广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初25851号原告：中山市商祺房地产投资有限公司，住所地中山市石岐区博爱三路9号1幢1层1-419室。法定代表人：苏远行，总经理。委托诉讼代理人：卫才满，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟俊炜，广东品信律师事务所律师助理。被告：中山市鹏翔房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区火炬路8号之三佰汇广场4号楼首层11卡之一，统一社会信用代码91442000559155337R。法定代表人：陈敏仪，经理。委托诉讼代理人：王亚伦，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶绮琦，广东凡是律师事务所实习律师。原告中山市商祺房地产投资有限公司（以下简称商祺公司）诉被告中山市鹏翔房地产开发有限公司（以下简称鹏翔公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案受理后，依法由审判员石慧适用简易程序于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告商祺公司的委托诉讼代理人卫才满、被告鹏翔公司的委托诉讼代理人王亚伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商祺公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的房产包销协议书及补充协议；2.被告立即向原告支付原告因包销项目所产生的相关支出2017400元（人员薪资112.5万元、前期投入费用89.24万元）并向原告支付违约金50万元；3.被告向原告支付因逾期退还或支付相关款项所产生之逾期违约金（以逾期未支付金额2017400元为基数，按每日1‰自2016年9月21日起计至被告支付全部款项之日止）。事实与理由：2016年2月27日，原、被告双方签订了一份房产包销协议书，约定被告委托原告为被告所开发之中山港佰汇广场二层商铺项目提供包销服务，包销期限自2016年3月1日起至11月30日止，但被告应按原告要求出具商铺分割的规划图纸并根据该规划图纸于2016年5月1日前取得预售许可证。2016年7月1日，原、被告双方就前述房产包销协议书签订一份补充协议，约定如被告在2016年9月15日前仍无法取得二层商铺分割后不低于550个商铺的产权证，视为被告违约，被告应支付原告违约金50万元并应对原告因包销项目所产生的人员薪资112.5万元、前期投入费用89.24万元承担赔偿责任。被告应于2016年9月20日前将前述费用支付给原告，否则每逾期一日，应按逾期未支付费用的1‰向原告支付逾期违约金。现双方约定期限已届满月余，原告多次与被告沟通要求解除合同并主张退回相关费用、支付相应赔偿，但被告至今均置之不理，给原告带来了较大的经济损失。为维护原告的合法权益，向法院依法起诉。原告商祺公司对其主张的事实以及诉讼请求向法院提供的证据有：1.房产包销协议书、补充协议；2.装修设计费用合同、转账凭证、发票；3.包装营销费用、转账凭证、发票；4.办公设备采购订购单、支付凭证、发票；5.员工宿舍租赁合同、租金及中介佣金支付凭证、收据；6.包销项目员工薪资签收表；7.中山市不动产登记资料证明表。被告鹏翔公司辩称，1、对于诉讼请求一，被告没有异议。事实上，双方签订的房产包销协议书以及补充协议已经在2016年9月14日予以解除；2、协议解除的原因在于原告未按照房产包销协议书第3条的约定按时足额向被告支付包销价款。协议约定在签署协议书时支付20万元，在10日内再支付180万元，但事实上，原告仅于2016年3月1日支付20万、3月9日支付100万元。且经过被告多次催告，原告均未按照该条约定足额支付剩余的80万元。依据协议书第8.6条的约定，被告可以解除合同，并不退还已收支任何款项，还可以要求原告支付违约金。后双方在2016年9月14日达成口头约定，即被告向原告返还120万元，双方权利义务终止。后被告向原告合计返还170万元，故双方基于协议书及补充协议约定的所有权利义务均已消灭。且是基于原告未付包销价款的原因予以解除。此外，原告在协议签订之后，多次向被告表示，不愿意继续履行合同，被告无奈。后依据诚实信用原则向原告返还了部分款项，故而，原告要求的第二、三项诉讼请求没有事实以及法律依据；3、退一万步来说，即使是由被告违约导致合同无法履行，则原告所主张的赔偿项目存在重复，且明显过高。首先，原告与被告在补充协议书中既约定了违约金50万元，又约定了还需赔偿因违约导致的损失201.70万元。事实上，二者均具有弥补原告经济损失的功能，依据相关法律规定，二者并不能同时主张。此外，原告所主张的人员薪资明显偏离实际，前期投入费用的也与事实不符。二者均未经过被告确认其实际投入款项；4、原告要求的诉讼请求三明显不符合法律规定及常理。原告在之前已经要求了违约金及违约损害赔偿，再就相关赔偿或违约金逾期收取违约金，属于重复主张。被告鹏翔公司就其辩解向法院提交的证据有：1.工商银行转账记录；2.平安银行转账交易记录。经审理查明，2016年2月27日，鹏翔公司（甲方）与商祺公司（乙方）签订了房产包销协议书，主要约定乙方包销甲方所开发的中山港佰汇广场二层商铺，包销范围为中山港佰汇广场1号楼2层01卡、2号楼2层01卡、3号楼2层01卡、4号楼2层02卡商铺项目合共商铺4套，包销期限为9个月，自2016年3月1日起至11月30日止，如甲方在2016年3月1日未取得新预售许可证的，则本协议期限自甲方上述商铺取得新预售许可证且二层商铺租户成功迁出之日起9个月，甲、乙双方签署本合同当日乙方向甲方支付款项20万元，十日内乙方向甲方支付款项180万元，在本包销范围内的房产取得新预售许可证后十日内，乙方向甲方支付款项200万元，甲方应按乙方要求出具商铺分割的规划图纸，并按分割规划图纸取得预售许可证，甲方保证该预售许可证最迟应于2016年5月1日前取得。包销项目二层商铺存在租约，承租人为岳茂泽（好又多连锁超市公司），甲方应确保该承租人最迟在2016年5月1日前搬离并将该商铺交给乙方，签订本协议后，甲方必须与承租人解除租赁关系，解除租赁事宜的谈判由乙方或乙方委托的第三人负责，如因解除租赁关系需向承租人支付赔偿金或违约金的，该费用由乙方承担并按与承租人商定的支付日期支付，但该赔偿金或违约金不得超过100万元（以实际结算为准）。在约定的期限内甲方未取得规划局批复文件或预售许可证，乙方有权解除本协议，乙方逾期向甲方支付本协议约定的期限内应付的费用，逾期超过20天的，甲方可以解除合同。合同签订后，商祺公司分别于2016年3月1日、3月9日向鹏翔公司转账20万元、100万，商祺公司称因鹏翔公司在2016年3月1日之前未取得新的预售许可证，故其没有足额支付款项。后双方于2016年7月1日签订补充协议，主要约定：甲方承诺对中山港佰汇广场二层商铺产权按乙方确认的规划图纸进行分割，并最迟于2016年9月15日前取得分割后的不低于550个商铺的产权证，乙方在甲方取得产权证正式对该项目之商铺进行销售，甲方在2016年9月15日前仍无法取得中山港佰汇广场二层商铺分割后的不低于550个商铺的产权证，视为甲方违约，甲方除应退还乙方支付给原二楼租户好又多连锁超市公司的余下款项50万元、退还乙方已支付给甲方的款项120万元，并向乙方支付违约金50万元，还须承担乙方因包销该项目所产生的人员薪资相关费用25万元/月（自2016年5月起至9月15日至共4.5个月），共计人民币：112.5万元，乙方因包销该项目前期支出的营销策划费用、销售中心的装修费用、办公费用、水电费、网络通信费等共计89.24万元，以上甲方应付给乙方的款项合计421.74万元，甲方应于2016年9月20日前付至乙方指定的银行账户，甲方每逾期一日，需按逾期未付费用的1‰向乙方支付滞纳金。鹏翔公司于2016年5月13日通过银行向商祺公司转账50万元，备注：借款，鹏翔公司庭审时陈述该笔款项为好又多解除合同的赔偿金，后又称是借给商祺公司的借款，并将该笔债务免除，商祺公司对此不予确认，称其向好又多公司支付赔偿金100万元，合同解除后，应由鹏翔公司承担该笔费用，该50万元是支付给商祺公司赔偿给租户的赔偿款，尚欠50万元未支付，签订的补充协议中也明确了鹏翔公司应退还商祺公司支付给好又多公司余下款项50万元。鹏翔公司后于2016年9月14日向鹏翔公司转账120万元，称因双方于2014年9月14日解除合同，故将商祺公司支付的120万元退回，对于解除合同的原因，鹏翔公司先称是因商祺公司未足额支付款项，故按照约定解除，但其确认并未将解除合同通知商祺公司，后又称是双方协商一致解除，商祺公司对此不予确认，称2014年9月14日双方并未解除合同，也未收到鹏翔公司解除合同的通知，鹏翔公司明知在2014年9月15日不能取得新的预售许可证，为了规避承担违约金而将商祺公司支付的120万元退回给商祺公司。双方协商未果遂于2016年12月13日诉至本院，主张上述实体权利。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。商祺公司与鹏翔公司签订的房产包销协议书及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方都应按照约定履行。鹏翔公司辩称补充协议是在商祺公司强迫下签订的，但没有提供证据予以证据，本院不予采纳。本案的焦点为：一、双方签订房产包销协议书及补充协议是否在2014年9月14日已解除；二、商祺公司的诉讼请求是否理据充分。关于焦点一，鹏翔公司主张双方于2014年9月14日解除合同，解除合同的事由庭审陈述不一致，先陈述是因商祺公司未足额支付款项，后称双方协商一致解除合同。双方约定了解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，商祺公司未足额支付应付款，鹏翔公司确实可以依据约定解除合同，但其没有将解除合同通知鹏翔公司的行为，鹏翔公司也未提供证据证实双方协商一致解除合同，故鹏翔公司称双方于2014年9月14日解除合同无事实依据，本院不予支持，认定双方签订的合同在起诉前并未解除，现因鹏翔公司未按约定取得佰汇广场商铺分割后不低于550个商铺的产权证，已经违约，双方签订合同的目的已无法实现，商祺公司主张解除合同理据充分，本院予以支持。关于焦点二，承上，鹏翔公司已构成违约，应承担相应的违约责任，作为平等的商事主体，双方明确约定了违约责任，鹏翔公司应按照约定承担违约责任，即承担商祺公司因包销该项目所产生的人员薪资112.5万元及商祺公司支付的营销策划费用、装修费用、办公费用等89.24万元，合计201.74万元，向商祺公司支付违约金50万元。关于商祺公司主张鹏翔公司按每日1‰支付逾期付款违约金，该计算标准确实过高，本院酌情调整为按照年利率24%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中山市商祺房地产投资有限公司与被告中山市鹏翔房地产开发有限公司于2016年2月27日签订的房产包销协议书及2016年7月1日签订的补充协议；二、被告中山市鹏翔房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市商祺房地产投资有限公司支付201.74万元及违约金50万元；三、被告中山市鹏翔房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市商祺房地产投资有限公司支付逾期付款违约金（以201.74万元为基数，从2016年9月21日起按照年利率24%计至清偿之日止）；四、驳回原告中山市商祺房地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28198元（原告已预交），减半收取为14099元，诉讼保全费5000元，合计19099元，该款由原告中山市商祺房地产投资有限公司负担262元，被告中山市鹏翔房地产开发有限公司负担18837元（被告中山市鹏翔房地产开发有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市商祺房地产投资有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 石 慧二〇一七年三月二十日书记员 黄威阳程梓欣杨丽燕