江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第3693号
上诉人（原审原告）梁富秋，个体工商户。
委托代理人徐学银，江苏元封律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐州国风展览服务有限公司，住所地位于本市鼓楼区拾屯镇孤山村。
法定代表人王黎明，该公司总经理。
委托代理人王磊，该公司经理。
上诉人梁富秋因与被上诉人徐州国风展览服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第3022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁富秋及其委托代理人徐学银，被上诉人徐州国风展览服务有限公司的委托代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年6月12日，梁富秋（合同乙方）与徐州国风展览服务有限公司（合同甲方）签订《国际奇石城展位租赁合同》一份，合同约定梁富秋租用国际奇石城一层A1233展位，租赁期36个月，即2012年5月18日起至2015年5月18日止。2012年元月1日至2012年5月17日为乙方展位装修及市场启动期，启动期免租金，该展位第一年租金为16×90%元／㎡／月，年租金合计为人民币20100元，第二年起，展位租金根据市场运营情况待定。合同签订生效5日内，一次性支付第一年展位费及展位押金，此款分期转入第二年、第三年租金。第二年租起年租金均在前一年期满前2个月支付。合同还约定如下违约责任，除法律规定不可抗拒因素外，甲乙双方应承担以下各自责任。1、甲方不得提前收回展位，否则甲方除退还乙方已交剩余租金及装修费外（按评估价执行），另赔偿乙方一个季度的展位租金。2、乙方不得提前退场，不得将展位转交给第三方使用或改变用途，否则乙方赔偿甲方一个季度的展位租金，乙方已交现金不退还，甲方有权收回展位。3、乙方不按期装修，不按时缴纳展位租金，每逾期一天，按合同应交额的1%履行滞纳金，逾期超过一个月，按合同应交额10%履行滞纳金，并无条件退场。合同签订后，梁富秋向徐州国风展览服务有限公司缴纳了第一年租金20100元及押金10000元。之后，梁富秋未再向徐州国风展览服务有限公司缴纳租金。另查明，涉案房屋登记在江苏国豪医药集团有限公司名下，该公司同意涉案房屋交由艺博国际奇石城徐州有限公司经营使用，该公司有权对外租赁。2011年8月6日，王磊（合同乙方，徐州国风展览服务有限公司股东）与艺博国际奇石城徐州有限公司（合同甲方）就上述房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁物，江苏国豪集团坐落于徐州淮海食品城，会展路10号房屋一至二层，面积约2万平方米（按房证面积计算）；租赁期为5年，起租期为2012年2月20日；甲方负责该房屋前立面的装修及房屋防水处理。合同履行期内，甲乙双方任何一方不得改变市场用途，不得终止合同；房屋租金逾期，乙方应向甲方支付总租金1%的违约金；因甲方原因导致房屋不能使用，由甲方负责；该合同还就租金等其他事项进行了约定。后，王磊因未按期缴纳合同履约金及租金，艺博国际奇石城徐州有限公司于2012年5月28日、6月22日向王磊发函，索要租金。艺博国际奇石城徐州有限公司与王磊之间包括涉案房屋在内的租赁纠纷正在诉讼中。梁富秋遂起诉至一审法院，要求判令1、解除双方的租赁合同；2、徐州国风展览服务有限公司返还展位租金20100元；3、徐州国风展览服务有限公司返还奇石城展位押金10000元；4、徐州国风展览服务有限公司支付违约金5025元。
原审法院经审理认为，双方当事人签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，是合法有效的。双方均应当按照合同约定履行自己的义务。一、关于合同的解除问题。梁富秋以“从2012年7月开始，梁富秋租赁的展位严重漏雨，梁富秋多次要求徐州国风展览服务有限公司进行修缮事宜，但是一直未予修缮，梁富秋无法经营，并遭受大量财产损失。2013年5月3日梁富秋展位门面遭强行封门、停水停电。梁富秋的大量奇石被非法转移。徐州国风展览服务有限公司的行为严重侵犯了梁富秋的合法权益，给梁富秋造成了重大财产损失”为由，要求解除双方签订的租赁合同，徐州国风展览服务有限公司对梁富秋主张的事实予以否认，梁富秋未能提供充分的证据证实其事实主张，故一审法院对梁富秋主张的该解除合同的理由不予采信。鉴于徐州国风展览服务有限公司在诉讼中同意解除双方签订的租赁合同，故一审法院确认双方签订的租赁合同自徐州国风展览服务有限公司同意解除之日即2014年10月29日解除。二、梁富秋关于返还租金20100元的诉讼请求，因双方之间的租赁合同第一年已履行完毕，故梁富秋诉请返还第一年租金20100元，缺乏事实依据，一审法院不予支持。三、梁富秋关于返还押金10000元的诉讼请求，因双方在合同中约定“展位押金（每平方米100元）此款转入第二年、第三年租金”，梁富秋第二年起未向徐州国风展览服务有限公司缴纳租金，从合同约定缴纳押金的本意来看，是为了在梁富秋没有缴纳相应租金的情况下，用此款抵作租金，根据梁富秋提供的现有证据，尚不能确定徐州国风展览服务有限公司应当返还该款，一审法院对梁富秋的该项诉讼请求不予支持。就此问题，梁富秋可待徐州国风展览服务有限公司与其涉案房屋出租人的纠纷解决后，双方依法解决。四、梁富秋关于要求徐州国风展览服务有限公司支付违约金5025元的诉讼请求。梁富秋主张违约金的依据是双方签订的租赁合同第七条第一款的约定，即“甲方（徐州国风展览服务有限公司）不得提前收回展位，否则甲方除退还乙方已交剩余租金及装修费外，另赔偿乙方一个季度的展位租金”，梁富秋未能提供充分证据证实徐州国风展览服务有限公司违反了该合同约定，故一审法院对梁富秋的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、确认解除梁富秋与徐州国风展览服务有限公司之间签订的《国际奇石城展位租赁合同》于2014年10月29日解除。二、驳回梁富秋的其他诉讼请求。案件受理费2200元，由梁富秋负担1100元，由徐州国风展览服务有限公司负担1100元。
上诉人梁富秋不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人没有保证上诉人进行正常经营活动，应当返还上诉人缴纳的第一年租金20100元。2012年5月18日，上诉人从被上诉人处承租徐州市淮海食品城会展路10号奇石城一楼A-1200号，租期三年，上诉人及时缴纳了第一年租金20100元。上诉人随后对门面进行了装修，采购商品、积极开展经营活动。但是从2012年7月起，展位门面开始漏水漏雨，门面被严重浸泡，根本无法进行经营活动。上诉人多次要求被上诉人进行维修，保证正常经营，但被上诉人没有做到。被上诉人虽然交付了租赁房屋，但是完全不具备正常的经营条件，严重违反了合同法的有关规定，对上诉人构成违约。被上诉人应当向上诉人返还租金20100元。2、被上诉人应当退还押金10000元。被上诉人2012年11月被赶出奇石城，无法保证上诉人的正常经营，其违约在先无权要求上诉人缴纳第2年租金，10000元押金无法再用来冲抵第2年租金。所以被上诉人应当向上诉人返还该押金。3、被上诉人应当支付上诉人违约金5025元。双方合同约定，被上诉人不得提前收回展位，否则应当向上诉人赔偿一个季度的展位租金。由于被上诉人和案外人发生纠纷，被上诉人被赶出市场，无法保证上诉人的正常经营，这些足以证明被上诉人实际提前收回展位，所以应当向上诉人赔偿违约金5025元。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人徐州国风展览服务有限公司答辩称，上诉人的上诉请求与事实不符。1、上诉人租赁的商铺是面向大路独立门面，不受市场内部的任何影响。2、本案中国际奇石城至今依然正常营业。3、上诉人与我公司签订的合同标的现在国际奇石城依然正常履行。4、上诉人所说的停电等问题是因为上诉人第二年、第三年的房租未交导致的。
本院审理查明的事实与原审法院一致。
二审中双方当事人的争议焦点为：徐州国风展览服务有限公司是否应当向梁富秋返还租金20100元、押金10000元，是否应向其赔偿损失5025元。
本院认为，一、关于被上诉人徐州国风展览服务有限公司是否应当向上诉人梁富秋返还租金20100元的问题。双方当事人之间签订的《国际奇石城展位租赁合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。由于双方当事人均认可徐州国风展览服务有限公司因与艺博国际奇石城徐州有限公司发生纠纷致使前者被赶出市场、失去对涉案房屋的控制，加上奇石城于2013年5月向各业主发出通知，要求业主与其重新签订下一租期的合同，并对梁富秋封门并停水停电，故本院认为，由于被上诉人与案外人的纠纷导致上诉人梁富秋自2013年5月起无法继续正常经营。对于第一年的租金，虽然梁富秋主张涉案房屋自2012年7月起因严重漏雨导致其无法正常经营，但其提供的证据不足以证明其观点，故本院不予采信。梁富秋在2012年5月至2013年5月间使用了涉案房屋，应当按照合同的约定向徐州国风展览服务有限公司支付租金20100元。
二、关于被上诉人徐州国风展览服务有限公司是否应当向上诉人梁富秋返还押金10000元的问题。虽然双方合同约定的租赁期间为3年，但是自2013年5月起梁富秋已不能正常经营，故对其提出解除合同的要求，本院予以确认。由于合同约定，押金分期转入第二年、第三年租金，因第二年、第三年合同已经无法继续履行，故徐州国风展览服务有限公司应当向梁富秋返还押金10000元。
三、关于被上诉人徐州国风展览服务有限公司是否应当向梁富秋赔偿损失5025元的问题。虽然双方合同约定“甲方不得提前收回展位，否则…另赔偿乙方一个季度的展位租金”，但由于被上诉人与艺博国际奇石城徐州有限公司的纠纷仍在诉讼中，且梁富秋未能提供充分的证据证明徐州国风展览服务有限公司违反合同约定，故本院对于其该项请求不予支持，其可待相关事实认定后再行主张权利。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审法院认定事实不清，依法应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第3022号民事判决书第一项，即“确认梁富秋与徐州国风展览服务有限公司之间签订的《国际奇石城展位租赁合同》于2014年10月29日解除”。
二、撤销徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第3022号民事判决书第二项，即“驳回梁富秋的其他诉讼请求”。
三、被上诉人徐州国风展览服务有限公司于本判决生效后十日内向上诉人梁富秋返还押金10000元。
四、驳回上诉人梁富秋要求被上诉人徐州国风展览服务有限公司返还展位租金20100元、支付违约金5025元的诉讼请求。
如果义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2200元，由梁富秋负担1100元，由徐州国风展览服务有限公司负担1100元。二审案件受理费2200元，由梁富秋负担1100元，由徐州国风展览服务有限公司负担1100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 陆滢冰