广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民三初字第3577号
原告中信银行股份有限公司佛山分行，住所地:佛山市禅城区汾江南路37号财富大厦首层01单元、A座4层、5层、6层，注册号：（分）440600000020684。
负责人杨式钗，行长。
诉讼代理人邱瑞嫦，广东中信致诚律师事务所律师。
诉讼代理人聂美林，广东中信致诚律师事务所律师。
被告胡晓天，男，汉族，1982年12月14日出生，住所地：广东省佛山市顺德区。
被告佛山市顺德区瑞域房产有限公司，住所地：佛山市顺德区容桂街道桂洲大道东3号创富大厦10号首层之一，注册号：440681000293415。
法定代表人罗嘉俊
被告吴舒茵，女，汉族，1982年9月17日出生，住所地：广东省佛山市顺德区。
上述三被告共同诉讼代理人卢健衡，广东顺迪律师事务所律师。
上述三被告共同诉讼代理人曹伟君，广东顺迪律师事务所律师。
原告中信银行股份有限公司佛山分行诉被告胡晓天、佛山市顺德区瑞域房产有限公司（以下简称瑞域公司）、吴舒茵金融借款合同纠纷一案,本院立案受理后，适用普通程序进行审理。诉讼中，被告胡晓天在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后认为本院有管辖权，裁定予以驳回。该被告不服提起上诉，二审驳回上诉，维持原裁定。本案于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人聂美林，三被告的诉讼代理人曹伟君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:
一、原、被告和被告一、二之间的签约情况
（一）个人购房借款合同
1、2012年2月24日，原告作为贷款人（乙方）、被告一胡晓天作为借款人（甲方）、被告二瑞域公司作为保证人（丙方）签订了（2012）佛银房贷字第920941《中信银行个人购房借款合同》，约定：原告向被告一胡晓天发放贷款人民币53万元，贷款期限为120个月，自2012年2月24日起至2022年2月24日止，贷款利率为浮动利率，并从首次利率调整日后每12个月调整一次。贷款用途为购买佛山市顺德区均安镇鹤峰社区居民委员会鹤峰路1号都市经典广场281号商铺。贷款支付方式为受托支付，甲方委托和授权乙方将贷款划入丙方账户，贷款从乙方账户划出即视为乙方的贷款义务履行完毕，贷款划出日即为实际贷款发放日，乙方自此日起开始计收利息。还款方式为按月等额本金还款，还款日为每月20日。
本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，即甲方同意将本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下贷款的担保。担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金，以及为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。
丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得所有权证、办妥乙方为抵押权人的抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（即担保阶段）甲方的所有应付款项承担连带保证责任，保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。
若甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息的即构成违约，乙方有权对逾期贷款加收罚息，罚息利率为合同利率的150%。乙方还有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息和有权要求丙方履行保证责任。乙方因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费等），均由甲方承担。
2、2012年2月24日，原告作为贷款人（乙方）、被告一胡晓天作为借款人（甲方）、被告二瑞域公司作为保证人（丙方）签订了（2012）佛银房贷字第920942《中信银行个人购房借款合同》，约定：原告向被告一胡晓天发放贷款人民币61万元，贷款期限为120个月，自2012年2月24日起至2022年2月24日止，贷款利率为浮动利率，并从首次利率调整日后每12个月调整一次。贷款用途为购买佛山市顺德区均安镇鹤峰社区居民委员会鹤峰路1号都市经典广场282号商铺。贷款支付方式为受托支付，甲方委托和授权乙方将贷款划入丙方账户，贷款从乙方账户划出即视为乙方的贷款义务履行完毕，贷款划出日即为实际贷款发放日，乙方自此日起开始计收利息。还款方式为按月等额本金还款，还款日为每月20日。
本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，即甲方同意将本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下贷款的担保。担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金，以及为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。
丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得所有权证、办妥乙方为抵押权人的抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（即担保阶段）甲方的所有应付款项承担连带保证责任，保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。
若甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息的即构成违约，乙方有权对逾期贷款加收罚息，罚息利率为合同利率的150%。乙方还有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息和有权要求丙方履行保证责任。乙方因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费等），均由甲方承担。
3、2012年2月24日，原告作为贷款人（乙方）、被告一胡晓天作为借款人（甲方）、被告二瑞域公司作为保证人（丙方）签订了（2012）佛银房贷字第920943《中信银行个人购房借款合同》，约定：原告向被告一胡晓天发放贷款人民币552万元，贷款期限为120个月，自2012年2月24日起至2022年2月24日止，贷款利率为浮动利率，并从首次利率调整日后每12个月调整一次。贷款用途为购买佛山市顺德区均安镇鹤峰社区居民委员会鹤峰路1号都市经典广场283号商铺。贷款支付方式为受托支付，甲方委托和授权乙方将贷款划入丙方账户，贷款从乙方账户划出即视为乙方的贷款义务履行完毕，贷款划出日即为实际贷款发放日，乙方自此日起开始计收利息。还款方式为按月等额本金还款，还款日为每月20日。
本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，即甲方同意将本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下贷款的担保。担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金，以及为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。
丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得所有权证、办妥乙方为抵押权人的抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（即担保阶段）甲方的所有应付款项承担连带保证责任，保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。
若甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息的即构成违约，乙方有权对逾期贷款加收罚息，罚息利率为合同利率的150%。乙方还有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息和有权要求丙方履行保证责任。乙方因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费等），均由甲方承担。
（二）商品房买卖合同
1、2012年2月29日，被告一胡晓天作为买受人（乙方）、被告二瑞域公司作为出卖人（甲方）签订了合同编号：Y141706号《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买佛山市顺德区均安镇鹤峰社区居民委员会鹤峰路1号都市经典广场281号商铺，该商品房总价为人民币1078984元，付款方式为银行按揭，即乙方于2012年2月29日付房价款合计人民币548984元，余额人民币53万元办理银行按揭。该商品房交付期限为2013年3月15日前。
2、2012年2月29日，被告一胡晓天作为买受人（乙方）、被告二瑞域公司作为出卖人（甲方）签订了合同编号：Y141698号《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买佛山市顺德区均安镇鹤峰社区居民委员会鹤峰路1号都市经典广场282号商铺，该商品房总价为人民币1238710元，付款方式为银行按揭，即乙方于2012年2月29日付房价款合计人民币628710元，余额人民币61万元办理银行按揭。该商品房交付期限为2013年3月15日前。
3、2012年2月29日，被告一胡晓天作为买受人（乙方）、被告二瑞域公司作为出卖人（甲方）签订了合同编号：Y141693号《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买佛山市顺德区均安镇鹤峰社区居民委员会鹤峰路1号都市经典广场283号商铺，该商品房总价为人民币11052072元，付款方式为银行按揭，即乙方于2012年2月29日付房价款合计人民币5532072元，余额人民币552万元办理银行按揭。该商品房交付期限为2013年3月15日前。
二、原告履约情况
上述合同签订后，原告依约将贷款付至被告瑞域公司指定的收款账户，具体支付情况如下：
1、2012年2月24日，原告将贷款人民币53万元付至瑞域公司指定的收款账户，款项到期日为2022年2月24日。
2、2012年2月24日，原告将贷款人民币61万元付至瑞域公司指定的收款账户，款项到期日为2022年2月24日。
3、2012年2月24日，原告将贷款人民币552万元付至瑞域公司指定的收款账户，款项到期日为2022年2月24日。
三、被告履约情况
自2015年5月20日起，被告一胡晓天未能按上述合同约定履行还款义务。为此，原告聘请律师追收以上款项，因此而需支付的律师费为人民币20000元。
上述合同贷款资金所购房屋直至起诉时仍未办理房屋所有权证，也未办理抵押权人为原告的抵押登记，因此，原告有权要求瑞域公司对被告一胡晓天所有应付款，即本案全部债务承担连带保证责任。
被告三吴舒茵与被告一胡晓天是夫妻关系，本案债务发生于两被告的夫妻关系存续期间，按照《婚姻法》的相关规定，本案债务属于两被告的夫妻共同债务。因此，被告三吴舒茵对本案全部债务负有连带清偿责任。
为此，特起诉，请求判令：
1、请求判令被告胡晓天向原告返还个人购房贷款本金合共人民币362166.54元及支付原告自2015年5月20日起至实际清偿之日止的利息、罚息[利息按年利率7.9665%计算，罚息按11.94975%计算，暂计至2015年10月15日，累计利息、罚息合共10578.2元]。
2、请求判令被告胡晓天向原告返还个人购房贷款本金合共人民币416833.46元及支付原告自2014年5月20日起至实际清偿之日止的利息、罚息[利息按年利率7.9665%计算，罚息按11.94975%计算，暂计至2015年10月15日，累计利息、罚息合共12213.13元]。
3、请求判令被告胡晓天向原告返还个人购房贷款本金合共人民币3772000元及支付原告自2014年5月20日起至实际清偿之日止的利息、罚息[利息按年利率7.9665%计算，罚息按11.94975%计算，暂计至2015年10月15日，累计利息、罚息合共110559.49元]。
4、请求判令被告胡晓天支付原告律师费人民币2000元。
5、请求判令被告佛山市顺德区瑞域房产有限公司、吴舒茵对本案全部债务承担连带清偿责任。
6、请求判决原告对被告胡晓天提供的抵押物[具体为：位于佛山市顺德区均安镇鹤峰社区居民委员会鹤峰路1号都市经典广场281号、282号、283号商铺（产权人均为：胡晓天，未办理房产证，合同号分别为Y141706、Y141698、Y141693]进行变卖、拍卖后所得价款在本案全部债权总额范围内享有优先受偿权。
7、请求判令三被告共同承担本案全部诉讼费用。
三被告称对拖欠贷款事实和最新欠款本息表无异议，同意按照合同偿还本金、利息以及罚息。
本院对原告起诉的事实予以确认。
另查明一：2012年3月2日，双方就案涉房产办理预购商品房抵押权预告登记，原告为预告登记权利人。
另查明二：本案贷款利率为浮动利率，为中国人民银行同期贷款基准利率上浮13%。逾期贷款罚息利率为合同利率上浮50%。自贷款发放日起，首次利率调整日确定为次年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率。
另查明三：至2016年1月2日，被告尚欠原告借款本金362166.54元、利息17678.83元、罚息1334.99元、复利653.36元（协议号尾号0941）；尚欠借款本金3772000元、利息184473.42元、罚息13903.04元、复利6829.08元（协议号尾号0943）；尚欠借款本金416833.46元、利息20385.64元、罚息1536.12元、复利754.57元（协议号尾号0942）。
另查明四：为实现本案债权，原告委托广东中信致诚律师事务所代理本案，代理协议中约定的律师费金额为7500元。
本院认为：本案为金融借款合同纠纷。案涉借款、担保合同不存在无效情形,受法律保护,双方应依约履行。
一、违约责任
原告依约履行了放款义务，但借款人未依约履行还款义务，构成违约，根据约定原告有权宣布借款合同提前到期，即变更合同。此变更合同是单方行为，属形成权，通知到达时生效。原告诉前未送达提前到期通知，则以本院送达起诉状于借款人之日为提前到期生效时间。逾期未付,利息应按罚息利率计。
关于律师费。贷款合同约定律师费由借款人负担，原告亦提交了委托代理合同及律师费发票，且该主张未超过广东省律师服务政府指导价，合法合理，应予支持。
二、担保责任
1、保证。被告瑞域公司为案涉债务提供了连带保证责任担保，依照合同约定，该保证为阶段性担保，当办理完毕房屋所有权及房屋抵押权登记手续这一条件成就时，保证责任即解除，即附停止条件的保证行为。现因该条件未成就，故瑞域公司应对案涉债务承担连带保证责任。该条件成就后，保证责任解除。
追偿。保证人在承担保证责任后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，向债务人追偿。
2、抵押。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记产生的法律后果为“未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。”由此可见，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，非直接赋予预告登记的权利人以担保物权。由此可见，预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记的权利人并不因此取得抵押权。因此，原告以预告登记权利人身份主张对涉案房产基于抵押权享有优先受偿权没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、夫妻债务
案涉债务发生在两被告夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，被告吴舒茵应负连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告胡晓天于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司佛山分行偿还贷款本金362166.54元及利息、罚息（至2016年1月2日为利息17678.83元、罚息1334.99元、复利653.36元，之后至清偿之日止的利息按同期中国人民银行公布的五年以上贷款基准利率上浮13%后再上浮50%计算，如遇基准利率调整，则罚息利率于次年1月1日随之调整）；
二、被告胡晓天于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司佛山分行偿还贷款本金3772000元及利息、罚息（至2016年1月2日为利息184473.42元、罚息13903.04元、复利6829.08元，之后至清偿之日止的利息按同期中国人民银行公布的五年以上贷款基准利率上浮13%后再上浮50%计算，如遇基准利率调整，则罚息利率于次年1月1日随之调整）；
三、被告胡晓天于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司佛山分行偿还贷款本金416833.46元及利息、罚息（至2016年1月2日为利息20385.64元、罚息1536.12元、复利754.57元，之后至清偿之日止的利息按同期中国人民银行公布的五年以上贷款基准利率上浮13%后再上浮50%计算，如遇基准利率调整，则罚息利率于次年1月1日随之调整）；
四、被告胡晓天于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中信银行股份有限公司佛山分行支付律师费7500元；
五、被告佛山市顺德区瑞域房产有限公司、吴舒茵对被告胡晓天的上述判项一至四确定的债务承担连带清偿责任；
六、被告佛山市顺德区瑞域房产有限公司承担连带保证责任后，对被告胡晓天享有追偿权；
七、驳回原告的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费44334元，财产保全费5000元，由各被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 黎秋华
审 判 员 邱小华
人民陪审员 邵伟东
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 李秀珍
书 记 员 陈美娜