安徽省当涂县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0521民初442号
本诉原告（反诉被告）：朱仕明，男，1956年9月27日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。
委托代理人：卫爱辉，安徽鉴知律师事务所律师。
本诉被告：马鞍山市昕源房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山经济开发区湖西南路155号。
法定代表人：陆启湖，该公司董事长。
委托代理人：熊先坤，安徽铭心律师事务所律师。
本诉被告（反诉原告）：马鞍山宏泽置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区丹阳镇集镇，统一社会信用代码340591000002952。
法定代表人：刘启海，该公司总经理。
委托代理人：杨宗利，安徽姑城律师事务所律师。
本诉被告：刘宏生，男，1973年10月31日出生，汉族，户籍地住安徽省当涂县，现住安徽省当涂县。
原告朱仕明诉被告马鞍山市昕源房地产开发有限公司（以下简称：昕源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员盛梅适用简易程序分别于2016年3月10日、2016年3月29日公开开庭进行了审理。第二次庭审后，原告朱仕明申请追加马鞍山宏泽置业有限公司为本案被告。为查明案件事实，本院依法追加马鞍山宏泽置业有限公司、刘宏生为本案被告参加诉讼，并依法组成合议庭于2016年7月6日公开开庭进行了审理。审理中，被告马鞍山宏泽置业有限公司（以下简称：宏泽公司）向原告朱仕明提起反诉，本院依法于同年8月11再次公开开庭进行了合并审理。本诉原告（反诉被告）朱仕明及委托代理人卫爱辉、本诉被告昕源公司的委托代理人熊先坤、本诉被告（反诉原告）宏泽公司的委托代理人杨宗利、本诉被告刘宏生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱仕明向本院提出本诉请求：1、判令昕源公司、宏泽公司、刘宏生返还押金10万元，并承担违约金4万元（以同期银行的贷款利率四倍计算至实际还款之日止），合计14万元。2、本案诉讼费用由被告方承担。
事实与理由：2010年6月2日，其与昕源公司下属当涂分公司签订了《房屋租赁意向协议》。2014年7月15日双方又签订《临河湾商业步行街商铺租赁合同》变更了《房屋租赁协议》，合同约定其已交10万元作为押金，双方若有违约，违约方赔偿对方双倍损失，后昕源公司擅自将房屋出租给他人。昕源公司下属当涂分公司已经2012年3月19日注销。
昕源公司辩称：1、其公司不是适格主体。当涂县护河镇临河湾商业街规划用地面积是22588.88平米，总建筑面积是22097.48平米，共规划11栋商住楼。其公司只开发了其中的三栋，施工号分别为一期1号、二期6、7号，整个用地面积只有3893.01平方米，建筑面积不足5000平方米。宏泽公司开发了0.7015公顷，约7015平方米用地，施工号为1、2、3、4、5号五栋商住楼。涉案租赁房屋是施工号4号的商用房，该房屋是宏泽公司开发建设的，不是其公司开发建设的。宏泽公司是马鞍山恒基置业有限公司于2014年变更而来的。其公司开发时间是2008年底、2009年初，宏泽公司是在2012年才开始开发建设的。其公司在开发建设时分公司的经理是夏基平，刘宏生曾经在分公司为夏基平帮忙。其公司开发建设的房屋都是两层半、每间都有楼梯。2010年6月，刘宏生引见了朱仕明，朱仕明要求租赁施工号7号楼南边的十间经营超市，故由刘宏生代表分公司与朱仕明签订了房屋租赁合同，朱仕明预付了订金10万元。为此其公司在建设施工时将7号楼的南十间只在中间建造了楼梯。完工之后，朱仕明又与刘宏生签订租赁宏泽公司建设的4号楼的房屋经营超市，并将订金10万元交给宏泽公司作为租赁4号楼的押金。其公司与朱仕明之间的租赁合同没有履行，造成7号楼南边的十间至今没有销售出去。后其公司不愿意再继续开发护河镇临河湾工程，便于2012年3月19日将分公司注销，刘宏生离开了分公司。此后，刘宏生以宏泽公司名义开发护河镇临河湾商业街。2014年7月15日，朱仕明与宏泽公司签订了商铺租赁合同，之前交付的10万元订金转为合同押金。故其公司不是本案适格主体。2、朱仕明与宏泽公司签订的租赁协议中也是因朱仕明违约给宏泽公司造成较大的经济损失。在签订协议的时候，房屋总共是22间，当时用隔墙分开，工程已经完成，朱仕明及其侄子要求改为超市，刘宏生在朱仕明的要求下，将22个房屋的楼梯和隔墙全部打掉。超市建好以后，朱仕明及其侄子又不过来租赁了，造成超市停租一年，给宏泽公司造成重大损失。在朱仕明违约一年后，宏泽公司才将涉案房屋租赁给他人，这是符合合同法规定，是在一方违约之后，一方采取适当方式减少损失。综上，涉案纠纷的合同是朱仕明与宏泽公司签订的合同，其公司不是合同当事人。朱仕明在合同中违约造成宏泽公司损失，故朱仕明主张返还押金没有法定依据，请法院驳回朱仕明的诉讼请求。
宏泽公司答辩并反诉称：护河镇临河湾商业步行街4号楼是其公司开发建设的，刘宏生是其公司的股东及项目负责人，朱仕明交纳的10万元押金是刘宏生收取的。其公司不认可朱仕明的诉讼请求，理由是朱仕明与其公司签订租赁合同，约定每年租金35万元，朱仕明也交了10万元押金，其公司按照朱仕明的要求，把所有22间房屋的隔墙及楼梯打通，但是之后一年到两年的时间，朱仕明一直没有过来承租房屋，导致该房屋无法出卖和出租。直到2015年10月，其公司将租金降为每年25万元，并减免两年的租金，才有一位温州人过来承租了房屋经营超市。是朱仕明的违约行为导致其公司产生严重的损失，故其公司不应当返还押金及违约金，并因朱仕明的违约行为要求朱仕明赔偿一年的租金损失20万元。
刘宏生辩称：其与朱仕明签订房屋租赁合同的行为是代表宏泽公司的职务行为。其作为宏泽公司的员工，要求朱仕明赔偿宏泽公司一切损失。
朱仕明针对反诉辩称：1、不认可宏泽公司反诉的事实和理由。其没有要求宏泽公司打掉隔墙和楼梯。4号楼就是一个通透的框架没有隔墙。是刘宏生喊其过来看房屋的，这说明宏泽公司已有将4号楼建成超市的想法，即使有隔墙也已经打掉了。宏泽公司需要进一步举证证明是其要求打掉隔墙的，否则将承担举证不能的后果。2、房屋一直拖延租赁并不是因其违约，而是因为宏泽公司无法向其提供必须的消防资料和许可证，其无法营业，故签订合同的目的无法实现，这是一直没有履行合同的根本原因。提供消防资料的责任在于宏泽公司，故宏泽公司提出的反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理，本院查明事实为：2008年12月25日，当涂县国土资源局与昕源公司签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，将位于当涂县护河镇集镇护新路南侧3893.01平方米的土地出让给昕源公司用于商住用地。昕源公司于2009年7月9日成立马鞍山市昕源房地产开发有限公司当涂分公司，夏基平为该分公司负责人。2009年9月24日，当涂县发展和改革委员会函复昕源公司，同意昕源公司在上述受让土地上建设护河镇临河湾商住楼项目，项目占地面积3893.01平方米，建筑面积10000平方米。2010年11月29日，当涂县发展和改革委员会又函复昕源公司，同意将护河镇临河湾商住楼项目建筑面积10000平方米变更为5000平方米。此后，经当涂县住建委等部门审批，昕源公司当涂分公司开发建设了护河镇临河湾商业街施工编号为1号、6号、7号的楼盘（公安编号分别为11栋、5栋、4栋）。2012年3月19日，该分公司被注销。2010年6月2日，以临河湾商业街为甲方，以阿里巴巴为乙方，签订一份《房屋租赁意向协议》，约定甲方将在建的7-16号约1080平方米的房屋上下两层租赁给乙方用作商场经营（三楼用作住宿房），年租金15万元，按乙方要求建成框架式（无隔墙）。乙方预交10万元作为订金，双方任有一方违约，罚金10万元。刘宏生在合同落款甲方处签名，朱仕明在乙方处签名，昕源公司于当日出具收取朱仕明押金10万元的收据。2012年11月12日，当涂县护河镇政府向当涂县国土局报送《关于我镇拟选临河湾商住项目用地报批的函》，请国土局审核0.7015公顷项目用地，2013年11月27日，当涂县国土局向护河镇政府发送《预缴费通知书》，要求护河镇政府为申报的0.7015公顷住宅项目用地缴纳报批费、勘测费、征地准备金、电子报盘费等合计1041517.03元，马鞍山恒基置业有限公司缴纳了上述费用，并在该项目用地上开发建设施工号为1、2、3、4、5号共五栋商住楼。2014年8月5日，马鞍山恒基置业有限公司更名为马鞍山宏泽置业有限公司（宏泽公司），法定代表人由夏基平变更为刘启海，股东由夏航、夏基平变更为刘启海、刘宏生。2014年7月15日，以护河临河湾售楼部为甲方，以朱仕明为乙方，签订一份《临河湾商业步行街商铺租赁合同》，约定甲方将护河镇临河湾商业步行街4号整体一至三层、共计3000平方米出租给乙方经营超市，租期10年，以开业时间为准，租金每年35万元，已交10万元作为租房押金，不算房租。双方违约，违约方赔偿对方双倍损失。合同签订后，朱仕明并未开业经营。2015年10月18日，刘宏生与他人签订《房屋租赁协议》，将护河镇临河湾商业步行街4号楼出租给他人经营超市，朱仕明得知后要求刘宏生退还10万元押金，双方多次交涉无果，以致成讼。
本院认为，案涉本诉的争议焦点是谁为案涉合同的相对方，谁负有返还押金的义务。本院审查认为，2010年6月2日，朱仕明签署《房屋租赁意向协议》，意在租赁昕源公司开发建设的尚未完工的临河湾商业街7号楼经营超市，该协议虽由刘宏生个人签名，未加盖昕源公司印章，但朱仕明交纳的10万元订金由昕源公司当涂分公司出具收据并加盖印章，现昕源公司当涂分公司已注销，昕源公司认可刘宏生项目负责人的身份，故该份合同的相对方应为昕源公司与朱仕明，如昕源公司未按照约定履行交付房屋的义务，则应承担违约责任。但该份协议签订后，朱仕明并未要求昕源公司交付临河湾商业街7号楼的房屋，而是重新选择了临河湾商业步行街4号楼整体一至三层为超市经营地，并于2014年7月15日重新与刘宏生签订《临河湾商业步行街商铺租赁合同》，且明确约定已交付的10万元订金转为该份合同的押金，则朱仕明在未告知昕源公司的情况下以重新选择租赁物、重新签订合同的方式单方解除了与昕源公司签订的《房屋租赁意向协议》，而重新与他人建立了合同关系。朱仕明虽辩称两份合同的签订人都是刘宏生，故有理由相信其重新选择的租赁物仍是昕源公司开发建设，且其交付的10万元为昕源公司收取，故昕源公司应当承担返还责任。但因朱仕明单方解除了与昕源公司的协议，其重新选择的租赁物亦非昕源公司开发建设，宏泽公司认可朱仕明重新选择的租赁物系其公司开发建设的小产权房，认可刘宏生签订合同系代表公司的职务行为，认可昕源公司已将朱仕明交付的10万元订金转交给其公司，故宏泽公司作为《临河湾商业步行街商铺租赁合同》的出租方，负有履行出租方义务的责任，在合同无法履行时，亦应承担相关义务。综上，本院依法对朱仕明向宏泽公司主张合同权利的诉请予以支持，对朱仕明要求昕源公司承担合同义务的主张依法不予支持。关于朱仕明主张返还的具体金额。因案涉合同没有实际履行，朱仕明交付的10万元系租房押金而非定金，双方亦未约定押金不予返还的条款，故宏泽公司应当返还朱仕明交付的押金10万元。朱仕明同时主张违约金4万元，考虑朱仕明仅以宏泽公司未尽消防保障义务主张宏泽公司违约，但并未举证证明，合同中亦未明确约定宏泽公司的消防保障义务，且宏泽公司于2015年将朱仕明拟租赁的房屋租赁给第三方，该第三方将租赁物也实际用于超市经营，故就现有证据无法确认因宏泽公司的违约而导致合同无法履行，故对朱仕明主张的违约金依法不予支持。
案涉反诉的争议焦点是朱仕明应否赔偿宏泽公司的相关损失。宏泽公司主张因朱仕明明确表示要租赁房屋经营超市，故按照朱仕明的要求将已经建成的22间房屋的隔墙和楼梯悉数拆除，造成额外费用，且因朱仕明迟迟不进驻经营，导致房屋空置，并就此申请证人出庭作证。本院审查认为，案涉租赁物为三层建筑物，面积约3000平方米，应当有设计图纸、施工方案及施工日志、结算清单等完备的施工资料，宏泽公司作为建设方应当递交上述证据以佐证确实存在先建后拆，产生额外费用的事实。但宏泽公司仅以证人证言佐证，显属举证不能。退一步分析，宏泽公司即使按照朱仕明的要求拆除了隔墙和楼梯，这一行为也是宏泽公司为顺利出租房屋而作出的选择，属自愿行为，产生的额外费用也不能要求承租人予以承担。再，双方签订的合同中未明确约定交房时间和开业时间，空置费用也无起算依据，故本院对宏泽公司的反诉请求依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、本诉被告（反诉原告）马鞍山宏泽置业有限公司于本判决生效后十日内一次性偿还本诉原告（反诉被告）朱仕明租房押金10万元。
二、驳回本诉原告（反诉被告）朱仕明的其他诉讼请求。
三、驳回本诉原告（反诉被告）朱仕明对本诉被告马鞍山市昕源房地产开发有限公司、本诉被告刘宏生的诉讼请求。
四、驳回反诉原告（本诉被告）马鞍山宏泽置业有限公司对反诉被告（本诉原告）朱仕明的诉讼请求。
本案本诉受理费3100元，由本诉原告（反诉被告）朱仕明负担800元，由反诉原告（本诉被告）马鞍山宏泽置业有限公司负担2300元；本案反诉费4300元，由反诉原告（本诉被告）马鞍山宏泽置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 长 盛 梅
审 判 员 吴宗和
代理审判员 韩 晶
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 周莹莹