安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第01230号
上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽省东部矿山设计研究有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区，组织机构代码75487445-X。
法定代表人：朱天好，该公司董事长。
委托代理人：詹涛，北京大成（合肥）律师事务所律师
被上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽省滁州市建筑安装工程有限公司，住安徽省滁州市琅琊区，组织机构代码15262346-9。
法定代表人：周培先，该公司总经理。
委托代理人：张小进，安徽会峰律师事务所律师。
上诉人安徽省东部矿山设计研究有限公司（以下简称东部矿山公司）因房屋买卖合同纠纷一案，安徽省滁州市建筑安装工程有限公司（以下简称建安公司）不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2011年8月8日作出的（2011）琅民一初字第00574号民事判决，向本院提起上诉。本院以原判认定事实不清，撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院（2011）琅民一初字第00574号民事判决，发回重审。安徽省滁州市琅琊区人民法院又于2014年6月13日作出（2012）琅民一初字第01243号民事判决，东部矿山公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月29日公开开庭审理了本案。上诉人东部矿山公司的法定代表朱天好及其委托代理人朱涛，被上诉人建安公司的委托代理人张小进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：滁州市安业达工程科技有限责任公司（甲方，现已更名为东部矿山公司）与建安公司（乙方）于2005年10月12日签订了市建大厦销售合同，该合同约定：“…市建大厦七层提供办公用房一层，建筑面积458.57平方米，售价合计93.9万元。甲方在本协议签订3日内，付购房款给乙方43.9万元，6个月内付足80万元，乙方为甲方办理相应房地产权证后，甲方1个月内付足余款。甲方未按合同规定时间分步足额付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款万分之三的违约金。所购房屋正常使用后，房屋维修、物业管理等权利义务等同于其他购房户。乙方未按合同规定时间交付房屋及按时交付房地产权证，自本合同规定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付已收房款万分之三的违约金。甲方交足累计房款80万元后，3个月内（甲方及时提供办理房地产权证所需相关资料），所购房产的房地产权证由乙方办到甲方名下。门厅部分现已租赁给李善利，租期为2003年5月10日至2006年5月9日。租赁期满后，乙方必须收回门厅，不得再租赁，腾出作为大厅，甲方开始交纳物业管理费。期满后，若再租赁，必须经所有买房人同意，租金按房产面积进行分享…”。合同签订后，东部矿山公司于2005年10月14日和19日分别支付了首批房款8万元和35.9万元，建安公司交付房屋予东部矿山公司。东部矿山公司于2006年6月12日、8月15日、8月23日分别支付了29万元、5万元、2.1万元购房款。2006年10月9日，滁州市安业达工程科技有限责任公司在滁州市工商行政管理局办理了公司名称变更登记手续。2008年8月20日滁州市工商行政管理局出具关于由“滁州市安业达工程科技有限责任公司”变更为“东部矿山公司”的名称变更登记的证明，2009年2月12日，建安公司向滁州市房地产管理局进行房地产登记申请，同年2月17日，市建大厦七层办理到东部矿山公司名下。2010年6月2日在建安公司的发函催促下（停七层电梯一次），东部矿山公司于2010年7月16日支付10万元购房款。2010年8月25日建安公司又发函催促（后又一次停七层电梯），余款3.9万元东部矿山公司至今未支付给建安公司。建安公司至今未开通东部矿山公司所在的七层电梯。
另查明：一、1、建安公司应当承担从2008年8月20日起至2009年2月12日（172天）迟延办证的违约责任，其违约金为41280元（80万元×172天×0.3‰）。2、建安公司在2006年5月10日门厅租赁到期后未予收回，其未经东部矿山公司同意单方租赁给他人，合同租赁期限至2012年8月10日止。2011年5月7日经滁州市时代房地产评估经纪咨询有限公司评估，市建大厦底层门厅市场租赁价格为244元／㎡，2006年、2007年、2008年、2009年、2010年市场租赁价格分别为135元／㎡、142元／㎡、153元／㎡、172元／㎡、200元／㎡。门厅同时还用于市建大厦员工上下班通道，扣除通道面积18.72㎡，门厅实际使用面积为65.28㎡（84㎡-18.72㎡）。东部矿山公司享有2006年5月10日至2006年12月31日租金为5662元，2007年度租金为9270元，2008年度租金为9988元、2009年度租金为11228元、2010年度租金为13056元、2011年1月至6月份租金为7964元、2011年7月至2012年9月份租金为22899.14元（新增）。东部矿山公司享有以上门厅租金合计为80067.14元；二、东部矿山公司应于2005年10月15日前给付首批购房款43.9万元，实际按约只给付购房款8万元，后于2005年10月19日给付35.9万元（违约4天），违约金为430.80元（35.9万元×4天×0.3‰）。东部矿山公司应于6个月内付足80万元购房款，即2006年4月12日前应再给付购房款36.1万元，其于2006年6月12日给付29万元（违约60天），违约金为5220元（29万元×60天×0.3‰）。于2006年8月15日给付5万元（违约124天），违约金为1860元（5万元×124天×0.3‰）。于2006年8月23日给付2.1万元（违约132天），违约金为831.60元（2.1万元×132天×0.3‰）。东部矿山公司应于办理房地产权证后一个月内付齐剩余购房款，即2009年3月17日前付齐余款13.9万元，后于2010年7月16日给付余款10万元（违约486天），违约金为14580元（10万元×486天×0.3‰）。至2011年6月30日尚有余款3.9万元未付（违约835天），违约金9769.50元（3.9万元×835天×0.3‰）。东部矿山公司违约金合计为32691.90元；三、东部矿山公司应支付建安公司水、电费，电梯电费、物业管理费，电梯的检测、维保、材料、维修费用（以上均计算至2011年6月份，电梯使用按十层平均分摊各项费用）如下：1、2005年10月份至2006年度用水183吨、2007年度用水246吨、2008年度用水299吨、2009年度用水350吨、2010年1至9月份用水238吨（以上水价均为1.45元／吨），2010年10至12月份用水66吨、2011年1至3月份用水57吨、2011年4至6月份用水61吨（以上水价均为1.70元／吨）。水费逾期利息酌定5%，故东部矿山公司应支付水费为2221元，利息为231.33元，计2452.33元。2、2005年10月份至2006年度用电17754千瓦时、2007年度用电23897千瓦时、2008年1至6月份用电13801千瓦时（以上电价为0.7475元／千瓦时），2008年7至12月份用电14954千瓦时、2009年1至9月份用电24196千瓦时（以上电价为0.7975元／千瓦时），2009年10至12月份用电7322千瓦时、2010年度用电32021千瓦时、2011年1至3月份用电7605千瓦时、2011年4至6月份用电5753千瓦时（以上电价为0.8247元／千瓦时）。东部矿山公司应支付电费（包括电损费酌定5%）为121942元，利息为12632元（利息酌定5%），计134574元。3、2002年11月18日至2011年6月30日市建大厦电梯耗电总数为88283千瓦时，电损总数为4414千瓦时（88283千瓦时×5%），电价平均为0.7707元／千瓦时，市建大厦电梯总电费为71442元，市建大厦电梯年平均电费为8327元／年，因建安公司给予七层断电，东部矿山公司电梯电费使用年限应予扣除半年，即为5.25年（自2005年10月至2010年12月），东部矿山公司使用电梯电费为4372元（8327元／年÷10×5.25年）。4、物业管理费等同于其他购房户即2006年5月10日至2011年6月30日物业管理费按每月200元计算，共计61.71月（61月＋22天÷31天／月），即为12342元（61.71月×200元／月）。2006年5月10日至2011年6月30日电梯检测费7400元、维保费22500元、材料费5412元、维修费4000元，东部矿山公司分摊3931.20元（39312元÷10）。5、另东部矿山公司应支付建安公司新增加的逾期支付购房款的违约金5265元（从2011年6月30日至2012年9月30日）、支付新拖欠的水电费41453元及新产生的利息10657元（从2011年3月31日至2012年6月29日）、支付新产生的物业费6100元（从2011年5月至2012年10月）、支付新产生的电梯的检测、维保、维修费用1055元（从2011年1月1至2012年9月），以上合计64530元。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人双方都违反合同约定的，应当各自承担相应的责任。本案建安公司与东部矿山公司在履行市建大厦销售合同中均违反了该合同的约定，依照《合同法》的相关规定，双方均应各自承担相应的违约责任。1、建安公司并未按约定到房地产管理部门办理产权证，应承担延期办理产权证的违约金41280元。东部矿山公司主张建安公司办证违约时间截止日期为2009年2月17日与事实不符，故不予支持。建安公司辩称延期办证的责任全在东部矿山公司，其无任何违约行为的意见，本院不予支持。建安公司在门厅租赁到期后未予收回，其单方租赁给他人，造成东部矿山公司门厅租金损失为80067.14元；2、东部矿山公司应支付尚欠购房款及延期支付建安公司购房款违约金和应支付建安公司水、电费，电梯电费，物业管理费，电梯的检测、维保、材料、维修费用合计293893.43元。综上，现建安公司应支付东部矿山公司的各项费用为121347.14元（41280元＋80067.14元），东部矿山公司应支付建安公司的各项费用为293893.43元。东部矿山公司与建安公司应支付对方的各项费用相冲抵，东部矿山公司还应支付建安公司各项费用172546.29元（293893.43元-121347.14元）。建安公司辩称评估报告虽系东部矿山公司单方委托，但建安公司未在指定期限内提出重新鉴定的申请，该评估报告虽参照的是完整意义上的商铺，但是已扣除通道面积部分，该评估报告相关数据具有证明力，故建安公司的辩称意见，不予支持。东部矿山公司增加诉讼请求要求判令建安公司立即开通所在楼层的电梯，予以支持，要求判令建安公司赔偿电梯停用等经济损失15万元，未能提供证据证明，不予采纳。经原审审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）安徽省滁州市建筑安装工程有限公司于判决生效后立即开通原告（反诉被告）安徽省东部矿山设计研究有限公司所在市建大厦七楼层的电梯；二、原告（反诉被告）安徽省东部矿山设计研究有限公司于判决生效后十五日内一次性支付被告（反诉原告）安徽省滁州市建筑安装工程有限公司各项损失费用172546.29元；三、驳回原告（反诉被告）安徽省东部矿山设计研究有限公司的其他诉讼请求和被告（反诉原告）安徽省滁州市建筑安装工程有限公司的其他反诉请求。案件受理费5090元，由原告（反诉被告）安徽省东部矿山设计研究有限公司负担。反诉费6760元，由原告（反诉被告）安徽省东部矿山设计研究有限公司负担4000元，被告（反诉原告）安徽省滁州市建筑安装工程有限公司负担2760元。
东部矿山公司上诉称：东部矿山公司企业名称变更时间为2006年10月9日，涉案合同约定建安公司办理产权过户的时间为2006年8月23日，2006年8月23日至2006年10月9日办理产权过户并不需要名称变更登记证明，但建安公司在此期间并未办理产权过户。2006年10月9日之后，东部矿山公司均按要求及时提交了所有办证资料，故延期办证的违约责任全部在于建安公司。因建安公司存在迟延办证等违约行为，对其主张的各种费用、违约金等，东部矿山公司可行使抗辩权。滁州市建筑安装工程公司与建安公司不是同一主体，建安公司对滁州市建筑安装工程公司交纳的费用不享有权利。建安公司擅自停用东部矿山公司所在楼层的电梯，损害了东部矿山公司的对外形象，也给其经营活动造成很大负面影响。请求撤销一审判决第二、三项，改判建安公司支付东部矿山公司65988.91元、赔偿电梯停用等经济损失5万元，并驳回建安公司的反诉请求。
建安公司在庭审中辩称：东部矿山公司称“如果及时取得产权证，上诉人可以以此办理抵押贷款，把握更多商机，加快企业发展，但建安公司居然拖延办证时间长达近两年，上诉人心急如焚，不断催付建安公司办证。”如果产权证的办理对东部矿山公司影响这么大，东部矿山公司在近两年的时间里应早已通过法律途径要求建安公司办理产权证。故延期办证的责任在东部矿山公司。建安公司对6楼、8楼电梯未停仅停用7楼的电梯，并未给东部矿山公司带来不便。综上，东部矿山公司的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回其上诉。
二审中，东部矿山公司提供建安公司工商登记查询信息表一份。证明：1、建安公司的经营范围不包括物业管理等；2、滁州市建筑安装工程公司是建安公司股东之一与建安公司不是同一个主体。建安公司质证意见为：真实性不予认可，建安公司经营范围中确实没有收取水电费的资格，但涉案房屋买卖合同中已经明确约定，水电等费用由建安公司收取，建安公司收取水电等费用仅是垫付行为。对第二个证明目的不予认可。本院认证意见为：建安公司虽然对真实性不予认可，但对其经营范围中不包括收取电费、物业费等并无异议，且通过本院核实，与建安公司的基本信息一致，故对其真实性予以确认。
当事人所举其他证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
二审查明，滁州市建筑安装工程公司于1997年改制为建安公司。
本院二审查明的事实与一审一致。对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为：综合当事人的举证、质证意见及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、2008年8月20日之前的逾期办证的责任主体如何确定；2、建安公司是否享有主张电费、物业费等费用的权利及是否应赔偿东部矿山公司电梯停用经济损失5万元。
（一）关于2008年8月20日之前的逾期办证的责任主体如何确定问题
滁州市安业达工程科技有限责任公司（现已变更为东部矿山公司）与建安公司于2005年10月12日签订的《市建大厦销售合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按该合同的约定履行自己的义务。涉案合同约定东部矿山公司交足累计房款80万元后，3个月内（东部矿山公司及时提供办理房地产权证所需相关资料），所购房产的房地产权证由建安公司办到东部矿山公司名下。东部矿山公司于2006年8月23日交足80万元购房款，按照涉案合同约定，建安公司应在三个月内将涉案房地产权证由建安公司办到东部矿山公司名下，即建安公司应在2006年11月23日前应将涉案房地产权证办到东部矿山公司名下。由于滁州市安业达工程科技有限责任公司于2006年10月9日变更为东部矿山公司。根据涉案合同关于“东部矿山公司应及时提供办理房地产权证所需相关资料”的约定，东部矿山公司应及时将企业名称变更登记资料提供给建安公司，其提供的企业名称变更登记证明时间为2008年8月20日，故自2006年11月23日至2008年8月20日逾期办证的责任在于东部矿山公司。东部矿山公司上诉主张其2006年8月24日至2006年10月9日企业名称并非发生变更，在此期间建安公司应将涉案房地产权证办到东部矿山公司名下，建安公司未履行办证义务，应承担相应的违约责任。因建安公司办理房地产权证的期限至2006年11月23日，其于2006年10月9日东部矿山公司企业名称变更时虽未办理涉案房地产权证，但其并不存在违约行为。东部矿山公司上诉主张其在2006年10月9日已按要求及时提交了所有办证资料。按照合同涉案约定，东部矿山公司应及时提供办理房地产权证所需相关资料，东部矿山公司认为其已及时提供了办理房地产权证所需相关资料，但建安公司予以否认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。东部矿山公司提供的证据并不能证明其已及时提供了办理房地产权证所需相关资料，其应承担举证不能的法律后果。本案中，东部矿山公司提供的企业名称变更登记证明时间为2008年8月20日，故2008年8月20日之前的逾期办证责任应由东部矿山公司承担。东部矿山公司认为逾期办证的责任完全在于建安公司的上诉理由不能成立，对其该上诉请求，本院不予支持。
（二）关于建安公司是否享有主张电费、物业费等费用的权利及东部矿山公司主张的电梯停用经济损失5万元能否成立问题
东部矿山公司上诉主张建安公司存在迟延办证等违约行为，其对建安公司主张的各种费用及违约金可以行使抗辩权。双务合同履行中的抗辩权，是在符合法定条件时，当事人一方对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。抗辩权的行使只是在一定期限内中止履行债务，并不消灭债的履行效力，是免去抗辩权人在履行后得不到对方履行的风险。本案中，建安公司主张的电费、物业费等费用是其为东部矿山公司垫付的费用，并不是涉案《市建大厦销售合同》约定的内容。东部矿山公司上诉主张其对建安公司的违约行为可以对建安公司主张的电费、物业费等费用行使抗辩权，不符合双务合同履行中的抗辩权的规定。东部矿山公司上诉主张滁州市建筑安装工程公司与建安公司不是同一主体，建安公司对滁州市建筑安装工程公司交纳的费用不享有权利。建安公司主张的电费等票据名称虽然为滁州市建筑安装工程公司，但因建安公司是滁州市建筑安装工程公司改制而成，且建安公司持有电费等票据，能够认定建安公司主张的电费等费用是其代为支付。综上，建安公司享有主张涉案电费、物业费等费用的权利。东部矿山公司该上诉理由不能成立，对其该上诉请求，本院不予支持。对东部矿山公司上诉主张的电梯停用经济损失5万元，根据谁主张，谁举证的原则，东部矿山公司应对电梯停用给其造成的损失5万元提供证据，其未提供证据予以证明应承担举证不能的法律后果。故对东部矿山公司该上诉主张，本院亦不予支持。
综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确。东部矿山公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5628元，由上诉人安徽省东部矿山设计研究有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 达
代理审判员 付广永
代理审判员 马孟祥
二〇一四年十二月一日
代理书记员 郭东武
附：二审适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。