天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第0512号
原告（反诉被告）天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司，住所天津市南开区黄河道与密云路交口北方城三区36／37-101。
法定代表人陈东辉，总经理。
委托代理人许剑，天津立德律师事务所律师。
委托代理人林莉，天津立德律师事务所律师。
被告张新颖（反诉原告）。
委托代理人顾飞天，天津天麓律师事务所律师。
委托代理人唐熠，天津天麓律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下称原告）天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司（以下简称红星美凯龙公司）与被告（反诉原告，以下称被告）张新颖房屋租赁合同纠纷一案及被告张新颖与原告天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行合并审理。原告红星美凯龙公司委托代理人许剑，被告张新颖及其委托代理人顾飞天、唐熠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告红星美凯龙公司诉称，2013年8月23日，原、被告签订租赁合同。合同约定，被告承租原告位于天津市南开区红星美凯龙内场地面积为495平方米，用于经营迦南美地油画饰品，场地编号为F8011、F8012、F8013、F8015号，租赁期限为2013年8月23日至2015年4月22日，租金为每月14850元，付款方式为押一付三；合同同时对租赁的其他事宜进行了约定。2014年1月，被告以经营不善为由，开始拒绝缴纳租金，经原告多次催交，被告仍无�拒绝。由于租金起算时间从2013年8月23日变更为2013年8月31日，延长9天。故原告起诉要求被告支付自2014年1月10日至2014年10月11日拖欠租金134640元（9个月零2天），案件诉讼费由被告负担。
被告张新颖辩称，被告对双方签订租赁合同事实无异议，但被告持有的租赁合同原件与原告提供的原件记载起租时间不一致。合同明确约定，起租时间以实际开业时间为准，原告实际开业时间为2013年11月1日，理由：原告要求正常开业的时间正是原告招租的大部分商户进行装修阶段，原告不具备正常开业的条件；双方合同终止日期为2014年8月15日，理由、因原告与其他商家出现纠纷，导致2014年8月开始商场每周六日被堵塞，被告及其他商户均无法正常营业。欠付租金是因开业期间同层大部分商户正在装修，导致被告经营场所内的画品因装修造成了严重的毁损，原、被告就画品修复赔偿问题一直进行磋商，在双方磋商过程中，被告停止交付租金，截止到2014年8月原告停业，就赔偿事宜双方未能妥善解决。被告同意在原告赔偿其经济损失的前提下与其解除合同并支付合理的租金。
被告张新颖反诉称，原、被告于2013年8月23日签订《租赁经营管理合同》，约定被告租用原告位于南开区黄河道与密云路交口北方城三区36／37-101红星美凯龙时尚家具广场F8011、F8012、F8013、F8015展位经营迦南美地商铺，起租日期以实际开业时间为准，租赁期相应顺延。合同签订后，由于原告出租的五层的大量商户装修及原告管理不当，导致被告长时间无法正常经营，现原告单方提出终止合同的违约行为已给被告造成重大的经济损失，故被告要求原告赔偿被告装修费、支付画家定金、修复受损画品、搬运费、仓储费、劳务费、营业损失等各项经济损失共计1732300元，并退还电表押金1000元、电话押金1000元、营业员保证金1500元、设备押金1000元，合计4500元，诉讼费由原告承担。
原告红星美凯龙公司的反诉辩称，原告单方提前解除合同的事实属实，考虑经营及商场多数商户意见作出解除合同的决定，解除合同后原告曾积极与被告进行协商，并同意进行一定的经济补偿，但是被告要求过高，所以双方未达成和解。故不同意被告的反诉请求。
原告为证明其本诉讼请求及支持其反诉抗辩理由的事实提供如下证据：
1、《租赁经营管理合同》，证明原、被告之间存在租赁合同关系，租赁费标准、租赁面积、租赁期限、起租时间等合同条款，被告自2014年1月10日-10月11日欠付原告租金134640元；
2、收据，证明被告已向原告支付了自2013年起租之日起至2013年12月底的租金53478.16元；
3、照片（复印�），证明原告提出终止合同的时间；
4、证人田××的证人证言，证明证人系原告工作人员，是红星美凯龙南开店的总经理助理，负责整个商场的营运、招商、管理，被告是在2013年8月31日与原告同时开业的，当时其他商户还在延期装修，但采取了围挡措施，2014年8月红星美凯龙南开店因其他商户的过激行为而影响正常营业；
被告为支持其本诉抗辩理由及证明其反诉请求的事实提供如下证据：
1、《租赁经营管理合同》，证明合同约定的租赁期限自2013年8月23日至2015年4月22日，违约方依法承担违约责任，租赁地点、起租时期以实际开业时间为准，租赁期相应顺延，被告向原告交付了质量保证金30000元、管理保证金59400元；
2、被告与案外人杨一×签订的《画品收购合作补充协议》、《画品收购订金收条》及证人杨一×的证人证言，证明被告向证人杨一×支付收购画品订金300000元，依据协议约定，如果被告单方违约，证人以不退还订金形式与被告终止合同，证人杨一×出庭证实其已向被告交付20余幅画品，价值近1500000元，2014年7、8月由于原告经营出现问题，直接导致被告无法从其处继续购买画品，被告终止合作行为已构成违约，其以作画为生，在与被告合作期间，未再与他人合作，故不同意退还订金300000元；
3、被告与案外人吴××签订的《画品收购合作补充协议》、《画品收购订金收条》、证人吴××的证人证言，证明被告向证人吴××支付收购画品订金300000元，依据协议约定，如果被告单方违约，证人以不退还订金形式与其终�合同，证人吴××出庭证实自合作之日至2014年8月期间，其每月交付被告10平方米左右的画品，价值在110000元／月左右，2014年8月由于原告经营出现问题，直接导致被告不再向其采购画品，被告行为已构成违约，故不同意退还订金300000元；
4、被告与案外人郑××签订的《画品收购合作补充协议》、《画品收购订金收条》，证明证人郑××已收到收购画品订金300000元，依据双方协议约定，如果被告单方违约，案外人将不退还订金300000元，由于原告提前解除租赁合同行为，导致被告无法从案外人处继续购买画品，因违约行为使其承担订金300000元损失；
5、银行账户明细，证明被告按照其与三位画家签订的协议，履行支付订金900000元的事实是客观存在的；
6、《员工�××赔偿决定》、王福顺等5人的身份证复印件、证人张××、孙××的证人证言，证明由于被告提前解除劳动合同，被告分别向受聘员工王福顺、张××、孙××、王文芮、于勇各支付10000元赔偿金，证人张××、孙××出庭证实其与被告系雇佣关系，每月工资收入及补偿情况；
7、清理维修污染受损画品收费凭据、费用清单、银行账户明细、证人刘××的证人证言，证明由于原告经营商场的五层大量商户装修店面产生大量灰尘，导致被告展出及存放的画品严重污染受损，被告雇佣修复画品的专业人员对受损画品进行修复，为此支付费用200000元，证人刘××出庭证实其受被告委托，与另外几名专业人员对受污染的画品进行了2个半月时间的修复，收费标准是与修复画品残损程度、画品自身价值等因素有关，其收取的200000元是减免后最终确定的价格；
8、情况说明、证人靳××的证人证言，证明由于原告五层商户大量店面装修，产生了大量灰尘，原告亦未采取有效措施，导致被告画品受损程度及被告店面因此延期开店的事实，证人靳××出庭证实其曾是原告的雇员，任原告家具部经理并负责招商及管理，证人自开业一直负责商场五层的管理工作，2013年8月底至2013年10月，其所在的五层95%的商户都在装修，办公区域都要戴口罩，商场没有提供给被告正常的开业环境，被告多次找到证人，提出因装修产生大量灰尘，严重污染其悬挂和存放在经营场地内的全部画品，受污染画品需要修复，证人及时向商场经理和经理助理汇报，但商场未采取相应措施，一直就赔偿数额和延迟交付金额未达成一致意见；
9、《房屋租赁合同》、收据2张，证明因原告解除租赁合同，导致被告自2015年1月22日至2015年4月22日期间需租赁其他房屋摆放画品，共支付租金27500元及搬迁费4800元；
10、收款收据2张、扣款单1张，证明原告收取被告各项押金和保证金4500元。
11、价格评估结论书，证明三位画家画品的市场价格分别为杨一×8700元／平方米、郑××9200元／平方米、吴××8800元／平方米，鉴定机构作出的鉴定意见是最低价格，被告与三位画家的实际交易价格要高于鉴定意见，另外结合证人杨一×、吴××的证人证言亦能进一步证实收购合同总价款均超过1500000元；
12、原告进货登记表三份，证明被告从三位画家购得画品的数量、平米数。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1真实性、合法性无异议，仅对租赁的起止时间有异议，理由：2013年8月31日大部分店面正在装修不具备开业条件，租赁期应顺延；证据2、4的真实性、合法性、关联性均不认可，理由：证据2系原告单方制作，不能作为证据使用，上面记载2013年8月份开始计算租金的事实不属实，实际开业时间是2013年11月1日，租期顺延，所以应从2013年11月1日至2015年2月底计算租金；证人是原告在职员工，存在利害关系，其所陈述的事实缺乏真实客观性。对于证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但对原告照片张贴的时间不清楚。本院认为，原告提交的证据1、3内容客观、真实，可以�为本案的定案依据；对于原告提交的证据2可以认定被告缴纳租金的事实，但对于被告交付租金的起止时间无法证实，本院不予确认；证人田××系原告现任员工，其与原告之间存在利害关系，故对其证人证言本院不予采信。
原告对被告提交的证据1真实性、合法性、关联性无异议，虽然合同约定的租金起算日期是2013年8月23日，但原告实际开业日期是2013年8月31日，所以原告认可被告实际开业时间是2013年8月31日，对于被告陈述的2013年11月1日开业不认可；对证据2、3、4真实性、合法性均无异议，对关联性不认可，理由：属于间接损失；对证据5真实性、合法性无异议，关联性不认可，无法显示该笔费用的用途；对证据6中出庭的张××、孙××证人证言真实性、合法性、关联性无异议�但认为赔偿金过高，其余三人不认可；对证据7真实性、合法性无异议，与本案无关联性，理由：被告画品受损原告并不知晓；对证据8、9、10的真实性、合法性、关联性无异议；对证据11的真实性、合法性无异议，但关联性不认可，理由：画品还存在没有灭失。对证据12不认可，理由：该份证据系被告单方制作。本院认为，被告提交的证据1、7、8、9、10、11来源合法、内容客观，可以作为本案的定案依据，本院予以采信，且证据2、3、4、5已形成完整的证据链，相互印证，足以证实其证明目的，可以作为本案的定案依据，本院亦予以采信；证据6中证人张××、孙××的证人证言可以印证《员工解××赔偿决定》中获得赔偿的事实，本院予以确认，对于其余三人未出庭接受质询，本院不予采信�证据12系被告单方制作，对其内容本院不予采信。
根据双方当事人陈述、举证、质证和本院认证，查明以下事实：2013年8月23日，原告天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司与被告张新颖签订《租赁经营管理合同》。合同约定：第一条、原告将位于天津市南开区天津红星美凯龙时尚广场有限公司F8011、F8012、F8013、F8015号承租场地（展位）租赁给被告用于本合同约定商品的经营，原告租赁给被告的场地（展位）的面积为495平方米；该面积即为双方确定的计算支付租金、市场管理费等以面积计付款项的依据；第二条、被告租赁原告本合同所涉租赁场地（展位）用于经营饰品类商品，品牌为迦南美地油画；第三条、租赁期限为2013年8月23日至2015年4月22日；第四条、租金为每月14850元，30元／月／平方米，付款方式为押一付三；同时约定保证金的支付及合同的变更、�除和终止等相关条款。
合同签订后，被告按照合同约定向原告交付了质量保证金30000元和管理保证金59400元。原告将开业时间由2013年8月23日变更为2013年8月31日，被告按照原告的要求与其同时开业，但由于原告招租的5层大部分商户正处于装修状态，使被告悬挂和存放的画品遭到灰尘的污染，就此事被告与原告负责该层的经理靳××多次反映并进行协商至今未果。此后，又因原告改变经营策略提前解除与商户的租赁经营合同，导致原、被告之间就被告损失赔偿及租金缴纳问题产生纠纷，故原告起诉要求被告支付自2014年1月10日至2014年10月11日拖欠租金134640元（9个月零2天），案件诉讼费由被告负担。被告提出反诉要求原告赔偿被告装修费、支付画家定金、修复受损画品、搬运费、仓储费、劳务费等各项经济损失共计1732300元，并退还电�押金1000元、电话押金1000元、营业员保证金1500元、设备押金1000元，合计4500元，诉讼费由原告承担。
庭审中，原告提出要求被告协助其尽快将被告使用的承租场地腾空，减少原告因延误交还给出租人而产生更大的损失。原告自愿先行赔偿被告各项损失赔偿金500000元，其中包含装修损失350000元，并承诺如在被告起诉原告的诉讼中，法院认定被告的损失未超过500000元，就其差额部分原告不再要求被告返还。另外，原告同意承担画品搬迁费及剩余租赁期间的仓储费。
本案在审理过程中，被告为证明其与案外人郑××、杨二×、吴××之间合同的总价款，故向本院提出鉴定申请，申请对案外人郑××、杨二×、吴××三人各自�作的油画作品每平方米的市场价格进行评估。接受委托的国宏信价格评估有限公司作为评估机构，分别抽取郑××3幅油画作品、杨二×3幅油画作品、吴××4幅油画作品，作出评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日的市场价格分别为作者杨一×创作的油画8700元／平方米、作者郑××创作的油画9200元／平方米、作者吴××创作的油画8800元／平方米。
以上事实均有当事人陈述及相关证据证实。
本院认为，原、被告双方签订的《租赁经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应认定合法有效。双方当事人均应按照合同约定的内容履行义务、享有权利。
关于原告向被告主张自2014年1月10日至2014年10月11日期间租金金额问题双方存在争议。庭审中被告辩称，双方合同约定，以被告实际开业时间为准，租期顺延，2013年9月、10月原告的大量商铺处于装修状态，虽然被告符合开业条件，但原告不具备开业条件，被告实际开业时间是2013年11月1日，所以租金起租日期应从2013年11月1日其开始计算。本院认为，关于原、被告提交的《租赁经营管理合同》记载的租赁时间的计算标准内容不一致的问题，被告负有相应的举证责任，庭审中被告未能举证证明其于2013年11月1日正式开业，但依据证人靳××的证人证言显示，被告所在楼层2013年9月仍处于装修状态，不具备开业条件，故被告租金起租日期本院酌定为自2013年10月1日计算。关于租赁期截止日的问题，被告辩称自2014年8月因原告与案外人发生矛盾，导致周六、日原告门口被堵，被告与其他商户无法正常经营，故计算租金的截止日期应为2014年8月15日。被告就其抗辩理由未向本院提交相关证据，故本院不予采信。结合原告提供的证据可以证实，原告自2014年10月11日贴出告示，提出终止与被告之间签订的租赁合同，故被告支付租金的截止日应以2014年10月11日为准。综上，被告应支付原告租金119790元（14850元／月＊8个月＋14850元／30天＊2天），
关于原告单方提出解除合同后，违约方如何承担违约责任。庭审中，被告辩称原告在其经营不善的情况下，在租赁期间单方终止合同，其行为已经构成违约。原告表示同意补偿因解除合同给被告带来的经济损失，但对于补偿金额双方未达成一致。本院认为，结合本案实际情况客观分析，对于被告的实际损失的认定：
第一，被告向原告主张装修损失及搬迁费用、仓储费用。庭审中经双方合意，原告自愿补偿�告装修损失350000元，搬迁费及仓储费用以被告实际花费的票据为准，经庭审质证，原告对被告自2015年1月22日至2015年4月22日期间需租赁房屋摆放画品，共支付租金27500元及花费搬迁费4800元不持异议，本院予以确认。对被告主张上述三项费用共计382300元本院予以支持。
第二，被告主张因原告单方解除合同导致其与案外人郑××、杨二×、吴××之间的合同不能继续履行，进而导致其赔偿案外人的定金损失，故该笔损失应由原告负担。据被告提交的其与案外人郑××、杨二×、吴××签订的合同及案外人杨二×、吴××证人证言、鉴定意见书等相关证据可以证实，被告与案外人郑××、杨二×、吴××签订合同，合同履行期限自2013年10月18日至2015年4月17日，共计18个月，被告收购案外人的油画作品，案外人每月至少完成作品两幅，画品总尺寸每月不得少于8平方米，被告支付给案外人订金300000元，如果被告单方违约，案外人以不退还订金的形式与被告终止合同，案外人郑××、杨二×、吴××如单方违约，则一次性赔偿300000元。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》的若干问题的解释的规定上述书面合同约定订金内容及支付行为符合定金的法律特征及性质。依据证人杨二×、吴××陈述表明其每月供应给被告的画品尺寸超过10平方米，鉴定意见显示案外人杨二×油�作品平均单价8700元、案外人郑××油画作品平均单价9200元、案外人吴××油画作品平均单价8800元，故被告与案外人之间签订的合同总价款均超过1500000元。双方约定的定金数额300000元未超过《中华人民共和国担保法》规定主合同标的额的20%，本院予以确认。由于原告单方解除合同导致被告与案外人之间的合同亦无法继续履行，不能实现合同目的，适用定金罚则，原告应承担赔偿定金的违约责任。原告实际交付案外人定金900000元，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》的若干问题的解释的相关规定，因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则，受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。故被告向案外人支付900000元的定金可以作为实际损失向原告追偿，本院予以支持；
第三，关于被告主张原告单方解除合同之日至双方合同终止期间的经营可得收益200000元。本院认为，被告在庭审期间未能提供其正常营业期间销售明细，无法确认其营业额。另外，被告主张的该项损失属于可期待利益，即使双方租赁合同继续履行，亦可能因被告自身经营存在风险，不必然产生收益，故被告请求赔偿200000元可得收益的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。
第四，被告主张支付聘用员工的赔偿金所产生的损失50000元。本院认为，原告对被告提供的《员工解××赔偿决定》无异议，只是因为金额过高。考虑到因为原告单方违约导致被告遣散雇员需支付一定的补偿金，且依据证人证言，所以本院酌情判令原告赔偿被告支付聘用人员张××、孙××赔�金，共计10000元，超出部分不予认定。
第五，关于被告主张因修复画品所产生的修复费用200000元。依据证人靳××的证人证言可以证实，被告在原告五层处经营期间存放了大量画品在其承租的店铺内，且由于原告五层其他商铺装修，原告未采取有效措施防止灰尘，对被告店铺内的画品造成了污染，因此原告对被告画品修复所花费的费用应承担赔偿责任。依据证人刘××的证人证言可以认定，证人帮助被告修复了受污染的画作，且受损画品的修复工作系专业性工作，收费标准是与修复画品残损程度及画品自身价值等因素有关，被告为此支付了200000元修复费用。该笔费用应认定为被告实际损失，本院亦予以支持。
关于被告要求原告返还其电表押金1000元、电话押金1000元、营业员保证金1500元、设备押金1000元，合计4500元的诉讼请求。本院认为，原告对被告提交的收款收据2张、扣款单1张没有异议，因此对原告的此项诉请本院予以支持。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条、第一百一十九条、第一百二十条第一款、第一百二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张新颖向原告（反诉被告）天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司支付自2014年2月10日至2014年10月11日期间租金119790元；
二、原告（反诉被告）天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司赔偿被告（反诉原告）张新颖装修损失350000元、搬家费4800元及仓储费27500元、支付案外人的赔偿金900000元、画品修复费用200000元、员工赔偿金10000元等共计1492300元；
三、原告（反诉被告）天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司返还被告（反诉原告）张新颖电表押金1000元、电话押金1000元、营业员保证金1500元、设备押金1000元，合计4500元；
上述三项折抵后，扣除原告先期已支付的500000元赔偿金，原告给付被告877010元，于本判决生效后十日内履行；
四、驳回原告（反诉被告）本诉的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）反诉的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3290元，由原告天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司负担363元，由被告张新颖负担2927元，被告负担部分于本判决生效后十日内交付本院。
反诉案件受理费10587元，鉴定费15000元，合计25587元，由被告（反诉原告）张新颖负担4547元，原告（反诉被告）天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司负担21040元，原告（反诉被告）天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司负担部分于本判决生效后十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 李 津
人民陪审员 张继华
人民陪审员 姜淑珍
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 莫 荻
本案所引用的相关法律规定�容摘录
512号
《中华人民共和国合同法》
第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条【定金及其法律效力】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条【定金的成立】定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条【定金的数额】定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
第一百一十九条实际交付的定金数额多于或少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。
第一百二十条第一款因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，只是合同目的不能实现，可以使用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百二十二条因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可依法向第三人追偿。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事�讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。