山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1508号
上诉人（原审被告）韩福顺。
委托代理人高兴云，山东青大泽汇律师事务所律师。
委托代理人王丽，山东青大泽汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛海滨服装机械厂。
法定代表人张庆河，厂长。
委托代理人郑汝会，山东清铭律师事务所律师。
委托代理人李金花，山东清铭律师事务所律师。
上诉人韩福顺因与被上诉人青岛海滨机械厂（以下简称“海滨机械厂”）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第5756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人韩福顺及其委托代理人高兴云，被上诉人海滨机械厂的委托代理人郑汝清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
海滨机械厂在原审中诉称，2005年6月30日，海滨机械厂和韩福顺签订房屋租赁合同，约定韩福顺租赁海滨机械厂厂房16间，期限15年。合同签订后，韩福顺无故拖欠租赁费。根据合同约定的拖欠租赁费条款，海滨机械厂有权终止合同。请求判令：1、终止租赁合同；2、韩福顺向海滨机械厂支付租赁费7800元；3、诉讼费由韩福顺承担。诉讼过程中，海滨机械厂将终止合同的诉讼请求变更为解除合同。
韩福顺在原审中辩称，对海滨机械厂主张的租赁费数额无异议，但韩福顺多次向海滨机械厂缴纳租赁费，海滨机械厂均以其营业执照被工商部门吊销为由告知韩福顺等候通知再进行交付。因韩福顺对租赁的部分房屋重新进行了建造和维修，若解除合同，海滨机械厂应赔偿韩福顺的损失。对海滨机械厂主张的租赁费7800元及此后韩福顺应支付的到期费用，韩福顺随时可向海滨机械厂履行缴纳租赁费的义务，其要求解除合同的条件不成就，请求驳回海滨机械厂的诉讼请求。
原审查明，2005年6月30日，海滨机械厂、韩福顺签订房屋租赁合同，约定海滨机械厂将房屋16间（已有四间塌顶）租赁给韩福顺使用，期限15年，从2005年6月30日起至2020年6月30日止。租金数额及缴纳期限：租金2600元／年，2005年6月30日缴纳首笔租金，每年6月30日前缴纳次年租金。合同的解除：承租人拖欠租金累计达“／”个月等情形。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，韩福顺将租赁费缴纳至2011年。2011年6月30日之后的租赁费韩福顺未缴纳。2014年6月19日，海滨机械厂通过诉讼的方式向韩福顺主张2011年6月30日至2013年6月30日韩福顺应缴纳的到期租赁费7800元，韩福顺对海滨机械厂主张的该数额无异议。海滨机械厂主张，根据合同约定，韩福顺拖欠租金一个月，海滨机械厂有权解除合同。韩福顺对此不予认可，称合同解除条款中的“／”非阿拉伯数字“1”，韩福顺一直按期缴纳租赁费至2010年6月30日，此后，韩福顺到海滨机械厂处缴纳租赁费，海滨机械厂法定代表人张庆河拒收，并申请证人夏某、邴某、赵某出庭作证，证明韩福顺多次到海滨机械厂处缴纳租赁费，但海滨机械厂法定代表人张庆河拒收，韩福顺未收到海滨机械厂要求其缴纳租赁费的通知。经庭审质证，海滨机械厂对此均不予认可，称证人所述均非事实，海滨机械厂曾口头和电话通知韩福顺缴纳，但未果。
原审另查明，海滨机械厂自1998年4月6日经工商部门登记成立，于2005年10月25日因未年检被工商部门吊销，韩福顺现仍使用海滨机械厂的房屋。
原审认为，海滨机械厂、韩福顺签订的租赁合同，系当事人双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。因海滨机械厂、韩福顺对海滨机械厂主张的租赁费7800元均无异议，原审法院予以确认。根据合同对租赁费约定“每年6月30日前缴纳次年租金”的缴纳期限，海滨机械厂主张的租赁费7800元履行期已届满，韩福顺应向海滨机械厂缴纳。根据合同约定承租人拖欠租金累计达“／”个月的解除条件，即使双方未约定期限，根据合同法的有关规定，韩福顺亦应在合理的期限内向海滨机械厂履行缴纳义务，但从2011年至今，韩福顺未履行缴纳租金的义务，已构成违约。虽韩福顺申请证人出庭作证多次到海滨机械厂处缴纳但其拒收，但在海滨机械厂不予认可的情况下，其不能推翻从2011年6月30日至今未向海滨机械厂缴纳租金的事实，且即使海滨机械厂拒收租金，韩福顺还可通过公证部门对到期租金进行提存履行缴纳义务，因此，对其抗辩理由，原审法院不予采信。根据合同约定，韩福顺逾期缴纳租金至海滨机械厂起诉之日已达近四年的时间，海滨机械厂要求解除合同，符合合同约定的解除条件，原审法院予以支持。对韩福顺辩称的已对部分租赁物重建和维修问题，在本案中原审法院不宜合并处理，韩福顺可向海滨机械厂另行主张。综上，海滨机械厂要求韩福顺支付租赁费并解除合同的诉求，符合合同约定，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除海滨机械厂与韩福顺于2005年6月30日签订的房屋租赁合同；二、韩福顺于判决生效之日起十日内给付海滨机械厂租赁费7800元。一审案件受理费50元，由韩福顺负担。因海滨机械厂已向原审法院预交，韩福顺于判决生效之日起十日内付给海滨机械厂50元。
宣判后，韩福顺不服提起上诉，请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判上诉人与被上诉人之间的租赁合同继续履行；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的理由是：一审判决认定基本事实不清，适用法律不当。一审查明上诉人一直按期缴纳租赁费至2010年6月30日，后上诉人到被上诉人处缴纳租赁费，被上诉人法定代表人张庆河拒收。上诉人为证明其多次到被上诉人处缴纳租金，但被拒收的事实，提供了证人夏某、邴某、赵某出庭作证。上诉人提供的证人出具的证言符合民事诉讼法对于证人证言的相关规定，可以作为有效证据。然而被上诉人称“口头和电话通知缴纳，但未果”并没有提供证据证实。法院仅以“虽申请证人出庭作证多次到被上诉人处缴纳但其拒收，但在被上诉人不予认可的情况下，其不能推翻从2011年6月30日至今未缴纳租金的事实”即认定没有履行缴纳租金的义务，对上诉人明显不公平，也不符合基本事实。事实上，上诉人承租该房屋后，对房屋部分做了重建和装修，投资数万余元，上诉人的上述投资均是建立在长期租赁该房屋的基础上的，若突然解除合同，上诉人将损失巨大，从以上事实看，上诉人也没有理由突然不按照租赁合同履行，不缴纳房租。其次，一审判决认定“上诉人还可通过公证部门对到期租金进行提存履行缴纳义务，因此对其抗辩理由本院不予采信”的说法，适用法律错误，实际上加重了上诉人的负担，为上诉人增加了无关的履行义务。根据双方的租赁合同约定“第五条缴纳方式、时间每年6月30日前交纳次年租金”，此条规定不仅是设定给对承租人的义务，同时也是要求出租人有配合承租人履行交纳房租的义务。在合同订立之后双方也一直遵循被上诉人处以现金缴纳租金的方式。然而，自2011年6月30日起被上诉人拒不接受房租，也未按照合同法的规定给予上诉人合理期间催收房租。上诉人已经履行了合理的缴纳义务，但因被上诉人不配合而无法缴纳。提存并非租赁合同的约定或法定义务，一审法院在双方租赁合同约定的权利义务之外为被上诉人额外增加提存的义务，对上诉人明显不公平，也不符合法律的规定。第三、双方租赁合同并未约定拖欠房租即可以解除合同，而是专门约定了违约金条款，即“第七条第四款，承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应支付违约金3000元。”由此可见，双方签订该租赁合同时，均一致同意在逾期交付房租时不采取“终止合同，收回房屋”的做法（租赁合同第二条第2款未约定“），而是采用支付违约金的方式弥补损失，租赁合同系双方当事人协商一致的结果，法院应当尊重双方当事人的意思自治。一审判决中认为“根据合同约定，逾期缴纳租金至起诉之日已达近四年的时间，要求解除合同，符合合同约定解除条件，予以支持。”与事实不符，也不符合合同法的意思自治原则。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人海滨机械厂辩称，1、一审期间，上诉人虽然申请三位证人出庭作证，但证人证言容易作假，证明力较弱，不能否认其自2011年6月30日之日起至今未交付租金的客观事实，应承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一款规定，在债权人无正当理由拒绝受领标的物的情形下，债务人可以将标的物提存。2、本案中，即使上诉人提出的被上诉人拒绝受领房屋租金的主张成立，其也完全可以通过提存的方式，来完成交付租金的合同义务。3、合同法第九十四条规定了合同法定解除的五种情形，其中第三种情形为“当争人一万迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，第四种情形为“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，即使上诉人提出的本案不适用约定解除的主张成立，上诉人迟延履行交付租金的行为也符合法定解除的前述两种情形。四、即使上诉人提出的其已对涉案房屋进行了重建与装修的事实存在，其重建与装修行为也未提前告知被上诉人并得到被上诉人的同意，该损失依法应由其自行负担。且原审法院已经释明，该问题在本案中不宜合并处理，告知其可以另行主张。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
经审理查明，二审查明事实与一审查明一致。
本院认为，本案中查明，上诉人自2011年6月30日之后即欠付租金未交，至被上诉人一审起诉时已近三年时间，属于严重怠于履行合同义务致被上诉人租赁合同目的无法实现，被上诉人起诉要求解除合同符合法律规定。上诉人主张其多次找被上诉人交纳租金而被上诉人拒收，并提供了三名证人证言，但其中一名证人系为上诉人开车的司机，与上诉人存在利害关系；另两名证人均称系装卸工，上诉人有活时找他们干活，即该两证人与上诉人也存在一定的业务关系。故三名证人均直接或间接与上诉人存在一定的利害关系，其证言不足以作为认定被上诉人拒收租金的充分证据。同时，上诉人欠付租金长达三年，即使被上诉人拒收，上诉人也早应采取提存或其他相应的措施来完成支付租金的义务，而不是长期放任。因此，上诉人主张被上诉人拒收租金证据不足，本院不予采信，上诉人上诉主张本院不予支持。关于上诉人主张的投入维修重建等问题，原审告知其可另行主张并不违反法律规定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人韩福顺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一五年七月三十日
书 记 员 王 繁