杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第01216号
原告：嘉里建设管理（上海）有限公司杭州分公司。
负责人：陈小峰。
委托代理人：杨澍。
被告：吕玉琴。
原告嘉里建设管理（上海）有限公司杭州分公司（以下简称嘉里公司）为与被告吕玉琴物业服务合同纠纷一案，于2015年5月13日向本院提起诉讼进行诉前调解，后本院于2015年6月11日立案受理，依法由代理审判员王颖适用简易程序独任审判，于2015年7月24日公开开庭进行了审理。原告嘉里公司的委托代理人杨澍，被告吕玉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉里公司起诉称：2009年5月1日，原、被告双方就桦枫居X幢X单元XXXX室房屋签订《桦枫居前期物业服务协议》。该协议签订后，原告已依约提供物业服务，但被告却未依约缴纳物业服务费等费用，至2015年1月31日已拖欠物业服务费8227.15元、能耗费2417.61元、水费42.55元、逾期利息12314.19元，共计23001.50元。原告此前已多次向被告追讨欠费均无果。根据该协议约定，被告同时还需向原告支付因追讨欠款而发生的一切费用（包括但不限于律师费用等）。现原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求判令：一、被告支付原告物业服务费8227.15元、能耗费2417.61元、水费42.55元、逾期利息12314.19元（暂计算至2015年1月31日，要求计算至实际履行之日），共计23001.50元；二、本案原告律师费1000元由被告承担；三、本案诉讼费由被告承担。
被告吕玉琴答辩称：其购买桦枫居X幢X单元XXXX室房屋原先是准备入住的，但在入住时发现房屋漏水、地板都被浸泡，房产开发商和物业公司都与其协商过，开发商同意2012年重新装修。在重新装修时，装修工人擅自使用了其因乔迁风俗专门定制的畚箕等工具，当时房产开发公司的工作人员通过电话就此事与其协商，同意免除其2011、2012年的物业费，还提供了一些购物券放在物业公司作为赔偿。2013年，其前往物业公司领取，前台工作人员说需核实，核实之后再与其联系，但无下文。原告在2013年5、6月份开始催缴物业费，当时其要求原告把房产开发公司给其的购物券等转交后再付物业费。后其打算将房屋出租，带租客去看房的时候，发现有外墙的瓷砖掉在阳台上堵塞了下水管，原告一直没有按其要求进行清理导致当年10月发生雨水倒灌。因此，其对原告的服务不满意，要求原告将房屋恢复原状，后经其多次催促，原告直到2014年5、6月份才将房屋装修好，并向其催讨2014年的物业费，当时其要求原告剔除装修期间8个月的物业费并进行赔偿，原告工作人员表示需向领导申请，之后一直未与其联系，其以为物业费已经抵掉了。针对水费，因其房屋是空置的，不会有水费产生，原告主张的水费应该是装修期间产生的水费，不应由其承担。综上，水费、律师费、逾期利息其都不承担，并要求扣除2013年8月至2014年6月房屋装修期间的物业费。
为证明诉讼请求所依据的事实，原告嘉里公司向本院提交下列证据：
1.前期物业服务协议1份，证明原、被告双方间存在物业服务合同关系。
2.律师函（原件已邮寄被告）及EMS快递单1组，证明原告已就欠费向被告催告的事实。
3.发票、委托代理合同1组，证明原告为追讨物业费产生的律师费用。
4.房屋查询登记表1份，证明被告房屋的面积为150.35平方米。
5.物业服务收费标准汇总表1份，证明原告按照1.44元每平方收取物业费合理合规。
6.交寄清单1份，证明原告曾于2013年通过邮局挂号信向被告催缴过物业费的事实。
上述证据经质证，本院审核后认定如下：证据1、3、4、5，被告均无异议，本院对其证据效力予以确认。证据2，被告有异议，认为该快递单只是原告单方寄出的，没有其签收的证据，且其并没有收到该律师函，本院认为被告的异议成立，对该证据的证据效力不予确认。证据6，被告无异议，本院认为该证据只能证明原告曾于2013年8月30日向邮政部门交寄收件人为被告的信函，但无法确认原告交寄的信函内容及该信函是否被被告签收，与本案的关联性无法确认，故本院对其证据效力不予确认。
为证明答辩意见所依据的事实，被告吕玉琴向本院提交下列证据：
光盘及文字整理资料1份，证明因原告的过错导致房屋损坏及原告服务不到位的事实。
该证据经质证，原告对真实性、合法性有异议，认为有一个声音类似被告，无法证明其他声音的来源及其身份，且与被告需缴纳物业费没有关联；本院结合录音内容及双方的当庭陈述，对案涉房屋损坏后经原告免费维修的事实予以确认。
根据本院认定的上述有效证据及有关当事人陈述，本院认定案件事实如下：
杭州市下城区桦枫居X幢X单元XXXX室房屋系被告吕玉琴所有，该房屋物业类型为住宅，建筑面积为150.35平方米。原告嘉里公司经嘉里桦枫房地产开发（杭州）有限公司选聘为桦枫居提供前期物业管理服务。2009年5月1日，被告吕玉琴与原告嘉里公司签订《桦枫居前期物业服务协议》，约定：物业服务费（含能耗费）实行预收方式收取，由原告按季度（或每3个月作为1个缴费周期）收取，该季度或缴费周期首月的第一日为缴费日；物业服务收费标准（按产权登记建筑面积计算），其中住宅为2.1元/每平方米·月（含能耗费），能耗费按实结算并向被告分摊，如有结余，则结余部分自动转为下一年度能耗费用；本小区内发展商已交付，但被告未居住或未使用的物业，其物业服务费（含能耗费）等按收费标准的100%由被告向原告缴纳；如被告未能按本协议规定的期限支付物业服务费（含能耗费）或其他应付款项（包括但不限于水费等），则原告有权要求被告每逾期一天按应付而未付之款项的千分之二计算逾期利息，同时需支付原告因追讨欠款而发生的一切费用（包括但不限于律师费用等）。2015年2月11日，原告与上海建纬（杭州）律师事务所签订《委托代理合同》，委托上海建纬（杭州）律师事务所代理其与被告物业服务合同纠纷一案，并支付律师费1000元。现原告诉至本院，要求判如所请。
本院认为，原告嘉里公司与被告吕玉琴签订的《桦枫居前期物业服务协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对被告吕玉琴具有约束力。被告吕玉琴作为业主，接受了原告嘉里公司提供的服务，未按合同（协议）约定支付物业服务费、能耗费等相关费用，应承担相应的民事责任。被告辩称原告未按其要求对外墙跌落的瓷砖进行清理，导致阳台下水管堵塞、雨水倒灌等，对此本院认为，如果存在因物业服务瑕疵造成财物受损的事实，被告可就具体受损事项另行向原告主张权利，故被告的上述辩称意见本院不予采纳。被告又辩称房产开发公司的工作人员曾表示同意免除其2011、2012年的物业费，但其未能举证证明，故本院不予采信。另，被告要求扣除2013年8月至2014年6月房屋装修期间的物业费，对此本院认为，原告为被告维修房屋的行为正是其履行合同义务的表现，故被告的该项要求，本院不予支持。关于原告主张要求被告支付2012年12月31日前的相关费用的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，根据《民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告虽未提交有效证据证明其进行过有效催收，但鉴于被告在答辩中承认原告在2013年5、6月份曾向其催缴过物业费，且其曾主动就物业费缴纳问题与原告进行协商，故本案诉讼时效期间应重新计算，现原告主张要求被告支付2012年12月31日前的相关费用的诉讼请求未超出诉讼时效期间，本院予以支持。对原告的各项诉讼请求：1.物业服务费8227.15元（2012年2月1日至2015年3月31日）、能耗费2417.61元（2012年2月1日至2015年3月31日），以上共计10644.76元，经审核其计算并无不当，本院予以支持。2.水费42.55元，鉴于原告在庭审中已确认撤回该项诉请，故本院不再处理；3.逾期利息12314.19元，鉴于双方对合同义务是否正当履行存有较大争议，结合本案实际情况，本院不予支持；4.律师费1000元，鉴于双方签订的《桦枫居前期物业服务协议》对此有明确约定，且系原告实际支出，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条、第四十八条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告吕玉琴于本判决生效之日起十日内支付原告嘉里建设管理（上海）有限公司杭州分公司物业服务费、能耗费共计10644.76元；
二、被告吕玉琴于本判决生效之日起十日内支付原告嘉里建设管理（上海）有限公司杭州分公司律师费1000元；
三、驳回原告嘉里建设管理（上海）有限公司杭州分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元（原告已预缴），因适用简易程序减半收取200元，由原告嘉里建设管理（上海）有限公司杭州分公司负担103元，被告吕玉琴负担97元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费400元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
代理审判员 王 颖
二〇一五年九月八日
代书 记员 傅婷婷