天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民一终字第0304号
上诉人（原审被告）高立军。
委托代理人孙剑锋，天津金蔚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）孔静。
委托代理人孙剑锋，天津金蔚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津铁道职业技术学院，住所地天津市河北区建昌道**号。
法定代表人王玉涛，院长。
委托代理人赵中永，该学院后勤管理处处长。
委托代理人汤河，北京盈科（天津）律师事务所律师。
原审被告张作文，无职业。
原审被告李俊亭，无职业。
上诉人高立军、孔静因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2014）北民初字第1984号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高立军、孔静的委托代理人孙剑锋，被上诉人天津铁道职业技术学院的委托代理人赵中永、汤河到庭参加诉讼，原审被告张作文、李俊亭经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审人民法院审理查明，2001年3月22日，天津铁路工程学校校办企业办公室与天津市河北区经委直属企业管理处签订《关于建管“天津市淮安道桃李园综合市场”合作协议》。协议约定：由天津铁路工程学校校办企业办公室提供院内坐落于河北区淮安道一侧的空地（包括原该校汽车修理厂占地900平方米）总面积1506平方米，作为建设市场用地；天津铁路工程学校校办企业办公室负责建设市场和各项建设费用支出，享有对土地和建筑的所有权、处置权。签订协议后，天津市河北区经委直属企业管理处及天津市铁路工程学校物资供销中心依据该协议作为主办单位共同开办了天津市河北区淮安道桃李园综合市场，于2001年8月24日取得了市场登记证。天津市工商行政管理局津工商企注字[2005]9号《关于市场进行企业注册登记有关问题的通知》第三条规定“原《市场登记证》有效期截止到2005年12月31日，逾期自行作废。……持有原《市场登记证》的市场主办单位，应在有效期限内到辖区内工商行政管理机关所属的市场监督管理部门先予备案。市场监督管理部门在收缴原《市场登记证》的同时，出具加盖本部门印章的、已收缴的原《市场登记证》的复印件。申请人（含市场主办单位）凭该复印件到企业注册管理部门申请办理企业注册登记。对逾期仍没有取得《企业营业执照》而继续从事经营活动的，按照无照经营依法予以查处。”天津市河北区淮安道桃李园综合市场始终没有办理《企业营业执照》。
2004年12月23日，经天津市人民政府津政函[2004]199号《关于同意建立天津铁道职业技术学院的批复》确定建立天津铁道职业技术学院，同时撤销天津铁路工程学校。2006年5月，天津铁道职业技术学院调整机构设置撤销了校办企业办公室。天津市河北区经委直属企业管理处后更名为天津市河北区商务委直属企业管理处。经原审人民法院询问天津市河北区商务委直属企业管理处，该单位表示讼争房屋和其没有关系，不参与本案诉讼，亦不主张任何权利。
2003年，天津市河北区淮安道桃李园综合市场作为出租方，天津市盛隆汽车服务有限公司作为承租方签订租赁协议，天津市盛隆汽车服务有限公司开始租赁使用天津市河北区淮安西道桃李园综合市场大棚占地面积约1150平方米房屋。租赁房屋其中面积1、2部分（详见附图标注的面积1、2）登记在权利人为天津铁道职业技术学院的房地产权证项下，面积3（详见附图标注的面积3）系天津铁道职业技术学院自行搭建没有产权登记。2007年6月27日，双方针对上述房屋再次签订《天津市河北区淮安道桃李园综合市场房屋、大棚租赁合同》，租赁期限为四年，自2007年12月1日至2011年11月30日；年租金为123000元，自2008年12月1日起至2011年11月30日止，租金每年上浮5%。
2011年11月3日，高立军、孔静作为股东及清算组成员将天津市盛隆汽车服务有限公司注销，清算报告载明该公司善后事宜包括债权、债务及公司财产由全体股东（高立军、孔静）负责。
2013年3月18日，高立军与张作文签订《租赁合同》，约定高立军将讼争房屋无偿交给张作文使用，使用期限为10年，自2013年3月18日至2023年3月17日止。现讼争房屋由张作文用于经营烧烤、洗车、小额贷款及老年活动中心。李俊亭系张作文朋友，李俊亭于2014年4月开始在讼争房屋内居住。原审庭审中，李俊亭陈述其承租坐落于天津市××号公产房屋一套，现由其妻子居住使用。
2007年6月27日的天津市河北区淮安道桃李园综合市场与天津市盛隆汽车服务有限公司签订的《天津市河北区淮安道桃李园综合市场房屋、大棚租赁合同》到期后，高立军、孔静没有再向天津铁道职业技术学院交付过租金。天津铁道职业技术学院现因讼争房屋的腾房问题与高立军、孔静协商未果起诉至原审人民法院，请求：高立军、孔静、张作文、李俊亭将坐落天津市河北区建昌道21号天津铁道职业技术学院院内讼争房屋（面积约为1150平方米）腾空返还天津铁道职业技术学院；高立军、孔静给付2011年12月1日至2013年11月30日期间的房屋使用费321814元，张作文对2013年3月18日至2013年11月30日期间的房屋使用费承担连带责任；诉讼费用由高立军、孔静、张作文、李俊亭承担。高立军、孔静、张作文、李俊亭辩称拒绝腾房及给付房屋使用费。
原审人民法院认为，天津铁路工程学校校办企业办公室原系天津铁道职业技术学院下属部门，已经天津铁道职业技术学院撤销，其权利义务应由天津铁道职业技术学院继受。天津市河北区经委直属企业管理处因更名的原因，其权利义务应由更名后的天津市河北区商务委直属企业管理处继受，现天津市河北区商务委直属企业管理处向原审人民法院明确表示讼争房屋和其没有关系，不参与本案诉讼，亦不主张任何权利，对此不再置疑。天津市盛隆汽车服务有限公司注销后，该公司的权利义务应由高立军、孔静继受。天津市河北区淮安道桃李园综合市场因为没有办理《企业营业执照》，没有签订房屋租赁合同的主体资格。讼争房屋中有房地产权证登记的部分系天津铁道职业技术学院所有，没有登记的部分系天津铁道职业技术学院在其使用的土地范围内搭建，且《天津市河北区淮安道桃李园综合市场房屋、大棚租赁合同》于2011年11月30日已经到期，针对有房地产权证登记的部分，天津铁道职业技术学院作为所有权人有权要求高立军、孔静返还房屋；针对房地产权证没有登记的部分，租赁的约定当属无效，无效的法律行为应属自始无效，故高立军、孔静亦应当将此部分房屋返还天津铁道职业技术学院。高立军与张作文所签订的《租赁合同》，因高立军没有出租权利，该协议无效，张作文作为次承租人具有腾房义务。张作文将房屋借给李俊亭居住亦无依据，李俊亭同样负有腾房义务，李俊亭有坐落于天津市××号的住房，故其可腾至该住房。对于天津铁道职业技术学院要求的2011年12月1日至2013年11月30日期间的房屋使用费，因高立军、孔静确实占有房屋没有交付天津铁道职业技术学院，根据公平原则，高立军、孔静应当比照合同约定的租金标准给付房屋使用费。张作文作为次承租人应当对其使用讼争房屋期间发生的房屋使用费承担连带给付责任。
原审人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和第五条的规定，判决如下：“一、本判决生效后七日内，四被告将坐落天津市河北区淮安西道桃李园综合市场大棚占地面积约1150平方米房屋腾空交原告，被告李俊亭搬至天津市××号房屋；二、本判决生效后七日内，被告高立军、孔静给付原告2011年12月1日至2013年11月30日期间的房屋使用费306490元；被告张作文对2013年3月18日至2013年11月30日期间的房屋使用费110533元承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6207元，由被告高立军、孔静负担。”
原审人民法院判决后，上诉人高立军、孔静不服，以上诉人占有使用讼争房屋是基于上诉人与天津市河北区淮安道桃李园综合市场签订的租赁合同，被上诉人无权对上诉人提起诉讼，本案应适用延付或者拒付租金的1年诉讼时效规定，如被上诉人执意要求上诉人腾房，被上诉人应返还上诉人重建费用并赔偿损失等为由，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，将本案发回重审或者改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人天津铁道职业技术学院答辩，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人系天津市河北区淮安道桃李园综合市场的开办单位，该市场因未能按照规定办理企业注册登记而不存在，被上诉人同时还系讼争房屋的所有权人，因此被上诉人有权提起本案诉讼，被上诉人主张的是租赁期满后的占用使用费问题，因此不适用1年诉讼时效的规定，上诉人主张的损害赔偿问题应当另诉解决，故请求驳回上诉，维持原判。
原审被告张作文、李俊亭未出庭参加诉讼，亦未陈述意见。
经本院审理查明，原审人民法院所查事实正确，有双方当事人陈述及书证等证据证实，本院予以确认。二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，天津铁路工程学校校办企业办公室原系被上诉人下属部门，已经被上诉人撤销，其权利义务应由被上诉人继受。而天津市河北区淮安道桃李园综合市场另一合作开办人天津市河北区经委直属企业管理处的权利义务继受人天津市河北区商务委直属企业管理处明确表示不主张权利、不参与诉讼，本案不再置评。天津市河北区淮安道桃李园综合市场因为没有办理《企业营业执照》，故而没有签订房屋租赁合同的主体资格。讼争房屋中有房地产权证登记的部分系天津铁道职业技术学院所有，没有登记的部分系天津铁道职业技术学院在其使用的土地范围内搭建。被上诉人作为合法的权利人有权在本案中提出返还诉请。另外，关于上诉人主张本案适用延付或者拒付租金的1年诉讼时效问题，被上诉人抗辩其主张的是租赁期满后的占用使用费问题而不适用1年诉讼时效，结合涉诉《天津市河北区淮安道桃李园综合市场房屋、大棚租赁合同》约定的租赁期限、涉诉房屋占用情况以及被上诉人的起诉请求，该抗辩理由成立。关于上诉人主张的损害赔偿问题，上诉人可以另行解决。据此，原审人民法院处理结果并无不妥，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费5897元，由上诉人高立军、孔静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 玉
代理审判员 姚 琦
代理审判员 豆 艳
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 吴松涛
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：
第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。