上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4070号
上诉人（原审被告）：景海潮，男，1967年3月5日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张爱民，上海德禾翰通律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：上海嘉音琴业有限公司，住所地上海市浦东新区佳林路42号1层。
法定代表人：景海潮，总经理。
委托诉讼代理人：李淑盈，女，上海嘉音琴业有限公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：杨向京，女，1967年3月3日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：李冬子，北京长安（上海）律师事务所律师。
上诉人景海潮、上诉人上海嘉音琴业有限公司（以下简称嘉音公司）因与被上诉人杨向京房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初68901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
景海潮上诉请求：撤销原审全部判决，依法改判驳回被上诉人杨向京的原审诉请。事实和理由：杨向京多次刁难景海潮的目的不是追讨房租，而是要求景海潮搬离房屋。杨向京与案外人张某联合起来故意制造事端，使景海潮担心自己无法继续使用房屋，为此景海潮中止支付租金，属于合法行使不安抗辩权，原审认定景海潮欠付租金无免责事由属于事实认定和适用法律错误。在原审过程中，杨向京通过法庭确认其账户信息，根据账户信息，景海潮已经向杨向京支付了自2016年3月10日起至2017年3月9日期间的租金。
嘉音公司上诉请求：撤销原审全部判决，依法改判驳回被上诉人杨向京的原审诉请。事实和理由：杨向京一直要求解除合同，故景海潮不支付租金是行使不安抗辩权，杨向京在合同履行期间变更过账号，故确认账号后，景海潮才能支付租金。
被上诉人杨向京辩称，其不同意上诉人景海潮的上诉请求。杨向京没有阻挠景海潮使用房屋，按照常规，景海潮应先支付租金再使用房屋。另案已经判决景海潮基于租赁关系使用房屋，其不存在理由不支付租金。杨向京的账户，景海潮一直知道，但其不支付租金还发函，明显不符合常理。景海潮逾期支付租金构成违约，杨向京要求解除合同符合约定。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年9月，杨向京向一审法院起诉请求：1、解除杨向京、景海潮签订的《房屋租赁合同》；2、景海潮支付杨向京自2016年3月9日起至返还房屋之日止的租金，按每年人民币（币种下同）125,000元为计算标准；3、景海潮支付违约金10,416元，并自2016年4月9日起，每月增加违约金10,416元，计算至判决生效之日止；4、景海潮结清水电煤费，交还租赁房屋，恢复房屋内设施原状（恢复底层南墙）；5、嘉音公司配合搬离租赁房屋，并恢复房屋原状。
一审法院认定事实：2012年3月19日，杨向京（出租方、甲方）与景海潮（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定杨向京将上海市浦东新区XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）出租给景海潮，乙方租赁该房屋作为店铺和住宅使用，租金付三押一，甲方收到乙方租金及保证金后，当日或次日向乙方交付该房屋，租赁期自2012年3月10日起至2015年3月9日止，为期三年。季租金为25,000元。租赁保证金8,333元。有下列情形之一，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。合同另对其他事项作了约定。
合同签订后，双方按约履行，景海潮支付杨向京押金8,333元，对系争房屋进行了装修，系争房屋由嘉音公司实际使用。
2012年10月18日，杨向京（甲方）、景海潮（乙方）签订补充协议，约定44号底层南墙由乙方打通使用，由此造成的损失由乙方负责。乙方在到期交还甲方时，把底层南墙恢复至原样。
租赁合同到期后，杨向京、景海潮在景海潮持有的租赁合同上对租赁起始日期进行了更改，划去原有年份日期，改为租赁期自2015年3月10日起至2020年3月9日（其中2020年有涂改痕迹），为期五年（有涂改痕迹）。（在2015和2020年处有杨向京的签字）季租金改为年租金125,000元。
景海潮已支付杨向京租金至2016年3月9日，租金支付至杨向京银行账户。2016年3月23日，杨向京发短信催促景海潮支付房租。4月5日，杨向京发短信给景海潮称电话打不通，要求约见面。4月12日，杨向京发短信给景海潮称已欠房租一个月，景海潮已毁约在先，另称系争房屋产权人系杨向京前夫，现前夫要求收回房屋，要求尽快搬离，并约景海潮见面。景海潮回复称由于杨向京的想法变化多而使景海潮不能支付房租。2016年5月11日，景海潮向杨向京发送收取租金催告函，称杨向京不接电话，导致景海潮自2016年3月15日起租金一直难以支付，要求杨向京确认是否延用之前的银行账户收取租金，如有变更，要求告知，景海潮将在两日内付款。此后，景海潮未向杨向京支付房租，双方间发生纠纷。
一审审理中，景海潮申请证人马某到庭作证。证人到庭称，杨向京、景海潮改签合同时证人在场，租金原来是按季支付的，改签时杨向京要求一年一付，景海潮表示有困难，双方约定一年分二次支付。经庭审质证，杨向京认为证人与景海潮有利害关系，证言真实性不予确认，且证言与合同效力无关。杨向京另称原有租赁合同到期后，双方在景海潮持有的合同上对续租日期进行了改签，续租的日期更改自2015年3月10日起至2018年3月9日止，杨向京在2015和2018两处改签的内容处签名，租期维持三年（无需改动），现景海潮自行将到期日期更改为2020年，租期更改为五年，两处涂改痕迹明显，且没有杨向京签名，杨向京不予确认。
一审审理中，景海潮称倘若杨向京、景海潮间的租赁合同解除，要求杨向京返还租赁押金，赔偿景海潮装修费约15万元，购置乐器设备费20万元，购置家具费用5万元，嘉音公司招聘用工费用10万元，嘉音公司学员流失损失48,000元，律师费2万元。杨向京不同意景海潮的赔偿要求。
系争房屋登记的产权人为张某。杨向京与张某约定系争房屋归张某所有。2016年6月，张某曾起诉景海潮，诉请要求景海潮搬离系争房屋等，案号为（2016）沪0115民初42050号。该案追加杨向京为第三人。法院审理后于2016年8月22日作出一审判决，认定景海潮基于租赁关系占有系争房屋，并非侵权，判决驳回了张某的诉请。该判决已生效。
一审法院认为，杨向京、景海潮就系争房屋建立的租赁关系，合法有效，双方在首个三年租赁期限到期后，在原有合同上对续租期限进行约定，虽然杨向京对景海潮持有合同上的更改日期内容认为存在涂改而不认可续租合同的到期时间，但续租合同的到期日期并非本案中杨向京、景海潮争议的主要内容。杨向京认为出租系争房屋未得到产权人同意而应当认定租赁合同无效的观点，法院不予采纳。根据续租合同的约定，租金应当先付后用，承租人逾期支付租金超过一个月的，出租人有权解除该合同。杨向京在2016年3月23日已催促景海潮支付2016年3月10日起的应付租金，此后双方虽有短信往来，但景海潮并未向杨向京支付租金，直至2016年4月12日杨向京发短信确定景海潮已逾期支付租金超过一个月等理由，要求景海潮尽快搬离。景海潮虽然认为系杨向京的过错导致其延付了租金，但鉴于支付租金是承租人的根本义务，本案租赁合同履行中杨向京始终未放弃向景海潮追讨租金，景海潮欠付租金无免责事由。景海潮于2016年5月中旬询问杨向京如何支付租金，显然，本案中景海潮从未存在支付租金的障碍，其在此后亦未按照合同约定支付租金。景海潮的行为已违反合同约定，杨向京据此要求解除租赁合同，法院予以支持。合同解除后，景海潮作为承租人负有返还房屋的义务，并应支付杨向京占有系争房屋期间的租金及房屋使用费，系争房屋现由嘉音公司实际使用，嘉音公司负有腾退系争房屋的义务。杨向京、景海潮曾协议约定景海潮交还系争房屋时恢复底层南墙，杨向京诉请要求景海潮恢复房屋原状即恢复底层南墙的请求，法院予以支持。由于景海潮违约致使涉案租赁合同解除，景海潮应承担合同约定的违约责任。租赁合同约定的解除合同违约金即一个月租金，杨向京诉请中违约金的计算标准无相应依据，法院难以采纳，法院确定景海潮承担违约金为一个月租金即10,416元。杨向京未举证景海潮存在欠付水电煤费用的依据，其诉请结清水电煤费用属于请求不明，法院不予处理。租赁合同解除后，杨向京收取景海潮的租赁押金应予返还，本案一并予以处理。景海潮在系争房屋内的装修主要发生于已到期的首个租赁期限内，现由于景海潮违约致使合同解除，其要求杨向京赔偿装修损失以及购置设备损失等费用，无法律依据，法院不予采纳。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，于二○一六年十二月十四日作出判决：一、解除杨向京与景海潮就上海市浦东新区XX路XX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》；二、景海潮、上海嘉音琴业有限公司于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区XX路XX号房屋，并由景海潮对上海市浦东新区XX路XX号房屋恢复底层南墙后返还杨向京；三、景海潮于判决生效之日起十五日内支付杨向京自2016年3月10日起至返还房屋之日止的租金和房屋使用费，按每月10,416元为计算标准；四、景海潮于判决生效之日起十五日内支付杨向京违约金10,416元；五、杨向京于判决生效之日起十五日内返还景海潮租赁押金8,333元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,592元，减半收取计1,296元，由杨向京负担296元，景海潮负担1,000元。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，嘉音公司明确不缴纳二审案件受理费。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人景海潮是否构成逾期支付租金，对此，景海潮认为被上诉人杨向京多次刁难其的目的是要求其搬离系争房屋，景海潮中止支付租金，属于合法行使不安抗辩权，而杨向京认为其没有阻挠景海潮使用系争房屋，景海潮知道杨向京的银行账户而不支付租金，构成违约，杨向京有权要求解除合同。本院注意到，其一，杨向京与景海潮于2012年3月19日签订的《上海市房屋租赁合同》租赁期限届满之后，双方在原租赁合同上对租赁起始日期进行了更改，虽然双方对续租合同的到期时间存在争议，但这不是本案争议的主要内容。从租赁合同上看，双方对租金支付方式没有变更，景海潮认为双方将租金支付方式口头变更为一年支付两次，缺乏证据予以证明，本院不予采信。依照合同，景海潮应当在2016年3月10日提前支付下期租金，但杨向京于2016年3月23日发短信催促景海潮支付房屋租金之后，景海潮仍未及时支付；其二，景海潮未能提供证据证明在2016年3月10日前后，杨向京曾经要求其搬离系争房屋，亦未提供证据证明案外人张某作为房屋产权人要求景海潮搬离，因此，景海潮主张杨向京阻挠其正常使用房屋，缺乏依据，本院不予采信；其三，在杨向京、景海潮签署续租合同之后，未有证据显示杨向京曾经变更其租金收款账号，在2016年3月23日杨向京发短信催促景海潮支付租金时，亦未提及其收款账号变更，故景海潮完全可以沿用先前的付款账号向杨向京支付租金；其四，租赁合同约定，景海潮逾期不支付租金累计超过1个月，杨向京可书面通知其解除合同，景海潮应在2016年3月10日支付下期租金，但其截至2016年4月12日仍未支付，故杨向京在当日发短信给景海潮要求其搬离，系行使合同约定的解除权，合法有据，应予支持。综上，本院有理由认定景海潮无正当理由逾期支付租金，构成违约，杨向京有权主张解除租赁合同并追究景海潮的违约责任，原审对合同解除的法律后果处理并无不当，本院依法予以维持。上诉人景海潮的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。嘉音公司虽然提起上诉，但在二审期间明确表示不再缴纳二审案件受理费，依法应按其自动撤回上诉处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费2,591元，由上诉人景海潮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年六月二十日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……