吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终1136号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）李延华，1968年1月18日出生，住通化市。
委托代理人：臧海涛，吉林昱诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：张良才，汉族，1953年8月15日出生,住通化市。
委托代理人：焦袆薇,吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。
上诉人李延华因与被上诉人张良才房屋租赁合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院(2016)吉0502民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日受理，依法组成合议庭，于2016年11月8日公开开庭进行审理。上诉人李延华的委托代理人臧海涛、被上诉人张良才及委托代理人焦袆薇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
李延华上诉请求:撤销原判、驳回张良才的诉讼请求，支持其反诉请求或发回重审。事实和理由：一、原审对本案违约的事实认定错误，断章取义，违背了体系解释原则及合同约定，判决缺少依据。1、原审判决以合同约定5年内其不得提前终止合同为由，认定即使张良才有违约行为，其也无权解除合同，并以此认定其违约，违背合同约定。2、至其2015年9月21日正式收回房屋前，张良才逾期付款，系合同约定的承租方提前终止合同的情形，按照合同约定，张良才应承担40万元违约金及恢复装修原状。3、张良才未按期交纳租金且经催收仍拒交，构成违约，其解除合同并收回房屋合法，不应承担违约责任。其于2015年9月4日暂时接管房屋是因张良才明确表示宾馆干不下去要出兑并对房屋基础设施结构破坏，且现场工人是受第三方安排进场施工，张良才对暖气片等基础设施被拆除等不清楚的情况下，为防止损失扩大而采取的自助行为，该行为并不影响合同目的的实现，其多次明确表示，只要张良才交纳房租履行合同义务，就立即将房屋交给张良才，但张良才经其多次书面及口头催告未果，其于同月21日正式收回房屋合法。该房屋装修已被破坏，至今仍保持现状，原审判决其违约依据不足。二、原审对张良才宾馆装修数额及预期收入等认定无任何依据，严重损害其合法权益。原审一方面认定张良才租房时装修花费195万元，另一方面又认定为160万元自相矛盾。张良才租房时间为2014年5月18日，仅依据他提供的2012年3月9日和7月7日的《投资人合作协议书》、《工程装修合同》及白条收据等，认定装修投入160万元依据不足，且依据前述协议书，160万元是认缴的出资额。装修合同写明工程价款为63万元，而白条收据不足40万元。张良才对宾馆进行装修拆毁改造，其为避免损失扩大而自助接管房屋，判决由其赔偿损失显失公平。原审依据个体户纳税定额表即认定张良才预期年损失271200元并计算出剩余6.5年租期内的可得利益损失为1762800元依据不足、结论错误。三、原审适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条属于适用法律不当。张良才逾期交纳租金视为提前终止合同且经催告后仍未交纳租金，其解除合同合法。
张良才辩称，一、李延华于2015年9月4日非法强行收回租赁房屋的行为已经构成根本违约。李延华于次日擅自出租该租赁房屋进一步证明了其解除合同的事实，李延华单方解除租赁合同，应承担违约责任，赔偿其可得利益损失并返还其抵押金及未到期租金。其并未收到李延华发送的催交租金、解除合同的短信，假设收到，亦不具有催交的效力，因双方约定租金支付方式为上打租，其并未超出租金支付期限，而李延华非法强行收回出租房屋，事实上解除了租赁合同，故其无义务支付租金。李延华事后发催交租金的短信只能算是为避免其起诉而进行的协商，该短信不符合解除合同的形式。二、依据《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《三方协议》的约定，李延华需承担违约责任，赔偿其各项损失。其已经完全按照合同约定履行义务、行使权力，其此次装修只是改动了间壁墙，没有改变房屋主体结构，无需与李延华协商。李延华于交纳房屋租金期限之前非法强行收回出租房屋违约，导致其巨额损失应赔偿。
张良才向一审法院起诉请求：要求李延华赔偿违约金40万元、赔偿损失及可得利益140万元、返还抵押金10万元、返还一楼半年房租43500元。事实和理由：2012年3月2日，李延华与杨阳签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，分别约定李延华将建设大街108号门市房的2楼和1楼出租给杨阳。合同约定租赁期限为壹拾年及租金数额、交纳时间和违约责任等。2014年5月18日其与李延华、杨阳三方签订了《三方协议》，约定：李延华与杨阳于2012年3月2日签订的房屋租赁合同和补充合同全部转让给其，其按照房屋租赁合同及补充合同规定的内容履行义务。其在履行合同过程中，2015年9月4日李延华以其破坏房屋主体设施为由强行将租赁房屋收回，李延华已构成违约。
李延华向一审法院反诉请求：张良才支付房租23364元、返还免租期房租2.8万元、支付违约金130034.45元、支付解除合同违约金40万元、支付拖欠的水电费2210元、恢复原状、承担欠款利息（从起诉之日起至欠款还清之日止的利息，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：在合同履行过程中，张良才未经其同意，意欲改变房屋结构用途，逾期未能交付房屋租金并合并拖欠六日，按合同属于提前退租。其为防止损失及事态扩大采取了自助行为将租赁房屋派人看管，期间，其多次要求张良才按约定交纳租金无果，遂于2015年9月21日正式向张良才送达了解除合同通知，解除了双方租赁合同。依据双方合同约定，张良才拖欠房屋租金逾期合并6日，视为提前退租，因此而终止合同的，张良才除应支付正常房屋租金外，还应承担合同违约责任。
一审法院认定事实：2012年3月2日，李延华与杨阳签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，合同约定：李延华（甲方）将其拥有的位于通化市建设大街108号门市房2楼（建筑面积1401.85平方米）和1楼部分（建筑面积约207平方米）出租给杨阳（乙方），租期均为10年。支付租金时间分两部分，第一部分为:上档交，半年一付即每年两次，第一次为每年3月1日前交付半年房租款，第二次为每年9月1日前支付半年房租款。第二部分为:年付，即每年3月1日前支付。若逾期按日支付逾期应付全款千分之六的违约金。若逾期合并拖延六日，甲方则视为乙方提前退租，按合同第十四条执行。合同第十四条规定：“甲、乙双方在承租期内，如有一方单方违约，按以下约定执行：1、本合同签订的1-5年内，甲方不能与乙方提前终止合同，若乙方提前终止合同，则乙方不能将房屋内装修及设施设备带走或损毁，另赔偿给甲方人民币40万元，但不包括乙方应正常交纳的房租及一切费用”。2014年5月18日，李延华、杨阳、张良才签订了《三方协议》，协议约定：经李延华同意，杨阳将与李延华在2012年3月2日签订的房屋租赁合同和补充合同全部转让给张良才，原房屋租赁合同和补充合同内容不变，所涉及的权益和义务由张良才承担负责。本协议经三方签字后生效，至原租赁合同终止之日终止。2015年9月4日，张良才雇人对租赁房屋进行改造时，李延华以其破坏房屋主体设施为由强行将租赁房屋收回，并于同月21日解除房屋租赁合同。张良才在租赁房屋时花装修费195万元，每月营业额22600元，每年收入271200元，张良才在租赁期间已交齐房租。李延华与张良才解除房屋租赁合同时，张良才租赁期为3.5年。
一审法院认为，张良才在对租赁房屋进行改造时，李延华以破坏房屋设施为由，强行收回房屋并解除合同，违背了双方签订的房屋租赁合同第十四条第1款的约定，截止解除租赁合同时，张良才租赁期才3.5年，即使其有违约行为，在租赁合同履行5年内李延华也无权解除合同。因李延华违约在先，导致张良才10年租赁权被剥夺，张良才要求李延华赔偿剩余6.5年装修损失104万元中80万元，剩余6.5年可得利益损失1762800元中60万元，合同约定违约金40万元，返还抵押金10万元及租金43500元的请求成立，予以支持。李延华反诉要求张良才支付各项费用总计583608.45元并承担利息，以及将租赁房屋恢复原状的请求，因张良才未违约，其请求不成立，不予支持。张良才与李延华签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》、《三方协议》合法有效，双方应按房屋租赁合同规定的内容履行，违约应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、李延华给付张良才违约金40万元；二、李延华赔偿张良才装修损失80万元及可得利益损失60万元；三、李延华返还给张良才抵押金10万元；四、李延华返还给张良才租金43500元；五、驳回李延华的诉讼请求。上述条款于本判决生效后立即执行。一审案件受理费18690元、反诉费19272元，均由李延华负担。
本院经审理查明，涉案房屋位于通化市建设大街108号，所有权人为李梓涵（其母钟楠，与李延华系亲属关系）。2012年3月2日，李延华与杨阳签订了《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》，李延华（甲方）将涉案房屋2楼（建筑面积1401.85平方米）和1楼部分（建筑面积约207平方米）出租给杨阳（乙方），承租期均为10年。《房屋租赁合同》约定：第三条、（二楼）租金价格为净房租，共分四档价格。其中2013年3月2日至2016年3月1日，月租金为35046.25元。支付租金时间为：上档交，半年一付即每年两次，第一次为每年3月1日前支付半年房租款。第二次为每年9月1日前支付半年房租款。若逾期按日向甲方支付逾期应付全款千分之六的违约金。如逾期合并拖延六日，甲方则视为乙方提前退租，按本合同第十四条执行。第四条、免租期。考虑到乙方的要求，甲方同意在第一年租金第一次付款中减免2.8万元作为免租期房租款，但是，如果乙方在其后的合同履行中不能正常履行合同或提前单方终止合同，则乙方将不能享受此免租，而且乙方必须全额返还给甲方的2.8万元房租款。第九条、乙方租赁此房后，根据用途可进行装修，费用由乙方自理……。第十条、承租期满，如乙方继续承租，应提前六个月与甲方协商，在同等条件下，乙方有优先承租权，双方可另签订合同。如乙方未在上述时间内向甲方提出续租或未与甲方就续租事宜达成一致的，则视为乙方放弃其续租的权利……。第十一条、承租期内，乙方不得改变房屋的用途；租期内乙方可将房屋在原合同不变的条件下允许转租或出兑给第三方，但必须得到甲方的书面同意，并且必须要求第三方与甲方另行签订房屋租赁合同，否则视为无效。同时，视为乙方违约，甲方有权无偿收回房屋，押金不予返还，按本合同第十四条执行。第十四条、甲乙双方在承租期内，如有一方单方违约，按以下约定执行：1.本合同签订的1-5年内，甲方不能与乙方提前终止合同，若乙方提前终止合同，则乙方不能将房屋内装修及设施设备带走或损毁，另赔偿给甲方人民币40万元整，但不包括乙方应正常交纳的房租及一切费用。2.本合同签订的6-10年内，如有一方单方违约（指甲方提前终止合同或乙方提前退租），违约方赔偿给对方40万元整，但不包含乙方应正常交纳的房租及一切费用。乙方付租金账号为中国银行钟楠（账号……）”等。《房屋租赁补充合同》约定：“一楼租金共分两档价格，其中2015年3月2日至2021年3月1日租金为87000元。支付租金时间为：年付（每年一次），即每年3月1日前支付全年房租款，若逾期按日向甲方支付逾期应付全款千分之六的违约金。如逾期合并拖欠六日，甲方视为乙方提前退租，按原第一份正式合同第十四条执行。无免租期。此合同为补充合同，其他条款均以原第一份正式合同相同。”等。前述合同签订后，杨阳（与张良才等人合伙）将当时为框架结构的房屋改建成宾馆并经营，一楼为服务台，二楼为40余间客房。2014年5月18日，李延华、杨阳、张良才签订了《三方协议》，约定：“经李延华同意，杨阳将与李延华在2012年3月2日签订的房屋租赁合同和补充合同全部转让给张良才，原房屋租赁合同和补充合同内容不变，所涉及的权益和义务由张良才承担负责。本协议经三方签字后生效，至原租赁合同终止之日终止”等。张良才自称与于洁萍以夫妻名义共同生活16年。2015年3月1日，张良才未能按期足额交纳1楼全年及2楼半年的房租，于洁萍多次以手机短信与钟楠联系，分多笔支付租金，最后于6月中旬交足。2015年9月1日张良才未交纳二楼下半年的租金，于洁萍与钟楠多次联系，其短信中谈及“不行，我就不干了”，钟楠回复“你什么意思？这个月退房呗？”、“今天应该交房租，你决定终止合同对吧？”。于洁萍回复“那怎么办啊？我一直在赔钱，今年的买卖真的没法做下去了”、“我也打了出兑广告了，也没有人兑。他们还觉得这边租金太贵，真的难死我了。”，还称“现在宾馆是不干了，现在兑不出去，我只能变卖物品，给我几天时间……”等。2015年9月3日早开始，有人在涉案房屋开始拆门、拆坐便、暖气片、砸间壁墙等。次日，李延华得知后遂接管涉案房屋，于洁萍于同日给钟楠发短信，称工人是在没问其的情况下干的，其告诉工人明天必须安装暖气片。此后，租赁双方多次交涉未果。2015年9月19日，李延华以短信通知张良才，24小时内履行合同义务，如按约定履行，则立即交付房屋，合同继续履行，否则将解除合同，正式收回房屋，但张良才未交纳房租。2015年9月21日，李延华给张良才发短信，告知合同即时解除。至本院2016年11月9日现场勘察时，涉案房屋仍保持2015年9月拆改时状态。
上述事实有2012年3月2日《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》、2014年5月18日《三方协议》、当事人庭审自述、2015年3月起至9月21日于洁萍、张良才与钟楠、李延华短信及本院携双方当事人现场勘查在卷为凭。
本院二审期间当事人争议的问题是：双方谁违约？租赁合同的终止时间？双方各自的损失、数额及如何承担。本院评判如下：
涉案《房屋租赁合同》第三条、第十四条第1款的内容应理解为：1.原则上，涉案合同签订的1-5年内，出租方无权提前终止合同；2.若承租方逾期合并拖欠租金时间不到六日，出租方也无权提前终止合同，承租方只需要承担其逾期应付全款每日千分之六的违约金；3.若承租方逾期合并拖欠租金六日，则视为其提前退租，租赁合同终止；4.在因承租方提前退租而导致合同提前终止的情况下，承租方不能将房屋内装修及设施设备带走或损毁，出租方无需补偿；此外，承租人还应另赔偿给出租方40万元，但不包括其应正常交纳的房租及一切费用。
按合同约定，张良才作为承租人，其主要权利是在承租期内占有、使用房屋；租期届满后，在同等条件下享有优先承租权；其主要义务是按合同要求正当使用承租的房屋，按合同规定交付租金，在租期届满时将原房屋完好返还给出租人。李延华作为出租人，其主要权利是监督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期届满后收回出租的房屋；其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用。张良才应于2015年9月1日交纳下半年二楼租金210277.50元（每月35046.25元），但其未交纳，已经构成违约；而在张良才即未按期交纳房租，又流露出不干之意，且未告知李延华，即由第三方派人开始拆掉2楼房间的房门、坐便、砸间壁墙、暖气片的情况下，李延华到场制止并接管房屋的行为系正当行使其合法权利，并不构成违约。
虽然直到2015年9月4日时张良才仍未按期交纳租金，及李延华于同日接管了涉案房屋，但因尚未到合同约定的终止条件，李延华无权单方解除租赁合同，张良才亦应按照合同约定继续交纳租金并有权继续租赁涉案房屋。但因张良才自9月1日开始合并拖欠租金六日，按照合同第十四条第1款约定，视为其提前退租，故2015年9月7日租赁合同终止，系张良才违约。至于，2015年9月19日李延华短信催告张良才，若于24小时内支付租金，可继续出租其房屋，属于新的要约，但张良才未承诺。李延华主张2015年9月21日合同才正式解除不成立。
如李延华上诉状中所述，张良才主张的宾馆装修数额及预期收入证据不足，缺乏事实依据。且，系张良才未按期交纳租金并合并拖欠六日，视为提前退租，因此所导致的损失应自行负担，按照合同第十四条第1款之规定，对其装修物等残值亦不应予以补偿。因李延华并无违约行为，张良才主张李延华应支付其违约金40万元缺乏依据，不应予以支持。
张良才交纳了一楼全年租金87000元，但合同提前终止，应返还其下半年租金，即43500元。
因张良才违约，按照合同第四条之约定，张良才应向李延华支付2.8万元免租期租金。关于房租23364元、水电费2210元及将涉案房屋恢复装修原状的诉讼请求，李延华二审时已经当庭放弃，符合法律规定，应予以准许。李延华诉求判令张良才给付上半年逾期交纳租金的违约金130034.45元，但该合同第三条中约定的日千分之六计算标准明显过高。钟楠分期接受了房租且当时未主张逾期利息，李延华也未提出异议，视为其认可该期房租交纳期限的变更，故对该项违约金不再保护。关于李延华主张的40万元赔偿金及扣留10万元押金、承担欠款利息的主张。虽然李延华房屋至今空置一年有余，按照其与张良才的约定，其可得租金损失超过50万元，但违约金及赔偿金的主要功能在于弥补损失，双方租赁合同至2015年9月7日已经终止，李延华应采取合理措施避免损失扩大，其合理损失应为房屋未能及时租赁的损失。涉案租赁合同约定承租人应于租期届满前6个月申请续租，故李延华再次将房屋租出去的合理时间应界定为6个月，但考虑系杨阳、张良才出资对房屋改建成宾馆，确实有大量投入及经营时间仅为3.5年，及张良才已提出约定赔偿数额过高，本院认定以保护3个月租金损失为宜，即126888.75元（一楼每月7250元、二楼每月35046.25元），张良才交纳的抵押金10万元应予以返还。
综上所述，涉案的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《三方协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守，应当按照合同的约定履行义务、享有权利。张良才作为承租人未能按期足额交纳租金，且合并拖欠6日，依照合同约定的内容，视为其提前退租，涉案租赁合同提前终止。因张良才违约而导致李延华的合理损失，张良才应予以赔偿。上诉人李延华的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院予以部分支持。一审判决的证据采信、事实认定及法律适用均有误，判决结果应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、撤销通化市东昌区人民法院(2016)吉0502民初160号民事判决；
二、上诉人李延华于本判决生效后立即返还给被上诉人张良才抵押金10万元、一楼租金（半年）43500元；
三、被上诉人张良才于本判决生效后立即支付上诉人李延华免租期租金28000元、赔偿金126888.75元；
上述二、三项相抵后，被上诉人张良才于本判决生效后立即支付上诉人李延华11388.75元。
四、驳回被上诉人张良才其他诉讼请求。
五、驳回上诉人李延华其他诉讼请求。
一审案件受理费18690元，由张良才负担16930元、由李延华负担1760元；一审反诉费19272元，由张良才负担5057元、由李延华负担14215元；二审案件受理费27110元，由张良才负担20038元，由李延华负担7072元。
本判决为终审判决。
审判长 王文立
审判员 崔红霞
审判员 郭丽萍
二〇一六年十一月二十二日
书记员 于 诗