湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00198号
上诉人（原审被告）枣阳市供销合作社联合社吴店供销社（以下简称吴店供销社）。
法定代表人邱云福，吴店供销社主任。
委托代理人章宏超，枣阳市吴店法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃诉讼请求，接受调解等特别授权。
被上诉人（原审原告）枣阳市万佳连锁超市有限公司（以下简称万佳超市公司）。
法定代表人刘奕奕，万佳超市公司经理。
委托代理人肖毅，湖北胜和律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，接受调解、和解等特别授权。
上诉人吴店供销社因与被上诉人万佳超市公司房屋租赁合同纠纷一案，不服枣阳市人民法院（2012）鄂枣阳民二初字第00291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月28日受理后，依法组成由审判员王佼莉担任审判长、审判员任侨、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年3月26日公开开庭进行了审理。上诉人吴店供销社的法定代表人邱云福及其委托代理人章宏超、被上诉人万佳超市公司的委托代理人肖毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万佳超市公司一审诉称：2003年11月30日，其与吴店供销社签订房屋租赁合同，由其租赁吴店供销社门面房六间及后院场地，租赁期限截止于2015年11月30日。2011年9月11日吴店供销社以租赁房屋为危房不能继续出租为由，单方将出租房断水断电，致其无法经营，损失巨大，特诉至原审法院，请求原审法院依法判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，判令吴店供销社支付其违约金20000元，并赔偿营业设施闲置损失80000元，超市后院建设装修损失50020.67元，因停电而停运致商户的损失450000元，共计600020.67元。
吴店供销社一审辩称：（一）同意解除双方签订的租赁合同；（二）万佳超市公司请求赔偿各项损失缺乏法律依据和事实依据。请求法院驳回万佳超市公司要求赔偿损失的诉讼请求。
原审判决认定：2003年11月30日，万佳超市公司与吴店供销社签订承租协议一份，主要内容为：1.吴店供销社将位于吴店中兴街原“光武商场”一楼门面房六间及六间门面房后院（长17.5米，宽21米）租赁给万佳超市公司创办超市使用。万佳超市公司在征得吴店供销社同意后，对承租的六间门面房进行了自费装修改造，改造装修后的设施及产权仍属吴店供销社所有。万佳超市公司可在承租的六间门面房后院（即367.5平方米）内建超市用房。万佳超市公司付拆迁费10000元，建房投资由万佳超市公司自理，其建设投资款可抵偿后院承租使用费。新建房产权属吴店供销社所有，承租期内万佳超市公司只享有上述房地产保管使用权，承租期满必须如数完好返还。如有损坏或丢失，应照价赔偿。2.吴店供销社负责提供水、电源，其水、电费用由万佳超市公司自理。3.承租期内，万佳超市公司必须每年向吴店供销社支付六间门面房屋承租费40000元，付款时间为每年的11月20日前，六间门面房后院新建超市用房的投资款由万佳超市公司使用12年抵清应交后院承租费，所有经营税费均由万佳超市公司自理。4.在承租期内，若一方违约，赔偿对方营业设施闲置损失（即按未履行的承租期承租费50%赔偿）外，另赔付对方违约金20000元。5.承租期限自2003年12月1日至2015年11月30日止为承租有效期。合同还对安全等事项作了约定。合同签订后，万佳超市公司依据合同在承租的门面房后院建了超市用房，支付建房款147000元（包含装修费），房屋建好后，万佳超市公司经营使用至2011年，租赁费也交至2011年。2011年9月初万佳超市公司将承租房内货物进行处理后，对超市房屋进行装修。在万佳超市公司开始装修后，吴店供销社通知万佳超市公司停止装修，并告知该房为危房不能进行装修，万佳超市公司仍继续装修。后万佳超市公司承租房内停电，庭审中万佳超市公司陈述系吴店供销社所停，吴店供销社述称没有停万佳超市所租房屋的电，是万佳超市自己停的，至此，该超市未再进行装修使用。为此，双方发生纠纷，万佳超市公司于2012年1月11日向原审法院起诉，要求吴店供销社继续履行合同，为其接通水源、电源，判令吴店供销社延长从2011年9月11日起至其接通水源、电源之日期间的租赁期限，判令吴店供销社赔偿直接损失450000元，违约金40000元。经调解，双方未达成协议。万佳超市公司于2012年6月8日申请撤回起诉后万佳超市公司再次向原审法院起诉。审理中，双方各持诉、辩称意见，致调解未能达成协议。
原审另查明：2011年8月19日，枣阳市房屋安全鉴定管理所对万佳超市公司租赁的吴店供销社光武综合楼的房屋作出房屋安全鉴定报告。报告中注明鉴定情况：房屋基础局部下降，阳台挑梁劈裂，承重墙体局部开裂，屋面渗漏严重。鉴定结论：D级。处理意见：停止使用，及时拆除。原审庭审中，双方对该鉴定结论均无异议。2011年8月20日，吴店供销社向该楼房租赁户下了通知。通知内容：“各有关门市部（超市）：我社光武综合楼（中兴街）始建于八十年代初期，因多种原因导致该楼基础局部下降，阳台挑梁劈裂、承重墙体局部开裂，屋面渗漏严重。经枣阳市房屋安全鉴定管理所鉴定为D级危房，要求停止使用，及时拆除。为此，经社支部研究特通知如下：一、即日起各门市部（超市）应及时做好搬迁应急准备，密切关注房屋使用安全情况并及时报告；二、即日起各门市部（超市）应根据各自实际情况搞好经营，尽量减少商品积压库存，对滞销商品要及时做好调换商品工作。三、即日起各门市部（超市）应停止和禁止该房一切装修，否则后果自负。任何有关该房使用安全的行为，均事先报告社支部审批。严禁私自、擅自转租。”该楼房一楼承租的七个门市部的承租人在通知上签名，万佳超市公司未在通知上签名。万佳超市公司陈述未接到通知，也未见过通知。吴店供销社陈述已通知万佳超市公司，但未签名。
原审还查明：2005年11月1日，万佳超市公司与陈宏亮签订经销供货协议，协议约定：陈宏亮直供于万佳超市公司吴店中兴街卖场康乐宝系列饮料，年销售额为250000元，销售时间为2005年11月1日至2015年11月30日。双方必须如实履行供货协议，如有单方违约需向对方支付违约金90000元，协议还对其他事项进行了约定。2006年10月1日万佳超市公司与襄樊市锐进糖酒有限公司签订经销供货协议，协议约定：襄樊市锐进糖酒有限公司直供于万佳超市公司吴店中兴街卖场三鹿奶粉、完达山奶粉、维维豆奶，年销售额为150000元，销售时间为2006年10月1日至2015年11月30日，双方必须如实履行供货协议。如有单方违约，需向对方支付违约金80000元，协议还对其他事项作了约定。2007年1月1日，万佳超市公司与秦爱国签订经销供货协议，协议约定，秦爱国直供于万佳超市公司吴店中兴街卖场红豆内衣、衬衣，年销售额为130000元，销售时间为2007年1月1日至2015年11月30日，双方必须如实履行供货协议，如有单方违约需付对方违约金70000元，协议还对其他事项进行了约定。2008年1月1日，万佳超市公司与刘泉勇签订经销供货协议。协议约定：刘泉勇直供于万佳超市公司吴店中兴街卖场文化用品，年销售额为80000元，销售时间为2008年1月1日至2015年11月30日，双方必须履行供货协议，如有单方违约需向对方支付违约金30000元，协议还对其他事项作了约定。2009年11月5日，万佳超市公司与枣阳市卓然商贸有限公司签订经销供货协议，协议约定，枣阳市卓然商贸有限公司直供于万佳超市公司强生婴儿系列，母婴化妆品，年销售额200000元，销售时间为2009年11月5日至2015年11月30日，双方必须如实履行供货协议，如有单方违约，需向对方支付违约金80000元，协议还对其他事项进行了约定。2010年7月15日，万佳超市公司与襄樊飞特电器有限责任公司签订经销供货协议，协议约定，襄樊飞特电器有限责任公司直供于万佳超市公司吴店中兴街卖场奔腾小家电，年销售额为250000元，销售时间为2010年7月15日至2015年11月30日，双方必须如实履行供货协议，如有单方违约需向对方支付违约金100000元，协议还对其他事项作了约定。2011年10月8日，万佳超市公司分别与陈宏亮、襄樊市锐进糖酒有限公司、秦爱国、刘泉勇、枣阳市卓然商贸有限公司、襄樊飞特电器有限责任公司签订了解除协议书，解除协议理由均为“由于万佳超市公司提供的吴店中兴街原光武商场卖场无法供水、供电导致无法继续经营，双方协商解除双方签订的经销供货协议”。万佳超市公司分别赔偿陈宏亮违约金90000元，赔偿襄樊市锐进糖酒有限公司违约金80000元，赔偿秦爱国违约金70000元，赔偿刘泉勇违约金30000元，赔偿枣阳市卓然商贸有限公司违约金80000元，赔偿襄樊飞特电器有限责任公司违约金100000元，共计450000元。2011年10月8日，陈宏亮、襄樊市锐进糖酒有限公司、秦爱国、刘泉勇、枣阳市卓然商贸有限公司、襄樊飞特电器有限责任公司分别出具收条，收到万佳超市公司的赔偿违约金。万佳超市公司要求吴店供销社赔偿其支付的违约金450000元。
原审法院认为：万佳超市公司与吴店供销社于2003年11月30日签订的承租协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方已按合同约定实际履行多年，因房屋被鉴定为危房，涉及到人身安全等问题，已不能实现合同目的，现万佳超市公司诉请解除其与吴店供销社签订的房屋租赁合同有理，原审法院予以支持。虽然房屋被鉴定为危房，吴店供销社不属故意违约，但其作为房屋出租人对出租房屋的正常使用和基本安全负有责任和义务，故其对合同的解除存在一定的过错，应承担相应的责任。合同中虽然约定“在承租期内，若乙方违约，赔偿对方营业设施闲置损失（即按未履行的承租期承租费50%赔偿）外，另赔付对方违约金20000元，”因该条款既约定了违约损失赔偿额计算方法又约定了违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”之规定，违约损失赔偿与违约金二者不能同时并用，考虑到本案万佳超市公司的相关经济损失情况，原审法院酌定适用合同中违约损失赔偿额计算方法（即按未履行的承租期承租费50%赔偿对方营业设施闲置损失）条款，因租赁费已交至2011年，依据合同约定的12年租赁期尚有4年，故万佳超市公司要求吴店供销社赔偿其营业设施闲置损失80000元（4年×租赁费40000元／年×50%）有理，原审法院予以支持；因违约损失赔偿与违约金二者不能同时并用，故其要求吴店供销社支付其违约金20000元的诉讼请求，原审法院不予支持。对万佳超市公司在超市后院所建房屋因合同中约定的12年使用期未到，故尚不能全部抵付吴店供销社作应交后院承租费，因合同解除万佳超市公司在门面房后院所建房屋应与前面六间门面房一并交给吴店供销社，故吴店供销社应就万佳超市公司支付后院房屋147000元的建房款（包含装修费）中尚未抵清的承租费部分返还给万佳超市公司，故吴店供销社应返还万佳超市公司超市后院所建房屋款49000元（147000元÷12年×4年），万佳超市公司诉请吴店供销社赔偿超市后院建设装修损失有理，原审法院予以支持，但诉请其支付装修损失50020.67元过高，对超出49000元的部分原审法院不予支持。其另主张吴店供销社赔偿其因停电而停运致商户的损失450000元，因合同具有相对性，万佳超市公司与供货商签订的供货协议的相对方并未涉及吴店供销社，万佳超市公司自愿支付给供货商的违约金，是其与供货商双方之间的合同行为，且万佳超市公司与吴店供销社双方签订的租赁合同中亦没有此项约定，其诉请吴店供销社赔偿其支付给供货商的违约金，于法无据，故对此诉讼主张，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、解除万佳超市公司与吴店供销社于2003年11月30日签订的承租协议；二、吴店供销社赔偿万佳超市公司营业设施闲置损失80000元；三、吴店供销社返还万佳超市公司门面房后院所建房屋款49000元；四、驳回万佳超市公司的其他诉讼请求。上述二、三项内容均于判决生效后十日内履行，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，吴店供销社承担2107元；万佳超市公司承担7693元，于判决生效后十日内交纳。
上诉人吴店供销社不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实不清。在双方合同履行期间，2011年8月时，枣阳市房屋安全鉴定管理所在例行国有资产检查中，查处租赁房屋存在严重安全隐患，并作出了房屋安全鉴定报告，要求“停止使用，及时拆除”，上诉人接到通知后立即书面通知了被上诉人，在此期间上诉人从来没有阻止和干扰过被上诉人的任何经营活动。被上诉人声称上诉人将其水、电停用与本案事实严重不符，解决此问题的本身职责在被上诉人一方，上诉人没有任何过错和违约行为。二、原审判决适用法律错误。原审法院认为“虽然房屋被鉴定为危房，吴店供销社不属故意违约，但其作为房屋出租人对出租房屋的正常使用和基本安全负有责任和义务，故其对合同的解除存在一定的过错，应承担相应的责任。”属适用法律不当，理由如下：1、上诉人从来没有提出过解除合同，也没有采取过任何解除合同的行为，解除合同是被上诉人向法院提出的诉讼请求。2、被上诉人的停电、停水是其自身原因和其他外部因素造成的，与上诉人之间没有任何利益和利害关系，上诉人没有任何过错行为。3、被上诉人长期停业达两年之久，而且长期不交停业期间租金，欠费已达8万余元，已明显构成违约。4、原审判决认定上诉人不属于故意违约，又判决承担违约责任自相矛盾，适用法律严重错误。本案合同不能履行属于《合同法》订立合同的依据发生变化和不可抗力因素造成，因此双方都没有过错，造成的损失不可归责于任何一方，原审判决上诉人承担违约责任依法应予撤销和改判。
被上诉人万佳超市公司答辩称：上诉人恶意断电造成我方无法正常营业的责任及营业闲置损失，我方在一审提交律师函等证据支持，对方否定而无任何证据支持。至于对方所说房屋质量问题是对方疏于对标的物的管理维护，其应承担相应的责任。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明：吴店供销社于2011年8月2日委托枣阳市房屋安全鉴定管理所对吴店供销社光武综合楼进行房屋安全鉴定。
本院认为：吴店供销社与万佳超市公司于2013年11月30日签订的承租协议，是双方当事人充分协商后所签订，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，保持租赁房屋符合租赁合同目的、能够正常承租使用是出租人的基本义务。本案中，吴店供销社与万佳超市公司签订租赁合同后，在合同约定的12年租赁期限尚余4年时，吴店供销社委托枣阳市房屋安全鉴定管理所对吴店供销社光武综合楼进行房屋安全鉴定，鉴定结论为D级，处理意见为停止使用，及时拆除。万佳超市公司无法继续承租使用该房屋，导致双方合同目的不能实现。吴店供销社对合同的解除具有一定的过错，其未能全面履行在租赁期限内维持租赁房屋继续使用及保障承租人基本安全的义务，故吴店供销社应根据合同约定承担相应的责任。本案争议并非因不可抗力因素所致，不适用《中华人民共和国合同法》关于不可抗力的相关规定。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2880元，由上诉人枣阳市供销合作社联合社吴店供销社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王佼莉
审 判 员 任 侨
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年五月五日
书 记 员 王文翔