使第三人与原告签订的借款合同目的不能实现解除的借款合同，该要求不能成立。故对第三人的该项诉讼请求，本院不予支持。第三人主张对位于彭州市×镇×路×号×小区×幢×单元×层×号房屋享有抵押权并应予以优先受偿的请求。根据双方签订的合同，该套住房没有办理抵押手续，本院不作处理，可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告周开强与被告成都天泰房屋发展有限公司签订的《商品房买卖合同》解除；
二、被告成都天泰房屋发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告周开强已偿还的贷款本息25348.16元；
三、被告成都天泰房屋发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告周开强违约金2534.82元；
四、解除第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行与原告周开强签订的《个人房屋抵押借款合同》；
五、被告成都天泰房屋发展有限公司于本判决生效之日起五日内向第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行返还贷款本金291728.49元（截止2016年8月）；
六、被告成都天泰房屋发展有限公司于本判决生效之日起五日内向第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行支付利息，计算方法为：以本金291728.49元为基数，按当前贷款利率，直至被告付清贷款本金之日止。遇银行贷款利率调整的，按当期贷款利率计算；
七、驳回原告周开强的其他诉讼请求；
八、驳回第三人中国农业银行股份有限公司彭州市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4365元，由被告成都天泰房屋发展有限公司负担（被告应承担的案件受理费，已由原告先垫付，被告在支付原告已偿还贷款本息时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 ：张振宇
审 判 员 ：高洪轩
人民陪审员 ：罗宗艳
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 张 英