广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终2588号
上诉人（原审被告）：陈旺财，住广东省江门市新会区。
委托诉讼代理人：李敬子，广东泉胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘玉爱，原住广东省江门市新会区，现住广东省江门市新会区。
委托诉讼代理人：张烈勤，广东圭峰律师事务所律师。
原审被告：江门市新会区会城明胜置业信息部，住所地：广东省江门市新会区会城明翠新村A1座101。
经营者：邹锦胜，住广东省江门市新会区。
委托诉讼代理人：陈永汉，住广东省江门市新会区。该信息部职员。
上诉人陈旺财因与被上诉人刘玉爱、原审被告江门市新会区会城明胜置业信息部（以下简称明胜信息部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初3101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈旺财上诉请求：1、改判陈旺财不需支付刘玉爱违约金5万元；2、确定刘玉爱承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、陈旺财在本案中不存在违约情形，依法不需承担违约责任。在本案中，陈旺财并没有违反《房屋、商铺买卖合同》第四条关于“在签署本合约之同时，卖方同意交付人民币贰万伍仟整予经纪方保管作为该物业之杂费保证金。卖方在交付该物业予买方使用之日期前，必须付清一切有关该物业之杂物（包括水电、煤气、管理费、电话费及有线电视费等）。过户当天交付该物业，过户后90天内卖方迁出户口。待卖方迁出户口和交楼后经纪方即日退回全部保证金给卖方”的规定。理由如下：陈旺财户口登记在广东省江门市新会区司前镇石桥某某村1**号，登记日期为2012年7月2日，故户籍所在地并不是涉案房屋的住所地。因此，该条款对陈旺财不产生任何约束，陈旺财并无违约行为。二、退一步说，即使陈旺财需要赔偿刘玉爱损失，也只是在迁户口保证金2.5万元范围内赔偿。显然，双方在上述合同约定，迁户口保证金为2.5万元，即使陈旺财违约，也只应该在该范围内赔偿。
刘玉爱辩称，一、原审法院查明的事实清楚，适用法律恰当，请求二审法院依法予以维持。二、在原审法院查明的事实当中已经明确，陈旺财未有按双方的约定办理户口迁移手续，已经构成违约，根据双方签订的合同第三条违约责任的约定，刘玉爱有权依法要求陈旺财支付违约金5万元。三、陈旺财依据合同的约定办理户口迁移，并不仅仅限于其本人，也包括其近亲属或其他家属，而在原审法院查明当中，陈旺财其妻子及子女未有按合同的约定去履行户口迁移，且陈旺财在签订合同的时候是已经知悉涉案房产是已经存在户口登记，及其应当履行迁移户口的义务。因此，陈旺财或其近亲属未有按合同的约定履行户口迁移，依法应当承担相应的违约责任。综上，恳请二审法院对于一审的判决予以维持。
明胜信息部没有答辩。
刘玉爱向一审法院起诉请求：1、判令陈旺财向刘玉爱赔付50000元；2、判令明胜信息部在收取陈旺财的保证金25000元范围内对陈旺财应赔付的上述款项承担共同赔付责任。
一审法院认定事实：经明胜信息部（经纪方）介绍，刘玉爱（买方）欲向陈旺财（卖方）购买其坐落于江门市新会区会城明翠新村某甲苑310的房屋。三方为此于2016年4月21日签订《房屋、商铺买卖合约》，约定卖方将位于江门市新会区会城明翠新村某甲苑310的物业以人民币660000元卖给买方，并约定于2016年4月30日前到江门市不动产登记中心新会分中心办理过户手续，该物业合共110.11平方米（实际面积以房产证为准）；付款方式为买方于2016年4月21日支付50000元给卖方作为定金，买方在新会不动产登记中心办理过户手续后的当天须付170000元给卖方，余下房款440000元以银行按揭的方式支付，具体贷款额以银行审批为准；本合约签署的同时，卖方同意交付25000元予经纪方保管作为该物业之杂费保证金。卖方在交付该物业予买方使用之日期前，必须付清一切有关该物业之杂费（包括水电、煤气、管理费、电话费及有线电视费等），过户当天交付该物业，过户后90天内卖方迁出户口。待卖方迁出户口和交楼后经纪方即日退回全部保证金给卖方；卖方逾期迁出户口或逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，不足弥补的，买方有权追讨；买方已了解该物业产权证明上所记载的所有信息且并无异议；卖方应如实提供包括周边情况、租赁情况、户口、土地使用权、学籍等可能影响交易的真实信息，如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实，提供虚假资料或因卖方其他原因导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失以及交易双方的违约责任等。合同签订当天，刘玉爱分别向陈旺财支付了购房定金50000元，向明胜信息部支付了中介代理费及咨询费39720元。陈旺财亦于同时向明胜信息部支付了杂费保证金25000元。2016年4月29日，刘玉爱与陈旺财在江门市不动产登记中心新会分中心办理了上述房屋的过户手续，并由陈旺财将房屋移交给刘玉爱使用。刘玉爱亦已依约将余下购房款支付给陈旺财。2016年5月8日，明胜信息部将杂费保证金25000元退还给陈旺财。但是，在房屋过户后90天内，陈旺财未能依约将其家庭成员的户口全部从本案涉讼房屋中迁出。此后，虽经刘玉爱多次催促，陈旺财至今仍未能将户口迁出。双方因协商不成，由此成讼。
另查明，刘玉爱与罗某辉于2009年3月13日登记结婚，于2010年12月24日生育女儿罗某铟，三人的户籍登记于江门市新会区会城西甲某乙里35号。
一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护。陈旺财与刘玉爱、明胜信息部签订的《房屋、商铺买卖合约》，系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同成立生效后，三方当事人均应依约全面履行自己的义务。
关于刘玉爱主张要求陈旺财支付违约金50000元的问题。本院认为，本案中，三方当事人在《房屋、商铺买卖合约》中明确约定买卖双方应于2016年4月30日前到江门市不动产登记中心新会分中心办理本案涉讼房屋的产权过户手续，并应在过户后90日内办理完成原有户口迁出手续，逾期迁出户口或逾期交楼的，陈旺财应赔偿与定金同等数目之金额给刘玉爱以弥补其损失。实际上，陈旺财与刘玉爱于2016年4月29日即办妥涉讼房屋的过户手续，依据上述合同约定，陈旺财应于2016年7月29日前将已登记的户口迁出涉讼房屋，但是陈旺财至今仍未履行该项约定义务，将已登记的户口全部迁出涉讼房屋，其行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，陈旺财应承担相应的违约责任。刘玉爱请求判令陈旺财按合同约定支付与定金数额相等的违约金50000元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。
关于明胜信息部应否在退还保证金25000元范围内对陈旺财应支付的违约金承担责任的问题。一审法院认为，三方当事人在《房屋、商铺买卖合约》中明确约定“陈旺财应于缔约的同时交付25000元给明胜信息部保管作为涉讼物业的杂费保证金，陈旺财在交付该物业给刘玉爱使用之日期前，必须付清一切有关该物业之杂费（包括水电、煤气、管理费、电话费及有线电视费等），过户当天交付该物业，陈旺财应过户后90天内迁出户口。待陈旺财迁出户口和交楼后，明胜信息部即日退回全部保证金给陈旺财”，该约定在文义上对保证金25000元的全部退还设置了三个条件：一是没有拖欠水电费、煤气费、管理费、电话费及有线电视费等；二是过户并交付物业后；三是迁出户口后，任何一个条件未能满足实现，则明胜信息部就不能将保证金25000元退还给陈旺财。但是，明胜信息部于2016年5月8日在未征得刘玉爱一方同意或其明确表示放弃要求迁出户口的情况下，未核实陈旺财是否已迁出户口，即擅自将保证金25000元退还给陈旺财，导致刘玉爱的利益受损，其行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，其应在保证金25000元范围内对刘玉爱的损失承担补充清偿责任。明胜信息部提出刘玉爱自愿放弃要求陈旺财迁出户口，不应由其承担赔偿责任的抗辩主张，但明胜信息部在诉讼过程中并未提供证据予以证明，故一审法院对其该项抗辩主张不予采纳。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、陈旺财应于本判决发生法律效力之日起十日内向刘玉爱支付违约金50000元；二、江门市新会区会城明胜置业信息部应在保证金25000元范围内对陈旺财应支付给刘玉爱的违约金50000元承担补充清偿责任。如果陈旺财、江门市新会区会城明胜置业信息部未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因适用简易程序进行审理，案件受理费减半收取为525元，由陈旺财负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：刘玉爱主张陈旺财支付违约金5万元应否支持。
陈旺财与刘玉爱、明胜信息部签订的《房屋、商铺买卖合约》，系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。三方当事人均应依约全面履行自己的义务。三方当事人在《房屋、商铺买卖合约》中明确约定买卖双方应于2016年4月30日前办理本案涉讼房屋的产权过户手续，在过户后90日内陈旺财迁出户口，逾期迁出户口或逾期交楼的，陈旺财应赔偿与定金同等数目之金额给刘玉爱以弥补其损失。现涉案房屋仍有其他人的户口未迁出，陈旺财因此已构成违约，应承担违约责任。刘玉爱的签约目的在于取得涉案房屋完整的所有权，作为卖方的陈旺财亦依法对上述房屋负有瑕疵担保得合同义务，故由陈旺财迁出涉案房屋原有一切的户口，为涉案合同目的及卖方合同义务得应有之义。况且，如陈旺财所述其户口于合同签订时不在涉案房屋的户籍，显然合同约定的“在过户后90日内陈旺财迁出户口”并不仅指陈旺财本人得户口，否则该约定毫无存在意义。因此，上述合同约定迁出的户口，不是仅指陈旺财本人的户口，应指涉案房屋所登记的一切户口。陈旺财以其本人户口不在涉案房屋为由主张不构成违约，理由不成立，本院不予支持。刘玉爱已支付定金5万元，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，判令陈旺财按合同约定支付与定金数额相等的违约金50000元，处理正确，本院予以维持。陈旺财认为即使需赔偿，也只是迁户口保证金2.5万元范围内赔偿，理据不足，本院不予支持。
综上所述，陈旺财的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由陈旺财负担。
本判决为终审判决。
审判长 李立辉
审判员 李雁羽
审判员 许世清
二〇一六年十二月七日
书记员 梁闪云