吉林省长春市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）吉01执异821号
案外人：姚安，男，汉族，1980年3月4日生，住吉林省长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：姚子友（系姚安的父亲），住吉林省长春市朝阳区。
原告（反诉被告）：四川星星建设集团有限公司，住所地长春市南关区。
法定代表人：匡建华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：方麒贺，吉林钟言宇德律师事务所律师。
被告（反诉原告）：长春信诚房地产开发有限公司，住所地长春市朝阳区。
法定代表人：范东超，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张钟钧，男，该公司职员。
本院在审理四川星星建设集团有限公司（以下简称四川星星）与长春信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人姚安对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人姚安异议称，请求：解除信诚公司开发的位于长春市朝阳区前进大街488号南湖·学府经典（即湖畔诚品）第14幢，丘地号4-101/13-542,2单元303号房屋的查封。事实与理由：其在2007年12月17日经信诚公司经理（股东）梁世平购买了东北师大南湖学府经典集资房。当时未开工，价格为《定房协议书》上的价格的9.5折后，再8.5折等。2007年12月17日经信诚公司董事长范存玉签批，梁世平为其办理了上述303号房的《保留房源申请表》。2008年6月21日，其与信诚公司签订《定房协议书》，交付定金5万元整，其中《定房协议书》第四条约定双方在签订正式购房合同后，将定金5万元自动转为首付款7万元。2008年6月22日，其父亲用卖老房子的钱向梁世平支付了41万元的购房款。2009年7月17日，梁世平向信诚公司转款20万元。案涉房屋其一共交付了48万元（含2万元的优惠），其中交给信诚公司27万元（含2万元优惠），交给梁世平21万元。因梁世平未把其房款全部交给信诚公司，致使其签不了正式合同。2008年11月8日，范存玉与梁世平签订《由学校集资房转为正式商品房名单》的17个人中就包括案外人，范存玉还签字确认该名单上的人员属师大后勤集团遗留问题，按股东签字的折扣处理。2010年3月14日，梁世平出具《湖畔诚品预购房一览表》，其交付房款为407354.68元，剩余52645.32元未偿还案外人（不含2万元优惠）。2010年4月，信诚公司将案涉房屋交付给其使用，其办理了物业、水电、煤气、供暖、电视、网络等手续，一直居住至今。由于湖畔诚品二期工程尚未竣工，信诚公司与施工方的合同纠纷未决，股东之间账目未清，导致其不能办理产权备案等手续。
原告四川星星公司称，其公司对案涉房屋的查封符合法律规定，案外人的异议请求不应得到支持。
被告信诚公司称，因案外人未向其公司交纳案涉房屋的剩余尾款，其公司已经函告案外人，解除与案外人签订的《定房协议书》。
本院查明，四川星星与信诚公司建设工程施工合同纠纷一案，本院诉讼中保全查封了信诚公司开发的坐落在长春市朝阳区前进大街488号的南湖·学府经典，包括第14幢，丘地号4-101/13-542,2单元303号等多套房屋（到期未续封）。2011年12月23日，本院作出（2011）长民一初字第27号民事调解书，确认：一、四川星星施工一期工程包括4#、7#、8#楼及消防生给活水、房屋式开闭站，工程造价为3640万元；二期工程包括9#、10#、11#、18#楼，合同约定总建筑面积是627,26.33平方米，承包范围是土建、采暖、给排水、电气工程等工程量清单内的全部工程。二期工程造价为7000万元；信诚公司已经给付四川星星工程款为89381238.00元。双方另行确定剩余款项的给付方式和时间；二、双方施工中应分摊费用和往来款项（借款在结算时一并处理）另行处理；三、四川星星继续按合同约定承担工程维修、保修义务及工程竣工验收备案配合义务；四、四川星星自愿放弃其他诉讼请求。五、信诚公司撤回反诉并不得就反诉内容向四川星星另行主张权利。六、双方其他无争议。该调解书生效后，经本院院长提交审判委员会讨论，决定对该案再审。2014年9月10日，本院作出（2014）长民再字第42号民事裁定：一、撤销（2011）长民一初字第27号民事调解书；二、本案合并到（2013）长民一初字第4号案审理。该裁定生效后，经本院院长提交审判委员会讨论，再次决定对该案再审。2014年12月11日，本院以（2014）长民再字第65号立案审理。诉讼中2015年5月6日，本院轮候于（2013）长民一初字第4号案件预查封了信诚公司开发的包括案涉303号房屋在内的上述多套房屋（现为首封）。对此，案外人姚安向本院提出异议。
另查，2012年12月20日，四川星星以其与信诚公司达成（2011）长民一初字第27号民事调解书，双方已确认信诚公司尚欠四川星星工程款17018762（3640万元+7000万元-89,381,238.00元=17,018,762元）,且信诚公司欠付其借款205万元为由诉至本院，要求信诚公司支付上述工程欠款、利息及借款本金、利息。本院以（2013）长民一初字第4号立案审理。诉讼中本院轮候于（2011）长民一初字第27号案件查封了信诚公司包括案涉房屋在内的上述多套房屋（到期未续封）。
再查，2008年6月21日，信诚公司与姚安签订《定房协议书》，约定姚安购买信诚公司开发的南湖·学府经典14幢2单元303号房，建筑面积为105.36平方米，价格为4788元/平方米，总价为504464元，定金5万元。当日，信诚公司给姚安出具了金额为5万元的《收款收据》，收据上记载：“14#303”。2009年7月17日，信诚公司向姚安出具了金额为20万元的《收款收据》，收据上记载：“14#2单元303”。2010年10月8日，吉林省福佳物业管理有限公司出具了姚安交纳案涉房屋水费的收据。2010年10月28日，姚安在中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市前进大街支行开立交纳电费的存折。
姚安向本院陈述称，其是通过梁世平购买的案涉房屋，当时约定房屋的总价款为《定房协议书》中的504464.00元的基础上九五折后，再八五折，即407354.68元。在签订《定房协议书》的当日其向信诚公司现金交纳了5万元定金。2008年6月22日其向梁世平现金交纳了41万元房款，其中一部分是其父亲卖老房子的钱，一部分是从银行取的钱。向梁世平交款时，梁世平的朋友杨威、顾科均在场，并也在梁世平向其出具的收条上签了字。之后，梁世平将其交纳的41万元房款中的20万元支付给信诚公司，信诚公司向其出具了《收款收据》。姚安向本院提供了2008年6月22日梁世平向姚安出具的《收条》；2008年8月11日有“梁世平”、“范存玉”签字的记载姚安名字及案涉房屋房号的《由学校集资房转为正式购商品房名单》的复印件。其中《收条》上记载：“今收到姚安购房款41万元整，此款系信诚公司湖畔诚品二期14#2单元303，面积为105.36平方米房屋的房款。待该楼开盘时，享受开盘9.5折优惠，该房交付使用时，按实际价格多退少补。”收条上在“担保人”处有“杨威”、“顾科”的签字并盖有“长春富田商业有限公司”、“长春盛合建站装饰工程有限公司”的公章。《由学校集资房转为正式购商品房名单》上有“按股东签字的折扣处理。范存玉”的字样。姚安还提供了无人签字盖章的《湖畔诚品与购房一览表》，该表记载：“姚安14号楼二门303，4788元/平方米×105.36平方米×0.85×0.95=407354.68元。已付房款410000元，定金50000元，合计460000元，总余额460000元-407354.68元=52645.32元。”
信诚公司向本院陈述，2008年出售案涉房屋时，按照《定房协议书》上的价款，案涉房屋的总房款为504464.00元，没有案外人陈述的九五折再八五折的情况。该公司共收到购房款25万元，因案外人未向该公司交纳尾款，该公司已函告案外人要求解除双方签订的《定房协议书》。信诚公司对案外人提供的上述《由学校集资房转为正式购商品房名单》、《湖畔诚品与购房一览表》的真实性和证明问题均有异议。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然姚安主张案涉房屋的总价款应根据其提供的《由学校集资房转为正式购商品房名单》及《湖畔诚品预购房一览表》，确定为407354.68元，但其提供的《由学校集资房转为正式购商品房名单》为复印件，且其上仅记载“按股东签字的折扣处理”，未写明明确、具体的折扣。《湖畔诚品预购房一览表》上也没有单位或个人的签名。信诚公司对该两份证据的真实性均不认可。因此，该两份证据不能证明姚安与信诚公司对案涉房屋的总价款达成了407354.68元的一致。根据姚安与信诚公司签订的《定房协议书》及信诚公司向姚安出具的《收款收据》，应认定案涉房屋的总价款为504464.00元，信诚公司收到了25万元购房款。因此，姚安已支付的价款没有超过合同约定的总价款的50%，不符合上述法律规定。综上，案外人的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：
驳回案外人姚安的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张东宇
代理审判员 周翠翠
代理审判员 蒋 振 华
二〇一七年五月十六日
书 记 员 常 数