江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终4471号上诉人（原审原告）：赵文斌，男，1969年11月12日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王玲，江苏纵联律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐明，江苏纵联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈海明，男，1959年6月22日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王思涛，江苏钟山明镜律师事务所律师。上诉人赵文斌因与被上诉人陈海明房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初403号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月16立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵文斌上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判由被上诉人返还上诉人10万元定金，2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决存在不符合法律规定的程序问题。1、一审没有全面反映诉讼争议焦点和诉讼理由。本案庭审时，上诉人曾提出诉求理由，因不可归责于双方当事人的理由而解除房屋买卖合同，上诉人因为重大误解签订了违反公平原则、显失公平的《协议书》，但一审判决仅是简单罗列了起诉状，对此诉求理由没有理会没有做出评判，上诉人的请求及所举的主要事实、理由，判决书都末体现，归纳过于简单，造成遗漏重要的主张及理由，这无异于剥夺了上诉人的诉权。因此，一审判决所反映出的诉讼活动不全面，有违法律规定。2、一审判决对上诉人提出的争议主张且委托代理人提出的代理意见不予理会，实际也是剥夺了上诉人的诉权，有违法律规定。二、一审判决认定事实错误，未就上诉人的诉求主张即因重大误解而签订了显失公平的《协议书》作出认定，仅是对双方陈述的事实简单罗列而未进行区别及分析评判，上诉人提出由于陈海明告知其按照法律规定上诉人要承担几十万元损失，此过程实际是含有欺诈因素进而导致了上诉人由于不懂法律对责任承担产生了重大误解，同时基于对居间人的专业信任签订了显失公平的协议书，违背了公平原则，一审判决对此不予理会，更没有对此事实作出认定。三、一审法院对证据认定错误。1、关于一审法院认定是否存在欺诈事实的问题。即使如一审判决所说没有证据证明(实际是有录音证据的证明，至少是被上诉人的言语使上诉人产生了重大误解)，则由此可以发现其中问题，存在不公平，应该不需要再举出更多的证据进行更深分析。赵文斌签订《协议书》正是由于陷入了由陈海明的话语及对在场居间人专业信任导致对法律错误的认识，造成了自己的财产损失。2、一审判决认定没有证据证明相关事实错误。一审判决认为赵文斌没有提供相关证据证明主张是错误的，赵文斌提交的录音证据不能证实构成欺诈、胁迫，上诉人认为一审判决至多推出不符合《合同法》第五十四条规定“欺诈、胁迫”的构成要件，但并不能说明没有陈海明欺骗或误导的事实而导致上诉人重大误解并由此作出了显失公平的决定，造成了赵文斌重大的损失。录音证据中，证明此事实存在的相关点都在不同几处体现，且从录音中也可以推断出上诉人主张的事实。3．退一步讲，假使如一审法院所说没有证据，则也应该根据公知认识看出此定金协议违背常理，很明显是显失公平的合同，违反了公平原则。四、一审判决适用法律错误。一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。根据《合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。在订立合同时显失公平的，合同应予撤销。因此，根据以上分析本案应适用《合同法》五十四条的规定撤销《协议书》。陈海明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。赵文斌向一审法院起诉请求：1、撤销赵文斌、陈海明于2016年10月6日所签协议书；2、陈海明返还赵文斌支付的购房定金100000元。一审法院认定事实：2016年10月1日，赵文斌、陈海明在南京房美美房地产有限公司（以下简称房美美公司）的居间下签订《存量房买卖中介合同》（以下简称买卖合同），约定，陈海明将自己名下坐落于南京市龙蟠花苑8幢25号301室房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积86.98平方米）以2710000元售价出售给赵文斌；赵文斌于2016年10月20日前支付陈海明首付款1100000元，含定金100000元，共1100000元，同日办理产权送件手续；赵文斌于2016年12月20日将第二笔款项1600000元支付给陈海明，如赵文斌在贷款下放之前提前支付1600000元，则陈海明在收到银行贷款之后的两个工作日内将此款退给赵文斌；赵文斌于2017年1月31日前将涉案房屋交付赵文斌，同时赵文斌将尾款10000元交付陈海明。买卖合同签订后，赵文斌向陈海明支付定金100000元。2016年10月5日，南京市出台《关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》，规定有两套及以上住房，暂停发放商业性个人住房贷款，通知于次日起执行。赵文斌即与陈海明联系，称其因有两套住房，不能商业贷款，故无法买房。2016年10月6日，赵文斌向陈海明通过快递邮寄信函，通知陈海明无法购买涉案房屋，请返还定金。同日，赵文斌、陈海明及房美美公司在房美美公司对买卖合同解除进行协商，签订《协议书》，约定：1、赵文斌、陈海明于2016年10月1日签订的买卖合同因政策原因，赵文斌违约现终止合同；2、赵文斌、陈海明双方于2016年1日签订的买卖合同赵文斌支付给陈海明购房定金100000元，因赵文斌违约，赵文斌自愿认可陈海明不退还定金给赵文斌；3、赵文斌、陈海明、房美美公司于2016年10月1日签订的买卖合同，赵文斌违约现终止合同，合同产生的中介服务费由违约方承担。赵文斌、陈海明均在《协议书》上签字捺印。此后，赵文斌又电话联系陈海明，要求陈海明把定金归还，陈海明未同意该意见，故赵文斌诉至法院。一审庭审中，双方对于买卖合同解除没有异议。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，赵文斌、陈海明签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。后因房产调控政策实施，赵文斌无法继续购买房屋，经三方协商原、陈海明协议解除买卖合同，陈海明不退还购房定金100000元。赵文斌主张其在不懂法律的情况下其受欺骗胁迫签订《协议书》，但并未提交证据证明陈海明虚构事实或实施了胁迫，故赵文斌请求撤销《协议书》的依据不足，一审法院对赵文斌诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回赵文斌的诉讼请求。一审案件受理费2300元，减半收取为1150元，由赵文斌负担。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院二审期间，双方皆没有提交新证据。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：一、陈海明在与赵文斌签订《协议书》过程中是否存在胁迫、欺诈行为；二、陈海明与赵文斌签订的《协议书》是否存在重大误解、显失公平问题。一、关于陈海明在与赵文斌签订《协议书》过程中是否存在胁迫、欺诈行为问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。第六十九条规定，以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损失或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。本案中，赵文斌、陈海明、房美美公司于2016年10月1日签订的《存量房买卖中介合同》内容不违反法律行政法规的禁止性规定，应属合法有效，各方当事人均应按约履行。该《存量房买卖中介合同》约定，陈海明将涉案房屋以2710000元售价出售给赵文斌，赵文斌于2016年10月20日前支付陈海明首付款1100000元，含定金100000元，共1100000元，同日办理产权送件手续。合同签订后，赵文斌向陈海明支付了定金100000元。2016年10月6日，赵文斌向陈海明通过快递邮寄信函，通知陈海明无法购买涉案房屋，请返还定金。同日，赵文斌、陈海明及房美美公司对买卖合同解除进行协商，签订《协议书》，约定：1、赵文斌、陈海明于2016年10月1日签订的买卖合同因政策原因，赵文斌违约现终止合同；2、赵文斌、陈海明双方于2016年1日签订的买卖合同赵文斌支付给陈海明购房定金100000元，因赵文斌违约，赵文斌自愿认可陈海明不退还定金给赵文斌；3、赵文斌、陈海明、房美美公司于2016年10月1日签订的买卖合同，赵文斌违约现终止合同，合同产生的中介服务费由违约方承担。赵文斌、陈海明均在《协议书》上签字捺印。上述事实能够证实，各方当事人就《存量房买卖中介合同》终止及定金不予退还等事项已经达成合意，并签署书面《协议书》，不能据此认定陈海明告知赵文斌虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使赵文斌作出错误意思表示的行为，亦不能认定陈海明以给赵文斌造成损害为要挟，迫使赵文斌作出违背真实意思表示的行为，且赵文斌作为具有完全民事行为能力的自然人，在签约前理应对终止房屋买卖合同及定金不予退还等事宜自行作出理性判断，在赵文斌无充分证据证明陈海明在与其签订《协议书》过程中存在胁迫、欺诈之事实的情况下，本院对上诉人赵文斌称其受胁迫、欺诈情况下签订的《协议书》应撤销的意见不予支持。二、关于陈海明与赵文斌签订的《协议书》是否存在重大误解、显失公平问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十一条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，根据查明的事实，双方签订的《存量房买卖中介合同》约定，陈海明将其案涉房屋出售给赵文斌。嗣后，赵文斌通知陈海明无法购买涉案房屋，要求返还定金。同日，赵文斌、陈海明、房美美公司对买卖合同解除进行协商后，签订《协议书》。赵文斌作为完全民事行为能力人，与陈海明、房美美公司签订《协议书》，对合同终止、定金不予退还等问题进行处理系其真实意思表示，事后欲否认，但又未能提供充分证据证明对自己行为的性质存在认识错误，况且其在签订《协议书》前已通知陈海明无法购买案涉房屋并要求退还定金是清楚的，其行为不构成《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十一条规定的重大误解。在双方当事人已经按照《协议书》对合同终止、定金不予退还等问题处理完毕后，赵文斌又提起本案诉讼请求撤销《协议书》并要求退还购房定金，亦未提供充分的证据，本院对赵文斌以重大误解为由要求撤销《协议书》的主张不予支持。关于合同是否显失公平的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十二条的规定，显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使对方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，而赵文斌在签订《协议书》时对终止《存量房买卖中介合同》及定金不予退还的情况是了解的，且其无充分证据证明《协议书》已经构成了明显违反公平、等价有偿原则，给其利益带来严重的不平衡，故其主张《协议书》显失公平的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人赵文斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人赵文斌负担。本判决为终审判决。审判长  涂甫审判员  吴勇审判员  付双二〇一七年六月十二日书记员  戴苗