广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第359号
上诉人（原审被告）：中山市宏中房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区。
法定代表人：刁仕中，该公司执行董事。
委托代理人：叶建设、何胜兰，广东共阳律师事务所律师、律师助理。
被上诉人（原审原告）：梁光忠，男，1964年4月16日出生，汉族，住广东省中山市东区。
被上诉人（原审原告）：陈丽娥，女，1968年3月18日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省中山市东区。
上述两名被上诉人的委托代理人：黄显武、罗华兴，广东金丰华律师事务所律师、实习律师。
上诉人中山市宏中房地产开发有限公司（以下简称宏中公司）因与被上诉人梁光忠、陈丽娥商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法张民一初字第588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2005年10月9日，陈丽娥、梁光忠与宏中公司签订中山市商品房买卖合同1份，约定陈丽娥、梁光忠以350000元总价向宏中公司购买涉案房屋，并于2005年10月21日进行中山市商品房销售合同备案登记，交付使用时间约定为2005年12月31日。2012年7月13日，梁光忠与宏中公司签订中山市商品房买卖合同1份，约定梁光忠以350000元总价向宏中公司购买涉案房屋，付款方式为合同签订后10天内一次性付款，合同自双方签订之日起生效，生效之日起30天内，由宏中公司向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案，交付使用时间约定为2005年12月31日。同一日，宏中公司向陈丽娥、梁光忠出具收条1张，主要载明收到陈丽娥、梁光忠交来诉争房产购房发票1张，发票金额为350000元，凭此条换领新开具的诉争房产购房发票。
2012年8月3日，陈丽娥、梁光忠与宏中公司到中山市石岐公证处对终止合同协议书进行公证［公证书编号：（2012）粤中石岐第11058号］，该协议书主要载明陈丽娥、梁光忠因客观原因，同意解除2005年10月9日签订的商品房买卖合同，购房款同意归宏中公司所有，陈丽娥、梁光忠自动放弃诉争房产的拥有权，宏中公司拥有诉争房产的处分权，宏中公司另行出售诉争房产的楼款全归宏中公司所有。陈丽娥、梁光忠与宏中公司同日以宏中房地产为甲方，陈丽娥、梁光忠为乙方形成一份谈话笔录，笔录中主要记载以下内容：1.因陈丽娥身份变更，双方协商终止2005年10月9日签订的广东省商品房买卖合同，再与梁光忠重新签订买卖合同；2.双方均确认“乙方同意上述已支付的购房款归甲方所有”没有风险，我陈丽娥、梁光忠不退款的原因是我们终止该份合同后，再以梁光忠一个人的名义购买该房产。该谈话笔录下方注明“上述谈话内容经本人核对无误，并已收到受理通知书”，宏中公司及其法定代表人刁仕中、陈丽娥、梁光忠均在该笔录下方签字盖章予以确认。
2012年11月19日，何志琴、何志俊与宏中公司签订中山市商品房买卖合同1份，约定何志琴、何志俊以350000元总价向宏中公司购买诉争房产，并于2012年11月27日进行中山市商品房销售合同备案登记。
2012年12月21日，陈丽娥、梁光忠以宏中公司未履行合同义务为由，诉至原审法院，请求判令确认涉案房屋归陈丽娥、梁光忠所有、宏中公司按合同约定将涉案房屋权属办理产权登记至陈丽娥、梁光忠名下，并由宏中公司承担本案诉讼费用。经审理，原审法院作出（2013）中一法张民一初字第1号民事判决，依法驳回陈丽娥、梁光忠的全部诉讼请求。
另查：原审法院（2013）中一法张民一初字第1号民事判决书于2013年7月26日发生法律效力。该判决确认以下事实：一、2012年8月3日公证处谈话笔录及宏中公司出具的收条证明梁光忠已经以陈丽娥、梁光忠于2005年向宏中公司购买诉争房产时所支付的350000元，用于支付其与宏中公司于2012年7月13日签订的商品房买卖合同中约定其所需支付的350000元购房款。梁光忠与宏中公司于2012年7月13日签订的商品房买卖合同依法有效。二、陈丽娥、梁光忠与宏中公司就涉案房屋进行销售登记备案，其后经陈丽娥、梁光忠同意双方终止合同而终止销售备案登记，陈丽娥、梁光忠因与宏中公司之间的债权消灭，从而导致诉争房产的预告登记失效。梁光忠与宏中公司虽就诉争房产重新签订商品房买卖合同，但未就诉争房产进行销售登记备案，未进行公示，其对诉争房产只能享有债权而非物权。三、何志琴、何志俊与宏中公司签订的商品房买卖合同合法有效。四、涉案房屋现已合法登记备案在何志琴、何志俊名下，何志琴、何志俊的所有购房款已经缴清，梁光忠与宏中公司签订的商品房买卖合同目的不可能实现，该商品房买卖合同已属于法律上或事实上不能履行。五、该案中，宏中公司对涉案房屋所进行的二次销售行为，是一物二卖、任意毁约的不诚实行为，严重扰乱市场正常交易秩序，给陈丽娥、梁光忠造成了损失。
2013年8月16日，梁光忠、陈丽娥向原审法院提起诉讼，请求判令：1.宏中公司立即返还梁光忠、陈丽娥购房款350000元及利息（自2005年9月1日计至付清全部欠款之日止，暂计至2013年8月8日为168277.22元）；2.宏中公司按购房款35万元的一倍向梁光忠、陈丽娥赔偿损失；3.宏中公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，梁光忠、陈丽娥增加诉讼请求“请求解除双方之间签订的2005年10月9日商品房买卖合同及2012年7月13日商品房买卖合同”。
原审法院审理认为：因梁光忠、陈丽娥与宏中公司签订的2005年合同已于2012年8月3日经双方当事人合意并公证解除，该公证系双方真实意思表示，合法有效，故梁光忠、陈丽娥请求解除2005年合同的理据不足，原审法院不予支持。梁光忠与宏中公司签订的2012年合同合法有效，梁光忠亦已实际履行350000元购房款支付义务，宏中公司又对涉案房屋进行二次销售，导致梁光忠与宏中公司签订的商品房买卖合同目的不能实现而无法履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，宏中公司应承担相应的违约责任。梁光忠请求解除2012年合同、宏中公司返还购房款并支付利息、按购房款一倍赔偿损失，于法有据，原审法院予以支持。因梁光忠履行2012年合同义务即实际交付购房款时间为2012年8月3日，故利息的起算时间应以该交付时间为准。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第九条第一款第（四）项之规定，判决：一、解除梁光忠与中山市宏中房地产开发有限公司于2012年7月13日签订的商品房买卖合同；二、中山市宏中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还梁光忠购房款350000元及利息（自2012年8月3日起至本院判决确定履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；三、中山市宏中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付350000元赔偿款给梁光忠；四、驳回梁光忠、陈丽娥的其它诉讼请求。案件受理费12483元，减半收取为6241元（梁光忠、陈丽娥已预交），由梁光忠、陈丽娥负担151元，由中山市宏中房地产开发有限公司负担6090元，中山市宏中房地产开发有限公司须于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳。
上诉人宏中公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回梁光忠、陈丽娥的诉讼请求。理由如下：一、梁光忠、陈丽娥要求宏中公司返还购房款350000元及利息（自2005年9月1日起按银行同期贷款利率支付），此诉求是在2005年10月9日签订的合同（以下简称2005年合同）的基础上提出的，而2005年合同早在2012年8月3日通过（2012）粤中石岐第11058号公证解除，原审判决对此亦予以认定，故梁光忠、陈丽娥提起诉讼没有事实依据。二、原审判决宏中公司返还梁光忠购房款350000元及利息（自2012年8月3日起按银行同期同类借贷利率计算至判决确认履行之日止），判决所依据的合同是2012年合同。违背了不告不理原则，属超越权限判决。
被上诉人梁光忠、陈丽娥答辩称：本案只涉及一个房地产买卖，两个合同的法律关系没有发生改变，属于梁光忠、陈丽娥的夫妻共同财产，合同的变更只是对夫妻共同财产的更名，但宏中公司在更名过程中存在欺诈行为，将涉案房屋转卖给第三人，因此，宏中公司应当返还已支付的购房款，并支付赔偿金及相应的利息。
双方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。对于宏中公司的上诉请求及理由，经查，梁光忠、陈丽娥起诉时请求解除双方签订的2005年10月9日商品房买卖合同及2012年7月13日商品房买卖合同，原审法院鉴于双方签订的2005年10月9日商品房买卖合同已经双方协商解除，故没有支持梁光忠、陈丽娥该诉讼请求。石岐公证处谈话笔录显示，由于陈丽娥的身份变更，双方协商终止2005年10月9日商品房买卖合同后再以梁光忠的名义重新签订买卖合同，原来购房款不予退还的原因是，终止2005年10月9日商品房买卖合同后，再以梁光忠一个人的名义购买该房产。可见，2005年10月9日商品房买卖合同已经被2012年7月13日商品房买卖合同所取代。2012年7月13日商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的规定，合法有效，双方均应依照约定履行，由于涉案房屋已经由宏中公司另行出售，导致梁光忠与宏中公司签订的2012年7月13日商品房买卖合同无法履行，合同目的无法实现，故原审法院判决解除双方签订的2012年7月13日商品房买卖合同合法合理，本院予以维持。宏中公司认为梁光忠、陈丽娥以2005年10月9日商品房买卖合同提出诉讼没有事实依据及原审法院超越权限判决的理由不成立，本院不予支持。
综上，上诉人宏中公司的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12483元，由上诉人中山市宏中房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一四年四月十八日
书 记 员 易嘉璇
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