浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第251号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈心芯。
委托代理人：张晖，浙江婺星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈海浪。
委托代理人：朱晓洁，浙江浙中律师事务所律师。
上诉人陈心芯为与被上诉人陈海浪房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2014）金永民初字第2185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈海浪起诉称：2010年8月26日，双方签订房屋租赁合同，约定：陈心芯将其位于永康市东城街道龙川东路262号二间1-3层店面有偿出租给陈海浪经营好兄弟发艺连锁营业用房，租赁期限为十年，陈心芯送陈海浪两个月的装潢时间，正式租期自2010年11月1日至2020年10月31日止，合同期满后，双方在自愿基础上可再协商是否延续合同，同等条件下优先租给乙方；租金交纳方式为1-2层店面第一年租金为15万元，以后每年递增8%，第六年（含）起每年递增10%，第三层年租金3.5万元，第六年（含）起每年4万元，第一年自双方签字盖印后缴纳5万元，余款9月1日前交清，以后年租金应在每年八月底前交清，采用先交款后使用的原则，同时，陈海浪预交水电费、钥匙等押金1万元；如陈心芯提前收回所租房屋，陈心芯应当退还已交当年未租部分的租金，并赔偿乙方所有装潢费用，如陈海浪违约退租，应向陈心芯赔偿次年一年的租金。合同签订后，陈海浪对租赁店面请资深设计师精心设计并投以巨资进行装潢，装潢完毕投入使用的一年多时间里因客源不足而亏损，后来逐步形成了固定的客户，陈海浪才扭亏为盈。可是好景不长，2012年9月，陈心芯要求涨房租，陈海浪不同意。后陈心芯明确告知陈海浪不涨房租就马上搬出，宁愿按照合同约定赔偿陈海浪装潢费用的损失。陈海浪无奈只能另外租来已装修过的店面。当陈海浪要求陈心芯按约赔偿装潢费用损失时，陈心芯既不赔偿陈海浪损失，也不再提涨房租。2013年6月，陈心芯又再次要求涨房租，并再次明确表示不涨房租就不再继续租赁，宁愿按合同约定赔偿陈海浪装潢费用损失。陈海浪还是不同意，陈心芯就关闭陈海浪营业用的自来水阀门，并在阀门盖上停上家用汽车。2013年11月27日，陈海浪搬进就近租来的店面。起初，陈心芯也愿意按合同约定赔偿陈海浪装潢费用损失，但是当陈海浪将装潢相关票据材料提供给陈心芯后，陈心芯又认为陈海浪的装潢费用价格过高，要求委托第三方重新评估。可是，评估结果出来后，陈心芯还是认为偏高，不愿意按评估结果赔偿。陈海浪搬出后，店面上已张贴了陈心芯招租的广告。至今，陈心芯既不按约退还陈海浪押金和剩余租金，也不赔偿陈海浪损失。为此，诉请要求判令陈心芯：1、返还陈海浪自2013年11月27日始剩余11个月3天的未租赁租金共计204773元；2、返还陈海浪保证金1万元；3、赔偿陈海浪所有装潢费用损失279186元；4、承担本案全部诉讼费用。
针对陈海浪的本诉请求，陈心芯答辩称：一、陈海浪诉请要求陈心芯返还租金及保证金，并赔偿损失的基础是双方之间的租赁合同已解除，但是陈心芯从未表示不履行合同，即使陈心芯明确表示不履行合同，根据合同法第96条规定，双方均未通知对方解除合同，所以陈海浪诉请的请求权基础无事实依据，也无法律依据，应当驳回其诉请；二、租赁期间，陈心芯从未单方要求涨房租及因涨房租不成而强制停水，从未另行广告招租，从未明确表示不履行合同或解除合同，从未愿意按合同约定赔偿陈海浪装潢费用损失，反而陈海浪在经营期间不断渗水导致陈心芯房屋装修大面积毁损，虽经陈海浪多次承诺维修，仍不予修缮；三、双方委托评估系基于陈海浪单方提出解除合同，与陈心芯协商补偿装修损失，陈心芯配合陈海浪同意先委托评估，视评估价值的结论作参考，再决定是否同意解除合同，即评估行为是双方间协商是否解除合同而履行的一个程序，但事后双方未就解除合同达成一致意见；四、陈海浪已延付租金、未尽装修的修缮义务导致陈心芯毁损。综上，请求法院驳回陈海浪的诉讼请求。
陈心芯反诉称：2010年8月26日，双方签订店面租赁合同一份，约定陈海浪向陈心芯承租东城街道龙川路262号两间1-3层店面，租期10年，自2010年11月1日起至2020年10月31日止；1-2层店面租金15万元，每年递增8%；第三层年租金35000元，租金按先交款后使用的方式，每年8月底前付清下一年租赁期间租金。合同签订后，双方此前按约履行，但2014年8月的租金支付期限届至，陈海浪却迟迟不支付约定的2014年11月1日至2015年10月31日期间的租金239073.34元。陈心芯曾多次催讨，但陈海浪因同时承租附近店面，即以种种理由拖延。事后，陈海浪反而捏造房东违约的各种理由，采用恶人先告状的方式起诉陈心芯，要求陈心芯返还租金、赔偿损失，并且拒不支付拖欠的租金。为此，诉请要求判令:1、陈海浪立即支付2014年11月1日至2015年10月31日期间的租金239073.34元，并赔偿利息损失（自2014年9月1日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至租金付清之日止）；2、承担本案诉讼费用。
针对陈心芯的反诉请求，陈海浪答辩称：陈心芯反诉事实与客观情况不符，理由如下：1、双方签订为期十年合同的目的是经营美容美发，陈海浪为此做了一系列工作，包括耗费巨资进行店面装修、办理消防许可证、税务登记证、卫生许可证等，陈海浪不可能也不愿意终止合同而使自己投入的巨额费用半途而废；2、陈心芯所诉完全抹杀事实真相，其单方面违背市场价格哄抬租金逼迫陈海浪于2013年11月底搬离店面；3、为尽快从陈心芯处退回其已缴纳未租部分的租金，陈海浪搬离店面后，在店面上粘贴因店面到期而搬迁的广告，还自费在《永康日报》上刊登招租广告，但是终因价格太高至今未能出租；4、因陈海浪不同意涨房租，陈心芯于2013年6月13日至19日期间强行停水，给陈海浪造成20万元损失。综上，陈心芯的诉请没有事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。
原审法院认定：2010年8月26日，陈海浪、陈心芯双方签订房屋租赁合同一份，约定：陈心芯将其所有的坐落于浙江省永康市东城街道龙川东路262号二间1-3层店面出租给陈海浪用于经营好兄弟发艺连锁店；租赁期限为十年，陈心芯送陈海浪两个月（2010年9月1日至2010年10月31日止）的装潢时间，正式租赁期限自2010年11月1日至2020年10月31日止，合同期满后，双方在自愿基础上可再协商是否延续合同，同等条件下优先租给陈海浪；租金交纳方式为1-2层店面第一年租金为15万元，以后每年递增8%，第六年（含）起每年递增10%，第三层年租金3.5万元，第六年（含）每年4万元，第一年自双方签字盖印后缴纳5万元，余款9月1日前交清，以后租金应在每年八月底前交清，采用先交款后使用的原则，同时，陈海浪预交水电费、钥匙等押金1万元；如陈心芯提前收回所租房屋，陈心芯应当退还已交当年未租部分的租金，并赔偿陈海浪所有装潢费用（乙方提供票据为依据，须经甲方核实认可），如陈海浪违约退租，应向陈心芯赔偿次年一年的租金；如陈海浪对该经营场所进行转租、转包，须经陈心芯同意等相关事项。合同签订后，陈海浪向陈心芯交纳押金1万元，并对租赁房屋进行了装饰装修，后投入使用。房屋租赁期间，双方就涨房租及赔偿装潢费用损失事宜进行协商，但未果。2013年6月14日，双方因房租问题发生纠纷，陈海浪向永康市东城派出所报警。2013年8月30日，陈海浪向陈心芯交纳第四年租金221378元（准确金额应为223957元）。2013年11月14日，双方经协商共同委托永康市华宇房地产评估事务所有限公司对坐落于龙川东路262-268号房屋的装修价值进行评估。2013年11月底，陈海浪搬离租赁房屋。2014年8月19日，陈海浪就本案诉至法院，并要求法院对装潢费用损失进行委托评估。2014年9月12日，武义天平资产评估事务所出具资产评估报告书一份，确认永康市东城街道龙川东路262号二间1-3层（好兄弟发艺连锁店）营业用房所有装潢费用的市场价值为279186元。为此，陈海浪花费鉴定费3500元。
原审法院认为：合法的房屋租赁合同关系受法律保护。双方签订店面租赁合同系双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，依法应确认合法有效。合同签订后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋租赁期间，陈心芯单方提出要求涨房租的行为属于违约行为，依法应承担相应的违约责任。在双方协商解除合同的过程中，陈心芯曾明确表示愿意按照合同约定赔偿陈海浪的装潢费用损失，但是双方对损失数额存在较大的分歧，此后，双方又自愿于2013年11月14日共同委托第三方对装潢费用损失进行评估，以上事实可以认定双方具有解除合同的合意。其次，陈海浪于2013年11月底搬离租赁房屋后，期间陈心芯未曾提出异议。综上，依法认定双方之间的店面租赁合同已于2013年11月底事实解除。经审理，确认陈海浪的租金损失为202715元【221378元-223957元/12】，装潢费用损失为279186元。因陈海浪未与陈心芯就合同解除后的善后处理相关事宜达成一致意见即自行搬离租赁房屋，对本案损失的发生也存在一定的过错，故综合考虑本案实际，酌情确定本案损失由陈心芯负担60%，由陈海浪负担40%。另外，店面租赁合同已事实解除，陈心芯依约应当返还陈海浪已缴纳的押金1万元。综上，陈海浪的诉讼请求部分成立，予以支持，部分不成立，不予支持。陈心芯辩称其从未要求涨房租以及租赁合同未解除的意见，与查明的事实不符，不予采信。关于反诉部分，陈心芯的诉请不成立，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、由陈心芯于判决生效之日起十五日内返还陈海浪租金121629元。二、由陈心芯于判决生效之日起十五日内赔偿陈海浪装潢费用损失167511.6元。三、由陈心芯于判决生效之日起十五日内返还陈海浪保证金1万元。四、驳回陈海浪的其他诉讼请求。五、驳回陈心芯的反诉请求。如果陈心芯未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4355元（已减半收取），鉴定费3500元，合计7855元，由陈海浪负担3142元，由陈心芯负担4713元；反诉案件受理费2443元（已减半收取），由陈心芯负担。
宣判后，陈心芯不服，向本院提起上诉称：一、原审未能查明事实。本案由于陈海浪不按约合理使用房屋，双方就如何继续使用房屋发生矛盾。没有任何证据证明陈心芯单方面解除了合同，也没有任何证据证明双方解除了合同。原审法院认定陈心芯违约于法无据，判决双方分担责任于法无据。二、《资产评估报告书》不应作为装潢损失认定依据。1、本案房屋租赁合同签订于2012年8月，合同期为10年，至评估时合同期已过去4年，因此按“尚可使用年限”得出的成新率不可能超过60%，评估报告认定成新率为80%或85%错误。室内墙纸等物品因上诉人自身防水工程没做好，渗水受潮后早已翘起破损，评估报告却一刀切均按8成新计算显然违背了客观事实。2、报告中对数字电视费是根据协议按6年计算，但费用是按年缴纳，评估报告将未支出的费用列入损失错误。3、报告关于面积数量及单价的计算有多处错误：报告认定一楼、二楼地砖面积各113.32平方，而事实上包括上诉人使用的楼梯和车库在内的单层总占地面积也只有113平方左右，陈海浪所租用房屋地砖面积显然应小于113平方；陈心芯在租赁前已装修二、三楼的卫生间，评估将此列入陈海浪的装潢损失错误；一、二楼地砖规格是80*80，三楼地砖规格是60*60，价格明显不一，报告却按相同价格计算，显然错误。4、报告将可拆卸、可移动搬走的物品全额列入装潢损失错误。如两个水箱、空调、空气能热水器、电子屏、监控等物品均是可拆卸的，其中空气能在鉴定前就已被陈海浪搬走，空调外机在鉴定后也已被陈海浪拆走。三、陈心芯并没有放弃对漏水损失另行主张的权利，一审笔录记载错误。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判驳回陈海浪的诉讼请求，支持陈心芯的反诉请求；本案一、二审受理费、鉴定费由陈海浪承担。
陈海浪在二审中辩称：一、双方在合同中约定，出租方违约，应该赔偿承租方的装潢费用。该装潢费用是指装潢时的费用，不包括折旧和成新。陈心芯对成新率计算的观点与本案无关。陈心芯对于评估报告有疑问，应在一审中提出，且其未提出重新鉴定，其就此提出的上诉理由不能成立。二、陈心芯意图违约的事实清楚。陈海浪签订为期十年合同的目的是经营美容美发，并耗费巨资进行店面装修、办理了消防许可证、税务登记证、卫生许可证等，陈海浪不可能也不愿意任意终止合同而使自己投入的巨额费用半途而废。本案纠纷缘由是陈心芯要涨房租，陈海浪不同意，要按合同约定履行，并非陈心芯所称不按约定合理使用房屋所致。陈心芯因相邻店面涨了房租，就燃起了提高房屋租金的欲望。在合同期内，陈心芯以不涨房租就解除合同多次威胁陈海浪，后又以会赔偿装潢损失、退还未租部分租金，让陈海浪同意解除合同，共同委托评估装潢损失。无奈之下，陈海浪只好于2013年11月同意陈心芯解除合同的要求，搬离店面。上述事实在一审中的录音资料、报警记录，委托评估书均可以一一佐证。搬离后，陈心芯拒不按约退还给陈海浪当年已缴纳未租部分租金，而要求陈海浪按其要求限制出租很多行业且高额租金租出去后才能退还。陈海浪为尽快退回租金，只能委曲求全，自费在《永康日报》上刊登了招租广告。从2013年11月至今一年的时间，虽有人询价，但终因陈心芯限制行业过多且要求35万元的出租价格偏离市场价太多，至今未有人承租，该事实有店面张贴出租信息照片及《永康日报》为证。三、关于漏水损失主张的问题，一审法官庭审时要求其明确具体诉讼请求时，陈心芯回答不主张。综上，一审法院对双方因何解除合同的事实认定清楚，适用法律准确，虽然陈海浪并无任何过错，但一审判陈海浪承担部分责任，陈海浪本着减少损失的理念，未提起上诉。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，陈心芯向本院提交以下证据：
1、陈海浪一审提供的录音整理文字记录，证明陈海浪在一审中提供的录音整理文字记录不实，存在自行篡改和添加，原审判决以篡改和添加的部分作为定案的主要依据不当。
2、评估时的视频资料文字记录及评估机构的证明，证明陈海浪于2014年9月2日仍占有讼争房屋。
3、评估机构情况说明，证明2014年9月2日由陈海浪的表弟打开门锁，评估机构才能进行丈量勘测；当时陈海浪仍占有讼争房屋。
4、照片一组，证明直至2015年3月9日，陈海浪仍占有讼争房屋。
5、房屋租赁协议及营业登记信息，证明陈海浪于2012年9月前便承租了龙川东路296号店面，开设分店；并非是其因双方纠纷，迫于无奈另行租店面进行经营。
6、接处警工作登记表、110接警单、110反馈单，证明2013年6月13日，陈心芯与好兄弟发艺员工张某因房屋漏水问题报警，当日双方已协商并在出警单上签字确认。
7、谈话笔录一份，证明2013年6月中旬，施福正、周朝雄等三位油漆工人在陈心芯家中做油漆，对墙面进行了修复。结合陈海浪提供的“墙面修复的钱陈海浪已经付给陈心芯”的录音可以反证陈心芯在2013年6月13日与张某因房屋漏水问题报警，而2013年6月14日张某报警所称的房租纠纷是其单方报假警的行为。
8、鉴定人叶某的证言，证明证据2-3是事实。
陈海浪质证认为：对证据1三性均有异议，该文字记录虽表面更详细，但大部分内容与本案无关，多是语气词，并无真实意义，且上诉人也存在篡改，如陈海浪对陈心芯所言嗤之以鼻的“哼”，陈心芯改为承认事实的“嗯”；录音整理材料中的说明部分并没有真实表达当时双方的真实想法；因此，两份录音整理文字材料并无很大差异，差异基本上在于说明部分。陈海浪并无篡改和添加录音内容，陈心芯所指的添加仅是陈海浪提供的说明部分，而陈心芯所整理的文字材料同样有多处说明。此外，陈心芯在一审庭前即已收到录音光盘及整理材料；陈海浪仅在整理材料里略去与本案无关的情节，并无故意篡改与添加；一审庭审时法官也询问过陈心芯是否需要当庭播放，陈心芯称不需要，一审时陈心芯并未具体指出整理材料与录音出入之处。综上，陈心芯的证明目的不能成立。证据2-4，结合证据8，对真实性无异议，但对关联性有异议，证明目的不能成立；从水电费记录、出租广告及二审法官现场勘察，可以印证陈海浪早已搬离的事实。至于钥匙，陈海浪在搬离后将钥匙交还给陈心芯并请求退回房租，陈心芯要求先租出去再退还陈海浪已交未租部分房租，且陈心芯经常不在家，为便于看房方便，才存放在陈海浪的营业场所；视频中也可看到钥匙并非由陈海浪随身携带；照片中的遗留物是双方于搬迁前协商好陈海浪无用的财产全部留给陈心芯将来出租之用。证据5，对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。录音中陈心芯明确表示，不涨房租，就不能租下去；陈海浪无奈之下就近租赁了房屋；陈海浪开设分店和本案没有关联性。租赁合同于2012年9月20日签订，而分店营业登记时间是2013年9月3日，陈心芯的证明目的不能成立。证据6，对三性均有异议。一审时已申请过法院调取2013年6月13日至6月20日好兄弟发艺的报警记录，当时民警电脑查询后称仅有2013年6月14日报警记录，一审法院也仅调取了该记录。故对该证据来源的合法性存疑，且与一审法院调取的报警记录相背，不足以采信。证据7，对三性及证明目的均有异议，笔录仅一人签字，不能证明三人共同对墙面进行修复的事实；陈海浪已付钱与报警无关，如果墙面漏水，是陈心芯自己房屋质量问题所致，陈海浪为了正常经营，才息事宁人，委曲求全付款。证据8，对真实性无异议，对关联性有异议，床被是放着的，没有使用。
陈海浪向本院提交以下证据：
1、收条一份，证明评估报告中并未涉及陈心芯已装修部分，该装修部分陈海浪已补偿给陈心芯。
2、询问笔录一份，证明2013年6月的停水不是因为漏水纠纷，而是因为房租纠纷，陈海浪是在双方协商一致解除合同后再搬离房屋。
3、证人张某、廖某的证言，证明房屋租赁合同解除原因及过程等相关情况，房东存在要涨房租、不涨房租就解除合同的违约行为，双方协商一致解除合同的事实。
陈心芯质证认为：对证据1真实性无异议，对关联性有异议，该补偿款仅仅是补偿陈海浪要敲掉的三楼的其他装修，不含卫生间。对证据2三性均有异议，朱晓洁律师一人询问不符合法律规定，询问内容主要是听说，不具有客观性。对证据3，张某是陈海浪的表弟，也是好兄弟发艺的员工，其证言不具备证明力；且张某称房东停水后他们另租了店面，而停水是2013年6月，另租了店面是2012年。廖某都是听人说，而其当时也是好兄弟发艺的员工；他的证言可以证明总共停水就停了一次，在2013年6月，一个星期左右。
本院认证认为：一、对陈心芯提交的证据。证据1，经审核，该证据与陈海浪在一审中提交的录音整理材料内容上实质上并无太大出入，本院对该证据的证明力不予认定；证据2-4，证据8，陈海浪对真实性无异议，本院对真实性予以认定，该些证据的证明力是否成立待本院结合其他事实再予以认定；证据5，工商登记信息及房屋租赁协议仅能证明陈海浪在他处开设分店，本院不予认定；证据6，来源于永康市公安局，本院予以认定；证据7，结合陈海浪二审陈述，本院对2013年6月中旬陈心芯家漏水墙面进行了修复这一事实予以认定，其余不予认定。二、对陈海浪提交的证据。证据1，陈心芯对真实性无异议，且收条中明确载明是“三楼补偿款”，陈心芯一审时并未就此提出异议，本院对证据1的证明力予以认定；证据2，仅系陈海浪代理人对案外人所作询问笔录，本院不予认定；证据3，证人系陈海浪的员工，有一定的利害关系，本院不予认定。
本院认定的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明，2013年6月13日，陈心芯与陈海浪因房屋漏水问题发生纠纷，陈海浪报警，后双方自行协商解决。陈心芯于同年6月13日至6月19日关闭了讼争房屋水阀，对漏水墙面进行了修复，事后陈海浪支付了修复费用。
本院认为：本案的争议焦点主要在于讼争房屋租赁合同是否已解除、双方是否存在违约行为。从录音资料来看，陈心芯在房屋租赁期间提出涨房租的要求，并表示愿意赔偿陈海浪的装潢费用损失，双方亦多次协商解除合同事宜，对损失数额存在较大分歧。而从2013年11月14日双方共同委托第三方对装潢费用损失进行评估的委托书来看，双方曾有协商解除合同的意向。但在双方并未就合同何时解除、损失数额如何确定及陈海浪已支付2014年租金的情况下，陈海浪即于2013年11月底搬离讼争房屋，系其对自身权利的不当处分，并不构成讼争合同即已事实解除。但从双方协商解除合同的过程来看，事件的起因在于陈心芯单方要求涨房租，双方亦有协商解除合同的意向，陈心芯对陈海浪搬离一事在陈海浪未在2014年8月底支付第五年租金，而是于2014年9月向法院提起诉讼的情况下，陈心芯收到诉状副本后，即视为已收到陈海浪解除合同的通知，并应知道双方合同已无法继续履行。因此，本院认定讼争合同已于2014年10月解除。关于损失问题，装潢费用损失已经法院委托鉴定评估，陈心芯所提异议不能成立，本院不予采信；讼争合同解除后，应给予陈心芯一定的转租期限，本院酌情确定两个月，相应租金为39845.5元。考虑本案讼争合同履行及解除过程，本院酌情确定本案损失由陈心芯负担60%，由陈海浪负担40%。合同解除后，陈心芯依约应返还陈海浪已缴纳的押金10000元。综上，陈心芯的上诉理由部分成立，本院予以支持。本案因二审出现新的证据予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省永康市人民法院（2014）金永民初字第2185号民事判决第二、三项；
二、撤销浙江省永康市人民法院（2014）金永民初字第2185号民事判决第一、四、五项及诉讼费负担部分；
三、陈海浪于本判决生效之日起十五日内支付陈心芯租金损失15938元；
四、驳回陈海浪的其他诉讼请求；
五、驳回陈心芯的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4355元（已减半收取），鉴定费3500元，合计7855元，由陈海浪负担4190元，由陈心芯负担3665元；反诉案件受理费2443元（已减半收取），由陈心芯负担2280元，由陈海浪负担163元。二审案件受理费11130元，由陈心芯负担8405元，由陈海浪负担2725元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 叶金龙
代理审判员 黄 晖
二〇一五年七月三十日
代书 记员 盛 菲