陕西省西安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）陕01执异28号
案外人任曼琳。
法定代理人任静雯。
申请执行人中国农业银行股份有限公司西安解放路支行，住所地西安市解放路108号。
负责人王珂，该行行长。
委托代理人刘向阳，陕西锦园律师事务所律师。
被执行人陕西日丰汽车工贸有限公司，住所地西安市长乐东路88号。
法定代表人冯会来，该公司执行董事。
被执行人陕西兰天房地产开发有限公司，住所地西安市未央路106号。
法定代表人刘志道，该公司执行董事。
中国农业银行股份有限公司西安解放路支行（以下简称农业银行）申请执行陕西日丰汽车工贸有限公司（以下简称日丰公司）、陕西兰天房地产开发有限公司（以下简称兰天公司）借款合同纠纷一案，因日丰公司、兰天公司未履行法律义务，农业银行依据已经发生法律效力的本院作出的（2008）西中民三初字第88号民事调解书，于2008年12月11日依法向本院申请执行，本院2009年1月4日依法立案执行。
本案在执行过程中，案外人任曼琳在2013年7月1日以本院查封的位于西安市未央区未央路兰天大厦产权证号为1100114005-15-1-10103号的房产属其所有为由向本院提出了执行异议申请。在本院审查期间，案外人任曼琳书面撤回执行异议申请，本院2013年7月9日依法作出（2013）西中执异字第00052号执行裁定书，裁定准予案外人任曼琳撤回执行异议。2015年9月5日案外人任曼琳向本院再次提出执行异议申请，本院遂依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定依法裁定不予受理，后案外人任曼琳复议至陕西省高级人民法院，陕西省高级人民法院作出（2015）陕执复字第00045号执行裁定书,以任曼琳在2013年7月4日所作出的撤回执行异议的行为没有溯及力为由指令本院对案外人任曼琳所提出的执行异议进行立案审查。2016年1月29日本院依法组成合议庭就案外人任曼琳提出的执行异议进行了公开听证，案外人任曼琳的法定代理人任静雯，申请执行人农业银行的委托代理人刘向阳到庭参加了听证，被执行人日丰公司、兰天公司经合法传唤未到庭参加听证。本案现已审查完结。
案外人任曼琳提出执行异议称，位于西安市未央区未央路兰天大厦106号产权证号为1100114005-15-1-10103号的房产是案外人在2007年12月27日合法自购的房屋，案外人已交清全部房款，2008年2月28日收取房屋使用至今，并于2008年3月21日缴纳了该房屋大修基金，2008年5月9日缴纳了房屋契税，案外人是该房屋的合法所有权人。现该房屋被法院依法查封，至今无法办理产权证书，无法进行市场交易和抵押担保，严重影响了案外人对该房屋的使用。综上，案外人是该执行房屋的合法所有权人，法院将案外人的财产予以执行，明显错误。请求法院中止对上述财产的执行，解除该房屋查封措施。
申请执行人农业银行辩称，西安市中级人民法院于2008年7月22日作出的（2008）西民三初字第88号裁定书及后来的续查封裁定书对上述房屋进行查封是正确的，依法不应当解除查封，执行不应当终止。首先，上述房屋在查封时经法院查询核对权属为兰天公司所有；其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和《城市房地产管理法》第六十条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”之规定，房屋登记在兰天公司名下，就为兰天公司所有。第三，该裁定送达兰天公司后，兰天公司若认为该裁定所查封的房屋不属于其所有，有权在法律规定的时间向西安市中级人民法院申请异议，但兰天公司未在异议期提出异议，其行为已经表明对该裁定查封其房产的事实表示认可，也证明房屋为其所有。因此，本案10103号房屋为兰天公司所用，西安市中级人民法院于2008年7月22日作出的（2008）西民三初字第88号民事裁定书及后来的续查封裁定书事实清楚，查封正确，应予维持。
经查，申请执行人农业银行与日丰公司、兰天公司借款合同纠纷执行一案，因被执行人未依法履行义务，本院作出（2009）西执民字第13-2号执行裁定书，裁定查封了被执行人兰天公司位于西安市未央区未央路106号，产权证号为1100114005-15-1-10103号的房产。
另查，案外人任曼琳为证明其购买了涉案房屋向本院提供的票据两份，1、西安市未央区农业税收征收管理局出具的编号为陕农税字NO.0424441的契税完税证一份，该税证记录在2008年5月9日任曼琳购买的位于西安市兰天大厦10103号，面积为281.31平方米，计税金额为3233685元，税金97011元。2、中国银行西安分行出具的编号为1001627的西安市房屋专项维修资金缴存收据一份，该收据记载在2008年3月21日，任曼琳购买位于西安市兰天大厦10103号，面积为281.31平方米，购房款为3233685元，维修基金缴纳额为97010.55元。另，经本院到涉案房屋现场查看，位于西安市未央区未央路106号产权证号为1100114005-15-1-10103号的涉案房屋自兰天公司交房之日起，该房屋被案外人任曼琳购买并实际占有，现该房屋出租给他人商用。
案外人任曼琳还为支持其异议请求向本院提供如下证据，一、编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》一份，该合同载明“任曼琳购买兰天公司位于西安市未央区未央路106号，第1幢1单元1层10103号房屋一套，该房屋建筑面积281.31平方米，其中建筑套内面积230.58平方米，公摊面积50.73平方米，该商品房单价为每平方米11495.095元，总金额为3233685元，买受人任曼琳在2007年12月30日前将购房款付清。”
二、兰天公司向案外人任曼琳开具的收款收据有：编号为NO1721506在2006年12月21日收到谷荣安50万元购房款；编号为NO1721618在2006年9月15日收到谷荣安30万元购房款；编号为NO1721615在2006年9月17日收到任静雯50万元购房款；编号为NO1721535在2007年4月29日收到谷荣安50万元购房款；编号为NO1611379在2007年12月17日收到任静雯契税97011元，工本费260元；编号为NO1721509在2006年12月25日收到谷荣安10万元购房款；编号为NO1721618在2006年9月26日收到谷荣安20万元购房款；编号为NO1721618在2007年12月27日收到任曼琳40万元购房款；编号为NO1721481在2006年9月20日收到谷荣安20万元购房款；编号为NO1721485在2006年9月24日收到谷荣安25万元购房款；编号为NO1721488在2006年9月16日收到谷荣安63.95万元购房款；编号为NO1611534在2007年12月27日收到任曼琳9.4185万元购房款。上述款项用于购买1100114005-15-1-10103号的房产。
三、2015年8月4日，谷荣安向本院提交承诺书，该承诺书记载“我于2007年12月27日出资购买的兰天地产的商铺11301（1幢1层3号）钱是我交的，各种手续已结清，我自愿把房产证办理到任曼琳名下（没有任何纠纷），请法院办理解封。”
四、《西安市房屋租赁合同》一份，该合同显示“出租方任曼琳将位于西安市未央区106号11301号，建筑面积为281平方米的商铺出租给杨庆峰，租赁期限为2014年4月1日至2017年4月1日，月租金为2.5万元，付款方式为年付”。任曼琳和陕西华西物业有限公司签订的《兰天大厦物业管理委托服务合同》，该合同用于证明其一直实际占有被查封房产。
五、兰天公司2016年3月16日提供的情况说明一份，该情况说明载明“其公司业主任曼琳（监护人任静雯）在2008年5月9日之前就将办理房屋所有权证的资料及时交给我公司办理房屋所有权证，但因我公司原因，数年来迟迟未能给该业主办理好房屋所有权证”。
在听证程序中，经当庭质证，申请执行人农业银行对案外人任曼琳提交了其缴纳的大修基金、契税凭证的真实性无异议，对案外人任曼琳提交的购房合同、收款收据的真实性和证明目的不予认可。
上述事实有执行裁定书、契税凭证、大修基金凭证、收款收据、购房合同、物业合同、租赁合同、现场勘验照片、谈话笔录等证据在卷予以佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，在本案中，涉案房产被法院查封之前案外人任曼琳已经和被执行人兰天公司签订了商品房买卖合同、支付了全部的购房价款、向税务部门和银行分别缴纳了房屋契税、大修基金，税务部门和银行开具的相应票据上记载的购房面积、金额与案外人任曼琳所主张涉案房屋的购买价款、面积一致，能够互相印证，且该房屋自交房之日起被案外人任曼琳一直实际占有使用，涉案房屋未办理房屋过户登记系兰天公司没能及时履行义务所导致，故案外人对涉案房屋所享有的权益能排除法院的强制执行，案外人提出的异议申请理由成立，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
案外人任曼琳提出的执行异议申请理由成立，中止对位于西安市未央区未央路106号产权证号为1100114005-15-1-10103号房屋的强制执行。
如不服本裁定，当事人、案外人可以自本裁定书送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。
审 判 长 王庆九
代理审判员 王 炜
代理审判员 盛崎森
二〇一六年四月六日
书 记 员 张琦琦