广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂06民终698号上诉人（原审原告）：黄备华，男，1985年11月12日出生，壮族，住广西上思县。委托诉讼代理人：颜济平，广西源群律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯滟云，广西源群律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西防城港德城实业集团有限公司。住所：广西防城港市港口区企沙镇新港路。统一社会信用代码：91450600711498132J。法定代表人：张哨德,该公司董事长。委托诉讼代理人：李陈羽扬，广西欣和律师事务所律师。上诉人黄备华因与被上诉人广西防城港德城实业集团有限公司（以下简称德城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2016)桂0602民初2360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黄备华的委托诉讼代理人冯滟云，被上诉人德城公司的委托诉讼代理人李陈羽扬到庭进行质证并接受询问。本案现已审理终结。上诉人黄备华上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持上诉人的一审诉讼请求；三、一、二审案件受理费由德城公司承担。事实和理由：一、一审法院关于德城公司交付的房屋符合交付条件的认定没有事实及法律依据。德城公司开发的商品房只经过建设、施工、设计、勘察、监理五方验收，并无证据显示已通过质监单位的验收。涉案房屋未通过相关部门验收，至今仍不符合交房条件，且已超过合同约定的交房期限，德城公司存在违约行为。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，德城公司交付的商品房违反了我国法律法规关于交付商品房方面的强制性规定，双方在附件中约定五方验收的条款因不合法而自始无效。三、上诉人与德城公司已对商品房交付日期作出明确约定，但德城公司开发的商品房至今没有符合交付条件，已构成违约，应承担相应的法律责任。被上诉人德城公司辩称，一、根据《商品房买卖合同》附件五第一条第3项的约定，涉案房屋已通过五方验收，符合交付条件。二、德城公司已于2015年3月26日通知上诉人于2015年5月20日前来收房，视为已向上诉人交付房屋，逾期收房的责任在于上诉人。三、上诉人已与德城公司达成物业费弥补协议，约定德城公司减免上诉人12个月的物业费作为弥补德城公司逾期交房的应付违约金，上诉人不应再要求逾期交房违约金。请求二审法院维持原判。黄备华向一审法院起诉请求：一、判令德城公司向黄备华支付逾期交房违约金45681.95元（违约金按照房屋总价340402元每天万分之二计算，自2014年12月31日计算至德城公司向黄备华交付房屋为止，现暂至2016年10月31日，以后另计）；二、本案的诉讼费用由德城公司承担。一审法院认定事实：2013年10月17日，黄备华与德城公司签订了编号为DC13320035的《商品房买卖合同》。该合同约定黄备华购买德城公司开发的位于防城港市行政中心区迎宾路中段南侧“××城××住宅小区”××单元××房的房屋一套，房屋总价为340402元。上述合同签订之后，黄备华依约向德城公司支付了全部价款。涉案合同第八条约定了出卖人应当在2014年12月30日前交房，但如遇台风、高温、中雨及以上、供电、供水部门原因导致的停电、停水等的情形，德城公司在获得相关部门出具的文件或者证明材料后据实延期，交房期限依次顺延。附件五《其他特别约定》第一条第3项约定了该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方单位验收合格后即达到本《商品房买卖合同》约定的交房条件，对房屋存在部分瑕疵的情况由出卖人立即进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房和索赔。第九条又约定德城公司若逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后至2014年12月30日，德城公司施工过程中遭遇台风、高温、中雨及以上、供电、供水部门原因导致的停电、停水等情形的天数为94天。德城公司实际交房的时间为2015年5月20日。2015年12月11日，黄备华与德城公司就逾期交房的事宜,约定了德城公司减免黄备华12个月的物业费作为弥补德城公司逾期交房的应付违约金，黄备华在签订协议后不再追究德城公司的逾期交房责任。一审法院认为，对于黄备华主张德城公司交付的涉案房屋没有进行六方验收的问题，根据涉案合同附件五第一条第3项的约定及德城公司提交的证据，德城公司交付的涉案房屋已经五方单位验收合格，故符合合同约定的房屋交付条件。又德城公司实际交房的时间为2015年5月20日，距离《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间2014年12月30日，逾期141天，扣除德城公司可据实延期交房的94天后，实际逾期47天，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期超过90日，德城公司应按照黄备华已交付房款的日万分之二向黄备华支付违约金。但根据双方达成的有关物业费弥补协议，黄备华已同意在减免其应付的12个月物业费后，不再追究德城公司的逾期交房责任，因协议内容属双方当事人的真实意思表示，对于黄备华、德城公司对自身权利的处分，予以尊重。故对黄备华现要求支付逾期交房违约金，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回黄备华的全部诉讼请求。案件受理费942.04元，减半收取471.02元，由黄备华负担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院另查明，德城新世界3-2#楼于2015年5月10日经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位五方验收合格。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、双方签订的商品房买卖合同是否合法有效；二、德城公司的逾期交房天数如何认定。本院认为，一、关于双方签订的商品房买卖合同是否合法有效的问题。上诉人上诉主张双方在附件中约定五方验收合格的条款无效，涉案商品房应经包括质监单位在内的六方验收合格。因质监单位并非房屋工程质量的验收责任主体，而是工程质量的监督单位，只对工程竣工验收单位资质及工程质量进行监督，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人和德城公司签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于德城公司的逾期交房天数如何认定的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人主张涉案商品房未经质监单位及其他单位验收，不具备交房条件，德城公司逾期交房至今。德城公司辩称，涉案商品房已通过五方验收符合合同约定交房条件，其已交房，逾期收房的责任在于上诉人。上诉人和德城公司虽在商品房买卖合同中约定需经包括质监单位在内的六方验收合格才能交房，但双方在商品房买卖合同附件五第一条第3项中约定商品房经五方验收合格即达到合同约定的交房条件，对房屋存在部分瑕疵的情况由出卖人立即进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房和索赔。上诉人和德城公司并未约定涉案商品房需经其他单位验收合格才能交付。上诉人购买的商品房已于2015年5月10日经过五方验收合格符合交房条件，且德城公司已于2015年5月20日实际交房，因此上诉人认为德城公司逾期交房至今的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。德城公司交房逾期141天，扣除其可据实延期交房94天后，实际逾期47天。黄备华和德城公司为此签订了《关于德城新世界逾期交房——物业费弥补协议》，约定德城公司减免黄备华12个月的物业费作为弥补德城公司逾期交房的应付违约金，签订协议后黄备华不再追究德城公司逾期交房的违约责任。该协议是双方当事人的真实意思表示，黄备华已对其自身权利作出处分，不应再追究德城公司逾期交房的违约责任。一审判决对黄备华的诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费942.04元（上诉人黄备华已预交），由上诉人黄备华负担。本判决为终审判决。审判长 崔 静审判员 禤汉奇审判员 刘帅武二〇一七年八月二十五日书记员 廖 兰附：本案判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。