广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2729号
上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：胡玲，该公司董事长。
委托代理人：侯金炳，广东建基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：关海霞，女，1978年6月6日出生，满族，住址辽宁省灯塔市。
委托代理人：利晓珍，广东映日律师事务所律师。
上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰天彤公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年11月8日，关海霞与国泰天彤公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：关海霞购买国泰天彤公司开发预售的位于从化市江埔街禾仓村河东南路388号御景绿洲花园一期第6栋8层805房；建筑面积108.09平方米；总价款683303元；关海霞以分期付款方式付款，预售合同网上签订之日支付首期款413303元，剩余房款270000元，于2012年11月28日支付；国泰天彤公司应于2012年12月31日前将房屋交付关海霞使用；国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向关海霞支付违约金，本合同继续履行；国泰天彤公司如逾期交房超过180日后，关海霞有权单方面解除合同，关海霞要求解除合同的，应书面通知国泰天彤公司，国泰天彤公司应在收到关海霞解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还关海霞已支付房价款并支付利息（利息从关海霞付款日起至国泰天彤公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向关海霞支付违约金，违约金不足以补偿关海霞实际损失的，国泰天彤公司应补偿其差额。关海霞要求继续履行的，合同继续履行，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向关海霞支付违约金等。
上述合同签订后，关海霞已经支付了全部购房款683303元及税费14000元，但国泰天彤公司未能于2012年12月31日前将房屋交付关海霞使用，至今仍未交付。
另查明，关海霞于2013年7月31日发《律师函》给国泰天彤公司要求解除合同并要求其承担违约责任。《律师函》于2013年8月1日送达国泰天彤公司。
2013年9月4日，关海霞向原审法院起诉称：合同签订后其履行了合同的全部义务，但国泰天彤公司没有按照合同约定于2012年12月31日前交楼，逾期天数已超过180天。关海霞已委托律师发函给国泰天彤公司，要求解除合同并退还相应的购房款及利息、违约金等，但国泰天彤公司予以拒绝。故请求判令：1、解除关海霞与国泰天彤公司于2011年11月8日签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2、国泰天彤公司退还关海霞已支付的购房款683303元和利息；3、国泰天彤公司支付关海霞违约金68330.3元；4、国泰天彤公司补偿关海霞实际损失差额51951元；5、国泰天彤公司退还关海霞已支付的税费14000元；6、本案诉讼费用由国泰天彤公司承担。
在本案审理过程中，关海霞向原审法院撤回了要求国泰天彤公司补偿实际损失差额51951元的诉讼请求。
原审法院认为：关海霞与国泰天彤公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同履行过程中，关海霞已依约支付了全部房价款，但国泰天彤公司逾期至今未能履行交付房屋的义务，其行为已经构成违约。根据协议约定，国泰天彤公司逾期交楼超过180日的，关海霞可以解除合同，并要求退还关海霞已支付房价款并支付利息（利息从关海霞付款日起至国泰天彤公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向关海霞支付违约金，违约金不足以补偿关海霞实际损失的，国泰天彤公司应补偿其差额。现国泰天彤公司逾期交楼已超过180日，关海霞也按照合同约定书面通知了国泰天彤公司要求解除合同。虽关海霞与国泰天彤公司在合同中约定的房价款利息按照中国人民银行公布的计算，但中国人民银行对外公布并没有房地产开发贷款利率，属于约定不明，应参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。故关海霞请求解除其与国泰天彤公司于2011年11月8日签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201111118284）、国泰天彤公司退还购房款683303元、支付购房款利息、退还关海霞已支付的税费14000元，以及按合同约定的商品房总价款10%即68330.3元支付违约金，于法有据，本院予以支持。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告关海霞与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司于2011年11月8日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；二、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内返还购房款683303元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年11月28日起计算至还清之日止）；三、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内支付违约金68330.3元给原告关海霞；四、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内返还税费14000元给原告关海霞。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7510元，由原告关海霞负担549元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担6961元。
判后，国泰天彤公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、关于高温暴雨天气、处理施工中的拆迁户障碍以及规划调整等原因引起迟延完工的情况，有证据材料足以证明。故我方迟延交楼没有过错，依照合同相关条款应予免责。一审法院对此没有认定，这对上诉人不公平。二、涉讼楼盘大部分业主都是按揭付款，而银行由于中央紧缩房地产贷款的政策限制，均拖延房款达半年之久，直接影响到楼盘的大面积资金不能及时到位，但一审判决仅以合同的片面规定而不考虑其他重大因素。三、被上诉人的律师函并没有送达上诉人，被上诉人自己也没有向上诉人催付房屋，因而应视为被上诉人对延迟交楼的认可和支持。目前房屋已经完工，只有消防和附属工程手续正在办理，一审法院不顾交房预期而判决解除合同，缺乏事实和法律依据。综上，请求撤销原判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
本院认为：上诉人国泰天彤公司与被上诉人关海霞签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，被上诉人关海霞已付清房价款，上诉人国泰天彤公司应按合同约定在2012年12月31日前将符合交房条件的房屋交付被上诉人关海霞使用，但上诉人国泰天彤公司至今未能交付，应负违约责任。
上诉人国泰天彤公司主张在开发建设过程中，因天气延误了工期、因拆迁户拒不拆迁导致规划调整，属于不可抗力，其应当免责。本院认为，天气以及拆迁对工程进度的影响，属于上诉人在预售商品房时应当知道的问题。国泰天彤公司作为专业从事房地产开发的公司，在签订《商品房买卖合同（预售）》时，应当对合同履行中可能出现的上述障碍有所预见并设法克服，综合各种因素确定交楼时间。上诉人未提供证据证明上述情况对其按期交楼产生了不可预见、不能避免、不能克服的障碍，不属于不可抗力的情况。因此，上诉人主张免责的理据不足，本院不予采纳。对于上诉人关于中央紧缩房地产贷款政策对迟延交楼造成影响应予免责的问题，由于我国房地产宏观调控并非完全是一个令所有房地产市场主体猝不及防的突变，而是一个逐步演变的过程。在演变过程中，作为房地产市场主体的上诉人应当对市场风险存在一定程度的预见和判断。中央紧缩房地产贷款政策对房地产市场主体带来的投资风险，在风险类型方面，不属于事前无法预见；在风险程度方面，也不属于远远超出合理预期的情形。因此，中央紧缩房地产贷款政策之于上诉人与被上诉人的合同履行，不属于情势变更的情形。上诉人就此对延迟交楼请求免责的理由依法无据，本院不予采纳。另外，根据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明，可以认定被上诉人要求解除合同的律师函已于2013年8月1日送达上诉人，上诉人认为被上诉人的律师函没有送达的理由不成立，本院不予接纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费15020元由上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚德家
审 判 员 陈晓红
代理审判员 陈嘉贤
二〇一四年××月××日
书 记 员 郝 烨