山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁03民终505号
上诉人（原审原告）：山东中伟物业服务有限公司。住所地：山东省沂源县城绿苑居民小区（新城路东首路南）。
法定代表人：王华伟，总经理。
委托诉讼代理人：王君玉，男，1982年2月13日出生，汉族，该公司职工，住山东省沂源县。
委托诉讼代理人：宋志民，山东民意律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沂源恒泰置业有限公司。住所地：山东省沂源县山水一城小区内。
法定代表人：张向芹，董事长。
委托诉讼代理人：徐加禄，山东多博仕律师事务所律师。
上诉人山东中伟物业服务有限公司（以下简称中伟物业）因与被上诉人沂源恒泰置业有限公司（以下简称恒泰置业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院（2016）鲁0323民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中伟物业的委托诉讼代理人王君玉、宋志民和被上诉人恒泰置业的委托诉讼代理人徐加禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中伟物业上诉请求：撤销一审判决，将该案发回重审或依法改判；诉讼费由恒泰置业负担。事实和理由：一、我公司与恒泰置业签订的山水一城前期物业服务合同合法有效。按照合同约定，恒泰置业应将山水一城三期工程的前期物业全部交我公司进行管理，而恒泰置业仅将山水一城第一、二期交由我公司进行管理。2011年3月第三期已经竣工并向业主交房，恒泰置业却未将第三期物业交由我公司进行管理。另外物业服务企业应当参与办理建设单位与业主之间的房产交接，山水一城第一、二期工程恒泰置业履行了合同义务，且我公司也按惯例和恒泰置业的要求实际参与了与业主的交房事宜，而第三期工程恒泰置业却未履行合同义务，并且未要求我公司参与交房事宜。因此恒泰置业的行为已经构成根本违约，应当承担相应违约责任，我公司主张的243946.00元违约金依法应予支持。二、我公司在山水一城楼房销售前就进入该小区参与物业事宜并协助恒泰置业进行楼房销售，双方口头协商前期的物业开办费用和让利于业主的物业费由恒泰置业承担，但恒泰置业仅支付了部分开办费，仍有30300.00元的开办费和24448.70元的物业费未支付给我公司。我公司一审提交的费用明细表中有恒泰置业相关负责人签字确认，应当作为有效证据使用，且该花费为客观实际花费。请求二审法院查明事实并支持我公司的上诉请求。
恒泰置业辩称，我公司依法依约履行双方之间的合同，不存在违约情形。双方对山水一城前期物业服务合同的真实有效并无异议，关键问题在于如何理解合同争议内容。本案合同标的是物业服务企业提供的服务，是建设单位依法以自己的名义与物业服务企业签订的约束物业服务企业和业主的合同。这实际上是对合同相对性原则的符合法律规定的突破，即物业的交付对象是业主，而非中伟物业。我公司向业主交房后，业主入住，前期物业服务合同自然约束中伟物业和入住业主，我公司无需向中伟物业移交物业，中伟物业即自然有权依据其与我公司签订的前期物业服务合同对业主行使合同权利和履行合同义务。2011年山水一城第三期陆续交房时，双方签订的合同仍在合同期内，即使没有物业服务企业参与办理建设单位与业主之间的交房，该合同仍然约束中伟物业与三期入住的业主，中伟物业当然可以依照合同进行管理。中伟物业已经入驻该小区进行了一二期的管理，已经正常管理该小区，可自然对第三期物业进行管理服务，恒泰置业并无违约情形。《山东省物业管理条例》规定，前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。从该条规定可以看出，物业服务企业参与办理建设单位与业主之间的交接，是“可以”而非“必须”。而且本案中事实是中伟物业到期后自己不愿继续管理该小区，一审查明的其于2011年3月在小区张贴告示说明不再管理和之后的2011年6月的律师函告知不再管理，以及2011年6月的交接通知，对此均可以证明。中伟物业主张的物业开办费30300.00元是为了企业自身经营而产生的费用，应由自己承担，我公司从未承诺承担该部分费用。中伟物业主张的24448.70元的减免物业费并不存在，恒泰置业应当承担的减免物业费已经在（2016）鲁03民终831号案件中结算完毕。中伟物业提到的对外联络函和明细表记载的内容系单方记账，签收人员的签名仅说明收到该份联络函，但不能证明恒泰置业认可。一审查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉。
中伟物业向一审法院起诉请求：1、判令恒泰置业支付物业开办费30300.00元和物业费24448.70元；2、判令恒泰置业支付违约金243946.00元；3、判令恒泰置业赔偿自2012年4月15日至判决生效期间的利息损失；4、恒泰置业承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2008年7月19日、2009年7月1日、2010年7月1日中伟物业与恒泰置业签订《山水一城前期物业服务合同》三份，双方约定恒泰置业将山水一城住宅小区委托于中伟物业进行物业管理，相应物业服务的建筑面积为125487平方米、825户，管理期限至2011年7月1日。双方约定业主委员会成立后另行签订合同；合同期满大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同；合同第三十条约定，任何一方违反法律规定或本合同的规定向对方终止合同的，或以行动表明不履行合同的，应向对方支付三年期物业费总额的50%作为违约金。中伟物业提交恒泰置业给前期业主齐英山出具的《交房通知书》、中伟物业与业主齐英山签订的《房屋验收表》、恒泰置业加盖公章的齐英山《交房确认单》，以及前期业主张洪强、逯纪国的《交房通知书》、《房屋验收表》、《交房确认单》、《物业服务协议》、《钥匙发放通知单》，以证明山水一城小区第一二期的前期物业服务是由中伟物业与恒泰置业双方共同与业主办理的房屋的交接手续。以上证据合法有效，依法对中伟物业的主张予以采信。中伟物业提交恒泰置业与业主的交房确认登记表3页、房屋钥匙交接联络函等，所载为恒泰置业自2011年3月15日开始与业主交接三期工程的房屋，以证明在交接过程中，恒泰置业拒绝中伟物业参与，并通知中伟物业合同到期后将解除前期物业服务合同。以上证据客观上可证实三期工程的房屋交接时中伟物业未参与，但不能证明中伟物业所主张的“恒泰置业拒绝中伟物业参与”以及“并通知中伟物业合同到期后将解除前期物业服务合同”。关于中伟物业提交的恒泰置业向其送达的终止物业服务合同通知书，该通知系基于第三十一条（“若终止本合同，或是合同到期而未续签的，乙方均应在合同终止之日起30日内撤备”）的约定对中伟物业所作的提示，并不表示恒泰置业于2011年6月1日即与中伟物业终止合同。中伟物业提交的其向恒泰置业递交的关于物业开办费30300.00元、物业费24448.70元的联络函和明细表，但该证据仅表明恒泰置业在中伟物业向其送达该文件时，工作人员给予签收，不足表明恒泰置业对以上费用由其承担予以认可。
一审法院认为，中伟物业与恒泰置业签订的《山水一城前期物业服务合同》合法有效，合同第三十条关于“向对方支付三年期物业费总额的50%作为违约金”的约定，其适用条件是“任何一方违反法律规定或本合同的规定向对方终止合同，或以行动表明不履行合同”的情形，中伟物业认为恒泰置业在向业主交付山水一城第三期的房产时未按第一、二期的惯例要求或应其要求准许其参与共同办理，以致其无法与业主继续签订物业服务协议，失去了向第三期业主收取费用的依据，从而主张恒泰置业单方终止合同，适用合同第三十条的约定。首先，对恒泰置业而言，要求或准许物业服务企业参与办理建设单位与业主之间的房产交接既非法定义务也非双方签订的《山水一城前期物业服务合同》中的约定义务，中伟物业主张未参与共同办理交接即属于恒泰置业违约无法律依据。其次，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此物业服务企业向业主收取服务费的权利基于前期物业服务合同的有效成立以及物业服务企业的实际服务而产生，中伟物业未参与共同办理交接不足以影响前期物业服务合同的法律效力，该行为是否存在与中伟物业未能向相关业主收取服务费没有明显的因果关系。恒泰置业于2011年6月1日向中伟物业送达终止物业服务合同通知书系基于第三十一条（“若终止本合同，或是合同到期而未续签的，乙方均应在合同终止之日起30日内撤备”）的约定对中伟物业所作提示，并不表示恒泰置业于2011年6月1日即与中伟物业终止合同，中伟物业以此行为主张恒泰置业提前终止合同无事实根据。故对中伟物业关于恒泰置业违约主张适用合同第三十条违约金条款的请求不予支持。关于中伟物业主张的恒泰置业支付物业开办费30300.00元和减免的物业费24448.70元的请求，中伟物业未提交有效证据证明双方之间存在该费用由恒泰置业的有效约定，其向恒泰置业递交相应费用明细，恒泰置业工作人员予以接收，并不表明双方已就该费用的承担达成合意，中伟物业的该项请求明显证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第二十一条、第二十五条、第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：驳回山东中伟物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费2860.00元、保全费1570.00元，由山东中伟物业服务有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审经审理查明，恒泰置业（合同甲方）与中伟物业（合同乙方）签订的三份《山水一城前期物业服务合同》实际为一份三年期的合同，合同期限自2008年7月1日8时起至2011年7月1日8时止，合同每年一签。双方在该合同第六章即物业管理服务费用部分约定物业和管理服务费由中伟物业向业主或物业使用人收取；双方并未在该合同中约定由恒泰置业向中伟物业支付物业管理服务费用。双方在该合同第七章即违约责任部分中的第三十条约定，双方任何一方违反法律法规或合同约定向对方终止合同的，或以实际行为表示不履行合同义务的，应向对方支付三年期物业费总额的50%作为违约金。双方在该合同第八章即附则部分的第三十一条约定，若终止本合同，或是合同到期而未续签的，中伟物业均应在合同终止之日起30日内撤备。
2011年6月1日，恒泰置业向中伟物业发出《关于终止山水一城前期物业服务合同的通知》，通知内容为：“根据双方签订的山水一城前期物业服务合同的约定，贵司将于2011年7月1日合同到期，我司将不再与贵司续签山水一城物业服务合同，根据合同规定合同到期而未续签将终止合同，乙方均应在合同终止之日起30日内撤备，并与甲方办理交接手续。”中伟物业收到通知后于2011年6月23日通过山东隆祥律师事务所向恒泰置业发出《关于山水一城物业交接通知》，通知内容为：“山东隆祥律师事务所受山东中伟物业服务有限公司委托，共同处理山水一城的物业撤出工作，特对沂源恒泰置业有限公司下发以下交接通知：1、请沂源恒泰置业有限公司派相关人员于2011年7月1日8：00时，到山水一城西门门岗，接收售电程序及读卡器一个。2、由于相关办公、维修等所有设施是由山东中伟物业服务有限公司自行投资购置，所以请沂源恒泰置业有限公司自行购置相关办公等物资。3、届时，请沂源恒泰置业有限公司安排相关人员准时接岗，超时视为已交接，由沂源恒泰置业有限公司承担因此产生的相关责任。”
恒泰置业于2012年以中伟物业为被告向原审法院提起诉讼，主张截至2011年7月1日双方物业服务合同到期，中伟物业代收业主的电费尚有余额258148.97元，中伟物业在物业服务合同到期后撤出，撤出前仅向恒泰置业交接了售电读卡器一套和单元门钥匙等，并未将代收的业主电费交接给恒泰置业，因此请求中伟物业支付代收业主电费款258148.97元并赔偿2011年7月1日至判决之日的利息损失。中伟物业在该案中同时提起反诉，主张根据双方签订的物业服务合同第二条、第三十条，恒泰置业应向中伟物业承担违约责任，因此要求恒泰置业支付违约金243946.00元、物业开办费和材料印刷费30300.00元和物业费差额24448.74元。原审法院经审理后于2015年12月15日作出（2012）源商初字第173号民事判决，认定中伟物业总计欠恒泰置业电费170856.89元，并认为中伟物业要求恒泰置业支付违约金243946.00元、物业开办费和材料印刷费30300.00元和物业费差额24448.74元与该案不是同一法律关系而不予合并审理，因此判决中伟物业返还恒泰置业代收电费170856.89元并支付利息，同时驳回了恒泰置业的其他诉讼请求和中伟物业的反诉。中伟物业不服（2012）源商初字第173号民事判决向本院提起上诉，本院于2016年5月25日作出（2016）鲁03民终831号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后中伟物业向原审法院提起本案一审诉讼，请求依法判令恒泰置业支付物业开办费30300.00元、物业费24448.70元、违约金243946.00元并赔偿自2012年4月15日至判决生效期间的利息损失。
二审庭审中，关于双方物业服务合同到期不再履行的原因，恒泰置业主张是中伟物业在合同到期后不愿意进行经营所致；中伟物业则主张是因为恒泰置业未将山水一城第三期交付给其致使合同目的到期无法实现，其想继续经营，由于恒泰置业的行为导致其没法继续经营下去。关于物业开办费30300.00元和物业费24448.70元，中伟物业表示其主张这两项费用的主要证据就是其对外联络函，并主张联络函中未直接写明要求对方支付而只是列明细是因为联络函使用的是财务固定模板，这两项费用由恒泰置业承担系双方口头约定，物业服务合同中并未约定；恒泰置业对此则主张没有该项约定，联络函是中伟物业的单方意思表示，未经恒泰置业确认，双方未形成合意。
二审审理查明的其他事实与原审认定一致，依法予以确认。
本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点问题有两个，一是恒泰置业在本案中是否违约，恒泰置业应否向中伟物业支付违约金243946.00元及相应的利息损失；二是恒泰置业应否向中伟物业支付物业开办费30300.00元和物业费24448.70元。
关于焦点一，即恒泰置业在本案中是否违约，恒泰置业应否向中伟物业支付违约金243946.00元及相应利息损失的问题。本案中中伟物业主张因恒泰置业未将山水一城第三期交付给其致使合同到期无法实现，恒泰置业因此构成违约。不过从双方签订的物业服务合同来看，其中第二章即委托管理事项部分仅是列明了委托管理的具体内容，即该部分确定的内容是中伟物业进驻山水一城小区进行物业管理后应当管理的具体事项，单凭该部分内容并不能认定恒泰置业构成违约。而且就住房交付和物业交付而言，一方面恒泰置业作为开发商应当将山水一城第三期交付给业主，另一方面在恒泰置业和中伟物业双方签订物业服务合同后，恒泰置业的义务在于允许中伟物业进驻山水一城小区并由中伟物业根据合同第二章的约定对山水一城小区进行物业管理服务。而中伟物业在双方签订物业服务合同后早已进驻山水一城小区并对该小区一、二期住房进行了物业管理服务。至于中伟物业在上诉中所主张的恒泰置业在向业主交付山水一城第三期房产时未按惯例或其要求准许其参与办理交房事宜的理由，一审判决对此已有详细论述，本院不再赘述。恒泰置业于2011年6月1日向中伟物业发出的《关于终止山水一城前期物业服务合同的通知》系基于双方物业服务合同第三十一条的约定（即“若终止本合同，或是合同到期而未续签的，中伟物业均应在合同终止之日起30日内撤备”）而对中伟物业所作出的提示，并不代表恒泰置业于2011年6月1日即与中伟物业终止合同，且该通知中亦写明合同依约系于2011年7月1日到期。故恒泰置业于2011年6月1日向中伟物业发出该通知并不属于违约。而中伟物业虽然在二审庭审中表示其对山水一城小区的物业管理服务想继续经营下去，但其在收到恒泰置业发出的上述通知后并没有向恒泰置业发函要求协商继续履行或是续签合同，而是通过山东隆祥律师事务所向恒泰置业发出了《关于山水一城物业交接通知》表示要撤出山水一城。因此，本案中双方签订的物业服务合同系到期终止；中伟物业主张恒泰置业构成违约证据不足，其要求恒泰置业承担违约责任依法不应予以支持。一审法院因此对中伟物业要求恒泰置业承担违约责任的诉讼请求不予支持正确，依法应予维持。
关于焦点二，即恒泰置业应否向中伟物业支付物业开办费30300.00元和物业费24448.70元的问题。本案中，中伟物业向恒泰置业主张这两项费用的主要证据就是其对外联络函，并主张联络函中未直接写明要求对方支付而只是列明细是因为联络函使用的是财务固定模板，这两项费用由恒泰置业承担系双方口头约定。但恒泰置业对此不予认可。关于这两项费用，第一，双方签订的物业服务合同中仅约定中伟物业向业主或物业使用人收取物业和管理服务费，其中并未约定由恒泰置业向中伟物业支付物业管理服务费用，亦未约定由恒泰置业垫付相关费用；第二，中伟物业的联络函中只是列出费用明细而未明确写明要求接收单位支付，恒泰置业接收中伟物业的联络函不能表明其同意支付这两项费用；第三，中伟物业在本案中主张这两项费用由恒泰置业承担系双方口头约定，但其未提供证据证明双方存在该口头约定。因此，中伟物业向恒泰置业主张物业开办费30300.00元和物业费24448.70元，但未能提供有效证据证实其该主张成立。一审法院因此对中伟物业主张的这两项费用不予支持正确，依法应予维持。
综上所述，中伟物业的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5780.00元，由上诉人山东中伟物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈燕萍
审 判 员 吕桂欣
审 判 员 荣明潇
二〇一七年四月二十六日
法官助理 贾 秀
书 记 员 孙梦莹