四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终719号上诉人（原审被告）：成都瑞欧物业管理有限公司。住所地：四川省成都市金牛区抚琴西路***号附*号。法定代表人：李维。委托诉讼代理人：杨敏，女，1991年11月28日出生，汉族，住云南省昭通市盐津县庙坝镇。被上诉人（原审原告）：吴耀政，男，1968年11月8日出生，汉族，住四川省大竹县竹阳镇。委托诉讼代理人：黄友秋，女，1946年11月22日出生，汉族，住四川省大竹县竹阳镇。原审第三人：华住酒店管理有限公司成都大业路分公司。住所地：四川省成都市锦江区大业路**号********层。负责人：商永和。委托诉讼代理人：张弘婷，重庆鼎圣律师事务所律师。上诉人成都瑞欧物业管理有限公司（以下简称瑞欧公司）与被上诉人吴耀政、原审第三人华住酒店管理有限公司成都大业路分公司（以下简称华住酒店）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初4285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。瑞欧公司上诉请求：撤销一审判决第二项，违约金认定过高，请求依法改判。事实和理由：1.瑞欧公司与吴耀政约定的租金为每平方米121.83元，瑞欧公司又出租给华酒店的租金为每平方米48元，瑞欧公司长期亏本经营，不得不在2015年9月起暂停向吴耀政支付租金，希望以此契机与吴耀政就租赁合同协调解决方案；2.一审判决瑞欧公司支付吴耀政租金，瑞欧公司无异议，吴耀政已不存在租金损失，其损失的只是欠付租金在正常情况下的可能收益。每笔支付的租金不多，被用来获取额外收益的可能性不大，最大的可能性也就是日常开支或者存放银行账户，那吴耀政的实际损失其实没有，即使有，也只是分段租金存放银行的利息收入。一审判决违约金1500元远远超过了吴耀政的实际损失。吴耀政辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。华住酒店述称，瑞欧公司的上诉请求与华住酒店无关，华住酒店不发表意见。吴耀政向一审法院起诉请求：1.解除吴耀政与瑞欧公司签订的《房屋租赁合同》，瑞欧公司返还租赁房屋；2.瑞欧公司支付拖欠租金14620元（租金暂时计算至起诉之日，此后的租金按照《房屋租赁合同》计算至租赁房屋交还之日止）及违约金7310元。一审庭审中，吴耀政放弃第一项诉讼请求，并明确租金的计算方式为以每月1462元为标准计算至2016年8月，违约金的计算方式为按欠付租金14620元的50%计算。一审法院认定事实：位于成都市锦江区大业路××号××层××号房屋系吴耀政所有。2013年7月29日，吴耀政与瑞欧公司签订一份《房屋租赁合同》，约定吴耀政将案涉房屋租赁给瑞欧公司，房屋建筑面积为12平方米，租赁期限为10年即从2014年3月1日起至2024年2月28日止；房屋租金标准为：第1年—第3年月租金为1462元，第4年—第7年月租金为1598元，第8年—第10年月租金为1734元；租金支付方式为每季度支付，瑞欧公司需每季度第一个月20日前将租金转账至指定账户；因瑞欧公司原因拖欠租金达30日以上的，吴耀政有权解除合同，收回房屋，瑞欧公司按合同年租金的50%向吴耀政支付违约金，若支付的违约金不足弥补吴耀政损失的，瑞欧公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；双方因履行合同发生纠纷，协商解决不成的，可依法向房屋所在地人民法院起诉。随后，瑞欧公司与华住酒店管理有限公司签订一份《房屋租赁合同》，约定瑞欧公司出租给华住酒店管理有限公司位于成都市锦江区大业路39号大业大厦房屋，该房屋实际面积为约7164.11平方米，华住酒店管理有限公司实际租赁的建筑面积为7164.11平方米，包括1层部分（面积为10平方米）、12层至14层全部、18层至19层全部。华住酒店管理有限公司承租的房屋中包括案涉房屋。2014年3月3日，瑞欧公司、华住酒店管理有限公司、华住酒店共同签订一份《房屋租赁合同补充协议》，约定鉴于瑞欧公司与华住酒店管理有限公司签订的位于成都市锦江区大业路39号房屋之《房屋租赁合同》，自本协议签订之日起，该合同中约定的华住酒店管理有限公司的一切权利与义务一并转让给华住酒店，瑞欧公司同意。之后，瑞欧公司与华住酒店又签订一份《房屋租赁合同之补充协议》，约定华住酒店不再租赁位于成都市锦江区大业路39号大业大厦第18层。一审另查明，瑞欧公司通过银行转账的方式将吴耀政与案外人吴耀胜的租金转账至黄友秋所有的账号为62××084××2005××0807的银行账户。瑞欧公司与吴耀政一致认可租金已支付至2015年8月，2015年9月起的租金未再支付。一审法院认为，瑞欧公司与吴耀政签订了《房屋租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法、真实、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。吴耀政已经按照合同约定将案涉房屋交付给瑞欧公司使用，但瑞欧公司自2015年9月起的租金未再向吴耀政支付，吴耀政要求瑞欧公司继续支付租金的诉讼请求符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。但租金应计算至法庭辩论终结前，即1462元×11月（2015年9月-2016年7月）+1462元÷31天×10天=16553.6元，吴耀政多主张部分，一审法院不予支持。关于违约金，根据合同约定，拖欠租金达30日以上的瑞欧公司应当按合同年租金的50%支付违约金，现瑞欧公司已拖欠租金达30日以上，吴耀政要求瑞欧公司支付违约金的诉讼请求符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。根据合同约定，违约金金额为年租金的50%即8772元（1462元×12月×50%），吴耀政只主张7310元系对其权利的处分。但瑞欧公司与华住酒店均认为违约金过高，请求进行调整。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，吴耀政主张的违约金明显高于瑞欧公司给吴耀政造成的损失，一审法院对瑞欧公司与华住酒店请求降低违约金的要求予以支持，综合考虑吴耀政的损失情况、双方当事人履行合同情况，根据公平原则，一审法院确定瑞欧公司应向吴耀政支付违约金1500元，吴耀政多主张部分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、瑞欧公司于判决发生法律效力之日起十日内向吴耀政支付租金共计16553.6元；二、瑞欧公司于判决发生法律效力之日起十日内向吴耀政支付违约金1500元；三、驳回吴耀政的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1717元，由瑞欧公司承担。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，瑞欧公司与吴耀政签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案二审争议的焦点为一审判决的违约金是否过高，一审法院调整是否适当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金的立法本意是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金的确定以实际损失为基础。本案中，瑞欧公司未按约支付租金，吴耀政未提交证据证明瑞欧公司的违约行为给其造成的损失大小，本院确定吴耀政的损失主要为未付租金的利息损失。一审判决确认瑞欧公司欠付租金为16553.6元，双方对此均无异议，案涉合同约定的违约金为年租金的50%即8772元，显然高于造成的损失。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故法院对违约金的调整要以守约方的损失为基础，兼顾其他因素综合认定。一审法院综合考虑本案合同的实际履行情况、瑞欧公司的违约情况、吴耀政的实际损失等因素，将违约金调整为1500元并无不当，本院予以维持。综上所述，瑞欧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由成都瑞欧物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 洁审判员 冯 璐审判员 张卫敏二〇一七年三月三十日书记员 刘 奕