上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第2859号
原告上海中艺国际储运有限公司。
法定代表人范金德，董事长。
委托代理人黄丽萍，上海百林司律师事务所律师。
委托代理人陆祖杰，上海百林司律师事务所律师。
被告上海霄邦物流有限公司。
法定代表人屈冬梅，董事长。
委托代理人刘浩强，浙江秀贤律师事务所律师。
委托代理人王坚，浙江秀贤律师事务所律师。
原告上海中艺国际储运有限公司诉被告上海霄邦物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理，依法由审判员孙佑正适用简易程序进行审理。本案于2014年9月10日第一次公开开庭进行审理，原告原委托代理人郑威波、被告委托代理人王坚到庭参加诉讼。2014年11月10日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2015年1月4日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人黄丽萍、原委托代理人郑威波、被告委托代理人王坚到庭参加诉讼。本院于2015年1月4日依法裁定本案中止诉讼，本案于2015年9月28日恢复诉讼。本案于2015年10月20日第三次公开开庭进行审理，原告委托代理人黄丽萍、被告委托代理人王坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中艺国际储运有限公司诉称，2013年1月，原告与被告签订房屋租赁合同一份。合同约定，原告将位于上海市青浦区华新镇华腾路1699号厂区内的平台库房出租给被告使用，租赁场所面积共计1，368.18平方米，2013年1月20日至2014年12月30日期间月租金按每平方米人民币1.20元计算，即每月租金49，938.60元；被告若逾期支付租金累计达30天，属于单方违约，原告有权解除合同，被告不仅需向原告付清拖欠的租金、按每日万分之五计算的滞纳金，以及三个月的租金作为违约金，还需无条件退出租赁场所。合同生效后，原告作为出租方按约履行了自身义务，但被告未按约履行付款义务。原告多次催促，被告拒绝支付租金，被告的行为已构成根本违约。2014年2月28日，原告通知被告解除双方之间的租赁合同，要求被告于2014年3月31日之前搬离租赁房屋，并承担合同约定责任。被告拒不搬离租赁房屋，致使原告无法向房屋权利人交还房屋，产生了额外的房屋使用费。为此原告诉于本院，要求：1、原告请求确认双方《房屋租赁合同》于2014年3月31日解除；2、判令被告支付2014年1月1日至2014年3月31日止的租金149，815.80元；3、判令被告支付自2014年4月1日起至实际归还房屋之日（2014年6月24日）的实际使用费423，611.38元（其中实际占有使用房屋费141，492.70元，拒不搬离造成原告无法交付房屋所产生的房屋使用费282，118.68元）；4、判令被告支付逾期支付租金的滞纳金6，741.71元；5、判令被告支付违约金149，815.80元；6、判令被告支付2013年12月1日至2014年3月31日的水费2，144元、电费20，670.01元及自2014年4月1日起至实际归还房屋之日（2014年6月24日）止实际使用的水、电费；7、判令被告支付使用租赁场所2013年12月1日至2014年3月31日止的物业费55，562.48元。在审理中，原告明确第6项诉讼请求为判令被告支付2013年12月1日至2014年6月24日的水费2，632元、电费52，501.40元。
被告上海霄邦物流有限公司辩称，原告不是房屋所有权人，根据相关法律规定，原告与被告之间所签订的租赁合同无效。因为合同无效，原告无权向被告主张费用。由于被告实际占用案外人上海耀强实业发展有限公司（以下简称“耀强公司”）的房屋，故应该向案外人耀强公司支付相关费用。
经开庭审理查明，2013年1月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，原告将位于上海市青浦区华新镇华腾路1699号厂区的平台库房出租给被告使用，平台库房建筑面积为1，000平方米，该厂房周围的水泥路面和空地免费给被告使用；房屋用途：为工业用地，厂房作仓储、办公使用；租赁期限为五年，自2013年1月20日起至2017年12月30日止，该租赁平台库房每日每平方米租金1.20元，2013年1月20日到2014年12月30日期间的月租金总计为36，000元（含税），年租金432，000元；租赁费用自2013年1月20日开始计收，该租赁平台库房月租金基数第一年、第二年内不变，租金第三年起递增每平方米每日0.15元，即2015年1月20日起到2017年12月30日期间月租金为40，500元（含税），年租金486，000元；本合同签字生效后，一周内预收押金（保证金）36，000元，并同时收取2013年1月20日至2013年3月30日租金84，000元，该租赁房屋实行先付后租形式，租赁房屋的租赁费用支付方式为押一付三，被告应支付首期三个月的租金及一个月的押金至原告指定账户，以后租金被告应每三个月支付一次，提前5天支付下三个月的租金；租赁期满，被告应如期返还该租赁房屋和有关设施设备，被告需继续承租的，则应于租赁期满前六个月，向原告提出续租书面要求，经原告同意后，双方应重新签订房屋租赁合同；原告逐步向被告交付该租赁房屋的部分区域，为被告在使用前安装货架、安装空调设备提供方便；原告根据被告需要，可在办公区域内安排被告所需要的办公位置，办公区域的租金根据其所占办公区域的比例来分摊费用；被告所使租用平台库房的CCTV监控设备由原告统一安装，但需支付监控设备费用，监控设备费用根据被告所租平台库房面积所占仓库面积的比例来分摊费用；被告办公区域租金及监控费用连同平台库房租金每季度向原告支付；原告保证在本合同订立之时其为租赁房屋的合法所有人，在该租赁房屋交付后确保被告正常使用；原告提供租赁房屋的土地使用证原件给予被告验看，并保证其提供的相关证件真实有效，其房屋产权证及建筑消防验收通过文件待施工项目竣工验收取得后提供给被告验看，以上证件，原告正在办理过程中，取得所有证件后，向被告提供加盖原告公司章的上述资料复印件；原告在提供房屋的同时，为园区内租客提供500KVA用电额度，并负责安装独立水表、电表，原告保证在2012年12月19日前水、电、路等三通部分到位，原告保证租赁期间供水、供电系统的维修和正常运转，根据被告实际用水、用电量，被告实际使用的水电费用（按国家标准）直接缴付；原告仓库的地面采用金刚砂地面，原告同意被告进入仓库后打膨胀螺丝安装货架；被告在租赁期内，不得在未征得原告同意的情况下，私自改变房屋结构及配套设施，如需改建或变动，应征得原告同意方可落实施工；房屋内部办公区域的二次装饰工程（电线、灯具、卫生洁具及其他装饰工程）均由被告负责自行施工到位，但必须符合相关安全要求；被告因发展需要，如在租赁房屋厂区内建造辅助用房，必须征得原告书面同意方可搭建，但在租赁期满后，由被告恢复原样，如被告未经原告和政府相关部门同意的违章搭建物，由被告承担全部的相关责任和经济损失；被告在租赁期间征得原告书面同意后方可将租赁房屋的土地、房屋及设施租赁给第三方；在合同履行期内，如原告单方面提前解除租赁合同的，需提前三个月通知被告，原告支付三个月租金作违约金给被告和被告在租赁期所发生的装修实际费用折旧年限为五年的损失；如被告单方面提前解除租赁合同的，需提前三个月通知原告，由被告支付三个月租金作违约金给原告；被告如逾期缴付租金，则应支付每天万分之五的滞纳金，如被告逾期不支付租金累计超过1个月（30天）的，属被告违约，原告有权提前解除合同，被告除应付清拖欠的租金和滞纳金外，并无条件退场，还必须支付三个月租金作违约金给原告，如原告原因除外；房屋租赁合同履行期间，如原告转让房屋所有权的，须提前六个月书面通知被告，应遵循法律，确保被告仍享有承租的权利，并有义务协助被告的权利不受侵害。合同另行约定了其它事项。合同签订后，原告即按约将租赁房屋交付被告，被告按约支付了至2013年12月31日止的租金及至2013年11月30日止的水电费和物业费。2013年5月15日，原告与被告签订协议一份。协议约定，原租赁合同的租用面积：1，000平方米，现在更改为1，368.18平方米；原租赁合同的年天数：360天，现在更改为365天；原租赁合同的月租金：36，000元，现在更改为49，938.60元；原租赁合同的年租金：432，000元，现在更改为599，262.80元；在2015年1月1日起到2017年12月31日期间（按每天每平方米1.35元计算），原月租金：40，500元，现在更改为月租金56，180.90元，原年租金486，000元，现在更改为年租金674，170.70元；原租赁合同收取押金36，000元，现在更改为押金49，938.60元；从2013年7月1日起，被告应补交押金13，938.60元，以后每三个月支付的租金是149，815.80元；原来合同继续生效，到2013年7月1日起，上述涉及到的条款按更改后的内容执行。
另查明，案外人耀强公司于2013年11月28日向本院提起诉讼，要求确认其与原告之间租赁关系于2013年11月5日解除。本院于2014年7月25日以（2013）青民三（民）初字第4464号作出民事判决，判决案外人耀强公司与原告于2012年11月21日签订的《房屋租赁合同》于2013年11月5日解除，由原告向案外人耀强公司支付计算至2014年?6月24日的租金及使用费、水电费。该判决中认定双方解除合同的原因是被告即本案原告违约。在该案审理中查明：被告于2014年6月24日搬离位于上海市青浦区华新镇华腾路1699号房屋。
又查明，本案所涉房屋，案外人耀强公司于2007年6月7日取得沪房地青字（2007）第005950号上海市房地产权证，于2011年5月17日取得建设工程规划许可证，2013年1月29日取得建设工程竣工验收消防备案凭证，2013年6月7日取得上海市建设工程竣工规划验收测量成果报告书，2013年9月4日取得上海市建设工程竣工规划验收合格证，2013年10月10日取得建设工程竣工验收备案证书，2013年12月12日取得沪房地青字（2013）第019337号上海市房地产权证。
还查明，原告除自用部分房屋外还将部分租赁房屋转租于包括被告在内的三个次承租人。租赁期间，原告未给被告包括其他次承租人安装水电分表，2013年11月之前原告根据被告承租房屋面积1，368.18平方米，与其他次承租人按面积比例分摊总水电用量承担费用，并制作物业费明细表交给被告，被告按照该表向原告支付费用。
以上查明的事实，由原告与被告的陈述、房屋租赁合同、修改协议、（2013）青民三（民）初字第4464号民事判决书、物业费明细表等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告表示：原告于2014年3月已搬离，同时要求被告搬离，但由于被告未按原告的要求及时搬离，导致原告向案外人耀强公司支付全部房屋使用费，故被告应该按照其租赁房屋面积比例承担实际使用房屋面积之外的房屋使用费。水电费双方合同约定按国家规定标准缴付，但实际履行中因未安装分表，故是按原告向案外人耀强公司缴纳的水电数额再按其及各次承租人租赁面积来分摊。2013年11月之前原告根据总水电用量按照被告租赁面积，制作包括物业费在内的明细表交给被告，由被告向原告支付。因为不知道每个月具体量，故原告逐月进行计算，故原告现在主张的水电费是按照之前被告已支付费用的平均数计算的。
被告表示：如果原告与出租人没有纠纷，被告还在使用租赁房屋，原告在合同履行期间要求被告搬离，原告存在违约，被告没有过错，且出租人也要求被告不要向原告支付租金。原告突然要求被告搬离，被告不可能马上就能搬离，被告已经积极配合尽快搬离了，故被告只愿意支付2013年12月1日至2014年6月24日期间按照合同约定的房屋使用费。关于水电费用，2013年11月之前确实是按照被告租赁面积分摊的，由原告向被告提供明细表，被告看后觉得差不多就支付，但是原告与出租人发生纠纷后，被告经营不正常，水电使用量不高，故对原告现在水电费的计算方式不予认可。
根据庭审查明的事实，本院认为，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告与被告之间所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应确认为合法有效。原告将房屋交付被告使用，被告应按约支付租金、水电费及物业费。因原告作为承租人与出租人之间的房屋租赁合同经生效民事判决书确认于2013年11月5日解除，故原、被告双方之间的房屋租赁合同应当随之解除。原、被告双方签订的房屋租赁合同解除后，被告未腾退租赁房屋应按照合同约定的租金标准支付相应的房屋使用费，房屋使用费应计算至租赁房屋腾退为止。原告要求被告腾退房屋，应该给予一定的合理时间，故原告要求被告承担租赁房屋面积之外的房屋使用费，缺乏依据，本院不予支持。因原告违约致使其与出租人之间的房屋租赁合同解除，原告与被告之间的房屋租赁合同随之解除，故原告已经主张被告支付房屋使用费后再主张被告承担违约责任，与法无据，本院不予支持。关于水电费及物业费，原、被告双方一致确认被告按照其租赁房屋的面积分摊该费用，且被告对原告提供的被告已支付该费用制作的物业明细表没有异议，现原告按照之前被告已支付费用的平均数计算要求被告承担水电费及物业费，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告上海中艺国际储运有限公司与被告上海霄邦物流有限公司于2013年1月20日签订的《房屋租赁合同》于2013年11月5日解除；
二、被告上海霄邦物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中艺国际储运有限公司自2014年1月1日起至2014年6月24日止的房屋使用费人民币291，308.50元；
三、被告上海霄邦物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中艺国际储运有限公司自2013年12月1日起至2014年6月24日止的水费人民币2，632元；
四、被告上海霄邦物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中艺国际储运有限公司自2013年12月1日起至2014年6月24日止的电费人民币52，501.40元；
五、被告上海霄邦物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中艺国际储运有限公司自2013年12月1日起至2014年3月31日止的物业费人民币55，562.48元；
六、原告上海中艺国际储运有限公司要求被告上海霄邦物流有限公司支付拒不搬离造成原告无法交付房屋所产生的房屋使用费人民币282，118.68元的诉讼请求不予支持；
七、原告上海中艺国际储运有限公司要求被告上海霄邦物流有限公司支付逾期支付租金滞纳金人民币6，741.71元的诉讼请求不予支持；
八、原告上海中艺国际储运有限公司要求被告上海霄邦物流有限公司支付违约金人民币149，815.80元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币12，206.80元，由原告上海中艺国际储运有限公司负担人民币4，876.70元，被告上海霄邦物流有限公司负担人民币7，330.10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王美芳
审 判 员 孙佑正
人民陪审员 俞逸辉
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 姜 瑞
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。