广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民终字第83号
上诉人（一审原告）苏会丹，个体户。
委托代理人黄东乐，广西大腾律师事务所律师。
委托代理人苏杰芳，广西大腾律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）宁明县华盛房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区宁明县兴宁大道建设局一楼。
法定代表人洞胜华，总经理。
委托代理人叶大禧，广西大航律师事务所律师。
上诉人苏会丹因商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区宁明县人民法院（2014）宁民初字第451事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日受理后，依法组成由审判员林文标担任审判长，审判员梁飞和代理审判员郑贤文参加的合议庭，于2015年3月20日公开开庭审理了本案。书记员苏梦晓担任记录。上诉人苏会丹的委托代理人黄东乐、苏杰芳，被上诉人宁明县华盛房地产开发有限公司（下称华盛房地产公司）的委托代理人叶大禧到庭参加诉讼，上诉人苏会丹、被上诉人华盛房地产公司的法定代表人洞胜华经传票传唤未到庭参加诉讼。因案件需要协调，本案经本院院长批准延长审限两个月。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，苏会丹与华盛房地产公司于2012年11月11日签订《商品房买卖合同》，双方约定华盛房地产公司将位于宁明县兴宁城市中心第B幢3单元903号房、建筑面积104.46平方米的房屋出售给苏会丹，房屋价款总金额为313380元；合同第八条约定：华盛房地产公司应于2013年12月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付苏会丹使用。合同签订后，苏会丹已按合同约定向华盛房地产公司支付购房款313380元；苏会丹于2014年6月18日以华盛房地产公司未按合同约定的期限交付房产，已构成违约为由，向一审法院起诉，请求判令华盛房地产公司支付违约金25853.85元，其在一审诉讼中变更诉讼请求，要求华盛房地产公司支付违约金35255.5元（计至2014年8月14日）。
另查明，华盛房地产公司开发的的宁明县兴宁城市中心第A幢、第B幢商品房，已于2014年6月23日经相关职能部门竣工验收；华盛房地产公司于2014年6月25日已向苏会丹发出交房通知书。
再查明，崇左市价格认证中心确定宁明县兴宁大道老井街的宁明县兴宁城市中心商品房的市场平均租金参考价为10元／平方米／月。
一审法院确定本案的争议焦点为：一、华盛房地产公司是否存在违约行为；二、双方约定的违约金是否过高。
一审法院认为，一、关于华盛房地产公司是否存在违约行为的问题。双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同是合法有效的。合同签订后，苏会丹按合同约定全部支付了购房款，华盛房地产公司未按合同第八条规定的期限将商品房交付使用，其行为已构成违约，应承担违约责任。二、关于双方约定的违约金是否过高的问题。双方在合同第九条明确约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之五向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。本案中，双方约定的违约金比例，显然过分高于苏会丹的损失，违反有关法律的规定，不予支持；华盛房地产公司提出违约金过高的抗辩意见，予以采纳。综合本案事实，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，违约金应按照同地段同类房屋租金标准确定，苏会丹逾期交房时间自2014年1月1日起至2014年6月25日止，逾期交房6个月，参照崇左市价格认证中心确定的宁明县兴宁城市中心商品房的市场平均租金参考价10元／平方米／月，苏会丹购买的宁明县兴宁城市中心第B幢3单元1702号房，建筑面积104.46平方米，违约金应为：104.46平方米×10元／平方米／月×6个月＝6267.6元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定，判决：宁明县华盛房地产开发有限公司支付苏会丹违约金6267.60元。案件受理费446元，由宁明县华盛房地产开发有限公司负担。
上诉人苏会丹不服一审判决，上诉称，一、一审认定事实错误。1、一审认定华盛房地产公司开发的宁明县兴宁城市中心第A幢、第B幢商品房，华盛房地产公司已于2014年6月23日经相关职能部门竣工验收；华盛房地产公司于2014年6月25日已向苏会丹发出交房通知书是错误的。本案中，被上诉人明知道上诉人的地址，却没有按合同约定提出交房书面通知，只是于2014年6月25日在公司售楼部门口张贴业主交房通知；被上诉人也没有按约定提供备案的商品房验收合格证、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，上诉人有权拒绝接收，被上诉人也没有提供上诉人接收商品房的证据。2、一审法院认定双方约定的被上诉人违约时按日支付已交付房款的万分之五的违约金明显过高属实认定不清。双方约定违约金是双方真实意思表示，是合法有效的，如有违约应承担违约责任。《最高人民法院关于审理借贷案件的若干意见》第六条规定，民间借贷利率不高于银行同类贷款利率的4倍，超过部分不予保护。本案双方约定的按日支付已交付房款的万分之五的违约金明显低于银行同类贷款利率的4倍，双方约定并没有明显过高。二、一审适用法律错误。一审断章取义，在适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》违约金计算时只适用该解释的第十七条第二款的规定，而忽视了第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定。本案双方约定违约金数额的计算方法，就不能适用该解释的第十七条第二款规定，如果约定的违约过高，只能适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，但本案双方约定的违约金并不高，违约金不能按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的诉讼请求。
综合诉辩双方当事人在上诉状及二审庭审中的意见，双方当事人对一审查明的事实有如下争议：华盛房地产公司开发的的宁明县兴宁城市中心第A幢、第B幢商品房是否于2014年6月23日经相关职能部门竣工验收及华盛房地产公司是否于2014年6月25日向苏会丹发出交房通知书。
上诉人苏会丹对争议的事实意见如下：华盛房地产公司开发的宁明县兴宁城市中心第A幢、第B幢商品房没有于2014年6月23日经相关职能部门竣工验收，华盛房地产公司也没有于2014年6月25日向苏会丹发出交房通知书。
被上诉人华盛房地产公司对争议的事实意见如下：华盛房地产公司开发的宁明县兴宁城市中心第A幢、第B幢商品房已于2014年6月23日经相关职能部门竣工验收，华盛房地产公司已于2014年6月25日向苏会丹发出交房通知书。
二审中双方均没有新证据提交。
本院对双方争议的事实分析认定如下：一审法院在诉讼过程中依法收集的宁明县建筑工程质量安全监督站出具的《证明》中证实华盛房地产公司开发的宁明县兴宁城市中心建设项目已于2014年6月23日经相关职能部门竣工验收，并于2014年6月25日在其售楼部张贴《入伙通知书》通知业主于6月25日至7月5日期间内办理交房手续，上诉人在二审庭中承认其于2014年6月26日知晓《入伙通知书》的内容。上诉人主张华盛房地产公司开发的的宁明县兴宁城市中心第A幢、第B幢未竣工验收及华盛房地产公司未通知苏会丹办理交房手续未提供证据证实，不予采信。
综上，一审认定事实属实，予以确认。
另查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之五向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。
综合各方当事人的意见，本院确认本案的争议焦点为：1、交房日期如何确定；2、双方约定的违约是否明显过高。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。一、关于交房日期如何确定的问题。苏会丹与华盛房地产公司签订的《商品房买卖合同》中第八条约定：“华盛房地产公司应于2013年12月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付苏会丹使用”。华盛房地产公司开发的宁明县兴宁城市中心建设项目已于2014年6月23日经相关职能部门竣工验收，并于2014年6月25日在其售楼部张贴《入伙通知书》通知业主于6月25日至7月5日期间内办理交房手续，上诉人在二审庭中承认其于2014年6月26日知晓《入伙通知书》的内容，上诉人应于2014年7月5日前办理交房手续，上诉人逾期办理造成的损失应由自己承担。因此，应确认华盛房地产公司交房的日期为2014年7月5日，华盛房地产公司逾期交房的期间为2013年12月31日至2014年7月4日共6个月。二、关于双方约定的违约是否过高的问题。因双方签订的合同合法有效。依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被上诉人按上诉人累计已付款的万分之五向买受人支付违约金，显然，双方约定的违约金明显过高，应予调整。故一审法院按照同地段同类房屋租金标准确定被上诉人应支付的违约金应为：104.46平方米×10元／平方米／月×6个月＝6267.6元并无不妥，应予维持。上诉人上诉主张双方约定的违约金并不高，被上诉人应按上诉人累计已付款的日万分之五支付违约金至2014年8月14日共计35255.5元没有事实与法律依据，不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费446元，由上诉人苏会丹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林文标
审 判 员 梁 飞
代理审判员 郑贤文
二〇一五年六月三日
书 记 员 苏梦晓