吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2018）吉2401民初924号原告：吴明全，男，1966年2月22日生，汉族，个体工商户，住吉林省延吉市建工街。委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。被告：金伟，男，1976年3月13日生，汉族，个体工商户，住吉林省延吉市进学街。委托诉讼代理人：李书敏，吉林诚途律师事务所律师。第三人：延边隆峰房地产开发有限公司，住所地：吉林省延吉市局子街。法定代表人：南彩莲，该公司经理。委托诉讼代理人：赵基文，该公司法律顾问。原告吴明全诉被告金伟、第三人延边隆峰房地产开发有限公司（以下简称“隆峰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴明全及其委托诉讼代理人杨胜宪、被告金伟及其委托诉讼代理人李书敏、第三人隆峰公司委托诉讼代理人赵基文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴明全向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告对诉争房屋为合法占有；2.被告金伟停止妨碍原告使用诉争房屋行为；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：2009年6月8日，原告与第三人隆峰公司签订了《新市场商铺认购协议书》，协议约定原告购买第三人开发的森淼小区6号门市房，面积为36平方米，价款为32.4万元，首付款为9万元，余款以贷款方式结清。认购协议签订后，经原告和第三人协商，双方对认购的房屋进行了变更，由原来的36平方米变更为现在的62.12平方米（即本案诉争房屋）。2012年8月25日，原告与第三人另行签订《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人开发的位于XXX门市房，面积为62.12平方米，单价为每平方米9千元，房款总价为559080元。因第三人涉嫌一房多卖问题，延吉市政法委成立工作组专门解决该公司房屋买卖问题，原告将购房款全部通过延吉市政法委账户支付。2012年8月28日、2012年9月28日、2012年10月22日，原告分三次向延吉市政法委账户分别支付房款30万元、12万元、49080元，合计：469080元，加上第一次支付的9万元，总计支付房款559080元，房款已经全部结清。2016年，涉案房屋竣工，原告于2016年5月17日向第三人支付了取暖费2312元、物业费和清理费1643元、垃圾搬运费60元，在支付上述费用后，第三人通过物业公司将房屋交付给原告。原告在接收涉案房屋进行装修的过程中，遭到了被告金伟的阻止，金伟称该房屋他已经购买，不允许原告装修使用。原告多次与被告及第三人进行协商未果，该房屋至今无法使用，故原告为维护自己权益诉至法院。被告金伟辩称，1.原告错列被告。原告主张其对诉争房屋具有合法占有权，应以合同是否有效为前提，但在本案中房屋买卖合同的相对方为第三人与原告；因此原告应将第三人列为被告；2.原告在2009年6月8日与隆峰公司签订了《新市场商铺认购协议书》，该协议书中签订的房屋为XXX门市房，面积为36平方米，并不是本案诉争房屋。2012年8月25日，原告不知通过何种途径将原购房屋变更为现在的诉争房屋。2012年5月2日，被告已通过合法途径购买了诉争房屋并办理了备案登记，故原告在明知诉争房屋已经出售的情况下，仍然实施变更行为，属于恶意串通损害被告的合法权益。根据合同法第52条规定，原告与第三人之间签订的合同属于无效合同。3.2012年5月2日，被告与隆峰公司签订了《商品房预售合同》，并交纳了购房款、办理了备案登记，该商品房合同合法有效，且该合同早于原告与第三人所签订的合同。根据法律规定，诉争的房屋应当向合同成立在先的买受人履行交付义务，被告针对诉争房屋属于有权占有，而原告则因与第三人之间签订的合同无效为无权占有，故原告无权向被告主张权利。第三人隆峰公司述称，第三人不是涉案房屋买卖的实际行为人，本案与第三人无关。本院经审理认定事实如下：2009年6月8日，原告与第三人隆峰公司签订了《新市场商铺认购协议书》，协议约定原告购买第三人开发的XXX门市房，面积为36平方米，价款为32.4万元，首付款为9万元，余款以贷款方式结清。认购协议签订后，经原告和第三人协商，双方对认购的房屋进行了变更，由原来的36平方米变更为现在的62.12平方米（即本案诉争房屋）。2012年8月25日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人开发的位于延吉市XXX，面积为62.12平方米的门市房，单价为每平方米9千元，房款总价为559080元。因第三人涉嫌一房多卖问题，延吉市政法委成立工作组专门解决该公司房屋买卖问题，原告将购房款全部通过延吉市政法委账户支付。2012年8月28日、2012年9月28日、2012年10月22日，原告分三次向延吉市政法委指定账户陆续支付房款30万元、12万元、49080元，合计：469080元，加上首付款9万元，总计支付房款559080元，现诉争房款已经全部结清。2016年初，涉案房屋竣工，原告于2016年5月16日向第三人支付了取暖费2312元，于5月17日向第三人支付了物业费和清理费1643元、垃圾搬运费60元。在支付上述费用后，第三人通过物业公司将诉争房屋钥匙交付给了原告，现原告已对诉争房屋进行了装修，并实际占有使用。另查明，2012年5月2日，被告与隆峰公司签订了《商品房预售合同》，约定被告购买隆峰公司开发的XXX商业用房，面积为62.12平方米，单价为每平方米12000元，房屋总价款为745440元。合同签订后，金伟向吉林长江集团有限公司（以下简称“长江集团”）一次性支付全部房款745440元，并办理了备案登记。根据原告陈述以及被告自认，隆峰公司至今未向被告金伟交付涉案房屋。还查明，2010年5月18日，隆峰公司与长江集团签订了《开发及工程施工联建合同书—1#》，双方约定：由长江集团垫资800万元施工XXX，长江集团的工程款全部以所建的房屋抵账，住宅部分房屋5-16层总顶账面积为23400平方米，平均价格底线为2400元/平方米，总价款为5600万元。住宅不足部分以非住宅冲抵，具体价格甲、乙双方根据市场情况制定。在工程款未支付完毕之前，隆峰公司不能处置该工程住宅及非住宅部分。2011年10月21日，隆峰公司开发的森淼花园项目取得预售许可证。2013年3月22日，被告隆峰房地产公司的法定代表人由吴秀峰变更为南彩莲。认定上述事实的证据有：吴明全向本院提供的《新市场商铺认购协议》一份、收据五份、《商品房买卖合同》一份、汇款单三份、情况说明一份；金伟向本院提供的《商品房预售合同》和收据各一份、《开发及工程施工联建合同书—1#》一份；本院对吴明全和金伟作的调查笔录各一份；当事人陈述等证据材料。本院认为，原告与第三人之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且已实际履行。因长江集团承建隆峰公司开发的XXX工程，双方签订了开发及工程施工联建合同书，约定将诉争房屋抵付给长江集团作为工程款。2012年5月2日，长江集团将诉争房屋出售给金伟，并在其同意及协助下，金伟与代表隆峰公司的延吉市政法委隆峰专案组签订了商品房预售合同，且办理了备案登记。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、八十九条之规定，金伟与隆峰公司之间形成了商品房买卖合同权利义务概括转让关系。因延吉市政法委隆峰专案组作为政府对隆峰公司案件临时抽调人员组成的临时性机构，在其持有隆峰公司的公章、法人章的情况下，代表隆峰公司与金伟签订的商品房预售合同亦合法有效。本案是因隆峰公司“一房两卖”引发的纠纷，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的情形下，买受人均要求实际履行合同的，根据现行司法实践可确定如下履行顺序：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。2016年5月17日，隆峰公司已向原告吴明全交付了诉争房屋钥匙，但至今从未向被告金伟交付过诉争房屋钥匙，且原告亦向隆峰公司付清全部房款并对诉争房屋进行了装修投入和使用。故原告基于双方合同关系产生的占有依法受法律保护，本院对其确认合法占有的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、七十七条、第八十八条、八十九条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、二百四十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，判决如下：一、确认原告吴明全对延吉市XXX门市房的合法占有；二、被告金伟于本判决生效之日起立即停止妨碍原告吴明全对延吉市XXX门市房使用的行为。案件受理费9391元，由被告金伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  李一博二〇一八年四月二十二日书记员  王持铨