西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初6380号
原告西安科技大学。
法定代表人杨更社，系该校校长。
委托代理人陈贞学，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人郭燕云，陕西恒达律师事务所律师。
被告徐玉山，男，汉族。
被告王峰梅，女，汉族。
委托代理人曹团，陕西泾渭分明律师事务所律师。
原告西安科技大学诉被告徐玉山、王峰梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告西安科技大学委托代理人陈贞学、郭燕云，被告王峰梅委托代理人曹团到庭参加了诉讼。被告徐玉山经依法向其公告送达了开庭传票、民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及司法公开告知书、廉政监督卡。期满后被告徐玉山无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院遂依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告西安科技大学诉称：根据国家房改政策和高等院校公房出售政策，1998年6月12日，依照学校公房出售的文件，将位于西安市雁塔区雁塔路南段2号南12-161号（以下简称涉案房屋）原告所有的自管公房以成本价出售给被告徐玉山，建筑面积95.57平方米，成本价每平方米886元，按照相关规定系数折扣后，被告徐玉山向原告支付了公房出售价款50798.47元。双方签署《西安矿业学院职工购买公房付款结算清单》。1999年12月，原告将出售公房的房产证交付给被告徐玉山，房产证号码：NO.1125104013-9-94-1601.2000年6月1日原告和被告徐玉山补签了《出售自管公房协议书》，原告为甲方，被告徐玉山为乙方。该协议第二条约定：乙方以成本价购买的住房，产权归乙方所有；经甲方同意后方能进入市场交易（在同等条件下，甲方享有优先购买权）。
2015年7月，原告接到举报，被告徐玉山未经原告同意，擅自将涉案房产出卖给被告王峰梅。原告得知后，于2015年9月1日到西安市房产局进行核实，得知被告徐玉山、被告王峰梅已经办理了产权转移登记。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1.确认被告徐玉山、被告王峰梅房屋买卖行为无效；2.确认被告徐玉山、被告王峰梅侵犯了原告对于本案涉及的房屋的优先购买权；3.由被告徐玉山、被告王峰梅将本案涉及的房屋恢复登记到原告名下；4.本案诉讼费由被告承担。
被告徐玉山既未到庭参加诉讼，也未提交任何答辩材料。
被告王峰梅辩称：原告西安科技大学不是本案所争议的雁塔区雁塔路2号94栋1单元10601室房屋的所有权人，对房屋无处分权。原告主体不适格，无权诉请确认房屋买卖合同无效且原告与被告徐玉山所约定的优先购买权对答辩人不具有效力。被告徐玉山持有该房屋产权证并拥有100%产权，作为法定所有权人被告徐玉山有权对自己所拥有房屋以合理价格处分，应受法律保护。原告未提供确认房屋买卖合同无效的依据，且被告徐玉山与答辩人之间的房屋买卖合同没有违背《合同法》第52条的规定，无理由认定该房屋买卖合同无效。其本人通过支付合理对价善意取得该房屋，并进行了房屋变更登记，其对该房屋的所有权应受法律保护。
经审理查明：1998年6月12日，原告西安科技大学依照西安市房产管理局[1998]291号文件，将位于西安市雁塔区雁塔路南段2号南12-161号（以下简称涉案房屋）原告所有的自管公房出售给被告徐玉山，双方签署了《西安矿业学院职工购买公房付款结算清单》,其中载明：“姓名徐玉山，单位机械系，建筑结构砖混，现购房12号楼161号，建筑面积95.57㎡，成本价886元/㎡，产权比例100%，合计购房款50798.47元，日期1998年6月12日。”并盖有西安矿业学院财务处公章。1999年12月，原告将出售公房的房产证交付给被告徐玉山，其中载明：“房产证号码NO.1125104013-9-94-16**，房屋所有权人徐玉山，房屋坐落雁塔区雁塔路××号，产别私产，房屋结构混合，附记房改单位：西安科技学院。建筑面积含分摊面积。购房人占100%。日期1999年12月8日。”并盖有西安市房产管理局公章。2000年6月1日原告西安科技大学和被告徐玉山补签了《出售自管公房协议书》，该协议载明：“甲方西安科技学院，乙方徐玉山，甲方同意将95.57㎡南院12号楼1单元161层号自管公房以成本价886元/㎡售给乙方，买方产权比例100%，合计购房款50798.47元。乙方以成本价购买的住房，产权归乙方所有；经甲方同意后方能进入市场交易（在同等条件下，甲方享有优先购买权）。协议自2000年6月1日生效。”
另查明，2015年3月26日，被告徐玉山与被告王峰梅签订房屋买卖合同，合同载明被告王峰梅以60万元的价格购买涉案房屋，同年6月完成变更登记，被告王峰梅取得涉案房屋所有权证（房产证号：NO.1125104013-9-94-106**）。2015年7月9日被告王峰梅支付被告徐玉山60万元房屋价款。根据陕西省人民政府陕政函[1999]121号批复、陕政函[2003]98号通知证明原告前身为西安矿业学院。
上述事实有：西安市房产管理局文件、西安矿业学院职工购买公房付款结算清单、出售自管公房协议书、西安市二手房买卖合同、被告徐玉山房屋所有权证、西安市质量房交易结算资金监管协议、被告王峰梅房屋所有权证及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为定案依据。
本院认为：被告徐玉山1998年于西安矿业学院机械系任职讲师，符合西安市房改办批准《关于西安矿业学院集资预售方案的批复》（市房改批[1995]476号）所规定的单位向职工预售集资所建住房的要求。根据原告与被告徐玉山签订的《西安矿业学院职工购买公房付款结算清单》中被告徐玉山拥有雁塔区雁塔路××号房屋100%的产权，且1999年12月8日西安市房产管理局颁发给徐玉山的NO.1125104013-9-94-1601号房屋所有权证中载明：“房屋所有权人徐玉山；房屋坐落雁塔区雁塔路××号，房屋结构混合，设计用途住宅；产别私产；附记房改单位：西安科技学院。建筑面积含分摊面积。购房人占100%。”由于《出售自管公房协议书》签订于2000年6月1日，晚于原告与被告徐玉山1998年6月12日签订的《西安矿业学院职工购买公房付款结算清单》，且原告对其主张的房屋优先购买权未尽注意义务，此项优先购买权未向西安市房产管理局申请登记备案，也未记载于被告徐玉山NO.1125104013-9-94-1601号房屋所有权证上。根据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”及其第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”之规定，只要对不动产物权设立和变动的事实通过法定的方式公开进行登记，不管他人是否了解，不动产物权的设立和变动的效力才不受影响，未经登记则不具有完全效力。所以不能对被告王峰梅已经或应该知晓被告徐玉山已与原告签订《出售自管公房协议书》进行类推，且足以说明被告徐玉山于1999年已成为涉案房屋的合法所有权；根据西安市人民政府2002年7月23日发布的《西安市公有住房出售管理办法》（市政发[2002]95号）第二十二条：“职工、居民以成本价购买的公有住房，产权归个人所有，取得房屋所有权证书后，其合法权益受法律保护，可以依法进入市场交易”及其第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，被告徐玉山作为房屋所有权人有权出售涉案房屋。由于被告王峰梅出于善意购买涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，不能确认本案房屋买卖合同无效，对原告诉称的将涉案房屋恢复登记到原告名下，本院不予支持。
《西安矿业学院职工购买公房付款结算清单》与被告徐玉山房屋所有权证均有记载，涉案房屋属砖混结构；由于被告王峰梅依合同约定支付被告徐玉山60万元购买该房屋，原告西安科技大学未提出该价款不合理的辩称意见且未提供任何证据，所以确认被告王峰梅出于善意且以合理价款购买涉案房屋；由于被告王峰梅已经取得房屋所有权证，完成变更登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”之规定，被告王峰梅属于善意第三人，依据善意取得保护制度，被告王梅峰对涉案房屋的所有权应当受到保护。
综上所述，兹依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第三十九条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告西安科技大学的诉讼请求。
本案案件受理费100元由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王万民
代理审判员 蒲婷婷
人民陪审员 田 建
二〇一七年四月十七日
书 记 员 李 丹