广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初5629号
原告：江门市蓬江区金华商业中心物业管理有限公司，住所地江门市。
法定代表人：吴志鸿。
委托代理人：梁桃波、吴泽绵，均系广东三良律师事务所律师。
被告：蓬江区地中海西餐厅，住所地江门市蓬江区。
投资人：李艳云。
被告：李艳云，女，住广东省江门市蓬江区。
原告江门市蓬江区金华商业中心物业管理有限公司（以下简称金华物业公司）诉被告蓬江区地中海西餐厅、李艳云物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2017年3月3日公开开庭进行了审理。原告金华物业公司的委托代理人吴泽绵到庭参加诉讼。被告蓬江区地中海西餐厅、李艳云经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金华物业公司诉称：原告是江门市金华商业中心大厦的物业管理企业，专门负责金华商业中心的物业管理工作。因被告李艳云与江门市金华商业中心B区二楼的业主签订了《租赁合同》，故原告与被告李艳云于2011年10月11日签订了《金华商业中心物业管理公共契约》，上述契约约定：本大厦的水、电由原告方统�管理，统一代收代支，物业管理方按承租方实际使用水、电的用量计算费用，水、电费的收费标准按江门市有关部门的商业用水、商业用电的价格标准执行，承租方需在次月的三号前支付上个月的水、电费。另外，承租方还需每月支付消防远程监控服务费30元、每月支付广告位管理费1500元、每月支付停车位管理费300元给原告，等等。
在上述合同签订后，被告李艳云于2013年6月5日成立了被告蓬江区地中海西餐厅，在2016年4月前，两被告基本上能按管理契约及相关合同的约定支付相关费用，但是，从2016年5月起，被告因经营困难，没有将原告代支的水、电费等支付给原告，2016年7月起，被告蓬江区地中海西餐厅停止了经营。在被告蓬江区地中海西餐厅停止经营时，两被告共拖欠原告2016年5月至7月的电费为20897.19元，水费为1903.67元，消防远程监控服务费为120元，广告管理费为6000元，停车费为1200元。对于上述欠款，两被告虽承认欠款，但至今仍没有支付给原告，被告李艳云也下落不明。
原告特诉至法院，请求：1、两被告立即支付拖欠原告代支的电费20897.19元、水费1903.67元、消防远程监控服务费120元、广告位管理费6000元（从2016年5月1日起计至2016年8月31日止）及停车管理费1200元（从2016年5月1日起计至2016年8月31日止）及滞纳金1506.04元（按月息2%计算，从2016年7月1日起计至还清欠款日止，暂计至2016年9月15日止为1506.04元），合计共31626.90元给原告；2、本案诉讼费用全部由两被告承担。
原告为其起诉提供如下证据：
1.原告的营业执照复印件一份，证明原告主体适格。
2.被告的企业机读档案登记资料和身份证复印件各一份，证明被告主体资格。
3.《房屋租赁合同》复印件一份，�明被告李艳云承租了金华商业中心B区二楼的物业。
4.《金华商业中心物业管理公告契约》、《金华商业中心消防责任书》、《广告位临租协议书》，证明原告与两被告成立了物业管理服务合同关系。
5.被告蓬江区地中海西餐厅应付费用明细表及欠费明细表，证明两被告拖欠原告水、电费等的具体数额。
6.《金华停车场使用协议书》一份，证明两被告应支付停车管理费为每月三百元。
7、2016年4月-7月的电费发票和转账记录，证明原告已代被告缴纳了2016年4月-7月的电费。
8、2016年4月-7月的水费发票，证明原告已代被告缴纳了2016年4月-7月的水费，其中2016年5月和6月的水费是一起缴纳，开同一张发票。
9、《商品房产权权属证明书》、《合作建设及经营江门市“东华大厦”综合楼协议》、《合作项目权益转移协议》、《物业管理委托合同》复印件各一份，证明涉案房产的实际所有权属于江门市金华投资有限公司，该公司已委托原告对涉案房产进行物业管理。
被告蓬江区地中海西餐厅、李艳云经本院公告传唤，没有到庭应诉，没有提出答辩，在举证期限内也没提供证据。
经审理查明：原告金华物业公司是有限责任公司，2003年7月15日登记成立，经营范围为物业出租、管理。
2014年12月31日，江门市金华投资有限公司与原告金华物业公司签订《物业管理委托合同》，将位于江门市蓬江区东华一路61、63、65号的金华商业中心委托给原告实行物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、物业范围内的市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维护管理，绿化、公共环境卫生、交通及车辆停放秩序、公共秩序、物业档案资料等管理，本中心�告位的招租、管理和维护等，委托管理期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。
2011年9月29日，被告李艳云与江门市金华物业投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁位于江门市××号（金华商业中心）二层建筑面积1038.43平方米的物业用于经营西餐厅，租赁期限自2011年10月15日起至2021年10月15日止。
2011年10月11日，被告李艳云（合同乙方）与原告金华物业公司（合同甲方）签订《金华商业中心物业管理公共契约》，确认原告是金华商业中心的物业管理机构，除管理费之外，乙方还须交纳其名下单元须付的税费、水费、电费等费用，具体约定：一、甲方按每月30元向乙方代收消防中心远程监控费用，乙方每月5日前将当月费用交到甲方财务部；二、甲方每月底派员计量乙方水、电表，并于次月3日前向乙方发出收款通知，乙方应在收到通知书二天内缴付给甲方；三、乙方逾期交纳管理费、水费、电费及其他费用，应从逾期之日起按欠款总额的5‰计算每日滞纳金。
2011年12月23日，被告李艳云以“地中海西餐厅”的名义（合同乙方）与原告金华物业公司（合同甲方）签订《金华停车场使用协议书》，约定：甲方向乙方提供三、四楼停车场用于停放车辆（时间只限在营业时间内），每次凭停车券加盖甲方提供的印章可免收乙方客户停车费，从2012年1月1日起，甲方收取乙方每月停车券工本费300元，乙方须于当月5日前支付。
2015年12月，原告将江门市蓬江区东华一路61号金华商业中心B座中国移动公司上方广告位提供给被告蓬江区地中海西餐厅使用。2016年1月28日，被告蓬江区地中海西餐厅（合同乙方）与原告金华物业公司（合同甲方）签订《广告位临租协议书》，约定：甲方同意将江门市蓬江区东�一路61号金华商业中心B座中国移动公司上方广告位提供给乙方临时使用，租赁期限自2015年12月1日起至2015年12月31日止，每月广告位管理费1500元，实行先交费后使用，乙方必须于当月5日前支付当月费用，本协议有效期为一个月，如双方无提出异议，乙方于规定日期内按时缴纳当月费用，则本协议自动顺延一个月，不需重新签订使用协议，如此类推，否则将自动终止协议。
原告在庭审中确认，在被告李艳云租赁涉案物业之前，原告已经对金华商业中心进行物业管理，被告李艳云及蓬江区地中海西餐厅在原告管理期间一直按照上述合同及协议的约定向原告交纳各项费用，但从2016年4月起出现欠费，共拖欠2016年4月至6月的水费1903.67元、2016年4月至6月的电费20897.19元、2016年4月至7月的消防中心远程监控费用120元、2016年5月至8月的停车管理费1200元、2016年5月至8月的�告位管理费6000元，合共30120.86元。原告于2016年9月26日提起本案诉讼，要求被告李艳云、蓬江区地中海西餐厅支付上述所欠费用并支付相应的违约金。
另查明，蓬江区地中海西餐厅是被告李艳云投资成立的个人独资企业，于2013年6月5日登记成立，经营地址为江门市××号202室（部分），即位于金华商业中心二层，经营范围为制售西餐类。
金华商业中心至今未成立业主委员会。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。
一、关于原告对涉案物业进行管理的依据以及被告李艳云、蓬江区地中海西餐厅是否应当支付相关费用的问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定�纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案中，由于位于江门市蓬江区东华一路61、63、65号的金华商业中心在综合验收后未成立业主大会及业主委员会，建设单位根据物业管理相关法律法规的规定，聘请了原告对金华商业中心进行物业管理，并于2014年12月31日签订《物业管理委托合同》，作为原告管理该物业的依据，合同的内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效，是原告对涉案物业进行管理的合法依据，原告有权按照合同约定的内容对物业行使管理职权并向物业的所有人、使用人收取相关费用。被告李艳云租赁了金华商业中心二层部分的物业，用于经营蓬江区地中海西餐厅，并签署《金华商业中心物业管理公共契约》确认由原告对涉案物业进行管理以及相关收费项目和标准。在原告的管理过程中，被告李艳云于2011年12月23日以蓬江区地中海西餐厅的名义与原告签订《金华停车场使用协议书》，约定原告提供停车场给被告用于停放车辆，并以每月300元停车券工本费的形式收取管理费用。被告李艳云租赁涉案物业用于经营个人独资企业蓬江区地中海西餐厅，被告蓬江区地中海西餐厅成立后，其作为涉案物业的使用人，应当按照《物业管理委托合同》、《金华商业中心物业管理公共契约》、《金华停车场使用协议书》的约定，向原告交纳相关的管理费用。
2015年12月起，原告将其管理范围内的广告位提供给被告蓬江区地中海西餐厅使用，双方签订《广告位临租协议书》约定原告按照每月1500元的标准收取广告位管理费。上述关于广告位使用的协议，属于原告的物业管理职权范围，协议内容是双方当事人的真实�思表示，没有违反法律的相关规定，应确认为合法有效，被告蓬江区地中海西餐厅应当按照协议约定的标准向原告支付相关费用。
由于被告蓬江区地中海西餐厅是个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”以及第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”的规定，在被告蓬江区地中海西餐厅的财产不足以清偿债务的情况下，被告李艳云作为投资人，应当对其债务承担连带清偿责任。
二、关于原告主张被告拖欠的相关费用及计算标准的问题。原告起诉主张被告蓬江区地中海西餐厅拖欠2016年4月至7月的消防中心远程监�费、2016年5月至8月的停车管理费和广告位管理费、2016年4月至6月的水电费没有支付，在被告没有提供证据证明自己已经履行了缴费义务的情况下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”以及第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，应由被告承担举证不能的不利后果，本院依法对原告主张被告蓬江区地中海西餐厅拖欠上述费用的事实予以确认。原告起诉要求被告蓬江区地中海西餐厅支付所欠的上述费用，其诉讼请求合法合理，本院予以支持。
根据《金华商业中心物业管理公共契约》、《金华�车场使用协议书》、《广告位临租协议书》的约定，被告蓬江区地中海西餐厅每月应当向原告支付当月的消防中心远程监控费用30元、停车管理费300元、广告位管理费1500元，并按照水、电表的计量情况向原告交纳上月水电费。故被告蓬江区地中海西餐厅应当向原告支付2016年4月至7月的消防中心远程监控费120元（30元/月×4个月）、2016年5月至8月的停车管理费1200元（300元/月×4个月）、2016年5月至8月的广告位管理费6000元（1500元/月×4个月）。
原告按照《金华商业中心物业管理公共契约》的约定，按照水、电表的计量情况计算出被告蓬江区地中海西餐厅2016年4月至6月的水、电费用，每月的水、费用应在次月交纳，并通知了被告蓬江区地中海西餐厅，被告对此未提出异议，并且原告也提供了相关的发票证明其已经实际代付了上述期间内包括涉案物业在内的整个金华商业中心的水、电费用，故原告在本案中主张的水费1903.67元、电费20897.19元，合法有据，本院予以确认。
三、关于原告主张的违约金应否支持的问题。根据《金华商业中心物业管理公共契约》的约定，物业使用人逾期交纳管理费、水费、电费及其他费用，应从逾期之日起按欠款总额的5‰计算每日滞纳金。上述约定的“滞纳金”是物业使用人未按时交费时所承担的违约责任，其性质应当是违约金。由于被告蓬江区地中海西餐厅拖欠《金华商业中心物业管理公共契约》中约定的消防中心远程监控费用以及水、电费用，构成违约，根据该契约的约定，应当向原告支付逾期付款的违约金。原告在其诉讼请求中自愿降低违约金的标准，主张按照每月2%的标准计算违约金，并不违反相关法律规定，本院予以认可。由于被告蓬江区地中海西餐厅是从2016年4月起拖欠�述费用，原告要求从2016年7月1日起计算违约金，合法合理，本院予以认可，被告蓬江区地中海西餐厅应自2016年7月1日起按照实际欠费情况支付违约金。被告蓬江区地中海西餐厅拖欠的上述费用均是按月计算和支付，其中每月消防中心远程监控费用是在当月支付，每月水、电费是在次月支付，根据原告的陈述以及相关的证据进行统计，截至2016年6月30日累计拖欠消防中心远程监控费用、水费、电费合计22329元，截至2016年7月31日累计拖欠消防中心远程监控费用、水费、电费合计22920.86元，故违约金应当从2016年7月1日起至2016年7月31日止以22329元为基数、从2016年8月1日起以22920.86元为基数，按照每月2%的标准计算至本判决确定的还款之日为止。
由于《金华停车场使用协议书》、《广告位临租协议书》中并没有针对停车管理费、广告位管理费约定逾期付款的违约责任，故原告要求被告蓬江区地中海西餐厅针对停车管理费、广告位管理费支付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。但被告如果在本判决生效后仍不按照指定的期限履行付款义务，应当按照法律规定支付迟延履行的利息。
综上，被告蓬江区地中海西餐厅应当向原告金华物业公司支付拖欠的消防中心远程监控费120元、停车管理费1200元、广告位管理费6000元、水费1903.67元、电费20897.19元，合共30120.86元，并就所欠的消防中心远程监控费、水费、电费支付相应的违约金。在被告蓬江区地中海西餐厅的财产不足以清偿上述债务的情况下，被告李艳云应承担连带清偿责任。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第四十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，�最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告蓬江区地中海西餐厅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区金华商业中心物业管理有限公司支付拖欠的消防中心远程监控费120元、水费1903.67元、电费20897.19元，合共22920.86元以及逾期违约金（违约金按照每月2%的标准，从2016年7月1日起至2016年7月31日止以22329元为基数计算、从2016年8月1日起以22920.86元为基数计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
二、被告蓬江区地中海西餐厅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区金华商业中心物业管理有限公司支付拖欠的停车管理费1200元、广告位管理费6000元，合共7200元；
三、被告李艳云对被告蓬江区地中海西餐厅的上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告江门市蓬江区金华商业中心物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费591元，由被告蓬江区地中海西餐厅、被告李艳云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 温艳华
审 判 员 余玉卿
人民陪审员 潘瑜冠
二〇一七年六月二日
书 记 员 林靖欣