上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11257号
上诉人(原审被告)：秦侃，男，1979年7月10日出生，汉族，户籍地上海市。
委托诉讼代理人：刘振亮，上海市天一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ奇，上海市天一律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：刘桂琴，女，1973年3月30日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市。
委托诉讼代理人：石瑞军，上海永初律师事务所律师。
委托诉讼代理人：安丽娟，上海永初律师事务所律师。
上诉人秦侃因与被上诉人刘桂琴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初29948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
秦侃上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘桂琴一审全部诉讼请求，支持秦侃一审全部反诉请求；诉讼费用由刘桂琴承担。事实和理由：刘桂琴在一审中自认其与上海彭福仓储有限公司(以下简称“彭福公司”)签订的《房屋租赁合同》中约定不得转租，而刘桂琴却与秦侃签订《房屋租赁合同》，并称其有转租权。刘桂琴在一审中从未提交任何证据证明房屋权利人知晓其将上海市江场西路XXX号底楼门面房屋(以下简称“系争房屋”)转租，且房屋权利人亦未出庭表示知道转租。一审法院认定房屋权利人知晓刘桂琴将系争房屋对外转租的事实，没有任何事实依据。刘桂琴与秦侃签订的《房屋租赁合同》明确约定，系争房屋为“商铺用房”、秦侃租赁系争房屋作为“商业使用”、秦侃在租赁期内必须“合法经营，照章纳税”。要“合法经营”就必须取得营业执照，而刘桂琴作为系争房屋出租人，其有义务在秦侃提出要求其协助办理营业执照时予以配合，确保秦侃在租赁期限内可以正常使用系争房屋，但刘桂琴却拒绝协助。由于秦侃无法在系争房屋内办理营业执照，致使其无法继续使用系争房屋。二审庭审中刘桂琴也表示其有能力协助秦侃办出营业执照，而一审法院却称办理营业执照不是刘桂琴的义务，这一认定明显错误。刘桂琴在明知秦侃承租系争房屋系开展商业经营活动的情况下，隐瞒其无权转租及无法办理营业执照的事实，采取欺骗手段使秦侃违背真实意思表示的情况下与其签订《房屋租赁合同》，导致秦侃在投入重金的情况下无法实现合同目的，根据《合同法》相关规定，刘桂琴与秦侃所签《房屋租赁合同》应予撤销，且刘桂琴应就秦侃对系争房屋的投入及损失进行赔偿。刘桂琴非法将系争房屋停水停电，秦侃自2016年9月7日后就从未使用系争房屋，也无法使用系争房屋，刘桂琴非法停水停电导致秦侃无法实现合同目的，秦侃有权拒绝支付租金。本案一审自2016年9月首次开庭后，直到2017年4月才进行第二次开庭，因刘桂琴不认可装修费，故申请对系争房屋进行鉴定，而此时法院才提出双方待鉴定完毕后进行系争房屋交接。2017年8月2日，第三次开庭时秦侃才收到《司法鉴定意见书》，故双方约定于2017年8月18日对系争房屋进行交接。系争房屋未能及时交接是由于一审法院无故拖延审限，且本案争议涉及装修装饰残值鉴定，并非秦侃主观因素所致。在8月2日开庭时一审法官称因为审限要到了，要求双方撤回本诉和反诉重新再告，现判决房屋使用费由秦侃承担，这是让一审法院拖延审限的后果由秦侃来承担，显然不合理。综上，请求支持秦侃的上诉请求。
刘桂琴辩称，不同意秦侃的上诉请求。双方所签《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不存在刘桂琴欺骗情形。签约时，秦侃称其是加盟“阿姨奶茶”，不需要营业执照，所以才签约的。合同履行过程中，秦侃也从未要求刘桂琴协助其办理营业执照。因秦侃未付租金，违约在先，故刘桂琴不同意赔偿其主张的所谓损失。上海幸福实业有限公司(以下简称“幸福公司”)或彭福公司从未就刘桂琴将系争房屋转租秦侃提出过异议，秦侃也未因刘桂琴转租受到幸福公司或彭福公司的驱赶阻止而无法经营。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘桂琴向一审法院起诉请求：1.刘桂琴、秦侃之间的《房屋租赁合同》于2017年8月18日解除；2.秦侃迁出上海市江场西路XXX号底楼门面房屋(以下简称“系争房屋”)并将房屋恢复原状；3.秦侃支付刘桂琴2016年6月1日起至2017年8月18日欠付的租金或房屋使用费[其中2016年6月租金为人民币(以下币种均为人民币)4,600元，之后均按每月5,000元计算]；4.秦侃支付刘桂琴欠付水电费1,045元。一审诉讼过程中，刘桂琴撤回了要求秦侃迁出系争房屋并将房屋恢复原状的诉讼请求，并变更所主张水电费的金额为900元。
秦侃向一审法院提起反诉请求：1.撤销刘桂琴、秦侃之间的《房屋租赁合同》；2.刘桂琴赔偿秦侃经济损失，包括“阿姨奶茶”的品牌授权费30,000元及合同保证金10,000元、一年的品牌管理费3,600元、装修费40,000元、因开店所购买设备及物品损失42,170.20元、刘桂琴突然停电导致秦侃冰箱内储存物品损失2,000元；3.刘桂琴返还秦侃押金5,000元；4.刘桂琴支付秦侃自2016年9月7日起至2017年8月18日的可得利益损失(按每月5,000元计算)；5.刘桂琴支付秦侃垫付的鉴定费1,500元。
一审法院认定事实：系争房屋权利人为案外人幸福公司，该公司委托彭福公司经营管理系争房屋并对外出租。彭福公司遂将系争房屋长期出租给刘桂琴，总建筑面积75平方米。双方最后一份书面合同签订于2016年6月13日，租期自2016年7月1日起至2017年6月30日止。
2015年11月19日，刘桂琴、秦侃签订《房屋租赁合同》一份，约定：刘桂琴将系争房屋出租给秦侃作为商业使用，总建筑面积36平方米；租期自2015年12月1日起至2016年6月30日止；除不可抗拒因素外，刘桂琴承诺秦侃预租三年，房租以市场情况升降；每月租金4,600元，物业管理费80元，合同期内秦侃使用的水、电、电话费用均由秦侃承担；2016年7月1日起，合同续签，租金每月5,000元；租金先付后用，每季度的前七个工作日支付；合同签订之日秦侃支付刘桂琴保证金5,000元；秦侃必须在合同规定的期限内交清所有应缴费用，如逾期一个月未缴房租、水电费的，视作违约，刘桂琴有权停止供水、供电并终止合同，保证金归刘桂琴所有，并可追究秦侃所欠付的本金和违约金。合同还对双方其他租赁事宜进行了约定。合同签订后，刘桂琴将房屋交付给秦侃，秦侃支付刘桂琴保证金5,000元并对房屋进行装修后对外经营“阿姨奶茶”，双方开始履行合同。
自2016年6月1日起，秦侃未再向刘桂琴支付租金。2016年8月14日，刘桂琴向秦侃发出《律师函》，要求秦侃支付欠付租金等费用。2016年9月1日，刘桂琴起诉至法院，请求判令解除刘桂琴、秦侃之间的《房屋租赁合同》、秦侃迁出系争房屋并将房屋恢复原状以及秦侃支付刘桂琴欠付租金和水电等费用。2016年9月7日，秦侃收到上述诉讼材料。同日，刘桂琴对系争房屋采取了停止供水、供电措施，秦侃为此报警。秦侃在该案审理中提起反诉，并于2017年4月27日提出对系争房屋内的装修残值进行司法鉴定的申请，并预付鉴定费1,500元。为减少房屋空置损失，法院告知双方应于鉴定单位现场勘查完毕尽快办理交接手续后，于2017年5月10日委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司(以下简称“鉴定单位”)对此进行鉴定。2017年6月14日，鉴定单位出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为系争房屋装修工程造价为44,354.52元。刘桂琴认为《司法鉴定意见书》中安装工程项下分立式空调2,300元及安装费2,492元和装饰工程项下收银台2,286.96元是动产，不应计入装修残值外，对其他鉴定意见无异议。秦侃对《司法鉴定意见书》无异议。2017年8月2日，法院再次告知双方办理房屋交接事宜，秦侃表示需要两周时间腾空房屋。后该案以刘桂琴撤回起诉、秦侃撤回反诉结案。2017年8月18日，刘桂琴、秦侃自行办理了系争房屋交接手续。因双方始终未能解决纠纷，致刘桂琴再次起诉来院，要求判决如上所请。
一审另查，2016年10月18日上海幸福实业有限公司出具情况说明，称刘桂琴与彭福公司所签订的租赁合同中系争房屋实际门牌号为江场西路XXX号。
一审审理中，双方确认系争房屋实际门牌号为江场西路XXX号，该房屋系刘桂琴所租赁房屋的部分面积；秦侃已将系争房屋内的设备和物品全部搬离，尚欠刘桂琴水电费金额为900元。刘桂琴还表示，考虑到系争房屋已由其收回，自愿在本案中补偿秦侃装修费用10,000元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。关于秦侃提出的刘桂琴隐瞒房屋无权转租且无法办理营业执照构成欺诈，故秦侃停付租金的抗辩意见，法院分析认为：首先，在秦侃明确知晓刘桂琴系将房屋对外转租的情形下，其订立合同时作为承租方对出租方的权利应负有审查的审慎义务，再结合系争房屋权利人也知晓刘桂琴将房屋对外转租的事实，而秦侃依然未能提供相应证据证明有相关权利人对秦侃租赁使用系争房屋提出过异议，故法院对秦侃关于刘桂琴无权转租的主张难以采纳；其次，合同对秦侃承租房屋后所需办理的营业执照并无具体约定，结合秦侃已在街道办理小餐饮管理并实际经营的事实，可见秦侃方证照的办理与本案《房屋租赁合同》的履行并无必然联系，且相关证照的办理系秦侃自身经营所需，并非刘桂琴之直接义务，故此不能成为秦侃未按约履行支付租金义务之理由；最后，秦侃还提出曾口头要求刘桂琴协助办理营业执照的主张，但未能提供相应证据予以证明，且刘桂琴予以否认，故法院不予采纳。综合以上几点，法院认为秦侃的上述抗辩意见缺乏事实依据，法院不予采纳。刘桂琴、秦侃签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同期满后，双方虽未重新签订书面租赁合同，但原合同中对秦侃可继续承租房屋及租金标准已有所约定，且刘桂琴对秦侃继续实际使用房屋也未提出异议，故双方的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方仍应按照原合同约定及时、全面地履行合同约定的义务。
针对刘桂琴的各项诉请，法院作如下分析：秦侃在合同履行过程中仅向刘桂琴支付租金至2016年5月31日，之后未再支付租金，其行为已构成根本违约，刘桂琴按照合同约定请求解除与秦侃之间的合同，该行为属于行使约定解除权，符合法律规定，但解除日期应以秦侃第一次收到刘桂琴要求解除合同的诉状副本日期，即2016年9月7日为宜。合同解除后，秦侃应当立即将房屋归还给刘桂琴并向刘桂琴结清欠付的租金和水电费用。虽然秦侃主张在2016年9月7日以后未再实际使用系争房屋，但在双方未办理房屋交接之前，房屋仍然处于秦侃控制之下，故刘桂琴要求秦侃按照原租金标准支付合同解除后秦侃占用房屋期间使用费的请求，并无不当，法院予以支持。鉴于双方已于2017年8月18日自行办理房屋交接，故秦侃应立即支付刘桂琴自2016年6月1日起至2017年8月18日期间欠付的租金或房屋使用费4,600+5,000×13+5,000×12÷365×18=72,558.90元和水电费900元。现刘桂琴要求将已收取秦侃的保证金5,000元抵扣秦侃的上述欠款，与法无悖，法院予以准许。刘桂琴在审理中申请撤回要求秦侃迁出房屋并将房屋恢复原状的的诉请，系其对民事诉讼权利的正当处分，法院亦予以准许。
关于反诉部分，秦侃要求撤销刘桂琴、秦侃之间合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。本案由于秦侃的违约行为导致合同提前解除，故秦侃反诉要求刘桂琴赔偿其经营“阿姨奶茶”的品牌授权费及合同保证金、品牌管理费、装修费、开店购买设备及物品损失、可得利益损失以及预付的鉴定费的请求，于法无据，法院不予支持。刘桂琴自愿支付秦侃装修费10,000元，并无不当，法院予以确认。刘桂琴停止供应系争房屋水、电的措施，其目的在于催缴秦侃所欠款项，符合合同约定，故秦侃要求刘桂琴赔偿因停电导致冰箱内储存物品损失的请求，法院亦不予支持。对于秦侃要求刘桂琴返还押金的诉请，因押金应与秦侃应当支付的租金进行结算，故法院不予支持。判决：一、刘桂琴与秦侃之间签订的《房屋租赁合同》于2016年9月7日解除；二、秦侃应于判决生效之日起十日内支付刘桂琴自2016年6月1日起至2017年8月18日为止欠付的租金或房屋使用费72,558.90元和水电费900元(刘桂琴已收取的秦侃押金5,000元从中予以抵扣)；三、刘桂琴应于判决生效之日起十日内支付秦侃装修费10,000元；上述第二至第三项费用结算后，秦侃应于判决生效之日起十日内支付刘桂琴58,458.90元；四、秦侃的其余诉讼请求不予支持。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，刘桂琴与秦侃签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应恪守履行。合同期满后，双方虽未重新签订书面租赁合同，但原合同中对秦侃可继续承租房屋及租金标准已有所约定，且刘桂琴对秦侃继续实际使用房屋也未提出异议，故双方的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方仍应按照原合同约定及时、全面地履行合同约定的义务。秦侃在合同履行过程中仅向刘桂琴支付租金至2016年5月31日，之后未再支付租金，其行为已构成根本违约，一审法院据此支持刘桂琴要求解除双方所签《房屋租赁合同》的诉请，并以秦侃第一次收到刘桂琴要求解除合同的诉状副本日期即2016年9月7日作为双方合同解除日，并无不当。合同解除后，秦侃应当将系争房屋返还刘桂琴，并支付欠付的租金和水电费。双方实际于2017年8月18日自行办理系争房屋的交接，一审法院判令秦侃支付刘桂琴自2016年6月1日起至2017年8月18日止的租金或房屋使用费72,558.90元和水电费900元，并无不当。秦侃上诉称，协助其办理营业执照是刘桂琴的义务，且其曾口头要求刘桂琴协助办理营业执照，刘桂琴对此予以否认。本院认为，双方所签《房屋租赁合同》中并未约定刘桂琴应协助秦侃办理营业执照，且秦侃对曾口头要求刘桂琴协助办理营业执照的主张，未提供证据予以证明，故对秦侃上述主张，本院不予采信。一审时刘桂琴自愿支付秦侃装修费10,000元，一审法院据此判决刘桂琴支付秦侃装修费10,000元，并无不当。综上，秦侃所提上诉请求，依据不足，本院不予支持。一审判决并无不当，本案可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,046.50元，由上诉人秦侃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 高 胤
代理审判员 张力群
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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