贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔2631民初233号
原告：刘寒，男，2000年1月24日出生，侗族，户籍所在地：贵州省黎平县，现住贵州省黎平县。
委托诉讼代理人：韩志芳，女，1977年5月25日出生，汉族，户籍所在地：贵州省黎平县，现住贵州省黎平县。系原告刘寒之母亲。
被告：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司
统一社会信用代码：9152263158068812X4
地址：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。
法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。
委托诉讼代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。执业证号：15226199110609704。
原告刘寒与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘寒的委托诉讼代理人韩志芳，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司委托诉讼代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘寒向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告履行《商品房买卖合同，》将出售给原告的商品房验收合格备案，办理房屋所有权初始登记并协助原告办理不动产权证书；2、依法判决被告按合同约定支付原告逾期交房违约金2348.10元（以原告所购房屋的总金额为基数，按照每日万分之一计算，从2016年4月1日起算至2016年8月21日止，共计143天）；3、请求判决被告交付办理商品房转移登记有关文书，并按合同约定承担违约责任支付原告逾期交付房屋产权转移登记相关文书违约金65351.60元（以原告所购房屋的总成交金额为基数，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金，从2016年6月30日起计算至2017年8月1日止，共计398天），但考虑到被告的实际困难，原告只要求被告赔付35000元。2017年8月1日后的逾期办理房屋产权转移登记违约金计算至被告向房屋登记机关申请办理商品房转移登记手续日止；4、判决本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：2014年12月27日，被告与原告在侗族风情园签订《商品房买卖合同》。原告于2014年12月27日交购房款、契税、维修金、登记费、工本费、非住房交易手续费、印花税等费用共计171632元，其中购房总金额为164200元。根据该合同第四章第十条第一款“出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房”。但出卖人迟迟没有交房，合同第十二条逾期交房责任第1条和第2条规定逾期被告超过30日的“自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。根据合同的规定及出卖人实际交房通知来算，出卖人是在2016年8月21日通知原告交房的（逾期143天，涉及违约金164200元×万分之一×143天=2348.10元）。根据该合同第八章第十九条第三款第（一）项“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。但直到今天，原告都未取得该商品房转移登记的文书。合同第十九条第三款第（二）项第2点规定“约定日期起30日以后……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”。根据合同约定，被告目前应先支付原告逾期办理房屋产权转移登记违约金65351.60元（即从2016年6月30日起计算至2017年8月1日止，共计398天）。2017年8月1日后的逾期办理房屋产权转移登记违约金计算至被告向房屋登记机关申请办理商品房转移登记日止。直到今日，该公司一直没有与原告谈违约补偿事宜，为了不超过赔偿期限，特提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。
被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称：一、即便本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照“约定”时间交付有答辩人客观上不能预知、不能克服的原因，对此答辩人没有过错，具有免责理由。二、即使答辩人在办理预售商品房转移登记活动中存在相关文书逾期交付被答辩人，被答辩人也没有理由要求答辩人承担支付逾期交房违约金和逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金之和37348.10元。三、被答辩人提出的部分违约金诉讼请求已经超过诉讼时效，依法不应获得法律的支持。在本案中，被答辩人提出违约金诉讼请求无论是否存在事实依据，其提出的部分诉讼请求已经超期，请法院依法驳回其诉求。四、被答辩人可能存在违约在先的过错，其计算答辩人逾期交付不动产权证转移登记文书给被答辩人和逾期协助其办理不动产权的违约金期限认定、计算不当，其诉求应当驳回。综上所述，请法院查明被答辩人违约在先的事实，判决驳回其无理的诉讼请求。
原告刘寒在举证期限内向本院提交以下证据：
1、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告的购房关系，以及被告违反合同相关规定，应承担逾期交房违约金的事实；
2、收据及结算单复印件，证明原告已支付被告购房款及代收款现金共计171632元，其中房屋总金额为164200元；
3、交房通知书复印件（2016年8月21日收到），证明被告交房时间；
4、不动产权证办理通知书复印件（2017年8月1日收到），证明被告通知不动产权证办理时间；
5、身份证复印件，证明原告、受委托人主体适格；
6、证明，证明原告与委托代理人系母子关系。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6没有异议，本院予以确认。
被告在举证期限内未向本院提交证据。庭审中，被告向本院提交了一份证据即黎平县商品房项目竣工交付使用备案申请表（15号楼），证明原告所购买的商品房已经具备办证条件。经庭审质证，原告的意见为该备案表时间是2017年3月，而房开商通知交房是2016年8月1日，故被告通知原告收房时还没有达到交付条件。
本院经审理认定事实如下：2014年12月27日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建造的位于黎平县车库，建筑面积为32.84平方米,房屋总价款为164200元（其中于2017年8月9日补交房屋价款50元），合同约定交房日期为2016年3月31日前。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定逾期交房责任，逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房期限届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十三条交接手续第（四）项约定：双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列费用（1）专项维修基金；（2）契税；（3）印花税；（4）办证费用等。该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修基金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。合同第十九条第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%违约金。同时查明：合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按合同约定于2014年12月27日付清了合同约定购房款164150元和契税等费用。2017年8月9日，补交房屋价款50元。合同约定交房时间届满，被告未能如期交房。2016年8月20日被告下发交房通知书给原告，原告于2016年8月21日接收了房屋，未要求退房。原告购买车库所在的15幢楼于2017年3月22日达到办证条件，被告于2017年8月1日通知原告办理商品房不动产权证，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。
以上事实，有原、被告当庭陈述、当事人双方签订的《商品房买卖合同》、收款收据、交房通知书、不动产权证办理通知书等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案，办理房屋所有权初始登记并协助原告办理不动产权证书的诉讼请求，符合法律规定，理由充分，本院予以支持。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限交付房屋和办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时接收房屋并办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。关于本案诉讼时效的问题。本院认为，原、被告签订的合同约定，被告应在2016年3月31日前向原告交付商品房；在2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，原告权利被侵害从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，即应当从约定的时间届满时计算，根据《中华人民共和国民法通则》规定，逾期交房违约金的诉讼时效期间为2016年3月31日至2018年3月31日，逾期办证的诉讼时效期间为2016年6月30日至2018年6月30日。在此期间即《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2018年2月5日起诉，显然没有超过三年，故对被告称已过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。原告请求被告按日以已付款万分之一支付从交房期限届满之次日起至实际交房止的逾期交房违约金2348.10元。依合同约定，被告应于2016年3月31日前交房给原告，被告逾期交房，原告于2016年8月21日接收了房屋，原、被告双方对交付房屋时间没有异议。原告请求违约金计算至2016年8月21日止，并无不当，按原告请求的逾期时间计算，被告逾期交付的时间从2016年4月1日起计算至2016年8月21日止，逾期天数为143天，逾期交房违约金为：164150元×万分之一/天（0.0001）×143天=2347.35元，原告要求支付逾期交房违约金2348.10元，本院支持2347.35元。根据本案实际情况，现原告要求不退房，继续履行合同，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此原告要求被告按合同约定支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金35000元的诉讼请求，不予支持；被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收为30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。被告在2017年8月1日已通知原告办理不动产权证，被告逾期交付办理房屋转移登记的相关文书给原告的违约时间为2016年6月30日至2017年8月1日。故被告承担逾期办理商品房转移登记违约金的违约时间应为从2016年7月1日至2017年8月1日，逾期天数397天，逾期交付办理房屋转移登记的相关文书违约金为164150元×6.18%÷365天×397天=11033.85元，原告请求超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、原告刘寒与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》继续履行，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后90日内向原告刘寒交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记；
二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告刘寒逾期交房违约金2347.35元；
三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告刘寒逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金11033.85元（违约金按原告已付购房款164150元的年利率6.18%计算，从2016年7月1日至2017年8月1日，共计397天）；
四、驳回原告刘寒的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费734元，减半收取367元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担67元，原告刘寒负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。
审判员 解晓莉
二〇一八年四月十一日
书记员 聂晓彬