陕西省岐山县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）岐民重字第00009号
原告杨伟新，男，生于X年X月X日，汉族，农民。
被告杨满仓，男，生于X年X月X日，汉族，农民。
委托代理人牟福兴，陕西扶济律师事务所律师。一般代理。
原告杨伟新与杨满仓房屋分割纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2010年12月7日做出判决。被告杨满仓不服提出上诉，宝鸡市中级人民法院于2011年5月23日做出（2012）宝市中法民一终字第138号民事裁定书，裁定：一、撤销岐山县人民法院（2010）岐民二初字第144号民事判决；二、发回岐山县人民法院重审。重审中，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨伟新与被告杨满仓及其委托代理人牟福兴均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨伟新诉称，原、被告于2009年5月29日签字约定，双方在原住宅地翻新盖房，原住宅地以道沿为准平分，杨满仓占后半、杨伟新占前半。杨满仓所盖房面临街道的门面房一间给杨伟新，杨伟新以实际造价作为补偿，此门面房所有权归杨伟新，但被告已将房屋建成，却不履行双方约定。被告已违约，原告多次与被告协商未果。现原告状诉本院，请求：依法判令被告立即归还原、被告所约定的属于原告的一间门面房。
被告辩称，1、“分约”是违反法律规定的，不予认可；2、原告阻挡被告盖房，协议是原告胁迫被告达成的，属无效协议，应撤销。3、原告阻挡被告盖房，给被告造成工费和材料损失五万余元，应依法赔偿；4、被告建房原告未支付分文，原告要求给其一间门面房不能成立。故要求依法驳回原告的诉讼请求。
原审查明：原告杨伟新及其父杨永常与被告杨满仓及其父杨文哲同居一老宅基地内，2009年春节后，被告杨满仓及其父杨文哲在该老宅基地内建房时，与原告杨伟新及其父杨永常等多次发生纠纷。后经多方调解，原告杨伟新及被告杨满仓达成如下协议即“分约”：“杨满仓、杨伟新兄弟二人2009年5月29日晚经人协商，就现住宅使用权约定如下：一、院前后分别以道沿为准平分，各占一半，杨满仓占后半，杨伟新占前半。二、杨满仓房盖起后，给杨伟新留门面房壹间，面积为所给面积不小于其它两间之一间，杨伟新以实际造价给杨满仓给付，此门面房永久属杨伟新所有，杨满仓前面不占有地方。三、双方盖房时，对方无条件的立即砍树、拆房，腾出地方，相互配合（双方必须在对方施工前两日前腾出地方。四、空口无凭，立字为据，此据即日生效。立据人：杨满仓、杨伟新，说合人：王乃文、张增福，2009年5月29日”，此协议签订后，被告杨满仓开始建房，现已竣工，投入使用，但被告杨满仓未按协议约定向原告交付协议约定的门面房。
上述事实经当庭质证、认证，有下列证据证实：1、分约；2、证人杨虎常证言；3、凤鸣镇城北村调解委员会关于杨永常阻挠杨文哲施工建房问题的处理意见；4、原、被告陈述笔录。以上证据，确实充分，足以定案。
原审裁判理由及结果：
原审认为，原、被告在同一宅基地内居住，在宅基地内各自的使用面积内建房事宜应在符合法律规定的前提下，互谅互让，协商解决，所达成的协议为有效协议，应共同遵守，双方在“分约”（协议）内约定的内容应全面履行。该分约约定的“杨满仓房盖起后，给杨伟新留门面房壹间，面积为所给面积不小于其它两间之一间，杨伟新以实际造价给杨满仓给付，此门面房屋永久属杨伟新所有，杨满仓前面不占有地方”的内容亦应履行，被告杨满仓应向原告交付面积不小于其它两间中的一间门面房。但原告杨伟新应依约定按实际造价支付被告杨满仓该间门面房的价款。被告的辩解意见于法无据，亦无证据支持，不予采纳。原告的诉讼请求本院应予支持。据上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条之规定，判决如下：
被告杨满仓在判决生效后一个月内按双方约定向原告杨伟新交付杨满仓在原宅基地所修建的一楼临街门面房一间（面积不小于其它两间中的一间），由原告杨伟新按实际造价支付被告杨满仓该间门面房价款。
本案诉讼费100元，由被告杨满仓承担。
重审查明：重审查明事实与原审相同。另查：原告之父杨永常、叔父杨虎常及被告之父杨文哲系同族兄弟，早年同居一院。1990年，杨虎常另批新宅搬出，将其所有的院北边及院东头的旧房五间作价1500元出让给原告之父杨永常。杨永常家遂对院北及院东的房屋拥有所有权，并据此认为自己已经拥有该院三分之二的地皮使用权。1991年4月25日，岐山县土地管理局及风鸣镇城北村对该院宅基地使用权确权登记为：本院总面积458平米，杨永常家拥有该院北半边，长41.7平米，宽5.5米，占用面积229平米；杨文哲家拥有该院南半边，长41.7平米，宽5.5米，占用面积229平米；两家各占老院二分之一宅基地。被告已领取了岐集建（91）字第01-1799号集体土地建设用地使用证，原告家对此确权有异议未领证。2009年5月2日被告杨满仓在该院南半边准备盖房时遭到原告及家人阻挡，双方发生纠纷。同年5月25日，经风鸣镇土地管理所、司法所、风鸣镇城北村人民调解委员会调处，镇、村、组三级现场复核确权，做出如下处理意见：1、经查杨文哲建房属在自己宅基地确权面积内，杨永常不得阻挠；2、杨文哲与杨永常老院子以确权为准；3、杨永常提出阻挠杨文哲建房理由，与土地确权无关的事宜，自行解决，确权范围内的一切附着物归己所有；4、杨文哲建房，任何一方不得打架斗殴，不得阻挠，不得起哄闹事，由此产生的一切后果，必须有当事人承担，否则后果自负。2009年5月29日，原被告经王乃文、张增福说合，达成了兑换出让宅基地的“分约”。但双方均未将此协议提交风鸣镇城北村委会及岐山县土地管理部门审批，办理宅基地使用权变更登记手续。此后，双方在兑换后的宅基地上各自建造了住宅用房。又查：被告杨满仓在兑换后的宅基地内座东向西所盖三间门面房，中间一间面积最小。
证明以上事实的证据除原审已经罗列的以外，有本院调取的杨永常、杨文哲《宅基地登记表》各1份，经质证核实，应予以认定。
本院认为，《中华人民共和国宪法》第十条第四款规定：任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第七条规定：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百五十五条规定：已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或知晓手续。第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第十二条：依法改变土地用途的，应当办理土地变更登记手续。且《土地管理法实施细则》第六条：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
结合上述法律规定纵观本案，原告杨伟新与被告杨满仓协商达成的“分约”，将原来土地部门已经确权的双方在老院南北各占一半229平米的宅基地，出让兑换为东西各占一半，并对兑换后具有地利优势的被告，附加了须给付原告一间门面房的条件，该兑换行为从本质上属于土地使用权转让，而土地使用权转让必须遵守在土地管理部门进行变更登记的法律规定，但原被告至今未进行变更登记，故原被告达成的“分约”，违反了法律和行政法规的强制性规定，尚未发生法律效力。该宅基地转让兑换行为有待双方申请土地管理部门进行宅基地使用权变更登记时依法确认，若土地管理部门予以确认，则双方达成的分约为有效合同，原告可据此“分约”向被告主张给付一间门面房；若土地管理部门不予确认，则双方所达成“分约”为无效合同；因此在当前原被告尚未申请土地管理部门进行宅基地使用权变更登记，由该部门予以审查确认的情况下，双方所达成的“分约”并未发生法律效力，其效力状态不明确，应属效力待定合同。因此原告杨伟新向被告杨满仓行使分割一间门面房这一请求权缺乏法律依据，故对原告杨伟新的诉讼请求本院不予支持。对于被告辩称的“分约”违反法律规定的辩驳意见，本院予以支持；对于被告主张原告阻挡被告盖房，协议是原告胁迫被告达成的属无效协议应撤销的辩驳意见，因不符合查明事实，本院不予支持；对被告主张原告阻挡其盖房，给其造成工费和材料损失五万余元，应依法赔偿的反诉请求，因与本案不属同一法律关系，不予合并审理，可另行主张权利。故依照《中华人民共和国宪法》第十条第四款、《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第一百五十五条、第一百五十三条、及《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《土地管理法实施细则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款之规定，判决如下：
驳回原告杨伟新的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告杨伟新承担。
如不服本判决，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审判长 杨红社
审判员 李建科
审判员 武 哲
二〇一三年一月七日
书记员 金军科