广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第446号
原告：珠海市豪晖房产有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：黄款，董事长。
委托代理人：彭晓笛，广东加通律师事务所律师。
委托代理人：黄旦先，公司员工。
被告：黄国昭，男，汉族，住珠海市。公民身份号码×××0857。
原告珠海市豪晖房产有限公司（下称“豪晖公司”）诉被告黄国昭房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭晓笛到庭参加诉讼，被告黄国昭经本院合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是涉案房屋的开发商，2006年6月23日，原告与被告签订一份《协议书》，约定：一、原告向被告出售珠海市濠海大厦包括本案所涉房屋在内的6套房产，总建筑面积449.2平方米。上述房产原为李辉发与施工方抵顶工程款，现按珠海市香洲区人民法院（2005）香民一初字第1324号民事判决书，被告同意按判决书规定向法院支付上述房产的退房款及利息（双方销售总价），被告支付后，视同已向原告支付房款。二、被告应在签订本协议之日起四个月内（即2006年10月23日前）向香洲区法院支付完毕上述款项；三、如被告未能按双方的约定支付上述款项及承担法院裁定书的有关规定，则所售房产如出现任何经济纠纷及一切法律责任由被告承担；四、被告有权对外销售上述房产，自行确定销售价格，自负盈亏。在被告售出房产后，原告按被告与客户确定的价格为购房客户办理正式购房手续，签订售房合同及开具房产开发专用收据等。
2006年6月28日，被告向原告出具一份《房产转让承诺书》，主要内容为：被告同意将涉案房屋转让给受让方梁燕平，总房价为人民币295400元，双方因此引起的房屋经济纠纷与产权及其它费用与原告无关，原告协助办理转让手续。该承诺书还特别注明：以上房款被告已收，原告没有收到购房款，按2006年6月23日与被告签订的购房协议书办理，如未能按协议规定时间支付购房款，引起的产权及经济纠纷以及它费用由被告负责，与原告无关。
原告依据此份《房产转让承诺书》，与被告指定的房屋受让方梁燕平就涉案房屋签订了一份《商品房买卖合同》，并向梁燕平交付了房屋。但是，被告没有按协议的约定向香洲区法院支付有关款项，涉案房屋的房款原告至今分文未收。
为此，原告为维护合法权益不受损害，特向贵院提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告支付濠海大厦77栋1904房的购房款354480元及逾期付款违约金（按人民银行同期贷款利率从2006年10月24日起计至付清款项之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。
原告对其诉称提供以下证据：1、《协议书》；2、（2005）香民一初字第1325号民事判决书；3、《房产转让承诺书》；4、商品房买卖合同；4、会议纪要。
被告黄国昭未到庭，没有提交书面答辩状及证据。
经审理查明，濠海大厦为原告开发的房产。2003年9月10日，原告以濠海大厦77栋1705、1405、1905、1603、1904、1505房六套房产以抵顶工程款的方式出售给李辉发，其中1904房总价354480元。后因无法办理房地产权证，李辉发于2005年起诉至法院，本院（2005）香民一初字第1325号民事判决解除双方的预售合同，豪晖公司返还购房款2038488元及利息。该案在执行过程中，梁燕平以77栋1904房归其所有为由提出执行异议，2007年7月14日，本院（2006）香执字第2455号恢1之三民事裁定书认为梁燕平购买时所涉房产已经被查封，驳回了梁燕平的异议。
2006年6月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，内容为：甲方向乙方出售的房产是珠海市湾仔沙濠海大厦77号1405、1505、1603、1705、1904、1905房共6套房，总建筑面积449.2平方米。上述房产原为李辉发与施工方抵顶工程款，按法院（2005）香民一初字第1325号民事裁定书，乙方同意按裁定书规定向法院支付上述房产的退房款及利息（判决认定的退房款及利息即为双方销售总价），乙方支付后，视同已向甲方支付房款。二、签订协议之日起四个月内，向法院支付完毕上述款项。三、如乙方未能按双方约定支付上述款项及承担法院裁定书的有关规定，则乙方所售房产如出现任何经济纠纷及一切法律责任由乙方承担。四、乙方有权出售上述房产，自行确定销售价格，自负盈亏。乙方出售房产后，甲方按照乙方与客户确定的价格为购房客户办理正式购房手续，签订正式合同开具专用收据。五。售出的总价超出裁定书总价，超出部分原应由甲方支付的税费由乙方负责缴纳，未超出部分由甲方负责缴纳。协议书由双方签名盖章确认。
2006年6月28日，豪晖公司、黄国昭、梁燕平三方签订《房产转让承诺书》，内容为：转让方黄国昭同意将濠海大厦77栋1904房转让给受让方梁燕平，房屋建筑面积73.85平方米，总房价为295400元。双方依此产生的房屋经济纠纷与产权及其他费用与豪晖公司无关，特此承诺。注：以上购房款黄国昭已收，我公司没有收到该购房款，按2006年6月23日与黄国昭签订的购房协议书办理，如未按协议规定时间支付购房款，引起的产权及经济纠纷及其他费用由黄国昭负责，与豪晖公司无关。承诺书由三方签字盖章确认。同日，豪晖公司与梁燕平签订《商品房买卖合同》，约定将濠海大厦77栋1904房出售给梁燕平，合同约定总价295400元。
现经珠海市房产登记中心查询本案所涉77栋1904房未办房产登记，未见查封登记。
2014年1月19日，黄国昭与豪晖公司签订《会谈纪要》，黄国昭表示需要时间核实濠海大厦77栋1807、1907、2007、2107、2101、2102、2202、1904房，79栋2002、2202房的情况，协调购房人后再决定是退房给豪晖公司还是付款给豪晖公司，时间尽快。之后双方未能就上述议题进行落实。
本院认为，涉及到本案的濠海大厦77栋1904房的部分，原、被告签订《协议书》时，豪晖公司与李辉发的案件虽在执行过程中查封了该房产，但现房产查封已经解除，应认定双方的协议书为双方真实意思表示，违反法律规定的情形已经消除，协议应认定为有效，双方应依约履行义务。黄国昭在签订协议后，再将房产转让给梁燕平，协议由三方确认，并由梁燕平与豪晖公司签订买卖合同，黄国昭虽未取得涉案房产的所有权，但根据三方的约定，黄国昭将房产转让给梁燕平是得到豪晖公司的认可的，所以转让承诺书是三方的真实意思表示，应认定为有效，三方应依约履行。从梁燕平在（2006）香执字第2455号执行案件的异议来看，房产已经交付给梁燕平，黄国昭应依据协议书约定的内容履行支付义务，协议约定黄国昭应于签订协议四个月内向法院支付（2005）香民一初字第1325号案件的款项，黄国昭未能如约支付，原告承担款项后，现起诉要求被告支付款项中所涉本案中的1904号房的款项354480元，符合法律规定，被告应予支付。被告逾期支付款项，构成违约，双方没有具体约定违约金，根据法律规定，考虑双方协议书签订时间较久，本院认定被告按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算自2006年10月24日至实际支付之日的利息为违约金。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：
一、被告黄国昭于本判决生效之日起十日内向原告珠海市豪晖房产有限公司支付77栋1904房的房款354480元。
二、被告黄国昭于本判决生效之日起十日内向原告珠海市豪晖房产有限公司支付违约金，数额以354480元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2006年10月24日计算至实际支付之日。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9656.26元，由被告黄国昭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 吴 杰
人民陪审员 徐媛媛
人民陪审员 黄建华
二〇一四年九月二日
书 记 员 钟 浩
杨悦