福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第3015号
上诉人（原审原告）江澜，女，1977年11月19日出生，汉族。
委托代理人陈照贤，福建远大联盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李荣强，男，1958年8月1日出生，汉族。
委托代理人涂建葵、赵宸一，福建世礼律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李天才，男，1947年6月3日出生，汉族。
上诉人江澜因与被上诉人李荣强、李天才案外人执行异议之诉一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第538号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江澜向原审法院起诉，请求判令：1、解除对厦门市思明区岭兜小区二里29号302室房产的查封措施，并停止对该房产采取其他执行措施；2、李天才办理厦门市思明区岭兜小区二里29号302室房产的房屋权属转移登记手续，将该房屋产权转移登记至江澜名下。
原审判决查明，2006年4月10日，江澜与李天才签订《厦门市房地产买卖合同》，约定：李天才将坐落于厦门市岭兜小区二里29号302室的房产出售给江澜，该房产来源于2006年拆迁安置房，建筑面积67.17平方米，房产总价为31.5万元；2006年4月10日支付16万元，余款采取银行按揭方式支付，若银行未能批准贷款或者批贷不足，江澜应自行将余款付清；李天才在收到首期款后将房产交付给江澜使用；待李天才一手产权办理完毕满两年之后再办理房屋过户手续等。合同签订后，江澜依约支付给李天才首期款16万元，李天才出具收条并将讼争房产交付给江澜使用至今。2012年9月18日，李天才取得讼争房产产权证（厦地房证字第01000263号）。2014年4月24日，李荣强起诉李天才民间借贷纠纷一案，经调解，原审法院作出（2014）思民初字第6838号《民事调解书》。之后李天才未主动履行。2014年7月15日，李荣强向原审法院申请执行。2014年8月4日，原审法院裁定查封讼争房产。之后江澜提出执行异议，要求解除对讼争房产的查封。2014年10月28日，原审法院作出（2014）思执行字第3605-1号《执行裁定书》，驳回江澜执行异议请求。
原审判决认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案江澜与李天才签订《厦门市房地产买卖合同》后，江澜虽实际占有讼争房产，但其仅支付部分购房款项16万元，讼争房产亦未办理产权过户登记手续。李天才因与李荣强债务纠纷，李荣强申请强制执行，原审法院依法查封讼争房产，符合法律规定。江澜主张解除查封讼争房产并要求李天才将讼争房产过户至江澜名下，于法无据，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回江澜的诉讼请求。
宣判后，江澜不服，向本院提起上诉。
上诉人江澜上诉称，讼争房产系江澜于2006年4月10日就已购买，其已经支付首期购房款16万元并占有使用多年。由于讼争房产的一手产权于2012年9月18日才办出，按照房屋买卖合同的约定，须到2014年9月18日，李天才才有义务将讼争房产过户给江澜。另，只有讼争房产过户手续完成后，李天才才有义务将剩余款项15.5万元支付给李天才，房屋未能过户原因所致，江澜对此并无过错。江澜愿意提前支付剩余的购房款，并另行支付部分款项用以换取李荣强解除对讼争房产的查封，李天才将讼争房屋过户至江澜名下。综上，请求撤销原审判决，改判支持江澜的全部诉讼请求。
被上诉人李荣强答辩称，1、李天才因与李荣强存在债务纠纷，李荣强申请强制执行，厦门市思明区人民法院依法查封讼争房产，符合法律的规定。2、自2006年4月《买卖合同》签订至今，江澜仅仅支付小部分的购房价款，也就是人民币十六万元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”在本案中，江澜仅向李天才支付了首期购房款16万元，并未支付全部价款，不满足上述规定中“支付全部价款”的法定条件，所以江澜无权排除执行法院对涉案房产的执行。3、《买卖合同》约定，待产权证办理完毕，满两年之后办理房屋过户手续。江澜应当承担因此而可能导致的风险。否则，对江澜来说，她可以一边享受房屋升值的利益，一边坐收房屋出租的租金，甚至无需支付剩余购房款；对债权人来说，却无法实现其合法的债权。假设，如果当初约定的是待产权证办理完毕，满五年、十年之后办理房屋过户手续呢？是否江澜有权排除执行？4、需要强调的是，不管是对于购房款的支付，还是过户手续的办理，江澜都存在怠于作为的情况，具有明显的主观过错，而非江澜在上诉状中所说的“客观原因所致”。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人李天才答辩称，江澜存在过错，限购期限内无法过户给江澜，过错不在李天才。
经审理查明，各方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。各方当事人均未提交新的证据。
另查明，江澜确认其与李天才约定在一手产权办理完毕满两年之后再办理房屋过户手续，系为减少过户费用。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，在买受人支付全部价款，实际占有财产，并对未办理过户手续无过错的情形之下，法院对受让财产不得采取查封的强制性措施。对照该规定，江澜与李天才签订的《厦门市房地产买卖合同》并未违反国家法律法规中涉效力性的规定，应属有效合同。虽然江澜已经依约支付了应付部分的全部价款，并愿意支付剩余购房款，同时也已合法占有讼争房产，但江澜对讼争房产至今无法办理过户手续存在自身上的过错。原因在于：首先，依据《中华人民共和国城市房产管理法》第三十八条第一款第七项之规定，未依法登记领取房屋权属证书的房地产不得转让。江澜于2006年4月10日签署《厦门市房地产买卖合同》之时，李天才尚未取得讼争房产的权属证书，江澜买受未办理产权登记的房屋，其交易行为本身即存在风险，致嗣后无法及时办理过户登记。其次，李天才在取得一手产权，本可即行过户至江澜名下，但因李天才与江澜为减少交易费用，约定在一手产权办理后两年才办理过户手续。双方之间为规避交易费用，在本可办理产权过户的情形之下，仍刻意延长办理过户的期限，增加了待办理过户期间不可预知的风险，并实际上导致讼争房产被法院查封。江澜违反法律规定买受限制交易的房产，并为规避交易费用，延长过户期间，最终致讼争房产被法院依法查封，系江澜存在过错。江澜在其提交的代理意见中认为，本案应当适用2015年5月5日颁布实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，但该司法解释适用范围为正在审查之中的执行异议，而非已经进入执行异议之诉阶段的民事诉讼。即使适用该司法解释，其第二十八条第一款第（四）项仍然规定”非因买受人自身原因未办理过户登记”。依上之所述，江澜对现今仍然无法办理过户存在自身的原因。综上，原审判决适用法律不当，但结果正确，应予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3400元，由上诉人江澜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一五年九月十八日
书 记 员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。