杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭萧民初字第5264号
原告曹龙标。
委托代理人朱炳锋，浙江时融律师事务所律师。
委托代理人任海波，浙江时融律师事务所律师。
被告许华钧。
委托代理人李艳红，浙江博方律师事务所律师。
委托代理人王君，浙江博方律师事务所律师。
原告曹龙标诉被告许华钧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序于同年11月25日公开开庭进行了审理。双方当事人同意本案三个月简易程序审理期限届满后继续适用简易程序，故本案延长审限三个月。后双方当事人申请自行和解一个月，本院予以准许。原告曹龙标的委托代理人朱炳锋，被告许华钧的委托代理人李艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹龙标诉称：2013年12月7日，原、被告签订《浙江纺织博览城营业房转让协议书》，协议书中约定被告将其所有的中纺城交易区A区5幢两间营业房转让给原告，转让价格为192万元。签约时原告支付给被告转让定金40万元，余款待产权单位确认并办理转户手续后一次性全部付清，同时协议书还约定交房日期为农历2013年12月7日。协议签订后，原告依约向被告支付了40万元定金，但在原告要求被告交房时，被告却无法交付。后经核实，被告一直将该房屋对外出租，也没能清退承租人，根本无法将房屋交付给原告使用。现被告将房屋出租给第三人的租赁期限已延至2018年5月31日止。此外根据协议的约定，双方应于2014年2月10日去办理转户手续，待房屋过户后，原告再支付被告剩余款项，但被告却违反协议的约定，要求先支付剩余款项，否则拒绝办理过户，对此原告自然无法接受。2014年2月9日被告还向原告发送催款短信，要求原告支付剩余转让费。后经原告了解，案涉房屋还存在抵押权，抵押登记未经注销也根本无法完成过户手续。综上，原告认为，被告在签订合同时隐瞒案涉房屋的重大交易信息，且违反合同约定要求在房屋过户前付清余款，导致双方签订的协议书无法全面履行，已经构成根本违约，按照协议书的约定及相关法律规定，被告应当返还原告双倍定金，并支付相应利息损失。为此原告起诉来院，请求判令：一、被告立即返还原告双倍定金800000元。二、被告支付上述款项自2014年2月10日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失（暂计至2015年10月1日为80496.67元）。庭审中，原告增加一项诉讼请求，请求：三、解除原、被告之间签订的《浙江纺织博览城营业房转让协议书》。
被告许华钧辩称：一、案涉房屋至今未过户的责任在原告方。合同签订后，被告已于2013年12月21日注销原抵押登记，为过户做好准备，该房屋并不存在过户障碍。此后，被告多次催告原告去办理过户，但原告以各种理由推诿。在此过程中，被告从未提出要求先支付剩余款项，否则拒绝办理过户。起诉前，原告找被告协商，提出因房价下跌，不想再购买此房屋，要求退回定金，被告予以拒绝。被告为此也向其发送书面函件，要求其继续履行合同。二、被告房屋是带租转让，原告对此是知情并认可的，原租户的承租期是到2015年5月31日止的，此后被告并未给其延长租赁期限。被告在履行合同过程中，并不存在违约，合同未能继续履行的责任在原告方，不存在合同无法继续履行的情形，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.《浙江纺织采购博览城营业房转让协议书》一份，欲证明原、被告双方签订房屋转让协议，原告支付定金，被告应当于2014年2月10日前办理过户，农历2013年12月7日前交付房屋的事实；
2.手机短信截屏打印件一份，欲证明被告在2014年2月9日向原告讨要剩余房款，当时房屋尚未过户，付款时间还未到，被告违反合同约定的过户时间前向原告催款的事实；
3.《房屋租赁合同》复印件一份，欲证明2015年6月1日被告与第三人续签房屋租赁合同，租赁期限至2018年5月31日止的事实；
4.2015年9月14日原告与被告的手机通话录音及书面整理资料一份，欲证明被告明确表示不履行合同的事实；
5.浙江纺织博览城监控视频一组，欲证明2015年11月中旬前案涉房屋一直有人使用的事实。
经质证，被告认为：对证据1，对乙方签字处除原告外其他人的签字有异议，是事后添加，签订合同当时没有其他人签字的。其余合同内容的真实性没有异议。需要说明的是，根据协议第一条、第三条的约定，过户手续需要双方共同办理，过户费用由原告承担，说明过户的主要责任在原告。房屋是带租转让，原租期至2015年5月31日，原告对此是知情并认可的，所以原告在协议书最后添加备注“原承租者租期至2015年5月31日止搬出”，所以“应当由被告过户”的说法与实际情况不符。对证据2的三性均有异议，被告未发过该短信，电子数据可以篡改，原告不能证明该短信的真实性。且从内容看，并不能证明被告违约。短信并没有讲不付款就不办理过户，该证据不具有证据效力。对证据3的三性均不予认可，被告从未对外签订续租或者其他租赁协议。对证据4的三性不予认可，被告记得在起诉之前是有一个人打电话给被告说关于房子的事情，但是电话的内容记不清楚，被告也不知道打电话的是谁。对证据5，首先被告本人没有看到视频录像，根据被告所讲，房屋租期快届满时，被告与租户讲过，租户说会搬离，原告也从来没有提出过要求被告清退租户，对于原告所说的租户没有腾退的事实被告不予认可。被告认为该视频不能证明房屋一直没有腾退。首先，对拍摄的位置不能确认；其次，即使是在纺织采购博览城拍摄，从拍摄的角度也无法证明案涉房屋有人在实际使用，不能证明原告的待证事实；再次，该视频属于录音录像资料，对真实性无法确认。
本院审查后认为：证据1是客观、真实的，与本案事实具有关联，本院对其证明效力予以确认。证据2是客观、真实的，能够证明被告于2014年2月9日发短信，要求原告在2014年2月10日支付购房余款152万元的事实。证据3系复印件，且被告不予认可，本院不予确认。对证据4、5的真实性本院予以确认。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.《浙江纺织采购博览城营业房转让协议》一份，欲证明原、被告双方初定2014年2月10日前办理房屋过户，过户费用由原告承担以及该房屋系带租转让的事实；
2.房屋他项权注销登记证明、房屋所有权证、国有土地使用证各一份，欲证明原告为办理房屋过户提前做好准备，房屋抵押已于2013年12月21日注销，不存在过户障碍的事实；
3.函、EMS面单、签收回单各一份，欲证明被告多次口头要求原告办理房屋过户无果，发送书面函件催告其办理过户，房屋至今未过户责任在原告的事实；
4.照片四张，欲证明房屋租户已经腾退的事实，不存在无法交付的问题。
经质证，原告认为：对证据1，协议书上备注内容与原告持有的协议不一致，备注是被告备注的，没有双方的签字，事实上原告对备注部分的内容是不同意的，也与协议的正文矛盾。对证据2的真实性无异议，但从合同内容考虑，这也恰恰印证了被告没有按照合同履行，合同第五条约定，房产证等原件应当交给原告，但是一直保存在被告处。对证据3有异议，原告没有收到函件，函件的落款时间是2015年9月16日，是在原告起诉及双方通话录音以后，即使原告收到了，也不能证明被告的待证事实。对证据4，被告提供的照片与原告的陈述不矛盾，2015年11月6日被告才将房屋腾退，所以现在案涉房屋已经是清空状态。从照片上看有厂家直销的字，显然店面一直有人承租或者被告一直在使用。
本院审查后认为：证据1是客观、真实的，原告认为该协议书尾部备注部分不是原告所写，原告不予认可，但原告提供的协议书也有备注，且备注内容基本一致，故本院对该证据的证明效力予以确认。证据2是客观、真实的，能够证明2013年12月21日被告已办理了案涉房屋的抵押注销登记手续的事实。证据3，对函件、邮寄凭证的真实性本院予以确认，能够证明被告于2015年9月16日向原告发送函件，要求原告继续履行合同的事实。对证据4的真实性本院予以确认。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：被告许华钧系萧山区衙前镇浙江纺织采购博览城5幢两件营业房的所有权人。2013年12月7日，原、被告签订《浙江纺织采购博览城营业房转让协议书》一份，约定被告将中纺城A区5幢两间营业房转让给原告，转让价格1920000元，过户费由原告承担；签约时原告支付被告定金400000元，余款待产权单位确认并办理转户手续后一次性全部付清。若被告反悔，所收原告定金需双倍返还，若原告反悔，所付定金自愿放弃，归被告所有；双方初定于2014年2月10日前去办理过户手续，并注明如因工商、市场公司主办部门原因造成延误，双方应择日再办；交房日期为农历2013年12月7日，包括营业房内一切财物全部移交给原告，交房之前的一切费用由被告负责交清。被告与产权单位就营业房所签订的有关协议，是本协议的组成部分，继续受法律保护，原协议中被告享有的一切权利全部转让给原告，被告所应承担的一切义务同时全部转由原告履行，原协议、房产证和原发票、收据由被告转交给原告保存。协议一式二份，原、被告各执一份。原告持有的协议书尾部备注“①原承租者租期至2015年5月31日止搬出。②收甲方（出让方）产权证复印件1份，原件由甲方保存。③收定金肆拾万元整2013.12.7”。被告持有的协议书尾部备注“①原承租者租期至2015年5月31日止搬出。②产权证复印件已给。③2013.12.7收定金40万整”。2014年2月9日，被告向原告发送短信，要求原告在2014年2月10日前将购房余款152万元交付至其萧山建行，现案涉房屋至今未办理过户手续，原告亦未支付被告剩余价款。
另查明：案涉营业房于2010年6月23日办理了抵押登记，并于2013年12月21日办理注销抵押登记手续。
本院认为：原、被告双方订立的《浙江纺织采购博览城营业房转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，成立并有效，合同双方应当根据约定全面履行合同义务。现合同履行过程中，原告已按约支付被告400000元，因定金不得超过合同价款20%，故其中定金为384000元，预付款为16000元。后双方未按约如期办理房屋过户手续，原告主张被告在付款条件未成就时要求支付剩余转让费，并隐瞒案涉房屋出租及抵押的事实，致使无法按约交付房屋并办理过户手续。被告抗辩认为，原告知晓案涉房屋租赁事实，租赁期限现已届满，被告已注销原抵押登记，过户条件已成就，原告拒不协助办理过户手续，并欲解除合同，返还定金。本院审查后认为，合同约定，双方初定于2014年2月10日前去办理过户手续，过户费由原告承担。故在办理案涉房屋的过户手续时，原告作为买受人负有缴纳相关税费，提交相关手续的义务；被告作为出卖人负有相应的协助义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现原、被告双方均未提供有效证据对己方已经履行了应尽的合同义务及对方当事人在合同履行过程中存在过错，并导致案涉房屋未按期办理过户的事实进行举证，故均应承担举证不能的不利后果。在现有证据条件下，本院认定合同履行过程中，被告于2014年2月9日向原告发送短信，要求原告在2014年2月10日前将购房余款152万元交付至其萧山建行，原告认为被告在未办理过户手续前要求其支付剩余价款的行为违反合同约定，故双方未按期于2014年2月10日至房管部门办理过户手续，并在之后均未有效催告对方当事人至房管部门办理过户手续，致使案涉房屋至今未办理过户手续。现原告已明确表示已购买其他房屋，不愿再履行合同，要求解除合同，在迟延办理过户已逾两年的情况下，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。虽然被告在合同履行过程中，违反约定提前约定要求被告支付剩余价款，但该违约行为并不阻碍原告按期至房管部门提交相应的过户手续，并要求被告协助办理过户。故本院认定双方对未按期办理过户手续，并解除合同存在同等过错，故本案不再适用定金罚则。被告应当返还原告交付的定金384000元及预付款16000元。原告的其余诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除曹龙标与许华钧于2013年12月7日签订的《浙江纺织博览城营业房转让协议书》；
二、许华钧在本判决生效后十日内返还曹龙标定金384000元及预付款16000元，共计400000元；
三、驳回曹龙标的其余诉讼请求。
如许华钧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12604元，减半收取6302元，由曹龙标负担2652元，许华钧负担3650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
审判员 崔白洁
二〇一六年四月二十日
书记员 徐丽芳