上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第17688号
原告上海金马新城房地产有限公司。
法定代表人朱永康。
委托代理人方亮，上海汇茂律师事务所律师。
委托代理人刘雪欢，上海汇茂律师事务所律师。
被告计亮。
委托代理人计稼村。
委托代理人王晓红。
原告上海金马新城房地产有限公司诉被告计亮物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年6月3日公开开庭进行了审理。原告上海金马新城房地产有限公司的委托代理人方亮和刘雪欢、被告计亮的委托代理人计稼村和王晓红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海金马新城房地产有限公司诉称，被告系上海市浦东新区南泉路XXX弄XXX号XXX室的业主，物业面积167.06平方米。原告系该物业的开发商，具有三级物业管理资质，并一直实际承担物业管理工作至2013年11月。涉案楼盘原系外销楼，2000年起物业管理费按照每月每平方米人民币（以下至判决主文前币种同）3元的标准收取，即被告每月物业费501元。2005年8月，原告报经有关部门批准降低物业管理费收费标准，自2005年10月起变更为每平方米每月1.93元，即被告每月物业费322.40元。被告自入住之日起未向原告缴纳物业管理费，共拖欠物业管理费158个月，合计61，655元。原告多年以月催缴单、口头、挂号信函、小区公示栏张贴催缴通知、发送律所催款函等方式催促被告缴纳物业费。整个小区水费的计数、收缴均由原告完成，被告明知欠缴物业费，仍拒付，严重损害原告及其他业主的权益。故原告诉至法院，要求：判令被告支付原告2000年10月至2013年11月期间的物业管理费61，655元。
被告计亮辩称，不同意原告的诉请。首先，系争房屋系被告于2000年11月18日拍卖取得，同年12月取得房屋钥匙，2001年6月取得产证，故原告要求被告自2000年10月起支付物业管理费无依据。其次，对原告资质存在质疑，原告于2004年8月24日取得物业管理资质，之前原告不具有物业管理公司的资质和相应物业管理人员的资质。原告未受业主委员会或业主的委托，便自行提供物业管理服务，业主可以不支付物业费。再者，原告的物业服务存有瑕疵。诸如原告将小区内的大树锯掉，健身器材和卫星天线损坏不修理，服务人员态度恶劣、辱骂业主情况时有发生等。此外，被告从未收到过原告的催款函，原告提供的公示栏照片不真实，不予认可。原告要求被告支付物业管理费的诉请已经超过两年的诉讼时效，现被告愿意支付2012年4月1日起至2013年11月30日止的物业管理费，具体收费标准由法院依法判决。
经审理查明，原告系上海市浦东新区南泉路XXX号（原南泉路1289弄）上海金浦花园的物业管理单位，持有物业管理企业三级资质证书。1999年11月，原告向上海市浦东新区综合规划土地局报备、审核的物业管理费支付标准为每月每平米3元。2005年12月，上海市浦东新区物价局审核通过该小区物业服务收费标准每月每平米1.95元。被告系该小区B座14B室房屋的产权人，房屋建筑面积为167.06平方米，产证核准日期为2001年6月8日。被告自入住之日起至2013年11月止未支付物业管理费。2002年12月9日、2003年12月8日原告以挂号函件的形式向计稼村发送催款函，2005年2月3日、2006年1月17日、2007年1月5日，原告以挂号函件的形式向被告发送催款函。2014年4月，原告诉来本院，要求判如所请。
以上事实，由物业管理企业资质证书、关于物业服务企业临时托管的公告、关于金浦花园小区业主沟通会情况的通报、证明、浦东新区物业管理服务收费审核备案表、物业服务分等收费重新审核表、国内挂号函件收据、交寄大宗挂号邮件清单、上海市房地产登记簿等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，原、被告之间存在事实上的物业管理关系。被告虽质疑原告的物业管理资格，但从原告提供的物业管理企业资质证书及其向上海市浦东新区综合规划土地局、上海市浦东新区物价局报备物业管理费的材料看，原告具有物业管理资格。被告作为业主应支付相应的物业管理费。关于被告辩称的原告物业管理存有瑕疵，因被告并未提供充分证据予以佐证，故对被告的该项辩称本院难以采信。关于诉讼时效问题。我国法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。本案中，原告主张其在公示栏张贴催款通知引发诉讼时效中断。本院认为，首先，原告并无充分证据证明其曾在小区公示栏张贴催款通知。其次，即使原告确在小区公示栏张贴催款通知，小区公告栏是小区管理者向业主发布涉及小区居民利益事项的渠道之一，该则通知针对不特定的主体，其发布方式并无当面催告的实际效果，并不意味被告必然知晓该则通知，亦无国家机关公告的法定公示效力，被告无法律义务必须知晓该则通知。故该通知不具有导致本案诉讼时效中断的意义。综上，原告虽曾于2005年2月3日、2006年1月17日、2007年1月5日发出挂号信催款函引发诉讼时效中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。然原告并无充分证据证明其在之后进行有效催缴，故至原告于2014年4月向本院递交诉状时，已经超过诉讼时效二年期间。被告以超过诉讼时效进行抗辩，主张从2012年4月1日起开始起算物业管理费，符合法律规定，本院予以采纳。关于物业管理费的收费标准，每月每平米1.95元的标准经过有关部门的核准，形式合法，原告主张按照每月每平米1.93元的标准计付物业管理费，无不当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十二条的规定，判决如下：
被告计亮于本判决生效之日起十日内支付原告上海金马新城房地产有限公司自2012年4月起至2013年11月止的物业管理费人民币6，448元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，341元，减半收取计670.50元，由原告上海金马新城房地产有限公司负担645.50元、被告计亮负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 祝芬
二〇一四年六月十六日
书 记 员 李超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定的业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
三、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：
（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；
（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；
（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；
（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。
前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。
第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。