济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）天民一初字第503号
原告刘殿志，男，住济南市。
委托代理人庄庆敏，男，济南长清贵和法律服务所法律工作者，住济南市。
被告济南建华汽车配件有限公司，住所地济南市。
法定代表人万华，经理。
委托代理人潘杰，山东圣义律师事务所律师。
原告刘殿志与被告济南建华汽车配件有限公司（以下简称建华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘殿志及其委托代理人庄庆敏，被告的委托代理人潘杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘殿志诉称，2005年11月1日，原、被告双方签订《购房买卖协议》，被告建华公司将自己所有的位于某区某路某号的门头房一处，建筑面积286.90平方米，车库22.23平方米及后厨房30平方米卖给原告刘殿志，价值110万元整。原告刘殿志分两次将房款全部付清。被告建华公司也早将房产交付原告刘殿志使用。但虽经原告刘殿志多次催促，被告建华公司拒不履行协助原告刘殿志将所购买的房产过户到其名下的义务。现原告刘殿志提起诉讼，请求：1、请求确认原、被告双方于2005年11月1日签订的房屋买卖协议有效，并确认坐落于济南市某区某路某号，建筑面积286.90平方米的房屋，以及建筑面积22.23平方米的车库归原告刘殿志所有。2、判令被告建华公司履行协助原告刘殿志将房产过户的义务。
被告建华公司辩称，原告刘殿志的诉讼请求应予驳回。一、从涉案房屋土地性质分析，房屋占地为划拨土地，根据现行土地管理部门的规定，该土地不能办理土地使用证，该房屋买卖协议为无效合同。二、与原告刘殿志签订《购房买卖协议》的不是被告建华公司，就涉案房屋出售未经被告建华公司股东研究同意，也未授权任何人出售此房屋。原、被告之间虽然签订了购房买卖协议，其实质法律关系为民间借贷，所谓房屋买卖协议只是确保能偿还欠款的保证形式，双方并非真正的房屋买卖关系。故购房协议无效，原告刘殿志应当向被告返还占用房屋，原告刘殿志要求确认涉案房屋归属的请求应予驳回。三、原告刘殿志要求履行协助过户义务属于履行不能，该项请求应予驳回。本案涉诉房屋转让合同未经审批，划拨土地使用权及地上建筑物的所有权不能发生权属转移。四、原告刘殿志诉讼请求超过诉讼时效。
经审理本院认定：坐落于济南市某区某路某号某幢一层、建筑面积为286.9平方米，设计用途为商用（房产证号：济房权证天字第XXXX**号）；2幢一层、建筑面积为22.23平方米，设计用途为商用（房产证号：济房权证天字第XXXX**号）的两处商业房（以下简称涉诉房屋），房屋所有权证书登记的所有权人为被告建华公司。
2005年11月1日，原告刘殿志与被告建华公司签订房屋买卖协议一份，该协议的卖方（甲方）为被告建华公司，买方（乙方）为原告刘殿志，该协议约定：“经甲乙双方协商，甲方同意将位于某区某路某号门头房一处，建筑面积286.90平方米，车库22.23平方米，及后厨房30平方米售于乙方，价值壹佰壹拾万元正（整），其过户费及其它相关费用甲方一概不允承担，完全由乙方担负，由于乙方先期资金不足，先交纳伍拾万元作为定金，剩余陆拾万元在二〇〇六年三月二十五日一次性付清，带全部房款付清后，双方办理过户手续。逾期视为自动放弃，产权仍归甲方所有。…”原告刘殿志分别于2005年11月1日与2006年3月24日分别支付给被告建华公司50万元、60万元，合计110万元。涉诉房屋现由原告刘殿志占有使用。
2007年8月23日，原、被告签订赠与合同一份，该合同的赠与人为被告建华公司，受赠人为原告刘殿志，该合同约定：被告建华公司将涉诉房屋赠与原告刘殿志。同年8月31日，双方就该赠与合同在山东省济南市历城公证处办理公证。
2007年12月4日，济南市长清区人民法院作出（2007）长民商初字第1525号民事调解书，该民事调解书记载：“…经审理查明，2005年11月20日原、被告签订借款协议书一份，约定由被告济南建华汽车配件有限公司向原告刘殿志借款100万元，并约定利率按10%计息，借款期限为两年，到期利息为20万元，双方并约定如被告到期还不上，自愿用汽车厂东路两处商业房（房产证号：济房权证天字第XXXXXX号和XXXX**号）折价120万元抵偿给原告。借款到期后，被告未按协议履行还款义务，原告诉至本院，要求被告给付借款100万元及利息20万元。本案在审理过程中，经人民法院主持调解，双方当事人自愿达成协议如下：一、由被告济南建华汽车配件有限公司给付原告刘殿志借款本金100万元及利息20万元，于2007年12月10日前一次性付清。二、其他互不追究。…”同年12月13日，济南市长清区人民法院作出（2008）长法执字第6号民事裁定书，裁定：将被告建华公司所有的涉诉房屋作价120万元交付原告刘殿志抵偿债务。同时，济南市长清区人民法院向济南市房产管理局出具协助执行通知书，该协助执行通知书记载：“将被执行人济南建华汽车配件有限公司所有的济房权证天字第XXXXXX号和XXXX**号两处房产坐落某区某路某号予以过户给刘殿志所有。注：两处房产所占土地性质为划拨土地。”2012年11月19日，济南市长清区人民法院作出（2012）长商再初字第11号民事裁定书，该民事裁定记载：“本院在审理原审原告刘殿志与原审被告济南建华汽车配件有限公司民间借贷纠纷一案，本院（2007）长民商初字第1525号民事调解书发生法律效力，2012年6月1号，原审被告向长清区人民检察院提出申诉，2012年8月16日，长清区人民检察院以济长清检民调建（2012）1号民事检察建议书向我院提出民事检察建议，我院于2012年8月26日以（2012）长民商监字第14号民事裁定书裁定：一、本案由本院另行组成合议庭进行再审；二、再审期间中止原调解书的执行。…2012年11月19日原审原告以用其他方式解决与原审被告纠纷，向本院提出撤诉申请。…裁定如下：一、撤销本院（2007）长民商初字第1525号民事调解书；二、准许原审原告刘殿志撤回对原审被告济南建华汽车配件有限公司的起诉。…”
本案审理中，济南市国土资源局天桥分局向本院出具说明一份，该说明内容为：“天桥区法院：贵院转来（2013）第318号介绍信，查询某区某路某号济南建华汽车配件有限公司所辖房屋的土地相关情况。经查实：天桥区工人新村汽车总路路南沿街贸易楼，该宗地因历史原因无合法手续来源。所以，无法办理土地使用证。”我院就涉诉房屋所在土地又向济南市国土资源局天桥分局进行了问询，经问询，涉诉房屋所在土地无土地使用权证书，无土地来源等合法手续，无任何相关书面登记材料。
现原告刘殿志提起诉讼，请求：1、请求确认原、被告双方于2005年11月1日签订的房屋买卖协议有效，并确认涉案房屋归原告刘殿志所有。2、判令被告建华公司履行协助原告刘殿志将房产过户的义务。诉讼中，本院就双方签订的房屋买卖合同如认定无效，则原告刘殿志的诉讼请求是否变更问题已向原告刘殿志进行释明，原告刘殿志坚持其诉讼请求。
以上事实，由原告刘殿志提供的协议、收到条、公证书等证据，被告建华公司提供的民事调解书、民事裁定书等证据，以及原、被告当庭陈述在案为凭。
本院认为：原、被告签订的房屋买卖协议，其涉及的房产及车库均系经营性商业用房而非一般的住宅用房，该涉案房屋所占有范围的土地没有合法登记手续，土地性质及土地使用权人等信息未在国土资源局备案，该宗土地没有以出让方式取得土地使用权。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条的规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。原告于本案诉讼期间（一审法庭辩论终结前）也未能补办涉案房屋所占有范围的土地使用权出让手续。据此，原、被告在没有履行任何审批、登记手续的情况下，对该宗土地上的涉案房屋进行买卖转让的行为，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原、被告签订的房屋买卖协议应认定无效。诉讼中，本院就双方签订的房屋买卖合同如认定无效，则原告刘殿志的诉讼请求是否变更问题已向原告刘殿志进行释明，原告刘殿志坚持其诉讼请求。故原告刘殿志请求确认原、被告双方签订的房屋买卖协议有效，并确认涉案房产归原告刘殿志所有的诉讼请求，本院不予支持。基于上述房屋买卖合同无效的事实，被告建华公司不负有协助原告刘殿志房产过户的义务，故原告刘殿志请求判令被告建华公司履行协助将涉诉房屋过户的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条之规定，判决如下：
驳回原告刘殿志的诉讼请求。
案件受理费14900元，财产保全费5000元，合计19900元，由原告刘殿志负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 胡 滨
审 判 员 梁 艳
代理审判员 王 善
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 刘晓敏