广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第222号
上诉人（原审被告）：林雅珠，女，1947年6月1日出生，汉族，居民身份证住址上海市普陀区，现住广东省中山市东区。
委托代理人：马一辉，男，1947年3月10日出生，汉族，居民身份证住址上海市普陀区，现住广东省中山市东区。
被上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司凯茵豪园分公司，住所地广东省中山市东区。
负责人：陈卓雄，该公司董事副总裁。
委托代理人：莫敏静，女，1982年4月17日出生，汉族，住广东省中山市三乡镇，系该公司员工。
委托代理人：俞海，男，1989年3月11日出生，汉族，住广东省广州市白云区，系该公司员工。
上诉人林雅珠因与雅居乐物业管理服务有限公司凯茵豪园分公司（以下简称雅居乐物业凯茵豪园分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第1835号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：林雅珠系中山市东区凯茵豪园业主，该房产建筑面积为63.44㎡。凯茵豪园商住小区由雅居乐物业凯茵豪园分公司提供物业管理服务，多层住宅按建筑面积1.9元／月／㎡收取物业服务费；每月物业服务费在当月10日前交纳，如逾期交纳的，从逾期之日起每月按应交物业服务费的1‰加收滞纳金。林雅珠自2012年9月起欠缴物业服务费，截至2013年7月，累计拖欠11个月。雅居乐物业凯茵豪园分公司经多次催讨无果，遂于2013年9月2日诉至原审法院，请求判令：1.林雅珠向雅居乐物业凯茵豪园分公司支付物业服务费1232元（从2012年9月暂计至2013年7月）；2.林雅珠向雅居乐物业凯茵豪园分公司支付滞纳金（以每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期之日起按每日1‰计算至实际支付之日止；暂计至2013年7月为222元）；3.案件受理费由林雅珠承担。诉讼中，雅居乐物业凯茵豪园分公司明确其诉求：1.林雅珠向雅居乐物业凯茵豪园分公司支付2012年9月至2013年7月期间的物业服务费1232元；2.林雅珠向雅居乐物业凯茵豪园分公司支付滞纳金（从2012年9月起，以当月拖欠的物业服务费为基数，从当月11日起按每日1‰计算至实际支付之日止）。
原审法院审理认为：本案是物业服务合同纠纷。雅居乐物业凯茵豪园分公司与林雅珠作为凯茵豪园商住小区的物业管理者及该小区的业主，应恪守各自的权利义务。雅居乐物业凯茵豪园分公司已依约向凯茵豪园商住小区提供物业服务，林雅珠应按时向雅居乐物业凯茵豪园分公司交纳物业服务费。即使雅居乐物业凯茵豪园分公司未依约从公共基金中提取相应款项拨入专项维修基金属实，也不构成林雅珠拒绝交纳物业服务费的合理抗辩，对此，林雅珠可另循法律途径向雅居乐物业凯茵豪园分公司主张权利。故原审法院认为林雅珠的上述辩解意见理据不足，原审法院不予采信。林雅珠自2012年9月起不按时交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任，其应向雅居乐物业凯茵豪园分公司支付2012年9月至2013年7月期间的物业服务费1325.94元（1.9元／月／㎡×63.44㎡×11个月）。雅居乐物业凯茵豪园分公司自愿按112元／月的标准，主张上述期间的物业服务费1232元，是其对自身权利的处分，不违反法律规定，原审法院予以确认。至于雅居乐物业凯茵豪园分公司主张林雅珠承担从逾期付款之日起每日按应交物业服务费的1‰计算的滞纳金，该费用实际是由于林雅珠违反双方约定，拖欠物业服务费所致，其性质属于违约金。鉴于双方对逾期付款违约金的计收有明确约定，且林雅珠拖欠物业服务费不予支付的行为已构成违约。故林雅珠应按上述标准向雅居乐物业凯茵豪园分公司支付逾期付款违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：林雅珠于本判决发生法律效力之日起三日内向雅居乐物业管理服务有限公司凯茵豪园分公司支付2012年9月至2013年7月期间的物业服务费1232元及逾期付款违约金（以上述期间每月拖欠的物业服务费112元为基数，从当月11日起，按每日1‰计算至本判决确定的给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（雅居乐物业凯茵豪园分公司已预交），由林雅珠负担（林雅珠于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
上诉人林雅珠不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回雅居乐物业凯茵豪园分公司的全部诉讼请求。理由如下：一、原审判决认定事实的主要证据即雅居乐物业凯茵豪园分公司出示的律师函及收费许可证未经质证，另外雅居乐物业凯茵豪园分公司补充递交的证据未复印给林雅珠。二、凯茵豪园多层住宅按建筑面积1.9元／月／㎡收取物业管理费是基于凯茵豪园业委会与雅居乐物业凯茵豪园分公司在2007年签订的凯茵豪园商住小区物业管理服务合同，但该合同已经于2008年12月31日到期，由于雅居乐物业凯茵豪园分公司没有自愿按照原合同约定继续提供服务，故雅居乐物业凯茵豪园分公司要求按此标准收取物业管理费没有依据。雅居乐物业凯茵豪园分公司的收费标准明显超高，其应提交资质证书以证明其可以按照此标准收费，即使合同有效，逾期加收1‰也是滞纳金而非违约金，其实质是延迟交付追加罚息，收取1‰的滞纳金没有法律依据。三、林雅珠认为业委会与雅居乐物业凯茵豪园分公司商定如此高的收费标准是因为雅居乐物业凯茵豪园分公司需每年从收取的服务费中提取250000元存入业主维修基金账户，而雅居乐物业凯茵豪园分公司违约不履行此项义务，因此没有理由按照此标准收取物业管理服务费。林雅珠没有收到过雅居乐物业凯茵豪园分公司的缴费通知书及律师函，而书面催交是物业服务企业起诉欠费业主的前提。即使判定合同有效，也该判决雅居乐物业凯茵豪园分公司支付违约金。
被上诉人雅居乐物业凯茵豪园分公司答辩称：一、根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。因此，雅居乐物业凯茵豪园分公司与凯茵豪园业委会签订的物业管理服务合同应当继续有效，雅居乐物业凯茵豪园分公司继续为林雅珠提供物业服务，林雅珠应当支付相关的物业管理费用。原合同中每年在收取的服务费中拔出250000元作为业主公共基金的条款属于赠与条款，签订的初衷也仅仅只是赠与至2008年12月31日为止的意愿，由于业委会在2008年已经解散，若继续将250000元汇入业主维修基金账户，将很难启用该基金，且雅居乐物业凯茵豪园分公司实际上每年出资为小区的公共设施、设备的维修及更新的费用大于250000元。另外，合同的相对人为雅居乐物业凯茵豪园分公司与凯茵豪园业委会，林雅珠即使对业主公共基金有异议也无权主张雅居乐物业凯茵豪园分公司违约而拒绝缴纳物业管理费。二、林雅珠称书面的催交物业管理费是物业服务企业起诉欠费业主的前提，物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费的业主的说法没有依据，事实上，雅居乐物业凯茵豪园分公司不仅有律师函催收，还打电话催收甚至当面催收。三、原合同约定业主逾期缴纳物业管理费，雅居乐物业凯茵豪园分公司有权自逾期之日起向业主按日加收应交纳费用的1‰作为滞纳金，很明显该滞纳金实质为违约金，且1‰的违约金也明显在合理合法范围内。
双方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明：原审庭审期间，雅居乐物业凯茵豪园分公司提交了物业管理服务合同、房地产权证、收费许可证、律师函及补充证据物价局复函，林雅珠对上述证据均发表了质证意见。林雅珠向本院陈述雅居乐物业凯茵豪园分公司提供了物业服务。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。对于林雅珠的上诉请求及理由，综合分析如下：
一、原审庭审期间，林雅珠对雅居乐物业凯茵豪园分公司所提交的证据均发表了质证意见，故林雅珠称原审认定事实的主要证据未经质证的理由不成立。另外，如果林雅珠未收到补充证据即物价局复函，完全可以向法院索取，由于林雅珠已经对物价局的复函发表了质证意见，即使其没有收取该复函的复印件也不影响本案的处理。
二、虽然凯茵豪园商住小区物业管理服务合同已经于2008年12月31日到期，但雅居乐物业凯茵豪园分公司此后继续为小区业主提供物业服务，林雅珠对此亦予以确认并且继续按照原来约定的收费标准缴纳物业管理服务费，故根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。并且中山市物价局于2011年6月29日出具的中价函（2011）154号关于东区凯茵豪园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函亦确认，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，你公司继续按原合同约定提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘为止。而且雅居乐物业管理服务有限公司作为有相应资质等级的物业服务企业，其收取的1.9元／月／㎡的标准并没有违反相关规定。至于加收的1‰的滞纳金，其实质是违约金，该约定亦没有违反法律的规定，对当事人具有约束力。至于250000元的业主公共基金问题，与本案物业服务合同是不同的法律关系。
三、雅居乐物业凯茵豪园分公司向林雅珠书面催收物业服务费是其主张权利的一种方式，起诉也是其主张权利的一种方式，但向林雅珠书面催收物业管理费并非起诉的前提条件。
综上，上诉人林雅珠的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人林雅珠负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁以劲
审判员 官 琳
审判员 赵伟光
二〇一四年四月八日
书记员 谭长琴