四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5376号
上诉人（原审被告）四川三叶置业有限公司。住所地：四川省成都市高新区。
法定代表人饶光辉，经理。
委托代理人黄凯，泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王强，男，汉族，1980年11月28日出生，住四川省郫县。
委托代理人唐中志，四川展新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）官志平，女，汉族，1986年6月29日出生，住四川省郫县。
委托代理人唐中志，四川展新律师事务所律师。
原审第三人招商银行股份有限公司成都分行。住所地：四川省成都市武侯区。
法定代表人王立新，行长。
委托代理人杨峰云，男，汉族，1975年11月8日出生，住四川省成都市青羊区。
上诉人四川三叶置业有限公司（以下简称三叶公司）因与被上诉人王强、官志平以及原审第三人招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招商银行）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第1503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年2月7日，王强、官志平与三叶公司签订了《商品房买卖合同》，并在房管部门办理了备案登记。合同约定王强、官志平购买三叶公司开发的位于新繁镇繁川家具大道957号海高伦·美林国际社区5栋1单元6楼604号的房屋，单价按建筑面积计算为每平方米4758.32元，测绘建筑面积为117.93平方米，总价款为561149元，支付方式为王强、官志平首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向第三人或住房公积金管理机构借款支付，交房时间为2013年9月1日前。该合同第十二条载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间：分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）……（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行……”。签订《商品房买卖合同》的当日，王强、官志平（乙方）与三叶公司（甲方）签订了《商品买卖房合同补充协议》（以下简称补充协议），该补充协议第四条载明：“对本主合同第十二条补充：甲方逾期超过60日后未向乙方交房的，甲方以超过60日后的次日起按乙方已交房款万分之三的日息向乙方支付违约金，次日前的的不计取违约金；若甲方逾期超过90日以上未按合同约定时间向乙方交房时，乙方有权终止合同，若乙方因此终止合同，甲方退还乙方已交款，同时甲方向乙方支付该房屋总房款的5%作为违约金。”2012年1月17日，王强通过刷卡的方式向三叶公司支付了10000元，2012年2月10日17时50分，王强通过刷卡的方式向三叶公司支付了56115元，2012年2月10日17时51分，王强通过刷卡的方式向三叶公司支付了102000元，三叶公司于当日出具了收到王强首付款171149元的收款收据。2012年2月17日，王强向三叶公司的账户转入3034元购房首付款。2012年2月10日16时45分，三叶公司的员工吴倩通过账号为的账户向王强账号为6228480460118329214的账户转入56115元，官志平向三叶公司出具了收条，收条载明：“今收到三叶置业有限公司56115元（伍万陆仟壹佰壹拾伍元整），官志平，2012年2月10”。2012年3月16日，王强、官志平与三叶公司、招商银行签订了《个人购房借款及担保合同》，该合同约定王强、官志平向招商银行贷款390000元，贷款期限为240个月，从2012年3月8日到2032年3月8日止，贷款利率为7.4025%，三叶公司作为该借款的担保人。该合同第36条第2款约定：“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。”2012年3月23日，招商银行按照约定将390000元转入三叶公司的账户。2012年4月23日起，王强、官志平每月23日向招商银行还本付息，截止2014年5月23日，王强、官志平共向招商银行支付了贷款本息78332.95元。三叶公司超过了合同约定的交房时间90日以上仍未将房屋交付给王强、官志平，王强、官志平诉至法院，请求依法判决。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：商品房买卖合同及补充协议、个人购房借款及担保合同、转账凭单、刷卡回单、收条、收款收据、劳动合同、个人还款情况凭证、招商银行提交的利息和所欠贷款余额表、已出账单列表、未出账单列表等证据。
一审庭审中，王强、官志平放弃了要求三叶公司支付延期交房违约金28057.45元的诉讼请求。
原审法院认为，王强、官志平放弃要求三叶公司支付延期交房违约金的诉讼请求，是对其权利的处分，应当予以认可。本案的争议焦点如下：1.商品房买卖合同是否应当解除。双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效合法成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，王强、官志平作为买受人按约向出卖人即三叶公司方支付了购房首付款，并与招商银行签订了贷款合同，其所贷款项也由招商银行划转到三叶公司账户，其义务已履行完毕。三叶公司作为出卖人却未在合同约定的期限内向王强、官志平交付房屋，且逾期超过90日，其逾期交房的事实客观存在，已构成违约，根据双方签订的商品房买卖合同第十二条和补充协议第四条的规定，王强、官志平可以选择退房。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，王强、官志平要求解除合同符合双方当事人约定的解除条件，故王强、官志平主张解除合同的诉讼请求，应当予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”根据该规定，王强、官志平主张解除与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，应当予以支持。
2．王强、官志平向三叶公司所交的首付款的金额是多少。三叶公司2012年2月10日向王强、官志平出具的收款收据显示王强、官志平所交的首付款是171149元，但是在出具收款收据的当日，三叶公司向王强的账户转入56115元，官志平向三叶公司出具了收条，与三叶公司抗辩的王强、官志平参加了三叶公司的“首付两成”活动，开发商先将一成首付款转至客户帐下，客户再进行统一刷卡支付首付款的抗辩理由相印证，并且王强、官志平在庭审中也明确实际支付的首付款是115034元，故确认王强、官志平所交首付款为115034元（171149元－56115元）。王强、官志平实际向三叶公司所交的总购房款为505034元（首付款115034元＋按揭贷款390000元）。
3.合同解除后，三叶公司应按何种标准和方式向王强、官志平返还购房款及违约金。对于合同解除后，三叶公司应向王强、官志平全额返还购房款一事双方均无异议，双方的争议在于王强、官志平要求三叶公司按照王强、官志平的实际损失支付违约金，三叶公司认为应该根据合同的约定向王强、官志平支付总购房款的5%的违约金，且由于不可抗力的原因，导致三叶公司延期交房，应减轻或免除三叶公司的违约责任。原审法院认为，三叶公司主张不可抗力导致延期交房，但并未向法庭提交相关的证据，应由三叶公司承担举证不力的风险，对其抗辩理由不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方约定的违约金为总购房款的5%，即5251.7元，该款远远低于王强、官志平向银行贷款390000元所付出的资金利息，故王强、官志平要求按照实际损失支付违约金的要求应当予以支持。并且三叶公司收取了王强、官志平505034元的购房款，实际上占有和使用了该笔款项，也应该向王强、官志平支付该笔资金的占用利息。故对王强、官志平要求三叶公司返还已付的首付款及利息的诉讼请求予以支持，三叶公司应向王强、官志平返还购房首付款115034元及利息，利息按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率，从2012年2月10日起计付至款项付清之日止。
4.关于王强、官志平要求三叶公司向招商银行偿还尚欠的按揭贷款本金和利息，以及支付王强、官志平向第三人支付的按揭供款诉讼请求，原审法院认为按揭供款包含了本金和利息，合同解除后，王强、官志平支付的利息已经形成王强、官志平的实际损失，故这部分款项也应由三叶公司承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据该规定，原审法院已认定王强、官志平要求解除房屋买卖合同的诉讼请求成立，在此前提下，三叶公司应返还王强、官志平已付月供款，并就王强、官志平尚欠招商银行的贷款本息一并支付给招商银行。王强、官志平已向招商银行支付的按揭月供款，截止2014年5月23日，该款项共计78332.95元，贷款合同约定的每月扣款时间是23日，在判决生效前，王强、官志平还应履行每月向招商银行还款的义务，所还款项由三叶公司在履行支付义务时一并结算给王强、官志平。截止2014年6月3日止，王强、官志平尚欠招商银行贷款本金为368918元，利息为775.27元，结清总金额为369693.27元，三叶公司向招商银行支付时具体的金额应以招商银行系统内利息和所欠贷款余额表记载的结清总金额为准。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除王强、官志平与三叶公司于2012年2月7日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，解除王强、官志平与三叶公司、招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》；二、三叶公司于判决生效之日起十日内退还王强、官志平购房首付款115034元及利息（利息按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，从2012年2月10日起计付至款项付清之日止）；三、三叶公司于判决生效之日起十日内返还王强、官志平已支付月供款（该款截止2014年5月23日为78332.95元，应加上三叶公司支付上述款项前王强、官志平继续向第三人支付的月供款）；四、三叶公司于判决生效之日起十日内向招商银行支付王强、官志平尚欠的贷款本息（截止2014年6月3日，结清总金额为369693.27元，具体金额以三叶公司向招商银行支付该款项时招商银行系统内记载的结清总金额为准）；五、驳回王强、官志平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2907元（已减半收取），由三叶公司负担。
宣判后，原审被告三叶公司不服，向本院提起上诉称，一、三叶公司逾期交房是由于不可抗力（雅安地震、严重的洪涝灾害等）影响，应该免除违约责任或减轻违约责任，王强、官志平要求解除房屋买卖合同于法无据。二、王强、官志平向招商银行支付的按揭贷款属于按揭贷款合同关系，王强、官志平要求三叶公司承担按揭贷款的请求没有合同依据和法律依据。三、王强、官志平要求解除其与招商银行签订的购房借款及担保合同，但本案中招商银行并没有提出解除合同的请求，故王强、官志平的该请求不属于本案的审理范围。四、王强、官志平的损失没有超过合同约定的违约金，其向银行支付的按揭贷款利息不属于履行《商品房买卖合同》所造成的直接损失，该部分利息不应由三叶公司承担。综上，请求撤销原判，改判驳回王强、官志平的诉讼请求。
被上诉人王强、官志平答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
原审第三人招商银行陈述称，王强、官志平与三叶公司发生纠纷，即使购房合同被解除，三叶公司作为开发商也应该承担连带保证责任。招商银行对于一审作出的判决没有提出上诉。
二审中，各方当事人均无新证据提交。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致。
本院认为，王强、官志平基于三叶公司存在逾期超过90日以上仍未向其交房的违约行为，按照《商品房买卖合同补充协议》第四条的约定选择退房，并请求解除《商品房买卖合同》及其补充协议，符合合同约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定。因此，王强、官志平提出的解除《商品房买卖合同》的主张应当得到支持。三叶公司提出的逾期交房是由于不可抗力（雅安地震、严重的洪涝灾害等）影响，应该免除违约责任或减轻违约责任的上诉主张，虽然雅安地震、洪涝灾害是众所周知的事实，无需三叶公司举证证明，但三叶公司应当举证证明雅安地震、洪涝灾害与其逾期交房之间存在必然联系，在三叶公司无证据证明雅安地震、洪涝灾害与其逾期交房存在必然联系的情况下，三叶公司提出的该上诉主张因无证据支撑而不能得到支持。
按照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十四条的规定，因王强、官志平与三叶公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故王强、官志平请求解除其与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》的请求应当予以支持。虽然招商银行没有提出解除合同的请求，原审法院基于王强、官志平已经提出解除合同的请求，招商银行作为第三人参加了本案诉讼，为了避免讼累，一并处理《个人购房借款及担保合同》的解除问题并无不当。那么按照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条第二款关于“商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，三叶公司应向王强、官志平返还其交纳的首付款本金及利息，向招商银行返还相应的购房贷款本金及利息。结合本案实际情况来看，三叶公司逾期交房的违约行为导致《商品房买卖合同》及其补充协议被解除，合同解除给王强、官志平造成的损失已高于双方合同约定的违约金数额，故王强、官志平选择要求三叶公司按照实际损失支付违约金，符合法律规定，应当予以支持。
综上，三叶公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费5814元，由上诉人四川三叶置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
审 判 员 尹 英
代理审判员 张菲菲
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 刘奕君