北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0107民初5577号原告崔海红,女,1968年11月11日出生。委托代理人秦亮平，天津全唐律师事务所律师。委托代理人李永军，北京市中唐律师事务所律师。被告北京市天旷物业管理有限责任公司,住所地北京市海淀区西四环北路117号金四季购物中心8号房间。法定代表人王鹤田，董事长。委托代理人王晓卓，北京市梭伦律师事务所律师。委托代理人部贺文，男，1977年12月04日出生。原告崔海红诉被告北京市天旷物业管理有限责任公司(以下简称天旷物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由法官赵欣担任审判长，人民陪审员赵桂荣、人民陪审员王淑芝参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔海红及其委托代理人秦亮平、李永军,被告天旷物业公司之委托代理人王晓卓、部贺文到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原告崔海红诉称，原告系北京市石景山区杨庄中区XXXX号房屋的产权人，被告在2001年至2014年7月1日，为该小区提供物业服务。原告自入住小区以来，小区的物业费收取标准就为：18层塔楼：一层0.87元平米，二层1.03元平米，高层0.75元平米；2011年12月份，被告通过伪造业主签字、违法征求业主意见的方式，自2012年1月1日开始，擅自将小区的物业费收取标准进行调整，调整后的小区物业费收费标准为：11、12号楼物业费为1.96元平米，13、14号楼物业费为1.56元平米。被告侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。诉讼请求:1、请求依法确认被告于2012年1月1日起开始调整物业费的行为无效；2、本案诉讼费用由被告承担。被告天旷物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。请求法院驳回原告的全部诉讼请求，原告在起诉书中说2012年前的单价不对，2012年前没有统一的单价，在起诉书中原告说被告伪造业主签名，是没有证据支持的，我公司认为原告的起诉超过了诉讼时效，本案调整物业费的行为是2011年年底，因此各原告作为业主之一最迟2012年1月1日就知晓调整物业费的情况。我公司调整物业费的事实依据是此小区物业费一直没有发生变化，人员工资在逐年增加，人均工资标准也增加了，因此调整物业费是迫不得已的，物业费调整的法律依据是根据相关规定的，业主大会是可以采用书面的形式召开的，多半业主同意就可以通过的，业主大会的决定对全体业主均有约束力,因此调价是有法律依据的，物业费调整程序合法性已被生效的法院判决确认，两审法院均以生效的判决的形式确认了物业费调整的合法性。经审理查明：崔海红系北京市石景山区杨庄中区XXXX号房屋业主。2008年1月15日，北京市石景山区杨庄中区11-14号楼小区业主委员会与天旷物业公司签订《物业服务合同》，合同中双方均约定，北京市石景山区杨庄中区11-14号楼小区业主委员会委托天旷物业公司对本区杨庄中区11-14号楼实行物业管理服务，其中合同期限自2008年1月1日至2010年12月31日止。合同第十五条载明本小区物业服务费用执行政府指导价，现行物业费标准详见收费明细表，且业主应按其房屋建筑面积按半年一次向天旷物业公司支付物业服务费用。有关违约金合同第二十九条载明业主逾期交纳物业服务费等费用，则每逾期一日按应缴费用的日万分之四向天旷物业公司支付违约金。天旷物业公司因物业运营成本上涨，而物业费多年未涨,2011年12月，天旷物业公司入户征询统计，其作出了《入户征询比例统计结果》，该结果显示：应发577户，实际发放570户，发放率98.79%；收回562户、收回率98.6%。总共同意户数362户对应面积29896.08平方米，不同意户数196户，对应面积16193.2平方米。弃权户数4户，对应面积372.02平方米。天旷物业公司管理的杨庄中区11-14号楼超过半数的业主，超过一半的面积均同意对物业费进行调整。调整后自2012年1月1日起，11、12号楼物业费为1.96元每月每平方米，13、14号楼为1.56元每月每平方米。该结果中有监票人周永琴于2011年12月26日的签字，周永琴系杨庄中区社区居委会工作人员，该社区知晓涉诉小区2011年物业费提价一事，周永琴确系该社区工作人员并于2012年5月退休。天旷物业公司按照相应的规定将该标准予以公示，并作出《关于调整物业费标准征询工作的汇报》向杨庄中区居委会、石景山区八角街道办事处社区建设科、石景山区建委物业管理科进行了汇报。从2012年1月1日起，按照该标准收取相应的物业管理费。原告提交2014年10月作出的《不同意天旷物业上调物业费业主签名汇总》，该签名显示，577户中350户杨庄中区11-14号楼的业主不同意2012年1月1日起的物业费涨价。天旷物业公司，对此证据真实性不予认可。原告提交杨庄中区社区居民委员会关于周永琴在天旷“入户征询比例统计结果”上签字情况证明。其中载明：经了解，2011年12月26日，石景山区八角街道杨庄中区社区居民委员会接到北京天旷物业管理有限责任公司（以下简称天旷物业）通知，去物业公司查看天旷物业关于杨庄中区11-14号楼物业费涨价一事的征询业主意见统计结果。居委会派周永琴一人前往天旷物业查看天旷提供的统计表和征询意见函并签字，周永琴签字时间与表上时间相差四天，此签字的表上没有加盖居委会的公章，天旷物业入户和征询业主意见的过程周永琴没有参与，所以周永琴的签字不能证明天旷物业的入户征询业主意见结果的真实性。2016年7月6日，石景山区八角街道办事处社区建设科出具证明，其中载明：我科曾于2011年12月27日收到北京天旷物业管理有限公司《关于调整物业费标准征询工作的汇报》，只是收到此文件，不代表备案。2016年7月6日，石景山区住房和城乡建设委员会出具证明，其中载明：我委曾于2011年12月27日收到北京天旷物业管理有限公司《关于调整物业费标准征询工作的汇报》，只是收到，当时没有合同备案。另查，天旷物业公司已经于2014年7月1日撤出在该小区的物业管理工作。上述事实，有房屋委托管理合同、入户征询比例统计结果、关于调整物业费标准征询工作的汇报、公示、调查令回执、谈话笔录、杨庄中区社区居民委员会关于周永琴在天旷“入户征询比例统计结果”上签字情况证明、证明及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，诉讼当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是天旷物业公司于2012年12月1日起提高物业费的行为是否符合合同约定或者法律法规的规定。物业服务收费标准，应属于应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项，根据天旷物业公司提供的《入户征询比例统计结果》该涨物业费的行为，已经过半数业主同意。天旷物业公司上调物业收费的行为符合形式要求，并向杨庄中区社区居委会、石景山区建委物业管理科进行了汇报。现原告提交的杨庄中区社区居民委员会作出的《关于周永琴在天旷“入户征询比例统计结果”上签字情况证明》，无法证实2011年底天旷物业公司作出的《入户征询比例统计结果》确为虚假。原告举证《不同意天旷物业上调物业费业主签名汇总》，欲证明被告擅自提高物业费收费标准，未经过半数业主同意。但该证据真实性被告不予认可，且该证据是2014年10月取得，亦不能反映出2011年底大部分业主签字之情况。综上，因原告未提供充分证据，对其要求确认天旷物业公司于2012年1月1日起开始调整物业费的行为无效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回崔海红的诉讼请求。案件受理费七十元，由崔海红负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  赵 欣人民陪审员  王淑芝人民陪审员  赵桂荣二〇一六年十二月二十二日书 记 员  刘海燕