福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0103民初第1541号
原告：陈斯杰，男，1976年4月18日出生，汉族，住所地福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：陈世明，福建创元律师事务所律师。
被告：董承炎，男，1962年11月10日出生，汉族，住所地福建省福州市马尾区。
委托诉讼代理人：杨夏冬、张秀纯，福建元一律师事务所律师
第三人：福州存房房地产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市台江区。
法定代表人：徐瑞东，总经理。
委托诉讼代理人：杨玉燕，该公司员工。
原告陈斯杰与被告董承炎及第三人福州存房房地产经纪服务有限公司（福州存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈斯杰的委托诉讼代理人陈世明，被告董承炎的委托诉讼代理人杨夏冬、第三人福州存房公司的委托诉讼代理人杨玉燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈斯杰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房产买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金250000元；3、判令被告向原告支付律师费5000元。事实和理由：2016年2月27日，被告董承炎在林秀华的授权下与原告、第三人签订了《居间合同》、《房产买卖合同》及《交易服务合同》。合同约定被告董承炎将其与林秀华共有的位于福州市台江区XX街道XX大道X号XX小区X#楼X单元的房产以2475000元的价格出售给原告，并在第三人的居间下向原告出具《产权人及共有权人未到场声明》。同日，原告与被告董承炎签订《补充协议》，协议第四条约定被告应于签订该协议后五个工作日内将该房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》提交给第三人。上述合同签订后，原告按照合同约定向第三人支付购房保证金120000元。按照约定被告应于3月3日将《房屋所有权证》及《国有土地使用证》提交给第三人。但直至今日，被告未按照合同约定履行义务。2016年3月15日，第三人向被告董承炎出具《催告函》，催促其继续履行合同，但被告未予回复。2016年3月30日，原告向被告发出《催告函》，催促被告履行合同，但被告置之不理。被告的行为已违反了合同约定，原告遂提起诉讼。
被告董承炎辩称，一、被告未经房屋共有人林秀华同意与原告签订《房产买卖合同》，属于无权处分，买卖合同无效。被告董承炎与其配偶林秀华于1996年4月18日登记结婚，讼争房福州市台江区XX街道XX大道X号XX小区X#楼X单元的房产系董承炎与林秀华夫妻共有财产。房屋共有人林秀华并未到场签订房产买卖合同，事后得知房屋买卖一事，也明确表示不同意出售房产，故本案房产买卖合同应当认定为无效。二、合同无效自始无效，违约责任在无效合同中也自始无效，原告要求支付违约金及律师代理费无法律依据。根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，自房产买卖合同签订后，原告向第三人支付的购房保证金应归还于原告，原告未向被告支付任何的房款，不存在返还的情况，双方之间的权利义务基于房产买卖合同的无效而终止，故原告人请求支付违约金、律师代理费无法律依据，不应给予支持。三、退一万步说，原告并未因本次合同的无效造成任何的损失，其要求支付的违约金数额过高，并且原告和第三人对于本次合同的签订存在重大过错，应由原告和第三人承担相应的责任。原告并未就其产生的损失提供任何的证据，应承担举证不利的法律后果，而实际上，原告也未因此产生任何经济损失。原告及第三人在明知本案房产为被告及其配偶共有，而共有人林秀华未到场签字确认其同意出售讼争房产的情况下，仍然与被告签订产权人及共有权人未到场声明、房产买卖合同、居间合同等一系列的材料，因此，即使有过错，原告和第三人作为专业的房产代理机构对于本次交易的失败存在的过错远远大于被告；论责任，应由原告及第三人承担主要责任。因为，原告明知配偶没有到场的情况下，仍然主动购买房屋，本身就知道交易的风险。而第三人作为专业的代理中介，为被告出具了一份事先打印好的《产权人及共有权人未到场声明》给被告签字，可见第三人是明知共有人需要到场合同才有效的，第三人主观上已经预知到风险，还要求被告签字来承担巨额的违约金，这个声明本身也是违法的不合理的声明，声明也不具有法律效力，而且该份声明并不是合同的组成部分，原告没有签字，合同没有双方的意思表示，不具有法律效力。四、被告依约履行合同，本身在合同履行过程中也没有违约或者过错，原告主张其违约，没有证据证明。综上所述，被请求法院驳回原告的诉讼请求。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年2月27日，以被告董承炎为甲方，原告陈斯杰为乙方，签订了一份《房产买卖合同》，合同约定：甲方将坐落于福州市台江区XX街道XX大道X号XX小区X#楼X单元房产出售给乙方，建筑面积163.99㎡，房产交易成交价为人民币2475000元；违约责任：……2、甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币贰拾伍万元整，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。甲乙双方签订的《商业按揭贷款类交易手续》约定：一、权属了解及解押：对于该房产产权权属现抵押于建设银行仓山支行一事，甲方需在签订本合同后五个工作日内至上述银行办理解押申请手续。……。甲乙双方签订的《补充协议》约定：……因签订《房产买卖合同》当日，甲方未能提供该房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件，甲方保证于签订合同后伍个工作日内将该房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》提交给交易服务人代管，否则属甲方违约，按合同约定违约条款处理。同日，以被告董承炎为甲方，原告陈斯杰为乙方，第三人福州存房公司为丙方，三方签订了一份《交易服务合同》，约定由丙方为甲乙双方买卖讼争房产提供交易服务；履约保证：乙方应在本合同签订当日支付购房保证金贰万元整，另应在本合同签订后七日内支付购房保证金壹拾万元整。上述合同签订后，原告向第三人福州存房公司缴纳了共计120000元的履约保证金。同日，被告董承炎签订了一份《产权人及共有权人未到场声明》，内容为：其代表产权人林秀华的真实意愿与买方陈斯杰就买卖讼争房签订《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》等。其保证该房屋除上述产权人外无其他共有权人，并保证代理签订合同的行为已取得上述产权人口头授权。因有其他共有权人对该房屋主张权利而导致合同认定无效的，或因上述产权人在前述合同签订后不履行协议，导致前述合同被认定无效或被撤销的，其应向买方支付赔偿金人民币贰拾伍万元整并向居间方支付相当于前述合同有效的情形下应付全部佣金。而后，被告未按约定向第三人提交《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，原告认为被告的行为已构成违约，遂诉至本院。
另查明，讼争房台江区XX街道XX大道X号XX小区X#楼X单元房产属于被告董承炎和案外人林秀华共同共有。被告董承炎和案外人林秀华原系夫妻关系，于1996年4月18日在福州市登记结婚。2016年3月10日，被告董承炎和案外人林秀华至福州市马尾区民政局办理了协议离婚手续，《离婚协议书》约定讼争房屋归林秀华所有。
诉讼中，原被告确认签订合同当日，被告未提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的原件。另，第三人称其已向原告返还了履约保证金120000元，原告无异议。原告在起诉时还要求解除原被告签订的《交易服务合同》，后原告撤回该项诉讼请求，本院已予以准许。
综上事实，本院认为，本案争议的焦点为原、被告签订的《房产买卖合同》的效力问题。被告认为讼争房屋属于夫妻共有财产，共有人林秀华明确表示不同意出售房产，被告认为其没有处分权，因此《房产买卖合同》应为无效。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，被告以其无处分权为由，认为《房产买卖合同》无效的辩解于法无据，本院不予采信。因此原、被告签订的《房产买卖合同》和系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
因被告在签订合同当日未能提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，因此原被告签订的《补充协议》约定：“甲方保证于签订合同后伍个工作日内将该房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》提交给交易服务人代管，否则属甲方违约，按合同约定违约条款处理。”但被告却未履行，属违约，应承担违约责任。因此，对于原告要求被告解除《房产买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《房产买卖合同》“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币贰拾伍万元整”的约定，被告董承炎还应承担导致合同解除的违约责任。
关于被告应向原告支付的违约金数额，本院认为，原告和第三人在被告未提供讼争房屋《房屋所有权证》和《国有土地使用证》原件，且明知讼争房产系被告和案外人林秀华共同共有的前提下，仍和被告签订了《房产买卖合同》，因此原告和第三人未尽到审查义务，均存在过错。且被告在诉讼中提出合同约定的违约金数额250000元过高的辩解，而原告未能举证证明其损失，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”综上，本院酌情将违约金调低至100000元，因此被告应向原告支付违约金100000元。对于原告要求被告赔偿律师代理费5000元的诉讼请求，因该费用不属于原告必要支出的费用，故该诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条和第一百一十四条第三款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、原被告签订的《房产买卖合同》于本判决生效之日解除；
二、被告董承炎应于判决生效之日起十日内向原告陈斯杰支付违约金100000元；
三、驳回原告陈斯杰的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26600元，由原告陈斯杰负担3400元，由被告董承炎负担23200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 盛 洁
人民陪审员 黄淑如
人民陪审员 李 芬
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 马艳珍
附：本案适用的主要法律条款：
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍
未履行。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。