山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁07民终2129号
上诉人（原审原告）：孙吉彬，男，1986年12月30日出生，汉族，住山东省招远市。
委托诉讼代理人：张学文，山东泰中律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：潍坊亨德置业有限公司，住所地：山东省潍坊高新区福寿东街以北惠贤路以西办公楼一楼。
法定代表人：邢玉清，董事长。
委托诉讼代理人：宿荣魁，山东英拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雪雪，山东英拓律师事务所实习律师。
上诉人孙吉彬因与上诉人潍坊亨德置业有限公司（以下简称潍坊亨德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
孙吉彬上诉请求：1.维持原判关于逾期交房违约金的判决；2.撤销原判中关于逾期办理权属登记的判决，并改判逾期办理权属登记的违约金数额为31046.01元；3.一二审诉讼费由潍坊亨德公司负担。事实和理由：1.涉案合同对逾期办理权属登记的违约金作了明确约定，该约定系双方当事人真实意思表示，合法有效。自由裁量权的行使必须正当合理，以符合社会公平正义为标准，因潍坊亨德公司的税务登记及资金问题无法按时办理权属登记，逾期办证严重影响了上诉人孙吉彬办理结婚登记、子女上学等人生重要事项，给上诉人孙吉彬造成了交通费、误工费、契税、私立学校学费等一系列损失，上述损失上诉人孙吉彬虽无法举证，但却客观存在，亦是情理之中，法院在自由裁量时应充分予以考虑。2.原判将逾期办理权属登记的违约金数额调整至1%，数额过低，显失公平，应予调高。
潍坊亨德公司上诉请求：1.撤销一审判决中关于上诉人潍坊亨德公司支付逾期交房违约金判决内容，改判驳回孙吉彬有关逾期交付房屋违约金的一审诉讼请求；2.一二审诉讼费由孙吉彬承担。事实与理由：1.孙吉彬一审诉求中要求支付逾期交房违约金的主张已经超过了法律规定的诉讼时效；2.即使孙吉彬的逾期交房违约金的诉求可以得到法院支持，潍坊亨德公司对一审判决所确定的数额也存有异议，该数额明显过高，依法应予减少。
孙吉彬未提交书面答辩意见。
潍坊亨德公司未提交书面答辩意见。
孙吉彬向一审法院起诉请求：1.判令潍坊亨德公司因迟延交房造成的违约金5123.34元，因迟延办理房产证的违约金31046.01元，共计：36169.35元；2.潍坊亨德公司承担诉讼费。
一审法院认定的事实：2009年12月25日，潍坊亨德公司与孙吉彬签订《商品房预售合同》一份，约定：孙吉彬购买潍坊亨德公司开发的位于潍坊高新区金马路以东创新街以南创新街666号玉苑小区1号楼5单元502号房屋，建筑面积99.5平方米，每平方米单价3432.72元，总金额341556元。出卖人应于2010年8月30日前将经验收合格的房屋交付给买受人。如逾期交付，不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行；超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款一年期同期银行存款利率向买受人支付违约金，因行政主管部门原因使买受人不能及时取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任。合同签订后，孙吉彬按约支付了全部房款341556元，潍坊亨德公司于2010年9月29日向孙吉彬交付房屋。该房屋于2014年7月25日办理了权属登记，并记载房屋面积为94.99平方米，2014年8月19日潍坊亨德公司退还孙吉彬面积差额房款14612元及契税差额219元。房款发票数额为326944元。玉苑小区1号楼于2010年6月18日进行了工程竣工验收，结论为通过验收。本案双方争议问题为：一、诉讼时效问题。潍坊亨德公司主张诉讼时效应自交房之日起计算2年，孙吉彬起诉已超过诉讼时效。孙吉彬则主张未超过诉讼时效。原因：1.因潍坊亨德公司逾期交房、逾期办理权属证书，自2011年开始孙吉彬与多个业主多次向潍坊亨德公司主张权利，各业主均签字出具证明；2.2013年《晴彩潍坊》节目中报道孙吉彬与其他业主多次向潍坊亨德公司主张权利的事实；3.孙吉彬与其他业主向信访部门反应情况，要求潍坊亨德公司承担违约责任。因此，不存在超过诉讼时效的问题。潍坊亨德公司对以上证据不予认可。二、违约金计算问题。孙吉彬主张逾期交房违约金为4904.16元（326944元×5?×30天）；逾期办理权属证书违约金为29717.84元（2011年：326944元×3.5%÷365天×94天=2946.98元，2012年：326944元×3.5%＝11443.04元；2013年：326944元×3.25%=10625.20元；2014年：326944元×3%÷365天×206天=4702.62元）。庭审后，孙吉彬主张应按合同约定数额计算违约金，但不增加诉讼请求。潍坊亨德公司主张合同中约定其承担的系备案义务，而非孙吉彬主张的办理房产证义务，公司已按约进行备案，故不应承担逾期违约金。另，因公司正在办理税务登记迁移手续，无法提供税务资料，在办理权属证书备案时房管部门要求公司提供税务资料，后经过协调，才以潍坊亨德公司高新区分公司的名义为业主开具了发票，并办理了相关证件，故未按照合同约定办理备案不是潍坊亨德公司本身原因造成。潍坊亨德公司认为上述违约金计算标准均过高，且应以发票所记载数额为基数计算违约金。孙吉彬主张其因潍坊亨德公司逾期办理产权登记造成的损失如下：1.契税损失，因2009年至2012年期间潍坊高新区房屋所交纳契税减半，而2014年办理房产证时按全部契税交纳。2.因逾期办理权属证书，孩子无法到公立学校上学，而选择私立学校，为此一年多支出16000元左右的费用。3.婚检损失，因未办理房产证，无法落户，致购房者需回老家婚检，产生路费损失。孙吉彬对以上损失主张均未提交证据证明。以上事实，有当事人陈述、《商品房预售合同》、房屋所有权证、证明、录像、发票、收款收据、竣工验收记录及庭审笔录等在案为证，足以认定。一审法院认为，潍坊亨德公司与孙吉彬签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。即孙吉彬应按约交付房款，潍坊亨德公司应按约交付房屋并按约将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。现因潍坊亨德公司逾期交付房屋，并逾期办理相应备案手续，已构成违约，应向孙吉彬支付违约金。潍坊亨德公司虽主张其按约办理了备案手续，但未提交证据证明，对潍坊亨德公司的该项主张不予支持。一、对于违约金计算基数问题。潍坊亨德公司虽主张应按发票所开具数额计算，但因孙吉彬已按合同约定将房款提前全部交付给潍坊亨德公司，潍坊亨德公司在办理房产证时才退还多余款项，故现因潍坊亨德公司违约所产生的违约金计算应按合同所记载的孙吉彬实际先交付的房款为基数计算。二、关于逾期交付房屋违约金问题。合同对该违约金计算标准的约定为按日计算已交房款的万分之五，该计算标准未违反法律规定，且与因逾期交付房屋给孙吉彬造成的损失相当，故对该约定的违约金计算标准予以支持，逾期交付房屋违约金应为5123.34元（341556元×5?×30天）。三、关于逾期办理权属备案手续违约金问题。对该违约金的计算标准，合同约定为按已付房款一年期同期银行存款利率计算，潍坊亨德公司主张该标准过高，已超过孙吉彬的实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，潍坊亨德公司虽逾期办理权属证书的备案手续，但其已向孙吉彬交付了通过竣工验收的房屋，孙吉彬亦未对其实际造成的损失提交相应证据证明，故对潍坊亨德公司关于减少违约金的抗辩意见予以采信。关于违约金的计算标准，结合合同的履行情况、潍坊亨德公司的过错程度及买受人的预期利益和实际损失等情况，对违约金的计算标准酌情认定为按已实际交纳房款的1%计算，即3415.56元（341556元×1%），过高部分不予支持。以上二项违约金共计8538.9元（5123.34元+3415.56元），由潍坊亨德公司支付给孙吉彬。四、关于诉讼时效问题。合同虽约定于交付房屋365日内办理备案手续，但潍坊亨德公司实际于2014年才为孙吉彬办理了权属证书，且孙吉彬自2011年起多次通过媒体及信访部门等方式向潍坊亨德公司主张权利，故孙吉彬起诉未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、潍坊亨德公司于判决生效之日起十日内支付孙吉彬逾期交付房屋违约金5123.34元及逾期办理权属登记备案违约金3415.56元，共计8538.9元；二、驳回孙吉彬的其他诉讼请求。案件受理费704元，诉讼保全费382元，共计1086元，由孙吉彬负担700元，潍坊亨德公司负担386元。
二审经审理查明，在王经国、赵红玲、于国会等业主起诉潍坊亨德公司商品房预售合同纠纷案件中，法院认定的逾期办理权属登记备案违约金计算标准亦为按已交纳房款的1%计算，上述判决均已生效。二审审理查明的其他事实与一审一致。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.潍坊亨德公司逾期交房天数为30天。根据《商品房预售合同》之约定，逾期交付房屋不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。2.孙吉彬主张因潍坊亨德公司逾期办理权属登记备案给其造成了误工费、交通费、学费、契税等损失，但未提交充分证据证明实际损失数额及所主张的损失数额与逾期办理权属登记备案之间的关联性。
本院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。关于逾期交房违约金问题，双方当事人对逾期交房天数为30天的事实没有异议，一审基于该事实，根据合同之约定，并结合当事人的诉讼请求，认定的逾期交房违约金计算标准及数额均无不当，本院予以支持。关于逾期办理权属登记备案违约金计算标准问题。潍坊亨德公司主张《商品房预售合同》约定的标准过高，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定请求减少，对于应否予以减少，应结合法律、司法解释的规定及案件事实综合认定。本案中，潍坊亨德公司虽存在逾期办理权属证书备案手续的情形，但其已于2010年9月29日向上诉人孙吉彬交付了房屋，在上诉人孙吉彬所提供的证据不足以充分证明其实际损失数额及所主张的损失数额与逾期办理权属登记备案之间的关联性、上诉人潍坊亨德公司提出降低违约金标准等抗辩理由且其他生效判决对逾期办理权属登记违约金计算标准的认定与本案一审认定一致的情况下，综合考虑上诉人潍坊亨德公司的过错程度、买受人的预期利益等因素，本院对一审酌情认定的逾期办理权属证书备案违约金计算标准予以支持。
综上所述，上诉人孙吉彬、潍坊亨德公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1408元，由潍坊亨德置业有限公司负担704元，孙吉彬负担704元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 斌
代理审判员 高艳丽
代理审判员 张锡辉
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 郑 伟