广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终970号
上诉人（原审原告）：杜明，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：潘待宏，住广州市天河区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：吴凯、罗欢平，均系广东宏力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:广州颐高信息科技集团有限公司，住所地广州市xx区xx路xx号xx大厦24F。
法定代表人：ＸＸ，职务：董事长。
被上诉人（原审被告）：广州颐正物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：张必勇，职务：常务副总裁。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴为标，系广州颐高信息科技集团有限公司员工。
上诉人杜明、潘待宏因与被上诉人广州颐高信息科技集团有限公司（以下简称颐高信息公司）、广州颐正物业管理有限公司（以下简称颐正物业公司）物权保护纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初12618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杜明、潘待宏及其共同委托诉讼代理人吴凯，被上诉人颐高信息公司、颐正物业公司的共同委托诉讼代理人吴为标到庭参加诉讼。现已审理终结。
杜明、潘待宏上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令颐高信息公司、颐正物业公司停止继续妨碍我方在广州xx区xx路xx号4层393A铺恢复外墙的物权处分行为，勒令颐高信息公司、颐正物业公司帮助我方办理上述物业修建外墙所需的手续，主动为我方安排并提供装修必要的场地条件，包括水、电、安保等，确保我方能享受合法物权，恢复原有框架剪力墙的独立商铺状态，最终实现商铺的使用功能；3、判令颐高信息公司、颐正物业公司共同赔偿侵权期间我方商铺租金贬值损失（自2011年1月起，按每月15000元计算，暂计至一审起诉时）；四、一二审诉讼费全部由颐高信息公司、颐正物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，歪曲事实真相，删减证据的关键内容，故意偏袒颐高信息公司、颐正物业公司一方。1、一审判决认定我方在购买涉案商铺时已经知晓该商铺位于大厦内部中间位置，同时我方确认开发商交付商铺时并没有外墙，我方在主张权利时应当考虑到该情况。一审法院上述认定歪曲了庭审的真实情况。理由一：我方所购商铺处于商场内部中间的核心位置，是单价最高价值最高的独立商铺，不存在必然或者应该是颐高信息公司、颐正物业公司在承租权到期后交还给我方时的柜台状态。我方所购商铺的状态应根据与开发商签订的商品房买卖合同约定和所取得的产权登记情况来确定。本案商铺的买卖合同中已明确约定该商铺为框剪结构，产权登记证所附图纸也清晰显示是与其它商铺相分隔的独立封闭状态。理由二：我方在一审开庭审理中明确表示无法考证且不确认开发商交付本案商铺时并没有建墙。根据我方与颐高信息公司、颐正物业公司签订的《统一经营协议（一）》第四条约定，我方并不清楚颐高信息公司、颐正物业公司是否己按照《商品房买卖合同》条款向开发商收到了有框架剪力墙的独立商铺。我方只是确认五年租赁期满后从颐高信息公司、颐正物业公司处收回商铺时是无墙状态。2、一审判决认定我方让渡了处分权是对事实的歪曲。根据涉案《统一经营协议（一）》第二条约定，该条明确我方处分权限制的前提条件是“乙方取得承租权后”。但一审判决故意删除这句关键性的原句，剥夺了我方的物权。事实上，我方于2010年1月1日起已经收回了商铺，颐高信息公司、颐正物业公司不再具有本案商铺的承租权，我方自2010年1月1日起不再受该条款约定的限制。3、一审判决认定颐高信息公司、颐正物业公司将涉案商铺装修成柜台符合与我方签定的《统一经营协议（一）》的相关规定，是认定事实错误。4、一审判决认定我方恢复自有商铺外墙会影响其他商铺通风采光，涉及侵犯相邻权是适用法律错误，本案商铺位于封闭的商场内部，根本不存在《物权法》第八十九条规定所指的通风、采光、日照问题。一审判决完全回避我方的实体权益被颐高信息公司、颐正物业公司长期侵害的客观事实，严重损害了我方的合法权益。本案商铺位于商场中部手扶电梯口处，购买时单价最高，其使用价值和商业价值理应最高，但由于颐高信息公司、颐正物业公司将其限制为柜台使用，造成收益大为贬损，租金不及独立商铺的一半。其后，由于颐高信息公司、颐正物业公司又长期阻止我方行使物权，直接造成了我方的巨大经济损失。二、一审判决适用法律错误。本案应适用《物权法》第八十九条的规定，但由于颐高信息公司、颐正物业公司的违约行为迫使我方自己行使对商铺专有部分的合法物权，根本不存在违反以上条款中国家有关工程建设标准的问题。一审法院以本案中不涉及的相邻权否定我方合法物权的行使，是完全错误的。一审判决根据的《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，与本案事实根本不相符合，明显适用法律错误。三、一审判决存在程序错误。一审时颐高信息公司、颐正物业公司在开庭审理后又提交若干证据并要求质证，虽然我方在庭后提交书面意见，但我方重点对该证据的效力表示了明确的否定意见。一审判决违反程序对颐高信息公司、颐正物业公司在庭审后提交的证据予以了采纳使用。
颐高信息公司、颐正物业公司辩称：一、杜明、潘待宏提交的《商品房买卖合同》第三条的“框剪结构”，是指涉案商铺所在大厦的建筑结构类型，从该合同中无法得出涉案商铺为有独立外墙的商铺。另产权登记证所附图纸也没说明涉案商铺有外墙。二、开发商于2005年交付涉案商铺时，即为无门无墙状态，杜明、潘待宏也没有就开发商的交付状态向我方或开发商提出过异议。三、一审判决查明事实清楚，适用法律正确。
杜明、潘待宏向一审法院起诉请求判令：1、颐高信息公司、颐正物业公司停止妨碍杜明、潘待宏在广州市xx区xx路xx号4层（自然层）393A铺修建外墙的行为，协助杜明、潘待宏办理上述物业修建外墙所需手续，安排提供装修必要的场地条件包括水、电、安保等。2、颐高信息公司、颐正物业公司共同赔偿侵权期间杜明、潘待宏商铺租金贬值损失（自2011年1月起至杜明、潘待宏外墙建好之日止，按每月15000元计算）。3、诉讼费由颐高信息公司、颐正物业公司承担。
一审法院认定事实：杜明、潘待宏是广州市xx区xx路xx号4层393A铺（xx区xx路xx商场四层393A铺，建筑面积18.64平方米，简称涉案商铺）的登记权属人。颐正物业公司是上述xx大厦的物业管理方。颐高信息公司、颐正物业公司共同确认颐正物业公司是颐高信息公司设立的全资子公司。
2004年11月1日，杜明、潘待宏（甲方）与颐高信息公司（乙方）双方签订《统一经营协议（一）》，约定：甲方购买涉案商铺，为便于该商场统一管理、统一规划，促进该商场的健康发展，甲方同意采取统一委托经营管理的方式，与具有丰富管理经验、良好品牌形象的知名企业即乙方合作，对xx大厦1–4层商铺进行统一规划、招商和经营管理。一、甲方同意将涉案商铺交由乙方统一承包管理。二、甲方同意乙方取得承租权后，乙方有权将商铺连同其他业主委托给乙方的商铺转租给他人（经营户）进场经营，并同意乙方进行整体策划、卖场规划、设计、装修、招商和统一经营管理，同时有权调整经营布局和商铺使用功能，甲方不持任何异议，但仍可依据《房屋所有权证》所明示之位置和面积拥有该物业产权。三、本协议约定固定租赁经营期5年和可变更租赁经营期10年，共计15年，自2005年1月1日至2019年12月31日。其中2005年1月1日至2009年12月31日为固定租赁经营期，在此期限内合同各方必须严格履行本协议的一切约定条款；2010年1月1日至2019年12月31日为可变更租赁经营期，在此期限内，甲方有权自行出租或经营，但协议各方（包括本协议权利义务的受让人及承继人）必须继续遵守、履行本协议其他条款……八、甲方的权利和义务……甲方同意乙方对该商铺采取包括转租、联营、合作、承包、开设商场、委托经营管理服务等合法方式进行经营管理……十二、违约责任……甲方行使商铺所有权时，不得妨碍乙方的正常经营管理，如因甲方原因妨碍了乙方的整体装修、转租或导致转租后的经营户无法正常经营管理时，甲方应赔偿乙方及相关经营户的实际损失……十六、纠纷解决的办法……本合同履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的依法向广州市仲裁委员会申请仲裁。
2010年2月后，杜明、潘待宏就涉案商铺修建外墙（玻璃墙）一事与颐高信息公司、颐正物业公司进行了多次交涉，双方形成书面往来函件，但就此未能协商一致。
2011年5月，杜明、潘待宏以颐高信息公司为被申请人，向广州市仲裁委员会提起仲裁申请，要求裁决“一、确认申请人对涉案商铺拥有修筑外墙的权利，并由此实现涉案商铺的‘商铺’的使用功能。二、被申请人配合承担本案的仲裁费用”。2011年10月28日，广州仲裁委员作出（2011）穗仲案字第789号《裁决书》，裁决认为《统一经营协议（一）》未对涉案商铺门、窗及修筑外墙事宜作出约定，申请人的仲裁请求没有合同依据，故对申请人的仲裁请求不予支持。
2016年5月29日，杜明、潘待宏向颐正物业公司发出《追讨函》，函称：你方自2010年2月5日至今一直阻止我方行使合法物权权利——进场装修并修筑外墙，导致我方蒙受巨大经济损失近200万元，你方应予赔偿，同时我方已多次发出装修方案，你方应及时批复准许我方进场施工。
2016年7月15日，杜明、潘待宏提起本案诉讼。
一审庭审中杜明、潘待宏明确本案为物权保护纠纷。
关于涉案商铺，杜明、潘待宏及颐高信息公司、颐正物业公司双方均确认开发商交付时没有建墙。
本案一审中颐高信息公司、颐正物业公司提供涉案商铺所在商场照片，杜明、潘待宏及颐高信息公司、颐正物业公司双方均确认涉案商铺目前为空置的柜台。颐高信息公司、颐正物业公司庭后另提供xx区xx电脑城（xx电脑城、xx数码港、xx数码广场、xx电脑城）的多张照片，拟证实xx商圈电脑城的中间商铺均采用无墙的柜台的经营模式，此模式为电脑城行业默认的一种有利于整个电脑城经营的模式；xx数码广场华南总店的中间商铺均采用无墙的柜台的经营模式。对此，杜明、潘待宏质证认为：我方对涉案商铺拥有合法所有权，有权决定修建外墙将其作为有相对封闭空间的商铺使用；即使xx商圈的电脑城大部分采用部分无墙的柜台的经营模式，但是并不能证明这个形式是最合理的，也不能得出我方用玻璃封闭商铺会影响其他业主的利益，更不应据此剥夺我方作为涉案商铺业主对商铺专有部分享有的合法权利。
颐高信息公司、颐正物业公司一审庭后还提供其向涉案商铺附近商家、业主收集的《关于393A修建玻璃外墙事宜意见》多份（主要内容为均不同意涉案商铺修建玻璃外墙），拟证实涉案商铺修建玻璃外墙会影响周围的商铺，且周围的业主、商家不同意修建。对此，杜明、潘待宏质证认为：对上述证据的真实性不予确认，无法证实是商家或业主本人书写，上述商铺业主都是将商铺交由颐高信息公司、颐正物业公司统一经营的，与颐高信息公司、颐正物业公司有直接的利益关系，且表示反对的业主或商家没有陈述反对的事实及理由；上述证据的合法性也不予确认，我方修建玻璃外墙是在我方商铺内修建，不侵占他人用地或公用通道，不影响相邻店铺采光，且是在商场闭业后进行，不会影响相邻商家正常经营等。
一审法院认为：本案为物权保护纠纷。我国《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”同时第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”关于杜明、潘待宏诉请应否予以支持的问题，第一，从涉案商铺的购买及交付情况看，杜明、潘待宏向开发商购买涉案商铺时已清楚知道涉案商铺位于大厦内部中间位置，杜明、潘待宏确认开发商交付涉案商铺时铺位并无外墙，即涉案商铺交付时并无相应的物理间隔予以明确区分，现杜明、潘待宏主张其物权权利时应考虑到上述特殊情况。第二，杜明、潘待宏收铺后与颐高信息公司签订《统一经营协议（一）》，同意颐高信息公司“有权将商铺连同其他业主委托给乙方的商铺转租给他人（经营户）进场经营，并同意乙方进行整体策划、卖场规划、设计、装修、招商和统一经营管理，同时有权调整经营布局和商铺使用功能，甲方不持任何异议”，表明杜明、潘待宏通过该约定对其涉案商铺物权权能处分作了一定程度的让渡及限制，杜明、潘待宏在行使个人物权时应受其签署的《统一经营协议（一）》的相应约束。《统一经营协议（一）》签订后，颐高信息公司根据电脑城行业经营需要将包括涉案商铺在内的该层中间部分的商铺策划、设计、装修成柜台式经营管理，符合双方《统一经营协议（一）》的相关约定，也符合该商圈电脑城经营的通常情况。第三，杜明、潘待宏称其在2010年1月1日决定自行出租或经营后一直要求对涉案商铺建设玻璃围墙，但如上所述，鉴于涉案商铺所处特殊位置、商铺交付时及交付后一直以来的使用情况，杜明、潘待宏上述改变现状的要求将对相邻商铺的通风、采光、视野等产生一定影响，涉及到相邻权的法律问题，颐高信息公司、颐正物业公司辩称杜明、潘待宏应事先征求相邻业主方的同意，并无不当。综上，杜明、潘待宏本案诉请理据不足，依法予以驳回。
综上，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回杜明、潘待宏的全部诉讼请求。本案受理费13700元，由杜明、潘待宏负担。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，杜明、潘待宏向本院提交了其与开发商就涉案商铺签订的《商品房买卖合同》，拟证明根据合同约定涉案商铺为框剪结构，并没有约定涉案商铺是没有外墙的柜台形式，且合同约定涉案商铺建筑面积为18.3042平方米，套内面积为9.2168平方米，可见证明涉案商铺有外墙，是封闭空间。经质证，颐高信息公司、颐正物业公司对该证据的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，认为该合同约定的框剪结构是指涉案商铺所在大厦的建筑结构类型，从该买卖合同无法得出涉案商铺为有独立外墙的商铺。
本院认为：本案为物权保护纠纷，案件争议焦点为颐高信息公司、颐正物业公司拒绝杜明、潘待宏在涉案商铺修建外墙的行为是否属于侵权行为。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”涉案商铺虽为杜明、潘待宏所有，但一审时杜明、潘待宏确认开发商交付涉案商铺时铺位并无外墙，杜明、潘待宏二审提交的《商品房买卖合同》也未能明确反映合同约定涉案商铺有独立外墙，且从涉案商铺所处商场的位置来看，其位于商场内部中间位置，而该商场目前根据电脑城行业经营需要对中间部分商铺均系采取柜台式经营管理，如杜明、潘待宏欲改变现状对涉案商铺围蔽修建外墙，必然会对相邻商铺乃至商场整体的通风、采光、视野、经营环境等产生一定影响，从而影响到其它商铺业主及经营者的合法权益。因此，在杜明、潘待宏未征得周围商铺业主同意的情况下，颐高信息公司、颐正物业公司基于其物业管理职责，为维护业主合法权益，拒绝杜明、潘待宏在涉案商铺修建外墙的行为并不构成侵权行为。杜明、潘待宏本案主张颐高信息公司、颐正物业公司承担侵权责任的理由不充分，本院不予支持。
综上所述，杜明、潘待宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决程序合法，认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13700元，由杜明、潘待宏负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一七年三月十日
书记员 陈婷婷