山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奎民一初字第617号
原告（反诉被告）王玉春。
委托代理人庄悦强，山东万信律师事务所律师。
被告（反诉原告）潍坊家辰置业有限公司。
法定代表人陈凌，董事长。
委托代理人孙志丽，山东中强（潍坊）律师事务所律师。
委托代理人杨芬芳，潍坊家辰置业有限公司职工。
原告（反诉被告）王玉春诉被告（反诉原告）潍坊家辰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人庄悦强、被告委托代理人孙志丽、杨芬芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同书》，约定原告购买被告开发的位于潍坊市奎文区新华路1691号××××第十栋2109号的商品房。商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时在该条第一款约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。原、被告签订合同的当日，被告将上述商品房交付给了原告，但被告至今未将原告所购商品房的资料到权属机关办理登记备案，致使原告至今无法取得权属证书，被告的行为已经构成严重违约。现提起诉讼，请求法院依法令：1、解除原、被告于2012年4月4日签订的商品房买卖合同书；2、返还购房款308019元并赔偿原告的损失19000元及327019元本金自2014年11月6日至判决书生效日期间的利息损失；3、被告承担诉讼费用。
被告辩称，1、原告要求解除买卖合同，返还购房款及利息依法不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，因无法办理房产证解除合同的条件是合同约定的工作日期满后超过一年的方可行使，本案中合同约定的360个工作日到期后办理登记手续的期限尚未满一年，交房时间2012年9月29日，360个工作日的截止日期是2014年3月14日，从2014年3月14日至今没有超过一年，所以原告解除合同的诉求违反了法律规定，应予驳回；2、涉案房屋已于2012年9月29日交付原告使用，原告也已于2012年11月出租给潍坊沃尔姆酒店管理有限公司使用，且至今该房屋租赁合同并未解除，原告提出解除与被告的房屋买卖合同，该房屋不具备返还条件。原告通过出租房屋已经获得26616.42元的收益。虽然房产证没有办理到位，但并没有给原告造成任何损失，也没有影响原告的使用和出租，故原告要求解除合同，违背诚信原则；3、原告主张赔偿损失19000元无事实和法律依据，19000元是原告对其所有的房屋增设的设备设施花费，归原告所有，且2012年11月原告已经将房屋出租给酒店使用，没有办理房产证并不影响原告使用，且还给原告带来收入，原告没有损失。被告将已经装修好的房屋卖给原告，原告已经使用了2年多的时间，获得较多的租金收入，对该部分损失被告保留追诉的权利。原告诉称在合同签订之日交房与事实不符，被告向原告交房的时间是2012年9月29日。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称，被告与原告于2012年4月4日签订了《商品房买卖合同》，约定被告将开发的位于潍坊市奎文区新华路1691号××××第十栋2109号商品房出售给原告。合同第六条约定，原告应于2012年3月22日一次性支付房款302648元。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日的，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。原告直至2012年4月17日才付清全部房款。被告认为，在双方签订《商品房买卖合同》后，原告没有按合同约定积极履行支付房款的义务，给被告造成了损失。被告为维护自己的合法权益，提出反诉，请求法院判令原告向被告支付1574元逾期支付房款违约金，本案诉讼费用及反诉费均由原告承担。
针对被告反诉，原告辩称，被告所诉与事实不符，一是合同签订时间2012年4月4日，而内容约定为2012年3月22日一次性支付房款302648元，原告明知违约的情况下还签订该协议，与常理不符；二是双方签订的合同书系格式条款合同，该合同中的付款时间及条款并非原告的真实意思表示。原告无任何违约行为，请求依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2012年3月15日，原、被告签订认购协议书一份，约定原告定购被告开发的××××住宅10#楼2109号暂定建筑面积57.90平方米，本协议书仅作为原告定购该房产的确权单，不作为正式销售合同。房产销售总价为319527元。签订协议当日，原告需向被告交纳人民币肆仟元整。当日，原告向被告交纳定金4000元，并由被告出具了收据。2012年4月4日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于潍坊市奎文区新华路1691号××××第10号楼2109号的商品房，合同第六条规定，按下列第1种方式按期付款：一次性付款，原告应于签订合同时向被告支付人民币贰万元整作为定金，并于2012年3月22日前付清全部购房款计302648元整（含定金）。第七条约定，原告如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。合同第八条约定，被告应当在2012年9月30日前，将符合本合同约定的商品房交付原告。第十三条约定，被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的酒店式公寓标准。合同第十五条关于产权登记的约定中规定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房款退还给原告，并按已付房价款的0.5%赔偿原告损失。2、原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。
合同签订后，原告于2012年3月28日向被告交纳定金6000元，于2012年4月17日向被告交纳购房款292648元，于2012年6月3日向潍坊沃尔姆酒店管理有限公司交纳酒店配套设施费19000元，于2012年9月29日向被告交纳了维修基金5211元及备案办证费160元。
另查明，2012年4月17日，原告与潍坊沃尔姆酒店管理有限公司签订沃尔姆快捷酒店业主托管合同书一份，合同中约定，原告将所购得的涉案房屋委托给潍坊沃尔姆酒店管理有限公司经营使用，房屋计租期共10年，自2012年11月1日起至2022年10月31日止。原告应在2012年9月30日前交付房屋。租赁期间，该租赁房屋的配套费为19000元，该配套费由原告承担，由潍坊沃尔姆酒店管理有限公司集中采购，该公司所置室内装修配套的全套家电、家具及相应物品，合同期满上述配套归原告所有。该房屋租金为按委托经营时该房屋净房款以年回报分别为前1年为7%、后6年为8%，最后3年9%的方法计算，潍坊沃尔姆酒店管理有限公司通过原告在公司指定的账户支付房租。潍坊沃尔姆酒店管理有限公司托管原告的房屋后，于2012年11月－2014年3月向原告支付租金26848.93元。
2014年11月17日，原告以至今无法取得权属证书，被告的行为已经构成严重违约为由，诉至本院，要求依法判如所请。
又查明，2014年12月23日，潍坊市规划局下发潍规解控（2014）9号××××小区政府控房面积解控通知书一份，该通知载明，潍规房控（2009）107号实行房控的10#楼，经规划验收合格，予以解控。2015年4月13日，原告所购奎文区新华路1691号××××10号楼办理了初始登记，2015年4月21日，该10号楼办理了房屋所有权证。
以上事实，有原告提供的认购协议书、《商品房买卖合同》各一份、收据六份、被告提供的托管合同书一份、转款明细表十份，收据、银行转款回执、解控通知书、房地产权属登记缴费单、潍房权证奎文字第××房产证各一份及当事人陈述在案为证。
双方当事人争议的焦点问题是：一、原告要求解除商品房买卖合同，返还购房款本金及利息的主张是否能够成立？二、赔偿损失19000元是否有事实和法律依据？三、被告要求原告支付1564元逾期支付房款的违约金是否有事实和法律依据。
原告主张地，双方签订合同的当日，被告将上述商品房交付给了原告，但被告至今未将原告所购商品房的资料到权属机关办理登记备案，致使原告至今无法取得权属证书，被告的行为已经构成严重违约，所以要求解除合同，返还购房款并赔偿损失。原告除提供上述《商品房买卖合同》一份外，还提供解除商品房买卖合同通知一份、EMS快递单及回执一份，证明原告2014年11月10日邮寄给被告解除商品房买卖合同的通知，被告已经签收，该合同已经解除。被告质证认为，对解除商品房买卖合同通知、EMS快递单及回执真实性无法确认，被告没有收到该快递。
被告主张已向原告交付了房屋，且原告也已将房屋托管给潍坊沃尔姆酒店管理有限公司经营管理，原告有租金收益无经济损失，未办证的原因系涉案楼座被政府控房，属不可抗力，政府已下文解除控房，该房屋现在已经能够办理分户房产证，不同意解除合同。除提供上述托管合同书、转款明细表、收据，银行转款回执、房地产权属登记缴费单、房屋所有权证、解控通知书外，还提供交房通知单、交接验收表各一份，证明2012年9月29日被告将房屋交付原告使用，交接表中原告已签字确认收到房屋。原告质证认为，对交房通知的真实性无法确定，不能证明原告已收到，验收表无法确认系原告亲笔签字，内容上无法确定与本案有关联性。被告还提供EMS快递件一份，证明2015年4月2日被告通知原告办理产权证，交纳税费，并提供办证所需证件材料，原告拒收。被告当庭打开特快专递，专递中有关于尽快办理房屋确权及房产证手续的通知一份、××××10号楼客户确权及办证须知一份。原告质证认为，对快递件不能证明系原告本人拒收，系被告单方证据，对其内容不予质证。
庭审中，原告主张被告支付购房款利息，自2014年11月6日计算至本判决生效之日以327019元（购房款加损失）为基数按银行同期贷款利率的四倍进行计算。
被告主张根据《商品房买卖合同》及收款收据，能够证明原告延期交款26天，按合同第七条约定，按总房款302648元的日万分之二计算逾期26天的逾期付款违约金为1574元。
本院认为，原、被告签订的认购协议书及商品房买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。协议书及合同签订后，原告履行了交款义务，被告亦向原告交付了房屋，事实清楚，本院依法予以确认。原告与潍坊沃尔姆酒店管理有限公司于2012年4月17日签订的潍坊沃尔姆快捷酒店业主托管合同书，亦系其双方的真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效。合同签订后，原告亦将涉案房屋交付给该酒店经营管理，取得收益，该事实亦清楚。虽然原、被告对涉案房屋交付时间存有争议，本院认为，结合原告提供的《商品房买卖合同》、被告提供的托管合同书中租赁起始时间及潍坊沃尔姆酒店管理有限公司向原告给付租金的实际情况看，被告向原告交付房屋的时间应认定为2012年9月29日。
原告主张解除合同的理由为被告至诉讼时未将原告所购商品房的资料到权属机关办理登记备案，致使原告无法取得权属证书，按合同约定，被告的行为已经构成严重违约，故要求解除合同并赔偿损失。被告不同意解除，对原告主张不予认可。对此，本院认为，第一、从原、被告签订的《商品房买卖合同》的实际履行情况看，原、被告分别完成了向对方交房交款的义务，主权利义务已经履行完毕，原告接受房屋并使用房屋至诉讼时已超过两年，涉案房屋所有权已经于2012年9月29日交付时实际转移，并由原告占有使用收益，原告购买房屋使用的合同目的已经实现。房产证办理是被告基于《商品房买卖合同》产生的附随义务、辅助义务，未影响到《商品房买卖合同》项下房屋已经完成交易的事实，亦不构成对已达成的合同目的的根本破坏；第二、从被告提供的解控通知书及登记缴费单可以看出，延迟办理房屋所有权证的原因系涉案房屋被政府控房，在涉案房屋解控后，被告在本案诉讼过程中已办理了涉案房屋的初始登记，涉案房屋已经具备办理房产证的条件，根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。办理房产证是原、被告的双向义务，应由原、被告双方共同完成。根据被告提供的EMS快递件中所装载的材料，能够证明被告愿意及时为原告办理房产证。在此情况下，原告应与被告及时办理房产证手续；第三、涉案房屋已经出租给潍坊沃尔姆酒店管理有限公司作为酒店使用，在房屋租赁期间，原告收取了租赁费，未造成损失。原告向潍坊沃尔姆酒店管理有限公司交纳的配套费19000元，系购置涉案房屋内全套家电及家具及相应物品的款项，合同期满上述配套归原告所有，该款亦非原告损失。现租期尚未届满，原告与潍坊沃尔姆酒店管理有限公司签订的托管合同尚未解除，在原告已经设定房屋租赁权且未到期的情况下，该房屋不具备返还条件。
被告反诉原告支付自2012年3月23日至2012年4月17日逾期付款违约金1574元，因原告逾期付款，被告予以接收，自2012年4月18日始至今未向原告主张，已超过诉讼时效，对原告的主张，本院依法不予支持。
综上所述，原告要求解除与被告的《商品房买卖合同》、返还购房款并赔偿损失，理由不当，证据不足，本院依法不予支持。被告反诉要求原告支付逾期付款违约金，已超过诉讼时效，本院依法亦不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及相关民事法律法规之规定，判决如下：
一、驳回原告王玉春的诉讼请求；
二、驳回被告潍坊家辰置业有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费6205元，财产保全费2170元，由原告负担；反诉案件受理费25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 陈 倩
审 判 员 陈要香
人民陪审员 高立成
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 孙晓洁