浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第250号
上诉人（原审原告）：金莲。
委托代理人：阮文良。
委托代理人：厉洁飞。
上诉人（原审被告）：宁波石浦半岛酒店有限公司。
法定代表人：卢国平。
委托代理人：郑新安。
上诉人金莲因与上诉人宁波石浦半岛酒店有限公司（以下简称半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服浙江省象山县人民法院于2013年2月18日作出的（2012）甬象民初字第945号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2013年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人金莲的委托代理人阮文良、厉洁飞，上诉人半岛公司的委托代理人郑新安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2010年7月6日，原、被告经协商签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将获准预售的位于石浦镇凤落路东侧万泰机电城北侧迎凤山庄9幢1-102号联排多层住宅一套售予原告，建筑面积共计238.14㎡，计价方式按建筑面积计算，单价为每平方米7313.63元，总价款为1741668元；买受人于2010年7月6日付531668元，余款1210000元进行商业按揭；出卖人应当在2010年11月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、有线电视、电话、网络等，具备商品房正常使用的基本条件。未按期交付的，按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自上述约定交付最后期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，………，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述约定交付最后期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺2010年12月31日前取得上述土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。该合同附件一房屋平面图表明房屋有半地下层及地上一至二层；附件八补充协议内容中记载：在签订合同之前，出卖人已将本合同有关事项真实、完整的向买受人陈述，买受人已充分咨询、查看商品房及小区的客观状况并确认无异议；补充协议第七条约定：该商品房交付时，商品房实施实测建筑面积（产权登记面积）以政府相关管理部门认定为准；第十条约定：办理商品房交付手续的前提条件为买受人已付清全额房款（包括银行按揭），否则出卖人有权顺延交房。原告并于同日签署具结书：本人确定已详细阅读了本合同的所有条款，并与开发商就合同条款内容达成合意。
合同签订后，原告按约支付了房款。2010年8月，被告第一次通知原告交房，因被告未具备约定交付条件，原告未予办理。2012年6月20日，原告委托代理人以原告名义致函被告，要求交付房屋及支付违约金。同年8月10日，被告向原告寄发交房通知书，要求在2012年8月15日前去办理交房手续。原告前往办理时，因拒绝签订要求其放弃相关权利的协议致交房未果。同年8月21日，原告代理人向被告寄送律师函一份，就15日至17日间原告等业主至被告售楼部办理房屋接收时被要求订立协议书后才同意交房事宜函告被告：该协议书要求原告放弃因逾期交房、逾期交付权证、半地下室车库不应作为住宅出售的索赔权利，严重损害原告等委托人权利，原告等人无法接受。2012年11月15日，原告向被告位于中国银行石浦支行的账户汇入被告提供的第二次交房通知书所附费用清单上记载的房屋补缴款14042元。
另查明，2010年8月17日，象山县建筑工程质量监督站针对“半岛∙迎凤山庄”工程出具象山县建筑工程质量监督报告，于同日盖章同意备案申请。2011年2月28日，象山县建设局向象山县房地产管理处出具房地产项目竣工综合备案证明。2011年4月13日，象山县建设局出具建筑工程竣工验收备案证明书一份。
又查明，根据涉案小区其他业主所取得的权证记载，对地上面积与半地下部分面积的用途分别记载为住宅和附属用途。
本案审理中，经该院向象山县规划局核实，讼争半地下层面积包含在预售许可证记载的预售面积40346㎡之内，该预售面积不包含总平面图中记载的地下面积3400㎡。经质证，被告对该核实结果无异议，原告认为该解释存在矛盾之处，但未提供相关依据。原告另又向该院申请对半地下层（车库）单价进行评估，并向象山县规划局调取建设工程规划许可证的证书正本、暂用证书原件及其所涉面积的组成及相关依据材料，规划图纸中40346㎡是否含地下层3400㎡的相关依据材料。
原审原告金莲于2012年7月23日诉至原审法院，请求判令：原审被告支付违约交房的违约金302005元（1741668×0.0003×578天（自2010年9月1日起算至2012年6月30日）］。审理中，原审原告增加诉讼请求：要求判令原审被告向原审原告办理房屋交付手续；返还附属用房（半地下层）差价129409元（按30㎡，暂以车库最高单价3000元与合同约定住宅单价之间的差价计算）。
原审法院经审理认为：本案主要争议焦点为：被告将半地下层按住宅相同的价格出售是否违反合同约定或法律规定；原告主张违约交房违约金是否成立；原告要求被告交付房屋条件是否成就。
关于争点一，经审查，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的效力性禁止规定，依法有效，双方均应按约履行。合同附件一房屋平面图明确表明案涉房屋含半地下层，附件八补充协议明确记载在签订合同之前，出卖人已将本合同有关事项真实、完整的向买受人陈述，买受人已充分咨询、查看商品房及小区的客观状况并确认无异议；原告并于同日签署具结书：本人确定已详细阅读了本合同的所有条款，并与开发商就合同条款内容达成合意；结合开发商通常在售楼现场展示的楼盘模型、楼书等，该院确认原告在签订合同时对所购房屋中含半地下层应予明知。根据预售许可证记载内容及本院向相关行政部门核实的情况，半地下层属于房地产行政管理部门核准许可的销售范围，根据销售许可及原告对房屋结构的认知，双方约定计价的建筑面积包含半地下层的建筑面积在内。至于半地下层的使用功能，亦应属于双方明知的范围，权证对半地下层的功能记载，不会使半地下层的实际使用功能发生变更，且事实上，根据房管部门的意见，对业主要求将半地下层面积变更用途记载亦可予以办理。故被告依建筑面积均价出售房屋，系双方当事人真实意思表示，原告主张被告在未明确告知的情况下将半地下室（附属用房）按住宅用房相同价格出售，应返还该部分差价，依据不足，不予支持，对上文中原告要求对半地下层（车库）单价进行评估及调取规划相关依据的申请依法不予准许。
关于争点二，原告主张被告第一次通知交付时不具备交付条件，第二次通知交房时又要求原告签订放弃相关权利的协议致交付不成，被告对不能交房应承担违约责任。被告则认为原告应依照合同约定先付清房屋补差款及其他费用方可交房，是原告违约在先，被告无需支付违约金。该院认为，对于因实测面积变化导致的房屋补差款，因合同签订时尚未发生，故对该补差款的支付应考量被告在通知交付时是否具备约定条件。经审查，被告第一次通知原告交房为2010年8月，鉴于该时案涉楼盘尚未取得合同约定的建筑工程竣工验收备案证明，也即被告交付条件尚不具备。根据合同第十二条约定，办理交接时，被告出示证明文件不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担，故该院认定原告未予支付补差款及未予接收具有正当理由。至被告于2011年4月13日取得上述备案证明，具备交付条件后，应再次通知原告交房。本案中，并无证据证明被告曾履行该通知义务，但鉴于原告委托代理人对案涉迎凤山庄小区商品房预售合同纠纷的实际介入，该院认为至2012年6月20日代理人以原告名义致函被告时，原告对该时被告具备交房条件的事实已然知晓，且房屋未能交付的原因系双方对房屋补差款的认知不同所致，故自该日起未予交房的责任不应再由被告承担。至于原告主张其于2012年8月前往交房时被要求签订放弃相关权利之协议书故致交房未成，该院认为原告拒绝签订协议并不影响其补缴补差款并行使要求交房之权利。综上，原告主张逾期交房违约金理由正当，予以支持，但对原告主张的起算时间及截止日期应予纠正，即被告应付违约金为296780元（1741668×0.0003×568天（自2010年12月1日起计算至2012年6月20日止）］。
关于争点三，本案中，原告已按约支付房款，现要求被告交付房屋理由正当，予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：一、被告宁波石浦半岛酒店有限公司应依合同约定向原告金莲交付位于石浦镇凤落路东侧万泰机电城北侧迎凤山庄9幢1-102号联排多层住宅一套；二、被告宁波石浦半岛酒店有限公司应支付原告金莲违约金296780元；上述两项定于本判决生效后十五日内履行。三、驳回原告金莲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5830元，由原告金莲承担79元，被告宁波石浦半岛酒店有限公司承担5751元。
宣判后，金莲、半岛公司均不服，分别向本院提起上诉。
金莲上诉称：1.其所签的《商品房买卖合同》及附件均属格式合同，其作为弱势一方无权更改合同条款，半岛公司也未就半地下层计入建筑面积且按住宅用房计价作特别提醒；根据物权法规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定，但半岛公司和其并未就车库的买卖作出任何约定。2.规划设计图纸中半地下层有车库标志，但在《商品房买卖合同》所附图纸中，车库标志被刻意抹去，半岛公司通过变更规划设计图的方式欺瞒业主，将车库以住宅价格予以销售，若非如此，半岛公司又何必在权证上用“附属用房”代替明显是车库的半地下层。3.上诉人的房屋至今半岛公司拒绝办理房屋交房手续，逾期交房的违约金应算至实际交房日止。上诉人在一审时，曾当庭变更诉讼请求，请求支付从2010年12月1日至实际交房日，按每日万分之三计算违约金，计算至2012年6月30日为302005元。4.原审法院对上诉人提出的对车库单价进行评估的申请不予准许，属于程序错误。因此，请求二审法院撤销原判，改判半岛公司返还附属用房（半地下屋）差价129409元，并支付金莲原审法院未支持部分的违约金5225元（2012年6月20日至2012年6月30日），及至实际交房日止的违约金（即2012年7月1日至实际交房日）或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
半岛公司答辩称：1.上诉人要求返还附属用房差价的请求不符合合同约定，对此原审法院已作了详细阐述，其在同类案件中也作了详细答辩，不再重复。2.上诉人主张违约金计算至实际交房日止，该主张没有依据。上诉人在一审起诉时的诉讼请求是要求支付违约金302005元，在法院要求下，明确计算至2012年6月30日，截止期限就是6月30日。后来虽然增加了两项诉讼请求，但对违约金计算的截止日期始终没有变动，并没有主张至实际交房之日。3.关于评估的意见，原审法院不准许评估，符合法律规定，对方的请求不能成立。
半岛公司上诉称：涉案房屋未能交付被上诉人，是由于被上诉人在接到补交屋款的通知后拒绝付款而延误交付，并非上诉人违约造成，被上诉人主张的违约金无事实和法律依据。被上诉人直至一审判决之前才汇款将房款补足，补足之前不应当由上诉人承担违约责任。被上诉人拒绝或逾期结算和支付购房款、其他税费是逾期交付房屋的原因。上诉人在2012年8月就通知结算房款、交付房屋，被上诉人是明知的，但未履行补交房款的义务。后上诉人又多次以信件、电话通知被上诉人，但被上诉人始终未履行付款义务。上诉人未能取得竣工综合备案证明是由于行政机关的过错造成，上诉人并无过错。当时正值新老商品房合同交替期间，行政机关未能及时作出行政行为，造成延期取得证明文件。请求二审法院撤销原审判决第二项，驳回金莲要求半岛公司承担逾期交付房屋违约金的诉讼请求。
金莲答辩称：1.半岛公司原来取得的证明是内部材料，给房地产管理局的，备案证明书没有取得，不具备交房条件。2.半岛公司称通知过当事人，但未举证证明，当时其也去过现场，但因为不符合交房条件，所以没有收房。其在6月份催告对方为何还不交房，在对方具备交房条件后也从未通知其。原审法院认为其催告对方交房就表示其明知，一审法院认定不对。诉讼期间，半岛公司发了一份通知，通知其可以交房，但寄的地址为订购书上地址，应以合同地址为准，合同中的通讯地址对方没有寄过。当时其要求交付房屋，对方不同意，要求其签订不平等条约。导致目前不能交房的责任完全在半岛公司。3.关于补差款问题。其按合同约定交清了全部款项，补差款是因为交房时面积差异导致，只有对方同意交房才有补差款，半岛公司通知交房迟于催告日期，补差款与违约交房没有关系。其在诉讼期间才知道补差款，且也已将这笔款项打到了对方帐户。其他与之前三案答辩意见一样。因此，请求二审法院驳回半岛公司的上诉请求。
二审审理期间，双方均未向本院提交新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：金莲与半岛公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反相关法律、行政法规的规定，内容合法有效，双方均应按约履行。涉案合同虽系格式合同，但半地下层计入建筑面积且按住宅用房价格计价的内容，并不属于提供合同一方即半岛公司免除或者限制其责任的条款，半岛公司无需作特别说明。涉案合同第三、五条对建筑面积和套内面积以及按建筑面积计算商品房价款作了约定，结合合同附件一房屋平面图表明涉案房屋包含半地下层，半岛公司已将半地下层含在建筑面积中予以出售，无需再就半地下层的出售另作约定，物权法的规定并不适用于本案。因此，金莲认为半岛公司应对半地下层计入建筑面积且按住宅用房价格计价的内容作特别提醒，半地下层的出售需另行约定的主张难以成立。金莲认为半岛公司在《商品房买卖合同》所附图纸中故意对半地下层抹去车库标注，且在房屋所有权证中用“附属用房”代替车库，表明半岛公司是用欺骗的方式将车库以住宅用房的价格予以出售。因车库标志并非是必须标注的项目，房屋所有权证中将半地下层的功能记载为附属用房，也不足以证明半岛公司具有欺骗的意思表示，金莲的上述主张依据不足，本院难以采信。原审中，金莲提出对半地下层单价进行评估的申请，原审法院不予准许，并无不当。双方签订的《商品房买卖合同》，约定半岛公司应当在2010年11月30日之前，将符合包括建设工程竣工验收合格并取得备案证明等条件的房屋交付买受人，但半岛公司于2011年4月13日才取得象山县建设局出具的建筑工程竣工验收备案证明书。后金莲代理人介入本案纠纷，在2012年6月20日代理人以金莲名义致函半岛公司，当时金莲对半岛公司具备交房条件的事实已然知晓，且房屋未能交付的原因系双方对房屋补差款的认知不同所致。故原审法院认定半岛公司违约，应支付金莲逾期交房违约金296780元（自2010年12月1日起计算至2012年6月20日止），并无不当。一审中，金莲支付了房屋补缴款14042元，半岛公司仍未向金莲交付房屋，该部分逾期交房违约金，双方可另行理直。半岛公司认为，是由于对方在接到补交房款的通知后拒绝付款而延误交房，并非其违约造成，因买受人需补交的房款只是房屋实际面积与合同面积的差额部分，该部分款项不足难以成为半岛公司拒绝交房的理由，故半岛公司的该主张，理由不足，不予采信。半岛公司认为其在2012年8月再次通知交房，但因金莲去办理手续时，半岛公司要求金莲签订放弃相关权利义务的协议致交房未果。故半岛公司的该项主张，同样理由不足，也不予采信。半岛公司认为其逾期交房系行政机关的过错造成，但根据合同相对性原则，买受人仅与半岛公司发生法律关系，至于半岛公司与行政机关的关系，与买受人无涉，故半岛公司的上述主张，缺乏法律依据，本院不予采信。据此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5752元，由上诉人金莲负担2876元，由上诉人宁波石浦半岛酒店有限公司负担2876元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
审 判 员 黄永森
代理审判员 张颖璐
二〇一三年五月二十一日
代书 记员 潘芬芬