广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初21036号原告：吴焯文，男，1972年3月25日出生，汉族，住中山市，委托诉讼代理人：刘义生，广东ＸＸ海天（珠海）律师事务所律师。被告：关志波，男，1981年6月9日出生，汉族，住中山市，第三人：吴定容，女，1954年3月26日出生，汉族，住中山市，委托诉讼代理人：冯宇聪，广东维纳律师事务所律师。原告吴焯文与被告关志波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依职权追加第三人吴定容参加诉讼，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴焯文及其委托诉讼代理人刘义生，第三人吴定容及其委托诉讼代理人冯宇聪到庭参加诉讼。被告关志波经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴焯文向本院提出诉讼请求：1.将登记在被告名下的坐落于中山市民众镇民众大道50号第2期教工宿舍楼F幢201房的房产判归原告享有该房屋1/2的所有权和该房屋所涉土地1/2的土地使用权；2.将该1/2房产在国土房管部门的不动产登记变更至原告吴焯文名下。事实和理由：原、被告系同村的熟人关系。被告因生意上的资金周转困难，急需现金，找到原告协商。经协商，双方于2016年4月22日达成一份《房地产买卖合同》，在该合同中，双方约定：由被告将其位于中山市民众镇民众大道50号第2期教工宿舍楼F幢201房的1/2的房产卖给原告，总价款为22万元，被告先收取现金20万元，剩余的2万元尾款在原告收到过户成功后的房产证和土地使用证的同时，付清给被告。另外，双方还口头约定，被告收到原告的上述20万元后，被告即将该房屋的钥匙交给原告，原告即有权居住，享有居住权。其他工作由被告自己向其母亲也就是第三人吴定容来做，原告不用过问。上述合同签好后，原告即向被告交付了20万元的现金，并由被告出具了一张收到购房款现金20万元整的收据给原告。被告亦按双方的口头约定将该房屋的钥匙交给了原告。其后，原告多次通过电话和见面的方式向被告提出上述房产配合过户的事情，被告总以生意忙或家里有事为借口，迟迟不肯配合。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。原告吴焯文为支持其诉请主张，向本院提供以下证据：1.房屋买卖合同；2.收据。因被告关志波下落不明，本院依法公告通知其应诉。公告期间届满，被告没有提出书面答辩意见，亦没有到庭辨认核对原告所举证据真实性。第三人吴定容述称，一、原告主张的房屋买卖合同关系的真实性存疑，其实质上应为被告为还债而与原告签订的抵债合同，请求法院对真实的法律关系予以审查。1.案涉合同存在多处严重违反常理之处，具体有：（1）原告是在清楚被告与第三人共有房屋的情况下购买了被告的1/2份额，但案涉合同对房产权属情况只字不提，也不要求共有人在合同上签名以示知情；（2）原告向被告购买案涉房屋的1/2份额，与第三人一起成为案涉房屋的共有人，与正常的房屋买卖目的背道而驰；（3）购房总价为22万元，原告在签订合同当日即将超过购房总款90%的大宗款项20万元以现金向被告交付，不仅与一般的房产买卖的交易习惯大相径庭，其以现金交付高达20万元款项的做法也有违社会日常的交易习惯；（4）案涉房合同作为房地产买卖合同，没有对房产交易变更登记的时间做出约定，未就逾期交付金额或逾期办理过户的违约责任做出约定。2.案涉合同实质上是被告为偿还不法债务而签订的抵债合同。2016年，第三人隐约得知被告在外赌博欠债累累，经多次询问，才得知被告已经四处举债六十余万元，为的就是向原告还钱，但仍未能结清债务。2016年8月23日、30日，第三人与丈夫四处筹措资金，分两次向原告还款16万元。其时，原告才告知第三人，被告已将房产证押在其处，要求再偿还15万元才能要回房产证，但第三人与丈夫已经无力偿还。2016年10月，第三人发现被告行踪不明，同月，第三人前往涉案房屋查看，发现房屋已被人霸占，连门锁都已更换。原告诉状所述被告因生意周转向其出售房屋，与其之前告知第三人“还有一本屋契押在我处，需要15万才能归还”之事实大相径庭。第三人认为，案涉房地产买卖合同实质上是被告为抵偿不法债务，逼于无奈之下与原告签订的抵债合同，而所谓的已经收悉20万元购房款也就是被告欠下的不法债务，原告根本未向被告支付过所谓的20万元购房款。二、根据法律规定，以物抵债合同属于践行性合同，在债务尚未确认且抵债物未交付前，债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，不予支持。本案中，原告对被告的债权没有合法有效的证据支持，在前置债务没有得到合法确认前，原告直接要求履行抵债合同缺乏事实和法律依据。三、案涉房产系由第三人夫妇于2010年全额出资购买，为解决孙子学籍问题才登记为第三人和被告各占1/2份额。被告无权与原告签订房地产买卖合同。第三人吴定容就述称向本院提供以下证据：1.房地产买卖合同、房产证、收条、转账凭条；2.户口簿；3.视频资料及文字内容。经审理查明，2016年4月22日，吴焯文（乙方）与关志波（甲方）签订房地产买卖合同，合同约定，甲方拟将其有权交易处理的位于中山市民众镇民众大道50号第2期教工宿舍楼F幢201房出售给乙方，转让价格为22万元，乙方在合同签订当日一次性支付20万元，剩余2万元由乙方在收到房产证和土地使用权证时付清。当日，关志波出具收据1张，确认收到购房现金20万元。2016年9月29日，吴焯文以关志波不配合办理过户手续为由诉至本院，主张前述实体权利。2017年5月，吴定容在收到本院参加诉讼的通知后，关满洪（吴定容的丈夫，关志波的父亲）与吴焯文之间就案涉款项进行电话沟通，录音中关满洪质问吴焯文，称其已代关志波偿还16万元为何还有案涉纠纷，吴焯文在录音中回答提及“那借的十六万又是不同的……阿叔我跟你讲，因为你阿波说不给钱就收屋子，就这么简单没有别的……说实话阿叔，我们都是求财而已，是我的钱给回我，你说是不是”。另查明，案涉房屋登记在关志波、吴定容名下，各占1/2份额，吴定容为关志波的母亲。本院认为：吴焯文与关志波之间是否存在真实的房屋买卖合同关系存在疑点，理由如下：首先，房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权予买受人，买受人支付价款的合同，也就是说，买受人的合同目的是取得房屋所有权。本案中，吴焯文在明知案涉房屋为关志波与吴定容共有的情况下，却未在合同中就如何取得房屋的完全产权进行约定，显然是不符合常理的。庭审中，吴焯文称“房屋有一半是被告妈妈的，当时约定先支付20万元，之后被告妈妈签名后再给10万元”，但为何不将该约定内容写入合同，吴焯文未就此作出合理解释。根据吴焯文诉状所称“被告因生意上的资金周转困难，急需现金，找到原告协商”以及录音中吴焯文的回应“阿叔我跟你讲，因为你阿波说不给钱就收屋子，就这么简单没有别的……说实话阿叔，我们都是求财而已……”推断可知，关志波的目的不在于出卖房屋，之所以与吴焯文签订房地产买卖合同目的在于借贷周转或者吴定容所称的抵债之用；吴焯文的目的也不在于取得房屋的所有权而在于取得金钱收益。可见，吴焯文与关志波之间成立房屋买卖合同关系的可能性极低。其次，案涉房地产买卖合同就内容而言，存在极不合常理之处。如前所述，在房屋买卖合同关系中，买受人的合同目的就是取得房屋所有权，因此，所有权何时进行转移登记是房屋买卖合同中的核心及关键内容，但，在本案中，吴焯文与关志波却未在合同中进行相关约定。再次，吴焯文主张其将购房款20万元现金交付关志波的说法也存在合理怀疑，依照二手房的交易习惯，多以转账方式进行交易，在支付渠道发达的今天，以现金方式交付20万元大额购房款的做法明显有违常理。综上所述，吴定容之抗辩合乎情理，本院予以采信。吴焯文所举证据不足以证明其与关志波之间存在真实的房屋买卖合同关系，应承担举证不能的不利后果，其据此提出的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，缺席判决如下：驳回原告吴焯文的全部诉讼请求。案件受理费4600元，保全费1520元，合计6120元，由原告吴焯文负担（该款原告已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳审 判 员  王 珊人民陪审员  周观燕二〇一七年九月十九日书 记 员  詹绮婷王静