温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第736号
原告（反诉被告）：中国建设银行股份有限公司温州分行。
负责人：杨锡舟。
委托代理人：项军权、温从威，浙江人民联合律师事务所律师。
被告（反诉原告）：温州世贸房地产开发有限公司。
法定代表人：陈永坤。
委托代理人：郑庆福、李捷挺，浙江高策律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司温州分行（以下简称建行温州分行）为与被告温州世贸房地产开发有限公司（以下简称世贸房开）商品房预售合同纠纷一案，于2015年4月8日向本院起诉，本院于同日受理后，被告世贸房开提出反诉，本院依法由审判员孙晓琳于同年5月14日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）建行温州分行的委托代理人项军权、温从威，被告（反诉原告）世贸房开的委托代理人郑庆福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行温州分行诉称：原、被告于2010年9月15日签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定由原告建行温州分行作为买受人向被告世贸房开购买位于温州市鹿城区世贸中心大厦××层的商品房，具体房号以合同附件一上表示的为准，房屋面积620平方米，交房日期为2011年6月30日前。《商品房买卖合同》第5条第1款第（2）项约定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期存款利率付给利息。第9条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2010年9月17日向被告转账交付合同约定的95%购房款，共2945万元，同年9月20日，被告向原告出具了销售不动产统一发票。但被告并未依约于2011年6月30日前向原告交付房屋，并一再拖延至今仍未交付。原告分别于2012年11月8日、2014年4月15日两次向被告发出《法律声明函》，要求被告立即交付房屋并承担合同规定逾期交房的违约责任，而被告仅在2012年11月15日对第一次向其发出的《法律声明函》进行回函，对逾期交房作出解释及道歉，未对逾期交房的违约事宜作出任何回复。原告又于2015年2月13日向被告发出《通知函》要求退房及解除房屋买卖合同，被告已于2015年2月15签收，故原告诉至贵院请求确认原、被告双方于2010年9月15日签订的GF-2000-0171号商品房买卖合同于《通知函》签收之日解除。另，根据被告委托温州市信达测绘有限公司对温州世贸中心进行实测后做出的编号为20140182的《房屋建筑面积测绘成果书》，原告所购买的房产实测建筑面积为760.79平方，已明显超出房屋买卖合同约定的620平方的3%，也超出了原告业经上级审批的购房面积指标。再者，因被告超出合同交房期限后一再拖延交房，导致原告原先的战略布局已无法达成，原告合同目的已不能实现，故原告诉至法院，请求判令：1.确认原、被告双方于2010年9月15日签订的GF-2000-0171号商品房买卖合同解除；2.判令被告偿还原告购房款2945万元及利息（利息自2010年9月17日起按中国人民银行同期存款利率计算至判决确定支付之日止，暂算至2015年3月26日利息为5924187元，计算表附后）；3.判令被告向原告支付因逾期交房产生的违约金88.35万元；4.本案的诉讼费用由被告承担。
被告世贸房开辩称：1.合同约定交房期限为2011年6月30日，原告于2015年2月13日才发函行使解除权，已经超过一年除斥期间；2.原告的第二项诉讼请求与第三项诉讼请求相互矛盾，且要求赔偿利息损失，没有法律依据；3.面积误差属实，但依据合同约定，无论误差比的绝对值是否超过3%，双方均据实结算，故原告要求合同解除，缺乏法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）世贸房开反诉称：原、被告于2010年9月15日签订的GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，约定商品房的交付日期为2011年6月30日前。由于地块拆迁、市政桥梁和排污管网建设逾期，导致商品房验收、交付逾期，故原告（反诉被告）主张要求交付商品房和承担违约金，被告（反诉原告）亦已作出解释并说明。被告（反诉原告）于2015年2月15日收到《通知函》，该函以迟延交房和实测面积超出约定面积3%为由解除合同。因商品房迟延交付发生于2011年7月1日，被告（反诉被告）未在解除权发生之日起一年内行使，该解除权已消灭。且实测面积超出约定面积3%的法律责任，在示范文本虽有规定，但在合同第三条已变更为“不论面积误差比绝对值是否超出3%，双方均按实结算房价款，多退少补”，故被变更的条款，不能作为解除合同的理由。综上，由于原告（反诉被告）在解除权发生之日起一年之后才主张解除合同，其解除权行使期限已经超过一年除斥期间，该解除通知无效。现被告（反诉原告）提出反诉，要求确认原告（反诉被告）于2015年2月13日发出解除双方于2010年9月15日签订的GF-2000-0171号《商品房买卖合同》的通知行为无效。
原告（反诉被告）建行温州分行辩称：1.关于行使解除权的除斥期间，双方于2012年的往来函件中能够表明继续履行合同的意愿，原告（反诉被告）于2014年4月15日的函件中仍要求被告（反诉原告）交付房产，被告（反诉原告）的法定代表人于同年4月16日签收，并未提出异议，我方于2015年3月起诉，未超过一年除斥期间；2.合同第三条约定“不论面积误差比绝对值是否超出3%，双方均按实结算房价款，多退少补”的前提是原告（反诉被告）愿意继续履行，但合同第五条约定“面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房”，且在该条特别约定中载明“买受人行使退房权时，必须在双方签署《房屋交接书》之前提出退房要求，否则视为放弃该项权利”。因被告（反诉原告）交付的房产面积误差比绝对值超出3%，原告（反诉被告）仍享有合同解除权。综上，请求法院驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
经本院审理查明：坐落于温州市鹿城区解放南路改建区8#地块“温州世贸中心大厦”由被告（反诉被告）世贸房开开发建设。2010年9月15日，原告（反诉被告）建行温州分行（作为买受人）与被告（反诉原告）世贸房开（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告（反诉被告）购买世贸中心大厦××层（房号以附件一上表示为准）营业房，单价为50000元/平方米（毛坯房价格，不包含房屋全装修价格），总金额为3100万元。该合同第三条约定，该商品房建筑面积约620平方米，以上商品房面积为暂定面积，最终产权登记面积以温州市房管局测绘队实测为准，不论面积误差比绝对值是否超出3%，双方均按实结算房价款，多退少补。商品房结构、楼层、方向、编号和户型最终以温州房管局测绘队实测为准。第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列方式进行处理：1.双方同意按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；(2)面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期存款利率付给利息。2.双方自行约定：(1)上述建筑面积为预测面积，如因商品房建筑面积测绘标准发生改变而产生的误差面积双方据实结算，在计算面积误差比时不包括在内；(2)如因设计或相关部门同意的相关变更而造成的面积差异双方据实计算，在计算面积误差比时不包括在内；(3)本合同第三条中确定的该商品房建筑面积，在合同履行期间，如遇政府主管部门调整测量规范，因政府相关部门提出并经设计单位同意的设计变更而造成的面积差异，以产权登记的面积算房价款，不适用本条第一款约定；(4)买受人行使退房权时，必须在双方签署《房屋交接书》之前提出退房要求，否则视为放弃该项权利。第六条约定，签订合同时支付商品房总房款的95%，交付使用前，房款结算并付清剩余房款。第八条约定，出卖人应当在2011年6月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.如建设过程中，因技术等问题，致使不能按时交付的，由县级以上建设行政主管部门出具证明。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则(1)。(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告（反诉被告）于同年9月17日依约支付了2945万元，占购房款95%，被告（反诉原告）亦开具了购房款发票。后被告（反诉原告）未在合同约定的期限内履行交房义务，原告（反诉被告）遂于2012年11月8日发出《法律声明函》，载明“因你方逾期交房的行为已构成违约，要求你方积极交付房产，或协商解决方案”。被告（反诉原告）于同年11月15日复函载明“因马鞍池路10号楼拆迁工作、山前河河岸驳坎施工的延迟，导致室外总体方案无法施工，影响规划、消防、园林绿化、环保等专项验收，整个项目也无法进行竣工联合验收。现已进入工程竣工验收阶段，我司将竭尽全力完成竣工验收，早日交付房屋”。2014年4月15日，原告（反诉被告）再次发出《法律声明函》，要求被告（反诉原告）积极交付房产并支付逾期交房的违约金，该函于同年4月16日由被告（反诉原告）法定代表人陈永坤签收。2015年1月20日，原告（反诉被告）出具一份《通知函》，要求退房并解除合同，该函于同年2月13日向被告邮寄，被告（反诉原告）于2月15日签收。被告（反诉原告）分别于同年2月15日、3月17日发出《房屋交付通知书》，通知原告（反诉被告）前来办理交房手续，现双方就合同履行产生纠纷，故诉至本院。
另查明：2014年3月12日，温州市信达测绘有限公司出具《房屋建筑面积测绘成果书》，载明世贸中心大厦××室建筑面积711.12平方米、503室建筑面积49.67平方米，以上合计760.79平方米，双方当事人均一致确认上述室号属于涉案商品房。
还查明：温州世贸中心大厦于2001年立项，2003年4月8日，原浙江省发展计划委员会出具《关于温州世界贸易中心大厦初步设计的批复》（浙计设计[2003]74号），原则同意设计的总平面布置，但应进一步完善设计。2003年3月28日，温州市规划局核发《建设用地规划许可证》，后于同年9月19日核发《建设工程规划许可证》，后被告（反诉原告）世贸房开分别于2003年9月30日、2004年4月6日、4月30日取得世贸中心大厦桩基工程、±0.00以下（不包括打桩工程）及连廊工程、±0.00以上《施工许可证》并开始施工建设。2004年4月20日，被告（反诉原告）世贸房开公司取得该地块《商品房预售证》。2003年3月17日，温州市国土资源局与被告（反诉原告）世贸房开签订《温州市国有土地使用权出让合同》（温土资合[2003]39号）一份，约定由世贸房开取得解放南路改建区8#地块的土地使用权，出让面积为19005平方米。2006年7月14日，温州市国土资源局核发了该地块《国有土地使用权证》。2010年10月，建设单位组织土建工程竣工预验收。2011年7月，世贸房开与浙江亚厦景观园林工程有限公司（以下简称亚厦园林公司）签订《施工承包合同》一份，约定由亚厦园林公司对温州世贸洲际酒店项目·室外景观工程进行施工，工期为285个日历天。2013年1月9日，世贸中心大厦通过人防工程专项验收。2013年12月12日，温州市规划局补发了《建设工程规划许可证》，载明建设规模164140.27平方米，另地下室面积37446.2平方米。同日，温州市规划局核发《建设工程规划核实确认书》，确认建设规模为170438.18平方米，另地下室面积为33961.15平方米。2014年8月27日，世贸中心大厦通过环保验收。同年10月14日，世贸中心大厦竣工验收合格，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于11月14日在《竣工验收备案表》上签署合格意见，并于11月25日提交温州市住房和城乡建设委员会备案登记，该委于11月26日同意备案。
关于马鞍池路10#楼拆迁工作。马鞍池路10#楼位于涉案工程征地红线范围内。该地块拆迁立项于2004年立项并批复，因安置房源落实问题，一直未进行动迁。原温州市旧城改建指挥部（以下简称市旧城改建指挥部）于2006年6月14日出具《关于马鞍池路10#楼拆迁时间的承诺》，载明“计划于2007年底前拆除马鞍池路10#楼”。2007年7月13日，温州市人民政府专题会议纪要（[2007]75号）第三条载明，因城市规划建设需要，马鞍池东路10#楼已纳入城市拆迁范围，由市国土资源局负责公告收回该地块，该用地范围内的房屋纳入大南街区拆迁，由市旧城改建指挥部负责实施，拆迁安置费用纳入大南街区统筹。同年9月30日，市旧城改建指挥部取得马鞍池东路10#楼《房屋拆迁许可证》，并于2007年12月28日开始动迁，后因与部分拆迁户就拆迁安置政策无法达成一致意见，一直未完成拆迁工作，直至2011年5月，马鞍池路10#楼拆迁完毕。同年10月17日，温州市工务局旧城改建办公室（原旧城改建指挥部并入该机构）才将10#楼地块移交给被告世贸房开。
关于驳坎南线工程。2007年7月13日，温州市人民政府专题会议纪要（[2007]75号）第一条第2点载明，“蝉河世贸中心段驳坎和景观平台建设由市旧城改建指挥部负责实施，7月中旬进场，工程南、北两段分期实施；为确保蝉河整治工程和世贸中心施工的顺利进行，由温州世贸中心有限公司负责于7月15日前将公司的食堂、售楼处和办公楼（位于河道北段）先行搬迁，北段河岸驳坎工程完成后转入南段驳坎施工。市旧城改建指挥部实施河岸驳坎工程时要加强工作衔接，注意穿插进行，保证在11月底前完成整个工程。”2011年9月，台州市环宇市政工程有限公司（以下简称台州环宇公司）承包坐落于温州市鹿城区解放南路中心商贸区卖麻桥北侧驳坎南线（0K+545.11至0K+612.31）工程（重），合同工期150天。该工程于2011年10月4日开工，后于2012年1月3日完工，后因监理单位对台背回填材料提出异议，同年5月18日，五方主体对驳坎台背回填进行分析后建议加固，台州环宇公司于同年9月对驳坎台背注浆加固进行施工，同年10月建设单位联合五方主体对该工程组织验收，并于10月17日在工程质量竣工验收记录表上盖章确认。2013年11月11日，温州市名城建设开发有限公司就该工程召开竣工验收会议，同意通过验收，评定为合格。后名城集团于同年12月1日在竣工验收记录上盖章确认。
关于排水管网工程。2011年6月，被告（反诉原告）世贸房开提交《城市排水入网接管核准表》一份，同年6月21日经区行政执法局核准，该工程室外已实施雨污分流，雨水就近排入河道，污水接入马鞍池东路污水管，接入点为W1。2012年10月，温州市排水有限公司负责马鞍池东路污水管改建工程，第一阶段施工日期为10月15日起至12月20日止，第二阶段施工日期为2013年3月3日起至6月25日止。后该工程于同年8月投入使用，尚未通过竣工验收。
审理期间，被告（反诉原告）世贸房开自认因马鞍池东路10#楼拆迁工作、山前河河岸南线驳坎工程、市政排水管网工程等非客观原因造成其迟延交付房屋，应于2014年8月25日开始计算逾期交房时间。
以上事实有原、被告提供的《商品房买卖合同》、电子转账凭证、发票、《房屋建筑面积测绘成果书》、《房屋竣工验收备案表》、《法律声明书》、《致建行温州分行的函》、《通知函》及邮寄详单、《关于温州世界贸易中心大厦初步设计的批复》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《单位工程质量竣工验收记录》、《土地出让合同》、《温州市征用土地勘测定界图》、《关于马鞍池路10#楼拆迁时间的承诺》、《拆迁许可证》、媒体报道、《地块交接单》、[2007]75号专题会议纪要、《关于做好招商引资后续工作改善投资环境的答复函》、《建设工程施工合同》、管线施工图、《城市排水入网接管核准表》、温州市排水有限公司《情况说明》、《建设项目阶段性竣工环境保护验收申请登记卡》、《解放南路中心商贸区驳坎南线工程竣工报告》、交房通知书、催房通知书，本院调取的《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划核实确认书》及附表、《人防工程专项验收意见书》以及双方当事人的庭审陈述等予以证实。
本院认为，原告（反诉被告）建行温州分行与被告（反诉原告）世贸房开于2010年9月15日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。合同约定被告（反诉原告）的交房期限为2011年6月30日前，即使如被告（反诉原告）辩称因马鞍池路10#楼拆迁、山前河河岸南线驳坎工程、市政排水管网工程等客观原因导致迟延交房，其自认于2014年8月25日开始计算迟延交房时间，亦已超过合同约定的30日，原告（反诉被告）享有合同解除权。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。合同解除权属于形成权，合同解除权的行使期限在性质上属于除斥期间。关于解除权行使期限的起算时间，应确定为解除权发生之日，即合同约定的原告（反诉被告）建行温州分行享有合同解除权的时间，即逾期交房（2011年6月30日）超过30日后，买受人享有解除权，故原告（反诉被告）建行温州分行形成合同解除权的时间为2011年8月1日，现原告起诉要求解除合同，已经超过一年除斥期间。另，双方在此后直至2015年2月之前的函件往来中均表明继续履行的合意，且涉案房屋业已于2014年11月25日完成竣工备案手续，房款已支付至95%，且涉案房屋亦已具备交付条件并通知交房，若解除合同，则不利于交易稳定性。综上，原告（反诉被告）于2015年2月13日发出解除通知并于2月15日到达对方的解除通知无效，原告（反诉被告）要求解除合同的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持，本院对被告（反诉原告）的反诉请求依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司温州分行要求解除原、被告于2010年9月15日签订的《商品房买卖合同》的行为无效；
二、驳回原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司温州分行的诉讼请求。
本诉案件受理费223088元，减半收取111544元，反诉案件受理费40元，以上合计111584元，由原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司温州分行负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 孙晓琳
二〇一五年六月二十三日
代书记员 苏琼洁
附本判决引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自
己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限
内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能
实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。