湖南省安仁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1028民初1117号
原告(反诉被告):周柏华，男，1972年10月10日出生，汉族，湖南省安仁县人，住安仁县永乐江镇五一北路。
委托代理人：谭仁开，湖南辰辉律师事务所律师。
被告(反诉原告)：湖南神龙投资有限公司。
住所地：湖南省安仁县永乐江镇七一西路国祯艺术广场。
法定代表人：李能文，该公司董事长。
委托代理人：李华阳，系该公司销售经理。
委托代理人：刘文彬，湖南宣阳律师事务所律师。
原告周柏华与被告湖南神龙投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2016年11月15日向本院提起诉讼，本院于同日受理此案，在诉讼过程中，被告湖南神龙投资有限公司于2016年12月19日向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，两案于2016年12月26日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告周柏华及委托代理人谭仁开、被告湖南神龙投资有限公司委托代理人李华阳、刘文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周柏华向本院提出诉讼请求:1、终止原、被告双方签订的《商品房预售合同》，判令被告退还原告已交的购房款828166元，并支付原告临时安装铝转闸门和不锈钢防护窗的费用开支6757.1元，共计834923.1元；2、判令被告支付原告违约金107364元，已经付房款的利息407079.21元（利息从2011年12月31日起按月利率1％计算至2016年11月30日止）和逾期返款的利息（利息从2016年12月1日起按月利率1%计算至被告实际付清为止）。以上两项合计1349366.31元。
事实及理由：原告于2010年12月10日与被告签订了《商品房预售合同》，并按合同约定共支付被告购房款828166元。合同约定交房期限为2011年12月30日前，但至今被告一直未通知原告办理交房手续，实际原因是未达到合同约定的交房条件，且存在诸多质量问题。多年来，原告数次向有关部门反映情况均未得到妥善解决。因原告预购的房屋在一、二楼，为预防不测，原告于2015年2月8日将所购房屋安装了三个铝转闸门和四个不锈钢防护窗，花费6727.1元。2016年9月份，原告才收到被告湖南神龙投资有限公司股东之一安仁县大源投资有限责任公司对原告多年投诉的书面答复，得知被告根本没有诚意解决问题，导致原告签订的合同目的无法达到。因此，按合同第六条、第七条的约定，被告已严重违约。为维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求举证如下：
证据1、《商品房预售合同》。拟证明原、被告签订了商品房预售合同，约定了双方的权利义务；
证据2、五份收款凭证；拟证明被告向原告收取了购房款828166元；
证据3、上访的答复及现场照片。①、建设局2016/7/12的回复的及建设局提出的处理建议；②、安仁县大源投资有限公司的答复。拟证明原告多次投诉，但得不到结果，所以诉请法院；
证据4、原告租房合同。拟证明原告存在的损失并且要求被告按照合同的违约金赔偿的合理性；
证据5、2013年10月23日的现场录像。拟证据被告房屋还达不到交房条件，存在质量问题。
被告湖南神龙投资有限公司反诉称：请求依法驳回原告的诉讼请求，判令原告支付被告拖欠的购房款245474元及拖延付款的利息100000元，违约金107364元。
事实与理由：反诉人与被反诉人经过充分平等协商，于2010年12月10日签订了《商品房预售合同》，合同约定：被反诉人购买反诉人开发的滨江新城项目瑞祥1栋101-103号房，面积291.75㎡，总价款为1073640元，并约定了交房期限和方式。但至今，被反诉人仅交纳828166元，尚欠购房款245474元，经多次催讨，被反诉人拒绝履行义务，反而向法院起诉反诉人违约。反诉人认为，双方签订的《商品房预售合同》合法有效，应当全面履行，因被反诉人未依约交清购房款，反诉人有权拒绝交房，且事实上被反诉人已使用所购商铺，且对门面进行了改装，所以被反诉人的起诉理由不成立，应当驳回。为此特提起反诉，依法支持反诉人反诉请求。
被告为支持其反诉请求举证如下：
证据1、湖南神龙投资公司的营业执照。拟证明被告的开发资格及本案适格主体；
证据2、房地产开发的资质证书。被告有相关的开发资质；
证据3.建筑工程施工许可证2份，证明涉案开发小区，是被安仁县建设局许可的。以及涉案小区是在2010年6月18日颁发的建筑工程施工许可证；
证据4、商品房预售许可证。拟证明涉案商品房预售已取得合法许可；
证据5、《商品房预售合同》。拟证明双方应商品房预售的价格、交付方式等签订了额合同。第六条约定了交付时间，但未交付是因为原告未交清购房款，非甲方原因所致；
证据6、5份交款凭证。拟证明原告认可该合同，但原告未依约交清购房款，且房屋已经交付，因为原告已于2015年2月8日修饰了涉案房屋，并实际控制；
证据7、竣工验收备案表。拟证明涉案房屋验收合格。
当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，对当事人无异议的证据有原告的证据1、2；被告的证据1、2、3、4。本院予以确认并存卷佐证。对于争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告证据3、4、5提出了异议，认为原告证据4关联性、合法性有异议，本院认为原告的证据4是原告的其他民事行为，与本案确实没有关联性，因此本院不能采信，对原告的证据3、5仅能反映涉案与商品房存在质量问题，但原告未对此提起诉讼，亦未通过相关机构鉴定影响房屋不能使用及房屋主体结构存在质量问题，导致合同不能履行。因此对其效力不能采信。原告对被告的证据5、6、7真实性无异议，但对其证明方向有异议，本院认为被告举证的三组证据反应了原告的付款情况真实，且原告于2015年2月8日向所购房屋加装了门窗，并持有钥匙，按通常交付习惯应认定已完成交付，因此被告认为已交付的质证意见应当采纳。
经审理查明如下案件事实：
2010年12月10日，原、被告签订了《商品房预售合同》。合同约定：原告周柏华购买被告开发的滨江新城瑞祥一栋101、102、103号商铺，面积为291.75㎡，售价3680/㎡；付款方式为2010年12月前付款600000元，再付173640元，余款300000元办理银行按揭，如不能银行办理按揭，原告自愿改为分期付款。合同第五条、第六条对违约情形及违约责任作了约定：第五条约定乙方（原告）如未按合同第四条规定的时间付款，甲方（被告）对乙方（原告）逾期应付款有权追究违约利息及违约金。自合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止。月利息按1%利率计算。逾期超过60天后乙方（原告）应另向甲方（被告）支付总房价的10%的违约金。甲方（被告）同时有权终止合同。甲方（被告）时的经济损失超出乙方（原告）的违约金实际的经济损失与违约金的差额部分由乙方（原告）据实赔偿。第七条约定除本合同第六条规定的特殊情况外。甲方（被告）如未按合同规定的期限将该商品支付乙方（原告）使用。乙方（原告）有权将已交付的房价款向甲方（被告）追究违约利息及违约金。按合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。月利息按1%利率计算，逾期超过六个月，甲方（被告）应另向乙方（原告）支付总房价涨的10%的违约金。乙方（原告）有权终止合同。乙方（原告）实际经济损失与违约金的差额部分由甲方（被告）据实赔偿。乙方（原告）如变更通讯地址我其他通讯资料，应立即以书面方式通知甲方（被告）。如因乙方（原告）的通讯资料不正确，造成联系不及时或失去联系而发生的损失，均由乙方（原告）负责。合同第六条对交房时间做了具体约定：被告须于2011年12月30日前将竣工验收合格并符合合同附件约定交房条件的房屋交付原告使用。但下列情形除外，被告不须承担违约责任：①人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害；②非甲方（被告）原因造成的延期。合同签订后，原告分多次交纳购房款共计828166元（其中2010年11月30日交6万元，2010年12月3日交34万元，2010年12月23日交20万元，2013年12月10日交128166元，2016年4月19日交10万元）。余款245474元，原告至今尚未交清。被告亦未书面通知原告交付房屋。原告于2015年2月8日将涉案房屋安装的三个铝转闸门和四个不锈钢防护窗，花费6727.1元。并持有涉案房屋的钥匙。
庭审后，经现场勘验房屋确定存在质量问题和部分小项目未完成施工。但被告开发的整个项目已竣工并通过验收合格。原告因涉案房屋存在质量问题，多次向相关部门投诉反应。事后原被告双方就房屋存在质量问题一直协商未果。原告于2016年11月15日向本院起诉要求支持诉讼请求。在诉讼过程中，被告于2016年12月19日向本院提起反诉要求支持其反诉请求。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点：一、原告要求终止签订的《商品房预售合同》条件是否成就？被告在履行合同的过程中是否存在违约？违约时间如何确定？如何承担违约责任？二、被告反诉要求原告支付所拖欠的购房款理由是否成立？原告是否存在违约行为，承担违约责任？
关于上述焦点问题，本院做如下评析：
商品房预售合同是指房地产开发商将尚未建成或尚未竣工房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可以看出，出卖人和买受人权利义务非常分明，即出卖人收房屋出卖并转移房屋所有权于买受人，买受人应当按合同约定支付购房款。本案原、被告均认为所签订的合同合法有效。那么原告以被告迟延交付房屋为由能否请求解除合同？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。此条规定买受人行使解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不能行驶的解除权消灭。涉案商品房合同对交付房屋的期限已作了具体的约定，即2011年12月30日前，那么原告行使解除权的期限应当在2012年12月30日前。原告的请求权已超出了法定期限。此外原告以涉案房屋存在质量问题是否可以请求解除合同呢？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。此两条规定买受人请求解除合同的前提条件是①房屋主体结构质量不合格不能交付使用；②因房屋质量问题严重影响正常居住使用。但原告举证的仅反应涉案商品房存在质量问题，并未举证证明是按房屋主体结构质量不合格的鉴定结论，予以佐证，因此应承担举证不能的法律后果。故原告要求解除合同的请求不能支持。其次，原告要求被告按合同约定支付违约金和利息损失是否应当支持。本院认为原被告双方签订的商品房预售合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行合同和义务。本案被告未按约定期限交付房屋构成违约。从原告支付购房款的时间和数额来看。原告亦未按时足额交付价款，即使后期尾款300000元的交付时间未做具体约定。但原告应支付剩余价款。被告当庭表示合同约定的违约金过高，请求调整。本院认为被告未按约定交付房屋构成违约。当事人在履行合同中均应遵循公平、平等原则，违约损失应当以具体发生的实际损失为宜。本院认为原告损失为已交付房款的利息损失，利息按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算为宜。另外关于违约时间的确认，因涉案房屋原、被告双方虽未履行交付手续，但原告于2015年2月8日对其安装了门窗并持有门钥匙，被告对此未提出反对意见。本院认为，按照交易习惯，应当认定原告已实际控制涉案房屋，因此应当认定交付行为已完成。
关于焦点二，既然原告要求解除合同的请求不能支持。那么合同就应当继续履行，原告应支付被告剩余的价款245474元。至于被告反诉要求原告按合同约定支付违约金和利息损失。从合同约定来看，合同约定仅对首付款600000元约定了付款时间，后期的付款未作具体的时间。本院认为，买受人怠于支付购房款的出卖人应当履行催告义务。本案被告并未举证证明其已书面及催告原告履行付款义务，应认定被告未履行催告义务。因此被告反诉要求原告按合同约定支付违约金和利息损失的反诉请求不能支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》。第十二条、第十三条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下:
被告（反诉原告）湖南神农投资有限公司在判决生效后十日内支付原告（反诉被告）周柏华迟延交房违约金（违约金计算方法以已付房款828166元为基数，其中基数中600000元、128166元、100000元，分别从2011年12月31日、2013年12月11日2016年4月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2015年2月8日止）；
原告（反诉被告）周柏华在本判决生效十日内支付被告湖南神农投资有限公司购房款245474元；
驳回原告（反诉被告）周柏华的其他诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）湖南神农投资有限公司的其他反诉请求。
如果未按判决指定期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16900元，反诉案件受理费8090元,合计24990元，由原告周柏华承担18090元，被告湖南神龙投资有限公司承担6690元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 张斌斌
人民陪审员 谢安林
人民陪审员 何林华
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 李 谦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
(一)案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
(二)判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
(三)判决结果和诉讼费用的负担；
(四)上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。