河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）三民四终字第383号
上诉人（原审原告）三门峡市黄河汽车站务总公司。
法定代表人刘虎振，总经理。
委托代理人陈启超，河南共同律师事务所律师，特别授权。
上诉人（原审被告）卢氏县公安局。住所地卢氏县新建路。
法定代表人宋福栓，局长。
委托代理人赵俊波，河南宇萃律师事务所律师，特别授权。
上诉人三门峡市黄河汽车站务总公司（下称黄河站务公司）因与上诉人卢氏县公安局房屋租赁合同纠纷一案，不服卢氏县人民法院（2013）卢民二初字第11号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄河站务公司的委托代理人陈启超及上诉人卢氏县公安局的委托代理人赵俊波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2004年10月19日，三门峡市恒源汽车运输有限公司卢氏分公司与卢氏县公安局下属卢氏县公安局城关镇派出所签订《房地产租赁契约》，将座落在城关镇市场西侧的新车站综合楼北楼其中的一、二层房屋18间（其中一楼3间、二楼15间）出租给城关派出所办公，约定租期一年，租金一楼每间每月100元，二楼每间每月70元，年租金16200元，半年一结算，每年6月20日和12月20日支付，租赁期满如要继续租赁，应提前一个月协商，另行签订契约，如双方未续约时，卢氏县公安局占房不腾，三倍支付超期房租；违约责任约定卢氏县公安局逾期交付房租或者拒不腾房，车站方有权采取措施停止乙方经营活动，并按双倍租金向乙方加收违约金。合同签订后卢氏县公安局城关镇派出所即入住进行办公，第一年租金未交纳，2005年10月8日，卢氏县公安局城关镇派出所为三门峡市恒源汽车运输公司卢氏分公司出具欠条一份，内容为“欠到2004年10月19日至2005年10月19日房租壹万陆千贰佰元整”，之后虽未另行签订书面合同，双方还按原合同继续履行。2005年5月，三门峡市恒源汽车运输有限公司因改制将上述房产及财产划归给黄河站务公司所有，2006年6月16日，黄河站务公司与卢氏县公安局签订《卢氏汽车站综合服务楼北楼一栋转让协议书》，将卢氏汽车站综合服务楼北楼一栋上下两层建筑面积为977.4平方米一次性转让给卢氏县公安局所有，约定转让价格50万元，付款办法为：乙方（卢氏县公安局）应在2006年12月31日前县政府拨入款50万元到位后，一次性付清全部房款，原租赁合同解除，转让协议生效，在资金没有付清之前，该楼产权仍归黄河站务公司所有，双方应维持原租赁协议的约定，黄河站务公司协助给卢氏县公安局提供相关手续办理产权证，卢氏县公安局如转让该楼，黄河站务公司优先购买。协议签订当天双方又另行签订一份《卢氏汽车站综合服务楼北楼一栋转让补充协议书》，主要约定使用水、电费用交纳等问题。上述两份协议签订后，卢氏县公安局于2007年1月12日和16日分两次向黄河站务公司付款45万元，黄河站务公司为卢氏县公安局出具了收条。2007年1月1日起，卢氏县公安局除使用原租赁的18间房屋外，又另外占用一楼12间房屋，共占用房屋30间（一楼15间，二楼15间）。从2004年签订租赁协议至今，卢氏县公安局一直未向黄河站务公司支付过租金，剩余的5万元购房款也未向黄河站务公司支付，黄河站务公司多次催要无果，遂起诉求偿。
另外，黄河站务公司诉讼请求的租金分两部分，一部分是2007年1月1日之前的租金，以原租赁协议约定的每年16200元计算，2007年1月1日之后的租金，黄河站务公司参照同位置南楼的房屋租赁价格将租给卢氏县公安局的房屋一楼由每间每月100元涨至120元，二楼由每间每月70元涨至100元。
原审认为：三门峡市恒源汽车运输有限公司卢氏分公司与卢氏县公安局下设卢氏县公安局城关镇派出所签订的《房地产租赁协议》是在双方自愿协商的基础上所达成，依法成立，合同签订后房屋即交付使用，城关派出所作为卢氏县公安局的派出机构，无法人资格，其行使民事权利的后果应由卢氏县公安局承担，卢氏县公安局拒不支付租金的行为构成违约，因此对黄河站务公司要求的2007年1月1日之前的租金，卢氏县公安局除按合同约定支付租金外，还应当承担逾期支付的违约责任，合同约定违约金为租金的二倍，黄河站务公司要求按中国人民银行同期同类贷款利率为计算依据未超出合同约定，以黄河站务公司请求为准，从合同约定应付款时间开始计算，即每年的6月20日和12月20日，按合同约定标准计算房租，已包含了2004年11月9日—2005年11月19日的租金，因此卢氏县公安局城关派出所为三门峡恒源汽车运输公司卢氏分公司所出具的16200元租金的欠条不得另行主张权利，包含欠款在内2007年1月1日之前卢氏县公安局欠黄河站务公司房租时间为2年2个月零11天。黄河站务公司虽与卢氏县公安局签订《卢氏汽车站综合服务楼北楼一栋转让协议书》，但卢氏县公安局未按约定付清全部房款，按照转让协议的约定，未付清房款之前，此楼产权仍归黄河站务公司所有，双方仍应维持原租赁协议的约定，卢氏县公安局辩解房屋产权已经发生转移的理由违反合同约定条款，不能成立，故2007年1月1日之后租金卢氏县公安局仍应向黄河站务公司支付，并承担违约责任，违约责任同样从应付款时间，即每年的6月20日及12月20日起算。虽然卢氏县公安局占用房间数量增加，但租赁协议对租金金额约定明确，双方又未就租金部分另行协商，故仍应按原合同约定金额为准，因此黄河站务公司单方将租金上涨与合同约定不符，上涨部分不予支持。黄河站务公司起诉时将违约金和房租暂计算至2012年7月31日，以黄河站务公司起诉为准。违约金应按合同约定的付款时间分段计算。关于黄河站务公司要求返还房屋的诉讼请求，卢氏县人民法院认为，因双方还维持原租赁协议的约定，合同还在履行期间内，黄河站务公司要求返还房屋应按照法定程序先解除合同，而不能在合同未解除的前提下直接要求腾出房屋，因此黄河站务公司的该项请求于法无据，不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、驳回黄河站务公司要求返还房屋的诉讼请求；二、限卢氏县公安局在判决生效后十日内支付黄河站务公司：1、2004年10月19日至2005年6月20日的租金10845元及违约金（违约金从2005年6月20日至该租金向黄河站务公司支付之日止）；2、2005年6月21日至2005年12月20日的租金8100元及违约金（违约金从2005年12月20日至该租金向黄河站务公司支付之日止）；3、2005年12月21日至2006年6月20日的租金8100元及违约金（违约金从2006年6月21至该租金向黄河站务公司支付之日止）；4、2006年6月21日至2006年12月20日的租金8100元及违约金（违约金从2006年12月21日至该租金向黄河站务公司支付之日止）；5、2006年12月21日至2007年6月20日的租金14900元及违约金（违约金从2007年6月21日至该租金向黄河站务公司支付之日止）；6、2007年6月21日至2007年12月20日的租金15300元及违约金（违约金从2007年12月21日至该租金向黄河站务公司支付之日止）；7、2007年12月21日至2008年6月20日的租金15300元及违约金（违约金从2008年6月21日至该租金向黄河站务公司支付之日止）；8、2008年6月21日至2008年12月20日的租金15300元及违约金（违约金从2008年12月21日至该租金向黄河站务公司支付之日止）；9、2008年12月21日至2009年6月20日的租金15300元及违约金（违约金从2009年6月21日至该租金向黄河站务公司支付之日止）；10、2009年6月21日至2009年12月20日的租金15300元及违约金（违约金从2009年12月21日至该租金向黄河站务公司支付之日止）；11、2009年12月21日至2010年6月20日的租金15300元及违约金（违约金从2010年6月21日至该租金向黄河站务公司支付之日止）；12、2010年6月21日至2010年12月20日的租金15300元及违约金（违约金从2010年12月21日至该租金向黄河站务公司支付之日止）；13、2010年12月21日至2011年6月20日的租金15300元及违约金（违约金从2011年6月21日至该租金向黄河站务公司支付之日止）；14、2011年6月21日至2011年12月20日的租金15300元及违约金（违约金从2011年12月21日至该租金向黄河站务公司支付之日止）；15、2011年12月21日至2012年6月20日的租金15300元及违约金（违约金从2012年6月21日至该租金向黄河站务公司支付之日止）；16、2012年6月21日至2012年7月31日的租金3400元及违约金（违约金从2012年12月21日至该租金向黄河站务公司支付之日之日止）；上述16项违约金的计算标准均按中国人民银行同期同类贷款利率计算办法计息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5920元，由黄河站务公司负担1920元，卢氏县公安局负担4000元。
宣判后，黄河站务公司不服，上诉称：1、黄河站务公司早已要求卢氏县公安局腾出房屋，故卢氏县公安局应当返还房屋；2、在腾出房屋前，卢氏县公安局自2007年1月1日后应当按新的租房价格支付租金。请求依法改判。
卢氏县公安局答辩称：1、黄河站务公司要求返还房屋没有依据，卢氏县公安局和黄河站务公司订立的合同系双方的真实意思表示，对双方有法律约束力，如果要求返还房屋应先解除合同，没有解除合同要求返还房屋没有法律依据；2、租金问题，房屋已依法转让给卢氏县公安局，所有权归卢氏县公安局所有，要求返还租金没有依据。
卢氏县公安局亦不服判决，上诉称：1、原判认定事实不清，房屋已经由黄河站务公司转让给卢氏县公安局，且黄河站务公司已将房屋交付卢氏县公安局占有、管理、使用，房款没有付清是因黄河站务公司违约在先，不存在支付租金的事实；2、黄河站务公司诉讼请求的违约金部分只是计至2012年7月31日，原审超出当事人诉讼请求范围判决。请求依法改判或发回重审。
黄河站务公司答辩称：1、本案是房屋租赁合同纠纷，因卢氏县公安局违约，转让协议不发生法律效力，双方应维持原租赁协议的约定，房屋仍归黄河站务公司所有；2、黄河站务公司在起诉时只是为了方便计算诉讼费将租金及违约金暂算至2012年7月31日，不存在超诉讼请求判决的问题。
二审经审理查明的基本事实与原审一致。
本院认为：黄河站务公司与卢氏县公安局之间签订的房地产租赁契约及转让协议均系双方的真实意思表示，依法成立，为有效协议。转让协议约定卢氏县公安局“在资金没有付清之前，此楼产权仍归黄河站务公司所有，双方应维持原租赁协议的约定”。鉴于卢氏县公安局尚未付清房款，双方应按原租赁协议履行。故黄河站务公司关于2007年1月1日后应当按新的租房价格支付租金的上诉理由、卢氏县公安局关于不存在支付租金事实的上诉理由均不能成立。
出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，黄河站务公司上诉称其在2011年8月8日的商榷函中向卢氏县公安局主张腾出房屋，已经履行了通知义务。但上述商榷函的内容中并没有明确要求解除租赁合同的意思表示，故黄河站务公司关于腾出房屋的上诉理由证据不足，本院不予支持。
黄河站务公司在原审诉讼请求中明确提出租金及违约金计至房屋返还之日，原审关于租金及违约金的判决并无不当，卢氏县公安局关于违约金的计算超出诉讼请求判决的上诉理由不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7088元，由上诉人三门峡市黄河汽车站务总公司负担1156元，卢氏县公安局负担5932元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 琼
审 判 员 李小敏
代理审判员 焦玉兰
二〇一四年一月三日
书 记 员 崔传军