云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云高民一终字第351号
上诉人（原审被告、反诉原告）李洪文，男。
委托代理人张利祥，云南浩达律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）文山永园房地产开发有限公司。
法定代表人张鹏，董事长。
委托代理人王西、刘向平，云南恒鑫律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人李洪文因与被上诉人文山永园房地产开发有限公司（以下简称永园房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院（2015）文中民一初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年9月17日公开开庭审理了本案，上诉人李洪文及其委托代理人张利祥，被上诉人永园房地产公司的委托代理人王西、刘向平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理确认的事实如下：2014年8月13日，永园房地产公司与李洪文经协商签订了《房屋（商场）出售合同》，合同约定：永园房地产公司将其享有完整所有权的房产即座落于云南文山市政府旁文山龙景园小区一、二层及地下负一层，永园小区地下负一层车位，其中一层总面积约8694.31㎡；二层总面积13869.57㎡；负一层车位279个（含永园小区29个），以上房产全部按现状整体出售给李洪文。房屋总价款约91893105元，支付方式为在本合同签订时，李洪文向永园房地产公司支付第一笔款2000万元；合同签订之日起10日内李洪文再支付3000万元作为第二笔购房款；在永园房地产公司将上述标的物的房屋产权证办理为李洪文名下并交付该产权证后30日内由李洪文付清全部购房款；如果逾期支付，则李洪文应向永园房地产公司支付每日0.3%滞纳金。本合同签订后，李洪文支付上述两笔购房款5000万元后，永园房地产公司即为李洪文办理房屋产权证。同时，双方共同对所出售房产清点登记造册，并将房屋交付李洪文使用。双方还特别约定上述房屋包括商场、地下车位一经移交，房屋的所有权即归李洪文所有，即应承担由此而产生的权利义务；永园房地产公司在出售给李洪文前出租的部分一层商铺，公司将出租合同转给李洪文执行，若需要收回出租房屋的，由永园房地产公司承担处理与租赁户的合同解除责任。除此，双方还约定了违约责任及处理方式，约定：李洪文必须按双方约定期限支付购房款，若不能按时支付约定的数额，永园房地产公司有权要求解除合同，收回合同项下所有标的物，退回李洪文所支付的全部购房款；若永园房地产公司在三个月内不能将上述房屋产权证办理完交给李洪文，李洪文要求解除合同的，则由永园房地产公司退还李洪文支付的全部购房款并承担占用款项期间的银行利息；由于一方违约导致解除合同后果的，除按前款约定承担责任外，还应承担守约方全部的直接经济损失，然后再支付守约方违约金50万元等内容。双方签订合同后，李洪文没有按照合同约定的时间支付购房款，至今未履行合同约定的购房款支付义务，合同涉及的标的物房产、车位也未移交，由永园房地产公司管理使用。合同中涉及的标的物部分资产即龙景园小区一、二楼于2014年7月14日抵押给上海浦发银行昆明分行，并办理了抵押登记。
之后，永园房地产公司认为合同已无继续履行的必要，于2014年12月29日向原审法院提起诉讼，要求解除该合同，并提出因房产空置等待移交造成了经济损失，要求李洪文支付违约金50万元并赔偿经济损失1710万元。本案在审理过程中，李洪文提出反诉，认为永园房地产公司没有将合同涉及的标的物已用作抵押的事实告知买方，存在欺诈行为，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，应认定此转让行为无效，反诉请求确认《房屋（商场）出售合同》无效并赔偿经济损失即因本次诉讼支付律师的费用50万元。
综上，永园房地产公司的诉讼请求是：1、解除其与李洪文签订的《房屋（商场）出售合同》，并由李洪文支付永园房地产公司违约金50万元；2、李洪文因不履行合同赔偿永园房地产公司经济损失1710万元（暂计算至2014年12月13日，此后的经济损失仍按合同约定的办法计算）；3、由李洪文承担本案全部诉讼费用。
李洪文反诉请求是：1、确认《房屋（商场）出售合同》无效；2、判令永园房地产公司向李洪文承担违约金50万元，在原审庭审过程中其变更为要求永园房地产公司赔偿经济损失50万元；3、由永园房地产公司承担本案全部诉讼费。
一、关于合同效力问题。
原审法院认为，本案中，主要涉及到抵押物在抵押期间转让行为的效力问题，双方当事人主要针对《房屋（商场）出售合同》中涉及的标的物，在签订合同时，出卖方永园房地产公司是否将合同标的物已抵押的事实告知了买受人李洪文，李洪文在签订该合同时是否知道合同标的物已用于抵押的事实，或者未告知买受人是否必然引起转让行为无效的认定，在明确这一问题后，本案合同的效力问题就能得以确认。
首先，从法律规定内容上看，抵押人在抵押期间转让抵押物行为的限制我国法律作了相应规定，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。据此，抵押物在抵押期间可以转让，但有条件限制，即必须通知抵押权人或告知受让人转让物已经抵押的情况，否则转让行为无效。最高人民法院于2000年颁布实施的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条对此作了进一步解释，放宽对抵押物转让的限制，该条第一款规定，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。从该条规定前半句的内容来看，对于已办理了抵押登记的抵押物，抵押人转让抵押物，虽未通知抵押权人或告知受让人，不影响抵押权的效力，而抵押物的转让行为并不当然无效。该条规定的后半句内容来看，明确的是在受让人取得抵押物所有权后，受让人可以代替债务人清偿债务，使抵押权消灭，受让人取得向抵押人的追偿权。后半句针对的是受让人的涤除权，而抵押人对抵押物转让行为效力主要是该条规定的前半句。第六十七条规定内容，该司法解释赋予了抵押权人追及权和受让人涤除权，具体而言，抵押人有权处分抵押物以行使财产权；抵押权人在债权未得到清偿时可直接对转让后的抵押物行使抵押权，即要求抵押人将转让抵押物所得的价款用于提前清偿所担保的债权；受让人可以代替债务人清偿全部债务，通过消灭债权来消灭抵押权的方法涤除抵押权，以实现其购买抵押物的目的。该规定进一步对抵押人、抵押权人和受让人三者之间的利益进行了平衡，对《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定内容进行了具体解释。2007年实施的《中华人民共和国物权法》第一百九十一条又对抵押物的转让作了规定，该条第一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该条第一款明确了抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。该条第二款虽然作了有条件转让的限制性规定，即抵押人转让抵押物应当经抵押权人同意，但2011年6月全国民事审判工作会议纪要中关于合同效力问题明确：“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。”本案中，永园房地产公司对已办理抵押登记的抵押物进行转让，对抵押物转让是否通知或经抵押权人上海浦发银行昆明分行同意，双方当事人均未涉及，不是本案争议事实。况且，根据该会议纪要的规定，即使永园房地产公司转让抵押物没有经过抵押权人同意，也不影响转让合同的效力。而本案中双方争议的事实是出卖人是否告知受让人合同标的物已抵押登记的情况，未告知是否必然导致转让合同无效，《中华人民共和国物权法》没有关于抵押人转让抵押物还应告知受让人的相关规定，即物权法没有禁止性规定。目前，只有担保法及其司法解释对应否告知受让人情形作了相应规定，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，抵押人转让抵押物，虽未告知受让人，不影响抵押权的效力，而抵押物的转让行为并不当然无效。本案中，即使永园房地产公司未告知受让人李洪文转让标的物已抵押的事实，不影响抵押权的效力，双方签订的《房屋（商场）出售合同》效力也不必然导致无效。
其次，从本案事实来看，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实，当事人无须举证证明，但当事人有相反证据足以反驳的除外。由此，本案可根据日常生活经验法则，符合房屋买卖的交易习惯推定本案事实。本案合同约定的价款是91893105元，属于购买重大资产，按照日常交易习惯，其不可能在不明确房屋产权状况的重大事项时就签订价值近一个亿的房屋买卖合同。并且本案在审理过程中，李洪文一方在发表辩论意见时提出因其资金不足，需要融资，通过先付几千万元把产权证拿过来再去银行贷款。根据其陈述的内容，在永园房地产公司未出示房屋产权证原件的情况下，李洪文不可能不作进一步了解就签订该合同，作为一个长期经商的商人，作为一般常识，李洪文应当知道签订合同的法律后果。虽然，李洪文陈述其是在签订合同后要求永园房地产公司提供合同标的物的相关资料，因永园房地产公司未提供才去调查落实知道房屋已抵押的事实，但自始至终没有提交任何证据证明其是在签订合同后才知道抵押情况的证据予以反驳。综上，原审法院认定双方当事人在签订《房屋（商场）出售合同》时，永园房地产公司已告知了李洪文合同标的物涉及的房屋产权证已设定抵押的事实。
原审法院认定，永园房地产公司与李洪文签订的《房屋（商场）出售合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，故确认合法有效。基于双方都不愿意再履行合同的实际情况，永园房地产公司主张解除合同的请求成立，予以支持。李洪文反诉主张永园房地产公司存在欺诈隐瞒了房屋已经抵押的事实，因永园房地产公司并不存在欺诈，其要求确认合同无效的理由不成立，不予支持。
二、关于本案合同是否给永园房地产公司造成经济损失，若存在，其主张的损失应否支持的问题。
本案在审理过程中，永园房地产公司提出因与李洪文签订《房屋（商场）出售合同》后，李洪文不履行合同付款义务，房屋空置等待移交期间给公司造成了巨大经济损失，按照合同约定由李洪文支付自签订合同之日起每日0.3%滞纳金计算经济损失。本案合同的签订是否给永园房地产公司造成经济损失，根据《房屋（商场）出售合同》第七条特别约定，合同涉及的房屋（商场、地下车位）按现状出售，出售前已出租的部分一层商铺，永园房地产公司将出租合同转给李洪文执行，若需要收回出租房屋的，由永园房地产公司承担处理与租赁户的合同解除责任。从合同约定内容看，合同签订前部分商铺在租赁期间，房屋并未因本案合同的签订而空置。本案合同签订后，李洪文未付购房款，永园房地产公司也未交付房产，合同还未开始履行。在约定的第一笔付款即合同签订当天，李洪文就未按约定付款，经永园房地产公司催告后，李洪文仍不履行合同，其以自己的行为表明不履行合同。在此情况下，永园房地产公司就可以按照双方合同第八条（1）项约定：“如李洪文不能按时按数额支付购房款，永园房地产公司有权解除合同”，行使合同解除的权利，但永园房地产公司未对李洪文提出解除合同，直至本案诉讼时才主张解除合同，并主张由李洪文承担经济损失。本案中虽然合同约定由违约方承担守约方的直接经济损失，但是，合同并未实际履行，对永园房地产公司未造成直接的经济损失，永园房地产公司也未提交因履行合同造成实际经济损失的证据。对于永园房地产公司提出以每日0.3%滞纳金计算经济损失的主张，根据《房屋（商场）出售合同》第四条约定的内容，该条约定的0.3%滞纳金，实际上是针对在合同履行过程中，如果李洪文不按时付款，则逾期除了支付购房款外还应当支付滞纳金。根据法律规定，所谓滞纳金是指逾期付款违约金，具有法定性、强制性和惩罚性的性质，当事人有约定的从约定，无约定的应当参照最高人民法院关于逾期付款违约金的司法解释所规定的标准计算。故此，双方约定的0.3%滞纳金是双方在履行合同中为了约束付款方李洪文按时履行付款义务而设定，具有惩罚性质，并没有约定在合同的违约责任条款中。综上，因本案合同并未实际履行，对永园房地产公司未造成实际经济损失，其主张以合同约定的逾期付款每日0.3%滞纳金计算合同签订后至今的房屋空置损失要求李洪文承担，没有事实法律依据，不予支持。
三、关于永园房地产公司主张的违约金50万元和李洪文主张的经济损失50万元应否支持的问题。
对于永园房地产公司主张的违约金50万元，因双方在《房屋（商场）出售合同》第八条（3）项作了明确约定，“由于一方违约导致解除合同后果的，除按前款约定承担责任外，还应承担守约方全部的直接经济损失，然后再支付守约方违约金50万元”。据此，本案合同因李洪文不履行付款义务致使合同解除，李洪文存在违约行为，双方约定的违约金50万元数额不违反法律规定，故李洪文应按合同约定支付永园房地产公司违约金50万元，原审法院予以支持。
对于李洪文反诉主张的经济损失50万元，本案在审理过程中，李洪文提出因本案委托代理人参加诉讼支付律师代理费50万元，对其造成经济损失要求永园房地产公司承担，因诉讼产生律师代理费的问题，双方合同对此无约定，并且也无法律规定，故李洪文反诉请求由永园房地产公司承担其律师代理费50万元的主张，无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，永园房地产公司与李洪文签订的《房屋（商场）出售合同》合法有效，因李洪文违约，且双方都无继续履行合同的意愿，永园房地产公司主张解除合同的请求成立，予以支持。李洪文反诉主张永园房地产公司存在欺诈要求确认合同无效的理由不成立，不予支持。永园房地产公司主张以合同签订后至今的房屋空闲损失按照合同约定每日0.3%滞纳金计算经济损失要求李洪文承担，无事实和法律依据，不予支持。本案合同因李洪文不履行付款义务致使合同解除，李洪文应按合同约定支付永园房地产公司违约金50万元，原审法院予以支持。李洪文反诉主张因本案诉讼支付律师代理费50万元要求永园房地产公司承担，因无事实和法律依据，不予支持。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款之规定，判决：“一、解除文山永园房地产开发有限公司与李洪文于2014年8月13日签订的《房屋（商场）出售合同》。二、由李洪文向文山永园房地产开发有限公司支付违约金50万元。限本判决生效后10日内履行完毕。三、驳回文山永园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回李洪文的反诉请求。案件受理费127400元，由文山永园房地产开发有限公司承担123781元，由李洪文承担3619元。反诉费8800元，由李洪文承担。”
一审判决宣判后，李洪文不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决第（一）、（二）、（四）项；2、判令永园房地产公司向其支付经济损失即律师代理费50万元；3、一、二审诉讼费全部由永园房地产公司承担。主要理由是：（1）一审判决事实不清，混淆永园房地产公司有权处置自己的资产与签订合同的人是否有权代表永园房地产公司签订处置公司资产的权利概念。公司资产是否处置不在委托人的授权范围之内，因此代理人签订合同的行为超越了其被授权的权限。（2）一审判决擅自解释法律、故意歪曲法律，对于所依据的相关法律擅自解释。本案中，永园房地产公司就合同标的物已抵押的事实，不仅没有通知抵押权人也没有告知受让人，所以根本不可能有受让人代为清偿债务的可能。（3）一审判决显失公平。如果本案合同有效，必将导致李洪文支付了91893105.00元巨款后而得不到标的物的后果。在我国不动产实行的是登记制度，没有所有权证，就没有物权，该买卖合同的目的就不能达到。所以，一审判决合同有效显失公平。（4）李洪文的反诉请求应当得到支持。永园房地产公司隐瞒标的物已经抵押的事实导致合同无效后，其又想通过诉讼获取1700余万元的非法利益，致使李洪文无端支出50万元的巨额律师代理费，造成了损失，因此该50万元律师代理费应当由永园房地产公司赔偿给李洪文。综上，请二审法院支持上诉请求。
永园房地产公司答辩称，（1）一审判决认定事实清楚。双方签订涉案合同的房屋，属于永园房地产公司的资产而非项目资产。也没有法律强制性规定，公司出售自己的房屋资产时，需要股东会议同意。在合同上签名的人虽当时不是法定代表人，但公司认可其签名且盖有公司印章，之后签名的人已是公司的法定代表人。李洪文在一审庭审中也陈述，永园房地产公司一直在催促其履行合同，足以证明该合同的签订已得到永园房地产公司的认可。（2）一审判决本案合同合法有效，适用法律得当。在一审时，李洪文的陈述前后矛盾，说明其隐瞒和规避在签订合同时，已知道抵押情况的事实。一审根据相关法律和司法解释，认定本案合同合法有效作出判决正确。（3）一审认定本案合同系双方真实意思表示，符合法律规定，判决是本着公平公正原则进行的，应得到二审支持。
二审征询双方当事人对一审确认的事实有无异议，李洪文与永园房地产公司均明确表示无异议。
二审中，双方争议焦点是：1、双方签订的《房屋（商场）出售合同》的效力。2、永园房地产公司是否应向李洪文支付经济损失即律师代理费50万元。
一、关于双方签订的《房屋（商场）出售合同》的效力问题。
本院认为，永园房地产公司在与李洪文签订合同时，实际已将合同约定标的房屋（商场）在抵押期间进行转让。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。永园房地产公司对其已办理抵押登记的抵押物进行转让，而对于抵押物转让是否通知或经抵押权人上海浦发银行昆明分行同意，永园房地产公司与李洪文均未涉及，也不是双方争议的事实，并不影响抵押权人行使抵押权，故抵押物的转让行为也不当然无效。永园房地产公司作为抵押人有权处分抵押物以行使财产权，依照法律规定即使永园房地产公司转让抵押物没有经过抵押权人同意，也不影响涉案合同的效力。至于永园房地产公司是否告知李洪文合同标的物已抵押登记的情况，若未告知是否就必然导致转让合同无效的问题，本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”据此，法律并未作出抵押人在抵押期间不得转让抵押物的禁止性规定，即抵押物可以在抵押期间进行转让。依照前述法律规定及司法解释，永园房地产公司作为抵押人对其已办理抵押登记的抵押物进行转让，若未通知抵押权人或告知受让人，不影响抵押权人行使抵押权，故抵押物的转让行为并不当然无效。所以，即使永园房地产公司未告知受让人李洪文转让标的物已抵押的事实，不影响双方签订的《房屋（商场）出售合同》的效力。并且，根据永园房地产公司与李洪文均无异议的事实，双方当事人合同约定的价款是91893105元，应属于进行重大资产的交易，按照日常生活经验和交易习惯，李洪文不可能在不明确房屋产权状况等相关事项时，而且不经过必要了解和慎重考虑就与永园房地产公司签订价值接近一个亿的房屋买卖合同，双方亦应知道签订合同的法律后果。经查，永园房地产公司与李洪文签订的《房屋（商场）出售合同》，是双方经平等协商自愿订立的合同，系双方的真实意思表示，双方在合同内容中对于各自的权利义务作出明确约定，不违反法律和社会公共利益及行政强制性规定。按照合同第四条相关约定，即本合同签订后，李洪文支付两笔购房款共计5000万元后，永园房地产公司即为李洪文办理房屋产权证，因此，李洪文作为合同一方，对于所购房屋情况应是完全知晓的。张鹏经永园房地产公司授权在合同上签字，永园房地产公司在双方所签订合同上加盖公章予以认可，之后，张鹏也已实际成为该公司法定代表人。故原审法院确认永园房地产公司与李洪文签订的《房屋（商场）出售合同》合法有效符合事实，有法律依据。综上，李洪文上诉主张合同无效的理由不能成立。
二、关于永园房地产公司是否应向李洪文支付经济损失即律师代理费50万元的问题。
按照双方签订的《房屋（商场）出售合同》第八条第（3）项约定，“由于一方违约导致解除合同后果的，除按前款约定承担责任外，还应承担守约方全部的直接经济损失，然后再支付守约方违约金50万元。”根据已查明的事实，李洪文作为合同一方因不按合同约定履行付款义务，致使双方合同目的不能实现，最终导致合同解除，李洪文的行为已构成违约，双方在合同中约定的违约金50万元数额不违反法律规定，原审对于永园房地产公司主张的违约金50万元予以支持，符合双方合同约定。至于李洪文主张永园房地产公司支付经济损失即律师代理费50万元，并无合同约定，也没有相应证据证明该损失实际发生，永园房地产公司不予认可，故对李洪文的主张，本院不予采纳。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由李洪文承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。李洪文作为负有义务的当事人若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。文山永园房地产开发有限公司作为享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向云南省云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院申请执行。
审判长 赵 锐
审判员 周惠琼
审判员 魏虹光
二〇一五年十月十三日
书记员 许萍萍