杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第1449号
原告：杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司。
法定代表人：胡跃华。
委托代理人：崔思维。
被告：杭州德科通信技术有限公司。
法定代表人：陈伟胜。
原告杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司（以下称高新公司）为与被告杭州德科通信技术有限公司（以下称德科公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2012年5月24日诉至本院。本院于同日立案受理后，由代理审判员王姚轲独任审判，后因德科公司下落不明，本案依法转为普通程序并组成合议庭进行审理，于2012年12月19日公开开庭进行了审理。原告高新公司的委托代理人崔思维到庭参加诉讼，被告德科公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高新公司诉称：德科公司于2008年3月入驻高新公司所有的位于杭州市西斗门路3号的天堂软件园。双方就该园区A幢11D、11E室签订房屋租赁合同，德科公司在《房屋移交验收表》上签字并接收房屋。合同到期后，德科公司续租该承租区域，并于2011年4月与高新公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2011年4月1日至2013年3月31日。2012年2月15日，高新公司向德科公司发出《关于要求支付拖欠房屋租金的函》，要求德科公司在2012年3月15日前付清拖欠的租金、物业管理费及能耗费，德科公司在函上盖章，德科公司办公室主任杨华在函上签字。德科公司于2012年2月29日提出退租，单方面终止《房屋租赁合同》，且拖欠2011年4月1日至2012年2月29日租金共计311693元至今未付。根据合同约定，因其违约行为，德科公司应支付给高新公司房屋滞纳违约金20000元，擅自退租的违约金59914元，合计79914元。2012年3月12日，高新公司、德科公司、陈伟胜就先行支付部分房租及相关费用事宜达成协议，约定由陈伟胜代德科公司支付租金50000元，德科公司向高新公司交纳的27818元租赁保证金用于抵偿其拖欠的物业管理费及能耗费。截止德科公司于2012年3月12日搬离承租区域，德科公司尚欠高新公司房屋租金261693元。高新公司多次要求德科公司支付拖欠的房租及违约金未果后诉至本院。诉请判令：一、德科公司支付给高新公司未付房屋租金261693元，房屋滞纳金20000元，终止合同违约金59914元，合计341607元；二、德科公司承担本案诉讼费用。
原告高新公司为证明其主张，举证如下：
1、天堂软件园企业入住申请表、房屋移交验收表及租户资料登记表，证明德科公司于2008年3月实际承租天堂软件园A幢11楼11D、E室房屋。
2、房屋租赁合同，证明高新公司、德科公司于2011年4月1日就天堂软件园承租区域的续租及双方权利义务达成协议。
3、关于要求延缓缴纳房租金的报告，证明德科公司自认存在逾期未交房租情形。
4、关于结束房屋租赁合同的函，证明德科公司提前单方面终止《房屋租赁合同》。
5、杭州德科通信技术有限公司拖欠租金及滞纳违约金明细表，证明德科公司拖欠租金、滞纳金、终止合同违约金金额。
6、关于要求支付拖欠房屋租金的函，证明德科公司确认拖欠房屋租金。
7、协议书，证明高新公司、德科公司确认，截止2012年2月29日，德科公司拖欠租金、物业管理费、能耗费共计340197.20元，双方约定支付部分租金及以房屋租赁保证金抵扣相关费用事宜。
被告德科公司未作答辩，也未提供证据。
经审查，本院对原告高新公司提供的证据1-7认证如下：德科公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃对高新公司提供的证据进行质证的权利；高新公司提供的证据1-4、6、7均具有真实性、合法性、关联性，予以认定，证据5，系高新公司单方制作，不予认定。
根据当事人的陈述以及确认的有效证据，本院认定下列事实：
2008年3月，德科公司承租高新公司所有的天堂软件园A幢11楼11D、E房屋。2008年3月18日，德科公司接收该房屋。2011年5月3日，高新公司作为甲方、德科公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁位于杭州市西湖区西斗门路3号的天堂软件园11D、E室房屋作为研发、办公使用；房屋的现有装修及设施状况，乙方在首期租赁合同接收房屋时已作验收认可；房屋续租期限共24个月，自2011年4月1日至2013年3月31日；该房屋2011年4月1日至2011年12月31日的租金为每月28531元，2012年1月1日至2012年3月31日的租金为每月29957元，2012年4月1日至2013年3月31日的租金为每月31384元；租金支付方式为每3个月支付一次，首期租金计85593元在本合同生效后7天内缴纳，此后租金每3月提前15天支付下一期（3个月）租金；如乙方逾期缴纳房租的，将承担房租滞纳的违约金责任，房屋滞纳违约金每日按欠款总额的2‰计算；乙方除自行承担其使用的电话费、网络费等费用外，还应承担物业服务费（物业服务费按季支付，首期费用与首期房屋租金一并支付，此后乙方在每季度第三个月的20日前支付下一季度的物业服务费）及水、电、空调费等；乙方在本合同签署前向甲方支付的租赁保证金27818元继续有效，该租金保证金作为乙方履行本合同约定的义务担保；甲方有权从保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金（物业服务费）和水、电、空调等费用；在租赁期内，如乙方出现违约情形，甲方有权要求乙方采取补救措施，继续履行合同，赔偿损失或支付违约金，如乙方在合理期间或甲方书面通知另行要求的期间内仍未消除违约情形，甲方有权对乙方租赁区域实行停水、停电等限用措施，直至解除本合同并要求乙方赔偿损失、支付违约金；在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，除据实支付各项租赁费用外，乙方所付租金余额不退，并按退租时月租金的2倍向甲方支付违约金等等。高新公司在甲方盖章处盖章，德科公司在乙方盖章处盖章，杨华在乙方法定代表人／代理人签字处签字。2011年10月18日，德科公司向高新公司提交关于要求延缓缴纳房租金的报告，要求对于未缴房租款256779元延缓至2011年12月20日。2012年2月15日，高新公司向德科公司发出关于要求支付拖欠房屋租金的函，要求德科公司支付计算至2012年3月31日的未付租金346650.50元，德科公司在签收人处盖章，杨华在签收人处签字。2012年2月28日，德科公司向高新公司发出关于结束房屋租赁合同的函，提出德科公司租赁的天堂软件园A幢11楼11D、E室将于2012年2月29日终止租赁。2012年3月12日，高新公司作为甲方，德科公司作为乙方签订协议书，约定：根据甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》和《物业服务与管理协议》，各方确认截止到2012年2月29日，乙方共欠甲方房屋租金311693元、物业管理费11725元、水电空调等能耗费16779.20元，上述费用共计340197.20元；鉴于乙方因经营问题暂时无力向甲方支付上述费用，陈伟胜代乙方在2012年3月16日前向甲方偿付房屋租金50000元；乙方向甲方缴纳的房屋租赁保证金27818元，自本协议生效之日起用于抵偿上述乙方所欠甲方款项；乙方于2012年3月18日前将原承租区域内的办公物品予以处置，甲方派员到场予以配合，甲方有权在3月18日后将办公物品归类整理，搬离承租区域，另行存放其他地点并由乙方承担搬离存放费用。高新公司在甲方处盖章，德科公司在乙方处盖章。2012年5月，高新公司多次催要欠款未果后诉至本院。
本院认为，高新公司与德科公司间的房屋租赁关系事实清楚。德科公司确认截止2012年2月29日其所拖欠的房租为311693元，物业管理费11725元，能耗费16779.20元，此可与《房屋租赁合同》相对应，高新公司自认陈伟胜曾依协议书向其偿付租金50000元，且将房屋租赁保证金27818元与物业管理费、能耗费相抵扣，故高新公司要求德科公司支付拖欠的房屋租金261693元的诉讼请求合理正当，本院予以支持。高新公司与德科公司约定的房租滞纳违约金标准虽明显过高，但高新公司自愿将房租滞纳违约金调整为20000元，对于高新公司该部分诉讼请求，本院予以支持。高新公司认为德科公司系擅自解除合同要求其依约支付擅自解除合同违约金，本院认为，解除合同虽由德科公司先行提出，但从2012年3月27日的协议书来看，双方就拖欠费用、部分费用的偿付方式及德科公司搬离时间均达成一致，此应视为双方共同作出同意解除房屋租赁合同的意思表示，故高新公司要求德科公司支付终止合同违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告德科公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、杭州德科通信技术有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司房屋租金261693元，房屋租金滞纳金20000元，合计281693元。
二、驳回杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6424元，财产保全申请费2228元，合计8652元，由杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司负担1517.50元，由杭州德科通信技术有限公司负担7134.50元，其中杭州德科通信技术有限公司负担部分于判决生效之日起十日内交付本院。公告费650元，由杭州德科通信技术有限公司负担，于判决生效之日起十日内径直支付杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王姚轲
人民陪审员 王静芳
人民陪审员 王友瑞
二〇一三年一月十六日
书 记 员 王明丹