山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终347号上诉人（原审被告）：烟台天恒投资有限公司，住所地烟台经济技术开发区黄山路1号。法定代表人：董春英，经理。委托诉讼代理人：衣振翔，男，烟台嘉鸿建筑安装有限公司职工。被上诉人（原审原告）：刘玉红，女，1969年7月3日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：吕宗杰，山东海峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴帅，山东海峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东高盛置业有限公司，住所地烟台市福山区清洋工业园（802省道北、兴华庄居委会西）。法定代表人：吕浩，董事长。委托诉讼代理人：李梦华，山东福阳律师事务所律师。上诉人烟台天恒投资有限公司（以下简称天恒公司）因与被上诉人刘玉红、山东高盛置业有限公司（以下简称高盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2016）鲁0611民初1732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天恒公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审,一、二审诉讼费用由高盛公司承担。事实与理由：天恒公司因共管账户的资金被查封，无钱返还契税和公共维修基金。高盛公司作为鸿福名城项目的开发商，在为购房业主办理房屋产权手续一事上消极不作为，导致该项目的产权手续办理遥遥无期，这是刘玉红请求返还公共维修基金和契税的根源。高盛公司以不占有诉争款项无返还义务为由拒绝承担连带返还义务，并声称天恒公司未将收取的公共维修基金和契税交付高盛公司。高盛公司已从共管账户天恒公司的资金中预先留存了整个项目的公共维修基金和契税7763373元，所以天恒公司收取的公共维修基金和契税没有必要再交付高盛公司。高盛公司声称天恒公司应将公共维修基金缴存到房管局指定账户，将契税缴存到地税局指定账户。天恒公司不是开发商，无权替代开发商缴纳。高盛公司声称共管账户是房款账户，不是契税、维修基金账户，实际上向房管局缴纳公共维修基金，向地税局缴纳契税，都需以高盛公司的名义经共管账户向上述两部门的账户付款。共管账户里的存款，没有房款和维修基金款、税款之分。高盛公司不承认鸿福名城项目已经通过了工程竣工验收，对天恒公司提交的福山区城建档案馆卫工的录音的真实性不确认。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条约定：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”。开发商高盛公司已将房屋交付其指定的物业管理公司管理，且购房业主现已入住多年的事实足以证明工程已通过工程竣工验收。一审法院认定共管账户中的资金不包含天恒公司收取的契税和公共维修资金，但共管账户中的资金完全是天恒公司的，这是不争的事实。法院解封共管账户的资金，在法院的监督下将天恒公司代收的公共维修基金和契税转入房管局和地税局指定的账户，这是解决纠纷的唯一正确途径。一审法院认定高盛公司不承担连带返还责任，这更助长了其不良习气，解决鸿福名城的房产手续问题将更是遥遥无期。这些问题的积累，不利于福山区的和谐与稳定。综上，一审法院认定高盛公司对公共维修基金和契税的返还不承担任何责任，不利于纠纷的解决，请求二审法院依法查明事实后，协调高盛公司将存放在三个共管账户里的7763373元公共维修基金和房产契税支付至福山区房管局、地税局，以便能尽早为广大购房业主办理房屋产权手续，以解除购房业主的后顾之忧，维护福山区的和谐与稳定。刘玉红辩称，向刘玉红收取的契税及维修基金并没有在法定的时间内缴纳至法定部门，一审判定天恒公司返还符合法律规定。经过一审的庭审得知高盛公司作为房屋的销售方对涉案房屋所有权证的办理承担相应的责任，高盛公司对返还应承担连带责任。高盛公司辩称，涉案的契税及公共维修基金是天恒公司收取，其从未将上述款项存入共管账户，高盛公司也从未要求天恒公司在共管账户中预留涉案款项。高盛公司从未以任何方式占用涉案款项，本着“谁收款，谁返还”的基本原则，应当由天恒公司返还。《房地产合作开发合同书》约定由高盛公司提供土地，由天恒公司对鸿福名城项目进行施工、建设及销售推广。该合同没有任何关于契税及公共维修基金收取、预先留存、扣除的约定。天恒公司将涉案房屋出售给刘玉红，自行向刘玉红收取了契税及公共维修基金。天恒公司声称在共管账户中预先留存了契税和公共维修基金，不符合事实。如真如天恒公司所述，其应在2012年收取款项时，直接转入共管账户，而不是从共管账户中拼凑出涉案的款项数额。天恒公司所述共管账户实际上是收取业主购房款的账户，包括业主交的首付款以及银行的按揭贷款，不包括涉案款项。高盛公司从未占用、使用涉案款项。天恒公司在上诉状中认可共管账户中的资金是天恒公司的，就证明其也认可共管账户中的资金是购房款而非占用业主的契税及公共维修基金。天恒公司是想逼法院和高盛公司将另案中其被查封的账户解封，逃避另案中应承担的法律责任。《房地产合作开发合同书》未约定契税及公共维修基金必须从公管账户中向地税局、房管局缴纳，即使有此约定，也应先由天恒公司将款项汇入该账户后，再从此账户中缴纳。鸿福名城项目并未通过竣工验收，关于工程施工质量、未通过竣工验收事宜的纠纷，高盛公司已于2014年11月15日向烟台市中级人民法院起诉，该案仍在审理中。天恒公司主张涉案工程已经通过竣工验收，应提交竣工验收报告、竣工验收备案表，而非提交无法确认身份的所谓的工作人员录音。房屋已交付给业主使用，并不能证明工程已经通过竣工验收。高盛公司没有任何法定或合同约定义务对该笔款项承担任何责任。天恒公司不应将本案与双方之间的合作开发合同纠纷混为一谈。刘玉红等业主无法办理房产手续的根本原因在于天恒公司施工工程存在质量问题，消防、人防等工程尚未完成，无法通过竣工验收。请求驳回上诉，维持判决。刘玉红一审法院起诉请求：1、判令天恒公司、高盛公司返还代收的契税3858元、公共维修基金8417元，共计12275元及利息。一审法院认定事实：2010年3月27日，天恒公司、高盛公司与烟台花样年投资有限公司三方，就合作开发“鸿福名城”项目19、20、21号楼有关事项达成一致，签订房地产合作开发合同书，该合同第二条约定，甲方（高盛公司）提供该项目的土地使用权，乙方（天恒公司）投资人民币壹仟壹佰万用于支付包括但不限于该项目的拆迁安置税费、工程勘察、施工设计费用、城市配套费用……该项目土建工程、地下车库……销售房屋税费、销售费用不包含上述费用之列，由乙方另行投资。丙方（烟台花样年投资有限公司）负责该项目内56户被拆迁户的拆迁动员工作……合同第三条第六项规定，甲方负责与乙方或乙方指定的第三人签署《商品房买卖合同》，并出具销售发票……属于交纳税款、质量保证金的款项（税款暂按当地税务机关核准的现行税率销售款总额的12.98%收取……质量保证金暂按销售房款总额的1.5%收取……）。2012年3月20日，刘玉红与高盛公司签订合同编号为福预字第120320110007号《商品房买卖合同》及补充协议，刘玉红购买了位于福山区鸿福名城22号楼1单元1402号房产。补充协议第三条第六项约定：出卖人应按相关规定在鸿福名城小区综合验收合格且完成备案后360日内，将办理权属登记，……。2012年3月20日，高盛公司收取刘玉红房屋首付款265823.97元，2012年12月31日，天恒公司收取了刘玉红交纳的涉案房产契税3858元及维修基金8417元，共计12275元，并出具了相关收据。另查明，2014年11月25日，烟台中院立案受理了高盛公司诉天恒公司房地产开发经营合同纠纷一案，案号（2014）烟民一初字第236号，2014年11月25日，烟台中院依据高盛公司申请，出具（2014）烟民一初字第2361号民事裁定书，冻结天恒公司银行存款1450万元。再查明，天恒公司、高盛公司与烟台花样年投资有限公司三方，就合作开发“鸿福名城”项目19、20、21号楼签订的房地产合作开发合同实际楼号为20、21、22号楼。现因包括刘玉红购买的涉案房产在内的工程，天恒公司、高盛公司一致认可因工程施工等问题产生纠纷，案件已被烟台中院立案审理，现涉案房产尚不具备办证条件。又查明，天恒公司收取刘玉红契税及公共维修资金后，并未存入天恒公司、高盛公司所称的公管资金账户即烟台中院上述裁定中查封的账户中。一审法院认为，刘玉红与高盛公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，天恒公司、高盛公司与烟台花样年投资有限公司三方签订的《房地产合作开发合同书》系各方当事人真实意思表示，合同当事人均应依约全面履行各自的义务。本案审理重点为1、公管资金账户中是否包含了天恒公司收取刘玉红的契税及公共维修资金；2、高盛公司是否应承担连带给付责任。关于第一个审理重点，天恒公司主张根据《房地产合作开发合同书》约定，高盛公司在公管账户中已经扣除了契税及公共维修资金，因此应由高盛公司返还刘玉红该费用，但在庭审中高盛公司对此予以了否认，经过审查，天恒公司、高盛公司在《房地产合作开发合同书》中并没有关于契税、公共维修资金收取、预先留存、扣除等方面的相关约定，天恒公司庭审中称《房地产合作开发合同书》中第三条第六项对扣除比例款项的约定包含契税、公共维修资金，经查明，该条款约定的12.98%比例系房产销售交纳的税费，1.5%比例系约定质量保证金扣除费用，均与刘玉红主张的契税及公共维修资金无关，故天恒公司辩称公管账户中包含契税及公共维修资金的主张，证据不足，不予支持，天恒公司在收取刘玉红上述费用后承认并未将该款项存入公管账户，故在未办理出房产权证情况下刘玉红要求天恒公司返还收取的契税及公共维修资金的主张，予以支持。关于第二个审理重点，高盛公司是否应承担连带返还责任，本案中，虽然《商品房买卖合同》系刘玉红与高盛公司签署，但刘玉红诉讼请求系要求返还契税及公共维修资金，《商品房买卖合同》中双方即没有关于收取契税及公共维修资金的约定，该费用也不是高盛公司所收。且，刘玉红及天恒公司均没有证据证明公管账户中包含刘玉红交纳的契税及公共管理资金，也没有证据证明将该款转交给了高盛公司，故刘玉红要求高盛公司承担连带给付责任于法无据，不予支持。关于刘玉红利息的主张，认为交纳相关契税及公共维修资金系办理房产证件的必要费用，该费用的收取并无不当。现因涉案房产涉及其他诉讼，导致暂无法办理产权证件，刘玉红要求返还该费用，因当事人对契税、公共维修资金收取、收取后对办理证件期限及违约等情况均没有约定，故刘玉红要求支付利息的主张不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院于2016年12月12日判决：一、烟台天恒投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘玉红契税3858元、公共维修基金8417元，共计12275元。二、驳回刘玉红其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107元，减半收取53元，由烟台天恒投资有限公司负担。二审中，高盛公司提交了其2012年5月21日向中国农业银行15×××06账户存入545万元的银行进账单复印件等证据，以证实天恒公司关于在共管账户中预留了契税及公共维修基金7763373元的主张不实。天恒公司、刘玉红均表示对证据的真实性和所要证明的事实不确定。本院审理查明的其它事实与一审判决认定事实一致。本院认为，涉案款项是由天恒公司收取并占有，一审法院判决天恒公司对款项返还承担责任，并无不妥。本案二审争执的焦点问题是高盛公司对涉案款项的返还应否承担责任。天恒公司主张高盛公司应承担责任的的主要理由是，高盛公司已依据《房地产合作开发合同书》从共管账户天恒公司的资金中预先留存了整个项目公共维修基金和契税7763373元，天恒公司收取的涉案款项没有必要再交付给高盛公司。天恒公司向刘玉红收取涉案款项后实际占有该款项，未将之转交高盛公司。高盛公司是否已依据《房地产合作开发合同书》从共管账户天恒公司的资金中预先留存了整个项目公共维修基金和契税，是天恒公司、高盛公司内部履行《房地产合作开发合同书》问题，不能改变天恒公司实际占有涉案款项的事实。本案中，天恒公司要求高盛公司对返还涉案款项承担责任的理由不成立，本院不予支持。综上所述，天恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107元，由上诉人烟台天恒投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  陈晓彦审判员  吴继辉二〇一七年二月二十七日书记员  林重霄