山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1120号
上诉人（原审被告）青岛齐海置业有限公司
法定代表人孙福新，董事长。
委托代理人殷启峰，山东文康律师事务所律师。
委托代理人王英，山东文康律师事务所律师。
上诉人（原审原告）赵家骧。
委托代理人王军，山东中诚律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，山东中诚律师事务所律师。
上诉人青岛齐海置业有限公司（以下简称齐海公司）因与上诉人赵家骧房屋买卖合同纠纷一案，均不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10819号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由代理审判员侯娜担任审判长并主审本案、与代理审判员王化宿、代理审判员邱彦共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人齐海公司的委托代理人王英，上诉人赵家骧的委托代理人王军、ＸＸ，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵家骧在一审中诉称，2009年11月27日，赵家骧与齐海公司签订《商品房预售合同》，赵家骧购买齐海公司位于青岛市市南区＊＊路商品房一处，该合同明确约定齐海公司应于2010年12月31日前将所涉房屋交付给赵家骧；齐海公司在房屋交付之日起360天内取得房地产权属登记证明。赵家骧办理房地产权证；自房屋验收交接之日起，齐海公司对该房屋负责维修等事项。但由于齐海公司原因，2011年9月9日才将上述房屋交付给赵家骧，2013年3月31日赵家骧才得以办理房地产权证。并且，房屋在交付后，不断出现质量问题，齐海公司虽然也曾为赵家骧房屋进行过局部维修，但房屋质量问题依然严重，已实际影响了赵家骧的使用和对外承租。基于以上问题，赵家骧曾多次向齐海公司主张相关违约金及损失赔偿，但齐海公司一直不予理会。赵家骧认为：双方之间的《青岛市商品房预售合同》内容真实有效，各方应严格按照约定内容履行相应义务，承担相应违约责任和赔偿责任。齐海公司的迟延交付房屋行为，属于严重违约，虽然双方签订的《青岛市商品房预售合同》第二十条约定每日万分之0.1的违约金，但根据该违约金的算法得出金额远远低于该房屋同地段同类房屋租金的损失，所以，根据相关法律精神，赵家骧可依法请求按照租金损失调整违约金数额。齐海公司的迟延办证行为，也属于严重违约。虽然，双方合同中并未约定违约金，但赵家骧请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算合乎审判精神，且房屋的质量直接影响业主对房屋的使用和收益，赵家骧要求租金损失合理合法。故赵家骧起诉请求：1、判令齐海公司向赵家骧支付迟延交房违约金111780.8元，计算方式：同地段房屋租金按照每年15万元计算，自2011年1月1日计算至2011年9月29日止；2、判令齐海公司向赵家骧支付迟延办证违约金235137元，计算方式：按照已付购房款5290000元、同期贷款利率6%／年计算，自2012年9月25日起至2013年3月31日止；3、判令齐海公司为赵家骧房屋进行彻底维修并支付因房屋质量问题引起不能对外承租的租金损失287500元，计算方式：同地段房屋租金按照每年15万元计算，自2011年9月计算至2013年8月。
齐海公司在一审中辩称，1、齐海公司按照合同约定的要求、时间向赵家骧交付房屋，不存在逾期交付行为。依据合同约定，齐海公司可通过登报公告形式书面通知赵家骧办理房屋交付手续，公告发布后即视为通知已送达赵家骧。齐海公司按照合同相关约定发出交房通知后，赵家骧须在交房通知约定的时间内接收房屋。赵家骧未按约定时间办理交付，视为齐海公司已完成房屋交付义务。齐海公司已于2010年12月26日登报公告涉案项目将于2010年12月28日交房。且按照合同约定向赵家骧发放了《质量保证书》、《使用说明书》，并出示了《建设工程竣工验收备案表》，符合合同约定的交房条件。因此，系赵家骧原因未按时接收房屋，按照合同约定，齐海公司已完成房屋交付义务。2、如房屋交付时存在质量瑕疵，按照合同约定也属于保修范围，不能作为赵家骧拒绝收房及要求齐海公司承担逾期交付的理由。3、赵家骧主张逾期交付的租金损失，无合同及法律依据。4、齐海公司按照合同约定履行了保修义务，不应承担维修期间的租金损失；房屋目前不存在质量问题，齐海公司不应承担房屋维修责任。5、合同未约定逾期办证的违约责任，赵家骧亦未举证证明其实际损失，齐海公司不应承担违约责任。6、赵家骧主张逾期办证期限错误。7、法律未规定因其他业主的侵权行为导致办证迟延，齐海公司应承担赔偿责任。综上所述，齐海公司按照合同约定履行了交付义务，不应承担逾期交付违约责任；齐海公司履行了合同约定的保修义务，不应承担房屋维修责任及租金损失；齐海公司无逾期办证行为，不应承担赔偿责任。
原审法院查明和认定的基本事实是，一、2009年11月27日赵家骧（乙方）、齐海公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定乙方向甲方购买位于青岛市市南区＊＊公馆商品房，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为5290000元。甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方。房屋的交付要求是：取得单体楼毛坯房工程验收合格证明后，由甲方进行精装修后交房。甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交接的标志见《补充条款》。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。甲方交付的房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托青岛市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托青岛市有资质的建筑工程质量鉴定机构鉴定，经鉴定，确属主体机构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。
合同另约定，在甲方取得了房地产权属登记证明后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。
合同未对逾期办证违约金进行约定，但约定，甲方逾期交房的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.1计算。
合同《补充条款》另约定，甲方自房屋交付之日起，360日内取得房地产权属登记证明，由乙方办理房地产权证，甲方提供必要的协助。甲方在房屋交付时，所出示和提供的材料是指《质量保证书》、《使用说明书》、《单体楼毛坯房工程验收合格证明》复印件。甲方已经提供前述材料，乙方仍然拒绝接受房屋的，甲方不承担由此产生的延期交房责任。乙方在验房时，发现所交付的房屋确有瑕疵的，应当在验房交接单中注明，由甲方进行维修。乙方不得以此为由拒绝接受房屋，否则甲方不承担延期交房的违约责任。对上述房屋瑕疵，甲方应当在合理期限内进行积极维修、完善。甲方向乙方送达的通知事项，除邮寄送达外，也可采用在青岛市《半岛都市报》、《青岛早报》（上述报纸任选其一）上发布公告的方式送达，公告发布后即视为甲方已将该通知送达乙方。
合同约定，补充条款与主合同及附件内容更不一致时，以补充条款为准。合同附件三对交房时配套设备及标准进行了约定。合同附件五对房屋质量保修期进行了约定。
合同签订后赵家骧交付了购房款。
2010年12月26日，齐海公司在半岛都市报刊登公告，通知各业主涉案项目房屋于2010年12月28日办理房屋交接手续。2011年9月29日，双方签订《商品房交接书》。齐海公司提交业主交接一览表，表明在约定的2010年12月28日，齐海公司已具备条件向赵家骧交付房屋，系赵家骧单方拒绝，因此，齐海公司不应承担逾期交房的违约责任。
2013年2月5日，青岛齐海置业有限公司取得该楼盘的房地产权证。
2013年3月5日，齐海公司在报纸上公告通知赵家骧可以办理涉案房屋的房地产权证。
2013年3月31日，赵家骧办理涉案房屋的房地产权证。
二、涉案楼座于2010年10月30日竣工验收。2011年1月10日，青岛市工程质量监督站市南区站向齐海公司发布《建设工程（质量）》整改通知》，认为＊＊公馆2号楼8层顶高度超出涉及标高（上人平台天井顶部）达不到验收标准，待整改后竣工验收。竣工验收前禁止交付使用。
2011年1月25日，齐海公司向原审法院提起诉讼，要求906室业主杨宗强立即拆除擅自加高的墙体，将2号楼9层上人平台恢复原状。案经一、二审，判决杨宗强立即拆除违章建筑，恢复平台原状。2012年6月7日，齐海公司通过申请法院强制执行将上述违章建筑予以拆除。
2012年6月21日，在齐海公司将杨宗强搭建的违章建筑强制拆除后，齐海公司依法取得伊莎贝拉项目的竣工验收备案表。
齐海公司主张因杨宗强的侵权行为，导致齐海公司无法办理竣工验收证明，因此导致齐海公司直至2012年6月21日方才办理完成竣工验收证明，并最终于2013年2月5日取得整个楼盘的房地产权证，于2013年3月为赵家骧办理房地产权证。而齐海公司已穷尽一切办法拆除杨宗强的违章建筑，因此齐海公司并无过错，不应承担逾期办理房地产权证的责任。
三、关于房屋质量问题。
赵家骧提交照片一宗，证明房屋存在质量问题，影响赵家骧的入住及出租，造成赵家骧损失。齐海公司对照片不予认可。
赵家骧另提交青岛青房建安集团有限公司＊＊项目部致青岛齐海置业有限公司2011年1月24日出具的信函一封，内容为：我公司承接青岛＊＊2号楼1101阁楼装修工程春节后正月二十全面展开施工，我公司在此承诺我公司装修范围内的工程项目力争一月内完成。齐海公司对该信函不予认可，同时称，阁楼装修并非合同约定范围，因此赵家骧不应以此拒绝收房。
赵家骧提供发票三张，证明赵家骧提供的装修配套设施至2011年7月方才配备齐全，齐海公司对此不予认可。
齐海公司提供青岛帅新铝业门窗工程有限公司出具的《伊莎贝拉小区2#楼1101户窗漏水问题的处理说明》，证明齐海公司一直积极履行维修义务，且已维修完毕。赵家骧对证明内容不认可，但认可房屋维修人员均为齐海公司组织的人员。
赵家骧与齐海公司均未提交赵家骧最后一次告知齐海公司需要维修的证据。
原审法院认为，双方当事人在自愿基础上签订的协议，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。违约责任的计算，有约定的按照合同约定计算，无约定的，应以实际损失为限。同时，法律以保护守约方及无过错方为基本原则，遵循公平原则确定各方的权利和义务，对于采取措施降低损失发生的行为应予肯定，在考虑违约责任承担上可酌情调整。
关于逾期交房问题的认定。
赵家骧提交的青岛青房建安集团有限公司伊莎贝拉项目部致青岛齐海置业有限公司的信函表明，涉案房屋直至2011年1月24日尚未完成阁楼装修，2011年7月的发票也表明，涉案房屋的配套设施并不符合合同约定，齐海公司虽对该两份证据不予认可，但未提供相反证据，故原审法院对赵家骧的该两份证据证明内容予以采纳。
合同约定齐海公司应于2010年12月31日前将精装修后的房屋交付乙方。齐海公司虽主张房屋在2010年12月28日已具备交付条件，系赵家骧原因导致房屋不能按时交付，但原审法院认为，合同约定的交房方式为精装修后交付，且对配备设施进行了约定，虽然合同未对阁楼的装修进行特殊约定，但作为房屋的整体，若阁楼不符合合同约定的装修条件，不应认定齐海公司交付的房屋已完成装修交付条件。
合同的补充条款虽然约定，若交付房屋确有瑕疵，应当在验房中注明，由齐海公司进行维修，不得作为拒绝接受房屋的理由，但合同同时规定，齐海公司若认为房屋已符合交付条件，应向赵家骧发出催告。现齐海公司并未提交证据证明其曾向赵家骧进行过催告，同时，合同补充条款对于交房条件的约定，对作为购房者的赵家骧来说，过于苛刻，显失公平，因此，原审法院依法认定，齐海公司并未能在2011年12月31日前，将符合合同条件的房屋交付给赵家骧，违反合同约定，应承担违约责任。
依据双方签订的商品房交接书，涉案房屋的实际交付日期为2011年9月29日。
合同约定的逾期交房违约金为日万分之0.1，赵家骧虽主张该约定过低，要求按照同地段租金15万元／年计算违约金，但赵家骧既未提交证据证明其实际损失，也未提交证据证明其计算依据，因此对赵家骧的该主张，原审法院依法不予认可。
故齐海公司应向赵家骧支付逾期交房违约金，以实际付款5290000元为本金，按照日万分之0.1计算，自2011年1月1日起计算至2011年9月29日。
二、关于逾期办理房地产权证问题的认定。
依据合同补充协议的约定，齐海公司自交付房屋之日起360日内应协助赵家骧办理房地产权证。本案中，双方于2011年9月29日进行房屋交接，则齐海公司最迟应于2012年9月24日协助赵家骧办理房地产权，但齐海公司直至2013年3月5日方才通知赵家骧办理房地产权证，迟延履行办证义务，违反了合同约定，应承担违约责任。
关于齐海公司主张的杨宗强的侵权行为导致办证迟延的抗辩理由，原审法院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。依据合同相对性，齐海公司应先行向赵家骧赔偿违约损失，再另行向杨宗强进行协商或追偿。齐海公司以此主张不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，原审法院依法不予支持。
综上，应由齐海公司承担逾期办理房地产权证的责任。
但结合本案具体情况，依据庭审审查可知，本案中齐海公司已于2010年12月28日完成房屋施工并通知赵家骧进行房屋交接，青岛市工程质量监督站市南区站向齐海公司发布《建设工程（质量）》整改通知》也明确指出杨宗强的违章建筑是不能完成竣工验收的原因。依据相关法律规定，竣工验收证明是办理房地产权证的必备材料。在2012年6月7日完成拆除违章建筑后，齐海公司迅速于2012年6月21日完成竣工验收，更可进一步证明，杨宗强的侵权行为是造成齐海公司无法正常履行办证程序的原因。面对案外人的侵权行为导致的后果，齐海公司一直通过各种积极手段进行维权，包括协商、报警、法院起诉、申请强制执行等。应认定，齐海公司为完成合同约定的办证义务，一直采取积极措施，并未故意拖延或消极对待，避免了损失的进一步扩大，对此行为，原审法院依法予以肯定，故在违约责任的承担上，可依法酌情降低。
因合同未对逾期办理房产证的违约责任进行约定，赵家骧也未提交证据证明其实际损失数额，故可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。考虑齐海公司的行为及过错程度，原审法院依法酌情减至同期银行贷款利率的70%标准计算违约金。
因齐海公司通知赵家骧办证时间为2013年3月5日，该期间至实际办证的2013年3月31日的时间可由赵家骧掌控，因此，该期间不应计算违约金。
因赵家骧实际付款数额为5290000元，故应以此为本金计算，自2012年9月24日起计算至2013年3月5日止。
三、关于房屋质量及维修问题。
依据齐海公司提供的处理说明内容，可知截至2013年7月，齐海公司一直依照合同约定对赵家骧房屋积极履行保修义务。现赵家骧并未提供在此之后赵家骧要求齐海公司维修而齐海公司拒绝维修的证据，且依据合同约定，若合同主体结构存在问题不适宜居住，应由相关机构出具鉴定意见，即赵家骧未提供证据证明齐海公司具有违反合同约定的情形。同时，赵家骧也未提供证据证明其实际损失的发生及数额计算方式，因此，对赵家骧的该主张，原审法院依法不予支持。对于赵家骧主张要求齐海公司彻底维修房屋的主张，因维修范围、维修部位等不确定，即赵家骧的该项诉讼请求并不明确，本案中不宜处理。赵家骧可依合同约定在保修范围内向齐海公司明确提出维修主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百零七条、第一百二十一条的规定，判决：一、齐海公司于判决生效之日起十日内给付赵家骧逾期交房违约金，以5290000元为本金、按照日万分之0.1计算，自2011年1月1日起计算至2011年9月29日止；二、齐海公司于判决生效之日起十日内给付赵家骧逾期办证违约金，以5290000元为本金、按照银行同期贷款利率的70%计算，自2012年9月24日起计算至2013年3月5日止；三、驳回赵家骧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10062元，齐海公司负担7043元，赵家骧负担3019元。诉讼保全费3770元，由齐海公司承担。因赵家骧已预交，齐海公司于判决生效之日起十日内给付赵家骧10813元。
宣判后，齐海公司与赵家骧均不服，上诉至二审法院。
齐海公司上诉请求二审法院撤销原审判决，驳回赵家骧的诉讼请求。其上诉的主要理由是：1、齐海公司按照合同约定的时间、条件交付房屋，不存在逾期交付行为；一审认定阁楼不符合精装修条件，属认定事实错误；房屋质量瑕疵不能作为赵家骧拒绝收房的理由；2、双方在补充条款约定：“甲方自房屋交付之日，360日内取得房地产权属登记证明，由乙方办理房地产权证，甲方提供必要的协助。”与主合同约定的“甲方取得房地产权属登记证明后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》90日内由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”是承接关系。因此，办证时间应当为480天，而不是一审认定的360天；3、案外人杨宗强侵权行为占用的时间应当从办证期限中扣除，该行为不是齐海公司的过错，不应由齐海公司承担赔偿责任；4、合同未约定逾期办证的违约责任，赵家骧也未证明其实际损失，一审判决齐海公司承担违约责任，适用法律错误。即使承担违约责任，也不应超过逾期交房的违约金标准。
赵家骧针对齐海公司的上诉答辩称，1、齐海公司于2012年6月21日才取得验收证明，故齐海公司主张已按合同约定履行交房义务与事实不符；2、阁楼是房屋的重要组成部分，应属合同约定的装修范围；3、一审认定的360天的办证日期正确。其他答辩意见同赵家骧上诉意见。
赵家骧上诉称，请求二审撤销原审判决，支持赵家骧一审诉讼请求。其主要上诉理由是：1、一审认定的逾期交房违约金过低，赵家骧购买房屋是以商业为主要目的，应按同地段房屋租金损失作为违约金计算标准，且赵家骧要求提高违约金标准予法有据；2、齐海公司在交房和办证问题上存在严重的过错，且现实中也有充足的时间进行办理相关手续，齐海公司怠于履行合同义务，应承担法定违约责任；3、赵家骧所购房屋，存在严重的不能居住的原因，齐海公司不能通过维修进行解决，理应进行赔偿，赵家骧要求彻底维修和租金损失合法合理。
齐海公司针对赵家骧的上诉答辩称，赵家骧提出的房屋质量问题，齐海公司已履行保修义务，无拒绝或者拖延维修的问题，不应承担修复期间的租金损失。其他答辩意见同上诉状。
经审理查明，赵家骧在一审提交青岛青房建安集团有限公司伊莎贝拉项目部致齐海公司的信函证明，涉案房屋直至2011年1月24日尚未完成阁楼装修。齐海公司质证称不清楚该证据上签名人“王磊”的身份。二审期间，赵家骧主张王磊是涉案工程项目部的工作人员，齐海公司称是否有这个人需要庭后落实，但未在二审规定的时间内提交书面落实意见。
另查明，二审期间，齐海公司同意对赵家骧主张的漏水问题进行修复。双方签订的《青岛市商品房预售合同》第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方（齐海公司）对该房屋负责保修。保修范围和保修期由双方依照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》的规定在本合同附件五中约定。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本案经调解，当事人未达成一致。
本院认为，齐海公司与赵家骧签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方均应按约履行，违反合同的一方当事人，应当承担相应的违约责任。
关于是否存在逾期交房问题，本院认为，双方在合同中明确约定交房方式为由齐海公司进行精装修后交房，并对配备设施进行了约定，而赵家骧提交的青岛青房建安集团有限公司伊莎贝拉项目部致齐海公司的信函显示，涉案房屋直至2011年1月24日尚未完成阁楼装修，且赵家骧在一审提交的2011年7月空调发票显示，涉案房屋的配套设施也尚未达到合同约定，故齐海公司主张涉案房屋已于2010年12月28日具备交付条件，理由不成立，本院不予采信。齐海公司对赵家骧提交的上述信函的真实性有异议，称不清楚该信函上签名人“王磊”的身份，对此，赵家骧称王磊系涉案工程项目部的工作人员，齐海公司称需要庭后核实，但未在本院规定的时间内提交书面核实情况，故本院对齐海公司的抗辩依法不予采信。关于阁楼问题，齐海公司虽抗辩合同未对阁楼的装修进行约定，但阁楼作为涉案房屋的一部分，若阁楼不符合合同约定的装修条件，不应认定齐海公司交付的房屋完成装修交付条件。因此，齐海公司未按合同约定履行交付义务，应承担相应违约责任。一审根据赵家骧的实际付款数额，判令齐海公司按照合同约定的逾期交房违约金计算标准向赵家骧承担违约责任，符合双方约定和法律规定，本院予以维持。赵家骧上诉主张合同约定的违约金过低，要求按同地段的租金标准15万元／年计算违约金，但未提交相应证据证明其实际损失，本院依法不予支持。
关于是否存在逾期办证问题，本案中，齐海公司未按约如期履行协助赵家骧办理房产证的义务，应当支付逾期办证的违约金。根据合同的相对性原则，是否因案外人的侵权行为导致办证迟延，齐海公司都应就涉案合同向赵家骧承担违约责任。齐海公司主张案外人杨宗强侵权行为占用的时间应当从办证期限中扣除，无法律依据，本院不予采信。
关于如何承担逾期办证的违约金问题，本院认为，1、根据双方约定，补充条款与主合同及附件内容不一致时，以补充条款为准，因此应当优先适用补充条款。双方在补充条款约定：“甲方自房屋交付之日，360日内取得房地产权属登记证明，由乙方办理房地产权证，甲方提供必要的协助。”该约定系对整个房产证办理时间和过程的约定，齐海公司主张该360日应当与主合同中关于办理房产证的时间合并计算，无事实及法律依据，本院不予采信。故原审法院确认齐海公司应当自交房之日起360日内协助赵家骧办理房产证，符合双方合同约定，本院予以确认。2、逾期办证与逾期交房系两种不同的违约行为，齐海公司主张按合同约定的逾期交房违约金标准确认逾期办证违约金，无事实及法律依据，本院不予采纳。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方合同未约定逾期办证的违约金，一审法院根据该司法解释认定逾期办证违约金的标准，符合法律规定，本院予以确认。赵家骧主张齐海公司怠于履行合同义务，应承担法定违约责任，不应酌减，本院认为，一审综合本案案情，考虑齐海公司的行为及过错程度，依法酌情减至同期银行贷款利率的70%标准计算违约金，并无不当，本院予以维持。
关于涉案房屋的质量及维修问题，本院认为，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第二十二条、第二十三条之约定，甲方（齐海公司）交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方（赵家骧）在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。自该房屋验收交接之日起，甲方（齐海公司）对该房屋负责保修。保修范围和保修期由双方依照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》的规定在本合同附件五中约定。因此，赵家骧主张房屋存在质量问题，应依据合同约定要求齐海公司履行相应保修义务。齐海公司提交的《伊莎贝拉小区2#楼1101户窗漏水问题的处理说明》能够证明截至2013年7月，齐海公司一直按合同约定履行维修义务，赵家骧亦未提交其之后要求齐海公司维修而齐海公司拒绝维修的证据，且齐海公司亦在二审期间承诺为赵家骧主张的质量问题进行维修，故原审认定赵家骧可依合同约定在保修范围内向齐海公司明确提出维修主张，并无不当，本院予以维持。鉴于赵家骧并未提交证据证明其因房屋质量问题而造成的实际租金损失，故原审判决驳回赵家骧该项诉讼请求正确，本院予以维持。
综上，齐海公司的上诉理由不成立，本院不予支持。赵家骧的上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计11440元，由青岛齐海置业有限公司负担2440元，由赵家骧负担9000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 邱 彦
二〇一四年六月六日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 郇小雪