广东省深圳市盐田区人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）粤0308行初1062号
原告陈吐莲。
原告曾国权。
原告曾照权。
以上三原告的共同委托代理人蒋阳兵，北京德和衡（前海）律师事务所律师。
被告深圳市不动产登记中心。
法定代表人陈海铭，主任。
委托代理人罗李明，该中心工作人员。
被告深圳市规划和国土资源委员会。
法定代表人王幼鹏，该委员会主任。
委托代理人钟凤霞，该委员会工作人员。
两被告的共同委托代理人曹洋，广东金地律师事务所律师。
第三人曾旺权。
委托代理人许杰，北京德和衡（上海）律师事务所律师。
委托代理人陶炳立，北京德和衡（上海）律师事务所律师。
第三人曾金定。
委托代理人赵莲珠，广东华篆律师事务所律师。
委托代理人杨婴子，广东华篆律师事务所律师。
原告陈吐莲、曾国权、曾照权(以下简称原告)诉被告深圳市不动产登记中心（以下简称被告市不动产登记中心）、被告深圳市规划和国土资源委员会（以下简称被告市规土委）房地产登记行政行为及行政复议纠纷一案，于2016年6月22日向本院提起行政诉讼，本院于当日立案受理。因曾旺权、曾金定与本案的处理结果具有利害关系，本院依法追加为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于同年12月2日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人蒋阳兵，被告市不动产登记中心的委托代理人罗李明，被告市规土委的委托代理人钟凤霞，两被告的共同委托代理人曹洋，第三人曾旺权的委托代理人许杰，第三人曾金定及其委托代理人赵莲珠到庭参加了诉讼。因案情复杂，经广东省高级人民法院批准，本案延长审理期限六个月，至2017年6月22日届满。本案现已审理终结。
2016年2月3日，被告市不动产登记中心根据曾旺权、曾金定的申请，将原登记在曾旺权名下的宝安区沙井街道上寮社区上寮三区192号私宅1栋变更登记至曾金定名下，并向曾金定核发粤（2016）深圳市不动产权第0030254号《不动产权证书》（以下简称第0254号《不动产权证书》），载明“共有情况”为单独共有。原告对被告市不动产登记中心作出该转移登记行为不服，向被告市规土委提起行政复议申请，被告市规土委于2016年5月11日作出深规土复决[2016]7号《行政复议决定书》（以下简称《行政复议决定书》），维持被告市不动产登记中心作出转移登记的具体行政行为。
原告诉称，一、涉案房产位于深圳市宝安区沙井街道上寮三区192号，属于上寮村村集体指定给户主陈吐莲的村民宅基地。户主陈吐莲共育有三个儿子，分别为曾国权、曾照权、曾旺权。陈吐莲取得宅基地使用权后，曾家于1992年以三兄弟曾国权、曾照权、曾旺权的名义进行报建并取得《规划许可证》，进而修建了涉案房产。此后，应政府要求对历史遗留的私房进行申报，由于曾国权、曾照权长居香港，在两位兄长不知情的情况下，曾旺权擅自以个人名义进行产权申报，最终将涉案房产登记在曾旺权个人名下。原深圳市房地产权登记中心于2010年7月29日给曾旺权办理了产权登记并颁发了第5000450288号《房地产证》（以下简称第0288号《房地产证》）。但该宅基地上的房屋乃是以户为单位报建的，属于母亲陈吐莲和三个儿子以家族为单位共有，村委会及邻里均可证明。其间，未进行任何形式的分家析产。2015年12月1日，曾旺权为了转移财产，在未与涉诉房产共有人即三原告进行任何沟通协商的情况下，与曾金定“协议离婚”，在“离婚协议”中，曾旺权与曾金定约定将涉案房产无偿转移给曾金定。被告市不动产登记中心没有进行必要的调查，擅自为曾旺权、曾金定办理了相关产权变更手续，将属于三原告及曾旺权共有的涉案房产过户至曾金定名下。曾旺权、曾金定系隐瞒真实权属情况致使变更登记行为错误，应予更正。曾家人发现涉案房产被擅自过户的情况之后，要求曾旺权、曾金定更正错误。2016年3月5日，已经办理离婚手续的曾旺权、曾金定根据客观事实，重新签署《离婚协议更正》一份，同意将涉案房产恢复至曾旺权名下。为此，曾旺权、曾金定重新前往被告市不动产登记中心，要求将涉案房产过户至曾旺权名下，但遭到拒绝。为了弥补错误，曾旺权、曾金定甚至提出复婚能否重新过户回曾旺权名下的请求，被告知仍然不能过户。除非曾金定另行与他人结婚，方可过户到新婚后的第三人名下。该法做法不仅缺乏法律依据，而且不符合人情和国情。二、被诉行政行为证据不足，认定事实错误。陈吐莲取得宅基地使用权后，是以曾家三兄弟的名义进行报建并取得《规划许可证》，房屋建成后应属于曾家共有财产。只不过在私房申报过程中，曾旺权以个人名义登记为权利人。曾家未进行任何形式的分家析产，因此涉案房屋仍属于三原告及曾旺权共同共有。被告市不动产登记中心在未查清涉案房产真实权属状况的情况下，只凭离婚协议即将涉案房产过户至曾金定名下，属证据不足，认定事实错误。三、被诉行政行为违反了先调查取证后处理的行政执法原则，程序违法。被告市不动产登记中心作为房产登记机构，自然知道涉案房产属历史遗留问题，房产权属较复杂。在此情况下，未对权属情况进行调查，迳行将涉案房产登记在曾金定名下，违反了先调查取证再处理的原则。四、被诉行政行为剥夺了利害关系人的陈述、申辩的权利，属程序违法。对涉案房产的权属变更登记行为直接影响到三原告的合法权益。被告未向利害关系人即三原告进行调查，也未听取利害关系人的陈述和申辩，更未告知申请听证的权利，剥夺了原告申述和申辩的权利，属程序违法。五、被诉行政行为适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。”三原告及曾旺权之间具有家庭关系，对共有的涉案房产没有约定共有形式，应当视为共同共有。正因为如此，涉案房产不是曾旺权的个人财产，也并非曾旺权和曾金定的夫妻共同财产。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”曾旺权作为共同共有人之一，在没有取得其他共有人同意的情况下，是无权处分涉案房产的。六、曾旺权、曾金定隐瞒真实情况，致使房地产登记部门核准登记不当，应当撤销涉案房产的变更登记。从表现形式上看，曾旺权、曾金定的行为符合《中华人民共和国民法通则》第六十一条第二款规定的“双方恶意串通，实施民事行为损害国家、集体或者第三人利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体或者返还第三人”，以及《中华人民共和国合同法》第五十九条规定的“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”。根据《广东省城镇房地产登记条例》第十七条规定，“有下列情形之一的房地产，由房地产管理部门决定撤销全部或者部分登记事项：（一）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的；（二）房地产管理部门工作疏忽导致核准登记不当的。撤销登记的决定应当自作出决定之日起十五日内书面通知当事人。”因此，曾金定隐瞒共有情况获得的变更登记应予依法撤销。七、被告市规土委认定事实错误，作出复议决定的程序失当，应依法撤销。被告市不动产登记中心在行政复议期间提交了一份《转让协议书》，被告市规土委据此认定三原告已将涉案房产转让给曾旺权，从而认定被告市不动产登记中心的行政行为并无不当。原告从深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局复制获取了一份《协议书》，根据该《协议书》，曾国权、曾照权于2000年将所拥有的涉案房产转让给曾旺权。然而曾国权、曾照权从未签署过该份协议。被告市规土委未对复议期间收到的证据材料展开调查，也未听取原告的意见，造成错误的行政行为没有得到及时纠正，原告的合法权益得不到保障。违反法定程序，应当撤销。综上，原告请求法院判令：1.撤销被告市规土委作出的《行政复议决定书》；2.撤销被告市不动产登记中心对第0288号《房地产证》登记的涉案房产作出转移登记的行政行为；3.两被告承担本案诉讼费用。
原告向本院提交了如下证据：1.《房屋所有权证》（粤房字第1464423号），证明陈吐莲另一间房屋的南面本来是一片空地，后村里将该空地指定给曾家作为宅基地；2.《建设用地规划许可证》，证明涉案房产为曾国权、曾照权、曾旺权三兄弟共同报建的，实为陈吐莲、曾国权、曾照权、曾旺权共有，并非曾旺权一人所有，更不是曾旺权和曾金定的夫妻共同财产；3.《房屋所有权证》；4.《房屋共有权保持证》；证据3、4均证明房屋建成后，房产部门向曾旺权颁发房屋所有权证，向曾国权和曾照权颁发房屋共有权保持证，说明涉案房屋的产权性质系曾家以家庭为单位共有；5.情况证明，系宝安区沙井街道上寮社区的领导出具的情况证明，并由上寮社区居委会盖章确认，证明涉案房屋系陈吐莲、曾国权、曾照权、曾旺权以家庭为单位建造；6.第0288号《房地产证》，证明深圳市清理历史遗留私房问题时，曾旺权以个人名义进行申报，房产部门向其颁发了房地产权证；7.《离婚协议书》；8.离婚证；证据7、8均证明曾旺权与曾金定利用离婚协议将家庭共有的宅基地和涉案房产转移给了曾金定；9.《对<离婚协议书>的更正》，证明陈吐莲、曾国权、曾照权得知房屋权利人变更后，要求曾旺权和曾金定纠正错误行为，为此，曾旺权和曾金定于2016年3月5日签订了《对<离婚协议书>的更正》；10.《行政复议决定书》，证明被告市不动产登记中心拒绝纠正错误登记的行政行为后，陈吐莲、曾国权、曾照权依法提起行政复议；11.《协议书》，证明被告市规土委据以转移登记行为合法的主要证据是一份曾国权、曾照权和曾旺权为当事人的协议书，经原告核实，该份协议书上的签字并非曾国权和曾照权本人所签，三处签名均为曾旺权一人的签署，房产部门未核实协议书真伪即办理房产登记错误在先，又据此将涉案房屋错误地变更登记到曾金定名下，应当撤销。
被告市不动产登记中心辩称，一、涉案房产原权利人为曾旺权和曾国权、曾照权，三人分别持有1992年颁发的粤房字第2193606号《房屋所有权证》（以下简称《房屋所有权证》）、粤房共证字第0285900号《房屋共有权保持证》、粤房共证字第0285899号《房屋共有权保持证》。2009年，宝安区政府有关部门作出编号为2009-03-A00377号《深圳市宝安区处理历史遗留违法私房决定》（以下简称《处理历史遗留违法私房决定》），确定涉案房产为曾旺权一人所有。2010年7月，根据曾旺权的申请，登记部门为涉案房产办理了初始登记，并颁发了第0288号《房地产证》，权利人为曾旺权。之前曾旺权、曾国权、曾照权所持的相关房产证书均已收回注销。2016年1月，曾旺权和曾金定提出转移登记申请，以离婚分割财产为由，要求将涉案房产转移登记到曾金定名下。经审查，认为其申请符合规定，予以核准，并颁发了权利人为曾金定的第0254号《不动产权证书》，原第0288号《房地产证》已收回注销。二、1.被告市不动产权登记中心将涉案房产转移登记到曾金定名下的行政行为依据的申请材料齐全、权属清楚、程序合法，不应撤销。涉案房产初始登记在曾旺权一人名下并颁发了第0288号《房地产证》。2016年曾旺权和曾金定夫妻财产分割提交了身份证、第0288号《房地产证》、离婚证、离婚协议等材料，申请将涉案房产登记在曾金定名下。被告市不动产权登记中心审查认为材料齐全、权属清楚、符合《深圳经济特区房地产登记条例》第二十四条、第三十七条规定的转移登记条件，遂核准涉案房产转移登记并向曾金定核发第0254号《不动产权证书》。2.原告要求撤销涉案房产转移登记的行政行为，但没有提出相应证据，其诉求不成立。原告起诉认为涉案房产系曾国权、曾照权、曾旺权三人共有，曾旺权无权进行处理。虽然涉案房产曾属于曾国权、曾照权、曾旺权三人共有，但在核发第0288号《房地产证》时，该房产的权利人已登记为曾旺权一人。根据房地产权利以登记为准的原则，曾旺权作为涉案房产的登记权利人，对其名下的房产进行处分，完全符合法律规定。如果原告对第0288号《房地产证》的初始登记行为存在异议，可以另寻途径解决，不属于本案审理范围。3.原告不具有本案诉讼主体资格，应依法驳回其起诉。涉案房产转移登记是基于曾旺权和曾金定的夫妻财产分割关系办理的，所涉及的行政行为相对人是曾旺权和曾金定，而非三原告，三原告与该行政行为没有法律上的利害关系。三原告不具备本案诉讼原告的主体资格，应依法驳回起诉。综上，本案涉及的房地产登记行政行为事实清楚，符合法律规定，没有违法、过错，不应撤销；原告的诉求没有事实和法律依据，不能成立；原告不具有本案诉讼主体资格。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告市不动产登记中心向本院提交了如下证据：1.《不动产登记申请表》，证明曾旺权和曾金定向登记部门提出申请；2.身份证（曾旺权）；3.身份证（曾金定）；4.《离婚协议书》；5.离婚证；6.税务通知书；7.第0288号《房地产证》；8.业务受理通知书；证据2
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8均证明本案涉及转移登记的材料依据；9.《深圳市房地产初始登记申请表》；10.《协议书》、《承诺书》；11.《深圳市宝安区处理历史遗留违法私房决定》；12.《房屋所有权证》（曾旺权）；13.《房屋共有权保持证》（曾国权、曾照权）；证据9
--13只是为了说明有关事实；14.《行政复议决定书》，说明纠纷经过行政复议的程序。
被告市规土委辩称，行政复议程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。被告市不动产权登记中心作出涉案房产登记行为依据的申请材料齐全、权属来源清楚、程序合法，不存在应撤销的问题。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告市规土委向本院提交了如下证据：1.《行政复议决定书》，证明被告市规土委就原告的复议申请做出了决定；2.送达回证，证明复议决定书的送达情况；3.《行政复议答复通知书》；4.送达回证；5.《行政复议答复书》；6.《追加第三人申请书》；7.委托代理材料；8.被申请人提交的证据资料；9、申请人提交的证据资料（含行政复议申请书及委托代理材料）。证据3
--9均证明在行政复议过程中被告市规土委向被告市不动产登记中心发出复议的通知，以及被告市不动产权登记中心提交的有关复议答复材料。
第三人曾旺权述称，一、涉案房产所对应的土地属于曾家的宅基地，所有上寮村的村民均是清楚的，其中曾旺权将涉案房产登记在自己名下，后来因为逃避债务而把房屋转让给其妻子曾金定，均属于违法行为，违反了现行的土地管理政策，属于应当予以撤销的行为。二、曾金定与曾旺权的离婚是受曾金定的妹妹和妹夫的唆使，为了逃避债务而进行的虚假民事行为。当时房屋过户到曾金定名下，曾家人全部不知道，该事情曝光后找到曾金定，曾金定签了协议，愿意进行变更，重新登记在曾旺权的名下，详见离婚协议补正书。三、实际上曾金定和曾旺权当时到被告市不动产登记中心，为了化解内外的危机，希望尊重事实予以变更登记，当时被告知即使双方复婚也不能登记在曾家的名下，除非是曾金定再婚才可以重新登记。曾旺权也承认当时因为两个哥哥都在香港，所有的签字、手印都是曾旺权自己完成的，政府应当纠正其错误行为。
第三人曾旺权未向本院提交证据。
第三人曾金定述称，一、90年代曾家有三块土地，除涉案房产析产分配给曾金定前夫曾旺权外，涉案房产相邻两栋房屋分别归曾国权、曾照权所有。兄弟之间相互配合办理房地产证及历史遗留申报手续更名手续，析产分配涉案房产归曾旺权所有，两规办根据当事人申请及提交相关手续作出《历史遗留违法私房决定》合法有效。二、涉案房产于2010年登记在曾旺权名下，并经被告市不动产登记中心颁发第0288号《房地产证》是基于当事人提交相关手续办理的，曾旺权取得涉案房产是与曾金定婚姻关系存续期间，应为夫妻共同财产，夫妻离婚时分割该财产符合法律规定。三、涉案房产证于2010年办理在曾旺权名下后，曾旺权与曾金定的妹妹各占50%合建重建房屋，后因曾旺权在外欠债累累，无奈将夫妻所占50%房产份额转让给曾旺权的妹妹曾建兴等人。后来，曾旺权夫妻因感情不和协议离婚，协议将涉案房产份额100%归属曾金定所有。曾旺权的妹妹认为离婚后曾金定已经不是嫂子，担心曾金定会变卖涉案房产，制作诸多手续压迫曾金定更名为曾旺权。故此，不但以曾旺权作为原告向宝安区人民法院提起民事诉讼，还以兄长及母亲名义提起本案行政诉讼，目的为了控制涉案房产。
第三人曾金定向本院提交了如下证据：1.曾旺权与曾金定的（2016）粤0306民初6959号离婚后财产纠纷案件诉讼信息；2.（2016）粤0306民初6959号民事起诉状；3.（2016）粤0306民初6959号应诉通知书、传票、举证通知书；证据1
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3均证明曾旺权向宝安区人民法院起诉曾金定离婚后财产纠纷，该案尚未审理终结；4.第0254号《不动产权证书》，证明曾金定、曾旺权在离婚时分割财产，涉案房产已经登记在曾金定的名下，该财产属于曾金定的个人财产；5.曾金定所持离婚证；6.《离婚协议书》；证据5、6均证明曾金定与曾旺权在离婚协议期间，对涉案房产约定归属曾金定所有；7.情况说明，证明涉案房产的现状情况；8.《合作建房协议书》，证明2011年1月1日曾旺权、曾金定及其儿子作为甲方与案外人曾金花约定将涉案房产重新建设，建设面积各占50%；9.《转让协议书》，证明2015年曾旺权夫妻所占的50%以600万元转让给曾旺权的妹妹曾建兴、温基国、曾翠玲三人；10.涉案房产租金统计表，证明涉案房产的租金收入情况，扣除了相关费用后，全部分配给案外人曾金花和曾建兴等人；11.银行活期对账单，证明曾金定分别将证据10的租金汇入相关人员的账号。
经庭审质证，本院对各方提交的证据认证如下：
一、原告提交的证据3-8、10、11，因两被告、曾旺权、曾金定对真实性均无异议，且能证明本案有关事实，本院予以确认；原告提交的其他证据，因与本案无关联，本院不予采信。
二、被告市不动产权登记中心提交的证据1-3、6-9、11-14，因原告、被告市规土委、曾旺权、曾金定对真实性均无异议，且能证明本案有关事实，本院予以确认；对于证据4、5，原告虽不予认可，但因该证据系被告市不动产登记中心在履行职责过程中制作或获取，且能与其他证据互相印证，能够证明本案有关事实，本院予以确认；对于证据10，系被告市不动产登记中心在履行职责过程中获取，其作为行政行为作出时的证据应当确认。
三、被告市规土委提交的证据1-7，9，因原告、曾旺权、曾金定对真实性均无异议，且能证明本案有关事实，本院予以确认；证据8，原告虽不予认可，但该证据系被告市规土委在履行职责过程中获取，且能与其他证据互相印证，能过证明本案有关事实，本院予以采信。
四、第三人曾金定提交的证据1-6，因原告、被告、曾旺权对真实性均无异议，且能证明本案有关事实，本院予以确认；对于证据7，该证据系证人证言，因证人未出庭作证，本院对该证据不予确认；对于证据8-11，与本案无关联性，本院不予确认。
经审理查明，涉案房产原登记在曾旺权名下，曾旺权持有涉案房屋第0288号《房地产证》，曾旺权与曾金定原系夫妻关系。2016年1月26日，曾旺权、曾金定共同向被告市不动产登记中心申请将涉案房产转移登记至曾金定名下。该二人提交了《离婚协议书》、离婚证、第0288号《房地产证》，其中，《离婚协议书》明确约定涉案房产归女方所有。被告市不动产登记中心经审查认为该申请符合规定，准予变更登记，于同年2月3日向曾金定核发了第0254号《不动产权证书》。原告认为该转移登记行政行为违法，于同年3月22日向被告市规土委申请行政复议，请求撤销该转移登记，将涉案房产的权属恢复至变更登记之前的状态。被告市规土委收到行政复议申请后，向被告市不动产登记中心发出《行政复议答复通知书》，在审查了复议双方提交的材料后，于同年5月11日作出《行政复议决定书》，维持了被告市不动产登记中心作出的原行政行为。原告认为两被告的行政行为违法，诉至本院。
另查明，2009年4月27日，曾旺权向被告市不动产登记中心申请对涉案房产进行初始登记，提交了《处理历史遗留违法私房决定》、身份证复印件、《深圳市房屋建筑面积测绘报告》等材料。其中，《处理历史遗留违法私房决定》载明申报人为曾旺权，占涉案房产100%的份额，该栋私房已经领取《房屋所有权证》及《集体土地建设用地使用证》、《房屋共有权保持证》。该决定同时载明：“根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳市宝安区处理历史遗留违法私房实施办法》和《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑工作的意见》的有关规定，该私房处理方案已经宝安区沙井街道处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑领导小组会议审批同意，申报人接受该方案处理后，可申请办理房地产权登记。”被告市不动产登记中心经审查认为该申请符合规定，于2009年10月17日将拟把涉案房产登记在曾旺权名下的信息在《深圳特区报》上公告。2010年7月29日，被告向曾旺权核发了第0288号《房地产证》。原告认为被告市不动产登记中心将涉案房产初始登记在曾旺权一人名下的行为侵犯了其合法权益，向本院另行提起了（2016）粤0308行初1061号行政诉讼，要求确认该初始登记行为违法。
本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”即，行政诉讼的原告应满足行政行为的相对人或者与行政行为有利害关系的条件。本案中，涉案房产的原权利人为曾旺权、转移登记后的权利人为曾金定，该二人为被诉转移登记行政行为的相对人。而陈吐莲、曾国权、曾照权并非被诉行政行为的相对人，即使其认为其是涉案房产的权利人，也应通过其他途径救济，而非迳行起诉涉案转移登记行为。因此，陈吐莲、曾国权、曾照权不具有本案诉讼主体资格，其提起本案诉讼不符合起诉条件，依法应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回原告陈吐莲、曾国权、曾照权的起诉。
本案不收取案件受理费，原告陈吐莲、曾国权、曾照权已经预交的案件受理费人民币50元，本院予以退回。
如不服本裁定，原告曾国权、曾照权可在裁定书送达之日起三十日内，其他当事人可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 赵 娇
人民陪审员 古 东 君
人民陪审员 戴 南 泉
二〇一七年三月二十日
书 记 员 张晓东（兼）