广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1762号
原告：石明益，男，壮族，1985年1月3日出生，住广西都安瑶族自治县。
委托代理人：吴坤，系北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：黎国飞，系北京大成（广州）律师事务所律师。
被告：佛山市南海盈冠房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇松岗新城区海逸盛世桃园逸和居二层商铺之一，组织机构代码：05853625-4。
法定代表人：潘志尧。
委托代理人：沈庆佳，系广东东成律师事务所律师。
委托代理人：黄昊，系广东东成律师事务所律师。
原告石明益诉被告佛山市南海盈冠房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月14日受理后，依法适用简易程序由审判员周桂颜独任审判，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴坤、被告的委托代理人沈庆佳到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于佛山市南海区狮山镇的桃园花园10栋3003房的商品房。被告的宣传资料上显示该厨房外侧阳台（以下简称“生活阳台”）为全赠送面积，被告销售员在销售房屋时，也告知该房屋厨房外侧阳台为全赠送面积，销售样板房也均显示该生活阳台为实际可以使用的空间。在原告决定是否购买该房屋时，包括该生活阳台在内的赠送面积也是原告考虑的非常重要的因素。2015年3月份，原告接到被告的电话，告知无法交付生活阳台，业主如果需要使用该阳台，可以向物业管理处申请自行加建，为此，被告同意赔偿业主一年物业管理费，并征询原告是否同意该赔偿方案。原告明确表明不同意该赔偿方案。2015年3月28日，原告及数十名业主与被告授权的代表进行谈判，并进行了现场的录像。被告承认其销售人员有误导消费者的事实，并出具了规划部门的规划设计图纸原件，告知该房屋报建的规划图上就没有厨房外侧的生活阳台，户型图上的生活阳台所在的位置是排烟道、排气道预留孔，被告无法变更规划，所以事实上无法交付阳台，被告同意以一年的物业管理费作为补偿。经多次沟通，被告仍坚持其给予的解决方案，而原告无法接受该赔偿方案。原告认为，被告在销售广告和宣传资料中均承诺交生活阳台为全赠送面积，该承诺是具体明确的，并对于原告等购房者购买该房屋造成重大影响。被告明知该房屋的生活阳台所在位置为排烟道、排气道预留孔，却故意通过销售人员、宣传广告、宣传资料等欺骗、误导购房者，使得购房者认为生活阳台真实存在并可以实际使用，从而达成商品房的买卖交易，但是实际上被告已明确无法交付生活阳台，严重侵害了原告的合法权益。被告的行为已经构成严重欺诈，原告作为消费者，有权要求被告按照（生活阳台面积*套内单价）金额的三倍支付违约金给原告。为此，请求判令：1.被告赔偿原告76725.84元（计算方式为：阳台面积3.36平方米×套内单价7611.69元/平方米×3）；2.本案的全部诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、被告的宣传资料及所签订《商品房买卖合同》的图纸中均清晰显示涉案部位为中空空间。所谓“生活阳台”完全是原告个人的说法，被告从来没有表示过厨房旁（外侧）的空间为阳台：1.被告与原告所签订的《商品房买卖合同》第三条“××所购商品房的基本情况”中第4段清楚注明“该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个”，也就是说，原告所购买的商品房中只有2个阳台。现在原告所主张的“生活阳台”其实并不是商品房买卖合同中约定的2个阳台之一，而是2个阳台之外的第3个阳台。由此可见，原告要求被告交付第3个“生活阳台”完全是不符合合同的约定，是没有依据的。2.从原告作为证据所提供的户型宣传图纸可以清晰看到，户型图中已有两处标明“阳台”的字样，而涉案的部位并没有阳台的文字标示，只有中空图形的符号，该符号表示该部位为中空的意思，即这个地方没有楼板，上下垂直距离的地方是空的意思。户型宣传图纸右侧的文字更清楚注明“厨房旁中空空间”的字样。此外，《商品房买卖合同》附件一：房屋房屋平面图中的该部位也同样标示了中空图形的符号。由此可见，原告在签订商品房买卖合同前应是十分清楚涉案部位的功能及情况的，不存在被告隐瞒或欺诈的说法。3、宣传资料的户型图纸为示意的形式，依法仅属于“要约邀请”，况且被告已经在所有宣传资料中明示“本图纸仅为标准户型示意，最终以双方购房合同约定为准”。因此，被告与原告间的约定应以《商品房买卖合同》的约定为准，并应以合同的约定作为处理双方纠纷的依据。二、涉案房屋的销售人员不是被告的员工。被告与佛山经纬房产咨询有限公司（以下简称“经纬公司”）签订了《海逸桃花源记销售大沥项目合同》，约定涉案的房屋均由经纬公司负责销售，因此，所有的销售人员均为经纬公司之员工，并非原告所述是被告的销售人员。三、原告按“阳台面积3.36平方米×套内单价×3倍”赔偿的诉讼请求没有事实及法律依据。1.涉案的部位是房屋销售建筑面积以外的部位，并没有纳入房屋的计价面积，原告并没有支付该部位的房款，故不存在造成原告经济损失的情形。2.原告主张“阳台”面积为3.36平方米没有任何事实依据，请求按三倍赔偿没有法律依据。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告身份证复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。
2.企业机读档案登记资料、组织机构代码证复印件各1份，用以证明被告的诉讼主体资格。
3.公证书原件1份，用以证明被告在各大网站宣传的户型图均显示厨房外生活阳台为全赠送面积。
4.商品房买卖合同原件1份；
5.广东省地方税收通用发票原件1份；
6.户型图宣传册原件1份。
证据4-6，用以证明原告与被告之间存在商品房买卖合同关系，被告承诺生活阳台面积为全赠送面积，被告的样板房显示生活阳台是可以实际使用面积的。
7.图纸复印件（加盖相关部门印章）1份，用以证明该图纸为7、8、9、10栋的规划图，被告承诺生活阳台面积为全赠送面积，但是从规划图上看，生活阳台位置属于排烟道、排气道预留孔，被告在销售过程中故意隐瞒了了该事实，从未告知生活阳台无法交付给原告使用。
8.刻录光盘1张，用以证明被告告知生活阳台不属于规划建设内容，而销售人员在销售过程中确实存在误导性宣传，被告仅同意支付一年的物业管理费作为赔偿。
9.律师函复印件1份；
10.EMS快递单、邮件妥投证明原件各1份。
证据9、10，用以证明原告委托律师向被告发函，协商解决生活阳台补偿问题，但是被告未做任何回复。
关于海逸桃园花园厨房旁侧生活阳台面积赔偿诉请及签收单复印件各1份，用以证明2015年3月28日原告与被告谈判解决生活阳台问题时提出赔偿金额问题。
12.平面图复印件1份，用以证明被告在本案发生后，与新业主签订的《广东处商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》均注明：“知悉厨房外阳台为中空交付标准”，进一步证明被告也认为厨房外的涉案部分属于阳台，而原告在买该商品房时，被告并未告知该涉案部分是中空交付。
13.公证书[（2016）粤广海珠第3547号]原件1份，用以证明被告的官方微信公众号海逸桃园花园的样板间的记载内容显示，其样板房的照片均显示有涉诉生活阳台，该样板间的涉诉生活阳台的照片右下角均有“腾讯房产”的水印，与原告提供的公证书[（2015）粤佛南海第10069号]第58、59、60的照片能互相印证，均能证明样板房有涉讼生活阳台。
14.样板房照片、样板房拆除后的照片及录像原件各1份，用以证明被告原样板房均有生活阳台及被告在拆除样板房的涉讼生活阳台后的状况。
经质证，被告对原告出示的证据1无异议。对证据2无异议。对证据3有异议，该证据所述的点击页面的全部内容均非由被告发布，也与被告无关，不存在原告主张厨房外为生活阳台的情形。对证据4无异议，合同第三条已明确约定涉讼房屋为两个阳台，不存在第三个生活阳台的说法，附件一中房屋平面图明确标示涉讼部分为中空空间（该部分所示图标为建筑工程图纸规范中空的符号）。对证据5无异议。对证据6真实性无异议，户型图明确标示“本图仅为标准户型示意，最终以双方购房合同为准”，也可以看出两处标明为阳台的字样，涉讼部分却没有阳台的文字表示，只有中空图标，且01、04户型图纸右侧的文字说明厨房旁中空空间，不存在原告所述该部位为生活阳台的说法。对证据7无异议，该证据证实涉讼房屋经合法规划报建，涉讼部位也为中空空间，不存在原告所述的销售过程中被告承诺该位置为生活阳台的情形。对证据8中的录像视频有异议，该录像为原告私下偷拍，且仅为双方讨论的过程，无法证明原告购买涉讼房屋过程中被告存在欺诈行为，录像中代表发言的仅为海逸集团的代表，并非被告的工作人员，之前业主多次到被告处起哄，海逸集团即派出人员与业主进行讨论；对新闻报道有异议，该新闻仅为一家媒体的观点和报道，不应作为定案依据，与本案无关。对证据9有异议，该证据为原告单方委托制作。对证据10无异议，确认收到证据9的函件。对证据11，为原告当庭提交，不同意进行质证，且认为该证据仅为原告的个人意思表示，与本案无关。对证据12该证据为照片，没有业主的签名，出处及来源不明，对证据的真实性不予确认。对证据13认为该微信公众号是被告所开设，但日常信息发布、管理维护是由第三方公司进行，所有照片均是由第三方公司发布，照片右下角印有“腾讯房产”的水印就足以证明了照片均非出自被告。对证据14认为该证据为照片或录像资料，出处及来源不明，对真实性不予确认。同时认为证据13、14均不是来源于原告本人，无论证据是否真实，均不能证明原告是基于上述证据购买房屋，本案所涉房屋为毛坯交付，样板间仅为创意设计，且已标明为非交付标准，样板间的具体户型及面积也与原告所购买的户型及面积不一致，因此无论样板间如何装修，均不构成对原告的欺骗或误导。
诉讼中，被告举证如下：
1.资质证书原件1份，用以证明被告具有房地产开发资质。
2.商品房预售许可证原件1份，用以证明涉讼房屋符合预售条件，已经取得佛山市住房和城乡建设管理局的预售许可。
3.海逸桃花源记销售代理项目合同原件1份；
4.企业机读档案登记资料（经纬房产公司）原件1份。
证据3、4，用以证明佛山市经纬房产咨询有限公司为被告的销售代理公司，其为依法成立存续的公司。
经质证，原告对被告出示的证据1-2无异议。对证据3有异议，原告签订认购协议和购房合同时没有任何材料证明销售人员并非被告职员，而是销售代理公司的人员，也没有证据证明该合同已真实履行。对证据4真实性、合法性无异议，对关联性有异议。
经审查，原告出示的证据1、2、4-7、10及被告出示的证据1、2、4，相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告出示的证据3虽为经公证的网页信息，但未有充分证据显示发布人为被告，本院对其证明力不予确认。原告出示的证据8证据形式的真实性本院予以确认，对证明力结合本案作综合认定。原告出示的证据9、10可相互印证，本院对其真实性予以确认。原告出示的证据11为原告单方制作，本院对其证明力不予确认。原告出示的证据12并非原件，且被告不确认，本院对其证明力不予确认。原告出示的证据13经公证机关公证，本院对其真实性予以确认。原告出示的证据14为照片及录像资料，存在剪辑的可能，且出处及来源不明，本院对其证明力不予确认。被告出示的证据3为原件，本院对其真实性予以确认。
综合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认以下事实：
佛山市住房和城乡建设管理局颁发粤佛房开证字第1302317号商品房预售许可证，认为海逸桃源花园于2014年7月12日经审核符合预售条件，准予预售。
2014年9月24日，原告石明益（××）与被告（××）签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于广东省佛山市南海区狮山镇松岗商业大道北2号海逸桃源花园10栋3003房，总价款537918元，按套内建筑面积计算每平方米7611.69元，建筑面积共88.34平方米，套内建筑面积60.67平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.67平方米。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。首期款207918元自预售合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款330000元应于2014年9月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。其中合同附件一《房屋平面图》中紧靠厨房外侧约2-4平方米部分用红线标示属于涉讼房屋面积范围，但同时用“”建筑图例符号（以下简称为争议部分）进行标示。根据相关制图标准显示该争议部分符号的含义为坑槽或孔洞。
涉讼房屋的户型图宣传单显示，厨房外侧争议部分标示为全赠送面积，虽未标明为阳台功能，但亦未标示为中空空间。
被告向国土规划部门报建备案的规划设计图显示涉讼房屋厨房外侧空间同样加标“”符号，表示该处为排烟道、排气道预留孔。
签订合同后，原告向被告支付售房款537918元。
2015年8月24日，原告等24人委托北京大成（广州）律师事务所律师向被告发函，认为被告明知争议部分所在位置为排烟道、排气道预留孔，却故意通过销售广告和宣传资料诱导原告等购房者误认为该生活阳台真实存在且可以实际使用，被告已构成严重欺诈，要求被告按照生活阳台面积乘以套内单价的总金额的三倍支付赔偿金。被告确认收到该函件。
同年12月14日，原告向本院提起诉讼。
2016年3月3日，本院依法组织原、被告双方到讼争楼盘进行现场勘验。其中讼争楼盘样板间（均在10栋）约89平方米户型现场可见：厨房外的空间为中空空间，无地面；厨房外南墙有作修补孔洞，该墙有部分墙砖与其他外墙砖颜色不一致，厨房外西墙有一处修补孔洞。双方均确认讼争部分现为中空空间，无楼板地面。
2016年3月7日，经广东省广州市海珠公证处公证，海逸桃源花园微信公众号中样板间的部分照片显示厨房外侧有小生活阳台。
诉讼中，双方确认讼争部分为全赠送面积，并未纳入房屋计价面积范围。
本院认为，原告石明益与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。双方确认讼争部分为中空空间，对此作为开发商的被告应否承担赔偿责任，本院分析如下：被告作为房地产开发企业对涉讼房屋的规划设计是清楚明晰的，从其向行政部门提交的规划设计图可知，讼争部分为排烟道、排气道预留孔，并无楼板地面，该争议部分只能做排烟通道的特定用途，而不能作一般起居生活实用，对此被告负有相应告知提示义务。虽然宣传资料中没有明确标注为阳台，但亦未作“中空空间、排烟管道等”说明，其虽与阳台等区域的标示有所区别，仍不足以排除一般人可能产生的该部分为可作正常起居使用的误解。合同附图亦将该争议部分纳入涉讼房屋的红线范围，其制作的图例标示亦未作足以引起一般人注意的区分提示及文字说明，是导致一般购房者误解的重要原因。同时，作为购房者的原告在购房时亦负一定谨慎注意义务，应对宣传资料及合同平面图中争议部分标示与其他不同有所注意，在没有详加了解的情况下签订合同，对纠纷产生亦负一定责任。综合考虑讼争部分为全赠送部分、双方的过错程度、合同履行情况、当地房地产市场价格及公平原则，本院酌定被告向原告赔偿8000元，原告诉请超出本院核定范围的，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告佛山市南海盈冠房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿8000元予原告石明益。
二、驳回原告石明益的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取859.07元（原告已预交），由原告负担834.07元，由被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一六年三月三十一日
书记员 彭标文