浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第1222号
原告（反诉被告）：王明琪。
委托代理人：阮文良。
委托代理人：厉洁飞。
被告（反诉原告）：宁波石浦半岛酒店有限公司。
法定代表人：卢国平。
委托代理人：李民。
委托代理人：沈惜宇。
原告王明琪为与被告宁波石浦半岛酒店有限公司（以下简称半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，于2013年8月1日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员李光独任审判。被告在答辩期间向本院提起反诉，经本院审查符合法律规定，予以准许，并决定与本诉合并审理。本院分别于2013年9月23日、2013年10月29日，两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人阮文良、厉洁飞，被告委托代理人李民到庭参加诉讼。审理中，因同类案件已有部分上诉且正在审理当中，而该案件的审理结果与本案存在直接关联，本院于2013年10月30日裁定中止审理，并于2013年12月26日恢复审理。审理中，原、被告申请庭外和解30日。本案现已审理终结。
原告王明琪起诉称：原、被告签订商品房买卖合同，由原告向被告购买象山迎凤山庄20幢2-101号房屋，合同第九条约定被告应在2010年8月31日前取得建设工程竣工验收备案证明，并将所涉房产交付原告。另合同第十六条约定被告应在2010年12月31日前取得所涉房屋初始登记的所有权属证书，并交付原告，但原告直至2011年10月21日才取得房屋权属证书。根据象山县人民法院作出的（2012）甬象民初字第948、949号及宁波市中级人民法院作出的（2013）浙甬民二终字第252、253号判决书，被告应向原告支付自2011年1月1日起至2011年6月27日止的逾期办证违约金。据上，请求判令被告支付原告逾期办理房产权属证书的违约金51446元（1445100元×0.0002×178天（2011年1月1日至2011年6月27日）】。
被告半岛公司答辩并反诉称：一、涉案楼盘已于2010年8月6日通过竣工验收，并于同年8月17日完成备案，可以交付使用。同年8月28日，被告通知原告限期办理房屋交接及权属证书，而其未依期办理，因此，原告主张逾期办证违约金无事实依据，应予驳回。二、履约中，因被告已将初始办证义务委托给第三方代办，原告事实知悉并与第三方签订权证代办合同，因此，被告已无办证义务。三、即使原告关于逾期办证的主张成立，因其主张的违约金过分高于实际造成的损失，请求按同期同地段同类房屋租金标准酌情予以降低。四、双方合同约定建筑面积为217.81㎡，单价为6536.25元／㎡，总价款为1423661元，但最终以产权登记面积为准计算应付房款，根据合同约定原告最终应付1445100元，现已付1437975元，尚欠7125元未付。五、被告为办理房产证之需出具销售不动产统一发票（自开）发票联，但双方未实际结清房款。被告交付的房屋产权登记面积为221.09㎡，在合同约定的误差面积比3%以内，原告应当补交差额房款7125元，同意在补交差额房款中扣除多收的代办产权证工本费用417元，原告仍需支付6708元。综上，驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。
反诉被告王明琪答辩称：第一次补差款已交付，销售不动产统一发票（自开）发票联就第二次补差款已达成新的协议，明确房款已结清，故原告无需再补交。
原告就其主张向本院举证及被告质证意见如下：
1.商品房买卖合同及收款收据复印件各一份，证明原告的主体资格，合同约定的房屋单价及金额，交房时间、条件、办证时间及违约金赔偿依据。被告对真实性无异议，但认为合同虽约定了违约金计算依据，但原告没有提供实际损失的事实依据，且合同约定房屋总价款并不是最终结算支付的房款，因此不能作为违约金的计算依据。
2.房产证复印件一份，证明房屋产权登记面积及原告逾期取得权属证书的事实。被告对真实性无异议，但认为原告已委托第三方办理房屋权属转移手续，被告已无交付房产证的义务，故原告请求无事实依据。
3.钥匙交接单复印件一份，证明被告实际交房时间的事实。被告对真实性无异议。
4.（2012）甬象民初字第948号民事判决书、（2013）浙甬民二终字第252号民事判决书复印件各一份，证明被告完成初始登记的时间为2011年6月27日。被告对真实性无异议，但认为上述两份判决书所涉案件事实与本案事实有区别，与本案无关联性，不能作为定案依据。
5.销售不动产统一发票（自开）发票联复印件一份，备注已注明面积差及已结清的房屋总价，证明房款已结清，被告已放弃补差款的事实。被告对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议，当时被告是为了方便原告办理房屋转移登记出具发票，原告没有实际补交差额，双方并非达成新的约定，被告也未放弃补差款。
被告就其答辩意见及反诉主张向本院举证及原告质证意见如下：
1.商品房买卖合同复印件一份，证明合同约定了房屋面积、单价及房屋最终结算面积以产权登记为准。原告对真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为双方在开具销售不动产统一发票时就房屋总价款已达成新的约定。
2.房屋产权证复印件一份，证明房屋登记的建筑面积。原告对真实性无异议。
3.销售不动产统一发票（自开）发票联复印件一份（与原告提供的证据5一致）及付款凭证复印件四份，证明原告实际已付房款为1437975元，尚欠7125元的事实。原告对该证据真实性无异议，关联性有异议，认为被告在出具销售不动产统一发票（自开）发票联后，双方已经就最终房款达成了新的协议。
4.宁波弘正资产评估事务所有限公司评估报告一份，证明原告请求的违约金远远超过其实际损失。原告对该证据真实性无异议，但认为该报告系单方委托，即使报告是真实的，也与本案无关，不能作为定案依据，根据合同法及司法解释规定，双方有约定从约定，本案双方当事人在合同中已有明确约定计算违约损失，故不能根据评估报告计算违约损失，且原告损失不仅仅包括租金损失，还包括贷款利率损失、无法提前出卖房屋损失等。
鉴于原、被告对双方提供的证据真实性均无异议，本院上述证据真实性均予以确认，对其证明目的将结合庭审调查予以综合认定。
综上举证、质证及本院认证情况，并结合原、被告庭审陈述，本院认定本案基本事实如下：
2010年1月25日，原、被告经协商签订一份商品房买卖合同及补充协议，合同约定：被告将获准预售的位于石浦镇凤落路东侧万泰机电城北侧迎风山庄20幢2-101号房屋一套售予原告，建筑面积217.81㎡，计价方式按建筑面积计算，单价为每平方米6536.25元，总价款为1423661元；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺2010年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定办理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的千分之五承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还买受人，并自约定日起至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，双方同意按下列方式处理：1.面积误差比【面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%】绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2.面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。
合同签订后，原告已付房款1437975元。2011年10月12日，被告向原告出具销售不动产统一发票（自开）发票联一份，备注“不动产总价1445100元，已结算：面积差3.28㎡”。2011年6月27日，被告完成涉案楼盘总证的初始登记。2011年10月21日，案涉房产登记至原告名下，证载面积为221.09㎡。
本院认为，本案被告确实未按合同约定期限完成案涉楼盘的初始登记，客观上导致原告取得权属证书时间的滞后，故被告应对逾期完成初始登记时段依约承担违约责任。原告请求被告支付2011年1月1日至2011年6月27日时段的逾期办证违约金，应予以支持，但其违约金计算有误，应以已付实际房款1437975元为基数计算为51192元（1437975元×0.0002×178天（2011年1月1日至2011年6月27日）】。至于违约金是否应予降低，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案原告的损失不仅限于租金损失，且逾期违约过错在于被告，故对违约金数额予以支持，不予降低。
至于被告是否已与原告就房屋补差款结清，根据现有证据透视，被告是为了尽快办理房产证之需而出具销售不动产统一发票（自开）发票联，双方并未实际结清，根据合同约定，原告应当补交差额房款7125元，扣除多收的代办产权证工本费用417元，原告应当向被告支付6708元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：
一、被告宁波石浦半岛酒店有限公司向原告王明琪支付逾期办理房产权属证书的违约金51192元；
二、原告王明琪向被告宁波石浦半岛酒店有限公司补交房款6708元；
三、驳回原告王明琪的其他诉讼请求；
四、驳回被告宁波石浦半岛酒店有限公司的其他反诉请求。
上述一、二两项相抵，被告宁波石浦半岛酒店有限公司仍需向原告王明琪支付44484元，款定于本判决生效后十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1086元，减半收取543元，由被告宁波石浦半岛酒店有限公司承担；本案反诉受理费25元，由原告王明琪承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：376658348992。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：574903946010901，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
代理审判员 李 光
二〇一四年一月十三日
书 记 员 杨惠燕