福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初362号
原告厦门市厦煌物业服务有限公司，住所地厦门市湖里区东渡路南苑村48号一楼，组织机构代码66471676-5。
法定代表人王丽水，董事长。
委托代理人李远军、魏义修。
被告黄欢菊，女，1967年12月9日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告厦门市厦煌物业服务有限公司（以下简称厦煌物业）与被告黄欢菊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由代理审判员曹玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦煌物业的委托代理人李远军、魏义修，被告黄欢菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦煌物业诉称，被告黄欢菊系厦门市思明区洪莲里102号202室业主。原告厦煌物业接受厦门福满山庄业主委员会委托实施物业管理。被告欠缴自2008年11月1日至2015年10月31日的物业管理服务费3420.48元、维修金1139.88元、公摊用水126.3元，原告有权自逾期之日起按应缴纳物业管理服务费的日千分之三向被告收取违约金。为维护原告权益，特诉请法院：一、判令被告立即支付所拖欠的自2008年11月1日至2015年10月31日的物业管理服务费3420.48元，维修金1139.88元，公摊用水126.3元，并支付违约金（以当季度欠缴的物业管理服务费为基数，自下个季度1号起按缴交基数的日千分之三计算至2015年10月31日）。二、判令被告承担本案诉讼费用。
被告黄欢菊辩称，原告未按照《物业管理服务委托合同》的约定及相关法律规定提供物业服务，主要存在以下违反物业服务合同的行为：一、不履行安全保卫义务。福满山庄业主委员会与原告签订的《物业管理服务委托合同》规定了原告维护小区公共部位公共设施设备的义务，但是原告没有履行合同约定，并私自将属于业主的防盗对讲机、门锁感应器强行拆走，导致被告被入户盗窃三次，损失惨重。二、不履行维护保洁义务。被告门口每天都有他人的粪便，为此多次找物业反映该问题，始终未能解决。三、不履行维护公共设施的义务。防盗门出现故障后原告不维修，给整个大楼的安全造成威胁。物业服务合同履行是先服务后收费，而不是服务不符合约定也收费，被告提交的证据可以证明原告不能适当履行物业服务合同义务，给被告造成经济损失及生活不便。被告在原告未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，有权拒绝支付物业服务费用。被告拒交物业费完全是由于原告的违约行为造成，是行使正当的抗辩权。违约金是惩罚违约行为的，被告不应当承担违约责任。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年10月31日和2012年11月21日，原告与厦门市福满山庄业主委员会分别签订了《物业管理服务委托合同》和《福满山庄物业管理服务合同》，约定由原告为坐落于厦门市思明区洪莲里91梯-120之一梯的福满山庄小区提供物业管理服务；委托管理期限分别为三年和五年，即自2008年11月1日起至2011年10月30日止和自2012年11月21日起至2017年3月7日止；多层住宅物业的综合管理服务费由原告按建筑面积0.6元／月·平方米向业主或物业使用人收取；多层住宅公共维修金由原告按0.2元／月·平方米向业主或物业使用人收取；水电公摊实际支出费用由原告向业主或物业使用人合理分摊；综合管理服务费每季度由原告收取一次，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，按欠交管理费用的千分之三向原告交纳违约金。合同签订后，原告依约为福满山庄小区提供物业管理服务至今。2011年11月1日至2012年11月20日厦门福满山庄业主委员会换届改选期间，福满山庄小区由原告连续提供服务。
另查明，被告黄欢菊系厦门市思明区洪莲里102号202室的业主，房屋为多层住宅，建筑面积为67.87平方米。因被告未缴交2008年11月1日至2015年10月31日的物业管理服务费3420.48元、公共维修金1139.88元、公摊水费126.3元（其中2013年12月1日至2015年10月31日期间应缴公摊水费为29元），原告经催讨未果，遂于2015年12月15日诉至本院。
上述事实，有原告厦煌物业提供的《物业管理服务委托合同》、《福满山庄物业管理服务合同》、证明、土地房屋登记卡、欠费明细以及庭审笔录为证。对于上述证据中的土地房屋登记卡、欠费明细，原被告双方均无异议，本院予以采信。对于上述证据中的《物业管理服务委托合同》、《福满山庄物业管理服务合同》、证明，被告仅以不知情为由提出异议但未提供任何反驳证据，对其真实性本院予以采信。对于上述事实，本院予以确认。
审理过程中，被告提供证据照片、商品房收房标价书、证明、报警回执、复印报纸及图片，拟证明：原告未按照《物业管理服务委托合同》约定提供物业管理合同，私自将属于被告的防盗对讲系统和门锁感应器拆除，福满山庄102栋的业主出具的情况说明亦证明原告存在违约情形；20016年10月30日被告因物业管理费缴交问题与物业管理处产生纠纷并报警；被告居住的那栋楼门禁已经安装，但是不能使用，并非物业公司安装，系公安局安装。
原告提供证据防盗门照片、门禁维修记录表、设施设备维修记录表、保洁工作流程说明，拟证明原告为讼争小区提供了物业服务。交房时配置的防盗对讲系统和门锁感应器使用两年后坏了，原告只是将其拆下维修。因为没有配件无法维修，原告将门禁改成了使用钥匙的门锁，一直使用到2016年初安装了新的门禁系统，原告多年来对门禁、设施设备进行了维修保养。
原告另提供证据催款通知书、律师函邮寄信封，拟证明原告于2012年3月17日、2013年7月15日、2014年8月29日、2014年11月6日以及2015年9月9日向被告多次催收物业管理费用。2012年12月1日委托福建志远律师事务所发出催款律师函，被告拒收。
本院认为，原告与厦门市福满山庄业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》、《福满山庄物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力；2011年11月1日至2012年11月20日期间原告虽未与福满山庄业主委员会签订合同，但已实际为福满山庄小区的业主和物业使用人提供了物业管理服务。被告作为福满山庄小区业主，接受原告提供的物业管理服务，应当缴纳物业管理相关费用和公共维修金。被告对于欠费的金额无异议，但抗辩之前的费用已经过了法律追溯的时效。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交公共维修金是业主的法定义务。公共维修金属于全体业主所有，适用诉讼时效会损害全体业主的利益，因此公共维修金的诉求不适用诉讼时效，被告有关公共维修金请求已过诉讼时效的抗辩本院不予采纳。案涉物业服务合同约定物业费按季度收取，应当视为当季度的费用应于该季度最后一日前缴纳。物业管理委托合同未约定公摊水费的缴费期限，应视为按月于每月的最后一天前缴纳。原告提交单方面制作的催款通知单五份以及律师函邮寄信封一份，然未能举证证明该通知单以何种方式以及是否已实际送达被告，且原告提交的邮寄信封未能体现邮寄的文件是否包含催缴物业管理费用相关内容，故该催款通知单、律师函邮寄信封并不能构成物业管理服务费用的时效中断事由。现原告于2015年12月15日向本院提起诉讼，故2008年11月1日至2013年9月30日期间的物业管理服务费、2008年11月1日至2013年11月30日期间的公摊水费因超过两年诉讼时效丧失胜诉权。故，本院对被告有关2008年11月1日至2013年9月30日期间物业管理服务费、2008年11月1日至2013年11月30日期间公摊水费的时效抗辩予以支持，余者不予支持。
本案中，有关防盗对讲机、门锁感应器的问题，被告自行提交的其他业主证明对于门禁系统已坏只能手动开门及现已恢复正常进行了确认。这与被告陈述的门禁系统损坏，维修期间暂用钥匙开启的门锁代替，现已安装新门禁系统的陈述相吻合。原告作为物业公司，根据门禁系统的实际情况作出维修、替代、更换的管理行为并无不当。被告抗辩原告不履行保洁义务，但未提供任何证据予以佐证，本院不予采信。被告提供的2006年报警回执、2006年的报纸、2009年12月3日拍摄的受伤业主照片与本案无关，本院不予采信。被告提供的2009年12月6日的报道，该报道亦称冲突发生疑与业主对物业服务不满等有关，并非对物业服务质量直接的客观的评价和体现，对该份证据亦不予采信。综上，业主对于物业公司提供的物业服务质量不满，可通过向物业公司提出意见和建议，或者经过业主多数决议决定是否更换物业单位等合法的方式进行解决，而不能成为拒绝交付物业服务费的抗辩理由。
是故，被告无正当理由拒不缴纳2013年10月1日至2015年10月31日期间的物业管理服务费1018.05元（0.6元／平方米·月×67.87平方米×25个月）、2008年11月1日至2015年10月31日期间的房屋公共维修金1140.22元（0.2元／平方米·月×67.87平方米×84个月）及2013年12月1日至2015年10月31日期间应缴公摊水费29元，已构成违约，原告要求其缴交上述费用并支付违约金（以当季度欠缴的物业管理服务费为基数，自下个季度第一个月1号起按缴交基数的日千分之三计算至2015年10月31日止）的主张，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄欢菊应于本判决生效之日起七日内支付原告厦门市厦煌物业服务有限公司2013年10月1日至2015年10月31日期间的物业管理服务费1018.05元、并支付违约金（以当季度欠缴的物业管理服务费为基数，自下个季度第一个月1号起按缴交基数的日千分之三计算至2015年10月31日止）。
二、被告黄欢菊应于本判决生效之日起七日内支付原告厦门市厦煌物业服务有限公司2008年11月1日至2015年10月31日期间的房屋公共维修金1140.22元以及2013年12月1日至2015年10月31日期间公摊水费29元。
三、驳回原告厦门市厦煌物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费122元，由原告厦门市厦煌物业服务有限公司负担17元，被告黄欢菊负担105元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 曹 玲
二〇一六年五月十六日
代书 记员 翁凌思
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。