广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民初字第756号
原告：王小娅。
委托代理人：范琦，广西海盟律师事务所律师。
委托代理人：李蓓，广西海盟律师事务所实习人员。
被告：北海东辉房地产开发有限公司。
法定代表人：罗木林，总经理。
委托代理人：许松，系被告北海东辉房地产开发有限公司法务部经理。
委托代理人：黄晟，系被告北海东辉房地产开发有限公司员工。
被告：黄大贵。
第三人：北海市桂融小额贷款有限责任公司。
法定代表人：吴志豪，总经理。
委托代理人：吴裕成，广西海鑫律师事务所律师。
委托代理人：杨能盛，广西海鑫律师事务所实习人员。
原告王小娅与被告北海东辉房地产开发有限公司（以下简称东辉公司）、黄大贵、第三人北海市桂融小额贷款有限责任公司（以下简称桂融公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告王小娅及其委托代理人范琦、李蓓，被告东辉公司的委托代理人黄晟，第三人桂融公司的委托代理人吴裕成、杨能盛到庭参加诉讼，被告黄大贵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案，现已审理终结。
原告诉称：2013年11月14日，原告经被告黄大贵推荐，购买了被告东辉公司开发的位于北海市××世纪大道××单元××号房屋，原告向被告黄大贵支付了328000元购房款，被告黄大贵承诺全权负责办理该房的房产权过户手续，因此事原告产生的所有费用由其承担。次日，原告与被告东辉公司签订《商品房买卖合同》，并开具了金额为261888元的购房发票。合同签订当天，被告东辉公司即将房屋交付给原告使用，原告随后对房屋进行装修。根据合同第十五条约定，被告东辉公司在商品房交付使用后90日内，将资料报产权登记机关备案。但被告东辉公司却于2014年3月27日将该房屋抵押给第三人桂融公司，并办理了抵押登记手续。后经原告多次催促，被告于2015年5月27日出具承诺书，承诺于2015年6月1日前办理该房的过户手续，若违约，则按总房款赔付20%的违约金。但至今被告东辉公司仍未将该房屋过户到原告名下。为此，原告诉至法院，请求判令：一、确认原告与被告东辉公司于2013年11月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告东辉公司继续履行合同；三、被告东辉公司与第三人桂融公司协助撤销双方于2014年3月27日在北海市房地产交易中心办理的位于新世纪大道3号东辉瀚林鑫苑6幢一单元1203号的抵押登记证明［北房地交押字（2014）第04543号］；四、被告东辉公司与第三人桂融公司协助原告办理位于北海市××世纪大道××单元××号房屋的房产过户手续；五、被告东辉公司向原告支付违约金52377.6元；六、被告东辉公司向原告支付因办理涉案房屋的物产过户手续所产生的经济损失费16654.98元；七、被告黄大贵为涉案房屋的房产过户手续的办理及被告东辉公司应向原告支付的经济损失费承担连带责任。原告对其主张在举证期限内提交的证据有：
一、《商品房买卖合同》，拟证实原告与被告东辉公司于2013年11月14日签订合同；
二、《销售不动产统一发票》，拟证实原告已按约定支付购房款261888元；
三、《收条》及《银行转账凭证》，拟证实被告黄大贵收取原告的购房款328000元，并承诺全权负责办理房产过户手续；
四、《承诺书》，拟证实被告东辉公司承诺于2015年6月1日前将涉案房屋产权过户至原告名下，如违约按总房款的20%赔付违约金；
五、《房屋登记信息查询证明》，拟证实被告东辉公司于2014年3月27日将涉案房屋抵押给第三人桂融公司并办理抵押登记；
六、《档案查询服务费发票》、《住宿费发票》、《机票》、《律师代理费发票》、《火车票》及《医药费发票》，拟证实原告为办理涉案房产证所遭受的经济损失为16654.98元。
被告东辉公司辩称：根据合同约定，因被告东辉公司的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告东辉公司按已付购房款的1%向原告支付违约金。另原告主张的经济损失没有事实根据，除上述意见外，对原告的其它诉讼请求及事实和理由没有异议。
被告东辉公司对其辩称在举证期限内未提交证据。
第三人桂融公司述称：1.不同意原告的第三、四项诉讼请求，本案是商品房买卖合同纠纷，第三人不是合同主体，与原告不存在任何合同关系，没有任何法定和约定义务协助原告办理撤销抵押登记手续及房产过户手续；2.被告东辉公司与第三人签订的抵押合同是合法有效的，原告要求第三人协助撤销抵押登记没有法律依据；3.如果原告认为被告东辉公司与第三人签订的抵押借款合同侵犯其合法权益，应在一年内行使撤销权，原告在该除斥期间内未予申请，撤销权消灭；4.被告东辉公司将涉案房屋抵押给第三人，相关法律后果应由被告东辉公司承担，第三人没有协助解除抵押登记的义务。
第三人对其述称在举证期内提交的证据有：
1、《房屋所有权证》，拟证实涉案房屋于2012年11月9日办理产权登记，所有权人为被告东辉公司；
2、《抵押借款合同》、《授权书》、《中国工商银行进账单》、《收款收据》及《北海市房地产抵押权登记证明书》，拟证实被告东辉公司与第三人于2014年3月25日签订抵押借款合同，向第三人借款2500000元，被告东辉公司将涉案房屋抵押给第三人，并于同月27日办理抵押登记；
3、《抵押借款合同》、《收款收据》及《北海市房地产抵押权登记证明书》，拟证实被告东辉公司与第三人于2012年3月12日签订抵押借款合同，向第三人借款1900000元，被告东辉公司将涉案房屋抵押给第三人，并于同月15日办理抵押登记；
4、《还款证明》，拟证实被告东辉公司于2014年3月24日向第三人还清1900000元。
被告黄大贵未作答辩，在举证期限内亦未提交证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黄大贵既不答辩也不到庭参加诉讼，视为其已自愿放弃答辩和质证的诉讼权利。经庭审质证，被告东辉公司对原告提交的证据六中医药费发票的关联性有异议，认为与本案无关，对其它证据的真实性、合法性及关联性均无异议；第三人对原告提交的证据一至六有异议，认为是原告与被告东辉公司之间的关系，与第三人无关。原告对第三人提交的证据1、3、4的真实性、合法性及关联性均无异议，对证据2的合法性有异议，认为原告与被告东辉公司签订商品房买卖合同在前，被告东辉公司将涉案房屋抵押给第三人在后；被告东辉公司对第三人提交的证据1-4的真实性、合法性及关联性均无异议。本院认为，原告提交的证据六无法证实与本案的关联性，该证据本院不予采纳；原告提交的其它证据及第三人提交的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法确认作为认定本案事实的依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2013年11月14日，原告经被告黄大贵介绍，购买被告东辉公司开发的位于北海市××世纪大道××单元××房，双方约定：房屋总价为328000元，原告先支付300000元，余款28000元待手续办好后付清，房屋产权手续问题由被告黄大贵全部负责。同日，原告通过银行转账方式向被告黄大贵支付了300000元，被告黄大贵向原告出具《收条》，后原告于同月16日将余款28000元转账支付给被告黄大贵。2013年11月15日，原告与被告东辉公司就上述商品房签订《商品房买卖合同》，约定：该商品房建筑面积79.36平方米，房屋总价261888元，原告一次性付清购房款，被告应于2013年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付之日起365天内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金等。合同签订当天，被告东辉公司将涉案房屋交付给原告使用，但至今仍未将涉案房屋的产权过户至原告名下。2015年5月27日，被告东辉公司向原告出具《承诺书》，承诺于2015年6月1日前将涉案房屋的产权证过户至原告名下，如违约按总房款20%赔付违约金。另查明，2012年3月12日，被告东辉公司与第三人签订《抵押借款合同》，约定被告东辉公司向第三人借款1900000元，被告东辉公司以其位于北海市××海路以西、××世纪大道南侧“××”××、××共××套商品房（在建工程）及相应分摊的土地作为抵押担保（其中包含涉案房屋），双方于同月15日办理抵押登记手续。2014年3月25日，第三人向北海市房地产交易中心出具《还款证明》，证明被告东辉公司已于2014年3月24日还清上述借款。同日，案外人许熊海与第三人签订《抵押借款合同》，向第三人借款2500000元，被告东辉公司愿意提供连带责任保证，以其位于北海市××世纪大道××“××”××共××套商品房作为抵押担保（其中包含涉案房屋），双方于同月27日办理抵押登记手续。
再查明，被告黄大贵系被告东辉公司在涉案房屋建设工程中的工头，双方协商由被告黄大贵介绍买主买房，所得房款用以冲抵被告东辉公司所欠工程款。另涉案《商品房买卖合同》尚未办理备案登记，被告东辉公司已于2012年11月9日办理了涉案房屋的所有权证［北房权证（2012）字第0575**号］，房屋所有权人为被告东辉公司。
本院认为，原告与被告东辉公司于2013年11月15日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，原告已付清购房款，被告东辉公司亦已将涉案房屋交付给原告使用，双方已实际履行合同义务。但被告东辉公司至今未能在约定的期限内将涉案房屋的房地产权属证书办理到原告名下，已构成违约，应承担违约责任。被告东辉公司在与原告订立《商品房买卖合同》时未告知原告涉案房屋已经抵押给第三人桂融公司的事实，在合同订立及前述抵押解除后未告知原告又将涉案房屋抵押给第三人，被告东辉公司在明知其已违约，须承担违约责任的情况下仍然向原告作出按总房款20%支付违约金的承诺，其自愿接受更为严格的违约责任约束，视为对合同违约责任约定变更，因此被告东辉公司再以合同约定为由要求按总房款的1%计算违约金没有依据，本院不予采纳。因此，原告请求继续履行合同并按承诺书约定的总房款20%计算违约金即52377.6元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告主张其因办理涉案房屋的房产证产生了交通费、住宿费、律师代理费、档案查询费及医疗费共计16654.98元，但其提交的证据无法证实上述费用系因本案所产生的直接损失，故原告的上述请求，本院不予支持。
原告请求被告东辉公司与第三人桂融公司协助撤销双方于2014年3月27日在北海市房地产交易中心办理的位于新世纪大道3号东辉瀚林鑫苑6幢一单元1203号的抵押登记证明［北房地交押字（2014）第04543号］，并协助原告办理位于北海市××世纪大道××单元××号房屋的房产过户手续。本院认为涉案房屋已由被告东辉公司抵押给第三人，至今尚未解除抵押，无法办理房屋产权过户。原告有权代被告东辉公司向第三人履行债务以涤除抵押权，在其未履行前主张撤销被告东辉公司与第三人之间的抵押登记，并请求被告东辉公司与第三人协助办理涉案房屋的产权过户手续，本院不予支持。
原告请求被告黄大贵为办理涉案房屋的产权手续及对其经济损失承担连带责任。本院认为，被告黄大贵虽收取了原告的购房款，但被告东辉公司认可该购房款已作为其欠被告黄大贵的工程款，该房款实际应为原告向被告东辉公司支付。涉案《商品房买卖合同》的相对人为原告与被告东辉公司，被告黄大贵仅为介绍人，不应承担合同约定的办理房屋产权过户手续的义务，也不应对原告的损失承担连带责任，因此，原告的该请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告王小娅与被告北海东辉房地产开发有限公司于2013年11月15日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告北海东辉房地产开发有限公司应支付给原告王小娅违约金52377.6元；
三、驳回原告王小娅的其他诉讼请求。
本案受理费7260元，由原告王小娅负担1260元，由被告北海东辉房地产开发有限公司负担6000元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费7260元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘舒霞
人民陪审员 杨 文
人民陪审员 傅辉雄
二〇一六年五月三十日
书 记 员 蒋兴娜
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一、三款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。