上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第958号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海安宏汽车销售服务有限公司。
法定代表人李艳敏。
委托代理人刘文一。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海置润投资管理有限公司。
法定代表人丁培君。
委托代理人曹然。
上诉人上海安宏汽车销售服务有限公司（以下简称安宏公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人安宏公司的委托代理人刘文一及被上诉人上海置润投资管理有限公司（以下简称置润公司）的委托代理人曹然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年7月22日，安宏公司与置润公司签订《租赁合同》一份，主要约定由安宏公司向置润公司承租位于嘉定区民丰路XXX号XXX幢XXX层XXX区的建筑面积为1353平方米的商铺（以下简称系争商铺），租赁期限自2013年8月1日至2028年7月31日止，其中2013年7月22日至2013年10月31日为装修免租期，租金先付后用，每年为人民币（以下币种均为人民币）740，000元，按季提前10天支付，即每年的1月20日、4月20日、7月20日、10月20日为租金支付日。该合同第三条第4款约定若安宏公司逾期支付租金，则应按日租金的3倍向置润公司支付滞纳金；合同第八条第2款约定安宏公司未经置润公司同意中途擅自退租的，已收取的租金不予退还，安宏公司还应当向置润公司支付租赁房屋当年一年租金为标准的违约金（包括但不限于置润公司转租和再租户装修等造成的租金损失）。上述合同签订后直至2013年12月8日前，安宏公司陆续向置润公司共计支付2013年11月至2014年1月的租金185，000元，以及租赁押金125，400元。同时，安宏公司进场准备装修。2013年11月初，安宏公司提出其已无法继续经营，要求与置润公司就合同终止事宜进行洽谈。由于置润公司要求安宏公司支付免租期损失等费用，双方协商未成。同年11月底，安宏公司向原审法院提起诉讼。同年12月9日，安宏公司与置润公司达成《补充协议》，置润公司同意安宏公司转租系争商铺。安宏公司遂向原审法院撤回起诉，并派驻人员至租赁场地寻找租赁业主。由于未能转租，安宏公司再次向置润公司提出终止《租赁合同》，双方未能协商一致，安宏公司遂于2014年1月再次向原审法院提起诉讼，请求判令：一、终止安宏公司与置润公司于2013年7月22日签署的《租赁合同》；二、置润公司退还安宏公司已支付的房屋押金123，000元。原审审理中，安宏公司将要求返还的押金金额调整为125，400元。
原审审理中，置润公司辩称：双方签订的《租赁合同》并不存在法律规定的终止情形；合同签订前，安宏公司向置润公司提供了注册资金为5，000，000元的营业执照，考虑到安宏公司租赁的时间较长，置润公司才同意给予安宏公司三个多月的装修免租期，并按照较低的价格收取租金，故请求法院驳回安宏公司的全部诉请。置润公司并提起反诉称：《租赁合同》签订后，安宏公司从2014年1月20日起拖欠租金，并要求提前解除合同；如提前退租，则置润公司会遭受三个月免租期租金损失、房屋恢复原状费用损失、安宏公司逾期支付租金的利息损失等多项损失，因此，如果安宏公司确无履行能力要提前解除合同，置润公司要求安宏公司按照合同约定支付违约金740，000元，并付清2014年2月至2014年4月期间的租金185，000元。原审庭审中，置润公司明确上述三个月免租期租金损失、房屋恢复原状费用损失、逾期支付租金的利息等损失已包括在违约金内，不再另行主张。
原审审理中，安宏公司表示租赁房屋内仅有少量装修基础材料和几张桌椅，对此安宏公司放弃权利，由于屋门敞开，置润公司随时可以接收；置润公司在保留要求安宏公司支付租金、占用费和违约金的权利的同时，同意在原审庭审当日解除双方之间的租赁合同，并自次日即2014年3月29日起收回系争房屋，并表示按照合同约定，提前退租的话早已应付的2月至4月的租金不予返还，故仍要求安宏公司支付租金至2014年4月底。审理中，安宏公司提供了其2013年12月的利润表为证，该利润表记载安宏公司当月亏损10，016元。置润公司对此则不予认可。
原审法院审理后认为：安宏公司与置润公司之间的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效。合同责任系严格责任，合同应当被严格遵守。按照合同约定，租赁期限应自2013年8月1日起至2028年7月31日止。现安宏公司以其丧失继续履行的能力为由要求不再履行合同，但其提供的证据不足以证明其目前的情况与缔约时的情况发生了巨大的变化，且该巨大变化为不可预见、不可防范和控制，故其该解除理由既没有合同依据，也不符合法律规定；安宏公司认为其主动起诉即为与置润公司协商解除合同的表现，但协商解除需双方意思表示一致，现置润公司明确表示不同意协商解除；综上法院对安宏公司的解除理由均不予确认。现安宏公司明确表明不再继续履行合同，其应当承担擅自解约的合同责任。置润公司同意于2014年3月29日起接收房屋，与法不悖，予以照准。据此，法院确认双方的租赁合同自2014年3月28日起解除。合同解除后，置润公司应当将租赁保证金返还给安宏公司，安宏公司则应向置润公司支付合同解除前的租金。由于合同已解除，且置润公司已收回房屋，故其要求安宏公司支付合同解除后至2014年4月期间租金的反诉请求于法无据，不予支持。对于置润公司主张的违约金，虽然合同有此约定，但金额确实过高，现安宏公司不同意承担的意见可以视为对违约金过高的抗辩，故法院根据置润公司实际的损失包括免租期租金、逾期付款利息等酌情予以调整。据此，原审法院判决如下：一、上海安宏汽车销售服务有限公司与上海置润投资管理有限公司于2013年7月22日签订的关于嘉定区民丰路XXX号XXX幢XXX层XXX区的《租赁合同》自2014年3月28日起解除；二、上海安宏汽车销售服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海置润投资管理有限公司自2014年2月1日起至2014年3月28日止的租金113，500元；三、上海安宏汽车销售服务有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海置润投资管理有限公司违约金370，000元；四、上海置润投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海安宏汽车销售服务有限公司押金125，400元；五、驳回上海置润投资管理有限公司要求上海安宏汽车销售服务有限公司支付2014年3月29日至2014年4月30日的租金的反诉请求。
原审判决后，上诉人安宏公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律有误，判决有失公正。安宏公司与置润公司于2013年12月9日达成《补充协议》后，安宏公司利用自己的社会资源将房屋进行转租，系争房屋已不在安宏公司的控制之下，双方之间的《租赁合同》已终止，故原审法院认定《租赁合同》自2014年3月28日起解除、安宏公司应当承担擅自解约的合同责任缺乏事实和法律依据。安宏公司的营业执照于2013年10月11日才批准生效，故免租期实际上不满三个月，且免租期是合同中明确约定的，置润公司无权再向安宏公司主张免租期的租金；安宏公司并未逾期付款，所以也不应支付逾期付款利息；原审中置润公司并未就其违约金主张向法庭提交相关证据来证明其实际损失，故原审法院“根据置润公司的实际损失包括免租期租金、逾期付款利息等”认定安宏公司应当向置润公司支付370，000元违约金缺乏事实依据。安宏公司由于资金链发生问题导致无法继续履行合同，曾多次与置润公司协商，并两次起诉到法院，而置润公司不考虑安宏公司的实际经营状况，未及时终止合同，已经违反了合同法规定的诚信原则、善意履行原则以及止损原则。原审法院判决安宏公司应支付2014年2月1日起至同年3月28日止的租金113，500元，安宏公司同意支付，但认为该笔费用不是租金。综上，安宏公司请求本院撤销原审判决第一、三项，改判双方之间的《租赁合同》于2013年12月9日签订《补充协议》之日合意解除，安宏公司无需向置润公司支付违约金。
被上诉人置润公司辩称：不同意安宏公司的上诉请求。双方签订的《补充协议》仅仅是同意安宏公司对房屋进行转租，是原租赁合同的延续，安宏公司认为《补充协议》的签订意味着双方解除了《租赁合同》，缺乏法律依据。直至2014年3月29日，系争房屋都在安宏公司的控制之下，安宏公司同意支付2014年2月1日起至同年3月28日止的租金，也等于认可了该段时间内其使用了系争房屋。签订合同时考虑到合同履行期较长，才给予了安宏公司三个月的免租期，但安宏公司实际履行合同的时间太短，故不应享有免租期；安宏公司一直拖延未付本应于2014年1月20日支付的租金，应当按照合同约定支付逾期付款违约金；置润公司提出的违约金诉请是有合同依据的，事实上由于安宏公司违约给置润公司造成的损失远远大于370，000元，但置润公司对原审判决的违约金数额表示认可。综上，置润公司认为原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回安宏公司的上诉请求，维持原判。
本院审理中，安宏公司表示：《补充协议》签订后，安宏公司通过在系争房屋外拉横幅、派人在系争房屋内现场招租并在网络上发布招租信息等方式进行转租，转租期间只使用了系争房屋内一个桌子大小的面积；系争房屋的钥匙已不在安宏公司的控制之下，但未与置润公司办理过房屋交接手续。置润公司则表示：对房屋进行转租是安宏公司租赁房屋的一种形式，转租期间安宏公司还在施工，且有人员在房屋内办公，故安宏公司还在实际使用系争房屋。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，安宏公司与置润公司签订的《补充协议》中并没有解除《租赁合同》的意思表示；安宏公司认为自该《补充协议》签订后系争房屋就不在其控制之下，但并未提供相应证据，且与其关于转租期间房屋使用情况的自述相悖，故安宏公司主张其与置润公司之间的《租赁合同》自2013年12月9日《补充协议》签订之日合意解除的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采信。原审中，虽然安宏公司起诉要求解除合同，但其并不享有法定或约定的合同解除权。原审法院鉴于安宏公司明确表示将不再继续履行合同，置润公司亦同意自2014年3月29日起接受房屋，依法确认双方之间的《租赁合同》自2014年3月28日起解除，安宏公司并应承担擅自解约的合同责任，于法有据，应予维持。根据《租赁合同》的约定，安宏公司中途擅自退租的，应当向置润公司支付740，000元违约金。原审法院根据置润公司的实际损失包括免租期租金、逾期付款利息等将违约金数额酌情调整至370，000元，并无不当，本院予以维持。安宏公司关于其实际享受的免租期不满三个月、其没有逾期付款故不存在逾期付款利息等的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6，850元，由上诉人上海安宏汽车销售服务有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
代理审判员 陈家旭
代理审判员 张的日
二〇一四年七月十四日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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