安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖11民终1670号
上诉人（原审被告）：吴子洋（曾用名吴超），男，1965年8月6日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市五河县，经常居住地安徽省凤阳县。
被上诉人（原审原告）：凤阳县实验中学，住所地安徽省凤阳县，统一社会信用代码12341126399545749Q。
法定代表人：杨克军，该校校长。
委托诉讼代理人：王占发，该学校职工。
委托诉讼代理人：韩伟玲，安徽濠粱律师事务所律师。
上诉人吴子洋因与被上诉人凤阳县实验中学房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院（2017）皖1126民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴子洋、被上诉人凤阳县实验中学的委托诉讼代理人王占发、韩伟玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴子洋上诉请求：改判驳回凤阳县实验中学的诉讼请求。事实和理由：1.本案应以另一案（吴子洋诉扬州润扬拍卖有限公司拍卖合同纠纷一案）的审理结果为判决依据，一审法院未将此案中止审理属程序严重错误；2.吴子洋与凤阳县实验中学签订的房屋租赁合同中并未明确约定违约金承担数额，一审法院以凤阳县实验中学与其他人签订房屋租赁合同中约定的违约金承担数额为依据并以此判决其承担违约金缺乏事实依据。
凤阳县实验中学辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
凤阳县实验中学向一审法院起诉请求：请求吴子洋返还租赁房屋；赔偿损失31167元并支付违约金90000元（损失及违约金自2017年1月22日起计算至实际腾空房屋时止）；本案诉讼费由吴子洋承担。
一审法院认定事实：2011年7月18日，原凤阳中学将凤阳中学综合楼门面房自西向东第1、2、3、4、5、6间出租给杨瑞龙，双方签订了《凤阳中学综合楼门面房出租合同》。合同约定，租期为五年，自2011年7月18日起至2016年7月17日；五年租金共187万元；租用期满后，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还房屋，并清除全部物品，逾期乙方应按2000元/天支付租金，乙方交还甲方应保持房屋及设施、设备的完好，未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置。如再次拍租，乙方在同等条件下有优先权。乙方未参加竞拍的，视为放弃优先权。
因原凤阳中学搬迁至新校区，在原凤阳中学老校区成立新的凤阳县实验中学。2016年，凤阳县教育体育局将原凤阳中学综合楼门面房使用权由凤阳中学变更为凤阳县实验中学。吴子洋曾用名为吴超。2016年10月10日，凤阳县实验中学与吴子洋签订《原凤阳中学综合楼门面房经营权出租协议》，主要内容：由于府城镇府东街原凤阳中学综合楼门面房自西向东第3、4、5、6间承租方杨瑞龙合同到期后，房屋空闲数日，吴超主动要求承租上述房屋。租用时间为2个月零5天，自2016年10月11日起到2016年12月15日，租金按原与杨瑞龙所签合同约定的数额标准执行，即45019元，协议签订后由吴超一次性付清，具体约定及双方的责任和义务以原出租合同为准（注：2016年12月15日租用期满后是否继续出租上述房屋，实验中学不作任何承诺，由此所带来的损失由承租方吴超个人承担）。
房屋租赁期满后，经双方协商延租一个月，吴子洋的房租费支付到2017年1月15日。在此期间，凤阳县实验中学委托扬州润扬拍卖有限公司对凤阳县实验中学门面房三年租赁权进行拍卖。2017年1月16日，扬州润扬拍卖有限公司向凤阳县实验中学出具《关于凤阳县实验中学门面房三年租赁拍卖标的6违约情况说明》一份，主要内容：贵单位委托我公司拍卖的凤阳县实验中学门面房三年租赁权已于2017年1月4日9:30在凤阳县公共资源交易监督管理局会议室举行并全部成交。拍卖标的6由10号竞买人吴子洋以125万元成功竞得，拍卖成交后，我公司已寄催款函并多次电话联系该竞买人催其缴款，但截至2017年1月16日，该竞买人仍未缴纳成交价款及佣金，根据该竞买人在拍卖前与我司签订的《拍卖规则与特别约定》等一系列拍卖文书所规定的相关权利及义务，该竞买人已违约，并按《拍卖法》第39条及其他相关法律法规规定承担违约责任。该标的做流拍处理，请贵单位再行拍卖。再行拍卖的成交价不足毁标的成交价，差额部分及由此所造成的一切后果、经济损失均由该买受人承担。2017年2月8日，凤阳县实验中学工作人员电话通知吴子洋，要求吴子洋于2017年2月10日前腾空房屋。
一审法院认为，凤阳县实验中学与吴子洋订立的《原凤阳中学综合楼门面房经营权出租协议》，是双方的真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，予以确认。该协议约定，租金按原凤阳中学与杨瑞龙所签合同约定的数额标准执行，具体约定及双方的责任和义务以原出租合同为准，故原凤阳中学与杨瑞龙签订的《凤阳中学综合楼门面房出租合同》的约定对凤阳县实验中学和吴子洋具有约束力，凤阳县实验中学与吴子洋应当按照上述两份协议履行。租赁期间届满后，凤阳县实验中学与吴子洋未达成新的租赁协议，2017年2月8日凤阳县实验中学工作人员电话通知吴子洋，要求吴子洋于2017年2月10日前腾空房屋，吴子洋拒不腾房，故凤阳县实验中学要求吴子洋返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。因吴子洋的房租费支付到2017年1月15日，凤阳县实验中学要求吴子洋赔偿损失31167元（暂计算至2017年3月10日，以后按日租金692.60元继续计算至实际腾房时止），该损失实际是逾期腾房占有使用费，即房屋租金，该请求未超出法律规定的范围，予以支持。凤阳县实验中学要求吴子洋支付违约金90000元（按逾期每日2000元计算，超过了逾期房租费31167元的30%），属违约金过高，且凤阳县实验中学同意依法予以调整，酌定违约金按日207.78元计算为宜（692.60元×30%），因凤阳县实验中学要求吴子洋于2017年2月10日前将房屋腾空，违约金应从2017年2月10日起计算为宜，故吴子洋应支付逾期腾房违约金6233.40元（从2017年2月10日起暂计算至2017年3月10日，以后按日租金207.78元继续计算至实际腾房时止），对超出的部分，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、吴子洋于本判决生效后十日内向凤阳县实验中学返还房屋（房屋坐落：凤阳县府城镇府东街41号原凤阳中学综合楼门面房自西向东第3、4、5、6间）；二、吴子洋于本判决生效后十日内向凤阳县实验中学支付房屋租金31167元及违约金6233.40元，合计37400.40元（房屋租金和违约金暂计算至2017年3月10日，以后房屋租金按日692.60元计算，违约金按日207.78元计算，分别计算至实际腾房时止）；三、驳回凤阳县实验中学的其他诉讼请求。案件受理费2723元，减半收取计1361.50元，由吴子洋负担。
本院二审期间，吴子洋围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证意见为，吴子洋认可涉案房屋由其占有，至于是否经营并不影响其应当承担支付租金的义务，故本院对该份证据不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.本案是否符合中止审理的情形；2.凤阳实验中学要求吴子洋返还房屋并承担租金、违约金的请求能否成立。
凤阳县实验中学与吴子洋订立的《原凤阳中学综合楼门面房经营权出租协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效。双方当事人应当按约履行各自的义务。
关于争议焦点一。吴子洋上诉称其已提起与扬润扬拍卖有限公司、凤阳县实验中学拍卖合同纠纷的诉讼，且该案正在审理中。本案应当以上述案件的审理结果为依据，故本案应当中止审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。本案中，凤阳县实验中学依据上述房屋租赁合同要求吴子洋支付至返还涉案房屋时止的占有使用费，而吴子洋提及的另一案件涉及涉案房屋租赁合同期满之后的租赁权纠纷，两个案件的诉争标的并不重合，故本案的审理并非必须以吴子洋与扬润扬拍卖有限公司、凤阳县实验中学拍卖合同纠纷案件的审理结果为依据，不属于中止诉讼的法定情形，故吴子洋该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二。吴子洋与凤阳县实验中学签订的租赁合同期限现已届满，双方未签订新的租赁合同，双方签订的原租赁合同效力已终止，吴子洋理应返还租赁的房屋。吴子洋继续占用涉案场地已无合法依据，凤阳县实验中学有权要求吴子洋支付至返还房屋时止的占有使用费用。吴子洋与凤阳县实验中学签订的租赁合同约定，具体约定及双方的责任和义务以原出租合同为准（原出租合同约定逾期交房吴子洋应按2000元/天支付租金）。因原出租合同约定违约金数额过高，一审法院将违约金调整至207.78元/天不违反法律的规定，本院予以确认。吴子洋上诉称一审法院以凤阳县实验中学与其他人签订房屋租赁合同中约定的违约金承担数额为依据判决其承担违约金缺乏事实依据，该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
综上，吴子洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2723元，由上诉人吴子洋负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔德敬
审判员 李 刚
审判员 付广永
二〇一七年八月七日
书记员 杨德坤
附：本案二审处理适用的主要法律规定
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。