山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1622号
上诉人（原审原告、反诉被告）济南亿家安悦物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人徐芹，董事长。
委托代理人林相国，国浩律师（济南）事务所律师。
委托代理人周浩，国浩律师（济南）事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）付式锋，男，1979年10月21日出生，汉族，济南平通信息科技有限公司职工，住济南市。
上诉人济南亿家安悦物业管理有限公司（以下简称亿家安悦公司）因与被上诉人付式锋物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第1439号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：亿家安悦公司原系济南市历城区XX小区的物业服务企业，现已退出该小区。付式锋系该小区X号楼X单元XX室的业主。2009年9月22日，亿家安悦公司与济南市XX小区业主委员会签订一份《物业管理委托合同》，约定亿家安悦公司对XX小区提供物业服务，业主向其支付物业服务费。协议约定每季初十日内交纳当季的物业服务费，多层服务费为0.6元／月／㎡，小高层为1元／月／㎡，商业区域为1.2元／月／㎡。2012年8月25日，双方续签了《物业管理委托合同》。付式锋的房屋面积为99.81㎡，物业服务费标准为1元／月／㎡。付式锋自2013年4月起未缴纳物业服务费，付式锋自述自己因亿家安悦公司服务恶劣及不能依照停车协议为自己提供停车位而拒绝交纳物业费。
2009年的《物业管理委托合同》第二十三条约定：经营性收入，用于补贴物业管理服务费，购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算，账目公开。第四十一条其他：4.约定：根据规定小区内广告等收入属于全体业主所有，考虑到乙方负责承揽、管理、维护等事宜，根据具体情况单独签订分成协议。2012年的《物业管理委托合同》第十条约定：本小区实行封闭物业管理，小区内的停车车位由乙方负责管理，乙方收取的车辆场地使用费、管理看护费如何分配、甲乙双方另行签订协议进行约定。第二十三条约定：广告费收入，50%用于补贴物业管理服务费，购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，这部分费用物业公司应实行财务核算，账目公开；50%属于甲方所有，其他利用共用部位和设施设备经营的应征得甲方书面同意，双方协商收入分配。合同中的甲方为XX小区业委会，乙方为亿家安悦公司。
付式锋主张亿家安悦公司服务严重不到位、态度恶劣、侵害业主权益，提交了XX业委会文件打印件3张，小区业委会致业主的一封信1份，XX物业服务问题媒体曝光打印件1份，XX小区与山东XX物业管理有限公司签订的物业服务合同1份，电视节目的视频光盘1份，以上证据显示，XX小区内大多数业主对亿家安悦公司的服务不满意，并集体要求亿家安悦公司退出小区，业主与亿家安悦公司之间的矛盾曾经被电视台报道，业主与亿家安悦公司发生了正面冲突，小区环境欠佳，绿地维护、车辆停放、附属设施维护等均不到位。亿家安悦公司对上述证据均不予认可，但未提交证据反驳。
付式锋提交了收款收据和停车协议，及发票各1份，显示亿家安悦公司收取了付式锋停车位押金260元和车辆看管费960元，根据停车协议的内容，李X以每月80元的价格在XX小区大门外的道路上使用一个车位，用于停放自己的车辆，时间自2013年7月16日至2014年7月15日，付式锋陈述李X是自己的妻子，协议未约定违约金事项。亿家安悦公司对此无异议，认为付式锋实际使用了该车位，不同意退还费用。付式锋提交了照片1张，照片显示的车位上停放的车辆并非停车协议中的协议停放车辆。
付式锋认为亿家安悦公司对小区的诸多方面维护不到位，对于其收费每月1元／平方米与实际提供的服务水平不符，应当降低收费标准为每月0.1元／平方米，并应退还之前多收取的部分。退还已经收取的停车费及押金并支付违约金。因亿家安悦公司已经退出XX小区，付式锋放弃了最初提出的要求其立即撤离XX小区，并交回公共设施的请求。
原审法院认为：亿家安悦公司与XX小区业委会签订了《XX小区物业管理委托合同》，对物业服务企业与业主之间形成的物业服务合同权利义务作出了约定，此约定及于该小区业主。亿家安悦公司确实对XX小区提供了物业服务，鉴于物业公司所提供的物业服务具有一定的公共服务的性质，关系到小区内全体业主的公共利益，单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以判断，亿家安悦公司在小区物业服务中的环境维护、车辆停放、公共部位维修等多方面存在问题，但该公司确已经提供了相应物业服务，不存在根本违约的问题，若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒交物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益。所以对物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，达到服务合同和法律规定的水平，但不能依此拒付物业服务费。根据付式锋提交的证据及其他案件的审理情况，反映出亿家安悦公司在履行合同中确实存在车辆管理、绿化养护、设施维修等方面的违约行为，且比较突出。故对于亿家安悦公司要求付式锋支付滞纳金的请求不予支持。
付式锋要求亿家安悦公司降低收费标准及退还已经收取的物业服务费不符合合同的约定，原审法院不予支持。付式锋要求认定其与亿家安悦公司签订的停车协议无效，并要求退还收取的费用支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。付式锋并未提交证据显示停车协议符合上述条件，但付式锋的车辆并未在协议车位上停放，亿家安悦公司应当将收取的停车位押金260元和车辆看管费960元退还付式锋。付式锋主张的精神损失及其他损失4000元，未提交证据证实，亦无法律依据，原审法院不予支持。
付式锋要求亿家安悦公司公开物业协议存续期间的收支情况，并向业主退还在物业服务期间收取的广告费、停车费等隶属于业主共有的收入。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款的规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。通过原审法院对XX小区多起物业服务合同纠纷的审理，亿家安悦公司在XX小区内的公共通道上划定停车位并向业主收费系事实，根据法律法规及司法解释的规定，占用公共道路划定的停车位属于业主共有，因此取得的收益也应当归业主共有。根据XX业委会与亿家安悦公司2009年签订的《物业管理委托合同》的约定，经营性收入用于补贴物业管理服务费，但账目应当进行核算和公开；广告费收入，由业委会与亿家安悦公司另行协商分成。根据2012年的合同约定，车辆场地使用费、管理看护费如何分配，双方另行签订协议进行约定。广告费收入，50%用于补贴物业管理服务费，这部分费用物业公司应实行财务核算，账目公开；50%属于业委会所有。根据此合同约定，因停车位取得的收益，由亿家安悦公司收取进行核算和公开，按照约定进行分配，广告费收入在2009年合同履行期间双方协商分配，在2012年合同履行期间双方各分得50%，同样账目应当核算和公开。对于付式锋要求亿家安悦公司公开收支情况中的广告费和车位费的请求予以支持，公布对于付式锋要求退还的费用，因尚不能举证证实其具体费用，且根据合同业委会与亿家安悦公司应当就如何分配进行协议，故原审法院对此在本案中不予一并处理。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条、第五十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告付式锋支付原告济南亿家安悦物业管理有限公司物业服务费1297.4元，于判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告济南亿家安悦物业管理有限公司其他诉讼请求；三、反诉被告济南亿家安悦物业管理有限公司返还反诉原告付式锋收取的停车位押金260元和车辆看管费960元，于判决生效之日起10日内付清；四、反诉被告济南亿家安悦物业管理有限公司于判决生效之日起10日内向XX小区业主（包括付式锋）公布自2009年9月22日至2014年9月21日期间，收取的XX小区广告费、车辆场地使用费、管理看护费等与车位相关费用的账目和收支情况；五、驳回反诉原告付式锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费25元，由被告付式锋负担。反诉案件受理费25元，由反诉被告济南亿家安悦物业管理有限公司负担。
上诉人亿家安悦公司不服原审判决上诉称：一、原审法院违法认定证据，事实认定错误。1.原审认定“根据付式锋提交的证据及其他案件的审理情况，反映出亿家安悦公司在履行合同中确实存在车辆管理、绿化养护、设施维修等方面的违约行为，且比较突出。故对于亿家安悦公司要求付式锋支付滞纳金的请求不予支持”。而原审认定该内容所依据的是付式锋提交的“XX业委会文件打印件3份，小区业委会致业主的一封信1份，XX物业服务问题媒体曝光打印件1份，电视节目的视频光盘1份”。《民事诉讼法》第七十条规定“书证应当提交原件。物证应当提交原件。”第七十一条规定“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”据此规定，首先，付式锋应提交相关证据原件，但其提交的“小区业委会致业主的一封信1份”、“XX物业服务问题媒体曝光打印件1份”为复印件，而“XX业委会文件打印件3份”仅为文档的打印件，均无法证明真实性及来源合法性。其次，原审未对“电视节日的视频光盘1份”来源的合法性及真伪进行辨别，其中并无上诉人的相关视频，无法证明其真实性。另外该视频光盘的证明力不足，因其并非母盘，而是经过新闻单位剪辑而成，且夹杂着记者的个人观点，该类报告存在有奖或争夺收视率的嫌疑，无法做到真正客观。原审却以上诉人“未提交证据反驳”，认定上诉人“存在车辆管理、绿化养护、设施维修等方面的违约行为，且比较突出。”按照“谁主张谁举证”的原则，原审在付式锋无法证明其证据的真实性、合法性、客观性的情况下，却要求上诉人提交反驳证据，严重违反民诉法及相关法律法规。因此，原审认定的上述事实错误，违反法律规定，应当支持上诉人关于滞纳金的请求。二、原审引用其他案件事实作为本案的事实依据，事实认定错误，适用法律错误。原审认定：“根据付式锋提交的证据及其他案件的审理情况，反映出亿家安悦公司在履行合同中确实存在车辆管理、绿化养护、设施维修等方面的违约行为，且比较突出”。首先，不论该事实是否属实，引用方式就是错误的。原审直接引用其他案件事实作为本案事实，并无法律依据。其次，原审未具体说明“其他案件”指的是哪些案件，是否已发生法律效力。原审在未说明其他案件事实及证据的认定情况下，即以偏概全，错误认定上诉人“存在车辆管理、绿化养护、设施维修等方面的违约行为，且比较突出”，显然事实认定不清、证据不足。因此，原审违法引用其他案件事实证明本案事实的行为，导致事实认定错误，于法无据，应予改判。三、原审要求上诉人公布收取的小区广告费、车辆场地使用费、管理看护费等与车位相关费用的账目和收支情况错误，没有合同依据。首先，2009年《物业管理委托合同》的经营性收入并未明确约定包含车辆场地使用费和车辆看护费，而上诉人从未收取车辆场地使用费仅收取车辆看护费，且车辆看护费系上诉人为有效管理小区车辆乱停乱放，经业委会同意，划定车位线、配置车辆进出识别系统、安排专人对车辆进行引导和看护及相关设备的维护维修所收取的费用，并非上诉人的经营性收入。2012年《物业管理委托合同》中明确车辆管理看护费分配由上诉人与XX小区业委会另行协议约定，但并未约定账目公开。因此，原审判决上诉人公开车辆场地使用费、管理看护费等与车位有关相关费用的账目和收支情况无合同和法律依据。其次，关于《物业管理委托合同》中广告费收入的财务核算和账目公开，因上诉人与XX小区业委会至今未能就上诉人提供服务期间的相关广告费收入的财务核算进行对账，且双方在2009年9月22日至2012年9月21日期间未能就广告费分配情况达成协议。因此，无法公开上诉人服务期间广告费的账目情况。最后，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主仅有权向业主大会或业主委员会请求公开该规定中的相关情况和资料。因此，原审要求上诉人公开相关费用的账目和收支情况与法相悖。综上，原审认定事实严重错误，适用法律错误，甚至存在无法律依据进行裁判的行为，请求予以撤销并依法改判。
被上诉人付式锋答辩称：原审时亿家安悦公司把70%左右的业主都起诉了，整个小区的物业费交纳率不超过30%，间接证明亿家安悦公司物业服务质量存在问题。去年涉案小区业主要求亿家安悦公司撤出，亿家安悦公司不想撤出，当时还发生了比较激烈的纠纷，全体业主把亿家安悦公司从涉案小区赶出去。由电视台的视频等多方面的证据证明亿家安悦公司在几年中的服务态度和质量都不好。一审付式锋提交的证据可以证明亿家安悦公司物业服务质量有问题，其他业主在物业费上都会有一些折让，本案中物业费未降低是因为亿家安悦公司还欠付式锋停车管理费，原审判决是综合考虑相关因素作出的结果，同意原审判决。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，亿家安悦公司主张涉案车辆看管费和停车位押金，其收取后已交给涉案小区业委会；还主张其未收取过广告费、车辆场地使用费等费用。
本院于2015年7月6日作出的（2015）济民一终字第671号民事判决认定：“亿家安悦公司在涉案小区提供物业服务期间在环境维护、车辆停放、公共部位维修等方面存在问题”。上述判决已发生法律效力。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原审未支持亿家安悦公司关于滞纳金的请求是否正确；二、原审判令亿家安悦公司返还付式锋停车位押金及车辆看管费并判令公布广告费及管理看护费等与车位相关费用的账目和收支情况是否正确。
关于焦点一，本院认为，本案中亿家安悦公司已实际为包括付式锋在内的涉案XX小区业主提供了物业服务，XX小区业主也实际接受了物业服务，付式锋作为XX小区业主应当向亿家安悦公司支付相应的物业服务费用。故原审法院认定付式锋应向亿家安悦公司支付物业服务费，并无不当。本案中，付式锋提供的业委会文件、小区业委会致业主的一封信、电视节目的视频光盘等证据虽多为复印件或者影印件，但这些证据相互关联、相互印证，具有初步可信性，结合已生效的（2015）济民一终字第671号民事判决认定的相关事实，足以证明亿家安悦公司在小区环境维护、车辆停放、公共部位维修等方面存在问题。综合以上因素考量，原审法院驳回亿家安悦公司关于滞纳金的诉讼请求较为公平合理，本院予以确认。
关于焦点二，本院认为，根据已查明事实，亿家安悦公司在涉案小区提供物业服务期间曾与付式锋签订停车协议，并依约向付式锋提供了车位，但亿家安悦公司收取停车位押金，无合同依据及法律依据，故原审法院判令亿家安悦公司退还停车位押金，于法有据，本院予以确认。付式锋主张其车位因被其他车辆占用等原因未实际使用涉案车位。付式锋原审时提供了照片等证据以证实其上述主张，但上述证据不能证明其他车辆停放在其车位的具体时间及原因，也不能证明其车位持续被其他车辆占用及持续占用的时间。同时，付式锋作为车位使用人，如发现存在未经其同意而被其他车辆占用情况时，应及时通知或报告亿家安悦公司，由亿家安悦公司依法及时协调处理。但付式锋未提供证据证明其已尽通知或报告义务，亦未提交证据证明系由于亿家安悦公司怠于履行相应管理义务而致使付式锋不能正常使用其车位。综上，付式锋提交的证据不足以证明其未实际使用涉案停车位，本院不予采信，故付式锋要求返还涉案车辆看管费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定付式锋未实际使用涉案车位，并判令返还车辆看管费欠当，本院予以纠正。
另，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”本案中，付式锋提供的业委会文件、小区业委会致业主的一封信、电视节目的视频光盘、收款收据、《物业管理委托合同》、停车协议及发票等证据相互关联、相互印证，结合当事人陈述等证据，能证明亿家安悦公司收取过涉案车辆看管费等与车位相关费用及广告费等费用的事实，同时，从亿家安悦公司提交的上诉状载明的情况看，亿家安悦公司主张无法公开其提供服务期间广告费账目情况的理由系未对广告费收入的财务核算进行对账及未能就广告费分配情况达成协议，而未否认广告费的收入事实，此可印证亿家安悦公司收取相关费用的事实。根据上述规定，上述费用属共有部分的使用和收益情况，应向业主披露，故原审判令亿家安悦公司公布上述费用的账目和收支情况，并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第1439号民事判决第一项、第二项、第四项及诉讼费负担部分；
二、撤销济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第1439号民事判决第三项、第五项；
三、上诉人济南亿家安悦物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还被上诉人付式锋停车位押金260元；
四、驳回被上诉人付式锋其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
二审案件受理费50元，由上诉人济南亿家安悦物业管理有限公司负担30元，由被上诉人付式锋负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘继英
代理审判员 王立强
代理审判员 曹 慧
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 孙培培