北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11200号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京市耐邦商贸有限公司，住所地北京市朝阳区石佛营东里135号院平房。
法定代表人蔡招南，经理。
委托代理人王梅，女，1974年1月8日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市朝阳区八里庄街道社区服务中心，住所地北京市朝阳区八里庄西里**号楼***号。
法定代表人章浩，主任。
委托代理人王囡，北京市潮阳律师事务所律师。
委托代理人赵楠，北京市潮阳律师事务所律师。
上诉人北京市耐邦商贸有限公司（以下简称耐邦公司）因与被上诉人北京市朝阳区八里庄街道社区服务中心（以下简称八里庄街道中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第33809号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人耐邦公司之委托代理人王梅，被上诉人八里庄街道中心之委托代理人王囡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年7月，八里庄街道中心起诉至原审法院称：八里庄街道中心与耐邦公司2005年12月27日签订了《关于耐邦公司的协议》，约定八里庄街道中心将位于北京市朝阳区×路×号院×号楼（以下简称涉案房屋）出租给耐邦公司使用，租赁期限为2006年5月1日至2016年4月30日，总租金为650000元。自协议签订起前五年，耐邦公司须向八里庄街道中心每年支付租金30000元，第六年起至第十年每年支付租金100000元，该租金应于每年5月前支付，后八里庄街道中心将房屋交付给耐邦公司使用。耐邦公司在2008年5月前没有向八里庄街道中心支付租金，此后再未支付租金，八里庄街道中心因此向耐邦公司提出解除协议并要求耐邦公司腾房，耐邦公司未作答复。故八里庄街道中心诉至法院，请求判令：一、解除2005年12月27日双方签订的《关于耐邦公司的协议》（以下简称为租赁协议）；二、耐邦公司腾退涉案房屋；三、耐邦公司支付八里庄街道中心自2008年5月1日至2014年9月30日的房屋租金431922元，耐邦公司按照每天274元的标准支付八里庄街道中心自2014年10月1日至租赁协议实际解除之日的房屋租金，耐邦公司按照每天274元的标准支付八里庄街道中心自合同解除之日至实际腾房之日的房屋占有使用费；四、耐邦公司支付八里庄街道中心自2008年5月1日至2014年9月30日的违约金229110元，耐邦公司按照每天50元的标准支付八里庄街道中心自2014年10月1日至合同解除之日的违约金。
耐邦公司辩称并反诉称：八里庄街道中心所述双方签订合同情况属实。耐邦公司确实没有交纳租金，但原因是八里庄街道中心没有按照合同约定向耐邦公司交付房屋。双方签订合同后八里庄街道中心一直没有实际交房，直至2007年年初八里庄街道中心才将涉案房屋中除一层以外的房屋交付给耐邦公司，一层至今也没有交付。2008年耐邦公司诉至法院要求八里庄街道中心交付房屋，法院支持了耐邦公司的诉讼请求，但八里庄街道中心至今也没有交付。此后耐邦公司也曾经向八里庄街道中心主动要求交纳租金，但八里庄街道中心单位领导称双方尚在诉讼期间，告知耐邦公司不需要交租金。此外，在租赁期间内，八里庄街道中心拆除耐邦公司租赁房屋的牌匾，造成耐邦公司无法正常经营。综上，耐邦公司不同意解除合同，耐邦公司同意交纳租金，前提是八里庄街道中心将一层交付给耐邦公司并扣除一层的租金79425元。耐邦公司提出反诉，请求判令：一、八里庄街道中心支付耐邦公司违约金50000元；二、八里庄街道中心赔偿耐邦公司经营损失592540元；三、八里庄街道中心赔偿耐邦公司装修费563600元。
八里庄街道中心就耐邦公司反诉辩称：不同意耐邦公司反诉请求。八里庄街道中心没有违约，八里庄街道中心也从未书面或口头允许过耐邦公司不交纳租金，且北京市朝阳区人民法院于2012年初就双方租赁合同案件发出了《执行通知书》，八里庄街道中心已经腾退了涉案房屋一层，故应当视为八里庄街道中心已经交付了一层房屋。一层房屋用于开展公益活动，不应产生收益，不存在经营损失。对于装修损失，因耐邦公司一直使用涉案房屋的第二、三层，八里庄街道中心没有干涉过耐邦公司的经营，该损失不应当由八里庄街道中心承担。综上，八里庄街道中心不同意耐邦公司的全部反诉请求。
原审法院经审理查明：2005年12月27日，八里庄街道中心（甲方）与耐邦公司（乙方）签订租赁协议，约定八里庄街道中心将涉案房屋出租给耐邦公司开展公益和经营活动，租期为10年，自2006年5月1日起算，总租金650000元。租赁标的共三层：一层178平方米以公益活动为主；二层259平方米以经营活动为主，在开展公益活动不足的时候可以无偿使用；三层259平方米及地下一层178平方米，作为乙方主要经营场所。自协议签订起前五年为乙方培育市场期，乙方须向甲方每年支付租金30000元；自第六年至第十年每年支付租金100000元。甲方须于2006年1月1日前将涉案房屋交付乙方。乙方于2006年5月前向甲方支付租金30000元，前5年以此时间和约定金额类推。乙方承诺除节假日外，将每周两次为甲方及所属社区提供免费使用（时间为16：00之前）。
上述合同签订后，耐邦公司依约交纳了2006年5月1日至2008年4月30日的租金，八里庄街道中心将租赁标的二、三层及地下一层交付耐邦公司使用，但未依约将租赁标的一层交付耐邦公司。耐邦公司对二、三层进行了装修，一层由八里庄街道中心进行了装修。
2009年，耐邦公司以租赁合同纠纷为由将八里庄街道中心及北京市朝阳区人民政府八里庄街道办事处诉至法院，要求交付涉案房屋一层。八里庄街道中心反诉要求解除与耐邦公司的租赁协议并收回涉案房屋。法院作出（2009）朝民初字第10962号民事判决，判决八里庄街道中心及北京市朝阳区人民政府八里庄街道办事处腾空并向耐邦公司交付涉案房屋一层；耐邦公司给付八里庄街道中心装修补偿款七万一千一百元；驳回八里庄街道中心的全部反诉请求。后八里庄街道中心不服该判决并提起上诉，二审作出（2011）二中民终字第1183号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2012年1月10日，法院向八里庄街道中心及北京市朝阳区人民政府八里庄街道办事处下发了《执行通知书》，经询，八里庄街道中心至今未向耐邦公司实际交付涉案房屋一层。
庭审中，八里庄街道中心主张耐邦公司欠付2008年5月1日至今的房屋租金，并以此为由要求解除租赁协议、腾退房屋，同时要求耐邦公司支付租金及相应违约金。耐邦公司认可其欠付租金，但是主张其共交纳了三年租金，且房屋在2007年才交付，故欠付租金应当自2010年7月1日起算，但就上述主张耐邦公司未提交证据证明。此外耐邦公司称未交纳租金是因为八里庄街道中心没有交付一层房屋，且双方在诉讼中，八里庄街道中心领导已经口头告知其不用交纳租金，同时认为一层房屋的租金应当予以扣除。八里庄街道中心对此不予认可，称从未承诺过耐邦公司不用交纳租金。
耐邦公司主张因八里庄街道中心摘除租赁房屋牌匾导致其无法正常经营，从而产生了经营损失，并提交了房屋租赁协议、（2009）朝行初字第58号及（2009）二中行终字第558号行政判决书予以佐证，八里庄街道中心对此不予认可，称其非造成耐邦公司所提出经营损失的适格主体。
另查，在双方此前的租赁合同纠纷案件中，为查明涉案房屋的装修价值，法院委托北京市价格认证中心对涉案房屋进行了价格鉴定，根据该鉴定结论，涉案房屋二、三层的市场价格为563600元，重置价格为713600元。现耐邦公司依据该鉴定结论中的市场价格主张装修损失，八里庄街道中心认可该鉴定结论，但认为鉴定时间是2009年6月29日，耐邦公司使用涉案房屋至今装修应当有相应贬损，经法院释明，八里庄街道中心不就装修损失申请鉴定。
原审法院经审理认为：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中八里庄街道中心在签订租赁协议后未向耐邦公司交付涉案房屋一层，经法院生效判决后仍未向耐邦公司交付涉案房屋一层；耐邦公司在合同履行过程中自2008年5月1日至今长达六年的时间里占有使用涉案房屋的二、三层及地下一层却未交纳租金，双方均怠于向对方履行租赁协议的主要债务，致使双方合同目的均无法实现，故双方之租赁合同无继续履行的必要，应予解除。耐邦公司应当在合同解除后将租赁房屋腾退并返还八里庄街道中心。根据庭审查明的事实，八里庄街道中心并未实际向耐邦公司交付涉案房屋一层，故耐邦公司腾退租赁房屋的范围应为涉案房屋二、三层及地下一层。耐邦公司亦应当支付八里庄街道中心自合同解除之日至实际腾房之日的房屋占有使用费。
对于八里庄街道中心主张的租金一节，耐邦公司占有使用房屋期间，应当交纳租金，但因八里庄街道中心一直未向耐邦公司交付涉案房屋的一层，故对于该层的租金应当予以免除。对于八里庄街道中心主张的违约金一节，因双方合同约定的违约金计算标准“按日万分之五计算”并未约定计算基数，系属约定不明；且八里庄街道中心在履行合同过程中亦存在违约行为，故法院对八里庄街道中心主张的违约金不予支持。对于耐邦公司主张的经营损失及违约金一节，因其提交的证据不能证明八里庄街道中心行为造成了耐邦公司无法正常经营管理，亦不能证明经营损失的实际发生，故法院不予支持。对于耐邦公司诉请的装修损失一节，系合理损失，法院予以支持，具体数额，法院结合鉴定结论数额，综合考虑折旧贬损予以酌定。
据此，原审法院于2015年2月作出判决：一、北京市朝阳区八里庄街道社区服务中心与北京市耐邦商贸有限公司二〇〇五年十二月二十七日签订的《关于耐邦公司的协议》于本判决生效之日解除；二、北京市耐邦商贸有限公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区×路×号院×号楼房屋的二、三层及地下一层腾空返还给北京市朝阳区八里庄街道社区服务中心；三、北京市耐邦商贸有限公司于本判决生效后七日内按照日租金六十六元的标准支付北京市朝阳区八里庄街道社区服务中心二〇〇八年五月一日至二〇一一年四月三十日的房屋租金，并按照日租金二百一十八元的标准支付北京市朝阳区八里庄街道社区服务中心二〇一一年五月一日至合同解除之日的房屋租金，并按照每日二百一十八元的标准支付北京市朝阳区八里庄街道社区服务中心自合同解除之日至实际腾房之日的占有使用费；五、北京市朝阳区八里庄街道社区服务中心于本判决生效后七日内支付北京市耐邦商贸有限公司装修补偿款十八万元；六、驳回北京市朝阳区八里庄街道社区服务中心的其他诉讼请求；七、驳回北京市耐邦商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，耐邦公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，改判支持其原审全部诉讼请求，驳回八里庄街道中心原审全部诉讼请求，或发回重审。具体事实及理由为：八里庄街道中心未依约将涉案房屋的一层交付于耐邦公司构成违约，耐邦公司未交纳租金系行使抗辩权，原审法院判决解除合同于法无据；八里庄街道中心的违约行为致使耐邦公司在长达十年的时间里未取得合法收益，且八里庄街道中心曾强行拆除经营牌匾，造成耐邦公司无法经营，八里庄街道中心应对耐邦公司所受经济损失予以赔偿。八里庄街道中心同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有租赁协议、民事判决书、行政判决书、《执行通知书》、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：关于租赁协议应否解除。根据《合同法》第九十四条第四项规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。房屋租赁合同中，出租人的主要义务在于交付承租人合乎用途的房屋，承租人的主要义务在于交纳租金。八里庄街道中心在签订租赁协议后未向耐邦公司交付涉案房屋一层，经法院生效判决后仍未为之；耐邦公司在合同履行过程中长达六年占有使用涉案房屋的二、三层及地下一层却未交纳租金，双方均不履行主要债务，现八里庄街道中心要求解除，原审法院予以解除，并无不妥。耐邦公司上诉主张八里庄街道中心违约在先，其不交纳租金系行使抗辩权，合同不应解除。对此，本院认为，耐邦公司占有使用涉案房屋的二、三层及地下一层，理应交纳相应租金，八里庄街道中心未交付涉案房屋一层，耐邦公司不交纳租金之抗辩权亦仅限于未交付房屋。故，本院对其该项主张不予支持。租赁协议解除后，耐邦公司应将涉案房屋二、三层及地下一层腾退返还给八里庄街道中心。
关于违约金、经营损失及装修补偿费。关于耐邦公司之违约金主张，八里庄街道中心虽违约，而耐邦公司在租赁协议履行过程中亦有违约行为，本院不予支持。关于耐邦公司之经营损失主张，因其未能提供充分有效证据加以佐证，本院不予支持。关于耐邦公司之装修补偿费主张，原审法院结合鉴定结论数额，并综合考虑折旧贬损予以酌定，并无不妥，本院对其该项主张亦不予支持。
关于房屋租金及占有使用费。耐邦公司占有使用涉案房屋的二、三层及地下一层，应当交纳租赁协议解除前的租金，原审法院按照合同约定核算日租金，并据此判决耐邦公司交纳租金及合同解除之日至实际腾退之日的占有使用费，并无不妥，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费4332元，由北京市朝阳区八里庄街道社区服务中心负担3000元（已交纳），由北京市耐邦商贸有限公司负担1332元（于本判决生效后7日交纳）；反诉案件受理费2166元，由北京市耐邦商贸有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费4332元，由北京市耐邦商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 强 兵
审 判 员 万 丽 丽
代理审判员 贾 旭
二〇一五年九月十八日
书 记 员 仵霞书记员赵婷婷