河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终909号
上诉人(原审被告、反诉原告):河南省兆丰置业有限责任公司。
法定代表人赵丰禄，该公司董事长。
委托诉讼代理人孔涛，河南申威律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:刘潇，女，汉族，1987年7月19日出生，住信阳市浉河区。
委托诉讼代理人刘郡，女，汉族，1963年6月28日出生，住郑州市金水区，系刘潇母亲，特别授权。
委托诉讼代理人李海波，河南涵信律师事务所律师。
上诉人河南省兆丰置业有限责任公司因与被上诉人刘潇商品房买卖合同纠纷一案，前由信阳市浉河区人民法院于2015年7月6日作出（2015）信浉民初字第96号民事判决。河南省兆丰置业有限责任公司不服，向本院提起上诉，本院于2016年1月21日作出（2015）信中法民终字第1701号民事裁定，撤销信阳市浉河区人民法院（2015）信浉民初字第96号民事判决，发回信阳市浉河区人民法院重审。信阳市浉河区人民法院重新立案审理后，于2016年11月30日作出（2016）豫1502民初1135号民事判决。河南省兆丰置业有限责任公司不服，向本院提起上诉，本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人河南省兆丰置业有限责任公司的委托诉讼代理人孔涛，被上诉人刘潇的委托诉讼代理人刘郡、李海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人河南省兆丰置业有限责任公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项中关于“违约损失”部分。即：“按首付款237405元计，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年2月28日至2014年12月31日止。”改判不承担此项利息；2、依法撤销一审判决第三项，改判支持我公司反诉请求；3、依法改判本案因诉讼而支出的费用由被上诉人承担。事实和理由:1、一审判决基本事实不清，混淆了“预售登记”与“初始登记”的概念，在没有任何证据予以证实的情况下认定我公司应承担违约责任是错误的。2、一审判决驳回上诉人的反诉请求是错误的。一审法院已经审理查明诉争房产于2010年11月4日办理了商品房预售登记，且于2014年12月31日进行了房屋初始登记，不仅可以办理银行按揭手续更是具备了办理房屋产权证的条件，但是被上诉人怠于履行自己的义务不向银行递交贷款手续，不到房管部门办理抵押登记致使所购房屋迟迟不能支付尾款23万元给上诉人，构成违约。3、一审判决诉讼费承担不当。一审本诉受理费之所以高达9167元，是被上诉人滥用诉权，无理要求索赔高达53万多元所造成的，发回重审后，被上诉人变更了诉讼请求，法院也仅支持了部分违约损失（利息），而一审法院判令被上诉人承担8617元，明显不当。
被上诉人刘潇答辩称：1、重审一审法院认定事实清楚，判令被答辩人承担违约责任正确。被答辩人存在严重的违约行为，被答辩人的部分建筑工程超面积、超规划建设。因超出规划面积需要补办规划证导致其无法向房管部门办理初始登记，也无法办理房屋的按揭贷款手续。重审一审法院没有混淆“预售登记”与“初始登记”的概念。经过预售登记的房屋不是必然能办理按揭贷款，只有经过初始登记的房屋才符合办理按揭贷款的前提条件。2、重审一审法院判决驳回被答辩人的反诉请求正确。一审法院通过房管部门实地调查了解情况，综合认定分析，认为答辩人提供了相关材料，所以银行才和答辩人签订借款合同，可以认定答辩人履行了首付款义务，已经按规定提交了相关材料，没有违约行为。3、重审一审法院判决被答辩人向答辩人支付违约损失的期限计算错误，请求二审法院依法改判按第一次一审法院判决的标准计算即自2011年3月14日至本判决指定履行之日止。
被上诉人刘潇原一审起诉请求：1、依法判令支持原告解除与被告之间的商品房买卖合同（合同编号：000140）；2、依法判令被告赔偿原告人民币536673元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。本案发回重审后，被上诉人刘潇向一审法院变更诉讼请求为：1、要求根据合同法和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条第三项之规定，认为由于被告的原因导致原告无法在规定的期限内取得房屋权属证书，除当事人有特殊约定外，买受人应承担违约责任。原告要求以首付款237405元计算按照人民银行同期贷款利率计算，从2011年3月14日至判决指定履行之日止赔偿原告违约金；2、判令被告承担本案的诉讼费用。
上诉人河南省兆丰置业有限责任公司向一审法院反诉请求：1、要求解除原被告签订的商品房买卖合同；2、判令被反诉人支付违约金8万元；3、本案反诉而支出的费用由被反诉人负担。
一审法院认定事实：2010年12月13日，原告刘潇与被告河南省兆丰置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，主要内容：原告刘潇购买位于凤凰新世界丹凤朝阳大厦2单元4层405号房，建筑面积122.63平方米，3811.51元∕平方米，总金额人民币467405元，签合同时，一次性付清首付款237405元，剩余房款23万元以银行按揭方式支付。出卖人应当在2011年12月31日前交付买受人。出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记的需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人同意给予60天顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得房产登记。合同附件四补充协议第一条约定，买受人选择银行按揭方式支付房款的，应在合同签订之日后七日内提交真实合法的按揭贷款资料，并接受银行调查，若因买受人的原因则买卖双方同意按以下约定执行，买受人自银行拒绝贷款七日内将购房款余额全额补足给出卖人。否则出卖人有权扣除买受人已付总房款的30%作为违约金，将其余付款退还给买受人，此后合同解除，出卖人有权将此房产另出售他人并不需要通知买受人。其它内容略。合同签订后，2010年12月13日，原告依据合同首付房款237405元，2011年4月1日，原告缴纳房产税9348.1元，并于2011年1月28日与案外人中国建设银行信阳分行签订了贷款合同。后原告称因未在房管部门查到诉争房屋的相关信息，致使原告无法办理抵押登记手续导致无法取得银行贷款。本院在2015年2月13日的庭审中，被告河南省兆丰置业有限责任公司提交商品房预售许可证(2010年11月4日第2010047号)，位于浉河区××大道××号凤凰新世界丹凤朝阳大厦房屋所有权证存根(第00086179号)，商测[2014128]信阳市商品房测绘报告。并提交了信阳市房地产市场管理处于2015年3月2日出具的情况说明，其主要内容：“凤凰新世界”系河南省兆丰置业有限责任公司开发建设，2010年11月4日申办了《商品房预售许可证》(证号2010047号)，后因政策调整(原规定为单体建筑面积超过3﹪的需要补办规划证，2012年8月1日后调整为单体建筑面积超过1﹪需要补办规划证)新老政策执行时出现争议，经多方协调后得以解决。2014年12月31日，该项目“丹凤朝阳大厦、金龙大厦、黄金大厦”三栋楼，在产权处申请了房屋初始登记。《中国建设银行个人住房贷款办法》第八条规定，贷款行应对借款人提交的全部文件、资料的真实性、合法性可行性进行评估、审查并在二个月内向申请人作出正式答复。第九条规定，贷款行同意借款人申请后，双方签订借款合同。并视贷款担保方式，同时签订抵押合同、质押合同或保证合同。必要时应由国家公证机关办理合同公证。一审法院认为，原告刘潇与被告河南省兆丰置业有限责任公司签订商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规等强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应依照诚实信用原则认真履行合同。本案的争议焦点是原告未能取得贷款的原因，被告称是原告未及时向银行提交相关手续导致，原告称是被告未及时将相关手续报房屋管理部门登记备案导致原告无法办理房屋登记手续从而使原告无法取得贷款。对此，一审法院认为，根据《中国建设银行个人住房贷款办法》规定，借款人应当在提供贷款人所需的相关资料并经贷款行审查合格后方可与借款人签订借款合同，原告提交了其与贷款银行签订的贷款合同，可以认定原告已经按规定提交了相关资料。原告且依据合同约定履行了首付款义务，按照合同约定被告应当在2012年12月31日前将办理权属登记的需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人同意给予60天顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得房产登记。即被告最迟应当在2013年2月28日前将需由其提供的资料报产权登记机关备案。诉争房屋的实际办理初始登记的时间是2014年12月31日。被告的行为已经违约应当承担相应的违约责任。原告要求被告以首付款237405元计算按照人民银行同期贷款利率计算支付违约金，一审法院予以支持，但计算期间应为2013年2月28日至2014年12月31日。被告反诉要求解除合同并要求原告支付违约金的诉讼请求理由不充分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条(三)项之规定，判决：一、被告河南省兆丰置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付给原告刘潇违约损失(按首付款237405元计，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年2月28日至2014年12月31日止)。二、驳回原告刘潇的其他诉讼请求。三、驳回被告河南省兆丰置业有限责任公司反诉请求。本案诉讼费9167元，由原告刘潇承担550元，剩余8617元和反诉费1800元，由河南省兆丰置业有限责任公司承担。
本院二审期间，经被上诉人刘潇申请，本院调查收集中国建设银行信阳个贷中心经理刘建成就有关个人住房贷款问题的询问笔录一份。对该询问笔录上诉人河南省兆丰置业有限责任公司质证称，1、被上诉人的申请超过了举证期限，当事人申请法院调取证据，应当在一审的举证期限届满前，而本案当中，二审庭审已经结束，法庭辩论已经终结，也就是二审提交新的证据期限也以届满，因此申请人再申请法院调取超过了期限。2、如果认定为证人证言，询问笔录没有证人的身份证号，联系方式，证人的身份不明，且证人证言不属于当事人申请法院调取证据的范围，属于当事人自己举证的范围，如果不能举证，应当承担举证不能的后果，而不能申请法院进行调查。如果不是证人证言，则归类不到民事诉讼法规定的其他任何一种证据，不能作为证据使用。3、刘建成陈述的情况不明，未能回答本案当中被上诉人不能获得建行按揭贷款的真实原因，所证实的内容与本案无关。被上诉人刘潇质证称，1、无论是任何登记，这个登记是要求开发商，开发商在合同签订后，没有到房管部门作出任何登记，与买受人无关，是开发商的责任。由于开发商没有进行房屋预售登记，直接造成我方无法到银行贷款，责任应由开发商承担。2、根据法院到建行的调查取证，刘经理的证言直接证明了我们所主张与事实相符。3、建行不放款的原因，刘经理也明确表示了，银行是按照银行规定办的，并没有说被上诉人有任何不良记录或其他因素，因此，本次纠纷应完全由开发商承担。
其它审理查明事实与一审相同。
本院认为，本案的争议焦点为被上诉人刘潇未取得银行贷款的原因。对此，上诉人河南省兆丰置业有限责任公司主张系被上诉人刘潇未向银行递交贷款手续，未到房管部门办理抵押登记所致，被上诉人刘潇主张系上诉人河南省兆丰置业有限责任公司未向房管部门办理初始登记所致。根据《中国建设银行个人住房贷款政策细则》第七条、第八条和第九条，关于贷款程序的规定，签订借款合同的前置条件为贷款人通过对借款人提交的全部文件、资料的真实性、合法性、可行性等审查，被上诉人刘潇已于2011年1月28日与案外人中国建设银行信阳分行签订了个人住房借款合同，故上诉人河南省兆丰置业有限责任公司主张被上诉人刘潇未向银行递交贷款手续，无事实依据，不能成立，本院不予支持。上诉人河南省兆丰置业有限责任公司主张被上诉人刘潇未到房管部门办理抵押登记，但未提供证据证明，且与通常习惯不符，故其该项主张因证据不足，不能成立，本院不予支持。根据建设部《房屋登记办法》第三十条、第七十一条之规定，房屋所有权初始登记为已竣工房屋的产权登记，本案为期房，办理按揭贷款需申请预购商品房抵押权预告登记，与房屋所有权初始登记无必然联系。故，被上诉人刘潇主张未取得银行贷款系上诉人河南省兆丰置业有限责任公司未向房管部门办理初始登记所致，亦不能成立，本院不予支持。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、见附件四第十条”，附件四第十条约定“合同第八天第二款的特殊原因含以下情形：1、国家政府相关政策调整导致交付延迟；……3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；……7、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的”。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。根据以上约定，诉争房屋因政策调整(原规定为单体建筑面积超过3﹪的需要补办规划证，2012年8月1日后调整为单体建筑面积超过1﹪需要补办规划证)新老政策执行时出现争议，上诉人河南省兆丰置业有限责任公司可据实延期交房。因特殊事由延期交房后，一审法院仍认定约定的交房期限为2011年12月31日前，产权登记备案期限为2013年2月28日前，遗漏了特殊事由延期的例外，一审法院据此认定上诉人河南省兆丰置业有限责任公司未在约定期限内办理产权登记备案违约并承担违约责任错误，本院予以纠正。综上，在本案的争议焦点中，双方主张对方违约的理由均不能成立，本诉和反诉本院均不予支持。本案诉争的房屋已竣工并完成初始登记，由期房变为现房，双方应遵守诚实信用原则，友好协商，积极履行合同约定义务。关于上诉人河南省兆丰置业有限责任公司主张一审判决诉讼费承担不当问题，本院根据双方责任予以调整。综上所述，上诉人河南省兆丰置业有限责任公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浉河区人民法院（2016）豫1502民初1135号民事判决第一、二项；
二、维持（2016）豫1502民初1135号民事判决第三项；
三、驳回被上诉人刘潇诉讼请求。
一审案件受理费9167元由被上诉人刘潇负担，一审反诉费1800元和二审案件受理费1800元由上诉人河南省兆丰置业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周林凤
审判员 王道新
审判员 李 彬
二〇一七年六月九日
书记员 段凤娇