上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1301号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海保日达体育用品有限公司。
法定代表人柯连兴。
委托代理人杨红良，上海市金茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海岳峰置业开发有限公司。
法定代表人林建瑞。
委托代理人陈永兴，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
委托代理人汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
上诉人上海保日达体育用品有限公司（以下简称保日达公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第2286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人保日达公司的委托代理人杨红良，被上诉人上海岳峰置业开发有限公司（以下简称岳峰公司）的委托代理人汪滢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年7月18日，岳峰公司、保日达公司签订《凯德龙之梦虹口广场上海房屋租赁合同》，约定将上海市西江湾路XXX号凯德龙之梦虹口广场（A）05层53室商铺（以下简称系争商铺）出租给保日达公司用于经营；商铺交付之日起的1个月为免租装修期，即2011年7月1日至2011年7月31日；租赁期自免租装修期届满次日起2年的时间，即2011年8月1日至2013年7月31日；双方暂定商铺交付日为2011年7月1日，岳峰公司可提前交付该商铺，岳峰公司通知的交付日为该商铺的交付日期；自免租装修期满后的次日起，该商铺的租金按照保底租金或提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取；第一个租金计收年度的月保底租金为人民币（以下币种均为人民币）12，780元，第一个租金计收年度的月保底租金为13，680元；提成租金：第一、二个租金计收年度的月提成租金按保日达公司该年度每个日历月的营业额的22%计算月租；保日达公司应于本合同签订前或该商铺交付时向岳峰公司支付房屋租赁保证金48，240元；该商铺每月的物业管理费为2，400元；保日达公司应于本合同签订前或该商铺交付保日达公司的同时或之前向岳峰公司预付第一个月的租金及物业管理费，其后各月预付的租金和物业管理费，应由保日达公司于每月第一个工作日或之前付清；租赁期和免租装修期内有关该商铺的水、电费等费用均应由保日达公司承担；保日达公司应统一使用岳峰公司提供的POS机向顾客收取营业款，POS机的租用费自实际租用之日起计算，每月400元，保证金为1，200元；保日达公司擅自中途退租的，岳峰公司有权选择要求保日达公司继续履行本合同并就所发生的损失向保日达公司索赔或者解除本合同；保日达公司逾期支付租金和／或合同约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向岳峰公司支付违约金；保日达公司应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向岳峰公司交还该商铺，并拆除装修恢复原状，所发生费用由保日达公司承担；保日达公司逾期未拆除的，岳峰公司有权自行拆除，并要求保日达公司承担相应的拆除费用，该费用可直接在保证金中扣除；岳峰公司有权在保日达公司未依合同约定交还房屋逾期满7日后可自行开启该商铺的门锁并更换门锁、将可移动物品搬出，将商铺腾空收回；保日达公司逾期不交还房屋的，岳峰公司还有权要求保日达公司按每日每平方米52.87元的标准支付逾期期间的房屋占用费；保日达公司应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则每逾期一天，应向岳峰公司支付相当于每平方米52.87元的违约金；如保日达公司违反本合同之约定，岳峰公司有权以租赁保证金抵扣保日达公司应付款项，和／或作为岳峰公司因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定不予返还；租赁关系终止时，保日达公司应办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，岳峰公司应在保日达公司交还该房屋后且完成相关注销、变更手续后60日内将租赁保证金一次性无息退还保日达公司。合同还约定，任何时间该商铺内的非因岳峰公司原因造成的人身损害或财产损失、非因岳峰公司过错导致保日达公司或其相关人员发生损失的，岳峰公司对所发生的损失没有责任，且除本合同另有约定或岳峰公司另行书面同意外，本合同项下之租金及其他费用不得减免或终止支付。双方另签订《POS专用收银系统租用协议书》，约定每台P**机的月租用费为400元，保日达公司应于本协议签订的同时或之前向岳峰公司预付一个月的租用费，其后各月的租用费应于每月第一个工作日或之前支付，保日达公司逾期支付的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%向岳峰公司支付违约金；POS机押金为1，200元，租赁期满之日或租赁合同提前终止之日，在保日达公司交还的该商铺内的POS系统处于完好和可使用状态的前提下，岳峰公司应在保日达公司将POS系统交还给岳峰公司后30个工作日内将押金无息退还给保日达公司。
2012年3月28日，岳峰公司、保日达公司双方签订《协议书》一份，约定经双方协商变更系争商铺的交付日、免租装修期、租赁期及承诺开业日；双方确认岳峰公司已于2011年8月16日将系争商铺交付给保日达公司，该商铺符合租赁合同约定的交付标准，且保日达公司对于交付商铺没有任何异议；租赁期变更为自2011年12月2日至2013年12月1日止。同日，双方签订《补充协议（免租）》，约定岳峰公司同意保日达公司自2011年12月2日至2011年12月31日可暂缓缴纳租金及物业管理费，并且若保日达公司在租赁期限内履行了本协议第二至四条和没有违反《租赁合同》任何约定的，则岳峰公司将免除该期间之租金及物业管理费，即14，690.32元，若有违反，则保日达公司不再享有该期间免租的优惠措施，且保日达公司应根据岳峰公司书面通知补缴该期间租金。
合同签订后，岳峰公司依约将系争商铺交付于保日达公司，保日达公司向岳峰公司支付了租赁保证金48，240元、公用事业保证金2，400元、POS机押金1，200元以及至2013年2月的租金、物业管理费及POS机租用费等。
2013年1月28日晚，由于系争商铺的楼上租户上海尚汇餐饮有限公司（以下简称尚汇公司）所租店铺内发生隔油池管道漏水，导致系争房屋内装潢及货品受损。事件发生后，尚汇公司与保日达公司进行了沟通协商，尚汇公司已负责将系争商铺内的相关装饰装潢修复完毕，并于2013年4月28日通过了保日达公司的验收。就保日达公司提出的货品损失，尚汇公司表示将根据保险公司定损情况依法向保日达公司进行赔偿。
2013年5月9日，岳峰公司向保日达公司发出律师函，认为系争商铺的修复已经完成，可正常营业，要求保日达公司在本函寄发之日起5日内（即2013年5月15日之前）在该商铺内开业，并支付各项拖欠的费用67，588.37元。2013年7月5日，岳峰公司再次向保日达公司发出律师函，认为保日达公司自尚汇公司发生漏水事件起，停止营业并拒付系争房屋的租金、物业管理费、POS机租金及有关电费，逾期未付款日期及停业日期远超过约定的期限，已经构成严重违约，根据租赁合同约定，任何时间系争商铺内的非因岳峰公司原因造成的人身损害或财产损失，岳峰公司对所发生的损失没有责任，且租赁合同项下的租金及其他费用不得减免或中止支付，要求保日达公司于2013年7月10日前恢复营业，并向岳峰公司支付拖欠的租金及其他费用共计83，230.02元。2014年2月13日，保日达公司致函岳峰公司，申请撤离系争商铺，但未取得岳峰公司同意。同月19日，保日达公司注销了系争商铺内的工商登记。
2013年11月，岳峰公司以保日达公司自2013年2月起停止营业、拖欠租金及相关费用，并拒绝继续履行合同为由，诉讼要求：一、要求确认岳峰公司、保日达公司签订的《房屋租赁合同》于2013年12月1日终止；二、要求保日达公司支付自2013年3月1日至2013年12月1日止的租金123，561.29元，以及自应当支付之日起第二日开始至判决生效之日止，按照当月应付租金的日千分之一支付逾期付款违约金；三、要求保日达公司支付自2013年3月1日至2013年12月1日止的物业管理费21，677.42元，以及自应当支付之日起第二日开始至判决生效之日止，按照当月应付物业费的日千分之一支付逾期付款违约金；四、要求保日达公司支付自2013年3月1日至2013年12月1日止的POS机租金3，612.9元，以及自应当支付之日起的第二日开始至判决生效之日止，按照当月应付POS机租金的日千分之一支付逾期付款违约金；五、要求保日达公司支付2013年2月、4月和5月的电费1，697.4元；六、要求保日达公司支付2011年12月2日至2011年12月31日期间暂缓缴纳的租金12，367.74元及物业管理费2，322.58元；七、要求保日达公司按每日1，586.1元支付自2013年12月2日至返还房屋之日止的房屋占用费；八、要求保日达公司按每日1，586.1元支付自2014年1月1日至2014年2月19日期间的逾期变更、注销工商注册地址的违约金79，305元。
原审法院审理中，保日达公司以岳峰公司未对商场公用设施尽到管理保养义务，未对其他商户尽到警示劝阻义务，未向保日达公司提供合乎使用要求的经营场地，使系争商铺受损停业，构成违约为由，反诉要求：岳峰公司赔偿其货品损失264，655元、职员衣物损失349元、2013年2月至7月停业期间的净利润损失12万元及两名员工工资19，800元。
原审中，岳峰公司针对反诉辩称，系争商铺所发生的漏水事件是楼上租户尚汇餐饮造成的，故侵权方为尚汇餐饮。漏水事件发生后，保日达公司选择由尚汇餐饮进行赔偿，并与尚汇餐饮进行了受损货品的确认交接工作，系争商铺也由尚汇餐饮负责修复完毕。对保日达公司提出的受损物品，以及要求以物品的挂牌价进行赔偿不予认可；对员工衣物损失的真实性不予确认；认为保日达公司无证据显示其所说的两名员工为系争商铺的工作人员；停业损失亦无依据。此外，系争商铺发生漏水后，岳峰公司进行了协调，尚汇餐饮也积极与保日达公司进行了沟通，原本系争商铺可在2013年2月底、3月初修复完毕，但由于保日达公司不予配合，系争商铺直到2013年4月底才通过保日达公司的验收，且验收后保日达公司仍未开业经营，故扩大的损失应由保日达公司自己承担。根据岳峰公司、保日达公司租赁合同第十一条的约定，非岳峰公司方过错所造成的损失，保日达公司无权要求岳峰公司赔偿，也无权停止支付租金及物业管理费，故不同意保日达公司的全部反诉请求
原审法院审理中，保日达公司表示，在租期届满前其已于2013年11月23日向岳峰公司发出电子邮件，提出撤柜。岳峰公司则表示未收到过保日达公司的该份电子邮件，仅在2014年2月20日诉讼期间收到过保日达公司要求撤柜的申请，但认为保日达公司应按合同约定将系争商铺恢复原状，而非简单的撤柜。
原审法院审理中，岳峰公司调低了房屋占用费标准，变更第七项诉讼请求为，要求保日达公司按日1，022.9元支付自2013年12月2日至2014年4月18日的房屋占用费141，162.9元。岳峰公司、保日达公司双方均确认保日达公司支付的租赁保证金48，240元、公用事业保证金2，400元以及POS机押金1，200元仍未退还，岳峰公司同意退还，双方均表示如保日达公司有应当支付的钱款，同意冲抵。
原审法院认为，岳峰公司、保日达公司签订的《房屋租赁合同》、《协议书》、《补充协议（免租）》均系合同当事人真实意思表示，合法有效。租赁期间，保日达公司自2013年3月1日起停止向岳峰公司支付租金及其他费用，构成违约，现双方均同意租赁合同于2013年12月1日到期解除，法院予以确认。保日达公司辩称，自2013年1月28日起，因岳峰公司的过错导致系争商铺漏水受损后，保日达公司至今无法开张营业，不同意支付此后的租金、物业管理费及其他各项费用的意见，法院认为，保日达公司已认可漏水事件的责任方为尚汇公司，且就相关赔偿事宜与尚汇公司进行了协商，尚汇公司已将系争商铺内的装饰装潢修复完毕，并将依据保险公司定损情况依法对保日达公司的货损进行赔偿；根据租赁合同第11.2条的约定，任何时间系争商铺内的非因岳峰公司原因造成的人身损害或财产损失，岳峰公司对所发生的损失没有责任，且租赁合同项下的租金及其他费用不得减免或中止支付。故保日达公司的上述辩称意见，法院不予采纳，保日达公司应支付岳峰公司2013年3月1日至2013年12月1日的租金、物业管理费、POS机租金及2013年2月、4月和5月的电费。因保日达公司拖欠上述费用构成违约，应承担相应违约责任，并根据《补充协议（免租）》的约定，补缴2011年12月2日至2011年12月31日的租金及物业管理费。鉴于保日达公司主张违约金约定过高，法院将依据合同履行情况及岳峰公司的实际损失酌情确定违约金支付标准。
关于岳峰公司主张的房屋占用费，根据双方合同约定，保日达公司应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向岳峰公司交还系争商铺，否则保日达公司应按每日每平方米52.87元的标准支付逾期交还商铺期间的房屋占用费。岳峰公司、保日达公司的租赁合同于2013年12月1日解除，保日达公司应于该日将系争商铺恢复原状交还岳峰公司，因保日达公司未按约将系争商铺恢复原状交还岳峰公司，故应当支付占用房屋期间的使用费。鉴于双方约定，岳峰公司有权在保日达公司未按合同约定交还房屋逾期满7日后自行开启、更换租赁房屋门锁，并将租赁房屋腾空收回。根据该约定，岳峰公司在保日达公司逾期交还系争商铺满7日后应及时收回商铺，否则由此造成的损失应由岳峰公司自行承担。因此，对于岳峰公司主张的2013年12月2日至2013年12月8日的房屋占用费应由保日达公司承担，之后的房屋占用费，依法不予支持。岳峰公司自愿将房屋占用费标准调低至每日1，022.9元的意见，与法无悖，予以准许。
关于岳峰公司主张的保日达公司逾期办理工商注销登记手续构成违约，根据合同约定，双方合同解除后的30日内即2013年12月31日前，保日达公司应办妥以系争房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，现保日达公司于2014年2月19日办妥相关手续，故应承担2014年1月1日至2月19日期间的违约责任。鉴于保日达公司主张违约金约定过高，法院将酌情予以调整。
基于上述认定，以及保日达公司在双方于2012年3月8日签订的《协议书》中确认，岳峰公司于2011年8月16日交付给保日达公司的系争商铺符合租赁合同约定的交付标准，保日达公司对于交付商铺没有任何异议的情况下，保日达公司再以岳峰公司未尽相关合同义务，未向保日达公司提供合乎使用要求的经营场地为由，要求岳峰公司赔偿经济损失的反诉请求，无事实和法律依据，法院不予支持。
岳峰公司同意退还保日达公司租赁保证金、公用事业保证金以及POS机押金的意见，与法无悖，予以准许。
原审法院据此判决：一、上海岳峰置业开发有限公司与上海保日达体育用品有限公司于2011年7月18日签订的《房屋租赁合同》于2013年12月1日解除；二、自判决生效之日起10日内，上海保日达体育用品有限公司支付上海岳峰置业开发有限公司2013年3月1日起至2013年12月1日的租金123，561.29元，并按同期银行贷款利率支付逾期付款违约金（自合同约定的各期应付租金之日的次日起计算至判决生效之日止）；三、自判决生效之日起10日内，上海保日达体育用品有限公司支付上海岳峰置业开发有限公司2013年3月1日起至2013年12月1日的物业管理费21，677.42元，并按同期银行贷款利率支付逾期付款违约金（自合同约定的各期应付物业管理费之日的次日起计算至判决生效之日止）；四、自判决生效之日起10日内，上海保日达体育用品有限公司支付上海岳峰置业开发有限公司2013年3月1日起至2013年12月1日的POS机租金3，612.9元，并按同期银行贷款利率支付逾期付款违约金（自合同约定的各期应付POS机租金之日的次日起计算至判决生效之日止）；五、自判决生效之日起10日内，上海保日达体育用品有限公司支付上海岳峰置业开发有限公司2013年2月、4月和5月的电费1，697.4元；六、自判决生效之日起10日内，上海保日达体育用品有限公司支付上海岳峰置业开发有限公司2011年12月2日起至2011年12月31日的租金12，367.74元、物业管理费2，322.58元；七、自判决生效之日起10日内，上海保日达体育用品有限公司按日1，022.9元支付上海岳峰置业开发有限公司2013年12月2日起至2013年12月8日的房屋占用费7，160.3元；八、自判决生效之日起10日内，上海保日达体育用品有限公司支付上海岳峰置业开发有限公司2014年1月1日起至2014年2月19日的逾期变更、注销工商注册地址的违约金10，000元；九、自判决生效之日起10日内，上海岳峰置业开发有限公司返还上海保日达体育用品有限公司租赁保证金48，240元、公用事业保证金2，400元以及POS机押金1，200元；十、对上海岳峰置业开发有限公司其他的诉讼请求，不予支持；十一、对上海保日达体育用品有限公司的反诉请求，不予支持。
原审法院判决后，保日达公司不服提出上诉称：原审法院判决对其损失情况未予认定，属于关键事实认定不清。原审法院判决错误认定上诉人已经认可货品受损的责任方为案外人，导致关键事实认定错误。其与尚汇公司的沟通协调，要求尚汇公司赔偿，尚汇公司也确实为其修复了商铺，但不足以得出上诉人已认可漏水事故的责任方为尚汇公司而被上诉人没有任何过错，不需要承担法律责任的结论。事实上，事故发生后，上诉人第一时间联系的是被上诉人，此后一直与被上诉人沟通，要求其承担相应的赔偿责任。原审判决对出租人的义务界定错误，导致适用法律错误。出租人应该负有在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务，而本案中被上诉人未尽到此义务，系违约，理应承担责任。综上，请求二审法院撤销原审法院判决第二、三、四、五、六、七、八、十一项；发回重审或依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求，支持上诉人反诉请求。
被上诉人岳峰公司辩称：从上诉人原审提供的证据、起诉状中的陈述均可说明事故发生并非由其引起，依据双方租赁合同第11.2条，被上诉人无需承担责任。上诉人明知漏水、漏油等问题是尚汇公司造成，且也已经向尚汇公司起诉要求赔偿。上诉人拖延修复及恢复营业，根本原因是上诉人经营状况不佳而不愿意支付各种费用。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，受法律保护，且各方当事人均应按照合同的约定履行相应的权利和义务。依据双方所签订的租赁合同约定，任何时间系争商铺内的非因被上诉人原因造成的人身损害赔偿或财产损失，被上诉人对所发生的损失没有责任，且租赁合同项下的租金及其他费用不得减免或中止支付。现上诉人即认可漏水事件系因尚汇公司原因造成，又就相关赔偿事宜已经与尚汇公司进行了协商，且又无证据证明被上诉人对漏水事件负有责任，其上诉主张被上诉人违约而要求赔偿损失、免除租金及相关费用的理由，缺乏事实依据，本院难以准许。上诉人未按照合同约定按时支付租金及其他费用，构成违约，原审法院判令解除租赁合同并对相应后果进行处理并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9，672.03元，由上诉人上海保日达体育用品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一四年九月十五日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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