福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0504民初152号
原告泉州中泰曼科维尔物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区圣湖小区综合办公楼四楼。
法定代表人马ＸＸ，该公司总经理。
委托代理人林婷、吴育彬，福建中言律师事务所律师。
被告卢立聪，男，1964年11月25日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
委托代理人杨辉耀，福建立行律师事务所律师。
原告泉州中泰曼科维尔物业管理有限公司（以下简称中泰曼科维尔物业公司）与被告卢立聪物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后，由简易程序转普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中泰曼科维尔物业公司的委托代理人吴育彬、被告卢立聪的委托代理人杨辉耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中泰曼科维尔物业公司诉称，泉州金陵房地产开发有限公司与原告中泰曼科维尔物业公司于2013年1月1日签订《金威颐园物业管理委托合同》一份，合同约定，金威颐园内的别墅及小高层等物业交原告管理，该物业建筑面积13.06万平方米。合同期限自2012年12月31日起至2016年12月31日止；住宅服务费按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取；小区产生的公共水电费按照实际用量分摊到户；未交房屋及空置房屋的管理服务费，中泰曼科维尔物业公司按照建筑面积每月每平方米4元有权自主决定是否收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按每天应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金；车位使用费按泉州市收费相关规定由中泰曼科维尔物业公司向车位使用人收取。合同还就委托管理事项等双方的权利、义务作出相关约定。被告所有的金威颐园丽景苑C33A别墅（建筑面积为512.95平方米）处于合同所约定的物业管理范围内。合同签订后，原告依约对被告所在的金威颐园实施了规范的物业管理。考虑到小区入住情况，原告仅按每平方米2元收取物业管理费。但被告在享受了原告提供的物业管理服务，却自2013年1月起至今拒不交纳物业管理费，暂计算到2015年12月已拖欠物业费36932元及水电公摊费1440元。原告多次催讨未果，现请求判决：1.被告立即支付原告自2013年1月至2015年12月房屋物业管理费36932元、水电公摊费1440元，并按日应交物业管理费的千分之三计付自2013年1月1日起至实际支付应付物业费之日止的滞纳金；2.本案诉讼费用由被告负担。
被告卢立聪辩称，原告主张被告支付其物业管理费缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。被告向泉州金陵房地产开发有限公司购置江畔.金威颐园丽景苑C33A号别墅F型房屋，至今开发商尚未交房，该房屋未装修，被告尚未入住，且购房时开发商也没有和被告约定物业管理事项，更没有在《商品房买卖合同》中附带所谓的《业主公约》作为《商品房买卖合同》的附件。被告对开发商与原告签订的《物业管理委托合同》一无所知。由于房屋尚未交房，原告也没有尽物业管理的义务，被告房屋的现状可概括为：公共垃圾堆放处、公共杂物堆放处、公共动物饲养场、公共蔬菜种植地。发现以上情况，原告也没有告知被告。原告主张被告支付物业管理费及公摊水电费缺乏事实和法律依据。具体公摊明细没有事实依据。原告请求按每日千分之三计算滞纳金标准过高，且起算日为2013年有异议，原告必须向法院举证第一次向业主催费通知书。2013年物业费已经超过诉讼时效。综上，房地产开发商没有交房，被告没有装修居住，原告没有履行物业管理义务，被告不应缴纳物业费。滞纳金计算标准超过银行基准利率，请求予以调整。原告主张收取物业管理费、滞纳金以及公摊水电费没有事实依据。请求判决驳回原告的起诉。
根据双方诉辩主张，双方当事人争议的焦点：1.原告请求的物业费、水电公摊费是否有依据；2.滞纳金的起算点是否正确、滞纳金的计算标准是否过高，是否予以调整；3.2013年物业费是否超过诉讼时效。
原告中泰曼科维尔物业公司为支持其主张，向本院提供如下证据：
1.原告企业法人营业执照副本、组织机构代码证、资质证书各一份，证明原告的主体资格；
2.被告身份证复印件一份，证明被告主体适格；
3.《金威颐园物业管理委托合同》一份共六页，证明原告与泉州金陵房地产开发有限公司签订物业管理服务合同，双方就物业管理项目、费用、支付等各自的权利义务作出相应的规定；
4.《商品房买卖合同》一份共二十三页，证明被告所购房产在原告物业管理范围内及该房产面积等情况；
被告质证认为，证据1至证据4的“三性”无异议。
被告卢立聪提供证据如下：1.身份证一份，证明被告的主体资格；
2.现场照片18张，证明本案诉争房屋被告没有交房，没有入住，原告没有履行物业管理义务，导致被告房屋成为垃圾堆、动物饲养场等现象的事实。
原告对被告提供的证据质证如下：对证据1的“三性”无异议，对证据2的“三性”均有异议，无法达到证明目的，被告于2012年12月13日已经办理房屋所有权证，证明被告已经实际控制房子，被告不入住、不装修是被告自身的问题，与原告无关。
本院认为，原告提供的证据1至证据4，来源合法，与本案具有关联，能客观反映真实，故对证据1至证据4的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提供的证据1，原告对“三性”无异议，本院予以确认，被告提供的18张照片反映的是被告丽景苑C33A别墅内房屋及空地，属被告私人空间的情况，《金威颐园物业管理委托合同》规定原告的职责范围是公共部分，该证据与本案不具有关联性。
关于双方当事人争议的焦点：原告请求的物业费、水电公摊费是否有依据。本院认为，《金威颐园物业管理委托合同》约定，物业管理服务费由原告中泰曼科维尔物业公司住宅房屋按每月每平方米4元向业主或物业使用人收取，小区产生的公共水电费按照实际用量分摊到户。未交付房屋及空置房屋的管理服务费，由中泰曼科维尔物业公司按建筑面积每月每平方米4元，均由中泰曼科维尔物业公司自主决定权利。被告卢立聪与泉州金陵房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第5款约定，买受人卢立聪同意接受整个小区统一的物业管理，并应承担物业管理费和维修费用。附件四合同补充协议第六条约定，出卖人同意买受人的房屋自行建设，第十一条约定，买受人自建房屋根据出卖人报批户型尺寸标准作为买受人订购房屋面积，向有关部门办理土地及房屋产权证由出卖人协助向有关部门办理，一切费用均由买受人负责。根据国务院《物业管理条例》第二十一条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与建设单位泉州金陵房地产开发有限公司签订的《金威颐园物业管理委托合同》属前期物业合同，《商品房买卖合同》及前期物业合同对被告均具有法律约束力，原告对包括被告金威颐园丽景苑C33A别墅内的金威颐园小区有提供保安、公共道路、公共设施、公共绿化、公共管理等物业服务，原告请求的物业费、滞纳金、水电公摊费在《金威颐园物业管理委托合同》中有明确的约定，原告据此主张权利是有依据的。被告辩称，建设单位泉州金陵房地产开发有限公司未交付房屋，被告辩称，其没有装修入住。本院认为，被告该房屋系买地自建，不存在交房的问题，根据上述合同的约定，原告有权收取被告的物业费，故被告辩称未装修入住不承担物业费的理由不成立，本院依法不予支持。
关于双方当事人争议的焦点：滞纳金的起算点是否正确，滞纳金的计算标准是否过高，是否予以调整。本院认为，被告拖欠原告物业费的时间为2013年1月至2015年12月，合同没有约定业主交纳物业管理费的时间，按通常，原告提供物业服务后，被告就应支付物业费，滞纳金逾期时间从2014年2月1日起算。故原告主张的滞纳金的起算时间不合理，本院不予采纳。关于滞纳金是否偏高问题，《金威颐园物业管理委托合同》约定，逾期交纳物业管理费的，按每天应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告逾期交纳物业管理费造成原告损失是资金占用利息的损失，原告请求按每天应交物业管理费千分之三交纳滞纳金，明显偏高。被告请求调整滞纳金，符合法律规定，本院予以支持。滞纳金按年利率24%计付为宜。
关于双方当事人争议的焦点：2013年物业费是否超过诉讼时效。本院认为，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中被告拖欠原告物业管理费系每月固定产生的独立债务，并不属于上述规定的“同一债务”。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《金威颐园物业管理委托合同》约定，物业管理服务费由原告按空置房屋按每月每平方米4元向业主或物业使用人收取，逾期交纳物业管理费的，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。现原告主张以每月每平方米2元的标准收取物业费，是对其权利的处分。被告拖欠原告物业费的时间为2013年1月至2015年12月，合同没有约定业主交纳物业管理费的时间，按通常，原告提供物业服务后，被告就应支付物业费，被告于2013年2月1日起没有交纳物业费，诉讼时效开始起算，诉讼中，原告没有证据证明其向被告主张权利，原告于2016年1月20日向本院提起诉讼，因此，原告2014年1月20日前的物业管理费及相应的滞纳金已经超过诉讼时效。被告抗辩该部分物业管理费超过诉讼时效，合法有理，本院予以支持。原告主张其有向被告催讨，未能提供相应的证据，本院不予采纳。原告主张被告拖欠物业费违法行为持续存在，没有超过诉讼时效，于法无据，本院不予采纳。
经审理查明，原告中泰曼科维尔物业公司于2008年经工商机关核准登记，并取得营业执照，2013年取得中华人民共和国物业服务企业资质证书叁级。2012年1月1日，泉州金陵房地产开发有限公司与原告中泰曼科维尔物业公司签订《金威颐园物业管理委托合同》一份，该合同约定，泉州金陵房地产开发有限公司将泉州市洛江区万安街道航空旅游城别墅及小高层、总建筑面积130600平方米的建筑物委托原告进行物业管理，委托管理期限为4年，自2012年12月31日起至2016年12月31日止，物业管理服务费由原告中泰曼科维尔物业公司住宅房屋按每月每平方米4元向业主或物业使用人收取，小区产生的公共水电费按照实际用量分摊到户。未交付房屋及空置房屋的管理服务费，由中泰曼科维尔物业公司按建筑面积每月每平方米4元，均由中泰曼科维尔物业公司自主决定权利。业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。原告中泰曼科维尔物业公司于2013年1月1日开始接管万安街道航空旅游城别墅及小高层的物业管理，为包括被告所有的金威颐园丽景苑C33A别墅的整个小区业主提供物业服务，原告以每月2元／㎡的标准向被告收取物业管理费，被告卢立聪所有的金威颐园丽景苑C33A号别墅（建筑面积为512.95平方米）拖欠原告中泰曼科维尔物业公司2013年1月起至2015年12月止房屋物业管理费及相应的滞纳金。
另查明，被告卢立聪与泉州金陵房地产开发有限公司于2004年12月19日签订的《商品房买卖合同》第十七条第5款约定，买受人卢立聪同意接受整个小区统一的物业管理，并应承担物业管理费和维修费用。该合同附件四合同补充协议第六条约定，出卖人同意买受人的房屋自行建设，第十一条约定，买受人自建房屋根据出卖人报批户型尺寸标准作为买受人订购房屋面积，向有关部门办理土地及房屋产权证由出卖人协助向有关部门办理，一切费用均由买受人负责。
本院认为，原告具有物业服务资质证书，根据国务院《物业管理条例》第二十一条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，其与建设单位泉州金陵房地产开发有限公司签订的《金威颐园物业管理委托合同》（属前期物业合同）合法有效，且对被告卢立聪具有法律约束力。被告卢立聪接受原告提供物业管理服务后，有义务按合同交纳物业管理费。原告请求被告卢立聪按建筑面积每平方米2元标准交纳物业管理费，是对自已权利的处分，本院予以支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。被告卢立聪拖欠原告自2013年1月1日起至2015年12月止物业管理费，原告于2016年1月20日起诉，且没有证据证明其于2014年1月20日前向被告主张权利。因此，原告请求的2014年1月20日前的物业管理费12686.56元及滞纳金已经超过诉讼时效，其请求2014年1月20日前的物业管理费12686.56元及滞纳金，本院依法不予支持。原告请求被告支付2014年1月21日起至2015年12月31止物业管理费计24245.44元（512.95㎡×2元／月㎡×（709÷30）月）），合理合法，本院予以支持。《金威颐园物业管理委托合同》约定，小区产生的公共水电费按照实际用量分摊到户，由于原告未能举证证明被告需缴纳水电公摊费用1440元明细的相应证据，被告对该水电公摊费用明细提出抗辩，故原告请求被告支付公共水电公摊费1440元的诉讼请求，本院不予支持。合同没有约定业主交纳物业管理费的时间，按通常，原告提供物业服务后，被告就应支付物业费。原告请求按日应交物业管理费的千分之三计付滞纳金，明显偏高，应予减少，以年利率24%计付为宜。滞纳金，经本院核算，被告按每月应交物业管理费自2014年1月21日起至2015年12月31止的滞纳金为5437.4元。2016年1月1日起至实际付清24245.44元之日止的滞纳金，以24245.44元为基数按年利率24%计付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告卢立聪应在本判决生效之日起十日内支付原告泉州市中泰曼科维尔物业管理有限公司2014年1月21日起至2015年12月31止物业管理费24245.44元及2014年1月21日至2015年12月31滞纳金5437.4元，合计29682.84元，并以24245.44元为基数按月利率2%计付自2016年1月1日起至实际付清24245.44元之日止的滞纳金；
二、驳回原告泉州市中泰曼科维尔物业管理有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费759元，由原告泉州市中泰曼科维尔物业管理有限公司负担172元，被告卢立聪负担587元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 王腾飞
代理审判员 苏静娴
人民陪审员 黄雅思
二〇一六年七月十八日
书 记 员 苏艳月
一、本案引用的主要法律条文如下：
1、《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。
3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》：
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
4、国务院《物业管理条例》：
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
5、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订服务合同的物业，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。