陕西省靖边县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0824民初3016号原告（执行案外人）马廷子，男，汉族，住靖边县。委托代理人何煦，陕西辅衡律师事务所律师。被告谢明慧（曾用名谢桂莲，申请执行人），女，汉族，住靖边县。第三人（被执行人）王伟，男，汉族，住靖边县。原告马廷子与被告谢明慧、第三人王伟案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告马廷子及其委托代理人何煦、被告谢明慧、第三人王伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马廷子诉向本院提出诉讼请求：1、依法判令排除对位于靖边县紫薇花园16号楼4单元401号房屋（预告证号为：008597）的执行，并解除对该房屋的查封；2、本案诉讼费、代理费由被告及第三人承担。事实和理由：首先，第三人王伟和原告于2015年9月8日签订了一份《房屋产权转让合同》，合同约定将王伟所有的位于靖边县紫薇花园16号楼4单元4层401室房屋转让给原告，双方约定该房屋转让价款为57.5万元，在签订合同时原告向王伟支付了40.5万元的房款，剩余17万元的按揭款均由原告按期支付。原告当时将40.5万元的房款全部支付给了第三人王伟，王伟也给原告出具了一支收条。其次，第三人王伟将房屋交付给原告后，原告每月按期向中国银行陕西分行偿还2600元的按揭款，并且每个季度到物业处交纳物业费用、水、电、气费。最后，该房屋因房地产开发公司未办理好房产证导致一直未能完成过户，不是原告方的过错。原告认为，在贵院对该房屋查封前，原告与王伟之间签订的《房屋产权转让合同》合法有效，原告已经向出卖方支付了全部的房屋价款，且该房屋早已实际交付给原告，原告一直居住至今，故原告已经实际取得了该房屋的所有权，只是因房地产公司的原因未能办理过户。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告所购买的房产全部符合以上要件，故应当认定原告的权利能够排除法院对房屋的执行，而贵院作出的（2017）0824执异字第376号执行裁定书显然侵犯了原告的合法权益，故请求支付原告的诉请。被告谢明慧辩称，一、查封前原告未办理涉案房产紫薇花园16-4-401变更登记手续，未取得该房产的所有权。原告诉称与第三人于2015年9月8日签订了《购房协议书》且未经公证，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。因原告未办理房产变更登记手续，未取得该房产的所有权。根据本案在异议庭查明的事实，原告已经取得涉案房产的占有、使用权。因此，原告仅享有对涉案第三人的债权，不能阻却法院执行。原告关于其已经取得涉案房产实体权利的主张，依据不足，不应予以支持。二、查封前原告未付清涉案房产的购房款。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告仅一次性给王伟支付购房款40.5万元，占涉案房产销售总价57.5万元的70.43%，剩下的是原告从2015年9月8日至2017年6月8日替第三人王伟还的5.46万元房贷，开庭前尚欠11.54万元未还清，不符合《查封规定》第十七条规定的已经支付全部价款的条件。即使原告在查封前签有购房合同，实际占有、使用该房产，也不能阻却法院的执行。原告关于其对涉案房屋享有实体权利，可以阻却法院执行该项财产的主张依据不足，贵院不应予以支持。三、因涉案房产在查封前未付全款、未过户，故原告与第三人王伟是恶意转移房产，贵院民一庭出的诉前保全裁定和异议庭出的异议驳回合法有效。四、假如原告查封前一次性付给了王伟57.5万元房款，则请法院判决第三人王伟承担本案的诉讼费。第三人王伟述称，对原告所述的从第三人处购买房屋的事实无异议，该买卖行为发生在法院查封前，原告与第三人所签订的合同是合法有效的。第三人欠被告的钱也是事实。第三人同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告向法庭提供的第一、二、三、四、五组证据，因第三人质证均无异议，且上述五组证据来源及形式要件均符合法律规定，与本案具有关联性，故本院对上述五组证据依法予以确认。被告谢明慧虽质证对上述五组证据的真实性、合法性均有异议，认为其是第三人与原告恶意串通转移财产的行为，但因其未提供相应证据证明该主张，故本院对其质证意见依法不予采纳。对证人王宁的证言，因其陈述与原告所举的五组证据之间能相互印证，故本院对其证言的真实性依法予以确认。本院根据双方当事人的陈述，举证、质证及认证查明以下事实：2015年9月8日，原告马廷子与第三人王伟及王伟妻子王志莉在中介人王宁的介绍下签订了《房屋产权转让合同》一份。合同约定第三人王伟及其妻子王志莉将自己购买靖边县紫薇房地产开发有限公司的位于靖边县紫薇花园16号楼4单元4层401房转让给原告马廷子。房屋转让价款为57.5万元，由原告马廷子于签订合同当日付给第三人40.5万元，第三人在买房时在农业银行按揭贷款23万元，下余17万元的债务自合同签订之日起由原告马廷子负责按月付款，也可一次性还清全部按揭。合同还约定了产权过户、违约责任等其他条款。合同签订后，原告如约向第三人支付了购房款40.5万元，并按月向农业银行偿还按揭贷款。第三人也将房屋交付给原告马廷子，原告开始占有该房屋并按物业中心的规定交纳物业管理费和相关水、电等费用。但因该房屋的房屋产权证书一直未办理，故该房屋仍预告登记在第三人王伟名下，未办理产权过户手续。2016年4月22日，靖边县人民法院依据其作出的（2016）陕0824民初2115号民事裁定书将预告登记在第三人王伟名下的该涉案房屋予以查封。后原告马廷子以案外人身份提出执行异议，靖边县人民法院于2017年4月19日作出（2017）陕0824执异376号执行裁定书，裁定驳回了案外人马廷子的异议请求。后原告向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案中根据本院认定的证据可以证明涉案房产在人民法院查封前原告与第三人已经签订了书面的买卖合同、在人民法院查封前原告已合法占有该涉案房产及非因买受人（即本案原告）自身原因未办理过户登记的基本案件事实。虽被告质证认为原告所提供的证据不具有真实性和合法性，但因该质证观点与其答辩观点相互矛盾，且其未提供相应证据证明其观点，故本院对其质证观点依法不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告的权利是否能够排除人民法院对涉案房产的执行主要在于原告是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，这也是本案的争议焦点。首先，本案中，原告向第三人购买的是已经办理了抵押登记的商品房，出卖人在出售此类不动产时并不对该不动产享有完整的物权，因为该不动产还有一个他项权利人，即抵押权人。通常情况下，不动产的所有权人出卖不动产是通过合同的方式将不动产的所有权进行转移，其转移的所有权应当是一种完整的物权。而涉及已经办理了抵押登记的不动产转让时，作为出卖人转移是一种不完整的物权，而在该类不动产转让时约定的合同总价款应当是指买受人取得完整物权的对价。本案中，原告购买第三人涉案房产的总价款为57.5万元由两部分组成，第一部分是原告在签订合同时向第三人支付40.5万元（已支付），另一部分是由原告代第三人按月向抵押权人清偿所贷款项，直至本息全部清偿完毕。上述第一部分房屋价款所对应的应当就是第三人对涉案房产享有的不完整物权的对价，当作为买受人的原告支付了该部分价款后，应当视为其已经支付了相对于出卖人所享有权利的全部价款。其次，设立执行异议之诉制度的目的是为了充分保护包括案外人在内的各方当事人的实体权利。如果在涉及与本案相类似的情形一概认定成买受人未支付全部价款的情形时，势必会造成人民法院为了执行或实现一个或数个债权，而同时又引发新的债权纠纷的出现，这也不符合立法目的和定纷止争的司法精神。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得对位于靖边县紫薇花园16号楼4单元401号房屋（预告证号为：008597）执行。二、驳回原告马廷子的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告谢明慧承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判长  陈海金审判员  贺秉政审判员  赵树仁二〇一七年六月二十三日书记员  杨浩然