山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第55号
抗诉机关：山东省人民检察院。
申诉人（一审原告、再审被申请人、二审上诉人）：杜毫之。
委托代理人：魏丙辰，山东理永律师事务所律师。
被申诉人（申请再审人、二审被上诉人）：张庆国。
委托代理人：张海升，山东良代律师事务所律师。
委托代理人：周伟，临沂兰山维信法律服务所法律工作者。
被申诉人（一审被告、再审被申请人、二审被上诉人）：ＸＸ余。
被申诉人（一审被告、再审被申请人、二审被上诉人）：殷洪芳。
申诉人杜毫之因与被申诉人ＸＸ余、殷洪芳、张庆国房屋纠纷一案，不服临沂市中级人民法院（2012）临民再终字第17号民事判决，向山东省人民检察院申请抗诉，山东省人民检察院于2014年5月8日作出鲁检民（行）监（2014）37000000023号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派检察员周瑾、杜文婷出席法庭，申诉人杜毫之的委托代理人魏丙辰、被申诉人张庆国的委托代理人张海升、周伟到庭参加诉讼。被申诉人ＸＸ余、殷洪芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年3月21日，杜毫之诉至临沂市兰山区人民法院称，2006年9月17日，杜毫之与ＸＸ余、殷洪芳签订《房屋买卖协议书》，约定ＸＸ余、殷洪芳将其所有的位于临沂市兰山区曹王庄居委8巷的二层楼房出卖给杜毫之，房款共计23万元，杜毫之已于当日一次性付清该款，另外合同约定杜毫之、ＸＸ余于协议生效之日起30日内持房产证给杜毫之办理过户手续，过户费用由ＸＸ余、殷洪芳承担，但被告ＸＸ余、殷洪芳未履行上述义务，请求依法确认位于临沂市兰山区曹王庄居委8巷的二层楼房为杜毫之所有（房产证号13××31），并责令ＸＸ余、殷洪芳协助杜毫之办理过户手续，诉讼费用由被告承担。
被告ＸＸ余、殷洪芳未到庭答辩。
临沂市兰山区人民法院一审查明，2006年9月17日，杜毫之与ＸＸ余、殷洪芳签订《房屋买卖协议书》，约定ＸＸ余、殷洪芳将其所有的位于临沂市兰山区曹王庄居委8巷的房产证号为13××31的二层楼房出卖给杜毫之，房款共计23万元，原告杜毫之于当日一次性付清该款，另外约定被告ＸＸ余、殷洪芳于协议生效之日起30日内持房产证给杜毫之办理过户手续。协议签订后，杜毫之于当日交纳全部购房款23万元，ＸＸ余、殷洪芳为杜毫之出具收到条一份。杜毫之交清房款后，ＸＸ余交付了房屋，并把办理房产证所需的身份证和结婚证交与杜毫之，杜毫之居住该房至今。后杜毫之多次要求ＸＸ余、殷洪芳协助办理过户手续未果，于2007年3月21日诉至法院。
临沂市兰山区人民法院一审认为，原告杜毫之与被告ＸＸ余、殷洪芳签订了房屋买卖协议，双方并为此履行了交付房屋和给付房款的义务，且原告杜毫之已居住在该房内至今，故应视为双方已实际履行协议。原、被告双方协商签订的购房协议书是双方真实意思表示，符合有关法律规定，法院对此予以认定。依据诚实信用原则及公平原则，被告ＸＸ余、殷洪芳应严格遵守协议，并履行该房屋的产权过户义务。临沂市兰山区人民法院于2007年8月16日作出（2007）临兰民一初字第1008号民事判决：一、原告杜毫之与被告ＸＸ余、殷洪芳于2006年9月17日签订的房屋买卖协议有效；二、被告ＸＸ余、殷洪芳于本判决生效后三十日内协助原告杜毫之履行房屋的产权过户手续。案件受理费50元，其他诉讼费450元，均由被告ＸＸ余、殷洪芳负担。
2009年6月23日，案外人张庆国以杜毫之与ＸＸ余、殷洪芳恶意串通、转移财产为由向临沂市中级人民法院申请再审，请求撤销原审判决，确认ＸＸ余、殷洪芳与杜毫之签订的房屋买卖协议书无效，驳回杜毫之要求ＸＸ余、殷洪芳履行房屋产权过户手续的诉讼请求。
被申请人杜毫之辩称，杜毫之与ＸＸ余、殷洪芳签订的房屋买卖协议，是双方真实意思的表示，且双方已履行了交付房款、交付房屋的义务，双方的房屋买卖合同是真实有效的，请求法院驳回案外人张庆国的再审请求。
临沂市中级人民法院于2010年6月17日作出（2010）临民申字第35号民事裁定书，指令临沂市兰山区人民法院对本案进行再审。
临沂市兰山区人民法院再审查明，2006年11月10日，兰山区人民法院（2006）临兰民一初字第3192号民事判决查明，2006年10月3日被告ＸＸ余借原告张庆国人民币6万元，并出具了有被告ＸＸ余、担保人殷洪芳签字的借据，约定使用期限为20天，2006年10月23日到期，并载明被告ＸＸ余自愿将位于兰山区曹王庄的房产一处抵押给张庆国。2006年10月4日被告ＸＸ余、殷洪芳借张庆国人民币6万元，并出具了有二被告签字的借条。两次借款共计12万元，该款到期后经张庆国多次催要，ＸＸ余均以无款为由至今未付。遂判决：一、被告ＸＸ余于本判决发生法律效力后十日内偿还原告张庆国人民币6万元及利息（利息按同期人民银行贷款利率计算，时间自2006年10月18日起至实际履行之日止）。二、被告殷洪芳对上述借款的偿付负连带清偿责任。三、被告ＸＸ余、殷洪芳于本判决发生法律效力后十日内偿还原告张庆国人民币6万元及利息（利息按同期人民银行贷款利率计算，时间自2006年10月18日起至实际履行之日止）。案件受理费、其他诉讼费、保全费均由被告ＸＸ余、殷洪芳负担。2006年10月19日，临沂市兰山区人民法院作出（2006）临兰民一初字第3192号民事裁定，查封了ＸＸ余位于兰山区曹家王庄村的房屋一套（房产证号为13××31）。本案执行过程中，法院于2008年10月20日作出（2007）临兰执字第3963号民事裁定书，对ＸＸ余名下的房产证号为13××31的涉案房产进行续封。
2009年3月17日，被告杜毫之依据临沂市兰山区人民法院（2007）临兰民一初字第1008号民事判决，向法院提出执行异议，临沂市兰山区人民法院于2009年7月6日作出（2007）临兰执字第3963-1号民事裁定，裁定解除对被执行人ＸＸ余名下的位于曹家王庄居委8巷房屋（房产证号为13××31）的查封。2009年7月17日兰山区曹王庄村的涉案房屋（房产证号为13××31）被过户到杜毫之名下。
本案再审过程中，经张庆国申请，法院委托临沂博尔信价格评估有限公司对涉案房屋在2006年9月17日（即杜毫之与ＸＸ余、殷洪芳签订房屋买卖协议书当日）的价格进行了评估，该评估机构于2011年5月12日作出临博价评字（2011）第108号价格评估报告书，价格评估结果是，涉案房屋在2006年9月17日的公平市场价值为412000元。被申请人杜毫之对该评估报告有异议，认为该次评估价格过高，申请对涉案房屋重新评估。经法院再次委托，临沂邦泰房地产评估有限公司对涉案房屋在2006年9月17日的价格进行了评估，该评估机构于2011年9月15日作出临泰鉴评字（2011）第13号房地产估价报告，价格评估结果是，涉案房屋在2006年9月17日的市场现值为318600元。申请再审人张庆国质证称，第二次评估报告的评估结论明显低于市场价格。
临沂市兰山区人民法院再审认为，被申请人ＸＸ余、殷洪芳与被申请人杜毫之以明显低于市场价值的价格签订了房屋买卖协议，将其财产低价转让给杜毫之，导致ＸＸ余、殷洪芳无其他财产偿还欠张庆国的债务，侵害了申请再审人张庆国的合法利益。且根据再审查明的事实，ＸＸ余有非法转移财产的预谋；杜毫之购买ＸＸ余的房屋，仅要求ＸＸ余交付结婚证及身份证，而不要求ＸＸ余交付房产证，且迟迟不去房产局办理过户手续，不符合常理；杜毫之亦未能提交证据证明其自2006年9月17日起在涉案房屋中实际居住，故ＸＸ余与杜毫之于2006年9月17日签订的房屋买卖协议应认定为无效。原审期间，涉案房屋正处于被查封状态，原审未查明涉案房屋的具体情况，亦未评估该房屋的价值，在ＸＸ余、殷洪芳均未到庭的情况下即判决原告杜毫之与被告ＸＸ余、殷洪芳于2006年9月17日签订的房屋买卖协议有效及被告ＸＸ余、殷洪芳于本判决生效后三十日内协助原告杜毫之履行房屋的产权过户手续，属认定事实不清，证据不足，再审应予以改判。2011年10月25日临沂市兰山区人民法院作出（2010）临兰民再初字第22号民事判决：1、撤销本院（2007）临兰民一初字第1008号民事判决。2、驳回被申请人（原审原告）杜毫之的诉讼请求。原审案件受理费50元，其他诉讼费450元，均由被申请人ＸＸ余、殷洪芳负担。
杜毫之不服，向临沂市中级人民法院提起上诉称，一审认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销一审判决或依法改判，由被上诉人承担上诉费用。
被上诉人张庆国答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
临沂市中级人民法院二审查明的事实与再审一审认定的事实一致。
临沂市中级人民法院二审认为，本案的争议焦点是：1、2006年9月17日，杜毫之与ＸＸ余、殷洪芳签订的《房屋买卖协议书》是否有效；2、涉案房屋是否可以过户给杜毫之。
关于第一个争议焦点问题，《民法通则》第五十八条第一款第（四）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。民事行为中，当事人有处分权，ＸＸ余、殷洪芳将涉案房屋以低于市场价值的价格卖给杜毫之，并不能证明杜毫之和ＸＸ余、殷洪芳之间恶意串通，张庆国也没有提供证据证明杜毫之和ＸＸ余、殷洪芳之间恶意串通，故本案不适用《民法通则》第五十八条第一款第（四）项的规定。2006年9月17日，杜毫之与ＸＸ余、殷洪芳签订的《房屋买卖协议书》系当事人之间真实意思表示，符合合同成立要件，为有效合同。再审一审对此认定事实有误，适用法律错误，依法予以纠正。
关于第二个争议焦点问题，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记，不发生效力。本案中，杜毫之与ＸＸ余、殷洪芳签订《房屋买卖协议书》后，杜毫之享有债权，涉案房屋的所有权仍属于ＸＸ余、殷洪芳，只有办理过户手续，登记在杜毫之名下，涉案房屋才归杜毫之所有。
查封是指人民法院将被执行人的财产，清点查明，贴上封条或公告，就地封存，不准任何人使用、处分的一种保全性措施。依法被查封、扣押、监管的财产，虽然所有权仍属于财产所有权人，但这些财产处于被强制状态，在被强制期间，非依法律法规规定，任何人不得占有、使用、处分该财产。故在涉案房产于2006年10月19日被查封后，杜毫之于2007年3月21日起诉请求履行该房屋的过户更名登记，不符合法律规定，不应予以支持。综上，临沂市中级人民法院于2012年5月14日作出（2012）临民再终字第17号民事判决：驳回上诉，维持临沂市兰山区人民法院（2010）临兰民再初字第22号民事判决。上诉费50元，由上诉人杜毫之负担。
杜毫之不服，向检察机关申诉。山东省人民检察院抗诉认为，一、杜毫之有权起诉请求ＸＸ余、殷洪芳履行协助办理涉案房产的过户更名登记的义务。杜毫之与ＸＸ余、殷洪芳签订的《房屋买卖协议书》并不违反法律规定或者社会公益，应为有效合同，依据合同约定，杜毫之有权请求法院判令ＸＸ余、殷洪芳按照合同约定办理房屋过户手续；二、涉案房产于2006年10月19日被查封后，杜毫之于2007年3月21日起诉请求ＸＸ余履行该房产的过户更名登记并不违反法律规定。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，杜毫之已经支付给ＸＸ余、殷洪芳全部购房款23万元，并实际占有该涉案房屋，且杜毫之对涉案房屋没有办理过户手续并无过错，因此，根据以上法律规定，人民法院不得查封涉案房屋。2009年7月6日，临沂市兰山区人民法院作出（2007）临兰执字第3963-1号民事裁定书，依据杜毫之提出的执行异议，将涉案房屋的查封予以解除。此可以说明临沂市兰山区人民法院对涉案房屋的查封本身就是错误的。且杜毫之要求ＸＸ余、殷洪芳办理过户手续，并非终审判决所言在涉案房产处于被强制状态后占有、使用、处分该房产的行为，因此，杜毫之要求人民法院判令ＸＸ余、殷洪芳协助履行办理房屋过户手续的请求理由正当，应予支持；三、终审判决认定杜毫之对涉案房产享有债权是错误的，杜毫之已经实际占有涉案房屋，享有的是物权。综上分析，法院应当判决保护杜毫之对涉案房产的权益，支持其诉讼请求。
申诉人杜毫之的申诉意见同检察机关的抗诉意见一致。
被申诉人张庆国答辩称，一、检察机关忽略了杜毫之与ＸＸ余、殷洪芳签订房屋买卖协议时存在恶意串通，严重损害第三人张庆国利益的故意。张庆国在2011年4月13日委托评估机构对涉案房屋进行评估，价格为412000元，杜毫之不服，申请进行了重新鉴定，但鉴定价格仍为318600元，ＸＸ余、殷洪芳仅以23万元的价格就将涉案房屋出售给了杜毫之，严重侵害了张庆国的合法权益。并且，杜毫之购买ＸＸ余的房产，仅仅要求ＸＸ余提供结婚证、身份证，而不要求ＸＸ余交付房产证，明显不符合常理，再者，杜毫之亦无有效证据证明其已在涉案房屋中居住，据此分析，杜毫之与ＸＸ余签订的房屋买卖协议应属无效协议，杜毫之要求ＸＸ余履行过户手续没有有效的合同依据；二、临沂市兰山区人民法院裁定查封涉案房屋，于法有据，杜毫之在房屋查封期间诉请履行房产过户登记，违反法律规定。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条适用的前提是第三人不存在过错，且第三人已实际占有了房屋，但本案中，杜毫之均不具备以上条件；三、检察机关关于杜毫之对涉案房产享有物权而非债权的论断是错误的。根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。因此，本案房屋所有权并未发生转移，故此，杜毫之并不享有涉案房屋的物权。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求再审法院予以维持。
再审过程中，杜毫之提交了临沂兰华物业公司收取的物业费、电费单据一宗，及加盖临沂市兰山区曹王庄居委水电办公室公章的《证明》一份，《证明》内容为“兰山区曹王庄新区8巷，户号：0116101317，姓名：杜毫之，从2006年9月至今所有物业费、水费、电费均由杜毫之缴纳，2013年7月26日”，用以证明自2006年9月起杜毫之即已占有使用了涉案房屋。关于兰华物业公司的物业费等单据，被申请人张庆国质证称，临沂兰华物业公司出具的收款收据没有加盖财务公章，且收据载明的时间均为本案房屋被查封之后，因此该证据不能证明杜毫之于本案房屋被查封前即已占有使用了涉案房屋。关于曹王庄居委水电办公室出具的《证明》，张庆国质证认为，对《证明》的真实性有异议，且该《证明》没有相应的实际收费发票予以佐证，故此，对该《证明》的真实性不予认可。
经本院组织调查，临沂市兰山区曹王庄居委对《证明》的真实性予以否认，其述称，自2013年年初，涉案公章即已停止使用并作废。
本院再审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院再审认为，杜毫之与ＸＸ余、殷洪芳签订房屋买卖合同后，依据合同约定，杜毫之确享有请求ＸＸ余、殷洪芳协助办理房屋过户手续的权利，但由于杜毫之起诉ＸＸ余、殷洪芳要求实现该项权利时，本案房屋已因张庆国诉ＸＸ余、殷洪芳欠款纠纷一案被查封，故此，杜毫之的此项权利受到了一定的限制。
关于杜毫之对本案房屋是否享有物权的问题，本院认为，根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则。本案中，杜毫之在签订房屋买卖合同后至本案诉讼形成时，涉案房屋的所有权并未变更，因此，原审法院认定杜毫之依据合同约定对ＸＸ余享有债权正确，在此情形下，杜毫之享有的债权权利并不能优先于其他债权人。
检察机关以杜毫之已经支付全部房款且实际占有使用房屋为由认为法院不应查封涉案房屋。本院认为，杜毫之应对检察机关所主张的两项事实提供证据予以支持，即占有房屋和交付房款。关于占有房屋问题，庭审过程中，杜毫之提交了临沂市兰山区曹王庄居委水电办公室出具的交纳水电费、物业费的《证明》，经法院调查，曹王庄居委并不认同该《证明》的真实性，且明确表示在《证明》的落款日期之前至少半年，居委会即已停用《证明》中加盖的公章。另，因杜毫之所提交的临沂兰华物业公司的收费单据均系本案房屋查封之后的交费情况，该宗单据不能证实杜毫之自本案房屋查封前即已占有使用了涉案房屋，因此，杜毫之并未完成其在本案房屋被查封前已经占有使用的举证责任。综上，检察机关以杜毫之已经占有使用房屋为据认为法院不得查封涉案房屋的意见难以成立，本院不予支持。关于检察机关所主张的涉案房屋的查封措施已解除因此杜毫之有权请求ＸＸ余、殷洪芳履行房产过户登记手续的问题，本院认为，涉案房屋查封措施的解除是依据本案一审判决的结果所作出的，该查封措施的解除不能影响到本案再审结果的判断，因此，原审法院认定涉案房产被查封后，杜毫之的相关诉求难以支持正确，本院予以维持。
综上，本院认为，抗诉机关的抗诉意见不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持临沂市中级人民法院（2012）临民再终字第17号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 霞
审 判 员 杜 磊
代理审判员 柴家祥
二〇一五年十一月二日
书 记 员 陶新枝