南京市下关区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）下民初字第3342号
原告南京图腾置业发展有限公司，住所地江苏省南京市下关区江东北路419号。
法定代表人林乃轩，董事长。
委托代理人李某某，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。
委托代理人王某某，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。
被告北京鱼酷餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区幸福家园3号楼1层102号。
法定代表人刘永安，经理。
原告南京图腾置业发展有限公司（以下简称“图腾公司”）诉被告北京鱼酷餐饮管理有限公司（以下简称“鱼酷公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月27日立案受理，依法组成合议庭，于2013年1月24日公开开庭进行了审理，原告图腾公司委托代理人李某某，被告鱼酷公司法定代表人刘永安到庭参加诉讼。本院又于2013年4月18日公开开庭进行了审理，原告图腾公司委托代理人王某某到庭参加诉讼，被告鱼酷公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告图腾公司诉称，2010年4月21日，原被告签订《大观·天地商铺租赁协议书》，由被告承租南京大观·天地三层3015-3021号铺位（建筑面积约为746.7平方米）经营鱼酷主题时尚火锅餐厅。鱼酷主题时尚火锅餐厅自2010年10月30日正式开业后，被告不断拖欠相关的租赁费用，原告为此多次向被告发函催交，被告于2012年9月7日向原告作出书面承诺，承诺其于2013年2月20日前分六次交清所有欠费。但被告仅在2012年9月7日履行了第一期还款，之后未能按期履行。被告自2012年10月11日起至今，违反协议约定和书面承诺，擅自将鱼酷主题时尚火锅餐厅关门闭店。原告在无法与被告联系的情况下，于2012年10月25日向被告发出解除租赁关系的函告，书面通知被告于2012年10月29日解除租赁关系并于次日派员将租赁场地清空，与原告办理移交手续。原告于2012年11月诉至法院，诉讼请求为：1.确认原、被告之间的租赁协议于2012年10月29日解除；2.判令被告立即付清（至2012年10月29日）拖欠的租赁等费用人民币869134.67元，并支付自2012年10月29日起至2013年3月16日止的房屋使用费249995.46元；3.判令被告根据租赁协议规定支付违约金163527.3元。4.判令被告承担原告因此次诉讼支付的律师代理费2万元。
原告图腾公司为支持其诉讼主张，提交了大观·天地商铺租赁协议书、交付确认书、催缴函、承诺书、函、国内特快专递邮件详情单、欠费明细单、缴款通知单、发票、收据、委托代理合同、商户对账单、行内汇款直入账收款通知单、商户装修收费清单，水电、空调费缴纳通知单等证据。
被告鱼酷公司辩称，被告确实租赁了原告的铺位。被告不同意租赁关系已于2012年10月29日解除。被告法定代表人没有收到原告所发的解除通知，是被告的经理收的，被告的经理只是电话通知了被告的法定代表人。被告确实拖欠原告租赁费用，具体数额不清楚。被告不同意按双倍租赁费用支付自2012年10月29日起至向原告交付租赁房屋时止的房屋使用费，也不同意支付违约金。被告不同意的理由是因为原告在招商过程中存在欺诈，原告说要达到多少万人流量，结果没有达到，被告投资了几百万，但因商场没有人造成了停业；其次原告经常更换总经理，总经理承诺的东西不能兑现就又走了；另外原告在广告投放上、周边拆迁也没有达到其所承诺的要求。
被告鱼酷公司未提交证据。
经审理查明，2010年4月21日，原告与被告签订了《大观·天地商铺租赁协议书》，协议约定：被告向原告承租大观·天地MALL三层3015-3021号商铺开设“鱼酷主题时尚火锅”餐厅，建筑面积为746.7平方米，租金、商管费、公共能耗费、物业管理费、装修管理费以上述建筑面积作为计算标准；租赁期限为自2010年5月1日至2015年4月30日，共60个月，其中装修免租期为2010年5月1日至2010年7月30日，装修免租期内，被告无须向甲方支付租金、商管费，但仍须向原告支付水费、电费、垃圾清运费、装修管理等其他费用；租金和商管费标准均为：第一年和第二年0.9元／㎡／天、第三年1.05元／㎡／天、第四年1.2元／㎡／天、第五年1.35元／㎡／天；公共能耗费标准为10元／㎡／月，租金、商管费和公共能耗费按先支付后使用的原则执行，支付方式为每3个月为一支付周期，被告每次应于下一个周期开始日提前10日向原告支付租金、商管费和公共能耗费用；被告须按原告规定支付与该商铺有关之水、电、气（如使用）、电话（如使用）等费用。被告应在收到帐单之日起五日内以原告指定的付款方式支付；被告在本协议签订之日向原告支付租赁定金45000元；被告承租该物业正式营业后，租赁定金转为被告按约履行本协议并合法经营的履约保证金；租赁期内，原告无息保管被告缴纳的履约保证金；租期届满或非被告原因本协议被提前解除时，原告应在被告将该物业完好交还给原告后100天内将履约保证金无息返还给被告。被告须在2010年7月20日前，向原告支付首期租金、商管费、公共能耗费，即租赁期从2010年8月1日至2010年10月31日的租赁费用，交房日延期的，首期租金、商管费、公共能耗费支付日相应顺延；原告于2010年5月1日或之前向被告交该物业，以供被告装修使用；被告须于2010年8月1日正式开业；双方确认原告保留各种原因导致该购物中心工期延误，而相应将上述交付该物业日期顺延，无须向被告承担任何责任；但租赁期限不予以顺延；交付该物业及开业时间以原告正式书面通知为准；被告应按本协议规定按时交付租金、商管费、公共能耗费、公共事业费等其他费用，如被告逾期支付，原告按照每日千分之三向被告收取逾期滞纳金，直至被告付清所拖欠的款项、逾期滞纳金及其他费用；逾期超过45天，原告有权提前终止本协议并收回该物业，没收履约保证金，并要求被告支付违约金（违约金数额为上个月3倍月租金、商管费、公共能耗费），承担原告由此而产生的一切直接经济损失；被告须承担原告催讨应收款而产生的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费、诉讼费），或原告因行使本协议项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，原告有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向被告追讨；任何一方若因为对方违约而终止本协议，应当书面通知对方，协议在通知送达对方时终止；被告应当在租赁期限届满之日或本协议提前解除之日前的适当时间内自付费用将该物业内为被告所有的可移动物品搬空，不可拆卸的装修无偿留给原告处置；如逾期交还该物业，原告有权按照本协议中日租金、商管费、公共能耗费的3倍收费标准向被告收取自租赁期届满之日或本协议提前解除之日起至被告实际交还该物业之日止的该物业违约占用费用，并有权从乙方交付的履约保证金中扣除该等款项，除非双方另有协议。
合同签订后，2010年7月12日，原告将大观·天地MALL三层3015-3021号商铺交付给被告使用。审理中，双方一致同意从2010年11月13日开始计算租金等费用。因被告拖欠租金、商管费、公共能耗费等费用，原告分别于2012年7月9日、2012年7月16日向被告送达了《租金、水电费催缴函》，要求被告缴清逾期费用1045280.34元。2012年9月7日，被告向原告出具《承诺书》一份，申请减免50%的租赁费用，并承诺分期支付租赁费用，如不在规定时日内缴清费用，则不享受任何优惠政策。原告只在承诺书出具当日向被告支付租赁费用5万元。2012年10月11日，被告所使用的商铺停业。2012年10月26日，原告以邮寄方式致函被告，函件称：因被告长期拖欠租赁费用及其他相关费用属于严重违约行为，现通知被告，原告将于2012年10月29日正式与被告解除《租赁合同》，要求被告按租赁合同约定承担违约责任。被告于2012年10月28日收到该函件。
2013年3月16日，被告将商铺交还原告，电表读数为2862，水表读数为4275。
另查明，被告已向原告缴费234000元（其中2011年5月25日缴费5万元、2011年9月21日缴费10万元、2011年12月9日缴费34000元，2012年9月7日缴费5万元），并交纳装修押金1万元、预交水电费20000元，原告应付被告的玻璃墙隔断费用18364元、维修费用44000元、储值卡返利5607.69元，以上合计331971.69元。
被告已支付2010年12月至2012年5月25日的水电费合计140604元。2012年5月25日的电表读数为1906，水表读数为3459。电表的倍率为40，电费单价为1元／千瓦时。水费单价为4元／立方米。
原告因本案支付律师代理费2万元。
再查明，原告提交的2010年10月30日至2011年4月29日的缴款通知单上注明的实收费用为被告应缴款的50%，缴款通知单上原告工作人员签字时间为2011年9月21日，该缴款通知单已向被告送达。原告认为当时同意减半收取是被告按合同约定按时缴纳租金，但是被告没有按约定交付租金，故不同意减半收取。
以上事实有原被告陈述、租赁合同、商铺交付确认书、国内特专递邮件详情单，租金、水电费催缴函，承诺书、函、委托代理合同、律师代理费发票、商铺退场交接单、收据、商户对账单、补充协议、缴款通知单、行内汇款直入账收款通知单、商户装修收费清单、发票记账联，水电、空调费缴纳通知单等证据予以佐证，足以认定。
本院认为，原告图腾公司与被告鱼酷公司签订的租赁协议书依法成立并有效，对双方均具有约束力，原被告双方应按照约定全面履行自己的义务。原告于2010年7月12日将商铺交付原告，租赁期间应从2010年7月12日开始起算，现原告主张从2010年7月30日起算租赁期间并无不当，本院予以准许。租赁费用的起算时间应按双方一致确认的2010年11月13日开始起算。被告应按照约定支付租赁费用及其他费用，被告逾期交纳租赁费用及其他费用已超过45天，原告有权依据合同约定解除合同，并要求被告支付违约金及原告因此支出的律师代理费。被告已于2012年10月28日收到原告要求解除合同函件，根据函件内容，双方的租赁合同于2012年10月29日解除，庭审中被告虽对解除合同有异议，因双方没有约定异议期间，被告在解除合同通知到达之日起三个月内未向人民法院起诉请求确认解除合同的效力，故本院确认双方于2010年4月21日签订的关于大观·天地三层3015-3021号商铺的《大观·天地商铺租赁协议书》于2012年10月29日解除。原告应承担2010年11月13日起至2012年10月29日止的租赁费用以及2012年10月30日起至2013年3月16日止的商铺占用费用。合同约定被告应按租赁费用的3倍标准支付商铺占用费用，现原告按租赁费用标准主张商铺占用费用并无不当，本院予以准许。经计算2010年11月13至2011年4月29日的租赁费用应为266870.58元【其中租金、商管费均为112901.04元（=0.9元／㎡／天×746.7㎡×168天）、公共能耗费41068.5元（=10元／㎡／月×746.7㎡×5.5个月）】，该期间的租赁费用根据原告提交的此期间的缴款通知单，该期间的租赁费用应减半收取，减半后该期间的租赁费用为133435.29元。原告认为由于被告未按承诺书支付租赁费用不应当减半收取，根据缴款通知单上原告工作人员的签字时间和被告缴费的时间以及已缴费的数额来看，原告应当是同意减半收取被告该期间费用的，且原告也已实际减半缴纳。被告出具承诺书的时间是2012年9月7日，虽承诺内容中有不在规定时日内缴清费用，则不享受任何优惠政策，但由于该承诺书出具在后，故原告不同意减半收取该期间租赁费用的意见不予采纳。经计算2011年4月30日至2012年7月29日的租赁费用为726240.42元【其中租金、商管费均为307117.71元（=0.9元／㎡／天×746.7㎡×457天）、公共能耗费112005元（=10元／㎡／月×746.7㎡×15个月）】，2012年7月30日至2012年10月29日的租赁费用为166663.44元【其中租金、商管费均为72131.22元（=1.05元／㎡／天×746.7㎡×92天）、公共能耗费22401元（=10元／㎡／月×746.7㎡×3个月）】；故2010年11月13日起至2012年10月29日止的租赁费用合计为1026339.15元（注：2010年11年13日至2011年4月29日期间的租赁费用已减半）。被告已交费331971.69元，其中预交水电费20000元根据其交款性质不宜用于支付租赁费用，而应用于支付水电费，故被告已交纳的租赁费用为311971.69元，被告尚欠租赁费用为714367.46元。2012年10月30日起至2013年3月16日止的商铺占用费用根据合同解除时租金、商管费、公共能耗费的标准经计算为249995.16元【其中租金、商管费均为108196.83元（=1.05元／㎡／天×746.7㎡×138天）、公共能耗费33601.5元（=10元／㎡／月×746.7㎡×4.5个月）】。被告未交纳的水费为3264元【=4×（4275-3459）】、电费为38240元【=1×（2862-1906）×40】，水电费合计为41504元，被告预交水电费2万元应用于冲抵该部分费用，故被告尚欠水电费为21504元。违约金按合同约定的上个月3倍月租金、商管费和公共能耗费标准计算为163527.30元【其中租金、商管费均为70563.15元（=1.05元／㎡／天×746.7㎡×90天）、公共能耗费22401元（=10元／㎡／月×746.7㎡×3个月）】。被告辩称不同意支付违约金无事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十三条之规定，判决如下：
一、确认原告南京图腾置业发展有限公司与被告北京鱼酷餐饮管理有限公司于2010年4月21日签订的关于大观·天地三层3015-3021号商铺的《大观·天地商铺租赁协议书》于2012年10月29日解除；
二、被告北京鱼酷餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京图腾置业发展有限公司租赁费用714367.46元、商铺占用费用249995.16元、水电费21504元、违约金163527.30元、律师代理费损失2万元，合计1169393.92元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45110元，由原告南京图腾置业发展有限公司负担2900元，被告北京鱼酷餐饮管理有限公司负担42210元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李义军
人民陪审员 陈 娟
人民陪审员 高 同
二〇一三年四月二十五日
书 记 员 竺 青
记 录 员 王 进