北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初27422号
原告（反诉被告）：刘艳华，女，1974年2月6日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：叶竞争，河北百诺律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张艳，女，1963年5月11日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：崔静（张艳之女），1990年10月30日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：韦钦良，北京长智律师事务所律师。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：杜文娜，女，1991年2月3日出生，住公司宿舍。
原告刘艳华与被告张艳、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳华及其委托诉讼代理人叶竞争，被告张艳的委托诉讼代理人崔静、韦钦良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘艳华向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告张艳将其原有户口全部迁出；2、请求依法判决被告张艳支付合同履行违约金35万元；3、诉讼费用由被告张艳承担。事实及理由如下：2017年3月1日，双方经平等协商签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同编号E1703070xxx。合同约定，张艳自愿将其位于北京市通州区后南仓x号楼x层x号（以下简称x号）房屋一套出售给我，房屋总成交价350万元。该合同第九条第（四）项同时约定：“甲方应当在房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务”。合同履行过程中，我按合同约定支付了全部房屋总价款，张艳也依约办理了有关房屋产权转移登记手续。2017年5月12日，北京市国土资源局正式向我颁发了不动产权登记证书，但截止至目前，经我多次催促，张艳仍不履行合同约定的相关户口迁出义务，态度蛮横恶劣，现为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼。
被告张艳辩称，我不同意原告刘艳华的诉讼请求，我方一直在想办法将户口迁出，但鉴于刘艳华至今不肯支付我方购房款的原因，导致我女儿崔静的户口无法迁到新的所购房屋的地址。刘艳华主张的违约金过高，要求调整。违约金是对守约方所受损失的补偿，我方户口无法迁出是对方的原因，而且也未给对方造成损失，故不同意赔偿。
第三人我爱我家公司述称，原告刘艳华的诉讼请求与我公司无关，我公司服从法院判决。
被告张艳提起反诉，要求：1、原告刘艳华支付我剩余房款201万元；2、原告刘艳华给付我违约金35万元；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由刘艳华承担。事实及理由如下，2017年3月1日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，将我名下的x号房屋以350万元价格出售给刘艳华。合同约定刘艳华申办贷款201万元支付部分房款。我如期将自己的房屋过户给了刘艳华后，刘艳华在自己办理贷款中拒不配合我办理贷款手续，致使我至今无法拿到自己的售房款项。我卖房是为自己女儿买房急用钱，而刘艳华在我已经向其交付了涉案房屋后却不肯向我支付房款。其违约行为正在给我造成越来越大的损失。我通过多方沟通要求刘艳华履行义务未果，鉴于刘艳华不履行自己义务的严重违约行为，亦向贵院提起反诉。
反诉被告刘艳华针对反诉原告张艳的反诉答辩称，张艳主张的201万元房屋出售款，根据双方签订的房屋买卖合同第四条第二款规定，该部分房款由我以商业贷款方式进行支付，但合同中并未明确约定银行向张艳给付该部分房款的具体时间，该部分房款的具体给付时间一般由相关商业银行根据自身业务内部流程和办理进度确定。现我及银行均不存在不支付或逾期支付房款的事实，故不应承担违约责任。双方房屋买卖合同签订于2017年3月1日，2017年5月2日北京银行琉璃厂支行便已批复同意发放贷款，从中可以看出我已完全履行协助配合办理房屋贷款的义务，并无违反合同义务的情况发生。据向银行相关工作人员了解及有关证据可以证明，张艳现阶段未取得房屋贷款的原因，是因自身问题导致，与我没有关系，相关的后果理应由其自行承担。双方签订的房屋买卖合同第五条整体规定了特定情形下无法获得批准贷款时的三种解决方案，一是我自筹房款并支付，二是我继续申请单款，三是终止合同，其中双方选定了第二种方案，根据第二种方案，在因我自身原因导致无法批准贷款时，张艳选择由我继续申请贷款方式的解决。举重以明清，现无法获得贷款是因张艳自身原因导致，且我已配合办理完成贷款手续，张艳要求我自筹资金直接支付该部分贷款，明显与合同约定不一致，不应得到支持。张艳请求我支付违约金没有事实依据和法律支撑，张艳是本案的违约方和过错方。张艳错误理解了双方在2017年3月1日所签《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第十条，并使用了断章取义的伎俩。合同原文是“第十条违约条款（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，使用本合同第十一条解除条款约定。”该条款对我方有约束力的仅限于合同中约定的149万元的自筹房款部分（即以定金、首付款及现金尾款形式支付的自筹部分），其余201万元商业贷款部分遵从买卖双方、我爱我家公司、北京银行琉璃厂支行之间的约定，由北京银行琉璃厂支行依据其2017年5月2日的批贷函按照银行内部政策和流程以贷款发放的方式支付。我已经按照合同约定，及时足额支付了合同约定的149万元自筹部分，也按时申请并取得了北京银行琉璃厂支行的规范批贷函。房屋过户后，我一月将房屋抵押给了北京银行琉璃厂支行，抵押主债权数额为201万元，我是真正的守约方、是无过错方。张艳在双方过户后长达三个多月的期间，仍然拒绝履行户口义务，未将户口迁出，是合同的违约方、是过错方。在贷款发放前夕，张艳又自行注销银行发放贷款账户，造成银行贷款无法如约发放，构成受领迟延，是违约方和过错方。此外，如果把张艳因自身原因无法最终取得贷款，牵强归咎于我拒绝了张艳提出的合同和法律规定义务之外的无理要求，进而引用该条款进行违约惩罚，明显有失公平正义，这样的违约金也过高。我认为，在贷款发放的前夕，张艳临时注销约定的发放贷款卡号，实属蹊跷，历史罕见，我直觉是有人从中作局、挖好陷阱，等我往里跳。我本着避免法律风险的角度拒绝重复履行义务，实属常理，应受法律保护，不应支付违约金。张艳婚姻家庭背景复杂，利益纠纷多，我必须具有足够的风险防范意识，张艳超越合同约定和法律规定，要求我重复履行贷款义务，不应得到法律支持，我拒绝张艳的无理要求，于法有据，不应承担违约责任。张艳的女儿崔静声称张艳是临时手包被偷，导致张艳的户口本、身份证及银行卡同时丢失，那么，张艳既然户口本及身份证丢失，是如何能做到在银行销户的，又是如何能新开银行账户的，崔静明显撒谎。张艳有无丢失户口本和身份证，到通州区北苑派出所一问便知。此外，张艳没有采取谨慎原则，没有先行征询北京银行琉璃厂支行信贷工作人员的指导意见，自行临时注销既定的商业贷款发放账户、另行启用新账户，行为明显违背常理。我认为，根据目前所掌握的信息来看，张艳注销原有账号动机不纯。在该房屋交易期间，张艳一直寻事滋事，先有过户后不迁户口，再有发放贷款前夕注销银行账户，所有这些事实都指向一个推论，张艳给房屋交易制造混乱和障碍，有不可告人的目的和动机。目前，应当查清张艳注销银行账户的事实细节，包括有无丢失证件和银行卡、是哪天注销的账户并开立的新账户。崔静及其男友谢某，均在小额贷款公司工作，熟悉房屋买卖及贷款流程。在办理房屋买卖手续过程中，我接触到崔静及谢某，并从他们那里得知张艳此前进行的130万元的小额贷款就是崔静及其男友操作的。目前公众均知晓很多小额贷款公司利用房屋抵押贷款流程坑骗获利，对小额贷款公司相关人员失去信任。而且张艳家庭利益有纷争。在我办理房屋买卖手续过程中，谢某曾在我面前说“这房子还不如让我们公司收了呢”之类的话，张艳也多次抱怨崔静和谢某联合图谋她的财产。因此，我对张艳、张艳之女崔静及其男友心存忌惮，不愿涉足风险是正常的。综上，张艳要求我在合同约定的范围之外重复履行贷款手续，是要求我重复履行合同义务，该要求使我面临巨大的、失控的法律风险，我有权拒绝。张艳的反诉请求超越合同约定，属无理要求，于法无据，理应被全部驳回。
第三人我爱我家公司针对反诉原告张艳的反诉述称，张艳的反诉请求与我公司无关，服从法院判决。
本院经审理认定事实如下：2017年3月1日，刘艳华（买受人）与张艳（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）,约定张艳将x号房屋卖与刘艳华，总价款350万元，刘艳华选择申办贷款的，批贷款金额为201万元。并同时在权属转移登记一项中约定张艳应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因张艳自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向刘艳华支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。经查，刘艳华向北京银行股份有限公司琉璃厂支行（以下简称北京银行）申请201万元贷款，期限为264月，批复日期为2017年5月2日，张艳至今未自北京银行领取201万元房款。2017年5月12日，x号房屋转移登记至刘艳华名下。涉案房屋现有张艳之女崔静的户口尚未迁出。
本案在审理过程中，张艳称其于2017年8月将领取201万元贷款的银行卡丢失，丢失当日即将该卡注销，另换了一张银行卡，但需要刘艳华到北京银行签字履行相关手续，但刘艳华拒绝签字，导致其至今无法领取201万元房款，并致其女崔静无法购房，亦无法将户口从涉案房屋中迁出；对此，刘艳华称因张艳新换了一张银行卡，需要重新走一遍手续，给其造成极大风险，张艳将卡丢失是其自身的过错，其无义务为其解决，而且其拒绝签字的前提是张艳拒绝将户口迁出；我爱我家公司称2017年8月31日，北京银行向其反馈该笔款打入张艳账户内，但又被打回银行，如果需要重新放款需要买卖双方重新到北京银行面签变更银行账户的材料，该公司及时将此信息反馈给双方。按照合同约定，张艳应该在过户后十日内将户口迁出，而当时因为张艳没有将户口迁出，刘艳华要求张艳赔偿违约金35万元及精神损失费10万元，共计45万元，才同意配合张艳做银行面签手续。之后，该公司将此情况告知张艳，张艳告知该公司没有这笔钱无法购房与迁出户口；经本院向北京银行了解，刘艳华的201万元贷款尚未实际发放，系因张艳将接收贷款的银行卡丢失。因此该行于2017年8月30日或者31日通知刘艳华补签相关放贷手续，但刘艳华拒绝签字，且该行在没有刘艳华签字的情况下，即使法院判决，亦无法发放贷款；刘艳华对张艳庭审中称将银行卡丢失存有异议，其认为是因为崔静偷拿张艳的银行卡，导致张艳生气注销账户，而且崔静早已买房。为此提交其与经纪人李文广的电话录音予以证明。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、房屋所有权证、户籍信息、二手房首付款交付确认函、定金收据、收条、微信聊天记录、居间服务合同及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
本案中，原、被告双方签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的相关规定，属于合法有效的合同，故双方应当按照合同的约定履行各自的义务。现涉案房屋已于2017年5月12日转移登记至刘艳华名下，张艳应按约定在产权转移登记后10日内，即2017年5月23日前向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口的迁出手续，但经查案外人，即张艳之女崔静的户口仍在涉案房屋内未予迁出，故对于刘艳华要求张艳给付违约金的诉讼请求，本院予以支持，但其主张的数额明显过高，本院根据双方的履约情况、房屋价款以及案外人户籍是否对刘艳华产生影响进行调整，因崔静户口至今仍未迁出，为督促张艳及时履行义务，本院确定由张艳赔偿暂计至本判决生效之日的违约金3万元。对于刘艳华要求张艳将涉案房屋内户口全部迁出的诉讼请求，因其该请求不属于人民法院受案范围，故本院不予支持。涉案房屋现已转移登记至刘艳华名下，刘艳华有义务付清全部购房款，对于张艳反诉要求刘艳华给付剩余房款201万元的请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于张艳反诉要求刘艳华给付违约金的请求，根据本案查明的事实，张艳于2017年5月23日前未将全部户口从涉案房屋中迁出，已构成违约，而北京银行通知刘艳华补办放款手续的时间为2017年8月底，故系张艳违约在先，刘艳华因此拒绝配合其办理银行放款手续系行使先履行抗辩权，其处理矛盾方式虽然不妥，但未构成违约，故对张艳的该项反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告张艳给付原告刘艳华违约金30000元，于本判决生效之日起三十日内付清；
二、原告刘艳华给付被告张艳剩余购房款2010000元，于本判决生效之日起三十日内付清；
三、驳回原告刘艳华的其他诉讼请求；
四、驳回被告张艳的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3275元，由被告张艳负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费1440元，由原告刘艳华负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 梅
二〇一七年十一月二十一日
书记员 李建兰