河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫17民初44号
原告（申请执行人）：张荣彦，男，1960年9月17日出生，汉族，住驻马店市驿城区。
委托诉讼代理人：耿保全、高彩霞，河南英伦律师事务所律师。
被告李艳云，女，1978年6月10日出生，汉族，住河南省新野县。
委托诉讼代理人：张帆，河南大统律师事务所律师。
第三人（被执行人）：南阳龙鑫国际酒店管理有限公司。住所地：南阳市独山大道与滨河路交叉处盛唐商务苑**幢***室。
法定代表人：田君磊，该公司董事长。
第三人（被执行人）：南阳市正辉汽车修理有限公司。住所地：南阳市油田五一路东段大帑酒店*楼。
法定代表人：ＸＸ，该公司董事长。
第三人（被执行人）：田君磊，男，1977年9月5日出生，汉族，住南阳市宛城区官庄镇田店*组**号。
原告张荣彦与被告李艳云，第三人南阳龙鑫国际酒店管理有限公司（以下简称龙鑫国际酒店）、南阳市正辉汽车修理有限公司（以下简称正辉汽车公司）、田君磊申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年8月16日作出（2016）豫17民初12号民事判决书，原告张荣彦不服提起上诉。2016年12月30日，河南省高级人民法院作出（2016）豫民终1439号民事裁定书，发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张荣彦的委托诉讼代理人耿保全、高彩霞，被告李艳云的委托诉讼代理人张帆到庭参加诉讼。第三人龙鑫国际酒店、正辉汽车公司、田君磊经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张荣彦向本院提出诉讼请求：1、判令依法对位于南阳市宛城区××油矿区××路小商品市场第51号房屋继续执行；2、本案的诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：2012年3月27日，第三人田君磊向张荣彦借款，由第三人龙鑫国际酒店、正辉汽车公司作为保证人承担保证责任，同时正辉汽车公司以其所有的位于南阳市宛城区××油矿区××路小商品市场的房屋进行抵押担保，并进行了抵押登记，张荣彦取得了他项权证。2013年10月23日，驻马店市中级人民法院审理了张荣彦与第三人之间的担保借款合同，作出了民事判决，第三人田君磊提起了上诉，于2014年4月21日河南省高级人民法院作出了民事调解书，对张荣彦与第三人之间的纠纷达成调解协议。2009年1月19日，第三人正辉汽车公司取得了位于南阳市宛城区××油矿××路小商品市场房屋的房屋所有权证，基于物权公示效力，张荣彦在查明第三人正辉汽车公司房屋所有权证的基础上，才借款给第三人田君磊，因此，根据《物权法》的相关规定，应当保护张荣彦在第三人正辉汽车公司的房屋上所依法登记的抵押权。被告李艳云与第三人正辉汽车公司所签订购房合同的时间是2010年4月11日，被告完全可以要求直接登记到被告名下，或者进行过户，但是被告并没有提出相关手续变更的要求，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不能产生物权变动的效力。
被告李艳云辩称，李艳云是涉案房产的业主，是涉案房产的所有权人；涉案房产未办理房产证，李艳云没有过错；本案申请执行的债权债务不真实，原告的债权人身份不真实；涉案的抵押合同系无效合同；张荣彦不是抵押权人；涉案抵押权人也未在诉讼时效内主张抵押权；张荣彦自身存在过错。综上，李艳云对涉案房产享有排他性权利，张荣彦不享有优先受偿权，驻马店市中级人民法院作出的（2015）驻执异字第30号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，张荣彦的诉讼请求不能成立，请求依法驳回张荣彦的诉讼请求。
第三人龙鑫国际酒店、正辉汽车公司、田君磊未提交陈述意见。
原告张荣彦提交了驻马店市中级人民法院（2013）驻民四初字第10号民事判决书、河南省高级人民法院（2014）豫法民二终字第23号民事调解书、驻马店市中级人民法院（2014）驻法执字第182-1号执行裁定书、房屋他项权证书、房地产抵押合同及抵押清单、驻马店市中级人民法院（2013）驻民四初字第10号民事裁定书、驻马店市中级人民法院（2013）驻民四初字第10号协助执行通知书。被告李艳云提交了售房协议书、收据、证明、承诺书、担保借款合同、工商登记信息、房地产抵押合同、担保借款合同补充协议、南阳市宛城区人民法院（2014）宛民商初字第959号调解书、驻马店市中级人民法院（2013）驻民四初字第10号民事判决书、河南省高级人民法院（2014）豫法民二终字第23号民事调解书、驻马店市中级人民法院（2014）驻法执字第182-1号执行裁定书。第三人龙鑫国际酒店、正辉汽车公司、田君磊未提交证据。
本院组织当事人对上述证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、2010年4月11日，李艳云与正辉汽车公司签订售房协议，协议约定：1、正辉汽车公司将其位于南阳市宛城区官庄镇油田职工医院西门对面中南建材市场第51号房屋以30万元的价格售于李艳云；2、双方以李艳云全额缴纳房款盖章后生效，即乙方缴纳全额房款后享有该房屋的所有权，正辉汽车修理公司不得以任何理由将该房屋进行抵押、二次出售等；3、若因正辉汽车修理公司的原因造成李艳云不能正常拥有该房屋的所有权，由正辉汽车修理公司负全部责任。后李艳云支付全部房款入住至今。2012年9月25日，正辉汽车修理公司向李艳云作出承诺，承诺于2012年12月31日前保证办理完全部房屋所有权证。
二、2012年3月27日，甲方（××）宋国明，乙方（借款人）田君磊，丙方（担保人）龙鑫国际酒店、正辉汽车公司签订担保借款合同约定，田君磊向宋国明借款1000万元，龙鑫国际酒店、正辉汽车公司提供连带保证责任。田君磊向宋国明出具收据一份，显示其收到了1000万元。同日，正辉汽车公司与宋国明签订了房地产抵押合同，将其所拥有的20套房屋(包含本案讼争房屋)抵押给宋国明，抵押期限为2012年3月27日至2012年6月27日，并办理了宛房他证油字第20120**号房屋他项权证。后宋国明将以其名字办理的房屋他项权证名下的抵押权及相关权益转让张荣彦所有，并向正辉汽车公司下发了通知书。2013年12月23日，本院审理张荣彦、田君磊、龙鑫国际酒店、正辉汽车公司的担保借款纠纷，并作出（2013）驻民四初字第10号民事判决，田君磊不服提起上诉。河南省高级人民法院于2014年4月21日作出了（2014）豫法民二终字第23号民事调解书，内容为田君磊于调解书生效后6个月支付张荣彦借款本金1000万元及利息，龙鑫国际酒店、正辉汽车公司承担连带清偿责任。期限届满后，张荣彦向本院提出执行申请，本院作出（2014）驻法执字第182-1号执行裁定书，执行期间李艳云以案外人身份提出执行异议，本院做出（2015）驻执异字第30号执行裁定书，裁定中止对南阳市宛城区××油矿区××路小商品市场第51号房屋的执行。
三、2014年7月15日，南阳市宛城区人民法院就李艳云与正辉汽车公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2014）宛民商初字第959号民事调解书，调解内容为正辉汽车公司于2014年8月23日前将本案讼争房屋过户到李艳云名下。
本院认为，原告张荣彦对本院执行裁定不服，以案外人李艳云为被告、被执行人正辉汽车公司、龙鑫国际酒店、田君磊为第三人提起诉讼，该案系申请执行人执行异议之诉纠纷。原告张荣彦称本案讼争房屋其已办理抵押权登记并办理了他项权证，其享有优先受偿的权利。但在本案中，宛房他证油字第20120**号他项权证显示的权利人为宋国明，虽然宋国明已与张荣彦签订《转让协议》将宛房他证油字第20120**号他项权证名下的抵押权及相关权益转让与张荣彦所有，但依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定（不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外）。宛房他证油字第20120**号他项权证下的他项权利，系因抵押权而形成的不动产担保物权，该物权未经依法登记，不得对抗第三人，因此，原告张荣彦以涉案房屋已办理抵押登记为由，要求继续执行该房屋，缺乏法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告张荣彦的债权系金钱债权，其申请执行的房屋，虽然登记在被执行人正辉汽车公司名下，但该房屋在原告张荣彦享有金钱债权之前，已由正辉汽车公司转让给被告李艳云，李艳云已支付全部价款，并实际入住，该房屋虽未办理房屋产权变更登记，但主要原因在正辉汽车公司。因此，被告李艳云对涉案房屋享有排他权利。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第二项（案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求）的规定，应驳回张荣彦的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决如下：
驳回原告张荣彦的诉讼请求。
案件受理费5800元，由原告张荣彦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 刘 涛
审判员 郑志宏
审判员 明建文
二〇一七年六月二十七日
书记员 曾 克