北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初13169号
原告北京瑞都物业管理有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼1001。
法定代表人徐仲华，经理。
委托代理人杨树生，北京市致宏律师事务所律师。
被告贺睿，男，1982年1月5日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。
委托代理人贺献林（被告贺睿之父），1957年5月2日出生，无职业。
原告北京瑞都物业管理有限公司（以下简称瑞都公司）与被告贺睿物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告瑞都公司的委托代理人杨树生，被告贺睿的委托代理人贺献林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞都公司诉称：2005年4月18日，原告与北京瑞景房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对北京市通州区翠景北里瑞都国际公寓提供前期的物业管理服务。2006年9月30日，被告购买了位于北京市通州区翠景北里瑞都国际公寓X号房屋一套，建筑面积为138.74平方米，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：物业管理服务费为1.85元/平方米/月，首次交费以开发商开具的《入伙通知书》规定日期向原告一次性交纳一年的物业管理费，以后按季度在上期管理费到期前15日内交纳。未按期交纳物业费，应从逾期之日起每日按欠费总额的千分之二交纳滞纳金。物业管理协议签订后，原告按约定履行了物业管理服务义务，但被告未按协议约定交纳物业服务费。自2014年1月1日至2016年2月29日止的物业费被告一直未予交纳。现我方起诉至法院，要求被告贺睿向我方支付拖欠的2014年1月1日至2016年2月29日的物业费6673.39元及滞纳金5905.95元，合计12579.34元。
被告贺睿辩称：我方未交纳物业费是因为原告未履行物业服务合同造成的。2006年至2013年的物业费我都交纳了，之所以未交纳2014年1月之后的物业费是因为原告的物业服务不到位，开发商和物业公司签订的前期物业合同，我和物业公司也签订了前期物业服务合同，我们是三者之间的关系，我和物业公司签订的合同中免除了原告的责任，增加了被告的责任，合同条款有问题，我希望根据有关法律规定，将合同中免除的原告的责任给补回来，将加重被告责任的予以消除。物业服务不到位的问题：小区丢自行车、卫生脏乱差、停车场占用绿地、小区存在安全隐患，我们的小区在家乐福超市附近，容易造成拥堵，物业公司为了建一个停车场将原来交工的路封堵了，用栅栏将绿地占了，本来小区有两个门，有一个门已经被封死，另一个门车辆过不去，停车场加了一个门，但需要买卡交费才能进出，进了停车场就要找保安将路桩打开。我们进小区不到30米物业公司就设置了3个门，进出小区相当不方便，道路不畅通。入住小区后发现电梯常年带病运行，为此找了物业公司多次，物业公司不是说不修理，就是说修好了，其实并没有修理好，电梯按键不联动的问题一直没有解决。我找物业公司解决，物业工作人员表示交了物业费再修理。动用公共维修基金在需要进行修理时可以进行，但应当进行公示并进行决算，业主有权知道钱花到什么地方了。2014年我们的楼差点成为危楼，楼下有一个公司正常经营，开发商将二楼租给该公司，但是从二楼到一楼上不去，开发商与物业公司商量将楼板拆了重新做楼梯，在做楼梯时物业公司要对设计进行审核，从而进行下一步施工，物业公司审核了和批准了，但是物业公司没有资格审批，审批权应由全体业主享有和行使，且不能改建承重部分，施工队将楼板拆了，在拆的过程中用破碎机，我们的整个楼都开始晃动，我们业主到建委反映，建委要求开发商、物业公司到建委进行审核，当时没有出结果，因为物业公司一直表示要施工，我们业主担心只好上访至市建委，市建委跟我们答复称建筑物主体不能破坏，我们回去后业主轮流看守防止物业公司进行施工，但是2014年12月5日发现打了两个洞，物业公司没有在场，也不进行管理，我们业主向110报案，并向建委投诉。2014年12月13日由于我们业主不允许施工队干活，施工队将门锁上，不让我们业主进去，我们没有办法，只能联合业主在小区内打横幅，但是物业公司并没有支持我们，反过来说我们已经将此事上报给建委，物业公司不管理此事。我们业主在小区进行抗议和维权，物业公司刘海霞经理报警，民警过来没有进行处理，后来通州区公安局、建委来了几位领导，当场宣布重新设计，要求修复鉴定，停止施工。到目前为止，物业公司一直未监管施工队进行修复。因为之前的凿洞导致我家卫生间的瓷砖震裂了，物业公司工作人员到我家中进行拍照并表示与物业公司经理反映情况，但是一直没有处理此事。我家邻居也是类似的情况。我家楼下商铺一楼、二楼有平台跟我家的落地窗是平行的，我跟物业公司反映，物业公司找到开发商表示要进行维修，但是一直到2014年才说要做防水，我反对防水使用沥青，找到物业公司林经理反映此事，物业公司当时告知我和邻居防水使用水泥，但是在实际施工的过程中仍然使用的是沥青，被我们制止后，至今没有修理和施工。开发商和物业公司签订的合同中约定每年清洗一次外墙玻璃，但是物业公司在与业主签订的物业合同中却没有清洗外墙的约定。物业公司实际只清洗外墙玻璃了三年，后来就没有对外墙玻璃进行过清理。我们找到物业公司要求清洗，物业公司表示之前的三年清洗是开发商赠送的，之后不再进行清理。开发商是物业公司的母公司，我家楼下一层和二层是商住，商住和住宅有公用的部分，开发商没有经过我们的同意将走廊占用并用于出租。我从2006年入住到2014年已经7年，水表的电池电量不足，但是物业公司一直没有帮助业主更换电池，反而要求我们换新的电表，更换电池只需要400元或500元，但物业公司却实施了更换水表的行为，加重了业主的经济负担。物业公司为了实施水表更换，恶意损坏水表。此外，小区的下水道存在臭味的问题，物业公司也一直未解决。我未支付物业费是因为物业公司违约在先，不是我欠费在先。物业公司不是一般的违约，而是侵权，物业公司对我进行威胁和谩骂，我在北京市里有两套房屋，虽然市里房屋的物业公司也有工作不到位的情况，但是都没有原告物业公司的行为恶劣，因此我一直交纳物业费。关于原告物业公司催缴物业费，物业公司一次也没有主动找过我要求交纳物业费，只是向我发送律师函，不主动沟通，都是我去找物业公司进行沟通，物业公司不解决任何问题，只要求我们交纳物业费，若物业公司能够将之前的问题解决，我愿意立即交纳物业费。此外，物业公司没有按照合同约定履行义务是客观事实，物业公司表示其已经履行了义务并要求我交纳物业费是不合理的，物业公司服务不到位的行为对我造成了严重的损失，要拆除我所居住的楼房，楼房是几个亿的资产，我坚持两个多月不让物业公司拆除，物业公司没有进行道歉也没有给说法，我欠费的情况是物业公司造成的，不是我的问题。我所遭受的损失应当从欠缴的物业费中扣除，不足部分由物业公司进行赔偿。
被告贺睿反诉称：前期物业管理服务合同是开发商（瑞景房地产开发有限公司）、瑞都公司和我前后分三次签订了三个相关的协议。第一个合同是开发商与瑞都公司签订的《前期物业管理服务合同》，合同虽然在有关部门进行了备案，但是业主是难以看到的；第二个合同是在开发商与我签订的《商品房预售合同》强加进去了前期物业管理的内容；第三个是我在收房当日被迫与瑞都公司签订的《前期物业管理服务协议》。众所周知，在2007年以前如果不签订该格式合同及不听任霸王条款摆布是不能收房的。我和大多数业主一样在客观无奈的情况下被迫签订，然而我们根本不知道最后签订的《前期物业管理服务协议》是瑞都公司在前面两个合同的基础上偷偷进行了蓄意改动，从协议对比中可以看出：1、删除了《前期物业管理服务合同》中第二章第四款“乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件四）。”2、第八条违约责任第四款“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日按欠费总额的2‰交纳滞纳金”。删除部分把本应业主可以参考的指标给隐瞒了，业主知情权和监管权受到严重侵犯，这样一来瑞都公司很容易摆脱业主的监管；开发商与瑞都公司、开发商与我签署的前两个前期物业管理服务合同中约定的业主交纳1‰的滞纳金已经够高了，明显超过了银行贷款逾期交纳的滞纳金。瑞都公司的篡改行为使业主的责任在另外两个合同的基础上又加重了一倍成为2‰。瑞都公司这“一免一加”的行为得到了弄虚作假获利的机会，进一步损害了业主的监督和知情权，这种蓄意改动行为事实上也造成了业主利益的损害。例如2007年至2009年瑞都公司三年中只提供了三次外墙玻璃的擦拭，自2009年以后就停止了，业主去客服咨询，被告知：清洗外墙玻璃是开发商赠送的，现在不送了。直到2012年以后我才看见到开发商和瑞都公司签署的《前期物业管理服务合同》，其中应该达到约定的质量标准（附件四）第一条第三款明确规定：每年定期一次外墙玻璃清洗。业主随后要求瑞都公司履行上述管理服务质量标准，但是至今已经7年了瑞都公司都没有按照约定去履行此条款义务。刻意增加滞纳金的比例是明显加重了业主的责任，毋庸置疑事实表明：从2009年开始瑞都公司就开始实施了一项不履行物业管理服务协议义务的事实，瑞都公司从签署物业服务协议开始就有隐瞒真相的故意，开发商视而不见，恶意串通，损害第三者即业主的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定、最高院《关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的约定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予以支持：（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
我认为瑞都公司严重违反了《合同法》第四十条规定，与我签订的《前期物业管理协议》第八条违约责任第四款明显的加重了业主的责任，属于无效条款，应当予以删除。对于隐瞒真相刻意免除的瑞都公司的责任：达到约定的质量标准（附件四）第一条第三款约定：每年定期一次外墙玻璃清洗，应当予以认可，并在合同中进行补充。为维护我的合法权益，故提起反诉，请求法院判令瑞都公司修改、完善瑞都公司与我签订的《前期物业管理服务协议》，对恶意改动条款进行改正，增加前期物业管理服务应达到约定的质量标准，对第八条违约责任第四款予以删除。
原告瑞都公司就反诉辩称：双方签订的前期物业管理服务协议是在双方平等、自愿的条件下协商签订的，是双方真实的意思表示，不存在合同法规定的相关恶意行为，因此贺睿要求对前期物业管理服务协议进行修改、纠正的请求，我公司认为既然协议是双方合法、自愿签订的，涉及到修改内容也需要双方平等协商进行修改，在修改之前该协议是合法有效的，贺睿的反诉请求不能成立，请求法院依法驳回其反诉请求。
经审理查明：贺睿系北京市通州区梨园镇翠景北里X室房屋（建筑面积为138.74平方米）的所有权人。2006年9月30日贺睿与瑞都公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：瑞都公司为贺睿居住的小区提供物业管理服务，物业服务内容包括综合管理；房屋共用部位、共用设施设备的维护和管理；保洁管理；绿化管理；交通秩序和车辆停放管理，包括车辆停放有序，交通基本通畅；公共秩序维护管理，包括本物业区域（社区规划红线以内，业主户门以外）的公共秩序维护，公共财物看管，协助公安机关进行安全监控和巡视；消防管理；房屋装饰装修管理服务；高压供水；电梯管理，包括电梯养护、运行、维护。物业管理期限自业主按《商品房买卖合同》的规定入住之日起至业主委员会与物业管理公司签订物业管理委托管理合同生效时止。物业公司的权利义务约定：对房屋共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向业主收取管理服务费及其他费用；编制物业管理服务及财务年度计划；每年定期向全体业主公布物业管理费用收支情况，定期公开所代管基金收支的帐目等。业主的权利义务约定：监督物业公司的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向物业公司提出意见和建议；依据本协议及《业主临时公约》向物业公司交纳物业服务费用及其他费用等。物业公司物业费收费标准为1.85元/平方米/月。（费用构成包括：综合管理费、公共区域保洁费、公共秩序维护费、电梯运行维护费、电梯年检费、高压水泵运行维护费、公用设施维修费、化粪池清掏费、绿化养护费、房屋小修费、安全监督系统运行维护费）。业主交纳费用时间，首次入伙时以开发商开具的《入伙通知书》规定的日期起向瑞都公司一次性交纳一年的物业管理费，以后每季业主应在上次管理费到期前15日内交纳。协议第八条违约责任约定：物业公司违反本协议，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正造成损失的，物业公司承担相应的法律责任。业主违反本协议，使物业公司未达到物业服务质量约定目标的，物业公司有权要求业主限期改正，逾期未改正造成损失的，业主承担相应的法律责任。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之二交纳滞纳金。协议第九条约定：本协议在履行中发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协调或调解无效时，应向物业所在地人民法院起诉。此外，该合同还约定了其他内容。合同签订后，瑞都公司向该小区提供了物业服务，贺睿依约向瑞都公司支付了2013年12月31日之前的物业服务费，但贺睿至今未向瑞都公司支付2014年1月起的物业服务费。瑞都公司向贺睿发送了催款函、律师函等予以催缴物业服务费，贺睿对欠费的事实予以认可，对瑞都公司催缴物业费的事实亦予以认可，但贺睿表示其按照双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，向瑞都公司支付了2013年12月之前的物业服务费，之所以未交纳2014年之后的物业服务费的原因是瑞都公司的物业服务存在小区丢失自行车、卫生脏乱差、停车场占用绿地、小区存在安全隐患、小区出行不便、电梯带病运行、消防通道不通畅、消防设施不完善、下水道存在臭味、物业公司对三星公司的装修改造管理不善、露台的防水存在问题、物业公司违反与开发商签订的物业服务合同中每年清洗一次玻璃的约定、原告擅自同意他人将公共区域用于出租、物业公司要求业主更换电表等诸多问题，为证明瑞都公司物业服务中存在的问题，贺睿提交了北京瑞景房地产开发有限公司（小区开发商，以下简称瑞景公司）与瑞都公司于2005年4月签订的《前期物业管理服务合同》、瑞都公司与贺睿于2006年9月签订的《前期物业管理服务协议》、小区其他业主的证言、照片、其他业主与瑞都公司诉讼的材料，用以证明电梯带病运行、消防通道不通畅、消防设施不完备等问题，同时贺睿提交了装修图纸、检修报告、信访函、建委处理报告、照片及证人证言以证明瑞都公司非法审批三星公司的装修图纸，对三星公司装修、改造的事情不作为，瑞都公司对此均不予认可，瑞都公司提交了电梯定期检查报告、电梯使用标识等材料证明电器正常运行，瑞都公司表示其在三星公司进行装修的过程中进行了管理，在业主提出异议表示三星公司的行为对其造成了损害后，瑞都公司制止了三星公司并要求三星公司对业主造成的损害采取了恢复原状措施。
本案审理过程中，贺睿提交了2005年8月其与小区开发商瑞景公司签订的《北京市商品房预售合同》，预售合同第二十二条前期物业服务约定：前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.85元/月.平方米（建筑面积），由物业管理企业按照年收取。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、化粪池清掏费、保安费、法定税费。出卖人负责监督物业管理企业按照前期服务合同的约定提供物业服务。物业服务的内容详见附件七，买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务。预售合同附件七物业服务约定三项内容，分别为物业服务内容、物业服务质量和物业收费项目及价格。其中物业服务内容约定：在小区业主委员会成立前，买受人同意接受出卖人或出卖人委托的北京瑞都物业管理有限公司提供的下列各项物业管理服务，并按规定按时足额交纳物业管理费，遵守物业管理公司做出的各项规定：一、制定物业管理服务计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度。二、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。三、共用设施设备的日常维修、养护运行和管理，共同设施设备包括：共用的上下水管道、落水管、烟道、共用照明、加压水泵房等。四、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修，养护和管理，包括道路、化粪池、池井、机动车停车库。五、共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。六、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运。七、维持公共秩序，包括门岗服务，物业区域内巡查，安全监控、巡视、门岗执勤、出入登记检查等。八、维持物业区域内的车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。九、消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护。十、电梯的运行和日常维护管理。十一、房屋装饰装修管理服务。十二、组织开展社区文化娱乐活动等。物业服务质量约定：一、房屋及共用设施设备的维修和管理：24小时受理报修，定期进行检查，发现问题及时排除，建立维修服务回访制度，每年进行年检并保存大、中、小修的相关记录，保证设备的正常运行。二、保洁服务：居住区域的道路，楼梯每天清扫一次，垃圾每天清运一次，及时清理居住区域内公共场所的废弃物，及时清扫积水和积雪，及时组织清理乱堆放物品、乱张贴的宣传品。三、保安服务：24小时专人值守，进行日常巡查，对火警事故、交通事故、治安事件以及其他的紧急情况有处理预案，发生时要及时处理，并上报有关主管部门，配合派出所区域内的违法现象。四、绿化管理：绿地无杂物，修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害现象，树木无钉栓捆绑现象。五、消防管理：建立消防责任制，定期进行消防训练，消防设备有明显标志，消防设备完好，定期巡查、检修、随时保证使用效果。六、车辆管理：车辆停放有序，设有专人负责管理，机动车停放在指定车位；自行车停放在指定地点。七、装修管理：监督业主和施工单位遵照有关规定进行装修并对装修过程进行监控。八、档案资料管理：设专人管理，建立档案资料管理办法，并对物业基础资料和业主入住后的相关资料统一管理。九、急修：及时率达100%，小修：及时率达98%以上，合格率达100%。十、业主及物业使用人对乙方的满意率达到80%以上。物业收费项目及价格约定：一、物业管理费价格为1.85元/建筑平米/月；二、物业管理费收费项目：1、综合管理费；2、保洁费；3、公共秩序维护费；4、电梯运行维护费；5、电梯年检费；6、高压水泵运行维护费；7、公用设施维修费；8、化粪池清掏费；9、绿化养护费；10、房屋小修费；11、可视对讲、消防监控、电视监控、中控室系统运行维护费。三、以上物业管理收费标准将随物价涨幅及政府相关规定进行调整。
与此同时，贺睿提交的瑞景公司（甲方）与瑞都公司（乙方）于2005年4月签订的《前期物业服务合同》第二章约定了服务内容和质量，其中载明：第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三条、在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、代理水、电、气等项目的收费服务；2、代理安排业主要求的其他家政服务；3、每年至少组织一次业主文化活动。第四条、乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。第五条、单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三章服务费用约定：第六条、本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.85元/每月/平方米；物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费；10、物业管理企业利润；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条、业主应于开发商通知的最迟交接房屋之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年或季度交纳，业主或物业使用人应在每年度的前15天内履行交纳义务。第六章物业的使用与维护载明：乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。
贺睿称其在入住时与瑞都公司签订的《前期物业管理服务协议》对预售合同、瑞景公司和瑞都公司签订的《前期物业服务合同》的内容进行了蓄意改动，删除了瑞景公司与瑞都公司签订的《前期物业服务合同》中第二章第四款“乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件四）；增加了第八条违约责任第四款“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之二交纳滞纳金”的约定内容。删除的条款将业主参考的物业公司的服务指标给去除了，使业主的知情权和监管权受到了侵犯，同时瑞景公司与瑞都公司签订的前期物业服务合同、其与瑞景公司签订的预售合同及附件中约定的业主逾期一日按照千分之一标准支付滞纳金已经过高，瑞都公司与其签订的前期物业管理协议中将滞纳金标准提高到千分之二更是加重了业主的责任，贺睿认为根据合同法第四十条的规定，双方签订的前期物业管理协议第八条违约责任第四款应属无效，同时贺睿认为应当完善双方签订的前期物业管理服务协议，增加物业管理服务应达到的约定的质量标准条款。
上述事实，有前期物业管理服务协议、前期物业管理服务合同、北京市商品房预售合同及附件、催款函、律师函、邮件查询记录单、照片、电梯定期检查报告、电梯使用标识、装修图纸、检修报告、信访函、建委处理报告及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。瑞都公司与贺睿签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。关于贺睿反诉中所称前期物业管理服务协议第八条第四款加重了业主责任，根据合同法第四十条规定应属无效，应当予以删除的请求，本院认为贺睿和瑞景公司在预售合同及附件中、瑞景公司与瑞都公司在前期物业服务合同中虽然约定了逾期未交纳物业费的滞纳金标准为日千分之一，但因贺睿作为物业服务的接受者与物业服务的提供者瑞都公司在贺睿办理入住时签署的物业管理服务协议中明确约定了逾期未交物业费的滞纳金标准为日千分之二，该约定性质上系物业服务的双方就违约责任的承担方式及标准达成的一致意见，该滞纳金标准只在业主出现逾期交纳物业费的违约行为时方才适用，并未加重业主正常履约时的义务和责任，因此并未加重业主的责任，贺睿以该条款加重业主责任，因此应属无效条款的反诉请求，依据不足，本院不予支持。
关于贺睿反诉中所称双方之间的物业管理服务协议应当予以完善，将瑞景公司与瑞都公司签订的前期物业服务合同中关于瑞都公司物业管理服务应达到约定的质量标准的内容加入双方协议内容中的反诉请求，根据合同相对性，开发商与物业服务企业签订前期物业服务合同，在业主委员会成立前，将小区的物业管理委托给物业服务企业进行。物业服务企业基于开发商的委托对小区进行物业管理，并与小区业主签订前期物业服务协议，明确双方的权利义务，具体到本案，双方在签署的物业管理服务协议中对物业管理服务的内容及要求、双方权利和义务、物业服务费用的标准及构成也进行了明确约定，上述约定内容系双方将物业服务的内容予以具体化的结果，双方均应按照约定全面履行。开发商和物业服务企业之间的前期物业服务合同、贺睿与开发商在预售合同及附件中有关前期物业方面约定的物业服务内容及要求等，已经在随后业主与物业服务企业签订的物业服务合同中予以细化，因此具体的物业服务内容及要求应以业主与物业服务企业之间的协议约定为准，故对贺睿要求在双方的物业服务协议中增加前期物业服务应当达到的约定的质量标准的反诉请求，本院不予支持。
关于瑞都公司的物业服务是否存在违约行为的问题。关于贺睿所称小区丢失自行车、卫生脏乱差、停车场占用绿地、小区存在安全隐患、小区出行不便、电梯带病运行、物业公司对三星公司的装修改造管理不善、露台的防水存在问题、物业公司违反与开发商签订的物业服务合同中每年清洗一次玻璃的约定、开发商擅自将走廊用于出租、物业公司要求业主更换电表等问题，说明瑞都公司的物业服务不到位，因此其遭受的损失应当从欠缴的物业费中予以扣除的辩解意见，其中关于露台的防水问题系业主与开发商之间的商品房预售或买卖法律关系中应当解决的开发质量问题，与本案非属同一法律关系，且露台属于公共区域，并非贺睿的专属区域，贺睿以此作为拒交物业费的抗辩理由不能成立；关于贺睿所称开发商擅自将走廊出租的问题，与瑞都公司无关，与本案的物业服务合同关系无涉；关于贺睿所称的物业公司违反与开发商的约定未每年清洗玻璃的问题，如前所述，双方之间的物业服务内容及要求等应以双方的物业服务协议约定为准，因双方的协议中并未约定瑞都公司每年清洗玻璃的义务，故贺睿的该项辩解意见，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
关于贺睿所称小区存在丢失自行车、卫生脏乱差、停车场占用绿地、小区存在安全隐患、小区出行不便、电梯带病运行、消防通道不通畅、消防设施不完善、下水道存在臭味、物业公司对三星公司的装修改造管理不善、露台的防水存在问题、物业公司违反与开发商签订的物业服务合同中每年清洗一次玻璃的约定、原告擅自同意他人将公共区域用于出租等问题，瑞都公司的物业服务不到位的辩解意见，根据本案查明的事实，瑞都公司在接到业主反应的三星公司的装修问题后，及时采取了管理措施，对三星公司的行为予以了制止，瑞都公司并未怠于履行物业管理职责。瑞都公司提交的证据可以显示，小区电梯已经进行了定期年检，关于证人所陈述的电梯存在运行故障等问题的说法并未有证据可以证实，且贺睿亦未就因瑞都公司的物业管理不到位、未对电梯进行维护导致电梯故障的说法提供相应证据，本院对贺睿的该项辩解意见不予采信。因涉案小区紧邻家乐福，且附近系通州区金融圈，人员流动性较大，瑞都公司出于小区安全及保障消防通道通行考虑，对进出小区的门进行的管理，是履行物业管理职责的表现，且并未影响到业主的正常出行，因此对贺睿的该项辩解意见，本院亦不予采信。关于贺睿所称小区丢失自行车的问题，因贺睿并未对小区丢失自行车、自行车的丢失与物业管理公司不履行物业服务职责之间存在关联提供相应证据，本院对贺睿的该项辩解意见亦不予采信。关于贺睿所称小区卫生脏乱差的问题，因小区的卫生状况是动态的，照片仅能反应拍摄时的卫生状况，并不能反映出小区卫生的全面、动态状况，因此贺睿提交的照片无法反映出小区卫生存在脏乱差的问题，故对贺睿的该项辩解意见，本院不予采信。关于贺睿所称停车场占用绿地、消防通道不通畅、消防设施不完备、下水道存在异味等问题，因其并未对此提供充分有效的证据，因此对贺睿以此为由作为不交物业费的合理抗辩事由的说法本院不予采信。关于贺睿所称瑞都公司擅自将公共区域出租的说法，因其并未对此提供充分有效的证据，本院对此不予采信。综上，贺睿拒交物业费的上述抗辩理由均不能成立，本院对贺睿上述抗辩意见均不予采信。
瑞都公司作为涉案小区的物业服务企业，按照合同约定向贺睿等业主提供了物业服务，贺睿作为物业服务的接受者理应按协议约定交纳物业管理费，贺睿欠缴2014年1月之后的物业服务费的行为不妥，构成了违约，故对瑞都公司要求贺睿给付2014年1月1日至2016年2月29日期间的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告瑞都公司要求被告贺睿支付滞纳金的诉讼请求。双方在协议中明确约定了业主逾期交纳物业服务费，应当按照日千分之二的标准支付滞纳金，此处的滞纳金即为合同法上规定的违约金，虽然贺睿拒交物业服务费的抗辩理由均不成立，但因贺睿在物业公司和开发商的职责划分上的认识误区、贺睿并不存在拒不交纳物业费的主观恶意、涉案小区的物业服务仍有需要改进的地方，故对瑞都公司要求贺睿支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告贺睿给付原告北京瑞都物业管理有限公司自二〇一四年一月一日至二〇一六年二月二十九日期间的物业费人民币六千六百七十三元三角九分，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告北京瑞都物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告贺睿的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费114元，由原告北京瑞都物业管理有限公司负担64元（已交纳），由被告贺睿负担50元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费35元，由被告贺睿负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王新东
审 判 员 陈佳蓉
人民陪审员 王长林
二〇一七年三月十六日
书 记 员 邹金宏