重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00328号
上诉人（原审被告）重庆市亿祥置业发展有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇温州商贸城四楼，组织机构代码67103132-6。
法定代表人吴晓华，董事长。
委托代理人严应斌，男，1966年12月3日出生，汉族，重庆市亿祥置业发展有限公司职工，住湖北省黄石市塞山区。
委托代理人余向弛，重庆玉鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘跃平，男，1958年5月1日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托代理人王德文，重庆贤正律师事务所律师。
上诉人重庆市亿祥置业发展有限公司（以下简称亿祥置业公司）因与被上诉人刘跃平商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2014）垫法民初字第03003号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年1月19日，刘跃平与亿祥置业公司订立《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：刘跃平购买亿祥置业公司开发的位于垫江县某小区房屋，房屋总成交价158865元；亿祥置业公司应当于2010年10月1日前将竣工验收备案登记的商品房交付给刘跃平，自商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，亿祥置业公司如未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，应承担违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至亿祥置业公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，亿祥置业公司按日向刘跃平支付已付房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，刘跃平有权解除合同。刘跃平要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至亿祥置业公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，亿祥置业公司按日向刘跃平支付已付房价款万分之二的违约金，并于亿祥置业公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向刘跃平支付违约金。同日，刘跃平与亿祥置业公司签订《合同补充协议》，该补充协议约定：亿祥置业公司在商品房交付使用后180日内应办理《房屋产权证》。
2009年12月11日，刘跃平支付全部购房款158865元。2010年10月1日，亿祥置业公司将房屋交付给刘跃平。
2011年12月21日，垫江县市政园林管理局垫江市政函（2011）159号文件以未申报绿化验收为由建议垫江县国土房管局暂缓办理亿祥置业发展有限公司开发的某小区房屋产权。2012年7月10日，垫江县市政园林管理局垫江市政园林函（2012）86号文又以维稳为由建议垫江县国土房管局办理亿祥置业公司开发的某小区A、B区分户产权。
2013年1月25日，刘跃平向亿祥置业公司申领“老客户特惠铂金卡”一张。该“铂金卡申领单”载明：“我是重庆某小区房屋产权人，现向贵司申领‘老客户特惠铂金卡’一张，双方已履行该房购房合同，对合同执行不表示任何异议，申领人刘跃平”。
2012年8月23日，垫江县国土资源和房屋管理局出具业务申请材料受理接收凭证。
刘跃平一审诉称：我们与亿祥置业公司于2010年1月19日签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，我们购买亿祥置业公司开发的位于垫江县某小区房屋，房屋总成交价158865元；亿祥置业公司应当在2010年10月1日前将竣工验收的商品房交付给我们；亿祥置业公司未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请则应承担违约责任。合同签订后，我按期支付了购买房屋的相关费用，并于2010年10月1日接到该房，但亿祥置业公司未按照合同的约定向土地房屋登记机构提交办理房屋产权证的资料，亿祥置业公司实际于2012年8月23日才向垫江县国土资源和房屋管理局提交办理商品房房地产权证的相关资料。因此，亿祥置业公司应当承担逾期办理房地产权证的违约责任。特诉至法院，请求判令亿祥置业公司支付逾期办理房地产权证的违约金16966元，本案的诉讼费用由亿祥置业公司承担。
亿祥置业公司一审辩称：1、刘跃平诉称的签订商品房买卖合同的日期、购房价款、交房时间及补充合同约定的延长提交办证资料的期限等属实。2、刘跃平的起诉超过了法定的诉讼时效，应驳回他们的诉讼请求。理由为：因履行合同的诉讼时效期间为二年，自当事人知道或应当知道权利受侵害之日起算。刘跃平办理产权证被侵害的时间起算点应为2011年4月1日，刘跃平向法院起诉的时间为2014年8月8日，故应驳回其诉讼请求。3、迟延办证不是亿祥置业公司的责任，是因为穿过小区的道路迟延验收和垫江县市政园林管理局在亿祥置业公司已办理总证的情况下，以未通过绿化验收为由建议暂缓办证造成的，按《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四项的约定，我公司应免责。4、垫江县市政园林管理局函告垫江县国土资源和房屋管理局暂缓办证的期间（2011.12.21-2012.7.10），应当予以减除，因为其属于行政干预行为。5、刘跃平于2013年1月25日向我公司申领“铂金卡”（价值12000元）时，已明确表示双方对合同的履行没有任何异议，其已放弃对我公司追究违约责任的权利，请求人民法院驳回其对我公司的诉讼请求。（6）假设违约成立，请求法院对违约金予以调减。理由为：刘跃平没有因逾期办证造成实际损失，按法律规定，违约金的功效是弥补损失，应以损失为基础。
一审法院认为，刘跃平与亿祥置业公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效。刘跃平与亿祥置业公司理应按照双方约定全面履行合同，现刘跃平已根据合同约定，履行了支付购房款等全部义务，亿祥置业公司虽将房屋交付给了刘跃平占有、使用，但亿祥置业公司还应按约履行为刘跃平办理房产登记手续的义务，其未按合同约定的期限办理房产登记手续的行为属违约行为，依法应当承担相应的法律责任。刘跃平要求亿祥置业公司支付逾期办理房地产权证的违约金的主张符合法律规定，予以支持。本案中，当事人交付房屋的时间为2010年10月1日，双方约定，亿祥置业公司在商品房交付使用后180日内应办理房屋产权证，双方对从2011年4月1日起计算违约时间无异议，亿祥置业公司于2012年8月23日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，因此，亿祥置业公司依约应当支付给刘跃平违约金16236.00元（158865×2‱元／天×511天=16236.00元），但依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合当事人的过错程度以及刘跃平预期利益等因素并依据亿祥置业公司要求调减违约金的请求，酌情调减刘跃平请求的违约金至8118元。亿祥置业公司辩解刘跃平的起诉已超过法定的诉讼时效，因亿祥置业公司违约系从2011年4月1日起至2012年8月23日止持续发生，且双方约定支付逾期办证违约金的期限为亿祥置业公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内，因此，其诉讼时效期间应从2012年9月23日起算，刘跃平于2014年8月8日起诉未超过法定的诉讼时效；亿祥置业公司辩解C1线道路工程迟延竣工使小区未通过绿化验收和行政部门干预而造成迟延办证的事实，不能构成亿祥置业公司免责抗辩的理由，对其此项请求不予采纳；亿祥置业公司辩解刘跃平向其申领“老客户特惠铂金卡”时，已放弃对亿祥置业公司追究违约责任的权利，一审法院认为，从该“铂金卡”的内容分析，该“铂金卡”应是在购买亿祥置业公司新开发修建的房屋中的房价优惠，属于商业促销行为，不能认定为亿祥置业公司是向刘跃平支付本案中因亿祥置业公司迟延办证所产生的违约金，刘跃平虽在申领“铂金卡”时对合同履行不表示任何异议，但未明确表示放弃自己对亿祥置业公司违约责任的追究，因此，亿祥置业公司的辩解理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、重庆市亿祥置业发展有限公司在判决生效后十日内支付给刘跃平逾期办证违约金8118.00元。二、驳回刘跃平的其它诉讼请求。如果重庆市亿祥置业发展有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，依法减半收取112元（刘跃平已预交），由重庆市亿祥置业发展有限公司负担。
亿祥置业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定被上诉人向上诉人申领价值12000元的“铂金卡”系上诉人的商业促销行为，与客观事实不符。“铂金卡”申领单系上诉人和被上诉人为解决商品房买卖合同约定的逾期提交办证资料这一合同纠纷而达成的附条件的民事行为，该行为对上诉人和被上诉人具有法律约束力，被上诉人领取“铂金卡”后又向人民法院提起诉讼，其主张不应当得到支持。首先，根据“铂金卡”申领单存根记载的内容分析，被上诉人在向上诉人申领“铂金卡”时，双方明确表示商品房买卖合同已经全部履行完毕，双方对合同的执行没有任何异议。该“铂金卡”的实质就是上诉人就逾期提交办理分户产权资料这一合同纠纷已与上诉人进行协商处理并达成合意。其二，另案当事人周丽娟在一审庭审中当庭陈述到上诉人通知其去领取“铂金卡”时明确告知“领取铂金卡，双方之间的合同纠纷就了事”，所以周丽娟才选择的向法院起诉。而且另一证人刘正贤也提供了书面证言，证实领取价值12000元的“铂金卡”就是表明双方对合同执行没有任何异议，放弃了对上诉人追究违约责任的权利。上诉人提交的大量证据证明了上诉人向被上诉人发放“铂金卡”的本意就是解决本案所涉合同纠纷的。其三，被上诉人在上诉人处领取的“铂金卡”已由被上诉人处置给他人且实际用于抵作房款，从中获得了利益。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或从二审法院确定的上诉人应支付给被上诉人的违约金中抵扣“铂金卡”的价值12000元。
被上诉人刘跃平辩称：上诉人向被上诉人发放“铂金卡”只是一种促销方式，不能证明被上诉人与上诉人就其迟延提交办证资料的违约责任达成了合意或被上诉人放弃了相关权利。且被上诉人未用“铂金卡”抵扣房款，上诉人诉称不属实。一审判决正确，应当维持。
上诉人在二审中提交了如下证据：1、购房业主许思芬与亿祥置业公司销售总监的谈话笔录及起诉状、民事裁定书。拟证明上诉人向购房业主发放“铂金卡”就是为了解决本案所涉合同纠纷的，不是促销行为。2、《铂金卡抵扣房款使用情况说明》。拟证明在亿祥置业公司开发的牡丹城具体销售中，被上诉人已将其领取的“铂金卡”用于他人购买房屋时冲抵房款，已产生必然的利益，故该“铂金卡”的价值12000元应当在本案中予以扣除。
被上诉人及原审被告的质证意见如下：对第1组证据中的起诉状、裁定书的真实性没有异议，对许思芬的谈话笔录的真实性有异议，许思芬本人未到庭作证，无法确定谈话笔录中许思芬的签名以及内容的真实性。对这组证据的关联性有异议，即使属实也是许思芬的个人行为，与本案无关。对第2组证据的真实性有异议，上诉人没有提供该情况说明上载明的出具方重庆市申得投资管理有限公司的身份证据，无法确定其真实性，对其关联性也不予以认可。
本院对上诉人在二审中提交的第1组证据中的起诉状、裁定书的真实性予以确认，对第1组证据中的谈话笔录的真实性不予确认，对其关联性不予确认。对第2组证据的真实性及关联性均不予以确认。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案双方争执的主要焦点是：1、被上诉人及原审被告在上诉人处领取“老客户特惠铂金卡”的行为，是否表明被上诉人及原审被告已放弃向上诉人主张本案所涉违约责任的权利。2、上诉人要求在本案中冲抵该“铂金卡”的价值12000元的主张应否支持。
经查，上诉人发放给被上诉人及原审被告的“老客户特惠铂金卡”可在购置上诉人开发的其他房地产项目时享有抵扣12000元房款的优惠。上诉人认为被上诉人及原审被告实际领取该卡的事实代表被上诉人及原审被告已放弃就上诉人逾期提交办理房屋产权登记资料的行为要求上诉人承担违约责任的权利。本院认为，被上诉人及原审被告向上诉人领取“铂金卡”时所填写的《铂金卡申领单》上虽然载明了“双方已履行该房购房合同，对合同执行不表示任何异议”的内容，但是该内容并不能直接证明被上诉人及原审被告有明确放弃要求上诉人承担逾期提交办理房屋产权登记资料违约责任的意思表示。而且，按通常理解，上诉人发放给被上诉人的这种“老客户特惠铂金卡”，是房地产开发商在促销房地产时对老客户采取的一种优惠措施，被上诉人及原审被告领取该卡后，只有再次购买上诉人开发的房屋时才会从中产生利益，并不会因此必然获利，故上诉人称其是以此作为因逾期提交办理房屋产权登记资料给被上诉人的补偿且双方对此达成合意，明显不符合常理，本院对此不予以采信。
关于上诉人要求在本案中冲抵“铂金卡”的价值金额12000元的问题。上诉人认为被上诉人及原审被告领取的“铂金卡”已被他人在购房时用于抵作房款，实际获得12000元的利益，故该金额应当从上诉人应支付给被上诉人的违约金中予以扣除。被上诉人及原审被告则称该金额不是其抵扣使用，对此不予以认可。本院认为，被上诉人及原审被告在上诉人处领取的“铂金卡”被他人抵作房款的问题，与本案所涉的被上诉人及原审被告要求上诉人承担逾期提交办理房屋产权登记资料违约责任，二者系不同的法律关系，不应在本案中予以处理。
综上，上诉人亿祥置业公司的上诉理由不能成立，对其诉讼主张不予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人重庆市亿祥置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 蔡 伟
代理审判员 张胜仙
二〇一五年四月十四日
书 记 员 余婷婷