杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下商初字第02307号
原告：杭州银行股份有限公司浣纱支行。
负责人：徐家华。
委托代理人：杜剑隽、吕犇超。
被告：胡慧敏。
被告：卢振法。
被告：浙江新帝置业有限公司。
法定代表人：裘高尧。
委托代理人：俞玲丽、李佳。
原告杭州银行股份有限公司浣纱支行（以下简称杭州银行浣纱支行）为与被告胡慧敏、卢振法、浙江新帝置业有限公司（以下简称新帝置业公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年5月25日向本院起诉，本院于同日受理后，依�由代理审判员詹琳玲独任审判。后因案件需要，本案转为适用普通程序，依法组成合议庭进行审理。审理过程中，被告新帝置业公司对管辖权提出异议，本院经审查认为其异议不能成立，依法裁定予以驳回。后本院于2016年2月14日对本案公开开庭进行了审理。原告杭州银行浣纱支行的委托代理人杜剑隽、被告新帝置业公司的委托代理人俞玲丽、李佳到庭参加诉讼，被告胡慧敏、卢振法经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杭州银行浣纱支行起诉称：被告胡慧敏、卢振法为夫妻，两被告于2009年10月30日与原告签订了编号为018P435200900736的《个人房屋贷款借款（抵押）合同》，借款金额为1270000元，约定月利率为同期基准利率下浮29%，逾期期间按本合同约定的贷款利率上浮50%计收逾期利息，按月计息，按月等额本金还款，还款日为每月16日，借款期限为2009年10月30日至2029年10月29日。合同同时约定，被告新帝置业公司对被告胡慧敏、卢振法的上述借款承担连带保证责任。合同生效后，原告依约发放了贷款。从2014年12月16日至今，被告胡慧敏没有按合同约定向银行支付过本息，经多次催讨无效，连续6个月未付本息。根据《个人房屋贷款借款（抵押）合同》之约定，原告要求被告立即归还全部贷款本息。被告卢振法作为房屋共有人，根据《个人房屋贷款借款（抵押）合同》第十一条，在被告胡慧敏不能按时归还借款本息时承担还款义务。被告新帝置业公司作为房产开发商，根据《个人房屋贷款借款（抵押）合同》第十三条约定，在该抵押房产未办理他项权证前有担保责任，现原告要求被告新帝置业公司对被告胡慧敏、卢振法上述借款承担连带保证责任。为了切实维�原告合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特向法院起诉，请求判令：1.被告胡慧敏、卢振法共同归还借款本金952402.17元，并支付利息22276.19元（暂算至2015年5月21日）及至2015年5月21日至贷款本息实际清偿日止的利息（按合同约定计收）；2.处分被告提供的抵押物（位于杭州市西湖区郎郡庭园君悦阁X幢X单元XXXX室），并对所得价款享有优先受偿权；3.被告新帝置业公司按照合同约定，就被告胡慧敏、卢振法全部未清偿贷款本息及相关费用承担连带保证责任；4.诉讼费用由三被告承担（包括但不限于案件受理费、财产保全费等）。
原告杭州银行浣纱支行为证明其主张的事实提交以下证据：
1.《个人房屋贷款借款（抵押）合同》1份，欲证明被告胡慧敏、卢振法与原告之间的借款关系及房产抵押用于借款后相互间权利义务的约定。
2.借款借据1份，欲证明原告依约发放贷款的事实。
3.《房屋抵押担保承诺书》1份，欲证明被告胡慧敏与原告关于房产抵押用于借款后相互间权利义务的约定。
4.房屋预告登记证1份，欲证明房产抵押，现房产权利人为原告的事实。
5.还款明细清单1份，欲证明被告已归还部分本息的事实。
6.未还本息清单1份，欲证明被告所欠本息的事实。
被告胡慧敏、卢振法未作答辩，亦未向本院提交证据。
被告新帝置业公司答辩称：（一）原告要求被告新帝置业公司承担连带保证责任没有事实和法律依据。1.根据《个人房屋贷款借款（抵押）合同》第十三条第三款“担保期间，丙方应协助乙方办理甲方所购房屋的产权证与抵押登记手续”的规定，被告新帝置业公司仅有协助原告办理被告胡慧敏所购房屋的产权证与�押登记手续的义务。同时依据办理抵押登记手续的程序，须由抵押权人即本案中的原告和抵押人即本案中的另两位被告胡慧敏、卢振法共同前往登记机关办理抵押登记手续，因此被告新帝置业公司将产权证原件交付给原告，将商品房交付给被告胡慧敏、卢振法后，其能做的相关协助义务就已经履行全部完毕。事实上，被告新帝置业公司确实已经履行完毕前述协助义务，将产权证原件交付给原告，将商品房交付给被告胡慧敏、卢振法。2.《个人房屋贷款借款（抵押）合同》关于保证担保期限的约定属于格式条款，且该条款免除了原告的主要责任，加重被告新帝置业公司主要责任，违背公平原则应为无效。《个人房屋贷款借款（抵押）合同》属于原告提供的格式合同，其中第十三条第二款约定，“担保期限自甲方借款之日起至乙方取得抵押他项权证（不包括预登记证明文件）后止”，将不属于被告新帝置业公司义务与责任的“取得抵押他项权证”强加给被告新帝置业公司，免除了原告的主要责任，加重被告新帝置业公司主要责任，显然违背公平原则，应为无效。3.如前所述，被告新帝置业公司早在2011年6月30日将商品房交付给被告胡慧敏、卢振法，于2011年10月11日就将产权证原件提供给原告，距离现在已经有四年多。目前没有取得他项权证的原因是原告自己一直怠于办理抵押登记手续，是原告自己的过错和被告胡慧敏、卢振法的过错。被告新帝置业公司不存在任何过错，且已经履行完毕自己能做的所有义务，对后续的他项权证办理被告新帝置业公司根本无法控制。根据合同法第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规�，原告应当及时履行通知并办理抵押登记手续的义务。原告作为专业的金融机构，应当清楚如果未及时办理抵押登记手续可能导致商品房被查封贷款无法顺利收回、同时也将不公平地无限延长被告新帝置业公司的保证期限。可见，原告依据《个人房屋贷款借款（抵押）合同》第十三条第二款要求被告新帝置业公司承担连带保证责任显然是极其不公平的。如果按原告这样的逻辑，那原告为了多一份保障，可以一直故意不办理他项权证，被告新帝置业公司则永远要承担连带保证责任。这显然是无限扩大了被告新帝置业公司的责任和义务，要求被告新帝置业公司承担这样的连带担保责任显然是没有任何道理的。4.退一步讲，被告新帝置业公司保证担保责任的免除是附条件的，而原告怠于履行相关义务，不正当地造成被告新帝置业公司提供的阶段性保证责任的免除条件不成�，根据合同法第四十五条约定，应当视为阶段性保证责任已经免除。本案中，被告新帝置业公司保证担保责任的免除的条件是原告取得抵押他项权证。事实上，被告新帝置业公司早在2011年10月11日就将产权证原件提供给原告，但是原告并没有积极办理抵押登记手续，不正当地造成被告新帝置业公司提供的阶段性保证责任的免除条件不成就。因此法院应当根据合同法第四十五条“……当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就……”之约定，应视为被告新帝置业公司自完成协助义务将办理抵押登记所需的权证交于原告之日起，其提供的保证责任已经免除。5.再退一步讲，物的担保已经足以保证原告债权的实现，因此实际上被告新帝置业公司不需要承担保证担保责任。本案中原告发放的贷款就是用于购买抵押物，而且被告胡慧敏、卢振法已经偿还部�借款本息，剩余的借款本息仅为97万元多，事实上抵押物价值远远超过原告享有的债权，物的担保已经足以保证原告债权的实现，因此实际上被告新帝置业公司不需要承担保证担保责任。
（二）退一步讲，即使被告新帝置业公司需承担连带责任的，原告也应当首先就抵押物（位于杭州市西湖区郎郡庭园君悦阁X幢X单元XXXX室商品房）处置后的所得价款进行受偿，被告新帝置业公司仅在抵押物担保的范围外的债权承担保证责任。当然这仅仅是假设。1.根据物权法第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及担保法第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”等规定，即使被告新帝置业公司需要承担保证责任，也应当在原告就债务人胡慧敏、卢振法提供的抵押物进行处置后，就其所得价款进行受偿后，就不足部分承担保证责任，而不是由被告新帝置业公司先承担保证责任。2.虽然《个人房屋贷款借款（抵押）合同》第十三条第六款约定“借款在丙方连带责任保证之外同时存在物的担保（包括甲方提供的物的担保）或其他保证的，不影响乙方在本条项下的任何权利及其行使，丙方不得以此抗辩乙方”，但是该条款并没有明确约定原告有权就抵押物处置之前，要求被告新帝置业公司先承担连带保证责任。事实上，无论法律法规规定，还是合同约定，即使被告新帝置业公司要承担责任的，被�新帝置业公司也仅需对抵押物的担保范围外的债权承担保证责任。3.如果原告无法就抵押物所得价款进行优先受偿，亦是原告自身的过错造成，与被告新帝置业公司无关，无权要求被告新帝置业公司承担保证责任。如前所述，虽然合同约定被告新帝置业公司的保证期限至办妥他项权证后，但是合同也约定被告新帝置业公司仅有协助义务，就是提供商品房产权证，同时合同亦没有排除原告收到房地产证后及时通知债务人即被告胡慧敏、卢振法并办理抵押登记手续的义务。因此原告怠于履行及时通知债务人即被告胡慧敏、卢振法并办理抵押登记手续的义务，导致案涉房屋被查封或其他由于未办理抵押登记原因而造成贷款无法顺利收回，由此产生的后果和责任应由原告自行承担。原告不能因为不能就物实现清偿而要求被告新帝置业公司承担连带保证责任。综上所述，被告�帝置业公司无需承担保证责任。故望法院驳回原告对被告新帝置业公司的诉请。
被告新帝置业公司为证明其主张的事实提交以下证据：
1.房屋登记信息查询记录1份；
2.君悦阁2幢产权证签收表1份；
证据1、2欲共同证明被告新帝置业公司于2011年9月25日完成所有权登记后，于2011年10月11日已经将产权证原件提交给原告，已经完成需要对原告承担的协助义务的事实。
3.郎郡庭园交付结算清单1份；
4.商品房交接书1份；
证据3、4欲共同证明被告新帝置业公司于2011年6月30日已经将房屋交付给购买人胡慧敏，已经完成需要对购买人胡慧敏承担的交房义务的事实。
经庭审质证，本院对上述证据作如下认证：
（一）关于原告杭州银行浣纱支行提交的证据。被告新帝置业公司对证据1的真实性无�议，合法性、关联性及证明对象均有异议，认为《个人房屋贷款借款（抵押）合同》第十三条第二款约定，“担保期限自甲方借款之日起至乙方取得抵押他项权证（不包括预登记证明文件）后止”，但是该条款属于原告提供的格式条款，免除了原告的主要责任，无限加重了被告新帝置业公司主要责任，违背公平原则应为无效；《个人房屋贷款借款（抵押）合同》第十三条第三款约定，“担保期间，丙方应协助乙方办理甲方所购买房的产权证及抵押登记手续”，被告新帝置业公司仅有协助原告办理被告胡慧敏所购买房屋的产权证及抵押登记手续的义务，被告新帝置业公司将产权证交给原告，已经完成协助义务。证据2、3与被告新帝置业公司无关，被告新帝置业公司不知情，无法确认证据的三性，且该两份证据不能证明钱已交付。对证据4的三性无异议，证明对象有异�，认为根据该份证据，债务人即被告胡慧敏、卢振法已经向原告提供商品房抵押担保，因此原告应当先就商品房处置后所得价款进行受偿，而不是要求被告新帝置业公司先承担保证责任，原告怠于办理他项权证，导致房屋被查封等而贷款无法顺利收回的后果应由原告自行承担。证据5、6与被告新帝置业公司无关，被告新帝置业公司不知情，无法确认该证据的三性。另原告所述的通知两被告办理权证未提交任何证据。被告胡慧敏、卢振法未到庭质证，系自动放弃质证的权利。经审查，本院认为，原告杭州银行浣纱支行提交的证据1-6均客观真实，与本案具有关联性，本院均予以确认。
（二）关于被告新帝置业公司提交的证据。原告杭州银行浣纱支行对证据1-4的三性及证明对象均无异议。被告胡慧敏、卢振法未到庭质证，系自动放弃质证的权利。经审查，本院�为，被告新帝置业公司提交的证据1、3、4均客观真实，与本案具有关联性，本院均予以确认；证据2无法反映签收人与原告杭州银行浣纱支行及被告胡慧敏、卢振法的关系，本院不予确认。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：
（一）2009年10月30日，原告杭州银行浣纱支行作为贷款人、抵押权人（乙方）与被告胡慧敏作为借款人、抵押人（甲方），被告卢振法作为房屋共有权人，被告新帝置业公司作为保证人（丙方）签订《个人房屋贷款借款（抵押）合同》（借款合同编号：018P435200900736，抵押合同编号：018P4352009007361）1份，约定：甲方因购房需要向乙方申请房屋贷款，并愿意以所购房产为借款提供抵押担保，丙方愿意为甲方向乙方借款提供连带责任保证；借款种类为个人住房贷款，用途为购买位于杭州市郎郡庭园君悦�X幢X单元XXXX室的房产；借款金额为1270000元；借款期限为自2009年10月30日至2029年10月29日，借款实际放款日和到期日以借款借据为准，还款期数为240期；贷款月利率为3.5145‰，按照贷款发放日同档次贷款基准利率下浮29%，贷款利息自乙方放款之日起计算，如遇法定利率调整，贷款利率自调息后次年1月1日起按新利率执行，浮动比例不变；贷款采用按月计息、按月等额本金还款方式还本付息，甲方从乙方发放贷款的次月开始，按月偿还约定的借款本金与利息，每月归还借款本金5291.67元，第一个月支付利息4463.42元，以后逐月递减18.60元（若贷款利率调整，贷款利息作相应调整），还本付息日定为每月16日（遇节假日顺延）；甲方授权乙方从借款发放次月起，在每期还款日从其开立在乙方的代扣本息账户12×××87中扣取约定的还贷本息金额，用于归还借款本金、利息，甲�承诺在每期还款日前，足额存入当期应还款额，若甲方账户金额不足，乙方作逾期贷款处理，按该合同约定的贷款利率加50%对甲方未偿还的借款本金与利息分别计收逾期罚息和复息；甲方以本次借款所购房屋所有权人为胡慧敏、共有权人为卢振法的房产作为抵押物为借款提供担保；房屋共有权人同意甲方以双方共同名义购买的案涉房产作为抵押物向乙方借入房屋贷款，在甲方不能按时归还借款本息时承担还款义务；丙方自愿为甲方向乙方借款提供连带责任保证，担保期限自甲方借款之日起至乙方取得抵押物他项权证（不包括预登记证明文件）后止；抵押担保和保证担保的范围均为该合同项下的借款本金、利息、违约金、赔偿金与乙方为实现债权产生的诉讼费、公证费、律师费等全部费用；担保期间，丙方应协助乙方办理甲方所购房屋的产权证与抵押登记手续；借款在丙方连带责任保证之外同时存在物的担保（包括甲方提供的物的担保）或其他保证的，不影响乙方在保证担保约定条款项下的任何权利及其行使，丙方不得以此抗辩乙方；甲方采用按月还款方式，连续三个月或在该合同期内累计六个月未按该合同约定归还借款本金、利息，采用分期等额本金还款的，未按该合同约定按期归还借款本金、利息，乙方有权提前收回已发放的全部贷款本金；等等。
同日，被告胡慧敏作为抵押人、被告卢振法作为抵押人配偶和共有权人向原告杭州银行浣纱支行出具《房屋抵押担保承诺书》1份，载明：本人自愿将位于杭州市郎郡庭园君悦阁X幢X单元XXXX室的房屋（建筑面积155.54平方米）为借款人胡慧敏向贵行借款提供抵押担保。若借款人出现与贵行签订的编号为018P435200900736的《个人贷款借款合同》中约定的违约事件，贵行可依法向人民法院申请，将该抵押房屋予以拍卖、变卖或抵债用于清偿借款本息及相关费用。
同年11月17日，原告杭州银行浣纱支行依约发放贷款1270000元，借款借据载明：到期日为2029年11月16日。然自2014年12月16日起，被告胡慧敏仅于2014年12月16日、2014年12月21日分别归还本金97.57元、0.06元，此外未再按该合同约定归还过借款本息。截至2015年5月21日，被告胡慧敏尚欠借款本金952402.17元、利息（含罚息、复利）22276.19元。
（二）2009年11月27日，上述房屋办理预告登记，登记的权利人为被告胡慧敏。同年11月30日，上述房屋办理了抵押预告登记，登记的权利人为原告杭州银行浣纱支行。2011年6月30日，被告新帝置业公司将上述房屋交付给被告胡慧敏。2011年9月25日，上述房屋办理所有权登记，登记的所有权人为被告新帝置业公司。2014年11月27日，上述房屋被永康�人民法院查封。
庭审中，原告杭州银行浣纱支行自认曾收到案涉房屋产权证（大证）等相关材料，并曾多次通知过被告胡慧敏、卢振法办理手续，但均未果，再次联系被告胡慧敏办理时，案涉房屋已被永康市人民法院查封。
本院认为，被告胡慧敏、卢振法、新帝置业公司与原告杭州银行浣纱支行签订的《个人房屋贷款借款（抵押）合同》及被告胡慧敏、卢振法向原告杭州银行浣纱支行出具的《房屋抵押担保承诺书》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。各方当事人均应恪守约定，诚实履行。原告杭州银行浣纱支行已按约发放借款，但被告胡慧敏、卢振法未按约履行还款义务，应承担相应的违约责任。原告杭州银行浣纱支行要求提前收回被告胡慧敏、卢振法所欠借款本息，具有事实和法律依据，�院予以支持。被告胡慧敏、卢振法自愿以案涉房屋作为抵押物为案涉贷款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，抵押权自登记时设立，且被告新帝置业公司已将案涉房屋交付给被告胡慧敏，相关抵押约定合法有效，被告胡慧敏、卢振法依约应承担抵押担保责任。关于被告新帝置业公司的保证责任，本院认为，案涉房屋已于2011年6月30日由被告新帝置业公司交付给被告胡慧敏，原告杭州银行浣纱支行亦自认曾收到案涉房屋产权证（大证）等相关材料，据此，原告杭州银行浣纱支行在交房后至今已逾4年期间仍未取得抵押物他项权证，与被告新帝置业公司理应无涉，究竟系其抑或被告胡慧敏、卢振法原因不得而知，但均不应因此而加重保证人的责任。此外，虽从案涉《个人房屋贷款借款（抵押）合同》的字面表述来看，被告新帝置业公司的担保期限系自被告胡慧敏借款之日起至原告杭州银行浣纱支行取得抵押物他项权证后止，但根据此类合同订立的背景和初衷来看，贷款人要求开发商提供保证责任担保的目的系确保其在取得案涉房屋的抵押权前的资金安全，贷款人抵押权一旦设立即可免除开发商的保证责任，而正如上文所述，原告杭州银行浣纱支行就案涉房屋的抵押权已经设立，故本案中被告新帝置业公司的保证责任理应随之免除。综上，被告新帝置业公司的相应答辩意见本院予以采纳，本院对原告杭州银行浣纱支行要求被告新帝置业公司对被告胡慧敏、卢振法的债务承担连带保证责任的主张不予支持。被告胡慧敏、卢振法经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼�》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡慧敏、卢振法于本判决生效后十日内归还原告杭州银行股份有限公司浣纱支行借款本金952402.17元；
二、被告胡慧敏、卢振法于本判决生效后十日内支付原告杭州银行股份有限公司浣纱支行利息（含罚息、复利）22276.19元（暂计至2015年5月21日，此后按照案涉《个人房屋贷款借款（抵押）合同》的约定计算至判决确定的履行之日止）；
三、在被告胡慧敏、卢振法不履行上述第一、二项债务时，原告杭州银行股份有限公司浣纱支行有权对坐落于浙江省杭州市郎郡庭园君悦阁X幢X单元XXXX室的房屋进行折价或变卖、拍卖所得的价款优先受偿；
四、驳回原告杭州银行股份有限公司浣纱支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照�中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13547元，财产保全申请费5000元，合计18547元，由被告胡慧敏、卢振法负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 金 宁
代理审判员 詹琳玲
人民陪审员 郑 义
二〇一六年二月二十二日
代书 记员 陈肖肖