湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0121民初5646号原告湖南华能置业集团有限公司，住所地：长沙经济技术开发区土桥村。法定代表人周科锋，董事长。委托代理人康玲，湖南天地人律师事务所律师。被告朱小东，男，1982年11月24日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。被告长沙傅朱超市有限公司，住所地：湖南省长沙县湘龙街道万家丽北路69号红树湾住宅小区18栋101号1-2层。法定代表人傅建波。原告湖南华能置业集团有限公司（以下简称华能置业公司）与被告朱小东、长沙傅朱超市有限公司（以下简称傅朱超市）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华能置业公司的委托代理人康玲到庭参加了诉讼。被告朱小东、傅朱超市经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告请求判令：1、解除原、被告之间的租赁关系，并向原告返还租赁房屋；2、被告向原告支付2016年7月1日至2016年10月10日期间的租金及设施设备折旧费及原告交被告时房屋的内外装饰折旧费共计715776.7元；3、被告向原告支付违约金暂定53351元（暂计算至2016年10月10日，实际违约金按日万分之五从违约之日起至实际支付之日止计算）；4、被告按租金标准的双倍向原告支付场地占用费（从2016年10月11日计算至被告交还占用场地之日止）；5、被告承担本案的全部诉讼费用。被告朱小东、傅朱超市均未作答辩。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：1、位于长沙县×××红树××住宅小区××、201的房屋（产权证号分别为：714021711、714021903）系湖南华能房地产开发有限公司所有。2014年9月1日，湖南华能房地产开发有限公司出具一份授权委托书，授权公司法定代表人周科锋作为公司唯一代理人，以周科锋个人名义寻求承租方，并与承租方签订相关租赁合同等一切文件和处理与之有关的一切事物，包括以其个人名义向承租方主张权利，公司均予以承认并承担相应的法律后果。2015年7月27日，湖南华能房地产开发有限公司更名为湖南华能置业集团有限公司，即本案原告。2、2014年10月1日，周科锋作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的案外人何成武签订一份《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于长沙县万家丽北路69号红树湾18号栋第一、二层从事商业经营活动，房屋实测建筑面积为5062.07平方米，租赁期间为10年，从2014年10月1日起至2024年9月30日。甲乙双方约定本合同签订次日起，视为将租赁房屋移交乙方之日，前12个月为免租装修期，甲方同意不算租赁费，但计算租赁日期；免租装修期止，2015年10月1日起至2018年9月30日止，租金单价为1元/平方米/天，设施设备折旧费及甲方交乙方时房屋的内外装饰折旧费（以下简称折旧费）为1元/平方米/天；第2018年10月1日起至2024年9月30日止的租金单价为1.2元/平方米/天，折旧费为1.2元/平方米/天，并从2018年10月1日至2024年9月30日止逐年递增3%。甲乙双方在签订本合同时，乙方需交清合同保证金70万元，以后每年的费用按季度支付，乙方需在本季度届满前5日内支付下季度的费用。合同同时约定乙方拖欠任何款项的，乙方应向甲方支付按每日所欠缴金额万分之五计算违约金，此外，若乙方欠缴任何费用或违约达三十天并经甲方合理催告后仍未自行纠正，则甲方有权选择直接解除合同。合同还对双方的其他权利义务作了相应约定。合同签订前，原告收取了案外人何成武交的50万元诚意金，合同签订当天，原告再次收取案外人何成武交的20万元租赁保证金。诉讼中，原告认可上述50万元诚意金转为保证金，故保证金共计70万元。3、2016年5月31日，周科锋作为甲方、何成武作为乙方与作为丙方的朱小东签订一份《协议书》，鉴于甲乙双方于2014年10月1日签订《租赁合同》，约定由乙方承租甲方出租的上述房屋用于经营大润发玛特·湘龙聚来生活超市（以下简称该超市），现因该超市的实际经营权人由乙方变更为丙方，经甲、乙、丙三方协商一致，约定乙丙方确认自2016年5月20日开始，该超市的实际经营人由乙方变更为丙方，甲方同意自2016年5月20日乙方将原合同签订之日项下的权利义务转移至丙方承担，由丙方继续承租上述房屋并同意按原合同约定履行相应义务及责任。同时，协议约定乙方向甲方支付的合同保证金甲方不予退还给乙方，仍作为丙方租赁该房屋的合同保证金。同时，甲方同意自2016年4月1日起至2017年9月30日共计18个月，原合同约定的租金、折旧费的基础上给予丙方7折的优惠，即在该期间内，乙、丙方向甲方交纳租金为0.7元/平方米/天，折旧费的标准为0.7元/平方米/天，自2017年10月1日开始，丙方应按原合同约定正常支付相关费用。协议还对甲乙丙三方的其他权利义务作了相应约定。诉讼中，原告认可上述第2项中的70万元保证金并未退还给案外人何成武，由本案被告朱小东予以承继。4、诉讼中，原告华能置业公司同意将70万元保证金在本案中抵扣租金及折旧费。5、2016年6月25日，朱小东出具承诺书一份，载明：因多种原因没有及时按合同约定交房租，本人承诺2016年7月22�前保证将大润发玛特房租付清给甲方，如果没有及时付清房租，本人自愿承担一切房东的任何处理办法，包括停水、停电等，由此产生的一切后果及损失本人没有任何怨言。同时，案外人何成武作为见证人在承诺书上签名。6、2016年8月1日，周科锋代表出租方张贴公告，告知大润发玛特超市，因其拖欠2016年6月1日志8月31日的房租，与其沟通也置之不理，故出租方将于2016年8月4日零时之前停电、停水。因大润发玛特超市未按时缴纳租金，出租方张贴停水停电公告引发超市老板、开发商、供货商及商场租户一系列的矛盾及经济纠纷，2016年8月5日，长沙县政法委、湘龙街道办事处、司法所、派出所等部门协调并召开关于大润发玛特超矛盾纠纷调解会，会议作出相关纪要，朱小东在会议纪要上签名。7、2016年10月10日，周科锋向朱小东出具一份《解除合同通知书》，因朱小东拖欠自2016年7月1日至2016年9月30日的租金及产生的违约金，经多次通知后仍不支付，已严重违反合同约定，故周科锋代表华能置业公司向朱小东出具解除合同通知书，要求解除签订的《租赁合同》及《协议书》，并办理租赁场地移交事宜及支付相关费用。同日，周科锋以特快专递方式向朱小东邮寄了《解除合同通知书》，但没有显示邮件妥投的信息。2016年10月11日，周科锋代表华能置业公司在潇湘晨报上对朱小东发布解除租赁合同公告。8、傅朱超市于2016年6月13日成立，公司住所地为湖南省长沙县湘龙街道万家丽北路69号红树湾住宅小区18栋101号1-2层，公司经营范围包括预包装食品、散装食品、肉制品、水产品、五金产品、家用电器、日用百货等。朱小东在傅朱超市章程上签名并以股东（发起人）的身份向公司认购出资。9、被告从2016年7月1日起欠缴租金及折旧费。10、诉讼中，原告放弃从2018年10月1日开始递增计算租金的权利，均以1元/㎡/天计算。判决的理由与结果本院认为：一、被告朱小东、傅朱超市经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、辩论、举证、质证等诉讼权利，不影响本院根据查明的事实依法作出裁判。二、原告华能置业公司授权周科锋与案外人何成武签订的《租赁合同》及与被告朱小东及案外人何成武签订的《协议书》系各方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。原告华能置业公司按合同约定履行交付租赁房屋的义务，现被告朱小东拒不交纳租金及折旧费，经原告方催告后仍未交纳�已严重违反合同约定，原告有权主张解除合同。虽原告方向被告朱小东邮寄了《解除合同通知书》，并在潇湘晨报上发布解除租赁合同公告，但《解除合同通知书》并未实际到达被告朱小东手中，且朱小东系浙江丽水市公民，原告选择仅在湖南发售的潇湘晨报上登报，本院认为，上述解除合同的通知未实际送达给被告朱小东，应以原告向法院起诉，法院向被告送达起诉状副本的时间为通知到达之日，即2016年12月20日。综上，原、被告之间的房屋租赁合同关系于2016年12月20日解除。三、关于租金及折旧费的问题，因被告于2016年7月1日开始欠缴租金及折旧费，故租金及折旧费算至2016年12月20日应为1218946元（5062.07㎡×172天×1.4元/天/㎡）。四、合同解除后，被告负有将其拥有所有权的资产和商品撤出的权利和义务，并按当期租金标准向出租人支付租金。因原、被告双方的租�合同于2016年12月20日解除，被告在合同解除后应当搬出原租赁房屋，并支付因未及时搬离所产生的房屋使用费。故从2016年12月21日起至2017年9月30日的房屋使用费应按0.7元/㎡/天计算，暂计算至2017年3月23日为325997.3元（5062.07㎡×92天×0.7元/天/㎡），从2017年10月1日起按1元/㎡/天计算。五、关于70万元保证金的问题，因原告愿意将该保证金抵扣租金及折旧费，为了减少诉累，本院酌情考虑将该保证金抵扣为应由被告支付的租金及折旧费，不再由原告向被告返还，结合第三项，故被告尚欠原告租金及折旧费518946元。六、关于违约金的问题，原告请求按欠付房屋租金额日万分之五的标准计算违约金，合理合法，应予支持。因原、被告双方于2016年12月20日解除合同，故违约金的起算时间应为2016年12月21日，以欠付的518946元租金及折旧费为基数，算至清偿之日止。七、因被告朱小东为设立傅朱超市签署了傅朱超市的公司章程，且向公司认购出资，故朱小东应认定为傅朱超市的发起人。而傅朱超市成立在被告朱小东租赁的长沙县万家丽北路69号红树湾18号栋第一、二层，并在租赁房屋内实际以大润发玛特超市名义经营。本院认为，傅朱超市已经实际享有《租赁合同》及《协议书》的权利，现原告华能置业公司依据《中华人民共和国关于适用若干问题的规定（三）》的第二条主张傅朱超市承担《租赁合同》及《协议书》的合同责任，本院予以支持，故上述腾房、支付租金及折旧费、房屋使用费、违约金的义务由被告傅朱超市承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于﹤民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条、第十条、《中华人民共和国关于适用若干问题的规定（三）》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南华能置业集团有限公司与被告长沙傅朱超市有限公司、朱小东之间的房屋租赁合同关系；二、限被告长沙傅朱超市有限公司在本判决生效后十日内腾空长沙县万家丽北路69号红树湾18号栋第一、二层的房屋；三、限被告长沙傅朱超市有限公司在本判决生效后十日内支付原告湖南华能置业集团有限公司租金与房屋内外装饰及设施设备折旧费518946元；四、限被告长沙傅朱超市有限公司在本判决生效后十日内支付原告湖南华能置业集团有限公司房屋使用�自2016年12月21日起至实际搬离之日止，其中2016年12月21日至2017年9月30日按0.7元/㎡/天计算（暂计算至2017年3月23日为325997.3元），2017年10月1日起按1元/㎡/天计算；五、限被告长市傅朱超市有限公司在本判决生效后十日内支付原告湖南华能置业集团有限公司违约金，违约金以518946元为基数，按日万分之五的标准计算，从2016年12月21日起计算至实际清偿租金之日止；六、驳回原告湖南华能置业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11519元，财产保全费4379元，公告费560元，共计16458元，由原告湖南华能置业集团有限公司负�5353.5元，由被告长沙傅朱超市有限公司负担11104.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李文斌人民陪审员  李 嘉人民陪审员  张建军二〇一七年三月二十三日书 记 员  陈晓婷