辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终9295号
上诉人（原审原告）：孙维，男，1958年3月30日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
被上诉人（原审被告）：沈阳筷道餐饮有限公司，住所地沈阳市和平区太原北街5号。
法定代表人：谷峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王立文，男，1962年11月30日出生，汉族。
上诉人孙维因与被上诉人沈阳筷道餐饮有限公司（以下简称“筷道餐饮公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初12987号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。
孙维上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判被上诉人给付2016年5月18日至2016年11月17日期间的租金及违约金，并履行该租赁合同至2018年3月7日；2.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定的事实，缺乏证据支持；2.一审法院适用法律错误。
筷道餐饮公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
孙维向一审法院起诉请求：1、请求判令被告在合同有效期限内，应当支付原告现已逾期实际使用、占有、收益，尚未支付自2016年5月18日至2016年11月18日止期限的租金45,000元；2、请求判令被告应当承担继续履行本案原告剩余租赁合同期限内的各阶段各分期租赁房屋合同及租金，直至履行该租赁合同期限届满至2018年3月7日止；3、请求确认被告故意违反违约责任并承担支付原告违约金即（合同约定第三十条第三款的格式条款违法无效，被告在签约合同时，故意隐瞒已签约存在的格式条款是不真正履行格式条款目的，且构成实质性合同违约欺诈行为，应当赔偿原告在缔结合同时约定月租金额为标准的7,500元的三倍违约金）；4、请求判令被告承担本案因诉讼而产生的所有费用（包括本案诉讼费、申请司法鉴定费、证人出庭误工费、交通费等等）。
一审法院认定事实：2011年3月8日，张素娥（甲方）与被告沈阳筷道餐饮有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于沈阳市沈河区万寿寺街高台庙后街15号房屋出租给乙方，租赁期限自2011年3月8日至2018年3月7日至。年租金为人民币90,000元。租金支付方式为每半年支付一次，具体支付时间为每年的5月18日支付下一半年的租金，每年的11月18日前支付上半年的租金，租金在5个工作日内支付。合同第二十九条约定，本合同任何一方违反合同的约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约方按合同约定承担相应的违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应继续严格履行合同约定的义务，并赔偿给合同相对方造成的实际损失，同时承担一个月租赁费用金额为标准的违约金。在庭审过程中，被告提供2016年5月5日由原告签字确认的付款审批单及收条一份，付款审批单载明“房租（15年11月18日-16年5月17日），45,000元。”另原告在庭审中表示2016年5月4日，其将房屋上锁，被告来了之后，原告将锁打开，与被告负责人清点物品后，被告答应继续履行合同。被告则表示5月4日当天原告同意解除合同，原告报警并监督我们将物品清空，后原告将房门上锁至今。
另查明，出租房屋的所有权人为张素娥，原告孙维与张素娥系夫妻关系，婚后育有一子孙劭卓。张素娥于2012年4月16日死亡。原告提供了沈阳市第一公证处于2012年5月15日出具的公证书，证明张素娥的父母已经死亡，另其子孙劭卓表示自愿放弃参与本案诉讼。
一审法院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。关于原告主张被告支付2015年11月18日至2016年5月18日的租金的诉求，因被告提供的付款审批单及收条已证明其向原告支付该时间段内的租金的事实，且上述证据均由原告签字确认，故对原告的此项诉求，本院不予支持。
关于原告要求被告继续履行房屋租赁合同，给付租金，直至租赁合同期限届满至2018年3月7日止的诉讼请求。在庭审过程中，被告表示原告同意解除合同并于2016年5月4日报警并监督被告将物品清空，后原告将房门上锁至今。原告则表示其将房门上锁是为了与被告清点物品后由被告继续履行合同。本院认为，原告在合同履行期内与被告清点物品并将房屋上锁，其行为与交易习惯不符。原告将房屋上锁及与被告进行物品清点的行为应视为对出租房屋进行了交接，双方的房屋租赁合同应于2016年5月4日解除。结合双方签订付款审批单及收条的时间为2016年5月5日，即在合同解除后，双方对房屋所欠租金进行的清算，客观上被告已经多支付了原告2016年5月5日至5月17日的租金。故对原告要求被告继续履行合同给付租金的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告在签订合同时因存在欺诈支付违约金,违约金计算标准为月租金额为标准的7,500元的三倍即22,500元的诉讼请求。本院认为，原告收回出租房屋的行为应视为同意解除租赁合同，双方自愿解除租赁合同，故本案被告不存在违约行为，原告的此项主张缺乏事实及法律的依据，本院不予支持。
关于被告主张原告不具备诉讼主体资格的问题，本院认为原告提供的公证书及授权委托书能够证明其诉讼主体资格合法，故对被告的此项主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告孙维的诉讼请求。案件受理费人民币1,490元，由原告孙维负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
本案双方当事人的诉争焦点为：1.案涉《房屋租赁合同》是否已实际解除及解除的时间应如何认定；2.孙维关于要求筷道餐饮公司给付2016年5月18日至2016年11月17日期间的租金，并要求筷道餐饮公司履行该租赁合同至2018年3月7日的诉讼请求能否得到支持;3.关于孙维要求筷道餐饮公司给付违约金的诉讼请求能否得到支持。
一、关于案涉《房屋租赁合同》是否已实际解除及解除的时间如何认定的问题。本院认为，虽案涉房屋租赁合同期限尚未届满，但根据孙维在一审中的自认可知，其在筷道餐饮公司租赁房屋过程中于2016年5月4日将房屋上锁，并在出警民警在场的情况下，监督筷道餐饮公司将房屋内的物品清空，并继续将房屋上锁至今，此举，应视为孙维同意解除案涉租赁合同并完成房屋的交接手续。故通过上述双方的各自行为表现可以认定，案涉租赁合同已实际解除，解除的时间为2016年5月4日。一审对此部分认定并无不当，本院对孙维的该项上诉主张不予支持。
二、关于孙维要求筷道餐饮公司给付2016年5月18日至2016年11月17日期间的租金及履行该租赁合同至2018年3月7日的诉讼请求能否得到支持的问题，本院认为，因案涉《房屋租赁合同》已被认定在2016年5月4日实际解除，且筷道餐饮公司业已撤离该房屋，故孙维的该项诉讼请求无事实和法律依据，一审驳回孙维的该项诉讼请求正确。本院对孙维的该项上诉主张亦不予支持。
三、关于孙维主张的筷道餐饮公司应否支付违约金的问题，本院认为，通过本案庭审调查及现有证据可知，本案系筷道餐饮公司要求提前解除案涉合同而引起的纠纷，虽事后孙维用自己的实际行为解除案涉合同，但双方对筷道餐饮公司提前解除合同的违约责任并未达成意向。而根据案涉房屋租赁合同第二十九条约定，本合同任何一方违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约方按合同约定承担相应的违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应继续严格履行合同约定的义务，并赔偿给合同相对方造成的实际损失，同时承担一个月租赁费用金额为标准的违约金的规定。据此，筷道餐饮公司理应赔偿孙维由此造成的实际损失及给付一个月房屋租赁费用的违约金。虽庭审中，孙维并未举证证明因筷道餐饮公司的提前解约行为给其造成的经济损失等情况，但鉴于孙维的再次对外出租房屋尚需要一定的寻租期限，故本院酌定筷道餐饮公司应给付孙维三个月的租赁费用作为提前解除合同的经济损失及违约金。故一审法院驳回孙维的该项诉请不妥，应予纠正。本院对孙维的该项上诉主张予以支持。
综上所述，孙维的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初12987号民事判决；
二、被上诉人沈阳筷道餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人孙维经济损失及违约金共计人民币22,500元；
三、驳回上诉人孙维的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费1,490元，二审案件受理费1,490元，由上诉人孙维负担1,490元；由被上诉人沈阳筷道餐饮有限公司负担1,490元。
本判决为终审判决。
审判长 金 鑫
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年十一月一日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。