福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终2907号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈勇明，男，1968年7月30日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：朱健，福建海山律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王艳，福建海山律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴金兰，女，1955年9月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。被上诉人（原审第三人）：福建骊特担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦128号。法定代表人：廖志英，董事长。委托诉讼代理人：李磊，男，1992年2月10日出生，汉族，住福建省邵武市，公司员工。上诉人陈勇明因与被上诉人吴金兰、福建骊特担保有限公司（以下简称“骊特公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初6515号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈勇明上诉请求：1.撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初6515号民事判决书，依法改判或发回重审；2.吴金兰、骊特公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.合同义务的具体履行时间系合同的重要事项，对其变更应有更严谨的形式。在合同中有其他变更方式参照的情况下，一审法院仅凭吴金兰和骊特公司的陈述，认定本案履约时间系“三方协商一致”后变更，系事实认定不清。首先，从合同上看，《房屋买卖合同》中第六条第一款处约定履约保证金应于2016年5月27日之前支付，但是因为笔误，在合同签订时即写了吴金兰应支付保证金10万元，为了改正，骊特公司将10万元改为0元，并在改正处盖上校对章，同时陈勇明与吴金兰也在改正处捺手印表示认可。但是在该合同第六条第二款处对于合同履约时间这一重大事项，只是手写修改，将合同履约时间推迟一个月之久，既没有骊特公司加盖校对章，也无房屋买卖双方的捺印认可，明显是不符合常理的。其次，当时陈勇明因欲购新的房屋缺少资金而出售诉争房屋，吴金兰及骊特公司告知陈勇明，吴金兰愿意在短期内一次性付款，陈勇明才同意以1035000元（面积67.49平方米）的低价将房屋及房屋内的家具电器出售给吴金兰。陈勇明房屋位于鼓楼区，相隔几日房价增值利益难以想象，因此交易时间短才符合交易常理，所以在2016年5月25日签订合同时三方约定吴金兰应在2016年5月30日之前或陈勇明领取到该房屋的房屋所有权证后3个工作日内（甲乙双方均知悉该房产证由陈勇明保管且无抵押）将剩余全部购房款一次性解入陈勇明与吴金兰双方认可的银行办理资金监管账户，对于上述的第二种付款情形，判断吴金兰付款时间也必须在2016年5月30日之前，而非如吴金兰和骊特公司的口头陈述甚至一审法院无依据所认定的2016年6月30日之前。陈勇明已在房价做出让步的情况下，还认可将原定的合同履约日期延迟一个月之久的行为明显不符交易习惯。因此，合同上两处修改的巨大差异足以说明履行时间的修改系骊特公司或吴金兰在陈勇明不知情的情况下擅自修改的。基于陈勇明的实际需求，也不可能同意延迟履约时间。一审法院无视书面证据，仅凭吴金兰和骊特公司的口头陈述推断合同签订当日系三方共同协商变更，该事实认定错误。2.吴金兰为了迟延履行合同义务联合中介方擅自篡改合同，其行为不仅违约，亦违背诚实信用原则。一审法院不仅未予认定，反而以陈勇明未予追究为由，断定陈勇明消极履约且发生违约，该认定不合情理，且对陈勇明不公。首先，《房屋买卖合同》明确约定吴金兰应在2016年5月30日之前或陈勇明领取到该房屋的房屋所有权证后3个工作日内将剩余全部购房款一次性解入陈勇明与吴金兰双方认可的银行办理资金监管账户，这是吴金兰应该积极履行的合同义务。在2016年5月30日之前吴金兰及骊特公司均未主动联系陈勇明的情况下，陈勇明有理由认为是吴金兰无能力一次性付清房款，是吴金兰无力履约。如上所述，陈勇明确有卖房诚意且急需资金，虽在吴金兰迟延履行时未予催告，但并非陈勇明未主动催告且未发解除合同函件就要承担违约责任。其次，对于骊特公司于2016年7月4日发出的催办函，陈勇明见函后立即于2016年7月7日给予明确回复并通过EMS快递寄给骊特公司，回复函的回执单上也有骊特公司负责人的签收笔迹，该证据已提交一审法院，一审法院也确认了上述证据的真实性，但骊特公司公然在一审庭审中否认收到回复函，这点很清楚地看出骊特公司收了吴金兰的佣金后与其联合诬告陈勇明，最令陈勇明意外的是一审法院既然对该证据的真实性予以确认和并认定可做本案的定案依据，但却没有披露骊特公司推脱责任、掩盖真相的事实。一审法院在没有任何事实依据的情况下仅单纯认定陈勇明在认为吴金兰违约时没有积极催告，而吴金兰在拖延一个多月之久后寄给陈勇明的催告函，陈勇明未配合就认定陈勇明应承担违约责任，是极为不公平的。3.合同是2016年5月25日签订的，涉案合同提及的三个工作日之内与2016年5月30日相吻合，同时本案遗漏居间方福前经纪服务部作为第三人参与诉讼。吴金兰答辩称：陈勇明述称履约时间是2016年5月30日与客观事实不符合，案涉三方当事人均持一份合同，履约时间均修改为2016年6月30日，陈勇明系成年人，对其三方合意所签订的合同是合法有效的。陈勇明若认为是5月30日，应该督促吴金兰履行，但陈勇明并未督促，反而由吴金兰发函督促陈勇明履行合同。骊特公司答辩称：本案争议焦点是履约时间是2016年5月30日还是2016年6月30日，陈勇明提出合同金额修改处有盖章，以此认为未盖章的时间修改为无效，不应采信。合同一式三份均有时间修改，有理由相信合同履约时间修改是各方真实意思表示，吴金兰未于5月30日前履约，陈勇明未表示异议，直至吴金兰发函催办，陈勇明才回函表示予以解约。即使如陈勇明所言履约时间是2016年5月30日但是被改为6月30日，而陈勇明未予确认就盖章，应视为其有重大过失。陈勇明回函的快递签收人是门卫，非骊特公司工作人员，即使骊特公司已收回函，也不影响本案事实认定，因不论履约时间为5月30日还是6月30日，陈勇明均未于履约期限届满后5个工作日内发函催办，陈勇明没有合理行使履约权利。另，陈勇明称骊特公司与吴金兰之间串通，没有事实依据。吴金兰向原审法院起诉请求：1.判令陈勇明向吴金兰支付违约金100000元；2.判令陈勇明赔偿吴金兰佣金损失10350元；3.判令陈勇明赔偿吴金兰律师代理费10000元；4.判令陈勇明承担本案诉讼费、保全费、公告费等吴金兰为实现上述债权的全部费用。陈勇明向原审法院反诉请求：1.判令吴金兰向陈勇明支付违约金100000元；2.判令吴金兰赔偿陈勇明律师代理费10000元；3.判令吴金兰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月25日，吴金兰和陈勇明签订《房屋买卖合同（A）》和《补充协议》，《房屋买卖合同（A）》约定：1.陈勇明将位于福州市鼓楼区五凤街道湖前小区6号楼303单元房产出售给吴金兰，成交价为103.5万元；2.吴金兰应于2016年5月27日之前支付履约保证金10万元整。吴金兰应于2016年6月30日之前或陈勇明领取到该房屋的《房屋所有权证》后3个工作日内将除已付的各项保证金外的剩余全部购房款一次性解入吴金兰、陈勇明双方认可的银行办理资金监管手续。吴金兰、陈勇明双方应在吴金兰办结该房屋的《房屋所有权证》抵押注销手续，且上述约定事项办妥后，2个工作日内到政府房屋交易登记部门办理该房屋的《房屋所有权证》过户收件受理手续。3.违约责任：自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约。守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同。因一方迟延履行本合同约定义务，致使守约方行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金10万元；同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方的中介佣金、交易服务费、交易过程中所产生的税费，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。2016年5月25日，吴金兰、陈勇明和居间方福州市鼓楼区福前房产经纪服务部签订《居间合同》一份，约定：吴金兰、陈勇明双方应在本案《房屋买卖合同》签订之日向居间方支付居间服务费：1.陈勇明应向居间方支付的居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定的房屋成交价的2%；2.吴金兰应向居间方支付的居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定的房屋成交价的1%。同日，吴金兰、陈勇明和作为交易服务方的骊特公司签订《交易服务合同》。2016年5月26日，吴金兰向骊特公司转账交纳履约保证金10万元，骊特公司向吴金兰出具一份代收款收据。2016年7月，骊特公司先后向陈勇明邮寄发出两份催办函。第一份催办函的落款时间为2016年7月4日，该函称，陈勇明至今未配合办理资金监管手续和房屋所有权证过户收件受理手续事项，已超过合同约定时间，现通知陈勇明于收到函件一个工作日内前来配合办理手续。第二份催办函的落款时间为2016年7月10日，该函称，骊特公司已于2016年7月4日发函通知陈勇明办理过户手续，但陈勇明至今未配合办理，现通知陈勇明于收到此函一个工作日内前来配合吴金兰办理手续，否则吴金兰将追究陈勇明的违约责任，并赔偿违约金及滞纳金。2016年7月27日，吴金兰向陈勇明邮寄发出《解除合同函》，该函称，本案合同签订后，吴金兰依约履行，但骊特公司作为交易服务方已多次致电并发函催促陈勇明履行合同约定，陈勇明仍未履行义务，吴金兰要求解除吴金兰、陈勇明之间签订的《房屋买卖合同（A）》及其补充协议。2016年8月11日，吴金兰和骊特公司、居间方福州市鼓楼区福前房产经纪服务部签订《具结书》，约定：因陈勇明未按房屋买卖合同及其补充协议约定履行义务，致使吴金兰解除合同及其协议。现居间方和骊特公司同意将吴金兰缴纳履约保证金10万元中扣除中介费10350元，剩余89650元先行退还吴金兰，根据约定吴金兰所承担中介费通过法律诉讼向陈勇明主张。2016年8月26日，吴金兰因与陈勇明房屋买卖合同纠纷委托代理律师，并支付律师费1万元。2016年10月25日，陈勇明因本案纠纷委托代理律师，并支付律师代理费1万元。在本案一审庭审过程中，陈勇明辩称其于2016年7月7日向骊特公司邮寄《回复函》。该函书写于骊特公司的落款时间为2016年7月4日的《催办函》下方，载明：贵司的催办函有两处错误的地方，分别是1.第六条第2项乙方应在2016年6月30日之前，应该是2016年5月30日之前；2.第3项甲乙双方应在甲乙双方应在属于重复。鉴于上述情况，乙方没在规定时间内把全款付到甲乙双方认可的银行监管户手续，实属贵方违约在先，本应承担违约责任，故本人提出不再出售湖前小区6号楼303单元给吴金兰，并于2016年6月27日电告乙方及中介人员。特此回复。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，依法受到我国法律的保护。本案中，吴金兰、陈勇明于2016年5月25日签订《房屋买卖合同（A）》及其补充协议，又与骊特公司签订《交易服务合同》，上述协议均系双方当事人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。吴金兰、陈勇明在履行本案合同过程中产生纠纷而诉至一审法院，结合本案一审庭审查明事实和有效证据材料来看，本案的争议焦点应为涉诉《房屋买卖合同（A）》中第六条第2项约定的吴金兰办理资金监管手续的准确时间、本案合同履行过程中的主体及因此需承担的相应责任问题。一审法院认为，本案涉诉《房屋买卖合同（A）》中第六条第2项约定的吴金兰办理资金监管手续具体时间应为2016年6月30日之前。具体理由如下：一、本案《房屋买卖合同（A）》共一式三份，吴金兰、陈勇明各持一份，居间方备案一份，三份合同中的该项约定时间虽有稍微手写修改，但均载明约定时间为2016年6月30日，骊特公司在庭审中确认三方协商一致后确定本案房屋买卖合同的履约时间为2016年6月30日。陈勇明辩称吴金兰和骊特公司未经其同意私自改动合同履约日期，但无证据证明，亦与常理不符。二、从陈勇明的行动来看，即使在2016年5月30日前，陈勇明也未要求吴金兰履行资金监管手续并配合履行相关义务；根据合同约定，若一方迟延违约，则守约方应当先发函催告，后方可发函解除合同。若陈勇明认为吴金兰已经违约，应积极催告吴金兰和骊特公司履行合同约定、再依约解除合同。但陈勇明在本案房屋买卖过程中，一直处于消极履行的状态，与常理不符。三、陈勇明辩称其欲改善家庭生活环境另购大房，而吴金兰同意于2016年5月30日前一次性付款从而能够让陈勇明及时向大房出卖方缴清房款，但陈勇明并未提交其与大房出卖方签订的合同等文件材料予以佐证，该答辩意见不予采信。综上，一审法院确认吴金兰、陈勇明双方签订的《房屋买卖合同（A）》中第六条第2项约定的陈勇明办理资金监管手续准确时间应为2016年6月30日之前。在本案合同履行过程中，陈勇明未能按约履行相应义务，经骊特公司两次发函催告后仍未履行，致使吴金兰向陈勇明发函解除房屋买卖合同及其补充协议，本案房屋买卖合同及其补充协议因此解除，已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。关于吴金兰的本诉第一项诉请，根据本案房屋买卖合同中违约责任条款的约定，吴金兰作为合同守约方，有权向作为违约方的陈勇明主张违约金10万元，陈勇明亦应向吴金兰支付上述金额。故吴金兰的该项诉请，一审法院予以支持。关于吴金兰的本诉第二项诉请，根据本案的相关协议约定，吴金兰应向居间方支付居间服务费10350元，且已实际支付。根据本案房屋买卖合同中违约责任条款的约定，陈勇明作为违约方应当承担交易双方的中介佣金，陈勇明应当向吴金兰支付上述费用。故吴金兰的该项诉请，一审法院予以支持。关于吴金兰的本诉第三项诉请，吴金兰为本案房屋买卖合同纠纷而支付律师代理费用1万元，系因陈勇明违约而产生，吴金兰向陈勇明主张该笔费用，符合法律规定和合同约定，其相应诉请应予支持，陈勇明应当支付该笔费用。关于陈勇明的反诉诉请，如前所述，陈勇明系本案房屋买卖合同的违约方，无权向吴金兰主张违约金和律师代理费，故陈勇明的反诉诉请，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条规定，判决：一、陈勇明于本判决生效之日起十日内向吴金兰支付违约金10万元、佣金损失10350元；二、陈勇明于本判决生效之日起十日内向吴金兰支付律师代理费1万元；三、驳回陈勇明的全部反诉请求。如果陈勇明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2707元和保全费1121元、反诉受理费2500元，均由陈勇明负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是案涉房屋买卖合同的履约时间是2016年5月30日还是2016年6月30日。案涉房屋买卖合同一式三份，吴金兰、陈勇明各持一份，居间方备案一份，三份合同中的该项约定时间均手写修改为2016年6月30日，修改格式虽与合同中其他修改部分不同，但是三方持有的合同中均有修改，具有三方协商一致后修改的特征，符合交易习惯。陈勇明声称系吴金兰联合骊特公司篡改合同，缺乏依据，本院不予采纳。退一步说，若合同履约时间为2016年5月30日，在履约时间届满后，陈勇明理应积极催告吴金兰和骊特公司履行义务，但直至骊特公司于2016年7月4日向其发催告函时，仍消极处理，不合常理。综上，本院认定案涉房屋买卖合同的履约时间为2016年6月30日。此外，陈勇明于2016年7月7日对骊特公司的催告函的回复，不影响其违约事实。福州市鼓楼区福前房产经纪服务部与本案没有法律上的利害关系，不属于本案必须追加的第三人。综上，陈勇明的上诉理由均不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5207元，由上诉人陈勇明负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 陈雁兰审 判 员 李文颖二〇一七年八月二十四日法官助理 张力群书 记 员 吴 超