山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）枣民再终字第44号
上诉人（原审原告）：褚涛。
上诉人（原审原告）：褚干。
二人共同委托代理人：张勇，山东法扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王建。
被上诉人（原审被告）：安文玲（系王建之妻）。
上诉人褚涛、褚干因与被上诉人王建、安文玲民间借贷纠纷一案，不服枣庄市台儿庄区人民法院（2014）台民重初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人褚涛、褚干及其委托代理人张勇，被上诉人王建到庭参加诉讼。被上诉人安文玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。
原审原告褚干、褚涛诉称，2010年10月7日，被告王建、安文玲夫妇向案外人周爱勤借款70000元，并以安文玲自有房产一处作为抵押。借款到期后，因二被告无力偿还，褚干代二被告偿还了该笔借款。双方同时约定将原由周爱勤所享有的债权全部转给褚干所有，并于2011年3月9日在借条上进行了相关改动。2011年11月底，二被告与原告签订了房屋买卖协议，约定由原告给付二被告房款292700元，房屋归褚涛、褚干所有。后因安文玲婚姻问题和拆迁问题，导致房屋未能过户成功。现因房屋拆迁，王建、安文玲对他人另有债务，褚涛、褚干无法取得所购买的房产，故请求依法判决：一、王建、安文玲的房产归褚涛、褚干所有；2、诉讼费用由王建、安文玲承担。
原审被告王建、安文玲辩称，因被告欠二原告钱款，所以被告被迫与二原告签订了房屋买卖协议，协议实际签订时间为2012年9月，此时房屋已被法院查封，二原告也未实际付款，二原告为规避法律而作的假房屋买卖协议应当无效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明，2010年10月，被告王建、安文玲向案外人周爱勤借款70000元，并以安文玲位于台儿庄区金光路南、箭道街西的房产（房产证号：枣房权证台字第××号）一处作为抵押。借款到期后，因其无法偿还，褚干即代其偿还了该笔借款。嗣后，原、被告先后签订了以下协议：一、原、被告约定将原由周爱勤所享有的对二被告的借贷债权全部转为褚干所有，并在相关借条和抵押协议上予以相应改动。但对改动时间、改动人，原告主张改动时间为2011年3月9日，改动人为王建，被告主张改动时间已记不清楚，改动人为褚干；二、买卖上述房屋的补充协议，内容为：“根据安文玲2010年10月7日借款，用到2011的元月4日并用房屋抵押之情况，现具体事项补充如下：1、在2010年10月7号甲方（王建、安文玲）用房产抵押向乙方（褚涛、褚干）借款人民币柒万元。用期到2011年元月4号，如逾期其房产归乙方所有。2、2011年元月4号甲方借款未还，甲方其房产全部转卖给乙方所有，甲乙双方不在（注：应为“再”）另签房屋买卖协议，房屋价格由甲乙双方口头商定，房款剩余差价的不足部分，由乙方另行补给甲方（房屋差价部分以甲方所写借条字据为准）。3、此补充协议相当于房屋买卖协议。房屋过户费用按国家规定执行。本协议双方签字生效，具有法律效力。甲方：王建安文玲乙方：褚涛褚干2011年元月4号”，对协议实际签订时间原告主张为2011年11月底，被告则主张具体时间记不清楚，但协议签订时房产已被法院查封，且也已告知原告；三、被告安文玲出具的借条及借款说明，原告主张该条涉及的借款为冲抵房款之用，被告安文玲则辩称系根据原告的安排才签的字；四、王建出具的借条两份，原告主张该借条用于支付房款，并已给付被告部分款项，被告王建则主张款项并未支付。关于本案案情，被告则作如下陈述，因被告欠二原告钱款，所以被迫与二原告签订了房屋买卖协议，协议实际签订时间为2012年9月，此时房屋已被法院查封，二原告也未实际付款，二原告为规避法律而作的假房屋买卖协议应当无效。
另查明，在案外人褚浩诉王建、安文玲民间借贷纠纷一案中，该院依申请于2012年1月5日作出（2012）台民初字第12号民事裁定，查封了安文玲的上述房产。该案调解结案后，因王建、安文玲未履行还款义务，褚浩申请法院强制执行，因涉案房产被拆迁，该院于2012年9月19日以（2012）台执字第396－1号执行裁定，冻结该房屋的补偿款130000元。在案外人李莉诉王建、安文玲、张翼、褚晓婷民间借贷纠纷一案中，该院依申请于2012年1月18日作出（2012）台民初字第55号民事裁定，又查封了该涉案房产。该案判决后，因王建、安文玲、张翼、褚晓婷未履行还款义务，李莉申请法院强制执行，该院于2012年9月24日以（2012）台执字第362－1号执行裁定，又冻结了该房屋的补偿款220000元。
原审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。根据诚实信用原则，民事主体行使民事权利与他人设立、变更或消灭民事权利法律关系，必须意图诚实、善意，不得作假、欺诈，不得损害他人利益和社会利益。本案原告诉讼请求为要求确认房屋所有权，其实质请求则为确认双方签订的房屋买卖补充协议的效力。而民事合同的效力源自法律规定及当事人的合意，违反法律规定损害他人利益或违背当事人真实意思表示的合同应为无效。而是否为当事人的真实意思表示，则是一种主观状态，难以用直接证据加以证明，因此认定合同签订方是否善意应当根据签订合同时的背景、动机等情况以及合同的内容、履行情况等因素综合分析并加以判断。根据查明的事实、证据，结合当事人的诉辩称，该院认为本案原、被告订立的房屋买卖合同效力存疑，理由如下：一、就合同订立的动机和目的而言，在签订房屋买卖补充协议前，原告即多次为二被告偿还借款，原告对二被告的经济能力应当了解和清楚，在此情形下，二原告仍与二被告签订房屋买卖协议，其所蕴含的不确定性及高风险显而易见，被告作为具有完全民事行为能力的民事主体，应对此类风险有所预见，且房产信息、房产能否过户是可公开查询的，而原告在十分了解二被告经济状况的情形下，仍与二被告建立房屋买卖合同关系，则一旦房屋交易失败，应由其承担相应的法律后果，故该院认为，二原告作为买受方，如其在签订合同时恪守严谨、慎重的原则，完全可以避免风险与损失，而其对房屋相关状况疏于审查、草率轻信的行为使法院难以认定其对房屋买卖合同的签订系基于善意，更为甚者，如协议签订时间在法院查封之后，则不但对其他案件的执行造成了障碍，而且双方有虚假诉讼之嫌。另，双方签订的买卖房屋的补充协议所署的日期非真实日期，且双方以借条代替收款的做法亦不合常理，实难令人信服双方订立的合同是基于正当的动机和目的。二、就合同的内容而言，首先，双方关于“在2010年10月7号甲方用房产抵押向乙方借款人民币柒万元。用期到2011年元月4号，如逾期其归乙方所有”的约定，违反了《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”之规定，属于无效承诺内容。其次，通常情形下，不动产的市场价值决定了房产交易对当事人而言利益巨大，而该房屋买卖合同中除约定买卖房屋外，未就房屋价格、违约责任、验收交房、房产过户等重大权利义务事项作出约定，特别是双方约定“口头商定房屋价格”明显有违通常房屋交易习惯。三、就合同的履行而言，第一，在房屋价款支付中，本案被告作为卖方本应向作为买方的原告出具收到购房款的收款凭证，而本案被告则在同一天向原告出具了两份“借条”以代替收到购房款的收款凭证，且原告在庭审中亦承认该两份借条中的款项未完全支付，而在此情形下，被告将房屋产权证书交与原告的做法亦有悖于常理；第二，如上所述，房产信息、房产能否过户是可公开查询的，且《中华人民共和国物权法》第二十条亦规定了预告登记制度，以保障房屋及其他不动产买受人将来物权的实现，但本案二原告对房产状况不查询、不进行预告登记的放任态度亦不合常理。此外，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，我国对基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效主义，只有依法进行了登记，才能发生物权效力，不登记则不能发生不动产物权的变动；相应地，物权法确立了“原因行为与物权变动结果”区分原则，即：关于不动产物权变动的基础关系，应依据合同法来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断，同样不动产物权的变动，亦必须以登记为必要条件，而不能认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效就必然发生不动产物权的变动。因此，即使本案原、被告双方签订的协议有效，原、被告双方也仅形成合同上的权利义务关系，原告因此所享有的权利，也仅系因上述合同行为而产生的请求进一步取得房屋所有权的债权（合同之债），由于案涉房屋已被司法查封，双方无法按照法律规定办理房屋所有权转移登记，即未对不动产物权的变动进行登记，不发生物权变动的法律效力，故原告要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，理由不当，该院亦不能予以支持。综上，原告以补充协议和借条等证据为依据主张原、被告之间发生了房屋买卖合同关系，但通过以上分析，原、被告之间的房屋买卖行为有悖于民事活动的常理，有违于通常的房屋交易习惯，原告所提供的证据及辩解，均不足以对以上疑点作出令人信服的解释，原告所提交证据的真实性存疑，其在诉讼过程中关于补充协议的签署时间、房款支付等事宜的陈述前后不一，亦有违诉讼诚实。因此，原告所提供的证据不足以证明其与被告之间发生了房屋买卖合同关系，对其诉讼请求，应依法予以驳回。如双方确实发生借贷关系或其他法律关系，可通过私下协商或其他合法途径另行解决。据此，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告褚干、褚涛请求确认枣房权证台字第××号房屋归其所有的诉讼请求。案件受理费人民币5691元，由原告褚干、褚涛负担。
褚涛、褚干不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实错误。2010年10月7日王建、安文玲在借他人借款无法归还之时，用房产作抵押向褚干借款七万元。当时约定到期不还，产权属上诉人所有，而且当时双方口头协商确定，此抵押房产被上诉人转卖给上诉人，房款的差价部分由上诉人以借款的形式补给被上诉人，总共上诉人给付被上诉人房款29.27万元，同时上诉人褚涛开始入住该房屋，并实际占有。因双方当时所订的是口头协议，故在2011年11月，上诉人与被上诉人签订了房屋买协议，此协议是在原抵押的基础上所签。因此，该上诉人所购买的房产从抵押转化成了买卖关系，该房屋买卖协议已履行完毕。未办理房产过户系因该房屋所在区域被政府列为拆迁规划范围，房产部门停办过户手续，办理房产过户手续已无可能及必要。2012年5月份台儿庄区政府决定对该房屋拆迁，同年5月23日上诉人褚涛与被上诉人及台儿庄区拆迁办工作人员，三方一起丈量了此房，并由拆迁办人员给上诉人拍照取证。2012年9月拆迁部门对房屋的产权人（上诉人）说明进行了公示。2012年10月，该房屋被政府拆除，拆迁补偿款20.68万元及损坏生活物品赔偿款和回迁安置手续等均归属上诉人褚涛所有。这是上诉人褚涛对该房产实际占有产权不争的事实。而被上诉人所发生的其他借款关系，及人民法院对房屋的查封行为，均发生在上诉人购买涉案房屋之后。二、原审判决适用法律错误。由于原审认定事实错误，直接导致适用法律错误，判决中所引用的法律条款均不适用于本案。故请求二审法院发回重审，或撤销原判，改判涉案房屋归上诉人所有。
被上诉人王建、安文玲辩称，因其欠褚涛、褚干钱款，所以其被迫与褚涛、褚浩签订了房屋买卖协议，该协议是2012年下半年褚涛在枣庄市市中区远大加油站路口写的，王建给褚涛三兄弟说安文玲的被法院查封了，褚涛说把签订协议时间提前到查封之前，在场有褚涛三兄弟、安文玲。上诉人也未向其交付购房款。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求人民法院依法驳回褚涛、褚干的上诉请求。
二审中，褚涛、褚干向本院提交了下列证据：
证据1系2012年5月23日的丈量照片一张，用以证明涉案房屋已由上诉人实际占有，并由台儿庄区拆迁办确权给上诉人褚涛，王建在场无异议，且在公示期内无异议。
证据2系《台儿庄区人民政府办公室关于暂停办理棚户区改造区域内相关手续的通知》，用以证明上诉人与被上诉人在双方签订房屋买卖协议时，双方到房产部门过户，因涉案房屋属棚户区改造区域，故暂停办理房屋产权变更手续。
证据3房屋状况表及房屋分户初步评估结果表、证据4房屋移交验收单、证据5复核补偿资金审批单、证据7房屋补偿安置协议书，均用以证明涉案房屋的产权人系上诉人褚涛。
证据6（褚涛）拆除损坏物品补偿单，用以证明所损坏物品的产权归褚涛所有，并证明褚涛已入住涉案房屋。
证据8系2013年4月1日台儿庄区人民法院的庭审笔录，用以证明褚涛、褚干与王建、安文玲房屋买卖合同纠纷的真实性，王建对买卖房屋这一事实予以确认。
证据9是证人高鹏的当庭证言，用以证明王建将涉案房屋卖给褚干的事实。
王建质证认为，证据1是褚涛喊王建、安文玲夫妇去的，褚涛说他在台儿庄区拆迁办有人可以另外给王建找套房子，先把涉案房屋的产权人名字过户到褚涛身上，能给王建保住一套房子住；证据2-9都是虚假的。
王建、安文玲未向本院提交新证据。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，二审予以确认。
另查明，褚涛为申请延期审理而向本院提供虚假的医院证明材料，本院依法对其采取了强制措施。
本院认为，从褚涛、褚干与王建、安文玲订立合同的动机和目的、合同的内容和履行看，双方之间的房屋买卖协议有悖民事活动常理，有违通常房屋交易习惯。褚涛、褚干提供的证据不足以证明其与王建、安文玲之间发生了房屋买卖合同关系。另外，依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的变动，须以登记为必要条件，故本案中双方所签的房屋买卖协议，不产生涉案房屋的产权人直接变更为褚涛、褚干的效力。原审法院庭审中已行使释明权，询问上诉人是否变更诉讼请求，其拒绝变更。故对褚涛、褚干要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。
此外，如褚涛、褚干与王建、安文玲确有民间借贷纠纷，可另行主张权利。
综上，上诉人褚涛、褚干的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5691元，由上诉人褚涛、褚干负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段修排
审 判 员 刘广芳
代理审判员 李 帅
二〇一四年十二月十日
书 记 员 高 天