广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第474号
上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司。
法定代表人：罗永强。
委托代理人：程祥煌、麦嘉文。
被上诉人（原审原告）：罗学旗。
被上诉人（原审原告）：程利明。
两被上诉人共同委托代理人：龚雪莹。
上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东x号xx花园x栋x房（登记地址为：广州市花都区狮岭大道东x号x栋x房）。
2009年9月22日，罗学旗、程利明（乙方）与致岭公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定罗学旗、程利明向致岭公司购买涉案房屋，购房总价款为677558元，乙方以按揭贷款方式付款，甲方应当在2010年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机关要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。
合同附件七为本合同补充协议，协议第19条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。
合同签订后，罗学旗、程利明按约定向致岭公司支付了首期购房款，并以按揭贷款方式支付剩余购房款，致岭公司亦于2010年12月30日将涉案房屋交付给罗学旗、程利明使用。
2014年2月17日，涉案房屋所在项目办理了确权手续（大确权），所有权人为致岭公司。罗学旗、程利明未提交证据证明其已经向致岭公司提交办证所需资料。涉案房屋尚未办理房地产权属证书。
罗学旗、程利明于2014年8月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、致岭公司立即办妥广州市花都区xxx路西xx花园x栋x房的房地产权证并交付给罗学旗、程利明；2、致岭公司支付逾期办理及交付房产证的违约金（违约金自2011年10月29日起计算至致岭公司交付房地产权证之日止，暂计至2014年8月15日的违约金为345893.36元）；3、致岭公司承担诉讼费。致岭公司原审答辩称：1、致岭公司在本案中无过错，无责任，且罗学旗、程利明的诉讼请求证据不足。本案逾期办证的原因是由于承建商广西建工集团第三建筑工程有限公司为索要高价，以拒绝竣工验收为手段要挟致岭公司。由于该公司拒不履行竣工验收义务，最终导致涉案楼盘不能按时办理大确权手续，进而影响涉案房屋的办证进程，并非致岭公司原因造成逾期办证。因此，致岭公司在礼仪上对造成逾期办证后果向业主表示歉意，但依照相关法律规定，致岭公司不应承担逾期办证的违约责任。2、罗学旗、程利明存在逾期提交办证资料的情况，致岭公司有权顺延办证时间。3、致岭公司受罗学旗、程利明委托办理房地产权证，该委托是无偿的，且致岭公司在履行合同过程中无重大过错，根据法律规定，致岭公司无须承担责任。4、罗学旗、程利明关于违约金的主张已超过诉讼时效的规定，依法不应得到支持。
原审法院认为：罗学旗、程利明与致岭公司签订的《商品房预售合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，罗学旗、程利明已按约定履行向致岭公司支付购房款677558元的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同及附件约定致岭公司应在该商品房交付之日起210个工作日内为罗学旗、程利明办妥产权登记，并将以罗学旗、程利明为产权人的房地产权证交付罗学旗、程利明。涉案房屋已于2010年12月30日交付给罗学旗、程利明使用，但致岭公司未在约定期限内为罗学旗、程利明办妥产权登记，构成违约，故罗学旗、程利明要求致岭公司按合同约定办妥并交付房地产权证，并支付自逾期之次日起至致岭公司交付房地产权证给罗学旗、程利明之日止的逾期办证违约金合法有据。
经计算，自房屋交付之日（2010年12月30日）起第210个工作日为2011年11月4日，故逾期办证违约金应从2011年11月5日起计算。但2011年11月5日距罗学旗、程利明提起本案诉讼之日（2014年8月25日）已超过两年的诉讼时效期间，而罗学旗、程利明所提交的证据又无法证明存在时效中断或中止情形，故违约金起算日应为罗学旗、程利明提起本案诉讼之日向前倒推两年，即2012年8月26日。对致岭公司关于诉讼时效抗辩的有理部分，予以采纳。
关于罗学旗、程利明是否存在迟延提交办证所需资料的问题。本案罗学旗、程利明并未提供证据证明其已将办证所需的资料提交给了致岭公司，致岭公司亦无提供证据证明本案系因罗学旗、程利明迟延提交办证所需资料的原因导致迟延办证，因此双方均应承担举证不能的后果。但致岭公司在合同约定的办证期限内尚未办妥大确权登记手续，当然无法按时为罗学旗、程利明办妥房地产权证，因此自2012年8月26日起至致岭公司办妥大确权登记手续之日（2014年2月17日）期间，致岭公司应承担迟延办证的违约责任，该段时间的逾期办证违约金总额为183279.44元（677558元×0.05%×541天）。在涉案房屋所在项目办妥大确权登记手续后，该房屋已具备了办证条件，罗学旗、程利明应积极将办证所需的相关资料提交给致岭公司，因此在大确权手续办妥之日（2014年2月17日）至罗学旗、程利明向致岭公司提交完整的办证所需资料之日期间，致岭公司无须承担逾期办证的违约责任。
致岭公司辩称造成逾期办证的责任在于施工方广西建工集团第三建筑工程有限公司。原审法院认为，本案所审理的是罗学旗、程利明与致岭公司之间的房屋买卖合同关系，致岭公司与施工方之间属于另一法律关系。根据合同相对性原则，罗学旗、程利明有权根据《商品房买卖合同》的约定向致岭公司主张权利。至于致岭公司与施工方之间的纠纷，应另行解决，不属于本案审理的范围。另外，根据《商品房预售合同》约定，致岭公司迟延办证的，应向罗学旗、程利明支付逾期办证违约金，致岭公司以其为罗学旗、程利明办证属无偿委托合同关系，且致岭公司没有过错为由抗辩其无须承担逾期办证违约责任的理由亦无理。对致岭公司上述抗辩意见，不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月19日作出判决：一、广州市致岭房地产开发有限公司于罗学旗、程利明提交完整的办证所需资料之日起三个月内，为罗学旗、程利明办妥位于广州市花都区狮岭大道东x号x栋x房的房地产权属证书并交付给罗学旗、程利明；二、广州市致岭房地产开发有限公司向罗学旗、程利明支付从2012年8月26日起至罗学旗、程利明实际取得广州市花都区狮岭大道东x号x栋x房的房地产权属证书之日止，并扣除2014年2月17日起至罗学旗、程利明向广州市致岭房地产开发有限公司提交完整的办证所需资料之日止期间的逾期办证违约金（违约金以677558元为本金，按每日0.05%的标准计算，其中2012年8月26日至2014年2月17日期间的违约金183279.44元及2014年2月17日至判决生效之日期间的违约金在判决发生法律效力之日起15日内支付；之后的违约金在罗学旗、程利明向广州市致岭房地产开发有限公司提交完整的办证所需资料之日的次月起，在每月的最后一日逐月支付；上述违约金总额以不超过677558元为限）；三、驳回罗学旗、程利明的其它诉讼请求。案件受理费3130元，由罗学旗、程利明负担1472元，广州市致岭房地产开发有限公司负担1658元。
判后，上诉人致岭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决不符合民事判决书的制作规范，不列举证据，不做证据认定，导致对事实认定出现偏差。二、原审判决根据偏差的事实判决致岭公司承担了依照事实与法律不应承担的赔偿责任。三、致岭公司原审陈述了五条答辩意见，原审判决没有全部罗列，没有阐述不予采纳的法律依据，损害致岭公司权益。四、原审法院在买受人未交齐房款、税费、住房维修基金的前提下判决致岭公司支付逾期办证违约金错误。买受人交清购房发票、完税发票、住房维修基金发票的前提下才能办理房产证，买受人迟延提交资料的，致岭公司应予免责。五、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条，致岭公司在合理期限内将办证资料交到房管部门，就不再承担逾期办证的违约责任。六、本案合同约定的0.05%的违约金标准过高，罗学旗、程利明无证据证明其损失，致岭公司即使承担违约金也只能按0.01%计算。请求判令：1、改判驳回罗学旗、程利明的诉讼请求；2、依法认定双方过错责任，纠正致岭公司不应承担的赔偿数额。
被上诉人罗学旗、程利明答辩称：请求驳回致岭公司的全部上诉请求。致岭公司主张的事实和理由与客观事实不符。致岭公司没有证据证明罗学旗、程利明在办证义务问题上存在过错，其要求罗学旗、程利明承担过错责任没有事实和法律依据。致岭公司主张房屋已经交付就无损失是不成立的，罗学旗、程利明购买房屋应享有的是物权，并不单单是使用权，由于致岭公司迟延办证导致罗学旗、程利明的处分权与收益权无法实现。罗学旗、程利明一直都有向致岭公司主张过办证，存在诉讼时效中断的情况，有相关报道，但因时间久远无法提供相关证据。致岭公司无证据证明其通知买受人提交办证资料。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
二审审理期间，致岭公司提交了广东省高级人民法院（2014）粤高法审监民提字第58号民事裁定书复印件，拟证明工程款纠纷责任不在致岭公司。罗学旗、程利明对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。
本院认为：关于致岭公司应否承担逾期办证违约责任的问题。《商品房预售合同》及附件明确约定了致岭公司应于交楼之日起210个工作日内办妥房产证并交付给罗学旗、程利明，否则应承担逾期办证的违约责任，致岭公司未依约履行，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。致岭公司关于其无过错、罗学旗、程利明无证据证明存在损失、致岭公司是受罗学旗、程利明委托无偿办证故应予免责的主张，均缺乏合同依据，本院不予采纳。关于致岭公司与施工方之间的纠纷，与本案房屋买卖合同关系属不同法律关系，不能免除致岭公司应向买受人承担的违约责任，原审法院对此认定正确，本院予以认可。
关于逾期办证违约金计算起止时间的问题。原审法院关于诉讼时效以及应以2012年8月26日为逾期办证违约金的起算日期的认定并无不当，本院予以认可。致岭公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理大确权之后才能为买受人办理房产证，故原审法院认定致岭公司应承担上述日期至办妥大确权登记手续期间的逾期办证违约金正确，本院予以确认。依照合同约定，罗学旗、程利明负有向致岭公司交付办证资料的义务，其在大确权手续办妥之后仍未履行该义务，故原审法院认定大确权手续办妥之日至罗学旗、程利明向致岭公司提交完整办证资料期间，致岭公司无需承担逾期办证的违约责任亦无不当，本院予以认可。致岭公司认为逾期办证违约金的截止日期应计算至向房管部门递件之日与合同约定不符，本院不予采纳。
合同明确约定逾期办证违约金的标准是0.05%，致岭公司主张该标准过高要求调整至0.01%无充分依据，本院不予支持。
致岭公司二审期间提交的证据不能证明其上诉主张，本院不予采纳。
综上所述，致岭公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3316元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 闫 娜
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 谢 淳