辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终6887号
上诉人（原审原告）：付玮，女，1954年7月18日出生，汉族，退休，住沈阳市沈河区。
被上诉人（原审被告）：苏义，男，1951年7月1日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
上诉人付玮因与被上诉人苏义房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初1651号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
付玮上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实与实际不符，一审伪证、与事实相反。二、争议房厕所漏、油烟机漏油，我家多次找苏义及楼上，苏义不想补偿与维修，加之我租房协议找不到，苏义撵我走，苏义不承认，在我有证据的情况下一审法院不公正、不正视现实。三、纠纷的原因就是厕所漏、油烟机漏油没维修，苏义不履行房屋租赁合同，我没享受正常房屋使用，要求维修后给房钱，一审法院不采纳我的证据，因此上诉。我是从别人处转租来的房子，房子楼下有锁王，房子不安全，房子门锁不上，我让被上诉人锉一下门框，修一下漏的厕所，也没给我修，油烟机漏油也没给我修。
苏义辩称，同意一审判决。
付玮向一审法院起诉请求：1、判令苏义退协议500元押金，用结算煤水电房费足够有余。2、押金500结账有余的情况下在我找房不在家时苏义又让我儿子拿1000元，应退回。3、违约金、因撵我多次上派出所，没到期违约金1000元应退给2500元加损失共计5000元。
一审法院认定事实：位于沈阳市皇姑区巴山路83号152房屋（建筑面积55平方米，以下简称诉争房）所有权人为苏义。2016年3月22日，付玮、苏义签订《房屋租赁合同》，约定苏义将诉争房租赁给付玮，租赁期自2016年3月22日至2017年3月21日，租金每月1000元，付玮每月还应交纳卫生费5元，煤气、水、电费由付玮承担，每3个月一付租金，每期租金支付时间为上期支付租金到期日前30日，租赁押金500元。双方还约定：付玮逾期支付租金，则每逾期一日按应付租金的百分之一向苏义支付滞纳金。如付玮逾期超过十五日，则视为付玮自动退租，构成违约。苏义有权收回房屋，并追究付玮违约责任。任何一方如未按本合同的条款履行，构成违约的，双方同意违约金为人民币1000元整。
合同签订后，苏义向付玮交付了房屋，付玮向苏义支付租房押金500元及第一个季度的租金、卫生费。2016年8月22日，苏义向付玮收取2016年9月22日至2016年12月22日租金时，付玮提出诉争房门锁、纱窗、抽油烟机应予维修，厕所顶棚渗水也应予以维修。双方于当日签订《协议》，内容为：“锁功能正常，但锁反锁不了，需要更换或维修，阳强者缺纱窗一个，吸油烟机需要清洗。甲方（苏义）同意维修解决，8月28日解决。费用由甲方房主承担或从房费中抵扣。8月28日付房费9月22至12月22日，一季度房费。”8月22日苏义将门锁、纱窗找人予以维修，抽油烟机因双方对由谁付维修费未能协商一致而未维修，厕所顶棚苏义目测未发现漏水痕迹，故未予维修。8月28日苏义再次向付玮收取房租时，双方因房屋维修问题产生口角,付玮未交纳房屋租金，苏义告知付玮“别租了，搬家吧！”，当日苏义报警，经皇姑区黄河派出所出警后调解，苏义同意付玮继续在诉争房居住至其租到其他房屋时止。2016年9月23日，苏义再次向付玮催缴租金，付玮交纳2016年9月22日至2016年10月22日租金1000元及卫生费5元。2016年10月22日，苏义儿子为付玮出具《收条》，内容为：“今收到沈阳市皇姑区巴山路83号152房租款壹仟元整1000，卫生费伍元整5.00，此房租款从2016年10月22日至2016年11月22日止，如提前退租按每日34元（叁拾肆元整）结算，双方约定2016年11月22日为止搬出此房，此房在2016年11月22日之前无供暖。”2016年11月5日，付玮从诉争房搬出，因欠钥匙且水电费双方未结算，故租房押金500元苏义未予退还。付玮认为苏义存在违约行为应支付违约金，遂起诉至一审法院。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。付玮、苏义签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方均应按约履行。按照合同约定，租赁期限自2016年3月22日起至2017年3月21日止，但在合同履行期间，双方因租金交纳及房屋维修问题产生纠纷，并多次报警，合同已不能继续履行，经双方共同确认搬家日期后，付玮于2016年11月5日已搬出诉争房，苏义收回房屋，故双方间房屋租赁合同于2016年11月5日已经解除，一审法院依法确认。付玮房屋租金实际交至2016年11月22日，按每日34元标准，苏义应返还付玮租金578元（17天）。
关于付玮主张返还押金500元问题。苏义同意在水、电、煤气费结算完毕后予以返还。按照合同约定，房屋租赁期间的水、电、煤气等费用由付玮承担，双方在2016年11月5日腾房时对上述费用未实际结算，付玮庭审中未提交相关交费收据，故一审法院依法确认租赁押金500元应于上述费用结算完毕后予以返还。
关于付玮主张违约金1000元问题，付玮认为租期未到苏义即让付玮搬走构成违约，苏义抗辩称付玮未按期交纳租金，故要求付玮搬家并未违约。依据《房屋租赁合同》约定，承租人每期租金支付时间为上期支付租金到期日前30日，故2016年8月22日付玮应交纳2016年9月22日至2016年12月22日期间的房屋租金，2016年8月22日应交房租之日，付玮提出房屋维修问题，苏义履行了部分维修义务，双方约定8月28日交纳租金，现付玮提交的《收条》记载2016年9月23日方才交纳2016年9月22日至2016年10月22日的租金，故付玮延迟交纳租金，构成违约。依据合同法规定：“出租人对租赁物有维修的义务。承租人在租赁物需要维修时有权要求出租人在合理期限内维修，或承租人自行维修租赁物，发生的费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”即承租人在租赁物需要维修时，有权要求出租人进行维修或协商减少租金，但不能以此为由拒付租金。因付玮拒付租金违约在先，故一审法院对付玮有关苏义存在违约行为应支付1000元违约金的诉讼请求不予支持。
关于付玮主张赔偿损失2500元问题，依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。付玮主张其存在财产损失，苏义对该事实予以否认，付玮现未提交证据证明财产损失的事实及财产损失价值，故一审法院对付玮该项诉讼请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年11月5日解除；二、被告苏义于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告付玮房屋租金578元；三、被告苏义在原告付玮将沈阳市皇姑区巴山路83号152房屋自2016年3月22日至2016年11月5日期间水、电、煤气费用结清后，立即将租房押金500元返还原告付玮；四、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告承担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：1.录音光盘一张，证明在派出所赶我走的证据。2.照片两张，证明被上诉人把柜子给我扔出来了。被上诉人质证意见：1.一审没有看到有光盘，对录音材料我在一审听过了，我的意见也在一审表达过了。2.真实性有异议，我不认可，证据里有搬出和交钥匙的时间，我不可能扔上诉人的东西。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，二审中，苏义确认涉案房屋已另行出租。
本院认为，付玮与苏义签订《房屋租赁合同》后，合同履行期限内，双方因房屋维修及交纳租金问题未能协商一致，付玮于2016年11月5日搬离房屋且苏义收回房屋的行为，应视为双方以行为确认解除合同。因双方合同解除系协商一致而解除，并非苏义违约造成的，故一审法院驳回付玮要求苏义承担违约金的主张并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方租赁合同解除后，苏义应当返还付玮已交付的剩余租期内的房屋租金，故一审法院判决苏义返还付玮房屋租金578元亦无不当。
关于付玮要求苏义返还押金500元的问题。双方租赁关系终止后，苏义应与付玮结算租赁期间的水、电、煤气费后将房屋押金返还，现苏义以付玮欠付费用为由拒绝返还，苏义应对其主张的欠费事实负有举证证明责任，苏义虽然提供了电表、水表及煤气表的走表计数，但是苏义未提供充分证据证明付玮交回房屋后存在欠付水、电、煤气费用的事实，且苏义已于收回房屋后将房屋另行出租，本院无法确认付玮承租房屋期间是否存在欠付水、电、煤气费用的事实，故苏义提供的证据不足以证明付玮存在欠付房屋水、电、煤气费的事实，其应当承担举证不利的法律后果，应认定苏义返还付玮押金500元，原审法院对此认定不当，本院予以更正。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初1651号民事判决第四项，即：驳回原告其他诉讼请求；
二、维持沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初1651号民事判决第一项，即：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年11月5日解除；第二项，即：被告苏义于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告付玮房屋租金578元；
三、变更沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初1651号民事判决第三项，即：“被告苏义在原告付玮将沈阳市皇姑区巴山路83号152房屋自2016年3月22日至2016年11月5日期间水、电、煤气费用结清后，立即将租房押金500元返还原告付玮”，为：苏义于本判决发生法律效力之日起十日内返还付玮租房押金500元；
四、驳回双方其他诉讼请求。
如未按上述期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由付玮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 王 虹
代理审判员 吕长辉
二〇一七年八月十六日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。