江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第1687号
上诉人（原审被告）盾建重工制造有限公司，住所地无锡市羊尖镇机械装备产业园区B区。
法定代表人王茂，系该公司董事长。
委托代理人杨燕清。
被上诉人（原审原告）无锡江南工业设计大厦有限公司，住所地无锡市蠡�开发区鸿桥路801号。
法定代表人殷慧丹，系该公司总经理。
委托代理人韩克鹏，舒畅，均系江苏漫修律师事务所律师。
上诉人盾建重工制造有限公司（以下简称盾建公司）因与被上诉人无锡江南工业设计大厦有限公司（以下简称江南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨民初字第0244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2010年12月23日，江南公司与盾建公司签订《房地产租赁契约》，约定：江南公司将其所有的座落于无锡市蠡园开发区鸿桥路801号12A层（建筑面积2434.03平方米）出租给盾建公司使用；年租金为1332000元，日租金1.5元／平方米／天；物业费6元／平方米／月。租赁期限自2011年3月1日至2013年2月28日止。盾建公司应于合同签订十日内向江南�司支付20万元的押金。合同履行初期，双方均按约履行了各自义务。合同到期后，经双方协商，盾建公司又继续租用上述房屋直至2013年6月30日。续租结束后，江南公司与盾建公司进行了对账，并签订《协议书》，盾建公司确认截止2013年6月30日，尚结欠江南公司租金1132667元、物业服务费120971.29元、水电费25911.86元，共计1279550.15元；盾建公司于2013年10月起分期支付上述款项，并自2013年8月1日起按年息12%给付利息，利息计付基数以1279550.15元为准，以后基数随本金的支付而相应减少；2013年10月31日前归还本金106629.2元、利息38386.5元，共计145015.7元，同时约定原20万押金余额63462.40元在该款中进行冲减；如盾建公司有一期未按约履行，则江南公司有权要求盾建公司一次性支付全部剩余欠款本金，且盾建公司还应向江南公司支付自逾期之日起至实际还清之日止，按每日3‰计算的逾期还款违约金；盾建公司于2013年8月1日前将承租的房屋交还江南公司，盾建公司将重新租赁江南公司所有的，座落于鸿桥路801号无锡现代工业设计大厦1312、1314号房屋，由双方另行签订租赁合同；原租房押金20万元，用于抵扣1312、1314房屋租金33098元、房地产服务费33098元、空调维保费4341.6元、租房押金66000元、共计136537.6元，剩余63462.4元在欠款第一期145015.7元中进行抵扣，第一期还需支付81553.3元，第二期开始按照约定正常支付；如因盾建公司违约，江南公司为实现其权利而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师代理费等）均由盾建公司承担。盾建公司按约于2013年8月1日向江南公司交还了其所承租的房屋，但并未按约履行付款义务，江南公司催讨未果诉至法院请求判令支付拖欠的房屋租金1069204.6元、物业服务费120971.29元、水电费25911.86元；并支付利息38386.5元（以欠款本金1279550.15元为基数，依照双方约定的年息12%计算，自2013年8月1日计算至2013年10月31日止）；支付逾期付款违约金（以1279550.15元为基数，依照每日3‰，自2013年11月1日起计算至实际付清之日止）；承担律师费36194元。
江南公司为实现其债权，于2013年11月20日与江苏漫修律师事务所签订《委托合同》，江南公司委托江苏漫修律师事务所参与其与盾建公司租赁合同纠纷一案的一审诉讼。为此，江南公司向江苏漫修律师事务所支付代理费36194元。
以上事实，有房屋权属证书、《房地产租赁契约》、《协议书》、《委托合同》、代理费发票及当事人的陈述等在卷佐证。
原审法院认为：
江南公司与盾建公司所签订的《房地产租赁契约》、《协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按约履行各自的权利义务。因在《协议书》中双方对房屋租金、物业服务费、水电费及利息确认一致，且盾建公司在庭审中再次予以确认，故对江南公司要求盾建公司支付拖欠的房屋租金1069204.6元、物业服务费120971.29元、水电费25911.86元、利息38386.5元的诉请，予以支持。关于盾建公司所作其不应支付违约金的诉请，法院认为，关于违约金的承担双方已在《协议书》进行了约定，故对盾建公司该辩称意见不予支持，但因双方在《协议书》所约定的违约金计算标准明显过高且盾建公司亦在本案中提出相应的辩称意见，结合本案事实，酌定为违约金应按每日0.5‰计算。关于盾建公司所做其不应承担江南公司为实现本案债权而支付的律师费的辩称意见，法院认为，因双方已在《协议书》对律师费的承担有了明确的约定且江苏漫修律师事务所向江南公司所收取的律师费金额在相关规定许可的范围�，故对盾建公司该辩称意见不予支持，对江南公司要求盾建公司支付为实现其债权而支出的律师代理费36194元的诉请予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院判决如下：一、盾建公司于判决发生法律效力之日起十日内立即向江南公司支付拖欠的房屋租金1069204.6元、物业服务费120971.29元、水电费25911.86元、利息38386.5元，合计1279550.15元。二、盾建公司于判决发生法律效力之日起十日内立即向江南公司支付逾期付款违约金（以1279550.15元为基数，依照每日0.5‰，自2013年11月1日起计算至欠款实际付清之日止）。三、盾建公司于判决发生法律效力之日起十日内立即向江南公司支付江南公司为实现其债权而支出的律师代理费36194元。如果盾建公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事�讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17093元，保全费5000元，合计22093元，由盾建公司负担。
上诉人盾建公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、无锡现代工业设计大厦1312、1314号房屋被原审法院保全后无法使用，同时江南公司于2014年2月20日向其发出了解除合同的通知，故租房押金66000元应予退还。二、原审法院按照每日0.5‰认定违约金过高，应当按同期银行贷款利率的1.3倍为标准计算违约金。综上，请求二审法院依法撤销原判，就其支付款项金额及违约金进行改判。
被上诉人盾建公司辩称：一、无锡现代工业设计大厦1312、1314号房屋租赁系另一法律关系，相关押金不能一并处理。二、双方就拖欠租金约定了年息12%，由于对方逾期支付，该利息系其实际损失，故双方约定了每日3‰的逾期违约金，原审法院已经综合考虑作出了调整，符合法律规定。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：
一、虽然在2013年6月30日的《协议书》中对无锡现代工业设计大厦12A层及1312、1314号房屋均有涉及，但是《协议书》明确约定了盾建公司将重新租赁1312、1314号房屋，由双方另行签订租赁合同，原合同押金中的66000元用于抵作该合同押金，显然与12A层的房屋租赁是两个不同的法律关系，应当另案处理，当事人要求并案处理的也应当在一审中提出，现盾建公司在上诉时才提出要求抵扣，本院对此不予理涉。盾建公司可以就此另行主张。
二、双方当事人均为商主体，应当按照合同约定的违约金履行，即使过高，也应当结合案件实际情况，在银行同期贷款基准利率1.95倍至4倍幅度之间调整。本案中，原审法院已经就违约金作出�整，且调整的幅度并未超出上述合理范围，故本院对盾建公司要求降低违约金计算标准的上诉意见不予采纳。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1973元，由上诉人盾建公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
代理审判员 王 倩
代理审判员 刘翼洲
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 周喆菁