陕西省铜川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民一初字第00003号
原告（反诉被告）：陕西省铜川市药材公司，住所地铜川市。
法定代表人：王宏举，公司经理。
委托诉讼代理人：张宏昌，该公司法律顾问。
被告（反诉原告）：张志海，男，1961年9月5日生，汉族，住铜川市。
委托诉讼代理人：马银安，西部法制报法律服务中心法律工作者。
委托诉讼代理人：万淑霞，陕西司扬律师事务所律师。
陕西省铜川市药材公司(以下简称铜川市药材公司)与张志海建设用地使用权合同纠纷、房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。铜川市药材公司的委托诉讼代理人张宏昌，张志海及其委托诉讼代理人马银安、万淑霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
铜川市药材公司向本院提出诉讼请求：1、归还铜川市药材公司红旗街综合楼土地使用权证及一二层门面房的房产证和房屋（每平米10000元计，房屋价值6422600元）。2、退还已收取的红旗街综合楼一二层门面房租金5513600元，并承担租金同期银行利息275680元。其中张志海与承租方租金303200元/年×10年=3032000元，张斌与承租方租金225600元/年×11=2481600元，两项合计3032000+2481600元=5513600元；3、退还三层以上12户商品房出售利润960000元。4、本案诉讼费由张志海负担。事实和理由：2002年8月26日，其为开发铜川市药材公司红旗街药店，与张志海签订房屋所有权及国有土地使用权转让协议，由张志海对土地上的建筑物进行施工。2004年工程完工后，以铜川市药材公司名义办理了房产证及土地使用权证，该房屋经行政主管部门登记为“铜川市药材公司红旗街综合楼”，产权归铜川市药材公司所有，但张志海未将建筑物交付铜川市药材公司，并私自将一二层房屋出租、三层以上12户出售。依据租赁合同，张志海收取租金5513600元，张志海将12户商品房出售获得利润960000元。由于张志海规避土地转让金损害国家利益，经法院终审判决确认土地转让协议无效。为此，张志海占有铜川市药材公司红旗街综合楼一二层房屋、出售三层以上12户房屋无法律依据，侵犯了铜川市药材公司的合法利益。
张志海辩称，一、铜川市药材公司的诉讼请求超过了法定时效，不应受到法律保护。1、本案所涉标的在2006年已竣工并已经出售，售房款由投资人张志海收取理所当然，期间铜川市药材公司并未主张张志海返还租金及银行利息，也未主张过张志海返还12户房产出售的利润。2、2009年土地证办完后，铜川市药材公司配合张志海给12户业主完善了房产过户手续，此间也未曾主张返还涉案标的物。3、《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，按照铜川市药材公司观点，其权利在2006年被侵害，但是铜川市药材公司在对张志海施工、售房、办证完全了解并知情情况下，十年后才向人民法院主张权利，违反了法律规定。二、2002年8月28日和2004年2月21日双方分别签订的《房屋所有权转让协议》和《协议书》合法有效。1、2002年8月28日铜川市药材公司与张志海签订了《房屋所有权转让协议》，在该协议签订前的7月31日张志海已经提前足额支付房款，协议签订后铜川市药材公司交付了出让的房产，张志海也接受了该房产。2004年2月21日双方签订了《协议书》，协议生效后张志海开始以铜川市药材公司名义办理立项、报建等手续，并投入资金，在2006年完成了工程建设，从立项到竣工所有费用及建安费用全部由张志海承担。2、原告的诉讼请求无合同依据也无事实依据更无法律依据，应驳回铜川市药材公司全部诉讼请求。首先铜川市药材公司三项请求违反了“诚实信用”原则。张志海受让了铜川市药材公司名下旧房，药材公司同意张志海以其名义立项、报建、施工，并办理了委托手续，张志海借用药材公司名义进行投资建设、销售及使用，协议中载明了铜川市药材公司协助张志海，完全是为了报建手续方便考虑；另一原因是2002年8月28日签订协议时，张志海所占土地范围没有土地管理部门颁发的土地使用证。根据《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》，在张志海以铜川市药材公司名义完成《国有土地使用证》前，办理过户手续是不可能的。铜川市药材公司未能履行其义务，对其无理要求法院应驳回。3、房屋是不动产，只能附着于土地之上，与土地具有不可分割性，故房屋买卖的标的物不仅仅是房屋，还应包括房屋占用范围的土地，铜川市药材公司应当依法律规定和协议约定，继续履行办理过户义务。
张志海向本院提出反诉请求：1、判令铜川市药材公司履行合同义务，为张志海办理红旗街医药综合楼一二层门面房产权证过户手续，以及申报相应的土地使用权记载于张志海名下的变更登记手续。2、依法判令铜川市药材公司向张志海支付违约金5万元。3、本案诉讼费用由铜川市药材公司承担。事实和理由：2002年8月26日，张志海与铜川市药材公司就位于红旗街原红旗街药店全部房屋所有权转让事宜经过多次协商，在公平自愿的基础上签订了《房屋所有权转让协议》。协议签订后，张志海按照协议约定全面履行了协议义务，按时足额支付了房屋转让价款，并履行了协议中约定的其他事项。张志海缴纳了对标的物开发建设的相关费用，并办理了相关手续，同时投资进行了开发建设。在开发建设项目竣工后，铜川市药材公司仅配合反诉人办理了12套商住房房产过户手续，对剩余房产的过户手续，未按照协议约定履行“积极配合乙方办理过户手续”的义务，致使一二层门面房产权至今未过户至张志海名下。铜川市药材公司这种严重违约行为侵害了张志海的合法权益。
铜川市药材公司辩称，一、2002年8月26日双方当事人签订了铜川市药材公司红旗街药店房屋买卖、土地转让两份协议，之后张志海作为施工方、药材公司作为建设方进行施工建设，2005年10月30日铜川市药材公司红旗街综合楼建成竣工并经六单位盖章验收，工程决算136.52万元。该工程竣工后张志海至今未将建筑物交付给建设单位铜川市药材公司，私自将一、二层门面房对外出租，3至6层共计12户经适房由张志海出售，为此原告为维护国有企业合法权益，诉至法院。本案系在建筑工程施工中所发生的债权债务纠纷，故应将案由定为建筑工程合同纠纷。二、关于本案是否超过诉讼时效。本案的基本事实是，红旗街综合楼于2005年10月30日竣工，该工程即红旗街综合楼至今未交付给建设方铜川市药材公司，期间铜川市药材公司几经国企改组，原公司法定代表人张万祥病故，经铜川市国资委年度巡查国企的国有资产流失情况，在国有资产登记中发现，铜川市药材公司将国家划拨土地私自转让，职工得知此情况即召开职工代表大会，决定经合法诉讼程序将张志海诉至法院，最终判决土地转让协议无效。合同被确认无效后，由于张志海将红旗街综合楼违法占有十年有余，至今未交付给所有权人铜川市药材公司，依据法律规定，不法侵害一直继续，本案根本不存在超过诉讼时效问题。三、关于红旗街综合楼的产权归属：1、2002年8月26日双方签订土地所有权转让协议，由于该协议侵害了国家利益，违反了国家法律的强制性规定被判决无效，无效合同至始不发生法律效力，更对当事人没有法律约束力，依据房随地走的原则，综合楼的产权所有人应为铜川市药材公司。2、依据铜川市不动产登记中心红旗街综合楼的登记档案记载，从该项目的立项审批、施工建设、经济适用房的批复，都是以铜川市药材公司为建设主体，产权登记红旗街综合楼的合法所有人更是铜川市药材公司，该楼的名称是“铜川市药材公司红旗街综合楼”，为此该楼的所有人为铜川市药材公司是有法律依据的；根据我国民法，物权法的规定，对于不动产的确权，应依据国家登记机关的登记为准，为此原告的请求主张是合理，合法的，应得到确认和支持。3、关于铜川市药材公司红旗综合楼能否过户给张志海问题。铜川市药材公司是铜川的国有企业，其使用的土地为国家划拨土地，该土地的所有权归国家所有，铜川市药材公司无权转让国有土地，依据我国土地法律规定，国有土地的使用权转让应经县级以上人民政府批准，为此土地的使用权转让药材公司是不能为之的，国有资产的所有权转移，必须经国资委同意，铜川市药材公司无权处置国有土地和国有资产。4、不动产登记是所有人的唯一证明财产权属的法律依据和凭证，红旗综合楼在办理权属登记时，委托张斌（张志海之子）张刚（张志海的助理）二人办理的，在办理权属登记时，登记机关依据各种审批资料，依据法律规定，将红旗综合楼登记为铜川市药材公司是合法的登记行为，且办理过程中张志海是明知权属归铜川市药材公司的，故本案对红旗街综合楼权属在审批之初到办理产权登记双方是无争议的，否则，是不会将红旗综合楼产权登记到铜川市药材公司名下的。四、张志海应退还不当收取租金5513600元及同期银行利息。张志海从2005年10月30日红旗街综合楼竣工后将一、二层门面房私自出租给他人收取租金5513600元，张志海不愿提供收取租金的真实数额，请求法庭依据出租的合同数额计算，并且承担同期银行利息。五、张志海的反诉请求没有事实依据和法律依据，且提供的证据与反诉请求没有关联性，该证据不具有法律规定的形式要件，请求驳回张志海的反诉请求。
铜川市药材公司针对其诉讼请求及张志海的反诉请求举出以下证据：一、租赁合同及租赁协议。证明：1、被告将原告一二层房屋出租的事实。2、被告十年收取租金5513600元的事实。二、房产登记档案，包括铜川市房产管理局文件、房屋面积测算报告。证明：1、红旗街综合楼属于药材公司所有。2、三层以上商品房被张志海出售的事实。3、该综合楼所登记的名称是铜川市药材公司。4、该土地系划拨土地的事实。5、商品房出售的面积和价格。三、本院（2015）铜中民一终字第00012号判决书、铜川市王益区人民法院（2013）王民初字00422号民事判决书。证明土地使用权转让协议被确认为无效的事实。
张志海质证称：对证据一，没有提供原件，不予认可；对证据二，虽是复印件，但是对于形式要件认可，对于证明目的不认可；对证据三，真实性认可，但是土地使用权转让合同效力不影响房屋所有权转让协议效力。
张志海针对其反诉请求及铜川市药材公司的诉讼请求举出以下证据：一、房屋所有权转让协议。证明目的：1、证明2002年8月26日、2004年2月11日原被告双方签订房屋转让协议和补充协议，该协议合法有效。2、协议约定原告将本案争议标的物转让与被告。同时约定了各自的权利、义务和责任：约定了转让标的物名称、位置、转让价款、标的物移交等，并约定由原告协助被告办理过户手续。二、收款收据：被告收取原告转让费票据。证明被告2002年7月31日交付了转让价款，履行了合同义务。依合同约定被告在交付转让价款后十日内，原告将协议标的物全部移交被告。三、铜川市房产管理局铜房字（2004）32号文件。四、铜川市房产管理局铜房字（2009）4号文件。五、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、用气审批表。以上三份证据证明被告在原告的配合下办理了开发建设的各项合法手续。六、本案所涉标的物办理规划设计、施工建设等手续支出的部分费用票据。证明被告支付了办理手续的所有费用。七、污水管道工程协议、支付该工程款的票据。证明被告在施工建设本案所涉标的物时，签订污水管道工程协议并支付了工程款。八、本案所涉标的物施工建设的部分工程量结算单。该组证据证明被告支付了开发建设本案所涉标的物的工程款，所涉标的物的所有权归被告所有。九、本案所涉标的物施工建设中的其它支出付款凭证。证明被告支付了开发建设本案所涉标的物中所产生的其他费用。
铜川市药材公司质证称：对证据一，房屋所有权转让协议因土地转让协议无效因而应视为无效。对证据二，收款收据真实性认可。对证据三的真实性认可，但铜川市房产管理局（2004）32号文件与张志海无关。对证据四，铜川市房产管理局（2004）4号文件具有真实性，证明铜川市药材公司是开发建设方，与张志海无关。对证据五，该证据足以证明建设工程项目建设方为铜川市药材公司。对证据六，该费用包含在工程决算项目中。对证据七、八、九，工程已经过验收决算，三项内容均在决算之中。
本院对双方当事人提供的上述证据，综合认定如下：
对铜川市药材公司提供的证据一，虽然未能提供原件，但是房屋出租事实存在，对于房屋出租事实确认，对于收取租金5513600元证据不足，不予认可；对于证据二、证据三证据真实性认可。铜川市药材公司对张志海提供证据的真实性无异议，对于张志海提供的证据真实性予以确认。
根据有效证据，本院认定事实如下：
2002年8月26日，铜川市药材公司、药材公司零售商店与张志海签订《房屋所有权转让协议》。将铜川市药材公司经营的红旗街药店的全部房屋所有权转让于张志海。协议约定的主要内容为：一、协议标的现甲方（铜川市药材公司）经营的红旗街药店的全部房屋所有权。二、协议价款1、由于多家竞争，房屋所有权的转让价格为人民币14万元整。2、乙方张志海另行支付原药店职工生活安置费人民币2万元整。合计协议价款为16万元整。三、甲、乙双方的权利、义务和责任（一）、甲方的权利、义务和责任1、乙方在取得土地使用权后，原药店现临街门面房可无偿使用到二00二年十二月三十日，二00三年元月一日之后，甲方经营的药店租赁费交我方，价格优惠20%。2、甲方应积极配合乙方办理房产过户手续。3、甲方应保证协议标的的完好无损，并按时交付乙方使用。4、本协议生效的同时，甲方应将协议标的的房产所有权证交付乙方。（二）、乙方的权利、义务和责任1、按协议附图及财产清单完整接收协议标的。2、按时足额支付协议价款。3、按时足额缴纳因转让而引起的各项费用。四、付款办法1、本协议甲、乙双方签字盖章后进行公证，本协议一经公证即行生效，乙方一次性将全部价款支付甲方，协议价款支付完毕后，甲方10日内将协议标的移交乙方，同时协议标的各项收益归乙方所有，甲方应将原与租赁户签订的协议一并交由乙方执行。2、各项手续在二00二年十二月底之前办完，乙方开始建设，租房户搬迁退出，在搬离后的第一天，我方愿一次性承担人民币贰万元，对原药店职工的生活进行安置。建设完工后，租赁给甲方40-50m2价格优惠20%。五、双方约定的其它事项1、甲方负责处理本单位的全部债权、债务、房产和土地纠纷，否则由此给乙方带来影响的，由甲方负责赔偿全部经济损失。2、房屋移交乙方后，甲方保证职工及职工家属不得无故影响乙方使用，否则由此给乙方造成的损失由甲方赔偿。3、乙方确定如要按规划部门的要求，对租赁土地进行改造，乙方应在土地转让手续完成前，确定建设方案，并由甲方在该方案上签定住户意见，以便报规划部门。六、违约、争议及解决本协议甲、乙双方签字盖章后由公证部门进行公证后即行生效，甲、乙双方应严格遵守，任何一方违约，应向对方支付违约金人民币伍万元。
上述协议签订的当天，铜川市药材公司、药材公司零售商店（甲方）与张志海（乙方）又签订了国有土地使用权转让协议。双方约定：一、协议标的：现甲方经营的红旗街药店的全部房屋土地使用权，该标的的位置为：南邻市工商银行办公楼，北邻市中医院，西邻一马路，东邻药材公司住宅楼。二、协议价款由于多家竞争，土地使用权的转让价格为225000元整。双方约定的甲、乙双方的权利、义务和责任，付款办法，双方约定的其他事项，违约、争议及解决等均与双方签订的房屋所有权转让协议相同。
2002年7月31日，张志海向铜川市药材公司支付365000元。加盖有铜川市药材公司印章的收款收据摘要栏显示“收到房地产转让费和土地使用费”。
2004年2月11日，原、被告再签订协议书一份，约定：甲（陕西省铜川市药材公司）乙（张志海）双方就铜川市药材公司红旗街药店地址上建设铜川市医药综合楼一事，达成如下协议：1、甲方协助乙方办理医药综合楼相关手续。2、办理相关手续过程中及施工建设中的一切经济及法律责任、及相关费用由乙方张志海承担，药材公司不承担任何经济及法律责任。3、建成后的医药综合楼一层要保证有100m2的营业面积由甲方所属药店租赁使用。
本案所涉工程的建设手续，如建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等，均是以铜川市药材公司的名义办理的。张志海对于涉案工程全部出资进行了施工，分别支付了设计费、定额测定费、工程安装费、监理费、污水管道工程款、铝合金及无框玻璃门工程款、木门安装工程款等费用。对于建楼总费用张志海称没有核算过，铜川市药材公司认可其没有投入资金的事实。
2004年9月13日，铜川市房产管理局以铜房字【2004】32号《关于将红旗街药店住宅楼列入经济适用住房建设项目的批复》，同意将红旗街药店住宅楼0.14万平方米列入市经济适用住房建设项目。2005年年底红旗街医药综合楼竣工并使用。红旗街医药综合楼一二层为营业用房，其中101铺建筑面积293.41平米，201铺建筑面积348.85平米。三层及以上一梯三户共12户。2009年7月9日，铜川市房产管理局铜房字【2009】4号《关于对市药材公司出售经济适用住房的批复》，同意铜川市药材公司出售经济适用住房12套。上述12套经济适用房后由张志海出售，售得房款共计1602204元。2009年，该楼一、二层办理了房产证及土地使用权证，房产所有权人及土地使用权人均为陕西省铜川市药材公司。同年12户红旗街药店经济适用房购房者也办理了各自房产证。
另查明，2005年11月，张志海（甲方、出租方）与李铜川（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：第一条租赁房屋名称、地址、数量与用途：铜川市药材公司综合楼一层除南边一间人行通道外其余全部房屋，乙方用于除餐饮休闲娱乐之外的商业经营活动。第二条租赁期限：租赁期共壹拾年整，甲方从2005年12月1日起将出租房屋交乙方使用，至2015年11月30日合同终止，房屋收回。若乙方继续租赁，甲方在同等条件下，乙方享有优先租赁权。第三条租金和交纳时间：⑴租金标准：303200元/年，该房屋年租金10年不变。⑵租金支付时间：合同签订乙方一次交清合同期限前三年全部租金，合计90.96万元，2008年后，每年12月1日前一次交清下一年全年租金。
2014年4月24日，张志海之子张斌（甲方、出租方）与李刚（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》。《房屋租赁协议》约定：第一条租赁房屋的名称、地址、数量与用途：铜川市药材公司综合楼二层全部房屋。第二条租赁期限：租赁期限：租赁期共3年整，出租方从2014年2月1日起将出租房屋交承租方使用，至2017年1月31日合同终止，房屋收回。第三条租金、保证金和交纳时间：⑴租金标准：225600元/年，该房屋年租金3年不变。⑵保证金标准：在租赁协议履行之日起，乙方向甲方一次性交纳20000元整（原合同中此处笔误）。
铜川市药材公司主张返还的租金数字是按照上述合同笼统计算的结果，对于每户80000利润为其推算，未提交证据。张志海对于截止目前收取的租金数额拒绝回答。
双方对于协议转让的土地使用权性质为国有划拨土地无异议。铜川市药材公司曾就双方签订的《国有土地使用权转让协议》的效力提起确认之诉，经本院终审确认，2002年签订的《国有土地使用权转让协议》无效。基于此，本院多次向张志海释明，希望其结合本案的实际情况变更诉讼请求，但张志海仍坚持其原诉讼请求。
本院认为：综合铜川市药材公司诉讼请求来看，无论是其要求归还房屋还是主张房屋租赁费，本质上都是为实现物权。而从张志海之要求铜川市药材公司协助办理房屋过户手续的请求来看，其对于铜川市药材公司已拥有争议房屋所有权的事实并不认可。虽然铜川市药材公司转让国有划拨土地使用权及其地上附着物未经政府审批，但张志海受让后出资进行了拆旧建新，尽管新建房屋仍登记在铜川市药材公司名下，但铜川市药材公司并未出资。双方实质上对于张志海出资所建、登记在铜川市药材公司名下的房屋产权发生了争议。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，表明对于房屋的产权争议只有司法确权才具有最终效力。而从铜川市药材公司的诉讼请求及张志海的反诉请求来看，双方均未请求确认争议标的的所有权。而本案的请求显然依赖于争议标的所有权的确认结果。由于本案争议标的所有权未经确认，因此铜川市药材公司主张的归还房屋及租赁费请求不予支持；基于以上原因，加之铜川市药材公司在建设铜川市医药综合楼过程中并未实际出资，要求返还房屋利润也没有合同依据，因此对于其主张返还960000元的请求亦不应支持。
铜川市药材公司主张“归还铜川市药材公司红旗街综合楼土地使用权证及一二层门面房的房产证”，根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此不动产权属证书仅是权利人享有物权的证明，而不是物权归属和内容的根据，证书是否返还并非关于物权的实质争议，亦不具有物权意义，故该项请求不予支持。
关于张志海主张的未协助办理房屋过户手续50000元违约金问题，因双方签订的《房屋所有权转让协议》约定的违约金是对于该转让协议的标的物即原红旗街药店房屋的过户的约定，但该协议同时约定了改造建设的内容，特别是双方签订的补充协议约定张志海出资在铜川市药材公司红旗街药店原房屋地址上建设铜川市医药综合楼，原房屋根据双方协议约定已拆除，原转让房屋已不存在，协助办理原房屋的过户手续既无可能亦无必要，视为双方协议变更了原房屋过户的履行内容。因此张志海该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。
张志海要求为其办理红旗街医药综合楼一二层门面房产权证过户手续，以及相应的土地使用权变更登记手续，涉及政府部门的行政审批事项，并非双方的民事争议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项规定，不属于人民法院民事案件的受理范围，本院另行裁定驳回张志海的相应反诉起诉。
综上所述，铜川市药材公司诉讼请求和张志海要求支付违约金请求均不成立。根据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，判决如下：
一、驳回铜川市药材公司的诉讼请求。
二、驳回张志海要求支付50000元违约金的诉讼请求。
本诉案件受理费115500元，由陕西省铜川市药材公司负担；反诉费1050元，减半收取525元由张志海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 梁 勇
审 判 员 张 鲜
人民陪审员 张 静
二〇一六年九月十八日
书 记 员 孙春艳