福建省漳州市龙文区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）文民初字第1378号
原告张金步，男，汉族，1971年12月8日出生，住福建省漳州市芗城区。
委托代理人林庆寿。
被告漳州福晟房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区。
法定代表人陈建彪，总经理。
委托代理人苏晓鹏，福建九鼎律师事务所律师。
委托代理人戴婷婷，福建九鼎律师事务所律师。
第三人中国工商银行股份有限公司漳州分行，住所地福建省漳州市芗城区。
诉讼代表人朱子群。
委托代理人朱光，男，汉族，1963年1月25日出生。
案由：商品房预售合同纠纷
原告张金步与被告漳州福晟房地产开发有限公司（以下称“福晟公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司漳州分行（以下简称“工行漳州分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张金步及其委托代理人林庆寿，被告福晟公司的委托代理人苏晓鹏、戴婷婷，第三人工行漳州分行的委托代理人朱光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张金步诉称，2011年7月13日，张金步与福晟公司签订书面《商品房买卖合同》，合同约定：“由张金步向福晟公司购买位于龙文区蓝田镇福晟·钱隆学府二期×幢××××号，建筑面积138.24平方米，每平方米人民币5464.48元，总金额人民币755410元，交房时间为2013年6月30日前等内容。”合同签订后，张金步已按合同第六条规定履行了付款义务，但福晟公司至今未能按照合同约定将讼涉商品房交付张金步使用，已逾期交房超过90天。综上请求判决：1、解除福晟公司与张金步签订的《商品房买卖合同》；2、福晟公司应返还张金步购房款人民币755410元及2012年2月至2013年5月已付利息人民币36825.62元；按已付款的0.05%支付违约金人民币150261.93元；退还专项维修资金人民币8294.4元；退还契税、印花税人民币22743元；退还办理按揭贷款所支付的按揭登记费人民币80元。
被告福晟公司辩称，一、张金步存在重大违约行为，福晟公司可以不交房。根据合同附件六第三条规定，张金步逾期缴纳按揭材料导致迟延支付应付款（其中应付款项包含违约金），福晟公司依约可顺延交房。二、福晟公司依约存在可顺延交房时间有2010年至2013年期间因中高考停工45天、台风37天、暴雨19天、35度以上高温115天、停电18次共计88.5天。扣除可顺延时间后福晟公司逾期交房尚未超过90天，张金步主张依约解除合同依据不足。三、假设张金步主张依约解除合同理由成立，依约应书面通知福晟公司解除合同，福晟公司按照合同约定已付款的0.05%计算支付违约金为人民币377.7元。而住房专项维修基金、契税、印花税是福晟公司代收代办，不应要求福晟公司退还。综上请求判决驳回张金步的诉讼请求。
第三人工行漳州分行述称，一、张金步在诉状中所述与事实不符，张金步办理的按揭贷款人民币528000元尚未全部还清，至2014年8月12日，张金步尚欠工行漳州分行贷款本金497434.44元。二、张金步主张福晟公司违约情形与工行漳州分行无关，工行漳州分行发放的按揭贷款均依照相关的法律法规执行，贷款发放过程合法有效，张金步也按照合同约定每月按期归还约定的贷款本息。综上，本案若裁决解除《商品房买卖合同》，则相应解除《个人购房借款／担保合同》，张金步应立即还清结欠工行漳州分行的按揭贷款本息，福晟公司承担连带清偿责任，或由福晟公司代为清偿张金步结欠的按揭贷款本息；本案若裁决《商品房买卖合同》继续有效，张金步应继续履行还款义务，福晟公司继续承担担保责任。
原告张金步辩称，同意工行漳州分行的上述意见。
被告福晟公司辩称，同意工行漳州分行的上述意见。
经审理查明，2011年7月13日，张金步与福晟公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定：“张金步购买的商品房为龙文区蓝田镇福晟·钱隆学府二期×幢××××号，建筑面积138.24平方米，每平方米人民币5464.48元，总金额人民币755410元，买受人应于本合同签订当日向出卖人支付人民币30000元作为履行合同的定金，并于2011年7月13日前支付房款人民币197410元，余款人民币528000元由出卖人协助买受人申请银行按揭贷款。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、因政策性原因或政府行为或相关通知通告及其它非出卖人原因造成的事由；3、遭遇不可抗力或其他情形（见附件六）影响工程进度。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金…。合同补充协议第四条约定：1、合同第八条所述的出卖人将商品房“交付买受人使用”的责任只限于出卖人要根据本合同第八条所述的交付时间或根据本合同第八条及本条第二款延期的最后日期前，取得符合本合同约定交付条件的证明即‘单体验收合格证书’并将本合同第十一条所述的书面通知发出予买受人。2、合同及补充协议中规定不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然和社会因素。其约定如下：（1）日降雨量累计超过50mm；（2）8级以上风力；（3）六级以上地震；（4）一周内非出卖人原因停电累计超过8小时；（5）施工中重大困难及技术难题无法及时解决的重大设计变更；（6）政府发布的临时管制；（7）战争、重大疫情及其它人为不可抗拒的时间。3、本条所述商品房经验收合格系指出卖人取得由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同盖章确认的《竣工验收报告》等内容。”
合同签订后，张金步于2011年7月13日向福晟公司支付首期购房款人民币227410元，于2012年4月15日向福晟公司支付按揭购房款人民币528000元，缴存入中国建设银行股份有限公司漳州步文支行张金步个人账号住房专项维修资金人民币8294.4元，缴存入芗城区地方税务局征收所契税人民币22662.3元，缴存入中国工商银行股份有限公司漳州分行按揭登记费人民币80元。
2014年4月21日、2014年4月29日，福晟公司开发的毅达新城四期（钱隆学府二期）7号楼分别通过工程竣工验收合格和消防验收合格。但讼涉建设工程尚未通过规划条件核实。张金步至今未接收讼涉商品房。
2012年4月16日，张金步与工行漳州分行签订《个人购房借款／担保合同》，贷款金额人民币528000元。截止2014年8月2日，张金步尚欠工行漳州分行贷款余额人民币497434.44元，贷款年利率为6.55%。
根据漳州市气象科技服务公司提交气象报告，自2011年7月13日起至2013年12月31日止，漳州市出现日降雨量累计超过50mm（即暴雨）以上天数计14天，8级以上风及台风天数37天，上述两项在扣除重复计算天数后合计49天。
本院认为，张金步与福晟公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体及他人合法权益，属合法有效合同，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当依照诚实信用原则履行各自的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。
根据双方诉、辩的主要内容，本案争议焦点如下：
一、关于本案福晟公司可据实予以延期交房时间的认定。（1）暴雨以上降雨和8级以上风力符合《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第四条第2项中规定的因遭遇不可抗力可据实予以延期的约定。张金步与福晟公司双方签订合同的时间是2011年7月13日，福晟公司要求扣除可以顺延交房的天数，应自2011年7月13日起算。经本院核实确定福晟公司依约可据实予以延期交房的因素及天数分别认定如下：1、暴雨以上天数计14天；2、八级以上风及台风37天，上述二项在扣除重复计算的天数后为49天。（2）关于高温天气是否属可延期交房的事由。因为国家安全生产监督管理总局等部门联合发布的《防暑降温措施管理办法》已就高温天气作业进行规定，该规定属于双方签订合同时可预知的事由，应认定双方所约定的交房期限已将该因素考虑在内。故应认定高温天气不属于可延期交房的事由。（3）关于中高考期间是否属可延期交房的事由。因每年中高考属于双方合同签订时便可预知的事由，故应认定双方所约定的交房期限已将该因素考虑在内。据此，本案尽管漳州市城市管理行政执法局出具的关于讼涉项目中高考期间应停止施工的通告，但不应将该期间计入可延期交房时间。
二、关于福晟公司是否存在逾期交房超过90日，张金步主张依约解除合同理由是否成立的问题。根据《商品房买卖合同》第八条约定，福晟公司依约可以延期交房的天数为49天，故福晟公司可顺延至2013年8月19日前将商品房交付张金步使用，自2013年8月20日起，福晟公司应当承担逾期交房违约责任。本案福晟公司于2013年11月18日前尚未将讼涉商品房交付张金步使用，属于逾期交房超过90日，根据合同第九条规定，买受人张金步有权依约解除合同。福晟公司认为张金步逾期提交按揭贷款材料导致迟延支付应付款已构成违约，依合同补充协议约定可相应顺延交房，对该主张福晟公司未能提交证据证明，依据不足，本院不予支持。
三、关于本案违约金计算标准的问题。《商品房买卖合同》第九条第2项载明：“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金…。”该条款已对因福晟公司违约而导致张金步依约解除合同后福晟公司应承担支付违约金数额作出约定，故违约金应按已付房款0.05%计算，即福晟公司应支付张金步违约金人民币377.7元（755410元×0.05%）。张金步主张违约金人民币150261.93元，因未能提供证据证明该约定低于其造成的损失，其上述主张理由不能成立，本院不予支持。
四、关于福晟公司是否应支付张金步住房专项维修金、契税、按揭登记费的问题。
根据合同第十八条约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币8294.4元，于2011年7月13日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上…”因专项维修资金系缴存于张金步个人账户并非支付福晟公司，张金步要求福晟公司返还住房专项维修金理由不能成立本院不予支持，但福晟公司应协助张金步办理相应的退费手续。同理，张金步缴交契税人民币22662.3元和按揭登记费人民币80元，因契税、按揭登记费并非支付福晟公司，故主张福晟公司返还依据不足，不予支持。
综上，本案《商品房买卖合同》解除后，张金步、福晟公司与工行漳州分行所签订的《个人购房借款／担保合同》亦应予以解除。《商品房买卖合同》及《个人购房借款／担保合同》解除后，福晟公司应将收受购房贷款和购房款的本金及利息分别返还工行漳州分行及张金步。截止2014年8月2日，张金步向工行漳州分行支付购房贷款本金人民币30565.56元及利息人民币36825.62元，该款项福晟公司应予返还张金步；截止2014年8月2日，张金步尚欠购房贷款本金人民币497434.44元及利息应由福晟公司直接返还给工行漳州分行。
本案张金步主张依约解除与福晟公司签订的《商品房买卖合同》及福晟公司应支付购房款、违约金的请求有事实和法律依据，本院予以支持；其余诉讼请求理由均不能成立，本院不予支持。福晟公司认为逾期交房尚未超过90日依约不能解除合同理由不能成立，本院不予支持。第三人工行漳州分行主张在解除《商品房买卖合同》的同时解除《个人购房借款／担保合同》，并由福晟公司支付尚欠按揭贷款本金及利息的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告张金步与被告漳州福晟房地产开发有限公司于2011年7月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：35060108026701583）。
二、解除原告张金步、漳州福晟房地产开发有限公司与第三人中国工商银行股份有限公司漳州分行于2012年4月16日签订的《个人购房借款／担保合同》。
三、被告漳州福晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内返还原告张金步购房款人民币227410元。
四、被告漳州福晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内返还原告张金步已支付的按揭购房贷款本金人民币30565.56元及利息人民币36825.62元。
五、被告漳州福晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内支付原告张金步违约金人民币377.7元。
六、被告漳州福晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内返还第三人中国工商银行股份有限公司漳州分行购房贷款本金人民币497434.44元及利息（自2014年8月3日起至本判决确定履行期限届满之日止按《个人购房借款／担保合同》约定年利率6.55%计算。）
七、驳回原告张金步的其他诉讼请求。
本案受理费人民币13537元，由被告漳州福晟房地产开发有限公司负担人民币13537元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审 判 长 邹岩松
代理审判员 严淑珍
人民陪审员 魏雅蓉
二〇一四年九月十六日
书 记 员 林斐偲
判决引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。