浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0522民初3026号
原告:李鑫，男，1979年7月30日出生，汉族，浙江省长兴县人，住长兴县。
原告:周秀娥，女，1952年3月11日出生，汉族，浙江省长兴县人，住长兴县。
委托代理人：程福如，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。
委托代理人：吴厉洋,浙江京衡（湖州）律师事务所实习律师。
被告:庞粉清，男，1966年12月25日出生，汉族，浙江省长兴县人，住长兴县。
委托代理人：贺伟刚，浙杭（长兴）律师事务所律师。
被告:长兴畅宇房地产开发有限公司，住所地长兴县雉城街道钮店湾村斗角村100号，组织机构代码：79761675-X。
法定代表人：庞粉清，董事长。
委托代理人：贺伟刚，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。
被告：沈晓勤，女，1963年5月24日出生，汉族，浙江省长兴县人，住长兴县。
原告李鑫、周秀娥与被告沈晓勤、庞粉清、长兴畅宇房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月20日公开开庭进行了审理。原告李鑫、周秀娥委托代理人程福如、吴厉洋、被告沈晓勤、庞粉清、长兴畅宇房地产开发有限公司的委托代理人贺伟刚到庭参加了诉讼，本案现已审结。
原告李鑫、周秀娥向本院提出诉讼请求：1、执行异议成立。2、确认泗安镇兴业大厦104号商铺归原告所有;3、被告一、被告二协助原告办理该商铺产权证；4、本案诉讼费由三被告承担。
事实和理由：长兴县人民法院作出（2017）浙0522执异2号执行裁定书，对原告提出的执行异议裁定驳回。原告认为长兴县泗安镇兴业大厦104号商铺属原告所有，法院应当对此商铺的查封予以解除。理由如下：一、（2017）浙0522执异2号执行裁定书适用法律错误，不应直接适用“形式审查为原则，实质审查为例外”的原则性规定。原告于2010年签订的《商品房买卖合同》（编号cy09018917）合法有效，已于2010年完成履行金钱给付义务，并在查封前由原告实际占有使用，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条之规定。二、本案涉及的法律关系应为买卖关系而非担保。三、《情况确认书》中庞粉清所承担的连带保证责任与本案中所述《商品房买卖合同》为两种法律关系，二者没有任何关系。四、本案中《商品房买卖合同》的签订系双方当事人真实意思表示。五、上述观点亦符合最高人民法院关于执行异议之诉的裁判思路。
被告庞粉清、长兴畅宇房地产开发有限公司辩称：一、被告庞粉清主体不适格，庞粉清作为长兴畅宇房地产开发有限公司的法人，其行为属职务行为，不应为本案被告。二、原被告之间不存在买卖关系，《商品房买卖合同》非原告本人签字，该合同不成立。三、双方当事人于2017年7月4日所签《情况确认书》已明确变更法律关系，应适用最新的法律关系。四、（2017）浙0522执异2号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回原告全部诉讼请求。
被告沈晓勤辩称，被告沈晓勤在申请执行时法院查封涉案房屋时该房屋的产权人是长兴畅宇房地产开发有限公司。不存在其他所有人，故请求法院驳回原告全部诉讼请求。
原告李鑫、周秀娥为支持其诉讼请求向法庭提交了以下证据材料：1、（2017）浙0522执异2号执行裁定书一份，证明原告执行异议被法院裁定驳回的事实。2、EMS邮件面单一份，证明原告在法定期间内向法院依法提起案外人执行异议之诉的事实。3、《商品房买卖合同》编号cy09018917一份，证明俩原告与被告长兴畅宇房地产开发有限公司依法签订买卖合同的事实。4、抵押收条一份，证明被告庞粉清、长兴畅宇房地产开发有限公司收到购房款的事实。5、情况说明一份，证明原告购房合同的真实性。6、长兴品陌广告有限公司出具的证明一份，证明2014上半年原告委托广告公司设计招租广告，对涉案房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。7、中国移动通信集团浙江有限公司长兴分公司出具的证明一份，证明招租广告上所用号码183××××3555系李鑫本人使用的事实。8、照片一张，证明涉案房屋由原告占有的事实。9、《道路交通事故认定书》一份，证明2014年原告实际占有使用涉案房屋的事实。10、《情况确认书》一份，全面、详细阐明案件事实，证明本案原始法律关系变更过程，未办理产权变更登记手续的原因系被告庞粉清、长兴畅宇房地产开发有限公司所致及涉案房屋已经交付，由原告实际占有使用的事实。
对原告提交的证据，被告庞粉清、长兴畅宇房地产开发有限公司质证意见如下：对证据1、2、5的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的三性均有异议；对证据4的证明对象有异议，仅能证明双方抵押关系，而非支付房款的事实；对证据6的三性均有异议；对证据7的三性均有异议，无法证明此号码是李鑫本人直接使用；对证据8、9真实性无异议，对合法性、关联性及证明对象有异议，原告属非法占有，无法证明原告是商铺的所有权人；对证据10的三性无异议，对证明对象有异议，此证据反映出原被告属债权关系而非买卖关系。
被告沈晓勤的质证意见与被告庞粉清、长兴畅宇房地产开发有限公司质证意见一致。
被告庞粉清、长兴畅宇房地产开发有限公司为支持其诉讼请求向法庭提交了以下证据材料:1、申请书一份，证明兴业大厦的开工时间为2011年2月8日；2、初始登记证明一份，证明兴业大厦能够销售的时间为2014年1月2日。
经质证，原告对被告庞粉清、长兴畅宇房地产开发有限公司提供的证据1的真实性、合法性有异议，认为该证据与本案无关联，不能实现被告的证明目的。对证据2的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，认为该证据只能证明办理房屋产权初始登记时间与被告是否对外销售房屋无关。
被告沈晓勤对被告庞粉清、长兴畅宇房地产开发有限公司提交的证据无异议。
被告沈晓勤未提交书面证据材料。
经庭审进行证据质证，本院审查后认为，原告提供的证据1、2、3、4、5、10，符合证据的构成要件，本院予以采信；对证据6，原告未提交其他证据相印证且证人未出庭作证，故本院不予采信；证据7、8、9相互印证，且在证据10中双方当事人对2014年5月交付房屋的事实无异议，因此，对该组证据的真实性本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月6日，本院立案执行申请执行人沈晓勤与被执行人畅宇公司的民间借贷纠纷执行案件，因被执行人畅宇公司未全额履行生效法律文书确定的义务，本院于2016年9月28日查封了登记在被执行人畅宇公司名下位于长兴县产（庭审后，经在本院执行庭核实，涉案的104商铺，首次查封时间2015年4月14日以申请执行人浙江宝路通典当有限责任公司与被执行人长兴畅宇房地产开发有限公司民间借贷一案）。2017年2月27日，案外人李鑫、周秀娥向本院提出执行异议，要求解除对上述房屋的查封。本院于2017年4月24日裁定驳回案外人李鑫、周秀娥的执行异议请求。案外人李鑫、周秀娥不服，纠纷成讼。
另查明，2010年1月31日原告李鑫、周秀娥与被告长兴畅宇房地产开发有限公司签订了合同编号为cy09018917的《商品房买卖合同》，约定将长兴县泗安镇兴业大厦104号商铺以1369830元出售给原告。2010年1月31日，被告长兴畅宇房地产开发有限公司出具收条收到俩原告房款1369830元。2014年5月，被告长兴畅宇房地产开发有限公司向原告李鑫、周秀娥交付房屋，此后该房屋由原告占有并用于出租，但被告长兴畅宇房地产开发有限公司一直未协助办理产权登记。2017年7月4日，双方当事人签订《情况说明书》一份，对双方之间存在的债权债务的形成过程进行梳理，被告庞粉清同意以自己全部财产承担连带保证责任，直至债务履行完毕，原告及被告均同意由杭州恒丰典当有限责任公司代为清偿被告庞粉清、长兴畅宇房地产开发有限公司的债务，原告配合杭州恒丰典当有限责任公司办理产权登记,俩原告、庞粉清及案外人陆丽萍、卢群超、卢敏娣在该协议上签字。
再查明，长兴县产（104商铺）目前登记的权利人为畅宇公司。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，长兴人民法院查封的房屋未登记在俩原告名下。本案的争议焦点在于原告李鑫、周秀娥是否符合法律规定具有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
本案中，涉案房屋是由被告长兴畅宇房地产开发有限公司开发的商铺。原告在庭审中向本院递交的房屋买卖合同、购房款的支付及房屋的交付的相关证据存在瑕疵，但双方在2017年7月4日签订《情况说明书》中对房屋买卖、交付等事实进行了确认。故本院对原告主张的原告与被告长兴畅宇房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，俩原告履行了付款义务，被告长兴畅宇房地产开发有限公司向俩原告交付房屋的事实予以采纳。原、被告签订房屋买卖合同及交付房屋的时间均在本院查封争议房屋之前，未办理产权登记手续的原因是被告未开具购房发票。故原告的请求符合《异议复议规定》第二十八条所述四项规定。但是，《异议复议规定》第二十八条是对所有类型的被执行人均可适用，而该规定中第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既需要适用普通条款，也需要符合特别条款的规定。本案中，俩原告在庭审中陈述涉案房屋用于出租而非用于居住，不符合《异议复议规定》第二十九条的规定，故俩原告不具有排除执行的权利。对于被告认为《情况说明书》已明确变更了民事权利义务关系，被告庞粉清以自己所有的财产对总债权421.501万元提供担保，新的民事法律行为应优于旧的民事法律行为的辩称，本院认为，双方在该《情况说明书》中并未约定房屋买卖合同终止履行，被告庞粉清自愿提供担保，形成新的债务与原有的债务并在。故被告的抗辩，本院不予采纳。综上所述，原告李鑫、周秀娥的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国特权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告李鑫、周秀娥的诉讼请求。
案件受理费17128元，由原告李鑫、周秀娥负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 周 侃
人民陪审员 陆亚伟
人民陪审员 刘美中
二〇一八年一月三十日
书 记 员 沈 欢