上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2656号
上诉人（原审被告）王冬生，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人储小青，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张金喜（兼上诉人张才登、张红喜、张晓昕、张龙喜委托代理人），＊生，汉族，户籍地＊＊＊＊，现住＊＊＊。
委托代理人史云彪，上海申海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张才登，＊生，汉族，户籍地＊＊＊。
被上诉人（原审原告）张红喜，＊生，汉族，户籍地＊＊＊＊。
被上诉人（原审原告）张晓昕，＊生，汉族，户籍地＊＊＊。
被上诉人（原审原告）张龙喜，＊生，汉族，住＊＊＊。
上诉人王冬生因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第37317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月10日受理后依法组成合议庭，于2014年10月21日公开开庭进行了审理，上诉人王冬生及其委托代理人储小青，被上诉人张金喜（兼被上诉人张才登、张红喜、张晓昕、张龙喜的共同委托代理人）以及被上诉人张金喜的委托代理人史云彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，张金喜、张龙喜、张红喜系张才登之子，张晓昕系张红喜之女。2003年6月，张才登承租的凌家弄X号公房动迁，张金喜、张才登、张红喜、张晓昕、张龙喜（以下简称张金喜方）系动迁安置对象，张才登户获得位于上海市浦东新区民同路x弄x号203室安置房（面积69.98平方米）一套。2003年2月，王冬生户所有的上海市浦东新区定水路X弄x号私房动迁，安置对象为王冬生及其妻子石素兰（二人于2006年离婚）、女儿ＸＸ等九人，安置所得为包括伟业X幢X号302室房屋（即上海市浦东新区东波路X弄X号302室房屋，以下简称系争房屋）在内的三套房屋，该三套房屋的地址均记载于王冬生与拆迁人签署的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》。张金喜方现持有的王冬生该次动迁《住房配售单》原件记载，系争房屋的受配人为王冬生、石素兰、ＸＸ、崔俊英（系王冬生岳母）四人。2004年，王冬生在取得系争房屋后即将其交由张金喜居住至今，天然气开通手续由张金喜办理。2013年6月，王冬生办理了系争房屋的《上海市房地产权证》，登记权利人为王冬生一人。
另查明，2006年3月，王冬生与石素兰签订《自愿离婚协议书》，约定双方所生女儿ＸＸ随母亲石素兰共同生活，双方共有的位于上海市浦东新区南洋泾路、灵山路的两套房屋归女方石素兰所有等内容，但未涉及本案系争房屋。2013年，石素兰曾向法院提起（2013）浦民一（民）初字第12664号民事诉讼，要求确认其与王冬生共有的上述两套房屋归石素兰所有，王冬生归还灵山路房屋租金，依法分割王冬生在夫妻关系存续期间隐匿的其他财产。该案石素兰起诉时曾向法院递交王冬生于2003年签订的定水路房屋拆迁补偿安置协议。诉讼中，石素兰撤回了“要求分割王冬生在夫妻关系存续期间隐匿的其他财产”的诉讼请求。2013年6月18日，法院出具《民事调解书》，对王冬生、石素兰离婚后财产分割作出处理，但未涉及本案系争房屋。
2013年10月，张金喜、张才登、张红喜、张晓昕、张龙喜诉至原审法院，要求：1、确认张金喜方与王冬生就上海市浦东新区东波路X弄X号302室房屋达成的房屋买卖协议有效；2、判令王冬生协助张金喜方办理上海市浦东新区东波路X弄X号302室房屋的转让过户登记手续。王冬生辩称，双方之间并未就上述房屋订立过买卖合同，自己系基于叔侄亲戚关系将房屋免费借给张金喜方居住，但其未支付任何购房款，故请求驳回张金喜方的全部诉讼请求。
本案审理中，王冬生称石素兰与ＸＸ虽曾看过定水路房屋的拆迁补偿安置协议，但并不清楚系争房屋具体坐落，所以在离婚协议及离婚后财产分割的诉讼中并未涉及系争房屋。但在本案第二次庭审时，ＸＸ曾到庭陈述知晓系争房屋由张金喜等人居住，但不知道房屋被出售给张金喜方。
审理中，张金喜方还递交了上海市浦东新区洋泾街道司法所《来访接待处理单》两份以及上海市浦东新区沪东新村街道伟锦居民委员会《口头协议调解情况记录》一份，以证明双方之间房屋买卖真实。其中2012年11月14日《来访接待处理单》（接待员为黄世伟、周金娣）记载，张金喜陈述：“我叔（即王冬生）住西镇，我们住东镇，现已均动迁了。上述住房（即系争房屋）分给叔叔的，我家动迁分房困难，叔愿意收我们的动迁款，叔将上述住房给我们，但是当时是期房，不能办手续，现在叔变卦了，当时无手续，04年底办入户，当时是老二（即张龙喜）与阿叔王冬生帐务手续结清了，2012年5月叔明讲有生变化，不过户给我了，我家困难，老二说共给26万元，但没有收据，住房属于我们，从搬进后，老三（即张红喜）离婚带孩子住在一起。”王冬生则陈述：“不管怎样阿叔讲话也是算数的，但女儿结婚又离婚，现在没有房子，原来东波路22万，给我7万元，最后又付7.8万元，大概欠5千元左右。……”张金喜又陈述：“我跟阿叔协商，再给2万元过户。我们再回去退出是不可能的。原来你讲过户就结束。”2013年1月12日的《来访接待处理单》（接待员为黄世伟）记载，王冬生曾陈述：“大房子（即系争房屋）腾出来，小房子（向东新村）一、产权做在金喜名下，二、要22万元的话，动拆迁给我一套房子，否则22万元不返回。……”《口头协议调解情况记录》也记载了2003年双方口头协议以25万元动迁款购买系争房屋，王冬生现要求收回房屋等内容。审理中，就上述《来访接待处理单》，法院前往上海市浦东新区洋泾街道司法所向黄世伟、周金娣了解情况。关于2012年11月14日的《来访接待处理单》，黄世伟、周金娣均表示客观记录了当事人陈述，当天系张金喜先到，王冬生后到。关于2013年1月12日的《来访接待处理单》，黄世伟陈述，当时是张金喜与王冬生一起到场，张金喜称王冬生拿了他们22万元动迁款替他们购买系争房屋，但王冬生将产证做到自己名下，现要求王冬生将房屋过户至张金喜名下。王冬生对张金喜所述并未否认，并提出不将系争房屋过户给张金喜，但愿意拿向东新村的房子替换系争房屋，如果张金喜同意拿向东新村的房子，则22万元不退还，如果张金喜不要房子，则退还22万元。审理中，王冬生对上述两份《来访接待处理单》真实性无异议，但称2012年11月14日王冬生并不在场，2013年1月12日虽在场，但调解员没有如实记录，内容不予认可。王冬生对《口头协议调解情况记录》真实性无异议，但认为其恰恰反映了王冬生要求张金喜方搬出系争房屋的主张。法院认为，上述两份《来访接待处理单》、《口头协议调解情况记录》均由无利害关系的第三方记录，具备真实性、合法性、以及与本案的关联性，依法予以采信。
审理中，张金喜方申请证人孙勤学、贾德美、张纯祥、张丽萍、唐春凤、朱龙宝出庭作证。证人孙勤学陈述，其与张金喜系老邻居，曾从张金喜处得知张金喜方向王冬生购买了系争房屋。证人贾德美陈述，其系系争房屋所在小区的业委会主任，张金喜曾让贾德美开过维修基金缴费证明，并说是叔叔将系争房屋卖给了张金喜。证人张纯祥陈述，其与张金喜系同事，张金喜曾向他说起购买了叔叔的房屋。证人张丽萍陈述，其曾向张金喜购买过一套民耀路203室的动迁房，购买时是以一张约16万元的支票支付的房款。证人唐春凤陈述，其与双方都认识，王冬生动迁时多分得一套房屋，王冬生与张龙喜为叔侄关系，多出的一套房屋便以25万元不到的价格出售给了张龙喜，张金喜家庭将动迁分得的民耀路房屋出售后用支票支付王冬生约16万元的房款，后来张龙喜又卖掉自己的一套房屋支付了7、8万元的余款。证人朱龙宝陈述，其与王冬生系邻居，王冬生动迁时委托朱龙宝去和动迁组谈判，并让朱龙宝多争取一套房屋卖给张龙喜，售价20余万元。王冬生认为证人所述不能证明双方之间的买卖合同关系，也不能证明张金喜方实际支付了购房款，王冬生确曾找朱龙宝多争取动迁款，但并不是找其多拿安置房。
审理中，张金喜与王冬生均表示，张金喜父亲张才登的继父与王冬生的父亲王根宝系兄弟关系，故张金喜与王冬生系叔侄关系。
原审认为，本案主要争议焦点为张金喜方与王冬生之间关于系争房屋是买卖关系还是无偿借用关系。张金喜方认为双方系房屋买卖合同关系，王冬生则认为双方系无偿借用关系。法院认为，因双方未订立书面协议，故对本案争议法律关系性质只能依据当事人举证证明的其他事实进行认定。王冬生在取得动迁安置房屋后即将其交给张金喜方实际居住至今长达十年，且未收取张金喜方租金，单从这一事实看，张金喜方所述购房居住确有可能，但考虑到双方存在一定亲戚关系，亦不能排除王冬生念及亲情免费借给张金喜方居住的可能。不过，双方于2012年就系争房屋已生纠纷，若确为“免费借住”，则张金喜在司法所的陈述显属无端捏造，按照常理，王冬生应当立即澄清事实，维护自身权益。然而，王冬生并未提出“免费借住”这一对自己最为有利的辩解，不仅没有否认张金喜所述，还提出拿向东新村房屋替换、不退还22万元等方案，明显不合常理。另，系争房屋坐落直接记载于王冬生定水路房屋的拆迁安置协议之上，王冬生前妻石素兰在（2013）浦民一（民）初字第12664号案件起诉时曾将拆迁协议递交法庭，表明石素兰对系争房屋情况知情，但在王冬生与其前妻石素兰的离婚协议以及嗣后的离婚后财产分割案件中均未涉及系争房屋，亦与常理不符。因此，王冬生关于将系争房屋免费借给张金喜方居住的辩解意见，存在诸多疑点，难以令人信服。相反，张金喜方关于双方系房屋买卖关系的诉称具有相应的事实依据：张金喜方持有系争房屋的《住房配售单》原件，在小产证办理之前，该《住房配售单》为系争房屋的重要权利凭证，买方购买房屋后，卖方将房屋权利凭证交由买方，符合交易惯例；双方在司法所时，张金喜陈述了房屋买卖过程，王冬生“不管怎样阿叔讲话也是算数的”、用向东新村房屋替换系争房屋等陈述间接认可了双方买卖系争房屋的事实；虽然张金喜方申请的部分证人所作陈述为传来证据，但唐春凤、朱龙宝所述为原始证据，且能与张金喜方陈述及书面证据相互印证。综合全案证据以及当事人陈述，法院认为，张金喜方关于双方系房屋买卖关系的陈述与客观事实更为相符，依法予以采纳，王冬生关于双方系免费借用关系的陈述与事实及常理不符，不予采纳。虽然双方未按照法律规定就不动产买卖订立书面合同，但王冬生早已交付房屋，履行了合同主要义务，合同成立并生效。关于房款支付情况，虽然张金喜方并未提供付款的书面凭证，但王冬生在司法所曾自认收取过房款，在长达十年的时间内也未向张金喜方催讨过房款，张金喜方就付款情况以及未要求王冬生出具收据的理由作出了合理解释，且与证人张丽萍的证言相印证，法院依法认定张金喜方已经付清全部购房款，王冬生应当履行过户房屋的义务。张金喜方陈述系用自己的动迁款购买了系争房屋，而系争房屋过户至张金喜、张才登、张红喜、张晓昕、张龙喜还是其中哪一个人名下，对王冬生权利并无妨害，现均要求将系争房屋过户至张金喜、张才登、张红喜、张晓昕、张龙喜名下，法院予以支持。
原审法院审理后于二〇一四年八月二十七日作出判决：一、原告张金喜、张才登、张红喜、张晓昕、张龙喜与被告王冬生就上海市浦东新区东波路X弄X号302室房屋建立的房屋买卖合同关系有效；二、被告王冬生应于本判决生效之日起十日内协助原告张金喜、张才登、张红喜、张晓昕、张龙喜办理将上海市浦东新区东波路X弄X号302室房屋产权过户至原告张金喜、张才登、张红喜、张晓昕、张龙喜名下的手续。案件受理费5，200元，保全费5，000元，均由原告王冬生负担。
判决后，王冬生不服，上诉至本院称：一、房屋买卖合同是严格的要式合同，根据有关法律规定，必须订立书面合同，且应当就房屋价款、房屋交付等作出明确的约定。一审法院仅以所谓的上诉人早已交付房屋，进而认定已经履行了合同的主要义务，合同成立并生效，属适用法律错误。二、被上诉人认为交付房屋为买卖合同法律关系下的交付，而上诉人认为交付房屋为免费借住关系下的交付。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定认定合同成立，显属错误。请求二审在查清事实后依法改判驳回被上诉人张金喜、张才登、张红喜、张晓昕、张龙喜的原审诉请。
被上诉人张金喜、张才登、张红喜、张晓昕、张龙喜辩称：一、被上诉人已经提供充分的证据证明上诉人早于2003年在动迁取得系争房屋后，被上诉人就用下家购买被上诉人房屋而开的转账支票向上诉人支付房款，上诉人即将该支票转到其单位，现其单位已经注销，故无法查询；2003年年底上诉人将房屋交付给被上诉人张金喜，由张金喜装修后居住至今，天然气开通手续也由张金喜办理；之后被上诉人一直要求上诉人办理过户手续，但上诉人不同意过户，因而产生调解。二、上诉人所述让被上诉人无偿借住房屋十年，与事实不符，也不符合常理，且上诉人在调解时也从未提出是借用关系，双方实质是房屋买卖关系。请求二审依法维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实中“2006年3月王冬生与石素兰签订《自愿离婚协议书》，约定双方所生女儿ＸＸ随母亲石素兰共同生活”应为“2006年3月，王冬生与石素兰签订《自愿离婚协议书》，约定双方所生女儿ＸＸ随男方共同生活”外，其余事实认定无误，本院依法予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式，口头形式和其他形式；第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，2003年2月，上诉人王冬生户三套被安置房屋中的一套即本案系争房屋自2004年起由被上诉人张金喜方装修后实际居住、使用至今，现双方为房屋归属发生争议，因此本案的争议焦点为双方之间就系争房屋到底是存在无偿借用还是买卖之法律关系。首先，鉴于房屋价值较大，且房屋系不动产，属于特殊商品，如发生租赁、买卖等情形，应当采用书面形式订立合同，并经房地产管理部门办理相关手续。现本案双方就系争房屋转移、变动未订立合同，导致发生本案争议，双方均有过错，均应吸取教训。其次，双方对自己的主张均有相应依据、有利因素的一面，即对王冬生而言，系争房屋来源于王冬生户房屋拆迁。而对于张金喜方而言，既持有系争房屋的《住房配售单》原件，又自2004年至今长达十年时间实际掌控。但对双方又均有不利因素的一面，即2006年3月王冬生与前妻石素兰协议离婚及2013年石素兰诉至法院要求处理房屋、租金等财产时均未涉及系争房屋，这与常理不符，因为对夫妻感情已经破裂、但对夫妻财产都锱铢必较的男女双方而言，其时不可能对一套房屋轻易不作处理，这只能表明该时系争房屋已经不属于王冬生与石素兰的家庭共同财产；同时，王冬生将系争房屋之外的夫妻共有的二套房屋均归予前妻，其自己无房居住而借居单位，之后又娶妻、生子、房价日益攀高，却甘愿负担巨额资金另行购房，且在情况发生诸多变化的十年时间里，王冬生从未主动、积极向张金喜方主张收回房屋，也实属不合常理，令人费解。而张金喜方一、二审审理中均未提供能够证明自己是购房人的付款凭证或资金来源，也难以令人信服。但综合双方之间仅系一般亲戚，张金喜方也未有足以使王冬生以长达十年时间无偿借住房屋以报答其恩情之情形存在，同时，一审审理中张金喜方提供了大量证人证言以证明双方之间是房屋买卖关系，而王冬生在张金喜方寻求调解时仅要求对方补付房款或者换房，而未明确否认与张金喜方之间存在房屋买卖关系。在此情况下，尽管双方未采用书面形式订立合同，但根据本案双方实际履行情况，一审法院认定王冬生与张金喜方之间存在房屋买卖关系并作出相应判决，合乎本案事实，本院充分认同，原审判决可予维持。上诉人王冬生的上诉请求，依据不足，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，200元，由上诉人王冬生负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 谢 猛
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……