福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第3908号
原告厦门市公房管理中心。
法定代表人杨晓晖，主任。
委托代理人李琳琳、陈曾盛，福建均融律师事务所律师。
被告厦门市新华专利商标代理有限公司。
法定代表人朱凌。
委托代理人梁旭，福建力华律师事务所律师。
委托代理人郑志远，公司职员。
第三人新华国际知识产权（厦门）事务有限公司。
法定代表人沈敦仁，董事长。
委托代理人梁旭、许琼琳，福建力华律师事务所律师。
原告厦门市公房管理中心（以下简称公房中心）与被告厦门市新华专利商标代理有限公司（以下简称新华公司）房屋租赁合同纠纷一案，厦门市思明区人民法院立案受理后，依法追加新华国际知识产权（厦门）事务有限公司（以下简称新华国际公司）作为本案第三人，并以本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件为由，将本案移送至本院审理，本院于2013年11月6日立案受理后，依法适用简易程序分别于2013年12月5日、2014年2月17日公开开庭进行审理。原告公房中心之委托代理人李琳琳、陈曾盛、被告新华公司之委托代理人梁旭、第三人新华国际公司之委托代理人许琼琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告公房中心诉称，2011年3月25日，原、被告双方签订一份《非住宅租赁协议》，约定由被告向原告承租址在厦门市思明区湖滨东路289号1、2层的房屋，租赁期限自2011年4月1日起至2012年3月31日止，承租房屋的租金为每月人民币（下同）11032元；其中合同第十四条还约定在租赁期限届满时，被告应将租赁房屋腾空并归还给原告。然而，在租赁期限届满后，被告并没有依约按时将租赁房屋腾空归还给原告。嗣后，原告于2013年7月16日向被告发出一份《通知》，再次明确表示不再与被告续签协议，同时要求被告应于接到通知之日起三日内将租赁房屋腾空并归还给原告管理使用，但被告却置之不理。被告至今仍占用租赁房屋的行为已构成违约并严重损害了原告的合法权益，现原告提起诉讼，请求法院判令：1、被告和第三人立即将址于厦门市思明区湖滨东路289号1、2层的房屋腾空并归还给原告管理使用。2、被告和第三人立即支付给原告逾期归还租赁房屋期间的房屋使用费（房屋使用费参照租金标准支付，暂按每月11032元计算，自原告起诉之日起计至实际归还房屋之日止）；3、被告和第三人承担本案的全部诉讼费用。审理中，原告当庭变更第二项诉讼请求，将房屋使用费的起算点变更为从2013年12月1日起算。
被告新华公司辩称，一、原告诉求不能成立。首先，原告请求腾退房屋，但原告自通知不再与被告签订租赁合同以后，却按月收取租金，亦不与被告协商善后如装修、合建的补偿等相关问题，且不续租的通知只邮寄给了被告，另一承租人即本案的第三人没有被通知。因此，被告有理由认为租赁关系尚存在，目前是不定期的房屋租赁；另外，原告并没有讼争房屋的使用权，原告该诉讼请求应予驳回。其次，原告要求被告支付房屋使用费，但原告一直有连续不断地从被告处收取房屋租金，该诉求应予驳回。二、被告优先承租权成立。在同等条件下原承租人享有优先承租权，即使租赁合同中没有约定优先承租权，如果出租人未征求原承租人的意见就将租赁房屋出租给他人，原承租人可以向出租人要求同等条件下的优先承租权。另外，被告和原业主的合同上有明确约定了优先租赁权；而被告和原业主之前签订的合同的终止时间与原、被告之间签订的租赁合同的时间是相互重合的，故被告和原业主之间的优先租赁权等约定仍然成立。三、原告不续租的行为，侵害了承租人的优先租赁权，应承担损害赔偿责任。四、原告不具本案租赁合同相对人地位，主体不适格。虽然原告接管了涉案房屋，但租赁合同主体不因此而变更，本案原告不是房屋产权人，不具诉讼主体资格。五、原告仅是接手管理本案房屋，其接手后的具体管理职责范围，就是沿袭业主原来的意愿去管理已对外出租的房屋，类似房屋租赁标准的制定都要经另行明文规定，更不要说收回房屋租赁，就更应取得业主的授权了。本案原告接手管理后的不续租行为，与业主的原来意愿相反，不属日常管理范畴。
第三人新华国际公司辩称，其同意上述被告的意见，另补充如下：1、我国实行的是不动产登记制，在此基础上延伸了登记人的权利，但是根据原告提供的证据并不能证明其是产权人，原告要把原业主出租的房子通过厦门市政府的会议纪要文件的方式进行改变，没有相关依据。事业单位的财产，政府无权进行指导指令。2、本案租赁关系从1997年开始到原告起诉之日，长达15年时间，双方并没有任何纠纷，因有历史合建的关系，第三人有参与建设出资。作为新的管理者，原告采用一年一签的方式，试图解除租赁关系，缺乏依据。3、原告要求被告搬迁，并没有告知第三人，搬迁涉及第三人原来的装修和出资问题，原告并未提出后续解决方案。
经审理查明，1997年3月31日，厦门市人民政府台湾事务办公室（出租方、甲方）与第三人新华国际公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将自建的厦门市湖东路中段台办办公楼底层出租给乙方，租赁面积200平方米，月租金40元／平，第三年届满上调5%；租赁期限自房屋交付使用起算5年，租期届满同等条件可再续租。1999年9月13日，厦门市人民政府台湾事务办公室与第三人新华国际公司签订补充协议，约定新华国际公司因税务登记和工商登记管理的需要将原签订的房屋租赁合同变更为两份合同（租金和租赁面积各分为一半，其他内容未变），分别租赁给新华国际公司和被告新华公司。协议签订后被告与第三人实际使用讼争房屋。期间上述房屋产权变更为福建省厦门渔民事务工作站。2006年12月6日，福建省厦门渔民事务工作站（甲方）与被告新华公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：厦门市湖滨东路289号厦门台湾渔民事务工作站办公楼一、二楼共两层（面积约400平方米）及二楼分体式空调12台等配套设备租赁给乙方使用；租金每月25元／平方米，合计10000元；租赁期限四年，自2007年1月1日至2010年12月30日；乙方若因经营管理需要对现有房屋的结构进行改造等，必须提出书面申请，同时附上有资质的设计部门盖章认可的改造无存在安全隐患的意见，经甲方书面同意后方可施工，否则视同违约，由此产生的一切费用由乙方自行承担；租赁期满，乙方如不续租，所装修的部分和设施在不损坏结构和墙体原状上可以拆除，届期不迁移物品，甲方可作为遗弃物处理。如乙方欲续租，在同等条件下优先租赁。
2006年8月7日中共厦门市委办公厅发布（2006）32-7号会议纪要，同意组建厦门市公房管理中心，该中心隶属于厦门市国土资源与房产管理局管理，为全民事业单位，主要职责为负责市共有住房的管理、租赁、出售等事务。2006年9月12日中共厦门市委机构编制委员会作出厦委编（2006）58号《关于成立厦门市公房管理中心的批复》，批准厦门市国土资源与房产管理局成立厦门市公房管理中心，负责全市直管公房、代管信托房、政府投资建造房屋、国有企业移交的房产以及其他国有房产等的日常管理工作；参与制定受委托管理房屋的监管办法，建立房屋租赁信息平台，公开房屋租赁信息；制定租金标准，负责公房租金的收取、转租收益金的征收和公房发展资金的筹集汇总、统计工作，并根据资金筹集情况编制年度使用计划。2009年3月厦门市公房管理中心接收了福建省厦门渔民事务工作站移交的本案讼争房产。
2009年3月27日，原告公房中心与被告新华公司签订一份《非住宅租赁协议》，约定新华公司承租讼争房产，月租金为10000元，租赁期自2009年4月1日起至2010年12月30日止。此后原、被告双方每年签订一次协议。2011年3月25日，原告公房中心（甲方）与被告新华公司（乙方）签订最后一份《非住宅租赁协议》，约定：乙方承租厦门市湖滨东路289号之1、2层，月租金为11032元，乙方应在每月10日前缴交当月租金；租赁期自2011年4月1日起至2012年3月31日止；租赁期限内，未经甲方同意，乙方对租赁房屋不得擅自进行拆改、扩建、装饰、装修，如乙方确需拆改、扩建、装饰、装修，应事先书面报甲方审查同意。经甲方同意，乙方对房屋进行拆改、扩建、装饰、装修的，租赁协议期满或因其他原因导致协议终止的（因甲方违约导致协议解除的除外），乙方除能单独拆除的设施、设备外，不得拆除其他设施、设备，也不得损害房屋结构和装饰、装修，且甲方不补偿乙方因进行拆改、扩建、装饰、装修而支出的费用；房屋租赁协议期限届满，乙方应无条件腾退使用的房屋，若乙方不退出，履约保证金予以没收，甲方直接通过公开招租形式确定新的承租人。不再另行通知，由此造成的损失及法律责任由乙方自行承担；房屋租赁协议终止后，乙方应在三日内搬出，并将租赁房屋及其配套设备交还给甲方，逾期不搬的，乙方按本协议租金标准按日向甲方支付占有期间的房屋使用费用。2013年7月16日公房中心向新华公司发出通知，表示公房中心不再与新华公司续签协议，要求新华公司接到通知之日起三日内将承租的房屋腾空并归还公房中心管理使用。新华公司收到通知后仍未腾空房屋，原告遂诉至法院。
庭审中，被告和第三人均表示本案讼争房屋厦门市思明区湖滨东路289号1、2层系被告新华公司与第三人新华国际公司共同使用，两个公司实际为两块牌子一套人马，各自使用面积无法区分。各方当事人确认至庭审辩论终结前，公房中心收取讼争房产的房屋使用费至2013年11月。
审理中，被告新华公司及第三人新华国际公司提交《厦门经济特区公共资源市场配置监管条例》、《厦门经济特区公共资源市场配置监管条例实施细则》、厦门经济特区公共资源市场配置目录，内容含“机关事业单位资产的对外出租应采取拍卖、招投标等公平竞争方式，但招商引资项目除外。”证明新华国际公司属于招商引资项目，讼争房产不应列入市场配置进行拍卖、招投标等方式对外出租。原告质证认为对监管条例、实施细则真实性无异议，但与本案无关，被告及第三人是否属于招商引资项目与本案无关联性；对配置目录真实性合法性关联性均不予认可。
上述事实，有原告提供的《会议纪要》及《关于成立厦门市公房管理中心的批复》、《厦门市市直机关、实业单位自管房产上报移交清单表》、《单位自管房产移交通知书》、《非住宅租赁协议》、《通知》、快递详情单及发票，被告提供的1997年3月31日《房屋租赁合同》及《补充协议》，第三人提供的厦门市筼筜新市区开发建设公司证明、厦门市政府台湾事务办公室证明、2006年12月6日《房屋租赁合同》以及庭审笔录为证。
本院认为，第三人新华国际公司系台资企业，本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，本院对本案享有管辖权。
本案系房屋租赁合同纠纷。原告公房中心与被告新华公司之间签订的《非住宅租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，双方均应严格履行。被告提出原告不具有本案租赁合同相对人的地位，主体不适格，事实上原告公房中心系合法成立的负责厦门市直管公房、代管信托房、政府投资建造房屋、国有企业移交的房产以及其他国有房产等的日常管理工作的机构，讼争房产的原产权人福建省厦门渔民事务工作站已经向原告移交了房屋，且被告亦与原告签订了租赁合同，公房中心具有原告主体资格，被告该辩解意见本院不予采纳。因讼争房屋长期以来实际系由被告和第三人共同使用，庭审中被告和第三人表示两个公司实际为两块牌子一套人马，各自使用面积无法区分，故《非住宅租赁协议》对被告及第三人均有约束力。根据《非住宅租赁协议》约定，租赁期自2011年4月1日起至2012年3月31日止，房屋租赁协议期限届满，承租方应无条件腾退使用的房屋，现合同约定的租赁期限早已届满，故原告诉求被告和第三人将址于厦门市思明区湖滨东路289号1、2层的房屋腾空并归还给原告管理使用，依法应予支持。考虑到被告及第三人使用该房屋已有十余年，腾空房屋及寻找新的住所地需要一定的准备时间，故在房屋腾空、返还的时间上，本院酌情给予六个月的期限。被告辩称原告自通知不与被告签订租赁合同以后，仍按月收取租金，且不续租的通知只邮寄给了被告，没有通知第三人，双方仍存在不定期的租赁合同关系，因被告与第三人自认两个公司为两块牌子一套人马共同使用讼争房屋，原告将不续签租赁合同的通知送达给签订《非住宅租赁协议》的一方即被告，第三人不可能不知晓该事实，被告及第三人拒不搬离讼争房屋，原告收取房屋使用费并不代表其同意双方继续保持租赁合同关系，被告认为双方仍存在不定期的租赁合同关系缺乏法律依据，本院不予采信。被告辩称其享有优先承租权，原告不续租行为侵害了其优先承租权，本院认为，首先《非住宅租赁协议》并未约定被告享有优先承租权，而此前约定被告享有优先承租权的合同期限至2010年12月30日，该期限已经届满。其次，被告亦无证据表明原告租赁合同届满收回房屋后要继续出租该房屋以及如需出租情况下的被告能以同等条件下进行租赁。因此，被告的辩解意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。第三人提出其在房屋建造和装修中进行了出资，原告没有提出后续解决方案不能终止合同，但在本案中第三人并未提出其出资的相关具体诉讼主张，亦未提交任何证据证明，该意见本院不予采纳。至于被告及第三人提交的《厦门经济特区公共资源市场配置监管条例》、《厦门经济特区公共资源市场配置监管条例实施细则》、厦门经济特区公共资源市场配置目录，证明讼争房产不应列入市场配置，本院认为讼争房产系属于公房，该房产是否应列入市场配置、将来要如何处置以及以何种方式出租均与本案无关。
根据双方签订的《非住宅租赁协议》约定，房屋租赁协议终止后，承租方应在三日内搬出，并将租赁房屋及其配套设备交还给出租方，逾期不搬的，承租方按本协议租金标准按日向出租方支付占有期间的房屋使用费用。被告及第三人至今未将讼争房屋交还给原告，已构成违约，应依双方所签之合同约定承担相应违约责任。故被告及第三人应按原合同约定之租金标准计付房屋使用费。庭审中，各方当事人共同确认原告收取房屋使用费至2013年11月，现原告主张被告和第三人立即支付逾期归还租赁房屋期间的房屋使用费（房屋使用费参照租金标准每月11032元支付，自2013年12月1日起计至实际归还房屋之日止）的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告厦门市新华专利商标代理有限公司、第三人新华国际知识产权（厦门）事务有限公司于本判决生效之日起六个月内将址于厦门市思明区湖滨东路289号1、2层的房屋腾空并归还给原告厦门市公房管理中心管理使用。
二、被告厦门市新华专利商标代理有限公司、第三人新华国际知识产权（厦门）事务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告厦门市公房管理中心房屋使用费（自2013年12月1日起暂至2014年3月31日为人民币44128元，以后按每月人民币11032元标准，支付至实际归还房屋之日止）。
被告、第三人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费903元，减半收取451.5元，由被告厦门市新华专利商标代理有限公司、第三人新华国际知识产权（厦门）事务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 罗小茜
二〇一四年四月一日
书记员 雷镜煌
附件：本案所适用法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。