上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2874号
上诉人（原审被告）吴如好，男，1974年8月20日生，汉族，住上海市。
委托代理人干长华，上海国巨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈荣村，男，1956年4月15日出生，住台湾省台北市。
委托代理人赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。
上诉人吴如好因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴如好的委托代理人干长华，被上诉人陈荣村的委托代理人赵志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：案外人上海里巷投资咨询有限公司与陈荣村于2013年5月签订一份《房屋租赁合同》，约定上海里巷投资咨询有限公司将上海市嵩山路XXX号商铺出租给陈荣村，租赁期自2013年5月19日起至2015年5月18日止，租金每月人民币18，500元（以下币种均为人民币），租金每三月为一期，应于前15天支付下一期租金，逾期支付一天则需按月租金的5%支付迟延违约金；陈荣村支付保证金18，500元，在合同期满交还房屋并结清应付费用后，无息退还；承租期间承租人擅自转租房屋的，出租人有权书面通知解除合同，违约方应向守约方按两个月租金支付违约金；除出租人同意续租外，承租人应在租赁期届满次日返还房屋，未经出租人同意逾期返还房屋的，每逾期一日按日租金的双倍支付房屋占用期间的使用费。
2013年5月25日，陈荣村与吴如好签订《店铺合作合租合同》，将承租的商铺转租给吴如好从事经营活动。双方约定，租赁期限为2013年6月15日至2015年5月18日，月租金28，000元，付三押一，每年递增5%；承租方不得擅自转租，须事先征得出租方同意；顶让金20，000元。
2013年11月18日，吴如好与案外人马某某签订《嵩山路XXX号转让协议》，将承租的商铺转租给马某某从事经营活动，月租金合计人民币30，000元，押金为32，000元。2014年2月25日，吴如好以补充协议方式确认该日后的月租金为23，000元，马某某已汇1至3月的房租直接交于陈荣村。
因陈荣村擅自转租和未按时支付2013年11月19日起的三个月租金55，500元，上海里巷投资咨询有限公司于2013年12月20日起诉原审法院。原审法院审理后确认，陈荣村在承租房屋后擅自转租给案外人，构成违约；遂于2014年12月23日作出（2013）黄浦民四（民）初字第2204号民事判决：一、确认上海里巷投资咨询有限公司与陈荣村于2012年5月签订的《房屋租赁合同》于2014年2月8日解除；二、陈荣村应于判决生效后十日内将承租的本市嵩山路XXX号商铺返还上海里巷投资咨询有限公司；三、陈荣村应于判决生效后十日内偿付上海里巷投资咨询有限公司迟延支付租金55，500元的违约金（自2013年11月4日起至2014年1月16日止，按中国人民银行同期贷款年利率的4倍计）；四、陈荣村应于判决生效后十日内支付上海里巷投资咨询有限公司房屋占用费（自2014年2月16日起至实际返还房屋之日止按日租金的双倍计，已付166，500元可折抵）；五、陈荣村应于判决生效后十日内偿付上海里巷投资咨询有限公司提前解除合同违约金人民币37，000元；六、上海里巷投资咨询有限公司于陈荣村结清各项应付费用当日退还保证金18，500元；案件受理费2，041元，由上海里巷投资咨询有限公司负担341元，由陈荣村负担1，700元。该判决现已生效但尚未履行。
原审中，双方确认吴如好已支付租金、保证金、顶让金合计192，000元，但对于陈荣村另收取的69，000元是否为马某某支付存在争议；另双方对于现实际占用房屋经营拉面店为何人均表示不了解。
原审法院认为：相对于案外人上海里巷投资咨询有限公司与陈荣村签订的《房屋租赁合同》而言，陈荣村与吴如好签订《店铺合作合租合同》系次合同，该转租合同未经房屋出租人上海里巷投资咨询有限公司同意，且案外人上海里巷投资咨询有限公司与陈荣村签订的《房屋租赁合同》已被法院确认解除，该转租合同亦已丧失成立依据，故应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故陈荣村根据《店铺合作合租合同》收取的押金、顶让金及房屋租金均应返还，而吴如好应当返还租赁房屋并按《店铺合作合租合同》约定的租金标准支付占用期间的房屋使用费。
关于房屋返还。鉴于陈荣村、吴如好现对于租赁房屋均无使用权，法院生效判决明确陈荣村应向上海里巷投资咨询有限公司返还房屋义务，而房屋至今未能返还系吴如好又将租赁房屋转租他人所致，故陈荣村、吴如好应当共同承担向上海里巷投资咨询有限公司返还房屋义务。
关于房屋使用费。鉴于吴如好将租赁房屋转租他人，致使租赁房屋至今尚未返还，其理应承担自2013年6月15日起至其实际返还之日止的房屋使用费，房屋使用费标准为《店铺合作合租合同》约定的人民币28，000元月租金标准；又鉴于陈荣村实际已收到租金、保证金、顶让金等合计261，000元应当返还，故该部分费用可予抵扣吴如好应付房屋使用费而不予返还。
关于法院生效判决确定的陈荣村应承担的房屋使用费、违约金支付义务及收回保证金的权利，均系陈荣村与上海里巷投资咨询有限公司房屋租赁合同的约定义务及权利，陈荣村因违约而承担相应违约责任及因合同解除而享有收回保证金的权利，均与吴如好无涉，且对于《店铺合作合租合同》的无效及房屋未能返还，陈荣村与吴如好均有过错，故陈荣村无权要求吴如好作相应赔偿。据此，原审法院判决如下：一、确认陈荣村与吴如好于2013年5月25日签订的《店铺合作合租合同》无效；二、已生效的（2013）黄浦民四（民）初字第2204号民事判决所确定的上海市嵩山路XXX号商铺返还案外人上海里巷投资咨询有限公司之义务由陈荣村、吴如好共同承担；三、吴如好按每月28，000元的标准支付陈荣村自2013年6月15日起至上海市嵩山路XXX号商铺实际返还案外人上海里巷投资咨询有限公司之日止的房屋使用费（已付261，000元先行折抵）；四、对于陈荣村的其余诉讼请求不予支持。
判决后，吴如好不服，提起上诉称：未追加马某某作为第三人参加诉讼，致其又将房屋转租。陈荣村收取了次承租人马某某6.9万元租金，其与马某某之间发生租赁关系。原审判决由己方承担房屋返还义务显属不当，据此，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人陈荣村表示同意原审判决，请求二审予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，陈荣村违约转租系争房屋，其与上海里巷投资咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》已被原审法院判令解除，其与吴如好就系争房屋签订的转租合同应属无效，吴如好理应返还系争房屋并支付占有使用期间的房屋使用费。吴如好与马某某之间的租赁关系可另行解决，本案一审诉讼程序合法。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，540元，由上诉人吴如好负担。
本判决为终审判决。
法官助理武博
审判长 彭辰
审判员 姚跃
审判员 彭浩
二〇一六年一月二十日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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