北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终865号
上诉人（原审被告）：北京星雅洲际酒店有限责任公司，住所地北京市昌平区北七家镇平坊村东300米。
法定代表人：庞静雅，经理。
委托诉讼代理人：纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗红霞，女，1975年4月25日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：刘彦瑞，男。
委托诉讼代理人：丁玉芝，北京市凯泰律师事务所律师。
上诉人北京星雅洲际酒店有限责任公司（以下简称星雅公司）因与被上诉人罗红霞企业承包经营合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初11611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
星雅公司上诉请求：1.撤销（2016）京0114民初11611号民事判决，改判驳回罗红霞的诉讼请求，星雅公司不退还罗红霞履约保证金20万元、宽带费4711元、速8酒店加盟费及广告牌使用费158120元；2.本案一、二审诉讼费用由罗红霞负担。事实和理由：一、一审法院以案涉酒店经营用房没有建设批复手续为由认定《酒店承包经营协议书》无效，既无逻辑支持，也缺乏相应的法律依据。判断合同效力，应当以是否恶意侵害他人或社会公共利益为标准，以相关法律规范或行政法规为依据，司法层面不应擅自扩大解释。案涉酒店经营用地和用房现状系历史形成，相关建设手续齐备及经营合法。星雅公司经营房产是历史形成，属集体土地商业用房，无法办理产权证，但案涉酒店经营用房具备《集体土地使用证》，北京市昌平区北七家镇人民政府盖章出具证明，认定酒店建设审批手续齐全，不属于违法建设；星雅公司业已取得北京市公安局昌平分局颁发的《特种行业许可证》、北京市昌平区公安消防支队发出的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检验合格证》、北京市昌平区卫生局颁发的《卫生许可证》以及北京市昌平区环境保护局出具的《关于星雅公司环境影响登记表的批复》，具备正常经营的条件和合法经营资质。在此情形下，一审判决认定《酒店承包经营协议书》无效，显然与行政主管部门的认定相悖，轻易否定了行政行为的合法性。《酒店承包经营协议书》应作有效认定。二、一审判决认定合同无效，但未充分论证理由，未明确具体违反哪些法律条文，与法律规定相悖，属定性错误。三、一审审理期间，各方均未就案涉酒店经营用房的性质问题提出质疑或主张，一审法院错误释明合同效力，超出当事人诉讼请求范围裁判，结果偏离公正。四、《酒店承包经营协议书》合法有效，罗红霞擅自解除合同、未进行交接，应按总承包金额的10％向星雅公司支付违约金10万元，同时，罗红霞支付的押金、履约保证金以及缴纳的加盟费、广告牌使用费均不应退还。
罗红霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，应予维持。一、《酒店承包经营协议书》系无效合同，案涉酒店经营用房不属于合法建筑，存在巨大安全隐患，威胁公共安全。《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日实施2008年1月1日废止）、《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规中，均明确规定房屋建筑必须取得建设工程规划许可证等许可手续。星雅公司未取得建筑审批手续，案涉酒店经营用房系违法建设的临时建筑。一审法院据此认定《酒店承包经营协议书》无效，并无不当。另，北京市昌平区北七家镇政府不具有认定建筑物是否系合法建筑的主体资格，星雅公司提供的其他证据亦不足以证明案涉酒店经营用房系合法建筑，星雅公司应提交北京市规划委员会昌平分局审批的建设工程规划许可手续及房屋所有权证等，证明案涉酒店用房系合法建筑的事实。二、即使《酒店承包经营协议书》是有效协议，但星雅公司多次阻挠罗红霞经营，有录音及录像可佐证，罗红霞亦有权解除协议并要求星雅公司返还履约保证金、押金、加盟费、广告牌使用费等相关费用。
罗红霞向一审法院起诉请求：1.确认双方之间于2015年2月5日签订的《酒店承包经营协议书》于2016年4月30日终止，确认同日罗红霞已将酒店经营权及全部物品移交星雅公司；2.星雅公司支付押金40万元；3.星雅公司支付履约保证金50万元；4.星雅公司支付承包期间的速8酒店加盟费和广告牌费673540元；5.星雅公司赔偿经济损失303445元；6.星雅公司支付承包费353000元；7.星雅公司返还14526.42元预存款；8.代理费15万元；9.锅炉爆炸造成的损失8万元；10.返还折旧费19万元；11.诉讼费由星雅公司承担。
一审法院认定事实：2015年2月5日，星雅公司（发包方、甲方）与罗红霞（承包方、乙方）签订《酒店承包经营协议书》，就乙方经营承包甲方所有的酒店经营权及经营场所和相关设施事宜，明确了双方权利义务。协议约定：甲方承包给乙方的酒店位于北京市昌平区北七家镇平坊村东（院内北楼三层33间含消毒间，不含二楼办公室）及一层餐厅和后厨，东楼二层（23间），合同签订时，甲乙双方已共同对移交给乙方的北京星雅洲际酒店和北京平西府圆圆大酒店的财产进行清点、确认，双方对酒店目前现状和设施均确认符合合同约定；房屋承包期72个月，自2015年5月1日起至2021年4月30日止，合同无论因何种原因终止、解除，乙方应无条件将房屋及其设备设施移交给甲方，同时乙方所添置的空调、电视、热水器、电脑，以及加盟速8后的装修改造、添置的设备设施等均无偿给予甲方，以供甲方继续使用；承包金支付方式如下：承包金按递增方式给付：第一年至第四年年承包金：100万元，第五年年承包金：110万元（大写壹佰壹拾万元整），第六年年承包金120万元，承包金以预付方式收取，乙方应于每年4月30日前交付下一年度承包金，六年承包金总额：630万元，乙方另行于第一年、第二年和第三年，每年支付20万元酒店旧有设施折旧费，此费用每年与年承包金一起支付，逾期未交，视同违约；乙方应在合同签订后当日预交押金10万元，押金在合同履行期内不退，合同终止或因乙方违约解除时，可抵承包金、水电费、违约金或其他经济损失费用；经乙方要求，甲方同意乙方以承包的酒店加盟速8酒店集团，乙方同意因此向甲方支付履约保证金10万元（合同签订当日支付），如乙方因加盟事宜被他方索赔，甲方有权以此保证金处理相关事宜，如不足部分乙方应全额赔偿甲方损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）；乙方从承包酒店加盟速8集团后无论因何种原因，乙方不再承包本合同约定的酒店经营权，甲方均有权以承包酒店名义继续履行与速8集团的合同，乙方已支付的加盟费等自动转为甲方所有，甲方无需支付任何补偿；承包期间，乙方应交纳以下费用：水费、电费、取暖费、电话费、上网费等因占用房屋及其设施发生的相关费用及营业税、所得税和在承包期间国家新出台的一切新规定费用；在承包期间，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外），如遇供电变压器水泵维修更换，此期间内甲方不负责赔偿乙方的一切经济损失，甲方如须进行维修须提前5日书面通知乙方，乙方应协助配合，乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮义务；乙方应合理使用其所承包的房屋及其附属设施；在承包期间，甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供酒店经营权；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用权的；承包期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回酒店承包经营权：（1）未经甲方书面同意，转让、转租、转借酒店承包经营权；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承包酒店及设施、设备，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的酒店的经营用途；（5）利用承包酒店存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用达一万元以上的；（7）拖欠房租或者水费、电费累计10天以上；在租赁期间，若乙方拖欠承包金或水费、电费累计10天以上或者达一万元以上，甲方有权终止合同，收回酒店及房屋，乙方应按照未履行合同期间承包金的10％向甲方支付违约金并另行赔偿甲方10万元违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，同时乙方支付的押金（10万元）、履约保证金（10万元）均不退还；在承包期间，乙方逾期交纳合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按照上述费用总额的0.3％支付甲方滞纳金，逾期超过7天的，经甲方书面通知在规定期限内仍不支付的，甲方有权采取停水、电措施，后果由乙方自负；在承包期内，乙方未经甲方同意，中途擅自解除合同的，乙方应该按未履行合同期间承包总金额的10％向甲方支付违约金，并另行支付甲方10万元违约金，同时乙方支付的押金（10万元）、履约保证金（10万元）均不退还，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应继续承担赔偿责任；乙方如逾期支付承包金，每逾期一日，则乙方须按日承包金的两倍支付滞纳金。该协议另约定有其他内容。
同日，庞静雅和罗红霞签订《补充协议》，约定：乙方承诺进行停车场（庭院）绿化，乙方承诺对东楼2层（23间房）进行改造，改造内容包括所有房间的卫生间门更换为钢化玻璃门、房间所有床垫换新（品牌仅限集美或天坛）、房间内所有床屉换新（标准与北楼房间一致）、采购毛毯120条，此补充协议自签（章）后生效，一式两份，与原合同具备同等法律效力。
2015年2月7日，庞静雅和罗红霞另签订《补充协议（2）》，约定：若乙方未按照补充协议中承诺的内容实施绿化和房间改造，则原合同中标注的租赁期的起租日从2015年5月10日更改为2015年2月10日，即租赁期为2015年2月10日至2021年1月31日止，此补充协议自签（章）后生效，一式两份，与原合同具备同等法律效力。
2015年3月11日，庞静雅（甲方、发包方）与罗红霞（乙方、承包方）就加盟速8酒店事宜签订《补充协议》，约定：在乙方承包北京星雅洲际酒店和北京平西府圆圆大酒店前，甲方已经完成加盟速8酒店事宜，并支付了加盟费等相关费用，现双方同意由乙方在承包期间继续履行该加盟合同，且乙方不得擅自退出加盟，甲乙双方不得擅自单方终止本协议，经双方协商一致，乙方在承包期间的速8酒店加盟费和广告牌使用费约定为20万元，乙方应在2015年6月1日前向甲方支付20万元，如因乙方原因导致承包协议提前解除或终止，上述加盟费不予退还，在乙方承包期间，速8酒店集团收取的服务费、房间费、客源提成等款项，由乙方直接向速8酒店集团支付，如因乙方拖欠上述费用导致速8酒店集团终止加盟授权或给甲方造成其他损失的，由乙方负责全额赔偿，本合同为原合同的补充条款，其他未尽事宜按照原合同执行。
一审庭审中，星雅公司陈述，上述各份协议虽为庞静雅与罗红霞签订，但庞静雅在上述协议上签字为职务行为，系代表星雅公司与罗红霞签订的协议。另查，北京平西府圆圆大酒店有限责任公司的法定代表人为庞家峰，庞静雅与庞家峰系父女关系。经询问，北京平西府圆圆大酒店有限责任公司认可上述《酒店承包经营协议书》对该公司产生的约束力，亦同意由星雅公司主张权利。
上述协议签订后，罗红霞向星雅酒店支付了2015年5月1日至2016年4月30日的房租100万元、履约保证金10万元、房屋抵押金10万元、第一年的折旧费20万元；速8酒店管理费13000元、速8酒店加盟费和广告牌使用费20万元。罗红霞经营涉案两个酒店期间，罗红霞向中国联通北七家营业厅交纳了三年的宽带费8100元（2015年3月20日至2018年3月20日）。
就涉案两个酒店的交付及收回，一审法院查明，2015年1月28日，罗红霞接手经营涉案两个酒店；2016年4月30日，罗红霞以书面形式通知星雅公司要求解除双方于2015年2月5日签订的《酒店承包经营协议书》并于同日撤出涉案酒店，另以短信形式告知庞静雅。
一审庭审中，星雅公司出示了集体土地使用证，记载：土地使用者圆圆大酒店，土地所有者北七家镇平坊村，坐落于北七家镇平坊村东，用途为商业用地，使用权类型为批准拨用，使用权面积4393.35平方米，其中宗地图四至范围为，北至平坊村汽车修理厂、阿荣影视器材服务有限公司，南至平坊村构件厂，西至立汤路东边沟52.35米，东至阿荣影视器材服务有限公司。同时，星雅公司出示企业住所（经营场所）证明两份，记载内容如下：拟设立企业名称分别为北京平西府圆圆大酒店有限责任公司及星雅公司，住所位于北京市昌平区北七家镇平坊村东，产权人为北京市昌平区北七家镇平坊村村民委员会。星雅公司另出示北京市昌平区北七家镇政府于2012年3月26日出具的证明一份，记载：星雅公司位于北京市昌平区北七家镇平坊村东，用途为宾馆，面积1500平方米，该住所建设审批手续齐全，不属于违法建设。就涉案的两个酒店用房，星雅公司未提交房屋所有权证书及其他建设工程规划许可手续。
一审法院认为，本案争议焦点为涉案承包经营协议的效力及相应的法律后果问题。本案中，星雅公司与罗红霞签订《酒店承包经营协议书》，该协议虽系当事人真实的意思表示，但涉案的两个酒店用房系未取得建设规划许可手续建设的房屋，没有证据证明该建筑属合法建筑，星雅公司虽领取了营业执照，在经营内容关乎不特定多数人的生命、健康和财产安全，涉及公共安全的前提下，该院认定星雅公司与罗红霞签订的《酒店承包经营协议书》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。罗红霞为其与星雅公司于2015年2月5日签订的《酒店承包经营协议书》支付了押金10万元、履约保证金10万元。故协议无效后，星雅公司应当返还罗红霞交纳的押金10万元及履约保证金10万元。虽协议无效，但罗红霞实际经营并使用了涉案酒店，应当支付实际使用期间的使用费。2015年1月28日罗红霞接手经营涉案两个酒店，2016年4月30日罗红霞撤出涉案酒店，则该院确定罗红霞实际使用期间自2015年1月28日起至2016年4月30日止，在此期间发生的费用及支出，由罗红霞自行负担，罗红霞支付的超出此期间的费用星雅公司应当予以返还，则星雅公司应向罗红霞支付如下款项：罗红霞支付的超出其经营期间的宽带费4711元及速8酒店加盟费及广告牌使用费158120元。就罗红霞主张的发生于其与案外人程瑞青合伙经营涉案酒店期间的费用，因该期间酒店承包经营协议的主体为程瑞青与星雅公司，罗红霞在本案中起诉主张星雅公司返还相关款项无事实法律依据，该院不予支持。就罗红霞主张的律师费等其他诉讼请求，未提交证据予以证明，该院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：1.星雅公司于判决生效后7日内退还罗红霞合同履约保证金及押金共计20万元；2.星雅公司于判决生效后7日内支付罗红霞网络宽带费4711元及速8酒店加盟费及广告牌使用费158120元；3.驳回罗红霞的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；……”根据上述法律规定，取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑的标准。本案中，罗红霞与星雅公司签署《酒店承包经营协议书》所涉酒店经营用房，未取得建设工程规划许可证，在此情况下，一审法院认为星雅公司虽领取了营业执照，但经营内容关乎不特定多数人的生命、健康和财产安全，涉及公共安全，认定《酒店承包经营协议书》属无效协议，并根据罗红霞实际经营使用酒店期间确定罗红霞使用费用，剩余款项判令由星雅公司予以返还，有事实及法律依据，本院对星雅公司的上诉主张不予采信。
综上所述，星雅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6742元，由北京星雅洲际酒店有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 甄洁莹
审 判 员 刘海云
审 判 员 杨清惠
二〇一八年二月二十三日
法官助理 张 岩
书 记 员 翟 晨