北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初18220号
原告：北京香江兴利房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东环北路23号。
法定代表人：杨孙西，董事长。
委托诉讼代理人：李婧文，北京市浩天信和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李琳，北京市浩天信和律师事务所律师。
被告：郭某，女，2004年7月27日出生，北京市海淀区中关村中学学生，住北京市海淀区。
法定代理人：周某，女，1966年10月23日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：白杨，北京市信格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王艳峰，北京培宁律师事务所律师。
被告：周某，女，1966年10月23日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：白杨，北京市信格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王艳峰，北京培宁律师事务所律师。
原告北京香江兴利房地产开发有限公司（以下称原告）与被告周某、被告郭某（以下称二被告，分别表述时称姓名）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李婧文、李琳，二被告委托诉讼代理人王艳峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、自判决生效之日解除原告与郭某签订的《北京市商品房预售合同》及其补充协议；2、二被告连带向原告支付原告为其向银行垫付的贷款3749414.73元及违约金（以3749414.73元为基数，按照日千分之五的利率的标准，自2016年1月6日计算至实际给付之日止）；3、二被告连带支付解除合同违约金110649.33元；4、二被告连带支付房屋使用费1523768.6元。5、二被告协助原告办理《商品房预售合同》的注销登记手续。
事实和理由：2007年10月30日，原告与郭某（郭某之母周某作为郭某代理人）签署《商品房预售合同》及其补充协议，约定：郭某向原告购买位于北京市朝阳区东三环北路xx号房屋（以下称3306号房屋），建筑面积83.2平方米，总价5532466元；郭某以贷款方式购买，首付30%，其余价款向民生银行贷款。双方签订补充协议约定：若涉案房屋已交付或者视为交付买受人均应承担房屋使用费，计算方式为5元/天/建筑平方米；因买受人不按期偿还银行贷款或其他方面原因，致使出卖人因按揭银行追索而遭受损失的，买受人承担全部责任；若买受人未在出卖人向按揭银行支付款项30日内付清代为支付的款项及违约金，出卖人有权单方解除合同及协议，买受人按照合同总价款的2%向出卖人支付违约金。买卖合同签署后，周某与银行签署《个人抵押借款合同》，周某从民生银行贷款3870000元用以支付房款，原告提供了连带保证。原告依据贷款合同于2008年7月31日至2010年6月29日为周某垫付按揭款581656.21元。后郭某及周某不能按期偿还贷款，导致贷款银行划扣了原告保证金。依据《商品房预售合同》及其补充协议，原告有权解除合同和补充协议，二被告应承担违约责任。郭某已支付的购房款折抵应向原告清偿的贷款、违约金等款项。
二被告辩称：原告起诉的案由不正确，案由应该是追偿权纠纷。原告的诉讼请求是依据抵押借款合同向银行承担保证责任、清偿贷款后向周某进行的一种追偿，所以本案应当是追偿权的纠纷。原告将本案列为商品房预售合同纠纷不符合案件事实。因为预售合同是原告与被告郭某的合同。本案原告的追偿权已经过法院处理，调解书、判决书对原告垫付的贷款已经进行了处理，原告可以持判决书去执行，不应该再起诉，法院应当予以驳回。原告依据的合同条款是无效的约定。因为预售合同第27条约定如果补充协议或者附件减轻原告合同责任，加重被告的责任，应当仍以主合同为准。原告起诉贷款合同主体是郭某的法定代理人，买卖合同主体是郭某本人，如无特殊说明，郭某不承担贷款责任。应当以抵押借款合同为准。预售合同和抵押合同是不同法律关系的合同，郭某已经支付了全部的购房款、履行了合同的主要义务。根据原告主张的房屋使用费也说明原告视同向郭某交付房屋，所以原告主张没有事实依据。抵押借款合同是预售合同之后的一份合同，原告在履行抵押借款合同后，应当按照合同向借款人周某主张，要求解除预售合同没有法律依据。补充协议属于格式合同，根据合同法规定，如果格式合同有加重被告责任、排除主要权利的、未做合理提示的，属于无效约定。补充协议约定的内容是互相矛盾的，应当按照有利于被告一方的解释。原告主张的房屋使用费与其他诉求也是相互矛盾的，原告没有交付房屋的事实，实际被告没有占有使用。
原告围绕诉讼请求提交了《北京市商品房预售合同》、《补充协议》、《付款方式（按揭贷款付款）》、收据、《个人抵押借款合同》《特种转账借方凭证》、《中国民生银行个人贷款扣款回单》、（2010）朝民初字第×1号民事调解书、（2010）朝民初字第×2号民事判决书等证据材料以证明其主张的事实。
经查：2007年10月30日，原告作为出卖人、郭某（周某作为郭某代理人）作为买受人签订《北京市商品房预售合同》，约定：郭某购买3306号，房屋建筑面积83.2平方米，总价款5532466元；郭某首期支付购房总价的30％，其余价款向民生银行或住房公积金管理机构借款支付；出卖人应当于2008年11月30日前向郭某交付房屋；房屋达到约定交付条件后，原告应当在交付日的7日前，书面通知郭某办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；自原告通知办理房屋交接手续的书面通知规定的期限届满之日起，视为原告已按期向郭某交付符合规定的房屋等。
2007年10月30日，双方签订补充协议，约定：因一方违约导致对方解除预售合同及补充协议的，违约方应向守约方承担合同项下的违约责任，同时如果房屋已交付或视为被交付，郭某应承担自房屋交付或视为被交付之日起至双方办理完毕该房屋商品房预售合同注销手续并由郭某退房之日止的使用费，按人民币5元/天/建筑平方米计算；如郭某不按期偿还银行贷款，或由于郭某方面的其他原因，致使原告因按揭银行追索遭受损失的，郭某应承担全部赔偿责任。如该等损失表现为原告向按揭银行支付相应款项的，郭某应赔偿原告向银行支付的全部款项和以支付款为基数按日千分之五的比率自原告向银行支付之日起计算至郭某实际偿付原告之日止的违约金；如果自原告向按揭银行支付相应款项之日起30日内郭某未能向原告付清代为支付的款项及违约金，原告有权单方解除预售合同及补充协议，同时原告有权继续追偿相应支付款项及违约金，郭某还应支付使用费，同时按照合同总价款的2％向原告支付违约金，相应款项从已支付款项中扣除等。同日，双方还签署《付款方式（按揭贷款付款）》，确认：房屋总价款5532466元，郭某于2007年10月30日支付总房款的20％，即1106493元；2007年11月27日前支付总房款的10％，即555973元；总价款的剩余部分，即3870000元以申请银行贷款的方式支付等。
2007年10月18日，郭某向原告支付定金100000元；2007年10月29日，郭某向原告支付购房款1006493元；2007年11月27日，郭某向原告支付购房款555973元。以上合计1662466元。
2008年2月，周某作为借款人、原告作为保证人与案外人中国民生银行股份有限公司北京紫竹支行（以下称民生银行紫竹支行）签订《个人抵押借款合同》，约定：民生银行紫竹支行向周某提供贷款，金额为3870000元，借款期限自2008年2月3日至2028年2月3日，年利率6.6555％；周某到期应付未付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的逾期利率按实际逾期天数计收逾期利息，直至周某清偿本息为止；不能按时支付的利息，按逾期利率按月计收复息；因周某未按合同约定偿还借款导致原告承担保证责任代周某向民生银行紫竹支行还款的，周某应向原告赔偿，赔偿原告代清偿的全部款项和以该款项为基数按日千分之五的比率自原告代清偿之日起计算至周某实际赔偿原告之日止的违约金；原告自愿为合同项下借款本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及周某应付的其他款项承担连带保证责任，周某未按约定日期足额偿还借款本息及其他应付款项时，原告应于收到民生银行紫竹支行的通知后立即履行代为还款义务，否则民生银行紫竹支行有权从其在中国民生银行开立的保证金帐户中直接划扣相应的款项等。
2010年，原告诉至法院要求周某偿还原告垫付的贷款581656.21及违约金1268267.59元。我院于2010年12月15日作出（2010）朝民初字第×1号民事调解书，由周某于2011年2月20日前向原告支付581656.21元及违约金110000元。
2010年，民生银行紫竹支行诉至法院要求周某及本案原告偿还全部借款本息。我院于2010年12月18日作出（2010）朝民初字第×2号民事判决书，判决：周某于判决生效之日偿还民生银行紫竹支行截止至2010年9月2日的借款本金2650000元、利息27416.82元、罚息349.73元，并自2010年9月3日起至给付之日止按中国人民银行有关金融机构计收逾期贷款的利率标准支付前述款项的利息；原告对上述款项承担连带清偿责任，原告承担保证责任后，有权向周某追偿；驳回民生银行紫竹支行的其他诉讼请求。
2016年1月6日，我院划扣原告名下账户3749414.73元用以执行（2010）朝民初字第×2号民事判决书。
2016年4月8日，原告提起本次诉讼。审理中，二被告认可未偿还原告为其垫付的贷款及违约金等款项。
本院认为：当事人应当按照约定履行相应义务。本案中，原告与郭某签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方真实意愿、一致意思表示，当事人应当依约履行。2008年2月，周某与民生银行紫竹支行签订《个人抵押借款合同》，贷款人民币3870000元用于代郭某支付3306号房屋购房款，后因周某未按约定偿还借款，原告于2016年1月6日代周某向民生银行紫竹支行偿还借款及利息3749414.73元。按照原告与郭某所签《北京市商品房预售合同》约定，郭某应当自2016年1月6日起30日内向原告清偿上述款项。郭某未按约定清偿，应当承担违约责任。原告现要求解除双方所签《北京市商品房预售合同》及补充协议于法有据，本院予以支持。合同解除后，郭某应当向原告偿还原告为其垫付的银行贷款并协助原告办理《北京市商品房预售合同》注销手续。原告要求被告支付逾期偿还借款违约金的请求于法有据，具体数额本院酌情判处。原告要求郭某支付房屋使用费缺乏依据，本院不予支持。周某作为郭某的监护人，不应侵害其合法权益，故周某应当承担责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告北京香江兴利房地产开发有限公司与被告郭某签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议于本判决生效之日解除；
二、被告郭某、被告周某于本判决生效后七日内配合原告北京香江兴利房地产开发有限公司办理《北京市商品房预售合同》注销手续；
三、被告郭某、被告周某于本判决生效后七日内给付原告北京香江兴利房地产开发有限公司人民币三百七十四万九千四百一十四元七角三分，并以三百七十四万九千四百一十四元七角三分为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准计算支付自二○一六年一月六日至实际偿还之日止的利息；
四、被告郭某、被告周某于本判决生效后七日内给付原告北京香江兴利房地产开发有限公司违约金一十一万零六百四十九元三角二分；
五、驳回原告北京香江兴利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费117196元，由原告北京香江兴利房地产开发有限公司负担78616元（已交纳），由被告郭某、被告周某负担38580元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 郭天天
代理审判员 窦京京
代理审判员 胡东方
二〇一七年七月十一日
书 记 员 史 可