广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第3452号原告：郑海涛，男，1981年7月1日出生，汉族，身份证地址广东省阳山县阳城镇东区文塔路***号，现住广东省中山市石岐区天明花园A区**幢***房，公民身份号码：4205271981********。被告：陈妍，女，1973年6月28日出生，汉族，住广东省中山市西区翠景花园华庭苑**号***房，公民身份号码：4420001973********。委托代理人：吴炳胜，广东共阳律师事务所律师。委托代理人：何卉，广东共阳律师事务所律师。原告郑海涛诉被告陈妍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月9日受理后，适用简易程序，由代理审判员管晓明独任审判，分别于2015年11月25日、12月21日对本案公开开庭进行了审理。原告郑海涛、被告陈妍的委托代理人何卉、吴炳胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑海涛诉称：2014年9月2日，原、被告双方通过房屋中介公司万家红房地产经纪服务有限公司就买卖中山市石岐区莲塘北路3号（天明花园A区）13幢203房签订房地产买卖合同，合同约定：卖方须于2015年3月30日前将该房户口办理迁出手续，否则视为卖方违约。但经原告于2015年5月、8月多次到石岐户籍中心咨询办理户口迁移手续时，该中心告知原告，石岐区莲塘北路3号（天明花园A区）13幢203房仍登记有一个户口，查实为被告陈妍的户口，之后，原告多次向被告催促迁离该户口，但被告均不履行该义务，至起诉前，仍未得到被告任何有意义的回复，至今仍不予解决户口迁移问题。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，现因被告一直不解决户口迁出问题，导致原告在办理户口迁入及小孩申请入学等方面受到严重影响，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。据此为维护自身合法权益，请求判令：1.被告在一个月内将其户籍从中山市石岐区莲塘北路3号（天明花园A区）13幢203房迁出；2.被告支付违约金15300元，并继续按中国人民银行同期贷款利率累加；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：以已付房款597000元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率为违约金计算标准，自2015年3月31日至起诉之日暂计22965.3元，并自起诉之日起计，每逾期一日迁出，须支付原告逾期违约金，逾期违约金每三个月结算一次，逾期一日的违约金计算公式：597000×4.85%×（1＋50%）／365.原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据材料有：1.房地产买卖合同；2.房地产权证、结婚证复印件；3.测绘图纸；4.短信截图；5.出生医学证明及郑海涛、梁悦颜常住人口登记卡。被告陈妍辩称：1.确认被告没有迁离户口，存在违约，但违约不是被告的本意，因为目前被告的户口没有地方接收，所以暂时未能迁出，虽然被告在中山有房子，但现在入户政策比较严格，而且被告存在超生情况，所以落户比较困难；2.合同总房价款为600000元，有约定押3000元房款作为保证金，用于保证户口迁移，目前3000元保证金在原告手里，所以3000元保证金就是户口迁离的违约金，现被告放弃要求原告支付该3000元，相当于我方已支付违约金；3.我方认为户口迁移只是履行瑕疵问题，在合同条款并没有约定，现在主合同已经履行完毕，而原告主张的违约金15300元过高，因为双方合同中没有约定以已付房款为基数按银行贷款利率计算违约金，而且原告也没有提供证据证明其实际损失，对于违约金，我方要求予以调低，应按照合同约定的3000元计算。经审理查明：2014年9月12日，陈妍（卖方）与郑海涛（买方）和中山市万家红房地产经纪服务有限公司（经纪方）签订房地产买卖合同，合同约定：一、转让物业的基本情况，买卖双方通过经纪方提供服务出售及购入位于中山市石岐区莲塘北路3号（天明花园A区）13幢203房，建筑面积118.29平方米；二、该物业之转让成交价为人民币60万元；七、合同的生效、处置及其他事项：5、备注：①卖方于2015年3月30日将该房内户口办理迁出手续，否则，视为卖方违约（卖方收到房款将人民币叁仟元放在买方处作为保证金，此款办理迁出退还）。合同还约定了其他内容，合同签订后，原告郑海涛已按合同约定支付房价款597000元，涉案房屋已办理过户手续登记在原告郑海涛名下，双方对房款支付、房屋交付及产权过户均无异议，但被告一直未按合同约定履行将户口迁出涉案房屋，致原告办理户口迁移受阻，因双方就户口迁移事宜未达成一致意见，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中原告陈述称：被告在与原告签订房屋买卖合同时就已怀孕，其明明知道超生后果，所以约定的保证金3000元明显过低，要求调高违约金，按合同约定迁出户口是被告的重要合同义务，由于被告不迁出户口，导致原告的户口不能迁入，原告户口在外市，妻子户口在中山横栏，孩子2014年11月刚出生，我们三人现都住在石岐，但不能落户，严重影响到原告一家人的生活，并且孩子过几年就要上学，涉及申请公办学位问题，虽然原告暂时无法提供被告不迁出户口给原告造成损失的证据，但原告因户口无法迁入而造成的损失是客观存在的，坚决要求法院调高违约金，督促被告早日履行迁出户口的合同义务。庭审中，原告明确起诉的目的不是为了违约金，只是希望督促被告早日迁出户口。庭审中被告承认有迁出户口的合同义务，但表示无法承诺具体迁出户口时间。庭审中原告郑海涛明确其变更后的违约金计算标准实际就是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。另查：原告郑海涛目前户籍在广东省××县，妻子梁悦颜户籍在中山市横栏镇，儿子郑宇博出生于2014年11月28日，尚未落户。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的房地产买卖合同，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，签约行为是各方真实意思表示，合同依法成立并生效，合同各方均应严格按合同履行。现双方对房款支付、房屋交付及产权过户均无异议。按照合同约定，被告应于2015年3月30日前将该房内户口迁出，但被告一直未迁出，已构成违约，同时，庭审中被告也确认因超生问题未能迁出户口的事实，故被告应当承担违约责任。双方在合同中约定的3000元保证金即为被告未按合同约定迁出户口的违约金。原告认为该违约金过低，要求调高，被告不同意调整违约金。现本案的争议焦点在于本案是否需要调高违约金。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，调高违约金的前提是实际损失高于约定的违约金，本案原、被告双方就迁出户口约定的违约金是3000元，但从原告提供的户籍资料看，原告及其妻子户口均不在石岐，儿子尚未落户，目前原告全家生活在石岐，所以，被告未从案涉房屋迁出户口，致原告全家户口迁移手续无法办理，必然影响原告一家的生活及原告孩子未来的入学事宜，必然给原告造成实际损失，且实际影响及损失明显高于约定的违约金3000元，鉴于该项损失是客观存在的，且此项损失原告亦难以举证，故原告主张要求调高违约金，本院予以支持。关于违约金的计算时间及计算标准。原告主张以已付房款597000元为基数按中国人民银行逾期贷款利率从2015年3月31日开始计算至实际迁出日，由于双方在合同中约定了3000元房款作为被告迁离户口的保证金，被告违约后已放弃要求原告支付上述保证金，故实际被告已向原告支付了违约金，因此，本院对原告主张从2015年3月31日至起诉之日即10月9日的违约金22965.3元的诉求不予支持，但由于被告负有将户口迁离的合同义务，而至本案起诉时被告仍未履行，为督促被告早日履行迁出户口的合同义务，故对原告主张从起诉之日起至实际迁出之日止以已付房款597000元计算违约金且每三个月结算一次的主张，本院予以支持，但原告所提按中国人民银行逾期贷款利率作为计算标准过高，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率作为违约金计算标准为宜。综上，原告郑海涛诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈妍于本判决生效之日起一个月内将户口迁出石岐区莲塘北路3号（天明花园A区）13幢203房；二、被告陈妍向原告支付违约金（以597000元为基数，从2015年11月6日起计算至实际迁出之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，每三个月结算一次）；三、驳回原告郑海涛的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182元，减半收取91元（原告郑海涛已预交），由被告陈妍负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员  管晓明二〇一五年十二月二十五日书 记 员  李凯文刘佳林第7页共7页