广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钦民一终字第192号
上诉人（一审被告）广西亿德置业投资有限公司，住所地钦州市永福西大街南面陶瓷厂内。
法定代表人祁立德，董事长。
委托代理人朱伯树，广西天狮灵动律师事务所钦州分所律师。
委托代理人袁钦桂。
被上诉人（一审原告）王春风，居民。
委托代理人马建斌，男，1954年10月23日出生，壮族，居民。
上诉人广西亿德置业投资有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2013）钦北民初字第1618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月21日公开开庭审理了本案。上诉人广西亿德置业投资有限公司的委托代理人朱伯树、袁钦桂，被上诉人王春风的委托代理人马建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年4月16日，原告与被告签订合同编号：12040476号商品房买卖合同及合同补充协议，约定由原告购买被告开发的位于钦州市永明路1号“都市春天”第D栋3单元1212号房屋，房屋建筑面积为38.28平方米，总价为127396元。被告定于2012年12月31日之前将房屋交付给原告。第九条还约定出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等内容。
合同签订后，原告履行合同义务，于2012年4月19日向被告支付首付款38396元。2012年8月10日，原告履行合同有关按揭贷款义务，和中国银行股份有限公司钦州分行签订编号：2012钦中银零房贷字第0662号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定原告以涉讼房屋为抵押物，中国银行股份有限公司钦州分行在原告办妥房屋抵押手续后借给原告住房商业性贷款89000元，贷款期限为30年（自2012年8月10日至2042年8月10日），还款方式为按月等额本息还款法，借款人在贷款发放满一年后提前还款时，借款人须按提前还款金额和提前还款时的执行利率支付一个月利息作为补偿金。中国银行股份有限公司钦州分行履行放贷义务，于2012年8月17日向原告发放了贷款89000元。原告借款后，含首付款在内，按约向被告支付了全部的购房款。被告没有按时交房，到了2013年8月12日才发《“亿德·都市春天”业主收房通知》通知业主办理商品房交付，寄给原告的通知不是原告签名，而是“凌素娥”签名代收。
一审法院审理认为，原告王春风与被告亿德置业公司于2012年4月16日签订的编号为012040476号《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，是合法有效的，对当事人均有法律约束力，双方应共同遵守。王春风已按照合同的约定支付了购房的首付款38396元和余款89000元，合计127396元；而亿德置业公司未按照合同约定的期限（即2012年12月31日前）交付王春风所购买的商品房，其辩称2013年8月16日已向原告发出交房通知，虽有“凌素娥”签名代收，但原告否认收到，且已逾期，明显超过合同约定原告可解除合同的90日，已经构成根本违约，合同第九条约定的解除条件成就，原告据此主张按照约定解除合同，并由被告按已付款的1%向原告支付违约金1273.96元，有双方合同约定，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，商品房尚未交付的，终止履行交房，交由被告另行处理。原告履行合同的损失包括购房款（含首付款38396元和贷款89000元，合计127396元）及利息、原告提前偿还银行贷款应支付给银行的补偿金损失。原告起诉主张要求被告返还购房款127396元，有证据证明，被告亦无异议，法院予以支持；对购房款的利息损失，原告主张赔偿计算起止期间，首付款38396元从2012年4月19日起，贷款89000元从2012年8月18日起，有证据证明，法院予以支持，但原告主张利率不当，除了89000元有向银行按揭贷款的证据证明外，首付款38396元没有证据予以证明，既没有合同约定，也没有证据证明该款属于贷款或向他人借款，存在借款利息，故原告主张要求首付款38396元和贷款89000元的利息均按其向银行按揭贷款利率计算，法院除贷款89000元的利息按原告向银行按揭贷款利率计算予以支持外，首付款38396元的利息应按银行活期存款利率予以支持；原告提前偿还银行按揭贷款应支付给银行的补偿金损失，因发放借款已满一年，适用约定的一个月利息作为补偿金，由借款人按提前还款金额和提前还款时的执行利率支付一个月利息作为补偿金，具体数额以中国银行股份有限公司钦州分行的结算为准，原告该义务，因被告违约引起，故亦应由被告负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决：一、解除原告王春风与被告广西亿德置业投资有限公司于2012年4月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：12040476），位于钦州市永明路1号“都市春天”第D栋3单元1212号房屋归还被告广西亿德置业投资有限公司；二、被告广西亿德置业投资有限公司返还原告王春风购房款127396元并赔偿利息损失（其中：首付款38396元，从2012年4月19日起按活期存款利率计算；贷款89000元，从2012年8月18日起按年利率6.55%计算，两笔款项均计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；三、被告广西亿德置业投资有限公司支付原告王春风违约金1273.96元；四、被告广西亿德置业投资有限公司赔偿原告王春风提前还款的补偿金（根据原告王春风与中国银行股份有限公司钦州分行签订的编号为2012钦中银零房贷字第0662号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》计算，具体金额以中国银行股份有限公司钦州分行的结算为准）。
上诉人广西亿德置业投资有限公司不服一审判决，上诉称，一审判决错误。一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》错误。根据双方合同的约定，逾期交房的，买受人有权解除合同，该条款即是买受人可以选择解除合同，或者选择继续履行合同，但至2013年11月5日起诉前，被上诉人都没有选择解除合同，证明被上诉人是要求继续履行合同的。2013年8月12日，上诉人向被上诉人发出交房通知时，被上诉人也收到了该通知，被上诉人行使解除合同的权利归于消灭。因此，被上诉人以迟延交房为由要求解除合同、返还购房款并支付利息已没有事实和法律依据，不应得到支持。一审判决程序违法。一审判决解除双方签订的商品房买卖合同并将房屋归还上诉人，但由于被上诉人已经与银行签订了住房按揭贷款合同，并以本案标的房屋作为抵押物，办理了抵押贷款担保，在抵押合同没有解除前，被上诉人不可能将该房屋归还上诉人。一审法院应当行使释明权，告知当事人可起诉要求解除抵押贷款合同，但没有向当事人释明，造成判决不具有可执行性，同时一审遗漏当事人，应当通知银行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，但一审法院没有通知。请求二审法院撤销原判决，并依法改判。
被上诉人王春风的委托代理人马建斌在二审庭审时答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决公正，上诉人上诉无事实和法律依据。上诉人没有交房给被上诉人，构成了根本性违约，成就了被上诉人解除合同的权利，上诉人承担违约责任。上诉人称发出了交房通知，被上诉人解除合同的权利归于消灭，没有事实和法律依据。合同约定，只要上诉人超过90天交房，买受人就有权解除合同并要求还款；发出收房通知是上诉人的单方行为，并不代表被上诉人同意其延期交房，实际上被上诉人也没有收到该份通知。上诉人称一审判决遗漏当事人，没有通知银行作为第三人参加诉讼，程序违法。上诉人混淆了相关法律，根据一审判决，如果解除合同后，上诉人应当返还房款给被上诉人，被上诉人还款给银行后就与银行没有利害关系，所以，被上诉人与银行的贷款关系是另一个法律关系。一审判决是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审判决查明的事实没有异议，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人王春风与上诉人广西亿德置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同。依法成立的合同，对双方均具有约束力，双方应当按照合同的约定，全面履行各自的合同义务。双方在《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。被上诉人王春风已经按照合同的约定，支付了全部的购房款。上诉人广西亿德置业投资有限公司没有按照合同约定的期限，在2012年12月31日前将房屋交付给王春风，直到2013年8月13日才向王春风发出交房通知，已经大大超过了合同约定的90天期限，其行为构成了根本性违约，为此，王春风请求依照合同的约定解除合同、返还购房款并支付违约金的诉讼请求，有事实依据，本院应当予以支持。上诉人广西亿德置业投资有限公司上诉主张，“本案标的房屋作为抵押物，办理了抵押贷款担保，在抵押合同没有解除前，被上诉人不可能将该房屋归还上诉人。一审法院应当行使释明权，告知当事人可起诉要求解除抵押贷款合同，但没有向当事人释明，造成判决不具有可执行性，同时一审遗漏当事人，应当通知银行作为有独立请求权的第三人参加诉讼。”根据《最高人民法院<；；关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>；；》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”的规定，本案中，担保权人中国银行股份有限公司钦州分行并未就商品房担保贷款合同纠纷提起诉讼，因此，一审法院仅对商品房买卖合同纠纷进行处理，符合相关法律规定，对上诉人广西亿德置业投资有限公司该上诉主张，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对于被上诉人请求的提前还款补偿金处理不当，应予纠正。因为提前还款补偿金尚未实际发生，且具体数额不明确，一审判决主文第四项不具有可执行性，应待其实际发生后，由当事人另行通过合法途径解决。
综上所述，上诉人广西亿德置业投资有限公司上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持钦州市钦北区人民法院（2013）钦北民初字第1618号民事判决第一、第二、第三项；
二、撤销钦州市钦北区人民法院（2013）钦北民初字第1618号民事判决第四项。
一审案件受理费1575元，二审案件受理费3150元共4725元，由上诉人广西亿德置业投资有限公司负担。
上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶枝仁
审 判 员 文其谦
代理审判员 李秋华
二〇一四年六月六日
书 记 员 苏 芸