广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第893号
原告佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社。
负责人何锐波。
委托代理人李政均、李仁，均系广东华法律师事务所律师。
被告李文祥，男，汉族，1988年9月12日出生。
原告佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社诉被告李文祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月18日立案受理后，依法适用简易程序由审判员苏长磊独任审判，并于2014年9月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李仁及被告到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月12日，原、被告签订《租赁合同》，原告将位于果房综合楼A座5楼南物业租赁给被告使用，租赁期自2012年10月1日至2014年9月30日，月租金4627.20元。被告从2014年1月1日起拒付租金，并累计拖欠电费3958.22元。根据双方租赁合同第八条第4项，被告累计拖欠租金一个月，原告有权终止合同，收回场地，没收押金。现经多次催收无果，为维护合法权益，请求法院判令：一、确认双方签订的《租赁合同》无效；二、被告立即向原告返还租赁物业；三、被告向原告支付租金29255.80元（自2014年1月1日暂计至2014年7月10日，其后按每月4627.20元计至实际交付之日）；四、被告向原告支付电费3958.22元；五、本案的诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告将诉讼请求第二项的“租金”变更为“房屋占有使用费”。
被告辩称：既然合同无效，原告应赔偿我的损失；我已于2014年5月1日前将涉案房屋交还了原告，当时我写了字据告知原告退还涉案房屋，原告的工作人员拍了照；对欠付电费的数额无异议。2012年10月1日我租赁涉案房屋时原告要求我缴纳了4万多元的进场费，对于进场费将另行提起诉讼。
诉讼中原告提供以下证据：
1、原告的组织机构代码证及法定代表人身份证明书。拟证明原告的主体资格。
2、《租赁合同》、土地所有权证。拟证明原、被告存在租赁合同关系，原告将涉案房屋出租给被告，合同对租金及租赁面积均有明确的约定；涉案房屋占用土地的所有权人为原告。
3、情况说明。拟证明被告拖欠房屋占有使用费、水电费以及交纳押金的情况。
4、电费发票、刷卡消费单、支出证明单、个体工商户信息查询系统结果。拟证明被告在涉案房屋注册成立佛山市禅城区诗茵宝贝制衣厂，涉案房屋产生的电费由原告垫付。
诉讼中被告提供身份证复印件，证明其诉讼主体资格。
本院工作人员于2014年7月31日自行到涉案房屋查看、拍摄照片一组，并于2014年9月3日组织双方到涉案房屋交接并拍摄照片一组。
经庭审质证，认证如下：原告的证据1、2、4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据3，属原告单方制作，原告载明收取被告押金一万三千元，被告予以确认，本院对该事实予以确认；对于被告欠付的费用，本院综合全案证据待后认定。
被告的证据，原告无异议，本院予以采信。
本院2014年7月31日拍摄的照片，双方对真实性无异议，本院对真实性予以确认；2014年9月3日拍摄的照片，原告对真实性无异议，被告经合法传唤无正当理由拒不到庭发表质证意见，故本院对真实性亦予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2012年9月12日，原告（出租方、甲方）和被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要内容有：甲方将位于果房综合楼A座5楼南（厂房、铺位）租给乙方使用，租赁期二年，自2012年10月1日至2014年9月30日；面积、租金计算见下表：厂房面积482平方米，单价9.6元每平方米，租金每月4627.20元。二、1.租金支付方式：乙方上交的租金以人民币或转账支票形式，于每月20日前交当月租金到甲方办公室，由甲方开具收据。……2.乙方向甲方支付押金一万三千元，合同期满或终止无违约的，甲方在15日内将押金无息退回。三、……2.乙方必须遵纪守法，正当经营，经营过程中所发生的一切债权、债务、工商、税收、水电、卫生等一切费用及责任均由乙方负责。……八、在租赁期内，乙方有下列情形之一的甲方有权终止合同，收回场地，没收押金。①乙方擅自将租用场地转租、转让或转借的；②乙方利用承租的场地进行非法活动的；③乙方用承租的场地为自己抵押、典当贷款的；④乙方拖欠租金累计一个月的；⑤合同期满乙方没有续签合同的……；十一、争议的解决方式：双方在合同履行中发生纠纷，应协商解决，协商不成时，提交禅城区人民法院处理。
原告制作的《情况说明》上载，原告收取被告的押金13000元，被告欠付电费3958.22元。被告对上述事实均予以确认。
原、被告共同确认，双方就涉案房屋已于2014年9月3日交接完毕。
被告陈述：原告于2013年11月通知我搬离，所以自2014年起没有交纳租金。我于2014年5月1日搬离时将涉案房屋的钥匙交还给原告，原告在房屋上贴了封条，我就搬走了，但没有办理书面的交接手续。
原告陈述：涉案房屋没有办理房产证，也没有报建手续。被告搬离涉案房屋时没有与我方办理房屋交接手续，我方在涉案房屋张贴了封条，但并没有控制使用。
本院于2014年7月31日、2014年9月3日到涉案房屋查看时，发现涉案楼房一层入口及涉案房屋均被贴上“朝东村民委员会”的封条。原告表示封条为原告所张贴，是为了防止第三人进入涉案物业，不清楚张贴封条的时间。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，由于原告未举证有关涉案房屋的报建审批材料且陈述未办理报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，原告和被告签订的《租赁合同》应属无效。
关于原告诉请返还租赁房屋的问题。因涉案合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告诉请被告返还涉案房屋，有法律依据，但由于诉讼中双方确认涉案房屋已完成交接，故该诉请亦无处理的必要，本院不再另行处理。
关于原告诉请涉案房屋占有使用费的问题。虽然租赁合同无效，但被告已实际使用了涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。关于计算占有使用费的起止期间。被告陈述涉案房屋已由原告于2014年5月1日张贴了封条，本院工作人员于诉中查看时发现涉案楼房一层入口通道被锁且张贴封条、涉案房屋已腾空并张贴封条，由于该封条系原告所张贴但却无法确认张贴时间，故本院采信被告的陈述。由于原告于2014年5月1日已对涉案房屋张贴封条，导致被告事实上无法正常使用，故原告无权要求被告支付2014年5月1日之后的租金，因此被告应支付自2014年1月1日自2014年4月30日期间的占有使用费18508.8元（四个月，每月占有使用费4627.20元）。原告诉请超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。因涉案合同无效，原告已收取的押金13000元应予退还。房屋占有使用费和押金相互折抵后，被告还需支付房屋占有使用费5508.8元（18508.8元-13000元）。
关于电费的问题。因被告对原告垫付电费的数额无异议，故其应当向原告支付电费3958.22元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社与被告李文祥于2012年9月12日签订的《租赁合同》无效；
二、被告李文祥于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社支付2014年1月1至自2014年4月30日的占有使用费5508.8元；
三、被告李文祥于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社支付电费3958.22元；
四、驳回原告佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取315元，由原告负担225元，被告负担90元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 苏长磊
二〇一四年九月十五日
书记员 莫翠芳
附：引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。