北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0109民初3856号
原告（反诉被告）：北京博宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4222室。
法定代表人：李永青,总经理。
委托诉讼代理人：付德祥，男，北京博宇嘉物业管理有限公司副总经理。
被告（反诉原告）：周长军，男，1977年8月1日出生，住北京市门头沟区。
委托诉讼代理人：丁飞，北京市京悦律师事务所律师。
原告北京博宇嘉物业管理有限公司（以下简称博宇嘉公司）与被告周长军及反诉原告周长军与反诉被告博宇嘉公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博宇嘉公司的委托诉讼代理人付德祥，被告周长军及其委托诉讼代理人丁飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博宇嘉公司向本院提出诉讼请求：1、要求周长军给付北京市门头沟区永定镇惠康嘉园x区x号楼x单元xxx号房屋（以下简称xxx号房屋）2015年4月6日至2015年11月10日期间物业服务费841.53元、滞纳金547.83元、生活垃圾清运费17.84元，共计1407.20元。2、案件受理费由周长军负担。事实和理由：2014年2月19日，我公司与北京国信嘉业房地产开发有限公司（以下简称国信房地产公司）签订《前期物业管理服务合同》，接受委托对门头沟区S1线区域组团安置房项目、永定镇曹各庄安置房住宅小区实行物业管理。同年4月6日，我公司与业主周长军签订《物业管理服务协议》，就其所有的303号房屋的物业管理服务及收费标准等相关事项进行了约定。同时，周长军根据约定预交了2014年度物业服务费及垃圾清运费30元。进驻惠康嘉园小区一年以后，由于多数业主未按照约定时间继续交纳2015年度物业服务费，导致公司正常运营出现困难。2015年11月10日，我公司撤出了惠康嘉园小区。撤出前，我公司已在小区大门口等显著位置张贴撤出决定和催交物业费通知，但周长军仍拖欠物业服务费和垃圾清运费至今。为此，诉至法院。
被告（反诉原告）周长军答辩并反诉称：不同意博宇嘉公司诉讼请求。理由是：第一、我从未拒交物业费。本案诉前调解阶段，接到人民调解员通知后我积极参加调解，希望协商解决纠纷。最高法院规定，只有向业主催交在合理期间内业主仍未交纳物业费的，才可以起诉请求给付物业费。博宇嘉公司并未书面向我催交物业费，不存在拒绝交纳情形，其应按照《物业管理服务协议》约定的程序，先与业主协商解决纠纷，协商不成则向物业管理行政部门申请调解，然后才是申请仲裁或者提起诉讼，不应直接向法院起诉。第二、《物业管理服务协议》系格式合同，合同约定按经济适用住房有关物业管理服务质量标准进行物业管理。但是，据市住房城乡建设委的答复，市住建委等物业管理机关均未发布过“经济适用住房物业管理服务质量标准。”博宇嘉公司在格式条款中采用的这种提法，是利用了业主不了解物业管理有关行业标准和规范，有意减轻或者免除自己对提供的物业服务应当承担的保证责任，该条款显失公平，无效。第三、博宇嘉公司在19个月的前期物业管理服务中，完成了物业管理服务的一些基本职能，应当予以肯定。但博宇嘉公司也应当承认其不完全履行《物业管理服务协议》的事实，已构成违约。不完全履行的主要情况包括：未与业主协商一致即私自撤离物业服务区域，停止服务；从未向业主公开物业服务费用收支情况；楼道内堆放杂物、小广告胡乱张贴，绿地被私人种上蔬菜，小区围墙栏杆被破坏，六区5号楼地下室随便出入，电梯发生关人现象，保安岗亭形同虚设，未见过对进出小区人员进行检查等等。上述现象和问题说明，博宇嘉公司履行物业管理服务职责不全面、不到位，没有完全尽到管理服务责任，业主安全存在隐患，已构成违约。第四、博宇嘉公司应当承认未按约定标准全面履行管理服务协议，请求法院按照质价相符原则，判决认定博宇嘉公司应收的物业费。否则，请求法院驳回其诉讼请求。基于上述答辩理由和意见，我提出反诉请求：1、确认双方签订的《物业管理服务协议》格式合同无效；2、判令博宇嘉公司赔偿因违反约定义务，怠于履行管理服务职责造成的经济损失300元。
原告（反诉被告）博宇嘉公司针对反诉辩称：《物业管理服务协议》系双方自愿签订，不存在强迫和欺诈，未违反法律规定，亦不存在无效的法定情形。因大多数业主不按时交纳第二年度的物业费，博宇嘉公司无法正常运行，撤出前3个月，已将准备撤出物业服务情况上报永定镇政府和门头沟区住建委小区办，并非无故停止服务。撤出服务时，博宇嘉公司曾委托快递公司陆续向业主送达催交通知，因快递人员受到威胁才停止逐户催交。需要说明的是，博宇嘉公司进驻惠康嘉园小区服务时，单元楼没有提供中水、门禁系统未能投入使用的情况属实，但根本原因不在物业公司，提供中水的基础设施，我公司一直在维护，门禁系统不能使用的情况，也已上报给建设单位国信房地产公司。惠康嘉园小区是门头沟区永定镇农村拆迁安置房居住区，集中回迁村民众多，物业服务企业在为整个小区提供服务过程中很难周全，存在一定的瑕疵。为解决物业费纠纷，博宇嘉公司撤出后，对于主动交纳2015年度物业费的业主，采取物业费本金减15%、免收滞纳金和垃圾清运费的优惠办法。截至目前，经诉前人民调解或法院调解，大多数业主已通过协商解决了纠纷，对于此案，我们同意协商解决。综上，周长军未能提供证据证明因物业服务存在瑕疵给其造成了损失，不同意其反诉请求。
当事人围绕本诉请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：
2014年2月19日，国信房地产公司（甲方）与博宇嘉公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：“甲方将北京市门头沟区S1线区域组团安置房项目永定镇曹各庄安置房住宅小区委托乙方实行物业管理；……第二十六条物业管理服务费，……2、住宅服务由业主按其拥有建筑面积每月2.12元/平方米向乙方交纳；3、业主入住时预付一年的物业服务费。”双方还约定了其他有关事项。合同签订后，博宇嘉公司进驻惠康嘉园小区提供物业管理服务。
2014年4月6日，周长军（甲方）与博宇嘉公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：“前期物业管理是指：自房屋交付业主之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止的物业管理。甲方所属房屋基本情况：房间号为303号房间，房屋建筑面积为55.64平方米。第一章物业服务管理事项，一、乙方提供物业服务：……第二条共用设施、设备的日常养护、运行和管理；……第五条小区内绿化的养护和公共环境卫生管理；第八条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；第九条消防管理服务；……第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.代收生活垃圾消纳费。……第三章双方的权利与义务，一、乙方的权利与义务。1、对共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；……8、每12个月向甲方公布物业管理费用收支账目。二、甲方的权利义务。……2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；……4、依据本协议向乙方交纳物业管理费用；……6、装饰装修房屋时，遵守《业主手册》之相关内容及《房屋装饰装修管理协议》。第五章物业管理服务费用……2、本物业项目物业服务费收费标准为2.12元/月/平方米。3、甲方入住时预付一年的物业服务费，以后将在每年4月6日之前预付下一年度的物业服务费。甲方逾期交纳物业服务费的，乙方有权从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三作为违约金。第六章违约责任：一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任；二、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三的标准交纳违约金。”协议签订后，周长军交纳2014年4月6日至2015年4月5日的物业服务费、装修管理费及一年的垃圾清运费30元。
经核实，周长军未交纳2015年4月6日至11月10日期间物业服务费841.53元，垃圾清运费17.84元，共计859.37元。
围绕博宇嘉公司履行《物业管理服务协议》是否符合约定的诉辩意见，周长军提交以下证据：1、2017年4月拍摄的照片12张，证明惠康嘉园小区在楼道堆物、环境卫生、护栏维修、消防栓维护、门禁、小广告、单元门损坏等方面物业管理服务存在问题。2、登记回执及政府信息告知书各1份，证明2017年6月19日提出获取“北京市经济适用房物业管理服务质量标准，北京市住宅物业服务标准”的政府信息公开申请后，市住房城乡建设委就政府信息进行了告知。博宇嘉公司质证后认为，2017年4月博宇嘉公司早已撤出物业服务，对照片内容的关联性不予认可；惠康嘉园小区系永定镇农村集中回迁安置房居住区，签订前期物业服务合同时，建设单位国信房地产公司没有明确楼房性质，但是关于物业服务标准，在前期合同和物业合同中均已明确约定，该份证据与本案无关。
另查，惠康嘉园小区至今尚未成立业主委员会。
经调查，北京市门头沟区住房和城乡建设委员会小区办证实：2015年5月6日，博宇嘉公司向小区办曾递交该公司与其他两家物业公司共同向永定镇人民政府报告的《关于解决永定镇S1线农民回迁安置房物业费二次征收困难的请示》；2015年8月10日，博宇嘉公司又向小区办递交了《关于撤出惠康嘉园小区物业服务的决定》《关于退出惠康嘉园小区物业管理的通告》以及张贴退出通知的照片复印件。
本院认为：一、关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故惠康嘉园建设单位国信房地产公司依法与博宇嘉公司签订的《前期物业管理服务合同》有效，该合同对包括周长军在内的全体业主均具有法律约束力。根据查明的事实，本案双方当事人签订的《物业管理服务协议》，虽系博宇嘉公司提供的格式合同，但事先拟定的双方权利义务内容并不存在“提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故《物业管理服务协议》合法有效。应当指出，博宇嘉公司在多数业主未按约定期限主动交纳第二年度物业费的数月后撤出物业服务，虽不构成根本违约，给业主生活带来一定影响应当是客观存在的。博宇嘉公司在撤出物业服务的相当期限之后，向业主周长军提起追索物业费的民事诉讼，亦是符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定起诉条件的。故周长军关于“《物业管理服务协议》为格式合同，内容显失公平、无效，博宇嘉公司未与业主协商即撤出物业服务、未经催交即提起诉讼，不符合合同约定，应当撤回起诉”的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。
二、关于物业公司与业主行使权利与履行义务的关系问题。《中华人民共和国合同法》规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。国务院《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，双方当事人在《物业管理服务协议》中明确约定：“甲方的权利义务，监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；……乙方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任。”依照上述法律规定和协议约定，博宇嘉公司与周长军在行使权利和履行义务均应遵循诚实信用原则。博宇嘉公司负有按照约定标准提供物业服务的义务，同时享有按照约定标准收取物业费的权利；周长军在博宇嘉公司履行合同过程中或者在物业服务未达到管理服务质量约定目标的情况下，享有监督、提出建议和要求限期改正的权利，逾期未改正给周长军造成损失的，博宇嘉公司应承担相应责任。同时，周长军负有按照约定标准和期限交纳物业费的义务。
三、关于博宇嘉公司物业服务存在瑕疵与周长军应交纳物业费数额问题。应当指出，物业服务合同履行过程中，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳。因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。本院已审结的博宇嘉公司起诉业主追索物业费系列案件，多数业主接受了博宇嘉公司提出的减免部分物业费的解决方案，通过协商解决了争议。具体到本案，博宇嘉公司撤出物业服务后并未书面向周长军催交物业费，周长军不构成拒绝交纳，但周长军在没有证据证明因“博宇嘉公司物业服务未达到管理服务质量约定标准”造成实际损失的情况下，未主动按照约定期限交纳物业费，虽无拒绝行为但构成违约。博宇嘉公司请求周长军给付物业费，于法有据，本院应予支持。鉴于庭审中博宇嘉公司承认物业管理服务存在一定瑕疵，而当初物业服务的客观状态已不存在，故本院结合本案实际酌减博宇嘉公司15%物业费本金。对博宇嘉公司免收滞纳金、垃圾清运费的意见，本院不持异议。《物业管理条例》第三十五条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”周长军反诉请求博宇嘉公司赔偿因违反约定义务怠于履行管理服务职责造成的损失300元，但未提交充分证据证实，对周长军的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、周长军于本判决生效之日起七日内给付北京博宇嘉物业管理有限公司二〇一五年四月六日至二〇一五年十一月十日的物业服务费715.30元。
二、驳回北京博宇嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回周长军的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25元，由周长军负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费25元，由周长军负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 张金星
二〇一七年九月十九日
书记员 李京京
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