上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初8074号
原告：春志明，男，1948年4月23日生，汉族，住上海市长宁区。
原告：赵建华，女，1951年7月20日生，汉族，住上海市长宁区。
原告：春天，男，1979年10月15日生，汉族，住上海市长宁区。
三原告的共同委托诉讼代理人：商瑜，上海誉嘉律师事务所律师。
三原告的共同委托诉讼代理人：田原，上海誉嘉律师事务所律师。
被告：上海森泽房地产有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：王雅美，董事长。
委托诉讼代理人：扈卫德，上海市欣宏律师事务所律师。
被告：上海地梵文化发展集团有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：唐小龙，总经理。
委托诉讼代理人：刘永禄，上海市志君律师事务所律师。
被告：上海森洋美房地产投资发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：董云花，总经理。
委托诉讼代理人：刘永禄，上海市志君律师事务所律师。
原告春志明、赵建华、春天与被告上海森泽房地产有限公司(以下简称“森泽公司”)、上海地梵文化发展集团有限公司(以下简称“地梵文化公司”)、上海森洋美房地产投资发展有限公司(以下简称“森洋美公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月15日受理后，依法适用普通程序进行审理。本案于2017年10月19日、2017年12月13日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人商瑜、被告森泽公司的委托诉讼代理人扈卫德、被告地梵文化公司和森洋美公司的共同委托诉讼代理人刘永禄两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告春志明、赵建华、春天向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2002年9月14日签署的关于上海市沪松公路XXXX弄九洲大唐花园XXX号房屋的《上海市商品房预售合同》；2、判令三被告返还原告已付购房款1,488,292元；3、判令三被告赔偿原告经济损失16,570,008元(暂按6.5万元/平方米×277.82平方米-
已付购房款1,488,292元计算)。案件审理中，原告将上述第3项经济损失明确为12,781,708元并增加一项诉讼请求：判令被告协助原告办理上述房屋的预告登记注销手续。事实和理由：2002年9月14日，原告与被告森泽公司、被告森洋美公司、上海罡龙房地产有限公司(以下简称“罡龙公司”，其企业名称于2016年8月16日变更为地梵文化公司)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定被告森泽公司、被告森洋美公司、罡龙公司将坐落于上海市沪松公路XXXX弄九洲大唐花园XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出售给原告，房屋总价款为1,488,292元。双方在《预售合同》中对房屋交付条件、交房时间、违约责任等作了明确约定。后原告按约支付了全部购房款，但被告森泽公司、被告森洋美公司、罡龙公司未按合同约定在2003年1月20日前办理出《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续，未能向原告交付房屋。为此，原告曾分别于2006年2月22日、2007年3月16日向上海市松江区人民法院提起诉讼，要求被告赔偿逾期交房违约金，最终法院作出(2006)松民一(民)初字第746号民事判决书、(2007)松民三(民)初字第663号民事判决书，判令被告森泽公司、被告森洋美公司、罡龙公司支付相应的违约金，被告森泽公司、被告森洋美公司、罡龙公司已经实际履行判决书的内容。本案原、被告从签订《预售合同》、《变更履行协议》以及两次诉讼至今已长达十年，在这期间，尤其是上述判决确认被告支付的逾期交房违约金计算至2007年11月23日止、原告之后再主张逾期交房违约金不再支持后，被告一直以各种理由拖延办理《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续，导致系争房屋至今仍不能办理小产证。因无法办理产权证，导致原告签订《预售合同》的目的无法实现并给原告造成了巨大损失。被告也从未向原告交付房屋。原告不得已选择解除合同并要求被告返还购房款。因近年上海房价大幅上涨，原告重新购置此类房屋的差价损失也应当由被告承担赔偿责任。合同解除后，被告应当协助原告办理预告登记注销手续。综上，原告提出以上诉请。
被告森泽公司辩称：首先，原告诉请已经超过诉讼时效。(2007)松民三(民)初字第663号确认了原告解除合同的正当性和合理性，但原告自愿放弃了解除合同的权利。现在再要求解除合同已超过诉讼时效。其次，原告主张的差价损失系其自身不行使合同解除权导致的扩大损失，就该扩大的损失，系原告自身过错导致，不应当由被告来赔偿。再次，被告不存在任何过错。系争房屋无法办理产权证是因行政部门的原因导致。如果法院认定要解除合同，依据《上海市商品房预售合同》第19条的规定，被告同意返还原告已付购房款并支付利息。被告也同意配合原告办理预告登记注销手续。
被告地梵文化公司、森洋美公司辩称：被告始终主张解除合同，如果合同解除，同意返还原告已付购房款并支付利息。被告也同意配合原告办理预告登记注销手续。原告要求赔偿经济损失的诉请已经超过诉讼时效，2007年时原告已经知道合同不能履行且法院也对此进行了释明，被告也已经以两次违约金的形式对原告进行了弥补。如果法院支持原告的房屋差价损失，则时间节点也应当是2007年，在2007年至2017年之间的差价损失系因原告自身过错导致的扩大损失，与被告无关。
经审理查明：2002年9月14日，被告森泽公司、被告森洋美公司、罡龙公司作为甲方、卖方，原告春志明、赵建华、春天作为乙方、买方，签订一份《预售合同》，约定乙方以暂定总房价款1,488,292元购买系争房屋。该房屋建造于松江区九亭内-56号地块，证书号为沪房地松字(2002)第002138号，已批准上市预售，预售许可证编号为松房地(2002)预字第029号。合同第十条约定，该房屋的交付条件为取得《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2003年4月20日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条约定，甲方定于2003年1月20日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过六十天，乙方有权单方面解除合同。合同另对合同的解除条件以及其他有关事项作了相应的约定。
上述合同签订后，原告依约向被告森泽公司、被告森洋美公司、罡龙公司支付暂定的购房款1,488,292元，然被告却至今未依约向原告交付房屋。期间，原告曾向本院提起诉讼，要求被告支付逾期交房的违约金。本院依法作出(2006)松民一(民)初字第746号民事判决，判决被告支付了原告自2004年2月22日至2006年2月21日止的逾期交房违约金325,936元。后原告与被告森泽公司、被告森洋美公司、罡龙公司均不服提起上诉，上海市第一中级人民法院维持了本院判决。
上述判决生效后，原告于2007年3月16日再次向本院提起诉讼，请求判令被告森泽公司、被告森洋美公司、罡龙公司支付原告自2006年2月22日至符合交房条件且实际交房之日止的违约金(按每日446.49元计算，暂计算至起诉之日为172,791.63元)。
该案审理过程中，被告森泽公司、被告森洋美公司、罡龙公司为证明其辩称的事实，向本院提供申请书、回函等证据。申请书载明是被告森泽公司、被告森洋美公司、罡龙公司于2007年5月13日(落款日期)递交给“上海市松江区房地产交易中心”的。其中明确，为办理包括该房屋在内房屋的大产证已将申报材料送来多次，均未被受理，系由于房屋跨建在九亭内-56号地块和九亭镇-84地块交界线上、九亭镇-84号地块上，只有在两地块合并的前提下，才能办出大产证及小产证；由于九亭内-56号地块上的房屋已经出售给众多小业主，此地块的权利人与九亭镇-84号地块的权利人不一致，并且上述两地块土地出让合同的用地条件不一致，土地使用年限不一致。回函是“上海市松江区房地产交易中心”于2007年5月22日(落款日期)出具的。其中载明，被告森泽公司、被告森洋美公司、罡龙公司的申请已经收到，经查证，反映问题属实，确实依据申请中提到的原因，包括该房屋在内的房屋不能办理房地产权证(包括大产证和小产证)。原告认为，申请书是被告森泽公司、被告森洋美公司、罡龙公司单方出具，其不予认可。回函中所基于的原因，没有列明就是申请书中的原因。上述证据只能证明被告没有积极办理土地合并手续，导致无法办出房地产权证。
此外，被告森泽公司、被告森洋美公司、罡龙公司明确鉴于上述现状，其已无法取得该房屋的交付使用许可证和大产证，无法再继续履行合同，恳请原告解除合同，并愿承担现有法律框架内其所应当承担的赔偿责任。而原告于2007年11月23日向本院当庭明确，坚持提出的诉讼请求。其理由是，首先，被告森泽公司、被告森洋美公司、罡龙公司曾坚称在办证过程中，本次诉讼突称无法办证，难以相信；其次，被告森泽公司、被告森洋美公司、罡龙公司至今没有提供房地产主管部门出具的无法办理入住许可证以及房地产权证的法律文件；再次，被告森泽公司、被告森洋美公司、罡龙公司没有具体的赔偿原告损失的方案。
该案经审理后本院于2007年11月23日作出了(2007)松民三(民)初字第663号民事判决，判令被告森泽公司、被告森洋美公司、罡龙公司支付原告自2006年2月22日起至原告明确坚持诉讼请求之日即2007年11月23日止的违约金(以已付购房款1,488,292元为基数、按每日万分之三计算)。在该判决中，本院认为系争房屋逾期交房违约金的计算截止日期为原告明确坚持诉讼请求之日，即2007年11月23日，对于该日期之后的违约金，原告应无权再主张。
另查明：上海罡龙房地产有限公司的企业名称于2016年8月16日变更为上海地梵文化发展集团有限公司。
松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号、XXX号房屋于2009年11月办出小产证，松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号房屋于2010年2月办出小产证，松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号房屋于2011年1月办出小产证。
2012年8月2日，系争房屋所属的居委会、业委会、物业以及被告等相关人员召开了会议，形成了《九洲大唐项目工程施工准备协调会议纪录》，其中明确就一期二期五岛及六岛部分产权证问题，开发商对短期解决不了的事将召开专题会议，指派专人会同业主代表前往相关部门了解解决程序后与相关业主或代表沟通解决方式及推进时间表，于三期销售前解决5岛6岛部分业主的产权证等问题。
2014年4月23日，小区业主委员会成员、业主代表以及被告森泽公司代表进行会谈。其中“关于10多户房产证”问题，形成的一致意见为：10多户房产证未获批是源于所涉房屋跨不同地块；大部分业主通过诉讼，法院已作出判决，被告森泽公司也作出了相应的赔偿，履行了自身的义务；如未办产证业主有办证意向，可向有关部门反映并请有关发证部门解决，开发商会予以配合解决。
审理中，原告提供了律师向松江区九洲大唐花园业主委员会主任顾桂良的调查笔录。其中，其陈述到：包括系争房屋在内的数套房屋无法办理房地产权证，是小区历史遗留问题，开发商因为表示可以解决办证问题，但迟迟未办理出，故这批房屋的业主们一直提出抗议，要求开发商兑现承诺。业委会这些年来也一直代表这批业主出面向房管部门进行了解，并与开发商进行了多次协商，期间业委会也将相关调查、协调经过和情况向业主们做了公示说明，开发商也曾表示在九洲大唐花园小区三期销售之前解决这批房屋的房产证问题。
再查明：2002年4月2日，被告森泽公司对包括该房屋在内的32套房屋取得松房地(2002)预字029号上海市商品房预售许可证。2002年9月16日，系争房屋预告登记在三原告名下。
本案审理中，本院根据原告申请，通过上海市高级人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋在毛坯状态下相关时点的市场价值进行评估。该公司于2017年8月11日出具了《上海市松江区沪松公路XXXX弄九洲大唐花园XXX号住宅房地产估价报告》(以下简称《估价报告》)，明确系争房屋在2007年11月23日的市场价值为4,000,000元，单价为14,398元/平方米；在2017年5月12日的市场价值为14,270,000元，单价为51,364元/平方米。原告对于上述鉴定意见均无异议。被告认为：1、估价时间点应为2007年11月23日，对于以2017年5月12日作为估价时间点并不认可。2、本次评估是在假设房地产开发企业已取得大产证且估价对象能办理出小产证的前提下作出，事实上系争房屋并未取得大产证也未办出小产证，假设条件不成立故估价结果不能采信。3、估价报告中系争房屋在2007年11月23日的单价过高，根据被告与案外人熊青云、杨一清就小区内669号房屋所签订的房屋买卖合同以及被告的查询，系争房屋在该时点单价应当在8,000余元。本案与(2014)松民三(民)初字第3561号案件中以2008年作为评估时点的评估价格也相差太大。4、鉴定意见中系争房屋在2017年5月12日的单价过高，(2015)黄浦执字第1451号案件所涉标的物在2016年5月5日的拍卖成交单价仅为20,454.83元，且经被告查询，小区内没有任何一幢房屋的成交单价达到评估单价。鉴定人员认为：1、评估时点是根据法院的委托函来确定的。2、如果要进行评估必须作出房屋能够正常交易的假设，签订预售合同时也是假设房屋能够办出产权证的。3、对于原告提供的个例评估人员并不清楚。评估人员评估时，对同地段房屋进行了调研、在不动产登记事务中心查询了有关房屋的成交价，并进行了一定测算和修正。评估机构选取的案例与系争房屋具有可比性，符合估价规范对市场比较法的要求。
庭审中，原、被告确认系争房屋未交付。被告陈述其通知过原告收房但原告予以拒绝。
以上事实，有民事判决书、估价报告、九洲大唐项目工程施工准备协调会议记录、九洲大唐花园业委会与森泽房产管理层会谈纪录、调查笔录及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力。当事人在合同中约定被告应当在2003年1月20日前将符合交付条件的房屋交付原告，但被告至今未取得《住宅交付使用许可证》，也未办理房地产初始登记手续及取得新建商品房房地产权证，被告已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任。关于被告认为原告提起本案诉讼已经超过诉讼时效的问题，本院认为，被告违约的事实一直处于存续状态中，且原告系基于解除合同所提起诉讼，故被告意见本院不予采信。
关于原告是否有权要求解除《预售合同》的问题。从原、被告签订《预售合同》以及两次关于逾期交房违约金的诉讼至今，期间长达十多年，但被告始终无法办理《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续，导致原告购买系争房屋至今不能办理房地产权证(小产证)，而且被告也曾确认系争房屋无法办出产权证，故原告的合同目的已经无法实现，原告有权要求解除上述合同。
关于原告要求被告返还购房款的问题。合同解除后，被告理应返还原告已付购房款。故原告要求被告返还已付购房款的请求，本院予以支持。
关于原告要求被告赔偿经济损失的问题。本案中，原告已于2002年向被告支付了全部购房款，原告已履行了系争房屋预售合同中主要的义务，若被告按约履行预售合同，原告依约能够取得系争房屋产权证并享有系争房屋房价上涨的利益。现因被告的责任致系争房屋至今未能办理产权证，故原告要求被告承担系争房屋的差价损失，合理合法，本院予以支持。至于差价损失范围的认定。在(2007)松民三(民)初字第663号案件中，买卖双方均已明知系争房屋无法办理产权证，本院亦已向原告释明了合同无法履行的救济途径及相应的法律风险，但原告在该案中仍坚持继续履行预售合同，故本院认为，自预售合同签订至2007年11月23日止的房屋差价损失，系被告违约行为所致，原告并无过错，该时间段内的房屋差价损失2,511,708元，应由被告全额赔偿给原告。此后，原告明知系争房屋无法办理产权证，且本院已向其释明相应法律风险的情况下，原告仍未及时行使合同解除权以结束买卖合同无法继续履行的非正常状态，故对此后的扩大损失，原告亦有一定的过错。虽然此后被告确实为同小区部分房屋办出了产权证，但从本案证据看，被告并未承诺办出系争房屋产权证，双方的交涉及协商行为，应视为买卖双方共同尝试办理系争房屋产权证的补救措施，故本院认为，对于2007年11月24日至2017年5月12日期间的房屋差价损失10,270,000元，买卖双方对此均有过错，该损失应由买卖双方共同负担。综合考虑双方过错程度、合同的履行状况，本院酌定由原告承担3,230,000元，由被告承担7,040,000元。经计算，本院确定原告应得的差价损失为9,551,708元。被告认为估价报告中的单价过高，但其未能提供充分证据予以推翻，故本院不予采信。
关于原告要求被告协助办理预告登记注销手续的问题。合同解除后，预告登记应当予以注销，三被告也同意配合原告办理预告登记注销手续，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、解除原告春志明、赵建华、春天与被告上海森泽房地产有限公司、上海地梵文化发展集团有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司之间关于上海市沪松公路XXXX弄九洲大唐花园XXX号房屋的《上海市商品房预售合同》；
二、被告上海森泽房地产有限公司、上海地梵文化发展集团有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告春志明、赵建华、春天办理上述房屋的预告登记注销手续；
三、被告上海森泽房地产有限公司、上海地梵文化发展集团有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告春志明、赵建华、春天购房款1,488,292元；
四、被告上海森泽房地产有限公司、上海地梵文化发展集团有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告春志明、赵建华、春天经济损失9,551,708元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费107,500元，财产保全费5,000元，司法鉴定费35,500元，诉讼费合计148,000元，由原告春志明、赵建华、春天负担32,074元(已付)，由被告上海森泽房地产有限公司、上海地梵文化发展集团有限公司、上海森洋美房地产投资发展有限公司负担115,926元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
审 判 员 张 利
人民陪审员 陆为明
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 沈晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。