辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8477号
上诉人（原审被告）：张倩，女，汉族，1975年6月9日出生，无职业，现住沈阳市苏家屯区。
上诉人（原审原告）:广东碧桂园物业服务股份有限公司沈阳苏家屯分公司，住所地沈阳市苏家屯区枫杨路78号。
负责人：陈宇辉，系该公司总经理。
委托代理人：钟敬杨，女，汉族，1989年2月22日出生，系该公司职员，现住沈阳市苏家屯区。
上诉人张倩因与上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司沈阳苏家屯分公司（以下简称“碧桂园公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院[2016]辽01**民初2556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告碧桂园公司一审诉称，被告所有的房屋座落于沈阳市苏家屯区丁香街A17号6门，建筑面积298.2平方米，被告于2014年1月开始未缴纳物业服务费，截至2016年1月，被告拖欠原告物业费14910元、违约金1000.25元，上述两项合计15940.25元。此款经原告多次催要，被告均以各种借口拖欠，至今仍未缴纳，故诉至法院，请求判令被告支付2014年1月至2016年1月期间的物业费14910元及违约金1000.25元。案件受理费由被告承担。
原审被告张倩一审辩称，所欠物业费数额有异议，我与原告之间并不存在物业服务合同关系，因此并不存在物业费拖欠问题。我不交物业费是有理由的，我2008年购买的房屋，2009交付的时候我们发现房屋与当初规划设计严重不符，当初规划时我购买的房屋不是最前面的房子，开发商随意改变规划，我家的房屋变成了最前面的，之后我一直没有办理入住，期间一直与碧桂园协商该问题，直至2011年3月我与碧桂园初步达成意见，我去验收房屋，发现地下车库地下井都是水，三楼南阳台大面积漏水，防水起皮需要更换，与隔壁A17-5两家接缝处漏雨，三楼北卧室墙体出现大条裂缝，二楼卫生间阀门破裂，造成一、二楼被水浸泡，这些问题都报给物业，物业承诺一两个月内解决，并说什么时候验收合格什么时候开始计算物业费，算我们正式入住，之后一直没有答复，2011年9月22日我再次看房时以上问题依然存在，物业公司没有给解决，我于当日再次要求碧桂园将上述问题明确解决时间，对于预交的三个月物业费进行返还。2012年春天碧桂园通知我已经将上述问题解决，让我办理入住，但是当我验收房屋时发现碧桂园只是解决了部分问题，对于三楼北卧室墙体大条裂缝没有解决，并出现了新的问题，二楼北面一个房间墙体出现大面积黑斑。我当时预交了一万余元的费用，物业公司的人员承诺将我家的问题解决满意后再开始算我正式入住，开始计算物业费。但是家中存在的问题，至今未解决，无法办理入住。
原审法院审理查明，被告系位于沈阳市苏家屯区丁香街A17号6门房屋的业主，房屋建筑面积298.2平方米，该房屋在原告物业管理范围内。2008年7月24日原告与被告签订《碧桂园﹒凤凰城前期物业服务协议》，双方约定物业费收费标准为每月每平方米2元。被告自2014年1月开始未缴纳物业费，截至2016年1月，被告共计拖欠原告物业费14910元、违约金1000.25元。原告多次找被告催要，被告均拒不缴纳，故诉至法院。
原审法院认为，原、被告之间签订的物业服务协议系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告应该按照双方约定缴纳物业费，现被告违约，故其应对双方之间产生的纠纷承担责任。因原告在物业管理服务中存在一定的瑕疵与不足，根据物业服务质量和物业服务收费相适应的原则，应当适当减少物业费的收取，故原审法院酌情判决减免被告未缴纳额30%的物业费，被告应给付原告从2014年1月起至2016年1月物业费人民币10437元。关于被告提出房屋质量存在问题的辩解，其虽提供照片证明，但其提出的辩解理由不在物业公司管理服务范围内，房屋质量问题是开发商遗留的问题，和物业没有直接关系，与本案亦不是同一法律关系，被告可以依法另行主张权利，其作为不应交纳物业费的抗辩理由，并无法律依据，不予采信。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方对违约金的约定条款系格式条款，该约定加重了业主的负担，且原告在服务中存在瑕疵，故对该请求不予支持。原告在今后的物业管理服务中，亦应提高服务水平，减少或消除瑕疵。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、被告张倩于本判决发生法律效力后五日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司沈阳苏家屯分公司2014年1月至2016年1月期间的物业费人民币10437元。二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司沈阳苏家屯分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元，减半收取即99元，由被告负担。
宣判后，上诉人张倩、碧桂园公司均不服，上诉至本院。
上诉人张倩上诉请求：判令再减少20%物业服务费，被上诉人向上诉人提供前期物业服务协议等资料，重新签订物业服务合同；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：因被上诉人物业管理服务中存在瑕疵和不足，原审判决酌情减少上诉人的物业费，对此上诉人尽管认为减少幅度较低但是认可判决基本公正，能够接受。但是一审审理和上诉期间，上诉人私人花园全部被种上蔬菜，上诉人与被上诉人办理钥匙托管，其履行物业服务和委托义务时不负责任，要求再减少20%物业服务费。
碧桂园公司辩称：双方不存在委托关系，前期物业依法由开发公司选定，前期协议入住时已经给业主一份，张倩要求另行签订没有依据。
上诉人碧桂园公司上诉请求：撤销原判发货重审或改判张倩付物业费14910元，违约金1000.25元；被上诉人承担一、二审的诉讼费。上诉理由：一审法院认定事实不清，上诉人在物业管理中严格履行物业服务合同中约定的义务，不存在瑕疵和不足，被上诉人应全额缴纳物业费。
张倩辩称：钥匙托管已经形成委托关系，我家花园被种上菜，显然是碧桂园失责，其没有通知我。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有《碧桂园﹒凤凰城前期物业服务协议》、《中标通知书》、《业主入住登记表》、《物业交接书》、照片、《业主投诉单》复印件等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：张倩与碧桂园公司签定的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。碧桂园公司履行了物业服务协议约定的服务义务，有权收取物业费。上诉人作为业主接受了被上诉人提供的物业服务，也应当缴纳相应的物业费。但根据现有证据碧桂园公司在物业管理服务中存在一定的瑕疵与不足，原审法院酌情判决减免张倩未缴纳额30%的物业费并无不当，本院予以确认。
关于张倩因房屋质量问题及花园种菜问题碧桂园公司未予解决而拒交物业费的主张。因物业公司主要职责为园区公共部位的管理维护义务，有关房屋质量等问题，上诉人应向相应的责任主体主张权利，而不能以此理由拒绝缴纳物业费。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
广东碧桂园物业服务股份有限公司沈阳苏家屯分公司交纳的二审案件受理费人民币198元，由广东碧桂园物业服务股份有限公司沈阳苏家屯分公司负担；张倩交纳的二审案件受理费人民币198元，由张倩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年八月十五日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。