河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终1718号
上诉人（原审被告、反诉原告）：冯学良，男，1986年11月29日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县。
委托诉讼代理人：冯志青，系上诉人冯学良之父亲。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：香河信佳物业服务有限公司。住所地香河县淑阳镇新开街西段。
法定代表人：李志永，总经理。
委托诉讼代理人：张宏刚，河北宝成律师事务所律师。
上诉人冯学良因与被上诉人香河信佳物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初3697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冯学良上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决，依法判决被上诉人清退其违规、违约、双重收取的所有费用，并按约定支付上诉人违约金。2、本案的涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人于2011年3月5日收取了上诉人2011年度物业费的同时并收取了400元的垃圾清运费。根据《物业服务合同》第二款第三条约定，物业服务内容中已经包括了小区内的清洁卫生，垃圾的收集、清运服务。所以被上诉人再收取我400元垃圾清运费是违约的双重收费。1、被上诉人辩称400元垃圾清运费是收取的装修垃圾费用。但是在入住时双方签订的《装饰装修管理公司合同》第二条第一项约定装修保证金3000元／户。装修施工期间向物业公司交纳装修管理服务费300元／户，其中包括（装修垃圾清运，楼梯间粉刷等服务）前者400元垃圾清运费、后者装修管理服务费，从概念和数额上都是不相关的。况且被上诉人已经一同收取了上诉人3000元／户保证金和300元／户的装修管理费。2、一审法院错误的认为该400元垃圾清运费属于垃圾消�费。不在物业管理费范围内。可是香河县政府授权本县垃圾消纳费、垃圾处置费由三强集团的安洁垃圾填埋有限公司独家收取。36元／年／户，上诉人有收款条为证。这有力的证明了被上诉人是巧立名目，乱收费，双重收费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题解释》第五条：物业服务企业违反物业合同约定，法律法规，部门规章规定，擅自扩大收费范围或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的人民法院应予支持。又依据《物业服务合同》中第十条，乙方违反本合同，擅自提高收费标准，甲方有权要求乙方清退所有费用并支付违约金。因此上诉人请求法院判决被上诉人清退上诉人已交的所有费用，并支付违约金。二、一审法院认为上诉人亦存在违约情形，上诉人表示在法理上逻辑上是明显说不通的，是不公正的。1、以事实说话：被上诉人第一次收物业费2011年度12个月应收334.8元。然而他乱收费，收了我344元。同时巧立名目，双重收费，收了我400元的垃圾清运费。被上诉人第二次收物业费于2011年12月3l日，以增加门岗24小时值勤为由。收费标准由原来的0.3元／㎡／月增加到0.5元／㎡／月。收了上诉人14个月的物业费合计642.6元。事后上诉人查看双方签订的《物业服务合同》上面的第二款中服务内容就已经包括了门岗24小时执勤服务。从以上事实可以证明被上诉人是用欺骗的手段。无正当理由严重违反《物业服务合同》第十款：擅自提高收费标准，严重违约。同时也违反了《廊坊市物价局物业服务收费备案程序规定》被上诉人现在0.5元/㎡/月的收费标准没有物价局备案。2、《最高法院关于审理物业服务纠纷案件，应用法律若干问题解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳，物业�业请求业主支付物业费的，法院应予支持。自从被上诉人2011年12月31日第二次违约收费后，上诉人曾要求被上诉人清退乱收和多收的费用。被上诉人不承认错误，坚持以后仍按0.5元／㎡／月收费。这事实上《物业服务合同》已无法正常履行了。在近几年被上诉人没有上门收取过物业费。更没有经书面催交。在物业服务方面。被上诉人也停止了一些必须的服务如：楼梯台阶损毁严重，经常摔人。楼梯问墙皮脱藩。住宅承重墙裂缝，上诉人打电话通知物业，该物业公司以各种理由推脱已三年了仍不给维修。最过分的是默许其他业主在上诉人的楼顶上违规建房。以上事实有现场照片为证。被上诉人所提供的就是这样的服务。假设上诉人逆来顺受，按擅自提高标准的0.5元／㎡／月交了物业费。也是同被上诉人一样违反《物业服务合同》乱交费的。假如上诉人仍愿意按《物业服务合同》0.3元/㎡／月去交费，被上诉人是不同意的。请问法官我上诉人怎样去正常履行合同。由此可见合同须双方严格遵守执行。因被上诉人的擅自违约，上诉人作为守约方，无法单方正常履行合同。一审法院不能认为上诉人亦存在违约情形。三、《物业服务合同》是地方政府部门统一制定的版本对服务企业和业主具有严格约束的作用。一审法院判决被上诉人退还上诉人多收取的物业费266.24元。对其违约行为不与追究。至使其违约是零成本。从侧面纵容了被上诉人以后的继续违约。现在被上诉人在本小区向其他业主仍是按0.5元／㎡／月违规收费。人民法院应该是维护人民的利益的。在此请求人民法院判决被上诉人清退其违规、违约收取的所有费用并按约定支付违约金（金额明细在上诉人反诉状中）。四、此案，一审、二审受理费用须由被上诉人承担，理由：此案起因是由其违规，违约造成的。此案最后判决应该是被上诉人败诉。综上所述，上诉人认为原审法院有认定事实不清，适用法律不当的错误，放纵了违约方，漠视了弱势者的合法民事权益，明显违反了法律的公平、公正及诚实守信原则。为了维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，上诉人请求廊坊市中级人民法院依法改判，做广大业主的保护神。
香河信佳物业服务有限公司答辩称:1、我公司收取上诉人的400元垃圾清运费，是上诉人在2011年刚入住涉案小区时，因其装修产生的装修垃圾，支出的400元垃圾清运费，该费用与物业费无关。2、我公司没有收取上诉人陈述的装修管理服务而产生的300元费用。3、上诉人诉请及事实与理由部分中，陈述的三强集团收取的36元费用，该费用与我公司没有任何关系，据我公司了解，该费用是三强公司在收取水费时，收取用户的水费垃圾处理费。4、2011年，双方建立物业服务合同关系，因上诉人的房屋产权证未下发，上诉人向被上诉人交代涉案房屋是93平米，当时我公司是按照93平米，0.3元/月收取物业费，年度收取上诉人344元物业费，此后，上诉人的房屋产权证下发，产权证记载的涉案房屋是91.8平米，后被上诉人按照91.8平米，0.3元/月收取物业费，应该是年度收取334.8元，在该情况下，被上诉人第一年因涉案房屋没有房本的原因，才多收取上诉人9.2元的物业费，被上诉人认为该情形并不是被上诉人的恶意违约行为。另外，本案中，上诉人自2011年达成物业服务合同后，只交纳了2011年度-2013年5月1日前的物业服务费，其拖欠2013年5月1日-开庭今天的物业费，长达5年之久，这5年期间，上诉人享受了物业服务，却不交纳一分钱的物业服务费，还说被上诉人违反物业服务合同，被上诉人作为物业�司，对上诉人恶意不交诉讼费的行为，不仅上门拜访去收取，还找过相关的街道办等部门进行协商调解，上诉人均不给付物业费，上诉人的行为已然严重违反物业服务合同约定。2011年度，双方达成物业服务合同时，商定每月每平米是0.3元物业服务费，当年的人均收入水平与2018年的人均收入水平已经相差很多，被上诉人在征求广大业主的同意情况下，将物业费提高至0.5元/平米，也是合情合理，也是符合现如今物业服务需要投入的各项开支。2011年雇佣的保洁人员月工资是1000元-1500元，2018年雇佣保洁人员、保安人员月工资均高于3000元/月，且还需要给相应员工缴纳五险一金，被上诉人是物业服务公司，并不是国家拨款单位，是有运行成本的。故此，被上诉人认为，上诉人本次上诉没有任何正当理由，陈述内容又无事实及法律依据，请求法院查明事实基础下，驳回上诉�的上诉请求。
香河信佳物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即给付2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费3306元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是香河县县城华克公寓小区4单元602室业主，我公司系该小区物业服务公司。2011年3月5日被告与我公司建立物业服务合同关系，起初被告向我公司缴纳了2011年度物业服务费，后被告无故拖欠2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业费共计3306元拒不支付。被告身为该小区业主，其享受了我公司提供的物业服务，却没有按时向我公司交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务，期间经我公司多次催要，被告均以种种理由不予交纳，故提起诉讼，请求法院依法支持我公司的诉讼请求。在本案诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即给付自2013年3月1日起至2017年12月31日止期间共计58个月的物业服务费2663元（0.50元/平方米/月×91.80平方米×58个月）；2、被告支付自2013年3月1日起至开庭之日即2017年11月20日止期间共计1750天的延期给付物业费的违约金13980.75元（2663元×3‰×1750天）。
冯学良一审提出反诉诉讼请求：判令反诉被告立即清退其违反《物业服务合同》约定和违反《廊坊市物价局物业服务收费备案程序规定》的情况下收取的所有费用，并支付违约金合计5363元。事实和理由：反诉被告于2011年3月5日发放我入住钥匙时，收取了2011年度12个月的物业费344元、垃圾清运费400元共计744元，物业费按合同约定0.30元/平方米/月计算，93平方米×0.30元×12个月=334.80元是标准的，可反诉被告擅自提高收费标准，收取我344元。根据《物业服务合同》第二款第三条约定，物业服务内容己经包括了小区内的清洁卫生，垃圾的收集、清运，所以�诉被告收取我400元垃圾清运费是违约的双重收费。反诉被告于2011年12月31日，在没有征求本小区半数以上业主同意，在未向香河县物价局提交相关调整物业服务收费备案申请报告的情况下，擅自提高收费标准，以0.50元/月/平方米标准收取了我14个月的物业费642.60元，其严重违反了《廊坊市物价局物业服务收费备案程序规定》，同时从根本上违反双方所签定的物业服务合同。反诉被告以因增加门岗24小时值勤所产生的人工服务成本增高为由，提高物业收费标准是非常无理的，因为在己签定的《物业服务合冋》第二款第五条中的服务内容就己经包括了门岗24小时值勤。反诉被告在违反政府法规、违反《物业服务合冋》的情况下，其不按合同规定擅自提高收费标准在先，我作为守约方无法按照反诉被告擅自提高的收费标准向其缴纳物业服务费。依据《最高人民法院关于审理�业服务纠纷案件若干问题解释》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业服务合同》第十款之规定，我有权要求反诉被告清退已收取的所有费用，并支付违约金，违约金计算公式为：多收金额×收取天数×千分之三，故提起诉讼，请求法院依法支持我的诉讼请求。在本案诉讼中，反诉原告变更诉讼请求为：判令反诉被告立即清退其违反《物业服务合同》约定和违反《廊坊市物价局物业服务收费备案程序规定》的情况下收取的所有费用，并支付违约金，截止到2017年10月31日合计6113.83元（其中包括2011年3月5日收费744元时，应清退费用及支付违约金为744元+[400元+〈344元-334.80元〉]×2516天×3‰=3832.60元，2011年12月31日收费642.60元时，应清退费用及支付违约金为642.60元+〈642.60元-0.30元/平方米/月×91.80平方米×14个月〉×2125天×3‰=2281.23元，以上3832.60元+2281.23元=6113.83元），准确金额应计算至判决之日。
一审法院认定事实：被告冯学良系香河县县城华克公寓小区4单元602室的业主，原告信佳公司系该小区物业服务公司。2011年3月5日被告冯学良（甲方）与原告信佳公司（乙方）签订了《物业服务合同》，约定：甲方房屋建筑面积为93平方米，类型为住宅；甲方据本合同按期向乙方缴纳物业管理服务费用，乙方依据本合同向甲方收取物业管理费用；第二条物业管理服务内容中，第三项约定环境卫生包括公共楼道、通道、走廊、小区内道路、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运，第五项约定秩序维护门岗24小时值勤；第四条物业管理服务费中，第1项约定住宅用房物业管理费0.30元/平方米/月，第6项约定物业管理费中不包括垃圾消纳费等费用；第十条违约责任中，第1项约定甲方应按时向乙方缴纳本合同规定的各项费用，如果逾期缴纳，除补交所欠费用外，还应缴纳违约金，违约金计算方法为：违约金=欠费金额×逾期天数×3‰，第3项约定乙方违反本合同，擅自提高收费标准，甲方有权要求乙方清退所有费用，并支付违约金，违约金计算方法为：违约金=多收费金额×收取天数×3‰；本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，该合同的终止以本物业主委员会依法成立后，审议通过新的《物业管理服务合同》并报政府部门审批执行时为止；等等。同日，被告冯学良（甲方）与原告信佳公司（乙方）又签订了《装饰装修管理合同》，第二条第一项约定：装修保证金3000元/户，装修验收合格一个采暖期后退还；装修施工期间，装修单位须按规定向物业公司交纳装修管理服务费300元/户（包括垃圾清运、楼梯间前面粉刷、楼道地面、扶手的维护、小区公共路的使用维护等）；等等。签订上述合同当日，被告交纳原告2011年全年即12个月的物业费344元、垃圾清运费400元合计744元。2011年12月31日，被告又交纳原告14个月的物业费共计642.60元。上述事实有物业服务合同、装饰装修管理合同、收费收据及原、被告庭审陈述等证据所证实。
一审法院认为，被告冯学良作为香河县县城华克公寓小区4单元602室的业主，其与原告信佳公司签订了《物业服务合同》，故原、被告之间形成了合法的物业服务合同关系，双方均应按合同约定的内容享有权利并承担义务。原告作为香河县县城华克公寓小区的物业服务公司，在与被告签订《物业服务合同》后，按约履行了合同义务，被告作为该小区的业主，其享受了原告所提供的物业服务，故被告应给付原告拖欠的物业费。原告主张被告立即给付自2013年3月1日起至2017年12月31日止期间共计58个月的物业服务费2663元�0.50元/平方米/月×91.80平方米×58个月），对此被告提出异议。经审查，双方于2011年3月5日签订《物业服务合同》当日，被告交纳原告2011年全年即12个月的物业费344元，2011年12月31日被告又交纳原告14个月的物业费共计642.60元，本院认为，原、被告于2011年3月5日签订了《物业服务合同》，因此应认定双方于2011年3月开始建立了物业服务合同关系，现被告已经交纳原告的物业费合计26个月（12个月+14个月），故被告拖欠原告物业费的起始日期应为2013年5月1日；原告主张我公司将涉案小区居民住户物业费每平方米每月由0.30元的标准提高至0.50元，是我公司在征求小区业主同意的情况下进行的提高，提交了通知书一份、其他业主《物业服务合同》七份、其他业主交纳物业费收据十份予以佐证，对此被告提出异议，本院认为，原、被告之间已经签订有《物业服务合同》，双方�应按合同约定的内容享有权利并承担义务，依据该合同中约定“住宅用房物业管理费0.30元/平方米/月；甲方据本合同按期向乙方缴纳物业管理服务费用，乙方依据本合同向甲方收取物业管理费用；本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，该合同的终止以本物业主委员会依法成立后，审议通过新的《物业管理服务合同》并报政府部门审批执行时为止”的内容，被告交纳原告物业费的标准应为0.30元/平方米/月，原告提交的上述证据不能达到其举证目的，故本院不予确认；原、被告均认可被告房屋房本上的面积为91.80平方米，故被告应交纳原告自2013年5月1日起至2017年12月31日止期间共计56个月的物业费共计1542.24元（0.30元/平方米/月×91.80平方米×56个月），对于原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告立即清退其违反《物业服务合同》约定和违反《�坊市物价局物业服务收费备案程序规定》的情况下收取的所有费用，并支付违约金，截止到2017年10月31日合计6113.83元（其中包括2011年3月5日收费744元时，应清退费用及支付违约金为744元+[400元+〈344元-334.80元〉]×2516天×3‰=3832.60元，2011年12月31日收费642.60元时，应清退费用及支付违约金为642.60元+〈642.60元-0.30元/平方米/月×91.80平方米×14个月〉×2125天×3‰=2281.23元，以上3832.60元+2281.23元=6113.83元），准确金额应计算至判决之日，对此反诉被告提出异议。经审查，反诉原、被告于2011年3月5日签订《物业服务合同》当日，反诉原告交纳反诉被告2011年全年即12个月的物业费344元、垃圾清运费400元合计744元，2011年12月31日反诉原告又交纳反诉被告14个月的物业费共计642.60元。反诉原告主张反诉被告收取的400元垃圾清运费是违约的双重收费，对此反诉被告提出异议，�院认为，依据《物业服务合同》中第四条物业管理服务费中“第1项约定住宅用房物业管理费0.30元/平方米/月，第6项约定物业管理费中不包括垃圾消纳费等费用”的内容，能够认定垃圾清运费400元不在物业管理费范围内，该笔费用并不属于反诉被告重复收费，故反诉原告的该项主张不能成立。反诉原告主张反诉被告立即清退其违反《物业服务合同》约定和违反《廊坊市物价局物业服务收费备案程序规定》的情况下收取的所有费用，经审查，依据《物业服务合同》中第十条违约责任中第3项约定“乙方违反本合同，擅自提高收费标准，甲方有权要求乙方清退所有费用，并支付违约金，违约金计算方法为：违约金=多收费金额×收取天数×3‰”的内容，本院认为，反诉原告作为该小区的业主，其享受了反诉被告所提供的物业服务，故反诉原告应给付反诉被告物业费，上述�同中约定的“甲方有权要求乙方清退所有费用”，应理解为反诉被告退还反诉原告多收取部分的物业费更为合理。反诉原、被告均认可2011年3月5日交纳物业费时，是按购房合同中记载的房屋面积93平方米的标准收取的，因此反诉原告交纳反诉被告2011年全年即12个月的物业费应为334.80元（0.30元/平方米/月×93平方米×12个月），反诉被告多收取反诉原告9.20元（344元-334.80元），该9.20元反诉被告应退还反诉原告；反诉原、被告均认可2011年12月31日交纳物业费时，是按下发的房本记载的房屋面积91.80平方米的标准收取的，因此反诉原告交纳反诉被告14个月的物业费应为385.56元（0.30元/平方米/月×91.80平方米×14个月），反诉被告多收取反诉原告257.04元（642.60元-385.56元），该257.04元反诉被告应退还反诉原告。以上，反诉被告应退还反诉原告多收取的物业费合计266.24元（9.20元+257.04元）。原告主张被告支付自2013年3月1日起至开庭之日即2017年11月20日止期间共计1750天的延期给付物业费的违约金13980.75元（2663元×3‰×1750天），同时反诉原告主张反诉被告支付自两笔交纳物业费之日起至判决之日止的多收取物业费的违约金。本院认为，原告（反诉被告）提高了收费标准要求被告（反诉原告）给付物业费，其违反了《物业服务合同》中的约定内容，因此原告（反诉被告）存在违约情形；反诉原告（被告）至今未按《物业服务合同》中的约定标准给付反诉被告（原告）物业费，因此反诉原告（被告）亦存在违约情形，结合以上事实，本院酌情确定双方互不承担违约责任，故本院对原告和反诉原告主张对方给付违约金的诉讼请求均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国物业�理条例》第七条第五项、第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告冯学良给付原告香河信佳物业服务有限公司自2013年5月1日起至2017年12月31日止的物业费共计1542.24元。二、驳回原告其他的诉讼请求。三、反诉被告香河信佳物业服务有限公司退还反诉原告冯学良多收取的物业费共计266.24元、四、驳回反诉原告其他的诉讼请求。上述判决第一、三项中钱款折抵后，由被告给付原告1276元，于判决生效后立即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费108元，已减半收取，由被告负担；反诉案件受理费25元，已减半收取，由反诉被告负担。
本院二审期间，上诉人提交新证据：1、交垃圾收纳费的收据一张。2、小区房屋开裂，横向裂口照片，楼梯损坏严重照片，墙皮脱落照片，在被上诉人楼顶盖楼的照片。收据证明被上诉人收取的垃圾清运费是乱收费。照片证明物业公司的必须服务的东西，没有给维护，证明物业服务质量太差。照片都是我照的。被上诉人质证意见：对以上证据真实性、合法性、关联性均不认可。1、安捷垃圾填埋有限公司收据，并未加盖任何公司公章，且该收据的记载缴费时间为2014年1月11日，2014年1月11日，上诉人根本没有交纳被上诉人任何费用，被上诉人不存在重复收取上诉人费用一事。该书证上记载的收费项目，从书证的记载形式，应当与物业公司收取的物业服务费无关。对照片，因照片内容无法核实，对其真实性、关联性不认可。对上诉人提供证据被上诉人不予认可，且不符合证据的真实性、合法性、关联性，本院不予认定。
本院认为，上诉人冯学良主张被上诉人香河信佳物业服务有限公司双重收费没有提供充分证据证实，应予清退的上诉理由不能成立。一审法院根据本案双方当事人物业服务合同的履行实际酌定双方互不承担违约责任并无不当。上诉人冯学良主张被上诉人承担违约责任的上诉理由亦不能成立。综上所述，冯学良的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人冯学良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨心冰
审 判 员 赵洪亮
审 判 员 宋 强
二〇一八年五月二日
法官助理 宋 巍
书 记 员 苏艳珍