江西省武宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民一初字第645号
原告董平，男，1960年7月15日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。
原告施谷牡，女，1962年8月4日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。
被告九江福泉房地产开发有限公司，住所地：武宁县城解放路21号。
法定代表人余修日，董事长。
委托代理人聂梅，九江福泉房地产开发有限公司职员。
原告董平、施谷牡与被告九江福泉房地产开发有限公司（以下简称福泉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董平、施谷牡、被告福泉公司委托代理人聂梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，要求法院判决被告尽快为原告办理旺樟园小区1#A楼302室（1栋302室）房屋所有权证和土地使用权证。事实和理由是，2012年，两原告的儿子董乐成以516800元价格在被告处购买了旺樟园小区1#A楼302室（1栋302室）房屋，且与被告签订了《武宁县商品房买卖合同》。合同签订后，董乐成付清了全部购房款。2012年8月27日，董乐成已向被告缴纳了15588元办证费用及2000元的物业费。后因董乐成将该房屋登记在两原告名下，经得被告同意，两原告于2015年1月13日与被告变更了《武宁县商品房买卖合同》，将买受人换成了两原告，且已备案。被告于2012年8月27日向原告交付房屋，现原告于2013年1月16日已装修入住，但被告至今未能为原告办理房屋权属证书。后原告多次找被告协商办理房产证，但被告至今未办理，故原告诉诸法院。
被告辩称，该小区系小股东个人开发的，房款有些是小股东收的，有些是交给被告公司的，但办证的一切应缴的税费应有小股东负责，被告公司只是负责签合同、办理备案合同、代办房产证，从中收取一定的手续费。目前小区未整体验收。
经审理查明，2012年，两原告的儿子董乐成以516800元价格在被告处购买了旺樟园小区1#A楼302室（1栋302室）房屋，且与被告签订了《武宁县商品房买卖合同》。合同签订后，董乐成付清了全部购房款。2012年8月27日，董乐成已向被告缴纳了15588元办证费用及2000元的物业费。后因董乐成将该房屋登记在两原告名下，经得被告同意，两原告于2015年1月13日与被告变更了《武宁县商品房买卖合同》，将买受人换成了两原告，且已备案。被告于2012年8月27日向原告交付房屋，现原告于2013年1月16日已装修入住，但被告至今未能为原告办理房屋权属证书。后原告多次找被告协商办理房产证，但被告至今未办理，故原告诉诸法院。
另查明，依据已生效的（2009）武民一初字第604号民事判决书，可确定本案如下事实：2005年9月28日，被告福泉公司（前身为武宁县万福房地产开发有限公司）成立0702工程项目部，由王定流、余修日等8名董事签订“合伙开发协议书”而组成，项目开发用地是由王定流竞拍夺标的武宁县国土资源局20050702地块，挂靠被告福泉公司开发。该地块共21992M2，具体分为两宗地块，一宗是建设路（木器厂）即沁春园小区，面积为15170M2、另一宗是樟岭路东侧（纺织厂等）即旺樟园小区，面积为6840.9M2。旺樟园小区地块实行零利润开发，c即采取“吸股经营，分地开发，八统三分，盈亏自负”方式。所谓八统即：统一报建、统一设计、统一招（议）标、统一平基、统一硬化绿化、统一销售广告、统一给排水、统一供电主线；三分即：分地开发、分散销售、分楼定价。
旺樟园小区划分为13个地块进行吸股经营，截止2009年6月30日直接投资获得地块开发权是：熊贻涛等缴纳股金33万元获得A2地块，王素萍等缴纳33万元获得A3地块，钟弟佳缴纳33万元获得A4地块，张海缴纳33万元获得A5地块，华冰（华水昌、吴淼森）等缴纳33万元获得C2地块；通过受让获得地块开发权是：朱春峰和严锦丽出次38万元获得A1地块（不包第一层靠小区过道两个门档出售收益权），冷爱春、石彭军、陈公礼和李克威出资81.545万元获得B1地块，张金红等出资37万元获得B2地块，严锦丽和朱春峰等出资70万元获得B3和B4地块。余修日原始获得C1、C3、D1地块。实际上，余修日开发的C3地块其后又吸收了刘水香、叶存木等四人合伙开发。旺樟园小区和沁春园小区均以被告福泉公司名义办理相关土地登记、立项、报建、施工等审批手续。
再查明，旺樟园小区由武宁县豫宁建筑公司中标承建，勘察单位为九江勘探大队武宁分处，设计单位为武宁县建筑设计院，监理单位为武宁县建新工程监理公司。实际施工过程中，各股东均各自管理与负责各自开发的地块。售楼方面，各股东与被告售楼部约定，售楼部每销售一套三室二厅商品房开发商即给付被告费用1500元，出售二室二厅给付1300元，出售铺面和地下室均给付500元；开发商自售的，每套（包商品房、铺面和地下室）给付被告费用500元，被告负责签合同，代办银行按揭，房产证等工作。整个小区商品房主体工程完工后，因种种原因，除了熊贻涛、王素萍、钟弟佳开发的A2、A3、A4地块即5#楼A栋办理了竣工验收备案外，其余楼栋至今均未办理竣工验收备案。但1#楼A栋（D1地块）、1#楼B栋（C1地块）、2#楼B栋（A1地块）、3#楼1单元（C3地块）、3#楼2单元（C2地块）、4#楼3单元（B2地块）、4#楼1、2单元（B3和B4地块）均通过南昌市民用建筑设计研究院进行了房屋安全鉴定，鉴定结果为：基本满足正常使用要求。至今，该小区大部分业主均已实际入住。
本案所涉商品房地处D1地块。
以上事实有原、被告间的商品房买卖合同复印件（已与原件核对无异）、购房款收据复印件2张（已与原件核对无异）、办证费用收据复印件1份（已与原件核对无异）、物业费收据复印件1份（已与原件核对无异）、（2009）武民一初字第604号民事判决书原件、武宁县豫宁建筑公司工程师邹章军、邹英富的调查笔录予以佐证。
本院认为，原、被告在协商一致的基础上自愿签订的“商品房买卖合同”符合相关法律规定，属有效合同，双方应严格按约履行各自义务。根据商品房买卖合同法律规定，房屋的交付使用与所有权的转移是出卖人负有的两个层次的义务，房屋的交付使用是出卖人的首要义务，房屋所有权的转移是买卖合同的终极目的，更应是出卖人不可免除的责任，而房屋所有权的转移即是办理房屋所有权登记。房屋所有权的办理取得，应当是由原告（买受人）按照国家有关规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权的登记手续，被告（出卖人）应当在原告（买受人）申请办理房屋所有权登记手续前，根据《房屋登记办法》的相关规定，在房屋竣工后的三个月内应向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设工程符合规划的证明，房屋竣工验收资料、测绘资料及其他必要材料等有关证明文件。被告只有将上述证明文件备齐提交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可认为被告在约定的期限内完成了房屋初始登记的义务。然而，因被告公司就旺樟园小区的开发采取的是“吸股经营，分地开发，八统三分，盈亏自负”方式，由于种种原因造成小区商品房的竣工验收手续至今未完成。被告抗辩小区未验收是各小股东税收未交满，加之小区本身的配套设施没有完善，所以整个小区到现在还没验收，故责任不在被告，本院认为，原告是和被告签订的合同，至于被告的抗辩只是其内部的一种经营模式，对于原告而言不具有约束力，故对被告该抗辩意见不予采纳。本案中，原、被告在合同中约定交房时间为2012年12月30日前，但两原告自认被告于2012年8月27日已交付该房屋，且被告予以认可，故本院认为原告应在2012年8月27日起90日内即应当在2012年11月25日前取得房产证，现两原告儿子已为两原告交付了购房款，其诉请被告及时为其办理房屋所有权证及土地使用权证，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百三十条、一百三十三条、一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
被告九江福泉房地产开发有限公司于2015年11月15日前为原告董平、施谷牡办理旺樟园小区1#A楼302室（1栋302室）商品房的房屋所有权证及土地使用权证。
案件受理费8968元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 邱 湘
审 判 员 盛奎伟
审 判 员 刘梦三
二０一五年××月××日
代书记员 李如意