广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终1688号上诉人(原审被告)：广州南某房地产开发有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：何建梁，董事长。委托诉讼代理人：李彪、陈羡玲，均系广东正大联合律师所律师。被上诉人(原审原告)：李某超，住广州市荔湾区。被上诉人(原审原告)：沈某，住广州市海珠区。被上诉人(原审原告)：李某霞，住广州市越秀区。上述三被上诉人的共同委托代理人：黄晓民、吉晓欢，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州南某房地产开发有限公司（以下简称南某公司）因与被上诉人李某超、沈某、李某霞（以下简称李某超三人）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。南某公司代理人李彪，李某超三人代理人黄晓民、吉晓欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南某公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判南某公司向李某超三人支付逾期交楼的违约金以总房价款的百分之二为限；2.本案诉讼费由李某超三人承担。事实与理由：一、南某公司与李某超三人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称主合同）及附件七补充协议，是双方平等协商一致签订的，合法有效，对双方具有约束力。一审对合同效力已予以确认。二、根据“有约定从约定，无约定从法定”的原则，一审审理时应尊重双方真实意思表示，逾期交楼的违约金应按双方约定处理。根据主合同第十四条、补充协议第十九条、第二十五条约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十三条规定，一审法院判令南某公司逾期交楼的违约金以不超过购房款本金为限，已超过了南某公司订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失（以总购房价的5%为限）。三、案涉颐和大厦，以及花都颐和山庄、花都颐和盛世、颐和雅轩（共4楼盘）均为同一开发商颐和集团开发之房地产项目，上述房地产项目购房合同中关于双方违约责任的条款约定相同。购房合同及补充协议均约定了“双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%”。该约定对等、合法、有效。上述花都颐和山庄等四楼盘，因迟交楼迟办证纠纷已有逾949件案群诉。广州中院均按合同约定支持了“违约金数额合计最高不超过总购房款的5%”。生效判决案号见附表。四、现颐和大厦共有购房人875户，案涉大厦购房款总额约15.4亿元，按一审判决，以小业主已付购房款总额每日0.01%的标准计付，南某公司每月需支付的违约金高达462万元。另，一审判决无视双方合同约定，变更违约金上限，判决迟交楼违约金以购房款本金为限；即案涉大厦所涉赔偿金额高达15.4亿元。这是任何一家房地产公司都无法承受的巨额赔偿，将直接导致南某公司破产，颐和大厦后续验收及大确权等产权登记手续无法办理，势必引发近千户小业主群诉群访，增加社会不稳定因素。五、另，根据《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，……不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”南某公司构成违约应承担的违约责任总额，应以签订购房合同时预见到的因违反合同可能造成的损失为限。李某超三人二审答辩称：不同意南某公司的上诉请求。南某公司称4个楼盘均为同一开发商不是事实，本案的开发商南某公司是独立的开发商，这并非颐和公司开发的楼盘，每个楼盘的实际情形不同，不能以要求4个楼盘不同的违约的情况下要求做出一致判决。案涉楼盘逾期交楼三年多，至今未通过规划验收，至今不具备交付条件。作为开发商的南某公司应当依法承担其法律责任，李某超三人是向银行抵押贷款借钱购买案涉房屋的，根据南某公司一审提交的证据四《个人购房借款及担保合同》第五条约定，年贷款利率是7.205%，一审法院目前判决为按照万分之一每天赔偿，年利率才3.65%，一审法院判决李某超三人获得的赔偿只是其贷款利息的一半，根本不足以弥补李某超三人的损失及贷款利率。在本案中，南某公司所陈述的合同条款主要争议是该格式条款的认定，南某公司称补充协议的第二十五条限制了李某超三人诉讼权利，免除其主要义务，南某公司作为房地产开发商，签订房屋买卖合同，其主要义务是依约将房屋交付给李某超三人。该条款约定了即使南某公司无期限不交付房屋，其也不需对房屋百分之二以上的损失进行承担责任，根据《合同法》的第四十条，提供格式条款的一方，免除其责任，加重对方责任的，排除对方主要权利的，该条款无效。南某公司代理律师在庭上称，该颐和集团四个楼盘，所有合同条款是一致的，这恰恰证明南某公司自认这是其制定的格式条款。根据《合同法》的第三十九条，提供格式条款的一方，应当遵循公平原则来确定双方的权利义务。南某公司在主合同第四十条要求其承担的违约金不超过百分之二，但其制定的合同补充协议的第二条，针对买受人即李某超三人如逾期缴交房款的，需要按照每天万分之五支付违约金，这明显是违反了合同法的公平原则。关于南某公司称其是否应当预见因违反合同所造成的损失问题，根据《合同法》的113条规定，南某公司是一个老牌的房地产开发商，其应当可以预见如果迟迟不能交楼，买方所受到的损失是远远大于房价款的百分之二。因此，南某公司以此作为抗辩理由是违背事实及法律规定，肯请法院基于维护社会稳定、公平，在至今南某公司还未能确定何时移交房屋，违约状态仍持续的情况下，判决驳回南某公司的上诉其请求。另，广州市相关楼盘如富基广场的逾期交楼违约也是限定了赔偿总额的，但广州市中级人民法院支持了小业主按每日万分之二的标准进行赔偿（以本金为限）请求，故请求法院以维护小业主的合法权利，驳回南某公司的上诉请求，否则南某公司作为强势的开发商，还利用不公平的合同条款及市场强势地位欺骗小业主，也会导致小业主与开发商之间的矛盾加剧。李某超三人向一审法院起诉请求：1.南某公司从2013年12月31日起至南某公司将取得竣工验收备案表的房屋交付给李某超三人使用之日止，按日向李某超三人支付已付房价款962923元的0.02%的违约金；2.南某公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年3月28日，李某超三人（认购方/乙方）与南某公司（发展商/甲方）签订《颐和四季公馆（原名颐和大厦）认购书》，约定：乙方认购颐和四季公馆X栋XX号物业；建筑面积约39.83平方米，套内面积约30.78平方米；《商品房预售许可证》《广州市商品房买卖合同》所有条款及《补充协议》《认购须知》《按揭须知》在甲方售楼部现场公示；乙方确认和遵守《认购须知》和《按揭须知》，《认购须知》和《按揭须知》作为本认购书的组成部分；该房地产价格为1296116元，乙方选择按揭付款方式，获一口价优惠，优惠后总房价为962923元；等内容。同日，李某超三人（买方/乙方）与南某公司（卖方/甲方）签订《商品房预售合同》（合同落款注明本合同网上签订日期为2013年3月28日），约定：甲方以出让方式取得位于天河区东莞庄路57号大院编号为4的地块的土地使用权；甲方经批准在该地块上投资建设颐和大厦商品房；乙方所购商品房为颐和大厦A-1、A-2、B-1、B-2办公楼自编A-2栋XX层XX房（以下简称案涉房屋），用途为办公；建筑面积共39.83平方米，其中套内建筑面积为30.78平方米，共有分摊面积约9.05平方米；案涉房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额为962923元；（第八条）甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），乙方支付全部房价款的50.15%即482923元作为首期款，剩余房款480000元须于2013年3月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是招商银行股份有限公司广州开发区支行；如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号（12×××04），甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；（第十二条）案涉房屋的交房条件为项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2013年12月30日前将案涉房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时应当向乙方发出收楼通知书，因不可抗力等原因案涉房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；甲方如未能按本合同规定的期限交房，双方不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%；等内容。另，《商品房预售合同》的附件七为《补充协议》，约定：（第二条）双方同意主合同第十条变更为“乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日乙方应按房价款总额的0.05%向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方面解除主合同，乙方按总房价款的10%向甲方支付违约金。如甲方选择不解除主合同的，每逾期一日，乙方仍应按房价款总额的0.05%向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止”；（第五条第6款）因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、雨水天气、突发性社会事件等除甲方不可避免和克服的客观原因而影响甲方交楼的，甲方可以不需书面通知乙方而据实延期交楼；（第十七条）主合同所列的通讯地址（甲方的通讯地址为广东省广州市天河区侨燕街20号虹侨楼B座801房）是双方送达相关信函的有效联络地址，主合同任何一方按通讯地址挂号或快递方式寄出信函（以信函回执的日期为准），即视作另一方已收到该信函；（第十九条）双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但主合同或本补充协议及认购书中有具体约定的除外；（第二十五条）甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更；（第二十六条）甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明，乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映；等内容。签订《商品房预售合同》当天，李某超三人向南某公司支付了购买案涉房屋的首期款482923元和税费30919元。南某公司向李某超三人开具了相应《收款收据》。2013年4月27日，李某超三人（借款人）与案外人招X银行股份有限公司广州分行（贷款人/抵押权人）和抵押人（案外人陆X怡、郑某乙、李某和李某超三人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定李某超三人向招X银行股份有限公司广州分行贷款480000元用于支付案涉房屋的购房款。2013年5月29日，招X银行股份有限公司广州分行向李某超三人放款，并依照李某超三人的委托将480000元划入南某公司名下账号（12×××04）。2015年12月29日，李某超三人委托律师向南某公司邮寄《律师函》（邮件单号为1029075826018，收件人地址为广州市天河区侨燕街20号虹侨楼B座801房即南某公司在《商品房预售合同》预留的通讯地址），函称：南某公司未按照合同约定准时交付案涉房屋，故李某超三人要求南某公司在收到律师函之日起5日内将逾期交楼的违约金支付给李某超三人；违约金自2013年12月31日起计至实际交付之日止，每日以总房款的0.05%计算；同时要求南某公司明确案涉房屋何时能在符合合同约定及法律规定的条件下交付使用；等内容。根据李某超三人提供的由中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具的妥投证明显示，上述邮件于2015年12月29日交邮，于2016年1月5日妥投。本案中，南某公司确认李某超三人已向其支付了案涉房屋的全部购房款，亦确认案涉房屋至今未交付给李某超三人使用，并表示其同意按照《商品房预售合同》的约定向李某超三人支付逾期交楼违约金，但主张违约金应以不超过总房款的2%为限。李某超三人对此不予认可，主张南某公司在《商品房预售合同》中拟制格式条款对逾期交楼违约金作出上限约定有违公平原则，现以南某公司逾期交楼构成违约为由要求南某公司按照总房款每日0.05%的标准支付逾期交楼违约金直至南某公司将案涉房屋交付李某超三人使用之日止。另，南某公司主张《补充协议》第十九条关于“双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%”的约定对双方均适用，故不存在其拟制格式条款侵害李某超三人合法权益的问题。李某超三人认为南某公司逾期交楼至今已将近3年，而《商品房预售合同》约定的逾期交楼违约金的上限金额明显与南某公司的违约程度不相符，因此坚持要求南某公司按照总房款每日0.05%的标准支付逾期交楼违约金直至南某公司将案涉房屋交付李某超三人使用之日止。另查，一审法院在审理（2016）粤0106民初3251-3263号案时向广州市国土资源和规划委员会发函查询：颐和大厦是否办理规划验收手续；若未通过规划部门的规划验收的情况下是否能够办理将颐和大厦的各房屋过户至各业主名下的手续（即“小确权”手续）？广州市国土资源和规划委员会于2016年8月18日作出《关于（2016）粤0106民初3251-3263号的复函》（以下简称《复函》），内容为：“经查，东莞庄路57号地段颐和大厦前经原广州市规划局审批报建（穗规建证[2010]2441号），经原广州市规划局天河区分局调整建筑设计（穗规函[2012]4449号）。该建设项目尚未通过规划验收，根据国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，不能办理将颐和大厦的各房屋过户至各业主名下的手续（即法院来函所指的‘小确权’手续）。”一审法院将上述《复函》出示给李某超三人、南某公司，双方对《复函》均无异议。庭审辩论终结后，李某超三人向一审法院提出变更诉讼请求的申请，请求将原诉请“南某公司从2013年12月31日起至南某公司将取得竣工验收备案表的房屋交付给李某超三人使用之日止，按日向李某超三人支付已付房价款962923元的0.05%的违约金”中计算违约金的标准从0.05%变更为0.02%。一审法院认为：李某超三人与南某公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。李某超三人向一审法院提出变更诉讼请求的申请，属于李某超三人处分自身权利的自由，符合法律规定，对此予以准许。按照《商品房预售合同》约定，南某公司应于2013年12月30日前将案涉房屋交付给李某超三人使用，但南某公司至今未将案涉房屋交付给李某超三人，已构成违约，故李某超三人要求南某公司自2013年12月31日起支付逾期交楼违约金并无不妥。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，虽然《商品房预售合同》约定了逾期交楼违约金每日按总房价款0.01%的标准支付，并总额不超过总房价款2%的封顶条款，《补充协议》还约定了李某超三人、南某公司双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价5%的封顶条款，但南某公司迟延交楼至今已接近3年，且案涉房屋所在楼盘颐和大厦至今未通过规划验收，目前仍无法确定案涉房屋何时具备交楼条件，故上述封顶条款未与南某公司逾期交楼的违约时限相联系，不足以弥补李某超三人的损失，现李某超三人以上述封顶条款确定南某公司因逾期交楼所应负担的违约责任过低为由要求对逾期交楼违约金的标准进行调整，符合上述法律规定，予以支持。但是，李某超三人要求按照总房款每日0.02%的标准计算逾期交楼违约金依据不足，不予支持。现结合案情，酌情认定南某公司应向李某超三人支付违约金（以962923元为本金，按照每日0.01%的标准，自2013年12月31日起计至2016年10月31日止），自2016年11月1日起至南某公司将取得竣工验收备案表的颐和大厦A-1、A-2、B-1、B-2办公楼自编A-2栋XX层XX房交付给李某超三人之日止的违约金（以962923元为本金，按照每日0.01%的标准），由南某公司按月于次月的5日前支付给李某超三人，违约金以不超过本金为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州南某房地产开发有限公司向原告李某超、沈某、李某霞支付逾期交楼的违约金（以962923元为本金，按照每日0.01%的标准，自2013年12月31日起计至2016年10月31日止），自2016年11月1日起至被告广州南某房地产开发有限公司将取得竣工验收备案表的颐和大厦A-1、A-2、B-1、B-2办公楼自编A-2栋XX层XX房交付给原告李某超、沈某、李某霞之日止的违约金（以962923元为本金，按照每日0.01%的标准），由被告广州南某房地产开发有限公司按月于次月的5日前支付给原告李某超、沈某、李某霞，违约金以不超过本金为限；二、驳回原告李某超、沈某、李某霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4210元，由原告李某超、沈某、李某霞负担2105元，被告广州南某房地产开发有限公司负担2105元；保全费1520元，由被告广州南某房地产开发有限公司负担。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。另查明：二审期间，李某超、沈某、李某霞明确表示其同意案涉房屋达到法定交楼条件，即取得《竣工验收备案表》，就同意收楼，放弃其他收楼条件。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对南某公司的上诉请求与李某超、沈某、李某霞的答辩意见，分析如下：从本案证据及当事人陈述可知，李某超三人与南某公司签订的《商品房预售合同》约定了逾期交楼违约金每日按总房价款0.01%的标准支付，并总额不超过总房价款2%的封顶条款，且《补充协议》还约定了李某超三人、南某公司双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价5%的封顶条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案南某公司迟延交楼至今已接近3年，且案涉房屋所在楼盘颐和大厦至今未通过规划验收，目前仍无法确定案涉房屋何时具备交楼条件，故上述封顶条款未与南某公司逾期交楼的违约时限相联系，不足以弥补李某超三人的损失。为此，李某超三人以上述封顶条款确定南某公司因逾期交楼所应负担的违约责任过低为由要求对逾期交楼违约金的标准进行调整，符合上述法律规定，一审法院予以支持并无不妥，一审法院结合案情，酌情认定南某公司应向李某超三人支付违约金按照每日0.01%的标准计付与上述合同法规定亦不相背，本院予以维持。对南某公司上诉请求改判该司向李某超三人支付逾期交楼的违约金以总房价款的百分之二为限，本院不予支持。鉴于二审期间，李某超、沈某、李某霞明确表示其同意案涉房屋达到法定交楼条件，即取得《竣工验收备案表》，就同意收楼，放弃其他收楼条件。一审法院判处南某公司向李某超三人支付逾期交楼的违约金（以962923元为本金，按照每日0.01%的标准，自2013年12月31日起计至2016年10月31日止），自2016年11月1日起至南某公司将取得竣工验收备案表的颐和大厦A-1、A-2、B-1、B-2办公楼自编A-2栋XX层XX房交付给李某超三人之日止的违约金（以962923元为本金，按照每日0.01%的标准），由南某公司按月于次月的5日前支付给李某超三人，违约金以不超过本金为限并无不妥，本院予以维持。该交付以南某公司依照合同约定发出通知为准。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。南某公司上诉请求，理由均不成，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2105元，由广州南某房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  万力平二〇一七年四月二十八日书记员  杨仁义王心怡