江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第01445号
上诉人（原审原告）陆广孝，中煤五公司退休职工。
委托代理人杭公义，中煤三公司三十处退休职工。
被上诉人（原审被告）徐州矿务集团有限公司，住所地徐州市淮海西路235号。
法定代表人吴志刚，该公司董事长。
委托代理人朱臣，该公司法律顾问。
委托代理人李拥军，该公司房地产处副科长。
原审被告江苏永业集团公司，住所地徐州市铜沛路186号。
法定代表人刘荣甫，该公司董事长。
上诉人陆广孝因与被上诉人徐州矿务集团有限公司（以下简称徐矿公司），原审被告江苏永业集团公司（以下简称永业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第2787号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陆广孝及其委托代理人杭公义，被上诉人徐矿公司的委托代理人朱臣、李拥军到庭参加诉讼，原审被告永业公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，1998年11月24日，徐州市计划委员会下发徐计投（1998）第640号《关于徐州矿务集团有限公司梅苑小区经济适用住房项目可行性研究报告（代项目建议书）的批复》文件，主要内容为：徐州矿务集团有限公司按照国家和省统一部署实施梅苑小区经济适用住房工程。
2000年7月25日，徐矿公司（甲方）与永业公司（乙方）签订了《联合改造开发矿务集团公司梅苑小区协议书》，主要内容：联合开发原则，甲方仅提供已确权的土地，乙方投资并承担开发建设，项目由乙方以甲方名义办理各项开发建设手续等。
2001年6月28日，徐矿公司取得了《建设用地规划许可证》，用地项目为：经济适用房，商办综合楼；用地位置：煤建路西侧。
2001年7月20日，徐矿公司取得了《房屋拆迁许可证》，拆迁范围为：煤建路西南村（矿务局三院以北）等。拆迁实施单位为苏苑公司。永业公司未取得《房屋拆迁许可证》。
因陆广孝承租的房屋在拆迁范围内，2000年11月1日，陆广孝向永业公司缴纳现金11346元。2000年11月4日，陆广孝（乙方）与徐矿公司、永业公司（甲方）签订了《徐州市城市拆迁安置补偿协议》，约定：甲方以2类区位梅苑小区3号楼1单元304室（使用面积51平方米、建筑面积73.95平方米）与乙方被拆除的房屋进行户权调换，所安置房屋产权属乙方所有，由乙方自行办理安置房产权过户手续和土地使用登记手续。产权交换的楼层差价为9761.4元（73.95平方米＊成本价1100元／平方米＊层差12%）。扣除补偿费及区位差奖励费用后，乙方应承担40154.75元。2000年11月5日，陆广孝向永业公司支付产权交换款38147元（40154.75元＊95%优惠）。2001年10月30日，陆广孝向永业公司支付3#-22号地下室款5478元。2002年2月4日，陆广孝办理了上房手续，并交纳多面积款1453.7元。
2006年3月22日，陆广孝诉至原审法院，请求判令徐矿公司、永业公司提供办理梅苑小区3号楼1单元304室房屋所有权证、土地使用权证的所有手续、证明文件，协助办理房屋权属证书，并支付违约金44752.28元。法院审理后认为，双方当事人签订了产权交换协议书，双方之间是一种拆迁安置的产权调换关系，而非商品房买卖关系，不适用商品房买卖的相关规定，双方当事人之间的权利义务应受双方签订的《拆迁安置补偿协议》及《城市房屋拆迁管理条例》的调整。因城市拆迁涉及面广，政策性强，在该条例中对产权调换的房屋何时办证的期限未作明确规定，且本案当事人之间签订的《拆迁安置补偿协议》对徐矿公司、永业公司协助陆广孝办理房屋所有权证及土地使用证的具体时间也没有作明确约定，故不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定的期限为依据来计算违约时间。陆广孝以此为依据来计算对方的违约时间，要求徐矿公司、永业公司承担违约赔偿责任的主张无法律依据，不应予以支持。另从常理分析徐矿公司、永业公司在2002年2月4日安排陆广孝上房，陆广孝未取得两证并不影响正常居住使用。结合近年来，房屋价格上涨的客观实际情况，陆广孝并没有在经济上发生实际损失。故陆广孝关于支付违约金的诉讼请求也不应予以支持。关于陆广孝主张的办证问题，因徐矿公司、永业公司在对梅苑小区开发建设过程中违规操作，虽然经市政府有关管理部门对其进行处罚，但至该案审理终结时，有关部门对其性质未作明确认定，且办理产权证、土地证涉及到有关规划部门、土地管理部门、建设管理等行政部门各项手续的办理问题。法院不能代替有关行政管理部门作出调查处理决定。虽然该起纠纷是民事诉讼中常见的因房屋所有权证、土地使用证的办理产生的争议，但鉴于该起纠纷的背景、纠纷涉及的事项以及该小区众多拆迁户的利益，采取何种措施、方法予以解决，不是人民法院主管和能够处理的，可由当事人向有关行政管理部门申请解决。2006年9月18日，原审法院作出（2006）泉民一初字第693号民事判决，驳回陆广孝的诉讼请求。
陆广孝不服上述判决，向本院提起上诉。本院审理后认为，因徐矿公司、永业公司在梅苑小区的开发建设过程中存在非法转让土地等一系列违规操作情形，致使涉案房屋两证未能办理，徐矿公司、永业公司存在重大过错。但两证的办理有赖于政府相关主管部门对能否办理两证作出明确认定，故当事人应首先通过行政程序申请解决。待具备办证可能时，徐矿公司、永业公司应积极履行协助办证的义务，如届时徐矿公司、永业公司怠于履行相关义务，当事人可另行主张权利，故对于陆广孝关于办理两证的诉讼请求不应予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》所指的商品房特指房地产开发企业为进入商品流通领域获取利润而开发建设并向社会公开出售的房屋，涉案房屋系拆迁安置房屋，当事人之间系产权调换关系，故双方的权利义务受双方签订的《徐州市城市房屋拆迁安置补偿协议》以及国务院《城市房屋拆迁管理条例》的调整，而不适用有关商品房买卖的相关法律规定。因双方签订的拆迁协议以及《城市房屋拆迁管理条例》对逾期办证的违约责任未作约定或规定，故陆广孝要求徐矿公司、永业公司支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，亦不应予以支持。2006年12月8日，本院作出（2006）徐民一终字第1997号民事判决，驳回陆广孝的上诉，维持原判。
陆广孝仍不服上述终审判决，向本院申请再审。2007年12月18日，本院作出（2007）徐民一审监字第221号民事裁定，驳回陆广孝的再审申请。
2011年11月2日，徐州市住房保障和房产管理局向陆广孝等三人出具《关于梅苑小区办理房屋产权证有关收费问题的答复》，内容为：“你们来信收悉，现将梅苑小区办理房屋产权证有关收费问题答复如下：徐州矿务集团的梅苑小区由于在建设过程中存在土地、规划、建设手续不齐全等问题，梅苑小区住户上房后，始终不能办理房屋产权证，住户多次到市政府上访，要求解决梅苑小区住户办理房屋产权证问题。市政府多次召开专门的会议研究和解决梅苑小区住户办理房屋产权证问题，并形成了政府会议纪要。根据政府会议纪要精神，考虑到当时项目建设是按照商品房开发程序推进的实际情况，由市政府各职能部门完善手续和建设单位补交费用后，梅苑小区按照商品房项目办理房屋登记。市政府尊重历史和现实，为民办实事，保护业主利益的做法，受到了广大业主的欢迎。我局根据市政府会议纪要的要求，按照办理商品房《房屋所有权证》的程序和条件，为梅苑小区住户办理了商品房《房屋所有权证》。其收费标准也应按办理商品房《房屋所有权证》收费标准收取，符合政府会议纪要精神和办理房屋产权性质的实际情况。目前，梅苑小区大部分业主已办理了房屋所有权证，请你们携带相关手续到我局房产登记交易中心申请房屋产权登记。”
2012年3月5日，经徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心测绘，梅苑小区3#-1-304室的建筑面积为72.64平方米。
2012年7月19日，徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心向陆广孝出具《关于陆广孝反映梅苑小区办证问题信访事项答复意见书》，内容为：“您于2012年6月25日来信反映梅苑小区办证问题。经调查，煤建三街梅苑小区3#为点式住宅楼，一层4户，7层共计28户。2010年至2011年期间，已有19户办理过房屋所有权证。您说第一件，公房买断证明系被拆迁房屋为单位公房，拆除后产权单位与承租人签订公房买断协议，将安置房屋登记到承租人名下所需进行登记的证明。2008年到2009年间，矿务集团向我中心提供公房买断协议等资料，为500余户公房买断人办理了公房买断证明，并统一缴费、领取。经与矿务集团工作人员沟通，矿务集团同意给您补发公房租约，并全面配合办证。建议您到矿务集团领取公房买断证明后，再申请房屋产权登记。第二件，由于拆迁单位与被拆迁人签订的产权交换协议上不包含地下室内容，无房号、无面积，地下室系被拆迁人单独购买，故应提供拆迁单位与您签订的地下室购买合同，申请办理地下室所有权登记。”
2011年6月28日，徐州市梅苑小区12-5-403室房屋业主魏全礼诉至原审法院，请求判令徐矿公司、永业公司协助办理梅苑小区12-5-403室房屋的权属登记并支付违约金。原审法院审理后于2011年9月27日作出（2011）泉民初字第1539号民事判决，支持魏全礼关于办理权属证书的诉讼请求，但认为魏全礼与徐矿公司、永业公司之间是一种拆迁安置的产权调换关系，应受《城市房屋拆迁管理条例》的调整。因城市拆迁涉及面广，政策性强，在该条例中对产权调换的房屋何时办证的期限未作明确规定，且魏全礼与徐矿公司、永业公司之间对履行协助办理房屋所有权证及土地使用证义务的具体时间也没有作明确约定，故不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定的期限为依据来计算违约时间。魏全礼以此为依据来计算徐矿公司、永业公司的违约时间、要求其承担违约赔偿责任的主张无法律依据，不应予以支持。
魏全礼不服上述判决，提起上诉。本院审理后认为，魏全礼与徐矿公司、永业公司的纠纷源于梅苑小区建设项目的拆迁安置，虽然梅苑小区住户最后办理产权登记时以商品房办理权属登记，但这是徐州市政府为解决梅苑小区住户办理权证这一历史遗留问题，特事特办的结果，故魏全礼关于违约金的请求不应予以支持。2012年4月19日，本院作出（2012）徐民终字第427号民事判决，驳回魏全礼的上诉，维持原判。
陆广孝因办理房屋两证等问题与徐矿公司、永业公司产生纠纷，遂诉至原审法院称，徐矿公司于2010年7月22日为梅苑小区一期工程被拆迁人办理第一批房产权证以来，至今长达数年之久，一直设置障碍、非法扣押应交付给陆广孝进行权属登记的全部资料。使陆广孝无法进行房屋权属登记，无法领取两证，严重侵害了陆广孝的合法权益，属恶意违约，法院应认定徐矿公司为这一恶意违约行为承担违约责任，请求法院判令徐矿公司协助办理徐州市梅苑小区一期3-1-304室房屋及地下室的权属登记、支付自2010年7月22日起至权属登记办理完毕时止的违约金（按照银行贷款逾期利息计算）、支付结清面积误差款3067.62元、出具正式的购房发票（含地下室）及产权买断发票并承担本案诉讼费用。一审过程中，法院依职权追加永业公司为被告参加诉讼。
一审中徐矿公司辩称，徐矿公司并没有无故扣押陆广孝办理房屋权属登记的材料，也不存在恶意违约。涉案房屋系拆迁安置房屋，在该类型的合同中适用违约金没有法律依据。陆广孝主张的面积误差如有证据证明，按照法律规定办理。只要具备房管部门对办证的所要求的条件，涉案房屋是可以办理权属证书的。拆迁协议中对地下室没有约定，现在所有的拆迁房屋附属的地下室均没有办理证书，只有商品房才可以办理。房屋的钱（包括地下室）都是永业公司收取，没有给拆迁户出具正式的发票。产权买断的手续已经办理了，但无法出具发票。
一审中永业公司未作答辩。
原审法院经审判委员会研究后认为，1、关于陆广孝要求徐矿公司、永业公司协助办理梅苑小区3#-1-304室、地下室两证及出具产权买断发票的诉讼请求，根据徐州市住房保障和房产管理局向陆广孝出具的书面答复，梅苑小区3#-1-304室已具备办理相关权属证书的条件，故徐矿公司、永业公司应协助陆广孝办理梅苑小区3#-1-304室的两证，徐矿公司、永业公司在履行上述协助义务时按照房管部门的规定出具相关的产权买断手续即可，无须向陆广孝出具产权买断发票，故对陆广孝的该项诉讼请求，法院不予支持。双方当事人就地下室未签订书面买卖协议，且双方就地下室已具备办理权属证书的条件亦举证不足，故对于陆广孝关于办理地下室权属证书的诉讼请求，法院亦不予支持。2、关于陆广孝要求徐矿公司、永业公司支付逾期办证违约金、出具涉案房屋商品房购房发票的诉讼请求，法院认为，根据（2006）泉民一初字第693号、（2006）徐民一终字第1997号、（2011）泉民初字第1539号、（2012）徐民终字第427号生效民事判决所认定的事实，虽然梅苑小区住户办理产权登记时参照商品房的权属登记程序，但这是徐州市政府为解决梅苑小区住户办理权证这一历史遗留问题，特事特办的结果，因此不适用商品房买卖的相关规定，本案当事人之间的权利义务应受《城市房屋拆迁管理条例》的调整。因城市拆迁涉及面广，政策性强，在该条例中对产权调换的房屋何时办证的期限未作明确规定，且本案当事人之间对徐矿公司、永业公司协助陆广孝办理房屋权属证书的具体时间也没有作明确约定，故不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定的期限为依据来计算徐矿公司、永业公司违约时间。陆广孝以此为依据来计算徐矿公司、永业公司的违约时间、要求其承担违约赔偿责任的主张无法律依据，法院不予支持。涉案房屋系拆迁安置房屋，不适用商品房买卖的相关规定，且徐矿公司、永业公司也向原告陆广孝出具了收据，故对于陆广孝要求出具正式购房发票的诉讼请求，法院不予支持。3、关于陆广孝要求徐矿公司、永业公司支付面积误差款的诉讼请求，法院认为，拆迁协议约定的建筑面积（73.95平方米）与房管部门测绘的建筑面积（72.64平方米）不一致，应以房管部门测绘结果为准，故徐矿公司、永业公司应支付陆广孝面积误差款2986.92元［（73.95平方米-72.64平方米）＊1100元／平方米＊112%＊95%＋多面积款1453.7元］。
综上，原审法院遂判决：（一）自判决生效后三十日内，徐州矿务集团有限公司、江苏永业集团公司协助陆广孝办理徐州市泉山区梅苑小区3#-1-304室的房屋所有权证及土地使用证。（二）自判决生效后十日内，徐州矿务集团有限公司、江苏永业集团公司支付陆广孝面积误差款2986.92元。（三）驳回陆广孝的其他诉讼请求。
上诉人陆广孝不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、因被上诉人为谋取私利，非要上诉人接受“放弃部分资产的所有权、并替他们缴纳转让金”才能给上诉人另一部分资产的权属登记资料。上诉人不能接受这种非法无理要求，被上诉人非法扣押全部权属登记资料长达十三年之久，还不能进行权属登记，严重损害上诉人的合法权益。2、本案虽由拆迁引发，但诉求的是房地产权属登记问题的纠纷，与拆迁的内容无关，案由应纠正为房地产权属登记。3、原审法院蓄意制造错误的诉讼主体，不顾上诉人的坚决反对，利用职权强制追加不具备当事人资格的永业公司。4、原判不以法律为准绳，一再坚持所谓的“生效判决”作为审判依据。该行为延续了下来，使得一批相关法律条款在一定的区域内被废弃。即（2006）泉民一初字第693号、（2006）徐民一终字第1997号生效判决均认定徐矿公司违法，但是均以“该案不适用商品房买卖所有法律规定”作为认定依据，错误判决上诉人败诉。5、承担违约责任是法律的规定，应当由被上诉人出具其应当免责的证据。上诉人提供的证据已经充分证明上诉人是以徐州市区二类区位市场价格购买的房屋产权，梅苑小区是按照商品房的程序开发经营的，理应办理商品房证，并非一审认定的“参照商品房的权属登记程序办理的”。一审以办证时间没有约定，拆迁条例没有规定不支持上诉人的违约金请求错误。应当按照有约定从约定，没有约定按法定的原则确定被上诉人的违约时间。双方当事人在2000年11月4日签约，约定过渡期为10个月，则2001年9月4日或再延长90天，依法就应当交付房屋及所有权给上诉人，否则应承担违约责任。6、索要发票是上诉人的权利也是维护国家经济利益的举措，人民法院必须支持。7、不管是梅苑小区3-1-304室还是该楼22#地下室均是上诉人的不动产，以法律文书形式胁迫上诉人放弃地下室资产所有权并替别上虽然缴纳转让金的判决违法，上诉人不能接受。8、关于面积误差款，虽然一审法院支持上诉人请求，但是计算错误，缺乏公正，被上诉人拖欠长达十三年，应当按照梅苑小区现在的同等面积、近期价格进行计算。另外承诺的一次交清房款，优惠5%，一审对方并没有要求扣减5%的问题，我还有3800多元也算在了应优惠的钱里，是我的钱。而且计算差价只算了楼层差，应该是房价款加上楼层差价。另外应当把利息一起给我，要求对方给我办证，包括房子和地下室，办证时产生的费用，该矿务集团拿的矿务集团要付，该我们出的我们出。
被上诉人徐矿公司答辩称，1、徐矿集团没有无故扣押上诉人办理房屋权属登记的任何材料，也不存在恶意违约，上诉人的请求无事实和法律依据。2、被上诉人认为，一审法院确定房屋拆迁安置合同纠纷作为案由，以及追加永业集团为原审被告，完全符合法律规定，也能反映本案的争议焦点。本案争议是一种拆迁安置的产权调换关系，而非商品买卖关系，不应遵照商品房买卖的相关规定，适用城市房屋拆迁管理条例及双方签订的拆迁安置补偿协议是符合法律规定的。3、一审法院判决引用已生效的法院判决，完全符合民诉法的相关规定4、地下室未签订书面买卖协议，且所涉及的拆迁地下室均未办理房证。5、关于房屋误差问题，是由永业集团收取的房屋款项，徐矿集团对此不清楚，也不应承担相应责任。综上，上诉人的诉请没有事实和法律依据，请求法庭依法予以驳回。
原审被告永业公司未到庭参加诉讼，亦未提供书面意见。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、上诉人要求徐矿公司为其办理地下室的权属证书应否予以支持；2、徐矿公司应否向陆广孝支付逾期办证违约金；3、面积误差款数额如何认定；4、上诉人主张由徐矿公司向其出具购房发票及产权买断发票应否予以支持；5、永业公司应否就上述内容向上诉人承担责任。
二审期间双方当事人均未提供新证据。
经本院向徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心查询，涉案地下室因双方不能提供相应的办证材料，尚不具备办证条件。
本院认为，1、关于上诉人要求徐矿公司为其办理地下室权属证书的请求应否予以支持的问题。双方当事人就涉案地下室没有签订合同，地下室的面积、单价、办证情况均无明确约定。经向徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心查询，涉案地下室确实因客观原因无法办理权属证书。故上诉人关于办理地下室权属证书的请求不予支持。
2、关于徐矿公司应否向陆广孝支付逾期办证违约金的问题。梅苑小区建设项目系以经济适用房规划立项，在建设过程中因为存在土地、规划、建设手续不齐全等问题，对梅苑小区住户房屋产权证的正常办理造成影响，后在徐州市政府的协调下，徐州市住房保障和房产管理局根据政府会议纪要精神，同意梅苑小区按照商品房项目办理房屋登记，但是并不能因此改变梅苑小区房屋为经济适用房的性质。双方当事人之间的权利义务仍应以《城市房屋拆迁管理条例》为准，该条例没有规定办证时间，同时双方当事人也没有约定办理房屋权属证书的具体时间的情况下，陆广孝主张徐矿公司应按照双方约定的过渡期后向其支付违约金的理由不成立。
3、关于陆广孝主张的房屋面积误差款应当如何计算的问题。根据陆广孝的请求，其对房屋误差面积并不持异议，但是认为房屋面积误差款应当按照房屋售价作为计算标准，并不扣减5%。本院认为，按照徐州市人民政府第71号令的规定，偿还建筑面积超过原建筑面积在规定的安置标准内的，超出部分按照新建房屋的成本价格计算。一审按照该规定，依照成本价结算房屋差价并无不当。陆广孝交付房款时就是按照95%的优惠价缴纳的，故一审按照此方式计算面积误差款并无不当。关于上诉人二审期间提出的利息主张，一审中陆广孝并未主张，现双方不能达成调解意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，二审期间提出的新主张，当事人不能达成调解意见，又不同意合并处理的，二审法院不能一并裁判。故上诉人关于利息的主张本院不予审查，上诉人可以就此另行主张。
4、关于徐矿公司应否向陆广孝出具涉案房屋、地下室购房发票及产权买断发票的问题。双方当事人系拆迁安置的权利义务关系，并非商品房买卖合同关系。按照2012年7月19日，徐州市住房保障和房产管理局登记交易中心向陆广孝出具的答复意见书内容可知，涉案房屋权属证书能够办理，买断证明也已经能够领取，陆广孝可以到徐矿公司领取买断证明后办理房屋权属证书，未向其交付发票并不影响其房屋办理权属证书。未出具发票是否违反法律规定应当由相关行政部门予以认定，现陆广孝就其购房发票的请求单独提起诉讼，依法并不属于法院受理范围。如上诉人认为徐矿公司未向其交付发票可以向相关行政部门举报。
5、关于永业公司应否承担连带责任的问题。永业公司在房屋拆迁过程中实际参与履行相关合同内容，故应就此承担相应责任。永业公司并未向一审法院抗辩认为其不应当承担责任，同时也未就此提起上诉。上诉人作为原审原告就此提起上诉，本院不予处理。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费710元，由上诉人陆广孝承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单雪晴
代理审判员 吴 丹
代理审判员 李 琳
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 侯梦池