广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2018）粤14民终351号
上诉人（原审被告）：大埔县伟业房地产有限公司。
法定代表人：梁卫平，董事长。
委托诉讼代理人：黄长云，广东粤梅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄静芬，广东粤梅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何跃拉。
上诉人大埔县伟业房地产有限公司（以下简称伟业公司）因与被上诉人何跃拉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省大埔县人民法院（2017）粤1422民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
伟业公司提起上诉请求：1、撤销一审判决，驳回何跃拉的诉讼请求，2、本案一、二审诉讼费用由何跃拉承担。理由和事实：一、案涉商品房买卖合同约定，商品房验收合格，并于买受人款清后交付使用。根据上述约定，合同并未约定案涉房屋取得《竣工验收备案表》为交付使用条件，一审判决认为案涉房屋取得《竣工验收备案表》为交付使用条件是双方约定及法定的交付条件，认定事实及适用法律错误。在合同约定的房屋交付使用期限内，案涉房屋均达到双方约定的验收合格的交付使用条件，体现在主体结构、建筑装饰装修、地基及基础工程、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气共六项分项工程均已验收合格，商品房符合正常使用需求，上述验收合格即为双方约定的验收合格。伟业公司催告何跃拉收房，因何跃拉自身原因未收房，根据双方合同约定，应视为伟业公司如期交房。二、一审判决对建筑法第六十一条、城市房地产管理法第二十七条适用明显不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。根据上述司法解释，就商品房买卖合同而言，房屋的交付使用应尊重双方当事人的意思表示，并不存在法定的交付使用条件一说，即使法律有指引，也不是强制性规定。建筑法和房地产管理法的上述规范所调整的关系，并不是商品房买卖合同关系，在本案中予以适用是完全错误的。三、一审判决认为，案涉房屋交付使用后，伟业公司仍需承担逾期交付违约金，明显错误。首先，假如约定交付使用的验收合格条件未成就，伟业公司在2015年3月5日通知何跃拉前来收房，何跃拉有权拒收的话，那么，何跃拉接收房屋，应视为双方对案涉房屋的交付使用条件已经达成一致，并且何跃拉已经取得房屋价款对价的房屋占用、使用、收益权利，在此情形下，伟业公司如仍需支付逾期交付的违约责任，有违民事活动的诚信原则和公平原则。其次，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张与逾期交房违约责任的，不予支持。本案中，双方约定的交付条件为双方知晓，在接受商品房时何跃拉明知交付使用条件的情形下予以接收，根据上述广东省高级人民法院对司法实践经验的总结，已接收房屋后，不应支持何跃拉主张逾期交房的违约责任。第三，根据合同约定，逾期交付违约责任是指对房屋交付而言，与一审判决认定验收合格不具有相关性。
何跃拉辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
何跃拉向一审法院起诉请求判令：1、继续履行合同；2、按照合同第九条约定，由伟业公司向何跃拉赔偿从2015年12月13日至取得验收合格收房日继续履行合同每日94.2元计赔的违约金合计人民币347天×94.2元/天=32687元（大写：叁万贰仟陆佰捌拾柒元）；3、伟业公司到目前为止因未履行合同约定第八条第四款的条约，何跃拉保留继续追索的权利；4、本案诉讼费由伟业公司承担。
一审法院认定事实：2013年10月10日，伟业公司取得位于大埔县**大道“翰林华府”第一期1、3、5、6、8、9、11、12、13、15、16幢商品房预售许可资格。
2013年12月23日，伟业公司与何跃拉签订了《商品房买卖合同》（含附件一至四），约定何跃拉以522751元购买伟业公司开发的位于大埔县**大道“翰林华府”第一期**幢**房一套。该合同第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款定金100000元，余款422751元签订商品房买卖合同时付清。……”第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房已验收合格，并于买受人款清后交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内告知买受人的；……”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按第（1）种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过X日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起X天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人如期交房”。何跃拉与伟业公司签订《商品房买卖合同》后，何跃拉按合同约定付清了全部房款。
2013年12月23日，伟业公司与何跃拉签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：“1、乙方所认购为翰林华府**栋**号单位，该房屋建筑面积应约为129.23㎡；套内建筑面积应约为109.71㎡；总房款应为肆拾柒万壹仟壹佰陆拾壹元整（￥471161元）。2、甲乙双方确认本补充协议之数据为最终之合约数据，本补充协议与合同正本内容如有冲突，则以本补充协议为准。……”。
涉案房屋于2014年4月29日取得主体结构、2014年11月25日取得建筑给排水、2014年12月3日取得建筑电气、2014年6月25日取得建筑装饰装修、2014年9月10日取得建筑屋面分部工程验收记录。
2015年3月5日，伟业公司向何跃拉发出《入伙通知书》，通知何跃拉在2015年3月6日起到翰林华府物业管理中心办理入伙手续等。何跃拉认为：当时涉案房屋不具备交付使用条件，故该通知书对何跃拉无约束力，即便伟业公司在取得竣工验收合格证之前已交付房屋，也属于无效的交付。
2015年12月13日，何跃拉领取了翰林华府第一期第**幢**房的钥匙并对该房屋进行了管理，同时何跃拉在“翰林华府”物业管理中心登记了业主的相关信息、与物业中心签订了《消防安全责任书》、《物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》。
2016年11月2日，梅州市公安消防局出具了“关于万川翰林华府第一期建设工程消防验收合格的意见”的《工程消防验收意见书》；2016年12月29日大埔县住建局出具了埔规核字【2016】047号《大埔县住建局规划核实凭证》，显示建设单位为大埔县伟业房地产公司、建设项目为万川翰林华府第一期项目符合规划许可；伟业公司提供了2016年12月30日万川翰林华府第一期第一标段的《建筑工程竣工验收报告》，该报告中工程验收结论及备注为：合格工程。同日，在大埔县住建局办理了竣工验收备案登记。
2016年12月30日，何跃拉向一审法院提起本案诉讼。一审庭审中，何跃拉自愿撤回诉讼请求第三项，并变更诉讼请求第二项，逾期交房违约金的计算方式：自2015年4月1日起至2016年12月30日止，共384天，以已付购房款471161元为基数，按每日万分之二计算。
一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷，何跃拉与伟业公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。
根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及庭审质证的情况，将本案争议焦点归纳如下：
（一）伟业公司是否逾期交付涉案房屋而构成违约的问题。根据涉案合同第八条第四款，商品房验收合格是合同约定的交付条件之一。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见建筑工程验收合格是房屋交付使用的法定条件。涉案房屋于2016年12月30日通过工程竣工验收，取得《竣工验收备案表》，故涉案房屋于2016年12月30日才符合约定及法定的交付条件。根据本案查明事实，伟业公司没有按照合同的约定，在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付给何跃拉使用，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。伟业公司抗辩称涉案合同约定的房屋交付期限届满前，涉案商品房已进行分项验收，符合合同约定的交付使用条件，属合格交付的意见，于法无据，不予采纳。何跃拉要求伟业公司支付逾期交房的违约金，合法有据，予以支持。
（二）关于何跃拉请求支付逾期交房违约金的计算问题。何跃拉请求伟业公司支付逾期交房时间从2015年4月1日起至2016年12月30日止，以总房价477161元为基数，按每日万分之二计算，违约金共计61077元。虽涉案《商品房买卖合同》第九条只约定逾期90日交房违约金的计算标准，对逾期超过90日交房的违约责任没有约定。根据合同第九条第1款第2项“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，何跃拉选择继续履行合同，对违约金的计算标准仍然比照逾期90日内按交付房价款每日万分之二标准计算，请求合理，应予支持。伟业公司虽然在2015年3月5日向何跃拉发出了入伙通知书，且何跃拉已于2015年12月13日领取了房屋钥匙，对房屋进行了交接，但由于涉案房屋当时尚未通过竣工验收，不符合约定及法定的交付条件，故伟业公司仍然构成违约，仍然应承担相应的违约责任，且该违约责任一直持续到涉案房屋通过竣工验收为止。另，因何跃拉交接房屋时存在怠于审查商品房是否符合交付条件的情况，对此何跃拉存在一定的过错，在何跃拉接收房屋至房屋通过竣工验收期间，对于逾期交房产生的违约金，何跃拉承担80%，伟业公司承担20%为宜。何跃拉在庭审中表示变更诉讼请求为要求伟业公司支付2015年4月1日至2016年12月30日的逾期交房违约金，是处分自身民事权利的行为，予以准许。据此，伟业公司应支付何跃拉从2015年4月1日计至2015年12月12日的违约金477161元×0.2‰×256天=24431元，从2015年12月13日计至2016年12月30日的违约金为477161元×0.2‰×384天×20%=7329元，合计31760元，对何跃拉在该违约金数额范围内的诉讼请求部分，予以支持，超过的部分不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》五十一条、第六十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，判决：一、何跃拉与伟业公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》应继续履行；二、伟业公司应在判决发生法律效力后十日内向何跃拉支付逾期交房违约金31760元；三、驳回何跃拉的其他诉讼请求。如果伟业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费617元，由何跃拉负担296元，伟业公司负担321元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明：2013年10月19日，伟业公司与何跃拉签订了《商品房买卖合同》（含附件一至四），约定何跃拉以522751元购买伟业公司开发的位于大埔县**大道“翰林华府”第一期**幢**房一套。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点：1、伟业公司是否承担何跃拉接收房屋后的逾期交房违约责任；2、何跃拉请求伟业公司支付违约金是否超过诉讼时效期间。
关于伟业公司是否应承担房屋接收后的逾期交房违约责任问题。首先，《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人如期交房。”伟业公司于2015年3月5日向何跃拉发出《入伙通知书》，房屋交接时伟业公司虽未向何跃拉出示争议商品房己验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但何跃拉明知双方合同约定了房屋交接的具体手续情况下仍愿意于2015年12月13日接收争议房屋，何跃拉没有证据证明伟业公司存在欺骗或故意隐瞒争议房屋竣工验收的情况。因此，从伟业公司、何跃拉履行合同过程中的行为可视为双方变更了房屋交付条件的约定，双方变更合同交付条件约定不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。其次，何跃拉接收未经竣工验收的房屋后，实际占有、使用该房屋。根据现有材料，没有证据证明争议房屋存在质量问题，争议商品房也于交房后取得了竣工验收合格备案。据此，自2015年12月13日始，伟业公司、何跃拉实际交接房屋，伟业公司不承担支付2015年12月13日至2016年12月30日期间的违约金责任。一审判决将伟业公司逾期交房的违约期间计算至工程竣工验收的2016年12月30日不当，应予纠正。伟业公司上诉主张双方实际办理商品房交接手续之后不应再承担逾期交房违约责任有理，予以采信。
关于何跃拉请求伟业公司支付违约金是否超过诉讼时效期间的问题。涉案合同第九条约定逾期交房违约金按日时间单位计算，何跃拉主张伟业公司支付违约金按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。一审判决以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，从债权人起诉之日倒推两年作为计算违约金的起算点无明显不当。根据上述计算方法，何跃拉于2016年12月30日向一审法院提起诉讼，违约金诉讼时效起算点为2014年12月30日，计算伟业公司逾期交房的违约时间为2014年12月31日至2015年12月12日止。但鉴于何跃拉请求逾期交房违约金的期间是从2015年4月1日计至2015年12月12日，故一审判决认定伟业公司在上述何跃拉请求的逾期交房期间构成违约，并按合同约定计算伟业公司需支付何跃拉违约金24431元正确，但将伟业公司逾期交房的违约期间计算至工程竣工验收的2016年12月30日期间的违约金7329元（477161元×0.2‰×384天×20%）不当，应予纠正。伟业公司上诉主张双方实际办理商品房交接手续之后不应再承担逾期交房违约责任有理，予以采信。
综上所述，上诉人伟业公司的部分上诉请求成立，予以支持，部分上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分事实错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省大埔县人民法院（2017）粤1422民初1号民事判决第一项；
二、撤销广东省大埔县人民法院（2017）粤1422民初1号民事判决第二、三项及诉讼费负担部分；
三、上诉人大埔县伟业房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人何跃拉支付逾期交房违约金24431元；
四、驳回被上诉人何跃拉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费617元、二审案件受理费617元，合计1234元，由上诉人大埔县伟业房地产有限公司负担822元，被上诉人何跃拉负担312元。
本判决为终审判决。
审判长 叶自辉
审判员 幸庆迈
审判员 黄伟玲
二〇一八年三月三十日
书记员 侯敏婷