广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初15801号原告：雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司，住所地广东省中山市沙溪镇沙平村，组织机构代码669832669。主要负责人：谭志平，职务总经理。委托诉讼代理人：许权，该司职员。委托诉讼代理人：陈雪连，该司职员被告：孙芮，女，1980年1月19日出生，汉族，户籍地址江苏省，现住广东省中山市。原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐物业沙溪分公司）诉被告孙芮物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月27日受理后，由审判员熊伟独任审判，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告雅居乐物业沙溪分公司委托代理人陈雪连到庭参加诉讼。被告孙芮经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐物业沙溪分公司诉称，被告为中山市xxx业主，原告受托为该小区提供物业服务，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，就有关物业服务的相关具体事项进行了约定，合同第十一条约定（小高层、高层、别墅）的业主按建筑面积（2.3元、2.5元、2.5元）/平方米向原告缴纳物业服务费及其他费用，合同第十二条约定每月10日前向原告缴纳当月物业管理费及其他费用，如不能按时缴付，则每拖延一日的滞纳金按应缴金额的1‰计算。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，原告与建设单位签署的《前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告房屋建筑面积为128.28平方米，据此被告每月应向原告支付物业服务费321元，从2015年7月1日到2016年3月31日期间，被告拖欠原告物业服务费及滞纳金3236元尚未支付。为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告按每个月321元的物业服务费向原告支付自2015年7月至审判之日拖欠的物业服务费，现暂计至2016年3月的管理费为2889元；2.被告支付自2015年7月拖欠之日起至审判之日产生的滞纳金，现暂计至2016年3月产生的滞纳金为347元（以各月拖欠的物业服务费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日按1‰计），以上合计为3236元。诉讼中，雅居乐物业沙溪分公司明确诉讼请求为：第一项诉讼请求的物业管理费请求支付至2016年10月。原告雅居乐物业沙溪分公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：1.商品房销售登记备案表；2.业主签收表；3.前期物业服务合同；4.律师函及律师函邮寄回执；5.收费许可证。被告孙芮未提交书面答辩状，亦未向本院提交证据。原告所举书证及所作陈述因无相反证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告方保证真实，本院经审查后予以认定。经审理查明，2008年10月1日，中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称雍景园房地产公司）作为甲方，雅居乐物业沙溪分公司作为乙方，双方签订《前期物业服务合同》，约定：根据法律、法规和有关规定，双方就甲方负责开发建设的沙溪世纪新城一期商住小区物业实行前期物业管理有关问题达成一致意见；甲方按照法律、法规和有关规定，采用协议方式，选聘乙方对本物业实施前期物业管理，乙方向甲方、业主和非业主使用人提供以下服务内容：日常服务，定期服务，管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用人档案和竣工验收资料及其他服务事项；物业服务费用：乙方按以下标准向甲方、业主、非业主使用人收取物业服务费，住宅按建筑面积每月每平方米小高层2.3元、高层2.5元、别墅2.5元收取；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；管理期限：本合同有效期自2008年10月1日起至本物业管理区域业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同生效之日止。合同还约定了其他事项。合同签订后，雅居乐物业沙溪分公司为世纪新城小区提供了物业服务。根据《中山市商品房销售登记备案表》，中山市沙溪镇雅居乐xxx房的买受人是孙芮，建筑面积为128.28平方米。根据《业主文件/钥匙签收表》，孙芮于2011年5月21日办理了收楼手续，成为世纪新城小区的业主。雅居乐物业沙溪分公司主张孙芮自2015年7月起拖欠物业服务费，并于2015年9月21日向孙芮发出律师函，要求孙芮于2015年10月10日前付清拖欠的物业服务费及滞纳金。收到律师函后，孙芮未交纳拖欠的物业服务费及滞纳金，至起诉时已拖欠13个月的物业服务费。雅居乐物业沙溪分公司经向孙芮多次催交上述费用未果，遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查，2014年11月10日，中山市发展和改革局向雅居乐物业沙溪分公司颁发《广东省经营服务性收费许可证》，准许雅居乐物业沙溪分公司收取世纪新城的物业服务、车辆停放保管服务费，并规定楼高11层及以下，每平方米收费2.3元，楼高11层以上收取每平方米2.5元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。雅居乐物业沙溪分公司根据其与雍景园房地产公司签订的《前期物业服务合同》，依法取得了世纪新城小区的物业服务资格。上述合同对该小区的所有业主均具有约束力。孙芮作为世纪新城小区的业主，应遵守合同中有关物业服务收费的约定。雅居乐物业沙溪分公司依据合同约定对世纪新城小区提供了服务，孙芮作为业主，理应支付物业服务费用。孙芮物业的建筑面积为,128.28平方米，其从2015年7月起未支付物业服务费，至2016年10月，已累计拖欠16个月物业服务费，按每月2.5元/平方米计算，共拖欠物业服务费5131.2元（128.28平方米×16个月×2.5元/平方米）。关于滞纳金，由于物业服务合同是平行主体之间签订的协议，故滞纳金实际上是迟延履行违约金。《前期物业服务合同》约定：“业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。”该费用实际是由于孙芮违反双方约定，拖欠物业服务费所致，其性质属于违约金。孙芮拖欠物业服务费不予支付的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因雅居乐物业沙溪分公司未举证证明除利息损失外存在其他损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，双方所约定的违约金标准明显偏高，已经超出雅居乐物业沙溪分公司利息损失的百分之三十，故结合本案实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院依法对双方约定的上述违约金标准予以适当调低，标准为按年利率24%计算。孙芮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，由其承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告孙芮于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司支付2015年7月至2016年10月期间物业服务费5131.2元及违约金（违约金计算方法：从2015年7月起至欠款实际清偿之日止，以每月拖欠的物业服务费为基数，按年利率24%计算）；二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司的其他诉讼请求。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司已预交），由被告孙芮负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  熊伟二〇一六年十月二十五日书记员  陈奇