上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第24472号
原告汪炎錩。
委托代理人汪漪。
被告王粉银。
被告方建国。
原告汪炎錩与被告王粉银、方建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人汪漪到庭参加诉讼。被告王粉银、方建国经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告汪炎錩诉称，原、被告于2009年12月21日签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将其所有的坐落于上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）转让给原告，转让价款为人民币（以下币种相同）47万元，并约定双方于房地产权证满5年后的一个月内共同至房地产交易中心办理过户手续。为保证合同的履行，双方又共同至浦东新区房地产交易中心办理了系争房屋的抵押登记手续，原告按照合同约定支付了购房定金及房款共计45万元。现双方约定的过户期限届满，被告未协助原告办理过户手续，故原告诉至本院，要求被告办理系争房屋产权过户至原告名下的手续，被告支付逾期过户违约金34，780元（以45万元为本金，自2014年7月1日起算至2014年11月25日，按日万分之五标准），诉讼费及财产保全费由被告承担。
被告王粉银、方建国未作答辩。
经审理查明，系争房屋系被告拆迁所得，2009年6月4日，系争房屋产权经核准登记于被告名下，产权证附记栏记载：配套商品房，自登记之日起五年内不得转让、出租。2009年12月20日，原告为购买系争房屋向被告支付购房定金6万元。次日，原告作为乙方（买受人）、被告作为甲方（出卖人），双方经上海好乐房房地产经纪有限公司居间，就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将系争房屋以47万元的价款转让给原告。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止……。合同第十一条约定，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款第五条约定，付款方式为：2009年12月20日付定金6万元，乙方于办理抵押证当日借给甲方33万元，乙方于2010年2月15日前再次借给甲方6万元，余款2万元于产证满5年后过户当日乙方支付给甲方。补充条款第六条约定：甲方于2010年1月10日前交房于乙方。补充条款第七条约定，甲方承诺产证满5年后以本合同所签订的价格转让给乙方，乙方借给甲方的款项自动转为向甲方购房的第二笔定金，甲乙双方签订合同后均不得违约……。补充条款第十二条约定，产证满5年可以过户后，甲乙双方必须于1个月内进行过户，双方不得以任何理由推托和延迟本协议的执行，否则视为违约，违约方承担全部违约责任。
买卖合同签订当日，原告向被告支付33万元，被告出具收条。双方至房地产交易中心办理了系争房屋的抵押权登记，抵押权人为原告，债权数额为45万元，债某履行期限自2009年12月21日起至2014年9月30日止。2010年2月8日，原告（乙方）与被告王粉银（甲方）签订《承诺书》一份，约定：1、甲方答应于2010年1月10日前交房于乙方，因甲方未能按时交房于乙方，甲方愿意赔偿乙方损失，赔偿金按每逾期一日赔偿违约金195元计算；2、甲方交房于乙方时，甲方应结清至交房日起的水、电、煤气、有线电视费用；3、甲方答应乙方于甲方产证满5年后的一个月内，与乙方共同去房地产交易中心办理过户手续，甲、乙任何一方如未能按时办理过户手续，则视为违约，违约赔偿金按照合同价的万分之五每天计算。居间方在《承诺书》上作为见证方盖章。当日，原、被告与居间方工作人员一起至系争房屋内办理了房屋交接手续，原告应于当日支付的6万元，部分抵扣了被告应付的逾期交房违约金等，原告实际于当日支付被告53，440元，被告王粉银出具收款收据，居间方在收款收据上盖章见证。2013年，因被告王粉银与案外人陈XX民间借贷纠纷，系争房屋于2013年5月27日被上海市杨浦区人民法院司法查封。本案审理过程中，原告与杨浦法院执行部门及案外人陈XX联系，代被告王粉银向陈XX归还了11，200元，杨浦法院解除了系争房屋的司法查封。原告庭审中表示，原、被告之间系为保障房屋过户才办理的抵押登记，房屋过户时其同意配合将抵押注销，并同意支付尾款2万元，但要求将其代被告王粉银归还陈XX的11，200元在本案中抵扣，如无法抵扣，其同意另案主张。
另查明，被告王粉银与方建国于2005年5月22日登记结婚，于2006年4月19日登记离婚。
上述事实，由房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、抵押权登记证明、收款收据、收条、《承诺书》、上海市房地产登记簿信息等及原告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守。根据买卖合同约定，双方应于系争房屋房地产权证满5年后一个月内办理过户手续，但之后，因系争房屋被他案司法查封，致客观上无法办理房屋过户手续。现本案审理过程中，原告通过杨浦法院执行部门代被告王粉银偿还了案外人债某，解除了对系争房屋的司法查封，原告诉请过户的履行障碍已消除，且双方约定的过户期限已届满，原告诉请要求被告协助办理系争房屋的过户手续，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付逾期过户违约金，符合合同约定，但原告主张的违约金起算日期有误，本院予以调整。原告同意在过户时支付尾款，本院予以准许，但原告主张其代被告王粉银支付的执行款在尾款中抵扣，对此本院认为，因被告王粉银与方建国已于2006年离婚，原告代为履行的系被告王粉银个人债某，而本案中原告应付尾款为两被告基于买卖合同的共同债权，两者无法相抵，原告可另案向被告王粉银主张，本案中不予处理。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告王粉银、方建国于本判决生效之日起十日内协助原告汪炎錩将上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告汪炎錩名下，原告汪炎錩于过户当日支付被告王粉银、方建国房款2万元；
二、被告王粉银、方建国于本判决生效之日起十日内支付原告汪炎錩逾期过户违约金（以45万元为本金，自2014年7月5日起至2014年11月25日止，以日万分之五为标准计算）。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债某利息。
案件受理费13，000元，财产保全费5，000元，共计18，000元，由被告王粉银、方建国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
代理审判员 周 箐
人民陪审员 马顺山
二〇一四年十二月十日
书 记 员 秦 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。