广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第647号
原告：刁文连，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××5747。
原告：刁军飞，男，汉族，住广东省中山市火炬开发区，公民身份号码×××5716。
两原告共同委托代理人：赖初帆、江小春，广东保信律师事务所律师。
被告：中山市金骏房地产有限公司，住所地广东省中山市西区，组织机构代码××。
法定代表人：纪建德，董事长。
委托代理人：蓝支宏、兰支恒，广东雅商律师事务所律师。
原告刁文连、刁军飞诉被告中山市金骏房地产有限公司（以下简称金骏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法由审判员熊伟独任审判，于2015年8月11日公开开庭进行了审理，后组成合议庭，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告刁文连、刁军飞委托代理人赖初帆，被告金骏公司委托代理人兰支恒、蔡秀霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刁文连、刁军飞诉称：金骏公司系中山市西区“水XX园”小区的开发商。刁文连、刁军飞买房时销售人员称该小区人车分流，宣传楼层间有不错的园林景观，所有车辆一律停入地下车库。金骏公司提供的现场沙盘、宣传单、公示图以及认购书均没有显示车位标示。刁文连、刁军飞到中山市规划局查询图纸，了解到小区2013年2月未通过公示或通知业主变更规划，规划图显示已在地面规划大量车位。此项目立项之初地面上就存在机动车位，根本没有做到人车分流。原来宣传的园林景观变成地上停车场。此外，水XX园小区的绿化率与容积率与承诺的不一致，小区车位配置也明显不足。金骏公司违背诚实信用原则，涉嫌欺诈，在与刁文连、刁军飞订立合同时利用虚假广告、宣传及介绍，隐瞒与订立合同相关的重要事实和提供虚假情况，诱骗刁文连、刁军飞作出购买决定并签订合同，商品房交付时的状况与销售时的承诺不一致，损害了刁文连、刁军飞的合法权益，理应承担相应的赔偿责任。补充事实如下：被告在该商品房预售之后，未经原告的同意及未到相关规划部门办理相关手续，擅自变更商品房项目规划设计。违反了商品房买卖合同第10条的约定，使得小区的停车位减少，实际绿地率大幅下降，损害了原告的合法权益。金骏公司隐瞒了事实及基本情况，目前车位数及绿化率与当时承诺的不一致，应当按购房款的3%赔偿刁文连、刁军飞的损失。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告赔偿15168.03元；2.被告承担本案诉讼费用。
原告刁文连、刁军飞对其主张的事实及诉讼请求提交如下证据：1.商品房销售登记备案表；2.购房发票；3.沙盘照片；4.2014年12月28日照片7张；5.2015年7月22日照片13份；6.中山商报报道内容；7.公开信；8.地上停车位平面图、绿化总平面图、总平面图；9.园区车位使用权公示；10.行政案件合议庭通知书；11.认购书；12.商品房销售登记备案表；13.商品房认购协议书；14.公开信；15.录音文字资料；16.对代理销售主管询问笔录；17.对被告客户关系部经理询问笔录；18.对随机抽查业主的询问笔录；19.被告销售经理签字确认的现场笔录。
被告金骏公司辩称：一、金骏公司开发及销售的商品房符合有关法律规定及合同约定的交付条件，不存在违约行为。金骏公司在水XX园小区商品房销售前办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，依法具有预售商品房销售资格；在交楼之前依约办理了中山市建设工程竣工验收备案登记证，刁文连、刁军飞购买及接收的商品房符合法律规定及合同约定的交付条件，金骏公司严格按照法律规定及合同的约定履行合同，在商品房销售及交付过程中不存在违法违约行为。二、金骏公司在开发及销售水XX园小区商品房的销售广告、宣传等资料不存在隐瞒、欺诈、虚构影响交易的重要事实等情形，建筑模型及宣传资料均属要约邀请而非要约，且金骏公司已履行了充分提醒义务。金骏公司在售楼处已公示了小区的规划平面图及政府部门的相关批文，且在售楼部展示的建筑模型注明：“温馨提示：此模型仅供参考，一切以现楼实际及政府批准的相关文件为准。”在购房特别提示第6条、第7条明确写明，项目模型、售楼介绍与实际可能存在一定差异，仅作为规划效果示意，双方权利义务以商品房买卖合同的约定为准。双方签订的商品房买卖合同补充协议第一条明确约定，买受人在签署本合同和本补充协议之前，已充分了解出卖人为推广该楼盘所作的售楼广告、售楼书、样板房等售楼资料及其他宣传方式均为要约邀请，不构成对该商品房的交付标准及买卖合同的组成部分。该提示已用黑色字体醒目标注，不存在免除金骏公司责任、加重刁文连、刁军飞责任或排除其主要权利。上述约定合法有效。金骏公司在建筑模型及宣传资料中亦未就房屋及设施作出过明确具体的对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响的允诺与说明，不存在视同要约对待的情形。此外，小区几个业主在2014年10月份以金骏公司存在欺诈、虚假广告、虚假宣传为由向中山市工商局西区分局投诉，工商部门对此已明确不予认定。三、金骏公司在小区地面规划的车位为绿化隐形车位，小区在交付前已取得建设工程竣工验收备案登记证，在施工过程中及交付业主后并未变更小区的规划设计，且金骏公司交付的房屋、小区设施状况与规划设计及合同约定相一致。四、刁文连、刁军飞主张赔偿没有事实与法律依据。如前所述，金骏公司已按合同约定将具备交付条件的房屋交付给刁文连、刁军飞使用，有关建筑模型以及宣传资料不存在欺诈及虚假广告、宣传等行为，并未对小区规划设计进行变更，没有损害刁文连、刁军飞任何利益，其诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求予以驳回。
被告金骏公司对其辩称提交如下证据：1.国有土地使用证；2.建设用地规划许可证；3.建设工程规划许可证；4.建设工程施工许可证；5.商品房预售许可证；6.中山市建设工程规划验收批复书；7.建设工程竣工验收备案登记表；8.商品房买卖合同及补充协议；9.“关于龙光开发商销售欺诈和霸王条款的投诉”处理结果的回复；10.龙光.水XX园业主钥匙及礼品接收表；11.水XX园交付家电卡赠送单；12.水XX园交付物业管理费赠送单；13.另案判决书。
经审理查明：金骏公司于2013年1月23日取得中山市西区彩虹规划区内36896.5m2的国有土地使用权［土地证号：中府国用（2013）第易20XXX**号］，于2013年2月5日取得该地块的建设用地规划许可，于2013年3月19日取得该地块的建设工程规划许可，用于开发建设水XX园小区1-8栋，规划建设总面积107387.19m2，于2013年4月28日取得建设工程施工许可证，并于2014年2月28日取得位于中山市西区翠虹路5号的上述水XX园项目的商品房预售许可证［证号为：中建房（预）字第21XXX9号］。上述工程于2014年11月24日通过中山市建设工程规划验收，于2014年11月25日办理园林绿化分项验收手续（因实际绿地率为34.08%，不符合规划条件要求的36%绿地率，金骏公司已按要求交纳绿化补偿费721683.64元），于2014年11月27日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证［证号：中建验字2014年第472号］。金骏公司委托中山中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）对该小区进行对外销售。
2013年11月30日，刁文连、刁军飞与金骏公司签订中山市商品房买卖合同及补充协议一。合同约定：刁文连、刁军飞购买中山市西区翠虹路5号水XX园4幢2梯1203房（预售商品房），按套内建筑面积71.57平方米计价，每平方米7063.43元，以及关于商品房质量、交付等方面的其它条款。补充协议一载明：1.买受人在签署本合同和本补充协议之前，已充分了解出卖人为推广该楼盘所作的售楼广告、售楼书、样板房、售楼模型、多媒体等售楼资料等及其他宣传方式均为要约邀请，非要约，不构成对该商品房的交付标准及本合同的组成部分，买卖双方的权利义务以本合同及补充协议为准……该条款文字以加粗形式予以标明。合同签订后，刁文连、刁军飞已支付购房款505601元，上述商品房买卖合同于2013年12月12日办理销售登记备案，刁文连、刁军飞于2014年12月7日办理了收楼手续，并收取金骏公司赠送的5000元家电卡及15个月物业管理费，其同时在接收表上注明“小区内绿化与销售时承诺不一致、房屋交付质量等问题，本人保留追究开发商诉讼权利”。
另查：龙光·水XX园总平面图（2013年2月制作）载明：该小区规划建筑容积率2.50，绿地面积13290.12平方米，绿地率36.02%，地上停车位数392个，地下停车位数302个，配建总停车位数694个。地上停车位平面图显示：小区外部靠北、西、南三侧共计规划停车位166个，小区内部地面消防道路两侧规划停车位共计211个。绿化总平面图显示：上述规划停车位系绿化车位与绿化乔木重合地带。金骏公司在水XX园小区售楼部展示沙盘中，没有明显标示地面车位情况。其购房特别提示载明：卖方要求工作人员热情、详尽地向购房者介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的局限性，最终需以正式文字资料为准，买卖双方的合同权利义务以商品房买卖合同文件的约定为准。刁文连、刁军飞称上述特别提示以及规划等文件并未在销售中心等处予以公示，销售人员在销售时明确向其承诺小区内人车分流、地面无车位。
刁文连、刁军飞提交的金骏公司2014年8月25日公开信主要内容载明：水XX园商品房在交付时的园林景观将会与销售时宣传资料上承诺的一致，并做到小区人车分流。金骏公司对该公开信的真实性不予确认。另，金骏公司在2014年12月20日发出的园区车位使用权公示中承诺：在小区业委会成立之前，小区地面停车位（已作绿化隐形处理）将不启用，小区内通过管理方式禁止车辆通行，地上停车位禁止停车；业委会成立后金骏公司将小区内地上停车位的管理和使用权移交给业委会，由业委会统一管理。部分购房者认为金骏公司存在销售欺诈和霸王条款等问题，向中山商报反映，并于2014年10月28日向中山市工商局投诉。中山市工商局接到投诉后，就上述反映的问题进行了调查并询问了相关人员。在现场勘查时，金骏公司工作人员称将于2014年11月交付使用时拆除已设置的车位，并按照宣传的内容布局人车分流及绿化带。中原公司销售主管高海勇在接受中山市工商局调查时称：水XX园的沙盘没有显示地面车位，如消费者询问及时，销售员会对其讲解，沙盘上绿色地带就是车位，但可以通过人为管理方式实现人车分流，不让车开进小区，也会向消费者介绍地面车位租售价格；水XX园总平面图曾应金骏公司的要求在售楼部大厅于2013年7月至9月进行公示，但没有对其进行过讲解；金骏公司的购房特别提示上的示意图因为较为模糊，看不到有显示地面车位。金骏公司客户关系部经理贾发均在接受中山市工商局调查时称：水XX园的地上停车位平面图与绿化总平面图没有进行公示；2014年8月25日售楼部张贴的公开信中提及的“销售承诺”是指宣传资料与商品房买卖合同上的内容以合同为准的承诺；没有宣传过人车分流的概念，只是回应称可以通过人为管理实现人车分流；沙盘上无车位而小区路面有车位的原因是沙盘上的绿色草地就是车位地带，将通过后期管理达到小区内不停放车辆，金骏公司没有做过地面无车位的广告宣传。2015年4月21日，中山市工商局书面回复称：金骏公司发布销售广告涉嫌违法，责令其停止发布违法广告，罚款5000元；涉嫌虚假宣传、欺诈销售及合同霸王条款的证据不足，不予认定。
庭审期间，刁文连、刁军飞明确其本案诉因系基于商品房预售合同纠纷主张权利，并明确金骏公司违反合同约定，在与刁文连、刁军飞签订合同时隐瞒了以下重要事实，交付的物业绿化、停车位与合同、规划以及当初承诺均不一致，表现在：1.金骏公司在交付房屋时将地面车位隐藏致业主不能使用；2.小区的乔木与绿化带不符合图纸的规划，图纸上1、2栋及5、6栋外围的公共绿化区实际上没有，原图纸上两栋之间的绿化带擅自改变为道路没有征求业主意见以及规划部门批准。金骏公司称涉案商品房在销售时已明确告知地面车位系隐形车位，现不能停车是因为业主不同意车辆进入停放。对于“人车分流”的理解，刁文连、刁军飞称是指地面上没有停车位，停车位均设于地下车库，金骏公司称是指通过管理实现人走人行道、车走车行道。
诉讼期间，刁文连、刁军飞为证明金骏公司销售时宣称人车分流、前述公开信的真实性以及竣工后违建导致小区绿化率、车位减少的事实，申请证人梁某、刘某、麦某出庭作证。梁某述称：当时去看楼、买楼时，销售人员称小区人车分流、地上没有车位；销售人员也没有向其披露过车位、绿化的规划，是按沙盘的样子和宣传图来介绍的；现场没有看过规划图、预售证、建设许可证等资料，也不清楚后来绿化带被谁改建成路面的，现地面上停车位不让使用。证人刘某、麦某的证言与梁某的证言基本相同。
诉讼中，本院组织双方当事人就人车分流以及停车位问题进行现场勘验，双方当事人确认：位于中山市西区翠虹路5号的水XX园小区现有地下车位（含人防车位）302个，其中人防车位153个，小区地面花园原车位392个均已作绿化隐形车位处理；小区机动车入口与车库入口、出口各一个，均为单向行驶；小区内（一期）共8幢16梯888户，最高18层，现入住165户，尚有650户正在装修；小区隐形车位出入口处均安放有活动石墩及花箱；机动车主干道旁的隐形车位安放有交通雪糕桶及警示杆；小区外商铺有可控商业车位147个。刁文连、刁军飞称贯穿小区南北的中间部位规划时全是绿化，并没有道路及亭子，金骏公司对此确认，称系通过综合验收之后做的改动。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。刁文连、刁军飞与金骏公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。本案的争议焦点为：一、金骏公司在订立合同时是否隐瞒事实、提供虚假情况；二、金骏公司是否存在违法变更规划等违约行为。对此，本院分别作如下分析：
关于焦点一。首先，金骏公司提供的涉案商品房沙盘及公示图确未标注是否有地面停车位，但双方当事人签订的商品房买卖合同补充协议一的第一条以及购房特别提示第七条均明确指出：销售过程中的宣传及相关资料不构成对该商品房的交付标准及买卖合同的组成部分，买卖双方的权利义务以本合同及补充协议为准。该约定内容明确，已提示刁文连、刁军飞在签订之前详细阅读、充分理解，并采取了合理方式提请注意，刁文连、刁军飞签字确认行为系其真实意思表示，上述协议、特别提示内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方的权利义务应以最终书面合同为准。其次，从常理而言，购买商品房属于生活中的重大事项，刁文连、刁军飞作为完全民事行为能力人，在签订合同之前对购买对象所在小区有无地面停车位规划等情况有基本了解的能力及责任，尤其是对其所称的金骏公司的相关承诺应当通过查验规划文件等合理可行方式进行核实，但其未能证明其有尽到上述义务，而商品房买卖合同及补充协议中均没有地面无停车位方面或人车分流的约定，应认定为金骏公司未就该事项作出承诺。故刁文连、刁军飞所称的金骏公司在销售时承诺小区地面无车位缺乏证据支持，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，金骏公司的沙盘模型等宣传材料并不构成要约，刁文连、刁军飞根据沙盘、宣传单、公示图等主张金骏公司提供虚假情况的理据不足。最后，刁文连、刁军飞提交的媒体报道内容系根据购房者单方提供材料，其所反映的金骏公司虚假宣传、欺诈销售内容经工商部门查证后因证据不足未予认定。从金骏公司相关工作人员在配合工商部门调查时所作的陈述可知，金骏公司在销售时经询问会告知购房者小区地面有停车位的事项，不存在隐瞒行为。虽然金骏公司在2014年8月25日公开信中承诺“实现人车分流”，但双方当事人对分流标准的理解不同，且该承诺时间为双方签订合同之后，从时间上不足以反推金骏公司在销售时有此承诺。从现有情况来看，金骏公司亦已通过人为管理方式实现了小区内人车分流。在刁文连、刁军飞没有相反证据予以推翻的情况下，可认定为金骏公司已兑现了后期的承诺。综上，刁文连、刁军飞主张金骏公司在销售涉案商品房时承诺人车分流、地面无停车位，无充分证据予以证明，其据此主张金骏公司隐瞒事实、提供虚假情况的理据不足，本院不予支持。
关于焦点二。首先，水XX园于2013年2月5日才取得该地块的建设用地规划许可，刁文连、刁军飞提交的总规划图亦于2013年2月出图，其所称金骏公司于2013年2月未通知业主即变更规划，理据不足。其次，该工程立项之初已确定建设地上停车位。该项目于2014年11月24日、11月25日分别通过竣工规划及园林绿化分项验收，现小区地面花园有车位392个，均作绿化隐形车位处理，符合绿化总平面图中关于小区内“绿化车位”的规划要求，车位数亦与规划位置、数量一致，绿化率亦已基本达标，金骏公司不存在违法变更规划行为。最后，前述绿化隐形车位现不能使用系金骏公司基于业主的强烈要求、为达到业主的完全“人车分流”标准而采取的暂时性管理措施，将在小区业主委员会成立后将小区内地上停车位的管理和使用权移交给业委会，由业委会统一管理、使用。刁文连、刁军飞主张其不能使用车位导致损失无证据予以证明，即使有损失亦不可归责于金骏公司。金骏公司现已按合同约定向刁文连、刁军飞交付房屋，完成了其所负的主要合同义务。至于刁文连、刁军飞所主张金骏公司通过验收后私自变更规划，建设道路、凉亭等的行为即使确实存在，亦超出了本案双方合同权利义务范围，刁文连、刁军飞主张金骏公司构成违约应赔偿损失，理据并不充分。综上，双方当事人已履行完毕商品房交付义务，金骏公司在履约过程中不存在违约行为。刁文连、刁军飞主张金骏公司承担违约责任的理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告刁文连、刁军飞的诉讼请求。
案件受理费179元（原告刁文连、刁军飞已预交），由原告刁文连、刁军飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 吴浩明
审 判 员 熊 伟
代理审判员 刘敏娟
二〇一六年一月二十日
书 记 员 陈 奇
王毅
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