海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三亚民二初字第13号
原告三亚新龙基房地产开发有限公司。
法定代表人和丽华。
委托代理人肖启军。
原告和丽华。
委托代理人吴厚盛。
委托代理人吕宗府。
被告三亚市田独供销社。
委托代理人徐兴杏。
原告三亚新龙基房地产开发有限公司（以下简称新龙基公司）、和丽华诉被告三亚市田独供销社（以下简称田独供销社）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新龙基公司的委托代理人肖启军、吴厚盛（同时作为和丽华的委托代理人），被告田独供销社的法定代表人陈学义及委托代理人徐兴杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新龙基公司、和丽华共同诉称：2007年8月1日，田独供销社与和丽华签署一份《合作协议书》，约定田独供销社提供涉案土地使用权，和丽华负责提供资金，双方组建项目公司共同开发房地产项目。合作项目以项目公司报建及办理一切手续，田独供销社负责项目土地上所有职工搬迁安置工作并承担费用，安置时应妥善处理，保证无拆迁、安置遗留问题。在协议签订后90日内，田独供销社负责提供移交场地。鉴于双方合作关系，和丽华垫付120万元帮助田独供销社完成上述工作，并同意在工期内每年无偿向田独供销社支付20万元安置过渡费用于职工过渡，如田独供销社未能在期限内完成拆迁安置工作，则双倍返还拆迁安置费。同时，为保证项目尽快启动，和丽华垫付180万元用以偿还田独供销社向银行的借款，田独供销社应配合银行及时解除抵押以便进场动工，并于项目竣工验收后一个月内归还。项目建设工期为20个月，自项目取得施工许可证之日起计算。项目竣工验收后，田独供销社分得8，160㎡的房产（其中7，360㎡的房产为田独供销社的合作实物分成，800㎡田独供销社需要向新龙基公司以1，300元／㎡的价格购买房产），和丽华分得全部剩余的房产。本协议签订生效后，任何一方不得违反、擅自变更或终止协议，否则应赔偿另一方的实际损失，即违约方除按协议约定的投资额的1%向另一方支付违约金外还需承担守约方的直接损失。
协议签订后，2007年8月2日，和丽华与田独供销社共同组建的项目公司新龙基公司注册成立，公司法定代表人为和丽华。2007年8月8日，和丽华以新龙基公司名义与田独供销社签署一份《补充协议书》，约定该补充协议是对原协议的补充，如不能完全履约则视为违约，赔偿完毕后，必须继续履行协议约定的合作项目。
上述《合作协议书》和《补充协议书》签订后，新龙基公司依约履行各项协议义务，于2007年8月22日向田独供销社垫付120万元安置补偿费用、180万元偿还银行按揭贷款和20万元职工安置过渡费用，共计320万元。但田独供销社迟迟未完成项目拆迁安置工作，将土地交付新龙基公司。2009年11月25日，经田独供销社请求，新龙基公司再次向田独供销社垫付230万元用于偿还银行贷款。虽然田独供销社已经违约，但经新龙基公司多方努力，项目于2010年1月6日取得三亚市人民政府《关于补办田独供销社用地划拨土地出让手续的批复》，同意涉案土地补办出让手续，土地价值为16，009，745元，应补缴6，403，898元地价款。2010年1月18日，田独供销社和三亚市国土环境资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2010年1月18日和2010年1月25日，新龙基公司先后向三亚市国土环境资源局支付了土地出让金6，403，898元和土地使用权出让契税192，116.94元。2010年1月28日，田独供销社取得证号为三土房（2010）字第01125号项目《土地房屋权证》。同年，项目取得三亚市发展和改革委员会备案［证号：三发改备（2010）20号］，项目总建筑面积约为53，592.5㎡，项目总投资为9，800万元。2012年3月30日，三亚市规划局为项目核发（2012）120号《三亚市建设工程规划许可证（临时）》。2012年3月22日至2012年11月15日期间，经田独供销社请求，新龙基公司又为田独供销社垫付294.2万元用于拆迁安置费用。然而，田独供销社因拆迁安置不力，迟迟至2014年6月底才将项目土地交付新龙基公司，致使新龙基公司蒙受诸多经济损失。
原告认为，原、被告双方签订的《合作协议书》和《补充协议书》合法有效，虽然签署合同的是和丽华，但实际签约主体及履约人是新龙基公司。新龙基公司为履行协议已付出大量资金（部分系和丽华代新龙基公司向他人融资）及做了大量的项目所需工作，田独供销社迟延交付土地已属严重违约，其应向新龙基公司支付违约金，并应赔偿其违约行为造成新龙基公司运营成本增加及融资利息的实际损失。同时，依据田独供销社的实际履约表现，加上田独供销社将来分配所得的房产不足以清偿与支付新龙基公司垫付款、借款和相应房产过户所需税金、违约金等，为避免新龙基公司合法权益将来无法实现，田独供销社须提前偿还新龙基公司上述垫付款。为维护原告的合法权益，特具诉状至法院，请求：1、判令田独供销社向新龙基公司双倍返还房屋拆迁安置费用829.2万元；2、判令田独供销社向新龙基公司偿还垫付款410万元（该垫付款用于偿还田独供销社的银行借款）；3、判令田独供销社向新龙基公司支付违约金98万元（投资额9，800万元×1%）；4、判令田独供销社赔偿新龙基公司因逾期交付土地导致新龙基公司运营成本增加的损失760.560467万元［自2007年11月1日起至2014年6月30日止，具体科目详见《费用明细表》，最终数额以审计结果为准］；5、判令田独供销社赔偿新龙基公司因逾期交付土地导致新龙基公司融资利息损失2，796，521.41元［自2007年12月31日起至2014年6月30日止，详见《借款统计明细表》］。
被告田独供销社辩称：一、涉案合同无效。⒈《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”涉案合同签订时，田独供销社用于合作开发的土地是划拨用地，尚未经三亚市人民政府审批，属无效合同。⒉国务院《城市房地产开发经营管理条例》第9条规定：“房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”涉案合同签订时，新龙基公司没有房地产开发经营资质，合同无效。⒊根据海南省人民政府办公厅《关于调整房地产开发企业资质条件等有关问题的通知》第五条及三亚市人民政府《三亚市房地产开发经营管理办法》的相关规定，新龙基公司后来取得房地产开发暂定资质证书，可以承担5万平方米以下的开发建设项目，而涉案项目的建设规模超过5万平方米，因此涉案合同无效。
二、涉案合同无效，田独供销社不应承担违约责任。违约责任是当事人不履行合同债务所发生的民事责任，因涉案合同无效，对双方当事人不具有约束力，任何一方不履行合同不构成违约，不需要承担违约责任。
三、假定涉案合同有效，新龙基公司的诸项诉求于法无据应予驳回。⒈垫付款不具备合同约定的返还条件。《合作协议书》第3条第3项规定：“以上垫付款田独供销社应保证专款专用，项目竣工验收1个月内将新龙基公司的垫付款返还，如不能返还，田独供销社从分得的房产面积中按每平方米1，300元计算面积返还房产。”对返还时间有明确约定。现在项目远没有开发完成，新龙基公司不能要求返还。⒉新龙基公司诉求的运营成本增加损失760.560467万元、融资利息损失279.6521万元不属违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”可见违约损害赔偿的适用条件包括损害事实、违约行为、违约行为与损害结果之间有因果关系。新龙基公司是独立法人，维持法人的存在和正常运转必然要有成本支出，不属于其财产损失，这也与第三人在履行商事交易合同当中是否违约没有因果关系。独立承担民事责任是法人的特征，新龙基公司作为房地产开发企业，应当具备与资质等级相应的资金实力，以保证顺利完成开发任务，对外融资是新龙基公司为补充自己开发资金不足的个人行为，自己应承担融资利息支出，这也与第三人在履行商事交易合同当中是否违约没有因果关系。因此，田独供销社不承担新龙基公司的运营成本增加和融资利息损失，没有对此的违约行为，也就不应承担违约金98万元的责任。
综上，新龙基公司的诉求没有事实和法律依据，应通知其变更合同效力及诉讼请求，或者直接驳回其诉讼请求。
经审理查明：2007年8月1日，田独供销社作为甲方，和丽华作为乙方，双方签订一份《合作协议书》，主要内容约定：一、项目概况。协议涉及的项目用地为甲方已取得国有土地使用权证的划拨土地使用权［土地证号为田独国有（1993）字第0**号］。为达到合作用地的法定条件，甲方应及时提供合法手续，方便乙方办理土地出让及报批程序。项目用地面积为15，146.4平方米，最终以规划局审定为准。二、项目合作方式。项目采取甲方提供土地，乙方出资的形式合作开发建设，双方共同组建项目公司建设该项目，甲、乙双方按约定面积分成，享有该项目的收益。三、拆迁安置及银行贷款的垫资约定。甲方负责项目土地上所有职工搬迁安置工作并承担费用，鉴于双方合作关系，协议生效之日起5日内，乙方可垫付120万元帮助甲方完成上述工作，乙方同时同意在职工搬迁时，在工期内按每年无偿向甲方支付20万元安置过渡费用用以职工过渡。甲方曾以该地向银行抵押借款150万元（本金），为保证项目尽快启动，在甲方报建前，乙方可垫付180万元（包括部分利息）用以归还银行贷款，甲方应配合银行及时解除抵押以便乙方进场动工。以上垫付款甲方应保证专款专用，竣工验收后1个月内将乙方300万元归还，如甲方不能归还则从甲方分得（住宅）面积中按每平方米1，300元整归还乙方2，300平方米房产。四、合作分成所得。按甲方要求在临街路段建一幢8，160㎡的商住楼，其中800㎡的房产由甲方按每平方米1，300元的价格向乙方回购，剩余7，360㎡的商住楼归甲方所有，作为甲方合作分成所得。剩余土地面积归乙方开发使用，建设住宅小区全部归乙方所有，作为乙方合作分成所得。五、土地出让金的承担。甲方负责将国有划拨土地转变为国有出让地，土地出让金按各自分得部分占面积的比例各自承担。六、双方责任。（一）甲方责任。甲方负责将项目土地性质转变为国有出让地。项目的规划报建以双方共同组建项目公司进行，甲方提供规划所需的资料出具相关手续给乙方。甲方负责完成该地块的安置工作，并予以妥善处理，保证无拆迁、安置遗留问题。在协议签订后90日内，向乙方提供移交场地。（二）乙方责任。合作项目以项目公司报建及办理一切手续，乙方负责办理项目的规划、建设、环保、消防等报建及土地审批手续，费用由乙方承担。乙方保障项目资金的投入。乙方负责项目的建设、工程监理、招投标等具体事宜。项目规划由乙方负责。七、建筑结构及装修标准。……八、保证。……九、工期。工期为20个月，从项目报规划部门批准之日起计。十、违约责任。如甲方未能在协议约定的期限内完成拆迁安置工作，则双倍返回拆迁安置费给乙方；如乙方未能在甲方完成拆迁后进场或未能按约定工期竣工的，则已付给甲方的拆迁费、归还银行借款垫资共300万元甲方不再退还（因市政原因及甲方因素除外），本协议终止。如甲方原因使双方无法合作，则应承担支付300万元违约责任及赔偿乙方相关的实际损失，并退还垫资款300万元整，乙方并可单方解除双方合作协议。本协议签订生效后，任何一方不得违反、擅自变更或终止协议，否则应赔偿另一方的实际损失，即违约方除按协议约定的投资额的1%向另一方支付违约金外还需承担守约方的直接损失。十一、本协议如改变项目名称或双方变更法人名称及法定代表人均不影响本协议效力。十二、其他事项。……十三、本协议一式四份，双方各执二份，本协议自双方签字并报甲方上级单位批准后生效。协议签订后，田独供销社的上级主管部门三亚市供销合作联社以《关于田独供销社土地开发建设“合作协议书”请示的批复》［市供（2007）14号］，同意田独供销社与新龙基公司联营合作开发涉案土地。
协议签订后，2007年8月2日，和丽华与田独供销社共同组建的项目公司即新龙基公司注册成立。公司法定代表人为和丽华。股东和丽华出资600万元，占公司60%的股权；田独供销社出资300万元，占公司30%的股权；周向阳出资100万元，占公司10%的股权。其中，田独供销社认缴的注册资金300万元由和丽华垫付。
2007年8月8日，和丽华与田独供销社签订《补充协议书》，对项目公司股份转让、项目土地使用权过户、工期、税费等事项进行补充约定。
2007年8月22日新龙基公司向田独供销社垫付120万元安置补偿费用、180万元偿还银行按揭贷款和20万元职工安置过渡费用，共计320万元。2009年11月25日，新龙基公司再次向田独供销社垫付230万元用于偿还银行贷款。
2010年1月6日，涉案土地取得三亚市人民政府《关于补办田独供销社用地划拨土地出让手续的批复》［三府函（2010）2号］，三亚市人民政府同意涉案土地补办出让手续，确认土地价值为16，009，745元，应补缴6，403，898元地价款。2010年1月18日，田独供销社和三亚市国土环境资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定涉案土地补办出让手续事项。2010年1月18日和2010年1月25日，新龙基公司先后向三亚市国土环境资源局支付了土地出让金6，403，898元和土地使用权出让契税192，116.94元。2010年1月28日，田独供销社就涉案土地取得证号为三土房（2010）字第01125号《土地房屋权证》。同年，项目取得三亚市发展和改革委员会备案［证号：三发改备（2010）20号］，登记备案项目总建筑面积约为53，592.5平方米，项目总投资为9，800万元。
2010年4月23日，新龙基公司取得中华人民共和国房地产开发企业《暂定资质证书》，取得房地产开发经营暂定资质。该公司最新年检的《暂定资质证书》为三亚市住房和城乡建设局于2014年11月18日颁发，核定资质证书有效期延长至2016年12月14日。
2012年3月30日，三亚市规划局为涉案项目核发（2012）120号《三亚市建设工程规划许可证（临时）》。
2012年3月22日至2012年11月15日期间，新龙基公司为田独供销社垫付294.2万元用于拆迁安置费用。
2014年6月底田独供销社将涉案土地交付新龙基公司。
另查明：在本案诉讼期间，新龙基公司申请对其自2007年11月1日起至2014年6月30日期间的运营成本进行鉴定。经本院委托，致同会计师事务所（特殊普通合伙）海南分所进行鉴定，其鉴定意见为：经审核，发生时间在2007年11月1日至2014年6月30日期间，票据合规的费用共5，896，568.04元；同时说明因为资料缺乏或未到现场进行固定资产盘点等原因，无法对上述费用的必要性、真实性和可靠性作出判断。
再查明：原告和丽华、新龙基公司与被告田独供销社合资、合作开发房地产合同纠纷一案，和丽华、新龙基公司于2014年9月2日向本院起诉，本院于2014年9月3日受理，案号为（2014）三亚民一初字第28号。原告新龙基公司与被告田独供销社合资、合作开发房地产合同纠纷一案，新龙基公司于2015年2月2日向本院起诉，本院于当日受理，案号为（2015）三亚民二初字第13号。经查，两案的发生是基于同一事实，即和丽华与三亚市田独供销社签订《合作协议书》及《补充协议书》，成立合资、合作开发房地产合同关系。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百二十一条规定：“基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。”据此，本院于2015年12月28日作出（2014）三亚民一初字第28号《决定书》，决定将上述两个案件合并审理，一并处理，保留的案号为（2015）三亚民二初字第13号。之后，新龙基公司、和丽华于2016年1月6日向本院提出撤诉申请，申请撤回其以下诉讼请求：判令被告继续履行2007年8月1日和2007年8月8日《合作协议书》、《补充协议书》，立即将其名下证号为三土房（2010）字第01125号土地使用权变更过户至原告新龙基公司名下。本院于2016年1月15日作出（2015）三亚民二初字第13号《民事裁定书》，裁定准许原告新龙基公司、和丽华撤回该项诉讼请求。
以上事实，有2007年8月1日田独供销社与和丽华签订的《合作协议书》、《三亚市人民政府关于补办三亚市田独供销社用地划拨土地出让手续的批复》［三府函（2010）2号］、新龙基公司的《企业机读档案变更资料》和《企业开业登记档案》、2007年8月8日田独供销社与和丽华签订的《补充协议书》、2007年8月22日的《中国建设银行进账单（回单）》1份、2009年11月26日的《中国建设银行进账单（回单）》1份、2009年11月26日田独供销社与新龙基公司签订的《补充协议书》、2010年1月8日三亚市国土环境资源局与田独供销社签订的《国有建设用地使用权出让合同》、《土地房屋权证》［土地证号为三土房（2010）字第01125号］、《三亚市企业固定资产投资项目备案表》、《暂定资质证书》、《三亚市建设工程规划许可证（临时）》［编号为（2012）120号］、《房屋移交申明书》9份、《收条》9份、《存折（卡）》9份、《身份证》9份、《民事调解书》6份、《和解协议书》2份、《搬迁补偿安置协议书》1份、《委托书》3份、致同会计师事务所（特殊普通合伙）海南分所《鉴证报告》、本院（2014）三亚民一初字第28号《决定书》、本院（2015）三亚民二初字第**号《民事裁定书》及当事人陈述佐证，足以认定。
本院认为：根据双方当事人的陈述，本案的争议焦点包括：一是关于涉案《合作协议书》是否有效的问题，二是关于田独供销社是否应向新龙基公司支付违约金98万元及赔偿新龙基公司运营成本增加的损失、新龙基公司融资利息损失的问题，三是关于田独供销社是否应向新龙基公司双倍返还房屋拆迁安置费用829.2万元及偿还垫付款410万元的问题。
一、涉案《合作协议书》是否有效
虽然《合作协议书》签订时新龙基公司尚未成立，该协议书系和丽华与田独供销社签订，但合同约定具体合作开发事项由双方成立项目公司进行，项目公司新龙基公司也于第二天成立，之后双方报田独供销社上级部门及政府有关部门审批时亦以田独供销社与新龙基公司合作开发为名进行报批，且新龙基公司和田独供销社对该《合作协议书》由新龙基公司履行均无异议，故应认定在新龙基公司成立后，《合作协议书》的履行主体由和丽华变更为新龙基公司，该协议书对新龙基公司和田独供销社有约束力。《合作协议书》系合作开发房地产合同，该合同未违反法律、法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。田独供销社主张合同签订时涉案土地为划拨地且新龙基公司尚未取得房地产开发经营资质，应认定合同无效。对此，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”根据上述规定，在起诉前，新龙基公司已取得房地产开发经营资质，且双方合作开发涉案土地已获得三亚市人民政府批准并已办理土地出让手续，故田独供销社的这一主张不能成立。至于田独供销社认为新龙基公司仅取得暂定资质而开发超过5万平方米建设规模项目，违反国务院《城市房地产开发经营管理条例》第9条、海南省人民政府办公厅《关于调整房地产开发企业资质条件等有关问题的通知》第五条及三亚市人民政府《三亚市房地产开发经营管理办法》的相关规定的问题，因上述规定均属于管理性规定，不属于法律、法规的效力性强制性规定，不能作为认定涉案《合作协议书》无效的依据。
二、田独供销社是否应向新龙基公司支付违约金98万元及赔偿新龙基公司运营成本增加的损失、新龙基公司融资利息损失
新龙基公司主张田独供销社存在逾期交付涉案土地的行为，为此双方当事人对土地交付的时间有争议。新龙基公司主张是在2014年6月底，田独供销社不予认可，主张是在2013年9月13日完成最后两户住户的拆迁工作后就立即移交土地，但田独供销社未能提供证据证明其主张。涉案《合作协议书》第六条约定，田独供销社负责完成涉案土地的安置工作，并予以妥善处理，保证无拆迁、安置遗留问题；在协议签订后90日内，向新龙基公司提供移交场地。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”合同规定移交涉案土地是田独供销社的义务，田独供销社不认可新龙基公司主张的交付时间，其应提供证据证明其主张。田独供销社不能提供证据，应承担对其不利后果，即应认定土地移交时间为2014年6月底。合同签订于2007年8月1日，约定田独供销社于合同签订后90天内移交土地，而田独供销社直至2013年9月13日才完成拆迁工作，至2014年6月底才移交土地，已构成严重违约。根据合同约定，田独供销社除按投资额的1%向新龙基公司支付违约金外还需承担新龙基公司的直接损失。涉案项目的投资额经三亚市发展和改革委员会备案为9800万元，故田独供销社应向新龙基公司支付违约金98万元（9800万元×1%＝98万元），新龙基公司请求田独供销社向其支付违约金98万元应予支持。新龙基公司另主张由田独供销社赔偿损失包括运营成本增加和融资利息损失两项。新龙基公司系为了开发涉案项目而专门成立的项目公司，田独供销社逾期交付土地，造成开发时间拖延，公司运营时间相应延长，运营成本相应增加，故新龙基公司运营成本增加应视为该公司因田独供销社逾期交付土地所遭受的直接损失。对于新龙基公司的运营成本增加损失，虽然鉴定机构鉴定出的费用5，896，568.04元仅为票据合规的费用，但考虑到新龙基公司增加运营的时间长达六年多，结合鉴定机构在鉴定结论中进行的说明，本院酌情扣减30%，即最终认定新龙基公司主张的运营成本增加费用为4，127，597.6元（5，896，568.04元×70%=4，127，597.6元），该费用应由田独供销社赔偿。另外一项融资利息损失，因和丽华系新龙基公司的股东及法定代表人，新龙基公司主张其向和丽华借款证据不足，故其主张存在融资利息损失没有事实依据，本院不予支持。
三、田独供销社是否应向新龙基公司双倍返还房屋拆迁安置费用829.2万元及偿还垫付款410万元
新龙基公司为田独供销社垫付的房屋拆迁安置费用包括2007年8月22日垫付的120万元，以及2012年3月22日至2012年11月15日垫付的294.2万元，共计414.2万元（120万元＋294.2万元=414.2万元）。《合作协议书》虽然在第三条中约定新龙基公司的垫付款由田独供销社在竣工验收后1个月内归还。但在后面合同第十条违约责任中则明确约定如田独供销社未能在协议约定的期限内完成拆迁安置工作，则双倍返还拆迁安置费用给新龙基公司。因此，在存在田独供销社有逾期完成拆迁工作及移交土地的违约责任的情形时，对新龙基公司垫付的拆迁安置费用双方应执行《合作协议书》第十条的约定。该第十条对田独供销社双倍返还新龙基公司垫付的拆迁安置费用的时间并无明确约定，根据法律规定，新龙基公司可以随时要求田独供销社返还。故田独供销社应向新龙基公司双倍返还拆迁安置费用，共计828.4万元，新龙基公司主张的返还数额为829.2万元系其计算错误，本院予以纠正。至于新龙基公司要求田独供销社返还垫付的用于偿还借款的410万元，因为合同明确约定是竣工验收后1个月内归还，除此之外并无特别约定，现涉案项目工程尚未竣工，所以新龙基公司要求田独供销社返还该笔款项本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：
一、被告三亚市田独供销社应于本判决生效之日起30日内向原告三亚新龙基房地产开发有限公司双倍返还房屋拆迁补偿安置费用，共计返还828.4万元；
二、被告三亚市田独供销社应于本判决生效之日起30日内向原告三亚新龙基房地产开发有限公司支付违约金98万元；
三、被告三亚市田独供销社应于本判决生效之日起30日内向原告三亚新龙基房地产开发有限公司赔偿其运营成本增加的损失4，127，597.6元；
四、驳回原告三亚新龙基房地产开发有限公司、和丽华的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费219，599.6元，由被告三亚市田独供销社负担70%，即153，719.7元；由原告三亚新龙基房地产开发有限公司、和丽华共同负担30%，即65，879.9元。原告三亚新龙基房地产开发有限公司、和丽华已预交案件受理费278，528.6元，退回58，929元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长 曾人孝
审判员 李 宁
审判员 王 翔
二〇一六年二月一日
书记员 邢孔雷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥
若干问题的解释（二）》
第十四条第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。