杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第74号
原告：傅建明。
委托代理人：丁敬成、秦瑜。
被告：杭州科友幕墙设计咨询有限公司。
法定代表人：黄怀农。
委托代理人：周海阳。
委托代理人：卜海莉。
原告傅建明为与被告杭州科友幕墙设计咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年1月2日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员萧京独任审判，于2014年3月3日公开开庭进行了审理。原告傅建明的委托代理人丁敬成、秦瑜，被告杭州科友幕墙设计咨询有限公司的委托代理人周海阳、卜海莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于杭州市学院路78号7楼的办公用房出租给被告使用；租赁期限为三年，第一年租金为294336元，第二年租金为309052元，第三年租金为324505元；租金支付方式为第一年分两次支付，第二年开始每年一付。合同签订后，原告将符合合同约定的房屋交付给被告使用至今，被告亦按约支付第一年的租金。按照合同约定，被告应于2013年5月30日向原告支付第二年租金309052元，但其至今仅支付一半。2013年10月17日，原告发函给被告，要求其支付房屋租金。被告于次日回函给原告，以各种理由要求解除合同。原告认为，被告拖延支付的行为违反合同约定，侵害原告的合法权益。故起诉请求判令：1、解除双方订立的《房屋租赁合同》；2、被告支付违约金154526元；3、被告支付至判决解除房屋租赁合同之日止的租金；4、本案诉讼费被告承担。
被告辩称：一、房屋租赁合同履行过程中，被告没有违约行为且已付清2013年度全部租金，不存在故意拖欠租金的事实。合同订立之初，双方合作还算顺利，但被告入住案涉房屋后不久就发现房屋卫生间有渗水。原告签约时故意隐瞒该情况。由于渗水越来越严重，导致被告根本不能使用案涉房屋，只好将卫生间关闭。加之当时被告经营困难，于是双方在互谅基础上，对租金支付方式达成新的合意，变更为租金按半年支付一次。对此事实，自原告于2013年10月17日所发《律师函》第1条仅要求被告“付清2013年全部房屋租金”可以印证。事实上原告也是认可并同意被告于2012年7月支付（截止至2013年底）的租金。原告也无证据证明其对支付金额、时间提出过异议。二、原告不履行租赁房屋的修缮义务，未提供符合约定的房屋，已构成违约。被告有权依据合同约定解除合同。1、租赁期内，因数次遭遇大雨致案涉房屋室内天花板发生严重漏水，导致被告根本无法正常办公。经多次与原告交涉要求其及时修缮，原告不仅不积极履行修缮义务，反而违背诚信使出“发函索要租金”的手段来反制被告。双方之间的争议实属因原告率先违约，不履行房屋修缮义务，不能提供符合合同约定的房屋所致。被告本着尊重合约，出于信任并期望原告能妥善解决问题，在复函中再次指出因房屋渗、漏水情况严重已影响使用，提出协商解决提前解约的问题，原告依旧无动于衷。无奈之下，被告只得依据房屋租赁合同的约定，于12月6日再次发函解除了双方之间订立的房屋租赁合同。因此，至今相应扩大的损失，应由原告自行承担。2、由于原告的违约行为，被告为不影响正常办公，只得于2013年11月30日搬离并腾空案涉房屋，且已将所有案涉房屋钥匙归还给原告。案涉房屋事实上已处于原告控制，其要求继续支付租金的诉请缺乏事实和法律依据。原告作为出租方，在房屋出现渗水、漏水情况导致被告无法使用后，仍不正确履行在租赁期间保持房屋符合约定用途以及维修房屋的法定义务。在此前提下，被告依法享有先履行抗辩权，原告无权主张支付租金。既便被告有违约行为，双方约定的违约金也显属过高。原告的诉讼请求缺乏法律和事实依据，应予驳回。
原告提供证据如下：
1、房屋租赁合同，证明2012年6月1日原、被告双方达成房屋租赁的合意，该合同真实有效。后原告将符合约定的房屋交付被告使用。
2、律师函，证明原告于2013年10月17日发函被告，请求被告履行合同约定的支付租金义务。
3、律师函复函及照片，证明被告为拖延支付租金，歪曲合同约定及事实情况，即使被告要求解除合同也不能免除支付租金及违约金的责任。
上述原告提供的证据，被告质证认为，证据1无异议，但不认可原告提供的案涉房屋符合约定，卫生间、房屋均有漏水，无法正常办公，不符合合同约定。证据2，被告已收到，但不认可原告主张的证明对象，因原告催要的是2013年度的租金，证明双方存在半年支付房租的合意。证据3无异议，证明对象有异议，被告于收到律师函第二天即回复函件，澄清被告已付租金至2013年年底，原告也没有提出异议，证明双方有半年一付的合意；签约时卫生间、房屋有渗水，原告知道该事实也没有履行维修义务，该证反而可以证明原告不能推诿维修义务，房屋渗水严重影响被告的使用，被告有权单方解除合同，原告已经收到解除合同的意思表达。
被告提供证据如下：
1、房屋租赁合同、照片、2013年10月18日律师函复函、2013年12月6日关于要求解除租赁合同及归还租赁房屋的函件及快递详情单、回执单、送达情况网上查询单，证明①租赁房屋用于办公，房屋租赁合同第14条第3项明确约定“房屋不符合合同约定严重影响乙方使用，乙方有权单方面解除合同”；②案涉房屋存在多处渗、漏水情况，且漏水现象严重、导致被告根本无法正常办公，严重影响使用，案涉房屋已不适租；③对于案涉房屋始终存在的渗水及之后的漏水情况，被告多次与原告交涉要求进行修缮，但原告不履行义务，已构成违约，被告有权依据约定解除房屋租赁合同；④被告已书面通知原告解除合同。
2、收条、转账凭证，证明原告收到被告支付的25000元房屋租赁保证金；被告已付清2013年全部房屋租金，不存在违约事实。
3、2013年12月25日关于归还房屋钥匙的函、归还钥匙快递包裹及快递详情单、回执单以及送达情况网上查询单，证明案涉房屋现已腾空，相应钥匙已全部交还给原告。
4、原告身份证、原告所在公司名片，证明被告发函的地址都是正确的，原告已收到归还的钥匙。
上述被告提供的证据，原告质证认为，证据1，房屋租赁合同的真实性无异议，被告在交付时进行了验收，如原告交付的案涉房屋不符合约定，被告不可能连续使用16个月；照片的真实性有异议，没有显示时间、地点，无法证明该组照片是在案涉房屋内拍摄；律师复函的真实性无异议，证明目的有异议，此前双方没有相关漏水的沟通，这是第一份函件，之前并没有关于被告提出房屋漏水的信息，更没有要求原告予以维修的意思表示；函件及快递查询单的真实性无异议，证明被告单方解除合同是违约行为，应承担违约责任。证据2，收条无异议，转账凭证的真实性无异议，证明目的有异议，证明被告仅支付2012年全年房租及2013年半年房租，并未支付第二年度的全部租金，被告的行为已构成违约。证据3的真实性无异议，但被告寄还钥匙的行为构成违约。证据4无异议。
综合双方的举证、质证以及证据间联系，本院认证如下：
原告提供的证据1、3，被告质证后无异议，予以认定。证据2予以认定，该证可以证明原告发函催要租金的事实。
被告提供的证据1中的房屋租赁合同、律师复函，以及证据2、3、4予以认定。证据1中的照片，缺乏相应证据证明照片的拍摄时间、地点以及形成方式等，真实性不予认定，该证亦不能证明案涉房屋存在渗、漏水的事实；2013年12月6日关于要求解除租赁合同及归还租赁房屋的函及快递详情单、回执单、送达情况网上查询单的真实性予以认定。
根据上述认定之证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2012年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于杭州市学院路78号7楼的办公用房出租给被告使用，建筑面积384平方米；租赁期限自2012年7月1日至2015年6月30日，租金第一年为294336元，第二年为309052元，第三年为324505元；租金支付方式为第一期房租在2012年6月15日前被告支付147168元，第二期房租被告在2012年12月30日前支付147168元，第二年开始每年一付，提前一月支付；第十四条合同的解除：（一）经双方协商一致，可以解除合同；（三）原告有下列情形之一的，被告有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达20日的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响被告使用的。第十五条违约责任，双方应自觉履行该协议，如有违约，由违约方支付给对方6个月的租金作为违约金，并承担相应经济损失。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，被告亦按约支付第一年的租金以及保证金。
2013年7月，被告支付给原告租金154526元。同年10月17日，原告委托浙江政法联律师事务所发函给被告，函件中载明：按照房屋租赁协议之约定，被告应在2013年5月30日前向原告支付第二年租金，但被告仅支付第二年租金的一半，要求：1、被告在2013年10月27日前付清2013年全部房屋租金，即向原告再行支付租金154526元。2、若被告未能支付全部租金的，则被告应按照约定支付六个月租金作为违约金，且原告有权解除合同。被告收到函件后于次日回函给浙江政法联律师事务所，回复主张：1、被告已支付租金至2013年12月31日。2、合同签订时，由于原告未告知卫生间渗水及屋面漏水等情况，导致在使用过程中，发现遭遇暴雨天气，室内天花板会多处漏水（详见附件照片），给被告造成不可挽回的损失，严重影响被告的正常办公秩序和损害形象。3、由于该大厦附近无停车位，停车难问题已严重影响被告的正常办公及公司业务往来。由于以上原因，被告曾与原告多次沟通，仍未有效解决。根据合同第十四条第三项约定：交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，乙方有权单方解除合同。现被告决定与原告协商终止房屋租赁合同。
2013年12月6日，被告邮寄给原告《关于要求解除租赁合同及归还租赁房屋的函》，其上载明：依据双方签订的房屋租赁合同，由于房屋多处存在漏水，给被告造成了不可估量的损失，被告曾多次向原告反映，一直未得到解决。根据合同第十四条第三项第2点约定：交付房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，乙方有权单方解除合同。现告知如下：1、2013年度的租金已经全部付清，由于房屋漏水，被告在回复函中已明确表明与原告协商解除合同的意愿，但一直未得到答复。为了不影响正常办公，被告只能另行择址办公，被告已于2013年11月30日前搬离该房屋，并将房屋恢复原貌。2、被告搬离后，多次与原告联系办理归还房屋及交接钥匙等手续，至今一直无人接收，为避免造成更大的损失，请原告及时办理交接手续。现被告正式通知原告：自即日起与原告解除2012年6月1日与原告签订的房屋租赁合同及办理归还租赁房屋事宜，今后产生的相关费用与被告无关。望原告收函后，七天内与被告办理归还租赁房屋的手续。此后，原告收到该函件。2013年12月25日，被告寄送给原告《关于返还房屋钥匙的函》并于同年12月31日寄还给原告租赁房屋的所有钥匙。2014年1月2日，原告收到租赁房屋的钥匙。此后，原告遂诉至本院。
本院认为，原、被告订立的房屋租赁合同应认定有效，具有法律约束力，双方应当依约履行。本案主要争议在于：一、案涉房屋租赁合同是否解除。该合同履行过程中，被告已将承租房屋腾退并将钥匙返还给原告，被告以该行为明确表明其不再继续履行房屋租赁合同。且原告已实际收到租赁房屋及钥匙，现原告起诉主张要求解除房屋租赁合同，该请求应予准予，本院认定讼争双方订立的房屋租赁合同于2014年1月2日解除。因被告实际支付租金截止2013年12月31日，故其尚应支付原告2014年1月1日、2日的租金，按照每月租金25754元计算为1717元。二、本案是何方违约以及具体违约金之确定。因房屋租赁合同中约定第二年租金为309052元，第二年开始每年一付，提前一月支付。但被告实际于2013年7月支付第二年租金的一半即154526元，故被告未按约定时间以及金额支付第二年租金的行为已构成违约。且被告在案涉房屋租赁合同履行期限届满之前，单方终止了合同的履行，该行为亦属违约行为。被告抗辩认为，因租赁房屋存在渗、漏水，故其有权解除合同，因被告未举证证明租赁房屋存在渗漏水的事实，该节抗辩本院不予采信。被告履行房屋租赁合同义务不符合约定，应当依约承担违约责任。按照合同约定，违约方支付给对方6个月的租金作为违约金。现被告就该违约金约定抗辩认为过高，请求予以调整减少。按照本案房屋租赁合同的实际履行情况，本院以实际损失为基础，综合当事人的过错程度以及逾期利益等因素，依法予以适当减少，具体违约金酌情确定为120000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、傅建明与杭州科友幕墙设计咨询有限公司于2012年6月1日订立的《房屋租赁合同》于2014年1月2日解除。
二、杭州科友幕墙设计咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付傅建明房屋租金1717元。
三、杭州科友幕墙设计咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付傅建明违约金120000元。
四、驳回傅建明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1695元，由傅建明负担360元，由杭州科友幕墙设计咨询有限公司负担1335元。杭州科友幕墙设计咨询有限公司负担部分案件受理费于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 萧京
二〇一四年三月二十日
书记员 范姗