安徽省亳州市谯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）谯民一初字第03926号
原告：满玉芹，女，1976年6月1日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
委托代理人：赵长利，安徽赵长利律师事务所律师。执业证号码13416199510750813。
委托代理人：蒋卫华，安徽赵长利律师事务所律师。执业证书号13416200810672139。
被告：亳州市九洲房地产开发有限公司。住所地安徽省亳州市谯城区。
法定代表人：赫伟亚，该公司经理。
委托代理人：祁快乐，安徽亳乐律师事务所律师。执业证书号13416198810185008。
委托代理人：杨涛，安徽亳乐律师事务所律师。执业证书号13416201010710867。
原告满玉芹诉被告亳州市九洲房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年3月30日公开开庭进行了审理。原告满玉芹委托代理人赵长利、蒋卫华，被告亳州市九洲房地产开发有限公司的委托代理人祁快乐、杨涛庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告满玉芹诉称，2011年7月15日，原告与被告签订房屋买卖合同，被告将位于古泉路的一套2层商品房出售给原告。面积共195.62平方米，总价款1480000元，原告付清了房款。约定的交房时间是2011年12月31日。时间已经过了3年，被告至今没有验收，也无法交付。房屋合格应当以综合验收为准，被告仅提供了房屋单一验收手续，不能证明整个小区已达到验收合格的标准。被告至今没有通知原告领取房屋，其提供的产权证所有人为被告，不能视为原告对房屋具有所有权，被告违约交房，应当承担违约责任。故请求：1、依法判令被告履行购房合同交付房屋；2、依法判令被告承担（2011年12月31日至2014年11月30日）期间的违约金160000元；3、被告承担本案的诉讼费用。
原告满玉芹针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：
一、原告的身份证，证明：原告的诉讼主体资格；二、被告组织机构代码证，证明：被告的诉讼主体资格；三、商品房买卖合同，证明：原、被告签订合同，双方应严格按照合同履行合同，被告应在2011年12月31日前将验收合格的房屋交付于原告，但至今没有交房；四、购房款收据两张，证明：原告已足额履行支付房款的义务。
被告亳州市九洲房地产开发有限公司辩称，一、原、被告签订的合同日期为2011年7月15日，合同约定商品房验收合格日期2011年12月31日，从时间对比看，自建房到验收仅仅四个月，不具有客观性；二、被告所承建的房屋，已于2013年8月26日竣工验收合格，具备交房条件；三、竣工验收合格后被告已短信、电话形式通知购买人可以办理交房手续；四、争议的房产被告已为原告办理了房产证。1、按照合同约定2011年12月31日，而原告提起诉讼的时间为2014年11月份，时间跨度为三年，本案已超出诉讼时效。2、房屋验收报告中载明所有工程监督、监管部门已对房屋进行了合格验收，房屋在2013年8月26日已具备交付条件。3、被告对争议的房屋办理房产证，因原告迟迟缴纳办理契税及房屋过户费用，所以房屋产权证暂登记在被告名下。
被告亳州市九洲房地产开发有限公司就其抗辩及陈述的事实和理由提交的证据有：
一、被告营业执照、组织机构代码证，证明：被告合法的诉讼主体资格。二、工程验收报告及备案表、竣工验收接收单，证明：本案争议的房屋符合交房条件的时间为2013年8月26日；三、短信通知记录及领房公告，证明：被告已通知原告前来办理交房手续；四、房地产权证亳字第××号房地产权证（2014年9月4日），证明：被告已将本案争议房屋办理了房产证。
经庭审举证，被告亳州市九洲房地产开发有限公司对原告所提交的证据质证意见为：对证据一、二、四无异议；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，1、合同不具有客观性。2、违约时间只能计算至2013年8月26日。
原告满玉芹对被告亳州市九洲房地产开发有限公司所提交的证据发表质证意见为：
对证据一无异议；对证据二中的备案表真实性无异议，但该表不能证明该项目整体合格，被告没有提供该小区的整体验收报告，依据法律规定，被告不具备交房条件；证据三不具有合法性，原告不知情。对证据四的真实性无异议，产权人为被告，不能认可是原告的产权证。
经庭审举证、质证，合议庭对原、被告所举证据认证如下：（一）原告满玉芹所举证据一、二、三均具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力均予以认定；（二）被告亳州市九洲房地产开发有限公司所举证据一、二、三、四均具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力均予以认定。
根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2011年7月15日，原告满玉芹与被告亳州市九洲房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，满玉芹购买亳州市九洲房地产开发有限公司开发的御府家园第12幢101号房，建筑面积195.62平方米，价款1480000元。原告于2011年8月31日一次性付房款1480000元。
第八条对交房期限进行了约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经商品房综合验收合格后，交付买受人使用。该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
原告于2011年7月12日支付房屋首付款1000元，于2011年8月31日支付房款1479000元。涉案房屋于2014年7月31日经主管部门验收合格，被告于2014年8月31日通知业主交房。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。原、被告按照商品房买卖合同约定全面履行自己的义务，否则应承担违约责任。被告应当按照合同约定在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经验收合格后，交付买受人使用。商品房买卖合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘验、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据，但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格；另按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”2000年4月7日中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应自工程竣工验收合格之日起15日内，参照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方政府建设主管部门备案”、第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”。被告所举证据已证明：于2014年7月31日有关主管部门对该工程竣工验收备案表上签署文件收讫、同时有规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门出具认可性的意见。故应认定涉案房屋已于2014年7月31日验收合格，具备商品房买卖合同所约定的交付条件。
原、被告在合同中约定被告应于2011年12月31日前交付房屋给原告使用，但因涉案商品房直至2014年7月31日才经验收合格，才具备交房条件，而被告则于2014年8月31日才通知业主交房，显然，被告已构成逾期违约交房，故违约金应自2011年12月31日起，算至2014年8月31日，双方签订的《商品房买卖合同》已对逾期交房的违约金计算方法已约定按已付房款的日万分之一支付违约金，该约定不违反法律规定，故被告应支付逾期交房违约金144300元（975天×0.0001元／天×1480000元）。对于被告称原告的起诉已超过诉讼时效，原、被告双方对逾期交房作了约定，且被告出售的商品房直至2014年7月31日才经验收合格，才具备交房条件，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：
一、被告亳州市九洲房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向原告满玉芹交付房屋。
二、被告亳州市九洲房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告满玉芹逾期交房违约金144300元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3580元，由原告满玉芹负担351元，由被告亳州市九洲房地产开发有限公司负担3229元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于亳州市中级人民法院。
审 判 长 王 雷
审 判 员 张士中
人民陪审员 张利伟
二〇一五年六月十六日
书 记 员 苏勇军
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
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