湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民二终字第00206号
上诉人（原审原告）张代望，男。
委托代理人卞於清，湖北竟成律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）曹春涛，男。
委托代理人唐建平，湖北演绎律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人张代望因与被上诉人曹春涛房屋买卖合同纠纷一案，不服枝江市人民法院（2013）鄂枝江民初字第01118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月25日立案受理后，依法组成由审判员闫玲玲担任审判长，审判员邓爱民、代理审判员聂丽华参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定，2011年9月28日，张代望与曹春涛签订房屋买卖合同，双方约定：曹春涛将其所有的原枝江江口烟草公司房屋一套以65000元价格出售给张代望，曹春涛于当日收张代望押金20000元，余额45000元在曹春涛搬家时付清。同时，张代望与曹春涛在“收条”中进一步约定：“今收到张代望购买江口烟草公司二楼东单元房屋预付款人民币20000元，若双方违约：如张代望违约，押金赔给曹春涛；如曹春涛违约，曹应赔张代望（除押金退还外）20000元”。嗣后，曹春涛从诉争房屋搬出。2011年12月，张代望得知曹春涛搬家，但张代望未支付余款。2013年3月，曹春涛将诉争房屋出售给曹绪兵，并办理了产权过户手续。张代望要求曹春涛返还购房预付款，曹春涛予以拒绝。张代望遂诉至枝江市人民法院，请求判令：1、曹春涛向张代望返还购房预付款20000元，并按约定支付违约金20000元；2、由曹春涛承担一审诉讼费。
原审法院据以认定上述事实的主要证据有：张代望和曹春涛于2011年9月28日签订的房屋买卖协议、收条、曹春涛和曹绪兵于2013年3月19日签订的房屋买卖协议、曹清林、刘山的证人证言及双方当事人在原审庭审中的陈述等。
原审法院认为：张代望与曹春涛签订的房屋买卖合同以及双方在“收条”中的补充约定均是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，均是合法有效的，当事人应按合同约定履行权利、义务。2011年9月28日，张代望与曹春涛签订房屋买卖合同，双方约定：曹春涛将其所有的原枝江江口烟草公司房屋一套以65000元价格出售给张代望，曹春涛于2011年9月28日收张代望押金20000元，余额45000元在曹春涛搬家时付清。显然，张代望将余额支付和曹春涛搬家约定成为双方同时履行的义务，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。房屋买卖协议签订后，曹春涛按约定搬出诉争房屋。然而，张代望得知曹春涛已经搬出，却未按合同约定付清余款，致使曹春涛的房屋空置一年有余，造成曹春涛可期待利益的损失，张代望应当承担违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。张代望与曹春涛在“收条”中的约定虽然用词不甚规范，但对20000元约定为定金性质的意思表述清晰明确，该“收条”应认定为定金合同。张代望的违约行为造成合同目的无法实现，应当向曹春涛支付定金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过的部分，人民法院不予支持。张代望与曹春涛房屋买卖合同价款为65000元，其定金不应超过13000元。张代望与曹春涛在定金合同中约定的定金为20000元，超出主合同标的额的百分之二十，超出的7000元，由曹春涛予以返还。
基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条的规定，判决：一、曹春涛自判决生效后十日内返还张代望7000元；二、驳回张代望的其他诉讼请求。一审诉讼费400元（已减半收取），由张代望负担。
张代望不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、曹春涛与张代望签订房屋买卖合同后，私自将房屋另行出售给他人，致使张代望无法实现合同目的，曹春涛的行为已构成根本违约，其应按合同约定承担违约责任。2、涉案购房合同签订于2011年9月28日，而曹春涛实际于2011年年底之前已私自搬家，新的买房人亦随即入住，曹春涛在搬家后二次售房前并未向张代望履行催告义务。曹春涛称张代望不交付余款，导致房屋空置一年，预期利益受损，这些主张毫无根据。一审法院在未查清事实的情况下，认定张代望违约，属认定事实错误。3、涉案购房合同并未约定“定金”，合同约定的20000元应属于违约金，而一审法院却将其认定为“定金”，并适用定金法则判决张代望承担违约责任，属于适用法律错误。综上，请求二审人民法院依法撤销原审判决，改判支持张代望的全部诉讼请求，并由曹春涛承担一、二审诉讼费。
被上诉人曹春涛未提交书面答辩状，在庭审中辩称：涉案房屋买卖合同签订后，曹春涛于同年年底搬家，搬家后多次找张代望催要购房款，张代望以涉案房屋为危房为由拒不支付余下房款，时隔一年之后，曹春涛才将房屋卖给案外人曹绪兵。张代望拒不履行合同的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。因此，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
二审诉讼中，张代望、曹春涛均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，原审认定的事实属实。
本院认为，本案争议焦点为：1、涉案合同约定的“押金”是否属于定金；2、合同履行中哪方当事人构成违约及违约责任如何承担。针对上述争议焦点，本院评述如下：
一、关于涉案合同约定的“押金”是否属于定金的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法若干问题的解释﹥》第一百一十八条规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、定约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。根据该规定，对于约定中没有冠以“定金”并且合同内容中也没有定金的意思表示的，一律不能按照定金对待；如果合同约定没有“定金”字样，但合同内容约定有符合定金特性的定金罚则的，则应当按照定金来认定。在本案中，张代望和曹春涛所签购房协议第一条约定：“甲方（曹春涛）收乙方（张代望）押金贰万元以收据为凭证”，当日，曹春涛出具收条一份，载明：“今收到张代望购买曹春涛江口烟草公司二楼东单元房屋预付款20000元，若张代望毁约，押金赔给曹春涛；若曹春涛违约，曹春涛应赔张代望（除押金退还外）20000元”。张代望与曹春涛虽未将“预付款”、“押金”冠以“定金”之名，但购房合同及收条中对“押金”的约定符合定金的性质，故应当按照定金来认定。
二、关于哪方当事人构成违约及违约责任如何承担的问题。涉案合同签订后，曹春涛按约定搬出诉争房屋，而张代望却未按合同约定履行支付购房余款的义务，张代望称其并不知晓曹春涛搬家、曹春涛也未向其履行催告义务，该主张因其未提供相关证据予以证实，本院不予采信。故张代望应按合同约定承担相应违约责任。涉案合同已约定了定金作为违约方的责任承担方式，但因约定的数额不符合法律关于定金数额的规定，一审法院将其调整为13000元，对于超出的部分由曹春涛予以返还。因该调整符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元（张代望已预交），由张代望负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫玲玲
审 判 员 邓爱民
代理审判员 聂丽华
二〇一四年五月六日
书 记 员 张鹏炜