湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨法民二初字第415号
原告步步高商业连锁股份有限公司，住所地湘潭市韶山西路309号步步高大厦。
法定代表人王填，公司董事长。
委托代理人刘朝霞，女，汉族，1984年8月3日出生，该公司职员。
委托代理人芮玉洪，女，汉族，1986年6月14日出生，该公司职员。
被告湘潭佳信房地产开发有限公司，住所地湘潭市韶山中路30号金湘潭商业广场六楼。
法定代表人马卓夫，公司总经理。
委托代理人刘震，男，汉族，1973年4月22日出生，该公司职员。
委托代理人周宇婷，湖南湘剑律师事务所律师。
原告步步高商业连锁股份有限公司与被告湘潭佳信房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，原告步步高商业连锁股份有限公司于2014年10月28日向本院起诉并提出财产保全申请，请求冻结被告湘潭佳信房地产开发有限公司银行存款人民币1197121.18元或查封、扣押价值相当的财产，本院于同日受理后，作出（2014）雨法民二初字第415－1号民事裁定书，于2014年10月30日冻结被告湘潭佳信房地产开发有限公司在中国建设银行股份有限公司湘潭分行营业部存款11626.55元。2014年12月10日，本院成立由审判员刘勇军担任审判长、审判员陈静、人民陪审员袁冬泉参加的合议庭，公开开庭进行了审理，代理书记员鄢敏担任记录，原告步步高商业连锁股份有限公司的代理人刘朝霞、芮玉洪，被告湘潭佳信房地产开发有限公司的代理人刘震、周宇婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告步步高商业连锁股份有限公司诉称：2007年8月27日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告拥有的金湘潭商业广场二楼326平方米物业经营“必胜客”餐厅，租期为2007年11月1日至2022年11月31日止，月租金22820元，按月支付，租金每三年递增3%。截至2014年9月30日止，被告应付租金总额1933963元，但被告租赁该场地后未支付任何租金。
原、被告之间原签有《定向开发合同》及关于原告承租被告物业的《租赁合同》和相关协议，其中约定了原、被告各应承担和支付的各类款项。根据以上协议，将双方应付款（包括各自应付租金）进行等额抵销，被告仍欠有1197121.18元租金应支付给原告。原告多次催要，被告一直推诿。特起诉至人民法院，请求判令1、被告支付原告租金1197121.18元（算至2014年9月30日止）。如被告对抵扣金额有异议，则请求判令被告支付原告租金1933963元；2、本案诉讼费用由被告负担。
被告湘潭佳信房地产开发有限公司辩称：1、对原告主张的租金总额1933963元认可，但原告尚欠答辩人二楼开发合同款、地下停车场费用等款项，双方等额抵销后，答辩人只欠原告650176.76元；2、原告要求答辩人支付电梯费用481070.5元没有依据；3、在互负债务的情况下，双方应根据多年来的交易习惯，以抵帐的方式偿还欠款。
原告步步高商业连锁股份有限公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、原、被告于2007年8月27日签订的《租赁合同》，拟证明①被告承租原告所有的金湘潭商业广场二楼的物业开设必胜客餐厅，合同约定了具体租期及租金标准；②按合同约定，从计租日起至2014年9月30日止，被告应付原告租金1933963元。
2、被告于2014年4月12日向原告出具的《函》，拟证明原告每年不间断与被告对帐、要求被告支付租金，被告予以推诿，原告的诉请未过诉讼时效。
3、原、被告于2005年12月29日签订的《定向开发合同》，租字（2005）第07号《租赁合同》、被告确认函、原告的房产证，拟证明原告与被告有开发合作协议，并向原告承租金湘潭商业广场三楼，双方就开发合作及租赁事项的相关权利义务达成协议，约定了各自应承担的费用。
4、原告实际向被告付款凭证，拟证明原告向被告支付的款项为41742477.8元。
5、原告与湖南新马电梯公司签订的《电梯设备购销合同》、《电梯设备安装合同》及付款凭证，拟证明原告金湘潭店电梯购置及安装款。
6、原告所支付的电梯年检费凭证，拟证明原告金湘潭店电梯年检费的支出。
7、原告与湖南德力通电梯公司的电梯维保合同付款凭证、证明，拟证明原告对金湘潭店电梯维保费用标准。
证据3至7共同结合证明原告愿将应付给被告的相应合同款与被告应付款进行等额抵销。本案中起诉的租金数额系将各自应付款项进行抵销后，被告还应支付的租金数额。
被告湘潭佳信房地产开发有限公司对原告步步高商业连锁股份有限公司提交的证据质证意见如下：
1、真实性、合法性、关联性无异议，2007年至2014年9月30日，被告应付原告租金1933963元无异议。在等额抵销后，被告就不欠这么多了。
2、真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，不能达到原告的证明目的。从该《函》可看出，自2005年起一直是欠帐，原、被告之间一直是抵帐付款，被告仅对租金进行了回函。原告在起诉之前从未提过电梯费用，被告也不知道该笔费用的存在，因此，原告诉称双方就电梯费用年年对帐的说法不符合事实。
3、①《定向开发合同》的真实性、合法性、关联性无异议，二楼租金、三楼、仓库租金、合同款，一楼产权购置款，一楼出入口的装修费及被告地下停车场的相关费用均包含在该合同中；②《租赁合同》的真实性、合法性、关联性无异议，该合同不仅约定了租金，还约定由原告承租地下停车场的相关费用；③被告确认函的真实性无异议，合法性、关联性及证明目的有异议。该函件只是催款函，而不是面积确认函，根据《定向开发合同》的约定，房屋面积应以房产证上确认的为准，因此，该函件不能达到原告的证明目的；④原告房产证（潭房权证湘潭市字第X号），一楼出入口面积286.78平方米的真实性、合法性、关联性无异议，二楼6861.07平方米与我方提供的第四份证据一致，证明二楼区域面积为6861.07平方米。二楼的定向开发合同款应根据该面积计算费用。
4、真实性、合法性、关联性无异议。
5、真实性、合法性、关联性均有异议。①未提供原件，不知其真实性；②原告单方提出的，且所开发票均是针对原告的，与被告无关，如果要向被告主张该部分费用，原告应当向被告开具发票、但被告从未见过这方面的发票，也未看到过相关案件；③签合同的是湖南新马电梯公司，发票是杭州新马电梯公司，且上述发票均是2007年的，原告现在主张权利已过诉讼时效。
6、7的真实性、合法性、关联性有异议。①原告未提供原件，不知其真实性；②原告单方提出的，且所开发票均是针对原告，与被告无关，原告现在主张权利已过诉讼时效。
被告湘潭佳信房地产开发有限公司为支持自己的答辩意见，向本院提交以下证据：
1、原、被告于2005年12月29日签订的《定向开发合同》，拟证明①原、被告合作开发的事实，并就地下停车场、仓库等配套设施的产权归属以及费用分摊问题作出详细规定；②合同约定，原、被告无法确定二层区域实际面积的，应以具备法定资格的测绘机构的测量数据为准。
2、原、被告于2005年12月29日签订的《租赁合同》，拟证明①对地下停车场相关费用以及地下仓库租金进行了约定；②2－3层配套电梯相关费用，因该部分物业已于2009年转让给案外人，原告无权要求被告支付相关费用。
3、《定向开发合同》及《租赁合同》的《补充协议》，拟证明2009年，原、被告就二个合同约定的权利义务进行总结，并确定原告还应支付被告地下停车场日常维护费用，户外广告地射灯费用。
4、房产证，拟证明二层区域面积应为6861.07平方米。
5、①被告与佳信物业公司签订的《前期物业服务委托补充合同》、《物业承包协议》；②佳信物业公司向原告出具的催缴费用的函件；③地下停车场用电情况证明以及人工工资；④被告支付地下停车场电费发票；⑤地下停车场费用计算清单，拟证明①涉案区域地下停车场属被告所有，由佳信物业公司代为向业主收取相关费用的事实；②2009年开始地下停车场的用电费及人工费用；③自2009年开始原告从未支付过任何相关费用。
6、2007年11月5日被告向原告出具的函件，拟证明自2005年合作以来，双方均以抵帐的方式往来，此为双方常用做法，可以认定为交易习惯。
原告步步高商业连锁股份有限公司对被告湘潭佳信房地产开发有限公司提交的证据质证意见如下：
1、真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，面积应以确认函中确认的为准。《定向开发合同中》约定了地下停车场有权免费使用，但原告和原告的客户使用停车场都支付了费用，被告就无权就该停车场的费用向原告主张权利，因此，原告不同意承担该部分费用。
2、真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议。根据《定向开发合同》的约定，被告应承担的费用不因其转让而抵销。
3、《租赁合同》的《补充协议》的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议。原告有权免费使用被告的停车场，但原告并未免费使用，因此，该部分费用不应承担。
4、真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，应以被告的确认函为准。
5、真实性有异议，这是被告与佳信物业公司签订的合同，与本案无关，不能证明被告可以向原告主张费用。原告没有在停车场受益，用电费、人工工资是原告单方计算的，我方不应承担。
6、真实性无异议，双方对金额有异议的，被告可以提起诉讼。
本院对原告步步高商业连锁股份有限公司提交的证据认定如下：证据1、被告湘潭佳信房地产开发有限公司质证对其真实性、合法性、关联性及租金总额无异议，本院予以确认。证据2、被告质证对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。证据3、《定向开发合同》，被告质证对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。（2005）第07号《租赁合同》、确认函、房产证与本案无关，不予确认。证据4至证据7与本案无关，不予确认。
本院对被告湘潭佳信房地产开发有限公司提交的证据认定如下：证据1、《定向开发合同》予以确认。证据2至证据6与本案无关，不予确认。
本院根据确认的证据，结合双方的陈述，认定以下事实：2005年12月29日，原告步步高商业连锁股份有限公司与被告湘潭佳信房地产开发有限公司签订《定向开发合同》，约定双方合作开发金湘潭商业广场第二层整层、建筑面积为6667平方米、原告拥有该第二层的房屋产权。2007年8月27日，原、被告签订《租赁协议》，原告将金湘潭二层X区326平方米的场地租赁给被告，合同有效期自2007年11月1日起至2022年11月31日止，租金22820元／月，每三年租金递增3%。被告按协议租赁该场地后一直欠交租金，截止至2014年9月30日，累计欠交租金
1933963元，原告遂诉至本院。
本院认为，原告步步高商业连锁股份有限公司与被告湘潭佳信房地产开发有限公司签订的《租赁协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法律的禁止性规定，合法有效，依法应予维护。原告依约定履行了交付租赁场地的义务，被告应依约定支付租金，截止2014年9月30日止欠租金1933963元是形成本案的原因，应负全部责任。因双方签署的其它协议约定了相互的权利和义务，本院组织双方多次调解，试图将互负债务抵销，但因双方对互负债务数额的分歧较大，无法达成一致意见，双方的其它协议不属本案审理的范围，应另行解决。原告步步高商业连锁股份有限公司诉请被告湘潭佳信房地产开发有限公司支付租金1933963元的诉讼请求有理有据，本院予以支持。被告辩称在双方互负债务的情况下，根据多年来的交易习惯，以抵帐的方式偿还欠款的答辩意见于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：
被告湘潭佳信房地产开发有限公司在本判决生效后三日内支付原告步步高商业连锁股份有限公司2007年11月1日至2014年9月30日止的租金1933963元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15570元，财产保全费5000元，合计20570元，由被告湘潭佳信房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 刘勇军
审 判 员 陈 静
人民陪审员 袁冬泉
二〇一五年三月二日
代理书记员 鄢 敏
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。