云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第1813号原告周改平，男，生于1962年12月28日，汉族，初中文化，务农，普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。原告董学英（原告周改平妻子），女，生于1965年1月1日，汉族，文盲，务农，普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。被告朱云波，男，生于1978年2月15日，汉族，初中文化，务工，普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。原告周改平、董学英与被告朱云波土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日受理后，依法由审判员张茜适用简易程序，于2015年11月17日依法公开开庭进行了审理。原告周改平、董学英和被告朱云波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周改平、董学英诉称：2012年4月2日，原告与被告签订了《土地租赁合同》，合同约定：“一、原告将整碗二组白木河承包地（田）使用权租给被告作为绿化苗木种植生产基地使用，面积为26.4亩；二、租用期限十六年，自2012年4月1日起至2028年3月31日止；三、租地期限内按先付款后使用的原则，前10年租用费800元/亩/年。后6年1000元/亩/年。租用费分三次付清，前5年一年一付，每年租用费为26.4亩×800元×1年=21120元，付款日期为每年的4月1日；后11年分二次付清；前一次5年一付，5年租用费为26.4亩×800元×5年=105600元，付款日期为2017年4月1日；后一次6年一付，6年租用费为26.4亩×1000元×6年=158400元，付款日期为2022年4月1日。”合同签订后，原告按约将土地租给被告种植绿化苗木，被告支付了两年半的租金（即从2012年4月至2014年10月）后，从2014年11月起至今已一年，被告未支付租地费共42240元。经原告多次催讨未果。原、被告签订的《土地租赁合同》合法有效，被告已构成违约。故请求人民法院判令：1、解除原告与被告签订的《土地租赁合同》；2、由被告返还承租的土地；3、由被告支付原告租地租金42240元；4、由被告支付迟延支付租金的违约金42240元（在合同约定的基础上适当主张每年转包费一倍的违约金）；5、由被告承担本案的诉讼费用。被告朱云波答辩称：针对原告的诉讼，被告认为不应当承担民事法律责任。一、此土地租赁合同的订立与该“迎春园林绿化基地”的法定代表人的生成，均属于被告在不太知晓具体情况下产生的。是被告之兄朱某操作的，其先用被告的身份证到思茅区工商行政管理局注册了“迎春园林绿化基地”的工商营业执照，被告先将合同签好后，再与原告签字确立的。二、此基地所有经济投入及运作被告未参与，都是由朱某运作。三、被告为证明被告无能力经营“迎春园林绿化基地”愿将被告的个人银行储蓄情况公开。现该基地已被朱某转给周鳌，该基地已更名为“周氏园林绿化基地”。所以被告不应承担给付租金的责任。原告周改平、董学英针对其主张，向本院提交了如下证据材料：1、土地租赁合同及附件《农村土地承包经营权证》1份，证明被告与原告签订了土地租赁合同及合同内容。被告对此组证据未提出异议，但提出合同是其兄朱某让其签的字。被告朱云波针对其主张，向本院提交了如下证据材料：1、2014年2月10日，普洱市工商行政管理局出具给被告的《注销核准通知书》1份。用于证明以被告朱云波名字登记的迎春园林绿化基地已经于2014年2月10日注销，本案诉争事件与被告无关。原告周改平、董学英质证认为该证据与本案无关。2、被告朱云波申请证人杨某到庭作证，接受法庭质询，证人陈述：证人受朱某雇佣在整碗村的绿化基地做管理，与村民签订租赁合同、财务支出都是朱某在运作。租地费是证人和朱某俩人去向村民支付的，朱云波不参与经营和管理。原告周改平、董学英对此组证据提出异议，认为系被告内部关系，与原告无关，原告只认合同中签字的朱云波。通过庭审原、被告举证、质证，本院对原、被告提交的证据材料作如下认证：原告提供的证据，因被告未提出异议，本院应予以采信。被告提供的第一组证据，只能证实以其登记的个体工商户已经被注销，并不能证实原、被告之间已解除《土地租赁合同》，原告的诉请与被告无关，故本院对于被告提供的该组证据不予以采信。对于被告申请到庭作证的证人证言，证人与朱某、朱云波有利害关系，其证言没有其他证据佐证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据。证人证言不能证实被告的证明内容，因此，本院对该证人证言不予采信。根据庭审，本院对本案确认如下法律事实：2012年4月2日，原告周改平、董学英与被告协商后签订了《土地租赁合同》，合同约定：“一、租用地点及面积：甲方将整碗二组白木河承包地（田）使用权租给乙方作为绿化苗木种植生产基地使用。面积为26.4亩；二、租用期限：租用期限十六年，自2012年4月1日起至2028年3月31日止；三、租用费及支付方式：租地期限内按先付款后使用的原则，前10年租用费800.00元/亩/年，后6年为1000.00元。租用费分三次付清，前5年一年一付，每年租用费为26.4亩×800.00元×1年=21120元，付款日期为每年的4月1日；后11年分二次付清；前一次5年一付，5年租用费为26.4亩×800.00元×5年=105600元，付款日期为2017年4月1日；后一次6年一付，6年租用费为26.4亩×1000.00元×6年=158400元，付款日期为2022年4月1日。四、双方权利及义务：1、在合同期限内，乙方不得私自再将该土地转租他人使用或改变土地使用性质，如需要再转租他人使用应取得甲方同意方可。如国家、集体征占用该土地，乙方应无条件服从，土地补偿金归甲方所有，地面附属物补偿金归乙方所有，甲方将根据乙方实际转租使用期限退还乙方未使用年限的转租费。2、租赁期限内如乙方不按合同约定定时支付甲方租地费，甲方将视为乙方违约，有权收回该土地使用权，并对地面附属物进行处理。3、甲方应负责乙方在使用该土地使用权过程中发生的邻里矛盾纠纷进行调处，保证乙方对该土地使用权的顺利使用。甲方不得以不当理由私自收回土地的使用权及干涉乙方对土地使用权的合理使用，否则将视为违约。4、乙方在租用使用权年限满后，如不再继续租用应对甲方土地进行恢复。5、合同签订后双方应共同遵循本合同之约定，若哪方违约将赔偿对方损失违约金每年最高土地使用权转包费的30倍。五、未尽事宜，双方另行协商。六、本合同有效期限：2012年4月1日至2028年3月31日止。七、本合同一式二份，甲、乙方各执一份，双方签字盖章生效。甲方（签字盖章）：周改平。乙方（签字盖章）朱云波。普洱市思茅区南屏镇整碗村二组在合同上盖章同意。二0一二年四月二日。”合同签订后，原告按合同的约定将其承包的26.4亩的土地的使用权转交给被告使用至今。被告按合同的约定支付给原告‘2012年4月至2014年10月两年的租金，后被告未支付租金，截止原告起诉时被告尚欠原告租金42240元。庭审中，被告表示同意解除合同。本院认为，原告周改平、董学英与被告朱云波之间的租赁土地的行为是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同关系合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。被告朱云波辩称该租赁土地的实际经营者是其兄朱某，应由朱某来承担义务的主张，本院认为，被告朱云波以其名义在工商注册登记经营租赁土地的个体工商户，以其名义与村民签订《土地租赁合同》，作为具有完全民事行为能力的成年人，对以上行为的意义及可能承担的责任应有充分、清楚的认识，且其与其兄在租赁土地上如何分工经营系二人内部关系，不能对善意的第三人进行抗辩，现被告提交的证据亦无法证明朱某系实际经营者，朱云波与本案纠纷无关，故本院对被告朱云波的辩解意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”原告已按合同的约定将该合同约定的土地使用权交由被告使用。被告应按合同的约定及时支付原告相应租金，现被告仅支付部分租金后拒不支付，其行为已构成违约。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告主张支付欠付的租金42240元的请求本院予以支持；原、被告双方在合同中约定违约方承担每年土地使用权转包费的30倍的违约金，现原告自愿调整将违约金主张降为所欠租金1倍金额，系原告自由处分自己的民事权利的行为，不违反法律规定，未损害他人及国家利益，且该违约金的主张较符合原告的损失情况，本院予以确认，对原告的主张予以支持。解除合同问题，因被告迟延履行支付租金义务，经原告通过诉讼程序催告后仍不完全履行，庭审中被告同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，符合解除合同的条件，亦符合双方约定的合同解除条件，故原告要求解除合同的请求本院予以支持。合同解除后，被告朱云波所租赁的原告的土地应予返还，原告的主张符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告周改平、董学英与被告朱云波于2012年4月2日签订的《土地租赁合同》。并由被告朱云波于本判决生效之日起十五日内将租赁的土地返还给原告周改平、董学英；二、由被告朱云波于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告周改平、董学英租金42240元、违约金42240元，共计84480元；负有支付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1912元，减半收取956元，由被告朱云波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限二年内向本院申请强制执行。审判员 张 茜二〇一五年十二月二十八日书记员 罗银云