准格尔旗人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）内0622民初3407号
原告中国建设银行股份有限公司准格尔分行，统一社会信用代码×××，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗薛家湾镇水晶路。
法定代表人何文焕，系该行行长。
委托代理人赵建民，系该行职工。
委托代理人孟福荣，系该行职工。
被告何建忠，公民身份号码×××，男，1973年3月1日出生，汉族，鄂尔多斯市东胜区殡仪馆职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
被告吕玉莲，公民身份号码×××，女，1978年4月13日出生，汉族，鄂尔多斯市东胜区殡仪馆职工，现住址同上。
被告准格尔旗欣荣房地产开发有限责任公司，营业执照152723000004984，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗薛家湾镇苏计沟。
法定代表人魏春光，系该公司总经理。
原告中国建设银行股份有限公司准格尔分行（以下简称建行准格尔分行）诉何建忠、吕玉莲、准格尔旗欣荣房地产开发有限责任公司（以下简称欣荣房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理后，依法由代理审判员张霞适用简易程序公开开庭进行了审理，原告建行准格尔分行的委托代理人孟福荣、被告吕玉莲到庭参加诉讼，被告何建忠、欣荣房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行准格尔分行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告何建忠、吕玉莲偿还原告借款本金405957.25元及借款利息34936.03元，本息合计440893.28元（该利息暂计算至2016年5月16日，之后的利息按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利息及罚息计收方式即利息按照人民银行基准利率上浮30%计算，逾期按照所执行贷款利率的水平上浮50%计算罚息，并计收复利至本息全部清偿之日止）。2、依法判令原告对《个人住房（商业用房）借款合同》项下的被告何建忠、吕玉莲的抵押财产享有优先受偿权。3、依法判令被告准格尔旗欣荣房地产开发有限责任公司对全部债务承担连带给付责任。4、依法判令原告对被告准格尔旗欣荣房地产开发有限责任公司保证金质押账户内的保证金享有优先受偿权。5、依法判令三被告共同承担诉讼费、保全费等因实现债权而发生的一切费用。事实与理由：2012年8月24日，原告建行准格尔分行与被告何建忠、吕玉莲、欣荣房地产公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：150885000-014-2012000777），约定被告何建忠、吕玉莲向原告建行准格尔分行借款人民币44万元，借款执行利率为人民银行基准利率上浮30%，逾期在执行借款利率的基础上浮50%计收罚息。借款期限为2012年8月24日至2022年8月24日。合同同时约定被告何建忠、吕玉莲以其所有的位于准格尔旗沙圪堵镇鑫荣小区10号楼1单元105号房屋为上述贷款提供抵押担保，双方办理了抵押登记。被告欣荣房地产公司对上述贷款提供连带责任保证。被告欣荣房地产公司对上述贷款提供保证金质押担保。后原告依约将全部贷款划入被告指定账户，但被告何建忠、吕玉莲从2015年2月起未按照合同约定还款，已构成违约。
被告吕玉莲辩称，认可原告诉请及事实理由，但现在偿还能力有限，愿意承担偿还责任。
原告建行准格尔分行向本院出示以下证据：
第一组证据：出示《个人住房（商业用房）借款合同》一份、《中国建设银行个人贷款账户通知书》一份、《个人贷款支付凭证》一支，拟证明被告何建忠、吕玉莲向原告贷款44万元，借款期限为2012年8月24日起至2022年8月24日止。约定借款执行利率为人民银行基准利率上浮30%，逾期在执行借款利率的基础上浮50%计收罚息，被告何建忠、吕玉莲以其所有的位于准格尔旗沙圪堵镇鑫荣小区10号楼1单元105号房屋一套提供抵押，被告准格尔旗欣荣房地产开发有限责任公司为担保人。
第二组证据：出示《商品房买卖合同》（合同编号：2010-0000005）一份、《期房抵押权登记备案书》一份，拟证明被告何建忠向准格尔旗欣荣房地产开发有限责任公司购买了准格尔旗沙圪堵镇鑫荣小区10号楼1单元105号房屋一套，并向准旗房管局做抵押权预告登记。
被告吕玉莲对上述证据全部认可。
被告吕玉莲未出示证据。
被告何建忠、欣荣房地产公司未到庭答辩，亦未向法庭出示证据。
经审理查明，2012年8月24日，原告建行准格尔分行与被告何建忠、吕玉莲、欣荣房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定:原告建行准格尔分行向被告何建忠、吕玉莲发放44万元的个人住房贷款，用于购买坐落于准格尔旗沙圪堵镇鑫荣小区10号楼1单元105号房屋，借款期限为120个月即从2012年8月24起至2022年8月24日止，贷款利率为浮动利率即在中国人民银行同期同类贷款基准利率水平上浮30%；借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上浮50%。担保方式为保证和抵押；保证期间为本合同项下债务履行期限届满之后两年止，若原告建行准格尔分行根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间为原告建行准格尔分行宣布债务提前到期日后两年；保证人为被告欣荣房地产公司，保证方式为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、等实现债权与担保权而发生的相关费用，被告欣荣房地产公司从其资产中按照借款人借款本金的10%提留担保保证金，并存入贷款人指定的保证金账户，以其保证金账户中的保证金为上述借款提供质押担保，约定借款人不能按时还款时，贷款人有权从保证人的保证金账户中予以扣收相应款项。抵押人为被告何建忠、吕玉莲，抵押财产为坐落于准格尔旗沙圪堵镇鑫荣小区10号楼1单元105号房屋。
合同约定的违约责任为:被告何建忠、吕玉莲不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，原告建行准格尔分行有权宣布贷款立即到期，并要求被告何建忠、吕玉莲立即清偿借款本息及相关费用；对于被告何建忠、吕玉莲未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至本息全部清偿之日止按本合同约定计算出的逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，被告何建忠、吕玉莲存在不按期足额还清借款本息情形的，原告建行准格尔分行有权对被告何建忠、吕玉莲尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按原告建行准格尔分行制定的利率定价标准执行。
另查明，被告何建忠、吕玉莲办理了《期房抵押权登记备案书》，《期房抵押权登记备案书》载明:”抵押房屋坐落于准格尔旗沙圪堵镇鑫荣小区10号楼1单元105号房屋，抵押人为被告何建忠，抵押权人为原告建行准格尔分行，抵押期限为一年，一年之内未办妥的，自动延期，待房屋竣工后及时来我局登记，领取《房屋所有权证》，履行他项权利登记，并办理《房屋他项权证》。准格尔旗房地产管理局”。
又查明，从2015年2月开始，被告何建忠、吕玉莲不再按合同约定向原告建行准格尔分行偿还贷款本息，截止2016年5月16日，被告何建忠、吕玉莲共欠原告建行准格尔分行贷款本金405957.25元、利息34936.03元、共计440893.28元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原告建行准格尔分行与被告何建忠、吕玉莲、欣荣房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，签约各方理应按合同约定全面履行各自的义务；原告建行准格尔分行在合同订立后已按约足额向被告何建忠、吕玉莲发放了贷款，被告何建忠、吕玉莲理应按照合同约定的还款方式按月向原告建行准格尔分行偿还贷款本息，现被告何建忠、吕玉莲从2015年2月开始没有再按约定的还款方式向原告建行准格尔分行偿付本息，已构成违约，应承担违约责任。故原告建行准格尔分行要求被告何建忠、吕玉莲返还贷款本金以及利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。
被告何建忠、吕玉莲以其共有的坐落于鄂尔多斯市准格尔旗沙圪堵镇鑫荣小区10号楼1单元105号房屋为其向原告建行准格尔分行的贷款提供抵押担保，并在鄂尔多斯市准格尔旗房产管理局办理了《期房抵押权登记备案书》，该《期房抵押权登记备案书》明确载明:”待房屋俊工后及时来我局登记，领取《房屋所有权证》，并办理《房屋他项权证》”，故原告建行准格尔分行与被告何建忠办理的《期房抵押权登记备案书》实质上属于抵押权预告登记；根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定:”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即本案抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有物权变动的排他效力；因此，原告建行准格尔分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对所抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非对抵押房屋享有现实抵押权，故原告建行准格尔分行关于对被告何建忠、吕玉莲共有的坐落于鄂尔多斯市准格尔旗沙圪堵镇鑫荣小区10号楼1单元105号房屋享有抵押权的诉请，因与相关法律法规的规定不符，本院不予支持。
根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定:”当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，第二十一条第一款规定:”保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”，因此，原告建行准格尔分行要求被告欣荣房地产公司对本案被告何建忠、吕玉莲的债务承担连带责任保证的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定:”保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，故被告欣荣房地产公司承担保证责任后，有权向被告何建忠、吕玉莲追偿。
同时，原告建行准格尔分行与被告欣荣房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方真实的意思表示，该合同成立并生效，故对原告建行准格尔分行要求对被告欣荣房地产公司保证金账户内的保证金享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。被告何建忠、欣荣房地产公司未到庭答辩也未提供证据，视为放弃举证责任，视为对原告诉讼请求的认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:
一、被告何建忠、吕玉莲于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司准格尔分行借款本金405957.25元、利息34936.03元（截止2016年5月16日），并支付从2016年5月17日起至实际给付之日止的逾期罚息及复利（利率按合同约定利率上浮50%计算）；
二、被告准格尔旗欣荣房地产开发有限责任公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；被告准格尔旗欣荣房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任后，有权向被告何建忠、吕玉莲追偿；
三、原告中国建设银行股份有限公司准格尔分行对被告准格尔旗欣荣房地产开发有限责任公司出质的保证金享有优先受偿权；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司准格尔分行的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费79137元（原告已预交3957元），减半收取，由被告何建忠、吕玉莲、准格尔旗欣荣房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
代理审判员张霞
二0一六年十二月十六日
书记员王洋