北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终1904号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周玉蓉，女，1984年11月23日生，住址武汉市黄陂区。
委托诉讼代理人：刘清波，北京人富律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭肖健，北京人富律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘洪伯，男，1987年6月15日生，住址北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：刘维喜，北京市衡卓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程珊珊，北京市衡卓律师事务所律师。
原审第三人：北京麦田房产经纪有限公�，住所地北京市朝阳区朝阳北路***号楼**层2302。
法定代表人：缪寿建。
委托诉讼代理人：霍新丹，女，1991年1月17日出生，北京麦田房产经纪有限公司法务部职员，住北京市房山区。
上诉人周玉蓉因与被上诉人刘洪伯及原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第57908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人周玉蓉及其委托诉讼代理人刘清波、郭肖健，被上诉人刘洪伯的委托诉讼代理人刘维喜、程珊珊，原审第三人麦田公司的委托诉讼代理人霍新丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周玉蓉上诉请求：1、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第57908号民事判决第一项、�三项、第四项；2、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第57908号民事判决第二项、第五项；3、判令刘洪伯支付违约金1176000元；4、判决刘洪伯承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1、刘洪伯多次违约，拒不配合办理银行贷款手续。刘洪伯没有根据合同约定一次性支付购房定金，而是分两次支付，已构成违约。刘洪伯银行资信不良，贷款无法如期批准，其亦未告知周玉蓉将以现金形式补齐贷款，周玉蓉据此行使同时履行抗辩权暂不履行合同并无不当。第三人麦田公司作为房屋中介机构，并非贷款机构，其称刘洪伯的此种情形仅影响贷款优惠额度而不影响贷款批准的说明并无证明效力。2、刘洪伯擅自变更合同主要条款，其私自和麦田公司签订合同，目的是改变之前签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件的约定，损害周玉蓉的�益，故周玉蓉并没有签署该份合同。3、本案争议涉及期间北京楼市未出现巨大涨幅波动，原审认为周玉蓉拒绝履行合同是因为房地产市场的波动并不妥当。4、合同无法继续履行与刘洪伯有关，因刘洪伯失信原因，周玉蓉对其履约能力产生怀疑进而行使不安抗辩权，暂时中止履行合同合法合理。二、原审判决证据不足，无法认定周玉蓉负主要责任，原审判决采信非专业贷款机构麦田公司关于刘洪伯贷款能力的意见，同时采纳其关于更改合同主要条款不影响合同履行的证言均不符合证据法相关规定。刘洪伯和麦田公司多年合作，且两者恶意串通修改合同主要条款，损害周玉蓉的合法利益，理应不予采纳。三、原审法院程序违法，本案采用的是独任审理，应当认为适用简易程序，应当在三个月内审结，但本案审理八个月，已超出法定期限，属于程序违法。
刘�伯辩称：刘洪伯同意一审判决，要求维持原判，不同意周玉蓉的上诉请求，请求驳回周玉蓉的全部上诉请求。
麦田公司辩称：麦田公司尊重法院判决，不发表意见。
刘洪伯向一审法院起诉请求：1、解除我同周玉蓉2015年3月17日签订的北京市存量房屋买卖合同（含附件一、附件二）。2、周玉蓉支付违约金117.6万元。3、周玉蓉赔偿居间服务费11.76万元。
周玉蓉向一审法院反诉请求：解除双方2015年3月17日签订的北京市存量房屋买卖合同（含附件一、附件二），刘洪伯支付我违约金117.6万元。
一审法院认定事实：2015年3月17日，刘洪伯的代理人郭某某与周玉蓉签订北京市存量房屋买卖合同，主要约定：经麦田公司居间，刘洪伯向周玉蓉购买其名下涉案房屋。该房屋已设定抵押，抵押权人为中国光大银行股份有限公司北京天宁寺支行。�案房屋售价为588万元整。双方还约定了收款账户。同日，刘洪伯的代理人郭某某与周玉蓉还签订了两份附件，其中附件二中对房屋买卖具体事宜做了具体约定，约定买受人以自行交接方式支付定金20万元，该笔定金于2015年3月18日前（含当日）支付。关于抵押权人中国光大银行股份有限公司北京天宁寺支行的抵押金额110万元，出卖人应于2015年7月15日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日起将借款支付至抵押权人指定账户。买卖双方应于2015年8月10日办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为280万元。买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人负担。贷款由银行直接支付出卖人，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续。若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷数额，买受人可向其他银行申请，出卖人应配合。买受人未再申请，再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷数额，则买卖双方应于二十日内办理权属转移登记手续，同时买受人以现金形式补齐贷款部分房款。剩余购房款买受人以银行资金托管方式于2015年9月21日支付出卖人，数额为288万元。买卖双方应于2015年9月18日前（含当日）且贷款批复后办理税费缴纳手续。买卖双方应于取得契税完税凭证后3个工作日内办理房屋权属转移登记手续。若买受人未按约定履行付款义务的，则出卖人有权延迟办理权属转移登记手续。出卖人未将涉案房屋出租，应于2015年9月21日（含当日）将该房屋交付买受人。买卖双方应缴纳的各项税款由买受人负担。买卖双方应按约定履行义务，若逾期违约，自逾期之日起违约方按照成交价的每日千分之0.5向守约方支付逾期违约金。如遇税费调整，还应赔偿守约方多缴纳的税费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日未履行，守约方有权单方解除买卖合同，任一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。2015年3月17日，刘洪伯与周玉蓉、麦田公司签订居间服务合同一份，主要约定买卖双方就涉案房屋委托麦田公司提供居间服务。买卖双方签订的买卖合同成立时，居间服务完成，买受人向居间方支付居间费11.76万元。2015年3月19日，刘洪伯向周玉蓉支付定金5万元，3月20日，又支付定金15万元。2015年4月28日，刘洪伯向麦田公司支付了全部居间费。2015年6月20日，刘洪伯将自己名下房屋出售给案外人赵某某。至2015年8月11日时，刘洪伯名下已没有房屋，取得了在京购房资格。
庭审中，双方争议集中在是否存在违约行为及哪一方违约上。为此，周玉蓉提交了以下证据：1、刘洪伯个人信用报告3页，证明刘洪伯的资信存在问题，影响贷款，使得自己对其支付能力产生合理怀疑。2、没有签字的存量房屋买卖合同一份，录音光盘1张，录音文字整理稿28页，证明刘洪伯隐瞒了银行不良记录，贷款未能获批，且单方面要求变更合同的核心内容，存在根本违约。此外，周玉蓉认为刘洪伯没有按约定时间支付定金，也没有按约定时间办理面签，在交易过程中还曾提出将合同价格降至400万元。
刘洪伯对个人信用报告的真实性认可，证明目的不认可。对于其他证据的真实性、证明目的均不认可。提出自己虽然存在逾期还款记录，但不影响自己获得贷款，只是影响贷款的优惠额度。同时，刘洪伯承认自己确实延期支付了定金，但表示已经得到周玉蓉同意，对周玉蓉提及的其他违约行为均予以否认。刘洪伯提交了录音光盘1张，文字整理稿9页，证明周玉蓉在合同签订后涨价，拒绝履行合同，没有按约定贷款解除抵押。周玉蓉对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的，认为录音恰恰证明刘洪伯没有按时办理贷款，导致面签不能如期进行，且刘洪伯单方欲变更合同内容，使自己急于获得购房款的合同目的不能实现。自己没有办理涉案房屋的解抵押，是因为担心刘洪伯的支付能力。
一审法院询问第三人麦田公司的意见，该公司表示：对刘洪伯的录音证据，真实性、证明目的均认可；对周玉蓉的各项证据真实性认可，但证明目的均不认可。刘洪伯的个人信用报告中所反映的问题并不影响其申请贷款。没有签字的存量房屋买卖合同是应双方要求由我公司草拟的，周玉蓉没有签字，反而把对方签字的草拟合同扣留，导致网签没有办理。周玉蓉的录音证据存在删减，不能反映对话全貌。
一审法院认为：刘洪伯与周玉蓉签订的北京市存量房屋买卖合同（含附件一、附件二）是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现双方均同意解除北京市存量房屋买卖合同（含附件一、附件二），一审法院对此不持异议。关于违约问题，双方均认为是对方违约，导致合同解除，周玉蓉就此提出四点理由，第一、刘洪伯存在银行不良记录，其资信问题导致自己无法信任其支付能力，但周玉蓉并未进一步提供证据，证明资信问题直接影响刘洪伯的支付能力，且第三人麦田公司作为专业中介机构也表示此种情况仅影响贷款优惠额度，而不影响获得贷款。周玉蓉的第二点理由是刘洪伯单方提出变更合同主要内容�要求减价，但其提供的证据不能证明其主张的事实，结合麦田公司的陈述，即使刘洪伯提出了对合同内容进行调整的建议，周玉蓉也是同意协商的，刘洪伯的行为并不直接导致合同无法继续履行。第三、周玉蓉认为刘洪伯未能按时面签，刘洪伯亦确实存在未能及时办理购房资格，导致面签无法按时进行的行为，但2015年8月11日之后，双方完全具备条件继续履行。最后，周玉蓉认为刘洪伯存在迟延支付定金的行为，该行为虽然客观存在，但从行为性质来看，违约情形轻微，且刘洪伯很快将定金补齐，并不影响合同后续履行。反观周玉蓉自身，其根本没有按照合同约定进行涉案房屋原有抵押的解除工作，且根据庭审陈述、在案证据可以证明在与刘洪伯、麦田公司磋商的过程中周玉蓉单方提出了加价。综合上述分析，结合房地产市场的波动情况，一审法院有理由确信合同�除的主要原因在于周玉蓉拒绝继续履行，刘洪伯在合同履行中亦存在一定过失，故对于刘洪伯主张的违约金，一审法院从全面补偿实际损失的角度出发，参考房地产市场情形，并综合考虑各方的履约情况等因素，最终确定周玉蓉应支付刘洪伯违约金一百零三万元。关于刘洪伯主张的居间服务费，亦属于因合同解除造成的损失，一审法院确定的违约金对该部分损失已经覆盖，故不再予以支持。关于周玉蓉反诉的违约金，虽然刘洪伯确有迟延交付定金的违约行为，但不足以导致合同解除，周玉蓉按照合同中约定的违约导致合同解除的违约金标准主张，显属不当。刘洪伯应当按照北京市存量房屋买卖合同附件二中双方对迟延履行的约定，即日千分之零点五的标准向周玉蓉支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决：一、解除刘洪伯与周玉蓉二〇一五年三月十七日签订的北京市存量房屋买卖合同（含附件一、附件二）。二、周玉蓉于判决生效之日起十日内赔偿刘洪伯违约金一百零一万元。三、刘洪伯于判决生效之日起十日内支付周玉蓉违约金五千八百八十元。四、驳回刘洪伯其他诉讼请求。五、驳回周玉蓉其他反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1、周玉蓉二审期间提供了房屋价格行情打印图，刘洪伯认为该证据不属于新证据，对上述证据的真实性不予认可。周玉蓉提供的房屋价格行情打印图不属于二审新证据，且来源不明，本院对此证据不予采纳。
2、本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：周玉蓉与刘洪伯签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件系各方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，各方均应按照合同履行各自义务。现刘洪伯与周玉蓉均起诉要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件，一审法院据此判令解除双方合同及附件并无不当。
周玉蓉与刘洪伯均称对方存在违约行为，足以导致合同解除。应当指出，周玉蓉与刘洪伯在合同履行过程中，均未能严格按照合同约定的时间履行各自义务。周玉蓉未能按照合同约定的时间申请办理解押手续，刘洪伯未能按照约定的时间交纳定金。但上述违约行为并非导致合同根本目的不能实现的根本违约行为，不足以导致合同解除。
刘洪伯主张周玉蓉提价、不配合办理银行贷款手续导致合同解除，周玉蓉称刘洪伯隐瞒不良记录、变更贷款方式导致合同解除。根据已经查明的事实，按照双方合同，刘洪伯应于2015年8月10日办理申请贷款手续。2015年8月9日，刘洪伯尚要求变更贷款方式，截止2015年8月10日，刘洪伯尚未取得购房资格。根据上述事实，可以认定刘洪伯未能按照合同约定的时间，向银行申请办理贷款手续。2015年8月14日，周玉蓉在与刘洪伯及中介洽商过程中，虽提出加价出售房屋，但也一再提出解决8月10日双方贷款过程中出现的问题。在该次会商中，各方未能就8月10日出现的贷款方式变更及房屋价格变更等问题达成一致意见。周玉蓉与刘洪伯在合同履行过程中，对贷款方式、房屋价款进行的洽商，不能认定为单方的违约行为。一审法院仅以周玉蓉在洽商过程中提出加价，认定周玉蓉根本违约，缺乏事实依据。
洽商过程中，刘洪伯与周玉蓉对变更合同及是否继续履行原合同等事实均未能达成一致，但基于刘洪伯此前的违约行为及刘洪伯信用记录存在的问题，足以使周玉蓉认定刘洪伯有丧失或可能丧失履行能力的情形。在此情况下，周玉蓉暂中止履行合同义务，亦符合常理。一审中中介机构麦田公司做出刘洪伯的信用记录仅影响贷款优惠额度、不影响获得贷款的陈述。但房屋中介机构并非金融机构，对于贷款的审核、批准并不具有专业的判断能力。同时，麦田公司系原审第三人，其陈述亦属单方陈述。在无其他证据佐证的情况下，仅凭单方陈述认定刘洪伯的资信不良记录不足以影响刘洪伯的支付能力缺乏依据。同时，在各方均未就房屋价格进行举证的情况下，以房地产市场价格作为判断周玉蓉系是否为导致合同解除之主因，亦缺乏依据。综合现有证据，刘洪伯、周玉蓉均未能提供证据证明对方有足以致使合同目的不能实现的违约行为，不能认定本案合同及附件系因单方原因而最终解除。现刘洪伯、周玉�均要求对方支付解除合同之违约金，缺乏依据。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律有误。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第57908号民事判决第一项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第57908号民事判决第二、三、四、五项；
三、驳回刘洪伯的其他诉讼请求；
四、驳回周玉蓉的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费26480元、保全费2500元，由刘洪伯负担（已交纳）；反诉案件受理费7692元，由周玉蓉负担（已交纳）。
二审案件受理费15384元，由周玉蓉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 潘 蓉
审 判 员 沈 放
二〇一七年五月五日
法官助理 魏 举
书 记 员 李 峥