广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法南民一初字第1095号
原告赵春艳。
委托代理人段春晓，系广东振能律师事务所律师。
委托代理人吕军，系广东振能律师事务所律师。
被告裴瑞红。
被告东莞市万菱实业投资有限公司，住所地东莞市南城区胜和莞太路大道6号时代广场A001号铺，注册号为XXXX。
法定代表人黄赞斌。
共同委托代理人龙建新，系广东都源律师事务所律师。
原告赵春艳诉被告裴瑞红、东莞市万菱实业投资有限公司（以下简称“万菱公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵春艳及其委托代理人吕军，被告裴瑞红、万菱公司的共同委托代理人龙建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告丈夫汪传尧与被告裴瑞红、万菱公司于2013年5月3日在时代广场售楼处签订了商铺认购书，约定原告以人民币260000元的价格购买南城区XXXX商铺，同时约定被告万菱公司作为被告裴瑞红的担保及代理方。此后，原告与被告裴瑞红于2013年5月15日签订了正式的商铺买卖合同及补充协议（被告万菱公司代被告裴瑞红签署），原告依约向被告万菱公司交付了全部购房款、代收的税款及各项费用共计268566元。被告曾在报纸、网络、售楼处海报及彩页等推广宣传中承诺：购房时返还相当于购房款18%的租金，但是至今被告并未返还。此外，补充协议中所赠送面积的房屋结构非钢筋混凝土结构，且被告无法提供该赠送房屋的合法性、安全性的验收手续和相关证照。被告的严重违约行为已极大的侵犯了原告的合法权益。两被告为出售前的共同产权人，被告万菱公司仅以被告裴瑞红的名义在房管部门登记备案，被告裴瑞红是被告万菱公司的名义股东而非实质股东。为维护合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判令：1、两被告立即向原告返还相当于购房款18%的租金46800元；2、两被告将赠送面积的房屋结构改成钢筋混凝土结构，并提供该房屋合法性、安全性的验收手续和相关证照；如两被告无法履行该义务，应返还原告部分购房款计67371元；3、两被告共同赔偿原告违约金52000元；4、被告承担本案诉讼费。
被告辩称，1、两被告之间是委托代理关系，被告万菱公司受被告裴瑞红的委托代为出售案涉房产，二者间的法律关系在原、被告签署的商铺买卖合同中清楚体现，案涉商铺的卖方为被告裴瑞红，卖方的代理人为被告万菱公司，故相关的法律后果由被告裴瑞红承担。2、原告的诉请没有事实和法律依据，买卖双方的权利义务应以签订的商铺买卖合同为准，原告提出的诉请在合同中均没有依据。其次，被告在向原告出售案涉房产时没有承诺返还18%租金。再者，参照最高人民法院相关司法解释的规定，销售广告与宣传资料为要约邀请，故即使本案原告所提供的宣传资料属实，其中的内容也属于要约邀请的范畴，在双方签署的真实买卖合同中并没有加入要约邀请的内容，因此对被告是没有约束力的。最后，双方签订的商铺买卖合同第十条约定，2015年9月30日前被告裴瑞红享有商铺的使用权与收益权，包括对商铺进行联营、转租等，原告要求被告支付18%租金与合同约定不符。另，双方签署的商铺买卖合同补充协议第二条约定，原告获得赠送的面积是由于大厦增设电子显示屏而形成，原告仅享有使用权，原告在购买案涉房产时已经清楚赠送面积的现状。原告要求被告承担违约责任缺乏依据。综上，被告裴瑞红没有违约行为，原告要求被告支付相关租金等费用缺乏依据。
经审理查明，被告裴瑞红为被告万菱公司的股东。2013年上半年，被告万菱公司以被告裴瑞红代理人的名义与原告签订商铺认购书，约定原告向被告裴瑞红购买时代广场商铺；后被告万菱公司以被告裴瑞红代理人的名义与原告签订《商铺买卖合同》，约定原告向被告裴瑞红购买时代广场二层商铺，双方同意“自合同签订之日起至2015年9月30日止，卖方享有该商铺的使用权与收益权，并约定买方不得以任何理由拒绝办理该商铺装修移交以及使用权和收益权的交接手续”，“买方同意办理该铺位使用权和收益权交接后不得以任何理由向卖方索取任何租金和管理费用”。原告支付了商铺认购书与《商铺买卖合同》中约定的全额价款。
原告主张，被告万菱公司在销售商铺时曾在报纸、网络、售楼处海报及彩页等广告宣传中承诺，购房时返还相当于购房款18%的租金，但是被告至今没有返还。原告为证明其主张，向本院提交了：1、东莞时间网刊登的对被告万菱公司执行董事何启扬的专访，在该专访中，何启扬称宏远万菱广场将交由案外人广州谊园公司统一招商经营前两年，第一年回报8%，第二年回报10%，原告并当庭上网展示了该网页；2、宣传海报三份（照片打印件），其中一份为“宏远万菱广场商铺价值增长参考”的宣传海报中有第一年年出租回报率8%、第二年年出租回报率10%及即买即返还的内容，第二、三份中有两年18%超高回报率的内容；3、2014年9月1日原告代理人与被告万菱公司员工的通话录音，该通话录音系原告代理人拨打《商铺买卖合同》中所载明的被告万菱公司的固定电话，录音中被告万菱公司员工称2015年9月30日前的租金已在房款中返还，而在原告代理人问及租金是否按照18%的比例返还时，该员工称对于销售人员与购买人如何谈的不清楚，但称应该已经返还。4、原告还申请证人出庭作证，证人杨苑玲、余秀芳及另案（2014）东一法南民一初字第1227-1230号案的证人程国栋、刘桂芳均为万菱广场的业主，四证人均称被告万菱公司的宣传广告中有承诺返还租金，其中，出庭作证的证人刘桂芳称，在购买商铺时销售人员称前两年返回18%的租金，销售人员并称18%的租金包含在商铺总价中，刘桂芳称未收到返回的租金，但确认商铺的售价已经打折，刘桂芳的商铺总价已经减去了前两年应得的租金，之前的报价更高，减去两年的租金为刘桂芳应出的总价款。被告认为证人刘桂芳的证言接近双方交易过程，被告之所以能取得使用权，可能是被告在定价时已考虑了应该要返回的收益。
被告对原告提交的海报、东莞时间网网页、录音均不予确认，主张其在出售案涉房产时并未承诺返还18%租金，并主张即使原告提交的广告宣传等属实也仅是要约邀请，双方合同中未加入该内容，因此，该内容对被告没有约束力。
原告还向本院提交了案外人广东宏远集团房地产开发有限公司（以下简称“宏远房地产公司”）在网上发布的公告，该公告中称，宏远房地产公司为时代广场的投资商，也是代理销售机构，被告万菱公司与时代广场公司之间是包销代理合同关系，在被告万菱公司达到包销合同约定的条件时将时代广场二楼整体转让给被告裴瑞红。被告仅对其中的宏远房地产公司与被告万菱公司存在代理销售关系予以确认，其他内容均不予确认。
买卖双方在案涉合同中对案涉商铺的主体结构约定为钢筋混凝土结构，而原告所签订的《商铺买卖合同》补充协议中另有约定相应的赠送面积，补充协议中已明确该赠送面积因大厦增设外墙电子显示屏而形成，原告不享有产权，只享有使用权，并且不登记在房产证面积内。该补充协议中对于赠送面积的结构未作明确约定。
以上事实，有原告提供的商铺认购书、《商铺买卖合同》、交接确认书、收条、网页、海报、录音及通话记录、关于“宏远万菱广场”相关情况的公告，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案的争议焦点是被告有无返还18%租金回报的承诺、被告应否返还原告相当于购房款18%的租金。
原告主张被告在案涉商铺销售过程中有返还相当于购房款18%的租金的承诺，且在销售广告中承诺即买即返还，为此向本院提交了网络报道、海报、证人证言、录音等为证。被告万菱公司执行董事何启扬在专访中称宏远万菱广场将交由案外人广州谊园公司统一招商经营前两年，第一年回报8%，第二年回报10%，原告当庭上网展示了该网页的内容，因此，对该证据的真实性本院予以确认；海报照片打印件中有第一年回报8%、第二年回报10%以及即买即返还的备注，原告未提供相应的海报原件，但被告未提供其在销售过程中所制作的广告宣传予以反驳，因此，该证据有一定的证明力；证人出庭作证称购买商铺时有看到被告宣传广告中有返租18%的内容，且证人刘桂芳作证称，在购买商铺时销售人员称前两年返回18%的租金，销售人员并称18%的租金包含在商铺总价中，该证人称未收到返回的租金，但确认证人的商铺总价已经减去了前两年应得的租金，之前的报价更高，减去两年的租金为证人该出的总价款，被告认为证人刘桂芳的证言接近双方交易过程，被告之所以能取得使用权，可能是被告在定价时已考虑了应该要返回的收益，被告的上述意见应视为被告对证人刘桂芳证言的确认；被告员工在录音中确认2015年9月30日之前的租金已在在购房款中返还，该录音系原告拨打案涉《商铺买卖合同》中所载明的固定电话形成，因此，本院确认该录音内容为原告代理人与被告万菱公司员工电话录音的内容，该录音中通话对方应为被告万菱公司员工，其陈述的内容具有一定的可信性，因此，该录音亦具有一定的证明力。上述海报照片打印件内容与被告执行董事何启扬在接受专访时的陈述、证人证言、被告员工在电话中的陈述可相互印证，而被告称证人刘桂芳的证言接近双方的交易过程，并称被告在定价时可能已考虑了应该要返还的收益，且被告在答辩中也称出让价格中给予了原告相应的折扣，因此，被告已在一定程度上确认了被告万菱公司在向原告销售案涉商铺时对相应收益进行了一定的返还或支付获取商铺使用权、收益权的一定的对价，而被告万菱公司进行返还或支付的前提应为被告万菱公司有相应的返还承诺。因此，综合上述内容，本院确认被告万菱公司在销售案涉房屋时确有作出两年回报18%的承诺。
对于两被告应否支付原告18%回报的问题，本院认为，证人刘桂芳作证称其购买商铺前两年的租金已在商铺总价中作了扣减、售价已经打折，被告亦称出让价格中给予了原告相应的折扣，在定价时可能已考虑了应该要返还的收益；原告与被告签订的《商铺买卖合同》中约定将案涉商铺2015年9月30日之前的使用权和收益权出让给被告，如原告未获得相应的对价而将商铺的使用权和收益权无偿出让，显然有违一般人购买商铺使用或出租以获取收益的常理；另一方面，在原告已知晓宣传海报中有两年出租回报18%且即买即返还的内容的情况下，如在其与被告协商价款时未将该18%回报做相应的扣减，从保障原告自身权利角度而言，原告并无按合同约定向被告支付购买商铺全部价款的必要，即如被告未返还相应的回报，原告在其支付商铺价款时直接扣除该18%回报款项即可，但原告并未主动扣减，而是按照合同约定向被告支付了全部的购买商铺款项，显然亦有悖于常理。因此，证人刘桂芳证言中前两年的租金在商铺总价款中已作相应扣减的证言以及被告的前述主张符合常理，具有一定可信性，原告主张被告未返还18%的回报款项，不符合常理，本院依法不予采信，并确认原告在购买案涉商铺时被告已以扣减相应价款的方式履行了支付18%租金回报的义务，原告诉请两被告支付相当于购房款18%的租金，本院依法不予支持。
买卖双方在案涉合同中虽然对案涉商铺的主体结构约定为钢筋混凝土结构，但原告所签订的《商铺买卖合同》补充协议中已明确该赠送面积因大厦增设外墙电子显示屏而形成，原告不享有产权，只享有使用权，而对于赠送面积的结构未作明确约定，因此，原告诉请将赠送面积的房屋结构改成钢筋混凝土结构，如无法履行则返还原告相应购房款，于法无据，不应予以支持。原告诉请被告支付违约金，亦于法无据，不应予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告赵春艳的全部诉讼请求。
本案诉讼费3623.42元，原告已预交，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
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审 判 长 邓艳霞
代理审判员 王晓坤
人民陪审员 张雅芝
二〇一四年十二月二日
书 记 员 聂晓霞
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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