青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民一初字第77号
原告西�天宸电子音响装饰工程有限公司。
法定代表人曾德胜，董事长。
委托代理人陈学忠、刘建东，青海晨雨阳律师事务所律师。
被告西宁市文物管理所。
法定代表人曾永丰，所长。
委托代理人汪春虎，青海西海律师事务所律师。
原告西宁天宸电子音响装饰工程有限公司（以下简称天宸公司）与被告西宁市文物管理所（以下简称文物所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月31日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月19日公开开庭审理了本案。原告天宸公司的法定代表人曾德胜及其委托代理人陈学忠、刘建东，被告文物所的委托代理人汪春虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天宸公司诉称，2006年3月10日，天宸公司与文物所签订《西宁城隍庙保护与开发利用项目引资协议书》约定，天宸公司出资80万元，对文物所代管的西宁城隍庙部分古建筑修缮后，作为民俗�所对外开放，天宸公司独自经营其租赁部分，利用文物开发部分的期限为6年。2006年3月16日，双方又签订《西宁城隍庙房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》约定，天宸公司租赁座落于西宁市城中区解放路6号土木结构古建筑，租赁面积300平方米（其中房屋面积90平方米，院面积210平方米）以经营茶艺、餐饮为主，不得任意改变房屋用途。装修期为3个月，租赁期限为6年。文物所负责城隍庙对社会公众开放，若未如期开放，责任由文物所承担。上述三份协议签订后，天宸公司不仅出资80万元部分古建筑实施了修缮，而且在租赁的210平方米空院建成14间民俗房屋，将租赁的90平方米坍塌古建筑，出资抢救修复建成140平方米古建房屋，按照协议约定出资对东、西厢房，跨院北厢房的房屋进行装修，建成后西院房屋，出资对后寝宫院进行改造，收缩两个花园，将现院内的砖�改为青石板铺地，将东、西厢房台明水泥地坪改为石条方砖漫地；按照合同约定交纳了第一年房租3.6万元，天宸公司完成了三份协议的全部义务。在履行合同过程中，文物所租赁给天宸公司使用的城隍庙仅对外开放6天后关闭，没有履行合同义务。天宸公司于2007年8月15日向西宁市城中区人民法院提起诉讼，要求文物所履行开放城隍庙的合同义务，西宁市城中区人民法院作出（2008）中民一初字677号民事判决，判令文物所继续履行《西宁城隍庙保护与开发利用项目引资协议》、《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》。文物所上诉后，西宁市中级人民法院作出（2009）宁民一终字第1号终审判决，维持原判。因文物所拒绝履行生效判决，天宸公司申请西宁市城中区人民法院强制执行，但文物所直至2012年6月13日租赁期限届满，始终没有履行合同义务。天宸公司投入巨额�金和精力，但城隍庙仅对外开放6天，文物所就关闭城隍庙，直至2012年6月13日租赁期限届满，始终没有履行将城隍庙作为民俗场所对社会公众开放的合同义务，致使天宸公司租赁房屋用于茶艺、餐饮经营计划落空，给天宸公司造成了巨大经济损失。请求判令：一、文物所赔偿因其违约造成的损失297万元；二、文物所返还天宸公司已给付的租金3.6万元；共计300.6万元。
文物所辩称，双方签订的租赁合同第八条约定，退租时文物所有权要求天宸公司按原状恢复，天宸公司即便有投入，也无权要求补偿。合同签订后，文物所已按约将部分租赁物交付天宸公司使用6年，此期间天宸公司没有按约定经营餐饮、茶艺，而是非法经营医疗器械，是天宸公司违背了合同。城隍庙两大殿的开放问题属于行政行为，文物所没有权利决定是否开放；鉴于两大殿没有开放确实造成损失，文�所除了收取一年房租外，剩余五年没有收取任何费用，已经承担了补充协议中的相关责任。天宸公司的诉讼请求缺乏法律依据和合同依据，请求驳回。
经审理查明，2006年3月10日，文物所与天宸公司签订《西宁城隍庙保护与开发利用项目引资协议书》，约定由天宸公司出资80万元，对文物所代管的西宁城隍庙部分古建筑修缮后，作为民俗场所对外开放，天宸公司独自经营其租赁部分，出资利用文物开发部分期限为6年。2006年3月16日，双方签订《西宁城隍庙房屋租赁合同》，约定天宸公司租赁西宁市城中区解放路6号土木结构古建筑，租赁面积300平方米（其中房屋面积90平方米，院内面积210平方米），用途以经营茶艺、餐饮为主，不得任意改变房屋用途。装修期为3个月，租赁期限为6年，自2006年6月13日至2012年6月13日止。租赁期满合同终止，天宸公司须将房屋退还文物所。同日，双方还签订《房屋租赁补充协议》约定，天宸公司对房屋装修及修建时必须按文物所审定方案施工；文物所负责城隍庙对社会公众开放，若未如期开放，责任由文物所承担；房屋租赁期满，天宸公司必须将租赁范围内不可移动设施完好无损的移交文物所。以上协议签订后，天宸公司按合同约定向文物所缴纳2006年租金36000元，并对租赁物进行了修缮。租赁期间，天宸公司以文物所将城隍庙两殿上锁，影响了天宸公司的经营为由于2007年8月15日向西宁市城中区人民法院提起诉讼，请求判令文物履行合同，开启两殿，返还租赁费36000元，合同履约顺延一年；文物所反诉要求天宸公司支付2007年租赁费43000元，终止双方签订的三份协议。城中法院判决双方继续履行三份协议，天宸公司给付文物所2007年租赁费43000元，对于天宸公司要求开放两殿及合同顺延一年的诉求未予�持，对于文物所要求终止三份协议的反诉请求未予支持。天宸公司不服上诉至本院后，本院作出（2009）宁民一终字第1号民事判决维持了西宁市城中区人民法院关于双方继续履行三份协议、驳回天宸公司要求开放两殿及合同顺延一年的诉求，文物所要求终止三份协议的反诉请求，撤销了天宸公司给付文物所2007年租赁费43000元未的判项。后天宸公司再未向文物所缴纳租赁费直至双方签订的《西宁城隍庙房屋租赁合同》期满。2012年6月7日，文物所向天宸公司发出通知，要求天宸公司于租赁合同期满之前（2012年6月13日）搬出租赁房屋，交还房屋使用权。天宸公司未按通知要求腾退房屋，文物所遂于2012年7月13日诉至西宁市城中区人民法院，西宁市城中区人民法院判决天宸公司腾退房屋，天宸公司拒不履行判决，西宁市城中区人民法院于2013年7月24日对天宸公司租赁房屋内的物品采取了强制执行措施。现天宸公司诉至本院，要求文物所赔偿损失297万元并返还租金36000元。
本院认为，通常情况下，作为出租人的文物所应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的，依当事人的约定。本案中天宸公司在租赁文物所房屋时，已明确由天宸公司承担租赁房屋的修缮义务。天宸公司虽对租赁房屋进行了修缮，并支出一定的费用，但在合同届满后，天宸公司对租赁房屋的装修及修缮费用作为租赁房屋的投资成本，已在租赁期间内摊销完毕，在合同届满时，装修及修缮物已不存在残值，天宸公司请求文物所赔偿修缮费用无合法依据，不予支持。同时，对于天宸公司申请对其修缮的部分土木建筑及附属工程进行工程造价鉴定，亦不予准许。天宸公司与文物所签订的租赁合同约定租赁房屋的范围不包括本案诉争的两大殿。天宸公司所持两殿未开放，文物所应当承担责任是依据《房屋租赁合同补充协议》中关于“文物所负责城隍庙对社会公众开放，若未开放，责任由文所负责”的约定，因对于文物所如何承担责任未明确约定，文物所认可由于两殿未开放，在天宸公司使用租赁房屋长达6年的期间内，仅收取了一年的租赁费36000元，剩余租金未收取，已对天宸公司进行了补偿；天宸公司就两殿未能开放问题，已于2007年提起诉讼，本院（2009）宁民一终字第1号民事判决未支持文物所要求天宸公司缴纳2007年租赁费的反诉请求亦是基于双方补充协议中的此项约定，现天宸公司又以同样的理由起诉要求文物所赔偿损失于法无据，不予支持。如果天宸公司认为其无法按照租赁合同约定经营餐饮、茶艺，导致合同目的无法实现，可及时要求解除合同，但天宸公司反而要求继续履行合同，并依法院判决占有、使用租赁房屋从事其他经营性活动直至合同期限届满，视为其对自己权利的处分行为。天宸公司在租赁期间，从事其他经营活动，其诉求的经营损失150元系单方估算，无确实证据证明，不予支持。天宸公司在合同届满后拒不执行法院判决，履行腾退租赁房屋的义务，西宁市城中区人民法院依法强制执行，将其租赁房屋内的物品予以查封扣押，天宸公司认为其存在损失要求文物所赔偿，因扣押物品现存放在文物所，并未给天宸公司造成实际损失，其要求赔偿无合法依据，故不予支持。天宸公司要求返还租赁费36000元的诉求在天宸公司2007年起诉时已主张过，西宁市城中区人民法院以天宸公司缴纳租赁费符合合同约定及天宸公司仍继续实际占有、使用租赁物为由驳回了天宸公司的诉求，经本院释明，天宸公司仍坚持其该项诉求，故对其该项诉求不再审理，予以驳回。依照《中华人民共和国合�法》第二百一十二条、第二百二十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：
驳回西宁天宸电子音响装饰工程有限公司的诉讼请求。
案件受理费30848元，由西宁天宸电子音响装饰工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。
审判长 赵甲宁
审判员 李 娟
审判员 靳 玲
二〇一四年七月××日
书记员 哈春英
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
最高人民法院〈关于审理城镇�屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。