重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初9236号
原告：重庆光耀物业开发有限公司，住所地重庆市江北区华新村96号一层。
法定代表人：罗远安，经理。
委托诉讼代理人：董月强、刘强，重庆彰义律师事务所律师。
被告：张裴雯，女，1989年8月5日出生，汉族，住重庆市渝中区。
原告重庆光耀物业开发有限公司（下称光耀公司）与被告张裴雯房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告光耀公司的委托诉讼代理人董月强、刘强，被告张裴雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
光耀公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2013年4月9日签订的《租赁合同》；2、判令被告立即支付原告2015年2月28日-2016年5月5日期间的租金147550.5元及逾期付款违约金73775.3元；3、判令被告支付原告提前终止合同违约金36184.06元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月9日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将位于重庆市江北区华新村X号光华观府国际X期X幢X－X、X－X、X－X及X－X号房屋出租给被告使用。租赁期三年零九个月，自2013年5月28日起至2017年3月27日止，租金按建筑面积413.06平方米进行计算，从第2年起每年递增5%，2014年3月28日至2015年3月27日的租金为21.2元/平方米/月，2015年3月28日至2016年3月27日的租金为25元/平方米/月，2016年3月28日至2017年3月27日的租金为29.2元/平方米/月。租金按季结付，每期租金在上期租金到期前10个工作日内缴纳。同时双方还约定，被告逾期支付租金10日内的，每日应按逾期款项的5%向原告支付违约金；逾期支付租金10日以上的，原告有权单方面提前终止合同，收回租赁物业，被告应承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金（违约金不足三个月租金的，按三个月租金计收），被告应于合同终止日后五天内搬出所租赁商铺，每逾期一日则按日租金三倍支付房屋占用损失。合同签订后，原告向被告交付了租赁物，但被告仅支付租金至2015年2月27日，之后的租金被告一直未支付。为此，原告分别于2015年12月25日、2016年3月28日通过自行或委托律师的方式向被告发送了催收函，但被告并未按照函件要求缴纳租金。原告认为被告拒付租金的行为已构成违约，侵犯了原告的合法权益，特向法院起诉。
张裴雯辩称，被告所承租的涉案房屋在2014年4月首次出现漏水情况，被告在长达两个月的时间里联系原告未果的情况下，才停止费用的缴纳，在得到原告提供的整治方案后补齐一切费用。原告于2014年8月初治理了漏水问题，但在2014年10月茶楼包房、台球厅、大厅以及大门外再次出现多处漏水的迹象，通知原告未得到回复，才于2015年2月28日停止缴纳所有费用，希望以此让原告维修漏水处。但原告一直未处理，且漏水给被告的经营造成了严重的影响。2016年1月6日，原告在未通知的情况下进行拉闸断电致使被告无法经营，同月8日，原告将涉案房屋上锁。被告未支付租金是在履行同时履行抗辩权。被告也同意解除合同，但解除合同的原因在原告方，原告方应赔偿被告的损失。违约金计算标准过高，请求法院调整。
本院经审理认定事实如下：2013年4月9日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市江北区华新村96号附/号光华观府国际X期X幢X－X、X－X、X－X及X－X号房屋出租给乙方，建筑面积413.06平方米，套内面积295.38平方米。乙方租赁甲方物业的用途为茶楼，室内设施有水、电，乙方经营商品、提供服务的品牌为立悟茶楼，经营范围为桌球、茶楼。租赁期自2013年5月28日起至2017年3月27日止。合同第四条租金及相关费用，约定：租金标准按建筑面积计算，租金递增：从第/年起每年递增计算租金，租金递增率为5%。租赁期限内，各年费用如下：2014年3月28日至2015年3月27日的租金为21.2元/平方米/月，季度租金共计为人民币26271元；2015年3月28日至2016年3月27日的租金为25元/平方米/月，季度租金共计为人民币30980元；2016年3月28日至2017年3月27日的租金为29.2元/平方米/月，季度租金共计为人民币36184元。租金按季结付，每期租金在上期租金到期前10个工作日内乙方缴纳给甲方；非因甲方原因或不可抗力，乙方逾期不支付或不足额支付租金和物业管理费的，乙方只要逾期一日向甲方缴纳相应的租金、物业管理费，甲方就可通知甲方物业公司直接对乙方采取停电、停水，直至乙方向甲方完清相应的费用后方可给予乙方通水、通电，由此造成的一切损失一概由乙方自行承担，乙方每逾期一天，还须按当期应付租金和物业管理费总额的5%向甲方支付违约金；逾期10日不支付或不足额支付租金和物业管理费，甲方有权单方面解除本合同，乙方除应缴清应付之租金和物业管理费外，同时应按本合同第七条约定标准支付违约金，若支付违约金不足以抵付甲方损失，乙方还应承担赔偿责任，同时乙方承诺同意租赁屋内的属于乙方购置的一切设备、设施等物品都无偿提供给甲方处置。租赁保证金36432元，乙方应在本合同签署当日向甲方缴纳。租赁合同终止时，租赁保证金不得用以冲抵乙方拖欠的租金、违约金等其他应由乙方承担的费用，乙方交还租赁物业后7日内甲方无息退还租赁保证金给乙方。第五条甲方权利义务，约定：乙方使用的由甲方提供的公共设施设备由甲方负责维修（乙方使用不当或乙方已经改造过的除外）。乙方应对甲方在物业内应由甲方负责的维修提供方便。第七条违约责任，约定：乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的租金等其他应由乙方承担的费用（包括但不限于水电气费、物业服务费等），逾期在10日内的每日按逾期款项的百分之五向甲方支付违约金。租赁期内，乙方拖欠租金或其他费用逾期10日以上的，甲方有权单方面提前终止合同且不承担任何法律责任和损失，收回租赁物业，乙方承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金（违约金不足三个月租金的，按三个月租金计收）。在本合同执行期间，乙方因违反合同有关规定，须支付的违约金、赔偿金，甲方有权直接从乙方保证金中扣除，甲方将书面通知乙方违约事项及所扣除的违约金或赔偿金的数额，并开具票据给乙方。当剩余保证金不足合同规定数额三分之二时，乙方必须在五天内补齐，否则甲方有权单方面终止合同，收回商铺，所收款项不予退还。当保证金不足以支付违约金、赔偿金时，甲方有权继续要求乙方支付，并有索赔的权利。第八条合同期满和终止的处理，约定租赁合同终止时，在不损坏或不影响租赁物业建筑结构安全、完整和外立面形象的情况下，乙方应拆除其添置的活动装置、设备及搬空物业内物品。租赁商铺连同商铺内原有设备、一切镶嵌在建筑物结构之内的附属设施由甲方无偿收回。乙方交还甲方的租赁物业应当符合正常使用后的状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方视其为乙方遗弃物品，甲方有权处置。合同签订后，被告向原告缴纳了租赁保证金。
同日，被告（乙方）与重庆市光华物业管理有限公司观府国际管理处（甲方）签订了《设备、设施使用协议》，约定甲方将位于重庆市江北区华新村96号（光华.观府国际）5幢X－X、X－X、X－X号及X－X号出租物业内设备、设施提供给乙方有偿使用。该租赁物业建筑面积413.06平方米；套内面积295.38平方米。乙方租赁甲方的以上物业用途为茶楼，室内设施有水、电。设备、设施使用期：叁年零拾月，自2013年5月28日起至2017年3月27日止。设备、设施使用维护费用标准：按建筑面积413.06平方米计算，每年递增计算，设备、设施使用维护费用递增率为5%。使用期限内，各年设备、设施使用维护费如下：从2013年5月28日至2014年3月27日止租金为37.8元/平方米/月，租金折扣70%后为26.5元/平方米/月，即季度租金共计为人民币32838元；从2014年3月28日至2015年3月27日止租金为39.7元/平方米/月，租金折扣80%后为31.8元/平方米/月，即季度租金共计为人民币39406元；从2015年3月28日至2016年3月27日止租金为41.7元/平方米/月，租金折扣90%后为37.5元/平方米/月，即季度租金共计为人民币46470元；从2016年3月28日至2017年3月27日止租金为43.8元/平方米/月，即季度租金共计为人民币54276元。甲方应提供完好的设备、设施给乙方使用。乙方使用的由甲方提供的公共设施设备由甲方负责维修（乙方使用不当或乙方已经改造过的除外）。乙方应对甲方在物业内应由甲方负责的维修提供方便。原告陈述其将公共部分的维修转给了物业公司。被告陈述该协议内容不能对抗原、被告合同中约定的维修义务，原告仍应按照租赁合同承担维修义务。
2016年3月28日，原告向被告邮寄送达了《催收租金的律师函》。被告陈述收到律师函，但是是在原告对其租赁物业断电锁门后收到的，之前双方有协商，但没有说断电，原告没告知就断电锁门。
审理中，原告举示了2015年12月25日租金催收函、特快专递详情单及快递单号查询记录，拟证实向被告催收过租金。被告称未收到过催收函。
审理中，被告举示了照片、发票、收条、转让合同、转款凭证、视频，拟证实2014年10月、2016年1月、同年6月租赁物大厅和包房漏水的情况；漏水是天花板漏水，物业在第一次维修时说是房屋顶上的消防管道漏水，维修没多久又开始漏水；2016年6月18日，被告去租赁处查看，门是上着锁的，漏水情况存在，大厅内的沙发等物品不见了；租赁物漏水给被告造成的损失，购买机麻、空调的费用、支付消防检测费、支付冰柜押金、支付外墙灯箱的安装费。被告质证称，照片不能反映拍摄地点等信息，关联性不予认可；对发票的真实性予以认可，对收条、转让合同、转款凭证、视频不予认可，认为与本案无关联性。
原告陈述于2016年5月5日将涉案房屋收回，被告拖欠租金长达一年，为防止双方损失继续扩大，原告在社区人员、物管人员的见证下把房屋收回来的，并在同年7月中旬将房屋再次出租。涉案房屋收回来前一直处于被告的控制之下；另外房屋没有被告所述的漏水情况，原告也没有对涉案房屋断电。被告陈述2016年1月6日原告将涉案房屋断电，导致被告无法正常经营，同月8日被告就想将房屋内的麻将机搬出去放在另外的店里以减少损失，在被告搬离物品时受到一群保安阻止，而后原告就将房屋上了锁，现在房屋内还有被告好多物品。现原告又将房屋租赁出去了。
上述事实，有《租赁合同》、《设备、设施使用协议》、催收租金函、律师函、特快专递详情单、照片、发票、收条、转让合同、转款凭证、视频以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定享有权利并履行义务。被告作为承租人，按期支付租金是其义务，庭审中被告称是因为房屋漏水而原告未处理才停止缴纳费用的。为此被告举示了照片、视频予以证实，但照片、视频仅能反映有漏水的情况，但是否是涉案房屋漏水、漏水的时间及严重程度均不能充分证实，原告对此不予认可，且被告未能举示其他证据予以印证。另根据法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用，应当相应减少租金或者延长租期。故被告以此拒绝支付租金无事实及法律依据。原告以此要求解除合同符合合同约定，本院予以支持。同时，被告还应向原告支付欠付的租金。被告称原告对涉案房屋断电及锁门，但未提供证据予以证实，故对被告的此辩解意见，本院不予采信。因涉案房屋已被原告于2016年5月5日收回，故被告应支付的租金期间为2015年2月28日至2016年5月5日，对原告要求被告支付此期间的租金147550.5元，本院予以支持。关于违约金的问题。双方合同约定被告逾期缴纳每逾期一天，还须按当期应付租金和物业管理费总额的5%向原告支付违约金；原告拖欠租金或其他费用逾期10日以上的，原告有权单方面提前终止合同且不承担任何法律责任和损失，收回租赁物业，被告承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金（违约金不足三个月租金的，按三个月租金计收）。庭审中，被告以违约金计算标准过高，请求调整。本院认为，被告逾期支付租金，对于原告来说其损失为资金占用损失，原告亦未举示证据证实有其他损失，故结合中国人民银行同期贷款利率且上浮30%，本院酌情主张逾期支付租金违约金为10000元。因被告的原因导致合同解除，被告还应承担违约责任，因原告在2016年5月5日将房屋收回后并于同年7月将房屋再次出租，在此情况下，原告的损失已减少，对于原告要求的提前解除合同违约金本院酌情按两个月租金的标准即24122.8元主张，超过部分不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告重庆光耀物业发展有限公司与被告张裴雯于2013年4月9日签订的《租赁合同》。
二、被告张裴雯于本判决生效之日起十日内支付原告重庆光耀物业发展有限公司租金147550.5元。
三、被告张裴雯于本判决生效之日起十日内支付原告重庆光耀物业发展有限公司逾期支付租金违约金10000元。
四、被告张裴雯于本判决生效之日起十日内支付原告重庆光耀物业开发有限公司提前终止合同违约金24122.8元。
五、驳回原告重庆光耀物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1718元，由原告重庆光耀物业发展有限公司负担218元，被告张裴雯负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 黄 静
二〇一六年十一月二日
书记员 陈亚玮