广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终4234号
上诉人（原审原告）：张某，住广州市荔湾区。
委托代理人：潘立锋，广东丰信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡某，住江西省萍乡市芦溪县。
原审第三人：熊某，住四川省大竹县。
上诉人张某因与被上诉人胡某、原审第三人熊某返还原物纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初2704号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
张某上诉请求：1、请求撤销（2016）粤0115民初2704号民事判决书。2、请求判令支持上诉人原起诉诉请，包括立即腾空返还南沙区南沙街集贤大街XX的房屋（包含产权部分及非产权部分）、支付相应房屋占用费及利息，支付返还上诉人相应代垫水电费等，本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实不清，未查明第三人熊某与被上诉人的租约履行状态，即使租赁关系成立，也应考虑到被上诉人占用权利人状态及其对本案买卖已经知情对本案影响，在上诉人发出通知前，以装修、水电等问题非法占有，一直不交租金，作为唯一使用人仍然不交租金，阻碍善意第三人张某行使权利，本案应排除妨碍，返还原物，予以改判。原审事实查明部分遗漏熊某与被上诉人的租约履行以及被上诉人知情状态，在庭审中上诉人多次要求被上诉人以及法院予以查明，被上诉人已在庭审中确认移交前对房屋买卖知情，又确认2015年10月8日前已有长时间未交租金，因此本案应对此予以考虑，不能排除第三人与被上诉人租约效力是否存在状态，无论是口头，还是书面的，不可能出现长时间不交租的情况，而且在上诉人发出通知后，被上诉人仍然拒绝沟通、申报权利、拒交租金，仍然以装修、水电等问题混淆法庭视线，仍以其与熊某之间的问题阻碍善意第三人行使权力，本案应排除妨碍，返还原物。二、原审未查明上诉人业主公告以及通知函等内容及其所产生法律效果，在上诉人发出通知仍然不予理会，已经形成非法占有，阻碍善意第三人张某行使权利，本案应排除妨碍，返还原物，予以改判。原审判决第5页胡某确认收到上述通知函和业主公告，我方要求申报权利，要求洽谈租赁事实，被上诉人仍然没有理会，其已经形成非法占有，是本案关键，而不是产权登记，因为被上诉人以“萍聚住宿”外观示人，且被上诉人工商登记未能完成，也不能从法律上排除该萍聚住宿其占用人的状态，上诉人对被上诉人租约是否存在状态不了解，原房屋买卖合同对房屋现状表述也没有被上诉人租约存在的情况，因此，综合确定占有人和占用人权利状态的角度发出通知，要求对租约等情形申报，并协商有关事宜，缴纳费用，并没有擅自确定租金，况且租金单独定不了，上诉人本身已经尽到善意的全部义务，不存在恶意的情形。从法律上看，上诉人能行使的法律手段是有限的，首先熊某对上诉人存在移交义务责任，其次，胡某也存在是否移交及移交内容的责任认定问题，所以上诉人先通知、协商，再要求退，在第三人不配合的情况下，我方已经穷尽所有办法，现上诉人行使上述权利，发出通知，产权登记也有变更，具有足够的公示效力，被上诉人仍然不退，其已经形成非法占有，是有充分法律及事实依据。需要注意的是被上诉人一直存在不履行合同责任义务，在上诉人发出通知前，是如此，在上诉人发出通知之后，也是如此，包括缴纳租金、水电费等问题。在房屋买卖登记前，是如此，在房屋登记公示之后，仍然也是如此。我方连续多次告知，要求协商确定房屋状态，包括占有人及可能存在权利，其仍然不理会，已经形成非法占有。三、原审存在程序错误，法律适用不当，除了上述提到的问题外，依照原审判决观点本案是租赁合同纠纷，则本案实际与产权登记关系无关，在庭审中对本案代理人存在一定误导，从租约成立角度，本案判决不能以“有产权就有效，无产权就无效”去写判决（见判决书第7页），并以本案物权纠纷去界定原出租人与承租人租赁合同内容部分有效、无效是否的问题，从合同角度，本案处理应当以租约内容为主，租约与产权登记无关，上诉人庭审中也多次表达意见，原审法院却对此过于疏于审理。此外，上诉人补充提交了熊某对本案的情况说明，是在法院实地看现场之后提交补充说明，包括上诉人的说明，其水电费至少部分肯定是由被上诉人承担的，原审法院应当对本案进行二次开庭审理！四、本案在判决书第8页存在重大过错，涉案房屋未移交，既然未移交，为什么要将“第三人熊某未妥善处理，致使XX房屋停止水电”的错误责任归咎于上诉人？上诉人在未移交的情况下还缴纳水电费，代表上诉人积极推动此事，并不等于在未移交的情况下恢复水电供给是上诉人的义务。被告人不能正常营业原因在现场查明：是被上诉人一直没有缴纳水电费造成。过错根源在于被上诉入未履行租约义务，未缴纳租金、水电费，村里水电负责人及供电局已多次上门催收，被上诉人仍然未缴纳，因此被行政部门停止水电供给，其主观恶意已经十分明显，进而造成自身无法正常经营。被上诉人认为装修、营业等问题，与本案上诉人无关。因上诉方一直取得涉案标的，不能推定给上诉人有过错。第三人熊某与被上诉人胡某之间的租约纠纷，原合同履行者的问题由原合同双方解决。从现有情况及证据看，即使熊某与被上诉人胡某之间，其实际过错在于被上诉人之间。综上，上诉人为维护合法权益，向某提出上诉，恳请贵院依法判决。
二审期间，上诉人张某以一审法院未依据《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案情事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”进行释明，而直接以物权纠纷认定租赁合同纠纷处理，没有考虑上诉人在一审阶段多次发出的《通知》、《业主公告》等发生解除合同效力为由，认为一审法院适用法律明显错误。在庭询阶段表示如果法院认为本案是租赁合同纠纷，其上诉请求变更为：1、解除合同。2、被上诉人支付我方在2015年10月8日获取产权之后至我方解除通知书前的租金，租金按照原来租金额度进行缴纳。3、被上诉人还应支付解除合同的场地占用费。
胡某辩称：尊重一审法院判决。
熊某未答辩。
张某向一审法院起诉请求：1.胡某立即退出张某所有位于广州市南沙区南沙街集贤大街XX的房屋（产权证号为：粤房地产证穗字第××号）；2.胡某支付从2015年10月8日起至退出房屋止每月按15000元计算的房屋占用使用费及利息（利息以120000元为本金，从起诉之日起即2016年6月29日起至付清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.胡某返还张某代垫水电费11682.92元；4.本案诉讼费由胡某承担。
一审法院查明事实：熊某原是广州市南沙区南沙街集贤大街11号、13号、XX房屋的权属人。2011年3月31日，张某与熊某签订《房地产买卖合同》，约定：熊某以5000000元将位于广州市南沙区南沙街集贤大街11号、13号、XX房屋（以下分别简称11号房屋、13号房屋、XX房屋），房地产权证记载XX房屋的层数为2层，而XX房屋的现状为3层，现状建筑物未经相关部门报建审批，XX1楼出租给黄某至2011年8月30日。2011年10月20日，张某与熊某签订《房地产买卖合同》补充协议，约定：将上述三间房屋的转让价款变更为4600000元，房地产过户所发生的税、费由张某承担，双方在2011年10月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，熊某确认此次项下房地产交易不带任何租约。2013年8月30日，熊某与胡某签订《租房协议》，约定：熊某将位于XX房屋二楼至三楼和13号楼左边底下两个铺面及二楼左边后面55平方米的房屋现状出租给胡某，租赁期限从2013年11月1日至2018年10月30日止，每月租金8000元，从2016年9月1日起房租每年递增10%，胡某须于每月5日前付清当月的租金与上月的水电费，电费1元/度，水费2元/吨。张某因与熊某房屋买卖合同纠纷于2013年10月25日向广州仲裁委员会申请仲裁，经调解，张某与熊某达成调解协议，熊某以5500000元向张某出售11号房屋、13号房屋、XX房屋，并于签收调解书之日起60日内协助张某办理过户手续，对于超出房地产权证所载面积的部分，熊某在办理房地产权证所载面积转名手续之日起三个月内，一并交付给张某处理。2015年10月8日，张某取得涉案房屋的房地产权证。
2016年5月4日，张某向胡某寄送《业主公告》、《通知函》，要求胡某在公告之日起7日内及收到函件之日起7个工件日内办理相关手续，协商场地租赁事宜，缴纳相关费用，于公告之日起15个工作日腾空房屋，搬出场地。2016年5月20日，张某向胡某寄送《通知函》，要求胡某于2016年5月26日前退回、腾空、移交房屋给张某，逾期退出房屋的，张某要求收取房屋交易价款5000000元的1%日占用费。胡某确认收到上述《通知函》和《业主公告》，其认为有与张某协商，但未提供证据证明。
胡某承租涉案XX房屋拟经营住宿业，经广州市工商行政管理局南沙分局预先核准胡某申请个体工商户为广州市南沙区南沙萍聚旅馆，但胡某至今未取得该旅馆的营业执照。涉案房屋于2015年3月停电后，至今仍未通电，胡某亦无营业，但未交还涉案房屋给张某。
另查明：诉讼中，张某将要求胡某立即退出腾空返还张某所有的XX房屋变更为要求胡某立即退出腾空返还张某所有的XX房屋有房地产权证的部分。
张某提供电费发票和水费收款收据，以证明其代交水电费，胡某对电费发票的真实性予以确认，但认为部分电费不应由其承担，水费收据未加盖印章，胡某对该水费收据的真实性、合法性、关联性均不予确认。电费发票载明用电地址南沙板头集贤大街11号，计费时段2014年12月5日至2015年4月5日，金额共8801.1元，开票日期2015年11月17日。水费收据载明付款人为板头欣达被服有限公司、制衣厂，开票日期在2015年10月14日前，金额共2829.8元。胡某确认其租金交至2014年12月底，水电费交至2014年12月。张某认为所有的费用是3栋房屋的水电费，不能区分胡某应缴的水电费。
以上事实，有张某提交的房地产权证、通知、业主公告、通知函、公证书、照片、好友网广告、妥投证明、发票、收据、停止供电执行通知书、房地产买卖合同及补充协议、调解书、证明，胡某提供的租房协议、办理营业执照所需资料、办理临时经营场所使用证明须知、个体工商户名称预先核准通知书、停电封条，及当事人的陈述予以证实。
一审法院认为,本案为返还原物纠纷，根据张某的诉请和胡某的答辩，本案的争议焦点为：1、本案是否适用买卖不破租赁的原则，胡某应否腾空返还涉案房屋有房地产权证的部分给张某；2、胡某应否向张某支付租金和利息；3、胡某应否向张某支付水电费用。
关于争议焦点1的问题，第三人熊某出租给胡某的房屋，部分取得房地产权证，部分未取得房地产权证，当事人亦未提供证据证明未取得房地产权证的部分已取得建设工程规划许可证，故胡某与第三人熊某签订的《租房协议》，涉及有产权证的部分有效，涉及无产权证的部分无效，但不影响有产权证部分的合同效力。虽然胡某与第三人熊某签订《租房协议》前，张某与第三人熊某已签订了《房地产买卖合同》，但未办理涉案房屋的过户手续，之后，张某才与第三人熊某达成调解协议并办理过户登记手续。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故张某与第三人熊某签订《房地产买卖合同》后办理过户手续前，涉案房屋的所有权未发生变动。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故涉案房屋过户给张某后，不影响《租房协议》的效力，张某认为其为涉案XX房屋的权属人，本案不适用买卖不破租赁的原则，并据此要求胡某腾空返还该房屋有房地产权证的部分给张某的依据不足，一审法院不予支持。
关于争议焦点2的问题，于2015年10月8日变更登记张某为XX房屋权属人，如前所述，过户后不影响《租房协议》的效力，胡某理应从2015年10月8日起向张某支付租金。但胡某拖欠第三人熊某租金和水电费，第三人熊某未妥善处理，致使XX房屋停止通电，张某取得XX房屋的产权后，又未恢复XX房屋的通电，致使胡某不能正常营业，各方当事人均有过错，故胡某应按《租房协议》约定的每月租金标准的50%向张某支付租金。其中2015年10月8日至同月31日的租金按6193.54的50%计算为3096.77元，从2015年11月1日至2016年8月31日止，按每月8000元的50%即每月4000元计算为40000元，从2016年9月1日至本案作出判决当月底即2017年1月31日止，按递增后的租金标准每月8800元50%即每月4400元计算为22000元，以上租金合共65096.77元。张某要求胡某按每月15000元的标准支付租金的依据不足，一审法院不予支持。至于2017年2月1日起的租金，因本案判决时尚未到期支付，故一审法院暂不处理，张某可在实际发生后另案主张权利。关于利息问题，胡某未按《租房协议》约定的期限向张某支付租金，理应从逾期之日起计付利息给张某，故张某要求胡某按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付利息，一审法院予以支持。因张某主张利息从起诉之日即2016年6月29日起计算，故从2015年10月8日起至2016年6月30日止租金35096.77元的利息从2016年6月29日起计算，从2016年7月1日起至2017年1月31日止租金的利息，分别以当月应付的租金从欠付之日即各月6日起计算。张某要求胡某支付以120000元为本金从2016年6月29日起计付利息的依据不足，一审法院不予支持。
关于焦点3的问题，因张某提供的水电费发票、收据注明的用电、用水地址并非XX房屋，张某亦未提供证据证明水电的使用人为胡某，且张某也不能区分胡某应付水电费的数额，故张某要求胡某支付水电费11682.92元的依据不足，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，作出如下判决：一、胡某应于一审判决发生法律效力之日起十日内支付租金65096.77元及利息（利息的计算方法：以35096.77元为本金，从2016年6月29日起计算；从2016年7月1日起至2016年8月31日止，分别以每月租金4000元为本金，从各月6日起计算；从2016年9月1日起至2017年1月31日止，分别以每月租金4400元为本金，从各月6日起计算，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计算至付清款项之日止）给张某;二、驳回张某的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2932元，由张某负担1749元，胡某负担1183元。
二审期间，上诉人张某提交1、张某于2017年3月28日、4月6日向胡某发出的《通知书》、《解除合同通知书》，该通知内容为解除胡某于2013年8月30日与熊某签订广州南沙区板头集贤大街XX、13号楼的房屋租赁协议。2、2014年10月16日熊某与胡某签订的《补充协议》，拟证明熊某一直有向胡某催缴电费。
对证据1，胡某认可收到该通知书，并称一直与上诉人协商，但上诉人不予理会。对证据2补充协议合法性、真实性予以确认，并称已经缴纳租金、水电费至2014年12月份，12月份后就看不到房东无法缴纳房租，被上诉人没有缴费单不能缴纳水电费。
二审经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，二审争议的焦点在于：1、本案被上诉人的租赁合同是否能对抗上诉人的物权问题；2、本案是否存在释明法律关系的问题;3、案涉房屋停水、停电过错的问题。本院分析认定如下：
本案原审第三人熊某与上诉人张某签订了《房地产买卖合同》后，又与被上诉人胡某签订《租房协议》，并将该房屋交付给被上诉人胡某使用。熊某在签订租赁合同时上述房产尚在其名下，合同签订后，被上诉人胡某依合同实际占有该房产，本案未有证据证实被上诉人胡某与熊某恶意串通损害上诉人利益，故该租赁合同有效。在租赁合同履行期内，产权发生变动，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，涉案房屋过户给上诉人胡某后，不影响《租房协议》的效力。故上诉人张某请求返还原物的请求不符合法律规定，予以驳回。
关于上诉人张某提出一审未释明本案法律关系，审判程序不当，同时请求变更诉讼请求，要求解除合同、支付租金的意见。经查，本案上诉人于2015年10月8日取得涉案房屋产权证，系涉案房屋的所有权人，其以返还原物为由提起本案诉讼。一审将本案案由确定为返还原物纠纷，符合民事诉讼法的相关规定。从一审审理过程中可知，上诉人在诉讼期间明知被上诉人与原审第三人有租赁关系，上诉人只是以该租赁关系不能对抗其物权为由，要求被上诉人返还案涉房屋。上述法律关系清晰明了，一审亦是按上述法律关系进行审理，故无释明必要。上诉人未提供足以对抗被上诉人租赁权的事实和证据，理应承担败诉后果，上诉人在一审败诉后，又以认可对方租赁关系为由，二审提出变更诉讼请求，于法无据。基于上诉人二审期间认可被上诉人与原审第三人之间的租赁关系，为避免诉累，一审判决被上诉人应该支付租金及利息亦可以维持。此外，一审审判程序并不存在损害上诉人实体权利的问题，一审判决并无不当。
关于案涉房屋停水、停电过错的问题。被上诉人称是由业主负责经手向供电公司缴纳电费，业主未向其收取电费而未缴纳；上诉人称水、电费由被上诉人负责，责任在于对方。经查，本案现场有三栋楼房,被上诉人租赁其中一部分，而全部物业是统一缴纳水、电费，另，从电费缴付单据来看，该电费是通过银行账号缴付。从常理而言，被上诉人所述由业主负责经手缴纳电费的事实更为合理。但被上诉人是承担水、电费缴付义务人，未缴纳水电费亦是不争的事实，双方当事人对于案涉房屋的供水、供电问题的处理上，均有欠妥之处，原审认定双方均有过错及对房屋租金的处理并无不当，对上诉人的该上诉意见不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人张某的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1463元，由上诉人张某负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 柳玮玮
审判员 李 焕
二〇一七年六月五日
书记员 王日平
冯镇辉