上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2193号
原告朱鹤鸣。
委托代理人顾某，系原告之妻。
被告姚凤章。
原告朱鹤鸣与被告姚凤章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法适用简易程序于2014年12月4日公开开庭进行审理。原告朱鹤鸣及其委托代理人顾某，被告姚凤章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱鹤鸣诉称，被告姚凤章于2014年3月20日通过中介租赁原告位于航北路××号××室房屋，签订租赁合同时原告表示被告不能将系争房屋转租分租，被告表示其是广告公司的，其租赁房屋系给职工居住，可能有时有家属居住，故房屋需要整理一下。但实际租赁过程中，被告在原告不知情的情况下擅自改变了房屋结构，把厨房和客厅都改成住房，把餐厅改成厨房，私接电表，并安装了多台空调及油烟机、电冰箱等。将原告原有的燃气表、热水器等全部拆掉，房门、大门也全部拆换，并将房屋改造后全部出租，严重违反了合同约定及法律规定，并侵害了邻居的权益。故2014年7月8日被大联动时进行了拆除违章搭建。原告于7月12日发函要求解除合同，但被告至今继续出租未能搬离，故原告起诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的租赁合同，被告返还系争房屋；2、被告将违章搭建部分拆除并恢复原状；3、被告支付违约金4，200元；4、被告归还系争房屋内原有的家具、家电；5、被告支付自2014年9月20日起至实际搬离之日止的租金。本案庭审过程中，原告明确诉讼请求为：1、解除双方签订的租赁合同，被告返还系争房屋；2、被告支付违约金4，200元；3、被告支付自2014年9月20日起至实际搬离之日止的租金。其余诉讼请求于本案中不再主张。
被告姚凤章辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告于拿到系争房屋后进行了装修，对房屋的墙面、地板、电路系统、卫生间等重新装修，房屋弄好以后叫原告来看过，其默认了被告的装修，若原告不同意其不可能私自改造房屋；2、7月份时相关部门确实要求对房屋进行整改，此后被告也拆除了群租的隔断，现并不存在群租；3、不同意支付违约金，如果原告要单方面解除合同，应赔偿被告的装修损失。
经审理查明，上海市航北路××号××室房屋的产权人为原告朱鹤鸣、原告妻子顾某（即原告的委托代理人）、案外人朱某、案外人王某。
2014年3月，原告朱鹤鸣（出租方、签约甲方）与被告姚凤章（承租方、签约乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区航北路××号××室房屋出租给乙方使用，租赁期为三年，自2014年3月20日起至2017年3月19日止；房屋的月租金为4，200元，租金以转账方式支付，双方议定首期付3各月，另付4，200元押金，以后按每3个月计算一次，提前5天支付下次房租，押金不变；乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费，费用应由乙方承担；乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复；甲、乙双方如违约，则向对方支付违约金4，200元，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方4，200元违约金，若乙方违约，则甲方有权不退还押金；补充条款约定，乙方前二年租金（2014年3月20日-2016年3月19日）为4，200元每月，剩余2016年3月20日至2017年3月19日租金为4，500元每月，该房屋租金价为甲方净到手价，所有一切有关税费由乙方承担。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告向原告交付押金4，200元，并在租赁过程中支付了自2014年3月20日起至2014年9月19日止的租金。
被告承租系争房屋后进行了装修，并将房屋分割转租。2014年7月8日因被告于系争房屋内进行群租，被相关行政部门在执法过程中拆除了违规隔断。同年7月12日，原告向被告发出《终止租赁合同的通知》，认为被告严重违反了合同条例，其有权单方终止合同，收回房屋，并追查法律责任。被告于当日晚上收到该通知。同时，原告于2014年7月12日于系争房屋上张贴《通知》，告知各次承租人取消租赁合同，要求次承租人于一个月内整理财物搬离。此后因原、被告双方未能解决纠纷，原告起诉至本院。
另查明，被告未经原告同意将系争房屋转租给四个承租人，原告于庭审过程中表示不要求追加次承租人为第三人，要求被告自行处理与次承租人之间的纠纷。
上述事实，由原告提供的上海市房地产权证、《租赁合同》、《终止租赁合同的通知》、《通知》等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证属实，与本案有关联，本院确认其证据效力。
本案审理过程中，本院于2014年12月3日至系争房屋内现场查看，经查看：被告于系争房屋内对墙面、地面、电路系统、卫生间等进行了装修，将系争房屋内原来的厨房改造成房间转租，将系争房屋内三间房间装修后转租，共转租于四个次承租人；系争房屋客厅内放置床一张、矮柜一个、高柜一个、椅子两张，客厅前面有隔断拆除后痕迹；餐厅放置电冰箱一台及桌子一张；客厅、餐厅前面另行铺设电线，被告并在餐厅进门处前面上分装了6个火表。查看过程中，本院并对次承租人黄某进行谈话，黄某向本院表示：其于2014年3月12日起向被告承租系争房屋的主卧，租期一年，租金为1，600元／月，付三押一；电费抄表结算，水费四人平摊；其在承租房屋时并不知道房东是谁，被告也未向其出示过房产证；其知晓了原、被告就系争房屋的诉讼，不要求作为本案的第三人参与诉讼，如果要搬离，其与被告协商解决。
本院认为，原、被告双方当事人就签订的《租赁合同》，系双方当事人真实表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。被告作为承租人，在出租人朱鹤鸣向其提供了符合租赁条件的房屋后，应按约定及法律规定依照租赁物的性质进行妥善、合理的使用。但被告在租赁过程中，不仅对客厅进行隔断出租、将房屋厨房改变原有功能对外转租，而且未经原告同意擅自转租。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，现被告未经原告同意擅自转租，原告主张解除合同，本院予以支持。至于合同解除的时间，原告于2014年7月12日向被告发出函件，虽该函件名为终止租赁合同的通知，但原告在该函件中未能明确表示解除合同，现被告于2014年11月18日收到原告诉状，原告要求解除的主张于该日到达被告，本院确认双方的租赁协议于2014年11月18日解除。合同解除后，被告应将系争房屋返还原告，支付自2014年9月20日起至2014年11月18日止的租金8，260元，并按每月4，200元的标准向原告支付自2014年11月19日起至实际搬离之日止的房屋使用费。关于原告主张的违约金，根据双方合同约定，因被告违约导致原告解除租赁协议的，押金不予退还作为对原告的赔偿金，故现在原告处的押金4，200元归原告所有。至于被告认为的装修损失，现因被告违约导致合同解除，对房屋内的装修原告未同意利用，故被告的该主张本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：
一、确认原告朱鹤鸣与被告姚凤章就上海市闵行区航北路××号××室房屋签订的《租赁合同》于2014年11月18日解除；
二、被告姚凤章于本判决生效之日起十五日内搬离并向原告朱鹤鸣返还上海市闵行区航北路××号××室房屋；
三、被告姚凤章于本判决生效之日起十五日内向原告朱鹤鸣支付自2014年9月20日起至2014年11月18日止的租金8，260元；
四、被告姚凤章于本判决生效之日起十五日内向原告朱鹤鸣支付自2014年11月19日起至实际搬离之日止，按照每月4，200元的标准计算的房屋使用费；
五、现在原告朱鹤鸣处的押金4，200元，归原告朱鹤鸣所有。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计25元，由被告姚凤章负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 殷 雪
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 许雯燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。