江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终675号
上诉人（原审原告）南京宁设物业管理有限责任公司，住所地南京市秦淮区三茅宫91号406室。
法定代表人李东，该公司总经理。
委托代理人蒋黎军，江苏当代国安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）冯维一，男，1957年8月4日生，汉族。
委托代理人冯洁。
上诉人南京宁设物业管理有限责任公司（以下简称宁设物业公司）因与被上诉人冯维一物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第4311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宁设物业公司原审诉称，其于2014年1月1日与秦淮区止马营住宅小区业主委员会签订物业服务委托合同，开始提供服务。合同第22条第1项约定，门面房按每月每平方米3.6元交纳物业服务费用，但冯维一从2014年开始无理由不交物业费。双方多次协商未果，其向法院提起诉讼，请求判令：冯维一支付宁设物业公司2014年1月1日至2015年8月31日的物业管理费4952.16元（3.6元／月／平方米×68.78平方米×20个月）。
冯维一原审辩称，宁设物业公司提供了物业服务，但其对南京市秦淮区止马营小区业主委员会（以下简称止马营业委会）与宁设物业公司约定的每月每平方米3.6元的标准不认可，其愿意按每月每平方米2元的标准支付物业服务费用。
原审法院经审理查明，冯维一是南京市秦淮区止马营56村28-2号房屋（建筑面积68.78平方米）的业主。2014年1月1日，宁设物业公司与止马营业委会签订《管理委托合同》，约定：经过秦淮区朝天宫街道批准，根据市政府相关文件，老旧小区改造进行物业市场化、专业化的管理，结合实际情况，签订本合同；物业管理区域为止马营30-50号、止马营28-1至28-9号（门面房）、止马营56号（南北楼），物业类型为居住及商业、办公，建筑面积4万平方米；宁设物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；委托管理期限自2014年1月1日起至2017年12月31日止；管理服务费门面房每平方米为3.6元／月，止马营业委会需每年向社区申请区政府老旧小区考核补贴宁设物业公司（公共收入不分成）。冯维一未向宁设物业公司支付过物业管理费。
原审法院另查明，止马营业委会备案表载明，物业区域地址为秦淮区止马营30-56号，总建筑面积21600平方米，幢数3幢，户数183户，东至止马营，西至止马村，南至建邺西路，北至秦淮河；本次为成立备案，备案时间2013年11月12日。就止马营业委会的区域范围，原审法院向南京市秦淮区朝天宫街道止马营社区进行了解，据社区工作人员称，小区准备成立业委会时，止马营30-56号是住宅楼，业主明确表示不同意带着沿街门面，即止马营28-1至28-9号的业主，因为门面房多家开设饭店，与住宅业主有矛盾。社区在征求门面房业主意见时，门面房业主也明确表示不参加业主大会或业主委员会的选举，所以止马营业委会的物业区域范围确实不包括上述沿街门面房，只包含30-56号住宅楼。
原审中，宁设物业公司陈述，其为包括冯维一所有物业在内的沿街门面房提供了保安、保洁、下水管道疏通等服务。冯维一对此不持异议。因宁设物业公司不同意调解，双方未达成一致意见。
以上事实，有《管理委托合同》、房屋登记簿、友情提醒、安保巡逻记录、业主委员会备案表、原审法院谈话笔录、照片及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，虽然止马营业委会与宁设物业公司签订有《管理委托合同》，但根据止马营业委会备案表及原审法院调查的情况，止马营业委会区域并不包括冯维一所有的物业，故《管理委托合同》对冯维一无约束力。因冯维一认可宁设物业公司提供了物业管理服务，且愿意按每月每平方米2元的标准向宁设物业公司支付物业管理服务费用，原审法院予以认可，故冯维一应向宁设物业公司支付物业管理服务费2751.2元（2元／平方米／月×68.78平方米×20月）。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决冯维一于判决生效之日起十日内支付宁设物业公司自2014年1月1日至2015年8月31日的物业管理费2751.2元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元、公告费300元，合计350元，由冯维一负担。
宁设物业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。1.宁设物业公司与止马营业委会签订的物业服务合同范围包括止马营30-50号、止马营28-1至28-9号（门面房）、止马营56号（南北楼），合同签订前已在小区公告，合同订立后也在朝天宫街道物管及秦淮区房产管理局均进行了备案。案涉28-2号房屋所处的一层与二层及以上的住宅共属同一幢楼，不可分割，并共用公共设施，处于同一物业服务区域内，冯维一也认可宁设物业公司提供了物业服务。2.止马营业委会备案表载明，物业区域地址为止马营30-56号，当然也包括28-2号房屋。社区工作人员的单方言论不属实，“止马营30-56号是住宅楼”的表述不对，应为“止马营30-56号2楼以上是住宅楼，一楼是门面房”，且街道、社区在指导成立业主大会或业委会时也不会同意处于同一物业管理区域的部分业主不愿参加就不参加的。即便社区工作人员所述属实，门面房业主表示不愿意参加业主大会或业委会的选择应视为其自行放弃权利，止马营小区业主大会和业委会的选举有效，其作出的决定对门面房业主具有约束力。二、原审法院适用法律错误。1.法律上没有“业委会区域”的概念，只有“物业管理区域”的概念。原审判决生造“止马营业委会区域”这个法律概念，并应用社区工作人员的主管说辞得出所谓的“止马营业委会区域”并不包括28-2号物业，违反了《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定。2.即使止马营业委会区域不包括28-2号物业，这也是门面房业主与止马营业委会的约定，宁设物业公司并不知晓该约定，该约定不能对抗宁设物业公司。且宁设物业公司已按合同约定对冯维一提供了物业服务，冯维一应当依约依法交纳物业费。3.即便原审认定的事实和理由都能成立，冯维一与宁设物业公司之间应属于事实物业服务关系，原审按照冯维一的意愿判令按每月2元／平方米的标准支付物业费自由裁量权过大，有失偏颇，对物业服务企业显示公平。综上，请求本院撤销原审判决，改判冯维一按每月3.6元／平方米的标准支付2014年1月1日至2015年8月31日的物业服务费用4952.16元，并由冯维一承担一、二审全部诉讼费用。
冯维一辩称，止马营28-1至28-9号门面房的业主都没有参加止马营业主大会和委员会选举，且2014年1月1日之前，门面房区域和住宅区域就已经用围墙隔离。门面房由街道管理，已经实行了门前三包，全面由经营人自负，宁设物业公司没有为门面房业主提供物业服务，请求本院维持原判。
被上诉人冯维一对于原审法院查明的事实没有异议，宁设物业公司对于原审判决中“止马营30-56号是住宅楼，业主明确表示不同意带着沿街门面”的事实认定有异议，其认为门面房就是30-50号楼的一层，只是编号为28-1至28-9号，选聘物业公司时已向小区业主张贴了公告，包括门面房的业主。宁设物业公司在二审中提交了2013年11月15日止马营业委会的公告复印件一份，用于证明止马营业委会就聘用宁设物业公司对小区提供物业服务及相应价格对包括门面房在内的止马营小区全体业主进行了公告。冯维一质证认为其没有看见过该公告。
根据原审法院向止马营社区调查形成的谈话笔录，止马营社区工作人员表示，止马营业委会的物业区域范围只包括30-56号住宅楼。止马营住宅楼业主明确表示召开业主大会或成立业主委员会都不同意带着28-1至28-9号沿街门面业主，社区征求了门面房业主的意见，门面房业主也明确表示不参加业主大会或业委会的选举。止马营业委会的整个成立、选举过程28-1至28-9号沿街门面业主都没有参与。故原审法院认定“止马营30-56号是住宅楼，业主明确表示不同意带着沿街门面”有证据予以证实，宁设物业公司仅凭一份止马营业委会公告的复印件不能推翻上述事实的认定。且止马营28-1至28-9号门面房即便与30-50号住宅楼为同一幢楼的不同楼层，也系具有独立门牌号码的物业单位，故宁设物业公司以门面房就是30-50号楼的一层，只是编号为28-1至28-9号为由对原审认定事实提出的异议，本院亦不予采信。综上，本院依法对原审查明事实予以确认。
二审期间，宁设物业公司另提交证据如下：一、照片打印件8张及图纸复印件1张，用于证明从规划位置上来看止马营28-1至28-9号属于宁设物业公司提供服务的止马营小区；二、止马营小区28-1至28-9号业主清册一份，相应房屋登记簿复印件9份以及止马营业委会备案表复印件一份，用于证明止马营小区共有183户，总面积21600平方米，位于28-1至28-9号门面房为9户，面积为1041.6平方米，即使门面房没有参加业主大会，全部投反对票，也不能达到过半的票数，因此宁设物业公司和止马营业委会签订的物业服务合同对全体业主有约束力；三、物业服务合同备案证明复印件一份，用于证明物业项目地址包括止马营小区30-50号、56号、28-1至28-10号。
冯维一对照片和图纸的真实性没有异议，但认为该证据和本案没有关联；对业主清册、房屋登记簿以及止马营业委会备案表的真实性予以认可，但认为业主备案表上明确显示物业区域不包含门面房；认为物业服务合同备案证明的落款日期是2015年10月22日，该证据是后补的。
本院二审另查明，本案原审庭审中，原审法院询问宁设物业公司为什么将门面房的物业服务费用收费标准定为每月每平方米3.6元，宁设物业公司表示该收费标准系其提出，并经止马营业委会调查后决定。
二审期间，本院询问宁设物业公司在签订案涉《管理委托合同时》是否查看过止马营业委会的登记备案表，宁设物业公司表示其查看过，签合同的时候也提出过这个问题，但按惯例，临街门面房在其物业范围内。
以上事实，有公告、照片、图纸、业主清册、房屋登记簿、止马营业委会备案表、物业服务合同备案证明、原审法院庭审笔录、本院谈话笔录在案为凭。
本院认为，没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。本案中，宁设物业公司自2014年1月1日起为止马营小区提供物业服务，冯维一在本案原审期间也确认宁设物业公司提供了物业服务，故宁设物业公司要求冯维一就涉案28-2号物业支付2014年1月1日至2015年8月31日期间相应物业服务费用的诉讼请求应予支持。
本案中，宁设物业公司主张冯维一按每月每平方米3.6元的标准支付物业服务费用，并提供了其与止马营业委会于2014年1月1日签订的《管理委托合同》作为依据。但止马营业委会的备案登记表显示，该业委会涉及的物业区域地址为秦淮区止马营30-56号，并不包含涉案28-2号物业，且根据原审法院的调查，止马营小区业主大会和止马营业委会的选举产生过程均未让止马营28-1至28-9号门面房的业主参与，故止马营业委会与宁设物业公司签订的《管理委托合同》对止马营28-1至28-9号门面房业主不产生约束力。而冯维一对于每月每平方米3.6元的物业服务费用收取标准不予认可，当事人双方不能就物业服务费用的收费标准达成一致意见。涉案28-2号物业系临街用于经营的门面房，物业使用人按规定承担相应的门前三包责任，较之于普通住宅的业主，门面房使用人享受到的物业服务相对较少，故在案涉《管理委托合同》对冯维一不产生拘束力的前提下，原审法院酌定冯维一按每月每平方米2元的标准向宁设物业公司交纳物业服务费用并无不当，本院予以维持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人南京宁设物业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年四月八日
书 记 员 朱亚芳