上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7869号
上诉人（原审被告）：陈广富，男，1935年7月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：李广明，上海潘登律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱某，女，1982年8月3日生，汉族，户籍地江苏省仪征市，现住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：周德生，男，1960年9月11日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人：朱某（系周德生之妻）。被上诉人（原审原告）：顾某，女，2006年8月14日生，汉族，户籍地及现住址同朱青平。法定代理人：朱某（系顾某之母）。上诉人陈广富因与被上诉人周德生、朱某、顾某房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初24218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈广富的委托代理人李广明，被上诉人朱某并作为被上诉人周德生的委托代理人曁被上诉人顾某的法定代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈广富上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定银行要求系争房屋原有户口迁出方能批准贷款，但涉及银行贷款及户口迁出的证据只有被上诉人提交的微信及短信记录，并无银行方面的任何书面证据，一审法院仅凭被上诉人的主观臆断认定上述事实，显属错误。事实上，房贷在审核过程中并不涉及户口迁出问题，只是在放贷时银行才会有户口迁出的要求。2、一审法院无视被上诉人实际履约的时间节点，对其实质违约行为视而不见。如果被上诉人能够在合同约定时间筹够房款，本案诉讼是可以避免的。3、被上诉人迟延付款，根据双方合同约定上诉人理应有权解除双方合同。4、被上诉人迟延付款，导致上诉人未能另行购房，故本案合同已经丧失继续履行的可能。周德生、朱某、顾某辩称，系争房屋房龄超过三十年，银行要求户口迁出方能贷款，但被上诉人一直拖延迁出户口，双方的微信聊天记录亦表明上诉人明知银行要求提供户口迁出证明，故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周德生、朱某、顾某向一审法院起诉请求：1、陈广富继续履行合同，协助周德生、朱某、顾某办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户手续至周德生、朱某、顾某名下，并将系争房屋交付周德生、朱某、顾某；2、陈广富向周德生、朱某、顾某支付违约金（以人民币170万元为基数，按日万分之五标准，自2016年2月19日起算至实际履行之日止）。一审法院认定事实：系争房屋产权人为陈广富。2015年7月25日，周德生、朱某、顾某作为买受人（乙方）与陈广富作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》），约定周德生、朱某、顾某以170万元（人民币，下同）的价格购买陈广富所有的系争房屋。《合同》第六条约定，双方于2015年9月30日之前共同向房产交易中心办理过户手续。《合同》第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及权利转让）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按总房价款日万分之五计算。《合同》补充条款（一）第1条约定，甲方同意乙方可以向银行申请贷款108万元，用于支付部分房价款。乙方应于办理交易过户前完成贷款审批手续；第2条约定，甲方应按乙方贷款银行的要求，配合乙方办理银行贷款审批手续，若因甲方迟延提供乙方贷款所需材料，致使交易过户时间迟延的，甲方应承担违约责任。对于房款支付及房屋交付，《合同》附件三第1条约定，签订本合同前，乙方已支付甲方定金2万元，签订合同当日，乙方应支付甲方部分房款58万元，以上两笔合计60万元作为乙方首付款；第2条约定，待乙方完成全部付款义务、乙方贷款经审批通过且补足贷款不足部分（若有）后7日内，甲乙双方向房地产交易中心申请办理产权过户手续；第3条约定，待甲方收到全部购房款后七日内，甲、乙双方应办理房产交付手续并签订房地产交接书。《合同》签订当日，周德生、朱某、顾某支付陈广富首期购房款60万元，陈广富对此出具收款收据。《合同》签订后，周德生、朱某、顾某向银行申请购房贷款，银行经审核告知需将系争房屋内原有户口迁出方能批准贷款。期间，周德生、朱某、顾某于2015年9月14日另行支付陈广富购房款40万元，陈广富在收款协议上注明：“因朱某银行贷款在审批中，先支付40万元，等贷款批下后，在贷款总额中返还40万元给朱某。”2015年12月19日，陈广富迁出系争房屋内原有的三个户口，但仍有两个户口未能迁出，故周德生、朱某、顾某购房贷款未能获批。2016年1月15日，周德生、朱某、顾某发短信给陈广富女儿陈某，告知：“尽快办理系争房屋内原有户口迁出手续，并继续履行房屋交易过户等相关手续，在此之前已支付陈广富先生房款100万元，现于过户当日再直接支付剩余房款70万元。”2016年1月28日，周德生、朱某、顾某书面告知陈广富：“……乙方如银行房屋贷款最终未审批下来，将以现金方式付清剩余房款，甲方不能以此单方面免除房屋买卖合同的义务。”一审审理中，周德生、朱某、顾某承诺其具有支付剩余房款的履行能力，并向一审法院交纳保证金。一审法院询问周德生、朱某、顾某是否符合购房条件，并告知不实陈述的后果，周德生、朱某、顾某明确表示无限购情况，并愿承担相应法律责任。一审法院认为，《合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。涉案《合同》应当继续履行抑或解除，结合双方提供的证据及质证情况，一审法院认为应当继续履行，理由：其一，周德生、朱某、顾某按约应于2015年9月30日前完成付清房款义务，但由于陈广富无法将系争房屋内原有户口全部迁出，导致周德生、朱某、顾某购房贷款未能获批，按照《合同》补充条款（一）第2条“甲方应按乙方贷款银行的要求，配合乙方办理银行贷款审批手续，若因甲方迟延提供乙方贷款所需材料，致使交易过户时间迟延的，甲方应承担违约责任”之约定，陈广富应承担相应责任。其二，在申请购房贷款过程中，周德生、朱某、顾某以自有资金另行支付购房款40万元，表明周德生、朱某、顾某具有履行合同的诚意，现周德生、朱某、顾某已支付大部分房款，并承诺有继续履约的能力，亦提供相应担保。故涉案《合同》应以继续履行为宜。现周德生、朱某、顾某请求陈广富继续履行《合同》，协助周德生、朱某、顾某办理系争房屋产权过户手续至周德生、朱某、顾某名下，并将系争房屋交付周德生、朱某、顾某，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。双方未能按约办理房屋过户手续，虽然主要责任在于陈广富，但陈广富在履约过程中配合办理户口迁出等手续，协助周德生、朱某、顾某办理贷款，由于客观原因未能将户口全部迁出，其行为有别于主观上恶意不履行合同。故周德生、朱某、顾某请求陈广富支付相应违约金的诉请，一审法院不予支持。一审法院判决：一、陈广富于判决生效之日起十五日内协助周德生、朱某、顾某将坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房屋产权过户至周德生、朱某、顾某名下；二、周德生、朱某、顾某于判决生效之日起十五日内支付陈广富购房款70万元；三、陈广富于判决生效之日起十五日内将坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房屋交付给周德生、朱某、顾某；四、驳回周德生、朱某、顾某的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,100元，减半收取计10,050元，由周德生、朱某、顾某负担1,050元，由陈广富负担9,000元。二审中，当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人是否具有合同解除权。上诉人主张被上诉人迟延付款而上诉人依约有权解除合同。被上诉人则认为上诉人未将系争房屋原有户口全部迁出而导致被上诉人无法贷款，故上诉人先违约而无权解除合同。对此，本院认为，首先，双方合同虽有上诉人应于办理过户手续前迁出户口的约定，但亦约定上诉人应配合被上诉人办理贷款审批手续，故若贷款审批需要上诉人迁出原有户口，则上诉人亦应予以配合。其次，从双方微信等往来记录来看，在合同约定的过户期限届满后，双方仍在沟通户口迁出及贷款事宜，被上诉人亦告知上诉人银行要求提交户口迁出的相关材料，上诉人亦实际迁出部分户口并提交了部分证明材料，可见，双方在合同约定过户时间已过的情况下，被上诉人仍在办理贷款审批手续，上诉人亦曾配合办理户口迁出事宜，双方均是同意继续履行合同的。再者，被上诉人在办理贷款审批手续的过程中，双方曾协商一致由被上诉人先行向上诉人支付40万元，上诉人虽主张该笔款项系借款，但该款项实系购房款性质。被上诉人的行为既表明其具有履行合同的诚意，亦表明双方对于能否按照合同约定的期限办理户口迁出及贷款审批事宜是有心理预期的。基于上述分析，本院认为，上诉人在未配合清空系争房屋原有户口的情况下，并不享有合同解除权，一审法院据此判决双方继续履行合同，并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20,100元，由上诉人陈广富负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年十月十七日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……