浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金永芝商初字第850号
原告：中国工商银行股份有限公司永康支行。
负责人：朱东清。
委托代理人：翁月红。
委托代理人：项明龙。
被告：胡跃进。
被告：浙江弘基置地发展有限公司。
法定代表人：胡济荣。
委托代理人：朱晓洁。
委托代理人：胡恒锋。
原告中国工商银行股份有限公司永康支行（以下简称“工行永康支行”）为与被告胡跃进、浙江弘基置地发展有限公司（以下简称“弘基置地公司”）金融借款合同纠纷一案，于2014年9月25日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡琦明独任审判，于2014年11月11日公开开庭进行了审理。原告工行永康支行的委托代理人翁月红、项明龙，被告弘基置地公司的委托代理人朱晓洁、胡恒锋均到庭参加诉讼，被告胡跃进经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行永康支行起诉称：2013年1月29日，胡跃进因向弘基置地公司购房需要与工行永康支行签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定：1、由工行永康支行向胡跃进发放贷款600万元，用于购买坐落在浙江省永康市白垤里嘉园五区1幢2201室的住房，约定贷款款项汇入弘基置地公司在工行永康支行处开立的账号为12×××46的账户内；2、贷款期限为120个月，即自2013年1月29日起至2023年1月29日止；3、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行贷款基准利率下浮5%确定，即为年利率6.2225%。如遇基准利率调整，则自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述浮动比例确定；4、按照月等额本息还款法偿还贷款本息，每月1日为还款日，每期最低还款额为67285元；5、如未按合同约定的日期归还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收罚息，不能按时支付利息的，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收50%确定，并由借款人承担实现债权的费用；如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期。胡跃进自愿以其所有的坐落在永康市白垤里嘉园五区1幢2201室的房地产为上述借款提供抵押担保并办理抵押权预告登记手续。弘基置地公司自愿为胡跃进的上述债务承担连带担保责任。2013年2月28日，工行永康支行按约发放贷款至指定账户。截止2014年9月1日，胡跃进累计违约3个还款期。综上，请求依法判令：一、解除工行永康支行与胡跃进签订的《个人购房借款／担保合同》，由胡跃进归还工行永康支行借款5437269.53元并支付利息、复利（利息、复利截至2014年8月1日为79521.42元，利息从2014年8月2日开始按年利率6.2225%计算，复利从2014年8月2日开始按年利率9.33375%计算，合同解除后的利息按年利率9.33375%计算至实际还款之日止）。二、由胡跃进支付工行永康支行因本案支出的律师代理费87300元。三、工行永康支行对胡跃进所有的坐落于浙江省永康市白垤里嘉园五区1幢2201室的房地产在上述诉讼请求范围内享有优先受偿权（抵押预告登记号：房预字第a300296号）。四、弘基置地公司对胡跃进的上述债务承担连带还款责任。五、由胡跃进、弘基置地公司承担本案诉讼费用。庭审中，工行永康支行将第一项诉请明确为：解除工行永康支行与胡跃进签订的《个人购房借款／担保合同》，由胡跃进归还工行永康支行借款5437269.53元并支付利息、复利（利息、复利截至2014年8月1日为79521.42元，利息从2014年8月2日到2014年10月24日止按年利率6.2225%计算，2014年10月25日起的利息按年利利率9.33375%计算至实际还款之日止，复利以所欠的利息为基数从2014年8月2日开始按年利率9.33375%计算至还款之日止）。
胡跃进未作答辩。
弘基置地公司答辩称：一、工行永康支行未按约定时间发放贷款，且延长还款期限未经弘基置地公司同意，弘基置地公司不应再承担保证责任。购房借款合同第3条和第41条约定，贷款期限为120个月，从2013年1月29日起至2023年1月29日止。但是，工行永康支行实际发放贷款的时间为2013年2月28日，迟延1个月才发放贷款，依法应承担违约责任。因工行永康支行擅自变更还款期限，从2013年2月28日至2023年2月28日止，该变更行为延长了还款期限，根据购房借款合同30.2条约定，不属于无需保证人同意担保人仍应继续按照约定履行担保责任的情形。因此，弘基置地公司不应再承担保证责任。
二、工行永康支行未宣布债务全部到期，弘基置地公司有权拒绝履行担保责任。购房借款合同第14条约定，胡跃进违反约定，工行永康支行可以宣布债务全部到期，要求胡跃进立即清偿全部或部分债务。在本案中，工行永康支行既未向胡跃进宣布债务全部到期，要求胡跃进立即清偿全部或部分债务，又未通知弘基置地公司要求承担担保责任。因此，弘基置地公司有权拒绝履行担保责任。
三、工行永康支行要求弘基置地公司承担担保责任的范围认定错误。在胡跃进与工行永康支行订立的购房借款合同中，胡跃进向工行永康支行借款600万元。胡跃进已经用其购置的房产进行了抵押，并办理了抵押登记（抵押预告登记号：房预字第a300296号）。按有关法律规定，弘基置地公司对债务人提供物的担保以外的债务承担保证责任。因此，工行永康支行只能在就胡跃进抵押的购置房产实现债权后，对不足以清偿所有债权的部分，要求弘基置地公司承担连带清偿责任。
四、工行永康支行未及时办理正式抵押登记，弘基置地公司按约不应再承担保证责任。根据购房借款合同第10.2条和20.2条约定，弘基置地公司在正式抵押登记手续办理完毕后，正式免除保证责任。而且胡跃进明确授权给工行永康支行，由工行永康支行代为申请抵押登记。但是在弘基置地公司告知胡跃进及工行永康支行可以办理正式房产证时，胡跃进及工行永康支行均未及时办理房产证及抵押登记。工行永康支行和胡跃进在该行为中均存在共同过错，弘基置地公司无任何过错，依约弘基置地公司不应再承担保证责任。
五、在购房借款合同履行期间，胡跃进被多计算了本金、利息及复利，对此误算部分，弘基置地公司不予承担担保责任。在2013年10月11日，非还款日期时就计算了0.71元复利；2013年12月3日计算了31.96元复利；2014年2月8日计算了109.31元复利；2014年3月5日计算了62.88元复利；2014年4月3日计算31.61元复利；2014年5月8日计算了111.23元复利；2014年6月1日计算了22590.55元利息及截止2014年8月1日止的943.528元复利。因此，工行永康支行自2013年10月11日起至2014年8月1日止，多计收了胡跃进22590.55元利息，多次计算的复利共计1291.228元。以上工行永康支行多计收的利息及复利依法应予以扣减。六、工行永康支行请求支付律师费，未提供支付律师费的有效发票。工行永康支行请求支付87300元的律师代理费，虽然提供了《委托代理合同》，但是未提供其已支付律师费的发票。因此，弘基置地公司认为仅依据《委托代理合同》不足以证明工行永康支行因本案支付了其诉请的律师费。
综上，工行永康支行要求弘基置地公司对胡跃进的诉请承担连带还款责任，缺乏事实和法律依据，请求驳回工行永康支行要求弘基置地公司承担连带还款责任的诉讼请求。
工行永康支行为证明自己的主张向本院举证如下：
1、2013年1月29日工行永康支行与胡跃进、弘基置地公司签订的《个人购房借款／担保合同》原件一份，欲证明双方之间的债权债务关系及诉称中的第1-6项事实。
2、按揭贷款业务合作协议，欲证明弘基置地公司应承担保证责任。
3、中国工商银行个人贷款借款凭证原件一份，欲证明工行永康支行按约在2013年2月28日发放了600万元贷款的事实。
4、房屋预告登记证明一本及查复书一份，欲证明抵押的房产已经办理预告登记，但该房产已被查封的事实。
5、胡跃进账户历史交易明细二份，欲证明胡跃进从2014年6月1日开始未按时还款的事实。
6、委托代理合同、代理费发票原件各一份，欲证明工行永康支行为本案支出律师代理费87300元的事实。
7、中国工商银行宣布融资提前到期通知书及督促履行保证责任通知书各一份、ems邮件面单一份，欲证明工行永康支行向胡跃进及弘基置地公司发送要求提前还款及履行保证责任的事实。
弘基置地公司的质证意见：对证据1的真实性无异议，但第16、17页与其他页的行文不一致。对证据2、3、4、6的真实性无异议。证据5系单方提供，无法确认真实性。对证据7，弘基置地公司没有收到该通知。
本院的认证意见：胡跃进未到庭质证，视为放弃质证权利。工行永康支行提供的证据1、2、3、4、6均系书证，符合证据的形式要件，且证据内容能与其陈述的事实和理由相印证，本院对上述证据予以确认。证据7仅有邮寄给胡跃进的面单，可以证明其已经履行了要求胡跃进提前还款的通知义务，但无法证明工行永康支行已经通知弘基置地公司履行保证责任。
经审理，本院认定事实如下：2013年1月29日，胡跃进因向弘基置地公司购房与工行永康支行签订《个人购房借款／担保合同》一份，双方约定：1、由工行永康支行向胡跃进发放贷款600万元，用于购买坐落在浙江省永康市白垤里嘉园五区1幢2201室的住房，约定贷款款项汇入弘基置地公司在工行永康支行处开立的账号12×××46内；2、贷款期限为120个月，即自2013年1月29日起至2023年1月29日止，在本合同约定的贷款发放前提条件满足后由贷款人确定实际放款日与到期日，并以借款凭证为准；3、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行贷款基准利率下浮5%确定（即为年利率6.2225%），如遇基准利率调整，则自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述浮动比例确定；4、胡跃进按照月等额本息还款法偿还，每月1日为还款日，从贷款发放的次月开始还款，最后一期还款日为贷款到期日，每期最低还款额为67285元，还款账号为62×××71；5、胡跃进如未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）归还贷款，工行永康支行有权按罚息利率按日计收罚息，不能按时支付利息的，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收50%确定，并由胡跃进承担实现债权的费用（包括律师代理费）；6、如胡跃进提供抵押的房屋被有权机关查封，以及连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，即构成违约，工行永康支行有权宣布全部贷款立即到期或解除本合同；7、胡跃进自愿以其购买的坐落在永康市白垤里嘉园五区1幢2201室的住房作为抵押，并办理抵押预告登记手续（房预字第a300296号）。
弘基置地公司在上述合同中保证人一栏签字确认为本贷款提供保证，双方在合同中约定：1、弘基置地公司对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等承担连带保证责任；2、保证期限为贷款到期之日起二年，宣布提前到期的，从贷款提前到期之日起二年；但弘基置地公司在胡跃进抵押的房产办理正式抵押登记手续，且工行永康支行收到他项权利证书后，不再承担保证责任；3、借款人与贷款人协商同意变更借贷条款（包括变更还款日、缩短还款期限），无需经弘基置地公司同意，弘基置地公司应继续承担保证责任；4、在本借款同时存在物的担保或第三人保证的情况下，不论担保物是否是借款人提供，贷款人均有权自行选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。另外，《个人购房借款／担保合同》中约定抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续；抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式登记手续；抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。
2013年2月4日，胡跃进与工行永康支行一起办理了商品房抵押权预告登记。2013年2月28日，工行永康支行向胡跃进发放了600万元的贷款，并汇入了指定账户。从2014年6月1日开始，胡跃进未按时足额归还贷款，截至2014年8月1日，胡跃进已经连续三期未足额归还贷款本息，尚欠贷款本金5437269.53元，积欠利息合计为79521.42元。工行永康支行为本案支出律师代理费87300元。
另经查明，胡跃进购买的坐落在浙江省永康市白垤里嘉园五区1幢2201室的房产已被法院查封，至今该房产尚未办理房产证及土地证。
本院认为，工行永康支行与胡跃进、弘基置地公司之间形成的金融借款合同关系及保证合同关系合法、有效，受法律保护，各方均应按约定履行义务。胡跃进至今已经连续三期未足额归还债务且其提供的抵押房产已被法院查封，依照双方的约定胡跃进已经构成违约，工行永康支行可要求解除本借款合同，并要求胡跃进承担归还全部未还款项及按照借款合同中的约定支付利息、复利的民事责任。对于利息计算问题，在合同解除前胡跃进可按双方约定的借款利率计算利息，合同解除后即表示借款已经到期，胡跃进应在到期后即时归还借款，如未即时归还应按照双方约定的罚息利率支付罚息。因在合同解除的判决未生效之前合同未解除，故在本判决书限定的履行还款日之前按双方约定的年利率6.2225%计算利息为宜，之后因胡跃进已逾期还款，工行永康支行可按罚息年利率9.33375%计算罚息至还款之日，但罚息已经具有惩罚性质，不应再支付复利。双方在合同中已约定由借款人承担实现债权的费用（包括律师代理费），故工行永康支行为本案支出的律师代理费87300元应由胡跃进负担。胡跃进将购买的浙江省永康市白垤里嘉园五区1幢2201室的房产为本借款提供抵押担保，该抵押已办理了预告登记，预告登记后非因工行永康支行的原因导致不能转为正式抵押登记，工行永康支行已及时主张该抵押物权，故该预告登记可视为已产生抵押的物权效力，工行永康支行对上述房产享有优先受偿权。弘基置地公司已经与工行永康支行签订了保证合同，并已约定提供连带责任保证，故弘基公司应按约对上述债务承担连带清偿责任。综上，对工行永康支行合理部分的诉讼请求，本院予以支持。对弘基置地公司的第一点抗辩意见，因双方已在合同中明确约定借款人与贷款人协商同意变更借贷条款（包括变更还款日、缩短还款期限），无需经弘基置地公司同意，弘基置地公司应继续承担保证责任，故该抗辩意见不符合双方约定；对第二点抗辩意见，工行永康支行起诉后，本院依法向胡跃进、弘基置地公司发送了相关起诉材料，该起诉行为亦可产生通知胡跃进要求还款，及弘基置地公司要求履行保证责任的效果；对第三点抗辩意见，因双方已在合同中约定在同时存在物的担保和第三人保证的情况下，不论担保物是否是借款人提供，贷款人均有权自行选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权，故工行永康支行要求弘基置地公司同时承担连带清偿责任符合双方的约定；对第四点抗辩意见，虽合同中约定抵押人同意贷款人代为申请办理正式的抵押登记，但因涉案房产未办理房产证，在未办理房产证的情况下，依照法律规定无法办理正式抵押登记，而工行永康支行并非办理房产证的义务方，故依照双方约定弘基置地公司在未办理正式抵押登记之前均应承担保证责任；对第五点抗辩意见，无事实依据。另外对弘基置地公司在辩论意见中补充的关于工行永康支行诉请解除合同并要求提前还款之后的债务，不应按原合同中的约定计收利息、复利的抗辩意见，本院认为：首先，依照法律规定合同解除后双方在合同中的权利义务相应的终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。从本案合同的全文文义理解，合同中规定在借款人违约而使贷款人提前收贷的情况下应支付罚息，而产生合同解除的后果是因为借款人胡跃进存在违约行为，故关于罚息的规定应属于合同中关于结算和清理条款的范畴，其仍应予以适用。其次，若因胡跃进的违约行为而产生解除合同的法律后果后，即不再适用合同中关于罚息的规定，有违民事法律关于合理公平、等价有偿的原则。综上，对弘基置地公司的所有抗辩意见，本院均不予采纳。胡跃进经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，系对法律的不尊重及对自身合法权益的放弃，由此产生的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十八条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司永康支行与被告胡跃进签订的《个人购房借款／担保合同》。
二、由被告胡跃进归还原告中国工商银行股份有限公司永康支行借款本金5437269.53元并支付利息、罚息、复利（2014年8月1日以前的利息、复利为79521.42元；2014年8月1日以后的利息按年利率6.2225%计算至本判决确定的履行之日止；罚息从本判决确定的履行之日的次日起按年利率9.33375%计算至还款之日止；复利以所欠的利息为基数按年利率9.33375%至还款之日止），款项本判决生效后二十日内履行完毕。
三、由被告胡跃进支付原告中国工商银行股份有限公司永康支行为实现本案债权支出的律师代理费87300元，款限本判决生效后二十日内履行完毕。
四、原告中国工商银行股份有限公司永康支行对坐落在浙江省永康市白垤里嘉园五区1幢2201室的房地产在上述款项确定的胡跃进债务范围内享有优先受偿权。
五、由被告浙江弘基置地发展有限公司对上述款项中的第二、第三款项承担连带清偿责任。
如被告胡跃进、浙江弘基置地发展有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25712元（已减半收取），由被告胡跃进负担，由被告浙江弘基置地发展有限公司承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 胡琦明
二〇一四年十一月二十七日
代书记员 施舒映