江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终3529号
上诉人（原审原告）：邓成良，男，1948年4月7日生，汉族，住无锡市。
委托诉讼代理人：冯大钧，男，住无锡市南长区，无锡市南长区南禅寺街道办事处长街社区居民委员会推荐。
被上诉人（原审被告）：常州市武进区雪堰镇雪西村经济合作社，住所地常州市武进区雪堰镇雪西村。
主要负责人：徐建欣，该合作社社长。
委托诉讼代理人：吴雪良，常州市武进区雪堰镇雪西村民委员会副主任。
委托诉讼代理人：吴伯华，江苏常运律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常州市武进区雪堰镇雪西村民委员会，住所地常州市武进区雪堰镇雪西村。
主要负责人：吴雪良，该村委副主任。
委托诉讼代理人：吴伯华，江苏常运律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴养浩，男，1938年4月3日生，汉族，住常州市武进区。
法定代理人：吴养兴，男，1947年5月15日生，汉族，住常州市武进区。
被上诉人（原审被告）：徐进欣，男，1954年8月25日生，汉族，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：龚仁贤，常州市武进区雪堰法律服务所法律工作者。
上诉人邓成良因与被上诉人常州市武进区雪堰镇雪西村经济合作社（以下简称雪西经济合作社）、常州市武进区雪堰镇雪西村民委员会（以下简称雪西村委会）、吴养浩、徐进欣物权保护纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2015）武民初字第735号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人吴养浩经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓成良上诉请求：一、维持判决主文第一条，撤销第二条；二、改判被上诉人恢复或共同赔偿上诉人被拆除房屋；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决采纳了被上诉人无证据证明的辩解，违反谁主张谁举证的原则，判决有失公正。一审中，雪西经济合作社、雪西村委会辩称拆除房屋是因为新农村建设改造，且房屋当时已经是危房，但并未出示政府文件和鉴定报告，一审法院却在被上诉人没有举证的情况下采纳了被上诉人的主张。二、一审判决认为雪西经济合作社在主观上属于善意，但事实上，当时担任雪西经济合作社主任、雪西村党支部书记的徐建欣借着组织的名义，在进行所谓的环境整治的外衣下，趁上诉人家中无人，将旧房推倒拆除，宅基地交给自己的亲兄弟徐进欣建房使用，主观上绝非善意。退后一步讲，雪西经济合作社既然知道房主委托吴养浩管理，怎么会无法联系到上诉人及其父亲，法院对被上诉人的答辩却未提出质疑。三、一审诉讼费的负担再次显现不公正。上诉人一审的诉讼请求主要是两方面，一是确认协议无效，二是恢复原状。一审判决确认协议无效，驳回了其他诉讼请求，诉讼费应该各半负担，而不是均由上诉人负担。
雪西经济合作社、雪西村委会共同辩称，由于吴养浩接受上诉人的委托管理出租案涉房屋，且吴养浩提交了该房屋的宅基地使用权证，提出他有权处置房屋，在此情况下，我方认为吴养浩完全具有代理权限，才与他签订了《房屋补偿协议书》。
徐进欣辩称：一、原审诉讼期间，上诉人没有要求我方承担诉讼费用；二、上诉人认为徐进欣与徐建欣是兄弟，恶意侵权，应该提供证据；三、不管吴养浩是否有权处分案涉房屋，吴养浩将房屋卖给雪西经济合作社并收取1万元，上诉人应该要求吴养浩承担责任；四、徐进欣在集体土地上建房，若有批准手续，是合法建造，即便没有，侵占的也是集体权利，所以我方对上诉人没有构成侵权。
吴养浩未作书面答辩。
邓成良向一审法院起诉请求：一、确认雪西经济合作社与吴养浩签订的《拆房补偿协议书》无效；二、判令雪西村委会、徐进欣拆除徐进欣建造在吴南雄宅基地上的房屋，归还宅基地使用权；3、判令雪西经济合作社、吴养浩共同恢复吴南雄被拆除房屋之原状；4、本案诉讼费由雪西村委会、雪西经济合作社、吴养浩共同负担。
一审法院认定事实：1982年前后，因拓宽武进港的需要，邓成良父亲吴南雄（荣）的老屋被拆除，吴南雄异地建新平房壹间（10架头）39.2平方米。1986年左右，吴南雄离开武进到无锡随邓成良生活，户口也随之迁至无锡，1988年因病去世。吴南雄离开武进时，将房屋交由族人吴养浩照看，并将宅基地使用证交给吴养浩保管。期间，吴养浩在征得邓成良同意后，一度将该房屋出租收取租金用以对房屋进行维护。2007年3月27日，因环境整治的需要，讼涉房屋因多年失修已属危房，经与吴养浩协商后，雪西经济合作社与吴养浩订立了《拆房补偿协议书》一份，协议约定将该房屋拆除重作规划整治，房屋产权人产权事宜由吴养浩与产权人内部解决，由雪西经济合作社补偿拆房费壹万元，并不再另行安排宅基地，原房屋产权证土地证由雪西经济合作社收回。协议订立后，雪西经济合作社于2007年3月29日向吴养浩给付了拆房补偿费1万元，吴养浩出具了收条，并将持有的宅基地使用证交给了雪西经济合作社。后因徐进欣申请建房，雪西村委会将该宅基地交给徐进欣建房，徐进欣向雪西村委会支付了款项10000元后在讼涉房屋原址建造了两层楼房一间，又在后进建造了房屋。2013年，邓成良起诉来院，认为徐进欣系擅自占用其父亲的住房，要求徐进欣将在原房屋上增建部分予以拆除，恢复原状，并赔偿租金损失7680元。经一、二审判决驳回后，邓成良起诉来院，要求判如所请。
另查明，吴南雄共生育一子邓成良、一女邓美华，邓美华已书面声明放弃与讼涉房屋有关的权利。
又查明，徐进欣原有房屋在讼涉房屋西隔壁，经批准建造房屋已与原有房屋形成整体，且与东边房屋相连。
还查明，吴养浩现患有严重的脑退化症，已无辨别能力和自理能力，属于无民事行为能力人。经雪西村委会指定，由其女儿吴琼作为其监护人。
一审法院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处方权的人订立合同后取得处方权的，该合同有效。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。吴养浩仅受委托对讼涉房屋进行管理，其与雪西经济合作社签订《拆房补偿协议书》并未取得授权，属无权处分，且事后也未得到所有权人的追认，故其与雪西经济合作社签订的《拆房补偿协议书》应认定为无效。吴养浩与雪西经济合作社签订《拆房补偿协议书》处分讼涉房屋，其实质是转让房屋所有权，且转让房屋的目的是将房屋交由雪西经济合作社拆除，故《拆房补偿协议书》的性质可以认定为房屋转让协议。经综合分析判定，法院认为雪西经济合作社已取得讼涉房屋的所有权，分述如下：首先，雪西经济合作社在主观上属于善意。2007年初，新农村建设需要对环境进行综合整治，当时讼涉房屋确已破旧行将倒塌，屋后堆满垃圾，雪西经济合作社决定将房屋拆除，使得周边环境得以改善，其主观上是出于善意；其次，雪西经济合作社实际支付了补偿款。结合讼涉房屋当时的实际状况（即1980年初建造，不足40平方米，毛竹珩条等），1万元的补偿较为合理，不属于明显低价；再次，讼涉房屋当时的状况是已破旧行将倒塌，雪西经济合作社受让房屋的目的是为环境整治而拆除，并不是为了占有使用，且房屋在协议订立后即已拆除。综上所述，对邓成良请求判令归还宅基地使用权、恢复被拆除房屋的原状的诉讼请求，不予支持。判决：雪西经济合作社与吴养浩于2007年3月27日签订的《拆房补偿协议书》无效；驳回邓成良的其余诉讼请求。案件受理费120元，由邓成良负担。
二审审理中，本院向邓成良作出释明，因其“恢复或共同赔偿上诉人被拆除房屋”的上诉请求不明确，且一审中并未提出赔偿损失的请求，要求其对上诉请求予以明确，但邓成良坚持原上诉请求。
二审中，邓成良提交了其父亲吴南雄的劳保卡，证明吴南雄从1986年7月到1988年去世一直未去老家领过工资，从而证明其没有到村里领过土地使用权证。雪西经济合作社、雪西村委会、徐进欣对劳保卡的真实性无异议，但认为并未达到邓成良的证明目的。对于该份证据，本院认为与本案没有关联性，故不予采信。
二审查明的其他案件事实与原审相一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，吴养浩作为案涉房屋的委托管理人，对该房屋仅享有出租并收取租金的权利，其与雪西经济合作社签订《拆房补偿协议书》并未取得授权，属无权处分，且事后也未得到权利人的追认，故《拆房补偿协议书》无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十五条第一款规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无权处分，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”第十六条第二款规定：“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无权处分的，应当认定受让人具有重大过失。”雪西经济合作社作为雪西村的经济管理组织，应当也有职权知晓本村房屋所有权的归属，且《拆房补偿协议书》中约定：“吴南荣在移住无锡居住时该房委托同族人吴养浩全权负责管理（包括维修出租等事宜，有关吴养浩本人负责出资维修及出租收入归吴养浩），由于当时建造时缺乏经济，故房屋比较简陋，现由于多年失修该房已属危房，为此甲方与房屋代管人吴养浩共同协商，达成统一意见，将该房拆除重做规划整治，房屋产权人产权事宜由吴养浩与产权人内部解决。”从以上表述来看，雪西经济合作社明知吴养浩并非案涉房屋产权人，仅有作为管理人的维修出租权利，可见雪西经济合作社明知吴养浩属无权处分，具有重大过失，不应认定为善意，因而不能取得该房屋的所有权。故而雪西村委会将宅基地安排给徐进欣使用的行为，亦属于无权处分。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会负责经营、管理。”徐进欣作为村集体组织成员，有理由相信作为本村自治组织的雪西村委会对该宅基地享有处分权，因而在主观上属于善意，且徐进欣支付了合理对价，并在宅基地上重新建造了房屋，故而已实际取得了宅基地使用权。综上，吴养浩无权转让案涉房屋所有权，致使房屋被拆除，应向上诉人承担责任。雪西经济合作社拆除房屋行为缺乏合法依据，上诉人可要求其承担相应责任。雪西村委会明知吴养浩无权处分，仍将宅基地交给善意第三人徐进欣，致使徐进欣取得宅基地使用权，上诉人亦有权向雪西村委会请求赔偿损失。上诉人经本院释明坚持不更改上诉请求，因一审中上诉人并未提出赔偿损失的诉讼请求，故对赔偿损失的上诉请求，本院不予理涉。因案涉房屋已被拆除，且徐进欣在该宅基地上已重新建造房屋，并与其原有房屋形成整体，因而上诉人主张恢复被拆除房屋原状的上诉请求，不具备现实可能性，对该项上诉请求，本院不予支持。故原审法院驳回邓成良的诉讼请求并无不当，邓成良可另行向雪西经济合作社、雪西村委会、吴养浩主张赔偿损失。
综上所述，邓成良的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由邓成良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 洋
代理审判员 赵 艳
代理审判员 姚 远
二〇一七年一月二十日
书 记 员 严晨晖