广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅中法民二终字第165号
上诉人（原审原告）：涂汉仁。
被上诉人（原审被告）：徐春梅。
被上诉人（原审被告）：徐生发。
被上诉人（原审第三人）：张丹霞。
上诉人涂汉仁因与被上诉人徐春梅、徐生发、张丹霞房屋买卖合同纠纷一案，不服蕉岭县人民法院于2015年3月17日作出的（2015）梅蕉法民一初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人涂汉仁、被上诉人徐生发到庭参加诉讼，被上诉人徐春梅、张丹霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
当事人一审起诉和答辩意见
原告涂汉仁诉称：原告于2008年在东山桥东山大厦给业主被告（一）徐春梅做工，当时由被告（二）徐生发负责施工及结算工资。并于同年经由被告（二）徐生发介绍，将被告（一）徐春梅名下的物业蕉城镇老东山桥东山大厦第一层南套转卖给原告，因当时由被告（二）徐生发全权负责被告（一）徐春梅上述房产物业的施工、装修及出售，并由被告（二）徐生发和原告签订房产买卖合同。在原告装修及进住以后，被告（一）徐春梅多次前来探看房屋装修情况。根据房产买卖字据，蕉城镇老东山桥东山大厦第一层南套以人民币陆万元整（￥60000元）卖给原告，另扣除原告夫妇做原生资公司及东山大厦两年工资结算叁万元整（￥30000元）用作做房产证费用。原告于2009年8月8日进住东山大厦第一层南套后至今，上述两被告未曾依约给原告办理《房地产权证》，原告多次与上述两被告进行协商未果。为保障原告的合法权益，故向法院申请起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。1、请求判令上述两被告依照房产买卖合同约定，依约给原告办理《房地产权证》；2、一切诉讼费用由上述两被告共同承担。
被告（一）徐春梅经一审法院依法送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票等诉讼文书，无正当理由未按要求到庭应诉和提出书面答辩意见及提供证据材料。
被告（二）徐生发辩称：对原告起诉的事实及理由无意见。同意办理过户手续，但因房屋已抵押，2016年5月18日到期后保证会为原告办理过户手续；如果到期办不了过户手续，原告可以申请执行。
第三人张丹霞经一审法院依法送达起诉状副本、参加诉讼通知书、应诉通知书及开庭传票等诉讼文书，无正当理由未按要求到庭应诉和提出书面答辩意见及提供证据材料。
一审法院查明的事实和判决结果
一审经审理查明：第三人张丹霞是被告（一）徐春梅的女儿。第三人张丹霞于2002年12月10日取得座落在蕉城镇溪峰路南六巷（东山大厦）第一层房屋的粤房地证字第C0239837、C0239657号房地产权证。被告（一）徐春梅将上述房屋重新分成三套住房。原告于2008年在被告（一）徐春梅处做工，由被告（二）徐生发负责被告（一）徐春梅的工程管理及结算工资。经被告（二）徐生发介绍，将蕉城镇溪峰路南六巷（东山大厦）第一层南面的一套住房约80m2卖给原告涂汉仁。2009年3月8日，被告（二）徐生发在其身份证复印上书写了一份《房屋买卖合同（字据）》，内容为：“本人代理徐春梅女士在蕉城镇东山大厦杂间区南阁楼约80m2（含楼梯底杂间）以人民币陆万元正及其夫妇做原生资公司及东山大厦二年工资折算叁万元，合计玖万元正转让给涂汉仁先生，卖房字据只写陆万元正，是为日后办证使用。特此证明。徐生发，2009年3月8日”；同日，被告（二）徐生发在其身份证复印件上书写了一份《卖房字据》，内容为：“本人代理徐春梅女士在蕉城镇东山大厦杂间区南阁楼约80m2（含楼梯底杂间）以人民币陆万元正卖给涂汉仁先生（由涂汉仁先自行装修及安装水电）即日起，银字二清，业权永远属涂汉仁先生所有，恐口无凭，特立此据。徐生发，2009年3月8日”。2010年2月15日，徐春梅出具一份《委托书》，内容为：“本人的房屋（原租出做乖乖幼儿园），特委托徐生发转卖，并同意徐生发先生定价，如有诚意也可直接与本人联系（手机号：1392302****、1387077****）。委托人：徐春梅，2010年2月15日”。原告装修后于2009年8月8日入住至今。由于两被告未给原告办理《房地产权证》，原告多次与上述两被告进行协商未果，为保障原告的合法权益，为此，原告曾于2014年11月12日向一审法院起诉后又撤回起诉，原告于2014年12月31日再次向一审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。
另查明，被告（一）徐春梅向广东发展银行梅州市分行贷款，用第三人张丹霞的证号粤房地证字第C0239837、C0239657号房产抵押，于2010年6月17日在蕉岭县房产管理局办理了抵押手续。
一审法院在审理过程中，调取（2014）梅蕉法民一初字第304号房屋买卖合同纠纷一案的询问笔录，被询问人是本案的原、被告，被告（一）徐春梅陈述：上述争议房屋是其本人建造，因其本人房产多，分别把房产证登记到女儿和儿子名下，房屋并没有分给他们；争议的房屋是其本人委托徐生发出售的，但徐生发未将卖房款交给本人；现该房屋已抵押给广东发展银行梅州市分行，本人是贷款人，张丹霞是抵押人。
一审法院认为：本案涉案的房屋于2009年3月8日由被告（二）徐生发卖给原告涂汉仁，建造人被告（一）徐春梅事后追认被告（二）与原告买卖合同并于2010年2月15日出具一份委托书，但该房屋已于2002年12月10日登记在第三人张丹霞名下，该房屋权属人是第三人。原、被告双方未提供有关第三人同意转让的证据材料，第三人又未到庭参加诉讼，本院无法认定原、被告就该房屋的买卖合同是否有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，原、被告虽签订《房屋买卖合同》，由于没有进行过户登记，原告只能享有债权，而不享有对诉争房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”。第三人因被告（一）贷款将该涉案房屋抵押给广东发展银行梅州市分行，广东发展银行梅州市分行对该房屋依法享有就担保财产优先受偿的权利，故对原告关于被告协助办理过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告涂汉仁的诉讼请求。本案受理费人民币100元，减半收取为50元，由原告涂汉仁交纳。
当事人二审诉辩意见
涂汉仁不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审已经查明涉案房屋于2009年3月8日由被上诉人徐生发卖给上诉人，被上诉人徐春梅事后追认为被上诉人徐春梅与上诉人之间的买卖合同，并于2010年2月15日出具一份委托书。被上诉人徐生发一再保证给上诉人办理房产证。上诉人入住及装修期间，被上诉人徐春梅也多次来涉案房屋观察装修情况。上诉人并不知道此房屋产权是第三人张丹霞的。所以上诉人有理由相信此房屋是建造人徐春梅的。二、根据《物权法》第一百零六条规定，物权的善意取得制度确认只要符合善意取得的条件，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或者充足的理由认为其他共有人并不反对，则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权。一审法院根据《物权法》第一百七十条规定，驳回上诉人的正当诉求是不正确的。三、被上诉人徐春梅明知涉案房屋已经出售给上诉人，不但不协助上诉人依照合同办理房产证过户手续，反而于2010年6月17日将此涉案房屋在蕉岭县房产管理局办理了抵押手续，其行为涉嫌合同诈骗。一审法院对此严重违法、甚至犯法行为不顾，驳回上诉人的正当诉求。由此可见，一审法院不尊重事实依据，草率判定。综上所述，被上诉人徐生发、徐春梅有诈骗嫌疑，将房屋二次抵押，无法履行买卖合约。一审法院对上诉人的诉讼请求有法不依，否认事实。请求：一、依法撤销蕉岭县人民法院作出的（2015）梅蕉法民一初字第34号判决。二、判令上述三被上诉人依照房产买卖合同约定，依约给上诉人办理《房地产权证》。三、一切诉讼费用由被上诉人共同承担。
被上诉人徐春梅经传票传唤，无正当理由未到庭应诉，未提出书面答辩意见。
被上诉人徐生发辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人张丹霞经传票传唤，无正当理由未到庭应诉，未提出书面答辩意见。
本院二审查明的事实及判决结果
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。上诉人作为买受人与被上诉人徐生发签订房屋买卖合同，上诉人认为其通过抵对被上诉人徐春梅和徐生发欠其工资及支付部分现金方式支付购房款，且已实际占有使用诉争房屋，故其主张要求被上诉人徐春梅和徐生发为其办理产权变更登记手续。根据现有证据显示，该涉案房屋在本案买卖合同签订之前就早已登记在被上诉人张丹霞名下，虽然被上诉人徐生发主张其是受被上诉人徐春梅的委托，负责工程施工以及处理有关房产，且提供了徐春梅事后出具的委托书予以证明，但在本案审理过程中，被上诉人徐春梅、张丹霞未到庭参加诉讼，也未提出答辩意见，不清楚房屋产权人张丹霞对徐生发处分诉争房屋的行为持何种态度，因此，依据《中华人民共和国物权法》等有关法律规定，只能认定徐生发对诉争房屋的处分属于无权处分，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，其与上诉人所签订的买卖合同仍可认定为有效。由于徐生发无权处分诉争房屋，未取得诉争房屋所有权，所以，作为买受人的上诉人也就无法取得所有权。上诉人以实际占有和支付了合理价款为由，主张允许其取得房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不要登记的已经交付给受让人”，由于本案的涉案房产并未登记过户到上诉人名下，因此，上诉人对诉争房产不符合善意取得的条件。在房屋买卖合同关系中，房屋的所有权转移是自登记时生效，虽然标的物已实际交付，但所有权并未发生转移，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因此，本院认为，上诉人并未取得诉争房屋的所有权。此外，被上诉人徐春梅将诉争房屋用以向银行贷款进行抵押，并在蕉岭县房产管理局依法办理了抵押登记手续，在抵押登记尚未依法涂销之前亦不具备强制办理产权变更登记手续的条件。
综上，上诉人要求被上诉人协助办理诉争房屋产权变更登记手续的诉讼请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人涂汉仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖庆浪
审 判 员 黄莉芬
代理审判员 曾柳青
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 朱 琪