上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1411号
原告孙林根。
委托代理人曹颖芝，上海胜杰律师事务所律师。
委托代理人陆宇佼，上海胜杰律师事务所律师。
被告孙旭。
委托代理人娄万锁，上海浦栋律师事务所律师。
被告孙明晖。
委托代理人娄万锁，上海浦栋律师事务所律师。
委托代理人靳春雨，上海明伦律师事务所律师。
原告孙林根与被告孙旭、孙明晖所有权确认纠纷一案，于2014年6月27日由本院立案受理。依法由代理审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并组成合议庭于2014年10月15日公开开庭进行了审理。原告孙林根的委托代理人曹颖芝，被告孙旭的委托代理人娄万锁，被告孙明晖及其委托代理人娄万锁、靳春雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙林根诉称，原告与案外人孙甲系同胞兄弟，均系原上海县陈行乡徐凌村XX组的成员。孙甲系被告孙旭的丈夫、孙明辉的父亲，其已于2013年1月17日死亡。原告与孙甲于1984年6月10日签订了《私房转让凭据据》，由孙甲将徐凌村XX组两间约65平方米的平房（以下简称徐凌12组房屋）转让给了原告，由原告进行修缮后使用。2008年7月，上述两间平房动拆迁，考虑到原宅基地上仍是孙甲的名字，所以由其代表原告与动迁单位签订了协议后，安置了上海市闵行区浦驰南路XXX弄XXX号XXX室房屋，即本案系争房屋。原告一直居住于系争房屋内，并缴纳物业管理费，系争房屋的房屋产权证亦由原告保管。孙甲原担任领导与顾问职务，工作较为繁忙，故一直未能协助原告办理系争房屋产权过户手续，后孙甲不幸因病去世，故原告多次催促其继承人，即本案被告孙旭、孙明晖协助办理系争房屋过户手续，两被告起先答应，后反悔并一再推脱。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，要求判令：1、确认位于上海市闵行区浦驰南路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告孙林根所有；2、被告孙旭、孙明晖协助原告孙林根办理上海市闵行区浦驰南路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续。
被告孙旭、孙明晖辩称，不同意原告的诉讼请求。孙甲没有答应过将系争房屋过户至原告名下，两原告也从来没有答应过，原告的说法缺乏证据。原告与孙甲之间的《私房转让凭据》并非原件，也没有依法进行房屋转让的申请与登记，不具有效力。双方之间没有实际付款与交付系争房屋的事实，系争房屋是登记在孙甲名下的宅基地上房屋动拆迁获得，且登记在孙甲名下，理应属于孙甲。系争房屋是孙甲死亡后两被告才发现的，所以不存在不配合过户的事实。此外，系争房屋系孙甲与孙旭的共同财产，被告孙旭不同意孙甲对系争房屋的处分。
经审理查明，原告与案外人孙甲系同胞兄弟，均系原上海县陈行乡徐凌村XX组的成员。案外人孙甲于2013年1月17日死亡，被告孙旭系孙甲的妻子，被告孙明晖系孙甲的女儿。
1984年6月10日，孙甲将徐凌XX组房屋转让给原告孙林根。孙甲向原告孙林根出具《私房转让凭据》一份，载明“我有私房两间，约五十平方米，位于刘家宅中段，房前临荷花池有一块场地；砖木结构，其中一间有木质室板和地板，并置有一条搁栅板。本人原准备拆迁另建，因兄林根尚无地基造柴间，故提请我房子不要拆而作价转让给他。鉴于兄的实际需要，我同意兄的要求。为了慎重起见，请人于五月上旬估了价。实际价值为壹仟伍佰元。考虑到兄弟情谊，减价三分之一，即只收壹千（仟）元正（整）。对此，兄甚感满意。六月十日，兄弟俩正式议定，一次处理了结，立此为据，一式两份，各持一份”。《私房转让凭据》落款处，孙甲以转让人的身份签字确认，原告孙林根以接收人的身份签字确认。此后，徐凌12组房屋由原告孙林根及其家人使用。
2008年6月18日，原告孙林根与与案外人上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司（以下简称漕河泾公司）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，确认原告名下座落于徐凌村XX组的房屋建筑面积339.76平方米。经评估，其房屋重置单价为777.72元／平方米（建筑面积），土地使用权基价1，140元，价格补贴479.43元／平方米（建筑面积），货币补偿款（777.72元＋1，140元＋479.43元）×339.76平方米=814，455.68元，棚舍和其它附属物补偿款231，112.64元，搬家补助费6，795.20元，过渡费16，308.48元，速迁奖励费15，000元，购房补贴费47，566元，各类动迁补偿款等共计1，131，238元。核准配置廉价商品房面积339.76平方米×70%=237.83平方米。在动迁配套商品房订购过程中，原告以其个人名义订购了上海市闵行区浦雪路XXX弄XXX号XXX室房屋，以其与案外人孙乙的名义订购了上海市闵行区浦驰南路XXX弄XXX号XXX室与7号XXX室房屋。
2008年7月18日，孙甲与漕河泾公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，确认徐凌12组房屋建筑面积69.55平方米。经评估，其房屋重置单价为349元／平方米（建筑面积），土地使用权基价1，140元，价格补贴372.25元／平方米（建筑面积），货币补偿款（349元＋1140元＋372.25元）×69.55平方米=129，449.94元，棚舍和其它附属物补偿款104，174.66元，搬家补助费1，391元，过渡费3，338.40元，速迁奖励费15，000元，购房补贴费9，736元，各类动迁补偿款等共计263，090元。此外，因徐凌12组房屋动拆迁，闵行区徐凌村还以动拆迁基金现金支付的方式，另行补偿100，000元。同日，孙甲还另行签订《照顾廉价安置房面积申请及回购的规定》一份，在动迁配套商品房订购过程中，孙甲以其名义订购了本案系争房屋。
2011年2月14日，孙甲与案外人上海浦陈房地产开发经营有限公司（以下简称浦陈公司）签订《上海市商品房出售合同》一份，购买本案系争房屋，购房的总房价款为326，676.40元，另物业管理费等5，642.10元。其中，从动迁安置款账户直接划款支付260，975元，从上海闵士建筑装潢有限公司（以下简称闵士公司）划款支付71，343.56元，而闵士公司账下另有余款及利息31，519.32元，在孙甲过世后，已由两被告提款取现。
2011年7月，系争房屋产权登记至孙甲名下，且系争房屋一直由原告孙林根的女儿孙乙、女婿乔某某居住使用至今。
孙甲过世后，原告孙林根的女儿孙乙与被告孙明晖就系争房屋如何处理进行过短信沟通。其中，2013年1月25日，孙明晖发短信给孙乙称，“姐姐，你去房产交易中心问一下，爸爸不在了，怎么把房子卖给你？法律上允许吗？”孙乙回复，“好的”。同年1月31日，孙明晖发短信给孙乙称，“妈妈让我把房产证还给你们。她不管。你们和妈妈协商吧，我这边没问题。”孙乙回复，“我先去咨询一下。房产证我拿着也不能操作的，到时还是要请你妈妈帮忙的。”孙明晖回复，“你直接与妈妈接洽”，并称，“浦江镇的房子我放弃我的1／4，全给妈妈。今后过户，只与妈妈联络。”孙乙回复，“我知道给你找麻烦了，不过到时还是要让你帮忙的。”孙明晖回复，“你们只要做好妈妈的工作就好。我插不进去，这你知道。有时，越帮越乱。”同年2月1日，孙明晖发短信给孙乙称，“姐姐，房产证已给大范伯伯保存。你尽快拿回。公证说，法定继承人为妈妈。具体事宜，你与妈妈说。”同年2月3日，孙乙短信告知被告孙明晖，“国华已把房产证送来了。”
2013年，原告向闵行区法院提起诉讼（（2013）闵民五（民）初字第693号），要求确认本案系争房屋归其所有，并由被告孙旭、孙明晖协助将系争房屋产权过户登记至其名下。该案审理期间，被告孙旭、孙明晖向本案提出申请，要求对《私房转让凭据》内容与落款处“孙甲”签名的真实性进行笔迹鉴定。但由于原、被告双方均无法提供可供比对的笔迹样本，未能最终形成鉴定结论。该案审理期间，原告向本院表示，出于双方之间的亲情考虑，仍希望通过协商的方式解决，故于2014年6月19日撤回该案的起诉。
另查明，目前，系争房屋仍登记于孙甲名下，且实际由孙林根交由孙乙与丈夫实际居住使用。
以上事实，由原告提供的落款时间为1984年6月10日、落款转让人为孙甲、接收人为孙林根的《私房转让凭据》；上海市房地产权证》（沪房地闵字（2011）第027635号）；孙甲与案外人浦陈公司于2011年2月14日签订的《上海市商品房出售合同》；孙甲与漕河泾公司于2008年7月18日签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（沪闵浦（2008）拆协字第320号）；上海市闵行区浦江镇滨浦第一居民委员会于2013年2月20日出具的《证明》；系争房屋的电信、有线网络、水电煤、物业管理费等收据；孙乙与被告孙明晖之间的往来短信记录；上海市闵行区浦江镇徐凌村民委员会于2013年6月19日出具的《证明》。两被告提供的闵行区法院（2013）闵民五（民）初字第693号民事裁定书，《上海市房地产权证》（沪房地闵字（2011）第027635号），孙甲与漕河泾公司于2008年7月18日签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（沪闵浦（2008）拆协字第320号），以及相应的《配套商品房供应单》、《拆迁货币补偿结算清单》、《动迁补偿结算明细单》、《徐凌村XX组孙甲户面积认定方案》、《处置认定面积、重置价结算明细单》、《房屋、装潢及附属物价格明细表》、《浦江镇动迁户建筑面积调查核实表》；孙甲与案外人浦陈公司于2011年2月14日签订的《上海市商品房出售合同》；中国农业银行2009年8月10日的《进账单》；浦江镇重点工程指挥部出具的关于动迁配套商品房订购的清单；孙甲名下的《上海县农村居民宅基地使用权审核表》、《上海县农村宅基地勘丈记录表》、《上海县农村宅基地面积量算表》、《土地使用证附图》；浦江镇动拆迁管理办公室于2013年9月29日出具的《情况说明》；孙甲于2008年7月18日签署的《照顾廉价安置房面积申请及回购的规定》；闵浦动迁办分别于2008年6月18日、7月18日向原告、案外人孙乙与孙甲出具的《浦江镇动迁安置廉价商品房订购通知单》；孙林根与漕河泾公司于2008年6月18日签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（沪闵浦（2008）拆协字第324号），以及相应的《拆迁货币补偿结算清单》、《动迁补偿结算明细单》、《徐凌村XX组孙甲户面积认定方案》、《处置认定面积、重置价结算明细单》、《房屋、装潢及附属物价格明细表》、《浦江镇动迁户建筑面积调查核实表》；原告孙林根名下的《上海县农村居民宅基地使用权审核表》、《上海县农村（居民）宅基地勘丈记录图》、《上海县农村（居民）宅基地面积计算表》、《土地使用证附图》、《闵行区陈行镇村民建房申请使用土地审批表》、《农村个人住房建设工程许可证》；浦江镇滨浦第一居民委员会于2013年2月20日出具的《证明》；孙乙与被告孙明晖之间的往来短信记录；以及当事人的陈述等证据证明。
本院认为，本案双方对于系争房屋所有权之争议，系因徐凌12组房屋，即农村宅基地房屋买卖之行为而产生。原告认为，其于1984年已经受让了原属孙甲名下的徐凌12组房屋，因该房屋动拆迁而产生的相关权利与利益，应当由其享有；两被告则认为，与徐凌12组房屋相关的一系列权利登记、动拆迁审核与补偿，以及动迁配套商品房的买卖等事宜来看，均显示权利人为孙甲，故1984年徐凌12组房屋的买卖并未实际进行，且原告并未实际支付购房款。因此，本案的争议焦点在于对孙甲与孙林根之间关于徐凌12组房屋的农村宅基地房屋买卖行为之判断。本院认为，对农村宅基地房屋买卖的判断，主要考虑转让时间、主体身份、审批程序、以及实际履行情况等综合因素。本案中，虽孙甲与孙林根之买卖行为并未取得相关组织、部门的批准同意，但需要考量的是：第一，从买卖行为发生的时间来看，双方买卖发生在1984年。一方面，实际买卖时间远远早于1999年国务院相关禁止性规定出台的时间，另一方面，当时并无相关规定，农村类似买卖也缺乏必要的申报、审批意识、规则与程序。第二，从买卖的主体来看，孙甲与孙林根系亲兄弟，且为同一乡镇集体经济组织成员，具备农村宅基地房屋买卖的主体要件。第三，从买卖的实际履行情况来看，徐凌12组房屋由原告实际占有使用，经动拆迁并定购本案系争房屋后，亦由原告实际占有，并交由其女儿与女婿实际使用。对此，孙甲从未提出异议，或主张相关权利。结合上述客观实际情况，本院认为，孙甲与孙林根之间就徐凌12组房屋的买卖确实达成了一致意见，并已经履行完毕。因此，孙林根系徐凌12组房屋的实际权利人。系争房屋系因徐凌12组房屋动拆迁，而以动迁安置补偿款购买的动迁配套商品房，显然应由徐凌12组房屋的原权利人享有相关权利。
关于两被告提出《私房转让凭据》并非孙甲签署，孙林根亦未实际支付购房款，故1984的买卖并未实际进行的抗辩理由，考虑到：第一，《私房转让凭据》系通过复写纸形成的复写件，依据常理而言，应当仅仅以协议当事人人数一式两份，且另一份原件应当在孙甲处。第二，（2013）闵民五（民）初字第693号案件审理过程中，孙林根申请对《私房转让凭据》之内容与签名是否系孙甲的笔迹进行鉴定。笔迹鉴定过程中，原告提供了动拆迁过程中“孙甲”的签名，但由于无法确认形成过程中是否由孙甲本人亲笔签署，加之年代久远，无法核实当时形成的实际情况，故无法形成一致意见而进行比对鉴定。然而，申请鉴定过程中，两被告作为孙甲的直系亲属，亦未能提供孙甲之笔迹或签名供比对鉴定。因此，原告已经尽到了其举证能力，亦在其取证能力范畴内提供了比对材料，系由于双方无法进一步确认比对材料之真实性，且无法进一步提供其他比对材料，致使《私房转让凭据》笔迹鉴定最终无法形成鉴定结论。第三，《私房转让凭据》对于徐凌12组房屋转让的时间、原因、房屋结构、议价过程与实际成交价格等均做了详细的记载，且载明“兄弟俩正式议定，一次处理了结，立此为据”，以确定徐凌12组房屋之交易过程，且已经交易完毕。第四，《私房转让凭据》落款显示的立据时间后，原告确实占有使用了徐凌12组房屋，且动拆迁后，购置的配套商品房，即本案系争房屋仍由原告实际占有使用。综上所述，在两被告未能进一步提供证据对客观实际情况，以及目前原告实际占有使用系争房屋之缘由作出更为合理解释的情况下，不能当然地否定《私房转让凭据》的证明力。故两被告上述抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。
关于两被告提出徐凌12组房屋的宅基地系孙甲于1991年申请取得，2008年动拆迁过程中确认的权利人亦是孙甲，孙甲系经审核、公示、登记的徐凌12组房屋权利人，理应享有相关权益的抗辩理由，因孙甲与孙林根未能及时就徐凌12组房屋买卖事宜办理相关的审批变更手续，致使徐凌12组房屋动拆迁过程中，均以孙甲之名义进行登记，并办理相关手续，实属符合程序要件与客观要求，但不能据此否定孙甲与孙林根之间关于徐凌12组房屋之买卖的客观存在，更不能据此推定系争房屋的实际权利人即为孙甲。故两被告上述抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。
关于两被告提出系争房屋购房款实际由孙甲支付，故系争房屋应归孙甲所有的抗辩理由，从系争房屋取得的付款情况来看，共有两部分组成，从动迁安置款账户直接划款支付260，975元，闵士公司划款支付71，343.56元。基于上述阐明的理由，宅基地上房屋交易后，徐凌12组房屋的实际权利人系孙林根，应由其享有相应的动拆迁利益。因此，动迁安置款账户支付的260，975元购房款，应视为孙林根支付之款项。另闵士公司划款的71，343.56元，虽闵行区徐凌村称，还以动拆迁基金现金支付的方式，另行动拆迁补偿100，000元，而闵士公司确有孙甲名下的款项100，000元。但考虑到：一方面，闵行区徐凌村所称另行动拆迁补偿100，000元并未列入动拆迁协议，在原告未能提供充分证据加以证明的情况下，难以对此确认；退一步说，即使确有另行补偿的100，000元，也无法确定是基于徐凌12组房屋的因素，还是基于当时名义上仍为孙甲，系其个人身份因素而得到补偿；另一方面，原告也未能提供证据证明，闵士公司所有的孙甲名下的100，000元，就是动迁补偿款。相反，孙甲过世后，除去已经划付掉的71，343.56元，其余部分亦返还至孙甲名下。因此，上述71，343.56元应视为孙甲的个人财产。故两被告上述抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。但孙甲的71，343.56元，在原告未能提供证据证明孙甲具有赠与意思表示的情况下，应当予以返还。本案审理期间，原告表示同意由法院一并处理，以减少讼累，系对其权利的合法处分，本院予以准许。
综上所述，本院从遵循诚实信用原则和维护社会稳定角度，以达到维持居住使用现状为宜的目的出发，对于原告要求确认上海市闵行区浦驰南路XXX弄XXX号XXX室房屋归其所有的诉讼请求，符合客观事实与现状，于法有据，本院予以支持。鉴于孙甲已经过世，作为其继承人的被告孙旭、孙明晖应当承担协助将系争房屋产权过户登记至原告名下的义务。办理系争房屋过户登记过程中产生的应当缴纳的税费，原告表示愿意承担，系对其权利的合法处分，本院予以准许。本案审理期间，原告表示，徐凌12组房屋之买卖距今时间久远，其愿意基于公平原则与亲情关系，另行补偿两被告450，000元，系对其权利的合法处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认位于上海市闵行区浦驰南路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告孙林根所有；
二、被告孙旭、孙明晖于本判决生效之日起十五日内协助原告孙林根将上海市闵行区浦驰南路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告孙林根名下。办理上海市闵行区浦驰南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记过程中产生的应缴纳的税费，由原告孙林根负担；
三、原告孙林根于本判决生效之日起十五日内返还被告孙旭、孙明晖人民币71，343.56元；
四、原告孙林根于本判决生效之日起十五日内支付被告孙旭、孙明晖补偿款人民币450，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计人民币15，600元，由被告孙旭、孙明晖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章国栋
代理审判员 周 颖
人民陪审员 邓红霞
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 梁 悦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。