江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）启民初字第00257号
原告启东市银洲物业管理有限公司，住所地启东市汇龙镇公园北路1017号。送达地址启东市汇龙镇世纪家园北区物业公司2楼。
法定代表人沈彬。
委托代理人顾燕。
委托代理人陈涛涛。
被告施海耀。
委托代理人曹菊美。
委托代理人刘娟。
原告启东市银洲物业管理有限公司（以下简称银洲公司）与被告施海耀物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告银洲公司的委托代理人顾燕、陈涛涛、被告施海耀的委托代理人曹菊美、刘娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银洲公司诉称，被告系原告物业管理服务区域启东市汇龙镇锦绣华庭业主，居住面积108.95㎡。原告提供了住宅区内公共区域卫生保洁及房屋共有设施设备的维护和管理等一系列相关服务，并依据启东市物价局有关文件规定收取物业管理费。现因被告至今仍未交纳，故诉至法院，请求判令：1、被告交纳锦绣华庭5号楼104室2013年、2014年物业管理费1176元（108.95㎡×0.45元／㎡.月×24个月）、滞纳金1073元（588元×5‰×365天），合计2249元。2、本案诉讼费用由被告负担。
被告施海耀辩称，1、原、被告双方签订的前期物业服务协议中关于原告按照0.45元／㎡／月标准收取物业管理费属于格式条款，没有向被告进行说明，原告从被告购房款和房屋装修保证金中强行按上述标准扣划了物业管理费。2、原告诉称其提供了相应的服务不是事实。按照启东市物价局文件，0.45元／㎡.月对应的是普通住宅物业服务五级标准，但原告提供的物业服务水平只相当于物价局指导标准中的两级到三级的水平，被告履行着五级标准的物业费交纳义务，却没有享受到与此相对应的服务内容及质量，这违反了权利与义务相一致的原则。3、被告等广大业主多次要求原告提供物业服务收费标准及详细的服务项目、内容等，但原告至今未公布。请求法院驳回原告不合法、不合理的诉请。
经审理查明，被告系启东市汇龙镇锦绣华庭5幢104室业主，房屋面积108.95㎡。2008年10月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《锦绣华庭前期物业服务协议》一份，其中合同第三条约定物业管理服务的内容和质量，包括房屋外观、共用部位、共用设施设备正常运行及维护保养、安全防范责任、环境卫生及绿化。第四条约定收费标准（按建筑面积）普通住宅楼0.45元／㎡.月，营业性用房0.90元／㎡.月；每年三月底之前一次性交清当年的物业管理费。根据市物价局（2006）105号文件精神，以后收费标准如有变动，一律依政府公布的收费标准为准。第六条违约责任中约定乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方按逾期一日加收应缴额的5‰支付滞纳金。原告履行了保洁、绿化、保安、垃圾清运等相关的服务。被告2013、2014年物业管理费未缴纳。
另查明，根据启东市物价局启价费函（2008）39号文件，锦绣华庭小区物业服务等级为五级，收费标准为0.45元／平方米。据启东市物价局、启东市城市管理行政执法局启价费（2007）75号文件，启东市普通住宅物业服务五级收费指导价标准为0.45元／㎡.月，浮动幅度为10%，五级服务标准主要有主出入口设有值班室，24小时值班；小区实行封闭式物业管理；安全护卫人员24小时巡查；机动车出入等级、按序停放，确保消防车、救护车、110警车等特种车辆畅通和主干道无汽车停放等。
还查明，原告未在案涉小区显著位置向业主公示物业服务等级、服务标准、收费标准等相关情况。原告公司工作人员存在上班时间打小瞌睡现象，原告物业管理区域锦绣华庭存在机动车不按序停放、主干道有汽车停放现象。至本案审结前，启东市物业服务等级标准及相应的基准价与浮动幅度一直未变更。
上述事实，由原告提供的锦绣华庭前期物业服务协议、启价费函（2008）39号文、营业执照、收费许可及法人代表复印件、房屋所有权权属证明单、小区保安和保洁人员出勤表、物业管理日常巡查记录、小区接待业主的来电来访记录、被告提供的启价费（2006）105号文件、启东市物业管理服务等级收费管理实施细则、启价费（2007）75号文、照片、到庭证人季某证言及原、被告的庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的前期物业管理服务协议是双方真实意思的表示，并未违反法律、法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行各自的义务。被告抗辩物业管理费0.45元／㎡.月属格式合同条款，原告未向其说明，但被告作为完全民事行为能力人，在签订物业服务协议时对作为协议主要条款的物业管理费收取标准应尽审慎的注意义务，且该收取标准未能体现出免除或限制了原告的责任，故被告之该项抗辩，本院不予采信。现原告提供了充分的证据证明其已基本按双方协议的约定为被告提供了物业管理服务义务，被告应按约缴纳物业管理费。原告主张2013年、2014年物业管理费1176元（108.95㎡×0.45元／㎡.月×24个月），计算方式正确，本院予以支持。
关于被告抗辩原告履行合同义务不符合约定应予调整物业管理费收取标准的问题。物业服务纠纷中判定原告是否完全履行物业服务义务的主要标准是物业服务企业与业主签订的物业服务合同及其组成部分。本案中，普通住宅区物业管理服务等级标准是物业管理行政主管部门及物价部门对相关物业公司物业服务的管理性规定，不能视为原、被告双方前期物业服务协议的组成部分，不能完全以此来评判原告的物业服务是否达标，故被告之抗辩，本院碍难支持。被告庭审中提供的证据虽证明原告服务存在瑕疵，但被告作为业主有权向物业公司提出并要求其整改，甚至可以通过业主委员会更换物业管理公司，但被告所提物业公司管理中存在的瑕疵并不在前期物业服务协议中约定的服务范围内，不应作为被告抗辩扣减物业服务费用的依据。至于被告抗辩原告没有按规定提供与其收费标准相对应的服务而收取费用及未将服务等级、服务标准、收费标准等相关情况向业主公示的问题，不属于人民法院民事案件的审理范围，被告可向物业价格主管部门、物业管理行政主管部门主张权利，在本案中不予理涉。
关于原告主张的滞纳金问题。双方签订的前期物业服务协议中约定的拖欠物业服务费用时被告应支付的滞纳金，实质上是违约金。本案中，双方因对原告的物业管理费收取标准发生争议，被告庭审中也陈述不是故意不交纳物业管理费，故被告未交纳2013、2014年物业管理费的行为不构成违约，原告之该项诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十九条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款、第二款、第五十一条第一款、第八十四条之规定，判决如下：
一、被告施海耀于本判决生效之日起十日内给付原告启东市银洲物业管理有限公司2013年、2014年物业管理费合计1176元。
二、驳回原告启东市银洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元（原告已预交），由原、被告各负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元（该院开户行：中国银行西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审 判 长 黄 巍
代理审判员 杨帅民
人民陪审员 施建萍
二〇一四年十二月二十一日
书 记 员 邱 娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二十九条【格式合同条款定义及使用人义务】采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提清对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《江苏省物业管理条例》
第四十九条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
第五十一条物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。
第八十五条违反本条例第五十一条第一款、第二款规定，物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的，由县（市、区）价格行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。