黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）黑01行终504号
上诉人（一审第三人）郝兴海，男，1976年02月18日出生，汉族，现被羁押于泰来六三监狱。
委托代理人王淑红，女，1978年09月10日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省。现住黑龙江省方正县。
委托代理人柏安发，黑龙江明正律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）方正县房产住宅局，方正县方正镇物化街7号。
法定代表人赵云峰，局长。
行政负责人孙成杨，副局长。
委托代理人刘其武，方正县房产住宅局法律顾问。
被上诉人（一审原告）武兆群，女，1968年07月03日出生，汉族，个体，住方正县。
委托代理人张伟华，黑龙ＸＸ烁律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）邹大勇，男，1973年04月12日出生，汉族，个体，住方正县。
委托代理人张伟华，黑龙ＸＸ烁律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）李佳冀，男，1983年05月23日出生，汉族，个体，住方正县。
委托代理人张伟华，黑龙ＸＸ烁律师事务所律师。
上诉人郝兴海因房屋登记一案,不服黑龙江省方正县人民法院(2017)黑0124行初16号行政判决,向我院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,于2017年11月16日公开开庭审理了本案,上诉人郝兴海的委托代理人王淑红、柏安发,被上诉人方正县房产住宅局行�负责人孙成杨(副局长)及其委托代理人刘其武、被上诉人武兆群、邹大勇、李佳冀三人共同的委托代理人张伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决认定，2013年7月1日，武兆群与哈尔滨华侨房地产开发有限公司签订买卖合同，哈尔滨华侨房地产开发有限公司为武兆群出具了59万元的收据，收款事由为华侨国际城东数第三屋的商服房屋房款，面积120㎡。2013年7月4日，邹大勇与哈尔滨华侨房地产开发有限公司签定了买卖合同，哈尔滨华侨房地产开发有限公司为邹大勇出具了总价款人民币218.4万元的收据，收款事由为华侨国际城东数第五屋、第六屋、第七屋的商服房屋房款，总面积336㎡。2014年10月4日，李佳冀与哈尔滨华侨房地产开发有限公司签订了买卖合同，哈尔滨华侨房地产开发有限公司为原告出具了70.2万元的收据，收款事由为华侨国际城东数第四�的商服房屋房款，面积108㎡。现武兆群、邹大勇、李佳冀提出他们所购买的房屋于2012年7月10日登记在郝兴海名下，房产证号为方房权证方正镇字第××号。武兆群、邹大勇、李佳冀认为郝兴海申请房屋登记时该房屋未竣工验收，郝兴海并非哈尔滨华侨房地产开发有限公司的股东，在未缴纳相关税费的情况下，申请将房屋登记在自己名下是不合法的，被告违法办理产权登记的行为，已经侵犯了武兆群、邹大勇、李佳冀等3人的合法权益，故武兆群、邹大勇、李佳冀等3人诉至本院，请求维护合法权益。
一审判决认为，根据《房屋登记办法》第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建筑工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料；本案中被告登记程序缺少房屋已竣工的证明，属程序违法。
《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关的工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。房屋行政主管部门应对申请登记的房屋权属来源及合法性进行审核，对符合条件的，应予核准登记，并依据有关规定核发证书，对不符合条件的不予核准，书面告知申请人并说明理由。同时应当具备权属来源合法，产权无争议的条件。就本案事实而言，武兆群、邹大勇、李佳冀等3人与哈尔滨华侨房地产开发公司签订房屋买卖合同，属于方正县房产住宅局作出具体行政行为的利害关系人。案外人哈尔滨华侨房地产开发有限公司明知办理房权证的房屋卖给了郝兴海而隐瞒事实向方正县房产�宅局申请房屋权属登记，导致方正县房产住宅局未能对哈尔滨华侨房地产开发有限公司和申请登记的房屋权属来源及合法性进行准确审核。综上，方正县房产住宅局作出的本案被诉具体行政行为认定的合法证据不足。为此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项的规定，判决部分撤销方正县房产住宅局为郝兴海颁发的《方房权证方正镇字第××号房屋所有权证书》，撤销范围为：该房权证内方正县方正镇城北新区华侨国际城东数第三门，面积为120㎡；东数第四门，面积为108㎡；东数第五门，面积为112㎡；东数第六门，面积为112㎡；东数第七门，面积为112㎡。
上诉人郝兴海上诉称，武兆群等3人不具备提起行政诉讼的资格，因张凤江没有出庭无法证实武兆群等3人与华侨公司之间商品房买卖合同是否真实，所签订的合同是民间借贷还是商品房买卖。郝兴海办理房屋登记与武兆群等3人不发生法律关系，郝兴海登记是2012年，武兆群等3人发生在2013年之后，郝兴海登记在前，武兆群等3人购房在后，因此与武兆群等3人不存在利害关系。方正县房产住宅局颁证行为合法，方正县房产住宅局是方正县政府的职能部门，其应根据法律法规行使职权，也应服从上级命令。给郝兴海颁证是因县政府“先上车，后补票”的会议精神，如果在没有撤销相关文件和会议纪要的前提下，撤销房产证，确认具体行政行为违法不符合法律规定。综上，本案一审法院认定事实不清，在没有查清与本案是否具有利害关系的情况下，判决撤销郝兴海的房屋产权证是错误的。本案应发回重审。
被上诉人方正县房产住宅局辩称：1.为郝兴海办理权属登记行为是在2012年7月10日，而武兆群等3人是在2013年7月1日以后签订房屋买卖协议，具体行政行为发生时武兆群等3人并非利害关系人，武兆群等3人无提起行政诉讼的原告资格；2.本局为郝兴海办理方房权证方正镇字第××号房屋所有权证书，是按照法定程序办理的，是合法有效的。3.武兆群等3人提出房屋未经过竣工验收事宜，是在办证过程中存在的一个问题，是由于开发商资金出现了问题，方正县房产住宅局在办证中虽有一定瑕疵，可补办手续更正。如果判决撤销将会给国家利益造成重大损失，请求撤销一审判决，确认行政行为违法。
被上诉人武兆群等3人辩称：1.虽然为郝兴海办理房照的时间早于武兆群等3人购买房屋的时间，但武兆群等3人基于房屋买卖这一事实，已经实际占有并一直使用该房屋，在申请办理房照时才被告知该房屋产权证照已存在，谁也无法预料购买的房屋在未竣工时就已办理了房屋权属登记，此违法颁证行�侵犯了武兆群等3人的合法权益，故武兆群等3人具有原告主体资格；2.方正县房产住宅局颁证行为并非一般瑕疵，而是缺少颁证所需的必要要件，在进行房屋登记时，涉案房产并未竣工，没有竣工验收证明和房屋测绘报告，房产部门在此情况下为办理初始登记，属于程序严重违法。请求驳回上诉，维持一审判决。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，武兆群、邹大勇、李佳冀等与哈尔滨华侨房地产开发有限公司签订房屋买卖合同虽未及时办理转移登记或预告登记，但其买卖合同是合法有效的，应当受到法律保护。关于方正县房产住宅局提出“房屋登记行为在2012年7月10日，而武兆群、邹大勇、李佳冀等人分别于2013年7月1日以后签订房屋买卖协议，具体行政行为发生时武兆群等3人并非利害关系人”的问题。虽然武兆群等3人签订房屋买卖合同是在方正县房产住宅局办理房屋登记行为之后，但武兆群等3人在签订商品房买卖合同之时无法预料到该未竣工房屋已经办理房屋权属登记这一事实，其主观上无过错，且武兆群等3人基于房屋买卖这一法律事实已实际占有并一直使用该房屋，应当获得免受权利侵害的诉讼权，因此，武兆群等3人是此房屋登记行为的利害关系人，具备原告诉讼主体资格。
根据《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋，申请房屋所有权初始登记的，应当提交建筑工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等必要要件�《房屋登记办法》第二十二条规定，对未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，应当不予登记。本案中，方正县房产住宅局在申请人没有提交上述法定要件及存在不予登记的情形下，为郝兴海办理房屋权属的初始登记属程序违法。综上，一审法院判决部分撤销方正县房产住宅局为郝兴海办理的方房权证方正镇字第××号《房屋所有权证》的登记行为,并无不当，本院应予维持。上诉人郝兴海的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由上诉人郝兴海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓德广
审 判 员 王福民
审 判 员 仲 治
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 朝之悦
书 记 员 徐 畅