福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第4012号
上诉人（原审被告）泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。
法定代表人王东伟，董事长。
委托代理人苏志松，福建顺济律师事务所律师。
委托代理人黄素春，福建顺济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈惠彬。
委托代理人杜桥生，福建志立律师事务所律师。
委托代理人丁华，福建志立律师事务所律师。
上诉人泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥公司）因与被上诉人陈惠彬商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2014）洛民初字第675号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2007年2月25日泉州市城乡规定局出具给泉州市华祥房地产有限公司建设工程规划许可证，建设项目名称为祥光花苑三期3#、4#、5#、6#楼，建设规模为地上34758平方米，地下为9571.29平方米。2009年11月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第二条约定“买受人购买的商品房为预售商品房”。双方约定由原告向被告购买祥光花苑三期6#楼1318号房，建筑面积30.52平方米，每平方米3808元，总金额116220元。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之五向买受人支付违约金”。合同签订当日，被告以“返装修费”的名义，按合同总价的16%返还原告18595元。2014年3月12日被告与泉州市国土资源局洛江分局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，由被告补交土地出让金。原告于2014年5月6日提起诉讼。请求判令：1、被告支付从2012年5月8日起至原告实际取得房屋权属证书之日止，每日按房价款116220元万分之二计的逾期办证的违约金（暂计至起诉之日止逾期违约金为16968.1元）；2、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确请求被告支付违约金计算至原告实际取得房屋权属证书之日止，原、被告双方确认房屋交付时间为2011年3月26日。
原审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性�定，该合同合法有效。本案中，被告按合同总价的16%以“返还装修费”的名义返还原告18595元，因在合同签订当日返还，可视为售房的优惠方式，返还的费用可予以抵扣购房款，故原、被告双方约定的购房款实际为116220元-18595元=97625元。本案诉争商品房于2011年3月26日交付使用后，被告未能在约定交付商品房的60日内办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书，应承担逾期的违约责任。由于双方约定逾期办证支付违约金是每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金，属于按日计付违约金，诉讼时效也应按日单独计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告应从权利被侵害的二�内主张权利，但原告直至2014年5月6日才起诉，又没有诉讼时效中断的事由，故诉讼时效应倒推二年即自2012年5月7日起二年内。现原告只请求从2012年5月8日起，予以采纳。由于之前对同楼盘出卖方与买受方约定按日0.05%或0.00005%计算逾期办证违约金，已统一调整按日0.02%计算，故本案予以调整按日0.02%计算逾期办证的违约金为宜。鉴于被告未能提供其已经将办理诉争商品房权属登记需由其提供的资料交付给原告的证据，其应当自2012年5月8日起按已付房价款97625元的日0.02%向原告支付违约金，直至其履行完该协助办证义务时止。之后，不属于被告应履行的协助义务，故对原告要求违约金计算至实际取得权属证书止，不予采纳。被告提出因政府调高容积率导致被告无法按时通过专项验收而拖延办证，但其提供的2007年2月25日建设工程规划许可证显示的面积与泉州市国土资源局�江分局、被告签订《国有建设用地使用权出让补充合同》的面积一致，说明被告在2007年2月25日就已明知调整容积率，且原、被告签订的合同系在规划许可确定面积之后，又因祥光花苑三期楼盘有的业主已办理权属证书，故对被告主张无法办证系政府行为导致，不予采纳。被告主张逾期办证违约金以应补交土地出让金截止日2014年5月12日为起算日，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决：一、被告泉州市华祥房地产开发有限公司应向原告陈惠彬支付自2012年5月8日起至被告将办理诉争商品房权属登记需�其提供的资料交付给原告陈惠彬止按房价款97625元的日0.02%计算的违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起的10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，若未满一年按实际天数计算）；二、驳回原告陈惠彬的其他诉讼请求。案件受理费224元，减半收取112元，由被告泉州市华祥房地产开发有限公司负担。
宣判后，被告华祥公司不服，向本院提起上诉。
上诉人华祥公司上诉称，一、被上诉人的起诉已超过诉讼时效期间，其诉求依法应予驳回。容积率的调整导致诉争楼盘无法进行规划专项验收，进而造成房屋所有权证无法办理，系政府行为导致上述情况的发生，责任不应由上诉人承担。违约金的计算应从上诉人补缴出让金截止日即2014年5月12日开始起算。二、原审法院认定上诉人应承担逾期协助办证的责任明显错误。本案中，被上诉人无法按时取得房屋权属证书系因政府拆迁进度迟缓、拆迁面积不足导致设计变更等不可抗力及第三人原因造成的，上述不可抗力可使办证期限相应顺延，上诉人无需承担相应的违约责任。三、退一步说，即使上诉人应承担违约责任，但被上诉人没有因逾期办证造成具体损失的相关证据，未因逾期办证造成实际损失，其关于逾期办证违约金的请求不应得到支持。原审法院关于违约金起算时间的认定错误及违约金的认定标准过高，应予调整。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求，并判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人陈惠彬辩称，被上诉人向上诉人主张逾期协助办证的违约金诉讼时效并未超过，因为合同约定是按日计算违约金，原审按日计算违约金的诉讼时效期间是正确的。上诉人没有在合同约定期限内履行协助办证义务，其在原审也未�供证据证明其向被上诉人履行通知、告知的义务。原审法院认定上诉人存在逾期协助办证的违约行为是正确的。上诉人主张其规划因政府原因发生变更属于不可抗力不能成立，该事由均发生在《商品房买卖合同》签订前。原审判决的违约金标准是合理、适当的。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人二审中的主要争议是：1.上诉人是否应承担逾期协助办证的违约责任；2.被上诉人要求上诉人支付逾期协助办证的违约金是否超过诉讼时效期间；3.违约金标准是否过高，起算时间是否正确。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对当事人无争议的事实予以确认。
二审中，上诉人提供证据1.委托办理拆迁许可证协议书一份；2.报告一份；3.承诺函一份；4.泉州市房地产管理局泉房（2006）60号批复一份；5.泉州市房地产管理局�房（2006）203号批复一份；6.泉州市房地产管理局泉房（2007）51号批复一份；7.泉州市房地产管理局泉房（2007）177号批复一份；以此证明涉案土地拆迁主体系泉州市洛江区双阳镇人民政府，因其原因导致拆迁期限多次延长，该情形属不可抗力，上诉人可相应顺延协助办证时间。8.报告一份；9泉州市城乡规划局泉规（2003）336号通知一份；10.泉州市城乡规划局泉规（2003）372号通知一份；11.泉州市国土资源局洛江分局泉国土洛（2013）101号请示一份；12.泉州市洛江区人民政府泉洛政文（2013）134号批复及泉洛地（2014）补合2号国有建设用地使用权出让补充合同各一份；以此证明因政府原因导致多次规划变更，该情形属于不可抗力，上诉人可顺延协助办证的时间。13.建设用地规划许可证一份；14.建设工程规划许可证一份；15.申请报告一份；16.房产测绘成果报告书一份；17.分期验收申请及说明各一份；18.关于祥光花苑三期地下建筑情况的说明；以此证明因拆迁面积不足导致诉争楼盘停车位不足，该不可抗力导致诉争楼盘总证及分证办理延期，上诉人无需承担逾期协助办证的违约责任。19.办理产权分户证通知书一份；20.整付零寄交寄清单一份；以此证明上诉人已于2014年7月31日通知被上诉人办理房产分户证的事实。被上诉人陈惠彬质证认为，首先，上诉人提供的证据均不属于新的证据；其次，除了证据11、12、16、17、18以外，其他证据载明的内容均发生在《商品房买卖合同》签订前，不属于不可抗力；证据11、12、16、17、18系《商品房买卖合同》签订前的行为的延伸；其虽收到上诉人邮寄的办理产权分户证通知书，但当时不具备办理房屋权属证书的条件；总之，上诉人提供的证据无法证明其主张。本院经审查认为，上诉人华祥公司与被上诉人�惠彬于2009年11月2日签订《商品房买卖合同》，上诉人主张的诉争楼盘建设用地拆迁期限延长、多次规划变更等情形均发生在双方当事人签订合同之前，故上诉人主张的上述情形不属不可抗力，上诉人二审提供的证据无法证明其因不可抗力可以顺延协助办证期限、其无需承担逾期协助办证违约责任的主张；被上诉人虽承认收到上诉人寄送的办理产权分户证通知书，但被上诉人并未能举证证明诉争房屋已具备办理产权分户证的条件及将办理诉争商品房权属登记需由其提供的资料交付给被上诉人，故证据19、20亦无法证明上诉人的主张。
本院认为，上诉人华祥公司与被上诉人陈惠彬之间的商品房预售合同关系，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，应予认定。因上诉人未能在商品房交付使用后90日内协助被上诉人办理房屋所有权证，现被上诉人要求上诉人支付逾期协�办证违约金，符合法律规定和合同约定，应予支持。而上诉人提供的证据无法证明其关于诉争楼盘建设用地拆迁期限延长、多次规划变更等情形可顺延其协助办证期限的主张，其关于无需承担逾期协助办证违约责任的主张，无事实和法律依据，不予采纳。上诉人主张逾期协助办证的违约金应从其补缴出让金之日即2014年5月12日开始起算，于法无据，不予采纳。因合同约定，逾期协助办证的违约金系按日计算，其诉讼时效期间也应相应的按日单独计算，被上诉人于2014年5月6日主张权利，请求从2012年5月8日开始计算违约金并无不当，原审法院确定本案违约金标准为日万分之二亦无不妥。上诉人认为违约金标准过高，缺乏依据，不予支持。综上，原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币224元，由上诉人泉州市华祥房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李翔峥
审判员 戴 强
审判员 吴梅芳
二〇一四年十二月十六日
书记员 康艳华
附：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回�审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。