福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第841号
上诉人（原审被告）明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。
法定代表人黄焕明，董事长。
委托代理人张玮，福建天衡联合律师事务所律师。
委托代理人张泽彬，福建天衡联合律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）许珊珊，女，汉族，1988年12月7日出生，住福建省福清市。
上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）与被上诉人许珊珊商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院（2014）文民初字第581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人明发公司的委托代理人张玮、张泽彬到庭参加诉讼。被上诉人许珊珊经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审判决查明：2011年3月3日，许珊珊与明发公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定：“许珊珊购买的商品房为龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场11幢××号，建筑面积84.97平方米，每平方米人民币5596元，总金额人民币475492元，买受人于2011年3月2日支付首付款人民币145492元，余款人民币330000元向中国建设银行股份有限公司漳州龙文支行按揭贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同补充协议第十一条约定：双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。合同补充协议第二十二条约定：双方一致同意将购房合同第十四条第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等内容。”合同签订后，许珊珊于2011年2月27日、3月3日、6月30日、10月13日、12月25日共支付明发公司购房款人民币475492元。2013年3月20日、3月25日、4月27日，明发公司开发的明发商业广场10#-15#楼分别通过工程验收合格、住宅区景观工程验收合格和消防验收合格。2014年5月29日，漳州市城乡规划局核实明发商业广场10#-19#楼达到城市规划要求。
2013年5月16日，明发公司向许珊珊发出《交房再次通知书》，通知许珊珊于2013年5月21日办理交房手续。2013年5月23日许珊珊与明发公司办理交房手续。明发公司向许珊珊实际交付商品房时间为2013年5月23日。而自2012年12月31日起至2013年5月23日止的期间时间为144天。
原审另查明，根据漳州市气象科技服务中心提交气象报告，2011年3月3日至2013年5月23日，漳州市出现中雨以上98天，六级以上风14天，台风31天。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知，漳州电业局发布停电通知，具体时间为2011年11月17日、11月18日、12月6日、12月9日、2012年7月12日、8月12日。上述因素扣除重复天数后明发公司可延期交房天数为130天。
原审判决认为，许珊珊与明发公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。关于明发公司是否应按《商品房买卖合同》第八条约定支付许珊珊人民币10000元违约金的违约责任问题。从《商品房买卖合同》第八条约定内容看，这是对支付人民币10000元违约金的前提条件所作出的约定，即讼涉商品房在约定的期限内未能达到交付使用条件，但许珊珊同意在此期限内予以接收的，明发公司才应依约支付违约金人民币10000元。因本案许珊珊在2012年12月30日并未选择同意接收该商品房，其主张依据《商品房买卖合同》第八条的约定要求明发公司承担违约金人民币10000元缺乏事实和法律依据，不予支持，应判决驳回该项诉讼请求。关于本案明发公司可据实予以延期交房时间的认定问题。降雨、台风和六级以上风属于双方签订合同时不可预知的事由，符合《商品房买卖合同》第八条关于因遭遇不可抗力可据实予以延期的约定。停水、停电属于政府及相关部门原因造成停工，有明发公司提交水务、供电部门的停水、停电通知证实，可以认定，该事由符合《商品房买卖合同》第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工可据实予以延期的约定。而每年高考、节日假期和高温天气属于双方签订合同时便可预知的事由，可认定双方所约定的交房期限已将该因素考虑在内，故本案高考、节日假期和高温天气不能计算可延期交房时间。综上经本院核实确定明发公司依约可据实予以延期交房时间为：中雨、台风、六级以上风、停水及停电扣除重复计算的天数后为130天。关于本案逾期交房违约金应当如何计算问题。商品房的交付使用，应当同时具备双方合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。本案中，明发公司在讼涉商品房仅经竣工验收合格和消防验收合格，但在没有举证证明其他法定、约定交付使用条件是否均已达到的情况下，书面通知许珊珊办理交房手续，因讼涉建设工程直至2014年5月29日才通过竣工规划条件核实，故根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，应认定明发公司上述通知交房行为属于无效行为，但因2013年5月23日许珊珊已实际接收讼涉商品房，根据损益相抵的原则，对于该日之后的逾期交房违约金依法不予支持，对于该日之前的违约金应依约支持。自2012年12月31日起至2013年5月23日止的期间时间为144天，扣除明发公司可延期交房天数130天，明发公司应承担逾期交房违约金的天数为14天，故应认定讼涉商品房逾期交付实际未超过90日。依据《商品房买卖合同》第九条约定，明发公司应按照许珊珊已付款的日万分之一计算，向许珊珊支付14天逾期交房违约金计人民币665.69元（475492元×0.01%×14天）。关于明发公司是否存在逾期办证违约责任问题。办理商品房权属证书，前提为商品房已全部具备法定和约定交付条件，由于2014年5月29日漳州市城乡规划局核实明发商业广场10#-19#楼达到城市规划要求，可认定直至该日讼涉商品房全部具备了法定的交房条件，故可认定讼涉商品房于2014年5月29日才全部达到了交房条件，本案讼涉商品房应自2014年5月30日起算出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记的期限。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，明发公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。但至2014年8月29日明发公司尚未依约向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，已超过90日期限，对此，明发公司应承担逾期办证违约责任。关于违约金的计算标准，因合同补充协议第二十二条载明：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”已对出卖人逾期办证的违约责任作出约定，且许珊珊未能提供证据证明该约定低于其造成的损失，故违约金应按已付房款1%计算，即人民币4754.92元（475492元×1%）。综上，许珊珊主张明发公司承担逾期交房和逾期办证违约责任理由成立，予以采纳。许珊珊主张明发公司支付人民币10000元违约金及按照银行贷款利率按日支付逾期办证违约金，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付许珊珊逾期交房违约金人民币665.69元。二、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付许珊珊逾期办证违约金人民币4754.92元。三、驳回许珊珊的其他诉讼请求。本案受理费人民币688元，原告许珊珊负担人民币638元，被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担人民币50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，被告明发公司不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人明发公司上诉称：1、原判根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条认定上诉人于2014年5月16日书面通知的交房行为无效，属于适用法律错误。《城乡规划法》第四十五条不属于效力性强制性规定，系属于管理性规范条款，故明发公司未经规划主管部门核实的交房行为是有效的。2、原判对明发公司可据实延期交房的天数及逾期交房的总天数认定均存在错误。（1）原判认为高温作业停工属于双方签订合同时可预知的事由，从而认定高温造成的停工不属于合理延期的情形，属于认定事实错误。从生活常识可知，对于高温天气持续多久，具体哪一天是高温天气、每一工作日的实时温度以及是否达到停工的“高温”标准，明发公司均无法提前预见。原审推定明发公司对高温天气现象属于签订合同时双方可预知的事由，忽略了天气现象的不可预知性。（2）原判认定高考因素是合同签订时双方可预知的事由，属于事实认定错误。高考噪声污染控制是根据政府文件固定时段区域对噪音污染进行控制，必须根据政府的文件才可确定。据此，在原判认定据可延期的130天的基础上，应加上高考、高温天气的天数作为明发公司可据实延期的天数。（3）明发公司已按合同约定的方式于2013年5月16日向被上诉人发出《交房通知书》，通知被上诉人于2013年5月21日办理交房手续，而被上诉人却未在通知的时间内前来接收房屋，故被上诉人不得再向明发公司主张2013年5月21日之后逾期交房的违约责任。其逾期交房的总天数仅能从2012年12月31日起计算至2013年5月21日，总天数为142天。请求撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人许珊珊经合法传唤，无正当理由拒不到庭，且又未递交书面答辩状。
本院查明，庭审中，上诉人陈述对原审判决认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为：上诉人明发公司与被上诉人许珊珊签订的《商品房买卖合同》与合同补充协议，系双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规效力性强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。根据双方上诉、答辩的主要内容，本案的争议焦点为：一、明发公司可延期交房时间的认定，涉及约定的降雨、六级以上风、台风天气及停水、停电等天数如何认定，能否作为可顺延交房的天数，以及高温天气、高考因素是否属于明发公司可顺延交房的约定情形。二、明发公司2013年5月16日发出书面交房通知时是否符合交房条件。
一、关于明发公司可延期交房时间的天数及逾期交房总天数的认定问题。
（1）降雨、六级以上风、台风天气属于天气现象，变幻大，难于预测具体哪一天或哪一时段发生降雨或六级以上风或台风，属于不可抗力情形，符合《商品房买卖合同》第八条关于因遭遇不可抗力可据实予以延期的约定。（2）停水、停电属于政府及相关部门原因造成停工，属非出卖人明发公司所能控制的客观原因而造成停工，这有水务、电业部门的停水、停电通知予以证实，该事由也符合本合同第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的，以上情形以政府及相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据，可据实予以延期的约定。（3）高温天气、高考因素是否属于明发公司可顺延交房的约定情形。首先，高温天气属于季节性的天气现象，具有一定的规律性，虽然很难预先判断具体哪一天气温达到应当停止施工的程度，但因高温天气每年都会在大致时段必然出现，故可以作概括性的预测，双方签订合同时，该因素应已考虑在内。其次，退一步讲，从本案合同看，因高温天气并未以列举式的方式明确约定为可顺延交房的情形，且按日常经验也难以判断是否“造成停工”，故明发公司欲以此主张可顺延交房还须同时对“造成停工”的事实进行举证，本案中，明发公司未进行相应举证，也应承担举证不能的法律后果。结合以上两点，原审未将高温天气列入可顺延交房的约定情形并无不当。高考国家教育考试之一，由教育部统一组织调度，形成每年一度的高考制度，是必然的，且具有规律性，该因素属于双方签订合同时应予考虑在内，故原审未将高考因素列入可顺延交房的约定事由是正确的，据此，原审经核实确定明发公司依约可据实予以延期交房时间为130天并无不当。明发公司的主张，缺乏事实依据，理由不能成立。
二、明发公司2013年5月16日发出书面交房通知时是否符合交房条件。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，规划条件核实是商品房竣工验收的法定前置强制性条件，而商品房竣工验收又是交房的法定条件，故规划条件核实也应为交房的法定条件。至于该法条属何种性质的强制性规定，现行法律、法规并未明确规定，但该法条直接使用“不得”限制“组织竣工验收”，从语言逻辑上分析，针对的是行为本身，且规划事项与公共利益紧密相关，规划部门作为公权力介入，目的在于公共利益的维护，与私人权益无关，故应认定其属于效力性强制性规定。在上述前提下，本案中，明发公司2013年5月16日发出书面交房通知时商品房未经过规划条件核实，尚未具备相应法定条件，其通知交房的行为应为无效。原审对此认定并无不当。明发公司的主张，与法不符，理由不能成立。
明发公司未依约如期交付涉讼商品房，已构成违约，其应承担违约责任。关于本案逾期交房的违约金计算问题。虽然明发公司书面通知许珊珊于2013年5月21日办理交房手续，但因涉讼建设工程直至2014年5月29日才通过竣工规划条件核实，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，应认定明发公司上述通知交房行为属于无效交房的行为，但因许珊珊于2013年5月23日已实际接受涉讼商品房，根据损益相抵的原则，对于该日之后的逾期交房违约金依法不予支持。对于2013年5月23日之前的违约金，则应依法、依约予以支持，自2012年12月31日起至2013年5月23日止的期间时间为144天，扣除明发公司可延期交房天数130天，明发公司应承担逾期交房违约金的天数为14天，属于逾期交付实际未超过90日，根据本合同第九条的约定，明发公司应按日向许珊珊支付已付款万分之一的违约金计人民币665.69元（475492元×0.01%×14天）。
综上，明发公司的上诉理由，缺乏事实和法律依据，其上诉请求应予驳回。被上诉人许珊珊经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币688元，由上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 花 絮
审判员 翁艺晖
审判员 李 凌
二〇一五年六月三日
书记员 卢 杰
附本判决适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。