上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第1009号
原告（反诉被告）许建初。
原告（反诉被告）许达颖。
原告（反诉被告）许健英。
上列三原告共同委托代理人袁肖铭，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上列三原告共同委托代理人梁栋，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海德天置业有限公司。
法定代表人李晓平，董事长。
委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。
原告许建初、许达颖、许健英诉被告上海德天置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月19日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。原告方在起诉时申请了财产保全，本院经审核后依法采取了保全措施。本案于2014年5月5日第一次公开开庭进行了审理，原告许健英及三原告共同委托代理人袁肖铭、被告委托代理人叶杨斌到庭参加诉讼。被告于第一次庭审后提起反诉，本院依法受理并予以合并审理。本案于2014年6月9日第二次公开开庭进行了审理，原告许健英及三原告共同委托代理人袁肖铭、被告委托代理人叶杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许建初、许达颖、许健英诉称：2011年4月22日原被告签署关于购买青浦区某镇某路555弄131号全幢别墅的《上海市商品房预售合同》，由于原告属限购对象，故同日双方又签署了《补充协议》。2011年10月30日双方又签署《上海市商品预售合同补充协议》，将最后付款期限延迟至2012年2月28日�依据上述合同和协议，截止2011年12月26日原告方共向被告支付购房款人民币（以下币种均为人民币）4，595，000元。
因限购原告无法取得房屋产权证，为保障原告签署预售合同的目的得以实现，在《补充协议》中约定了“若未经原告书面同意将房屋用于抵押，将承担已付购房款一倍的赔偿责任，并支付原告主张该等权利的律师费和案件受理费等一切损失。”2012年2月20日原告发现被告并未在2011年4月22日后按《补充协议》约定将预售房屋的抵押权撤销，可能会导致预售合同目的无法实现，故委托律师前往被告处提出因被告先行违约，原告行使不安抗辩而中止履行上述合同及补充协议的付款义务。但被告未就原告的中止履行不安抗辩给予答复、也未将抵押权撤销。
2012年5月8日被告以原告未在2012年2月28日前支付剩余房款为由向原告发送解约通知，于2012年7月2日退还原告�房款3，163，351元，扣押了原告购房款1，431，649元至今未还。原告认为被告存在重大违约行为致使合同目的因限购和抵押随时面临无法实现的可能，被告扣押款项没有合同依据和法律依据。为此，原告方诉至法院请求：1、判令被告返还1，431，649元购房预付款并支付利息189，740.56元（按未退款1，431，649元的同期银行贷款利率，自2012年5月9日起算至判决生效日止，暂计至2014年6月30日）；2、判令被告支付利息损失28，028.16元（按已退款3，163，351元的同期银行贷款利率，自2012年5月9日起至2012年7月1日止）；3、判令被告承担违约赔偿责任向原告支付违约赔偿款9，190，000元（按已付款4，595，000元的两倍计算）；4、判令被告支付原告本次诉讼律师费98，000元；5、判令被告承担本案诉讼费、担保费。
被告上海德天置业有限公司辩称：不同意原告全部诉请。从诉状可见，原告�认可原、被告间签订的预售合同及补充合同的效力的，也以此作为原告请求权基础。原告以被告未经其同意将系争房屋用于抵押为由认定被告违约没有事实依据，事实上自双方洽谈、签订合同至履行合同过程中，被告均未将系争房屋用于抵押，故不存在被告违约的事实，原告也未对此进行充分举证。原告未按预售合同及补充合同约定向被告及时支付购房款，导致被告合同主要目的无法实现，被告据此行使合同约定解除权。在被告根据合同约定提出解除合同后，原告亦未在三月内向法院诉讼或提出异议。故此，原告诉讼无事实及法律依据应予驳回。
同时，被告上海德天置业有限公司反诉称：2011年4月22日原被告双方签订《上海市商品房预售合同》，约定原告以14，316，493元的价格购买系争房屋，合同同时约定了若原告未按合同约定时间付款，应当向被告支付违约金；�逾期支付90天的，被告有权单方面解除合同，同时要求原告承担总房价款的10%作为赔偿款。原告由于自身资金和资信问题，仅支付了4，595，000元房款，剩余房款虽经被告多次函催仍未能按约支付。2012年7月2日，被告无奈之下，在扣除合同约定的总房价款10%的款项后，将剩余款项退还给了原告。2012年11月10日，被告将系争房屋重新出售给案外人，售价仅为12，000，000元。与原出售价14，316，493元之间的差价款2，316，493元，扣除被告已扣下的1，431，649元，尚余884，844元的差额是被告遭受的实际损失。因此被告反诉要求原告赔偿上述损失884，844元，诉讼费由原告负担。
针对反诉，原告许建初、许达颖、许健英辩称：不认可被告反诉请求。原告在本诉中也表示了原告愿意继续履行预售合同，只是原告若在限购令下继续履行合同会致原告合同目的不能实现，故要求中止履行�待原告符合购房条件后恢复履行已签署的预售合同。而本案由于被告单方行使合同解除权并转卖案外人致原预售合同无继续履行的可能性，责任在被告，两次销售的价差应由被告自行承担。
经开庭审理查明：被告开发销售位于青浦区某镇某路555弄《诚邦别墅》。三原告系父母子女关系，2003年已购置上海市东园四村436号1604室房屋一套、2007年已购置上海市田东路258弄15号3201室房屋一套及他处房屋。
另查明，2010年11月10日，原告方就意欲购买被告开发的诚邦别墅房屋向被告交纳了100，000元的购房意向金。
2010年12月18日，原告方向被告支付了400，000元的房屋保留金。
2011年1月31日，上海市人民政府办公厅颁布沪府办发（2011）6号文即《关于上海市贯彻﹤国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知﹥实施意见的通知》，规定：“……七、自本意见发布之日起……对本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭……暂停在本市向其售房；违反规定购房的，不予办理房地产登记”。
2011年2月17日，上海市住房保障和房屋管理局颁布沪房管规范市（2011）2号文即《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》，规定：……二、自沪府办发（2011）6号实施意见发布之日起，凡在本市购买住房的，均应执行《实施意见》中的限售规定，购买住房的时间以购房合同网上备案日起为准：……2、房地产开发企业、房地产经纪机构应当严格执行本通知规定，不得违反限售规定从事房地产销售、经纪业务；在签订售房合同、经纪合同时，应当履行告知义务，督促购房人如实填写《申报表》，核对购房人及其家庭成员的痕迹、婚姻等证明材料，并在《申报表》中签署意见和盖章……5、对违反限售规定购房的，已办理合同备案、尚未办理预告登记或转移登记的，不再受理预告登记或转移登记……
2011年3月9日，被告取得青浦区某镇某路555弄房屋的《商品房预售许可证》。
2011年4月7日，被告向原告发送《关于要求签署预售合同的通知》，告知原告被告已取得预售许可证，通知原告于2011年4月17日前往签署预售合同、支付房价款（已付保留金自动转为定金）；未按时签约的，意向书自行终止，房屋将转售他人。
2011年4月22日，三原告与被告签署了《上海市商品房预售合同》，约定原告方购买系争的青浦区某镇某路555弄诚邦别墅131号全幢房屋，据甲方暂测房屋建筑面积为337.79平方米，每平方米房屋建筑面积单价为42，382.82平方米，总房价款暂定为14，316，493元。附件一约定：原告方应于2011年4月22日前支付房款42，95，000元，2011年10月22日前支付房款10，021，493元。合同第十条约定原告若未按合�约定的时间付款，应当支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之1计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，被告有权单方面解除合同或要求原告继续履行；如被告单方面解除合同的，原告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，被告有权在原告已支付的房款中扣除原告应付的赔偿金额，剩余房款退还给原告方；如原告支付的房价款不足赔偿被告的实际经济损失的，被告有权追索；如被告要求原告继续履行合同的，则双方应继续履行合同，自第31天起，原告应当承担的违约金按逾期未付款的日千分之一计算；若原告逾期超过90天仍未付款的，被告有权单方面解除合同，同时要求原告承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，被告有权在原告方已支付的房款中扣除原告应支付的赔偿金额，剩余房款退还给原告方�如原告实际支付的房价款不足赔偿被告经济损失的，被告有权追索。合同第十六条约定被告保证在向原告交付房屋时房屋没有被告设定的抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷。合同另对其他内容进行了约定。
同日，三原告（乙方）与被告（甲方）又签署了《补充协议》，载明：“鉴于（1）乙方向甲方购买甲方开发的青浦区131号555弄房屋；（2）由于限购原因，乙方购买的该房屋暂时无法至房产交易中心办理合同备案手续。为明确各方的权利义务，维护各方的合法权益，双方经友好协商后达成如下补充协议：1、房款的支付。甲乙双方签订房屋买卖合同时，乙方向甲方支付购房款的30%（含乙方已经向甲方支付的定金），余款乙方应于买卖合同签订之日起六个月内，且最迟于2011年10月22日前向甲方支付。2、合同备案手续的办理。应乙方要求，双方暂缓至房产交易�心办理合同备案手续，乙方向甲方支付全部购房款后，具体办理合同备案手续的时间由双方商定。3、违约责任。甲方有下列违约行为之一的，乙方有权解除合同并要求甲方返还已付购房款及相应的利息（按贷款利率计），并赔偿乙方一切的经济损失，包括但不限于：向乙方承担已付购房款一倍的赔偿责任、赔偿乙方为主张该等权力所支付的律师费公证费案件受理费等损失、赔偿乙方解除合同时该房屋的市场价格与乙方购买价格的差价损失。（1）甲方将房屋另行转售他人；（2）未经乙方书面同意，甲方将该房屋用于抵押；（3）因甲方原因导致该房屋被有关机关采取查封措施。乙方未按本补充协议时间付款的，甲方有权按照房屋买卖合同第七条的约定（即逾期付款违约责任）追究乙方责任。4、因乙方原因未办理合同备案导致甲方相应义务无法履行的，乙方无权向甲方主张任何责任。5、本补充协议是双方签订的房屋买卖合同不可分割的一部分，房屋买卖合同与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。”上述预售合同及补充协议签订当日，原告方即支付了被告方购房款3，795，000元，连同前付保留定金500，000元，合计已付4，295，000元。
2011年10月30日，三原告（乙方）与被告（甲方）又签署《﹤上海市商品房出售合同﹥补充协议》，约定：“一、2011年4月22日，甲乙双方就系争房屋签订了出售合同，约定乙方在2011年10月22日前以分期付款方式向甲方支付全部购房款。二、如因乙方原因，无法以出售合同约定的付款方式和付款期限支付购房款，甲方同意乙方于2011年12月30日前向甲方支付购房款300，000元，余款于2012年2月28日前向甲方付清，若乙方逾期未履行付款义务，甲方可援引双方签订的《上海市商品房预售合同》第七条的相关约定行使权利。三、乙方的付款时间以本补充协议为准。”
2011年12月26日，原告方按照《﹤上海市商品房出售合同﹥补充协议》之约定又支付购房款300，000元，合计支付总房款4，595，000元。但原告未按照《﹤上海市商品房出售合同﹥补充协议》之约定支付剩余的购房款。
原告称其于2012年3月19日发送《协商函》给被告，建议合同中止履行，待具备办理合同备案手续条件后恢复履行、原告一次性付清余款。
2012年5月8日，被告向原告发送《关于解除﹤预售合同﹥的通知》，主要表示原告未能按约付清余款，且逾期付款天数已超过90天，被告决定单方面解除预售合同，通知函收到之日即已解除，被告有权按照合同约定扣除原告应当承担的滞纳金及违约金等。
原告收通知后与被告进行了沟通，表示本不愿终止合同，因现有政策无法继续履行这样没有保障的合同，故也愿意�除合同，只是对于违约条款需要进行商榷，认为被告应当退还全部已付款4，595，000元并支付原告方损失。
2012年6月7日，被告向原告出具了《承诺书》，承诺：“本公司承诺于2012年7月1日前向许健英、许建初、许达颖退还房款3，163，351元，其余款项通过协商或诉讼解决。”原告亦协助被告办理了网签合同撤销手续。2012年7月2日，被告实际向原告方退还了3，163，351元，因余款纠纷未决，原告遂于2014年3月诉至本院作如上诉请。
又查明，2010年12月，被告在青浦区某镇某路555弄房地产上设立了交通银行股份有限公司上海闵行支行为抵押权人的房屋建设工程抵押。2011年4月1日，银行及被告以“未发生贷款注销抵押”为由申请注销了抵押。
2012年11月10日，被告将系争房屋以12，000，000元的总价出售给案外人孙逸文。被告认为存在房屋差价损失，因此提起上述反诉请求。
以上事实，由原、被告的陈述、上海市商品房预售合同、补充协议、关于解除预售合同的通知、承诺书、收款收据、关于要签署预售合同的通知、预告登记、上海市房地产登记簿、申请书、结清证明、发票等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为：在相关限购政策实施之前，原告已经向被告预交了500，000元购房意向保留金；在相关限售政策实施之后，原告因新政的颁布实施成为限购对象不可再购房。原告诉称系被告威胁要没收已付意向保留金而受迫在限售政策下签订预售合同，对其陈述原告未有确凿的证据予以佐证，且即使因拒签预售合同致意向保留金被单方面没收的，原告亦可通过诉讼或其他合法有效的途径依法主张追讨。被告辩称明知原告方已属限购对象、但原告称要出卖其他房屋后达到可购房状态来购买系争房屋�无相应的证据予以佐证，且即使原告曾有意事后出售其他房屋，在签订本案预售合同之时被告亦已违反了房地产开发企业应负有的审核义务和限售规定，限售住房时间应以购房合同网上备案日期为准。
可见，原、被告双方是明知原告属于限购限售对象而置新政不顾执意为之，更为规避政府相关限售政策、对可能出现的违规购房风险和障碍以补充协议的方式进行了约定。双方签订此根本上不可履行的预售合同致合同最终解除，原被告双方均有过错，产生的损失后果应由原被告双方各自承担。故，被告理应退还因该份合同取得的房款1，431，649元；被告理应退还而未退还的，尚应承担自原告起诉主张退还之日起的利息损失。对于原告主张的因被告违约产生的其余利息、赔偿款、律师费诉请以及被告反诉主张的因原告违约产生的差价损失诉请，均因无法律依据和事实依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告上海德天置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告许建初、许达颖、许健英购房款人民币1，431，649元；
二、被告上海德天置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告许建初、许达颖、许健英利息（以人民币1，431，649元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年3月19日起算至实际付款日止）；
三、原告许建初、许达颖、许健英的其余诉讼请求不予支持；
四、反诉原告上海德天置业有限公司的反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币87�750.70元，由原告负担人民币70，065.90元，由被告负担人民币17，684.80元；反诉受理费人民币6，324.20元，由反诉原告负担。保全费人民币5，000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 林 青
人民陪审员 俞逸辉
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 夏朝羡
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。