广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤5381民初767号
原告黄远智，男，1988年8月1日出生，汉族，罗定市人。
原告苏飞嫦，女，1989年4月10日出生，汉族，罗定市人。
委托代理人许武，广东端庆律师事务所律师。
被告罗定市龙宇置业发展有限公司，住所地：罗定市迎宾路国道324线旁（即罗定市农村信用合作社大厦旁边）。
法定代表人陈灿光。
委托代理人陈奋，该公司员工。
委托代理人阮永成，该公司员工。
原告黄远智、苏飞嫦诉被告罗定市龙宇置业发展有限公司（下称“龙宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月7日受理后，依法适用简易程序由本院审判员潘林独任审判，并于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许武，被告龙宇公司委托代理人陈奋、阮永成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2013年7月6日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于罗定市A区B房，约定房价款为548473元。合同第八条约定：被告应于2014年7月31日前将商品房交付原告使用。合同第九条约定：被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按如下方式处理：1.逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。2.逾期60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交楼责任由被告承担。
签订合同后，原告向被告支付了首付款165473元，并通过银行贷款向被告支付了383000元。同时原告向被告支付了办证费2700元，律师见证费300元，物业维修基金3749元。
被告至今未向原告交付所购房屋，亦未通知原告所购买的房屋已符合交楼条件可以收楼。原告多次催促，被告仍未交楼。2017年1月13日原告再次要求被告交楼，被告并未出示交楼要求的相关文件并以原告未支付交楼前的物业管理费为由拒绝交楼。依法及合同约定，被告应当及时的按约定条件交楼，并支付违约金。
为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求：1.判令被告立即按约定条件向原告交付阳光美域商住小区A区b房；2.判令被告向原告支付违约金，按548473元以每日万分之五计算至2014年8月1日起至合同约定交付商品房止，暂计至2017年1月13日为245990.14元。
被告龙宇公司辩称：一、关于原告诉请按约交付商品房的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案原告诉讼提出“原告多次催促，被告仍未交楼”的事实主张，但没有提供证据证明，其主张明显不成立。至于原告称被告没有书面通知原告办理收楼手续，只要能达到通知的目的，而不必强求一定要发出书面通知，也不等同于采取其他通知方式就是没有通知，这是不证自明的道理。事实上，被告的物业管理人员已于2014年7月底前已多次电话通知原告收楼，但原告出于其个人目的拒绝前来办理收楼手续，存在着通过违约拒绝收楼的方式向被告索取利益的合理怀疑。违法者不能获取非法利益，这是法律的应有之义。在被告依约通知原告收楼、不存在着交楼争议的情况下，原告诉请被告依约交楼没有诉的原因和利益可言，是滥用诉权的行为，依法应驳回其诉讼请求。
本案已超过诉讼时效，依法应驳回原告请求被告承担违约责任的诉讼请求。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或应当在诉讼权利被侵害时起计算。”最高人民法院于2016年11月30日下发了《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，该《纪要》第四部分关于房地产纠纷案件的审理，在第四项关于违约责任问题中明确：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满届满之日起计算诉讼时效期间。”该《纪要》计算诉讼时效期间的精神可以作为认定本案诉讼时效期间的裁判路径适用。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定交付商品房的时间为2014年7月31日前，原告主张被告逾期交付商品房并诉请求被告承担违约责任，其知道或者应当知道权利被侵害的时间节点是清楚明白的，即本案诉讼时效期间起算节点应从2014年8月1日起，至2016年8月1日止。原告从2017年4月7日才提起诉讼主张权利，已明显超过二年的诉讼时效，依照“权利睡眠”的法理原则，其已丧失了请求人民法院保护的权利，依法应驳回原告的诉讼请求。
第一，根据法律规定，谁主张谁举证的原则，原告主张多次催促被告仍未交楼的主张并未有证据证明；第二，被告从2017年7月多次通知原告收楼，原告多次看楼，被告有交钥匙的证据，证明双方对变更书面通知收楼的约定达成一致。
经审理查明：被告龙宇公司是位于罗定市附城街道新城区迎宾路阳光美域商住小区的房地产开发商。2013年7月6日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，A区b房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为548473元。第六条约定买受人应于2013年7月6日前交付首期房款165473元，在签订本合同七天内在出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币383000元。第八条约定出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之5（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此引起的一切责任由买受人负责。
合同签订后，原告已按约定支付完全部购房款。
另查明，2014年7月25日，被告组织建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同对阳光美域商住小区1、2、3号楼工程进行验收，取得《建筑工程竣工验收报告》，验收结论为验收组人员一致确认该工程施工质量合格。2015年1月21日，案涉工程经云浮市公安消防局消防验收合格。
原告认为，被告未按约定的交楼条件交付房屋，遂于2017年4月7日诉至本院，要求处理。原告起诉后，于2017年6月16日办理了涉案商品房的收楼手续。
以上事实，有原告提供的购房合同、购房发票、收费收据、收楼确认协议书、录音及录音记录内容，被告提供的营业执照、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工规划验收合格证》、阳光美域钥匙借用登记表等证据以及本院的庭审笔录等证实。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、案涉商品房何时符合交付使用条件；2、原告请求被告支付逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效期间。
对于第1个争议焦点，即案涉商品房何时符合交付使用条件的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定案涉商品房经验收合格为交付案涉商品房的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本院认为，国务院于2000年1月3日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，验收合格可以交付使用。被告已于2014年7月25日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对案涉房屋工程进行了验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，案涉商品房已符合合同约定的交付条件。原告认为被告组织收楼时案涉商品房并未经公安机关消防验收合格，违反了《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条等规定，故案涉商品房未符合法定的交付条件。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条是国家对于消防验收的管理性规定，不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的效力性强制性规定，不能以此来认定本案合同第八条约定的交楼条件无效。故此，被告取得《建筑工程竣工验收报告》时，案涉商品房已符合交楼条件。
对于第2个争议焦点，即原告请求被告支付逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效期间问题。对于原告的该请求，被告认为已超过法律规定的诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算……”，原告未能在约定交付期限（2014年7月31日前）内办理房屋交接手续，在交付期限届满之次日原告就应当知道其权利受到侵害，故本案诉讼时效应从2014年8月1日起算，至2016年8月1日诉讼时效届满，原告于2017年4月7日诉至本院，已超过了法律规定的二年诉讼时效期间。原告关于逾期交付商品房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，被告提出诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以支持，应予驳回原告的该项诉讼请求。
对于原告要求被告按约定条件交付案涉商品房的诉讼请求，因原、被告当庭明确表示由双方自行协商处理。故应视为双方对该项请求已达成一致的处理意见，故本院不再处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：
驳回原告黄远智、苏飞嫦的诉讼请求。
案件受理费2495元（原告已预交），由原告黄远智、苏飞嫦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 潘 林
二〇一七年六月二十六日
书记员 陈小园